吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2014）珲民二初字第574号原告：中国银行股份有限公司珲春支行。住所：珲春市。负责人：金铭，行长。委托代理人：范立水，吉林德成律师事务所律师。委托代理人：林木，该行职员。被告：林凤兰，女，汉族，无业，住吉林省珲春市。被告：珲春永久房地产开发有限公司。住所：珲春市。法定代表人：关伟，总经理。委托代理人：郭宝树，该公司职员。第三人：张海霞，女，汉族，无业，住吉林省珲春市。原告中国银行股份有限公司珲春支行（以下简称“中国银行珲春支行”）与被告林凤兰、珲春永久房地产开发有限公司（以下简称“永久公司”）、第三人张海霞借款抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行珲春支行委托代理人范立水、林木，被告永久公司委托代理人郭宝树，第三人张海霞到庭参加诉讼，被告林凤兰经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行珲春支行诉称：原告与二被告于2004年11月18日签订《住房抵押贷款合同》，约定原告为被告林凤兰提供贷款21.2万元，用于购买被告永久公司开发的商品房珲春市龙海花园A座XX01室住宅一套，贷款期限为10年，被告林凤兰采用等额本息还款法在120个月内偿还完毕。被告林凤兰为保证还款，用自己购买的房屋作为还款抵押物。贷款发放后，被告林凤兰按照借款合同的约定偿还了部分贷款本息，后因故停止还款，已构成违约。现原告诉至法院，一、要求被告林凤兰给付截止2014年1月21日所欠借款本息210286.57元，利息算至实际付清之日止；二、被告永久公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、如被告林凤兰逾期不能偿还借款本息，请求就龙海花园A座XX01室房屋行使抵押权。被告永久公司辩称：2004年，我公司为筹集资金，用尚未出售的房屋抵押在原告处办理了抵押贷款，被告林凤兰是我公司的水泥供应商，因此办理抵押时就使用了被告林凤兰的身份证，办理贷款后款项由我公司使用，我公司偿还了45期就没有再还。被告林凤兰没有实际购买此房屋，也没有使用该笔贷款，贷款发放至永久公司账户，由永久公司使用，我公司同意偿还尚欠的借款本息。第三人张海霞辩称：龙海花园A座XX01号房屋是我在2009年7月9日购买的，我已经支付了购房款10万元，当时和被告永久公司约定，在第二被告为我办理房产证的时候，我交纳剩余款项154490元。我不同意原告对该房屋行使抵押权，我一直居住在该房屋至今。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，逾期未提交答辩意见。本案的争议焦点：一、2004年11月2日，二被告之间签订的《房屋买卖合同》是否系当事人的真实意思表示，是否合法有效；二、原告要求被告林凤兰偿还借款本息有无事实和法律依据；三、2004年11月18日，原告与被告林凤兰及永久公司签订的《住房抵押贷款合同》是否有效，原告要求对龙海花园A座XX01室行使抵押权有无事实和法律依据。原告为证实自己的主张向本院提供了如下证据：1.2004年11月2日二被告签订的《商品房买卖合同》及被告林凤兰的户口本、结婚证、单位证明、永久公司出具的首付款单据、中国银行出具的林凤兰首付款存款单，证明被告林凤兰向原告提供了《商品房买卖合同》及相关材料申请贷款的事实。被告永久公司对上述证据的真实性和证明问题均无异议，但提出永久公司出具的首付款收据是虚假的，首付款及单据是我公司自己出的。如果不向银行支付首付款，银行就不给我公司发放贷款，所以我公司把首付款存在了原告处。我们的上述行为林凤兰本人不知道。第三人张海霞对证据的真实性不清楚，认为该证据与其无关。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，被告永久公司对上述证据的真实性和证明问题均无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。对于原告的证明问题，本院将结合其他证据予以评判。2.2004年11月18日原告与二被告签订的《住房抵押贷款合同》及《房屋共有人抵押贷款声明书》，证明一、原告与被告林凤兰形成抵押借款合同关系；二、被告永久公司为被告林凤兰的借款提供了担保；三、《住房抵押贷款合同》第五条、第八条约定了逾期后利息的计算方式。被告永久公司对证据的真实性无异议。第三人张海霞对证据的真实性不清楚，认为该证据与其无关。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，被告永久公司对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。