湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初3437号
原告：湘潭市正视贸易有限公司，住所地湘潭市车站路20号501室。
法定代表人：郑世桥，董事长。
委托诉讼代理人：黄强，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：赵倩，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。
被告：湘潭市二轻集体工业联社，住所地湘潭市雨湖区雨湖路***号。
法定代表人：贺才云，主任。
委托诉讼代理人：郭新纪，湖南湘晋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈优，湖南湘晋律师事务所律师。
第三人：湖南康星连锁百货有限公司，住所地湘潭市雨湖区建设北路36号。
法定代表人：张健康，董事长。
委托诉讼代理人：凌跃进，湖南湘剑律师事务所律师。
原告湘潭市正视贸易有限公司与被告湘潭市二轻集体工业联社、第三人湖南康星连锁百货有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法采取财产保全措施。经审理，本院于2015年10月9日作出（2015）雨法民一初字第417号民事裁定，裁定驳回原告湘潭市正视贸易有限公司的起诉。原告不服，上诉至湘潭市中级人民法院。湘潭市中级人民法院于2016年5月4日作出（2016）湘03民终52号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）雨法民一初字第417号民事裁定，指令本院对该案继续进行审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湘潭市正视贸易有限公司的委托诉讼代理人赵倩，被告湘潭市二轻集体工业联社的委托代理人郭新纪、陈优，第三人湖南康星连锁百货有限公司的委托诉讼代理人凌跃进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湘潭市正视贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2011年7月10日签订的《房屋买卖协议》，将位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号原轻工大楼7个门面下面地下层600平方米房屋交付给原告，根据合同约定的违约责任承担逾期交房的违约金714.84万元，并承担本案的全部诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：判令被告继续履行原、被告双方于2011年7月10日签订的《房屋买卖协议》，将位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号原轻工大楼7个门面下面地下层600平方米房屋交付给原告方，承担逾期交房的违约金92万元，并承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告湘潭市二轻集体工业联社因对原轻工大楼地下层建筑物（即原轻工大楼7个门面下面地下层600平方米）享有充分的处分权力，2011年7月10日，经多轮协商，原、被告双方最终达成《房屋买卖协议》，约定：“被告方将位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号原轻工大楼7个门面下面地下层600平方米、层高2.2米及其它设施等出售给原告方，金额为46万元，含所有该房屋所发生的费用及地下层附属设施；合同生效后，原告方应当在30天之内付款26万元，之后3个月付清余款，被告方应当在款项付清之后10天内将房屋交付给原告方相关层的资料。”该合同由湘潭市经工大楼破产管理人参与确认，并约定了合同生效条件及违约条款。合同签订后，被告方向原先方提交了合同生效的条件成就文件，合同正式生效，原先方依约定于2013年3月15日向被告方交付完全部的购房款项46万元，但是，至今被告方并没有按照合同约定向原告方交付合同约定的房产，经多次催促，被告方仍然没有履行。据悉，同一地域同类似的房产价值已经大幅增值，由于被告方延迟履行行为已经给原告方造成了巨大的损失，应当支付延期交房的违约责任，支付违约金，故原告诉至法院。
