广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0605执异149号
异议人（案外人）：范健文，男，汉族，1989年1月28日出生，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：廖钟山，海南华禾律师事务所律师。
申请执行人：杨桂钊，男，汉族，1944年12月13日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：卢国亮、吴带琼，广东泛邦律师事务所律师。
被执行人：邓铭林，男，汉族，1964年7月28日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：叶绮娥，女，汉族，1966年3月17日出生，住广东省佛山市南海区。
被执行人：南海市沥中意达有色金属材料厂，住所地：佛山市南海区大沥镇沥中工业区。
法定代表人：邓铭林。
本院在执行（2017）粤0605执恢102号案，即申请执行人杨桂钊与被执行人南海市沥中意达有色金属材料厂、邓铭林、叶绮娥民间借贷纠纷一案中，案外人范健文对本院执行被执行人叶绮娥名下位于广东省佛山市南海区大沥镇沥中邓西村民小组的土地使用权【土地证号为集用（2003）0*****0】及邓铭林名下位于广东省佛山市南海区大沥镇沥中邓西村民小组的土地使用权【土地证号为集用（2003）0*****1】(以下简称“涉案土地使用权”)提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月29日举行听证。现已审查终结。
异议人称，请法院依法停止对涉案土地使用权的执行并解除相关查封冻结手续，以维护案外人的合法权益。事实与理由：法院于2015年1月17日发布的（2017）粤0605执恢102
--
6号公告，称己查封了被执行人邓铭林名下的位于佛山市南海区大沥镇沥中邓西村了小组的房屋所有权（房产证号21××58）以及土地证号为集用（2003)0*******1的集体土地使用权，同时还查封了被执行人叶绮娥名下位于佛山市南海区大沥镇沥中邓西村小组土地证号为集用（2003)0****00的土地使用权，并将于近期予以强制执行。上述三宗查封财产中除邓铭林所有的房屋外，另两宗土地使用权及房屋所有权己由原使用权人转让给异议人，且异议人己足额支付了相关转让对价，因此，上述两宗土地使用权、房屋所有权己归异议人所有，不再是邓铭林、叶绮娥的则产。具体情况如下：1、2016年1月26日，异议人与叶绮娥签订了《房屋买卖合同》，由叶绮娥将自有宅基地上建筑的房屋（三层）所有权转让给异议人（【土地证号为南府集用（2003）第0413**号，面积80平方米】，转让对价为人民币陆拾捌万元整（68万元）。合同约定，异议人于合同签订当日先支付20万元，余款在2017年6月30日前付完。合同签订后，异议人通过银行转帐于2016年1月26日向叶绮娥支付20万元（二笔），于2017年4月22日支付3万元、4月24日支付10万元、4月27日支付17万元、5月3日支付18万元（二笔），合计支付转让款人民币68万元。至此，异议人己履行完合同义务。2017年5月5日法院查封了该房屋的土地使用权致使双方无法办理过户手续。2、2016年1月26日，异议人与邓铭林签订了《土地使用权转让合同》，邓铭林将自有的宅基地使用权【土地证号为南府集用（2003）第0413**号，面积80平方米】转让给异议人，转让对价为人民币肆拾万元整（40万元）。合同约定，异议人于合同签订当日先支付10万元，余款在2017年6月30日前付完。合同签订后，异议人于2016年1月26日向邓铭林支付现金10万元，通过银行转帐于2017年6月6日支付2万元、6月8日支付7万元、6月9日支付6万元、6月13日支付15万元，合计支付转让款人民币40万元。至此，异议人己履行完合同义务。由于法院查封了该土地使用权至使双方无法办理过户手续。上述客观事实及证据充分证明，异议人己通过订立合同、支付对价等法定形式，合法的取得了邓铭林及叶绮娥上述财产所有权。由于法院采取了查封措施，至使用上述房屋及土地使用权无法办理过户手续。现异议人得知法院将对上述财产予以强制执行，故依法提出案外人异议，请法院查明事实，停止对上述异议人财产的执行并解除相关查封措施，以保护异议人的合法权益。
