广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终2333号
上诉人（原审被告）：东莞鑫台辊轮制造有限公司。住所地：广东省东莞市中堂镇北王路东泊工业区。
法定代表人：陈耕农,该公司总经理。
委托代理人：刘光禄，广东可园律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市其兴水电安装工程有限公司。住所地：广东省东莞市高埗镇沿江北路**号（高埗粮所球场东侧）。
法定代表人：尹庆其，该公司总经理。
委托代理人：文丰兵，广东瑞轩律师事务所律师。
委托代理人：肖晓月，广东瑞轩律师事务所辅助人员。
上诉人东莞鑫台辊轮制造有限公司（以下简称鑫台公司）与被上诉人东莞市其兴水电安装工程有限公司（以下简称其兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鑫台公司上诉请求：1.撤销原判,改判驳回其兴公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定鑫台公司违反《和解协议书》是错误的。鑫台公司未能完成对案涉租赁物的修复工作完全是其兴公司干涉、阻挠造成的,其后果应由其兴公司方承担。《和解协议书》签订后,鑫台公司立即聘请了装修公司对案涉租赁物进行修复。从施工单位进场开始,其兴公司就提出种种无理要求，干涉、阻挠施工单位的正常工作。进场时,其兴公司要求施工单位工作人员出具各种证件,不准施工单位机械进场。施工单位进场工作没两天,其兴公司又严格限制施工单位的工作时间。在维修工作进行仅十天左右,其兴公司切断了电源,不准施工单位用电,连施工单位想从隔壁工厂拉电使用也予以阻挠。被切断电源后,施工单位只能退场。二、案涉租赁物并未办理建筑工程规划许可证,是应予以拆除的违法建筑。对于违法建筑物,不应受到法律保护,鑫台公司无需承担修复的义务,也不应支付修复费用。
其兴公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
其兴公司向原审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《和解协议书》，鑫台公司向其兴公司支付厂房维修费382678.25元；二、鑫台公司向其兴公司支付违约金100000元；三、鑫台公司赔偿其兴公司租金损失（从2015年12月10日起，按每月120000元计至鑫台公司付清维修费之日止）；四、本案诉讼费由鑫台公司承担。
原审法院认定事实：双方于2005年6月1日签订一份《租赁合同书》，约定其兴公司将其在高埗镇冼沙三坊良暗洲新建厂房一栋及配套设施出租给鑫台公司。合同主要条款为：租赁期限十年，从2005年6月1日至2015年5月31日止；鑫台公司租赁该厂房及配套设施用于开设有限公司，从事生产制造辊轮等经营活动；每月租金合计66049.33元；签订合同时鑫台公司交付押金150000元给其兴公司，合同期间鑫台公司无违约，该押金于合同期满时退还；合同期内鑫台公司负责保养好其兴公司提供的建筑物，损坏由鑫台公司维修及赔偿。
合同签订后，其兴公司将厂房交付给鑫台公司使用，合同期满后，鑫台公司于2015年6月底左右搬离。其兴公司认为鑫台公司搬离厂房时对厂房造成损坏向一审法院提起诉讼，要求鑫台公司赔偿，鑫台公司也就保证金退还提起反诉。在案件审理过程中，双方于2015年11月5日签订一份《和解协议书》，就租赁厂房涉及到的厂房修复、押金退还等事宜达成协议。协议书主要内容为：鑫台公司按双方确认的附件《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》修复其兴公司厂房；鑫台公司于签订维修清单之日起的第三日开始进场维修，双方确认维修时间由进场之日起30日内完工（不包括返工时间）。鑫台公司完工后，通过电话、短信和电子邮件通知其兴公司验收。如其兴公司在收到验收通知后两日内不验收的，视为其兴公司验收合格；鑫台公司修复的内容及修复的标准以《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》为准；其兴公司在验收合格后三个工作日内将保证金230000元无息退还给鑫台公司。双方不再就厂房修复、押金退还事宜追究对方责任。双方在本协议生效后三个工作日内向法院撤回诉讼；其兴公司在验收时，应通知鑫台公司到场。其兴公司认为需要返工的部分，经鑫台公司确认后需要返工的，双方重新确定维修期限，因返工导致总维修期超过30天的，不视为鑫台公司违约；双方应按本协议的约定履行各自义务，任何一方违约的，违约方都应向守约方支付违约金100000元。