四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终4143号上诉人（原审被告）：项林南，男，1967年7月8日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：陈斌，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹蕾，四川同鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何丹，男，1986年6月1日出生，汉族，住四川省双流县。委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。上诉人项林南与被上诉人何丹房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。项林南上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三判项；2.依法改判项林南无须承担违约责任；3.判令由何丹承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：1.本案所涉房屋为开发商成都英英房地产开发有限公司（以下简称英英公司）所有，何丹无权转让，项林南与何丹签订的《商品房转让协议》未征得开发商英英公司同意，则未生效，项林南无须承担违约责任；2、转让时无预售许可证，故转让行为是无效的；3、合同中对标的房屋的约定不明，未明确是哪一栋，且合同对房屋交付和办理房产证时间约定不明，合同未成立；4.一审法院以何丹的实际损失为依据来确定项林南承担赔偿损失的具体数额，不符合客观事实；5.何丹在未解除与项林南于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》时就擅自单方将案涉房屋转卖给案外第三人，属于严重违约行为，也应当承担相应的违约责任。何丹辩称：1.案涉的商品房转让协议是双方的真实表示，不违反法律强制性的规定，对转让房屋的位置、面积、现状在合同中都有注明，项林南知道该情况；2.房屋已经取得了商品房预售许可证，且合同经双方签字已经生效；3.何丹在项林南违约明确表示不购买此房屋后，为了避免损失的扩大将房屋转让给他人，属合法行为，并不存在违约行为；4.按照合同约定在合同签订后三日内，项林南就应当交首次的房款80万元，但项林南至今没有缴纳。何丹向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方签订的《商品房转让协议》；2、依法判决项林南按约承担违约金115万元。一审法院认定事实：2016年3月14日，何丹与英英公司签订《债务抵销协议》约定，英英公司欠何丹借款本息6980000元，并用自己开发的位于成都天府新区，建筑面积47.81ｍ２,××号，建筑面积47.77ｍ２，××号，建筑面积47.77ｍ２，××号，建筑面积48.70ｍ２，合计192.05ｍ２，以每平方米37000元的价格抵偿给何丹，用以抵销欠何丹借款本息，协议第四条还约定，双方另行签订《商品房买卖合同》及其他相关协议，何丹也可以指定他人在签订《商品房买卖合同》，成都市英英房地产开发有限公司全力配合何丹办理合同备案等相关手续。2016年3月15日，双方签订《商品房转让协议》，约定，何丹将已购买的天府新区华阳府河路“天府北京街”项目A区第一层××号商业铺面，面积192.05ｍ２转让给项林南，单价每平方米30000元，总价576.15万元，协议签订后三日内项林南支付何丹首批房款800000元，余额于2016年5月1日前付清。合同第二条约定，双方约定在5月1日前某一天去售楼部把合同变更为项林南购买，项林南必须在当天内把余款一次性付清，项林南将房款转入何丹的建行卡，卡号：62×××81。协议第三条约定，协议签订后双方不得违约，若一方违约应向守约方支付购房款20%的违约金。合同签订后，何丹多次通过电话的方式要求项林南给付房款，并变更合同主体，均无结果。2016年5月3日，何丹通过英英公司的名义将成都天府新区××号商铺，建筑面积47.77ｍ２,××号商铺，建筑面积48.70ｍ２，以每平方米37000元的价格转卖给金仙连，房款共计3569390元。2016年8月10日，何丹又将成都市天府新区“北京街”5幢1层12号商铺，建筑面积47.76ｍ２，以1241760元的价格转让给陈建华（每平方米26000元）。2016年8月15日，何丹又将成都市天府新区“北京街”××号商铺，建筑面积47.81ｍ２，以1243000元价格转让给聂世雄（每平方米25999元）。