湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0524民初1212号原告（反诉被告）：陈青松，男，1974年10月27日出生，汉族，隆回县人，住隆回县。原告（反诉被告）：陈素华，男，1977年9月29日出生，汉族，隆回县人，住隆回县。二原告共同委托诉讼代理人：杨子固，湖南志涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：李艳，女，1972年8月8日出生，汉族，隆回县人，住隆回县。被告（反诉原告）：李志荣，男，1976年2月9日出生，汉族，隆回县人。二被告共同委托诉讼代理人：蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师。原告陈青松、陈素华诉被告李艳、李志荣宾馆转让、房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，被告李艳、李志荣在答辩期间提出反诉，本院受理后合并进行了审理，原告（反诉被告）陈青松、陈素华及其委托诉讼代理人杨子固，被告（反诉原告）李艳、李志荣及其委托诉讼代理人蒋盛和均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈青松、陈素华向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2015年6月20日签订的《宾馆转让房屋出租协议》；2、依法判令被告赔偿原告宾馆装修和设施更新损失927824元，退回收取原告的宾馆经营权转让费888000元，退回房屋租赁费44537元（装修3个月加停业期2个月零7天）；3、依法判令被告支付违约金10万元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告将第2项诉讼请求金额变更为610209元，将第4项诉讼请求变更为诉讼费用及鉴定费18000元由被告承担。事实与理由：2015年6月20日，原、被告双方签订了《宾馆转让房屋出租协议》，约定：被告将万和地段自建房屋内开设的花瑶宾馆经营权一次性转让给原告夫妇，转让价格为888000元；被告夫妇的整栋房屋（除一层另外二个门面外）以128000元人民币每年的租金租给原告夫妇经营使用，租金在每年的7月20日之前付清，原告付清款项后，经营宾馆的一切手续及费用由被告承担（年审费由原告承担）；整栋房子的第一层另二间门面只能由被告经营，经营项目必须得到原告认可；合同约定违约金为10万元。合同签订后，原告即依约支付了宾馆经营权转让款和第一年房租，并随即投入装修、改造及设施更新，总共花费927824元，于2015年10月2日开始试营业。由于被告在合同签订至今，一直占据宾馆的整个第六层和301室，拒不移交，且没有办理宾馆所需的任何行政许可，在第一层另二个门面未经原告许可开设餐厅占据宾馆车位，导致双方多次发生争吵，被告甚至多次强行拉下电门总闸，随意殴打原告，导致宾馆无法正常经营。2016年4月12日，因原告陈素华不满被告全家生活、经营用电长期要原告交纳，被告李艳便喊人将陈素华毒打一顿，治疗月余。2016年4月13日，李志荣又强行拉下电闸并将总闸上了锁，不准原告用电，此后原告宾馆无法继续经营，据此特依法起诉，谨盼判如所请。被告李艳、李志荣答辩并提出如下反诉请求：1、请求判令被反诉人支付反诉人租金损失76800元（自2016年6月20日起暂计算至2017年2月20日止），后续占用期间的租金损失照计至被反诉人将房屋移交给反诉人时止；2、请求判令被反诉人偿付反诉人代交的拖欠电费22704.18元；3、请求判令被反诉人支付反诉人违约金10万元。被告李艳、李志荣对本诉的答辩意见为:（一）事实部分。1、原告的承租范围实际上并不是整栋房屋，只是原宾馆用房并应剔除一楼的两个门面。被告与原告在签订合同时约定的房屋租赁范围是“甲方的整栋原花瑶商务宾馆用房”（还需留出一楼两个门面给被告自己经营），而并不包含被告自住的六楼整层及三楼一个套房在内。