江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初7323号
原告：陈家荣，男，汉族，1941年8月10日出生，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：李允治，江苏李允治律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丽，江苏李允治律师事务所律师。
被告：江苏凤凰文贸融资租赁有限公司，统一社会信用代码91320100088592978B，住所地江苏省南京经济开发区仙新东路20号。
法定代表人：田锋，该公司董事。
委托诉讼代理人：曹静，江苏天哲律师事务所律师。
第三人：陈军，男，1970年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
第三人：南京润欧建设工程有限公司，统一社会信用代码91320106571594906E，住所地江苏省南京市鼓楼区五塘村96号3幢607室。
法定代表人：陈军。
原告陈家荣与被告江苏凤凰文贸融资租赁有限公司（以下简称凤凰公司）抵押合同纠纷一案,本院于2016年12月30日立案受理。审理中，陈军、南京润欧建设工程有限公司（以下简称润欧公司）申请作为第三人参加诉讼，经审查符合法律规定，本院予以准许。本院依法适用普通程序组成合议庭，由审判员黄秀明担任审判长，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。原告陈家荣的委托诉讼代理人李允治，被告凤凰公司的委托诉讼代理人曹静，第三人润欧公司法定代表人暨第三人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈家荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法解除原告位于南京市××单元××室房产的抵押权；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：第三人陈军为购买18辆自卸车向被告借款，陈军需要向被告还款5059620元。原告作为陈军的父亲，在被告提供的空白抵押合同上签字，原告对整个抵押担保过程和担保内容根本不知情。现在，陈军已经履行了还款义务，但被告一直不解除原告涉案房产的抵押权，原告和陈军多次联系被告，但被告不予理睬。原告为维护合法权益，故诉至法院要求处理。
被告凤凰公司辩称，2014年10月，第三人陈军和被告签订了二份分期付款买卖合同,向被告分别购买18辆自卸车和16辆自卸车。原告陈家荣和案外人和某某为陈军分期付款购买的共计34台车辆分别提供其名下的房产进行抵押担保。现陈军购买的18辆车的分期付款还清，但还款存在逾期，根据合同约定尚欠滞纳金100余万元未付；另陈军购买的16辆车的分期款没有付清。原告要求解除房产抵押权不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈军、润欧公司共同述称，陈军向南京金卡通重型汽车服务有限公司（以下简称金卡通公司）购买18辆自卸车，因资金不足，金卡通公司介绍陈军向被告借款用于购车，陈军需支付被告的借款本息，陈军借款后按月向被告分期偿还�款本息。被告要求陈军提供房产进行抵押担保，陈军的父亲陈家荣提供名下房产进行抵押担保，在被告提供的空白抵押合同上签字。现陈军购买的18辆车借款本息已经还清，故被告应该解除对原告房产的抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人没有异议的证据，本院确认并在卷予以佐证。经审理认定事实如下：2014年10月，甲方（出卖方）凤凰公司和乙方（求购方）陈军签订合同编号为ZLA014140924-01A的《分期付款购车合同》一份（以下简称1号合同），约定乙方向甲方分期付款购买“北奔”牌自卸车18辆（车辆详情见标的物清册）；车款总金额5760000元，首付款1152000元，保证金576000元；分期付款期限18个月，付款金额及时间见附件2《分期付款明细表》；约定乙方应就其应付未付的任何分期付款金额或其�款项，按未付金额以每日千分之五支付违约金，违约金可以选择从乙方每次交付的款项中先行扣收或另行扣收；合同另约定了双方的其他权利义务。合同的甲方处凤凰公司盖章，乙方处润欧公司盖章并陈军签名。合同附件2《分期付款明细表》中记载还款期限18期，分期付款总额5059620元（包含分期付款本金和利息），还款日期自2014年11月17日开始至2016年4月17日结束，每月17日还款，每期还款281090元；陈军在求购方处签名。合同签订后，被告向金卡通公司购买了合同约定的18辆自卸车并交付陈军，金卡通公司向被告开具了汽车销售发票；陈军将该18辆自卸车登记在润欧公司名下，被告又向润欧公司开具了汽车销售发票。润欧公司将该18辆自卸车向被告办理了车辆抵押担保手续。
