北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终6985号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京通盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区南三里屯路1号楼102内2F-20。
法定代表人：陈晓弟，董事长。
委托诉讼代理人：张荩，女，1990年3月30日出生，汉族，北京通盈房地产开发有限公司法务，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张腾，北京嘉润律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司。
法定代表人：许保萱（JASMINEKHOPOHSHEUN），总经理。
委托诉讼代理人：解宇，国浩律师（北京）事务所律师。
委托诉讼代理人：孙鹏，国浩律师（北京）事务所律师。
上诉人北京通盈房地产开发有限公司（以下称通盈公司）、上诉人穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司（以下称穆禄悦雅公司）因房屋租赁合同纠�一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初77615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
通盈公司上诉请求：一、撤销原一审判决第三项；二、判令穆禄悦雅公司向通盈房地产公司支付拖欠的物业管理费共计458788元；三、判令穆禄悦雅公司向通盈房地产支付违约金2851800元；四、维持一审判决第一、二、四项。主要事实和理由：一、关于穆禄悦雅公司应向谁交纳物业费的问题。通盈公司认为《补充协议二》关于穆禄悦雅公司向通盈公司指定的物业公司交纳物业费的约定，属于当事人之间约定由债务人向第三人履行债务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，在穆禄悦雅公司违反合同约定未交纳物业费的情形下，应由穆禄悦雅公司向通盈公司承担继续履行的违约责任，在通盈公司已经起诉的情况下，应由穆禄悦雅公司直接向通盈公司交纳物业费。因此，原判决属认定事实错误。二、关于支付违约金的问题。根据案涉租赁合同第8.5条的约定：仅存在少量收尾工程未结束而导致的缺陷或者瑕疵的，不影响租赁商铺的交付。因此，通盈公司己完成了其交付租赁房屋的义务。其次，在二审阶段的本诉部分和反诉部分当中，穆禄悦雅公司主张通盈公司存在的所谓违约情形主要有四个：未办理消防验收、租赁场地出入口被他人遮挡导致无法施工、通盈公司拖延审批图纸审批导致施工延期、房屋存在漏雨。针对这四个理由，通盈公司在一审阶段提交的证据足以证明穆禄悦雅公司的理由不成立：关于所谓未办理消防验收的理由，通盈公司的证据四足以证明已经办理了消防验收，所谓租赁场地出入口被他人遮挡导致无法施工的理由，证据十四证明施工现场共计两个出入口，第三方的遮挡并不能够妨碍穆禄悦雅公司的装修施工；所谓通盈公司拖延审批图纸审批导致施工延期的理由，证据十二证明通盈公司未拖至图纸审批；所谓房屋存在漏雨的理由，通过双方提交的大量现场照片可以看出虽然施工现场有几处漏雨点，但这些漏雨点的情况尚不足以影响施工的实际进度。事实上，从穆禄悦雅公司提交的有关装修情况的证据上，也能够看出穆禄悦雅公司进行了大量的装修工作。需要指出的是，通过通盈公司提交的证据十五可以看出，穆禄悦雅公司前期拖延支付租金的原因是由于其自身原因，穆禄悦雅公司在往来电子邮件中也没有主张由于漏水等情况要求迟延支付租金。合同履行后期，穆禄悦雅公司才寻找了各种理由拒付租金。根据以上情况可知，通盈公司并未违约，穆禄悦雅公司未向通盈公司交纳租金�物业费的行为构成违约，因此，穆禄悦雅公司应按照案涉合同的约定向通盈公司支付违约金。三、关于本诉案件受理费的负担问题。虽然案件受理费额的负担问题不是当事人的诉讼请求，但是通盈公司仍然需要指出原判决存在的如下问题，一审判决判令由通盈公司负担全部本诉案件受理费，然而一审判决部分支持了通盈公司的诉讼请求，因此，由通盈公司负担本诉案件的全部受理费明显不当，望二审法院在裁判时一并处理。
