太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）小民初字第00332号
原告秦丽华，中铁三局中心医院干部。
委托代理人王志萍，山西艾伦律师事务所律师。
委托代理人王丽荣，山西艾伦律师事务所律师。
被告山西汉唐房地产开发有限公司，住所地太原市小店区亲贤北街368号。
法定代表人胡化立，董事长。
委托代理人董国祥，山西德为律师事务所律师。
第三人兴业银行股份有限公司太原分行，住所地太原市府东街209号。
负责人焦晓明，行长。
委托代理人张红展，男，1987年10月7日出生，汉族。
委托代理人彭丽霞，女，1982年4月7日出生，汉族。
原告秦丽华诉被告山西汉唐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依第三人兴业银行股份有限公司太原分行申请，追加其为第三人参加了诉讼。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦丽华的委托代理人王志萍、王丽荣，被告山西汉唐房地产开发有限公司的委托代理人董国祥，第三人兴业银行股份有限公司太原分行的委托代理人张红展、彭丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦丽华诉称，2011年10月18日，我与被告签订《房屋买卖合同》，购买了被告开发的位于太原市亲贤北街汉唐官邸小区第A幢二单元七层701号房屋，房屋总价款1154970元。当时该房屋无预售许可证，被告承诺在签订合同之日起15日到20日办理预售许可，但至今仍未办理。我于合同签订之日支付被告房屋首付款464970元，2012年4月17日被告在未获得商品房预售许可的情况下，通过非正常渠道为我在兴业银行办理了房屋按揭贷款。之后，我与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，以上述房屋做抵押贷款690000元。由于被告至今未取得预售许可，不具备交房条件，几经协商，被告答应退房，并承诺于2014年11月15日之前退还房屋首付款464970元，其他事项未达成一致。协议达成后，被告至今仍未退还房款。综上，被告未取得商品房预售许可证销售房屋的行为违反我国法律强制性规定，我与被告签订的《房屋买卖合同》无效。现诉至法院，请求判令确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；判令被告返还原告房屋总价款1154970元并赔偿损失236375元（计算至起诉之日）；本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告山西汉唐房地产开发有限公司辩称，我方认为我公司2011年10月18日与原告签订的房屋买卖合同有效。随后经双方协商退房事宜，我公司与原告在2014年11月15日达成了退房协议，故我公司现在只需要将原告的首付款返还原告，将未还贷款偿还给银行即可。鉴于退房协议中约定了首付款的退款时间，即使原告主张损失，也应当依照该退房协议约定的退款时间进行主张，因此原告诉讼请求中关于首付款的损失自支付首付款之日起算，我公司认为不妥。我公司与原告签订房屋买卖合同时，原告对我公司不具有预售许可证这一事实是知情的，因此对原告首付款的损失原告自身应当承担一半的过错责任。
第三人兴业银行股份有限公司太原分行辩称，2012年4月17日，原告为购买被告开发的太原市汉唐官邸小区第A幢二单元七层701号房屋，与我行及被告签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向我行借款69万元。同时，原告将其购买的上述房屋抵押给我行，被告作为保证人为原告上述借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，我行依约发放了借款。现由于原告将被告起诉到法院，要求确认二人签订的合同无效，并要求返还全部房款。但是上述房屋房款中的69万元系由我行支付，依据双方签订的借款合同第十二条、第十三条的约定，原告的上述诉讼请求导致该笔借款无法按照合同约定的用途使用，我方也无法实现合同约定的抵押权、危及我方的资金安全。根据合同约定，出现此种情况时，我行有权解除借款合同，提前收回借款，并要求原告承担我行因此支付的诉讼费、律师费、保全费等费用，被告作为该笔借款的保证人，应当原告承担连带还款责任。综上，请求依法判令解除我行与原被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；依法判令原告偿还我行借款本金561387.38元，截止2015年2月25日尚未产生逾期利息（逾期利息计算至本息、实现债权的费用等全部履行完毕之日止）；依法判令被告对原告的上述债务承担连带保证清偿责任；我行支付的诉讼费、保全费、律师费等费用由原被告共同承担。
经审理查明，2011年10月18日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于太原市亲贤街汉唐官邸小区第A幢二单元七层701号房屋，建筑面积158.65平米，房屋单价为每平方米7279.98元，总价1154970元；原告按分期付款方式，于2011年8月7日付首付款423500元，于2011年10月18日付首付款41470元，余款69万元作银行按揭。该合同第七条约定被告应当在2012年6月30日前经有关部门验收合格，将符合合同约定的房屋交于原告使用；合同并对房屋交接、产权登记、保修责任等作出约定；第十八条载明，现被告出售房屋的相关手续正在完善当中，原告于此阶段自愿提出申请购买此房屋，达成以上协议。当本项目手续完善后，原被告按国家有关规定在网上重新签订《商品房买卖合同》，本协议自动废止。原告应于被告通知后七日内办理正式合同签订，否则视为原告退房之表示。原告依约于2011年8月7日、10月18日向被告交纳购房款423500元和41470元，被告向原告出具收据两份，首付款合计464970元。