苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）相民初字第1019号
原告蒋新。
委托代理人温涛，江苏筹胜律师事务所律师。
被告陈骏。
被告韩佩玉。
被告方共同委托代理人朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。
原告蒋新与被告钱雪梅房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年5月23日起诉来院，本院于2012年7月10日受理后，由审判员丁亦辛独任审判。因钱雪梅死亡，本院根据原告申请，追加韩佩玉、陈骏作为本案被告参加诉讼，并于2013年1月5日开庭。因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长，人民陪审员邱玉芳、徐秀英参加评议，并于2013年9月26日再次开庭审理了本案。原告蒋新的委托代理人温涛、被告方共同委托代理人朱剑星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋新诉称，钱雪梅的委托代理人陈德华于2012年2月25日与原告签订合同，将钱雪梅所有的位于苏州市相城区盛北花园7幢405室、阁楼及车库28号、29号、30号出售给原告，原告依约支付购房款50万元，但钱雪梅未依约交付房屋、办理过户手续。现钱雪梅已死亡，要求两被告作为继承人承担相应义务。要求判令：1、房屋买卖协议有效；2、两被告将盛北花园7幢405室、阁楼及车库28号、29号、30号交付原告；3、两被告配合原告将上述房屋及车库的权属登记过户至原告名下。
被告韩佩玉、陈骏辩称，1、原告与钱雪梅代理人陈德华签订的房屋买卖合同违背相关房屋交易政策法规，且陈德华无定价权、收款权，属于超越委托权限的无权代理，所以原告与陈德华签订的房屋买卖合同无效；2、原告与陈德华签订的房屋买卖合同上的房屋范围为苏州市相城区北桥街道盛北花园7幢405室房屋，并不包含7幢405阁楼、以及7幢28号、29号和30号车库，虽然合同上列有阁楼和三个车库的土地证号，但是土地证并不等同于产权证，土地属于国家所有，不能单独买卖。3、被告方提供的录音证据可以看出陈德华与原告签订房屋买卖合同目的是为了收回放出去的高利贷，以合法的形式掩盖非法的目的，此协议依法应该属于无效合同，且自始无效。4、所涉房屋是钱雪梅及其儿子唯一住房，用于自己居住，不会轻易出售，更不会委托陌生人将其出售，即使要出售也会自行或者委托姐妹办理出售事宜。5、原告陈述在4月份催促钱雪梅配合过户，甚至到医院找过钱雪梅，但是却没有将购房款交给重病中的钱雪梅，在此可以看出陈德华与原告存在恶意串通损害钱雪梅权益的行为。要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，江苏省苏州市中新公证处于2011年5月30日作出五份公证书如下：1、（2011）苏中证民内字第9161号声明书公证书，钱雪梅声明自1984年10月16日与陈照兴离婚后至今未再婚。2、（2011）苏中证民内字第9162号委托书公证书，钱雪梅向陈德华出具委托书如下“因委托人没有时间办理出售位于苏州市相城区北桥镇盛北花园7幢405室、7幢405阁楼及7幢车库28号、29号（房屋所有权编号：××号，国有土地使用证编号：（2008）第××、××、××号，合计建筑面积：214.06平方米）和7幢30号车库的交易手续，特委托陈德华具体办理如下事项：一、代为查询上述房产的相关档案信息。二、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房买卖契约》。三、与买受人签订或注销上述房屋的《存量房交易资金托管协议》。四、办理上述房屋过户登记至买受方名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续。五、根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续，并如实申报纳税。