北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第21608号原告宋春东，男，1964年3月19日出生，住北京市朝阳区。委托代理人贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。委托代理人齐霄，北京市众贺律师事务所律师。被告宋秀君，女，1968年5月26日出生，住北京市西城区。委托代理人张效辉，北京市京大律师事务所律师。被告孙全生，男，1962年6月26日，住北京市西城区。委托代理人王良，北京王良律师事务所律师。委托代理人钱芳，北京王良律师事务所律师。原告宋春东与被告宋秀君、孙全生合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋春东委托代理人贾学峰、齐霄，被告宋秀君委托代理人张效辉，被告孙全生及其委托代理人王良、钱芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋春东诉称：原告与被告宋秀君系兄妹关系。2008年，原告购买位于北京市西城区广莲路丽水莲花家园x号院x室房屋，因原告名下已经贷款购买了房屋，不能够再办理贷款手续。因此，同宋秀君商议，以宋秀君的名义购买上述房屋并办理贷款手续。但房屋的所有权归属原告所有。在房屋产权办理完毕后，宋秀君协助原告办理过户手续。此后，原告支付了全部首付款及按揭贷款。并已提前将所有房屋贷款付清。但被告却由于其与孙全生的离婚纠纷，导致涉案房屋至今不能过户至原告名下。故现将被告宋秀君及第三人孙全生起诉至法院，请求判令被告宋秀君协助原告办理位于北京市西城区广莲路丽水莲花家园x号院x室房屋产权过户手续，并承担本案诉讼费用。被告宋秀君辩称：原告所述情况完全属实，现同意原告的诉讼请求。被告孙全生辩称：一、原告的案由纠纷是债权，并只诉宋秀君履行过户手续，这是原告企图以债权名义行主张物权之利，为取得实物利益，所以本案与物权有关。又因为孙全生诉宋秀君离婚后财产纠纷是分割房产利益，是典型的物权纠纷，根据物权优于债权原则也应当由朝阳法院判决或并案审理。现原告诉求物权，在孙全生没放弃物权的情况下，本案单独诉宋秀君是在判决作出前就能预判到是无法履行的无意义判决，而且孙全生不能履行任何判决义务，所以应当判决驳回无意义和不可能履行的诉求。根据“不诉不理，告诉才理”的原则，本案应诉合同履行，对于孙全生有无物权，贵法庭不应也无权析产分割。三、宋春东与宋秀君协议系无效协议。1、原告以宋春东与宋秀君签订的协议提起本诉。此协议是在孙全生毫不知情的情况下，由宋秀君擅自与宋春东签订的协议，没有经过孙全生的同意和授权，后也没有得到孙全生的追认。根据《婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间所取得的财产为夫妻共同财产，除非夫妻双方在婚前、婚内财产协议对夫妻共同财产的归属作出约定。原告对法律规定是知情的，在原告所举证据中有被告夫妻购房合同，被告夫妻购房合同购房人夫妻二人名字都写上的。根据《合同法》第52条的规定，宋春东与宋秀君私下设立协议既违反《婚姻法》、《物权法》，又严重地侵害了孙全生的合法权益，应属无效协议。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。2、按照常理，借用已婚人士的名字买房，签订书面协议时应当与夫妻双方签订，可以不与亲妹妹签约，但一定会和妹夫签约，原告主张既不合法，也不符合常理。宋春东与宋秀君是亲兄妹，在孙全生、宋秀君婚变时出现借名买房的协议涉嫌兄妹恶意串通签订协议侵吞孙全生的夫妻共同财产。四、原告的诉讼请求只要求宋秀君履行过户手续，不要求孙全生承担义务，因房产证上只登记了宋秀君一人的名字，我们有理由相信原告企图以合法的判决达到无权变动的目的。五、不仅协议归于无效，涉案房屋的出资、居住使用也不符合借名买房的情形。1、在原审过程中原告声称：因购买二套房为批贷顺利用宋秀君名义购房，原告所述非实。2008年时，并没有购买二套房屋不能贷款的限制，只要有钱就可以贷款买房。