浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第178号
原告（反诉被告）：吕某某。
委托代理人：洪某某。
被告（反诉原告）：童某某。
委托代理人：甘某某。
原告吕某某诉被告童某某房屋租赁合同纠纷一案，本院
于2009年4月2日立案受理，依法由审判员徐卫平适用简易程序
公开开庭进行审理。被告童某某在2010年4月26日向本院提起
反诉。本院审查受理后，决定将反诉与本诉合并审理，公开开
庭审理了本案。原告吕某某及其委托代理人洪某某、被告童某
某及其委托代理人甘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结
。
原告起诉称：被告于2007年2月22日从产权人淳安汾口供
销合作社（以下简称汾口供销社）租得坐落于千岛湖镇新安×
×县××楼）××丽江酒楼，租期自2007年2月22日至2009年6
月9日为止。后因被告经营管理不善，经产权方同意，于2009
年1月10日将前述新安大街37号-
1营业房一间及通向二楼的全程转租给原告经营。同时约定“
由被告全程直接为原告续订原告名义的、合同期为2009年6月9
日至2012年6月9日止期间、租赁条件不变的该房产续租合同”
，“原告支付除原租赁合同约定的费用外的转租费100000元给被告”，“如未能按原合同条件续签，被告退还转租费100000
元，另加该款银行贷款利息”。原告依约支付转租费并办理了
接管手续，但被告始终未能为原告续订到该房产续租合同，该
房产反而在2009年3月中旬由产权人通过相关拍卖公司某某了
租赁权竞拍。为此，原告只有参与其公开的竞拍，最终在承担
4000元竞拍全部佣金的情况下，签得租金由原55000元增加为8
0000元／年（第4年2012年以后增至84000元／年）的前述房产
续租合同。随后原告方要求被告依约返还100000元的转租费，
但被告前后仅返还了其中的70000元，余款30000至今拒绝归还
。为此，特诉请判令被告退还尚未返还的转租费30000元及该
款自2009年1月16日起至清偿日止的银行贷款利息（算到2010
年4月15日为：30000元×5.76%／365×450天=2130.41元）；
本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、被告与汾口供销社签订的租赁协议复印件1份，欲证
明被告原承租经营等情况。
2、房屋转租协议原件1份、收条原件1份，欲证明被告转
租及收转租费等事实。
3、拍卖确认书1份、续租合同1份（复印件，与原件一致
），欲证明续租过程及租金等事实。
被告就本诉答辩称：原告的陈述与事实不符。具体经过
是：2005年2月22日，被告与金某某合伙向汾口供销社租赁了
坐落于千岛湖镇××××江酒楼，至2007年2月22日，金某某
退出合伙，之后由被告一人经营。由于被告从事的是餐饮和足浴类，楼上居民反响很大，多次上访。在此情况下，被告于20
09年初决定将该营业房予以转租。2009年1月10日，原、被告
就房屋租赁事宜签订了合同。依照房屋转租合同，被告将营业
房租赁使用权和室内物品（有清单）一并转让给原告，原告应
当支付给被告租金10000元及转让费100000元，但原告仅支付
了100000元转让费，尚有10000元租金至今未付。在签订合同
时，原告要求被告在租赁期满后，由被告出面为原告与淳安县
汾口供销社再签订三年的租赁合同，年租金为80000元。此事
被告在转租过程中也获得了汾口供销社的口头同意。但转租后
，原告提出被告租赁期满后，要与汾口供销社签订8年期的租
赁合同，而依据淳安县供销社总社及县政府有关规定，汾口供
销社只能签订三年以下的合同，汾口供销社书面向淳安县供销
总社及国资局报批，县国资局批复一次性租赁期限定为6年。
在此情况下，被告与汾口供销社终止了租赁合同，由汾口供销
社一次性退还房屋使用费70000元。再由汾口供销社委托杭州
资产拍卖有限公司乙安分公司甲开拍卖该营业房的租赁使用权
，起拍价定位78000元，由原告报名参拍。2009年3月18日，原
告以拍卖方式取得了该营业房的6年租赁使用权，其中前三年
年租金80000元，后三年年租金84000元。2009年5月12日，汾
口供销社以金某某名义退还了70000元房屋使用费某某给原告
，被告并不经手该70000元款项。综上所述，事实上并非被告
不能为原告续订到该营业房的三年续租合同，而是由于原告的
要求发生变化，提出超出三年约定期限，因而实行拍卖租赁使
用权的。至于原告为何仍以80000元价格获得承租权，其中原因原告是最清楚的。二、原告的诉讼理由不能成立。1、并非
被告不能为原告续订到该营业房的三年续租合同，而是由于原
告的要求发生变化，提出超出三年约定期限，从而进行了房屋
租赁使用权的拍卖。从拍卖结果看，原告也确实取得了6年的
租赁使用权，前三年的年租金仍旧为80000元，并未增加，因
