广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民一终字第287号上诉人（一审原告）：宋彩芳，农民。上诉人（一审原告）：宋彩荣，农民。上诉人（一审原告）：宋彩春，农民。三上诉人共同委托代理人：石镇宾，广西昭义律师事务所律师。三上诉人共同委托代理人：潘常和，广西昭义律师事务所律师实习律师。被上诉人（一审被告）：郑宝亮。被上诉人（一审被告）：郑智成。被上诉人（一审被告）：郑文辉。被上诉人（一审被告）：郑文荣。四被上诉人共同委托代理人：冯胜学，罗城仫佬族自治县法律援助中心律师。上诉人宋彩芳、宋彩荣、宋彩春因确认合同无效纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2014）罗民初字第395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月1日受理后，依法组成由审判员吴亚玲担任审判长，审判员潘嘉芳，代理审判员蒙江浩参加的合议庭，于2015年7月3日公开开庭审理了本案。书记员张幼怡担任法庭记录。上诉人宋彩春及其与上诉人宋彩芳、宋彩荣共同委托的代理人石镇宾、潘常和，被上诉人郑宝亮、郑智成、郑文辉、郑文荣及其共同委托代理人冯胜学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2001年12月24日，原告父亲宋福昌、宋彩芳、宋彩荣、宋彩春和宋彩凤等5位家庭成员作为共同申请人向本县人民政府申请宅基地建房，经批准获得位于罗城县小长安镇长安街坐落外良坡至长寺公路边的宅基地一块，批建面积为150平方米。2004年7月26日，原告父亲宋福昌与被告郑宝亮、郑智成签订宅基地转让协议，该协议内容为“我是小长安街第四生产队社员宋福昌，经全家商量，一致同意把外良坡150平方米宅基地及前后空地一起转让给木来屯郑宝亮、郑智成两兄弟，转让价双方商定为人民币7000元，由二人付款给宋福昌，宋福昌把宅基地过户给二人，办完手续交款签字即开始生效……签订本协议经罗城县公证处公证生效”，下方为宋福昌、郑智成、郑宝亮签字捺印，“在场人”一栏有郑文荣、郑文辉签字捺印，该协议已经过罗城县公证处进行了公证。自双方签订协议后，被告即在此处建房居住至今，目前建成了两栋并列的三层水泥砖混结构的楼房，2013年4月16日，被告郑智成、郑宝亮户口迁入罗城县小长安社区，常住人口登记卡写明“因购房入户……”，2013年4月，宋福昌病逝，2014年5月20日原告以涉案协议未经其他共有人同意，并违反法律禁止性规定为由，请求确认协议无效，并提出前述诉请。另查明，被告郑文辉与郑智成是父子关系，被告郑文荣与郑宝亮亦是两父子关系。宋彩凤作为原告家庭成员之一，自愿放弃权利，不参与本案诉讼。本案涉案宅基地至今未办理转移登记手续。一审法院认为，判定合同效力应根据缔约双方的意思表示、处分权限、合同内容的适法性等方面综合研判，宅基地受让主体限于同一集体经济组织成员，被告与原告父亲缔约时虽不符合身份要件，但被告已于2013年经合法程序取得小长安镇小长安社区集体成员身份，已符合受让资格，应视为向本集体经济组织内部成员转让宅基地。原告以违反法律强制性规定为由主张涉案合同无效，理由不充分，该院不予支持。自2004年缔约之后，被告即在该处地基建造房屋居住至今达十年之久，被告因拥有固定居所且长期居住，经小长安社区同意而被纳为该社区成员，则表明小长安社区认可了涉案协议。原告辩称外出打工十年，从未回家，并断绝与其家庭成员一切联系，缺乏合理性，该院不予采纳。由此推知，被告与原告父亲签约系双方真实意思表示，原告三人知悉事实后未提出异议，该协议亦为其他共有人真实意思表示，现原告却以不知情为由主张合同无效，有违诚实信用原则。综上，本案涉案合同真实合法有效，系双方真实意思表示，未有证据证明存有恶意串通情形，亦经小长安社区同意，虽未进行物权转移登记，但并不影响合同效力，双方均应继续履行。原告诉称被告侵占其承包经营地，其提交的土地经营权证上未写明承包地的具体方位及范围，提交的照片也未能直接证明其主张，故本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回宋彩芳、宋彩荣、宋彩春的诉讼请求。上诉人宋彩芳、宋彩荣、宋彩春不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审认定事实错误和适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。其理由是：1、根据罗城县国土资源局提供的（2001）34号《广西壮族自治区农村居民建设住宅用地申请表》可知：涉案宅基地的使用权人应为宋福昌、宋彩芳、宋彩荣、宋彩凤、宋彩春五人共有，根据《物权法》第97条规定：处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。