对原告的证明问题，结合其他证据综合评判。3.2004年11月18日中国银行珲春支行的借据，借据的主要内容为：借款人林凤兰，借款金额21.2万元，借款期限2004年11月18日至2014年11月18日，借款用途购房，期数120期，月利率4.425‰，同时注明“借款人在此不可撤销地授权贵行将此笔借款直接付至永久房地产开发公司在贵行的账户”。证明原告履行了住房抵押贷款合同约定的义务，支付了借款。被告永久公司对该证据的真实性和证明问题没有异议，认可该笔借款已发放给永久公司。第三人张海霞对证据的真实性不清楚，认为该证据与其无关。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，被告永久公司及第三人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。借据中注明林凤兰授权中国银行珲春支行将借款直接付至永久公司在中国银行珲春支行的账户，被告永久公司认可已收到该笔借款，故对原告的证明问题，本院予以采信。4.房地产抵押登记申请书一份及珲春市房产管理局出具的抵押登记证明，内容为“抵押权人：中国银行股份有限公司珲春支行。贷款银行：中国银行股份有限公司珲春支行。保证人：珲春永久房地产开发有限公司。抵押人（借款人）：林凤兰。房屋坐落：珲春市龙源街龙海花园A座XX01室。建筑面积：169.66㎡，设计用途：住宅，房屋总价302940.00元，借款金额212000.00元，抵押期限自2004年11月18日至2014年11月18日。上述房地产已办完抵押登记备案手续，特此证明。证明单位：珲春市房产局产权市场科。登记日期：2007年2月7日”。证明龙海花园A座XX01室房屋已在房产局办理了期房抵押登记。被告永久公司对证据的真实性和证明问题均无异议。第三人张海霞对证据的真实性没有异议，但提出XX01号房屋由第三人购买、实际占有并居住至今，第三人系善意第三人，不同意原告对该房屋行使抵押权。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，二被告及第三人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信，同时该抵押登记证明中已明确记载抵押房屋为龙海花园A座XX01室，因此本院对于该房屋现已被抵押的事实予以确认。5.原告与被告永久公司签订的个人购房按揭贷款合作协议，其中第六条规定：“甲方珲春永久房地产开发有限公司必须为每位申请抵押贷款的购房人提供连带责任保证，期限至借款人（购房人）偿清全部贷款本息之日止”。证明该协议第六条约定了被告永久公司为贷款的购房人提供连带责任保证。被告永久公司对证据的真实性和证明问题均无异议。第三人张海霞对证据的真实性没有异议，但提出该份证据与其无关。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，被告永久公司作为该合作协议的当事人对证据的真实性和证明问题均没有异议，本院对该证据的真实性和原告的证明问题予以采信。6.欠息明细，证明截止至2014年11月24日，被告林凤兰所欠的借款本金146276.32元，利息为76902.66元。被告永久公司对证据的真实性没有异议，认可原告对利息的计算方式，同意偿还借款本息。第三人张海霞对证据的真实性不清楚，认为该证据与其无关。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，被告永久公司对证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。对于被告永久公司的质证意见，本院将结合本案予以综合评判。7.龙海花园4层以上房产部门的测绘平面图，该证据系从房产局调取，手写的数字是开发商的房屋编号，机打的数字是该房屋现在实际编号，与测绘结果相同。证明被告林凤兰与永久公司签订的商品房买卖合同中约定的是XX03室房屋，但实际办理抵押登记的是XX01室，二者实际为同一房屋，之所以产生这样的矛盾是因开发商对房屋的编号与实际测绘结果不同。被告永久公司和第三人张海霞对证据的真实性和证明问题均无异议。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，被告永久公司和第三人张海霞对证据的真实性和证明问题均无异议，本院对该证据的真实性和原告的证明问题予以采信。被告永久公司为证实自己的主张向本院提供了如下证据：珲春市发展计划局文件、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份，证明龙海花园的开发商为永久公司，永久公司已取得了相关证件并取得了预售许可。原告中国银行珲春支行、第三人张海霞对证据的真实性和证明问题均无异议。