六、根据房屋、土地登记部门的要求，如实陈述相关事实。受托人有转委托权。受托期限：上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认。”；3、（2011）苏中证民内字第9163、9164、9165号公证书，对钱雪梅的身份证、户口本复印件以及苏州市沧浪区民政局出具《无婚姻登记记录证明》复印件予以公证。五份公证书均由钱雪梅签名确认。2012年2月25日，以钱雪梅为甲方、原告蒋新为乙方签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方将苏州市相城区北桥镇盛北花园7幢405室房屋，合计建筑面积214.06平方米绝卖给乙方执业。房屋所有权证号：××，房屋土地证号：（2008）××、××、××；房价费为人民币500000元，并按规定办理产权过户和缴纳税、手续费；出让房屋之装修及附属物：全新装修（留彩电二只、空调三只、沙发一套、餐椅一套、双门冰箱一只、全自动洗衣机一只、厨房齐全、热水器一只）；房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清，过户手续由甲、乙方办理；合同签订时付人民币伍万元整，余额肆拾伍万元于2012年4月30日之前一次性付清。2012年4月30日交房。原告在合同上签字，甲方由陈德华签名、并注明代钱雪梅。同日，陈德华向原告出具收条1份，载明收取原告购房款定金5万元。原告于同年4月21日、25日在招商银行股份有限公司苏州分行木渎支行取款20万元、25万元；陈德华于相同日期向原告出具收条2份，分别载明收取原告购房款20万元、25万元，并载明房款已清。原告称，因房屋过户时，房管部门要求出买人钱雪梅另行出具单身证明，钱雪梅迟迟不办而过户未成，原告遂于2012年5月23日起诉来院。
另查明，钱雪梅于2012年5月30日因结肠癌死亡；钱雪梅于1984年离婚后未再婚。被告韩佩玉系钱雪梅之母，韩佩玉之夫钱盘荣于2002年6月12日死亡。被告陈骏系钱雪梅之独子。
再查明，苏房权证相城字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人钱雪梅，坐落：相城区北桥镇盛北花园7幢405室，产别私有产；房屋状况：405、建筑面积104.60平方米，405阁楼、54.52平方米，车库28、30.52平方米，车库29、24.42平方米，合计214.06平方米，附记中载明：7幢30号车库一只。相国用（2008）第12051号、第12052号、第12053号国有土地使用证分别载明：405室房屋使用权面积44.0平方米、7幢车库28号使用权面积8.4平方米、7幢车库29号使用权面积为6.8平方米，使用权人均为钱雪梅，使用权类型均为出让。
上述事实，由原告和钱雪梅的身份证复印件、两被告的常住人口信息，死亡证明书、户口注销证明、公安户籍底册，公证书5份、房屋所有权证1本、国有土地使用证3本，陈德华出具的收条3份、银行回单2份，《房屋买卖合同书》以及当事人陈述为证，本院予以确认。
审理中，原告明确，其对《房屋买卖合同书》中列明的装修以及室内陈设物品予以放弃，只要求两被告交付房屋和车库。
审理中，被告举证：1、提供出院记录、病程记录，证明钱雪梅于2010年5月被确诊为肠癌并且进行手术，之后并且恶化，多次住院化疗，是一个濒临死亡的癌症病人，精神意志受到限制，故被欺骗出借房产证并且在违背真实意思的情况下签订了委托书；2、提供网上下载的签订合同期间的苏州市相城区盛北花园房屋价格表，均价为4800元，以证明本案房屋买卖的价格远远低于市场价格，作为受托人的陈德华侵犯了委托人钱雪梅的利益，并与原告恶意串通，所以陈德华与原告签订的合同应该属于无效；3、提供一份录音光盘、以及根据录音整理的记录一份，证明陈德华与钱雪梅并不相识，案外人陈国庆利用钱雪梅，欺骗她用住房来为陈国庆向陈德华借高利贷做担保，后陈国庆逃逸，陈德华、钱雪梅以及钱雪梅的妹妹钱雪芬去找寻陈国庆；钱雪梅并非要真正委托陈德华出卖房屋，而是因为受骗签订了相关的公证委托书；陈德华是放高利贷的投资公司的老板；4、提供陈国庆向钱雪梅出具的借条复印件一份，证明陈国庆向钱雪梅借房产证和土地让，作为向他人借款的抵押，陈国庆承诺借款由其归还、与钱雪梅无关。
