文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9151号上诉人（原审被告）：庄景强，男，汉族，1989年10月5日出生。委托诉讼代理人：于雄提，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾朝聪，女，汉族，1971年2月11日出生。委托诉讼代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昆锋，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：邓清华，男，汉族，1974年8月26日出生。原审被告：韦宇娟，女，壮族，1987年1月8日出生。上诉人庄景强与被上诉人贾朝聪、原审被告邓清华、韦宇娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庄景强委托诉讼代理人于雄提、被上诉人贾朝聪及委托诉讼代理人刘亚娟、蒋昆锋、原审被告邓清华、韦宇娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄景强上诉请求：1、撤销一审判决中对庄景强与邓清华签订的《二手房买卖合同》为无效合同的判决；改判庄景强与邓清华签订的《二手房买卖合同》有效；2、本案一、二审案件受理费以及保全费由贾朝聪承担。事实与理由：一审法院认定庄景强与邓清华签订的《二手房买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的的合同，确认为合同无效存在认定事实和适用法律错误。一、庄景强对邓清华所售房产并不知悉为其夫妻共同财产。邓清华在《房地产转移登记询问申请人记录》中，明确确认房产为其个人所有，并没有其他共有人；房产也登记在邓清华个人名下。依据不动产物权以登记为公示的原则，庄景强对此并不具有恶意或者明知为共有财产而予以购买；二、庄景强购买该房产是委托中介机构进行办理的，购买价格与当时、当地同地段二手房买卖的价格相当，并不存在低价购买的情形；庄景强与邓清华已经办理了房产过户手续，也支付了相应对价，其取得房产合理合法。三、依据《合同法》第52条和《民法通则》第58条第7项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，是指行为人为了达到非法目的而以迂回的方法避开了法律或者行政法规的效力性强制性规定，这种合同造成国家、集体或者邓清华利益的损害，所以将此类合同认定为无效合同。即使庄景强与邓清华是为了贷款而进行二手房的买卖，但该买卖为双方的真实合意，银行发放贷款有足额的抵押物做担保，庄景强现在一直按约支付按揭贷款，庄景强的行为并没有损害银行任何利益，所以也不构成扰乱金融管理的规定和秩序。即使把贾朝聪作为邓清华（在无效合同可能受到利益损害的邓清华）看待，邓清华与庄景强在签订的二手房时，并不知悉该房产为其夫妻共同财产，购买房产的价格合理，邓清华也已经收到了庄景强购买房产的全部价款。至于邓清华收到购房款后怎样开支和使用，是邓清华个人的事情，只要不损害国家、集体和邓清华的利益，其处分行为就不应该受到干涉。邓清华的行为至于是否损害贾朝聪的权益，是其夫妻之间的事情，与本案没有任何关联性。即使邓清华和贾朝聪认为自己的权益受到了损害，也完全可以通过法律手段予以维权，也不会因此对贾朝聪造成任何损害。何况依据庄景强与邓清华在《二手房买卖合同》中约定贾朝聪现在继续居住在该房产内，至今也没有缴纳任何租金，并不导致贾朝聪与邓清华的居住发生困难。庄景强至今也没有违反约定将该房产进行任何形式的处分，所以也并不存在侵害贾朝聪的权益的情形。综上所述，一审法院对事实的认定和对法律的适用上存在错误，损害了庄景强的合法权益，请求依法判决撤销一审判决，改判支持庄景强前述上诉请求。贾朝聪答辩称，一、庄景强是否知悉所售房产为贾朝聪夫妻共同财产不是本案关键，无论贾朝聪是否知悉，庄景强与邓清华之间的房屋买卖合同均属无效，更何况已有充分证据证明贾朝聪对此不知情。