湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00083号
上诉人（原审原告）杨行。
委托代理人龚运娥，系杨行之母。特别授权代理。
委托代理人郑文平，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）宜昌市泰江置业有限公司。住所地宜昌市沿江大道***号***栋。
法定代表人鲍金林，该公司董事长。
委托代理人陈超，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人杨行与上诉人宜昌市泰江置业有限公司（以下简称泰江置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服宜昌市伍家岗区人民法院（2014）鄂伍家岗民初字第01002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员聂丽华参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审认定，2013年9月18日，龚运娥代其子杨行与泰江置业公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，该合同第三条约定买受人杨行所购出卖人泰江置业公司所开发的商品房为江山多娇四期3号1单元22层012203号房，产籍号为03-0081-0097-0122203，建筑面积共135.27平方米。第五条约定该商品房单价为人民币每平方米8656元，总金额为1170897元。第六条约定买受人按贷款方式付款。第九条约定出卖人应当在2015年5月31日前将商品房交付买受人使用。双方同时签订《合同补充协议》作为《宜昌市商品房买卖合同》的附件六。《合同补充协议》对《宜昌市商品房买卖合同》第六条补充协议为：一、在签订本合同时，买受人支付购房总价款的30%（含定金）给出卖人，计360897元，其中总价款的20%计230000元作为本合同履约定金，出卖方一房二卖导致合同解除时，出卖方双倍返还买受人定金；买受人严重违约，导致出卖人依据本合同解除合同时，可以没收定金，同时追究损害赔偿。二、剩余房价款由买受人在签定本合同后用银行按揭的方式15日内一次性付清，金额为810000元。《合同补充协议》对《宜昌市商品房买卖合同》第七条补充协议为：（一）、合同中所指“买受人未按合同约定的时间付款”同时适用于买受人采用按揭和公积金贷款的付款方式。（二）、若买受人申请个人住房按揭或公积金贷款的，应遵守如下约定：1、由于买受人的原因，银行未在15日内放贷的，视为延期支付购房款，每延期一日，买受人应以合同总借款每日万分之五向出卖人支付违约金；延期付款时间超过30日，出卖人有权单方面解除合同，出卖人可以没收履约定金，并同时要求买受人承担违约损害赔偿金。2013年9月15日，龚运娥向泰江置业公司交纳了20000元，泰江置业公司在其出具的收据上注明此笔款项为“江山多娇四期3-2203房定金”。当日，龚运娥还向泰江置业公司交纳了10000元，泰江置业公司在其出具的收据上注明此笔款项为“地下E230号车位定金”。2013年9月18日，杨行向泰江置业公司交纳了20000元，泰江置业公司在其出具的收据上注明此笔款项为“购房款”。2013年11月27日，杨行向泰江置业公司交纳了100000元，泰江置业公司在其出具的收据上注明此笔款项为“购房款”。上述《宜昌市商品房买卖合同》及附件签订后均得到了杨行的追认。此后杨行没有为购买此房办理按揭贷款手续。2014年1月14日，泰江置业公司向杨行邮寄了《解除合同函》，称因杨行未在30日内付清购房首付并办理完贷款共计1030897元，要求与其办理解除合同手续。该函于2014年1月18日由名为“钟荣华”的人签收，并注明“同事代签”。庭审中杨行一方否认其收到过此函。2014年2月17日，泰江置业公司与案外人签订《宜昌市商品房买卖合同》，将涉案的江山多娇四期3号1单元22层012203号房出让给了案外人，现该房已办理了预告登记手续。此后，经龚运娥多次主张，泰江置业公司的营销总监雷冰于2014年8月25日对此事作出如下书面意见：“3-2203客户杨行，因违约公司已收回房屋另行销售。现同意退还客户杨行10万元，请财务审核。”在此意见下方有龚运娥的书面意见：“同意按公司的意见办理”及其签名。在龚运娥的意见下方还有泰江置业公司财务工作人员的书面意见：“经核查，房款支付14万元，车位定金1万，核对无误。”当日，泰江置业公司给龚运娥转账100000元。杨行认为泰江置业公司将房屋售予他人的行为，给杨行造成经济损失59225元，故诉至人民法院，请求人民法院依法判决解除杨行与泰江置业公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，由泰江置业公司返还杨行购房款等费用50000元及银行利息9225元（按150000元的基数以6.15%的利率自2013年9月15日计算至2014年9月15日），并由泰江置业公司承担案件诉讼费。
原审人民法院据以认定上述事实的主要证据有：2013年9月18日双方当事人签订的《宜昌市商品房买卖合同》、附件六、收据四份、2014年1月14日《解除合同函》、单号为560037131234的天天快递发件人留存联、网络查询单号为560037131234跟踪记录、2014年8月25日雷冰的书面意见、2014年8月25日龚运娥的书面意见、2014年8月25日泰江置业公司财务的书面意见、湖北银行转账支票存根、法院对雷冰的询问笔录、合同编号为0234854的《宜昌市商品房买卖合同》、《宜昌市预购商品房屋预告登记审批表》以及双方当事人在原审庭审中的陈述等，足以认定。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的《宜昌市商品房买卖合同》是否已经解除；若合同解除，则合同中关于定金的相关协议还能否继续适用。2.杨行交纳给泰江置业公司50000元款项的性质、是否应该退还以及退还多少。
