湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第293号
上诉人（原审被告）湖南云龙和顺房地产开发有限公司，住所地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解，代为签收各项法律文书等。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）曾涛，男，1963年10月8日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
被上诉人（原审原告）黄昭君，女，1969年10月11日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。
两被上诉人共同委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解，代为签收各项法律文书等。
两被上诉人共同委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司（以下简称云龙房产公司）因与被上诉人曾涛、黄昭君商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院2014年9月19日作出的（2014）株天法民一初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人云龙房产公司的委托代理人黄暾、张如泉，被上诉人曾涛、黄昭君的委托代理人罗谭勇、谭艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告云龙和顺公司于2009年11月9日成立，系从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司。二原告经与被告协商后分别于2011年8月26日及2011年12月18日向被告共支付购房预付款417042元。后被告（甲方）与二原告（乙方）于2011年12月21日正式签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同主要约定：“1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园8栋504号房屋，房屋建筑面积141.37平方米，单价为2950元，总房款为417042元。2、甲方应于2012年12月31日前交付房屋，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方如未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：该商品房经市质量监督部门验收合格。……”
2012年4月21日，原、被告签订车位使用协议，约定由原告支付60000元使用费购买了302号车位的使用权，于同年4月28日签订杂屋使用协议，约定由原告支付19410元使用费购买8栋6号上层杂屋的使用权。两份使用协议均约定以下内容：1、使用期限为：2013年1月19日至2079年6月9日；2、如未按期交付车位、杂屋，每逾期一天按已付使用费的万分之五计算违约金。
被告因对所开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的期限内将原告所购买的房屋和车位、杂屋交付给原告，且现无法确定可交付的具体时间，二原告则要求被告尽快交付房屋等并支付逾期交付违约金。后因双方多次就违约损失赔偿事宜协商未果，原告遂诉至法院请求判令：1、被告按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金（自2013年1月1日起计算至实际交房日止）；2、被告按照日万分之五的标准向原告支付逾期交付车库和杂屋的违约金（自2013年1月1日起计算至实际交付日止）；3、原、被告间签订的商品预销售合同补充条款第三条第11项系无效条款；4、被告承担诉讼费用。
另查明：原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的补充条款第三条第11项约定：“水、电、天然气；电视、电话、网络线；入户防盗门、单元对讲系统、小区监控系统的建设费用由甲方承担40％，乙方承担60％。乙方须在接到甲方缴纳配套费用的通知后7日内一次性付清。”
该院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1、被告逾期交房的行为是否是因免责事由造成？2、逾期交房违约金的标准应如何确定？3、原、被告对逾期交付车位和杂屋违约金的约定是否过高？4、原、被告之间签订的商品预销售合同补充条款第三条第11项是否无效？
原、被告间签订的株洲市商品房预售合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方间买卖合同关系依法成立并生效，合同双方均应按约定履行义务。但被告未在约定的交付期限内将房屋交付给原告，且未提交证据证明逾期交付系不可抗力造成或具有其他免责事由，因此被告应按合同约定承担违约责任。现被告逾期交付已超过180天，按照合同约定，原告在逾期180天后如选择继续履行合同，违约金应按已付房款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，依法成立并生效。故原告要求逾期180天后按日万分之一计算违约金的主张该院不予支持，应按照约定按日万分之零点一计算。因此被告共计应向原告支付逾期180天内的违约金7506.76元（即417042元×0.1‰／天×180天），并自2013年7月1日起按4.17元／天（即417042元×0.01‰／天）的标准支付违约金至实际交房日止。
另原、被告所签订的车位及杂屋使用协议系双方真实意思表示，依法成立并生效，被告未如期向原告交付使用应承担违约责任。现被告主张违约金标准约定过高，该院认为，违约金本质系对守约方的损失补偿，本案中日万分之五的标准已过于高于原告的实际损失，应当予以适当核减。综合考虑本地区车位及杂屋使用费的市场价位，确定逾期交付车位及杂屋的违约金按日万分之二计算为宜。因此被告自2013年1月19日起应按3.88元／天（即19410元×0.2‰）向原告支付杂屋逾期违约金至实际交付之日止，同时自2013年1月19日起按12元／天（即60000元×0.2‰）支付车位逾期违约金至实际交付之日止。
