重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝高法民终字第00283号
上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地广东省深圳市福田区滨河路北5022号联合广场A座29层。
负责人：吴斌，该公司总经理。
委托代理人：徐新平，该公司员工。
委托代理人：杨胜辉，该公司员工。
上诉人（原审被告）：重庆润恩商贸有限公司，住所地重庆市江北区建新北路25号。
法定代表人：辜庆芬，该公司经理。
委托代理人：王胜银，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。
上诉人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达深圳分公司）与上诉人重庆润恩商贸有限公司（以下简称润恩商贸公司）返还原物纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2014年4月7日作出（2012）渝一中法民初字第00858号民事判决，信达深圳分公司与润恩商贸公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月16日公开开庭审理了本案，信达深圳分公司的委托代理人徐新平、杨胜辉，润恩商贸公司的委托代理人王胜银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：1998年7月7日，中国银行深圳市分行蛇口支行（以下简称蛇口支行）与深圳市国丰发展有限公司（以下简称国丰公司）签订编号为（1998）蛇借字第0053号借款合同。合同约定国丰公司向蛇口支行借款2500万元，以（1998）蛇抵协字第0010号项下的抵押物作担保，重庆市江田房地产开发有限公司（以下简称江田公司）在该合同上加盖公章。1998年7月7日，蛇口支行与江田公司签订编号为（1998）蛇抵协字第0010号抵押协议。其中约定，江田公司愿意将其拥有的位于重庆市江北区建新北路37号江田国际金融广场第四层的商铺（建筑面积为5822.5平方米）为国丰公司向蛇口支行贷款2500万元作抵押，抵押期间为1998年7月7日至2000年7月7日。该借款合同和抵押协议于1998年7月14日在重庆市公证处办理了公证，公证号为（1998）渝证内字第2238、2239号。1998年7月28日，蛇口支行与江田公司为上述借款合同、抵押协议在重庆市江北区房地产产权户籍监理所办理了房产抵押登记，抵押合同登记号为北区（1998）抵押第0168号。合同签订后，蛇口支行依约履行了借款义务，但国丰公司并未依约还款，江田公司亦未依约履行义务。蛇口支行向国丰公司催收无果后，于2000年4月24日向广东省深圳市中级人民法院提起诉讼。广东省深圳市中级人民法院于2000年8月15日作出（2000）深中法经调初字第130号民事判决书，判决“江田公司继续以其自有的位于重庆市江北区建新北路37号江田国际金融广场第四层的商铺（建筑面积为5822.5平方米）作贷款抵押。如国丰公司未能按期履行还款义务，蛇口支行有权依照法律规定，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。江田公司承担抵押担保责任后，有权向国丰公司追偿。”
2004年6月25日，蛇口支行与信达深圳分公司签订《债权转让协议》，将其对国丰公司和江田公司享有的债权及“江田国际金融广场”第四层房产抵押权转让给信达深圳分公司，并发布了债权转让公告。2004年8月4日，蛇口支行向信达深圳分公司发出《关于深圳市国丰投资发展有限公司产权凭证的说明》，表示由于该房产尚未正式完工，故当时未办理房产证，并以重庆抵押合同（北区（1998）第0168号）为产权凭证，说明案件处于执行阶段。之后信达深圳分公司向本院申请变更其为蛇口支行、国丰公司和江田公司合同纠纷案的申请执行人。2011年2月22日，本院作出（2010）渝高法执提字第242-2号执行裁定书，裁定变更信达深圳分公司为该案申请执行人。2011年5月26日，信达深圳分公司以4904.5万元的价格竞得了本院委托重庆润民拍卖有限公司、重庆开元拍卖有限公司和重庆市公得拍卖有限公司公开拍卖的该讼争房产【重庆市江北区建新北路37号（现门牌号为建新北路25号）江田国际金融广场裙楼第4层，建筑面积约4283.41平方米】，并支付了房款及拍卖费用。2011年7月12日本院作出（2010）渝高法执提字第241-5、（2010）渝高法执提字第242-4号执行裁定书，裁定信达深圳分公司取得该房屋所有权。该裁定于2011年8月1日向信达深圳分公司送达。
