湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第986号
上诉人（原审原告、反诉被告）邓成卓，男，1990年3月1日出生，汉族，湖南省桂阳县人，个体户。
委托代理人孙水林，湖南人和人律师事务所律师。
委托代理人李震，湖南人和人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘思全，男，1959年12月9日出生，汉族，湖南省桂阳县人，桂阳县纪律检查委员会公务员。
委托代理人刘谭武，桂阳东升法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）万琳娜，女，1963年11月18日出生，汉族，湖南省桂阳县人，桂阳宾馆退休工人。
上诉人邓成卓因与被上诉人刘思全、万琳娜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2014）桂阳法民初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人邓成卓及其委托代理人孙水林，被上诉人刘思全及其委托代理人刘谭武，被上诉人万琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2010年6月25日，刘思全与皮修兵签订《铺面租赁合同》，刘思全将位于桂阳县向阳路1号门面租赁给皮修兵，门面实际经营者系周文涛，实际租期从2010年7月6日至2011年10月14日，租金已交至2012年7月30日。因门面转让，2011年8月27日，邓成卓与刘思全签订《铺面租赁合同》，在签订合同时，双方仅更改了承租人姓名，原合同的签订日期未修改。合同约定，邓成卓承租刘思全位于桂阳县向阳路1号的门面；租赁期限从2010年8月6日至2015年8月5日（含皮修兵的租期，即邓成卓的实际租期从2012年8月6日至2015年8月6日）；月租金8000元，即租金96000元／年，租金支付方式是承租人每年7月1日前一次性付清下一年度租金；租赁期内，涉及租赁门面的卷闸门、墙面、天棚、地闸、卫生设施、水电设施的维修责任及费用由承租人承担；承租人欠缴水、电、物业管理费等各项费用达1000元出租人有权解除合同；承租人逾期交付租金和其他费用，逾期30天内，从逾期之日起，除按银行同期贷款利率支付违约金外，还应承担合同解除的责任。合同签订时，邓成卓向刘思全支付签约费10000元，支付2012年8月1日至2013年2月1日租金48000元；邓成卓向周文涛支付门面转让费140000元，支付2011年10月15日至2012年7月30日租金76000元。邓成卓将该门面装修，花费招牌制作费2600元，取名“一日三餐”餐馆，邓成卓与其父亲邓四毛以家庭形式经营该餐馆。2011年8月27日，刘思全向邓成卓出具了收条，“今收到邓成卓2012年8月1日至2013年8月1日门面租金48000元”。2012年6月14日，万琳娜向邓成卓出具了收条，“收现金2000元”。2012年7月2日，刘思全向邓成卓出具了收条，“今收到邓总壹万元房租费”。2013年5月，万琳娜向邓成卓收取租金30000元。刘思全于2013年5月28日向邓成卓收取租金50000元。2013年6月28日，万琳娜向邓成卓出具了收条，“收到租金计币捌万元整”。2013年7月31日，万琳娜向邓成卓出具了收条，“收到门面租金2013年-2014年7月31日壹年，现金96000元，收款人刘思全、万琳娜”，该收条出具时，刘思全不在场，收款人签名均由万琳娜书写。2014年8月2日，邓成卓与万琳娜因房租问题发生纠纷。邓成卓以刘思全为被告诉至法院，请求确认租赁合同有效，租赁合同继续履行至2015年8月5日租期终止；确认邓成卓的80000元租金收条有效；赔偿经济损失20000元，案件受理费由刘思全负担。刘思全提起反诉，请求：一、解除双方2010年6月25日签订的租赁合同，判令邓成卓立即搬离；二、判令邓成卓支付违约金5760元，及2013年所欠租金12000元和9、10月份租金16000元，共计33760元。后邓成卓申请追加万琳娜为被告，并变更诉讼请求为：一、返还81000元租金；二、赔偿可得利益损失280000元；三、赔偿门面转让费46677元；四、赔偿门面费20000元；五、赔偿2014年7月1日至2014年8月5日的经营损失14880元，合计439547元。
