北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民终字第00878号
上诉人（原审原告）北京市海淀西山工业公司，住所地北京市海淀区四季青乡黑塔村。
法定代表人高劲松，总经理。
委托代理人张希，北京市则度律师事务所律师。
委托代理人戴利南，男，1982年1月30日出生，该公司职员。
被上诉人（原审被告）北京城建十建设工程有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座2965室。
法定代表人唐保明，董事长。
委托代理人刘书研，北京市博儒律师事务所律师。
委托代理人曹璐，女，1981年9月18日出生，该公司职员。
被上诉人（原审被告）北京三九建业房地产开发有限公司，住所地北京市密云县经济开发区盛南路8号开发区办公楼501室-498。
法定代表人张以悦，董事长。
委托代理人薛文玲，北京安济律师事务所律师。
上诉人北京市海淀西山工业公司（以下简称西山公司）因案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（2013）一中民初字第11147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人西山公司的委托代理人张希、戴利南，被上诉人北京城建十建设工程有限公司（以下简称城建十公司）的委托代理人刘书研、曹璐，被上诉人北京三九建业房地产开发有限公司（以下简称三九公司）的委托代理人薛文玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
西山公司起诉至原审法院称:在城建十公司与三九公司之间的建设工程施工合同纠纷案件中，原审法院做出了（2007）一中民初字第07771号民事判决。该院依据上述判决和城建十公司的执行申请，查封了位于北京市海淀区四季青乡的西山新村配套公建C座（即海淀区杏石口路77号1幢火星时代大厦，以下简称涉案房产）。我公司得知此事后，及时向该院提出了案外人执行异议，说明了该房产并非三九公司财产，而是我公司所有的集体财产。现我公司收到了驳回异议的裁定书，故依法提起案外人执行异议之诉。我公司认为，涉案房产所在项目为西山地区绿化隔离项目，开发目的是为了加快西山地区绿化建设和解决城镇化当中的农民上楼问题，而在该项目开发之前，我公司作为土地供应方与作为开发商的三九公司之间对于项目建成之后相关房屋的归属是有协议的。虽然在我公司不知情的情况下，涉案房产的所有权证办在了三九公司名下，但该房产实为我公司所有，性质为集体财产，自2004年6月建成至今一直为我公司实际占有使用（对外出租）。三九公司亦认可上述事实。我公司对于城建十公司与三九公司之间的建设工程施工合同纠纷案件完全不了解、不知情，在原审法院审理该案的过程中，我公司也从未参与其中，而至今日却在案件的执行过程中，将属于我公司的集体财产进行查封拍卖，实属与法不符。综上，我公司请求法院判决：1、确认位于北京市海淀区杏石口路77号1幢的房产所有权及土地使用权属于我公司所有；2、停止对上述房产及土地的执行。
城建十公司辩称：我公司认为西山公司的请求和理由没有事实和法律依据。通过网站查询结果显示，该项目拆迁施工以及土地权属证显示的所有人均为三九公司；根据物权法的规定，不动产权属应该以登记为准，所以该房产与西山公司无关。在我公司与三九公司的建设工程施工合同案件中，三九公司均以该涉案房产作为查封或担保对象；通过查询土地使用证也可以看出三九公司多次用该涉案房产进行抵押，说明该房产为三九公司所有。西山公司没有证据证明其享有涉案房产之产权。现在三九公司和西山公司在商量项目二期的开发问题，他们进行了多次协商，我公司认为对方在本案中存在恶意串通，想要逃避三九公司承担的债务，侵犯了我公司和大量农民工的合法权益。
三九公司辩称：我公司认可西山公司的诉讼请求，我们对于涉案房产属于代持所有权的情况，因为根据合作开发协议该房产最终要过户到西山公司名下。
原审法院经审理认为：本案中，涉案土地的使用权以及地上建筑物均登记于三九公司名下，如无相反证据，应该推定三九公司为真正权利人。因此，本案的焦点是，西山公司是否有充足的证据推翻不动产登记簿上记载的内容，证明其对上述争议标的具有事实上的所有权和使用权。