被告湘潭市二轻集体工业联社辩称，1、湘潭市中级人民法院（2011）潭中民破字第48-13号民事裁定书，裁定对湘潭市轻工大楼位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号（原轻工大楼7个门面下面地下层）600平方米转让给湘潭市正视贸易有限公司。该裁定书已经生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八的规定，本案所涉房屋已经发生法律效力，标的物已经由湘潭市中级人民法院确认转让给原告，其所有权已经转移至原告名下。2、本案是湘潭市轻工大楼破产案的遗留问题，应在破产程序中予以处理和解决，申请执行湘潭中院（2011）潭中民破字第48-13号民事裁定书即可，不应向法院起诉。3、湘潭市轻工大楼破产管理人应作为本案当事人参与诉讼。与原告签订《房屋买卖协议》的是湘潭市轻工大楼破产管理人，原告支付的上述房屋的全部转让款也是湘潭市轻工大楼破产管理人所收、所用，原破产管理人用此房屋款偿还湘潭市二轻集体工业联社欠款，但最终并未用于偿还湘潭市二轻集体工业联社的欠款。4、被告系联合经济组织，名下本身无任何财产，无法承担相应的民事责任，如判决被告承担责任，将会带来严重的社会稳定问题。
第三人湖南康星连锁百货有限公司述称，1、原、被告争议的房产，第三人从未占用过，与第三人无关，第三人使用的是自己产权范围内的部分地下层，原告7个门面的地下层第三人从未占用，请求法院驳回对第三人的诉讼。2、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》从未经共同共有人湘潭鸿康商贸有限公司同意，处分了其共同共有权，无效。湘潭鸿康商贸有限公司占有该栋轻工大楼5857.47平方米的产权，占该轻工大楼产权的76%，湘潭鸿康商贸有限公司对原、被告争议的房产拥有共同共有权，被告在2011年10月，未与湘潭鸿康商贸有限公司商量，未征得其同意，擅自处置共同共有财产，应当认定为无效。综上，请求法院认定原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的5份证据的真实性，本院予以认可。对被告提交的3份证据的真实性，原告、第三人对真实性无异议，本院对真实性予以认可。对第三人提交的4份证据的真实性，本院予以认可。
根据原、被告及第三人提供的证据以及在庭审中的陈述，结合本院对证据的认证，查明如下事实：2011年7月10日，原告湘潭市正视贸易有限公司与被告湘潭市二轻集体工业联社签订了一份《房屋买卖协议》，该协议内容为：“因湘潭市轻工大楼破产改制，湘潭市轻工大楼破产管理人为解决企业职工安置问题，于2009年、2010分别两次向湘潭市二轻集体工业联社借款638000元，借款到期后，湘潭市轻工大楼破产管理人来履行还款义务，湘潭市二轻集体工业联社向湘潭市仲裁委员会提起仲裁，湘潭市仲裁委员会于2010年8月16日作出了（2010）潭仲调字第205号调解书，该调解书内容如下：将原湘潭市轻工大楼地下层建筑物的所有权，湘潭市轻工大楼破产管理人同意抵偿给湘潭市二轻集体工业联社用于偿还所欠共638000元债务，鉴于上述原因甲方（湘潭市二轻集体工业联社）需将该资产处置，甲乙双方经友好协商，就原湘潭市轻工大楼地下层房屋达成以下协议：第一条、甲方所出售房屋的座落于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号（原湘潭市轻工大楼7个门面下面地下层），面积600平方米，层高2.2米及其他设施等；第二条、甲方所出售房屋总金额为460000元（肆拾陆万元整）含所有该房屋所发生的费用及地下层附属设施；第三条、甲方把该地下层所有资料移交给乙方（湘潭市正视贸易有限公司）后，乙方在30天内把房屋地下层款第一次付款260000元（贰拾陆万元整）交给湘潭市二轻集体工业联社。该房屋地下层第二次付款在3个月后付清余款200000（贰拾万元整）交给湘潭市二轻集体工业联社；第四条、乙方把房屋地下层款交给湘潭市二轻集体工业联社，甲方在10天内把该房屋地下层移交给乙方及相关该地下层的资料；第五条、乙方未按本协议规定的付款方式付款，每逾期一日按照逾期的金额的2%支付违约金金，甲方未按本协议交付房屋地下层，每逾期一日按照乙方购房总价的2%支付违约金。甲方保证在交付该房屋地下层时没有产权纠纷，如交接后发生该房屋地下层交接前所产生的纠纷，由甲方承担乙方的全部责任。本协议生效条件，因甲方所出售的房屋地下层系原湘潭市轻工大楼地下层的房屋，且未经产权登记，是经（2010）潭仲调字第205号湘潭市仲裁委员会调解确认的，故甲乙双方在本协议签字或盖章时须由湘潭市轻工大楼破产管理人盖章予以确认，同时甲方须向乙方提供湘潭市中级人民法院的裁定确认其财产转让方式证明其财产的合法性及处置该财产的合法性。条件一经成就，本协议方能生效。”该协议签订后，原告于2013年3月15日向湘潭市轻工大楼破产管理人付清了购房款46万元。后因被告湘潭市正视贸易有限公司未向原告交付上述房产，原告曾于2015年3月2日发函给被告湘潭市二轻集体工业联社，要求被告交付上述房产。被告于2015年3月6日作出复函，内容提及：“因轻工大楼地下层处置问题属于改制遗留问题，因时间跨度长，人员变动大，当时双方及破产管理人在不知该地下层使用情况的状况下进行交易，交易后双方不及时落实协议内容，导致地下层被康星百货挤占，交易资金全部用于企业改制，湘潭市轻工大楼地下层历史遗留问题存在使用纠纷，情况比较复杂，清理地下层需要一定时间，已多次催请康星百货退出地下层，协调工作正在进行中”。后因被告仍未能将上述房产交付给原告，故原告诉至本院。
