山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0705民初3959号
原告：时秀珍。
委托诉讼代理人：高文学，山东鸢都英合律师事务所律师。
被告：彭辛。
委托诉讼代理人：唐巍、梁振（实习律师），山东骏博律师事务所律师。
原告时秀珍诉被告彭辛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时秀珍及其委托诉讼代理人高文学，被告彭辛委托诉讼代理人唐巍、梁振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告时秀珍向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金51500元（自2016年8月19日起至2016年11月26日100天，按每日房价款的千分之一计算，之后按照合同约定计算至实际支付之日止）；2、被告办理物业交接手续，并且交接之前的物业费由被告承担；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，被告委托其外甥崔德文与原告签订《房屋买卖合同》，将润和苑小区63号楼2-501室卖给原告，原告依约定支付购房定金和全部房款，原、被告双方协商同意将房屋登记到原告儿子迟金川名下，并已办理过户，但被告至今拒不办理房屋及附属设施的交接，原告不能入住，严重违约。原告诉至法院，要求判如所请。
被告彭辛辩称,1、原告并未支付全部房款，按照合同约定被告无需履行交房义务。双方2016年4月27日签订房屋买卖合同，其中合同第六条约定“双方同意在甲方（被告）拿到全款时将上述房屋及附属设施正式移交给乙方（原告）”。截至开庭之日，原告尚有5000元房款未支付，未按照合同约定履行义务，因此根据房屋买卖合同第六条的约定，在原告未支付全部房款的情况下，被告无需履行交房义务。2、即使被告违约，原告诉请的违约金过高。房屋买卖合同第五条约定违约金的标准是每日按房款千分之一计算，即每日515元，该违约金的约定明显过高，退一步讲，即使被告违约，请法院参考涉案房屋同期租金确定违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋买卖合同、收到条、户口本、身份证、房产证、银行贷款明细，被告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方陈述和上述审查确认的证据，本院认定如下事实：
2016年4月27日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，编号为0016404号，约定原告购买被告所有的位于潍坊市奎文区健康东街422号润和苑小区63号楼2-501室房产，房屋总价款为515000元。合同第五条约定，乙方（原告）违约，甲方（被告）不退还定金，甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，并承担乙方所缴纳的的中介费。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金；第六条约定，双方同意在甲方拿到全款时将上述房屋及附属设施正式给乙方，甲方保证现有固定装修保持不变，交接日之前房屋所有发生的水费、电费、取暖费、有线收视费、煤气费、物业费等均由甲方结清，交接确认后甲方不再负责；第九条手写部分特别约定，甲方承诺在办理过户手续之前维修此房漏水情况，不再另行收费。提头甲方处被告彭辛签字系任晓敏代签，崔德文签字摁手印，乙方原告时秀珍签字。落款处甲方处被告彭辛签字系任晓敏代签，附任晓敏身份证号码，崔德文签字摁手印，附崔德文身份证号码，乙方原告时秀珍签字摁手印，附时秀珍身份证号码。
2016年4月27日，原告向被告交付定金10000元，被告向原告出具收到条一份。该收到条系任晓敏、崔德文代被告出具的，收到条上任晓敏、崔德文均签字、摁手印，并附身份证号码。
