广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1335号
原告：刘剑钊，住广州市越秀区。
委托代理人：方志洪，广东宏力律师事务所律师。
委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。
被告：李捷（曾用名李振雄），户籍地址广州市越秀区。
被告：孙小婷，住广州市天河区。
委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。
第三人：钟学森，住广州市越秀区。
委托代理人：伍健伟，广东经国律师事务所律师。
原告刘剑钊诉被告李捷、孙小婷、第三人钟学森所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘剑钊及其委托代理人方志洪，被告孙小婷的委托代理人梁雨田，第三人钟学森的委托代理人伍健伟到庭参加诉讼。被告李捷经本院公告送达开庭传票，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。
原告诉称：1990年6月27日，原告委托被告李捷以被告的名义与广东省信托房产开发公司签订《住宅商品房购售合同》，购买广州市越秀区水荫路水荫直街西二巷14号西201房，原告收楼后使用涉讼房屋至今，并进行多次装修。1994年10月31日，原告取得涉讼房屋的权属证书，后多次通知被告李捷协助办理房产更名手续，但被告李捷均以各种理由推诿。2010年6月16日，原告找到被告李捷要求办理房屋更名手续，其称已更名为李捷，手续繁复。但被告提议出具《证明书》证明涉讼房产归原告所有并保证尽快协助办理，原告无奈之下接受该建议。此后，原告多次联系被告李捷协助办理更名手续，均未得到回应。根据近期在房管部门查阅涉讼房屋档案资料发现，被告李捷已于2013年12月10日擅自将涉讼房屋转卖给被告孙小婷并办理了过户登记。原告认为，被告李捷作为原告的代理人，隐瞒事实通过挂失的手段取得房产证并私下出售房屋具有明显主观恶意。根据李捷与孙小婷向房管部门备案的合同显示，“交楼当天一起到场查验房屋……”，而原告作为涉讼房屋的实际产权人和使用人至今未收到有人来验房，可见两人之间以买卖方式进行过户，明显存在恶意串通，损害原告的合法权益。诉讼中，发现被告孙小婷已将房屋转卖给钟学森并已办理过户登记手续，法院追加钟学森作为第三人参加诉讼，现原告诉请法院判令：一、确认广州市越秀区水荫路水荫直街西二巷14号西201房为原告所有；二、确认两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效；三、确认被告孙小婷与第三人之间签订的《房屋买卖合同》无效；四、第三人立即协助原告办理上述房屋过户登记至原告名下的过户手续；
被告李捷无答辩。
被告孙小婷辩称：不同意原告的诉讼请求。涉讼房屋已出售给钟学森，并过户登记在钟学森名下。涉讼房屋原登记在李某名下，即使实际产权人是原告，被告也是善意购买取得涉讼房屋，被告也支付了相应的对价。原告根本不具有房屋的所有权的任何权利，涉讼房屋由此至终均登记在李某名下，原告诉请没有法律及事实依据。即使确如原告诉状中事实理由所称，原告的行为也超过诉讼时效。
第三人述称：不同意原告的诉讼请求。原告并非合同相对方，其无权要求确认被告孙小婷与第三人之间的合同无效，原告依法可行使撤销权，而并非确认无效。房屋应以登记为准，产权人为李捷。即使实际产权人是原告，第三人也是善意取得。若为隐名的，第三人也是善意取得，原告应承担相应的法律后果。
经审理查明：据原告提交的原穗房地证字第××号《房地产证》和广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市越秀区水荫路水荫直街西二巷（街）14之2号201房，建筑面积161.55平方米，产权原登记在被告李捷（曾用名李某）名下，于1994年向省信托房产开发公司买，于1994年10月31日由广州市国土局房管局核发上述《房地产证》。
