河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）牟民初字第4534号
原告：张德恩，男，1987年2月10日生，汉族，住河南省社旗县。
被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧1层。
法定代表人：贠得欣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张志扬，河南金学苑律师事务所律师。
原告张德恩与被告河南荣亿置业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2015年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德恩与被告河南荣亿置业有限公司委托诉讼代理人张志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张德恩向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《商品房认购协议》无效；2.判令被告退还原告房屋首付款334240元；3.判令被告赔偿原告因逾期不能交房的损失及利息246530元（包含2015年的抵房款55000元；首付款产生的利息自2012年12月15日至原告起诉之日止按月利率5厘计算，约5万元以上；房屋升值部分损失大约3万元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月28日，原告购买被告位于郑州航空港区保税北路与琴××街交汇处的A3一楼31063号商铺，并向被告交纳了334240元购房首付款。双方于当日签订《商品房认购协议》。当时被告以各种极具诱惑的宣传广告和保证来吸引我们购买，比如10年包租等，并承诺于2013年5月30日前向原告交付房屋，原告可在交房后直接进行包租获得收益。交房期限届满后，被告却未办齐交房手续。后被告承诺将合同约定的租金冲抵房款，并给原告出具收据。但至今，被告仍未办齐相关交房的证件。原告收不到租金收益并且得不到当初承诺的房屋合法手续，致使合同无法履行，造成原告重大损失。
河南荣亿置业有限公司辩称，一、原告和被告签订的《商铺订购协议》在法律上属于有效的预约合同，预约合同与本约合同在法律适用上有明确不同；二、因预售未建成的“期房”具有不可预见性，法律规定应办理“商品房预售许可证”，但原告认购时，涉案房屋已建成，能够正常交付使用；三、《商品房认购协议》签订时，被告已经告知原告“项目证件尚在办理中”，原告“自愿认购并承认不以此提出任何异议或索赔”；四、被告基于对原告认购房屋的约定，未再将涉案房屋销售给他人，丧失了其他商业交易机会；五、因港区建设需要，应政府及施工部门要求，被告施工完成，现郑州航空港区管委员正在补办相关手续，补办事宜正在进行当中。综上，原、被告之间签订的《商品房认购协议》为有效的预约合同，从被告积极履行协议约定的态度和做法来看，并未给原告造成实际损失，郑州航空港区管理委员会正在积极协调为被告办理相关手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月28日，张德恩（定购方、乙方）与河南荣亿置业有限公司（开发商、甲方）签订《商品房认购协议》一份，约定“一、甲方销售的鑫荣·中央金地项目位于郑州××区保税北路琴台街交汇处。二、乙方定购房号为A3楼1层31063号商铺，建筑面积为36.8㎡…，三、乙方定购单位总房价款为人民币：664240元…；四、乙方付款方式为按揭付款…；五、乙方定购单位首付款（为总房款的50.3%）金额：人民币334240元；…七、甲方保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；…九、乙方在甲方电话通知十日内前往售楼部签订正式《商品房买卖合同》；十、乙方已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与甲方签订本协议书，乙方不能以此理由提出任何异议或索赔；…十四、待乙方缴付首付款（或全款）后与甲方正式签署正式《商品房买卖合同》时，本协议自动作废。备注：2013年5月31日前交房，如到期未交，按国家相关法律法规进行赔偿”。
2012年10月30日，河南荣亿置业有限公司向张德恩出具《收据》一份，内容为：“今收到张德恩交来A3号楼1层1063号商铺定金人民币伍万元整。”2012年11月28日，河南荣亿置业有限公司向张德恩出具《收据》一份，内容为：“今收到张德恩交来A3号楼1层31063号铺首付款人民币贰拾捌万肆仟贰佰肆拾元整”。
