浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民提字第4号
申请再审人（原审被告）金某某。
委托代理人（特别授权）黄某。
被申请人（原审原告）中国建设银行股份有限公司××
行，住所地绍兴市××城区××路××号。
负责人吕某某。
委托代理人（特别授权）何某某、吴某。
原审被告郭某某。
申请再审人金某某与被申请人中国建设银行股份有限公
司××行（以下简称建行××行）房屋租赁合同纠纷一案，绍
兴市越城区人民法院于2008年12月10日作出（2008）越民一初
字第2376号民事判决，已经发生法律效力。金某某不服，向本
院申请再审。本院于2010年5月28日作出（2010）浙绍民申某
第2号民事裁定书，认定原审被告不存在下落不明的情况，原
审法院适用公告送达违反了法律程序，并裁定本案由本院提审
，再审期间，中止原判决的执行。2010年7月21日，本院公开
开庭审理了本案。申请再审人金某某及其委托代理人黄某、被
申请人建行××行的委托代理人何某某、吴某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审判决认定：被告郭某某与金某某系夫妻。2006年4月
26日，原告与被告金某某签订房地产租赁合同1份，约定原告将位于绍兴市经济开发区城东平某某与人民路交叉口的房产（
面积约40平方米）租赁给被告使用，租赁期间自2006年4月26
日至2007年4月25日止，年租金105000元；租赁期满，被告需
续租的，则应于期满前1个月向原告提出，如原告愿意继续出
租的，双方就续租条件另行达成书面协议；在合同终止后，非
由被告续租且又未及时搬离的，占用期间的损失按原日租金的
2倍计算。合同签订当日，原告将租赁物交付给被告。2007年4
月25日，原告与被告的租赁合同到期，但被告在未与原告另行
签订房屋租赁合同的情况下，拒不将租赁房产交还给原告。现
原告起诉要求被告腾退房屋并赔偿损失。
原审判决认为，原告与被告金某某之间签订的房屋租赁
合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应按约
履行自己的义务。租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同
，被告金某某理应将房屋腾空归还给原告。但被告金某某未按
约腾退房屋，给原告造成了损失，理应按合同约定赔偿租金损
失并腾退房屋。故原告要求被告金某某腾退房屋并赔偿租金损
失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但原告要求被告郭
某某承担连带清偿责任理由不足，本院不予支持。被告金某某
、郭某某无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院
依法可作缺席判决。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一
百三十条、《中华某某共和国合同法》第二百三十五条之规定
，判决：一、被告金某某在本判决生效后三十日内腾退其向原
告中国建设银行股份有限公司××行租赁的座落于绍兴经济开
发区城东平某某与人民路交叉口的房屋；二、被告金某某按每年210000元的标准向原告中国建设银行股份有限公司××行赔
偿自2007年4月25日起至其实际腾退租赁房屋之日止的租金损
失，该款于实际腾退之日付清；三、驳回原告中国建设银行股
份有限公司××行的其他诉讼请求。
在本案再审过程中，金某某称，1、原审法院在能够采取
直接送达、邮寄送达的情况下，采用公告方式送达诉讼文书，
违反了法定程序，剥夺了其诉讼权利，导致其承担了不应承担
的租金损失以及迟延履行期间的双倍债务利息。2、原判认定
的“2007年4月25日，原告与被告的租赁合同到期，但被告在
未与原告另行签订房屋租赁合同的情况下，拒不将租赁房产交
还给原告”这节事实没有相关的证据予以证明，实际上，原房
屋租赁合同期满后，申请再审人继续使用该房屋，被申请人并
并未提出异议也未向申请再审人提出腾退房屋的请求，故依照
《合同法》第236条之规定，原租赁合同继续有效，申请再审
人有权继续租赁涉案房屋。3、租金延付或拒付的诉讼时效为
一年，被申请人在原租赁合同到期一年后于2008年5月才诉请
申请再审人腾退房屋、赔偿租金损失，已经超过了法律规定的
诉讼时效。4、申请再审人事实上已经付清2007年4月26日至20
08年4月25日期间的租金，即向被申请人支付了两年的租金，
故不存在造成被申请人租金损失的事实。5、即使申请再审人
存在违约行为，被申请人并未及时通知申请再审人腾退房屋，
也未采取措施防止损失扩大，故被申请人不能就扩大部分的损
失请求赔偿。另外双方在合同中约定的违约金远远高于被申请
人的实际损失，应依据法律规定予以减少，原审判决所确定的过高的损失赔偿金额对申请再审人不公平。综上，请求撤销原
审判决，驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人建行××行辩称，1、本案一审中，在无法用其
