广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7687号上诉人(原审被告)：黄x红，住广东省广州市越秀区。委托代理人：吴电平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宋x俊，住上海市徐汇区。上诉人黄x红因与被上诉人宋x俊租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：黄x红系天河区xxxx中路xx街x号xxx房（以下简称案涉房屋）的登记产权人。2015年6月25日,宋x俊（承租人/乙方）、黄x红（出租人/甲方）与案外人洋洋地产代理有限公司（经纪人）签订《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用；房屋月租金为4000元，租赁期自2015年6月28日至2016年6月27日止；乙方于2015年6月25日前向甲方交纳房屋租金押金（保证金）8000元，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期内，甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用；租赁期内，甲方负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提出解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额百分之二向乙方支付违约金；基于经纪方为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中，甲方应向经纪方支付中介代理费2000元，乙方应向经纪方支付中介代理费2000元；双方约定的其它事项为空调3台、热水器1台、洗衣机1台、煤气灶1台、油烟机1台等。同日，宋x俊向黄x红支付押金8000元及2015年6月28日至2015年8月17日期间租金8000元，黄x红将案涉房屋钥匙交付宋x俊，宋x俊称其拿到钥匙后将钥匙交给了中介人员。黄x红于2015年8月17日向宋x俊发出《告知书》称请其配合修复案涉房屋卫生间及厨房地面渗水，黄x红将找师傅上门修水管。宋x俊确认已收到上述函件。宋x俊主张案涉房屋室内公共卫生间及厨房地面出现渗水情况及其曾委托中介人员与黄x红就该情况进行交涉，向原审法院提交如下证据：1、由广州和顺物业管理公司翠湖山庄管理处于2015年7月28日出具的《告知函》（原件），内容为该管理处工程部人员前往案涉房屋勘察，确定为室内公共卫生间及厨房地面渗水；2、宋x俊与洋洋地产中介鲜某的微信记录（打印件）。经质证，黄x红对证据1的真实性无法确认，认为物业公司并非权威鉴定机构；对证据2中宋x俊与中介人员的对话真实性不予确认，对其本人与中介人员对话的截图的真实性予以确认，确认中介人员曾经就案涉房屋漏水的问题与其联系过，但因其当时不在广州，故没有到案涉房屋察看，案涉房屋在上一手租户搬离之后黄x红多次到房屋清洁期间都没有出现过漏水，而且双方签订房屋租赁合同时房屋也没有漏水的情况，因此中介人员向黄x红反映房屋漏水问题时黄x红认为可能是宋x俊清洁房屋时地面留下的积水，而且因当时不在广州，所以就没有去房屋查看，但在宋x俊起诉后黄x红已通知宋x俊愿意维修案涉房屋。黄x红主张案涉房屋不存在漏水情况，向原审法院提交由广州和顺物业管理公司翠湖山庄管理处于2015年11月4日出具的《证明》（原件），内容为案涉房屋于2015年10月31日打开卫生间及厨房的地面砖（水管已裸露外表），经管理处工程人员现场查看，在打开总水阀时未发现漏水现象。经质证，宋x俊对上述证据的真实性不予确认，认为其中所陈述的内容与实际情况不符。宋x俊申请证人鲜某及陈某出庭作证。