浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第386号
上诉人（原审原告）：浙江××置业有限公司。住所地
：嘉兴市××号。
法定代表人：林×。
委托代理人：朱甲。
委托代理人：高×。
上诉人（原审被告）：上××司。
楼××室。
法定代表人：戚×。
委托代理人：朱乙。
上诉人浙江××置业有限公司（以下简称旭辉××）与
上诉人上××司（以下简称蓓××公司）因房屋租赁合同纠纷
一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第822
号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月16日受理后
依法组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭审理了本案。上
诉人旭辉××委托代理人朱甲、上诉人蓓××公司委托代理人
朱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：2011年9月23日，旭辉××与蓓×
×公司签订《租赁合同》一份，约定旭辉××将旭辉广场购物
中心二层m2f-
040（2023）号场地38.84平米出租给蓓××公司使用，租赁期限为3年，自旭辉××向乙施黛某某交付店铺之日起计算。租赁费第一年每月11154元（实际履行过程中按照交付面积金额
变更为11814元），第二年每月11817元，第三年每月12380元
，按“先付后用”的原则于合同签订日后七天内支付首月租赁
费，以后在每个日历月20日前支付下个月租金。合同签订后七
天内蓓××公司须一次性向甲公司甲两个月租金即22508元作
为履约保证金。《租赁合同》第十一条第二款第四项约定蓓×
×公司不得于广场营业时间内擅自停止营业，撤离派驻人员或
商品，如有违反，蓓××公司应向甲公司支付违约金（即按本
合同终止前蓓××公司应缴纳的月均租金及物业服务费的二倍
）。第十四条第一款约定合同终止后，蓓××公司应当于合同
终止日起7天内自费将店铺内所有动产搬离店铺并须将店铺恢
复至交铺时的原始状态，将店铺交还旭辉××；第二款约定若
蓓××公司不按照第一款执行的，蓓××公司同意旭辉××自
约定期限届满时任意时间采取措施使得店铺的状态符合第一款
约定状态及同意旭辉××将遗留在店铺内的物品视为抛弃物做
任意处置而无需承担任何责任，由此而产生的一切费用和开支
由蓓××公司负担，且同意按合同终止前支付旭辉××及管理
公司所有款项（租金＋物业服务费＋能耗费）的日均额的两倍
依实际占用店铺的天数向甲公司支付占用场地费用。第十七条
第二款约定除合同另有约定外，蓓××公司未按合同约定交纳
本合同项下的应付费用的，应向甲公司支付所欠款项及滞纳金
（所欠款项金额按每天千分之一计算，包括到期日）；第四款
约定如因蓓××公司违约，旭辉××行使解除／终止本合同权某的，旭辉××在其送达解除／终止合同的通知后七日内未收到蓓××公司书面异议的，视为蓓××公司无异议认可该解除
／终止通知，合同于旭辉××解除／终止通知确定日期解除／
终止。旭辉××有权没收蓓××公司按合同约定已交所有款项
作为违约金；第六款约定旭辉××因向乙施黛某某催讨租金或
其他费用而引起的损失，旭辉××因行使合同项下其他任何权
某而引起的所有费用、开支，均由蓓××公司承担。合同签订
后，蓓××公司支付了履约保证金22508元和2012年8月31日前
的租金，此后未再支付旭辉××任何款项。庭审中双方确认截
至2012年10月30日蓓××公司共计拖欠旭辉××租金32028元
2012年10月23日，因与旭辉××协商解除合同不成，蓓
××公司擅自违约撤离商场。旭辉××于2012年10月25日向乙
施黛某某发出律师函要求其支付拖欠的租金、滞纳金等。蓓×
×公司于2012年10月26日函告旭辉××因旭辉广场整体开发不
利，未形成商业氛围，无法满足蓓××公司租赁之根本目的，
故蓓××公司决定终止租赁合同，并将租赁物业钥匙交还。旭
辉××于2012年10月30日收到该函，但仍坚持要求蓓××公司
继续履行合同，直至2013年1月22日才发函告知蓓××公司合
同于2013年2月15日终止，要求蓓××公司于2013年2月22日前
将店铺恢复至交铺时的原始状态并交还旭辉××。针对该函告
，蓓××公司于2013年1月24日回复旭辉××双方某同已于201
2年10月30日终止，蓓××公司已经交还钥匙完成了店铺交付
义务，因旭辉××坚持等事情解决后才能撤除店铺物品及装潢，使得蓓××公司无法进入店铺恢复至租赁之初的状态。2013年2月4日，双方办理了商户退铺事宜，蓓××公司在商户退铺
验收表上签字确认。2013年4月9日，旭辉××为本案纠纷委托
浙江圣文律师事务所律师代为诉讼，双方签订《委托代理协议
书》。后旭辉××支付律师费10100元。
一审法院经审理认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。
旭辉××与蓓××公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表
示，合法有效，双方均应诚信履行合同。合同第十一条本身已
明确承租人不得擅自停止经营或撤离人员及商品，该约定显然
