温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）温鹿民重字第3号
原告（反诉被告）：温州××××服装批发市场有限公
司，住所地：温州市鹿城区××万丰××楼××室。
法定代表人：李某某。
委托代理人：潘某某。
被告（反诉原告）：任某某。
被告（反诉原告）郑某某。
俩被告的委托代理人：陈某某、姚某某。
原告（反诉被告）温州××××服装批发市场有限公司
（以下简称动力××服装公司）为与被告（反诉原告）任某某
、郑某某租赁合同纠纷一案，于2007年8月21日向本院起诉，
本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2008年7月31日作出
（2007）温鹿民初字第2469民事判决书。被告任某某、郑某某
不服，提起上诉，温州市中级人民法院以（2008）温民四终字
第1170号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行
组成合议庭，于2009年3月30日公开开庭进行了审理。原告动
力××服装公司的委托代理人潘某某，被告任某某及其委托代
理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）动力××服装公司诉称：原、被告于2
002年7月7日签订《摊位租赁协议书》一份，约定：原告将其
所有的坐落本市鹿城区鱼鳞浃村的温州动力头服装批发市场中a327号摊位租赁给被告经营；租赁期限为5年，自2002年9月1
日起至2007年8月31日止；租金为第一年每月900元，以后每年
在第一年的基数上递增10%；被告每月应向原告缴纳市场内部
配套设施维某某80元；被告自愿向原告缴纳摊位保证金49000
元；如被告逾期缴纳租赁费的，原告可直接从被告所缴纳的保
证金中扣除租金和滞纳金。协议签订后，原告依约将a327号摊
位交付给被告经营，被告向原告缴纳了摊位保证金49000元和
第一年的租金10800元、市场配套设施费960元。但以后的四年
即2003年9月1日至2007年8月31日的租金和市场配套设施费，
被告均违约不付。原告遂根据双方的约定每年在被告缴纳的保
证金中直接扣除被告需要缴纳的租金和市场配套设施费。现被
告缴纳的保证金已不足以扣除需缴纳的租金和市场配套设施费
，尚欠原告租金5000元和市场配套设施费3840元，共计8840元
。原告多次催讨均无果，请求判令被告立即支付租金和市场配
套设施费8840元。
为证明上述事实，原告（反诉被告）向本院提供以下证
据：
1.原告的营业执照一份，证明原告的身份及主体资格。2
.被告的身份证一份，证明被告的身份及主体资格。3.（2001
）68号市政府会议纪要、温电总厂（2001）13号文件各一份，
证明温州动力头服装批发市场是经市政府批准建设。4.市场名
称登记证一份，证明温州动力头服装批发市场经温州市工商行
政管理局批准登记，系原告合法举办的市场。5.摊位租赁协议
书及公证书一份，证明原、被告签订了租赁协议并对相关内容作了明确约定的事实，被告尚欠租赁费及市场配套设施维某某
。6.收款收据二份，证明被告已交纳了第一年的租赁费及市场
配套设施维某某。7.摊位情况一览表一份，证明被告尚欠租赁
费及市场配套设施维某某具体数额。8.转租商位协议书一份，
证明原告是接受被告委托进行转租的，转租时被告已经签过合
同的事实。9.任某某的收据二份，证明被告任某某自行转租的
事实。
被告（反诉原告）任某某、郑某某答辩及反诉称：1.被
告拒绝支付租金是因为原告违约在先，原告在市场上搭建简易
棚，严重影响了被告的经营，被告依法行使抗辩权。2.配套设
施费在保证金中扣除是没有依据的。3.市场萧条导致被告停业
，然而原告以每年递增的方式收取租金显然是不公平的。4.按
照原、被告所签订的租赁协议，原告动力头公司应当对市场进
行规范管理并达到一定规模与档次，以使被告能正常有序经营
。协议签订后，被告已按约履行了相应义务，但原告却并未按
约履行承诺，市场因原告疏于管理和错误管理致使经营一片混
乱，几乎瘫痪，使被告一直无法正常经营。2003年9月，原告
为了眼前利益，在市场周围及门口违章搭建简易棚作为新增店
面进行出租，严重影响了市场的形象和档次，妨碍人们对整个
市场的视线，从而降低了市场的知名度。违章摊位的开张严重
堵塞了市场的交通，由于违章摊位的租金低廉甚至免费，从而
造成其服装销售价格上存在明显的低价进行不正当竞争，进一
步导致被告无法经营。由于整个市场几乎处于停业状态，被告
无奈关店歇业，造成了较大的经济损失。5.原告从未向被告催缴过任何租金，其称每年都从保证金中扣除被告应缴纳的租金
，但没有提供任何证据予以证明，也没有向被告开具票据。因
此，要求被告支付第二年至第五年的租金的诉讼请求，除了第
五年的租金没有超过诉讼时效期间之外，其他三年的租金请求
已超过诉讼时效期间，不应得到支持。请求驳回原告的本诉请
求，判令原告赔偿被告经济损失16320元。
为证明上述事实，被告（反诉原告）向本院提供以下证
据：
1.温州市人民政府关于贯彻浙政发（2002）26号文件规
范商品交易市场管理的意见一份，证明原告向被告收取的保证
金金额过高，配套设施维某某不能从保证金中扣除的事实。2.
