上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第676号
原告江水英。
委托代理人吴标信。
被告朱文贤。
委托代理人朱振明。
原告江水英与被告朱文贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林军独任审判，公开开庭进行了审理。原告江水英（反诉被告）及其委托代理人吴标信、被告朱文贤（反诉原告）及其委托代理人朱振明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江水英诉称：原、被告于2013年10月12日签订了上海市房地产买卖合同，合同约定，原告应于2014年1月31日前腾房交接，被告应于2014年1月31日前付清尾款1万元。合同签订后，为帮助被告解决旧家具无处放置的困难，原告在2013年11月9日就将该房中自己的家具腾空，让被告放置。被告曾口头同意原告提出的延迟到2014年2月17日交房，故原告才收取房客租金至2014年2月19日。因被告嗣后不同意原告迟延交房，原告遂积极按照合同约定履行义务，在2013年12月29日将押金退还承租人，1月19日即到承租人处拿取办理过户时需要的水电煤等缴费账单并告知承租人1月31日前要与被告办理房屋交接手续，多收的房租等与被告交接完后再结算退回承租人。因被告已在2013年11月16日与该承租人签订了租赁房屋的意向书，只要原、被告双方与该承租人确认并交接好即可，无需向被告交付钥匙。由于被告坚持要求原告配合办妥水电煤等过户手续才同意支付尾款1万元，故原、被告未能在1月31日前与房客确认并办理交房事宜，认为是被告违约所致。
根据合同约定，被告付清尾款，款清交房，房屋验收交接后，再共同办理水电煤等过户手续。由于被告未按约先付清尾款，原告中止办理房屋交接及水电煤等过户手续是正当的。2014年2月13日，原告通知被告及承租人在2月15日到房屋处一起与承租人共同确认办理房屋交接手续，且要求被告付清尾款，仍遭到被告拒绝，违约责任应由被告承担。
因被告未付清尾款，双方未能完成房屋交接手续，原、被告未在承租人处确认已交接前，原告对房屋的占有还未转移，被告于2月23日背着原告私自与承租人签订租赁合同，损害了原告的利益。
原告要求判令：1、被告支付拖欠的房屋尾款1万元；2、被告返还以欺骗方式获取的属于原告所有的2014年2月20日至2014年3月19日房屋租金1，650元；3、被告按合同第九条第一款规定支付原告违约金，按照1万元以每日万分之五计算，从2014年2月1日计算至付清之日止；4、本案诉讼费由被告承担。
被告朱文贤辩称：1万元尾款确实没有付，同意支付。认为合同补充条款中约定，原告在交房前办理完成所有水电煤等物业过户手续后，被告才能同意支付尾款1万元。否认被告曾同意原告延期交房至2014年2月17日。合同约定原告应于2014年1月31日前交接房屋，但原告收取承租人的租金到2月19日止，而原告于2月22日才配合被告办妥了房屋全部的水电煤等过户手续，认为原告在2014年1月31日前并不符合交房条件，是原告违约。被告已于2013年11月办理房屋产权过户手续，原告有权与承租人在2月20日签订租赁合同并收取租金，故不同意返还原告2014年2月20日至2014年3月19日房屋租金1，650元的诉讼请求。否认被告违约，故不同意支付原告违约金。
被告朱文贤反诉诉称：原告的房屋已于2013年11月16转让给了被告，认为从该时起原告无权收取租金，要求判令原告支付被告2013年11月16日至2014年2月19日期间的房租4，950元；另要求按照合同及补充条款的约定判令原告按照被告已付房款605，000元从2013年11月16日起至2014年2月19日止以每日302.5元支付被告违约金27，225元；反诉受理费由原告承担。
原告江水英对反诉辩称：被告认为原告在交房前须配合被告办理完房屋全部的水电煤气等过户手续后，被告才能同意支付尾款1万元，这是对合同约定的篡改，也是对故意拖欠尾款的托词。由于被告在2013年11月16日已与承租人签订租赁合同，原告也与承租人言明在2014年1月31日前要交房给被告，多收房租待与被告交接后另行结算，故不存在腾空房屋并结清房内水电煤等费用的问题，认为原告已在2014年1月31日完全符合了交房的条件。只要1月29日交接当天双方向承租人确认已交房，被告付清尾款，即可完成房屋交接。由于被告拒付尾款，原告中止配合被告办理水电煤等过户手续是合理正当的。买卖合同约定原告应于2014年1月31日与被告交接房屋，且被告支付的部分房款25万元12月10日才到帐，且尾款1万元还未支付，故原告不同意支付被告2013年11月16日至2014年2月19日的房租4，950元；原告并未违约，故不同意支付被告违约金，且认为违约金约定过高，要求减少。
经审理查明，2013年10月12日原、被告经中介公司介绍签订了上海市房地产买卖合同，约定：原告将其名下的上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室（建筑面积26.99平方米）房屋转让给被告，转让价款为615，000元；双方同意原告于2014年1月31日前腾出该房屋并通知被告进行验收交接。被告应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后原告将房屋钥匙交付被告为房屋转移占有的标志；约定在2013年12月10日前双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续；被告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期未付款的0.05％的违约金，合同继续履行；原告未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，原告应向被告支付已收款0.05％的违约金，合同继续履行。
合同补充条款（一）约定：原告在交房前迁出该房屋内所有户口及结清房内水电煤气等费用，被告付清尾款，双方做到款清交房。