2012年8月9日，被告李捷向房管部门递交《房地产权证遗失声明》，称其穗房地证字第××号《房地产证》已遗失，现声明作废。2012年9月14日，广州市房地产交易登记中心向被告李捷出具《受理回执》，其中内容为：登记种类更正名义、其他变更、遗失；房屋坐落越秀区水荫路水荫直街西二巷14号之一201房。2012年9月28日，广州市国土资源和房屋管理局向被告李捷核发了粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，其中记载房屋坐落越秀区水荫路水荫直街西二巷14号之一201房；2013年1月15日，以13登记01001351号办理抵押登记。
2013年12月10日，被告李捷与被告孙小婷签订《存量房买卖合同》，将上述房产卖给被告孙小婷。其中约定：房价款2850000元；双方同意交付时间为2013年12月31日前，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后签妥交接确认书；购房款由卖方委托秦某收取。后两被告并向房管部门递交了《广州市房地产转移登记申请书》，申请转移登记。同日，被告李捷作为抵押人与抵押权人秦亮共同向房管部门递交了《广州市房地产他项权利登记申请书》及秦某签署的《同意涂销抵押登记证明》。秦某在该证明中称李捷委托孙小婷代还清2850000元。
2014年8月21日，被告孙小婷与第三人钟学森签订《存量房买卖合同》，将上述房产卖给第三人钟学森。其中约定：房价款3500000元；签订合同时支付500000元作为购房定金(首次支付房款时自动转为房款的一部分)，并按照按揭方式付款按期付款；双方同意交付时间为卖方收齐楼款当天，双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后签妥交接确认书。2014年10月28日，广州市国土资源和房屋管理局向第三人钟学森核发了粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，其中记载房屋坐落越秀区水荫路水荫直街西二巷14号之一201房，2014年10月28日以14登记08021758号办理抵押登记。
因本案纠纷，原告于2014年5月28日提起诉讼。后本院依法追加了孙小婷作为共同被告，追加钟学森作为第三人参加诉讼。
诉讼中，原告称：原告与被告李捷是朋友关系，1985年原告就与被告李捷认识了。原告是哈尔滨人，长期在哈尔滨生活及工作。原告希望在广州组建公司，就找被告李捷为原告在广州找房屋，由原告出资购买。后被告李捷通知原告已找到房屋，故原告从哈尔滨坐飞机到广州，与被告李捷一同查看房屋并到房产公司支付了定金。由于购买涉讼房屋时原告的户口并非登记在广州，而被告李捷的户口登记在广州。因原告长期居住在哈尔滨，办理房屋买卖程序比较繁杂，为了节省路途来回时间、节省交通费用、便于办理购买房屋的手续，所以就以被告李捷的名义购买，购买房屋的钱全是原告出资的。购房款为265624.50元。第一次原告将200000元左右交付给被告李捷，有现金，有存折，签订合同前原告同被告李捷到银行取款凑齐200000元，后被告李捷称房款不够，故原告又再次搭乘飞机来广州交付100000元现金给被告李捷，再同李捷一起将房款支付给房产公司。原告与被告李捷一同去签订合同，一同去交付房款，全部以现金的方式付款给房产公司。买卖合同、收据的原件原在原告处的，但由于时间太久远了，现在合同、收据的原件均找不到了，但房产证的原件一直在原告处。第一次将200000元现金交付给被告李捷时，被告李捷写了一张收据给原告，该收据现在原告处。第二次原告交付100000元给被告李捷时，被告李捷在原来收据上签名确认。被告李捷原名为李某，被告李捷在办理改名手续时将原未更名前的户口本原件、身份证原件交付给原告，为了便于原告日后办理涉讼房屋的更名手续。大概于1994、1995年左右，具体时间不记得了。办理房产证时原告并不在广州，是被告李捷自行办理的，办理好房产证后被告李捷连同《房屋买卖合同》、房款发票等原件一同交付给原告。办理房产证时原告并不在广州，是被告李捷自行办理的，办好房产证后李捷连同房屋买卖合同、房款发票等原件一同交给原告保存。