福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2180号
原告许聪雅，女，1992年7月8日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人许新新、刘亚芳，福建中言律师事务所律师。
被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，该公司总经理。
委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。
原告许聪雅与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称为土地开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法由审判员徐翰毅适用简易程序公开�庭进行了审理。原告的委托代理人许新新，被告的委托代理人陈凤安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2011年3月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在泉州市刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼1001室房屋一套，总购房款为137万元。合同还约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告应自逾期之日按原告已付款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已支付了全部购房款，并于2011年6月7日实际接收房屋。但因被告未履行相应的合同义务，致使原告至今未能取得房屋权属证书。按合同约定，被告的行为已构成违约，应按已付购房款的日万分之一向原告支付自逾期之日起至被告履行完协助办证义务之日止的违约金。综上，请求判令：1、被告立即向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记所需材料交付原告，即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；2、被告支付自2011年9月6日起至被告履行完协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金。
被告辩称，一、原告逾期付款，违约在先，根据法律规定和合同约定，答辩人有权相应顺延履行协助办证义务的时间，答辩人不存在违约。一是根据原告与答辩人双方合同的约定，原告应于2010年12月24日付清首付款，但其至2011年1月4日才付清。二是原告应于合同备案登记后十五个工作日内付清尾款，2011年4月20日办理合同备案登记，但原告直至2011年6月3日才付清尾款。二、原告诉请被告支付迟延办证违约金的请求，应适用诉讼时效的规定。本案中，原告该诉讼请求已超过二年的诉讼时效，应予驳回。三、原告主张的违约金显然过高，且未提供证据证明因答辩人未履行协助办证义务给其造成的损失，故答辩人请求法院酌情予以降低。四、按合同约定，答辩人只有协助办证的义务，并没有直接办证义务，且答辩人已将全部办证所需资料提交办证主管部门，履行了协助办证的义务，由于主管部门的原因，才无法办出房屋权属证书，因此过错不在答辩人。
经审理查明，原、被告于2011年3月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区源淮花苑3号楼10层1001号房屋一套，总购房款为1370000元。合同第六条约定：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、2010年12月24日前支付全部购房款的30%，计￥411000.00。在合同登记备案后十五个工作日办理70%房价款为银行按揭计￥959000.00”；合�第七条约定：“买受人按第六条第2种或第3种方式付款的，买受人应在《商品房买卖合同》登记备案后十五天之内办妥贷款手续，因买受人原因而造成逾期付款的，按本合同第七条第1种方式执行”；合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》于2011年4月20日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。另查明，诉争商品房购房款的付款情况为：2010年12月12日支付20万元，2011年1月4日支付21.1万元；余款95.9万元，原告于2011年5月31日与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订一份《个人住房借款合同》，约定因购买诉争商品房办理按揭贷款95.9万元，该款于2011年6月3日汇付至被告公司账户。2011年6月7日，被告将诉争商品房实际交付原告使用。截至本案法庭辩论终结时止，被告尚未向房屋权属登记机构办理诉争房屋所有权初始预登记，该商品房的房屋权属证书亦尚未办理。上述事实有原、被告提供的证据及双方的陈述予以证实。
本院认为，原告许聪雅与被告土地开发公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。按双方合同约定，被告应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使�告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。诉争商品房于2011年6月7日实际交付原告使用，但被告至今尚未履行协助原告办证的义务，依约应自逾期之日即2011年9月6日起向原告支付相应的违约金。被告辩称，按合同约定，原告应于2010年12月24日前付清首期款41.1万元，在合同登记备案后十五个工作日（2011年5月11日）内付清尾款95.9万元，但原告至2011年1月4日才付清首期款、2011年6月3日才付清尾款，逾期付款共计34天，被告因此可相应顺延协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的首期款及按揭款均存在逾期支付的情形，但所有购房款均在合同约定的交房期限内即2011年8月31日前全部付清。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行，本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形�但因其在合同约定的交房及办证期限届满前已履行了全部的付款义务，被告据以要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故被告以原告逾期付款为由要求顺延协助办证期限的辩解，本院不予采纳。另，双方签订的合同中对原告逾期付款的违约责任已作了明确具体的约定，被告可依照该约定另行向原告主张相应的违约责任。被告还辩称，原告主张的违约金已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。据庭审查明的事实，诉争商品房于2011年6月7日实际交付原告使用，被告依约应当自2011年9月6日起计付逾期协助办证违约金给原告，但原告至2014年4月21日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2012年4月22日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。被告关于原告诉请的违约金已超过诉讼时效的辩解，本院部分予以采纳。被告亦辩称，本案合同约定的违约金明显过高，请求予以调整。据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告以约定的违约金过高为由要求减少，应举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，法院方能以此为依据判断是否过高而应予调整，但被告并未举证证明该损失，故对其要求减少违约金的辩解，本院亦不予采纳。综上所述，被告应按双方合同约定，履行协助原告办理诉争商品房房屋权属证书的义务，并应依约以原告已付购房款137万元为基数，按日万分之一的标准计付自2012年4月22日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，暂计至2014年4月21日起诉之日共计730天，应付违约金为1370000元×0.0001×730=100010元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向房屋权属登记机构办理原告许聪雅购买的址在泉州市丰泽区丰泽街道东涂社区源淮花苑3号楼10层1001号房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；
二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付给原告许聪雅自2012年4月22日起至2014年4月21日止的�期协助办证违约金100010元；并按原告许聪雅已付购房款137万元，以日万分之一的标准计付自2014年4月22日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；
三、驳回原告许聪雅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3028元，减半收取1514元，由原告许聪雅负担314元，被告土地开发公司负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 徐翰毅
二〇一四年七月八日
书记员 吴海锋
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法�若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。