西山公司提供的《西山地区绿化隔离带建设项目合作开发合同书》系其与三九公司之间的合作开发合同，该合同中对双方之间的合作开发项目、规模以及利益分配等均做出了约定。对该合同，城建十公司虽然否认但并未提供反证，故其真实性应予确认。但是，西山公司在本案中不仅应该证明双方之间对涉案房产的权属有过明确的约定，同时还应该证明双方实际履行了该合同。根据本案庭审调查，西山公司与三九公司均陈述，双方之间并无其他合同文件，没有利益分配的书面材料，无房屋交接手续。因此，该合同内容是否发生过变更，是否实际进行了利益分配等事项，西山公司在本案中并未予以证明。同时，该合同第三条第4项虽约定，”黑塔路以西公建区内再建一幢不少于9000平方米的办公楼，其产权也归属于甲方”，但该约定是否针对本案涉案房产并不明确，而西山公司亦未进一步证明。因此，西山公司提交的《西山地区绿化隔离带建设项目合作开发合同书》的真实性虽然无法否认，但其证明目的无法确认。
根据城建十公司提供的北京市海涉外国用（2004出）第10315号土地使用证记载的事项可知，三九公司以权利人的身份多次将涉案土地以及房屋进行抵押，结合前面的论述，也足以令人怀疑上述合同的真实履行情况。因此，仅凭三九公司单方陈述的所谓代持行为，也不足以推翻不动产登记簿的记载。
西山公司提供了出租涉案房产的证据，一方面，由于城建十公司不认可租赁合同的真实性，租金票据也不具有连续性，因此西山公司不能有效证明其主张。另一方面，即便该租赁行为是真实的，那么也只能说明西山公司对该房屋拥有使用权而非所有权；除非其证明双方存在所有权约定的意思并且因合同履行中的其他客观事实导致双方没有过户，但如上所述，双方没有证据证实合作开发合同的履行情况。
在执行异议之诉中，因西山公司与三九公司之间存在利益一致的可能，故在三九公司对西山公司的证据均予以认可的情形下，仍不能免除西山公司的举证责任。本案中，西山公司所提供的证据不足以推翻不动产登记簿的记载，故应承担举证不能的法律后果。
综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回西山公司的诉讼请求。
原审宣判后，西山公司不服，上诉至本院请求依法撤销原审判决、改判支持其原审诉讼请求，所主张的事实、理由与原审无异。城建十公司、三九公司均未上诉。
经审理查明：西山公司系北京市海淀区四季青乡集体所有制企业。2001年3月，西山公司与三九投资（集团）有限公司签订《西山地区绿化隔离带建设项目合作开发意向书》。随后，三九投资（集团）有限公司设立了三九公司，并以后者名义取得了项目部分工程的立项和规划设计方案等审批手续。
2002年3月，西山公司（甲方）与三九公司（乙方）签订《西山地区绿化隔离带建设项目合作开发合同书》，主要约定：项目位于海淀区四季青乡西山地区，总规划用地面积约306公顷（南至巨山北侧东西走向的排洪沟及永定河引水渠，西至小府路西与双新公司交界处，东至南旱河，北至小府村、黑塔村北道与望展公司交界处），其中建设用地75公顷（不含代征地）。按照北京市规划和绿化隔离带地区建设政策要求，双方各负责完成50%的项目所属绿化带绿化建设任务；杏石口路以北的绿化面积由乙方负责，杏石口路以南的由甲方负责，各自享受3-5%的绿化政策面积。项目总建筑规模42万平方米（建筑面积）以内的部分，55%归甲方用作搬迁安置用房，45%归乙方用于商品房开发；超过42万平方米的部分按甲方30%、乙方70%的比例分配。为便于项目具体实施，双方同意以杏石口路为界将项目分为两期，路北为一期，路南为二期，现一期开发建设总体规划已经市规委批准。一期规划建设用地面积50.95公顷（不含代征地）；总建筑规模389671.3平方米，其中居住面积343771.3平方米，配套公建建筑面积45900平方米；在一期工程中乙方承诺为甲方建设不少于13.6万平方米的回迁房。项目争取到的政府优惠政策（如土地出让金返还、大市政配套及税收等相关费用的减免等）全部归乙方享有；甲方分得的回迁房及公建若发生土地出让金、税金等费用由甲方自行承担。