北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0116民初839号
原告（反诉被告）北京市宏润食品有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村西。
法定代表人于爱民，总经理。
委托代理人孙新建，河南长风律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京海派建筑装饰工程有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇西台下村364号。
法定代表人李林春，经理。
委托代理人张越，男，1971年5月2日出生，该公司员工。
委托代理人张楠，北京市玖典律师事务所律师。
原告北京市宏润食品有限公司（以下简称宏润公司）与被告北京海派建筑装饰工程有限公司（以下简称海派公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏润公司的法定代表人于爱民及其委托代理人孙新建、被告海派公司的委托代理人张越、张楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宏润公司诉称，2014年1月1日，双方签订租赁合同，约定原告将坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号商业面积1600平方米范围内的房屋及房屋的附属设备设施出租给被告，租期8年，租金每年70万元，支付方式为上交制。合同签订后，被告陆续支付原告租金438148.15元，余款迟迟未履行，原告多次催要，被告一直推诿。原告诉请法院判令：1、解除双方签订的2014年1月1日签订的租赁合同；2、将商业面积为1600平方米内的房屋腾退给原告；3、给付原告租金261851.85元；4、给付原告自2015年4月2日至合同解除之日止的租金，按照每天1917.8元计算；5、给付原告违约金21万元；6、承担案件受理费。
被告海派公司辩称，2014年1月1日双方签订租赁合同，约定租赁物、租期、租金及支付方式等。合同签订当日，被告支付5万元定金，原告为被告开具收据（收据编号：0214839）；2014年2月6日向原告支付剩余租金65万元，原告为被告开具收据（收据编号：0214843）。租赁期限的起始时间是2014年4月1日，2014年12月原告起诉时并未到交下年房租的期限。被告已按合同约定将应付租金全额给付原告，不存在迟付或拒付租金的行为。合同签订后被告对商铺进行了装修，但并未改变房屋的主体结构。被告不同意解除租赁合同。
宏润公司收取租金后，不履行合同约定义务：1、拒不履行交付租赁商铺义务，租赁合同约定在2014年4月1日前宏润公司应将商铺交付海派公司使用，但是在交付日期届满后，原告仍未如数交付库房和商铺。2、宏润公司收取的水电费高于市场价格。双方约定海派公司租用商铺的电费根据实际用电量以市场价计算，但是宏润公司在收取电费时却按2至2.3元/度收取，且宏润公司自己生产经营所产生的电费也由海派公司承担。水费约定按国家标准收取，但宏润公司却以10元/吨的价格向海派公司收取。3、宏润公司交付商铺后，不但未及时清理商铺内及院内道路的堆放物，且在商铺周边到处乱挖道路、乱放杂物，致海派公司无法正常招租和生产经营。4、租赁期限内，在海派公司已支付完租金的情况下，宏润公司在287号院内张贴公告，四处造谣称海派公司拖欠宏润公司租金，要收回商铺，单方解除与海派公司的租赁合同关系。致使众多不明情况的商户要求与海派公司解除租赁关系并退还租金。5、租赁期间，宏润公司多次纠集社会闲散人员，恐吓、威胁转租户并封堵大门，造成极恶劣的影响，公安机关多次介入亦未能阻止宏润公司上述不法行为。6、宏润公司出租商铺后未向海派公司出具产权证，致使海派公司无法办理营业执照，且商铺系违章建筑，无法正常投入使用，使已转租的全部商户被迫停业4个月（2014年4月至2014年8月），海派公司停业期间的租金损失38.4万元以及海派公司赔偿转租户的经营损失近100余万元均应由宏润公司负责。宏润公司未履行合同义务和诚实信用原则已经构成违约，而海派公司作为守约方，要求宏润公司赔偿因其违约造成的损失。海派公司据此提起反诉，要求判令：1、宏润公司继续履行与海派公司于2014年1月1日签订的租赁合同；2、宏润公司履行提供产权证并协助海派公司办理营业执照的义务；3、宏润公司赔偿海派公司停业期间的租金损失38.4万元；4、反诉案件受理费由宏润公司承担。
