上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1458号
原告王庆嵩。
委托代理人薛炜，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人陈金波，上海君澜律师事务所律师。
被告林丽维。
委托代理人刘自章，上海创远律师事务所律师。
委托代理人孙随勤，上海创远律师事务所律师。
原告王庆嵩诉被告林丽维房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2013年8月31日向被告送达了起诉状副本和应诉通知书等，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王庆嵩的委托代理人薛炜和陈金波、被告林丽维的委托代理人刘自章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王庆嵩诉称：2013年6月20日，原、被告签订房屋的《租赁合同》，约定原告将上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋（下简称“系争房屋”）出租给被告作为“住家”使用。合同约定：未经原告同意，被告不得改变房屋的结构、装修；不得将系争房屋转租或群租。原告交付房屋后，被告私自对房屋进行了改变主体结构的分隔和装修，并在各小间安装分电表，复制单元门卡及房屋钥匙，将各房间转租给多人。被告还将客厅的一部分作为上海盛赛投资管理有限公司（下简称“盛赛公司”）的办公地点，进行商业活动，在户外悬挂宣传横幅。因被告的行为构成群租，给邻里造成不安定因素，原告多次被其他住户投诉，并被派出所、房管局等机构要求立即整改，被告的行为给原告的声誉造成了恶劣的社会影响。为此，原告于2013年7月向被告提出解除《租赁合同》，并委托律师向被告及其他承租人发函，重申解除合同并要求收回房屋，但至诉讼时止，被告仍然居住在系争房屋内，并继续转租各房间。鉴于上述事实，原告认为，被告的行为严重违反合同约定及相关法律规定，故起诉要求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告立即停止侵害，搬离系争房屋；3、被告支付原告违约金人民币（下同）6，800元；4、被告支付原告自2013年10月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费。
被告林丽维辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告不存在违约，没有擅自改变房屋结构，也没有群租现象。被告在使用系争房屋后，投入了大量的资金对房屋进行装修。现原告要求解除原、被告之间签订的《租赁合同》于法无据，要求法院驳回原告的诉讼请求。
针对被告的辩称，原告称：原告交付给被告的是毛坯房，没有设施，原告同意被告按照“住家”进行装修，配套家电由被告自行安装。但被告违反合同约定，将系争房屋群租，卫生间由一间隔成两间，厨房作为卧室出租，客厅隔成两部分，其中一部分作为盛赛公司的办公场所，并悬挂了营业执照，另一部分则隔成一个单独的房间，砌墙，安装了铁门和窗户。被告自2013年10月1日至今未支付租金。
针对原告的补充意见，被告辩称：被告未改变房屋结构，只是进行正常的装修。被告没有转租，也没有群租。营业执照只是悬挂，没有经营活动。被告在2013年6月20日已经通过转账方式预先支付了原告23，800元，该钱款应作为2013年10月1日至2013年12月底的房租。
针对被告的补充辩称意见，原告又称：23，800元转账款原告收到，但该钱款是支付被告2013年7月1日至9月30日的房租（每月6，800元）和押金3，400元。至于剩余的押金3，400元，被告在签订合同时已经支付给原告。
针对原告的补充意见，被告又辩称：2013年7月1日至9月30日的房租，被告也已经支付给原告，有收条、银行个人业务凭证为证。收条上写的是支付2013年7月1日至9月30日的房租及押金共计27，200元。银行个人业务凭证支付的是2013年10月1日至12月底的房租。因为被告收入不稳定，当时被告正好有余钱，为安心，所以被告在将2013年7月1日至9月30日的房租及押金27，200元，以现金方式支付给原告的当天，又以转账的方式将2013年10月1日至2013年12月底的房租23，800元支付给原告。被告是大家族、来往居住的人员很多，在系争房屋内住的都是被告的家人、朋友和亲属，有时3、4个，有时5、6个，有时7、8个。系争房屋内现居住的是被告和其表弟两家人。
