浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0683执异77号
案外人：叶伟栋（身份证号码：3306231979********），男，1979年10月31日出生，汉族，住嵊州市下王镇梅坑村*号。
案外人：嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司（统一社会信用代码：9133068355754382XK），住所地：嵊州市三江街道嵊州大道南路1××8号。
法定代表人：叶伟栋，执行董事。
两案外人的共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。
申请执行人：浙江嵊州农村商业银行股份有限公司（组织机构代码：14638464-1），住所地：嵊州市剡湖街道官河路398号。
法定代表人：吴智晖，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：吕方达，浙江齐蓝诚律师事务所律师。
被执行人：嵊州市贝利来制衣有限公司（组织机构代码：75908537-5），住所地：嵊州市三江街道嵊州大道南路1××8号。
法定代表人：黄土华。
被执行人：黄国琪，男，1974年4月10日出生，汉族，住嵊州市。
被执行人：陶琴，女，1975年6月24日出生，汉族，住同上。
本院在执行申请执行人浙江嵊州农村商业银行股份有限公司（以下简称：嵊州农商银行）与被执行人嵊州市贝利来制衣有限公司（以下简称：贝利来制衣）、黄国琪、陶琴金融借款合同纠纷一案中，案外人叶伟栋、嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司（以下简称：中爱驾校）向本院提出书面异议，本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人叶伟栋及两案外人的共同委托诉讼代理人蔡柏顺、嵊州农商银行的委托诉讼代理人吕方达到庭参加听证，被执行人贝利来制衣、黄国琪、陶琴未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人叶伟栋、中爱驾校称，2009年10月29日，叶伟栋与贝利来制衣签订了土地、房屋租赁合同，贝利来制衣将其厂内西南边的11亩土地和部分房屋租赁给叶伟栋开办机动车驾驶员培训学校，租期为10年，从2009年11月8日起至2019年11月17日止，第一年租金为153200元。2010年7月，经批准，叶伟栋开办成立了中爱驾校。2012年6月5日，叶伟栋以中爱驾校的名义与贝利来制衣签订了土地租赁合同，贝利来制衣将其厂房东南面10亩土地租赁给中爱驾校作为训练场地，租期为7年，从2012年6月15日起至2019年6月14日，租金每年38000年。2014年12月14日，中爱驾校又与贝利来制衣签订了场地续租合同，续租期限为20年，即从2019年11月7日起至2039年11月6日，租金每年49万元。到目前为止，叶伟栋和中爱驾校已付租金至2022年，先后投资1473万元购买教练车和设备、场地硬化。目前正在正常经营中。2014年6月17日，贝利来制衣向嵊州农商银行申请贷款时，将案外人租赁的的土地和房屋在内的土地使用权和房屋抵押给了嵊州农商银行。2015年底，因贝利来制衣未按期还款，嵊州农商银行向法院起诉，现在法院已作出判决并进入执行程序，法院准备启动拍卖程序，要求贝利来制衣和相关租赁户腾退房屋和场地。案外人认为，其租赁在先，银行抵押在后，且案外人一直处于正常的生产经营状态，为维护自己的合法权益，要求保护其租赁权，对贝利来制衣的房屋和场地进行带租拍卖。
申请执行人嵊州农商银行称，贝利来制衣在办理抵押贷款时，没有向银行告知抵押情况。根据案外人的陈述，案外人与贝利来制衣签订的也仅仅是土地租赁合同而不是房屋租赁合同；在贝利来制衣向绍兴银行申请贷款时，案外人已经同意在银行行使抵押权时放弃租赁权。综上，对案外人要求带租拍卖的异议请求应依法驳回。