在此期间，该讼争房屋被进行了两次转租。1998年10月15日，江田公司与建时企业（香港）有限公司（以下简称建时香港公司）签订重庆市房屋租赁合同（98）租赁第00059号，江田公司将其自有的该讼争房屋所在楼的4至10层出租给建时香港公司，租赁期限为1998年11月1日至2023年10月23日，并在重庆市江北区房屋管理局进行了房屋租赁登记。2009年2月18日，建时香港公司与广州擎骏商贸有限公司（以下简称广州擎骏公司）签订租赁合同，将该楼的4至9层转租给广州擎骏公司，租赁期限为2009年3月1日至2023年3月31日，江田公司在该合同上盖章表示知悉并同意转租。2009年8月11日，广州擎骏公司与辜庆芬、夏梅签订《江田·新城市广场租赁合同》，将该楼的第4层转租给辜庆芬、夏梅，租期为2009年9月2日至2022年9月2日，前三年租金为每月每平米35元。2009年12月9日，广州擎骏公司（甲方）、辜庆芬、夏梅（乙方）、润恩商贸公司（丙方）三方达成协议，约定将2009年8月11日《江田·新城市广场租赁合同》的承租方辜庆芬、夏梅变更为润恩商贸公司，该合同辜庆芬、夏梅的权利义务全部转让给润恩商贸公司。至此该讼争房屋的实际租用人变更为润恩商贸公司。2010年3月19日，广州擎骏公司将该合同的权利义务概括转让给重庆擎骏商业管理有限公司（以下简称重庆擎骏公司），建时香港公司表示知悉并同意。
2011年8月2日，信达深圳分公司对该讼争房产整体登报公告招租，润恩商贸公司部分商户陆续搬离讼争房屋，但仍有部分商户因对赔偿金额不满继续占用并未退场。信达深圳分公司于2011年11月21日向润恩商贸公司发出《关于限期交付租金的函》，要求占用该房屋的商户支付2011年7月12日以来的租金，并告知润恩商贸公司商户在2011年11月29日前与其签订新的租赁协议，否则将追究其非法占用的法律责任。信达深圳分公司同日向本院发出《关于协助重庆市江田广场第四层裙楼进行清场的函》，申请法院执行裁定，协助清场。2012年4月16日，润恩商贸公司向信达深圳分公司提交《重庆润恩商贸有限公司关于承租重庆江田国际金融广场第四层的申请书》，并附《重庆润恩商贸有限公司关于承租重庆江田国际金融广场第四层的情况说明》和《房屋租赁合同补充协议》。表示其愿意继续承租房屋，但是物业费过高使其无法承受，并提出了对协议的修改意见及理由。此后信达深圳分公司与润恩商贸公司一直未达成合意，未签订租赁协议，部分商户亦未退场。2012年8月23日，信达深圳分公司与重庆润信投资有限公司（以下简称润信公司）签订《房屋租赁合同》，将该讼争房屋出租给润信公司，约定出租期限为2012年8月27日至2017年8月27日，前两年租金为每月每平米35元。2012年8月30日，2012年11月27日，润恩商贸公司分别向重庆市江北区人民政府和重庆市人民政府递交涉及该案的紧急报告和情况说明，称在本案纠纷过程中，可能引发群体暴力事件，希望政府介入解决。在此期间仍有多家商户未撤离该讼争房屋亦未缴纳租金，导致润信公司无法使用讼争房屋。2013年1月18日，润信公司向润恩商贸公司及全体商户发出《告商户通知》，要求其腾空房屋，但此后部分商户仍未退场，故润信公司于2013年6月18日与信达深圳分公司解除了房屋租赁合同。信达深圳分公司认为润恩商贸公司的非法占用给其造成了巨大经济损失，于2012年11月6日向一审法院提起诉讼。
