徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第0330号
原告陈洁。
委托代理人梁波，江苏茂通律师事务所律师。
委托代理人阚吉玲，江苏茂通律师事务所律师。
被告天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城南路382号。
法定代表人ＸＸ铭，该公司董事长。
委托代理人夏斯玉，江苏敏言律师事务所律师。
原告陈洁与被告天成润华集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法由审判员杨伟独任审判，并于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告陈洁及其委托代理人梁波、阚吉玲、被告天成润华集团有限公司委托代理人夏斯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洁诉称：2008年被告在向原告宣传其所出售的位于徐州市云龙区大同街天成国贸中心的房屋为商铺营业用途，地下为二层，并且有大型超市配套使用。2008年2月原告向被告购买了天成国贸中心1-1-166号房屋，原告共向被告支付购房款540588元。双方约定房屋交付日期为2009年2月28日，原告在支付购房款时与被告草签了手填的商品房买卖合同，后在2008年12月4日双方又重新签订了网上备查专用的商品房买卖合同。同时被告收回了与原告签订的手填合同。在备案合同中，双方约定房屋层高为3米，房屋的销售总价调整为535558元，双方再次确认房屋的交付日期仍为手写合同约定的2009年2月28日，逾期交付房屋的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之二违约金。2014年12月23日被告向原告发来“上房通知”，但经原告现场查看，该房屋至今仍不具备交付条件，房屋的现状与被告在出售房屋前所做的广告宣传大相径庭，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现起诉至法院，要求判令被告支付逾期交付房屋违约金236764元（以540588元为本金，以日万分之二为标准，从2009年2月28日计算至2014年12月23日）。诉讼费用由被告承担。原告同时保留追究被告不能按合同约定交付房屋时解除商品房买卖合同并要求被告赔偿损失等其他所有法律责任。
被告天成润华集团有限公司辩称：1、涉案房屋已于2008年2月4日经过工程勘察单位、施工单位、设计单位和建设单位综合验收，并于2008年8月18日经徐州市建设局备案，房屋已经符合合同约定的交付条件，2009年7月31日，被告通过邮局以挂号信的形式通知业主上房，原告没有办理上房。2014年12月份被告再次通知原告进行上房，关于该点原告已经在诉状中认可，因此，我们认为原告在被告发出上房通知后不上房，而造成的违约金或者损失应当由原告自行承担。2、原告主张的违约金或利息过高，已经超过合同价款的30%，如果法院判令支持原告违约金的主张，我们请求法院予以调整。3、根据合同约定，陈洁的付房款时间有迟延，给被告造成损失应当从原告主张的违约金当中抵扣。4、根据上房通知，原告如不上房，被告将收取20元／平米的看房费，被告对此保留收取原告不上房期间的看房费的请求。5、陈洁是以540588元作为计算违约金的本金，而被告只收取陈洁535558元的房款，如果被告之前收取了多出购房款的数额，超出部分原告至今没有主张返还，我们认为超过诉讼时效，另外也不应当作为逾期交房违约金的本金。综上，请求法院依法裁判。
经审理查明：2008年12月4日，原告陈洁与徐州市天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于天成国贸中心1幢1单元-116号房屋一套，用途为地下室，属钢混结构，层高3米，建筑面积共28.46平方米，单价每平方米18817.92元，总金额535558元；付款方式为一次性付款，买受人于合同签订前付291265元，余款244293元于2008年12月11日前付清。买受人如未按本合同约定时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期在30日之内的，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之二的违约金。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2009年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案的、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对出卖人逾期交房的违约责任合同第九条约定：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等……。
2008年4月6日，原告陈洁向被告支付购房款6265元，合同签订后，原告分别于2009年1月7日、1月20日、2月25日、3月11日、4月7日、4月23日向被告分别支付购房款144293元、100000元、60000元、70000元、85000元、70000元。共计支付购房款535558元。原告支付购房款后，被告并未在合同约定的交房日期向原告交付所购房屋，2014年12月23日，原告收到被告向其发出《上房通知》。
另查：徐州市天成房地产开发有限公司于2010年7月更名为天成润华集团有限公司。
本院认为：原告陈洁与被告徐州市天成房地产开发有限公司（后更名为天成润华集团有限公司）签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。虽然被告在庭审中辩称并提供证据证明其于2009年7月，已通过邮寄方式通知原告上房，但因被告所提供的邮件清单上既没有交寄人，也没有收件人，更无法反应出所寄邮件内容，故对于被告上述证据以及辩称观点本院不予支持。被告天成润华集团有限公司在收到原告支付的购房款后，未按合同约定期限向原告交付所购房屋，直至2014年12月23日才向原告发出《上房通知》，系违约行为，符合合同中约定的迟延交付房屋的情形，应当承担逾期交付房屋的违约责任。合同约定逾期交付房屋超过30日，应向买受人支付已交房款日万分之二的违约金，该约定虽已超过合同总价款的30%，但并未超出同期银行贷款利率的1.3倍，故对于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求本院予以支持，但违约金的计算应以合同约定以原告实际交付的房款数额535558元为基数，并按合同约定的日万分之二暂计算至原告起诉的被告通知上房之日止。另因原告陈洁在支付购房款时亦存在逾期付款情形，故应按照合同约定的日万分之二从被告应支付的逾期交房违约金总额中予以扣除。
依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
本判决生效之日起十日内，被告天成润华集团有限公司向原告陈洁支付违约金220008.72元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4850元，减半收取2425元，由被告负担（因原告已预交，被告随上述款项一并付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院（开户行：建行徐州市永安支行，账号：32×××02）预交上诉案件受理费。
审判员 杨伟
二〇一五年四月十六日
书记员 梁悦