浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1364号
上诉人（原审原告）：张连珍,女,1959年5月15日出生,汉族,住嘉兴市秀洲区。
法定代理人：方国成，男，1982年12月27日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区，系张连珍之子。
委托诉讼代理人：汪俊晶，浙江红船律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姜云峰,男,1979年11月15日出生,汉族,住嘉兴市海盐县。
被上诉人（原审被告）：李凤莲,女,1981年11月1日出生,汉族,住嘉兴市海盐县。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈芬娟、周沈锋，浙江国傲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨彩英,女,1968年1月4日出生,汉族,住嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：夏世炜，男，1992年10月5日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。系杨彩英之子。
委托诉讼代理人：徐向军，上海吉亚律师事务所律师。
上诉人张连珍因与被上诉人姜云峰、李凤莲、杨彩英确认合同无效纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭于2016年9月23日、2016年10月10日两次公开开庭对本案进行了审理。上诉人张连珍的法定代理人方国成及诉讼代理人汪俊晶、被上诉人姜云峰及姜云峰、李凤莲的共同诉讼代理人周沈锋、被上诉人杨彩英的诉讼代理人夏世炜两次开庭均参加诉讼。被上诉人杨彩英的诉讼代理人徐向军参加第二次庭审。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。
上诉人张连珍上诉请求：撤销一审判决，改判确认张连珍与姜云峰、李凤莲签订的房屋买卖合同无效。事实和理由:一、一审判决认定张连珍在签订房屋买卖合同时精神正常且认定张连珍知道并同意出售案涉房屋一事与事实不符。1、一审判决仅以姜云峰、李凤莲、杨彩英的陈述就认定上述事实过于草率。姜云峰等人共同签订了案涉合同，其所作陈述当然有利于自己。2、根据姜云峰方一审庭审中相关陈述，在签订合同当天，杨彩英其实并没有与张连珍洽谈过房屋买卖事宜，一切合同事宜都是由杨彩英与其办理。姜云峰也未看见张连珍在合同上签字。且杨彩英在其笔录中讲到其并不知道张连珍是否在合同上签字，需要与其会计核对。据此，姜云峰、杨彩英在一审陈述不符合常理，一方面，该两人都声称张连珍在签订合同时精神正常，另一方面又都对合同上张连珍的签字是否系张连珍本人所签不置可否。姜云峰方系完全民事行为能力人，且又系杨彩英公司的员工，应当知晓张连珍有精神残疾，其既然声称张连珍在签订合同精神正常，但却不与张连珍确认是否在合同中签字，与常理不符。杨彩英一方面声称张连珍精神正常，但连合同上的张连珍签字还需与他人核实，为何不在签订合同当时就与张连珍核实，至今杨彩英都无法确定张连珍是否在合同上签字。综上，事实上姜云峰等三人都知道张连珍根本就没有在合同上签字，其三人恶意签订合同处分案涉房屋。3、2009年7月24日至9月12日期间，张连珍因多发性腔隙性脑梗死在嘉兴市第一医院住院治疗，以其身体状况根本无法在8月20日到姜云峰的三人所述的地点签字。二、案涉合同的出售价格明显偏低，且姜云峰、李凤莲并未按照合同履行付款义务，杨彩英低价处置张连珍的财产属主观恶意，姜云峰、李凤莲不是善意买受人。三、一审判决对法律关系认定错误，杨彩英处分张连珍的财产属于无权处分，且该无权处分行为并未被追认，故案涉合同当属无效。根据（2015）嘉秀巡民初字第141号民事判决，2009年7月5日方国成与杨彩英签订的人民调解协议属于无效协议，那么杨彩英就不能作为张连珍的法定代理人处分张连珍的财产。又根据合同法第51条的规定，该行为并未被张连珍追认，因而是一个无效合同。
