广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1571号
原告：徐小琴，女，1985年9月17日出生，汉族。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司。
法定代表人：何建梁，该公司董事长。
委托代理人：胡开欣，该公司员工。
委托代理人：范嘉君，该公司员工。
原告徐小琴诉被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称云梯山庄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，被告云梯山庄公司在答辩期间对管辖权提出异议，要求将本案移送至广州市越秀区人民法院审理。本院依法作出民事裁定书，裁定驳回云梯山庄公司对本案管辖权提出的异议。本案依法由审判员刘丽琼独任审判，于2013年12月16日公开开庭进行了审理，原告徐小琴的委托代理人王美舟，被告云梯山庄公司的委托代理人胡开欣到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解期80日进行协商。调解期届满，双方当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月18日，原、被告签订商品房买卖合同。约定被告应于2010年12月31日前将被告开发的花都区民安村珠高埔水库北侧B11栋401房交付原告使用。被告在该房屋交付之日起730日内将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后原告履行了合同的全部义务。被告按约定应于2012年12月30日前将房产证交付给原告。但是被告至今没有为原告办妥房地产权证并交付原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告立即为原告办理涉案房屋房产证；2、被告向原告支付延迟办理产权登记的违约金（从2012年12月31日起计至被告办妥涉案房屋房地产权证并交付原告之日止，每日按总房款329477元的万分之五计算，上述违约金不以总房款的5%为限，暂计为45138元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、被告已按合同约定将涉案房屋交付原告使用。2、涉案房屋已于2013年3月6日办妥《竣工验收备案表》，现被告正在收集办证资料加紧办理房产证的过程中，只要原告配合提交办房产证的相关资料，应该很快就能办妥《房地产权证》。3、即使法院认为被告应支付延迟办理房产证违约金，根据补充协议第18条的约定，该违约金也应以总购房价的5%为限。类似约定已有生效法律文书予以确认。
经审理查明：被告是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年4月份取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090260号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄包括涉案房屋在内的商品房。
原、被告于2010年1月18日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄B11栋401房，该商品房用途为住宅，建筑面积共89.59平方米，其中，套内建筑面积70.77平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计价，总金额329477元，付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2010年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第二十一条约定产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第二十二条约定迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，补充协议第十一条约定买卖双方同意本合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十二条约定本合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房的《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十八条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。第二十五条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认本合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。
此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
原、被告签订合同后，原告按合同的约定向被告支付了全部房款，被告于2010年12月31日向原告交付了涉案房屋。涉案房屋所在工程于2013年3月6日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告至今未办妥涉案房屋的房地产权登记。
诉讼中，原告认为被告逾期办证的违约金应按补充协议第十一、十二条的约定处理，即被告应在商品房交付之日起730日内将产权证交付原告，被告逾期办妥产权证的，应自逾期之日的次日起至乙方实际取得产权证之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，并不以总购房价的5%为限。被告认为根据补充协议第十八条的约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，因此，被告向原告支付的逾期办证违约金应以总房价的5%为限。针对被告的抗辩，原告认为补充协议第十八条约定本补充协议另有具体约定的除外，而补充协议第十一、十二条的约定属于另有具体约定的除外的情形，因此，逾期办证违约金应不以总购房价的5%为限。
本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。原告已履行了合同的全部义务，被告应依合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权证。被告逾期未为原告办理涉案房屋的房地产权证，原告请求被告办理涉案房屋的房地产权证，理据充分，本院予以支持。被告逾期未为原告办妥涉案房屋的房产证，构成违约，应向原告支付违约金。
本案的争议焦点为被告因逾期为原告办理涉案房屋的房产证应如何计算违约金。根据补充协议第十一条、第十二条的约定，被告为原告办妥房产证的时间为房屋交付之日起730日内，被告逾期办妥房产证的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房产证之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。而补充协议的第十八条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有具体约定的除外。因上述补充协议第十二条约定的是被告逾期办理房产证应承担违约责任时违约金的计算方法，该条款并没有对违约金的总额进行约定，而补充协议第十八条是对因违反合同而产生的违约金总额即最高上限（不得超过总购房价的5%）进行的约定，因此，两者并不矛盾。补充协议第十八条约定的“但本补充协议另有具体约定的除外”所指的除外情形应为补充协议中具体约定的因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计超过总购房价5%的情形。因此，不存在原告所称的补充协议第十一、第十二条的约定是补充协议第十八条约定的除外情况，故被告认为违约金应每日按该商品房总价款0.05%的标准计算，但违约金总额应以总购房价的5%为限的抗辩理由成立，本院予以采纳。本案中，现被告已逾期办证达300多天，被告应支付的违约金已超过总房价329477元的5%，即16473.85元。故原告要求被告支付迟延办证的违约金超出16473.85元的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起30日内为原告徐小琴办理位于广州市花都区民安村珠高埔水库北侧B11栋401房的房地产权属证书。
二、被告广州市云梯山庄房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐小琴支付迟延办证违约金16473.85元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费464元，由原告负担295元，被告负担169元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年四月十日
书记员 陈佩勤