北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2820号
原告（反诉被告）北京金泰嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街1号。
法定代表人王万钧，董事长。
委托代理人周若红，北京市志德律师事务所律师。
委托代理人何京胜，北京市志德律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄方贤，男，1953年3月18日出生，个体工商户。
委托代理人朱岚，北京市东易律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京金泰嘉业房地产开发有限公司（以下简称金泰嘉业公司）与被告（反诉原告）黄方贤商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金泰嘉业公司的委托代理人周若红、何京胜，被告（反诉原告）黄方贤的委托代理人朱岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金泰嘉业公司诉称，2011年5月25日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的金泰商贸大厦（丰台区大红门永外果园43号）A段一层131号房屋，房屋总价款3276907元，被告选择一次性付款方式支付购房款等。同时，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》补充协议，并由被告出具付款承诺书，承诺书载明：被告分三次付清全部购房款，其中最后一笔购房款于2012年11月30日前付清等。此后，被告除按承诺给付了前两笔购房款2293835元外，最后一笔购房款983072元至今尚未给付。2012年11月20日，原告按照合同约定通知被告办理房屋入住等相关手续，但被告拒不办理。为此，原告曾多次以各种方式要求被告按合同约定及承诺办理房屋入住手续并给付尚未支付的购房款，但被告至今拒不履行合同义务，既不办理房屋入住手续，也不按承诺书的承诺履行付款义务。现原告诉至法院，要求被告：1、继续履行合同接收房屋；2、支付购房款983072元；3、支付尚未支付购房款的利息，以983072元为基数，自2012年12月1日起计算至被告实际付清房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
被告（反诉原告）黄方贤辩称：不同意原告的诉讼请求，双方约定的房款支付方式为分期按工程进度付款，即签合同时支付50%购房款，在2013年3月31日前支付20%购房款，剩余30%购房款作为保证金在交房当日交付，被告已按约定支付了70%的购房款。2012年11月20日，原告通知被告可在2012年11月29日办理入住交接手续。但在验房时，被告发现原告承诺的与周边商业贯通的道路没有，还有围墙和广告牌，公共绿地也没有，不符合双方合同约定、宣传材料，也与规划不符。上述情况同时也大大降低了涉案房屋的商业价值，为此被告在多次交涉无果的情况下，在2012年11月28日将入住通知书退还原告，并提出没有实现道路通车和恢复绿地的情况下被告有权拒绝收房。综上，本案的违约方为原告方，其诉讼请求应予驳回。同时基于原告的上述违约事实，被告提出反诉，要求：1、被反诉人恢复规划的绿地、道路；2、被反诉人拆除金泰大厦东面、南面的围墙及广告牌；3、被反诉人按日赔偿逾期交房给反诉人造成的经济损失，自2013年1月1日起至实际交付房屋之日止，按每日每平米15元计算；4、被反诉人向反诉人交付房屋。
反诉被告金泰嘉业公司就反诉辩称：一、关于绿地。按照项目规划要求，我公司已经全部完成了规划绿地的建设及规划所要求的全部绿地的代征，且通过了政府规划部门及丰台区园林绿地局的验收备案并履行了验收及移交的相关法律手续。已经完成合同义务，绿地在委托物业公司管理后发生变更与否，和我公司无关。二、关于道路。按照项目规划要求，项目代征的道路用地面积为6980.431平方米。我公司在项目完成时已全部按规划要求，完成了对上述面积的代征并取得了北京市规划委员会的规划验收。道路是否贯通由政府相关部门决定，与我公司无关。三、关于广告牌及围墙。黄方贤在反诉中所称的广告牌及围墙，并非我公司所建，而系由他人在规划代征道路（归政府相关部门所有及管理）红线以外区域所建，与我公司没有任何关联，我公司无权也不可能按照黄方贤的所谓要求将广告牌及围墙进行拆除。四、关于逾期交房及损失。黄方贤反诉称答辩人逾期交房给被答辩人造成经济损失。我公司所售房屋已经验收合格，符合交房条件并已通知黄方贤收房，无逾期交房行为，而黄方贤拒交房款，造成无法收房，我公司对此没有责任。五、关于要求我公司履行交房义务。依据合同约定及黄方贤的承诺，只有在其交纳了承诺的全部购房款后，才能与物业管理公司办理入住的相关法律手续，否则，黄方贤不可能办理入住，我公司没有义务履行交房义务。综上，不同意反诉人的全部反诉请求，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：2011年5月25日，金泰嘉业公司（出卖人）与黄方贤（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1180037），约定黄方贤购买金泰嘉业公司开发的位于北京市丰台区大红门永外果园43号A段1层131房屋，房款总计3276907元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在20日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止。买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起20日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过20日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起20日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起20日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房（毛坯房）。