浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江执异初字第3号
原告中国建银投资有限责任公司。
法定代表人仲建安，该公司董事长。
委托代理人胡红星，浙江君安世纪律师事务所律师。
委托代理人蔡爱珍，浙江君安世纪律师事务所�师。
被告浙江力堃投资有限公司。
法定代表人张力群，该公司董事长。
委托代理人洪黎明，浙江钱王律师事务所律师。
被告杭州现代联合投资有限公司。
法定代表人章鹏飞，该公司董事长。
委托代理人雷正轰，浙江正允律师事务所律师。
委托代理人张仁贵，浙江正允律师事务所律师。
被告章鹏飞。
原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）为与被告浙江力堃投资有限公司（以下简称力堃公司）、杭州现代联合投资有限公司（以下简称现代公司）、章鹏飞案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年5月25日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告建银公司的委托代理人蔡爱珍、被告力堃公司的委托代理人洪黎明、被告现代�司的委托代理人雷正轰、张仁贵到庭参加诉讼。被告章鹏飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建银公司诉称，其系本市昙花庵247号房产的合法所有权人。因江干区法院将该房产作为现代公司的财产予以执行查封，建银公司向法院提出执行异议。2015年4月29日江干区法院作出（2015）杭江执异字第4号执行裁定书，驳回了建银公司的异议申请，建银公司对此不服，提出案外人执行异议之诉。建银公司认为，执行裁定书无视原建行钱江支行与浙江省家电市场签订并履行房屋出让合同的基本案情，忽略原建行钱江支行已支付巨额购房款的根本事实，片面偏袒被告，是根本错误的。第一、原建行钱江支行与浙江省家电市场签定并履行房屋出让合同事实清楚。2001年3月7日，原建行钱江支行与省家电市场签订《房屋出让合同书》，约定由省家电市场将“甲方位于杭州市江干区秋涛北路128-1号（秋涛北路与昙花庵路交叉路口）省家电市场内一楼沿街营业房200平方米及二楼营业房50平方米”转让给建行。2001年4月4日双方又签定《补充协议》，约定“原定于出让的杭州市江干区秋涛北路128-1号（秋涛北路与昙花庵路交叉路口）省家电市场内一楼沿街营业房现移至秋涛北路128-1号（与娃哈哈公司相邻）省家电市场内一楼沿街营业房……原定于二楼的营业房面积由50平方米增加为100平方米”。省家电市场依据上述合同和补充协议约定，将出让营业房交付给建行使用，原建行下属景佳储蓄所也因此在2001年进行调整搬迁时从之前租赁的家电市场339—341号营业房搬迁至与娃哈哈公司相邻的沿街营业房、即现昙花庵路247号营业房。而且自2001年以来被告现代公司从未提出异议，在之后的中国建设银行股�有限公司与建银公司之间有关营业房的固定资产移交、房屋租赁的相关证据可以佐证案涉营业房为建银公司所有。二、原建行钱江支行已支付550万元款项属购房款而非租金。2001年3月15日原建行钱江支行通过他人向省家电市场支付了人民币550万元，且现代公司也承认曾收取上述款项。双方的争议焦点在于该款项的性质是否为购房款。虽然对方一直辩称该550万元系建行一次性支付从2001年至2011年的房屋租金，但被告拿不出2001年至2011年十年租期的房屋租赁合同，也承认是没有这一份房屋租赁合同，故建行一次性支付550万元巨额款项不符合常理，且同之前的交易惯例不符。在这之前双方签订的《租房协议》约定的租期是自1999年12月15日至2002年12月14日，即在2001年3月建行支付550万元时，原租房协议尚未到期，建行怎么可能会莫名其妙地支付一笔550万元的巨额租金呢？并且被告也无法说清楚十年租期是从2001年的几月份到2011年的几月份，也不曾出具过550万元租金的发票。以上均与常理不符，故被告所谓的550万元是租金的说法不能成立。三、执行裁定违背证据判断规则与常理，片面偏袒被告。执行裁定对原告提交的已经形成证据链、形成完整证明体系的充分证据予以片面否定，是已经违背了基本的证据判断规则与常理，片面偏袒被告。具体如下：1、执行裁定认为“建投公司提交的2001年3月7日房屋出让合同书、2001年4月4日补充协议均系复印件，证明力不足”。但原告是提交了原建行支付购房款、省家电市场给建行调整交付营业房、建行下属分支机构长期使用营业房等一系列证据来证明双方签订履行房屋出让合同的事实，执行裁定简单孤立地判断证据，是违背了基本的证据判断规则。