江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2665号
上诉人（原审原告）：唐正友（曾用名唐正有），男，1949年1月15日生，汉族，住南京市玄武区。
委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐正才，男，1945年12月26日生。
委托诉讼代理人：沈浩，江苏知识律师事务所律师。
上诉人唐正友因与被上诉人唐正才所有权确认纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人唐正友上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者改判支持原审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋宅基地使用权并未转移。本案证据可证明，涉案房屋的宅基地为上诉人所有。即使1990年所谓的卖房协议有效，也不能得出“土地使用权随二间房屋转归唐正才”的结论。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，原审法院的上述观点与法律相悖，不能成立。案涉建设工程规划许可证上载明了建设单位为“唐正友”，说明行政机关认可上诉人在原处翻建房屋的资格，原审关于上诉人无翻建房屋资格的观点不能成立。二、一审法院关于上诉人无翻建房屋资格的认定违反了宪法法律规定。案涉建设工程规划许可证上载明了建设单位为“唐正友”，说明上诉人在原处翻建房屋的资格已经得到了行政机关的认可。上诉人是否具有建房资格，是行政机关基于行政职能予以审查和裁量的权利。行政机关既已依法作出行政许可，法院就不能以判决方式直接变更该项行政许可行为的许可内容。在行政行为未进入司法审查之前，原审判决作出上诉人无翻建房屋资格的认定，属于司法权干预行政权的行为。3、原审未查明唐正才的户籍情况。唐正才于1983年9月15日即迁出该地区，其工作为教师，后在党委办公室任职后退休。拆迁时其户籍虽落入涉案房屋，但翻建时其户籍是否在涉案房屋，存在异议。4、1990年时上诉人并未将两间瓦房交给被上诉人使用，仅委托其代为管理。2003年8月份也非被上诉人申请翻建新房，根据建房规划许可证记载，是上诉人翻建而非被上诉人翻建。原审认定的卖房事实也不存在，上诉人没有放弃宅基地使用权的意思表示.上诉人不否认案涉房屋由被上诉人组织施工的事实，但原审根据该事实确定被上诉人是房屋的所有人，缺乏依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
唐正才辩称，上诉人的上诉请求不具备事实与法律依据。理由：1、关于被上诉人户籍的问题，被上诉人的身份证于2005年颁发，当时的住址就是南京市××区余粮村××号。一审法院以及此前住建局、土地局等行政机关和村委确认的事实，均已经证明被上诉人享有涉案房屋权益。双方签有合法有效的房屋买卖合同，被上诉人已支付购房款，上诉人已将涉案房屋交由被上诉人占有使用，也交付了土地证。涉案房屋买卖为南京市玄武区余粮村村委及本村群众周知，公示、公信长达20余年。2、涉案土地证无法变更为被上诉人，是由于我国农村土地管理的历史及现状造成。农村房产不同于城市房产；涉案房屋土地相关证件材料均由玄武区土地局归于被上诉人档案名下进行行政管理，根据审判惯例，在农村土地证无法变更的情形下，并不影响房屋所有权、土地使用权已归被上诉人所有。3、根据物权法房地一体的原则，结合上诉人已交付土地证的客观事实，上诉人卖房却未卖地的逻辑有悖法律规定与常理，不能成立。4、本案标的物已经消灭，不存在确权基础。综上，请求二审法院维持原判，驳回被上诉人的上诉请求。
唐正友向一审法院起诉请求：确认原玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号房屋所有权归唐正友所有。
一审法院经审理认定事实如下：
一、唐正才和唐正友的身份关系。唐姚氏共育有二子，即唐正才和唐正友，两个人是同胞兄弟。1969年12月15日，唐正友因参军入伍，其户籍从余粮村五百户迁到部队，1982年4月9日其户籍从中国人民解放军成都军区后勤第三十八分部迁回南京市，其被分配至南京汽车制造厂制动器分厂工作，1993年3月4日唐正友户籍由孝陵卫街2号6栋105室迁到玄武区晏公庙西村13幢704室，玄武区晏公庙西村13幢704室是唐正友单位分配的房屋，系唐正友的住所地。唐正才与妻子裴家英育有一子二女，唐正才户籍在南京市××区余粮村××号，住玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队4号、5号至2010年拆迁时止。