穆禄悦雅公司辩称，不同意通盈公司的上诉请求及事实理由。穆禄悦雅公司认为导致涉案合同解除的原因是在于通盈公司，一审庭审中通盈公司已经明确，涉案房屋存在不同程度的漏水的现象，造成穆禄悦雅公司不能正常使用，通盈公司也明确穆禄悦雅公司承租的涉案房屋被其他人占有，也影响穆禄悦雅公司使用。从合同目的签订来看，穆禄悦雅公司是作餐饮，如果漏水及被他人占用的情形不能消除，影响穆禄悦雅公司租赁目的实现。穆禄悦雅公司没有支付租金是有原因的，如果通盈公司交付了符合合同的标的物，那么穆禄悦雅公司肯定按照合同约定支付租金。穆禄悦雅公司认为根据最高人民法院关于房屋租赁合同司法解释的规定，因一方的原因导致涉案合同解除，应当承担相应责任。通盈公司上诉请求让穆禄悦雅公司支付违约金及管理费不能成立。
穆禄悦雅公司上诉请求：1、依法撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初77615号事判决第一项，改判驳回通盈公司对穆禄悦雅公司的诉讼请求；2、依法维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初77615号民事判决第二项、第三项；3、依法撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初77615号民事判决第四项，改判支持穆禄悦雅公司的其他�诉诉讼请求。4、二审案件受理费由通盈公司承担。主要事实和理由：一、通盈公司一审诉讼中认可穆禄悦雅公司承租房屋在租赁期闻内出现漏水、通盈公司纵容他人侵占、破坏等情形，对穆禄悦雅公司正常装修、使用承租房屋会产生影响。故依法应认定为通盈公司的根本违约行为系导致本案诉争《通盈中心商铺租赁合同》（下称租赁合同）解除的根本原因。根据《合同法》第216条、220条和221条等相关法律的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期同保持租赁物符合约定的用途，出租人应当履行租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。同时租赁合同第12条第1款约定。应保证在租赁期内承租商铺及交付时的附属设施和设备处于正常使用状态。第14条第3款约定。应对项目主体结构部分、空调设备及其他�共服务设施进行定期检查和必要的维护维修，使其处于良好的适租状态。
（一）通盈公司长时间未纠正其自身拒不履行维修义务的违约行为，一审庭审时其认可直至2017年7月9日，漏水问题仍未予以解决。1.根据2016年11月10日《通盈中心房屋设备设施交接清单》，穆禄悦雅公司在返修内容一栏里告知通盈公司并备注户内存在漏水情况，并将2016年9月8日、10月10日及11月10日分别拍摄的屋内多处漏水情况照片及详细位置标注作为附件一并告知通盈公司，以便其尽快解决。2.2017年3月10日，穆禄悦雅公司就其他商户侵占了租赁区域及破坏防水事宜再次致函通盈公司，主张其他商户在穆禄悦雅公司承租房屋及屋顶区域对楼板进行施工打孔，造成承租房屋屋顶防水被严重破坏。穆禄悦雅公司于当天紧急致函通盈公司要求立即停止施工，恢复并归还属于穆禄悦雅公司的被侵�承租区域，并对损坏的屋顶防水进行妥善修复。同时提供了现场照片和位置标注。并于3月14日，3月22日发函再次主张，并试图通过电子邮件或电话沟通，但均未得到任何回复和解决。3.穆禄悦雅公司在3月27日向通盈公司发送的电子邮件中提到“自2016年11月以来，穆禄悦雅公司已多次向贵司反映穆禄悦雅公司所承租的六层屋顶存在防水质量问题，并要求贵司予以修补，但贵司始终未能采取有效的维修措施。由于近期北京市的雨水天气，穆禄悦雅公司承担商铺的六层屋顶己发生严重的漏雨情况（详见附图），严重影响了穆禄悦雅公司目前的装修进度，并可能在后续开业及经营过程中对穆禄悦雅公司于承租商铺内的经营活动造成重大不利影响。特此再次致函贵司请立即对漏水情况进行维修并做好防水处理。并主张因漏水情况造成的一切损失及不利后果由通盈公司承担。”