江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书(2015)西民初字第1453号原告：王军，男，1973年7月16日出生，汉族，现住南昌市西湖区世纪民族园住宅区*栋*单元***室，身份证号码：3622211973********。原告：李国锋，男，1976年7月8日出生，汉族，现住南昌市高新技术开发区昌东镇李家村李家自然村**号，身份证号码：3601211976********。原告：李信国，男，1973年3月9日出生，汉族，现住南昌市高新技术开发区昌东镇李家村李家自然村**号，身份证号码：3601211973********。原告：叶敏，女，1991年11月7日出生，汉族，现住广东省惠州市惠城区小金口办事处小铁村委会上新街**号，身份证号码：4413021991********。原告：陶思伟，男，1990年8月27日出生，汉族，现住南昌市高新技术开发区昌东镇阳门村茶山应自然村**号，身份证号码：3601211990********。以上原告共同委托代理人：夏国强，江西博太律师事务所律师，执业证号:13601201010257354，特别授权。被告：魏方春，男，1973年5月2日出生，汉族，现住南昌市西湖区远东住宅小区*栋*单元***室，身份证号码：3601211973********。被告：张海华，女，1975年11月2日出生，汉族，现住南昌市西湖区远东住宅小区*栋*单元***室，身份证号码：3622261975********。第三人：江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司（以下简称恒茂地产青山湖公司），住所地：南昌市青山湖区北京东路138号京海大酒店，组织机构代码：78725004-5。负责人：周永强，该公司总经理。委托代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200410386211。原告王军、李国锋、李信国、叶敏、陶思伟诉被告魏方春、张海华物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王军、李国锋、李信国及其委托代理人夏国强、被告魏方春、张海华、第三人江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司委托代理人胡晓晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军、李国锋、李信国、叶敏、陶思伟诉称：一、被告对江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司的280万元债权（应退未退购房款），因原、被告签订并履行《房品房买卖合同》权利义务转让协议，而转让给了5原告。自2013年以来被告累计欠5原告3737466元无钱归还，5原告要求被告退掉从江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司购买的8套房产还款，被告同意。2015年5月15日，被告告知5原告：“原计划退房还款，因恒茂地产不同意退款而无法实理，经与恒茂地产协商，恒茂地产同意被告退房后，将债权（退房款）直接转让给5原告，但不退款，待5原告中签后，以上述债权充抵购房款，将房产出售给原告”。5原告经商量决定与被告签订了《商品房买卖合同》权利义务转让协议，（下称“协议”），先取得对恒茂地产的债权（退房款），后5原告之间再作分配（多退少补）。2015年5月16日，5原告与被告签订了《协议》，当日，5原告将对被告的债权充抵第一笔转让款，2015年5月18日，原告向被告支付了第二笔转款2610897元。被告将上述款项归还了银行按揭，至此，原告履行了《协议》规定的全部合同义务，2015年5月22日被告完成退房当日，原、被告共同到恒茂地产将双方签订的《协议》副本交恒茂地产备案，即通知了作为债务人的恒茂地产，债权（退房款）已转让给5原告，请恒茂地产直接将退房款交给5原告。原、被告签订的《商品房买卖合同》权利义务转让协议具有债权转让的性质，在被告完成退房且通知恒茂地产后，被告对恒茂地产的债权（全部退房款）已转移至5原告。现因被告原因，恒茂地产仅退还原告2912000元（已用于原告充抵购买恒茂房产所购房款），其余280万元未退。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请：一、确认江西恒茂房地产开发有限公司青山湖公司应退未退购房款280万元债权归原告所有；二、本案诉讼费由两被告承担。原告王军、李国锋、李信国、叶敏、陶思伟提交了如下证据：证据一、五原告身份证、两被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、《商品房买卖合同》权利义务转让协议一份，证明2015年5月16日，魏方春、张海华所付购买款（债权）转让给五原告。证据三、情况说明一份，由江西恒茂房地产开发有限公司青山湖区公司出具，证明：1、《商品房买卖合同》权利义务已告知恒茂地产并经其同意；2、证明5原告已履行了《商品房买卖合同》权利义务的转让协议规定的全部付款义务，与此商品房相关的权利包括退房款（债权）已转移至原告。证据四、魏方春借款的收款凭证，证明5原告以魏方春的欠债共计的3737466元，抵扣转让款首付。