协议签订后，双方也是按照这一约定履行的，被告在将花瑶商务宾馆出租给原告之后，全家人仍然一直居住在六楼，三楼301也一直是归被告控制和使用，被告还翻新了301套房的卫生间，做了衣柜、鞋柜，加装了防盗门，对六楼及301套房的用电装了分表，原告方对此从未提出过异议。至于协议上将租赁范围写成了“甲方的整栋房子”，这并不是双方当事人签署合同时的真实意思。2、被告积极履行了合同义务，不存在违约行为。被告于2015年6月23日将宾馆移交给了原告经营（收银），此前已办好营业执照，将消防工程发包专业人员并支付了工程款，但由于原告方的拒不配合，才造成消防工程无法继续进行，导致消防手续不能如期取得，这是因原告的恶意阻挠行为造成被告不能履行的结果，责任不在于被告。况且，原告从未因这一原因被职能部门查处，对其未造成任何实质影响。3、原告诉称被告拉闸停电不属实。2016年4月，因原告拖欠供电部门3月份的电费22704.18元（电量17139度），供电部门催收无果后强制停止供电，原告此后停业。其所欠电费直至2016年9月才由被告代交。（二）对原告诉讼请求的答辩意见：1、因原告拒不缴纳2016年的房租费，被告已向原告发出解除双方于2015年6月20日所签的《宾馆转让房屋出租协议》的通知，根据合同法的规定，该通知到达原告处时合同即已经解除，因此不存在再行判决解除；2、因原告违约不续交房租，被告单方解除合同后，原告所受让被告的宾馆设施应当由原告自行处理，被告不存在再予赎回，更不存在原价认购，因此原告要求被告退还其设施受让款应当不予支持。原告仅支付了被告一年的房租，而实际使用房屋的期间却超过一年，因此被告不但无须退还其房租，且原告还应向被告补交后续占用期间的房租；原告在承租期间对宾馆的部分设施进行了维修和翻新，并添置了少量设备，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当赔偿”。据此，除非被告同意利用，否则被告不存在赔偿其装修残值。现因被告要价过高，被告不可能予以利用，应此也就不存在予以赔偿。3、被告无违约行为，不存在支付原告10万元违约金。被告的反诉理由：根据双方的租赁合同约定，被反诉人应当于2016年7月20日前向反诉人交纳2016年的房租费128000元，但被反诉人经催交后拒不缴纳，导致反诉人的合同目的无法实现，反诉人只好行使合同解除权，解除了双方的租赁合同关系。此后，被反诉人拒不将房屋移交给反诉人，而是长期占用至今，故应当参照原租金标准向反诉人支付占用期间的房租损失，直至将房屋交还给反诉人时止。另因反诉人为被反诉人代交了其所欠电费22704.18元，被反诉人应当退还给反诉人。被反诉人拒交租金的行为构成了根本违约，应向反诉人承担违约责任。基于上述，反诉人特提起反诉，请求法院一并审理并支持反诉人所请。针对被告李艳、李志荣提出的反诉请求，原告答辩称：反诉人在2016年7月20日行使合同解除权之前（即4月13日）已经将宾馆的电闸拉下，同时由于反诉人在行使合同解除之前根本性违约，其反诉理由和反诉请求均不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院采信的证据，并结合庭审查明的事实，本院确认如下案件事实：被告李志荣、李艳夫妇于2009年冬在隆回县桃洪镇万和开发区隆回汽车东站入口正对面建成一座七层半的商住楼，其中六楼整层用于自住，三楼留出一个套房给亲戚使用，其余房屋全部作为花瑶宾馆的经营用房，并由两被告自己经营，花瑶宾馆于2010年12月开业。2015年6月20日，以两被告为甲方，两原告为乙方签订了一份《宾馆转让房屋出租协议》，协议约定：“1、甲方自愿将隆回万和地段的花瑶宾馆经营权一次性有偿转让给乙方。总价为人民币捌拾捌万捌仟元整；2、甲方的整栋房子以128000元人民币/年的价格租给乙方经营使用，租赁期限为10年（2015年6月20日至2025年6月20日），租金以年付的方式支付，其中前面5年的房租价格不变，从第六年开始，每年租金在原租金的基础上增加5000元作为物价浮动费。每年租金都在7月20日之前支付；3、乙方付清款项后，经营宾馆的一切手续由甲方负责。如因手续不齐所产生的任何费用由甲方负责（手续年审的费用由乙方负责）。合法经营的由乙方自负盈亏，如乙方非法经营所产生的费用由乙方负责；4、10年期满后，在同等的价格下，如乙方需要续租，乙方享有优先权。