辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00265号
上诉人（原审被告）：大连铭泰房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新田巷2号。
法定代表人：陈戴国，系该公司董事长。
委托代理人：张晶辉，辽宁法大律师事务所律师。
委托代理人：孙平，辽宁法大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯东宁。
被上诉人（原审原告）：冯诗涵。
二被上诉人共同委托代理人：王英吉，辽宁新正源律师事务所律师。
原审原告冯东宁、冯诗涵与原审被告大连铭泰房地产开发有限公司（以下简称铭泰公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2014年11月17日作出（2014）中民初字第3099号民事判决，铭泰公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人铭泰公司委托代理人及被上诉人冯东宁、冯诗涵共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯东宁、冯诗涵一审诉称：王琛与原告冯东宁系夫妻关系，原告冯诗涵系王琛与原告冯东宁婚生女。王琛（2012年7月1日死亡）于2008年11月10与被告签署商品房买卖合同，购买了被告开发建设的位于中山区桃源街的锦府桃源小区住宅一套（8楼1单元13层1号），合同约定在该房屋实际交付使用后一年内，由被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以协助王琛办理产权登记手续。2013年7月11日大连市公证处出具公证书证明，王琛遗留的案涉房产份额由原告冯诗涵继承，案涉房屋归冯东宁和冯诗涵共有。但被告在超过一年的时间里未能履行此项义务，致使二原告对本应拥有的房屋所有权一再期待，杳无音讯，按合同第十五条第三款之规定，应向二原告支付违约金27434元，故诉××法院请求被告向二原告支付自2012年1月20日××2014年8月19日的逾期办证违约金27434元。
被告铭泰公司一审辩称：一、冯东宁、冯诗涵起诉已过诉讼时效，其诉求应予驳回。被告与王琛（冯东宁之妻，已死亡）签订的商品房买卖合同第15条约定，因被告责任，如自房屋交付起超过一年，致使买受人仍无法办理房屋权属登记的，被告承担买受人已付房款日万分之一违约赔偿金，该违约金总额不超过买受人已付房款的百分之五。合同签订后，双方于2009年12月30日办理了房屋交接手续。根据合同约定，办理产权证的时间应在2010年12月30日前，即二原告于2010年12月31日已知道产权证未办理的事实，二原告最晚应于2012年12月30日前提起诉讼。二原告提起本案诉讼时已超诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。二、未能办理房屋产权证是由于第三人的犯罪行为造成，非被告原因。原告购买的“锦府桃源”房屋××今未能办理产权证，是由于该房屋的施工方大连浩盛建筑工程有限公司人员盗窃并销毁该项目竣工验收材料、并不予配合补办相关手续所致，这种盗窃行为的发生既非被告可以预测，被告亦无过错，依据商品房买卖合同第15条的约定及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告不应承担非其原因导致的迟延办理房屋权属证书的违约责任。另外，虽然中山法院已判决多起类似案件，但因这些案件判决时被告尚未取得浩盛公司盗窃犯罪的证据，故请贵院区分案件的不同证据情况依法作出判决。综上，二原告的诉讼已过诉讼时效，且无事实和法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。
一审法院经审理查明，2008年11月10日，王琛与被告铭泰公司签订商品房买卖合同，约定王琛购买被告开发的位于大连市中山区桃源街20号8-1-13-1号商品房一套，房屋总价款为544868元；因出卖人责任，自房屋交付起超过一年，致使买受人仍无法办理房屋权属登记的，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约赔偿金，该违约金总额不超过买受人已付房款的百分之五。合同签订后，王琛按合同约定将购房款全部给付被告，被告于2009年12月30日交付房屋，××今未协助二原告办理该房屋的权属登记手续。
另查，王琛与原告冯东宁系夫妻关系，原告冯诗涵系王琛与冯东宁婚生女。王琛于2012年7月1日死亡。2013年7月11日大连市公证处出具公证书证明，王琛遗留的案涉房产份额由原告冯诗涵继承，案涉房屋归冯东宁和冯诗涵共有。
