安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民一初字第02084号
原告：钱朝琼，女，1952年6月26日出生，无业，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：王永平，北京大成（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：饶先锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。
被告：孙门之，男，无业，1949年3月26日出生，住安徽省合肥市庐阳区阜阳。
委托代理人：钱朝余，男，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：郑忠英，女，1943年7月9日出生，无业，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。
委托代理人：倪寒芳，安徽金的律师事务所律师。
原告钱朝琼诉被告孙门之、郑忠英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，组成合议庭于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告钱朝琼及其委托代理人王永平、饶先锋，被告孙门之的委托代理人钱朝余，被告郑忠英的委托代理人倪德湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钱朝琼诉称：合肥市庐阳工业园阜阳路1018号房屋登记所有人为阮怀宽，阮怀宽与钱朝琼是夫妻关系，该房屋属于双方夫妻共同财产。2013年3月4日，钱朝琼与孙门之、郑忠英签订了一份《联合经营协议书》，约定钱朝琼以合肥市阜阳北路1018号房屋1-4层局部房屋租金30万元（面积为1700平方米）入股，孙门之投�30万元作为装璜资金参股，郑忠英则负责浴场和宾馆装璜资金，三方共同经营宾馆和浴场，期限自2013年5月4日起至2021年5月3日止共八年。当天，三方还签订了一份《补充协议》，约定钱朝琼以30万元作为投资分红，合伙企业每年支付钱朝琼30万元，每年支付一次，上期租金结止后一个月内，必须缴纳下年租金。2013年8月18日，三方又签订了补充条款，约定孙门之、钱朝余同意钱朝琼30万元股份退出，两人每年另支付钱朝琼15万元，该款于2013年底前结清，其他条件不变。后，孙门之和钱朝余仅向钱朝琼支付30万元房屋租金，尚差欠2013年15万元和2014年45万元的房屋租金。钱朝琼多次催要，但孙门之和钱朝余拖延不支付。2014年5月26日，钱朝琼向两人发出催告函和律师函，要求孙门之和郑忠英于函至之日起三日内按协议付清各项款项，并声明如到期不支付，钱朝琼将依法解除�议并收回房屋，以及采取法律措施追究责任。但两人接函后未作回应。2014年5月30日，钱朝琼向孙门之、郑忠英发出《解除合同通知书》，以两人行为已经构成严重违约为由，通知其交还房屋、结清费用。但两人接函后，仍然未作回应。钱朝琼认为，虽然《联合经营协议书》约定三方共同经营宾馆和浴场业务，但《补充协议》和补充条款已经明确约定钱朝琼退出股份，只收取房屋租金，三方仅存在房屋租赁关系。孙门之、郑忠英租赁钱朝琼房屋，理应缴纳房屋租金，但两人经钱朝琼催要后仍然拖欠房屋租金。为维护自身合法权益，故钱朝琼诉至法院，要求判令：1、孙门之、郑忠英返还钱朝琼所有的合肥市阜阳北路1018号房屋1-4层面积为1700平方米的房屋（房屋所有权证号为房地权合产第15070号）；2、孙门之、郑忠英支付钱朝琼房屋租金60万元；3、本案的诉讼费用由孙�之、郑忠英承担。
孙门之、郑忠英辩称：一、本案是合伙协议纠纷，并非是房屋租赁合同纠纷。2013年3月4日，孙门之、郑忠英与钱朝琼签订了一份《联合经营协议书》，协议明确约定：1、钱朝琼提供合肥市庐阳工业园阜阳路1018号房屋1-3层和4层局部计1700平方米用于共同经营同兴苑宾馆和大浴场，孙门之、郑忠英提供开办资金。后经结算，钱朝琼以房租30万元入股，孙门之以现金30万元入股，郑忠英以实际装璜购置用品161万元入股，所有装璜和购物票据均有钱朝琼签字，三方出资总额为221万元；2、三方还约定由郑忠英具体负责合伙经营，各合伙人利润按投入比例分配，合伙期限为八年。根据该协议书，本案应为合伙纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。
