广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第546号
上诉人（原审原告）：唐成辉，男，1988年10月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：莫益站，广东颐和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县人民大道***号农信大楼*楼。
法定代表人：高亚辉，该公司董事长。
委托代理人：陈忠，广东荣耀律师事务所律师。
上诉人唐成辉因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阳西县人民法院于2015年4月15日作出的（2014）阳西法民初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：2013年9月26日，唐成辉与月亮湾公司双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9），约定唐成辉向月亮湾公司购买位于阳西县某某湾M栋n号商品房一套，该房建筑面积47.16平方米，房价总额为290000元；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。4、×。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。”，该合同记载唐成辉的联系电话为“13……66”。同日，唐成辉与月亮湾公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，并在第五条第3点约定，买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制定的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；在第十条第2点约定，如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。第十三条第1点约定，买受人保证在《主合同》中所留地址、电话等联系方式真实、有效、唯一。买受人联系方式如有变更，应于变更之日的次日以书面方式通知出卖人，交房通知或其他具有法律意义的文书，出卖人按《主合同》中约定的联系方式向买受人发出，如用快递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后的第三日应视为收件日期。因买受人联系方式无效或变更产生的责任、损失由买受人承担。另，唐成辉按约定向月亮湾公司交付购房款290000元、代收办证费440.74元、房契税8700元、维修基金1320.5元、查询费50元。
另查明，2014年4月18日，广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期建设项目（某某湾住宅小区M#楼）经勘察、设计、施工、监理、建设等单位对工程进行竣工验收，经验收评为“工程合格”。诉讼中，月亮湾公司提供《某某湾业主收楼通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及EMS邮寄单、投递查询回单拟证实曾向唐成辉发出书面的收楼通知等文件的事实。其中落款日期为2014年4月20日的《某某湾业主收楼通知书》告知唐成辉所购买“某某湾”M栋n房屋已经具备正式交付使用条件，通知唐成辉于2014年4月30日之前亲临公司项目现场办理收楼手续。月亮湾公司主张其于2014年4月22日向唐成辉寄送的文件中包含落款日期为2014年4月20日的《某某湾业主收楼通知书》，因唐成辉签名确认的买卖合同确认单记载唐成辉的联系电话有误，未能送达上述文件给唐成辉，后月亮湾公司重新邮寄落款日期为2014年6月20日的《某某湾业主收楼通知书》告知唐成辉已具备交付条件应尽快前来收楼。月亮湾公司提供其在2014年4月22日邮寄单填写唐成辉的联系电话为“13……66”，唐成辉签名确认的买卖合同确认单以及《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）记载唐成辉的联系电话一致，但该邮寄单上没有记载所邮寄文件的名称，邮件也没有妥投。月亮湾公司提供其在2014年6月21日邮寄单填写唐成辉的联系电话为“13……06”，快递查询单显示该邮件于2014年6月22日由唐成辉本人签收。原审庭审中，唐成辉表示没有收到月亮湾公司寄送的收楼通知，但承认其从其他途径获知收楼通知，并在2014年4月30日前到现场察看楼房，因唐成辉认为涉案楼房不符合收楼条件，没有与月亮湾公司办理房屋交接手续。为此，唐成辉以月亮湾公司逾期交房的行为构成根本性违约为由于2014年5月27日诉至原审法院，请求：一、解除唐成辉与月亮湾公司在2013年9月26日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及《商品房买卖合同补充协议书》；二、月亮湾公司退还购房本金290000元，退还已经收取的契税、维修基金、办证等费用10511.04元，并赔偿违约金14500元，以上款项共315011.04元，并从起诉日按银行同期同类贷款利率支付利息至付清止。
