湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0102民初3465号
原告武汉跃进集团有限公司，住所地武汉市江岸区罗家咀路特1号。
法定代表人姜元，董事长。
委托代理人曾黄彪（一般授权代理），湖北安格律师事务所律师。
委托代理人刘振茹（一般授权代理），湖北安格律师事务所实习律师。
被告武汉新跃混凝土有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡跃进村。
法定代表人鲁向东，董事长。
委托代理人杜慧萍（特别授权代理），湖北羚圣律师事务所律师。
原告武汉跃进集团有限公司诉被告武汉新跃混凝土有限公司租赁合同纠纷一案，2016年6月2日本院立案受理后，依法由审判员丁毅担任审判长，和人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，适用普通程序于2016年7月14日、8月26日、8月30日、9月18日、11月2日、11月21日公开开庭进行了审理。原告武汉跃进集团有限公司（以下简称跃进集团公司）的委托代理人曾黄彪、刘振茹，被告武汉新跃混凝土有限公司（以下简称新跃公司）的委托代理人杜慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告跃进集团公司诉称，2011年10月24日，我公司与新跃公司签订《房屋场地租赁合同》，约定将房屋10间，共计约350平方米，场地23310平方米，租赁给新跃公司，租金每年300，000元，租赁时间自2012年1月1日起至2016年12月31日止。该合同特别约定：因跃进村正在进行“城中村”改造，如租赁场地因“城中村”改造需要使用，政府征用或因其他原因收回租赁物，甲方应提前一个月通知乙方，乙方接到通知后，无条件将租赁物交付跃进村，跃进村对新跃公司不作任何补偿；新跃公司同意如果租赁物被征用、征收或跃进村收回，不向跃进村或第三方要求任何补偿，第三方对租赁物的补偿属跃进村所有；新跃公司如拖欠租金时间长达一个月，则跃进村有权解除合同，收回租赁物，并按拖欠租金额的150%收取违约金。该合同签订后，2012年11月29日，我公司便告之新跃公司，其承租的地块已列入城中村改造，要求新跃公司腾退，并协商相关腾退的具体事宜。但新跃公司一直未腾退，继续占用我公司的房屋和场地，且一直未向我公司缴纳租金。2016年5月10日，我公司再次书面通知新跃公司，解除双方签订的前述《房屋场地租赁合同》，并要求新跃公司腾退。但时至今日，新跃公司未按通知腾退，已严重侵害了我公司的合法权益。现起诉请求：1、判令新跃公司立即腾退占用的我公司房屋和场地（房屋10间，共计约350平方米，场地23310平方米）；2、判令新跃公司支付拖欠的租金1，308，000元（截止至2016年5月10日止），以及自2016年5月10至实际腾退之日的房屋和土地占用费；3、责令新跃公司支付逾期支付租金的违约金，自2013年1月1日起按日千分之三计算至租金全部付清之日止；4、确认双方于2011年10月24日签订的《房屋场地租赁合同》于2016年5月10日解除；5、本案所有诉讼费用由新跃公司承担。
被告新跃公司辩称，诉争土地在2011年已经收归国家，本案腾退的前提是土地是归跃进集团公司所有。2004年我公司的章程中土地入股了，且在2005年、2006年的审计中承诺土地在办理手续中，按规定土地应属于我公司。武汉市跃进实业总公司在2007年已经注销，与跃进集团公司没有承接关系。跃进集团公司无主体资格，也无权利义务的承接，土地属于我公司，请求法院驳回跃进集团公司的诉讼请求，
