上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闸民三（民）初字第1259号
原告上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人左盛祥，职务董事长。
委托代理人左伟命。
委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。
被告上海勃雷物业管理有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人娄永新，职务董事长。
委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。
委托代理人陈侃，上海市毅石律师事务所律师。
原告上海兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司）与被告上海勃雷物业管理有限公司（以下简称勃雷公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭。本案于2014年7月31日、2015年4月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人左伟命、王建宁、被告的委托代理人李慕时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兰城公司诉称，上海市塘沽路XXX号兰城商厦（以下简称系争商厦）由原告建设开发，原告原与上海宝嘉物业管理有限公司（以下简称宝嘉公司）签订《前期物业服务合同》。2012年12月14日，因政府部门不当干预，原告被迫与被告重新签订《前期物业服务合同》，约定被告为系争商厦提供前期物业管理服务。后原告发现在系争商厦进行物业管理的人员并非被告的人员，而是宝嘉公司的人员。被告不具有物业管理资质，又擅自转包，导致原告委托被告进行物业管理的目的不能实现，属于根本违约，原告据此要求解除合同。系争商厦地面停车位常年停车，原告按合同约定有权收取停车费，但被告从未向原告交付停车费，造成原告的经济损失。原告请求判令：1、解除《前期物业服务合同》；2、被告赔偿原告停车费108800元（该金额由原告估算）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉请。
被告勃雷公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，原告须获得三分之二以上业主同意才有权解约。系争商厦共计345间商铺，目前原告仅有42间商铺，不符合三分之二以上的法定要求，故原告不具有解约权。根据物业管理条例，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在大部分业主未要求解约的情况下，原告单方解约，会造成系争商厦出现两家物业公司，违反相关规定。被告已按约提供物业服务，从未将整体物业服务另行委托他人，被告与上海盛政物业管理有限公司（以下简称盛政公司）之间的劳务派遣关系未违反法律规定。被告至今已累计支付上百万元的派遣费，但原告却从未支付物业管理费。即使被告不具备物业管理资质，也是受到行政处罚，而非解除合同。
经审理查明，
2012年12月13日，原告与宝嘉公司签订《协议书》，明确经协调安排由上海大宁资产经营（集团）有限公司负责兰城商厦市场管理，双方协商一致同意解除2008年9月26日签订的《前期物业服务合同》。
2012年12月14日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定被告为系争商厦的业主、物业使用人提供物业管理服务。第二十五条约定：经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）三分之二以上通过解除本合同的，原告应当解除合同。第三十四条约定：本合同至业主大会成立并签订物业服务合同止。
另查明，2014年2月26日，本案被告诉至本院，要求本案原告支付自2012年12月起的物业管理费200余万元及赔偿金。双方确认系争商厦共计345间商铺，尚未出售的商铺有42间。
