广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3625号
上诉人（原审被告）：梁广英，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人:李加果，广东杰泰律师事务所律师。
委托代理人:颜延，广东杰泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街平东村天胜股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人:陈伟全。
委托代理人:麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。
上诉人梁广英因与被上诉人佛山市南海区桂城街平东村天胜股份合作经济社（以下简称天胜股份社）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1575号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院查明：行政部门核发佛府南集有（2012）第0100501号土地证，登记位于佛山市南海区、地号为440605001011JA08002的4.269公顷土地为天胜股份社集体所有。
2007年6月30日，南海区桂城街平东村天胜村民小组（甲方）与梁广英（乙方）签订《租赁住房协议》（以下简称涉讼协议），约定甲方将坐落于巷尾的出租屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方使用，面积为20平方米；租期5年，从2007年7月1日起至2012年6月30日止；每月租金180元；租金分上、下半年缴纳，上半年1月10日前缴纳，下半年7月10日前缴纳；如不按期缴纳，甲方有权收回房屋；涉讼房屋是盖石棉瓦的平房，乙方装修房屋时须经双方同意才可装修，一切装修费用及材料全部由乙方支付，期满后装修材料全部属甲方所有；因房屋所在土地在上级及政府规划道路建设范围，属临时建筑，在使用期限内，如上级征用，双方应无条件服从，协议自动终止。
2015年9月16日，佛山市南海区桂城街平东社区居民委员会出具《证明》，证明天胜股份社前身为南海区桂城街平东村天胜村民小组。
2015年，行政部门核发南府集用（2015）第0100489号土地证，登记位于佛山市南海区6号地号为440605001011JC02104的土地使用权人为梁广英，地类（用途）为农村宅基地，面积为163.5平方米。土地证载明：1.宅基地使用权更名更址变更登记；……3.属于改建，土地使用者梁广英申请将原土地证号为南府集建字（1990）第0025**号，地籍号为02021661，面积为163.56平方米的房屋改建；现经土地确权公告无异议，申请办理变更登记，改建后土地使用权面积为163.5平方米；……5.经查实证号为南府集建字（1990）第002500号的土地使用证号为当时书写错误，其证号实为集用（1989）002500。梁广英在该土地上建有房屋（以下简称梁广英房屋）。
涉讼房屋由天胜股份社建设，但没有办理规划、报建、竣工验收手续。涉讼房屋与梁广英房屋各有一墙相邻。梁广英接收涉讼房屋后将房屋原大门出口封闭，在涉讼房屋与梁广英房屋相邻的墙壁开设新的出口，同时将涉讼房屋的水电线与梁广英房屋的水电线连通。
梁广英已向天胜股份社交纳涉讼房屋租金至2015年5月；从2015年6月开始梁广英没有交纳租金。
另查明，梁广英持有一份《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》（以下简称申请书），载明申请人为梁广英，申请建房理由为旧房局部改建扩大；用地类型为宅基地，用地面积为163.56平方米；建设位置规划红线图显示用地由原宅基地向西改扩；该申请经南海市平洲平东管理处审批同意；南海市平洲区国土管理所、南海市平洲区建设委员会审批同意建设房屋一间，实占使用地面积214.48平方米。
天胜股份社于2015年11月6日向原审法院起诉，请求法院判令：1.解除租赁住房协议；2.梁广英返还租赁的房屋，并恢复租赁物原状；3.梁广英支付611月份的租金1080元，并从2015年12月1日起至实际返还之日止按照每月租金180元标准计付租金；4.本案诉讼费用由梁广英负担。
原审法院认为：天胜股份社为涉讼协议签约主体前身，依法承受涉讼合同权利、义务，天胜股份社符合诉讼主体适格。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉讼房屋未办理规划、报建、竣工验收手续，故涉讼协议违反法律强制性规定，依法无效。合同无效为自始无效，天胜股份社诉请解除涉讼协议没有法律依据，不予支持。
案件争议焦点在于涉讼房屋所占土地的权属。梁广英虽依据申请书主张涉讼房屋所占土地为其所有，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉讼房屋所在土地属于不动产，梁广英须办理登记才能取得其使用权，但根据梁广英现有房屋土地证，梁广英在2015年办理房屋用地变更登记时，仍未取�涉讼房屋所占土地登记，故其主张享有该土地使用权没有法律和事实依据，法院不予采纳。相反，涉讼房屋属于天胜股份社集体所有，涉讼房屋由天胜股份社建设，梁广英亦确认对涉讼房屋门口、水电进行改动，涉讼合同无效，梁广英应将涉讼房屋恢复原状即将涉讼房屋与梁广英房屋相邻的墙壁门口封闭、在涉讼房屋原出口处开设门口、将涉讼房屋水电恢复至可独立使用状态并返还予天胜股份社，天胜股份社相应诉请合法有据，法院予以支持。
梁广英实际占有使用涉讼房屋，根据公平原则、等价有偿原则，应参照合同约定计付相应使用费，故天胜股份社诉请梁广英按照每月180元标准计付从2015年6月1日起至实际返还涉讼房屋之日止的使用费合法有据，法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第�十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、梁广英于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区桂城街平东社区天胜大街七巷尾的20平方米的房屋恢复原状（即将该房屋与梁广英所有的位于佛山市南海区桂城街平东社区天胜六巷6号房相邻的墙壁的门口封闭、在该房屋原出口处开设门口、将该房屋水电恢复至可独立使用状态）并返还予天胜股份社；二、梁广英按照每月180元标准计付从2015年6月1日起至实际返还涉讼房屋之日止的使用费予天胜股份社，本项随上列第一项判决清；三、驳回天胜股份社的其他诉讼请求。案件受理费25元，由梁广英负担。
