福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2444号上诉人（原审被告）：福建海峡银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市荔城区胜利路北街1050号后塘小区2号楼店面,统一社会信用代码91350304574734900Y。法定代表人：潘晶淼，行长。委托诉讼代理人：卓亮超、福建天翼律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：莆田市长安物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海办英龙居委会八二一街319号422室，统一社会信用代码913503006668760334。法定代表人：林杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王乘波、郭龙英，福建兆恩律师事务所执业律师。原审第三人：福建鑫炎集团建设发展有限公司,住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号，统一社会信用代码91350304155500093R。法定代表人：陈玉炎，董事长。上诉人福建海峡银行股份有限公司莆田分行（以下简称海峡银行莆田分行）因与被上诉人莆田市长安物业管理有限公司（以下简称长安物业公司）、原审第三人福建鑫炎集团建设发展有限公司(以下简称鑫炎集团公司)物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初4323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海峡银行莆田分行上诉请求：1.撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4323号民事判决第一项，改判为海峡银行莆田分行无需承担物业费。2.本案一、二审所有诉讼费用由长安物业公司负担。事实与理由：1.一审认定长安物业公司为海峡银行莆田分行提供的物业服务为保洁和安保，具体内容是海峡银行莆田分行门口的公共部分以及房屋后面小区通道的保洁，但长安物业公司并没有提供证据证明。事实上，海峡银行莆田分行门口的公共部分是海峡银行莆田分行自行聘请的保洁人员自行保洁，在经营管理过程中，从未出现长安物业公司的服务人员保洁该区域，因此，不存在长安物业公司为海峡银行莆田分行门口的公共部分提供保洁服务。2.根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。”在一审庭审过程中，长安物业公司并未提供证据证明其根据《福建省前期物业服务合同》第三条的约定为海峡银行莆田分行提供物业的服务，且海峡银行莆田分行补充提交证据《福建省海峡银行非全日制用工劳动合同》、《保安服务合同》、《工资表》及《海峡银行对私交易对手信息表》，证明海峡银行莆田分行聘请相关人员进行物业服务并支付工资，因此，海峡银行莆田分行对该讼争房产的物业一直实行自我管理，长安物业公司并没有按照《福建省前期物业服务合同》的约定为海峡银行莆田分行提供物业服务。被上诉人长安物业公司答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.一审法院在审理本案过程中，因一审鑫炎集团公司未到庭参加庭审，一审法院发函给鑫炎集团公司进行核实，鑫炎集团公司确认长安物业公司在《福建省前期物业服务合同》约定的期限内已经按照合同约定履行物业管理义务，因此，作为业主的海峡银行莆田分行应当按照合同约定缴纳物业管理费的义务。3.长安物业公司曾向海峡银行莆田分行催讨过物业管理费，但基于都是口头催讨，没有书面证据，而海峡银行莆田分行否认长安物业公司催讨行为，因此，一审法院没有支持长安物业公司的该项请求。海峡银行莆田分行在上诉状内陈述长安物业公司提起诉讼的理由是海峡银行莆田分行与长安物业公司就物业服务合同一案相关事宜无法达成一致意见，从该陈述可以知道，长安物业公司有给海峡银行莆田分行提供物业管理服务，长安物业公司有向海峡银行莆田分行催讨过物业管理费用，双方无法达成一致意见。海峡银行莆田分行在一审提供的安保等证据材料，该证据内有表明是给海峡银行莆田分行的营业厅及办公室提供的安保及保洁，则属特殊服务，该项服务不在物业服务项目内，该特约服务项目在前期物业管理服务内也载明不属于物业管理服务项目。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人鑫炎集团公司未到庭，也未提交书面答辩状。长安物业公司向一审法院起诉请求：判令海峡银行莆田分行支付物业服务费207381.6元及自2015年8月31日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：长安物业公司是二级物业管理企业。坐落在莆田市荔城区胜利北街1050号的后塘鑫炎小区是鑫炎集团公司于2007年起开发的物业。2010年起，福建省海峡银行股份有限公司向鑫炎集团公司认购了5#15、16号车库，6#11、12、13、14、16号车库，及11#B4、5、6、7店铺，11#大门厅、203、303、403、503、603、703、803房屋。其中5#、6#车库不在后塘鑫炎小区范围内，11#楼面向胜利北街，店面、大门厅及楼上房屋面积合计4147.57平方米在后塘鑫炎小区范围内，作为办公楼使用。