广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0115民初1414号
原告:东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇新村黄梅路400、402、404号首层自编3号，统一社会信用代码914401150827471318。
负责人：童友红，职务总经理。
委托代理人：李超鹏，男，瑶族，1982年6月15日出生，系该公司职员。
委托代理人：吴江美，女，汉族，1992年1月31日出生，系该公司职员。
被告:闫广东，男，1972年12月27日出生，汉族，住河南省南召县，
原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司（以下简称熙元公司广州分公司）诉被告闫广东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李超鹏、吴江美，被告闫广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熙元公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年12月1日至2017年2月28日期间的物业费5161.50元；2、被告向原告支付违约金，违约金从2016年1月1日起按照每日万分之五计算至全部物业费付清之日止；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系中惠璧珑湾的物业管理公司，被告向开发商广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）购买了中惠璧珑湾3栋301房（以下统称涉案房屋），并于2014年1月19日办理了收楼手续及签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应在每月10日前按涉案房屋建筑面积每平方米每月2.5元的标准缴纳物业服务费，逾期缴纳则从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金至费用付清之日止。原告依约提供了物业服务，但被告未有向原告缴纳物业服务费，已构成违约。
被告闫广东辩称：一、深圳市彩生活物业管理公司（以下简称彩生活公司）未通知我方债权转移事项，其他企业均无权向我方索取彩生活公司的相关债务。二、本人已经签署的前期物业管理服务协议的签约对象是彩生活公司，其关于物业费及违约金收取标准的条款不适用于其他任何未签约的企业。我方从没有与原告签订物业管理服务合同，原告提供物业管理服务需要其自行证明并向委托方广州市南沙区黄阁镇社区居委会索取相关费用。三、本人已经就原告串通粤锐公司（两者同属中惠熙元房地产集团有限公司）恶意拖延房屋维修导致保修过期问题向有关部门投诉，本人同时保留追究法律责任之权利。四、物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。原告没有举证证明与被告签订的物业管理服务协议，而是依据与彩生活公司签订的前期物业服务协议主张物业费和违约金没有依据。五、彩生活公司及粤锐公司未在建设工程保修范围及保修期限内对发生的质量问题进行维修处理，对造成的损失应当承担赔偿责任。自2014年1月收楼入住后，发现房间、阳台、入户花园天花板多处存在质量问题，经多次联系开发商及物业管理公司协商解决，但开发商和物业管理公司互相推诿，至今未对房屋质量问题进行处理。六、收楼时，我方与开发商签订了补充协议赠送一年的物业服务费。但在这一年中，在原告不知的情况下从我方银行卡上私自扣划物业费7个月的费用。
经审理查明：被告为涉案房屋的权属人，产权登记时间为2014年11月20日，产权证登记的建筑面积为136.41平方米。2014年1月19日，被告（乙方）与彩生活公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方对中惠璧珑湾小区提供前期物业管理服务，乙方交纳费用时间为从开发商通知业主入伙之日起，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，每次交费时间为当月10日前，乙方违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止；协议期限自合同签订之日起生效，业主大会或业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止等。庭审中双方确认，被告于2014年1月19日收楼，且被告已缴纳物业管理费至2014年11月30日。
2015年8月3日，广州市南沙区黄阁镇黄阁社区居民委员会出具《委托书》，内容为中惠璧珑湾楼盘由于原物业管理公司（彩生活公司）的退出，且该楼盘入住率低，未成立业主委员会，召开业主大会可能性不大，现委托熙元公司广州分公司代为临时管理。同年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局向原告出具《物业项目区域备案回执》，对熙元公司广州分公司报送的中惠璧珑湾物业管理区域备案材料予以备案。涉案小区至今尚未成立业主委员会。
被告向本院提供了由粤锐公司与彩生活公司于2015年2月5日签订的《解约协议书》。经质证，原告对该协议书的真实性没有异议，原告认为自2015年2月1日起，彩生活公司已退出对涉案小区的物业管理服务，并由其自该日起对涉案小区提供前期物业管理服务，但原告没有就此提供其已与彩生活公司办理了相关交接手续的证据。
以上事实，有原、被告证据及当事人陈述证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。虽然《解约协议书》证明其自2015年2月1日起进入案涉小区提供物业服务，但该协议书只能证明协议双方达成过同意原告进入案涉小区提供物业服务的协议，原告未能举证证明其在2015年2月1日起对案涉小区提供物业服务，也未提交证据证明其与彩生活公司办理了有关交接手续，应承担举证不能的法律后果。同时，案涉小区至今未成立业主委员会，根据《广州市物业管理暂行办法》第五条“市房地产行政主管部门组织实施本办法，负责全市物业管理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。”及第六十五条“前期物业管理招标的建设单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下资料向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门备案”的规定，结合本案现有证据，原告进入案涉小区提供物业服务的时间应认定为备案之日即2015年8月19日为宜。
虽然原、被告之间并未签订物业服务合同，但从上述查明的备案情况，可认定原告实际上已于2015年8月19日起对案涉小区提供了物业服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付自该日起的物业服务费。向原告要求被告支付自2015年12月1日起至2017年2月28日的物业服务费5115元（每月341元×15个月），合理合法，本院予以支持。被告拒绝支付该段期间物业服务费的抗辩理由不足，本院不予采纳。被告认为原告不具备管理涉案小区的合法主体资格，则涉及到有关单位、组织委托及备案行为的合法性问题，不属于本案民事诉讼的审理范畴，被告可依法向相关行政部门寻求解决。由于原、被告之间并未签订物业服务合同，原告依据被告与彩生活公司签订的《前期物业管理服务协议》主张逾期付款违约金理据不足，本院不予支持。另被告抗辩涉案房屋的房间、阳台、入户花园的天花板多处存在质量问题至今未进行维修处理，故不同意缴纳物业管理费用，因房屋存在质量问题应依法向开发商请求处理，因此，被告的上述抗辩意见没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告闫广东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司支付从2015年12月1日起至2017年2月28日止的物业服务费5115元。
二、驳回原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由原告东莞市熙元物业发展有限公司广州分公司负担3元，被告闫广东负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 何炎辉
二〇一七年四月二十八日
书记员 廖活年