浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3296号上诉人（原审被告）：何建厅，男，1972年9月12日出生，汉族，余姚市广荧包装用品有限公司副总经理，住余姚市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余姚市人民政府阳明街道办事处，住所地：余姚市长安路22号。法定代表人：叶立峰，该办事处主任。委托诉讼代理人：冯晓东，浙江阳明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蔚，浙江阳明律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：余姚市广荧包装用品有限公司，住所地：余姚市南雷路时代大厦1号506－2。法定代表人：童汉勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：何建厅，男，该公司副总经理。原审被告：余姚市欧博朗仪表科技有限公司，住所地：余姚市玉立路183号。法定代表人：罗伯宪，该公司执行董事。原审被告：余姚市好男孩色织茶巾厂（普通合伙），注册地：余姚市富巷北路东2号，实际经营地：余姚市城区阳明西路***号。代表人：陈立军，该厂合伙事务执行人。上诉人何建厅因与被上诉人余姚市人民政府阳明街道办事处（以下简称阳明街道）、原审被告余姚市广荧包装用品有限公司（以下简称广荧公司）、原审被告余姚市欧博朗仪表科技有限公司（以下简称欧博朗公司）、余姚市好男孩色织茶巾厂（普通合伙）（以下简称好男孩色织厂）租赁合同纠纷一案，不服余姚市人民法院（2016）浙0281民初11793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何建厅上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无须向被上诉人就335000元租金承担连带清偿责任。事实和理由：从承诺书的真实意思来看，上诉人承诺广荧公司在2013年4月20日前付清63.5万元，因此归还的主体应为广荧公司，一审中，广荧公司对其系该笔租金的唯一归还主体进行了追认，从要求缓交租金的报告中“我作为公司法人个人作保证到期一定支付”这句话来看，系对承诺书中所涉及的同一笔租金的支付期限进行了延期，担保期限到期后，上诉人无须就剩余租金335000元承担连带清偿责任。阳明街道辩称，关于要求缓交租金的报告内载明款项应于2014年5月30日前付清，被上诉人随后在2014年6月5日向一审法院提起了要求何建厅承担保证责任的诉讼，一审法院于2014年6月23日受理，6个月保证期限内被上诉人行使了要求保证人承担保证责任的权利，故没有超过期限。请求驳回上诉，维持原判。原审被告广荧公司同意何建厅意见。原审被告欧博朗公司、好男孩色织厂未发表答辩意见。阳明街道向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告广荧公司签订《土地房屋租赁协议书》；2.被告广荧公司、何建厅立即向原告支付自2010年7月1日起至实际腾空房屋之日止拖欠的房屋租金（暂计算至2015年11月1日合计为人民币3086667元，已扣除被告已支付的300000元）；3.被告欧博朗公司、好男孩色织厂立即腾空并返还各自占用原告承租的位于城区（原大丰实业有限公司）的土地和房屋；4.四被告负担本案的诉讼费。广荧公司反诉至一审法院，请求：1.判令反诉被告阳明街道与反诉原告广荧公司于2010年5月12日签订的土地房屋租赁协议书无效；2.诉讼费由反诉被告负担。一审法院认定事实：2007年6月15日，余姚市人民政府办公室出具抄告单一份，载明同意市国土资源局以58846469元补偿金额收购浙江大丰实业有限公司位于.72平方米土地和33014.86平方米房屋。2007年6月25日，余姚市国土资源局与浙江大丰实业有限公司签订《收购土地及房屋协议书》一份。2010年5月12日，原告阳明街道（简称甲方）与被告广荧公司（简称乙方）签订《土地房屋租赁协议书》，载明：一、租赁面积……2、房屋建筑面积：房屋建筑面积10800平方米，棚房面积2790平方米，总计13590平方米，具体位置在十、十一号楼；二、租赁时间：2010年7月1日至2013年6月30日止；三、租赁金额：1、为引进项目，顺利落户本市，政府为乙方解决临时租用闲置厂房，乙方自营解决厂房整修，甲方在出租期内帮助协调配套到位水电供给。租期暂定三年，第一年租金人民币陆拾叁万伍仟元整。第二年、第三年租金根据项目进展情况及企业的纳税情况，另行商定。三年后，根据项目进展，另行协商是否续租。每年分两期付款，7月1日和1月1日前各付一半。2、乙方在规定时间内，如不按合同规定支付租金，甲方有权终止本合同履行；乙方如中途退租，需在三个月前通知甲方，但甲方不退还乙方交付租金。