福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1206号
上诉人（一审原告）：正大新景（厦门）投资有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路27号地下一层商场B348单元。
法定代表人：白溢龙，总经理。
委托诉讼代理人：陈永厅，福建九信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：厦门金色阳光商贸有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路229号105号店面。
法定代表人：丁美纹，公司执行董事。
委托诉讼代理人：罗林建，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人正大新景（厦门）投资有限公司（以下简称正大新景公司）因与被上诉人厦门金色阳光商贸有限公司（以下简称金色阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正大新景公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持正大新景公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。首先，金色阳光公司于租赁合同期限届满后并未将商铺返还给正大新景公司，不但违反了《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，亦违反《商铺租赁合同》第六点第二条约定的“租赁期限内，甲、乙双方如不再续约，乙方必须在本合同终止日前7日内结清一切费用并将租赁场所及时交还甲方，本合同终止。”因此，在金色阳光公司未将商铺返还给正大新景公司并留存物品于商铺的前提下，金色阳光公司应依法支付相应的占用费用。其次，讼争商铺的自用电情况，相应的证据正大新景公司已提交。另外，商铺依据合同约定应支付公摊水电。一审判决对上述费用均未支持，明显错误。
金色阳光公司答辩意见同上诉意见。
金色阳光公司上诉称，请求撤销一审判决第一项，改判驳回正大新景公司的全部诉讼请求。一、一审判决认定2014年10月20日后，金色阳光公司系无权占用讼争商铺，属事实认定错误。双方当事人之间的租赁合同关系分为四个阶段：1、2011年12月1日至2013年5月31日，《商铺租赁合同》约定履行期间；2、2013年6月1日至2014年7月31日，原《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期；3、2014年8月1日至2015年3月31日，因金色阳光公司提出解除合同，原《商铺租赁合同》解除。但考虑到商场的整体形象，应正大新景公司要求，金色阳光继续经营，但正大新景公司承诺不予收取租金及管理费。故该期间未不定期租赁关系，金色阳光公司无需支付租金和管理费。4、2015年4月1日后，因“新景建材城”主体管理和运营不善等原因，即便正大新景公司不予收取租金和管理费，金色阳光公司在讼争商铺内的经营仍处于亏损状态。金色阳光公司再次明确提出解除新的不定期租赁，至此双方的不定期租赁合同关系解除。金色阳光公司未再使用讼争商铺，但因正大新景公司阻止，未能将讼争商铺内的产品搬出。综上，金色阳光公司从未无权占用商铺，一审判决金色阳光公司承担2014年10月21日至2015年4月30日的占用费，缺乏事实和法律依据。且该认定与日常生活逻辑不符。二、2014年8月1日起至2015年8月1日的租金及管理费，已超过法定诉讼时效，依法应当驳回该部分诉讼请求。三、2015年4月1日起，金色阳光公司已未在讼争商铺内继续经营，且正大新景公司也未保证讼争商铺能正常使用。故金色阳光公司无需支付2015年4月1日后的占用费。一方面，自2015年4月1日起，金色阳光公司已将讼争商铺店面关停，2015年6月金色阳光公司已正式将注册地址搬迁至红星美凯龙并更名。但因正大新景公司一再阻止，未能将商铺内的产品全部搬离并交还讼争商铺。另一方面，2015年4月1日起，正大新景公司已对讼争商铺采取停水停电等措施，并将金色阳光公司经营的TOTO品牌从“新景建材城”导视图中删除，同时还将讼争商铺侧面用宣传广告遮挡。故金色阳光公司无需支付2015年4月1日起的占用费。四、如前所述，金色阳光公司无需支付租金及管理费，故更无需承担滞纳金。
正大新景公司答辩意见同上诉意见。
