广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字1444号
上诉人（原审被告）广州市荔湾区永邦百货商场。
法定代表人张嘉乐，董事经理。
委托代理人黄永东、汪健，均系广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市荔湾区文化广电新闻出版局。
法定代表人严汉初，局长。
委托代理人刘玉东、程凌香，分别系国信信扬律师事务所律师、实习律师。
上诉人广州市荔湾区永邦百货商场（下简称永邦商场）因与被上诉人广州市荔湾区文化广电新闻出版局（下简称荔湾文广新局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：荔湾文广新局与永邦商场于2005年9月9日签订《广州市房地产租赁合同》约定：永邦商场承租荔湾文广新局位于广州市荔湾区下九路25号前座二、三楼和后座阁楼作商业使用，建筑面积480平方米，租赁期由2005年9月9日至2013年9月8日止；2012年9月9日至2013年9月8日租金标准是每月35737元；租赁期届满，双方未续订契约或者解除契约的，永邦商场逾期不交出承租房屋的，荔湾文广新局除限期永邦商场迁出和补交占用期间租金外，还有权按占用期内租金总额百分之三收取违约金等。合同签订后，双方均按上述约定履行。在租期届满之前，荔湾文广新局依约多次向永邦商场发出租期届满收回场地的通知，永邦商场至今未将讼争场地交还荔湾文广新局。但永邦商场继续按原租金标准向荔湾文广新局交使用费。
荔湾文广新局于2013年9月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、永邦商场向荔湾文广新局交还永邦商场租赁的广州市荔湾区下九路25号后座阁楼，前座二、三楼的房屋；2、永邦商场向荔湾文广新局支付占用使用费71474元（按每月35737元双倍计算，自2013年9月9日起算，暂计算至2013年10月8日，实际要求至永邦商场交还房屋之日）；逾期交房违约金2144.22元（按合同第6条第2项计算，自2013年9月9日起算，暂计算至2013年10月8日，实际要求至永邦商场交还房屋之日）。
永邦商场在原审中答辩称：我方对合同的约定没有异议，但由于双方合作期间有其他的纠纷，尚在法律途径解决中，在双方未能达成一致或解决前，我方若撤出，会造成重大的损失。关于场地占用使用费，我方一直按原合同约定支付每月租金，荔湾文广新局的要求与实际不符。对逾期交房违约金，我方对合同约定没有异议。
原审法院认为：荔湾文广新局与永邦商场签订的《广州市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现租赁期限已届满，荔湾文广新局不同意再出租给永邦商场，并依约提前三个月通知永邦商场要求收回场地，荔湾文广新局要求永邦商场交还承租房屋并支付逾期腾退房屋期间的租金和违约金，符合合同约定，予以支持。荔湾文广新局要求逾期腾退房屋期间的租金按合同约定的双倍计算，无法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、广州市荔湾区永邦百货商场自判决发生法律效力之日起30日内，迁出广州市荔湾区下九路25号前座二、三楼和后座阁楼房屋，将上述房屋交还广州市荔湾区文化广电新闻出版局管业；二、广州市荔湾区永邦百货商场自判决发生法律效力之日起30日内，将从2013年9月9日起至交还上述房屋使用权之日止的场地使用费按合同约定的租金标准每月35737元向广州市荔湾区文化广电新闻出版局交纳（广州市荔湾区永邦百货商场在2013年9月9日后交纳的租金应予抵扣）；三、广州市荔湾区永邦百货商场自判决发生法律效力之日起30日内，将从2013年9月9日起至交还上述房屋的使用权之日止的逾期腾退房屋违约金（按2013年9月9日起至交还上述房屋使用权之日止场地使用费总额的百分之三计）支付给广州市荔湾区文化广电新闻出版局；四、驳回广州市荔湾区文化广电新闻出版局的其他诉讼请求。本案受理费8804元，由广州市荔湾区文化广电新闻出版局负担4402元，广州市荔湾区永邦百货商场负担4402元。