原告为支持其诉请，提供以下证据：1、《租赁合同》；2、《上海市房地产权证》；3、《告房客通知书》；4、照片；5、《整改通知》；6、视频资料和书面文字；7、佣金收据；8、证人王甲、王乙证言；9、网页截图；10、《上海市公安局案（事）件接报回执单》；11、2013年6月20日金额为23，800元的银行个人业务凭证原件；
被告为支持其辩称理由，提供以下证据：1、2013年6月20日收条；2、2013年6月20日金额为23，800元的银行个人业务凭证复印件；3、2013年6月20日金额为26，000元的银行个人业务凭证；4、2014年2月25日金额为20，400元的银行个人业务凭证；5、《施工承包合同》、造价表、发票；6、照片。
经审理查明：系争房屋的产权人是原告和其妻子刘敏，建筑面积142.40平方米，用途为居住。
2013年6月20日，原、被告签订《租赁合同》一份。该合同约定：原告将系争房屋出租给被告“住家使用”；租赁期限自2013年7月1日起至2015年6月30日止；月租金为6，800元，以现金方式支付，首期付三个月租金和6，800元押金，以后每三个月结算一次，提前七天支付下次的租金，原告在收到被告的租金（包括押金）后，必须开具收据给被告；原告支付中介方上海欣生房地产经纪事务所（下简称“中介公司”）佣金3，400元，被告支付中介公司佣金3，400元；租赁期满后，被告迁空、清点、交还系争房屋和设施，并付清所应付的费用后，经原告确认，原告将押金无息退还给被告；被告在租赁期内实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用，由被告承担，并如期将单据复印件交给原告；被告在租赁期内保证在系争房屋内的所有活动“均合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为”；未经原告同意，被告不能改变系争房屋的结构、装修，被告不得将系争房屋转租，如因被告的过失或过错，使系争房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿。《租赁合同》第九条第一项约定：原、被告如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介公司，等对方同意后，方可办理退房手续；原、被告如无故违约，则向对方支付违约金6，800元；若原告违约，除退还被告押金外，还须支付给被告6，800元违约金；若被告违约，则原告有权不退还押金。《租赁合同》补充条款约定：允许被告在客厅里拉出一扇玻璃移门；系争房屋的物业费由原告支付；系争房屋不群租、不租赁。合同签订后，原告即将系争房屋（毛坯房）交付给被告装修、使用。
2013年8月，原告委托律师出具了致被告及系争房屋租客的《告房客通知书》，张贴在系争房屋的大门、信箱和大楼公告栏处。原告委托的律师在该《告房客通知书》中称：在原告不知情的情况下，被告改变了房屋格局，安装分水、电表，将房屋转租，其行为违反了《租赁合同》的约定，更违反了上海市关于禁止群租的规定，现相关部门已经多次联系原告要求处理此事。现原告向各位租客通知如下：1、基于被告严重违约行为，原告已多次表示解除与被告的《租赁合同》，现再次声明解除该《租赁合同》；2、被告系违法转租，且属群租，各位租客与被告的租赁合同亦属于无效合同；3、各位租客应当立即停止向被告支付租金，并立即搬离系争房屋；4、原告将于本通知发出之日起5日内将系争房屋收回。
2013年9月2日，系争房屋所在地的物业公司深圳市三科物业管理有限公司上海分公司（下简称“三科物业”）出具《整改通知》，内容为：“佳成大厦1304租赁住户，佳成大厦内7-17层为住宅楼。现你将其改为分租及合租性质，将厨房间改为居住间出租。所涉房屋性质已改变，严重违反了居住房租赁管理的若干规定。现通知你立刻将其房屋进行整改，接到通知后，如再不整改，一切后果自负”。
