湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终80号
上诉人（原审被告）：杜登山。
被上诉人（原审原告）：刘治兰。
委托代理人：杜天顺。
原审被告：武汉伟吉凯商贸有限公司，住所地武汉市蔡甸区沌口小区海天汽配大世界23栋178号。
法定代表人：李红斌，该公司总经理。
上诉人杜登山因房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市蔡甸区人民法院（2015）鄂蔡甸民一初字第00383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年8月18日，刘治兰诉至一审法院，请求判令：1.杜登山与武汉伟吉凯商贸有限公司（以下简称伟吉凯公司）签订的《房屋租赁协议》无效；2、伟吉凯公司立即腾退讼争房屋并向刘治兰支付占有使用费18750元（自2015年1月1日起，参照讼争房屋月租金2500元，暂计算至2015年8月15日止）；3、本案诉讼费由杜登山与伟吉凯公司负担。
一审法院经审理查明：刘治兰与杜登山原系夫妻关系，双方于2007年12月经湖北省房县人民法院判决离婚，二人位于武汉经济技术开发区海天汽配大世界东22栋18号商铺、住宅房即讼争房屋为刘治兰与杜登山夫妻关系存续期间的共同财产。2014年7月，伟吉凯公司通过转租方式租赁讼争房屋并用于公司经营。同年12月，租赁期限将至，杜登山告知伟吉凯公司讼争房屋为其所有，要求伟吉凯公司不再与案外人石某某续签租赁合同，伟吉凯公司遂于2015年6月底与石某某终止了租赁关系。上述合同届满后，杜登山与伟吉凯公司于2015年7月3日签订了一份书面《房屋租赁协议》，约定：杜登山将海天汽配大世界东22栋18号房型为门面房，面积为182平方米的住宅出租给伟吉凯公司使用12个月，租金为3万元，租金的付款方式为一次性付清，租赁期限从2015年7月1日起至2016年7月1日止。合同签订后，伟吉凯公司向杜登山支付租金3万元并使用讼争房屋。同年7月16日，刘治兰书面通知并要求伟吉凯公司腾退讼争房屋时，发现杜登山与伟吉凯公司已签订租赁协议。刘治兰因要求杜登山支付一半租金未果而诉至一审法院，提出前述诉讼请求。案经一审法院主持调解未果。
一审法院另查明，本案涉及的位于武汉经济技术开发区海天汽配大世界东22栋18号商铺、住宅房，面积约182平方米，经一审、二审，本院于2014年3月13日以（2014）鄂武汉中民终字第00161号民事判决书认定，该讼争房屋属刘治兰与杜登山夫妻关系存续期间的共同财产。
一审法院认为：刘治兰与杜登山争议的讼争房屋，经查证系双方的共同财产，《中华人民共和国民法通则》规定“共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”，杜登山未经刘治兰授权与承租方即伟吉凯公司签订《房屋租赁协议》，杜登山擅自出租共有财产的行为，侵害了刘治兰的财产所有权，应承担相应的民事赔偿责任。关于刘治兰要求依法确认杜登山与伟吉凯公司签订的《房屋租赁协议》无效并腾退讼争房屋的问题，刘治兰因无证据证明杜登山与伟吉凯公司具有事先恶意串通侵害刘治兰财产所有权的行为，伟吉凯公司辩称其在不知道房屋归属的情况下与杜登山签订了《房屋租赁协议》。按照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》“第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，伟吉凯公司通过房屋租赁方式善意占有刘治兰的共有财产，并无不当，故伟吉凯公司要求确认租赁协议有效的抗辩理由成立，一审法院予以支持。杜登山独自收取由伟吉凯公司给付的房屋租金的行为违法，刘治兰应享有二分之一房屋租金的权利，此款应由杜登山赔偿。杜登山要求“除非刘治兰拿出房县门面房的租金2万元给我，我才同意将讼争房屋租金的一半给刘治兰”的辩解理由，属另一法律关系，杜登山可另行主张权利。依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、驳回刘治兰要求确认杜登山与伟吉凯公司关于武汉经济技术开发区海天汽配大世界东22栋18号商铺、住宅房（合同有效至2016年7月1日止）《房屋租赁协议》无效并腾退讼争房屋的诉讼请求；二、杜登山于一审判决生效之次日起三十日内赔偿刘治兰房屋租金费用15000元；三、驳回刘治兰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费331元，减半收取165.5元，由刘治兰负担100元，杜登山负担65.5元（刘治兰已垫付，执行时由杜登山一并给付）。
