浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第490号
上诉人（原审被告）：唐某某。
委托代理人：舒某某。
被上诉人（原审原告）：湖州××××艺术学校，住所
地：湖州市星海名城××水路××号，现变更为：湖州市××
号。
法定代表人：茹某某。
上诉人唐某某与被上诉人湖州××××艺术学校（下称
新蕾××）租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民法院于2009
年9月30日作出（2008）湖吴民一初字第2562号民事判决，上
诉人唐某某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理
了本案，现已审理终结。
原审认定，新蕾××因需搬迁新址，故于2007年7月14日
，由其法定代表人茹某某出面，与唐某某签订租赁协议一份。
合同约定：租赁物为唐某某所有的位于湖州市星海名城××水
路××号之房屋；租赁期限为自2007年8月19日至2012年8月18
日，第一年租金为139550元，第二年租金为174269元，第三年
租金为191696元，第四年租金为210866元，第五年租金为2319
53元；每年的租金分二期支付，先付后用。合同并约定了双方
其他的权利和义务。合同签订后，新蕾××已分二次支付租金
70000元。2007年9月19日，新蕾××租赁的房屋出现进水现象，导致其装修的木地板、墙板等物霉变。因房屋进水现象一直
没有修复，因此新蕾××要求退房并索赔损失。2008年12月22
日，新蕾××搬迁到湖州市××号新址办学。新蕾××认为唐
某某出租的房屋渗水不断，浸水后又充满霉味，由于所租房屋
用于某某教育之用的教学用房，房屋的现状已无法使用，合同
目的无法实现，故请求判令解除租赁合同，赔偿各项损失4382
52元，并承担本案诉讼费用。
原审认为：2007年7月14日签订的《房屋租赁合同》，虽
以茹某某出面，但鉴于茹某某系新蕾××的法定代表人，租赁
房屋后也实际用于学校的教学活动；而且，如唐某某所主张的
系茹某某个人承租房屋之观点成立，则茹某某与自己开办的学
校之间又需建立另一个租赁或借用法律关系，但该院查明的案
件事实表明，茹某某无必要作如此繁杂操作。因此，该院认为
茹某某签订《房屋租赁合同》的行为系职务行为而非个人行为
更符合情理，唐某某的抗辩理由不能成立，该院不予采信。新
蕾××租赁房屋的用途是为了办学，但其实际租赁后，房屋出
现渗水，装修物、设施出现霉变，空气中出现浓烈霉味，显然
已不符合租赁目的。鉴于出现上述现象的原因并非是因新蕾×
×承租后装修不当或使用不当所造成，因此该院认为唐某某提
供的租赁物具有缺陷，已影响新蕾××租赁房屋目的之实现。
唐某某应承担违约之民事责任。由于唐某某的违约，导致新蕾
××的合同目的无法实现，因此，根据《中华人民共和国合同
法》第九十四条第（四）项之规定，新蕾××要求解除租赁合
同的请求符合法某某，该院予以准许。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，新蕾××有权要求
唐某某赔偿其因此受到的损失。该院并认为，房屋出现渗水、
装修物霉变、发出浓烈霉味，当然会对新蕾××的招生、教学
带来负面影响，其搬离本案所涉租赁房后，原有的装修投入已
全部报废，原来为扩大影响所作的广告、宣传，不可避免大受
影响，因此新蕾××的损失是显而易见的。因此其要求赔偿损
失之请求符合法某某，该院予以支持，唯损失金额应以该院核
实金额为准。该院认为，新蕾××所投入的装修费用274781.7
9元应由唐某某承担，新蕾××其他损失，该院酌定为45000元
。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四
条第（四）项、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼
法》第一百三十条之规定，判决：一、解除原告湖州××××
艺术学校与被告唐某某于2007年7月14日签订的《房屋租赁合
同》；二、被告唐某某应赔偿原告湖州××××艺术学校损失
人民币319781.79元，限于判决生效之日起七日内清偿；三、
驳回原告湖州××××艺术学校的其余诉讼请求。本案受理费
人民币7874元，减半收取3937元，司法鉴定费4000元，合计79
37元，由原告湖州××××艺术学校负担2146元，由被告唐某
某负担5791元。
