西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0111民初1529号
原告:中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行（以下简称“中国农行西安纺一路支行”），住所地西安市灞桥区纺东街316号。
负责人:雷国治，支行行长。
委托诉讼代理人：明莉，陕西方强律师事务所律师。
被告:董加平，男，1988年6月3日出生，汉族。
被告:陕西西瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“陕西西瑞公司”），住所地西安市未央区重光路168号东方雅苑小区后排平房。
法定代表人:王公民，总经理。
委托诉讼代理人:张振西，男，1954年4月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人:王琪，女，1975年1月16日出生，汉族。
原告“中国农行西安纺一路支行”与被告董加平、被告“陕西西瑞公司”借款合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告“中国农行西安纺一路支行”的委托诉讼代理人明莉、被告“陕西西瑞公司”的委托诉讼代理人张振西及王琪到庭参加了诉讼，被告董加平经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告“中国农行西安纺一路支行”向本院提出诉讼请求:1.依法解除原告与被告董加平签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告董加平返还借款本金530087.08元；3.被告董加平偿还自2016年10月24日起至2017年1月17日期间利息、罚息6516.56元，以及自2017年1月18日起至实际清偿完毕之日止按合同约定贷款利率上浮50%计取的本金余额530087.08元的利息；4.被告“陕西西瑞公司”对诉讼请求第2、3项债务承担连带保证责任；5.原告享有拍卖、变卖抵押物西安市未央区马旗寨东方馨苑第9幢2单元8层20801号房产并用房价款受偿的权利；6.二被告承担原告为实现本案债权而产生的费用，包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费等。事实和理由：原告于2015年6月4日与二被告签订《个人购房担保借款合同》，向借款人被告董加平贷款540000元用于购买西安市未央区马旗寨东方馨苑第9幢2单元8层20801号房产，借款期限360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，借款人违约的，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权，“陕西西瑞公司”为贷款提供连带保证担保，董加平用贷款所购房产为贷款提供抵押担保，借款人逾期还款的，贷款人从逾期之日起在合同约定的贷款执行利率水平上加收50%罚息，原告于2015年7月8日将全部借款划入约定账户，原告与被告董加平于2015年7月15日在西安市房屋管理局进行了抵押登记，被告董加平自2016年11月起未能正常偿还贷款，截止2017年1月17日欠借款本金530087.08元、利息罚息6516.56元，原告请求法院判如所请。
被告董加平未提交书面答辩意见。
被告“陕西西瑞公司”辩称，同意承担连带保证责任，要求抵押物归其所有。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交下列证据:A1.《个人购房担保借款合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《商品房买卖合同》；A2.《借款凭证》；A3.《贷款发放通知单》；A4.还款记录及明细；A5.委托代理协议。被告“陕西西瑞公司”对原告的证据A1至A4无异议。被告董加平未提交证据。被告“陕西西瑞公司”提交下列证据:B1.《商品房买卖合同》一份;B2.《西安市商品房预售许可证》。原告对“陕西西瑞公司”提交的证据无异议。
本院对证据审查后作出如下认定:原告及被告“陕西西瑞公司”的证据客观，合法，与本案相关，能够证明案件事实，本院均予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告“陕西西瑞公司”于2011年6月16日取得涉案房产所在楼盘幢号的商品房预售许可证，许可证编号为2011103号。二被告签订《商品房买卖合同》，于2015年6月9日在西安市房屋管理局进行了预售商品房合同备案登记，备案登记号为Y15059930。原告作为贷款人及抵押权人于2015年6月4日与作为借款人及抵押人的被告董加平、作为保证人的被告“陕西西瑞公司”签订《个人购房担保借款合同》，主要条款如下:借款人及抵押人为董加平，贷款人为“中国农行西安纺一路支行”，保证人为“陕西西瑞公司”；第二十三条借款金额为540000元；特别条款24.2借款用于购买西安市未央区马旗寨购房合同编号为Y15059930号房产；第二十五条借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；特别条款26.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础__上下浮__后确定；特别条款26.