广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江新法民一初字第120号
原告梁春芳。
被告李社结。
原告梁春芳诉被告李社结房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法由审判员张瑞芝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁春芳，被告李社结均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁春芳诉称：2010年7、8月份，原告购买被告位于会城XXX路1号301房屋及地下19#车房，双方在买卖合同上写明各自负责自己名字的税收。原告已履行合同付清购房全款，但被告却拒付其需补缴的土地价款及契税。原告曾多次联系该房屋卖方代理人催促被告支付，但被告依然拒绝支付该费用。原告无奈只好自行垫付该费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1.被告支付办理房屋土地证过户需补缴的土地价款20080元和契税602.40元，合计20682.40元；2.被告承担本案诉讼费用。
原告梁春芳为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1.居民身份证一份，证明原告的诉讼主体适格。
2.《房屋、商铺买卖协议书》一份，证明原告垫付的地价款及税费按合同约定应由被告支付。
3.补缴的土地价款发票一份，证明原告支付地价款的具体金额。
4.土地使用权出让契税发票一份，证明原告支付税费的具体金额。
5.《国有建设用地使用权改办出让缴款通知书》一份，证明补缴地价款应由被告承担，因为该通知书上的缴款人写的是被告的名称。
6.新国用（2015）第XXXXX号《国有土地使用证》一份，证明涉案房屋已办理了相应的土地使用证。
被告李社结口头答辩称：我把涉讼房屋交给中介冯长腾代为出让，我委托冯长腾出让该房屋的方案是：我取得房屋价款为210000元，我不承担所有税费；若出让价格高于210000元也与我无关。我仅协助买方办理房屋过户转让手续，我只负责签名，其他事宜都不理。在整个交易过程中，都是冯长腾作为我的代理人与梁春芳协商具体条款的，我仅在房管局办理过户手续时曾与梁春芳见过一面。我不同意承担原告在本案中主张的地价款和契税。
被告李社结为证明涉讼房屋买卖的相关情况及原告主张的涉讼款项与被告无关，当庭申请证人冯长腾、陈月桂于2015年8月4日出庭作证。
证人冯长腾的证言反映：证人是从事房屋中介业务，被告李社结是证人的姨丈，原告是另一中介陈月桂介绍给证人认识的；李社结把涉讼房屋交给证人去放盘，双方口头约定，李社结以20多万元（具体数额记不清了）到手的价格出让房屋，如果证人卖出的价钱高于该价格的话，高出部分款项由证人所有。证人放盘，陈月桂带着原告来买屋，证人代理李社结签订了《房屋买卖协议书》，并约定各付各税，证人负责李社结应负担的税费。在签订《房屋买卖协议书》时，双方只是协商了到房管局办证及房屋过户税费的事宜，并没有就土地过户进行协商。在签订《房屋买卖协议书》时，证人不清楚涉讼房屋的土地是否办有土地使用证，原告也没有提出查阅土地使用证。直至2013年的下半年，原告才联系证人，由于其办理入户手续需要土地证，所以要求卖方提供土地使用证。此时，证人才打电话给李社结。2014年3、4月份左右，李社结找到旧的土地使用证后就把该证交给证人，证人再转交给原告。当时双方也没有就土地过户事宜作协商。《房屋买卖协议书》上“李社结”的签名是由证人所签。在《房屋买卖协议书》中手写“甲方负责甲方房产证名字税收，评估费，查档费。乙方负责乙方名字税收”约定的“税收”不包含土地过户税费，因为当时根本没有协商土地过户手续事宜，故上述约定并不包含土地过户的有关税费。若当时有协商土地过户事宜，双方早在房屋过户时就一并办理土地过户手续了，也不会拖到现在才办土地过户。签订《房屋买卖协议书》时，有原告、证人和陈月桂在场。上述协议书上除了“李社结”的签名是由证人书写的外，其他手写部分均是由陈月桂书写的。
证人陈月桂的证言反映：证人是从事房屋中介工作，原告需要购房就来到了证人的店，才认识了原告。证人与原、被告均无亲戚关系，在办理房屋过户当天，证人才见到被告本人。证人确认《房屋买卖协议书》上手写内容是其本人书写；签订《房屋买卖协议书》时买卖双方并没有就土地过户进行协商，原告当时没有提出要查看土地证，被告当时也没有出示土地证；按照本地中介行业的一般惯例，办理土地过户一般都是由买卖双方进行协商的，若没有协商，就只是约定房屋过户的有关事宜。就本案涉讼房产，买卖双方当时并没有就土地过户进行协商；原告没有联系证人办理土地过户事宜；证人在从事房屋居间时，若买方没有特别提出，一般只审查房产证。
经庭审质证，被告对原告提交的证据均不予确认，认为原告的证据均与其无关，原告证据2中的“李社结”签名也不是其本人所签，指印也不是其本人所印。原告对被告证人陈月桂的证言没有意见；原告对被告证人冯长腾的证言，提出如下意见：原告在2013年10月1日前已向中介提出，要求其提供土地使用证，2014年10月份，冯长腾才把旧的土地证交给原告。在签订《房屋买卖协议书》时，原告与冯长腾没有协商土地证及土地过户事宜，因为当时冯长腾称没有土地证，且在新会办理房屋过户不需要用土地证，所以，原告才没有要求必须办理土地过户手续。根据《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》的规定，转让出让划拨土地时，必须提供土地证，这是不需要特别说明的。根据双方签订的《房屋买卖协议书》约定，买卖双方是各付各税的，原告只负责自己名下的税费，而原告现就是依据合同约定主张。
经审查，原告所列举的证据1－6与本案相关联，能客观反映案件事实，具有证明力，且证据之间能够相互印证，形成证据链，可以作为认定案件事实的依据。对被告的证人陈月桂的证言，原告无异议，本院予以采信；对被告的证人冯长腾的证言，因其与被告有亲属关系，对其证言中能够与本案其他证据、当事人陈述、其他证人证言相互印证的部分本院予以采信。
