上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1060号
原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会。
法定代表人俞卫星，村民委员会主任。
委托代理人衣建兰。
委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。
被告上海灿强精密模具有限公司。
法定代表人杨斌灿，经理。
被告上海灿盈精密电子科技有限公司。
法定代表人杨斌灿，经理。
原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会诉被告上海灿强精密模具有限公司（以下简称灿强公司）、上海灿盈精密电子科技有限公司（以下简称灿盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。本案于2015年5月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人林洪斌、衣建兰，两被告法定代表人杨斌灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会诉称：原被告于2008年8月8日签订厂房租赁协议，由原告将青浦区某标准厂房及办公楼一幢共计面积1，951平方米出租给被告使用。因被告久拖租金未付，原告曾于2014年7月10日向青浦法院提起诉讼（2014）青民三（民）初字第2455号，要求被告支付拖欠的租金。后经双方主持达成协议并由法院出具（2014）青民三（民）初字第2455号民事调解书，由被告支付截止至2014年6月30日的租金人民币（以下币种均为人民币）467，120元。同时原被告又签订了补充协议一份，约定若被告连续二个季度逾期支付租金的，原告有权不经催告单方面解除合同。现被告未能全面履行调解书指定的付款义务，且自2014年7月1日起的租用费用分文未付，依约原告有权不经催告解除合同。为此，原告诉至法院请求：1、请求判令解除原告与两被告的租赁关系，要求两被告从所承租的位于青浦区某房屋内予以腾退；2、请求判令两被告立即支付所欠2014年7月1日至2015年3月10日（起诉日）止的房屋使用费193，383元（2014年7月1日至2014年10月31日：1，951平方米×0.38元／天×124天=91，931.12元；2014年11月1日至2015年3月10日：1，951平方米×0.4元／天×130天=101，452元）；3、请求判令两被告支付2015年3月10日至实际腾退之日止的房屋使用费（按1，951平方米×0.4元／天=780.40元／天标准计算）；4、本案受理费由两被告承担。
被告灿强公司、灿盈公司辩称：被告同意支付诉请2中所指的租金，但不同意诉请1解除合同和腾退房屋，诉请3因尚未发生不能作为诉请。被告并非不付租金，系因被告在租用房屋过程中曾经投入大量资金修筑道路、修建变电站，原告方原村书记曾口头承诺会统一考虑被告方的建设投入、免除被告方一年的租金。现原告方原村书记已经过世，被告方在陆续支付租金的过程中，一再要求原告方对于被告方的建设投入给个说法，但始终未能得到原告方的回应和确认。
经开庭审理查明：2008年8月8日，原告（甲方）与被告灿强公司（乙方）签订《厂房租赁协议》一份，约定由乙方承租甲方位于青浦区白鹤镇联村（即现鹤星223号）标准厂房及办公楼一幢，共计面积为1，951平方米；一至五年租赁费按0.38元／天／平方米计算，年租金270，600元，第六年后到壹拾年内租金提增5%计算，即0.4元／天／平方米计算；出租期限为2008年11月1日至2018年10月30日；甲方对出租厂房提供用电、用水，用电量为98KV，用水量每天5吨，费用由乙方支出；如果用电用水量不足，由乙方申请，费用为乙方自负；租金支付方式为先付后用，每季度一付，无土地证、无房产证（有土地证明）；自双方签订《厂房租赁协议》时，乙方应向甲方支付定金壹万元。合同另对其他内容进行了约定。
原告与被告灿强公司签订上述厂房租赁协议后，被告灿强公司依约向原告支付了租赁保证金10，000元。
另查明，因被告灿强公司拖欠租金不付，原告曾于2014年7月10日向本院提起（2014）青民三（民）初字第2455号诉讼，要求被告灿强公司支付截止2014年6月30日结欠的租金费用。经本院主持调解，双方于2014年8月11日自愿达成调解协议，由被告灿强公司在2015年1月28日前分期支付原告截止2014年6月30日结欠租金使用费467，120元。
在本院出具上述（2014）青民三（民）初字第2455号民事调解书当日，原告与被告灿强公司签订了《补充协议》一份，约定：一、甲方对房屋具有完全的所有权，不存在抵押查封情形，系争房屋无产权证、土地使用证；二、乙方了解房屋状况，愿意按现状承租……四、乙方应严格按约履行合同义务，如乙方连续二个季度逾期支付租金的，甲方有权不经催告单方面解除合同。
调解协议及补充协议签署后，被告灿强公司就调解书指定的租金款项仅支付了部分，尚余部分未支付完毕。2014年7月1日起的租金分文未支付。为此，原告诉至本院作如上诉请。
又查明，系争房屋原有被告灿强公司承租作精密模具生产加工使用，后因经营范围变更注册成立了被告灿盈公司，由两被告共同使用房屋，且两被告共同支付租金，两被告法定代表人均为杨斌灿。系争房屋无产权证、无土地使用证。
以上事实，由原、被告的陈述，厂房租赁协议、民事调解书、补充协议、收款通知、照片等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
根据庭审确认的事实，本院认为：系争房屋无合法的权证，原告亦未能提供系争房屋合法使用土地、合法建造的相应凭证，原被告双方以系争房屋为标的物建立的租赁合同关系依法应被确认为无效。
对此情况，原、被告双方不仅明确知晓且自愿签署书面协议予以了记录。且租赁合同虽然无效，但在双方实际履行的租赁期限内并无因合同无效而影响被告方正常使用房屋的情况。现因被告正常使用房屋却拒不支付约定的租金费用，原告有权依法或依约主张终止租赁合同、腾退房屋。被告方理应参照合同约定的费用标准支付实际占用期间的费用。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会与被告上海灿强精密模具有限公司签订的《厂房租赁协议》无效；
二、被告上海灿强精密模具有限公司、被告上海灿盈精密电子科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退青浦区某房屋；
三、被告上海灿强精密模具有限公司、被告上海灿盈精密电子科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会房屋使用费用（按人民币741.38元／天自2014年7月1日起算至2014年10月31日；按人民币780.40元／天，自2014年11月1日起算至实际腾退日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币4，167.6元，减半收取人民币2，083.80元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐冬梅
二〇一五年六月二十九日
书记员 杨 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条……
有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。
合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。