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；第二十八条借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入“陕西西瑞公司”银行账户；第二十九条还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为借款发放日对应日；第三十一条借款担保采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人“陕西西瑞公司”承担保证责任；通用条款9.1.1保证方式为连带责任保证；通用条款9.1.2保证范围为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，保证人承诺未按合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务，贷款人依照法律法规规定或者本合同约定对保证人行使抵销权或扣划相关款项的，所抵销的债务及抵充顺序或扣划相关款项由贷款人确定，双方另有约定的除外，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其它担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；通用条款9.2.1及第三十二条抵押物为西安市未央区马旗寨东方馨苑第9幢2单元8层20801号房产，购房合同编号为Y15059930，抵押人应协助配合贷款人按约定办妥抵押（预告）登记；第三十五条阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带责任；第三十八条本合同争议解决方式为由贷款人所在地法院管辖；通用条款9.2.1及特别条款三十二条抵押人与抵押物共有人同意以西安市未央区马旗寨东方馨苑第9幢2单元8层20801号房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；通用条款9.2.2抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附合物、混合物、分享物、加工物和法律法规规定的其它财产或权利；通用条款11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；通用条款11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息违约使用罚息）；通用条款11.4发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；通用条款11.8因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费、及其它实现债权的费用；第二十二条本合同经各方签字或盖章之日起生效；三方当事人签名、盖章，日期为2015年6月10日。
原告作为乙方抵押权人与作为抵押人甲方的被告董加平于2015年7月3日签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，主要条款如下:第一条甲方与“陕西西瑞公司”签订备案登记号为Y15059930号的《商品房买卖合同》，抵押房产为西安市未央区马旗寨购房合同编号为Y15059930号房产；第二条本合同对应主合同为《个人购房担保借款合同》，借款金额为540000元，期限为360个月，自2015年7月4日至2045年7月3日；第三条本抵押合同所担保的债权范围包括主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费）；第八条发生甲方违反主合同约定未能按期归还借款达三期以上等情形的，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权；第十条乙方依法处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：1.支付处分抵押房屋所需费用；2.扣除抵押房屋应缴纳的税款；3.偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；4.赔偿抵押人违反合同对抵押权人造成的其它损害所需支付的金额；5.剩余金额交还抵押人；双方签名、盖章。
原告于2015年7月8日按被告董加平指示将借款540000元划入指定账户，被告董加平向原告出具《借款凭证》，当年的借款执行利率为5.40%,同期罚息执行利率为8.10%。原告与被告董加平于2015年7月15日在西安市房屋管理局对抵押物西安市未央区马旗寨东方馨苑第9幢2单元8层20801号房产进行抵押担保登记，西安市房屋管理局向原告出具《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，登记的抵押权人为“中国农行西安纺一路支行”。
被告董加平于2015年8月8日至2016年7月11日偿还借款本金共计7821.12元，同时偿还利息、罚息、复利，此后个人未再偿还借款。原告自2016年10月31日起从被告“陕西西瑞公司”账户扣划被告董加平所欠贷款本息、复利、罚息，至2017年8月28日共扣划本金共计8522.84元，扣划利息、复利、罚息共计26771.62元，共扣划本息35294.46元。截止于2017年2月24日被告董加平个人偿还、被告“陕西西瑞公司”代偿借款本金共计16343.96元，被告董加平仍欠原告借款本金523656.04元。被告董加平未偿还借款已逾3期。