2013年8月31日，鑫炎集团公司（甲方）选聘长安物业公司（乙方）为其开发建设的后塘鑫炎小区前期物业管理公司，双方签订前期物业合同一份，该合同主要约定：1、合同期限二年，自2013年9月1日至2015年8月31日。２、物业管理范围：高层住宅15、16、38号楼，多层住宅11-14、17、18、35、40号楼，商业用房11-18、38楼，机动车库15、16、38号。3、乙方提供的物业服务主要内容：制订物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料；负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。４、物业费收费标准：多层住宅0.6元/月.平方米，高层住宅1.05元/月.平方米，办公楼2.0元/月.平方米，商业2.0元/月.平方米。５、收费起始时间：物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。6、违约责任：甲方、业主逾期支付物业服务费，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三标准向乙方支付违约金。合同签订后，长安物业公司按约履行物业管理服务。因海峡银行莆田分行拒不缴交物业管理费，致诉讼。在本案审理过程中，长安物业公司明确其为海峡银行莆田分行提供的物业服务为保洁和安保，具体内容是海峡银行莆田分行门口的公共部分以及房屋后面的小区通道的保洁，及对整个小区的安保。一审法院认为，长安物业公司是鑫炎集团公司选聘的前期物业管理公司，双方签订的前期物业合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。长安物业公司依约履行物业管理服务，海峡银行莆田分行作为后塘鑫炎小区的业主，该前期物业合同对其具有约束力，理应按约支付物业管理的相关费用。因前期物业合同约定的物业费缴费期限为每月15日，即自2013年9月16日起，长安物业公司的权利受到侵犯，现长安物业公司没有提供证据证明向海峡银行莆田分行催缴物业费致诉讼时效中断，而于2016年10月12日向一审法院提起诉讼，故长安物业公司主张物业费可受保护的诉讼权利期间为2014年10月12日至2015年8月31日，即合法有效的物业费合计为4147.57平方米×2元／月×10月20天=88426元；同时，前期物业合同约定经物业管理公司书面催缴未能按时足额支付物业费的应承担逾期付款的违约责任，而本案长安物业公司亦无提供相应证据，故该逾期付款利息的时间应调整为自向法院主张权利之日。因海峡银行莆田分行地理位置面向莆田市荔城区胜利北街及自己雇佣保安和保洁人员，且根据前期物业合同约定长安物业公司的物业服务事项和标准达８项，而在庭审中长安物业公司确认仅对海峡银行莆田分行门口的公共部分和房屋后面的小区通道的保洁及对整个小区的保安提供物业服务，即海峡银行莆田分行不完全享受长安物业公司的物业服务，故基于公平合理原则，酌定由海峡银行莆田分行承担物业费88426元×50％＝44213元。海峡银行莆田分行购置的５＃楼和６＃楼车库不在长安物业公司管理的物业范围内，长安物业公司的该诉求缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第六条第一项、第七条第五项、第四十二条第一款规定，判决：一、福建海峡银行股份有限公司莆田分行应在本判决生效之日十日内向莆田市长安物业管理有限公司支付物业费44213元，并自2016年10月12日起至还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息；二、驳回莆田市长安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4580元，由莆田市长安物业管理有限公司负担3677元，由福建海峡银行股份有限公司莆田分行负担903元。二审中，上诉人海峡银行莆田分行、被上诉人长安物业公司均没有提交新的证据。经审理查明，上诉人海峡银行莆田分行、被上诉人长安物业公司对一审法院认定的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，海峡银行莆田分行虽划为后塘鑫炎小区的业主，但海峡银行莆田分行地理位置面向莆田市荔城区胜利北街，后邻巷道，海峡银行莆田分行根据其银行自身安保要求，自行雇佣保安和保洁人员，没有与长安物业公司签订物业服务合同。长安物业公司在没有提供证据证明其向海峡银行莆田分行提供了《福建省前期物业服务合同》中约定的服务内容，故其要求海峡银行莆田分行交纳物业服务费没有合同依据和事实依据，本院不予支持。一审法院认定部分事实错误，判决不当，应予以纠正。综上所述，海峡银行莆田分行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4323号民事判决；二、驳回莆田市长安物业管理有限公司的一审诉讼请求。本案一、二审案件受理费各4580元，均由莆田市长安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年十月十九日书记员  倪益群附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当收集。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。