长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0105民初1852号原告：高井凯，住长春市二道区。委托诉讼代理人：孙炜竟，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈长远，吉林常春律师事务所律师。被告：长春市鹏和房地产开发有限责任公司，住所地长春市绿园区西新镇双丰村。法定代表人：谢清和，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙百卉，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告高井凯与被告长春市鹏和房地产开发有限责任公司（以下简称鹏和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高井凯及委托诉讼代理人孙伟竟、陈长远，被告鹏和公司的委托诉讼代理人孙百卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高井凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金59153.94元，自2013年11月30日起算至2015年7月13日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%计算）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：高井凯于2011年6月14日与鹏和公司签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款464936元，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后700日内，将办理产权登记资料报产权登记机关备案，如因鹏和公司原因高井凯未能办理产权登记备案手续，鹏和公司按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金。合同签订后鹏和公司未在合同约定期限内办理备案手续，违反合同约定。故原告诉至法院请求依法裁决。鹏和公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，被告即出卖人应在商品房交付使用后700日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告房屋于2011年12月12日交付使用，即合同约定的备案截止日为2013年11月11日。依据法律规定，原告应至迟在2015年11月11日前，就逾期备案影响其申请办理产权证书一事提起诉讼，现起诉已过法定诉讼时效。2.基于政府规划部门的原因导致被告办理产权备案手续延迟，非出卖人即被告的责任，依据《商品房买卖合同》第15条及《补充协议》第7条1、2款的约定，被告不承担责任。3.申请办理房屋所有权证的主体为原告，作为申请人，原告应依据有关规定提出申请并提交有关资料，办理产权登记备案手续并非是原告取得房屋所有权登记唯一原因，若原告怠于申请或提交资料不全将无法办理产权证。双方在《商品房买卖合同》中未约定被告有为原告办理产权证的义务，且办理产权证依据有关规定应由原告主动申请，因此被告不存在办证的义务，自然不存在逾期办证的违约责任。4.合同为当事人高度意思自治的体现，在不违反法律法规规定的情况下，有约定应从约定。合同第15条明确约定了违约金计算方式，并非约定不明或没有约定。但因违约金为日万分之一，为年利率36%，高于中国人民银行同期贷款利率的4倍，应以法定最高限额计算。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2011年6月14日，高井凯与鹏和公司签订《商品房买卖合同》，约定高井凯购买鹏和公司名下宝雍阁.金色橄榄城长青地块—A组团，第17幢3单元905号房，建筑面积89.02平方米，房屋总金额464936元。合同第十五条关于产权登记约定“出卖人（即鹏和公司）应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即高井凯）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：…3.如因出卖人原因未能办理产权登记备案手续，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金；如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议第七条关于产权登记约定“1.合同第十五条所称的‘如因出卖人的责任’，是指在商品房交付使用后700日内，因出卖人的责任未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案。2.出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因非出卖人的原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任…”。（二）2011年12月12日，鹏和公司按约将合同约定商品房交付高井凯使用，双方办理完毕房屋交付手续。（三）2014年8月8日，长春市规划局下发《长春市建设工程竣工规划核实通知书》一份，载明“根据我局建字第220000201100168号批准，你单位（鹏和公司）在二道区世纪大街与吉林大路交汇建设宝雍阁.金色橄榄城长青地块—A组团工程，经实地规划核实，本工程符合规划条件要求。”（四）2015年7月13日，鹏和公司将本案争议房屋所在的长春市二道区世纪大街与吉林大路交汇宝雍阁·金色橄榄城长青地块—A组团17号楼进行了商品房备案登记。（五）2015年11月24日，长春市规划局出具《关于宝雍阁金色橄榄城规划验收情况说明》一份，载明“金色橄榄城项目于2011年2月23日正式报建，于2013年5月20日报请规划验收。因《长春市生活居住建筑日照管理暂行办法》（44号）于2013年6月1日正式施行后，购买金色橄榄城的购房户采取群体上访等方式，要求开发商长春市鹏和房屋开发有限责任公司根据44号办法的规定，给予遮挡补偿。同时，也群体到长春市规划局上访，要求给予解决。后经规划局、信访局、开发商等各方多次沟通协调，从有利于社会稳定大局的角度出发，开发商针对购房人的请求，采取了相应的解决措施，最后使得该问题得以妥善解决。在该问题解决之前，综合考虑该问题涉及到社会和谐稳定及社会群体利益等因素，为确保上访群众的合法利益得到保护，我局决定暂缓该项目的规划验收工作。在问题得到解决的情况下，我局于2014年8月8日完成了该项目的最终规划验收。”（六）2016年10月13日，长春市房地产交易与权属登记大经路服务中心向高井凯颁发长房权字第2016101301**号、合同约定房屋产权证书。本院认为，本案的争议焦点是原告的起诉是否已过法定诉讼时效及被告逾期进行商品房备案登记是否构成违约。（一）关于原告的起诉是否已过法定诉讼时效问题依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，原告在庭审过程中提供2015年7月6日新文化网关于《长春金色橄榄城业主入住快四年还没拿到房产证》报道、2015年7月8日长春电视台公共新闻频道记者对金色橄榄城开发商两段采访视频、鹏和公司2015年7月29日张贴的关于延迟办理产权及协商违约金事宜通知、2015年7月30日信访局领导与鹏和公司销售经理王守志接待业主视频、2017年6月30日原告与多名业主维权视频证实原告在法定诉讼时效期间内同金色橄榄城小区其他业主多次进行维权，与开发商就办理产权及违约金事宜进行协商，对上述证据本院予以采信，原告起诉诉讼时效因原告多次主张权利而中断、重新计算，故本案原告起诉未超过法定诉讼时效。原告提供的2015年6月28日李丹与金色橄榄城销售经理王守志通话录音及其他业主维权视频因无法证实其证据来源，故本院不予采信。被告辩称原告提供的证据无法充分证明其在诉讼时效期间内向被告主张过支付违约金的权利于法无据，本院不予支持。（二）关于被告逾期进行商品房备案登记是否构成违约问题高井凯与鹏和公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人（即鹏和公司）应当在商品房交付使用后700日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任”。原告房屋于2011年12月12日交付使用，按照合同约定的备案截止日为2013年11月11日。庭审中，被告提供的《长春市建设工程竣工规划核实通知书》及《关于宝雍阁金色橄榄城规划验收情况说明》证实鹏和公司于2013年5月20日报请规划验收，但由于遮挡补偿问题金色橄榄城业主群体上访，长春市规划局决定暂缓该项目的规划验收工作，而办理商品房备案登记必须持有长春市规划局下发的《长春市建设工程竣工规划核实通知书》，故鹏和公司非因自身原因逾期办理商品房备案登记，符合高井凯与鹏和公司签订的《商品房买卖合同》第15条第3款约定的情形，鹏和公司不构成违约，不应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、《最高人民法院》第二条规定，判决如下：驳回高井凯诉讼请求。案件受理费1279元，由高井凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  宋东昇代理审判员  胡雪莹人民陪审员  付克文二〇一七年九月五日书 记 员  张东浩