广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终223号
上诉人（原审被告）：董静，女，汉族，住广东省珠海市香洲区珠海，身份证号码：×××202X。
委托代理人：沈继光，广东华信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：燕延，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0022。
委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。
委托代理人：孙亮。
上诉人董静与被上诉人燕延所有权确认纠纷一案，上诉人董静不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月8日，燕延向珠海市宇宏房地产开发有限公司购买了珠海市香洲区翠福路8号清华瑞景园4幢1301、1302、1303、1304、1315号房。
2013年5月8日，燕延与董静签订五份《房地产买卖合同》，分别约定燕延将上述五套房屋转让给董静，房屋交付日期均为2013年5月31日前。本案讼争的清华瑞景园4幢1315号房的合同载明，该房屋建筑面积26平方米，交易总金额338000元，董静须在合同签订后1天内支付定金10000元，余款在2013年5月31日前付清。签订合同当日，双方前往珠海市房地产登记中心办理了产权过户登记手续，燕延取得上述五套房屋过户的《受理回执单》原件并至今持有。2014年3月26日，董静通过自己的身份证向珠海市房地产登记中心领取了房地产权证原件。五套房屋的产权证显示五套房屋的权属人均已变更为董静。
燕延主张，其因担心房地产限购政策影响，将上述五套房屋登记至董静名下，董静没有支付任何房款和交易税费，也没有实际占有使用上述五套房屋，五套房屋一直由燕延委托中介出租并收取租金。董静对此不予认可，辩称燕延夫妇因资金出现问题，以1592020元总价将五套房屋卖给董静，因为转让价相对较低，董静同意以两年的房租抵顶燕延的损失。关于房款，董静主张其在2013年4月向某提前支付了133万元购房款，余款262020元于2013年9月7日付清，但没有提供上述两笔款项支付的相关证据。董静仅提供了其在2014年3月26日支付房地产交易手续费和所有权登记费的相关票据。燕延否认董静支付过任何房款。
庭审中，燕延出示了上述五套房屋的《出租管理委托合同》、《房屋租赁合约》和房屋钥匙，以及收取租金的银行卡原件与银行交易流水，用以证明包括案涉1304房在内的五套房屋一直由燕延管理、收益。至于过户的相关税费，燕延当庭表示同意承担。
燕延原审的诉讼请求为：1.确认燕延系珠海市香洲区翠福路8号清华瑞景园4幢1304号房的100%的产权人；2.判令董静将香洲区翠福路8号清华瑞景园4幢1304号房过户登记到燕延名下；3.董静负担本案诉讼费用。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依照登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，据此，我国实行形式主义物权变动模式，即不动产因法律行为发生物权变动，办理登记是生效要件。而确权是对已有权利的确认，确权判决不应产生物权变动的效力。董静为讼争房屋的登记产权人，燕延诉请确认其为讼争房屋的产权人，实际是请求变动案涉房屋的物权，该诉请不符合法律规定，原审法院不予支持。
关于燕延要求过户的诉讼请求。根据前述查明的事实，燕延、董静就燕延所有的五套房屋签订《房地产买卖合同》，虽然办理了产权过户登记手续，但董静不能提供其向某支付定金和房款的相关证据，且交易的大部分税费均由燕延支付，董静仅支付了办理产权过户的手续费和登记费。并且，双方签订合同后，五套房屋至今一直由燕延委托中介出租并收取租金，董静从未对五套房屋进行过占有、使用和收益。由此可见，双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系，董静没有合法理由享有案涉房屋的物权。据此，燕延诉请董静将案涉房屋过户登记至燕延名下，合理有据，原审法院予以支持。至于过户的相关税费，由燕延承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，原审法院判决如下：一、董静于判决书发生法律效力之日起十五日内协助燕延办理珠海市香洲区翠福路8号清华瑞景园4幢1304号房的产权过户登记手续至燕延名下；二、驳回燕延要求确认其系珠海市香洲区翠福路8号清华瑞景园4幢1304号房产权人的诉讼请求。原审案件受理费减半收取3138元，保全费2520元，合计5658元，由燕延负担2829元，董静负担2829元。
