河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2687号上诉人（原审原告）：上海秉洁资产管理中心（有限合伙），主要经营场所上海市浦东新区航头镇航南公路999号7幢472室。执行事务合伙人：上海秉凰股权投资管理有限公司、上海秉钰投资管理有限公司，委派代表：原艳芬。委托诉讼代理人：徐海亮，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州仟禧置业有限公司，住所地河南省郑州市高新区科学大道53号。法定代表人：姜鹏程，董事长。上诉人（原审被告）：河南益昌商业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环路9号楼0606号。法定代表人：刘建国，董事长。上诉人（原审被告）：姜朝霞，女，1964年12月26日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：姜鹏程，男，1962年12月29日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：刘建伟，男，1966年6月9日出生，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审被告）：郑州金田物业管理有限公司，住所地河南省郑州市科学大道53号3号楼14层235A室。法定代表人：石强华，总经理。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：钱吉星，河南英伦律师事务所律师。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：侯月月，河南英伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高艳，女，1985年12月17日出生，彝族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：李新矿，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，河南正方圆律师事务所律师。上诉人上海秉洁资产管理中心（有限合伙）（以下简称秉洁资产）与上诉人郑州仟禧置业有限公司（以下简称仟禧公司）、河南益昌商业有限公司（以下简称益昌公司）、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、郑州金田物业管理有限公司（以下简称金田公司）、高艳房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人秉洁资产委托诉讼代理人徐海亮、张鹏，六上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司共同委托诉讼代理人钱吉星，上诉人高艳委托诉讼代理人李新矿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人秉洁资产上诉请求：一审保全费用778元由高艳承担；二审诉讼费由高艳承担。事实与理由：一审对保全费未予认定，应予纠正。六上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司上诉请求：撤销原判决第五、六、七、八项，改判六上诉人对租金、管理费支付不承担责任或发回重审；诉讼费用由秉洁资产和高艳承担。事实与理由：六上诉人与秉洁资产通过实际履行变更了合同约定的履行方式，且六上诉人已全面履行合同义务向秉洁资产交付了房屋，保证了秉洁资产作为房屋所有权人的全部权利，不应对支付房租、管理费承担责任。部分房屋未能签订补充协议，主要原因在于秉洁资产与部分承租人不能就新的租赁合同主要条款达成一致，仟禧公司并不能强迫承租人与秉洁资产签订补充协议。六上诉人与秉洁资产约定如未在约定期限签订补充协议的，由仟禧公司补偿秉洁资产租金直至补充协议签订完毕或原租赁协议期限届满，该项约定，超出了仟禧公司的履行能力，违反了合同公平原则和权利义务对等原则。部分承租人未签订补充协议，并未实质影响秉洁资产权利。高艳上诉请求：撤销原判决第一、二、三、四项；一审、二审诉讼费用由秉洁资产承担。事实与理由：一、仟禧公司、益昌公司不具备发出合同解除通知的主体资格。因此，该份解除合同通知无效。二、秉洁资产所诉的租金、管理费没有事实依据。在仟禧公司、益昌公司已经降低租金、管理费标准的情况下，秉洁资产仍依据《房屋租赁合同》及《经营管理合同》的租金、管理费标准提起诉讼属于事实依据错误。秉洁资产、益昌公司并未切实履行园区商业规划管理及市场经营管理义务，秉洁资产无权收取租金、管理费。三、高艳不应承担违约金支付责任。在秉洁资产、仟禧公司、益昌公司权利义务主体未明确之前，高艳推迟支付租金、管理费不存在违约行为。此外，因秉洁资产、仟禧公司提供的房屋不符合商业用房条件，在秉洁资产、仟禧公司已经先违约的情况下，高艳作为后履行义务的一方行使抗辩权推迟支付租金、管理费，也是行使法律赋予的权利，并不违反法律规定，不存在违约行为。且《房屋租赁合同》、《经营管理合同》均为格式合同，格式条款约定滞纳金的内容加重高艳的责任，排除高艳的权利，故该条款应属无效。