福建省南靖县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0627民初1298号
原告：福建润鹏房地产开发有限公司，住所地南靖县山城镇桥东路9号。统一社会信用代码：91350627676539575F。
法定代表人：曾朝尧，董事长。
委托诉讼代理人：王全辉，福建鹭靖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所实习律师。
被告：王中叔，男，1977年5月16日出生，汉族，农民，住重庆市，现住南靖县。
原告福建润鹏房地产开发有限公司与被告王中叔商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建润鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王全辉、石燕萍、被告王中叔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福建润鹏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：原诉讼请求为：1.判决解除原告与被告于2014年11月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3506270800170××××××）；2.判令被告将南靖县××幢2××号房屋归还原告；3.判令被告向原告支付违约金70435.2元，并赔偿原告所有的上述房产自2013年10月1日起至被告实际交还上述房产之日止，按购房总价款469568元参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失；4.判令被告于合同解除后，协助原告办理南靖县山城镇××幢2××号房屋撤销备案以及土地增值税、营业税、城建税、印花税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税等退税手续。2016年5月18日，福建润鹏房地产开发有限公司变更诉讼请求为：请求被告支付未付购房款328000元，并支付未付购房款328000元自2014年12月4日起至实际付清之日止按日万分之八计算的违约金。事实和理由：2014年11月18日，原告与被告正式签订一份《商品房买卖合同》（合同编号35062708001××××××），约定被告购买原告开发建设的南靖县山城镇××幢2××号房产，房产总价款人民币469568元，付款方式为被告支付首付款141568元，余款328000元由被告向工商银行南靖支行贷款支付。《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第2款同时约定，“买受人应当在购房合同签订后10日内向银行申请并办理完整的按揭贷款手续。若因买受人的原因未能在10日内办理按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任”。商品房买卖合同签订后，被告除付清首付款141568元外[其中130000元，从原告应支付给被告的款项（被告之前在原告公司任职期间的应得款项）中直接抵扣]，既不办理银行按揭贷款也不以现金一次性付清购房余款328000元，已构成违约，原告请求判令被告支付未付购房款328000元整，并支付未付购房款328000元自2014年12月4日起至实际付清之日止按日万分之八计算的违约金。
王中叔辩称，被告在2014年10月之前担任原告公司总监，于2014年10月离职，离职时公司欠被告工资40多万元，当时公司困难，没有那么多钱支付给被告，最后被告同意原告支付30多万，因被告购买湖滨名城××栋2××房，首付款从原告应付的款项中抵扣13万，其余的钱以现金的形式支付。被告同原告签订完《商品房买卖合同》后，原告公司董事长曾朝尧同意被告先装修入住，可是直到2016年3月（大约，时间太久远，记得不是太清楚），原告才通知开具13万的发票给本人（实际上至今未给被告，被告经过多次催要，原告一直找各种理由拖延，并且被告还多次催要《商品房买卖合同》，原告以各种理由拒绝给被告《商品房买卖合同》，至今被告还没有得到《商品房买卖合同》），并且到房管局备案。在此期间，被告多次催促原告公司销售部林婉艺，要求合同备案并且开具购房款发票，然后到银行办理抵押贷款手续，可是原告一直没有履行，直到2016年3月原告通知被告到售楼部缴交公共维修基金时才知道（通知被告后，被告就到售楼部缴交公共维修基金，至今尚未把发票给被告）。在此之前，原告把本人购买的房屋抵押给银行贷款，所以一直拖延手续至2016年3月。2016年4月25日前后，被告还在同原告公司售房部林婉艺协商，是考虑银行贷款还是一次性付清房款，结果4月28日就正式收到法院起诉资料了。被告对原告提出的付清房款没有异议，被告没有付清房款是因为房屋质量有问题，而原告一直没有整改。逾期付款违约金约定万分之八不公平，违约金是平等的，合同约定被告逾期交房违约金是万分之一，而被告却要承担万分之八，这是霸王条款，是无效的。