针对海派公司的反诉请求，宏润公司辩称：不同意继续履行合同；合同约定海派公司租赁房屋用作仓储商业经营，未约定宏润公司有协助海派公司办理营业执照的义务；停业损失不认可，不是我方贴的通告，海派公司亦未停业，一直处于实际营业状态；诉讼费不同意承担；宏润公司2014年2月6日出具的收条，系双方签订的2个租赁合同的租金收条，截止到2014年2月6日，2个合同应支付租金共计135万元。虽然合同空着没写但租金应提前一个月付清。
经审理查明，2002年4月1日，出租方北京市源益盛粮油总公司与承租方宏润公司签订租赁协议书，约定出租方将位于原北京市香雪面粉厂所有的土地15139平方米、房屋6233平方米（包括生产车间、原料库、成品库、宿舍等）、钢罩棚555平方米、面粉加工设备1套、挂面加工设备1套、700KVA变压器系统、其他辅助设施等自2002年4月3日至2022年4月3日出租给宏润公司使用。
2014年1月1日，宏润公司作为甲方与海派公司作为乙方签订租赁合同，合同约定：宏润公司将位于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号院、商业面积为1600平方米的房屋及房屋的附属设备设施出租给海派公司用于商业经营；租赁期限自2014年4月1日至2022年4月1日；年租金70万元（不含税），支付方式采用上交制，先付后用，按年支付，第一年租金于签订合同当日起几日付清未注明，以后每年的租金于该年度开始之日前1个月支付；电费于每月查表后按实际发生量收取，水费按国家标准收取；在乙方向甲方交齐租金后，甲方应将租赁标的物交付给乙方承担；……。关于甲方的权利和义务，合同第八条约定：1、甲方对乙方的装饰装修和添置的新物不承担任何义务；2、甲方有权监督乙方对租赁标的物的使用情况；3、乙方如需对租赁物进行装饰装修、改造等添附或建设（含翻改扩新建）等，需事先征得甲方书面同意。关于乙方的权利和义务，合同第九条约定：1、乙方在本合同签订时已经充分了解本合同所涉租赁标的物的情况，并认可其安全性以及适用性，乙方认可租赁标的物符合交验条件；5、乙方应按照国家级北京市要求做好安全、治安、卫生、消防、防盗、防煤气中毒等给各项工作，……合理配备安全、消防设施及所需的各种器材，需建立安全防火责任制，不得存放易燃易爆等危险品和违禁品，否则，产生的一切责任均由乙方承担；6、本合同期间，未征得甲方同意，乙方不得将租赁标的物全部或者部分转让、转租、转借、转包给他人或其他方式与他人使用或共同使用该租赁标的物；……8、事前未经甲方同意，乙方不得对该租赁标的物的结构作任何更改，……。关于合同的变更与解除，合同第十条第4款约定，乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方终止该合同：（1）乙方逾期支付租金超过30日；……（3）擅自改变动租赁物或损坏房屋主体结构的；（4）擅自拆改变动租赁标的物用途的；……。关于违约责任，合同的第十一条第1款约定：租赁期内，乙方不按本合同约定支付租金、承租保证金或其他各项费用在15日内的，应以欠交款项为基数按日0.5%向甲方支付违约金。乙方逾期缴纳租金、承租保证金或其他各项费用超过15日的，原告还有权按被告所欠款项总额的1%按日计收违约金直至乙方实际付清之日。合同签订当日，海派公司向宏润公司支付定金5万元。
2014年1月22日，宏润公司作为甲方与海派公司作为乙方签订另一份租赁合同，合同约定：甲方将上述287号院内库房钢构及砖混面积一层1640平方米（不含二层面积，如使用二层双方共同协商）、最后排17间、第二排5间、第三排7间、东厢房200平方米、地磅房7间，共计2600平方米范围内房屋及房屋的附属设备设施出租给乙方用于仓储、商业经营；合同期限自2014年1月22日至2022年4月1日；年租金65万元（不含税），先付后用，一年一付，第一年租金于签订合同当日起3日内付清，之后每年租金于该年度开始之日前1个月支付；电费暂定1.4元/千瓦时，乙方于每月1日查表后10日内支付给甲方；水费按国家标准收取；乙方向甲方交齐租金后3日内，甲方将租赁物交付给乙方承租；……。