上诉人董静不服原审判决，提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回燕延要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求。2、燕延承担本案两审诉讼费用。事实与理由如下：原审判决认定双方之间“不存在真实的房屋买卖合同关系”，但原审判决并未对影响本案所涉房屋买卖的特殊因素（如燕延夫妻的经济状况严重恶化、燕延夫妻拖欠董静夫妻巨额债务等）给予重视，导致原审法院只是简单的从常规房屋买卖的角度来审视本案房屋买卖的合理性，从而得出燕延“没有合法理由享有案涉房屋的物权”的错误结论，原审判决属于认定事实错误、适用法律错误，原审判决应予撤销。第一，董静提供了大量的证据，充分证明了燕延及其丈夫李某甲家庭经济状况的严重恶化，这是案涉房屋买卖方式与付款方式不同于常规房屋买卖的根本原因。首先，房屋转让价款及支付方式不同于常规买卖。董静提交了从中国裁判文书网下载的十份判决书，中国裁判文书网是由最高人民法院设立的互联网网站，该网站上公布的生效裁判文书的真实性毋庸置疑，燕延在一审庭审时对上述法律文书不予认可根本不能成立。根据董静提交的十份判决书显示，燕延的丈夫李某甲及其担任大股东和法定代表人的鹤壁虎亨江混凝土管道制品有限公司，在2011年至2013年期间，对外负有多笔巨额债务，李某甲个人负债3000多万元，其公司负债5000多万元，因燕延夫妻的资金断链，未能及时清偿上述债务，相关债权人亦于2014年左右诉至法院，燕延夫妻在经济状况严重恶化的情形下，对周转资金的渴求非同寻常。而董静夫妻与燕延夫妻以前是非常要好的朋友关系，燕延夫妻为取得周转资金，主动提出愿意低价将案涉房屋转让给董静，但前提是董静可以提前支付部分购房款用于其周转，董静基于朋友关系就同意了，因双方就房屋转让价格已经谈好（1592020元），在燕延急需用钱而提出要求的情况下，董静于2013年4月提前预支了133万元房款给燕延。双方签订买卖合同后，董静又于2013年9月7日将余款262020元支付给燕延。因双方之间的房屋买卖掺杂着诸多特殊的因素，也就不可能按照房屋买卖合同约定的定金及房款的支付方式去实际履行，本案不能以常规买卖的视角去审视案涉房屋买卖的合理性。其次，房屋转让款的支付地点及途径不同于常规买卖。如前所述，因燕延急于用钱，董静向其提前支付了133万元购房款，董静支付款项的地点也不是在珠海，而是在开封，因为2013年4月份，燕延夫妻乘飞机前往开封办事，董静应其要求在开封将133万元现金交付给燕延夫妻，该笔款项的来源是董静丈夫张某与朱某合伙做生意的利润分成（2013年1月和4月）。燕延于2013年9月7日支付的262020元余款，主要来源于王丽人向董静偿还的借款26万元。至于董静以现金方式向某支付房屋转让款的原因，就是因为当时许多债权人已经起诉至法院，燕延担心账户被法院查封而不敢将款项转入账户内，燕延要求董静不要以银行转账方式支付，董静才以现金方式支付了房屋转让款。再次，双方商定的以租金抵销损失的方式不同于常规买卖。从双方转让合同中约定的转让价款可以看出，案涉房屋的转让价款相对较低，为弥补燕延的经济损失，董静同意用案涉房屋对外出租的两年租金抵顶燕延的损失，所以，燕延对案涉房屋享有的占有、使用、收益的权利并非法定，而是来源于双方的约定，燕延以其收取租金来证明其是房屋的实际所有权人是不能成立的。第二，燕延夫妻尚欠董静夫妻高达650万元的巨额借款及相应利息，这也是本案所涉房屋买卖的重要起因。燕延夫妻曾向董静夫妻多次借款，目前尚欠借款本金650万元之巨，燕延夫妻并未偿还上述借款及支付利息，燕延夫妻对董静夫妻无论在人情上还是在物质上均拖欠很多，董静在一审未提交相关证据的原因是，董静夫妻是按照燕延夫妻的要求将款项划入了第三人的账户，借款的发生过程相对复杂，但董静在二审将完善相应证据。在此情形下，燕延向董静低价出售房屋，既有证明自己拥有固定资产而具备还债能力的目的（即担保的性质），又有偿还部分人情的目的，更是为了解决他们的周转资金短缺的困境，基于上述各种原因，燕延自愿承担房产交易的税费就是再正常不过的了，燕延承担交易税费丝毫不影响案涉房屋买卖的真实性。第三，董静持有涉案5套房屋房产证，按照物权法17条的规定，董静有法定依据享有案涉房屋的物权。燕延声称因为房产限购政策将房屋过户到董静名下，主张董静是代持房屋，但燕延不能提交任何书面或者其他形式的证据来支持其主张，因此燕延属于举证不能，其请求不应得到支持。
