上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13242号
上诉人（原审原告、反诉被告）：周某2，男，1973年5月5日出生，汉族，住福建省周宁县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某，女，1968年6月21日出生，汉族，住福建省周宁县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：周某1，男，1999年7月15日出生，汉族，住福建省周宁县。
法定代理人：周某2（系周某1的父亲）。
法定代理人：陈某（系周某1的母亲）。
三上诉人共同委托诉讼代理人：庄海军，上海市浩信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：邱定敏，男，1972年11月7日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：朱秀祥，上海市三石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐增杰，上海市三石律师事务所律师。
上诉人周某2、陈某、周某1因与被上诉人邱定敏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初21739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭于2017年1月10日公开开庭进行了审理。上诉人陈某及其与上诉人周某2、周某1的共同委托诉讼代理人庄海军，被上诉人邱定敏及其委托诉讼代理人朱秀祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周某2、陈某、周某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：被上诉人自签订网上备案合同开始直至其名下上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称广兰路房屋）出售后，一直处于限购状态，没有购房资格。根据合同约定，被上诉人应当于2015年3月31日前，配合上诉人办理上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的产权过户手续，由于被上诉人限购，被上诉人无法配合过户，故被上诉人违约事实确凿无疑。上诉人与被上诉人从未变更过合同，上诉人从未放弃过任何权利，一审推断双方协商一致变更了转让过户时间，没有根据。在被上诉人限购且违约长达一年有余的情况下，上诉人根据合同赋予的权利致函被上诉人单方解除了房地产买卖合同，该合同已经解除，被上诉人应当按照约定承担违约金。买卖合同补充条款第11条约定甲乙任何一方未按照本案合同约定全面履行自己的义务，……则乙方应按照合同第九条第3款约定的违约金比例承担违约责任，而被上诉人未能按照约定履行配合上诉人办理过户的义务，故被上诉人应就此承担违约责任。
被上诉人邱定敏辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
周某2、陈某、周某1向一审法院起诉请求：1、确认周某2、陈某、周某1与邱定敏就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年4月29日解除；2、判令邱定敏支付违约金人民币（以下币种相同）162万元（根据合同约定的解除合同后邱定敏应承担总价款810万元20%的违约金）。
邱定敏向一审法院反诉请求：1、判令周某2、陈某、周某1继续履行合同立即将系争房屋过户至邱定敏名下；2、判令周某2、陈某、周某1向邱定敏支付违约金，以本金810万元为基数，自2016年6月14日起计算至实际办理过户之日止，按照每日万分之四计算的违约金。
一审法院认定事实：系争房屋的权利人为周某2、陈某、周某1，该房屋建筑面积为186.62平方米。
2014年8月4日，周某2、陈某、周某1（出卖人、甲方）与邱定敏（买受人、乙方）签订上海市房地产买卖协议，约定，乙方购买甲方自有的系争房屋，房地产转让价款为560万元；双方确认，在2015年3月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2014年8月25日，双方分别签订付款方式变更协议及协议。
2014年9月30日，周某2、陈某、周某1（出售方、甲方）与邱定敏（买受人、乙方）签订上海市房地产买卖合同，约定，甲乙双方通过上海XX有限公司大木桥路分公司居间介绍，由乙方受让甲方位于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室（即系争房屋）的自有房屋，房屋建筑面积为186.62平方米；房地产转让价款为560万元；该合同第六条同时约定，甲乙双方确认，在2015年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第九条第三款约定乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可以单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20％。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；该合同第十条同时约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，乙方单方面解除合同的，约定书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；补充条款（一）第11条同时约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任；附件三付款协议同时约定，1、乙方于2014年8月1日支付甲方定金120万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分，2、乙方于2014年8月25日前将房款160万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，3、乙方于2014年9月10日前将房款230万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，4、乙方于甲乙双方办理产权过户手续之前将房款50万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。当天，周某2、陈某、周某1与邱定敏又签订付款方式变更协议，约定，原买卖合同补充条款第3、4条变更为，3、乙方于2014年9月10日之前，将房款230万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，乙方未按本条款约定期限付款的，应当向甲方支付违约金。违约金应按照乙方逾期未付款日千分之四计算，4、乙方于甲乙双方办理产权过户手续之前，将房款50万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证，乙方未按本条款约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按照乙方逾期未付款日千分之四计算；经双方签字后生效，本协议与买卖合同不一致的，以本变更协议为准。