湖南省株洲市荷塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0202民初1550号
原告林国良（反诉被告），男，汉族，1971年5月17日出生。
原告罗光奉（反诉被告），男，汉族，1971年7月3日出生。
原告谭道生（反诉被告），男，汉族，1964年3月6日出生。
原告王建军（反诉被告），男，汉族，1968年11月14日出生。
以上四原告（反诉被告）共同委托代理人胡四喜，湖南法达律师事务所律师。
被告单艳艳（反诉原告），女，汉族，1977年7月12日出生。
委托代理人单建福，男，汉族，1952年7月17日出生。系被告单艳艳父亲。
委托代理人谭忠良，株洲市中良法律服务所法律工作者。
被告单艳芳（反诉原告），女，汉族，1981年2月26日出生。
委托代理人单建福，男，汉族，1952年7月17日出生。系被告单艳芳父亲。
委托代理人高群起，湖南一星律师事务所律师。
原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军（反诉被告）与被告单艳艳、单艳芳（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案受理后，被告单艳艳、单艳芳在答辩期内依法提起反诉，本院依法予以准许。本案依法组成由审判员韩涛担任审判长，人民陪审员刘佳、杨进参加的合议庭，适用普通程序于2016年10月22日公开开庭进行了审理。书记员袁媛担任庭审记录。原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军（反诉被告）的委托代理人胡四喜、被告单艳艳、单艳芳（反诉原告）及其委托代理人单建福、谭忠良、高群起均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军诉称，四原告租赁被告单艳艳、单艳芳所有的位于株洲市荷塘区合泰满庭芳一村6栋103-1、103-2号两个空门面从事调料、生鲜买卖，店名为“曙光农贸生鲜超市”。现因株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心征收南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目建设用地范围内的建筑物、构筑物及附属设施进行征收，原告从事生鲜超市的门面在征收范围之内。根据棚改项目征收政策，原告所租赁的门面可以获得搬迁费2000元、装饰装修费123704元、停产停业损失补偿219532元、附属设施及其他318756元、按期搬迁奖励261346元、提前搬迁奖励22630元，以上合计947968元。另外，在租赁合同签定时，被告收取原告30000元作为租赁门面的押金，被告一直未退还给原告。原告认为，以上门面部分的补偿应为实际经营者即原告所有，被告所收取的押金也应退还给原告，但被告不同意支付给原告。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告享有在株洲市荷塘区合泰大街满庭芳一村6栋103-1和103-2号两个门面的补偿款947968元（其中搬迁费2000元、装修费123704元、停产停业损失补偿219532元、附属设施及其他318756元、按期搬迁奖261346元、提前搬迁奖22630元）；2、如果二被告领取了补偿款，则由二被告支付上述补偿款给四原告；3、二被告退还四原告押金30000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费。
原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告的身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；
3、征收协议书（3-107），拟证明满庭芳一村6栋103-1号门面被征收的事实；
4、征收协议书（3-108），拟证明满庭芳一村6栋103-2号门面被征收是实的事实；
5、满庭芳一村6栋103-1房装饰装修补偿的函，拟证明103-1号房装饰装修评估总价的事实；
6、满庭芳一村6栋103-2房装饰装修补偿的函，拟证明103-2号房装饰装修评估总价的事实；
7、国有土地上房屋征收补偿计算表（103-1），拟证明征收房屋各项补偿费用明细的事实；
8、国有土地上房屋征收补偿计算表（103-2），拟证明征收房屋各项补偿费用明细的事实；
9、103-1、103-2号房屋征收附属设施调查表，拟证明被征收房屋附属设施明细及价值的事实；
10、押金条，拟证明被告收取原告押金30000元的事实；
11、房屋租赁合同，拟证明原告租赁被告两空门面的事实；
12、个体工商户营业执照，拟证明涉诉门面的实际经营者是林国良的事实；
13、食品流通许可证，拟证明涉诉门面的实际经营者是林国良的事实；
14、收条，拟证明林国良等四人从张冬德处转让门面，转让费为30万元的事实；
15、豪华木业销售单；
16、收条；
17、兴立业广告写真喷绘制作中心销售单；
18、金耀电器商行售后服务单；
证据15、16、17、18，拟共同证明对门面阁楼的再次装修，制作招牌及监控设备的添置共花费25878元的事实。