2014年2月6日，海派公司向宏润公司支付租金65万元。
承租后，海派公司将租赁标的物部分改建，并自2014年3月起陆续将改建后的商铺转租给陈海燕、田立云等几十名个人承租户。
2014年12月22日，宏润公司将海派公司诉至本院，要求判令解除双方于2014年1月1日签订的租赁合同，海派公司腾退房屋、支付拖欠租金及违约金并负担诉讼费。案件审理过程中，海派公司提起反诉，要求判令继续履行合同，宏润公司提供产权证并协助办理营业执照、赔偿停业损失并负担反诉费。2015年4月20日，本院作出（2015）怀民初字第00570号民事判决书。随后，海派公司不服，提起上诉。2015年12月31日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第08292号民事裁定书，裁定撤销（2015）怀民初字第00570号民事判决书，发回重审。
在本案审理过程中，原告宏润公司主张除了未按合同约定交纳租金外，被告海派公司还存在擅自改建和违约转租的情况，要求解除合同。被告海派公司承认在承租的商业面积为1600平方米的房屋内搭建二层的事实，但经过原告的同意，并辩称转租的情况原告宏润公司自始至终都知道。原告则称直到2014年8月份才知道转租的情况。被告海派公司虽反诉称原告宏润公司拒不履行交付租赁物标的物的义务，但在庭审过程中又明确认可合同签订之时原告即向其交付了租赁标的物。被告海派公司虽一再主张要求继续履行合同，原告宏润公司亦有和解之意向，但经本院释明后被告海派公司明确表示拒绝交纳后续租金。
为支持其诉讼请求及事实理由，原告宏润公司向本院提交以下证据：
1、2014年1月1日双方签订的租赁合同1份，拟证明双方的权利义务，原告依据该合同第9条第6款，第10条第4款第1、3、4、6项有权解除合同；
2、收据2份，拟证明海派公司仅支付2个租赁合同租金135万元中的84.5万元，按比例分配，本案仅收到租金438148.15万元；
3、催款通知书2份，拟证明海派公司对2个租赁合同拖欠租金数额均认可；
4、租赁物照片2张，拟证明海派公司对承租房屋的改建情况；
5、宏润公司与北京市源益盛粮油总公司签订的租赁协议书1份，拟证明宏润公司享有租赁物合法使用权，且北京市源益盛粮油总公司所有建筑均有使用权；
6、被告直接给转租的商户发的通知5份，拟证明租赁物不存在违章建筑。被告一直强调2014年4月到2014年8月原告存在违建才被封锁大门，被告的答辩意见没有事实依据。
被告海派公司对证据1至4的真实性均认可，但认为海派公司未发生合同约定的违约行为，且已先后2次实际足额给付本案租赁物租金70万元，不认可所拖欠租金数额和改建房屋事实；对证据5关联性不认可，不予质证；对证据6未当庭未质证，庭后亦未发表具体质证意见。
为支持其答辩意见及反诉请求，被告海派公司向本院提交如下证据：
1、转租商户签字的证明1份，拟证明原告存在违约行为，包括原告不向被告提供房屋产权证明，原告因部分商铺属违法建筑面临强拆要求被告停业四个月，原告多次阻挠租户正常经营，原告高额收取被告管理费及电费；
2、水电费收据及电费缴费单，拟证明原告私自抬高电价及存在违约行为；
3、照片4张，拟证明原告不履行合同约定义务及实施破坏被告生产经营活动；
4、退租商户合同及收条，拟证明被告因为原告的违约行为造成巨大经济损失的事实；
5、票据，拟证明被告承租后装修花费大量费用。
原告宏润公司对证据1、3、4的真实性均不认可；对证据2的真实性认可，但称水电费票据与本案无关联性；对证据5真实性无法核实，称被告在租赁物内违法改建。
在（2015）怀民初字第570号案件的审理过程中，被告海派公司申请陈海燕、陈进军作为证人出庭，拟证明被告在租赁原告租赁物后因为违章建筑无法正常经营。原告宏润公司证人证言不予认可，认为证人陈海燕系被告公司副总蔡金清配偶，证人陈进军并非转租户。
2016年5月5日，经本院现场勘查：海派公司承租的商业面积为1600平方米的房屋坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号院西，紧邻公路；房屋顶棚东高西低，海派公司承租后在房屋的东半部搭建了二层，并将一、二层进行装修，隔出若干摊位。涉诉房屋已经腾空，无货品堆放和人员经营。
