湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂民终3104号
上诉人（原审被告）：宜城市天王房地产开发有限公司。住所地：湖北省宜城市襄沙大道**号。
法定代表人：杨荣成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗飞虎，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北军翔投资实业集团有限公司。住所地：湖北省襄阳市长虹北路**号。
法定代表人：王俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄乐意，湖北联帮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈彦琳，湖北炽升律师事务所律师。
原审被告：张冬生，男，1970年12月1日出生，汉族，住湖北省宜城市。
上诉人宜城市天王房地产开发有限公司（以下简称天王公司）因与被上诉人湖北军翔投资实业集团有限公司（以下简称军翔公司）、原审被告张冬生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初195号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天王公司的法定代表人杨荣成及委托诉讼代理人罗飞虎，被上诉人军翔公司的委托诉讼代理人黄乐意、陈彦林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天王公司上诉请求：1.判决撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2016）鄂06民初195号民事判决第二项、第三项；2.判决驳回被上诉人关于返还因刘苹一案赔偿款转为购房款的1096万元的诉讼请求；3.判决驳回被上诉人关于返还1000万元定金的诉讼请求；4.判决驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求；5.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、1096万元系被上诉人按约向案外人刘苹、肖旭支付的违约金。此款转化为被上诉人向上诉人交付的购房款，其转化条件不成就。原审法院判决上诉人向被上诉人返还此款，没有事实基础和法律依据，二审法院应当予以纠正，即改判驳回被上诉人关于返还1096万元的诉讼请求。按照协议约定，上诉人必须保证：2013年8月8日前完成整个7号楼的综合验收，并取得验收证件；2013年11月30日前办好7号楼的房产证和土地使用权证。如果上诉人违反此约定，被上诉人承担的补偿款视作被上诉人付给上诉人的购房款，双方仍按“房屋定购协议书条款执行”。但上诉人未能于2013年8月8日前完成综合验收并取得验收证件，是因被上诉人迟迟不交《环评报告》，导致推迟验收，被上诉人应负完全责任。上诉人未能于2013年11月30日前办好房产证和土地使用权证，是因被上诉人未按合同约定的时间交齐购房款的95%，税务部门不可能开具相关税务发票，对此被上诉人应负完全责任。上诉人按照城镇住宅用地办理土地使用权证符合《房屋定购协议书》的约定，被上诉人提出按照批发零售用地办理土地使用权证，是一种新的请求，需额外支出费用，此笔费用应当由被上诉人缴纳。事实上，被上诉人提出新的要求后，上诉人积极协助办理，并于2014年7月2日办理完毕。二、原审判决以“上诉人未按二期补充协议约定的时间处理完5位拆迁户遗留问题，且因上诉人自身原因导致涉案部分房屋被法院查封、判决向案外人交付，被上诉人无法对所购买的房屋进行装修和使用”为由，认定上诉人违约，判决上诉人承担200万元违约金。上诉人认为：此部分事实认定和判决与本案实际情况严重不符，上诉人不能因此承担违约责任，更不能因此承担200万元违约金。理由如下：1.在二期购房协议订立前，被上诉人已经明知5位拆迁户的民事纠纷已经解决，不存在被上诉人所称5位拆迁户遗留问题；2.《房地产购买协议书》已解除，再无实际履行的必要，既不存在上诉人向被上诉人交付房屋的问题，也不存在被上诉人对二期房屋进行装修和使用的问题，原审法院认定上诉人存在违约行为，没有事实依据；3.