重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）綦法民初字第00456号
原告重庆枫丹物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区枫丹路199号附4号，组织机构代码70938507-5。
法定代表人古家庆，该公司董事长。
委托代理人韩文艺，女，1976年10月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人谢芸，女，1973年7月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。
被告代莎，女，1982年2月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆枫丹物业管理有限公司与被告代莎物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员陈仁伟适用简易程序，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告重庆枫丹物业管理有限公司的委托代理人韩文艺、谢芸，被告代莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆枫丹物业管理有限公司诉称，被告系枫丹圣堤亚纳小区住户，自被告入住该小区后，便一直由原告为其提供物业管理服务。2013年11月至2014年12月期间，被告无故拒绝交纳该期间的物管费1229.2元、能源费140元、供水二次加压电费73.8元，合计1443元。被告接受了原告提供的物业服务，应当支付相应的物管费和能源费，但经原告多次催收，被告仍未支付。现起诉要求被告立即支付物管费1229.2元、能源费140元、二次供水加压电费73.8元，合计1443元。诉讼中，原告变更请求物管费为1317元、能源费为150元、二次供水加压电费为86.5元（计算到2015年1月）。
被告代莎辩称，被告居住在4楼，是用的直供水，不是二次供水，不应承担供水二次加压电费。原告未按规定将收费标价、服务内容、服务标准等进行公示，被告不知道如何交费，不知道原告收费是否合法。物管公司同开发商捆绑进入，不交物管费就不给楼房钥匙，物业费的确定都是霸王条款，物管公司进入不规范，导致业主产生抵触情绪。原告系三级资质物管企业，却收取一级资质的费用，出现服务水平、服务内容、服务质量、服务标准都不到位，没有签订规范的物业服务合同，没有建立完善的财务管理和监督制度，没有公布24小时服务电话，没有广泛的应用专门的物业管理软件，没有适时组织开展健康有益的娱乐活动，公共区域有乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，未经业主同意随意设置广告牌，没有设专人在小区主要出入口24小时站岗值守等。由于物管公司收费标准过高，没有尽到管理义务，违约在先，被告主张先履行抗辩权，在原告未整改前，被告有权拒绝支付物业管理费，被告不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2010年4月15日，重庆枫丹实业有限公司为甲方，原告重庆枫丹物业管理有限公司为乙方，双方签订了前期物业服务合同，约定甲方选聘乙方对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区提供前期物业管理服务，物业服务事项为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集与清运，排水管道、污水管道的疏通；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监视、巡视、门岗值勤；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修基金的使用；11、装修管理；12、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商订）；13、物业服务费和本合同规定的其他费用和收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务标准如下：1、管理组织制度：成立枫丹圣堤亚纳管理处、公司部门岗位职责、专业人员持证上岗；2、房屋及维修管理：房屋外观统一、整洁，无违规乱搭（建）现象，房屋完好率90%以上，房屋零修及时率90%以上，房屋零修合格率95%以上，房屋资料齐全、完整，住户档案齐全、完整；3、设备管理：小区共用设备设施图纸资料齐全、完整，给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运行正常，基本无事故隐患；4、市政公用设施管理：道路养护良好，污水排放流畅，车辆管理有序，无乱停乱放现象；5、治安保卫管理：配备护卫人员，各种火灾、刑事案件和交通事故年发生率低于0.5%；6、环境卫生管理：环卫设备完好、清洁，生活垃圾日产日清（每天收集一次），小区共用部位、共用设施（备）清洁、保洁率95%以上；7、社区文化：与开发商一起订立业主临时公约并广泛宣传，力求共同遵守；8、便民服务：开展多种便民服务，尽力为业主提供方便；9、巡查：定时巡楼制；10、维修：限时维修及维修回访制；11、员工队伍：加强员工的培训与考核，培养一支高素质的专业物业管理队伍。物业服务费用为包干制（包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），实行政府指导价，按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。合同约定的期限为3年，自2010年4月15日起至2013年4月15日止，合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲、乙双方应在合同期满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同约定该合同自双方签字起生效，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同还对双方的权利义务、物业管理用房、专项维修基金的管理和使用、违约责任等作了约定。