江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0850号
上诉人（一审被告）蔡威，居民。
委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）江苏善德力房地产开发有限公司，住所地宿迁市宿豫区珠江路西侧新-72号。
法定代表人张长勇，该公司董事长。
委托代理人孙成山、周保满，江苏剑辉律师事务所律师。
一审被告高行春，居民，现羁押于江宁监狱。
上诉人蔡威因与被上诉人江苏善德力房地产开发有限公司（下称善德力公司）、一审被告高行春追偿权纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2013）宿豫民初字第0855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人蔡威及其委托代理人吴良辉、被上诉人善德力公司委托代理人孙成山、周保满到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
善德力公司一审诉称：2009年10月17日，善德力公司与高行春签订《商品房买卖合同》两份，分别约定：高行春购买善德力公司开发的宿豫区东城·阳光名都D区D05、D06号房屋，房价均为622208元，合计1244416元，高行春应在2009年11月18日前付清房款。2010年1月6日，高行春与江苏银行股份有限公司宿迁宿豫支行（下称宿豫支行）签订《个人借款合同》，贷款62万元用于支付涉案房屋房款，善德力公司为高行春向宿豫支行的贷款提供阶段性连带责任保证。2013年年初，善德力公司得知因高行春未偿还房贷本息，宿豫支行从善德力公司保证金帐户共计扣划了626247.63元。为此善德力公司诉求解除与高行春签订的商品房买卖合同，诉讼中发现高行春于2013年5月已将涉案房屋转让给蔡威，后经善德力公司了解得知房管部门存档的《贷款结清证明》、《撤押证明》系江苏银行宿迁分行出具，而非抵押权人宿豫支行出具。善德力公司认为高行春未按期归还贷款本息，致使宿豫支行从善德力公司帐户扣划了60多万元，善德力公司有权追偿，蔡威作为受益人，且在另案中承诺归还代偿款，属于债务加入，应承担共同还款责任。现起诉请求法院判令高行春、蔡威共同向善德力公司支付垫付款626247.63元及利息（以626247.63元为本金自2012年10月23日起按照中国人民银行同期贷款利息标准计算至判决确定的给付之日止），本案诉讼费用由高行春、蔡威承担。
高行春一审辩称：产权已过户到蔡威名下，高行春就不应承担偿还贷款义务。
蔡威一审辩称：1.蔡威无论是在另案还是在本案，均没有债务加入的意思表示，善德力公司也未提供相应证据证明蔡威有债务加入行为；2.关于2013年3月20日蔡威及代理人的谈话笔录，代理人与蔡威本人的谈话内容相悖，应以蔡威的意思表示为准，蔡威明确不同意偿还善德力公司的代偿贷款；3.蔡威在购买高行春房屋时支付了全部的价款，善德力公司代偿贷款系为高行春代偿，且即便蔡威愿意替高行春偿还贷款，也只是对高行春单方作出的意思表示，基于双方未达成合意，且蔡威作出上述意思表示时贷款已还清没有成就条件，故善德力公司以谈话笔录作为证据佐证诉求缺乏法律依据。综上，请求驳回善德力公司对蔡威的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2009年10月17日，善德力公司与高行春签订商品房买卖合同两份，合同约定：善德力公司将其开发的位于宿迁市宿豫区东城·阳光名都D区D05、D06号商铺出售给高行春，高行春在签订本合同时已付清两套商铺首付622208元，余款620000元办理银行按揭贷款支付。2010年1月6日，高行春与江苏银行股份有限公司宿迁宿豫支行（下称江苏银行宿豫支行）签订《个人购房借款／担保合同》，江苏银行宿豫支行向高行春发放贷款人民币620000元，善德力公司作为保证人提供连带责任保证，该合同约定：出现违约，贷款人有权根据违约性质、程度，采取下列一种或数种处置方式：……4.冻结担保人部分或全部存款，有权从担保人存款帐户中扣款，以偿还本合同项下借款本息及相关费用。……《个人购房借款／担保合同》签订后，江苏银行宿豫支行于2010年1月12日将贷款62万元转至善德力公司帐户，高行春自次月起按月返还贷款本金及利息，一直还至2011年4月，之后未再偿还过贷款。