原告未提交为实现债权而产生的费用的证据。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己义务，借款人应当按照约定的期限、数额返还借款，构成违约的，应当依照约定支付复利、罚息，依照约定承担提前偿还借款的责任，保证人和抵押人应当依照约定承担担保责任，保证人承担责任后有权向债务人追偿。涉案的《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。被告董加平个人未按《个人购房担保借款合同》约定偿还借款构成违约，原告依照合同约定请求解除借款合同提前还款的诉讼请求成立，本院予以支持。截止于2017年8月28日，被告董加平应偿还的借款本金为523656.04元，此后如有偿还、扣划，以实际清偿之日的借款本金余额为准，并按借款合同约定支付利息、罚息、复利，2017年度借款执行利率为年利率4.90%,同期罚息及复利的执行利率为年利率7.350%，清偿借款过程中如遇人民币贷款基准利率调整，贷款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，罚息及复利的执行利率同时按约定调整。原告与被告“陕西西瑞公司”之间成立有效的保证担保，本案主债务的履行期限已届满，原告作为债权人要求保证人即被告“陕西西瑞公司”承担保证责任尚在保证期间内，被告“陕西西瑞公司”应对被告董加平所负债务负连带保证责任，保证担保范围以《个人购房担保借款合同》通用条款9.1.2条约定为准，在承担保证责任后，有权向债务人即被告董加平追偿。被告“陕西西瑞公司”在与被告董加平签订《商品房买卖合同》时已取得交易房产的商品房预售许可证，《商品房买卖合同》合法有效，原告与被告董加平已就抵押物在抵押登记机关完成抵押登记，被告董加平个人未按约定偿还借款已逾3期，原告作为《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的抵押债权人，有权要求抵押债务人董加平履行抵押义务，拍卖、变卖抵押物，并以该财产偿还债务，抵押担保承担责任的范围以《个人购房担保借款合同》通用条款9.2.1条及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》第三条的约定为准。原告主张的为实现债权而产生费用之诉讼请求无有效证据证明，本院不予支持。被告“陕西西瑞公司”要求抵押物归其所有的主张无合法依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:
一、原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行与被告董加平签订的《个人购房担保借款合同》于本判决生效之日解除；
二、被告董加平在本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行返还借款本金523656.04元，如2017年8月28日后仍有偿还，以实际清偿之日所欠原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行银行按揭贷款的本金余额为准，并支付自2017年8月28日起至实际清偿之日借款本金523656.04元的利息、罚息、复利，2017年度的借款执行利率为年利率4.90%,罚息及复利的执行利率为年利率7.350%，在清偿借款期间如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，次年贷款执行利率以次年1月1日同类同期人民币贷款基准利率为准，同期罚息及复利执行利率的计算方式为:（1+50%）×次年贷款执行利率；
三、被告陕西西瑞房地产开发有限责任公司对本判决第二条确定的债务向原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行承担连带保证责任，承担保证责任的范围以《个人购房担保借款合同》通用条款9.1.2条约定为准。被告董加平在本判决生效后十日内向被告陕西西瑞房地产开发有限责任公司支付后者代偿的银行按揭贷款35294.46元。被告陕西西瑞房地产开发有限责任公司后期如有代偿有权向债务人即原告董加平继续追偿。
四、被告董加平履行《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》中抵押人义务，拍卖、变卖抵押物西安市未央区马旗寨东方馨苑第9幢2单元8层20801号房产，并用该财产偿还本判决第一条确定的债务，清偿债务的范围以《个人购房担保借款合同》通用条款9.2.1条及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》第三条的约定的抵押担保范围内为准，抵押财产如有不足，原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行可向被告董加平追偿。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行要求被告董加平、被告陕西西瑞房地产开发有限责任公司承担原告中国农业银行股份有限公司西安纺一路支行为实现本案债权而产生的费用(包括但不限于保全费、评估费、拍卖费、公告费等)之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9166元、公告费520元，原告已预缴，由被告董加平负担，并于本判决生效后十日内支付给原告。被告“陕西西瑞公司”对被告董加平应负担的案件受理费、公告费负连带保证责任，承担保证责任后可向被告董加平追偿。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵耀世
人民陪审员 庞瑜英
人民陪审员 李金莉
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 刘婉君