福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岩民终字第603号
上诉人（原审被告）ＸＸ，男，汉族，居民，住厦门市湖里区。
委托代理人温志强，漳平市希求律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘佳建（曾用名刘佳健），男，汉族，居民，住漳平市。
委托代理人黄智辉，漳平市方圆法律事务所法律工作者。
原审被告陈小华，女，汉族，居民，住厦门市思明区。
上诉人ＸＸ与被上诉人刘佳建房屋买卖合同纠纷一案，不服漳平市人民法院（2014）漳民初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ的委托代理人温志强、被上诉人刘佳建及其委托代理人黄智辉到庭参加诉讼，原审被告陈小华经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，1996年，被告ＸＸ取得位于漳平市菁城街道东门码头安置房607房及一间杂物间，建筑面积为80平方米，于2007年12月6日办理房屋所有权证（所有权证号200701546）。1997年5月8日，原告刘佳建（乙方刘佳健）与被告ＸＸ（甲方ＸＸ）在中证人见证下签署一份《协议书》，该协议书载明主要内容：“甲方现有拆迁安置楼房壹套，位于东门安置房座607房（从杂物间起算楼层是707房），三室一厅一厨一卫生间，拟出售给乙方。一、乙方自愿购买甲方所有的位居东门安置房座607房壹套（内含水电设施等），总价人民币肆万捌仟元整。二、本协议生效时，乙方先付给甲方购房款人民币肆万元，同时甲方将房门钥匙交给乙方，自此始乙方有权对住房进行二次装修并居住。三、本协议生效后两个月内，乙方再付给甲方购房款欠额捌仟元。四、由甲方负责办理房产证及过户等有关手续，其费用甲、乙双方各负责一半，甲方应尽早把手续办理完整后交由乙方。五、若此住房政府不允转让，甲方应一次性退还乙方的全部购房款及二次装修得所有费用（以乙方提供的原始凭据为证），甲方不得借口悔约。六、本协议自一九九七年五月八日起生效。”原告刘佳建与被告ＸＸ在《协议书》上签字。协议签订当日，原告刘佳建向被告ＸＸ支付了现金40000元，ＸＸ出具《收款收据》一张。原告刘佳建陆续于1997年11月22日支付购房款5000元，于2004年1月18日支付1500元，于2007年11月20日向漳平市房屋拆迁管理办公室支付东门幢安置房杂物间47号拆迁差价款2343.6元。被告ＸＸ于1996年年底将钥匙交付给原告，原告将房屋装修并搬入居住。1996年年底，被告ＸＸ将杂物间交付给原告。经原告多次催办，2013年4月22日被告ＸＸ与原告至漳平市行政服务中心申请房屋转移登记时，由于被告陈小华未到场签字致使申请房屋转移登记至今未办理。原告以二被告至今不配合办理讼争房屋土地权属变更产权登记至原告名下义务为由，诉至法院，据此要求：1、二被告履行房屋买卖《协议书》第四条约定，协助办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》变更登记过户到原告名下的义务；2、本案诉讼费由被告承担。
另查明，被告ＸＸ与被告陈小华于1982年1月19日在漳平县城关镇人民政府办理结婚登记，于2010年6月8日在漳平市民政局办理离婚登记。
另查明，2006年5月8日，漳平市人民政府批复同意以公开挂牌出让的方式将位于八一东路东门段一幅土地使用权公开出让土地面积为6180平方米，土地用途为商住综合，使用年限住宅用地七十年。2012年，位于漳平市菁城街道东门码头安置房幢房屋同栋的其他户主已办理完土地使用权证。
原审判决认为，关于原告与被告ＸＸ之间签订的《协议书》的效力问题，因该《协议书》系平等民事主体之间签订的民事合同，根据法律规定，民事合同的生效应当具备三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益。本案原告与被告ＸＸ签订的《协议书》是双方就房屋买卖达成的一致意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或他人的利益，该《协议书》为合法、有效的协议。本案中原告刘佳建作为房屋买受人，已经按照合同的约定履行了支付购房款的义务。被告ＸＸ、陈小华作为出卖人，则应当遵循诚实信用原则，履行为原告办理讼争房屋所有权证书所应当履行的义务，而房屋权属证书应当包括房屋所有权证和土地使用权证。