另查明，门面至今仍在营业。在庭审过程中，邓成卓愿意解除租赁合同。2012年6月15日，刘思全与万琳娜协议离婚，涉案门面归刘思全所有。万琳娜分别于2011年10月2日向邓成卓借款10000元、2014年5月5日向邓成卓借款2000元、2014年5月20日向邓成卓借款2000元、2014年5月20日向邓成卓借款1000元、2014年5月31日向邓成卓借款2000元，合计17000元。
原审院认为，本案的争议焦点为：一、本案案由的问题；二、邓成卓承租后实际交纳租金具体数额的问题；三、邓成卓具体经济损失及应否支持的问题；四、刘思全具体经济损失及反诉请求应否支持的问题。
关于第一个问题。邓成卓以确认合同有效纠纷向法院提起诉讼，在庭审过程中变更诉讼请求，变更为给付之诉。本案是因房屋租赁租金交纳、合同解除、损失赔偿等问题发生的纠纷，符合房屋租赁合同纠纷的特征，故本案案由是房屋租赁合同纠纷。
关于第二个问题。从当事人双方提交的证据及庭审查明的事实来看，邓成卓的收条有：2011年8月27日，刘思全的收条，收款48000元；2012年6月14日，万琳娜的收条，收款2000元；2012年7月2日，刘思全的收条，收款10000元；2012年7月31日，刘思全的收条，收款24000元；2013年6月28日，万琳娜的收条，收款80000元；2013年7月31日刘思全和万琳娜的收条，收款96000元；上述收条合计260000元。另外，邓成卓提供了万琳娜的借条：2011年10月2日借现金10000元、2014年5月5日借款2000元、2014年5月20日借款2000元、2014年5月20日借款1000元、2014年5月31日借款2000元，合计17000元。当事人双方除对80000元及96000元的收条有异议，其余的无异议。刘思全主张，80000元的收条是因为2013年5月，万琳娜向邓成卓收取租金30000元，2013年5月28日刘思全向邓成卓收取租金50000元，后来万琳娜向邓成卓收取剩余租金时，邓成卓要万琳娜出具了总收条80000元；那张96000元的收条是万琳娜向邓成卓收取2014年度剩余租金时，邓成卓交纳了剩余租金16000元，又要万琳娜出具了一张收到全年租金的收条，而之前出具的80000元的收条未收回，导致重复出具收条的情况。刘思全同时提供了证人刘功建、肖建生证言，证明刘思全向邓成卓收取租金50000元的事实，证人刘功建、肖建生出庭作证证明确有其事。刘思全还提供了这50000元是当天交到中国银行用于其单位集资建房的收据。万琳娜主张，80000元的收条是因为她本人在2013年5月份收取了邓成卓30000元的租金，在2013年5月28日刘思全向向邓成卓收取了租金50000元；在2013年6月25日时，万琳娜又去收租金时，邓成卓要她写了一张前面两次收取租金80000元的总收条，她便写了这张80000元的总收条，当天并未收到邓成卓租金80000元现金；2013年7月31日，万琳娜去收取剩余租金16000元时，邓成卓又要万琳娜将前面的80000元加在一起，写了一张96000元的总收条，并应邓成卓要求注明是2013年至2014年7月31日的一年租金。因当时是在一日三餐店内收取的，邓成卓讲80000元的收条不在手上，回去撕掉就是。在庭审过程中，当询问80000元的交付时间时，邓成卓前后陈述不一致，一会讲是下午，一会讲是晚上。而且邓成卓的父亲邓四毛在2014年8月2日桂阳县公安局城关派出所报案时陈述，2013年6月28日，万琳娜是收取了2014年8月31日至2015年8月31日的租金80000元；2013年7月31日，刘思全和万琳娜收取了2013年至2014年8月31日的租金96000元。该陈述不合常理，也不符合交易习惯。