申请执行人称：一、异议人提出异议的执行标的物是登记在两被执行人名下两被执行人仅拥有使用权的集体土地以及尚未取得房屋产权证的建筑物。执行标的物中的土地使用权至今仍登记在两被执行人名下。二、异议人没有提供证据证明其是执行标的物的产权人。根据《物权法》第九条之规定，标的物并不属于异议人所有。三、异议人提交的《房屋转让合同》、《土地使用权转让合同》因违反法律禁止性规定，属无效合同。假设异议人认为其与两被执行人签订了《房屋转让合同》、《土地使用权转让合同》，上述两份合同也因违反我国《土地管理法》及相关法律规定，属于无效合同。异议人不能以法律禁止转让的土地签订的违法合同作为取得执行标的物的依据。四、本案是一起典型的非法转移财产妨害执行的异议案件，法院应对相关人员告知法律后果，严惩不法行为。生效的1038号民事判决书判决被执行人邓铭林、原南海市沥中意达有色金属材料厂应在判决书生效十天内向申请人归还借款本金171.8万元及按171.8万元借款本金计付月20‰、诉讼费。又(2016）粤0605民初19854民事判决书判决被执行人叶绮娥对邓铭林欠申请执行人的案涉债务承担连带清偿责任。1038号判决生效后，被执行人未清偿分文款项，2015年12月4日，申请执行人发现被执行人在村集体有股份分红款，于是办理了恢复执行申请，法院扣划了被执行人邓铭林的5155元股份分红款。而从异议人提交的与两被执行人签订的转让合同（2016年1月26日）的时间可知，两被执行人是在得知申请人恢复执行之后，恶意非法转移财产，而异议人在明知执行标的物不符合转让、办证条件的情况，却还与两被执行人签订转让合同。另外，异议人称因执行标的物于2017年5月被法院查封不能过户，但却直到执行标的物被拟依法评估拍卖的近一年后才提出所谓的异议。显然，这是典型的妨碍执行、缠诉行为。由此可见，两被执行人与异议人的做法不但严重损害了申请执行人的合法权益，而且是明目张胆桃衅法律的威严，两被执行人及相关人员的违法行为，应受到法律的严惩！五、法院对执恢102号案的执行行为完全符合法律规定，应当继续执行该案，对执行标的物进行评估、拍卖。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行”的规定，结合本案异议人提出的完全没有事实和法律依据、明显不能成立的异议，本案应当继续执行。事实上，本案申请执行人申请执行以来，500多万元的巨额债务，仅由法院划扣了10000多元的分红款，余款两被执行人分文未付。而两被执行人由始至终从未向法院如实申报财产，相反，不但拒不配合法院的执行、有财产而拒不清偿债务，甚至还处处设置障碍，阻却执行程序的合法进行，以达到逃避债务之目的。根据《刑法》及相关法律之规定，两被执行人的行为已构成拒不执行判决、裁定罪，应追究其刑事法律责任。综上所述，异议人提出的异议不但没有事实和法律依据，甚至其行为可能涉嫌与被执行人恶意串通转移财产，请求人民法院依法驳回异议人的异议，继续执行本案。同时，依法追究被执行人及相关人员的法律责任，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的威严！
经审理查明，本院于2000年6月28日作出（2000）南民初字第1038号民事判决，判决：一、被告邓铭林和被告南海市沥中意达有色金属利料厂应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金171.8万元予原告杨桂钊。二、被告邓铭林和被告南海市沥催意达有色金属材料厂以本金171.8万元按月利率20‰计付从1999年1月1日起至本判决确定还款之日止的利息予原告杨桂钊，息随本清。因被告未按期履行生效文书确认的义务，原告申请强制执行，后因被执行人无财产可供执行而多次终结本次执行。2017年1月11日，申请执行人再次申请恢复执行，本院立案恢复执行，案号（2017）粤0605执恢102号。2017年6月23日，本院作出（2016）粤0605民初19854号民事判决，判决：一、确认广东省南海市人民法院（2000）南民初字第1038号民事判决书中确定的邓铭林所欠原告杨桂钊的借款本金1718000元以及从1991年1月1日起按月利率20‰计付的利息均属于被告叶绮娥与第三人邓铭林的夫妻共同债务。被告叶绮娥应对第三人邓铭林所欠的上述债务承担连带清偿责任；二、驳回原告的其他诉讼请求。
在执行过程中，本院于2017年1月20日作出（2017）粤0605执恢102--
2号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人邓铭林、南海市沥中意达有色金属利料厂的银行存款、收入5916195元，或查封、扣押其同等价值的财物。据此，本院于同年3月27日查封邓铭林所有的位于广东省佛山市南海区大沥镇沥中邓西村民小组的土地证号为集用（2003）0*****1的土地使用权。2017年4月13日，本院作出（2016）粤0605民初19854号民事裁定，裁定冻结叶绮娥的银行存款1000000元或查封、可以其相应价值的财产。据此，本院于同年5月5日查封叶绮娥所有的位于广东省佛山市南海区大沥镇沥中邓西村民小组的土地证号为集用（2003）0*****0的土地使用权。