2、在审理过程中，原告主张首付款和贷款均由原告支付，该主张明显不是事实。首先，银行还款记录证明自首次还贷直至孙全生、宋秀君离婚诉讼前均由宋秀君在居住、出租，自交房后，物业出具的证明说明，所有的物业合同、供暖合同、装修合同、街道办事处居民登记表均说明涉案房屋一直由宋秀君在使用，这与原告所述是真正产权人明显不符合逻辑。另外，原告说宋万福居住也不能说明问题。宋万福是宋春东与宋秀君的父亲，住儿子家或女儿家均不能说明房屋的购买情况，再说孙全生与宋秀君结婚后，老人大部分时间都与女儿女婿一起生活。4、原告申请出庭作证的证人身份与原告有利害关系，原告是否买房、如何买房、以谁的名义买房均是家庭内部事务，依常理和逻辑，外人也不能知道，不排除证人得到原告示意出庭作证，另外，关键是证人出具的书面证人证言与当庭陈述前后矛盾，两位证人均不能提供直接证据，间接证据也都是“听说、只是去了、没看到谁签合同、书证说原告如何转账，出庭却说没看见签订合同和转账，因此，两位证人的证言均不可采信。综上所述，原告与被告宋秀君所签订的协议因违法而归于无效。根据双方举证情况，原告无法举证全部出资事实及居住使用事实，诉争房屋是孙全生与宋秀君的夫妻共同财产。故不同意原告诉讼请求。经审理查明：二被告原为夫妻关系，原告宋春东与宋秀君为兄妹关系。2008年7月24日，被告宋秀君（买受人）与北京天叶房地产开发公司（以下简称：天叶房地产公司、出卖人）签署了《北京市商品房预售合同》，约定甲方将宣武区广外大街北侧三统碑为该小区x号楼x层x号（现地址为北京市西城区莲花河胡同x号院x号楼x层x单元x）出售给乙方，总价款62万元。买受人采取公积金贷款：买受人在08年7月24日前付清购买房屋款的首付款46.2万元。2008年7月24日，原告向天叶房地产公司分别转账人民币20万元、25.2531万元。2008年7月31日，天叶房地产公司为宋秀君出具了丽水莲花嘉园3号楼2506号购房款发票。2008年8月31日，原告再次向天叶房地产开发公司转账14244元，当日，天叶房地产公司为宋秀君出具了收据。2008年10月10日，作为借款人的宋秀君、孙全生（甲方）与贷款人——中国银行股份有限公司北京市分行（乙方）和保证人北京市住房贷款担保中心签署了《担保借款合同》约定甲方向乙方申请借款，乙方经审查同意发放贷款，贷款金额为25万元，贷款期限216月，从2008年12月24日至2026年12月24日。贷款只能用于购买宣武区广外大街北侧三统碑为该小区x号楼x层x号。采用月均还款法，甲方按月偿还贷款本息，每月的还款日为15日，甲方每月归还贷款本息1645.98元，共还216月（期），首次还款金额为1414.98元，最后一次应偿还贷款本息1646.35元…..甲方签订合同时应向丙方交纳担保服务费1720元，甲方提前还清贷款，担保服务费不予退还。该合同项下贷款为组合贷款的商业性贷款部分，具体事宜见《个人住房组合贷款借款合同补充协议》。2008年12月24日，宋秀君、孙全生（借款人）与乙方贷款人——中国银行股份有限公司北京崇文支行和丙方（担保人）北京市住房贷款担保中心签署了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定甲方向被告借款35万元，借款当日划付北京市天叶房地产开发公司，借款月利率为4.275‰，自借款划付之日起计息。借款用途仅限于甲方购买坐落于宣武区广外大街北侧三统碑为该小区x号楼x层x号。借款债权的担保方式为抵押加连带责任保证担保，担保服务费为人们民币1750元。2015年12月14日，借款人宋秀君、孙全生与贷款人中国银行股份有限公司和丙方担保人住房公积金贷款保证人北京市住房贷款担保中心和商业贷款保证人：北京市住房贷款担保中心就购买涉案房屋签署了《个人住房组合贷款借款合同》。2011年12月21日，被告宋秀君取得了西城区莲花河胡同x号院x号楼x层x单元x的房屋产权证。2012年被告孙全生至本院起诉与宋秀君离婚，诉称其分别于2010年、2011年向原宣武区人民法院及本院提起离婚诉讼，二法院均以双方感情未破裂为由驳回了他的诉讼请求。