广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第233号
上诉人（原审原告）：郭义凯。
委托代理人：王晋军，广东易恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周祥其。
委托代理人：李秀媚，系广东仁利律师事务所律师。
原审第三人：陈明良。
上诉人郭义凯因与被上诉人周祥其物权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第934号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市天河区翠园街40号401房（以下简称涉案房屋）的产权人为郭义凯，领有广州市国土资源和房管管理局颁发的房地产权证（粤房地证字第××号）。
关于涉案房屋，广东省军区住房制度改革领导小组办公室出具《证明》，内容为：兹有我单位郭义凯同志已参加省军区机关第一期经济适用住房购房，地址位于广州市天河区黄埔大道翠园街40号401房，住房性质为部队经济适用住房。根据军队住房制度改革有关政策，部队经济适用住房需经总部批准售房价格后，再与个人进行住房款结算，该套住房房地产权证（标号：粤房地证字第C2289564号）由我办保管，并未发放给个人。
2005年8月18日，郭义凯（乙方）与周祥其（甲方）签订《住房抵债协议书》，约定：乙方于2001年12月30日和2002年1月25日先后两次向甲方借款柒拾贰万叁仟元整，并签署了《有偿借款承诺书》，乙方本应严格履行承诺，按期还清甲方借款本息，现因乙方未能按借款承诺书的约定期限如期偿还甲方借款，乙方自愿将位于广州市天河区黄埔大道西翠苑街七号楼401房抵还给甲方。根据乙方的实际情况，甲方同意乙方以住房抵还债务。为明确甲乙双方今后各自的权利、责任和义务，避免权责不明而造成双方的经济纠纷，经甲乙双方协商确定如下条款，共同遵守执行：其中一、乙方应归还甲方的借款本金为柒拾贰万叁仟元整。乙方的住房（四室两厅室内面积约140.3平方米）作为抵债偿还甲方；三、在省军区房改办和地方房管部门下发该小区的土地使用证和房屋产权证时，乙方要及时申领并在领到房屋产权证和土地使用证之日起三十日内协助甲方办妥各种过户和变更手续，并承担由此产生的一切费用。四、乙方的住房抵债后该住房的产权、所有权和使用权均归甲方所有，此协议签订生效后乙方应将该住房的所有钥匙及其它有关图纸资料等交给甲方，五、如乙方违反省军区房改办、地方房管部门和银行的有关政策规定，不按期偿还购房贷款、欠款、交缴贷款利息及各种应交费用而导致银行等有关单位查封该房屋，或因上述原因而不能及时申领房产证和土地使用证，并办理过户和变更手续，甲方可按原价柒拾贰万叁仟元退回住房，收回乙方欠款，并从签约之日起按银行贷款利率收取乙方利息。
2012年4月16日，郭义凯以无法实现《住房抵债协议书》合同目的提出解除协议为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方于2005年8月18日签订的《住房抵债协议书》；2、周祥其承担本案诉讼费。周祥其一审辩称：我方不同意郭义凯的诉讼请求。一、我们确实与郭义凯签订了《住房抵债协议书》，但我方签订的目的不是为了交易，而是为了消灭郭义凯、周祥其存在的债权债务关系，该协议签订并履行，双方的目的已经实现；二、该《住房抵债协议书》已经由广州市天河区人民法院作出生效判决，确认该协议是合法有效的，我方认为该份协议书是合法有效的；三、郭义凯要求解除该协议书没有法律依据、也没有合同、事实依据。郭义凯在起诉状中所称依据该《住房抵债协议书》第5条解除，郭义凯对该条约定产生误解，是把我方的权利理解为我方的义务所致的。因该条规定在郭义凯有违反相关政策之行为或遇到有关障碍，可以作出选择，把房屋退还给郭义凯，另一种是不把房屋退还给我方，而我方依据该条的选择是不退还房屋，所以郭义凯将我方的权利和义务混淆了，是其对合同含义的误解；四、目前解除该《住房抵债协议书》不可能，因为该协议已经履行而且涉及第三人陈明良的利益，第三人在该房屋居住多年，而且郭义凯也清楚，却未及时提出异议。第三人陈明良的意见为：本人同意周祥其的陈述。郭义凯要求解除合同，但如果解除合同要经过周祥其与本人的同意，只能证明郭义凯是反复无常的人，从本案看，针对协议第5条，我方认为郭义凯提供军区的证明，无法确认其真实性，该房产是由部队分到郭义凯的私有财产，郭义凯有支配的权利，既然其把房产抵债了，其是自愿的。该协议书中已明确说明。但郭义凯曾诉我方到现起诉周祥其，我认为郭义凯运用不择手段达到其目的，于2005年签订协议时，当时市场价只有500000多元，但其抵债涉案房屋是以700000多元的价值抵债给周祥其。至今市场价已经到2000000到3000000元。其损失转到我与周祥其，我并不了解其目的。合同解除权在周祥其。我方于2007年8月18日以合同价800000元向周祥其购买房屋，实际已付600000元，周祥其转让给我方后，一直由我方使用至今。
