浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2015）温瓯梧民初字第190号原告：温州天乙物业管理有限公司。住所地：浙江省温州市火车站站南商贸城*幢*层。法定代表人：陈颖汉，该公司董事长。委托代理人：陈丽霞。被告：李鄂。第三人：温州市惠中物业管理有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区高田路**号。法定代表人：吴绿妹，该公司总经理。委托代理人：陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。原告温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙公司）为与被告李鄂物业服务合同纠纷一案，于2015年8月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员金国平适用简易程序独任审判，于同年9月21日裁定转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。因案件审理需要，本院通知温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中公司）为第三人参加本案诉讼，并于2016年2月2日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈丽霞，第三人的委托代理人陈小雁已到庭参加本案诉讼。被告李鄂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天乙公司起诉称：被告系站南商贸城C幢04-1室的业主，该房屋面积为38.88平方米。原告系被告所在小区的物业管理公司，依法向被告提供物业管理有偿服务，根据温州市物价局文件温价房（2001）175号的规定，每月每平方米物业管理费为1.5元。2007年10月至2015年5月被告计欠的物业管理费为5365元。现原告请求：判令被告支付物业管理费5365元及违约金（从起诉之日起按每日万分之二点一计算至实际履行之日止）。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1.企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份，证明原告的主体资格；2.身份证复印件一份，证明被告的主体资格；3.《物业管理公约》、产权登记信息及温州市物价局文件各一份，证明被告的主体资格及物业服务收费标准；4.站南商贸城纠纷协调会议纪要一份，证明站南商贸城小区实行商住分离模式，原告有物业服务主体资格；5.物业管理用房委托合同及物业管理交接签收单一份，证明原告有物业服务主体资格，及涉案小区属商住分离物业服务模式；6.催费通知单两份，证明被告欠物业费，经原告催缴仍未交纳的事实；7.水电年度报表、保安年度报表、化粪池疏通发票各两份，承包合同九份，水电工日报表及保安巡逻表光盘、消防工程施工合同、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票各一份，证明原告对商业用房业主提供物业服务的事实；8.（2011）温鹿民初字第1465号民事判决书、（2012）浙温民终字第528号民事判决书各一份，证明涉案小区属商住分离管理模式；9.物业管理委托合同、水管安装合同书、水电维修单各一份，外墙拆除协议书两份，证明原告对商业用房业主提供物业服务。被告李鄂没有答辩，也没有向本院提供证据。第三人惠中公司陈述称：一、因小区业主大会表决通过解聘原告，并于2008年4月17日与第三人签订《物业服务合同》，故原、被告间的前期物业服务合同关系已于2008年4月17日依法终止，原告要求被告向其支付2008年4月25日起的物业服务费没有任何事实和法律依据。二、一个小区只能有一个物业服务公司统一提供服务，原告主张实行商住分离的物业管理模式没有任何事实和法律依据。第三人为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1.站南商贸城小区业主大会决议一份，证明2008年1月24日站南商贸城小区业主大会做出解聘原告的事实；2.《物业服务合同》两份，证明2008年4月25日起至2015年4月30日站南商贸城小区由第三人提供物业服务的事实；3.民事判决书两份，证明生效判决认定2008年4月17日站南商贸城业主委员会与第三人签订物业服务合同，约定由第三人提供物业服务的事实；4.工资表、水费、污水费发票、公共部位电费发票、电梯维保费发票、水池清洗费发票、维修费用等材料，共同证明涉案小区系第三人管理的事实。原告提供的证据经庭审质证，被告没有到庭质证。第三人对第1、2组证据没有异议，本院予以采纳。关于第3组证据，第三人对物价局文件、产权登记信息的真实性没有异议，对《物业管理公约》的真实性无法确认，但认为该公约在业主委员会与第三人签订《物业服务合同》之后已经终止。经审查，本院对该组证据形式真实性予确认。关于第4、5、7组证据，第三人对真实性、关联性、合法性均有异议。经审查，本院认为，第7组证据中的水电年度报表、保安年度报表、承包合同、水电工日报表、保安巡逻表因系原告方自行制作，本院不予采纳；对第4、5组证据及第7组证据中的化粪池疏通发票、消防工程施工合同、申请维修基金报告、房管局拨给维修基金进账单及支付施工单位发票的真实性予以认定，但该证据无法直接证明原被告之间存在物业服务合同关系，原被告是否存在物业服务合同关系将在下文中综合分析认定。关于第6组证据，第三人认为不能证明原告已经向被告送达。本院采纳第三人的意见，对该组证据不予采纳。