安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终511号
上诉人(原审原告)：李建立，男，1974年4月16日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：杨涛，亳乐律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：安徽凯城置业有限责任公司，住所地：安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：蒋世界，该公司经理。
上诉人李建立因与被上诉人安徽凯城置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第03101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。上诉人李建立及其委托代理人杨涛到庭参加诉讼，被上诉人安徽凯城置业有限责任公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2013年8月16日原告与被告签订《商品房买卖合同》约定购买被告开发的位于亳州市谯城区和平东路23号处的房屋，房屋价款为485613元。原告已经按照合同的约定履行了付款义务，于2014年5月28日进行装修后入住。原、被告在《商品房买卖合同》中第十五条约定：关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的5%向买受人支付违约金。原告于2014年5月28日签订物业管理合同，办理了商品房入住手续，原告所购房屋至今仍未办理房地产权登记备案。迟延登记备案的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实存在。故原告请求法院判决被告承担因逾期交房、交接、办理产权登记的违约责任，支付违约金86196.30元；案件受理费由被告承担。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合同有效。原告与亳州市绿色家园物业管理公司于2014年5月28日签订物业管理服务合同，并于2014年5月28日进行装修后入住，应视为该房屋已实际交付使用。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自违约日按已付房价款的5%承担逾期办理房地产权证的违约金为24280.65元（485613×5%＝30273.6元），原告所购房屋至今仍未办理房地产权属登记备案。迟延登记备案的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，故对原告请求判令被告支付逾期办理房地产权登记备案违约金24280.65元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十五条之规定，判决如下：一、被告安徽凯城置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告李建立逾期办理房地产权属证书违约金24280.65元。二、驳回原告李建立的其他诉讼请求。案件受理费1955元，由原告李建立负担1405元，由被告安徽凯城置业有限责任公司负担550元。
宣判后，李建立不服，上诉称：原审判决认定事实不清。2013年8月16日，上诉人（买受人）与被上诉人（出卖人）签订的商品房买卖合同（合同编号：W201308160021）第八条对交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经具备下列第3种条件（即：该商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1方式处理：即1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。但被上诉人于2014年5月28日通过绿色家园物业管理公司将涉案房屋的钥匙交给上诉人后，截至一审判决前，被上诉人未将分期综合验收合格证明文件交给法庭或上诉人，被上诉人违反商品房买卖合同第八条约定，应按照合同第九条的规定承担违约责任。一审法院对该事实不予审查，未判决被上诉人承担该部分违约责任，显然错误。双方签订的商品房买卖合同第十一条对交接违约责任进行了约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此上诉人与被上诉人交接房屋的条件是房屋具备分期综合验收合格后书面通知上诉人办理交接手续，出示分期综合验收合格证明文件及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，最后签收交接单。但截至上诉人提起上诉，被上诉人仍未履行上述义务，被上诉人违约应按照该条款承担违约责任。一审法院对该事实不予审查，没有判决被上诉人承担违约责任，明显错误。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人上诉一审诉讼请求。
被上诉人安徽凯城置业有限责任公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。
二审中上诉人提供的证据及证明目的同一审。
被上诉人未到庭，未对上诉人提供证据进行质证。
本院对上诉人所举证据的认证意见同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第1方式处理，即1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期时间不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。
本院认为：结合上诉人举证及陈述，本案二审的争议焦点为被上诉人是否应承担逾期交房和逾期交接商品房的违约责任？
本案中，上诉人李建立于2014年5月28日与亳州市绿色家园物业管理公司签订物业管理服务合同，并领取商品房钥匙、办理商品房入住手续，尔后上诉人又对涉案房屋进行装修，故应视为涉案房屋已实际交付使用。对于上诉人要求被上诉人承担逾期交房的违约责任的主张。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2014年5月1日之前，被上诉人存在逾期交房情况，因被上诉人未举证证明存在延期交房的约定事由存在，故应当承担逾期交房的违约责任。因涉案房屋已于2014年5月28日实际交付，故本院认定被上诉人逾期交房的时间为27天（自2014年5月2日起至2015年5月28日止），由于逾期时间未超过60天，被上诉人应当按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，即1311.15元（485613元×0.0001元/天×27天）。对于上诉人主张被上诉人未出示分期综合验收报告，道路及燃气未通等不符合交房条件的情况，仍视为被上诉人逾期交房，要被上诉人承担给付2015年5月29日之后的违约责任；被上诉人未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》构成违约，要求被上诉人承担逾期交接的违约责任（自2014年5月2日至2015年7月2日止，以后违约金另行计算）。因涉案商品房已实际交付，逾期交接违约责任与逾期交房的违约责任重合，故对上诉人的上述诉讼请求，本院不予支持。对于小区道路及燃气存在不通的情况，上诉人可另案起诉，要求被上诉人继续履行维修道路，接通燃气等合同义务。上诉人所购房屋至今仍未办理房地产权属登记备案。被上诉人迟延登记备案的行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，故原审法院判令被上诉人支付逾期办理房地产权登记备案违约金24280.65元，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第03101号民事判决第一项，即原审被告安徽凯城置业有限责任公司在本判决生效后十日内支付原审原告李建立逾期办理房地产权属证书违约金24280.65元。
二、改判被上诉人被告安徽凯城置业有限责任公司在本判决生效后十日内支付上诉人李建立逾期交房违约金1311.15元。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1348元，由上诉人李建立负担948元，被上诉人安徽凯城置业有限责任公司负担400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 震
审 判 员 任 静
代理审判员 郜志鹏
二〇一六年五月六日
书 记 员 张 影