被告单艳艳、单艳芳则称，原告的诉求没有法律和合同、事实依据，应依法予以驳回。一、原告要求被告给予947968元补偿没有法律依据。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上的单位和个人的房屋，应当向被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了房屋所有权人是被征收人，而非承租人。被告单艳艳、单艳芳和株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心签订的《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》确定的补偿项目和数额全部归于被告所有，原告诉求意图分得协议中应属于被告所有的947968元没有法律依据。二、原告要求被告给予947968元补偿没有合同和事实依据。原告、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，特别是第九条“如甲方根据上级要求将房屋拆迁或不可抗力因素，则随时终止合同，乙方不享受任何经济补偿”系双方在自愿、充分协商一致的前提下达成的，内容合法有效，原告要求被告给予947968元没有合同和事实依据。被告单艳艳、单艳芳（反诉原告）并提出反诉称，反诉人房屋自依法征收后，反诉人依据《房屋租赁合同》第九条“如甲方根据上级要求将房屋拆迁或不可抗力因素，则随时终止合同，乙方不享受任何经济补偿”的约定，多次通过口头或者书面方式通知被反诉人林国良等立即腾迁涉案门面，协助反诉人无条件交房，但被反诉人霸占门面拒不搬离，且自2015年7月28日起至2015年12月27日拖欠反诉人租金95000元，扣除被反诉人交纳的3万元押金外，仍欠反诉人租金65000元，请求人民法院判决被反诉人支付剩余租金65000元给反诉人。根据租赁合同约定，被反诉人违约金82300元，请求人民法院判决被反诉人支付租金及违约金合计147300元。反诉人反诉请求法院判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人林国良等支付拖欠反诉人的租金65000元（扣除押金3万元外）及违约金82300元；3、被反诉人立即无条件腾迁门面；4、（被反诉人）承担本诉以及反诉诉讼的全部诉讼费用。
被告单艳艳、单艳芳（反诉原告）为支持其反诉请求，向本院提交了下列证据：
1、居民身份证，拟证明两被告系适格的诉讼主体；
2、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间的租赁关系，原告（反诉被告）不应享受补偿款的依据，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）交纳月租金16000元的事实；
3、通知，拟证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）解除租赁合同的事实；
4、请求协助解决腾房的报告，拟证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）解除租赁合同的事实；
5、光碟，拟证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）解除租赁合同的事实；
6、照片，拟证明原告经营场所没有装饰情况，原告一直在经营，没有停产的事实；
7、租赁合同，证明装修归被告（反诉原告）的事实；
8、国有土地上房屋征收补充协议，拟证明被告补偿项目中的装修费及附属设施费用已核减的事实；
9、吕斌证明，拟证明原告承租该房屋时该门面的地面、墙壁、厕所、楼梯等均已装修好的事实；
10、证人证言，拟证明该门面在原告承租前已装修的事实。
原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军（反诉被告）则辩称，根据《房屋租赁合同》第九条“如甲方根据上级要求将房屋拆迁或不可抗力因素，则随时终止合同，乙方不享受任何经济赔偿”，2015年3月25日株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部就下达征收公告并张贴，那么自此时开始，租赁合同就已终止，但反诉被告已支付房屋租金到2015年6月29日，既然合同自征收公告公示时已终止，2015年3月25日至2015年6月29日这三个月的房屋租金应该返还给反诉被告；租赁合同第九条提到的“乙方不享受任何经济赔偿”，反诉被告所要求的都是拆迁人对实际经营者进行的补偿，而非房屋出租方的赔偿，拆迁期限确定后，在反诉人同意返还租金、押金、装饰装修补偿及停产停业损失补偿等拆迁补偿之前，被反诉人拒绝腾退房屋是在行使法律规定的抗辩权，同时也是自力救济。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
根据原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的举证、质证，对双方提供的证据作如下认证：