按合同约定在2013年7月1日之前交齐2013年7月31日至2014年7月31日的租金，不会在2013年6月28日先交2014年7月31日至2015年7月31日的租金。综上，原审法院认为在80000元收条的问题上，邓成卓陈述前后矛盾且不符合交易习惯，而刘思全和万琳娜的主张符合常理，且有相关的证据证明，形成了一条完整的证据链可以证明，故2013年6月25日万琳娜出具的收条80000元是包括在2013年7月31日万琳娜出具的96000元的收条内。故邓成卓交付的总租金按收条来计算是180000元，不是260000元。此外，万琳娜在邓成卓处借款17000元，万琳娜承认系其个人借款，且与刘思全离婚，愿意自行偿还。原审法院认为，万琳娜与刘思全虽已离婚，该门面归刘思全所有，但万琳娜还经常向邓成卓收租金，已形成表见代理，其借款17000元应抵作租金。故邓成卓已交纳租金197000（180000＋17000）元。
关于第三个问题。邓成卓的诉讼请求有五项：（1）退还租金81000元。按照合同约定，每年租金96000元，邓成卓已租赁两年，实际租金应是19200元，邓成卓截至2014年7月31日前已交纳197000，多交纳了5000元。因邓成卓现在仍在继续租赁，超出部分只有5000元，故返还租金81000元理由不成立，应不予支持。（2）门面转让费46677元，因为解除合同系双方同意，在合同解除之前，邓成卓有违约行为，过错不在刘思全；且门面转让费系邓成卓为获得门面承租权向原承租人交付的费用，与刘思全无关，故门面转让费应不予支持。（3）门面装修费20000元，因门面装修系邓成卓为了经营，增加客源，与刘思全、万琳娜无关，故应不予支持。（4）可得利益损失280000元，邓成卓未提供相应证据证明其有相应的直接损失，应不予支持。（5）经营损失14880元，虽然双方于2014年7月31日至2014年8月5日因租金问题双方发生纠纷，但“一日三餐”餐馆并未停业，邓成卓未举证证明因刘思全、万琳娜的行为致使经营受损的程度，故应不予支持。
关于第四个问题。（1）邓成卓未按合同约定在2014年7月1日前付清2014年至2015年租金，逾期30天以上，刘思全有权解除合同，刘思全提出解除合同，邓成卓在庭审中同意解除合同，应予以准许。（2）违约金5760元，因双方就租金问题存在争议，且通过相关途径解决，邓成卓就租金交付不存在恶意，故对违约金5760元的主张，应不予支持。（3）租金12000元，刘思全主张2012年8月6日至2013年8月5日，邓成卓欠缴租金12000元，在争议焦点第二个问题已阐明，邓成卓在2013年7月31日前已交付了租金197000元，截至2014年7月31日，还剩余5000元。故对租金12000元应不予支持。（4）租金16000元，关于2014年8月6日以后的2个月（计算至2014年10月5日），因为邓成卓一直在经营，应当支付租金，但应扣除原来已多支付的5000元，剩余的11000元，应予以支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：“一、解除原告邓成卓与被告刘思全的《铺面租赁合同》；二、驳回原告邓成卓的诉讼请求；三、反诉被告邓成卓支付反诉原告刘思全租金11000元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回反诉原告刘思全的其他诉讼请求。本案受理费7894元，反诉费444元，合计8338元，减半收取4169元，由被告刘思全负担269元，原告邓成卓负担3900元。”
