吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1372号
上诉人（原审被告）：郝沛川，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：郝文英（系郝沛儿），女，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：许丕瑛（系郝沛川亲属），住吉林省图们市。
被上诉人（原审原告）：于艳清，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：徐茂顺，桦甸市八道河子镇法律服务所红枫分所法律工作者。
上诉人郝沛川因与被上诉人于艳清房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2016）吉0282民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郝沛川上诉请求：撤销一审判决，改判驳回于艳清诉讼请求。事实和理由：一、我没有处分权。2004年3月19日吉林铁路住房交易中心对我居住的公房进行房改，我办理了手续，交纳了房改款，该房屋属于公卖房屋。我与吉林铁路住房交易中心签订的协议中明确约定：“乙方取得产权证书后，拥有全部产权。”我没有取得产权证，依据该协议我无处分房屋的权利。2004年3月26日，我和于艳清签订房屋买卖合同时，我没有实际取得房屋所有权，没有取得产权证、土地证，依据我与吉林铁路住房交易中心签订的协议，我无处分房屋的权利。我与于艳清签订合同的时间早于我取得房屋产权近半年。2004年11月25日，我向吉林铁路住房交易中心交纳房改款后才取得房屋实际所有权，争议房屋成为我和妻子刘彬艳的共有财产，我无权处分共有财产。依据婚姻法十七条等规定，争议房屋系我和妻子刘彬艳的共有财产，我无单独处分权。我与于艳清签订的合同，应取得共有人的书面追认，于艳清没有要求共有人补签及书面追认，违反合同法规定，所以合同无效。刘彬艳是共有人，有权收回所有权。2016年吉林铁路住房交易中心重新制作协议，说明我取得房屋产权的时间是2016年。2004年的协议已经作废，按照2016年协议我没有处分权。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。争议房屋是共有财产，我个人无权处分。房屋买卖要求登记，刘彬艳有权要求收回房屋，于艳清应当退回没有产权的房屋。于艳清至今没有办理房屋产权登记，违法。本案应当适用《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，进行审理。一审时，我要求追加刘彬艳为本案第三人，一审法院拒不追加。我和于艳清签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，是违法无效的合同。依据合同法第四十四条的规定，应当认定该合同因未办理登记手续而未生效。依据房地产管理法及合同法第五十二条，该合同无效。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条的规定，本案应当首先适用合同法第一百七十四条的规定。所以一审法院适用法律错误，认定事实缺乏依据，一审判决违法，应当撤销。
于艳清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郝沛川上诉理由不成立，应当驳回郝沛川上诉，维持一审判决。
于艳清向一审法院起诉请求：确认于艳清与郝沛川之间的房屋买卖合同合法有效，判令郝沛川协助于艳清办理房屋产权变更手续。
一审法院认定事实：郝沛川与刘彬艳系夫妻关系，郝沛川原系桦甸市铁路卫生所干部。1979年，郝沛川分得位于桦甸市铁路小二楼四栋一楼四号西门公有房屋。2004年3月19日，郝沛川（乙方）与吉林铁路分局住房制度改革办公室（甲方）签订购买公有住房合同书，约定：一、甲方将坐落在桦4-1-4住宅房屋，建设面积37.78平方米出售给乙方，乙方按照成本价购买该房产，售价按建筑面积每平方米70元，合计房款为2644元。二、乙方按甲方规定时间在2004年3月19日前一次性向甲方付清购房款2644元。三、乙方付清房款后，甲方负责为乙方办理产权证书，乙方取得产权证书后，拥有全部产权。合同签订后，郝沛川于2004年3月19日交付了房款。2004年3月26日，郝沛川（甲方）与于艳清（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将桦甸市铁路小二楼四栋一楼四号西门卖与乙方，面积37.97平方米，二室一厨、上下水设备、土暖气及电表等设施，外有仓房一间（约20平方米），共计折价8000元。买卖房屋的过户更名手续及费用、地税等一切款项由乙方负责。合同签订当天，于艳清给付了郝沛川80**元房款，并于2004年3月27日实际居住至今。因吉林铁路分局住房制度改革办公室并非本案涉及房屋产权人，2016年沈阳铁路局吉林房产段依据郝沛川与吉林铁路分局住房制度改革办公室原协议重新制作协议书，并加盖沈阳铁路局吉林房产段公章，郝沛川未签字盖章。另查明，吉林铁路分局住房交易管理中心已更名为吉林铁路住房交易站，系沈阳铁路局吉林房产段下属部门，本案诉争房屋备案登记在郝沛川名下。现诉争房屋经桦甸市人民政府决定，拟进行棚户区改造，并正在拆迁过程中。
一审法院认为，郝沛川将其参加完房改的房屋出售给于艳清，双方签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故于艳清请求确认其与郝沛川之间的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，应予以支持。郝沛川关于诉争房屋参加房改以后属于郝沛川及妻子刘彬艳共同所有，处理房屋产权时郝沛川只能处理其个人部分，处理整体房屋应该征得刘彬艳同意，合同方能生效，因于艳清拖欠郝沛川房屋取暖费，故刘彬艳不同意房屋出卖给于艳清的辩解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人”的规定，虽郝沛川称其在出卖房屋时未征得刘彬艳同意，但是郝沛川将诉争房屋交由于艳清居住使用，并收取了房款，于艳清在该房屋居住十余年，刘彬艳未提出异议，故于艳清有理由相信郝沛川出卖房屋系其与刘彬艳共同意思表示，郝沛川亦未提供证据证明其与于艳清就取暖费进行了约定，故其辩解，不予支持。关于郝沛川主张其没有取得产权证书，无权出售本案诉争房屋，房屋买卖合同无效一节，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，郝沛川主张其与于艳清签订的房屋买卖合同无效于法无据，不予支持。于艳清履行了给付购房款的义务，郝沛川不仅应履行交付诉争房屋的义务，还应遵循诚实信用原则，履行协助买受人于艳清办理房屋产权变更登记的义务，故于艳清的诉讼请求，应予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决。
一审判决：一、原告于艳清与被告郝沛川于2004年3月26日签订的房屋买卖合同有效；二、被告郝沛川于本判决生效之日协助原告于艳清办理位于桦甸铁路小二楼桦4-1-4西门（铁路住宅四栋一楼四号西门，面积为37.78平方米）房屋所有权变更登记手续。案件受理费50元，财产保全费100元，由原告于艳清负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，郝沛川与于艳清之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同成立生效并已实际履行多年，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。
关于郝沛川认为其与于艳清签订合同时没有取得争议房屋所有权，以及该房屋为夫妻共有财产，其无权单独处分的上诉主张，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权均不导致合同无效，故对郝沛川前述上诉主张，本院不予支持。
关于郝沛川认为其与于艳清签订的合同因违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条而无效的上诉主张，因违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的相关规定仅可能影响物权行为效力，并不影响合同效力，更非导致合同无效的法定事由，故本院对郝沛川该上诉主张，亦不予支持。
关于郝沛川认为其与于艳清签订的合同属于应依法登记而未登记的合同，故该合同应为无效的主张。首先，众所周知的是我国的房产买卖合同不属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定的应当办理批准、登记手续的合同；其次，即使我国的房产买卖合同属于应当办理批准、登记手续的合同，依据前述法律规定，未办理批准、登记手续仅为合同的生效要件，未办理批准、登记手续的合同亦不当然属于无效的合同；故本院对郝沛川该上诉主张，不予支持。
综上所述，郝沛川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郝沛川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 付 广
审 判 员 郝 奇
二〇一七年五月二十四日
代理书记员 常芳郁