二、因为《二手房买卖合同》的目的是为了获取贷款，所以庄景强购买该房产价格即便与当时、当地同地段二手房买卖的价格相当也不能成为庄景强主张合同有效的理由。三、本案《二手房买卖合同》是庄景强同邓清华恶意串通所为，且损害了贾朝聪的合法权益，且以合法形式掩盖非法目的，应属无效。综上，庄景强同邓清华双方签订的房屋买卖合同违法无效，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邓清华述称，一审判决认定事实真实，为了资金需要，采取签订资金使用协议方式过户。韦宇娟述称，我的意见与原审一致。贾朝聪向一审法院起诉请求：1、确认邓清华与庄景强签订的《二手房买卖合同》无效；2、由邓清华、庄景强韦宇娟承担诉讼费用。贾朝聪在庭审中明确其请求确认无效的为：邓清华和庄景强分别于2016年5月5日、2016年5月26日签订的《二手房买卖合同》以及编号为深（宝）房现买字（2016）第17676号《深圳市二手房买卖合同》。一审法院认定：2000年2月15日，贾朝聪和邓清华登记结婚。2005年9月6日，位于深圳市宝安区新安办40区XX花园X栋XX房经核准登记在邓清华名下，贾朝聪和邓清华均主张上述房产为其双方的夫妻共有财产。2016年3月22日，邓清华作为甲方，庄景强作为乙方，双方签订了《双方资金使用协议》，该协议载明“经双方协商，甲方现把其居住房产转移给乙方用于贷款经营，转移后乙方需无条件让甲方继续居住该房产，贷款金额出来后，乙方需无条件将具体甲方需使用资金部分转给甲方。1、款项分配：按照甲乙双方贷款出来的具体金额进行分配。2、手续费用：按照甲乙双方贷款出来的实际资金使用比例支付。后续双方若重新过户的费用，同样按照此比例进行支付，由双方共同承担。3、利息支付：按照甲乙双方贷款出来的实际资金使用比例进行支付，具体每月的利息由乙方负责，每个月甲方需还的本金部分暂由乙方负责，后期过户一次性把本金还回给乙方。4、风险责任：若贷款出来后，如因乙方的原因经营不善，除双方经过协商同意，否则乙方不能私自对房产自行变卖或转移给第三方。5、补充条款：在未来，在甲乙双方同时各自有能力偿还此笔的贷款相应金额情况下，乙方需无条件把房产过户回给甲方：最长每个周期为不超过5年，如双方希望延续协议内容，可自行协商。6、附加条款：具体的实际资金使用比例会以银行最终到账为标准，双方再进行补充说明与明细双方的债务、利息、手续费用”。邓清华主张签订上述协议的原因如下：2014年因邓清华需要资金，所以需要庄景强协助其取得消费贷款，庄景强最终协助邓清华取得消费贷款人民币117万元（邓清华用了人民币87万元，庄景强用了人民币30万元），2016年因偿还前期的消费贷款利息的负担比较重，所以庄景强和邓清华协商以房屋买卖的形式取得购房贷款，邓清华获取的购房贷款为人民币87万元，用于偿还之前的消费贷款的欠款，剩下贷款人民币231万元都给了庄景强用于经营所需和支付韦宇娟的手续费；庄景强主张双方签订上述协议的原因如下：邓清华因个人信用无法取得资金进行周转，所以邓清华将该房转让给了庄景强来获取相应的资金，获取资金后，邓清华确实向庄景强出借了102.8万元，该房产现由邓清华居住，这也是庄景强向邓清华所支付的相关借款利息的转化物。另，邓清华和庄景强均确认上述协议中的房产即为涉案房产。2016年5月5日，邓清华作为卖方，庄景强作为买方，双方签订了《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的深圳市宝安区新安办40区XX花园X座X层XX房转让给买方，转让成交价为人民币330万元；2、买方应在本合同生效之日起5日内（含当日）向卖方支付定金人民币10万元；3、定金、交楼押金之外的楼款的付款方式为银行按揭付款，买方应于2016年5月20日（含当日）之前将首期款人民币89万元支付至监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中；4、在银行出具贷款承诺函之日（若卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起20日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；5、该物业有抵押，卖方同意于本合同生效之日20日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并注销抵押登记手续；6、卖方应当于2016年6月30日将物业交付予买方；7、如一方未按照本合同约定的期限履行义务超过20日，守约方可解除合同并选择要求违约方按转让成交价百分之三支付违约金或承担定金罚则。