二、1990年8月9日唐正才和唐正友签订《关于唐正友卖房协议》一份。内容为：“1、唐正友将东靠唐正才西靠李德源二间瓦房卖给唐正才作价壹仟伍佰元正，签字时一次付清。2、唐正友将西靠李德源山墙原协议移交给唐正才由唐正才所有。3、原属唐正友房子前后的材料及树木属于唐正才所有。4、南大门不属变卖范围，待唐正才拆房时再由唐正友取回。以上协议由双方签字生效。此协议一式两份各执一份。此据。签字人：卖方唐正友，买方唐正才，1990年8月9日”。唐正友、唐正才对该份协议内容、签订时间、双方各为买、卖方签字均无异议，并确认该房屋签字后交由唐正才使用，唐正才收到唐正友的栖土字第046113号《土地使用证》，土地使用证是南京市栖霞区人民政府1988年12月21日颁发，内容为“使用单位或姓名：唐正有，土地座落：栖霞区紫金山乡余粮村，用途：宅基地，用地面积：104.8平方米（房屋占地59.2平方米、院落用地45.6平方米）”。
三、2003年8月27日，唐正才申请翻建玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号房屋，经南京市玄武区孝陵卫街道余粮村民委员会五百户第三村民小组、余粮村民委员会、孝陵卫街道城建城管科审核同意，报玄武区建设局城管科审查后，获得玄武区建设局批准编号为2003254号《建设工程规划许可证》，内容为：“建设单位：唐正有，建设项目名称：住宅，建设位置：玄武区余粮村××号，建设规模：翻建二层楼房建筑面积128.76平方米，檐高6.5米”。同年，唐正才按照《建设工程规划许可证》出资翻建并居住至2010年拆迁时止。
四、2010年12月28日，唐正才与玄武区住房和建设局签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，唐正才房屋座落于玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队4号，建筑面积220平方米（包括玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号建筑面积128.76平方米），位于本次拆迁范围之内。唐正才被拆迁房屋货币补偿款为1009954元。
对于上述双方没有争议的事实，一审法院予以确认。
一审法院经审理对双方有争议的事实的质证和认定情况：
一、1990年8月9日唐正友有无卖给唐正才二间房屋、唐正友有无收到唐正才1500元买房款。唐正才陈述签订《关于唐正友卖房协议》时，按照约定第1条给付唐正友1500元，因约定“签字时一次付清”，当时没有叫唐正友打收条，签字后唐正友的二间房屋归其所有并实际使用至2003年拆除翻建时止，二间房屋的栖土字第046113号《土地使用证》唐正友也交给自己了。唐正友陈述当时因为单位分房，害怕单位知道其家中有二间房屋不予分房，其与唐正才商量，唐正才与其签订该份协议，双方实际没有买卖房屋，唐正才没有给其1500元；后因唐正才向自己要二间房屋的栖土字第046113号《土地使用证》，自己碍于兄弟情面才给了唐正才；此房屋已于2003年拆除翻建，与本案无关联。唐正才申请证人唐某,4到庭作证，唐某,4证明唐正才、唐正友的父亲与其父亲是同母所生的兄弟，其和双方都是堂兄弟，到庭作证不偏向谁，唐正友于1990年8月将二间房屋卖给唐正才是事实，按照农村的习惯卖房子先卖给家里人，家里人不买才卖给外人，唐正才此后使用这二间房屋直至2003年翻建。唐正友认为证人唐某,4是听唐正才讲了买卖房屋的事实，不是唐某,4亲眼所见亲耳所听的事实，证言不应采信。唐正才认为证人唐某,4的证言属实，应予采信。唐正才申请证人刘某,4到庭作证，证人刘某,4证明其与唐正才的儿子是中学同学，与唐正友的妻子卞淑芳是师生关系，上中学时曾到唐正才家玩，得知卞老师家二间房屋卖给同学家了，2003年同学家在原址翻建房屋，其找人一起帮助同学家排电线。双方对证人刘某,4证言的质证意见同证人唐某,4的证言质证意见。唐正友、唐正才1990年8月9日签订协议后，唐正才使用这二间房屋至2003年8月拆除翻建，这一事实双方意见一致，与证人唐某,4、刘某,4的证言能够相互印证，一审法院认定1990年8月9日唐正友将二间房屋卖给唐正才的事实成立，唐正友作为原宅基地的使用权人，其卖房行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示。
