浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初13046号原告：绍兴忠润移动板房有限公司，住所地绍兴市马山镇宁六村皋马路东侧9幢。法定代表人：克忠山。委托诉讼代理人：李丹丹、程伟，浙江越杰律师事务所律师。被告：绍兴市澳野实业有限公司，住所地绍兴市马山镇宁六村（海南大道）；法定代表人：陈金夫。委托诉讼代理人：张国华，浙江鉴湖律师事务所律师。原告绍兴忠润移动板房有限公司（以下简称忠润公司）与被告绍兴市澳野实业有限公司（以下简称澳野公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开进行了审理。原告忠润公司之法定代表人克忠山及其委托诉讼代理人李丹丹，被告澳野公司之法定代表人陈金夫及其委托诉讼代理人张国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠润公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方于2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告退还原告租金48000元、押金3000元，支付违约金10000元；三、被告赔偿原告损失6000元，厂房搬迁费6000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告承租房屋面积为440平方米，租金为100元/平方米/年，租期自2016年12月15日起至2017年12月14日止。合同签订后，原告分别于2016年12月9日支付租金20000元、2017年3月2日支付完毕剩余28000元租金。该合同第五条第一款关于违约责任约定：本合同的条款，甲乙双方应严格执行。任何一方违约，均应向另一方支付违约金10000元整。被告作为该租赁房屋的所有人，自原告开始租赁该房屋起便向原告提供了正规的房屋租赁发票，亦从未向原告说明该租赁房屋系违法搭建。2017年8月22日早上，原告正常上班时突然发现其所租赁房屋已被相关执法部门强拆，原告的生产所有材料均被所拆下来的钢板等压在下面。原告对于其所租厂房被拆除一事根本不知情，后经多方打听才知：2016年年底相关部门就已经就该违法搭建房屋向被告下发拆除通知，而被告未履行其告知义务。2017年8月左右，相关部门向被告送达限拆通知，如此紧迫的通知内容被告仍隐瞒，由此造成原告面对突然的强拆措手不及，造成原告的生产材料全部被压在沉重的废墟之下。因与被告协商未果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告澳野公司辩称：原、被告双方的租赁关系是从2014年12月15日至2017年8月涉案租赁房屋被拆除为止，被告租赁给原告的房屋是被告建在合法土地上的房屋。原、被告的租赁合同是一年一签。2017年8月，马山镇人民政府在没有正式通知的情况下将被告所有的临时建筑拆除，但该拆除没有造成原告损失，拆除以后被告多次要求与原告进行协商，按照实际租赁时间计算租金，但原告没有同意，而是提出其有部分设备需要被告解决使用场地，因此，被告在厂区范围内将一块530平方米的场地整理后从2017年9月5日到2017年11月25日给原告使用，共使用了80天，原告一直使用至今，按照55元/平方出租的价格计算，被告原先租赁厂房的面积是440平方米，2块场地的使用费是13943元，故被告应退还给原告租金。另，针对原告的第一项诉请，被告认为双方签订的租赁合同是有效的；针对原告的第二项诉请：租金应按照双方签订的合同进行计算；押金3000元应当予以退还；合同中没有规定违约金，且被告也不存在违约的事实，因此不用支付违约金；针对原告的第三项诉请：需要原告举证证明其损失。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下：1、原告提供房屋租赁合同、房屋租金收条、押金收条各1份，要求证明原、被告之间存在房屋租赁关系及原告已向被告支付租金及押金3000元的事实。经质证，被告无异议。本院对该组证据真实性予以确认。2、原告提供照片1组，要求证明租赁房屋突然被强拆，原告的生产材料都被压在下面的事实。经质证，被告对真实性无异议，但该照片显示上面的材料主要是轻质板和汞质板是临时建筑物的材料，不是原告所称的原材料，因为原告是生产移动板房的，用不上这些材料的，即使是压在下面，也不会造成移动板房的损失。本院对该组证据真实性予以确认。3、原告提供限期拆除违法通知书2份、收款收据1组，要求证明因租赁房屋被拆除，原告需把被压的材料等搬到新厂房所支出费用分别为4300元和1800元的事实。经质证，被告认为该2份通知书是原告从马山镇人民政府复印来的，而被告从未正式收到过该2份通知书，且行政机关应有严格、规范的执法程序，如果已经送达给被告，行政机关应留存送达凭证，事实上被告没有收到过该2份通知书；收款收据，不能达到原告的证明目的，原告是否真实搬迁及产生搬迁费，且支付应由相关的银行凭证证明，该证据应属于证人证言，不符合证据形式。本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。4、原告提供照片1组，要求证明原告的生产材料确实被压在下面的事实。经质证，被告认为该组照片拍摄时间无法确认，原告生产的移动板房不是成批生产，该组照片不能证明租赁房屋拆迁之前仓库里面存放的材料，事实上原告租赁的440平方米只是一个加工车间，而不是一个仓库。该组照片里面有原告的一个小型设备，有拆下来被告所有的屋面板等等材料，也有拆下来安放在地上的由原告所有的几个空调和零碎的一些物件，并不能证明原告的原材料的损失情况。本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。5、被告提供集体土地使用权证１本，要求证明涉案租赁房屋是建在被告所有的土地上的事实。经质证，被告认为该集体土地证上面的“奥”跟现在被告公司的“澳”不是同一个字，无法确定是否是同一家；即使被告有合法权证，也不能证明被告的房屋是合法的建筑，故对真实性、关联性均有异议。本院认为，该权证系国家机关颁发，对其真实性予以确认。6、被告提供原、被告双方于2014年12月15日、2015年12月15日签订的二份房屋租赁合同，要求证明双方之间的房屋租赁合同关系是从2014年12月起的事实。