浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第898号上诉人（原审被告）：浙江圣利达制衣有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区大德路670号。法定代表人：沈炳坤，该公司执行董事。委托代理人：袁建勋、沈金华，浙江凯信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴御庄园食品有限公司，住所地：嘉兴市二环北路3393号主体大楼一层。现经营地：嘉兴市经济开发区振兴路106号。法定代表人：陈克华，该公司总经理。委托代理人：周永静，浙江中禾律师事务所律师。委托代理人：高扬，浙江群策律师事务所律师。上诉人浙江圣利达制衣有限公司（以下简称圣利达公司）为与被上诉人嘉兴御庄园食品有限公司（以下简称御庄园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第3640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。御庄园公司向原审法院起诉称，其与圣利达公司于2010年6月17日签订一份《房屋租赁合同》，约定由御庄园公司承租圣利达公司坐落于嘉兴市二环北路3393号面积约1200平方米的主体大楼一层，用于食品生产经营，租赁期限自2010年6月18日至2015年6月17日。因食品生产经营的特殊要求，合同签订后，御庄园公司对室内进行了装修，对水池及雨污水设施进行了改造。此后的2010年8月9日及2011年2月27日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》及《租赁合同附件》，增加租赁同一厂区内的东侧简易房约550平方米和门卫民房5间，用于生产经营。2013年5月，圣利达公司以租赁房屋列入拆迁范围为由而要求御庄园公司腾退，此前，圣利达公司的二环北路3393号厂区内仅有御庄园公司租赁使用，圣利达公司本身也并不使用。后双方通过原审法院调解以（2013）嘉南民初字第2575号民事调解书确认：上述房屋租赁合同及其附件于2014年1月15日解除，相关拆迁利益由双方另案处理。2015年1月15日，御庄园公司为配合拆迁征收需要，办理了搬迁腾退将租赁房屋和厂区交还了圣利达公司，搬迁后，御庄园公司另行确定经营场所，期间造成较大停产停业损失。嗣后，圣利达公司与嘉兴城市建设投资有限公司签订了征收补偿协议，协议书中包含了装修物附属物补偿款、机器设备搬迁费及停产停业损失补偿等款项。据此御庄园公司认为，相关征收补偿利益应归御庄园公司所有，但圣利达公司至今未向御庄园公司支付相应利益，故提起诉讼，请求判令：一、圣利达公司向御庄园公司支付装修物、附属物补偿款230万元，机器设备、物资搬迁补偿款50万元；二、圣利达公司向御庄园公司支付停产停业损失补偿款50万元；三、诉讼费由圣利达公司承担。圣利达公司在原审中答辩称，一、针对诉状的事实部分作一下陈述。1.圣利达公司注意到御庄园公司在诉状中刻意强调的内容与事实不符，房屋租赁的用途是生产行为，御庄园公司提出的食品生产经营，这在合同中并没有约定清楚。但到底有没有按食品生产要求进行装修，这是不明确的。御庄园公司和圣利达公司之间是要根据房屋租赁合同来确定权利义务的，首先御庄园公司到底有没有装修，承租了房屋不一定装修，合同中第七条很明确，承租方所有的装修应征得出租人同意的。2.对南湖法院（2013）民初字第2575号案件，该案实际上是御庄园公司不支付或不按约定支付租金达一个月以上，符合约定的合同解除条件。圣利达公司当时是根据合同约定的条件起诉的，并非是御庄园公司所称的系圣利达公司通知御庄园公司因政府的拆迁行为而解除，即合同第十条关于不可抗力条款。2014年1月15日是法院调解书上确定的腾退日期，与御庄园公司讲到的配合拆迁是两个概念。二、本案退一步讲，即使御庄园公司作为承租人有装修事实，装修的标的物怎么处理，合同中也有约定，即租赁结束后不得拆除，剩余的部分归出租方所有。合同的租赁期是五年，看起来五年没有到期，但合同也约定了解除的条件，御庄园公司违反了约定没有交纳租金，出租人有权提出解除。