河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终1267号
上诉人（原审原告）肖继东。
委托代理人刘鹏，北京慈惠律师事务所律师。
委托代理人杨荣艳，河北沧狮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）沧州通泰泛海房地产开发有限公司。住所地，沧州市新华区建设南大道*号。
法定代表人张鹭阳，该公司董事长。
委托代理人程军林、刘厚绪，河北海岳律师事务所律师。
上诉人肖继东与被上诉人沧州通泰泛海房地产开发有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2015）新民初字第1299号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人肖继东及其委托代理人刘鹏、杨荣艳，被上诉人沧州通泰泛海房地产开发有限公司（以下简称通泰泛海公司）委托代理人程军林、刘厚绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告沧州通泰泛海房地产开发有限公司承建荷花池城中村旧城改造项目，2010年6月18日，被告向荷花池社区居民发布承诺书，承诺：“……2、确保在规定期限内保质保量的完成回迁安置楼的建设，使被拆迁居民两年内迁回。……4、确保回迁的每一套房屋与未来进行市场销售的每一套房屋在设计、建筑品质、选材上完全一致。……”2010年7月1日新华区荷花池改造项目建设指挥部发布《东风路荷花池区域旧城改造项目第一期（平方住宅）拆迁补偿安置方案》，第七条第6款规定：“过渡方式和过渡期限：本次拆迁由被拆迁人自行安排过渡。过渡期限自签订拆迁补偿安置协议并交钥匙之日起共计24个月，逾期按照《沧州市城市房屋拆迁管理实施办法》的相关规定执行。”2010年7月13日，原告肖继东与被告签订《城市房屋拆迁补偿协议》，并签订《荷花池拆迁项目回迁楼房结算单》。随后，被告开始着手拆迁与回迁房施工工作。2010年9月，沧州市建筑设计研究院有限公司以2006年3月1日起实施的中华人民共和国建设部公告第385号《住宅建筑规范》（编号为GB50368—2005）第5.1.6项为标准，为被告设计图纸，确定回迁区域内回迁楼层高为2.7米。根据监理单位监理日志，该部分回迁区域楼房分别于2012年6月6日与2012年6月25日对屋顶层开始浇筑并完成封顶。在此期间，被告也对该回迁区域内回迁房公开在市场上进行销售，并与购买回迁房的业主签订回迁房选房单并出具购房发票。2013年3月，商品房区开始设计并规划，沧州市建筑设计研究院有限公司为被告设计图纸，确定该区域内商品房楼层高度为2.8米，层数设计为两种，一种为26层，一种为33层。后2014年，被告对回迁区原体委宿舍楼进行规划，设计层高为2.9米，层数为27层。另，2014年9月沧州市建筑设计研究院有限公司应沧州通泰泛海房地产开发有限公司要求对商品房住宅区住宅设计图纸变更，变更内容为：“住宅层减少一层，住宅层层高改为2.9米，住宅层外窗高度相应提高。”因被告未能如《承诺书》约定向原告交房，且未能如约向原告交付储藏间，故原告诉至本院。
另查明，中华人民共和国建设部发布的《住宅建筑规范》385号文件，编号为GB50368-2005，自2006年3月1日起实施，该规范第5.1.6项规定：“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1／3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1／2使用面积的室内净高不应低于2.10m。”2011年中华人民共和国住房和城乡建设部发布《关于发布国家标准﹤住宅设计规范﹥的公告》（中华人民共和国住房和城乡建设部公告第1093号），其中第5.5.1项规定“住宅层高宜为2．80m。”，该公告2012年8月1日起生效并取代原建设部公告385号《住宅建筑规范》，该规定系根据住房和城乡建设部《关于印发﹤2008年工程建设标准规范制订、修订计划（第一批）﹥的通知》（建标（2008）102）号的要求，中国建筑设计研究院会同有关单位共同对《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）进行修订而成。由于新住宅建筑规范的颁布，被告将原2.7米层高的住宅楼层高调至2.8米，后变更为2.9米。
