天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终935号
上诉人（原审原告）：天津市津城实业总公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区（微山路二区302室）。
法定代表人：蒋忠链，总经理。
委托诉讼代理人：周景伟，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯玉山，天津泓毅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津市超杰大饭店有限公司，住所地天津市河西区友谊路58号。
法定代表人：张杰，经理。
委托诉讼代理人：冀伟，国浩律师（天津）事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津津城饭店，住所地天津市河西区黑牛城道与友谊路交口。
法定代表人：贾金禄，总经理。
上诉人天津市津城实业总公司（以下简称津城实业）因与被上诉人天津市超杰大饭店有限公司（以下简称超杰大饭店）、被上诉人天津津城饭店（以下简称津城饭店）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区法院（2016）津0103民初5885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人津城实业的委托诉讼代理人周景伟、冯玉山，被上诉人超杰大饭店的委托诉讼代理人冀伟,被上诉人津城饭店的时任法定代表人李铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
津城实业的上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案所涉及的出租房产的所有权早在1999年就登记在上诉人名下，二被上诉人对此明知。在明知上诉人为房产所有权人的情况下，双方变更原租赁合同期限时，被上诉人津城饭店没有实现告知并征得上诉人的同意，在签订补充协议时也没有获得上诉人的授权，被上诉人天津津城饭店无权签署《租房补充协议》及《补充协议书》，上述两份协议为无效协议。另外，二被上诉人存在恶意串通的行为，双方以签订补充协议的方式来规避上诉人是房产所有权人及实际出租人的客观事实，提前两年就签订了变更期限的补充协议，恶意串通的意思非常明显。被上诉人津城饭店的法定代表人李铁成与被上诉人超杰大饭店的对账结果是被上诉人津城饭店欠被上诉人超杰大饭店30000余元，而根据审计结果，被上诉人超杰大饭店欠上诉人租金1497400元，这两者之间相差1500000余元，严重侵犯了上诉人的合法权益。2014年8月8日签订的《补充协议书》因变更后的租赁期限超过20年也应当依法认定为无效。关于超杰大饭店实际占有房产面积的问题，双方约定了具体的出租内容和面积，一审法院认定为整体出租是错误的，超杰大饭店实际占用上诉人房屋所有权证上的建筑面积为7347.17平方米，加盖了4212.839平方米进行经营，共计占用上诉人房屋11560.009平方米并出租经营，但却以5979.36平方米作为租金计算基数，严重侵犯了上诉人的合法权益。截止2015年12月31日，超杰大饭店尚欠上诉人房屋租金共计1497400元，应向上诉人支付。李铁成等消费的签单金额，与上诉人无关，不应当折抵房屋租金，一审法院认定超杰大饭店不欠付租金是错误的。故请求二审法院依法改判。
被上诉人超杰大饭店辩称，一、津城实业辩称《租房补充协议》及《补充协议书》无效的理由不能成立。