天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨功民初字第111号
原告么丽凤，女，1980年9月28日出生，汉族。
委托代理人么印生（原告之父），1954年6月14日出生，汉族。
委托代理人庄继瑞，天津海天律师事务所律师。
被告付建萍，女，1957年8月11日出生，汉族。
委托代理人ＸＸ，天津涧联律师事务所律师。
被告天津三好茶业有限公司，住所地天津经济技术开发区新城西路底商。
法定代表人范勇，执行董事。
委托代理人王维，天津森宇律师事务所律师。
原告么丽凤诉被告付建萍、天津三好茶业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告么丽凤的委托代理人么印生、庄继瑞，被告付建萍的委托代理人ＸＸ，被告天津三好茶业有限公司（以下简称三好公司）的委托代理人王维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告付建萍于2010年8月22日签订房屋租赁协议，约定被告租用原告所有的坐落于天津经济技术开发区第二大街新城西路房屋，用于经营活动。在协议中双方就租赁期限、租金标准、给付方式、违约责任等均予以明确约定。协议签订后，原告向被告交付房屋，被告逾期履行支付租金义务，现原告主张解除房屋租赁协议，被告给付尚欠租金，腾交房屋，承担占用房屋期间的使用费用。被告在租用7号底商房屋期间，在装修时就房屋结构进行拆改。二被告均未通知原告变更房屋承租人。故原告现向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告付建萍于2010年8月22日所签订的房屋租赁协议；2、二被告将擅自拆改的天津经济技术开发区新城西路底商房屋恢复原状后交付原告；3、二被告给付原告2012年4月6日至2013年6月30日的房租151750元；4、二被告给付原告2013年7月1日至房屋实际交付期间的房屋使用费，按房租标准计算；5、诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，提供如下证据：1、房地产权证，证明坐落于天津经济技术开发区新城西路底商房屋，建筑面积248.21平方米，所有权登记在原告名下；
2、房屋租赁协议，证明原告与被告付建萍于2010年8月22日签订房屋租赁协议，约定将自有房屋，即天津经济技术开发区新城西路底商房屋，建筑面积375平方米，租予被告用于商业用途，期限自2011年1月1日至2021年1月1日，租金标准第一、二年每年15万元，第三、四年每年16万元等。本案涉诉房屋为其中7号底商，6门房屋租赁问题已另案诉讼；
3、工商银行查询明细，证明被告三好公司或付建萍于2012年1月6日向原告配偶刘刚账户转入房租72500元，其中包括7号底商及6门房租4万元，202室13个月房租32500元（另案诉讼中）。
被告付建萍辩称，房屋租赁协议的实际承租人应为三好公司，付建萍不是适格主体。之所以造成拖欠房租，事实上为原告拒收房租。7号底商房屋不存在改变房屋主体结构影响房屋使用安全的拆改。原告于2013年6月17日将房屋封堵，更换门锁，造成房屋无法正常使用。故请求法院判决驳回原告的各项诉讼请求，诉讼费用由原告负担。
被告付建萍为证明其上述辩解意见，提供如下证据：1、工商登记材料，包括企业章程、股东会决议、转让协议、变更登记等，证明2012年3月付建萍已将在三好公司的股权转让给他人，同年7月办理工商变更登记，自此付建萍已退出三好公司；
2、付建萍名下工商银行借记卡交易明细单，证明付建萍于2012年4月1日以ATM机转帐方式支付原告房租4万元，当日原告方以柜面汇款方式将此款项退回付建萍，表明原告拒收房租；
3、2012年5月22日付建萍在泰达公证处与原告通电话的音频视频资料及公证书，证明付建萍要求支付2012年第二季度房租时，原告仍拒收。
被告三好公司辩称，2010年8月22日，付建萍代表三好公司与原告签订房屋租赁协议，承租初期承租人为三好公司。2012年3月8日三好公司与付建萍签署转让协议，约定自2012年1月1日起，三好公司将租赁协议的全部权利义务转移给付建萍，同时将三好公司承租期间对房屋的装饰装修，房屋内的设备设施、家具、展品及代售商品一并转让给付建萍，转让价格为762494.7元，实际付款61万元，自此三好公司不再经营。但是付建萍仅向三好公司支付转让费18万元，余款至今未付。对于转让后房屋的使用情况，三好公司不知情，不同意承担承租人的义务。故请求驳回原告的各项诉讼请求，诉讼费用由原告负担。
被告三好公司为证明上述辩解意见，提供如下证据：转让协议及记帐凭证，证明三好公司、付建萍于2012年3月8日达成协议，约定自2012年1月1日起三好公司将房屋租赁协议（新城西路第一、第二、第三层房屋）的权利义务一并转让给付建萍，付建萍作为继受人对业主么丽凤承担合同义务。同年3月17日付建萍书面确认相关款项。双方履行转让协议，自此涉诉房屋与三好公司无关。
经审理查明，原告么丽凤所有的坐落于天津经济技术开发区第二大街新城西路底商（建筑面积248.21平方米）与6门房屋（建筑面积133.17平方米），为同楼上下毗邻房屋。2010年8月22日，原告与被告三好公司签订房屋租赁协议，被告付建萍代表三好公司签订协议。该协议约定原告将上述两处房屋（建筑面积375平方米）出租给三好公司用于商业用途。租赁期限为10年，自2011年1月1日至2021年1月1日，租金为第一、二年每年15万元，第三、四年每年16万元。支付方式为每季度上打租金。该协议还约定：承租方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得出租人书面同意，投资由承租方自理。承租方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，拖欠租金累计达三个月的，出租方可终止合同并收回房屋。
