SHAPE*MERGEFORMAT福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽09民终1781号上诉人（一审被告）陈莹，女，1981年4月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人胡振鼎、高秋燕，福建惠尔律师事务所律师。被上诉人（一审原告）林挺忠，男，1956年10月27日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托代理人刘榕芳，福建力群律师事务所律师。一审被告李翔，男，1984年5月27日出生，汉族，住福建省福州市台江区。一审被告郑向柳，男，1981年10月3日出生，汉族，住福建省罗源县。一审第三人福建省宁德市汽车运输有限公司，住所地福建省福安市新华南路13号。法定代表人吴光韵，董事长。上诉人陈莹因与被上诉人林挺忠、一审被告李翔、郑向柳、一审第三人福建省宁德市汽车运输有限公司租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈莹及其委托诉讼代理人胡振鼎，被上诉人林挺忠及其共同委托诉讼代理人刘榕芳、一审被告郑向柳到庭参加诉讼。一审被告李翔、一审第三人福建省宁德市汽车运输有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈莹的上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回林挺忠的一审诉讼请求。事实与理由：1、其于2016年1月26日向林挺忠发送短信，要求解除双方签订的租赁协议，而林挺忠于2016年2月2日向一审法院起诉要求解除租赁协议。由此可见，双方于2016年2月2日对解除租赁协议已达成合意，该日期应认定为合同解除的时间，故林挺忠主张该日期之后的租金，缺乏依据，应予驳回。依据租赁协议第三条第一款每月租金为57000元的约定，从2015年12月1日至2016年2月2日的租金为117800元，扣除已付租金184258元，其已多付66458元，加上一审未认可的已付1万元，共多付76458元。因此，其并不存在拖欠租金的事实。2、若法院认为不构成租赁协议协商一致解除，那么双方租赁合同至今尚未解除。2016年3月23日，林挺忠单方将租赁场所关闭，陈莹在无法继续使用租赁场所期间也无需支付租金。林挺忠请求行使解除权的依据是租赁协议关于逾期支付租金满15日可以解除合同的约定。但其对此事实未能提供证据予以证实。即使其请求解除合同具有依据，林挺忠亦未履行法定的通知义务。另，其在行使解除权之前仍收取租金，可以视为其行为放弃了合同的解除权，继续履行合同。因此，3、该交通宾馆是其从案外人以200万元转盘过来，其后又对此进行装修，投入大量的财力、精力。因此，即使存在轻微的迟延给付租金，也仅是一般违约，不构成根本性违约，法院不宜判定解除合同。林挺忠辩称，1、陈莹于2015年12月1日至2016年1月26日期间分三次共支付5万元，而本案租赁协议约定的是一次性支付租金18万元，并非多次支付。由此可见，其逾期支付租金长达几个月。2、陈莹于2016年1月26日要求终止协议，因双方未达成一致意见，没有解除，且之后其仍然在经营宾馆，至此，双方的合同尚未终止。3、案涉租赁场所是林挺忠从第三人处租赁过来的，其需按期向第三人支付租金。其于2016年3月23日关闭租赁场所，是由于陈莹逾期支付租金被逼无奈之下而做出的行为。场所关闭后三个月内，一直亏损，故向一审法院申请先于执行，将租赁场所收回。按租赁合同的约定，逾期15日支付租金，其有权收回租赁物，故其要求解除合同具有法律和事实依据。但租赁场所是用于宾馆经营，证件尚未交付，本案所谓的合同实际解除并不存在。按合同约定，租金是每3年递增，但2014年陈莹仍按2012年标准缴纳，一审法院也按此标准判决。陈莹在一审自认是多付租金10431元，而在上诉状又陈述多付7万元，显然前后矛盾。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审被告郑向柳辩称，交通宾馆是我方向案外人朱秀鹤等人转盘的，转盘费用约为200万元。后来又对该宾馆进行装修，费用约为100万元。之前，我方一直有付房租。后来由于宾馆生意不好，才未及时支付房租。林挺忠向一审法院提起的诉讼请求：陈莹、李翔、郑向柳按62700元/月支付租金至“宁德市交通宾馆有限公司”先予执行之日（2016年6月14日）止为314272元，暂计算至2016年1月30日止租金计人民币133800元(2015年11月30日之前累计结欠租金8400元；2015年12月1日至2016年1月30日止，两个月未付租金125400元)。一审法院查明的事实：双方诉争的租赁场所位于宁德市蕉城区环城路1号宁德客运站综合楼二、三层及一层通道，产权为第三人。2009年5月10日,一审第三人把上述租赁场所出租林挺忠经营，并拥有转租权。2012年11月16日,双方就该租赁场所签订了《宾馆股权转让及场所租赁协议书》一份，协议约定：“林挺忠把位于宁德市蕉城区环城路1号宁德客运站综合楼二、三层及一层通道场所出租陈莹等人，并把宁德市交通宾馆有限公司股权变更为陈莹等人进行经营；经营期限为2012年12月1日至2020年12月30日止，期间，陈莹等人若未能履约或续租，陈莹等人应无条件把该股权与证照免资变更林挺忠名称并无偿归还林挺忠场所；每月租金人民币57000元，两年起后每三年按总额10%递增租金，租金按季度缴纳，每季度需提前5日缴清下季度租金，若逾期15日，林挺忠有权收回场所合同即自然终止，同时，视林挺忠放弃场所且自愿抛弃股权及所有设备和保证金。”