本院查明，本院2016年3月18日作出的（2015）绍嵊商初字第1334号民事判决书认定：1、被告嵊州市贝利来制衣有限公司因购买毛纱所需，向原告申请贷款。2014年6月17日，以原告为贷款人，以被告嵊州市贝利来制衣有限公司为借款人、抵押人，签订了合同号为8931120140009933号《流动资金最高额抵押借款合同》一份。该合同约定：贷款人同意自2014年6月17日至2016年6月16日期间内向借款人发放贷款，最高贷款限额为人民币760万元；借款期限、借款利率以借款借据约定为准；还款方式为按月付息，每月的20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约；本金至借款期限届满时一次性归还，利随本清。如借款人未按期归还贷款本金，从逾期之日起按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息；未按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息。同时约定，本合同所发生的诉讼费用及律师代理费等实现债权的一切合同费用，均由借款人承担。抵押人自愿以其所有的坐落于嵊州市嵊州大道南1××8号的土地[土地证号为嵊州国用（2013）第005**号]为贷款人在本合同项下发生的所有债权提供抵押担保，抵押担保范围为本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产的费用和实现债权的费用。2014年6月18日，原告与被告嵊州市贝利来制衣有限公司签订了嵊土资抵合字（2014）第160号《土地使用权抵押合同》，约定该土地设定最高额抵押为760万元，抵押期限自2014年6月17日至2016年6月16日。《土地使用权抵押合同》签订当天办理了抵押登记手续，《土地他项权证》号为嵊州他项（2014）第00160号。2、2014年6月19日，被告嵊州市贝利来制衣有限公司又因购买毛纱所需，向原告申请贷款。2014年6月19日，以原告为贷款人，以被告嵊州市贝利来制衣有限公司为借款人、抵押人，签订了合同号为8931120140010144号《流动资金最高额抵押借款合同》一份。该合同约定：贷款人同意自2014年6月19日至2016年6月18日期间内向借款人发放贷款，最高贷款限额为人民币740万元；借款期限、借款利率以借款借据约定为准；还款方式为按月付息，每月的20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约；本金至借款期限届满时一次性归还，利随本清。如借款人未按期归还贷款本金，从逾期之日起按约定利率加收50%的罚息利率计收罚息；未按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息。同时约定，本合同所发生的诉讼费用及律师代理费等实现债权的一切合同费用，均由借款人承担。抵押人自愿以其所有的坐落于嵊州市嵊州大道南1××8号的房产[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号：嵊州国用（2013）第014**号]，为贷款人在本合同项下发生的所有债权提供抵押担保。抵押担保范围为本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、损害赔偿金、保管抵押财产的费用和实现债权的费用。2014年6月19日办理了抵押登记，房屋他项权证号为浙嵊房他证嵊字第××号。3、2014年6月17日，被告黄国琪、陶琴向原告出具《保证函》一份，同意为原告向被告嵊州市贝利来制衣有限公司在2014年6月17日至2016年6月16日期间内最高融资限额人民币1970万元的所有融资债权提供连带责任保证，保证期间为该笔融资债务清偿期限届满之日起二年；保证范围包括但不限于所有融资债权、利息、费用、违约金、损害赔偿金和律师费等实现债权的费用。4、2014年6月18日，原告依约向被告嵊州市贝利来制衣有限公司发放了贷款760万元，《借款借据》载明：借款期限自2014年6月18日起至2015年6月10日止，借款利率为月利率6.75‰。2014年6月20日，原告依约向被告嵊州市贝利来制衣有限公司发放了贷款740万元，《借款借据》载明：借款期限自2014年6月20日起至2015年6月10日止，借款利率为月利率6.75‰。被告嵊州市贝利来制衣有限公司在借款后，至2015年10月16日止，共欠利息（含罚息、复息）87.813906万元未支付，之后的利息（含罚息、复息）和本金均未支付；保证人也未履行连带保证义务。5、原告为实现本案债权支出律师代理费5万元。