安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0826民初2285号
原告（反诉被告）：九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司，住所地安徽省宿松县汇口镇汇口社区。
负责人：邓木银，该分公司经理。
被告（反诉原告）：尹新军，男，1975年出生，汉族，住安徽省宿松县。
被告（反诉原告）：刘建梅，女，1972年出生，汉族，住安徽省宿松县。系尹新军妻子。
两被告共同委托诉讼代理人：田中宇，安徽松圣律师事务所律师。
原告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司（以下简称华林房地产公司）与被告尹新军、刘建梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告华林房地产公司的负责人邓木银、被告尹新军、刘建梅的共同委托诉讼代理人田中宇到庭参加诉讼。被告尹新军、刘建梅在庭审中依法提起反诉，本院决定予以合并审理，并于2016年11月3日公开开庭进行了审理。原告华林房地产公司的负责人邓木银、被告刘建梅及被告尹新军、刘建梅的共同委托诉讼代理人田中宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华林房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令尹新军、刘建梅支付购房款91200元，并自2016年8月18日起按所欠房款万分之二的比例支付违约金；2.本案诉讼费由尹新军、刘建梅承担。事实与理由：华林房地产公司系依法注册的从事房地产开发的有限公司，2012年11月20日，华林房地产公司与尹新军、刘建梅签订了《商品房预售合同》，由尹新军、刘建梅购买华林房地产开发的位于安徽省宿松县汇口镇三江源商城第16幢304号房屋。现尹新军、刘建梅已装修入住。按照合同的约定，尹新军、刘建梅尚欠购房款91200元并应支付。
尹新军、刘建梅辩称，华林房地产公司诉称的双方签订了商品房买卖合同并购买房屋且已入住以及尚欠购房款91200元是事实，但合同约定，应由华林房地产公司交付涉案房屋的房地产权属证书时给付余下房款，华林房地产公司至今没有交付权属证书，因此系华林房地产公司违约，尹新军、刘建梅是依法履行合同的约定，根据合同法的规定行使同时履行抗辩权，请法庭依法驳回华林房地产公司的全部诉讼请求。
尹新军、刘建梅向本院提出反诉请求：1.判令确认华林房地产公司的行为违约，责令华林房地产公司限期交付房地产权证；2.判令华林房地产公司赔偿尹新军、刘建梅经济损失20000元，返还水电入户费用3380元；3.判令华林房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月20日，尹新军、刘建梅与华林房地产公司签订《商品房预售合同》，双方约定了房屋价款、给付方式、办证期限等权利义务。合同明确约定交付产权证的同时，尹新军、刘建梅给付余款。且华林房地产公司应当在房屋交付使用后240日内交付房地产权属证书，否则华林房地产公司承担违约责任。华林房地产公司至今没有办理涉案房地产的土地分割，也没有交付房地产权属证书给尹新军、刘建梅。另根据合同的约定，华林房地产公司应承担水、电、有线电视开户费用，但华林房地产公司收取前述费用3380元至今未返还给尹新军、刘建梅。
华林房地产公司辩称，对3380元没有异议，愿意返还，房产证已经办理，曾多次催促尹新军、刘建梅前来领取，但其迟迟不来领取。
本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。即2012年11月20日，华林房地产公司与尹新军、刘建梅签订《商品房预售合同》及《三江源合同补充协议》，约定由尹新军、刘建梅购买华林房地产开发的位于安徽省宿松县汇口镇三江源商城第16幢304号房屋，尹新军、刘建梅在签订合同时支付136800元，余款91200元在交付房产证的同时支付。现尹新军、刘建梅尚欠购房款91200元未付。2012年11月20日，华林房地产公司向尹新军、刘建梅交付了房屋，尹新军、刘建梅已装修入住。华林房地产公司向尹新军、刘建梅收取了水、电、有线电视开户费用共计3380元，该款至今未予返还。2016年8月8日，华林房地产公司已为尹新军、刘建梅办理了编号为房地权证松房证字第000289**号房产证。
本院认为，华林房地产公司与尹新军、刘建梅之间形成商品房预售合同关系。根据双方的约定，华林房地产公司应承担水、电、有线电视开户费用，故对尹新军、刘建梅要求华林房地产公司承担3380元水、电、有线电视开户费用的反诉请求，本院予以支持。针对本案的争议焦点分述如下：
