福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽03民终2565号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张金仁，男，1976年6月8日出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区，
委托诉讼代理人：蔡明凤，福建普阳律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林园春，男，1974年12月26号出生，汉族，农民，住福建省莆田市秀屿区，
上诉人张金仁因与被上诉人林园春房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张金仁上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回林园春的一审全部诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由林园春承担。事实和理由：1.一审认定2016年7月1日，林园春报警后进入租赁房屋并接管房屋，合同实际解除，该认定与客观事实不符。事实上，张金仁与林园春于2016年6月份经协商一致就终止租赁合同，并不是林园春报警后接管房屋后才导致合同实际解除。一审对该事实未予认定，是错误的。2.一审遗漏查明张金仁与林园春协商一致，约定租金自2015年10月份开始，租金按每月16500元予以变更支付，林园春认可并按每月16500元实际收取租金至2016年6月份合同协商终止止。在租赁期间，张金仁也将水电费交清，物品交接完毕，不存在违约行为。3.双方通过实际履行的方式变更原合同月租金数额，事实清楚，证据确凿，应予认定。一审判决由张金仁支付租金28000元及滞纳金3000元，依据不足。4.张金仁不存在违约行为。即使法院认定张金仁存在违约行为，合同约定的违约金200000元也过高，违背违约金的补偿特性。一审判决在林园春以不构成违约为由进行免责抗辩时，未就违约金过高是否需要调整问题进行释明，就直接判决张金仁承担200000元违约金，显属不当。5.合同约定，张金仁将水电费交给林园春，由林园春向主管部门交纳相应费用，以致林园春保有水电费票据。张金仁已向林园春付清水电费，不存在拖欠水电费的事实。一审以林园春持有水电费票据作为张金仁未付清水电费的依据，是错误的。
被上诉人林园春辩称：1.张金仁单方在事先未告知林园春的情况下，就关闭店门离开。林园春经了解四邻后，才得知张金仁关门没有营业已久。林园春不得已于2016年7月份报警后进入房屋并接管房屋。双方从未协商一致终止租赁合同。2.合同约定租金是每月20000元，张金仁也履行了义务。但从2015年10月份开始，张金仁以资金短缺先付每月16500元，另外每月3500元待第二年钱回来后一并结算还给林园春，林园春迫于无奈同意该请求。双方从未协商一致变更月租金20000元为16500元的事实。如果有协议变更，双方应补签合同或书面字据，但张金仁均无法提供相关证据。3.张金仁仓促搬离涉案房屋后，欠下水电费共1006.92元，该事实有林园春一审提供的缴费凭据为证。一审对此予以认定，是正确的。4.张金仁在合同期未满的情况下擅自搬离涉案房屋，且未支付足额租金、水电费，存在违约行为，应按合同约定支付违约金200000元。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人林园春向一审法院起诉请求：1.张金仁支付拖欠的租金计48000元(2016年7月份的租金人民币20000元，以及从2015年10月1日起计至2016年6月30日止，每月少交纳租金3500元×8个月)；并支付滞纳金3000元(按日租金的20%乘以迟交天数)；2.张金仁按照租赁合同的约定支付违约金200000元；3.张金仁赔偿林园春的设备损坏损失计35000元；4.张金仁归还林园春所有的设备（包括7个1.2米的柜台、1个22米长、2.2米高的LED广告）或赔偿损失计45000元。在一审诉讼过程中，林园春增加诉讼请求：张金仁支付给林园春水费287.8元，电费1927.64元。上诉人张金仁向一审法院反诉请求：1.林园春返还张金仁租房押金60000元；2.林园春返还张金仁承租店面期间添置的设备格力空调两台或折价赔偿张金仁经济损失15000元；3.林园春承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年4月1日，林园春与张金仁签订了《店面租赁合同》一份，约定林园春将位于莆田市荔城区延寿路19、20、21号店面及店面后套房一套租赁给张金仁用于经营茶叶、工艺品。合同约定：1、租赁期4年，自2014年4月1日起至2018年3月30日止；2、每月租金为20000元，租金在每月10日前交付，若张金仁迟交租金，林园春有权向其收取滞纳金（按日租金的20%乘以迟交天数作为滞纳金交由林园春）；3、张金仁于租赁合同签订之日向林园春交纳租房押金60000元。