四川省江油市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江油民初字第2513号
原告李远凤，女，汉族，生于1950年2月28日，住江油市中坝镇。
原告罗昌弟，男，汉族，生于1952年8月29日，住江油市中坝镇。
二原告委托代理人周华明、胡文君，四川道融民舟律师事务所律师。
被告四川省耀森房地产开发有限公司。
住所地三台县北坝镇。
法定代表人贺光耀，该公司董事长。
委托代理人赵国勇，四川川飞律师事务所律师。
原告李远凤、罗昌弟与被告四川省耀森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理，依法适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周华明、被告四川省耀森房地产开发有限公司的委托代理人赵国勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李远凤、罗昌弟诉称：被告系江油市中坝镇纪念碑路东段“金外滩”小区的开发商，被告将其开发的“金外滩”小区2栋2单元8楼1号出卖给原告，双方在由被告提供的《商品房买卖合同》进行签字确认，《商品房买卖合同》对双方的合同权利、义务及违约责任进行了约定。在签订《商品房买卖合同》后，原告完全根据合同的约定及被告的要求履行了合同义务，然而被告却存在违约：（1）双方约定被告应于2009年12月31日前向原告交房，然而被告实际向原告交房的时间却为2010年4月，被告对其逾期交房的理由归结为政府对河堤改造施工的影响，然而政府现才对河堤进行改造，因此被告应按《商品房买卖合同》第十二条的约定向原告支付违约金；（2）根据《商品房买卖合同》第十九条第一款的约定，被告应在2010年5月31日前取得原告所购商品房所在的楼栋证明，然而被告实际取得该商品房楼栋证明的时间也逾期，因此被告应按该条的约定向原告承担违约责任；（3）根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，原告应在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，原告实际取得房屋权属证书的时间为2012年5月，被告应按双方合同的约定和法律的规定向原告承担违约责任。为维护自己的合法权益，原告诉来法院，请求法院判令：1、被告按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房、逾期取得楼栋权属证明、逾期交付房屋权属证书的违约金34852元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告四川省耀森房地产开发有限公司辩称：第一，关于诉讼时效，这是南组团里面的主要问题，对方有三项诉请，逾期交房、初始登记、转移登记违约金的追索，这三项至少应当分为交房和办证，其诉讼时效起始时间是不一样的，被告从2010年4月就已经交房了，交房之时原告（户主）就知道是否被侵权了，而不是2014年4月才起诉。原告认为不符合交房条件，诉讼时效就可以顺延是不合理的，被告的交房是符合条件的。原告请求交房违约超过时效已经一年了。根据补充协议第五条，从被告把申请办证相关资料交给办证部门就完成了约定义务，按照市场惯例，被告不需给原告报告报送资料情况。在2012年2月29日就有户主领取了房产证，这说明被告的申请办证时间肯定早于原告领证时间，按照这个时间起算原告的请求也是超过了诉讼时效。第二，根据合同第十九条不管是转移登记还是初始登记后面都有一个特别约定，非出卖人原因导致的逾期交房出卖人不承担违约责任。非出卖人显然是买受人之外的人，这个条款应当对双方都有约束力。原告认为双方签订的是格式合同，但是格式合同恰好有非格式条款的，即是在合同之外另外特别约定的，它的效力要高于格式合同。第三，被告提供了五份政府文件，证明政府市政工程对被告交房有影响，原告在诉状中也提到开发商称逾期交房是由于受到市政工程的影响，说明原告知道这个事情。第四，市政建设影响了金外滩小区的进度，也影响综合验收。综上，原告的诉请已超过时效，市政建设影响了金外滩小区的进度，即使有“逾期”的情形，按照合同第十九条规定，这种非基于出卖人的原因导致的“逾期”，被告（开放商）不应当承担责任。
审理查明：2008年11月24日原告罗昌弟与被告四川省耀森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和补充协议各一份，《商品房买卖合同》第十条交付条件，一、出卖人应当在2009年12月31日向买受人交付该商品房…。第十九产权登记，一、初始登记，出卖人应当在2010年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的…，1、买受人有权退房…。2、非出卖人原因导致未能按期办理初始登记的，出卖人不承担责任。二、转移登记…2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的…①、买受人有权退房…。②、非出卖人原因导致未能按期办理转移登记，出卖人不承担责任。另补充协议约定原告原告罗昌弟购买被告四川省耀森房地产开发有限公司开发的位于江油市纪念碑东路耀森金外滩小区2栋2单元8楼1号商品住房一套的建筑面积133.03平方米，总房价372028.0元。该协议第五条：一、出卖人按合同约定时间报送（需出卖人提供）房屋所有权权属登记所需的相关登记资料到产权登记机关，即视为已完成房屋所有权转移登记申请事项。