4.2017年6月6日，穆禄悦雅公司再次致函通盈公司《关于穆禄悦雅公司承租商铺漏雨问题尚未解决》并主张近期又发生了严重的漏雨情况，己严重影响装修。5、2017年6月12日，穆禄悦雅公司再次就即将进入的汛期及可能导致的严重情况向通盈公司致函提示，对已装修成果带来的严重损害，对如无视严重漏水情况冒然施工开业可能产生的严重后果，以及对客人的生命、财产安全等方面进行了警示。明确并再次强调：关于租金和物业费问题，穆禄悦雅公司之前一再强调，穆禄悦雅公司对承租商铺租金及物业管理费的暂缓支付并非由于穆禄悦雅公司有意违约，而是贵司始终未能对穆禄悦雅公司就所承租商铺存在的重大问题予以有效解决（包括漏雨问题以及××侵占和破坏穆禄悦雅公司租赁区域问题等），而这些问题的持续存在已对且将继续对穆禄悦雅公司在租赁合同项下的权�造成严重损害及重大损失。6、2017年7月7日，穆禄悦雅公司承租房屋内漏雨点又新增9处。穆禄悦雅公司发函并发送电子邮件将情况和现场图片告知通盈公司，并再次要求及时、彻底解决问题，并赔偿损失。通盈公司没有回复。
（二）通盈公司长时间未纠正其自身拒不履行全面交付房屋义务，一审庭审时其表明直至2017年5月10日前后，被侵占的租赁区域才开始陆续拆除予以交付。1.2016年8月和11月期间，穆禄悦雅公司就租赁区域被他人侵占问题曾于多次告知通盈公司，然而上述问题未收到任何回复和解决。2.2017年3月10日，穆禄悦雅公司就其他商户侵占了租赁区域再次致函通盈公司，主张其他商户在穆禄悦雅公司承租房屋及屋顶区域对楼板进行施工打孔，要求立即停止施工，恢复并归还属于穆禄悦雅公司的被侵占承租区域同时提供了现场照片和位置标注。并于3月14日，3月22日发函再次主张，并试图通过电子邮件或电话沟通，但均未得到任何回复和解决。综上可见，通盈公司不能保证承租房屋处于正常使用状态已构成根本违约，致使穆禄悦雅公司的合同目的不能实现。
二、通盈公司严重违约，穆禄悦雅公司在与其多次沟通无果且其拒不履行出租人义务的情形下，有权暂停支付房租，其行为属于合法行使合同履行抗辩权。根据《合同法》第六十七条，基于通盈公司多次对穆禄悦雅公司提出的要求其履行合同的合理主张拒不回复和拒绝纠正严重违约的恶劣态度，穆禄悦雅公司万般无奈下只能暂停支付租金，以此行使对通盈公司的抗辩权并促使其切实履行合同义务。通盈公司违背合同约定、违背法律规定。自签订初始租赁合同以来，穆禄悦雅公司一次次容忍其拖延和拒不履行的违约行为，通盈公司自始至终没有及时回复并解决过穆禄悦雅公司的各项合理主张，没有保障穆禄悦雅公司作为承租方的最基本权利。在穆禄悦雅公司试图委托鉴定机构和维修人员对漏水情况进行检修时遭到通盈公司的恶意阻拦。通盈公司擅自解除合同、擅自查封房屋，并在一审法院主审法官明确命令其案件审结前不得搬离承租房屋内物品的情况下仍违抗法官命令在庭审前搬离全部物品，这些行为是其意图逃避查清承租房屋问题，逃避承担违约责任的最好证明。
通盈公司应该赔偿穆禄悦雅公司遭受的全部损失。穆禄悦雅公司作为承租人，从租赁合同中的约定能够看出，承租房屋为经营公司、品牌餐厅、文化艺术交流活动等，且公司注册地址也在涉案承租房屋内，故在性质上承租房屋属于经营性房屋租赁。穆禄悦雅公司出于对通盈公司能履行合同义务的信任，自租赁合同签订以来，为筹备餐厅的及�开业、公司正常运营，投入了大量的资金对租赁房屋进行定制式的装饰装修，分别从法国、土耳其、中国台湾、马来西亚等国家和地区招录了厨师长、运营总监、财务总监、市场总监等，为此支付了巨额工资、宿舍租金等。并且，根据通盈公司的要求还另外支付了装修管理费、装修保证金等。因通盈公司的违约行为导致穆禄悦雅公司的合同目的不能实现，根据租赁合同约定，通盈公司除应向穆禄悦雅公司支付相当于双倍租赁保证金数额的违约金外，穆禄悦雅公司有权根据《中华人民共和国合同法》第113条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》等规定，向通盈公司主张赔偿因通盈公司的违约行为给其造成的全部损失，包括租赁房屋装饰装修费、员工工资、运营损失，装修管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等等。