姜云峰、李凤莲辩称，姜云峰房在购买房屋时与当时的监护人杨彩英均在合同上签字，姜云峰是善意的，是合法购买房屋并居住至今。姜云峰方已全部支付购房款，自2009年9月入住以来，物业费及水电费均是姜云峰方缴纳。案涉房屋是拆迁房，张连珍没有证据证明在2009年18万的价格明显偏低，且因为是拆迁房，在签订合同时没有办法过户。姜云峰方入住以来，张连珍及杨彩英从未提出过异议。综上，双方的买卖合同意思表示真实，没有违反法律规定，合法有效，请求驳回上诉。
杨彩英辩称，杨彩英自2004年开始便监护照料张连珍，2006年开始杨彩英把张连珍带到厂里照顾。2009年时张连珍病情恶化住院治疗，其医药费均是杨彩英承担的，出院后居住在杨彩英家一年，费用也是杨彩英承担的。2011年后，杨彩英将张连珍送入养老院，当时在养老院摔了一跤，××复发，杨彩英又送去新安医院治疗，费用也是杨彩英出的。现张连珍请求确认合同无效，那杨彩英花费的50多万元需由张连珍方返还。
张连珍向一审法院起诉请求：确认张连珍与姜云峰、李凤莲之间签订的房屋买卖合同无效。
一审法院认定事实：2009年8月20日，姜云峰、李凤莲向张连珍及杨彩英购买房屋，双方签订房屋买卖合同一份，合同载明：一、房屋基本情况，房屋坐落于嘉兴市昌盛花园A区49幢502室，房屋建筑总面积83.5平方米，其中房屋面积68.5平方米，车库面积15平方米；二、房屋转让价格，房屋总价款18万元；三、付款方式，合同签订之日，姜云峰、李凤莲向张连珍及杨彩英支付12万元，作为购房定金，余款于在合同生效之日起30天内给付；四、交房时间，张连珍及杨彩英应在收到购房款10天内将房屋及其它附属设施交付给姜云峰、李凤莲使用；五、费用承担，房屋交易过户时涉及的营业税、所得税、土地增值税、土地出让金由姜云峰、李凤莲承担，涉及的契税、交易费、印花税等其它在交易时需缴纳的相关费用由姜云峰、李凤莲承担;六、（3）张连珍及杨彩英应在合同签订之日向姜云峰、李凤莲提供房屋交易所需资料，协助办理上述房屋的交易权属登记手续。
合同签订后，姜云峰、李凤莲以现金方式向杨彩英支付房款12万元，杨彩英于2009年8月25日出具收条一份。张连珍及杨彩英依约向姜云峰、李凤莲交付该房屋，姜云峰、李凤莲已对该房屋进行装修，并入住至今。
姜云峰、李凤莲言明，房屋买卖合同签订时，张连珍及杨彩英是在李凤莲面前签字，姜云峰是后来到，再进行签字，当时张连珍精神状况正常，李凤莲曾是杨彩英所开办公司员工，其余房款是用杨彩英欠李凤莲工资、借款冲抵。杨彩英言明，记不清合同签订情况，认可在合同上其的签字，看合同是张连珍笔迹，但不能确定，张连珍当时神智清楚，张连珍知道并同意出让该房屋，姜云峰、李凤莲已付12万元房款，其余6万元房款未付，没有李凤莲用工资、借款来抵房款的情况；该房屋便宜卖给姜云峰、李凤莲了，当时房价应该在25万元。
一审另查明，涉案房屋属张连珍的拆迁安置房屋。姜云峰、李凤莲未办理该房屋过户手续。2015年7月21日，张连珍办理了该房屋所有权证手续，该房屋所有权人为张连珍，房屋建筑面积为68.39平方米，车库建筑面积14.27平方米，合计82.66平方米。
一审又查明，张连珍为精神二级伤残，属于限制行为能力人。张连珍监护人方国成系张连珍之子，杨彩英系张连珍之侄女。
2009年7月5日，方国成与杨彩英就张连珍所有房屋的拆迁、安置房的处理及监护人事宜在嘉兴市嘉北街道人民调解委员会调解下达成人民调解协议，约定张连珍患有××，张连珍监护人方国成不愿做监护人，由杨彩英作为张连珍监护人，张连珍的房屋等财产权利由杨彩英负责，张连珍去世后的房屋归杨彩英所有，张连珍监护人方国成自愿放弃对张连珍财产的继承，也不再承担张连珍日后生活的照顾和承担任何费用。
2015年4月15日，嘉兴市嘉北街道昌盛居委会指定杨彩英作为张连珍的监护人，张连珍之姐张连宝诉至一审法院，要求撤销嘉兴市嘉北街道昌盛居委会的指定，由一审法院指定方国成作为张连珍监护人。2015年5月29日，一审法院作出（2015）嘉秀民特字第4号民事判决书，判决：撤销嘉兴市嘉北街道昌盛居委会指定杨彩英为张连珍监护人的指定，指定方国成为张连珍监护人。
2015年7月21日，张连珍监护人方国成诉至一审法院，要求确认2009年7月5日人民调解协议无效。2015年9月2日，一审法院作出（2015）嘉秀巡民初字第141号民事判决书，判决：确认方国成与杨彩英于2009年7月5日签订的人民调解协议书无效。