被上诉人燕延二审辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审法院查明双方不存在真实的房屋买卖合同关系，因为双方虽办理了产权过户登记手续，但董静无法提供其支付定金和房款的证据，且交易的税费基本是由燕延承担的，交易完成后，涉案的房屋也均在燕延的实际控制中，董静从未对涉案房屋进行占有、使用和收益，这些充分表明董静没有合法理由享有涉案房屋的物权。二、董静的上诉理由缺乏事实依据，逻辑也不合理，无法自圆其说。（一）董静称分两次以现金方式支付购房款，但均未提供证据予以证实。双方的买卖合同签订于2013年5月8日，董静不可能在合同未签之时就提前支付大部分涉案房款给燕延。同时，董静声称因房屋转让价格过低，双方遂协商以“转让款＋两年出租收益”的方式来弥补燕延损失更是闻所未闻，这种方式既没有法律规定，也没有协议约定，纯粹是董静编造，无非是想掩盖其没有实际控制房屋的事实。据此，董静所主张的交易过程，不仅与正常的交易大相径庭，也与一般的社会常识相悖。（二）董静称燕延夫妇经济状况严重恶化，对外负有巨额债务，没有事实依据。董静没有提供充分的证据予以证明，其所提供的裁判文书的真实性无法确认，也与本案无关。董静上诉称购买房产是帮助燕延还债也无事实依据，从双方的“买卖合同”上看，也没有关于此方面的的任何约定。本案争议的焦点是双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系，董静若要证实该主张，必须举证证明其已经支付涉案房款，提供已付购房款的凭证，原审法院根据举证规则，未予采信董静的主张是正确的。结合本案房屋交易及交易后实际控制过程看，董静并无合法理由享有涉案房屋的物权。
上诉人董静二审期间提交如下证据：1、结婚证，证明董静与张某是夫妻关系；2、中国工商银行理财金账户历史明细清单，证明卡号为6222081703000254719的账户属于张某所有；3、交易明细，证明张某于2012年9月17日、9月18日分别转账100万元、50万元至卡号为6222081710000054429的账户，该账户持有人是李某乙，即燕延丈夫李某甲的姐姐，也是李某甲担任法定代表人的公司财务人员。这两笔款项实际是张某借给李某甲的款项，只是由李某甲的姐姐代收。李秀君的身份在原审提交的河南省鹤壁中级人民法院（2014）鹤民终字第680号民事判决书中有所体现；4、取款凭条、存款凭条，证明尚某于2013年3月23日借款200万元给赵某，即李某甲担任法定代表人的公司的财务人员，这款项亦是李某甲的借款，由董静的丈夫张某提供担保，因李某甲未按时偿还该笔借款，张某及董静也需代其承担还款责任。
燕延二审期间未提交证据。
上列证据，经质证，本院审查认为，董静提供的证据均反映的是案外人之间的资金往来情况，真实性难以审查，且与本案燕延和董静之间的房屋买卖合同关系无直接的联系，故该组证据与本案无关，本院不予认定。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽董静和燕延通过签订房屋买卖合同，将涉案房屋的产权过户登记至董静名下，但燕延在本案中主张其与董静之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其是委托董静代持涉案房屋的产权，而董静则主张其通过房屋买卖取得涉案房屋的产权，由于涉案房屋的产权现状是已经登记至董静名下，因此本案的争议焦点在于燕延与董静之间是否存在真实的房屋买卖关系。虽然董静提供了其生意合作伙伴等人的证言，但这并不足以证明其向某支付定金和房款，况且按董静所述，其和丈夫张某与燕延夫妇之间存在高达850万元的借贷或担保关系，在董静与燕延签订房屋买卖合同之时，燕延夫妇已拖欠其借款本金350万元，董静已支付大部分房款，但在买卖合同中未有任何体现，因此董静主张其以现金方式向某分两次支付了购房款，证据不足，亦不符合常理，不应予以采信。而且，交易的大部分税费均由燕延承担，董静仅支付了办理产权过户的手续费和登记费，领取房产证的回执亦一直由燕延持有，涉案房屋过户以来仍一直由燕延委托中介出租并收取租金，即燕延从始至终都未打算将过户后的产权证交予董静持有，实际上也从未将房屋交予董静控制并占有、使用、收益。而房屋买卖合同关系最重要的内容除完成过户登记外还包括买方支付对价，卖方将房屋交付买方，但董静与燕延的以上种种行为明显不符合正常的房屋买卖合同关系，因此原审法院认定董静和燕延之间不存在真实的房屋买卖合同关系，董静没有合法依据享有涉案房屋的物权，并无不当，本院予以维持，燕延要求董静将涉案房屋过户登记至其名下，合理有据，应予支持，原审法院判决正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人董静的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币6276元，由上诉人董静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 程 敏