上诉人的父亲宋福昌处分该宅基地没有经过其他共有人的同意，构成无权处分。根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的规定，本案涉案《宅基地转让协议书》未经权利人追认，该协议为无效协议。另外，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。”的规定，农村村民的宅基地是不允许单独进行转让的，宋福昌与被告之间转让宅基地的行为属于违反法律的强制性规定，属于无效协议。一审认定涉案协议有效，继续履行是错误的，该协议尚未生效，不具备继续履行的条件。涉案协议是附条件生效的合同，附条件是宋福昌将宅基地过户给被上诉人，办完手续后签字才生效，本案没有办理过户手续和交款，附条件未成就，故协议不生效。2、一审查明事实不清。被上诉人在一审提供的《宅基地转让协议书》记载的内容与财政所的有关纳税登记资料记载的内容不一致。从时间上看，契税纳税申请表上登记的是2002年1月14日，该时间应为双方签订合同的真实时间，而被告提供的协议书写明双方签订合同的时间是2004年7月26日，而一审法院对该主要证据却没有审查，显然该份《宅基地转让协议书》是被告事后单方伪造的。另外，《公证书》也存在严重瑕疵，一审法院用来作为认定事实的依据是错误的。《公证书》所公证的协议书上没有共有人签字，不能说是完全同意，对此，公证处没有查清，且公证书记载的内容与财政所的有关纳税登记资料记载的内容不一致。我国《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。”而宅基地使用权就是农村集体所有土地使用权的一种，公证处没有审查农村宅基地不能单独转让的法律规定等相关内容即作出公证是错误的。3、一审法院对原告有关物权保护纠纷的诉求：即“（1）确认该协议涉及的150平方米宅基地使用权以及宅基地周围的共计约190平方米的承包地的承包经营权归三原告所有。（2）确认被告非法占有原告150平方米宅基地及约190平方米承包地的土地使用权的行为，构成侵权，判令被告返还原物或者赔偿其侵权行为给原告造成的损失。”未依法进行审理，实质上剥夺了原告的诉讼权利，影响了本案的正确判决。另外，合同当事人在《协议书》中约定：连同宅基地前后空地一并转让不合法，该条款依法不能成立。按合同法的相关规定，当事人对合同是成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般认定合同成立。而涉案协议书约定的“前后空地一并转让”没有具体的数量，不符合合同成立的必备的客观条件。4、一审法院适用法律错误。根据本案的事实情况，应该适用《中华人民共和国物权法》第6条、第9条、第97条、第152条、第3条，《中华人民共和国土地管理法》第63条、第77条，《中华人民共和国合同法》第51条、《中华人民共和国公证法》第28条，《公证程序规则》第32条、第33条、第41条等有关法律规定，而一审没有适用上述法律的规定，影响了本案的正确判决。5、合同签订时，被上诉人于2013年才将户口迁入街上四队，而一审法院认定其签订合同时视为已经是街上四队的集体成员，合同主体适格，不符合法律规定，主体适格与否，应以该行为作出时为评判标准。被上诉人郑宝亮、郑智成、郑文辉、郑文荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。其理由是：1、一审法院认定事实清楚，证据充分。本案是上诉人请求确认上诉人之父与被上诉人签订的《宅基地转让协议》无效，属于确认之诉。上诉人主张该宅基地系宋彩芳、宋彩荣、宋彩春、宋福昌、宋彩凤等五人共有是事实，但当时宋福昌与被上诉人签订《宅基地转让协议》时，上述共有人是同意的，因为签订协议的时间是2004年7月26日，当时上述五人都在小长安镇长安社区长安街405号生活，上诉人对于被上诉人利用诉争宅基地上新建房子没有提出异议，且宋福昌尚在人世的时候，亦一直未对此事提出异议，现被上诉人在诉争宅基地的房子居住至今已有十多年之久，这在整个小长安镇长安社区长安街是人尽皆知的事，上诉人宋彩春辩称他们十多年一直在外打工，一直没有回家，对此事一无所知，显然是睁眼说瞎话，与事实是不符的。2、被上诉人与宋福昌签订《宅基地转让协议》时，虽然没有取得罗城县小长安镇长安社区长安街居民的身份，存在瑕疵，但他们己在宅基地上起好了房子，且在2013年4月16日己取得罗城县小长安镇长安社区长安街居民的身份，被上诉人与宋福昌签订《宅基地转让协议》符合《中华人民共和国土地法》第六十二条之规定，是合法的。而上诉人提出该《宅基地转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，是对法律的曲解，根据《中华人民共同国合同法解释（二）》“强制性规定”是指“管理性强制性规范”，根据鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，坚持从宽认定有效的态度，最高人民法院对因违反法律行政法规强制性规定而无效的作了限缩型解释，即将强制性规定解释为效力性强制性规定，排除了管理性强制性规定。