宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0202民初3703号
原告：许洪宁，女，1975年2月17日出生，汉族，个体。
委托诉讼代理人：杨楠，宁夏法思成律师事务所律师。
被告：宁夏瑞和物业服务有限公司，住所地位于大武口区朝阳东街25号二楼。
法定代表人：张华，系宁夏瑞和物业服务有限公司董事长。
委托诉讼代理人：胡翠宏，宁夏信援律师事务所律师。
原告许洪宁与被告宁夏瑞和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许洪宁委托的诉讼代理人杨楠、被告宁夏瑞和物业服务有限公司委托的诉讼代理人胡翠宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许洪宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告将物业费由现在每平米2元的收费标准降至每平米0.6元的收费标准；2.判令被告自2017年开始向原告房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上；3.判令被告免除原告2011年至2016年度全部的采暖费；4.判令被告向原告退还改电费1290元；5本案案件受理费由被�承担。事实和理由：原告购买位于××区房屋后，于2011年入住该小区。被告于2011年作为物业服务公司进驻该小区提供物业服务，原告与被告未签订过相关物业服务合同。首座龙庭小区的物业费由被告私自决定按照每平米2元的标准收取，采取物业自建锅炉供暖的方式向小区内业主集中供暖。但长期以来，被告的物业服务非常之差，每年供暖室内温度都达不到18摄氏度的标准，常年维持在15度左右，业主根本无法正常取暖。且被告长期以来存在乱收电费、卫生绿化差、收费不透明及偷税漏税不向业主出具正式发票等问题，给小区业主造成了极大的生活不便和困扰。尤其是被告在收取电费时存在乱收费问题，当时房屋买卖合同约定是房屋水电暖三通，但业主入住后发现全小区只有一个电表，被告在计量及收费时，无计量乱收费问题严重，为此小区业主迫于无奈每人又向物�缴纳了1290元改电费，物业才为业主每家更换了独立的电表。另外，被告的物业服务质量一直非常差，从不向业主公布相关物业费用明细。为此长期以来，多位业主联合向被告反映上述问题，一直未能解决。更重要的是，被告每年按照每平米2元的收费标准向原告收取物业费明显与其服务质量存在巨大差距，且2元的收费标准也从未与业主进行过约定便私自定价进行收取。原告认为，被告作为首座龙庭小区的物业公司，应当履行法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。由于被告不完全履行义务的行为，给原告造成了生活及经济上的损失，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。现原告特向法院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。
被告宁夏瑞和物业服务有限公司辩称：一、前期物业服务合同明确约定该小区商业用房物业费每月每平米2元，该合同对原告具有约束力，而且被告公司目前对于商业用房物业费的标准降至每月每平米1.4元，原告也长时间没有缴纳物业费；二、原告2011至2015年的采暖费已交纳，并适当对其进行了减免，2016年度采暖费尚欠248元，上述年度内被告也履行了供暖�务，所以其主张免除2011年至2016年度采暖费已然不能实现。宁夏供暖条例规定居民用户卧室、起居室温度不得低于18度，非居民用户的室内温度由双方在合同中约定。涉案房屋为商业房而非住宅，原、被告双方并未签订书面供热合同，也未对供热温度作出约定，原告要求将温度供至18度没有事实及法律依据，即便双方有相关约定，要求供热及温度达标的诉求也超出了法院裁判范围，不是其实现相关权益的合理合法的诉求；三、改电事宜经广大商业业主同意，并由商业业主代表协同他方同被告签订委托书，由被告代收所需费用，已收费用均用于改电事宜并支付给第三方。综上，请法庭驳回原告诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告系大武口区朝阳东街首座龙庭小区业主。2010年5月17日被告与案外人宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订《前期物业服务合同》，2012年2月22日被告与原告签订《前期物业服务协议》，被告依据上述合同约定为首座龙庭小区提供物业管理服务；物业服务费商业为2元／月.平方米。该小区冬季供暖采取自建锅炉供暖方式，由被告向原告等业主收取供暖费用。2016年8月4日，首座龙庭小区业主委员会、大武口区首座鸿街商业业主委员会等委托被告收集供电局需要的用电商户业主信息和电表改造费用，并对收取的费用进行了公示。因原告认为被告存在乱收费、物业服务不达标、卫生绿化差、收费不透明等问题，故诉至法院。
本院认为，被告与案外人宁夏绿地房地产有限责任公司石嘴山市分公司签订的《前期物业服务合同》、被告与原告签订的《前期物业服务协议》真实、合法、有效，原、被告双方应当严格履行。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，对于非普通住宅及非住宅物业的公共服务收费实行市场调节价。本案中，原告所购买的涉案房屋系商业用房，属于非住宅物业，其要求被告将物业服务费由现在每平方米2元的收费标准降至每平米0.6元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告所在的首府龙庭小区已经成立了业主委员会，对于商业物业服务费标准是否有必要降低，可通�召开小区业主委员会的途径由商户业主在意思自治范围内自主行使权利予以解决。原告要求被告自2017年开始向原告房屋室内供暖达到国家标准18摄氏度以上，因原告并未提交证据证实被告的供暖未达标，对此原告应承担举证不能的法律后果，故其该项请求不能成立，本院不予支持。原告要求被告免除其2011年至2016年度全部的采暖费，鉴于双方权利义务已经实际履行，且原告没有证据予以证实该期间其室内供暖达不到国家标准，故其要求免除采暖费的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告向原告收取改电费是经过相关部门认可、公示，并经双方协商一致的结果，故原告要求被告退还改电费1290元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：
驳回原告许洪宁的诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告许洪宁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
审判员宋翠平
二〇一七年十一月二十三日
书记员杨炳蔚
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，�据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉费，逾期则视为放弃上诉。