该合同解除后，跟到期解除合同的法律结果一样，对于装修如有的话，所有权归圣利达公司所有的。腾退是由于御庄园公司未交纳租金，前案圣利达公司起诉御庄园公司要求腾退，与征收拆迁是联系不上的。整个拆迁的补偿，是根据圣利达公司的厂房、土地面积平方来结算的，这与御庄园公司所称因拆迁的损失是二个概念。圣利达公司认为根据合同的约定御庄园公司没有权利主张损失，因此要求驳回御庄园公司的诉讼请求。原审法院经审理，确认御庄园公司诉状所述内容属实，予以认定。另查明认定如下事实：一、2010年6月17日双方签订的《房屋租赁合同》中，御庄园公司承租的圣利达公司厂房面积实际为1084.6平米（即圣利达公司有证房屋为主体大楼一幢共4层，共4338.4平米，御庄园公司租赁其中的一层计四分之一）。二、前案（2013）嘉南民初字第2575号民事调解书确定内容如下：1.确认双方于2010年6月17日、2010年8月9日、2011年2月27日签订的房屋租赁合同及其附件均于2014年1月15日解除；2.御庄园公司（指本案圣利达公司）同意免除圣利达公司（指本案御庄园公司）自2013年8月1日至2014年1月15日期间的全部租金；3.圣利达公司于2014年1月15日前将案房屋腾退，办理交接手续；4.若圣利达公司未能按照上述第3项约定履行义务，则需按原合同约定自2013年8月1日起至实际腾退房屋之日止的租金；5.上述租赁房屋及其内部设备、生产经营等涉及拆迁利益的，双方同意另案处理。三、征收评估时，因出租方、承租方均未反映情况或要求分开的原因，评估公司对御庄园公司、圣利达公司各自的装修、附属物和机器设备未作区分，混同一起而作出一份整体评估报告。原审法院认为，本案是一起涉及因租赁物政府征收而引起的房屋租赁合同双方对相关征收补偿利益的归属（分割）纠纷。因征收而需拆迁是本案双方均明知的事项，而且前案2013年11月出租方圣利达公司提起针对本案御庄园公司要求腾退的诉讼过程中，双方当事人达成的调解协议书已经明确所涉拆迁利益分配双方同意另案处理，故本案圣利达公司辩称“根据合同御庄园公司无权主张损失补偿”的意见，不符合民事法律规定，不予采纳。因本案的征收拆迁已经实施，本案争议焦点是需对整体资产评估报告所涉双方各自资产状况进行合理、明确的区分，以确定各自应得的补偿款。根据现有证据，原审确定如下：一、所涉装修部分。1.根据双方之间的租赁合同并结合双方庭审陈述，圣利达公司原厂区的布局为一幢4层的主体大楼，坐落地面一层的东、西两面的轻钢房（均附装简易棚），以及大楼后面的食堂。上述各部分均有装修，门卫平房没有装修。御庄园公司承租部分（有装修的）为主体大楼一层及东面的轻钢房。2.至征收时评估报告明确租赁厂区内装修整体补偿价值1825258元，此为租赁双方装修的混合总体评估值，诉讼中御庄园公司提供了评估机构出具的一份“御庄园公司（位于一层）装修物价值在嘉兴市二环北路3393号整体装修价值占比在55%--65%之间”情况说明，对此经原审向评估机构调查并审查分析认为，该情况说明的本意是指圣利达公司原厂区地面一层的装修物价值在整体装修价值的所占比例。3.根据以上第1、2点，计算圣利达公司厂区一层的装修价值，取中间值60%计为1095154.80元，但应扣减：西面轻钢房及简易棚装修值45131.45元（按评估机构现场勘查“该部分装修占装修总值2%-3%”意见取2.5%计），以及食堂原有装修54757.74元（按评估机构意见“不超过厂区一层房屋装修价值5%”计），如此可确定御庄园公司承租部分的装修价值为995265.61元。4.圣利达公司系制衣企业，出租前有基本装修物且达到生产条件。由于御庄园公司系在圣利达公司原有装修的基础上重新装修，而且御庄园公司与他人的装修合同所附结算清单车间装饰第9项“原拆除”已经反映出这一状况，故而应当考虑因装修覆盖原因带来的出租方装修价值的减少。按评估机构的说明，除地面一层外圣利达公司主楼另三层的装修体现为另40%的价值730103.20元，得出圣利达公司厂房每一层原装修物价值为243367.77元，因此计算御庄园公司投入的装修物至拆迁时的价值应为：995265.61元-243367.77元=751897.84元。