（一）津城实业认为两份租赁合同补充协议的签署未经津城实业授权，理由不能成立，津城实业在已经发生的长达二十年的租赁关系中始终知晓超杰大饭店承租涉案房屋的事实，具体理由如下：第一、1997年6月13日，津城饭店与超杰大饭店法定代表人张杰以其实际经营的天津市超桀印务发展有限公司名义签署了《租房协议书》并经公证机关公证，后变更承租人为超杰大饭店，彼时，津城实业尚未取得房地产所有权证；第二、津城饭店系津城实业出资设立的公司，双方存在关联关系，津城饭店将涉案房屋出租给超杰大饭店系津城实业明知，加之多年租赁合同履行过程中一直是由津城饭店收取租金，行使出租者的权利，履行出租者的义务，超杰大饭店才与津城饭店签署了《租房补充协议》及《补充协议书》；第三、第一份《租房补充协议》签署的时间为2010年12月1日，2013年3月20日，超杰大饭店与津城实业签署了《关于在�锅炉房西侧建设停车场的协议》，加盖了津城实业的公章，津城实业的法定代表人赵春年签字确认，若津城实业不知晓且不认可超杰大饭店承租涉案房屋的事实，为何书面同意超杰大饭店在涉案房屋范围内建设停车场，津城实业的陈述缺乏事实依据；第四、关于第二份《补充协议书》签署的背景，涉案房屋以及津城实业出租的其他房屋一直由津城饭店负责热水及暖气供应，但在2011年煤改燃后，津城饭店的供暖成本居高不下，且供暖时间只能到凌晨十二点，而津城实业出租的其他房屋的承租方永泰红磡控股集团有限公司将其转租与天津河西津好医院，而天津河西津好医院长期住有大量的患者，津城饭店供暖时间不足、成本过高导致天津河西津好医院拒付永泰红磡控股集团有限公司租金，永泰红磡控股集团有限公司亦无力支付津城实业租金。为此，经过津城实业、津�饭店、超杰大饭店、永泰红磡控股集团有限公司、天津河西津好医院五方协商，达成一致意见，由超杰大饭店将此前已经更新完毕的供暖设备拆除，重新投资数百万元更新改造整体楼宇的供暖设施设备并进行日常管理。故此，津城实业同意在超杰大饭店提供供暖并按国家标准收费，保证供暖时间的情况下，将涉案房屋再续租十年与超杰大饭店，并由津城饭店于2012年6月29日出具承诺书。2012年11月起由超杰大饭店投资的供暖设备投入使用至今。津城实业委托津城饭店兑现承诺书，签署了第二份《补充协议书》；第五，在第二份《补充协议书》签署前，为明确津城实业的产权人身份，2014年8月6日津城实业为津城饭店出具《全权授权委托书》，授权津城饭店经理李铁成办理涉案房屋与超杰大饭店续期的一切事宜。由此可见，津城实业充分了解超杰大饭店承租涉案房屋的事�；第六、2014年8月28日，考虑2005年-2006年期间快速路修缮对超杰大饭店的影响，超杰大饭店申请减免租金，津城饭店向津城实业提出申请，同日，津城实业同意了津城饭店的申请，加盖了津城实业的公章；第七、2014年9月1日，津城饭店及津城实业出具《证明》，允许超杰大饭店对涉案房屋进行整体装修改造。（二）津城实业认为超杰大饭店与津城饭店恶意串通，理由无法成立。在租赁关系存在的二十年时间内，津城饭店始终行使出租人的权利，收取租金并对超杰大饭店进行管理，作为津城实业相关领导为招待客户而产生的必要招待费用，在津城实业同意的情况下，津城饭店时任法定代表人李铁成用招待费用折抵租金无任何违反法律法规强制性规定的情况，此一节不足以证实超杰大饭店与津城饭店存在恶意串通的行为。（三）津城实业认为超杰大饭店与津城饭店租赁�系前后总计超过20年应属无效，理由无法成立。二、关于津城实业提及的涉案房屋承租面积问题，原租赁合同中，房屋租赁面积为建筑面积5979.36平方米，前后院为2340平方米，在租赁期间，经津城饭店及津城实业允许，超杰大饭店自费对房屋进行加盖，在房管部门为津城实业核发产权证时，将超杰大饭店加盖的1300余平方米房屋计入津城实业的产权面积中，超杰大饭店所有改建的房屋均系在原承租范围内，不存在侵犯第三人利益的问题。
三、关于租金问题，涉案房屋为整体出租包含院落，无法准确确认单位建筑面积的租金价格，津城实业主张依据原租赁合同租金价格折合单价，并按现在面积主张租金无合同及法律依据，且津城实业无权就超杰大饭店自筹资金建设的房屋收取租金。四、本案的处理结果关系到在涉案房屋内正常经营的数百商户的经济利益。超�大饭店承租涉案房屋，部分用于经营淘宝城等，部分用于自用，淘宝城中有数百名商户在实际经营，如果一旦津城饭店与超杰大饭店的《租房补充协议》及《补充协议书》被认定无效，将直接关系到数百名商户经营者的利益，必将造成群访群诉事件，存在极大的不稳定因素。望二审法院予以考虑。