原审判决认为：本案系商品房预售合同纠纷。唐成辉与月亮湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及其附件均系双方真实的意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，该商品房买卖行为属合法有效，双方当事人应按约全面履行。唐成辉依约支付了涉案房屋的购房款290000元、代收办证费440.74元、房契税8700元、维修基金1320.5元、查询费50元。本案中，唐成辉起诉认为月亮湾公司理应在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给唐成辉使用，但月亮湾公司逾期未将经验收合格的房屋交付给唐成辉已超过30天，按照双方约定唐成辉有权解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并可要求月亮湾公司承担违约责任。月亮湾公司则辩称，其所售房屋已于2014年4月18日经验收合格且已通知唐成辉收楼，其已依约履行合同约定的交付义务，故唐成辉无权解除合同并要求其承担违约责任。本案的争议焦点为：一、月亮湾公司所售的房屋是否达到交付条件；二、月亮湾公司的行为是否构成根本性违约及唐成辉与月亮湾公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）是否应予以解除；三、月亮湾公司是否存在迟延交付房屋的违约行为，其延期交楼是否具有法定的免责情形。
关于第一个焦点。交付使用的商品房应当具备合同当事人约定的或者法律、行政法规规定的条件，且在双方有约定的情况下当从其约定。本案中，唐成辉与月亮湾公司双方在《广东省商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付期限为2014年4月1日前，交付条件为第1种“经验收合格”，鉴于该条款中列举了三种交付条件，尚有第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”，综合考虑合同约定的三种交付条件以及结合商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件。月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，该事实有月亮湾公司提供的《建筑工程竣工验收报告》予以证实，故应予确认该商品房具备了合同约定的交付条件。唐成辉未能提供相反的证据足以推翻该《建筑工程竣工验收报告》的结论，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对唐成辉该主张不予支持。
关于第二个焦点。根据合同双方当事人的约定，月亮湾公司理应于2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给唐成辉使用，而据月亮湾公司提供的邮寄单及查询回单显示，其曾于2014年4月23日通过EMS方式向唐成辉寄送文件，虽然邮寄单没有记载邮寄文件的名称，该邮件亦未能妥投，但是月亮湾公司是根据唐成辉与月亮湾公司签订的商品房买卖合同记载的联系电话寄送文件，导致邮件未能妥投，根据唐成辉与月亮湾公司签订的《合同补充协议》第十条第1点约定，唐成辉应保证其提供的联系方式准确无误，因唐成辉提供的联系电话有误，致使唐成辉未能签收月亮湾公司寄送文件，唐成辉负相关责任，且在庭审中，唐成辉承认其知悉月亮湾公司的收楼通知，并且在2014年4月30日前到现场察看楼房，据此，应认定月亮湾公司已于2014年4月30日前履行了向唐成辉告知收房的义务。同时，据书面交楼通知书记载，月亮湾公司给予唐成辉的收楼时间为2014年4月30日前，而唐成辉收到该通知后未在指定期限内接收房屋，故视月亮湾公司在其指定的最后收楼日2014年4月30日完成房屋交付使用的义务。虽然月亮湾公司通知收楼的时间已超过合同约定的房屋交付时间，属于迟延履行，已构成违约，但其逾期交房的时间并未超过30天，根据合同所载“逾期超过30日后，买受人有权解除合同”的约定，月亮湾公司的行为并未构成根本性违约，该行为不足以导致合同目的无法实现，且从主体之间的利益衡平以及维护交易稳定的角度考虑，双方所签订的商品房买卖合同可以且能够继续履行。因此，现唐成辉请求与月亮湾公司解除合同并要求月亮湾公司返还购房款290000元及赔偿利息，应不予支持。
关于第三个焦点。如前所述，月亮湾公司逾期交付的行为属于违约，依法应承担违约责任。故唐成辉请求月亮湾公司按合同约定支付违约金，应予以支持。但违约金的数额应按合同约定的计算方式以实际逾期的天数计算。由于月亮湾公司所售的房屋已于2014年4月18日符合合同约定的交付条件，根据合同补充协议（附件四）第五条第3款的约定，唐成辉在收到月亮湾公司的收楼通知后却以房屋未达到交付条件为由拒绝接收房屋，该行为应视同因唐成辉原因未能办理房屋交接手续。为此，应确认月亮湾公司逾期交房的时间应从逾期之日2014年4月2日起计至原审法院认定的实际交付日即2014年4月30日止共29天。根据合同的约定，月亮湾公司应当以购房款290000元按每日万分之三的标准向唐成辉支付逾期交房的违约金，即为：290000×0.0003×29=2523元。对于月亮湾公司辩称因台风等不可抗力事件造成工程延期应当免责的意见。虽然涉案工程因台风等不可抗力事件造成工期延期，但由于月亮湾公司并没有按照合同的约定及时告知唐成辉，因此，月亮湾公司以不可抗力为由提出免责，应不予采纳。
