新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新01民终4251号
上诉人（原审被告）张某某，男，1955年9月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
委托诉讼代理人：向辉，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨某某，男，1979年10月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆和布克赛尔蒙古自治县。
委托诉讼代理人：王秀娟，新疆方夏律师事务所律师。
原审被告李素芬（张某某之妻）（张某某之妻），1971年12月16日出生，汉族，无固定职业，住福建省晋江市紫竹镇浯垵村东区。
委托诉讼代理人：张某某，男，1955年9月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人张某某因与被上诉人杨某某、原审被告李素芬确认合同效力纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初4535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合�庭，进行了审理。上诉人张某某及其委托诉讼代理人向辉、被上诉人杨某某的委托诉讼代理人王秀娟、原审被告李素芬的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张某某上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判我与杨某某签订的《店铺转按揭协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》无效，并由其承担本案诉讼费用。事实与理由：一、我与杨某某签订《店铺转按揭协议》以及补充协议后，杨某某没有将合同约定的转让款如数支付给我，我只收到了90万元整，且应该由杨某某缴纳的契税也是由我代缴纳的，杨某某至今也没有将这笔钱归还给我。同时契税发票上注明的“扣房款”以及一张内容为“收到房款26500元”收条是杨某某冒充我的笔迹书写的，我从来没有写过这几个字，也没有写过这样的收条，更没有收到26500元钱。杨某某没有付清房款�说明他不想履行该协议，因此该份协议还没有发生法律效力。二、我们合同约定杨某某在预付定金50万元后，双方应到公证处办理公证手续，这说明该份协议是一份附生效条款的协议。因该协议没有完成公证行为，所附条件未实现，故该协议没有发生法律效力。三、根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该店铺目前尚未进行权属登记，故买卖违法。
杨某某辩称：不同意上诉人的上诉请求，我已将购房款付清，店铺也已交付给我，不存在拖欠的事实。办理公证不是本协议生效要件，张某某在收取第二笔50万元房款的时候，双方对办理公证进行了变更。双方签订的两份合同是真实有效的，根据物权法的规定，未办理物权登记的不影响合同的效力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
原审被告李素芬辩称：同意张某某的上诉请求。
杨某某向一审法院起诉请求：请求依法确认我与张某某签订的《店铺转按揭出售协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》有效。
一审法院认定事实：2006年8月9日，张某某（出卖人）与新疆广汇房地产开发有限公司（出卖人）、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（委托代理机构）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买乌鲁木齐市天山区青年路日光小区1号楼一层14号商铺，首付50%房款计489880元，余款50%488000元自签订合同之日起三年内以按季付款向出卖人偿还。2008年3月27日，杨某某（乙方）与张某某、李素芬（甲方）签订《店铺转按揭出售协议》一份，约定：“一、甲方将乌鲁木齐市青年路1号楼面积162.98平方米的一层14号铺以人民币壹佰叁拾万元整转售（含按揭费）给乙方表示同意；二、乙�需预付定金人民币伍拾万元整，甲乙双方到公证处办理公证手续，手续办理完毕后乙方需再付人民币伍拾万元整，余款叁拾万元双方到按揭部乙方将甲方购买店铺时尚未交清的按揭款查清转按揭，剩余多少乙方将余款付清给甲方，至此双方房、款两清；三、甲方需在公证时将购买店铺的合同及发票全部转交给乙方，购店铺手续费及税、办理入住等一切费用由乙方承担；四、房产证办理完毕后，甲方协助乙方办理房产过户手续；本协议一式两份，双方各执一份，甲乙双方签字生效，并具有法律效力”。2008年3月28日，双方又签订《店铺转按揭出售补充协议书》一份，约定：“经甲乙双方协商，甲方现把乌鲁木齐市青年路日光小区一号楼一层14号铺转售给乙方，甲方现把所有购房合同及发票手续交给乙方，乙方开始办理产权手续更名及购房合同书变更手续，如需甲方交�自己购房契税甲方自己承担，乙方已付给甲方首付定金伍拾万元整，现乙方再付肆拾万元整给甲方，先后贰次付给甲方共计人民币玖拾万元整，见收条为准……”张某某于2008年3月28日向杨某某出具收条两张，分别载明：“今收到杨某某日光小区1号楼1层14号铺定金伍拾万元整”和“今收到杨某某购房款（日光小区1号楼1层14号商铺）人民币贰拾玖万柒仟元整”。2008年3月29日，张某某向杨某某出具收条一张，载明：“今收到杨某某房款（日光小区1号楼1层14号铺）人民币壹拾万零叁仟元整。”2008年4月2日，张某某向杨某某出具《证据》一张，载明：“4月1日交契税叁万捌仟肆佰玖拾肆元贰角整，4月2日交房款壹拾壹万元整，此款由杨某某交，扣房款。”2008年4月9日，张某某向杨某某出具《收条》一张，载明:“今收到杨某某房款（日光小区1号楼1层14号铺）人民币贰万陆仟伍佰元整。”2008年4月9日，张某某还向杨某某出具《证明》一份，载明：“今杨某某交日光小区1号楼1层14号铺（交给广汇）款壹拾柒万元整，扣房款。”另，签订协议之后的分期付款均由杨某某代张某某支付，至2009年6月18日全部付清。上述涉案商铺自2008年即交付杨某某使用至今，但尚未办理房屋所有权证。
一审法院认为：杨某某与张某某、李素芬签订的《店铺转按揭出售协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》系其双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定。协议签订后，杨某某向张某某交纳了房款，张某某亦将涉案商铺交付给杨某某使用至今。并且，根据双方约定，上述协议自双方签字生效，并具有法律效力。对于张某某主张上述协议未经公证没有法律效力的抗辩理由，原审法院不予采信。故杨某某与张某某、李素芬签订的《店铺转按�出售协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》合法有效，受法律保护，原审法院予以确认，对双方均具有法律约束力。判决：确认杨某某与张某某、李素芬签订的《店铺转按揭出售协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》有效。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为：民事“合意”是物权变动的基础行为，基础行为和登记行为是两个独立的行为，在非依法律行为的物权变动过程中，基础行为的作用力度更大。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，杨某某与张某某、李素芬签订的《店铺转按揭出售协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》系双方当事人真实�思表示，双方已按约定履行，且杨某某已实际占有使用该房屋。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，且《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”故张某某以双方转让尚未取得所有权的店铺的行为违反《城市房地产管理法》的相关规定为由，作为认定《店铺转按揭出售协议》及《店铺转按揭出售补充协议书》无效的法律依据是不能�立的，本院不予采纳。关于杨某某是否已付清房款的问题。张某某上诉认为杨某某未全额付清房款，但根据一审查明的事实，张某某已收到杨某某支付的全部房款，其对一审查明的该部分事实也无异议。张某某二审对该主张也无其他反驳证据，故对其主张未收到全额房款的意见，本院不予采纳。关于公证是否为合同生效的必要条件。张某某上诉认为双方签订的《店铺转按揭出售协议》因未公证，故协议未生效。根据双方合同第二条约定：杨某某需预付定金人民币伍拾万元整，双方到公证处办理公证手续，手续办理完毕后杨某某需再付人民币伍拾万元整。从该条内容看，双方办理公证是杨某某支付50万元款项的前提条件，并不是说不办理公证该合同即不生效，且张某某在未办理公证前提下，也收取了杨某某支付的50万元房款。故张某某的该上诉意见，依据不足，本院�予采纳。
综上诉述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由张某某负担（已付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 健
审 判 员 谭建艳
代理审判员 柳 燕
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 赵 可