西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）雁民初字第07337号
原告：马某，男，汉族。
被告：西安海韵物业管理有限责任公司。
法定代表人：陈某，该公司总经理。
委托代理人：王某，男，汉族。
第三人：陕西宜家快捷酒店有限公司。
法定代表人：陈某，该公司总经理。
原告马某与被告西安海韵物业管理有限责任公司（以下简称海韵物业公司）、第三人陕西宜家快捷酒店有限公司（以下简称宜家公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马某、被告海韵物业公司法定代表人及委托代理人、第三人宜家公司法定代表人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年9月19日原、被告签订《房屋租赁合同》。该合同约定：原告将其位于西安雁塔区百隆大厦四层出租给被告使用，租赁期限为20年，自2006年10月1日至2026年9月30日止。房屋租金为每年400000元，租金按半年支付一次。双方约定违约金为1000000元，同时约定任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，造成损失由有责任一方承担。合同签订后，被告未能依约按期、足额支付租金,截止2011年9月1日，被告应支付欠付的租金合计583300元。经原告多次催要，被告仍未支付上述租金，被告的行为已经构成根本性违约。原告于2011年12月8日委托律师事务所向被告发出关于租金催收的律师函，要求被告支付所欠租金，并告知被告如在2011年12月15日前仍未能足额支付上述款项，原告即解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告收到函后，于2011年12月9日明确表示拒绝支付上述租金并继续占用房屋。原告于2011年12月20日再次向被告发出通知，告知双方签订的《房屋租赁合同》于2011年12月16日因原告行使解除权而终止。因被告拒不缴纳租金，双方发生纠纷，原告现诉至法院要求被告支付截止2013年12月27日的房屋租金1383300元及租金利息2110310.15元并支付违约金1000000元，同时解除合同、返还房屋并承担自2013年12月27日起至返还房屋期间占用房屋的费用（房屋租金每日以1111.11元计算）、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告所述与事实不符，被告并未违约，被告向原告支付租金时采取了多种方式通知原告收取租金，但原告均未收取，故被告不存在违约行为，现被告同意支付双方对账后的租金，并要求继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：依据合同相对性原则，原被告的租赁关系明确，其不应作为诉讼的第三人，其与本案没有任何关系。
经审理查明，2006年9月19日原、被告双方签订房屋租赁合同，该合同主要约定：甲方（马某）自愿将位于西安市雁塔区小寨东路126号百隆大厦四层，建筑面积1550.959平方米的房屋及其附属设施、设备出租给乙方（海韵物业公司）。租赁期限自2006年10月1日起，到2026年9月30日止。租金按半年支付，乙方应在每个结算期满30日将下一期租金一次性交付给甲方。房屋年租金400000元，每半年支付200000元。合同生效乙方支付100000元，其余100000元作为甲方安装消防设施的保证金。甲方承诺二十年房租免12个月的租金，第一年免乙方3个月租金，剩余9个月租金分9年免除。合同有效期内，甲方不得提前收回房屋，乙方在承租期内，不得退租，任何一方违反以上约定，违约方支付违约金1000000元给守约方，如果造成其它损失的，应按实际损失赔偿。该合同签订后，被告向原告交付100000元。2006年10月4日，双方签订《补充协议》约定：经双方协商，达成一揽子问题解决方案，上下水、电梯、物管，所有问题由承租方牵头处理，租方配合，但不负责任，租方一次性每年减租金30000元，从每年后半年租金扣除。消防喷淋共100000元一次性扣除，与原告再无关系。另查明，原告于2006年11月10日向被告海韵物业公司的法定代表人陈荣之母王淑云借款420000元，并出具借条一张，该借条载明：今借到王淑云借款420000元整。从2006年11月10日至2007年11月9日还清，超期一天按1‰支付滞纳金,并在借条中约定用其在百隆裙四楼产权及租金担保。2007年1月18日，原告马某向被告海韵物业公司法定代表人陈荣借款600000元，约定1年归还，从2007年元月26日至2008年元月25日，违约金15％。当日原告马某又出具书面担保一份，该担保书载明：我（马某）用百隆广场裙四楼房屋租金作为借陈荣600000元的还款担保。上述两笔债务到期后，原告马某未能按约定偿还。被告海韵物业公司分别向王淑云和陈荣归还了原告马某的欠款420000元和600000元。
2010年原告马某以被告海韵物业公司及陈荣不履行合同义务，不交纳房租为由，两次诉至本院，要求海韵物业公司及陈荣支付2006年9月19日至2008年9月18日的租金600000元、违约金1000000元及2008年9月19日至2009年9月18日期间的租金400000元、违约金1000000元。经本院审理后，以被告欠付原告租金与原告借款420000元及600000元相抵销为由，分别以（2010）雁民初字第3848号和（2010）雁民初字第3847号民事判决书驳回了原告的诉讼请求。原告不服本院一审判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院分别以（2011）西民一终字第307号和（2011）西民一终字第309号民事判决书驳回了原告的上诉，维持原判。原告不服陕西省西安市中级人民法院（2011）西民一终字第309号民事判决书，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院以（2011）陕民三申字第00872号民事裁定书驳回了原告马某的再审申请。