江苏银行宿豫支行因借方未按时足额偿还贷款本息，自2011年5月起从担保人善德力公司帐户扣收款项，具体如下：2011年5月3日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项3987元；2011年5月4日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项5元；2011年5月24日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7210元；2011年6月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户中扣收款项7200元；2011年7月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7200元；2011年8月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7200元；2011年9月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7200元；2011年9月26日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项10元；2011年10月24日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7300元；2011年11月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7200元；2011年12月21日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7200元；2012年1月29日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7200元；2012年2月23日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年3月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年4月23日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年5月21日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年6月26日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年7月23日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年8月22日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年9月21日，江苏银行宿豫支行从善德力公司帐户扣收款项7400元；2012年10月22日，江苏银行宿豫支行以提前一次性还款的方式从善德力公司帐户扣收涉案贷款剩余款项合计498135.63元（7354.78＋490780.85）。综上，善德力公司因高行春未及时足额偿还贷款本息，共被江苏银行宿豫支行扣收款项626247.63元。
一审另查明：涉案商铺于2013年5月7日登记在高行春名下，后于2013年5月14日转让给蔡威，现产权人为蔡威。
一审再查明：蔡威曾于2011年8月16日诉求确认其与高行春、仇传华就涉案商铺签订的合同有效并要求判令高行春、仇传华协助其办理涉案商铺的过户手续。该案于2011年12月9日开庭，蔡威及其代理人均到庭。庭审中法庭询问“房屋贷款情况”，蔡威代理人回答“高行春走后，银行扣开发商的保证金，如果法院判决履行过户手续，我方愿意将剩余的银行贷款提存法院或直接向银行履行”。2013年3月20日，一审法院就涉案商铺的贷款事项再次分别与蔡威及其代理人谈话，蔡威表态称：“我向银行了解过，已经代为偿还的8、9万贷款不同意偿还，对涉案商铺尚欠银行的贷款同意偿还”，其代理人表明对涉案房屋的房贷及善德力公司代为偿还部分均同意偿还。当天一审法院作出（2011）宿豫民初字第1141号民事判决：一、蔡威与高行春、仇传华签订的宿豫区东城阳光名都D区商铺第一单元D05号、06号商铺买卖协议合法有效；二、驳回善德力公司其他诉讼请求。现该判决已生效。
一审还查明：2013年7月10日，江苏银行宿豫支行出具说明一份，载明：“兹有我行按揭客户高行春、配偶仇传华及善德力公司于2010年1月6日与我行分别签订《个人借款合同》和《抵押担保合同》，合同约定高行春、仇传华向我行借款62万元，用于购买善德力公司开发的阳光名都D05、D06号商铺，善德力公司自愿承担阶段性连带责任保证，高行春、仇传华将上述房屋抵押给我行以担保债务的履行。合同签订后，上述房屋在宿豫区建设局办理了抵押预登记，我行按照相关规定，于2010年1月12日将贷款62万元划移至善德力公司帐户，后因高行春、仇传华逾期未还前述房屋按揭贷款，自2011年5月至2012年10月止，我行分多次从善德力公司保证金帐户扣划626247.63元，目前上述房屋的按揭贷款已结清，我行同意将该房相关抵押权利转移给善德力公司行使。特此说明江苏银行宿迁宿豫支行”。
一审法院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，善德力公司代高行春履行了偿还银行贷款的义务后，有权依法向高行春追偿。对于善德力公司要求利息的主张，符合法律规定，予以支持。