证人鲜某发表证言如下：我是促成宋x俊、黄x红签订《租赁合同》的中介人员，宋x俊所提交的证据2微信记录的内容是我与宋x俊之间的用微信进行谈话的内容，其中的截图内容是我与黄x红之间的微信谈话内容，“小鸿”就是案涉房屋的业主即黄x红；签订租赁合同当天即2015年6月25日我方遇到了案涉房屋上一手租户陈某，其告知我方案涉房屋公共卫生间马桶漏水，当时我就告知黄x红，黄x红也当场就答应了同意维修漏水；当天黄x红领取了房屋的钥匙带领工程部人员察看房屋，并对案涉房屋公共卫生间马桶外面的软管进行更换，然后将案涉房屋钥匙交给我方；在2015年6月26日，宋x俊委托我找清洁人员到案涉房屋清洁时发现公共卫生间马桶外面的软管更换了，清洁完毕后我就告知宋x俊；之后黄x红也有到我那里拿案涉房屋钥匙后将钥匙交还给我，在2015年6月28日之后宋x俊就到我那里拿钥匙并看房；宋x俊看完房子后就用微信告知我房屋公共卫生间地面存在漏水，我当时要求宋x俊拍照给我，我将照片转发给黄x红，黄x红就告知我该部位无法维修，宋x俊当天看完房屋后就将钥匙交还给我，然后就是我一直与宋x俊及黄x红进行交涉了；后来宋x俊也曾在2015年7月中旬与我及其朋友一起察看案涉房屋，但是发现房屋并没有漏水，但是我们发现之所以没有漏水是因为黄x红将热水器下面的水闸关闭；我当场就与黄x红进行电话联系，黄x红同意维修，但是要求宋x俊预付半年租金，宋x俊不同意，后来案涉房屋就一直没有维修，房屋钥匙也一直保存在我处。证人陈某发表证言如下：我曾承租案涉房屋，租赁期限为2009年到2015年6月9日止，但是我于2015年5月13日搬出案涉房屋；我在案涉房屋已居住六年，由于案涉房屋楼龄已达到十多年，案涉房屋厨房存在漏水情况，我多次要求黄x红维修，但黄x红拒绝，我搬走时厕所的热水器水管只要在冲凉时就出现漏水的情况，主要漏水是热水器的水管漏水一直漏水至厨房。经质证，宋x俊对两证人的证言无异议，认为黄x红是知道案涉房屋存在漏水问题的。黄x红确认证人鲜某为促成本案《租赁合同》的中介人员，证人鲜某签订合同当天要求其进行维修，黄x红当天就将公共卫生间的整套厕所设备进行更换，维修好后就不存在漏水了，其根本不知道地面存在漏水问题，而且到房屋清洁时也并未发现漏水；黄x红认为证人陈某陈述均为虚假，陈某从未要求其对案涉房屋进行维修。另，原审法院于2015年10月21日组织双方当事人前往案涉房屋进行现场勘察，现场情况如下：公共卫生间部位一开始并无积水，打开淋浴头后过了近三分钟，淋浴台周围出现一摊积水；厨房地面亦有水渍，黄x红用拖把将厨房地面水渍拖干后，过了一小会，厨房地面上又有一摊积水；当日，宋x俊将案涉房屋钥匙交还黄x红。在现场勘察过程中，宋x俊、黄x红双方及证人亦就相关问题陈述意见：证人鲜某称签订合同的前一天，带着宋x俊前往查看案涉房屋，因为没有试水电，没有发现漏水情况；签订合同当天，前一手租客陈某到案涉房屋告诉宋x俊案涉房屋的厨房和公共厕所漏水，证人将漏水情况转告黄x红，黄x红即答应过来维修；2015年6月26日、27日证人发现地上有积水，当时以为是清洁阿姨没有擦干地上的积水；7月初，宋x俊告知证人有漏水问题，于是证人上来查看房屋，当时房屋的状况与现在一致，公共卫生间及厨房都有一滩水，后来证人找到管理处的工作人员来某看，确认是漏水问题；发现厨房漏水后，宋x俊称因为不常用厨房所以厨房的漏水问题可以自己维修，不需要黄x红维修，但在此期间宋x俊、黄x红一直有就漏水修复问题进行协商，因费用太高，所以没有维修。宋x俊陈述称2015年7月2日，其到案涉房屋查看时发现公共卫生间及厨房地面漏水，从该日至2015年7月27日均通过证人鲜某向黄x红反映房屋漏水问题，但问题一直未得到解决，直至其提起本案诉讼后，黄x红才发函表示同意维修案涉房屋。黄x红称签订合同当天，宋x俊向其反映厕所马桶漏水，因此其在当天将公共卫生间的马桶整套换掉了，同时换掉厨房相通的阳台上的热水器软管；至于宋x俊说的淋浴台周围漏水问题，其从未发现，并且其清洁房屋时将脏水整桶倒在上面也未发现漏水问题，宋x俊及中介也从未向其反映漏水问题；至于厨房地面上的积水问题，其从未发现有该问题，并且用拖把拖了之后也没有渗什么水，其不认为厨房存在漏水问题，据中介陈述可能是热水管老化引起的渗水，因为没有鉴定机构进行鉴定，因此无法确认漏水原因。因本案纠纷，宋x俊于2015年7月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、黄x红退回宋x俊支付的两个月租金8000元及押金8000元；3、黄x红赔偿8000元违约金（数额与押金相同）及逾期交付房屋的违约金（计算方式：以月租金4000元为本金，以每天80元为标准，从2015年6月28日计至2015年7月29日止）；4、黄x红返还宋x俊向中介公司支付的中介代理费2000元；5、本案诉讼费由黄x红承担。