广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第373号
原告：李仲新，男，汉族，住佛山市南海区。公民身份号码：×××1754。
委托代理人：李杰南、罗永洪，均系广东杰辉律师事务所律师。
被告：朱春英，女，汉族，住广东省遂溪县。公民身份号码：×××0628。
委托代理人：周福洪、黄桂冰，分别、律师助理。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院2015年3月17日受理后，依法由审判员叶志标独任审理，于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告李仲新及其委托代理人李杰南、罗永洪，被告朱春英的委托代理人周福洪到庭参加了诉讼。同年5月12日，原、被告向本院申请庭外和解20天。本案现已审理终结。
原告李仲新诉称：2013年3月1日，原、被告签订《巨力球馆租赁合同》，约定被告以每月23000元承租原告位于南海区狮山镇XXX村面积约2300平方米的建筑物作球馆、租金每五年递增10%，被告应在每季度最后一个月的23-28日前向原告支付下一季度租金。
签约后，原告依约将球馆交付被告，但被告一直存在拖欠租金的行为。截至2015年3月1日，被告共拖欠租金138000元，经原告多次催收无果。原告认为，根据合同第八条第二款规定，被告逾期支付租金达60天，即构成违约，原告有权单方解除合同。
为此，起诉被告：1、《巨力球馆租赁合同》于2015年3月1日解除；
2、立即搬离承租的狮山镇XXX村的建筑物（面积约2300平方米），并将建筑物返还予原告；
3、支付2015年3月1日前拖欠的租金138000元；
4、按每月23000元支付自2015年3月1日至实际返还租赁物之日止的占用费予原告；
5、300000元履约保证金归原告所有；
6、承担本案诉讼费。
诉讼中，原告以被告在立案后已支付138000元为由，当庭撤回了第3项请求。
被告朱春英答辩称：一、承租场地的管理者是被告的丈夫，适逢春节，被告丈夫出差外省而忘记支付租金，造成了形式上的违约，但在接到法院的应诉材料后，被告立即将2015年第一季度以及至2015年5月31日的租金合共138000元全部交清，被告的行为未达到根本违约，依照《合同法》规定，原告诉请解除《巨力球馆租赁合同》的依据不足，不应支持，双方应继续履行合同；
二、签约时，被告向原告缴纳了30万元的保证金，根据《巨力球馆租赁合同》第四条第3点约定，被告出现迟延支付租金时，原告可动用保证金代付租金，之后须“书面通知”被告补足保证金，但原告一直没有履行此义务，且被告缴纳的保证金30万元远远超出迟延租金69000元；
三、被告承租场地后，投入超过200万元进行增建、改建，开办了一间餐厅及画廊，原告为了迟延支付的69000元而解除合同，实际想吞并被告巨大投资，严重违反法律的公平原则。
综上，应驳回原告的诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原、被告身份证复印件各1份；
2、2006年8月2日，甲方佛山市南海区狮山镇XX村横溪经济股份合作社与乙方李仲新签订的《土地租赁协议书》原件1份，主要内容是甲方将佛山市南海区狮山镇XXX区土名“上水坑”的16.27亩土地出租给乙方，租赁期限至2031年，乙方自筹资金、自建厂房、自主经营、自负盈亏；
3、宗地平面图原件1份；
4、国有土地使用证【证号：佛府南国用（2011）第06XXX83】原件1份，载明座落佛山市南海区狮山镇XX村XX村民小组的5302.9平方米的土地使用权人是南海区狮山镇XX村XX村民小组，地号为XXX8132063，登记日期为2011年8月10日；
5、2013年3月1日，甲方（出租方）李仲新与乙方（承租方）朱春英签订的《巨力球馆租赁合同》原件1份，主要条款如下：一、甲方将位于狮山镇XXX村的2300平方米球馆出租给乙方；二、租赁期限自签订之日起至2031年1月20日；三、每月租金23000元，每五年递增10%，乙方应在每季度最后一个月的23-28日前向甲方支付下一季度的租金，乙方逾期10天支付租金，乙方构成违约；四、乙方应在合同签订之日向甲方支付保证金30万元，乙方逾期支付租金、水电费、工人工资等超过30天的，甲方可动用乙方的保证金代为支付，乙方应在接到甲方动用保证金书面通知之日起五日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约；八、乙方拖欠甲方有关费用超过60天或未能按照甲方通知如期补足保证金差额的，乙方构成违约，乙方构成违约时，甲方可单方面终止本合同，乙方在本合同项下租赁场地上增建或改建的建筑物及其附属物无偿归甲方所有；
6、权属人为南海区狮山镇XX村XX村民小组、地号为XXX132063、用地面积为5302.9平方米的宗地平面图复印件1份；
7、个体户机读档案登记资料复印件2份，载明佛山市南海天子球馆、佛山市南海皇尚酒家的经营者是朱春英。