通盈公司辩称，不同意穆禄悦雅公司的上诉请求及事实理由，穆禄悦雅公司没有明确上诉请求，穆禄悦雅公司仅主张撤销一审判决或者维持一审判决，关于改判支持其他反诉请求是模糊的，应当明确。第一项事实理由是对于一审判决书的歪曲，一审判决书没有纵容他人侵占、破坏等字句的描述。漏水事实虽然客观存在，但并不影响其对租赁房屋进行装修，穆禄悦雅公司称通盈公司在一审时认可因为漏水导致不能施工，通盈公司仅仅认可了漏水。租赁区域被人侵占一事并不存在，2016年9月26日通盈公司就要求解除合同，但是穆禄悦雅公司不同意，要求继续合同，双方于11月9日达成了补充协议，在11月9日之前的情况，消防验收及租赁场所被侵占及漏水等问题，穆禄悦雅公司都认可并接受�穆禄悦雅公司只能主张11月9日之后的损失。穆禄悦雅公司关于出入口的表述是不一致的。通盈公司依约交付了符合合同约定的房屋，因此穆禄悦雅公司所谓的履行抗辩权并不成立。关于赔偿损失的问题，即使穆禄悦雅公司主张的所谓的违约情形存在，该公司同时主张违约金及损失没有法律依据。穆禄悦雅公司所谓的实际损失，绝大多数不能成立。
通盈公司向一审法院诉讼请求：1.判令穆禄悦雅公司支付拖欠的2017年1月1日至2017年6月26日的租金2266391元、2016年11月10日至2017年2月9日及2017年2月10日至2017年6月26日期间的物业管理费458788元；2.判令穆禄悦雅公司支付违约金2851800元。
穆禄悦雅公司向一审法院反诉请求：1、判决通盈公司赔偿房屋装修费7359934.47元、装修设计费695769.2，共计8055703.67元（实际支出装修费1761172.76元、设计费191454.3元）、装修管理费115967元、装修保证金19600元、房屋装修垃圾清运费36750元；2、通盈公司赔偿员工工资损失3415200元（实际支付了1926387.51元）、公司运营损失835948元（包括员工宿舍费用94540元、服装费用11808元、外籍员工签证费15600元、另行租赁办公场所而发生的租金费用714000元）；3、通盈公司支付违约金2851800元；4、通盈公司返还定金10万元；5、通盈公司支付公证费10540元、装饰装修物搬运费10800元。
一审法院认定事实：2015年12月14日，通盈公司（甲方，出租人）与××公司（乙方，承租人）签订《通盈中心商铺租赁合同》，约定通盈公司将诉争房屋出租给××公司，租用面积1006平方米，第一至第三年计租面积980平方米，第四至第八年计租面积1006平方米。乙方承租诉争房屋用于经营包括但不限于××品牌餐厅、文化艺术交流活动、零售及相关延伸产品使用。租期8年，自交付日开�计算。双方暂定商铺的交付日为2015年12月15日，租期于2023年12月14日届满。如交付日因故迟延，双方同意租赁期及免租期自动相应顺延。甲方同意给予乙方自交付日起即2015年12月15日至2016年3月5日的装修期，装修期内无须支付租金，但须承担物业管理费、水电费、垃圾清运费及装修产生的相关费用。基本租金为：第一年至第三年每月每平方米395元，每月租金387100元。乙方应按月向甲方预付基本租金，首期基本租金应于交付日前7日内向甲方预付。本合同约定的免租期届满后，每月25日之前（含当日），乙方向甲方预付下个月的基本租金。乙方应当自交付日起向甲方或者甲方指定的管理公司交纳物业管理费，按照承租面积计算，每月每平方米90元，每月累计88200元。在装修期内物业管理费计费标准为每月每平方米25元，每月累计24500元。物业管理费由乙方按月预付给甲方或管理公司，首期物业管理费于交付日前的7日内交纳，后各期物业管理费于上月25日之前（含当日）预付。首期物业管理费和本合同终止或者解除之日前一个月的物业管理费均以乙方在该月实际租赁的天数乘以日物业管理费计算。在本合同签署之时，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金1425900元。如乙方在本合同签署前已向甲方支付了租赁意向书定金/预付款的，则该定金/预付款等额在本合同签署后自动转为租赁保证金的一部分。甲方有权不以租赁保证金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业管理费及其他应交费用。