江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0412民初164号
原告：江苏天天欣业物业服务有限公司，组织机构代码68050034-X，住所地常州市武进区湖塘镇武宜中路1号-26。
法定代表人：吴素媛，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：朱晓蓓，该公司职工。
委托诉讼代理人：徐健，江苏常武律师事务所律师。
被告：常州新濠置业有限公司，组织机构代码56180424-4，住所地常州市武进区南夏墅街道庙桥恽家村。
法定代表人：徐岳忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐坚，该公司职工。
委托诉讼代理人：龚剑，该公司职工。
原告江苏天天欣业物业服务有限公司诉被告常州新濠置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，先依法适用简易程序于同年2月17日开庭进行了审理；后依法转为适用普通程序分别于同年6月6日、6月24日、7月20日开庭进行了审理。原告江苏天天欣业物业服务有限公司委托诉讼代理人徐健四次均到庭参加诉讼，被告常州新濠置业有限公司委托诉讼代理人徐坚参加了第二、三次庭审，被告常州新濠置业有限公司委托诉讼代理人龚剑参加了第二、三、四次庭审，原告江苏天天欣业物业服务有限公司委托诉讼代理人朱晓蓓参加了第一、二次庭审，被告常州新濠置业有限公司第一次庭审经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告江苏天天欣业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告自2014年7月1日起至2015年11月30日止拖欠的物业费、电梯运行维护费、停车服务费等费用共计310447.46元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告立即支付原告自2014年7月1日起至2016年3月10日止拖欠的物业费、电梯运行维护费、停车服务费等费用共计440250.26元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月31日，原、被告签订前期物业服务合同一份，约定原告接受被告委托，对被告开发的泰和新濠花园提供前期物业管理服务，对物业管理范围内已竣工尚未出售的空置房或因被告原因未能按时交付给物业买受人的房屋，其物业服务费和设施设备运行费由被告按正常收费标准的50%支付给原告。同日双方又签订补充协议一份，约定被告建设的营业性公建配套车位委托原告进行管理，被告支付原告管理服务费。合同签订后原告按约履行了合同义务，但被告却未能按约支付相关费用，故起诉请求判如所请。
原告江苏天天欣业物业服务有限公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：
1、原、被告于2011年12月31日签订的常州市前期物业服务合同原件一份和补充协议原件一份，证明被告委托原告对其开发的常州泰和新濠花园进行前期物业管理，同时合同第六条约定了物业费的计算标准，第七条约定了电梯运行维护费的计算标准，第八条约定了车位管理另行签订补充协议约定，第九条约定了未出售的空置房或未按时交付物业服务费和设施运行费原告按五折标准向被告收取；补充协议约定了车位管理费的计算方法，在第二条约定了出租的车位租赁费原告按5%向被告收取服务费，空置车位原告是按每个车位每月25元向被告收取停车服务费。
2、新濠澜境费用结算总表一张，证明从2014年7月1日到2016年3月10日期间原告应向被告收取的各项费用830676.13元，扣除原告应支付给被告的费用288140.17元，被告还应支付给原告542535.96元。庭后原告陈述因计算错误，物业费应为543361.46元，电梯费应为69639.31元，车位代理费应为3180元，另外经双方确认原告应支付给被告水费16755元，6000元经双方庭后确认是被告支付给原告的，不存在多报销的事实，因此结欠总金额为440250.26元。
3、从2014年7月1日至2016年3月10日每月被告应当支付的物业费、车位费的费用清单（并附有各项明细清单），证明被告拖欠原告费用的明细构成。
4、常州市市区住宅小区汽车停放服务收费申报登记表原件一份，由原、被告在上面加盖公章，证明当时澜境花苑小区即泰和新濠花园申报车位时有559个，经审核合格的为551个。