一审宣判后，杜登山不服，向本院提起上诉称：1.武汉经济技术开发区沌口小区海天汽配大世界东22栋18号商铺、住宅房依法应当归杜登山所有，刘治兰对该房屋不享有占有、使用、受益和处分的权利，因此，刘治兰在一审中提出的各项诉讼请求应当驳回。2.湖北房县城关镇房陵大道214号三间门面房的房租是作为杜登山与刘治兰两人的老年生活费，约定的是三间门面的房租两人各自一半，可是2015年的房租6万元，刘治兰已经收走了5万元，杜登山只收到1万元，因此，对于该处房屋的房租刘治兰至少要还给杜登山2万元。综上，请求二审法院：1.判令驳回刘治兰的全部诉讼请求；2.判令武汉经济技术开发区沌口小区海天汽配大世界东22栋18号商铺、住宅房归杜登山所有。
刘治兰答辩称：讼争房屋是2014年3月13日经武汉市中级人民法院二审终审判决认定属于答辩人与上诉人的共同财产。2014年7月，答辩人到伟吉凯公司说明讼争房屋归答辩人与上诉人共同所有，还把判决书的复印件交给了伟吉凯公司，但伟吉凯公司说他们与石满芬的合同是2014年12月28日到期，让答辩人2014年12月底与其签2015年的合同。当答辩人跟伟吉凯公司联系签约时，该公司却说已经与上诉人签订了2015年上半年的合同，伟吉凯公司答应答辩人将与答辩人签订2015年下半年的合同并由答辩人领取下半年的房屋租金。然而，2015年6月份，伟吉凯公司却再次与上诉人就讼争房屋签订了租赁合同，合同期限为2015年6月至2016年7月，而答辩人没有拿到租金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告伟吉凯公司未到庭，也未提交书面意见。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，杜登山与伟吉凯公司签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋租赁协议》签订后，伟吉凯公司按照合同约定支付了租金3万元并使用讼争房屋，刘治兰关于确认杜登山与伟吉凯公司签订的《房屋租赁协议》无效以及伟吉凯公司腾退讼争房屋的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。
杜登山上诉认为其不应赔偿刘治兰房屋租金费用15000元，因刘治兰在一审中仅诉请伟吉凯公司向其支付讼争房屋的占有使用费18750元，并未就该费用向杜登山主张权利，一审判决杜登山赔偿刘治兰房屋租金费用15000元不当，上诉人杜登山的该项上诉理由，本院予以采纳。刘治兰就其关于讼争房屋的租金费用，可另案主张权利。杜登山上诉请求确认讼争房屋归其所有，因2013年7月22日，杜登山曾向一审法院起诉请求确认讼争房屋由杜登山和刘治兰共有，本院已于2014年3月13日作出（2014）鄂武汉中民终字第00161号民事判决确认讼争房屋为杜登山与刘治兰夫妻关系存续期间的共同财产，故本院对杜登山关于确认讼争房屋归其所有的上诉请求，不予审理。杜登山上诉认为对于湖北房县城关镇房陵大道214号三间门面房的房屋租金，刘治兰要还给其2万元，因湖北房县城关镇房陵大道214号三间门面房的房屋租金争议与本案不属同一法律关系，本院不予审理，杜登山可另案主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销武汉市蔡甸区人民法院（2015）鄂蔡甸民一初字第00383号民事判决；
二、驳回刘治兰的全部诉讼请求。
一审减半收取的案件受理费165.5元，二审案件受理费331元，均由刘治兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年三月十五日
书记员 黄劼