新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新43民终204号
上诉人（原审被告）：布尔津县神湖商贸有限责任公司。住所地，布尔津县五彩滩路。
法定代表人：刘永奇，经理。
委托诉讼代理人：杨艳，新疆新津律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆林，男，1971年5月1日出生，住布尔津县。
委托诉讼代理人：易晓玲，新疆新津律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新疆金驼房地产开发有限责任公司。住所地，富蕴县一区人民路***号附*号楼**栋。
法定代表人：王德发，经理。
委托诉讼代理人：蔡安，新疆鼎华律师事务所律师。
原审被告：布尔津县金驼房地产开发有限责任公司神湖分公司。住所地，布尔津县神湖南路。
负责人：全传开，经理。
上诉人布尔津县神湖商贸有限责任公司（以下简称商贸公司）因与被上诉人陆林、新疆金驼房地产开发有限责任公司（以下简称金驼公司）、原审被告布尔津县金驼房地产开发有限责任公司神湖分公司（以下简称神湖分公司）所有权确认纠纷一案，不服吉木乃县人民法院（2016）新4326民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人商贸公司的委托诉讼代理人杨艳、被上诉陆林的委托诉讼代理人易晓玲、被上诉人金驼公司的委托诉讼代理人蔡安到庭参加诉讼，原审被告神湖分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
商贸公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回陆林的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定金驼公司与商贸公司签订商品房买卖合同无效，缺乏证据证明。金驼公司与商贸公司签订商品房买卖合同在先（2007年8月18日），与陆林签订的补充协议书在后（2008年10月9日），也就是说商贸公司在签订商品房买卖合同时，陆林安置房的位置在鑫津园小区，而诉争的房屋在神湖小区，两个小区互不干涉，无利害冲突，商贸公司无法预知一年后金驼公司会将神湖小区402室安置给陆林，因此商贸公司在签订商品房买卖合同时不存在恶意；虽然王德发2008年在金驼公司及商贸公司均持有股份，但两个公司是独立法人，对外独立承担责任，商贸公司不可能与金驼公司串通损害自身利益；金驼公司与商贸公司在人员财物上各自独立，金驼公司与陆林签订拆迁协议（2006年）是为了开发鑫津园小区，当时神湖分公司还未成立（成立时间2007年6月12日），因此神湖分公司不可能为了开发而拆迁陆林的房屋。金驼公司收取了20000元房屋差价，所以应由金驼公司承担拆迁补偿义务；神湖分公司以80000元价款将诉争房屋出售给商贸公司是经营过程中的自由处分行为，不存在损害陆林利益的行为；二、金驼公司与商贸公司签订商品房买卖合同时，依法取得了商品房预售许可证，合同是双方真实性意思的表示，商贸公司已经履行了付款义务，取得了土地使用权证和房屋所有权证。法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记发生效力，因此，金驼公司与陆林2008年签订补充协议时，商贸公司已经合法取得诉争房屋所有权，金驼公司无权处分商贸公司的房屋，陆林不能基于补充协议取得诉争房屋的所有权。一审法院认定商贸公司与金驼公司签订商品房买卖合同无效不当。
陆林辩称，一、王德发在金驼公司持股60%，在商贸公司持股33.33%，金驼公司与商贸公司签订买卖合同时，王德发是双方公司的股东且交易双方公司的出纳都是宋玉英一人，二人都知道诉争房屋2008年补偿给了陆林，但宋玉英还是同时收取了陆林和商贸公司的价款，因此，王德发、宋玉英二人主观上明知诉争房屋一房二卖，所以不可能存在善意取得的情形；二、神湖分公司实际由商贸公司控制，神湖分公司收取商贸公司的购房款，等于商贸公司自己于自己签订合同，自己收取自己的购房款，并完成权属转移；三、我方主张商贸公司与金驼公司签订的商品房买卖合同无效，而商贸公司取得所有权的依据是合同，如果合同无效，商贸公司就不能取得诉争房屋的所有权。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
