河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1668号
上诉人（一审被告）：汪元福，男，1973年3月21日出生，汉族，住址河南省息县。
委托诉讼代理人：任玉华，河南程钢律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：石强，男，1979年6月18日出生，住址河南省息县。
委托诉讼代理人：汤益红，息县城关镇法律服务所法律工作者。
上诉人汪元福因与被上诉人石强租赁合同纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2017）豫1528民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪元福及其委托诉讼代理人任玉华，被上诉人石强及其委托诉讼代理人汤益红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汪元福上诉请求:1、撤销（2017）豫1528民初348号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、被上诉人在一审和发回重审中均诉称系上诉人将幼儿园大门上锁。这与事实不符。锁门人系本案被上诉人追加的另一被告石文杰。被上诉人应以侵权为案由起诉石文杰。2、一审判决书第二页第三段认定：本案涉案房屋的所有权为被告汪元福及石文杰、何某所有，被告汪元福与原告石强签订租赁合同时未取得其他共同所有人即石文杰、何某的授权。一审认定没有授权与事实不符且无证据支持。因为幼儿园共有人石文杰与上诉人和何某于2015年8月20日签订了一份幼儿园《承包协议》，约定将幼儿园承包给上诉人汪元福和何某，承包期为三年（即2015年8月20日至2018年8月20日）。2016年7月1日，汪元福和何某将幼儿园承包给被上诉人，并签订了《出租协议》。上诉人汪元福在承包期内有权转包，无须所有共有人的授权。3、一审认定双方出租协议为无效合同。一审以无效合同的约定判决违约金是矛盾的。二、一审证据不足。一审判决上诉人赔偿被上诉人装修损失、安装监控损失，但是被上诉人在一审并没有提供其在承包幼儿园内装修和安装监控设施的相关证据。被上诉人只有票据而无其他事实证据支持，证据不足。三、一审程序违法。一审原告石强申请追加了幼儿园共有人石文杰和何某为被告，而判决书漏列当事人。四、一审适用法律错误。一审适用合同法第五十一条和第一百零七条。第五十一条阐述的是无处分权人处分他人财产，而本案是上诉人处分共有人财产，是两种法律关系。第一百零七条规定当事人应当履行有效合同的约定，而本案一审认定为原、被告《出租协议》为无效合同。要求二审依法改判，支持上诉人上诉请求。
被上诉人石强辩称，一、一审认定事实清楚。被答辩人汪元福在与答辩人签订租赁合同时具有欺诈和隐瞒行为，既未告知共同所有人，亦未取得共同所有人的同意或授权；事后也未取得共同所有人石文杰、何某二人对该合同的追认。而且被答辩人没有如约履行合同条款，导致答辩人根本无法履行合同，也失去了继续履行合同的意义。故答辩人要求解除合同与法有据，理由是：1、关于租赁的标的物幼儿园的相关情况。该幼儿园原是一所老小学，后经被答辩人汪元福、石文杰、何某三人出资合伙购买。自己合伙开办幼儿园，由于经营不善，决定对外租赁。而被答辩人在未征求其他合伙人同意的情况下，将该幼儿园租赁给答辩人（事后得知），签订合同后，答辩人即开始按照合同约定履行义务，在征得被答辩人同意装修的前提下，对该幼儿园进行了装修，花费达2.6万余元。当答辩人在装修期间、装饰期间，遭致被答辩人的合伙人之一石文杰的强行制止，并将幼儿园大门上锁，而此时正值招收幼儿园学生的黄金季节，由于其阻拦原因导致答辩人开办学校无法进行经营，经答辩人报警后，在公安机关的调查后，方知幼儿园合伙的内幕及其合伙人石文杰阻拦答辩人经营的原因，即被答辩人汪元福在没有征得其他合伙人同意的情况下，将幼儿园对外出租，他们不予认可，所以合伙人之一石文杰采取锁门等手段也是在主张权利，石文杰锁门的行为亦得到确认（详见公安机关的现场执法视频光盘）。换言之，即被答辩人汪元福根本没有独立的将幼儿园对外出租的权利。这一事实说明，被答辩人在与答辩人签订合同时具有欺诈和隐瞒行为。2、从一审和发回重审中，答辩人均诉称系幼儿园另一个合伙人石文杰锁的门。其之所以锁门是其不同意幼儿园对外出租，被答辩人汪元福故意混淆是非。3、关于《承包协议》。该协议是其内部协议，既然是三人共同出资购买，为何没有另一个合伙人何某的签字，既便协议是事实，那么被答辩人汪元福对外出租，应取得其他两个合伙人的同意。