浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0326民初596号
原告：浙江百家乐物业管理有限公司，住所地浙江省苍南县陶瓷批发市场3幢三单元201室。
法定代表人：徐象杰，董事长。
委托代理人：徐安，系该公司员工。
委托代理人：杨建华，福建秀屿律师事务所律师。
被告：潘孝龙。
委托代理人：余心海、林浩毅，浙江玉海律师事务所律师。
被告：平阳县和顺大酒店，住所地浙江省平阳县昆阳镇新湖银园商业***号。
法定代表人：徐谱水，董事长。
委托代理人：谢力权、曾尚书，浙江光正大（上海）律师事务所律师。
原告浙江百家乐物业管理有限公司（以下简称百家乐物业公司）与被告潘孝龙、平阳县和顺大酒店（以下简称和顺大酒店）、平阳县文雅礼品加工厂（以下简称文雅礼品厂）、平阳县新网电器有限公司（以下简称新网电器）、平阳县共创工艺有限公司昆阳分公司（以下简称共创公司）、平阳县新湖饭庄（以下简称新湖饭庄）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理。诉讼过程中，原告申请撤回对文雅礼品厂、新网电器、共创公司、新湖饭庄的起诉，本院已另行作出裁定予以准许。本案依法由审判员陈海琴适用简易程序于2016年3月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年5月26日转为普通程序审理，并组成合议庭，于同年8月10日公开开庭进行了审理。原告百家乐物业公司委托代理人杨建华、被告潘孝龙委托代理人余心海（第二次）、林浩毅（第一次）、被告和顺大酒店委托代理人曾尚书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告百家乐物业公司起诉称：被告潘孝龙是新湖银园商业101号房屋所有人。原告于2013年5月28日与被告所在的新湖银园业主委员会签订《物业服务委托合同》（以下简称三年期物业合同），约定：原告为新湖银园提供物业服务，委托管理期限自2013年7月1日开始至2016年6月30日止，合同约定的商业用房物业管理服务费收费标准为1.50元/平方米/月，闲置房按上述标准的100%收取。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住地小区实施规范的物业管理服务至2015年6月30日。期间，各商铺的垃圾清运费（由行政机关对已办理商铺运营卫生许可证的商铺业主或使用人收取的垃圾清运费即卫生费）已由业主自行缴纳。原告进入新湖银园服务之日起，被告潘孝龙一直未缴纳上述房屋的物业服务费。被告和顺大酒店系商业101号承租人，余志清代表和顺大酒店签订租赁协议，和顺大酒店内部股东如何变动不影响租赁协议的对外效力，故和顺大酒店对2013年7月1日起至2015年6月30日间发生的物业服务费108000元应承担连带责任。依据合同第18条约定：业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，（1）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一缴纳违约金；（2）三个月后仍不缴纳的，原告可向人民法院申请强制追缴。原告撤回对部分被告的起诉、撤回部分诉讼请求后，诉讼请求变更为：1.被告潘孝龙支付原告商业101号物业服务费108000元、违约金39690元，合计147690元；2.被告和顺大酒店对上述物业服务费、违约金承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。
被告潘孝龙答辩称：（一）关于物业费和违约金。1.三年期物业合同无效，故物业服务费标准应按原告提供的物业管理服务内容及质量认定。被告潘孝龙虽认可原告与新湖银园业主委员会签订的委托管理期限自2013年6月22日起至2014年6月21日止的《物业服务委托合同》（以下简称一年期物业合同），但对原告于2014年6月21日后是否一直在新湖银园提供物业服务不清楚。同时，原告应提交证据证明新湖银园业主委员会委托其对新湖银园进行物业管理系经过业主委员会同意或者召开业主大会通过，并合理解释三年期物业合同和一年期物业合同同时存在原因。2.在合同履行过程中，商业用房物业服务费标准已变更为0.80元/平方米/月，且包括垃圾清运费。3.新湖银园业主未缴纳物业服务费，说明原告未尽到物业管理责任和服务质量和服务内容未按要求达到90%的满意率，原告要求按1.50元/平方米/月支付物业服务费缺乏依据且不应当计算违约金。即使计算违约金，每日千分之一点违约金过高。（二）原告的起诉应予以驳回。1.依据上述一年期物业合同约定，合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，由温州市仲裁委员会仲裁。可见，原告向法院提起诉讼不符合合同约定。2.依据法律及司法解释规定，原告应先经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，原告的起诉才可得到法律的支持。但原告提交的催缴通知书张贴照片不是有效的书面催缴。书面催缴应直接送达或留置送达，若业主拒收，必须于房屋大门及小区内张贴公告。