大约在1994年年底左右领取房产证的，具体时间不记得了。房屋大约在1991年年底前就已经交付使用，具体时间也不记得了，当时是被告李捷负责收楼并负责装修的。1992年原告及母亲搬入涉讼房屋居住，入住至今从没有人向原告主张过权利，没有人提出过异议，从没有人过来查看房屋。由于被告李捷一直在原告公司工作的，且原告与被告李捷之间的关系一直很好，故原告没有急于催促被告李捷办理房产更名手续。直至1998年、2000年原告两次要求被告李捷办理房产更名手续，但被告李捷均称其妻子移民澳洲了，需要等待妻子回广州后才可以协助原告办理房产更名手续，所以原告就一直等。2001年原告又再次要求被告李捷办理过户更名手续，被告李捷还是以其妻子移民澳洲，且自己改名了为由，拒绝为原告办理房产更名手续。原告称不放心，故被告李捷写了一份证明书给原告，内容讲述了购房的经过。此后原告再也找不到被告李捷了，故提起诉讼。2014年5月12日原告到房管部门查询涉讼房屋的档案情况，当时涉讼房屋仍登记在被告李捷名下，没有查封、抵押。起诉后，大概于2014年6月，原告又再次到房管部门查询涉讼房屋的档案情况，发现涉讼房屋已过户至被告孙小婷名下，有抵押。2014年5月份，有人来主张权利，原告当时报警了。原告就其主张还提交了上面载有“162000元+28000+100000元，购水荫路西二巷14号201室所用，代刘剑钊购房款，（5本存折加现金，90.6.14）经手人李某”的收据，李振雄与广东省信讬房产开发公司于1990年6月27日签订的关于买卖广州市东山区（现越秀区）水荫路自编省人大座第二层住宅单元（二厅四房）、朝向西南、建筑面积约145.15平方米房屋的《住宅商品房购售合同》复印件、房款284323.40元发票复印件，地址为水荫直街西二巷14号西201房、用户名为原告、发证时间为1998年5月31日的《广东有线广播电视台用户证》，2008年7月18日的广东有线广播电视网络股份有限公司用户登记表、机顶盒配置协议，2009年10月的《银行代扣管道燃气费授权书》，广州长建物业管理有限公司的两份《证明》、门卫兼保安胡某的《证明》、邻居冯永乐的《证明》，广东化洲建筑总公司王某的《证明》、天泉装修费用清单及考勤登记表，内容为“刘剑钊在1990年6月27日通我一起去了广州市童心路5号广东省信托房地产开发公司，帮刘剑钊购买了广州市东山区水荫路水荫直街西二巷14号西二巷201室住宅。购房款是刘剑钊寄给我的，当时借用了我李某的证件购买的该房产，我只是为他挂了个名帮他买的，该房屋的所有权是刘剑钊个人所有，刘剑钊个人及房产发生任何债权债务或因房产而产生的经济纠纷与我无关。特此证明。证明人李捷，于2010年6月16日。”的《证明书》，松某实业集团有限公司于2014年7月3日作出的《证明》等证据予以证明。
被告孙小婷称：我是通过朋友介绍了解李捷需要出售房屋，并非通过中介机构购买。我与李捷在签订买卖合同前并不认识，据李捷称其欠秦某的钱，需要还债，所以出售房屋，我支付给李捷的房款也是用于还债。秦某与李捷的关系我不清楚，当时李捷要求我将房款汇入秦某的账户。2013年12月10日，我与李捷网签买卖合同，并且办理了过户手续，2013年12月11日支付税费，不存在原告所称起诉之后两被告才交易过户。之间除了网签合同，没有签订其他书面合同。购买房屋时，我有到涉讼房屋的门口，但没有进入房屋，只是查看了涉讼房屋所在的楼层、座向。因为李捷称开不了门，屋内有人居住。我问过李捷，但李捷没有作解释。虽然他没有解释，但我知悉涉讼房屋是登记在李捷名下，而且综合楼层、座向等各方面因素考虑后认为值得购买，所以就与李捷网签合同。交易价格2850000元，定金，房款均通过银行转账至李捷指定的委托代理人秦某名下，房款已全部付清。合同约定于2013年12月31日户口迁出并交付涉讼房屋，但没有实际交付，李捷称有人居住，不愿意迁出，我也准备起诉住户迁出涉讼房屋。大约2014年3、4月左右，我曾到涉讼房屋与住户交涉迁出的问题，但涉讼房屋的住户反应很大，故还是希望通过法律途径收楼。2014年8月21日，我将涉讼房屋出售给钟学森，交易价格3500000元，房款已全部收齐，房屋也已过户至钟学森名下，钟学森有办理贷款按揭。出售房屋时我有带钟学森到涉讼房屋门口查看过，也有告知他房屋不交吉，有住户在居住。钟学森考虑后愿意以现状购买房屋。我购买房屋的主要目的是投资，现在房屋有人购买，且通过出售也有较大的获利，所以就出售房屋给钟学森。双方之间也是通过朋友介绍买卖的。被告孙小婷就其主张还提交了其中国光大银行阳光卡活期账户交易明细和中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单等证据予以证明。
