福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终2633号上诉人（原审被告）：林喆，女，1965年2月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。上诉人（原审被告）：梁志鹤，男，1964年7月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郑维俨、黄光成，福建中言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泉州南方物业管理有限公司，住所地泉州市鲤城区温陵北路358号湖景花园4号楼二层。法定代表人：黄济志。委托诉讼代理人：李明吉，福建义全律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所实习律师。上诉人林喆、梁志鹤因与被上诉人泉州南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初6572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。林喆、梁志鹤上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回南方物业公司的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由南方物业公司承担。事实和理由：1、开发商至今没有交付该房屋，林喆、梁志鹤没有义务缴纳物业管理费。根据售房合同的约定，开发商应于2008年6月30日前将房屋交付林喆、梁志鹤，但实际上并没有交付。后林喆、梁志鹤发现房屋面积严重不足，从2010年7月起至2013年6月与开发商打官司，在此期间开发商都没有通知交付房屋，故房屋至今未交付。2、商品房买卖合同里面约定的涉案房屋是宝珊花园“怡湖苑”，不在物业服务合同“纯水苑”范围内。3、南方物业公司主张的物业管理费，已过了诉讼时效。假设开发商在2008年6月就将房屋交付给林喆、梁志鹤，那么南方物业公司应在两年内起诉主张权利，南方物业公司延至2016年8月16日才上诉，已超过诉讼时效。南方物业公司公司辩称，1、涉案房屋已交付，根据林喆、梁志鹤与泉州南海建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，林喆、梁志鹤收到房屋交付通知书15日内未办理交房手续，视为已经交付，泉州南海建设开发有限公司已向林喆、梁志鹤寄送了《宝珊花园楼宇交付通知书》，但林喆、梁志鹤未办理房屋交接，根据合同约定，涉案房屋已交付。2、涉案房屋坐落于宝珊花园纯水苑湖涟路8号（怡湖苑续期），该事实已经福建省高级人民法院（2013）闽民终字第347号民事生效判决确认，因此涉案房屋属于纯水苑物业服务合同范围。3、本案并未超过诉讼时效，物业服务合同是继续性合同，物业服务具有联系性，属于同一合同项下的同一债务，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算两年，目前双方之间的物业服务协议尚未停止，故不存在超过诉讼时效的说法。林喆、梁志鹤在二审才提出超过时效抗辩，不应得到支持。南方物业公司向一审法院起诉请求判令：1、依法判决林喆、梁志鹤立即向南方物业公司支付所拖欠自2008年8月1日起至2016年7月31日止的物业管理费295200元，并以逾期付款额每日万分之五为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金（滞纳金暂计210514.6元），合计505714.6元；2、本案诉讼费用由林喆、梁志鹤承担。一审法院认定事实：2007年6月27日，林喆、梁志鹤与泉州南海建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由林喆、梁志鹤向该公司购买址在泉州市丰泽区宝珊花园湖涟路8号的房产。该套房产的《商品房买卖合同》中约定建筑面积计794.6平方米，但实际建筑面积为778.48平方米。同时《商品房买卖合同》中约定买受人（林喆与梁志鹤）同意接受整个小区统一的物业管理，缴纳物业管理和维修费，2006年10月南海建设公司于南方物业公司签订《宝珊花园·纯水苑物业服务合同》一份，委托其对宝珊花园纯水苑进行物业管理，管理期限自2006年10月1日起至南方物业公司与宝珊花园业主委员会签订新的物业服务合同为止。收费标准为：别墅每平方米每月3.95元，各业主应于每月5日前向南方物业公司交纳当月的各项应缴费用，逾期缴纳的，南方物业公司有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每天加收所欠费用1‰的滞纳金。2015年7月，宝珊花园业主委员会与南方物业公司签订《宝珊花园（二区）物业服务合同》一份，约定物业服务期限为三年，自2015年8月1日起至2018年7月31日止。收费标准为：纯水苑别墅每平方米每月3.95元。合同签订后，南海建设公司按约定于2008年8月15日通知林喆、梁志鹤办理交房手续，林喆、梁志鹤于2008年8月17日签收后未按合同约定办理交接入住手续。南方物业公司依约进行物业管理，林喆、梁志鹤自2008年8月31日起未曾交付物业管理费，截至2016年7月31日止林喆、梁志鹤共拖欠南方物业公司物业管理费292124.62元［（778.48平方米*95个月*3.95元／月）］。