根据现行相关房地产管理法律规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照规定办理权属变更登记，在房屋所有权转移的情况下，二被告还应协助原告办理涉案土地使用权的权属证书过户手续。在诉讼过程中，法院没有发现双方签订的《协议书》不能履行的情形，因此，原告要求二被告协助原告办理讼争房屋土地使用权变更登记手续（即过户手续）的主张，理由成立，予以支持。关于杂物间买卖问题，原审法院认为，被告在办理房产证时将第底层6.51平方米与第6层607号住宅办在同一本房产证上，杂物间系安置房的附属间，原、被告双方签订的《协议书》就安置套房的买卖达成了一致意见，原告已经支付了杂物间拆迁差价款2343.6元，被告直至2007年12月6日在原告代其缴纳了2343.6元才办好讼争房屋所有权证书，而该证书的办理是被告履行协助原告办理了过户手续的前提条件，原告为被告代缴拆迁差价款，原、被告双方均是实际受益人，原告称双方同意以代缴的差价款折抵杂物间的价款，是符合商业习惯的，因此，可以认定原告已按约支付了包括安置套房及杂物间的所有房款。被告亦已将包括杂物间在内的讼争房交给了原告使用，应认定原、被告已按约履行了合同的主要义务。综上所述，原告要求被告依约协助其办理讼争房屋的所有权过户登记手续并将该房屋所有权过户至原告名下的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。划拨方式取得的土地使用权，在依法补办相应手续后，是可以转让。因此，二被告主张讼争房屋土地属于划拨地不得转让、《协议书》不具有法律效力的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，被告陈小华主张未经其同意《协议书》不具有法律效力的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。被告陈小华经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条、第三十六条、第六十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告ＸＸ、陈小华应于本判决书生效之日起六十日内办理位于漳平市菁城街道东门码头安置房A幢607房屋一套及底层杂物间一间的土地使用权证；二、被告ＸＸ、陈小华应于本判决书生效之日起六十日内协助原告刘佳建办理位于漳平市菁城街道东门码头安置房A幢607房屋一套及底层杂物间一间的房屋所有权证、土地使用权证变更登记过户手续至原告刘佳建名下。办理费用由原、被告双方均担。一审受理费人民币1000元，由被告ＸＸ、陈小华负担。该款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
宣判后，原审被告ＸＸ不服，向本院提起上诉。
上诉人ＸＸ上诉称：一、原审法院认定事实错误。2006年5月8日漳平市人民政府批复同意公开挂牌出让方式将位于八一东门段一幅土地与本案讼争的行政划拨安置房土地使用权属于不同地块，两者之间没有任何的关系。对于部分安置房业主办理完行政划拨的土地使用权证，这也说明该讼争土地性质为行政划拨，而非国有土地出让，并且与本案讼争的法律关系无关。二、原审法院适用法律错误。根据最高人民法院司法观点集成，划拨方式取得的土地使用权出让应履行相应的手续，而本案讼争的房地产转让属于行政划拨的国有土地，至今未得到漳平市人民政府政府土地主管部门的批准，应当依法判决双方签订的《协议书》中涉及到的转让的内容无效。三、上诉人与被上诉人之间签订的《协议书》第五条明确规定“若此住房政府不允许转让，甲方应一次性退还乙方的全部购房款及二次装修的所有费用（以乙方提供的原始凭据为证），甲方不得借口悔约。”既然本案的房地产转让在一审前无法得到市政府土地主管部门的批准，当事人双方又有此协议的约定，上诉人愿意根据此约定处理本案纠纷，即将被上诉人所支付的购房款及二次装修费用凭原始单据给予返还。四、一审法院判决将未约定在《协议书》中的杂物间也纳入转让范围之内，显然是违背双方约定的。综上，请求二审法院依法判决撤销一审法院作出错误的（2014）漳民初字第849号民事判决书，依法改判确认《协议书》中房屋转让无效，驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人刘佳建答辩称：一、1997年5月8日上诉人与被上诉人签订房屋买卖《协议书》，不存在无效法律问题。