关于林国良、罗光奉、谭道生、王建军提供的证据的认定：对证据1、2、10、11，经被告单艳艳、单艳芳质证无异议，本院予以认定；对证据3、4、5、6、7、8、9，经被告单艳艳、单艳芳质证对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，本院对上述证据的真实性予以认定；对证据12、13、14、15、16、17、18，经被告单艳艳、单艳芳质证有异议，无法确认与本案具有关联性，不予认可，经本院审查，对原告提交的证据12、13、14的真实性予以认定，对原告提交的证据15、16、17、18，本院无法确认其与本案具有关联性，不予认定。
关于被告单艳艳、单艳芳提供的证据的认定：对证据1，经四原告（反诉被告）质证无异议，本院予以认定；对证据2，经四原告（反诉被告）质证对其真实性、合法性无异议，经本院审查，该份证据与原告提交的证据11相一致，本院予以认定；对证据3、4、5，经四原告（反诉被告）质证有异议，租赁合同的签订是林国良，被送达人应是林国良本人，但林国良并未收到上述通知，经本院审查，结合案件事实，本院对上述三份证据的真实性予以认定；对证据6，经四原告质证对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明其证明目的，本院对该份证据的真实性予以认定；对证据7，有异议，本院认为，对其真实性本院无法确认，故依法不予采信；对证据8，该证据系征收部门于被告签订的补偿协议，并加盖了征收部门的公章，能达到其证明目的，本院依法予以采信；对证据9，有异议，因相关人员未出庭作证，故对该份证据本院依法不予采信；对证据10证人证言有异议，本院认为，证人与被告有亲属关系，故对该份证据本院依法不予采信。
根据本院采纳的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2013年7月，四原告向张冬德缴纳合泰满庭芳6栋103A、103B号转让金叁拾万元捌仟元后，二被告（反诉原告，甲方）与四原告（反诉被告，乙方）签订《门面租赁合同》，内容为：“一、甲方同意将合泰满庭芳6栋103A、103B号两空门面（不含洗碗间），租给乙方经营，租金壹万伍仟元/月，自2015年7月28日至2016年7月27日租金为壹万陆仟元/月（第一次合同时间）。押金计人民币叁万元整（押金不计息）。二、租赁期限自2013年7月29日至2016年7月28日止（第一次），续租期限2016年7月29日至2018年7月28日止（2016年7月27日后房租价格上涨随市场变动而变动）。乙方必须在合同终止日12：00前交房给甲方。三、乙方必须在每月5号前按时交纳租金，逾期不交，每天按拖欠租金的1%加收滞纳金。四、……乙方必须维护房屋设施的完整，不得随意改变房屋的机构和附属设施，如乙方确需进行装修，须经甲方同意后方可施工。……九、如甲方根据上级要求将房屋拆迁或不可抗力因素，则随时终止合同，乙方不享受任何经济赔偿。……”原告林国良（反诉被告）租赁上述两个门面，主要用于经营鲜活、农副产品。2015年3月25日，株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部对原告林国良（反诉被告）租赁的产权人为的被告单艳艳、单艳芳（反诉原告）两个门面下达征收公告并予以张贴。2015年9月26日，房屋产权人单艳艳、单艳芳（乙方）分别与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，单艳芳、单艳艳被征收房屋位于荷塘区合泰大街满庭芳一村6栋103-2号、103-1号，房屋产权证号00217596、002175**，补偿项目中确实包含了原告诉称的搬迁费2000元、装饰装修费123704元、停产停业损失补偿219532元、附属设施及其他318756元、按期搬迁奖励261346元、提前搬迁奖励22630元，但在2016年7月26日，房屋产权人单艳艳、单艳芳又分别与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订了《国有土地上房屋征收补充协议》，对部分补偿项目进行了核减，其中装修费由123704元核减为62400元，附属设施及其他由318756元核减为73453元。二被告认可柜式空调1台、宽带网2户、外层招牌、九厘板木套、九厘板木套上层招牌、招牌字、监控设备一套、油烟灶1个是属于原告方的，以上附属设施经核减后在此次征收过程中共计补偿8075元（计算方法：柜式空调1台移装300元+宽带网2户600元+外层招牌1456元+九厘板木套184元+九厘板木套上层招牌235元+招牌字2800元+监控设备一套2000元+油烟灶1个500元=8075元）。对于木质隔断等其他附属设施，原、被告双方对其归属有争议。
