北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10986号
上诉人（原审被告、反诉原告）：张永国，男，1971年5月23日出生。
委托诉讼代理人：张立飞，北京市世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京兆安华工程有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡官庄村甲69号。
法定代表人：李延春，总经理。
委托诉讼代理人：陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。
上诉人张永国因与被上诉人北京兆安华工程有限公司（以下简称兆安华公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张永国之委托诉讼代理人张立飞，被上诉人兆安华公司之委托诉讼代理人陈俊海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张永国上诉请求：请求撤销原审判决，改判兆安华公司赔偿张永国自建房及装修增添设施损失748350元，宾馆停业经济损失120万元;驳回兆安华公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决按照公平原则确定双方分担张永国的自建房及改造工程、装修工程损失是适用法律错误；张永国因租赁房屋拆除导致的北京××宾馆经营损失应予赔偿；一审判决支付自2014年4月1日至实际腾退之日止的租金及占有使用费属于事实认定错误。
兆安华公司辩称：同意一审判决，不同意张永国的上诉请求和理由。兆安华公司的租赁房屋进行拆除，根据公平原则处理是正确的。北京××宾馆2011年10月就被吊销了营业执照，张永国无权要求停业损失。房屋所有权人是兆安华公司，而实际上由张永国占有使用，其应支付相应的租金及占有使用费。
兆安华公司向一审法院起诉请求：2006年10月1日，我公司与张永国签订《租房合同书》。合同约定，我公司将北京市朝阳区××商业街25、26号商用房屋（以下简称涉案房屋）出租给张永国使用，房屋租金为每年15万元，租赁期限为2006年10月1日至2021年10月1日。租金交付形式为上交租，每季度交一次，每季度第一个星期为租金交付期，逾期视为违约或弃租。在承租期间，张永国存在不按期、不足额交纳房屋租金及非法私搭乱建情况。另，2013年我公司商用房所在地区开展生态环境改造，当地相关部门要求腾出以上经营用地。我公司多次与张永国协商，但张永国一直拒绝搬离涉案房屋，并且在不再继续支付房租的情况下经营使用涉案房屋至今。我公司认为，张永国的行为严重侵害了我公司的合法权益，请求法院判令：1.确认我公司与张永国于2006年10月1日签订的《租房合同书》无效；2.张永国腾退涉案房屋及自建房屋给我公司；3.张永国支付2006年10月1日至2013年4月30日期间拖欠我公司的房屋占用费112500元；4.张永国支付2013年5月l日起至实际腾房之日止的房屋占用费。
张永国辩称并反诉称：第一，兆安华公司要求确认合同无效，证据不足，没有法律依据，双方签订合同是真实意思表示，而且一直履行到现在。第二，如果是政府要我腾退涉案房屋，我同意腾退，但是兆安华公司应按照合同约定足额给我赔偿，其中有一间自建房，也是在兆安华公司允许的情况下建设。第三，我不拖欠兆安华公司2006年10月1日至2013年4月30日的房租；同时，即使是我因为种种原因找不到近期交房租的证明，作为兆安华公司在2013年1月也应知道房租没交，兆安华公司的诉讼请求已经超过1年的诉讼时效。第四，兆安华公司以乡政府要进行绿化改造为由，于2013年3月22日就通知我腾退，同时在2013年7月3日给我经营的宾馆停水，致使宾馆停业至今。从2013年3月22日之后，涉案房屋因为停水和腾退的通知，致使房屋不具有租赁的功能，因此，我不但不应支付这段时间的房屋租金，兆安华公司还应赔偿我自2013年5月1日后至今的因宾馆停业造成的经济损失。
2006年10月1日，我与兆安华公司签订了《租房合同书》，兆安华公司将涉案房屋出租给我，租金每年15万元，租期自2006年10月1日至2021年10月1日，合同还约定：遇有国家征地，兆安华公司需按国家给予赔偿的比例支付我损失。合同签订后，我遂对涉案房屋进行了装修,同时在涉案房屋基础上自建房屋500平方米，总计支出160万元。我开始在涉案房屋经营北京××宾馆，2013年7月3日，兆安华公司突然以政府环境改造为由要求我限期腾退房屋同时给涉案房屋断水，导致宾馆停业至今。期间，我多次要求兆安华公司恢复涉案房屋的供水或按国家因拆迁而给与的赔偿比例支付补偿款，但均遭拒绝。为维护我的合法权益，请求法院判令：1.解除我与兆安华公司签订的《租房合同书》；2.兆安华公司赔偿我自2013年7月3日至解除《租房合同书》之日期间的宾馆停业经济损失120万元；3.兆安华公司赔偿我自建房及装修增添设施损失150万元。
