辽宁省大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0202民初561号
原告：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地大连市中山区。
负责人：张喜军，系该分行行长。
委托诉讼代理人：赵娇婷，系辽宁法大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡之光，系辽宁法大律师事务所律师。
被告：景博，男，1987年5月3日出生，汉族，户籍所在地辽宁省瓦房店市。
被告：吴娜，女，1989年10月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市。
被告：大连海上郡房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛临港工业区。
法定代表人：唐亦农，系公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行与被告景博、被告吴娜、被告大连海上郡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司大连市分行的委托诉讼代理人赵娇婷到庭参加了诉讼。被告景博、被告吴娜、被告大连海上郡房地产开发有限公司本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告景博、被告吴娜共同偿还原告借款本金230，243.15元，利息、罚息及复利共计10，722.10元人民币（前述数额暂计至2016年6月16日为240，965.25元人民）自2016年6月17日起至付清全部欠款之日止仍按借款合同约定标准支付利息、罚息及复利；2.请求依法确认原告对被告景博、吴娜所有的房屋所享有的抵押权合法有效，并有权就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.请求贵院依法判令被告大连海上郡房地产开发有限公司对上述借款本息偿还承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告共同负担。
事实和理由：2012年9月6日，原告与被告景博、吴娜签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号212867000-011-2012000202号）一份（以下简称借款合同），合同约定：被告景博、吴娜向原告借款25万元用于购买本案抵押房屋，贷款期限为240个月（自2012年8月30日起至2032年8月30日止），贷款利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率下调10%确定，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时，被告景博、吴娜以其所有的位于大连长兴岛临港工业区广新街XX号房产为借款合同项下借款本息的偿还提供抵押担保。2012年9月25日，原、被告以方办理了案涉房屋的抵押权预告登记手续。《个人住房（商业用房）借款合同》第三十四条第三款约定，借款人的还款方法为等额本息还款法。第十六条约定，借款人发生下列任一情况，构成违约：……借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……。第十七条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用……。借款合同第三十五条约定，本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证。第十一条第五款（一）约定，如果本合同项下债务到期或者贷款人依据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。第三十六条约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记以办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同签订后，原告依约向被告景博、吴娜发放贷款25万元人民币，被告业已收到该笔款项。合同期内，被告景博、吴娜未能按照合同约定及时全额归还贷款本息，多次逾期未还贷款本息。截至2016年6月16日，合同期内借款本金余额为230，243.15元，到期应付未付本金7，953.65元，利息、罚息及复利共计10，722.10元未予偿还，被告景博、吴娜已经构成借款合同项下违约。被告大连海上郡房地产开发有限公司亦应对前述借款本息的偿还提供连带责任。为此，原告特诉至法院。
被告景博、吴娜、大连海上郡房地产开发有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2012年9月6日，原告（贷款人及抵押权人）与被告景博（借款人及抵押人）、吴娜（抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号212867000-011-2012000202号)，双方约定：原告向被告景博、吴娜出借人民币250000元，用于购买大连长兴岛临港工业区广新街XX号房屋，贷款期限为240个月，自2012年8月30日起至2032年8月30日止，贷款利率为年利率，采用浮动利率,在基准利率水平上下调10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率,在本合同约定的每个利率调整日调整一次；若借款人逾期，则罚息利率为在基准利率水平上上浮50%；还款方式为按月等额本息还款。合同还约定了违约责任及相关费用的承担：借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。同时，二被告以其所购买的位于大连长兴岛临港工业区广新街XXX号房屋为上述贷款提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续。根据上述合同约定，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；若借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务）或违反本合同的其他约定，则贷款人有权行使抵押权利。另，被告景博、被告吴娜系夫妻关系。
另查明，中国建设银行股份有限公司大连青泥洼桥支行与被告大连海上郡房地产开发有限公司签订《楼盘按揭合作协议》，双方约定，双方就被告大连海上郡房地产开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于大连长兴岛临港工业区南部广新街55、61、81号经批准命名为海上郡的商品楼宇进行合作，被告大连海上郡房地产开发有限公司对因违法约定如烂尾，楼盘缩水等原因而导致购房人未履行《个人住房借款合同》项下还本付息义务时，应承担连带保证责任。
上述合同签订后，原告按约于2012年10月12日向被告景博发放了全部贷款25万元人民币。截止2016年6月16日，被告景博尚欠原告借款本金230，243.15元（包含逾期贷款本金7，953.65元），欠息合计10，722.10元。为此，原告诉至本院。
本院认为，原告与被告景博、吴娜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原告被告之间的借款合同关系依法成立。被告吴娜与景博系夫妻关系，理应对夫妻关系存续期间的夫妻共同债务承担共同还款责任。被告景博、吴娜向原告申请贷款，原告依约向被告发放了贷款，而被告景博、吴娜逾期还款，依照合同约定，原告有权要求被告景博、吴娜给付合同项下到期债权的本金、利息、罚息和复利等。原告主张的至其起诉时止的本金余额、利息等的计算方式符合法律规定及合同约定，本院予以确认。关于原告要求被告景博、吴娜支付自2016年6月17日起至还清欠款之日止按约定利率计算的借款罚息、复息的诉讼请求，应计付至本判决确定的给付之日止。关于原告主张确认其对抵押房产享有优先受偿权一节，因该房屋未在房地产管理部门办理抵押登记手续，被告景博、吴娜并未实际取得案涉房屋的物权，原告亦未取得该房屋的担保物权，因此，关于原告要求对案涉房屋即坐落于大连长兴岛临港工业区广新街63号1-11-1号房屋折价或者在拍卖、变卖该财产的价款范围内享有优先受偿权一节，本院不予支持。关于原告要求被告大连海上郡房地产开发有限公司对借款本息承担连带保证责任一节，原告提供的《楼盘按揭合作协议》约定的楼盘范围并不包括本案案涉房屋，故原告主张被告大连海上郡房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。被告景博、吴娜、被告大连海上郡房地产开发有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，依法应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告景博、吴娜偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行借款本金230,243.15元；
二、被告景博、吴娜给付原告中国建设银行股份有限公司大连市分行至2016年6月16日止的欠息合计10,722.10元；
三、被告景博、吴娜自2016年6月17日起至本判决确定的给付之日止，按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准支付原告欠息；
以上一至三项，被告景博、吴娜应给付原告中国建设银行股份有限公司大连市分行的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内给付；若二被告未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费7280元（含公告费600元、保全费1770元），由被告景博、吴娜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 刘 璐
人民陪审员 唐丽荣
人民陪审员 李 东
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 王 蕊