北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第17282号
原告北京银泰物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区金融大街25号。
法定代表人朱江，该公司董事长。
委托代理人凌霄，北京市包诚律师事务所律师。
被告李启娅，女，1977年3月11日出生。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
原告北京银泰物业管理有限责任公司（以下简称银泰物业公司）与被告李启娅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张莉莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告银泰物业公司的委托代理人凌霄、被告李启娅的委托代理人杨殿芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银泰物业公司诉称，2013年8月26日，我公司与北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会签订了《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，约定由我公司负责晶城秀府小区的物业管理工作。依据北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会、北京金罗马物业管理有限公司（2010年9月1日至2013年8月31日晶城秀府小区物业管理公司）与我公司2013年9月6日签订的《物业管理交接协议》，约定由我公司向欠缴物业费的业主收取物业费。经核实，被告拖欠自2010年1月1日至2014年12月31日的物业费共计17777.75元，至今尚未缴纳。依据前述合同和《田清园（晶城秀府）小区业主公约》的约定，拖欠物业费的业主应按照每日万分之五的标准支付滞纳金，被告应支付滞纳金5759.99元。综上，我公司要求被告支付2010年1月1日至2014年12月31日的物业费17777.75元、滞纳金5759.99元，本案诉讼费用由被告承担。
被告李启娅辩称：一、我对业委会和原告存在质疑，据我所知，业委会没有召开业主大会依法履行对原物业公司的解聘程序和对新物业公司的选聘程序，对他们之间签订的物业协议存在质疑；二、我不是无故拖欠物业费，我有正当合法理由。在金罗马物业公司服务期间，我家的中水管爆裂漏水、暖气漏水，我的地板、家具等受损，为找到漏水点，我家的墙壁也被凿开，金罗马物业公司表示物业费可先不交纳，和赔偿事宜一同协商处理。后来物业公司更换了，这件事就没有解决。三、原告提交的物业管理交接协议，我对此不知情，我不同意将金罗马物业公司的物业费交与原告，并且交接协议就债权转让给业委会还是原告，存在矛盾之处。四、原告和金罗马物业公司一直没有向我催缴物业费，已经过了两年的诉讼时效。五、我不交物业费是因为漏水问题，不是无故拖欠，故不应支付滞纳金，并且滞纳金数额过高，且滞纳金计算方式有误。综上，如果原告同意将金罗马物业公司服务期间的漏水问题一并解决，我同意支付物业费，如果不能一并解决，我不同意支付物业费。
经审理查明：李启娅系北京市丰台区方庄南路58号院×号房屋业主，该房屋建筑面积105.82平方米，原告银泰物业公司为方庄南路58号院晶城秀府小区提供物业服务。李启娅未交纳2010年1月1日至2014年12月31日的物业费。
2010年1月1日起生效的《田清园（晶城秀府）小区业主公约》第三章第一条第二款约定：物业服务费用应在每年1月1日至3月31日前交纳，如有困难，可与物业公司协商分2次交纳或分多次交纳，对恶意拖欠物业服务费的业主，应承担每天万分之五的滞纳金。
2013年8月26日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（甲方）与银泰物业公司（乙方）签订《北京市晶城秀府小区物业服务合同》，约定：乙方不得私自减免任何业主物业费，如遇特殊情况可提交业主委员会审核后，方可执行；物业服务期限为贰年，自2013年9月1日至2015年8月31日；本物业区域物业服务收费方式为酬金制，酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准（1-9号楼，多层住宅）2.8元／平方米／月；业主无故拖欠物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。
2013年9月6日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会（甲方）与北京金罗马物业管理有限公司（乙方）、银泰物业公司（丙方）签订《物业管理交接协议》，约定：甲方与乙方共同协商，达成共识，将2013年8月31日前所产生的债权债务一并移交甲方，2010年9月1日至2013年8月31日期间所欠收的物业费由甲方负责收取，与乙方无关，另乙方预收的物业费、其他收入等已垫付的费用不再退回相关人员和甲方，由甲方承担，乙方因晶城秀府物业管理服务所形成的其他相关债权债务均由甲方承担；以2013年8月31日24：00为界，此前已收物业费、附属收入的酬金归乙方所有，此前未收的和此后的物业费、附属收入由丙方收取，酬金归丙方所有（不含2010年9月1日前包干制期间的费用）；整体物业管理责任以2013年8月31日乙方整体撤离物业管理区域为分界点。
2013年9月7日，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会出具《委托授权书》一份，载明：“北京银泰物业管理有限责任公司：您司于2013年9月1日接管了晶城秀府小区，并于2013年9月6日与原物业公司北京金罗马物业管理有限责任公司、晶城秀府业主委员会签订了三方交接协议。由于原物业北京金罗马物业管理有限公司管理期间，有部分业主一直欠费未缴纳。为确保小区业主利益，现北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会全权委托授权您司收取业主的一切欠费用（包括2013年9月1日以前的物业费和以后的物业费、地下车库管理费等一切费用）。”
上述事实，有房屋所有权证、田清园（晶城秀府）小区业主公约、北京市晶城秀府小区物业服务合同、物业管理交接协议、委托授权书以及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，首先，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会与银泰物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反有关规定，该协议合法有效。李启娅作为晶城秀府田清园小区业主，受到该物业服务合同的约束。其次，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会与北京金罗马物业管理有限公司、银泰物业公司签订的物业管理交接协议虽有矛盾之处，但该物业管理交接协议亦明确2013年8月31日前未收的和之后的物业费由银泰物业公司收取（不含2010年9月1日前包干制期间的费用），且北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会出具委托授权书，授权银泰物业公司收取2013年9月1日前的物业费，故银泰物业公司有权作为原告收取2010年9月1日至2013年8月31日业主未交纳的物业费。再次，北京市丰台区晶城秀府田清园小区业主委员会作为业主大会的执行机构，参与物业管理交接协议的制定并在该协议上加盖公章，应当视为该债权让与行为已通知债务人。最后，就诉讼时效问题，因物业服务具有持续履行的特点，在诉讼时效的适用上不宜过苛，故李启娅的该项答辩意见，本院不予采纳。综上，对银泰物业公司要求李启娅交纳2010年9月1日至2014年12月31日物业费的诉讼请求，本院予以支持，对银泰物业公司要求李启娅交纳2010年1月1日至2010年8月31日物业费的诉讼请求，本院不予支持。因李启娅并非恶意或无故拖欠物业费，故对银泰物业公司要求李启娅支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于李启娅答辩所称拒绝交纳物业费的事由，依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告李启娅于本判决生效后十日内给付原告北京银泰物业管理有限责任公司二○一○年九月一日至二○一四年十二月三十一日的物业费一万五千四百零七元三角九分；
二、驳回原告北京银泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百九十五元，由原告北京银泰物业管理有限责任公司负担六十七元（已交纳），由被告李启娅负担一百二十八元（原告北京银泰物业管理有限责任公司已预交，被告李启娅于本判决生效后十日内给付原告北京银泰物业管理有限责任公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张莉莉
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 杨舒淇