上诉人梁广英不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审适用法律错误，涉案房屋所占土地使用权依法属于梁广英。（一）农村土地归农民集体所有的情形下，并不限制农村村民依法取得集体土地使用权。首先，《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用；《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。因此，即使天胜股份社代表村民享有村集土地所有权，梁广英也依法可获得宅基地使用权。其次，天胜股份社提供的(2012)第0100501号土地证并不能证明涉案土地的所有权属于天胜股份社。该土地证只有平面图，只能大概显示出土地面积，形状，无提供相应的详细宗地图予以确认涉�房屋所占土地在该土地证的范围之内。因此一审法院直接确认涉案的土地所有权属天胜股份社明显缺乏依据。（二）梁广英依法取得了涉案房屋土地的使用权。首先，依据我国《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民依法可获得农民集体所有土地的宅基地使用权。本案中，梁广英早在1995年2月21日向佛山市南海区国土部门依法申请了涉案房屋所占土地的土地使用权，并取得了上述部门核准的《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》。且该申请书原件仍然保留在佛山市南海区国土部门，也无任何证据证明相关部门依法撤销了该核准申请的行政行为。因此，梁广英依法至今仍然拥有涉案房屋所占土地的使用权。其次，一审法院以物权法的相关规定否认梁广英所取得的涉案房屋所占的土地使用权明显是适用法律错误，且属于以民事判决变更行政行为�超出了本案的审辖范围。我国1988年实施的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条已明确规定了农村村民依法有权使用宅基地，同时经乡级人民政府批准的，可使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地。本案中，梁广英在1995年已取得涉案房屋所占土地使用权，而《中华人民共和国物权法》于2007年3月才开始实施，其效力只能涉及之后的行为，且该法第九条也设置了但书，明确规定法律另有规定的除外；该法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，一审法院以物权法实施之后的内容，对该法实施之前的行为进行认定明显是错误的，且也不能以物权法作为依据。另，如上述，梁广英依法经相关行政部门核准取得涉案房屋所占土地的使用权，在无证据证明该核准的行政行为被撤销的情形下，梁广英依法至今仍然享有对该土地的使用权。一审法院在无查明核实该行政行为效力直接以民事判决来否认梁广英己获得的行政许可的权利，明显是超越了本案的审理范围。再次，2015年梁广英在办理房屋登记时，天胜股份社不配合梁广英对涉案房屋所占土地使用权进行登记。该行为明显存在恶意，明显是损害了梁广英的合法权益，梁广英也正在寻求司法救济中。在没有取得土地使用权登记的情形下，不等于放弃或是不享有土地使用权。而天胜股份社在权属为梁广英的土地上擅自建设房屋，属于侵权行为，其在本案中的主张缺乏事实和法律基础。上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回天胜股份社的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由天胜股份社承担。
上诉人梁广英在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人天胜股份社答辩称：原审判决认定事实清楚，�用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回梁广英的上诉请求。涉诉土地登记在天胜股份社名下，且涉讼房屋亦为天胜股份社建造，梁广英一直有向天胜股份社交纳租金，只到2015年5月才无故停止交纳租金，侵犯了天胜股份社的相关权利。
被上诉人天胜股份社在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案中，案涉房屋未经过规划报建，未取得建设工程规划许可证，原审法院确认梁广英与天胜股份社签订的案涉《租赁住房协议》无效，并据此对天胜股份社请求解除该《租赁住房协议》的诉讼请求判决不予支持，对天胜股份社诉请梁广英应恢复案涉租赁房屋原状并返还予天胜股份社，梁广英应按每月180元标准向天胜股份社计付案涉租赁房屋占有使用费（自2015年6月1日起至案涉租赁房屋实际返还之日止）的诉讼请求判决予以支持均属妥当，本院予以维持。梁广英上诉称依据其提交的《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》，其享有案涉租赁房屋所占土地的土地使用权，天胜股份社在该土地上擅自建造房屋，梁广英无须归还案涉租赁房屋，也无须支付占有使用费。对此，本院认为，梁广英所提交的《广东省乡（镇）村建设用地规划申请书》之证据，可证明梁广英申请旧房局部扩建已得到相关部门的批准，但该证据并不等同于案涉租赁房屋所占土地的土地使用权证书，也即该证据尚不足以证明梁广英已取得案涉租赁房屋所占土地的土地使用权，故梁广英诉称依据该证据其即享有案涉租赁房屋所占土地的土地使用权，即可不返还案涉租赁房屋予天胜股份社，并无须支付占有使用费的主张于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认�事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁广英的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人梁广英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 邱程辉
代理审判员 黄玉凤
二○二○一六年八月十七日
书 记 员 李嘉敏
书 记 员 黄结仪