湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1127民初782号
原告单生祥。
委托代理人宛锦松，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告田新骅，个体经营户。
委托代理人张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。
本院于2016年3月30日立案受理原告单生祥诉被告田新骅合同转让纠纷一案并于同年5月11日、7月7日依法两次公开开庭进行了审理。原告单生祥及其委托代理人宛锦松、被告田新骅委托代理人张展宏到庭参加庭审，本案经调解未果现已审理终结。
原告诉称，2015年7月18日原、被告签订《宾馆承包经营权转让合同》，约定被告将其经营的黄梅县金石大酒店4、5层楼面及一楼前台承包给原告经营，承包期限三年（2015年7月22日至2018年7月21日），第一年承包金13.6万元，后期承包费按市场行情执行。如有一方提前解除合同，须提前2个月书面通知对方并由提出解除合同的一方向对方支付违约金，违约金按剩余承包期应交承包总金额的80%计算。后原告依约交付了一年租金，因被告拖欠房东租金、房东在多次通知催告无效后于2016年3月7日将门店封门停业，导致原告无法继续经营，后原告与被告多次交涉被告均不理不问。综上，因被告违约导致原告的正常经营无法得到保障，双方的合同实际终止并造成原告巨大损失，现起诉要求：一、由被告退还原告未到期承包费51419元（13.6万元-13.6万元／年÷365天227天，227天系从2015年7月18日起算至最后实际履行期2016年3月10日）；二、由被告按合同约定的剩余承包期应交承包总金额的80%支付原告违约金258735元（258735元=（13.6万元／年2年＋51419）80%］；三、由被告承担本案诉讼费用。
被告委托代理人代为答辩称，原、被告在合同履行中虽发生过争议，但系原告自身过错（原告损坏宾馆摄像头、占用其经营范围外的厨房且其油烟损坏了宾馆电梯、未及时交清电费等等）导致原、被告与房东三方关系紧张，被告未及时向房东支付租金只是次要理由。2016年2月29日因原告未交清电费导致房东停电一天，原告仅在此一天关门不能经营，其余时间原告均可正常经营，原告停止经营系原告单方原因，原告要求解除合同、停止经营，应赔偿被告的损失。综上，本案不构成解除合同的条件，应驳回原告全部诉请。
针对被告委托代理人以上答辩，原告反驳称，被告所述原告拖欠房东水电费不属实。2016年3月前电费原告均已交清，2016年3月电费未交事出有因：2016年3月7号房东就将宾馆门关了，而电力公司在18号才抄表，故2016年3月电费原告未交。被告只交了一把钥匙给原告，在被告拖欠房租后房东王某的嫂子胡建琴（亦系房东之一）就把原告手头仅有的一把钥匙收走了，逼迫原告去找被告要房租，原告找被告要求解决，但被告一直不见面。3月17日胡建琴把4楼、5楼进出宾馆房间的拉门全锁了，原告没有办法于当日下午6点邀请王寿华（与原、被告双方均相熟）一同到被告位于黄梅镇民营街金石广告店（广告店经营者亦系被告，广告店楼上系被告住家），当时被告店门已关，6点43分王寿华和被告通了电话并说明来�并要求见面协商，但被告未见面。3月18日上午原告又到金石广告找被告，被告仍然不见面，金石广告职工还认为原告闹事并打电话报警，110出警后了解了双方的争议并建议原告到法院起诉。被告未及时支付房东租金导致房东关门，且在原告多次请求下被告一直未与房东协商一致，被告的不守信用的行为导致原告随时都有可能被房东赶走，原告现已丧失与原告继续履行合同的信心，故原告现坚决要求解除原、被告之间的合同。
原告为支持其诉讼主张，第一次庭审向本院提交如下证据材料：一、原、被告于2015年7月18日签订的《宾馆承包经营权转让合同》，拟证明原、被告存在宾馆承包经营权转让关系；二、2015年9月22日收据，拟证明原告已依约向被告支付了2015年7月22日至2016年7月21日计13.6万元的承包费；三、柳某、汪某、翟某三人出具的证明，拟证明因被告未付房东租金导致房东关门停电使原告宾馆无法正常营业；四、王某催款通知书及照片，拟证明被告未能及时向房东王某支付租金，故王某书面向被告发出催款通知且原告已将通知送达被告本人；五、接处警登记表，拟证明2016年3月18日原告到被告所经营的金石广告店想找被告出面解决其拖欠房东租金并让原告恢复经营时被告拒不出面，金石广告员工陈桑遂向110报警；六、法院诉讼费票据复印件及宾馆用品采购单、宾馆空调、压缩机维修等，拟证明原告实际损失（含诉讼费）约为4万余元。
