江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终746号
上诉人（原审被告）：郑金增，汉族，住江苏省。
委托诉讼代理人：谢建国，江苏恒强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄园，江苏恒强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海龙迈房地产经纪有限公司，住所地上海漕河泾开发区新经济园民益路201号12幢402-304室。
法定代表人：谢炳国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：潘忠，江苏国美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：习冬梅，江苏国美律师事务所律师。
上诉人郑金增因与被上诉人上海龙迈房地产经纪有限公司（以下简称龙迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市润州区人民法院（2015）润民初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑金增上诉请求：撤销一审判决，依法改判为租赁合同自2015年解除。事实和理由：1、龙迈公司并非涉案房屋的所有权人，无权与其签订租赁合同，双方签订的租赁合同应属无效。2、因“不夜城”整体施工改造，冯华作为龙迈公司的代表，同意再行免除其三个月租金。3、因龙迈公司对“不夜城”进行虚假宣传，其已于2015年1月向龙迈公司提出退租，并搬离现场，故不应承担其后的租金、违约金、物业费等费用。4、即使其应承担违约金，一审法院判决其按同期银行贷款利率的4倍给付，明显偏高，请求二审法院予以调整。5、其已支付龙迈公司保证金48363元，一审法院对此未予处理，请求从判决结果中予以扣除。
龙迈公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
龙迈公司向一审法院起诉请求：1、解除其与郑金增于2013年12月16日签订的《租赁合同》；2、郑金增承担自合同解除之日起至实际交还租赁房屋时止的使用费（按每日555元计算）；3、郑金增支付截止起诉之日止拖欠的租金145089元（2014年10月1日-2015年6月30日）、物业费9540元（2014年1月1日-2015年6月30日）、电费42594.43元，上述合计197223.43元；4、郑金增承担违约金30333元（违约金计算时间为：自2014年9月24日-2015年6月30日止，计算标准为：按同期银行贷款利率的4倍计算）。
一审法院认定事实：2013年12月16日，龙迈公司、郑金增签订《租赁合同》约定，龙迈公司将座落于“镇江国信宜和不夜城”内12#110室、12#109室底层单元出租给郑金增；租赁期限自2014年1月1日-2021年12月31日；龙迈公司应于2014年1月1日前将上述房屋交付给郑金增先行装修，装修免租期为6个月；2014年1月1日-2017年12月31日，租金为16121元/月，2018年1月1日-2021年12月31日，租金为17733元/月；每三个月为一个租金支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为2013年12月16日，金额为48363元，之后每期租金，郑金增须在每一支付期开始前7天内全额付清。该合同第四条约定：1、……郑金增同意于签订本合同的同时支付龙迈公司相当于第一年3个月租金金额即48363元，作为郑金增履行本合同义务保证金，……。3、因郑金增违反本合同约定而产生的租金、违约金、损害赔偿金及其他相关费用等，龙迈公司可在保证金内扣除……。该合同第五条约定……2、物业管理费由郑金增承担，第一年每月约定为530元，自郑金增签收该房屋交房确认书第二天开始起算，郑金增应按每三个月为一支付期向龙迈公司交清物业费。该合同第九条约定……4、租赁期满不续租或者本合同解除的，郑金增应当按照合同约定向龙迈公司返还房屋。郑金增未能按约定完成向龙迈公司返还房屋的，龙迈公司有权选择适用下列任一措施或同时使用：（1）要求郑金增每逾期一日支付相当于当时日租金标准2倍的违约金给龙迈公司。该合同第十一条约定，……3、郑金增的违约责任：郑金增有下列情况之一的，龙迈公司有权选择任一或并用：（1）解除本合同……；（4）保证金充当违约金的部分不予退还；下列情况包含……⑤逾期或者不足额支付租金或物业管理费、电费、水费等应付费用超过本合同约定支付日15天的；……。
上述合同签订后，郑金增支付龙迈公司保证金48363元、3个月房租48363元、3个月物业费1590元，共计98316元，后未再支付房租及物业费。截止2015年6月30日止，郑金增拖欠龙迈公司租金145089元（2014年10月1日-2015年6月30日），物业费（2014年4月1日-2015年6月30日）7950元，电费（含违约金）42594.33元。2015年6月19日，龙迈公司向郑金增邮寄《催款函》，要求郑金增支付拖欠的租金等费用。