被上诉人津城饭店辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、津城饭店与超杰大饭店签署的《租房协议书》及《租房补充协议》、《补充协议书》经过津城实业授权，合法有效；《租房补充协议》签署是由原来津城实业的法定代表人赵春年签的，后一份《补充协议书》是有承诺的，津城实业承受不了巨额的燃气费，供暖存在问题，天津河西津好医院也承受不了高额供热费，要求按国家规定支付费用，故拒绝向永泰红磡控股集团有限公司支付费用。后经过几方多次研究，同意由超杰大饭店买锅炉解决供暖问题。永泰红磡控股集团有限公司承诺给天津河西津好医院续期10年，津城饭店也承诺给超杰大饭店续期10年。二、关于房屋面积问题，《租房协议书》在1997年签订时进行了公证，超杰大饭店进行了几次装修，再加上友谊路快速路修路占用了前院的面积，经反映问题，最后政府同意保留涉案房屋。另外，1999年后房屋普查时，把超杰大饭店投资建设的房屋面积计入房本产权面积，所以才增加的面积。现在超杰大饭店正在经营，这部分不能找超杰大饭店主张租金，如果超杰大饭店走了不干了，这些都归津城实业所有。三、关于欠付租金的问题，抵账的事都是之前的领导同意的，现在津城实业不了解情况就随意起诉。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，要求驳回上诉，维持原判。
上诉人津城实业向一审法院起诉请�：1.二被告之间于2010年12月1日签订的租期为2012年7月1日至2017年6月30日的《租房补充协议书》无效；2.二被告之间于2014年8月8日签订的租期为2017年7月1日至2027年6月30日的《补充协议书》无效；3.被告超杰大饭店向原告返还坐落于天津市河西区友谊路58号的房屋；4.被告超杰大饭店按总计占用房屋面积11560.009平方米向原告补交2012年7月至原告起诉时的房屋使用费10073741.12元，被告超杰大饭店承担自原告起诉时至实际返还房屋之日止的房屋使用费（计算标准为451.28元/年/平方米）；5.诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：1997年6月13日，被告津城饭店（甲方）与天津市超桀印务发展有限公司（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将其饭店北楼全楼餐厅两层、操作间、洗衣房、男女浴室及北楼所属前后院（建筑面积5979.36平方米，前后院面积2340平方米）出租给乙方，经装修改造后作为写字楼及饭店经营；租期自1997年7月1日至2012年6月30日；第一年租金1000000元，从第二年起逐年递增3%，以此类推，每年6月30日和12月31日前乙方分两次付给甲方当年租金的50%，乙方如有拖欠，甲方有权立即终止协议，停止乙方经营，乙方应无条件撤出，并承担违约的全部经济责任；租赁期内，乙方所组建的“超杰大饭店”法定代表人的更换，必须通过甲方同意；乙方装修改造前应通知甲方审核图纸，双方同意后方可实施，在租赁期内乙方如需在房屋内再施工，须经甲方同意；此协议未尽事宜经甲乙双方协商同意后可产生补充协议。该《租赁协议书》经天津市津南区公证处公证。
1997年7月8日，被告津城饭店与天津市超桀印务发展有限公司签订《乙方变更名称的补充协议书》，将上述《租房协议书》中承租方天津市超桀印务发展�限公司变更为被告超杰大饭店，天津市超桀印务发展有限公司的权利、责任以及债权债务由被告超杰大饭店承担。合同签订后，被告津城饭店将租赁房屋及土地交付被告超杰大饭店，被告超杰大饭店进行了装修改造并经营使用至今。
2010年12月1日，二被告签订《租房补充协议书》，约定：双方在公证的《租房协议书》基础上签订补充协议，原协议约定租期经双方协商合同到期后顺延五年，自2012年7月1日至2017年6月30日，1997年8月26日所签《租房补充协议》自本协议到期后再予执行（2017年7月1日至2017年11月1日执行），租金调整为自2012年7月1日至2017年6月30日每年2010000元，每年递增3%，自2012年7月1日起冷、热水及供热由被告超杰大饭店自行解决，其余条款不变。
2012年6月29日，被告津城饭店书面承诺：由被告超杰大饭店进行投资并实施改造管理，进行供热并收费。被告超杰大饭店所投资的所有设施在与被告津城饭店合同到期后全部设施设备归被告津城饭店所有，永泰红磡控股集团有限公司和天津河西津好医院同原告津城实业合同续期后，二被告续签10年补充协议。