根据规划方案，一期共有配套公建4.59万平方米，其中中小学9200平方米、幼儿园4700平方米（共1.39万平方米）不再分配，其余可用于经营的配套公建3.2万平方米按照甲方30%、乙方70%的比例分配；本公建项目用地东南角甲方已建有一幢办公楼，建筑面积2600平方米，将予以保留，产权归甲方所有；黑塔路以东回迁区内的8000平方米公建的产权和收益权归甲方，黑塔路以西公建区内再建一幢不少于9000平方米的办公楼，其产权也归属甲方，可用于经营的配套公建3.2万平方米中其余部分的产权归乙方；同时，对乙方按3:7的公建分配比例应分得而不足的部分（约7400平方米），甲方同意用同等面积回迁住宅予以补偿。项目一期先启动回迁房的建设，争取在2002年3月开工；二期工程的开发建设由双方商定规划方案并经市规委审定后，按分配原则做最终项目面积分配并由乙方落实具体开发事宜，乙方承诺二期工程回迁房建设规模不少于9.6万平方米；最迟在2005年底完成全部项目的建设。甲方的主要义务还有：按四季青乡政府统一规定及政策，确定当地村民单户回迁房的面积；负责项目规划建设用地上现有农民住房和非居住建筑物的拆迁、安置及实施，在拆迁安置实施计划的期限内完成搬迁，腾空场地，提供给乙方做建设用地；接受乙方委托代为收取村民旧房折价补偿和回迁房建安成本费之间的差价，在乙方交付回迁房之前付清差价款或以回迁房按成本价折抵；对建成的回迁房实施统一的物业管理；配合乙方完成项目报审报建工作；协助拆迁公司做好村民工作，协调辖区内及周边关系，解决施工中出现的扰民和民扰问题。乙方的主要义务还有：负责项目的报批报建、全部投资和建设；负担村民原有住房的拆迁作价补偿费及拆除清运费；以建安成本价收取回迁房价款，保证回迁房达到法定及约定标准。三九投资（集团）有限公司原先按照《西山地区绿化隔离带建设项目合作开发意向书》支付给甲方的2000万元转为乙方的项目合作保证金，在项目全部竣工后一周内返还乙方；如到期不能返还，可用回迁房面积按当时市场价做适当优惠后予以折抵。
上述合同签订后，三九公司分两次取得了项目一期的国有土地使用证，陆续办理了规划、施工等审批手续，分批进行开发建设。
为证明以上事实，西山公司除提交上述合作开发意向书、合同书外，还提交了西山地区绿化隔离带建设项目的立项、规划、土地、施工等方面的行政审批文件。城建十公司认可相关审批文件的真实性，否认西山公司与三九公司之间合作开发关系的真实性，但未提交反证；该公司还认为，相关证据证明三九公司才是涉案房产的真正权利主体。三九公司认可上述事实。
另查，2004年12月28日，三九公司与城建十公司签订一份建设工程施工合同，约定由后者承包上述项目中的部分住宅楼工程。后双方在履行中发生争议，城建十公司于2007年7月起诉至原审法院，要求三九公司支付工程款、维修费及相应利息；三九公司反诉要求城建十公司赔偿工程质量损失及迟延交工损失。期间，城建十公司申请对三九公司价值5000万元的财产予以保全，原审法院于2007年7月9日裁定准许，并依据裁定查封”西山新村配套公建C座”地下一层及地上一层[当时该楼已完工，尚未办理竣工验收备案手续；与其他房屋共同领取”京市海涉外国用（2004出）第10315号”国有土地使用证，尚未领取房屋所有权证；原审法院向三九公司送达了保全裁定及协助执行通知书，未送达登记机关]。2009年4月3日，原审法院做出（2007）一中民初字第07771号民事判决：一、双方合同无效；二、三九公司给付城建十公司工程款一千九百五十五万九千零一十二元零八分；三、城建十公司赔偿三九公司工程延期损失八百万元；四、城建十公司赔偿三九公司维修费损失一百八十一万九千二百一十三元六角五分；五、以上三项折抵，三九公司给付城建十公司九百七十三万九千七百九十八元四角三分，并按照银行同期同类贷款利率支付该笔款项自2007年4月10日至实际给付之日的利息；六、驳回双方其他诉讼请求。本诉案件受理费三十九万九千七百七十一元，由城建十公司负担二十六万零六百一十七元（已交纳），由三九公司负担十三万九千一百五十四元（判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费四万六千七百二十四元，由城建十公司负担三万三千三百四十元（判决生效后七日内交纳），由三九公司负担一万三千三百八十四元（已交纳）。