另查明，2012年8月24日，信达深圳分公司与重庆市瑞源物业酒店管理有限公司（以下简称瑞源物业公司）签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2012年8月27日至2017年8月27日，物业费用为每月每平米10.5元。由于信达深圳分公司拍得该讼争房屋后，并未缴纳物业管理费用，瑞源物业公司于2012年12月对该讼争房屋做出了停电处理，对此情况瑞源物业公司于2013年7月18日向一审法院提交了《关于4楼拖欠物管公司水电费和物管费说明》。润恩商贸公司陈述正式的停电时间是2011年10月24日，但并未举示相关证据加以证明。2013年7月2日，瑞源物业公司向信达深圳分公司催收2011年7月12日至2012年8月26日之间的物业费，信达深圳分公司并未缴纳。
信达深圳分公司提起诉讼，请求：1.判令润恩商贸公司将非法占有的位于重庆市江北区建新北路江田国际金融广场裙楼第四层的房屋腾空并返还给信达深圳分公司；2.请求润恩商贸公司赔偿自2011年5月26日至2012年10月24日（暂计算至2012年10月24日，含该日）期间的损失2588607.44元及物业管理费776582.24元，共计3365189.68元；3.判令本案诉讼费由润恩商贸公司承担。
一审法院认为，本案的争议焦点为信达深圳分公司何时取得该讼争房屋所有权、润恩商贸公司是否应该撤出该讼争房屋和信达深圳分公司因此遭受的经济损失金额如何确认。
一、关于信达深圳分公司何时取得该讼争房屋所有权的问题
本案中，本院于2011年7月12日作出（2010）渝高法执提字第241-5、242-4号执行裁定书，裁定该讼争房屋的所有权归信达深圳分公司所有。该裁定于2011年8月1日向信达深圳分公司送达。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。故根据上述规定，一审法院认为信达深圳分公司取得该讼争房屋所有权的时间为2011年8月1日。
二、关于润恩商贸公司是否应该撤出该讼争房屋的问题
本案中，该讼争房产于1998年7月7日被江田公司作为国丰公司向蛇口支行借款的抵押物进行了抵押，江田公司与蛇口支行于1998年7月7日签订抵押协议。该抵押协议于1998年7月14日在重庆市公证处进行了公证，并于1998年7月28日，在重庆市江北区房地产产权户籍监理所进行了房产抵押登记。而该讼争房屋的出租时间是1998年10月15日，江田公司与建时香港公司签订重庆市房屋租赁合同，将其自有的含该讼争房屋在内的4至10层出租给建时香港公司。而后建时香港公司又将讼争房屋转租给了广州擎骏公司，广州擎骏公司又转租给了润恩商贸公司。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立登记后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”即如果房屋出租在前抵押在后，则适用“买卖不破租赁”的条款，如果房屋抵押在前出租在后，那么抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。由于本案房屋属于抵押在前出租在后的情况，故在信达深圳分公司通过拍卖法院裁定其获得该房屋所有权后，涉及该房屋的一系列出租、转租合同对信达深圳分公司均无约束力。
信达深圳分公司取得该房屋所有权后，润恩商贸公司与广州擎骏公司之间的租赁合同关系对信达深圳分公司并无约束力，但润恩商贸公司仍实际占用该房屋，导致信达深圳分公司无法行使所有权。且润恩商贸公司并未与信达深圳分公司续签租赁协议，其对该房屋的占有属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故信达深圳分公司有权依法要求润恩商贸公司返还原物，并撤出该讼争房屋，该院对信达深圳分公司此项诉请予以支持。
三、关于信达深圳分公司因此遭受经济损失的金额如何认定的问题