《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》约定了维修项目及维修标准，主要内容为：1、厂房、宿舍的门、窗，修复（选取原材料修复），达到正常使用要求，不能修复的需更换；2、厂区电动伸缩大门，修复（选取原材料修复），达到正常使用要求；3、厂区进门右手边加建房屋及水池，拆除；4、厂房屋顶，自然损耗，不予维修；5、厂房屋顶加挂的铁条，拆除；6、厂房内地面，A.机床安装及路轨部分进行回填。B.地基不做拆除，进行回填。C.损坏的地面修复后达到可正常使用即可；7、厂房墙，人为损坏所造成的墙壁进行修补（墙面自然损耗的不在修复范围内，包括瓷片自然脱落、变色等）；8、厂房中加建的混凝土柱，拆除；9、厂房中加建的办公室，拆除，地砖拆掉，用水泥砂浆补平至厂房地面同一高度；10、厂房内墙、柱粉刷，自然损耗，不予维修；11、室外塑料排水管，自然损耗，不予维修；12、化粪池/排污，疏通，不影响正常使用；13、厂房与宿舍之间加建的墙，拆除；14、加建的排气管道及铁架，拆除但不得影响现有屋顶；15、辅助用房（原锅炉房），门窗选取原材料修复，人为损坏的墙壁修复，加建的部分拆除但不得影响现有屋顶，屋顶不予维修；16、其他，将厂区范围内的剩余材料、垃圾、杂草清理干净，保持厂区清洁整齐。上述《和解协议书》及《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》签订后，鑫台公司于2015年11月9日进场维修，11月21日退场。关于退场原因，其兴公司认为是其对部分不文明、不合规的施工行为提出建议，要求整改，鑫台公司不配合自动退场。鑫台公司则认为是其兴公司对维修工作进行干涉、阻扰导致无法进行。其兴公司确认维修清单第1项员工宿舍的木板门已经修复，其他没有维修。第13、14项已完成拆除，但第14项拆除对房顶有影响，维修清单上的其他项目没有做。鑫台公司则认为除其兴公司确认的已维修项目外，第5项、第8项已完成，第6项、第15项部分完成。其兴公司委托广东瑞轩律师事务所陈慧明律师于2015年12月4日向鑫台公司发出律师函，主要内容为：根据《和解协议书》约定，贵司于2015年11月9日开始进场维修，相关的维修项目达不到维修的标准并且维修过程中各项工序存在很大程度的安全隐患，为避免事后返工给双方带来不必要的麻烦，其委托人多次向贵司现场负责人提出不达标的项目应按双方约定的标准及时返工，但贵司均置之不理，更借口其委托人故意刁难，并以此为由于2015年11月21日退场终止维修。针对其委托人提出的维修不达标需返工问题，诚望贵司能在收到本函之日起三日内动工修复，立即按和解协议书的约定履行义务，如逾期仍不履行义务的，保证金其委托人将不予退还。如果贵司不主动采取措施履行义务，对本函所述之事置之不理或借故拖延，该律师将视为贵司没有履行义务的诚意，拒绝履行义务。该律师将依法采取法律手段维护我委托人的合法权益。届时，其委托人将不予退还保证金且贵司还将支付违约金100000元，并承担诉讼而产生的其他相关费用。鑫台公司确认收到其兴公司律师函，但认为内容与事实不符。双方因无法协商一致，鑫台公司没有再重新进场维修，其兴公司于2016年1月8日向一审法院提起本案诉讼。
为确定本案厂房维修的费用，其兴公司向一审法院申请进行鉴定，鑫台公司也表示同意，双方共同选定东莞市华城工程造价咨询有限公司进行评估，并同意以《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》为准确定鉴定的具体事项。2016年6月23日，评估公司到达现场进行评估，其兴公司代理人文丰兵，鑫台公司代理人刘光禄也到场就评估标的进行现场确认。因当天评估公司会对标的物现状确认完毕，为避免损失继续扩大，一审建议从当天开始案涉厂房就交由其兴公司自行开始修复，双方均表示同意。2016年8月22日，东莞市华城工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定书》，鉴定结果为：东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单费用为281865.9元，东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单（争议部分）费用为18513.76元。其兴公司预交了鉴定费6000元。
另查明，关于案涉租赁物有无办理建设工程规划许可证的问题，一审法院在庭审中予以询问。鑫台公司陈述没有办理，其兴公司陈述庭后答复，但在一审法院限定期限内其兴公司并未提交案涉租赁物的建设工程规划许可证或房产证。
