沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第755号
原告：辽宁东泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈阳棋盘山国际风景旅游开发区望滨村。
法定代表人：刘昕，该公司总经理。
委托代理人：邵利，该公司员工。
委托代理人：董志良，该公司员工。
被告：尹树林，无职业。
委托代理人：付振东，辽宁正直律师事务所律师。
第三人：刘吉才，无职业，现羁押于沈阳市看守所。
原告辽宁东泰房地产开发有限公司与被告尹树林、第三人刘吉才房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市中级人民法院将该案发回重审后，本院于2015年9月10日立案受理，依法重新组成由审判员周全担任审判长（主审），与代理审判员王颖、人民陪审员杨美慧参加评议的合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告辽宁东泰房地产开发有限公司的委托代理人邵利、董志良，被告尹树林的委托代理人付振东，第三人刘吉才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辽宁东泰房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2011年1月10日签订的《飞龙城际公寓认购书》真实、有效，依据《合同法》第六十一条第四款的规定原告有权要求被告继续履行合同，根据合同法相关规定刘吉才承担连带责任。主张2011年4月24日与第三人签订《补充协议》中确认第三人已支付购房款21万元，含尹树林等人进住房屋时交付的2万元。请求法院判令：被告尹树林向原告支付全额购房款630360元（包括已支付的2万元），由刘吉才为被告尹树林向原告支付全额购房款承担连带责任，由被告及第三人共同承担本案诉讼费用。
被告尹树林辩称，本案诉争房屋买卖合同的相对方为原告和第三人刘吉才，而非被告。2011年1月第三人刘吉才与尹树林签订房屋顶帐协议书，将诉争房屋抵顶给被告，此后被告按照刘吉才的指示找到原告方商定房屋过户的相关手续，原告方入住后接收房屋，并不间断的占有使用房屋。原、被告双方虽签订了认购书，但认购书的签订仅为被告到原告处办理房屋入住手续时用，且原告出具的2万元收据载明尹树林代刘吉才垫付款，这种表述可以认定为诉争房屋的还款主体为第三人刘吉才。原告以未收到房款为由，无论是解除合同，还是要求继续履行合同，被告认为原告与第三人之间关于诉争房屋已经签订了购房协议，根据合同相对性原则，原告与第三人之间签订的购房合同，仅对原告和第三人具有约束力，对被告没有拘束力。被告仅是为了办理入住手续才与原告签订的认购书，但这并非是购房合同。原告在第一次提出诉讼请求为物权纠纷，要求被告腾房，第二次变更诉讼请求为请求履行合同，给付房款，代理人认为应属于两个诉讼，对于第二次诉讼请求应另诉解决。原诉讼请求和变更之后的诉讼请求内容截然相反，法院不应当受理。请求法院驳回原告变更后的诉讼请求。
第三人刘吉才述称，买房子是第三人和原告之间的关系，被告跟第三人是顶帐的关系，原告是按第三人的指示给被告办理的入住手续，第三人在原告处买的不止这两处房屋。表示自己多次交过购房款，总共已支付给原告购房款180万元。主张2011年4月24日与第三人签订《补充协议》中确认第三人已支付购房款21万元，不含尹树林等人进住房屋时交付的2万元。认为房屋是正常卖给尹树林等人的，所以尹树林等人是正常取得该房屋的，和原告的纠纷与尹树林等人没有关系，原告可以向第三人要钱，不应向被告要钱。自己现在在押，外面也有债权，暂时没有能力还原告购房款，希望缓一定期限。