此外，合同约定的违约金过高，秉洁资产也没有证据证明其受到的实际损失，故请求法院对秉洁资产主张的违约金不予支持。秉洁资产针对上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合作协议书是各方真实意思表示，并未违反公平原则和权利义务对等原则，合法有效。合作协议书签订后，各方按照合作协议书的约定履行，并未在履行中变更合同的履行方式。仟禧公司在秉洁资产取得房屋所有权后仍以出租方的名义向承租方主张租金，未按照合作协议书的约定按时向秉洁资产交割租金及保证金。正是因为仟禧公司等的不配合才导致秉洁资产与承租方未能签订新的房屋租赁合同及其补充协议。就未能收取的租金及管理费，仟禧公司、益昌公司应当承担补充责任。姜朝霞、姜鹏程、刘建伟作为担保人，应当承担连带责任。秉洁资产针对上诉人高艳的上诉辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，秉洁资产向高艳发出解除合同的通知合法有效，自高艳收到解除合同通知之日起合同已经解除。二、秉洁资产已购买标的房屋，根据买卖不破租赁原则，高艳应将租金、管理费交付给秉洁资产。三、《房屋租赁合同》、《经营管理合同》系各方真实意思表示，高艳作为在合同中签字认可的相对方，其应当依约履行义务。秉洁资产已取得租赁房屋的所有权，高艳仍继续使用租赁房屋，其应当依约支付租金及管理费，其未按期缴纳租金及管理费的行为已构成违约，应当依约支付违约金。秉洁资产按照年利率24%的标准主张违约金低于合同标准，不违反法律法规的规定，应当依法予以支持。仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司针对上诉人秉洁资产、高艳的上诉辩称，对秉洁资产的上诉请求认可。涉案租赁合同、经营管理合同合法有效。诉争房屋所有权人已经变更为秉洁资产。秉洁资产与仟禧公司等已经就上述事宜通知高艳，高艳应依据合同约定，向秉洁资产履行支付义务。高艳针对上诉人秉洁资产、仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司的上诉辩称，根据诉讼费交纳办法相关规定，秉洁资产不应对本案的保全费单独提起上诉，请求法院驳回秉洁资产的上诉请求。仟禧公司等应承担相应责任。秉洁资产向一审法院起诉请求：一、被告高艳、仟禧公司共同向原告交付租金39213元（自2016年4月7日起暂计算至2017年4月24日；2017年4月25日之后的租金按照编号为0986的《房屋租赁合同》计算至被告高艳腾空、搬离租赁标的房屋之日止）及迟延交付租金的违约金（暂以租金39213元为基数，按照年利率24%计算，自2016年4月7日起计算至实际支付租金之日，实际的租金基数按照截至被告高艳腾空、搬离标的房屋时应支付的租金计算）；二、被告高艳、益昌公司、仟禧公司向原告交付管理费16806元（自2016年4月7日起暂计算至2017年4月24日；2017年4月25日之后的管理费按照合同编号为0023的《经营管理合同》计算至被告高艳腾空、搬离标的房屋之日止）及迟延交付管理费的违约金（暂以管理费16806元为基数，按照年利率24%计算，自2016年4月7日起计算至实际支付管理费之日，实际的管理费基数按照截至被告高艳腾空、搬离标的房屋时应付的管理费计算）；三、被告仟禧公司、高艳将《房屋租赁合同》的保证金2950元交付原告；四、确认编号为0986的《房屋租赁合同》已解除；五、确认编号为0023的《经营管理合同》已解除；六、被告高艳腾空、搬离租赁的标的房屋；七、被告益昌公司对原告第一项、第三项诉讼请求承担连带责任；八、被告金田公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟对原告第一项、第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；九、七被告共同承担本案诉讼费、保全费及原告为实现权益支付的律师费、保险费等费用。一审法院认定事实：2014年10月8日，被告仟禧公司（甲方）与被告高艳（乙方）签订编号为0986的《房屋租赁合同》，合同约定被告仟禧公司将其位于郑州市高新技术开发区××大道××号国家动漫产业基地（河南基地）项目××号楼××层××号房屋，建筑面积33.32平方米,××号楼××层××号房屋，建筑面积757.71平方米出租给被告高艳。高艳以“塞纳左岸西餐厅”品牌进行经营。租赁期限自2014年10月10日起至2022年10月9日止。装修期为4个月，自2014年10月10日起至2015年2月9日。装修期内免计租金及商业管理费，物业管理费及其他有偿费用正常缴纳。房屋的租金按建筑面积计收，××号楼××层××号租金标准为87.5元/月·㎡，1号楼2层3号租金标准为52.5元/月·㎡，租金标准2年后均按每年5%递增。合同承租采用先缴纳租金后使用的原则。首次租金128088元，自合同签订5日内缴纳完毕。以后每3个月为一个租金缴纳周期。被告高艳应于每个租金缴纳周期起始日的15日前向被告仟禧公司提前缴纳当期3个月的租金。逾期缴纳，被告仟禧公司按每逾期一天收取被告高艳应缴纳费用的5‰作为滞纳金，逾期10天未交，被告仟禧公司有权停水、停电，直至解除合同、收回该用房，且履约保证金不予退还。