河北省固安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1022民初1393号
原告刘佳（反诉被告）。
委托代理人薛福生，北京市天正律师事务所律师。
被告燕帅奇（反诉原告）。
被告王婧。
二被告共同委托代理人曾昕杰，北京市炜衡律师事务所律师。
原告刘佳诉被告燕帅奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，在审理过程中，原告申请追加王婧为本案被告，本院依法准许。被告燕帅奇在诉讼过程中提起反诉，本案依法由审判员李雅新适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）刘佳及其委托代理人薛福生、被告（反诉原告）燕帅奇、王婧的共同委托代理人曾昕杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘佳诉称，2014年5月13日，原、被告双方在第三方“固安县久居房地产经纪有限责任公司”的见证下，在位于固安县京开路西一号路南侧京御花园1-189号的第三方办公地点，就位于廊坊市固安县孔雀大卫城顺园一期0001031401号房屋签订了备案号为20111213050的《房屋买卖合同》。合同约定：1、被告将上述房产以人民币（￥610000.00）卖给原告（合同第二条第一款）；2、原告于合同签订当�，支付给被告人民币肆拾壹万元作为第一批首期付款（合同第二条第二款第1项）；3、2-14年6月2日，原告再支付给被告人民币壹拾肆万元作为该房屋第二批首期付款（合同补充条款第1项）；4、剩余房款人民币陆万元在双方共同向房地产交易管理部门办理产权过户登记当日，原告向被告支付（合同第二条第3项）；5、原告陪同被告到该房屋开发商处取得所有权证当日，将房屋所有权证及相关资料交给房屋中介机构，由固安县久居房地产经纪有限责任公司为双方办理房屋产权过户手续（合同第四条）；6、被告未按合同约定的期限将上述房屋交付（包括房屋交付及房屋权属转移）给原告，每逾期一日，被告应向原告支付成交价格百分之三的违约金，且合同继续履行（合同第九条第二款）。原告已经按照合同约定，按时将首期购房款人民币伍拾伍万元分2次交付给被告。但是被告未按照合同第四条的约定，与原告一同到房屋开发商处领取房屋所有权证及办理房屋所有权过户手续，而是于2016年3月3日私自领取的房屋所有权证，拒绝与原告办理房屋所有权过户手续。综上，被告的行为严重违约，请求判令被告履行《房屋买卖合同》，为原告办理产权过户手续；判令被告向原告支付违约金人民币640500元（自2016年3月18日起计算至2016年4月22日起诉之日止共计35天）；并承担诉讼费用。
被告燕帅奇辩称，原、被告双方于2014年5月13日在房屋中介固安县久居房地产经纪有限责任公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定刘佳购买答辩人名下的位于河北省廊坊市固安县孔雀大卫城顺园一期0001031401号房屋，房屋成交价格为61万元整，刘佳先后支付了房屋首付款共计55万元，剩余6万元约定在双方共同向交易管理部门办理产权过户登记当日结清。双方补充约定答辩人同意在房产过户当日房产户主可签署乙方指定人。考虑到法律风险，答辩人一再强调该指定人只能是刘佳的亲属不能是其他不相干的人。2016年3月29日，在房屋中介的安排下，答辩人如约到场办理房产过户手续，欲将本案诉争房屋过户给刘佳本人，但是由于当时刘佳未经答辩人的同意，已经私自将本案诉争的房屋转让给第三人而导致没有过户成功，刘佳应当承担相应的违约责任。后刘佳与答辩人协商，刘佳想通过支付违约金的方式与第三人李坤解除房屋买卖合同，然后再与答辩人一起寻找买家转让房屋，高出61万房款的差价扣除刘佳的亏损后，二人平分该利益，答辩人表示该处理方案可以接受，后答辩人一直督促刘佳尽快办理房产过户的事，但是刘佳迟迟不配合，还把答辩人诉至法院。此外，本案诉争房屋是答辩人与妻子王婧婚前共同�资，婚后共同还贷，两人一起购买的房产，且该房屋登记在夫妻双方名下，属于夫妻共同财产。而且为了小孩读书需要，答辩人全家的户口已经落户在该诉争房屋上，妻子王婧并不同意答辩人将该房屋卖出。房屋中介作为专业的房屋居间服务商，没有考虑到这方面的风险，没有及时提醒房屋买卖合同的双方当事人，该房屋的转让还需答辩人的妻子作出书面的同意才能转让。综上，答辩人在整个房屋买卖过程中积极履行义务，并没有任何违约的情况，反而是因为刘佳私自转让房屋的违约行为造成超过合同约定的期限办理房产过户手续，应当承担相应的违约责任，而且刘佳提出的按照日百分之三的违约责任过高，也不应得到支持，请求法院依法驳回刘佳的诉讼请求。
