广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终230号
上诉人（原审被告）：东莞市冠之熹实业有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇新安一路上近工业区****号。组织机构代码为58632317-2。
法定代表人：吴义文。
被上诉人（原审原告）：麦卓南，男，汉族，1943年10月19日出生，住广东省东莞市，
被上诉人（原审原告）：陈根福，男，汉族，1936年2月7日出生，住广东省东莞市，
委托代理人：许炽高，男，汉族，1948年10月19日出生，住广东省东莞市，
被上诉人（原审被告）：吴义文，男，汉族，1979年11月17日出生，住湖北省通城县，
上诉人东莞市冠之熹实业有限公司（以下简称冠之熹公司）因与被上诉人麦卓南、陈根福、吴义文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第1474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人冠之熹公司、被上诉人麦卓南、陈根福、吴义文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冠之熹公司上诉请求：（一）撤销原审判决第二项并依法改判。（二）本案诉讼费及保全费由麦卓南、陈根福承担。事实和理由：案涉《合同书》仅能证明吴义文是以公司名义签订案涉合同，在冠之熹公司未追认的情况下，不必然对公司产生法律效力。《承诺书》和《收款收据》能够证明承租人是吴义文，其中2013年12月10日的押金收据上有莫深耀签字，以及案涉租赁物是麦卓南、陈根福、莫深耀等人合股建设，莫深耀并非对合同内容不知情。冠之熹公司的生产场地是吴义文提供的，其他承租人也是从吴义文处转租，都是向吴义文缴纳租金。
麦卓南、陈根福辩称：冠之熹公司一直没有搬离，要求其支付搬离前的租金。
麦卓南、陈根福向一审法院起诉请求：1.冠之熹公司向麦卓南、陈根福支付自2015年4月起至冠之熹公司腾空搬离之日止的房屋占有使用费及利息（按银行同期限贷款利息，自起诉之日起至判决给付之日止，以所欠房屋使用费为基数计算），暂计至起诉之日，房屋占有使用费为45000元；2.冠之熹公司将租赁物交付给麦卓南、陈根福，并腾空所占厂房内冠之熹公司所有物品；3.冠之熹公司支付麦卓南、陈根福聘请厂长工资（自2015年6月至冠之熹公司腾空搬离之日止）；4.本案诉讼费、保全费、担保费由冠之熹公司承担。后麦卓南、陈根福以吴义文在《承诺书》中同意支付租金、滞纳金、工资为由，申请追加吴义文为被告，并增加一项诉讼请求为:吴义文对全部诉讼请求承担连带责任。一审法院准许麦卓南、陈根福增加诉讼请求。庭审中，麦卓南、陈根福明确第一项诉讼请求为：冠之熹公司向麦卓南、陈根福支付2015年4月至6月房屋占有使用费10500元，2015年7月至12月房屋占有使用费39600元，2016年1月至2月房屋占有使用费10200元，从2016年3月份起按每月25000元的标准支付房屋占有使用费至冠之熹公司腾空搬离之日止并支付利息（按银行同期限贷款利息，自起诉之日起至判决给付之日止，以所欠房屋使用费为基数计算）。
一审法院认定事实：2013年12月10日，麦卓南、陈根福与冠之熹公司的法定代表人吴义文签订一份《合同书》。《合同书》中约定厂房出租人（甲方）为麦卓南、陈根福，厂房承租人（乙方）为冠之熹公司，甲方将位于广东省东莞市长安镇新安一路上近工业区1182号厂房整栋租给乙方，租期自2013年12月1日起至2016年12月31日止，每月租金25000元，于每月15日前付清，乙方签约时需交押金50000元，甲方负责委派一名厂长协助乙方办理各种正常事务，由乙方每月支付工资2000元。麦卓南、陈根福在《合同书》中甲方处签名捺印，吴义文在乙方法定代表人处签名捺印。《合同书》签订后，麦卓南、陈根福收取了押金50000元。
麦卓南、陈根福称上述合同的承租人是冠之熹公司，冠之熹公司的法定代表人吴义文在《合同书》中乙方法定代表人处签名，该签名代表了冠之熹公司的意思表示。冠之熹公司否认是承租人，称《合同书》中没有冠之熹公司的盖章，案涉房屋是以吴义文的个人名义承租的。吴义文自认是承租人，并向一审法院提交了2014年11月至2015年4月的租金《收据》，《收据》内容为“今收到吴义文先生交来某某月份租金。”案外人莫深耀在《收据》出纳人处签名。麦卓南、陈根福确认租金《收据》的真实性，但认为《收据》上记载的出纳人不是麦卓南、陈根福本人，而是麦卓南、陈根福委托收款的人，该收款人并不清楚麦卓南、陈根福与冠之熹公司的租赁关系，且《收据》写的是吴义文交来的租金，并不代表承租人的变更。
吴义文曾于2015年5月20日向麦卓南、陈根福出具一份《承诺书》，其本人确认欠房东陈根福、麦卓南2015年4月份房租，并承诺于2015年5月23日下午5点前交清，如到期未交清愿意接受房东解除合同及处理方式。2015年7月31日，吴义文再次出具《承诺书》，其本人确认欠房东麦卓南2015年5月、6月、7月三个月剩余房租及滞纳金共计24300元以及欠麦卓南2015年5月、6月、7月三个月厂长工资共计6000元，并承诺于2015年8月4日付清，逾期未付愿接受麦卓南锁门作处罚。麦卓南、陈根福以上述两份《承诺书》为依据，要求吴义文承担连带责任。冠之熹公司、吴义文则认为上述《承诺书》恰恰证明了麦卓南、陈根福与吴义文之间存在租赁合同关系。