证据五、李信国、王军转款凭证，证明2015年5月18日，李信国、王军代表5原告，向魏方春共计付款2610897元，付清了全部转让款。被告魏方春、张海华辩称:原告诉请全部属实。被告魏方春、张海华未向法院提交证据。第三人江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司辩称:债权转让情况属实，当时原告与我公司协商，该费用用于充抵原告在我处购房时抵充购房款，我公司不同意原告诉请的应退未退购房款。第三人江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司提交了如下证据：证据一、2015年5月16日原告与被告签订的《商品房买卖合同权利义务转让协议》，证明原告与被告协商好由被告将其购买的8套房屋的权利义务整体转让给原告，用于抵偿债务。第三人恒茂公司无需退款给被告，被告的购房款直接转为原告的购房款。证据二、公证书2份，证明原告与被告协商好由被告将其购买的8套房屋的权利义务整体转让给原告，用于抵偿债务。第三人恒茂公司无需退款给被告，被告的购房款直接转为原告的购房款。证据三、南昌市住房保障和房产管理局网站信息一份，证明8套房屋已经于2015年5月22日通过南昌市住房保障和房产管理局网网站进行挂牌售卖。证据四、《商品房买卖合同》4套，证明第三人已经依法为原告办理了8套房屋中的301、330、331、334等4套房屋的购房手续。经审理查明，自2011年起至2015年初,二被告向五被告共计借款3737466元,后因二被告无力归还欠款,2015年5月16日，二原告作为甲方遂与五被告作为乙方签订《商品房买卖合同》权利义务转让协议一份,载明:鉴于甲方欠乙方人民币￥3737466元无力偿还,且甲方无力支付《商品房买卖合同》涉及的银行按揭款。甲方自愿将南昌恒茂梦时代国际广场2号写字楼《商品房买卖合同》的权利义务整体转让给乙方抵债,乙方自愿受让。现经甲、乙双方充分协商，就上述《商品房买卖合同》权利义务整体转让（以房抵债）达成以下一致：1、甲方将上述《商品房买卖合同》的权利义务整体转让给乙方，乙方自愿接受。2、转让价款￥6348363元；3、付款方式：分两次付清；第一次，签订本协议当日，乙方以甲方欠款￥3737466元充抵转让款首付；第二次，2015年5月18日前,乙方由李信国,王军将￥2610897元转至魏方春账户内,乙方即完成全部付款义务。4、甲乙双方一致同意：自签订本协议之日起，甲方所付房款全部归乙方所有，乙方与江西恒茂房地产开发有限公司青山湖分公司（下称恒茂房地产）重新签订购房合同后，无需另行支付购房款，恒茂地产在乙方中签后将《合同》涉及的房产办理至乙方名下。5、甲、乙双方一致确认:南昌市房管局将本协议所涉房产退还恒茂地产当日即完成《商品房买卖合同》权利义务转让(以房抵债),以甲方名义交付给恒茂地产的全部购房款,均归乙方所有,恒茂地产为乙方办理房产登记,则应将购房款直接退还乙方,不得退给甲方。协议签订后，二原告及五被告均在协议上落款捺印。2015年5月18日，原告李信国通过中国银行转账人民币2000000元至被告魏方春名下，原告王军通过中国银行转账人民币610897元至被告魏方春名下。2015年5月22日，原、被告将双方签订的协议提交给第三人恒茂地产青山湖公司，同日，第三人恒茂地产青山湖公司到南昌市房管局将二原告在其公司所购买的八套房屋办理了退房公示。2015年6月29日，第三人恒茂地产青山湖公司同原告李信国、王军、叶敏、陶思伟、李国锋签订了《南昌市商品房买卖合同》，将本案所涉房屋中301、330、331、334卖给五原告。上述事实，有转账单、商品房买卖合同权利义务转让协议及庭审笔录中原、被告陈述等证据所证实。本院认为，一、本案中原告的诉请属债权还是物权。原告向法院诉请的内容为确认江西恒茂房地产开发有限公司青山湖公司应退未退购房款280万元债权归原告所有。根据我国相关法律规定：物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。而债权是指债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中原告要求确认购房款280万元的归属，故该请求应属物权确认请求权。二、原告是否为涉案的280万元购房款的所有权人即物权人。根据《中华人民共和国物权法》规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同权利义务转让协议》合法有效，但并不代表系争购房款的物权发生转移，原告并非系争购房款的所有权人，而是被告的债权人，原告要求确认购房款归其所有的诉请，本院不予支持。若原、被告签订的《商品房买卖合同权利义务转让协议》无法继续履行，原告应依据合同之债向被告主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第二十三条之规定，判决如下的规定，判决如下：驳回原告王军、李国锋、李信国、叶敏、陶思伟的诉讼请求。本案由原告王军、李国锋、李信国、叶敏、陶思伟预交的案件受理费29200元，由原告王军、李国锋、李信国、叶敏、陶思伟承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审 判 长  胡 婷人民陪审员  郭玉华人民陪审员  邹伟丽二○一五年十一月九日书记员雷志江速录员黄前琴