目前，双方仍在分居，且根本没有过接触和通话，现原、被告双方仍在分居……审理中，宋秀君表示同意离婚，辩称2506号房屋出资购房人是哥哥宋春东，房价款为106.2万元，其中的首付款46.2万元是宋春东出资（出具有银行划款凭证），因该房产生的贷款的实际还款人亦为宋春东（有银行出具的存款交易明细清单为据）。针对本案涉案房屋，本院经审理认为：关于x号房屋，鉴于双方就权属存在争议，双方亦不申请评估，本院无法确定其价值，故本院于本案中不予分割，双方可另案解决争议事项。本院于2012年11月20日判决准予孙全生与宋秀君离婚，对涉案房屋未作处理【见本院（2012）西民初字第20148号民事判决书】。孙全生不服，要求对涉案房屋予以分割，并提起上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称：一中院）经审理认为：x号的房屋涉及案外人，本案尚不能确认该房屋系孙全生与宋秀君的夫妻共同财产，不宜在本案中处理，孙全生可另行主张权利。并据此于2013年1月17日终审判决驳回上诉，维持原判【见一中院（2013）一中民终字第00737号民事判决书】。2013年8月29日，北京住房公积金管理中心就涉案房屋出具了《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款还清全部贷款证明》，内容如下：“兹证明借款人A宋秀君、借款人B孙全生，已于2013年6月24日将北京住房公积金管理中心委托中国银行股份有限公司北京崇文支行于2008年12月24日向其发放的借款合同编号：个2008WT1068贷款金额35万元，借款年限为18年的住房公积金贷款全部偿还。特此证明。2013年9月5日，中国银行股份有限公司北京崇文支行为被告宋秀君出具了《结清证明》，内容如下：“兹证明借款人宋秀君于2008年12月24日申请个人住房按揭贷款人民币25万元整，已于2013年5月24日将西城区莲花河胡同x号院x号楼x层x单元x号房屋贷款全部结清。2013年11月4日，原告将被告宋秀君和孙全生起诉本院，要求确认涉案房屋为自己所有。2014年7月11日原告撤回诉讼【见（2014）西民初字第745号卷宗】。2015年7月13日，原告再次将被告宋秀君、第三人孙全生起诉本院，要求判令被告宋秀君协助原告办理位于北京市西城区广莲路丽水莲花家园x号院x室房屋产权过户手续，并承担本案诉讼费用。鉴于涉案房屋购买时间发生在孙全生与宋秀君婚姻关系存续期间，本院依法将孙全生的诉讼地位调整为本案被告。被告宋秀君认可原告的全部诉讼事实及理由，同意原告的诉讼请求，被告孙全生则表示自己亦是涉案房屋的产权人之一，不知道也不认可宋春东与宋秀君签署的借名购房协议，更不同意协助原告办理过户手续，要求认定该房产系自己与宋秀君的共同财产。审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、原告与被告宋秀君签署的书面协议，内容如下：“甲方宋春东、乙方：宋秀君甲乙双方就购买丽水莲花x号院x号房屋事宜，经协商一致，达成以下条款，供双方共同遵守：（1）、购买的房屋位于北京市宣武区广莲路丽水莲花x号院x号，该房以乙方名义购买，该房首付款462000元由甲方支付，以后的银行还款都由甲方偿还。乙方认可该房屋归甲方所有。（2）、该房屋产权下发后，乙方协助甲方办理该房屋的产权过户手续。（3）、本协议一式两份，甲乙各方各持一份，具有同等法律效力。（4）、本协议自双方签字以后立即生效。甲方：宋春东2008年7月20日，乙方：宋秀君2008年7月20日”；2、X京房权证西字第XX**号房屋产权证，房屋所有权人：宋秀君，共有情况：单独所有。房屋坐落：西城区莲花河胡同x号院x号楼x层x单元x。登记时间：2011年12月21日，房屋性质：商品房。建筑面积：71.22平方米，附记：该房屋于2012年04月16日已抵押给中国银行股份有限公司北京崇文支行抵押借款金额为600000元整。3、证人李某（北京中蓬市政建设有限责任公司员工，原告公司的员工）出庭作证称：老板说涉案房屋是他以妹妹名义购买的，房子位于北京市丽水莲花x层，面积大约在100平米左右，看房时是证人跟着一同去的。