如乙方未能按照本合同约定的时间足额缴纳租金及其他费用的，甲方有权向乙方追偿有关欠款及延迟履行的违约金。租赁期间届满后双方未能就续租达成协议或者双方在租赁期间内协商解除本合同的，在乙方按照本合同的约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、违约金或者其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后15个工作日内，甲方按照本合同约定将剩余租赁保证金无息退还给乙方。甲方应保证在租期内承租商铺及交付时的附属设施和设备处于正常使用状态，乙方未按时足额缴纳租金、物业管理费、能源费等费用的天数超过45日或者累计达60日的，甲方有权解除合同。因甲方原因导致乙方在预定交付日仍无法进场超过180日的，乙方有权解除合同。双方依据合同约定行使单方解除权的，应当提前7日以书面的形式通知对方。本合同解除后，违约方应按本合同约定的标准向对方支付违约金。无论任何原因导致本合同终止的，乙方应无条件将承租商铺返还给甲方，双方按照本合同的约定结清各项相关费用。因乙方违反合同约定，甲方单方解除合同的，乙方应按下列标准向甲方支付违约金：（1）乙方向甲方支�相当于双倍租赁保证金的数额作为违约金；（2）前述违约金应在合同解除后七日内一次性支付。甲方提前解除合同，或者因甲方违约导致乙方单方解除合同的，甲方按照下列标准向乙方支付违约金：（1）甲方向乙方支付相当于双倍租赁保证金的数额作为违约金；（2）前述违约金应在合同解除后七日内一次性支付。由于乙方或项目内其他承租人及其相关人员或任何第三者人员的原因所造成乙方或第三者的人身伤害或者财产损失的，属于甲方无法控制的原因而给乙方及其它人员的财产和人身造成损害的，甲方不承担任何责任。
后通盈公司、××公司与穆禄悦雅公司签订《主体变更补充协议》，约定××公司将其在2015年12月14日《通盈中心商铺租赁合同》中的各项权利义务全部转让给穆禄悦雅公司，××公司不再参与原合同的具体执行，并对穆禄悦雅公司的履约�担连带保证责任。
2016年11月9日，通盈公司（甲方）与穆禄悦雅公司（乙方）签订《补充协议二》，约定对上述租赁合同做以下变更：一、商铺租赁期限为8年，租期起始日为2016年11月1日，租期于2024年10月31日届满；二、甲方同意乙方在2016年11月内进场装修，装修期为三个月；乙方同意自2016年11月1日开始计租（“租金起算日”），并且确认装修期内不享受免租期优惠，同意装修期内仍按照本协议约定支付租金，但是如因甲方不符合原协议约定的交付标准或因甲方的故意不当或重大过失导致乙方未能在2016年11月内进场装修的，则租金起算日应根据乙方进场装修的迟延天数予以顺延，除此以外的任何情况下，均不得变更本协议约定的租金起算日；三、租金标准以自然日历月为单位：第一年，从2016年11月1日至2017年10月31日基本租金为每月每平方米395元，月租金387100元……四、乙方应按月向甲方预付基本租金，乙方应于甲方完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收之日起的3个工作日内向甲方支付自租金起算日起至甲方完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收当月的全部应付租金，上述租金支付完成后，乙方应于每月25日之前（含当日），向甲方预付下个月的基本租金……六、作为商铺的承租人，乙方应当自进场装修日起向甲方指定的管理公司缴纳承租商铺的物业管理费。装修期间承租商铺的物业管理费计费标准为每月每平方米25元，每月累计24500元。装修期届满之日起至租赁期限届满，承租商铺的物业管理费按承租商铺的租用面积计算，计费标准为每月每平方米90元，第一年至第三年每月累计88200元，第四年至第八年每月累计90540元……十、本补充协议与原协议发生冲突时以本补充协议为准。
经询，双方均认可�禄悦雅公司实际于2017年1月20日向通盈公司支付2016年11月1日至2016年12月31日的租金774200元，并交纳了租赁保证金1425900元，在合同签订之前也向通盈公司支付10万元款项，通盈公司称系订金，认为与租赁保证金一致均应先抵扣穆禄悦雅公司拖欠的费用后剩余部分予以退还。