一审法院认为，本案中，张连珍虽为精神二级伤残，属于限制行为能力人，但姜云峰、李凤莲与杨彩英言明，张连珍在签订房屋买卖合同时精神正常，杨彩英言明，张连珍知道并同意出让该房屋，张连珍本人并在房屋买卖合同中签字，张连珍签订房屋买卖合同时能够与其智力、精神健康状况××，可以不必经法定代理人追认；其次，张连珍监护人方国成与杨彩英于2009年7月5日签订的人民调解协议书载明，由杨彩英作为张连珍监护人，张连珍的房屋等财产权利由杨彩英负责，姜云峰、李凤莲作为杨彩英开办公司的员工，了解该情况，姜云峰、李凤莲有理由相信杨彩英对涉案房屋有管理、处分的权利且张连珍监护人方国成已放弃对张连珍财产的继承权，姜云峰、李凤莲在购买涉案房屋时主观善意；再次，涉案房屋系拆迁安置房，房屋总价款18万元，虽与当时房屋市场价格相比偏低，但结合房屋的性质与楼层，该价格尚属合理，姜云峰、李凤莲已付清大部分房款，姜云峰、李凤莲并已装修涉案房屋，入住至今，且张连珍监护人方国成对此长期未提出异议。综上，姜云峰、李凤莲系善意买受人，本案房屋买卖合同有效，故张连珍主张确认张连珍与姜云峰、李凤莲签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持；反之，姜云峰、李凤莲对此抗辩意见，予以采信。杨彩英经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十七条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回张连珍的诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由张连珍负担。
二审中，张连珍提供如下证据：
证据1，张连珍住院病历及出院记录各1份，证明张连珍在2009年7月24日至2009年9月12日之间在嘉兴第一医院住院治疗，根据张连珍的身体状况，张连珍不可能在合同签订之日到姜云峰、李凤莲、杨彩英所陈述的地点签订合同，上述三人的陈述是虚假的，张连珍并未在合同上签字。
姜云峰、李凤莲质证认为：该证据并非新证据，真实性也无法确认，张连珍住院病历的身份信息与其身份证信息不符，且张连珍在住院期间经过医生允许也是可以暂离医院，不代表不可以签订合同。从出院小结中也可以看出张连珍当时神志清醒，肢体也可以活动。
杨彩英质证认为：对该证据的真实性无异议，张连珍其时是杨彩英在照顾，住院由杨彩英办理，费用由杨彩英支付。
证据2，残疾评定表1份，证明张连珍的精神残疾情况，根据其精神状况，其没有行为能力签订合同。
姜云峰、李凤莲、杨彩英对该证据均无异议。
证据3，中国房产超市网网络打印页1份，证明案涉合同签订时嘉兴平均房价为4808元/平方米。
姜云峰、李凤莲质证认为：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，无法反映案涉房屋当时的真实房价。
杨彩英质证认为：对该证据有异议，地段不一样，价格也不一样，不能以均价来认定案涉房屋的价格为4808元/平方米。
证据4，张连珍在2009年7月至2015年6月期间收入清单，证明上述期间张连珍共收入101349元，上述费用均产生于杨彩英照顾张连珍期间，所有费用均在杨彩英处。
姜云峰、李凤莲质证认为：该证据所涉事宜是张连珍与杨彩英之间的事情，其不清楚。
杨彩英质证认为：该证据列明的费用是对的，但除第一项拆迁青苗补偿款8681元、第六项工资52246元由杨彩英领取外，其他款项都不是杨彩英领取的，而是由杨彩林或杨德明领取的，与杨彩英无关。杨彩英领取的上述费用均用于张连珍日常开支。
杨彩英提供张连珍在2009年至2015年6月期间的医疗等相关票据及明细1组，证明杨彩英为张连珍共支出266195元。
张连珍质证认为：对明细中第四项18475.08元的医疗费予以认可；第五项房款支付并非40000万，而是36000多元，且根据当时政策，如果延迟两年领房可以不用支付，还可以获得14000元的补贴。新安医院预交收据三张费用共计5200元都已在结算时退还杨彩英。其余费用均不认可。
姜云峰、李凤莲质证认为对上述支出明细不清楚。
姜云峰、李凤莲二审未提供新的证据。
