青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第10643号
原告谭云光。
委托代理人王增慧，山东正航律师事务所律师。
委托代理人唐贝贝，山东正航律师事务所律师。
被告青岛开发投资有限公司。
法定代表人张镇安，职务董事长。
委托代理人孙玙，山东百佳信律师事务所律师。
原告谭云光诉被告青岛开发投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭云光及其委托代理人王增慧、唐贝贝，被告委托代理人孙玙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭云光诉称，原、被告于2009年10月9日签订了购房买卖合同，原告于2010年10月25日办理了入住手续，2010年10月25日原告交清196950元房款，购房合同第十条第八款：甲方在该房交付使用365日内，为乙方办理房产证。被告在约定时间内没有为原告办理房产证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003）7号第十八条规定，向被告主张违约金，故原告起诉，请求：1、依法判令被告支付原告违约金33920.68元；2、诉讼费由被告承担。
被告青岛开发投资有限公司辩称，房屋买卖合同中约定的房屋交付时间原指答辩人取得《建设工程竣工规划验收合格证》之后，原告不应就其提前入住的期间主张答辩人的违约责任。逾期办理房地产权证非答辩人原因造成，根据过错责任原则，答辩人不应承担违约责任。原告房屋在2013年1月14日具备房地产登记条件，已可以办理房地产权证，原告至今未办理原因不在被告，原告于2015年5月起诉已超过法定诉讼时效。综上，逾期未能办理房地产权证是由政府原因造成的，并非答辩人单方原因造成，答辩人不应承担违约责任，且原告的起诉已超过法定诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告谭云光在青岛市市南区云南路20号17户原有房屋一处，建筑面积31.07平方米。2007年10月25日，原告谭云光作为被拆迁人（乙方）与青岛市市南区城市建设发展中心（甲方）签订住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议，协议约定，甲方按房屋补偿方式对乙方进行补偿。
2009年10月9日，原告谭云光作为乙方与被告青岛开发投资有限公司（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买市南区寿张路21号（原2号楼1单元）804户房屋，乙方购买该房屋的总房价款及购房单价，均以乙方与拆迁人青岛市市南区城市建设发展中心签订的拆迁就地补偿房屋定位结算协议约定的总房价款和购房单价为准。甲方在该房屋交付使用后365日内，为乙方办妥房地产权证，但乙方有协助办证的义务。如因乙方原因未能在上述时限内办妥，甲方不承担违约责任。2010年10月25日，原告谭云光开始入住并使用涉案房屋。原告谭云光向被告支付购房差价款196950元。
2013年1月14日，被告青岛开发投资有限公司开发的涉案房屋具备房地产登记条件。
原告另提交变更协议、建设项目选址意见书、上报分管局长签批项目、答复意见书、信访事项转送单、会议记录及情况说明、照片各一份，主张被告擅自变更国有土地使用权出让合同，将原土地出让合同约定的建筑面积35272.4平方米变更为53520.81平方米，至实际改造项目超出原土地出让合同的建筑面积13411.3平方米，青岛市国土资源和房屋管理局要求被告于2010年7月底补缴因增加开发强度的土地出让金，而被告直至2012年10月12日也未按要求将该土地出让金和利息补缴到位；同时，被告擅自变更规划方案，将容积率由3.0扩大到5.28，较批准的建筑方案增加4200平方米，7号楼和8号楼楼层擅自加高一层，11、12、13号楼地块内变电站由地下变更为半地上，东平路向南拓宽3.5米；由于被告未及时办理房产证，原告等人一直向被告及相关单位反映有关情况。被告质证后对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。被告认为通过原告的证据可知，超出建筑面积是国土部门认可的，是经过规划批准的，不能证明被告擅自变更出让合同，且证明本案原告损失是由政府原因造成，被告方无过错。通过原告提交答复意见书可以证明办理土地出让手续复杂，被告一直积极办理，原告损失是由政府原因造成，被告无过错；信访材料反映的是回迁安置问题与本案无关。会议记录是原告起诉后于2015年6月24日出具的，不能证明原告主张。
被告提交建设工程竣工规划验收合格证、青岛市国土资源和房屋管理局文件（青土资房发（2012）433号）、领导同志批示事项转阅通知单各一份，主张被告于2011年1月28日取得原告房屋的《建设工程竣工规划验收合格证》，逾期未能办理房地产权证是由政府原因造成的，并非被告单方原因造成，被告不应承担违约责任。原告质证后对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。原告认为通过原告提交的证据四、五足以显示被告在开发建设中擅自变更原规划，所以国土资源和房屋管理局对其变更行为限期于2010年7月底补交土地出让金和利息，所以造成涉案房屋房产证逾期办理的原因是被告单方面造成，而非政府责任，被告应按照合同约定向原告支付违约金。
另查明，原告至今未办理涉案房屋的房地产权证书。
上述事实，有《房屋买卖合同》、房屋查验单、入住承诺书、装修管理服务协议、收款收据、《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》、房款结算单、税收通用缴款书、变更协议、建设项目选址意见书、上报分管局长签批项目、答复意见书、信访事项转送单、会议记录及情况说明、照片、《青岛市商品房出售合同》、房地产登记明细、建设工程竣工规划验收合格证、青岛市国土资源和房屋管理局文件（青土资房发（2012）433号）、领导同志批示事项转阅通知单及当事人当庭陈述为凭，且已经过本院质证及审查。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，因原告在青岛市市南区云南路片区原有房屋一处，后因拆迁安置补偿，原告与青岛市市南区城市建设发展中心签订《住宅房屋拆迁就地房屋补偿协议》，协议约定，甲方按房屋补偿方式对乙方进行补偿。2009年10月9日，原告与被告青岛开发投资有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告购买市南区寿张路21号804户房屋。
现原告起诉要求被告支付逾期办证违约金，本院认为，在一般房屋买卖合同中，当事人在合同中约定了出卖人办理房屋过户手续的期限，但出卖人逾期未办理，买受人可以向出卖人主张逾期办证的违约责任。如果没有约定违约金数额的或损失数额无法确认的，不宜直接参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，买受人主张违约责任的，应当承担举证责任，证明因出卖人逾期办证而给其造成的损失数额。本案中，原告主张被告支付逾期办证违约金，但是双方签订的《房屋买卖合同》中没有逾期办证的违约金进行约定；同时，原告未提交相关的证据证明因被告的行为给原告造成的损失，因此，原告起诉要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告谭云光的诉讼请求。
案件受理费648元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 辛双武
人民陪审员 蒋 苓
人民陪审员 王晓菊
二〇一五年七月十三日
书 记 员 王琛慧