四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川03民终1006号
上诉人（原审原告）：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站7号3-3幢4层7号。
法定代表人:匡礼恒，总经理。
委托诉讼代理人：古正英，女，成都恒维物业管理有限公司工作人员。
上诉人（原审被告）：杨生发，男，1966年2月22日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。
委托诉讼代理人：王茂吉，四川拓宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龙麒，自贡市盐都法律服务所法律工作者。
上诉人成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）因与上诉人杨生发物业服务合同纠纷一案，不服四川省富顺县人民法院（2017）川0322民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英，上诉人杨生发及其委托诉讼代理人龙麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒维物业公司上诉请求：一、维持富顺县人民法院（2017）川0322民初1699号民事判决的第一项；二、撤销（2017）川0322民初1699号民事判决的第二项，改判杨生发支付违约金21749元；三、本案一、二审的受理费由杨生发承担。事实和理由：一审法院以“双方对涉案商业服务用房是否属物业服务范围及被告杨生发是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议”为由，判决杨生发不支付逾期不缴纳物业服务费的违约金21749元。完全没有事实根据和法律依据。
杨生发上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回恒维物业公司的所有诉讼请求；二、由恒维物业公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“翰林福邸业委会于2015年5月27日通过选举产生”，缺乏基本证据。二、一审判决认定“2015年10月7日，业委会与原告恒维物业公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由原告对富顺县富世镇翰林福邸小区提供物业服务和管理”，缺乏合法性。恒维物业公司富顺分公司在签订《翰林福邸物业服务合同》时未在富顺县依法办理登记注册，属于典型的无证、无照、未取得资质证书而在富顺县境内从事物业管理活动。三、一审判决认定杨生发的营业用房“与小区内部住宅是共用的供水、供电、排污管道”缺乏基本证据。四、一审判决认定业委会在2015年7月5日至2015年10月7日代管翰林福邸小区项目，并将物业服务费一并移交给恒维物业公司错误。五、一审判决杨生发向恒维物业公司支付违约金错误。
恒维物业公司针对杨生发的上诉理由辩称，1.业委会成立是在公司进驻以前，公司只认公章，双方签订物业服务合同是有备案的，公司未接到过业委会成立不合法的通知，另外，谁主张谁举证，杨生发提出该主张应有证据；2.第二项属于工商类纠纷，与本案无关，公司的证照、资质是齐全的；3.物业管理公司仅对公共区域进行维护保养，至于其他的维护保养应另行签订服务合同，排污管道是从小区接的，公司有证据；对方垃圾的场地是开发商设计的，不是公司设计的；4.2015年7月至10月的费用是否属于业主委员会支配应另行主张；5.滞纳金双方是有物业服务合同约定的。
杨生发针对恒维物业公司的上诉理由辩称，1.物业公司的上诉理由不成立，业主委员会的组成子虚乌有，未召开过业主大会，也没有选举过业委会委员；2.物管公司是无照经营，2015年10月7日签订的合同是无效合同。因此请求驳回上诉人的全部上诉请求。
恒维物业公司向一审法院起诉请求：要求被告杨生发向原告支付自2015年07月起至2017年05月止的物业服务费21696元及违约金21755元（自2015年07月起至2017年05月止按日千分之三计算）。
一审法院认定事实：富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会与原告成都恒维物业管理有限公司签订了《翰林福邸物业服务合同》一份，由原告对富顺县富世镇翰林福邸小区提供物业服务和管理。合同约定的物业管理区域为：东至海棠路，南至祥云路，西至白果路，北至富州大道。总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米。物业服务内容为:对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管理的疏通，共公绿地、花木、建筑小品的养护和管理等。物业费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月·平方米，高层(电梯)为1.00元/月·平方米，商业用房为1.00元/月·平方米。物业费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业费的，自逾期之日的次月1日起，按应缴费的3‰/天的标准支付违约金。
