广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第61号
上诉人（原审被告）：东莞市星河传说商住区有限公司。住所地：东莞市东城区东升路市政府宿舍旁。
法定代表人：廖卓强，总经理。
委托代理人：邓晓敏，系该公司员工。
委托代理人：丘涛涛，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：东莞市星河传说商业管理有限公司。住所地：东莞市东城区岗贝星河传说新天地**栋*楼。
法定代表人：廖卓强。
委托代理人：梁庆欢，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：东莞市东城方悦培训中心。住所地：东莞市东城区东城东路***号星河城购物中心*层3008B、3008C。
法定代表人：李思兴，总经理。
委托代理人：莫灿标，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：李曼，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
原审第三人：东莞市金涛装饰工程有限公司。住所地：东莞市东城区立新社区八一路工业区。
法定代表人：张淦涛，总经理。
委托代理人：蓝海滨，广东闻彰律师事务所律师。
委托代理人：姚映笑，广东闻彰律师事务所律师。
原审第三人：周方，女，汉族，1982年2月4日出生，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：莫灿标，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
委托代理人：李曼，广东卓信（东莞）律师事务所律师。
上诉人东莞市星河传说商住区有限公司（以下简称星河商住公司）、东莞市星河传说商业管理有限公司（以下简称星河管理公司）因与被上诉人东莞市东城方悦培训中心（以下简称方悦培训中心）、原审第三人东莞市金涛装饰工程有限公司（以下简称金涛公司）、原审第三人周方租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法东民一初字第9772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年10月11日，方悦培训中心向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除方悦培训中心与星河商住公司、星河管理公司于2012年10月13日签订的《东莞星河传说·星河城购物中心物业租赁合同》及《补充协议》中被毁损及污染的教室所对应的租赁物（建筑面积72.22平方米，套内面积47平方米）的租赁关系；二、星河商住公司、星河管理公司连带向方悦培训中心退还已收取的被污染教室对应的租金2716.6元、管理费9453.6元。物业推广费2780.47元；三、星河商住公司、星河管理公司连带赔偿方悦培训中心装修损失90146.5元、可预期经营利润损失600000元；四、星河商住公司、星河管理公司连带返还方悦培训中心装修押金56648.59元及逾期返还款项的利息1897.7元（以本金56648.59元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年3月20日起暂计至2013年10月10日，之后的利息顺延计算至星河商住公司、星河管理公司还款完毕之日止）；五、星河商住公司、星河管理公司连带向方悦培训中心赔偿律师费12000元；六、本案诉讼费用由星河商住公司、星河管理公司承担。
原审法院经审理查明：方悦培训中心于2013年4月9日取得市教育局办学许可，2013年5月8日在市民政局办理民办非企业单位登记。2012年10月13日，周方与星河商住公司签订《东莞星河传说·星河城购物中心物业租赁合同》及《补充协议》，约定周方承租星河商住公司物业星河城购物中心三楼3008B、3008C号商铺用于经营早教。该物业房屋建筑面积为1447.83平方米，套内建筑面积为942.22平方米，房屋建筑面积的租金为22.13元/平方米/月，套内建筑面积租金为34元/平方米/月。该物业租金以套内建筑面积计付，物业管理费及其他以房屋建筑面积计付。租期从交付日2012年10月12日起至2017年10月11日共5年。物业开业日/试业日暂定为2011年10月1日，2012年12月23日前正式开业。出租方同意在租赁期内给予承租人自该物业交付日2012年10月12日起至2013年4月9日止合计180天为装修期，装修期内不须支付租金，但必须以物业管理公司装修期间的管理费标准按建筑面积向物业管理公司支付管理费，水电费以物业管理公司的标准由租户另行支付。租赁合同第五条规定，承租人应于交付日或之前向管理公司支付装修押金56648.59元，租赁期间内，承租人应当按照租赁的建筑面积17元/月/平方米缴纳管理费24613.11元/月，按租赁的建筑面积5元/月/平方米支付物业推广费7239.15元。