广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳中法民一终字第753号
上诉人（原审原告）：阳江市华银物业管理有限公司。住所地：广东省阳江市江城区乙路甲苑丙阁***房。
法定代表人：薛贻炘，该公司总经理。
委托代理人：郑冬梅，该公司员工。
委托代理人：程金锋，该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈良欢，男，1971年10月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
上诉人阳江市华银物业管理有限公司（以下简称华银公司）因与被上诉人陈良欢物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2015年10月8日作出的（2015）阳城法民二初字第982号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明：2011年3月30日，华银公司（乙方）与阳江市甲苑业主委员会（甲方）签订《甲苑物业管理委托协议》，主要约定：“甲方将甲苑住宅小区委托乙方进行物业管理，物业管理费按建筑面积每月0.96元／㎡，临时小车为月租停放费170元／月／个，固定小车为停放清洁服务费50元／月／个，摩托车月租停放费30元／月／个，该收费标准在合同期内不再调升；委托服务期从2011年4月1日始至2014年3月31日止；乙方承担本物业的专项管理和代理业务，不准将该物业的管理责任转移给他方。”2014年3月7日，华银公司向甲苑的业主发放了《甲苑业主调查意见回执》，该回执主要载明：“华银公司与甲苑的物业管理合同将于2014年3月末结束。随着近年来用工人力紧缺，工程成本不断上涨，本公司参照周边同行业的收费标准和阳江市发改委有关管理收费指导意见，针对甲苑的实际，拟在原有收费标准微幅上调约20%维持到合同期满。现对过去及新一轮的物业管理服务中，物业公司诚恳征求你们的意见，请分别在“物业管理服务满意（2011年至2014年3月）”和“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”两项中的“满意”或“不满意”栏各自打钩或者在“备注”栏填写意见；业主签名、业主房号、签名时间。”部分业主对《甲苑业主调查意见回执》填写完毕后即交回了华银公司处。但该《甲苑业主调查意见回执》并没有设置征求业主对“上调20%物业费”的问题的调查选项。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，华银公司按照新的物业收费标准即1.15元／平方米／月继续为甲苑小区提供物业管理服务。陈良欢认为华银公司擅自上调物管费，没有经过业主大会同意以及与业主充分协商，应按原来标准0.96元／平方米／月计收物业费。因此，华银公司不同意接收陈良欢按0.96元／平方米／月的标准缴纳的物业费和相关的自来水费、垃圾费、公摊费、车�保管费。从2014年5月1日起至2015年6月30日止，陈良欢尚欠华银公司14个月物业管理费及相关的自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费。华银公司经多次催收无果，遂提起诉讼，请求判令：一、陈良欢支付2014年5月至2015年6月的物业管理费共2261元及利息（物业管理委托合同滞纳金按每天3%计罚），现按中国人民银行同期贷款年利率4.85%计罚，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共109.6元；二、陈良欢向华银公司支付2014年4月至2015年5月代收代缴市自来水公司自来水费1310.7元及滞纳金（滞纳金按照市自来水公司计收的日利率5‰计算，自逾期之日暂计至起诉之日止利息为1584.2元）；三、陈良欢向华银公司支付2014年5月至2015年6月市环卫部门垃圾费71.4元及滞纳金（物业管理委托合同滞纳金按每天3%计罚），现按中国人民银行同期贷款年利率4.85%计罚，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共3.4元；四、请求陈良欢向华银公司支付2014年4月至2015年5月公摊费621.3元及利息（物业管理委托合同滞纳金按每天3%计罚），现按中国人民银行同期贷款利率4.85%计罚，自逾期之日起暂计至起诉日止的利息共30.1元；五、陈良欢向华银公司支付2014年5月至2015年6月车辆保管费140元及滞纳金（物业管理委托合同滞纳金按每天3%计罚），现按照中国人民银行同期同类贷款利率年利率4.85%计罚，自逾期之日起暂计至起诉之日止的利息为6.7元）；六、本案诉讼费用由陈良欢承担。