如乙方不续租，投资宾馆上面的一切材料和设施由乙方自愿处理，甲方无权干涉（其中电梯属甲方所有，租赁期间乙方有经营使用权，维修和检测费用由乙方负责）；5、整栋房子的第一层另外两间只能是甲方自己经营，经营项目不能和乙方有冲突，经营种类必须得到乙方认可；6、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。如任何一方违约，处以违约金拾万元给对方”。协议签订后，原告陈素华于2015年6月21日向被告李艳支付合同价款816000元，于2015年7月1日向被告李志荣支付合同价款100000元，于2015年7月13日向被告李志荣支付合同价款100000元。被告于2015年6月21日将自己正在经营的花瑶宾馆移交给原告经营管理。原告接管花瑶宾馆后，一边继续经营，一边请人对宾馆原有装饰装修（一部分）、宾馆设施、设备进行了改造、翻新或者更换，并新添了一些经营用品，宾馆装修于2015年8月底完工。自原告接管花瑶宾馆以后，该房屋的第六层整层以及301套房继续归被告使用，且被告于原告装修宾馆的同期还对301套房衣柜、卫生间进行了更换、翻新，双方所请的工匠为同一批人。2015年10月初，被告请花瑶宾馆的电工杨飞对所住六楼及三楼301套房的用电进行分线装表，并对301套房外加装了不锈钢防盗门。2015年10月29日，被告要求原告将花瑶宾馆原来居中安装的电子广告屏移至原告所承租使用的两个门面范围，原告不同意，被告请人强行拆移，为此与原告产生纠纷，进而原告陈素华与被告李艳发生打架，双方关系恶化。原告提出依合同约定的承租范围是被告除一楼两个门面之外的整栋房屋，故要求被告立即腾出六楼整层自住房和301套房交付给原告。被告则提出当时讲好的租赁范围的是整栋原花瑶宾馆的用房，且还需留出一楼两个门面，合同条款把租赁范围写成了整栋房屋，这不是双方的真实意思，属重大误解。在两被告自营花瑶宾馆期间，仅于2011年4月办理了临时税务登记证，未向相关职能部门办理消防安全许可证、特种行业许可证、卫生许可证等证件。为履行原、被告之间合同约定的办理宾馆手续义务，被告李志荣于2015年10月15日以自己的名义办理了个体工商户注册登记，取字号为隆回县花瑶商务宾馆。2015年12月1日，两原告向本院提起诉讼，要求:1、依法确认原被告双方2015年6月20日签订的《宾馆转让房屋出租协议》合法有效；2、依法判令被告积极全面履行《宾馆转让房屋出租协议》约定的义务，为原告办理妥当宾馆的一切手续（含消防卫生许可证、营业执照、特种行业许可证、治安许可证等），将整栋房子交付给原告使用经营；3、判令被告支付违约金10万元给原告，并判令被告赔偿原告经营亏损12万元人民币；4、本案诉讼费由被告承担。被告针对原告的起诉，在答辩期间提出反诉，请求法院将双方于2015年6月20日签订的《宾馆转让房屋出租协议》第2条中的租赁范围由原来的“甲方的整栋房子”变更为“甲方的整栋原花瑶商务宾馆用房”，即不包括被告自住的六层、三层一个套房、一层两个门面在内。本院经开庭审理后，原告以需要补充新的证据为由，于2016年4月12日申请撤回诉讼，本院以（2015）隆民一初字第2037—1号民事裁定书裁定准许撤诉。对于被告提出的反诉，本院经审查认为其主张属于抗辩权的范围，不构成反诉，故以（2015）隆民一初字第2037—2号民事裁定书裁定驳回了李艳、李志荣的反诉。2016年4月12日18时许，原告陈素华因不满被告方的用电，将被告方的线路剪断，为此与被告亲属发生冲突并打架，原告陈素华在打架中受伤。2016年4月19日，国网隆回供电分公司因原告欠缴2016年3月份的电费，向原告陈素华发出停电催收通知，原告未予缴纳，供电公司遂于4月26日采取停电措施停止供电，直至2016年9月6日，被告李志荣向供电公司缴纳了所欠电费22704.18元，供电公司才恢复供电。两原告经营花瑶宾馆至2016年4月下旬，后一直停业。2017年3月，被告李艳将花瑶宾馆的一楼的门锁更换。