贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终244号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁家秀，女，1965年8月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：吴正成，贵州铭和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈精慧，女，1958年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
委托诉讼代理人：王钦湛，贵州元朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张国凤，贵州元朗律师事务所律师。
上诉人袁家秀因与被上诉人陈精慧房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁家秀及其委托代理人吴正成，被上诉人陈精慧及其委托代理人张国凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁家秀上诉请求：撤销原判并依法改判：1、双方继续履行《门面转让协议》；2、判令对方赔偿上诉人损失、违约金50000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审对案件定性错误，被上诉人以侵权的理由起诉而本案属于合同之诉，原判超出了当事人诉请,明显违背了不告不理的原则;本案《门面转让协议》至今没有解除,房屋的所有权人没有参与诉讼,被上诉人也无权解除合同,原判适用法律错误。
被上诉人陈精慧答辩称，自1999年起其一直租用遵义路三中商场6号商铺经营至今，租赁合同每年一签。其多次要求对方搬离，双方多次发生矛盾纠纷，2016年初陈精慧在与商场方签订租赁合同并交纳相关费用后，对方仍拖着不搬。对方未与商场签订任何租赁合同，无权占用其租赁的门面，李福均在其不知情的情况下与对方签订的转让协议无效，对方也未按协议履行义务，协议没有实际履行，商场也明确规定禁止转租。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人陈精慧向一审法院起诉请求：1、被告袁家秀搬出遵义路三中地下通道6号门面并恢复原状；2、被告袁家秀支付原告2016年4月1号以后的门面使用费、水电费、物管费直至搬离为止；3、诉讼费用由被告承担。
上诉人袁家秀反诉请求原告继续履行2008年5月20日签订的门面转让协议并赔偿被告损失、违约金5万元，诉讼费用由对方承担。
一审法院认定事实：原告自1999年起一直租用贵阳圣桓商贸有限公司管理的三中地下通道商场6号商铺经营，租赁合同每年一签。2008年5月20日原告之夫李福均与被告签订门面转让协议，约定李福均同意将上述门面的一半面积转让给被告，转让费为1万元；门面租金1800元/每月，双方各支付900元；协议签订后李福均不能因任何理由中断与被告签订的协议，私自再与第三方签类似协议，若李福均想将自己所占一半面积的门面出租或转让，被告拥有优先权利，否则李福均应以五倍的价格返还被告的门面转让费。后被告与原告按协议各自经营该门面的一半，双方各自有单独电表。2010年因被告在门面中加隔板，原被告双方发生纠纷并抓扯，经辖区派出所调解后，双方同意不再发生纠纷。原告于2015年因病将门面交亲戚经营。贵阳圣桓商贸有限公司对被告进场经营知情，也收取被告的一半房租至2016年3月，现该公司以被告不服从管理，不同意其继续经营。2016年4月1日贵阳圣桓商贸有限公司与原告续签租赁合同，约定贵阳圣桓商贸有限公司将上述商铺出租给原告使用；租赁期限一年；每月租金2616元；未经出租方同意，原告不得私自转租给他人。2016年4月7日原被告双方再因合同纠纷报警。后原告交纳案涉门面租金、物管、水电费至今。原告方遂诉至法院，具体诉请如前。
一审法院认为，原告自1999年起租用案涉商铺，2008年5月20日原告之夫李福均与被告签订该商铺门面转让协议。本案争议焦点为该转让协议是否有效？李福均代原告处置了该门面转让给被告事宜，首先李福均虽无代理权，但其系原告之夫，被告有理由相信其有代理权，且转让合同也得到了实际履行，原告事后未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，该代理行为有效；其次该代理行为虽未事先经商铺管理方同意，但商铺管理方对被告进场经营知情，也收取被告的一半房租至2016年3月，其行为视为对原告转租事宜的认可。故原告之夫李福均与被告签订的门面转让协议在2016年4月前有效。商铺管理方与原告租赁合同到期后于2016年4月1日续签租赁合同，因原告已将该门面交亲戚经营，欲扩大经营规模，故不愿再履行与被告的转让协议，商铺管理方也不同意原告转租被告，不再收取被告的租金，故原被告间的门面转让协议已不能得到履行，合同目的不能实现，协议依法可以解除。故原告要求被告搬出案涉门面并恢复原状予以支持，被告反诉请求履行门面转让协议不予支持。原告要求被告支付2016年4月1号以后的门面使用费、水电费、物管费直至搬离为止，因被告至今仍在使用该门面，而相关费用由原告交纳，故被告应根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定支付原告相应费用。