河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民一终字第00726号
上诉人（原审被告、反诉原告）南阳豫龙路桥工程有限公司。
法定代表人高玉功，任该公司经理。
委托代理人谢拉，河南通义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南阳沃源电工科技有限公司。
法定代表人郭京臣，任该公司经理。
委托代理人宋文绪，河南子午律师事务所律师。
上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司与被上诉人南阳沃源电工科技有限公司为租赁合同纠纷一案，南阳沃源电工科技有限公司于2012年4月17日向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，请求：一、依法解除双方签订的厂房租赁协议；二、责令南阳豫龙路桥工程有限公司赔偿经济损失1元；三、责令南阳豫龙路桥工程有限公司立即退还现金263000元及利息；并负担诉讼费用。南阳豫龙路桥工程有限公司于同年6月9日向南阳市宛城区人民法院提起反诉，请求：一、依法判令解除双方租赁厂房协议；二、依法判令南阳沃源电工科技有限公司支付2012年合同年度租金128000元；三、依法判令南阳沃源电工科技有限公司按协议约定赔偿损失128000元；并负担诉讼费用。南阳市宛城区人民法院合并审理后，于2013年4月23日作出（2012）宛民初字第793号民事判决。南阳豫龙路桥工程有限公司不服原判，于2013年7月16日提起上诉。本院于2013年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司的委托代理人谢拉，被上诉人南阳沃源电工科技有限公司的委托代理人宋文绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：沃源公司为生产经营需要，经与豫龙公司协商，以豫龙公司为甲方，沃源公司为乙方，双方于2011年1月18日签订了《厂房租赁协议》，约定：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在南阳市迎宾大道许平南高速下道口北侧，租赁建筑面积为厂房4000平方米，宿舍面积600平方米（含卫生间）。厂房类型为钢结构。二、厂房起付日期及租赁期限：1、租赁期限自2011年3月29日起，至2020年3月29日止。租赁期限10年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式：1、该厂房租赁每年建筑面积租金为人民币12.8万元。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金6.5万元。乙方在收到厂房后，支付每年建筑面积租金12.8万元。四、其他费用：租赁期间，使用该厂房所发生的水电煤气电话费等通讯费由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。五、规定了厂房使用要求和维修责任。六、厂房转租和归还：1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，甲方不再退还租金及保证金。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。七、其他有关约定：1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%的滞纳金，并有权终止租赁协议。6、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。八、其他条款：1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方十二个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方十二个月租金。2、租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。......及其他相关条款。出租方：南阳豫龙路桥工程有限公司签章，承租方南阳沃源电工科技有限公司签章。签约地点：南阳豫龙路桥工程有限公司。签约时间：2011年1月18日。合同签订后，豫龙公司遂进行厂房建设，并于2011年4月28日收到沃源公司现金3万元，2011年5月6日收到沃源公司厂房建设款4万元，2011年6月5日收到沃源公司租金12.8万元，并注明同意转租，同日收到沃源公司租厂房押金6.5万元。