重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终1573号上诉人（原审被告）：郑约静。委托诉讼代理人：孙汉宗，四川法之缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李涛。委托诉讼代理人：孙汉宗，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李琼梅。委托诉讼代理人：杨刚强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐德彦，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：熊先海。被上诉人（原审第三人）：重庆市大泽置业代理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路2号特1号6楼，统一社会信用代码91500105450406323C。法定代表人：万大禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗和勇，男，该公司员工。上诉人郑约静、李涛因与被上诉人李琼梅、熊先海、重庆市大泽置业代理有限公司（以下简称大泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初15907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑约静及其与上诉人李涛的共同委托诉讼代理人孙汉宗、被上诉人李琼梅的委托诉讼代理人杨刚强、唐德彦、被上诉人熊先海、大泽公司的委托诉讼代理人罗和勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑约静、李涛的上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或查清事实后改判。2.本案一、二审诉讼费由李琼梅、熊先海、大泽公司共同负担。主要事实及理由：1.一审法院认定“涉诉房屋的解押手续应是郑约静的主要义务，且根据双方合同约定，李琼梅仅负担有将首期房款支付郑约静协助办理解押手续的义务”的事实错误。给付解押款资金应属于李琼梅的义务，而不是郑约静、李涛的义务。一审法院认定李琼梅给付定金5万元就完全履行了合同约定的给付解押款义务错误，且也没有证据能完全证明其履行了给付定金的义务。2.一审法院将李琼梅举示的中国邮政储蓄银行个人信贷系统网站通过按揭贷款审批的截图认定为李琼梅履行了合同约定的给付首期解押款义务错误。一审法院没有将解押款的性质与按揭贷款的性质和办理流程调查清楚，将银行的按揭贷款审批认定为李琼梅已完全履行了合同约定的所有义务，显然错误。3.一审法院认定整个交易没能完成属于郑约静、李涛的违约行为造成属事实认定错误，客观事实是交易没完成系李琼梅违约行为造成。郑约静、李涛已履行了合同约定的相关义务，而李琼梅没有履行给付定金和解押款的义务，且在经催告后仍没有履行。4.一审法院裁判尺度错误。即使李琼梅给付了定金，也没有交付其他房款，整个合同的履行尚处于初步阶段，对双方都没有造成较大的经济损失，不应按房屋成交价的20%判处违约金，否则将严重显失公平。同时，如果法院认为应由郑约静、李涛承担违约责任，那么大泽公司应与郑约静、李涛承担连带责任。李琼梅、熊先海、大泽公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李琼梅向一审法院起诉请求：1.判令解除李琼梅与郑约静于2017年4月29日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》中的房屋买卖关系；2.判令郑约静、李涛支付李琼梅违约金226000元；3.本案诉讼费由郑约静、李涛承担。一审法院认定事实：李涛与郑约静、李琼梅与熊先海均系夫妻关系，熊先海同时为大泽公司五里店的店面经理。2017年4月20日，重庆市南岸区人民法院作出（2017）渝0108执1024号公告，主要内容为：因该院在执行申请执行人中国农业银行股份有限重庆南岸支行与被执行人郑约静、李涛借款合同纠纷一案，被执行人拒绝履行判决书确定的义务，该院决定对涉讼房屋进行司法评估、拍卖，以清偿被执行人所欠债务。