签订上述合同的同时，陈军（乙方）另和被告凤凰公司（甲方）签订合同编号为ZLA014140924-02A的《分期付款购车合同》一份（以下简称2号合同），约定乙方向甲方分期付款购买“北奔”牌自卸车16辆（车辆详情见标的物清册）；车款总金额5161600元，首付款1032320元，保证金516160元；分期付款期限18个月，付款金额及时间见附件2《分期付款明细表》；约定乙方应就其应付未付的任何分期付款金额或其他款项，按未付金额以每日千分之五支付违约金，违约金可以选择从乙方每次交付的款项中先行扣收或另行扣收；合同另约定了双方的其他权利义务。合同的甲方处凤凰公司盖章，乙方处陈军签名。合同附件2《分期付款明细表》中记载还款期限18期，分期付款总额4534020元（包含分期付款本金和利息），还款日期自2015年2月1日开始至2016年7月1日结束，每月1日还款，每期还款251890元；陈军在求购方处签名。该合同签订后，被告向金卡通公司购买了合同约定的16辆�卸车并交付陈军，金卡通公司向被告开具了汽车销售发票；陈军将该16辆自卸车登记在南京阔展建设工程有限公司（以下简称阔展公司）名下，被告又向阔展公司开具了汽车销售发票。阔展公司将该16辆自卸车向被告办理了车辆抵押担保手续。
为担保分期付款债务的履行，被告另要求陈军提供房产抵押担保。陈军让其父亲陈家荣和其妹夫和某某提供房产进行抵押担保。在陈军的安排下，2014年10月9日，原告陈家荣和被告签订《借款合同》一份，约定原告向被告借款70万元，借款期限自2014年10月10日至2016年10月10日；约定借款以原告名下的位于南京市××单元××室房产提供抵押担保。2014年10月10日，原告作为抵押人、被告作为抵押权人，双方签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定原告为借款合同项下的70万元提供房产进行抵押担保，抵押担保范围包括主债权�金及利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用。2014年10月15日，被告领取了原告名下位于南京市××单元××室房产的他项权证，该证记载抵押权债权数额为70万元。2014年10月10日，案外人和某某和被告签订《借款合同》一份，约定和某某向被告借款70万元，借款期限自2014年10月10日至2016年10月10日；约定借款以和某某名下的位于南京市玄武区××路××仙鹤××单元××室房产提供抵押担保。2014年10月10日，和某某作为抵押人、被告作为抵押权人，双方签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定和某某为借款合同项下的70万元提供房产进行抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金及利息、违约金、赔偿金以及实现抵押权的费用。2014年10月15日，被告领取了和某某名下位于南京市玄武区××路××仙鹤××单元××室房产的他项权证，该证记载抵押权债权数额为70万元。上述借款合同和房地产抵押合同签订后，被告并没有交付70万元给原告以及和某某。庭审中，原告和被告确认双方并无实际的借款发生，原告主张其提供涉案房产抵押系为陈军向被告分期付款购买的18辆自卸车进行担保；被告则主张因陈军分期付款购买车辆，房产登记机关不提供该项房产抵押担保业务，故只好由原告和被告签订一份借款合同，以借款合同的名义由原告提供房产进行抵押担保，原告提供的涉案房产抵押系为陈军分期购买的18辆和16辆共计34辆自卸车提供抵押担保。
陈军对于其分期付款购买的18辆自卸车，初期按照合同约定还款，但逐渐存在未按时还款现象，最终陈军将分期款还清；具体还款如下：2014年9月24日付款576000元（保证金）、2014年11月14日支付281090元、2014年12月18日支付281090元、2015年1月30日支付281090元、2015年4月8日支付562180元、2015年6月24日支付500000元、2015年7月10日支付343270元、2015年10月10日支付562180元、2016年2月6日支付1230640元、2016年5月6日支付442080元。被告在陈军还清18辆车分期款本金后解除了该18辆自卸车的抵押担保，但没有对原告的房产解除抵押担保。被告没有解除原告房产抵押担保的理由为：陈军虽然还清18辆自卸车的分期款本金，但未按时还款存在违约，其应该按照合同约定的日千分之五标准承担滞纳金100余万元；另对于陈军分期付款购买的16辆自卸车，分期款本金尚未还清，原告的房产同时为该分期付款购买的16辆自卸车提供抵押担保。庭审中，陈军主张该16辆自卸车并非其购买，而是阔展公司的法定代表人刘勇购买，因被告和刘勇不熟悉，不愿意和刘勇签订分期付款购买合同，又因陈军和刘勇熟悉，被告要求和陈军签订合同，为了给朋友刘勇帮忙，于是陈军替刘勇和被告签订合同，该16辆自卸�登记在阔展公司名下并由阔展公司使用，16辆车的分期款也是由阔展公司偿付的，陈军不应该承担该16辆自卸车的还款责任。
2016年12月底，陈军和被告的业务经理任泉沟通对抵押房产的处理意见，陈军对双方的谈话进行了录音。在录音中陈军主要谈到对于18辆车子的还款用其父亲陈家荣的房产进行抵押担保，对于16辆车子的还款用其妹夫和某某的房产进行抵押担保，要求被告至少解除一套房产的抵押；任泉表示向领导汇报后领导没有同意，认为18辆车子的滞纳金没有结清，16辆车子的分期款也没有付清，不能解除对任何一套房产的抵押。