如乙方未在上述期限内通知甲方退租，应赔偿甲方三个月的租金损失。3、甲方在合同期内，如提前收回出租厂房，须提前三个月以书面方式通知乙方，乙方须无条件执行，通知之日起，免交租金。一年内如遇搬迁，双方协商补偿乙方搬迁费用。四、其他有关事项。1.为确定工厂顺利生产，甲方暂定区块东侧通道为乙方集装箱车、其他车辆和人员进出通道。2.乙方在租用期间内违法违纪经营，经营不善造成经济损失及停业损失或因安全问题造成事故的，甲方不负任何责任。3.乙方在租用期间内，如遇不可抗拒的因素，造成对乙方的损失，甲方不负责任。4.乙方在租用期内的房屋，内部结构如需改变，改变方案报甲方备案并同意；如结构改变造成的不利后果由乙方自行承担，并赔偿甲方的一切经济损失。5.乙方在租赁期内的房屋维修由乙方自行自费负责，如有损坏按价赔偿。6.乙方在租赁期间内的水电等费用及生产所需的其他设施均由乙方自行处理。租期满后所添置的设备自行处理。7.乙方在租赁期间所发生的债务均与甲方无关。甲方由原告阳明街道盖章确认，乙方由被告广荧公司盖章，被告何建厅签字确认，鉴证方由余姚市土地交易储备中心盖章确认。2013年3月5日，广荧公司（手写文字，没有盖公章）、何建厅出具承诺书一份，载明：我承诺就企业广荧公司所租阳明街道（原大丰厂房）所签订三年欠款第一期63.50万元在2013年4月20日付清（陆拾叁万伍仟元整）。2014年3月25日，被告广荧公司、何建厅出具要求缓交租费的报告一份，载明：“阳明街道：广荧公司原为浙江德瑞恒通用设备有限公司招商引资项目出面签订租房协议阳明西路718号（原大丰公司厂房）。后因浙江德瑞恒通用设备有限公司投资失败，现存在租房费第一期协议约定陆拾叁万伍仟元整，去年支付过贰拾万元，尚欠肆拾叁万伍仟元整。因本企业周转困难，去年下半年水灾停产，现年后刚刚生产，货款尚未到账，特要求向街道缓交到2014年5月30日前付清。我作为法人个人作保证到期一定支付。另外，第二年和第三年租金，要求能在原租金的额度下给予减免，本公司在这几年中，就电力设施仅厂房维修方面投入170万元。请街道领导给予考虑减免，该部分租金本公司承诺在2014年度支付，特此困难报告，望给予照顾。”2013年6月26日，被告广荧公司支付原告200000元。2014年5月30日，被告广荧公司支付原告100000元。被告广荧公司在承租涉案土地房屋后，部分转租给他人使用并收取租金。截止法庭辩论终结，涉案地块以及房屋现在由被告广荧公司、好男孩色织厂使用，被告欧博朗公司已经搬离。原告阳明街道曾向被告广荧公司、何建厅提起房屋租赁合同纠纷一案的诉讼，后于2014年10月24日撤回起诉。在审理过程中，原告申请对涉案房屋及土地租金价格进行评估。杭州永正房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告1份，载明：十号楼：2011年7月1日-2012年6月30日、2012年7月1日-2013年6月30日、2013年7月1日-2014年6月30日，建筑面积13590㎡，土地面积9289.95㎡，每平方9元/月，月租金122310元，年租金1467720元。2014年7月1日至2015年6月30日，建筑面积13590㎡，土地面积9289.95㎡，每平方10元/月，月租金135900元，年租金1630800元。2015年7月1日-2015年11月30日，建筑面积13590㎡，土地面积9289.95㎡，每平方米8元/月。月租金108720元，五个月合计543600元。十一号楼：2011年7月1日-2012年6月30日、2012年7月1日-2013年6月30日、2013年7月1日-2014年6月30日，建筑面积2790㎡，土地面积1907㎡，每平方6元/月，月租金16740元，年租金200880元。2014年7月1日-2015年6月30日，建筑面积2790㎡，土地面积1907㎡，每平方5元/月，月租金13950元，年租金167400元。2015年7月1日，建筑面积2790㎡，土地面积1907㎡，每平方5元/月，月租金13950元，五个月合计69750元。由此花费鉴定费23926元。另查明，2017年1月16日，余姚市土地交易储备中心（甲方）与原告阳明街道（乙方）签署确认书一份，载明：甲方与乙方签订的《土地房屋租赁协议书》，且约定租赁时间为2007年10月1日至2010年9月30日止。租期届满后，双方虽未再次签订书面协议，但甲方在期满后将协议约定的土地和房屋继续以不定期租赁方式出租给乙方及乙方在租期届满前、租期届满后将上述土地和房屋转租给广荧公司的行为予以认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告签订的《土地房屋租赁协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。