2017年4月29日，郑约静作为甲方（卖方）、李琼梅作为乙方（买方）、大泽公司作为丙方（中介方）签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，该合同约定：甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间方，为双方就购买涉讼房屋提供居间服务；房屋总成交价为1130000元；房屋尚处于抵押状态，抵押人为甲方，未还贷款约为700000元，经双方协商，由乙方出资解押，甲方或委托代理人应到贷款银行办理完成提前还贷手续，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证，产生的相关费用由甲方承担；双方同意采用按揭方式付款，2017年4月20日由乙方支付购房定金50000元给甲方；2017年5月20日前签订《按揭贷款服务合同》，乙方贷款申请金额暂定为800000元，且双方约定在银行审批同意贷款后甲方解押注销后2个工作日内办理过户手续，若银行审批贷款金额小于申请贷款金额的，乙方应在银行审批同意贷款后3个工作日内补足首付款；乙方在甲方农行解押时将首期款270000元支付给甲方；乙方在交接房屋时付清房屋尾款10000元；甲方在乙方支付给甲方解押资金后一个月将房屋交付给乙方；若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙方和丙方办理按揭手续，如因甲方原因导致不能办理按揭的，由甲方承担违约责任；双方未按照合同约定履行各自义务的，应视为违约，经电话、短信或书面等形式告知后仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金；双方确定合同载明的通讯地址分别为各方的邮寄送达地址，合同项下任何通知均应以书面形式送至该联系地址，若任何一方地址、电话变更的，应在三日内以书面形式通知对方，否则按本合同载明的通讯地址发出通知三个工作日后，即视为已履行通知义务，变更方自行承担相应责任；因甲方出售该房屋在农行有按揭余款约为700000元，经双方协商一致，由乙方先行将首期房款帮助甲方解押，该资金是房款的一部分，甲方需办理公证委托书给丙方，委托丙方收取银行按揭余款，由丙方支付给甲方剩余部分房款及归还乙方多支付的房款。合同签订当日，熊先海将定金50000元支付给大泽公司工作人员黄杰，大泽公司向郑约静出具代收定金50000元的收据，郑约静也向李琼梅出具收到购房定金的定金收条。2017年5月2日，郑约静、李涛在重庆市公证处出具《委托书》，委托万大芬为二人出售涉讼房屋的代理人，具体授权事项为包括办理房屋还款及提前还款相关事宜、领取房地产权证、办理解除抵押登记、注销抵押登记、代为收取全部售房款等。截止2017年5月1日，涉讼房屋在中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行处拖欠的被执行款项包括：欠款本金为687752.32元、利息79384.18元、诉讼费11274元、律师费21306元、公告费600元。2017年6月8日，郑约静将涉讼房屋另行出售给案外人，并于2017年6月9日办理了产权过户手续。2017年7月15日，大泽公司将代郑约静收取的购房定金50000元，退还给了李琼梅。庭审中，李琼梅举示中国邮政储蓄银行个人信贷系统网站截图，拟证明李琼梅在2017年5月11日已经取得了购买涉讼房屋的银行贷款审批，贷款金额为70万元。郑约静、李涛质证认为，证据来源不清晰，虽然李琼梅提出证据说其通过了银行审批，但是我方不清楚是否是李琼梅购买本案房屋通过的贷款审批。即使通过了银行贷款审批，也无法证明李琼梅按照合同约定履行了其义务，也无法证明解押款已经筹备完毕。熊先海质证认为，我与李琼梅购买房屋是真实意思，通过银行贷款审批也是符合合同约定。大泽公司质证认为，李琼梅的按揭申请是由我方代为办理的，所以我方知晓李琼梅已经通过银行按揭贷款审批。李涛、郑约静举示函及照片、录音光盘，拟证明合同无法继续履行的原因系李琼梅与大泽公司一直没有履行合同义务，李琼梅在没有筹备完毕解押款的情况下找到垫资公司要求郑约静提供担保，但遭到郑约静拒绝；经郑约静多次催告后未果，郑约静就亲自送函至大泽公司办公地点，要求李琼梅尽快履行合同。李琼梅、熊先海质证认为，对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，录音光盘无法反映出其录音的具体人员身份、时间、地点等信息，也不能证明该录音对话反映的对象；我方从来没有收到过该函，且合同已经对书面函件的送达方式进行了约定，郑约静从来没有向李琼梅寄送过任何函件，照片上也无法显示郑约静送达的具体文件及接受人的身份。大泽公司质证认为，质证意见与李琼梅、熊先海一致。对函及照片真实性不予认可，因为郑约静发送函件的内容针对的是房屋买卖关系，所以应该将函件邮寄给李琼梅，而不是仅向我方送达，而且我方确实没有收到过该函件。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。李琼梅基于合同有效向本院提起诉讼，现郑约静、李涛应诉时，以李琼梅、熊先海、大泽公司存在恶意串通、损害其及社会公共利益的行为为由认为《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》为无效合同，则郑约静、李涛应就此承担举证证明责任。