本院经审理认定事实如下：王中叔原是福建润鹏房地产开发有限公司销售总监。2014年10月10日，福建润鹏房地产开发有限公司（甲方）与王中叔（乙方）签订一份《合同终止协议》，载明：“经甲乙双方友好协商就有关终止劳动关系达成如下协议：一、结算至2014年10月10日乙方应得到各种费用计人民币329891元。其中：……以上金额合计329891元，另加乙方未报销费用35740元，共计365631元。扣乙方房子首付应交金额130000元，及乙方向甲方借款金额5000元，甲方实际应支付乙方230631元。二、乙方于2014年11月30日前办理好房子按揭贷款手续，按揭款项需同时到位，如乙方无法办理相关手续，则于2014年12月3日前以现金方式全额支付购房款。三、乙方应于2014年10月11日将有关工作交接清楚。四、本协议签订后，甲方将230631元付清后即乙方工作期间所有工资、销售提成及其他所有费用全部结清，双方劳动关系终止。五、本协议一式两份，经双方签字后生效。”
2014年11月18日，福建润鹏房地产开发有限公司与王中叔签订一份合同编号为35062708001××××××《商品房买卖合同》，载明：“第六条付款方式及期限。如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国工商银行股份有限公司南靖支行。监管账号：14×××78。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：已交付首付款壹拾肆万壹仟伍佰陆拾捌元整，余下购房款叁拾贰万捌仟元整由买受人向工商银行南靖支行贷款支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告后7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付条件与期限。出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十二条出卖人保证销售的该商品房在向买人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第二十四条本合同连同附件共22页，一式肆份，具有同等效力。合同持有情况如下：出卖人两份（其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份），买受人壹份（原件不少于一份），南靖县房地产交易管理所壹份。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起90日内，由买受人向房屋权属登记机构县房管局申请预告登记。第二十六条商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向县房地产交易管理所办理合同登记备案。附件六：合同补充协议：出卖人：福建润朋房地产开发有限公司买受人：王中叔双方就湖滨名城××幢2××号商品房的《商品房买卖合同》（以下简称购房合同）的相关事宜，经协商一致达成本补充协议：第一条：按揭付款：1、本条内容使用于买卖双方签订的购房合同第六条选择的按揭付款情形。2、买受人应当在购房合同签订后10日内向银行申请并办理完整的按揭贷款手续。若因买受人的原因未能在10日内办理按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任。3、若非出卖人的原因导致买受人的按揭贷款申请未获贷款银行的批准，或贷款银行批准的按揭贷款金额不足以付清购房款的，买受人应当在接到出卖人的通知后十五日内，一次性付清购房合同约定的全部购房款。否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按购房合同第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任。……第六条：其他：1、……2、专项维修基金由买受人按有关规定缴纳。……”。《商品房买卖合同》签订后，应交给王中叔的一份合同原件现在福建润鹏房地产开发有限公司处。
2014年11月14日，福建润鹏房地产开发有限公司开具一份发票号码为0063××××的销售不动产统一发票（自开），不动产项目名称：湖滨名城，销售不动产楼牌号××幢2××，建筑面积146.74平方米，金额141568元。该票据的原件现在福建润鹏房地产开发有限公司处。