后原告便对该小区提供物业管理服务。2011年10月10日，原告就该小区物业管理收费向原綦江县发展和改革委员会进行了备案，其中26层以上高层住宅（含26层）1.10元／平方米（按建面计算，包含电梯费）。2012年11月2日，重庆枫丹实业有限公司为甲方，李东明和被告代莎为乙方，双方签订了商品房买卖合同（含附件），该合同约定甲方将位于綦江区文龙街道沙溪路28号xx号房屋（建筑面积79.78平方米）出售给乙方，乙方同意并接受重庆枫丹物业管理有限公司临时统一管理，并按时按规定缴纳物业管理费，物管费6＋1、8＋1、11＋1的电梯洋房为1.6元／平方米，24层高层物管费为1.1元／平方米（按产权建筑面积计算，包含电梯费），乙方认可物管公司根据社会物价指数上涨，作适度调整。2013年7月30日，被告代莎向原告重庆枫丹物业管理有限公司作出书面承诺，该承诺内容为：本人已签收业主手册，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人同意并声明如下：一、确认已详细阅读业主手册，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守本手册中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；二、本人同意承担违反本手册的相应法律责任，并同意对该物业的使用人违反本手册的行为承担连带责任；三、本人同意在将该物业转让、馈赠变更的同时取得物业继受人签署的本手册承诺书并送交物业管理企业，物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。业主手册中规定了住宅26层以上含26层物业管理费为1.1元／平方米／月，公共能源费在业委会未成立前暂按10元／户／月计收，二次供水加压电费根据供电部门收费依据暂按一吨水一度动力电电费标准收取。被告代莎已将綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区18栋4-8号房屋物业管理费用交纳至2013年10月，后被告代莎认为房屋买卖合同中物业管理条款属霸王条款、物管公司的资质与其收费标准不符、物管公司对该小区提供的物业管理不到位而拒绝交纳物业管理费。綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区至今未成立业主委员会。2013年4月20日，重庆枫丹实业有限公司与原告重庆枫丹物业管理有限公司约定延长前述前期物业服务合同期限至2016年4月15日，该小区物业仍由原告重庆枫丹物业管理有限公司提供管理。原告在对綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区物业管理中有瑕疵，如未经业主同意在该小区设置广告、电梯内有乱涂乱画等现象。綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区18栋属二次加压供水，被告户在2013年11月至2015年1月期间用水102吨。
前述事实，有前期物业服务合同、物业费收费备案表、商品房买卖合同、承诺书、房屋面积分户汇总表、圣堤亚纳居家服务手册、用水立户证、物管费发票、物业管理图片及双方当事人陈述等证据证实，并经庭审质证和本院审查属实，予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告代莎作为綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）小区业主之一，其在商品房买卖合同中与重庆枫丹实业有限公司约定“同意并接受重庆枫丹物业管理有限公司临时统一管理，并按时按规定缴纳物业管理费”，并承诺同意履行该小区业主手册的规定，所以，在没有相反证据的情形下，本案前期物业服务合同和业主手册规定对被告代莎具有约束力，被告代莎应当遵守业主手册规定和前期物业服务合同的约定。原告是对綦江区文龙街道沙溪路28号（枫丹﹒圣堤亚纳）整个小区提供物业管理，物业管理费用的收取率直接影响原告对该小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在原告提供了相应物业服务后，被告代莎应当按约定支付原告物业服务费用。从审理查明的情况看，虽然之前原告对该小区提供的物业管理中有瑕疵，但从整体而言，原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告不能据此对抗物业管理费的交纳，本院对原告请求被告代莎交纳2013年11月至2015年1月期间物业管理费、公共能源费、二次供水加压电费的请求予以支持。本院确认原告代莎在2013年11月至2015年1月期间共计欠物业管理费1316.37元（79.78平方米×1.1元／平方米×15个月）、公共能源费150元（15个月×10元／月）、二次供水加压电费86.5元（102吨×0.848元／吨），合计1552.87元。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付按约定计算的物业管理费用的请求，但原告在之前的物业管理中存在瑕疵是事实，原告应当予以整改，在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的合同义务，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告代莎在本判决生效后3日内支付原告重庆枫丹物业管理有限公司2013年11月至2015年1月期间的物业管理费1316.37元、公共能源费150元、二次供水加压电费86.5元，合计1552.87元；
二、驳回原告重庆枫丹物业管理有限公司的其余诉讼请求。
若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元，由被告代莎负担，在本判决生效后3日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 陈仁伟
二〇一五年二月十三日
书记员 权珊珊