一审法院认为，双方于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，不违反国家的法律、行政法规禁止性规定，不损害社会公共利益，也不损害第三人的合法权益，故双方于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》合法有效，对此，一审法院予以确认。关于何丹请求解除双方签订的《商品房转让协议》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方于2016年3月15日签订《商品房转让协议》后，何丹多次要求项林南履行协议约定的给付房款义务，截止本案法庭辩论终结前项林南均未按合同约定履行其义务，同时，也没有表现出想履行义务的意思，由此说明，项林南以自己的行为拒绝履行双方约定的义务。根据上述法律规定，何丹有权要求解除与项林南于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》，其请求合理、合法，对此，一审法院予以支持。关于何丹请求项林南承担违约金115万元的问题。双方于2016年3月15日签订《商品房转让协议》，双方约定于协议签订后三日内，项林南向何丹支付首批房款800000元。2016年5月1日前付清全部房款。协议签订后，何丹多次要求项林南履行给付义务，然而，到本案法庭辩论终结前，项林南仍未向何丹支付过任何房款。项林南以自己的行为表示不履行双方于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》约定的义务，项林南的这种行为属于严重的违约，故应当依法承担相应的违约责任。虽然，双方在2016年3月15日签订的《商品房转让协议》中明确约定，违约方应当向守约方支付购房总款的20%的违约金，但是，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金也就是对守约方的损失的赔偿，本案何丹因项林南违约实际产生的损失为（1）成都市天府新区“北京街”5幢1层11号，建筑面积47.81ｍ２，双方约定每平方米30000元，即房款为1434300元，而何丹于2016年8月15日转让给聂××，其转让价为1243000元，何丹受损失为1434300元－1243000元＝191300元；（2）成都市天府新区“北京街”××号，建筑面积47.76ｍ２，双方约定每平方米30000元，即房款为1432800元，而何丹于2016年8月10日转让给陈××，其转让价为1241760元，何丹受损失为1432800元－1241760元＝191040元。（3）成都市天府新区“北京街”5幢1层13号商铺，建筑面积47.77ｍ２，××号商铺，建筑面积48.70ｍ２，双方约定每平方米30000元，但是，何丹于2016年5月3日转让给金××，何丹的损失系两天的资金利息，两间商铺双方约定的房价为（47.77ｍ２＋48.70ｍ２）×30000元＝2894100元，即项林南应当以2894100元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算两天利息给付何丹。由于双方约定的违约金过高，一审法院将依法予以调整，以何丹的实际损失为准。综上所述，何丹要求解除与项林南于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》，理由成立，其请求一审法院予以支持。项林南赔偿何丹损失191300元＋191040元＝382340元以及以2894100元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算两天利息给付何丹。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第一百零七条的规定，判决如下：一、何丹与项林南于2016年3月15日签订的《商品房转让协议》于本判决生效之日解除。二、项林南于本判决生效后三日内赔偿何丹损失费382340元。三、项林南于本判决生效后三日内以2894100元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算2天利息给付何丹。四、驳回何丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15150元、保全费5000元，合计20150元，由何丹负担14150元，项林南负担6000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1、何丹提交的英英公司出具的《证明》，载明英英公司于2016年3月14日将已经取得预售许可证的5幢1层11-14号四件营业房抵债给何丹等人，英英公司将完全配合何丹等人的转让，即英英公司与购房者签订《房屋买卖协议》，具体价格由何丹与购房者商议，卖房款由何丹收取。项林南认为，该证据载明的房屋为11-14号，而《债务抵偿协议》约定的是11-17号，内容约定不一致，故对其真实性不予认可。