经审理查明，2011年10月24日，跃进集团公司与新跃公司签订《房屋场地租赁合同》，约定：跃进集团公司将其拥有的位于江岸区后湖街房屋10间，面积约350平方米，场地23310平方米，租赁给新跃公司，租金每年300，000元，租赁时间自2012年1月1日起至2016年12月31日止；如新跃公司未按合同约定时间缴纳租金，则每天按未缴纳租金金额的千分之三缴纳滞纳金，如拖欠租金时间长达一个月，则跃进集团公司有权解除合同，收回租赁物，并按拖欠租金额的150%收取违约金；因跃进集团公司正在进行“城中村”改造，如租赁场地因“城中村”改造需要使用，政府征用或因其他原因收回租赁物，跃进集团公司应提前一个月通知新跃公司，新跃公司接到通知后，无条件将租赁物交付跃进集团公司，跃进集团公司对新跃公司不作任何补偿，新跃公司同意如果租赁物被征用、征收或跃进集团公司收回，不向跃进集团公司或第三方要求任何补偿，第三方对租赁物的补偿属跃进集团公司所有。该合同履行过程中，跃进集团公司于2012年11月29日函告新跃公司，其承租的地块已列入“城中村”改造，要求新跃公司尽快协商拆迁腾退事宜并积极配合拆迁，但新跃公司一直继续占用跃进集团公司的房屋和场地，且未缴纳分文租金。2016年5月10日，跃进集团公司向新跃公司发出通知函，以新跃公司未支付租金，承租的房屋和场地已列入城中村改造范围为由，解除双方签订的《房屋场地租赁合同》，并要求新跃公司一个月内腾退。但至今新跃公司未腾退。
另查明，2007年5月，武汉市江岸区后湖街跃进村经有关政府部门批准，同意该村基本完成集体经济组织改制工作，改制后的经济实体为武汉新跃进实业有限公司，2007年6月15日办理了工商注册手续，同年11月7日武汉新跃进实业有限公司更名为跃进集团公司。1992年8月5日，武汉市江岸区后湖街跃进村开办了武汉市跃进实业总公司，经济性质集体所有制，2007年5月，因武汉市江岸区后湖街跃进村改制，资产重组，武汉市江岸区后湖街跃进村在工商部门注销了武汉市跃进实业总公司的登记，在清算报告中武汉市江岸区后湖街跃进村承诺武汉市跃进实业总公司注销后的法律责任由其承担。
新跃公司于2004年1月17日成立，武汉市跃进实业总公司系新跃公司股东，持股比例30%，出资形式为实物出资3，600，000元，其中包括20亩土地使用权作价3，000，000元、建筑设施作价400，000元、回填土作价200，000元。新跃公司成立后，武汉市跃进实业总公司将武汉市江岸区后湖街跃进村的20亩土地提供给新跃公司使用。2006年6月26日，武汉市跃进实业总公司向武汉市工商行政管理局出具书面承诺书，承诺继续协助新跃公司办理20亩土地使用权证手续。2007年12月31日，武汉市江岸区后湖街跃进村与新跃公司签订《土地租赁协议》，将武汉市跃进实业总公司承诺入股新跃公司的20亩土地变更为租赁关系，由新跃公司租赁三年，从2007年12月31日起至2010年12月31日止。2008年3月26日，跃进集团公司与新跃公司、鲁向东签订协议书，约定跃进集团公司在新跃公司的持股比例变更为35%，出资形式变更为现金2，923，100元及无形资产，跃进集团公司与新跃公司另行签订土地租赁合同。7月14日，新跃公司变更了工商登记，将武汉市跃进实业总公司持股30%变更为跃进集团公司持股35%。
2011年8月19日，武汉市人民政府发出（2011）第214号征收土地公告，公示经湖北省国土资源厅批准，同意江岸区后湖街跃进村1.3412公顷集体土地办理农用地转用和土地征收手续。2013年8月22日，武汉市国土资源和规划局以武土批准书（2013）第93号建设用地批准书，批准了武汉市土地整理储备中心的申报，对江岸区后湖街跃进村1.2415公顷土地已办毕征收土地批后手续，准予作为国有建设用地。2012年9月18日，武汉市江岸区后湖街跃进村与武汉市公安局安康医院签订《征地协议》，协议约定武汉市公安局安康医院征用武汉市江岸区后湖街跃进村土地约14亩（含在新跃公司租赁的20亩土地内）。该协议签订后，武汉市公安局安康医院仅支付了部分土地补偿款，相关的用地手续均未办理，该土地仍由新跃公司在使用。
以上事实有《房屋场地租赁合同》、通知函及现场视频截图、司法所书面证明、《土地租赁协议》及租金收据、征收公告、建设用地批准书、《征地协议》及腾退通知、武汉市公安局安康医院书面证明、现场照片、改制批复、工商登记和注销资料、审计报告、清算报告、出资协议及双方当事人的陈述在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，跃进集团公司是由武汉市江岸区后湖街跃进村改制后成立的，武汉市跃进实业总公司是由武汉市江岸区后湖街跃进村开办的，因此跃进集团公司对武汉市江岸区后湖街跃进村、武汉市跃进实业总公司具有法律上的承接关系。
