湖北省赤壁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂赤壁民初字第1681号
原告：刘秋兰，女，汉族，1973年9月15日生，住赤壁市。
委托代理人：鲁冰山，男，汉族，1970年8月6日生，湖北省洪湖市人，住址同上，系刘秋兰之夫。
委托代理人：刘孝春，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。
被告：赤壁市华兴建筑工程有限公司（下称华兴公司），住所：赤壁市沿河大道吉余桥巷。
法定代表人：陈伯阶，华兴公司总经理。
委托代理人：严琴云，女，汉族，1960年2月5日生，华兴公司股东。
被告：张海林，男，汉族，1957年9月23日生，住赤壁市，系芳园小区项目部经理。
委托代理人：邹鄂军，湖北君泽律师事务所律师。
原告刘秋兰与被告华兴公司、张海林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了2次开庭审理。原、被告双方的委托代理人均到庭参加了本案的第一次庭审，原告刘秋兰的委托代理人鲁兵山、刘孝春、被告张海林及其委托代理人邹鄂军到庭参加第二次庭审，被告华兴公司经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告刘秋兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同约定，限期为原告办理所购房屋房产证和土地证；2、依法判令被告支付原告因迟延办理房屋产权证的违约金79500元（至2015年10月1日至）。事实和理由：2009年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于赤壁市××电力××村后面××小区××商住楼××套，面积118平方米，单价1229元/㎡，总价款145000元。合同签订的当天原告向被告支付了购房款13万元，下剩15000元在被告向原告交付房屋产权证时付清。合同还约定，被告于2010年5月1日向原告交付房屋以及在交付房屋1年内向原告交付房屋产权证，否则迟延一天赔偿人民币伍拾元。2010年5月1日被告向原告交付了房屋，但时至今日，经原告多次催促，被告没有按合同约定向原告交付房屋产权证。为此，原告特具状将被告诉至人民法院并提出上列诉讼请求，恳请人民法院支持。
被告张海林辩称，双方买卖房屋系赤壁市安置点，（建房时）准备以商品房项目运作，但后来未能审批通过，因本人系华兴公司项目经理，故以华兴公司名义与安置农户及原告签订相关合同，华兴公司知晓但未书面授权，项目部的印章系本人及合伙人刻制，与华兴公司无关，本人愿承担责任；本人以华兴公司芳园小区项目部名义与刘秋兰于2009年10月29日签订《商品房买卖合同》并收取刘秋兰购房款130000元均属实，且已按合同约定，于2010年5月1日前将刘秋兰买受房屋向其交付；因双方买卖房屋所属土地性质系农村土地，非国有建设用地，办理不了相关权证，应视合同无效，附属条款也应无效；（第二次开庭前）经建房人多方努力并缴纳相关费用后，原告买受房屋现已办理国有土地使用权至安置农户刘金火（案外人）名下，房产证还需另外出资才能办理，但已具备办证条件，我们承诺尽快为原告刘秋兰办理相关权证，如果法院确认双方合同有效，申请调整违约金数额或计算标准。
被告华兴公司辩称，双方争议房屋所属项目不是华兴公司开发、承建，也未授权任何人，未收取任何费用，原、被告双方买卖合同亦不知晓，本案与华兴公司无关，不应承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人刘金火等16户为赤壁市赤马港办事处砂子岭五组拆迁安置点农户，2009年6月前后，被告张海林分别与包括刘金火在内的16户农户签订（建房施工）合同，由农户提供建房用地、负责建房用地、规划许可项目审批手续，张海林负责施工。其中，刘金火及其子张新淼（甲方）于2009年6月8日与张海林（乙方）签订《合同》，约定，甲方将其位于赤壁市东风路、站前路赤马港办事处砂子岭社区五组安置点六层房屋发包给张海林施工，一、二、三层房屋属甲方所有，第四层（含第四层）以上房屋作为工资及建筑材料成本抵付给乙方张海林。