安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终485号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孟春艳，女，1976年2月6日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄维超，男，1962年10月26日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。
委托诉讼代理人：宋敏，宿州市埇桥区桃园镇法律服务所法律工作者。
上诉人孟春艳、黄维超因租赁合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟春燕上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销第二项，改判黄维超赔偿孟春燕损失70000元及支付1254元电费。事实和理由：孟春燕与宿州市埇桥印刷厂于2013年8月14日签订房地产买卖合同并办理了变更登记，取得了位于宿州市中山街187号宿州市埇桥印刷厂综合楼0102室、0105室房屋所有权，又与宿州市直管公房管理处签订租赁协议，租赁该单位座落于同地段的0101室（房产面积170.15平方米），对该房地产亦拥有了使用权。因黄维超与宿州市埇桥印刷厂的租赁合同尚未到期，孟春燕及宿州市埇桥印刷厂即通知黄维超支付租金，但黄维超拒不支付，孟春燕遂提起诉讼，并于2016年8月10日通过公证形式要求其返还涉案房产未果，后，孟春燕自行收回了上述房产。黄维超与宿州市埇桥印刷厂的租赁合同至2015年7月18日届满，孟春燕于2016年8月才收回涉案房产，为此，黄维超除应支付租赁期内的140000元租金外，还应赔偿占有期间的损失70000元（按其租赁涉案房产的租金计算），孟春燕代黄维超垫付的1254元电费，一并应予返还。
黄维超辩称，1、孟春艳诉请黄维超给付租金，到目前为止无法认定其对该房屋已合法拥有所有权，因黄维超是租用宿州市埇桥印刷厂的房屋，租金应向出租人交纳，而黄维超已用购房款押金抵付租金，宿州市埇桥印刷厂对此没有异议。黄维超于2016年起诉宿州市埇桥印刷厂优先购买权纠纷，一审判决黄维超胜诉，因此，宿州市埇桥印刷厂和孟春艳侵犯了黄维超的优先购买权，其双方签订的合同应为无效合同，现黄维超提起的合同无效诉讼正在一审法院审理中，建议驳回孟春艳的上诉，或中止审理本案。
黄维超上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，判决错误。黄维超在租赁宿州市埇桥印刷厂房屋期间，已将购房款交付给宿州市埇桥印刷厂，孟春燕明知该房屋被黄维超承租，却与宿州市埇桥印刷厂恶意串通签订房屋买卖合同，侵犯了黄维超的优先购买权。根据合同相对性原理，孟春燕向黄维超索要租金没有依据，一审判决黄维超支付租金错误；2、一审审理程序违法。黄维超与宿州市埇桥印刷厂间的优先购买权纠纷已经一审法院判决，孟春燕又诉讼请求确认与黄维超间的房屋买卖合同无效，黄维超为此请求一审法院中止审理此案，而一审法院置之不理，径行判决黄维超支付140000元租金，剥夺了黄维超的权利，判决错误；3、孟春燕侵权事实存在，黄维超一审遗漏了重要证据，请二审法院将该证据作为孟春燕侵权的依据，支持黄维超请求赔偿的诉求。
孟春燕辩称，1、虽然黄维超与宿州市埇桥印刷厂签订了涉案房屋租赁合同，但其后孟春艳与宿州市埇桥印刷厂签订涉案房屋买卖合同并办理了变更登记手续，取得了该房产的所有权。对此，黄维超是明知的，根据买卖不破租赁的法律原则，黄维超与宿州市埇桥印刷厂签订的租赁合同对孟春艳继续有效，宿州市埇桥印刷厂、孟春艳也履行了告知黄维超的义务，黄维超与孟春艳间建立了房屋租赁关系，其应按原合同约定向孟春艳支付租金。况孟春艳与宿州市埇桥印刷厂签订的房屋买卖合同，已经生效的法律文书认定为合法有效，不存在侵犯黄维超的优先购买权问题，黄维超不能以此作为拒不支付房屋租金的理由；2、一审法院审理程序合法。一审期间由于黄维超的诉讼代理人因故未能出庭，一审法院采取缺席方式进行审理，后查明其代理人因客观原因未能到庭，再次开庭审理，充分给予黄维超发表意见的机会；另，本案是房屋租赁合同纠纷，与优先购买权纠纷没有关联性，不存在以另案审理为依据的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孟春艳向一审法院起诉请求：1.解除浴池租赁合同；2.黄维超搬出并交付房屋及相关设施；3.黄维超支付房屋租金122500元（计算至2015年3月31日，计21个月，按年租金70000元计算，请求判令至浴池房屋交付之日）；4.黄维超承担一切诉讼费用。审理期间，孟春艳变更诉讼请求：1.判令黄维超支付拖欠的租金140000元；2.赔偿损失70000元；3.支付电费1254元；4.承担本案诉讼费用。
黄维超向一审法院反诉请求：1.判令孟春燕赔偿损失100000元；2.诉讼费用由孟春燕负担。
一审法院认定事实：2010年7月18日，黄维超与宿州市埇桥印刷厂签订浴池租赁合同。约定，黄维超租赁该厂综合楼0102室房产，租赁期限自2010年7月18日至2015年7月18日。2012年10月11日，宿州市埇桥印刷厂收到黄维超购房款20000元及购房定金15000元，合计35000元。2013年8月14日，孟春燕与宿州市埇桥印刷厂签订房地产买卖合同，宿州市埇桥印刷厂将位于宿州中山街187号宿州市埇桥印刷厂综合楼0102室（房地权证号为20××73号，建筑面积249.92平方米）和室内浴池相关设施以880000元及位于宿州中山街187号宿州市埇桥印刷厂综合楼0105室（房地权证号为20××76号，建筑面积14.92平方米）以58000元价格转让给孟春燕。2013年8月28日房屋产权移转登记到孟春燕名下。房屋办理产权移转登记后，孟春燕通知黄维超向其交付房屋，但黄维超至今未将房租交付孟春燕。