被上诉人存在根本违约，案涉房屋是为被上诉人量身定做的，在合同履行过程中，被上诉人给予资金支持，上诉人负责建好房屋并定向销售给被上诉人，这正是《房地产购买协议书》的立约宗旨，但被上诉人应负担的建房资金迟迟不能到位，导致上诉人的建房行为严重受挫，建房工期一延再延，这是双方发生经济纠纷的根本原因，也是发生其他一系列民事纠纷的根本原因；4.在商业房地产普遍不景气的社会大背景下，被上诉人以解除合同为借口，通过诉讼方式借机抽身而退，这显然是被上诉人提起本案的初衷和本意。三、本案中，1000万元的定金性质没有发生变化，其转化为最后一笔购房款的条件不成就。原审法院认定该1000万元定金已转化为购房款，此项认定属擅自篡改《房地产购买协议书》的约定内容，没有事实依据和法律依据。原审法院没有根据定金罚则处理该笔款项的归属，严重违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定，严重侵犯上诉人的民事权利，严重违反《房地产购买协议书》中设计定金条款的立约宗旨。原审法院将1000万元定金作为被上诉人交付的购房款，并判决上诉人返还，没有事实依据和法律依据，二审法院应当予以纠正。1000万元定金的性质为履约定金，如被上诉人按月履行完毕前期交款义务，则1000万元定金自行转为最后一笔购房款；如被上诉人不能顺利履行前期交款义务，则该1000万元的定金性质不发生改变。根据约定，1000万元定金转化为购房款的前提条件为被上诉人按约履行交付前面所有购房款，仅剩1000万元没有交付。但本案中，被上诉人没有向上诉人交付任何购房款，定金转化为购房款的条件不成就。原审法院认为合同生效后，定金即转化为购房款，此认定不符合《房地产购买协议书》立约本意。由于合同解除，已不存在交付最后一笔购房款的问题，1000万元定金转化为购房款的条件已经丧失。因为被上诉人存在根本违约行为，其交付的1000万元定金不应返还。
军翔公司答辩称：一、一审判决对双方一、二期购房合同的签订、履行等案件事实的认定准确、清楚，还原了本案事实的全部真相，依法应予维持。二、天王公司的上诉请求于法无据，依法应予驳回。事实和理由：1.一审判决认定军翔公司代天王公司向案外人垫付的1096万元赔偿款已转化为购房款，天王公司应当返还，事实清楚，证据充分；2.天王公司诉称逾期办证的原因之一是由于军翔公司未按期付款所致，毫无事实依据；3.一审法院认定天王公司违约，判决支付违约金200万元合理合法；4.天王公司认为1000万元的定金性质没有发生任何变化，其转化为最后一笔购房款的转化条件根本不成就，应当根据定金罚则来处理这笔款的归属，从而要求纠正原审判决，不向军翔公司返还，该请求于法无据，依法应予驳回。
军翔公司向一审法院诉讼请求：1、依法确认军翔公司与天王公司于2013年1月12日签订的《房地产购买协议书》及于2015年2月1日签订的《房地产购买补充协议书》已解除；2、依法判决天王公司返还军翔公司支付的二期购房款31158442元（含定金1000万元及按双方协议约定因刘苹一案赔偿款转为购房款的1096万元），并判决赔偿军翔公司从付款之日起至付清之日的银行同期贷款利息损失；3、依法判决天王公司向军翔公司支付违约金600万元；4、张冬生在2000万元的范围内对上述请求承担连带责任。
一审法院查明：一、2010年7月9日，天王公司作为甲方，军翔公司作为乙方签订了一份《房屋订购协议书》（以下称一期协议），协议约定：甲方在天王?荣城国际房地产开发项目中为乙方规划设计建设一栋十七层商业用房（7号楼）整体出售给乙方，由乙方经营百货商场、文化娱乐、住宿、餐饮业等项目；甲方承诺的开工时间为2010年11月1日，竣工交房时间为2012年6月30日，工期20个月。不可抗力因素除外。并确保乙方于2013年元月1日前正式开业；房屋总款约8770万元，付款方式：1、本协议签订时乙方支付给甲方合同定金400万元。2、甲方施工图完成正式开工时乙方支付购房款600万元。3、五层商业楼封顶时乙方付购房款1000万元。4、整栋房屋主体工程完工时乙方付购房款1000万元。5、房屋全部竣工交付使用时付到合同购房总款的95%（含银行按揭贷款），余款5%在房产证、土地证办好后三个月内一次性付清。6、甲方同意乙方以按揭贷款方式对甲方支付房屋款，按揭贷款人员由乙方指定，贷款额度原则上不少于购房总价款的一半(4350万元)，按揭贷款由甲方负责办理，乙方提供按揭贷款所需的相关手续。乙方接到甲方按揭贷款通知后，一周内提供全部有效贷款资料，并按银行规定在一周内付清首付款。如因国家贷款政策变化不允许按揭贷款的，乙方所欠甲方购房款在甲方房产证、土地使用权证办好后分三次十个月内付完或双方商定还款方式等。该协议已履行完毕，军翔公司在7号楼一至五楼开设的军翔百货也于2013年6月28日开始对外营业。
