吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉民一终字第197号上诉人（一审被告）：姜维俊，男，1961年6月3日生，汉族，吉林市金地房地产开发有限公司经理，住吉林省吉林市船营区。委托代理人：陈士忠，北京锋锐律师事务所律师。委托代理人：李琦，北京锋锐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王博，男，1980年8月19日生，汉族，吉林祥通装饰工程有限公司经理，住吉林市船营区。委托代理人：李旭，吉林北豪律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：国映红，男，1977年2月17日生，汉族，吉林省大和房地产开发有限公司经理，住吉林省永吉县。被上诉人（一审第三人）：吉林省大和房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区。法定代表人：任志刚，该公司总经理。被上诉人（一审第三人）：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。住所：吉林省永吉县。负责人：宋爱丽，该公司经理。上诉人姜维俊因与被上诉人王博、国映红、吉林省大和房地产开发有限公司（简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（简称国泰分公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2014）吉中民一初字第57号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王博一审诉称：2012年4月11日，王博与国泰分公司签订《国泰·阳光丽景认购协议书》，购买了国泰分公司开发的国泰·阳光丽景小区13号楼4单元1402号房。该房建筑面积91.95平方米，购房价为320814元，当日即付清房款，国泰分公司为王博开具了收款收据。由于该房未竣工，国泰分公司一直未向王博交付房屋。2012年11月21日，在姜维俊与国映红、大和公司及国泰分公司借款合同纠纷一案中，吉林市中级人民法院作出（2012）吉中民二初字第98-2号财产保全裁定，查封了阳光丽景小区13号楼的28套房屋，其中包括王博购买的4单元1402号房屋。2013年3月，姜维俊申请执行。2014年1月，王博得知房屋被法院执行查封，立即向吉林市中级人民法院提出执行异议。2014年2月17日，国泰分公司为王博出具证明，证实该房屋确系王博购买�审查之后，吉林市中级人民法院以王博不能证明购买房屋的真实性且未实际占有房产为由，作出（2014）吉中执外异字第27号执行裁定书，驳回了王博的异议请求。王博认为，其与第三人国泰分公司在平等自愿的前提下签订《认购协议书》购买4单元1402号房屋，且已付清全部房款。由于阳光丽景小区13号楼未竣工未交付，王博无法实际占有房屋，但这不能改变王博享有该房屋所有权的事实。为此向人民法院提起告诉，请求判令：1.停止对永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的执行；2.确认王博享有永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的所有权。姜维俊一审辩称：王博所持有的购买阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的《认购协议书》、收款收据均不是合法手续，其真实性也无法得到证明。王博未实际占有涉案房屋，人民法�对该房屋采取执行措施是完全合法的。请求驳回王博的诉讼请求。第三人国映红、大和公司、国泰分公司均未到庭，亦均未提交书面答辩意见。一审法院查明：姜维俊与大和公司、国泰分公司、国映红民间借贷纠纷一案，因姜维俊申请诉讼财产保全，吉林市中级人民法院于2012年11月21日作出（2012）吉中民二初字第98-2号民事裁定，依法查封了国泰分公司开发建设的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼包括涉案房屋在内的28套房屋。后经该院主持调解，姜维俊与国映红、大和公司、国泰分公司达成调解协议，该院于2013年1月23日作出（2012）吉中民二初字第98号民事调解书，确认姜维俊对大和公司和国泰分公司享有债权，国映红对其中部分债权承担连带给付责任。该调解书发生法律效力以后，大和公司、国泰分公司以及国映红未自动履行，姜维俊向该院申请强制执行。在执行过程中，王博以执行标的物范围内的阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋已经由其实际购买为由，提出执行异议，该院作出（2013）吉中执外异字第27号执行裁定，驳回了王博的异议申请。王博不服，向该院提起诉讼。另查明，2010年8月28日，王博购买了国泰分公司开发建设的永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区12号楼三套房屋。其中两套（3单元4层402号；4单元2层左门）由王博以其本人名义、另外一套（4单元4层左门）以案外人王赞学名义与国泰分公司签订了《房屋（预售）买卖合同书》。房屋建筑面积均为85平方米，房屋单价1950元／平方米，房屋总价165750元／套。其后，受王博委托，国泰分公司将该三套房屋进行了出售，售房款被国泰分公司占用。