云南省文山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文民二初字第83号
原告何书雄，男，汉族，生于1978年12月26日，云南省文山市人，住文山市。
委托代理人邓万红，云南诚鸽律师事务所律师（特别授权）。
被告文山州焱龙房地产开发有限公司，组织机构代码：78462183-2。
法定代表人刘永丽，该公司总经理。
地址：文山市开化街道办事处东风路九霄财富中心十二楼。
委托代理人何雨龙，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。
原告何书雄与被告文山州焱龙房地产开发有限公司（以下简称焱龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法组成合议庭于2014年2月18日公开开庭进行了审理。原告何书雄特别授权代理人邓万红、被告焱龙公司特别授权代理人何雨龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何书雄诉称，原告系文山学院普通教师及家属，被告系具备独立开发资质的房地产商。原告为改善生活条件及居住条件，经文山学院介绍，与被告签订了《商品房购销合同》，因被告违约未按时交房，多次与原告重新签订合同，直至2009年12月11日，原、被告又一次签订《商品房购销合同》及补充协议。约定被告将位于文山市开化镇环城南路山水文苑3幢1单元901号房，建筑面积为114.3平方米，以人民币129117元出售给原告。并约定双方的权利义务。其中合同第七条约定：“甲方应在2010年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付乙方”。第九条约定：“自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元向原告支付违约金；逾期30天后，按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金”。第十二条约定：“甲乙双方办理完房屋交接手续，乙方按甲方要求提供办理《房屋所有权证》所需材料，书面委托甲方办理《房屋所有权证》，乙方相关手续及材料全部齐备的前提下，甲方在90天内办理完毕。《补充协议》第四条约定：“原告在交房前所交的房款，除首付款以外的余款（现金、贷款）产生的利息由被告按银行同期贷款利息承担，并于交房后15日内以现金方式返还，每超期一天按利息总额的0.1%支付滞纳金。合同签订后，原告依约于2009年12月11日向被告支付首付款39117元，余款90000元采用银行按揭贷款支付。2009年12月11日，原告还向被告支付5529元的办证费。原告按照合同约定全面履行了义务。而被告至今未为原告办理产权证，直至2011年6月22日才向原告发出交房通知书，逾期交房357天。另外，被告所交付给原告的房屋未经政府相关部门验收合格，同其规划及所宣传的楼盘、道路、绿化等内容不一致，有质量瑕疵，房屋的容积率过高、绿化率过低，致使原告不能正常使用房屋，被告应承担违约及赔偿责任。为此，原告起诉要求由被告立即为原告办理房屋产权证，并支付延期办证违约金10000元，赔偿逾期交房违约金及损失30000元，共计40000元，且由被告承担容积率过大、绿化率过低等质量瑕疵所应承担的违约及赔偿责任。
被告焱龙公司辩称：一、本案原、被告双方签订的《商品房购销合同》并非独立的合同，而是与文山学院委托开发合同相关联的，不能独立结算，违约责任应以被告与文山学院协商确定的结算方案进行结算；二、被告开发的山水文苑项目是经验收合格的，并不存在容积率过高、绿化率过低等质量问题，对此主张，原告也未提交相关证据；三、原、被告双方在《商品房购销合同》约定的违约金过高，根据合同法的规定，双方约定的违约金过高的，可以请法庭予以降低，故请求法庭予以降低违约金。
本案在审理过程中，原告为支持其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、《身份证》复印件一份，以证实原告主体适格；2、《商品房购销合同》及《补充协议》复印件各一份，以证实被告应于2010年6月30日前交房及逾期交房的违约责任，而被告未依约办理房地产证，应依法承担违约责任，且被告应依法赔偿原告利息损失；3、《云南省销售不动产统一发票》、《收据》复印件各一份，以证实原告依约向被告支付首付款39117元，余款90000元采用银行按揭方式向被告支付，且原告应被告要求，于2009年12月11日向被告支付办证费5529元，用于办理房地产证；4、《接房通知》复印件一份，以证实被告直至2011年6月22日发出通知交房，共逾期357天的违约事实；5、《延期交房通知书》复印件一份，以证实被告未按合同约定于2010年6月30日交房，并承认依约赔偿原告损失。
经质证，被告焱龙公司对原告何书雄提交的第1、3、4、5号证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但需要说明的是原合同约定的交房后结算义务及办证时间等条款都因原告出具的《接房确认单》中的承诺“遵照开发商与文山学院协商确定的结算原则和方案与开发商进行结算，同时在结算完成后委托开发商办理产权”而进行了变更，且补充协议的前言部分明确表明该协议是基于被告与文山学院的《委托开发房地产合同》签订，受其约束。