一期协议履行过程中，刘苹、肖旭等被拆迁户了解到天王公司已将7#楼整体出售给军翔公司后，于2012年10月多次向宜城市人民政府信访，宜城市市委、市政府召开信访工作专题会议，认为“天王公司与军翔公司签订定购协议在前，与信访人签订置换协议在后，目的是想让住户尽快拆迁，不可能按协议约定置换房屋给信访人，且信访人在签订协议时不知道天王公司与军翔公司签订了《房屋订购协议》。因此，天王公司与信访人签订协议是典型的合同欺诈行为。”2012年12月3日，拆迁户之一刘苹、肖旭向一审法院提起诉讼，请求判令天王公司履行房屋拆迁安置补偿协议约定交付房屋、办理权属证书或者支付违约金2000万元。诉讼同时申请对7号楼一楼部分面积进行了查封。2013年2月25日，军翔公司以其对本案诉讼标的具有独立请求权为由申请参加本案诉讼。一审法院对该案审理后认为天王公司不按合同约定将已批准的规划方案和设计图纸交刘苹、肖旭签字，隐瞒7#楼是其按照军翔公司的要求规划、设计、施工建设并向军翔公司整栋出售的事实，为让刘苹、肖旭尽快拆迁，而与刘苹、肖旭签订《房屋拆迁置换补偿安置协议》这一不能履行的协议，属于合同欺诈，遂于2013年5月23日作出（2013）鄂襄阳中民三初字第00053号民事判决，判决天王公司向刘苹、肖旭支付违约金2000万元。
为该2000万元违约金的支付，天王公司于2013年7月18日与军翔公司签订《协议书》，约定：军翔公司自愿为天王公司负担1096万元，天王公司保证在2013年8月8日前完成整个七号楼的综合验收，并取得验收证件（其中消防验收双方共同于2013年7月28日前完成）。在2013年11月30日前为军翔公司（含军翔公司指定的按揭户）办好七号楼的房屋所有权证、土地使用权证。若违反上述约定，军翔公司所承担的补偿款视作支付给天王公司的购房款，双方仍按“房屋订购协议书条款执行”。协议签订后，2013年7月19日，军翔公司向天王公司账户转款1096万元，后天王公司将2000万元违约金支付给案外人刘苹。
2013年9月28日，军翔公司将7号楼1至5层“环评报告”交于天王公司。2013年10月11日7号楼经综合验收为合格，天王公司于当日将7号楼整体移交给军翔公司。2013年10月23日，军翔公司就房屋所有权证、土地使用权证办理名单致函天王公司。2014年5月28日，天王公司将办理好的房屋所有权证和土地使用权证交付军翔公司时，军翔公司发现土地使用权证显示的地类（用途）为“城镇住宅用地”，以该土地性质与其购买的商业用房不符为由拒绝接受。后天王公司找到宜城市人民政府要求解决，政府要求其补交土地出让金321万元。天王公司无钱缴纳，宜城市人民政府在天王公司出具321万元欠条（2014年6月23日）、军翔公司承诺取得土地使用权证后用到银行的贷款优先直接支付天王公司所欠土地出让金后，方同意为7号楼办理地类（用途）为“批发零售用地”的土地使用权证。2014年7月2日，天王公司按军翔公司指定的名单将办理好的7号楼房屋所有权证、土地使用权证交付军翔公司。2014年11月25日，军翔公司代天王公司向宜城市人民政府缴纳了321万元土地出让金（该款已计入一期购房款）。2015年7月30日，军翔公司向天王公司发出催款函，内容为“我公司垫付的1096万元早已转化为我公司支付的购房款，因我公司已超额付款，请贵公司于收到本函后三日内将1096万元购房款返还至我公司账户，逾期我公司将通过法律途径解决”。天王公司收到催款函后，认为延期办证的责任在军翔公司而未予返还。
二、2013年1月12日，“为扩大规模化经营，占领市场制高点”，军翔公司（乙方）与天王公司（甲方）就二期（南楼商业楼一栋、住宅一栋）中商业楼签订了《房地产购买协议书》（以下称二期协议），约定：第六条、甲方建设的工程要求为第一至五层全部为框架结构。为本商业楼的配套设施项目的水、电、消防、门窗，由乙方出资自行按照图纸安装建设。其中扣除甲方在该建筑之东南角置换其它权利人南北长15.8米外，乙方应获得的建筑物南北长为55.95米，所建房屋面积具体明细约为：第一层面积2228.9平方米，第二层面积2377.42平方米，第三层面积2849.78平方米，第四层面积2849.78平方米，第五层面积2849.78平方米。以上合计：13155.66平方米；第七条、甲方置换给其他民事主体的房屋位于该建筑物一层南侧，南北长15.8米，东西进深为9.4米，面积为148.52平方米，用于安置北楼转迁户江德长、龚元福三间门面。