新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）新民再85号 申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘红莲，女，汉族，1963年6月30日出生，住托克逊县。 委托代理人：刘合通，山东畅通律师事务所律师。 委托代理人：孙卓平，男，汉族，1968年10月26日出生，山东省微山县县委机关工作人员，住山东省微山县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：托克逊县恒久房地产开发有限公司。住所地：托克逊县光郎路西侧。 法定代表人：包海啸，该公司总经理。 委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。 委托代理人：周跃，男，汉族，1974年8月7日出生，托克逊县恒久房地产开发有限公司经理，住浙江省乐清市。 申请再审人刘红莲因与被申请人托克逊县恒久房地产开发有限公司（以下简称恒久房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吐鲁番地区中级人民法院（2015）吐中民一终字第218号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月10日作出（2015）新民申字第1845号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2016年6月17日公开开庭审理本案，申请再审人刘红莲的委托代理人刘合通、孙卓平，被申请人恒久房产公司的委托代理人崔建红、周跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2014年12月24日，刘红莲向托克逊县人民法院起诉称，2012年12月22日，本人与恒久房产公司签订商品房买卖合同，购买其开发的位于托克逊县解放北路（九龙广场小高层）预售房一套，本人按时全额付清了78万元房款。合同约定在2013年8月30日前交付房屋，并约定逾期交房超过三十日按日支付已交房款万分之二十一的违约金。后恒久房产公司无正当理由至今仍未交付房屋，构成严重违约。故诉至法院请求其继续履行《商品房买卖合同》交付房屋并支付违约金696150元。 恒久房产公司答辩称，我公司是为了落实政府政策，才造成延期交房，不应承担违约责任。刘红莲未及时办理入住事宜，与我公司无关。 托克逊人民法院一审审理查明，2012年12月22日，刘红莲与恒久房产公司签订商品房买卖合同，约定将位于托克逊县九龙广场（小高层）1层114号商铺出售给刘红莲，其按约一次性支付了房款780000元。同时，合同做如下约定：第八条:“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人；2、施工过程中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决；3、其他非出卖人能控制的因素（指热力、通讯、供电、天然气等）交房期为国家法定节假日顺延。买受人未按合同约定的期限和数额支付购房款的。施工期间因国家政策调整造成的工期延误。第九条:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之21（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十条“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计导致影响买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”。第十一条:“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人有权对该房屋进行处理销售。第二十二条“本合同连同附件共19页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份，交易所壹份”。