第三人钟学森称：我和孙小婷是朋友关系，在买卖之前就已认识。2014年8月21日，我和孙小婷网签房屋买卖合同，除了网签合同外，还签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》的内容与网签合同是基本一致的，所以我没有细心保管，现在找不到了。交易价格3500000元，虽然合同没有约定是否交吉，但实际双方是清楚为不交吉。签订合同时有在屋外查看，但没有入屋查看。孙小婷称屋内有人居住，所以没有入屋查看。我考虑各方面风险后认为值得购买。2014年7月3日，我支付第一笔首期款200000元，2014年7月7日支付第二笔首期款300000元，2014年10月11日支付第三笔首期款550000元，余下房款2450000元均通过银行贷款支付给孙小婷。房屋是在2014年8月21日过户至我名下。我不清楚当时周边房屋的交易价格，但感觉比市场价格低几十万，我也是认为便宜才购买的。第三人钟学森就其主张还提交了其支付500000元房款给被告孙小婷的中国工商银行个人业务凭证、个人贷款购房担保合同等证据予以证明。
另原告表示：两被告之间的买卖合同无效的依据是被告李捷以隐瞒的手段挂失房产证，其出售房屋的行为具有明显主观恶意。两被告之间签订的买卖合同中约定需到现场查看房屋，但原告从未看到过有人来查看房屋，由此可推断两被告存在明显恶意串通，损害了原告的合法权益。两被告之间并没有通过中介购买房屋，且没有查看过房屋，不符合正常的房屋买卖交易。两被告约定交付房屋至2014年5月份期间均没有人主张收楼，也不符合正常的二手房买卖交易。起诉后，被告孙小婷将房屋转售给钟学森，有明显的恶意。被告李捷出售房屋给被告孙小婷的价格2850000元是比较接近交吉的市场价格。被告孙小婷出售房屋给第三人的价格3500000元是高于交吉的市场价格。
本院认为：原告称其于1990年委托被告李捷并以李捷的名义购买涉讼房屋，1994年10月31日取得涉讼房屋的产权证，但在本案诉讼之前，原告却一直怠于行使权利，没有采取切实有效的措施，将涉讼房屋产权更名至其名下。就此而言，造成今日之纠纷，原告应负有一定的责任。
因涉讼房屋是登记被告李捷名下，被告孙小婷信赖房产登记，向被告李捷购买涉讼房屋，并无不当。被告孙小婷没有通过中介向被告李捷购买涉讼房屋，并以不交吉方式买卖涉讼房屋，就此也不能推定其非善意购买房屋。至于房屋交易价格，并无充分的依据认定两被告买卖涉讼房屋的价格不合理。现原告主张被告孙小婷非善意购买涉讼房屋，理据不足，本院不予采纳。因此，即使被告李捷无权处分涉讼房屋，两被告之间买卖涉讼房屋的行为也不因此无效。同理，被告孙小婷与第三人钟学森之间买卖涉讼房屋的行为亦非无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。原告要求确认两被告之间的房屋买卖合同、被告孙小婷与第三人钟学森之间的房屋买卖合同无效及确认涉讼房屋为原告所有，理据不足，本院不予支持。原告依据合同无效、房屋为其所有提出的要求第三人钟学森协助办理涉讼房屋过户至其名下的手续，本院亦不予支持。如原告认为被告李捷恶意处分涉讼房屋造成其损失，原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：
驳回原告刘剑钊的诉讼请求。
本案受理费16435元、公告费1000元,由原告刘剑钊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈遂莞
人民陪审员 李亦平
二〇一五年五月二十日
书 记 员 邓鸿明