黄x红原审答辩：1、宋x俊和黄x红于2015年6月25日在洋洋地产公司签订租赁合同，当时黄x红到案涉房屋察看地面是没有渗水的，证明黄x红交付给宋x俊使用的房屋是完好无损的，没有渗水漏水，否则宋x俊不会签订合同并接受钥匙；2、宋x俊称地面渗水是发生在交付房屋给宋x俊使用后出现的，黄x红并不清楚渗水的事项，黄x红也没有到案涉房屋看过，不清楚渗水的情况，宋x俊应该提供权威鉴定机构出具的证明，物业公司出具的证明不能作为证据，宋x俊以地面渗水为由要求解除合同是没有依据和理由的，宋x俊不能证明该房屋有损害及渗水，因此租赁合同应该继续履行；3、黄x红在收到本案传票后就打电话给宋x俊表示愿意修复渗水，但是联系不上宋x俊，后来黄x红以快递形式通知了宋x俊，但是宋x俊一直不联系回复；4、黄x红认为宋x俊是因为找到更好的房子租住了，所以不愿意修复渗水，案涉房屋内一个卫生间有些渗水不会影响到日常生活，黄x红已将房屋出租给宋x俊，其是否使用都不影响他应该按照合同约定向黄x红支付租金，现在他主观意识已经终止合同，他不想继续履行合同则视为违约；5、宋x俊搬走了三张床、床垫、长沙发、书桌、茶几台和小饰板，宋x俊应该在租期满后搬回以上家私。原审法院认为：宋x俊、黄x红签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行己方义务。2015年10月21日，原审法院勘查现场时，黄x红已收回案涉房屋的钥匙，应视为黄x红已收回案涉房屋，双方间《租赁合同》已于当日实际解除，宋x俊再行诉请要求解除《租赁合同》缺乏事实依据，不予支持。至于导致合同解除的责任归属。根据《租赁合同》的约定，黄x红作为出租方应保证案涉房屋内附属设备、设施能正常运行及使用，并负责房屋和设备的定期安全检查等。宋x俊主张案涉房屋室内公共卫生间及厨房地面出现渗水情况，并且其一直委托中介与黄x红交涉，但黄x红一直未能解决渗水问题。宋x俊提供了证人证言予以证明，证人鲜某作为促成本案《租赁合同》订立的中介方工作人员，清楚本案合同的履行情况，其提供书面证言并出庭作证符合法律规定，原审法院对证人鲜某所提供的证言予以采信。根据证人鲜某陈述，宋x俊在签订《租赁合同》当日即将案涉房屋存在漏水情况反映至黄x红处，但黄x红直至宋x俊提起本案诉讼时一直未能妥善解决房屋存在的漏水问题。原审法院认为，黄x红作为出租方应及时对案涉房屋存在的漏水问题进行修缮以保证案涉房屋处于适于居住的状态，但根据证人鲜某的证言及黄x红陈述可知，黄x红在得知上述情况后并未及时履行出租方的修缮义务，而是采取拖延的态度，且直至原审法院勘察现场时案涉房屋仍存在漏水问题，黄x红拖延修缮的行为已构成违约，故导致本案合同解除的责任在于黄x红。《租赁合同》约定“任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提出解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿”，故宋x俊要求黄x红返还租赁保证金8000元及支付违约金8000元，予以支持。《租赁合同》签订后，宋x俊已实际接收案涉房屋，并对案涉房屋进行清洁等入住前打扫工作，但因存在漏水问题与黄x红交涉未果而于2015年7月29日诉至原审法院要求解除合同。从公平原则出发，宋x俊应按照50%的月租金标准向黄x红支付《租赁合同》约定的起租时间至提起本案诉讼期间（即2015年6月28日至2015年7月29日）的租金2064.5元{4129.03元[4000元+129.03元(4000元÷31日)]×50%}，宋x俊已于签订《租赁合同》时向黄x红支付租金8000元，故对于宋x俊多支付的部分租金5935.5元，黄x红应予以返还。宋x俊主张超出部分，不予支持。至于宋x俊主张的迟延交付房屋的违约金，因黄x红已于《租赁合同》签订同日将案涉房屋钥匙交付给宋x俊，故其该项诉请缺乏事实依据，不予支持。