第二十四条“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向当地房管部门申请登记备案”。2012年10月8日，托克逊县九龙广场（小高层）主体竣工验收。2013年7月8日，托克逊县城乡规划管理局根据吐地党纪(2013)11号文件要求向恒久房地产公司下发通知，要求对城市建筑外立面商业及公共建筑实行干挂花岗岩，住宅改用新型的复合材料对建筑外立面进行贴面，禁止使用涂料，同时色彩及效果必须经批准后方可施工。2013年7月，恒久房地产公司与吐鲁番地区水利水电勘测设计研究院签订建设工程设计合同，约定对托克逊县九龙广场商住楼石材幕墙工程进行设计。2013年8月20日，恒久房地产公司与徐磊签订工程承包协议书，将托克逊县九龙广场商住楼一、二、三层商业楼外墙干挂石材工程承包给徐磊。2013年11月25日，托克逊县九龙广场商业和住宅楼项目工程经勘察、设计、施工和监理单位进行评价，验收各方达成一致意见，同意竣工，并于2013年12月8日备案。2014年3月18日，托克逊县城乡规划局作出托验字第【2014】006号托克逊县建设工程规划验收合格证，准予托克逊县九龙广场（商业和住宅楼）办理房屋产权证明等有关文件。2014年5月18日，恒久房地产公司陆续通知买受人入住，但没有按合同要求书面通知刘红莲办理入住手续。 托克逊县人民法院一审认为，刘红莲与恒久房产公司之间存在商品房买卖合同关系，刘红莲已按合同约定交纳房款，恒久房产公司应当按约履行交房义务。恒久房产公司按城乡规划局的通知要求，对九龙广场（小高层）建筑外立面商业及公共建筑实行干挂花岗岩，住宅改用新型的复合材料对建筑外立面进行贴面，符合合同第八条延期交房的合同约定，其可据实予以延期，且不承担延期期间的违约责任。托克逊县城乡规划局要求的规划和设计变更没有影响商品房的质量和使用功能，故并不违反合同第十条的规定。合同第二十四条仅是约定商品房预售的，向当地房管部门申请登记备案，而不是将买卖合同在房管部门备案，故刘红莲要求恒久房产公司承担合同更改因未备案所举证不能的责任，一审法院不予支持。当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。恒久房产公司在2014年5月18日托克逊县九龙广场（小高层）符合入住条件后，没有向法庭提交其已按合同约定向刘红莲通知收房的证据，其所提供的告知函，虽在吐鲁番日报进行公告，但仅是对违约金的告知，并没有提到通知入住，且是其单方行为，对刘红莲不具有法律效力，对此恒久房产公司应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行义务。恒久房产公司逾期交房已超过60日，按约应当向刘红莲按日支付已交付房价款万分之21的违约金，其提供四份同期与其他买受人所签订的商品房买卖合同及是销售人员笔误的意见，认为违约金过高。刘红莲所主张的违约金696150元，已接近其所交纳的房款780000元，明显过高，应予以适当减少，本案违约金计算依据参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，即利率为4.875%，计算期间为2014年5月18日至刘红莲起诉之日。托克逊县人民法院于2015年3月3日作出（2015）托民二初字第1号民事判决：一、被告托克逊县恒久房地产开发有限公司与原告刘红莲之间的商品房买卖合同继续履行；二、被告托克逊县恒久房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘红莲违约金91260元；三、驳回原告刘红莲的其他诉讼请求。一审案件受理费2690.40元，保全费1760元，由被告托克逊县恒久房地产开发有限公司负担570元，由原告刘红莲负担3880.40元。 刘红莲不服一审判决，向吐鲁番地区中级人民法院提出上诉称，原审法院认定事实及适用法律错误。1、原审法院对违约金计算依据错误。