安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖15民终2091号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈奎好，男，汉族，1962年4月27日生，住安徽省六安市金安区，
委托诉讼代理人：陈杰，男，汉族。1989年12月3日生，住安徽省合肥市蜀山区，系陈奎好之子，
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈绪中，男，汉族，1965年9月27日生，住安徽省六安市金安区，
上诉人陈奎好与上诉人陈绪中因房屋租赁合同纠纷一案，均不服六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈奎好上诉请求：1、维持一审判决第一、二、三、五项，变更第四项判决为：陈绪中立即支付违约金21000元，同时承担租赁期间水电、物业费暂计6243元直至陈绪中腾退房屋之日止。2、本案一、二审诉讼费用由陈绪中承担。事实与理由：1、违约金兼具惩罚性与赔偿性，一审法院仅以“违约金与房屋占用费均系损失补偿”为由，驳回违约金的诉请，系适用法律不当。2、本人所垫付的水电、物业费应当依法由陈绪中承担。
陈绪中答辩称：1、一审判决认定事实不清，我不应当承担违约金。2、租赁期间水电、物业费与陈奎好无关，我全部缴清。
陈绪中上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈奎好的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求。2、一、二审诉讼费用由陈奎好承担。事实与理由：1、2017年8月24日的合同系双方真实意思表示，具有法律效力。2、双方应当继续履行2017年8月24日签订的合同。3、陈奎好擅自锁门造成上诉人停业的事实应当予以确认，同时应当赔偿上诉人的损失。
陈奎好答辩称：陈绪中的上诉无事实依据，亦缺乏证据证明，应予驳回。
原审原告（反诉被告）陈奎好一审诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年7月8日所签订的《租赁合同》于2017年8月21日解除；2、被告立即腾空涉案租赁房屋（六安市龙河路滨河小区A区1号楼111铺、112铺、211铺、212铺）并将涉案租赁房屋返还给原告；3、被告立即向原告支付拖欠租金11955.6元（自2017年7月10日开始，按每天291.6元计算，截止2017年8月21日）及水电费3000元（当庭变更为6423元，至实际腾退返还房屋时止）；4、被告立即向原告支付房屋占用费874.8元（自2017年8月22日开始，按每天291.6元计算，暂计算至2017年8月24日，实际要求至被告全部腾空并将涉案房屋返还给原告之日止）；5、被告立即向原告支付违约金21000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。
原审被告（反诉原告）陈绪中一审反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2017年7月9日、2017年8月24日签订的位于六安市龙河路口滨河小区A区1号楼111、112、211、212铺之两份《租赁合同》合法、有效，判令反诉被告继续履行合同；2、反诉被告赔偿反诉原告开办的酒楼停业期间经济损失3万元；3、诉讼费由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2017年7月8日，原告陈奎好（出租方，下称甲方）与被告陈绪中（承租方、下称乙方）签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于六安市××路××小区××区××楼××、××门面房××层，共246.42㎡，每月租金8750元，租期一年，自2017年7月10日起至2018年7月10日止。该合同第三条（租金、保证金）“店面每月租金为8750元，年租金为105000元。本合同签订之日起三日内，由乙方一次性付清一年（12个月）租金，以后乙方须在每年的7月10日之前向甲方全额支付完毕下一年的租金，以上租金不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳，保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付2000元作为保证金，租赁届满，若乙方不存在任何违约情况，保证金全额无息退还乙方”；第六条：“乙方在租期内如需改变经营性质须和甲方保持一致意见，不得转让、转租，本合同任何乙方在有效合同期内须终止合同的，须提前两个月通知对方，乙方如逾期缴纳租金，每日按照年租金的2%向甲方承担违约责任，逾期达一个月，甲方有权单方面解除合同并没收乙方保证金，乙方营业时如需临时占用周围公共面积，需和相邻业主保持一致意见”。