一、涉案《商品房预售合同》中的第六条第2项关于交付方式和期限的约定是否属无效条款。
尹新军、刘建梅辩称《商品房预售合同》中的第六条第2项关于“余款91200元在交付房产证的同时付清”的约定属格式条款，华林房地产公司以欺诈的方式将房地产权属证分割为房产证签订合同，但双方的真实意思表示是交付房产证、土地证的同时给付余款，该条款明显减轻了华林房地产公司的责任，加重了尹新军、刘建梅的责任，属无效条款。本院认为，首先，尹新军、刘建梅未提交证据证明华林房地产公司存有欺诈情节，且亦未在法定的期限内行使撤销权。其次，虽《商品房预售合同》的正文框架为格式条款，但该条款并非格式条款上的固定内容，系双方经过协商后才形成的内容，同时，该条款并未违背法律、行政法规的强制性规定，亦不符合其他无效情节。最后，尹新军、刘建梅作为具有一定经济生活经验的完全民事行为能力人，应当已对《商品房预售合同》的内容进行了充分了解，并对其签名的风险以及相应的法律后果作出理性的判断。因此，尹新军、刘建梅在《商品房预售合同》上签名行为，应为其真实意思表示，《商品房预售合同》上载明的权利义务对尹新军、刘建梅具有约束力。故91200元购房余款应在华林房地产公司交付房产证的同时付清。综上，涉案《商品房预售合同》中的第六条第2项并非无效条款，本院对尹新军、刘建梅的该项辩称意见不予支持。
二、尹新军、刘建梅给付购房余款的条件是否已经成就。华林房地产公司虽已为尹新军、刘建梅办理好房产证，但至今未向尹新军、刘建梅交付房产证，根据双方“余款人民币91200元在交付房产证的同时付清”的约定，华林房地产公司与尹新军、刘建梅之间为互负债务，虽有同时之名，却有先后顺序之分,即华林房地产公司交付房产证在先，尹新军、刘建梅付清余款在后。经本院释明后，华林房地产公司明确表示拒绝交付房产证，故尹新军、刘建梅付清余款的条件并未成就。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因此，尹新军、刘建梅未付清余款的行为并不构成违约，华林房地产公司要求尹新军、刘建梅支付购房款91200元，并自2016年8月18日起按所欠房款万分之二的比例支付违约金的本诉请求，缺乏法律、事实依据，本院对此不予支持。但华林房地产公司既已为尹新军、刘建梅办理好房产证，就应依照合同的约定向尹新军、刘建梅进行交付，因此，对尹新军、刘建梅要求华林房地产公司交付房产证的反诉请求，本院予以支持。但尹新军、刘建梅也应在收到房产证后，根据合同的约定，同时向华林房地产公司支付购房余款。
三、涉案《商品房预售合同》中第十五条关于产权登记的约定中的“房地产权证”是否包括土地证。
根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”具体到本案，即使双方对涉案商品房买卖合同第十五条中的“房地产权证”理解存在争议也应作出不利于开发商一方的解释。在国家房产证和土地证合并为房屋权属证明书以后，在现实交易习惯表述中，房地产权证包括房产证和土地证，因此，涉案商品房买卖合同第十五条中的“房地产权证”包括房产证和土地证。
四、关于尹新军、刘建梅反诉请求华林房地产公司赔偿经济损失20000元能否得到支持。
首先，根据《商品房预售合同》第十五条的约定，华林房地产公司应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、政府原因导致延期办理的，不归出卖人的责任。华林房地产公司虽为尹新军、刘建梅办理了房屋登记手续，但至今未为尹新军、刘建梅办理土地分割手续已构成违约，应依照《商品房预售合同》第十五条约定处理，经本院释明，双方表明不按退房条款即《商品房预售合同》第十五条第1项的约定进行处理，因此，相关违约责任只能依照《商品房预售合同》第十五条第2项的约定，即华林房地产公司按已付房价款0.5%向尹新军、刘建梅支付违约金684元（136800元×0.5%）。其次，华林房地产公司既然已经为尹新军、刘建梅办好了房产证，且尹新军、刘建梅已装修入住，尹新军、刘建梅完全可以凭该房产证对该房进行使用、出租，出售等处分，故土地证的逾期办理对尹新军、刘建梅并无实际影响，那么尹新军、刘建梅并未因逾期办理土地证而产生任何损失，同时尹新军、刘建梅亦未能提交证据证明其实际损失大于约定的违约金，应承担举证不能的不利后果。综上，华林房地产公司因自身原因未为尹新军、刘建梅办理土地分割手续，已构成违约，其应按照合同的约定承担违约责任。尹新军、刘建梅要求华林房地产公司赔偿经济损失20000元的反诉请求，对超出约定违约金的部分，本院不予支持。