2014年12月15日，福建润鹏房地产开发有限公司和王中叔向南靖县房地产交易与房屋权属登记中心对王中叔购买的南靖县山城镇湖滨名城××幢2××号房屋申请备案登记，《商品房买卖合同网上登记备案证明书》上载明：“申请日期2014年12月15日，付款方式按揭抵押，合同签订时间2014年11月18日，开发商福建润鹏房地产开发有限公司盖章、买受人王中叔签名，合同备案机关南靖县房地产交易与房屋权属登记中心盖章。”
2014年年底，福建润鹏房地产开发有限公司将南靖县湖滨名城××幢2××02号房屋交付给王中叔。
2015年12月31日，王中叔向南靖县房地产交易与房屋权属登记中心（南靖县住房保障与房地产管理局）缴纳专项维修资金8652元。
2016年1月6日，南靖县住房保障与房地产管理局出具一份《房屋登记信息查询结果证明》，载明：“经查询：截止2016年1月6日10时4分43秒止：申请人：王中叔（身份证：）房屋登记信息为：王中叔：510229191105××××××：南靖县山城镇湖滨名城××幢2××号（普通住宅）[合同备案]END”。
另查明，2011年7月15日，南靖县住房保障与房地产管理局作出靖房[2011]035号文件《关于贯彻执行南靖县人民政府常务会议纪要[2011]7号〈关于县区住宅专项维修资金交存标准及相关问题的批复〉的通知》：“……二、2011年7月11日起南靖县区销售的商品住宅（含经济适用房、两限房）、非住宅项目，开发建设单位在办理房屋预售手续前，负责将其住宅专项维修资金的相关信息录入到县住房保障与房地产管理局住宅专项维修资金管理系统，并在《商品房买卖合同》中应告知和明确住宅专项维修资金缴交的有关事项。在办理商品房合同备案和房屋产权登记等相关手续时，县房地产交易与房屋权属登记发证中心负责审验住宅专项维修资金交款凭证。三、2011年7月1日前已签订商品房买卖合同，2011年7月1日后办理交房手续的，开发建设单位在办理交房手续前应提前20日书面告知县房管局房地产管理股，负责将住宅专项维修资金的相关信息录入县住房保障与房地产管理局住宅专项维修资金管理系统，并在办理交房手续前将《住宅专项维修资金缴存通知书》交付给业主。……。”
以上事实，有福建润鹏房地产开发有限公司提供的《合同终止协议》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）、《商品房买卖合同网上登记备案证明书》、漳州市住房专项维修资金缴存凭证、《房屋登记信息查询结果证明》，本院调取的南靖县住房保障与房地产管理局靖房[2011]035号文件，以及原、被告的陈述等为证，本院予以认定。
本院认为，王中叔原是福建润鹏房地产开发有限公司的销售总监，双方曾于2014年10月10日签订一份终止他们之间劳动关系的《合同终止协议》，该协议约定：王中叔于2014年11月30日前办理好按揭贷款手续，且按揭款项到位，如王中叔无法办理相关手续，则于2014年12月3日前以现金方式全额支付购房款；该协议并没有约定逾期付款违约责任。后福建润鹏房地产开发有限公司和王中叔于2014年11月18日签订一份正式的《商品房买卖合同》，因福建润鹏房地产开发有限公司和王中叔之间为商品房预售合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照该合同执行。
一、关于未能办理按揭贷款的原因。
根据《商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为由王中叔向工商银行南靖支行贷款支付，即按揭付款。所谓按揭，具有房地产抵押及分期还款两层含义，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物、作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。根据目前房地产交易习惯，办理按揭贷款时，买受人向银行申请并提供贷款所需材料如婚姻状况、收入证明等（有的是通过向银行转交贷款所需材料），房地产开发企业将应交给买受人收存的已备案《商品房买卖合同》和首付款票据等材料直接提供给银行，然后由银行（或房地产开发企业）通知买受人到银行签订购房借款担保合同；与银行签订购房借款担保合同时，应交给买受人收存的已备案《商品房买卖合同》和首付款票据应交给银行抵押保存。结合本案，根据《商品房买卖合同》第二十四条，买受人即王中叔手中应有一份《商品房买卖合同》原件，但福建润鹏房地产开发有限公司并没有给王中叔合同原件，也没有给王中叔首付款票据，其目的就是王中叔若办理按揭贷款时由其直接提供给银行，可见福建润鹏房地产开发有限公司负有协助王中叔办理银行按揭贷款手续的义务。也就是说，按揭贷款的相关手续由福建润鹏房地产开发有限公司、王中叔双方配合办理。