安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终6204号上诉人（原审原告）：周泽茹，女，1973年8月3日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：袁建，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晋晨，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍川，男，1994年6月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：席庆妹，安徽徽航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜社文，男，1980年3月2日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：曹明，安徽徽航律师事务所律师。上诉人周泽茹因与被上诉人伍川、颜社文确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周泽茹上诉请求：撤销一审判决，改判支持周泽茹的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对案件基本事实认定存在严重错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益的，以合法形式掩盖非法目的的，合同均为无效。本案中，颜社文滥用代理权，用买卖合同所谓的“合法形式”掩盖其回收高利贷和非法占有购房款的非法目的，与伍川以及案外人汪大鹏、张燕恶意串通，在购房合同及支付购房款的行为上默契操作，损害周泽茹的合法利益。1、周泽茹签订《委托书》、《借款担保协议》，其根本目的和出发点均是为了筹措贷款，但周泽茹及其夫张来文至今一分钱都没有收到，无论是借款还是所谓的“购房款”。2、案外人张燕作为整个借款、担保、出售计划中的关键性人物，其本人已因涉及本案犯罪被合肥市庐阳区检察院以涉嫌诈骗罪提起公诉，合肥市庐阳区人民法院以（2015）庐刑字第00395号刑事判决书判决张燕犯诈骗罪，判处有期徒刑12年，并处罚金30万元。张燕在该案中对其组织、策划、实施的诈骗行为供认不讳。3、颜社文与案外人汪大鹏、张燕恶意串通，以银行工作人员身份积极配合张燕哄骗周泽茹办理了委托授权手续，使他们的诈骗行为有了合法的“外衣”，然后又将原本应该放贷的50万元贷款由汪大鹏独留28万元，张燕分得22万元。颜社文一伙又伙同伍川于2013年12月签订《存量房买卖合同》，将所谓的59.9万元购房款私吞、挥霍。4、汪大鹏、颜社文在既未通知又未征求房主周泽茹的情况下，以远低于市场价格将周泽茹的唯一房屋出售，事后也未告知周泽茹，直至伍川上门收房时周泽茹才知晓。伍川在颜社文的授意下将所谓的“购房款”直接交给案外人汪大鹏，其对此行为毫不怀疑，已经远远超出一般买家或善意第三人的交易习惯。此举完全暴露了他们利用所谓的代理权限、伙同第三人低价处置担保物并私吞购房款的非法目的。5、《借款担保合同》中未约定抵押履行方式，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。颜社文、汪大鹏、伍川在未起诉至人民法院、未通知抵押人周泽茹的情况下，擅自以远低于市场价格将抵押房产出售给伍川。颜社文故意滥用代理人地位，严重损害了周泽茹的合法权益。6、《存量房买卖合同》中写明涉案房屋售价为59.9万元，颜社文、伍川在一审审理中亦称购房款为59.9万元，但颜社文为伍川出具的收款收条为60万元，两者明显不一致。颜社文、伍川两人在一审审理期间对该现象先后有多种不同说辞，都难以自圆其说，相互矛盾，始终无法给出令人信服的合理解释。7、伍川不符合善意第三人的要求，其未尽到一般买家应尽的义务，购房时并未实地查看涉案房屋，未曾与房主有过见面或沟通，全凭颜社文的口头描述便同意签合同、交房款。若非两人事前通谋，对交易背景和细节进行设计，一般买家未到实地看房是绝对不会进行交易的。且伍川签订合同时，明知颜社文故意伪造、模仿周泽茹及张来文的签字，却未加制止，未联系当事人，反而采取积极的态度支持、默许颜社文的违法行为，企图加速完成交易。其次，伍川称其购房款59.9万元及52008元税费系以现金支付，而如此巨额现金一直存放在家中，从未在银行存储，无任何交易明细和记录。因数额巨大的现金交易中在现实生活中十分罕见，一般买家除非有特殊情况，否则不会在购房时一次性现金当面交易。况且伍川本人系普通打工者，也无法说明购房资金的合理来源。再者，伍川按照颜社文的要求将购房款直接交给案外人汪大鹏处理，作为善意第三人和一般买家，在发生此反常行为时居然没有任何质疑，明显不符合常理。此外，伍川、颜社文虽在一审过程中提供发票作为实际支付购房款的证据，但发票无法证明真实的支付行为以及支付的金额是否属实。