湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂13民终319号
上诉人（原审原告）张安志，男，1978年9月28日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）李定明，男，1970年11月2日出生，汉族。
委托代理人陈星明（代理权限：代为进行和解，代收法律文书等），湖北天赋律师事务所律师。
上诉人张安志为与被上诉人李定明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日受理后，依法组成由审判员周鑫担任审判长，审判员姚仁友、张欢参加的合议庭，并于2016年6月30日公开开庭进行了审理。上诉人张安志，被上诉人李定明的委托代理人陈星明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张安志诉称，2015年9月我承租被告位于滨湖湾8号楼104号的房屋用于教学办公。因学生学习需要，我需在房屋阳台处开一扇门，并砍掉旁边阻挡视线的小区绿化树木。被告遂向我保证可以达到以上条件，并且征得物业公司的同意，因此我与被告签订了租房合同，并通过支付宝向被告支付了5000元租金及2000元押金。之后当我开始砸墙装修时，被物业公司出面阻拦，我才得知砸墙事情并未得到物业公司的同意，是被告欺瞒我。我遂联系被告处理此事，被告未与物业公司达成共识，于是决定在室内另一侧装修一扇门，且被告承诺装修费用由其承担。可是当我事后向被告索要装修费用时，被告却置之不理。为维护我的合法权益，特诉至人民法院请求依法判令：1、解除双方租赁关系；2、被告退还我的房屋租金和押金7000元；3、赔偿我装修、误工费等损失4615元；4、赔偿我可得利益15000元。
原审被告李定明辩称，原告于2015年9月20日经他人介绍向我承租房屋办“致趣教育”班，随后我回到随州与其签订了房屋租赁合同。原告诉请中说的砸墙开窗是事实，并且征得物业公司的同意，但是我们并没有约定可以砍掉小区树木，砍树是原告自己想毁约的借口。至于装修费用我们在合同协议中已经明确约定由原告自己承担。退还押金和租金是不可能的，因为原告至今还在使用我的房屋，在合同中也约定承租人中途退房租金不退。事实是，原告因为在小区内做户外广告被物业部门多次制止，导致其不能再办理教育班了，遂其要求解除合同。综上所述，特请人民法院依法判令驳回原告的诉请，并判令原告交回房屋，恢复原状、赔偿损失并承担违约责任。
原审查明，2015年9月25日，原告张安志因办“致趣教育”培训班需要门面房，遂与被告李定明联系租房事宜。当日，双方签订《租房合同》，约定：“1、租房期限自2015年10月1日至2016年10月1日止，年租金贰万；2、付款方式：一季一付，季租金伍仟；另外房屋押金贰仟元整，于租房之日一次性付清。乙方中途退房，租金不退；甲方中途收房，赔偿乙方装修费用…。5、租房到期后，甲方验收房屋完好、财产完好，水费、电费结清后，退还押金贰仟元整。6、财产明细表：甲方同意乙方在阳台处开一扇门，装修费用由乙方支付。甲方：李定明，乙方：张安志。2015年9月25日。”次日，原告将租金5000元及押金2000元支付给被告。同月29日原告开始砸墙装门，装修过程中被小区物业部门出面阻止，经过原被告协商后强行装修完毕，各项装修费用共计1615元。后因装修费用等问题发生纠纷，原告诉至法院。2016年1月7日，原告张安志将房屋钥匙交给物业管理处，但物业部门未收。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告支付被告一季度租金5000元，并使用租赁物至2016年1月7日（满一个季度），故原告请求退还租金5000元的诉请于法无据，不予支持。经庭审核实，原告经被告同意后对房屋进行装修，合同约定装修费用由乙方（原告）支出，故本院认为，对原告要求被告赔偿装修费用不予支持。原告请求被告赔偿可得利益15000元损失无合法证据支持，故不予支持。租房合同中未约定解除合同情形，且原告庭审中未能举证证明出现符合法定解除的事由，但考虑到合同成立后客观情况发生了重大变化，继续履行不能实行合同目的，故根据公平原则，结合本案的实际情况，对原告请求解除合同的诉请予以支持。按照租房合同约定，“租房到期后经双方结清水电费，退还押金贰仟元整，”故被告应当退还原告押金2000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告张安志与被告李定明于2015年9月25日签订的《租房合同》；二、被告李定明于判决生效之日起十日内退还原告张安志的押金2000元；三、驳回原告张安志的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由原告张安志负担。