该房屋之后的塔楼建筑物南北长15.8米，东西进深30.08米的建筑面积为475.42平方米的房屋系乙方所购房屋的组成部分，从一楼至五楼面积为2377.10平方米；第八条、甲方售给乙方房屋总面积为15532.76平方米。具体面积以房管部门办证面积作为双方交易的依据；第二十三条、根据本合同第六条所建房屋的面积约为13155.66平方米，均价为5500元/平方米，价款为7235.613万元。根据本合同第七条二款所建房屋面积约为2377.10平方米，均价为4500元/平方米，价款为1069.70万元。上述总计价款为8305.31万元；第二十四条、本合同签订及图纸经有关部门审核通过之后三日内，乙方交付购房定金1000万元。合同生效后，所交定金自动冲抵最后一笔购房款；第二十五条、因为南商业楼是为乙方量身定做，所以乙方应按工程进度支付购房款，具体付款方式为：地下室顶板完工时支付2000万元；甲方为乙方办理好北楼的全部房产证、土地使用证后一个月内付2000万元。南楼商业部分交付给乙方装修时支付1000万元；下余房款乙方可选择办理银行按揭贷款支付。按揭后多付款项甲方及时返还给乙方。如乙方不办理按揭的，乙方再支付1000万元，下余房款则由甲方为乙方办理好南楼房产证、土地证，乙方在两证办好后一个月内付清；第二十六条。甲方开工时间最迟不能迟于2013年5月1日，建设工期18个月，竣工时间为2014年11月30日，非不可抗力因素，甲方不得拖延工期。甲方交付验收合格房屋的最迟期限不得超过2014年12月31日。甲方在南商业楼主体结构一至五层完工后交由乙方继续施工，甲方交付一至五层房屋给乙方装修的时间为2013年10月31日；第三十二条、根据本合同第十条第二款之规定，甲方根据乙方的要求不再在第五层房屋之上加盖写字楼，致甲方所收房屋面积损失，乙方根据甲方提供的规划图纸向甲方支付700元/平方米补偿款，共计约399万元，在南楼整栋主体验收后三日内支付；第三十五条、因拆迁还建或第三方主张权利以致影响乙方装修、正常营业的，甲方应在15个工作日内予以解决。逾期不能解决的，应视为甲方违约，甲方应承担全部购房款20%的违约金，违约金乙方可直接从应付购房款中扣除。乙方因处理上述纠纷所造成的损失和费用，由甲方负担”等。
二期协议签订后，军翔公司于2013年2月4日向天王公司支付定金1000万元。2014年6月，天王公司由北向南砌出4间门面房，往南间隔三个框架砌出2间门面房，作为给杨有莲等5位拆迁户的安置房。军翔公司发现天王公司所砌门面房与双方协议约定的南北两端还房相冲突，向天王公司提出异议。2014年8月，天王公司向宜城市人民法院起诉要求拆迁户返还保证金、支付违约金，拆迁户反诉要求天王公司自北向南连续还房6间、支付违约金、租金。2014年10月27日，军翔公司致函天王公司解除二期合同，主要内容为“在合同履行过程中，你公司多次违约失信，具体行为如下：一、延迟交房，导致我公司失去商机，合同目的难以实现；二、延期办证长达七个多月，严重影响我公司资金周转；三、一期房屋一房二卖，二期房屋拆迁安置违反合同约定，导致二期房屋商业价值不能实现。”后经宜城市人民政府出面协调，2015年2月1日，军翔公司（乙方）、天王公司（甲方）、天王公司股东张冬生（担保人）就“一期购房协议及实际履行中所暴露出来的一些需要引起足够重视的问题及二期合同中有遗漏或者表述不明确、不规范的问题”签订了二期《房地产购买补充协议书》，约定“第三条交房标准。交房时间为2015年12月30日前，所购房屋土地使用证及房屋所有权证应于2016年3月30日前办理完毕，逾期办证应向乙方支付违约金500万元。二期一层门面除了2013年1月12日双方签订的购房协议及北楼拆迁还建纠纷处理协议，约定的二期第一层北端杨氏三兄妹四间门面长14米，进深11.42米，面积159.88㎡及南端甲方自留的南北长15.8米，东西进深9.4米，面积为148.52㎡的房屋（甲方用于安置江德长二间，龚元福一间）共7间门面，面积总计388.4㎡以外，无任何民事主体的房屋面积，剩余一楼全部归乙方所有；第四条价款支付。上述乙方购房的总价款为83053080元。甲方开票后乙方在两个工作日内付房款1200万元；二期6号楼第一层门面按揭成功后的全部按揭款项作为购房款支付给甲方，如不足2000万元，由乙方补足；乙方收到甲方全部房屋后付款2000万元；乙方收到甲方办理的房产证，土地证后付清余款；上述款项源于按揭，甲方积极配合办理按揭手续，按揭所得款项首先满足支付房款；第五条违约责任。双方的违约责任依照合同第33-37条约定执行；甲方应在2015年12月30日前处理完当前诉讼五户六间门面房的遗留问题，若不能按时履行约定交付所占的房子，除继续履行合同，还应承担本条违约金。若甲方不能依照本合同约定交付房屋导致其他民事主体肢解一楼门面房，乙方有权解除二期购房主合同及本补充协议，已按揭的房屋以均价5500元/平方米出售给按揭人，并依照本协议向乙方承担违约责任；第六条担保责任。担保人以个人、家庭及个人所涉及公司股东的全部财产中的2000万元作为甲方履行本合同的担保，担保范围包括但不限于因甲方违约给乙方造成的损失、违约金、实现债权的费用”等。
