湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初6623号
原告(反诉被告)：吴兴区夕阳红托老所。住所地：湖州市龙溪北路****号。
经营者：管仲琴，女，1969年11月9日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。
委托代理人：管仲良，系管仲琴哥哥。
被告（反诉原告）：湖州市残疾人劳动就业服务管理中心。住所地：湖州市凤凰路***号。
法定代表人：汪明福，该中心副主任。
委托代理人：高勇年，浙江东唐人律师事务所律师。
原告吴兴区夕阳红托老所（以下简称夕阳红托老所）与被告湖州市残疾人劳动就业服务管理中心（以下简称市残联服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年11月3日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员马俊骏独任审判。被告市残联服务中心于2016年11月15日向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。分别于2016年12月15日、2017年3月15日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）夕阳红托老所的经营者管仲琴及其委托代理人管仲良，被告（反诉原告）市残联服务中的法定代表人汪明福及其委托代理人高勇年均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）夕阳红托老所起诉称：2015年8月24日，市残联服务中心与夕阳红托老所就湖州市青年路9号办公楼（2号楼）的租赁重新签订了“房屋租赁合同”，该合同约定，房屋租期两年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止。经双方协商一致，可提前解除合同，但双方必须签订书面解除合同的协议书，明确提起解除合同需要处理的相关事项。2016年1月29日，市残联服务中心下发书面通知,称夕阳红托老所所租房屋为C级危房，要求夕阳红托老所务必在2016年4月30日前完成搬迁工作。但一直未与夕阳红托老所就合同解除事项进行协商，并干扰夕阳红托老所正常经营，要求强制搬迁。在2016年1月至6月期间，市残联服务中心副主任汪明福在拿到入托老人登记表后，直接打电话到相关镇府民政办公室，要求他们接回托养人员，汪明福还经常到托老所门口直接阻止夕阳红托老所收住老人，致使托养人员从登记造册时的46名，锐减到30名。市残联服务中心将有质量问题的房屋出租给原告，已违反合同约定，在发生违约情形后又采取了不当措施导致原告损失扩大，故请求法院判令：一、被告市残联服务中心赔偿向原告夕阳红托老所经营损失223200元；二、被告市残联服务中心赔偿原告房租费100000元，消防改造费185000元，水电改造费32000元，厨、厕改造费21000元；三、被告市残联服务中心双倍返还房屋租金60000元；四、被告市残联服务中心赔偿原告运行补助经费54720元；五、被告市残联服务中心赔偿原告搬迁费用57000元；六、被告市残联服务中心赔偿原告空调拆装、加制冷液费用6660元；七、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）市残联服务中心答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。2016年年初市相关部门对全市开展了安全集中整治活动，经浙江科鉴检测校准有限公司对该房屋进行检测，房屋工程安全性等级为C级，需要进行维修加固。答辩人本着对原告和养老人员安全负责的理念，向原告发出通知，通知原告做好搬迁准备工作，并请其于同年4月底前完成搬迁。但是原告没有按照通知要求进行搬迁。2016年6月初，吴兴区民政局为确保老人的生命财产安全，专门向原告下发了《关于要求吴兴区夕阳红托老所做好搬迁工作的通知》，责令原告于6月底前予以搬迁。