广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1564号原告：杨闰，住广东省广州市天河区。委托代理人：骆俊菲，系广东广大律师事务所律师。委托代理人：叶嘉腾，系广东广大律师事务所上海分所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：张静植。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地：广东省广州市越秀区，统一社会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告杨闰诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称潮宏公司）合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行审理。原告杨闰及其委托代理人骆俊菲、叶嘉腾到庭参加诉讼。被告泽信公司、潮宏公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨闰诉称：2015年5月31日，原告在广州市天河区体育东路39-45号“潮流站”的销售现场与被告泽信公司签署了编号为2015394的《认购书》，约定：原告向被告泽信公司认购广州市天河区体育东路39-45号三层404号商铺，认购价格为878155元；付款方式如下：定金100000元于《认购书》签订当日付清，首期价款428155元占认购价格60%应于2015年6月3日前付清，其余价款以按揭贷款的方式支付；原告须于2015年6月3日前携带《认购书》，身份证原件等到发展商指定的律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知为准）并于签署上述文件前到销售中心付清《认购书》所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据。上述《认购书》签订后，按照被告泽信公司的指示，原告当场立即两次刷银行卡分别支付100000元和10000元，并取得了被告泽信公司和被告潮宏公司以其各自名义分别开具的定金和团购款的收据。然而，两被告并未于签订《认购书》当日按《认购书》的约定向原告提供《商铺买卖合同》《商铺委托管理协议》《认购须知》《银行按揭贷款须知》及《装修标准》等资料。2015年6月2日，原告在未接到任何电话通知但迫于2015年6月3日期限将至而相关条款尚不明确、相关合同尚未签署之压力的情况下，主动前往涉案商铺的销售现场就认购事宜与两被告进行磋商，被告泽信公司此时才向原告出示《商铺买卖合同》《认购须知》《商铺委托经营管理协议》，但拒绝向原告提供《商铺买卖合同》和《商铺委托经营管理协议》的复印件，且仍未向原告提供《银行按揭贷款须知》《装修标准》。原告于2015年6月2日在现场查阅了《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等资料后认为合同内容存在不合理或不明确的地方，提出了修改和增补条款的要求，但被告泽信公司以“我们合同从没改过”等理由予以拒绝。《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等资料均系影响原告决定是否购买涉案商铺的重要基础依据，被告泽信公司的表态直接导致双方无法就其中的重要条款达成一致意见。此后，截止至2015年6月3日，原告未收到两被告关于指定律师事务所的任何函件，亦未收到任何一家律师事务所通知原告就涉案商铺的认购事宜签约的电话。基于上述事实，原告委托律师于2015年6月5日向被告泽信公司的注册地址邮寄《律师函》，明确要求解除上述《认购书》并要求被告泽信公司退还原告已支付的款项合计110000元，但该邮件因“无人接收”被退回。后原告委托的律师于2015年6月15日再次向被告泽信公司在“潮流站”的销售中心地址邮寄《律师函》，该邮件由被告泽信公司的销售代表叶某甲于2015年6月16日签收。截至原告提出本案诉讼之日止，两被告仍未主动联系原告或退还原告已支付的款项。上述事实表明，两被告在原告认购涉案商铺过程中未充分履行告知义务、未提供双方达成最终合意的关键资料和信息给原告，造成原告基于错误的认识签订了《认购书》。此后，被告泽信公司未依约如期履行通知原告签约的义务，也不同意与原告协商《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》的修订问题，致使双方对《商铺买卖合同》的条款未能达成一致意见。经原告多次向被告泽信公司提出解约及退款的要求，被告泽信公司均未作出任何答复。两被告的行为已严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告泽信公司立即退还原告已支付的认购款100000元及利息（利息以认购款100000元为本金，按照银行同期同类贷款利率的标准，从付款之日即2015年5月31日起计至实际退还之日止）；2.