2015年8月31日，郑金增以挂号信的形式邮寄一份书面通知给龙迈公司，主要内容为：1、因“镇江国信宜和不夜城”没有人气，导致郑金增出现巨额亏损；2、2015年1月，郑金增告知龙迈公司其停运退租，但龙迈公司未做任何回应；3、2015年5月6日，郑金增再次向龙迈公司提出要求退租，但龙迈公司仍未做任何回应，后该信件因原址查无此人被退回。
镇江市国信宜和12#109室房屋所有人系案外人镇江市国信嘉源房地产开发有限公司；镇江市国信宜和12#110室房屋所有人系案外人李文兵。2013年7月29日，案外人镇江国信嘉源房地产开发有限公司与龙迈公司签订《委托招商运营管理合同》，约定由龙迈公司对国信宜和进行招商、运营、策划代理服务事宜；2014年8月2日，案外人李文兵与龙迈公司签订《国信宜和委托经营管理合同》，其委托龙迈公司对国信宜和商铺12#110室房屋进行经营管理。
一审法院认为，龙迈公司、郑金增签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同约定，郑金增未按照约定支付租金，合同即解除。因郑金增未按照约定支付租金，故龙迈公司要求解除合同之诉请，予以支持。合同解除后，郑金增未搬出房屋，故应支付至实际迁出之日的占有使用费。按照合同约定，物业费、电费应当由郑金增承担。故龙迈公司要求郑金增支付物业费、电费之诉请，予以支持。郑金增辩称，其已于2015年1月结束经营并要求退租，但其并未提供证据证实，不予采信。
一审法院判决:一、上海龙迈房地产经纪有限公司与郑金增于2013年12月16日签订的《租赁合同》自即日起解除；二、郑金增于判决生效后十日内支付上海龙迈房地产经纪有限公司房屋租金145089元（2014年10月1日-2015年6月30日）及违约金（违约金计算方法：以16121元为基数，期限为2014年9月24日-2015年6月30日，按同期银行贷款利率的4倍计算）；三、郑金增于判决生效后十日内支付上海龙迈房地产经纪有限公司物业费（2014年4月1日-2015年6月30日）、电费共计50544.43元；四、郑金增于判决生效后十日内支付上海龙迈房地产经纪有限公司房屋使用费（计算方法：从解除合同之日起至房屋实际返还之日止，按合同约定的月租金16121元的标准计算）。
二审中，郑金增围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1、冯华出具的情况说明一份。用以证明：冯华作为龙迈公司的代表，承诺免除12#109室商铺三个月的租金（即2014年10月1日-2014年12月31日）。龙迈公司质证认为，该证据属证人证言，冯华应出庭作证。同时，冯华亦无权代表其公司作出承诺。
2、不夜城夜景的拍摄照片共25张。用以证明：不夜城承租率并没有达到龙迈公司所宣传效果，龙迈公司在签订合同时存在欺诈或虚假宣传的行为。龙迈公司质证认为，对该组证据的真实性无异议，但双方在签订租赁合同时，其公司并未对承租率作出承诺，不存在欺诈。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于龙迈公司与郑金增签订的《租赁合同》效力问题。龙迈公司虽非涉案房屋的所有权人，但涉案房屋的所有权人委托龙迈公司对涉案房屋进行经营管理，故龙迈公司有权与郑金增签订租赁合同。因此，涉案《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。
关于龙迈公司与郑金增签订的《租赁合同》的解除问题。郑金增主张，其依据《租赁合同》第九条第4款、第十条第2款，于2015年1月向龙迈公司提出解除合同，故双方租赁合同应于2015年1月起解除。对此，本院认为，郑金增单方提出的解除并不符合《租赁合同》约定的解除条件。郑金增亦未举证证明，其于2015年1月与龙迈公司就解除合同达成一致意见。故本院对郑金增主张于2015年1月解除合同，不予支持。因郑金增逾期支付租金，龙迈公司按照合同约定有权解除合同。2015年7月1日，龙迈公司向一审法院起诉请求解除合同。在一审法院第一次庭审时（2015年7月22日），郑金增实际上对合同解除并无异议。故本院确认，双方的《租赁合同》自2015年7月22日起解除。
关于龙迈公司在合同签订后是否给予郑金增三个月的免租期问题。一审时，郑金增明确陈述龙迈公司就此未出具书面材料；二审时，郑金增提交冯华出具的情况说明一份，龙迈公司对此不予认可。因冯华并非龙迈公司的法定代表人或负责人，龙迈公司亦未授权冯华免租，故冯华出具的情况说明对龙迈公司不发生法律效力。至于违约金问题。按照合同约定，郑金增逾期给付租金，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金。因该约定过高，一审法院确定按同期银行贷款利率的4倍计算，符合法律规定。郑金增已给付龙迈公司的保证金48363元，一审法院对此未予处理，可以在本案执行中予以扣除。
综上所述，郑金增的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4245元，由郑金增负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳建安
审判员 孙 毅
审判员 严晓璞
二〇一七年三月二十一日
书记员 王 伟