上诉人邓成卓不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人邓成卓在一审中分别提交了万琳娜出具的80000元及96000元的收据，证实这两张收据没有包含关系；原审法院认定万琳娜收取了30000元，刘思全收取了50000元，与万琳娜在公安机关陈述不一致；万琳娜与刘思全虽已离婚，但是在本案中仍是利益共同体，且原审中刘思全申请出庭的证人与刘思全及万琳娜有利害关系；原审法院以邓四毛报案陈述不符合交易习惯否认邓四毛陈述的事实属明显错误，综上万琳娜收取的80000元不包括在2013年7月31日出具的96000元收据中，原审法院认定事实错误。二、上诉人邓成卓的租金已交至2015年，被上诉人刘思全、万琳娜解除合同违约，对上诉人邓成卓造成经济损失，应赔偿上诉人邓成卓的各项损失60600元。综上，请求：一、撤销原审判决，改判两被上诉人刘思全、万琳娜退还下一年度租金69000元，赔偿上诉人邓成卓损失130200元［其中转租费损失46666.7元（14000／3）、门面装修损失20200（60600／3）、签约费损失3333.3（10000／3）、预期经济损失60000元］，共计199200元；二、案件受理费由刘思全、万琳娜负担。
被上诉人刘思全答辩称：一、答辩人刘思全于2013年5月28日收取邓成卓50000元租金用于交纳单位房屋集资款，万琳娜收取了邓成卓30000元租金，共计80000元，由万琳娜出具了80000元的收条给邓成卓；2013年7月31日，万琳娜在收取剩余的16000元租金时，又给邓成卓出具了一张96000元的全年总租金的收金。二、被答辩人邓成卓恶意拖欠租金，所以答辩人要求解除合同，邓成卓上诉提出的损失无证据支持，且邓成卓至今仍在经营门面，并恶意拖欠水电费。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人万琳娜答辩称：邓成卓分三次共支付了万琳娜、刘思全租金96000元，请求驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人邓成卓提交了两份证据，证据一、2014年8月2日桂阳县公安局鹿峰派出所对邓万琳娜的询问笔录，拟证明万琳娜分别收取了邓卓琳30000元和50000元，而不是原审法院认定的万琳娜收取30000元、刘思全收取了50000元；证据二、2014年11月6日，桂阳县公安局鹿峰派出所接案登记表，拟证明刘思全、万琳娜强行阻止上诉人邓成卓经营。被上诉人刘思全对邓成卓提交的证据质证认为，证据一真实性无异议，但是证据方向不认可，万琳娜在答辩中已经陈述了邓成卓分三次交付共计96000元的事实；证据二、真实性无异议。被上诉人万琳娜对邓成卓提交的两份证据真实性无异议。被上诉人刘思全提了一份证据，照片七张，拟证明邓成卓现在仍在经营租赁的门面。上诉人邓成卓质证认为该照片是以前拍摄的，对邓成卓的证明方向不予认可。被上诉人万琳娜对被上诉人刘思全提交的证据无异议。本院对双方提交的证据认证如下：邓成卓提交的两份证据，各方当事人对该证据的真实性无异议，本院予以采信；被上诉人刘思全提交的照片，因无拍摄时间，且上诉人邓成卓对该证据真实性不认可，故本院对该证据不予采信。另，上诉人邓成卓在二审中，申请法院调取桂阳县公安局鹿峰派出所2014年8月2日对邓四毛的询问笔录，并申请对该份笔录中邓四毛的签名和捺印的真实性进行鉴定。本院认为，该份调查笔录已由原审法院向桂阳县公安局鹿峰派出所调取，且原审法院在组织双方质证时，邓成卓并未对该笔录中的签名及捺印提出异议，故本院对邓成卓的该两项申请予以驳回。
本院二审查明，根据邓成卓提交的2014年11月6日的报警记录证实，2014年11月6日，邓成卓仍在经营“一日三餐”门面，双方因租金问题再次发生纠纷并向桂阳县公安局鹿峰派出所报案。各方当事人在二审庭审中均认可，邓成卓的前任承租人已将房租交至2012年7月份，邓成卓只需向刘思全、万琳娜交付2012年7月份以后的租金。本院二审查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人刘思全、万琳娜至今收取了上诉人邓成卓多少租金的问题；二、上诉人邓成卓诉请的各项损失是否应予支持的问题。