一审法院认为，2013年8月28日，涉案房屋办理移转登记后，涉案房屋的所有权人即为本案孟春燕。孟春燕依法对涉案房屋享有收益的权利，孟春燕可以依法收取房屋的法定孳息即房租；且孟春燕与宿州市埇桥印刷厂签订房屋买卖协议并没有对房屋租金作出特别约定，故孟春燕要求黄维超支付租金的请求，予以支持。孟春燕要求黄维超赔偿损失及支付电费的请求，因孟春燕提供的证据不足以证明上述事实，对孟春燕的该诉讼请求，不予支持。黄维超称孟春燕应赔偿其损失100000元，因其提供的证据不足以证明孟春燕干扰了浴池的正常经营，黄维超的该诉讼请求，不予支持。综上所述，孟春燕的诉讼请求，部分予以支持；对黄维超的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、黄维超于判决生效之日起十日内向孟春燕支付房屋租金140000元；二、驳回孟春燕的其他诉讼请求；三、驳回黄维超的反诉请求。案件受理费15150元，由孟春艳负担5000元，黄维超负担10150元；反诉案件受理费1150元，由黄维超负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孟春燕提供的2016年8月自行收回涉案房屋的证据，黄维超不持异议，本案予以认定。因黄维超提供的两段视频，不足以证明是孟春燕的原因导致黄维超经营的浴池关门停业，本案不予认定。本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。另查明：涉案房产已于2016年8月被孟春燕自行收回。
本院认为，孟春燕与宿州市埇桥印刷厂签订房地产买卖协议后，依法办理了涉案房产的变更登记手续，自此取得了房屋所有权，应受法律保护；此后，孟春燕又与宿州市直管公房管理处续签了涉案部分房屋的租赁合同，又依法取得了该部分房屋的使用权。虽黄维超与宿州市埇桥印刷厂间原存在租赁关系，但因其所承租的房产被孟春燕受让并合法使用，孟春燕请求黄维超履行原租赁合同中给付租金的义务符合法律规定，黄维超应按照“买卖不破租赁”的原则继续使用涉案房屋并向孟春燕支付租金的义务，而其拒付租金，给孟春燕造成了相应的损失，一审判决黄维超自2013年至2015年向孟春燕支付140000元租金正确。黄维超称其对涉案房屋享有优先购买权，且原合同当事人系宿州市埇桥印刷厂，其不应向孟春燕履行合同义务，于法相悖；至于其所诉优先购买权纠纷已经一审法院判决由宿州市埇桥印刷厂赔偿损失，故，其仍以上述理由拒付孟春燕租金，本案不予支持。因黄维超与宿州市埇桥印刷厂间的租赁合同届满后，双方因故发生纠纷，致涉案房屋未能按期交接，孟春燕请求黄维超赔偿该期间的损失，而黄维超称租赁合同届满后其已将房屋钥匙交给宿州市埇桥印刷厂，非其原因致使房屋不能交接，现孟春燕提供的证据也不能证明系因黄维超的原因致涉案房屋未能交接，其因此请求黄维超赔偿该期间内的租金损失，本院亦不予支持。但孟春燕在自行收回涉案房屋前，代黄维超垫付了1254元电费，该电费应由黄维超返还给孟春燕，一审未予判决不当，本院予以纠正。
另，黄维超称因孟春燕的原因致其浴池无法经营请求赔偿100000元，因其一审未提供孟春燕侵权的有效证据，一审法院驳回了其该项诉讼请求；二审期间，黄维超新提供了两段视频，从该视频内容看，确有双方因故发生纠纷及经公安机关调处的片段，但经公安机关调处后，双方未再发生冲突，该视频不能证明是孟春燕的行为致黄维超的浴池停业；黄维超又称孟春燕家人将浴池门焊死致其无法经营，孟春燕对此不予认可，因黄维超也未提供系孟春燕及其家人焊死浴池门的有效证据，其因此请求孟春燕赔偿损失，依据不足，本院亦不予支持。至于黄维超诉孟春燕与宿州市埇桥印刷厂房屋买卖合同无效的诉讼，因不影响孟春燕现作为房屋所有权人提起的请求给付租金案件的审理，其请求中止审理本案的理由，本院亦不予采纳。
综上，孟春燕的部分上诉请求成立，本院部分予以支持；因孟春燕和黄维超的其他上诉请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4204号民事判决第三项，即“驳回黄维超的反诉请求”；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4204号民事判决第二项，即“驳回孟春燕的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初4204号民事判决第一项“黄维超于判决生效之日起十日内向孟春燕支付房屋租金140000元”为“黄维超于本判决生效之日起十日内向孟春燕支付房屋租金140000元及电费1254元”；
四、驳回孟春燕的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3100元，由孟春燕负担800元，由黄维超负担2300元。
本判决为终审判决。
审判长 周亚丽
审判员 丁 伟
审判员 赵 路
二〇一七年五月十七日
书记员 张 猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。