经质证，原告对真实性无异议，但与本案无关，本案涉及2016年签订的合同。本院对该组证据真实性予以确认。7、被告提供照片2份（堆放物件），要求证明2017年8月22日起至今，被告一直在使用440平方米的厂区土地，涉案租赁房屋被拆除后，原告又给被告提供了一块530平方米的场地使用，原告共使用了80天的事实。经质证，原告对真实性有异议，关联性也不予认可，不能达到被告的证明目的，被告说530平方米场地交给原告使用，其实原告仅是放了2块板在那里，而2块板的面积是可以算出来的，而被告说的440平方米的场地上，放着的是一些已经破掉的工具，而且是上面压着，下面挪不动。本院对该组证据将结合原、被告庭审陈述及其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绍兴县土地管理局于2000年4月24日颁发绍兴县集用（2000）字第16-9号集体土地使用证，载明土地使用者为绍兴市奥野实业有限公司，座落于马山镇宁六村皋马公路东侧，地号为16-2-0-2，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积为11891平方米。从2014年12月15日起，原告向被告租赁位于绍兴袍江新区绍兴市澳野实业有限公司内440平方米的房屋，租期为一年，并又于2015年12月15日签订一份《房屋租赁合同》，租期亦为一年。2014年12月15日，被告法定代表人陈金夫出具收据一份，载明：“今收到克忠山租房保证金叁仟元正（3000元）。”2016年12月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定租赁房屋位于绍兴袍江新区绍兴市澳野实业有限公司内440平方米的房屋，租赁期限为一年，自2016年12月15日起至2017年12月14日止，年租金为44000元。该合同第五条违约责任载明：“1、本合同条款，甲、乙双方应严格执行。任何一方违约，均应向另一方支付违约金万元整。……”该合同还对其他权利义务进行了约定。该合同手写部分载明：“1、此合同标的为48000元，于2016年12月9日付20000元，余28000元于2017年元月5日前付8000元，余下20000元必须在2月28日前一次付清（并贴息1000元）。2、上述条款系双方当面谈妥，如不按付清全部款项，每迟延一天贴甲方（出租方）伍拾元，双方须严肃遵守。”后被告之法定代表人陈金夫于2017年3月2日在该合同手写部分处写明“已完成上述内容”字样。2016年12月15日，绍兴市越城区马山镇人民政府发出一份限期拆除违法通知书，要求被告位于占地面积约1800平方米的建筑物和构筑物于2016年12月22日前自行拆除。2017年7月15日，绍兴市越城区马山镇人民政府又发出一份限期拆除违法通知书，要求被告位于占地面积约2200平方米的建筑物和构筑物于2017年7月15日前自行拆除。另认定，经本院向绍兴市越城区马山镇人民政府核实，上述建筑物已被绍兴市越城区马山镇人民政府于2017年8月予以拆除。现因原、被告就涉案房屋退租等相关事宜协商未果，遂成讼。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告虽提供集体土地使用权证，以此证明其对涉案房屋拥有合法的土地权属，但未提供相关房屋规划许可审批手续等，且事实上经本院核实，涉案房屋已被政府部门认定为违法建筑物并予以拆除，故原、被告于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。原告将涉案房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任，被告在签订合同时，未尽合理审查义务，尤其是从2014年12月起向被告承租涉案房屋至2017年8月被拆除，近三年期间，原告亦未要求被告向其出示合法建房的手续或权属证明。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。庭审中，双方一致确认涉案房屋于2017年8月22日被拆除，因涉案房屋被拆除，合同履行的现实基础已丧失，而在涉案房屋被拆除前，事实上原告作为承租人确已占有使用涉案房屋，故原告应支付相应的占有使用费，被告应退还给原告余下的占有使用费，经本院核算，参照双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金48000元计算，被告应将自2017年8月22日起至2017年12月14日止的占有使用费15066元退还给原告。关于押金3000元，被告在答辩时亦同意退还，本院予以确认。关于原告要求被告支付违约金10000元，因双方未具体约定违约责任及违约金额，原告之主张依据不足，本院不予支持。关于原告主张的财产损失，本院认为，根据庭审中双方各自拍摄的现场照片，结合原告提供的搬迁设备所产生的搬迁费收款收据等，本院酌定由被告赔偿给原告损失3660元。关于被告认为其已提供另一处530平方米的场地供原告使用80日及被拆除的440平方米的场地由原告继续在使用，故原告应支付相应的使用费，本院认为，被告上述主张均无充分证据予以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第五十八条、《最高人民法院关于审理的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告绍兴市澳野实业有限公司应返还给原告绍兴忠润移动板房有限公司房屋使用费15066元及押金3000元，合计18066元，于本判决生效之日起三十日内履行；三、被告绍兴市澳野实业有限公司赔偿给原告绍兴忠润移动板房有限公司损失3660元，于本判决生效之日起三十日内履行；四、驳回原告绍兴忠润移动板房有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取813元，由原告绍兴忠润移动板房有限公司负担242元，由被告绍兴市澳野实业有限公司负担571元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 董建敏二〇一八年一月十六日法官助理 董 巍书 记 员 杨金美附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。