对于争议焦点1，原审法院认为，双方通过签订《宜昌市商品房买卖合同》，初步达成了对江山多娇四期3号1单元22层012203号房的买卖意向。但从实际履约过程来看，因为杨行仅在2013年11月27日前共交纳了150000元的相关费用，并没有在合同约定的期限内将剩余的1020897元购房款筹措到位，也没有为购买此房办理按揭贷款手续，故泰江置业公司认为杨行因延迟履行主要债务而向其发出了解除合同函，但杨行否认其收到过此函，泰江置业公司又无其他证据证明杨行确已收到该解除函。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故双方之间的《宜昌市商品房买卖合同》此时还并未解除。此后，双方在2014年8月25日达成书面意见，泰江置业公司明确因杨行违约而收回房屋另行销售，同意退还其100000元。代理人龚运娥也签有“同意按公司的意见办理”的书面意见。由此可见，杨行已与泰江置业公司达成了协商解除合同的合意。龚运娥在庭审中称其签署的意见并非出于自己的真实意思表示，但其未提供相应证据证实，故对该主张不应予以支持。因合同已经双方当事人协议解除，故杨行请求法院依法解除其签订的《宜昌市商品房买卖合同》的诉讼请求，不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案所涉合同关于定金的约定不属于结算及清理条款的范围，故当合同解除引起合同的权利义务终止后，合同中的定金协议可作为一般合同条款对待，不再约束双方当事人。
对于争议焦点2，原审法院认为，本案泰江置业公司只对杨行所交100000元做出了退还处理意见，而对其余的50000元如何处置没有明确的书面协议。从最初泰江置业公司所开收据来看，杨行交纳的50000元含20000元购房款、20000元购房定金以及10000元车位定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因合同已经解除，已经履行的可以要求恢复原状，故杨行交纳的购房款20000元，泰江置业公司应对其退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。通过审理查明来看，杨行没有在约定的期限内支付完剩余购房款，其交纳的购房定金20000元因这一违约行为而导致无权要求返还。杨行购买车位是建立在购买房屋的基础之上，其交纳车位定金也是作为泰江置业公司收取购房款这一债权的担保。故其交纳的车位定金10000元也因这一违约行为而导致无权要求返还。杨行同时还主张9225元的利息（按150000元的基数以6.15%的年利率自2013年9月15日计算至2014年9月15日），对于泰江置业公司应当退还其购房款共计20000元的相应利息，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算自2014年8月26日至2014年9月15日，应当予以支持；其余的利息则不应支持。
基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款，第九十六条第一款、第九十七条，第九十八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、泰江置业公司于本判决生效之日起十日内向杨行退还20000元购房款，并按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，以20000元为基数支付自2014年8月26日起至2014年9月15日止的利息。二、驳回杨行的其他诉讼请求。原审法院并同时决定一审案件受理费1281元减半收取640.5元，由杨行负担384.3元，泰江置业公司负担256.2元。
杨行不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。2014年8月25日杨行的代理人龚运娥在书面意见上的签字不是出于真实意思表示，不应认定双方协议解除合同，杨行按约定于2013年12月支付房款，泰江置业公司不接受，应认定泰江置业公司单方违约。2、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，泰江置业公司一房二卖的行为，杨行可以要求返还已付购房款及利息、赔偿损失等费用。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，改判泰江置业公司退还杨行50000元房款及利息损失，或者依法裁定将本案发回重审。
泰江置业公司答辩称，原审法院认定事实错误，商品房销售合同已在2014年1月18日解除。2、泰江置业公司收取的50000元是解除合同的违约金，是双方当事人的真实意思表示。
泰江置业公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、本案所涉《商品房买卖合同》已于2014年1月18日由杨行单方解除，原审判决认定双方当事人于2014年8月25日协议解除该合同属于认定事实错误。2、双方当事人在2014年8月25日达成新的“协议”，并不涉及合同解除问题，而是对退款事宜作出的约定，法院不应违反双方意思表示重新按定金法则来判决泰江置业公司返还购房款20000元。
杨行答辩称，双方当事人签订的《商品房买卖合同》在2014年8月25日并未解除。
二审诉讼中，杨行为支持其上诉请求，向本院提交了龚运娥与泰江置业公司经理周继的电话录音文字记录及光盘各二份。拟证实杨行交房款时，泰江置业公司不接受房款的行为构成违约。
经质证，泰江置业公司对二份电话录音的真实性有异议，认为从电话录音内容看，龚运娥多次与泰江置业公司协商解除合同的事宜，2014年8月25日，双方当事人多次沟通达成的协议是双方真实意思表示。
本院经审查认为，杨行提供的电话录音由于无其他证据佐证，无法达到其证明目的，本院依法不予采信。
二审诉讼中，泰江置业公司未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：1、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中泰江置业公司无证据证明杨行确已收到泰江置业公司发出的解除合同函，杨行亦无证据证明其代理人龚运娥与泰江置业公司达成的书面意见不是其真实意思表示。因此，原审法院认定双方之间的《宜昌市商品房买卖合同》于2014年8月25日解除，并无不妥。2、泰江置业公司所出具的收据已确定杨行所交纳的50000元的性质，其中20000元购房款、20000元购房定金及10000元车位定金。杨行未在约定的期限内支付完剩余购房款的行为构成违约，在合同解除后，原审法院根据相关法律规定对杨行交纳的购房款及定金所作出的不同处理并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费850元（杨行已预交550元、宜昌市泰江置业有限公司已预交300元），由上诉人杨行负担550元、宜昌市泰江置业有限公司负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱红洲
审 判 员 邓爱民
代理审判员 聂丽华
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张鹏炜