一审法院认为：王琛与被告铭泰公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务，不履行或者不完全履行合同义务，应承担相应的违约责任。王琛死亡后，经大连市公证处公证证明，二原告继承了王琛享有的案涉买卖合同所享有的权利。王琛按合同约定履行了交付房款的义务，被告理应在合同约定的期限内为二原告办理房屋的权属登记。其逾期不予办理系违约行为，应按约定承担违约责任，故二原告有权请求被告给付逾期办证违约金。
关于被告辩称二原告的请求已超过诉讼时效的意见，二原告于2014年8月19日诉××本院，故二原告请求的2012年8月19日前违约金，确已超过两年的诉讼时效，但二原告请求的2012年8月20日××2014年8月19日的违约金，并未超过两年的诉讼时效。2012年8月20日××2014年8月19日的违约金，经计算为544868×0.0001×730=39775.36元，现二原告请求违约金27434元，因双方约定的违约金总额不超过买受人已付房款的百分之五（544868×5%=27243.40元），故一审法院支持二原告违约金的请求应为27243.40元。
关于被告辩称房地产权证无法办理的责任不在于被告的意见，因合同的主体系被告与王琛双方，因第三方的原因致使被告无法在合同约定的期限内将办理房地产权证的资料报产权登记机关备案，使二原告的房地产权证××今不能办理，应由被告向第三方主张自己的权利，但不能作为其免除违约责任的抗辩理由，故被告该抗辩意见一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件审理适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告大连铭泰房地产开发有限公司给付原告冯东宁、原告冯诗涵逾期办证违约金27243.40元，于判决生效之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告冯东宁、原告冯诗涵的其他诉讼请求。案件受理费490元，减半收取245元，由被告负担。
铭泰公司上诉的理由及请求是：上诉人与王琛（被上诉人冯东宁之妻，已死亡）签订的《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人责任，自房屋交付起超过一年，致使买受人仍无法办理房屋权属登记的，出卖人承担买受人已付房款日万分之一的违约赔偿金，该违约金总额不超过买受人已付房款的百分之五。合同签订后，双方于2009年12月30日办理了房屋交接手续。根据合同约定，办理产权证的时间应在2010年12月30日前，即原告于2010年12月31日已知道产权证未办理的事实，同时开始以已付房款日万分之一计算违约金，截止2012年5月14日违约金数额达到合同约定的已付房款百分之五的最高值，后续的日违约金为零。本案的诉讼时效应从2012年5月15日开始计算，被上诉人最晚应在2014年5月13日之前提起诉讼。一审法院已确认“二原告于2014年8月19日诉××本院”，被上诉人的诉讼明显超过诉讼时效，其诉讼请求应予驳回。即使像一审法院认为的被上诉人“请求的2012年8月20日××2014年8月19日的违约金，并未超过两年的诉讼时效”即支持被上诉人自起诉日向前推算两年的违约金，因2012年5月15日起已无违约金产生，2012年8月20日之后违约金当然也是零。一审法院“支持二原告违约金的请求应为27243.40元”无法律和事实依据。据此，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
冯东宁、冯诗涵二审答辩认为：同意一审判决。
本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。
本院认为：一审法院关于案涉商品房买卖合同的效力及冯东宁、冯诗涵诉讼主体资格认定正确，双方当事人对此也均无异议。本案争议的焦点是冯东宁、冯诗涵请求铭泰公司支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行，铭泰公司未按约定协助冯东宁、冯诗涵办理房地产权属证书，构成违约。冯东宁、冯诗涵请求支付2012年8月19日前违约金确已超过两年的诉讼时效，但案涉房屋房地产权属证书××起诉时仍没有办理，违约行为一直持续，冯东宁、冯诗涵请求的2012年8月20日××2014年8月19日的违约金并未超过诉讼时效。现冯东宁、冯诗涵请求铭泰公司支付的违约金27434元并未超过约定的买受人已付房款百分之五。铭泰公司上诉认为冯东宁、冯诗涵的诉请超过诉讼时效无事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费490元（上诉人已预交），由上诉人大连铭泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年三月十三日
书 记 员 宋 敏