一审法院认为，本案相关合同的效力、赔偿损失问题均争议较大，现分析如下：一、相关合同效力问题。1、鑫台公司鑫台公司陈述案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，其兴公司在限定时间内既未提出异议也未提供相反证据予以反驳，一审认定案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方于2005年6月1日签订的《租赁合同书》应属无效合同；2、双方于2015年11月5日签订的《和解协议书》及附件《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》是对厂房修复问题达成的协议，属于租赁关系终结后对后续双方权利义务关系达成的一个新的合同。虽然《租赁合同书》无效，但《和解协议书》及附件是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应属有效合同，双方应按照《和解协议书》及附件内容履行各自权利义务关系。
二、合同解除及违约责任问题。双方均确认签订《和解协议书》及附件后，鑫台公司于2015年11月9日进场维修，于2015年11月21日退场，维修工程未完工的事实。但双方对鑫台公司退场原因争议很大，其兴公司认为是鑫台公司自行退场，鑫台公司则认为是因其兴公司对维修工作进行干涉、阻扰导致无法进行，但并未提供其兴公司干涉、阻扰施工的证据。根据其兴公司提供的照片、录像，鑫台公司维修过程中确实存在不文明施工的行为，存在一定安全隐患。虽然施工公司由鑫台公司聘请，与其兴公司不存在承揽合同关系，但其兴公司作为案涉厂房业主，对因施工导致的人身、财产损害或安全事故等也负有相应的法律责任，其兴公司对部分不文明施工行为提出建议也是合理、合法的。更为关键的是，根据其兴公司陈述，其兴公司只是对部分不文明不合规的施工行为提出建议要求整改，并没有阻止鑫台公司用电，限定工作时间等其他干扰行为，对此鑫台公司也未提供证据证明，因对此承担举证不能的不利后果。综合上述分析，其兴公司的上述行为只是规劝，并不具有强制性，不能导致维修工程无法进行，而且在鑫台公司于2015年11月21日退场后，其兴公司还向其发出律师函催促复工，但鑫台公司没有理会。鑫台公司违反了《和解协议书》的约定，应根据《和解协议书》的约定向其兴公司支付违约金100000元。对其兴公司要求解除《和解协议书》的诉求，解除权属形成权，其兴公司起诉请求解除《和解协议书》，因其兴公司是守约方故本案起诉状送达给鑫台公司的时间即为《和解协议书》的解除时间，即2016年3月4日。
三、厂房修复费用问题。因鑫台公司未按《和解协议书》约定履行修复厂房的义务，现其兴公司诉请厂房维修费应该得到支持。为确定维修的具体费用，一审应其兴公司的申请，委托东莞市华城工程造价咨询有限公司作出了《工程造价鉴定书》，鉴定结果为：东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单费用为281865.9元，东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单（争议部分）费用为18513.76元。对该《工程造价鉴定书》，双方均确认真实性、合法性、关联性，但鑫台公司认为对鉴定的项目是否为本案委托鉴定的项目需要鉴定公司提供照片予以佐证，待核对之后再对鉴定金额发表意见。对争议部分，鑫台公司认为是不需要维修的内容，其兴公司则认为争议部分属于维修清单第7项厂房修复的范围。首先，双方均确认以《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》作为鉴定依据，评估公司依据该维修清单作出的鉴定结果客观、真实，且双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，一审对该《工程造价鉴定书》予以采纳；其次，对鑫台公司要求鉴定公司提供照片予以佐证的要求。根据一审2016年6月23日谈话笔录，在2016年6月23日评估当日，一审已要求双方代理人对评估标的现场进行确认，评估机构工作人员根据双方代理人现场确认数据作出的鉴定结果是真实、有效的，不需要鉴定公司再提供照片予以佐证。虽然双方对鑫台公司已完成的维修工程量有争议，但由于《工程造价鉴定书》是在评估标的现场确认得出的，已完成部分不会体现在《工程造价鉴定书》范围内，故双方对于已完成维修工程量的争议也不影响《工程造价鉴定书》的客观性；最后，对于争议部分18513.76元的认定。根据《工程造价鉴定书》上争议部分的单位工程汇总表、分部分项工程报价表显示，争议部分主要为厂房外围维修、厂房内部维修及宿舍维修，对比具体的工程项目，并不能确定属于《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》范围。