又查明：根据被告提供的银行个人业务凭证上显示：2013年6月20日，户名为被告（卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）的中国工商银行卡在网点号为0101处发生2笔费用，其中，柜员号为25784的发生取款26，000元，柜员号为25785的发生转账23，800元（收款人为原告）。同日，案外人王甲代原告出具了收条一张，内容为：“今收到租赁河南南路XXX弄XXX号XXX室租期（2013年7月1日-2012年9月30日）叁个月租金合计人民币20，400元。另收取一个月押金人民币6，800元。特此说明。合计总共人民币27，200元”。
2014年2月25日，被告向原告的中国工商银行卡内汇款20，400元。原告确认该款收到，但认为是房屋占用使用费。
再查明：原、被告争议的2013年6月20日金额为23，800元的银行个人业务凭证原件在原告手中，被告仅有复印件。2013年6月20日，中介公司开具了付款人是原告的佣金收据，金额为3，400元。
庭审中，原告申请证人王甲到庭作证。证人陈述：潘立华是原告单位的员工，当时原告是委托潘丽华去，《租赁合同》的甲方处“潘丽华代王庆嵩”是证人所写，签合同时潘丽华没有去。签合同时，被告称其要安放一个佛龛，需要用一个玻璃移门隔开，所以在合同补充条款中写了允许在客厅里拉出一扇玻璃移门。当时被告说是简单装修，允许每间房间安装门，卫生间铺地砖，安装热水器、空调。签好合同后，因要与中介一起去工商银行划帐，于是证人打电话给潘丽华，潘丽华提供了一个原告的工商银行账户。当时，被告应付的是付三押一的款项（即27，200元），而被告在中介公司处有押金，原告亦应付中介公司佣金，证人与原告不直接接触，所以，由被告替原告向中介公司支付佣金3，400元。在扣除被告垫付的佣金3，400元后，被告通过工商银行将剩余的23，800元转账给了原告。因为证人拿了被告的银行个人业务凭证原件（金额为23，800元），所以被告提出要求证人写一张收条。证人认为，既然该银行个人业务凭证原件在证人处，写收条也是合理的，所以证人就写了2013年6月20日的收条，当时被告还复印了该23，800元的银行个人业务凭证。
审理中，本院向三科物业进行了调查。三科物业陈述：2013年8月底左右，三科物业发现系争房屋的租客（即被告）对该房屋内部进行分隔出租，并在阳台上拉横幅，大门口安装了盛赛公司的铭牌，且有许多人来看房。为此，三科物业将情况上报了房办、派出所，并通知了房东（即原告），还发了《整改通知》。房东到系争房屋现场后进行拍摄，原告提供的照片反映的的确是当时的现场状况。三科物业曾为此多次对被告进行劝阻，并阻止被告对外出租房屋。在2014年3月20日前，系争房屋的阳台上还拉着横幅。目前系争房屋内状况不明，因为房客不让物业进去。
2014年3月20日上午，本院电话通知原、被告代理人，下午将察看系争房屋现场，希望双方派员到场。当日下午，本院至系争房屋现场察看，并拍照、摄影，原、被告均派员到场。经察看，厨房内无床，但安装挂壁式空调和电表，厨房的房门是一扇铁门。在厨房的旁边，原是客厅的一部分，现隔成一间房间，房间内安装着挂壁式空调和电表。再往里是几个房间，分别都安装着挂壁式空调和电表。其中有一间房间有一阳台，阳台上未见原告所述的横幅。系争房屋内有2个卫生间和一储藏室，但储藏室的铁门被锁，被告方的在场人员称钥匙在被告处。在客厅内的一侧墙面上贴着“上海盛赛投资管理有限公司”大幅横幅，上写有盛赛公司的经营范围。
另，被告表示，其在本案中不提起反诉，也不要求对房屋装潢残值部分在本案中一并处理。原告表示，不愿意对系争房屋的装修部分予以利用。
审理中，本院曾告知被告代理人需被告本人到庭，但届时被告并未本人到庭。
以上事实，由《租赁合同》、《上海市房地产权证》、《告房客通知书》、原告提供的照片、《整改通知》、2013年6月20日收条、2013年6月20日金额为23，800元的银行个人业务凭证、2013年6月20日金额为26，000元的银行个人业务凭证、2014年2月25日金额为20，400元的银行个人业务凭证、本院拍摄的现场照片和视频、本院的工作记录、谈话笔录、调查笔录及其本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告签订的系争房屋《租赁合同》是双方当事人的意思表示，且未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。