2016年5月20日，原告宏润公司为了减少损失向本院申请财产保全，要求对租赁标的物即坐落于北京市怀柔区庙城镇庙城村287号商业面积1600平方米范围内的房屋及房屋的附属设备设施进行查封，并提供担保。原告宏润公司称为了保证安全，2016年1月30日左右已将涉诉房屋的大门上锁。2016年5月25日，本院依法对本案的租赁标的物进行查封。
另查，2015年7月10日，北京市怀柔区庙城镇人民政府发布通告，将涉诉房屋所在院落封闭。该通告称：“经查，该经营场所内商品拥挤、过道狭窄，消防车辆无法通行，消防隐患十分明显，且该场所不能提供消防部门出具的验收审核意见。根据《中华人民共和国消防法》第十五条、第五十八条有关规定，庙城镇人民政府从保证公众安全、避免事故发生的角度，暂时对场所进行必要封闭，待其通过消防部门及其他相关执法部门验收审核后，我们将允许并支持相关场所的正常经营。在封闭期间，为保证人身安全，消费者和其他闲杂人员不能进入该场所。广大商户应对自己货品进行看护，但不能在商铺内居住”。
上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证等证据在案佐证。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的承租人未经出租人同意将租赁标的物转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告宏润公司作为涉诉房屋的合法使用权人与被告海派公司签订的租赁合同，系双方的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。
关于合同解除问题。原告宏润公司主张解除合同的理由有三：1、被告未按合同约定交纳租金；2、被告未经原告书面同意对租赁标的物擅自进行改建和装修；3、被告存在擅自转租的情形。
被告海派公司于2014年1月1日、2月6日先后共计交纳70万元租金并辩称两笔款项均系交纳本合同的第一年租金，原告不予认可并主张根据公平原则按比例偿付两个合同的租金。本案的租赁合同（标的额为70万）签订于2014年1月1日，第一年租金于签订合同当日起几日付清未注明，但鉴于双方在庭审过程中均认可签订合同当日即交付了租赁标的物，根据合同约定的租金交付方式即先付后用，第一年租金应于签订合同当日即给付。另案的租赁合同（标的额为65万）签订于2014年1月22日，双方约定于合同签订当日起3日内付清第一年租金。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条之规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。故，本院确认该70万元系2014年1月1日签订的合同之租金。综上，至原告2014年12月22日起诉时，被告已实际交纳2014年4月1日至2015年4月1日的租金。故，原告以被告未按合同约定交纳租金作为主张合同解除的事由，本院难以支持。
被告海派公司明确承认对租赁标的物进行了改建和装修，原告宏润公司以未经其书面同意为由要求解除合同。一则，根据本院现场勘查，海派公司的改建和装修并未变动房屋建筑主体和承重结构以致房屋受到损坏；二则，宏润公司亦未在合理的期限内要求海派公司恢复原状。故，该情节并不足以产生合同解除的效力。
被告海派公司提交的转租商户签字的证明、海派公司与租户之间的租赁合同足以证明其对租赁标的物进行转租的事实。被告海派公司虽辩称原告宏润公司自始至终都知道转租的事实，但其提交相应的证据不足以证明该主张。合同中亦明确约定：“本合同期间，未征得甲方同意，乙方不得将租赁标的物全部或者部分转让、转租、转借、转包给他人或其他方式与他人使用或共同使用该租赁标的物”。原告宏润公司自称到2014年8月份已知道转租的事实。故，宏润公司在知道海派公司存在违约转租情形后的六个月内诉请本院要求解除合同，理由正当。另外，在审理过程中，被告海派公司虽一再主张要求继续履行合同，原告宏润公司亦有和解之意向，经本院释明后被告海派公司仍明确表示无法交纳后续租金。根据合同法的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。综上，原告宏润公司要求解除合同之诉求，本院予以支持。
