辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2384号
上诉人（原审被告）：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘闻司，男，1984年7月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：路畅，辽宁联胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王凯强，辽宁联胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路17号（9门）二层。
法定代表人：董长安，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）:张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
上诉人曲贵田因与被上诉人刘闻司、被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称“联合开发公司”）、被上诉人张志勇案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初8254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曲贵田上诉请求：1、撤销一审判决，改判继续执行案涉房屋；2、全部诉讼费用由刘闻司、联合开发公司、张志勇承担。事实与理由：原审判决事实不清，适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，刘闻司的情形不符合该法条规定的排除执行的情形，应当继续执行案涉房屋。刘闻司未与联合开发公司签订合法有效的统一备案合同，现有合同不能确定真实性及签订日期。2010年9月16日刘闻司向张志勇转账45万元并非向联合开发公司转账，不能证明刘闻司支付了全部购房款。刘闻司提供的水、电、取暖收款收据时间集中在2017年，不能证明其在法院查封之前占有案涉房屋，且其未提供证据证明其名下没有其他住房，不满足执行异议与复议规定28、29条。
刘闻司辩称，同意维持原判。曲贵田的损失不能通过刘闻司来承担，一审法院是依据公平正义原则进行的裁判。
辽宁联合房地产开发有限公司经传唤未到庭答辩。
张志勇经传唤未到庭答辩。
刘闻司向一审法院起诉请求：1、请求法院立即停止对刘闻司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-21号5-2-2房产的执行，解除对刘闻司房产的查封；2、请求法院依法判令案涉房产的所有权归刘闻司所有；3、案件诉讼费由曲贵田、联合开发公司、张志勇承担。
一审法院认定事实：2010年9月16日，刘闻司（买受人）与联合开发公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份。合同约定，刘闻司购买联合开发公司开发建设的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-21号5-2-2，建筑面积129.2平方米，其中，套内建筑面积112.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.34平方米，单价为4253.67/平方米，总金额为550,000元。2010年9月16日前付清全部房价款的100%即550，000元，房屋交付日期约定为2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房所在楼宇经四方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等事项作出约定。刘闻司分别于2010年9月4日、9月11日以现金方式，支付被告联合开发公司10,000元、90,000元，2010年9月16日以银行转账方式转给联合开发公司450,000元。联合开发公司分别为刘闻司开具了3张收款收据。2013年3月31日，刘闻司办理上述房屋的入住手续。诉讼中，刘闻司提供证据证明，办理入住后刘闻司交纳物业费及垃圾清运费、电费、水费、采暖费等。
另查明，2015年7月8日，曲贵田（反诉被告）以民间借贷纠纷将联合开发公司（反诉原告）、张志勇（反诉原告）诉至一审法院。诉讼中，一审法院于2016年2月22日作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合开发公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产，涉案房产在此抵押物清单（明细）内。
2016年4月28日，一审法院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为：“一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求。”宣判后，联合开发公司不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为：“一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
后该案进入执行程序，刘闻司提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。2017年6月12日，一审法院作出（2017）辽0102执异127号执行裁定，驳回刘闻司的异议。故刘闻司诉至一审法院。
再查明，联合开发公司在开发建设涉案唯美尚品开发项目时，将该工程抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行。目前该支行已向沈阳市中级人民法院对公证债权文书申请强制执行。
一审法院认为：案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到庭当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：刘闻司对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，刘闻司的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。即买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。
