湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终2098号
上诉人(原审被告)：中国建设银行股份有限公司黄冈分行。
负责人：徐宏，该行行长。
委托诉讼代理人：张方林，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：黄冈商业步行街开发建设有限公司。
法定代表人：李立荣，该公司总经理。
上诉人中国建设银行股份有限公司黄冈分行（以下简称建行黄冈分行）因与被上诉人黄冈商业步行街开发建设有限公司(以下简称步行街开发公司)合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行黄冈分行上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、由步行街开发公司承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决由建行黄冈分行向步行街开发公司支付购房款151896元是错误的，在房产证没有办好之前，建行黄冈分行有权拒付余下的购房款151896元。二、一审判决由建行黄冈分行向步行街开发公司支付房屋面积差价款322457.60元也是错误的，建行黄冈分行没有理由和依据必须承担这笔额外的房款。三、一审判决建行黄冈分行向步行街开发公司支付违约金不当。四、一审判决中建行黄冈分行承担全部诉讼费也是显失公平的。
步行街开发公司未提供答辩意见。
步行街开发公司向一审法院起诉请求：1、判令确认步行街开发公司与建行黄冈分行之间签订的合同编号为0337《商品房买卖合同》及《合同补充协议》有效。2、判令建行黄冈分行立即向步行街开发公司支付下欠的购房款151896元及利息（自2008年8月30日起至付清之日止，暂计算至起诉之日2017年3月30日151896×6％÷12月×103个月=78227元）。3、判令建行黄冈分行立即按实际面积结清购房款（补差）25.02㎡×50000㎡/元=1251000元。4、判令建行黄冈分行立即向步行街开发公司支付自2010年6月30日起至起诉之日2017年3月30日的物业管理费0.9㎡/月/元×642.02㎡×81个月=46803元。5、本案诉讼费用由建行黄冈分行承担。另步行街开发公司当庭增加诉讼请求为：因建行黄冈分行未按时向步行街开发公司给付购房款690万元，要求建行黄冈分行承担违约金690万元×日万分之二×28天=38640元。
一审法院认定事实：2008年6月12日，步行街开发公司（出买人、甲方）与建行黄冈分行（买受人、乙方）签订了一份《黄冈摩尔城商品房买卖合同》，该合同约定：“第三条、乙方所购商品房基本情况、计价方式及价款，乙方购买的商品房为商铺，以下简称商品房。A商铺黄冈摩尔城第1栋第一、二层1-104至1-111及1-2B号，销售建筑面积617平方米，单价为每平方米12888元，计价7951896元整。该商品房的结构类型框架结构共八层，用途为商业用房……。以上房价，不包含产权登记办证所需契税、维修基金、配套等应由乙方承担的相关税费。第四条、付款方式及期限，A、首付90万元诚意金。B、签订本商品房买卖合同时付690万元。C、办好产权证时结清房款。第五条、面积确认与面积差异处理，商品房交付时，产权登记建筑面积与合同建筑面积发生差异，双方同意按第4种方式进行处理，即“如果实际建筑面积小于合同面积，甲方不负责退还差价，如果实际建筑面积大于合同面积，乙方不补差价，以合同金额总包干”。第六条乙方逾期付款的违约责任……1、逾期在15日之内，自本合同规定的应付款最后期限之第二天到实际全额支付应付款之日止，乙方不向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日而未超过45日，自超过15日后之第二天起到实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第十四条、关于产权登记的约定，甲方应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，在90日内将乙方的房地产权属证书给乙方，办理产权登记所需费用由甲乙双方按国家规定各自承担……另附件三说明产权转移登记费、契税、维修基金、印花税、办理土地使用权证等相关税费均由乙方承担”。附件五《合同补充协议》第2条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式为特快专递，挂号信件、媒体公告、公文传达或双方约定的其他方式，通知送达时间为公文传达一日后，特快专递，挂号信件发出三日后或媒体公告刊出三日后”。第6条约定：“产权登记建筑面积确定以前，各项面积由商品房所在地黄冈市房产管理部门根据国家规定和设计图纸预测确定；房屋产权登记时，各项面积由商品房所在地黄冈市房产管理部门测定面积为准。产权登记前，以建筑面积为计费依据的各项费用按合同约定的建筑面积计算；产权登记建筑面积确定后，以产权登记建筑面积为计费依据；产权登记建筑面积和合同约定建筑面积发生差异导致的房款差应在办理房屋交房手续时结清”。第12条约定：“本合同补充协议与合同正本内容有冲突时，以补充协议条款为准……”。该份合同已于2008年6月24日在黄冈市房地产管理局备案。建行黄冈分行分别向步行街开发公司于2008年5月8日首付诚意金90万元，2008年7月1日支付690万元的购房款，共计780万元。