一审法院认定事实：兆安华公司原名称系北京兆安华商贸有限公司，于2012年12月3日经工商行政管理部门核准变更为现名称。
2006年10月1日，兆安华公司与张永国签订了《租房合同书》，约定兆安华公司将涉案房屋出租给张永国，租期自2006年10月1日至2021年10月1日，年租金15万元，租金季付，每季度第一个星期为租金交付期。
同日，李×1出具证明，内容如下：李×2经理（甲方）口头同意本合同项下房屋（含自建部分）张永国（乙方）享有转租权。
2007年6月，北京市朝阳区王四营乡官庄大队村民委员会、北京市朝阳区王四营乡村镇规划土地管理办公室出具了《企业住所（经营场所）证明》，内容如下：同意将位于北京市朝阳区××商业街25-26号面积283.8平米，提供给北京××宾馆使用。
2008年2月25日，北京市朝阳区王四营乡村镇规划土地管理办公室出具证明，内容如下：兹证明××商业街25舍宾馆，建筑面积160平方米，属官庄村委会集体所有，符合乡域规划。特此证明。
张永国于2009年1月20日登记了个体工商户北京××宾馆，登记的经营场所为涉案房屋。北京××宾馆的营业执照于2011年10月28日被吊销。
2013年3月22日，北京市朝阳区王四营乡官庄村村民委员会（以下简称官庄村委会）向兆安华公司发出通知，内容如下：根据北京市、朝阳区重点村整治，改善生态环境，加快城乡一体化建设进程的重要举措和王四营乡官庄村绿化隔离地区建设。你单位（个人）使用的经营场地，限15天内腾出，官庄村委会将收回你处的经营场所。在规定期限内未腾出的单位（个人）后果自负。
2013年5月16日，北京市朝阳区人民政府防汛抗旱指挥部办公室向违法建设单位、个人发出《朝阳区防汛抗旱指挥部办公室关于清理××沟沿线违法建设的通知》，内容如下：2012年7月21日，特大暴雨造成××沟沿线区域严重积水，给区域居民生命财产带来严重损失，引起了市委、市政府高度关注。为彻底解决周边区域积水，改善周边居民生活环境，实现防汛安全，区委、区政府贯彻市委、市政府的指示精神，决定对××沟沿线两岸河道管理范围内一切违法建设开展清理工作，同时开展河道内清淤、清障、防洪建设等综合治理工程。××沟治理工程计划8月30日完成主体工程建设，请你单位（个人）接到通知后，立即与村委会、乡政府对接意见，并于6月15日前主动完成拆除工作。我办将于6月15日后组织全区有关部门对沿线违法建设情况进行彻底检查，并对未自行拆除违法建设进行协助拆除。
2015年，兆安华公司以返还原物纠纷为由将张永国起诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院），称自2007年4月起将北京市朝阳区××商业街27号、28号商铺（共两层房屋）租赁给案外人郭×，双方最后一次签订租赁合同是在2010年4月20日，约定承租期为2010年4月1日至2013年3月31日。张永国于2008年3月30日与郭×签订《租房合同书》，约定将郭×自兆安华公司承租的北京市朝阳区××商业街27号、28号商铺的二层租给张永国，承租期为2008年4月1日至2010年4月1日。该合同到期后，张永国并未与郭×续签合同，但继续支付租金至2013年3月1日。兆安华公司诉至朝阳法院，要求张永国返还上述27号、28号商铺二层房屋并支付2013年4月1日至实际腾退之日的房屋占用费。朝阳法院于2015年9月23日作出（2015）朝民初字第35873号民事调解书，确认双方调解协议如下：一、张永国于本调解书生效之日起十五日之内将其从案外人郭×处承租的北京市朝阳区××商业街27号、28号商铺二层的房屋腾空并交还给兆安华公司；二、双方就本案无其他争议。
一审庭审中，兆安华公司提交了2015年3月23日和2015年5月20日摄制的录像及2015年12月至2016年1月的照片若干，证明在拍摄时张永国仍在涉案房屋经营。张永国对2015年3月23日的录像真实性不认可，对2015年5月20日的录像真实性认可，并认可涉案房屋有其人员留守，但未经营。张永国提交了北京××宾馆停业前的经营收入单据，证明其平均日收入约为2200元。兆安华公司对该证据真实性不予认可。张永国还提交了2009年4月至6月的租金收据，证明其不欠兆安华公司2013年5月之前的租金。兆安华公司对该证据真实性认可，但不认可证明目的。张永国还提交了朝阳法院（2014）朝民初字第17140号民事判决书，证明××商业街于2013年7月3日整体停水，××商业街建筑属违章建筑。兆安华公司对该证据真实性认可，称该案二审调解结案，但涉案房屋没有停水停电。张永国还申请证人赵×、宋×、张×出庭作证，证明涉案房屋于2013年7月3日被停水，北京××宾馆于当日停业。兆安华公司对证人证言不予认可。张永国还提交了北京市朝阳区王四营乡官庄大队村民委员会、北京市朝阳区农村工作委员会、北京市朝阳区王四营乡村镇规划土地管理办公室出具的证明复印件，内容如下：兹证明，王四营乡官庄村委会××商业街25号、26号建筑物为官庄村集体所有，现出租给北京××宾馆使用。此地块商用符合乡域规划。特此证明。兆安华公司对该证据真实性不予认可。
