吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1870号
上诉人（原审原告）：丛超，男，1974年4月5日生，回族，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：魏国明，吉林宇中人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春海华房地产开发有限公司，住所：长春市南关区南环路190号409室。
法定代表人：张智超，董事长。
委托诉讼代理人：孙玲，吉林吉天行律师事务所律师。
上诉人丛超因与被上诉人长春海华房地产开发有限公司（下称海华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院于2018年3月6日作出的（2018）吉0102民初13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丛超一审诉求：1.判决被告立即向原告退还商品房面积补差款526220.22元；2.判决被告赔偿原告经济损失7439.75元，即多缴纳的物业费2898元、物业维修基金2495.75元、供暖费2100元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告在被告处购置房屋一套，即长春市南关区南湖中街中海·紫金苑J7幢1单元101室，合同约定该房屋建筑面积334.88平方米，其中套内建筑面积299.58平方米。原告入住并取得该房屋产权证后发现，2017年被告通知原告该房屋产权证上登记的建筑面积仅为308.63平方米，与合同约定建筑面积严重不符，误差比达到了-7.84%。原告因被告所售房屋与实际面积不符，不但多交了购房款，同时也导致多缴纳了物业费、物业维修基金、供暖费等经济损失。原告认为，被告的行为是明显的销售欺诈。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条第一款关于面积确认及面积差异处理中约定，被告应立即向原告返还房屋差价款及赔偿相关损失，但被告以“按套计价售房”为由拒绝。因被告对合同条款的解释与原告理解不一致，对于此部分应当属于没有约定或约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差在3%（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”故诉至法院。请求依法支持原告的诉讼请求。
海华公司一审辩称：1.原告要求房屋面积补差款没有事实和法律依据。原告与被告签订的商品房买卖合同第四条明确约定计价方式与价款按套计算，房屋总价为415万元，并非按面积单价计算房屋价款。因此并不涉及面积差的问题。2.被告不存在违约行为，不应当承担相应的赔偿责任。3.被告出售给原告的房屋系一楼大户型住宅，大户型住宅存在相应面积差大的普遍情况，由于商品房买卖合同需提前到房产登记机关备案，因此所载面积为预估面积，之所以在合同中明确约定房屋价款按套计算，是因为该房屋系300平左右的大户型，相当于别墅面积，面积差值难以估算，且出售给原告的房屋是随赠花园及地下室使用权的，有增值附加，综合总体价值，确定按套计算房屋价格，而不是按照面积计算。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明：2015年4月24日，丛超与海华公司签订《商品房买卖合同》，约定丛超购买海华公司开发的长春市南关区南湖中街中海·紫金苑第J7幢1单元101号房，建筑面积共334.88平方米。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3.按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）（4150000元）肆佰壹拾伍万圆整。面积确认及面积差处理：当事人选择按套计价的，不适用本条约定。海华公司于2015年5月24日将该房交付丛超，丛超一直占有、使用至今。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。原告已按合同约定交付购房款。被告也按合同约定向原告交付房屋。现虽实际建筑面积与合同备案登记面积相差26.25平方米，但因双方签订《商品房买卖合同》时，原告自愿选择按套计算的方式购买涉案房屋，该房屋总价款为415万元。故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告丛超的诉讼请求。案件受理费4568元，由丛超负担。
丛超上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决被上诉人退还上诉人面积补差款526220.22元、赔偿经济损失7439.75元；3.诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1.案涉房屋不应认定按套购置。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房建筑面积334.88平方米，其中套内面积299.58平方米，公共部位与公用房屋分摊面积35.3平方米，每平方米12392.49元，总价款为415万元。”这说明该商品房的价格是按照面积和单价计算的，且上诉人与被上诉人对房屋面积及具体价款已明确约定并认可。从常理可知，在面积不足的情况下，上诉人是不可能按415万元价格购买此房的；其次，合同第五条面积确认及面积差处理的非格式合同条款约定：“合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋款差。”第三，合同第五条虽然约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，但该条款为格式条款。根据合同法第41条规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，经双方约定选择的条款，更能体现双方签约时的真实意思表示，即非按套出售及购买。2.合同条款约定不明，上诉人向被上诉人主张返还房屋面积补差款合理合法。双方合同第五条约定：“产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋款差。”在被上诉人拒绝签订补充协议的情况下，对此部分应当属于没有约定或约定不明，应当按照最高法院商品房司法解释第14条规定执行。因此被上诉人应当向上诉人返还房屋差价款。
