山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初737号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告李泽锦，男，1989年8月26日生，汉族，无业，住济南市
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告李泽锦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告李泽锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告于2014年1月13日入住济南市泉景天沅和园小区，于入住当日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》。自2014年6月至2015年12月，被告李泽锦累计欠交物业服务费3286.1元。原告为催交物业服务费曾向被告发出通知，通知被告据实到物业服务中心说明情况并交纳物业服务费，但被告拒不交纳。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决被告李泽锦向原告补交拖欠的物业服务费3286.1元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告李泽锦辩称，我方有理由证明不应当向原告龙泉物业公司交纳物业服务费用。1、原告进驻和园、雅园小区系违法进驻。国务院有关行政法规中规定，前期物业服务企业应当通过招投标的方式来由开发商选聘。原告进驻小区进行物业服务，未进行招投标，且其系开发商的子公司，违反了上述法规的禁止性规定，故其进驻小区违法。2、原、被告之间及其他业主与原告之间所签订的《物业服务合同》违反了国务院《物业管理条例》的规定，没有合同期限。3、济南市的相关文件中规定了物业服务企业不得违反合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费。原告在小区收取电梯费的行为及每个车位按照100元的标准收取看管费的行为，违反了上述规定，属于违法收费，业主有权拒交。4、原告擅自将物业配套用房及小区公共用房、场地出租收益及允许相关企业在楼顶建基站、电梯间播放广告等，上述收入属全体业主所有，支出情况一直未对业主公示，也未同业主协商，原告的该行为侵犯了全体业主的共同利益。5、小区内绿化不达标，绿地损坏、小区内路灯很多损坏，地下车库也有很多灯不开或不亮，道路泥泞、排水不畅，经常会出现消防通道和急救通道堵塞等问题，原告未及时进行管理和维护，违反了合同第二十三条的约定。6、小区内地面设立的出入大门长期上锁，形同虚设，出入十分不方便，车库出入口落差很大，电动车要走地下车库，给老人、孩子及孕妇出入造成很大困难，尤其是在雨雪天气，安全隐患很大。7、小区内有几栋楼是在2014年冬天交房的，按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条的规定，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同给定标准的，业主交纳的物业服务费应适当降低。幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商确定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。所以，我们小区的物业服务费收取标准应降低30%。8、原告在小区业主们组织召开业主大会和选举业主委员会的过程中，恶意进行破坏和阻挠，使得小区未能成立业主委员会，无法维护我们业主的合法权益。9、我的车辆在地下车库被人为划伤，多次找物业要求调取监控以找出侵权人，但物业公司雨监控坏了，不给调取。综上，我认为原告方未尽到物业服务企业的职责，未能为小区业主提供符合合同约定的服务，故不同意全额交纳物业服务费，请求法院依法判决我按照50%的标准交纳。
经审理查明：原告龙泉物业公司系济南市泉景天沅和园小区的前期物业服务企业，被告李泽锦系该小区业主。被告李泽锦入住后，于2014年1月13日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，该合同中的甲方为原告龙泉物业公司，即房地产开发单位委托的物业管理服务企业，乙方为业主李泽锦。双方在合同中约定委托原告龙泉物业公司为泉景天沅和园小区提供物业管理服务，受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。协议第四条中约定由原告方承担房屋共用部位、共用设备的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护和管理；公用设施、附属配套建筑设施及建筑物的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护和管理；公共绿华、花木等养护与管理；公共环境卫生管理等。期限自2011年5月10日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业管理委托合同》时止。协议中约定的物业服务费收费标准为：住宅物业服务费为1.40元每平方米每月，商铺物业服务费为3.00元每平方米每月，车辆看管费为100元每车每月。物业服务费的收取时间为业主与原告签订合同后，每个季度或者每半年度、一年度交纳。合同落款处，甲方加盖原告公司印章及法定代表人刘国光印鉴，乙方由被告李泽锦签名捺印予以确认。被告李泽锦所居住的房屋建筑面积为123.35平方米，自2014年6月至2015年12月，该被告未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费计19个月，累计金额为3281.11元（1.4元×123.35平方米×19个月＝3281.11元）。原告龙泉物业公司曾于2016年1月10日委托济南市中明泽法律服务所向被告李泽锦发出《告知函》一份，告知该被告自2014年6月至2015年12月共拖欠物业服务费3286.1元。请被告李泽锦接到通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实交纳物业服务费用，逾期管理方将依法主张权利。原告现诉至法院，请求法院依法判令被告李泽锦向其补交拖欠的2014年6月至2015年12月的物业服务费3286.1元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审中被告李泽锦提供了照片四张，欲证实其车辆在小区内停放被划伤，在汽车修理厂维修后共支出了4000元，其认为此费用应由原告方负责赔偿。对此，原告方不予认可，认为被告所反映的情况均未提供证据，不能成为其拒交物业服务费的理由。
以上事实，由前期物业管理合同、告知函、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告龙泉物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告李泽锦本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。被告李泽锦辩称原告龙泉物业公司系非法进驻小区提供物业服务的主张不能成立，本院不予采信。我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告龙泉物业公司为被告所居住的泉景天沅和园小区提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告李泽锦虽提供了照片欲证实其车辆被划伤的事实，但并未举证证实其车辆是由于原告方的过错被划伤的，且如果原告对于被告的财产损害有过错，被告方可以另案起诉，要求原告予以赔偿，但不应以此为理由拒交物业服务费。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告李泽锦在没有经过原告同意的情况下，拒交2014年6月—2015年12月的物业服务费用，违反了合同的约定和相关法律规定，依法应当承担相应的民事责任，故对原告龙泉物业公司要求被告李泽锦补交2014年6月至2015年12月的物业服务费3281.11元的诉讼请求，本院依法予以支持；其诉求中超出的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告李泽锦于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交拖欠2014年6月至2015年12月的物业服务费3281.11元。
二、驳回原告济南龙泉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告李泽锦承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年三月二十三日
代理书记员 孙靖