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表：2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：2、其他设施。（1）公共绿地：2012年12月31日达到设计要求；（2）小区非市政道路：2012年12月31日达到通车条件；（3）公共停车场：2012年12月31日达到使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人采取补救措施满足买受人实际的使用条件。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第壹种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起20日内退还全部已付款。并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金。
同日，金泰嘉业公司（出卖人）与黄方贤（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》补充协议（一次性分期），约定：（1）在签署预售合同当日，买受人向出卖人支付该房屋总房款的50%作为第一期购房款1638454元；（2）2012年3月31日前，买受人向出卖人支付该房屋总房款的20%作为第二期购房款655381元；（3）2012年11月30日前，买受人向出卖人支付该房屋总房款的30%作为第三期购房款983072元。若买受人未按本协议约定期限向出卖人支付该房屋之房款的，则每逾期一日，买受人应向出卖人支付该房屋总房款千分之一的违约金（上述违约金可以累加计算）；任何一期逾期超过十五日的，出卖人有权解除该房屋之预售合同及本补充协议，买受人应当向出卖人支付该房屋总房款的百分之二十的违约金，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除，剩余房款在预售合同解除且注销备案后无息返还。
上述合同签订后，黄方贤依约向金泰嘉业公司支付了前两期房款。
2012年8月21日，金泰嘉业公司填写了《北京市园林绿化局代征城市绿地移交备案表》，表明丰台区永外果园43号商业金融项目建设单位为金泰嘉业公司，绿地面积7092㎡，代征绿地面积1895.301㎡。北京市丰台区园林局在该备案表上出具核准意见，载明：经现场核准，该建设项目代征绿地的实际面积和位置与建设用地规划许可证一致，并符合相关规定，可据此办理相关规划手续。建设单位应在规划合格之日起30日内将该代征绿地移交区（县）园林绿化行政主管部门，并签订《代征绿地移交书》。
2012年8月30日，北京市规划委员会向金泰嘉业公司出具《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》，载明：根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，于2012年8月29日对你单位在丰台区永外果园43号建设的A段等3项进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：（2010规（丰）地字0013号），《建设工程规划许可证》：（2010规（丰）建字0058号）及相关文件名称规划意见复函，文号：2011规（丰）复函字0015号批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。
2012年9月21日，金泰嘉业公司将丰台区永外果园43号A段工程的工程竣工相关文件向北京市丰台区住房和城乡建设委员会进行了备案。
此后，金泰嘉业公司将丰台区永外果园43号代征绿地1895.301㎡移交给了北京市丰台区园林局。
2012年11月20日，金泰嘉业公司向黄方贤发出《入住通知书》，要求黄方贤于2012年11月29日到金泰商贸大厦办理涉案房屋的入住交接手续，并交纳剩余房款、面积补差款、转移登记费、公共维修基金、契税。
黄方贤认为涉案的房屋不满足交房条件，在规划绿地、道路、广告牌遮挡等三方面存在问题，故拒绝收房、补交剩余购房款，并于2012年11月28日将《入住通知书》退还金泰嘉业公司。
2013年1月17日，金泰嘉业公司向黄方贤发出《催告函》，要求黄方贤履行合同，及时支付剩余购房款，否则将追究黄方贤逾期付款的违约责任。
2013年2月1日，金泰嘉业公司委托北京市安理律师事务所向黄方贤发出《律师函》，要求黄方贤继续履行合同，在2013年2月16日前一次性付清其所购房屋所欠的购房款及相应违约金，否则将通过法律程序处理纠纷。
案件审理中，本院到涉案楼栋现场勘验，发现涉案楼栋南侧、东侧在规划图上显示为绿地、道路的区域，现在为划线停车位，涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼之间有一米高的围墙，涉案楼栋的南侧与相邻的商业楼之间还有数米高的广告牌。
本院到涉案楼栋的物业公司北京金泰物业管理有限公司第五分公司调查，该公司表示，金泰嘉业公司于2012年9月30日将涉案楼栋交与其管理，当时移交的场地有4925.72㎡绿地和道路，但该公司应涉案楼栋Ｂ、Ｃ座的使用人的要求，为解决涉案楼栋停车位缺少的问题，在2012年国庆假期期间将绿地和道路改建为停车场。另，该物业公司称，涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼之间一米高的围墙是在2012年10月25日由相邻商业楼的管理者建造的，涉案楼栋的南侧与相邻的商业楼之间数米高的广告牌是在2012年11月左右由相邻商业楼的管理者布设的。