庭审中，陈良欢认可目前华银公司与陈良欢之间仍存在物业服务合同关系，对华银公司诉请的自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费的金额予以认可，但认为不应支付相应的滞纳金。庭审中，华银公司提供其自行制作《关于甲苑物业管理满意度和续聘物业管理合同业�调查的公告》及其附件《湖畔（朗日）业主调查意见统计表》、《湖畔（朗月）业主调查意见统计表》，拟证明华银公司物业管理合同即将到期，华银公司对甲苑继续进行管理和新收费标准的合法性。其中《关于甲苑物业管理满意度和续聘物业管理合同业主调查的公告》主要载明：“华银公司于2014年3月7日向全区发送征求意见表共267份，到3月19日止，共收回业主签名调查表250份，其中物业管理满意度满意率80.15%；续聘物业管理合同同意率为79.40%。甲苑与华银公司的管理合同将于2014年3月31日结束，因小区业主委员会未能如期改选换届。根据有关法律规定，甲苑小区与华银公司的续聘物业管理均已达到法定条件，相关程序按照法律规定实施后即行生效。2014年3月20日。”《湖畔（朗日）业主调查意见统计表》主要载明：“对甲苑（朗日阁）进行“物业管理服务�意度（2011年至2014年3月）”和“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”调查的户数为129户，满意率均为83%；其中“业主意见”栏加载部分业主要求上调物业费必须开业主大会通过的意见”。《湖畔（朗月）业主调查意见统计表》主要载明：“对甲苑（丙阁）进行“物业管理服务满意度（2011年至2014年3月）”调查的户数为138户，满意率为78%，“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”调查的户数为138户，满意率为76%；其中“业主意见”栏加载部分业主要求上调物业费必须开业主大会通过的意见。”
另查明，华银公司于2005年1月24日经阳江市工商行政管理局江城分局核准注册成立，经营范围为物业服务、房地产策划代理。陈良欢通过购买的方式取得阳江市江城区乙路甲苑丙阁m房的所有权，房产登记的权属人是陈良欢、谭健，房地产权证记载�屋的建筑面积为140.65平方米。
原审法院认为：本案是华银公司与陈良欢双方之间在履行物业服务合同中产生的纠纷，为物业服务合同纠纷。华银公司与甲苑业主委员会签订的《甲苑物业管理委托协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对甲苑小区的全体业主均具有约束力。本案的争议焦点为：一、应按原0.96元／平方米／月的标准还是按新的1.15元／平方米／月的标准计收物业管理费；二、陈良欢应否支付物业管理费、自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费的滞纳金给华银公司。对于焦点一，原审法院认为应按原0.96元／平方米／月的标准计收物业管理费，理由如下：一、由于《甲苑物业管理委托协议》约定的物业服务期限届满后，业主委员会和业主大会并没有选聘新的物业服务企业。根据《广东省物业管理条例》第五十条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，物业服务合同期限届满后，华银公司自愿继续为业主提供服务只能按照原物业服务合同约定的收费标准0.96元／平方米／月向业主收取物业管理费；二、华银公司提供的《甲苑业主调查意见回执》虽有“原有收费标准微幅上调约20%维持到合同期满”等文字表述，但调查表中仅有“物业管理服务满意度（2011年至2014年3月）”和“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”的调查选项，没有关于上调物业费的调查选项，华银公司没有针对“是否同意上调物业费”向业主作调查，业主仅是针对前两项调查作出表态。华银公司的上述行为明显是想把对“物业管理服务满意度（2011年至2014年3月）”和“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”调查结果混淆为包括对“是否同意上调物业费”的调查结果。