对于如何办理按揭贷款手续，福建润鹏房地产开发有限公司、王中叔只在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“买受人应当在购房合同签订后10日内向银行申请并办理完整的按揭贷款手续”，而没有进一步细化明确，导致纠纷产生，福建润鹏房地产开发有限公司和王中叔在办理按揭贷款过程均存在过错，首先，根据合同约定，王中叔购房余款328000元，应由王中叔向工商银行南靖支行申请按揭贷款，但王中叔没有向银行申请并提交贷款所需的材料，对不能办理按揭贷款负有责任；其次，办理按揭贷款须将买受人手中已备案的《商品房买卖合同》提交给银行保存，根据南靖县住房保障与房地产管理局靖房[2011]035号文件，办理合同备案须缴纳专项维修资金，王中叔负有缴纳专项维修资金的义务，而福建润鹏房地产开发有限公司除负有办理合同备案义务外，还负有通知王中叔缴纳专项维修资金义务，福建润鹏房地产开发有限公司并没有提供证据证明其尽到及时通知义务，导致王中叔于2015年12月31日才交纳住宅专项维修资金，诉争的房屋也于2016年1月6日办理备案登记，福建润鹏房地产开发有限公司对不能办理按揭贷款也负有责任。
二、关于福建润鹏房地产开发有限公司请求王中叔支付购房款328000元及自2014年12月4日起至实际付清之日止以未付购房款328000元按日万分之八计算的违约金问题。
1.对于福建润鹏房地产开发有限公司请求王中叔支付购房款328000元，王中叔并没有异议，只是提出其所购买的房屋质量存在问题，在本案审理过程中，王中叔曾提出反诉，后在开庭时申请撤诉（另行制作裁定书），因此，福建润鹏房地产开发有限公司请求王中叔支付购房款328000元可予支持。
2.关于违约金计算的起算时间。根据《商品房买卖合同》附件六第一条第2点，王中叔应于合同签订后10日内（即2014年11月28日）办理按揭手续，否则视为逾期付款；根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款超过15日后，福建润鹏房地产开发有限公司须书面催告王中叔支付应付款，书面催告7日后仍未支付应付款，王中叔应支付自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，而福建润鹏房地产开发有限公司并没有提供证据证明其已向王中叔催告义务；但结合上述关于未能办理按揭贷款的原因分析，又考虑到讼争房屋于2016年1月6日备案登记后，直至福建润鹏房地产开发有限公司诉至本院，王中叔仍未向银行提出贷款申请，并提供贷款所需的材料，且讼争房屋于2014年年底已交付，而王中叔又曾是福建润鹏房地产开发有限公司销售总监等事实，酌定违约金起算时间为2016年1月7日，即王中叔应自2016年1月7日起至判决确定的还款日止向福建润鹏房地产开发有限公司支付违约金。
3.关于约定的违约金标准是否应当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，庭审中王中叔提出逾期付款违约金是万分之八，而逾期交房违约金是万分之一，违约金约定不公平，是无效约定的抗辩意见。因违约金标准用于确定违约金数额，故本院对违约金标准是否适当进行审查。因王中叔没有办理按揭贷款，造成福建润鹏房地产开发有限公司不能及时取得购房款，福建润鹏房地产开发有限公司损失主要为利息损失。就利息损失而言，日万分之八的违约金标准，达到年利率28.8%，远超过中国人民银行的罚息标准，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，考量当中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，从公平合理及衡平双方当事人利益角度出发，酌定本案的违约金标准为已付购房款的每日万分之二。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、王中叔应于本判决生效后10日内向福建润鹏房地产开发有限公司支付购房款328000元及违约金（违约金自2016年1月7日起至判决确定的还款日止以328000元按日万分之二计算）。
二、驳回福建润鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8204元，减半收取计4102元，由福建润鹏房地产开发有限公司负担1117元，王中叔负担2985元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审判员 王振勇
二〇一七年三月二日
书记员 黄晨薇
【附执行申请提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。