安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0506民初1442号原告：马鞍山市宁博置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇新博北大街。法定代表人：王大进，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王熙城，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜燕燕，安徽华冶律师事务所律师。被告：马鞍山市永兴物业服务有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区大北庄22-1南楼401室。法定代表人：张金江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾玲，安徽华冶律师事务所律师。原告马鞍山市宁博置业有限公司（以下简称宁博置业公司）与被告马鞍山市永兴物业服务有限公司（以下简称永兴物业公司）委托合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，于2016年11月30日、2017年4月26日两次公开开庭进行了审理。原告宁博置业公司的委托诉讼代理人王熙城、姜燕燕，被告永兴物业公司法定代表人张金江及其委托诉讼代理人王少平、贾玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁博置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令永兴物业公司返还74户装修保证金111000元；2.永兴物业公司承担本案诉讼费。在诉讼过程中，宁博置业公司两次变更诉讼请求，先增加两户装修保证金，要求永兴物业公司返还76户装修保证金114000元；后撤回对永兴物业公司于2014年1月11日后收取装修保证金的返还请求。事实与理由：2013年1月11日，永兴物业公司受宁博置业公司委托，向马鞍山市博望区永昌华城小区提供前期物业服务，双方签署了《前期物业管理委托合同》（以下简称委托合同）。永兴物业公司委派李明担任永昌华城小区物业服务的全权负责人，李明于2013年1月10日进驻该小区。永兴物业公司依据职责向小区业主收取了装修保证金，后期永兴物业公司退场，仅向部分业主退还了装修保证金。宁博置业公司作为开发公司，不得不代为垫资向76户业主退还装修保证金114000元。宁博置业公司多次与永兴物业公司协商还款事宜未果，以致成讼。永兴物业公司辩称，宁博置业公司所述不实。1.李明因没有物业管理资质，挂靠在永兴物业公司名下，与宁博置业公司签订了物业管理合同，永兴物业公司未与宁博置业公司形成委托物业管理关系，也未委派李明进驻永昌华城小区。2.宁博置业公司无权主张退还装修保证金，宁博置业公司作为原告的主体资格不适格。3.委托合同签署时间是2013年1月，合同约定委托管理期限为1年，在该合同履行期满后收取的装修保证金与永兴物业公司无关。4.李明收取的装修保证金未上交给永兴物业公司，而是上交给宁博置业公司，永兴物业公司未实际占有，不是适格被告。5.宁博置业公司提交的装修保证金票据的金额与诉请金额不一致。6.委托合同于2014年1月11日终止，本案已过诉讼时效。7.李明上交的装修保证金多于宁博置业公司退给业主的费用，永兴物业公司不需返还。宁博置业公司和永兴物业公司围绕其诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、宁博置业公司提交的证据：1.《前期物业管理委托合同》1份，证明双方形成委托物业管理合同关系。永兴物业公司对合同的真实性无异议，但认为合同履行期限自2013年1月11日起至2014年1月11日止。本院认为，宁博置业公司在审理中认可永兴物业公司的质证意见，应予认定。2.收款收据72份以及业主出具的证明、声明等4份，其中证明、声明涉及5户业主，证明宁博置业公司已退还77户业主装修保证金。