江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1818号
上诉人（原审被告，原审反诉原告）陈维作，个体户。
委托代理人刘恒武，江苏清正苑律师事务所律师。
委托代理人吴佩，江苏清正苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）王忠英，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑爱荣，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑爱云，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑厚斯，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑银斯，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑玲斯，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑艳，农民。
被上诉人（原审原告，原审反诉被告）郑红，农民。
以上八被上诉人共同委托代理人张家帮，徐州市离退休法院工作者协会律师服务部法律工作者。
上诉人陈维作因与被上诉人王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月24日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈维作及其委托代理人刘恒武、吴佩，被上诉人郑厚斯及被上诉人王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红的委托代理人张家帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，郑万忠与王忠英系夫妻关系，二人育有七个子女，分别为郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红。2014年2月1日，郑万忠去世。
2002年11月9日，郑万忠与陈维作签订《协议书》一份，约定陈维作于2002年12月1日起将其所属的徐州市苏山头九里山批发市场198号房屋折款70000元转交给郑万忠。陈维作原欠郑万忠97年砌块款14000元、2002年水泥材料款12000元、2002年5月至12月租金14000元，合计40000元。郑万忠一次性交付陈维作30000元后，上述欠款等手续自动作废。款项交清后，陈维作负责将房屋手续交给郑万忠，郑万忠有权对房屋进行租赁，但无权在2004年12月1日前出售该房。房屋内所有餐具、财物均归陈维作所有，陈维作在二年内有权在支付房款70000元后将房屋收回。以上协议双方共同遵守，不得违约，如有违约，由违约方承担一切经济损失和法律责任。
2002年11月16日，陈维作向郑万忠出具《收条》一份，内容为：“今收到人民币30000元，事由房款”。
2013年1月23日，郑万忠将陈维作诉至法院，要求确认徐州市泉山区矿区九里山批发市场西区198号房屋归其所有。法院受理该案后，陈维作前妻王秀芹（王桂芹）申请作为第三人参加诉讼。法院查明，徐州市泉山区矿区九里山批发市场西区198号房屋登记在陈维作名下，1998年7月15日，陈维作与王秀芹（王桂芹）经原徐州市九里区人民法院调解离婚，双方约定徐州市泉山区矿区九里山批发市场西区198号房屋归王秀芹（王桂芹）所有，原徐州市九里区人民法院出具（1998）拾民初字第60号民事调解书对上述约定予以确认。
2013年4月22日，法院作出（2013）泉民初字第387号民事判决，驳回郑万忠的诉讼请求。法院认为，郑万忠与陈维作签订的《协议书》证明双方真实的意思是买卖涉案房屋。涉案房屋登记在陈维作名下，陈维作将房屋及产权证书交付给郑万忠，郑万忠一直使用涉案房屋，期间陈维作与王秀芹（王桂芹）也未向郑万忠主张权利，故郑万忠作为善意第三人，在房屋买卖的过程中已经尽到了审查义务。因涉案房屋已被民事调解书确认归王秀芹（王桂芹）所有，故对于郑万忠关于房屋确权的诉讼请求，法院不予支持。郑万忠由此遭受的损失可另行向赔偿义务人主张权利。
2013年5月30日，徐州市苏山农贸市场出具《证明》，内容为：“今有郑万忠同志长期居住我苏山农贸市场七区198号，每年按房证面积上交土地补偿费。（每平方8元）”。
2013年7月8日，王秀芹（王桂芹）诉至法院要求郑万忠迁出徐州市泉山区矿区九里山批发市场西区198号房屋，法院审理后于2014年1月5日作出（2013）泉民初字第2842号民事判决，判决郑万忠将上述房屋返还给王秀芹（王桂芹）。