厂房建好后，南阳沃源公司以南阳豫龙公司所建厂房的面积不符合协议约定及房屋存在质量问题为由，拒绝搬入该厂房使用，并诉至人民法院要求解除合同，赔偿南阳沃源电工科技有限公司经济损失1元，并退还南阳沃源公司现金263000元及利息。经南阳市房建房屋安全鉴定中心鉴定，于2012年8月30日作出南房安鉴字（2012）SF-11号房屋安全鉴定书，结论为综合评定两个钢结构车间（大棚）为C级危房，二层办公楼安全等级为B级。建议由具有资质的设计单位，针对现状进行验算，一并提出加固方案，加固后方可使用。鉴定书中并注明，该厂房建筑面积为3266平方米，未经有资质的单位设计，无资质的单位施工，目前尚未投入使用。南阳豫龙路桥工程有限公司反诉称厂房是按照南阳沃源电工科技有限公司要求建造的，南阳沃源电工科技有限公司提出解除合同违约，现南阳豫龙路桥工程有限公司同意解除合同，但南阳沃源电工科技有限公司应支付南阳沃源电工科技有限公司2012年合同年度的租金128000元并按照协议约定赔偿南阳玉龙路桥有限公司损失128000元。
原审法院认为，沃源公司与豫龙公司在平等自愿的基础上经协商签订了《厂房租赁协议》，在协议签订时，租赁物还没有建设，双方在签订协议后，应自觉全面履行协议约定的内容。豫龙公司在建造厂房时未经有资质的单位设计、施工，虽然所建造的厂房及宿舍总面积为3266平方米，不符合协议约定的建筑面积厂房4000平方米，宿舍面积600平方米，但双方在合同中约定：”乙方收到厂房后，交租金12.8万元”。2011年6月5日，沃源公司向豫龙公司交付了12.8万元租金，应视为沃源公司收到厂房并对建筑面积予以认可。2012年4月17日，沃源公司以面积和质量不符合使用要求且无法通过消防验收为由诉至法院。诉讼中，南阳沃源电工科技有限公司申请对房屋质量及面积进行鉴定，经南阳市房建房屋安全鉴定中心鉴定，结论为综合评定两个钢结构车间（大棚）为C级危房，二层办公楼安全等级为B级。南阳豫龙路桥工程有限公司所建造的厂房及宿舍不符合房屋基本安全标准，致使双方所签订的厂房租赁协议已无法实际履行，故南阳沃源电工科技有限公司请求解除合同，南阳豫龙路桥工程有限公司同意，本院予以支持。因厂房及宿舍不符合房屋基本安全标准致使租赁物未能实际使用，故南阳沃源电工科技有限公司要求返还12.8万元租金的诉讼请求，应予以支持。南阳沃源电工科技有限公司请求返还厂房建设款及现金70000元，因在双方所签订的合同中没有约定，且与本案不是同一法律关系，本案不予处理。南阳沃源电工科技有限公司请求南阳豫龙路桥工程有限公司赔偿1元损失，理由不足，不予支持。南阳豫龙路桥工程有限公司辩称厂房是按照南阳沃源电工科技有限公司要求建造，以及南阳沃源电工科技有限公司参与建造和协议第七条第2项约定租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作，故消防、安全责任在南阳沃源电工科技有限公司方，但南阳豫龙路桥工程有限公司未能提供充分证据证明南阳沃源电工科技有限公司参与建造了厂房，也未能提供充分证据证明厂房不符合基本安全标准是南阳沃源电工科技有限公司方的原因造成的，且协议第七条约定的消防、安全卫生责任明显不包括厂房建筑质量的消防、安全责任。南阳豫龙路桥工程有限公司提供的证人徐海超、张举成系南阳豫龙路桥工程有限公司的员工，与本案有利害关系，其证言内容无其他证据相印证，证人陈清有、史明君的证言仅证实了南阳沃源电工科技有限公司方人员到过施工现场，并不能证明南阳沃源电工科技有限公司参与了施工及厂房不符合基本安全标准是南阳沃源电工科技有限公司的原因造成的，故对其辩解理由不予采信，其反诉请求南阳沃源电工科技有限公司支付租金和赔偿损失的理由不足，证据不充分，不予支持，南阳豫龙路桥工程有限公司可就其损失向相关责任方进行追偿。
原审法院判决：一、解除南阳沃源电工科技有限公司与南阳豫龙路桥工程有限公司签订的《厂房租赁协议》；二、南阳豫龙路桥工程有限公司于本判决生效后十日内退还南阳沃源电工科技有限公司人民币193000元；三、驳回南阳沃源电工科技有限公司其他诉讼请求；四、驳回南阳豫龙路桥工程有限公司请求南阳沃源电工科技有限公司支付2012年合同年度租金128000元及赔偿损失128000元的反诉请求。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7815元（含反诉费2570元）、鉴定费25000元南阳沃源电工科技有限公司负担1550南阳豫龙路桥工程有限公司负担31265元。