永兴物业公司对收款日期在2014年1月11日后的收据及证明、声明有异议，认为合同期满后收款属于李明个人行为，与永兴物业公司无关。另，15栋402号票据重复，公章有两种字体。本院认为，宁博置业公司在审理中同意撤回合同履行期满（2014年1月11日）后收取装修保证金的诉请，经查，有10户收款收据载明的日期在合同履行期满后，另证明和声明未能反映收款日期，其中1户（25栋8号）在李明上交的《账目明细表》内，确定收款日期合同履行期内，余4户（含15栋402号）未能证明收款日期在合同履行期间内，故本院对收款日期在2013年1月11日至2014年1月11日期间的62份收据以及涉及25栋8号的证明予以认定。3.证人陶某、唐某证言各1份，证明永兴物业公司向业主收取了装修保证金，后宁博置业公司退还业主。永兴物业公司认为业主并不知道李明未将装修保证金上交给永兴物业公司。本院认为，永兴物业公司对证据的真实性、合法性及关联性并无异议，本院予以认定。4.《永昌华城物业服务协议（补充协议）》（以下简称《补充协议》）及法定代表人授权书各1份，证明宁博置业公司与永兴物业公司补充约定了装修保证金上交和返还的方式，并且，宁博置业公司按照约定返还了全部装修保证金。永兴物业公司对其合法性有异议，认为未在举证期间内提交，且《补充协议》没有永兴物业公司盖章，协议也不能证明宁博置业公司向永兴物业公司实际返还装修保证金。本院认为，虽然超过举证期限，但待证事实属于本案基本事实，应综合其他情况予以分析。对法定代表人授权书，永兴物业公司对其真实性并无异议，本院予以认定；对《补充协议》，其内容与永兴物业公司内部管理规定不一致，永兴物业公司一直未予认可，仅凭其内容不能证明实际上交和返还的情况，不予认定。5.《宁博置业公司支出证明单》9份和收条1份，证明宁博置业公司已返还永兴物业公司2013年全部物业费和装修保证金。永兴物业公司认为，其中8份《支出证明单》和1份收条是关于物业费的，金额合计74200元，与本案无关联性；剩余1份《支出证明单》，日期为2013年12月31日，其上“销结”两字的意思不明确，不能证明装修保证金已全部返还，其金额（2335509元）是王大奇事后填写，不能认定。本院认为，前8份《支出证明单》和1份收条是关于物业费的，与本案无关联性，不予认定；日期为2013年12月31日的《支出证明单》载明“2013年的物业费、保证金全部销结”，虽涉及到装修保证金，但意思不明确，且宁博置业公司承认金额为后期自行填写，不具有真实性，故本院对此份证据不予认定。6.宁博置业公司会计王大奇证言1份，证明宁博置业公司将李明上交的装修保证金和物业费均存在一张银行卡中，并于2013年底将上交的装修保证金和物业费全部返还给李明。永兴物业公司认为，王大奇是宁博置业公司的会计，其证言效力有瑕疵。本院认为，其证言需结合银行卡银行账目单和《账目明细表》综合分析再予认定。二、永兴物业公司提交的证据1.《账目明细表》37页，证明李明已将2013年收取的115户装修保证金上交给宁博置业公司。宁博置业公司对其真实性无异议，但认为该份证据还反映了永兴物业公司收取了16户装修保证金而未上交。本院认为，双方对《账目明细表》真实性均无异议，应予认定。《账目明细表》记载了李明向宁博置业公司上交148户业主的水电气开户费、物业费、装修保证金，共计609409元，其中装修保证金115户计172500元。同时，也记载了永兴物业公司收取了16户的装修保证金未上交。另，经与宁博置业公司提供的收款收据核对，存在《账目明细表》未记载而业主持有收款收据的情况，证明李明未将2013年收取的全部装修保证金上交给宁博置业公司。2.宁博置业公司前次诉讼的诉状和增加诉讼请求复印件各1份，证明宁博置业公司在前次诉讼中自认退还装修保证金75500元，与本次诉讼请求不一致。宁博置业公司对其关联性有异议。本院认为，前次诉讼并未作实质性处理，诉状所述未经查证，对此项证据不予认定。3、企业信息查询单1份，证明李明于2014年3月10日成立了永昌物业服务有限公司，此后李明的行为与永兴物业公司无关。宁博置业公司对企业信息查询单的关联性有异议。本院认为，其时间在委托合同终止之后，与本案无关联性，本院不予认定。