原审认定的恒久房地产公司承担违约金的计算依据是参照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，利率为4.875%，该利率与中国人民银行公布的同期同类贷款利率不符，并且也没有阐明4.875％利率是如何计算得来的，计算依据错误。2、原审法院依据未经质证的证据作为认定事实的依据，程序严重错误。一审法院查明：“2013年11月25日，托克逊县九龙广场商业和住宅楼项目工程经勘查、设计、施工和监理单位进行评价，验收各方达成一致意见，同意竣工，并于2013年12月8日备案。2014年3月l8日，托克逊县城乡规划局作出托验字第[2014]006号托克逊县建设工程规划验收合格证，准予托克逊县九龙广场(商业和住宅楼)办理房屋产权证明等有关文件，在一审庭审中恒久房产公司未提出该事实的存在，也未提供相关证据证明，刘红莲也未认可该事实的存在，未经质证。3、原审认定的违约期从2014年5月18日起计算属于认定事实错误，其违约期应当从2013年8月31日开始计算。双方签订的商品房买卖合同约定交房期是2013年8月30日之前，并且以书面方式通知刘红莲交付房屋。恒久房产公司以落实政府政策为由主张免除其违约责任，并提交托克逊县规划局下发的通知来证明是政府政策调整造成的工期延误。根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定：“因国家政策调推造成的工期延误”，该约定是国家政策的调整，而托克逊县城乡规划管理局只是二级政府职能部门，其下发的通知没有文号、未见发文登记存根，不符合政府部门下发规范性文件标准。该通知显然不是国家政策，不是合同约定的国家政策调整，而且该合同条款是格式条款，当对合同条款理解出现争议时应当按照不利于提供格式一方的方式去解释，一审法院却做出有利于恒久房产公司的解释，属于适用法律错误。县规划局关于干挂石板的通知与恒久房产公司延期交房之间没有必然的因果关系。该通知是2013年7月8日下发给恒久房产公司的，距离合同约定的交房期近2个月时间，恒久房产公司作为一个有资质的法人公司，完全应具备独立承担相应责任的能力，也完全具备按期交房的施工时间条件，况且县规划局并未通知恒久房产公司可以延期交房，因此，延期不能归贵于县规划局通知。4、一审法院采用双重标准计算对比违约金数额，显失公平。一审法院论述刘红莲主张的违约金过高时，简单地就进行了数字对比，这个所谓过高的违约金起算时间从2013年8月31日开始，是按照日万分之2l计算的，而判决的违约金不仅毫无根据的减少了起算时间为2014年5月18日，而且降低违约金利率为4.875％。5、一审法院认为恒久房产公司未将买卖合同到房管部门登记备案不违约，且不承担举证不能责任是认定事实错误。刘红莲与恒久房产公司签订的商品房买卖合同明确约定对合同进行备案，并且依据《城市商品房预售管理办法》第十条，《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售合同都需进行备案，对合同进行备案不仅是约定义务，也是法定义务，一审法院认定不需对签订的合同进行备案，上诉人恒久房地产公司不承担举证不能的责任是认定事实错误和适用法律错误。综上，请求二审人民法院依法予以改判。 针对刘红莲的上诉理由，恒久房产公司答辩称，恒久房产公司对一审法院的判决双方继续履行商品房买卖合同无异议。恒久房产公司认为一审法院判决恒久房产公司按同期银行利息4倍支付刘红莲违约金的计算依据有错误，因为这个延期交房是托克逊县城建局让恒久房产公司干挂花岗岩造成延期交工所致，并不是恒久房产公司的原因造成的，所以恒久房产公司不应该承担违约金责任。另外合同约定的违约金万分之21是笔误，违约金不可能定的这么高，已超过法定的违约金，不能超过本金的30%规定。 恒久房产公司亦不服一审判决，向吐鲁番地区中级人民法院提出上诉称，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误。1、一审法院在庭审过程中已查明：2014年5月18日，在商品房符合交付条件的情况下，上诉人恒久房地产公司陆续通知买受人办理入住手续，并交纳入住相关规费。这些买受人中当然也包括本案刘红莲。