二期补充协议签订后，军翔公司向天王公司提供了购房人名单，即王鲁瑛、王霞、吴倩、李琼、杨建忠、危巍，由上述6人以按揭的方式购买一层商铺，按揭款用于支付二期协议约定的部分购房款。2015年2月至3月，六人分别与天王公司签订了14份《房屋买卖合同》，其中王鲁瑛4份（107、108、109、110）、吴倩2份（111、112）、王霞2份（113、114）、李琼2份（115、116）、杨建忠2份（117、118）、危巍2份（119、120），上述合同均在宜城市房管局办理了网签。截止2015年4月23日，天王公司共向上述人员开具不动产发票18805211元（首付款），上述人员向天王公司付款19412263元(其中实付款10198442元，其余款系为提高贷款额度需要而由天王公司垫付走流水)。2015年5月，上述6人向银行申请按揭贷款，银行审核后未予批准。2015年11月7日，天王公司向军翔公司发函，通知其进场装修、制定尾款支付计划。军翔公司复函提出需天王公司取得二期施工方书面同意其进场施工的文件、清理完毕1-5层施工图纸以外现场所有障碍后再进场施工，尾款支付需在双方对账无争议后再做计划。后双方未就付款节点、付款方式形成一致意见。在此期间，2015年4月9日，宜城市人民法院对杨有莲等5位拆迁户与天王公司拆迁补偿合同纠纷案下达了一审判决，确定按天王公司按已砌门面房6间依次还房；2015年6月起，军翔公司所购部分房屋、车位因天王公司与案外人之间的纠纷而被多家人民法院查封，军翔公司未再向天王公司付款，也未进场施工。
2016年9月14日，天王房公司以军翔公司“未按约定履行义务，经多次催告，至今仍拒不履行。严重影响了我公司南商业楼的工程进度，影响了我公司的正常运转，给我公司造成巨大损失”为由，向军翔公司送达了解除合同通知书，通知解除双方签订的二期《房地产购买协议书》及《房地产购买补充协议书》。
一审诉讼中，经征询双方当事人意见，均表示同意解除二期协议及补充协议。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题是：
（一）二期协议若解除，军翔公司指定的6位购房户与天王公司签订的14份商品房买卖合同是是否也应当解除？
军翔公司主张14份商品房买卖合同与二期协议是主从合同关系，签订14份商品房买卖合同就是为了履行二期协议，二期协议解除，14份商品房买卖合同也应解除；天王公司主张14份商品房买卖合同是独立的合同，且已办理网签手续，军翔公司不是合同主体，无权解除合同。
对此，一审法院认为：军翔公司指定的6位购房户与天王公司签订的14份《商品房买卖合同》虽是为了履行军翔公司与天王公司签订的二期《房地产购买协议书》及《房地产购买补充协议书》，也与本案二期协议的履行具有关联性，但由于天王公司已与6位购房户办理了房屋买卖合同网签手续，且经征询6位购房户的意见，6位购房户均表示不同意解除合同。故军翔公司主张上述14份《商品房买卖合同》应一并解除、天王公司返还与此14份合同对应的购房款10198442元，主体不适格，不予支持。
（二）军翔公司在二期协议签订后支付的1000万元定金是否应当返还？
军翔公司主张该款已转化为购房款，二期协议解除，该款应予返还；天王公司主张军翔公司违约，所交付的定金不应返还。
对此，一审法院认为：《房地产购买协议书》第二十四条约定“合同生效后，所交定金自动冲抵最后一笔购房款”，双方签订的《房地产购买协议书》已生效，依据协议约定该1000万元定金已转化为购房款，现合同解除，该款应予返还。天王公司以军翔公司违约抗辩军翔公司返还1000万元的请求，与事实及合同约定不符，不予支持。
（三）军翔公司主张其代天王公司承担的1096万元违约金，是否应当返还？
军翔公司主张天王公司未按合同约定时间完成七号楼（一期）综合验收、房屋两证的办理，代天王公司承担的1096万元违约金依据合同约定应转化为二期购房款。现合同解除，该款应予返还；天王公司主张逾期综合验收的原因是军翔公司未按期完工，逾期办证的原因是军翔公司未按期支付购房款、拒绝接收已办理好的房屋两证，该款不应返还。
