北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4766号
上诉人（原审被告）：北京市市政房屋管理有限公司（原名称北京市市政房屋管理公司），住所地北京市丰台区太平桥西里20号楼。
法定代表人：梁立国，总经理。
委托诉讼代理人：田飞，女，北京市市政房屋管理有限公司职员。
委托诉讼代理人：杨雅涵，北京市逢时律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李安祺，女，1969年4月20日出生，朝鲜族，无业，住河北省保定市。
上诉人北京市市政房屋管理有限公司因与被上诉人李安祺房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
北京市市政房屋管理有限公司（下称市政管理公司）上诉请求,要求撤销原审判决，依法改判我公司不予退还李安祺保证金45800元。事实和理由：《房屋租赁合同》第5条约定，若李安祺不履行或不适当履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因李安祺原因影响房屋的再出租等造成的损失，市政管理公司有权扣留全部保证金抵偿损失。第十七条第二款第二项约定，如李安祺迟延30天未能缴纳租金、保证金及其他费用，市政管理公司有权单方解除合同，所收保证金不予退还，并留置李安祺租赁房屋及该区域内所有用品，由此所造成的损失由李安祺自负。李安祺现欠缴租金超过30天，我公司有权不予退还其保证金。
李安祺辩称，同意原审判决，不同意市政管理公司的上诉意见。租赁合同不能正常履行并非我的责任，而是市政管理公司未能提前把政府的精神明确传达给我，首先构成违约。
李安祺向一审法院起诉请求判令：1、确认双方于2015年8月14日签订的《房屋租赁合同》无效；2、市政管理公司返还2015年12月1日至2016年3月30日房屋租金183300元；3、市政管理公司返还押金51800元；4、案件受理费由市政管理公司负担。
一审法院认定事实：2015年8月14日，市政管理公司（甲方）与李安祺（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由李安祺向市政管理公司承租北京市丰台区太平桥西里39号楼地下一层、二层，建筑面积为3775.2平方米。甲方将房屋出租给乙方，乙方已充分了解出租房屋的基本情况，针对房屋的产权证等手续仍在办理和完善过程中，乙方对此没有任何异议，承诺自行承担由于房屋权属问题所造成的包括但不限于无法办理经营许可证等相关证件、租赁期内拆除等风险和损失，无需甲方承担与此有关的责任和损失。乙方已充分了解并实地查看了出租房屋的基本情况，同意按照该房屋的现状租赁，承诺任何时候不得以房屋现状及权属问题为由，提出包括但不限于与甲方解除合同、延付或拒付租金、减免租金、冲抵租金、赔偿损失等要求。甲方将出租房屋租赁给乙方使用，乙方应按照本合同约定使用出租房屋。如乙方需改变出租房屋的用途，应经甲方书面同意，否则甲方有权解除本合同或要求恢复原状。1、乙方租赁出租房屋用于库房。双方同意租赁期为一年，自2015年9月1日日起至2016年8月31日止。双方同意出租房屋租金标准为55万元。在签订本合同同时，乙方向甲方支付租赁保证金45800元，以保证乙方正确履行本合同。若乙方不履行或不适当履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、房屋损坏的赔偿及因乙方原因影响房屋的再出租等造成的损失，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失。本合同期届满，乙方如不再租赁房屋，甲方应在乙方将全部应交租金和费用按期支付，且乙方无其他应承担违约责任后三十天内返还保证金余额（不计利息）。未经甲方书面同意，乙方不得转租或转让出租房屋的任何部分，乙方违反本条约定，甲方有权解除合同。本合同不论何种原因解除或终止，乙方应于本合同解除或终止之日交还房屋给甲方，乙方若逾期交还甲方出租房屋的，乙方应自逾期之日起，按照原租赁期间租金标准的150%向甲方支付房屋占用费，直至交还甲方房屋之日止。乙方违反合同，擅自改变房屋用途或以任何理由或方式擅自转借、转租房屋的，应支付违约金110000元，如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿，且甲方有权解除合同。
上述合同签订后，李安祺交纳租金至2016年3月31日，并交纳租赁保证金、电费押金、水费押金共计51800元。但李安祺未按合同约定将租赁房屋用作库房，而是转租他人使用。
2015年8月14日李安祺向市政管理公司出具《承诺书》,载明：……李安祺所承租的贵公司位于北京市丰台区太平桥西里小区39号楼地下室（负一、二层）的房屋不再继续作居住、宾馆等住人使用，保证按房屋用途使用房屋，并立即变更作库房使用；若继续把普通地下室用于居住、宾馆等住人使用，或违法使用地下室，视为本人严重违约，北京市市政房屋管理公司随时解除与我的租赁合同，收回房屋，因此所致一切损失由我承担，因此造成北京市市政房屋管理公司或其他人损失，我也承担赔偿责任。