而刘红连接到恒久房产公司的口头入住通知后，始终拒绝前来办理入住手续。期间，刘红莲明知因恒久房产公司销售人员签订商品房买卖合同时误将逾期交房违约金万分之2.1写成万分之21，1.5％写成15％是属于笔误，却要求恒久房产公司按照万分之21支付违约金，并要求恒久房产公司对其购买的商铺帮忙增设下水道、换型利门、墙体改造等，恒久房产公司本着友好的原则答应了刘红莲图纸设计外的要求，并且没有收取费用。而正是恒久房产公司没有接受刘红莲索要“逾期交房高额违约金”的行为，刘红莲又不愿意交纳办理入住手续应交的费用才导致其至今不办理入住手续。因此，刘红莲没有及时办理入住手续是由其自身原因造成的。2、本案中，从刘红莲的索要逾期交房违约金的行为可以推定对恒久房产公司可以交房的事实认可。因此，从2014年5月18日开始计算逾期交房违约金没有依据。恒久房产公司没有理由从2014年5月18日起逾期交房，违约事实不存在。3、2014年5月18日起，恒久房产公司通知买受人前来办理入住手续后，还有部分其他买受人没有及时前来办理入住手续，对本案一直此观望态度，法院对本案的判决，将直接导致其余买受人对恒久房地产公司提起诉讼，从而引发群体诉讼案件。请求二审人民法院查明事实并依法支持恒久房产公司的请求。 针对恒久房产公司的上诉理由，刘红莲答辩称：一审法院判决恒久公司支付违约金的时间段包含在刘红莲诉讼请求的时间段内，认定恒久公司承担违约责任具有法律依据和事实依据，恒久公司的上诉理由万分之21是笔误，与一审查明的事实不符。根据合同约定，恒久公司应该书面通知刘红莲入住，但恒久公司至今没有书面通知，所以这个违约行为至今还在继续。 吐鲁番地区中级人民法院二审查明事实与原审一致。另查，恒久房产公司向法院提供证人王彪，出庭证明2014年4月王彪等工人在九龙广场门面房（包括上诉人刘红莲购买的商铺）做隔墙施工，二零一四年四月二十几号完工，上诉人刘红莲经常去看自己的房子，并向王彪等工人了解自己房子装修改造情况的事实。 吐鲁番地区中级人民法院二审认为，刘红莲与恒久房产公司之间存在商品房买卖合同关系，刘红莲已按合同约定交纳房款780000元事实清楚。恒久房产公司应当按照约定的时间2013年8月30日前履行交房义务。2013年7月8日托克逊县城乡规划管理局书面通知恒久房产公司对城市建筑外立面商业及公共建筑实行干挂花岗岩，住宅改用新型的复合材料对建筑外立面进行贴面，禁止使用涂料，同时色彩及效果必须经批准后方可施工。原审认定恒久房产公司按城乡规划局的通知要求，对九龙广场(小高层)建筑外立面商业及公共建筑实行干挂花岗岩，住宅改用新型的复合材料对建筑外立面进行贴面，符合合同第八条延期交房的合同约定，恒久房产公司可据实予以延期，且不承担据实延期期间的违约责任并无不当，二审法院对此予以确认。恒久房产公司于2013年7月8日接到托克逊县城乡规划管理局书面通知后，与吐鲁番地区水利水电勘察设计研究院建筑分院签订了一份九龙广场商住楼石材幕墙建设工程设计合同，于2013年8月20日与徐磊签订了一份工程承包协议书，将托克逊县九龙广场商住楼一、二、三层商业楼外墙干挂石材工程以包工包料的方式承包给徐磊施工，施工时间为2013年8月28日至2014年4月30日，故恒久房产公司延期交付房屋时间应限定在九龙广场商住楼一、二、三层商业楼外墙干挂石材工程竣工之后，即2014年4月30日之后。恒久房产公司称，托克逊县九龙广场(小高层)符合入住条件后，已当面口头和电话多次通知刘红莲办理房屋交接手续，且刘红莲在2014年4月对其购买商铺也进行了内部装修改造，对此恒久房产公司向二审法院提供证人王彪，出庭证明2014年4月王彪等工人在九龙广场门面房（包括上诉人刘红莲购买的商铺）做隔墙施工，二零一四年四月二十几号完工，刘红莲经常去看自己的房子，并向王彪等工人了解自己房子装修改造情况的事实。庭审中，刘红莲不认可，但未向法院提供证据证明其购买的房屋至今没有进行内部装修改造的事实，故二审法院对刘红莲在2014年4月对其购买商铺进行内部装修改造的事实予以确认。刘红莲在2014年4月对其购买商铺进行内部装修改造的行为应视为已经入住，故刘红莲认为恒久房产公司迟延交付房屋构成违约，要求恒久房产公司支付其违约金696150元的诉讼请求，理由不能成立，二审法院不予支持。