二、钱朝琼诉称孙门之、郑忠英违约与事实不符，相反是钱朝琼违反了约定。1、根据《联合经营协议书》约定，如果有任何一方违约，应按总投入资金20%承担违约赔偿责任。《联合经营协议书》签订后，钱朝琼就提出退股，考虑到宾馆和浴场才开业，孙门之、郑忠英不同意钱朝琼退股，但钱朝琼表示愿意承担违约责任，三方签订的协议各项条款不变，要求每年给付15万元。但钱朝琼的退股未经合伙人一致同意，合伙人郑忠英未在退伙协议中签字，因此合伙协议仍应继续履行。2、在合伙协议履行过程中，钱朝琼及其丈夫阮怀宽为合伙经营设置障碍，如原税务登记证变更需要业主出具近期使用的发票才能换证领票，但钱朝琼以合肥大华服装厂停业十多年，从未使用过发票为由，故意不提供，致使合伙企业开业后三个月都无法开具发票，导致宾馆客房极少有人入住。后至2013年11月，孙门之、郑忠英才得知合肥大华服装厂每月都在开具发票。除此之外，钱朝琼还将四楼棋牌室的厕所拆除，导致棋牌室无法使用，以及在合伙经营电价等方面欺诈孙门之和郑忠英。3、合伙产生纠纷主要是钱朝琼违法加盖四层楼房导致。钱朝琼利用房东的优势，在2014年春节前的经营黄金旺季时强行加盖宾馆的四层楼房，施工中的钻墙打洞噪音致使顾客不能休息，钱朝琼还拆除楼顶广告灯箱，使人误以为是停业建楼，钱朝琼的上述行为导致宾馆和浴室自2013年11月27日起至2014年5月止长达5个月无法经营，给合伙经营造成了损失达62万元。对此，孙门之和郑忠英多次劝阻无效，双方的矛盾加剧。于是，孙门之和郑忠英要求三方清算合伙账务，但钱朝琼不予理睬，还于2014年5月30日发函要求单方解除合同，但对其违约和赔偿损失只字未提，因此，孙门之、郑忠英认为钱朝琼单方解除合伙协议无效，《联合经营协议书》合法有效，各方应按该协议履行。综上，本案应是合伙纠纷，请法院依法驳回钱朝琼的诉讼请求。
经审理查明：合肥市庐阳区工业园阜阳北路1018号房屋属于合肥大华服装厂，该厂为阮怀宽的个人独资企业，阮怀宽与钱朝琼是夫妻关系。
2013年3月4日，钱朝琼（甲方）与孙门之（乙方）、郑忠英（丙方）签订了一份《联合经营协议书》，约定三方共同经营宾馆和浴场项目，协议约定：1、联合经营的期限为八年，自2013年5月4日起至2021年5月3日止；2、甲方提供位于合肥市庐阳工业园阜阳路1018号的1-3层和4层局部面积为1700平方米房屋作为宾馆和浴场的经营场所，甲方以上述房屋的租金30万元入股，参与企业经营管理；3、乙方以30万元作为装潢资金入股；丙方负责宾馆和浴场装潢资金，待装潢结束后经三方核算列�股金；4、利润按乙方、丙方实际出资加甲方以租金出资按比例分配；5、违约责任约定任何一方不准违约，如一方违反本协议，均按总投入资金加20%赔偿。
后，三方又签订了一份《补充协议》，约定因为甲方的身体不能劳累，三方同意甲方以30万元作为投资分红，合伙企业每年支付甲方30万元，租金于上期租金结止后一个月内必须缴纳下年租金。
2013年5月6日，孙门之、郑忠英向钱朝琼交付了30万元。
2013年8月10日，钱朝琼、孙门之和郑忠英的丈夫钱朝余在前述《补充协议》中增加一条款，约定根据经营需要现同意钱朝琼30万股份退出，其余两方每年另支付钱朝琼15万元，2013年年底前结清，其他条件不变。
2013年8月，孙门之、郑忠英经营的合肥庐阳区同兴苑大浴场（以下简称同兴苑大浴场）开业。但之后，规划行政部门要求对沿阜阳路相邻建筑立面进行统一规划，阮怀宽于2014初对合肥大华服装厂（包括同兴苑大浴场）进行外立面等装修改造，影响到同兴苑大浴场的经营，为此，孙门之、郑忠英与钱朝琼产生矛盾。2014年5月22日，钱朝琼向孙门之、郑忠英送达一份《催告函》，要求两人在三日内履行付款义务，否则钱朝琼依法解除协议收回房屋。2014年5月26日，钱朝琼又向两人送达一份《律师函》，再次要求两人在三日内支付钱朝琼全部欠款。2014年5月30日，钱朝琼向孙门之、郑忠英送达一份《解除合同通知书》，载明：“虽经本人多次催要，你们至今未能按照约定履行付款义务。--鉴于你们的行为已经构成严重违约，本人现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，通知�们自即日起解除三方签订的上述《联合经营协议书》、《补充协议》和补充条款，请你们自接到本通知后三日内交还房屋、结清费用，否则本人将采取法律措施追究你们的责任”。
孙门之、郑忠英接到上述通知后，认为三方是合伙关系，以及钱朝琼在2014年春节期间施工造成损失，故不同意解除合同。为此，钱朝琼于2014年6月9日诉至法院要求判如所请。后，孙门之、郑忠英提出反诉，认为三方之间应为合伙纠纷，并要求确认钱朝琼单方解除《联合经营协议书》无效。
另查明：同兴苑大浴场于2013年9月11日领取个体工商户营业执照，经营者为郑忠财，经营范围为公共浴室、住宿和棋牌。
上述事实，由原、被告提供的《联合经营协议书》、《补充协议》及补充条款�《解除合同通知书》，原告提供的房地产权证、户口簿、个人独资企业营业执照、合肥市规划局庐阳区分局《关于安徽藕塘房屋租赁有限公司项目地块相邻建筑情况的说明》、《催告函》、《律师函》，两被告提供的个体工商户营业执照、预交甲方费用单据（30万元），及当事人的庭审陈述等证据予以证实。关于原告提供《建设工程施工合同》、《合肥大华服装厂装修改造施工图》，证明涉案房屋改造施工期为30天，两被告认为该组证据证明了原告存在违约行为，但是原告施工期长达5个月，本院认为因为双方对施工期存在争议，应由两被告另行举证，对于原告施工造成损失，两被告可另行主张。关于两被告提供的装潢开支单据、同兴苑浴场开业后收支统计表、施工照片等证据，证明原告违约造成两被告损失，原告认为上述证据系单方制作不予认可，本院认可原告的�证意见，且装潢开支发生在三方合伙期间，不是本案审查范围，以及原告施工造成两被告损失应经有关机构评估后认定，两被告可另行主张。