2008年6月17日，步行街开发公司单方向建行黄冈分行出具了一份《关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明》。2016年10月15日，步行街开发公司再次就该份情况说明向建行黄冈分行出具了一份《〈关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明〉的撤销及再次声明》。另查明，该商品房建行黄冈分行已实际占有并使用。后因建行黄冈分行起诉要求步行街开发公司办理该房屋产权登记手续（另案已处理），黄冈市海星房地产测绘队对建行黄冈分行所购买的房屋进行测绘，该测绘队向其出具了一份《测绘结果单》，其内容：“座落黄州区东门路第1栋1-2层房号111、2-B的测绘房套内建筑面积592.45㎡，共有分摊面积49.57㎡，建筑面积642.02㎡”。
一审法院认为，步行街开发公司与建行黄冈分行签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。建行黄冈分行已按该合同约定，要求步行街开发公司为其办理该房屋产权登记手续（另案已处理）。该合同约定销售建筑面积为617㎡，单价为每平方米12888元，合同约定价款7951896元，建行黄冈分行已付购房款780万元，下欠步行街开发公司购房款151896元。故对步行街开发公司要求建行黄冈分行支付下欠的购房款，予以支持；同时双方约定办好房屋产权证时清结房款，故步行街开发公司要求建行黄冈分行支付下欠购房款利息的诉讼请求于法无据，其理由不能成立，依法不予支持。双方对该房屋的实际建筑面积为642.02㎡、实际面积大于合同约定面积25.02㎡（642.02㎡-617㎡）的事实均无异议。虽然双方在《黄冈摩尔城商品房买卖合同》中约定如果实际建筑面积大于合同面积，建行黄冈分行不补差价，以合同金额总包干。但双方又在补充协议中约定以产权登记建筑面积为计费依据，故步行街开发公司要求建行黄冈分行补齐面积差的购房款理由成立，依法予以支持。但步行街开发公司要求按50000元/㎡计算补齐面积差价，无事实亦无法律依据，应以双方当时合同约定的每平方米的价格，即322457.76元（12888元㎡×25.02㎡）计算。另对步行街开发公司主张因建行黄冈分行逾期向步行街开发公司给付购房款690万元，要求建行黄冈分行承担违约金，按双方合同约定在逾期15日内不承担违约责任，但超过15日而未超过45日，自超过15日后之第二天起到实际全额支付应付款之日止，建行黄冈分行按日向步行街开发公司支付逾期应付款万分之二的违约金，本案690万元的购房款，约定在签订本商品房买卖合同时付清，即合同签订日期为2008年6月12日，建行黄冈分行实际支付该笔款项时间为2008年7月1日，故建行黄冈分行逾期4天，则应承担逾期支付购房款的违约金为5520元（690万元×日万分之二×4天），故步行街开发公司该项诉求，予以部分支持。对步行街开发公司要求建行黄冈分行支付自2010年6月30日起至起诉之日的物业管理费，因步行街开发公司未提供其为建行黄冈分行已垫付的物业管理费的发票，故该项诉讼请求，依法不予支持，遂判决：一、步行街开发公司与建行黄冈分行签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。二、由建行黄冈分行向步行街开发公司支付下欠的购房款151896元。三、由建行黄冈分行向步行街开发公司支付房屋面积差价款322457.76元。四、由建行黄冈分行向步行街开发公司支付违约金5520元。上述判决二、三、四项，限建行黄冈分行在本判决生效后十五日内履行完毕。五、驳回步行街开发公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18551元，由建行黄冈分行负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
本院经审理查明，原审查明的事实属实。
本院另查明，步行街开发公司与建行黄冈分行签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》包括合同正本和相关附件组成，均为打印的格式条款，部分内容留有空白可手工填写。其中合同正本第五条为对面积确认及面积差异处理的条款，具体内容为：“该商品房以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理，以建筑面积乘以单价计取总房款。合同约定建筑面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准。商品房交付时，产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异，双方同意按以下第4种方式进行处理。1、双方同意以房管部门产权登记机关确认的建筑面积为准……2、双方自行约定的，由双方签署补充协议。3、因设计变更造成面积差异，双方不同意解除合同的，应当签署补充协议。4、如果实际建筑面积小于合同面积，甲方不负责退还差价，如果实际建筑面积大于合同面积，乙方不补差价，以合同金额总包干。”上述处理方式中的第4种方式为手工书写。