租赁期间，该租赁房屋所产生的水、电、天然气、电话及通讯费用、电视收维费用、停车费等，由被告高艳承担并支付。合同签订后3日内，被告高艳应向被告仟禧公司交纳合同履约保证金人民币70000元。合同终止或解除后双方关于本合同履行无任何异议时，七日内被告仟禧公司应当全部无息返还被告高艳交纳的履约保证金。房屋租赁期间，被告高艳有以下行为的，被告仟禧公司有权收回出租房屋，且履约保证金不予退还，并有权就由此给被告仟禧公司造成的损失向被告高艳追偿：不履行合同的租金、物业管理费、商业经营管理费及水电气费等支付约定，经被告仟禧公司或仟禧公司移交本合同委托的其他单位催告，在一定期限内仍不履行的。解除合同的通知必须以书面形式送达。被告高艳在合同终止或解除之日起三日内，应将所承租房屋交回给被告仟禧公司验收，被告高艳应当保持房屋的清洁及完好状态。合同另约定被告高艳的送达地址为：郑州市高新区美景菩提2号楼1101室，收件人高艳，如本人或其指定收件人拒不签收，导致无法电话联系或书面文件未被实际接收的，短信发出之日、传真发出之时，书面文件被退回之日或邮件发出二日后，即视为送达。合同尾部甲方处有被告仟禧公司签章并经其委托代理人王千一签名确认，乙方处有被告高艳签名捺印确认。合同签订当日，被告益昌公司（甲方）与被告高艳（乙方）另签订编号为0023号的《经营管理合同》，合同约定双方就被告高艳服从被告益昌公司对动漫基地的商业运营管理，达成一致意见。被告高艳经营商铺位于郑州市高新技术开发区××大道××号国家动漫基地（河南基地）项目××号楼××层]××号房屋，建筑面积33.32平方米；××号楼××层××号房屋，建筑面积757.71平方米。被告高艳应交管理费以面积为计算依据。经营管理期限为8年，自2014年10月10日起至2022年10月9日止。经营项目为“西餐咖啡”，经营期限内，在未征得被告益昌公司书面同意以及核准之前，被告高艳不得擅自改变上述约定的经营范围。管理费按经营铺面建筑面积以××号楼××层××号以每月37.5元/平方米为标准，××号楼××层××号以每月22.5元/平方米为标准，管理费包含商业运营、日常商场管理等。上述管理费计费标准均在2年后按每1年5%递增。经营管理费计费起始日期为2015年2月10日。采用先缴纳经营管理费后经营的原则。首次3个月经营管理费自合同签订5日内缴纳完毕，缴纳完首次经营管理费后被告益昌公司为被告高艳提供服务。以后扣除装修期、免租期后的每3个月为一个租金缴纳周期，被告高艳应于每个经营管理费缴纳周期起始日的15日前向被告益昌公司提前缴纳当期3个月的经营管理费。逾期缴纳，被告益昌公司按每逾期一天收取被告高艳应缴纳费用的2‰作为滞纳金，逾期10天未交，被告益昌公司有权停水、停电并解除合同。解除合同的通知必须以书面形式送达。合同另约定被告高艳的送达地址为：郑州市高新区美景菩提××号楼××室，收件人高艳，如本人或其指定收件人拒不签收，导致无法电话联系或书面文件未被实际接收的，短信发出之日、传真发出之时，书面文件被退回之日或邮件发出二日后，即视为送达。合同尾部甲方处有被告益昌公司签章确认，乙方处有被告高艳签名捺印确认。2016年3月28日，原告与被告仟禧公司、益昌公司、金田公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟及案外人上海秉汇资产管理中心（以下简称“秉汇资产”）签订了合同编号为2016BJ&BH××的《合作协议书》。协议书约定原告秉洁资产购买被告仟禧公司开发的位于郑州市高新技术开发区××大道××号的国家动漫产业发展基地（河南基地）项目中的××号楼的房屋（以下简称“标的房屋”）。总价款为一亿三千万元。标的房屋中，房屋产权证号为［郑房权证字第××、郑房权证字第××]的房屋在协议签订后3个月内交付完毕。标的房屋中的其他房屋在协议签订后1个月内交付完毕。对于已出租的房屋，在原告进行实地验收，且承租人、上海秉汇按照协议约定签署完毕租赁协议补充协议后即视为交付。对于标的房屋中已经出租的房屋，被告仟禧公司、益昌公司和金田公司同承租人、原告秉洁公司签订原租赁协议的补充协议。补充协议的主要内容为：明确租金及收取方式、租金收益人变更、原出租人和新出租人就租金、租赁押金清算交割等相关事宜。签订原租赁协议的补充协议，租金、租赁押金清算交割应在相应的标的房屋交付期限内办理完毕。未按照约定期限办理完毕的，由被告仟禧公司补偿原告秉洁资产其应收取的租金，补偿金额按照原租赁协议的租金水平计算，直至原租赁协议的补充协议签订完毕或原租赁协议期限届满。原租赁协议中约定的承租人支付给被告仟禧公司、益昌公司及其关联方的所有费用（包括但不限于租赁、设备使用费、商业管理/运营费、郑州丹尼斯百货有限公司承担的物业服务费）全部为租金，该租金自被告仟禧公司开具购房发票后归属原告秉洁资产。该期间至合同4.5.2.1款交割完毕后的租金，由被告仟禧公司支付给原告。被告仟禧公司需保证原告享有的租金不低于签订的原租赁协议约定的水平，但经原告同意降低租金的除外。低于该水平的部分，由被告仟禧公司予以补足。自本协议签订后，《经营管理合同》或《租赁协议》约定的管理权利转让给原告秉洁资产，由原告秉洁资产向承租人收取商业经营管理费或类似费用。