至于月亮湾公司代收办证费440.74元、房契税8700元、维修基金1320.5元、查询费50元，合计10511.24元，上述费用是月亮湾公司履行合同义务向唐成辉代收的费用，且上述费用应在办理讼争房屋的房地产权证等相关事项时由月亮湾公司代为实际支付给他人。在合同继续履行的情况下，唐成辉请求月亮湾公司返还上述费用，于法无据，应不予支持。
综上所述，唐成辉以月亮湾公司所售的房屋未达到交付条件及月亮湾公司逾期交房超出30天为由请求解除合同并退还购房款290000元以及代办证费、房契税、维修基金办理银行按揭等费用合计10511.24元，没有事实和法律依据，应不予支持，但月亮湾公司应当向唐成辉支付逾期交房的违约金2523元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、月亮湾公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金2523元给唐成辉；二、驳回唐成辉的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6025元，由唐成辉负担5973元，月亮湾公司负担52元。
唐成辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）涉诉商品房未达交付条件。1、原审法院曲解《商品房买卖合同》中的交付条件，唐成辉与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，双方意思表示明确。原审法院认为“商品房买卖的交易习惯，应理解当事人选择的交付条件特指为商品房经建设行政主管部门确认的建设单位组织的质量竣工验收合格即具备交付条件”，将“验收合格”等于“竣工验收合格”，从而采信月亮湾公司提供标示日期为2014年4月18日的建设五单位验收的《建筑工程竣工验收报告》。但在唐成辉与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中并无对“验收合格”做出定性及说明，且在约定中没有约定验收的主体，因此，“验收合格”应作开放式的理解。本案中，月亮湾公司与唐成辉作为商品房的出卖方与买受方，双方当事人都有权利义务对该商品房的质量进行验收，因此，《商品房买卖合同》第八条约定“验收合格”实质是指买卖双方皆对商品房有验收的权利。由于本案的合同并没有约定商品房验收的主体，在该情况下，商品房经验收合格实际上包含两次交付和验收：一是施工单位负责完成合同约定工程后，将工程交付建设单位，建设单位组织各方进行验收，此为作月亮湾公司出卖建设单位的权利及义务；二是在各项工程完工后，建设单位将商品房交付给买受人，商品房买受人根据合同进行验收，此为唐成辉作为买受人的权利及义务。只有这两种验收皆已完成后，商品房才通过完整的验收，达到交付的条件。但由于唐成辉作为消费者，不具备楼房验收的条件，其验收依赖于具有职权以及公示能力的政府职能监管部门对商品房的认可或验收合格备案，具体到本案即需要取得阳西县建设工程质量安全监督站的验收合格认可文件或者备案文件，但月亮湾公司直至原审结束时，都无法取得认可或备案文件。原审判决在审理中没有查清月亮湾公司商品房验收是否经过监督机关认可或备案，属于事实不清，且在没有充分考虑实际的情况下就认定月亮湾公司商品房验收合格与事实不符。2、涉案房屋在起诉时尚未验收合格。《消防法》第十三条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条已经规定了工程进行消防验收、备案的范围以及程序后果等，建设工程应当按照法律法规的规定进行相应的验收或备案。《最高人民法院（2009）民监他字第7号函》中亦明确“交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保险等方面亦不存在影响使用的障碍。”本案的商品房，在合同中已经明确写明“层高3米，高18层”，总体高度达到54米，属于需消防验收的楼房，因此其验收是否合格需公安消防部门出具意见。从月亮湾公司提供的《消防验收意见》证明该验收在交楼期限内没有取得。3、本案的商品房买卖合同采用的是广东省建设厅的通用版本，广东省建设厅《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函（2003）63号）指出“经咨询建设部门有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”建设部批准颁布执行的国家标准《住宅建筑规范》第11.0.1条明确规定“住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。”由于唐成辉与月亮湾公司并没有对商品房交付条件“商品房经验收合格”作出约定。现双方对此产生争议，产生两种不同的解释，根据《合同法》第四十一条的规定，格式合同应当采取有利于合同接受方的解释。综上，本案的商品房未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，未取得《工程竣工验收备案表》，未达到商品房交付条件。（二）月亮湾公司提交的《建筑工程竣工验收报告》程序不符合法律规定，属于无效文件。根据《广东省建设工程质量监督管理条例》第二十四条第二款规定，本案的商品房为住宅建设工程，其竣工验收前应当组织质量分户验收，在分户验收合格后方可进行工程竣工验收。但月亮湾公司没有任何证据证明其已经组织质量分户验收并验收合格，其行为已经违反了地方法律的规定，故其竣工验收因违反法律强制性规定而无效，原审判决以《建筑工程竣工验收报告》作为证据证明月亮湾公司交付的商品房已经验收合格，具备交付条件，属事实与法律认定的错误。二、原审适用法律错误。本案为商品房预售合同纠纷，但一审法院在审理过程中只适用《合同法》对案件进行审理，没有注意到调整商品房买卖的法律法规，适用法律不全。综上所述，请求撤销原判，改判支持唐成辉原审的诉讼请求。