鉴定费一百零六万元，由城建十公司负担七十六万元（已交纳），由三九公司负担三十万元（判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由城建十公司负担（已交纳）。城建十公司不服该判决，上诉至本院；本院于2009年7月17日做出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2009年10月，城建十公司申请执行上述生效判决。2010年8月11日，原审法院做出（2009）一中执字第01682号裁定，查封三九公司名下位于海淀区杏石口路77号1幢房屋（即涉案房产，已于2008年9月12日领取X京房权证海字第0555**号房屋所有权证）除地下一层人防工程以外的部分。同日，原审法院向北京市海淀区房屋管理局送达裁定书及协助执行通知书。
2013年5月21日，原审法院发布公告称，将依法对涉案房产及对应的土地使用权进行拍卖。随后，西山公司提出案外人执行异议，要求解除依据（2009）一中执字第01682号裁定采取的查封措施。原审法院认为，不动产权属应当以登记为准，故于2013年7月19日做出（2013）一中执异字第00815号执行裁定：驳回西山公司的异议。2013年8月14日，西山公司提起此次诉讼。
以上事实，有相关裁判文书、案件卷宗等在案佐证。
此次诉讼中，西山公司与三九公司一致陈述：涉案房产即为双方《合作开发合同书》中约定的应当归属于西山公司的”黑塔路以西公建区内不少于9000平方米的办公楼”；该楼在规划建设阶段称为”西山新村配套公建C座”（规划建筑面积11524.24平方米，含人防工程2077.18平方米）、”西山新村综合楼”，由三九公司出资、北京市海淀区汇通建筑工程公司（四季青乡下属企业）施工，于2004年5月底完工后由施工单位直接交付西山公司；该楼于2008年7月25日办理竣工验收手续，于2008年9月12日办理初始登记（坐落于海淀区杏石口路77号1幢，扣除人防工程的产权面积为9743.48平方米，产权人为三九公司）；该楼目前由北京火星时代科技有限公司租赁使用，悬挂”火星时代大厦”的招牌。
城建十公司否认涉案房产即为上述《合作开发合同书》中约定的”黑塔路以西公建区内不少于9000平方米的办公楼”。西山公司称，项目一期在杏石口路以北、黑塔路以西只有四栋公建，其中城建十公司参与建设的西山新村配套公建A、B座已由三九公司出售；公建区东南角有一幢办公楼，是西山公司早先建成、在合作开发时予以保留的，建筑面积只有2600平方米；所以合同的指向是唯一的。西山公司就此提交了相关图纸、示意图、照片、视频等；城建十公司不予认可。
城建十公司还认为”合同的签订不代表合同的履行”，不认可涉案房产已交付西山公司；并称在2007年原审法院进行财产保全时，涉案房产处于空置状态（西山公司认为承租人的实际使用情况与其无关）。为证明涉案房产的交付及出租、转租情况，西山公司提交了其与北京博安物业管理公司签订的租赁合同（租期为2004年7月1日至2024年6月30日）、北京博安物业管理公司与北京星座物业管理公司签订的转租合同（租期为2007年1月1日至2024年6月30日）、北京星座物业管理公司与北京火星时代科技有限公司签订的转租合同（租期为2007年9月1日至2024年6月30日）、相关租金票据、承租公司的书面证明等，北京市海淀区汇通建筑工程公司的项目经理张志勇、北京星座物业管理公司职员林宜善、北京火星时代科技有限公司职员崔今山还出庭为西山公司作证。城建十公司认为相关证据不具有真实性，更不能证明西山公司对涉案房产享有所有权。城建十公司还指出，上述租赁合同载明的标的物为海淀区杏石口路”65号”或”81号”，并非涉案房产（77号1幢）。西山公司称，海淀区杏石口路65号系其原办公地址，根本没有9000余平方米的建筑；81号系西山新村配套公建B座，建筑面积只有7000余平方米；其签订合同时，由于门牌号码及产权证均未办理，才出现了误写；上述租赁合同均写明租赁面积为11500余平米（含地下一层人防），与涉案房产的情况完全吻合。西山公司就此还提交了四季青派出所和西山派出所的证明、海淀区杏石口路81号的产权证明（经本院向海淀区房屋管理局查询，海淀区杏石口路65号无登记在册的房产）、转租过程中办理的《房屋安全鉴定报告》（有涉案房产照片，面积、层数与涉案房产一致，但记载的坐落为81号）及《房屋租赁（转租）登记备案表》（记载的坐落为81号，但面积与涉案房产一致）；城建十公司不认可相关证据的真实性。