经询，关于物业费，通盈公司称实践中是要向指定的物业公司交纳的，而至今通盈公司亦未代穆禄悦雅公司向物业公司交纳过物业费。
双方均认可2017年7月10日通盈公司收回诉争房屋，2017年9月22日穆禄悦雅公司搬走大部分物品，穆禄悦雅公司称其实际于2017年4月18日被迫离开诉争房屋。
通盈公司提交《消防验收意见书》，证明诉争房屋于2016年10月27日通过消防验收。穆禄悦雅公司认可真实性。
通盈公司提交电子邮件往来打印件、《通盈中心项目优化改造设计及后�咨询服务合同》，证明其与中国电子工程设计院签署设计合同，项目改造需经电子设计院审核。穆禄悦雅公司认可邮件的真实性，不认可合同的真实性。
通盈公司提交邮件往来打印件，证明穆禄悦雅公司延期支付前期租金的原因在于其自身审批流程而非其所称的房屋漏水。穆禄悦雅公司认可真实性，不认可证明目的。
通盈公司提交图纸打印件及邮件打印件，证明施工现场有两个出入口，第三方的遮挡并不能妨碍穆禄悦雅公司的装修施工。穆禄悦雅公司不认可真实性，称邮件的时间是2015年9月，但诉争合同系于2015年12月签订的。穆禄悦雅公司称其承租的区域有两块，一块是酒吧，一块是开放式餐厅，各对应一个门，但是需要分别通过各自对应的门进场装修，隔壁商户在公共区域设置玻璃门，遮挡的是餐厅区域的门，多次联系通盈公司，但未给予�决。通盈公司称穆禄悦雅公司餐厅的门确实被隔壁餐厅“××”遮挡了，两家餐厅的装修进度不一样，××装修进场较早，完工及开业更早，为不影响客流及服务质量，××在电梯的公共区域设立了玻璃遮挡，确实遮挡了穆禄悦雅公司装修现场的一个出入口，其也多次与××协商，××已经于2017年5月10日前后拆除。
通盈公司提交2017年3月13日《关于穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司重大违约行为的通知函》、2017年6月26日《关于与穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司解除合约的函》，证明穆禄悦雅公司未按时交纳租金及其他费用构成违约，其依约解除合同。穆禄悦雅公司均认可真实性，其中解除函于2017年6月28日收到，不认可证明目的。双方均称诉争租赁合同于2017年6月28日解除，但均认为解除原因系对方违约。
穆禄悦雅公司提交邮件往来打印件及附件�证明其就通盈公司未办理消防验收、租赁场地被他人侵占破坏、房屋存在漏水等事宜与通盈公司进行沟通，但均未得到妥善解决。通盈公司认可真实性，不认可证明目的及关联性，并称2016年9月26日其就向穆禄悦雅公司发函协商解除合同，但穆禄悦雅公司不同意，要求继续履行，所以双方达成了2016年11月9日的补充协议。
穆禄悦雅公司提交照片打印件、双方往来函件及所附2017年9月22日确认物品的清单，证明2017年7月10日通盈公司在未通知穆禄悦雅公司的情况下查封诉争房屋，并粘贴封条，施工被迫再次中断。通盈公司认可真实性，不认可关联性及证明目的。
穆禄悦雅公司提交多次漏水点位置图及现场照片，证明自2016年6月20日至2017年8月9日期间因通盈公司不解决及纵容他人破坏等行为致使漏水问题严重，且未给予解决。通盈公司认可形式真实性，不认可证明目的，认为现场漏水情况不足以影响施工进度，并称根据对方函件是由于隔壁租户××的原因造成漏水，××在未经通盈公司同意的情况下直接在顶层进行加盖，在加盖建筑的过程中破坏了防水层导致诉争房屋漏水，2017年3月开始漏水，之后一直与××进行沟通，2017年6月UNICO进行了恢复，2017年7月9日诉争房屋的屋顶还是存在漏水点。
穆禄悦雅公司提交诉争房屋的装修设计合同及付款凭证，证明其对诉争房屋进行装饰装修设计，实际支出装修费1761172.76元、设计费191454.3元。通盈公司称对于其中金额为89260.68美元的支付凭证真实性不认可，系英文件未翻译，其他证据真实性认可，但不认可关联性，称均无发票，无法认定系完全履行合同。