经质证，被告对原告提供的上述证据没有异议。
诉讼中，被告举证如下：
1、收据原件3张，载明李仲新于2013年3月27日收取巨力球馆租用押金30万元；
2、网上汇款往账清单原件1份；
3、闫壁身份证复印件1份；
4、闫壁出具的声明原件1份；
5、网上汇款网帐清单原件1份；
6、农业网银交易流水单原件1份、招商银行转账回单原件12份。
经质证，原告对被告提供的上述证据没有异议。
经审查，原、被告对对方提供的证据没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2006年8月2日，原告李仲新向佛山市南海区狮山镇XX村横溪经济股份合作社承租了土名“上水坑”的16.27亩土地，租赁期限至2031年，原告李仲新在承租的土地自筹资金、自建厂房、自主经营、自负盈亏。
2013年3月1日，原告李仲新作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告朱春英签订《巨力球馆租赁合同》，约定甲方将位于狮山镇XX村的2300平方米球馆出租给乙方，租赁期限自合同签订之日起至2031年1月20日，每月租金23000元，乙方应在每季度最后一个月的23-28日前向甲方支付下一季度的租金，乙方逾期10天支付租金，乙方构成违约；乙方应在合同签订之日向甲方支付保证金30万元，乙方逾期支付租金、水电费、工人工资等超过30天的，甲方可动用乙方的保证金代为支付，乙方应在接到甲方动用保证金书面通知之日起五日内向甲方补足保证金差额，否则视为乙方违约；乙方拖欠甲方有关费用超过60天或未能按照甲方通知如期补足保证金差额的，乙方构成违约；乙方构成违约时，甲方可单方面终止本合同，乙方在本合同项下租赁场地上增建或改建的建筑物及其附属物无偿归甲方所有。
同月27日，被告向原告支付了押金30万元。
承租期间，因被告拖欠2014年12月至2015年5月的租金138000元，原告于2015年3月17日诉诸本院。本院向被告送达应诉材料后，被告向原告清偿了上述所欠租金。
另查，至本案法庭辩论终结之日，原告向被告出租的建筑物没有办理报建手续，亦没有办理房产证。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告向被告出租的建筑物既没有报建手续，亦没有办理产权证，双方的租赁行为违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有些列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告所签的《巨力球馆租赁合同》应确认无效。原告要求解除该合同的第1项诉请没有法律根据，该合同应确认无效。
根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，被告应将承租的佛山市南海区狮山镇XXX村约2300平方米场地及建筑物还给原告。原告的第2项诉请有理，本院予以支持。
本案在庭审中，原告确认被告已清偿了第3项请求所主张的租金，并撤回该项诉讼请求，对此，本院予以准许，但此部分的诉讼费应由被告负担。
因被告已向原告支付至2015年5月的租金，故合同被确认无效后，被告应按每月23000元的标准向原告支付自同年6月起至实际交还租赁物日止的场地使用费。原告第4项诉请中的此部分主张有理，本院予以支持；原告该项诉请中超出此部分请求的主张没有事实依据，本院不予支持。
原、被告所签的《巨力球馆租赁合同》为无效合同，据此，因该合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告所支付的30万元履约保证金归其所有的第5项主张没有法律依据，本院不予支持。至于该30万元是否应返还给被告，被告可另案主张。
另外，因合同被确认无效，被告在承租后是否有投入、投入多少，被告可另案主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李仲新与被告朱春英于2013年3月1日签订的《巨力球馆租赁合同》无效；
二、被告朱春英于本判决生效后十日内将《巨力球馆租赁合同》项下约2300平方米场地及建筑物返还给原告李仲新；
三、被告朱春英于本判决生效后十日内按每月23000元向原告李仲新支付自2015年6月起至实际返还《巨力球馆租赁合同》项下租赁物日止的场地使用费；
四、驳回原告李仲新的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，受理费减半收3935元（原告已预交），由原告负担2405元、被告负担1530元。原告多预交的受理费1530元，在本判决生效后十日内经原告申请，本院退还原告；被告负担的受理费1530元，被告于本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 叶志标
二〇一五年六月二十六日
书记员 陈志锋