被告仟禧公司、益昌公司、金田公司以及仟禧公司的其他关联方对原告秉洁资产和案外人秉汇资产所负担的任何义务，以及被告仟禧公司在本协议、本协议附件及相关协议或文件项下的义务或责任，被告姜朝霞、姜鹏程和刘建伟均应承担连带共同义务和责任。因被告仟禧公司违约致使原告通过司法途径实现债权或其他权益的，被告仟禧公司应承担原告为此支付的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等。被告仟禧公司承担案外人秉汇资产要求被告仟禧公司履行清偿义务而为此支付的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等。协议书尾部有原告秉洁资产、案外人秉汇资产、被告仟禧公司、益昌公司及金田公司签章确认。被告姜朝霞、姜鹏程、刘建伟在合同尾部签名捺印确认。该协议附件一对标的房屋的情况进行了详细列明。其中，产权证号为郑房权证字第××号的1层1号商铺建筑面积共694.72平方米，由张林生承租465.1平方米，用于经营星来客机器人餐厅；由高媛承租了7.2平方米，用于经营蜜丝果尔水吧；由韩霞承租了189.1平方米，用于经营姐弟俩土豆粉；由被告高艳承租了33.32平方米，用于经营塞纳左岸西餐厅。后原告向被告仟禧公司支付了该商铺的购房款。2016年4月7日，被告仟禧公司向原告开具了涉案商铺的购房发票。2016年4月21日，该商铺在房管局办理了产权变更登记，登记所有权人为原告。2017年2月15日，原告委托上海市建纬（郑州）律师事务所向被告高艳出具《关于要求履行租金支付义务的函》，律师函对被告高艳所租用商铺的产权变更情况进行了说明，主张原告已取得了涉案房屋的所有权，及被告高艳与被告仟禧公司、益昌公司签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》项下的权利，原告自2016年4月7日开始收取租赁房屋租金和商业管理费。原告已于2016年6月28日向被告高艳发送了通知，但被告高艳未就租赁事宜同原告进行任何形式的沟通和洽谈，也未向原告支付租金和商业管理费，被告高艳的行为构成违约。原告要求被告高艳在2017年2月28日前将自2016年4月7日至2017年5月9日的租金（包含商业管理费，下同）共计56019元支付至原告指定账户，下一期2017年5月10日至2017年8月9日的租金13120元，按照相关协议在2017年4月25日前支付至原告。原告保留向被告高艳主张自2016年6月29日迟延履行支付租金义务而应承担的违约责任的权利。当天，上海市建纬（郑州）律师事务所将上述《关于要求履行租金支付义务的函》通过EMS分别邮寄至被告高艳在房屋租赁合同中的指定送达地址及被告高艳所承租涉案商铺所在地址。2017年2月16日，邮寄至被告高艳商铺所在地址以及被告指定送达地址的上述邮件被签收。2017年2月24日，上海市建纬（郑州）律师事务所的张军亮、李佳，同河南省郑州市黄河公证处的公证员秦某、工作人员付浩楠一起到被告高艳承租涉案商铺经营的“塞纳左岸咖啡”餐饮店，向被告高艳送达上述律师函，该店的一名女士服务员收下该律师函并表示可以转交给被告高艳。河南省郑州市黄河公证处对该送达过程进行了证据保全，并于2017年3月7日出具了（2017）郑黄证民字第06168号公证书。2017年5月19日，原告通过EMS向被告高艳所承租涉案商铺所在地址邮寄《关于催收租金等费用的函》，要求被告高艳于2017年5月26日前将2016年4月7日至2017年8月9日的租金等款项共计69139元，支付至原告指定账户。2017年5月20日，该邮件被签收。2017年7月21日，原告秉洁资产及被告仟禧公司、益昌公司共同出具《解除合同通知》，显示原告多次要求被告高艳支付租金及管理费，但被告高艳仍未缴纳，构成违约，原告及被告仟禧公司、益昌公司根据《房屋租赁合同》第4.2.1、10.1条，《经营管理合同》4.3条及《中华人民共和国合同法》第94条关于合同解除之约定，解除流水号为0986的《房屋租赁合同》及流水号为0023的《经营管理合同》，要求被告高艳在该通知送达之日起十日内将其未缴纳的房租、管理费、违约金交付至原告指定账户，并将标的房屋腾空交付给原告，逾期未腾空的，视为被告高艳放弃对标的房屋内物品的所有权。当天，原告通过EMS向被告高艳所承租涉案商铺所在地址邮寄上述解除合同通知。2017年7月22日，该邮件被签收。2017年7月26日，上海市建纬（郑州）律师事务所的张军亮、马贺云，同河南省郑州市黄河公证处的公证员秦某、工作人员王剑平一起到被告高艳承租涉案商铺经营的“塞纳左岸西餐厅”餐饮店，向被告高艳送达上述解除合同通知书，该店的一名女士服务员收下该通知书并表示可以转交给被告高艳。河南省郑州市黄河公证处对该送达过程进行了证据保全，并于2017年8月4日出具了（2017）郑黄证民字第32902号公证书。另查明：1、被告高艳在签订房屋租赁合同、经营管理合同后，向被告仟禧公司支付保证金70000元，现涉案房屋仍由被告高艳使用。原告购买的涉案房屋的保证金为2950元。2、因与被告高艳、仟禧公司之间的租赁合同纠纷，原告委托上海市建纬（郑州）律师事务所代理此案，原告向上海市建纬（郑州）律师事务所支付律师代理费5000元。为申请诉前财产保全，原告向中国大地财产保险股份有限公司郑州中心支公司支付保险费136.40元。