对张连珍、杨彩英提供的上述证据，本院认证认为：对张连珍提供的证据1、证据2，来源真实，且与本案相关，本院予以认定。证据3，系网络打印页，真实性无法确认，且房屋价格因受房屋性质、地段、楼层等因素影响存在个体差异，当时嘉兴平均房价与案涉房屋的市场交易均价不具有可比性，故本院对该证据不予认定。证据4，张连珍该项举证在于证明杨彩英领取张连珍的收入一事，但本案系确认合同无效纠纷，上述证明内容与本案缺乏直接关联，本院不作审查。对杨彩英提供的证据，根据该证据可以证明2009年至2015年间，张连珍的相关生活、医疗等相关事务由杨彩英处理，但对杨彩英举证证明其为张连珍支出的费用具体项目及数额，因与本案无关，本院不作审查。
二审中，张连珍对一审认定的事实提出如下异议：1、张连珍在住院期间不可能出院签署案涉合同；2、姜云峰、李凤莲并未提供房款支付凭证，不能仅凭陈述就确认姜云峰、李凤莲支付了房款。
对上述第一项异议，姜云峰和李凤莲一审陈述张连珍是在李凤莲面前签字的，杨彩英虽一审陈述其对是否系张连珍本人所签并不确定，需与案外人核实，但二审则明确表示合同上的张连珍签字系张连珍在医院所签，后杨彩英将该合同拿到公司再由姜云峰、李凤莲签字，并陈述当时先签订了一份草拟合同，后在张连珍出院后又签订正式合同。根据上述两方陈述，姜云峰、李凤莲与杨彩英虽在张连珍签字的细节上陈述有差异，但均明确表示系张连珍本人所签，现张连珍对案涉合同上的其本人签字有异议，但并未申请鉴定，同时其有关张连珍在住院期间不可能到签字地点签字的理由并不当然得出非张连珍本人所签的结论，故张连珍的该项异议不能成立。对第二项异议，对于18万的购房款，姜云峰、李凤莲已提供收条证明其已向杨彩英支付12万元，杨彩英也予以认可，故一审认定姜云峰、李凤莲已付12万的事实正确；对于其余购房款，姜云峰、李凤莲一审陈述已与杨彩英欠李凤莲的工资、借款等款项相抵，一审在认定其余购房款是否支付一事上也仅是引述了姜云峰、李凤莲的上述陈述，故张连珍的该项异议不能成立。
本院对一审认定的事实予以确认。另认定：姜云峰、李凤莲在一审中陈述，案涉合同签订前，杨彩英告知过姜云峰、李凤莲其是张连珍的监护人，其有人民调解协议。
本院认为，张连珍系精神二级残疾，属于限制民事行为能力人，且在案涉合同签订时，张连珍因病住院治疗，其出院记录载明张连珍“反应仍稍迟钝，有时答非所问”，故案涉房产交易行为依法应由张连珍的法定代理人代理或征得其法定代理人同意。故一审判决认为张连珍签订案涉合同行为能够与其智力、精神健康状况××，不必经法定代理人追认的理由没有事实依据，本院予以纠正。本案争议的焦点在于杨彩英代理张连珍签订案涉合同行为是否有效。本案中，张连珍的监护人方国成与杨彩英在2009年7月5日签署了一份人民调解协议，约定由杨彩英履行监护职责。虽上述协议在2015年被嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀巡民初字第141号民事判决确认为无效，但杨彩英在签订合同时是以监护人的身份代理张连珍处分案涉房屋是客观事实。根据姜云峰、李凤莲一审中的陈述，其在签订案涉合同前，杨彩英已告知其上述调解协议的签订情况及内容，鉴于买卖合同对家庭来讲属于重大事项，姜云峰、李凤莲在签订房屋买卖合同前势必会了解杨彩英与张连珍的关系，故本院对姜云峰、李凤莲的这一陈述予以采信。基于此，即使杨彩英的监护人身份在事后被认定为无效，也不影响姜云峰、李凤莲在签订合同时有理由相信杨彩英有代理权这一事实的认定。根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。杨彩英的代理行为虽然因事后其监护人身份被认定为无效而构成无权代理，但因姜云峰、李凤莲在当时有理由相信其有代理权，故该代理行为仍然有效，相应的，该合同也应被认定为有效。张连珍请求确认该合同无效，本院不予支持。至于张连珍提出案涉房屋价格明显过低的问题，因房屋买卖行为属于市场交易行为，即使较同类房屋的市场价偏低，也属当事人意思自治范畴，故张连珍以此为由主张姜云峰、李凤莲非善意买受人，本院不予支持。对张连珍有关房屋价格鉴定申请，本院亦不予准许。综上，张连珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张连珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘坤
审 判 员 倪勤
代理审判员 周倩
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 苏轶