江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏08民终478号
上诉人(原审被告)：花雪红。
委托诉讼代理人：周岩，江苏群汇律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：郁颖。
上诉人花雪红因与被上诉人郁颖房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清河区人民法院(2016)0802民初3287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人花雪红的委托诉讼代理人周岩，被上诉人郁颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
花雪红上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。涉案房屋存在漏水现象，是因为进入雨季屋顶防水层失效所致，并非交付时就存在问题，由于上诉人长期居住在上海，根据双方之间习惯，均是由被上诉人先行找人维修，费用由上诉人承担。因此，可以表明上诉人主观上愿意积极解决问题，并不存在违约行为2、一审法院适用法律不当。被上诉人未与上诉人协商一致情况下擅自搬出涉案房屋并单方解除租赁合同，不符合约定的解除条件，且在梅雨季节过后，淮安地区的雨量并不能导致房屋漏雨，并不影响被上诉人居住使用，没有达到合同法第231条规定合同目的不能实现的法定解除条件，故一审法院判决解除双方租赁合同错误。
被上诉人郁颖答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
郁颖向一审法院起诉请求：1、判决双方租赁合同于2016年8月19解除，被告返还原告剩余租金、押金和银行同期存款利息共20572.50元；2、判决被告返还原告已缴纳但未使用的水费、宽带网络费、物业管理费合计1166.94元；3、判决被告减少租金至1800元/月，返还总差额2000元及中国银行同期存款利息23.33元；4、判决被告支付原告违约金2300元；5、判决被告赔偿原告用于合同签订的中介佣金1150元；6、判决被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月14日，被告（甲方）作为出租人与作为承租人的原告（乙方）经江苏先河房地产经纪有限公司（以下简称：“先河地产”）居间，签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于淮安市淮海第一城南屏苑6号楼1602室出租给乙方使用，租赁期自2016年4月17日起至2017年4月16日，月租金为2300元，租金按年缴纳，乙方于2016年4月14日前向甲方缴纳2300元作为承租押金。合同第五条约定，租赁期内，甲方保证屋内附属设备、设施能正常运行和使用；负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。甲方应及时进行房屋及设备维修，因甲方延迟维修而使乙方人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿。因房屋维修须乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议。第六条约定，在租赁期内，乙方发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或者第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应承担赔偿责任；租赁期内，物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方自行承担。第七条关于违约责任约定：1、任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿……。8、如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方互免承担责任。合同第十一条约定，基于经纪方为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介费，其中：甲方应向经纪方支付中介代理费人民币1500元，乙方应向经纪方支付中介代理费1500元，合同随附租赁物内物品清单。合同签订当日，双方办理了房屋交接手续，原告向被告支付了租金7700元以及押金2300元，被告出具了收条。2016年4月17日，原告向缴纳了先河地产中介代理费1500元。
原告入住后，在使用中发现部分设施、设备出现问题或者故障，经与被告联系，被告同意进行维修并支付了相关维修费用。2016年6月28日，原告将剩余租金19750元转账支付给被告。2016年8月3日，原告缴纳了承租房屋半年水费140元以及一年物业服务费1300元。