经重审查明，2010年12月11日，原告作为甲方（卖方），第三人刘吉才作为乙方（买方），签订《购房协议》，载明：“甲乙双方经协商，乙方同意购买甲方开发的飞龙·城际公寓（地址：沈河区万寿寺街175号），达成如下协议共同遵守：一、乙方购买飞龙·城际公寓18层02号、18层05号、18层07号、8层11号、8层13号、8层02号、9层02号、9层11号共8套房间。套价格：①18层02号：小计：577830元（伍拾柒万柒仟捌佰叁拾元整；面积约为：52.53㎡，该面积不作为付款依据，以下相同）。……③18层07号：小计：618090元（陆拾壹万捌仟零玖拾元整；面积约为：56.19㎡）。……⑨9层11号：小计：367710元（叁拾陆万柒仟柒佰壹拾元整；面积：52.53㎡。……八套房屋共计：3629570元（叁佰陆拾贰万玖仟伍佰柒拾元整）。二、上述房屋皆为精装修现房，对该房屋的手续情况、质量情况，乙方全部了解清楚，乙方同意按现状购买上述房屋。三、付款方式和时间：经过双方协商：乙方用分期付款方式支付。①首期付款金额为30万元，付款时间为2011年1月20日。②第二期付款金额为100万元，付款时间2011年7月20日。③第三期付款金额为2329570元，付款时间2011年11月20日。四、交房时间：本协议签字盖章后5个工作日内，乙方支付定金3万元（冲抵首期款）后，甲方为其办理入住手续，乙方即可进驻。五、待大厦可以办理产权登记时，甲方负责为乙方出具办理产权登记相应手续，根据甲方出具的商品房销售大发票金额应向税务部门缴纳的税费由甲方承担。六、若乙方不能按第三条规定的付款方式和时间付款时，双方同意按下列办法处理。1、2011年1月20日不能支付首期付款时，乙方向甲方支付占用房屋的使用费（即租金），使用费按2100元/月÷30天×实际占用天数8套标准支付，支付时间为2011年1月22日前。2、双方立即协商签定购房补充协议，重新约定购房首期付款时间。3、若房屋使用费也不得按约定时间支付，甲方有权收回房屋另行处理并停水停电，该购房协议自动失效，甲方保留追索房屋使用费（房租）的权利。……”。
2011年1月6日，第三人刘吉才作为甲方，被告尹树林作为乙方，签订《房屋顶账协议书》，载明：“根据有关法律的规定，甲乙双方就欠款一事，经充分协商，达成如下协议，以资共同遵守。一、甲方确认尚欠乙方人民币630360元整。二、甲方将其享有的辽宁东泰房地产开发有限公司的全部债转让给乙方。三、辽宁东泰房地产开发有限公司以其所有的位于沈河区万寿寺175号第一栋20层04室作价630360元整代甲方顶账给乙方。四、乙方与辽宁东泰房地产开发有限公司签订房屋买卖合同-
即飞龙·城际公寓认购书。并由乙方直接与辽宁东泰房地产开发有限公司办理房屋入住事宜。五、甲方有义务协助乙方办理沈河区万寿寺175号第一栋20层04室的所有权证。六、如乙方不能依法取得沈河区万寿寺175号第一栋9层11室的所有权证，则由甲方承担返还630360元欠款的责任及承担违约金20万元整。七、甲方、乙方及辽宁东泰房地产开发有限公司无其他纠纷。八、本协议一式三份。甲方乙方辽宁东泰房地产开发有限公司各执一份。本协议签字即生效。”。同日，第三人刘吉才书写字条一张，载明：“请：辽宁东泰房地产开发有限公司给办理飞龙大厦20层04号房屋手续。”
2011年1月6日，原告作为甲方（卖方），第三人刘吉才作为乙方（买方），签订《修改与补充购房协议》，载明：“经甲方与乙方协商，一致同意对2010年12月11日签订的《购房协议》作如下修改和补充：一、双方同意再增加购买叁套公寓，其位置及价格：①19层03号：房款总价630360元；参考面积：52.53㎡（建筑面积）。②19层04号：房款总价630360元；参考面积：52.53㎡（建筑面积）。③20层04号：房款总价630360元；参考面积：52.53㎡（建筑面积）。三套房屋共计：1891080元（壹佰捌拾玖万壹仟零捌拾元整）。二、以上叁套房屋付款时间及方式：本协议签订后乙方立即将一张30万元的远期支票交与甲方，甲方在2011年4月10日前可以到银行兑现，5月5日前再付80万元，剩余款项于2011年10月1日前支付完毕。如果乙方未能在2011年10月1日前将房款全部付完，则乙方要向甲方支付房租租金，租金起始时间为本协议签订之日起至全部房款付清之日止。租金按2100元/月/套计算，租金从已交房款中扣除，若已交房款不足，乙方必须立即补齐，若不能补齐租金，甲方则有权停水、停电，停止乙方使用该房屋，并收回上述房屋。