金驼公司辩称，一、商贸公司有王德发、刘永奇、周朋波三个股东，神湖小区是商贸公司挂靠在金驼公司名下开发的，但在开发中期，因王德发与刘永奇之间产生矛盾，金驼公司退出了小区的开发，但因小区开发是以金驼公司的名义办理的手续，所以神湖分公司作为金驼公司退出后的接管人，继续建设小区，小区建设的实际出资人、受益人都是商贸公司；二、金驼公司从来没有将安置给陆林的房屋出售给商贸公司，金驼公司退出小区建设后，将空白合同交给神湖分公司，是神湖分公司与商贸公司串通倒签合同日期，才产生了商品房买卖合同。金驼公司2008年10月9日与陆林签订了补充协议，将涉案房屋补偿给陆林，因此金驼公司并无串通行为；三、金驼公司虽然与商贸公司签订了商品房买卖合同，但商贸公司在办理产权登记时，所需要的材料都是神湖分公司出具的，同时商贸公司在上诉状中将神湖分公司列为原审被告，说明神湖分公司是由商贸公司一手操控的，我们也了解到，神湖分公司所有的办公费用及人员工资都是商贸公司支付的，办公场所也有商贸公司无偿提供；四、商贸公司虽然提供了支付购房款8万元的收据，但该款项实际并未支付，公司之间的交易应当有财务凭证，且交易当天是周末，银行不上班，商贸公司至今不能提供已经付款的相关记录。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
神湖分公司未到庭，亦未提交书面答辩状。
陆林向一审法院起诉请求：1.依法确认布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室（含地下室）住宅归原告所有；2.依法确认陆林与金驼公司签订的房屋拆迁合同以及协议书有效；3.依法确认金驼公司与商贸公司签订的商品房买卖合同（编号0201xxx）无效。
一审法院认定事实：2006年9月,陆林与金驼公司签订拆迁房屋合同。合同约定，金驼公司将鑫津园住宅小区A5号楼中间单元2楼住宅一套补偿给陆林。2007年8月18日，金驼公司与商贸公司签订了商品房买卖合同，将布尔津县神湖小区1号楼1单元402室出售给商贸公司，神湖分公司的出纳宋玉英于2007年8月18日收取商贸公司80000元房款。2008年10月9日，陆林与金驼公司重新签订协议书，约定金驼公司将位于布尔津县神湖小区1号楼3单元402室住宅一套置换给陆林，并由陆林补交房款差额26000元，于2008年10月9日前缴纳20000元，余款自金驼公司给陆林办理房产证后当天缴清。陆林于当日向金驼公司缴纳房屋差价20000元。神湖分公司出纳宋玉英当日收取陆林房屋维修基金2000元，卫生押金500元，水表押金500元后，金驼公司将房屋交付给陆林居住至今。神湖分公司经出纳宋玉英已将陆林的维修基金2000元退还陆林妻子叶红。2014年3月5日，宋玉英受商贸公司的委托，前往布尔津县房地产管理事业局为其办理了神湖小区1号楼3单元402室的房屋产权证。
另查明，布尔津县神湖小区由金驼公司开发建设，因神湖小区新建住宅楼，单元号有所变更，争议的神湖小区1号楼1单元402室与1号楼3单元402室为同一住宅。2012年2月17日，布尔津县金驼房地产开发有限责任公司名称变更为新疆金驼房地产开发有限责任公司。神湖分公司于2007年6月12日成立。商贸公司于2006年9月11日成立，由刘永奇、王德发、周朋波各持有33.33%股权，刘永奇任商贸公司的法定代表人。商贸公司于2014年11月30日召开股东会全体会议，王德发、周朋波将其持有的股权全部转让给董事长刘永奇。神湖分公司与商贸公司的出纳均为宋玉英。一审法院认为，陆林与金驼公司2006年签订的房屋拆迁合同，有陆林签字及金驼公司盖章确认，房屋拆迁合同合法有效。2008年10月9日双方签订协议书变更了2006年的房屋拆迁合同内容，协议书亦有陆林及金驼公司的签章确认，金驼公司于签订协议书当日将协议书中约定的房屋交付给陆林使用，该协议书系双方的真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效。