海华公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审查明的案件事实外，本院二审另查明：1.海华公司与丛超签订的《商品房买卖合同》是国家工商总局和建设部联合制定的示范文本合同，其中：“商品房买卖合同说明”第4条规定：“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。”第五条“面积确认及面积差处理”内容为：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积]（上打√）[套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于±0.6%以内（含本数）的，出卖人与买受人互相不退、不补；（2）产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于±0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋款差；（3）×；（4）×；（其他略）。”双方签订的《合同补充协议》第13条约定：“如果买卖合同项下房地产按套内建筑面积计算房款，交付的房地产分摊公用建筑面积出现差异与房款无关。交付房产实际套内建筑面积与买卖合同第*条约定的套内建筑面积如果存在差异，按以下方式处理：1）差异值在±0.6%以内（含本数），买卖双方不退不补。2）差异值在±0.6%以内以上（不含本数）至±5%以下（含本数），超出±0.6%以上部分面积按合同单位价格多退少补。3）差异值在±5%以上（不含本数），买方有权解除合同。需要就面积差额多退少补时，双方应在收到对方付款通知之日起十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方支付违约金。买方未付清差额房款的，卖方不承担延期交房和延期办证的违约责任。”2.丛超与海华公司签订的《商品房买卖合同》约定：丛超购买的J7幢1单元101号房屋，建筑面积334.88平方米，套内建筑面积299.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.3平方米。海华公司提供的《房屋分套建筑面积计算表》记载：该J7幢1单元101号房屋，产权测绘的建筑面积308.63平方米，套内建筑面积299.25平方米，共有共用分摊面积9.38平方米。3.海华公司给丛超开具的销售不动产统一发票记载：案涉J7幢1单元101号房屋的购置单价为12392.49元/平方米，总价款415万元。
本院认为：1.海华公司与丛超签订的《商品房买卖合同》系国家工商总局和建设部制定的示范文本，其中已印制好的内容应当属于格式条款，而空格内需双方合意后填写的内容为非格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，非格式条款效力应当优于格式条款，并且在“商品房买卖合同说明”第4条中也规定“本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先”，因此虽然该《商品房买卖合同》第五条第二款以格式条款约定了“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，但因双方在第四款中又以非格式条款约定了“当产权登记面积与合同约定面积产生差异时，双方同意选择‘1.自行约定方式处理’，即：‘产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于±0.6%以内（含本数）的，出卖人与买受人互相不退、不补；产权登记面积与合同约定面积产生差异，差异值大于±0.6%的，买卖双方就面积差异签订补充协议，据实结算房屋款差’”，根据上述法律规定，如果丛超所购买的案涉房屋产权登记面积与合同约定面积不符，双方应当按照该非格式条款约定进行相应的调整。一审判决依据格式条款认定“按套计价不进行产权面积差异调整”不当，应予纠正。2.海华公司与丛超签订的《商品房买卖合同》第五条第四款约定“产权面积与合同面积差异大于±0.6%的，双方签订补充协议，据实结算房款差”，但双方并未专门签订补充协议约定此类面积差异处理方法，虽然双方签订的《合同补充协议》第13条约定了“实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积存在差异”的处理方法，但并不完全适用于本案，因双方在《商品房买卖合同》第五条第一款中已明确选择按照“建筑面积”进行面积差异处理，而非按照套内建筑面积处理差异。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，该《商品房买卖合同》第五条第四款应当理解为：“产权建筑面积与合同建筑面积差异大于±0.6%时（不含本数），双方应当按照合同单价据实结算，多退少补。”基此，因案涉房屋经海华公司委托产权测绘部门实际测量后，确定产权登记建筑面积为308.63平方米，比合同约定建筑面积少了26.25平方米，面积差异达到7.8%，超过了0.6%的标准，故海华公司应当按照合同单价返还丛超多支付的购房款298799.79元[（7.8%－0.6%）×334.88×12392.49]。3.因双方之间签订的《商品房买卖合同》已明确约定了面积差异处理方法，根据约定大于法定的司法原则，丛超主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十四条规定，要求海华公司按照3%的标准返还面积差异款526220.22元，本院不予支持。4.丛超虽然主张海华公司赔偿因面积差异多支付的物业维修基金、物业费、采暖费及经济损失7439.75元，但并未提供充分证据证明，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初13号民事判决；
二、被上诉人长春海华房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还上诉人丛超多支付的购房款人民币298799.79元；
三、驳回上诉人丛超其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计9136.00元，由上诉人丛超负担4020.00元，被上诉人长春海华房地产开发有限公司负担5116.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 林星辰