另查明，被告于2006年10月1日至2013年12月27日应向原告缴纳租金共计为2900000元。依据西安市中级人民法院（2011）西民一终字第307号和（2011）西民一终字第309号民事判决书所确定的事实，被告向陈荣之母王淑云及陈荣支付本应向原告缴纳的租金为1020000元。2011年12月8日，原告委托陕西嘉捷律师事务所向被告海韵物业公司发送律师函称，被告海韵物业公司在2011年9月1日前已拖欠马某租金583300元、违约金1000000元及逾期付款利息110310.15元，合计1603610.15元，并表示如被告海韵物业公司未在2011年12月15日前支付上述款项，原告将于2011年12月16日行使解除权，终止双方的租赁合同。被告海韵物业公司于2011年12月9日回函称其并未拖欠原告租金，因原告向王淑云及被告法定代表人借款后均用本案房屋的租金予以担保，且原告的借款的本金、利息、违约金、滞纳金已经算好，要求原告到被告处对账并向原告发出要求对账、还款和收取租金的邮政快递信息，认为被告已经履行了合同义务，且在房屋租赁期间，已代原告马某交纳房产税70000元、要求原告承担房屋修缮费用40494元、房屋修缮期间的损失36708元，因原告未及时支付上述费用，已产生逾期利息145600元，原告向王淑云及陈荣所借款项所产生的违约金，应与被告应支付马某的租金予以抵销，原告对此予以否认。
又查，本案诉争房屋现由本案第三人宜家公司实际使用，因被告海韵物业公司和第三人宜家公司法定代表人均为陈荣，故双方并无租赁合同，宜家公司称其自2007年3月21日开始在本案诉争房屋经营至今，其与本案没有任何关系。庭审中因双方各持己见致调解无效。
上述事实有房屋租赁合同、补充协议、借条、担保书、民事判决书、民事裁定书、律师函、回函、及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核实无误。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自义务。因双方发生矛盾，原告于2011年12月8日向被告发出催收租金的律师函，要求被告于2011年12月15日前支付拖欠的租金否则原告将行使合同解除权。被告于2011年12月9日回函称其未拖欠原告租金，原告借款的本金、利息、违约金、滞纳金已算好，要求原告对账，因被告未在规定时间交纳租金，2011年12月20日原告向被告发出通知称双方的租赁合同于2011年12月16日解除。根据我国《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据原、被告双方所签订租赁合同的约定，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任一方承担。现原告因被告拖欠租金依据双方约定行使合同解除权，并通知被告，故自解除合同的通知到达被告时该租赁合同已解除。被告对原告解除合同的通知有异议的，应在收到该通知三个月内向法院起诉，而被告只是要求原告对账，并未起诉，故该租赁合同已于2011年12月16日解除，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。因合同解除后被告继续使用该房屋，故被告应当自2011年12月17日起依照双方合同约定的租金标准向原告支付房屋占用期间的费用。依据原、被告双方所签订的租赁合同及补充协议约定，自2006年10月1日至2013年12月27日被告应当向原告缴纳的租金为2896665.7元。原、被告双方所签订的租赁合同第三条约定，“原告承诺二十年房租免12个月的租金，第一年免乙方3个月租金，剩余9个月租金分9年免除。“即原告在租赁期二十年的第一年免三个月租金（100000元），在剩余租赁期内将剩余9个月租金分9年免除。即原告每年应免除被告租金33333元。补充协议约定：租方每半年减租金30000元，用于解决承租房屋的上下水、电梯、物管所有问题的费用。因双方租赁合同于2011年12月16日解除，故被告方应当扣减租金的时间为5年零75天，按照双方合同约定，租期内被告应当扣减租金为629640元，且依据（2011）西民一终字第307号和（2011）西民一终字第309号民事判决书所确定的事实，被告借给原告方的1020000元应从租金中扣减，故被告应向原告支付租金1247025.7元。至于被告要求抵消原告因借贷所产生逾期支付利息的意见，因生效判决已经确定上述事实，故对于被告的辩解本院不予采纳。被告要求用租金抵消其代替原告交纳房产税70000元，房屋修缮费用40494元及房屋修缮期间的损失36708元的要求，原、被告双方签订的补充协议已有明确约定，故被告的该项辩称，本院不予采信。对于原告要求被告返还房屋，承担自2013年12月27日起至返还房屋期间（以房屋租金计算每日1096元）占用房屋的费用的请求，因该房屋现由第三人实际经营使用，且被告与第三人为同一法定代表人，故应由被告及第三人共同向原告返还诉争房屋。关于原告要求被告因违约应向原告支付租金利息2110310.15元的请求，因被告未按照约定向原告缴纳相应的房屋租金，确实存在迟延交付房屋租金的事实，但原告该请求数额明显过高，被告应自2011年12月17日按照人民银行同期贷款利率向原告支付利息损失。至于原告要求被告支付迟延履行的违约金1000000元的请求，因该项请求与双方租赁合同中关于违约责任的约定并不相符，本院不予支持。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、九十九条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告西安海韵物业管理有限责任公司、第三人陕西宜家快捷酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于西安市雁塔区小寨东路126号百隆大厦四层房屋返还给原告马某。
二、被告西安海韵物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告马某截止2013年12月27日前的房屋租赁及占用费1247025.7元并自2011年12月17日至2013年12月27日依照人民银行同期贷款利率向原告承担利息损失；
三、被告西安海韵物业管理有限责任公司应自2013年12月28日起至其实际向原告马某返还房屋之日止按照每日1096元向原告马某支付房屋占用费。
四、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费24669元由原告承担4669元，被告承担20000元，因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的案件受理费给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马 娆
审 判 员 路安平
代理审判员 李晓婷
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 刘 欢