《东莞市其兴水电安装工程有限公司厂房维修清单》是双方确认的维修范围及标准，维修清单上具体项目不是很详细，故不能确定《工程造价鉴定书》上争议部分属于维修清单范围，只能以双方在评估现场确认为准。而鑫台公司在评估现场对上述争议部分不予确认，在其兴公司没有提供其他证据佐证的情况下，一审认定争议部分18513.76元不属于厂房维修工程范围。综合上述分析，一审认定厂房维修工程总费用为281865.9元，鑫台公司应支付给其兴公司，对其兴公司超出部分的诉求，不予支持，其兴公司预交的鉴定费6000元，也应由鑫台公司承担。
四、其兴公司诉求的租金损失问题。首先，案涉租赁物并未办理建筑工程规划许可证，建筑物在法律上是否合法尚存疑问，其兴公司诉求的租金损失有无合法性基础也有疑问；其次，租金损失属于预期损失，能否顺利出租、何时出租、租金标准如何都不确定，其兴公司诉请的租金损失具体金额很难确定；最后，双方对于厂房维修问题已于2015年11月5日签订了《和解协议书》，该《和解协议书》对违约责任也进行了约定，一审也依据该约定支持鑫台公司向其兴公司支付违约金100000元。综合上述分析，对其兴公司诉求的租金损失，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第九十四条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年12月9日判决：一、确认其兴公司与鑫台公司于2005年6月1日签订的《租赁合同书》无效。二、确认其兴公司与鑫台公司于2015年11月5日签订的《和解协议书》已于2016年3月4日解除。三、鑫台公司应于判决发生法律效力之日起十日内向其兴公司赔偿厂房维修费281865.90元、违约金100000元、鉴定费6000元，合计387865.90元。四、驳回其兴公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8541.38元，由其兴公司负担1677.38元，鑫台公司负担6864元。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，鑫台公司二审补充提交了照片、视频，用于证明2015年11月19日之后其兴公司将厂房上锁，拒绝鑫台公司聘请的人员进场施工。另，鑫台公司申请了证人蒲某出庭作证，证明鑫台公司对施工时间进行限制，停水停电组织施工人员进场。证人确认施工期间有拆门往楼下扔、切割金属有着过火，但主张楼下无人、且现场有灭火器。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应针对鑫台公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合当事人的诉辩意见，双方二审争议焦点在于，《和解协议书》是否合法有效以及是否其兴公司拒不配合导致鑫台公司未能完成维修义务。对此，本院作如下分析：
其一，案涉厂房未办理建设工程规划许可证，鑫台公司与其兴公司之间租赁合同关系被法院认定无效，但是鑫台公司就该厂房进行了实际占有和使用，双方在诉讼阶段针对厂房移交前的修复问题达成和解协议，对当事人具有拘束力。至于案涉厂房能否认定为违章建筑以及应否拆除，不属于民事诉讼的审理范围。故，一审认定《和解协议书》及附件合法、有效，并无不当，本院予以维持。
其二，鑫台公司未能按照和解协议的约定于进场之日起30天内完成厂房维修清单的机关修复工程，事实清楚，其行为违反了和解协议的约定。鑫台公司辩称系其兴公司无理干涉和阻扰其进场施工导致其未能完工。但是，鑫台公司聘请的人员在施工期间确有不文明、不安全的施工行为，其兴公司作为厂房的业主对施工人员及其行为进行必要的监督和管理是合理的。鑫台公司主张其兴公司拒不配合导致无法实施维修施工，理据不充分，本院不予采纳。一审法院判令鑫台公司向其兴公司支付违约金100000元，符合双方约定，本院予以维持。至于一审法院对和解协议的解除时间、鑫台公司应赔偿其兴公司维修费的金额等处理结果是恰当的，本院亦予维持。
综上所述，鑫台公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7117.98元，由东莞鑫台辊轮制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 飞
审判员 谢佳阳
审判员 殷莉利
二〇一七年九月五日
书记员 刘嘉星
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。