二、编号为2003254号《建设工程规划许可证》准建的128.76平方米房屋权属。唐正友认为2003254号《建设工程规划许可证》中“建设单位唐正友”，证明唐正友是合法建房人，房屋权属应当属于唐正友，唐正才是接受唐正友的委托代理唐正友经办翻建128.76平方米房屋。唐正才认为2003年8月申请原址翻建时，唐正友的栖土字第046113号《土地使用证》上交后，因为更换名字的新《土地使用证》未办好，故翻建房屋仍以唐正友的名义办理准建手续，并由自己出资、出力建造房屋，与唐正友没有关系。唐正才申请证人万某,4到庭作证，万某,4证明唐正才当庭出示的《建房合同》系其与唐正才所签，其确实帮助唐正才在玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号盖过房屋，因一年中帮助多家盖房，具体盖房时间记不清了。唐正才申请证人王某,4到庭作证，王某,4证明其岳母与唐正友、唐正才的母亲是姐妹，2003年8月唐正才在玄武区余粮村××号盖楼房，自己来吃过上樑酒。唐正友对证人万某,4、王某,4、唐某,4、刘某,4的证言证明唐正才请瓦工、某,4的事实予以认可，但是认为证人证言不能证明唐正才是合法的房屋建造人。唐正才认为四名证人的证言能够证明自己出资出力翻建玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号房屋的事实，翻建的128.76平方米房屋应当归其所有。在本案审理中，唐正友未能针对委托唐正才建造玄武区余粮村××号房屋的事实提供证据，其委托唐正才建房的意见没有证据证明，一审法院不予采信。
三、唐正才2010年12月28日是否有资格与玄武区住房和建设局签订孝陵卫街道余粮村五百户三队5号的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》。唐正友认为2003254号《建设工程规划许可证》中“建设单位唐正友”，证明唐正友是孝陵卫街道余粮村五百户三队5号建筑面积128.76平方米房屋的合法建房人，房屋权属应当属于唐正友，唐正才2010年12月28日无权与玄武区住房和建设局签订128.76平方米房屋的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》；唐正友提交宁征拆裁字［2015］006号《南京市征地房屋拆迁裁决中止决定书》，证明其与南京市玄武区住房和建设局之间征地房屋拆迁达不成补偿安置协议一案已经申请南京市国土资源局裁决，南京市国土资源局根据南京市玄武区住房和建设局提交的答辩状，认为唐正友和唐正才之间就涉裁房屋的权属存在较大争议，且南京市玄武区住房和建设局已与唐正才签订了补偿安置协议，要求唐正友通过司法途径明确房屋的权利归属情况，故于2016年1月11日制发该份裁决中止决定书。唐正才提交盖了南京市玄武区住房和建设局拆迁专用章的玄麒拆指纪（2011）第51号会议纪要摘录内容，即“时间：2011年6月15日（星期三）下午3点，10、五百户三队5号唐正才户。产权人唐正才（66岁），房屋面积233.1平方米，房屋原产权人唐正有(62岁)，土地证号：栖土字第0461**号，唐正有1990年8月将五百户三队5号房屋有偿转让给哥哥唐正才，转让时唐正才为本村村民。经研究，同意该户房屋拆迁补偿归唐正才所有（不申购拆迁安置房），其余按政策处理。”唐正才认为孝陵卫街道余粮村五百户三队5号房屋是自己合法建造，南京市玄武区住房和建设局经过调查研究才与其签订孝陵卫街道余粮村五百户三队5号的《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，其有资格签订该份协议。唐正友认为南京市玄武区住房和建设局的玄麒拆指纪（2011）第51号会议纪要摘录内容无效，南京市玄武区住房和建设局对民事关系的权利归属无权确认，房屋权属的确认应当属于审判机关。因为双方争议的问题已由南京市国土资源局受理，也不属唐正友的诉讼请求范围，一审法院在本案中不予认定。