对此，一审法院认为：天王公司在一期协议履行过程中因合同欺诈被人民法院判决向案外人刘苹、肖旭承担2000万元违约金，天王公司与军翔公司在2013年7月18日签订协议约定，军翔公司为其承担1096万元，其保证在2013年8月8日前完成整个七号楼的综合验收并取得验收证件、保证在2013年11月30日前办理好房屋两证，逾期验收、逾期办证该款则转化为军翔公司应支付的购房款。故军翔公司代天王公司承担1096万元违约金是否转化为购房款系附条件的民事行为，所附条件是天王公司未在规定的时间内完成七号楼的综合验收并取得验收证件或者未在规定时间内办理好房屋两证。上述条件成就，军翔公司代天王公司承担的1096万元违约金即转化为购房款。
一期七号楼综合验收包含对军翔公司自行完成的内部装修、消防工程、电梯安装等工程的验收，该部分工程是否按期完工并具备验收条件直接影响到整栋楼的综合验收。从双方当事人的往来函件显示，军翔公司在2013年9月28日才将综合验收所需要的1-5层环评报告交于天王公司。虽然该项工作在整栋楼综合验收工作中所占比例非常小，但也系综合验收的必备手续。因此未在规定的时间（2013年8月8日）内完成七号楼综合验收，不能完全归责于天王公司。
由于不可完全归责于天王公司的原因导致七号楼综合验收时间延迟，公平起见天王公司为军翔公司办理所购房屋两证的时间亦应顺延。比照协议约定的综合验收、办证时间间隔，天王公司应在七号楼综合验收4个月内，即在2014年2月11日前为军翔公司办理好所购房屋的两证，但其实际办理好房屋两证的时间为2014年7月2日，已超过协议约定的时间。期间，天王公司虽在2014年5月28日为军翔公司办理了房屋所有权证和土地类型为“城镇住宅用地”的土地使用权证，但也已超过了协议约定的办证时间，且所办理的土地使用权证也与一期协议约定交付的“商业用房”依法对应的土地类型不符。军翔公司以土地类型与合同约定不符为由拒绝接受，符合合同约定和法律规定。天王公司答辩称其未按期办理房屋两证的原因是军翔公司未按期支付购房款，由于2013年7月18日的协议系双方当事人专门就军翔公司代天王公司承担1096万元违约金设定条件而签订的，协议并未将军翔公司的付款义务作为天王公司办证的前置义务，故天王公司以军翔公司未按时支付购房款作为其逾期办证的原因，与合同约定不符，不能成立。
综上，天王公司未在协议约定的时间内为军翔公司办理好房屋两证，军翔公司代天王公司承担的1096万元违约金依约转化为购房款。一期合同款军翔公司已全额付清，二期合同双方均同意解除，天王公司应返还该款。
（四）军翔公司请求判令天王公司承担600万元违约金，是否应当支持？
军翔公司主张天王公司逾期交房、擅自肢解为其建设的房屋、因与他人诉讼而致其购买的房屋被查封，导致合同目的无法实现，且单方发出解除合同通知，天王公司已构成根本违约，按照合同约定应承担全部购房款20%的违约金即1600万元，其仅主张600万元；天王公司主张军翔公司不按合同约定支付购房款，已构成违约，军翔公司要求其公司承担600万元违约金，不应支持。
对此，一审法院认为：关于二期房屋购买问题，双方当事人先后签订了两份协议，即二期《房地产购买协议书》及《房地产购买补充协议书》，两份协议内容不一致的地方，以时间在后的协议即《房地产购买补充协议书》为准。在二期补充协议签订之前，由于天王公司为5位拆迁户所砌的6间门面房与二期协议约定向军翔公司交付的一楼房屋部分重叠，5位拆迁户也已提起诉讼请求自北向南连续还房6间，为保证二期协议的履行及一楼的正常使用，双方当事人在二期补充协议中明确约定天王公司应在2015年12月30日前处理完5位拆迁户6间门面房的遗留问题。但天王公司至今未处理完该遗留问题，且军翔公司所购的二楼部分房屋、地下室也因天王公司的原因而被陆续被人民法院查封，导致军翔公司无法对其所购买的房屋进行装修、使用，天王公司已构成违约。一审法院依据二期协议及补充协议的约定，综合双方当事人的履约情况，确定天王公司承担违约金200万元。军翔公司要求天王公司承担600万元违约金，超出200万元的部分，不予支持。天王公司答辩称军翔公司不按合同约定支付购房款，违约方系军翔公司，其公司已依法解除合同。由于二期补充协议约定“甲方开票后乙方在两个工作日内付房款1200万元；二期6号楼第一层门面按揭成功后的全部按揭款项作为购房款支付给甲方，如不足2000万元，由乙方补足”，天王公司先后给军翔公司指定的购房户开具首付款不动产发票18805211元，军翔公司指定的购房户已按发票数额向天王公司支付了首付款。