被告潮宏公司立即退还原告已支付的团购款10000元及利息（利息以团购款10000元为本金，按照银行同期同类贷款利率的标准，从付款之日即2015年5月31日起计至实际退还之日止），被告泽信公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告泽信公司、潮宏公司均未答辩。经审理查明：2015年5月31日，原告（认购方）与被告泽信公司（出售方）签订编号为2015394的《认购书》，约定：认购方自愿认购地址位于广州市天河区体育东路39-45号三层404号物业（以下简称案涉商铺）；该物业的建筑面积为4.5621平方米，套内建筑面积为1.971平方米；最终认购价为878155元；付款方式（按揭付款方式详细见《按揭须知》）为银行按揭；定金100000元须于签订本认购书当日付清，首期价款428155元须于2015年6月3日前付清，其余价款350000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付；……（第二条认购条款）1.认购方须于2015年6月3日前，携同本认购书、身份证明文件原件（国内成年人士须提供身份证，国内未领取身份证的自然人须提供户口簿、出生证）等到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），并于签署上述文件前到销售中心付清本认购书所约定的定金和购房价款，并换取相应的收据；认购方逾期未签署《商铺买卖合同》及有关文件，视为认购方放弃认购，出售方无须另行通知认购方并有权对该物业另行处理，所付定金不予退还，所付购房价款（不含定金）无息退还，本认购书终止履行；……3.该物业仅作商铺用途使用；4.有关购买该物业之政府收费、办理银行按揭手续费及其他一切有关费用，均按政府规定、《认购须知》《银行按揭贷款须知》的相关规定收取；……6.本认购书所列认购方的通讯地址、联系电话（传真）为出售方联系认购方的唯一方式；认购方、出售方履行本认购书而相互发出或者提供的所有书面通知、文件、资料均以前述地址方式送达，该送达均视为合法有效送达；……8.备注：（1）认购方确认已收到、清楚和接受本认购书的附件《认购须知》《银行按揭贷款须知》《装修标准》的全部约定；（2）认购方已清楚了解该物业的现状并保证本认购书内要求其提供的资料全属真实；（3）认购方已阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文本且对其内容无任何异议等条款。上述《认购书》仅填写认购方的通讯地址、联系电话，但没有载明出售方的通讯地址和联系电话，仅注明出售方的营业执照为440104000257285的信息；出售方签章处的“销售代表”栏显示“陈某乙”“叶某乙”的手写签名。出售方和认购方签章处下方的空白处还显示“第四年租金：103992元每季租金：25998元第五年租金：115547元每季租金：28887元”的手写内容。在本案审理中，原告称当时案涉商铺的销售现场并没有公示《商铺买卖合同》示范文本，其也没有收到《认购须知》《银行按揭贷款须知》《装修标准》，且由于案涉商铺位于第三层，但当时楼梯被封闭，所以其当时也未能察看案涉商铺的状况；但其签署上述《认购书》时没有留意其中第二条第8款的约定。2015年5月31日，原告向被告泽信公司支付100000元，被告泽信公司亦于同日出具了收到原告购买案涉商铺定金款100000元的《正式收据》。同日，被告潮宏公司亦出具了收到原告购买案涉商铺的团购款10000元的《收据》，相应的《收据》还注明“刷卡”的手写内容。在本案审理中，原告称其是应被告泽信公司的要求支付上述团购款的，且上述团购款10000元不包含在《认购书》约定的最终认购价中，其不清楚上述团购款的性质，也不清楚两被告之间的关系。2015年6月5日，广东广大律师事务所的律师骆俊菲受原告的委托，采用EMS全球邮政特快专递方式、以被告泽信公司的原住所地“广州市越秀区六榕路65号501房”（注：被告泽信公司的住所地于2016年9月12日变更为前述地址）为收件人地址、以被告泽信公司的原法定代表人“赵某”为收件人邮寄了由广东广大律师事务所于2015年6月4日作出的致被告泽信公司的《关于解除贵公司与杨闰女士之间的事宜的律师函》，函称：被告泽信公司在原告签订《认购书》之时并未如实描述案涉商铺的相关情况，且并未完备提供《认购书》中提及的以及案涉商铺的其他相关资料，包括《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》《认购须知》《银行按揭贷款须知》以及《装修标准》；2015年6月2日，原告前往被告泽信公司销售现场，销售经理与原告就认购事宜进行磋商，但销售经理此时才提供上述资料，原告要求修改上述资料中的不合理条款，但被告泽信公司拒绝进行修改，以致双方无法达成一致意见；根据《认购书》第二条第1款，被告泽信公司的律师应当在2015年6月3日前电话通知原告到被告泽信公司指定律师事务所签署《商铺买卖合同》，但是截止到2015年6月4日，原告仍然未收到被告泽信公司指定律师事务所或律师的任何通知；基于上述事实，根据原告的要求，本所谨代表原告向被告泽信公司提出解除《认购书》，并请被告泽信公司立即返还原告已经支付的款项总额为110000元等。