江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏07民终1580号
上诉人（原审原告）刘丽英。
委托代理人程海兵，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人葛凯丽，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司。
法定代表人梁百忍，该公司行政总裁。
委托代理人高永荣，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
委托代理人乔志新，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
上诉人刘丽英因与被上诉人华东国际时尚物料城开发（连云港）有限公司（以下简称为华东城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第01797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人刘丽英及其委托代理人程海兵、葛凯丽，被上诉人华东城公司的委托代理人乔志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘丽英一审诉称：2012年5月29日，刘丽英在华东城公司处购得商品房，因华东城公司在出售商品房时承诺给购买者返还6年租金，按购房款的8%计算年租金，前三年租金在房款中直接扣除，后三年租金共计房款的27%以现金方式支付给刘丽英，并签订租赁合同。基于此承诺，刘丽英于华东城公司处购买位于华东国际商贸城第33幢101铺的商品房，合同签订后，刘丽英按承诺将前三年的租金从房款中扣除，但华东城公司却不按约定与刘丽英签订后三年的租赁合同以及支付租金，刘丽英多次找到华东城公司进行协商未果，为维护刘丽英的权益，请求判令华东城公司支付刘丽英2014年12月2日至2017年12月2日三年租金共计104318元并签订租赁合同，华东城公司承担本案的诉讼费。
华东城公司一审答辩称：2012年5月29日，华东城公司作为出卖人，刘丽英作为买受人，签订了编号为LYGSPF2012177152的《商品房买卖合同》，详细约定了买卖房产的基本情况、计价方式、面积确认及差异处理、付款方式及期限等条款。同日，双方又签订了《房产买卖补充及合作协议》，其中第4.2条约定了2011年12月1至2014年12月1日涉案房屋的三年返租事宜，该期间的返租租金实际已抵充刘丽英应付的房款。双方从未约定或华东城公司单方承诺2014年至2017年继续返租刘丽英的房屋。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取得双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。综上，刘丽英诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院经审理查明：2012年5月29日，刘丽英（买受人）与华东城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房坐落于第41#（B41#）幢无单元124铺，商品房用途为商业营业用房，建筑面积81.47平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4742.40元，总金额叁拾捌万陆仟叁佰陆拾叁元整。出卖人应当在2011年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。同日，刘丽英（乙方）、华东城公司（甲方）签订《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》（销售区域投资客户），合同约定：乙方购买的编号为家居装饰建材B41栋124号，面积为81.47平方米的房产仅用于经营家居装饰建材。…4.1条甲方将可正常使用的房产交付乙方的时间是2011年10月31日（乙方未按时足额缴纳该房产全部房价款、税费等所有应缴纳费用的除外）。…4.2条作为该房产的业主，乙方同意该房产2011年12月1日至2014年12月1日前的占有、使用、收益权由甲方保留和独享，以此作为乙方享有本协议约定相关权益的充分对价。…4.3条2014年12月1日前6个月，乙方如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予甲方的，须书面通知甲方，获甲方同意后，双方另行协议有关条件，并办理相关手续。…13.3条原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利及义务内容，双方同意，甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。刘丽英、华东城公司对商品房买卖合同及补充及合作协议中约定的价款系为已扣除了2011年12月1日至2014年12月1日的三年租金后的价格无异议。刘丽英于2012年6月25日取得涉案房屋的房产证。