他方式送达的情况下，采用公告送达，符合民事诉讼法的规定
，并不影响到申请再审人的诉讼权利。2、原租赁合同明某某
定了租赁期限和续租条件，在房屋租赁合同到期后，金某某未
按约提出续租的请求，也未与被申请人另行达成书面协议，故
双方之间的房屋租赁合同已经到期，申请人应将房屋交还给被
申请人。申请再审人在合同到期后没有交还涉案房屋，理应依
约赔偿损失。3、本案被申请人的诉讼请求是要求金某某支某
某屋占用期间的损失，并不是“延付或者拒付租金”的情形，
故不适用一年的诉讼时效。4、申请再审人仅向被申请人支付
了一年的租金，申请再审人所称的向被申请人支付了等值于两
年房屋租金的货币的说法并不成立。5、双方关于违约金的约
定并未违反法律的禁止性规定，原审判决确定的违约金数额没
有超出合同的约定，并无不当。综上，请求驳回申请再审人的
再审请求，维持原判。
在本院再审期间，申请再审人金某某提交了下列证据：
1、绍兴贝贝某某有限公司工商登记信息一份，证明金某
某为绍兴贝贝某某有限公司法定代表人；
2、木工工程某包施工协议、阿波某某闲洁具订货单、绍
兴贝贝某某送货单各一份，证明涉案房屋在金某某承租后以绍
兴贝贝某某的名义对外经营；
3、标明缴款单位为绍兴贝贝某某有限公司的收款收据一份，证明2006年4月3日，申请人以绍兴贝贝某某有限公司的名
义向被申请人交纳涉案房屋押金人民币105000元；
4、承租方为金某某的浙江省房屋出租专用发票一份，证
明申请人金某某于2006年6月30日向被申请人交纳了一年的讼
争房屋租金人民币105000元。
5、房屋租赁合同一份，证明：（1）合同约定的押金为
人民币5000元；（2）合同并无具体约定，租赁期满后双方未
签订续租合同，承租方继续承租，且出租方无异议的情况为承
租方的违约行为；（3）合同约定的违约金过高。
对申请再审人提交的上述证据，被申请人建行××行质
证认为，对证据1的真实性没有异议，但与本案并无关联；证
据2与本案并无关联；对证据3、证据4的真实性没有异议，但
认为租房专用发票上的租金系收款收据上的押金转化而来，申
请人迄今只向被申请人付过一笔租金即105000元；对证据5的
真实性及关联性均无异议，但对申请人的证明目的有异议，双
方在合同中对租赁期限及违约金都是有明某某定的。
在本院再审期间，被申请人建行××行提交了下列证据
：
6、建行现金交款单一份，证明2006年4月3日，金某某向
被申请人交纳租房押金105000元；
7、建行记账凭证两份，其中日期为2006年4月18日的记
账凭证载明“贝贝某某有限公司房租押金，105000元。”，日
期为2006年7月14日的记账凭证载明“金某某押金转房租，105
000元。”证明金某某于2006年4月3日交纳的押金转换为房屋租金的事实。
对被申请人提交的上述证据，申请再审人金某某质证认
为：对证据6的真实性无异议，可以印证申请人交纳105000元
押金的主张；证据7是建行××行的内部流程，不是申请人与
被申请人之间钱款交付的凭证，不能证明押金转为租金的事实
。
针对当事人提交的上述证据，本院结合双方的质证意见
，认证如下：
证据1、3、5，被申请人对其真实性无异议，予以认定。
对证据2的真实性予以认可，但该证据与本案无关联性，故不
予认定。证据6，申请人对其真实性无异议，予以认定。对证
据4、7的真实性予以确认，对其所证明的内容，本院将综合作
出认定。
经再审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。
另查明，2006年4月3日，建行××行向金某某开具了载
明交款单位为绍兴贝贝某某有限公司、交款数额为105000元的
房租押金收据一份。2006年6月30日，建行××行向金某某开
具了载明某租人为金某某、房租费为105000元、租期自2006年
4月26日至2007年4月25日的房屋出租专用发票一份。2007年7
月，金某某向建行××行提交房屋续租报告一份，要求续租讼
争房屋。
还查明，在原审判决执行过程中，金某某于2009年8月3
日将讼争房屋钥匙交付越城区人民法院执行人员。
对于某审是否错误适用公告送达的问题，本院（2010）浙绍民申某第2号民事裁定书已经作出了认定。本院认为，本
案的争议焦点有四个：1、原审判决认定申请再审人在租赁期
限届满后拒不交还租赁房产这节事实是否正确；2、被申请人
要求申请再审人赔偿损失的诉请是否超过了法律规定的诉讼时
效；3、申请再审人是否向被申请人支付了等值于两年租金的
货币；4、原审判决确定的赔偿金额是否过高。
1、关于某审判决认定申请再审人在租赁期限届满后拒不
交还租赁房产这节事实是否正确的问题，本院认为，申请人与
被申请人于2006年4月26日签订的房屋租赁合同，系双方当事
人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认
定为合法有效，双方均应依约全面履行。租赁合同到期后，承
租人应当腾退承租房屋。申请再审人认为，在租赁合同到期后
，被申请人未提出异议，双方形成事实上的不定期租赁关系，
申请人有权继续租赁涉案房屋。然根据双方租赁合同之约定，
金某某需继续承租讼争房屋的，应于租赁期限届满前1个月向
