浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙嘉民终字第386号
上诉人（原审原告）：浙江旭辉置业有限公司。
法定代表人：林峰。
委托代理人：朱力勤。
委托代理人：高澄。
上诉人（原审被告）：上海蓓体施黛日用品有限公司。
法定代表人：戚勇。
委托代理人：朱詠梅。
上诉人浙江旭辉置业有限公司（以下简称旭辉公司）与上诉人上海蓓体施黛日用品有限公司（以下简称蓓体施黛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月16日受理后依法组成合议庭，于2013年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人旭辉公司委托代理人朱力勤、上诉人蓓体施黛公司委托代理人朱詠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认定：2011年9月23日，旭辉公司与蓓体施黛公司签订《租赁合同》一份，约定旭辉公司将旭辉广场购物中心二层M2F-040（2023）号场地38.84平米出租给蓓体施黛公司使用，租赁期限为3年，自旭辉公司向蓓体施黛公司交付店铺之日起计算。租赁费第一年每月11154元（实际履行过程中按照交付面积金额变更为11814元），第二年每月11817元，第三年每月12380元，按“先付后用”的原则于合同签订日后七天内支付首月租赁费，以后在每个日历月20日前支付下个月租金。合同签订后七天内蓓体施黛公司须一次性向旭辉公司交纳两个月租金即22508元作为履约保证金。《租赁合同》第十一条第二款第四项约定蓓体施黛公司不得于广场营业时间内擅自停止营业，撤离派驻人员或商品，如有违反，蓓体施黛公司应向旭辉公司支付违约金（即按本合同终止前蓓体施黛公司应缴纳的月均租金及物业服务费的二倍）。第十四条第一款约定合同终止后，蓓体施黛公司应当于合同终止日起7天内自费将店铺内所有动产搬离店铺并须将店铺恢复至交铺时的原始状态，将店铺交还旭辉公司；第二款约定若蓓体施黛公司不按照第一款执行的，蓓体施黛公司同意旭辉公司自约定期限届满时任意时间采取措施使得店铺的状态符合第一款约定状态及同意旭辉公司将遗留在店铺内的物品视为抛弃物做任意处置而无需承担任何责任，由此而产生的一切费用和开支由蓓体施黛公司负担，且同意按合同终止前支付旭辉公司及管理公司所有款项（租金＋物业服务费＋能耗费）的日均额的两倍依实际占用店铺的天数向旭辉公司支付占用场地费用。第十七条第二款约定除合同另有约定外，蓓体施黛公司未按合同约定交纳本合同项下的应付费用的，应向旭辉公司支付所欠款项及滞纳金（所欠款项金额按每天千分之一计算，包括到期日）；第四款约定如因蓓体施黛公司违约，旭辉公司行使解除／终止本合同权利的，旭辉公司在其送达解除／终止合同的通知后七日内未收到蓓体施黛公司书面异议的，视为蓓体施黛公司无异议认可该解除／终止通知，合同于旭辉公司解除／终止通知确定日期解除／终止。旭辉公司有权没收蓓体施黛公司按合同约定已交所有款项作为违约金；第六款约定旭辉公司因向蓓体施黛公司催讨租金或其他费用而引起的损失，旭辉公司因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由蓓体施黛公司承担。合同签订后，蓓体施黛公司支付了履约保证金22508元和2012年8月31日前的租金，此后未再支付旭辉公司任何款项。庭审中双方确认截至2012年10月30日蓓体施黛公司共计拖欠旭辉公司租金32028元。
2012年10月23日，因与旭辉公司协商解除合同不成，蓓体施黛公司擅自违约撤离商场。旭辉公司于2012年10月25日向蓓体施黛公司发出律师函要求其支付拖欠的租金、滞纳金等。蓓体施黛公司于2012年10月26日函告旭辉公司因旭辉广场整体开发不利，未形成商业氛围，无法满足蓓体施黛公司租赁之根本目的，故蓓体施黛公司决定终止租赁合同，并将租赁物业钥匙交还。旭辉公司于2012年10月30日收到该函，但仍坚持要求蓓体施黛公司继续履行合同，直至2013年1月22日才发函告知蓓体施黛公司合同于2013年2月15日终止，要求蓓体施黛公司于2013年2月22日前将店铺恢复至交铺时的原始状态并交还旭辉公司。针对该函告，蓓体施黛公司于2013年1月24日回复旭辉公司双方合同已于2012年10月30日终止，蓓体施黛公司已经交还钥匙完成了店铺交付义务，因旭辉公司坚持等事情解决后才能撤除店铺物品及装潢，使得蓓体施黛公司无法进入店铺恢复至租赁之初的状态。2013年2月4日，双方办理了商户退铺事宜，蓓体施黛公司在商户退铺验收表上签字确认。2013年4月9日，旭辉公司为本案纠纷委托浙江圣文律师事务所律师代为诉讼，双方签订《委托代理协议书》。后旭辉公司支付律师费10100元。