（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。本案中，刘闻司与联合开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款或单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定，同时联合开发公司作为出卖人已认同刘闻司交纳全部房款并向刘闻司交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》上虽未载明订立日期，但不足以否定刘闻司与联合开发公司达成合意、订立合同的真实性。故合同合法有效。
（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。诉讼中，刘闻司提供了联合开发公司为刘闻司出具了收款收据三张，证明刘闻司向该联合开发公司支付全部购房款，其中通过转账方式支付联合开发公司购房款450,000元，刘闻司陈述以现金方式支付1万元和9万元共计10万元。关于刘闻司所诉现金支付是否真实的问题。从庭审中刘闻司提供的银行流水、转账凭证等证据可以看出，刘闻司有一定的经济能力以及交付购房款前提取大额现金的事实。联合开发公司也承认。故应认定刘闻司已按约支付了房屋全部价款。
（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。诉讼中刘闻司提交的入住手续书、供暖收费发票等缴费单据均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于刘闻司实际使用状态中。刘闻司基于其与联合开发公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、入住手续书等能够证明刘闻司对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。
（四）关于是否非因原告的原因未办理过户登记的问题。经查，联合开发公司在建工程时设置了他项权利登记，抵押权人为银行。根据《物权法》第一百七十九条规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”该条对于抵押权的定义，抵押权人具有优先受偿权。此处所谓的优先受偿权是指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿，抵押权人对抵押物享有的抵押权，并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权。同时，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定，“未经抵押权人同意不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”据此，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，并非绝对无效。通常办理抵押权登记的不动产，在通过清偿债务等方式依法涤除抵押权后，方能办理抵押不动产的物权转移。本案由于联合开发公司未能偿还银行贷款，将该不动产上因负担抵押权而导致刘闻司办理房产备案、过户登记存在的障碍涤除，故刘闻司未就涉案房屋办理物权变动手续存在合理事由，即非由刘闻司的原因未办理涉案房屋的过户登记，本案诉讼中曲贵田又未能提供证据证明刘闻司对此存在过错，故刘闻司对此无过错。
综上，根据现有在案证据，应当认定曲贵田享有的是普通债权，而刘闻司基于与联合开发公司形成真实的房屋买卖合同关系，并实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于曲贵田享有的普通债权，故刘闻司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，刘闻司要求停止对涉案房屋执行的异议请求，具有事实和法律依据，一审法院应予以支持。由于涉案房屋，在刘闻司与联合开发公司签订商品房买卖合同前，联合开发公司就将包括涉案房屋在内的在建工程，抵押给盛京银行股份有限公司沈阳市金厦支行，在涉案房屋还存在抵押登记的情况下，不宜在本案中对所涉房屋所有权予以司法确认。
一审法院判决：一、停止对本案所涉执行标的沈阳市苏家屯区银杏路28-21号5-2-2房屋的执行；二、驳回刘闻司、联合开发公司的其他诉讼请求。案件受理费9300元（刘闻司已预交），由曲贵田、辽宁联合房地产开发有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘闻司提交了无查询结果证明一份，证明刘闻司名下无其他可供居住的房产。曲贵田发表质证意见称，真实性无异议，但仅能证明其在沈阳市范围内没有其他住房，同时应当审查其夫妻关系及住房情况。联合开发公司、张志勇经传唤未到庭质证。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院另查明，2008年3月20日-2011年11月17日张志勇任联合开发公司的董事。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：刘闻司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因联合开发公司、张志勇系另案的被执行人，故原审法院适用上述规定并无不当。刘闻司与联合开发公司签订的《商品房买卖合同》虽然没有记载日期，但从付款时间及房屋交付时间的记载以及之后的合同履行情况可以判断该合同签订日期在案涉房屋被查封之前。关于该合同的真实性，曲贵田虽然否认，但未能提供足以否定合同真实性的充分证据，因此对其主张，本院不予支持。关于房款问题，根据联合开发公司为刘闻司出具的收款收据及刘闻司提交的银行明细，可以确认刘闻司向联合开发公司支付现金10万元。而刘闻司通过银行转账的45万元虽然是转给了张志勇，但结合张志勇在当时为联合开发公司股东，且联合开发公司向刘闻司开具了相应金额的收款收据，而且现有证据不能证明刘闻司与张志勇之间存在其他法律关系，应认定刘闻司给张志勇的转款是履行合同约定的支付购房款义务的行为。综合以上情况，应认定刘闻司支付了案涉房屋的全部购房款。关于占有情况，根据刘闻司提交的《商品房准住通知》、《物业服务协议》、物业费、水电费、垃圾清运费等费用的收款收据及采暖费发票等证据，刘闻司于案涉房屋查封前已合法占有使用案涉房屋。关于刘闻司未办理涉案房产过户登记是否存在过错，原审法院已作出详尽阐述，本院不再赘述。综合本案证据，一审法院认定刘闻司对涉案房产具有足以排除强制执行的权益并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人曲贵田的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,300元，由被上诉人辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年四月二日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；