被告称原告所要求的房租、物业水电费属不当得利，不应在本案中处理，属法律概念错误，不予采纳。被告反诉要求原告赔偿损失、违约金5万元。因导致原被告双方门面转让协议不能履行双方均有过错责任，原告未经门面管理方同意转让门面给被告，且中途毁约应承担较大责任，被告未经门面管理方同意受让门面也有相应责任。故酌情支持原告赔偿被告违约损失5000元。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持，对被告的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第五十一条、第九十一条第（七）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告袁家秀于本判决书生效后立即搬出本市遵义路三中地下通道6号门面并恢复原状交付给原告陈精慧；二、被告袁家秀于本判决书生效后立即支付原告陈精慧2016年4月1号以后的一半门面租金（每月1308元）、一半物管费（以收费单位明细为准）、一半水费（以收费单位明细为准）及被告袁家秀名下独立电表费用直至搬离为止；三、反诉被告陈精慧于本判决书生效后立即支付反诉原告袁家秀违约损失5000元；四、驳回反诉原告袁家秀的其他诉讼请求。案件受理费25元、反诉费525元由被告（反诉原告）袁家秀负担525元，原告（反诉被告）陈精慧负担25元。
本院二审期间，被上诉人陈精慧提交收款收据7张，拟证明其从2016年4月1日开始就涉案的租赁门面缴纳了所有的物管、水电及租赁费用；上诉人袁家秀质证表示对上述证据真实性不予认可，费用是对方私自交的，没有经过其同意，出租房屋的商贸公司未参与诉讼，难以证明对方主张的事实。其余事实与原判认定的事实一致，本案事实有当事人身份证明、租赁合同、门面转让协议、收据、收款收据、贵阳圣恒商贸有限公司出具的《证明》、段国友、李永菊、蔡啟素、田碧英、张兰秀等人出具的书面证词、贵阳圣恒商贸有限公司商场工作负责人矿丽的证人证言、贵阳市公安局110反馈单、接警单、现场治安调解协议书、当事人陈述等证据在卷佐证，且经质证，本院予以确认。
本院认为，被上诉人陈精慧自1999年起租用案涉商铺至今，2008年5月20日陈精慧之夫李福均与上诉人袁家秀签订该商铺一半的门面转让协议。案外人李福均虽无代理权，但其系陈精慧之夫，上诉人袁家秀有理由相信其有代理权，且转让合同也实际履行,原判根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认定该代理行为有效,符合法律规定,本院亦予以确认；商铺管理方贵阳圣恒商贸有限公司对上诉人袁家秀转租进场经营的事实知情，并收取上诉人袁家秀的一半房租至2016年3月，应视为商铺管理方对本案转租事宜的认可,故被上诉人陈精慧之夫李福均与袁家秀签订的门面转让协议在2016年4月前的履行应为法律所准许;但商铺管理方与被上诉人陈精慧租赁合同到期后于2016年4月1日续签租赁合同，被上诉人陈精慧不愿再履行与上诉人袁家秀的转让协议，商铺管理方也不同意被上诉人陈精慧将涉案门面转租给上诉人袁家秀，也不再收取袁家秀的租金，本案双方当事人之间的门面转让协议已不能实际履行，合同目的不能实现，且双方自转租协议履行以来的数年间,多次发生冲突,期间四次因双方纠纷,矛盾激化均通过报警请求公安机关处理,其中2010年1月26日双方发生纠纷,相互抓扯,造成双方各自身体局部轻微伤害,被上诉人陈精慧主张要求上诉人袁家秀搬出案涉门面并恢复原状,原判依法解除双方的转租协议并支持陈精慧该项诉请,符合客观实际,本院予以维持。被上诉人主张要求上诉人支付2016年4月1号以后的门面使用费、水电费、物管费直至搬离为止，因上诉人至今仍在使用该门面，而相关部分费用已由被上诉人交纳，部分费用包括水电费等尚不能明确具体数额,原判符合实际情况,本院予以维持。至于上诉人袁家秀反诉主张要求被上诉人赔偿损失、违约金5万元的问题，对于双方门面转让协议不能履行双方均有一定过错，被上诉人陈精慧未经门面管理方同意转让门面，上诉人未经门面管理方同意受让门面也有相应责任，原判支持上诉人主张的违约损失5000元，显然过低；综合当事人双方的过错程度、上诉人实际使用门面的时间、损失大小以及双方协议的约定等因素考量，本院酌情确定由被上诉人陈精慧支付上诉人袁家秀违约损失25000元。
综上所述，上诉人袁家秀的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第五十一条、第九十一条第（七）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4032号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初4032号民事判决第三项为：陈精慧于本判决书生效之日起5日内支付袁家秀违约损失25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费50元，减半收取25元；反诉案件受理费1050元，减半收取525元，共计500元，由陈精慧225元，由袁家秀负担275元。二审案件受理费1100元，由陈精慧、袁家秀分别负担550元（一审本诉案件受理费25元由陈精慧预交，反诉案件受理费525元由袁家秀预交，二审案件受理费1100元由袁家秀预交，具体给付结算由当事人双方在执行中解决）。
本判决为终审判决。
审判长 刘 妍
审判员 唐有临
审判员 李云鹤
二〇一七年三月六日
书记员 陶海峰