以上事实由原告提交的《合作协议书》、房屋产权证、购房发票、付款凭证、《房屋租赁合同》、《经营管理合同》、《关于要求履行租金支付义务的函》、（2017）郑黄证民字第06168号公证书、《关于催收租金等费用的函》、2017年5月19日寄出的EMS邮寄单及查询回执、《解除合同通知》、2017年7月21日寄出的EMS邮寄单及查询回执、（2017）郑黄证民字第32902号公证书、委托代理合同、律师代理费发票、保险费发票及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，被告仟禧公司与被告高艳签订的《房屋租赁合同》、被告益昌公司与被告高艳签订的《经营管理合同》，及原告与被告仟禧公司、益昌公司、金田物业、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟签订的《合作协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。各方均应当按照合同的约定，全面适当履行合同义务。原告已依照合作协议书的约定向被告仟禧公司履行了支付款项义务，被告仟禧公司亦按照约定将涉案房产变更登记至原告名下，原告取得了涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变更的，不影响租赁合同的效力。据此及依照合作协议书的约定，原告取得了房屋租赁合同及经营管理合同项下原仟禧公司、益昌公司所享有的权利义务。原告与被告高艳直接建立了租赁合同法律关系，被告高艳应当依照合同约定向原告履行支付租金义务。原告已通过现场送达、邮寄等方式要求被告高艳支付租金、经营管理费，但被告高艳至今未履行支付义务，构成违约。依照房屋租赁合同及经营管理合同的约定，被告高艳逾期10天未交租金、经营管理费，原告有权解除合同。原告已按照合同约定以书面形式向被告高艳送达了解除合同通知书，故对原告要求确认编号为0986的《房屋租赁合同》、编号为0023的《经营管理合同》已解除的诉讼请求，一审法院予以支持。因《房屋租赁合同》已经解除，故对于原告要求被告高艳腾空、搬离租赁的标的房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因被告高艳一直未按合同约定向原告支付租金及经营管理费，且仍在实际占有使用房屋，故其应向原告支付租金、经营管理费及相应的违约金至其实际搬离涉案房屋之日止。自原告主张的2016年4月7日起，按照合同约定的租金、管理费的标准计算，截至2017年4月24日，被告高艳应向原告支付租金37655.48元、管理费16138.06元，2017年4月25日起至被告高艳腾空、搬离租赁标的房屋之日止的后续租金、管理费应按房屋租赁合同、经营管理合同约定的标准继续计算。关于原告主张的违约金，原告主张按照年利率24%的标准计算，低于合同约定标准，且不违反法律规定，一审法院予以确认，违约金应分别以被告高艳应付的租金、经营管理费数额为基数，自2016年4月7日起按照年利率24%计算至被告高艳实际支付租金、管理费之日止。关于被告仟禧公司及益昌公司所应承担的责任，依照合作协议书的约定，在协议约定的房屋交付期限内，被告仟禧公司应向原告交付涉案房屋，被告仟禧公司、益昌公司和金田公司应同承租人、原告秉洁公司签订原租赁协议的补充协议，并办理租金、租赁押金的清算交割。未按照约定期限办理完毕的，由被告仟禧公司补偿原告应收取的租金。现被告仟禧公司至今尚未与原告办理房屋的交付及租赁押金的清算交割，故对原告要求被告仟禧公司将被告高艳缴纳的保证金2950元支付给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。因被告高艳已向被告仟禧公司实际支付了该款项，故对原告要求被告高艳承担该款项的支付义务的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告高艳应支付的自2016年4月7日起至房屋实际交还原告之日的租金、管理费，被告仟禧公司、益昌公司应承担相应的补充责任。关于原告主张的律师代理费及保险费，因房屋租赁合同、经营管理合同均未对此作出明确约定，故对原告要求被告高艳支付该两项费用的诉讼请求，一审法院不予支持。依照合作协议的约定，被告仟禧公司承担原告要求被告仟禧公司履行清偿义务而为此支付的合理费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等，故被告仟禧公司应支付原告律师代理费5000元、保险费136.40元。