2、执行裁定认为“虽然原建行钱江支行于2001年3月15日向�家电市场支付了人民币550万元，但付款时的转账支票、转账支票存根、收款收据的内容不能反映该550万元系出让营业房的购房款，而且该550万元的付款与建投公司主张的双方约定的购房款总金额（500万元）、付款期限（合同签署后3天内支付150万元……）存在矛盾，特别是建投公司主张的补充协议，建投公司主张的签订时间（2001年4月4日）晚于付款时间（2001年3月15日），却仍与550万元的付款存在矛盾”，是无视当时建行付款的实际情况，实属片面挑剔。当时建行因与杭州市公交总公司联建房屋终止有一笔550万元退房款退回、故委托公交总公司将该退房款转支付给省家电市场作为购房款。至于合同约定购房款总金额为500万元而实际支付550万元，是因为双方在房屋出让合同签署后又重新商定将出让房屋面积从250平方米增加到300平方米、而增加购房款总金额，这是在补充协议中明确的，否则就无法解释为什么之前合同约定出让房屋面积250平方米、之后补充协议家电市场会同意多增加出让面积50平方米了。所以，建行实际付款的金额、时间均是基于当时的实际情况，与合同、补充协议并无根本矛盾，执行裁定夸大所谓的矛盾，实属片面挑剔。3、执行裁定认为“建投公司提交的其公司与中国建设银行股份有限公司之间的固定资产移交、房屋租赁的相关证据，反映的是建投公司与中国建设银行股份有限公司之间的关系，对现代公司并无约束力；……原建行钱江支行景佳储蓄所、中国建设银行股份有限公司杭州景佳分理处使用省家电市场营业房的事实，亦不足以用以证明原建行钱江支行与现代公司之间存在房屋出让的法律关系”，如此判断是明显违反常理。首先，原建行钱江支行景佳储蓄所、景佳分理处长期使用出让取得的营业房是不争�事实。景佳储蓄所在2001年从之前向家电市场租赁的营业房调整搬迁另外一处营业房（即从家电市场339—341号营业房搬迁至与娃哈哈公司相邻的沿街营业房、即现昙花庵路247号营业房），正是因为建行已经受让取得了新的营业房才会调整搬迁。之后建行下属分支机构长期使用该营业房不再向家电市场交纳租金。其次，原告提交的固定资产移交、房屋租赁的相关证据，是客观证明原告从建行承继建行受让取得的营业房的充分证据。4、执行裁定片面偏袒被告。如前所述，执行异议庭审中被告仅仅是抗辩其与建行之间系房屋租赁关系，也并未提交任何证据，且其对双方系房屋租赁的解释是漏洞百出、根本不能自圆其说。执行裁定却对被告谎称550万元是十年租金的抗辩没有任何评判，裁判主文中只字未提。相反，对上诉人提交充分证据证明的诉讼主张，却横加挑剔，驳回原告申请。综上，原告按规定取得建行合法受让的讼争房产，建行已向被告支付相应价款，在建行及原告接收使用该房产的十来年间被告并未提出过任何权属异议。但被告现代公司不仅未按合同约定为原告办理房屋权属证书，反而强行占用讼争房产，现又因其自身债务问题导致原告合法受让的房产被法院执行查封，其行为已严重侵犯原告的合法权益，给原告造成了重大损失。故诉至法院，诉讼请求：1、请求终止（2013）杭江执委字第63号裁定中与建银公司相关的强制执行措施，解除对浙江省家电市场内属建银公司所有的杭州市昙花庵路247号房产的查封措施；2、请求判决确认位于杭州市江干区昙花庵路247号营业房（浙江省家电市场一楼沿街营业房200平方米及二楼营业房100平方米合计300平方米营业房）归建银公司所有，三被告将上述营业房交还给原告；并判决被告现代公�向建银公司支付自2011年8月28日非法占用讼争房产之日起的房屋占有使用费230.3302万元整（暂计算至2015年5月14日，自2015年5月15日至被告交还营业房之日止的房屋占有使用费另行计算）；3、判决被告现代公司为建银公司办理上述营业房的房产证、土地使用证、契证；如现代公司不能办理上述营业房的房屋权属证书，则请求判决被告现代公司赔偿损失人民币1000万元。
被告力堃公司辩称，原建行钱江支行与现代公司不存在出让案涉房屋的事实，建行钱江支行也未支付过购房款。根据物权法的规定，不动产物权设立、变更、转让和消亡要依法登记发生效力。就本案而言，假使原建行钱江支行与现代公司存在出让房产的事实，也因未按照物权法规定办理登记手续不产生法律效力，综上建银公司的诉请事实理由均不存在，应予驳回。