本案在审理过程中，原告向本院申请对其2015年6月20日以后花瑶商务宾馆的装修费用和设施的现值进行司法鉴定，本院委托湖南天圣司法鉴定所鉴定，该所作出的（2016）造鉴字第04号《鉴定意见书》的鉴定意见为：（一）、根据2016年8月3日现场勘察记录评估鉴定价值为290416.00元，其中：1、花瑶商务宾馆装修现值162800.00元；2、设施现值127616.00元。（二）、陈青松、陈素华提供有资料，2016年8月3日现场勘察清点没有记录的装饰及设施现值评估鉴定为154293.28元。（三）、以上鉴定评估的装修及设施，是否为陈青松、陈素华2015年6月20日以后添置本次鉴定无法确认。本鉴定意见书的有效期为一年，起止日期为2016年12月24日至2017年12月23日，超过一年使用本意见书所列示鉴定结果无效。本院认为，本案为宾馆转让、房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点是：一、原告的承租范围是否包括被告自住的第六楼及三楼301套房；二、双方当事人在履行合同过程中是违约，是否存在过错；三、合同应否解除以及责任的承担问题。现评判如下：一、关于原告的承租范围问题。原告主张其承租范围是除一楼两间门面之外的被告整栋房屋，依据是《宾馆转让房屋出租协议》的第2条、第5条约定。被告主张《宾馆转让房屋出租协议》的第2条所写的“整栋房子”不是双方的真实意思表示，当时双方对出租范围的真实意思是除一楼两个门面以外的原花瑶宾馆用房，不包括被告自住的六楼整层及三楼301套房，依据是在原告接管经营花瑶宾馆后，被告不但一直居住在六楼，而且还对三楼301套房进行了装修和改造，加装了防盗门，并对六楼及三楼301套房用电安装了分表，原告对此明知却并未提出异议，说明六楼及三楼301套房并非原告的承租范围，合同约定的“整栋房子”属于重大误解。本院认为，虽然从原、被告双方签订合同之后至2015年10月底前（即双方发生纠纷之前）一段时期的实际履行情况来看，不排除合同条款将承租范围写成“整栋房子”与订立合同时双方真实意思不符的可能性，但当双方对此发生争议后，非经法院或者仲裁机构依法对条款内容作出变更或者撤销前，本院只能依据合同条款本身的内容来确定合同双方的权利义务关系。故此，本院对原告的承租范围认定为除一楼两间门面之外的整栋被告房屋，即包括被告自住的六楼整层及三楼的301套房在内。二、关于双方当事人是否存在违约行为以及过错问题。从合同的履行情况来看，被告在合同签订之次日即将花瑶宾馆按当时现状移交给了原告接管和经营，履行了合同的主要义务。至于被告自住的六楼及三楼的301套房，原告在接管花瑶宾馆后直至2015年10月前并未明确要求被告移交，且对被告在合同履行期间重新装修301房并加装防盗门以及安装电表等行为均未提出异议，可视为原告同意被告延期交付该部分标的物，且对具体交付时间约定不明。根据我国合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。据此，当原告于2015年10月底向被告提出交付六楼及三楼301套房要求后，被告即应予交付，其未交付已构成法律事实上的违约，在合同履行中存在过错，但该过错尚不构成导致合同不能继续履行的根本性违约，原告尚不能据此行使合同解除权。2016年4月12日，原告与被告亲属为用电问题发生纠纷并打架，双方均有过错，但尚未导致双方的合同不能继续履行。2016年4月26日，因原告欠缴2016年3月份的电费，被供电公司强制停电，宾馆因停电而无法正常经营，过错责任在于原告方。原告在双方的合同尚未解除的情况下，未于2016年7月20日前支付被告第二年租金，属于未履行合同义务的违约行为。但基于原告此前已经向本院提出了解除合同的诉请，其未支付被告的第二年租金只是一般过错，并不构成根本性违约，被告单方行使合同解除权的条件亦不成就。三、关于合同应否解除以及责任的承担问题。如前所述，原、被告虽然均有违约行为，却均不属于导致合同无法继续履行的根本性违约，合同解除条件并不成就。但鉴于原、被告双方在诉讼过程中对合同的解除已形成共识，且继续履行确实存在诸多障碍，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。