2008年6月17日，步行街开发公司向建行黄冈分行出具了一份《关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明》，系对建行黄冈分行提出的有关广告位、面积差异和预售许可证过期三个问题的说明。其中关于面积差异的说明为：“考虑到贵行审批所购物业的总金额不能突破，故双方协商达成一致，互不补差无异议。”同时明确该说明作为合同附件。2016年10月15日，步行街开发公司再次就该份情况说明向建行黄冈分行出具了一份《〈关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明〉的撤销及再次声明》，认为上述《情况说明》中的面积差异和办理产权证是其单方意思表示，不是双方合意达成，因此要求撤销其单方作出的《情况说明》并要求按《补充合同》中约定按实际面积市场价格补交房款差、结清房款、缴纳管理费和契税后，才能办理产权证。
同时查明，建行黄冈分行起诉要求步行街开发公司办理该房屋产权登记手续。本院已作出终审判决。
本院认为，本案争议的焦点为：
一、建行黄冈分行是否应向步行街开发公司支付合同约定购房下欠款151896元。
建行黄冈分行与步行街开发公司签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》约定“办好产权证时结清房款”，表明双方均负有同时履行的义务，即建行黄冈分行负有结清房款的义务，步行街开发公司负有协助办理产权登记义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。建行黄冈分行已按合同约定向步行街开发公司支付了大部分购房款，但步行街开发公司未按约定在房屋交付使用后90日内为建行黄冈分行办理房屋所有权证书，故建行黄冈分行有权拒绝支付余下的购房款151896元。建行黄冈分行的该项上诉理由成立，本院予以支持。
二、建行黄冈分行是否应向步行街开发公司支付房屋面积差价款。
建行黄冈分行与步行街开发公司之间签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》中关于面积确认及面积差异处理的约定在合同正本的第五条和附件五《合同补充协议》的第6条内容中，合同正本和补充协议原拟定(打印)的条款中对面积差异的处理均有“补差”的内容，但双方在签订合同时均没有采用此种方式，而是以手写的方式另行约定以“合同金额总包干”计价。因此，双方另行约定在发生合同约定面积与产权登记建筑面积有差异时以“合同金额总包干”是当事人真实意思的表示，应属于特别约定，不受《合同补充协议》12条规定的约束。同时，在合同签订后的第五天，即2008年6月17日，步行街开发公司向建行黄冈分行出具了的《关于建行黄冈分行购买摩尔城1号楼相关情况说明》中，步行街开发公司对面积差异再一次确认“互不补差无异议”。虽其在同年10月对上述说明予以撤销并再次声明，但不能否认双方在《黄冈摩尔城商品房买卖合同》中约定以“合同金额总包干”计价的事实。原审没有分析对面积差异处理方式产生的原因，仅以补充协议约定的冲突处理原则来认定应以补充协议的约定作为计费依据属认定事实错误，本院依法予以纠正。建行黄冈分行的此项上诉理由成立，本院予以支持。
三、建行黄冈分行是否应向步行街开发公司支付违约金。
双方在合同中已经对违约金的事项进行了约定，依据双方签订的合同约定逾期15日内不承担违约责任，但超过15日而未超过45日，自超过15日后之第二天起到实际全额支付应付款之日止，建行黄冈分行按日向步行街开发公司支付逾期应付款万分之二的违约金。而本案690万元的购房款，双方已约定在签订本商品房买卖合同时付清，即在合同签订日2008年6月12日之前付清，建行黄冈分行实际支付该笔款项时间为2008年7月1日，即建行黄冈分行逾期4天付款，则依合同约定应承担逾期支付购房款的违约金为5520元（690万元×日万分之二×4天），原审计算建行黄冈分行应向步行街开发公司支付上述违约金并无不当，本院予以支持。上诉人建行黄冈分行称其不应向步行街开发公司支付逾期付款违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。
对于建行黄冈分行上诉称原审分担诉讼费用有误，本院依法根据案件实际情况予以调整。综上所述，建行黄冈分行的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初1179号民事判决第一项、第四项，即“一、步行街开发公司与建行黄冈分行签订的《黄冈摩尔城商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效；四、由建行黄冈分行向步行街开发公司支付违约金5520元”。
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2017）鄂1102民初1179号民事判决的第二项、第三项、第五项，即“二、由建行黄冈分行向步行街开发公司支付下欠的购房款151896元；三、由建行黄冈分行向步行街开发公司支付房屋面积差价款322457.76元；五、驳回步行街开发公司其他的诉讼请求”。
三、驳回步行街开发公司其他的诉讼请求。
上述履行义务限于本判决发生法律效力后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18551元，由中国建设银行股份有限公司黄冈分行负担1000元，由步行街开发公司负担17551元。二审案件受理费18551元，由中国建设银行股份有限公司黄冈分行负担1000元，由步行街开发公司负担17551元。
本判决为终审判决。
审判长 肖 笛
审判员 詹德先
审判员 涂建锋
二〇一七年十二月十五日
书记员 宋荣梅