穆禄悦雅公司提交装修管理费发票（金额115967元）、装修保证金收据（金额19600元）、房屋装修垃圾清运费�票（金额36750元），证明其向北京戴德梁行物业管理有限公司交纳上述费用的情况。通盈公司均认可真实性，但称其无返还义务。
穆禄悦雅公司提交员工劳动合同、工资支付、社保支付的银行业务回单，证明其为运营需要招录员工、支付劳动报酬3415200元。通盈公司不认可员工名字为××的劳动合同的真实性，其他均认可真实性，不认可关联性，认为雇佣人员均与公司的前期运营无关，工资支付发生于本案合同解除之后，属于扩大损失，且工资有重复计算，支付给其法定代表人的款项共计613560元亦计入工资。
穆禄悦雅公司提交租赁合同、租金支付情况、服装采购情况及银行业务回单，证明其为运营需要租赁员工宿舍、办公室等支出835948元。通盈公司认可真实性，不认可关联性。
穆禄悦雅公司提交公证书、公证处发票、搬运人员出具的收�，证明其在搬离物品时进行公证和搬运发生的费用。通盈公司均认可公证书及发票真实性，不认可关联性，认为支出没有必要。不认可搬运货物收据的真实性。
一审法院认为：本案中，《通盈中心商铺租赁合同》、《主体变更补充协议》、《补充协议二》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方之间就诉争房屋的租赁合同关系依法成立生效，均应该按照约定履行各自的义务。现双方均认可诉争租赁合同关系于2017年6月28日解除，2017年7月10日通盈公司收回诉争房屋，一审法院不持异议。穆禄悦雅公司未就其所称的实际于2017年4月18日被迫离开诉争房屋举证，对此一审法院不予采信。
按照《补充协议二》约定，穆禄悦雅公司应按月向通盈公司预付基本租金，应于通盈公司完成承租商铺（扩建部分）的一次消�验收之日起的3个工作日内支付自租金起算日起至完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收当月的全部应付租金，上述租金支付完成后，穆禄悦雅公司应于每月25日之前（含当日），向通盈公司预付下个月的基本租金。现双方均认可穆禄悦雅公司实际于2017年1月20日支付2016年11月1日至2016年12月31日期间的租金774200元，并未支付2017年1月1日至2017年6月26日期间的租金，故穆禄悦雅公司在履行租金支付方面构成违约，通盈公司要求支付该期间的租金于法有据，一审法院予以支持。上述费用在穆禄悦雅公司支付的租赁保证金1425900元中先行抵扣。就穆禄悦雅公司在合同签订之前支付的10万元款项，因双方均未约定该款项的性质，亦未在合同签订之后按照约定将其转为租赁保证金或者租金的一部分，故对于该款项，应由通盈公司予以退还。关于物业费，按照《补充协议二》的约�，物业费应向通盈公司指定的物业公司交纳，而通盈公司认可实践中穆禄悦雅公司应向物业公司交纳，其亦未实际代穆禄悦雅公司先行交纳物业费，故对于其该项主张，一审法院不予支持。
双方亦均认可诉争房屋在租赁期间内出现了房顶漏水、通盈公司的其它租户在诉争房屋的出口公共区域处设置障碍物，对于穆禄悦雅公司正常装修、使用诉争房屋确会产生影响。虽上述情况的出现系其他租户原因所致，但通盈公司作为出租人，仍负有保证诉争房屋符合正常使用状态的义务，其现有证据不足以证明在为使得诉争房屋能够符合正常使用条件方面其尽到了更加积极的义务。故本案中，双方在各自履行义务过程中均存在违约。综合考虑双方合同实际履行情况、函件往来沟通情况、诉争房屋的实际使用情况、双方的过错等因素，对于双方要求对方支付违约金、赔偿损失的请求，一审法院均不予支持。
穆禄悦雅公司主张的装修管理费、装修保证金、房屋装修垃圾清运费，均系向北京戴德梁行物业管理有限公司交纳的，要求通盈公司返还没有依据，一审法院不予支持。