虽然所付款项中有一部分系为提高贷款额度需要而由天王公司垫付走流水，实际付款10198442元未达到合同约定的1200万元，但这系双方当事人在合同履行过程中对付款数额的变更，不能认定军翔公司违约。补充协议约定的第二笔款系用按揭贷款的方式支付，后因银行未予审批，双方当事人未就付款节点、付款方式再次协商一致，加之本案所涉房屋陆续被人民法院查封、判决，军翔公司未再向天王公司付款，属于不安抗辩，也不能认定违约。故天王公司以军翔公司违约，抗辩军翔公司要求其公司承担违约金的请求，与事实不符，不予支持。
综上，一审法院认为：军翔公司与天王公司签订的一期《房屋订购协议书》、二期《房地产购买协议书》及《房地产购买补充协议书》，均系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，均应认定有效。一期协议已履行完毕，二期协议双方均同意解除，予以准许。军翔公司为履行二期协议而交付的1000万元购房款，天王公司应予返还。军翔公司代天王公司向案外人承担的一期违约金1096万元，由于天王公司未按约定时间为军翔公司办理好房屋两证，该款应作为购房款亦应予以返还。军翔公司指定的6位购房户与天王公司签订的14份《商品房买卖合同》，虽与本案二期协议的履行具有关联性，但因房屋买卖合同已网签，6位购房户又不同意解除合同，军翔公司主张上述14份《商品房买卖合同》一并解除、天王公司返还与此14份合同对应的购房款10198442元，主体不适格，不予支持。对于上述确定天王公司返还的款项，双方当事人未约定给付利息，且合同被确认解除之后，天王公司方负有返还购房款的义务，故军翔公司请求判令天王公司赔偿从付款之日起至付清之日止的利息损失，没有合同依据和法律规定，一审法院仅支持从起诉之日至付清之日止的利息损失。天王公司未按二期补充协议约定的时间处理完5位拆迁户遗留问题，且因自身原因导致涉案部分房屋被人民法院查封、判决向案外人交付，军翔公司无法对其所购买的房屋进行装修、使用，天王公司已构成违约，依据协议约定和法律规定，其应承担违约责任。张冬生承诺在2000万元的范围内对天王公司履行二期协议义务提供担保，属于保证担保。协议未对保证方式进行约定，依法张冬生应承担连带责任保证，军翔公司请求判令张冬生对天王公司应承担的责任在2000万元的范围内承担连带责任，符合协议约定和法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条之规定，判决：一、解除湖北军翔投资实业集团有限公司与宜城市天王房地产开发有限公司2013年1月12日签订的《房地产购买协议书》及2015年2月1日签订的《房地产购买补充协议书》。二、宜城市天王房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还湖北军翔投资实业集团有限公司购房款2096万元（1000万元+1096万元），并赔偿自2016年10月14日起至付清之日止的利息损失（以2096万元为基数，按照中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率计付）。三、宜城市天王房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向湖北军翔投资实业集团有限公司支付违约金200万元。四、张冬生对被告宜城市天王房地产开发有限公司应承担的上述责任在2000万元的范围内承担连带清偿责任。张冬生承担责任后，可向宜城市天王房地产开发有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告湖北军翔投资实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费251425元，宜城市天王房地产开发有限公司负担181425元，湖北军翔投资实业集团有限公司公司负担70000元。
二审期间，各方当事人未提交新的证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合当事人的诉辩观点，并经当庭征得当事人同意，本案的争议焦点为：一、军翔公司代付的1096万元补偿款是否应当返还；二、1000万元定金是否应当返还；三、一审法院关于200万元违约金的处理是否正确。处理上述争议焦点的前提是双方当事人谁存在违约行为。现分别评述如下：
