山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终147号
上诉人（原审被告）：菏泽市友联房地产开发有限公司。
法定代表人：陈红，董事长。
委托代理人：刘兆军，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邢献良。
委托代理人：马志国，菏泽牡丹创兴法律服务所法律工作者。
上诉人菏泽市友联房地产开发有限公司因与被上诉人邢献良商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2015）菏牡民初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月1日公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告邢献良诉称：2012年1月份，原告购买被告开发的位于阅城国际花园第33座01单元01003号商业用房，后被告于2013年3月8日与原告补签了正式的商品房买卖合同（合同编号为GF-2000-0171、20130308016）。合同约定于2012年10月31日前交付使用，期间经多次催促被告交房无果，直至2015年3月19日被告将钥匙交给原告。因被告违反了合同约定的交房期限，给原告造成了严重的损失，并拒绝支付违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。请求法院依法判令被告支付违约金114165元（其中原告起诉时为60000元，在庭审时又增加诉讼请求54165元），诉讼费用由被告承担。
原审被告菏泽市友联房地产开发有限公司辩称：一、答辩人在履行与被答辩人签订的《商品房买卖合同》的过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。（一）根据双方2012年4月26日签订的《阅城国际花园楼宇认购书》第二条的约定，被答辩人应在2012年5月30日前支付购房的首付款1678568元，余款
1700000元在交房前付清，但是因为被答辩人资金问题，一直没有履行付款义务。无奈之下，双方又分别在2012年6月6日、2012年11月11日和2013年1月14日补充签订了《阅城国际花园楼宇认购书》。且四份认购书均约定，房屋是在被答辩人付清所有房款后交付。而被答辩人付清所有房款的时间是在2013年的11月4日。（二）《商品房买卖合同》约定的交房期限（2012年10月31日）应属于笔误。因为双方签订该合同的时间是2013年3月8日。因为在合同签订时，被答辩人并未将所有的购房款支付给答辩人，无论根据四份认购书还是《商品房买卖合同》第八条第二款第三项的约定，交房的前提是被答辩人付清所有的购房款，而合同签订时并不满足该条件，更何况是2012年的10月。（三）导致房屋在2015年3月交付的责任在被答辩人。答辩人的房屋在2013年的年底即具备交房条件，但是因为被答辩人迟迟无法付清房款，所以一直没有交付房屋。在2013年11月，被答辩人交清房款后，答辩人即催促被答辩人收房，但是被答辩人以找到承租人后再收房为由迟迟不收，直到今年的3月份，被答辩人将房屋出租出去了，才到答辩人处办理收房手续。因此责任不在答辩人。二、对于被答辩人在履行《阅城国际花园楼宇认购书》和《商品房买卖合同》过程中存在的延期付款行为，答辩人保留向被答辩人主张权利。综上所述，被答辩人诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。
原审法院审理查明：2012年4月26日原、被告双方签订了阅城国际花园楼宇认购书，原告认购被告开发的阅城国际花园33号楼01002、01003两套商铺，支付购房定金50000元。因原告的资金问题，原被告双方又于2012年6月6日、2012年11月11日、2013年1月14日签订了认购书，分别支付购房定金550000元（包括之前的50000元）、1000000元（包括之前的550000元）、1400000元（包括之前的1000000元）。2013年3月8日原被告双方签订了商品房买卖合同一份，该商品房买卖合同对商品房的基本情况、价款、付款方式、交付期限、逾期交房的违约责任、交接等问题，作了如下约定：原告邢献良购买被告开发的位于阅城国际花园33号楼1单元01003号房，单价为8100元每平方米，房款总额为1671030元，建筑面积206.30平方米，该房屋为商业用房；2013年3月8日前支付首付款841030元，余款830000元须在2013年3月23日前办理完毕银行按揭贷款手续；被告应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人未交清全部房款及其他相关费用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2013年3月8日前原告支付了01003号房的首付款841030元，被告方为原告出具了收据一份，余款830000元原告方于2013年3月23日在中国工商银行牡丹支行办理了按揭手续，该笔贷款于2013年11月4日发放，进入被告账户，至此，原告付清了01003号房的全部房款。原告于2015年3月19日领取了该房屋钥匙。被告认为涉案房屋2013年底已验收合格，达到交房条件，并且也电话和书面通知原告办理交接手续。但被告并未提供涉案房屋验收合格的书面证明材料和通知原告办理交接手续的相关证据。在向被告下达限期举证通知书，延长举证期限的情况下，被告仍未提交涉案房屋验收合格的书面证明材料和通知原告办理交接手续的相关证据。
