杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第372号
原告吴某某。
委托代理人楼某某、许某某。
被告杭州××收藏品交易市场有限公司，住所地杭州市
下城区××号。
法定代表人王某某。
委托代理人倪某。
原告吴某某为与被告杭州××收藏品交易市场有限公司
房屋租赁合同纠纷一案，于2010年2月11日向本院提起诉讼。
本院受理后依法由审判员叶东晓独任审判，于2010年3月24日
公开开庭进行了审理。原告吴某某委托代理人楼某某、许某某
、被告杭州××收藏品交易市场有限公司委托代理人倪某到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，2008年12月1日，被告与原告签订《杭
州民间收藏品市场商铺（营业房）租赁经营合同》一份，约定
被告将耶苏堂弄17号一楼021号商铺出租给原告经营使用，租
赁期限自2008年12月20日起至2010年12月19日止，租金总额为
80000元。合同签订后，原告即向被告支付了80000元租金及50
00元保证金。2009年10月29日，杭州市房产管理局发布《房屋
拆迁公告》，限原告所租商铺在2009年10月30日起至2010年2
月28日止搬迁完毕。被告亦于2009年12月1日发布《通知》，要求其员工、原告配合拆迁。鉴于原告所租赁之房屋已被列入
政府拆迁范围，原告无法按约经营。据此，原告按政府要求腾
空租房并要求与被告提前解除合同，退还剩余租金，但遭被告
拒绝。原告无奈于2010年2月2日经公证程某某定了原告早已腾
房、被告拒收钥匙的事实。现提起如下诉讼请求，请求判令：
1、确认《商铺租赁经营合同》解除；2、被告返还保证金5000
元，返还租金36666.67元（80000元÷24个月×11月），共计4
1666.67元；3、被告赔偿公乙1000元；4、本案诉讼费由被告
承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁经营合同，欲证明1、原、被告之间具有商
铺租赁法律关系；2、双方约定了租期、租金、保证金等内容
。
2、收据，欲证明原告依约履行支付租金、保证金的义务
。
3、房屋拆迁公告及杭州市房产信息网网页公告，欲证明
原告所承租之房已被列入拆迁范围；搬迁期限自2009年12月起
至2010年2月28日止。
4、通知，欲证明被告要求员工、原告配合拆迁。
5、（2010）××证民字第××号公甲，欲证明原告早已
将承租房腾空。
6、（2010）××证民字第××号公甲及附件光盘，欲证
明原告早已腾空租房并要求被告接受钥匙，但遭被告拒绝。
7、公乙发票，欲证明公证所需费用。被告杭州××收藏品交易市场有限公司辩称，本案被告
依照合同约定，完全履行了市场经营者和市场开办方的义务，
且本案并未出现解约的事实，故该租赁合同应该继续履行，恳
请法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：
1、公甲附光盘，欲证明被告公司开设位于耶稣堂弄17号
的市场仍在正常开业经营的事实。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
原告提交的七份证据，被告对证据1、2、5、6、7的真实
性及证明目的均无异议。本院对该五份证据的效力予以确认。
证据3被告认为系复印件，对真实性有异议，不能达到原告的
证明目的。本院认为该组证据虽系复印件，但系杭州市房产信
息网上公开的信息，被告可以通过核查确认其真实性，事实上
被告对诉争商铺列入拆迁范围并无异议，故对该组证据的效力
予以确认。证据4被告认为系照片，不是原件，故不能达到原
告的证明目的，被告从未出示过该通知。本院认为该份证据的
真实性无法确认，故对其证据效力不予确认。
被告提交的证据，原告对公甲上的文字部分真实性无异
议，对合法性、关联性有异议：1、照片拍摄的仅仅是市场局
部，其中1--6、10--
16的照片是同一处位置的照片，中是景深不同；2、原告及其
他提起诉讼的商铺也未拍摄；3、即使在有限的16张照片中也
有3家商铺是关的，因此公甲不能抗辩原告提出的政府拆迁的
事实，也不能证明被告仍在正常经营的事实。本院对该组证据的真实性予以确认，该组证据可以证明有部分店铺仍在经营，
但不能证明目前市场仍属正常经营状态。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述
案件事实：
2008年12月1日，原、被告签订《杭州民间收藏品市场商