被告姜朝霞、姜鹏程和刘建伟在合作协议书的担保人处签名确认，其自愿对被告仟禧公司、益昌公司、金田公司以及仟禧公司的其他关联方对原告秉洁资产和案外人秉汇资产所负担的任何义务，以及被告仟禧公司在协议、协议附件及相关协议或文件项下的义务或责任，承担连带责任，故被告姜朝霞、姜鹏程和刘建伟应对被告仟禧公司、益昌公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、编号为0986的《房屋租赁合同》及编号为0023的《经营管理合同》已解除；二、被告高艳于本判决生效后十五日内将其承租的位于郑州市高新技术产业开发区科学大道53号国家动漫产业基地（河南基地）项目1号楼1层1-3号房屋腾空，并搬离该房屋；三、被告高艳于本判决生效后十日内向原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付自2016年4月7日至2017年4月24日的租金37655.48元、2017年4月25日起至被告高艳腾空、搬离租赁标的房屋之日止的后续租金（按房屋租赁合同约定的标准）及2016年4月7日起计算至实际支付租金之日的违约金（以实际应付租金为基数，按照年利率24%的标准计算）；四、被告高艳于本判决生效后十日内向原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付自2016年4月7日至2017年4月24日的管理费16138.06元、2017年4月25日起至被告高艳腾空、搬离租赁标的房屋之日止的后续管理费（按经营管理合同约定的标准）及2016年4月7日起计算至实际支付管理费之日的违约金（以实际应付管理费为基数，按照年利率24%的标准计算）；五、被告郑州仟禧置业有限公司对本判决第三、四项确定的租金和管理费承担补充责任；六、被告河南益昌商业有限公司对本判决第四项确定的管理费承担补充责任；七、被告郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内向原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付保证金2950元、律师代理费5000元、保险费136.40元；八、被告姜朝霞、姜鹏程、刘建伟对本判决第五、六、七项确定的债务承担连带清偿责任；九、驳回原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1274元，减半收取637元，由原告上海秉洁资产管理中心（有限合伙）负担25元，由被告郑州仟禧置业有限公司、河南益昌商业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、高艳共同负担612元。二审中，上诉人秉洁资产提交证据如下：一、保全费票据、保全裁定书复印件各一份，证明涉案保全费用的金额。二、书面材料一份，证明秉洁资产于2017年12月8日收到仟禧公司转付的保证金。上诉人仟禧公司、益昌公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、金田公司发表质证意见：一、对证据真实性无异议。一审法院未对保全费的承担作出决定，秉洁资产产生的上述费用应由高艳承担。二、无异议，对材料载明的事实予以认可。上诉人高艳发表质证意见：一、对证据真实性无异议，关联性有异议，不能证明是高艳案的保全费用支出，即使法院最终采纳该证据，该费用也应由当事人予以分担。二、秉洁资产与仟禧公司确认了保证金转付的时间及金额，高艳对该事实予以认可，高艳的保证金2950元应抵欠付租金。根据上诉人秉洁资产提交证据及各方认可事实，本院认定事实如下：申请人秉洁资产以高艳、仟禧公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟为被申请人，向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院作出了保全的民事裁定，秉洁资产预交保全费778元。秉洁资产于2017年12月8日收到仟禧公司转付的高艳租赁房屋的保证金2950元。秉洁资产认可迟延支付租金、管理费违约金应按合同约定的租金、管理费的交费周期所确定的应交费时间之次日为起点分段计算。涉案租金、经营管理费计费起始日期为2015年2月10日，自此日起每3个月为一个租金、管理费交付周期；自此日起，租金标准2年后均按每年5%递增。其余事实与原审法院查明事实一致。本院认为，涉案经营管理合同及房屋租赁合同、合作协议书，均系合同各方真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应受相应合同约束。秉洁公司对涉案房屋取得所有权后取得了房屋租赁合同及经营管理合同项下的权利，高艳占有涉案房屋，高艳应向秉洁资产支付租金、管理费、承担违约责任。秉洁资产依约解除合同后，高艳应腾空、搬离涉案房屋；高艳未交付房屋产生的租金、管理费、违约金实质系秉洁资产的损失费用。秉洁资产与仟禧公司等于2016年3月28日签订合作协议书时，约定涉案房屋在协议签订后1个月内交付完毕，对于已出租房屋，实地验收，按约定签署完毕租赁协议补充协议后视为交付。且各方约定，签订补充协议、租金、租赁押金清算交割应在相应的房屋交付期限内办理完毕，未按照约定期限办理完毕的，由仟禧公司补偿秉洁资产其应收取的租金。合作协议书载明，原租赁协议指截至本协议签署日前，仟禧公司、益昌公司等及其关联方与所涉承租人签订的租赁合同、经营管理合同等。原租赁协议中约定的承租人支付给仟禧公司、益昌公司等及其关联方的所有费用（包括但不限于租赁、设备使用费、商业管理/运营费、郑州丹尼斯百货有限公司承担的物业服务费）全部为租金。仟禧公司需保证秉洁资产享有的租金不低于签订的原租赁协议约定的水平，但经秉洁资产同意降低租金的除外。低于该水平的部分，由仟禧公司予以补足。