有关装修的拆迁补偿，圣利达公司提出了“按合同约定租赁结束后装修不得拆除，剩余部分应归出租方所有”的抗辩意见，其言下之意是提出了一个御庄园公司投入的装修应按五年租期进行折旧摊平或者按实际使用时间予以折旧的概念。对此原审认为，其一，案涉征收补偿款（包括装修价值补偿）系由征收部门作出补偿，并非双方之间额外进行补偿；其二，本案中的评估方法是采用重置成本法进行估价，评估报告中已说明“重置成本法是以开发或建造估价对象或类似房地产所需的各项必要成本费用之和为基础……进行相应折旧修正后，得出估价对象房地产价格的一种估价方法。装修附属物等同理采用重置成本法估算。”可见，涉案评估报告已经考虑了装修物的折旧问题，评估价值即为现值。圣利达公司再要求予以折旧或摊平成本明显难以成立，不予支持。二、附属物部分。原审庭审中，御庄园公司主张评估报告上附属物清单中有二项“深井”和“消防水池”（合计补偿价值7500元）系其投入建造，对此圣利达公司不予认可；而审查御庄园公司已经报省伊斯兰教协会备案的装修合同所附结算清单，也只有“水池及污水池”项目，与上述附属物清单中项目用途不符，御庄园公司亦不能提供其他证据，故不予支持。三、机器设备搬迁补偿。御庄园公司提供一份清单（计18项）主张其应得的机器设备搬迁补偿费为446556元，但据原审向评估公司负责人调查，评估公司明确：60立方米冷库（评估价58000元）是御庄园公司投入的，另有换风扇2只计200元、电葫芦1只计150元、冷风机2只计600元、锅炉大小共3只计7000元、空调4只移机费计800元、电脑宽带1套计780元，除上述以外并非御庄园公司投入。评估机构确认的事项，因系其现场勘查并进行估价工作的基础情况，具有客观性，故予以采纳。该项总计搬迁补偿费为67530元。四、停产停业损失补偿。御庄园公司按征收补偿协议书主张全额补偿款583870元应归其所有，对此原审认为该项主张缺乏依据，全部不予支持，理由如下：1.本案所涉停产停业损失是根据《嘉兴市市区国有土地上房屋征收补偿及奖励办法》执行，补偿费的确定系依圣利达公司有证房屋、土地总评估价11677400元按5%计取583870元，而御庄园公司并非被征收人，不享有合同权利。2.现有证据表明在2014年1月15日御庄园公司已将租赁房屋腾空并搬走设备，御庄园公司停止经营，原因系履行前案（2013）嘉南民初字第2575号民事调解书确定的解除合同并腾退的义务，且远早于2014年5月6日征收补偿协议书签订时间。3.根据前案调解书的第二、三、四项内容，御庄园公司在上述期限内搬迁机器设备并腾空，其所获取的对价利益是圣利达公司免除御庄园公司应付的5.5个月租金（按双方间三份合同及附件概算达8万余元），若御庄园公司不按时腾退则不会免除相应的租金。由此可视为，圣利达公司为换取御庄园公司配合拆迁已经就腾退、搬迁问题给予了适当的补偿。以上一至四项，合计为819427.84元，该部分拆迁利益应分割归御庄园公司所有。因征收单位已向圣利达公司支付了全部补偿款，故应由圣利达公司向御庄园公司支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，原审判决如下：一、圣利达公司于判决生效后七日内支付御庄园公司因征收产生的补偿款共计819427.84元；二、驳回御庄园公司其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17000元，由御庄园公司负担12000元（已预交），圣利达公司负担5000元；保全费5000元由御庄园公司负担。均于判决生效后七日内缴纳。判决宣告后，圣利达公司不服，向本院提出上诉称，一、原判认定本案是一起涉及因租赁物政府征收而引起的房屋租赁合同双方对相关征收利益的归属（分割）纠纷，定性错误。1、御庄园公司不是《土地及房屋征收补偿协议书》的被拆迁人，同时根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款的规定，御庄园公司也不是被拆迁人。故御庄园公司不是房屋拆迁安置补偿合同纠纷的当事人，不享有房屋征收补偿的利益，也不存在相关征收利益的归属纠纷；2、原判内容相互矛盾。