被上诉人月亮湾公司答辩称：一、原审判决认定讼争的商品房在2014年4月18日具备交付条件正确。1、根据国务院2000年1月发布的《建设工程质量管理条例》第十六条以及广东省于2014年3月1日起施行的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条的有关规定，《商品房买卖合同》约定的房屋“经验收合格”是指房屋经“勘察、设计、施工、监理、建设”五部门验收合格。月亮湾的商品房在2014年4月18日经上述五部门验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的房屋“经验收合格”的交付条件。2、本案商品房的交付不以消防验收合格为前提条件。在月亮湾公司与唐成辉签订的《商品房买卖合同》中并未约定房屋需经消防验收合格才能交付使用，而根据《消防法》第十一条规定，只有国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程才实行消防验收，本案讼争的房屋不属此范畴。况且，消防验收和备案只属行政管理措施，故消防验收或备案与《商品房买卖合同》关于房屋“经验收合格”才能交付的约定无关，唐成辉以商品房未经消防验收合格而主张房屋不能交付使用的观点是不成立的。3、房屋竣工备案属一种行政管理措施，法律、法规没有明确规定房屋需经竣工备案才能交付。唐成辉上诉提出的广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《复函》与2014年3月1日颁布实施的《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条的规定相抵触，且广东省建设厅没有司法解释权，因此，工程交付使用的条件应根据《广东省建设工程质量管理条例》第二十四条“建设工程实行竣工验收制度。建设工程竣工后，应当由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收合格后，方可交付使用”的规定认定，广东省建设厅粤建办房函（2003）63号《复函》及有关判例均不能作为本案认定事实和裁判的依据。4、本案的《商品房买卖合同》列举了三种交付条件，唐成辉与月亮湾公司是在排除了第2种“综合验收合格”及第3种“分期综合验收合格”的前提下选择了第1种“经验收合格”的交付条件，综合验收或分期综合验收包括消防等行政管理部门的相关项目的验收，因此，合同约定的“经验收合格”应是指商品房的竣工验收，本案涉及的某某湾m、a号楼共600多户的业主绝大部分也按交易习惯办理了收楼手续，原审判决在结合合同条文上下文的内容及有关法律、法规的规定和当地的交易习惯认定房屋在2014年4月18日经竣工验收合格符合房屋交付条件是正确的。二、月亮湾公司逾期交付房屋未达合同约定的解除条件，唐成辉请求解除合同并退还房款及费用的理由不成立。月亮湾公司于2014年4月22日向唐成辉邮寄了收楼通知书，要求唐成辉于2014年4月30日前办理收楼手续，唐成辉于2014年4月24日收到该通知书后，并没按收楼通知的要求在2014年4月30日前办理收楼手续。因此，原审判决认定月亮湾公司在2014年4月24日履行了告知唐成辉收楼的义务，双方在2014年4月30日前即可办理并完成房屋交付手续是正确的。虽然月亮湾公司逾期交付房屋，但其逾期交付房屋没有超过30天，不符合合同约定逾期超过30天日后买受人可以解除合同的条件，月亮湾公司没有构成根本性违约，唐成辉请求解除合同的理由是不成立的，双方仍应继续履行合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：月亮湾公司于2014年4月30日发出一份《通知书》，该通知主要内容：尊敬的业主，我司于2014年4月30日发出《某某湾业主收楼通知书》，要求阁下于4月30日办理收楼手续，但因故未达到收楼条件，如达到收楼条件则公司另行通知，公司将严格按照买卖合同履行，请业主见谅。月亮湾公司在该通知落款及业主签名等多处地方加盖了该公司销售中心的印章，通知左下部分有吴锦洪、孟维军等十多名业主签名。2014年7月23日，广东省阳江市公安消防局出具阳公消验字（2014）第0051号《建设工程消防验收意见书》，评定某某湾住宅小区M＃、A＃楼工程消防验收合格。
月亮湾公司已取得涉讼商品房所在楼盘的《商品房预售许可证》，但其至本案二审期间仍未提供涉讼楼盘的工程竣工验收备案手续。
