广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0902民初4339号
原告：广州奥园物业服务有限公司玉林分公司，地址玉林市玉州区人民东路体育中心北侧奥园康城花园13栋C单元20号商铺，统一社会信用代码：91450900327358610E。
负责人：姜玥。
委托代理人：梁懂良、凌琳（实习律师），广西纳百川律师事务所律师。
被告：张锦华，男，1982年2月20日出生，汉族，住玉林市玉州区。
原告广州奥园物业服务有限公司玉林分公司（以下简称：奥园物业玉林分公司）与被告张锦华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州奥园物业玉林分公司的委托代理人梁懂良、凌琳到庭参加诉讼。被告张锦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥园物业玉林分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费3169.14元及滞纳金3856.92元给原告（滞纳金计算办法：以被告实际拖欠的物业服务费为基数，自2014年1月1日起至还清之日止，每拖欠一日按2‰计算，暂计至2017年4月1日为3856.92元）；2、判令被告赔偿因追缴物业管理费所产生的律师费损失351元给原告；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：其在2015年10月通过公开招标方式成为玉林奥园康城花园小区的物业管理服务企业，并于2015年10月30日正式接管该小区物业管理，并于当日与原物业管理服务企业玉林奥园物业服务有限公司签订《债权转让协议》，约定：将广东雅博物业服务有限公司玉林分公司及玉林奥园物业服务有限�司在管理奥园康城花园小区期间所形成的业主拖欠物业管理费等一切债权转让给其。被告系玉林市奥园康城8栋C单元2404号房业主。经核实，自2014年1月1日始，被告开始拒不支付物业管理费，暂计至2017年4月1日止，被告已拖欠物业管理费本金共计3169.14元及滞纳金合计3856.92元。其多次催缴未果，遂诉至法院。
被告张锦华无答辩，亦未提供证据。
综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实：玉林市奥园康城（以下简称：奥园康城）是由玉林奥园康城地产开发有限公司开发的房地产项目，项目完成后，玉林奥园康城地产开发有限公司先后与广东雅博物业公司、玉林奥园物业服务有限公司以及广州奥园物业服务有限公司玉林分公司签订《玉林奥园前期物业服务合同》，约定，由广东雅博物业服务有限公司玉林分公司、玉林奥园物业服务有限公司以及奥园物业玉林分公司对玉林奥园康城进行前期物业管理。高层住宅物业的物业服务费为每平方米0.8元，按月收取物业服务费用，由业主或物业使用人在每月的5日前交纳上月应缴的物业服务费用及其它应交费用。如业主违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金，并可停止一切服务。如业主欠费三个月，物业公司将采取法律诉讼方式追缴应收费用及滞纳金，由此所发生的其他费用（包括但不限于律师、诉讼费）一并由业主承担。合同签订后，广东雅博物业服务有限公司玉林分公司即对奥园康城进行日常物业管理服务。2012年8月服务期到期后，玉林奥园物业服务有限公司通过公开招投标取得该项目，该公司对奥园康城进行�业管理服务至2015年10月30日止，到期前原告亦通过公开招投标取得对该小区的物业管理项目，原告于2015年10月31日对该小区进行物业管理服务。而广东雅博物业公司、玉林奥园物业服务有限公司在管理奥园康城小区期间，对业主拖欠的物业管理费、水电费、公（分）摊费、车位物业管理费、停车费、滞纳金等费用的债权转让给原告。被告缴交物业服务费至2013年12月31日，之后未再缴交物业服务费。被告张锦华所有的位于玉林市奥园康城8幢C单元2404号物业使用面积为101.57平方米，每月物业管理费为81.26元。被告自2014年1月1日起至2017年4月1日止的物业服务费为3169.14元（81.26×39=3169.14元）。经原告多次追缴未果，诉至本院。
另查明，奥园康城至今尚未成立业主委员会。原告奥园物业玉林分公司系有限责任公司分公司（外商投资企业合资），成立日期为2014年12月29日，营业期限为长期。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”广东雅博物业公司、玉林奥园物业服务有限公司以及广州奥园物业服务有限公司玉林分公司均与玉林奥园康城地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同。广东雅博物业公司、玉林奥园物业服务有限公司以及原告均对奥园康城进行前期物业管理，以上的合同、协议均对被告张锦华有约束力，被告张锦华接受了广东雅博物业公司、玉林奥园物业服务有限公司以及原告广州奥园物业服务有限公司玉林分公司的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，而玉林奥园物业服务有�公司在管理奥园康城小区期间，对业主拖欠的物业管理费、水电费、公（分）摊费、车位物业管理费、停车费、滞纳金等费用的债权转让给原告。故被告依法应向原告交纳物业服务管理费。被告自2014年1月1日起至2017年3月1日，尚欠物业费3169.14元（81.26×39=3169.14元），现原告要求被告支付物业服务费3169.14元，依法予以支持。关于违约金的问题。《前期物业服务合同》约定：如业主违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金，并可停止一切服务。根据该合同约定，被告未按时缴纳物业服务费就构成违约，原告主张被告应以实际拖欠的物业服务费为基数，自2014年1月1日起至还清之日止，每拖欠一日按2‰计算。原告提供的依据为《玉林奥园前期管理服务协议》，而该合同是物业公司单方面提供的格式合同，原告主张被告应以实际拖欠的物业服务费为基数，自2014年1月1日起至还清之日止，每拖欠一日按2‰计算，明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力，本案2014年1月份至2017年3月份物业服务费的违约金计算方法：每期以81.26元为基数，自每月6日起计至付清之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准计算为宜。对原告要求超出部分，本院不予支持。关于律师费损失351元的问题。因《玉林奥园前期管理服务协议》中约定有，并且该律师费没有违反广西律师服务收费标准，故对于原告主张被告赔偿因追缴物业管理费所产生的律师费损失351元，依法予以支持。被告张锦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院作缺席裁判。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十五条，最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张锦华支付2014年1月至2017年4月的物业服务费共3169.14元给原告广州奥园物业服务有限公司玉林分公司；
二、被告张锦华支付逾期交纳物业服务费违约金给原告广州奥园物业服务有限公司玉林分公司（2014年1月份至2017年3月份物业服务费的违约金计算方法：每期以81.26元为基数，自每月6日起计至付清之日止，按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准计算）；
三、被告张锦华支付因追缴物业管�费所产生的律师费351元给原告广州奥园物业服务有限公司玉林分公司。
本案受理费50元，公告费700元，合计750元，由被告张锦华负担。
上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号:20×××57，开户行：中国农业银行服份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 燕
人民陪审员 蒋华君
人民陪审员 谢铁珩
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 胡 雯