由此引发入住人与甲方的纠纷，乙方出面解决并承担责任。三、上述叁套公寓乙方在办理入住时，每套公寓需向甲方支付2万元定金，定金不计入乙方的首付款30万元之中。四、原协议中的8层11号、8层13号、8层02号、9层02号肆套公寓作废，将其调整为：17层17号、20层05号两套公寓。保留原协议中的9层11号、18层02号、18层05号、18层07号肆套公寓。原协议总房款由3629570元（叁佰陆拾贰万玖仟伍佰柒拾元整）调整为：3147160元（叁佰壹拾肆万柒仟壹佰陆拾元整）。五、原协议及本协议购买房屋总套数为玖套，两份协议总款项为：5038240元（伍佰零叁万捌仟贰佰肆拾元整）。……”。
2011年1月10日，原告辽宁东泰房地产开发有限公司（以下简称“辽宁东泰”）作为卖方，被告尹树林作为买方，签订《飞龙·城际公寓认购书》，载明：“认购物业：20层04室（装修现房）建筑面积：52.53㎡（仅供参考，不作计价依据）房款总价：陆拾叁万零叁佰陆拾元整（套）小写：630360元；付款方法：买卖双方约定：1、卖方已经将该房屋的情况全部告知了买方（包括办理产权事宜），买方也亲自查看了房屋，对房屋及相关情况表示认同。2、具备办理产权证条件时，双方签订正式合同，卖方为买方提供相关手续，协助买方办理产权证。”同日，被告向原告交付人民币2万元，原告为被告开具收款收据，收款事由一栏标注：“尹树林代刘吉财垫付款”。原告将2004房间钥匙1把交付被告。被告自该时起使用房屋至今。
2011年4月24日，原告作为甲方，第三人刘吉才作为乙方，双方签订了《补充协议》，载明：“经过甲乙双方的友好协商，2010年12月11日及2011年1月6日双方签订的协议全部作废，重新签订的补充协议如下：一、刘吉才共收到房屋5套即：911、1807、1904、2004、1717（与813调换），总金额为：2639850元整（贰佰陆拾叁万玖仟捌佰伍拾元）。二、付款时间按下列约定：①2011年5月31日前再付40万元，其中10万元5月10日前支付（有支票40万元作抵押）。②2011年7月20日前再付80万元，（5月10日前交一张80万元远期支票）。③2011年10月31日前再付100万元，（9月30日前交一张100万元的远期支票）。④余款2011年12月1日前付
169850元。三、①以上5套房屋应收：2639850元。②刘吉才尚欠房屋款：2429850元。四、如果违约，按年20%的违约金支付。五、乙方负责把813房间手续收回后，并按上述付款时间履约后，甲方负责把该房间调到1717室。六、乙方付款金额达到每套房间的全款后，甲方负责给乙方开出该房间的财务收据（三联据）。七、乙方在签订本协议后，五日内负责把813、1805、1802、1903、2005五套房间手续交回来。如不交回，按租金收取费用（平层：
1200元、越层：1500元）。如发生法律纠纷，乙方全权负责，与甲方无关。”
因第三人未能履行《补充协议》义务，原告与被告发生纠纷，经双方多次协商未果，原告于2014年5月28日起诉来院，要求解除2011年1月10日双方签订的《飞龙城际公寓认购书》、责令被告立即腾退房屋、支付占用期间的费用、承担诉讼费。2015年4月13日，本院作出（2014）沈河民二初字第00531号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。
宣判后，原告不服，向沈阳市中级人民法院提出上诉。沈阳市中级人民法院经审理认为，原审法院认定事实存在如下问题。关于尹树林与刘吉才间的房屋顶账协议书，辽宁东泰房地产开发有限公司并未盖章，且现有证据不足以证明辽宁东泰房地产开发有限公司同意免除尹树林的付款义务，原审法院应基于此节案件事实，正确下判。2015年7月30日，沈阳市中级人民法院作出[2015]沈中民二终字第01636号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）沈河民二初字第00531号民事判决、发回本院重审。
