北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13570号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京易代储科技有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇绿地启航国际9号院4号楼1012室。
法定代表人：刘涛，董事长。
委托诉讼代理人：王涛，北京瑄晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鑫恒华花木有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇×村村委会北1000米。
法定代表人：毕树信，总经理。
委托诉讼代理人：毕树仁，男，1949年10月15日出生。
委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：毕树信，男，1964年7月10日出生。
上诉人北京易代储科技有限公司（以下简称易代储公司）因与被上诉人北京鑫恒华花木有限公司（以下简称鑫恒华公司）、被上诉人毕树信房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初15472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人易代储公司的委托诉讼代理人王涛、被上诉人鑫恒华公司的法定代表人毕树信及委托诉讼代理人毕树仁、王月永，被上诉人毕树信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
易代储公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、三、四项，改判鑫恒华公司、毕树信连带支付违约金296万元，驳回鑫恒华公司的全部反诉请求。一、二审案件受理费、保全费由鑫恒华公司、毕树信负担。事实和理由：涉诉合同是双方平等自愿签署的，且未违反法律法规的规定，未被案外人因涉诉租赁的场地主张案外人的权利，也没有证据证明该合同侵害了国家或集体利益，故应当认定为有效。目前在集体土地承包租赁后，承租经集体组织同意后，将租赁土地转包用于市场经济建设是普遍现象，亦不宜认定为无效。在合同有效的情况下，双方均同意解除合同，合同应予解除，并根据合同履行情况审查违约情况，并由违约方承担违约责任。即使合同无效，鑫恒华公司、毕树信多次编造理由、拖延交付租赁场地，还另行收取停车场费用，也应当承担全部的责任，退还租金并支付违约金，以弥补易代储公司的损失。双方在庭审中没有任何一方主动提出该合同为无效，法院认定合同无效超过诉讼范围进行裁决，属适用法律不当。
鑫恒华公司辩称，关于合同效力问题，法院可以根据法律规定对合同是否有效进行认定，一审法院并未超出诉讼范围进行裁决；鑫恒华公司认为应由易代储公司承担合同无效的主要过错，实际损失多于一审酌定的易代储公司赔偿的280万元损失，但鑫恒华公司服从一审判决。
毕树信辩称，与鑫恒华公司意见一致。
易代储公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签署的《库房租赁合同》及相关补充协议；2.鑫恒华公司返还租金及修缮费用合计560万元；3.鑫恒华公司支付违约金296万元；4.毕树信对上述债务承担连带保证责任；5.鑫恒华公司、毕树信承担诉讼费用。
鑫恒华公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方签署的《库房租赁合同》及相关补充协议；2.易代储公司赔偿鑫恒华公司损失5852000元；3.诉讼费用由易代储公司负担。
一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。2016年5月28日，易代储公司（乙方）与鑫恒华公司（甲方）签订《库房租赁合同》，约定鑫恒华公司将北京市通州区马驹桥镇×村村委会北1000米土地面积100.5亩，其中库房占地90.5亩，停车场10亩（库房实际建筑面积不低于50000平方米）出租给易代储公司用于仓储、物流及电子商务运营等，期限为10年，从2016年8月1日至2026年7月31日，年租金为960万元，每三年递增租金5%，2016年9月1日至2016年11月31日为易代储公司装修期，免收租金。租金支付为季付：合同签订5个工作日乙方（即易代储公司）首次支付给甲方（即鑫恒华公司）6个月租金480万，用于甲方按照乙方要求进行施工、地面硬化（金刚砂）、库内高台建设（不能低于1.3米，库内二层办公楼单层不能低于3米）、卸货平台搭建及办公室建设，2016年8月31日之前完成所有的改造，如甲方未按时完成，甲方需退回乙方半年租金480万，双方合同自动解除。甲方未按合同规定的时间内交付库房及配套设施给乙方使用，每逾期一天，需要向乙方支付月租金的5%的违约金，总金额不超过当年租金标准3个月租金。非乙方原因，甲方提前终止合同，甲方需向乙方支付当年租金标准3个月租金作为违约金。合同还对其他事项进行了约定。在该合同第十三条载明合同有三份附件，其中第一份为《库房租地合同复印件》。易代储公司称谷维荣与毕树信于2010年11月9日签订的《转让协议》即《库房租赁合同》附件一，鑫恒华公司、毕树信则称《库房租赁合同》附件一为北京市通州区马驹桥镇×村村民委员会与毕树信于2006年7月27日签订的《承包合同》。《转让协议》与《承包合同》中均有涉诉土地为闲置鱼池的表述。