据此一审法院判决：一、穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司于判决生效之日起七日内支付北京通盈房地产开发有限公司二〇一七年一月一日至二〇一七年六月二十六日期间的租金二百二十六万六千三百九十一元（上述费用在穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司已交纳的租赁保证金一百四十二万五千九百元中先行抵扣，即已执行一百四十二万五千九百元）；二、北京通盈房地产开发有限公司于判决生效后七日内退还穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司十万元；三、驳回北京通盈房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；四、驳回穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，基于本案证据材料，通盈公司与穆禄悦雅公司之间，就穆禄悦雅公司承租通盈公司的房屋存在合同关系。现双方当事人均以对方存在违约行为为由，要求承担解除合同违约责任。审查双方合同约定，确认双方当事人是否存在违约行为是本案的关键问题。
双方在《补充协议二》中约定穆禄悦雅公司应按月向通盈公司预付基本租金，应于通盈公司完成承租商铺（扩建部分）的一次消防验收之日起的3个工作日内支付自租金起算日起至完成承租商�（扩建部分）的一次消防验收当月的全部应付租金，上述租金支付完成后，穆禄悦雅公司应于每月25日之前（含当日），向通盈公司预付下个月的基本租金。
本案中，穆禄悦雅公司作为涉案房屋的承租人负有按照合同约定支付租金的义务。根据查明的事实，2016年10月27日案涉房屋取得了消防验收意见书，基于《补充协议二》的约定穆禄悦雅公司应在自2016年10月27日起的3个工作日内向通盈公司支付2016年11月1日至2016年11月30日期间的基本租金，但直到2017年1月20日穆禄悦雅公司向通盈公司支付了租赁保证金及上述期间的基本租金，此后穆禄悦雅公司亦未按照合同约定支付租金，已经构成了迟延履行。应根据合同的约定承担违约责任。穆禄悦雅公司主张案涉房屋存在漏水且通盈公司拒不履行相应义务的情形下，有权暂停支付的房租的意见，本院认为从双方的往来函件可以看出，在双方交接案涉房屋时穆禄悦雅公司曾提出案涉房屋6-3区域存在2个漏水点，但此后穆禄悦雅公司进场进行装修均未再涉及6-3区域的漏水点问题，在通盈公司多次向穆禄悦雅公司催缴支付租金时，穆禄悦雅公司亦未以此提出异议并支付了上述期间的租金。直到2017年3月14日穆禄悦雅公司对于通盈公司发出的内容为催缴2017年1月至2017年3月租金的通知函的回函中提出其他租户对于楼板打孔的行为造成屋顶防水被严重破坏，而此时穆禄悦雅公司已拖欠3个月租金，穆禄悦雅公司亦未提供证据证明此期间内对于案涉房屋屋顶漏水的情况提出异议并要求通盈公司对于漏水点进行维修，且穆禄悦雅公司仍在进行室内装修工作。故即使存在案涉房屋屋顶漏水的情形，但并未影响其对于涉案房屋的控制使用，基于上述理由本院对于穆禄悦雅公司该项主张，不予支持。
通盈公司作为涉案房屋的出租人，应保证出租的房屋在租赁期间符合约定的用途以及履行相应的维修义务。根据查明的事实，在合同履行期间，确因其他租户的原因致使案涉房屋存在漏水的现象以及诉争房屋的出口公共区域设置障碍物的情形，客观上亦必定使涉诉房屋的使用状态受到一定程度上的不利影响。鉴于2017年3月穆禄悦雅公司就房屋漏水问题提出异议后，通盈公司对于案涉房屋未能积极履行相应的维修义务，故其亦违反了合同相关义务。
当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院基于本案的实际履约情况，案涉房屋实际使用情况结合双方过错程度，认定双方当事人均构成对于案涉协议的违反，对于双方各自主张的违约金以及穆禄悦雅公司主张的损失费用未予支持并无不当，本院予以维持。
对于穆禄悦雅公司主�要求通盈公司返还的装修管理费、装修保证金、房屋垃圾清运费一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，通盈公司及穆禄悦雅公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费145498.70元，由北京通盈房地产开发有限公司负担33284.70元（已交纳），由穆禄悦雅（北京）餐饮文化有限公司负担112214元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年六月六日
法官助理 吴 栋
书 记 员 高 媛