广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初23574、23575、23577号
原告深圳市沙井新宝盈股份合作公司，住所地深圳市宝安区沙井后亭大埔中路119号，组织机构代码769168216。
法定代表人陈植才，董事长。
委托代理人蒋重铠，广东宝杰律师事务所律师。
被告陈喜发，男，汉族，1968年12月出生，身份证住址广东省深圳市。
委托代理人李立夫，广东普罗米修律师事务所律师。
委托代理人王福星，广东普罗米修律师事务所实习律师。
原告深圳市沙井新宝盈股份合作公司与被告陈喜发房屋租赁合同纠纷三案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋重铠，被告委托代理人李立夫、王福星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年7月1日、2002年11月7日，原、被告共签订了三份编号为2001（C3）的《铺位出租合同》，合同约定：原告将位于沙井街道办后亭社区沙田工业区第三栋宿舍楼第一层西起第8间、第9间、第10间商铺出租给原告。该房屋当时没有规划许可证，属于违法建筑。原告为避免违法行为，特向法院起诉，请法院依法判决：1、确认原、被告双方签订的三份《铺位出租合同》无效；2、被告返还沙田工业区第三栋宿舍楼第一层西起第8间、第9间、第10间商铺给原告；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：一、原告主体不适格，合同签订主体为宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社，现在提起诉讼的是深圳市沙井新宝盈股份合作公司，而原告所提供的证据未能证明原告就是房屋租赁合同的当事人。二、即便原告主体适格，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案虽然在签订合同时该建筑是没有取得相应的证照，但是在2007年该建筑已经取得了合法的证照，所以本案的租赁合同是有效的。
经审理查明，2002年7月1日，宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社作为甲方与作为乙方的被告签订了两份《铺位出租合同》，2002年11月7日，宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社作为甲方与作为乙方的被告又签订了一份《铺位出租合同》，三份合同编号均为2001（C3）,合同约定甲方将位于沙田工业区第三幢宿舍楼第一层西起第8间、第9间、第10间出租给被告，出租期为50年，即2002年7月1日至2052年6月30日止，使用期满后，一切不动产归甲方所有，每间铺位租金9万元，均为签约之日交付3万元，宿舍楼封顶后交付3万元，铺位交付使用时剩余款项3万元一次付清，铺位交付使用后，以后一切维修由乙方负责，甲方在国家政策允许下，协助乙方办理牌照，但一切手续及费用由乙方负责，在租用期内，乙方对铺位有转让、出租权，在租用期30年内，铺位如有损坏及其它意外，造成重建，甲方按总租金50年期比例分摊，按剩余使用年期所占租金退回给乙方，重建物业归甲方所有，在租期内如国家征用，铺位赔偿按国家所赔偿宿舍楼总价平分（以铺位占宿舍总面积计算）。
2004年9月，深圳市宝安区进行城市化改革过程中，宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社所属的深圳市宝安区沙井镇后亭经济发展公司改制成三个股份合作公司，其中宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社对应的改制为深圳市沙井新宝盈股份合作公司即本案原告。
2007年10月22日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向原告颁发了深房地字第××号房地产证，该房地产证记载，土地位置为宝安区沙井街道后亭社区第二工业区，宗地号为A327-0409，宗地面积12106.62平方米，土地用途为工业用地，使用年限为50年，从1999年3月5日至2049年3月4日止，建筑物及其附着物部分记载房地产名称有厂房1-4栋、宿舍5栋、设备房6栋、配电房7栋、门卫室8栋、配电房9栋、设备房10-12栋，门卫室13栋、配电房14-15栋、门卫室16栋，他项权利摘要及附记部分记载该宗地权属来源为协议，土地用途为工业用地，用地登记价为0元，根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》核发此证，宗地土地使用权和房屋所有权已经公告，现期满无异议，颁发《房地产证》，同时该宗地上原已领取的房地产权利证书作废。原告与被告确认三份《铺位出租合同》约定的宿舍楼第一层西起第8间、第9间、第10间即为上述房地产证记载的宿舍5栋第一层西起第8间、第9间、第10间。
以上事实有当事人陈述及《铺位出租合同》、深宝城市化办[2004]39号《关于沙井街道所属各村委会（含村民小组）进行经营性集体资产改制的批复》、房地产证、不动产权资料电脑查询结果表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，虽与被告签订涉案《铺位出租合同》的为宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社，但在深圳市宝安区城市化改革过程中，经济合作社及经济发展公司均改制成了股份制公司，结合原告提交的改制文件及房地产证登记的权利人为原告的事实，本院采纳原告关于其承接了宝安区沙井镇后亭村第二经济合作社的权利义务的主张，涉案《铺位出租合同》的实际履行主体为原告与被告，被告关于原告不是合同相对人，主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案原告出租给被告的涉案铺位虽在签订合同时未取得建设工程规划许可证，但在2007年已由深圳市国土资源和房产管理局宝安分局颁发了《房地产证》，原告已就涉案房产取得了合法的权属证明，原告以房屋没有规划许可证属于违法建筑为由，要求确认三份《铺位出租合同》无效，并主张被告返还涉案三间商铺，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同约定的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。而原告与被告之间涉案的三份《铺位出租合同》约定的租赁期限为五十年，因此，其中超过二十年的部分应为无效。但因受法律保护的二十年租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，也可以终止租赁合同，而至本案法庭辩论终结前，双方的《铺位出租合同》履行期限尚未满20年，故本案现不宜对涉案三份《铺位出租合同》超过二十年部分进行处理，双方届时可另循法律途径解决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
驳回原告深圳市沙井新宝盈股份合作公司的全部诉讼请求。
三案受理费均为人民币1025元，均由原告负担，原告均已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑 广 玲
二〇一七年一月十日
书 记 员 赵洋（兼）
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。