2015年10月17日，富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会还与原告签订了《移交协议》一份。该协议中载明和约定的内容有：翰林福邸小区的前期物业“自贡明亮物业有限公司”于2015年7月4日已退出了该小区的物业管理，2015年7月5日至2015年10月6日期间由富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会对该小区进行自治管理。由于富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会与原告已于2015年10月7日签订了《翰林福邸物业服务合同》，原告也正式接管了该小区的物业管理服务，故富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会将其自治期间的收支帐目经与原告进行清算确认后全面移交给与原告，自治期间的债权债务一并移交给原告处理。
位于富顺县富世镇富州大道181号11幢3层1号建筑面积为943.32平方米（权属证书号为201507111号）的营业用房为被告杨生发所有，该营业用房为临街营业有用房，与翰林福邸小区内部有相对的独立性，营业用房门前的公共卫生、绿化、路灯等均由富顺县城市管理局的相关部门负责打扫、维护和维修，车辆行驶及停泊由富顺县交通警察大队负责管理，但该营业用房的位置属于《翰林福邸物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电、排污管道。
上述事实有原告提交的《翰林福邸物业服务合同》、《移交协议》、《房屋登记住处查询记录表》等证据佐证，并结合原、被告的当庭陈述予以确认。
一审法院认为，原告在庭审中提交了与涉案小区业主委员会签订物业服务合同等证据，证明原告为涉案小区提供了物业服务。虽然被告所有的营业用房临街，且无后门与小区内部相通，但该营业用房与涉案小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施，故该营业用房与涉案小区的其他房屋为不可分割的整体。且根据原告与涉案小区业主委员会签订的《翰林福邸物业服务合同》关于物业服务管理确定的区域，被告的营业用房在原告的物业管理服务区域内，故被告属于涉案小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，富顺县富世镇白果湾社区翰林福邸业主会代表全体业主与原告签订的《翰林福邸物业服务合同》对被告具有约束力，被告应按照合同约定按1.00元／月／平方米向原告缴纳物业费。在庭审中查明，被告自认一直未曾缴纳过物业费。原告自2015年10月7开始对涉案小区从事物业服务管理，但涉案小区的业主委员会自治期间的的债权债务均已移交给了原告，故欠付的物业费应从2015年7月5日至2017年5月4日。即被告应向原告支付的物业服务费为20753.04元（943.32平方米×1.00元／月／平方米×22个月）。对于原告主张的违约金，原告恒维物业公司与被告杨生发对涉案营业用房是否属物业服务范围及被告杨生发是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，被告杨生发有理由不支付，故对原告恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费的违约金可以自本判决生效之日起算。
被告以富顺县白果湾社区翰林福邸小区业主委员会成立不合法，该业委会与原告签订的物业服务合同无效进行抗辩，但被告未提交相应证据予以证明，自行承担举证不能的法律后果。该院对被告的抗辩不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告杨生发在本决生效之日后十日内向原告成都恒维物业管理有限公司支付自2015年7月5日至2017年5月4日期间欠缴的物业服务费20753.04元及违约金（违约金计算方式：以被告欠付物业费20753.04元为基数，自本判决生效之日起到清偿之日止，按日千分之三计算）；二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，恒维物业公司提交了一组照片，证明杨生发的水电气都是从翰林府邸小区接出去的。杨生发提交了如下证据：1.