安徽省淮北市相山区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖0603行初37号
原告:余德合（曾用名余合义），男，1972年4月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告：刘晓勤，女，1974年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告:苏元云，男，1952年6月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
原告:惠梅，女，1964年2月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述原告共同的委托诉讼代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。
上述原告共同的委托诉讼代理人：丁莹，安徽亚星律师事务所律师。
被告:濉溪县房地产管理局，住所地安徽省濉溪县浍河路县加油站东侧。
法定代表人：刘溪，该局局长。
委托诉讼代理人：王安荣，该局工作人员。
委托诉讼代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。
第三人：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
第三人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
上述第三人共同的委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司淮北市分行，住所地安徽省淮北市相山路306号。
负责人：方海涛，该分行行长。
委托诉讼代理人：梁云，安徽亚星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁军，安徽亚星律师事务所律师。
原告余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅不服被告濉溪县房地产管理局（以下简称县房管局）于2013年12月26日颁发给第三人张学芳、吕淑芳房地产权证的行政行为，于2017年9月7日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于同年9月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘晓勤、苏元云、惠梅及与余德合共同的委托诉讼代理人丁莹，被告县房管局的委托诉讼代理人王安荣、杨超，第三人张学芳、吕淑芳共同的委托诉讼代理人代根军，中国邮政储蓄银行股份有限公司淮北市分行（以下简称邮储银行淮北分行）的委托诉讼代理人丁军到庭参加诉讼。诉讼中，因发现涉案房地产抵押于邮储银行淮北分行，本院于2017年9月8日依法追加该分行为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。
本案审查的行政行为：县房管局于2013年12月26日颁发给张学芳、吕淑芳房地产权证（编号：房地权证濉房字第××、20××07号）的行政行为。
原告余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅诉称：2004年4月20日，余德合等联建户与张学芳签订《协议书》，约定：双方联合建房，余德合方出地，张学芳出资，房屋建成后分配余德合方一楼门面拾间，三楼住房肆套；工期300天，超1天罚200元；张学芳负责办理产权证等。房屋建成后，张学芳于2006年3月将4#楼103、104室门面、302室住房交付余德合，4#楼303、305室住房，105至109室门面交付苏元云，4#楼101、102室门面及301室住房交付惠梅，余德合、苏元云、惠梅占用使用上述房屋至今。但张学芳始终未按其承诺为余德合方办理房地产权证。近期得知，张学芳早于2007年3月提供虚假材料涉案房屋所在楼房的初始登记至其个人名下，并于2013年分户产权登记至其与妻子吕淑芳名下。
根据淮政秘【2004】77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，余庄早于2004年8月20日调整为相山区管辖，县房管局于2007年、2013年不具备颁发涉案房地产权证的行政职权，故县房管局颁证行为不具有合法性。且余德合方用自己的房屋、宅基地与张学芳进行联建，分配给联建户的房屋产权应办理在其个人名下。为维护余德合等联建户的合法权益，特诉至法院，请求依法撤销县房管局于2013年12月26日颁发给张学芳、吕淑芳房地产权证（编号：房地权证濉房字第××、20××07号）的行政行为。
为支持其诉讼请求，余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅向本院提供了如下证据：
1、余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅身份证，
2、县房管局组织机构代码证、张学芳、吕淑芳身份证复印件，
上述证据欲证明各方当事人的身份信息以及具备本案诉讼主体资格；
3、《关于xx三户联建协议书》，欲证明余德合、苏元云、惠梅与张学芳签订联建协议，由余德合、苏元云、惠梅提供土地，张学芳出资进行联合建房，约定分配余德合方一楼门面拾间，三楼住房肆套的事实；
4、《补充协议书》，
5、《补充合同书》，
上述证据欲证明双方就还原房屋的面积、门窗、装修，水电气等设施的安装及费用等进行了约定；
6、承诺书，欲证明2015年6月16日张学芳承诺60日内为余德合、苏元云、惠梅办理产权分割事宜；
7、证明，欲证明房屋建成后，张学芳于2007年6月交付协议约定的房屋，余德合、苏元云、惠梅居住使用至今；