此后，在政府部门的责令下，原告才将其养老机构养老人员进行了搬迁。但是，原告向答辩人承租的湖州市青年路9号办公楼（2号楼），至今仍由原告占用着。需要强调的是，双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋租金应在2016年1月前一次性交付，如拖欠时间超过15天，出租人有权提前解除合同。原告至今未向答辩人支付房屋租金和水、电费。答辩人在经检测发现房屋有安全隐患，不能满足正常性使用，并结合市相关部门检查发现原告养老机构存在消防安全问题的情况下，本着对原告和养老机构养老人员安全负责的责任心，向原告发出通知，要求原告进行搬迁，答辩人没有任何过错，更不存在违约。
原告夕阳红托老所为证明其主张向本院提交了以下证据材料：
证据1、房屋租赁合同一份，用于证明双方签订房屋租赁合同，市残联服务中心将湖州市青年路9号办公楼（2号楼）一至三层出租给夕阳红托老所，双方合同约定如需提前解除合同，双方必须签订书面解除合同协议书的事实。
证据2、关于《对粗暴干涉吴兴区夕阳红托老所经营者进行公开谴责》的复函一份，用于证明市残联服务中心无端要求解除双方租赁合同的事实。
证据3、市残联服务中心发给夕阳红托老所的通知一份，用于证明市残联服务中心擅自解除合同的事实。
证据4、部分家属的签名的证明一份，用于证明因市残联服务中心的干扰，夕阳红托老所入住的老人从46人减少到30人，直至2016年9月24日入住人员才重新为46人的事实。
证据5、吴兴区夕阳红托老所关于调整收费标准的通知一份，用于证明夕阳红托老所的收费标准为每人每天60元的事实。
证据6、夕阳红托老所与湖州凤凰街道德成汽车维修服务部签订的房屋租赁合同一份，收据一份，用于证明2016年3月22日，夕阳红托老所另行寻找了经营场所，租赁了湖州市龙溪北路1033号二楼、三楼，年租金为100000元，2016年5月1日，夕阳红托老所已支付当年度租金的事实。
证据7、收款收据六份，用于证明夕阳红托老所搬迁及湖州市龙溪北路1033号二楼、三楼进行装修改造花去的各项费用，其中人、物搬迁费57000元，空调拆除安装费6660元，消防设备工程款185000元，水电改造人工、材料32000元，厨房改造工资支出21000元的事实。
证据8、地税发票一份，用于证明夕阳红托老所在2015年及时、足额支付房租的事实。
证据9、夕阳红托老所营业执照两份，《湖州市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》一份，湖州市经济技术开发区社发局证明一份，用于证明夕阳红托老所因经营场所的变更，夕阳红托老所需要重新办理营业执照，导致未能领取2016年度政府运行补贴的事实。
被告市残联服务中心对夕阳红托老所提交的上述证据发表如下质证意见：证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，关联性有异议，不能证明原告所主张的事实。证据4、证据5、证据6，三性均有异议，属于原告单方出具的材料，不具有真实性，房屋租赁合同及收据也不符合证据的形式要件，不予认可。证据8、证据9，真实性没有异议，但不能证明原告所主张的事实。
反诉原告（本诉被告）市残联服务中心起诉称：市残联服务中心与夕阳红托老所之间签有关于湖州市青年路9号办公楼（2号楼）租赁期子2015年1月1日起至2016年12月31日止的《房屋租赁合同》。合同明确约定房屋年租金为30000元，2016年度年租金于2016年底前一次性付清，若逾期付款的，除应继续履行支付房租义务外，还应按逾期付款总额每日万分之五计算承担逾期付款违约金，使用承租房屋期间，所发生的水、电费每半年交付一次。然后，夕阳红托老所对于应在2016年1月底前支付的2016年度房屋租金至今未付，2015年度至今应支付的水、电费合计19842.5元，也一直未付。2016年6月后，夕阳红托老所虽选择了新养老机构场所，但未与市残联服务中心解除租赁合同，湖州市青年路9号办公楼（2号楼）房屋，至今仍由夕阳红托老所占有使用。故请求法院判令：一、夕阳红托老所将尚欠房屋租金30000元和水电费19842.5元立即支付给市残联服务中心；二、夕阳红托老所自2016年2月1日起至房屋租金付清之日止，按每日万分之五向市残联服务中心支付逾期付款违约金；三、夕阳红托老所立即将湖州市青年路9号办公楼（2号楼）腾空并交还市残联服务中心，并自2017年1月1日起按每日100元支付逾期腾房占用费。