五、尹新军、刘建梅能否以土地证未分割为由行使抗辩权拒绝给付余下购房款。商品房土地证是房地产开发商在办理完用地手续后国土资源管理部门颁发的土地使用权凭证，因而在商品房未开发完之前，房地产开发商应该持有该开发地块的国有土地使用证，等商品房开发完成后经过规划、建设管理部门验收完成后，房地产开发商或购房者才能凭有效证件、票据、房屋买卖合同等，到国土资源管理部门申请分割登记，由此可见，开发商及业主对国有土地只享有使用权，土地证的分割与否并不影响业主对该土地的使用，即使土地未进行分割，土地使用权也归全体业主（如开发商有自留房产或未卖出房产，还包括开发商）共同享有。同时，尹新军、刘建梅所购买的涉案房屋，已登记在尹新军、刘建梅名下，产权清晰明了，未存有任何权利瑕疵，华林房地产公司已向尹新军、刘建梅交付涉案房屋，尹新军、刘建梅并已装修入住，因此，转让房屋的合同目的已经实现。同时根据地随房走的原则，华林房地产公司也不能够在房屋已转让给业主的情况下单独处分土地使用权。最后根据双方的约定，尹新军、刘建梅亦应在收到房产证后付清余下购房款。综上，土地证的分割与否，不影响涉案房屋物权的设立，也不影响尹新军、刘建梅对房屋和土地的使用，分割土地证使用权与余下购房款之间不存在对价关系，且也不在双方约定的交付余下购房款的范围内，因此，尹新军、刘建梅以此为由拒绝给付余下购房款缺乏法律依据和合同依据，本院对此不予支持。但根据《三江源合同补充协议》第3条“交接房屋时，买受人如需出卖人代为办理商品房权属证书及其他房屋相关证件时，交接房时需一次支付所有办理费用。（按揭付款购房必须由出卖人代为办理，一次性付款购房可自行选择）”，由于尹新军、刘建梅选择的是一次性购房，且华林房地产公司已为其办理了房产证，因此本院认为华林房地产公司仍负有为尹新军、刘建梅办理土地使用证的义务。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条第一款“华林房地产公司应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，华林房地产公司仍负有该约定义务。
依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二、第二百三十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司对被告尹新军、刘建梅的全部诉讼请求；
二、反诉被告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司于本判决生效之日起五日内向反诉原告尹新军、刘建梅交付坐落于安徽省宿松县汇口镇三江源商城第16幢304号房屋的房产证，并支付违约金684元。反诉原告尹新军、刘建梅在收到房产证的同时，向反诉被告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司支付91200元购房款；
三、反诉被告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司在本判决生效后五日内负有为反诉原告尹新军、刘建梅向产权登记机关申报办理土地使用证备案的义务。反诉原告尹新军、刘建梅亦负有配合提供有关资料的义务。
四、反诉被告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司于本判决生效之日起五日内向反诉原告尹新军、刘建梅支付3380元水、电、有线电视开户费用；
五、驳回反诉原告尹新军、刘建梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2080元，减半收取1040元，由原告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司负担。反诉案件受理费300元，由反诉被告九ＸＸ林房地产开发有限公司汇口分公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
代理审判员 夏新阳
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 时 进
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。
反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。
反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。