而华银公司据此作出的《关于甲苑物业管理满意度和续聘物业管理合同业主调查的公告》也只是公告对物业管理满意度和续聘物业管理合同的同意率，并没有提及有多少的业主同意华银公司上调物业费。且至庭审前，华银公司亦尚未与甲苑业主委员会签订新的物业服务合同。因此，华银公司上调物业费的决定是没有与业主委员会、业主大会或者业主充分协商经其同意而擅自作出的，该决定对甲苑的业主不产生约束力，华银公司应按原物业服务合同约定的收费标准0.96元／平方米／月向业主收取物业管理费。陈良欢作为甲苑小区的业主，享受了华银公司提供的物业管理服务，应按约定向华银公司履行缴交物业管理费的义务。经庭审核实，陈良�尚欠华银公司14个月（从2014年5月1日至2015年6月30日止）物业管理费共1890.34元（140.65ｍ2×0.96元／ｍ2／月×14个月），华银公司请求超出原审法院核准的部分，不予支持。对于焦点二，陈良欢应否支付物业管理费、自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费的滞纳金给华银公司的问题。原物业服务合同到期后，华银公司自愿继续对甲苑小区进行管理，陈良欢同意按原合同的标准0.96元／平方米／月缴纳物业管理费和相关的自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费，但华银公司要求陈良欢按1.15元／平方米／月的标准缴纳物业管理费，且不同意单独收取该自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费几项费用，过错在于华银公司，陈良欢对上述迟延缴纳的物业管理费、自来水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费没有过错，不应承担支付滞纳金的责任。因陈良欢对华银公司主张的自�水费、垃圾费、公摊费、车辆保管费的金额予以认可，原审法院确认陈良欢尚欠华银公司2014年4月至2015年5月的自来水费1310.7元，2014年5月至2015年6月垃圾费71.4元，2014年4月至2015年5月公摊费621.3元，2014年5月至2015年6月车辆保管费140元。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、限陈良欢在判决生效之日起十日内支付物业管理费1890.34元、自来水费1310.7元、垃圾费71.4元、公摊费621.3元、车辆保管费140元给阳江市华银物业管理有限公司；二、驳回阳江市华银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈良欢负担。
上诉人华银公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律不明确，认定华银公司应按原0.96元／平方米／月的标准计收物业管理费的理由不足，理由如下：一、由于原物业管理合同即将期满，华银公司对全体业主是否同意续聘华银公司管理物业等问题进行民意调查后，对小区重新进行管理。在2013年8月20日，第二届甲苑业主委员会期限届满，新一届甲苑业主委员会于2014年11月才换届选举产生。根据《广东省物业管理条例》第三章第三十四条第三款“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”的规定，华银公司与甲苑的物业管理委托协议至2014年3月期满。从2013年8月20日至2014年11月期间，由于甲苑没有业委会履行职责，华银公司为了给小区全体业主一个安全、舒适的环境，依然对小区进行正常管理。华银公司依据《物权法》第七十六条选聘和解聘物业服务企业或者其它管理人由业主共同决定的规定，向甲苑全体业主发放了关于甲苑物业管理满意度和续聘物业管理合同业主调查表，全区业主对上述两项调查的同意度分别达到80.15%和79.40%。同时华银公司将该项工作的开展和结果呈报所属地行政主管部门戊居委会街道办、市物业管理部门备案，因此，华银公司对甲苑物业继续进行管理是经全体业主和相关部门同意、认可的。二、华银公司在合理的范围内调升物业管理费，合理合法。（1）2011年3月至2014年3月期间，华银公司按0.96元／平方米／月收取物业管理费。几年过去，物价不断上调，小区的管理成本也随之上升，原合同约定的物业费用已远远不足以支付物业管理开支。