既然征收补偿款由征收部门补偿，何来圣利达公司支付补偿款的义务；3、本案是房屋租赁合同纠纷，原判根据之前调解书第五条的内容，来推定御庄园公司存在拆迁利益是没有依据的。二、本案是房屋租赁合同纠纷，应当依照基础法律关系来认定事实和适用法律。1、原判认定事实错误。《国有土地上房屋征收估价报告》及《土地及房屋征收补偿协议书》只是对拆迁人与被拆迁人有约束力，与本案没有关联性。评估公司出具的评估情况说明仅是中介机构证明，不是鉴定结论，也不能作为认定事实的依据，如果原审认为出租人应当对添附物折价补偿，也应当另行委托评估。御庄园公司提供的装修合同、预算清单、工程结算清单、工程竣工验收表、付款凭证，不能作为认定事实的依据。征收估价报告中装修附属物的折旧与其所附房屋是同步折旧的，而涉案房屋的添附物应当按照租赁年限来折旧，是二个完全不同的标准，而原审混为一谈。因御庄园公司违约而解除房屋租赁合同，即使机器设备需要搬迁，其发生的费用也应由其自行负担，与圣利达公司无关。2、原判适用法律不当。御庄园公司没有证据证明对诉争租赁房屋装修的事实，也没有证据证明装修经出租人同意。因此即便御庄园公司已装修，也属于恶意添附，不应折价补偿，装修损失由其自行承担。2013年11月28日圣利达公司以欠付租金为由而根据租赁合同的约定起诉御庄园公司，主张解除合同、支付租金，后双方达成调解协议而解除合同。即便圣利达公司同意御庄园公司装修，根据合同约定和法律规定，圣利达公司也不需要对装修折价补偿。综上，请求二审撤销原判，改判驳回御庄园公司诉讼请求。御庄园公司在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。御庄园公司在二审中没有提交新的证据。圣利达公司在二审中提供的证据有：1、拆迁现场照片一组（20张），用于证明原审中御庄园公司提供的现场照片和伊斯兰教考察报告中所附照片与实际拆迁时的照片是不一致，也说明御庄园公司在原审时提供虚假证据的事实；2、工商变更登记材料一份，用于证明御庄园公司已经就注册资金和地址进行了变更，其在拆迁之前已经在其他地方生产。御庄园公司质证后认为，对证据1的来源及真实性、关联性没有异议，但上述证据正好说明租赁房屋进行了装修和改造；对证据2的真实性、合法性没有异议，但该组证据显示经营场所变更在2015年，发生在拆迁之后，不能证明御庄园公司在房屋拆除时没有在租赁房屋内进行生产的事实。本院认证认为，上述证据均来源合法，御庄园公司对其真实性、合法性均不持异议，故本院对上述证据予以采用，但待证事实应结合证据内容和其他证据予以综合分析判断，具体将在裁判理由中展开。本院为查明事实，就相关情况向案涉评估公司杭州永正房地产土地评估有限公司嘉兴分公司负责人俞剑锋进行了调查。根据其陈述，评估公司是受嘉兴城投公司委托对被拆迁人圣利达公司的房屋、装修附属物进行评估，参照的是目前拆迁补偿价格来测算，出具的估价报告仅供拆迁使用，没有考虑承租人的情况。当时评估时双方当事人公司均有人在现场，但都没有对评估发表意见。评估时不知道租赁情况，房屋和装修附属物均是根据成新率打九折。涉案房屋一楼和二、三楼的装修差别很大。在本院向其出示原审案卷御庄园公司提供的平面图、伊斯兰教协会考察报告附图及照片时，其明确表示平面布局和附图照片与评估现场不一样。为此，杭州永正房地产土地评估有限公司嘉兴分公司向本院提供评估现场照片一组（20张）。对本院调取的调查笔录和照片，双方当事人对其真实性、合法性和关联性均不持异议，本院对此予以认定。根据双方当事人的陈述及二审中的相关证据，本院经审理认定的事实与原审认定的主要事实基本一致。另需补正和说明的事实有：一、关于御庄园公司主张其就租赁房屋的装修交由嘉兴市金福装饰工程有限公司施工并支付了工程款一节，与客观事实不符，不予认定；二、2014年1月15日，双方当事人签署房屋腾退交接证明，确认根据（2013）嘉南民初字第2575号民事调解书，御庄园公司已经将所涉租赁房屋全部腾空完毕，圣利达公司已核对并交接完毕；三、2013年5月7日，杭州永正房地产土地评估有限公司嘉兴分公司受嘉兴城投公司委托对被拆迁人圣利达公司的房屋、装修附属物等进行评估。