2012年7月1日，二被告签订《津城饭店锅炉房承包协议书》，约定：被告津城饭店将天津市河西区友谊路58号院内原供津城一期、二期热水、暖气锅炉房由被告超杰大饭店无偿承包改造、管理使用，自负盈亏，被告超杰大饭店负责全部改造费用，并负责津城一期、二期热水及暖气，承包期为二被告合同到期日。
2013年3月20日，原告津城实业与被告超杰大饭店签订《关于在原锅炉房西侧建设停车场的协议》，约定：由被告超杰大饭店在原锅炉房西侧出资建设停车场，建成后由其自行管理使用，租赁合同到期后产权归原告所有。
2014年8月6日，原告津城实业为被告津城饭店出具《全权授权委托书》，全权委托被告津城饭店总经理李铁成代为办理友谊路58号房产与被告超杰饭店房屋租赁协议续期的一切事宜。
2014年8月8日，二被告签订《补充协议书》，约定：被告津城饭店同意合同到期后顺延10年，自2017年7月1日至2027年6月30日，租金调整为2460000元，每年递增3%，1997年8月26日所签的《租房补充协议》于2027年7月1日至2027年11月1日执行，其余条款不变。
2014年8月28日,被告津城饭店向原告提交《申请书》，载明：由于2005年至2006年修缮快速路影响被告超杰大饭店正常经营，被告津城饭店口头承诺免除其5个月租金，故申请原告减免。次日，时任原告法定代表人的赵春年在该申请书上签字同意并加盖原告公章。
2014年9月1日，原告与被告津城饭店为被告超杰大饭店出具证明，�明：“今证明天津市超杰大饭店有限公司系承租我单位房屋。我单位同意天津市超杰大饭店有限公司对所承租的房屋进行整体装修改造”。
2015年12月5日，二被告就1997年7月1日至2015年12月31日被告超杰大饭店交付被告津城饭店的租金进行对账，对账后结果为被告超杰大饭店交付被告津城饭店房租余额为30585.94元，二被告的法定代表人均在对账明细上签字确认。
另查，涉案租赁房屋坐落于天津市河西区友谊路58号，原告津城实业系所有权人，于1999年9月23日取得房屋产权证。
一审法院认为，原、被告对于二被告在1997年6月13日签订的《租房协议书》的事实及效力均无异议。原告主张二被告在2010年12月1日签订的《租房补充协议书》和2014年8月8日签订的《补充协议书》无效，主要基于以下理由：一、被告津城饭店未经过原告津城实业的授权；二�二被告之间存在恶意串通;三、变更后的租赁期限超过法定最长租赁期限。本案中，原告作为涉案房屋所有权人，称在2015年底才知晓涉案房屋由被告超杰大饭店使用的事实，但涉案租赁物系不动产，建筑物外可见“超杰大饭店”等明显招牌，原告对案外人天津河西津好医院承租及使用情况一直知情，却在2012年6月原《租房协议书》期限届满后至2015年底三年多的时间里对与之相邻的涉案租赁房屋的占用情况完全不知情，显然不符合常理。被告超杰大饭店使用涉案租赁房屋及土地多年，期间原告曾直接与被告超杰大饭店就建设停车场问题达成过书面协议，2014年8月6日为被告津城饭店出具《全权授权委托书》并在签订《补充协议书》当月决定减免被告超杰大饭店五个月租金等，上述事实均表明，原告不仅对被告超杰大饭店承租事实知情，还曾持认可和积极配合的态度，故原告主张被告津城饭店未经授权出租给被告超杰大饭店的理由不能成立。原告主张二被告恶意串通损害其权益，其提供的证据不足以证明，二被告在租赁期间关于租赁区域内锅炉房改造及承包、停车场等建设问题达成多个协议，在订立《租房补充协议书》和《补充协议书》时对租金均进行了相应调整，由此可见合同内容的确定是双方综合考虑各种市场因素后经协商确定，多年履行过程中原告也一直未提出过异议，原告并无证据证明上述合同的订立违背当事人真实意愿或违反法律、行政法规的强制性规定，至于租金标准是否妥当，不属于一审法院评判的范围。
