浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第178号
原告（反诉被告）：吕红英，
委托代理人：洪平忠，
被告（反诉原告）：童新民，
委托代理人：甘志伟。
原告吕红英诉被告童新民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年4月2日立案受理，依法由审判员徐卫平适用简易程序公开开庭进行审理。被告童新民在2010年4月26日向本院提起反诉。本院审查受理后，决定将反诉与本诉合并审理，公开开庭审理了本案。原告吕红英及其委托代理人洪平忠、被告童新民及其委托代理人甘志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：被告于2007年2月22日从产权人淳安汾口供销合作社（以下简称汾口供销社）租得坐落于千岛湖镇新安大街37号（淳安县农贸大楼）的丽江酒楼，租期自2007年2月22日至2009年6月9日为止。后因被告经营管理不善，经产权方同意，于2009年1月10日将前述新安大街37号-1营业房一间及通向二楼的全程转租给原告经营。同时约定“由被告全程直接为原告续订原告名义的、合同期为2009年6月9日至2012年6月9日止期间、租赁条件不变的该房产续租合同”，“原告支付除原租赁合同约定的费用外的转租费100000元给被告”，“如未能按原合同条件续签，被告退还转租费100000元，另加该款银行贷款利息”。原告依约支付转租费并办理了接管手续，但被告始终未能为原告续订到该房产续租合同，该房产反而在2009年3月中旬由产权人通过相关拍卖公司进行了租赁权竞拍。为此，原告只有参与其公开的竞拍，最终在承担4000元竞拍全部佣金的情况下，签得租金由原55000元增加为80000元／年（第4年2012年以后增至84000元／年）的前述房产续租合同。随后原告方要求被告依约返还100000元的转租费，但被告前后仅返还了其中的70000元，余款30000至今拒绝归还。为此，特诉请判令被告退还尚未返还的转租费30000元及该款自2009年1月16日起至清偿日止的银行贷款利息（算到2010年4月15日为：30000元×5.76%／365×450天=2130.41元）；本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、被告与汾口供销社签订的租赁协议复印件1份，欲证明被告原承租经营等情况。
2、房屋转租协议原件1份、收条原件1份，欲证明被告转租及收转租费等事实。
3、拍卖确认书1份、续租合同1份（复印件，与原件一致），欲证明续租过程及租金等事实。
被告就本诉答辩称：原告的陈述与事实不符。具体经过是：2005年2月22日，被告与金丽琴合伙向汾口供销社租赁了坐落于千岛湖镇新安大街37号农资大楼丽江酒楼，至2007年2月22日，金丽琴退出合伙，之后由被告一人经营。由于被告从事的是餐饮和足浴类，楼上居民反响很大，多次上访。在此情况下，被告于2009年初决定将该营业房予以转租。2009年1月10日，原、被告就房屋租赁事宜签订了合同。依照房屋转租合同，被告将营业房租赁使用权和室内物品（有清单）一并转让给原告，原告应当支付给被告租金10000元及转让费100000元，但原告仅支付了100000元转让费，尚有10000元租金至今未付。在签订合同时，原告要求被告在租赁期满后，由被告出面为原告与淳安县汾口供销社再签订三年的租赁合同，年租金为80000元。此事被告在转租过程中也获得了汾口供销社的口头同意。但转租后，原告提出被告租赁期满后，要与汾口供销社签订8年期的租赁合同，而依据淳安县供销社总社及县政府有关规定，汾口供销社只能签订三年以下的合同，汾口供销社书面向淳安县供销总社及国资局报批，县国资局批复一次性租赁期限定为6年。在此情况下，被告与汾口供销社终止了租赁合同，由汾口供销社一次性退还房屋使用费70000元。再由汾口供销社委托杭州资产拍卖有限公司淳安分公司公开拍卖该营业房的租赁使用权，起拍价定位78000元，由原告报名参拍。2009年3月18日，原告以拍卖方式取得了该营业房的6年租赁使用权，其中前三年年租金80000元，后三年年租金84000元。2009年5月12日，汾口供销社以金丽琴名义退还了70000元房屋使用费支付给原告，被告并不经手该70000元款项。综上所述，事实上并非被告不能为原告续订到该营业房的三年续租合同，而是由于原告的要求发生变化，提出超出三年约定期限，因而实行拍卖租赁使用权的。