重审期间，原告将诉讼请求变更为要求被告尹树林支付全额购房款630360元（包括已支付的2万元）、由刘吉才承担连带责任、由被告及第三人承担本案诉讼费用。
原告自认其已将2011年4月24日与第三人刘吉才签订的《补充协议》中涉及的1717室房屋收回，该房屋入住时交付的入住款1万元可计算在第三人应付款项中。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋顶账协议书、飞龙·城际公寓认购书、收款收据、收条、购房协议、修改与补充购房协议、补充协议等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与第三人于2011年4月24日签订的《补充协议》，是双方经平等协商自愿达成的，协议内容并未违反我国相关法律行政法规的强制性、禁止性规定，该协议合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务，第三人未能履行合同约定的义务，按协议约定支付购房款，属违约行为，故对原告要求支付剩余购房款的诉讼请求，本院应予支持。对此，第三人应负有向原告直接履行给付所欠购房款的义务。被告虽然于2011年1月6日与第三人签订了《房屋顶账协议书》，第三人用位于沈河区万寿寺175号第一栋20层04室作价630360元整顶账给了被告，但第三人至今未能全面履行其与原告之间的《补充协议》，第三人至今尚未完全取得顶账房屋的所有权利，作为顶账房屋的实际使用人及购买者，应对顶账时的房屋瑕疵付款义务承担连带责任。
关于剩余购房款的数额如何计算问题，本院认为，原告与第三人所签的协议中没有明确约定已付购房款用于支付哪一房屋，因此，第三人已经支付的购房款应视为对所购全部房屋款项的支付，与本案被告相关的诉争房屋购房款的支付数额应以房屋价款所占第三人整体购买房屋总价款的比例确定为宜。具体计算为：1、第三人购买房屋总价款=18层07号价款+19层04号价款+20层04号价款+9层11号价款=618090元+630360元+630360元+367710元=2246520元。（原告自认收回的1717室房屋价款已扣除）2、第三人已支付购房款的数额=《补充协议》中双方确认的数额+1717室房屋收回之前所交付的入住款=21万元+1万元=22万元。3、被告所购房屋已支付购房款数额=按比例计算出来的数额+被告入住时交付的款项=630360÷2246520×22万元+2万元=81730.68元。4、本案剩余购房款为：630360元-81730.68元=548629.32元。
关于原告主张2011年4月24日其与第三人签订的《补充协议》中确认第三人已支付购房款21万元，含尹树林等人进住房屋时交付的2万元问题，第三人不予认可，原告未能提供充分证据证明，而本案原告与第三人于2011年1月6日签订的《修改与补充购房协议》中曾约定“上述叁套公寓乙方在办理入住时，每套公寓需向甲方支付2万元定金，定金不计入乙方的首付款30万元之中”，结合本案实际情况，本院对原告这部分主张，不予支持。
关于第三人主张已付给原告购房款180万元问题，因无证据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、第三人刘吉才于本判决发生法律效力之日起15日内，一次性给付原告辽宁东泰房地产开发有限公司所欠购买沈河区万寿寺175号第一栋20层04室房屋的购房款548629.32元；
二、被告尹树林对本判决书第一项第三人刘吉才所负的义务承担连带责任；
三、驳回原告辽宁东泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9286元，由第三人刘吉才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 周 全
代理审判员 王 颖
人民陪审员 杨美慧
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 王爱辉
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。