因原、被告双方均存在违约行为，且均有过错，故对原告以及反诉原告提出要求对方承担违约金的请求均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对于原告诉请被告返还的宾馆经营权转让费888000元，该款的构成实际上应当包括合同签订之时花瑶宾馆设施设备作价款、办理花瑶宾馆经营许可手续所需的费用以及被告经营期间所积累的客户资源（无形资产）在内，但分项费用却难以具体区分。原告在接手经营后拆除了花瑶宾馆的原有部分装修，被拆除部分的原有装饰物价值由此灭失，原告翻新之后的装修现值则已转化为原告的宾馆装修和设施更新费用项目，被告移交给原告的其他宾馆设施设备也因原告的经营使用而自然损耗，且原告还故意损毁了部分宾馆设施设备，故原告诉请由被告全额返还其宾馆转让费本院不予支持，被告只应就残值部分给予原告折价补偿，补偿金额酌定为250000元。对于原告诉请被告赔偿的宾馆装修和设施更新损失610209元，根据评估报告意见，以2016年7月29日为评估的基准日，根据宾馆设施的使用特点，按使用期5年计算，按成新率80%估算，经现场勘察清点可以确认的花瑶商务宾馆装修现值为162800元，设施现值127616元，原告提供有资料但现场勘察清点没有记录的装饰及设施现值评估鉴定为154293.28元。迄今，宾馆装修及设施成新率已不足60%，考虑被告的违约责任过错大于原告，本院确定对评估基准日后的装饰及设施现值贬损损失部分由被告承担，对现场勘察清点没有记录的装饰及设施现值部分由原告承担。据此，被告应承担原告装饰装修残值损失共计290416元。原告要求被告退还其装修期及停业期房租缺乏事实依据，本院不予支持。关于反诉原告李艳、李志荣诉请反诉被告陈松青、陈素华支付其2016年6月20日起被反诉人将房屋移交给反诉人时止的房租损失，基于此前反诉被告实际占用所租赁房屋未移交给反诉人，客观上造成了反诉人的租金损失，被反诉人应予赔偿，但考虑到反诉人并未全部交付租赁物，未交付部分可适当扣减租金，且导致合同不能继续履行，原、被告均有过错，对房租损失应由原、被告共同承担，原告于2017年3月将宾馆门锁更换，此时原告已不能进出宾馆，故租金只能计算至2017年3月，则被反诉人应赔偿反诉人的房租损失53333元（128000元÷12个月×10个月÷2）。关于反诉人诉请为被反诉人代缴电费22704.18元，虽然原告提出该部分电费包含被告所用电费，但其没有提交被告用电的具体情况，对此项请求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项之规定，判决如下：一、解除原告陈松青、陈素华与被告李艳、李志荣于2015年6月20日签订的《宾馆转让房屋出租协议》，花瑶宾馆的装饰装修以及设施设备按现状归被告李艳、李志荣所有；二、由被告李艳、李志荣折价补偿原告陈松青、陈素华宾馆转让费25万元，补偿原告陈松青、陈素华装修和设施残值损失290416元；三、由反诉被告陈松青、陈素华赔偿反诉原告李艳、李志荣2016年6月21日至2017年3月1日止的房租损失53333元；四、由反诉被告陈松青、陈素华偿付反诉原告李艳、李志荣垫付电费22704.18元。五、驳回原告陈松青、陈素华及反诉原告李艳、李志荣的其他诉讼请求。上述一、二、三、四项相抵后，被告李艳、李志荣应付原告陈素华、陈松青人民币464378、82元，此款在判决生效后三十日内支付。以上应付款项，支付至本院标的款专户（户名隆回县人民法院标的款专户，开户行湖南隆回农村商业银行股份有限公司份有限公司，账号85×××12）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22443元，反诉费4290元，评估费18000元，合计44733元，原告陈素华、陈松青承担31313元，被告李艳、李志荣承担13420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  邓卓毅人民陪审员  邓慈燕人民陪审员  刘光武二〇一七年十月十五日代理书记员  兰 静附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的。人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。