宁波市江东区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬东民初字第837号
原告：王某某。
原告：王某。
委托代理人：乌甲。
被告：邱某某。
委托代理人：胡某某。
原告王某某、王某与被告邱某某房屋租赁合同纠纷一案
，本院于2010年5月24日立案受理，依法由代理审判员杨锦晶
适用简易程序于2010年6月13日公开开庭进行了审理。原告王
某某、王某的委托代理人乌甲、被告邱某某及其委托代理人胡
某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某、王某诉称：2009年11月17日，原、被告签
订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于宁波市××碶路×
×号房屋出租给被告使用，租期八年，自2010年2月1日至2018
年1月13日止，租金为每年310000元，半年一付等。合同签订
后，原告按约将上述房屋交付给被告使用。2010年4月原告发
现被告未经原告同意，以在承租房屋玻璃门上公开张贴招租广
告的方式对房某某以转租，并与他人签订了为期六年的房屋租
赁合同，租金前两年为每年350000元，以后逐年递增7%。要求
法院判令解除原、被告2009年11月17日签订的《房屋租赁合同
》。被告邱某某辩称：原、被告间存在房屋租赁关系是事实
，但被告并没有将房屋转租给他人。被告如何使用承租的房屋
不能作为原告解除合同的理由，被告没有侵害原告房屋的相关
权利，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证
，本院认定如下：
1、原告王某某、王某提供房产证两本、2009年11月17日
的《房屋租赁合同》一份，拟证明两原告对涉案房屋有所有权
以及原、被告间存在房屋租赁关系的事实。经质证，被告邱某
某对上述证据没有异议。本院认为，原告提供的上述证据能证
明原告所主张的事实，本院对该事实予以确认。
2、原告王某某、王某提供被告与案外人孙某签订的《房
屋租赁合同》复印件一份、收条一份、案外人孙某2010年4月1
3日邮寄给被告的关于租房延期付款的函一份，并申请证人乌
乙、丁某某、孙某到庭作证，拟证明被告转租房屋牟利的事实
。经质证，被告邱某某对与孙某签订的《房屋租赁合同》的真
实性没有异议，但认为该合同是草签合同，并没有作为正式的
房屋租赁关系确定下来。当时孙某称其要加盟一美容机构需要
办理手续，故被告先将合同复印件给她，同时被告和其说好要
等房东同意才能转租。租赁合同是2010年4月9日签订的，考虑
到要先征得房东的意见，故被告就把合同的起始日期定为5月1
0日，合同原件也等房东同意后再给孙某。被告收取的是孙某
支付的预付款，并不是定金。被告认可收到过孙某寄发的函，
认为该函可以证明被告和孙某的房屋租赁合同并没有真正的履行。对乌乙、丁某某的证言的关联性有异议，认为两证人不能
说明张贴出租广告的店面的具体位置。对证人孙某的证言的真
实性有异议，认为孙某某为减少租金与原告直接沟通过，孙某
也是认可被告在与其签订合同时出示过原告的房产证复印件，
故被告并不存在欺骗孙某的行为，被告与孙某间的租赁事实没
有实际发生。对此，原告王某某、王某认为被告与孙某签订的
《房屋租赁合同》中载明合同只用于加盟手续不作它用的原因
是孙某要求被告出示房产证，而被告拿不出，因此孙某拒绝将
第一笔房屋租金交给被告，被告为了能和孙某继续履行合同，
就将定金时间延迟了。本院认为，因被告邱某某对与孙某签订
的《房屋租赁合同》、收条及函的真实性没有异议，故本院对
上述证据的真实性予以认定。
3、被告邱某某提供2010年4月16日被告寄发的关于某某
两间店面是否允许转租的催告函一份、国某某快专递邮件详情
单两份，拟证明被告于2010年4月16日发函给原告，就能否转
租征求原告的意见的事实。经质证，原告对寄给原告王某的催
告函没有异议，但称寄给原告王某某的催告函开庭当日上午才
收到。被告邱某某对此予以否认，并提供2010年4月17日原告
王某某、王某出具的回函一份、2010年4月18日被告寄发给案
外人孙某的关于速来收回1万元房屋租赁预付款的催告函复印
件一份、国某某快专递邮件详情单一份，拟证明原告曾收到被
告的催告函，并回复称其不同意被告转租，被告立即取消转租
意向的事实。原告王某某、王某质证后，对该回函的真实性没
有异议，对关联性有异议，对被告发给案外人的催告函表示不清楚，认为被告与案外人签订租赁合同以及收取定金的行为均
发生在被告寄发催告函之前，故被告的违约行为已经存在。为
此，原告王某某、王某提供2010年4月30日解除房屋租赁合同
通某某一份、国某某快专递邮件详情单一份，拟证明原告对被
告已尽告知义务的事实。经质证，被告邱某某对该证据的真实
性没有异议，但认为原、被告双方的租赁合同是真实有效的，
原告解除合同的通知是没有法律依据的。为证明自己的主张，
被告邱某某提供2010年5月6日寄发给原告的关于《解除房屋租
赁合同通某某》的回复函复印件一份、国某某快专递邮件详情
单一份。原告王某某、王某质证后，对证据的真实性没有异议
，但认为被告的回复不能免去其违约责任。本院认为，原、被
告提供的上述证据相互结合，可以证明原、被告间曾就涉案房
屋能否转租以及被告是否存在违约行为，原告可解除双方的房
屋租赁合同等事宜进行交涉的事实，对上述事实本院予以认定
。
综上，本院认定：原告王某某系宁波市江东区杨木碶路3
28弄14号房屋所有权人。原告王某系宁波市江东区杨木碶路32
8弄16号房屋所有权人。2009年11月17日，原告王某某、王某