正大新景公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除《商铺租赁合同》；2、正大新景公司有权没收履保证金39636元；3、金色阳光公司立即支付租金及占用费用435996元（按月19818元，自2014年8月1日起计至2016年5月31日止），管理费35178元（按月1599元，自2014年8月1日起至2016年5月31日止），水电费19544元（自2014年5月6日起至2016年3月5日止），违约金39636元，滞纳金520781元（自2014年8月1日起计至2016年5月31日，应计至实际付款日止）。
一审法院认定事实：2011年11月29日，正大新景公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的金色阳光公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：1、乙方承租甲方位于厦门市台湾街商业项目“新景建材城”编号为B002的商铺，用于经营或展示卫浴类别的产品，品牌为“TOTO”；2、合同期限自2011年12月1日起至2013年5月31日止。租金每月19818元，管理费每月1599元，租金和管理费每两个月支付，首期租金和管理费自2011年12月1日起至2012年1月31日止，乙方应在上一期租金和管理费期满后7日内支付下两个月租金和管理费；3、乙方在支付首期租金和管理费时交纳履约保证金39636元，商铺有关的公共维修金、水、电、通讯、空调、装修垃圾清运费等费用以及与乙方经营有关的其他费用概由乙方承担，水费按商场总营业面积分摊，乙方租赁场地内经营用电采用独立电表计量，甲方每月公布水电量和收费通知，乙方接到通知后7日内到甲方财务部缴纳，由甲方向供水、供电部门统一缴纳。4、乙方逾期支付水电费、租金和管理费等各项费用，按每日3‰乘以逾期支付总金额支付滞纳金，并视为乙方违约。逾期达15天，甲方有权直接从乙方履约保证金中扣除，并有权采取责令退场、提前解除合同并追究违约责任等措施；5、租赁期限内，乙方出现拖欠租金、管理费、公摊费、市场推广基金、水电费达半个月以上的，甲方有权选择通知甲方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除，同时追究乙方相当于两个月租金的违约金、相关滞纳金和实际损失；6、乙方违反合同导致合同提前终止，甲方有权不退还乙方已交纳的各项款项（租金及管理费、履约保证金等），责令乙方在接到解除通知之日起3日内退场，并有权向乙方追究损失及赔偿，乙方不得拒绝，如乙方未在3日内退场，视为乙方自愿放弃未退场的物品，无偿归甲方所有，甲方有权直接清场并由乙方承担清场费用，而甲方无需承担因此给乙方造成的任何损失；7、租赁期满，双方如不再续约，乙方必须在合同终止日7日内结清一切费用并将租赁场地及时交还甲方，合同如提前终止、解除或届满时，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应在合同终止后的3日内将其所租赁的商铺归还甲方，并保持商铺及设施、设备的完好状态，不得留存货品或影响商铺的正常使用。超过3日后对未经同意留存的物品，甲方有权按照废弃物品处置，处置费用由乙方承担，乙方不得有任何异议；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。
2015年6月10日，原住所在“新景建材城”的厦门市金色阳光商贸有限公司新景经营部住所变更至红星美凯龙全球家具生活MALL，名称变更为厦门市金色阳光商贸有限公司钟宅经营部。2015年10月30日，金色阳光公司的法定代表人丁美纹与案外人正大新景公司员工赖日成、案外人许玲蓉在新景建材城招商办公室就案涉《商铺租赁合同》事宜进行商谈。谈话录音中，丁美纹说“最近你们想法是怎么样？我们很早跟你们说了那个店面你们就帮我们转租出去……”，赖日成说“有个红木的那个已经跟他聊的差不多了，红木的应该布都挂起来了”……丁美纹说“……我们之前签了3年就没有签了，我们租金交到去年的5月份，2014年7月份的时候我要撤出来，我们先撤几样店面有用的东西回去”，赖日成说“这样子吧，你们也不差这几天，我下午就出去一趟”，丁美纹说“等你处理又大半年过去了，我店从春节过完就一直没开，还一直找不到你，我撤东西又不喜欢跟保安有冲突，难得今天这么巧碰到你在，每次来你都不在……”……赖日成说“我现在要急着出去一下，报告的事情我等下叫他们打一下，然后我给你签个字”。庭审中，正大新景公司确认金色阳光公司于2014年10月20日左右提出解除合同时正大新景公司是同意的。2016年8月18日，在一审法院协调下，金色阳光公司将讼争商铺清空交还正大新景公司。正大新景公司在本案起诉前已将金色阳光公司经营的TOTO品牌从“新景建材城”导视图中删除。
正大新景公司于2016年7月15日向一审法院提交起诉状。