本案中，信达深圳分公司要求主张的经济损失包括房屋租金损失和物业管理费两部分。关于房屋租金损失，信达深圳分公司于2011年8月1日合法取得该讼争房屋所有权，润恩商贸公司对该房屋的占有不具合法原因属无权占有，其占有导致信达深圳分公司无法行使所有权，给信达深圳分公司造成了经济损失，故该院认为润恩商贸公司应向信达深圳分公司支付其占用期间的使用费。占有使用费起算时间为2011年8月1日，截止时间为信达深圳分公司诉请的2012年10月24日（由于该房屋停水停电的时间为2012年12月，故不影响租金计算）。占有使用费计算标准信达深圳分公司认为应当按照该公司与润信公司签订的租赁合同中约定的租金标准计算，即每月每平米35元。润恩商贸公司对占有使用费标准亦未申请鉴定。故该院认为可参照润恩商贸公司与江田公司签订的租赁合同中约定的租金标准计算。润恩商贸公司应支付信达深圳分公司房屋占有使用费共计2253787.56元（451天／30×35元×4283.41平方米=2253787.56元）。关于物业管理费用，由于信达深圳分公司并未向物管公司实际支付该费用，信达深圳分公司没有实际损失，故该项费用该院不予主张。
综上所述，信达深圳分公司于2011年8月1日合法取得该涉案房屋所有权，润恩商贸公司占用该房屋属无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下：一、限润恩商贸公司于本判决生效之日起15日内撤出位于重庆市江北区建新北路37号（现门牌号为建新北路25号）江田国际金融广场裙楼第四层的房屋，并向信达深圳分公司返还该房屋；二、限润恩商贸公司于本判决生效之日起一个月内向信达深圳分公司支付房屋占有使用费2253787.56元；三、驳回信达深圳分公司的其他诉讼请求。案件诉讼费33721元，由信达深圳市分公司负担10116元，润恩商贸公司负担23605元。
信达深圳分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第二、三项，请求润恩商贸公司向信达深圳分公司支付截止至侵权结束日的房屋占有使用费及管理费。二、本案的一、二审案件受理费由润恩商贸公司承担。事实及理由：一、对于润恩商贸公司因侵权给信达深圳分公司造成的损失计算错误。1.一审法院占有使用费用计算期间存在错误，导致一审判决认定的房屋占有使用费数额计算存在错误。（1）一审法院认定信达深圳分公司取得讼争房屋所有权的时间存在错误。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九规定应从拍卖成交之日即2011年5月26日取得讼争房屋的所有权。而一审法院则从拍卖成交裁定送达之日起即2011年8月1日起开始计算侵权期间，不符合法律规定，明显错误。（2）侵权时间终点认定错误。信达深圳分公司一审起诉房屋占用费暂计至2012年10月24日，并不意味其对润恩商贸公司的侵权行为追究至2012年10月24日，也不意味其放弃该时间点之后的对其侵权行为的追偿。一审法院仅判决至2012年10月24日是错误的，应改判至润恩商贸公司实际撤出讼争房屋，结束侵权之日止。2.一审法院未判决润恩商贸公司承担物业管理费错误。润恩商贸公司在非法占有讼争房屋期间未向物业管理公司缴纳管理费，也未向信达深圳分公司缴纳物管费。而物业管理公司已经发函给信达深圳分公司要求交纳2011年7月12日至2012年8月26日期间的物管费966861.08元。润恩商贸公司拖欠物管费的事实必然给信达深圳分公司造成实际损失。但一审法院以信达深圳分公司未实际支付该费用没有产生实际损失为由未予认定，显然会增加当事人诉累，故请求对物管费予以判决。二、一审法院判决信达深圳分公司承担诉讼费于法无据。
针对信达深圳分公司的上诉，润恩商贸公司答辩如下：一审法院认定信达深圳分公司取得房屋所有权时间正确，应为裁定送达之日。关于使用期限问题，该公司的撤场时间是2011年10月24日，不存在至今仍然占有的问题。至于物管费问题，一审中信达深圳分公司没有提供证据证明其缴纳了物管费及造成的损失，所以一审法院的认定是正确的。
润恩商贸公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第一、二项，驳回信达深圳分公司的全部诉请；二、一、二审诉讼费由信达深圳分公司承担。主要事实及理由：一、一审法院对案件认定事实不清，判令润恩商贸公司承担房屋占有使用费的证据不足。1.本案是一个复杂的租赁关系，润恩商贸公司不是本案适格的当事人。2.应将江田公司、广州擎骏公司、重庆擎骏公司追加为被告参加本案诉讼中，才能查清事实。3.润恩商贸公司从2009年8月11日租用涉案房产后，并不知晓该房产已经在银行抵押的事实，因此江田公司、广州擎骏公司、重庆擎骏公司未尽告知义务，给信达深圳分公司、润恩商贸公司造成的经济损失应由上述公司共同承担，不应由润恩商贸公司承担。4.润恩商贸公司在知道信达深圳分公司竞买取得后已撤离涉案房产，没有强制占有和使用。5.一审法院适用法律错误。本案属于过错赔偿。在润恩商贸公司没有过错的情况下不应适用《物权法》和《侵权责任法》来处理本案。
