文书内容安徽省合肥市中级人民法院发文稿纸签发人（拟稿人）：审判员：会签单位：审判员：安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终4565号上诉人（原审原告）：曹可博，男，1967年8月25日出生，汉族，住合肥市庐江县。委托诉讼代理人:郭玉,安徽盛佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贺霞，女，1985年4月6日出生，汉族，住合肥市包河区。上诉人曹可博因与被上诉人贺霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹可博上诉请求：1、请求依法撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1592号民事判决第二项即“驳回原告曹可博的其他诉讼请求”；2、请求依法将本案发回原审人民法院重审或查清事实后改判，并支持一审诉讼请求中二至五项，即“依法判决贺霞退还定金1万元；贺霞退还房款3万元；贺霞给付本人逾期付款利息损失共计人民币435元；本案诉讼费用由贺霞承担”；3、上诉费用由贺霞承担。事实与理由：一、一审法院判决审理查明及认定的事实不清。（一）案涉房屋买卖合同定金为1万元，原审判决认定4万元，明显错误。一审法院依据贺霞向本人出具的收据，认定本人实际向贺霞支付定金4万元，证明力不充分。该收据系贺霞单方向本人出具，本人并不认可，《补充协议》中约定定金为1万元。（二）原审判决认定本人在案涉房产合同签订前，知晓合肥市2016年国庆期间出台的合肥房地产限购政策是错误的。在签订合同后，文居公司告知本人虽然没有合肥社保，但可以“想想办法”。故原审判决在此节事实认定上是错误的。二、原审判决适用法律错误。（一）本人主观上并非不履行约定的债务，而是案涉合同客观履行不能。导致合同无法履行的最根本的原因系政府政策行为导致，即房屋限购政策。（二）本人实际交付定金，签约目的就是购房，现因政策不能过户，故合同不能实际履行，非本人所愿，本人没有过错，不存在违约。（三）贺霞系合肥市区户口，委托居间人卖房，对政策知晓程度明显高于本人，原审判决不认定贺霞过错，仅认定本人过错，显失公平。贺霞辩称，1、定金是4万元。曹可博当天只带了1万元，所以只打了1万元的收条，周六时曹可博又支付余下定金3万元，打了4万元的定金收条；2、关于合肥市2016年国庆期间出台的房屋限购政策，我们作为卖方不需要了解，这是曹可博应该了解的政策。曹可博向一审法院起诉请求：1、判决解除曹可博与贺霞于2016年12月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判决贺霞向曹可博返还定金1万元；3、判决贺霞向曹可博返还购房款3万元；4、判决贺霞支付曹可博逾期付款利息435元；5、一审诉讼费用由贺霞承担。一审法院认定事实：2016年12月9日，曹可博在文居公司的居间服务下与贺霞签订《存量房买卖合同》一份，载明：“贺霞将其位于合肥市包河区铜陵南路199号星河府3幢2207室（权属证号：合包字第8150032974）出售给曹可博，转让价款为204万元，款清交房，贺霞购买存量房时向工商银行申请34万元的抵押贷款，本合同签订时贷款余额为30万元左右等”。同日，曹可博与贺霞签订《补充协议》一份，载明：“曹可博应于2016年12月9日向贺霞支付购房定金1万元，贺霞应于同年12月19日前将银行提前还贷预约好，预约好后30日内双方共同到银行办理还贷手续，曹可博支付30万元购房款为曹可博偿还案涉房产所欠银行抵押贷款，另31万元，曹可博应于2017年2月9日前存入托管帐户，剩余房款142万元曹可博以商贷方式支付并存入托管帐户，申请存理房转移登记时间为支付完首付款61万元当日，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，双方应于2017年2月9日前共同到资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，税费由曹可博支付，双方在其他事项中约定：如因国家政策原因导致房地产无法正常交易，双方合同自动解除，贺霞退还曹可博定金等”。合同及协议签订后，曹可博于即日向贺霞支付购房定金4万元，贺霞亦于当日将案涉房产证交由文居公司保管，并于当日向工商银行城建支行提出提前还贷申请，约定还款日期为2017年2月8日。