2016年5月6日，原告及其儿子迟金川向被告交付首付款135000，被告向原告出具收到条一份，载明收到迟金川房屋首付款135000元。该收到条系崔德文代被告出具，收到条上崔德文签字、摁手印，并附身份证号码。
2016年5月11日，涉案房屋变更登记到原告儿子迟金川名下。
2016年8月24日，原告以银行贷款方式将房款365000元交付被告。
庭审中，原告陈述如下事实：1、原告去中介买房子，中介人员就给崔德文和任晓敏打电话，然后他二人拿着涉案的房产证、被告的身份证、户口本、结婚证，原告就相信了，签定了合同。2、签定合同时是原告和崔德文、任晓敏签的，交定金时崔德文、任晓敏在场，交首付款都是崔德文代收的，但彭辛也在场，还有被告前妻。3、办理过户时原告、原告儿子、中介二人、被告和其前妻、崔德文、任晓敏都在场，办理贷款时被告本人去的。4、崔德文和任晓敏是被告的外甥。
庭审中，被告陈述如下事实：1、原告已经交付了大部分房款，尚有5000元未交付；2、尚未与原告办理房屋和物业交接手续；3、房屋买卖合同落款处甲方签字处彭辛（代任晓敏）签字一行是任晓敏代签的，崔德文签的名字是崔德文本人签字的，合同签定时被告并没有参与，由崔德文具体办理，崔德文和任晓敏是夫妻，被告委托任晓敏帮助卖房子，签定合同时委托的是任晓敏，是任晓敏和崔德文带着涉案房屋房产证签定的合同。4、过户时被告和崔德文均在现场办理的手续，贷款办理是被告自己去的，收到条是崔德文代被告收款，贷款打给被告本人。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告为证明自己的主张，提供如下证据：
1、恒信房产营销中心出具的事情经过说明、经办人员身份证复印件。原告主张该说明载明被告授权崔德文、任晓敏代签房屋买卖合同、代收定金和首付款，后被告本人和原告方办理过户和房屋贷款。
被告质证后认为，对证据的真实性存在异议。
2、补充协议一份。原告主张补充协议中约定在办理过户前双方同意拿出5000元修理房屋，修理完毕后原告将5000元给被告，实际上被告没有给原告修理，因此原告没有将5000元给被告，协议签定时间为过户当天即2016年5月11日。
被告质证后认为，对补充协议的真实性不认可，被告不知晓这份协议。原告没有出示崔德文有权签定补充协议的委托，协议内容与房屋买卖内容矛盾，也说明原告没有将5000元房款支付被告。
该补充协议载明：按照房屋买卖合同0016404号，就潍坊市奎文区健康东街422号润和苑小区63号楼2-501室的房屋顶漏水修补事项补充如下，1、经甲乙双方协商，甲方（被告）负责修补现有漏水位置，保证期限为2016年5月6日至2016年10月1日，乙方（原告）扣留5000元作为维修此房屋漏水的押金。2、在保证期内此房原漏水位置未能维修好，继续由甲方负责维修，不再另行收费。3、甲方在保证期内能将此房屋漏水位置维修好，乙方将扣留甲方的维修押金5000元返还给甲方。4、甲方在保证期内未能将此房屋漏水位置修好，则5000元不退还甲方。落款处甲方崔德文签字，附身份证号码，乙方迟金川签字摁手印，附身份证号码。
3、原告申请证人王某、夏某出庭作证。
证人王某陈述，其系潍坊恒信房产营销中心（文化路与胜利街南行300米鑫盛店）员工，1、原告通过朋友到门店买房，证人王某就从网上找房源，涉案房屋信息是任晓敏从网上发布的，留的电话是任晓敏的，任晓敏说是亲戚的房子，她可以代卖，房主可以出面办理手续。隔了天证人王某和夏某（门店工作人员）、原告三人一起去看的房子，任晓敏说有事没去，但是她说门锁坏了，可以开门。原告看好了房子，然后证人王某给任晓敏打电话，两三天后任晓敏带着被告的房产证原件、户口本原件、结婚证原件、身份证复印件到门店，和任晓敏对象崔德文一起去的，然后崔德文和任晓敏签定的合同，交定金时和签合同时崔德文都当着证人王某的面给被告打了电话，过户时被告和前妻、崔德文和任晓敏都到了现场，原告提着现金到房管局交给了被告，最后打条时是崔德文。2、补充协议是在房管局办理过户同时签定的，原告因为房子漏水，就提出来签定补充协议，当时被告在场。3、过完户后，原告儿子申请商业贷款，先由被告拿着身份证、原房产证复印件、离婚证、离婚协议书到银行签审批材料，过了两天原告的儿子又到银行签审批材料。在银行放款过程中证人王某和原告、崔德文和任晓敏夫妻就到了物业办理手续，是崔德文交的物业费约3000多元，但物业说因为是新房，必须要求被告本人到场签字，后天再打电话，被告不到场签字。