关于租赁期限问题，二被告在《租房补充协议书》及《补充协议书》中约定顺延期限均自原约定租赁期限到期后起算，故不是对原合同的变更，不违反合同法关于租赁期限不得超过20年的规定。基于上述理由，一审法院认为原告主张二被告于2010年12月1日签订的《租房补充协议书》和2014年8月8日签订的《补充协议书》无效欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。因被告超杰大饭店承租期限尚未届满，对原告要求被告超杰大饭店返还租赁房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于原告主张的租金问题，被告津城饭店作为出租方，与被告超杰大饭店对截至2015年12月31日的租金进行对账，并签字确认，原告提供的反证不足以证明被告超杰大饭店未按合同履行支付租金义务的事实。无论是原告还是被告津城饭店，对于多年来被告超杰大饭店自承租租赁房屋以来实际使用房屋及面积的变迁都应当是明确知情的，在签订租房协议及补充协议时一直以固定年租金的方式约定租金总额，原告现主张被告超杰大饭店按实际占用平米数*每平方米单价计算方式支付房屋使用费，不符合合同约定，属于变更合同内容的行为，根据合同严守原则，变更合同内容须经合同当事人各方协商一致，故原告要求被告补交租金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告天津市津城实业总公司的诉讼请求。案件受理费82242元，由原告天津市津城实业总公司承担。”
二审审理期间，上诉人津城实业提供2017年3月2日天津市津南区人民政府常青办事处黑牛城管委会第一次职工代表大会决议一份，证明2014年8月6日出具的委托李铁成代为办理相关租赁手续的《全权授权委托书》未经职工代表会研究通过，未明确期限和权限，属于无效授权。
对于上述证据，被上诉人超杰大饭店的质证意见为对其真实性、合法性均�予认可。
被上诉人津城饭店对上述证据不予认可。
本院的认证意见为：授权委托是上诉人的法人行为，上诉人以2017年3月2日的职工代表大会决议否定2014年8月6日上诉人出具的《全权授权委托书》，对其上述证据的证明力依法不予认定。
被上诉人超杰大饭店补充提供如下证据：
1、天津市南郊区长青农工商联合总公司黑牛城分公司、津城饭店和超杰大饭店法定代表人张杰签署的在工商管理局局备案的《房屋租赁协议》，证明该协议书上明确了租赁的面积为北楼全部7000平米含院。
2、1997年6月30日的工程验收合格移交证明书，证明天津市南郊区长青农工商联合总公司黑牛城分公司、津城饭店将涉案房屋移交超杰大饭店，其中证明书载明移交房屋建筑面积6513.22（含锅炉房），证明涉案房屋移交时的现状面积，同时也证明�日后超杰大饭店加盖部分计入产权面积。
3、1999年9月23日和2001年9月17日津城实业和天津市南郊区长青农工商联合总公司黑牛城分公司向超杰大饭店出具的两份产权证明原件，载明租赁面积为7422平方米，证明涉案房屋移交时的面积是大于公证租赁合同的面积，且增加面积为超杰大饭店自行加盖，计入产权。津城实业对此早已知情，并且按照现状来履行，超杰大饭店实际占用面积大小与租金并不挂钩，涉案房屋为整体租赁。
4、2003年1月7日津城实业委托超杰大饭店办理除永泰红磡控股集团有限公司承租范围外的剩余所有房屋的租赁转租事宜的委托书原件，证明了涉案房屋系整体租赁。
津城实业对上述证据的质证意见为：对其真实性、合法性、关联性不予认可。
被上诉人津城饭店对上述证据无异议。
本院的认证意见为：对超杰大饭店的上述证据的真实性予以确认。
被上诉人津城饭店提供如下证据：津城实业法定代表人赵春年在河西法院的《情况说明》一份，证明《租房补充协议书》及《补充协议书》的签订时，时任法定代表人的赵春年都知情。
上诉人津城实业对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予以认可。
被上诉人超杰大饭店对上述证据无异议。
本院的认证意见为：结合本案其他在案证据，本院对赵春年的证言的真实性予以确认。
本院审理期间，于2017年6月5日前往天津市河西区国土资源和房屋管理局调取了如下档案材料：
1、1999年8月2日，黑牛城公司向河西房管局产权科提出的申请一份，载明：“天津长青总公司黑牛城分公司下属津城饭店因内部经营需要在院内扩建两处房屋计193.6平米，一处办公使用，另一处�为仓库使用，请产权科予以协助，根据目前的实际需要给予办证，特此申请。”此证明上由津城实业于1999年8月20日加盖了公章。