（2）华银甲苑调整物业管理费没有超过阳发改（2014）15号《阳江市物业管理服务收费管理实施细则》中政府指导价标准的规定，也跟当地消费水平相适应。全区99%的业主均愿意按1.15元／平方米／月缴交物业管理费，没有提出任何异议，实际上已经同意华银公司按新的标准收取物业管理费。现该小区仅有3名业主（包括陈良欢在内）拒绝按新标准支付物业管理费。自从华银公司与全体业主重新形成物业服务合同后，华银公司增加了成本对小区进行管理，对小区投入了更多的人力和物力，陈良欢享受了比原来更好的服务，理应按新标准向华银公司支付物业管理费。（3）小区调整物业管理费后，提升的物业管理费全部用于提高甲苑的管理工作，增加物业清洁人员、保安，增加员工工资。2014年11月产生的现任业主委员会，完全清楚华银公司的物业收费标准，但至�没有对现行物业管理收费提出否决，华银公司认为按新的1.15元／平方米／月的标准计收物业管理费是合理和合法的。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，改判华银公司按1.15元／平方米／月的收费标准向陈良欢收取物业管理费，2014年5月至2015年6月的物业管理费2261元及利息109.6元，代收代缴自来水费的滞纳金、垃圾费的滞纳金、车辆保管费的滞纳金共1734元。
被上诉人陈良欢答辩称：一、陈良欢与华银公司不存在物业服务合同关系，华银公司的主体不适格。2011年3月，华银公司与甲苑业主委员会签订物业服务合同，物业费为每平方米0.96元，服务期限为2011年4月1日起至2014年3月31日止。在华银公司服务期限届满前几个月，华银公司突然要求提高物业管理费至每月每平方米1.15元。在没有经过业主大会和有关政府部门备案核准的情况下，全体业主反对华银公司按新标准收取物业管理费。按照有关规定，物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。如果确有必要增加费用，必须召开业主大会，征得业主同意后方能增价。华银公司没有与业主开会，其以书面形式征求业主意见，业主也表示反对，并决定不再聘用华银公司，因此从2014年4月1日开始华银公司与陈良欢不存在服务合同关系，华银公司是不适格的原告。二、一审法院认定物业公司上调物业管理费不合法的认定正确。综上所述，华银公司的上诉缺乏法律和事实依据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚、属实，本院予以确认。
另查明，二审期间，华银公司提供下列证据：一、2014年3月31日签订的《甲苑物业管理委托协议》1份，证明华银公司对甲苑物业管理的合法性；二、《缴费收据》2份，证明业主认可调整物业管理费，自愿交费率达99%；三、《交费汇总表、交费情况一览表》6份，证明甲苑业主缴费情况；四、《工资表》1份，证明提升的物业管理费主要用于提高全区员工工资待遇；五、《资质证书》1份，证明华银公司具备三级物业管理资质；六、《湖畔（朗日）业主调查意见统计表》（按面积计算）；七、环湖社区居委会出具的证明，证明华银公司将《甲苑业主调查意见回执》的调查结果报居委会备案。陈良欢的质证意见是：对于证据一，旧的业委会在新的业委会产生之前有延续管理义务，华银公司绕过旧的业委会擅自上调物业管理费不合法；对于证据二、三，对该证据的真实性没有异议，但该证据不能证明99%的业主已向其缴纳物管费。对于证据四，对该证据的真实性有异议，该证据无法证明华银公司内部的雇佣情况；对于证据五，对该证据的真实性没有异议；对于证据六，该证据不真实、不合法，与本案无关；对于证据七，对其真实性无异议，但旧的业委会仍在履行职责，调整物业管理费应经业委会同意。华银公司提供的《湖畔（朗日）业主调查意见统计表》（按面积计算）载明，对甲苑进行“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”调查的户数为267户，按户计算满意率为79.40%，按建筑面积计算为83.28%。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷，本案的争议焦点一是华银公司的主体是否适格，与陈良欢是否仍存在物业服务合同关系的问题；二是陈良欢应按何标准支付物业管理费及应否支付滞纳金的问题。
