云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终2480号
上诉人（原审被告）：秦治权，男，1984年8月17日出生，汉族，身份证登记住址：重庆市忠县，现住云南省昆明市官渡区，
委托诉讼代理人：戴学良，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）:云南药材有限公司，住所地：云南省昆明市吴井路378号。
法定代表人：邓学峰，总经理。
委托诉讼代理人：杨帆、金裕策，该公司员工，特别授权代理。
上诉人秦治权因与被上诉人云南药材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦治权不服一审判决向本院提起上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、本案被上诉人与上诉人在签订《房屋租赁合同》时还承诺提供免费车位及楼梯间给上诉人使用，但被上诉人未按照双方当事人的约定提供免费车位给上诉人使用，且将楼梯间收回并拆除，故上诉人未于2016年11月份交纳2017年年度租金，上诉人是依法行使抗辩权。2、从《房屋租赁合同》的签订、租金的给付及上诉人与被上诉人的工作人员徐某的通话内容可相互印证，本案双方当事人对诉争合同的履行进行了变更，双方当事人应继续履行合同。故请求二审人民法院依法改判。
云南药业有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
云南药业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年11月24日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即向原告腾还所租赁的全部房屋；3、判令被告自2017年9月11日起按每天433元向原告支付房屋占用费至被告腾还租赁房屋之日止；4、判令被告并向原告支付违约金31600元；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定以下案件事实：2015年11月24日，原告云南药材有限公司（即甲方）与被告秦治权（即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于昆明市吴井路378号3栋一楼部分出租给被告使用，租赁期限为五年，自2015年11月25日起至2020年12月31日止；租金收取的原则采用先交租金后使用，租金标准第一、二、三、四、五年每年每间租金标准158000元，合同签订当天，乙方向甲方一次性支付租金即58000元，剩余租金于2015年12月10日前支付，每逾期一天，应向甲方支付未付清房屋租金总额2%的违约金，乙方须于上一年租赁期届满一个月前向甲方支付下一年房屋租金，否则将视为乙方违约。对此，乙方每逾期一天，应向甲方支付延期支付房屋租金总额2%违约金。至上一年度租期届满时，乙方仍未能支付下一年度房屋租金的，甲方有权单方解除本合同，并收回租赁房屋，同时，乙方还应按上年度租金总额的20%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告已支付第一年即2016年年度的房屋租金及分别于2017年1月17日、2017年4月20日、2017年10月23日支付原告2017年年度的租金58000元、50000元、50000元，合计158000元。
一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人事实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同约定，先付租金后使用，每一年支付一次，被告须于上一年租赁期届满一个月前向原告支付下一年房屋租金，即2017年的租金应在2016年11月前付清。现被告分别于2017年1月17日、2017年4月20日、2017年10月23日支付原告2017年年度的租金计158000元，被告未在合同约定的期间内支付原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的合同中约定了解除条款，即被告未按照合同约定支付租金，且延迟支付租金达到一个月时间的，原告方有权单方解除合同。被告未在合同约定的期间内支付原告租金，解除条件成就，故原告有权解除合同。关于解除合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”一审法院确认起诉状送达被告之日即2017年10月18日解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”于2017年10月18日合同解除后，被告应将涉案房屋腾退并返还给原告，并支付从2017年10月19日起至房屋实际腾退之日止按照合同约定每天433元计付占用使用费。原告应返还从2017年10月19日至2017年12月31日期间按照合同约定每天433元计算被告所支付给原告的租金32042元。原告要求被告按上年度租金总额的20%向原告支付违约金，一审法院予以支持。对于被告秦治权辩称不按时交纳租金是因原告未按口头约定将楼梯间腾出给被告使用，被告未提交充分的证据证实原、被告之间的该项约定，故对被告的辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认云南药材有限公司与被告秦治权签订的《房屋租赁合同》于2017年10月18日解除；二、由被告秦治权于2017年10月18日将《房屋租赁合同》项下的位于昆明市吴井路378号栋一楼部分租赁房屋腾退并返还给原告云南药材有限公司；三、由被告秦治权在本判决生效后十日内支付原告云南药材有限公司自2017年10月19日起至房屋实际腾退之日止按照每天433元计付占有使用费；四、由原告云南药材有限公司在本判决生效后十日内返还被告秦治权租金32042元；五、由被告秦治权在本判决生效后十日内支付原告云南药材有限公司违约金31600元。