正大新景公司提交打单日期为2014年7月23日缴费通知单显示正大新景公司向单元号B002、商家TOTO催缴2014年5月6日至7月5日的水电费3504元、2014年8月1日至2014年9月30日的租金39636元、管理费3198元，要求各商家在2014年8月7日前到财务部交纳费用，逾期每日按总金额千分之三缴纳滞纳金，金色阳光公司对真实性无异议，确认是店员案外人吴秀兰签名，但认为吴秀兰未取得金色阳光公司授权。正大新景公司提交土地房屋权证及《全权委托代理合同》、历月电费明细及证明、票据、现场照片。金色阳光公司对公摊明细真实性不予确认，对上述其他证据真实性、合法性均无异议，认为《全权委托代理合同》只能确认141号之285属于租赁物的范围内，电费明细无法确认电表是否为金色阳光公司使用的电表，公摊费用明细是正大新景公司单方制作、现场照片确实是清空之前的，但因为正大新景公司阻挠才导致产品滞留，租赁物内水电早已停掉。土地房屋权证及《全权委托代理合同》显示案外人黄梅花将其所有的新景天湖广场地下商C区285、286、287号店面委托正大新景公司经营管理；正大新景公司为证明案涉商铺用电情况提交的户名为“新景地房地产”、用电地址为湖里区台湾街141之286号新景天湖广场的历月电费明细显示2015年5月起商铺每月用电量均为“0”。
金色阳光公司提交运费报销凭据、照片用于证明2016年3月28日，金色阳光公司曾再次委托案外人林某清空讼争租赁物内物品，但遭到正大新景公司保安的阻止。正大新景公司对照片真实性不予确认。金色阳光公司提交照片用于证明正大新景公司于2015年10月用红木广告将讼争商铺侧面遮挡，正大新景公司对该照片真实性不予确认，认为是贴错了，两三天后正大新景公司即将遮挡的红布撤掉。
金色阳光公司申请出庭的证人林某陈述，从金色阳光公司卖TOTO开始就是林某在送货，合作了十多年，按单结算，2016年3月28日中午一点半左右，金色阳光公司叫林某去新景建材城拆店铺的洁具，金色阳光公司的两个工作人员一起过去开门，进去后，就有保安过来不让拆，所以林某就走了。
庭审过程中，金色阳光公司陈述其租金、管理费支付至2014年7月31日，水电费支付至2014年5月，实际经营至2015年3月底，因为亏损，2015年3月、8月、10月均有口头提出要搬离，2015年10月和2016年3月派工作人员去搬东西，但遭到保安阻挠。
一审法院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2011年12月1日起至2013年5月31日止，案涉《商铺租赁合同》到期后双方未续签，但金色阳光公司确认其在合同到期后继续使用租赁物，正大新景公司未提出异议，因此原《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。一、关于合同解除时间。正大新景公司确认金色阳光公司于2014年10月20日左右提出解除合同时正大新景公司是同意的，因对于无固定期限的房屋租赁合同双方均可随时解除合同，故一审法院认定《商铺租赁合同》在2014年10月20日解除，正大新景公司再要求解除租赁合同已经没有必要。二、关于诉讼时效和合同解除前的各项费用，金色阳光公司辩称正大新景公司主张的2014年8月1日至2015年7月31日租金、管理费已经超过诉讼时效，根据已查明的事实，承租方应在上一期租金及管理费期满后7日内支付下两个月租金及管理费给甲方，水电费自承租方接到通知后7日内到财务部缴纳，正大新景公司于2016年7月15日向一审法院提交起诉状，根据法律规定，一般诉讼时效为两年，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，因此正大新景公司关于讼争商铺2014年8月1日至合同解除之日2014年10月20日的租金的主张已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。但2014年8月1日至2014年10月20日前产生的管理费、水电费不适用一年诉讼时效期间，因2014年10月21日后的占用费无应付款时间，故不存在诉讼时效。对于2014年8月1日至2014年10月20日的管理费1599元/月×2个月+1599元/月÷31天×20天=4229.61元金色阳光公司应予支付。正大新景公司提交的用电明细、证明、公摊明细、发票等无法证明讼争商铺实际发生的水电费，故对正大新景公司主张的除打单日期为2014年7月23日、金色阳光公司店员吴秀兰签字确认的缴费通知单上载明的2014年5月6日至2014年7月5日的水电费3504元外其他水电费，一审法院不予支持。正大新景公司主张金色阳光公司因拖欠费用应支付滞纳金，该部分即为逾期付款违约金，正大新景公司的该部分主张具有合同依据，但日千分之三的标准过高，一审法院依法调整至月2%，滞纳金自逾期支付管理费、水电费之日起计算。