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。第三人张海霞为证实自己的主张向本院提供了如下证据：2009年7月9日，第三人与珲春龙海经贸有限公司签订的购房合同及收据一张，证明第三人从被告永久公司处购买了龙海花园A座XX01号房屋，面积为169.66平方米，单价每平方米1500元，房屋价款共计254490元，签订合同当日第三人向被告永久公司支付了购房款10万元，第三人与被告永久公司约定办理房产证时第三人支付剩余款项。原告中国银行珲春支行对证据的真实性和证明问题均无异议，但认为此事与其无关。被告永久公司对证据的真实性和证明问题均无异议，提出珲春龙海经贸有限公司是挂靠在被告永久公司名下的，所以签订合同时，加盖了龙海公司的公章，但实际上龙海花园是被告永久公司开发的。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，原告中国银行珲春支行和被告永久公司对证据的真实性和证明问题均无异议，本院对该证据的真实性和证明问题予以采信。被告林凤兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，逾期未向本院提交证据。经审理查明，2003年，被告永久公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，开发建设龙海花园小区。2003年8月21日，原告中国银行珲春支行（乙方）与被告永久公司（甲方）签订《个人购房按揭贷款合作协议》，协议中约定：“……四、作为乙方向购房人发放贷款的前提条件，甲方必须取得《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房屋登记证明》，并提供给乙方。五、甲方同意在乙方所属的中国银行珲春支行开设‘售房资金专户’和‘担保备付金专户’。甲方保证将售房资金全部存入‘售房资金专户’，并按抵押贷款额从‘售房资金专户’中提取20％，划转存入‘担保备付金专户’，以备履行相应责任。六、甲方必须为每位申请抵押贷款的购房人提供连带责任保证，期限至借款人（购房人）偿清全部贷款本息之日止。……八、甲方必须协助乙方办妥抵押贷款合同的公证手续和抵押物的抵押备案或登记手续。在办妥上述手续后五个工作日内，乙方将贷予购房人的款项划入甲方在乙方处开立的专项账户内。甲方在此授权乙方对该账户享有监管权，由乙方结合甲方的工程进展监督使用。……”双方签订协议后，被告永久公司将个人贷款保证金1813189.93元存入其在中国银行开设的担保备付金专户。2004年11月2日，被告永久公司为套借贷款与被告林凤兰签订《商品房买卖合同》，约定被告林凤兰购买永久公司开发的龙海花园A座XX01室房屋，单价为1980元/平方米，总价款为302940元，付款方式为首付款90940元，银行按揭贷款212000元。合同签订后，被告林凤兰未支付首付款，亦未实际购买该房屋，双方未履行该合同。2004年11月18日，原告中国银行珲春支行与二被告签订《住房抵押贷款合同》，约定原告根据被告林凤兰的申请，同意向林凤兰发放购房抵押贷款，贷款用途为购房，贷款金额为212000元，贷款期限自2004年11月18日至2014年11月18日，还款总月数为120个月，月利率为4.425‰，采取本息等额还款的方式每月还款额为2280.91元，借款人授权中国银行珲春支行将贷款直接付至被告永久公司在中国银行珲春支行开立的账户。同日，被告永久公司将其出具的被告林凤兰名下的首付款收据及办理抵押贷款的手续交付给原告，并将90940元以林凤兰首付款的名义存入被告永久公司在原告处开立的账户中，后原告中国银行珲春支行将21.2万元的贷款划入被告永久公司在中国银行珲春支行开立的账户中。此后，被告永久公司以被告林凤兰的名义向原告偿还45期贷款，后因被告永久公司无履行能力，停止还款。本案中被告永久公司提出，以林凤兰的名义签订合同目的是为了帮助被告永久公司办理贷款，被告林凤兰虽然在购房合同及贷款合同上签字，但并没有实际购买该房屋，没有交纳购房首付款，没有实际使用贷款，亦没有偿还过贷款，首付款是被告永久公司以林凤兰的名义交纳，贷款由其使用，办理贷款时以林凤兰名义办理的还款存折也一直由被告永久公司持有保管，并在规定的还款时间按月由永久公司统一偿还贷款，现已经偿还了45期（即45个月），因此，本案事实系永久公司以林凤兰的名义在原告处套借贷款，原告也清楚此事。原告中国银行珲春支行提出不清楚被告永久公司以被告林凤兰的名义贷款，对此不知情。2004年11月18日，被告林凤兰在原告处签署了房地产抵押登记申请书。2007年2月7日，原告作为抵押权人将龙海花园A座XX01室在珲春市房产管理局办理了珲春市房地产（期房）抵押登记备案（珲期他字第700091号）。