上诉人在二审中申请证人徐某出庭作证，证人徐某到庭陈述，其系被上诉人的工作人员负责物业管理，上诉人租赁被上诉人诉争房屋时提到过车位和楼梯间，但只是口头上约定“若有空的车位就给上诉人使用，被上诉人不使用楼梯间时可给上诉人使用，被上诉人有权随时收回楼梯间”的内容，并未在双方当事人签订的书面合同中进行约定。本院认为，证人证言不能证明双方当事人除合同约定外，还另行对车位和楼梯间的使用达成一致意见，故对该证人证言依法予以确认。上诉人在二审中提交2018年4月11日的《收据》一份，欲证明被上诉人收取上诉人交纳的2018年的房租158000元。经被上诉人质证后认为，公司财务确实收到该笔款项，但该款性质系押金并非租金。本院认为，上诉人二审中提交的该份《收据》与本案具有关联性，虽在摘要栏注明“押金（其中2018年3月20日现金12万、2018年4月11日刷卡38000元）”，但上诉人交纳的金额符合双方当事人《房屋租赁合同》中约定的整年度租金额，故本院依法认定上诉人于2018年4月11日向被上诉人交纳了2018年的房租158000元。
经二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明的一致，且双方当事人无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人于2015年11月24日签订《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金支付时间、标准、违约金、解除权等均作了相应的约定。本案被上诉人于2017年9月13日起诉至一审法院主张:解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，由上诉人立即腾还所租赁的全部房屋，并支付自2017年9月11日起至腾还租赁房屋之日止的房屋占用费、违约金。而经一、二审查明，本案上诉人分别于2017年1月17日、2017年4月20日、2017年10月23日及2018年4月11日向被上诉人交纳了2017年、2018年年度的租金158000元，被上诉人也收取了前述租金，并向上诉人出具了加盖“云南药材有限公司财务专用章”。根据前述事实依法可认定，本案双方当事人以其行为表示愿意继续履行诉争《房屋租赁合同》，被上诉人主张解除前述合同的请求与其行为不符，对被上诉人的该项主张本院依法不予支持。双方当事人在前述合同中对逾期支付房屋租金应按房屋租金总额2%支付违约金进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。本案上诉人应于2016年12月前支付2017年年度租金158000元，2017年12月前支付2018年年度租金15800元，但上诉人均未在前述时间内向被上诉人支付租金，根据合同约定上诉人应向被上诉人支付违约金，考虑到双方当事人约定的违约金过高，故本院依法酌情由上诉人向被上诉人支付自2016年12月1日至2017年1月17日、2017年1月18日至2017年4月20日、2017年4月21日至2017年10月23日及2017年11月1日至2018年4月10日期间逾期支付租金的违约金20000元。关于上诉人主张其未在合同约定期限内交纳下一年度房屋租金是因被上诉人未按照约定提供免费车位及楼梯间供上诉人使用而行使抗辩权的观点与合同约定及一、二审查证的事实不符，其该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。基于双方当事人继续履行合同，故被上诉人起诉要求腾还房屋及房屋占用费的主张依法不能成立，本院依法不予支持。
综上，上诉人秦治权的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初8498号《民事判决书》；
二、由上诉人秦治权于本判决生效后十日内向被上诉人云南药材有限公司支付违约金20000元；
三、驳回被上诉人云南药材有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回上诉人秦治权的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费295元、二审案件受理费590元，共计885元，由上诉人秦治权承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 熊金华
审 判 员 朱 欢
审 判 员 杨 艳
二〇一八年五月二十二日
法官助理 石 瑾
书 记 员 杨雅婷