2013年10月17日，张德恩与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（乙方）签订《试投资协议》一份，约定“第二条、商铺的交付手续：甲方所购买的本案所涉商铺同意全权委托乙方直接按《商品房认购协议》的约定，办理交接手续。第三条、本合同有效期内甲方除保留财产处分权外，将商铺经营权管理的一切事项全权委托乙方统一经营管理，并同意乙方以自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；第四条、委托期限：双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止。第五条、免租期、装修期为前3个月，期满后乙方开始商铺经营；2014年4月1日—2014年12月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金人民币13285元。第二期托管期限内乙方将按以下约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金支付标准及办法：2015年1月1日—2015年12月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币14945元。2016年1月1日—2016年12月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金人民币16606元。甲方自收到投资收益后，视为该套房屋已履行交付。同日，张德恩与河南荣亿置业有限公司签订《交房租金补贴协议》一份，主要内容为：“补贴时间为：2013年6月1日—2013年12月31日（214天）；补贴标准为：首付款×年8%÷365天×补贴天数，甲方首付款金额为人民币334240元；租金补贴为人民币15677元。甲方：张德恩乙方：河南荣亿置业有限公司”该协议作为河南荣亿置业有限公司逾期交房对甲方房屋使用权所作的一次性补贴。
2013年11月20日，张德恩收到解慧梅账户转来的15677元。
2014年12月31日，张德恩委托史炎恒向河南鑫欣时代商业服务有限公司出具《承诺书》一份，承诺于2014年12月31日收到河南鑫欣时代商业物业服务有限公司两年（2014年1月1日—2015年12月31日）的商铺返租款（汇入我本人指定银行卡号及付现金）共计99637元。同日，被告为原告出具《收据》一份，内容为：“交款单位：张德恩人民币：伍万玖仟柒佰捌拾元整￥59782收款事由：租金抵房款”。
本案涉案房屋现已办理土地证和建设用地规划许可证，其他手续正在办理中。
另查明，河南鑫欣时代商业服务有限公司系河南荣亿置业有限公司委托的前期物业管理公司。
本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，张德恩与河南荣亿置业有限公司签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且河南荣亿置业有限公司已依约收受购房款334240元（总房款的50.3%）,故该协议应当认定为商品房买卖合同。河南荣亿置业有限公司辩称《商品房认购协议》为预约合同，没有法律依据，本院不予采信。本案所涉房屋已办理《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其他手续尚未办理，河南荣亿置业有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的《商品房认购协议》应当认定为无效。故河南荣亿置业有限公司因该合同取得的财产（首付款334240元）应当予以返还，原告要求确认商品房认购协议无效，被告退还收取的首付款334240元的诉讼请求，本院予以支持。
张德恩要求河南荣亿置业有限公司赔偿损失及利息246530元，包含第1项、2015年的抵房款55000元；第2项、首付款产生的利息自2012年12月15日至起诉之日止按月利率5厘计算，约5万元以上；第3项、房屋升值部分损失大约3万元。对于第1项请求，《商铺委托经营合同》约定，河南荣亿置业有限公司应向张德恩支付2015年1月1日—2015年12月31日的租金共计59780元（14945元/季度×4季度），但河南荣亿置业有限公司未实际支付该部分租金，本案讼争房产因河南荣亿置业有限公司未办理相关证件导致合同无效，因此张德恩要求赔偿租金损失55000元的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于第2项、第3项请求，张德恩签订《商品房认购协议》时，已知河南荣亿置业有限公司尚在办理相关证件，存在一定过错，故张德恩的第2、3项诉请理由不当，不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认张德恩与河南荣亿置业有限公司签订的《商品房认购协议》无效；
二、河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张德恩首付款共计334240元；
三、河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张德恩支付租金55000元；
四、张德恩于本判决生效之日起十日内向河南荣亿置业有限公司交付位于郑州航空港区保税北路琴台街交汇处的鑫荣·中央金地项目A3号楼1层31063号商铺；
四、驳回原告张德恩的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10442元，由张德恩负担3444元，由河南荣亿置业有限公司负担6998元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 杨景慧
审 判 员 张瑞颖
人民陪审员 闫金锁
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 宋安宁