被告委托代理人为支持被告的抗辩主张，第一次庭审向本院提交证人王某（即房东）出具的书面证明（证据材料一），拟证明被告虽拖欠王某租金，但被告后来交清租金故房东并未关门、仅在2016年2月29日停电一天。
被告委托代理人对原告第一次庭审提交证据材料质证如下：证据材料一、二均无异议；证据材料三真实性及关联性均有异议，其来源不明且内容真实性无法确认，故达不到原告的证明目的；证据材料四无异议，但被告接到此通知后与房东协商并交清了房租；证据材料五真实性无异议，但其不能达到原告的证明目的且其恰好说明原告不是采取合法手段来解决争议；证据材料六真实性无法确定，故其形式及关联性不予认可。
原告对被告委托代理人第一次庭审提交证据材料质证如下：证人王某未出庭作证，故其证言真实性无法确认。
为便于查清本案事实，本院依原告申请及依职权分别于2016年6月12日、6月16日、6月17日向原告证人柳某、翟某、汪某（金石宾馆隔壁的顺亿汽车修理厂三合伙人）及被�证人王某（金石宾馆的房屋所有权人）进行了调查询问并于2016年7月7日公开开庭进行了第二次庭审。柳某陈述：其修理厂与金石宾馆隔壁。3月几号快要吃午饭时其看见王某将金石宾馆的大门锁了，至于原因听说是房租未付清。后来有人准备来住宾馆看见门锁了就走了。至今金石宾馆的大门还一直是锁着的。翟某陈述：其与单生祥隔壁，所以平时走得比较近、总在一起聊天。其看见有一天单生祥搬东西出来就问怎么回事，单生祥说因为租金的问题。具体细节其不清楚，但金石宾馆的大门一直是锁着的、没有看见营业，除了房东早晚出进。汪某陈述：其修理厂与单生祥经营的金石宾馆是隔壁。金石宾馆的大门之前是开一天、关一天，约一个星期之后门就一直关着、直到现在。具体为什么关门其不清楚，反正只有房东出进。王某陈述：其与田新骅的房屋租赁合同约定田�骅应于每年1月1日支付当年租金，但直到今年2月29日田新骅既未按约支付租金亦未与其协商一致，故其在2月29日就将电闸关了。后田新骅打电话给其要求延迟两天，其表示同意。4月底田新骅向其支付部分租金，5月初付清当年租金。对田新骅将宾馆转包单生祥之事其不清楚，因无人通知其。其开始一直以为单生祥是帮田新骅打工的，直到田新骅欠房租，其叫单生祥通知田新骅迅速交清房租时单生祥才向其告知田新骅将宾馆转租之事。其只停过一天电，没有关门、锁门。在3月20日左右其见大厅无人经营，而其在楼上居住，为安全起见其出去后就将门锁了。其与田新骅的承租合同因当时疏忽没有约定不得转租。田新骅与单生祥之间的事其不清楚，其是向田新骅追索租金。其家的大门是电动门，田新骅有钥匙和遥控器，可以自己开门，其停过一天电之后就恢复供电了。
原告第二次庭审向本院提交如下证据材料：王寿华的书面证明、手机通话记录清单、身份证复印件各一（即证据材料七），拟证明王寿华受原告邀请到被告家打电话给被告要求出面协商原、被告之间的事，但原告拒不见面；水电费发票复印件各一张（即证据材料八），拟证明原告已交清水电费，被告所述原告拖欠房东水电费才导致房东关门之说不能成立。
被告第二次庭审向本院提交出租方王某与承租方田新骅于2012年11月29日签订的《房屋租赁合同》（即证据材料二），拟证明被告有合法承租经营权。
原告对本院依申请及依职权调取的证据材料的质证意见：顺亿汽车修理厂的汪某陈述金石宾馆开一天门、关一天门客观属实，王某说停了一天电，因门是电动门，停电必须就关门。被告曾交了一把钥匙给原告，因被告拖欠房租，房东王某的嫂子胡建琴（亦系房东之一）就把原告手上的钥匙收走了，逼迫原告去找被告要房租，且在3月17日把4楼、5楼进出宾馆的拉门全锁了，原告没有办法就找被告交涉此事，但被告拒不见面，导致原、被告矛盾激化。
被告委托代理人对本院依申请及依职权调取的证据材料的质证意见：原告的三位证人调查笔录均只能证明金石宾馆停止经营的表面现象，但不能证明是什么原因停止经营。被告证人王某的调查笔录无异议，原告有几套钥匙，不存在门锁上打不开的事情，且电动门都有电动和手动两个模式，原告都有钥匙，不可能开不了门。