庭审中，第三人陈军、润欧公司提供润欧公司与金卡通公司于2014年9月9日的《汽车买卖合同订单》一份，该订单记载润欧公司向金卡通公司购买18辆自卸车，价款共计576万元；润欧公司未付清车款之前，车辆所有权为金卡通公司；车款首付30%，余款润欧公司做融资租赁；首付的30%计172.8万元由金卡通公司垫付，润欧公司在2015年1月10日前付清。在该订单的右上角写有“新合同从新签订合同2014016”字样。第三人陈军据此主张被告向金卡通公司支付了70%的余款，其与被告签订的是融资租赁合同。
原告在起诉时的诉讼请求中包含“判令原告不承担担保责任”，后原告于2017年3月27日撤回该项诉讼请求。
另查明，截止原告起诉之日，陈军签订的1号合同购买的18辆自卸车的分期款已经付清，但违约金（滞纳金）未付；陈军签订的2号合同购买的16辆自卸车的分期款尚未还清。凤凰公司于2017年2月24日诉至本院要求陈军偿还2号合同涉及的16辆自卸车的分期款，并要求对原告以及和某某抵押的房产的处置价款享有优先受偿权。基于本案诉讼以及和某某提起的诉讼，本院现对该案中止审理。
本院认为，本案的争议焦点是：1、第三人陈军和被告签订的合同是分期付款买卖合同还是融资租赁合同；2、原告提供的房产是为18辆车辆的还款进行抵押担保还是为16辆车辆的还款进行抵押担保，或是为共计34辆车辆的还款提供抵押担保；3、原告提供的房产的抵押担保范围是多大；4、原告要求解除对涉案房产的解除抵押是否符合法律规定。
针对第1个争议焦点，本院认为润欧公司在2014年9月9日和金卡通公司签订汽车买卖合同订单时约定润欧公司向金卡通公司购买18辆自卸车，价款共计576万元，首付30%，余款以融资租赁方式支付；在该订单的右上角注明“新合同从新签订合同”即代表着该订单没有履行。在第三人陈军和被告达成1号合同意向后，被告向金卡通公司支付了陈军所购车辆的价款，金卡通公司向被告开具了涉案�车的销售发票，陈军和被告签订1号合同后，被告向润欧公司开具了涉案汽车的销售发票，之后陈军按照合同约定偿付分期款。根据上述事实，应认定第三人陈军和被告签订的是分期付款买卖合同。陈军主张和被告签订的是融资租赁合同，没有事实依据，本院不予采信。
针对第2个争议焦点，本院认为第三人陈军和被告签订了1号合同和2号合同，分别向被告分期付款购买18辆自卸车和16辆自卸车，车辆分别登记在润欧公司和阔展公司名下；陈军以该34辆车辆提供抵押担保的同时，被告要求陈军另提供房产进行抵押担保。因分期付款买卖合同不能以房产在房产登记部门办理抵押担保手续，故原告和被告签订《借款合同》，以借款合同的名义办理房产抵押担保手续，原告和被告签订的《借款合同》非真意表示，不具有合同的效力，根据事实情况，双方签订的《南京市房地产抵押合同》应认定为系原告为陈军的分期付款购车提供抵押担保。那么，原告提供的房产是为1号合同、2号合同还是二份合同的还款进行抵押担保呢？庭审中，原告和被告均未举证证实该问题；被告主张原告提供的房产是为二份合同涉及的34辆自卸车的还款提供抵押担保没有事实依据，本院不予采信；原告自认其提供房产是为陈军签订1号合同所分期付款购买的18辆自卸车提供抵押担保，本院予以确认。
针对第3个争议焦点，本院认为抵押合同是从合同，形式上的主合同即涉及70万元借款合同已经被本院认定为不具备合同效力，双方真实的意思是为陈军的分期付款购车合同提供抵押担保，应认定主合同为1号合同；然1号合同涉及的债务（分期付款总额）高达5059620元，是否原告提供的房产应为该数额的债务提供抵押担保呢，本院对此不予认可。本院认为�参照借款合同的担保范围确定原告提供房产的抵押担保范围，根据房产他项权证的记载，原告提供的房产抵押担保范围以70万元为限，担保范围包括分期款本金、违约金、赔偿金以及实现抵押的费用。
针对第4个争议焦点，本院认为第三人陈军虽然对其分期付款购买的18辆自卸车的分期款已经付清，但陈军在偿付分期款时存在逾期，根据合同约定产生违约金，被告也以陈军欠付违约金（滞纳金）抗辩不应解除对原告抵押房产的解押，原告提供的房产抵押担保范围包括违约金（滞纳金），且被告关于违约金的主张尚在诉讼时效内，不能认定被告怠于行使权利，故被告的该项抗辩具有事实依据，本院予以采信。
综上所述，原告主张判令被告依法解除原告位于南京市××单元××室房产的抵押权；不符合法律规定，本院不予支持。对于原告的诉讼请求，依法应予以驳回。陈军可就违约金（滞纳金）事项和被告协商，以求达成一致，方可解决解除房产抵押权的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈家荣的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告陈家荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄秀明
人民陪审员 张义全
人民陪审员 温砚富
二〇一七年六月二日
书 记 员 张云凤