5、常州市武进工商行政管理局公司准予变更登记通知书复印件一份，证明原告由原企业名称为常州天天欣业物业服务有限公司于2014年11月26日变更为现名。
6、原告跟业主签订的物业合同复印件三百四十份，证明这些业主的物业费由原告向业主去计收。
7、车位租赁协议复印件二十八份，证明目前已经出租的车位数量，已经向业主出租的车位租赁费是向业主收取的。
8、澜境花苑的测绘报告复印件一份，证明1-4幢住宅、商业或办公面积。
9、电梯维修保养合同复印件一份，证明受托方常州联安机电工程有限公司对新濠置业这个项目的电梯于2016年1月、2月进行维保服务，并且原告也支付了相关的费用。
10、付款明细三张、进账单复印件一张、发票复印件七张、付款凭证复印件二张，证明从2011年8月3日至2012年7月20日，被告向原告支付了前期介入的物业费331616元，2014年7月24日被告一次性支付了416584元（这里面包含了2013年1月5日前期介入管理费35000元、2014年1月16日至6月30日物业服务费217496元、2014年4月1日至6月30日停车服务费41925元、2014年1月16日至6月30日电梯运行费15857元、前期介入费106306元），在2014年7月1日之前，被告的费用已经付清，2014年7月1日之后被告支付了150000元，上述是与被告发生物业关系后，被告总共支付的相关物业费用，原告在开具的发票里都把相应的服务费项目和起算时间都注明了，而且是原告先开发票，由被告核对过后才确认付款的。
被告常州新濠置业有限公司辩称，关于物业费因原告没有达到在以前公开招标阶段约定的物业服务要求，故要求扣减相应的物业费；关于电梯费，因2014年7月1日至2015年12月31日期间电梯不能够正常运作，2016年1月1日至2016年3月10日期间电梯是处于真空状态，故这段期间原告公司电梯维护不正常，双方签订的合同期限是到业主委员会成立之前，现原告于2016年3月10日擅自撤离，在2016年3月份由政府出面由新的物业公司暂时代理支付了2016年的电梯费用，电梯才进行了正常运作；关于车位费，原告没有尽到地下车库地下二层的服务，比如灯不开还有清扫工作也没有到位，因为有下雨天，雨水进入地下二层，地下二层处于半淹状况，故相应的地下车位费也要作扣减，另外南夏墅街道跟新的物业公司接手后，发觉原告在物业管理期间对业主收取的车位租赁费用有些是没有开票的，存在乱收费的现象，有的收到了2017年，有相关的业主已经提供了支付的依据，原告提供给被告的相关协议及发票金额核对下来是63600元，但实际原告是隐藏了一部分，实际金额不止63600元；对被告应支付给原告水费金额1894.9元无异议，6000元金额也无异议，对原告应支付给被告的水费、电费以实际发票金额为准。
被告常州新濠置业有限公司为证明其辩称主张提供以下证据：
1、移交清单一份，证明原告在进驻时，被告为其购买了办公设备，现在原告已撤离，则办公设备总计金额66109元在结算清单里要予以扣除。
2、水费复印件十六张，证明从2014年7月1日到2016年2月28日止水费合计16755元、电费合计211270.41元。
3、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、公建配套验收确认书复印件共四份，证明原告在2012年3月份就已经提前介入，并依据合同内容提供了相关的服务，配合建设方完成了小区相关综合验收，被告的竣工日期分别是2014年1月16日、2014年3月27日。
4、商品房买卖合同复印件二张（合同编号为新濠低层20130801），面积为562.24平方米，买受人为尚杏新，合同签订日期是2013年8月30日，2014年9月28日交付，对应的被告销售部编号是6-104，对应原告提供的清单中是别墅6幢第四间，证明该套别墅于2014年9月已交付，物业费应扣除。
5、商品房买卖合同复印件二十四张（合同编号为新濠低层201407120、201407121、201407122、201407123、201407124、201407125、201407126、201407127、201407128、201407129、201407130、201407131），买受人均为常州市新北区融通农业小额贷款有限公司，签订合同日期是2014年7月1日，实际交付是2014年12月28日，其中07120对应的是别墅5幢里面的第一间，07121对应的是5幢里面的第二间，07122对应的是5幢里面的第三间，07123对应的5幢里面的第四间，07124是别墅6幢里面的第一间，07125是6幢里面的第三间，07126是别墅7幢里面的第一间，07127是7幢里面的第二间，07128是别墅8幢里面的第一间，07129是8幢里面的第二间，07130是别墅9幢里面的第三间，07131是9幢里面的第四间，证明这部分别墅物业费应扣除。