对于善德力公司要求蔡威承担共同还款责任的主张，根据相关法律规定结合本案案情，予以支持，理由如下：1.在蔡威诉高行春、仇传华商品房销售合同纠纷一案【案号为（2011）宿豫民初字第1141号】中，虽蔡威对其代理人于2013年3月20日谈话内容因与其同一天谈话内容相悖而不予认可，但其在诉讼中两次表明同意偿还涉案商铺尚欠银行的贷款，一次是在庭审中，其代理人回答法庭询问时其在场未作反对，应视为默认，第二次在2013年3月20日系其本人陈述，故认定蔡威同意偿还尚欠银行贷款系其真实意思表示；2.涉案商铺在未还清银行贷款之前，因设置抵押权是无法过户的，蔡威在善德力公司还清银行贷款后于2013年5月14日将商铺过户至其名下，蔡威系受益人。
对于蔡威认为其支付了全部的房款，其非代偿贷款受益人的答辩意见，因高行春不予认可，且蔡威提供的证据也不足以证实系全额付款，故不予采信。
对于蔡威认为其表态系对高行春作出，不及于善德力公司，对善德力公司亦不发生合同效力的意见，一审法院认为蔡威的表态应是对抵押权人作出，现因善德力公司还清贷款，原抵押权人江苏银行宿迁宿豫支行已将抵押权转移给善德力公司行使，故其表态应对善德力公司发生效力。
关于蔡威应承担的份额，根据蔡威第一次表明愿意承担剩余贷款时间（即2011年12月9日第一次庭审中），结合江苏银行宿豫支行扣划善德力公司帐户凭证（2011年12月9日前已扣54512元），经计算蔡威应对571735.63元与高行春承担共同还款义务。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第九十二条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、高行春于判决生效之日起十日内给付善德力公司代偿的贷款626247.63元及利息（以626247.63元为基数自2012年10月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至判决确定的给付之日止），蔡威对上述款项中的571735.63元承担共同还款责任；二、驳回善德力公司的其他诉讼请求。案件受理费收取10163元、保全费3770元合计13933元，由高行春、蔡威负担（善德力公司已预付，待高行春、蔡威履行义务时一并给付善德力公司）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
蔡威不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回善德力公司的一审诉讼请求。理由：1.蔡威从未作出过债务加入的意思表示，一审法院认定蔡威的行为构成债务加入错误；2.蔡威在购买涉案房屋时向高行春支付了全部购房款，一审法院认定蔡威是代偿贷款的受益人错误；3.一审判决认定因抵押权转移故对蔡威发生效力，该认定没有法律依据。
被上诉人善德力公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
一审被告高行春辩称：高行春与蔡威之间实际是借款关系，蔡威并没有因涉案房屋给付过高行春购房款，不存在房屋买卖关系。高行春多次向蔡威借款，有借有还，最后高行春只欠蔡威60多万元。
二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1.蔡威作出“对于涉案商铺尚欠银行贷款，同意偿还”的承诺，是否构成债务加入行为；2.如果蔡威的上述承诺构成债务加入，善德力公司作为保证人在归还借款后，能否向蔡威进行追偿。
关于第一争议焦点。本院认为，债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。蔡威于2013年3月20日向一审法院作出“对于涉案商铺尚欠银行贷款，同意偿还”的陈述，是基于其与高行春之间的房屋买卖合同关系，在明知高行春尚欠银行贷款情况下，为获得房屋买卖合同的有效履行，承诺自愿归还银行贷款，该承诺是蔡威的真实意思表示，构成对高行春欠付银行贷款的债务加入，应当与高行春一起对所欠银行贷款承担偿还责任。
关于第二争议焦点。本院认为，蔡威的债务加入行为产生于诉讼过程中在法院对其谈话时作出的承诺，该行为的效力及于高行春、贷款银行及贷款担保人善德力公司，蔡威应当与高行春一起承担该笔贷款的还款责任。善德力公司作为该笔贷款的担保人，在承担担保责任后，有权向该笔贷款的债务人高行春及蔡威主张追偿权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10063元，由蔡威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 王晓玲
代理审判员 朱 海
二〇一四年九月二十四日
书 记 员 周美岑
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