2003年，被告永久公司将诉争龙海花园A座XX01室房屋出售给第三人张海霞，2009年7月9日双方签订购房合同，约定房屋单价为每平方米1500元，房屋面积为169.66平方米，房屋价款共计254490元。第三人已交纳购房款10万元，并与被告永久公司约定待办理房屋产权手续时交纳剩余购房款。第三人张海霞购买该房屋后，一直居住至今。现原告诉至法院，一、要求被告林凤兰给付截止2014年1月21日所欠借款本息210286.57元，利息算至实际付清之日止；二、被告永久公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、如被告林凤兰逾期不能偿还借款本息，请求就龙海花园A座XX01室房屋行使抵押权。另查明，被告永久公司以32名借款人的身份在原告处办理贷款，取得贷款后，持有还款存折并由被告永久公司的会计按每位借款人的还款时间及金额统一还款，偿还45期后，因被告永久公司无还款能力，未继续还款。后原告中国银行自行将永久公司在原告处开设的担保备付金专户个人贷款保证金1813189.93元冲抵部分借款人的欠款本息。再查明，本案诉争房屋尚未取得产权证书。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”。第五十八条：“下列民事行为无效：……（六）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。本案中，虽然被告永久公司与被告林凤兰签订了《商品房买卖合同》，被告林凤兰并没有购买房屋的意思表示，二被告签订合同的真实目的是套取银行贷款，且该《商品房买卖合同》并未实际履行，林凤兰并未承担并履行任何合同权利义务，因此该《商品房买卖合同》并不是双方当事人的真实意思表示，故根据上述法律规定，本院认定该《商品房买卖合同》为无效合同。原、被告签订的《住房抵押贷款合同》中约定对龙海花园A座XX01室设定抵押，但订立抵押合同时龙海花园A座XX01室房屋买卖合同已经是无效合同，且被告林凤兰、永久公司在签订《住房抵押贷款合同》时，其目的亦为套取银行贷款，所借款项的收取、使用及还款付息，均由永久公司承担，这种订立虚假按揭合同套取贷款的行为无效。被告永久公司与被告林凤兰签订的《商品房买卖合同》是《住房抵押贷款合同》的基础，该《商品房买卖合同》无效，则《住房抵押贷款合同》亦为无效合同。原告与被告永久公司签订的《个人购房按揭贷款合作协议》中已经约定，被告应取得《企业法人营业执照》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房屋登记证明》并提交给原告后，原告才能发放贷款，同时约定了被告永久公司在协助原告办妥抵押贷款合同的公证手续和抵押物的抵押备案或登记手续后五日内，原告将贷款发放至被告永久公司在原告处开立的专项账户内，但在本案中，原告在被告未提供《建设工程开工许可证》和《商品房屋登记证明》，且未办理抵押贷款合同公证手续和抵押物的抵押备案或登记手续的情况下，就将贷予借款人的款项发放至被告永久公司的账户中。同时，借款人于2004年11月18日签署了房地产抵押登记申请书，但原告直到2007年2月7日才对涉案房屋进行抵押登记。综上，在上述合同的订立、履行过程中，原告未尽到审查注意义务，致使上述不具备法律效力的合同长期履行，故对原告要求被告林凤兰按照合同约定返还借款本息并以所购房屋承担抵押担保责任的主张，本院不予支持。被告永久公司以被告林凤兰名义所贷款项由永久公司实际使用，并由永久公司陆续向原告偿还部分借款本金及利息，作为该贷款的实际使用人，永久公司应承担偿还借款本金及利息的责任。综上，原告主张要求被告林凤兰偿还借款本金及利息，被告永久公司对上述借款本息承担连带清偿责任，并请求就龙海花园A座XX01室房屋行使抵押权，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告珲春永久房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还给原告中国银行股份有限公司珲春支行借款本金146276.32元及利息（利息参照《住房抵押贷款合同》第五条、第八条约定利率计算至本判决确定给付之日止并扣除已付利息）；二、驳回原告中国银行股份有限公司珲春支行的其他诉讼请求；三、被告林凤兰在本案中不承担民事责任；四、第三人张海霞在本案中不承担民事责任。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4455元，其他诉讼费用100元，共计4555元，由被告珲春永久房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  施 阳审 判 员  权仁松代理审判员  于 婷二〇一五年六月三十日书 记 员  孙 潇