2009年10月29日，张海林以赤壁市华兴建筑公司芳园小区项目部名义（甲方）与刘秋兰（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，张海林将其承建刘金火、张新淼发包房屋中第五层面积约118平方米一套以145000元的价款出售给刘秋兰，签订合同时付款130000元，余款15000元甲方交付产权证时付清；2010年5月1日前（甲方）交房给乙方；甲方统一办理房屋产权证、土地证，费用由甲方承担，契税费用由乙方承担，甲方只负责办理，交房后一年内交房产证，如甲方不能按时交房产证给乙方，甲方拖延一天赔偿乙方50元。《合同》签订后，刘秋兰即向甲方交付购房款130000元，芳园小区项目部于2009年10月29日向刘秋兰出具收款收据。庭审过程中，原告刘秋兰及被告张海林对甲方按《合同》约定于2010年5月1日向乙方交付买受房屋予以确认，乙方刘秋兰对买受房屋占有、使用至今。刘秋兰多次向张海林要求为其买受房屋办理权属证书未果。本案中刘秋兰买受房屋所涉建设用地系赤壁市赤马港办事处砂子岭社区五组刘金火、张新淼家庭城镇住宅（居住用地），以刘金火名义于2010年9月20日取得私人住宅建设用地规划许可证审批，赤壁市城市规划管理局于2010年9月21日颁发鄂规用地421281201000062号建设用地规划许可证，2013年1月5日，赤壁市国土资源局向刘金火颁发赤壁市国用（2013）第0079号国有土地使用权证，地类（用途）为城镇住宅，使用权类型为出让，终止日期至2082年9月，使用权面积为113.15㎡。本案中，张海林以华兴公司名义成立芳园小区项目部及与刘秋兰签订《合同》，并收取刘秋兰购房款130000元，均未得到华兴公司明确授权，事后华兴公司亦未追认。
本院认为，本案争议焦点为：1、原告刘秋兰与被告张海林以华兴公司芳园小区项目部签订的《商品房买卖合同》是否有效；原告刘秋兰认为，合同系双方真实意思表示，属有效合同。被告张海林认为双方合同买受房屋所涉用地属农村安置用地，而非建设用地，办理不了相关权证，应视合同无效。本院认为，确认合同效力，应以法律、行政法规为依据。被告张海林与原告刘秋兰在签订《商品房买卖合同》时，虽未取得出卖房屋的完全所有权及处分权，但双方合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，亦无其他致合同无效的情形，因此，双方签订的《商品房买卖合同》有效。2、原告刘秋兰能否依双方合同取得其买受房屋不动产登记；国家实行不动产统一登记制度，不动产首次登记、变更登记、转移登记等由不动产登记机构依据有关规定及程序予以审核准予，颁发证书，刘秋兰买受房屋所属土地使用权现登记于案外人刘金火名下，房屋所有权首次登记尚未办理，即使张海林履行金钱债务（承担办证费用），买受房屋尚存在法律及事实上不能办理过户登记的情形，刘秋兰买受房屋现无法办理不动产登记。3、关于原告刘秋兰主张按双方《商品房买卖合同》约定计算至2015年10月1日止的违约金79500元是否过高并予以调整；被告张海林以双方合同无效，不应承担违约金为由进行抗辩，经本院释明，张海林向本院申请依法调整违约金标准或数额。本院依照相关规定依法予以确定。
综上所述，被告张海林以华兴公司芳园小区项目部的名义与原告刘秋兰签订《商品房买卖合同》，未得到华兴公司明确授权及追认，合同相对人及权利、义务承受人为张海林个人，而非华兴公司。双方《商品房买卖合同》为有效合同，双方买卖房屋尚存在法律及事实上不能办理过户登记的情形，对刘秋兰要求被告限期办理买受房屋的房屋所有权证、土地使用权证的请求，本院依法不予支持；但此后如属张海林意志之外的原因致使办证不能，刘秋兰可另行要求张海林承担办证不能的违约责任或解除合同并主张赔偿损失。双方《商品房买卖合同》签订后，张海林按约定期限将房屋交付刘秋兰居住、使用，未能如期办理权属证书确有其本人意志之外的因素，对双方约定的违约金，本院依照有关规定，予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、被告张海林承担逾期办理原告刘秋兰买受房屋相关权属证书的违约金10000元，于本判决生效后立即付清；
二、驳回原告刘秋兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1838元，由被告张海林承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号17×××500。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何 远
人民陪审员 周红珍
人民陪审员 丁华玲
二〇一六年十月十八日
书 记 员 余日伟