建行××行提出，且经建行××行同意后重新签订租赁合同，
续租关系方能成立。现申请人未能举证证明在租赁期限届满前
向被申请人提出过续租申请且被申请人同意续租的证据，且从
申请人于2007年7月向被申请人提交的续租报告分析，被申请
人曾于此前明确告知申请人无续约意向，故申请人所称双方形
成不定期租赁关系的主张不能成立。租赁期限届满后，双方已
不存在租赁合同法律关系，申请人继续占有讼争房屋无合同依
据，理应向被申请人交还讼争房屋。
2、关于被申请人的诉讼请求是否超出了法律规定的诉讼时效的问题，本院认为，房屋租赁期限届满后，双方并未形成
不定期租赁关系，申请人逾期腾退房屋给被申请人造成的损失
为房屋占用期间的损失，而非租金损失，故对于此项损失的主
张应适用普通诉讼时效而非一年的诉讼时效。本案中，讼争房
屋租赁期限于2007年4月25日届满后，被申请人于2008年5月6
日向原审法院提起诉讼并未超出法律规定的两年诉讼时效。
3、关某某请人是否已向被申请人交纳过等值于两年租金
的货币的问题，本院认为，申请人仅向被申请人交付过一笔房
屋租金。本案中，申请人陈述以“押一付一”的方式向被申请
人交纳了等值于两年租金的货币，其中，第一笔房租押金于20
06年4月3日通过建行××行的营业柜台交入，第二笔房屋租金
则是由其于2006年6月30日以现金的形式交给建行××行内的
一位冯姓工作人员。本院认为，申请人的上述主张不能成立。
首先，从房屋租赁合同的内容来看，双方并无“押一付一”之
约定。其次，依照银行业财务管理通例，基于交易便利和资金
安全的考量，银行一般通过交易柜台收取营业外收入，且从交
易前例来看，申请人于06年4月3日正是通过营业柜台交纳了讼
争房屋房租押金，申请人所称6月30日由银行非柜台工作人员
直接以现金的形式收取讼争房屋租金不符合交易习惯，有违常
理。再次，从被申请人提交本院的银行记账凭证来看，建行×
×行7月14日的记账凭证明确载明“金某某押金转房租”，对
此证据，申请人虽提出异议，但并未提出足以反驳的相反证据
，故该证据的证明力可予确认。综上，申请人关于向被申请人
支付了等值于两倍租金货币的主张某在诸多矛盾之处，不能成立。本院确认，建行××行于2006年6月30日开具的房屋出租
专用发票上所载明的租金系由金某某于2006年4月3日向建行×
×行所交的押金转化而来。
4、关于某审确定的赔偿金额是否过高的问题，本院认为
，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
本案中，申请再审人于某租赁合同期限届满后继续占用涉案房
屋，至2009年8月3日方交付讼争房屋于被申请人，其行为已构
成违约，应承担相应的违约责任。虽双方在原租赁合同中对逾
期腾退房屋的违约责任作了明某某定，但从我国对有关违约金
的立法精神及司法实践看，违约金的性质以补偿性为主，以惩
罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的
损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体
情况予以综合权衡。从本案的实际情况来看，双方约定的违约
金确实过分高于所造成的损失，本院综合考量合同的履行情况
、当事人的过错以及预期利益等多种因素，酌情确定由申请人
按原租金标准向被申请人支付占用讼争房屋期间的房屋使用费
，对于某审确定的违约金计算标准本院予以调整。
综上，申请再审人关于某判确定的违约金过高的再审理
由成立，本院予以采纳。其余再审理由无事实和法律依据，本
院不予采纳。依照《中华某某共和国合同法》第一百一十三条
、第一百一十四条、《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（二）项、第一百八十六条之规定，判决如下
：
一、维持绍兴市越城区人民法院（2008）越民一初字第2376号民事判决的第一项、第三项及诉讼费用负担部分，即：
被告金某某在本判决生效后三十日内腾退其向原告中国建设银
行股份有限公司××行租赁的座落于绍兴经济开发区城东平某
某于人民路交叉口的房屋；驳回中国建设银行股份有限公司×
×行的其他诉讼请求；案件受理费4530元，公告费560元，由
金某某负担。
二、变更原判第二项为：金某某按每年105000元的标准
向中国建设银行股份有限公司××行赔偿2007年4月26日起至2
009年8月3日止的房屋使用费，共计人民币238766元（按一年3
65天计算，每天的房屋使用费为105000／365=287.67元，2007
年4月26日至2009年8月3日共计830天，故该期间的房屋使用费
为287.67×830=238766元），该款于本判决生效后三十日内付
清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
再审案件受理费4450元，由申请再审人金某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱耀炯
审 判 员 彭丽莉
代理审判员 赵启龙
二〇一〇年九月三十日
书 记 员 金燕娜