2017年7月24日，被告陈绪中出具承诺书：本人承租的给给力海滨酒楼，因资金周转困难，未能按期足额支付租金，特作出如下承诺：1.本人于2017年7月25日（柒月贰拾伍日）之前向房东陈奎好支付叁万元租金；2.本人于2017年8月31日（捌月叁拾壹日）前将余下全部租金一次性支付完毕；3.本人若不能按前述期限足额付款，本人自愿接受房东解除合同，本人无条件立即搬迁出租的场地，腾空房屋，且按照房屋租金总额的20%（百分之贰拾）向房东支付违约金。2017年8月21日，原告陈奎好用手机短信方式，通知被告陈绪中：陈绪中先生，本人于2017年7月8日与你签订房屋租赁合同，将本人名下位于龙河路滨河小区A区111、112号门面房出租给你用于经营活动，约定你应于2017年7月11日前将全部房租105000元转至本人账户，但你至今未付分文，期间我方曾与你多次协商，但你始终推诿不予支付房租，现本人根据租赁合同的规定，向你方郑重通知，本人决定立即解除与你所签订的房租租赁合同并没收保证金，请你于两日内将你的所有物品搬迁出去，将租赁场地全部腾空并交付给我，同时承担你房屋租赁期间应付费用（如房屋租赁期间的租金、水电费用、违约金等一切费用）。
被告陈绪中提供的2017年8月24日租赁合同，陈绪中陈述该合同系原告陈奎好妻子提供并有陈奎好签名，合同中的手书部分均是被告陈绪中填写并签名。但陈奎好签名不是手书。陈绪中陈述已按照合同支付租金6000元给陈奎好妻子，但没有条据。
一审法院认为，本案原、被告在2017年7月8日签订租赁合同，双方均应按照合同履行义务，从原告提供的合同、承诺书、手机短信看，被告陈绪中对上述证据的真实性均无异议。上述材料看出，被告陈绪中未按照合同约定支付租金，原告按照合同约定行使合同解除权，解除租赁合同，有事实依据。原告陈奎好主张被告陈绪中返还房屋，并按照约定支付租金及其房屋占用费，被告陈绪中自合同签订起实际占用该房，应按照规定支付费用，本院比照租金标准确定该费用。至于原告陈奎好主张违约金问题，该主张与原告陈奎好主张的房屋占用费，均是损失补偿，对该主张不予支持。至于本案被告陈绪中提供的2017年8月24日租赁合同，从被告陈绪中自身陈述看，该合同系陈奎好妻子提供，合同手书部分均是陈绪中自己，并辩解该合同是对7月8日合同的变更，按照变更后的合同履行。一审法院认为，庭审中陈奎好认为2017年8月24日合同是伪造的，该合同缺乏陈奎好签名认可，陈绪中陈述合同书写部分由其填写，即合同条款未经协商一致，该合同未生效。其次，该合同出现于原、被告的争议发生延续期间：8月20日陈奎好提出解除合同，8月28日向法院提起诉讼，按照陈绪中陈述于8月24日签订合同，有悖常理。另陈绪中陈述已经按照合同支付租金6000元，且未有条据，该陈述与原、被告争议程度不匹配。据此被告陈绪中主张履行合同无事实依据，不予支持。至于被告陈绪中主张的停业损失，未举证证明系原告行为造成损失，故不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十七条，作出如下判决：一、解除原告（反诉被告）陈奎好与被告（反诉原告）陈绪中于2017年7月8日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）陈绪中于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省六安市龙河路滨河小区A区1号楼111铺、211铺、112铺、212铺房屋返还给原告（反诉被告）陈奎好；三、被告（反诉原告）陈绪中支付原告（反诉被告）陈奎好房屋占用费（按照每月租金8750元标准，从2017年7月10起计算到房屋实际腾让之日止）；四、驳回原告（反诉被告）陈奎好其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈绪中的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，反诉费550元，合计1270元，由被告陈绪中负担。
二审期间，陈绪中提供下列证据：证据一、袁文玉微信记录，证明：2017年7月8日第一次签订合同是形式上的，是转让时拿给别人看的，不是双方的真实意思表示，不是真实的合同。
证据二、好媳妇私房菜文园微信记录，证明：我跟陈奎好两个人商谈好了一起将案涉房屋对第三方进行转让，在8月20日之前谈好了，8月20日当天陈奎好、我及文园三方见面，没有签成的原因是陈奎好与我之间就7月10日至8月20日的房租由谁承担没有谈好。
证据三、通话记录，证明：8月20日没有谈好，我就跟袁文玉联系，袁文玉是陈奎好爱人，也就形成了8月24日的合同。
证据四、钥匙登记簿，证明：我每一次去店里，都要去中介盛达房产拿钥匙，拿钥匙要登记。
证据五、广告宣传单，证明：我在实际履行合同