针对润恩商贸公司的上诉，信达深圳分公司答辩如下：1.润恩商贸公司是适格被告，是实际承租人，而且还将承租房产分租给其他商户经营；2.润恩商贸公司到目前仍然占有使用江田广场4楼涉案房产，其陈述的在得知涉案房产为我方竞买后便撤离搬出的情况与事实不符；3.润恩商贸公司要求追加的三方当事人与本案无关，请法院依职权决定是否追加。润恩商贸公司在租赁时有义务了解承租标的的真实情况。租赁时该房屋已抵押公示，润恩商贸公司没有查清，属自身过错，与信达深圳分公司无关。
二审中，本院于2014年10月11日组织双方当事人到重庆江田国际金融广场第四层进行现场调查取证。经调查，现场有标识为辜氏窗帘、易尚品牌沙发、艺景家私、李记画廊、宏成办公、香港金华、南冠家私、虹伟沙发8家商户仍然占用该楼层部分场地。
二审中，润恩商贸公司提交了8份租赁合同及商铺分布图，以证明润恩商贸公司曾与上述8家商户建立了租赁合同关系：1.租赁合同编号：4-18；承租方：张小林（易尚品牌沙发）；合同签订时间：2011年5月7号；承租对象：江田广场4楼18号商铺；租赁期间：2011年5月15日至2012年5月14日；2.租赁合同编号：4-21-1；承租方：潘微微（香港金华）；合同签订时间：2009年12月18日；承租对象：江田广场4楼21-1商铺，租赁期间：2009年12月20日至2022年9月2日；3.租赁合同编号4-19；承租方：辜庆学（辜氏窗帘）；合同签订时间：2009年12月18日；承租对象：江田广场4楼4-19号商铺；租赁期间：2009年12月20日至2022年9月2日；4.租赁合同编号：4-24；承租方：万弈新（宏成办公）；合同签订时间：2010年11月4日；承租对象：江田广场4楼4-24商铺；租赁期间：2010年10月1日至2011年10月30日；5.租赁合同编号：4-26；承租方：李光辉（艺景家私）；合同签订时间：2011年5月7日；承租对象：江田广场4楼4-26号商铺；租赁期间：2011年5月15日至2012年5月14日；6.租赁合同编号：特1；承租方：孙玉兰（李记画廊）；合同签订时间：2011年5月13日；承租对象：江田广场4楼特1号商铺；租赁期间：2011年5月20日至2012年5月19日；7.租赁合同编号：4-23；承租方：黄英武（虹玮沙发）；合同签订时间：2010年9月30日；承租对象：江田广场4楼4-23号商铺；租赁期间：2010年10月1日至2011年9月30日；8.租赁合同编号：4-17；承租方：贾春燕（南冠家私）；合同签订时间：2010年10月1日；承租对象：江田广场4楼4-17号商铺；租赁期间：2010年10月1日至2011年9月30日。
同时润恩商贸公司陈述上述8份租赁合同中，有6份合同已分别在2011年、2012年到期，租赁合同关系已经终止，另有2份签订至2022年到期的租赁合同，也已实际解除。
本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案二审的争议焦点主要为：一、信达深圳分公司取得讼争房屋所有权的时间；二、润恩商贸公司应否承担侵权责任。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下：
一、关于信达深圳分公司取得讼争房屋所有权的时间问题