综上，仟禧公司应对高艳应付租金、管理费承担相应的补充责任。一审判令益昌公司对高艳应付管理费承担补充责任没有合同依据。仟禧公司应据协议约定承担秉洁资产要求其履行清偿义务而支出的合理费用，包括律师费、保险费。姜朝霞、姜鹏程、刘建伟应据协议约定对仟禧公司的债务承担连带清偿责任。秉洁资产一审请求按总的应付租金、管理费基数自2016年4月7日起算违约金，不符合客观实际。本院对一审判决相应部分予以改判，迟延交付租金、管理费违约金应以租金、管理费的交费周期所对应的最后交费日期之次日为起点分别计算至高艳实际支付租金、管理费之日止（按年利率24%，以合同约定的租金、管理费标准计算的租金、管理费为基数）。涉案房屋建筑面积33.32平方米。租赁期限自2014年10月10日起至2022年10月9日止。装修期为4个月，自2014年10月10日起至2015年2月9日。装修期内免计租金及商业管理费。房屋的租金按建筑面积计收，租金标准为87.5元/月·㎡，租金标准2年后均按每年5%递增，租金递增基数以前壹年缴纳的租金额度（壹年按12个月计算）为标准计算。合同承租采用先缴纳租金后使用的原则。每3个月为一个租金缴纳周期。高艳应于每个租金缴纳周期起始日的15日前提前缴纳当期3个月的租金。逾期缴纳，每逾期一天滞纳金为应缴纳费用的5‰（秉洁资产按年利率24%主张）。租金计费起始日期为2015年2月10日，本院认定此日起每3个月为一个租金交付周期（以下简称周期），对高艳欠付租金及应付违约金计算如下：2015年2月10日至2017年2月9日，租金标准为87.5元/月·㎡，年租金为34986元，月租金为2916元（因合同载明有此数，故不精确到小数点后一位），日租金为95.9元（34986/365）。2017年2月10日至2018年2月9日，租金标准为91.875元/月·㎡，年租金为36735.3元，月租金为3061元，日租金为100.6元（36735.3/365）。违约金以欠付租金为基数按年利率24%计算。合同解除后，参照合同计算各项费用。一、2016年4月7日至2016年5月9日处于一个周期内，租金：3203.7元（3×95.9+1×2916），对该笔租金可自2016年4月7日起计算违约金至高艳实际支付租金之日止。二、2016年5月10日至2016年8月9日期间为一个周期，租金：8748元（3×2916），对该笔租金可自2016年4月25日起计算违约金至高艳实际支付租金之日止。三、2016年8月10日至2016年11月9日期间为一个周期，租金：8748元（3×2916），对该笔租金可自2016年7月26日起计算违约金至高艳实际支付租金之日止。四、2016年11月10日至2017年2月9日期间为一个周期，租金：8748元（3×2916），对该笔租金可自2016年10月26日起计算违约金至高艳实际支付租金之日止。五、2017年2月10日至2017年5月9日期间为一个周期，暂计算至2017年4月24日，租金：7631元（2×3061+15×100.6），对该笔租金可自2017年1月26日起计算违约金至高艳实际支付租金之日止。综上，截至2017年4月24日，高艳共计欠付租金37078.7元。高艳未交房，2017年4月25日之后租金及违约金的计算原则以此类推。因秉洁资产已于2017年12月8日收到仟禧公司转付的高艳所交保证金2950元，故高艳应支付的迟延交付租金违约金应扣除2950元。就涉案房屋高艳应交管理费以建筑面积33.32平方米为计算依据，每月37.5元/平方米为标准，上述管理费计费标准均在2年后按每1年5%递增。经营管理费计费起始日期为2015年2月10日。采用先缴纳经营管理费后经营的原则。扣除装修期、免租期后的每3个月为一个租金缴纳周期。高艳应于每个经营管理费缴纳周期起始日的15日前缴纳当期3个月的经营管理费。逾期缴纳，每逾期一天滞纳金为应缴纳费用的2‰（秉洁资产按年利率24%主张）。经营管理费计费起始日期为2015年2月10日，本院认定此日起每3个月为一个租金缴纳周期，对高艳欠付管理费及应付违约金计算如下：2015年2月10日至2017年2月9日管理费标准为37.5元/月·㎡，年管理费为14994元，月管理费为1250元（因合同载明有此数，故不精确到小数点后一位），日管理费为41.1元（14994/365）。2017年2月10日至2018年2月9日管理费标准为39.375元/月·㎡，年管理费为15743.7元，月管理费为1312元，日管理费为43.1元（15743.7/365）。违约金以欠付管理费为基数按年利率24%计算。合同解除后，参照合同计算各项费用。一、2016年4月7日至2016年5月9日处于一个周期内，管理费：1373.3元（3×41.1+1×1250），对该笔管理费可自2016年4月7日起计算违约金至高艳实际支付管理费之日止。二、2016年5月10日至2016年8月9日期间为一个周期，该笔管理费：3750元（3×1250），对该笔管理费可自2016年4月25日起计算违约金至高艳实际支付管理费之日止。三、2016年8月10日至2016年11月9日期间为一个周期，管理费：3750元（3×1250），对该笔管理费可自2016年7月26日起计算违约金至高艳实际支付管理费之日止。