上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司上诉称：原审法院判决认定被上诉人未派员在施工现场指导建房错误；且判决租金全部返还，及未支持反诉请求的判决结果不当。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持反诉请求或撤销原判，发回重审。
被上诉人南阳沃源电工科技有限公司答辩称：原审法院判决所认定的事实清楚，适用法律及判决结果正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
根据上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司的上诉理由和被上诉人南阳沃源电工科技有限公司的答辩意见，本院确定本案的争议焦点是：1、原审法院判决所认定的事实是否准确；2、判决结果租金全部返还及驳回反诉请求是否妥当。
经审理查明：2011年6月5日，被上诉人南阳沃源电工科技有限公司收到上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司为其建设并承租的厂房后，依双方所签订的《厂房租赁协议》向上诉人交纳了一年租金128000元，同日又交纳了租厂房押金65000元。同年6月11日，被上诉人在古城广告刊物上刊登广告，对外转租上诉人的厂房以每平米每月5元的价格对外转租，该广告上同时刊登另招男工10名。所查明本案其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司的上诉理由经查，当事人双方在平等自愿的基础上经友好协商签订了《厂房租赁协议》，当时租赁物还没有建设，双方均应按照协议所约定的内容行使各自的权力，履行自己的义务。上诉人方在建设厂房时，未按照协议约定的标准建造系违约行为，但被上诉人也未监督上诉人为自己定向建造的厂房是否符合自己使用标准，应否及时整改，也是一种失误，双方在履行协议过程中均有过错。上诉人所建厂房完工后交付被上诉人，被上诉人交纳了一年租金及租厂房押金，应视为被上诉人对该租赁物检查验收符合要求，并对该厂房承租的认可，且在承租后刊登广告对外转租，应当认定为双方租赁合同关系全面履行，被上诉人应当按照协议约定标准向上诉人支付租金，双方在履行过程中发生争议，产生纠纷，被上诉人诉诸人民法院主张权利，在原审法院审理过程中，被上诉人才申请对所租赁厂房质量及面积进行鉴定，经鉴定该厂房不符合基本安全标准，现被上诉人要求解除租赁协议，上诉人同意，原审法院判决解除双方签订的租赁协议并无不当，但判决所返还数额有误，应当以支付租金之日起至向人民法院主张权利前一日止，即应为返还剩余租金7883.34元（年租金128000元，日租金350.69元，实际使用314天，计110116.66元），连同应退还租厂房押金65000元，应返退还款额合计为72883.34元，原审法院判决退还数额不当，应予纠正。上诉人的反诉请求经查，当事人双方在一年租赁期未届满时即产生纠纷，被上诉人即向人民法院主张解除租赁合同关系，上诉人也同意解除，并不产生第二年的租赁关系，也不产生实际经济损失，且上诉人至今也未提交造成实际损失的证据，原审法院判决驳回上诉人的反诉请求并无不当。故上诉人南阳豫龙路桥工程有限公司的上诉请求部分有理，本院应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南阳市宛城区人民法院（2012）宛民初字第793号民事判决；
二、解除南阳沃源电工科技有限公司与南阳豫龙路桥工程有限公司签订的《厂房租赁协议》；
三、南阳豫龙路桥工程有限公司于本判决生效后十日内退还南阳沃源电工科技有限公司租金及租厂房保证金共计72883.34元；
四、驳回南阳沃源电工科技有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回南阳豫龙路桥工程有限公司的反诉请求。
如果未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费、鉴定费合计30788元，由南阳沃源电工科技有限公司负担21990元，南阳豫龙路桥工程有限公司负担8798元；反诉费2570元，由南阳豫龙路桥工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵清军
审判员 田晓凯
审判员 窦丁平
二〇一四年一月六日
书记员 王 妮