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第一款规定，“出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实”。故本案中仅凭一张发票无法证明是否存在真实的59.9万元的支付事实。且颜社文后来出具的收条为60万元，这也印证了59.9万元的支付行为并不真实或存在。综上，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十七条规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。伍川在购买房屋时，无论是实地查看行为、签约行为、支付行为都不符合正常交易习惯，应当认定伍川具有重大过失或故意可能。二、一审判决适用法律不当，伍川不符合《中华人民共和国担保法》第一百零六条关于善意取得的要件，涉案房屋物权发生变动错误。如前所述，伍川的购房行为存在诸多疑点，超出一般买家的交易习惯。其次，根据合肥市庐阳区人民法院（2015）庐刑字第00395号刑事判决书以及该案的庭审笔录，可以确认汪大鹏指使颜社文将涉案房屋以39万元变卖给伍川。故伍川实际只支付39万元就将市价81万元的涉案房屋买下，低于市场价格30%之多。伍川未能够就其支付合理价格提供充分证据证明，应承担举证不能的后果。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十九条规定，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。伍川以严重不合理的价格购房，严重损害周泽茹的合法利益，不应当认定其为善意第三人。三、一审判决存在程序瑕疵，有失公允，严重损害周泽茹的诉讼权利和合法权益。1、伍川一审的委托代理人张方与伍川之间并不存在法律上的亲属关系，也非社区、有关单位推荐。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条规定，张方不具备委托代理人资格，仅可作为证人出庭作证。2、颜社文、伍川在一审期间只提供了三份证据材料，对于周泽茹提出的诸多质疑没有综合交易习惯、合同背景、支付方式、市场价格等因素进行审理判断，没有依职权主动查明基本事实，偏听偏信，不重视证据链的完整性，违背民事诉讼证据的盖然性规则。四、一审法院未从全局出发，未结合周泽茹个人情况对案情进行考虑。涉案房屋系周泽茹夫妇的唯一生活住房，无论如何也不会将自身置于无家可归的境地而低价出售唯一住房。周泽茹与颜社文、张燕的相识是经过中间人介绍相识，缺乏处理经验，轻易承诺委托代理权限，使自己和家人饱受折磨。伍川辨称，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，程序合法，周泽茹的上诉理由不能成立，应予驳回。一、颜社文代理周泽茹与伍川签订的《存量房买卖合同》为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，当事人依法可以委托代理人订立合同。2013年8月12日，周泽茹、张来文与颜社文在合肥市中安公证处就授权行为进行了公证，授权的主要范围就是颜社文有权代理出售涉案房产，包括签订存量房买卖合同、直接领取房款以及办理房产过户等相关手续。故伍川是基于颜社文经过公证的合法授权的前提下与代理人颜社文签订的《存量房买卖合同》，符合法律规定，应为有效合同。二、伍川已经合法取得了房屋所有权，周泽茹请求将涉案房产恢复登记至其名下，不能成立。1、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条指出：第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的。张方系伍川的继母，为了给伍川购买婚房，于2013年11月份在九华山路的公交站牌看到涉案房屋的出售信息，便联系上颜社文，双方在对涉案房屋现场进行确认了之后，最终达成一致意见，确定涉案房款为59.9万元，产权过户费由伍川承担。在合同签订前，伍川及继母张方与颜社文均不相识，更谈不上恶意串通。周泽茹主张伍川与颜社文存在恶意串通，应当提交直接证据证明，不能仅凭张燕的刑事案件就加以推断。若如周泽茹所言，伍川与颜社文与张燕都存在恶意串通，也应当会和张燕一样受到刑事处罚，但结果显然并非如此。2、伍川支付了合理的房屋转让款。涉案房屋属于小区回迁房，从2013年的市场行情来看，伍川支付的房款并不低于市场行情。且根据合同法司法解释相关规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般视为明显不合理低价。即便以张燕的刑事案件中关于涉案房屋的价格鉴定815826元作为参考依据，伍川支付的房屋交易价格以及税费共计65万元，也未低于该价格。