因上述《住房抵债协议书》，周祥其曾于2010年12月21日在原审法院起诉郭义凯，要求：l、确认周祥其依《住房抵债协议书》的约定取得广州市天河区黄埔大道西翠苑街七号楼401房的所有权；2、郭义凯配合周祥其办理广州市天河区黄埔大道西翠苑街七号楼401房过户给周祥其的手续；3、本案诉讼费由郭义凯承担。原审法院立案审理【（2011）天法民四初字第25号】，经审理查明的事实：原审法院就案涉房屋是否属于不能买卖的房屋及能否办理过户问题向广州市国土资源和房屋管理局发函查询，该局于2011年3月17日以穗国房协查复字（2011）第56号函复如下内容：案涉房屋的产权登记案号为2003登记88497号，该房屋为部队经济适用房；上述房屋原房改单位不属于早期已转地方管理的军队企业化工厂；因此，按照广州军区房改办相关意见，军队尚未开放住房二级市场，相关房改配套政策和操作规程尚未出台，军队房上市问题作缓办处理。审理认为：周祥其、郭义凯双方签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依约履行。郭义凯关于案涉房屋属于夫妻共同财产，《协议书》未经其配偶同意的抗辩，经查，郭义凯取得的案涉房屋产权证记载郭义凯占有房屋的全部份额，周祥其作为以房抵债的债权人，经周祥其、郭义凯一致同意，以其对以房抵债的债务人享有的到期债权作为案涉房屋的对价，其属于善意的相对人，且从周祥其、郭义凯2005年签署《协议书》至周祥其起诉前的五年多时间中，未有证据显示郭义凯配偶对周祥其、郭义凯签署《协议书》一事向周祥其提出过异议，故郭义凯的上述抗辩不影响《协议书》的效力。周祥其已经支付案涉房屋的全部房款，郭义凯亦应当依约将案涉房屋交付周祥其使用及转移房屋所有权即办理产权过户手续。案涉房屋属于不动产，其所有权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记而发生效力，本案中，案涉房屋因郭义凯尚未履行办理房屋产权过户手续的义务，房屋产权仍然登记在郭义凯名下，待案涉房屋的产权过户手续办理完毕，房屋产权即可登记在周祥其名下，因此，案涉房屋的权属情况并不存在争议，周祥其关于确认其依《协议书》约定取得案涉房屋所有权的诉讼请求，没有事实和法律上的依据，原审法院不予支持。周祥其关于请求判令郭义凯配合周祥其办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，郭义凯已经履行交付房屋的义务，但尚未履行办理房屋产权过户手续的义务，周祥其要求郭义凯配合办理房屋过户手续合情合理，但根据广州市国土资源和房屋管理局对案涉房屋能否办理房屋过户手续的复函，目前办理案涉房屋的产权过户手续存在履行上的障碍，故对于周祥其上述诉请，原审法院予以驳回。周祥其可待上述履行上的障碍消除后，再行主张相应的权利。判决为：驳回周祥其的全部诉讼请求。现该判决已生效。
另郭义凯提交广东省军区住房制度改革领导小组办公室出具的意见：广州市天河区黄埔大道系翠苑街7号楼401房（天河区翠园40号401房）是部队的经济适用住房，已分配给原部队干部郭义凯，依据部队规定，部队干部一人只能享受一套经济适用住房。若要转让，待部队总部交易政策出台，实行准入制度后，经部队审批同意可转让，且案涉房屋的房改最终价格未经部队总部后勤部确定，房款未结清，郭义凯未取得该房的完全产权，房产证仍由本办统一保管（省军区机关经济适用住房房产证均未发给个人）。郭义凯现租用部队的房屋，虽经部队多次催促，因其房搬离，部队只好让他暂时租用。
原审法院认为：生效的法律文书【（2011）天法民四初字第25号】对郭义凯、周祥其签订的《住房抵债协议书》已作出认定，在此不再阐述。
《住房抵债协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当依约履行。本案争议焦点为郭义凯是否享有合同解除权，依据协议“五、如乙方违反省军区房改办、地方房管部门和银行的有关政策规定，不按期偿还购房贷款、欠款、交缴贷款利息及各种应交费用而导致银行等有关单位查封该房屋，或因上述原因而不能及时申领房产证和土地使用证，并办理过户和变更手续，甲方可按原价柒拾贰万叁仟元退回住房，收回乙方欠款，并从签约之日起按银行贷款利率收取乙方利息”，按上述约定，被告为“甲方”，享有合同解除权，在出现上述约定解除条件时，周祥其可行使其权利，郭义凯不享有合同解除权。现房屋过户手续存在障碍，而非法定不能履行，待有关条件成就时方可继续履行协议。现郭义凯主张解除合同，其请求缺乏合同依据及法律依据，原审法院依法驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，于2014年10月15日作出如下判决：驳回郭义凯的诉讼请求。本案受理费100元由郭义凯负担。