2014年5月7日所出具的估价报告仅供拆迁使用，没有考虑承租人的情况，房屋和装修附属物均是根据成新率打九折测算。本院认为，本案二审的审查重点在于双方当事人是否存在因房屋征收补偿利益的归属（分割）纠纷。圣利达公司认为原判对此进行认定属于定性错误，相关观点已在其上诉理由中进行了陈述。本院注意到御庄园公司向圣利达公司主张征收补偿利益主要基于如下几个理由：一、双方在调解协议中进行了约定；二、涉案厂房被征收，包含了租赁房屋的装修附属物、机器设备搬迁、停业停产补助等费用；三、因征收而导致合同解除的情况下，相关征收补偿利益应当支付给承租人。对此，本院结合双方观点评析如下：一、关于民事调解书相关协议内容。经查，（2013）嘉南民初字第2575号民事调解书第五条的内容为“上述租赁房屋及其内部设备、生产经营等涉及拆迁利益的，双方同意另案处理”。对该条款的理解，御庄园公司认为双方已经在调解协议中明确所涉拆迁利益分配双方同意另案处理，而圣利达公司则认为因双方对拆迁利益存在争议，由此产生的纠纷另行解决。由于并无其他证据材料印证各自的观点，从条款内容的约定来看，并不必然得出调解协议已明确涉及拆迁利益分配双方同意另案处理的结论，应当理解为双方就此问题尚存在争议而同意另行解决。御庄园公司就此认为圣利达公司同意对拆迁利益进行分配，没有充分依据，原审对此的分析和认定也存在偏差。二、关于征收补偿利益的归属问题。因《城市房屋拆迁管理条例》早已于2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行时被废止，而本案的拆迁行为发生在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之后，御庄园公司不得再援引《城市房屋拆迁管理条例》认为其系房屋租赁方享有拆迁利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，本案被征收人是涉案房屋所有权人即圣利达公司，御庄园公司仅系房屋承租人，并非被征收人。案涉征收补偿协议及估价报告仅在嘉兴城投公司与圣利达公司之间发生效力，与御庄园公司并无直接关联。相关的征收补偿利益应当归被征收人圣利达公司所有，御庄园公司并非征收补偿对象，其要求按照征收补偿协议分配圣利达公司的拆迁利益，缺乏法律依据。三、关于合同解除对承租人损失救济问题。根据查明的事实，御庄园公司与圣利达公司之间确实存在房屋租赁关系，且双方达成调解协议确认房屋租赁合同于2014年1月15日解除。关于合同解除原因双方虽存有争议，但御庄园公司与圣利达公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2015年6月，存在租赁合同提前解除的情形。因双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系，如御庄园公司认为因合同提前解除而导致其装修附属物损失等问题，产生的纠纷应遵照租赁合同相关法律规则进行处理，并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》所调整的范畴。鉴于御庄园公司在原审时仅主张征收补偿利益分配，二审中经本院释明后仍坚持该主张。圣利达公司又表示不同意就合同解除是否造成损失与对方协商解决，故对此问题本院在本案中不予处理。御庄园公司如认为租赁合同解除对其造成损失的，可依租赁合同相关法律规则另行主张。综上，圣利达公司关于案涉纠纷定性和处理问题的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审认定事实基本清楚，但纠纷定性存在偏差，导致适用法律错误，判决结果失当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第3640号民事判决。二、驳回嘉兴御庄园食品有限公司的诉讼请求。一审案件受理费17000元，财产保全费5000元；二审案件受理费11994元，均由嘉兴御庄园食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  ＸＸ芳代理审判员  章玉萍二〇一六年一月六日书 记 员  郑 茜