被告作为承租方，承诺系争房屋在承租后是作为“住家使用”，承诺不改变房屋结构，且保证在系争房屋内的所有活动“均合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为”。然根据原告提供的证据、本院核实的情况及现场察看的情况，系争房屋的客厅并非是“拉出一扇玻璃移门”，而是隔出一间独立的房间，并安装了房门，改变了房屋的内部结构。被告在客厅内隔出的房间、厨房以及其他卧室内都安装了单独的电表。盛赛公司在系争房屋内办公。上述这些情况，与原告提供的照片、三科物业的《整改通知》内容等相互印证，且被告对此所做的辩称解释不合情理，因此本院根据盖然性原则，认定原告所述的被告曾发生将系争房屋转租（包括厨房单独出租）、系争房屋内有公司办公的情形。被告的行为违反了双方的合同约定，也违反了相关规定，因此，原告要求解除《租赁合同》的诉请于法有据，本院应予支持。鉴于原告在本案审理中未提供其曾经向被告送达合同解除通知的证据，因此以本案的起诉状副本及应诉通知书到达被告的日期（即2013年8月31日）作为合同解除日较妥。合同解除后，被告应当将系争房屋归还原告，故原告要求被告搬离系争房屋的诉请本院亦应予支持。关于违约金，鉴于被告违反了合同约定，故被告应当按照合同约定承担支付违约金6，800元的民事责任，原告此诉请本院予以支持。关于双方争议的被告已付的租金金额，虽然被告称在2013年6月20日其支付了现金27，200元（包括押金6，800元），有收条证明，并转账支付了原告23，800元，有银行个人业务凭证证明，但根据本院查明的事实、双方当事人的陈述以及证人王甲的证言，本院认为原告的解释更为合理。如若被告所言是因为被告有余钱，所以被告提前将2013年10月1日至2013年12月底的房租23，800元付给原告，那么该争议的23，800元的银行个人业务凭证原件应当是由被告自己保管，不可能该凭证的原件在原告处；被告没有必要在同一个银行网点取现金26，000元交给证人，由证人转交原告，再转账23，800元给原告，显然被告的辩称理由不符常理，本院不能采信。关于2014年2月25日被告向原告汇款20，400元，鉴于原告确认收到该款，故该款应在被告应付的租金和房屋使用费中扣除。关于房屋押金，鉴于系争房屋目前由被告在控制，其使用房屋期间发生的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用合同约定是由被告承担，这些费用在被告将系争房屋归还原告前尚无法结算，且双方在合同中约定押金须在交还房屋、付清应付费用后方可退还，现原、被告均未主张押金归还，故房屋押金不适宜在本案中一并处理。关于房屋的装潢问题，鉴于被告不要求在本案中一并处理，故本院对此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第五款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告王庆嵩与被告林丽维就上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2013年8月31日解除；
二、被告林丽维于本判决生效之日起三十日内携其在上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋内的人员和物品迁出上海市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、被告林丽维于本判决生效之日起三十日内按照每月人民币6，800元的标准向原告王庆嵩支付自2014年1月1日起至被告实际搬离之日止的房屋使用费（按照实际使用天数计算）；
四、被告林丽维于本判决生效之日起三十日内支付原告王庆嵩违约金人民币6，800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币140元、财产保全费156元，由被告林丽维负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 王 平
人民陪审员 石志仁
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。