结合双方的举证及合同履行情况，本院作出如下评析：首先，郑约静作为房屋出卖人，其主要权利即为出售房屋、及时收取房款，只要合同约定的房屋价款系其真实意思表示，一般情况下无需担心交易对象的具体身份。郑约静虽认为李琼梅、熊先海、大泽公司之间存在特殊关系，但只要李琼梅按约履行合同义务，该关系就不能构成损害郑约静利益的特殊事由。其次，合同签订当日，李琼梅已经按照合同约定支付了定金50000元，该款项虽支付给了大泽公司工作人员，但郑约静已向李琼梅出具了定金收讫的收条。结合大泽公司给郑约静出具的收据以及双方委托大泽公司负责办理按揭贷款手续，可以证明在涉讼房屋交易过程中，由中介方大泽公司负责房屋款项的代收代管，并负责办理按揭贷款手续。因此，结合本案合同的实际履行程度，李琼梅已经实际支付了定金，其并不存在恶意拖延履行合同义务、损害郑约静利益的行为。综上，郑约静未举示证据证明三被告之间存在恶意串通、损害郑约静利益的行为，其关于《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》系无效合同的主张缺乏事实依据，一审法院认定《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方都应按照合同约定履行相应义务。根据合同约定的履行顺序，在李琼梅支付50000元定金后，应由李琼梅于2017年5月20日前申请获得银行贷款审批，再由郑约静申请办理涉讼房屋在银行的解押手续。对此，一审法院认为，结合李琼梅举示的中国邮政储蓄银行个人信贷系统网站截图和大泽公司的陈述意见，可以证明李琼梅已于2017年5月11日取得了中国邮政银行重庆分行及重庆两江支行的700000元按揭贷款审批，该金额虽然与双方合同约定的800000元存在差异，但按照合同约定，李琼梅可以在支付首期房款时予以补齐，贷款金额的差异对合同的继续履行并不产生过大影响。因此，一审法院认定，李琼梅已经完成其银行按揭贷款申请的义务。接下来应由郑约静履行其申请银行贷款解押手续的义务。郑约静并未举示其就本案房屋买卖向银行申请提前还款、办理解押手续的证据，且根据查明事实，其已于2017年6月8日将房屋另行出售第三人，并已办理房屋权属转移登记手续。因此，郑约静的系列行为已违反合同约定，虽然其提出系李琼梅、大泽公司迟延支付解押款，且其已委托大泽公司工作人员办理解押手续，无需其参与的抗辩理由，但一审法院认为，首先，涉讼房屋的解押手续应是郑约静的主要义务，且根据双方合同约定，李琼梅仅负有将首期房款支付郑约静协助办理解押手续的义务。其次，涉讼房屋因其他案件正处于被执行阶段，郑约静拖欠的金额远大于双方合同约定的700000元，该笔费用由谁支付、如何支付应由双方慎重商定，郑约静在距离合同约定的李琼梅通过银行按揭贷款申请日期仅不到一个月的时间内，就完成了寻觅新的房屋买受人、签订房屋买卖合同、支付拖欠银行还款、房屋权属转移登记等手续，确实有违常理。再次，郑约静出具给大泽公司工作人员万大芬的《委托书》虽包含了代为履行涉讼房屋还款及提前还款相关事宜的内容，但前述关于郑约静迅速将涉讼房屋出售给他人的分析，有理由让人怀疑郑约静对案涉合同继续履行的决心，且按常理，银行在办理类似业务时一般会取得当事人本人同意，甚至要求本人亲自参与。因此，一审法院认为，就本案当事人对各自主张的事实所举示的证据证明力而言，李琼梅的举证较郑约静而言，更具有积极性，且更具有证明力。综上，一审法院认定案涉合同未能继续履行的原因系郑约静未能履行合同约定的解押手续，并将涉讼房屋另行出售他人，其行为已经违反合同约定，李琼梅依约享有合同解除权，一审法院对李琼梅要求解除案涉合同中房屋买卖关系的诉讼请求，予以支持。郑约静的前述行为已经违反合同约定，致使李琼梅购买涉讼房屋的目的落空，郑约静理应承担违约责任，现其请求本院对违约金标准进行调低，但一审法院综合考虑郑约静违反合同约定的主观恶意程度、涉讼房屋市场价值等因素，一审法院对双方合同约定的违约金标准不予调整，郑约静应支付李琼梅违约金226000元。因李涛与郑约静为夫妻关系，且本案纠纷发生在双方夫妻关系存续期间，涉讼房屋的出售系李涛、郑约静共同知晓的处理家庭财产的行为，李涛应对前述债务承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李琼梅与郑约静于2017年4月29日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》中的房屋买卖关系；二、郑约静、李涛于本判决生效之日起十五日内支付李琼梅违约金226000元。本案案件受理费减半收取2720元，由李涛、郑约静负担。二审中，李琼梅向本庭举示以下证据：证据1，公证书，拟补强证明李琼梅通过了涉讼房屋的贷款审批。证据2，网页截图，拟证明涉讼小区房屋市场均价在建面每平米10000元以上，涉讼房屋的上涨金额超过了违约金。