被告王婧辩称，本案诉争的房屋是燕帅奇与王婧为了结婚共同购买，首付款王婧出资7.1455万元，燕帅奇出资5万元，房屋贷款共计27万元由二人偿还，二人于2015年9月30日登记结婚，于2016年5月11日登记在二人名下，该房屋从法律上讲属于夫妻共同财产，2014年5月13日燕帅奇与刘佳签订了买卖合同，被告王婧并不知晓此事，现作为房屋的所有人不同意该房屋的转让。
反诉原告燕帅奇诉称，2014年5月13日，反诉人与被反诉人在房屋中介固安县久居房地产经纪有限责任公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被反诉人刘佳购买反诉人名下的位于河北省廊坊市固安县孔雀大卫城顺园一期0001031401号房屋，房屋建筑面积为86.99平方米，成交价格为61万元整，被反诉人先后支付了房屋首付款共计55万元，剩余6万元约定在双方共同向交易管理部门办理产权过户登记当日结清。双方补充约定反诉人同意在房产过户当日房产户主可签署被反诉人指定人。考虑�法律风险，反诉人一再强调该指定人只能是被反诉人的亲属不能使其他不相干的人。2016年3月29日，在房屋中介的安排下，反诉人如约到场办理房产过户手续，但是被反诉人却要求反诉人将该房屋过户到一个叫李坤的名下，并声称该人是她的舅舅，但是并没有任何亲属方面的证明，而且中介说这个人是被反诉人的表弟，两个人显然表述不一。经了解，被反诉人在未经反诉人的同意下，已经私自将本案诉争房屋转让给第三人李坤，房屋价格是57万元，为了规避税费，被反诉人要求反诉人直接将房屋过户到该第三人李坤名下。在2016年3月29日办理过户手续当天，反诉人为了避免法律风险同意按照合同约定过户到被反诉人名下而不是第三人。被反诉人考虑到如果坚持当天过户到第三人李坤名下，她在这个房屋的买卖上就会亏损，而且当时固安县的房屋价格已经上涨不少，后�与反诉人协商，被反诉人想通过支付违约金的方式与第三人李坤解除房屋买卖合同，然后再与反诉人一起寻找别的卖家转让房屋，高出61万元房款的差价扣除被反诉人的亏损后，二人平分该利益，反诉人表示该处理方案可以接受。此后，反诉人一直积极督促被反诉人尽快办理房产过户的事，但是被反诉人迟迟不配合，还把反诉人诉至法院。反诉人按照合同约定积极履行义务，并在2016年3月29日按照房屋中介的安排到达现场，欲将本案诉争房屋过户给被反诉人本人，但是由于当时被反诉人未经反诉人的同意，已经私自将该房屋转让给第三人而导致没有过户成功。根据双方《房屋买卖合同》第十条“（一）因乙方（被反诉人）提供的证件不真实、不完整、或无效导致房屋产权无法转移的，甲方（反诉人）有权单方解除合同，扣除该房屋已支付房款的30%作为违约金。（�）乙方未按本合同约定期限付款或未按时办理产权转移手续的，甲方有权单方解除合同，如甲方解除合同，扣除该房屋已支付房款的30%作为违约金”的约定，因为被反诉人的原因造成未按时办理产权转移手续，且逾期超过合同约定的七日，反诉人有权单方解除合同，扣除该房屋已支付房款的30%作为违约金。综上，请求法院判令解除反诉人与被反诉人于2014年5月13日签订的《房屋买卖合同》；判令被反诉人支付反诉人违约金共计16.5万元；诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告刘佳辩称，双方签订的《房屋买卖合同》具有法律效力，反诉被告有证据证明是反诉原告违反合同约定，所以其无权提出解除合同并要求支付违约金，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年5月13日，原告刘佳（反诉被告）与被告燕帅奇（反诉原告）通过固安县久居房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告刘佳购买登记在被告燕帅奇名下的位于廊坊市固安县孔雀大卫城顺园一期1-3-1401号房屋；房屋建筑面积为86.99平方米；成交价格为610000元整；约定合同签订当日原告刘佳向被告燕帅奇支付人民币410000元作为该房的第一批首期房款，2014年5月31日之前，原告再向被告支付人民币140000元作为该房屋第二批首期房款；剩余房款人民币60000元，在双方共同向房地产交易管理部门办理产权过户登记当日，原告向被告支付。