6、商品房买卖合同复印件十二张（合同编号为新濠商铺20130805、20130804、20130801、20130802、20130803、20130806）。买受人均为胥文凯，交付时间是2014年9月28日，购买时间不清楚，其中0805对应的是23号商铺，0804对应的是25号商铺，0801对应的是28号商铺，0802对应的是27号商铺，0803对应的是26号商铺，0806对应的是24号商铺，证明这部分商铺物业费应扣除。
7、付款凭证复印件一张，证明胥文凯支付给被告2013年8月23日1-106商铺1600000元，1-105商铺1450000元，还有中国农业银行个人借款凭证，上面金额看不清楚。证据4-证据7均无法提供原件。
8、新濠澜境费用结算总表一份，认可原告应支付给被告车位租赁费63600元、水费16755元；认可被告应支付原告车位空置补贴263800元、认可原告变更后的车位代理费3180元、水费1894.9元；认可被告已支付给原告150000元，6000元经双方庭后确认应是被告支付给原告的，但原告应提供被告正式发票，另外自2014年7月至2016年2月期间物业费和电梯费被告计算下来应为466351.45元，原告应支付给被告电费应为228473元，因原告在进驻时被告为其购买了办公设备，现在原告已撤离，则办公设备以七折计算为42700元原告应返还给被告。
9、2014年物业费明细表十四张、别墅签约表一张，证明物业费和电梯费466351.45元的构成。
经当庭质证，被告对原告提供的证据1中合同和协议真实性无异议；对证据2结算总表中物业费、电梯费、车位租赁等相关费用原告存在物业服务不到位的情况，应予以相应的扣减，水费、电费以被告方开具的发票金额为准；对证据3认为有些业主已经入住但还没有签订相关的物业合同，这些费用应该由业主与原告进行结算，故被告方需要扣除，这些材料被告在庭后统计好后提供给法庭，关于车位费，需要通过现在的南夏墅街道找的新的物业公司及业主代表进行核实；对证据4真实性无异议，是551个车位；对证据5、6、7、8真实性无异议；对证据9真实性无异议，但电梯维修和保养牵涉到两个单位，一个是电梯的维保单位，是中介服务机构，还有一个是政府的检验部门，是特种设备研究所，原告未支付过特种设备研究所的相关费用，也未请相关权威机构来检验，因此这两个月的电梯是非正常使用的；对证据10仅认可后面支付的150000元，至于前面支付的金额不清楚情况。
原告对被告提供的证据1庭审中认为需要庭后核实，庭后提供书面质证意见认为清单上所列物品并未从澜境花苑项目撤场时搬走，该清单仅能证明原告在进驻澜境花苑项目时被告添置了开办物资，且该物资在澜境花苑项目上使用，现该项目已由别的物业公司接管，不能证明原告撤场时将该部分物资搬走的事实，如果被告要求返还，应当另案起诉，不应在本案中予以处理；对证据2真实性无异议，同意扣除；对证据3认为被告未提供原件，并且该证据与本案没有关系；对证据4、5、6、7真实性无法确认，因为都不是原件，真实性无法确认，同时因证据不全，无法证实被告所要证明的事实，并且这些证据都不能证明被告已经将上述房屋实际交付给了买受人；对证据8是被告单方面制作，且与上次庭审被告当庭认可的事实有差异，因此原告不予认可，另外对于被告所称原告带走的物品，要求原告返还，被告应当另案起诉，其他应当以上次开庭双方确认的事实为准；对证据9认为无法证实内容的真实性。
经庭审举证、质证，本院依法确认以下事实：
2011年12月31日常州天天欣业物业服务有限公司（乙方）与常州新濠置业有限公司（甲方）签订常州市前期物业服务合同一份，约定甲方通过招投标方式将泰和新濠花园（物业名称）委托乙方实行前期物业管理。其中合同第一条中约定物业占地面积31797.2平方米，总建筑面积114424.4平方米，其中高层住宅76211.5平方米，商业7868.6平方米，配套1770.3平方米,架空层建筑面积916.1平方米，地下车库27657.9平方米（含地下人防）；第二条中约定甲方付给乙方柒万元的前期介入管理费，于2012年3月1日和2012年12月1日分两次支付，每次支付叁万伍仟元，前期人员开办费用中约定开办物资由甲方购买，乙方负责提供清单并协助购买；第五条中约定甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应包含前期物业管理单位的名称、前期物业管理收费标准、起始交费时间等内容，并要求物业买受人承诺在签订《商品房买卖合同》的同时，与乙方签订《前期物业管理服务协议》，并要求物业买受人对遵守《业主临时管理规约》作出书面承诺；第六条中约定本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。