至于原告为何仍以80000元价格获得承租权，其中原因原告是最清楚的。二、原告的诉讼理由不能成立。1、并非被告不能为原告续订到该营业房的三年续租合同，而是由于原告的要求发生变化，提出超出三年约定期限，从而进行了房屋租赁使用权的拍卖。从拍卖结果看，原告也确实取得了6年的租赁使用权，前三年的年租金仍旧为80000元，并未增加，因此被告不存在违反合同约定的情形。2、原告从淳安县汾口供销社取得了退还的70000元房屋使用费，原告不存在实际损失。三、鉴于以上事实和理由，被告认为原告的诉讼请求与事实不符法无据，请求予以驳回。同时原告尚欠的被告10000元租金未付，要求原告予以支付，并按照合同约定的银行四倍利率支付逾期利息。
被告就本诉向本院提供了以下证据：
1、房屋转租合同物品清单原件1份，欲证明转租过程中移交给原告物品的详细情况。
2、汾口供销社领付款凭据1份（复印件，加盖供销社印章），欲证明70000元使用费已经交给原告，经手人是章柏祥的事实。
3、情况说明原件1份、文件复印件1份，欲证明原被告签订房屋转租协议的时候，汾口供销社是同意在原有合同基础上续租三年的，不能正常签订续租合同不是因为被告的行为造成的，是因为政策的原因，所以被告不存在过错。
被告反诉称：2009年1月10日，反诉原、被告就坐落在千岛湖镇新安大街37号-1营业房及二楼楼房的全层签订了房屋转租合同，合同第二条第一项约定，反诉被告于2009年5月30日前支付反诉原告房租10000元，逾期按银行贷款利率四倍计算利息。同日，反诉被告向反诉原告出具了欠条一份。但时至今日，反诉被告一直拒不支付该10000元房租。特提起反诉，诉请判令反诉被告支付反诉原告房租10000元，并自2009年6月1日按银行同期贷款利率四倍支付利息（截止2010年4月30日为5.31%×4×10000÷12×11=1947元）；反诉的诉讼费用由反诉被告承担。
被告为支持其反诉请求，向本院提供了以下证据：
转租合同复印件1份、欠条原件1份，欲证明房屋转租及反诉被告欠10000元租金的事实。
原告就反诉答辩称：反诉被告向反诉原告出具欠条租金10000元是事实，是根据转租合同约定的。在2009年3月18日，汾口供销社汾口供销社终止了与反诉原告之间的合同，房屋的合法使用权已经通过拍租的形式从2009年3月18日就转移给了反诉被告。反诉被告在本诉中提交给法庭的出租方为汾口供销社、承租方为原告的租赁合同以及2009年3月18日签订的杭州资产拍卖有限公司淳安县分公司拍卖成交确认书可以证明，同时，另有2009年3月18日交付的首笔年租金80000元的收据为证。
原告就反诉向本院提供了以下证据：
1、发票1份（复印件，与原件一致）、拍租佣金收据1份（复印件，与原件一致）、装修工项裕祥的装修记录本1份（复印件，与原件一致），欲证明原告是在2009年3月18日拍租取得房屋使用权情况下才对房屋进行装修的。
2、证人项裕祥出庭作证，欲证明吕红英是在2009年3月21日进行装修的。
证据的分析与认定：一、就双方在本诉部分提供的证据的真实性、合法性及关联性作如下认定：1、童新民对吕红英提供的证据1、3三性无异议，本院予以认定；对证据2，认为转租合同是不完整的，应该还有转让物品清单一份的，对收条原件三性均无异议，本院予以认定；2、吕红英对童新民提供的证据1、2的三性均无异议，本院予以认定；对证据3中情况说明的三性均有异议，该份说明有自相矛盾的地方，童新民与汾口供销社之间的租赁合同是在2007年2月22日签订的，租赁期限是从2007年2月22日至2009年6月9日，吕红英就是按照该份租赁协议的基础上与童新民签订转租合同，而该情况说明记载的租赁合同期限是从2004年6月10日至2009年6月9日，与事实不符，并且应先终止被告的租赁合同，再组织拍卖，吕红英是竞价拍租取得租赁权，汾口供销社在吕红英拍卖成功之后对吕红英进行了返还房租等行为，该行为得到童新民的认可，不可续租的政策与吕红英无关，应该按照原先双方签订的转租合同履行义务，且该份说明只有公章没有汾口供销社法定代表人的签名，不能代表汾口供销社的真实意思表示，该份说明系无效的、不真实的、不合法的，且与本案无关，对文件的三性无异议，本院认为该情况说明和文件系涉案的房屋所有权人提供，能够基本反映汾口供销合作社与童新民之间的租赁中的有关事宜，对其真实性予以认定，对证明对象将结合其他证据及双方在庭审中的陈述在说理部分综合予以分析。二、就双方在反诉部分提供的证据的真实性、合法性及关联性作如下认定：1、吕红英对童新民提供的证据1无异议，本院予以认定；2、童新民对吕红英提供的证据1中发票1份的真实性无异议，收取租金的时间、数额无异议，收据1份与本案无关，对记录的真实性无异议，但是该份记录不能证明吕红英所要证明的对象，本院对真实性予以认定；对证据2证人证言认为证人与是同乡关系，关系较为密切，证人刚所证明的情况与在吕红英前述陈述情况是矛盾的，反诉被告之前讲转租以后到1月下旬汾口供销社通知其停止装修，所以1月份是存在过装修的，但是证人刚所他进场装修之前是没有进行过装修的，所以证人证言虚假，不能采纳，本院结合将结合其他证据及双方在庭审中的陈述在说理部分综合予以分析。