3、根据《城市房地产权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。现在涉案房产已经通过合法手续登记在伍川名下，应当受法律的保护。三、张方系伍川的近亲属，且伍川居住所在地的社居委也为张方出具了证明，同意张方作为伍川的诉讼代理人。颜社文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律及程序正确，依法应予以维持。一、关于颜社文与伍川之间是否存在恶意串通、与案外人张燕是否存在相互勾结，从而损害周泽茹利益的问题。颜社文与伍川在买卖涉案房屋之前根本就不认识，颜社文早在公安机关询问时就说过“可以调阅我的通话记录，看看我和伍川之间是否是朋友关系，是否关系密切”。后来经公安机关调查，根本不存在这样的行为。颜社文与张燕等人也不存在所谓的相互勾结，否则颜社文现在应该和张燕一样涉嫌诈骗，承担刑事责任。二、关于谁是本案的实际借款人问题。根据生效的（2015）庐刑初字第00395号刑事判决书以及该案审理时的庭审笔录，可以确定借款人是张燕。张燕向颜社文借款时自称周泽茹是其姐姐，愿意以周泽茹的房屋作抵押担保。故颜社文及合作伙伴汪大鹏才同意向张燕借款50万元，扣除张燕此前的欠款28万元，剩余22万元由汪大鹏转给了张燕。该借款到期后，颜社文、汪大鹏通知张燕还款，但此时已经联系不上张燕，又因为张燕刻意不让颜社文与抵押人保持联系，故颜社文只能根据委托书的约定出售案涉房屋，将出售所得价款抵偿张燕的欠款，以减少自身损失。因借款人是张燕，故颜社文也不可能将该50万元借款交给周泽茹，更不可能将出售房屋的价款在自身债权未能得到清偿的情况下交给周泽茹。三、关于案涉房屋的交易价格是否存在明显不合理低价的问题。依据法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。本案中，颜社文在代理周泽茹、张来文夫妻出售该套房屋的价格是60万元，加上税费52008元，共计是652008元，单价为5275元/㎡，根据该房屋所处的位置，完全符合2013年的市场行情，不存在以明显不合理的价格进行交易。四、关于颜社文以周泽茹名义与伍川签订的《存量房买卖合同》是否合法有效的问题。依据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其民事责任由被代理人承担。颜社文与周泽茹、张来文夫妻以及张燕等人共同在公证员面前签署了《委托书》，委托权限包括办理出售、过户、抵押周泽茹、张来文夫妻名下的该套诉争房产。故颜社文在出售该套房屋时，完全是在授权范围内从事的代理行为，既不是无权代理也不是超越代理权代理。五、根据法律规定，对于当事人之间的民事法律行为，理应尊重合同自治，倡导诚实信用，维护交易稳定，促进交易安全。周泽茹不顾颜社文合法有效的代理行为，不顾伍川正常购买房屋的合同已生效且已办理产权变更登记的客观事实，想当然地认为合同无效，要求将涉案房屋恢复登记到自己名下，违背民事法律的基本原则。周泽茹向一审法院起诉请求：1、判决颜社文以周泽茹名义与伍川于2013年12月5日签订的《存量房买卖合同》为无效合同；2、判决将涉案房屋（位于合肥市××区××大道与××交口××江花园××室，房权证合庐字第××号）恢复登记至周泽茹名下；3、判决颜社文、伍川承担本案诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实如下：周泽茹、张来文系夫妻，两人曾购买了位于合肥市××大道与××交叉口××江花园××室房产××套（产权证号为合庐××号）。2013年8月初，周泽茹、张来文通过姐夫李广东的朋友彭斌介绍，找到张燕，请其帮忙向银行借款50万元，张燕假意应承，并让周泽茹用其位于合肥市××大道与××交叉口××江花园××室房产提供抵押担保，周泽茹、张来文表示同意。因张燕欠汪大鹏款，张燕遂找到汪大鹏，表示自己要用姐姐周泽茹位于合肥市××区××大道与××交叉口××江花园××室房产××套提供抵押向汪大鹏借款，一部分用于偿还自己之前的欠款20万元，另一部分用作新的借款及利息。后汪大鹏让颜社文跟随张燕查看了张来文、周泽茹的房屋情况后表示同意贷款。期间，张燕对周泽茹、张来文谎称颜社文是银行工作人员，进一步骗取周泽茹、张来文的信任。同日，颜社文与周泽茹、张来文签订一份《借款担保合同》，约定周泽茹、张来文向颜社文借款50万元，借款期限两个月，自2013年8月12日至2013年10月11日；周泽茹、张来文自愿提供房产、土地或其他财产作为抵押，并协助颜社文办理相关抵押权、质押权登记，抵押范围包括借款和本息、违约金及实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、公证费、交通费等），担保期限至全部债务清偿时止等。之后，双方办理了他项权抵押登记，将周泽茹名下的上述房屋抵押在颜社文名下。2013年8月12日，在张燕陪伴及安排下，周泽茹、张来文与颜社文在合肥市××区中安公证处办理了委托颜社文买卖房产公证，周泽茹、张来文向颜社文出具一份《委托书》。