后，文居公司告知曹可博，根据合肥市政府于2016年国庆期间出台的合肥市房地产限购政策规定，曹可博系安徽省庐江县户籍，因不具备在合肥市××一年以上的社保手续，不具备房产购买资格，致无法履行合同。原、被告双方为退款事宜产生争议，曹可博遂诉至本院。诉讼中，曹可博陈述：在签订案涉合同时，文居公司问其作为外地人可有合肥社保手续，曹可博告知其没有合肥社保，文居公司表示没有关系，公司答应帮其办理合肥社保手续，但文居公司后来事实上并没有帮其办理；合同签订后半个月，文居公司电话告知曹可博，表示其合肥社保手续办不成，案涉房产不能交易，曹可博遂要求文居公司退还定金和房款一直未果。另查，2016年10月2日，合肥市出台新的住房限购政策，政策规定：合肥户籍居民限购2套住房，外地人需缴纳满1年以上社保或纳税，购房首付比例为30%。一审法院认为，曹可博与贺霞签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，合同及协议的内容均不违背法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。经庭审查明，致案涉房产不能实际进行交易的原因系曹可博非系合肥户籍居民，其作为外地人在合肥市亦未缴纳社保，而对此限购政策早在案涉合同签订前即2016年10月2日即已出台，文居公司作为从事存量房房产交易的专业性公司系明知的，且根据曹可博的陈述可以证明曹可博在签订合同前通过文居公司即已知晓其受限购政策不能购买，但其在单方相信文居公司能为其代办合肥市社保手续承诺的情况下仍与贺霞签订案涉合同及协议，曹可博自身对合同在签订后不能实际履行应是有预见的，对此，曹可博对案涉合同不能履行存在过错违约，贺霞并无过错。曹可博引用补充协议中约定的“如因国家政策原因导致房地产无法正常交易，双方合同自动解除，贺霞退还曹可博定金”条款佐证其诉称，一审法院认为，该条款的约定系针对案涉合同及协议签订后对未来事情发生后进行的预测和判断，并非适用于已发生的客观事实，故其诉称不予认定。曹可博诉请解除案涉合同及协议，贺霞对此予以认可，予以准许。曹可博诉称主张返还定金及购房款，因曹可博提供的《补充协议》中虽约定购房定金为1万元，但其提供的收条中证明双方实际履行的购房定金为4万元，故一审法院根据双方实际履行的行为认定购房定金4万元，依据合同法相关规定，曹可博因自身过错违约无权要求返还定金。曹可博诉请支付逾期付款利息，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、曹可博与贺霞于2016年12月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除；二、驳回曹可博的其他诉讼请求。案件受理费912元减半收取456元，由曹可博负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。本院认为，双方虽然在《补充协议》中约定定金为1万元，但贺霞于2016年12月9日向曹可博出具《收条》一份，明确载明定金4万元，一审法院据此认定定金数额4万元并无不当。合肥市2016年10月2日出台房屋限购政策，曹可博明知其不具备合肥市房屋购买条件而与贺霞签订合同存在过错。贺霞作为房屋出卖人，其于2016年12月9日与曹可博签订合同，未对买受人购房资格进行审查，对于合同不能履行亦存在过错。且双方在《补充协议》中约定：如因国家政策原因导致房地产无法正常交易，双方合同自动解除，贺霞退还曹可博定金，此项约定并未明确表示仅适用于协议签订之后的政策调整，故根据本案事实及双方约定，贺霞收取曹可博的4万元定金应予退还。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1592号民事判决第一项即：曹可博与贺霞于2016年12月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1592号民事判决第一项即：“驳回曹可博的其他诉讼请求”；三、贺霞于本判决生效之日起十日内一次性返还曹可博购房定金40000元。二审案件受理费912元，由曹可博负担。本判决为终审判决。审判长 张 利审判员 张 勇审判员 董江宁二〇一七年八月二十一日书记员 王二辉附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。