此被告不存在违反合同约定的情形。2、原告从淳安县汾口供
销社取得了退还的70000元房屋使用费，原告不存在实际损失
。三、鉴于以上事实和理由，被告认为原告的诉讼请求与事实
不符法无据，请求予以驳回。同时原告尚欠的被告10000元租
金未付，要求原告予以支付，并按照合同约定的银行四倍利率
支付逾期利息。
被告就本诉向本院提供了以下证据：
1、房屋转租合同物品清单原件1份，欲证明转租过程中
移交给原告物品的详细情况。
2、汾口供销社领付款凭据1份（复印件，加盖供销社印
章），欲证明70000元使用费已经交给原告，经手人是章某某
的事实。
3、情况说明原件1份、文件复印件1份，欲证明原被告签
订房屋转租协议的时候，汾口供销社是同意在原有合同基础上
续租三年的，不能正常签订续租合同不是因为被告的行为造成
的，是因为政策的原因，所以被告不存在过错。
被告反诉称：2009年1月10日，反诉原、被告就坐落在千
岛湖镇新安××房及××层签订了房屋转租合同，合同第二条
第一项约定，反诉被告于2009年5月30日前支付反诉原告房租10000元，逾期按银行贷款利率四倍计算利息。同日，反诉被告
向反诉原告出具了欠条一份。但时至今日，反诉被告一直拒不
支付该10000元房租。特提起反诉，诉请判令反诉被告支付反
诉原告房租10000元，并自2009年6月1日按银行同期贷款利率
四倍支付利息（截止2010年4月30日为5.31%×4×10000÷12×
11=1947元）；反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
被告为支持其反诉请求，向本院提供了以下证据：
转租合同复印件1份、欠条原件1份，欲证明房屋转租及
反诉被告欠10000元租金的事实。
原告就反诉答辩称：反诉被告向反诉原告出具欠条租金1
0000元是事实，是根据转租合同约定的。在2009年3月18日，
汾口供销社汾口供销社终止了与反诉原告之间的合同，房屋的
合法使用权已经通过拍租的形式从2009年3月18日就转移给了
反诉被告。反诉被告在本诉中提交给法庭的出租方为汾口供销
社、承租方为原告的租赁合同以及2009年3月18日签订的杭州
资产拍卖有限公司乙安县分公司拍卖成交确认书可以证明，同
时，另有2009年3月18日交付的首笔年租金80000元的收据为证
。
原告就反诉向本院提供了以下证据：
1、发票1份（复印件，与原件一致）、拍租佣金收据1份
（复印件，与原件一致）、装修工项某的装修记录本1份（
复印件，与原件一致），欲证明原告是在2009年3月18日拍租
取得房屋使用权情况下才对房某某行装修的。
2、证人项某出庭作证，欲证明吕某某是在2009年3月21日进行装修的。
证据的分析与认定：一、就双方在本诉部分提供的证据
的真实性、合法性及关联性作如下认定：1、童某某对吕某某
提供的证据1、3三性无异议，本院予以认定；对证据2，认为
转租合同是不完整的，应该还有转让物品清单一份的，对收条
原件三性均无异议，本院予以认定；2、吕某某对童某某提供
的证据1、2的三性均无异议，本院予以认定；对证据3中情况
说明的三性均有异议，该份说明有自相矛盾的地方，童某某与
汾口供销社之间的租赁合同是在2007年2月22日签订的，租赁
期限是从2007年2月22日至2009年6月9日，吕某某就是按照该
份租赁协议的基础上与童某某签订转租合同，而该情况说明记
载的租赁合同期限是从2004年6月10日至2009年6月9日，与事
实不符，并且应先终止被告的租赁合同，再组织拍卖，吕某某
是竞价拍租取得租赁权，汾口供销社在吕某某拍卖成功之后对
吕某某进行了返还房租等行为，该行为得到童某某的认可，不
可续租的政策与吕某某无关，应该按照原先双方签订的转租合
同履行义务，且该份说明只有公章没有汾口供销社法定代表人
的签名，不能代表汾口供销社的真实意思表示，该份说明系无
效的、不真实的、不合法的，且与本案无关，对文件的三性无
异议，本院认为该情况说明和文件系涉案的房屋所有权人提供
，能够基本反映汾口供销合作社与童某某之间的租赁中的有关
事宜，对其真实性予以认定，对证明对象将结合其他证据及双
方在庭审中的陈述在说理部分综合予以分析。二、就双方在反
诉部分提供的证据的真实性、合法性及关联性作如下认定：1、吕某某对童某某提供的证据1无异议，本院予以认定；2、童
某某对吕某某提供的证据1中发票1份的真实性无异议，收取租
金的时间、数额无异议，收据1份与本案无关，对记录的真实
性无异议，但是该份记录不能证明吕某某所要证明的对象，本
院对真实性予以认定；对证据2证人证言认为证人与是同乡关
系，关系较为密切，证人刚所证明的情况与在吕某某前述陈述
情况是矛盾的，反诉被告之前讲转租以后到1月下旬汾口供销
社通知其停止装修，所以1月份是存在过装修的，但是证人刚
所他进场装修之前是没有进行过装修的，所以证人证言虚假，
不能采纳，本院结合将结合其他证据及双方在庭审中的陈述在
说理部分综合予以分析。