反诉被告夕阳红托老所答辩称：夕阳红托老所在汪明福到市残联服务中心就任副主任前，一直租用湖州市青年路9号办公楼（2号楼）开办夕阳红托老所，夕阳红托老所经营状况良好，社会口碑好，床位使用率高，是名副其实的优质民办养老机构。汪明福到任后，要求与夕阳红托老所重新签订房屋租赁协议。夕阳红托老所无奈之下于2015年8月24日签订了房屋租赁协议。合同签订后，夕阳红托老所于2015年9月9日一次性交付了2015年度的租金。由于湖州市人民政府对养老机构水电费有优惠政策，房屋租赁合同中又未明确约定支付比例和水电价格。夕阳红托老所希望按规定享受优惠，但市残联服务中心一直没有给出明确答复。后来市残联服务中心给了夕阳红托老所一个帐号，但夕阳红托老所向该帐号中打水电费、房屋租金均被退回。2016年1月，夕阳红托老所向市残联服务中心现金缴纳租金和水电费，但被该中心负责人以房屋质量有问题，要提前终止合同为由，拒收租金和水电费。关于湖州市青年路9号办公楼（2号楼）的房屋使用问题，夕阳红托老所在搬迁完毕之后，将钥匙归还给市残联服务中心，如房屋中有剩余的杂物，也是夕阳红托老所丢弃不要的，不存在一直占用房屋的情况。
反诉原告（被告市残联服务中心）为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
证据1、房屋租赁合同一份，用于证明双方两年期的房屋租赁合同关系；
证据2、湖州市安委办（2016）1号《会议纪要》一份，用于证明市相关部门因夕阳红托老所存在安全问题要求其搬迁的事实；
证据3、浙江科鉴检测校准有限公司制作的《房屋结构评估报告》一份，用于证明经鉴定房屋安全等级为C级，不能满足正常使用的要求；
证据4、市残联服务中心2016年1月29日至夕阳红托老所的《通知》一份，用于证明市残联服务中心针对夕阳红托老所存在的安全问题向其发出通知的事实；
证据5、夕阳红托老所2016年3月23日致市安委办协调会参加单位的《情况报告》一份，用于证明夕阳红托老所向市、区相关部门报告情况表示，最早在2016年5月1日，最晚在2016年6月1日完成搬迁的事实；
证据6、市残联服务中心于2016年4月8日至夕阳红托老所的《复函》一份，用于证明市残联服务中心针对夕阳红托老所的《情况报告》进行回复的事实；
证据7、水电费计算说明一份，用于证明夕阳红托老所拖欠水电费的事实；
证据8、照片一组，用于证明夕阳红托老所至今未将租赁房屋返回给市残联服务中心的事实；
证据9、湖民提函[2016]17号文件一份，用于证明政府相关部门责令要求夕阳红托老所搬迁的事实。
反诉被告（本诉原告）夕阳红托老所对市残联服务中心提交的证据发表如下质证意见:对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，是市残联服务中心一定要赶走夕阳红托老所，才自行去进行房屋鉴定，而且鉴定结果是C级，只需对房屋进行加固即可，但市残联服务中心采取打电话通知，门口张贴通知，驱赶前来询问需要养老服务人员等各种方式影响夕阳红托老所的正常经营。对于政府部门的文件，夕阳红托老所一直在认真执行。对证据7三性均有异议，是市残联服务中心自行出具的，根据相关文件夕阳红托老所是享受优惠政策的。对证据8三性均有异议，夕阳红托老所在2016年6月30日前已全部腾空，照片上也看不出来夕阳红托老所仍在占用湖州市青年路9号办公楼（2号楼）的情形。对证据9，真实性没有异议，但证明不了任何事实。
对原告（反诉被告）夕阳红托老所，被告（反诉原告）市残联服务中心提交的证据，本院做如下认证：
1、夕阳红托老所与市残联服务中心均提交了双方签订的《房屋租赁合同》作为证据，该《房屋租赁合同》结合夕阳红托老所营业执照以及双方陈述能够证明夕阳红托老所长期向市残联服务中心租用湖州市青年路9号（2号楼）房屋作为养老院经营使用。2015年8月24日，双方补充签订《房屋租赁合同》一份的事实。
