四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1239号
上诉人（原审原告）：李秀琼，女，汉族，1980年12月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：彭鸿，四川义言律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宜宾旭能实业集团有限公司。住所地宜宾市宜宾县二二四。
法定代表人：何守光，董事长。
委托诉讼代理人：胡筱瑞，四川丰宜（成都）律师事务所律师。
上诉人李秀琼因与被上诉人宜宾旭能实业集团有限公司（以下简称旭能集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人李秀琼的委托诉讼代理人彭鸿、被上诉人旭能集团的委托诉讼代理人胡筱瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
上诉人李秀琼上诉请求：1.撤销四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1059号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求（即：判决被上诉人按照21236.6元/月的标准计算给付截止实际退还房屋之日止的房租，包括租赁协议原约定优惠免收的3个月装修期租金及迟延支付房租期间的滞纳金；给付提前解除租赁合同的违约金5万元；给付租赁期间拖欠的物管费12741.96元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.该租赁房屋并未恢复原状，至今该房屋被被上诉人的装修工人占有。2.上诉人同意解除合同并不代表免除被上诉人的违约责任；三个月装修的免租期是建立在承租房屋5年期限之上，不能将合同割裂解读。3.合同第六条第二款（6）项明确约定被上诉人应当按时交纳水、电、气、垃圾清运等费，这些费均属物业管理范畴。
被上诉人旭能集团答辩称：1.李秀琼在2016年10月7日的《书面请求》中已认可收到已恢复原状的房屋。2.合同是双方协商一致解除的。3.合同没有约定必须租5年才享有免租期。4.合同没有约定物管费由被上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
李秀琼向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2015年4月-2015年6月，2016年7月-2017年1月共10个月的房租212366元及迟延支付租赁费的滞纳金；2、解除《营业用房租赁协议》，被告支付原告违约金30000元；3、被告支付所欠物管费12741.96元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2015年3月30日，李秀琼作为甲方与作为乙方的旭能集团签订《营业用房租赁协议》，将位于宜宾县柏溪镇保龄街（富力城中央公寓）1幢1层2号的房屋租赁给旭能集团使用，租期为2015年4月1日至2020年3月31日。租赁费为每月21236.6元，同时约定“甲方免除乙方三个月租金，作为乙方的装修期优惠，租赁费用从2015年7月1日起算”。协议对违约约定“若发生违约行为，违约方支付违约金大写伍万元（小写50000.00元）给守约方，并承担由此给守约方造成的直接损失”。旭能集团支付了2015年7月-2016年9月，共15个月的租金318549元。2016年9月26日，旭能集团向李秀琼送达《关于终止旭能南亚印象酒店已签订协议的告知书》，告知因公司调整发展规划，决定终止双方签订的《营业用房租赁协议》，终止时间为2016年9月26日。李秀琼于2016年9月28日签收告知书。2016年10月7日，旭能集团将房屋交还给李秀琼。2016年10月9日，李秀琼向旭能集团发出《关于及时支付营业用房租赁费及违约金等费用的书面要求》，要求旭能集团支付所拖欠的6个月租赁费以及提前终止租赁协议的违约金等。
一审法院审理认为，双方争议焦点是：1、三个月免租期的约定，在旭能集团要求提前终止租赁协议的情况下是否适用。2、本案所涉房屋现在是否已经恢复原状并交还与李秀琼。李秀琼与旭能集团双方签订的《营业用房租赁协议》是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同中约定免除三个月租金，租赁费自2015年7月1日起算，并未附加条件表明该免租期只在承租方租用满5年的情况下才适用，故旭能集团自2015年7月开始支付租金并无不当。李秀琼在发给旭能集团《关于及时支付营业用房租赁费及违约金等费用的书面要求》中，确认旭能集团已于2016年10月7日“恢复租赁物原状交付与我”，且在该书面要求中，李秀琼要求旭能集团履行的是支付拖欠的租赁费及违约金等费用，而并非履行恢复原状、返还租赁房屋等事项，故应认定旭能集团已于2016年10月7日将租赁房屋交还与李秀琼。李秀琼与旭能集团双方均同意解除《营业用房租赁协议》，法院予以认可。旭能集团已支付房屋租金至2016年9月底，故还应支付2016年10月1日-2016年10月7日的房屋占有使用费4795元。旭能集团尚欠李秀琼47**元租赁费，是因为双方对租金计算不同造成的，对于旭能集团而言，其认为自己是已经支付完毕了，而并非明知有该笔费用未付，主观上故意拖欠，所以对于李秀琼所诉的滞纳金，不予支持为宜。李秀琼要求旭能集团支付违约金50000元是基于旭能集团提前终止协议，根据双方的协议内容，并没有必须租用满5年的条款，故李秀琼以此要求支付违约金的请求不予支持。双方的租赁协议中，并未对物业服务费的交纳作出相应约定，且对金额无法认定，李秀琼也未能提供其代付的依据，故对物业服务费的请求法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告李秀琼与被告宜宾旭能实业集团有限公司签订的《营业用房租赁协议》。二、被告宜宾旭能实业集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告李秀琼房屋租赁费4795元。三、驳回原告李秀琼的其他诉讼请求。如被告宜宾旭能实业集团有限公司未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元，减半收取2713元，由原告李秀琼负担2500元，被告宜宾旭能实业集团有限公司负担213元。