一、关于军翔公司代付的1096万元补偿款是否应当返还的问题
根据天王公司与军翔公司在2013年7月18日签订协议约定，军翔公司为天王公司承担1096万元的前提条件有两项：即一是天王公司保证在2013年8月8日前完成整个七号楼的综合验收并取得验收证件，二是天王公司保证在2013年11月30日前办理好房屋两证，逾期验收、逾期办证该款则转化为军翔公司应支付的购房款。以上约定应理解为，两项条件有其中一项未按时完成，该1096万即转化为购房款。
但从本案查明的事实来看，天王公司在2014年5月28日为军翔公司办理了房屋所有权证和土地类型为“城镇住宅用地”的土地使用权证，军翔公司主张土地类型应为商业用地。关于土地的性质问题，双方书面合同没有明确表述。对合同真实意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，规划部门规划许可证载明为“商住用地”，双方签订的一期协议第一条明确载明为“商业用房”，用途为“经营百货商场、文化娱乐、住宿、餐饮业等项目”。根据上述情况，可以无歧义的将该土地的性质理解为商业性质。故天王公司第一次所办理的土地使用权证类型也与一期协议约定的原意不一致，不符合军翔公司购房的合同目的。直到2014年7月2日，天王公司才将地类（用途）为“批发零售用地”的土地使用权证交付军翔公司，已超过协议约定的时间，应当认定天王公司构成违约。天王公司主张军翔公司未按时支付购房款以及额外办理批发零售用地土地使用权证，导致其逾期办证，与合同约定和案件事实不符，其上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于1000万元定金是否应当返还的问题
双方当事人签订的二期协议关于1000万元的表述为“第二十四条、本合同签订及图纸经有关部门审核通过之后三日内，乙方交付购房定金1000万元。合同生效后，所交定金自动冲抵最后一笔购房款”，且军翔公司已实际支付该1000万元定金。天王公司上诉认为，1000万元定金的性质为履约定金，如被上诉人按月履行完毕前期交款义务，则1000万元定金自行转为最后一笔房款；如被上诉人不能顺利履行前期交款义务，则该1000万元的定金性质不发生改变。但本案中，被上诉人没有向上诉人交付任何购房款，定金转化为购房款的条件不成就。
本院认为，如果二期合同得到实际履行，这1000万元的理解不会产生分歧。但本案的实际情况是：由于天王公司二期房屋拆迁安置违反合同约定，与双方协议约定的南北两端还房相冲突，直到一审时仍未得到妥善解决。后来由于军翔公司所购部分房屋、车位因天王公司与案外人之间的纠纷而被多家人民法院查封，导致双方二期协议及补充协议无法完全履行，应由天王公司承担主要责任。在二期协议履行过程中，军翔公司除支付这1000万元外，还有转化为购房款的1096万元，以及军翔公司指定的6位购房户支付的首付款1019万余元。天王公司上诉称军翔公司没有交付任何房款与事实不符。
一审法院关于“双方签订的《房地产购买协议书》已生效，依据协议约定该1000万元定金已转化为购房款，现合同解除，该款应予返还”的认定和处理并无不当。天王公司以军翔公司违约不予返还1000万元的上诉主张，与查明事实及合同约定不符，本院不予支持。
三、关于一审法院确定200万元违约金的处理是否正确的问题
结合以上两个焦点问题的分析，本案中，导致二期协议未能履行的根本原因在天王公司。军翔公司提出600万元违约金的诉讼请求，一审法院综合双方当事人的履约情况，确定天王公司承担违约金200万元，已经考虑了双方当事人利益的平衡。军翔公司对此亦无异议，本院予以维持。
此外，一审法院关于“双方当事人未就付款节点、付款方式再次协商一致，加之本案所涉房屋陆续被人民法院查封、判决，军翔公司未再向天王公司付款，属于不安抗辩”的认定，因军翔公司无证据证实其履行了通知义务，与合同法规定的行使不安抗辩权须履行通知义务的要求不符，故一审认定其行使不安抗辩权不当，应予纠正。但此节认定并不影响全案的处理，本院对一审实体处理予以维持。
综上所述，天王公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费161300元，由宜城市天王房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨文雄
审 判 员 李治国
审 判 员 梅启勇
二〇一七年十二月十三日
法官助理 刘晓艳
书 记 员 万冬冬