2、夕阳红托老所提交的证据2、证据3，市残联服务中心提交的证据2，证据3，证据4，证据5，证据6，证据9能够证明2016年1月15日，经市残联服务中心委托，浙江科鉴检测校准有限公司对湖州市青年路9号（2号楼）房屋结构进行了评估，评估结果为工程安全性等级为C级。2016年1月29日，市残联服务中心向夕阳红托老所发出通知，要求其在2016年4月30日前停止使用并完成搬迁。政府相关部门组织市残联服务中心、夕阳红托老就解决夕阳红托老所安全问题召开了协调会的事实。同时，湖州市安委办（2016）1号《会议纪要》明确在2016年2月2日召开协调会时居住了46位老人的事实。
3、夕阳红托老所提交的证据4，证据5，能够证明因经营场所搬迁对夕阳红托老所造成了经营性损失的事实，但具体金额以本院审核为准。
4、夕阳红托老所提交的证据6，证据7，能够证明夕阳红托老所重新租赁了经营场所，并对经营场所进行装修改造的事实。同时能够证明夕阳红托老所在搬迁过程中花去人、物搬迁费57000元，空调拆除安装费6660元的事实。
5、夕阳红托老所提交的证据8，能够证明其及时缴纳了2015年度房租的事实。
6、夕阳红托老所提交的证据9能够证明其未能取得2016年度政府运营补贴的事实，但无法证明其是因市残联服务中心的缘故未能取得政府运营补贴。
7、市残联服务中心提交的证据7能够证明夕阳红托老所尚欠水、电费合计19842.5元的事实。
8、市残联服务中心提交的证据8，不符合有效证据的形式要件，本院不予认可。
本院经审理认定事实如下:夕阳红托老所长期向市残联服务中心租用湖州市青年路9号（2号楼）房屋作为养老院经营使用。2015年8月24日，双方补充签订《房屋租赁合同》一份。合同约定租期为两年即2015年1月1日起至2016年12月31日止，房屋租金为年租金30000元，2015年度租金在合同签订一周内一次性交付，2016年度租金在2016年1月底前一次性交付。合同还对房屋使用方式、违约责任、合同解除的方式等事项进行了约定。合同签订后，夕阳红托老所支付了2015年度房屋租金。2016年1月15日，经市残联服务中心委托，浙江科鉴检测校准有限公司对湖州市青年路9号（2号楼）房屋结构进行了评估，评估结果为工程安全性等级为C级，即：房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用性要求。2016年1月29日，市残联服务中心向夕阳红托老所发出通知，认为夕阳红托老所租住的房屋有随时发生安全事故的可能，不再适合作为养老机构使用，要求其在2016年4月30日前停止使用并完成搬迁工作。夕阳红托老所收到该通知后，通过各种方式与市残联服务中心协商合同履行及搬迁过程中损失的问题。2016年3月22日夕阳红托老所与湖州凤凰街道德成汽车维修服务部签订的房屋租赁合同一份，租赁了湖州市龙溪北路1033号二楼、三楼并对该房屋进行了装修改造。装修改造完成后，夕阳红托老所在2016年6月30日将湖州市青年路9号（2号楼）中的人、财、物搬迁至湖州市龙溪北路1033号，并以湖州市龙溪北路1033号为经营地址重新办理了营业执照。夕阳红托老所在搬迁过程中共花费搬迁费用63660元。
另查明，夕阳红托老所未缴纳2016年度房屋租金，且拖欠水电费19842.5元未缴纳。
本院认为，本案中夕阳红托老所向市残联服务中心租赁湖州市青年路9号（2号楼）房屋做养老机构场所使用，双方为此签订了《房屋租赁合同》。在《房屋租赁合同》的履行过程中，双方应按照《中华人民共和国合同法》的规定，全面履行自身的合同义务。房屋租赁关系中，出租人首先要保证其出租的房屋质量安全，能够满足承租人租赁该房屋的用途。本案中，市残联服务中心作为房屋的出租人，对房屋安全性负有责任，其在发现出租的房屋存在安全隐患时应当及时采取补救、整改措施，保证夕阳红托老所承租房屋的权利不受损害，如需修缮房屋必须清空房屋内人员也应与夕阳红托老所协商。其以通知的形式要求夕阳红托老所限期完成搬迁工作，并提交了政府部门要求夕阳红托老所排除安全隐患、限期搬迁腾退的文件，想以此证明其要求夕阳红托老所腾退房屋，提前解除双方房屋租赁合同的合理性。本院不否认湖州市青年路9号（二号楼）房屋存在安全隐患，已不适合继续作为养老院经营场所。但本院认为，夕阳红托老所存在安全隐患的原因是夕阳红托老所的房屋存在质量问题，不能满足正常使用，而该问题房屋恰恰是市残联服务中心出租给夕阳红托老所的，是市残联服务中心的违约行为造成夕阳红托老所被行政机关要求限期搬迁腾退。夕阳红托老所因搬迁腾退所造成的损失应当由市残联服务中心承担赔偿责任，但具体金额以本院审核后为准。