郑约静、李涛质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能达到证明目的；证据2只是个例，房屋在市场交易时存在上涨下跌，截图房屋的价格与涉讼房屋的价格不具有可比性，不能达到证明目的。熊先海、大泽公司经质证均对证据1、证据2无异议。本院认为，证据1与本案具有关联性，且各方对证据1的真实性均无异议，本院予以采信；证据2与本案不具有关联性，不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：一、郑约静在履行《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》的过程中是否存在违约行为；二、《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》约定的违约金是否过高。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、郑约静在履行《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》的过程中是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”首先，本案中，《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》虽然约定由李琼梅出资帮助郑约静解押涉讼房屋，但李琼梅已按照合同的约定向银行进行贷款申请，并于2017年5月11日取得了中国邮政银行重庆分行重庆两江支行的700000元按揭贷款审批，且《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》并未约定解押款的给付时间。其次，郑约静虽然主张曾经就要求给付解押款向李琼梅及大泽公司多次催告，在对方未履行给付解押款的义务后才将房屋出售给案外人，但举示的函等催告证据不符合《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》中通知与送达方式的约定，李琼梅及大泽公司也均否认曾经收到给付解押款的催告，认定催告事实的证据不充分。最后，在合同的履行过程中，郑约静于2017年6月8日将涉讼房屋出售给案外人，并于次日办理了产权过户手续，直接导致了合同不能履行，违反了《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》的约定，应承担违约责任。二、《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》约定的违约金是否过高《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》虽然约定“违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金”，但考虑到李琼梅未举示充分的证据证明其已备足合同约定的解押资金、预期利益、郑约静违约的过错程度,特别是李琼梅、熊先海、大泽公司之间的特定关系、李琼梅给付定金的方式等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金约定过高，对郑约静、李涛请求降低违约金的上诉理由予以支持，一审不予调整违约金欠妥。本院酌情调整为郑约静、李涛应支付李琼梅房屋成交价10%的违约金，即郑约静、李涛应支付李琼梅违约金113000元。综上所述，郑约静、李涛的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决对违约金的法律适用部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初15907号民事判决第一项，即解除李琼梅与郑约静于2017年4月29日签订的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》中的房屋买卖关系；二、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初15907号民事判决第二项，即郑约静、李涛于本判决生效之日起十五日内支付李琼梅违约金226000元；三、变更重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初15907号民事判决第二项为：郑约静、李涛于本判决生效之日起十五日内支付李琼梅违约金113000元；四、驳回李琼梅的其他诉讼请求。一审案件受理费2720元，由李琼梅负担1360元，郑约静、李涛负担1360元。二审案件受理费5440元，由李琼梅负担2720元，郑约静、李涛负担2720元。本判决为终审判决。审 判 长 方剑磊审 判 员 刘家秀审 判 员 康 炜二〇一八年五月三日法官助理 黄灵攀书 记 员 喻 瑜