原审法院认为：2010年7月13日，原告肖继东与被告签订的《城市房屋拆迁补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《住宅建筑规范》385号文件，结合2010年商品房市场情况，被告将回迁房设计为层高2.7米，符合住宅建筑规范国家标准，原告所在的回迁区房屋于2012年6月6日、2012年6月25日完成浇筑封顶。2013年，随着商品房市场的发展与中华人民共和国住房和城乡建设部公告第1093号的颁布，被告对新建住宅进行设计，将原设计层高调整为2.8米，后变更为2.9米。对原告要求判令被告按照承诺“向原告交付与其在市场销售的在设计上、建筑品质和选材上完全一致的回迁房”的诉讼请求，本院认为，被告于2010年6月18日向荷花池社区居民作出《承诺书》并与回迁户签订《城市房屋拆迁补偿协议》后由具有甲级设计资质的沧州市建筑设计研究院有限公司对回迁楼房依照中华人民共和国建设部公告第385号《住宅建设规范》进行设计，设计层高为2.7米，符合建筑设计标准，在对回迁楼完成封顶浇筑后，被告也对回迁区内楼房公开在市场上销售，并与购买回迁区内房屋的业主签订《回迁房选房单》并开具相应的收据，按照市场价格公开销售的回迁房层高为2.7米，被告的行为符合其《承诺书》中的要求。2011年7月26日，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了1093号公告，于2012年8月1日生效。由于国家住宅建设规范的变更，被告在对2012年8月1日后的楼房设计上将层高设计变更为2.8米与2.9米，该行为系被告按照国家对住宅建设规范的变更而作出的调整，其于2012年8月1日后所建的住宅符合新颁布的住宅建设规范，而被告于1093号公告生效前依照2.7米标准进行规划设计并浇筑完工的楼层也完全符合当时实施的中华人民共和国建设部公告第385号《住宅建设规范》，故被告的该项变更不能认定为被告违反其《承诺书》的违约行为，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的“承诺书是被告单独作出的，属于格式条款，应采用有利于原告的解释。”《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”因被告的《承诺书》并非是为了重复使用而预先拟定的，且该承诺系被告单方承诺，也非原、被告之间的《城市房屋拆迁补偿协议》的内容，故该《承诺书》不属于法律规定的格式条款，故对于原告的该项主张，本院不予支持。对于原告主张的“六方验收单没有体现国家权威部门的验收，且签章处无日期，不能证明被告要求交付的房屋是合格的。”被告所提交的《河北省建设工程竣工验收报告》，即原告所称的“六方验收单”该报告是由河北省住房和城乡建设厅制，且该报告的最后页均由勘察、设计、施工、施工图审查、监理以及建设单位的负责人签字并加盖了相关部门的公章，原告以其未签署日期为由来否定该报告的真实性，且无证据证明被告交付的房屋系不合格房屋，故对于原告要求被告交付“具有房屋验收合格证的回迁房”主张，本院不予支持。因被告向原告交付的房屋系符合国家建筑规范的房屋，且有竣工验收报告，被告在庭审过程中已经明确表示截至2015年4月通知交房日尚未结清的逾期过渡费在原告收房时一并结清。但本案中，被告已经通知交房，但原告拒不收房，并要求被告继续支付过渡费至交付与被告在市场销售的在“设计、建筑品质和选材完全一致的具有房屋验收合格证的回迁房”，对于该部分逾期过渡费的诉请，本院不予支持。对于原告所主张的“解除原、被告之间的《地下储藏间协议》，退还被告房款34372元，并赔偿损失”的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”因原告与被告之间签订的《地下储藏间协议》第四条约定：“甲方（原告）在交付乙方（被告）所选楼房的同时向乙方交付本协议所约定的地下储藏间。”2015年4月，被告已经通知原告交付房屋，且地下储藏间也同房屋一并交付，应视为被告依照《地下储藏间协议》履行了交付义务，故原、被告之间并未出现法定的合同解除的事由，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告“诉讼费由被告承担”的诉讼请求，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。”因此对原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回原告肖继东的诉讼请求。案件受理费503.2元，由原告肖继东承担。