根据该委托书的记载，周泽茹、张来文系夫妻关系，共同拥有一处房产，房屋位于合肥市××大道与××交叉口××江花园××室，建筑面积123.61平方米，房地产权证编号为房地权证合庐字第××号；周泽茹、张来文委托颜社文作为合法代理人，办理在房地产部门注销抵押登记等相关手续；办理出售上述房产的所有相关手续[包括签订存量房买卖合同、收取定金、网上签约，办理核价事宜、签订资金托管协议（或不托管）以及交纳相关税费、开立银行账户（存折）、到资金托管中心领取房款（或直接领取房款），到税务部门办理纳税或开具免税证明的相关手续以及涉及办理公证的相关手续]；办理上述房产的过户及土地证的过户手续；办理上述房产的水电，天燃气、电话、有线电视（数字电视）等一切相关设施的过户手续及物业交接（包括缴纳物业费、到物业公司和居委会开具结清证明）办理查询户口情况以及办理户口证明、或户口迁移手续；办理出售上述房产的一切相关手续；到民政部门办理婚姻证明及调取婚姻状况相关材料；办理在房地产管理部门调阅上述房产的相关资料以及接受询问和签署相关文件；有权处理上述房产在交易过程中产生的纠纷事务，有权代理行使诉讼权和辩护权；在委托期内，代理人在其权限范围内所签署的一切有关文件，周泽茹、张来文均予承认并承担法律责任；代理人无转委托权；委托期限自委托书签署之日起生效至上述事项完成为止失效。当日，安徽省合肥市中安公证处对周泽茹、张来文出具上述委托书的行为进行了公证。2013年8月中下旬，汪大鹏在扣除该笔借款利息8万元及张燕之前所欠的20万元后，陆续通过网银共计向张燕转账支付22万元（即张燕实际得款42万元）。张燕得款后并未将款项转交给周泽茹、张来文，而是用于个人挥霍及转贷给彭斌。上述借款的还款期限届满后，2013年12月，颜社文根据周泽茹、张来文的委托书与伍川签订一份《存量房买卖合同》，将周泽茹名下的位于合肥市××大道与××交叉口××江花园××室房屋以价款59.9万元出售给伍川，颜社文在合同落款处以代理人身份签名，伍川在该合同落款处买受人一栏内签名。2013年12月4日，颜社文出具收条一份，载明“收到伍川购买合肥市××大道与××交叉口××江花园××室房屋购房款总计60万元整，该房款已付清”。税务机关按照房屋价款59.9万元向伍川收取了交易契税11980元、营业税等39534元及相关费用后，房地产管理部门于2013年12月5日为伍川办理了房地产权属变更登记，房屋登记簿载明所有权人为伍川，单独所有，房屋取得方式为买卖，建筑面积为123.61平方米，变更后的产权证号为合庐字第××号。2013年12月28日，一直在等待借款的周泽茹、张来文突然得知自己房产已被过户给他人，遂通过李广东、彭斌找到张燕要求归还房屋。张燕当众写下承诺书，表示20日内（2014年1月20日之前）将房屋产权恢复原状，若到期未办理好自愿承担周泽茹房产被出售造成的一切损失。但随后张燕以各种理由推脱，一直未能将房屋产权恢复原状，也未赔偿周泽茹、张来文房产损失。张来文遂向公安机关报案，公安机关立案后进行了侦查，并委托合肥市××区价格认证中心对案涉的金江花园2幢903室房产市场价格进行鉴定。合肥市××区价格认证中心于2015年7月23日作出庐价证鉴（2015）159号价格鉴定结论书一份，认定金江花园2幢903室房产在基准日2013年8月12日的市场价格为815826元。合肥市庐阳区人民法院对张燕诈骗案经过审理后，于2015年11月20日作出（2015）庐刑初字第00395号刑事判决，认定张燕实际骗得款项42万元等，判决张燕犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金30万元等。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周泽茹、张来文虽受张燕所骗未能取得借款，但其作为完全行为能力人，理应预见到与颜社文签订借款担保合同并办理委托售房公证所产生的法律后果。颜社文持经安徽省合肥市中安公证处公证的委托书以周泽茹代理人名义与伍川签订《存量房买卖合同》，代为将其名下的位于合肥市××大道与××交叉口××江花园××室房屋出售给伍川，并不违反委托合同约定。从伍川履行合同的情况来看，其基于对经过公证的委托书的信任向颜社文交付购房款60万元，并无不当。周泽茹提供的价格鉴定结论书鉴定案涉房产在2013年8月12日的市场价格为815826元，虽然能够印证颜社文代为出售的房屋价格59.9万元偏低，但该价格并未低于当时市场价815826元的70%。综上，周泽茹提供的证据不足以证明颜社文根据其委托出售案涉房屋时与伍川存在恶意串通行为。依照法律规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。周泽茹、张来文虽向颜社文出具授权其卖房的委托书，但并未授权其处分卖房款，周泽茹、张来文可另行向其主张卖房款。