8、《房地产权证》，欲证明涉案房屋的所有权已登记至张学芳名下，具备办理转移登记的条件；
9、《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号，欲证明2004年8月20日余庄划归为相山区管辖；
10、《淮北市人民政府专题会议纪要》第54号，欲证明涉案房屋属于违法建设；
11、（2016）皖0603行初32号行政判决书，欲证明涉案房屋所在楼房初始登记的行政行为已经生效判决确认违法，分户产权证丧失合法基础；
12、濉溪县人民法院行政庭情况说明，欲证明余德合等4人撤诉是按照濉溪县人民法院的要求进行的。
被告县房管局辩称：县房管局给张学芳、吕淑芳颁证具有事实、法律依据，颁证程序合法；余德合等4人的起诉超过起诉期限且和被诉行政行为无法律上的利害关系，不具备诉讼主体资格。
县房管局为证明其登记和颁证行为合法，向本院提交了以下证据：
1、房地产登记受理审核业务书、申请书、张学芳、吕淑芳身份证、结婚证、房屋分层分户平面图，
2、《房地产权证》（权证字号：房地权濉私房字第××号、房地权证濉房字第××、20××07号），
3、房地产权登记申请书、现场勘查表、房地产权证存根、张学芳身份证、房地产估价报告、授权委托书、土地使用权证、竣工验收备案表、竣工验收报告、《联合建房协议书》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，
上述证据欲证明县房管局颁证具备事实依据，程序合法，以及土地提供者同意产权登记至张学芳名下；
4、《淮北市人民政府专题会议纪要》第54号、第38号，欲证明县房管局有权为涉案房地产颁证。
第三人张学芳、吕淑芳述称：余德合、苏元云、惠梅已授权产权登记至张学芳名下，现登记为张学芳与吕淑芳名下亦是合法的；行政区划调整后房屋划归相山区管辖，但土地登记仍应属于濉溪，故涉案产权登记的行政行为是合法的；双方当事人就涉案房屋的争议属于民事法律关系，应通过民事诉讼解决。
张学芳、吕淑芳针对其陈述，未向本院提供证据。
第三人邮储银行淮北分行述称：余德合、苏元云、惠梅于2004年将涉案房地产转让于张学芳，其与被诉行政行为不存在法律上的利害关系，且起诉超过法定的起诉期限，涉案产权登记程序合法，应依法予以维持；邮储银行淮北分行贷款前尽到相应的审查义务，构成法律意义上予以保护的善意第三人。
针对其陈述，邮储银行淮北分行提供如下证据：
1、承租人声明、房屋租赁合同、照片一组、未出租情况说明，欲证明张学芳于2012年11月15日将4#楼101室（面积约339平方米）出租给王安刚，期限至2015年11月30日止，邮储银行淮北分行在抵押房地产时到现场查看，履行了贷前审查的义务，不存在过错；
2、《小企业流动资金借款合同》、《小企业最高额抵押合同》，上述证据欲证明案外人淮北米雪商贸公司向邮储银行淮北分行贷款，张学芳、吕淑芳用其所有的坐落于淮北市相山区××路东侧××＃楼××室进行抵押担保的事实；
3、《房地产权证》、《他项权证》、借据，欲证明涉案房地产已经办理抵押登记的事实。
经庭审举证、质证，县房管局、张学芳、吕淑芳、邮储银行淮北分行对余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅提供证据意见如下：对证据1、2、11，县房管局、张学芳、吕淑芳、邮储银行淮北分行均无异议；对证据3至7，县房管局提出与被诉行政行为无关，张学芳、吕淑芳对真实性均无异议，提出产权登记至张学芳名下是经过授权的，邮储银行淮北分行意见同张学芳、吕淑芳；对证据8，县房管局无异议，张学芳、吕淑芳意见同证据3至7，邮储银行淮北分行意见同张学芳、吕淑芳；对证据9、10，县房管局对真实性无异议，提出不能达到证明目的，张学芳、吕淑芳、邮储银行淮北分行意见同县房管局；对证据12，县房管局、张学芳、吕淑芳、邮储银行淮北分行均有异议，认为是否属于正当理由应严格依照行政诉讼法的相关规定。
余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅对县管局提供的证据质证意见如下：对证据1，认为涉案房屋早已交付使用，张学芳无权将分户产权办理在其个人名下；对证据2，真实性无异议，提出颁证无事实及法律依据；对证据3，提出现场勘查表中的四邻签字、委托书中的委托人签字均是虚假的，县房管局未履行《房屋登记办法》规定需实地查看的义务，竣工验收报告日期是在初始登记之后，反映颁证缺失相应资料；对证据4，该会议纪要明确指出涉案项目属违法建设。张学芳、吕淑芳、邮储银行淮北分行均无异议。
对邮储银行淮北分行提供的证据，余德合、刘晓勤、苏云云、惠梅认为与本案无关，他项权证是否合法并非本案审查范围，涉案房屋由余德合等联建户占有使用至今，不存在对外租赁，邮储银行淮北分行贷前未进行实地查看，提供的照片不真实。县房管局、张学芳、吕淑芳均无异议。
本院认证如下：对余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅提供的证据1至2，各方当事人均无异议，本院予以采信；对证据3至7，张学芳作为联合建房的当事人以及交付房屋的相对人，认可上述证据的真实性，经审查，具备合法性及与本案的关联性，故予以采信；对证据8，系被诉行政行为；对证据9、10、12，具备真实性、合法性及与本案的关联性，予以采信；对证据11，与本案不具有关联性，本院不予采信。对县房管局提供的证据1、2、4，各方当事人对证据本身均无异议，本院予以采信；对证据3，涉案房屋所在楼房的初始登记行政行为与本案不具有关联性，故不予采信。对邮储银行淮北分行提供的证据1，涉案房屋位于小余庄4#楼三层，出租合同约定的出租位置为一层，和本案不具有关联性，本院不予采信；对证据2、3，具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。