签署《库房租赁合同》同日，易代储公司与鑫恒华公司签订《库房租赁补充协议》，约定如相关证件按原合同需延长，乙方要根据实际情况同意延期。
2016年6月15日，易代储公司与鑫恒华公司签订《停车场占地补充协议》约定，由甲方从商玉海个人手中租用×村承包地里土地6亩并多占出一亩共7亩一次性转租给乙方作为停车场，租地费用72万元，围挡及门的修缮费用8万元，共计80万元，由乙方一次性支付。
2016年9月初，易代储公司、鑫恒华公司、毕树信三方签订《协议》，载明鉴于甲乙双方于2016年5月28日甲乙双方签订的《库房租赁合同》（含附件）因甲方原因未按合同约定履行建设库房及地面硬化等适用于仓储的相关建设行为，而乙方已实际付款560万元，三方达成协议。约定甲方继续按照合同约定履行库房建设施工、地面硬化等行为，乙方同意甲方建设行为延期至2017年4月1日前。如在延期日期到期前仍未完成，甲方及丙方（即毕树信）同意向乙方返还所收取的费用并加付该金额10%的违约金。丙方以自然人身份对该《库房租赁合同》（含附件）及本协议项下的甲方责任承担无限连带的担保保证责任。
2016年5月31日，易代储公司以银行转账方式向鑫恒华公司支付480万元，《中国建设银行单位客户专用回单》载明该钱款用途为租金。2016年6月17日，易代储公司向鑫恒华公司支付停车场费用50万元，2016年6月22日，易代储公司又支付停车场费用30万元。
2017年2月20日，北京市通州区马驹桥镇人民政府向毕树信发送限期拆除通知书。鑫恒华公司建设的办公楼等相继被拆除。易代储公司与鑫恒华公司至今未办理库房交接。
一审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。依据本案查明的事实，易代储公司与鑫恒华公司签订《库房租赁合同》涉及的库房并无建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，上述合同及之后围绕租赁事宜所签订的补充协议等均属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。因此鑫恒华公司应当返还易代储公司交纳的租金560万元（含停车场费用）。但在本案中，《库房租赁合同》附件一无论是《转让协议》亦或《承包合同》，其中均已载明涉诉土地原为闲置鱼池，易代储公司在对此明知的情况下依然要求鑫恒华公司从事地面硬化、库内高台建设、卸货平台搭建及办公室建设等建设行为并以租金形式提供建设资金，其应对上述建设行为所导致的行政处罚以及因此合同无法继续履行具有预见性，故易代储公司存在过错，而鑫恒华公司明知所租赁土地的使用性质依然从事建设行为，同样具有过错，该院结合双方的过错程度及损失情况，酌情确定双方应当承担的损失数额。关于易代储公司的其他诉讼请求、鑫恒华公司的其他反诉请求，依据不足，该院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、北京易代储科技有限公司与北京鑫恒华花木有限公司签订的《库房租赁合同》、《库房租赁补充协议》、《停车场占地补充协议》以及北京易代储科技有限公司、北京鑫恒华花木有限公司、毕树信签订的《协议》无效；二、北京鑫恒华花木有限公司返还北京易代储科技有限公司租金5600000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京易代储科技有限公司赔偿北京鑫恒华花木有限公司财产损失2800000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京易代储科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京鑫恒华花木有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，合同效力问题是人民法院主动审查的内容，即对无效合同主动干预是人民法院的职权所在，故本院对易代储公司有关“法院认定合同无效超过诉讼范围进行裁决，属适用法律不当”的上诉请求和理由不予采纳。根据查明的事实，本案诉争的土地来源于北京市通州区马驹桥镇×村村民委员会发包的农村承包地，并非建设用地，现易代储公司与鑫恒华公司签订《库房租赁合同》将土地用途改变，用于易代储公司仓储、物流、电子商务运营及停车场，且合同中约定由鑫恒华公司按照易代储公司的要求进行地面硬化（金刚砂）、库内高台建设、卸货平台搭建及办公室建设，并将改造后的库房及配套设施作为租赁标的，由于涉诉合同改变土地用途且涉诉改造的房屋等未经建设工程规划许可，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效，故本院对易代储公司有关“涉诉合同应属有效”的上诉请求和理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，易代储公司要求鑫恒华公司支付违约金没有法律依据，涉诉合同无效是因双方的过错所致，根据双方过错程度及损失情况，一审法院酌定双方应承担的损失数额并无不当，故本院对易代储公司有关“鑫恒华公司、毕树信连带支付违约金、易代储公司不应赔偿鑫恒华公司损失”的上诉请求和理由不予采纳。
综上所述，易代储公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71720元，由北京易代储科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 张 慧
审 判 员 石 煜
二〇一七年十一月二十四日
法官助理 张思齐
书 记 员 邸 硕