四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川03民终100号
上诉人(原审原告)张德强,男,1980年10月19日出生,汉族,住四川省荣县。
委托代理人陈春雷，四川瀚毅律师事务所律师。
委托代理人陈春梅，四川瀚毅律师事务所律师。
上诉人(原审原告)漆小莲,女,1981年6月26日出生,汉族,住四川省荣县。
委托代理人陈春雷，四川瀚毅律师事务所律师。
委托代理人陈春梅，四川瀚毅律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)自贡博威房地产开发有限公司,住所地荣县旭阳镇荣州大道三段485-1-301号
法定代表人黎正国，总经理。
委托代理人郑渡洪，男，公司员工。
原审第三人荣县农村信用合作联社,住所地荣县旭阳镇荣州大道二段**号。
法定代表人邓敏，理事长。
委托代理人何晓波，四川智凯律师事务所律师。
委托代理人李樊俊，男，１９８３年１月１１日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。系该社职工。
上诉人张德强、漆小莲因与被上诉人自贡博威房地产开发有限公司（以下简称博威公司）、原审第三人荣县农村信用合作联社（以下简称合作联社）房屋买卖合同纠纷一案，不服荣县人民法院（2015）荣民一初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张德强、漆小莲的委托代理人陈春雷、陈春梅，合作联社的委托代理人何晓波、李樊俊到庭参加诉讼，被上诉人博威公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明，上诉人张德强、漆小莲系夫妻关系，被上诉人威房公司系从事房地产开发经营的企业。2012年11月5日，上诉人与被上诉人签订《荣县山河名苑（商铺）认购书》，载明：“乙方（原告）自愿认购甲方（被告）开发的位于荣县长山‘山河名苑’依山组团11栋107-10号的商铺一间，建筑面积为52.18平方米，房屋主体建筑价按建筑面积计算，单价为每平方米5174.57元，房屋主体价格为268600元，房屋面积以测绘为准……，上诉人在接售房部通知或公司公告十五日内凭本认购书和收据签订《商品房买卖合同》，同时交清剩余房款（其他代办产权证的税费及相关费用在交付房屋时另行收取）。……该门市的产权在2014年12月31日前办理，办理产权的相关费用由乙方承担。”同日，上诉人向被上诉人交付购房总款268600元，被上诉人向上诉人出具收据收到依山组团11栋107-10号门市款。上诉人漆小莲于2014年3月18日收取了该商铺租房户胡华琼20**年3月18日至2015年3月18日期间的房租。被告在约定期限内未为原告办理产权证。
另查明，2012年7月13日，被上诉人博威公司将包括上述商铺在内的八处房产向合作联社为荣县家富商贸有限公司作抵押担保贷款7000000元，并办理他项权登记，抵押期限为一年。2014年7月9日，被上诉人博威公司为荣县家富商贸有限公司作续担保贷款6500000元，2014年7月10日办理他项权登记。2014年10月16日、11月29日、2015年2月17日包括上述商铺在内的八处房产被重庆市第一中级人民法院三次保全查封，2014年11月19日，重庆市第五中级人民法院对包括上述商铺在内的八处房产进行两次查封。荣县长山“山河名苑”依山组团11栋107-10号商铺在房管机关登记地址为荣县长山镇平安街107-10号，产权证号为200801075。
上诉人张德强、漆小莲因被上诉人博威公司对所购房屋没有办理房屋产权证明，故起诉至一审法院，并提出以下诉讼请求：一、判决确认上诉人与被上诉人于2012年11月5日签订的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》有效；二、判决被上诉人立即为上诉人办理荣县长山“山河名苑”依山组团11栋107-10号商铺房屋权属登记；三、判决被上诉人承担逾期办理房屋权属登记的违约责任；四、判决撤销被上诉人在荣县农村信用合作联社的抵押登记。
一审法院认为，上诉人与被上诉人签订定《荣县山河名苑（商铺）认购书》购买荣县长山镇“山河名苑”依山组团11栋107-10号的商铺一间（荣县长山镇平安街107-10号），上诉人支付了该商铺全部价款，被上诉人也进行了交付，但上诉人与被上诉人之间的买卖行为发生在抵押期间，本案没有证据证明被上诉人对其转让抵押物的行为通知了第三人，更未征得第三人同意，上诉人也不能代为清偿债务以消灭抵押权，因此上诉人、被上诉人依法不得转让抵押财产。虽然被上诉人与第三人约定抵押期限为一年，但在主债权诉讼时效期间第三人均可行使抵押权，故一年后该抵押物权依法存续。2014年7月被告作续担保贷款而办理他项权登记后，本案讼争房屋的抵押权仍处于持续状态。据此，上诉人提出的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、第一百九十一条、第二百零二条的规定，一审法院判决驳回上诉人张德强、漆小莲的诉讼请求。