经质证，原告认为，对证据1的真实性无异议，但尚不能证明钱雪梅向陈德华出具委托书时属无民事行为或限制民事能力的人；对证据2的权威性及公信力不予认可；对证据3的真实性无法判断，且与本案无关；对证据4的真实性无法确认，且与本案无关。
审理中，本院向钱雪梅的妹妹钱雪芬调查，钱雪芬陈述，钱雪梅当初购房时价格较便宜，只有一千八、九百一平方米；在钱雪梅的病房中，钱雪芬曾见到过陈德华一次；陈德华走后，其问钱雪梅何事，钱雪梅告知：闯祸了、房子飞掉了、卖掉了，原因是，钱雪梅经小姐妹“金俭俭”介绍认识了陈国庆，称陈国庆是大老板，有工程要开工但缺资金，要向钱雪梅借钱，无钱就以房子做抵押以便陈国庆向他人借款，并许诺等陈国庆工地开出后让钱雪梅的儿子陈骏到工地上开车、每月拿三千多元工资，钱雪梅就相信了，拿房屋作了抵押；现陈国庆下落不明、“金俭俭”据说因诈骗被关押。经质证，原告对笔录的真实性无异议，但认为涉及内容与本案无关；被告认为，该份笔录证明陈德华为讨要借款将钱雪梅的房屋出卖、钱雪梅本人并无出卖房屋的真实意愿。
被告另表示，钱雪梅并未收到购房款500000元；被告韩佩玉并不居住在涉案房屋中，陈骏一家三口平时在苏州租房居住，只有寒暑假，陈骏一家才住到涉案房屋。涉案房屋未向原告交付。
本院认为，本案为房屋买卖纠纷。钱雪梅签署委托书委托陈德华将涉案房屋出卖，并进行了相应公证；尽管钱雪梅当时身患重病，但尚无证据证明钱雪梅此时为限制民事能力或无民事能力的人，故委托应为有效。钱雪梅对陈德华的授权，代理事项、权限和期间、标的均明确、清晰，陈德华有权根据授权将涉案房屋及车库出卖，并可定价和收取价款，故陈德华与原告签订《房屋买卖合同书》将房屋出卖、收取购房款并未超代理权；所签合同应为当事人真实意思的表示，且不违反法律规定和损害他人利益，应为合法、有效。钱雪梅作为被代理人应对代理人陈德华的代理行为，承担民事责任。现原告支付了购房款500000元，应依合同取得房屋。因钱雪梅已死亡，应由钱雪梅仅有的第一顺序法定继承人即本案两被告在继承遗产范围内承担责任，故原告要求两被告交房、办理登记变更手续的请求应予支持。交房的范围包括：上述盛北花园7幢405室、阁楼及车库28号、29号、30号；原告自愿放弃纳入买卖范围的装修及室内物品，可予准许。被告辩称原告与陈德华串通、损害被代理人钱雪梅利益，但对此未提供相应证据，不予采纳。被告另称，陈德华明显将房屋贱卖，损害钱雪梅的利益，本院认为，如两被告认为陈德华不履行职责给被代理人钱雪梅造成损害，可依法追究陈德华的责任；同理，两被告认为钱雪梅未收到购房款500000元，亦可向陈德华追讨。至于钱雪梅为何委托陈德华出卖房屋，不属本案审理的范围。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第三十三条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告蒋新与钱雪梅之间关于苏州市相城区北桥镇盛北花园7幢405室、7幢405阁楼及7幢车库28号、29号、30号车库（房屋所有权编号：苏房权证相城字第××号，国有土地使用证编号：相国用（2008）第××号、第××号、第××号）的《房屋买卖合同书》有效。
二、被告韩佩玉、陈骏将上述第一项所涉房屋和车库于本判决生效之日起三个月内交付原告蒋新。
三、被告韩佩玉、陈骏在本判决生效之日起一个月内协助原告蒋新将上述第一项所涉房屋及车库的权属登记变更至原告蒋新名下，过户费用由原告蒋新负担。
本案案件受理费人民币8880元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 丁亦辛
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 徐秀英
二〇一四年三月二十日
书 记 员 王 琦