正大新景公司主张根据合同约定金色阳光公司应支付违约金39636元，在一审法院已经支持正大新景公司上述费用的逾期滞纳金的主张后，综合合同的履行情况，正大新景公司约定的39636元违约金已经明显高出自身的损失，一审法院依法不予支持。三、关于2014年10月21日后的占用费，金色阳光公司自认其使用讼争商铺至2015年3月，正大新景公司提交的历月电费明细显示2015年5月起商铺用电量已为“0”，可以看出金色阳光公司在2015年4月底前实际已经未经营讼争商铺；虽然金色阳光公司未提交证据证明其实际搬离时间，但金色阳光公司已于2015年6月10日将讼争商铺迁址至红星美凯龙全球家居生活MALL；合同终止后，金色阳光公司虽有部分物品存留于讼争商铺，但根据合同约定正大新景公司有权将店内遗留物品自行处理，并不影响正大新景公司另行使用或出租商铺，并且谈话录音和证人证言等可以证明正大新景公司确实存在保安阻止金色阳光公司搬走商铺内商品的行为。综合上述事实，一审法院认定金色阳光公司实际使用商铺至2015年4月30日，对于2014年10月21日至2015年4月30日参照租金标准的占用费19818元/月÷31天×11天+19818元/月×6个月=125940.19元，一审法院予以支持，对于讼争商铺未实际经营后的占用费一审法院不予支持。根据合同约定承租方违反合同导致合同提前终止，出租方才有权不予退还保证金，现租赁合同并未提前终止，故正大新景公司请求没收金色阳光公司缴纳的履约保证金39636元没有事实依据，履约保证金可抵扣金色阳光公司应支付的上述费用。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、金色阳光公司应于本判决生效之日起十日内向正大新景公司支付2014年8月1日至2014年10月20日的管理费4229.61元、2014年5月6日至2014年7月5日的水电费3504元及逾期付款滞纳金（2014年8月、9月管理费的滞纳金以3198元为基数，自2014年8月8日起计算；2014年10月管理费的滞纳金以1031.61元为基数，自2014年10月8日起计算；水电费的滞纳金以3504元为基数，自2014年8月8日起计算；均按月2%的标准，计至实际付款之日止），2014年10月21日至2015年4月30日的占用费125940.19元，但应扣除金色阳光公司已支付的履约保证金39636元。二、驳回正大新景公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7130元，由正大新景公司负担5643元，由金色阳光公司负担1487元。
二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实无异议，但正大新景公司认为一审判决遗漏查明：通话录音中丁美纹确认2015年春节双方对债务清算的过程，诉讼时效因此应从新计算，录音的时间是2015年10月，故诉讼时效应从该时间起算。金色阳光公司认为遗漏查明录音中正大新景公司从未催讨租金，双方此前是确认免收租金的。本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，围绕双方当事人的上诉请求，作如下分析：1.关于金色阳光公司主张自2014年8月1日起正大新景公司同意免收租金及管理费，是否有事实依据。金色阳光公司未提交证据证明上述主张，从谈话录音中正大新景公司也未作出免收租金的意思表示，故其该项主张缺乏事实依据，不予采信。2.关于金色阳光公司应付占用费期间的认定。一审中金色阳光公司自认使用商铺至2015年3月，结合正大新景公司提供的5月商铺用电量为“0”，故一审认定其使用商铺至2015年4月，合情合理。金色阳光公司抗辩无需支付占用费，缺乏依据。3.关于2014年8月1日至2014年10月20日期间的租金是否超过诉讼时效。直至起诉之日，该期间租金已超过一年的诉讼时效。正大新景公司未能提交有关催缴的充分证据，录音通话中也未提及租金问题，故其主张时效中断，缺乏事实依据。4.关于正大新景公司主张的水电费等，因其未提交制作催缴通知单的用水用电明细、支付凭证等，其要求金色阳光公司按提交的催缴通知单缴纳水电费及公摊水电费，证据不足，本院不予支持。综上，正大新景公司与金色阳光公司的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14260元，由正大新景公司负担11286元，由金色阳光公司负担2974元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘文珍
审 判 员 李向阳
审 判 员 胡林蓉
二〇一七年九月二十二日
代书记员 黄亚君
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。