被告和顺大酒店答辩称：被告潘孝龙将商业101号出租给余志清用于和顺大酒店经营使用，并签订租赁协议，但双方未约定物业服务费的承担。同时，现和顺大酒店法定代表人于2015年4月25日才受让股权，而原告要求和顺大酒店支付的是2013年7月1日起至2015年6月30日间物业服务费。故和顺大酒店诉讼主体资格不适格。催缴是原告起诉要求支付物业服务费的前置条件，但原告未提交有效证据证实其已向被告催缴物业服务费，故原告的起诉应予以驳回。原告应举证证明新湖银园业主委员会与原告签订三年期物业合同是否已成立。原告未履行和顺大酒店外地面和公共部分的外墙坍塌的维修义务。其次，被告和顺大酒店虽没有自备电梯，但已自行聘用保安人员进行保安工作、清洁工人进行卫生清扫工作，未完全享受到物业服务。同时，原告的物业服务未达到合同约定的全体业主90%的满意率，且物业服务费标准双方已实际按0.8元/平方米/月收取，故原告要求按1.50元/平方米/月支付物业服务费依据不足。
本院经审理，认定事实如下：坐落在平阳县昆阳镇××商业××号系由被告潘孝龙及案外人潘孝忠、吴万金按份共有，各占1/3份额，建筑面积3138.90平方米，设计用途为非居住。2011年1月31日，被告和顺大酒店经工商部门核准登记为个人独资企业，投资人和法定代表人为余志清。2015年5月14日，和顺大酒店法定代表人（负责人、董事长、首席代表）由余志清变更为徐谱水。被告潘孝龙及案外人潘孝忠、吴万金（甲方）将商业101号出租给和顺大酒店，与余志清（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：租赁期限自2010年8月15日起至2015年11月30日止，租赁用途为经营酒店，租金从2010年12月1日起算，租金总额为2000000元，每年支付500000元；乙方按照物业规定交纳物业服务费。诉讼过程中，案外人潘孝忠、吴万金向本院表示由潘孝龙一人作为所有权人参加诉讼，潘孝忠、吴万金无需参与本案诉讼，原、被告对此均无异议。
原告（乙方，原名称为苍南百家乐物业管理有限公司）与平阳县昆阳镇新湖银园业主委员（甲方）于2013年5月28日签订一年期物业合同，后又签订一份载明落款时间为2013年5月28日的三年期物业合同。上述二份合同均约定：物业类型为商住，坐落位置为温州市平阳县××人民路，总建筑面积为86000平方米。委托管理事项包括房屋建筑共同部位、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用设施与设备的维修、养护、运行和管理，管理公共环境卫生，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化娱乐活动，向业主和物业使用人收取物业管理服务费、水电代收代缴费、共用设备设施与公共照明的水电费及法律、法规、政策规定的其他收费。乙方的权利义务包括根据有关法律法规及本合同约定制订物业管理制度，每六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，本合同终止时乙方须向甲方移交物业管理的全部档案资料。乙方须按下列规定实现目标管理：房屋、外观完好、整洁；设备运行正常，无事故隐患；实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，制止违反规定饲养家禽家畜，房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，不得随意零售、堆放杂物和公用；业主和物业使用人对乙方的满意率达90%以上等。物业管理服务费收取标准为商业用房（商场）按1.50元/平方米/月，闲置房按上述标准的100%收取；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费1‰滞纳金，三个月后仍不缴纳的乙方可向人民法院申请强制追缴。乙方违反本合同第十六条义务和第五章约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。但涉案二份物业合同对委托管理期限、争议解决方式约定不同：一年期物业合同约定的委托管理期限为一年（自2013年6月22日起至2014年6月21日止），争议解决方式为由温州市仲裁委员会仲裁；三年期物业合同约定的委托管理期限为三年（自2013年7月1日起至2016年6月30日止），争议解决方式为物业所在地人民法院诉讼。原告于2013年7月1日开始进入新湖银园小区提供物业管理服务，直至2015年6月30日。二被告尚未缴纳2013年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费。原告在提起诉讼前，曾在商业101号张帖《物业费催缴通知书》，要求二被告缴纳2013年7月1日至2015年6月30日的物业费108000元。
原告向本院起诉新湖银园小区住宅业主之一倪士罗要求支付物业服务费。本院于2016年6月29日作出（2016）浙0326民初883号民事判决书，以原告在提供物业服务过程中存在瑕疵为由，酌定倪士罗的物业服务费按合同约定收费标准的90%缴纳。
以上事实有原、被告陈述、潘孝忠及吴万金询问笔录、工商登记信息情况（百家乐物业公司、和顺大酒店）、房屋权属登记信息查询证明、一年期服务合同、三年期服务合同、《物业催缴通知书》照片、（2016）浙0326民初883号民事判决书、商业101租赁协议书及补充协议等证据予以证实。
本院认为，本案主要争议焦点有：一、被告和顺大酒店是否本案适格被告；二、两份物业合同的效力；三、本案的管辖问题；四、原告是否向二被告书面催缴物业服务费；五、本案物业服务费应交纳金额及由谁交纳。