三好公司申请工商注册登记时，以上述7号底商为公司注册地址，工商机关于2010年11月17日核准注册登记，故三好公司在签订上述房屋租赁合同时，无公司公章予以加盖。三好公司认可付建萍代表其公司签署房屋租赁协议的行为。
上述房屋租赁协议签订后，原告将上述房屋交付被告三好公司。被告三好公司入住后，用于经营活动，付建萍代表三好公司支付原告房租。截至2012年4月5日，原告收到房租共计19万元，其中包括本案涉诉房屋7号底商房租151750元，6门房屋房租38250元（已另案处理）。
被告三好公司、付建萍所述有关公司股权转让，以及三好公司将承租房屋全部转交付建萍经营管理，付建萍承接承租人义务的情况，无证据证明被告三好公司、付建萍已将上述情况通知原告，双方租赁关系中承租人已发生变更。
庭审中，被告付建萍举证，2012年5月在公证机关与原告通电话，要求支付2012年第二季度房租，但原告拒绝收取。此后三好公司、付建萍仍持续占用原告出租的房屋用于经营，未再向原告支付租金。2013年6月17日，三好公司、付建萍在对房屋重新布局进行装修时，原告将出租房屋予以封堵。至此，三好公司、付建萍停止了在该房屋内的经营活动。庭审及现场勘验中，各方均确认涉诉房屋中现存放的物品，三好公司、付建萍就其归属相互推脱，付建萍在法庭辩论终结前，认可目前存放在房屋内的物品为其所有。针对7号底商房屋，本院在依职权进行现场勘验中发现讼争房屋存在门改窗、窗改门情况，底商内的原单间隔断被拆除等状况，装饰装修工程中途停止。
本院认为，依照《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案就租赁合同主体问题，通过庭审事实调查，结合双方的举证及陈述，可以认定房屋租赁协议为原告与被告三好公司签订，原告将自有房屋出租给被告三好公司用于经营，该协议合法有效，双方均应依协议约定享有相应权利，履行相应义务。被告三好公司为涉诉房屋的承租方，应承担依约支付房租，正当使用房屋，终止合同时腾交房屋的义务。依照《合同法》规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告三好公司、付建萍未将内部股权变动、经营权变动情况通知原告，双方未达成租赁合同的变更或重新签订租赁合同。故三好公司与付建萍达成的转让协议，由付建萍承担房屋租赁协议的全部权利义务的约定，对原告不发生效力。被告三好公司认为自承租房屋第二年开始不承担租赁合同义务，与其无关的辩解，事实依据和法律依据均不充分，不予支持。
针对原告主张解除房屋租赁协议问题，依照《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依双方所签订租赁协议约定，承租方如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得出租人书面同意，被告未经原告书面同意，擅自拆改房屋内部结构，无论是否影响房屋安全，被告的拆改及装修行为已构成合同违约。被告付建萍于2012年4－5月欲向原告支付房租，遭原告拒收，但被告三好公司、付建萍均未采取措施积极履行合同义务，而是自此再未支付房租，直至2013年6月17日原告封堵房屋为止，已超过租赁协议约定的房租给付期限，构成合同违约。故原告认为被告违约，依约行使合同解除权，具有充分事实依据及法律依据，应予支持。
针对恢复房屋原状、腾交房屋，以及支付房租的问题，依据前述意见，租赁协议的主体为原告和被告三好公司，三好公司为承租人，故三好公司负有恢复房屋原状、腾交房屋及支付房租的义务。恢复房屋原状，以恢复原房屋结构设计，不影响房屋安全使用为标准。付建萍与三好公司之间的转让协议对于原告不发生效力，但付建萍称房屋内存放的物品系其所有，故付建萍对于上述房屋负有腾房义务。经双方确认，2012年4月5日前被告不欠房租，故2012年4月6日至2013年6月17日的房租，应由三好公司支付，具体计算方式为：7号底商和6门的房租合计每季度4万元，针对7号底商房租每季度31750元，折合日租金353元，上述期间的房租为152396元，原告主张支付151750元，予以支持。由于原告于2013年6月17日将出租房屋封堵，承租人无法正常使用，故承租人不再承担2013年6月18日以后的房租或房屋使用费。原告主张支付此部分的房租及房屋使用费，事实依据不足，无法支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第九十三条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告么丽凤与被告天津三好茶业有限公司于2010年8月22日所签订的房屋租赁协议解除；
二、被告三好公司于本判决生效之日起十五日内将所承租原告的坐落于天津经济技术开发区新城西路底商房屋按原房屋结构设计恢复原状，并交付原告；
三、被告付建萍于本判决生效之日起五日内将坐落于天津经济技术开发区新城西路底商房屋腾空，并交付原告；
四、被告三好公司于本判决生效之日起五日内支付原告天津经济技术开发区新城西路底商自2012年4月6日至2013年6月17日期间的房租151750元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务和其他义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息，支付迟延履行金。
案件受理费3336元，由原告承担336元，被告三好公司承担2000元，付建萍承担1000元。被告承担的部分，由被告于本判决生效之日起五日内径行给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 罗 东
代理审判员 杨 婧
人民陪审员 苗庆香
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 李洪英
附：法律释明
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。