2016年7月底8月初，淮安地区连续出现大到暴雨天气，原告承租的房屋开始出现渗水、漏雨现象，原告将该情况反映被告，被告遂与物业公司进行联系，将情况予以反馈并要求进行维修。2016年8月4日，物业公司发布通知，告知因为近期连续多雨，部分房屋屋面、外墙渗水严重，直接影响居住生活环境。因房屋维修过了质保期限，现准备启动申请维修资金程序，如需要维修，请于2016年8月5日至8月17日进行登记。接到通知后，被告进行了登记。后原、被告就如何解决上述问题未能达成一致意见，原告遂于2016年8月9日将被告诉至法院，并于2016年8月19日搬出诉争房屋，并要求交付房屋钥匙，但被告予以拒绝。截止目前系争房屋漏水问题尚未得到有效解决。
2016年9月5日上午，一审法院会同原告以及被告委托代理人至租赁房屋所在地查看现场。该房屋位于淮海第一城南屏苑6号楼最顶部。原告开锁后进入房内，室内为两室两厅一厨一卫格局，两间卧室以及客厅顶部均有明显漏水形成的水迹，地板有遭受水浸泡后轻微起泡现象，经现场清点，原告无个人物品遗留在屋内。出门上到该楼栋顶部查看，系争房屋外部防水层明显有出现龟裂、破损现象。
一审法院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且于法不悖，属合法有效，合同双方均应遵照履行。本案双方当事人争议的主要焦点问题有两个：一、关于合同是否解除的问题；二、关于合同解除的时间以及导致合同解除的原因及责任归属问题。
关于第一个争议焦点。原、被告因涉案租赁房屋漏水维修问题产生分歧不能达成一致意见，原告遂于2016年8月19日搬出承租的房屋并要求交还房屋钥匙，实际不履行合同的意思表示非常清楚，合同继续履行已无实际意义，故原告主张解除租赁合同，予以确认。
关于第二个争议焦点。首先，原告以涉案租赁房屋漏雨，存在使用功能上的障碍为由搬出承租的房屋，并要求交还房屋钥匙。结合一审法院于2016年9月5日对涉案租赁房屋进行现场查看的情况来看，房屋内确已无人居住，故涉案合同已明显无法实现其租赁目的。鉴于原告已在2016年8月19日搬离涉案租赁房屋，故确认双方签订的《租赁合同》已于2016年8月19日解除。
其次，依据查明事实，涉案租赁房屋在租赁期间内存在漏水现象，主要原因是进入梅雨季节，连日暴雨，导致屋顶防水层失效，并非交付原告使用时就存在问题。原告提出维修主张后，被告积极与物业公司进行联系并进行登记，主观上也是想解决问题的，客观上鉴于屋顶的防水层维修需要启动申请维修资金程序，需要的时间比较长，导致涉案租赁房屋维修问题至今尚未得到解决，但被告作为出租方负有保证出租房屋正常使用并及时进行维修的义务，故被告对租赁房屋漏水问题应当承担违约责任。另根据法院现场查看，涉案租赁房屋漏水的主要原因是屋顶防水层问题，在此情况下，原告完全可以先自行维修解决问题，如因维修影响系争房屋使用的，可以要求被告减少租金等方法予以解决。但原告未与被告协商一致，擅自搬离租赁房屋，导致合同目的不能实现，对合同的解除具有一定的过错，亦应承担相应的责任。综上，由于涉案租赁合同的解除，原、被告双方均有一定过错，双方均不得再主张直接损失以外的间接损失，故对原告关于利息、违约金、宽带费、中介费以及降低租金的诉讼请求，不予支持。原告缴纳的押金2300元应予以返还，缴纳的租金、物业服务费扣除截止2016年8月19日期限内发生的费用后，应予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告郁颖与被告花雪红2016年4月14日签订的《租赁合同》于2016年8月19日解除；二、被告花雪红于本判决生效后十日内返还原告郁颖租房押金、房屋租金、水费、物业管理费共计21707元；三、驳回原告郁颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费486元，由被告花雪红负担243元，原告郁颖负担243元。
二审中，当事人未提供新证据。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案双方当事人于2016年4月经先河地产居间，签订了《租赁合同》，作为出租方应将符合居住、使用条件的房屋交付承租人，租赁期间，涉案房屋的卧室及客厅等多处出现漏水现象，致被上诉人郁颖无法正常使用房屋，经相关部门查看后，需动用物业维修基金进行修理，而动用该资金，有较为严格的审查程序，房屋修复至合格需要一定的时间，事实上在一审法院判决前，房屋仍未修复好，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，判决解除双方租赁合同，符合法律规定。上诉人认为其不存在违约，合同应继续履行无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，花雪红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费343元，由上诉人花雪红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一七年五月四日
书 记 员 潘春节