陈奎好质证称：1、对于证据一袁文玉微信记录，真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，不能达到陈绪中的证明目的，即不能反映出7月8日的合同不是双方的真实意思表示，双方只是签订了7月8日的租赁合同，不存在其他的租赁合同，微信聊天记录中可以看到，袁文玉多次催讨陈绪中的租金，证实陈绪中拖欠租金，截止目前分文未付，根据承诺书陈奎好行使单方解除权达到了约定的条件，是合法有效的。2、对于证据二好媳妇私房菜文园微信记录，无法确认是否真实，三性均有异议，达不到陈绪中的证明目的。3、对于证据三通话记录，仅凭哪月哪日打了电话，不能反映任何问题。4、对于证据四钥匙登记簿，是一审证据，质证意见同一审。陈奎好没有意图出售房屋，也没有锁上案涉房屋，因为陈绪中不付租金，陈奎好多次催讨。5、对于证据五，与本案没有关联性，对三性均有异议。
本院认证：陈绪中提供的上述证据，不能达到其证明目的，本院不予确认。
上诉人陈奎好无新证据提供。双方对于一审期间提供证据的质辩意见同一审，本院认证亦同一审。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
二审另查明，2017年9月12日，陈奎好代交电费2345.69元。
本院认为，陈绪中上诉认为双方在2017年8月24日又签订了一份《租赁合同》，且系双方真实意思表示，要求按照该合同继续履行。经查，陈绪中提供的《租赁合同》系复印件，且“陈奎好”的两处签名，从表象上看均为一致，即使为陈奎好本人所签，也难以做到其本人两次签名，书写完全一致。此外，该合同亦有不合常理之处，如租赁期二十年，且年租金不变。此外，在2017年7月8日双方签订《租赁合同》后，因陈绪中未按该合同缴纳租金，经陈奎好催促，陈绪中于2017年7月24日出具承诺书承诺“2017年7月25日之前向房东陈奎好支付叁万元租金”，而在该叁万元租金未交的情况下，双方又于2017年8月24日签订为期20年的《租赁合同》，显然不合常理。况且陈奎好于2017年8月28日即向法院提起本案诉讼。因此，陈绪中的此点上诉理由不能成立，不予支持。陈绪中提出因陈奎好的擅自锁门，造成其停业损失，要求赔偿，然其未能提供证据，故对此上诉理由亦不予支持。
陈奎好上诉提出因陈绪中的违约，应当承担违约金一节。经查，陈绪中未按照2017年7月8日的《租赁合同》履行，又未能按照2017年7月24日的《承诺书》履行义务，依据《承诺书》关于“按照房屋租金总额的20%向房东支付违约金”之承诺，应当承担违约责任。然该约定明显过高，应当以不超过实际损失的30%确定违约金，该实际损失可以参照房屋占用费。鉴于一审判决自2017年7月10日起计算到实际腾房之日止的房屋占用费，结合二审生效判决的期限，酌定违约金为六个月的房屋占用费52500元的30%，即15750元。此外，在租赁期间的水电、物业费按约定应当由陈绪中交纳。陈奎好为此代交了电费2345.69元，陈绪好应当承担返还之责。至于陈奎好提出其他水电费、物业费问题，其在二审期间对此主张予以放弃，故本院不予处理。
综上，一审判决认定事实基本清楚，然适用法律部分有误，予以纠正。上诉人陈奎好的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。上诉人陈绪中的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项之规定，判决如下：
一、维持六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初4625号民事判决的第一、二、三、五项，即“解除原告（反诉被告）陈奎好与被告（反诉原告）陈绪中于2017年7月8日签订的《租赁合同》；被告（反诉原告）陈绪中于本判决生效之日起十五日内将位于安徽省六安市龙河路滨河小区A区1号楼111铺、211铺、112铺、212铺房屋返还给原告（反诉被告）陈奎好；被告（反诉原告）陈绪中支付原告（反诉被告）陈奎好房屋占用费（按照每月租金8750元标准，从2017年7月10起计算到房屋实际腾让之日止）；驳回被告（反诉原告）陈绪中的反诉请求”部分。
二、撤销六安市裕安区人民法院（2017）皖1503民初4625号民事判决的第四项，即“驳回原告（反诉被告）陈奎好的其他诉讼请求”部分。
三、陈绪中给付陈奎好代其交纳的电费2345.69元。
四、陈绪中支付陈奎好违约金15750元。
上述给付款项，陈绪中于本判决生效之日起十五日内，一次性履行完毕。
五、驳回陈奎好的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费720元，反诉费550元，合计1270元，由陈绪中负担1000元，陈奎好负担270元；二审案件受理费1270元，由陈绪中负担1000元，陈奎好负担270元。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 许 琛
审判员 王 丽
二〇一七年十二月二十五日
书记员 宋贵杰
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。