本院认为，该《证明》内容与《债务抵偿协议》内容能够相互印证，在无其他相反证据的情况下，本院对该证据真实性予以认可，对该证据予以采信。2、对何丹提交的英英公司关于涉案房屋的《商品房预售许可证》，虽然何丹提交的预售许可证并无原件，但英英公司出具的《证明》中已经表示涉案房屋已经取得预售许可证，在项林南未提交相反证据的情况下，本院对该证据真实性予以采信。二审另查明，《债务抵消协议书》甲方为英英公司，乙方为何丹、张宜兴、向仁杰、周卫，其第二条约定“乙方委托并全权授权何丹办理购买甲方开发的位于成都天府新区项目以下商业用房…”，第四条约定“…乙方一致同意以何丹名义代表乙方签订商品房认购书，然后由何丹指定人员再签订《商品房买卖合同》…”。本院认为，本案争议焦点在于：1、双方签订的《商品房转让协议》中约定的标的物是否明确，该合同是否成立；2、何丹是否有权处置案涉房屋，《商品房转让协议》是否合法有效；3、一审判决的违约金是否过高，何丹是否存在违约行为。关于《商品房转让协议》中约定的标的物是否明确，该合同是否成立。本院认为，虽然《商品房转让协议》中约定的转让房屋为A区第一层11-14，但是在《债务抵偿协议》中明确约定了抵偿范围为5号楼一楼11-17号，该《债务抵偿协议》约定的抵偿房屋指向是明确的。由于何丹并未房屋的所有权人，亦非房屋开发商，故项林南与和何丹订立《商品房转让协议》时，对何丹的权利基础《债务抵偿协议》的约定内容是应当知晓的。同时，《商品房转让协议》中约定的A区第一层11-14的面积共计192.05平方米，与《债务抵偿协议》中5号楼一楼11-14号的总面积一致，故项林南在订立《商品房转让协议》时，应当知晓约定的A区第一层11-14是指《债务抵偿协议》中的5号楼一楼11-14号。故项林南关于《商品房转让协议》中标的物不明确，合同不成立的主张不予支持。项林南还提出，《商品房转让协议》中没有关于办证时间和交房时间的约定，故该合同缺乏主要权利义务条款，合同未成立。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人的名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。《商品房转让协议》中虽缺乏具体的交房和办证时间约定，但不影响合同的成立，且该内容需要实际购房者与房屋开发商进一步确定。故本院对项林南关于合同缺乏主要权利义务约定，合同未成立的主张不予支持。关于何丹是否有权处置案涉房屋，《商品房转让协议》是否合法有效。本院认为，英英公司作为涉案房屋的开发商，在《债务抵偿协议》及出具的《证明》中均表示涉案房屋系该公司将其开发的房屋以物抵债给何丹等人，何丹等人有涉案房屋的处分权。同时《债务抵偿协议》中第二条、第四条的内容均表明，乙方四人有授权何丹对外转让该抵偿房屋的意思表示，故何丹有权对外签订合同，处置案涉的房屋，本案中不存在何丹无权处分的情形。同时，何丹提交的证据能够证明英英公司已取得了涉案房屋的预售许可证，故本院对项林南关于何丹无权处分涉案房屋，《商品房转让协议》系无效合同的主张均不予支持。何丹、项林南订立的《商品房转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同约定的义务。关于何丹是否存在违约情形及项林南应承担的违约责任。项林南在合同约定的房款支付期间内并未支付任何款项，致使何丹的合同目的未能实现，已构成根本违约，项林南亦应知晓其行为将导致合同的解除。在此情况下，何丹虽未严格履行解除手续，但其将房屋另行处置的行为并未违反任何合同约定，亦未损害合同相对方的任何权益，故本院对项林南关于何丹亦存在违约行为，应承担违约责任的主张不予支持。关于何丹的赔偿责任，本院认为，根据何丹所举证据来看，何丹将案涉的四套房屋另行处置后，其出让价格共计6054150元，高于其与项林南的合同约定价格，故何丹并无实际损失发生。但是违约责任的确定应同时兼顾补偿性和惩罚性，并考虑合同约定的违约金额。故虽然项林南的违约行为未导致对方实际损失，但其仍应就其违约行为承担相应的责任。本案中，项林南在订立合同后完全未履行任何约定的义务，属于恶意违约，综合合同的履行情况、当事人过错程度等因素，并考虑到一审判决所确定的项林南违约责任金额相对合同约定的违约金1152300元已有大幅度降低，故本院对此不再调整。一审判决对何丹损失的认定虽有不当，但其裁判结果正确，本院依法予以维持。综上，一审判决认定事实中对何丹的实际损失认定不当，适用法律中按实际损失确定赔偿金额不当，但裁判结果正确，故对上诉人项林南的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7035元，由上诉人项林南负担。本判决为终审判决。审判长  李俊审判员  王果审判员  赵韬二〇一七年六月十二日书记员  黄迪