现周泽茹以颜社文、武川在买卖案涉房屋时存在恶意串通为由主张颜社文以其名义与伍川于2013年12月5日签订的《存量房买卖合同》无效，证据不足，不予支持。伍川按照合同约定支付了房屋价款并办理了案涉房屋的产权变更登记，现周泽茹主张将位于合肥市××大道与××交叉口××江花园××室房屋恢复登记至其名下，亦无事实和法律根据，不予支持。根据法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失，周泽茹应选择正确的途径主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回周泽茹的诉讼请求。案件受理费80元、保全费4620元，合计4700元由周泽茹负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，一审期间，合肥市瑶海区七里站街道廿埠社区居民委员会出具证明，称“我社区居民张方，现居住在长江××室，与伍兵以夫妻名义、以伍川以母子名义生活，同意张方作为我辖区居民伍川的诉讼代理人”。本院认为，根据生效的安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐刑初字第00395号刑事判决书认定，周泽茹与颜社文签订《借款担保合同》，将涉案房屋抵押登记在颜社文名下以及向颜社文出具经过公证的《委托书》，委托颜社文出卖涉案房屋等一系列行为，均源于周泽茹想以涉案房屋进行抵押借款而最终受张燕诈骗行为所致，但周泽茹向颜社文出具的《委托书》对外已经产生法律后果，在周泽茹未依法行使撤销权之前，该《委托书》具有法律效力。颜社文根据《委托书》的授权以代理人的身份与伍川签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》，伍川基于颜社文持有的《委托书》，有理由相信颜社文有签订合同、收取房款、缴税过户等委托书授权范围内的代理权限，双方签订合同的形式符合法律规定。从《存量房买卖合同》的履行情况来看，生效的安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐刑初字第00395号刑事判决书认定涉案房屋的出售价格为59.9万元，税务机关亦是按59.9万元价格收取的相关税费，与该刑事案件中对涉案房屋于2013年8月12日的市场评估价格815826元对比，并未低于该评估价格的70%。但颜社文与伍川均确认双方的真实交易价为60万元，且颜社文出具的收条亦明确载明收到的购房款为60万元，故应予确认。颜社文在收到伍川的全部购房款60万元后协助办理了产权过户手续，涉案房屋产权现已登记在伍川名下。至此，《存量房买卖合同》已经履行完毕。周泽茹上诉认为伍川的购房行为存在众多疑点，并非善意第三人，存在与颜社文及案外人张燕、汪大鹏恶意串通的行为，《存量房买卖合同》应为无效。但从周泽茹与颜社文签订《借款担保合同》、向颜社文出具授权卖房的委托书以及颜社文及其合伙人与张燕之间存在债权债务关系的整个背景来看，颜社文最终出卖涉案房屋的主要原因是因为实际借款人、用款人张燕未能及时清偿到期借款所致。颜社文为使自己的债权得以及时清偿而急于处分房产，必然追究房产的快速交易，故在整个房产的交易过程应处于主导地位；伍川从购房者的角度，基于颜社文持有的经过公证的《委托书》，在有理由相信颜社文有代理权限出卖房屋的情况下进行交易，在交易价格虽低于当时市场价格但不违反法律规定的情况下，及时配合颜社文完成一次性的现金交易以尽快取得房屋的产权，并不为交易习惯所禁止；且本案中并无直接证据证明伍川在交易时已经知晓周泽茹、颜社文、张燕、汪大鹏之间的利害关系，周泽茹主张伍川与颜社文、张燕、汪大鹏之间存在恶意串通的行为，并无事实依据，其陈述的各种不合理因素亦无充分有效的证据加以印证，本院不予采信。伍川取得涉案房屋的所有权，应当符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。一审判决对于周泽茹的全部诉讼请求不予支持，认定理由正确，本院予以确认。周泽茹若因颜社文出卖房屋的行为给其造成损失，应选择正确的途径另行主张。关于周泽茹提出的张方作为伍川一审委托诉讼代理人身份的问题，因张方于一审中已经提交了合肥市瑶海区七里站街道廿埠社区居民委员会为其出具的作为诉讼代理人的证明，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于公民代理的形式要求，且伍川本人在一审中亦出庭应诉答辩，同时也委托了律师作为诉讼代理人，不存在损害周泽茹诉讼权利的问题。综上所述，周泽茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由周泽茹负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十九日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。