宣判后，上诉人张德强、漆小莲不服判决，向本院提起上诉，要求撤销一审法院判决并改判支持上诉人一审诉讼请求。其主要理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，一审法院认为“虽然被告与第三人约定抵押期限为一年，但在主债权诉讼时效期间第三人均可行使抵押权，故一年后该抵押物权依法存续”，该认定错误。被上诉人将已出售给上诉人的涉案房屋办理抵押登记期限为一年，即2012年7月13日起至2013年7月12日止，当抵押权所对应的主债权700万元贷款还款期届满时，一审第三人应诉讼或直接行使抵押权，但一审第三人允许主债务人对该700万元贷款展期。此时，抵押权因一年期满未主张权利而自然消灭。其次，一审法院认为“原、被告之间的买卖行为发生在抵押期间，本案没有证据证明被告对其转让抵押物的行为通知了第三人，更未征得第三人同意，原告也不能代为清偿债务以消灭抵押权，因此原、被告依法不得转让抵押财产”。该认定是错误的。当上诉人于2015年向一审法院主张涉案房屋所有权时，涉案房屋的抵押权因一审第三人未行使抵押权已于2013年7月12日消灭，故不需要通知一审第三人，更何况2014年700万元贷款已归还，故抵押权消灭的涉案房屋是可以转让的。再者，一审法院认为“2014年7月被告作续担保贷款而办理他项权登记后，本案讼争房屋的抵押权仍处于持续状态”，该事实认定错误。自2012年7月13日一审第三人因700万元贷款第一次在涉案房屋上设立为期一年的抵押权至2014年7月一审第三人第二次因650万贷款设立抵押权，其中自2013年7月13日至2014年7月10日该期间房屋未设立抵押权，故涉案房屋抵押权并未处于持续状态。综上，上诉人认为所购买的涉案房屋且已全部付款，房屋也实际占有并出租给胡煌宏使用，该产权属于上诉人。
经审理查明，2012年7月13日，荣县家富商贸有限公司向合作联社贷款700万元。2014年7月9日，合作联社与荣县家富商贸有限公司又签订了一份《流动资金借款合同》，借款金额为650万元。荣县家富商贸有限公司在第二次借款后偿还了第一次借款本息。
其余事实与一审查明事实相同。
本院认为，关于张德强、漆小莲与被上诉人博威公司的房屋买卖合同的效力问题。由于双方签订的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》签订时间为2012年11月5日，在博威公司与将该房屋抵押给合作联社期间，因此，根据物权优先原则，张德强、漆小莲要实现合同目的，应使抵押权消灭，并非抵押房屋不能买卖。上诉人张德强、漆小莲与被上诉人博威公司的房屋买卖系双方真实意思表示，双方签订的《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》，已经具备了房屋买卖合同的主要内容，并已经全额支付购房款并收取房屋租金，其与博威公司之间买卖合同关系成立并有效；关于本案房屋二次抵押与张德强、漆小莲与博威公司在签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》之间的关系及优先顺序问题。第一次抵押之后，张德强、漆小莲与博威公司在签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》，2014年7月9日，合作联社与荣县家富商贸有限公司又签订了一份《流动资金借款合同》，被上诉人博威公司再次以上述担保房屋作该笔借款本息的抵押担保，2014年7月11日办理他项权登记。荣县家富商贸有限公司在第二次借款后偿还了第一次借款本息，也就是前一次抵押的主债务消灭，其抵押权随之消灭。因此，张德强、漆小莲与博威公司在签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》时其所涉房屋抵押关系消灭。而其房屋买卖合同的签订时间在博威公司用房屋再次作为抵押之前。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，其法定优先权均不能对抗商品房买受人，而本案的抵押权顺位应排在法定优先权之后。因此，本案涉及的商品房的抵押权不得对抗房屋买受人张德强、漆小莲，张德强、漆小莲要求博威公司办理产权过户的请求正当，本院予以支持；关于上诉人张德强、漆小莲要求博威公司承担逾期办理房屋权属登记的违约责任问题。在双方签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》中，因双方尚未签订正式合同，没有对未在约定的时间办理房屋产权登记的违约责任。而法律规定履行合同义务不符合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而上诉人张德强、漆小莲未具体要求被上诉人博威公司除继续履行合同（办理房屋权属登记）外违约应承担的民事责任，也未提供相关证据。因此，本院对该诉讼请求不予支持；关于上诉人要求撤销被上诉人在合作联社的抵押登记问题。本案涉案房屋连续进行二次抵押，其抵押的期间是连续的，合作联社与博威公司签订的抵押合同是双方真实意思表示，双方的抵押行为符合法律规定，合同合法有效。而上诉人与被上诉人博威公司之间签订《荣县“山河名苑”（商铺）认购书》的时间在第一次设立抵押期间。上诉人张德强、漆小莲对博威公司在签订买卖合同前已设置的抵押合同不能行使撤销权。上诉人张德强、漆小莲基于涉案房屋抵押给合作联社影响自身权利的实现提出请求撤销被上诉人博威公司在合作联社的抵押登记本院不予支持。
综上所述，原判事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销荣县人民法院（2015）荣民一初字第8号民事判决；
二、被上诉人自贡博威房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内为上诉人张德强、漆小莲办理荣县长山“山河名苑”依山组团11栋107-10号商铺房屋权属登记；
三、驳回上诉人张德强、漆小莲一审的其他诉讼请求。
本案一审受理费5329元，二审受理费5329元，共计10658元，由被上诉人自贡博威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾伟贤
审 判 员 李 彬
代理审判员 王敏迪
二〇一六年八月二日
书 记 员 何 珊