宣判后，肖继东不服，向本院提起上诉。1.根据被上诉人通泰泛海公司做出的具有格式条款性质的承诺，通泰泛海公司应当确保回迁的每一套房屋与未来进行市场销售的每一套房屋在设计、建筑品质、选材上完全一致。而不是向拆迁户交付的回迁房与市场上销售的回迁房完全一致；并且D8号回迁房与C11号楼房的层高分别为2.9米和3.1米，与交付给上诉人的回迁房层高也不一致。2.被上诉人通泰泛海公司应当向上诉人交付验收合格的房屋，六方验收报告不能作为交付房屋合格的标准。3.既然被上诉人认可过渡房支付到了2015年1-2月，那么被上诉人应将过渡房支付到通知交房之日（2015年4月），应判令上诉人给付尚欠部分（2-3个月）过渡费。
被上诉人通泰泛海公司辩称：1.承诺书仅仅针对回迁区，而不涉及商品区，2012年年底之前涉案的回迁房主体封顶，而商品区是在2013年才开始设计，不能将商品房与回迁区进行对比。2.2.7米的层高符合2010年当时的建筑设计规范，在之后的设计建造过程中市场发生了变化，国家的建筑规范进行了调整，故后续的商品区及D8号楼设计改为2.9米，即使将回迁区与商品区对比，这种变更符合情势变更原则，不构成违约，也不损害上诉人的利益；涉案房屋已经六方验收合格，符合交房条件。3.关于逾期过渡费，上诉人已认可我公司通知其收房，不收房的原因是上诉人需要向我公司支付房屋差价款，在双方互负债务的情况下应当抵消，应在上诉人收房时一并结算。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明：通泰泛海公司开发的泛海时代包括回迁区和商品区；回迁区内的房屋部分用于安置回迁户，部分对外进行市场销售。回迁区房屋除D8号楼房外均系2010年设计，商品区房屋系2013年设计，D8号楼房系2013年9月之后才纳拆迁改造范围，2014年设计。证据是2014年3月4日沧州市人民政府专题会议纪要。纪要中载明：荷花池区域（泛海时代）旧改项目规划用地与东体育场西南角区域的宿舍楼相邻，由于作业面离宿舍楼很近，施工降水时，因沉降不均导致宿舍楼多处出现裂缝，影响了居民的正常生活和安全。2012年5月7日新华区政府向市政府提出将D8号楼所在位置列入荷花池改造区域；2013年9月16日，市规划局同意将体育场宿舍楼纳入改造范围。
上诉人在二审庭审中提交一份测量C11号楼一、二层楼房层高3.1米的证据。被上诉人主张C11号楼一、二层系商业门市，且拆迁安置方案没有将上述房屋列入回迁安置住宅范围。双方均认可泛海时代的楼号名称进行过更改，原C11号楼现在楼号更改为C6号楼，肖继东的原C区14号楼，现更名为C区11号楼。2016年5月30日，本院组织双方当事人到原11号楼现C6二单元进行现场勘验。从外观上看，原C10楼即为现C6号楼一单元，原C11号楼即为现C6号楼二单元，即原C10号楼与原C11号楼为现C6号楼的东（二单元）、西（一单元）两个单元。现C6号楼一单元一、二层为门市，现C6号楼二单元一、二层为住宅；现C6二单元101室勘验测量的层高为3.06米。