高层住宅：1.10元/平方米.月；商业用房：2.00元/平方米.月；低层住宅：2.20元/平方米.月；第七条中约定物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按0.4元/平方米.月*楼层系数的标准向乙方交纳，不足部分由甲方补足。政府对此有规定的，按规定执行；第八条约定本区域内地下停车库的管理由甲方委托乙方负责管理，具体操作方式以补充协议的形式双方另行约定；第九条约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方按五折标准按季度交纳；同日双方就《常州市前期物业服务合同》中未尽事项签订补充协议一份，协议第二条中约定本区域的地下停车场为甲方建设的营业性公建配套车位（在履行人防法定义务以外建设的人防地下工程用于停车的），甲方委托乙方负责管理，乙方负责停车场收支盈亏，承担停车场秩序维护、保洁、设施维修、水电费、保险及收取业主停车费应缴税收等费用；已出售的车位管理由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务。未出售的车位，由乙方代甲方根据甲方的租赁方案和收费标准租赁给业主，由乙方与车位使用人签订停车管理服务协议，约定具体的收费标准和双方在车位使用及车位管理方面的权利义务，并代甲方收取车位租赁费，每季度结算一次返还甲方。甲方按租赁费金额的5%付代理服务费给乙方。空置车位（未出售未出租部分）由甲方按25元/车位*月向乙方交纳停车服务费，每季度结算一次。现原告于2016年3月10日撤场，其认为自己已提供了相关物业服务，但被告尚有440250.26元费用未支付，因此起诉来院要求判如所请。
另查明，2014年11月26日，常州天天欣业物业服务有限公司名称变更为江苏天天欣业物业服务有限公司。
关于付款情况，原告庭审中陈述从2011年8月3日至2012年7月20日，被告向原告支付了前期介入的物业费331616元，2014年7月24日被告一次性支付了416584元（这里面包含了2013年1月5日前期介入管理费35000元、2014年1月16日至6月30日物业服务费217496元、2014年4月1日至6月30日停车服务费41925元、2014年1月16日至6月30日电梯运行费15857元、前期介入费106306元），在2014年7月1日之前，被告的费用已经结清，2014年7月1日之后被告支付了150000元；被告认可后期已支付的150000元，至于2014年7月之前结算的费用情况不清楚。
本案中，针对原、被告双方之间的费用问题，本院进行了查明，现分别阐述如下：
被告结欠原告的相关费用
1、2014年7月1日至2016年3月10日的物业费、电梯费费用
原告庭审中主张2014年7月1日至2016年3月10日的物业费金额为548645.99元、电梯费金额为71745.24元，庭后陈述因系统数据计算错误，现变更为物业费金额为543361.46元、电梯费金额为69639.31元。被告对电梯费无异议，对物业费认为应扣除13套别墅和7套商铺，因为该部分房屋已于2014年交付，合计扣除金额为132765.72元,并提供了商品房买卖合同复印件及付款凭证复印件，但同时庭审中也陈述该部分别墅和商铺签订和交付并未通知原告，直至近期才通知原告已交付给相关买受人，另外在房屋交付时是由财务电话通知相关买受人房屋已交付的事实；原告认为至今该13套别墅和7套商铺的相关买受人并未与物业联系也未与其签订相应的物业合同，所以不能确定被告是否已将上述房屋实际交付给了相关买受人。本院认为，根据原、被告双方签订的合同中约定被告与物业买受人签订《商品房买卖合同》，并要求物业买受人承诺在签订《商品房买卖合同》的同时，与原告签订《前期物业管理服务协议》；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由被告按五折标准按季度交纳，因此被告应当负有要求买受人承诺与原告签订相关物业协议的义务，同时被告庭审中也陈述按一般流程会每月月底通知物业公司房屋销售情况，现按被告提供的证据无法确定相关房屋是否已实际交付给买受人以及具体的交付时间，同时被告也未履行及时通知原告该部分别墅和商铺已交付的义务，因此本院对被告的意见不予采信，本院结合原、被告双方庭审陈述及现有证据进行考量后按原告申报的数额确认从2014年7月1日起至2016年3月10日止被告应支付给原告物业费金额为543361.46元、电梯费金额为69639.31元，合计613000.77元。
2、车位代理费