方悦培训中心装修结束后应通知星河商住公司和星河管理公司，经验收合格后，星河管理公司应在验收合格之日起三十日内将装修押金在扣除因装修该物业给星河商住公司或/和星河管理公司造成的损失后一次性无息退还。同时，合同第十九条第19.2项约定，在履行本合同过程中发生任何纠纷，双方可协商解决，协商不成的，则双方均有权提交甲方所在地人民法院管辖。诉讼费用及律师费、差旅费由败诉一方承担。合同签订后，方悦培训中心于2012年10月13日向星河管理公司交纳装修押金56648.59元，同时对案涉租赁物业进行装修。2012年12月14日，金涛公司工程部的一位工程师在疏通排污管时，将方悦培训中心已装修的一间教室污损，2013年7月20日，金涛公司员工杜勇、汪斯琪，周方，星河商住公司与星河管理公司的员工等各方就污损教室的处理召开会议，并形成《关于星河城“亲亲袋鼠”商铺排污管爆裂赔偿的会议纪要》，达成的共识为：1、金涛公司于2013年7月26日前书面回复亲亲袋鼠商家、星河城管理处具体的赔偿解决方案；2、金涛公司如需要到现场查看受污染培训教室的具体情况，必须在星河城管理处蒋志勇的带领下方可。庭审中，金涛公司不确认存在指派其人员疏通排污管的事实，也不确认参与会议纪要人员杜勇、汪斯琪系代表公司之行为。方悦培训中心主张，按被污损教室建筑面积72.22平方米、套内面积47平方米计算，方悦培训中心至2013年6月已向星河商住公司、星河管理公司支付租金2716.6元、管理费9453.6元、物业推广费2780.47元，此事实方悦培训中心共提供15张发票予以证实。同时，方悦培训中心确认，2013年6月后，暂停支付了被污损教室的租金、管理费及物业推广费。方悦培训中心原定2012年12月20日开业，但实际开业时间为2013年1月1日。
对被污损教室的位置及现状，原审法院进行了现场勘验。被污损教室占案涉租赁标的物面积比率较小，其位置临近楼道口，顾客出入须先进入方悦培训中心的经营场所才可到达，该部分若单独出租难以实现商业目的。为查明污损教室损失情况，根据方悦培训中心申请，原审法院依法委托广东华联建设项目管理咨询有限公司（以下简称鉴定机构）对案涉污损教室的整体装修进行造价鉴定，鉴定机构于2014年4月3日出具鉴定意见，案涉装修工程造价为53239.89元。各方对该鉴定程序合法性无异议，对于鉴定结果，方悦培训中心认为遗漏一台空调设备及2台扬声器，星河商住公司、星河管理公司及周方则予以确认。
原审法院认定以上事实的证据有：物业租赁合同书及补充协议、关于星河城亲亲袋鼠商铺排污管爆裂赔偿的会议记要、发票及装修押金收据、委托代理合同及发票、银行付款回单、装修工程管理合同、工作联系单、登记证书、办学许可证书、开业申请表、前期物业服务合同、星河城购物中心装修手册、承诺书、管理规约、鉴定意见书等证据及一审庭审笔录附卷为据。
原审法院认为：方悦培训中心与星河商住公司签订的案涉租赁合同及补充协议，既有方悦培训中心与星河商住公司之间基于租赁合同的权利义务关系，同时，又有方悦培训中心与星河管理公司之间基于物业管理而产生的权利义务关系。且事实上，星河商住公司、星河管理公司均是按照案涉租赁合同确定的权利义务关系实际履行，故此，案涉租赁合同，实际包含了租赁与物业管理双重法律关系的混合合同，各方之权利义务，应依据上述各自不同的基础法律关系予以确定。本案各方当事人诉争焦点主要在于：一、方悦培训中心是否为本案适格原告；二、被污损教室能否作为租赁标的物之一部分予以解除，其对应的已付租金、管理费、物业推广费应否返还；三、方悦培训中心的损失应如何认定，星河商住公司、星河管理公司是否应予赔偿；四、方悦培训中心要求星河商住公司、星河管理公司返还装修押金及相应利息、赔偿律师费的主张能否成立。
（一）关于方悦培训中心主体是否适格的认定。《东莞星河传说·星河城购物中心物业租赁合同》及《补充协议》签订时，方悦培训中心尚未成立，周方作为方悦培训的举办者之一，在签订案涉租赁合同后将租赁物交由之后成立的方悦培训中心使用，由方悦培训中心履行合同的权利义务，可见，周方之签约行为实为方悦培训中心设立中的行为，方悦培训中心对此亦认可，故应认定方悦培训中心为案涉租赁合同的主体，其以原告名义提起本案诉讼主体适格。
（二）被污损教室部分的租赁能否予以解除。租赁合同的权利义务，应为出租方将适格的租赁物交付承租人使用，并确保租赁物在使用过程中处于适租状态，否则出租人应予以及时修复。但本案中，方悦培训中心承租的教室被污损无法正常使用，星河商住公司作为出租人未能履行修复义务应承担不利之法律后果。故方悦培训中心要求解除被污损教室的租赁关系，合法有据，原审法院予以支持。星河商住公司、星河管理公司应将各自收取的污损教室已付租金、管理费、物业推广费返还给方悦培训中心。
（三）方悦培训中心的损失确定。方悦培训中心承租的教室因污损，根据方悦培训中心之鉴定申请，原审法院依法委托鉴定机构对污损教室的整体装修进行造价鉴定，鉴定意见为案涉装修工程造价为53239.89元。该鉴定程序合法，方悦培训中心虽提出鉴定结果存在漏项，但根据现场勘验，未发现方悦培训中心主张的一台空调设备及2台扬声器被污损的事实，故原审法院采信鉴定结论。方悦培训中心提出的可预期经营利润损失，未能提供证据证实，原审法院不予采纳。