2012年4月11日，王博与国泰分公司协商用已售房款另行购买该小区13号楼两套房屋（13�楼4单元1402号，建筑面积91.95平方米，单价3489元／平方米，总价320814元；13号楼1单元1502号，建筑面积88.69平方米，单价3578元／平方米，总价317333元）。双方就新购房屋分别签订了《国泰•阳光丽景认购协议书》，国泰分公司向王博出具了《收款收据》各1份。又查明，截至吉林市中级人民法院对涉案房屋采取强制执行措施之时，阳光丽景小区13号楼没有竣工，不能实际交付使用。一审法院认为：本案争议焦点是王博作为案外人对涉案房屋主张权利是否能够阻却法院的强制执行。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查�、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”经审查，王博在法院查封之前，就已经交付全款实际购买了国泰分公司开发建设的阳光丽景小区12号楼三套房屋，并于法院查封之前，又以该三套房屋的委托销售款另行购买了涉案房屋（阳光丽景小区13号楼4单元1402号）。姜维俊抗辩王博与开发商没有签订正式的商品房买卖合同，也不能提供正式的不动产发票，据此认为王博购买房屋虚假。签订正式的商品房买卖合同和开具不动产发票系开发商应当履行的重要合同义务，开发商未能及时履行产生的后果不能归责于购房者。因阳光丽景小区13号楼在法院采取诉讼保全和强制执行措施之时工程尚未竣工，客观上不具备实际占有使用条件，对此，王博并无过错。故王�关于请求停止对涉案房屋继续执行的理由成立，应予支持。王博关于确认其对涉案房屋享有所有权的诉讼请求与本案不属同一法律关系，在本案中不予审理。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：停止对坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼4单元1402号房屋的执行。案件受理费6112元，由姜维俊负担。姜维俊上诉称：1.王博不能出示证明其购房真实性的相关证据。王博虽持有国泰分公司与其签订的《认购合同书》及收款收据，但上述证据不具有合法性，不能证明王博交�购房款，国泰分公司收款入账的事实存在。另外，即使王博与国泰分公司的交易真实存在，王博还有112750元购房款没有交纳。王博提供的证据无法证明其所主张的由12号楼调换成13号楼。2.姜维俊提供的《情况说明》证明工程没有竣工验收，王博也自认没有对争议房屋实际占有使用。3.王博对争议房屋不具备《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的条件，不能对抗执行。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院改判驳回王博的诉讼请求。王博答辩称：一审判决正确，应予以维持。二审审理过程中，姜维俊向法庭出示了2014年9月19日吉林市永吉县城建建设局档案馆出具的《情况说明》，该《情况说明》记载“经查询，吉林市永吉县口前镇阳光丽景小区3号楼、5号楼、6号楼、13号楼，至今尚未在我�位办理竣工验收备案登记”。证明涉案车库所在楼房至今未竣工，更未办理竣工验收备案登记，不具备交付使用条件，依照建筑法、城市房地产管理法关于未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的规定，王博与国泰分公司所签署及办理的各项缴费、入户等手续违法了法律禁止性规定，应为非法的无效手续。王博对这份证据的真实性没有异议，但对证明的问题有异议，13号楼是否竣工不影响王博与国泰分公司的房屋买卖合同，不影响王博要求交付房产权利的存在。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，�且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。王博与国泰分公司虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但《认购协议书》中有买卖的标的物，买卖价款、付款时间等条款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。在《认购协议书》签订当天，国泰分公司为王博开具了购房收据，一审法院到国泰分公司财务部调取了收据存根，与王博提供的收据内容及序号均一致，由此可以认定王博已经履行了交付房款义务。姜维俊虽对《认购协议书》及购房收据的真实性、合法性存有异议，但不能提供充分的理由和证据加以反驳，其请求不予支持。王博与国泰分公司已经形成了商品房买卖合同关系。《认购协议书》及交付房款收据的时间，均法院查封之前。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿�问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人”的规定，姜维俊对争议房屋所享有的是普通债权不能对抗王博作为房屋买受人的权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因本案属执行异议之诉，一审法院按诉讼标的额收取诉讼费不当，应予更正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由姜维俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  王红代理审判员  王亮代理审判员  杜鹃二〇一四年十一月二十六日书 记 员  李镇