云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民一终字第216号
上诉人（原审原告）丁咏斌，男，汉族，1972年4月13日生。
委托代理人惠雷、薛云文，云南云都律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）昆明翰柏房地产开发有限公司。
法定代表人刘一宏，系公司董事长。
上诉人丁咏斌因与被上诉人昆明翰柏房地产开发有限公司（以下简称“翰柏公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2014）嵩民初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，依法组成合议庭于2015年4月22日在杨林监狱进行了开庭审理，上诉人丁咏斌的委托代理人惠雷、薛云文，被上诉人翰柏公司的法定代表人刘一宏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下法律事实：2009年2月12日，被告翰柏公司与案外人嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会第三居民小组（嵩明县嵩阳镇西南街社区居民委员会第三居民小组，以下简称案外人西南第三小组）签订《联合开发房地产合同书》，合同约定：1、双方自愿终止2008年3月3日所签订的“联合开发协议”，并重新签订《联合开发房地产合同书》；2、由案外人西南第三小组向被告翰柏公司提供嵩阳街道办事处玉明路与兴云路交叉口的土地7.68亩进行房地产开发，土地以每亩35万元折价计算，由收储中心返给被告翰柏公司；3、兴云路自西向东1至9号商铺归被告翰柏公司所有，其余商铺归案外人西南第三小组所有，建筑面积约2100平方米等约定。2009年7月18日，因双方于2009年2月12日签订的《联合开发房地产合同书》由于规划、市场行情等发生变化，被告翰柏公司与案外人西南第三小组签订《联合开发房地产合同书》补充协议，其中约定：颐园雅居靠兴云路自西向东1-10号商铺归案外人西南第三小组所有，其余商铺归被告翰柏公司所有，被告翰柏公司不得以任何形式将1-10号商铺用于抵押担保，出租、转让等。2012年，颐园雅居小区A幢1
--2层1至8号商铺、B幢1--2层9号商铺已被案外人西南第三小组出租给他人管理使用至今，B幢6--
7层602号住房一套由被告的法定代表人刘一宏及家人装修后居住至今。2011年9月9日，被告翰柏公司与原告丁咏斌签定《借款合同》，合同约定：1、借款用途为开发建设资金；2、借款金额1240万元；3、借款期限为6个月；4、担保方式，被告翰柏公司用颐园雅居的1至9号商铺及一套住房作为保证担保并登记备案在原告丁咏斌名下；5、按期偿还借款本息之日起，双方所签订的商品房购销合同自动解除作废等约定。同日，被告翰柏公司与原告丁咏斌签定十份《商品房购销合同》，将颐园雅居小区相连的A幢1
--2层1至8号商铺、B幢1--2层9号商铺及B幢6--
7层602号住房一套，均按100万元的房价（房屋建筑面积规格分别为：152.18平方米、195.96平方米、276.35平方米、210.93平方米，房屋单价为：6571.16元／平方米、5103元／平方米、3618.60元／平方米、4740.90元／平方米）卖给原告丁咏斌，并在嵩明县住建局进行了商品房买卖合同登记备案。2011年9月13日，原告丁咏斌通过银行转账将借款1240万元交付给被告翰柏公司。借款后，被告翰柏公司通过他人以银行卡转账等方式支付过部分利息。2012年9月8日，被告翰柏公司与原告丁咏斌再次签定《借款展期合同》，约定：借款金额1240万元展期到2013年3月8日。2013年6月14日，在被告翰柏公司无法偿还原告丁咏斌借款时，被告翰柏公司向原告丁咏斌开具了《云南省税控收款机专用发票》十份房价金额分别为100万元的收据。原告请求人民法院依法判令：被告立即将颐园雅居小区A幢1
--2层8号商铺交付给原告，并立即依法登记于原告名下，并向原告支付违约金154100元及原告实现债权的诉讼、保全费。
根据上述确认事实，一审法院认为：本案的争议问题是：一、原、被告双方之间法律关系的性质问题？二、原告所诉请的事实理由是否成立，其诉请是否得到法庭的支持？一审法院认为：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。根据合同法、物权法的规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同；商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案原、被告双方为借款1240万元同时签定了《借款合同》和《商品房购销合同》，并对合同内容作了详细的约定。一审法院就围绕本案的争议问题进行评判认定。一、关于原、被告双方之间法律关系的性质问题：本案法律关系的性质，应依当事人真实意思表示予以认定，借款合同是以借用他人款项为目的；商品房买卖合同，是以销售并转移房屋所有权为目的。原、被告双方同时签定《借款合同》、《商品房购销合同》，并办理了争议商铺、房屋的登记备案，原告丁咏斌按照约定将借款1240万元转到被告账户。因借款偿还问题，原、被告双方多次对借款展期问题进行协商并签订《借款展期合同》。在被告无能力偿还借款的情况下，由被告开具了购房发票收据给原告丁咏斌持有。一审法院综合、全面、客观地审核所有证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系，足以认定原、被告双方并非以房屋买卖为目的，而是以借款为目的，本案的真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。