4、证人王某（北京中蓬市政建设有限责任公司员工，原告公司的员工）出庭作证称：2008年原告曾经和我念叨他用妹妹的名义用公积金贷款买房，最近资金紧张。5、西城法院以及一中院判决，证明涉案房屋的所有款项均由原告独自支付，6、宋万福（原告之父）书证，证明涉案房屋原一直由宋万福居住，被告孙全生于2015年5月强行搬入涉案房屋，为此宋万福曾经三次报警，物业也知情。被告孙全生对证据1的真实性不予认可，认为是原告与被告宋秀君后补签的，对证据2的真实性予以认可，对证据3、4不予认可，理由是证人与原告为行政隶属关系，且证人只是听原告自述，没有证据力。对证据5真实性予以认可，对证明目的不予认可。对证据6不予认可，称被告是2013年3月19日搬进去的，此前该房一直由租户在此居住。被告宋秀君对原告的全部证据均予以认可。被告孙全生提交了如下证据：1、宋秀君名下的涉案房屋所有权证；2、2506号房屋购房合同及补充协议，证明购房合同签订于孙全生与宋秀君夫妻存续期间。3、中国银行担保借款合同，证明内容该合同由孙全生与宋秀君共同签订；4、公积金贷款借款合同，证明内容同证据3；5、个人组合贷款补充协议，证明内容为宋秀君和孙全生贷款总额为60万元，以上证据为第一组证据，证明目的为涉案房屋在孙全生和宋秀君婚姻关系存续期间购买，为二人的共同财产。6、《前期物业服务协议》，证明内容签约方为宋秀君；7、供暖合同，证明内容：签约方为宋秀君；8、《入住材料领取签收表》，证明宋秀君为领取人；9、《广外街道居民基本情况登记表，证明内容为2509号房屋居住人为宋秀君；10、《装修公司装修预算报价书》，证明该房由宋秀君装修。以上为第二组，证明目的为：（1）、涉案房屋由宋秀君和孙全生占有、使用；（2）、该房产系宋秀君、孙全生的夫妻共同财产，不存在借名购房行为。11、《住房公积金贷款通知单》，贷款期限自2008年12月24日至2026年12月24日；12、住房公积金贷款委托合同》，证明内容：住房公积金贷委托中国银行北京崇文支行向宋秀君、孙全生发放贷款35万元；13、《商贷还款记录》，证明内容为2008年12月至2010年9月、2011年3月、2012年2、4、10、11月由宋秀君尾号为0555账号还款；14、《宋秀君银行明细》，证明内容：尾号0555的银行账户情况；16、西城法院判决书，证明内容：2010年孙全生诉宋秀君离婚，以上证据为三组证明，证明目的如下：（1）、购房还贷自2008年12月开始，2008年12月开始由宋秀君偿还公积金及商业贷款的事实；（2）、原告主张首付款及全部贷款由原告全部偿还不是事实；（3）、尾号0555号的账户是宋秀君的；（4）宋秀君、孙全生购房出资的事实。17、宋秀君提取了住房公积金余额用于购房并转入宋秀君交通银行的账号。18、宋秀君交通银行明细，证明内容为宋秀君将住房公积金提现。以上证据为第四组，证明目的为宋秀君提取公积金余额用于购房。19、《宋秀君北京银行明细单》，证明内容系2006年12月至2008年工资及房屋租金收入15万余元。20、孙全生中国银行明细，证明内容：2002年至2006年部分收入16万元；22、建设工程施工合同，证明内容2007年孙全生挂靠中蓬市政承接工程，工程款51.8万元；显示发包方为北京恩盟置业有限公司；承包方为北京中蓬市政建设有限责任公司，工程承包造价为51.8万元，其中承包方委托代理人处为孙全生签字。订立时间：2007年6月24日23、《房屋出租合同》证明内容：宋秀君出租夫妻另一套住房808号房的租赁合同，上述证据为第五组，证明目的如下：（1）、孙全生、宋秀君家庭收入情况；（2）、宋春生掌握孙全生应得工程款47万元的事实；（3）、孙全生、宋秀君有能力购房。原告对证据1、2、3的真实性认可，对证明目的不认可。对证据4、5的真实性不清楚，同时表示被告孙全生曾经给原告打工，没有能力购房，关于购买涉案房屋所有款项以及贷款均由原告全部承担。对于其他证据的真实性未提出异议，但不认可被告的证明目的。