虽然武汉市跃进实业总公司曾承诺将本案诉争的房屋、土地入股新跃公司，但双方未办理权属转移手续，且在2007年已协议变更了入股形式，将本案诉争的房屋、土地变更为租赁关系，诉争的房屋、土地的权属未发生转移，仍属跃进集团公司所有。政府虽然2013年完成了对诉争土地征收手续，准予作为国有建设用地，但这并不表明土地、房屋权属已发生转移，权属的转移应以变更登记进行界定。同时，跃进集团公司作为被征收人负有按时完成拆迁腾退工作的义务，因此跃进集团公司作为租赁合同的相对方，有权依据合同向新跃公司主张权利。
跃进集团公司与新跃公司2011年10月24日签订《房屋场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反国家法律、法规的规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力。由于政府征收，出现了合同约定的解除条件，加之新跃公司作为承租方，未按合同约定支付租金，拖欠租金时间长，金额巨大，已构成违约，并严重的损害了跃进集团公司的合法权益，跃进集团公司依据合同约定行使解除权，符合法律规定，本院予以支持，解除通知书自2016年5月10日向新跃公司送达之日起发生法律效力，双方签订的租赁合同解除，新跃公司应腾退租赁的房屋、土地，支付租金，并比照租金标准从2016年5月11日起至腾退之日止向跃进集团公司支付房屋、土地占有使用费。新跃公司的答辩意见不能成立，本院不予支持。
由于新跃公司在合同履行期间拖欠租金，还应根据合同约定承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为跃进集团公司的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，双方合同约定“按欠缴租金的日千分之三支付滞纳金及解除合同时按拖欠租金额的150%收取违约金”的约定过分高于因新跃公司违约所造成的跃进集团公司的损失。因此本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以不同时段欠付租金为本金分段计算，自2013年1月1日起计算至腾退之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告武汉跃进集团有限公司与被告武汉新跃混凝土有限公司2011年10月24日签订的《房屋场地租赁合同》于2016年5月10日解除；
二、被告武汉新跃混凝土有限公司于本判决生效之日起十五日内将承租的位于武汉市江岸区后湖街跃进村房屋10间（面积约350平方米）、场地23310平方米腾退并返还给原告武汉跃进集团有限公司；
三、被告武汉新跃混凝土有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉跃进集团有限公司支付2016年5月10日前的租金1，308，000元；
四、被告武汉新跃混凝土有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉跃进集团有限公司支付房屋、土地占有使用费（从2016年5月11日起至腾退之日止，按每年300，000元的标准计算）；
五、被告武汉新跃混凝土有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告武汉跃进集团有限公司支付违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，自2013年1月1日起至腾退之日止，按拖欠的租金总额为本金分段计算）；
六、驳回原告武汉跃进集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16，572元，由被告武汉新跃混凝土有限公司负担，因此款原告武汉跃进集团有限公司已预交，被告武汉新跃混凝土有限公司在支付上述判决款项时，将所负担的受理费一并支付给原告武汉跃进集团有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 丁 毅
人民陪审员 刘静萍
人民陪审员 李国良
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 林慧娟