另查明，2013年7月28日，被告单艳艳、单艳芳收取了原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军房屋押金30000元。原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军已按照双方的《房屋租赁合同》向被告单艳艳、单艳芳缴纳租金至2015年6月27日。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案租赁房屋属于株洲市南岳岭、上月塘片区棚改一、二期项目征收范围内，产权人即被告单艳艳、单艳芳与征收指挥部签订了征收补偿协议，自被告被告订该房屋的征收协议时起，其与原告之间的租赁合同因不可抗力无法继续履行；如承租人所有的装修、附属设施等纳入征收范围或其他应由实际经营者享有的利益补偿在产权人名下的，应由承租人享有。关于原告请求搬迁费2000元应由其享有的诉讼请求，因拆迁原因，原告确实产生该项费用，故对该项请求本院依法予以支持；关于原告请求享有装修费123704元的诉讼请求，经查，该费用已核减为62400元，应以最终数字为准，该门面系原告以308000元的价格从其上任承租者手中转租而来，该转让款中包含了装修，现原、被告双方的租赁合同尚未到期，该装修应归原告所有，故该部分补偿亦应由原告享有；关于原告请求停产停业损失219532元应归其享有的诉讼请求，原、被告在租赁合同中已约定，如遇拆迁，原告不享受任何经济补偿，故对原告该项请求本院依法不予支持；关于原告请求附属设施及其他补偿318756应归其享有的诉讼请求，经查，该项补偿核减为73453元，应以最终数字为准，原、被告双方对附属设施的归属有争议，本院认为，该门面经几次转让，最后一次转让是原告以308000元的价格在其前任手中转让而来，原告的转让款应包含了当时门面的装修及附属设施，如被告主张其中的部分附属设施应归其所有则应举证证明，现被告方未提交确切证据证明，故本院依法认定，关于附属设施的补偿应由原告享有；关于原告请求享有按期搬迁奖励261346元、提前搬迁奖22630元的诉讼请求，本院认为，补偿协议签订后按期搬迁系房屋产权人的义务，但原告作为该房屋的实际使用人负有协助义务，故本院酌情认定原告享有该部分补偿的20％，为56795.2元（计算方法：261346元×20％+22630元×20％=56795.2元）。以上原告可获得的补偿合计194648.2元（计算方法：搬迁费2000元+装修费62400元+附属设施73453元+按时及提前搬迁奖励56795.2元=194648.2元）。
2015年9月26日，房屋产权人单艳艳、单艳芳（二被告）分别与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（甲方）、株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部（丙方）签订了《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》；原、被告的房屋租赁合同于该日因不可抗力解除，故原告的房租应支付至2015年9月26日，现原告租金实际支付至2015年6月27日，应补足所欠三个月租金，该部分费用为47000元（计算方法：15000元+16000元×2个月=47000元），抵扣被告缴纳的押金30000元，仍应支付原告房屋租金17000元（计算方法：47000元-30000元=17000元）；关于反诉原告（二被告）要求反诉被告（四原告）解除双方签订的《房屋租赁合同》及要求其立即腾房的请求，在被告签订征收补偿协议后，原、被告的房屋租赁合同已因不可抗力无法继续履行且目前该房屋已被拆除，故对反诉原告（二被告）的该项反诉诉讼请求依法不予支持；关于反诉原告（二被告）请求原告（反诉被告）支付违约金82300元的诉讼请求，因原告（反诉被告）未交房租有拆迁因素，且双方就相关补偿协商不一致，有其特殊原因，故对原告（二被告）的该项反诉诉讼请求依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告单艳艳、单艳芳在本判决生效后十五日内支付原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军补偿款人民币194648.2元；
二、原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军于本判决生效后十五日内向被告单艳艳、单艳芳支付房屋租金人民币17000元；
以上一、二合计被告单艳艳、单艳芳应向原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军支付人民币177648.2元，限本判决生效之日起十五日内一次性支付；
三、驳回原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军的其他诉讼请求；
四、驳回被告单艳艳、单艳芳(反诉原告)的其他反诉请求。
本案本诉受理费人民币13580元、反诉受理费3246元，合计16826元，由原告林国良、罗光奉、谭道生、王建军承担13826元，被告单艳艳、单艳芳承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：市农行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 韩涛
人民陪审员 杨进
人民陪审员 刘佳
二〇一七年一月二十日
书 记 员 袁媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。