恒久房产公司要求刘红莲支付其公司代缴的2014年的暖气费1614.5元，物业费745.2元，垃圾清运费300元的上诉请求，因在一审没提反诉，双方在二审不愿意调解，故二审法院对此不予审理，恒久房产公司可另案诉讼解决。原审认定事实不清，适用法律有误，二审法院予以纠正。本案经吐鲁番地区中级人民法院2015年第11次审判委员会讨论决定，于2015年7月27日作出（2015）吐中民一终字第218号民事判决：一、维持托克逊县人民法院(2015)托民二初字第1号民事判决第一项，即：“被告托克逊县恒久房地产开发有限公司与原告刘红莲之间的商品房买卖合同继续履行。”第三项，即：“驳回原告刘红莲的其他诉讼请求。”二、撤销托克逊县人民法院(2015)托民二初字第1号民事判决第二项，即：“被告托克逊县恒久房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘红莲违约金91260元。”本案二审案件受理费11981元，由上诉人刘红莲负担9849元，由上诉人托克逊县恒久房地产开发有限公司负担2132元。一审案件受理费2690.40元，保全费1760元，合计4450.4元，由上诉人刘红莲负担。 申请再审人刘红莲不服二审判决，向本院申请再审称，1、原审认定被申请人恒久房产公司依据托克逊县城乡规划管理局书面通知要求其对城市建筑外立面商业及公共建筑实行干挂花岗岩等工程改造的行为符合合同约定的延期交房的免责条款没有事实依据。托克逊县城乡规划管理局仅是二级行政管理部门，其下发通知并非合同约定的国家政策；且该干挂石板工程系对房屋外墙的施工，被申请人恒久房产公司作为有资质的专业房产开发公司，其应该有能力在约定时间内完成工程施工，故被申请人恒久房产公司未依照双方约定的时间履行交房义务属违约行为，应依照合同约定承担违约责任。2、申请再审人刘红莲再审期间提交了部分新证据，可以证明原审认定申请再审人刘红莲“在2014年4月对其购买商铺进行内部装修改造”的事实错误。综上，原审虽然认定被申请人存在违约行为，但却未支持申请再审人刘红莲主张的违约金不符合法律规定，请求再审人民法院依法予以改判。 被申请人恒久房产公司答辩称，被申请人恒久房产公司认可逾期交房的事实存在，但逾期的原因系依据政府城乡规划进行施工，符合双方合同约定的免责事由。在其房屋达到交房条件后，被申请人恒久房产公司曾多次口头通知申请再审人刘红莲收房，亦在刘红莲的要求下对商铺进行了部分改造，故申请再审人刘红莲对房屋状况明知，但其为取得违约金而拒绝收房的行为后果不应由被申请人恒久房产公司承担。双方合同中约定的违约金为日万分之二点一，并非申请再审人刘红莲主张的万分之二十一，以该标准计算违约金显然过高。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求再审人民法院依法予以维持。 本院再审查明事实与原审一致。另查，1、申请再审人刘红莲再审期间向本院提交一组照片作为证据，以此证实其并未对本案所涉商铺进行内部装修，原审对该事实认定错误。被申请人恒久房产公司对上述照片的真实性、合法性予以认可，但认为该照片不能推翻原审证人证言，申请再审人刘红莲在2014年4月对房屋状况是了解的，且该照片显示部分改造系应刘红莲的要求完成的。 2、一审法院于2015年2月27日分别对本案所涉房产业主吾古力汗·托乎提和朱伟凤进行了询问，依据两份《询问笔录》记载，两人均认可系经恒久房产公司电话通知交房后于2014年5月办理了相关交房手续并入住。 本院再审认为，本案争议焦点为：1、本案所涉房屋在不具备交房条件时被申请人恒久房产公司的逾期交房行为是否属于合同免责条款约定范围以及是否应承担相关违约责任；2、本案所涉房屋在具备交房条件时被申请人恒久房产公司是否应承担逾期交房的违约责任。 一、依照申请再审人刘红莲与被申请人恒久房产公司《商品房买卖合同》第八条之约定内容，出卖人（恒久房产公司）在下列情况可对延期交房免责，分别是：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人；2、施工过程中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决；3、其他非出卖人能控制的因素（指热力、通讯、供电、天然气等）。