一审法院经审理认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。旭辉公司与蓓体施黛公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行合同。合同第十一条本身已明确承租人不得擅自停止经营或撤离人员及商品，该约定显然是为了双方实现租赁合同的目的，现在实际履行过程中蓓体施黛公司未经旭辉公司同意擅自撤离商场，已属根本违约，现双方一致认可合同至2012年10月30日解除，依法予以确认，蓓体施黛公司对租金金额没有异议，理应支付，已支付的履约保证金在应支付的租金中予以抵扣，故蓓体施黛公司尚需支付租金为9520元。合同约定按照每日千分之一支付滞纳金，所谓滞纳金是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，属于行政法调整范围，具有法定性、强制性、惩罚性的特点，主要发生在国家行使公共权力的过程中。本案滞纳金的约定实际是一种延迟支付的违约金，因其相当于利息损失，与空置期等违约损失不属于同种情形，可分开支持，但其约定偏高，一审法院依法调整为同期银行贷款利率，其起算时间扣除履约保证金冲抵的两个月，应从2012年9月20日起计算。新店宣传费1000元有双方合同约定为基础，包括在旭辉公司对商场整体的宣传中，蓓体施黛公司理应支付。至于场地占用费，因旭辉公司一开始不同意蓓体施黛公司解除合同的要求，造成双方的不配合，蓓体施黛公司实际无法在撤场当时办理商户退铺手续，故不能简单推定退铺验收完成（2013年2月4日）之前蓓体施黛公司仍占有使用该商铺；双方租赁合同解除后蓓体施黛公司存留的义务应为将商铺恢复原状，旭辉公司可以催告蓓体施黛公司恢复，也可以依照合同约定自行恢复原状再向蓓体施黛公司主张恢复的费用；然旭辉公司并未采取合理措施缩小损失，而在蓓体施黛公司以其违约行为表明双方房屋租赁合同目的无法实现后，仍要求蓓体施黛公司继续履行合同，有自行扩大损失之嫌；在此情形下，要求蓓体施黛公司按照租金及物业费的两倍来支付场地占用费，于理不合于法无据，不予支持。合同有关违约金的约定，实质上体现了单方违约解除合同应付出的代价，也是对一方根本性违约的惩罚。现蓓体施黛公司擅自解除合同的事实明确，故旭辉公司主张的违约金（相当于两个月租金）予以支持。对于房屋空置期损失，是在双方租赁合同解除后，作为出租方的旭辉公司收回商铺，再次招租显然需要一定的时间，这段时间即属空置期。旭辉公司主张三个月空置期损失（按照合同约定计算三个月租金），属合理请求，应予支持。旭辉公司主张的律师费10100元，因其诉讼金额过高，增加了蓓体施黛公司的负担，一审法院依法调整为由蓓体施黛公司承担60%的律师费，计6060元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、蓓体施黛公司支付旭辉公司房屋租金9528元及延迟支付的违约金（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，从2012年9月20日起计算至判决确定的履行之日止）；二、蓓体施黛公司支付旭辉公司新店宣传费1000元；三、蓓体施黛公司支付旭辉公司违约金22508元；四、蓓体施黛公司赔偿旭辉公司空置期损失35442元；五、蓓体施黛公司赔偿旭辉公司实现债权的律师费用6060元；以上五项均于判决生效之日起七日内履行；六、驳回旭辉公司的其他诉讼请求。如果蓓体施黛公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2039元、财产保全费1520元，共计3559元，由蓓体施黛公司负担，于判决生效之日起七日内缴纳。
一审判决宣告后，旭辉公司、蓓体施黛公司均不服，向本院提起上诉。
旭辉公司上诉称，一、一审对实际腾退商铺之前的场地占用费不予支持没有依据。蓓体施黛公司于2013年2月4日办理了商铺腾退手续，在此之前，商铺内因留有蓓体施黛公司的物品而被其实际占用。蓓体施黛公司对其遗留物品没有明确作出放弃的意思表示，旭辉公司无法在自行处置物品与减少租金之间作出损失大小的衡量，故不存在自行扩大损失的可能。另外，蓓体施黛单方违约要求解除合同，旭辉公司作为守约方有权要求其继续履行合同。一审认为旭辉公司不同意解除合同属自行扩大损失，没有依据。其次，根据双方合同第十四条之约定，蓓体施黛公司应在合同终止后7天内将商铺恢复原状后退还给旭辉公司，否则应承担二倍租金的场地占用费。蓓体施黛公司应在提出解除合同之日起7日内将物品取走，但其未按约履行义务，故场地占用费应予以支持。综上，请求撤销原判第六项，并改判蓓体施黛公司支付旭辉公司场地占用费85942元。
蓓体施黛公司答辩称不同意旭辉公司的上诉请求，场地占用费应不予支持。
蓓体施黛公司上诉称，双方合同对空置期并无约定，一审对旭辉公司主张的空置期损失予以支持，没有依据。另外，空置期的损失等于预期的损失，并不属于实际损失。旭辉公司没有提供证据证明其实际损失为三个月的租金，在无合同约定的情形下，旭辉公司主张三个月的空置期损失，没有依据。其次，双方合同第十七条约定，旭辉公司只有在实际损失大于违约金的前提下，才可以补足实际损失，而不可以同时主张违约金与实际损失。因此，旭辉公司既主张违约金22508元，又主张3个月的空置期损失，没有依据。综上，请求撤销原判第三、四项，并改判驳回旭辉公司要求蓓体施黛公司支付3个月空置期损失的诉讼请求。