关于焦点一。各方当事人均认可，邓成卓应从2012年7月31日之后开始交纳租金，并且对2011年8月27日，刘思全收取48000元租金，2012年6月14日万琳娜收取2000元，2012年7月2日，刘思全收取10000元租金，2012年7月31日，刘思全收取24000元的租金没有异议；对2013年6月28日，万琳娜出具的收条中的80000元是分两次，一次30000元，一次50000元租金，汇总后由万琳娜出具的80000元收据亦无异议，以上双方无争议的数额共计164000元。万琳娜在2013年7月31日的收条中写明“收到门面租金2013年－2014年7月31日壹年，现金玖万陆仟元（96000.00元）”。现双方有争议的是万琳娜出具该96000元的收条时收取了多少钱。
对于2013年7月31日出具的收条，万琳娜、刘思全主张出具该收条时只收取了16000元租金，而邓成卓主张万琳娜一次性收取了邓成卓96000元租金。按照邓成卓的陈述，2013年7月31日，万琳娜一次性收取了邓成卓96000元租金，则刘思全、万琳娜至2013年7月31日共收取了邓成卓共计270000元（164000元租金＋10000借款＋96000元＝270000元），租金收至2015年6月（27000元÷8000元／月＝34个月欠2000元，2012年8月至2015年6月共计34个月）。万琳娜出具的收条只写明租金收至2014年7月31日，与邓成卓主张的租金已经收至2015年6月相差近一年时间，邓成卓对收条中的期限不提出异议，不符合常理。而按照万琳娜的陈述，2013年7月31日，万琳娜收取了邓成卓16000元租金，那么至2013年7月31日，万琳娜、刘思全共收取邓成卓190000元（164000元租金＋10000借款＋16000元＝190000元），收取了至2014年7月的租金（190000元÷8000元／月＝24个月欠2000元，2012年8月至2014年7月共计24个月）。万琳娜、刘思全主张万琳娜2013年7月31日只收取了16000元租金，租金收至2014年7月，符合双方签订的《铺面租赁合同》提前交付下一年度租金的约定，也与万琳娜出具给邓成卓的收条写明的期限相同，比较符合常理。故刘思全、万琳娜共收取邓成卓租金180000元（164000元＋16000元＝180000元），借款170000元，共计197000元；上诉人邓成卓关于万琳娜2013年7月31日一次性收取96000元租金，该96000元不包括2013年6月28日收据中的80000元的上诉理由，不符合常理，本院不予采纳。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘思全、邓成卓签订的《铺面租赁合同》约定，每年7月1日前，承租人邓成卓应提前交付下一年度的租金，逾期30天，出租人刘思全有权解除合同并要求承租人邓成卓按同期贷款利率支付违约金。故2014年7月1日前，邓成卓应按合同约定付清2014年8月至2015年8月的租金，但至2014年9月1日刘思全提起反诉时，邓成卓共支付了刘思全、万琳娜197000元，租金交付仅至2014年8月，且已经逾期交付租金超过30日，刘思全有权解除合同。综上，邓成卓关于刘思全、万琳娜违反合同约定，提前解除合同，导致邓成卓损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳；邓成卓关于刘思全、万琳娜应赔偿其损失的上诉请求，本院不予支持。
上诉人邓成卓共支付了180000元租金，出借17000元给万琳娜，抵扣租金，邓成卓共支付刘思全、万琳娜197000元，邓成卓已交清至2014年8月的租金，还余5000元（197000元÷8000元／月＝24个月余5000元，2012年8月至2014年8月共计24个月），刘思全反诉请求邓成卓支付2014年9月、10月份的租金，应予支持，扣除剩下的5000元租金，邓成卓还应支付11000元（8000元×2个月-5000元＝11000元）。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4284元，由上诉人邓成卓负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 杨利平
代理审判员 邵毅波
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。