并判决：一、嵊州市贝利来制衣有限公司于本判决生效之日起十日内归还浙江嵊州农村合作银行借款本金人民币1500万元，及至2015年10月16日止尚欠的利息（包括罚息、复息）87.813906万元，并支付借款1500万元自2015年10月17日起至付清日止按月利率10.125‰计算的罚息，对所欠利息及自2015年10月17日起的罚息按月利率10.125‰计算复息至付清日止。二、嵊州市贝利来制衣有限公司于本判决生效之日起十日内归还浙江嵊州农村合作银行因本案所支付的律师代理费5万元。三、黄国琪、陶琴对嵊州市贝利来制衣有限公司的上述第一、二项债务在最高限额1970万元范围内承担连带清偿责任。四、浙江嵊州农村合作银行有权在嵊州市贝利来制衣有限公司不履行上述第一、二项付款义务时，以嵊州市贝利来制衣有限公司所有的登记在嵊州他项（2014）第00160号《土地他项权证》项下的位于嵊州市嵊州大道南1××8号的土地[土地使用证号：嵊州国用（2013）第00581号]的土地使用权通过折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在最高限额760万元范围内优先受偿。五、浙江嵊州农村合作银行有权在嵊州市贝利来制衣有限公司不履行上述第一、二项付款义务时，以嵊州市贝利来制衣有限公司所有的登记在浙嵊房他证嵊字第××号《房屋他项权证》项下的位于嵊州市嵊州大道南1××8号的房产[房产证号：浙嵊房权证嵊字第××号，土地证号：嵊州国用（2013）第01402号]通过折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款在最高限额7**万元范围内优先受偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117369元，由被告嵊州市贝利来制衣有限公司、黄国琪、陶琴共同负担。
判决生效后，嵊州农商银行向本院申请强制执行。本院于2016年7月13日立案执行，案号为（2016）浙0683执2288号。在执行过程中，本院欲拍卖案涉房产，并在2016年9月9日发出（2016）浙0683执2288号拍卖预告，告知在贝利来制衣内的承租户或相关权利人向本院主张权利。案外人已经在规定时间内向本院提交了相关的材料。
另查明，案外人叶伟栋与贝利来制衣在2009年10月29日订立一份土地、厂房租赁合同，约定将贝利来制衣座落于嵊州市嵊州大道南1××8号的厂区内西南边的11亩土地及西边厂房一楼的400平方米食堂、两间套间租给叶伟栋开办驾校；土地租期为10年，从2009年11月8日起至2019年11月7日止，食堂及套间的租期为一年，从2009年11月8日起至2010年11月7日止。2012年6月15日，两案外人与贝利来制衣又签订一份土地租赁合同，约定将贝利来制衣座落于嵊州市嵊州大道南1××8号的厂区内东南边的10亩土地租赁给案外人作为驾校训练用地，租期为7年，从2012年6月15日起至2019年6月14日止。合同签订后，叶伟栋在此开办中爱驾校进行正常的经营活动。2014年12月14日，两案外人与贝利来制衣又签订一份场地租赁合同，约定将上述的土地和食堂、套间的租期延后至2039年11月6日。
本院认为，因被执行人贝利来制衣未履行生效法律文书所确定的义务，本院有权拍卖其所有的房屋和土地。两案外人与贝利来制衣就贝利来制衣厂区东南面的10亩土地的租赁合同签订于该土地设定抵押之前，且两案外人一直在实际使用，故对其租赁至2019年6月14日的权利予以保护。但两案外人在双方设定抵押后于2014年12月14日签订租期延后20年的约定而形成的租赁权，不得对抗本案的申请执行人，本院依法不予保护。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
一、对案外人叶伟栋、嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司承租的嵊州市贝利来制衣有限公司所有的位于嵊州市嵊州大道南1××8号厂区内东南面的10亩土地进行带租拍卖，租期至2019年6月14日止。
二、驳回案外人叶伟栋、嵊州市中爱机动车驾驶员培训有限公司的其余异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王健民
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一七年一月五日
书 记 员 马聪儿