被告焱龙公司为证明其诉讼主张成立，向本院提交了下列证据：1、《委托开发房地产合同》、《委托开发房地产合同补充协议》复印件各一份，以证实文山学院与被告于2007年3月29日签订《委托开发房地产合同》，委托被告开发文山学院教职工住宅小区项目，并于2009年11月20日签订《委托开发房地产合同补充协议》对双方的权利义务进一步约定的事实。被告与文山学院购房职工签订的《商品房购销协议》是在《委托开发房地产合同》及补充协议的基础上签订的，《委托开发房地产合同》是主合同，《委托开发房地产合同补充协议》是从合同，主从合同对购房职工同样具有约束力。教职工购房户相关的结算原则和方案应按主合同双方主体确定的原则进行计算；2、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》复印件各一份，以证实原告在被告与文山学院之间成立的委托开发房地产关系的基础上，签订了《商品房购销合同》及补充协议，对购房款项、房屋情况、双方权利义务，及违约责任作了约定；3、《文山学院指标购房户接房确认单》复印件一份，以证实原、被告办理完毕房屋移交手续后签订了“遵照开发商与文山学院协商确定的结算原则和方案与开发商进行结算。同时在结算完成后委托开发商办理产权”的承诺；4、《工作联系函》、《文山学院山水文苑小区结算工作安排》复印件各一份，以证实2013年4月23日，被告焱龙公司与文山学院积极联系成立结算小组，并发文指定结算原则工作组成员负责协商确定结算原则和方案；5、《会议纪要》复印件二份（2013年5月24日和2013年6月4日）、《山水文苑小区结算工作出勤签到表》复印件一份、《关于文山州焱龙房地产开发有限公司与文山学院商谈﹤山水文苑﹥小区与文山学院指标内购房户结算原则的情况说明》复印件一份，以证实经过双方多次协商于2013年5月24日确定了结算原则及方案，并由与会人员签字确认的事实；6、文山州建设工程规划验收合格证》、《文山州建设工程竣工验收备案证》复印件各一份，以证实被告开发建设的项目完全按照规划设计实施。并依据法律经文山州规划局规划验收合格。被告开发建设的本项目已依法组织各方对工程进行了质量验收，并由文山州建筑工程质量监督站完成验收备案。
经质证，原告何书雄对被告焱龙公司列举的第1组证据的真实性无异议，但认为该组证据与本案不存在关联性，理由是，该组证据与原、被告双方签订的商品房购销合同是各自独立存在的两份合同，两者之间虽然存在时间上的先后关系，但相互之间没有实质性的依附性，所以两者之间并非主从关系的合同，且学院部分教职工已经通过诉讼途径取得了类似案件的生效法律文书，这些文书已经判定了被告的证明主张不能成立；对第2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但该组证据恰恰证明了被告逾期交房构成违约，应承担相应法律责任的事实；对第3组证据的真实性无异议，但认为该确认单是被告大批量重复使用而单方制作的文件，是一份典型的格式条款，应当作出对被告不利的认定；对第4、5组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案不存在关联性；对第6组证据的真实性、合法性无异议，但认为合格验收文件系在被告交房后才取得，恰恰证明了被告的商品房在交付时是存在质量瑕疵的不合格产品。
通过庭审举证、质证，本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5组证据及被告提交的第2、6组证据，能证明原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系，且明确了各自的权利义务以及违约责任及原告也按合同约定支付了购房款，被告未按合同约定交房屋及未办理产权证的事实，本院予以采信；被告提交的1、3、4、5组证据虽客观、真实，但不能直接证明原告同意了被告和文山学院及部分购房户协商确定的结算原则和解决争议的方案，本院不予采信。
经过庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2009年12月11日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，被告将其开发的文山市环城南路山水文苑3幢1单元901号房出售给原告，价款为129117元。合同就原告所购房屋的基本情况、计价方式与价款、面积误差、付款方式及期限、逾期付款的违约责任、被告逾期交房的违约责任、产权登记、房屋质量、争议的处理方式等双方权利义务作了约定。“合同第七条约定：甲方应于2010年6月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给乙方；第九条约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十二条约定：甲、乙双方办理完房屋交接手续，乙方按甲方要求提供办理《房屋所有权证》所需材料，书面委托甲方办理《房屋所有权证》，在乙方相关手续及材料全部齐备的前提下，甲方在90日内办理完毕。”