另查明，邓铭林所有的涉案土地使用权的登记权利人为邓铭林，登记日期2003年8月21日，土地证号：集用（2003）0413**，土地权属性质为集体土地使用权，使用权类型为批准拨用宅基地，面积为80平方米。叶绮娥所有的涉案土地使用权的登记权利人为叶绮娥，登记日期2003年8月21日，土地证号：集用（2003）0413**，土地权属性质为集体土地使用权，使用权类型为批准拨用宅基地，面积为80平方米。
异议人手持如下证据材料：1、叶绮娥作为出让方（甲方）与异议人作为受让方（乙方）（落款日期为2016年1月26日）签订的《房屋买卖合同》，约定甲方将位于南海区大沥镇沥中邓西村民小组的房屋一间【三层，集体土地使用证：南府集用（2003）第041300号】出售给乙方，并约定该房屋现政策暂时未能办理过户手续，若政策允许可以办理该房屋过户登记，该房屋办理过户手续时间由乙方决定……甲方必须按照有关政策规定，提供有关证件，积极协助乙方办理过户手续。2、2016年1月26日，异议人向叶绮娥转账的转账单两张，金额分别为2万元、18万元。2017年4月22日，异议人向叶绮娥转账的网上银行电子回单一张，金额为3万元。2017年4月24日，异议人向叶绮娥转账的网上银行电子回单一张，金额为10万元，附言为：买地款。2017年4月27日，异议人向叶绮娥转账的网上银行电子回单一张，金额为17万元，附言为：买地款。2017年5月3日，异议人向叶绮娥转账的网上银行电子回单两张，金额分别为10万元、8万元，交易摘要为：买地款。3、邓铭林作为出让方（甲方）与异议人作为受让方（乙方）（落款日期为2016年1月26日）签订的《土地使用权转让合同》，约定甲方将位于南海区大沥镇沥中邓西村民小组的土地一块的土地使用权【集体土地使用证：南府集用（2003）第041301号】转让给乙方，并约定该土地使用权现政策暂时未能办理过户手续，若政策允许可以办理该土地使用权过户登记，该房屋办理过户手续时间由乙方决定……甲方必须按照有关政策规定，提供有关证件，积极协助乙方办理过户手续。4、2016年1月26日，邓铭林出具的《收条》，确认收到异议人土地转让款现金10万元。2017年6月6日，异议人向邓铭林转账的网上银行电子回单一张，金额为2万元，附言为：买地款。2017年6月8日，异议人向邓铭林转账的网上银行电子回单一张，金额为7万元，附言为：买地款。2017年6月9日，异议人向邓铭林转账的网上银行电子回单一张，金额为6万元，附言为：买地款。2017年6月13日，异议人向邓铭林转账的网上银行电子回单一张，金额为15万元，附言为：买地款。
听证中，异议人确认涉案两块土地尚未交付予异议人，且异议人并非涉案土地所在村民小组的村民，因政策限制及法院查封至今未能办理过户。
本院认为：异议人提出其与被执行人邓铭林就涉案土地使用权的转让事宜已达成合意并签订了《土地使用权转让合同》，与被执行人叶绮娥就涉案土地上盖房屋的买卖事宜已达成合意并签订了《房屋买卖合同》，且支付了对价，应排除法院对涉案土地使用权执行的主张。即异议人是针对执行标的即涉案土地使用权提出执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本院对异议人提出的异议予以审查。
关于涉案土地使用权。不动产的物权登记具有公示公信效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即同时满足上述四个条件的情况下，买受人的权利才能够排除执行。本案中，异议人提交了《土地使用权转让合同》、《房屋买卖合同》，并主张其已经按照协议支付了全部价款，但未办理过户，原因是法院查封及其并非涉案土地所在村民小组的村民，因政策限制无法办理过户手续。且不论上述合同是否合法有效，仅据异议人所述无法办理过户的原因，结合上述合同中关于“现政策暂时未能办理过户手续，若政策允许可以办理过户登记，办理过户手续时间由乙方决定……甲方必须按照有关政策规定，提供有关证件，积极协助乙方办理过户手续”之约定，异议人明知在不符合条件的情况下仍购买涉案土地使用权导致无法办理过户，其自身具有过错。同时，涉案土地尚未交付予异议人，异议人尚未占有涉案土地。即本案中，异议人并不符合上述第二十八条规定的条件，异议人针对涉案土地使用权提出的异议，不符合排除执行的法定情形。本院对异议人请求停止对涉案土地使用权的拍卖并解除查封的异议请求不予支持。综上，异议人主张其是涉案土地使用权的权利人，并以此提出排除执行，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条规定，裁定如下：
驳回异议人范健文的异议。
如不服本裁定，认为原民事判决错误的，依照审判监督程序办理；与原民事判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审判长 植少佳
审判员 黄馨栗
审判员 李 娟
二〇一八年三月三十日
书记员 欧斯迪