上诉人在二审庭审中提交如下证据：1.沧州市城乡规划局于2016年5月27日出具的“关于泛海时代居住区（禧福荷塘）C组团6-11#楼工程规划许可证情况说明”。主要内容为：泛海时代居住区（禧福荷塘）C组团6-11#楼未核发工程规划许可证；2.沧州住房和城乡建设局政府信息公开告知书于2016年4月19日出具的政府信息公开告知书。主要内容为：我局未收到（禧福荷塘）C组团6#楼（现改为8号楼）建筑工程施工许可证申请。被上诉人通泰泛海公司质证意见为：认可泛海时代C区和D区未取得建设工程施工许可证和建设用地规划许可证。上诉人认为未取得建设工程施工许可证和建设用地规划许可证即开工建设属于违章建筑，不得交付使用。被上诉人通泰泛海公司提交四份政府文件或会议纪要，用以证明基于当时三年大变样的特殊历史背景，政府同意未批先建，不属于违章建筑，能交付使用。四份文件或纪要的主要内容为：1.2010年11月16日沧州市人民政府下发的沧政字2010-80号文关于印发《沧州市棚户区（危陋住宅区）改造工作规划方案的》通知，荷花池片区1630户在2010-2012年棚户区改造规划范围内。2.2010年5月20日沧州市城乡建设规划管理委员会召开的第（2010）17号会议纪要，原则同意荷花池区域改造项目规划方案。3.2014年7月18日沧州市政府专题纪要（2014）65号专题会议纪要，会议议定：鉴于“三年大变样”、“三年上水平”特殊历史和政策背景，且棚户区、城中村改造回迁安置事关民生利益，有严格时限要求等客观事实，对“两改”房项目中的回迁安置房部分免于行政处罚；对未取得建设工程施工许可证擅自开工和竣工验收擅自交付使用的，予以……处罚。在做好处罚工作的同时，要确保工程质量。4.2015年7月3日沧州市城乡规划局、沧州市国土资源局、沧州市城市管理局、沧州市住房和城乡建设局联合发布沧规发（2015）21号通知，对未全部完成房屋征收的禧福荷塘（泛海时代）项目，由新华区政府完善房屋征收程序，市规划局、市国土局对已完成征收部分土地核定宗地范围，由市规划局按宗地出具规划条件，市国土局依法处理到位后按宗地进行土地出让并办理土地手续。是城管局对未批先建行为进行处罚，市规划局办理规划审批手续，市住建局处罚后办理相关手续。
2014年10月1日，建设单位通泰泛海公司、勘察单位保定华北地质勘测设计研究院、设计单位沧州市建筑设计研究院有限公司、施工图审查机构河北世纪东方工程设计咨询有限公司、监理单位河北联谊工程项目管理有限公司、施工单位江苏苏中建设集团股份有限公司对对泛海时代居住区C组团11号住宅楼进行竣工验收，竣工验收结论为合格。2015年4月通泰泛海公司通知肖继东交付房屋。被上诉人按拆迁补偿安置方案，截止到被上诉人通泰泛海公司通知上诉人交房之日2015年4月，被上诉人通泰泛海公司尚欠上诉人肖继东过渡费3299元。上诉人肖继东拖欠被上诉人房屋差价款82807元。
二审查明其余事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩理由，本案的争议焦点如下：1、应如何理解2010年6月18日沧州通泰泛海房地产开发有限公司作出的承诺书第四条的含义以及被上诉人是否存在违反承诺的行为；2.被上诉人交付的房屋是否合格。3.被上诉人应否支付上诉人过渡费。
一、关于如何理解被上诉人做出的承诺书及通泰泛海公司是否存在违反承诺书的行为。
关于如何理解承诺书的含义。根据《合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。由于通泰泛海公司对外进行市场销售的房屋，既包括回迁区的房屋也包括商品区的房屋。所以通泰泛海公司承诺书载明的“确保回迁的每一套房屋与未来进行市场销售的每一套房屋在设计、建筑品质、选材上完全一致”，就出现了两种不同的解释，即回迁的房屋是与回迁区未来市场销售的房屋完全一致，还是与商品区未来市场销售的房屋完全一致。根据字面含义出现两种以上解释时，应结合合同其他条款以及诚实信用原则等予以确定条款的真实含义。根据通泰泛海公司承诺书第二条、第三条内容，均系指回迁楼的建设及回迁楼的户型、环境，并未涉及商品区的相关内容；同时，要结合通泰泛海公司做出承诺时的客观情况，依据诚实信用原则做出合理解释。由于泛海时代包括回迁区和商品区，而被上诉人通泰泛海公司当时做出承诺时，只有回迁区的房屋（部分用于安置回迁户，部分用于市场销售）已经设计、施工，而商品区的房屋尚未设计、施工。如果要求未来（几年后甚至十几年后）设计、建造的房屋与已建造的房屋完全一致，等于要求开发商要因循守旧，不能顾及市场需求；事实上为赢得消费者信赖，开发商所建房屋会随着时间的推移和市场需求发生相应变化。综上，根据承诺书的字面含义、承诺书其他条款以及诚实信用原则，应认定承诺书中回迁的房屋是与回迁区未来市场销售的房屋完全一致，而不是与商品区未来市场销售的房屋完全一致。本案中，由于上诉人与被上诉人争议的回迁区楼房系2010年设计，而商品区房屋和D8号回迁楼房均系2013年之后设计，被上诉人2010年6月作出承诺时商品区和D8号楼尚未设计与建造。根据上述分析，被上诉人承诺的真正含义是保证回迁的房屋与回迁区未来进行市场销售的房屋完全一致。
