广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0184民初162号原告：吴伯智，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：王志明，广东政衡律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。原告吴伯智与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王志明，被告的委托诉讼代理人施新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告以总房价款620597元购买被告投资建设位于广州市从化区江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1102房。但因被告违约未按合同约定在2015年6月30日前将房屋交付原告使用，原告于2016年1月29日向广州市从化区人民法院起诉请求被告向原告支付逾期交房的违约金，广州市从化区人民法院作出(2016)粤0184民初508号民事判决书，判决被告从2015年7月1日起至实际交付房屋之日止，以620597元为本金，按每日万分之三的标准支付逾期交房违约金给原告。一审判决后被告不服向广州市中级人民法院提起上诉，二审法院于2016年8月22日作出(2016)粤01民终8479号民事判决书，判决上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司应于判决送达之日起10日内向被上诉人吴伯智支付逾期交房违约金（以购房款620597元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年1月29日止，违约金总额以购房款620597元为限）。根据广州市中级人民法院(2016)粤01民终8479号民事判决书“本院认为”中关于逾期交房违约金计算截至时间的问题，因涉案房屋尚不符合合同约定以及法定的交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，被告支付逾期交房违约金暂计至立案之日(2016年1月29日）。至于2016年1月30日起至被告就涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后向被告另案主张。现原告于2016年8月27日已与被告办理了涉案房屋的交楼验收手续，为此，原告诉至本院，请求判令：1.被告从化国泰天彤房地产开发有限公司从2016年1月30日起至2016年8月27日止每日按总房价款620597元的0.03%的标准向原告吴伯智支付违约金39284元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1.被告于2016年7月29日拿到竣工验收备案表，因此违约金的截止日期应为2016年7月28日，而不是原告诉讼请求中的2016年8月27日；2.依据《合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第五条等法律法规的规定，原被告双方约定的违约金的标准，在原告没有提供自己损失证据的情况下，应予调减。而且该楼盘绝大多数买卖合同约定的逾期交楼的违约金标准是每日按照总房价款的0.01%计算，结合“同楼同判”的原则，被告认为该案违约金的计算标准应调整为0.01%为宜。经审理查明：2013年11月14日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告开发的位于广州市从化区江埔街环市东路223号大院1号（御景宏雅花园2座）1102房；建筑面积91.83平方米；总金额为620597元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30.71%，金额190597元，除首期款外，剩余房款金额430000元须于2013年11月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：若被告未能按照合同规定的期限交房，按照下列第2种方式处理，详见附件补充协议第四条。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七第三条约定原告和被告双方同意买卖合同第十二、十三、十五条修改和补充条款为：3.房屋交付的标志：同时满足以下条件，不管原告是否办妥收楼手续，均视为被告已依买卖合同约定的交楼日期将该商品房交付原告：（1）一次性付款方式的，原告按买卖合同约定向被告交清该商品房之全部房款，按揭付款方式的被告收齐首期房款和银行按揭；（2）原告应按照双方签订的《购房费用明细表》约定付清应缴全部税、费；（3）原告有违约行为的，应按买卖合同及其补充协议的约定向被告交清违约金；（4）只要该房屋完成工程竣工验收，并满足供水、供电、电梯及通邮等必须居住条件，即该部分配套设施达到使用条件后，视为该商品房已符合双方约定的交房条件；（5）合同约定的房屋交付时限届满。4.不可抗力等原因包含但不限于异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因。由于该原因造成迟延交房的，原告同意被告顺延交房时间。合同附件七补充协议第四条约定：原告与被告同意买卖合同第十四条修改如下：被告如未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房价款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。合同第十六条约定，原告应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议应于验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期视为同意接收该商品。合同附件七第五条约定，双方同意买卖合同第十六条修改如下：1.原告在收到被告发出收楼通知确定的期限内到被告指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如原告未办理收楼手续，视作原告已对该商品房进行了验收、接管，被告不再另行通知。上述合同签订后，原告已支付了全部购房款620597元。另查明：因逾期交房问题，原告曾向本院起诉被告，本院于2016年3月18日作出（2016）粤0184民初508号民事判决书，判决：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应从2015年7月1日起至实际交付房屋之日止，以620597元为本金，按每日万分之三的标准支付逾期交房违约金给原告吴伯智。被告不服，提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月22日作出（2016）粤01民终8479号民事判决书，判决变更广州市从化区人民法院（2016）粤0184民初508号民事判决为：上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司应于判决送达之日起10日内向被上诉人吴伯智支付逾期交房违约金（以购房款620597元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日起计至2016年1月29日止，违约金总额以购房款620597元为限）。2016年7月29日，被告取得位于广州市从化区环市东路207号自编“名城·御景绿洲（南区）1-11栋”住宅楼工程11幢的竣工验收备案表。2016年7月30日，被告通过EMS国内标准快递向原告邮寄收楼通知书，原告确认已收到被告发出的收楼通知书，并于2016年8月27日收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题：一、关于逾期交房责任的承担问题。原告已支付完毕购房款，被告未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间于2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定标准的商品房交付给原告使用，应承担违约责任。二、关于计付逾期交房违约金起讫时间的问题。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力。关于涉案房产的交房标准，原告和被告在补充协议第三条中对买卖合同第十二条、十五条约定的交房标准进行了变更，但涉案房产交付使用时仍应符合法定标准，即必须取得涉案工程的竣工验收备案表。本案房产于2016年7月29日取得竣工验收备案表，符合了法定的交房标准，但被告仍应履行通知原告收楼的义务。原告确认其已收到被告于2016年7月30日发出的收楼通知书，由于双方均未举证说明原告收到收楼通知书的时间，本院酌定为2016年8月1日。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条约定，如原告在收到收楼通知书之日起30日内即2016年8月31日前未进行验收及未书面提出异议的，应视为同意接收房屋。虽然补充协议第五条对该条进行了变更，但被告没有证明收楼通知书中有具体的收楼期限，故仍应给原告合理的期限即按照合同第十六条约定的30日内进行收楼，即在2016年8月31日前收楼。鉴于原告已于2016年8月27日收楼，并主张违约金从2016年1月30日起每日按总房价款620597元的0.03%的标准计至2016年8月27日止，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。三、关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。原告与被告签订的《广州市商品房合同（预售）》的附件七补充协议第四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，按以下方式处理，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.03%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。上述约定是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定可知，因违约造成的损失包括实际损失和可得利益损失，因此，在判断违约金高低时，应将违约金与实际损失和可得利益损失进行比较。由于违约金系因被告违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生，被告以原告未对损失进行举证为由要求调整违约金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，在合同履行的过程中，原告已付清房价款，被告未按照约定在2015年6月30日前将符合合同约定和法律规定的交房条件的房屋交付原告使用，应承担违约责任。故被告应以总房价为基数，按照每日0.03%的标准，从2016年1月30日起计付违约金至2016年8月27日止给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告从化国泰天彤房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴伯智支付逾期交房违约金（以购房款620597元为本金，按每日万分之三的标准，从2016年1月30日起计至2016年8月27日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费391元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄丽平二〇一七年三月二十日书记员  高淑仪