拆迁安置是漳平市人民政府按照城市规划进行，且被安置人即上诉人也已持有《房屋所有权证》，土地使用权本应随房屋统一分摊配置原则处理，是政府行政职权行为，迟早应为被安置人发放《国有土地使用权证》。上诉人基于《房屋所有权证》的合法权属依据，才与被上诉人签订房屋买卖《协议书》，进行交易，上诉人收取被上诉人购房款，18年后的今天房产数倍增值，上诉人寻求各种理由极力否认自己签订的房屋买卖《协议书》效力，这一行为本身就存在诚信问题。《协议书》第五条约定“若此住房政府不允转让，甲方应一次性退还乙方的全部购房款及二次装修的所有费用”，该约定是为房屋交易安全而设定的假定条件，不是为出让方行使合同权利设定的条款，上诉人无权主张。二、2006年5月8日漳政综（2006）101号《漳平市人民政府关于同意公开挂牌出让八一路东门段东侧一幅国有土地使用权的批复》，讼争土地位于“东门段东侧一幅”A2地块内，住宅用地七十年，上诉人也承认“已有部分安置房的业主办理行政划拨的土地使用权”的事实。现政府已开始为住户办理《国有土地使用权证》，房屋自由交易。被上诉人同一栋的其他户主也已办理完土地使用权证。三、房屋买卖《协议书》条款中，虽未约定“杂物间6.51平方米”但杂物间属于买卖房屋附属配套设施之一，是不可分割的一部分。2007年11月20日是上诉人带被上诉人一起到漳平市房屋拆迁管理办公室，补交购买杂物间2343.6元的款项，若没有被上诉人为上诉人交清款项，上诉人不可能在2007年12月6日领到漳平市城乡规划建设局颁发的《房屋所有权证》，然后又将该证原件交给被上诉人保管。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，上诉人ＸＸ对一审判决查明的事实存在如下异议：1、对“1996年年底，被告ＸＸ将杂物间钥匙交付给原告”有异议，认为该杂物间是被上诉人交钱后自己领取使用的；2、对“2006年5月8日，漳平市人民政府批复同意以公开挂牌出让的方式将位于八一东路东门段一幅土地使用权公开出让土地面积为6180平方米”有异议，认为该批复同本案讼争安置房土地没有关系。上诉人ＸＸ对一审判决查明的其他事实无异议。被上诉人刘佳建对一审判决查明的事实无异议。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。
二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提供新证据。
本院认为，本案的争议焦点为：1、本案讼争房屋是否依法可以转让，上诉人与被上诉人所签订《协议书》是否合法有效；2、本案讼争杂物间是否属于双方所签《协议书》约定的转让标的物之一。关于争议焦点一，上诉人认为本案讼争房产不在漳政综（2006）101号文件红线范围内，但未能提供相应依据予以证实，结合划拨土地在依法补办相应手续后可以转让以及被上诉人同一栋楼其他业主已经办理房屋土地证书的事实，本院对上诉人的该上诉理由不予采信。因此，本院认为，上诉人与被上诉人所签订《协议书》内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效的。关于争议焦点二，上诉人在被上诉人代其缴纳了杂物间拆迁差价款2343.6元后办理讼争房屋所有权证书，且该杂物间与第6层607号住宅办理至同一本权属证书中，并无独立产权证书，结合杂物间的性质、功能以及双方签订该《协议书》的房地产市场背景，本院对该杂物间系讼争房产附属间，系双方所签《协议书》约定的转让标的物这一事实予以确认。上诉人应遵循诚信原则，按照双方所签《协议书》的约定全面履行自身义务。综上，上诉人的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。原审被告陈小华经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院予以缺席审理和判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人ＸＸ负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅 胜 荣
代理审判员 陈 聪 聪
代理审判员 黄 晓 燕
二〇一五年六月十八日
书 记 员 许敏（代）
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……