判后，永邦商场不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审实体判决不公，荔湾文广新局无法办理房产证导致永邦商场巨大损失，合同租期应予顺延。涉案房屋的前座4层一直未能办理房产证，导致永邦商场租赁物业用于商业用途的目的无法完全实现。永邦商场一直要求其办理房产证，但荔湾文广新局以各种理由拖延。在永邦商场的一再要求下，荔湾文广新局从2006年才开始办理该物业的房产证。永邦商场参与了多方协调，直至2010年3月才最终办理好后座房产证。没有房产证直接导致永邦商场无法经营，造成了巨大的经济损失，对合同的租期应当顺延。对于本案涉及的前座二、三楼房屋至今还没有办理房产证，进而也无法取得商业运营所必需的各种证照和手续，永邦商场出于维护长期合作关系的考虑却一直仍然按照原合同约定交纳租金。荔湾文广新局一直称前座房屋房产证在办理中，并多次口头承诺，当前座房屋办理好房产证后，将与永邦商场顺延租赁合同。对于此部分房屋产权不清造成的经济损失，荔湾文广新局应当作出相应赔偿；二、原审判决认定事实不清。永邦商场在合同期间积极履行合同义务，双方纠纷完全是由荔湾文广新局超额多收电费引起的。永邦商场自2005年起就租赁涉案房屋进行经营，双方合作顺利。在本次合同期满前，荔湾文广新局也多次口头承诺将继续与永邦商场续约。直到2012年11月，永邦商场得知荔湾文广新局对商场代收电费的电价标准与广东省物价局粤价（2012）135号及粤价（2011）275号文件规定的相关销售电价标准不一致。按照上述文件规定，2011年12月1日起永邦商场所使用的地方用电分类1-10千伏的电价含税价格应为0.9928元／千瓦时，但是荔湾文广新局一直以1.28元／千瓦时的标准向永邦商场收取电费，加价幅度近30％。永邦商场要求荔湾文广新局作出解释并协商解决问题，但是荔湾文广新局一直以各种理由推诿拖延。2013年1月28日，永邦商场向荔湾文广新局去函，要求其核查相关电费的超标准收取问题。荔湾文广新局对此问题一直避而不谈，也拒绝与永邦商场协商解决问题。根据《广东省物价局关于规范出租屋电费结算行为的通知》（粤价（2012）276号）第三条的规定：“出租人除按上述规定与承租人结算电费外，不得在电费中加收其他费用。出租人向承租人结算电费时，应提供总表当期抄见电量及电费、承租人分表当期抄见电量及结算电费计算结果等凭证。”在合同期内双方就由于电费超收问题引起后续的一系列争议，永邦商场为了维护自身的合法权益已经通过法律途径加以解决，为了避免重大经济损失，在争议解决之前永邦商场拒绝迁出。尽管如此，在双方争议解决期间，永邦商场仍然继续履行了原合同义务，按时交纳了每月租金；三、签订合同时，双方约定涉案房产作餐饮使用，原承租人是绿茵阁。之后，永邦商场申请营业执照需要提供房产证，但荔湾文广新局只在2010年办理了后座的房产证，而未办妥前座的房产证。此后永邦商场一再要求办理前座的房产证，荔湾文广新局一直声称在办理中，但至今仍未办妥，最后导致永邦商场只能将花费几十万元费用的餐饮装修拆除，将涉案房屋作办公使用。同是前座的房屋，使用性质为办公用途的房屋租金仅仅为五千元一个月。之后永邦商场向荔湾文广新局提交《申请报告》，要求延迟两年递增租金，荔湾文广新局也已批准。双方经协商后达成口头约定，在租赁合同期满以后补偿未办理房产证期间的租期给永邦商场，退场时间顺延。综上，永邦商场上诉请求改判（2013）穗荔法民三初字第1401号民事判决第一项为永邦商场按照原合同约定的期限顺延八年后再搬离。