金驼公司与商贸公司于2007年8月18日签订的商品房买卖合同，虽然有双方当事人的签字，但签订合同时，金驼公司的法定代表人王德发同时是商贸公司的股东，宋玉英既是神湖分公司的出纳，也是商贸公司的出纳，其作为神湖分公司出纳时收取了陆林的维修基金等费用，也收取了商贸公司缴纳的房款80000元。从上述情况可以反映出，金驼公司明知已将房屋出售给商贸公司，仍将房屋安置给陆林使用，同时，从金驼公司、商贸公司、神湖分公司之间的关系及收取的房屋价款，可以认定金驼公司与商贸公司签订商品房买卖合同时有恶意串通的行为，损害了陆林的合法权益，商品房买卖合同应认定为无效。陆林作为被拆迁人，在本案中无过错，享有优先取得补偿安置房屋的权利。综上所述，陆林请求确认协议书有效，布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室（含地下室）房屋归陆林所有；确认金驼公司与商贸公司之间签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、原告陆林与被告新疆金驼房地产开发有限责任公司2008年10月9日签订的协议书合法有效,布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室（含地下室）房屋权属归原告陆林所有；二、被告新疆金驼房地产开发有限责任公司与被告布尔津县神湖商贸有限责任公司2007年8月18日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费50元，由被告新疆金驼房地产开发有限责任公司负担。
本院二审期间，双方当事人对原审中出示的证据没有新的证明目的和新的质证意见。
二审中商贸公司举证如下：1、关于商贸公司股份转让的协议（王德发将190万元投资转让给刘刚）；2、王德发向商贸公司出具的保证书。证明王德发于2010年2月28日转让了在商贸公司的股份及神湖分公司的一切事宜。
金驼公司对商贸公司二审出示证据的质证意见为，协议书及保证书虽然是复印件，但都是王德发本人签的字，因此认可两份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。同时，保证书上说的很清楚，王德发退出后，要无偿提供金驼公司的印章和印签，因此不排除神湖分公司与商贸公司倒签合同日期。
陆林对商贸公司二审出示证据的质证意见为，对保证书没有异议，但保证书是商贸公司与金驼公司之间的事情与我方无关，金驼公司仍应当承担责任。对股份转让协议的合法性不认可，因股东转让股权时，其他股东享有优先权，但王德发将股权转让给股东以外的人，没有看到其他股东放弃优先权的材料，且工商局备案材料显示，王德发于2014年将商贸公司的股份转让给了刘永奇。
二审中陆林举证如下：1、神湖分公司出具的购房证明。虽然该证明没有落款日期，但应该是2014年出具的，可以证明商贸公司完成诉争房屋的产权登记是与神湖分公司串通配合完成的；2、布尔津县工商局调取的王德发与刘永奇之间的股权转让协议、周朋波与刘永奇之间的股权转让协议。证明2014年11月30日，王德发与周朋波将各自在商贸公司33.33%的股份转让给刘永奇，此后商贸公司为刘永奇一人公司。
商贸公司对陆林二审出示证据的质证意见为，对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可证明目的，购房证明本身无法证明存在串通行为。因证据2系工商局备案材料，认可其三性。
金驼公司对陆林二审出示证据的质证意见为，认可证据1的三性及证明目的，神湖分公司与商贸公司确实存在串通行为。不认可证据2的真实性，2014年11月30日的股权转让协议上，王德发的签字及时间与商贸公司提供的2010年2月28日股权转让协议上的王德发签字，明显不是一个人签的。商贸公司购买房屋后虽然办理了产权证，但商贸公司法人刘永奇的妹妹刘永红是房产局的副局长，因此我们有理由倒签合同后办理了产权证。