2014年10月10日，徐州市苏山农贸市场出具《收据》，内容为：“交款单位：郑万忠，收款事由2013年-2014年青苗补偿费5000元”。
2014年10月31日，徐州市泉山区苏山农贸市场出具《证明》一份，内容为：“原九里山批发市场七区198号房屋，从2003年至今青苗补偿费，都是郑万忠交纳，及自来水安装费用1600元。”
王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红向原审法院提起诉讼称，王忠英系郑万忠（已故）妻子，郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红系郑万忠子女。2002年11月9日，郑万忠和陈维作签订协议，双方约定陈维作将其所有的苏山头九里山批发市场198号房屋卖给郑万忠，房款为70000元。交易后，陈维作将房屋交付给郑万忠，同时将房证也一并交付，郑万忠在此房屋一直居住至今。2013年1月30日郑万忠向法院提起诉讼，要求陈维作给予办理房屋过户，法院经审理后以涉案房屋系陈维作前妻王桂芹所有，陈维作无权处分驳回了郑万忠的诉讼，并告知郑万忠购房款及经济损失可另行主张。陈维作明知涉案房屋在和王桂芹离婚时已归王桂芹所有，但仍然和郑万忠签订协议，将房屋卖给郑万忠，并收取购房款，属欺诈行为，从2002年至今已有12年时间，房价已上涨几倍，再由于陈维作的错误行为，给王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红房在经济上造成了巨大的损失，根据相关法律规定，陈维作理应退还原购房款，并赔偿经济损失。另外房屋存在加盖的部分，评估时没有估价，这一部分也应当适当给予赔偿。请求法院依法判令：一、解除郑万忠和陈维作2002年11月9日签订的协议书；二、赔偿王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红房经济损失：1、退回购房款70000元，2、赔偿房屋升值差价233300元，3、赔偿上缴土地税11700元，4、赔偿安装水管钱1600元；三、由陈维作负担本案的诉讼费用。
陈维作在一审中辩称，王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红所诉无事实及法律依据。1、双方签订的房屋买卖协议是一份附条件协议，陈维作已用郑万忠欠其的租金付清了房款，该房屋已被被告收回。2、涉案房屋至今没有过户，也间接证明陈维作没有放弃房屋所有权。
陈维作在一审中反诉称，王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红应付陈维作租金480000元，餐具折价款24400元，合计504400元。房屋的加盖部分应该折抵房租。
王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红房答辩称，反诉没有事实和法律依据，关于要求支付租金的事情与本案没有关联性。
案件审理过程中，经王忠英等八人申请并受法院依法委托，北京东华天业房地产评估有限公司对徐州市泉山区矿区九里山批发市场198号房屋的市场价值进行了评估，并于2014年12月19日作出（京）东华天业房估字（2014）第XZ-030号《房地产估价结果报告》，估价结果为：徐州市泉山区矿区九里山批发市场198号房屋在价值时点即2014年11月27日的价值为303300元（未估价无证部分）。王忠英等八人认可上述报告的真实性，但主张涉案房屋尚有扩建部分，亦应给予适当赔偿。陈维作对上述报告真实性无异议，但仍坚持其辩称及反诉主张。
庭审中，陈维作就其反诉请求，提交据称系其于2000年与郑万忠签订的《承包协议书》及载有郑万忠、黄贝贝、王艳落款的家具明细复印件各一份，《承包协议书》中载明陈维作将红星水泥制品厂（东厂）承包给郑万忠，并约定了承包期限、承包金等条款。王忠英等八人对上述证据持有异议，对郑万忠的落款不予认可。但双方在庭审中均确认《协议书》与《承包协议书》中约定的房屋并非坐落于同一处。