交房期为国家法定节假日顺延。买受人未按合同约定的期限和数额支付购房款的。施工期间因国家政策调整造成的工期延误。本案中托克逊县城乡规划管理局要求被申请人恒久房产公司就其外墙进行一定的变更设计及相关施工，该行为系城乡行政管理部门为实现一定的城乡规划目的而进行的行政指导行为，虽不属于双方约定中所表述的国家政策，但显然是作为工程业主的恒久房产公司在建设之初无法预见亦无法拒绝的，与双方买卖合同约定的热力、通讯、供电、天然气等同属于非恒久房产公司能控制的因素所导致的工程延期，如因该原因致使房产开发商承担延期交付的赔偿责任，既不符合双方合同约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》的公平原则，故原审认定被申请人恒久房产公司的行为符合合同第八条延期交房的合同约定，其可据实予以延期且不承担延期期间的违约责任并无不当。申请再审人刘红莲再审期间虽主张其外墙施工与房屋内部施工并不矛盾，可一同进行并不影响交房日期，但并未举证予以证实，且刘红莲并不具备专业建筑工程方面的知识，故其该项申请再审理由因无事实及法律依据本院不予支持。 二、本案双方当事人合同约定如出卖方逾期交房，应依据买受人所交房款比例承担相应违约责任。本案中，被申请人恒久房产公司称其曾电话通知申请再审人刘红莲前来收房，但刘红莲主张其从未接到恒久房产公司的任何形式的通知，故双方争执的焦点问题是：被申请人恒久房产公司是否依照合同约定通知刘红莲办理入住手续。而本案双方合同约定的“逾期交房”是指在到达双方约定时间房屋仍不具备交房条件，该情形在本案所涉房屋具备交房条件时消失，故申请再审人刘红莲在房屋建成后仍依据双方合同约定的“逾期交房违约条款”主张被申请人恒久房产公司承担相应违约责任并依据该条款计算违约金于法无据。本案所涉工程至2014年5月即具备交房条件，虽然依据双方合同约定，被申请人恒久房产公司未履行书面通知义务，但依据原审调查笔录记载内容显示该房屋的其他业主经被申请人恒久房产公司采取电话通知等方式均已办理入住手续，且作为售房人的恒久房产公司没有理由故意不通知刘红莲办理入住交接手续，故申请再审人刘红莲声称其从未接到恒久房产公司通知的理由不符合常理。再审期间申请再审人刘红莲虽提交证据证明其并未对其商铺进行装修，但依据原审证人王彪证实该房屋装修期间刘红莲曾多次前往了解装修进度的事实，表明申请再审人刘红莲对该房屋的情况及状态应当知道，在此情况下申请再审人刘红莲仍主张被申请人恒久房产公司未向其交房并要求其承担高额违约金的行为显然不妥。虽然双方合同未明确约定未履行书面通知义务应承担的责任，但鉴于被申请人恒久房产公司在履行通知义务方面未依据合同约定采取书面通知方式，确实存在过错，应就其过错承担相应责任，因申请再审人刘红莲并未举证证实其因恒久房产公司未履行书面通知义务而受到的具体损失数额，结合对双方当事人的调解情况，故本院酌情确定被申请人恒久房产公司赔偿申请再审人刘红莲经济损失人民币4万元。 综上，原审认定事实存在错误，本院应予纠正。申请再审人刘红莲的申请再审理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持吐鲁番地区中级人民法院（2015）吐中民一终字第218号民事判决第一项； 二、撤销吐鲁番地区中级人民法院（2015）吐中民一终字第218号民事判决第二项； 三、被申请人托克逊恒久房地产开发有限公司与本判决生效后十日内支付申请再审人刘红莲支付人民币4万元。 本案一、二审案件受理费14671元，保全费1760元，合计16431元，由刘红莲负担13729.4元，由托克逊恒久房地产开发有限公司941.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长 库西塔尔 代理审判员 赵 亚 丽 代理审判员 崔  瑜 二〇一六年七月二十日 书 记 员 周 丽 娜