陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终48号
上诉人（原审被告）西安井上人工环境有限公司。
法定代表人苏钧，该公司总经理。
委托代理人罗晓飞，陕西贺宝虎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张荔云。
委托代理人李振东，陕西博纳新律师事务所律师。
委托代理人霍武芝，陕西博纳新律师事务所律师。
上诉人西安井上人工环境有限公司（以下简称井上公司）因与被上诉人张荔云买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第02567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人井上公司之委托代理人罗晓飞，被上诉人张荔云之委托代理人李振东、霍武芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年7月5日，张荔云与井上公司签订《井上生产大楼买卖合同》，从井上公司购买位于西安高新区新型工业园学士路21号井上生产大楼四层B号房屋1套，总价款为1372000元，应于2012年7月1日前付清。合同第七条约定，甲方（即井上公司）应于2012年7月1日前，将符合本合同约定条件的房屋交付乙方使用。合同第九条约定，出卖人（即井上公司）应当在房屋交付使用后500日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人（即张荔云）不能于规定时间内取得房产证的，买受人有权书面通知出卖人解除合同或要求出卖人支付违约金，出卖人向买受人支付合同总价款的1%作为违约金。如因政府相关作业或其它不可抗力因素造成买受人取得房产证时间延长，则不在此限。买受人应当在接到通知后7日内提交办理产权登记需由买受人提供的相关资料，产权登记时房管部门收取的应由买受人承担的办证费用及大修基金由买受人交付。合同签订之后，张荔云向井上公司支付了购房款1317257.2元，余款54742.8元并未支付。而井上公司向张荔云交付房屋后至今未能按约定时间向房地产登记机关提交为张荔云办理房屋权属证书所需的材料。庭审中，井上公司对未开购房款发票及迟延办证的事实予以承认，但提出迟延办证系其他买受人在生产经营过程中机械设备噪音过大等原因导致无法通过相关部门的环评验收所致，其公司一直积极协调处理，不应承担违约责任。庭审中，因双方各持己见，分歧较大，调解未果。
张荔云于2015年6月向原审法院起诉称，2011年7月5日其与井上公司签订井上生产大楼买卖合同，购买井上生产大楼四层B号房屋作为经营用房，其已履行交付房款义务，但井上公司未开具发票、未按合同约定办理房产证。诉请判令：1.井上公司立即向产权登记机关提供办理产权登记的资料，办理房屋产权证书；2.井上公司支付违约金124833元；3.依法开具购房发票；4.本案诉讼费由井上公司负担。
井上公司辩称，其公司并非无故、恶意迟延将办理产权登记的资料向登记机关提交，不应承担违约责任；双方合同明确约定了违约金计算方法，即便存在过错，也应按照合同总价款的1%支付违约金，张荔云要求按照同期银行贷款利率支付违约金的请求无事实与法律依据，另外因张荔云逾期支付购房款在前，故其公司依法享有抗辩权。
原审法院认为，张荔云、井上公司所签订的《井上生产大楼买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方均具有约束力。井上公司未按合同约定的期限将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，依法应予承担违约责任，井上公司辩称系因第三人的原因造成违约，自己并无过错，但不属于法律规定的免责事由，故对井上公司该辩称，不予采纳。井上公司关于张荔云逾期付款应承担相应的违约金，可与己方应承担的违约金进行折抵之主张，井上公司并未提出反诉，故本案不予处理，井上公司可另行起诉。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中井上公司的行为已经构成违约，应当继续履行向产权登记机关提供办证资料之义务，同时应承担相应的违约金，虽然合同明确约定井上公司违约时应按照合同总价款的1%计算违约金，但是该违约金系固定金额，且约定较低，而井上公司的违约状态是持续的，约定的违约金无法有效督促井上公司尽快履行义务，也无法弥补张荔云的实际损失，故对于违约金一节，张荔云请求法院予以增加，法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以提高，按已付房款的4.5%计算。至于张荔云主张井上公司开具购房发票一节，因张荔云尚未支付全额房款，故对该诉请，不予支持。为维护社会稳定，保护公民、法人的合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告西安井上人工环境有限公司于判决生效后三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告张荔云办理房屋产权证书；二、被告西安井上人工环境有限公司于判决生效后三十日内向原告张荔云支付违约金59277元；三、驳回原告张荔云其余诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2797元，张荔云已预交，由张荔云负担1000元，井上公司负担1797元，并连同判决之款一并付给张荔云。
宣判后，井上公司不服，向本院提起上诉称，1.双方合同虽约定其公司在房屋交付使用后500日内将办理权属登记须由其公司提供的资料报产权登记机关备案，但约定其公司向买受人支付违约金的前提是买受人未在规定时间内取得房产证，而双方合同中并未约定交付房产证时间。故张荔云关于违约金请求的条件不成立；2.双方合同对违约金比例有明确约定，原审法院在未查明张荔云因未取得产权证而遭受损失的情况下就提高违约金比例有误。请求维持原判第一、三项，撤销原判第二项，改判按照合同约定给付张荔云违约金13720元，一、二审案件受理费由张荔云负担。
张荔云答辩称，井上公司未按合同约定将办理权属登记需由井上公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。井上公司在上诉状中表示愿意按合同约定支付违约金，亦说明井上公司承认违约事实的存在；原审法院将合同约定的违约金比例适当提高合法。原判正确，应予维持。
本院经审理查明，井上公司当庭明确其公司仅对原审法院所判处的违约金判项提起上诉，对除违约金以外的其余判项均表示服判，并同意违约金数额按照合同约定即合同总价款的1%支付。其余事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是井上公司支付的逾期办证违约金是否应按照双方合同约定计算。本案中，井上公司与张荔云的《井上生产大楼买卖合同》第九条明确约定，井上公司逾期办证应支付合同总价款的1%作为违约金。井上公司未按合同第九条之约定完成备案义务，即未在房屋交付使用后500日内将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原审法院认定张荔云未如期取得房屋产权证书，井上公司已构成违约正确。张荔云认为约定的违约金低于造成的损失，请求对违约金予以增加，但张荔云在一、二审期间均未提供因井上公司逾期办证给其造成损失情况的证据，故张荔云不能证明因井上公司违约给其造成的损失情况以及约定的违约金低于造成的损失等事实。原审法院在张荔云未提供任何证据以证明因井上公司逾期办证违约所造成的损失情况下，对违约金判定按照已付房款的4.5%计算，依据不足，井上公司关于应按照合同约定支付违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。张荔云购房总价款为1372000元，井上公司应按照双方合同约定即合同总价款的1%承担违约金，计13720元。原审判决认定事实清楚，惟对违约金判处不妥，应予纠正。综上，本院对原判予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第02567号民事判决第一、三项；
二、变更西安市长安区人民法院（2015）长安民初字第02567号民事判决第二项为：西安井上人工环境有限公司应于本判决生效之日起30日内向张荔云支付违约金13720元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费939元（西安井上人工环境有限公司已预交），由张荔云负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 季立耘
代理审判员 何 强
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 潘丽娜