合同签订后，被告四川省耀森房地产开发有限公司在对“耀森金外滩”项目的开发施工过程中，2009年11月18日被告收到江油市规划和建设局关于涪江河堤西侧建设修改的通知：“经市委、市政府研究，决定在涪江河堤西岸、一桥到二桥之间修建城市下穿通道。现下穿通道设计工作及项目拆迁工作已全面铺开。贵单位正在开发建设的耀森金外滩项目紧临城市下穿通道，且已动工建设。由于下穿通道与你单位的开发项目设计、建设须统一协调。故请贵单位结合下穿通道及时修改。”2010年4月8日被告收到江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函：“我单位根据国家灾后恢复重建精神和江油市市委、政府对我市灾后重建的安排，决定将滨江路列入我市灾后重建的重点工程，其工程项目同时也被四川省列为灾后重建重点工程项目之一。据现场勘测，你单位开发修建的金外滩商品用房的配套设施（部分地下车库）占用了滨江路绿化及道路灾后重建工程用地。根据相关规定要求，请你单位尽快自行拆除滨江路绿化及道路灾后重建工程用地范围内的建（构）筑，以确保我单位工程的顺利实施。”2009年4月22日被告收到江油市涪江河堤改造工程指挥部文件“关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知：你公司“金外滩”商住楼开发在涪江西岸堤顶设置的断道围墙，严重影响豫江大堤综合整治工程的实施，请你公司尽快拆除堤顶道路围墙，以利工程顺利推进。”
该项目2010年12月9日取得工程竣工综合验收备案后，被告于2012年2月20日在国土部门将土地使用证分户后即开始通知业主领证，业主最早领证时间为2012年2月29日。原告罗昌弟名义购买的耀森金外滩小区2栋2单元8楼1号商品住房一套已办理房屋所有权证、国有土地使用证，房权证证书载明登记的时间为2011年5月23日，原告李远凤、罗昌弟共同共有。原告罗昌弟于2012年3月27日在被告处签字领取了证书。
综上，原、被告双方在签订的商品房买卖合同已明确约定出卖人被告交付该商品房的时间（合同约定交付时间为2009年12月31日，原告认可被告实际向原告交房的时间却为2010年4月。）、初始登记时间（合同约定2010年5月31日取得楼栋权属证明，实际取得时间2011年4月26日）、转移登记时间（在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，该房屋所有权证载明登记的时间为2011年5月23日。）。二原告认为被告逾期交房、初始登记、转移登记三项违约，遂起诉来院，请求判令：1、被告按《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房、逾期取得楼栋权属证明、逾期交付房屋权属证书的违约金34852元；2、被告承担本案全部诉讼费用。
上述事实有经庭审认定的下列证据在卷佐证：原告身份证复印件、被告工商信息、《商品房买卖合同》和补充协议、交房公告、购房发票、土地使用证分户申请、授权委托书、缴费凭证、金外滩下穿道路工程施工公示牌，国有土地使用证、房屋所有权证书、2009年4月22日江油市涪江河堤改造工程指挥部文件关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知、2009年11月18日江油市规划和建设局关于涪江河堤西侧建设修改的通知、2010年4月8日江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函、耀森金外滩南组团业主产权证领取表及双方当事人的陈述等。
本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务。但由于灾后恢复重建的重点市政工程“滨江路绿化及道路恢复重建”的需要，被告所开发的“耀森·金外滩”项目须在设计、建设上统一协调，政府要求被告所开发的此项目结合下穿通道及时修改，造成被告商住楼工期、房屋交付、综合验收、申请产权登记逾期的客观事实。该逾期行为是让位于公共利益所致，符合原、被告双方《商品房买卖合同》第十九条约定“非出卖人原因导致未能按期办理初始登记、转移登记，出卖人不承担责任”的情形，故被告不应承担违约责任。
“耀森·金外滩”1#、2#、3#商住楼是被告在将房产证、土地使用证办妥后通知业主领取的，从业主领取花名册可以证实最早领取相关权证的为2栋2单元12楼2号业主，其签领日期为2012年2月29日。由此可以确认被告在此之前已经完善了相关手续并通知业主办理领证手续的事实。
原、被告双方在签订的商品房买卖合同已明确约定了出卖人被告交付该商品房的时间、初始登记时间、转移登记时间，比照合同约定，原告在接受被告履行以上民事行为时，就已经知道有不符合合同约定的情形，自己的民事权利已经受到侵害，另在2012年2月29日就有户主领取了房产证，即使从户主最早领证时间2012年2月29日起算诉讼时效，原告于2014年3月31日才向本院提起诉讼，以此起算诉讼时效已超过两年，原告在二年内并未向被告或有关部门主张自己的权利，现被告以诉讼时效抗辩，其抗辩理由依法成立，故，原告诉求依法不应支持。
案经开庭审理，经本院主持调解，双方意见分歧较大，未能达成和解。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李远凤、罗昌弟的诉讼请求。
本案减半收案件受理费335元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
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审判员 罗 静
二〇一四年五月二十二日
书记员 梅楚雪