原审法院认为：本案存在以下争议焦点：被告方有无违约交房的情形。2013年3月8日原、被告双方签订了商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违背法律的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方理应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定于2013年3月8日前支付首付款841030元，余款830000元于2013年3月23日前办理完毕银行按揭手续，2013年11月4日原告付清了涉案房屋的全部房款，原告于2015年3月19日领取了涉案房屋的钥匙，应视为原告接收了涉案房屋，双方的房屋交接手续办理完毕，被告完成合同约定的交房义务。被告理应在2013年11月4日将房屋交付原告，但被告于2015年3月19日才将房屋交付原告。被告的行为构成合同违约，理应承担违约责任。原告邢献良主张房屋的交付期限为合同约定的2012年10月31日，因合同对未付清房款特别约定，被告可据实予以延期交房。对于该特别条款的约定，原审法院认为，原告在付清房款后，才享有要求被告交房的权利。因此被告违约交房的起算点应从2013年11月5日计算。原告主张按照合同约定的2012年11月1日起算的请求，于法无据，不予支持。被告辩称在2013年底涉案房屋已验收合格，达到交付条件，并通知原告办理房屋交接手续，因被告未提交通知原告办理交接手续的相关证据，也未提供充分证据证明涉案房屋已验收合格，对此，被告应承担举证不能的法律后果，其辩称意见不予采纳。违约金的计算从2013年11月5日起至交房之日即2015年3月19日止，被告违约499天，按已交房款1671030元，按日万分之一计算，违约金为83384.39元。故原告要求被告支付违约金83384.39元的诉讼请求，予以支持。过高部分，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽市友联房地产开发有限公司支付原告邢献良违约金83384.39元。于判决书生效后十日内履行完毕；二、驳回原告邢献良过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2454元，由原告邢献良负担569元，被告菏泽市友联房地产开发有限公司负担1885元。
上诉人菏泽市友联房地产开发有限公司不服原审法院上述判决上诉称：上诉人在履行与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的过程中不存在违约行为，不应向被上诉人支付违约金。一、根据双方2012年4月26日签订的《阅城国际花园楼宇认购书》第二条的规定，被上诉人应在2012年5月30日前支付购房的首付款1678568元，余款170万元在交房前付清，但是因为被上诉人资金问题，一直没有履行付款义务。被上诉人付清所有房款的时间是在2013年的11月4日。二、导致房屋在201年3月交付的责任在被上诉人。上诉人的房屋在2012年的年底即具备交房条件，但是因为被上诉人迟迟无法付清房款，所以一直没有交付房屋。在2013年11月，被上诉人交清房款后，上诉人即催促被上诉人收房，但是被上诉人以找到承租人后再收房为由迟迟不收，直到2015年的3月份，被上诉人将房屋出租出去了，才到上诉人处办理收房手续，因此责任不在上诉人。综上，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人邢献良答辩称：一、上诉人的上诉理由与事实不符，其上诉请求不能成立，根据房地产管理法、建筑法、合同法及建设工程质量管理条例等相关法律法规规定，上诉人在合同约定的期限内没有达到交付条件及没有提供商品房的验收合格证明等相关证明材料，上诉人存在违约行为，根据双方商品房买卖合同的约定上诉人应当支付被上诉人违约金。二、一审法院判决认定上诉人存在违约事实清楚，证据确实充分，应当依法予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。《商品房买卖合同》约定：上诉人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用，但同时又约定“买受人未交清全部房款及其他相关费用，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，故上诉人可将交房时间延期至被上诉人交清全部房款之日。被上诉人交清房款的时间为2013年11月4日，上诉人至迟应在2013年11月5日将房屋交付给被上诉人，否则应按照《商品房买卖合同》约定支付相应的违约金。上诉人直至2015年3月19日才将房屋交付于被上诉人，已构成违约，应承担违约责任。原审法院根据《商品房买卖合同》的约定认定上诉人违约499天，应承担违约金83384.39元，事实清楚，证据充分。上诉人称造成2015年3月19日交房的责任在于被上诉人，是因被上诉人不按照通知收房所致，被上诉人予以否认，上诉人并未提供涉案房屋验收合格的书面证明材料和通知被上诉人办理交接手续的相关证据。上述辩解意见本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果予以维持。上诉人上诉理由不能成立，上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1885元，由上诉人菏泽市友联房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 张宪明
代理审判员 李 兴
二〇一六年三月十八日
书 记 员 韩 蕊