2012年4月17日，原被告及第三人签订了兴业银行太原分行《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向第三人贷款69万元，借款期限132个月，自2012年4月17日至2023年4月16日止；原告以其购买的太原市小店区亲贤北街官道巷16号A幢二单元701号房屋作为抵押，被告为原告提供阶段性担保；由兴业银行太原分行将款项支付至被告账户中，由原告每月进行还款。该借款合同第九条第二款约定，借款发放后，借款合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力；如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。2012年4月17日，兴业银行太原分行将69万元款项通过原告将该款项支付给被告。自2012年5月1日开始原告每月按期偿还兴业银行贷款至2014年10月1日，此期间原告共还款本息合计227209.6元。之后，原告以被告未取得房屋预售许可证为由提出退房，2014年10月12日，原被告达成《退房协议》，约定被告将原告所交纳的首付款465000元全额退回，该款项于2014年11月15日前汇入原告指定账户；被告同意至2014年11月1日起按月足额偿还原告的按揭贷款，最低还款额为7596元，至2015年10月31日前还完；原告自2012年5月开始偿还的银行贷款双方另行协商解决；原告不再支付房屋空置期间的一切物管费用；本协议签订后原购房协议废止，原告同意放弃原协议中的权利，被告享有房屋处置权，本协议被告签章原告签字生效，原告签字代表家庭共有人的意愿。《退房协议》签订后，被告依约自2014年10月31日起开始偿还贷款，至本案辩论终结（2015年4月14日）前，未产生逾期。截止2015年4月14日，原被告共同偿还兴业银行太原分行本息合计272412.14元，现尚欠兴业银行太原分行本金552749.64元。
本院所确认的上述事实有房屋买卖合同、首付款收据、个人购房抵押（保证）借款合同、个人住房申请表、访谈记录及收入证明、信用报告、退房协议、还款记录、借款借据、及庭审笔录在案为凭，足以采信。
本院认为，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证、预售许可证，在进行商品房预售时取得上述证件，系作为房地产开发企业的法定义务。本案中，被告开发的位于太原市亲贤街官道巷汉唐官邸小区第A幢二单元七层701号房屋至今仍未取得预售许可证，销售房屋违反了法律的强制性规定。故原被告之间签订的《房屋买卖合同》为无效合同。该合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告未办理预售许可证即销售房屋导致购房合同无效，明显存在过错，合同无效后的法律后果应当由被告承担。现原告主张被告返还已经实际支付的首付款及已偿还的银行贷款本息，于法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》无效后，原告购房目的无法实现，原被告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中所涉及的借款无法按照合同约定用途使用，第三人要求解除借款合同，提前收回贷款，理由正当，本院予以支持。《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，被告作为开发商，实际收取的购房款应当分别予以返还。即应当返还原告支付的首付款464970元及已向第三人支付的贷款本息227209.6元，并将剩余贷款本金552749.64元支付给第三人。鉴于原被告在房屋买卖合同无效后签订了退房协议，双方对首付款的退还时间进行了约定，被告未按该约定返还给原告，占用该款项期间给原告造成损失，应当支付首付款469700元自逾期返还之日即2014年11月16日至原告主张的2014年12月22日按照同期中国人民银行贷款利率支付利息。《退房协议》中原被告并未对原告已向银行支付的贷款本息作出约定，69万元贷款原告亦未实际全部偿还，故原告现主张被告支付69万元银行贷款及相应的利息，本院不予采信。《房屋买卖合同》无效及《借款合同》解除后，原告对房屋并不享有实际权利及利益，剩余贷款应当由被告偿还给第三人兴业银行太原分行，第三人主张原告偿还该借款于法无据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告秦丽华与被告山西汉唐房地产开发有限公司于2011年10月18日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、解除原告秦丽华、被告山西汉唐房地产开发有限公司、第三人兴业银行股份有限公司太原分行于2012年4月17日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。
三、被告山西汉唐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告秦丽华464970元，并支付自2014年11月16日至原告主张的2014年12月22日按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；同时返还原告秦丽华已实际支付的贷款本息计227209.6元。
四、被告山西汉唐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付第三人兴业银行股份有限公司太原分行截止2015年4月14日尚欠的本金552749.64元及相应利息。
五、驳回原告秦丽华其他诉讼请求。
六、驳回第三人兴业银行股份有限公司太原分行其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17322元，保全费5000元，合计22322元（原告已预交），由原告秦丽华负担8661元，由被告山西汉唐房地产开发有限公司负担13661元；案件受理费9414元（第三人已预交），由被告山西汉唐房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 卢敬丽
人民陪审员 那海珊
人民陪审员 张玮芳
二〇一五年七月八日
书 记 员 赵 燕
第8页共8页