是为了双方实现租赁合同的目的，现在实际履行过程中蓓××
公司未经旭辉××同意擅自撤离商场，已属根本违约，现双方
一致认可合同至2012年10月30日解除，依法予以确认，蓓××
公司对租金金额没有异议，理应支付，已支付的履约保证金在
应支付的租金中予以抵扣，故蓓××公司尚需支付租金为9520
元。合同约定按照每日千分之一支付滞纳金，所谓滞纳金是指
超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款
项，属于行政法调整范围，具有法定性、强制性、惩罚性的特
点，主要发生在国家行使公共权力的过程中。本案滞纳金的约
定实际是一种延迟支付的违约金，因其相当于利息损失，与空
置期等违约损失不属于同种情形，可分开支持，但其约定偏高
，一审法院依法调整为同期银行贷款利率，其起算时间扣除履
约保证金冲抵的两个月，应从2012年9月20日起计算。新店宣
传费1000元有双方某同约定为基础，包括在旭辉××对商场整
体的宣传中，蓓××公司理应支付。至于场地占用费，因旭辉××一开始不同意蓓××公司解除合同的要求，造成双方的不配合，蓓××公司实际无法在撤场当时办理商户退铺手续，故
不能简单推定退铺验收完成（2013年2月4日）之前蓓××公司
仍占有使用该商铺；双方租赁合同解除后蓓××公司存留的义
务应为将商铺恢复原状，旭辉××可以催告蓓××公司恢复，
也可以依照合同约定自行恢复原状再向乙施黛某某主张恢复的
费用；然旭辉××并未采取合理措施缩小损失，而在蓓××公
司以其违约行为表明双方房屋租赁合同目的无法实现后，仍要
求蓓××公司继续履行合同，有自行扩大损失之嫌；在此情形
下，要求蓓××公司按照租金及物业费的两倍来支付场地占用
费，于理不合于法无据，不予支持。合同有关违约金的约定，
实质上体现了单方违约解除合同应付出的代价，也是对一方根
本性违约的惩罚。现蓓××公司擅自解除合同的事实明确，故
旭辉××主张的违约金（相当于两个月租金）予以支持。对于
房屋空置期损失，是在双方租赁合同解除后，作为出租方的旭
辉××收回商铺，再次招租显然需要一定的时间，这段时间即
属空置期。旭辉××主张三个月空置期损失（按照合同约定计
算三个月租金），属合理请求，应予支持。旭辉××主张的律
师费10100元，因其诉讼金额过高，增加了蓓××公司的负担
，一审法院依法调整为由蓓××公司承担60%的律师费，计606
0元。据此，一审法院依据《中华某某共和国合同法》第八条
、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十
八条、第一百一十四条和《中华某某共和国民事诉讼法》第六
十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、蓓××公司支付旭辉××房屋租金9528元及延迟支付的违约金（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，从2012年9月20日起计算至
判决确定的履行之日止）；二、蓓××公司支付旭辉××新店
宣传费1000元；三、蓓××公司支付旭辉××违约金22508元
；四、蓓××公司赔偿旭辉××空置期损失35442元；五、蓓
××公司赔偿旭辉××实现债权的律师费用6060元；以上五项
均于判决生效之日起七日内履行；六、驳回旭辉××的其他诉
讼请求。如果蓓××公司未按上述期限履行给付金钱义务，依
照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2039元
、财产保全费1520元，共计3559元，由蓓××公司负担，于判
决生效之日起七日内缴纳。
一审判决宣告后，旭辉××、蓓××公司均不服，向本
院提起上诉。
旭辉××上诉称，一、一审对实际腾退商铺之前的场地
占用费不予支持没有依据。蓓××公司于2013年2月4日办理了
商铺腾退手续，在此之前，商铺内因留有蓓××公司的物品而
被其实际占用。蓓××公司对其遗留物品没有明确作出放弃的
意思表示，旭辉××无法在自行处置物品与减少租金之间作出
损失大小的衡量，故不存在自行扩大损失的可能。另外，蓓体
施黛单方违约要求解除合同，旭辉××作为守约方有权要求其
继续履行合同。一审认为旭辉××不同意解除合同属自行扩大
损失，没有依据。其次，根据双方某同第十四条之约定，蓓×
×公司应在合同终止后7天内将商铺恢复原状后退还给旭辉××，否则应承担二倍租金的场地占用费。蓓××公司应在提出解除合同之日起7日内将物品取走，但其未按约履行义务，故
场地占用费应予以支持。综上，请求撤销原判第六项，并改判
蓓××公司支付旭辉××场地占用费85942元。
蓓××公司答辩称不同意旭辉××的上诉请求，场地占
用费应不予支持。
蓓××公司上诉称，双方某同对空置期并无约定，一审
对旭辉××主张的空置期损失予以支持，没有依据。另外，空
置期的损失等于预期的损失，并不属于实际损失。旭辉××没
有提供证据证明其实际损失为三个月的租金，在无合同约定的
情形下，旭辉××主张三个月的空置期损失，没有依据。其次
，双方某同第十七条约定，旭辉××只有在实际损失大于违约
金的前提下，才可以补足实际损失，而不可以同时主张违约金
与实际损失。因此，旭辉××既主张违约金22508元，又主张3