故诉争的协议是有效的。3、上诉人认为被上诉人与宋福昌恶意串通，没有征得他们的同意就签订《宅基地转让协议》，损害了他们的利益与事实不符。从上述第一点可以看出被上诉人与宋福昌签订《宅基地转让协议》时，上诉人人是明知的和默认同意的。被上诉人按当时的物价实际支付了转让金。上诉人其父在世时（其父是2013年去世的），一直没有异议，在其父去世后看到土地升值，觉得当时其父转让时转让金低，要求被上诉人增加转让金，双方协商不成，欲反悔而已。上诉人的行为显然违反了民法中的诚实信用原则，不应得到法律的支持。4、上诉人认为被上诉人在一审中提供的证据是伪造的与事实不符。事实上，2001年12月24日，宋福昌就以其家中五人向罗城县人民政府申请宅基地建房，经批准获得讼争宅基地，批准面积为150平方米。之后，宋福昌经家人同意将该宅基地转让与被上诉人，所以，该宅基地所需交的相关税费由被上诉人支付后，双方才共同签订合同。5、《公证书》是公证机关代表国家对有关民事行为和法律事实的真实性的作出公证文书，其作为证据比一般的证据具有较强的证明力，而涉诉的《公证书》程序合法，内容真实，客观反映了双方签订协议的真实性与合法性，该协议应受法律保护。6、一审法院适用法律正确。本案的诉讼标的是涉诉《协议》是有效、无效的问题，审理该案应适用《合同法》的相关规定，而不应适用《物权法》。双方当事人在二审期间均未有新证据提交。本院二审查明，一审查明的法律事实属实，本院予以确认根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是：1、三上诉人的父亲宋福昌与被上诉人郑宝亮、郑智成于2004年7月26日签订《宅基地转让协议书》是否有效？2、三上诉人的其他诉讼请求是否有事实根据和法律依据？本院认为，一、关于三上诉人的父亲宋福昌与被上诉人郑宝亮、郑智成于2004年7月26日签订《宅基地转让协议书》是否有效的问题。本案讼争协议的出让方（收款人）为三上诉人的父亲宋福昌，受让方（付款人）为郑宝亮、郑智成，而郑文荣、郑文辉只是作为在场人在协议上签字，并不属于协议的当事人，故郑文荣、郑文辉不是本案的适格被告。三上诉人的父亲宋福昌自愿将讼争土地以7000元的价格转让给郑宝亮、郑智成，双方于2002年1月17日共同到罗城县小长安镇财政所办理了土地使用权转让契税的缴纳手续，并于2004年7月26日共同签订《宅基地转让协议书》，罗城县公证处经协议双方当事人的申请，已对该协议进行了公证，因此，该协议是宋福昌与郑宝亮、郑智成的真实意思表示，属于合法有效的协议。虽然讼争土地的使用权属于家庭成员共有，但该讼争土地的《建设用地批准书》只登记在宋福昌一个人的名下，且宋福昌作为家庭户主，郑宝亮、郑智成有理由相信宋福昌对讼争土地的使用权享有处分权并支付了合理的对价，且该协议签订后，郑宝亮、郑智成即利用讼争土地建设房屋居住至今，上诉人以及土地所有权人（即小长安镇小长安社区长安街四队）都未提出任何异议，可视为对宋福昌转让讼争土地的行为予以默认；另外，郑宝亮、郑智成因购买讼争土地建房已于2013年4月16日取得讼争土地所有权人的村民资格，符合了受让集体土地使用权的法定条件。上诉人宋彩春提出其外出务工十几年从未回家亦未与家人联系，对其父亲宋福昌转让讼争土地使用权的行为毫无知情，不符合常理，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，且郑宝亮、郑智成与宋福昌达成协议后已向小长安镇财政所办理相关土地转让契税手续并已付清土地转让款，因此，上诉人认为讼争协议约定办完手续后交款签字即开始生效属于附生效条件，并以至今讼争土地使用权尚未办理过户变更登记手续以及尚未付清购地款为由，主张讼争协议属于无效协议的抗辩观点，理由不成立，本院不予支持。二、关于三上诉人的其他诉讼请求是否有事实根据和法律依据的问题。由于讼争协议属于合法有效的协议，郑宝亮、郑智成基于有效协议的约定和三上诉人父亲宋福昌的转让行为而合法占有讼争土地，并取得该讼争土地的使用权，故上诉人请求确认讼争土地范围内150平方米的土地使用权归其所有以及要求被上诉人返还讼争土地，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。上诉人未能提供证据证实讼争土地周围约190平方米属于上诉人的承包地并被郑宝亮、郑智成非法侵占，且讼争土地周围的前后相应空地按讼争协议的约定亦由郑宝亮、郑智成享有使用权，故上诉人请求确认讼争土地周围约190平方米的承包地的承包经营权归其所有以及要求被上诉人返还该承包地，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋彩芳、宋彩荣、宋彩春负担。本判决为终审判决。审判长吴亚玲审判员潘嘉芳代理审判员蒙江浩二〇一五年八月五日书记员张幼怡