摊位租赁协议书一份，证明原、被告之间的租赁合同关系及原
告的义务。3.收款收据二份，证明被告向原告缴纳的各种费用
。4.（2001）01号温州市市场建设协调小组专题会议纪要文件
一份，5.（2001）80号温州市人民政府专题会议纪要文件一份
，证据4-
5证明动力头市场在规划时期展示具有较高的市场档次与规模
的事实。6.（2001）68号温州市人民政府专题会议纪要文件一
份，证明原告应当保证被告等经营户的合法权益及正确处理好
经营户的利益及市场繁荣关系。7.动力头服装批发市场广告宣
传单一份，证明动力头市场的原貌。8.照片八张，证明动力头
市场的现貌及原告在市场门口与周边违章搭建简易棚作为店面
进行出租的事实。9.“c”“m”新增摊位租赁协议书一份，证
明原告为了收取摊位保证金将搭建的简易棚免费或低价进行出租的事实。
针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称
：1.被告的反诉理由和请求没有依据。被告认为造成市场萧条
的原因在于原告，是没有依据的，被告也没有证据证明动力头
市场未能达到一定的规模和档次。2.搭简易棚是经过大多数经
营户同意的，并没有影响生意，反而促进了生意的增长。被告
经营不善并不是原告的原因造成的，被告的反诉请求不能成立
。3.被告称原告没有催讨租金是没有事实依据的。合同中明确
写明了缴纳租金的时间，并且原告曾多次张贴催讨公告和登报
通知缴纳租金。4.被告计算的数额是没有事实和法律依据的。
请求驳回被告的反诉请求。
对原告（反诉被告）和被告（反诉原告）提供的证据，
经庭审质证，当事人的质证意见和本院的认证意见如下：
对原告（反诉被告）提供的证据，被告（反诉原告）对
证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3的
真实性没有异议，但提出，需注意的是该证据中有要求提高市
场的档次，要照顾经营户的利益和市场的兴隆等规定；对证据
4的真实性、合法性没有异议；对证据5的真实性、合法性均没
有异议，但提出，对市场维修是原告应当承担的义务，协议中
约定没有交租金可以在保证金中扣除，但没有约定配套设施维
修费可以在保证金中扣除的；对证据6的真实性、合法性、缴
费金额均没有异议；对证据7的真实性、合法性没有异议，但
提出，存在不合理、不公平的现象，市场日渐萧条，反而租金
却逐年增加是显然不合理的；对证据8的真实性无异议，但提出，这并不能弥补被告的损失，转租时间很短，转租的租金也
很少；对证据9提出，是原告帮被告转租的，并没有经过被告
同意的，2005年出租，到2006年才通知被告去拿租金，被告就
拿了1000元租金，被告只能给原告该数额的租金。本院认为，
被告对原告提供的证据的真实性无异议，这些证据与本案有关
联，可以证明原告的待证事实，故均予以确认。
对被告（反诉原告）提供的证据，原告（反诉被告）对
证据1提出，这与本案没有关联性，签订合同的时间2002年7月
，双方签订合同时此文件还没有出台；对证据2的真实性、合
法性均没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明对象有
异议，提出，该证据不能证明被告投入的费用可以作为向原告
赔偿的依据；对证据4、5的真实性没有异议，但提出，这与本
案没有关联性，不能说明动力头市场应当达到什么样的规模和
档次；对证据6提出，这是动力头搬迁时所作的规划，与本案
不具有关联性；对证据7的真实性没有异议，但提出，这不能
证明原告的反诉主张，恰能证明原告为繁荣市场所作的努力；
对证据8提出，其中第1、2、7、8张照片的真实性没有异议，
关联性有异议，第3、4、5、6张照片的真实性、关联性均有异
议，不能证明被告的相关主张，不能证明照片形成的时间；对
证据9的真实性没有异议，但提出，这与本案不具有关联性，
是原告与第三人签订的协议，与本案没有关联性。本院认为，
对证据1，该证据与本案没有关联，不能作为认定原、被告签
订的合同无效的依据，故不予确认；对证据2，原告无异议，