综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认
定如下：2007年2月22日，童某某与汾口供销社签订租赁协议
一份，约定童某某向汾口供销社租赁淳安县农某某楼丽江酒楼
（淳安县千岛湖镇××街37号），租赁期限自2007年2月22日
至2009年6月9日，年租金为55000元。2009年1月10日，童某某
与吕某某签订房屋转租合同一份，约定：童某某将上述房屋转
租给吕某某，转租期为5个月，到2009年6月9日；租金为10000
元，交纳时间为2009年5月30日以前，逾期未交纳按银行贷款
利率四倍计算2009年6月9日以后的房租由吕某某按80000元每
年直接交纳给汾口供销社；吕某某另行一次性支付童某某转租
费100000元；童某某全程包办2009年6月9日到期后与产权人承
租房屋合同的续签，承租方为吕某某，年租金为80000元，租
期不得少于三年……；如果未能按吕某某的要求和条件续签，童某某退还吕某某转租费100000元，另加100000元产生的利息
，利率按银行的贷款利率执行。吕某某依约向童某某交纳了转
租费1000000元，对10000元租金出具了欠条，童某某向吕某某
移交了电视机等物品，但对物品的价值未作约定。2009年2月1
日，汾口供销社与童某某终止租赁合同，汾口供销社退还童某
某租金20000元，同时给予一次性经济补偿金50000元（该7000
0元直接支付给了吕某某）。2009年3月18日，吕某某交纳佣金
4000元，通过拍租取得涉案房屋的租赁权。吕某某与童某某就
转租费、租金协商不成，因而成诉。
本院认为，吕某某与童某某之间签订的《房屋转租合同
》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制
性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、恰当
的予以履行。该协议中约定童某某保证将涉案的房屋以续签的
形式由吕某某与汾口供销社成立租赁关系，现吕某某系以拍租
的形式取得租赁权，支出了佣金等费用，童某某与汾口供销社
之间的租赁合同也已终止，童某某理应按协议的约定将转租费
100000元退还，童某某在第一次开庭时主张无法续签的原因系
吕某某提出了超出三年约定期限的租赁期，第二次开庭时又主
张属情势变更，导致汾口供销社另行进行了拍租，前后矛盾，
且童某某和汾口供销社是否能够续签与吕某某也不具有关联性
，故对童某某认为无须退还转租费的辩解意见不予支持，但对
利息应按年利率4.86%计算，调整为1686元。就童某某所提移
交给吕某某的物品的处理问题，因双方均未提出请求，故在本
案中不予分析认定。童某某反诉要求吕某某支付房租10000元及利息，鉴于吕某某从童某某处转租涉案的房屋实际控制至20
10年3月18日，从该时起，吕某某通过拍租直接与汾口供销社
签订租赁合同，故对2009年1月10日至3月18日该期间的租金吕
某某应当支付给童某某（10000元÷150天×67天=4467元），
并按年利率4.86%计付该款的利息796元。依照《中华人民共和
国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中
华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如
下：
一、童某某退还吕某某转租费30000元及利息1686元。
二、吕某某支付童某某租金4467元及利息796元。
上述二项相抵，童某某支付吕某某26423元，款于本判决
生效后十日内执行。
三、驳回吕某某的其他诉讼请求。
四、驳回童某某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费603元，减半收取301.5元，由吕某某负
担4.5元，由童某某负担297元；反诉案件受理费99元，减半收
取49.5元，由童某某负担27.5元，由吕某某负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭
州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉
案件受理费，其中本诉上诉案件预交603元，反诉上诉案件预交99元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判
决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按
自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工
商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12
02024409008802968）。
审判员 徐卫平
二〇一〇年十月二十日
书记员 孙 婷