被告宋秀君认可原告的全部质证意见，表示购房的所有款项均由原告独自出资，偿还贷款的钱也是原告出资的，分别由原告转入宋秀君的账户或直接向宋秀君支付现金，再由宋秀君通过合同约定的指定账户还款，自己没有能力支付房款，孙全生更没有向其支付过任何房款。被告孙全生虽一再主张其支付过房款，但未就此提交过直接证据。另查：原告曾于2013年12月25日起诉二被告要求确认涉案该房产归其所有，并于审理中，申请二被告之子孙某出庭作证，孙某当时称：被告孙全生知道并同意其舅舅即原告借用母亲宋秀君名字购房，且购买涉案房屋用的全是舅舅即原告的钱一事。被告宋秀君对孙某的证词予以认可，被告孙全生对此不予认可，理由是孙某的证言没有具体的情节，意思表示不完整、不真实，且孙某在二被告离婚后，一直与被告宋秀君一同生活，与本案的处理结果有利益关系，不排除受一方当事人意思支配的可能，同时购买时孙某尚未年满十八周岁，买房情形和具体细节与其未成年的心智想法不相适应。上述事实有双方当事人陈述、涉案房屋产权证以及原、被告提交的上述证据和本院（2014）西民初字第745号卷宗在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于谁是诉争房屋的实际出资人、原、被告双方之间是否存在借名购房关系？该协议效力是否及于孙全生？能否产生物权变动的效力？根据本案中原、被告提交的证据，原告虽然就其借名购房主张提交由原告与被告宋秀君签字确认的《协议书》，也是双方当事人的真实意思表示，但由于住房公积金贷款是被告宋秀君与孙全生共同办理的，涉案房屋的购买事实发生在宋秀君与孙全生夫妻关系存续期间，双方对于该项财产的归属未作任何约定，房屋虽然登记在宋秀君一人名下，但孙全生作为涉案房屋隐性共同共有人的事实是毋庸置疑的。而涉案的借名购房合同并未有被告孙全生的签字，孙全生现明确表示对借名购买的合同不予认可，原告与被告宋秀君虽然主张被告孙全生对此合同知晓并认可，并提交了二被告之子孙某的证言予以证实，鉴于孙某作证的事实发生在证人未成年时，且二被告离婚后，孙某一直与被告宋秀君一同生活，原告对其上述主张除此之外没有其他任何直接证据证明，故本院对原告的上述主张难予采信。另从公积金贷款房贷政策来看，如借款人第一套住房申请使用公积金，在尚未还清前不可以再次申请公积金贷款购买第二套住宅房的；只有在还清第一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款……借款人首套住房不论是用公积金还是商贷……，只要央行的证信中能够查到该借款人曾经贷款过款，那么再次贷款购房就算二套房。而第二套购房的贷款利率和比例均受政策限制。因此，涉案的借名购房合同无疑已经涉及了涉案房屋名义购房共同共有人被告孙全生的切身利益并对其一定权益进行了限制和处分，而该合同上并没有孙全生本人的签字，孙全生现明确表示不同意协助原告履行办理过户手续的合同义务。因此，原告与被告宋秀君之间的借名约定仅对合同相对方发生效力，而不能对抗合同约定之外的第三人即孙全生。综上，由于被告宋秀君在签约时不具有完全的处分权，被告孙全生坚决不认可涉案合同，且不同意履行上述合同，导致原告宋春东与宋秀君无法如期办理房产过户，即物权无法产生变动。因此，原告申请要求判令将涉案房屋产权变更其名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于原告购买房屋时的出资可以作为债权另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九十五条、第一百零三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告宋春东的诉讼请求。案件受理费一万七千六百二十元，由原告宋春东负担（已预交八千八百一十元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书及其副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李凤新代理审判员  董丽娜人民陪审员  张汝建二〇一六年七月十二日书 记 员  刘晓冉