与被告邱某某签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将位于
宁波市××碶路××、××号房屋出租给被告，租赁期限为八
年，即2010年2月1日至2018年1月31日止等内容。双方在该《
房屋租赁合同》中对房屋转租事宜未作出明确约定。2010年4
月4日，被告邱某某向案外人孙某出具收条一份，载明“今收
到九五国际（杨木碶路328弄14#、16#租房定金壹万元正￥10000）备注：此房不能经营餐饮有关的项目。定金有效期限（20
10年4月4日-
2010年4月10日）”。后被告邱某某在该收条上补充“此收条
有效期延期至2010年4月15日止”字样。2010年4月9日，被告
邱某某与案外人孙某签订《房屋租赁合同》一份，约定被告邱
某某将位于宁波市××碶路××、××号房屋出租给孙某，租
赁期限陆年，自2010年5月10日至2016年5月9日止等内容。孙
某持有的系该《房屋租赁合同》的复印件，复印件上载明有“
此租赁合同只用于加盟手续，不作它用”的字样。2010年4月1
3日，案外人孙某向被告邱某某寄发《关于租房延期付款的函
》一份，称因邱某某并非江东区杨木碶路328弄14号、16号房
屋的所有权人，且房屋所有权人并不同意房屋转租，故按双方
签订的租赁合同中关于2010年4月15日孙某应支付的房屋租赁
款项，孙某将延期付款，待房屋所有权人出具同意房屋转租委
托书和该房产证原件后再予付款等内容。2010年4月16日，被
告邱某某向原告王某某、王某寄发《关于某某两间店面是否允
许转租的催告函》一份，就能否转租涉案房屋征求原告的意见
。2010年4月17日，原告王某某、王某向被告邱某某寄发《回
函》一份，载明被告未经原告同意不得转租涉案房屋，若擅自
转租将承担违约责任等内容。2010年4月18日，被告邱某某向
孙某寄发《关于速来收回1万元房屋租赁预付款的催告函》一
份，载明因房东不同意房屋转租，故被告与孙某于2010年4月9
日签订的租赁合同自行失效，要求孙某在收到函件后3日内速
来领取1万元房屋租赁预付款，逾期作自动放弃处理。2010年4月30日，原告王某某、王某向被告邱某某寄发《解除房屋租赁
合同通某某》一份，载明因被告的擅自转租等违约行为，要求
解除双方于2009年11月17日签订的《房屋租赁合同》，被告腾
房并办理交接等内容。2010年5月6日，被告邱某某向原告寄发
《关于﹤解除房屋租赁合同通某某﹥的回复函》一份，载明被
告已尊重原告意见取消一切转租意向，擅自转租的事实不成立
，被告不存在违约行为等内容。
本院认为，房屋的转租是指承租人并不脱离其原有租赁
关系，而将租赁物出租与次承租人使用、收益。判断承租人是
否实施转租行为，可从房屋转租关系的建立及房屋实际的转移
使用、收益等方面予以界定。本案中，首先，原告王某某、王
某与被告邱某某签订的《房屋租赁合同》中并未对转租事宜作
出明确约定，后被告邱某某与案外人孙某签订了《房屋租赁合
同》并出具收条，提供租赁的房屋系其与原告王某某、王某签
订的《房屋租赁合同》中所涉房屋，体现出被告邱某某有将其
承租房屋进行转租的意向。其次，根据2010年4月9日被告邱某
某与孙某签订的《房屋租赁合同》的记载及当事人的庭审陈述
、证人证言，该合同约定的租赁起始日为2010年5月10日，且
孙某当时获得的仅为载明有“此租赁合同只用于加盟手续，不
作它用”字样的租赁合同复印件，被告邱某某亦未收取到孙某
支付的房屋租金等款项。根据原告王某某、王某与被告邱某某
间的函件往来可以看出，在被告邱某某与孙某约定的租赁合同
起始日2010年5月10日前，被告邱某某就是否可以转租征求了
原告的意见，在原告不同意转租的情况下，被告邱某某亦及时向孙某发函告知双方的租赁合同无法履行等事宜，故被告邱某
某意欲转租的涉案房屋尚未实际转移给孙某使用、收益，被告
邱某某并未实际实施转租的行为。房屋的转租需经出租人同意
，但出租人是否同意转租的意思表示的作出并不局限于转租合
同签订之前，考虑到被告邱某某在得到出租人不同意转租的意
见后，及时发函与案外人解除租赁关系，且涉案房屋也未实际
交付给案外人使用、收益，故本院对原告王某某、王某关于被
告邱某某存在擅自转租的违约行为的主张，不予采信。对原告
的诉讼请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉
讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六
十条、第二百二十四条之规定，判决如下：
驳回原告王某某、王某的诉讼请求。
本案受理费5950元，减半收取2975元，由原告王某某、
王某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受
理费缴纳通某某后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民
法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江
东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算
外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁
波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室
。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理
。
代理审判员 杨锦晶
二〇一〇年八月三日
代书 记员 顾 铭