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。本院于2011年7月12日作出（2010）渝高法执提字第241-5、242-4号执行裁定书，裁定该讼争房屋的所有权归信达深圳分公司所有。该裁定于2011年8月1日向信达深圳分公司送达并发生效力，故根据上述法律及司法解释的规定，信达深圳分公司依法通过拍卖取得讼争房屋所有权的时间为2011年8月1日。信达深圳分公司认为根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条之规定，其应从拍卖当天成交之日即2011年5月26日就取得讼争房屋的所有权，系对该条规定的错误理解，且不符合《中华人民共和国物权法》的相关规定，故其该项上诉主张不能成立。
二、关于润恩商贸公司应否承担侵权责任的问题
本院认为，润恩商贸公司基于无权占有应承担相应的侵权责任。主要事实和理由如下：
1.《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立登记后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。”从前述查明的事实看，涉案房屋形成的多个租赁合同关系均形成于涉案房屋设立抵押权之后，故信达深圳分公司通过法院拍卖于2011年8月1日获得该房屋所有权后，该涉案房屋上形成的租赁关系对信达深圳分公司不具有约束力。
2.根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，信达深圳分公司作为讼争房屋所有权人有权请求无权占有人返还原物。本案中，润恩商贸公司通过与广州擎骏公司的转租关系，取得对涉案房屋的占有。由于该租赁合同关系对于信达深圳分公司并不具有约束力，故其在信达深圳分公司于2011年8月1日获得该房屋所有权后，仍然占有该涉案房屋，无法律上的依据，属无权占有。润恩商贸公司虽然上诉认为其已于2011年10月24日撤离涉案房屋，并未实际占有。但润恩商贸公司在二审中并未提供相关证据予以证明，且该陈述与其一审中当庭陈述的事实自相矛盾，本院不予采信，故一审法院判令其搬离讼争房屋并无不当。润恩商贸公司与广州擎骏公司的转租合同关系约定至2022年到期，双方至今并未解除租赁合同关系，故双方的租赁合同关系仍然存续，润恩商贸公司对该房屋仍具管控力，信达深圳分公司有权请求润恩商贸公司返还所占房屋。根据润恩商贸公司的陈述，其分零转租的8家商户与其已经终止或解除了租赁合同关系，其作为无权占有人，负有将该房屋返还信达深圳分公司的义务，但因该房屋至今仍被润恩商贸公司分零转租的商户占有，润恩商贸公司未能履行将讼争房屋返还信达深圳分公司的义务，故一审法院判令润恩商贸公司应向信达深圳分公司返还房屋并无不当。
3.根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，因润恩商贸公司未能履行返还讼争房屋的义务，导致信达深圳分公司无法行使所有权，给信达深圳分公司造成了经济损失，故信达深圳分公司有权请求润恩商贸公司以支付房屋占用费的形式承担侵权损害赔偿责任。信达深圳分公司上诉认为一审法院将房屋占用费计算至2012年10月24日明显错误，但该截止日期是一审法院根据信达深圳分公司的一审诉讼请求作出的裁判，并无不当。对于之后的损失部分，信达深圳分公司可以另案提起诉讼予以主张。至于物业管理费用应否作为信达深圳分公司的实际损失予以主张的问题，由于信达深圳分公司至今未向物管公司实际支付该费用，其不能证明该损失已实际发生，故本院不予支持。由于双方对于房屋占用费用参考租金计算的标准并未提出异议，故一审法院判决润恩商贸公司返还争议房屋，并承担2008年8月1日起至2012年10月24日止的房屋占有使用费共计2253787.56元并无不当。
综上，信达深圳分公司与润恩商贸公司的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57326元，由中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司负担33721元，由重庆润恩商贸有限公司负担23605元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宾
代理审判员 林 曦
代理审判员 李 震
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二〇一四年十二月十九日
书 记 员 文婷婷