刘丽英主张华东城公司宣传彩页及车贴广告构成要约，其提供的华东城公司宣传彩页载明：连云港华东城（300）万平方米世界商品交易中心华东城黄金商铺出售即日起开展团购优惠活动二期推出品牌家具交易中心。前六年保证业主租金收益。团购优惠低至9.7折。并以投资理财案例标注面积、总价、团购优惠、优惠价后总价、前三年收益、优惠后实际支付总价、第四年（返还8.5%）、第五年（返还9%）、第六年（返还9.5%）、六年共返还数额提供参考。并注明最终解释权归华东城所有。车贴广告内容为：国际品牌家具市场火爆预约投资华东城商铺，享受六年返租0518-812681260518-86888888。被告华东城对宣传彩页的真实性不予认可、对车贴广告的真实性认可，但否认宣传彩页及车贴广告构成要约，补充及合作协议第13.3条已经明确约定双方之间的权利义务概以原合同及本协议的约定为准。
刘丽英称华东城公司承诺2014年至2017年返租涉案房屋，提交华东城公司与刘丽英相同的区域其他购买业主所签订的后三年返租协议、2011年12月份华东城公司出具的审批单（系复印件）、2014年4月15日华东城公司向刘丽英出具情况说明一份及2014年4月15日在华东城公司招商中心华东城公司接待全体业主对于返租六年的录音光盘及通话内容的书面文本，情况说明载明“尊敬的华东城福建业主：你们好！因华东城市场现状，公司对第二个三年返租的细节正在进行综合考虑，现已收到业主申请，具体实施办法，公司将在2014年9月1日之前通知各位业主。陈某2014.4.15于某2014.4.15”。陈某、于某分别为华东城公司营运副总裁、营销部副总监。华东城公司对刘丽英所述其就2014年至2017年返租涉案房屋向刘丽英作出承诺不予认可，且称陈某、于某无华东城公司授权不能对外做任何承诺，审批单亦非原件，情况说明、审批单即便属实，也只是华东城公司单位内部意思表示，在没有和刘丽英达成共识、没有将此意思表示表现于外与刘丽英达成协议之前，华东城公司仍然享有变更的权利。刘丽英不能以该内部意思表示约束华东城公司。
刘丽英称刘丽英、华东城公司签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3及13.3条系无效的格式条款。华东城公司为了缓解资金的压力，销售房屋时向刘丽英及其他业主承诺返租六年，分两次签订。所以对于先签订前三年，后三年没有签订，我们也没有提出异议，信任华东城公司的承诺。华东城公司不认可该条款属于格式条款。称该协议是在双方平等协商的基础上签订的，且刘丽英声称了解并知晓前三年返租、后三年需要审批的事项，不存在刘丽英所称的格式条款、未尽提示义务的情形存在，该协议是双方真实的意思表示，对双方具有约束力。
原审法院认为：刘丽英、华东城公司双方签订的《商品房买卖合同》及《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，刘丽英、华东城公司双方应当遵照履行。按照《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3条的约定，2014年12月1日前6个月，刘丽英如有意继续将该房产的占有、使用、收益权交予华东城公司的，须书面通知华东城公司，获华东城公司同意后，双方另行协议有关条件，并办理相关手续。该合同没有向刘丽英作出2014年至2017年返租涉案房屋的承诺，华东城公司亦不同意就后三年签订租赁合同，合同的缔结应当尊重当事人的意思自治，刘丽英不能因为华东城公司与刘丽英相同的区域其他购买业主所签订的后三年返租协议要求华东城公司强制缔约，故刘丽英无权要求华东城公司与其签订后三年租赁合同并支付租金。关于刘丽英所述的宣传彩页及车贴广告均构成要约，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第4.3及13.3条系无效的格式条款，原审法院认为宣传彩页内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约，但《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条明确约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取得双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，实际上通过双方合意的形式将广告、宣传资料等排除在合同内容之外，且刘丽英、华东城公司《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中4.3条的约定系对要约的内容作出实质性变更，刘丽英接受该变更并签字确认，原宣传资料及车贴广告已经失效。刘丽英、华东城公司作为平等的民事主体，在补充及合作协议中未就2014年至2017年返租事宜作出承诺，刘丽英所举的证据亦不能证明华东城公司向其作出后三年继续返租的承诺，故华东城公司华东城公司不负有强制缔约的义务，其在《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中第13.3条款的约定并非免除华东城公司责任、加重刘丽英责任、排除刘丽英主要权利，非无效的格式条款。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回刘丽英要求华东城公司支付2014年12月2日至2017年12月2日三年租金共计104318元并签订租赁合同诉讼请求。一审案件受理费2385元，由刘丽英承担。