被告现代公司辩称，本�事实已经（2012）杭江民初字第2115号判决书、（2013）浙杭民终字第1120号民事裁定书、（2015）杭江执异字第4号执行裁定书所确认，建银公司所主张的房屋买卖关系并不存在，其多次以不同案由提起诉讼，是在浪费司法资源，请求驳回原告的全部诉请；民诉法司法解释第311条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。建银公司在本案中提交的证据均在（2012）杭江民初字第2115号案件、（2015）杭江执异字第4号案件中提供过，两案经法院审查认定原告没有提供足以排除强制执行民事权益的证据，是拖延时间、浪费司法资源；第三、法院应当审查建银公司提起执行异议之诉的期限是否超过民诉法的规定。
被告章鹏飞未到庭，未作答辩。
为了证明自己的主张，原告建银公司提交了以下证据：
1、浙江省家电市场工商登记档案1份，证明浙江省家电市场于1994年5月由浙江现代工贸集团公司申请开办，开办者从浙江现代工贸集团有限公司先后变更为浙江现代家电有限责任公司、杭州现代联合投资有限公司，地址亦从原杭州市秋涛北路128-1号变更为杭州市秋涛北路130号；
2、租房协议2份，《关于建行钱江支行景佳储蓄所开业的批复》1份，证明原建行钱江支行与浙江省家电市场于1996年12月10日签订《租房协议》，承租浙江省家电市场位于秋涛北路128-1号内339-341号营业用房，租期十年，自1996年12月15日起至2006年12月14日止。1997年3月31日经人民银行同意，钱江支行景佳储蓄所开业，景佳储蓄所以上述租赁房作为营业场所开业。2000年3月7日双方重新订立《租房协议》，将租期调整为三年即1999年12月15日至2002年12月14日。
3、房屋出让合同书1份，证明2001年3月7日浙江省家电市场将位于秋涛北路128-1号省家电市场内一楼内沿街营业房200平方米及二楼营业房50平方米总计250平方米出让给原建行钱江支行，出让价款为500万，转让方式为一次性买断营业房的永久使用权，且省家电市场在办理正式房产证时同步为钱江支行办理房产三证。
4、转账支票、转账支票存根、收款收据各1份，证明原建行钱江支行委托杭州市公交总公司将本应退还给建行的550万元支付给省家电市场，杭州市公交总公司于2001年3月15日代建行钱江支行支付购房款550万元。
5、补充协议1份，证明2001年4月4日原建行钱江支行与省家电市场约定，原定于出让秋涛北路128-1号（秋涛北路与昙花庵路交叉路口）省家电市场内一楼沿街营业房现移至秋涛北路128-1（与娃哈哈公司相邻）省家电市场内一楼沿街营业房，�积不变；原定二楼营业房面积增加为100平方米，总面积为300平方米，出让总价不变。
6、《关于中国建设银行杭州市钱江支行景佳储蓄所、环北市场储蓄所升格分理处的批复》1份、《关于中国建设银行股份有限公司杭州钱江支行沈塘湾分理处等4家机构升格为网点型支行的通知》1份，证明2001年12月景佳储蓄所升格为景佳分理处；2005年4月景佳分理处经批准更名为建行城东支行。
7、工商总局查询记录1份、《关于做好中国建投承继原建行固定资产交接及承继原建行资产核查评估工作的通知》1份、《固定资产交接汇总表》1份、《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》各1份、房屋清单一组，证明中国建设银行因重组上市，于2004年9月14日分立为中国建设银行股份有限公司（以下简称建行股份公司）和建银公司，建银公司对承继原建行的固定资产进行了交接，建行浙江省分行据此将建行景佳分理处的房产移交给了建银公司。2008年建银公司与中国建设银行股份有限公司签订《房屋租赁协议》，约定将建银公司拥有包括昙花庵路247号房产在内部分房屋出租给建行股份公司使用。双方又于2011年9月28日签订《房屋租赁补充协议》，约定上述房产2011年租金为561880.80元。
8、房产信息查询记录3份，证明现代公司已将浙江省家电市场整体办理了房产证，被深圳市福田区法院执行查封，福田法院委托江干法院执行。
9、（2015）杭江执异字第4号执行裁定书及送达回证，证明建银公司已经申请过执行异议。
被告力堃公司未提交证据。
被告现代公司提交了10、函2份，证明省家电市场与钱江支行存在是房屋租赁关系，而非房屋买卖关系。
原告建银公司对被告现代公司提交的证据10函�实性无异议，对关联性有异议，认为上述证据能够证明现代公司于2011年8月将其所有的商铺强行占有的事实。
被告力堃公司对原告建银公司提交的证据1、2、6、8、9无异议；对证据3、5因建银公司无法出示原件，对证据三性均有异议；对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，该证据是原建行钱江支行通过他方向省家电市场付款550万元，但支票、收据的内容均是退房款，不能证明是购买房产的购房款；对证据7认为系复印件，不能确认。对被告现代公司提交的证据10无异议。