经张永国申请，法院委托北京中必达资产评估有限责任公司就张永国对涉案房屋的装修、增添设施及自建房屋的价值进行了评估。2015年12月13日，北京中必达资产评估有限责任公司作出评估报告，评估结果为截至2015年10月13日，张永国所属自建房屋、室内装修、物品的现值为78.46万元，其中自建房屋及改造工程29.68万、装修工程27.51万元（其中二层2516号、2517号、2518号、2519号、2520号、2521号、2522号房间共计36250元）、室内物品21.27万元。张永国向北京中必达资产评估有限责任公司支付了评估费5000元。
经询，双方均认可被上述评估包含在内的二层2516号、2517号、2518号、2519号、2520号、2521号、2522号房间的装修价值双方已经在（2015）朝民初字第35873号民事调解书中协商解决。
又询，兆安华公司称李×1系其工作人员，李×2系其经理。
再询，兆安华公司称涉案房屋是其向北京市朝阳区王四营乡官庄大队村民委员会承租土地后自建。
一审法院认为：根据审理查明事实，涉案房屋系官庄村委会集体所有，符合乡域规划。因涉案房屋建设在北京市朝阳区王四营乡集体所有土地之上，应与建设在城镇中房屋的规划审批许可有所区别。涉案房屋符合乡域规划，则不宜以其未取得房屋规划审批许可而认定以其为租赁标的物的租赁合同无效。兆安华公司提交的证据不足以证明存在其他应当认定双方订立的租赁合同无效的情形，故其要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。因本市总体规划建设，涉案房屋须拆除，兆安华公司与张永国已经丧失了继续履行租赁合同的基础，故张永国要求解除租赁合同的反诉请求，予以支持。合同解除后张永国应当将涉案房屋（包含自建部分）腾退给兆安华公司。兆安华公司同意张永国对涉案房屋进行扩建及装修，因此合同解除后,兆安华公司应当就张永国对涉案房屋（包含自建部分）的改造及装修的现价值进行合理补偿。由于合同解除是不可归责于双方的事由导致的，法院按照公平原则确定兆安华公司对张永国承担50%的补偿责任。根据评估报告，张永国所属自建房屋及改造工程价值29.68万、装修工程价值27.51万元，扣除双方已经协商解决了的二层2516号、2517号、2518号、2519号、2520号、2521号、2522号房间装修价值36250元，兆安华公司应当向张永国支付267825元。因室内物品未与涉案房屋（包含自建部分）形成添附，张永国可将物品搬离涉案房屋，故室内物品价值，兆安华公司无须补偿。延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行届满之日的次日起算。双方约定租金季付，每季度第一个星期为租金交付期。兆安华公司未提交证据证明存在诉讼时效中断或终止的事由，那么结合本案立案时间，兆安华公司主张的2014年4月1日以前的租金已经超过了诉讼时效，法院不予支持。张永国应当按照合同约定的租金标准向兆安华公司支付自2014年4月1日至实际腾退涉案房屋之日期间的租金及占用费。张永国以涉案房屋为经营场所登记的北京××宾馆已于2011年10月28日被吊销,张永国亦未提交证据证明其在北京××宾馆被吊销后以其他合法主体名义在涉案房屋合法经营,故其要求兆安华公司赔偿自2013年7月3日至解除合同之日期间的宾馆停业损失120万元的反诉请求,不予支持。综上，一审法院于2016年7月判决：一、解除北京兆安华工程有限公司与张永国就北京市朝阳区××商业街25、26号商用房屋签订的租赁合同。二、张永国于本判决生效后十五日内将北京市朝阳区××商业街25、26号商用房屋（包含张永国自建部分）腾退给北京兆安华工程有限公司。三、张永国于本判决生效后七日内按照每年十五万元的标准支付北京兆安华工程有限公司二○一四年四月一日起至实际履行完毕本判决第二项义务之日止的租金及占有使用费。四、北京兆安华工程有限公司于本判决生效后七日内支付张永国自建房及装修补偿二十六万七千八百二十五元。五、驳回北京兆安华工程有限公司的其他诉讼请求。六、驳回张永国的其他反诉请求。
本院查明，《租房合同书》第八条约定，遇有国家征地或绿化及其他不可抗力之因素，致使合同不能正常履行，兆安华公司与张永国无条件服从，兆安华公司需按国家给予赔偿比例支付张永国损失。本院审理中，兆安华公司称未收到相关补偿，张永国对此亦未提供证据证明。兆安华公司提交电费交费通知单及2015年3月至2015年12月的电费发票，证明该公司未给张永国断电，张永国在此期间仍在经营。张永国认为上述证据不属于新证据，只能证明日常用电，不能证明其在2013年7月3日后仍在经营。