审理中，原告提供证据：1、2013年9月1日，闸北北站公益服务社（甲方）与马某某（乙方）签订《公益性岗位就业托底协议书》，约定甲方负责开发的岗位性质是为社区居民提供“保洁、保绿、保安、保养”等服务岗位，乙方是就业困难人员，承诺愿意参加公益性劳动，服从公益性劳动岗位提供单位的日常管理，岗位基本收入为每月1620元。2、2014年3月13日、5月6日，闸北北站公益服务社出具证明，证明马某某等七人是本社从业人员，现在宝嘉公司做保安及保洁，三金由本社缴纳。工资由宝嘉公司划款至本社，再由本社划入个人账户。3、2014年5月6日，闸北宝山公益服务社出具证明，证明胡蓉芳、严艳明是本社社员，从2013年6月始派至宝嘉公司工作，工资由宝嘉公司打入本社账户，再由本社打入本人工资卡，社保金由本社缴纳。4、证人姜某某到庭陈述：我是兰城商厦及万豪公寓的保安队长，主要负责保安和保洁。我与宝嘉公司签订劳动合同，工资和三金由宝嘉公司负责。被告在五楼有办公室，如有人提出保洁、保安不好，则由被告的翁经理与我协调、沟通，然后我再与下属人员协商，我对被告的翁经理和宝嘉公司的曹经理都要负责，凡是兰城商厦的保安工作都需要与翁经理沟通。严礼芳负责内保，不归我管理，由被告管理。5、姜某某与宝嘉公司于2012年7月15日签订的《劳动合同》，期限自2012年7月15日至2015年7月14日，工作内容为保安，月工资为2150元，工作地点一栏未填写。6、证人马某某到庭陈述：2013年9月起，北站服务社安排我到宝嘉公司工作，主要是在万豪公寓做保安，与街道签署协议。宝嘉公司安排我到兰城商厦门岗值班，胸牌上写的是被告的名称，我受姜某某管理。姜某某于2014年4月离职，我于2014年6月离职。
被告提供证据：1、2012年10月19日，被告（甲方）与盛政公司（乙方）签订《劳务派遣合同》，约定乙方按甲方要求以劳务派遣的方式派出劳务人员至甲方，所派遣人员主要从事物业、保洁、维修及其他甲方要求的工作，期限自2012年6月16日至2017年12月31日。甲方应自2012年6月16日至同年8月15日支付劳务费12万元／月，2012年8月16日至同年12月31日支付劳务费25万元／月，之后的劳务费再行商定。派遣员工的工资报酬由乙方发放，社会保险及基金由乙方缴纳。派遣人员的日常管理工作、安全教育等均由甲方落实。2、2013年10月23日，被告与盛政公司签订《劳务派遣合同补充协议》，约定自2013年10月1日起至合同到期日，被告按每月26.64万元支付劳务费，盛政公司派遣人员需遵守被告制定的规章制度，做好被告布置和委托的兰城商厦管理工作（收费、巡逻、维修等）。3、盛政公司出具的情况说明，确认马某某、严礼芳等13人由盛政公司派遣至被告处，按照被告要求工作，遵守被告的管理，被告向盛政公司支付劳务派遣费用。4、2012年至2014年期间，被告支付盛政公司劳务派遣费的银行凭证。5、严礼芳在盛政公司领取工资的凭证。
原告称，在兰城商厦只有少数负责管理的工作人员系被告员工，大部分均非被告工作人员，故从事物业管理的单位并非被告。被告借劳务派遣之名，实质上是非法转包。虽然目前原告仅有42间商铺，但不影响原告依据合同第25条行使解约权。与被告解约后，原告将重新选定新的物业公司进行前期物业管理。被告则称，当时因众多小业主上访，被告在与原告签约前已介入兰城商厦的物业管理工作，正式合同待原告与宝嘉公司解约后方才签署。被告与盛政公司进行结算，派遣人员的劳动关系与被告无关。宝嘉公司负责万豪公寓的物业管理，从证人证言无法推断出兰城商厦的物业服务也由宝嘉公司提供。证人姜某某的劳动合同中无工作地点，也无法证明其在兰城商厦工作，证人马某某佩戴被告名称的胸牌，也说明提供物业服务的并非宝嘉公司。
以上事实，由前期物业服务合同、协议书、核对意见及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原告是系争商厦的开发商，2012年与被告签订《前期物业服务合同》，由被告对系争商厦提供物业服务。该合同是原、被告真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张被迫签约，但未能就此提供证据证明，本院不予采信。
根据合同约定，本合同履行至业主大会成立并签订物业服务合同止。经全体业主所持投票权三分之二以上通过解除合同的，合同应当解除。截至目前，原告已转让近90％的商铺产权，原告未能提供证据证明持投票权三分之二以上的业主同意解除合同。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有约定的解除权。原告认为被告将合同整体转包，导致合同目的不能实现。根据双方的举证，虽然商厦内的部分工作（如保安、保洁）由派遣人员承担，但不代表被告将物业服务合同转包，主要物业管理工作仍由被告自行完成。被告依约履行合同义务，原告亦无权行使法定解除权。且，在被告提供服务的物业区域中，原告作为其中一名业主，其单方解除合同，势必会影响到大多数业主的合法权益。至于被告无相应的物业管理资质，应由行政主管部门根据相关规定予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
原告上海兰城房地产开发有限公司的诉讼请求，不予支持。
案件受理费50元（原告已预缴），由原告上海兰城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱一心
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 高贵荣
二〇一五年五月十三日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。