四、2016年11月10日至2017年2月9日期间为一个周期，管理费：3750元（3×1250），对该笔管理费可自2016年10月26日起计算违约金至高艳实际支付管理费之日止。五、2017年2月10日至2017年5月9日期间为一个周期，暂计算至2017年4月24日，管理费：3270.5元（2×1312+15×43.1），对该笔管理费可自2017年1月26日起计算违约金至高艳实际支付管理费之日止。截至2017年4月24日，高艳共计欠付管理费15893.8元。2017年4月25日之后管理费及违约金计算原则以此类推。高艳欠付租金和管理费共计52972.5元。一审对秉洁资产预交保全费778元未作处理，本院在诉讼费分担部分予以明确，该部分费用应由高艳、仟禧公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟共同负担。综上所述，上诉人秉洁资产请求高艳一人承担保全费的主张不能成立，上诉人仟禧公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟关于其不应承担责任的主张不能成立，上诉人高艳上诉请求缺乏证据证明。对以上上诉人相应上诉请求，本院不予支持。上诉人益昌公司不应承担责任。本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第一项，即编号为0986的《房屋租赁合同》及编号为0023的《经营管理合同》已解除；二、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第二项，即高艳于本判决生效后十五日内将其承租的位于郑州市高新技术产业开发区科学大道53号国家动漫产业基地（河南基地）项目1号楼1层1-3号房屋腾空，并搬离该房屋；三、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第九项，即驳回上海秉洁资产管理中心（有限合伙）的其他诉讼请求；四、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第六项；五、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第三项为：高艳于本判决生效后十日内向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付自2016年4月7日至2017年4月24日的租金37078.7元、2017年4月25日起至高艳腾空、搬离租赁标的房屋之日止的后续租金（按房屋租赁合同约定的标准）及违约金；违约金确定如下：按年利率24%、以房屋租赁合同约定的标准及欠付租金时间、周期计算的租金为基数、以欠付租金所处交费周期（自2015年2月10日起算，每3个月为一个交费周期）所对应的最后交费日期之次日为起点分别计算至高艳实际支付租金之日止，违约金总额应扣除2950元；六、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第四项为：高艳于本判决生效后十日内向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付管理费15893.8元及违约金；违约金确定如下：按年利率24%、以经营管理合同约定的标准及及欠付管理费时间、周期计算的管理费为基数、以欠付管理费所处交费周期（自2015年2月10日起算，每3个月为一个交费周期）所对应的最后交费日期之次日为起点分别计算至高艳实际支付管理费之日止；七、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第五项为：郑州仟禧置业有限公司对高艳应付租金和管理费共计52972.5元向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）承担补充责任；八、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第七项为：郑州仟禧置业有限公司于本判决生效后十日内向上海秉洁资产管理中心（有限合伙）支付律师代理费5000元、保险费136.4元；九、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初14778号民事判决第八项为：姜朝霞、姜鹏程、刘建伟对本判决第七、八项确定的债务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1274元，减半收取637元，由上海秉洁资产管理中心（有限合伙）负担25元，由郑州仟禧置业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、高艳共同负担612元；一审财产保全申请费778元，由郑州仟禧置业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、高艳共同负担。二审案件受理费1274元，由上海秉洁资产管理中心（有限合伙）负担50元，由郑州仟禧置业有限公司、姜朝霞、姜鹏程、刘建伟、高艳共同负担1224元。本判决为终审判决。审判长  郑宗红审判员  张向军审判员  侯军勇二〇一八年三月十六日书记员  裴蒙丽