一审法院认为，唐正友和唐正才于1990年8月9日签订《关于唐正友卖房协议》时均具有民事行为能力，该份协议签订后，唐正友交付唐正才二间房屋及南京市栖霞区人民政府1988年12月21日颁发的栖土字第046113号《土地使用证》，审理中唐正友提交的证据不能证明该行为不是其真实意思表示，双方当时的行为致栖土字第046113号《土地使用证》的土地使用权随二间房屋转归唐正才；1993年3月4日唐正友户籍由孝陵卫街2号6栋105室迁到玄武区晏公庙西村13幢704室，玄武区晏公庙西村13幢704室是唐正友单位分配的房屋，系唐正友的住所地；2003年8月27日，唐正才申请翻建玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号房屋，获得玄武区建设局批准编号为2003254号《建设工程规划许可证》，在玄武区余粮村××号翻建二层楼房的住宅，建筑面积128.76平方米，翻建的房屋居住至2010年拆迁时止；1993年3月4日至2003年8月27日，唐正友户籍已经不在玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号，并在南京汽车制造厂制动器分厂工作，且实际居住所在单位分配的玄武区晏公庙西村13幢704室，唐正友的户籍、工作、生活均不在玄武区孝陵卫街道余粮村，虽然2003254号《建设工程规划许可证》中“建设单位唐正友”属实，但是唐正友已经不具备在该处翻建房屋的资格；建筑面积128.76平方米的房屋由唐正才出资翻建，唐正友提交的证据不能证实唐正才是接受唐正友的委托，代理唐正友经办翻建128.76平方米房屋；综上所述，对唐正友要求确认原玄武区孝陵卫街道五百户三队5号房屋所有权归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回唐正友的诉讼请求。一审案件受理费15230元，减半收取计7615元，由唐正友负担。
二审中，双方当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人唐正友提交了以下证据：1、南京市玄武区住房和建设局（以下简称玄武区住建局）2013年4月26日、2015年1月13日的答复意见；2、2013年5月上诉人向南京市玄武区政府提交的复查申请一份、2015年2月5日求助信一份；3、2015年5月8日、7月17日与玄武区住建局、玄武区信访局工作人员进行沟通的发言稿。4、馈赠协议及房屋调查表一份，载明产权转让给唐静，上诉人认为该协议系伪造。5、被上诉人及其妻子、唐静与玄武区住建局签订的四份协议，以证明其与馈赠协议相互矛盾。6、河南省安阳市中级人民法院（2015）安中民三终字第826号判决书，以证明在他人土地上建房的房屋所有权归属。被上诉人唐正才对证据一1、2、3的真实性、关联性均不予认可，认为一审中唐正才提交的玄武区信访局接待谈话笔录已载明唐正友确认了卖房及购房款已经给付的事实。证据五的真实性无法确认，且与本案无关联性；唐静系唐正才之女，其已享受了相应的拆迁份额，与涉案5号房屋无关。证据六真实性需核实，且与本案无关联性，不涉及本案房屋。证据7记载案件情形与本案不同，本案中房屋、土地均已经转让到被上诉人处，也交付了相关证件。本院对于上述证据中具有原件的，对形式上的真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合予以认定。二审中，双方均确认涉争房屋已于2011年拆除。唐正友认可涉案房屋翻建是由被上诉人组织施工，其同意出资，但当时因经济不好未实际出资，后来再付钱对方也不肯要；因双方是自家人，所以未就涉案房屋主张过租金。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中上诉人认为其系涉争玄武区孝陵卫街道余粮村五百户三队5号房屋的所有权人，但根据现有证据，其已于1990年8月9日与被上诉人签订《关于唐正友卖房协议》，且实际交付房屋及相应的《土地使用证》；上诉人户籍、工作亦不在该村，并已享受单位分配的房屋。结合上述情况，足以认定上诉人已将房屋出售给被上诉人。上诉人上诉称《建设工程规划许可证》上记载其为建设单位，故涉案房屋所有权应由其享有，但其之先已将房屋出售，之后亦未出资参与翻建，故其认为委托被上诉人翻建、涉争房屋所有权归其所有，依据不足。结合涉案房屋已于2011年被拆除之事实，一审驳回上诉人诉讼请求，并无不当。
综上所述，唐正友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15230元，由上诉人唐正友负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 王 慧