该证据与本案有关联，可以证明被告的待证事实，故予以确认；对证据3，原告对真实性无异议，该证据与本案有关联，可
以证明被告的待证事实，故予以确认；对证据4、5、6，这些
证据与本案无关，也不是原、被告合同约定的内容，故不予确
认；对证据7，原告对真实性无异议，可以证明被告的待证事
实，故予以确认；对证据8，对真实性予以认定，可以证明被
告的待证事实，故予以确认；对证据9，原告对真实性无异议
，可以证明被告的待证事实，故予以确认。
根据本院认定的证据以及原告的陈述，经审理本院认定
：原告动力××服装公司系坐落温州市鹿城区鱼鳞浃村的温州
动力头服装批发市场的举办者，2002年7月7日，原告与被告任
某某、郑某某签订《摊位租赁协议书》一份，约定：被告租赁
原告市场a327号摊位；租赁期限为5年，自2002年9月1日起至2
007年8月31日止；第一年摊位月租赁费为900元，以年为期，
按期预缴，每期摊位租赁费在第一年的基数上，按每年10%递
增，并于每年的8月21日至28日缴纳，逾期每天收滞纳金10元
；被告每月应缴纳市场内部配套设施维某某80元，以年为期，
按期缴纳；被告自愿缴纳摊位保证金49000元；被告逾期缴纳
租赁费，原告按被告需缴租赁费、滞纳金直接从被告的保证金
中扣除。协议签订后，原告依约将a327号摊位交付给被告经营
，被告向原告缴纳了摊位保证金49000元和第一年的租金10800
元、市场配套设施费960元。2003年9月间，原告在温州动力头
服装批发市场的周边搭建简易摊位，给他人经营，并暂免租赁
期间的租金或收取较低租金。2005年9月，被告经原告同意，
将a327摊位转租给他人，年租金为1000元，被告收取了2005年9月1日至2007年8月31日止的租金共计2000元。被告没有向原
告支付2003年9月1日至2007年8月31日的租金和市场配套设施
费。原告经催讨均无果，遂向本院起诉。
本院认为：原、被告之间签订的摊位租赁合同系双方真
实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，属合法有
效。根据合同约定，被告应缴纳的第一年至第五年租金依次为
10800元、11880元、12960元、14040元、15120元。被告第二
年至第五年的租金54000元和市场内部配套设施维某某3840元
未缴纳，原告直接从被告的保证金中扣除租金，符合双方的合
同约定。被告向原告缴纳的保证金为49000元，故被告还应支
付原告租金5000元和配套设施维某某3840元。被告称原告要求
被告缴纳第二、第三、第四年的租金的诉讼请求已超过诉讼时
效，没有事实与法律依据，不予采纳。原告之诉请，于法有据
，予以支持。原告在市场周边搭建简易摊位，以及低价或免费
将摊位租给他人经营，并没有违反原、被告签订的合同约定，
不存在违约。原告并未在租赁合同中就动力头市场生意兴隆与
否作出承诺，原、被告也并未就此约定相关的违约责任，被告
的反诉请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民
共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决
如下：
一、被告（反诉原告）任某某、郑某某于本判决生效之
日起三日内支付原告（反诉被告）温州××××服装批发市场
有限公司租金5000元、市场内部配套设施维某某3840元，共计
8840元。二、驳回被告（反诉原告）任某某、郑某某的反诉请求
。
当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费50元、反诉受理费104元，由被告（反诉
原告）任某某、郑某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决
确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起
二年内向本院申请执行。
审 判 长 沈文江
审 判 员 罗奇豪
人民陪审员 王文波
二〇一〇年一月二十二日
代书 记员 叶苗苗