原审法院经审理认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，郑万忠与陈维作就涉案房屋签订的《协议书》已经法院生效判决认定为房屋买卖协议，陈维作明知涉案房屋已被民事调解书确认为他人所有，仍与郑万忠订立房屋买卖协议、收受购房款，致使郑万忠无法获得涉案房屋的所有权，王忠英等八人作为郑万忠的继承人，有权解除合同、要求陈维作返还购房款并赔偿损失。鉴定部门在鉴定时扣除未进行产权登记部分、按照涉案房屋产权登记的建筑面积进行估价符合法律规定，其鉴定意见能够作为本案的裁判依据。故陈维作应返还购房款70000元并赔偿损失233300元。王忠英等八人本诉要求赔偿土地税11700元、安装水管钱1600元，但其对该主张举证不足，法院不予支持。陈维作反诉要求支付租金480000元，因其主张租金所依据的系租赁合同关系，与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，故法院对其该项反诉请求不予支持，其可另行主张权利。陈维作反诉要求餐具折价款24400元，因其就该项诉请举证不足，法院亦不予支持。遂判决，一、解除郑万忠与陈维作于2002年11月9日签订的《协议书》；二、陈维作应自本判决发生法律效力之日起十日内，返还王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红购房款70000元、赔偿损失233300元，共计303300元；三、驳回王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红的其他诉讼请求；四、驳回陈维作的反诉请求。
上诉人陈维作不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、双方签订的协议属于以物抵债，以物抵债只有在当事人完成了物权转移手续后才能认定其行为成立。另外双方在协议中约定了房屋的回赎期间及回赎的方式，含有让与担保的性质。对于达成以物抵债协议的，未办理过户手续的，是不能直接要求以物抵债的，当事人坚持要求的．法院应驳回其诉讼请求。当事人只能要求继续履行其原债权债务合同。2、一审法院没有查明郑万忠欠上诉人承包费的事实。郑万忠拖欠承包金在先，上诉人在承包期满后将协议中约定的7万元的房屋回赎款做了抵偿后，将房屋进行了回赎。3、上诉人虽然在离婚时约定房屋给前妻，但房屋一直由上诉人管理、处分和使用，虽然上诉人在离婚时将该房约定为是其前妻的财产，但双方离婚后在相当长的期限内仍然共同生活，其前妻王秀芹也是将该房授权上诉人进行管理、处分和使用等，上诉人的行为并未超出王秀芹的授权。上诉人离婚时，说明该财产将来留给孩子所有，在离婚后，上诉人也实际抚养其婚生子女，即使上诉人处分该财产，但当时处分时也不应认定为无权处分，毕竟上诉人还可以在事后得到王秀芹的追认的可能。
被上诉人王忠英、郑爱荣、郑爱云、郑厚斯、郑银斯、郑玲斯、郑艳、郑红答辩称，1、涉案房屋在上诉人与郑万忠签订买卖协议时，已不属于上诉人所有，属于上诉人前妻所有，上诉人无权处分该房屋，明显有欺诈行为。上诉人明知房屋不属于他，所以不能提出回赎。上诉人无权处分涉案房屋，已经法律文书确认。2、关于水泥厂的合同问题，该合同所产生的纠纷和本案无关联性。按照上诉人的说法，2012年就向泉山法院提起过关于租金的诉讼，到现在为止也没有提供这方面的证据。上诉人说用郑万忠欠其所谓7万元来抵销该房款，没有任何证据证实。3、双方签订的协议不属于以物抵债，协议上2、3、4项表明，是原始债务，后来郑万忠又交了3万现金买的房子，是典型的买卖合同关系。协议上第7条表明，如果说用租金抵销房款的话，无需写这一条，上诉人说用7万元租金抵销购房款无任何证据。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：上诉人应否向被上诉人承担赔偿损失的责任及损失数额如何确定。
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院认为，一、关于上诉人针对原审反诉部分的上诉请求，由于其未按规定缴纳上诉费用，本院不予理涉。
二、关于上诉人针对原审本诉部分的上诉请求。第一，上诉人主张双方签订的《协议书》系以物抵债协议。但（2013）泉民初字第387号民事判决认定，郑万忠与陈维作签订的《协议书》证明双方真实的意思是买卖涉案房屋；且（2013）泉民初字第387号民事判决和（2013）泉民初字第2842号民事判决均是在认定郑万忠与陈维作买卖合同关系基础上作出的，故该项主张不予支持。第二，上诉人主张其并非无权处分，但（1998）拾民初字第60号民事调解书确认涉案房屋归王桂芹（王秀芹）所有，且从（2013）泉民初字第387号民事判决中可以看出，王桂芹（王秀芹）对陈维作处分房屋的行为并未追认，故陈维作主张其非无权处分，本院不予支持。第三，上诉人主张已用郑万忠欠其丁楼红星水泥制品厂租金中的7万元回赎了涉案房屋，但上诉人无证据证明其与郑万忠达成了用丁楼红星水泥制品厂租金抵付涉案房屋房款的合意，故其该主张本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5850元，由上诉人陈维作负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 单雪晴
代理审判员 李 琳
代理审判员 吴 丹
二〇一五年七月十四日
书 记 员 侯梦池