双方补充约定：1、甲、乙双方协商将付款方式第二批首期房款支付日期由2014年5月31日更改为2014年6月2日；2、甲方同意在房产过户当日，房产户主可签署乙方指定人。合同签订后，原告如约向被告支付了房屋首付款共计55万元，被告向原告交付了涉案房屋《商品房买卖合同》及补充协议、不动产发票、契税及公共维修基金等收据、钥匙、电卡、水卡及门禁卡等。2016年3月3日，被告取得房屋产权证书，同年3月29日，在房屋中介的安排下，双方就涉案房屋过户到第三人李坤名下发生争议未能过户。后原告要求被告交付涉案房屋并协助其办理房屋产权过户手续，经双方反复协商未果。2016年5月11日，被告燕帅奇将涉案房屋所有权证上房屋所有权人处由“燕帅奇”变更为“燕帅奇、王婧”。
另查明，涉案房屋系被告燕帅奇于2012年2月21日贷款自固安县京御幸福房地产开发有限公司以391455元购得，2014年12月24日被告将涉案房屋的全部贷款还清。2015年9月30日被告燕帅奇与被告王婧登记结婚。
上述事实，有原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、原告提供的涉案房屋所有权证书、收条、通话录音，被告提供的《商品房买卖合同》、结婚证、�话录音及双方当事人的陈述等证据可以证实。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应严格全面履行。原告刘佳按合同约定向被告支付了合同约定的购房款，被告燕帅奇亦应按合同约定向原告交付房屋并协助原告办理房屋产权过户手续。对于双方在合同补充协议部分约定的：被告同意在房产过户当日，房产户主可签署原告指定人，根据合同的相对性原则，该约定违背法律规定属无效条款。原告依据合同补充协议约定要求被告将涉案房屋过户给第三人，其本身存有一定过错。被告燕帅奇明知该约定的条款无效，还欲与原告协商将涉案房屋高价卖与他人后扣除原告的损失，与原告均分利益，在原告要求其交付房屋并协助办理产权过户手续时亦不配合，被告燕帅奇亦存有一定的过错。本案原告已按合同约定履行了付款义务，被告燕帅奇理应按照合同的约定交付房屋并协助原告办理产权过户手续。故原告刘佳要求被告燕帅奇交付房屋并协助办理产权过户手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告刘佳要求被告燕帅奇支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于反诉原告燕帅奇在因过户给第三人问题上与反诉被告刘佳发生争议后，其一直督促原告办理过户手续的意见与其行为不服，被告燕帅奇在刘佳按合同约定履行了付款义务后并未向原告实际交付房屋，而是在与被告王婧登记结婚前将涉案房屋的贷款还清，取得房产证后在房产证上的所有权人处将被告王婧的名字添加到上面，且辩解系双方共同出资购买，系夫妻共同财产，该房屋买卖未得到王婧的授权，被告燕帅奇又依据双方签订的合同第十条要求解除合同没有事实及法律依据，本�不予支持。故对反诉原告燕帅奇要求解除与反诉被告刘佳签订的《房屋买卖合同》及赔偿违约损失的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释﹥》第九十条之规定，判决如下：
一、被告燕帅奇、王婧于本判决生效后五日内向原告刘佳交付涉案房屋，并协助原告办理房屋产权过户手续。
二、驳回原告刘佳的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告燕帅奇反诉的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费减半收取5153元，由原告刘佳负担2000元，由被告燕帅奇负担2153元；案件反诉受理费5912元，由反诉原告燕帅奇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 李雅新
二〇一六年八月十五日
书记员 杨雅环