二审中，上诉人李秀琼提供三份证据：1.张少洪、王光胜的调查笔录；2.旭能集团与张少洪签订的施工合同及往来告知函；3.租赁房屋现场照片8张。并申请证人王光洪出庭作证。拟证明租赁房屋现在仍然被被上诉人的施工队占有，并未恢复原状与实际交付。
旭能集团的质证认为：因张少洪未到庭,对其笔录真实性不予认可，而且上诉人李秀琼提交的证据均不属于法律规定的新证据，不予质证。
本院经审查对旭能集团提交的证据认定如下：因张少洪未到庭，笔录真实性不予采信；对张少洪的陈述及现场照片真实性予以确认。
本院对一审查明的无争议事实依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、本案所涉房屋现在是否已经恢复原状并交还与李秀琼;二、双方解除合同后应否给付违约金；三、合同解除后对于免租期3个月的租金应否给付；四、旭能集团租赁期间物业管理费应当由谁支付。
针对争议焦点一,即本案所涉房屋现在是否已经恢复原状并交还与李秀琼。2016年10月9日李秀琼出具给旭能集团的书面要求中，明确载明“2016年9月26日贵公司书面告知终止该协议，并于10月7日恢复租赁物原状交付与我。”，且庭审中李秀琼认可旭能集团于10月7日已交付钥匙，房屋主体结构恢复原状,只是认为现有部分建材堆放于出租房屋中。即现出租房屋已经实际处于李秀琼控制之下。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就夸大的损失要求赔偿。”李秀琼在收到旭能集团解除合同通知并接收房屋钥匙后，应当防止损失扩大而做出合理处置，现其以租赁房屋内尚堆有建材为由认为旭能集团未交付出租房屋的请求，与查明事实不符，对其上诉请求，本院不予支持。
针对争议焦点二,即双方解除合同后应否给付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，除非双方就合同解除后的违约责任达成了一致意见，否则不影响守约方依据合同和法律规定向违约方主张违约责任的权利。双方签订的《营业用房租赁协议》第十条第一款约定：“在租赁期间，任何一方均不得擅自解除合同。如遇特殊情况经双方协商一致解除合同的，双方另行协商解除合同善后事宜。”旭能集团于2016年9月26日告知李秀琼解除合同，2016年10月9日李秀琼书面同意解除合同但同时要求旭能集团承担违约责任。《营业用房租赁协议》第八条有违约金条款“若发生违约行为，违约方支付守约方违约金五万元。”合同是双方的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案中双方约定租赁期限5年，旭能集团提前解除合同，根据合同约定应当承担违约责任，当事人可以根据违约情况请求约定的违约金，也可以请求损失赔偿。本案中李秀琼主张50000元违约金的请求本院应予以支持。扣除旭能集团缴纳的20000元保证金后，旭能集团还应向李秀琼支付30000元违约金。
针对争议焦点三,即合同解除后是否应当给付三个月免租期的租金。根据双方签订的《营业用房租赁协议》约定，出租房免除了承租方三个月房租，但并未在该协议中约定若提前解除合同，应当缴纳三个月的租金，且双方已经在租赁合同中约定了违约金处罚条款，现李秀琼要求支付三个月免租期的租金，既没有法律规定，也不符合双方合同约定，对其上诉请求，本院不予支持。
针对争议焦点四,即旭能集团租赁期间物业管理费应当由谁支付的问题。本案中，《营业用房租赁协议》对于物管费未做明确约定。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。李秀琼递交的《中央公寓物业收费标准》及《催费通知》均是要求业主交纳。现双方签订的《营业用房租赁协议》中并未对物业费的缴纳作出约定，上诉人李秀琼要求被上诉人旭能集团支付物业费的请求，本院不予支持。
综上所述，李秀琼的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1059号民事判决第一项，即“解除原告李秀琼与被告宜宾旭能实业集团有限公司签订的《营业用房租赁协议》”；
二、维持四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1059号民事判决第二项，即“被告宜宾旭能实业集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告李秀琼房屋租赁费4795元。”；
三、撤销四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初1059号民事判决第三项，即“驳回原告李秀琼的其他诉讼请求。”；
四、宜宾旭能实业集团有限公司于本判决生效后五日内支付李秀琼违约金30000元。
五、驳回李秀琼的其他诉讼请求。
如宜宾旭能实业集团有限公司未按上述判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5426元，减半收取2713元，由李秀琼负担2500元，宜宾旭能实业集团有限公司负担213元；二审案件受理费5426元，由旭能集团承担2713元，李秀琼承担2713元。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 雨
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 李 荷
二〇一七年七月十九日
法官助理 梅兴艳
书 记 员 张璐蕾