2016年5月5日，庄景强办理了公证委托手续，将购买涉案房产过程中的相关权限委托给辜X银、王X艳、赵X琴和韦宇娟。2016年5月26日，邓清华作为卖方，庄景强作为买方，双方签订了编号为深（宝）房现买字（2016）第17676号《深圳市二手房买卖合同》。当日，邓清华和庄景强递交了《深圳市房地产转移登记申请表》。经邓清华和庄景强申请，庄景强作为权利人取得了粤（2016）深圳市不动产权第XXXX号不动产权证书，涉案房屋过户登记在庄景强名下。2016年12月13日，邓清华和庄景强在《债务明细表》中签字确认，该明细表载明“贷款总金额人民币231万元，贷款日期2016年6月8日，截止到2016年12月13日，以下为后续双方各承担的债务明细（2016年6月8日前的债务都已经清算完毕），本明细表为2016年3月22日“双方资金使用协议”的补充债务明细。邓清华为人民币1,019,397元，庄景强为人民币1,290,603元”。另查，1、贾朝聪和邓清华均确认贾朝聪不知悉也不同意涉案房产转让给庄景强的相关事宜，庄景强称其对此不清楚。2、邓清华和庄景强确认：双方约定的转让价款是330万元，其中包括定金10万元，首期款89万元，按揭贷款为231万元。邓清华主张上述款项的资金流向如下：①庄景强于2016年5月5日支付定金人民币10万元，但因为邓清华收款的银行卡在庄景强、韦宇娟处，所以庄景强、韦宇娟于当日将该笔款项转账支付给郑X凤，郑X凤为中介方办事人员；②2016年5月27日庄景强支付首期款人民币89万元，但因为邓清华收款的银行卡在庄景强、韦宇娟处，所以庄景强、韦宇娟于当日转账人民币80万元给邓茜，转账人民币9万元给黄X凤；③2016年6月8日邓清华收到银行发放的贷款人民币231万元，邓清华以短信的方式告知庄景强，但因为邓清华收款的银行卡在庄景强、韦宇娟处，故该款项由韦宇娟所在的中介公司扣除了款项人民币115万多元，用于偿还之前的消费贷款及中介费用，剩余的款项人民币102.8万元转给了庄景强。庄景强主张上述款项的资金流向如下：①庄景强2016年5月5日向邓清华支付定金人民币10万元，庄景强并未持有邓清华的银行卡；②庄景强2016年5月10日将首期款人民币89万元办理了资金托管手续，2016年5月27日银行发放首期款，庄景强并未持有邓清华的银行卡；③2016年6月8日银行发放贷款人民币231元，庄景强并未持有邓清华的银行卡，庄景强虽然收到了邓清华支付的款项人民币102.8万元，但该款项为邓清华向其出借的款项，双方并未签订书面借款合同，且未约定利息，作为回报庄景强将涉案房屋无偿给邓清华居住。韦宇娟主张其对各方主张的上述资金流向并不清楚。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；第五十二条第一款第（三）项规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，首先，邓清华和庄景强虽然以签订房屋买卖合同建立房屋买卖关系的方式将涉案房产过户至庄景强名下，但根据双方签订房屋买卖合同之前签订的《双方资金使用协议》的内容可知，邓清华和庄景强签订房屋买卖合同的目的是为了获取房屋贷款，并非转移涉案房产的所有权。且在涉案房屋转移登记至庄景强名下后，双方又于2016年12月13日以在《债务明细表》上签名的方式对上述《双方资金使用协议》中的履行情况予以确认，由此可见邓清华和庄景强在履行《双方资金使用协议》的基础上签订了房屋买卖合同。