被上诉人荔湾文广新局答辩称：永邦商场的上诉请求没有任
何事实和法律依据。其一，永邦商场在上诉状中陈述的口头承诺以及迟延两年批复是其单方陈述，首先，永邦商场在一审中未将此作为证据使用，其次，该证据也非二审新证据，故对该批复以及永邦商场陈述的双方达成口头承诺的主张不予确认。其二，2005年9月9日至2013年9月8日期间，荔湾文广新局已经将房屋交付永邦商场，永邦商场也一直按照该合同约定向荔湾文广新局缴纳租金，接近十年的时间，永邦商场从未对此提出异议。从双方的实际履行情况看，荔湾文广新局交付的房屋是完全符合合同约定的。其三，永邦商场认为其遭受巨大损失要求合同租期顺延，如果永邦商场依据合同法律关系提出该项主张，那么合同中必须要有顺延租期的约定，但涉案合同并不存在该项约定，如果永邦商场依据侵权法律关系提出该项主张，那么永邦商场应对侵权的四个构成要件承担举证责任，但永邦商场没有提出任何证据对其主张予以证实。
二审庭询时，永邦商场当庭向本院提交永邦商场于2008年5月29日向荔湾文广新局提交的申请报告（复印件，其中部分手写内容为“由于该商场特殊原因，原合同应每年递增5%，建议在三年内每年递增2.5%，呈郭局长审批……”），拟证明：一、由于商场原因未能办理房产证，原合同约定租金年递增百分之五，荔湾文广新局确认在三年内仅递增百分之二点五；二、永邦商场曾就涉案房产未能办理房产证向荔湾文广新局提出过异议。对此，荔湾文广新局发表如下意见：该证据的形成时间在一审之前，永邦商场未在一审程序中提交，在二审中提交已超过举证期限，不属于二审新证据，不予质证；二、对该证据的真实性予以确认，但该证据与永邦商场所主张的顺延八年合同期限没有任何关联性。首先，从《申请报告》的内容来看，该《申请报告》仅涉及租金调整问题。其次，荔湾文广新局相关人员在该报告中的批示内容也仅是对涉案物业前座2、3楼及后座阁楼租金的调整。最后，事实上，在双方履行合同过程中，荔湾文广新局也是按调整后的租金标准向永邦商场收取租金。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方于2005年9月9日签订的《广州市房地产租赁合同》明确约定租赁期限至2013年9月8日届满。在租赁期限届满后，荔湾文广新局以出租人身份主张解除收回涉案房屋，于法有据，永邦商场继续占用涉案房屋缺乏合同依据与法律依据，应当就此向荔湾文广新局支付相应的占用费，故原审判决永邦商场向荔湾文广新局交还涉案房屋、按原合同约定的租金标准支付至实际交还之日止的占有使用费及自租赁期限届满次日起至实际交还之日止的逾期腾退房屋违约金并不不当，应予维持。永邦商场以荔湾文广新局无法办理涉案房屋房产证导致其遭受巨大损失，荔湾文广新局口头承诺顺延租赁期限为由，上诉认为应当顺延合同租期，但永邦商场未就此举证证明，且荔湾文广新局对此予以否认，故本院对永邦商场的该项上诉理由不予采纳。虽然永邦商场在二审提交了《申请报告》，但该《申请报告》仅涉及合同约定的租金标准的变更问题，其中并未反映双方曾对延长租赁期限进行协商并达成一致意见，故永邦商场提交的《申请报告》无法证明其所主张的荔湾文广新局口头承诺顺延租期的事实。至于永邦商场在上诉状中提及的荔湾文广新局超额多收电费的问题，无论该项事实是否成立，都不成立永邦商场拒绝交还涉案房屋的合法理由。
综上，永邦商场的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由广州市荔湾区永邦百货商场负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 谭红玉
审判员 黄 嵩
二〇一四年××月××日
书记员 杨银桃