内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民再2号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）杨宝玉，1950年10月12日出生，汉族。
委托代理人刘宏伟，男，1965年2月25日出生，蒙古族，系再审申请人妻弟。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）李秀琴，女，1959年2月19日出生，汉族。
委托代理人张照龙，男，1955年8月11日出生，汉族，系被申请人李秀琴丈夫。
委托代理人刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。
再审申请人杨宝玉因与被申请人李秀琴房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院(2015)阿左民一初字第2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日作出（2016）内29民终23号民事判决书。原审被告杨宝玉向本院申请再审。本院于2016年8月2日作出（2016）内29民申1号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。该案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨宝玉及其委托代理人刘宏伟、被申请人李秀琴的委托代理人张照龙、刘艳茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人杨宝玉申请再审称：1、一审法院和二审法院将本案以买卖合同纠纷案为由立案，就应当依照《合同法》第一百三十条之关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定进行审理，并遵循《合同法》第一百六十一条关于“买受人应当按照约定的时间支付价款”的规定，作出正确判决。本案双方订立《购房协议》约定三期付款，由于被申请人未能按期付款，构成违约，引起诉讼，应当依照《合同法》第一百六十一条规定，责令其如数付款并赔偿再审申请人损失。2、一审判决中认定，经被申请人催告后，再审申请人不能给涉案房屋办理房屋产权证等事实，与本案事实明显不符，请再审查明。3、一、二审判决本案解除合同，法律依据不充分。4、本案合同约定履行期限届满，因被申请人的失信使合同迟延履行，若不是受合同所限，再审申请人的房屋早易其主，同时造成直接经济损失6万元，请求再审撤销一、二审判决，判令被申请人履行协议并赔偿再审申请人的损失。并提交《购房协议》、收据三份、情况说明等证据，予以证实其再审理由。
被申请人李秀琴及委托代理人辩称，再审申请人要求赔偿损失的理由不符合法律规定。本案通过一、二审及再审，已经明确涉案楼房不具有办理房产证的条件，再审申请人杨宝玉出售的房屋无法办理房屋产权证致使房屋所有权不能转移，使李秀琴所签协议合同目的不能实现，应解除双方签订的《购房协议》退还房款并赔偿被申请人损失。提交《购房协议》、收据三份、公告等证据，证明一、二审判决认定本案事实清楚，证据充分，再审申请人的再审理由不能成立，请求驳回其再审请求，维持一、二审判决。
原告李秀琴向一审法院起诉称，原、被告双方于2014年6月25日签订《购房协议》，被告将位于巴彦浩特镇和硕特路万华春城小区的16号楼4单元1001室，建设面积为118.39平方米的回迁安置房屋一套出售给原告，房屋购置金额为每平方米2600元，总价款307814元；协议签订当天原告向被告支付房款15万元，2014年8月1日向被告支付房款2万元，2014年8月31日支付房款2万元，共计19万元。2014年7月，被告电话通知原告接收房屋，但被告未能提交办理房屋产权证手续，经向开发商及房管部门了解到，此楼房三、五年都可能无法办理房产证。2014年10月1日最后交款日，被告未能如期交付房屋及办理相关办证手续。被告的行为侵犯了原告的合法权益，现请求：1、依法解除原、被告双方签订的《购房协议》；2、判令被告返还原告购房款190000元及承担利息37184元（其中15万元购房款从2014年6月25日起计息，剩余4万元购房款分别从2014年8月1日、2014年8月31起计息，利率按原告从他人处借款利率1分2厘5计算至起诉之日，付清为止）；以上合计227184元。3、由被告承担全部诉讼费用。
一审被告杨宝玉辩称,购房协议并未约定办理相关楼房办证手续的时间，答辩人也未承诺办理的时间。原告未按购房协议的约定在2014年10月1日交付剩余购房款，系违约行为，应驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明，李秀琴与杨宝玉于2014年6月25日签订《购
房协议》，杨宝玉将位于巴彦浩特镇和硕特路万华春城小区的16号楼4单元1001室，建筑面积为118.39平米的回迁安置楼房一套出售给李秀琴，房屋购置金额为每平米2600元，总价款307814元；协议签订当天李秀琴向杨宝玉支付房款15万元，2014年8月1日向杨宝玉支付房款2万元，2014年8月31日向杨宝玉支付房款2万元，共计19万元，剩余购房款107814元李秀琴未支付。至本案诉讼，杨宝玉未将涉案楼房交付李秀琴，也未协助李秀琴办理购买房屋的权属证书。
一审法院认为，本案双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上签订《购房协议》，该协议就楼房的位置、面积、价格等均有约定，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，具有法律效力。作为合同双方当事人，均应恪守诚实信用原则，积极、全面履行各自的合同义务。李秀琴依照约定支付了购房款合计190000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，经李秀琴催告后，杨宝玉不能办理涉案房屋产权证，李秀琴诉求解除合同，杨宝玉在接到李秀琴的诉状后并未表示异议，故对李秀琴解除合同的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，李秀琴请求杨宝玉返还190000元购房款的主张，依法予以支持。被告杨宝玉明知无法办理相关产权手续拒不返还购房款，存在过错，杨宝玉应当赔偿李秀琴的损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，杨宝玉应当支付李秀琴从2014年10月1日起的逾期违约金。以190000元为本金，从2014年10月2日，以中国人民银行一年期贷款利率6%的两倍即年利率12%，计算至2015年12月1日，共计26600元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除原告李秀琴与被告杨宝玉签订的《购房协议》；二、被告杨宝玉于判决生效之日起三日内向原告李秀琴返还购房款190000元，并赔偿损失26600元，共计216600元。三、驳回原告李秀琴的其他诉讼请求。案件受理费2353.88元，由被告杨宝玉负担2244.57元，由原告李秀琴负担109.31元。