关于争议焦点一。被告和顺大酒店系依法登记领取营业执照的个人独资企业，依法可作为民事诉讼的当事人。被告和顺大酒店主张其不是本案适格被告，依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点二：二被告仅认可一年期物业合同，以原告未能举证证明三年期物业合同经业主大会同意为由而主张三年期物业合同系虚假、伪造。原告主张三年期物业合同系对一年期物业合同的更改和补充。本院认为，二份合同均由盖有新湖银园小业业主委员会公章且有业主委员会主任签名，现二被告均未能举证证明在合同签订过程中存在业主委员会与原告恶意串通损害业主利益等导致合同无效的情形。结合原告在合同签订后提供了二年的物业管理服务的事实，原告主张三年期物业合同系对一年期物业合同的更改和补充，合情合理。三年期物业合同依法成立，且不存在无效的情形。
关于争议焦点三：首先，三年期物业合同约定“争议解决方式为物业所在地人民法院诉讼”系对一年期物业合同约定的仲裁协议条款的更改。其次，即使仲裁协议条款未被更改，原告在本案第一次庭前未对法院受理本案提出异议，应视为放弃仲裁协议。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。第二、二被告以原告未经书面催缴为由直接向法院起诉支付物业服务费不符合规定是否成立。本院认为，依据上述争议焦点二的分析认定，无论依据一年期物业合同，还是三年期物业合同，二份合同的履行期限均已届满，原告于合同履行期限届满后向二被告主张物业服务费，是符合合同法规定，本院予以支持，二被告主张依据不足，本院不予采纳。综上，二被告主张应裁定驳回原告的起诉，依据不足，本院不予支持。
关于争议焦点四。新湖银园有从多业主拖欠物业费，对是否已书面催缴物业费的问题应结合实际适当降低举证证明的标准。商业101号两年的物业服务费均未缴纳，原告起诉时提供了在商业101号张贴《物业费催缴通知书》的照片，应认定原告已向二被告书面催缴物业服务费。二被告以原告未经书面催缴为由主张原告直接向法院起诉支付物业服务费不符合规定，依据不足，本院不予采纳。
关于争议焦点五。结合物业服务的合同内容和物业服务企业对住宅小区提供物业服务的普遍做法，原告对新湖银园提供的物业服务重点是针对小区的住户。虽然商业101号是新湖银园小区的一部分，但是商业101号是临街的商业用房属小区外围是相对独立的区域，和顺大酒店承租用于经营餐饮仅厨房的一个门与小区内部相通，与小区的住宅业主相比享受到原告提供的物业服务相对较少。和顺大酒店在经营过程中自行设置消防、聘请保安、清理垃圾等实事，亦足以证明原告向商业101号提供的物业服务较少。结合本院已生效判决认定原告存在物业管理上的瑕疵，住宅业主按合同约定收费标准的90%缴纳（即0.98元/平方米/月），本院酌定二被告的商业物业服务费按合同约定收费标准的60%缴纳。现原告要求被告潘孝龙按1.50元/平方米/月支付物业服务费不符合物业服务的实际情况，本院不予支持。二被告均主张商业用房的物业服务费标准已变更为0.80元/平方米/月，未提供证据证实，原告亦不予认可，故本院不予采纳。和顺大酒店外地面和公共部分的外墙大面积坍塌的维修并不属于原告的合同义务范围，和顺大酒店以此为由主张原告未履行合同义务，依据不足，本院亦不予支持。商业101号的《房屋租赁协议书》约定，物业服务费由承租人交纳。虽然商业101号的《房屋租赁协议书》是在被告和顺大酒店依法登记成前，由被告和顺大酒店的原投资人余志清与被告潘孝龙等人签订，但是结合商业101号一直由被告和顺大酒店使用的事实，应认定余志清系代表被告和顺大酒店为租赁经营用房而签订《房屋租赁协议书》，故《房屋租赁协议书》承租方的权利义务应由被告和顺大酒店承受。被告和顺大酒店系个人独资企业，其独资人的变更并不能免除其对和顺大酒店以前债务的承担。《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。综上，被告和顺大酒店应缴纳商业101号自2013年7月1日起至2015年6月30日止的物业服务费67800.24元（1.50/平方米/月×60%×3138.90平方米×24月），被告潘孝龙负连带责任。被告拖欠物业服务费是由于原告提供物业服务存在瑕疵、双方对物业服务质量存在争议所致，故本院对原告主张的逾期缴纳物业服务费违约金不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条之规定，判决如下：
一、被告平阳县和顺大酒店于本判决生效后十五日内支付被告浙江百家乐物业管理有限公司物业服务费67800.24元；
二、被告潘孝龙对上述物业服务费承担连带责任；
三、驳回浙江百家乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3253.80元，减半收取1626.90元，由浙江百家乐物业管理有限公司承担879.40元，平阳县和顺大酒店、潘孝龙承担747.50元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级法院。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 陈海琴
人民陪审员 叶林超
人民陪审员 林 婷
二〇一六年八月十八日
代书 记员 王光伟