铺（营业房）租赁经营合同》一份，约定被告将耶苏堂弄17号
一楼021号商铺出租给原告经营使用，租赁期限二年，自2008
年12月20日起至2010年12月19日止，租金总额为80000元。合
同签订后，原告即向被告支付了80000元租金及5000元保证金
。2009年10月29日，杭州市房产管理局发布《房屋拆迁公告》
，耶稣堂弄17号被列入拆迁范围，搬迁期限为2009年10月30日
至2010年2月28日，自拆迁范围公布之日起到2010年10月29日
为暂停办理相关手续期，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理
相关手续期间不得进行下列活动：1、房屋及其附属物的新建
、扩建、改建、装修；2、改变房屋和土地用途；3、租赁房屋
。2010年2月2日，原告将所租商铺搬空，并与被告工作人员联
系，要求退还商铺钥匙，但被告未接收。
本院认为，原、被告签订的《杭州民间收藏品市场商铺
（营业房）租赁经营合同》，系双方真实意思表示，未违反法
律、法规的禁止性规定，故合法有效。该合同签订后，原告按
约向被告支付了租金及保证金，被告亦将商铺交付给原告经营
。本案双方争议的焦点是合同解除的条件是否成就，被告是否
应向原告退还保证金及租金，退还金额如何确定。根据杭州市
房产管理局的拆迁公告，原告承租商铺所在的杭州民间收藏品市场被列入了拆迁范围，公告规定的搬迁期限截止到2010年2
月28日，自拆迁范围公布之日起到2010年10月29日为暂停办理
相关手续期，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期
间不得进行房屋租赁等活动。虽然被告尚未将市场全部关闭，
部分经营户仍在继续经营，但该经营活动已违反了杭州市地方
性法规的相关规定。市场被列入拆迁范围的事实构成了双方当
事人履行合同的阻却事由，原、被告的合同存在着法律上或事
实上不能履行的情形，根据《合同法》第一百一十条的规定，
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定
的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外
。该规定实际上是合同解除事由的特殊规定，即债务人履行债
务出现法律上或者事实上不能履行的情况时，可以主张不履行
合同。综上，本案合同解除的条件已经成就。因原告已明确通
知被告解除合同，并将商铺腾空，故本院确认双方的租赁合同
已解除。合同提前解除后，对原告已支付的租金，应结合原告
的实际使用情况及拆迁公告确定的搬迁日期予以退还。拆迁公
告确定的搬迁截止日期为2010年2月28日，故应退还租金的计
算期间始于2010年3月1日，止于2010年12月19日，共计9个月
零19天，按每月3333.3元计算，为32111元。保证金5000元，
被告应全额返还。原告要求按11个月退还租金，缺乏充分依据
，本院不予支持。合同解除后，如因一方的过错造成另一方损
害的，则有过错的一方应向受损方赔偿损失。本案中导致合同
解除并非被告的过错所致，故对于原告要求赔偿公乙1000元的
诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第九十七条、《中华人民共和国民
事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告吴某某与被告杭州××收藏品交易市场有
限公司之间的《杭州民间收藏品市场商铺（营业房）租赁经营
合同》解除。
二、被告杭州××收藏品交易市场有限公司于本判决生
效之日起十日内退还原告吴某某保证金5000元，租金32111元
。
三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费867元，减半收取434元，由原告吴某某负担5
7元，被告杭州××收藏品交易市场有限公司负担377元（于本
判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费867元
。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上
诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上
诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州
市中级人民法院，账号：12×××68】。
审判员 叶东晓
二〇一〇年五月六日
书记员 楼一平