关于租金给付问题。原告要求被告给付拖欠的第一年租金261851.85元并按照每天1917.8元标准给付2015年4月2日至合同解除之日止的租金。基于前段论述，原告宏润公司起诉时即2014年12月22日，被告海派公司已付清2015年4月1日之前的合同租金，故原告的上述第一项诉求本院不予支持。因申请财产保全时，原告自认已于2016年1月30日将租赁标的物的大门上锁，之后被告并没有实际占有使用租赁标的物，故本院将后续租金计算至2016年1月30日。
关于租赁物返还问题。合同明确约定：除租赁期满外的应返还租赁物的条件成就时，乙方应如约交还租赁标的物。但鉴于本院已经依原告申请对租赁标的物进行查封，且经现场勘查涉诉房屋已经腾空，无货品堆放和人员经营，故合同解除之后，原告宏润公司可将租赁标的物自行收回。
关于违约金问题。双方在合同中仅就因逾期支付租金导致合同解除的违约金及计算方式作了约定，未约定擅自转租导致合同解除的违约金，且原告宏润公司未举证证明被告海派公司违约转租给己方造成的实际损失，故对原告宏润公司的该项诉求，本院不予支持。
因被告海派公司存在违约转租之情形，并且在本案审理过程中原告有和解意向的情况下，被告亦明确表示无法交付后续租金，故对其要求继续履行合同之反诉请求，本院不予支持。被告海派公司反诉要求原告宏润公司提供产权证并协助其办理营业执照，而双方签订的租赁合同并未约定宏润公司的负有上述义务，故对被告海派公司的该项反诉请求，本院不予支持。被告海派公司提交了转租商户签字的证明、退租商户的合同及收条、照片4张并申请证人出庭，主张宏润公司存在未及时清理商铺内及院内道路堆放物，在商铺周边乱挖道路、乱放杂物、张贴公告、四处造谣，从而影响海派公司招租和生产经营的行为，反诉要求原告宏润公司赔偿因商户退租造成的经济损失；原告宏润公司则提交了2014年4月10日海派公司直接向转租商户送达的清退通知。综合双方的证据，难以认定转租商户的退租行为系宏润公司的原因所致，故本院对海派公司的该项反诉请求不予支持。被告海派公司提交的水电费收据、电费缴费单与本案的本诉、反诉请求均无直接关联性，故本院对上述证据不予采纳。
关于涉诉房屋所在的院落被庙城镇政府暂时封闭一节。一则，合同第九条第5款明确约定，乙方即海派公司应按国家及北京市要求做好消防等各项工作，做到宣传到位、组织落实到位，合理配备安全、消防设施及所需的各种器材，需建立安全防火责任制，不得存放易燃易爆等危险品和违禁品，否则，产生的一切责任均由乙方承担。二则，被告海派公司在租赁期内存在擅自改建、转租的情形，致涉诉房屋、院落内形成市场。故对涉诉房屋所在院落因存在消防安全隐患被暂时封闭造成的损失被告海派公司应自行承担。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告北京市宏润食品有限公司与被告北京海派建筑装饰工程有限公司于二○一四年一月一日签订的租赁合同自本判决生效之日起解除。
二、原告北京市宏润食品有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市怀柔区庙城镇庙城村二百八十七号院内商业面积为一千六百平方米范围内的房屋及房屋的附属设备设施自行收回。
三、被告北京海派建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内按照每日一千九百一十七元八角的标准给付原告北京市宏润食品有限公司自二○一五年四月二日至二○一六年一月三十日的租金共计五十八万一千零九十三元四角。
四、驳回原告北京市宏润食品有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告北京海派建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。
如果被告北京海派建筑装饰工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千二百七十六元，由原告北京市宏润食品有限公司负担四千六百六十五元（已交纳），由被告北京海派建筑装饰工程有限公司负担九千六百一十一元（于本判决生效后七日内交纳)；反诉案件受理费七千零六十元，由反诉原告北京海派建筑装饰工程有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 杰
人民陪审员 蒋立艳
人民陪审员 李艳秋
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 李 健