上述邮件被邮政部门作退件处理，并于2015年6月11日退回给寄件人，相应的“改退批条”显示退件原因为“多次投递无人收”。2015年6月15日，广东广大律师事务所的律师骆俊菲受原告的委托，采用EMS全球邮政特快专递方式、以“广州市天河区体育东路39-45号（正佳广场南门旁）潮流站（instation）”为收件人地址、以“叶某甲”为收件人、以“泽信公司”为收件人公司名称邮寄了由广东广大律师事务所于2015年6月15日作出的致被告泽信公司的《关于解除贵公司与杨闰女士之间的事宜的律师函》，函中提及广东广大律师事务所受原告委托曾于2015年6月15日就题述事宜向被告泽信公司致函，寄至被告泽信公司的注册地址“广州市越秀区六榕路65号501房”，但经快递公司多次投递无人接收的情况；函件的其他内容与上述于2015年6月4日作出的函件的内容基本一致。上述邮件于2016年6月16日妥投，投递结果显示“本人收”。原告称其在签署《认购书》后一直没有收到两被告关于在何时间到何地点签订《商铺买卖合同》的通知，因此，其于2015年6月2日到被告泽信公司的销售现场询问相关事宜，被告泽信公司的销售代表“叶某甲”接待了原告，并于当天首次向原告出示《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等资料，原告当场提出对《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》等资料的部分条款进行修改的要求，但被告泽信公司拒绝原告的修改要求。为证明上述陈述，原告提交了以下证据：名片（显示“叶雪桃”是潮流站的销售经理、地址为广州天河体育东路39-45号【正佳广场东南门旁】等信息）、光碟（刻录录音1段；文件创建时间显示为2015年6月2日14:46:12；原告称对话一方为原告及其委托代理人骆俊菲，另一方为被告泽信公司的销售代表“叶某甲”。对方在对话中解释称商铺的认购价是以原价扣除商铺前3年的租金收益后的价格；告知原告如需对《商铺买卖合同》的部分条款进行修改，应提交书面意见并由其向发展商转达及由发展商审批能否对相关条款进行修改，并称被告泽信公司从未修改过《商铺买卖合同》；告知原告不能取走或复印《商铺买卖合同》，但可以拍照；确认其是叶某乙（即上述《认购书》中出售方的销售代表之一）的姐姐和经理等。原告提出修改《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》的相关条款，并表示如不能修改相关条款，则不再购买案涉商铺，并要求退还定金等）和照片（打印件多张；均未显示拍摄时间，原告称拍摄时间均为2015年6月2日；照片内容为《商铺买卖合同》《商铺委托经营管理协议》）及《【潮流站】-认购须知》。在本案庭审中，原告称由于其向被告泽信公司发出的上述律师函已要求解除《认购书》，《认购书》从上述律师函送达被告泽信公司之日已解除，因此其基于《认购书》已解除的前提提起本案诉讼。在本案审理中，因原告称其在签订《认购书》前没有核实案涉商铺的产权、查封和抵押等情况，本院遂向广州市房地产档案馆查询案涉商铺的相关情况。广州市房地产档案馆于2016年3月31日打印的《广州市不动产登记查册表》载明：房产地址为天河区体育东路39-45号3404铺（即案涉商铺），建筑面积为4.5261平方米，套内建筑面积为1.971平方米，规划用途为商业，登记时间为2015年5月20日，单位名为被告泽信公司等；且没有法院来函摘要和他项权利的内容。另，本院另案受理的案涉商铺所在的“潮流站”的其他商铺的买卖合同纠纷[即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈某丙祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称1550号案）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼]的庭审中，泽信公司陈述如下意见：潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈某丙祥与潮宏公司不存在任何合同关系。陈某丙祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈某丙祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈某丙祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。对于上述另案当事人的陈述，原告称两被告没有告知其支付的团购款10000元可以冲抵购买案涉商铺的部分房价款，其不清楚其已付团购款10000元的性质。本院认为：《认购书》是原告与被告泽信公司的真实意思表示，其主要内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。根据《认购书》的约定可知，原告和被告泽信公司有签署《商铺买卖合同》的意愿，双方处于房屋买卖合同关系成立前的预约阶段，真正的房屋买卖行为尚未发生，房屋买卖合同关系的成立仍需双方另行签订《商铺买卖合同》。