上诉人刘丽英对原审判决不服，向本院提起上诉称：原审法院已经认为被上诉人在销售房屋时，被上诉人的宣传彩页、车贴广告中关于被上诉人销售房屋“承诺六年返租”的内容明确、具体，对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应当视为要约，构成买卖合同的组成部分。但华东城公司却根据上诉人与被上诉人签订的格式合同《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》中的第13.3条格式条款，认定排除被上诉人之前所作的所有宣传资料，上诉人在签订该补充协议时是接受该条款的，明显事实认定不清。首先，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》是被上诉人预先拟定，重复使用，并且在订立该协议时未与上诉人协商的条款。符合法律上关于格式合同的定义；其次，上诉人作为一名普通群众，在签订《商品房买卖合同》与《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》时，根本没有充足的时间，也没有足够的法律识别能力理解每一条条款，“签订六年返租合同”是上诉人选择购买被上诉人商铺的最根本依据，所以该协议中的第13.3条格式条款，排除被上诉人之前所作的所有宣传资料，更改了买卖合同的实质内容，是排除上诉人的权利。应当视为无效条款。故原审法院认定事实不清，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判，被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人华东城公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、《商品房买卖合同》及《房产买卖补充及合作协议》合法有效，双方应当遵照履行。涉案合同系答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》规定的无效或者可撤销情形。《房产买卖补充及合作协议》第4.2条明确约定了2011年12月1日至2014年12月1日涉案房屋的返租事宜，答辩人依约履行，将该期间的返租租金抵充被答辩人应付的购房款，被答辩人作为出租人就合同约定期间的租赁权益已得保障。2、《房产买卖补充及合作协议》第13.3条应当约束双方。为防止对前期洽谈内容存在不同理解，《房产买卖补充及合作协议》第13.3条特别约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”，清晰地界定了双方的权利及义务。涉案合同并未免除答辩人责任、加重被答辩人责任、排除被答辩人主要权利。被答辩人作为具有完全民事行为能力的购房人对合同内容能够作充分理解，其接受这一条款并签字确认，这一条款应当约束双方。被答辩人所称的“上诉人作为普通群众没有充足时间和足够法律识别能力理解每一条条款”的理由不应当被采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，被答辩人的上诉请求应当予以驳回。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条是否有效，如何理解。
本院认为：《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条约定“原合同、本协议及附件构成了甲、乙双方之间关于房产买卖的全部权利和义务内容，双方同意甲方之前所作的售楼书、广告、宣传介绍数据、房产模型、样板房等并不构成合同的组成部分。原合同及本协议自签订之日起取代双方之前作出的一切口头及书面承诺、意向书、协议。双方的权利义务概以原合同及本协议的约定为准”。
关于该条款是否有效的问题，本院认为，该问题分为三个方面：
第一，该合同条款是否是格式条款。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。由此可知，格式条款需符合三个条件：预先拟定、重复使用、订立时未予对方协商。本案中，双方签订的《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》符合上述三个条件，因此该条款应属于格式条款。
第二，该格式条款是否有效。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。本案中，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，同时，华东城公司也未免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。故《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的条件，因此，原审法院认定该条款有效并无不当，上诉人辩称该条款更改了买卖合同的实质内容，排除了上诉人权利的辩解不能成立。
第三，该条款如何理解。本院经审查后认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《华东国际商贸城房产买卖补充及合作协议》第13.3条清晰的明确了双方的权利义务，并无使人产生歧义的条款，因此原审法院的认定并无不当，本院对上诉人的该项辩解不予采信。
综上，上诉人刘丽英的上诉请求和理由均不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2385元，由上诉人刘丽英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 王 辉
法律条文附录
一、《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。