吴义文称其承租案涉房屋后分租给案外人陈小林、梁剑等7人，麦卓南、陈根福从2015年7月开始收取部分次承租人的房屋占有使用费，其中2016年2月向次承租人收取房屋占有使用费21400元，并向一审法院提交了陈小林、梁剑等7人出具的《证明》及2016年2月份的租金《收据》为证。陈小林出具的《证明》内容为：“本人陈小林在东莞市长安镇××社区××路上近工业工1182号的房屋租赁合同是与吴义文签的，但从2015年7月开始至2016年2月，每月租金700元由本地房东麦卓南、陈根福、莫深耀、许炽高四人共同收取。”其他6位证明人出具的《证明》内容，除了收租的开始时间与每月租金内容不一致，其他内容均与陈小林出具的证明一致。上述7名证明人合计每月租金总额为21400元。2016年2月份的租金《收据》显示收到陈小林等7人租金合计21400元。7张2016年2月份的租金《收据》出纳人处均有莫深耀的签名。麦卓南、陈根福不确认上述《证明》及租金《收据》，但确认次承租人于2016年3月至10月期间主动向其支付房屋占有使用费，扣除次承租人的房屋占有使用费，冠之熹公司2016年3月至10月期间仍需每月支付房屋占有使用费3600元，共计28800元。
吴义文称麦卓南、陈根福从2015年8月16日起对案涉房屋一楼和三楼办公室进行了锁门，麦卓南、陈根福仅确认锁了4天，并称吴义文在《承诺书》中也予以同意。
在租赁合同的履行过程中双方发生争议，麦卓南、陈根福向一审法院提起诉讼，并申请财产保全，东莞市百川信用担保有限公司为其提供信用担保，麦卓南、陈根福为此支付担保费1500元。
另查明，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未经过主管部门批准建设。
一审法院认定上述事实的依据：《合同书》、《承诺书》、《委托担保合同》、《收款收据》、《收据》、《证明》、质证意见、情况说明及一审法院的庭审笔录、民事裁定书、查封清单、谈话笔录等。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方的陈述意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：一、案涉合同的承租人是谁？二、案涉合同的效力？三、麦卓南、陈根福主张的各项请求有无依据？
关于焦点一。麦卓南、陈根福主张的承租人是冠之熹公司，冠之熹公司、吴义文则主张承租人是吴义文。根据《合同书》的记载，承租人一栏写的是冠之熹公司，且其法定代表人吴义文在合同上签名。冠之熹公司、吴义文否认法定代表人的代表行为，必须证明麦卓南、陈根福知道或者应当知道法定代表人超越权限签订合同。吴义文提供的租金《收据》记载的是租金由吴义文交来，但是吴义文是冠之熹公司的法定代表人，由吴义文交付租金也可能是履行法定代表人的职责行为，故不能以此认定承租人是吴义文或者麦卓南、陈根福应当知道冠之熹公司的法定代表人吴义文超越了权限订立合同。吴义文提供的《证明》亦不能证明其主张。综上，一审法院认为吴义文代表冠之熹公司签订《合同书》的行为有效，一审法院认定案涉合同的承租人是冠之熹公司。
关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，麦卓南、陈根福与冠之熹公司于2013年12月10日签订的《合同书》因违反法律强制性规定而无效。
关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉合同为无效合同，麦卓南、陈根福主张冠之熹公司返还案涉房屋，依法有据，一审法院予以支持。
关于房屋占有使用费。吴义文主张因麦卓南、陈根福在2015年8月16日将冠之熹公司的门锁了，故从那天起无需支付房屋占有使用费。对于该主张吴义文未能提供证据予以证明。虽然麦卓南、陈根福自认锁了四天，但是吴义文在《承诺书》中表示同意。吴义文以此主张从2015年8月16日起无需支付房屋占有使用费，理由不成立，一审法院不予采纳。麦卓南、陈根福主张冠之熹公司向其支付2015年4月至6月房屋占有使用费10500元，2015年7月至12月房屋占有使用费39600元，2016年1月至2月房屋占有使用费10200元，合计60300元，冠之熹公司的法定代表人吴义文对数额没有异议，且一审法院对其无需支付的理由不予采纳，故对于麦卓南、陈根福的上述请求，一审法院予以支持。麦卓南、陈根福同时主张冠之熹公司向其支付2016年3月至10月期间每月房屋占有使用费3600元，从2016年11月起按每月25000元的标准向其支付房屋占有使用费至冠之熹公司腾空搬离之日止。吴义文则主张麦卓南、陈根福从2015年7月开始收取次承租人的房屋占有使用费，麦卓南、陈根福与吴义文之间实际上已解除了租赁关系，故无需支付2016年3月之后的房屋占有使用费。因冠之熹公司未能举证已向麦卓南、陈根福返还案涉房屋，故仍应支付房屋占有使用费至返还之日。麦卓南、陈根福主张冠之熹公司向其支付2016年3月至10月期间每月房屋占有使用费3600元与吴义文每月抵扣21400元的主张相吻合，故对于麦卓南、陈根福上述请求，一审法院予以支持。因麦卓南、陈根福尚未收取次承租人2016年11月之后的房屋占有使用费，麦卓南、陈根福主张冠之熹公司从2016年11月起按每月25000元的标准向其支付房屋占有使用费至腾空搬离之日止，一审法院予以支持。若麦卓南、陈根福在实践中收取了次承租人2016年11月起的房屋占有使用费，该部分费用应予以抵扣。