本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有（2015）朝民初字第35873号民事调解书、《租房合同书》、证明、《企业住所（经营场所）证明》、工商登记信息、录像、电费交费通知单、电费发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。兆安华公司与张永国签订的《租房合同书》具有法律效力，双方均应依约履行。
合同履行期间，官庄村委会向兆安华公司发出通知,要求收回涉案房屋，否则后果自负。相关政府部门亦发布通知，决定清理××沟沿线违法建设。张永国承认兆安华公司于2013年3月22日以乡政府要进行绿化改造为由通知其腾退，但其继续占用涉案房屋至今。虽然张永国主张仅有人员留守，但仍需支付相应的合同对价。因合同约定的年租金15万元针对的是双方正常履行的状态，结合本案证据，本院难以认定张永国在此期间仍正常经营。因此自2014年4月1日至实际腾退涉案房屋之日期间的租金及占用费，不应以双方合同约定的标准计算。根据本案的实际情况，本院酌定按照双方分担的原则，以7.5万元的标准计算年租金。
本案中，兆安华公司称未收到相关补偿，张永国对此亦未提供证据证明。涉案房屋虽于农村集体土地上建设，但符合乡域规划，可以参照城镇房屋进行处理。从本案事实来看,兆安华公司同意张永国对涉案房屋进行扩建及装修。根据《租房合同书》的约定，张永国的租期自2006年10月1日至2021年10月1日。现《租房合同书》丧失了继续履行的基础，兆安华公司未能保证张永国使用涉案房屋15年,解除的原因不可归责于承租人张永国，装修工程价值应由出租人兆安华公司承担。双方对于扩建费用的处理没有约定，因张永国已经办理相关手续，扩建费用由出租人兆安华公司负担。因此根据评估报告，张永国所属自建房屋及改造工程价值29.68万、装修工程价值27.51万元，扣除双方已经协商解决的装修价值36250元，兆安华公司应当向张永国支付535650元。因室内物品未与涉案房屋（包含自建部分）形成添附，张永国可将物品搬离涉案房屋，故室内物品价值，兆安华公司无须补偿。一审法院关于宾馆停业损失等内容处理正确，本院不再赘述。
综上，张永国的上诉请求的合理部分，本院予以支持。原判处理租金、占有使用费、自建房补偿及装修补偿不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17232号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17232号民事判决第五项、第六项；
三、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17232号民事判决第三项为：张永国于本判决生效后七日内按照每年七万五千元的标准支付北京兆安华工程有限公司二○一四年四月一日起至实际腾退给北京兆安华工程有限公司之日止的租金及占有使用费；
四、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17232号民事判决第四项为：北京兆安华工程有限公司于本判决生效后七日内支付张永国自建房及装修补偿五十三万五千六百五十元；
五、驳回北京兆安华工程有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回张永国的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费5000元，由北京兆安华工程有限公司负担3000元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由张永国负担2000元（已交纳）。
一审案件受理费9425元，由北京兆安华工程有限公司负担6807元（已交纳1275元，余款5532元于本判决生效后7日内交至原审法院），由张永国负担2618元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。反诉案件受理费14200元，由张永国负担11382元（已交纳），由北京兆安华工程有限公司负担2818元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。
二审案件受理费23625元,由张永国负担14000元（已交纳），由北京兆安华工程有限公司负担9625元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 沈 放
二〇一六年十月二十一日
书记员 王 雨