（四）方悦培训中心要求返还装修押金及相应利息、赔偿律师费的主张能否成立。方悦培训中心按照案涉租赁合同约定，于2012年10月13日向星河管理公司支付装修押金56648.59元，按照押金退还之条件，方悦培训中心应在装修完成后提出验收，并在验收合格后三十日内予以退还，然而，方悦培训中心未能提供申请验收之证据，但结合星河商住公司、星河管理公司确认案涉物业于2013年1月1日正式开业的事实，应视为开业之时案涉物业已符合验收条件，星河管理公司应退还方悦培训中心缴付的装修押金。方悦培训中心因案涉纠纷委托广东卓信律师事务所参与本案诉讼，并支付律师费12000元，按照租赁合同第十九条第19.2项之约定，星河商住公司应承担相应份额。
综上所述，方悦培训中心诉求解除污损教室的租赁合法有据，星河商住公司应退还污损教室部分已收取的租金2716.6元、物业推广费2780.47元，并赔偿方悦培训中心损失53239.89元；星河管理公司应退还污损教室部分已收取的管理费9453.6元，装修押金56648.59元。方悦培训中心因诉讼支付的律师费12000元，星河商住公司承担4000元。方悦培训中心超出原审法院支持的诉求，于法无据，予以驳回。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、确认方悦培训中心与星河商住公司于2012年10月13日签订的《东莞星河传说·星河城购物中心物业租赁合同》及《补充协议》中被污损教室部分的租赁关系予以解除；二、星河商住公司于判决生效之日起七日内支付方悦培训中心退还污损教室部分已收取的租金2716.6元、物业推广费2780.47元，并赔偿方悦培训中心损失53239.89元、律师费损失4000元；三、星河管理公司于判决生效之日起七日内退还方悦培训中心污损教室部分已收取的管理费9453.6元；四、星河管理公司于判决生效之日起七日内退还方悦培训中心装修押金56648.59元及利息（从起诉之日即2013年10月11日起计至判决确定的履行期限届满日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；五、驳回方悦培训中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5778元，鉴定费5000元，共10778元，其中方悦培训中心承担6300元，星河商住公司、星河管理公司共同承担4478元。
上诉人星河商住公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）方悦培训中心诉请是判令解除合同，原审法院判决确认合同解除，超过了当事人的诉请判决。（二）方悦培训中心对被污损的教室不具有解除权，被污损教室荒废是方悦培训中心自身行为导致。1、被污损教室不具有物理上和使用上的独立性，不得分割，对该部分不具有单独解除权。2、被污损教室具有修复可能，不具有解除条件。3、被污损教室停用是方悦培训中心强行进行密封处理，拒绝星河商住公司进场恢复，方悦培训中心没有采取措施导致损失扩大，应自行承担责任。（三）原审法院认定物业推广费有误，应按照被污损教室面积占总面积的比例计算物业推广费为2527.7元。据此，请求本院：1、撤销原审判决，改判驳回方悦培训中心的全部诉讼请求。2、本案诉讼费、律师费、鉴定费由方悦培训中心负担。
上诉人星河管理公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：被污损教室建筑面积是72.22平方米，租赁物总建筑面积是1447.83平方米，管理费按照建筑面积计算，根据方悦培训中心提供的发票，方悦培训中心共支付管理费132593.21元，故被污损教室管理费为132593.21元×（72.22÷1447.83）=6613.95元。据此，请求本院：撤销原审判决第三项，改判退还已经收取的管理费6613.95元。
被上诉人方悦培训中心和原审第三人周方均答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人金涛公司称：没有答辩意见。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，双方均确认星河管理公司于2014年1月4日已支付了装修押金56648.59元给方悦培训中心。方悦培训中心主张其已经支付2012年11月、12月的管理费和2012年11月的物业推广费，但其一审提交的发票并不包含上述月份的管理费和物业推广费。方悦培训中心二审提交缴费通知单，拟证明其已缴纳了上述费用。星河商住公司、星河管理公司确认上述证据的真实性、合法性，但主张无法证明方悦培训中心2014年11月、12月的缴费情况。周方确认上述证据。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对星河商住公司、星河管理公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）方悦培训中心诉请解除被污损租赁物部分的租赁关系是否依法有据。（二）方悦培训中心诉请退还租金、管理费、物业推广费、装修损失是否依法有据。