三、本院根据当事人申请调取的证据本院根据宁博置业公司申请向马鞍山农村商业银行调取户名为王大奇、帐号62×××57的银行卡银行账目单1份，宁博置业公司认为银行卡银行账目单证明了已向永兴物业公司返还2013年上交的物业费和装修保证金。永兴物业公司认为，银行账目单上记载的存入和支出的时间、金额以及总额与《账目明细表》、《支出证明单》记载的时间、金额不一致，未能证明宁博置业公司向永兴物业公司返还上交的费用。经查，该银行卡于2013年2月1日开户、2015年3月6日销户；在2013年2月1日至2014年1月12日期间，共发生63笔存入和支出，至2014年1月12日余额为12.29元；存入25笔发生在2013年2月1日至2013年10月10日期间，共计233451元，加利息547.29元计233998.29元；支出38笔发生在2013年2月6日至2014年1月12日期间，共计233986元。本院认为，银行卡存入的25笔与37页《账目明细表》记载上交的金额和时间不能完全相符，存入总额（233451元）与上交的物业费和装修保证金总额（258309元）也不相符；银行卡支出38笔总额（233986元）与宁博置业公司提供的10份《支出证明单》总额（309709元）和时间也不符。另，据银行卡账目单，除1笔支出（2014年1月12日43000元）系李明所取，其余37笔支出宁博置业公司未能证明系李明或永兴物业公司其他工作人员所取。故未能达到宁博置业公司所主张的装修保证金已全部返还给永兴物业公司的证明目的，本院对此份证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月8日，永兴物业公司法定代表人刘开年签署《法定代表人授权书》，授权李明以永兴物业公司名义参与本市博望区永昌华城小区物业管理的谈判及合同签署。2013年1月11日，李明代表永兴物业公司与宁博置业公司签订了《委托合同》，约定：宁博置业公司将马鞍山市博望区永昌华城的物业委托给永兴物业公司管理，委托管理期限为1年；永兴物业公司可以收取装修保证金，并督促业主不得因装修破坏承重墙等。宁博置业公司和永兴物业公司分别在合同上盖章，李明作为永兴物业公司代表人在合同上签字。委托合同签订后，李明作为永兴物业公司永昌华城管理处工作人员进驻博望区永昌华城小区进行物业管理。2013年期间，李明向永昌华城小区8栋15号陶某、14栋401号唐某等业主收取了物业费、装修保证金（每户1500元）、垃圾清运费、单元对讲门、水电气开户等费用，并向业主出具了收款收据，收款收据均盖有马鞍山市永兴物业公司服务有限公司永昌华城管理处章，并注明了业主的栋号房号、交款时间。2013年期间，李明多次向宁博置业公司上交了收取的物业费、装潢保证金和水电气开户费，宁博置业公司在《账目明细表》上盖章确认。《账目明细表》反映：2013年期间，李明37次向宁博置业公司上交了涉及148户业主的水电气开户费、物业费和装修保证金，其中115户交纳了装修保证金并上交给宁博置业公司，尚有17户未交，有16户注明“×”。上交各项费用共计609409元，其中物业费85809元、装修保证金172500元,两项合计258309元。2014年1月11日，委托合同履行期满，永兴物业公司未与宁博置业公司续订合同，双方未对委托合同履行期内的账目进行结算，李明继续在永昌华城进行物业管理并向业主收取装修保证金等费用。2014年6月，李明自行退出永昌华城小区，未与宁博置业公司和永兴物业公司办理结算手续。此后，业主要求宁博置业公司退还装修保证金，宁博置业公司陆续向77户业主退还了装修保证金115500元，并回收了72份收款收据和4份证明、声明。在退回的业主中有63户业主交纳装修保证金的时间在2013年内，在上述63户2013年交纳并已获退还的业主中，有40户的栋号房号记载在永兴物业公司于2013年上交的《账目明细表》内，有12户《账目明细表》未记载，余11户《账目明细表》有记载，并注明“×”。另查明，自李明退出永昌华城小区后，宁博置业公司和永兴物业公司多次协商过前期物业委托管理期间各项费用承担问题，因李明下落不明，未能提交相关账目，双方协商未成。2014年12月，永兴物业公司以李明违反内部规定未向其上交物业费、装修保证金等费用为由，向马鞍山市公安局博望分局经济犯罪侦查大队举报李明诈骗，后公安机关未予立案。