当天，双方又签订协议，约定，乙方（即邱定敏）同意另行补偿甲方（即周某2、陈某、周某1）250万元并签订本协议，乙方于2014年9月10日前将该笔款项直接支付给甲方，甲方出具收款收据。当天，双方另签订税费协议，约定，双方于2014年9月26日签订的上海市XX路XX弄XX号XX室的上海市房地产买卖协议，该买卖协议中约定的成交价为560万元，该价格为甲方（即周某2、陈某、周某1）净到手价，关于税费、佣金约定，由乙方（即邱定敏）承担交易过程中产生的所有税费及佣金，本协议自双方签字之日起生效，本协议为买卖协议的一部分，若本协议与买卖协议有异议，以本协议为准。合同、协议签订后，2014年8月底，周某2、陈某、周某1将系争房屋交付给邱定敏，邱定敏于2014年9月10日前支付了除尾款50万元外的大部分房款。2015年2月11日，邱定敏发短信给周某2，内容为，“关于邱定敏付清剩余房款、签委托书的事宜”，当天，周某2短信回复，内容为，“3月31日前任何一天都配合你去过户，4月1日我答应欠我钱的那个人把房子过户还我”，2015年3月29日，周某2发短信给邱定敏，内容为“我和我老婆3月30日去上海，31日下午2点30准时在百色路我爱我家房产中介碰面，带上机顶盒两个，剩余尾款50万请打入陈某建行账号”。邱定敏短信回复，好的。2015年3月30日，周某2收到邱定敏支付的剩余房款50万元。2016年4月12日邱定敏打点好给周某2，表示其中一套房屋卖掉了，过一段时间可办理过户手续。2016年4月26日，周某2、陈某、周某1委托律师向邱定敏发出《房地产买卖合同解除通知函》。2016年4月30日前，邱定敏短信给周某2，称收到律师函，对此提出异议，周某2回复有事联系律师。2016年6月10日，邱定敏发短信给周某2，通知在2016年6月14日前安排时间来上海市徐汇区房地产交易中心办理过户手续，周某2回复，我起诉，有事联系我律师。2016年6月17日，邱定敏再次发短信给周某2，希望尽快安排时间来办理过户手续。
另查明，邱定敏名下广兰路房屋的网签合同时间为2014年12月25日，过户时间为2016年5月30日。邱定敏另有一套上海市XX路XX弄XX号XX室房屋。
一审审理中，周某2、陈某、周某1自认，2015年2月份发短信要求在2015年3月31日前过户，2015年3月至2016年4月间未催告邱定敏办理产权过户手续，在2016年4月26日委托律师发出解除通知给邱定敏。双方均表示，关于解除买卖合同后房屋交还及邱定敏投资装修问题，本案中均不予处理。
一审法院认为：周某2、陈某、周某1与邱定敏签订的房地产买卖合同及协议系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。从邱定敏与周某2间短信往来可反映，邱定敏于2015年3月30日向周某2、陈某、周某1支付剩余房款50万元，双方在2015年3月31日到我爱我家公司见面，但双方未于2015年3月31日前共同赴房地产交易中心申请办理转让过户手续，自2015年3月31日起至2016年4月25日止，周某2、陈某、周某1自认未向邱定敏催告要求其积极履行办理转让过户手续，可认定，双方协商一致变更了办理产权转让过户手续的时间，现周某2、陈某、周某1、邱定敏均未提供双方就变更后转让过户时间协商达成一致意见的充分证据，且协助办理转让过户手续是周某2、陈某、周某1应履行的义务，而邱定敏应履行的支付房款的义务已履行完毕，故周某2、陈某、周某1于2016年4月26日向邱定敏房产解除合同通知书的行为无效，周某2、陈某、周某1要求确认双方间买卖合同于2016年4月29日解除及要求邱定敏支付解除合同后违约金之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持；邱定敏反诉要求继续履行买卖合同、周某2、陈某、周某1协助办理系争房屋的转让过户手续之诉讼请求，理由正当，法院予以支持；邱定敏反诉要求周某2、陈某、周某1支付以邱定敏单方面通知周某2、陈某、周某1于2016年6月14日办理转让过户时间为违约金起算日的违约金之诉讼请求，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、驳回周某2、陈某、周某1要求确认与邱定敏就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年4月29日解除之诉讼请求；二、驳回周某2、陈某、周某1要求邱定敏支付违约金162万元之诉讼请求；三、周某2、陈某、周某1与邱定敏继续履行上海市房地产买卖合同，周某2、陈某、周某1与邱定敏于判决生效之日起五日内依法向徐汇区不动产登记事务中心办理交易过户申请手续，将上海市XX路XX弄XX号XX室不动产权利人转移登记为邱定敏，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同、协议约定承担；四、驳回邱定敏的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币9,730元，由周某2、陈某、周某1负担。反诉受理费6,657.20元，由周某2、陈某、周某1负担40元，由邱定敏负担6,617.20元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房地产买卖合同及协议均系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点是上诉人是否具有合同单方解除权。
上诉人主张被上诉人未能按照合同约定履行配合上诉人过户的义务，故其未能全面履行合同义务，按照补充条款约定上诉人有权行使合同单方解除权。但根据本案所查明的事实，上诉人系明知被上诉人存在限购因素，其对系争房屋无法在2015年3月31日之前办理过户手续具有心理预期。上诉人与被上诉人也曾就延期过户进行过协商，虽未对迟延的期限予以明确约定，但结合上诉人自合同约定的过户期限起直至2016年4月25日的一年多时间中，从未向被上诉人催告办理过户的事实，一审认定双方协商一致变更了办理产权转让过户手续时间，并无不妥，本院予以支持。况且，将房屋所有权移转登记至被上诉人名下本就是上诉人的合同义务，上诉人提起解约所依据的补充条款，并非解除权的约定，其内容所针对的是违约金比例标准的适用，故上诉人以被上诉人不配合办理过户手续为由主张合同解除并要求被上诉人支付解约违约金之诉请，缺乏合同依据及法律依据，本院无法支持。被上诉人已经按约履行了其支付房款的义务，上诉人也已将系争房屋交付于被上诉人，合同交易几近完成。现被上诉人要求继续履行合同，由上诉人协助办理将系争房屋所有权转移登记至被上诉人名下的手续，于法有据，本院予以支持。
综上所述，周某2、陈某、周某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币19,500元，由上诉人周某2、陈某、周某1负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年一月二十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……