被告委托代理人对原告第二次庭审提交证据材料质证如下：证据材料七有异议，即使证人证言成立，但不能达到原告的�明目的，其通话内容不清且在原、被告言语发生冲突后被告不与原告见面也是合理的；证据材料八有异议，电费系原告与房东之间的事，与本案无关。
原告对被告委托代理人第二次庭审提交证据材料质证意见：对该租赁合同无异议。
本院对原、被告提交的所有证据材料及本院依申请及依职权调取的证据材料分析认证如下：
原告证据材料一、二、四被告均无异议，本院对其真实性均予确认；原告证据材料五系公安机关110出警记录且经金石广告员工亦即报警人陈桑签字确认，故其证据效力本院应予确认；原告证据材料六虽系其单方提交、并未得到被告确认，但原告为经营所需添置部分物品及维修部分设备均属合理情况，故该部分损失本院将酌情认定；原告证据材料七被告虽提出异议，但其能与原告证据材料五相互印证，故其真实性本院亦予确认；原告证据材料八被告虽提出异议，但原告已当庭提供原件进行核实，故其真实性本院亦予确认。
被告证据材料二原告无异议，本院对其真实性予以确认。
本院依职权及依申请调取的四位证人的调查笔录原、被告均无异议，本院对其客观性亦予确认。
原告证据材料三被告有异议，但本院在第二次庭审前已依原告申请向该证据材料中所涉及三位证人进行了调查询问，该三位证人在向本院的调查笔录中所作陈述与该证据材料的主要内容基本一致。被告证据材料一原告有异议，但本院在第二次庭审前依职权已向证人王某进行了调查询问，而王某在本院向其所作的调查笔录中的陈述与该证据材料的内容基本一致。因该两份证据材料属原、被告对同一事实分别举出的相反证据材料且双方均没有足够的依据否定对方的证据材料，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，本院结合原告证据材料五（即110出警记录）、被告证人王某证实被告拖欠2016年房租直至2016年5月初才支付、被告委托代理人承认原告已实际停止经营、被告委托代理人虽提出原告违约但并无相应证据证实等相关事实，应认定原告证据材料的证明力明显大于被告证据材料的证明力，即应认定因被告拖欠租金导致原告停止经营的事实。但对停止经营的时间，原告诉讼中前后几次陈述不一致，本院只能根据110出警记录时间来认定原告自2016年3月18日起停止经营。
结合以上证据材料的分析认定及庭审陈述，本院认定事实如下：2012年11月29日出租方（甲方）王某�承租方（乙方）田新骅（即被告）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将人民大道888号（原黄小路56号）住宅的1-5楼全部、8楼楼顶四周广告位出租给乙方，租期10年（2013年1月1日至2022年12月30日），租金：1-5楼前5年每年20万元，后5年每年22万。8楼楼顶四周广告位，前5年每年3万元，后5年每年4万元。支付租金方式：分年付款，每上一年最后一月付下一年度的租金；乙方如不能按时交清当年租金超过两个月的，甲方有权终止合同。后田新骅将该承租房屋用于经营金石大酒店。
2015年7月18日发包方（甲方）田新骅（即被告）与承包方（乙方）单生祥（即原告）签订《宾馆承包经营权转让合同》，约定：乙方承包经营甲方座落在黄梅的金石大酒店4层和5层楼面（包括一层前台），承包期限3年（自2015年7月22日至2018年7月21日止）。承包金支付方式�承包金13.6万元／年。2016、2017年承包金均按照市场行情执行。当年租金须提前一个月交清。双方权利义务：1、将宾馆内现有设备、设施、家具及其它一些零星物资移交给乙方使用（具体参考双方认可的审计评估报告以及双方交接财产的《财产移交清单》）。2、乙方以甲方名义进行金石大酒店的经营管理。…7、承包期满或合同解除，甲方按原财产移交清单进行清点验收，如有短缺或损坏，乙方应承担赔偿责任。同时乙方必须按时搬出乙方自有的全部物资，搬迁后3日内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。8、双方如有一方提前解除合同，须提前2个月书面通知对方，由双方协商解除合同有关事宜，并由提出提前解除合同一方向对方支付违约金，违约金按剩余承包期内应交承包总金额的80%计算…。