另，庭审中，黄方贤主张金泰嘉业公司在出售房屋时承诺涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼联通，但现在涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼之间有一米高的围墙，涉案楼栋的南侧与相邻的商业楼之间还有数米高的广告牌，上述情况降低了涉案房屋的商业价值。并就此提交：1、证人证言（同楼业主）；2、楼栋宣传彩页；3、房价分布对比图（内容为：一层南侧、东侧房屋价格高于西侧房屋价格）；4、双方协商的录音。金泰嘉业公司不认可证人证言、楼栋宣传彩页真实性，并认为另外两份证据不能证明其承诺过涉案楼栋的南侧、东侧与相邻的商业楼联通，并称围墙和广告牌均在该项目的规划红线之外，该公司无权干涉，因此该问题亦不应由该公司负责。
以上事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、发票、《北京市园林绿化局代征城市绿地移交备案表》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见》、《工程竣工备案表》、《代征绿地移交书》、《入住通知书》、《催告函》、《律师函》、照片、调查笔录、证人证言、楼栋宣传彩页、房价分布对比图、录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：金泰嘉业公司与黄方贤所签《北京市商品房预售合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应严格依照合同履行各自义务。金泰嘉业公司作为房屋出售方，理应在合同约定的期限内将符合合同约定的房屋交付黄方贤。而黄方贤作为房屋购买方理应在合同约定的时间向金泰嘉业公司支付购房款。本案争议焦点为黄方贤拒绝收房的理由是否成立，即黄方贤所提涉案房屋所在楼栋的绿地、道路、围墙及广告牌问题是否构成其拒绝收房的理由。关于绿地问题，双方合同中“交付条件”条款中要求“满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”，在“其他设施”一项中对“公共绿地”要求为“达到设计要求”。本案中，根据金泰嘉业公司提交的《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《代征绿地移交书》、《北京市园林绿化局代征城市绿地移交备案表》，可以认定包括公共绿地项目在内的涉案房屋工程，已于合同约定期限内达到规划要求，经验收合格，即金泰嘉业公司已依约完成合同义务。至于金泰嘉业公司在涉诉房屋验收合格后，将房屋交与物业公司管理，物业公司对绿地部分的改动，并非金泰嘉业公司所为，属于另一法律关系。故金泰嘉业公司并不构成违约，黄方贤反诉认为绿地违约，要求金泰嘉业公司恢复绿地的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于道路问题，纵观双方合同，全文仅于“交房条件”条款中涉及的“其他设施”一项中有关于“小区非市政道路”的约定，黄方贤所提及“市政道路”在双方合同中并无约定，亦非交房条件，故黄方贤以“市政道路未通车”为由主张房屋未达交付标准，不能成立。同时，根据金泰嘉业公司提供的《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《工程竣工备案表》，可以认定涉诉房屋已具备工程规划验收合格手续。故金泰嘉业公司并不构成违约，黄方贤反诉认为道路违约，要求金泰嘉业公司恢复道路的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于围墙、广告牌问题，双方合同中没有关于涉案房屋的南侧、东侧与相邻商业楼联通的约定，黄方贤所提证据不足以证明金泰嘉业公司曾承诺涉案房屋的南侧、东侧与相邻商业楼联通，而黄方贤所称之围墙、广告牌均不在涉案楼栋的规划范围内，亦无证据证明围墙、广告牌由金泰嘉业公司设立，故围墙、广告牌并非涉案房屋是否符合交付条件的判定依据，黄方贤亦无权据此拒绝接收房屋。因该围墙及广告牌在规划红线之外，且非金泰嘉业公司建造，金泰嘉业公司无义务且无权予以拆除，故黄方贤的该项反诉要求拆除围墙、广告牌的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。黄方贤反诉要求金泰嘉业公司赔偿逾期交房给其造成的经济损失，因金泰嘉业公司所交付房屋符合合同约定，且已依约如期通知黄方贤收房，黄方贤未能如期收房系由于其自身原因造成，金泰嘉业公司不存在逾期交房的违约行为，故黄方贤的该项反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
如前所述，黄方贤所主张金泰嘉业公司违约拒绝接受房屋的理由均不成立，其理应依约定支付剩余购房款。故金泰嘉业公司要求黄方贤支付购房款的请求，并无不当，本院应予支持。金泰嘉业公司要求黄方贤支付购房款的利息，鉴于黄方贤未支付剩余购房款系因对房屋现状产生疑虑，双方对此未达成一致产生，故金泰嘉业公司的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、北京金泰嘉业房地产开发有限公司与黄方贤于本判决生效之日起十五日内办理北京市丰台区大红门永外果园43号金泰商贸大厦A段一层131号房屋的房屋交接手续。
二、黄方贤于本判决生效之日起十日内给付北京金泰嘉业房地产开发有限公司购房款九十八万三千零七十二元。
三、驳回北京金泰嘉业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回黄方贤的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7273元，由北京金泰嘉业房地产开发有限公司负担458元负担（已交纳），由黄方贤负担6815元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2788元，由黄方贤负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 付 强
代理审判员 万 迪
人民陪审员 杨建国
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 宋 悦