一审法院认为，南方物业公司具备物业管理资质，其系根据与开发商南海建设公司签订的《宝珊花园·纯水苑物业服务合同》及与宝珊花园业主委员会签订的《宝珊花园（二区）物业服务合同》的约定对林喆、梁志鹤房屋所在小区进行物业管理，该物业管理委托合同合法有效。林喆、梁志鹤与南海建设公司约定了送达地址及房屋交接方式，同时约定“买受人在接收到出卖人发出的‘房屋交付通知书’之日起15日内（起算日以邮戳为准）。”对房屋交接事项的约定，是双方真实意思表示，亦是合同当事人对自己权利的处分，该约定合法有效。南海建设公司按照合同约定于2008年8月17日通知林喆、梁志鹤办理交房手续。林喆、梁志鹤未按照约定办理交房手续，构成违约。故本案房屋虽然未实际交房，但依约定于2008年8月31日应视为已交房。另《商品房买卖合同》中确认的房屋建筑面积为794.6平方米,但依据（2010）泉民初字第278号及（2013）闽民终字第347号两份生效判决书证明房屋的实际建筑面积为778.48平方米，故本案缴纳物业费应以实际建筑面积为准，且南方物业公司所主张的亦是以实际建筑面积为准。根据物业管理条例的规定，按时交纳物业服务费用是业主应当履行的义务，被告应当依照物业服务合同的约定按时向南方物业公司交纳，但林喆、梁志鹤至今未交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。南方物业公司要求林喆、梁志鹤支付拖欠自2008年8月31日起至2016年7月31日止的物业管理费292124.62元的请求，合法有据，予以支持。对于自2008年8月1日起至2008年8月30日期间的物业费，因南方物业公司无法证明该期间涉案房屋已完成交房，不予支持。另南方物业公司请求判令林喆、梁志鹤支付滞纳金，符合法律规定，应予支持，但本案中双方约定滞纳金按每日1‰计算，已超过法律保护的幅度，应依法予以调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。林喆、梁志鹤经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、林喆、梁志鹤应于判决生效之日起十日内支付泉州南方物业管理有限公司物业管理费292124.62元，并按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付2008年9月至实际支付之日止的逾期付款滞纳金（以单月费用3075元为基数，自当月的6日起计算至判决实际付款之日止）；二、驳回泉州南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8857元，由泉州南方物业管理有限公司负担545.5元，林喆、梁志鹤负担8311.5元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对于一审查明事实，除林喆、梁志鹤认为涉案房屋尚未交付及涉案房屋不在纯水苑物业服务合同范围内外，当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院对当事人无争议事实予以确认。对于当事人争议的事实，本院将在下文一并分析。本院认为，1、关于涉案房屋是否交付的问题。根据林喆、梁志鹤与泉州南海建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人在接收到出卖人发出的‘房屋交付通知书’之日起15日内（起算日以邮戳为准)亲自或委托代理人按出卖人通知书所指定的时间、地点办理商品房交接手续，交付管理费及有关费用，逾期不来办理的，期满之日视为该商品房已符合合同约定的交付条件并交付给买受人”。泉州南海建设开发有限公司于2008年8月17日通知林喆、梁志鹤办理交房手续。林喆、梁志鹤虽未办理交房手续，但根据合同约定，15日期满应当视为已交房。林喆、梁志鹤就涉案房屋面积不符合约定提起的解除《商品房买卖合同》诉讼，已被（2010）泉民初字第278号及（2013）闽民终字第347号两份生效判决驳回，故林喆、梁志鹤任负有缴纳物业服务费的义务。2、关于涉案房屋是否属于纯水苑范围的问题。《商品房买卖合同》附件四第三点补充协议已经明确约定涉案房屋位于宝珊花园纯水苑湖涟路8号，且（2010）泉民初字第278号及（2013）闽民终字第347号两份生效判决也确认了该事实，林喆、梁志鹤在参加上述案件审理中也认可该事实，故其主张涉案房屋不属于纯水苑范围，本院不予支持。3、关于南方物业公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题。本案林喆、梁志鹤在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且二审中未提供新的证据证明南方物业公司请求物业费已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，故林喆、梁志鹤关于物业管理费超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。综上所述，林喆、梁志鹤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8857元，由林喆、梁志鹤负担。本判决为终审判决。审 判 长  王经艺代理审判员  林良楷代理审判员  庄 瑮二〇一七年八月十六日书 记 员  陈斌斌速 录 员  陈 蓉附注：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；