被告杨宝玉不服一审判决，向本院提出上诉称：双方签订的《购房协议》是双方协商一致，在平等自愿的基础上约定了各自的权利义务。由于被上诉人失信，导致协议迟延履行。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法判令被上诉人履行合同，付清拖欠上诉人的购房款并赔偿损失。
被上诉人李秀琴二审答辩称：一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
二审法院认为，上诉人杨宝玉与被上诉人李秀琴于2014年6月25日签订的《购房协议》系双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行各自的义务。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《购房协议》中双方虽无房屋产权过户事项的约定，但由于房屋买卖合同的目的不仅是交付房屋，是房屋实物交付和所有权交付的相结合。实现房屋所有权的权属转移必须办理登记，这是当事人双方买卖房屋的基本要求，又是法定义务。本案中房屋买受人李秀琴的合同目的是购买房屋并依法能够进行产权转让登记。现由于上诉人杨宝玉无法办理房屋产权证致使房屋所有权不能转移，导致李秀琴所签协议目的不能实现，一审法院判决解除双方《购房协议》并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，上诉人杨宝玉要求被上诉人李秀琴付清拖欠的购房款并赔偿损失的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚,应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
再审期间，双方未提交新证据。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
2014年6月25日，被申请人在考察了阿左旗“万华春城”小区项目后与再审申请人杨宝玉协商并拟定协议、选定楼层、平米，签订了《购房协议》，购买再审申请人杨宝玉位于巴彦浩特镇和硕特路万华春城小区正在建设的16号楼4单元1001回迁楼房一幢。协议就楼房的位置、平米、金额及付款时间进行了约定，对交付楼房时间、楼房产权过户事项及违约责任均未作约定。被申请人李秀琴分三次支付再审申请人杨宝玉购房款190000元。现阿左旗“万华春城”小区工程项目未完工，尚在建设中。
上述事实，有下列证据，予以证实，本院予以确认：
1、《购房协议》一份，证明再审申请人杨宝玉将位于巴彦浩特镇和硕特路“万华春城”小区建筑面积为118.39平米的回迁安置楼房一套出售给被申请人李秀琴，楼房购置金额每平米2600元，总价款307814元。协议约定：签订协议当天李秀琴一次性支付甲方杨宝玉购房款15万元；2014年7月10日支付购房款5万元；2014年10月1日支付剩余购房款107814元。
2、收据三份，证明再审申请人杨宝玉在2014年6月25日、8月1日、8月21日三次收到被申请人李秀琴交付购房款合计19万元。
3、情况说明一份，证明阿拉善盟住房和城乡规划建设局2016年2月25日向本院出具《关于万华春城项目情况说明》，内容：阿左旗万华春城小区由于工程项目尚未完工，不具备房屋验收和办理房屋产权证的条件。
本院再审认为，本案再审申请人杨宝玉与被申请人李秀琴人在自愿、平等、协商一致的基础上签订《购房协议》，再审申请人将位于巴彦浩特镇和硕特路万华春城小区的16号楼4单元1001室回迁楼房出售与被申请人李秀琴，协议就楼房的位置、面积、价格等要素均作了明确约定，系双方真实意思表示，本院予以确认。作为合同双方当事人，再审申请人与被申请人均应恪守诚实信用原则，积极、全面履行各自的合同义务。被申请人李秀琴一审主张因再审申请人杨宝玉不能办理涉案房屋产权证，致使买卖房屋所有权不能转移，所签协议目的不能实现，请求解除协议并赔偿损失，经再审查明，本案双方当事人在签订《购房协议》时，均明确清楚本案买卖的楼房正在建设，尚未完工状况，对交付房屋时间、房屋产权过户事项及逾期违约责任，协议中均未作约定。现本案涉案楼房工程项目整体还在建设，未完工，不具备验收和办理房屋产权证的条件，双方签订的《购房协议》仍有效力。再审申请人杨宝玉对交付楼房时间及办理楼房产权事项不存在义务，亦无过错责任，被申请人李秀琴单方请求解除《购房协议》并赔偿损失的事实和理由不能成立。一、二审判决以再审申请人杨宝玉明知无法办理相关产权手续拒不返还购房款，存在过错，判决解除双方签订的《购房协议》，由再审申请人退还房款并赔偿李秀琴的损失，明显与本案事实不符，亦无法律依据，并适用法律错误，再审应予纠正。
综上所述，再审申请人杨宝玉提出被申请人李秀琴应履行协议支付房款的再审请求，理由成立，本院予以支持。请求因被申请人李秀琴未按期支付房款，造成损失应承担赔偿责任的理由无事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第(二)项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第2076号民事判决和内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院（2016）内29民终字第23号民事判决；
二、驳回被申请人李秀琴的诉讼请求。
一审案件受理费2353.88元，二审案件受理费4549元，合计6902.88元，由被申请人李秀琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 黎 静
审判员 孟 庆 垒
审判员 王 生 铎
二〇一六年九月八日
书记员 策丽格尔