关于第8组证据，第三人对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，不能证明涉案小区存在商住分离的物业服务模式。本院采纳第三人的质证意见，对该组证据不予采纳。关于第9组证据，第三人对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证据均系原告与案外人签订，未经涉案小区业主委会员、被告或第三人确认，本院不予采纳。第三人提供的证据经庭审质证，被告没有到庭质证。原告对第三人提供的证据的真实性无异议，但认为第三人提供的证据与本案没有关联，第三人仅对住宅部分提供物业管理服务，其提供的证据均只涉及住宅部分。本院认为，上述证据客观、真实，足以证明其待证事实，本院予以采纳。本院经审理，认定事实如下：温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）开发温州火车站站南商城小区后，委托原告对该小区提供前期物业服务，原告接受委托后，按1.5元／平方米·月向该小区非住宅业主收取物业服务费。2008年1月24日，该小区业主大会决议，解除与原告间的前期物业服务关系。同年4月17日，该小区业主委员会与第三人惠中公司签订《物业服务合同》，约定由第三人为该小区提供物业服务，服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。该期限届满后，经双方协商，由第三人继续服务至2015年4月份。2008年11月24日，因涉案小区业主委员会与庆丰公司及原告间的一系列矛盾激化，经瓯海区相关部门协调成立站南商贸城纠纷协调小组，并由该小组制定会议纪要。该会议纪要形成的初步处理意见包括：在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商业部分由原告管理。其中第四条关于商住分离问题的内容如下：（一）小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由庆丰公司负责；（二）小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责；（三）小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理，商业部分的卫生清理由商业业主自行负责。另查明，2000年1月31日，原被告签订《物业管理公约》，约定由原告对涉案小区提供物业服务，被告应按期照章交纳各种管理服务费，原告有权催收物业服务费及滞纳金。被告系位于温州火车站站南商贸城C幢104-1号房屋的业主，该房屋面积为38.88平方米，用途为非居住。被告已向原告交纳物业服务费至2007年9月份。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应向原告交纳物业服务费及计费时段。现作如下分析：小区业主负有交纳物业服务费的义务，同时也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，不能代表业主行使上述权利。2008年1月24日，涉案小区业主大会通过决议解除与原告间前期物业服务关系，并于同年4月17日通过业主委员会选聘第三人从同年4月25日起为小区提供物业服务，也没有决定继续选聘原告为小区非住宅部分提供物业服务。因此，原告为涉案小区提供的前期物业服务关系于2008年4月24日终止。此前，被告余欠的物业服务费396.58元［即38.881.5元（6＋24／30）］，应依法向原告交纳。被告现经原告起诉催告后仍未及时缴纳上述物业服务费，已经构成违约，原告要求被告从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，本院予以支持。原告主张根据行政主管部门制定的会议纪要，要求被告继续交纳2008年4月24日以后的物业服务费，其理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李鄂应于本判决生效之日起十日内偿付原告温州天乙物业管理有限公司物业服务费396.58元及违约金（按每日万分之二点一，从2015年8月18日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告温州天乙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费640元（由原告预交），合计690元，由原告温州天乙物业管理有限公司负担639元，由被告李鄂负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  金国平人民陪审员  王崇林人民陪审员  洪春耕二〇一六年二月三日书 记 员  李 娴附告判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条：业主在物业服务活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《物业管理条例》第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、当事人应知的相关事项1.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。2。需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。3.当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的二年内向第一审人民法院申请执行。逾期申请的，人民法院不予受理执行。4.不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。