原告另主张水电等相关配套设施费用应当包含在房价之内不能另行收取。该院认为，配套设施费用是否应包含在房价之内并无法律法规的强制性规定。现双方约定按比例分担的协议内容并未违反法律法规的强制性规定，原告要求确认该条款无效的诉请该院不予支持。但被告作为开放商应为该费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由被告承担配套费用的60％，原告承担其中的40％为宜，被告超过该比例收取的费用应予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾涛、黄昭君支付逾期交房违约金7506.76元（2013年1月1日至2013年6月30日期间），并自2013年7月1日起按4.17元／天支付逾期交房违约金至实际交房日止；二、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾涛、黄昭君支付逾期交付车位违约金自2013年1月19日起按12元／天计算至实际交付之日止；三、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾涛、黄昭君支付逾期交付杂屋违约金自2013年1月19日起按3.88元／天计算至实际交付之日止；四、驳回原告曾涛、黄昭君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费726元，由原告曾涛、黄昭君承担126元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担600元。
宣判后，云龙房产公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决书中关于“云龙房产公司作为开发商应为房屋配套费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由云龙房产公司承担配套费用的60%，购房户承担其中的40%为宜”的认定；2.变更一审判决的第二项为：云龙房产公司向购房户支付逾期交付车位的违约金为逾期180天之内为被上诉人已交款项的日万分之1，180天之后为日万分之0.1；3.变更一审判决的第三项为：云龙房产公司向购房户支付逾期交付杂屋的违约金为逾期180天之内为被上诉人已交款项的日万分之1，180天之后为日万分之0.1；4.本案诉讼费用由购房户承担。事实与理由：1.云龙房产公司与购房户之间关于房屋配套费承担方式的约定公平、合法有效，本案房屋所在项目中的购房业主分为两类，一是技术监督局的团购业主，二是非技术监督局的团购业主即外购户，外购户按市场价格购买房屋，外购户房屋的配套费全部由上诉人承担。被上诉人为房屋团购户，因其所购房屋房价远低于市场价格，经上诉人与团购代表及团购户单位—株洲市技术监督局充分协商房屋配套费承担方式后形成初步意见，再与每位团购户分别签订合同予以确定的，即上诉人承担配套费的40%、被上诉人承担60%，所以，配套费承担方式是公平的，应按该约定予以确定；2.云龙房产公司和购房户约定的逾期交付车位、杂屋的违约金过高，应予以下调，《商品房预销售合同》约定了预期交房的违约后果，即在购房户没有主张解除合同的情形之下，违约金应按逾期180天之内为已付房款的日万分之一，180天之后为已付房款的日万分之0.1予以确定。购房户是基于商品房买卖才买受了车位、杂屋使用权，《车位使用协议》、《杂屋使用协议》是《商品房预销售合同》的从合同，根据合同的合理性、公平性原则，车位、杂屋的逾期交付违约标准不应高于逾期交付房屋的违约标准，应调整至与逾期交付房屋的违约标准一致。
曾涛、黄昭君答辩称，1.配套设施费涵盖在房屋价款中，答辩人无需再另行支付，云龙房产公司逼迫答辩人已经交纳的配套设施费应当全额返还，不管是团购户还是非团购户，房屋价款中已经涵盖了配套设施费，团购户买的是期房，房价相比当年同地段的房价并不低，期间上诉人还上涨了房价，不存在云龙房产公司所说的房屋价款远低于当时的市场价格的情形；2.杂屋、车位违约金应当依据协议约定计算，一审调低违约金标准错误，杂屋和车位使用协议系云龙房产公司自己制定，双方均认可并签字盖章，系真实意思表示，且违约金约定公平、公正、合理、合法，应当受到法律的保护。另杂屋和车位与房屋之间不是主物与从物的关系，故杂屋和车位使用协议与商品房买卖合同亦不是主合同与从合同关系。再者，本协议中违约金的性质就是惩罚性的，而非补偿性质。云龙房产公司请求按照商品房买卖合同第12条第二项之约定计算违约金没有任何依据，一审法院调低杂屋、车位违约金标准是错误的。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议焦点为：1.商品房配套设施费应如何承担；2.逾期交付车位、杂屋的违约金如何确定。
焦点一，购房户与云龙房产公司签订的商品房（预）销售合同补充条款第三条第11项，系基于购房户属团购户，享受一定房价优惠的背景产生，且该条款不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效条款，原审综合考虑双方利益平衡，将双方承担费用的比例予以调整，由云龙房产公司承担配套费用的60％，购房户承担其中的40％，符合民法公平原则，本院依法予以支持。
焦点二，购房户与云龙房产公司签订的车位、杂屋使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，一方违约的，应当承担违约责任，但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿。本案双方约定按日万分之五的标准计算违约金已过于高于购房户的实际损失，原审综合考虑本市车位、杂屋使用的相关标准，对双方约定的违约金计算标准予以适当核减，不违反法律规定，本院依法予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费726元，由湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。