唐某某不服原判，向本院提起上诉称：1、新蕾××非本
案适格主体。租赁合同的形式及内容分析，合同相对方明确，
应是茹某某。合同中并无约定承租房用于办学之用，履行期间
也无通知唐某某合同由新蕾××履行。支付租金的是茹某某个
人而非新蕾××。新蕾××成立的时间早于合同签订的时间，如是新蕾××为承租人，无必要由茹某某个人出面签订合同。
2、原审判决对事实的审查与认定亦有错误，新蕾××无权解
除合同。3、承租房至今仍可使用，不影响新蕾××的合同目
的实现。2007年9月，湖州市区遭遇一场近50年来最大降雨，
本属天灾，应归不可抗力。4、损失计算与法相违背。未经出
租人同意装饰装修的，法院不应处理。请求二审法院撤销原判
，依法改判驳回新蕾××的诉讼请求。
新蕾××辩称：1、茹某某具有双重身份，一是为新蕾×
×的投资人兼法定代表人身份，二是自然人个人身份。由于茹
某某出面签订的租赁合同的实际用途系用于新蕾××的教学之
用，故而在房屋租赁法律关系中，其行为不可能是代表其个体
的个人行为，而只能是代表新蕾××的职务行为。原审法院就
主体资格一节所作认定是完全某某的。2、原审判决解除双方
之间的租赁合同理由正当。租赁合同的履行只要符合《合同法
》第九十四条第四项之规定，租赁合同当然应当解除。3、承
租的房屋已不符某某蕾艺校用于某某教学之用途，家长之所以
将孩子送到新蕾××，就是为了让孩子茁壮成长。如果孩子在
一个充满霉味的环境中学习，显然是极大多数家长所不愿意的
。新蕾××的租赁办学目的就无法实现。4、一审判决认定的
新蕾××损失，不是多算了，而是少算了。新蕾××因租赁房
屋的缺陷，所带来的损失，实际上包含了二部份。一部份是有
形的，新蕾××可以举证加以证明的，如装修损失；但另有一
部份是无形的，如经营利润的损失、学校形象受损带来的损失
、因资金紧张给开办人所带来的巨大精神压力等。因此一审判决所确定的45000元损失，远远低于新蕾××的实际损失。新
蕾××也曾就原审判决提起上诉，只是因为资金困难，未能在
限定时间内缴纳上诉费而被裁定视为撤回上诉。唐某某的上诉
理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审认定的相同，原审认定的
事实本院予以确认。
本院认为，本案的主要争议焦点是：一、新蕾××的主
体资格是否适格；二、租赁合同是否应予解除；三、租赁合同
解除后，原审确定的新蕾××装修损失是否过高。关于第一个
争议焦点，即新蕾××的主体资格是否适格问题。本院认为，
茹某某作为新蕾××的校长，其为学校教学之用途而签订租赁
合同，其签约行为应认定为履行职务行为，行为的结果应由新
蕾××承担，故原审判决认定新蕾××的主体资格适格并无不
当。关于第二个争议焦点，即租赁合同是否应予解除问题。本
院认为，承租房出现的大量渗水现象属于房屋结构性质量问题
。而租赁合同中仅约定了结构以外的维修由承租人负责，因此
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，唐某
某作为出租人应承担维修义务。从新蕾××2007年9月使用承
租房后出现渗水，到新蕾××于2008年10月21日提起诉讼，在
长达一年多的时间里，唐某某仍未予以解决和修复，应当认定
该房屋质量缺陷严重。鉴于新蕾××承租房屋的用途是儿童教
学之用，因浸水而发生霉变，不利于某某的学习和健康成长，
家长不愿意送往学习，应是情理中事。因此，原审法院据此认定新蕾××的合同目的无法实现，并无不当。关于第三个争议
焦点，即原审法院确定的新蕾××装修损失是否过高问题。本
院认为，新蕾××一开始投入使用承租房，即出现严重渗水现
象，房屋质量瑕疵给新蕾××造成的损失客观存在。因此原审
按装修时的评估价确定装修损失，并无不妥。综上，上诉人唐
某某的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。原判认定
事实清楚，适用法律和实体处理得当。据此，依据《中华人民
共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定
，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7874元，由上诉人唐某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 耿延冰
审判员 夏霞琦
审判员 沈宝龙
二〇一〇年四月六日
书记员 徐 星