本院对商贸公司二审出示证据的认证意见为，因金驼公司对其法人于2010年2月28日转让在商贸公司的股份及出具保证书均无异议，故本院对上述证据均予以确认。对陆林二审出示的证据1，各方当事人均无异议，本院予以确认。对证据2中王德发的股份转让协议，因该协议与商贸公司提供的2010年2月28日，王德发、刘刚、商贸公司签订的商贸公司股份转让协议明显不一致，且商贸公司认可王德发将股份于2010年2月28日转让给了刘刚，刘刚所占有的股份在其去世后又转让给了刘永奇，商贸公司既认可王德发将股份于2014年11月30日转让给刘永奇，又认可王德发于2010年2月28日将股份转让给刘刚自相矛盾，故对王德发于2014年11月30日所签订的股权转让协议的真实性不予确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金驼公司因开发鑫津园小区需要，于2006年9月27日与陆林签订拆迁房屋合同，约定金驼公司将鑫津园住宅小区A5号楼中间单元2楼住宅一套补偿给陆林。2006年9月11日，金驼公司法人王德发与刘永奇、周朋波共同出资成立商贸公司，并以金驼公司的名义开发布尔津县神湖小区，2008年10月9日，金驼公司又与陆林签订协议书（拆迁房屋合同补充协议），约定将补偿给陆林的鑫津园住宅小区A5号楼中间单元2楼住宅一套，调整为神湖小区1号楼1单元402室，陆林补房屋差价26000元，合同签订当天陆林缴纳20000元，余款在办理房产证后当天交清，地下室费用由金驼公司与陆林各承担一半。在神湖小区开发过程中，2007年6月12日成立了神湖分公司。2010年2月28日，王德发、刘刚、商贸公司签订了股份转让协议，该协议约定，因商贸公司资金短缺，无力退还王德发投资的190万元，现由刘刚投入190万元退还王德发，自此之后，商贸公司和神湖分公司的一切债权债务全部由商贸公司承担。同日王德发与商贸公司签字盖章的保证书显示，因神湖小区的开发挂靠金驼公司，金驼公司法人王德发已退出商贸公司的股份，但神湖小区尚未全部完成，办理手续还需金驼公司的印签，所以王德发退股后必须保证无偿提供印签使用，不得借故推辞，直到神湖小区全部完成方可终止此保证，由此产生的一切税费和各种费用及法律责任，由商贸公司全部承担。王德发退出商贸公司股份及金驼公司退出神湖小区建设后，金驼公司将从房管部门领取的，带有合同备案章及金驼公司印章的神湖小区空白商品房买卖合同全部交由神湖分公司保管并由神湖分公司以金驼公司的名义与买受人签订合同，购房款由神湖分公司收取。神湖分公司在成立时由王德发、刘永奇及周朋波实际控制，2010年2月28日后，由刘永奇、刘刚、周朋波实际控制，现由刘永奇实际控制。神湖分公司的办公场所由商贸公司无偿提供。神湖分公司法人全传开在一审第一次开庭时出庭表示，由其指定将房屋销售给商贸公司，之后一审、二审多次庭审，神湖分公司无正当理由均未到庭参加诉讼。
另查明，商贸公司持有的盖有金驼公司印章的商品房买卖合同（2007年8月18日签订）约定，将布尔津县神湖小区1号楼1单元402室出售给商贸公司，神湖分公司的出纳宋玉英于2007年8月18日出具收据，证明收到商贸公司缴纳1号楼3单元402室房款80000元（同一天签订的合同与收据、发票上载明的单元号不一致），2011年9月18日神湖分公司向商贸公司出具收到1号楼3单元402室80000元销售不动产统一发票。2008年10月9日，宋玉英又收取了陆林缴纳的神湖小区1号楼3单元402室的卫生押金、水表押金及维修基金，后来又将维修基金退还陆林妻子叶红。因商贸公司与神湖分公司的出纳均为宋玉英，即宋玉英作为购买方商贸公司的出纳，向销售方神湖分公司的出纳缴纳购房款，买卖商品房的付款及收款行为由宋玉英一人完成，经法庭释明，商贸公司在指定的期限内仍然不能提供实际支付了80000元购房款的交易记录或会计凭证。神湖分公司以金驼公司的名义出具没有落款时间的购房证明，证明神湖小区1号楼3单元402室归商贸公司所有，2014年3月5日，宋玉英受商贸公司的委托，前往布尔津县房地产管理事业局为办理了神湖小区1号楼3单元402室的房屋产权证。