综合原、被告的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：2010年，被告李社结委托中介冯长腾转让其所有位于江门市新会区会城XXX路1号301房屋及19#车房，原告经另一中介陈月桂介绍，与冯长腾（作为卖方李社结的代理人）协商买卖涉讼房屋事宜，并于2010年7月11日签订《房屋、商铺买卖协议书》，约定原告以226000元购买涉讼房屋，于2010年8月16日前办理房屋产权过户手续，并约定“税费按双方约定各付各税，甲方（卖方）负责甲方房产证名字税收，评估费，查档费。乙方（买方）负责乙方名字税收”，此外还约定了定金、首期款、银行按揭款、中介费的支付方式、金额及期限，以及违约责任的承担等内容，落款处“卖方”由冯长腾代签李社结的名字予以确认，“买方”是原告签名予以确认。买、卖双方在庭审中均确认签订上述《房屋、商铺买卖协议书》时并没有协商办理土地证及土地过户的事宜，《房屋、商铺买卖协议书》上亦没有土地使用权面积、土地使用权类型等相关内容的约定。合同签订后，原告按约定支付了相应购房款给被告，被告亦将涉讼房屋和车房交付给原告使用并协助原告办妥了房产权证过户登记手续，原告已经重新办领了《房地产权证》（登记为原告与其丈夫伍常春共同共有）。2013年下半年，原告联系冯长腾，要求其提供涉讼房屋的土地证以供原告办理土地证过户登记手续。冯长腾联系被告查找土地权证后，于2014年下半年将涉讼房屋原土地权证交给原告。因涉讼房屋占用的土地原是划拨土地，需补缴土地价款及相关税费才能办理土地使用权证过户登记手续。江门市新会区财政局非税收入征收管理分局于2015年1月29日出具缴款人为李社结的《国有建设用地使用权改办出让缴款通知书》给原告，确定需补缴的土地价款为20080元。此外还需补缴纳出让契税。原告于2015年2月11日缴交了“补缴土地价款”20080元，江门市新会区财政局非税收入征收管理分局于当日开具缴款人为李社结的《广东省政府性基金（资金）通用票据》给原告。同日，原告缴交了“国有土地使用权出让契税”602.40元，江门市新会区地方税务局开具了纳税人为李社结的《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》给原告。原告在支付上述费用后，于2015年2月15日已经办领了涉讼房屋的《国有土地使用证》［证号：新国用（XXX）第XXXXX号，登记为原告与其丈夫伍常春共同共有］。原告认为上述垫付的土地价款和税费应由被告负担，故诉至本院，由此成讼。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：原告诉请被告归还垫付的土地价款及契税有否事实和法律依据？原告与被告签订《房屋、商铺买卖协议书》时没有协商办理土地证及土地过户的事宜，结合涉讼房屋买卖时本地房屋买卖中房产权证与土地权证过户登记办理是各自独立办理的交易惯例，本案买卖双方在《房屋、商铺买卖协议书》中约定“税费按双方约定各付各税，甲方负责甲方房产证名字税收，评估费，查档费。乙方负责乙方名字税收”仅是明确了房屋产权证的相关税费负担，现原告以李社结名义垫付了“补缴土地价款”20080元和“国有土地使用权出让契税”602.40元后办领了涉讼房屋的《国有土地使用证》，但最终上述税费的负担在双方当事人没有约定的情况下应依照相关法律的规定确定缴纳义务人。
关于涉讼房产所占用土地的补缴土地价款的负担问题，涉讼土地使用权在本案房产转让前属于划拨土地，其是基于地上房产的转让遵循物权法的“地随房走”原则而一并转移给原告使用，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”及《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥》办法》第四十四条第一款“以划拨方式取得的土地使用权，转让土地使用权或因转让地上建筑物导致土地使用权转移的，应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准保留划拨土地性质的，可不办理出让手续，但转让方应当按有关规定上缴土地收益。”的规定，原告梁春芳作为受让方，在买受房屋享有相应的使用权时，应负担因办理出让手续而需补缴的地价款20080元，故原告诉请被告负担该款，没有法律依据，本院不予支持。
关于国有土地使用权出让契税的负担问题，依照《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十一条“以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。”的规定，国有土地使用权出让契税602.40元应由被告李社结负担，此款原告已经垫付，被告应返还给原告。本案中，案外人冯长腾是作为被告的委托代理人在其委托授权的范围内与原告签订《房屋、商铺买卖协议书》，原告当时亦知悉被告与冯长腾是委托关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，该《房屋、商铺买卖协议书》确定的权利义务直接约束原告和被告，被告以协议书上的名字并非其本人所签，不清楚代理人冯长腾与原告的协商为由抗辩不承担该费用，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十一条、《广东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥》办法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告李社结应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁春芳支付垫付的契税602.40元。
二、驳回原告梁春芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取159元，由被告李社结负担5元，原告梁春芳负担154元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判员 张瑞芝
二〇一五年九月十六日
书记员 梁凯青