辽宁省丹东市元宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0602民初618号
原告张曦元，女，1983年4月8日出生，住辽宁省大连市。
被告丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元区。
法定代表人刘鹏，
委托代理人胡庆召，辽宁万鹏律师事务所律师。
委托代理人张密，男，1979年3月20日出生，系丹东亿龙房地产开发有限公司员工，住丹东市振安区。
原告张曦元诉被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称丹东亿龙房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈雷独任审判，公开开庭进行了审理。原告张曦元、被告丹东亿龙房地产开发有限公司的委托代理人胡庆召、张密到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张曦元诉称，2011年4月7日，原告与被告签订了两份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于丹东市元宝区中心商铺。其中一个商铺为第一层01单元建筑面积17.42平方米，总房款203553元；第二个商铺为第一层209-4-9号，建筑面积17.42平方米，总房款200243元，合计金额为403796元。双方签订合同后，原告依约将两套房屋房款一次性给付被告。合同约定交房时间为2011年10月1日前，合同第十五条还约定房屋交付之后的60日内，被告将办理权属登记所需的应由被告提供的资料报送产权登记机关备案。但时至今日，被告仍不能提供办理权属登记需由其提供的资料，导致至今无法办理房产证。期间，原告多次找被告催促办证事宜，但被告擅自更改规划设计，违规建筑等至今房产登记机关未受理，被告的行为严重违反了合同约定，导致原告无法办理房产证，给原告造成了损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告提出解除《商品房买卖合同》退回房屋，由被告将已付房款退还原告，并按已付房款的同期银行贷款利率上浮50%赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，故诉请人民法院依法判令：1、依法判决解除原、被告2011年4月7日签订的两份商品房买卖合同；2、判令被告五日内退还原告已付购房款403796元，原告将房屋返还给被告；3、判决被告以购房款403796元为基数，自2017年1月1日起，按人民银行同期基准贷款利率上浮50%计算向原告支付违约金；4、诉讼费由被告承担。
被告丹东亿龙房地产公司辩称，1、原告请求解除房屋的商品房买卖合同无法律依据，不符合法定的解除条件，原告请求的依据是最高院关于商品房买卖合同的司法解释第19条的约定，但该条适用于商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例，我们双方签订的买卖合同，根据丹东地区实际情况，无法确定办理权属登记日期，双方做出特殊约定指定日期办理，排除了最高院商品房合同的司法解释19条的约定。同时不存在返还问题。2、原告请求支付逾期办证的违约金也无法律依据。根据最高院关于商品房买卖合同司法解释18条的约定，出卖人承担逾期办证的违约金前提是没有约定日期。我们双方签订的合同中有特殊的约定，有这个约定18条就没有适用空间，第18条不能作为主张违约金的依据。综上，原告请求没有法律依据，应依法驳回。
经审理查明，2011年4月7日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同约定，“原告购买被告开发的位于江城大街1单元209-4-8号房和209-4-9号房，建筑面积均为17.42平方米，使用用途为商业，结构形式为钢混结构，购房款分别为203553元和200243元”。原、被告签订的商品房买卖合同关于产权登记方面约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理”。原告付清上述房屋的全部购房款后，2011年5月8日被告为原告开具了两份购房款发票，同日，原告向税务机关缴纳了印花税及契税共12009.26元。涉案房屋交付后，因被告违规超建，原告至今无法办理房屋所有权证书。原告于2017年5月3日起诉至本院。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票以及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方理应全面履行。被告将房屋卖给原告，除将房屋交付给原告，保证将房屋所有权转移给原告，也是被告的最基本义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上述条款分别对办理权属证书出卖人的违约责任和买受人合同解除权作了规定。原、被告在商品房买卖合同中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商并指定日期办理，属该《解释》第十八条当事人特殊约定，原告要求被告依据《解释》第十八条三项的规定承担违约责任和依据《解释》第十九条规定解除合同均不应支持。但不是双方有此约定，被告就可以不履行将房屋所有权转移给原告的义务，原告就不能主张自己的权利。根据《合同法》第九十四条第三项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，另一方可以解除合同”的规定，结合双方上述约定，在《解释》第十九条规定的期限届满后，原告与被告协商无果的情况下，于2017年5月3日向本院提起诉讼，因被告违规超建不能履行合同义务，致使原告不能办理房屋权属证书，原告可以要求解除合同。合同解除后，被告应将购房款返还给原告，原告应将房屋返还给被告。根据双方的约定，参照《解释》第十八条的规定，被告应当自原告起诉之日起向原告支付违约金，违约金按照购房款403796元从2017年1月1日起至本判决生效之日止的同期贷款基准利率上浮50%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告张曦元和被告丹东亿龙房地产开发有限公两份《商品房买卖合同》；
二、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张曦元购房款403796元;原告张曦元将位于丹东市江城大街1单元209-4-8号、209-4-9号建筑面积均为17.42平方米两处房屋返还给被告丹东亿龙房地产开发有限公司；
三、被告丹东亿龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款403796元为基数从2017年1月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算向原告张曦元支付违约金。
如被告丹东亿龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7356元，减半收取3678元，由被告丹东亿龙房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审判员 陈 雷
二〇一七年五月十九日
书记员 李泊琳