原、被告双方为达到借款的目的和借款资金的安全及高额回报，通过商品房购销合同的形式将争议商铺、房屋进行了登记备案，真实的法律关系是抵押担保关系。二、原告所诉请的事实理由是否成立，其诉请是否得到法庭的支持？原、被告双方订立、履行合同时应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原、被告双方以借款为目的，通过商品房买卖合同之名进行了登记备案用于抵押担保，其行为已违反《物权法》关于禁止流押的规定，且被告翰柏公司对争议商铺无处分权，其行为违反诚实信用原则和损害他人利益。因此，原告丁咏斌无权对争议商铺、房屋直接主张所有权。在庭审中，一审法院就本案所涉法律关系性质及诉请反复向原、被告双方释明和引导；原告方仍坚持按商品房买卖合同法律关系及诉请要求处理。故对原告诉请由被告翰柏公司将颐园雅居小区A幢1
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2层8号商铺交付给原告丁咏斌办理登记于原告丁咏斌名下，并向原告支付违约金154100元及原告实现债权的诉讼费、保全费的诉讼请求，其事实理由不能成立，一审法院依法不予支持。被告翰柏公司答辩认为本案是借款合同的法律关系的意见，与本案审理查明的案件事实符合，一审法院依法予以采纳。一审法院为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百八十六条之规定，判决如下：驳回原告丁咏斌的诉讼请求。案件诉讼费15187元，保全费5000元，合计20187元，由原告丁咏斌承担。
一审判决宣判后，原审原告丁咏斌不服，向本院提起上诉，称：一、被上诉人未按照约定将涉案房屋交付给上诉人，反而交付给案外人西南第三小组使用并出租，案外人西南第三小组与本案有利害关系，一审法院未依法追加其作为第三人参与诉讼，程序严重违法，依法应当将本案发回重审。二、一审法院对本案事实认定不清。1、一审法院关于双方真实的法律关系是民间借贷而非房屋买卖关系，通过商品房购销合同的形式将争议房屋进行了备案登记，是抵押担保关系的认定是错误的。实际上，当被上诉人不能履行债务时，双方将借款中的1000万作为买受房屋的款项，并签订《商品房购销合同》并备案，被上诉人亦向上诉人出具了购房发票，故双方已将借款关系转换为买卖的法律关系。2、一审法院关于双方的行为违反《物权法》关于禁止流押的规定，且被上诉人对涉案房屋没有处分权的认定是错误的。3、一审判决没有对上诉人提交的客观证据及案外人提交的证据进行评述。4、一审法院未审查被上诉人的还款情况就认定被上诉人通过他人以银行卡转账等方式支付过部分利息是错误的。三、一审法院适用法律错误，依法应当改判。上诉人履行合同符合《合同法》60条的规定，且不属于《物权法》第7条、第186条的范围。综上，请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人翰柏公司答辩称：一审法院认定事实公平公正，请求驳回上诉，维持原判。理由：我方认为本案是借款合同关系，2011年9月9日至2012年3月8日期间，我公司实际支付了240万元利息，在借款展期期间我方又支付了240万元利息，于2013年6月又归还了一部分利息，共计支付给了上诉人利息800余万元，但是总的借款只有1240万元，双方约定每月利息是4%，一千万元每月利息40万元，由于当时公司需要1000万，若扣除利息240万元后不够用，所欲跟对方商量先打240万元利息，即1240万元，后公司收到后又返还利息240万元。双方签订买卖房屋合同只是为了担保抵押。
二审中，上诉人对一审确认的“借款后，被告翰柏公司通过银行卡转账等方式支付过部分利息”的相关事实提出异议，被上诉人针对该异议，提交了明细账、电汇凭证等材料进行补充说明，故一审法院确认的该事实并无不当，上诉人提出的该异议不成立。二审经审理查明的法律事实与一审法院确认的一致，本院予以确认。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：本案是借款合同关系还是商品房购销合同关系？
本院认为，上诉人主张被上诉人不能偿还债务时，借款1000万元转化为了购房款，借款关系转化为了买卖关系，本院认为，首先，双方于2011年9月9日签订的《借款合同》对借款的金额、期限以及担保方式，即被上诉人用颐园雅居的1至9号商铺及一套住房作为保证担保并登记备案在上诉人名下均进行了明确的约定，是意思明确的借款合同关系。其次，同日签订十份《商品房购销合同》并备案，十份《商品房购销合同》所涉标的物面积大小不同，小则150余平方米，大则270余平方米，而购房总价均是100万元／套，明显不符合商品房买卖的市场规律，故房屋买卖关系并不是双方的真实意思表示。第三，上诉人向被上诉人支付了1240万元的借款，履行了《借款合同》，而《商品房购销合同》进行了备案之前并没有支付相应购房款，而是在被上诉人不能偿还上诉人借款时出具的购房发票，不能据此认定双方借款合同关系转换为了买卖合同关系。综上，上诉人、被上诉人之间是借款合同关系，上诉人请求被上诉人履行《商品房购销合同》没有法律依据，本院不予支持。上诉人丁咏斌还上诉认为本案应当追加案外人西南第三小组作为第三人参与诉讼，程序严重违法，依法应当将本案发回重审，由于本案是合同纠纷，且西南第三小组并不属于应当追加的第三人，故一审法院未追加西南第三小组为第三人并无不当。
综上，上诉人丁咏斌的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15187元，由上诉人丁咏斌承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘昕光
审 判 员 蔡 芸
代理审判员 熊梓旭
二〇一五年五月十五日
书 记 员 郭涛