关于被上诉人通泰泛海公司是否存在违反承诺书的行为。上诉人为证明自己的主张向本院提交了原C11号楼现C6号楼二单元一、二层层高为3.06米的光盘资料，但根据本院现场勘验情况，原C11号楼现C6号二单元与原C10号楼现C6号楼一单元系同一栋楼，根据日常生活经验，同一栋的两个单元层高应当一致。由于原C10号楼现C6号楼一单元一、二层为门市，设计的门市层高高于普通住宅层高，致使原C11号楼现C6号楼二单元一、二层住宅的层高与原10号楼现C6号楼一单元一、二层门市的层高一致。即C6号楼二单元一、二层住宅层高为3.06米的原因是同一栋楼的一单元一、二层为门市这一特殊原因所致，3.06米的层高并非回迁住宅楼的普遍现象，上诉人不能以此特殊情况作为被上诉人通泰泛海公司交付的回迁房与市场上销售的回迁房层高不一致的普遍理由；同时，上诉人主张被上诉人交付的回迁房应与几年后设计建造的商品区与回迁区的房屋完全一致，既不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定、亦与市场发展变化与国家鼓励创新的原则相悖。故上诉人的该项请求理据不足，本院不予支持。
二、关于被上诉人交付的房屋是否合格问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，根据中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2013）》第2.0.7项有关“验收”是指：建筑工程质量在施工单位自行检查合格的基础上，由工程质量验收责任方组织，工程建设相关单位参加，对检验批、分项、分部、单位工程及隐蔽工程的质量进行抽样检验，对技术文件进行审核，并根据设计文件和相关标准以书面形式对工程质量是否达到合格做出确认；6.0.6项有关建设工程质量验收程序和组织规定：建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘验等单位项目负责人进行单位工程验收。本案中，通泰泛海公司作为建设单位于2014年10月1日组织勘察单位、设计单位、施工图审查单位、监理单位、施工单位对泛海时代居住区C组团11号住宅楼进行竣工验收，符合住房和城乡建设部颁布的建筑工程质量验收的国家标准要求，应认定为交付房屋达到了合格的标准，能交付使用。上诉人以被上诉人未取得建设工程施工许可证和建设用地规划许可证为由主张被上诉人建造的房屋为违章建筑，不能验收合格，不能交付使用。事实上建筑工程能否验收合格与交付使用，要看建筑工程本身的质量，由相关设计、勘察等法定部门根据国家标准测试、检验后做出结论，与是否取得取得建设工程施工许可证和建设用地规划许可证没有必然联系；建设工程施工许可证和建设用地规划许可证的颁发属于行政许可范畴，被上诉人在未取得取得建设工程施工许可证和建设用地规划许可证的情况下开工建设，应由相关部门予以行政处罚，但与本案诉争的房屋质量是否合格无关。上诉人的该项请求理据不足，不能成立。
三、关于被上诉人应否支付上诉人过渡费。截止到被上诉人通知交房之日止，被上诉拖欠上诉人过渡费3299元。上诉人肖继东拖欠被上诉人房屋差价款82807元。即双方当事人互负到期债务，且上诉人拖欠房屋差价款的金额高于被上诉人拖欠过渡费的金额。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同约定不得抵消的除外。本案中，由于上诉人与被上诉人互负到期金钱债务，且双方互负的金钱之债不属于法律禁止抵消或双方合同约定不得抵消的债务，故被上诉人主张抵消所欠上诉人过渡费的主张符合法律规定，对上诉人请求被上诉人支付过渡费的主张不予支持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人肖继东承担。
本判决为终审判决。
审判长 郭淑仙
审判员 沈东波
审判员 纪俊阁
二〇一六年五月三十一日
书记员 周海玲