综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2007年2月22日，童新民与汾口供销社签订租赁协议一份，约定童新民向汾口供销社租赁淳安县农资大楼丽江酒楼（淳安县千岛湖镇新安大街37号），租赁期限自2007年2月22日至2009年6月9日，年租金为55000元。2009年1月10日，童新民与吕红英签订房屋转租合同一份，约定：童新民将上述房屋转租给吕红英，转租期为5个月，到2009年6月9日；租金为10000元，交纳时间为2009年5月30日以前，逾期未交纳按银行贷款利率四倍计算2009年6月9日以后的房租由吕红英按80000元每年直接交纳给汾口供销社；吕红英另行一次性支付童新民转租费100000元；童新民全程包办2009年6月9日到期后与产权人承租房屋合同的续签，承租方为吕红英，年租金为80000元，租期不得少于三年……；如果未能按吕红英的要求和条件续签，童新民退还吕红英转租费100000元，另加100000元产生的利息，利率按银行的贷款利率执行。吕红英依约向童新民交纳了转租费1000000元，对10000元租金出具了欠条，童新民向吕红英移交了电视机等物品，但对物品的价值未作约定。2009年2月1日，汾口供销社与童新民终止租赁合同，汾口供销社退还童新民租金20000元，同时给予一次性经济补偿金50000元（该70000元直接支付给了吕红英）。2009年3月18日，吕红英交纳佣金4000元，通过拍租取得涉案房屋的租赁权。吕红英与童新民就转租费、租金协商不成，因而成诉。
本院认为，吕红英与童新民之间签订的《房屋转租合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、恰当的予以履行。该协议中约定童新民保证将涉案的房屋以续签的形式由吕红英与汾口供销社成立租赁关系，现吕红英系以拍租的形式取得租赁权，支出了佣金等费用，童新民与汾口供销社之间的租赁合同也已终止，童新民理应按协议的约定将转租费100000元退还，童新民在第一次开庭时主张无法续签的原因系吕红英提出了超出三年约定期限的租赁期，第二次开庭时又主张属情势变更，导致汾口供销社另行进行了拍租，前后矛盾，且童新民和汾口供销社是否能够续签与吕红英也不具有关联性，故对童新民认为无须退还转租费的辩解意见不予支持，但对利息应按年利率4.86%计算，调整为1686元。就童新民所提移交给吕红英的物品的处理问题，因双方均未提出请求，故在本案中不予分析认定。童新民反诉要求吕红英支付房租10000元及利息，鉴于吕红英从童新民处转租涉案的房屋实际控制至2010年3月18日，从该时起，吕红英通过拍租直接与汾口供销社签订租赁合同，故对2009年1月10日至3月18日该期间的租金吕红英应当支付给童新民（10000元÷150天×67天=4467元），并按年利率4.86%计付该款的利息796元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、童新民退还吕红英转租费30000元及利息1686元。
二、吕红英支付童新民租金4467元及利息796元。
上述二项相抵，童新民支付吕红英26423元，款于本判决生效后十日内执行。
三、驳回吕红英的其他诉讼请求。
四、驳回童新民的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费603元，减半收取301.5元，由吕红英负担4.5元，由童新民负担297元；反诉案件受理费99元，减半收取49.5元，由童新民负担27.5元，由吕红英负担22元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，其中本诉上诉案件预交603元，反诉上诉案件预交99元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审判员 徐卫平
二〇一〇年十月二十日
书记员 孙 婷