后原告依约向被告交付承包金13.6万元并以被告名义进行金石宾馆的经营。因被告拖欠出租方王某2016年租金12万元故王某于2016年2月29日将出租房屋的电闸关掉，导致原告宾馆因停电无法经营。2016年3月10日出租方王某又向被告发出书面催款通知书要求被告迅速支付所欠房租否则将终止合同并委托原告向被告送达该催款通知书，原告已将该通知书送达被告妻子手中。2016年3月17日原告因未能恢复经营遂委托原、被告双方的熟人王寿华到黄梅镇民营街金石广告店（该店系被告经营，且被告亦住在该店楼上）准备找被告协商解决，但被告未与原告当面协商处理。2016年3月18日上午9时许，原告又到金石广告店准备找被告见面解决此事，被告亦未出面，金石广告店员陈桑打110报警，黄梅县公安局特巡警大队接警后出警并建议原告到法院起诉。2016年3月30日原告向本院提起诉讼。2016年5月初被告补交齐出租方王某2016年租金。另为进一步查明案件事实，本院于2016年8月9日至黄梅县房地产管理局查询相关档案得知黄梅镇黄小路56号房屋系陈平（王某丈夫）、王某、胡建琴等人共同共有。
本院认为，因王某系黄梅镇黄小路56号房屋的共有人之一，且其他共有人并未对王某与被告签订的《房屋租赁合同》提出异议，故王某与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告在取得承租权后将承租的金石大酒店的宾馆业务转让给原告的行为不违反法律的禁止性规定以及被告与王某的《房屋租赁合同》约定，故原、被告于2015年7月18日签订的《宾馆承包经营权转让合同》合法有效。原告已依合同约定支付一年承包金13.6万元，但因被告拖欠王某租金导致原告自2016年3月18日起无法经营。原、被告的合同期限为三年，在合同履行未满一年就因被告拖欠王某租金导致原�无法经营，即使被告在2016年5月初补交清王某租金，但其已在近两个月之后，被告的行为已导致原告长时间无法实现合同目的、丧失与被告继续履行合同的信心，故原告有权提前解除与被告的《宾馆承包经营权转让合同》合情、合理、合法（虽原告起诉状并未明确提出解除合同，但原告要求返还未到期承包金的前提必须是提前解除合同），因原告并无其他证据故应以原告向本院提起诉讼之日（即2016年3月30日）为原告解除合同的意思表示之日，以被告接到本院应诉通知书之日（即2016年4月18日）为原告的解除合同通知到达被告之日，故原、被告的合同自2016年4月18日起解除。如被告对解除合同有异议，应请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但被告并未提出相应主张。原告已向被告支付的解除合同后未实际履行期限内的承包金被告应予退还；虽原、被告在《宾馆承包经营权转让合同》中约定“违约金按剩余承包期内应交承包总金额的80%计算”，但原告提出的258735元违约金与原告实际交付的承包金（13.6万元）及原告的实际损失相差较大，而原告在经营过程中为经营所需添置部分物品及维修部分设备均属合理，从兼顾合同的履行情况以及公平和诚实信用原则，本院酌情认定被告支付原告违约金15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告田新骅退还原告单生祥自合�解除后（即2016年4月19日）未到期承包金33161.64元（13.6万元-13.6万元／年÷365天276天，276天系从2015年7月18日起算至2016年4月18日）并支付原告单生祥违约金15000元，前述两项合计48161.64元限于本判决生效之日立即支付；
二、驳回原告单生祥其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6000元由被告田新骅负担1004元、原告单生祥负担4996元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院（并预交上诉案件受理费，限于上诉状递交之日起七日内按二审法院核定数额缴纳，邮政汇款至黄冈市中级人民法院立案庭并注明一审案号，逾期未交，按自动撤回上诉处理）。逾期双方均不上诉或者按撤回上诉处理的，本判决即为生效判决。
审判长 梅景宏
审判员 王淑兰
审判员 桂 彦
二〇一六年八月十日
书记员 宛仕伟