证人夏某陈述，其系潍坊恒信房产营销中心员工，证人夏某和证人王某是同事，1、原告通过朋友到门店买房，证人王某就从网上找房源，涉案房屋信息是任晓敏从网上发布的，留的电话是任晓敏的。2、签合同时，任晓敏带着被告的房产证原件、户口本原件、结婚证原件、身份证复印件到门店，和他对象崔德文一起去的，具体是谁签的合同忘记了，崔德文称被告是其舅舅，原告提交的合同是当时的合同，交定金时是崔德文出具的收到条。3、过户时被告和前妻、崔德文和任晓敏都到了现场，首付款交付，最后打条时是崔德文。4、补充协议是在过户后同时在房管局签的，因为买卖合同载明了房子漏水，原告就提出来签定补充协议。
原告质证后认为，证人证言属实，能反映房屋买卖的具体过程。
被告质证后认为，证人证言不属实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，合法有效。
原、被告双方争议的主要焦点问题：一是原告和崔德文签订的补充协议是否是房屋买卖合同的组成部分；二是逾期交房违约金是否过高。
关于第一个焦点问题，本院认为，从原、被告双方签订房屋买卖合同、履行合同的行为看，房屋买卖合同签订是任晓敏、崔德文签字、摁手印，定金是任晓敏、崔德文代收，且签字、摁手印，首付款收到条系崔德文签字、摁手印，被告对上述行为予以认可，故被告在签订合同、履行合同过程中，虽没有向崔德文出具明确的授权委托书，但以其默示行为已经认可崔德文在买卖涉案房屋过程中具有签订合同、代收款项、办理相关事宜等权限，结合原、被告陈述和证人证言、中介的书面说明，以及房屋买卖合同第九条手写部分关于房屋漏水事宜的特别约定，本院认定，崔德文与原告签订补充协议的行为，系代表被告与原告签订补充协议的行为，该补充协议为原、被告签订的房屋买卖合同的组成部分，原、被告双方均应按照补充协议的约定履行，但被告并未提供证据证明已经履行补充协议约定的修补房屋漏水的义务，原告据此有权按照补充协议约定扣留维修押金5000元，故被告辩称原告尚有5000元购房款尚未支付的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。
关于第二个焦点问题，按照房屋买卖合同约定，被告拿到全款时将房屋及附属设施正式给原告。被告不能按期向原告交付房屋每逾期一日，由被告向原告给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。原告于2016年8月24日将补充协议约定的5000元维修押金外的其余全部房款已经付清，被告应当按照约定自2016年8月25日起将涉案房屋及附属设施移交给原告，但被告并未与原告办理房屋交接手续，故被告应当将涉案房屋交付原告，承担房屋交接之前的物业费，并承担违约责任。但房屋买卖合同约定的违约金过高（每天按照房款515000元的千分之一为515元），本院予以适当调整，违约金按照房款515000元的万分之一计算，为每天51.5元，自原告以银行贷款方式支付剩余购房款的次日即2016年8月25日起，计算至被告向原告交付房屋之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规之规定，判决如下：
一、被告彭辛于本判决生效之日起十日内向原告时秀珍交付位于山东省潍坊市奎文区健康东街422号润和苑小区63号楼2-501室房产，并承担房屋交接之前的物业费；
二、被告彭辛于本判决生效之日起十日内支付原告违约金，违约金计算方式为，每天按照购房款515000元的万分之一，自2016年8月25日起，计算至被告向原告交付房屋之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1088元，财产保全费535元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 崔心波
二〇一七年五月三日
书记员 王 潘