个月的空置期损失，没有依据。综上，请求撤销原判第三、四
项，并改判驳回旭辉××要求蓓××公司支付3个月空置期损
失的诉讼请求。
旭辉××答辩称一审关于空置期损失的判决正确。旭辉
××已经减少了违约金数额，只主张了履约保证金作为违约金
。另外空置期损失与违约金可以同时主张。双方某同约定了3
年的租赁期限，蓓××公司提前解除合同，空置期损失必然存
在，一审予以支某某确，请求维持该项判决。
双方在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，双方最初约定第一年月租金为11254元，而非一审认定的11154元，其他事实与一审认定一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、旭辉××主张的场地占
用费（从2012年10月30日起至2013年2月4日止）是否应予支持
；2、旭辉××的空置期损失是否有依据。
关于争议焦点一，根据双方某同第十四条约定，蓓××
公司应当于合同终止日七天内将商铺内所有动产搬离，并将店
铺恢复至交付前的初始状态。未按照约定采取措施搬离遗留物
品并将店铺恢复原状的，旭辉××对遗留物品享有任意处置权
，由此产生的费用和开支由蓓××公司承担，同时，蓓××公
司应当按租金等费用的两倍支付场地占用费。实际履行过程中
，蓓××公司在提出解除合同后未及时清理遗留物品，构成违
约，其应依照上述约定承担两倍场地占用费的违约金。蓓××
公司辩称其未能搬离物品系遭旭辉××阻拦所致，无相应证据
予以证实，本院不予采信。另一方面，作为旭辉××，在蓓×
×公司已明确提出解除合同并将商铺钥匙退还给旭辉××的情
况下，其完全可以根据合同约定自行处置遗留物品。同时，出
于对自己利益的维护与照顾，旭辉××也有义务及时清理物品
、腾空商铺，以防止损失的扩大。旭辉××在蓓××公司违约
后，未采取措施防止损失的扩大，就扩大损失部分，旭辉××
无权要求赔偿。根据本案实际情况，本院酌定给予旭辉××37
天行使处置权的合理期间，期间的场地占用费应由蓓××公司
按两倍承担，超出期间部分视为旭辉××自行扩大的损失，本
院不予支持。一审有关旭辉××扩大损失的理由成立，但未给
予旭辉××行使处置权的合理期间不当，本院予以纠正。具体场地占用费按租金计算，为29141.2元（11814÷30×2×37）。旭辉××主张将物业费纳入场地占用费，缺乏依据，本院不
予支持。
关于争议焦点二，根据《中华某某共和国合同法》第一
百一十四条之规定，只有在违约金不足以赔偿旭辉××损失的
情况下，蓓××公司才承担损失赔偿责任，如果违约金足以抵
付旭辉××实际损失的，旭辉××无权再主张其他损失。因此
，旭辉××应当举证证明对方违约解除合同的行为所造成的实
际损失高于双方约定的违约金数额，但旭辉××未对此进行举
证。另外，双方某同对空置期损失并未作出约定，旭辉××主
张空置期损失亦缺乏合同依据。蓓××公司上诉认为其不应支
付空置期损失的上诉理由成立，其上诉请求应予以支持。一审
以按照合同约定为由支持3个月的空置期损失，没有依据，二
审予以纠正。
综上，上诉人旭辉××的上诉理由部分成立，其相应的
上诉请求予以支持。蓓××公司的上诉理由成立，其上诉请求
予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律有误。据此，
依照《中华某某共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四
条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条
、第一百一十九条和《中华某某共和国民事诉讼法》第一百七
十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民
初字第822号民事判决第一、二、三、五项，即：上××司支
付浙江××置业有限公司房屋租金9528元及延迟支付的违约金（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，从2012年9月20日起计算至本判决确定的履行之日止）；上××司支付浙江××
置业有限公司新店宣传费1000元；上××司支付浙江××置业
有限公司违约金22508元；上××司赔偿浙江××置业有限公
司实现债权的律师费用6060元。
二、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民
初字第822号民事判决第四项；
三、上××司支付浙江××置业有限公司场地占用费291
41.2元；
上述判决确定的给付义务均应于本判决生效之日起七日
内履行。
四、驳回浙江××置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2039元，财产保全费1520元，合计3559
元，由上海上××司承担2803元，由浙江××置业有限公司承
担756元；二审案件受理费4078元，由浙江××置业有限公司
承担2565元，上××司承担1513元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 坤
审判员 谭灿代理审判员陈海滨
二〇一三年九月十一日
书记员 阮 美 琴