经审理查明，余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅系余庄居民，余德合、刘晓勤系夫妻关系。余庄原隶属于庆相桥社区居委会，后根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号文件规定，余庄于2004年8月20日划入相山区三堤口街道办事处管辖。余德合、苏元云、惠梅与张学芳于2004年4月20日签订《关于xx三户联建协议书》，约定：甲方（余合义、苏元云、惠梅）提供土地3.3米开间共15间，宽度以原有楼基为准，甲方必须配合提供划拨土地的有效证件，其余证件由乙方（张学芳）负责办理；分成方式：由南向北先由甲方共分拾间框架门面，其余伍间归乙方所有，另三楼由甲方从南向北共分肆套房屋，其余归乙方所有，并由甲方协调办理证件；甲方配合乙方在办理土地使用权证后，须向乙方提供授权委托书一份，并全权委托乙方办理其它相关证件等内容。2006年，张学芳将4#楼103、104室门面及302室住房交付余德合，将101、102室门面及301室住房交付惠梅，将105至109室门面及住房303、305室住房交付苏元云，该三人占用使用上述房屋至今。2013年12月26日，县房管局就涉案房屋中三楼住房为张学芳、吕淑芳登记并颁发房地产权证（编号：房地权证濉房字第××、20××07号）。余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅认为其是该房屋的实际所有权人，县房管局向张学芳、吕淑芳颁证的行为侵犯了其合法权益，遂诉至本院。
另查，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件中明确小余庄商住楼、余庄住宅楼、朱东开发楼等10个项目由濉溪县人民政府做好后期发证工作；余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅曾就被诉行政行为起诉至濉溪县人民法院，后余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅在濉溪县人民法院的建议下撤回起诉。
又查，2014年1月23日，张学芳为案外人向邮储银行淮北分行贷款用涉案房地产进行担保，并于2014年1月24日办理了抵押登记（产权证编号：房地产他证濉房xx字第xx号）。
本院认为：关于余德合等人与被诉行政行为有无利害关系的问题，余德合、苏元云、惠梅与张学芳联合建房，并通过协议约定将涉案房屋交付于余德合等人，余德合等人一直占有使用至今，余德合、苏元云、惠梅作为联合建房人及实际使用人对涉案房屋权属登记具有法律意义上的利害关系，为本案适格原告，对县房管局的该项辩解，本院不予采信。
关于县房管局颁证是否存在超越职权的问题。房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，虽然2004年规划调整将余庄划归相山区管辖，由于涉案房屋所在楼房属于违法建设项目，为了做好违法项目的后期处置工作，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件明确将涉案楼房的颁证工作交由濉溪县人民政府负责，县房管局作为其职能部门，对涉案房屋颁证并未超越地域管辖与职权。
关于余德合、刘晓勤、苏元云、惠梅是否超过起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的……人民法院不予受理。”县房管局虽然辩解余德合等4人超过起诉期限，但其未提供证据予以证明，故本院对该辩解不予采信。
县房管局在登记并颁发房地权证濉房字第××、20××07号《房地产权证》的过程中，张学芳、吕淑芳隐瞒涉案房屋与余德合、苏元云、惠梅联合建房，并已通过协议约定交付余德合、苏元云、惠梅占有使用的事实，导致县房管局作出上述行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。因案涉房屋产权已由张学芳、吕淑芳抵押登记至邮储银行淮北分行名下，在评价案涉行政行为的效力时，需查明邮储银行淮北分行的抵押行为是否构成善意取得。涉案房地产系张学芳与余德合等人联建。余德合等联建户早于房屋建成后2006年入住，实际占有使用涉案房屋至今，张学芳作为合同相对方仅履行交付房屋的合同义务，在符合办理产权登记的情形时，却将已交付余德合等联建户使用多年的房地产权办理其与妻子吕淑芳名下，并为他人债务设定抵押，余德合等联建户未能办理房地产所有权登记并非其过错所致。邮储银行淮北分行虽就涉案房地产办理了抵押登记，享有对抵押物的优先受偿权，但因其抵押权设立于余德合等联建户对抵押物实际占有使用期间，邮储银行淮北分行作为专业的金融机构，在接受房地产开发商这一特定主体房屋作为抵押时，应负有更加谨慎地审查义务。本案中因其疏于审查，接纳已分配给联建户房屋作为抵押物，主观上存在一定过错，不属于法律意义上应予保护的善意第三人。
据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：
撤销被告濉溪县房地产管理局于2013年12月26日颁发给张学芳、吕淑芳房地产权证（所有权证编号：房地权证濉房字第××、20××07号）的行政行为。
案件受理费50元，由被告濉溪县房地产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 王 鸿
人民陪审员 刘 帅
人民陪审员 张 芳
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 刘国庆
附本判决适用的相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条第（一）项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；