本案中，石文杰作为合伙人之一，之所以阻拦答辩人经营（采取锁门手段），表明其本人是不同意幼儿园对外出租的，对外出租侵害了其他共同出资人的权益。4、关于2016年7月1日，汪元福与石强签订的《出租协议》。该协议没有另一个合伙人何某的签字。被答辩人汪元福称其和何某将幼儿园出租给答辩人，不是事实。5、按照出租协议条款第二条约定：“因甲方（被答辩人）房屋纠纷由甲方协调，与乙方无关”。该合同条款约定的非常清楚明了，作为被答辩人汪元福，在房屋产生纠纷后，本应负有协调义务，然而被答辩人却在答辩人采取报警后，仍然未将此矛盾化解，导致答辩人根本无法履行合同。被答辩人已构成违约。二、一审认定证据确凿、充分。答辩人装修的损失及安装监控的损失，被答辩人应当依法予以赔偿（详见证据）。三、依据合同条款约定，被答辩人应当支付合同违约金5万元。该判决支持答辩人诉请于法有据，并无不当。四、一审判决程序合法，适用法律正确。综上所述，答辩人认为，一审判决认定事实清楚、证据确凿、承租合法、适用法律正确。要求二审维持原判，维护答辩人合法权益。
被上诉人石强向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《出租协议》；2、被告赔偿违约金5万元；3、被告赔偿装修装饰费2.6万元；4、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年7月1日，原告石强与被告汪元福签订一份出租协议，被告汪元福把位于息县曹黄林镇卫生院对面的幼儿园租赁给原告石强进行经营，合同约定租赁期为2016年7月1日至2018年7月1日止。合同签订后，在履行过程中，原告石强对承租的幼儿园进行装修时，幼儿园的大门被石文杰上锁。本案中涉案房屋的所有权为被告汪元福及石文杰、何某所有，被告汪元福与原告石强签订租赁合同时未取得其他共同所有人即石文杰、何某的授权。原告石强在与被告汪元福签订租赁合同后花费装修及安装监控费用25800元。一审法院认为，合法有效的合同关系应受法律保护，合同关系的双方应遵守诚实信用原则，积极、全面履行合同义务。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告石强与被告汪元福就本案标的房屋签订租赁合同，该标的房屋系被告汪元福及案外人石文杰、何某共有，被告汪元福在签订该租赁合同时既未告知共同所有人，亦未取得共同所有人的同意或授权，在签订该租赁合同时系无权处分，石文杰、何某二人对该租赁合同亦未追认，故原告石强与被告汪元福就本案标的房屋签订的租赁合同系无效合同。被告汪元福在签订租赁合同时有明显过错，导致合同无法履行，构成违约，应当赔偿原告损失。双方在合同中明确约定，因房屋导致纠纷与原告石强无关，并约定违约金50000元。故原告石强诉请要求被告汪元福赔偿其装修及安装监控损失25800元、违约金50000元，一审予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条之规定判决：被告汪元福于判决生效后十日内赔偿原告石强装修损失、安装监控损失及违约金共计75800元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费850元，由被告汪元福承担。
二审中，上诉人汪元福提供照片并申请证人何某出庭作证，证明被上诉人石强租赁幼儿园没有安装监控设施，出租协议经过何某的同意。被上诉人石强质证认为，上诉人提供的照片显示的不是幼儿园的现场情况，证人证言证明幼儿园对外出租并未取得全体合伙人同意。被上诉人石强提供照片证明其租赁幼儿园安装监控设备、装饰装修等现场情况。上诉人汪元福质证认为，被上诉人提供的照片不能证明是幼儿园的现场情况，不能证明被上诉人有安装监控设备损失及装修损失。
二审审理查明的案件事实与一审一致。
本院认为，依照相关法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上诉人汪元福就本案案涉房屋与被上诉人石强签订《出租协议》，并未取得其他共有人石文杰、何某的同意，事后也未得到其他共有人石文杰、何某的追认。上诉人汪元福就案涉标的物的处分行为无效。被上诉人石强主张上诉人汪元福因其无权处分行为导致合同无法履行给善意相对方石强造成的直接财产损失，以及因其违约行为应承担的违约责任，于法有据，应予支持。
综上所述，上诉人汪元福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1700元，由上诉人汪元福负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴孔玉
审判员 吴 斌
审判员 王道新
二〇一八年五月三十日
书记员 刘 唱