宣判后，上诉人张安志不服原审法院的判决，向本院提起上诉称：
1、原审采信证据存在的问题：我一审提供的证据六，即录音应予采信。原审未确定举证期限，故我提供的证人证言应予采信。原审不采信我提供的证据四，也不应以此认定我将钥匙交付物业。我一审提交的证据七，即电话记录，应予采信。我一审提供的证据八，即装修师傅的证言，应予采信。被告提供的证据三，即物业公司出具的证明，内容虚假，我从未在小区楼面和电梯张贴小广告，也未受物业公司制止。
2、原审事实认定方面存在的问题：物业公司未同意在阳台处开一扇门。被上诉人李定明向我承诺，我安装玻璃门的费用可以抵房租。我装修房屋被物业公司阻止后，被上诉人无视我提出的退租要求，强行砸墙。被上诉人意欲将其位于小区内部住宅改造成门面房，以获取高额租金，为此他向我承诺可以从阳台开一扇门，并可以砍掉挡住视线的绿化树木。房屋装修时，装修师傅未开始工作，物业就阻止，我接到电话赶回房屋，后又打了被上诉人的电话，被上诉人赶回来后，未与我协商，强行砸墙。我于2015年12月31日从房屋搬离，并当晚电话告知了被上诉人。我请物业管理的熊某转交钥匙，并没有成行。
3、法律适用方面存在的问题：原审适用合同法第二百二十四条、二百三十三条错误，本案与转租、承租人解除合同的情形无关。本合同也不存在情势变更，故不应适用合同法解释（二）第二十六条。被上诉人订立合同时承诺我可以从阳台开门，物业已经同意了，但实际是物业没有同意。被上诉人订立合同时存在欺诈行为，根据合同法第五十四条规定，我有权要求撤销合同返还租金、赔偿损失。
4、原审程序问题：2015年10月15日我向原审法院提交起诉材料，但直到2016年1月6日才接到审判庭通知，原审未按审限办案。原审未按规定期限将答辩状送达给我。原审未向我送达举证通知书，导致我无法按举证时限要求提供证人出庭。原审在我提供证据时，未向我出具收据。原审判决注明的两名陪审员，实际未参加庭审。原审法庭调查部分未能及时记录我的回答。原审书记员欺骗我，让我未能及时提交证据。
请求二审法院依法改判：除一审判决赔偿数额外，还应赔偿我装修费1615元，返还租金5000元，可得利益15000元。
被上诉人李定明服从原判。
上诉人张安志为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
证据一、2015年9月29日至10月3日，张安志与李定明通话录音六份，主要内容为：李定明向张安志承诺物业同意在出租房阳台处砸墙、装门、修路，还承诺负担安装玻璃门的费用。然而，物业并未同意，并在张安志砸墙装门时予以阻止。
证据二、事故经过的电话记录清单，主要内容为：张安志与李定明等人电话通话的时间。
证据三、刘成书面证言一份，主要内容为：2015年9月末，张安志到我的店面预定了一扇门，准备安装在滨湖湾小区8号楼104室阳台上砸开的门洞上。我去房屋测了尺寸，铁门还没有做好，张安志就对我说被房东欺骗，物业管理处并不同意装门。
证据四、随州市曾都区统计局于2016年6月30日出具的证明一份，主要内容为：曾都区2015年度在岗职工年平均工资为39516元。
证据五、证人杨某出庭作证的证言，主要内容为：2015年9月19日，张安志让我去滨湖湾他承租的房子处帮他砸墙开门，但后来被物业阻止，断了水。房东同物业交涉，物业还是不同意。物业不在，房东就让我把门砸开了。我听见张安志跟房东讲要退租，但房东不同意。
证据六、诉争房屋砸门前后的照片，拍摄的主要内容为房屋阳台侧面邻路处被砸开了一扇门。
上诉人张安志以证据一、二、三、五、六证明：李定明向张安志作出物业同意在出租房阳台处砸墙装门修路的虚假承诺，李定明还作出负担安装玻璃门的费用的虚假承诺。但物业并未作出上述同意，并在张安志砸墙装门时予以阻止，以致张安志无法实现租赁房屋开办辅导班的合同目的。以证据四证明曾都区2015年度在岗职工年平均工资标准，李定明应按该标准赔偿张安志因租赁房屋不能使用所致损失。
被上诉人李定明认为上述证据不是新证据，内容不实，物业并没有阻止张安志在阳台处砸墙开门，张安志因在小区内张贴招生广告而被物业阻拦，因而与被上诉人发生纠纷。