故双方当事人在《认购书》约定的签署《商铺买卖合同》的期限届满前均有权要求修改、变更或补充合同条款。从本案查明的事实看，原告与被告泽信公司在签订《认购书》后没有签订《商铺买卖合同》。关于原告与被告泽信公司没有签订《商铺买卖合同》的责任归属问题，《认购书》第二条第1款约定“认购方须于2015年6月3日前，携同本认购书、身份证明文件原件（国内成年人士须提供身份证，国内未领取身份证的自然人须提供户口簿、出生证）等到发展商指定律师事务所签署《商铺买卖合同》及有关文件（具体签约时间以律师事务所电话通知认购方为准），……”，原告称其在签署《认购书》后一直没有收到两被告关于在何时间到何地点签订《商铺买卖合同》的通知，因此其于2015年6月2日到案涉商铺的销售现场询问相关事宜，但根据原告提供的前述录音证据和名片，本院无法认定与原告对话的对方的身份及其与被告泽信公司的关系，且仅凭前述照片本院也无法认定照片的拍摄时间及拍摄的内容是否即是《认购书》中约定的《商铺买卖合同》示范文本，因此，本院不采纳上述证据作为认定本案事实的依据。原告称其要求对《商铺买卖合同》示范文本中的部分条款进行修改，但现并无充分证据证明原告在约定的签订《商铺买卖合同》的2015年6月3日前已向被告泽信公司提出具体的合同条款的修改要求。现有证据亦未显示被告泽信公司在约定的签订《商铺买卖合同》的2015年6月3日前曾通知原告于某时间到何地点签订《商铺买卖合同》但原告因其自身原因拒绝签约，被告泽信公司未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证的权利，本院采信原告关于其没有收到相关通知的陈述。综上，本院认为原告和被告泽信公司对未能签署《商铺买卖合同》均有一定责任。鉴于《认购书》中约定的签订《商铺买卖合同》的期限早已届满，且原告亦无继续购买案涉商铺的意愿，因此，被告泽信公司理应向原告返还其已付定金100000元。关于原告要求被告泽信公司支付上述款项的利息问题，原告已于2015年6月5日向被告泽信公司的原住所地邮寄上述律师函，要求被告泽信公司向其退还包括定金100000元在内的款项，因《认购书》仅注明出售方的营业执照为440104000257285的信息而没有载明被告泽信公司的联系方式，原告向被告泽信公司的原住所地邮寄上述律师函并无不妥。在《认购书》已终止履行且原告已要求被告泽信公司退款的情况下，被告泽信公司理应及时退款，被告泽信公司至今没有退款不妥。由于上述款项必然产生孳息，原告主张被告泽信公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付截止至实际退还上述定金之日止的利息，并无不妥。但上述利息以上述邮件退回给原告的2015年6月11日起计算为宜，原告主张从2015年5月31日起计算本院不予支持。至于原告已付的团购款10000元的问题，《认购书》中并没有对团购款10000元的性质和支付等问题作出约定，且现有证据也未显示原告和被告潮宏公司之间成立相关法律关系，被告潮宏公司未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证的权利，结合被告泽信公司在1550号案的庭审中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”的陈述，本院采信原告关于其是依据被告泽信公司的要求支付团购款10000元的陈述，并据此认定上述款项是被告潮宏公司代被告泽信公司收取的。现《认购书》已因前述事由终止履行，被告泽信公司理应对作为其销售代理商的被告潮宏公司代其收取的上述团购款10000元承担退还责任。如前所述，现有证据未显示原告和被告潮宏公司之间成立相关法律关系，原告主张被告潮宏公司退还上述团购款10000元，本院不予支持。同理，原告主张的上述团购款10000元的利息亦应由被告泽信公司按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2015年6月11日起支付至实际退还上述团购款之日。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨闰退还定金100000元并支付利息（以100000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2015年6月11日起计至实际退还之日止）。二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨闰退还团购款10000元并支付利息（以10000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2015年6月11日起计至实际退还之日止）。三、驳回原告杨闰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2530元，由原告杨闰负担5元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  焦 红人民陪审员  唐华荣二〇一六年十一月十六日书 记 员  李佳琦梁怡筠