本院认为：本案的争议焦点：本案是房屋租赁合同纠纷还是合伙纠纷。根据原、被告提供的《联合经营协议书》，钱朝琼、孙门之和郑忠英就开办宾馆和浴场进行合伙，因此，原、被告自2013年3月4日起形成了合伙法律关系，其中钱朝琼以涉案房屋30万元租金出资入股，盈余按照三方出资比例进行分配。后，原、被告又签订了一份《补充协议》，虽然约定钱朝琼每年的投资分红为30万元，但原、被告之间合伙关系仍未解除，该份补充协议只是对盈余分配进行了调整。2013年8月10日，原、被告达成一致，同意钱朝琼退股，故本院认定原告与两被告的合伙关系于当日解除，同时，根据《联合经营协议书》、《补充协议》和补充条款的约定，两被告每年支付原告租金45万元，其他条件不变，视为三方达成了房屋租赁条款，原告与两被告形成了房屋租赁关系，原告可自2013年8月10日起主张租金，租金为每年45万元，据此计算，两被告差欠原告的租金自2013年8月10日至2014年8月9日为45万元，并扣除原告自认已支付的30万元房屋租金，两被告还应支付原告租金15万元。关于两被告抗辩本案为合伙纠纷，本院认为，原告是以房屋租赁合同纠纷诉至本院，故双方在合伙期间的纠纷不是本案处理范围。关于郑忠英抗辩其未在解除合伙协议中签名，原告与两被告的合伙关系尚未解除，本院认为，郑忠英与钱朝余是夫妻关系，钱朝余在解除合伙协议中签名构成了代理，故本院对郑忠英的该项抗辩不予支持。
关于原告诉请两被告返还涉案房屋，本院认为，原告与两被告在退伙协议中约定了其他条件不变，因为三方在《联合经营协议书》约定期限为八年，应视为房屋租赁合同的期限仍然为八年，故租赁期限尚未到期，原告主张返还房屋应先解除房屋租赁合同。本案中，在原告向两被告送达《解除合同通知书》后，两被告在未超过3个月的合理期限内提出了异议并提出了反诉请求，要求确认对原告解除合同的效力，原告应行使法定解除权，故在房屋租赁合同未被依法解除前，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于两被告抗辩在租赁涉案房屋期间，原告对涉案房屋进行施工，造成两被告损失，因两被告提供了证据不足以证明损失的数额，故在本案中不予处理，由两被告另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第46条、第47条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告孙门之、郑忠英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告钱朝琼房屋租金15万元（该房屋租金计算自2013年8月10日起计算至2014年8月9日止）；
二、驳回原告钱朝琼的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费为14200元，由原告负担10000元，被告孙门之、郑忠英负担4200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 谢伟林
审 判 员 李一军
人民陪审员 贾 荣
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 储玲玲
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、�同劳动。
第三十一条合伙人应当对出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项，订立书面协议。
第六十六条第一款没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债�人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租�期间届满时支付。
《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》
46．公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的，或者提供技术性劳务而不提供资金、实物，但约定参与盈余分配的，视为合伙人。
52．合伙人退伙，书面协议有约定的，按书面协议处理；书面协议未约定的，原则上应予准许。但因其退伙给其他合伙人造成损失的，应当考虑退伙的原因、理由以及双方当事人的过错等情况，确定其应当承担的赔偿责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对合同法第九十六�、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。