合同签订后，原告按约定于2009年12月11日向被告交纳了办证费5529元；于2009年12月11日向被告支付了购房首付款39117元，余款90000向银行办理了按揭贷款并支付给被告。原告按约支付了全部购房价款给被告。被告于2010年6月24日并向原告发出《延期交房通知书》，内容为：“由于我公司施工的原因，原订于2010年6月30日前交房的一期工程需延期交房，将多层片区的交房时间延至2010年8月31日之前；高层2号楼交房时间延至2010年9月30日之前；高层3、4号楼交房时间延至2010年10月31日之前。具体交房日期以我公司通知的接房时间为准。从7月1日至我公司通知的交房之日止期间的损失，我公司将按照合同相关条款的约定给予赔偿。”原告向被告购买的商品房建设工程于2011年5月25日经文山州建设工程规划验收合格，并于2012年6月8日经文山州建设工程竣工验收备案。被告于2011年6月22日向原告发出《交房通知》，要求原告于2011年7月2日至3日到有关部门办理接房手续，原告于2011年9月28日接房，被告交房给原告时共逾期357天。原、被告双方办理完房屋交接手续后，被告至今未办理产权证并交付原告。后原告就被告违约逾期交房事宜多次与被告协商未果。为此，原告起诉要求被告立即为原告办理房屋产权证，并支付原告因延期办证的违约金人民币10000元和赔偿原告因逾期交房的违约金及损失人民币30000元，共计40000元，且由被告承担容积率过大、绿化率过低等质量瑕疵所应承担的违约及赔偿责任，本案诉讼费用由被告负担。
本院认为，商品房预售合同纠纷，是指当事人之间就达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方于2009年12月11日签订《商品房购销合同》及补充协议的行为，属商品房预售合同，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应当诚信履行。合同签订后，原告已履行了合同约定义务。而被告未能在合同约定的交房时间内交房和法律规定的时限内办理产权登记手续，已构成了违约，依法应当承担民事法律责任。本案中，原告关于要求被告支付延期办理产权证的违约金10000元的诉讼请求，虽然被告存在逾期交房和逾期办理产权证的违约行为，但鉴于被告在施工过程中因整体设计方案变更、地质状况等多方面的原因造成被告逾期交房，而该两项违约行为只造成了原告同一个损失且双方未在合同中约定逾期办理产权证的违约金，本院不予支持；原告关于要求被告赔偿因逾期交房的违约金及损失人民币30000元的诉讼请求，因其中包含有双方在合同中约定交房前的按揭贷款利息部分，本院予以部分支持，被告应支付原告因逾期交房的违约金，具体应以原告在该时间段内实际赔付的利息为准计赔，因约定的违约金过高，本院予以调整；本案中原、被告双方虽然在合同中明确约定违约金的计算方式，但是按该计算方式计算的违约金远远超过实际造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。本案中因原告未提供造成损失的相关证据，被告主张适当减少违约金的抗辩理由，本院予以支持。被告承担的违约责任以原告的实际损失为准赔偿，原告的实际损失为原告已交购房款乘中国人民银行基准利率再除以360天再乘以被告实际逾期交房的天数所得的利息。本案中被告交付房屋时间应为2011年6月22日，被告逾期交房的天数为357天，应以357天计算其损失，原告的损失为8386.69元（129117元×6.55%÷360天×357天=8386.69元）。原告要求被告支付逾期交房违约金30000元的诉讼请求超过违约造成的损失，本院依法以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少为8386.69元，对超过部分本院不予支持；原告关于要求由被告承担容积率过大、绿化率过低等质量问题所应承担的违约及赔偿责任的诉讼请求，因无证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告文山州焱龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告何书雄办理产权证；
二、由被告文山州焱龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告何书雄逾期交房的违约金人民币8386.69元；
三、由被告文山州焱龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内按约定计付约定交房前的按揭贷款利息给原告何书雄；
四、驳回原告何书雄的其他诉讼请求。
案件受理费800元，由原告何书雄负担632元，被告文山州焱龙房地产开发有限公司负担168元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 吴 国 欣
代理审判员 刘 胜 娟
人民陪审员 欧阳月情
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 何 秋 杰