经本院审核认定，市残联服务中心违约对夕阳红托老所造成的损失为：1、搬迁期间的营运损失。在搬迁事项开始前，夕阳红托老所入住的老人为46人，2016年2月5日，夕阳红托老所因经营场所搬迁，劝退、转移老人16人。流失的16位老人的养老费用应属于夕阳红托老所的营运损失，但本院认为养老院同样存在经营成本，将所有可得收入列为损失并不妥当，本院经综合考量后，认为将该营运损失核定为180000元较为妥当。2、搬迁产生的直接费用。夕阳红托老所在搬迁过程中直接产生人、物搬迁费57000元，空调拆卸、安装费6660元，合计63660元。以上两项合计263660元，为市残联服务中心应赔偿夕阳红托老所的损失。至于夕阳红托老所提出的其他诉讼请求，本院认为，新租用的场地房租及装修改造费用属于夕阳红托老所继续经营的必要支出而非因市残联服务中心违约而造成的损失，故本院不予支持。双倍返还房屋租金，没有任何依据，本院不予支持。对于政府运营补贴，夕阳红托老所提交的证明尚不足以证明其未取得政府运营补贴是市残联违约造成的，故本院不予支持。
关于夕阳红托老所未交纳2016年度房屋租金的问题。本院认为，市残联服务中心出租的房屋存在质量问题不能满足正常使用，违约在先，夕阳红托老所可行使同时履行抗辩权。再者，合同约定的房租交付时间是2016年1月底前，而市残联服务中心在2016年1月29日向夕阳红托老所送达了《通知》要求其在2016年4月30日前腾房搬迁，该通知显然是市残联服务中心要求解除双方房屋租赁合同的意思表示，在双方未对合同解除事项达成一致前，夕阳红托老所当然可以暂缓支付租金。夕阳红托老所实际使用房屋至2016年6月30日，房屋租金也应计算至该时间节点，经计算，以年租金30000元计算，2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租金为15000元。夕阳红托老所拖欠水电费实属不当，故对市残联服务中心要求夕阳红托老所支付水电费19842.5元的请求本院予以支持。
综上，为维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖州市残疾人劳动就业服务管理中心应赔偿原告（反诉被告）吴兴区夕阳红托老所各项经济损失合计263660元；原告（反诉被告）吴兴区夕阳红托老应支付被告（反诉原告）湖州市残疾人劳动就业服务管理中心房屋租金15000元，水电费19842.5元，合计34842.5元；两项折抵后，被告（反诉原告）湖州市残疾人劳动就业服务管理中心应赔偿原告（反诉被告）吴兴区夕阳红托老所228817.5元，限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告（反诉被告）吴兴区夕阳红托老所的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）湖州市残疾人劳动就业服务管理中心的其他诉讼请求。
若被告未按上述期限履行给付金钱义务的，则须按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4648元，减半收取2324元，由原告（反诉被告）吴兴区夕阳红托老所负担324元，被告（反诉原告）湖州市残疾人劳动就业服务管理中心负担2000元，本案反诉受理费1154元，减半收取577元，由被告（反诉原告）湖州市残疾人劳动就业服务管理中心负担77元，原告（反诉被告）吴兴区夕阳红托老所负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 马俊骏
二〇一七年十二月一日
书记员 宋 洁