2015年5月，永兴物业公司向本院起诉李明，要求返还装修保证金、物业费等各项费用200854.9元，其中装修保证金198000元，后撤诉。2016年1月宁博置业公司向本院起诉永兴物业公司，要求返还物业费、装修保证金等各项费用258575元，其中装修保证金75500元，后撤诉。本院认为，本案的争议焦点为:一、宁博置业公司诉请的法律依据。根据《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业，双方应当签订书面前期物业服务合同。宁博置业公司与永兴物业公司于2013年1月签订的《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。李明作为永兴物业公司的工作人员，并以永兴物业公司永昌华城管理处的名义对永昌华城实行了物业管理，永兴物业公司在合同履行期内并无异议，委托合同已实际履行，故双方形成了委托合同关系。永兴物业公司辩称李明系挂靠、永兴物业公司未与宁博置业公司形成委托合同关系的意见不成立。对于永兴物业公司在委托合同履行期间（2013年1月10日至2014年1月11日）收取的装修保证金，依据装修保证金的性质以及收款收据上的备注，永兴物业公司应当于装修结束后退还相应的业主。在委托合同履行期满后，受托人永兴物业公司应当将尚未退还业主的装修保证金转交给委托人宁博置业公司。永兴物业公司先期仅上交了部分装修保证金，现委托方宁博置业公司在合同期满后退还了部分业主的装修保证金，对于永兴物业公司未上交而由宁博置业公司退还的部分，宁博置业公司有权依据委托合同关系向永兴物业公司主张给付。永兴物业公司辩称，宁博置业公司无权主张装修保证金，以及其未实际占有并无返还责任的意见不成立。二、永兴物业公司应返还宁博置业公司装修保证金的具体数额。根据宁博置业公司变更后的诉讼请求，扣除委托合同履行期满后收取的以及未能证明在合同期限内收取的14户装修保证金，确定宁博置业公司诉讼请求为要求永兴物业公司返还63户装修保证金。根据永兴物业公司提交的《账目明细表》，上述63户装修保证金中有40户装修保证金已上交给宁博置业公司。宁博置业公司辩称又将上交的装修保证金返还给永兴物业公司，本院认为，宁博置业公司对此负有举证责任，现宁博置业公司所举证据不足以证明其主张，故对于上述永兴物业公司已上交的40户装修保证金，宁博置业公司无权向永兴物业公司主张给付，本院对此部分诉讼请求予以驳回。另有11户永兴物业公司收取而未上交，有12户永兴物业公司已收取而《账目明细表》无记载，永兴物业公司未能证明其已上交宁博置业公司，故对上述23户计34500元装修保证金，宁博置业公司向业主实际返还后，有权依据委托合同关系向永兴物业公司主张给付，本院对此部分诉讼请求予以支持。关于永兴物业公司辩称上交装修保证金总额大于宁博置业公司退还业主的总额，并以此抵销应返还宁博置业公司退还业主装修保证金的意见，本院认为，永兴物业公司无权以上交的其他业主装修保证金抵销应给付宁博置业公司退还的装修保证金，也无权代替业主向宁博置业公司主张退还，故对此抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、马鞍山市永兴物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付马鞍山市宁博置业有限公司装修保证金34500元；二、驳回马鞍山市宁博置业有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由马鞍山市宁博置业有限公司负担1737元，马鞍山市永兴物业服务有限公司负担783元。审 判 长  王培松审 判 员  花庆月人民陪审员  臧园园二〇一七年七月二十七日书 记 员  徐子珂附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，有受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给受托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。