其次，虽然根据银行转账明细的内容可知，庄景强确实存在向邓清华支付了定金和首期款，贷款银行亦向邓清华发放了贷款，但邓清华的收款账户中均出现即日将相关款项转出的情况，且邓清华向庄景强支付了款项人民币102.8万元，在庄景强并未提供充分有效证据证明上述款项人民币102.8万元为借款的情况下，结合双方签订的《双方资金使用协议》中约定的内容，一审法院认为庄景强坚持主张双方为房屋买卖合同关系，但上述款项的资金流向存疑；最后，涉案房屋在过户登记至庄景强名下后，仍由邓清华居住和使用，该情况与《双方资金使用协议》中约定内容相符，虽然庄景强主张为邓清华出借款项但不支付利息的回报，但在双方对于邓清华无条件居住期限并无约定，且利息数额和房屋占有使用费数额在一定程度上缺乏对称性的情况下，一审法院认为庄景强的上述主张不符合常理。综上所述，邓清华和庄景强以获取银行购房贷款为目的，分别于2016年5月5日、2016年5月26日签订的《二手房买卖合同》以及编号为深（宝）房现买字（2016）第17676号《深圳市二手房买卖合同》，双方并不存在真实的房屋买卖合同关系，邓清华和庄景强的上述行为扰乱了金融管理规定和秩序，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，贾朝聪作为涉案房产的共有人现主张确认邓清华和庄景强分别于2016年5月5日、2016年5月26日签订的《二手房买卖合同》以及编号为深（宝）房现买字（2016）第17676号《深圳市二手房买卖合同》无效，一审法院予以支持。另，涉案房产现已经办理了抵押登记手续，因上述合同无效并不必然导致抵押贷款合同无效，且贾朝聪在本案中明确仅主张买卖合同无效，涉案房产的返还亦涉及其他权利人的权益，故本案中不予对涉案房产予以处理，在涉案房产过户登记至邓清华前，因物权公示而产生的不利后果和风险由应由过错方承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认邓清华和庄景强分别于2016年5月5日、2016年5月26日签订的《二手房买卖合同》以及编号为深（宝）房现买字（2016）第17676号《深圳市二手房买卖合同》为无效合同。本案受理费人民币33,225元，保全费人民币5,000元，由邓清华和庄景强共同负担，受理费和保全费贾朝聪已经预交。二审中，各方当事人均没有提交新证据。各方当事人均对原审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为邓清华与庄景强签订的房屋买卖合同是否违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”规定，从而导致合同无效。本案邓清华虽然与庄景强签订了房屋买卖合同，并且该房屋转让至庄景强名下，但根据邓清华与庄景强签订的《双方资金使用协议》的内容看，邓清华与庄景强签订房屋买卖合同的目的系为获取银行贷款。双方在获取了银行贷款后严格按照《双方资金使用协议》进行了相应的转账操作，其后双方又在《债务明细表》上签名确认。银行贷款231万元发放之后，并非全部由邓清华收取，而是邓清华从贷款的款项中支付102.8万元给庄景强使用。在庄景强没有充分证据证明该款项系向邓清华借款的情形下，结合邓清华与庄景强签订的《双方资金使用协议》中约定的房屋“转移后乙方（庄景强）无条件让甲方（邓清华）继续居住该房产，贷款金额出来后，乙方需无条件将具体甲方需使用资金部分转给甲方”等内容，本院可以认定，邓清华与庄景强以获取银行购房贷款为目的签订房屋买卖合同，双方并不存在真实的房屋买卖交易行为。邓清华与庄景强的上述行为扰乱了金融管理规定和秩序，属于以合法形式掩盖非法目的的情形。故一审法院认定邓清华与庄景强签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项之规定，邓清华与庄景强签订的房屋买卖合同无效，认定正确，本院予以确认。庄景强的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33225元，由庄景强负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 张    睿审判员 曹    静二〇一七年九月十五日书记员 李开宇（兼）