关于焦点一。被污损的租赁物占整个租赁物面积比例较小，其位置临近楼道口，且其门是朝向方悦培训中心内部经营场所开放，顾客出入需先进入方悦培训中心的经营场所才可到达。虽然从物理空间上，被污损租赁物是独立空间，但在使用功能上看，因被污损租赁物在方悦培训中心经营场所内部，被污损租赁物不具备与整个租赁物整体分割出来给他人独立使用的条件，故被污损租赁物与方悦培训中心租赁的其他部分是一个整体，具有不可拆分性，且方悦培训中心也一直在使用其他部分的租赁物，方悦培训中心诉请解除被污损租赁物部分的租赁合同关系没有依据，本院不予支持。原审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。
关于焦点二。虽然方悦培训中心不能解除被污损租赁物的租赁合同关系，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，方悦培训中心要求退还污损发生后已支付的被污损租赁物的租金、管理费、物业推广费依法有据，本院依法予以支持。双方对原审法院认定的退还租金2716.6元并无异议，本院予以确认。至于管理费和物业推广费，污损事故发生在2012年12月14日，且方悦培训中心提供的证据不足以证明其已支付2012年11月、12月管理费和2012年11月物业推广费，故退还的费用应从2014年12月14日计算至2014年5月30日止，分别是：管理费：17元/㎡/月×72.22㎡×5个月=6138.7元；物业推广费：5元/㎡/月×72.22㎡×（5个月+18天÷30天/月）=2022.16元。现星河商住公司、星河管理公司主张应退还的管理费和物业推广费分别为6613.95元和2527.7元，是星河商住公司、星河管理公司自愿处分自身权利，本院认定应退还的管理费和物业推广费分别为6613.95元和2527.7元。
因租赁物被污损无法使用，方悦培训中心要求星河商住公司支付装修损失依法有据，原审法院按照鉴定报告鉴定结论认定星河商住公司向方悦培训中心支付装修损失53239.89元并无不当，本院予以维持。
另外，因双方均确认星河管理公司于2014年1月4日已支付了装修押金56648.59元给方悦培训中心，故对原审法院该部分的认定，本院依法予以纠正，星河管理公司并未支付装修押金的利息，故星河管理公司仍应向方悦培训中心支付自2013年10月11日起计至2014年1月4日止的利息，以56648.59元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。星河商住公司、星河管理公司的上诉主张部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9772号民事判决第一、五项。
二、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9772号民事判决第二项为：东莞市星河传说商住区有限公司于本判决生效之日起七日内退还东莞市东城方悦培训中心污损教室部分已收取的租金2716.6元、物业推广费2527.7元，并赔偿东莞市东城方悦培训中心损失53239.89元、律师费损失4000元。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9772号民事判决第三项为：东莞市星河传说商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还东莞市东城方悦培训中心污损教室部分已收取的管理费6613.95元。
四、变更广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第9772号民事判决第四项为：东莞市星河传说商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还东莞市东城方悦培训中心装修押金利息（以56648.59元为本金，从2013年10月11日起计至2014年1月4日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。
五、驳回东莞市东城方悦培训中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费5778元，鉴定费5000元，共计10778元，由东莞市星河传说商业管理有限公司、东莞市星河传说商住区有限公司承担3978元，由东莞市东城方悦培训中心承担6800元。二审受理费2927元，由东莞市星河传说商业管理有限公司、东莞市星河传说商住区有限公司承担2807元，由东莞市东城方悦培训中心承担120元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。