本院认为：月亮湾公司已取得本案涉讼商品房所在楼盘的《商品房预售许可证》，其将该商品房预售给唐成辉，签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20××××××9）及补充协议是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。唐成辉已按合同约定支付全部购房款290000元、代办证费440.74元、房契税8700元、维修基金1320.5元及查询费50元给月亮湾公司，但月亮湾公司未在约定期限内交付涉讼的商品房给唐成辉，唐成辉因此提起本案诉讼。从唐成辉上诉主张及月亮湾公司抗辩主张看，双方争议焦点是：涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件；双方签订的商品房买卖合同解除的条件是否成就。
对涉案商品房是否经验收合格、具备交付使用条件的问题。双方当事人在合同第八条约定“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房分期综合验收合格。……”，双方当事人在合同中约定的交付条件为商品房经验收合格，但没有具体约定验收主体及具体如何验收，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为该合同范本提供者有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律规定相符，也与《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定相符合。因此，应认定该商品房经办理工程竣工验收备案手续才属验收合格，具备交付使用条件。唐成辉上诉主张商品房经验收合格是指已经办理工程竣工验收备案手续，理据充分，应予采纳。月亮湾公司辩称经验收合格仅指建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”五部门验收合格，理据不足，本院不予采纳。
对双方签订的商品房买卖合同解除的条件是否成就的问题。本案商品房所涉工程，月亮湾公司虽于2014年4月18日组织包含其在内五部门进行验收，并于2014年4月23日向业主发出收楼通知书，通知业主于同年4月30日收楼。但月亮湾公司直至通知收楼当日即2014年4月30日尚未取得建设工程竣工验收备案表，且其在唐成辉等业主于2014年4月30日到月亮湾公司售楼部收楼时，又发出一份通知给业主，称因故未达到收楼条件，如达到收楼条件另行通知。月亮湾公司发给业主的通知的内容，结合该商品房在4月30日未办理工程竣工备案手续的事实，应认定月亮湾公司销售给唐成辉的商品房在2014年4月30日未经验收备案，未具备交付使用的条件。按合同约定，未达交付条件，当事人可以拒绝收楼。双方当事人在合同约定月亮湾公司逾期30日交房，买受人可解除合同。由于月亮湾公司直至本案诉讼期间未办理涉案的建设工程竣工验收备案手续，导致商品房逾期未能交付使用，且逾期交房超过30日，合同约定的解除条件已经成就，唐成辉享有解除权，其向法院起诉请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议符合合同的约定，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，应予以支持。月亮湾公司辩称2014年4月30日的通知是针对特定业主及房屋装修存在问题，不应以该通知书作为认定事实的依据，以及涉案商品房已经验收合格，具备交付使用的条件，不应解除合同的抗辩理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”，合同解除后，唐成辉请求月亮湾公司返还已付购房款290000元及契税、维修基金、办证等费用共10511.04元，理据充分，应予支持。月亮湾公司逾期交房，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方合同约定按已付房款的5%计付违约金并没有违反法律规定，唐成辉请求月亮湾公司按双方约定支付违约金14500元，理据充分，应予支持。唐成辉请求月亮湾公司支付违约金后，再请求其从起诉日起支付该购房款的利息损失给唐成辉，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。唐成辉的上诉理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销阳西县人民法院（2014）阳西法民初字第636号民事判决；
二、解除上诉人唐成辉与被上诉人广东东方月亮湾有限公司于2013年9月26日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》；
三、被上诉人广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款290000元及契税、维修基金、办证等费用共10511.04元给上诉人唐成辉；
四、被上诉人广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金14500元给上诉人唐成辉；
五、驳回上诉人唐成辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费6025元、二审案件受理费6025元，共12050元，由被上诉人广东东方月亮湾有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 施震宇
代理审判员 莫怡华
二〇一五年九月十八日
书 记 员 冯梅瑰