合同附件三有关付款协议约定：被告于2013年10月1日前支付2万元作为定金；2013年10月12日前支付25万元；2013年12月10日前支付85，000元；2014年1月31日前支付250，000元；被告应于2014年1月31日前支付1万元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。
合同附件四有关物业管理费、水电煤、电讯等其他费用的支付约定：原告在合同约定的房屋验收交接后，与被告共同办理水电煤气、电话、有线电视等过户手续。
合同签订后，被告按约支付原告房款605，000元，原告配合被告办理了系争房屋的产权过户手续，被告于2013年12月3日取得了系争房屋的房地产权证。
另查明，2011年起原告在出售房屋前将房屋出租给承租人乐某，租赁合同续租至2013年11月19日到期，租赁合同第八条约定，任何一方未按合同的条款履行，导致中途终止合同，过错方构成违约，双方同意违约金为1个月的房租费。原告实际收取该承租人2013年12月至2014年2月19日租金共计4，950元，每月租金为1，650元。
2013年11月16日被告父亲与承租人乐某就系争房屋的租赁事宜签订了租赁合同，但未确定具体的起租日期，该租赁合同约定：被告同意将该房屋出租给承租人乐某使用；租赁期限约定为：因房屋正在进行所有权交易，所以租赁期从房屋买卖交割完成之日起（由房屋买卖双方共同确认完成），租期为1年，租金为每月1，650元等。2014年2月20日被告与承租人乐某确认双方原签订的租赁合同生效，被告收取2014年2月至5月租金共计4，950元。
又查明，原告按约于2014年1月15日将其在系争房屋内的户籍全部迁出。原告于2013年1月31日前曾多次通知被告在付清尾款的前提下原告配合办理系争房屋水电煤过等物业过户手续，2014年2月13日原告亦曾通知被告在同月15日在系争房屋内与承租人一起办理房屋的交接手续，因被告坚持认为需原告配合办理完水电煤等过户手续才同意支付尾款，终因双方意见分歧，致无法调和。嗣后，在中介公司的协调下，原告于2014年2月22日配合被告办妥了该房屋水电煤气等的所有过户手续。被告以原告违约交房为由，仍拒付尾款，故原告起诉来院。
审理中，被告否认在支付尾款上存在违约，认为合同约定的违约金不高，不需调整。原告否认延期交房，故不同意支付违约金，且认为违约金约定过高，要求减少。
上述查明事实，由原告提供上海市房地产买卖合同、房屋租赁合同、户籍资料、短信通话记录、证人王亚萍、乐薇的证人证言、证人刘某某书面证词，由被告提供的房屋租赁合同、收取租金的收据及各方当事人的陈述等证据为证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人应当恪守。
按照合同约定，原告应于2014年1月31日前交付房屋，而被告应在上述期限前付清尾款1万元。而本案的事实是，原、被告均明知被告购房后同意将该房出租给原承租人，致使原、被告交接房屋的方式与原合同的约定有所变更。原、被告双方对存在租赁关系的房屋如何办妥交接手续，未再作出明确约定，原、被告也未提供充分证据证明原、被告双方对此已达成一致意见，故被告认为原告违约在先，依据不足。此外，合同附件四约定，房屋验收交接后，原告与被告共同办理水电煤气、电话、有线电视等过户手续，合同补充条款（一）约定，被告付清尾款，双方做到款清交房。因双方对有承租人的房屋验收交接事宜约定不明，且物业户名的变更确也是需要原告配合才能完成，故原告诉称，被告未付清尾款，构成违约一节，亦依据不足。故本院认定此阶段双方都不负违约责任。然而，2014年2月22日，原告配合被告办妥了系争房屋的物业及水电煤气等的全部过户手续，此后被告理应支付尾款，被告至今未支付尾款，构成违约，原告要求被告按照合同的约定支付原告违约金，于法有据，本院予以支持。
根据合同约定，原告应于2014年1月31日前将该房屋交付被告并办妥房屋的交接手续，双方都清楚原承租人续租，故被告与承租人签订租赁合同，明确今后权利、义务一节并不损害原告利益。而因原、被告双方对被告何时可向承租人收取租金没有约定，根据法律规定，房屋所有权人对其所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，故被告有权收取自取得房屋产权证之日即2013年12月3日的次日起至2014年2月19日期间的租金。
至于原告主张要求被告返还以欺骗方式获取的属于原告所有的2014年2月20日至2014年3月19日房屋租金1，650元、以及被告反诉主张要求原告支付已付房款605，000元从2013年11月16日起至2014年2月19日止以每日302.5元支付被告违约金27，225元的请求，如上所述，皆因依据不足，本院均不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告朱文贤应支付原告江水英购房款10，000元；
二、本判决生效之日起十日内，被告朱文贤应支付原告江水英违约金，按照每日5元计算，从2014年2月22日起至判决生效之日止；
三、本判决生效之日起十日内，原告江水英应返还被告朱文贤从2013年12月4日起至2014年2月19日期间收取的租金，每日以55元计算；
四、驳回原告江水英的其余诉讼请求；
五、驳回被告朱文贤的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费96.25元，减半收取48.12元，由原告江水英负担20.62元，被告朱文贤负担27.50元；本案反诉受理费302.19元，由原告江水英负担25元，被告朱文贤负担277.19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 林 军
二〇一四年五月二十九日
书记员 范旭贇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方当事人支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。