再查，西山地区绿化隔离带建设项目二期尚未启动。关于项目一期的进展情况，西山公司称，三九公司将其应分得的商品房和公建已经建成并出售，但就西山公司应分得的部分，还有15栋回迁楼（约3.6万平方米）、黑塔路以东8000平方米公建未开工，4700平方米幼儿园亦未开工，9200平方米小学校是西山公司垫资修建的，部分村庄尚未拆迁；三九公司承认西山公司的合同权利尚未完全实现，但称其应分得的部分商品房也未建成。双方均认可项目尚未进行结算。关于项目迟延的原因，三九公司称，是由于政策变化（”绿隔”项目停止审批，现改为”一村一策”）；西山公司称，按照约定，整个项目在2008年政策变动之前即应全部完工，所以项目迟延的责任完全在于三九公司。
西山公司称，其直至2013年原审法院发布执行公告后，才知道涉案房产的所有权证已经领取并办在了三九公司名下；而且认为三九公司这样做是违反约定的。三九公司认为，涉案房产的全部证照均在其名下，故房屋所有权证依法只能由其办理，然后再过户给西山公司。关于未办理涉案房屋产权过户登记手续的原因，西山公司称，一方面是由于其不知道房产已办理初始登记，另一方面是由于双方合作关系还在持续，所以没有正式交涉此事，但口头提过；三九公司称，西山公司从未正式要求过户，不清楚是否口头提过，而且过户手续应当在项目一期全部完成后再办理。
另经本院向登记机关查询，涉案房产及对应土地还存在以下抵押、查封情况：1、2008年10月28日，三九公司向中国工商银行北京新街口支行贷款5000万元，以涉案房产所属”京市海涉外国用（2004出）第10315号”国有土地使用证项下纯土地45937.85平方米设定抵押，2009年11月20日注销登记。2、2008年12月19日，三九公司向中诚信托有限责任公司贷款4000万元，以涉案房产及相应分摊土地设定抵押，于2010年1月6日注销登记。3、2010年3月26日，三九公司向交通银行北京东区支行贷款7000万元，以涉案房产设定抵押，尚未注销登记。4、2010年3月31日，三九公司向交通银行北京东区支行贷款4000万元，以涉案房产相应分摊土地设定抵押，尚未注销登记。5、2012年2月3日，三九公司向中诚信托有限责任公司贷款9000万元，以涉案房产所属”京市海涉外国用（2004出）第10315号”国有土地使用证项下土地32268.09平方米设定抵押，尚未注销登记。6、2013年8月19日，北京市朝阳区人民法院依据交通银行北京东区支行申请，做出（2013）朝民初字第29791号保全裁定，查封涉案房产。7、2013年9月10日，北京市朝阳区人民法院依据交通银行北京东区支行申请，做出（2013）朝民初字第29791号保全裁定，查封涉案房产相应分摊土地。
以上事实，有各方当事人陈述、相关书证、证人证言、视听资料等在案佐证。
本院认为：处理本案争议的事实基础在于如何认定西山公司与三九公司之间的合作关系及其履行情况。为证明其与三九公司之间的合作开发关系，西山公司除提交双方签订的合作开发意向书、合同书外，还提交了三九公司办理的相关审批文件；城建十公司虽否认部分证据的真实性，但未提交反证；故本院对西山公司与三九公司之间合作关系的真实性予以认定。上述合作开发合同书虽未明确记载”黑塔路以西公建区内不少于9000平方米的办公楼”即为涉案房产，但西山公司就二者的同一性做出了合理解释并提供了相应证据，本院予以采信。就三九公司已向其交付涉案房产的事实主张，西山公司提交的直接证据有三九公司的陈述和北京市海淀区汇通建筑工程公司项目经理张志勇的证言，考虑到三九公司与本案有利害关系、北京市海淀区汇通建筑工程公司与西山公司存在关联关系，该两项证据尚不构成认定事实的充足依据，但其并非毫无证明效力；另外，西山公司就此还提交了一系列间接证据，如相关承租人、次承租人及其职员的证言、租赁（转租）合同及租金票据等；针对城建十公司对上述租赁关系的真实性提出的质疑，西山公司又补充了派出所证明、海淀区杏石口路81号的产权证明、《房屋安全鉴定报告》及《房屋租赁（转租）登记备案表》等旁证；以上证据相互印证，已构成一个完整的证据链条，足以证明西山公司的上述事实主张。综上，本院对西山公司与三九公司之间合作关系的真实性，以及西山公司依约受领并（间接）占有涉案房产的事实，予以确认。