被告现代公司对原告建银公司提交的证据1、2、8、9无异议；对证据3、5三性均有异议，双方始终是房屋租赁关系，不存在房屋买卖关系。原告至今无法提供该合同的原件，且从复印件上看，合同落款也是浙江省家电市场，它无权签订房屋转让合同，当时市场的举办者是浙江现代�贸集团公司。对证据4真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，双方不存在房屋买卖合同关系。对证据6，因该组证据系建设银行内部文件，真实性无法判断，且与本案诉争标的无关。对证据7同意力堃公司的质证意见，同时认为本案诉争房屋建设银行在只享有房屋租赁权的情况下就以内部文件的形式移交给本案原告，不符合资产交接的原则，也不符合法律规定，对其三性均有异议。
被告章鹏飞未提交证据，未到庭对证据进行质证，视为放弃质证权利。
本院对上述证据审查后认为，建银公司提交的证据1、2、8、9力堃公司、现代公司无异议，本院予以确认；证据3、5，因建银公司未能提交原件，因此证据的证明力不足，本院不予确认。对证据4转账支票、转账支票存根、收款收据，现代公司对真实性无异议，该些证据可以证明原建行钱江支行通过他人向省家电市场付款550万元的事实，但转账支票存根记载的用途、收款收据记载的款项内容均为“退房款”，该些证据并不能证明该550万元款项的性质为购房款。对证据6批复、通知，可以证明建行钱江支行下属的景佳储蓄所的变更情况，本院予以确认。对证据7，该组证据可以证明建银公司设立以及建投公司与中国建设银行股份有限公司的资产交接情况及双方就房屋租赁所作的约定，本院予以确认。对被告现代公司提交的证据10函，建银公司、力堃公司无异议，本院予以确认。
综上，本案事实认定如下：1996年12月10日，建行钱江支行与省家电市场签订租房协议，约定：省家电市场将秋涛北路128-1号内339-341号营业用房租赁给建行钱江支行作为营业房，共计建筑面积290平方米；租赁期限自1996年12月15日起至2006年12月14日止，租期10年；第1年至第3年每年租金为70万元，第4年至第10年，每年租金为100万元；等等。建行钱江支行承租的上述营业用房作为建行钱江支行景佳储蓄所（后于2001年12月18日升格为建行钱江支行景佳分理处）的营业地。
2000年3月7日，建行钱江支行与省家电市场签订租房协议，约定：省家电市场将秋涛北路128-1号内339-341号营业用房租赁给建行钱江支行作为营业用房，共计建筑面积290平方米；租赁期限自1999年12月15日至2002年12月14日，租期3年；租金每年为70万元；等等。
2001年3月15日，建行钱江支行通过他人向省家电市场支付了人民币550万元。
因重组分立，2004年9月17日，中国建设银行变更企业名称为建投公司。2005年4月4日，中国建设银行股份有限公司杭州景佳分理处升格更名为中国建设银行股份有限公司杭州城东支行。
2005年12月21日，中国建设银行股份有限公司浙江�分行将原中国建设银行的固定资产移交给建投公司，交接清单中与涉案房屋有关的内容为：序号“8”，原建行分行及支行“钱江支行”，建筑物名称“景佳分理处（现为城东支行）”，详细地址“浙江省杭州市江干区秋涛北路128-1号339-341（现地址昙花庵路247号）”，现时使用者“景佳分理处（现为城东支行）”，现时使用者地址“昙花庵路247号”，等等。
2008年，建投公司与中国建设银行股份有限公司签订房屋租赁协议，约定：建投公司与中国建设银行股份有限公司系原中国建设银行分立重组形成的公司，由于正常经营需要，中国建设银行股份有限公司需要租赁建投公司拥有的部分房屋，建投公司房屋的具体范围、面积及每处房屋的租金由双方协商确定并编制清单作为协议附件（建投公司出租给中国建设银行股份有限公司的房屋清单），租赁期限为2008年1月1日至2013年12月31日止，具体租赁期限以建投公司出租给中国建设银行股份有限公司的房屋清单为准，等等。2011年9月28日，建投公司与中国建设银行股份有限公司签订房屋租赁补充协议，对前述房屋租赁协议约定的租金进行了变更。房屋租赁协议所附清单第110项记载，部门名称“浙江省分行”，资产名称“景佳分理处”，2011年租金（元）“561880.80”，承租数量（平方米）“290”。