还查明，因神湖小区单元号发生变化，金驼公司补偿给陆林的神湖小区1号楼1单元402室与1号楼3单元402室实际为同一房屋。2007年8月5日，叶尔肯巴依尔·巴勒登购买的神湖小区4号楼3单元501室每平方米单价为1158元，刘运慧2009年6月23日购买的神湖小区1号楼3单元401室（诉争房屋对门）每平方米单价为1109.94元，商贸公司持有的发票显示，神湖小区1号楼3单元402室销售单价为每平方米703.85元。商贸公司法人刘永奇居住在神湖小区1号楼5单元202室，其知道陆林自缴纳卫生押金、水表押金等费用后已入住神湖小区1号楼3单元402室并居住至今，但刘永奇及商贸公司至今均未向陆林主张过权利。
再查明，2012年2月17日，布尔津县金驼房地产开发有限责任公司名称变更为新疆金驼房地产开发有限责任公司。同时金驼公司否认在其退出神湖小区建设前将诉争房屋出售给商贸公司，而是在其退出前的2008年10月9日将诉争房屋安置补偿给了陆林。
本案的争议焦点为，1、商贸公司持有的商品房买卖合同是否有效；2、诉争房屋及地下室归谁所有。
本院认为，诚实信用原则是市场经济活动的一项基本原则，也是法治社会的一项基本法律准则，交易双方均应当诚实守信的行使权力，履行义务。本案中，金驼公司法人王德发在退出商贸公司股份及金驼公司退出神湖小区建设之前，金驼公司就将神湖小区1号楼3单元402室补偿安置给被拆迁人陆林。王德发及金驼公司退出后，金驼公司将已盖章的神湖小区的空白合同交由神湖分公司保管，而神湖分公司的出纳与商贸公司的出纳均为宋玉英，其一人完成了商贸公司与神湖分公司房屋买卖合同的收付款行为，虽然宋玉英2007年8月18日（周末）出具收到购房款的收据，2011年9月18日神湖分公司也出具销售不动产统一发票，但商贸公司至今仍不能按照法庭指定的期限提供已经实际支付了购房款的交易记录或会计凭证，应当承担举证不能的不利后果。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。商贸公司的购房款，每平米单价仅为同一小区其他单元501室的60.78%和同一单元401室的（对门）63.41%，属于解释规定的明显不合理的低价。2014年3月5日商贸公司在陆林不知情的情况下，委托宋玉英持神湖分公司以金驼公司名义出具的购房证明及相互矛盾的购房合同与不动产销售发票（单元号不一致）等材料，成功办理了402室的房屋产权证，在办理产权证后至陆林起诉前的两年期间，商贸公司仍未向陆林主张权利或收取租金。基于商贸公司与神湖分公司的特殊关系、目前神湖分公司实际由刘永奇控制、神湖分公司持有神湖小区空白合同并由宋玉英一人完成购房款收付工作，且无证据证明明显低于市场价的购房款已经实际交付、商贸公司明知陆林居住自己房屋达8年之久却不主张权利、神湖分公司成立66天后，在金驼公司没有退出神湖小区建设前，神湖分公司未得到神湖小区开发人一致授权的情况下，与商贸公司签订商品房买卖合同，将神湖小区1号楼3单元402室（或1单元402室）出售给商贸公司并收取购房款，上述事实足以认定神湖分公司与商贸公司恶意串通，签订商品房买卖合同，在明知房屋已经补偿安置给陆林，陆林也向神湖分公司出纳宋玉英或商贸公司出纳宋玉英缴纳了该房屋的卫生押金、水表押金及维修基金的情况下，神湖分公司与商贸公司仍然相互配合将该房屋的房屋产权办理至商贸公司名下，该行为亦属于明显恶意，且严重损害了陆林的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此一审法院认定商贸公司持有的商品房买卖合同无效，符合法律规定，应予维持。对商贸公司上诉主张其持有的商品房买卖合同有效，应驳回陆林一审诉讼请求的上诉请求，不予支持，布尔津县神湖西路神湖小区1号楼3单元402室房屋（含地下室）归陆林所有。
综上所述，一审法院认定王德发退出商贸公司股权时间、宋玉英收取了80000元购房款及金驼公司与商贸公司恶意串通签订商品房买卖合同存在瑕疵，应予纠正，但一审判决结果正确，故对商贸公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人布尔津县神湖商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄强辉
审 判 员 马维红
代理审判员 王 鹏
二〇一七年五月十二日
书 记 员 杨 乐