对上述有争议的证据，本院认为，上述有关物业是否阻止张安志在阳台处砸墙、开门的问题，应结合本案案情和法律规定进行综合判断。
上诉人张安志庭审时称，我签订合同时去看了一下房屋，是三室两厅结构的房屋，看其结构为住宅，但现在开辅导班一般都是在小区租一套住房。
被上诉人李定明的代理人庭审时称，李定明房屋位于一楼，是三室两厅结构的商用房屋。
被上诉人李定明的代理人庭后向本院提交房屋买卖合同书一份，该合同载明诉争房屋的用途为居住。
经审理查明，滨湖湾8号楼104号房屋为住宅。
原审查明的其他事实属实。
对本案有关问题，本院综合评判如下：
关于双方租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”国务院《物业管理条例》第五十条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：…（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；…”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，诉争的滨湖湾8号楼104号为三室两厅结构的房屋，位于小区内部住宅楼一楼，有一阳台，为一典型的住宅，李定明二审提供的商品房买卖合同上也注明该房用途为居住。根据上述法规，李定明与张安志在未办理有关审批手续及征得其他有利害关系业主同意的情况下，物业公司有权对二人改建房屋行为予以阻止。因此，本院认为，张安志提出的其在阳台处砸墙开门受到物业公司阻止的主张，虽然李定明的代理人予以否认，但本院相信物业公司对张安志在阳台处砸墙开门不会置之不理，故对张安志的该主张予以认定。同时，双方签订的将该房作为辅导班用房，并改变房屋外墙的租赁合同，系违法改变房屋用途和违法改建房屋，租赁合同目的违反了法律、行政法规的强制性规定，也损害了第三人暨其他有利害关系业主的利益，依法属于无效合同。
关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故双方合同无效后，李定明应当返还张安志已给付的租金5000元及押金2000元，张安志应当向李定明返还房屋。现李定明的代理人二审虽不承认张安志已向李定明返还房屋，但李定明于一审判决解除合同后，并没有上诉要求张安志向其返还房屋，故对其代理人二审庭审时提出的张安志并未向其返还房屋的主张，不予支持。张安志为使用租赁房屋而支出装修费1615元，张安志如按约定使用租赁房屋开辅导班，也可以获得一定利益，上述费用和利益均为张安志因本合同无效而遭受的损失；然而，李定明因本合同无效也必然遭受一定的租金损失。张安志、李定明均应知晓住宅不能用作商用和进行非法改建，双方对于本合同无效均有过错。根据本案双方过错情况和损失情况，本院认为，张安志、李定明对对方损失均负有一定赔偿责任，但双方的损失数额及过错难分大小，故本院确定二人相互之间的赔偿损失数额相当，应相互抵消，对张安志提出要求李定明赔偿其装修费用和预期利益的上诉请求，不予支持。
关于原审程序是否存在违法的问题。本院认为，张安志上诉提出原审判决注明的两名人民陪审员实际未参加庭审，但未得到对方当事人认可，且张安志签字确认的一审庭审笔录上载明人民陪审员已经到庭，故对其提出原审存在上述程序问题的主张，不予支持。张安志提出的原审存在的其他程序问题，经查，原审存在部分程序问题，但均未达到足以发回重审的程度。
综上，原判适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十七条、国务院《物业管理条例》第五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2015）鄂曾都民初字第02316号民事判决；
二、张安志与李定明于2015年9月25日签订的《租房合同》无效；
三、李定明于本判决生效之日起十日内退还张安志的押金2000元、租金5000元；
四、驳回张安志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费275元，由张安志负担100元，李定明负担175元；二审案件受理费145元，由张安志负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 鑫
审判员 姚仁友
审判员 张 欢
二〇一六年七月十八日
书记员 王 凌