若张金仁逾期交付租金超过十五天，林园春有权没收押金，并有权提前解除合同，同时还有权要求张金仁承担违约责任；4、林园春为张金仁提供的店面及套房内有：家具、冰箱、空调等设备（具体见双方确认财产明细表）。上述设备的运行及维修费用由张金仁承担，不包含在租金内；5、承租房屋的电费、水费、煤气、物业费及税收等一切费用均由张金仁承担，与林园春无关；6、林园春与张金仁须共同遵守合同约定，如有违反合同约定，除上述约定外，违约方还须无条件另行再支付给守约方违约金200000元。合同签订后，林园春向张金仁交付房屋，张金仁也依约交付租房押金60000元给林园春，店铺如期经营。张金仁于承租期间添置了格力立式空调两台，一台的型号为2013年9月份生产的KFR-50LW/E(50569L)AaC-N2的空调，制冷量为5250W，另外一台的型号为2013年7月份生产的KFR-72LW/E1(72569L1)AaC-N2的空调，制冷量为7300W。两台空调现放置于租赁房屋的阁楼和套房大厅内。2015年10月份开始，张金仁向林园春支付租金每月16500元至2016年5月份，张金仁经营店铺至2016年6月23日左右。2016年7月1日，林园春报警后进入租赁房屋接管房屋，合同实际解除。双方因租赁合同尚存纠纷，致讼。
一审法院认为，合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林园春与张金仁签订的《店面租赁合同》系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。1.张金仁应在房屋租赁期间按照合同约定支付给林园春租金，依照合同约定，张金仁每月应支付租金20000元，2015年10月起，张金仁向林园春每月支付租金16500元，每月尚有3500元未支付，张金仁抗辩其与林园春协商变更月租金为16500元，但林园春予以否认且没有证据加以证明，对其抗辩不予采信。因2015年10月1日至2016年6月30日止共计9个月的时间，现林园春请求张金仁支付其拖欠的自2015年10月1日至2016年6月30日止每月少交纳的租金3500元×8个月共计28000元，在法律支持的范围内，予以支持。2016年7月，林园春报警进入租赁房屋接管房屋，且张金仁实际使用租赁房屋至2016年6月23日左右，故对林园春请求张金仁支付拖欠的2016年7月份的租金不予支持。依照合同约定，张金仁若迟交租金，林园春有权向张金仁收取滞纳金（按日租金的20%乘以迟交天数作为滞纳金归林园春所有），现林园春请求张金仁支付滞纳金3000元，合理合法，予以支持；2.依照合同约定，林园春与张金仁须共同遵守合同约定，违反合同约定违约方还须无条件另行再支付给守约方违约金200000元。现林园春请求张金仁支付违约金200000元，因张金仁逾期交纳租金违反合同约定，林园春主张合理合法，予以支持；3.林园春进入租赁房屋后对屋内物品进行清点，其主张张金仁将屋内玻璃层、玻璃柜等财产设备损坏35000元，但无法提供证据加以证明，故对此不予支持；4.经清点后，林园春主张张金仁归还其所有的设备中包括7个1.2米的柜台及1个22米长、2.2米高的LED广告，但在林园春提交的甲方移交财产及设备数量清单及货品交接明细清单中都没有体现其主张的这7个1.2米的柜台及1个22米长、2.2米高的LED广告系张金仁占有使用，林园春也无其他证据证明双方对上述物品交接并交张金仁使用，故对其请求的张金仁返还7个1.2米的柜台及LED广告不予支持；5.依照合同约定，承租期间房屋的电费、水费、煤气、物业费及税收等一切费用均由张金仁承担，林园春在进入房屋后，替张金仁代缴了水费287.8元，有其提交的福建省政府非税收入票据6张及莆田市自来水公司通用机打票据6张，合理合法，予以支持。林园春向一审法院提交中国建设银行支付凭证4张及国网福建省电力有限公司莆田供电公司通用机打发票8张，请求张金仁返还其代缴的电费1927.64元，其中包含了2016年7月份林园春进入房屋后的电费及另一房屋的电费，对上述部分不予支持，对其请求的2016年6月份的代缴电费719.12元予以支持；6.依照合同约定，张金仁应及时交纳租金，若逾期交纳租金超过十五天，林园春有权没收押金，并有权提前解除合同，因此合同对押金的约定系对张金仁违约的惩罚性约定，其性质与合同约定的违约金相似，对押金及违约金的支持系对双重惩罚，过分加重了张金仁的违约责任，故张金仁请求林园春返还租房押金60000元，合理合法，予以支持；7.