2、津城实业于1999年4月29日出具的证明一份，载明：“我公司下属津城饭店于1982年开始兴建第一期工程6513平米（北楼），并于1985年又建设第二期工程9281平米（南楼），由于多年来经营班子的调换，接管手续不全，使津城饭店前期工程文件及各种验收手续均已丢弃，过去我公司始终未办理过产权登记，为了确权请给予办理补办产权手续，如有问题我公司负全部责任，特此证明。”
3、加盖天津市规划设计管理局的建筑管理专用章的执照号为82字第6号的天津市建筑施工执照复印件一份，载明：工程项目名称是旅馆，结构性质：砖混、框架5-6层，一幢，餐厅，砖混，框架1-2层，面积总计6513平米，执照号为85字第453号的天津�建筑施工执照复印件一份，载明：工程项目津城饭店，结构性质：砖混，建筑面积9281平米。
4、工程验收移交证明书，载明：二期工程，建筑面积9548.72平米，开工时间1985年10月18日，验收时间1987年11月。
5、工程验收移交证明书一份，载明：工程名称津城饭店，建筑面积6513.22平方米，结构特点砖混、框架、旅馆、餐厅，开工日期1982年7月2日，竣工日期1984年9月30日，验收日期1984年10月5日，加盖了天津市南郊区长青农工商联合总公司黑牛城分公司公章。
6、1984年12月19日由天津市南郊区长青农工商联合总公司黑牛城分公司向市规划局打出的报告。
7、1982年由天津市南郊区长青人民公社黑牛城生产大队管理委员会向天津市南郊区人民政府提交的《关于建设旅馆需要占用耕地的请示》。
8、涉案房屋产权证附图，根据涉案房�档案记载各个部分房屋建筑面积测绘结果如下：标号1的建筑面积为2922.88平方米，标号2的建筑面积为1480.2平方米，标号3的建筑面积为206.93平方米，标号4的建筑面积为731.85平方米，标号5的建筑面积为476.53平方米，标号6的建筑面积为295.2平方米，标号7的建筑面积为28.88平方米，标号8的建筑面积为146.3平方米，标号9的建筑面积为224.21平方米，标号的10建筑面积为47.3平方米，合计6560.28平方米。
经本院主持质证，三方当事人对上述证据的真实性均无异议。
本院经审理查明，1999年房屋主管部门在下发涉案房屋产权证前，对涉案租赁房屋各个部位建筑面积测绘结果如下：标号1的建筑面积为2922.88平米，标号2的建筑面积为1480.2平方米，标号3的建筑面积为206.93平方米，标号4的建筑面积为731.85平方米，标号5的建筑面积为476.53平方米，标号6的建筑面积为295.2平�米，标号7的建筑面积为28.88平方米，标号8的建筑面积为146.3平方米，标号9的建筑面积为224.21平方米，标号的10建筑面积为47.3平方米，合计6560.28平方米。
2017年6月7日本院前往涉案房屋与三方当事人一起查勘了现场。
在本院2017年6月19日的询问中，超杰大饭店及津城饭店均认可双方签订经过公证的《租房协议书》时，租赁的涉案房屋范围按产权证附图标注的位置为：1、2、3（一部分）、4、5、7、9，合计约5864.55平方米（因双方均已无法确认原貌，故上述合计面积中不包含附图3中原有建筑面积）。津城实业主张上述附图中的1、2、3、4、5、7、8、9、10均在租赁合同约定的范围内，合计6265.08平方米。
另查，根据涉案房屋档案材料记载：产权证附图中标号3房屋的一部分、8、10的建造未取得《天津市建筑工程施工执照》，后经津城实业向天津市河西区房地产管理局申请将上述面积计入涉案房屋产权证面积中。三方当事人均确认：经核对二期工程总平面图，产权证附图中的标号3中的一部分、标号8、10的房屋不包含在一期工程完工建筑面积中，且标号3的房屋位置及大小和原平面图记载的情况不符。
2018年1月10日，本院再次前往天津市河西区国土资源和房屋管理局，对涉案房屋的产权面积的测绘数据作了进一步的确认，经与双方当事人对超杰大饭店现使用面积逐一核对，确认超杰大饭店现使用的面积超出《租房协议书》原约定面积652.685平方米。
