福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第660号
原告许礼坤，住晋江市。
委托代理人蔡伟文、黄志超。
被告杨端，住泉州市丰泽区。
原告许礼坤与被告杨端房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蔡伟文，被告杨端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。双方约定原告将位于陈埭镇仙石村的房屋第1-3层租赁给被告使用，租期三年（2011年4月1日起至2014年3月31日止），年租金31000元。合同签订后，被告支付了前二年的租金，自2013年10月开始，被告只支付部分租金11000元，尚欠租金4500元及水电费2742元。现因双方合同已到期，原告多次与被告协商续约事宜，被告不配合并将房屋占有。为此，请求判决：1、被告立即腾空并交还占有原告的房屋；2、被告支付原告尚欠的租金4500元（自2013年10月1日起至2014年3月31日止）；3、被告支付原告房屋占有费（自2014年4月1日起至实际归还房屋之日止，按每月2583元计算）及水电费2742元。
被告辩称，1、本人已支付自2013年10月1日起至2014年3月31日止的租金4500元；2、2014年4月1日后，本人有先支付6000元给原告；3、2013年10月之前的水电费已支付给原告，只欠2013年11月之后的水电费。
双方当事人争议的焦点为：1、2014年3月31日前尚欠租金4500元被告是否已支付？2、2014年4月1日后，被告是否有先支付6000元租金给原告？3、被告是否支付2013年10月之前的水电费给原告？对此，本院予以查明、分析并认定。
原告主张，2014年4月1日后，被告支付的6000元是抵扣2013年的租金后，才会尚欠自2013年10月1日至2014年3月31日的租金4500元。并在举证期限内提供下列证据：1、身份证一份，证明原告的基本情况及诉讼主体适格；2、常住人口登记信息一份，证明被告的基本情况及诉讼主体适格；3、房屋租赁合同书一份，证明原告将房屋出租给被告使用的基本情况；4、电费通用凭证九张，证明被告拖欠水电费的情况；5、照片四张，证明被告占有向原告租赁的房屋情况；6、村委会证明一份，证明原告出资建筑一幢五层楼房，第1-3层出租给被告使用；7、照片一份，证明原告将房屋第1-3层租给被告使用，被告至今仍将机台设备等物品占用在原告的房屋中拒不腾空。
对此，被告质证认为，对证据1、2、3没有异议；对证据4有异议，在2013年10月之前（包含10月）的水电费已结清给原告，只欠2013年11月之后的水电费；对证据5、6、7没有异议。
本院认为，原告提供的上述证据（除证据4中的7-9月份电费凭证外）客观真实，内容及形式均未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，本院予以采纳并作为定案的依据。原告提供的证据4中的六张电费凭证可以证明从2013年10月1日起的水电费是2742元。被告的辨称，因未能提供相关证据证明，且原告也予以否认，故本院不予采纳。
经庭审举证、质证及认证，对本案主要事实作如下认定：
2011年4月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。双方约定原告将位于陈埭镇仙石村的房屋第1-3层租赁给被告使用，租期三年（2011年4月1日起至2014年3月31日止），年租金31000元。合同签订后，被告支付了前二年的租金，自2013年10月开始，被告只支付部分租金11000元，尚欠租金4500元及水电费2742元未支付。
综上所述，本院认为，原告就未经相关部门依法审批而擅自建造的房屋，同被告订立房屋租赁合同，应确认为租赁合同无效。但被告实际使用了原告的房屋，应参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费及水电费给原告。原告的诉讼请求合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告许礼坤与被告杨端签订的《房屋租赁合同》无效。
二、被告杨端应于本判决生效之日起十日内腾空并交还占有原告许礼坤的房屋。
三、被告杨端应于本判决生效之日起十日内支付原告许礼坤尚欠的租金4500元及水电费2742元，合计7242元。
四、被告杨端应于本判决生效之日起十日内支付原告许礼坤房屋占有费（自2014年4月1日起至实际腾空交还房屋之日止，按每月2583元计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费562元，减半收取281元，被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 吴式级
二〇一五年三月二十七日
书记员 吕雅君
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。