关于争议焦点一，华银公司与阳江市甲苑业主委员会签订的《甲苑物业管理委托协议》于2014年3月31日期限届满，华银公司在物业服务期限届满前于2014年3月7日向甲苑全体业主发放了《甲苑业主调查�见回执》，对续聘物业公司等情况向业主征询意见。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同�；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”根据上述规定，续聘物业服务企业由业主共同决定，且业主大会的决定对业主具有约束力。本案华银公司通过向业主书面征询意见，并经业主表决，取得按建筑面积占83.28%业主、按户数占79.40%业主同意对华银公司续聘甲苑小区2014年至2016年物业管理的表决意见，该表决结果已超过业主表决通过的法定标准，且华银公司又依规定将调查结果进行公示及备案，华银公司的续聘行为合法有效，其据此已取得续聘甲苑2014年至2016年的物业管理资格。由于甲苑续聘物业管理合同经业主大会（以书面征求意见形式）决定通过，该决定对业主具有约束力，因此华银公司在2014年4月1日至2017年3月31日与陈�欢仍然存在物业服务合同关系。陈良欢主张华银公司续聘的程序不合法，其与华银公司不存在物业服务合同关系的理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，华银公司在续聘甲苑物业管理的同时提出调整物业管理费的意见，而调整物业管理费属于《物业管理条例》第十一条“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，该事项亦应由业主共同决定。华银公司提交的《甲苑业主调查意见回执》中载明，“针对甲苑的实际，拟在原有收费标准微幅上调约20%维持到合同期满”，而回执表又涉及到“续聘2014年至2016年度（3年）物业管理合同”的表决，从其文意表述及发放意见调查表的目的来看，应予确认华银公司续聘物业管理合同的前提条件包含了上调20%物业管理费的意思表示。根据上述第一点的论述，华银公司以书面征询意见表的形式由业主表决续聘物业公司合法，且超过法定人数的业主对表决事项同意，该小区业主（大会）表决通过续聘华银公司的行为应包含其同意华银公司按新的标准收取物业管理费。另外，从华银公司提交的业主缴纳物业管理费的情况看，甲苑的大部分业主实际已按新的标准缴纳物业管理费，虽然华银公司至今没有与新的业委会重新签订物业服务合同，但是业主实际按新的标准缴纳物业管理费的行为间接印证了大部分业主同意华银公司调整物业管理费。综上所述，华银公司调整物业管理费的行为合法有效，陈良欢应按调整后的标准（1.15元／平方米／月）支付相应期间的物业管理费。至2015年6月30日止，陈良欢尚欠物业管理费应为2264元（140.65ｍ2×1.15元／ｍ2／月×14个月），华银公司请求按2261元计收，按其请求。原审法院认为华银公司调整物业管理费不合法欠妥，本院予以纠正。关于滞纳金问题。鉴于本案华银公司在征询意见表中对调整物业管理费标准的表述略有瑕疵，陈良欢也曾主动向华银公司按原标准缴纳物业管理费，因双方未能达成一致意见而导致陈良欢欠缴相应期间的物业管理费及其他费用，根据案件的实际情况，本院酌定陈良欢免于缴纳讼争费用的滞纳金。双方对原审确认的陈良欢欠缴的自来水费、垃圾费、车辆保管费为2143.4元没有异议，则陈良欢应按该数额缴纳给华银公司。
综上所述，上诉人华银公司的部分上诉请求有理，应予支持。原审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《广东省物业管理条例》第十一条、十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2015）阳城法民二初字第982号民事判决；
二、限陈良欢在本判决发生效力之日起十日内支付物业管理费2261元、自来水费1310.7元、垃圾费71.4元、公摊费621.3元、车辆保管费140元给阳江市华银物业管理有限公司；
三、驳回阳江市华银物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，由阳江市华银物业管理有限公司负担10元，陈良欢负担15元；二审案件受理费50元，由阳江市华银物业管理有限公司负担15元，陈良欢负担35元。
本判决为终审判决。
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审 判 长 关 衡 勋
审 判 员 司徒达国
代理审判员 姜 玉 华
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 曾 秋 霞