而宋x俊已向中介方支付的中介服务费2000元，因原审法院已判令黄x红向宋x俊支付违约金8000元，该数额已超过宋x俊向第三方支付的中介服务费数额，已能弥补黄x红的违约行为给宋x俊造成的损失，故对于宋x俊该项诉请，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、被告黄x红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋x俊返还租赁保证金8000元；二、被告黄x红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋x俊返还租金5935.5元；三、被告黄x红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宋x俊支付违约金8000元；四、驳回原告宋x俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1550元，由原告宋x俊负担1060元，由被告黄x红负担490元。判后，黄x红不服原审判决向本院提起上诉称：一、签订合同时案涉房屋内无漏水。签订合同时宋x俊亲自看过案涉房屋确认没有问题，并接收房屋钥匙。之后，宋x俊还搬走了房屋内属于黄x红的三张床及床垫、长沙发、书桌、茶几和小饰板。宋x俊承租后所称的房屋漏水并没有提供权威鉴定机构的证明。而2015年10月31日装修工人检查卫生间及厨房并未发现漏水现象。黄x红怀疑宋x俊是找到了更合适的房屋租住，而以漏水作为解约的理由。即使案涉房屋公共洗手间的热水管有点漏水，还有另一洗手间及热水器，并不影响正常居住使用。二、出租后，黄x红接到漏水通知事宜便积极配合，而宋x俊则不予配合检查和维修，其已经违反了双方签订的《租赁合同》第六条第5项约定，构成违约。房屋出租一段时间后，宋x俊告知漏水事宜时，黄x红出差到外地，回广州后通知宋x俊配合检查和维修，但其拒不配合，导致无法检查和维修。三、宋x俊的本案起诉和2015年10月21日交回钥匙行为属于提前解除合同。按照《租赁合同》第七条第5项约定，黄x红有权没收押金作为赔偿。四、原审判决存在偏袒。在判决中黄x红所陈述的内容不记录，只罗列有利于宋x俊内容，特别是对宋x俊不利的内容不予记录。且第一次现场查看后，黄x红请求法院再次组织双方勘察现场，而法官不允许。综上，黄x红上诉请求：1、撤销原审判决第一至三项；2、改判宋x俊向黄x红支付租金7225.81元（从2015年6月28日至2015年10月21日租金15225.81，扣减已付租金8000元）；3、改判宋x俊向黄x红支付违约金8000元；4、本案一、二审诉讼费由宋x俊负担。黄x红二审庭询补充以下事实和理由：一、前租客即一审证人之一陈某的妻子自然死亡于涉案房屋内，也是双方合同未能继续履行的重大原因之一。陈某私下将这件事告诉了宋x俊，宋x俊是在香港工作的比较忌讳这个问题，因此不愿意居住该房屋，其不愿意居住房屋才提出房屋漏水的问题而要解除合同。陈某也是因为这个原因不再续租，不是因为房屋漏水的问题。如果是房屋漏水，他也不会连续租了六年时间了，合同都是每年续签的。陈某在一审有伪证嫌疑，其称不租是买了新房，其实中介鲜某告诉我方，陈某并没有买新房，而是住到该小区12楼其女儿家。二、宋x俊已经看了其他更加合适的房子，因此未搬入涉案房屋居住。三、根据合同法221条，承租人认为租赁物需要维修的，应要求出租方在合理期间维修，出租方未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租方承担。四、涉案房屋有两个洗手间，公共洗手间和主卧洗手间，公共洗手间存在的问题不影响承租人对洗手间的正常使用，不能导致合同的解除。一审判决我方承担违约责任不当。五、一审判决我方承担租金的方式和时间是错误的，租金应计算到2015年交还房屋之日止按租赁合同约定的租金标准支付。宋x俊二审答辩称：我方答辩意见为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。黄x红的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。一、我不认同对方所提出的所有上诉主张，黄x红补充的陈某妻子死亡的事实，我方此前并不清楚。香港对于凶宅是有忌讳，但对正常死亡的房屋并不忌讳。二、我是在起诉对方之后才重新找房子的，并非找到更好的房子而不履行合同。三、关于合同法的问题，对方与中介是联系过的，中介得出的结论是认为维修费用过高而不想修。四、关于漏水的问题，我方提交给一审法官的书面意见中提出对方是否知晓漏水问题的质疑，对方在答辩状中称“不清楚渗水的事项，但在辩驳补充里却描述“热水器使用时才会渗水，夏天不使用热水器就不会漏水，可在冬天冲凉后将热水器水阀关闭……”可知前租户已经告知过上诉人渗水问题。