本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方当事人对于二被上诉人在2010年12月1日签订的《租房补充协议书》和2014年8月8日签订的《补充协议书》的效力存在争议，上诉人津城实业主张无效的理由为：一、被上诉人津城饭店未经过上诉人津城实业的授权；二、二被上诉人之间存在恶意串通;三、变更后的租赁期限超过法定最长租赁期限。对此，本院分析意见如下：关于2010年12月1日签订的《租房补充协议书》效力的问题，首先，本案现有证据确实未看到超杰大饭店与津城饭店签署第一份补充协议时，上诉人给予了津城饭店必要的授权，但结合2013年3月20日由上诉人与被上诉人超杰大饭店签署的《关于在原锅炉房西侧建设停车场的协议》、2014年8月6日上诉人出具的《全权授权委托书》、2014年9月1日上诉人出具的《同意超杰大饭店进行整体装修改造的证明》、及2014年12月5日上诉人与被上诉人超杰大饭店及案外人天津河西津好医院三方签订的协议书等证据均可以合理推断出，上诉人对于超杰大饭店在原租赁合同期限届满后仍继续使用租赁物进行经营的现状明知且不持异议。故上诉人仅以未有授权委托书为由主张《租房补充协议书》无效，理由不足，本院不予支持。其次，关于原合同期限届满前两年签订《租房补充协议书》是否违反法律规定导致合同无效的问题，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同期限最长不能超过20年，应指一份合同约定的租赁期不得超过20年。而超杰大饭店与津城饭店通过《租房补充协议书》将原合同期限从届满之日起延长5年的行为，属于原合同期限届满后双方经过协商重新达�的租赁期限延长的协议，此一节非法律所禁止，故上诉人以此否定合同效力的主张，于法无据，本院不予支持。关于2014年8月8日签订的《补充协议书》效力问题，一审法院对此所作认定理据充实，表述恰当，本院不再赘述。综上，上诉人津城实业二审期间所提证据，不足以推翻一审法院的认定，故对其主张上述两份补充协议无效的诉讼请求，本院不予支持。
对于租赁房屋面积问题，通过本院前往天津市河西区国土资源和房屋管理局调取的涉案房屋产权面积测绘数据，并经与当事人核对，超杰大饭店目前使用的面积确实存在超出原《租房协议书》约定多使用652.685平方米的情况，超杰大饭店应支付该部分的租金。考虑到超杰大饭店系自2012年7月1日始对涉案房屋的改造及装修过程中逐渐增加房屋使用面积的客观事实，根据津城实业诉请的范围，本院确认超杰�饭店自2012年7月1日起至2016年6月30日止向津城饭店支付652.685平方米的租赁费用。关于652.685平方米房屋租赁费用支付的标准，本院依据《租房补充协议》约定的年租金2010000元的标准并依据《租房协议书》约定的每年年租金上调3%的原则确定652.685平方米的租金数额。计算如下：
2012年7月1日至2013年6月30日，合同约定的年租金为2010000元，合同约定的租赁面积为5979.36平方米，每月的租金为167500元，每月每建筑面积租金为28.01元，652.685平方米的月租赁费用为18281.71元，2012年7月1日至2013年6月30日期间652.685平方米的租赁费用为219380.52元；
2013年7月1日至2014年6月30日，年租金在2010000元基础上递增3%为2070300元，合同约定的租赁面积为5979.36平方米，每月的租金为172525元，每月每建筑面积租金为28.85元，652.685平方米的月租赁费用为18829.96元，2013年7月1日至2014�6月30日期间652.685平方米的租赁费用为225959.52元；
2014年7月1日至2015年6月30日，年租金在2070300元基础上递增3%为2132409元，合同约定的租赁面积为5979.36平方米，每月的租金为177700.75元，每月每建筑面积租金为29.72元，652.685平方米的月租赁费用为19397.80元，2014年7月1日至2015年6月30日期间652.685平方米的租赁费用为232773.6元；
2015年7月1日至2016年6月30日，年租金在2132409元基础上递增3%为2196381.27元，合同约定的租赁面积为5979.36平方米，每月的租金为183031.77元，每月每建筑面积租金为30.61元，652.685平方米的月租赁费用为19978.69元，2014年7月1日至2015年6月30日期间652.685平方米的租赁费用为239744.28元；