本案在法律适用方面的焦点有二：一是能否确认西山公司已取得涉案房产的所有权及相应土地的使用权；二是西山公司是否有权请求对涉案房产及相应土地使用权停止执行。
关于第一点，西山公司主张三九公司依约应直接为其办理涉案房产的产权证、由其直接取得房屋所有权；考虑双方就此并无明确约定，且该房产的相关证照均以三九公司名义办理，西山公司虽系合作方，但并非《物权法》第三十条规定的”合法建造人”，故其不能原始取得涉案房产的所有权。西山公司还以《民法通则》第七十二条作为其主张涉案房产所有权及相应土地使用权的法律依据。该条虽规定”按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移”，但同时规定”法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。1995年起施行的《城市房地产管理法》第三十六条规定：”房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”；第六十条规定：”国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”；第六十一条第三款规定：”房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。《城市房地产管理法》的上述规定即属于《民法通则》第七十二条的除外规定，故在办理过户登记手续前，西山公司并不能继受取得涉案房产的所有权及相应土地的使用权。因此，原审法院驳回西山公司的第一项诉讼请求，是正确的。
关于第二点，涉案房产虽然仍归三九公司所有，但并非可以无条件地作为三九公司的财产加以执行。2005年起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。西山公司是否有权请求对涉案房产及相应土地使用权停止执行，取决于本案能否参照适用该条规定。
西山公司与三九公司之间的合同虽然名为”合作开发合同”，但依据约定，西山公司并不承担经营风险，而只是负责腾退土地，并分得一定数量的房屋；故双方合同并非典型的合作开发合同，而是带有”互易”或者”补偿”的性质，更接近于买卖合同。如上所述，涉案房产已由三九公司交付西山公司，并由后者对外出租，故应认定西山公司已经实际占有涉案房产。在涉案项目一期范围内，原属西山公司集体所有的土地已经变更为国有土地，并由三九公司取得了使用权；而西山公司实际分得的房屋远少于其应得的数量；故应认定西山公司就涉案房产已经支付对价。另外，三九公司对涉案房产进行初始登记后不久，即在该房产之上为他人设定多项抵押权，故难以认定西山公司对未办理产权过户登记手续存在过错。参照上述司法解释的规定，为保护西山公司的合法权益，涉案房产已不宜作为三九公司的财产加以执行。
综上，西山公司的上诉请求部分成立；原审判决的相应内容应当依法变更。本院现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市第一中级人民法院（2013）一中民初字第11147号民事判决；
二、对北京市海淀区杏石口路77号1幢房屋及相应土地的使用权停止执行；
三、驳回北京市海淀西山工业公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费七十元，由北京城建十建设工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交至原审法院）。
二审案件受理费七十元，由北京城建十建设工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交至本院）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 军
代理审判员 汪 明
代理审判员 史 德 海
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 郭思思书记员阎妍