被告对车位代理费3180元无异议，本院予以确认。
3、车位空置补贴
被告对车位空置补贴263800元无异议，本院予以确认。
4、水费
被告对其应支付给原告的水费1894.9元无异议，本院予以确认。
另外经原、被告双方庭后确认关于6000元相关费用应由被告支付给原告，原告不存在需要扣除的情况。
原告结欠被告的相关费用
1、车位租赁费
被告对原告应支付给其车位租赁费63600元无异议，双方均同意在总欠款中抵扣，本院予以确认。
2、水费
原、被告双方庭审中对原告应支付给被告水费16755元无异议，双方均同意在总欠款中抵扣，本院予以确认。
3、电费
原告认为应支付被告电费211270.41元，同意在总欠款中抵扣，被告在第三次庭审中对该金额无异议，在第四次庭审中认为是228473元，但未提供证据证实，后于庭后再次认可原告电费金额，本院予以确认电费为211270.41元。
4、办公设备费用
被告认为原告在进驻时，被告为其购买了办公设备总计金额66109元，现在原告已撤离，则办公设备可以七折大致计算为42700元，原告应返还给被告，并于庭后提供移交清单、接处警工作登记表、新的物业公司常州时代商务服务有限公司证明各一份予以证实，原告经庭后核实对移交清单及接处警工作登记表真实性无异议，但认为清单上所列物品并未从澜境花苑项目撤场时搬走，该清单仅能证明原告在进驻澜境花苑项目时被告添置了开办物资，且该物资在澜境花苑项目上使用，现该项目已由别的物业公司接管，不能证明原告撤场时将该部分物资搬走的事实，对常州时代商务服务有限公司证明真实性无法确认，该三份证据不能达到被告的证明目的，另外如果被告要求返还，应当另案起诉，不应在本案中予以处理。本院认为因双方签订的合同中约定开办物资由被告购买，原告负责提供清单并协助购买，被告已将上述开办物资于2014年12月31日移交给原告，现原告已撤场，其称未搬走清单中相关开办物资，庭审中也未提供关于撤场时其与被告或者相关人员有关物资交接的证据，应承担举证不能的后果，现为减少讼累，本院确认以42700元在总欠款中扣除。
上述事实，由常州市前期物业服务合同、补充协议、新濠澜境费用结算总表、费用清单明细、常州市市区住宅小区汽车停放服务收费申报登记表、常州市武进工商行政管理局公司准予变更登记通知书、澜境花苑的测绘报告复印件、物业合同复印件、车位租赁协议复印件、电梯维修保养合同复印件、付款明细、进账单复印件、发票复印件、付款凭证复印件、移交清单、水费复印件、工程竣工验收备案表复印件、建设工程消防验收意见书复印件、公建配套验收确认书复印件、商品房买卖合同复印件、付款凭证复印件、新濠澜境费用结算总表、2014年物业费明细表、别墅签约表、接处警工作登记表、常州时代商务服务有限公司证明以及原、被告陈述等予以证实。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的合同及补充协议是双方真实意思的表示，应为合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。现原告已提供了相关物业服务，被告应当承担相应的付款义务。故原告要求被告支付拖欠的物业费、电梯运行维护费、停车服务费等费用共计440250.26元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，现扣除应返还开办物资的费用42700元，被告仍应支付原告397550.26元。被告认为原告没有达到在以前公开招标阶段约定的物业服务要求，因被告既未反诉，又未提供充足证据，故本院对该意见不予采纳。被告常州新濠置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决，同时其应承担因放弃对原告所举证据进行质证的权利所造成的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告常州新濠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏天天欣业物业服务有限公司物业服务费等费用397550.26元。
二、驳回原告江苏天天欣业物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9226元、保全费2095元，合计11321元，由原告江苏天天欣业物业服务有限公司负担2466元，由被告常州新濠置业有限公司负担8855元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 徐凌楠
人民陪审员 崔晓洁
人民陪审员 杨厚余
二〇一六年九月七日
书 记 员 蒋春霞