翰林小区上访报告，证明物业服务合同非法，签字无效，业主不认可；2.富顺县工商行政管理局的行政处罚决定书，证明恒维物业是无资质的；3.业主民意调查，证明小区业主都不希望恒维物业公司作为物业管理公司；4.电梯维护收据及发票，证明杨生发的电梯完全是自行管理和维护的；5.国家企业信用信息公示系统查询页面，证明成都恒维物业公司富顺分公司成立时间是2016年12月21日，证明其在此之前签订的合同是无证经营，无权经营。6.证人田贵玲、蹇孝富、龚宗华的证言，田贵玲证言证明恒维物业没有对杨生发物业提供过物业管理服务，蹇孝富证言证明证人是小区的普通业主，他从没有参加过业主大会和业委会选举，龚宗华证言证明电是独立的，不是从翰林福邸小区提供的电。杨生发对恒维物业公司提交证据的质证意见为：1.气在11栋1楼，水在1楼的角落里，都是临街面的角落里，下水是直接排入临街的公共管网，水电气、下水均不是从翰林福邸小区接出的。2.图片太笼统了，不能证明这是翰林福邸小区，也不能证明水、电、气是从小区接出去的；3.水、电、气、下水是独立的。恒维物业公司对杨生发提交证据的质证意见为：1.上访报告是私人打印的无效；2.行政处罚决定书，公司只是没有在本地备案，公司有在行业管理处备案，签订合同的是成都恒维物业公司，不是富顺分公司；3.民意调查是个体的，无法律效力；4.电梯是自行安装的，不是公司服务的范围，应自行维护；5.田贵玲是杨生发的职工，证明力存疑，另外公司的清洁工是早上7点就进行清洁了。蹇孝富的证言，业主委员会选举不是公司关注的，公司只认公章，且选举业主委员会只需要三分之二的业主同意就可以了，不能说他没参加就否认。龚宗华证言，杨生发的电是从小区的变压器接出去，他们自行设计和改装是他们的事，且当时是有路灯的，进一步证实是属于公司物业管理范围内的。
对恒维公司提交的证据因缺乏关联性，依法不予采信。对杨生发提交的国家企业信用信息公示系统查询页面能够证明恒维物业公司富顺分公司工商登记情况，依法予以采信。田贵玲系杨生发的员工，与杨生发有利害关系，其证言依法不予采信。杨生发提交的其他证据，因与本案缺乏关联性，依法不予采信。
本院经审理查明，恒维物业公司富顺分公司成立于2016年12月21日。二审查明的其他事实与原审认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，翰林福邸小区业委会与上诉人恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》合法有效，对翰林福邸小区的业主具有约束力。上诉人杨生发所有的营业用房在翰林福邸小区的建筑区划内，同时也属于上诉人恒维物业管理服务的区域，杨生发作为小区业主应当依照物业服务合同的约定向上诉人恒维物业公司缴纳物业服务费。关于上诉人杨生发上诉称翰林福邸小区业委会未经选举产生，在未经小区业主共同决定的情况下与恒维物业公司所签订的《翰林福邸物业服务合同》，不具有法律效力的上诉理由，因翰林福邸小区业委会是否合法成立不属于本案的审查范围，故对该上诉理由本院不予审查。关于上诉人杨生发上诉称翰林福邸小区的物业经营单位恒维物业公司富顺分公司在2015年10月7日签订《翰林福邸物业服务合同》时属于无证经营，且没有为杨生发提供过任何物业管理服务等上诉理由。经查，1.本案中签订讼争物业服务合同并提供物业服务的一方当事人是恒维物业公司，翰林福邸小区的物业服务由恒维物业公司直接提供还是由其成立的分支机构提供，均不影响讼争物业服务合同的效力，即便是该分支机构因为未完善相关登记手续而受到行政处罚，也不是物业服务合同无效的法定理由；2、本案中上诉人恒维物业公司在一审审理时已经举示了其为翰林福邸小区提供物业服务的相关证据，尽到了举证责任，本院二审审理时亦对相关证据和事实予以确认。关于上诉人杨生发上诉称上诉人恒维物业公司无权对接管以前的小区物业管理服务收取任何费用，业委会与上诉人恒维物业公司签订的《移交协议》无效的上诉理由，业委会代管期间，业主仍有缴纳物业服务费的义务，收取物业服务费的权利属于业委会，业委会将自己享有的权利移交给上诉人恒维物业公司并不违反法律规定。关于上诉人恒维物业公司上诉称上诉人杨生发存在逾期未支付物业管理费的客观事实，且无法定免责事由，依法应当判决其承担逾期不支付物业管理费的违约责任的上诉理由，经查，一审判决已经就上诉人杨生发违约的事实支持了上诉人恒维物业公司要求支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，故对该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人恒维物业公司、杨生发的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由成都恒维物业管理有限公司负担344元，杨生发负担319元。
本判决为终审判决。
审判长 廖四春
审判员 王家玉
审判员 黄 涛
二〇一七年十一月二十七日
书记员 陈章琴