张金仁于承租房屋时购置立式格力空调两台，林园春亦承认两台空调现在他处，对返还无异议，现张金仁请求林园春返还其承租店面期间添置的格力空调两台，合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、张金仁应在本判决生效之日起十日内支付给林园春所拖欠的房屋租金共计28000元及滞纳金3000元；二、张金仁应在本判决生效之日起十日内支付给林园春违约金200000元；三、张金仁应在本判决生效之日起十日内支付给林园春其拖欠的水电费共计1006.92元；四、驳回林园春的其他诉讼请求；五、林园春应在本判决生效之日起十日内返还给张金仁押金60000元；六、林园春应在本判决生效之日起十日内将张金仁于承租店面期间添置的两台立式格力空调返还给张金仁（两台空调现放置于租赁房屋的厨房对面的阁楼上与套房大厅内，一台的型号为2013年9月份生产的KFR-50LW/E(50569L)AaC-N2的空调，制冷量为5250W，另外一台的型号为2013年7月份生产的KFR-72LW/E1(72569L1)AaC-N2的空调，制冷量为7300W）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6265元，由张金仁负担4780.1元，由林园春负担1484.9元；案件反诉受理费837.5元，由林园春负担。
本院二审期间，张金仁、林园春均没有提交新的证据。
经审理查明，对一审法院认定的事实，张金仁对“2015年10月份开始……2016年6月23日左右”有异议，认为张金仁支付租金至2016年6月；对“2016年7月1日……合同实际解除”有异议，认为双方在2016年6月经协商一致，已终止租赁合同；张金仁对一审法院认定的其他事实没有异议。另外，张金仁认为一审法院遗漏认定双方协商一致从2015年10月开始租金按照每月16500元计算、双方在2016年6月经协商一致已终止租赁合同、张金仁在租赁期间已将水电费等费用及房屋内的物品交付完毕，不存在违约行为的事实。林园春对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的张金仁、林园春双方均无异议的事实，本院予以确认。对张金仁有争议的事实，本院在下文予以分析认定。
本院认为，《店面租赁合同》系张金仁与林园春自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张金仁主张双方已经口头协商一致达成每个月租金减少3500元的约定并已实际履行，林园春予以否认。综合考虑本案案情及林园春在一审起诉状中的自认，张金仁从2015年10月1日开始至2015年6月30日止，每个月均按16500元支付租金，本院对该事实予以确认。结合生活交易习惯及张金仁按照减少后的租金支付租金长达9个月之久，林园春对此也一直未提出异议的情况，应认定张金仁的主张成立，双方达成口头降租的约定，张金仁不存在拖欠租金的行为，一审对此不予认定并判决由张金仁仍按照合同的约定补足租金及支付滞纳金，显属不当，本院予以撤销。张金仁主张双方于2016年6月份经协商一致解除合同，但其没有提供充分证据予以证明，且林园春予以否认，结合林园春于2016年7月1日在报警后才进入店面并接管店面的事实，本院对张金仁的该主张不予采信。张金仁违约提前搬离涉案房屋，致使合同未能继续履行，林园春的合同目的不能实现，故应认定张金仁存在违约行为，其应按照合同的约定承担相应的违约责任。对于违约金，合同约定应由违约方支付200000元。考虑到在合同已履行的期间张金仁并无其他违约行为以及合同未履行给林园春造成损失的实际情况，张金仁主张违约金约定标准过高的理由成立，本院酌情调整为违约金按照100000万元予以支付，对林园春一审主张的超过该部分的违约金，本院予以驳回。对于水电费，一审依据林园春一审提供的缴费票据予以判决，是正确的，应予维持。张金仁主张其已支付全部水电费，但其没有提供充分证据予以支持，应由其承担举证不能的法律责任，本院不予采信。
综上所述，张金仁的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初3892号民事判决第三项、第五项、第六项；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院(2016)闽0304民初3892号民事判决第一项、第二项、第四项；
三、上诉人张金仁应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人林园春违约金100000元；
四、驳回被上诉人林园春的一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人张金仁的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费6265元，由上诉人张金仁负担2300元，由被上诉人林园春负担3965元，反诉受理费837.5元，由被上诉人林园春负担；二审案件受理费4780.1元，由上诉人张金仁负担2300元，由被上诉人林园春负担2480.1元。
本判决为终审判决。
审判长 林炳荣
审判员 林美双
审判员 李 忠
二〇一七年九月十五日
书记员 翁品晶
附：相关主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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