2015年11月18日，市政管理公司向李安祺送达了《关于停止违规出租住人普通地下室的整改通知》，载明：……限乙方于2015年11月30日前，自行清理违规居住人员，严格按照《房屋租赁合同》中的条款执行。到期对居住人员没有清理完毕，因此造成的一切损失由乙方承担。乙方如不按时完成清理工作造成违约的，甲方有权依法按照合同条款解除或终止与乙方的租赁关系。
2016年1月25日,市政管理公司向各承租户发出《通知》，载明：各承租户，我公司于2015年4月8日收到丰台区房屋管理局和丰台区社会治安综合治理委员会办公司联合下发《关于停止使用违规出租住人地下室的通告》，为响应区政府的相关规定，我公司经会议决定地下室承租户到期后不再续租。
李安祺尚欠2016年4月1日至2016年7月20日租金169583元至今未予交纳。2016年7月20日，市政管理公司向李安祺送达《解除合同通知书》，告知李安祺违约并以李安祺收到通知书之日解除双方的租赁合同，并要求腾退房屋、支付欠缴房屋租金、违约金。双方认可租赁房屋在2016年9月18日被停止供电。双方认可在2016年11月20日李安祺将租赁房屋及相关电卡、钥匙交付市政管理公司。
李安祺提供《关于停止使用违规出租住人普通地下室的通告》一份，载明：……违规出租住人的普通地下室一律停止使用……。
一审法院认为，李安祺与市政管理公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关强制性规定，应为有效合同，故对李安祺要求确认合同无效及要求返还租金的请求，法院不予支持。现双方合同已经终止，市政管理公司应当将李安祺交纳的押金返还。李安祺诉称市政管理公司存在欺诈行为，证据不足，法院不予采信。李安祺对租赁房屋是否客观上能够作为库房使用应当有所预见，在未能充分考虑的情况下而与市政管理公司签订合同，承诺租赁房屋用作库房，应属自己的过错，应由自己承担责任。李安祺主张相关政府文件及市政管理公司出具的通知均要求李安祺腾退房屋，但根据文件及通知的文字内容，不能认定存在要求腾退房屋的意思表示，故对李安祺的此项主张，法院不予采纳。据此，一审法院于2017年12月判决：一、北京市市政房屋管理公司于判决书生效之日起十五日内向李安祺返还保证金及押金五万一千八百元；二、驳回李安祺的其他诉讼请求。
二审查明事实与一审基本一致。
二审补充查明，2017年10月16日，北京市工商行政管理局丰台分局核准北京市市政房屋管理公司名称变更为北京市市政房屋管理有限公司。
李安祺与市政管理公司于2015年8月14日签订的《房屋租赁合同》第17条第2款第2项约定，如李安祺迟延30天未能缴纳租金、保证金及其他费用，市政管理公司有权单方解除合同，所收保证金不予退还，并留置李安祺租赁房屋及该区域内所有用品，由此所造成的损失由李安祺自负。
本院审理中，市政管理公司同意退还李安祺所交纳的水电费押金6000元。
本院认为：李安祺与市政管理公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。李安祺未按约支付租金，已经构成违约。李安祺对租赁房屋是否客观上能够作为库房使用应当有所预见，在未能充分考虑的情况下与市政管理公司签订合同，承诺租赁房屋用作库房，应由其自行承担责任。《房屋租赁合同》对于李安祺迟延支付租金的行为同时约定了履约保证金及违约金条款，履约保证金与违约金条款目的系用以弥补守约方遭受的损失，另案已经认定李安祺因其迟延支付租金承担了违约责任，经本院核算，该违约金的金额与履约保证金的总额，未超出市政管理公司因未及时收取租金发生的实际损失，因此违约金条款与履约保证金条款可同时适用以弥补市政管理公司的实际损失。
《房屋租赁合同》第17条第2款第2项约定，如李安祺迟延30天未能缴纳租金、保证金及其他费用，市政管理公司有权单方解除合同，所收保证金不予退还。现李安祺迟延缴纳租金超出30天，市政管理公司上诉要求不退还李安祺履约保证金，符合合同约定，本院予以支持。原审法院对此处理有误，本院予以改判。市政管理公司同意退还李安祺所交纳的水电费押金，本院对此不持异议。
综上所述，市政管理公司的上诉请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、三项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9308号民事判决第二项；
二、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9308号民事判决第一项为：北京市市政房屋管理有限公司于本判决书生效之日起7日内向李安祺返还水电费押金6000元；
三、驳回李安祺的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2788元，由李安祺负担2638元（已交纳），由北京市市政房屋管理有限公司负担150元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费1095元，由李安祺负担945元（于本判决生效之日起7日内交纳）,由北京市市政房屋管理有限公司负担150元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一八年五月二十三日
书记员 张晓鸥