本案中反诉原告广荧公司认为与反诉被告签订的协议无效的依据不足，故反诉原告广荧公司的该主张没有法律依据，对该反诉请求不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告广荧公司不按约支付租金，原告可终止合同，现原告要求解除双方之间的《土地房屋租赁协议书》依法有据，予以支持。合同解除之后，被告广荧公司应当腾空并返还涉案房屋和土地，被告好男孩色织厂作为次承租人也应当腾空搬离，对原告要求被告广荧公司、好男孩色织厂搬离腾空的诉讼请求予以支持。被告欧博朗公司已经搬离涉案房屋及土地，故对原告要求被告欧博朗公司搬离的诉讼请求不予支持。关于租赁费用，原告要求第一年按合同约定的金额635000元，此后要求按照评估价格确定租金；被告广荧公司认为实际承租约2000平方米，且双方约定除第一年租金外，其余是按照项目进展情况及企业纳税情况另行商定。一审法院认为，关于第一年的租金双方明确约定为635000元，扣除被告广荧公司已经支付的300000元，被告广荧公司尚需实际支付原告335000元，另被告何建厅作为承诺人需对该335000元承担连带清偿责任。至于2011年7月1日至2013年6月30日止的租赁费，双方约定按照项目进展以及企业的纳税情况另行商定，可见当时为了招商引资发展经济有一定的政策措施，现原告要求按照当地的市场价计算租金与当时的实际情况以及双方的真实意思表示不符，并且评估的租金与约定的租金相差的金额较大，故综合考量后认为以635000元/年来收取租金更为适宜。被告广荧公司在承租后实际上将部分地块以及房屋出租给他人并收取租金，故对被告广荧公司认为的仅承租约2000平方米的主张不予采纳。合同到期后，双方均没有提出异议，继续使用承租物的，构成不定期租赁，按照原合同继续履行，故2013年7月1日至实际腾空之日止的租金每年按635000元计算为宜。对于原告要求被告欧博朗公司、好男孩色织厂在尚欠被告广荧公司租金范围内承担清偿责任没有法律依据，对该诉讼请求不予支持。被告欧博朗公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，并不影响法院依法作出判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告余姚市人民政府阳明街道办事处与被告余姚市广荧包装用品有限公司于2010年5月12日签订的《土地房屋租赁协议书》；二、被告余姚市广荧包装用品有限公司、被告余姚市好男孩色织茶巾厂腾空并向原告余姚市人民政府阳明街道办事处返还位于余姚市城区（原大丰实业有限公司）的土地和房屋；三、被告余姚市广荧包装用品有限公司支付原告余姚市人民政府阳明街道办事处自2010年7月1日至2011年6月30日的剩余租赁费335000元，被告何建厅对该款项的支付承担连带清偿责任。被告余姚市广荧包装用品有限公司支付原告余姚市人民政府阳明街道办事处2011年7月1日至2017年6月30日止的租金3810000元，并按52916.67元/月向原告余姚市人民政府阳明街道办事处支付自2017年7月1日起至实际搬离腾空之日止的租金（占有使用费）；第二、三条中款项的支付以及腾空搬离行为均在判决发生法律效力后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。四、驳回原告余姚市人民政府阳明街道办事处的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告余姚市广荧包装用品有限公司的反诉请求。本诉案件受理费66144元，由原告余姚市人民政府阳明街道办事处负担22459元，由被告余姚市广荧包装用品有限公司、被告何建厅共同负担6325元，由被告余姚市广荧包装用品有限公司负担37320元，被告余姚市好男孩色织茶巾厂负担40元。反诉案件受理费40元，由反诉原告余姚市广荧包装用品有限公司负担。鉴定费23926元，由原告余姚市人民政府阳明街道办事处负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为何建厅应否为广荧公司欠付的335000元租金承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，何建厅个人保证到期一定支付，对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中广荧公司和何建厅承诺在2014年5月30日前支付，到期未付，阳明街道曾就此向一审法院提起诉讼后于2014年10月24日撤回起诉，故阳明街道有权主张何建厅承担连带清偿责任。综上所述，何建厅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6325元，由上诉人何建厅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年十二月二十八日书记员  杨丽丽??8???7?