合同签订后，林挺忠依约向陈莹等人交付租赁场所，同时，陈莹等人向林挺忠缴纳水电费保证金3万元、租赁保证金17万元，并按季度租金171000元向原告支付至2015年11月30日。此后，被告于2015年12月3日、12月31日、2016年1月23日分别向林挺忠支付租金3万元、2万元、1万元，同时，林挺忠又向陈莹等人收取肉菜面店（2016年2月-4月份）租金18000元、营业款（2016年1月26日-1月31日期间）16075元、营业款（2016年2月份）69312元、营业款（2016年3月1日-3月22日期间）20871元，共计184258元，但林挺忠对陈莹于2015年12月29日通过ATM机存入其账户1万元作为缴纳租金不予认可。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”2012年11月16日,双方订立的《宾馆股权转让及场所租赁协议书》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应按合同约定全面、正确的履行。合同履行过程中，林挺忠依约交付租赁场所，陈莹等人按季度租金171000元向其支付至2015年11月30日，期间，合同虽有约定两年起后每三年按总额10%递增租金，但双方一直按每季度171000元交付租金，双方的行为表明对原合同中租金条款约定进行变更，因而，林挺忠主张应自2014年12月1日起按每季度188100元补交租金，缺乏事实依据，不予支持。2015年12月1日起，陈莹等人未足额支付租金，其行为已构成违约，为此，林挺忠于2016年2月24日要求支付租金至2016年6月14日双方解除租赁合同之日止，符合法律规定，应予支持。2015年12月1日至2016年6月14日期间，陈莹等人应按每季度171000元向林挺忠支付租金为368600元，但其仅付184258元，余欠租金184342元，其应予清偿。李翔、福建省宁德市汽车运输有限公司法定代表人吴光韵未到庭，依法予以缺席审理和判决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第二款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条第（二）项的规定，作出判决：1、李翔、陈莹、郑向柳应于本判决生效之日支付林挺忠租金人民币184342元。2、驳回林挺忠的其它诉讼请求。案件受理费6013元、财产保全费1189元，合计7202元，由林挺忠负担2027元、李翔、陈莹、郑向柳负担5175元。本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。对于双方争议的事实认定如下：关于已付租金数额问题。双方对2015年12月1日已付租金为184258元没有异议，本院予以确认。因陈莹对2015年12月29日通过ATM机转账至林挺忠账户1万元的事实，未能提供证据予以证实，故其主张该1万元应计入已付租金，依据不足，不予支持，本案已付租金应以上述双方无异议的数额为准，即184258元。另查明，本案一审立案时间为2016年2月24日。本院认为，本案《宾馆股权转让及场所租赁协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应全面履行合同。但在合同履行过程中，陈莹于2016年3月22日向林挺忠发送短信，要求解除双方的租赁合同关系。对此，林挺忠虽未书面或者口头上同意解除合同，但其于2016年3月23日关闭租赁场所，且又没有其将该租赁场所再次交付陈莹使用的证据。由此可见，林挺忠的上述事实行为明显具有同意解除合同的意思表示，故可根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，确认本案租赁合同的解除时间应为2016年3月23日。陈莹在一审时对上述解除时间已无异议，该事实属于其自认的事实，故其二审作出与上述自认事实不一致的陈述即解除时间为2016年2月2日，不应当得到支持。但陈莹提前解除租赁合同的违约行为，势必会给林挺忠造成相应的租金损失。一审法院作出陈莹应支付从上述合同解除之日起至先于执行之日期间租金的判决，其实质为了补偿林挺忠在该期间的租金损失，故上述判决并无不当，应予支持。依据上述租赁合同关于每月租金为57000元的约定，本案2015年12月1日至2016年6月14日期间租金应为214700元，但陈莹等人仅支付184258元，尚欠租金为184342元未付，对此，其等应对林挺忠承担上述租金的清偿责任。综上所述，本院认为，上诉人陈莹上诉无理，应予驳回。一审法院认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予维持。一审被告李翔、一审第三人福建省宁德市汽车运输有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费2976元，由上诉人陈莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶庆兴代理审判员  王晓锋代理审判员  刘为河二〇一七年三月一日书 记 员  林美娟附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。