以上各年652.685平方米的租赁费用合计917857.92元。
由于津城实业在本案中未主张自2016年7月1日以后的652.685平方米的租赁费用，本案不予涉�，双方当事人可参照此计算原则另行解决。
关于上诉人主张超杰大饭店占用其11560.009平方米房屋并要求判令超杰大饭店支付该部分房屋使用费的上诉意见，本院分析如下：对于涉及超杰大饭店超合同约定占用证载房屋面积的租赁费用，本院已予以解决，不再赘述。至于证载面积外的其他房屋，根据合同法的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。根据本案查明事实及在案证据，上诉人对于超杰大饭店使用涉案房屋期间，所进行的改造和增设房屋一节始终未提出异议。且在超杰大饭店需要整体装修时，上诉人还为其出具了书面证明。故超杰大饭店对改造增设后的房屋合理使用，并未侵害出租人的权益，且不违反合同法的规定。在租赁合同履行期间，上诉人主张该部分的使用费，依据不足，本院不予支持。
关于锅炉房的使�问题，根据2012年6月29日津城饭店出具的承诺书及津城饭店与超杰大饭店于2012年7月1日签订《津城饭店锅炉房承包协议书》记载内容显示，鉴于津城饭店对于涉案房产一期、二期供暖及热水投入巨资改造存在困难，经协商一致，由超杰大饭店对锅炉房无偿承包改造管理使用，自负盈亏，并约定由超杰大饭店负责改造的全部费用，同时保证津城一期、二期热水及暖气供应，津城饭店仅收取相应电费。现超杰大饭店已按上述约定完成对锅炉房的改造，并提供供暖及热水供应。此一节通过2014年12月5日上诉人与被上诉人超杰大饭店及案外人天津河西津好医院三方签订的协议书内容可以证实，上诉人作为房屋的所有权人对此情况应属明知且认可。现上诉人主张该部分房屋的租金，有违事实且有失公允，其主张本院不予支持。
涉案房屋建成后，一直由津城饭店经营使用，根据津城饭店与超杰大饭店签订的租房协议书约定，津城饭店有权向超杰大饭店收取租金，即根据合同相对性原则，租金收益方应系津城饭店，在后期合同履行过程中，津城饭店与超杰大饭店就租金给付方式进行协商，并最终以对账的方式确认了租金履行的情况。此一节并未超出津城饭店经营管理范围，且不违反合同约定。上诉人作为涉案房屋产权人，对此虽持有异议，但未在法律规定的期间内行使撤销权，故上诉人的该项异议，本院不予支持。
鉴于上述合同现正在履行期间，尽管被上诉人超杰大饭店在使用期间存在超合同约定的租赁面积使用涉案房屋的情节，但根据本案在案证据证明的事实，津城饭店作为出租方以及津城实业作为产权人对此并不能完全免责，故上诉人津城实业以此为由要求被上诉人超杰大饭店返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予�持。
综上所述，根据二审查明的新事实，对于上诉人津城实业的上诉请求中理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销天津市河西区法院（2016）津0103民初5885号民事判决；
二、本判决生效之日起十日内，被上诉人天津市超杰大饭店有限公司给付上诉人天津市津城实业总公司自2012年7月1日至2016年6月30日止的652.685平方米房屋的租赁费用917857.92元；
三、驳回上诉人天津市津城实业总公司一审的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人天津市津城实业总公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案�受理费82242元，上诉人天津市津城实业总公司负担74840元，被上诉人天津市超杰大饭店有限公司负担7402元，二审案件受理费82242元，由上诉人天津市津城实业总公司负担74840元，被上诉人天津市超杰大饭店有限公司负担7402元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一八年六月二十一日
书 记 员 马 丽