因合同无效，麦卓南、陈根福应向冠之熹公司返还押金50000元。冠之熹公司主张在本案中抵扣，一审法院予以采纳。综上，冠之熹公司应向麦卓南、陈根福支付2015年4月至2015年12月房屋占有使用费100元（10500元+39600元-50000元）、2016年1月至10月房屋占有使用费39000元（10200元+28800元），合计39100元以及从2016年11月起按每月25000元的标准支付房屋占有使用费。麦卓南、陈根福主张利息没有依据，一审法院不予支持。
关于吴义文的责任。吴义文在《承诺书》中表示其个人同意向麦卓南、陈根福支付2015年4月至7月的房屋占有使用费，该表示属于债务的加入，但该几个月的房屋占有使用费已与押金抵扣完毕，吴义文无需再承担清偿责任。
关于厂长工资。因本案是租赁合同纠纷，麦卓南主张冠之熹公司支付工资的请求不属于租赁合同关系处理的范畴，麦卓南应另寻法律途径解决。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2016年10月27日作出（2015）东二法民一初字第1474号民事判决：一、确认麦卓南、陈根福与东莞市冠之熹实业有限公司于2013年12月10日签订的《合同书》无效。二、限东莞市冠之熹实业有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向麦卓南、陈根福支付2015年4月至2016年10月房屋占有使用费39100元以及从2016年11月起按每月25000元的标准支付房屋占有使用费至搬离之日止。三、驳回麦卓南、陈根福的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1176元，保全费570元，担保费1500元，合计3246元，由麦卓南、陈根福负担1623元，东莞市冠之熹实业有限公司负担1623元。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。二审期间，冠之熹公司提供三份其员工的证明，证明原审判决认定的锁门四天不符合事实。麦卓南、陈根福不确认上述证据。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对冠之熹公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：冠之熹公司是否是案涉《合同书》的相对方。首先，虽然《合同书》上没有冠之熹公司的盖章，但《合同书》上记载乙方承租人是冠之熹公司，乙方法定代表人处有吴义文的签字确认，根据工商登记资料，签订《合同书》时，吴义文是冠之熹公司的法定代表人，公司的行为能力及意思表示通过法定代表人以公司的名义所为的行为，是公司法人的法律行为，由此产生的权利义务对公司法人具有约束力，故根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条关于“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人”以及第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，冠之熹公司法定代表人吴义文的行为在法律上即视为冠之熹公司自身的行为，其在《合同书》上签字的行为应当认定为冠之熹公司对《合同书》的确认。其次，吴义文作为冠之熹公司的法定代表人，以公司名义与麦卓南、陈根福签订《合同书》，现有证据无法证明吴义文当时的行为超越了权限且麦卓南、陈根福对此是知悉的，故麦卓南、陈根福有合理的理由相信吴义文代冠之熹公司所签订合同的行为是代冠之熹公司行使的有效法律行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”的规定，冠之熹公司应受《合同书》的约束。最后，冠之熹公司实际上也使用了案涉租赁物。综合以上分析，原审法院认定冠之熹公司为《合同书》的相对方正确，本院予以维持。
综上所述，冠之熹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由东莞市冠之熹实业有限公司负担（东莞市冠之熹实业有限公司已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 杨 浩
审判员 陈加雄
审判员 廖志明
二〇一七年四月五日
书记员 白 琼