判后，上诉人郭义凯不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决适用法律明显错误。首先，现有证据足以证明涉案房产广州市天河区翠园街40号40l房是郭义凯及其配偶刘某的夫妻共同财产。在本案中，郭义凯与周祥其在2005年8月18日签署了《住房抵债协议》，但并未与共有人刘某商量，更未得到刘某的书面同意。郭义凯对涉案房产无权处分。根据《合同法》第51条之规定，该《住房抵债协议》无效。其次，周祥其与郭义凯原都就职于广东省军区后勤部，既是同事战友又是朋友。周祥其明知郭义凯的家庭状况，包括郭义凯有配偶刘某及有孩子，而且也知道涉案房产是作为部队经济适用房分配给郭义凯一家人的，是郭义凯和刘某的夫妻共同财产。在这种情况下，周祥其理应判断出涉案房产是郭义凯和刘某的夫妻共同财产，《住房抵债协议》也应该由郭义凯和刘某夫妻共同签署。可见，周祥其签订《住房抵债协议》受让涉案房产时，并非善意。二、原审判决遗漏当事人，严重违反程序。在本案中，刘某作为涉案房产的共有权人，原审对《住房抵债协议》是否有效及能否解除的处理结果对其有法律上的利害关系，原审法院没有对刘某进行追加参加诉讼，明显遗漏当事人，严重违反法定程序。三、住房抵债协议属于代物清偿的性质，原来是金钱给付之债，现在用房屋抵债，标的发生变化，代位清偿是实践性的法律行为，是要务合同，在物权没有转移给周祥其之前，债务没有消灭，抵债目的没有实现，抵债协议没有生效。即便是郭义凯反悔，不履行物的给付，郭义凯可按原来的金钱给付之债来履行，这时候并没有损害周祥其可预期的利益。四、如果涉案房屋转移给周祥其，郭义凯现在租住的公寓属于部队，现在要清退，会造成郭义凯无家可归；抵债协议实际是履行不能，抵债协议是对夫妻共同财产的处分，郭义凯的配偶对处分没有明确作出书面同意，根据相关法律规定，郭义凯有权请求解除合同。故上诉请求：1、改判涉案《住房抵债协议》无效并解除；2、案件受理费全部由周祥其负担。二审中上诉人明确其的第1项诉讼请求为：解除涉案《住房抵债协议》。
被上诉人周祥其答辩称，一、郭义凯要求解除抵债协议，理由是认为合同无效，以无效为由要求解除合同互相矛盾；二、抵债协议已经由天河法院的生效判决（2011）天法民四初25号民事判决确认了合法性和真实性，郭义凯要求解除的观点不成立。涉案房屋的产权早在2010年确权在郭义凯名下，双方的诉讼已经六年了，共有人至今没有提出主张，即使其不配合过户，以后凭法院生效法律文书也可以申请执行，郭义凯说的僵局不是定论。三、郭义凯要求解除协议，我方无能为力。我方本来不想要房屋，但在2005年通过各种渠道无法实现债权的情况下取得涉案房屋，最终在2007年出售给陈明良实现了我方债权，我方不同意解除合同，我方没有任何过错，如果解除合同，陈明良会追究我方责任。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈明良述称：我在2008年入住涉案房屋至今，一直是我交管理费、水电费等其他费用，郭义凯及配偶从未上门提出异议，2010年郭义凯的配偶报警说我侵占房屋，但警察认为是经济纠纷，要其向法院起诉。房屋银行按揭断供，是我继续供房款的，我要求维持原审判决。
经审理查明，各方对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审中，郭义凯提交了两份证据：1、2010年9月2日中国人民解放军广东省军区后勤部向郭义凯出具的通知；2、2014年5月26日中国人民解放军广东省军区向天河法院出具的情况说明。上述两份材料证明2009年时总后勤部要求之前分了经济适用房的人员要腾退房屋，郭义凯面临无家可归的困境。周祥其质证后认为证据1超过了举证期限，不同意质证，证据2的内容与另案生效判决出示的函件内容一样，但是法院没有采纳。陈明良质证后认为上述两份证据仅是部队出具的要求郭义凯腾退另案房屋的通知，与本案无关。
本院认为，本案争议的焦点是郭义凯能否主张解除涉案《住房抵债协议书》。郭义凯以上述合同的签订未经其配偶同意，周祥其并非善意买受人，上述合同并未履行完毕等理由，主张其有权解除。对此，本院认为，生效的（2011）天法民四初字第25号案民事判决，已经对郭义凯提出的《住房抵债协议书》未经其配偶同意的抗辩事由作出了阐述，认定郭义凯不能该协议书未经其配偶同意签订为由主张无效，并认定周祥其属于善意的买受人。在上述生效判决未被推翻之前，本院对郭义凯以上述理由要求解除涉案协议书的主张不予支持。涉案房屋早已交付给周祥其，且周祥其又将该房屋出售给陈明良，并由陈明良实际居住使用多年，涉案房屋亦已办理房地产产权证，登记在郭义凯名下，现郭义凯单方面要求解除《住房抵债协议书》有违诚信，本院不予支持。
郭义凯在二审期间提交的证据，系部队要求其腾退另案房屋的通知，并不影响本案案件处理结果，本院对此不予审查。刘某并非本案必要参加诉讼的当事人，原审没有追加刘某参与本案诉讼，并未程序违法。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人郭义凯的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人郭义凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年七月十六日
书 记 员 邹文芳