旭辉公司答辩称一审关于空置期损失的判决正确。旭辉公司已经减少了违约金数额，只主张了履约保证金作为违约金。另外空置期损失与违约金可以同时主张。双方合同约定了3年的租赁期限，蓓体施黛公司提前解除合同，空置期损失必然存在，一审予以支持正确，请求维持该项判决。
双方在二审中均未提交新的证据。
经审理查明，双方最初约定第一年月租金为11254元，而非一审认定的11154元，其他事实与一审认定一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、旭辉公司主张的场地占用费（从2012年10月30日起至2013年2月4日止）是否应予支持；2、旭辉公司的空置期损失是否有依据。
关于争议焦点一，根据双方合同第十四条约定，蓓体施黛公司应当于合同终止日七天内将商铺内所有动产搬离，并将店铺恢复至交付前的初始状态。未按照约定采取措施搬离遗留物品并将店铺恢复原状的，旭辉公司对遗留物品享有任意处置权，由此产生的费用和开支由蓓体施黛公司承担，同时，蓓体施黛公司应当按租金等费用的两倍支付场地占用费。实际履行过程中，蓓体施黛公司在提出解除合同后未及时清理遗留物品，构成违约，其应依照上述约定承担两倍场地占用费的违约金。蓓体施黛公司辩称其未能搬离物品系遭旭辉公司阻拦所致，无相应证据予以证实，本院不予采信。另一方面，作为旭辉公司，在蓓体施黛公司已明确提出解除合同并将商铺钥匙退还给旭辉公司的情况下，其完全可以根据合同约定自行处置遗留物品。同时，出于对自己利益的维护与照顾，旭辉公司也有义务及时清理物品、腾空商铺，以防止损失的扩大。旭辉公司在蓓体施黛公司违约后，未采取措施防止损失的扩大，就扩大损失部分，旭辉公司无权要求赔偿。根据本案实际情况，本院酌定给予旭辉公司37天行使处置权的合理期间，期间的场地占用费应由蓓体施黛公司按两倍承担，超出期间部分视为旭辉公司自行扩大的损失，本院不予支持。一审有关旭辉公司扩大损失的理由成立，但未给予旭辉公司行使处置权的合理期间不当，本院予以纠正。具体场地占用费按租金计算，为29141.2元（11814÷30×2×37）。旭辉公司主张将物业费纳入场地占用费，缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，只有在违约金不足以赔偿旭辉公司损失的情况下，蓓体施黛公司才承担损失赔偿责任，如果违约金足以抵付旭辉公司实际损失的，旭辉公司无权再主张其他损失。因此，旭辉公司应当举证证明对方违约解除合同的行为所造成的实际损失高于双方约定的违约金数额，但旭辉公司未对此进行举证。另外，双方合同对空置期损失并未作出约定，旭辉公司主张空置期损失亦缺乏合同依据。蓓体施黛公司上诉认为其不应支付空置期损失的上诉理由成立，其上诉请求应予以支持。一审以按照合同约定为由支持3个月的空置期损失，没有依据，二审予以纠正。
综上，上诉人旭辉公司的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求予以支持。蓓体施黛公司的上诉理由成立，其上诉请求予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律有误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第822号民事判决第一、二、三、五项，即：上海蓓体施黛日用品有限公司支付浙江旭辉置业有限公司房屋租金9528元及延迟支付的违约金（按照中国人民银行同期同档次贷款利率，从2012年9月20日起计算至本判决确定的履行之日止）；上海蓓体施黛日用品有限公司支付浙江旭辉置业有限公司新店宣传费1000元；上海蓓体施黛日用品有限公司支付浙江旭辉置业有限公司违约金22508元；上海蓓体施黛日用品有限公司赔偿浙江旭辉置业有限公司实现债权的律师费用6060元。
二、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2013）嘉南民初字第822号民事判决第四项；
三、上海蓓体施黛日用品有限公司支付浙江旭辉置业有限公司场地占用费29141.2元；
上述判决确定的给付义务均应于本判决生效之日起七日内履行。
四、驳回浙江旭辉置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2039元，财产保全费1520元，合计3559元，由上海上海蓓体施黛日用品有限公司承担2803元，由浙江旭辉置业有限公司承担756元；二审案件受理费4078元，由浙江旭辉置业有限公司承担2565元，上海蓓体施黛日用品有限公司承担1513元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
审 判 员 谭 灿
代理审判员 陈海滨
二〇一三年九月十一日
书 记 员 阮美琴