五、对方说不在广州是在说谎，其说没有到涉案房屋看过渗水不是事实，在一审法官现场勘查过程中，对方首先提出涉案房屋的旧家具已不存在了，这可以证明其在本案起诉前已经进入过房屋。六、租赁合同有约定出租方不在合理期间维修已经违约的情况，作为守约方可以提出解除合同。七、租赁合同中并未对新旧家具的处置作出任何的约定。黄x红二审称：一、证人所描述的热水器使用问题意思是两回事，并不能够推定我方知道渗水问题。证人的描述我的意见只是我的一个建议，并非说明我知道涉案房屋存在渗水问题。二、涉案房屋是在黄x红买了之后一直作出租使用，最后只剩下一串钥匙，钥匙放在中介手里，我方要维修房屋也需要到中介取钥匙，我方不可能提前到过房屋看过。三、关于新旧家具的处理问题，合约中没有约定，那宋x俊将家具搬走就应该搬回。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄x红的上诉请求及宋x俊答辩意见，分析如下：一、关于合同解除的责任归属问题。黄x红与宋x俊签订的《租赁合同》为双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。《租赁合同》第五条第1款约定“甲方……应当保证涉案房屋内附属设备、设施能够正常运行及使用。”同时，《租赁合同》第五条第2款约定“甲方负责房屋和设备的定期安装检查，承担房屋设备正常的维修费用……。”黄x红作为出租人应保证交付的房屋能够满足基本生活居住需要，并承担必要及时的房屋修缮义务。根据一审现场勘察的情况：公共卫生间部位一开始并无积水，打开淋浴头后过了近三分钟，淋浴台周围出现一摊积水；厨房地面亦有水渍，黄x红用拖把将厨房地面水渍拖干后，过了一小会，厨房地面上又有一摊积水。由此可见，涉案房屋公共卫生间确实存在渗水问题。出现渗水情况后，宋x俊通过中介与黄x红进行交涉，但黄x红一直未能解决渗水问题。宋x俊原审提供了中介鲜某的证言陈述，证人鲜某的陈述能够证明宋x俊在发现渗水情况后及时与中介沟通并要求黄x红对涉案房屋进行修缮，而黄x红坚持认为房屋不存在渗水问题并且也未到涉案房屋查看及维修，其行为有悖于合同关于出租人应履行的房屋修缮责任之约定。同时，黄x红二审认为渗水情况是宋x俊故意堵塞下水道导致，但其并未能提供相应证据证明，故本院不予采信。至于黄x红提出证人鲜某和陈某的陈述存在偏袒和伪证嫌疑及其收回房屋后进行装修时并未发现渗水问题，均未提供相应的证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，黄x红应承担举证不能的法律后果。原审采信证人鲜某的证言并无不妥，本院予以支持。黄x红在得知涉案房屋出现渗水情况后并未及时履行修缮义务，已经构成违约，依照《租赁合同》的约定应承担相应的违约责任。原审认定导致本案合同解除的责任在于黄x红并无不当，本院予以维持。二、关于违约金、租金支付的问题。因黄x红存在违约行为，根据《租赁合同》约定“任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提出解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿”，原审认定黄x红应返还租赁保证金8000元及支付违约金8000元并无不妥，本院予以维持。由于租赁合同约定的起租时间即2015年6月28日至宋x俊向法院起诉之日及2015年7月29日的期间，宋x俊已经实际接收了涉案房屋并且对涉案房屋进行清洁等入住前期工作，而因涉案房屋存在渗水问题一直与黄x红交涉，原审法院认定宋x俊按照50%的标准向黄x红支付租金2064.5元{4129.03元[4000元+129.03元(4000元÷31日)]×50%}并无不当，本院予以维持。因宋x俊已于签订《租赁合同》时向黄x红支付租金8000元，故对于宋x俊多支付的部分租金5935.5元，原审法院认定黄x红应予返还并无不妥，本院予以维持。对黄x红二审提出的上诉请求，本院均予驳回。综上所述，上诉人黄x红上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚、适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人黄x红负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年七月六日书记员  林嘉丽