上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1213号
原告（反诉被告）宁某某。
委托代理人周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海某某置业有限公司，住所地上海市嘉定区外冈嘉松北路768号。
法定代表人施敏，董事长。
委托代理人刘常敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人郭翊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
原告（反诉被告）宁某某与被告（反诉原告）上海某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年10月9日公开开庭审理。原告之委托代理人周伟巍、被告之委托代理人刘常敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月31日，原、被告签订商品房预售合同，原告向被告购买嘉定区某某公路2999弄446号202室（以下简称202室）房屋，被告在合同中承诺于2014年12月31日前办理房地产初始登记并取得大产证。合同签订后，原告按约支付了总房款2，000，887元。但被告一直未能按照合同约定期限取得大产权证，直至2015年6月才办出。此后，原、被告于2015年6月30日签署《房屋交接书》。由于双方未在合同中约定逾期办证违约金，按照相关司法解释，被告应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。故原告起诉要求被告支付原告迟延办理房地产权证（小产证）的违约金79，185元（按照已付购房款2，000，887元，参照同期银行利率半年期基准贷款利率5.35%并上浮50%标准，从2015年1月1日起计算至2015年6月30日止，共180天）。
被告辩称，被告已于2015年6月19日取得大产证，并及时通知原告签收了办理小产证所需的相关文件。2015年6月28日原告签署上述文件，被告协助义务已经完成。原告未及时取得小产证并非是被告原因造成，原告没有实际损失发生，被告不应承担违约责任。被告逾期取得大产证是因为政府原因造成，即便法院认定被告需要承担责任，原告主张的违约金计算标准过高，应该调低，且期限应该根据双方合同约定从2015年3月2日起算至被告履行完毕其通知义务为止。此外，办理小产证并非预售合同的主要目的，被告也仅是配合义务，且原告没有实际损失。被告已经将房屋交付原告，主要目的已经履行完毕。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。
同时，被告反诉称，按照预售合同约定，原告应于2014年3月31日前付清全部购房款，逾期应按未付款的日万分之二支付违约金。但截止至2014年5月7日，原告才付清房款，产生违约金8，640元。故被告反诉要求原告支付逾期付款违约金8，640元（以120万元为基数，按照日万分之二标准，从2014年4月1日起计算至2014年5月6日，共计36天）。
反诉被告即原告针对反诉答辩称，不同意反诉请求。原告通过按揭贷款方式支付尾款，按揭的银行是被告指定，由于银行房款延迟有可能导致付款推迟，但并非原告责任，不应由原告承担违约责任。
经审理查明，2013年12月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定，原告以总价2，000，000元向被告购买涉案202室房屋，被告应于2014年9月30日前将该房屋交付原告，并于2014年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同第七条约定，原告若未按本合同约定时间付款，应当按照逾期未付款额的日万分之二从应付款期限次日起向被告支付违约金直至实际付款之日止。该合同第十二条约定，被告如未在2014年9月30日前将该房屋交付原告，应当按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付之日止；第十四条约定，在被告取得大产证后30日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。此外，对于付款方式，该合同附件一约定为分期付款、商业贷款，其中原告分别应于2013年12月31日前、2014年1月15日前、2014年3月31日前支付被告房款60万元、20万元和120万元。关于贷款，该合同补充条款一第1.2条约定，买受人须在出卖人或当地公积金管理中心指定的银行统一办理贷款手续，由于非出卖人原因，造成贷款银行不能在本合同签订之日起90日内发放贷款至出卖人账户或出卖人账户在上述期限内未收到买受人通过其他方法支付的款项，即视为买受人逾期付款。
上述合同签订后，原告分别于2014年1月4日、同年1月18日、5月7日向被告支付了房款60万元、20万元和120万元。2014年6月底，原、被告办理了房屋实测面积的多退少补手续，涉案202室实测157.89平方米，最终确定的房屋总价款为2，000，887元。2015年6月19日，被告取得了涉案房屋的大产证。同年6月26日，被告向原告送达了签署《房屋交接书》通知，告知原告其已取得大产证，通知原告于2015年6月30日前前往办理地点签署《房屋交接书》。2015年6月28日，原告至被告处签收了《房屋交接书》、维修基金付款单、预告登记、“二书”及办理小产证所需的被告营业执照、法人身份证、委托书、变更证明等资料。
以上事实，由《商品房预售合同》、房地产登记簿、签署《房屋交接书》通知、签收凭证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告间商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前办理涉案房屋的房地产初始登记，并在此后30日内与原告双方签署《房屋交接书》，然后再在30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。现被告直至2015年6月19日才取得房地产初始登记，显属违约，依法应承担相应的违约责任。关于违约金的确定，双方对于违约金计算的期限以及标准均存有争议。本院认为，根据上述条款约定，被告应当协助原告在2015年3月1日前完成涉案房屋的价格申报、过户申请和申领该房屋的小产证的手续，故现在原告主张的被告逾期配合办理小产证的起始期限应从2015年3月2日起算。至于截止期限，根据查明事实，被告已于2015年6月28日向原告交付了所有办理小产证所需要的文件资料，此后只需原告提出申请，即可完成小产证的办理手续，故被告已于上述日期完成了其协助、配合义务，因此该日期应作为计算逾期办理小产证违约金的截止期限。至于计算标准，由于原、被告双方对逾期办理产证的违约金未作明确约定，现原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，符合法律规定，具体的逾期上浮率本院酌情确定为30%。对于被告主张的原告逾期支付房款的违约金，原告虽抗辩称贷款由被告指定银行，延迟责任不在原告，但根据合同约定，贷款银行除了由出卖人指定，还可以由公积金中心制定，且不管由谁指定，除因出卖人原因，原告都应按照约定期限款项到位。现原告没有证据证明系贷款迟延系出卖人原因造成，故对原告该项抗辩意见，本院不予采纳。对于被告反诉要求原告按照合同约定的每日万分之二的标准支付逾期付款违约金的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告宁某某逾期办证违约金44，479.71元；二、反诉宁某某应于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告上海某某置业有限公司逾期付款违约金8，640元。
本案本诉受理费1，779元，减半收取889.5元，由原告宁某某负担393.93元，被告上海某某置业有限公司负担495.57元；反诉受理费25元，由反诉被告宁某某负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 庄羽凤
二〇一五年十一月十二日
书记员 顾 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。