审理中，被告湘潭市二轻集体工业联社认为本案争议的房产被湖南康星连锁百货有限公司占用，申请追加湖南康星连锁百货有限公司作为第三人参加本案的诉讼，本院依法追加了湖南康星连锁百货有限公司作为第三人参加诉讼。
另查明，湘潭市仲裁委员会2010年8月16日的（2010）潭仲调字第205号调解书内容为：“一、被申请人湘潭市轻工大楼破产管理人同意原湘潭市轻工大楼地下层建筑物的所有权归申请人湘潭市二轻集体工业联社。二、被申请人湘潭市轻工大楼破产管理人欠申请人湘潭市二轻集体工业联社的63.8万元借款不再偿还”。湘潭市中级人民法院2011年10月25的（2011）潭中民破字第48-13号民事裁定书内容为：“湘潭市轻工大楼破产管理人、湘潭市二轻集体工业联社、湘潭市正视贸易有限公司签订的《房屋买卖协议》约定，轻工大楼地下层位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号7个门面下面地下层面积600平方米以46万元转让给湘潭市正视贸易有限公司。上述内容是各方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，有效。现湘潭市轻工大楼破产管理人要求将轻工大楼地下层裁定给湘潭市正视贸易有限公司的请求符合法律规定，应予以支持。裁定如下：对湘潭市轻工大楼位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号7个门面下面地下层面积600平方米以46万元转让给湘潭市正视贸易有限公司，予以确认”。
本院认为，湘潭市仲裁委员会作出的（2010）潭仲调字第205号调解书确认了湘潭市轻工大楼破产管理人同意原湘潭市轻工大楼地下层建筑物的所有权归被告湘潭市二轻集体工业联社。湘潭市中级人民法院作出的（2011）潭中民破字第48-13号民事裁定书裁定对湘潭市轻工大楼位于湘潭市雨湖区建设北路46号至60号7个门面下面地下层面积600平方米以46万元转让给湘潭市正视贸易有限公司予以确认，且原告向被告支付了46万元购房款，但被告未向原告交付上述房产。因被告的上述房产在被告改制的过程中，与第三人存在权属纠纷，被告认为上述房产已被第三人挤占，但被告与第三人的权属纠纷至今未能得到解决，故被告客观上已无法向原告交付上述房产，对原告请求被告交付上述房产的诉讼请求，本院不予支持。因被告客观上已未能向原告交付上述房产，构成违约，故原、被告于2011年7月10日签订的《房屋买卖协议》解除，被告应当退还原告购房款46万元，并承担违约责任。根据原、被告签订的《房屋买卖协议》的约定，原告将购房款交给被告，被告在10日内将该房屋地下层移交给原告相关地下层资料，被告未按规定交付房屋地下层，每逾期一日按照购房总价的2%支付违约金，按双方约定的违约金计算方式，违约金过高，应当予以减少，本院酌情按每逾期一日按照购房总价的万分之五计算违约金，自2013年3月16日计算至付清之日止。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、原告湘潭市正视贸易有限公司与被告湘潭市二轻集体工业联社于2011年7月10日签订的《房屋买卖协议》解除；
二、被告湘潭市二轻集体工业联社在本判决生效之日起十日内一次性退还原告湘潭市正视贸易有限公司购房款46万元；
三、被告湘潭市二轻集体工业联社自2013年3月16日起每日按购房款46万元的万分之五向原告湘潭市正视贸易有限公司支付违约金，直至本案清偿之日止；
三、驳回原告湘潭市正视贸易有限公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费13000元，财产保全费5000元，合计18000由被告湘潭市二轻集体工业联社负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 夏 丹
审 判 员 陶华英
人民陪审员 谢建林
二〇一七年四月二十五日
代理书记员 曾芳兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五条
公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。