2011年7月26日，省家电市场向建行秋涛支行发函，内容为：建行秋涛支行原位于杭州昙花庵路247号的“建行杭州城东分理处”已于2011年初合并至建行杭州其他的分理处，搬迁后原分理处内仍留有部分设施、设备未清运完毕；“建行杭州城东分理处”的营业用房属省家电市场的营业商铺，该商铺是省家电市场出租给“建行”使用，但建行秋涛支行在没有任何手续的情况下搬离省家电�场，至今未与省家电市场联系；省家电市场决定收回该商铺，要求建行秋涛支行于2011年8月10日前派人至省家电市场办理清场交还手续。
2011年8月26日，省家电市场向建行秋涛支行发函，内容为：关于省家电市场出租给建行秋涛支行（原钱江支行）位于杭州昙花庵路247号的分理处营业网点，建行秋涛支行已停止营业半年之久，破坏了省家电市场作为市场的完整性，且省家电市场在2011年7月26日已致函建行秋涛支行，建行秋涛支行至今未做出任何理会，亦未做任何回复；省家电市场从即日起收回该商铺，并于2011年8月27日-8月29日由省家电市场自行开门接收，要求建行秋涛支行派员参加清点在该分理处的残留废弃物，否则由此造成不利于建行秋涛支行的法律后果由建行秋涛支行承担。
2011年8月底，省家电市场自行收回了上述营业房。
另查明，现代公司系省家电市场的举办单位。省家电市场房屋登记所有权人为现代公司，分成老市场、拼接楼、配电间分别于2006年5月17日进行了房屋产权登记。其中老市场被杭州市中级人民法院（2012）浙杭执民字第79号案、本院（2013）杭江执委字63号案、（2014）杭西商初字第467号案查封；拼接楼、配电间被本院（2013）杭江执委字63号案、（2014）杭西商初字第467号案查封。上述房产均有抵押登记。
本院接受深圳市福田区人民法院委托执行该案，申请执行人原为深圳市南方盈金投资有限公司，本院于2013年9月24日作出（2013）杭江执委字第63-2号执行裁定，变更浙江光耀投资有限公司为申请执行人，后浙江光耀投资有限公司更名为力堃公司。建银公司在执行过程中提出执行异议，本院于2015年4月29日作出（2015）杭江执异字第4号执行裁定，驳回其异议申请，建银公司遂提�本案诉讼。
本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
在本案中，建银公司主张原建行钱江支行与省家电市场于2001年3月7日签订《房屋出让合同书》，省家电市场将杭州市江干区秋涛北路128-1号省家电市场内1楼沿街营业房200平方米、2楼营业房100平方米出让给了原建行钱江支行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，建银公司应对该事实�担证明责任。但建银公司提交的《房屋出让书》、《补充协议》均系复印件，证明力不足；虽然原建行钱江支行于2001年3月15日向省家电市场支付了人民币550万元，但转账支票、转账支票存根、收款收据的内容不能反映该550万元系出让营业房的购房款，而该金额也与合同中双方约定的购房总额（500万元）、付款期限（合同签署后3天内支付150万元、装修完毕交付使用后支付250万元、余款等办理完房产证等并交付后付清）存在矛盾。而且2001年4月4日签署的补充协议中约定“出让总价不变（即500万元），签订在后的补充协议金额约定同2001年3月15日的550万元数额依然存在明显矛盾。至于建银公司提交的其公司与中国建设银行股份有限公司之间的固定资产移、房屋租赁的相关证据，反映的是建银公司与中国建设银行股份有限公司之间的关系，对现代公司并无约束力；原建行�江支行景佳储蓄所（分理处）租赁该场所进行营业的事实不足以用来证明原建行钱江支行与现代公司存在房屋出让的合同关系。故建银公司主张的省家电市场将营业房出让的事实，证据不足不能认定。此外，假设存在房产转让的事实，但建银公司现并无实际占有案涉房屋；同时现代公司早于2006年5月17日即办理了案涉房产不动产物权登记，但建银公司并未提交证据证明其曾积极主张权利，至今未过户非因其自身原因的事实。
综上所述，案外人建银公司的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告中国建银投资有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费人民币95620元，由原告中国建银投资有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币95620元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 宋伟锋
人民陪审员 徐雅敏
人民陪审员 高 展
二〇一五年十一月二十五日
书�记员刘佩文