北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第05805号
上诉人（原审被告，反诉原告）北京五星如家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路13号院1号楼C单元401号。
法定代表人杨立川，总经理。
委托代理人高岩，北京市君永律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）董雪梅，女，1973年1月3日出生。
委托代理人王宏伟，北京市国联律师事务所律师。
上诉人北京五星如家房地产经纪有限公司（以下简称五星如家公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第8178号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
董雪梅在原审法院起诉称：2013年1月14日，我与五星如家公司签订了房屋出租委托合同，约定我将北京市朝阳区102房屋（以下简称102号房屋），建筑面积142.64平方米委托给五星如家公司对外出租。委托期限共计36个月，即2013年1月25日至2016年1月24日止。我于2013年1月15日前将房屋交付给五星如家公司正常使用出租。租金、佣金及交付方式：房屋每月租金为9100元，房租按季度支付。第一次2013年1月14日9100元，第二次2013年3月25日27300元，第三次2013年6月25日27300元，第四次2013年9月25日27300元，第五次2013年12月25日25200元，第六次2014年3月25日25200元，第七次2014年6月25日25200元，第八次2014年9月25日25200元，第九次2014年12月25日26460元，第十次2015年3月25日26460元，第十一次2015年6月25日26460元，第十二次2015年9月25日26460元。在合同期内，为了便于出租，五星如家公司可以出资对房屋进行改善装修或添置设备，我允许五星如家公司适当浮动出租价格，多出部分归五星如家公司所有。合同争议的解决方式：本合同履行期间如发生争议，由双方协商解决，若协商不成，依法向出租方所在地的法院起诉。合同还对双方的其他相关权利义务进行了约定，同时双方还签订了一份补充协议，对合同的未尽事宜进行了补充约定，其中第三条约定，五星如家公司如出现未按合同约定向我交纳租金，应该按照所欠租金每天百分之五罚息交纳罚金，后双方又约定五星如家公司将租金直接汇入陈适全的交通银行卡内。合同签订后，我按照约定将102号房屋交给了五星如家公司，五星如家公司向我支付了2014年3月25日以前的租金。2014年3月，北京市开始整顿群租房后，我被当地房管所告知需拆除102号房屋内的隔断。在与房管所和五星如家公司工作人员的沟通中，我才得知五星如家公司把102号房屋（共两层）每层租给了5个租户，一共10家，也就是说楼下5户有4户住在了客厅，有1户住在了厨房。五星如家公司自2014年6月25日第七次以后的租金就一直未支付给我。我于2014年11月26日向五星如家公司发出了催交租金通知书，要求五星如家公司支付拖欠的二期房屋租金50400元及相应的逾期付款滞纳金，但五星如家公司仍未支付。2014年12月7日我向五星如家公司发出了解除合同通知书，通知其于2014年12月8日解除双方签订的房屋出租委托合同。我认为，双方签订的合同名称虽然是房屋出租委托合同，但从合同主要权利义务，即我提供102号房屋给五星如家公司使用，五星如家公司向我按期支付房屋租金来看，双方的合同实际上是房屋租赁合同，五星如家公司应按照合同约定按时支付租金。其未支付2014年6月25日第七次以后的租金的行为违反了合同约定，在我发出书面催交通知的情况下，五星如家公司仍拒不支付拖欠的租金，因此我有权依法解除合同。现起诉要求：1、判决确认双方签订的房屋出租委托合同于2014年12月8日解除；2、五星如家公司向我支付拖欠的租金（截止到2014年12月8日）及从2014年12月9日至2015年3月24日的房屋使用费共计68040元，并支付违约金327600元；3、五星如家公司立即将涉案房屋北京市朝阳区102号房屋腾空交还给我，并按合同约定的租金标准支付从2015年3月25日起至实际腾房之日止的房屋使用费。本案诉讼费用由五星如家公司承担。
五星如家公司在原审法院答辩称：我公司与董雪梅签订了委托合同，租赁期限从2013年1月25日至2016年1月24日止，102号房屋是毛坯房，按照打隔断分租，租金9100元。2014年6月，我方接到102号房屋出租管理办公室和当地派出所的通知，说102号房屋需要拆除隔断。我们与董雪梅取得联系，如果整租，9100元太高，希望降低租金价格，但董雪梅不予理睬。我公司多次让董雪梅到我公司领取房租，并协商出租事宜。2014年11月28日我公司给董雪梅发了租金变更及租金支付通知书，我公司发的是快递，确认董雪梅已经收到，意思是通知董雪梅到我方领取房租。因为更换了业务人员，有些事情我们不清楚，合同中董雪梅之前留的是陈适全的帐号，但房主是董雪梅。合同中无法体现是董雪梅授权往陈适全的帐户中打款。所以我公司通知董雪梅到我单位领取租金和协调租金价格，我公司不是故意拖欠租金。董雪梅提出起诉的内容，我方不认可。我公司对拖欠租金的事实认可，但之前有拆除隔断的因素。房租隔断拆除导致我公司代理的客户无法正常居住此房屋，无法保障客户正常居住，所以我公司提出反诉。我方的反诉请求：1、双方合同即刻解除；2、董雪梅支付我公司违约金9100元，代理出租客户的经济损失9100元，装修损失20000元，剩余30天租金9100元，共计47300元；3、由董雪梅承担诉讼费。
董雪梅针对五星如家公司的反诉辩称：我同意解除合同，但我认为合同在2014年12月8日已经解除，不同意五星如家公司其他诉讼请求。因为合同解除是五星如家公司拖欠租金造成的，我已经向五星如家公司书面发出通知，但五星如家公司仍未支付租金。因此我向五星如家公司发出书面解除合同通知。造成合同解除的法律后果是五星如家公司违约造成的。所以五星如家公司主张的违约金和经济损失没有依据，我们不同意其全部反诉请求。租金变更及支付通知书虽然我们签收，但五星如家公司无权单方变更租金。且五星如家公司在前几期已经按照合同将租金支付到账号，所以五星如家公司不可能不知道这情况。
原审法院经审理查明：102号房屋系董雪梅与陈昊夫妻共同共有的财产。2013年1月14日，董雪梅（甲方）与五星如家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将102号房屋，建筑面积142.64平方米，委托乙方对外出租。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限共计36个月，即2013年1月25日起至2016年1月24日止。甲方同意第一年60天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2013年3月25日开始计算租金。每月租金为人民币9100元，房租按季度缴付：第一次2013年1月14日9100元，第二次2013年3月25日27300元，第三次2013年6月25日27300元，第四次2013年9月25日27300元，第五次2013年12月25日25200元，第六次2014年3月25日25200元，第七次2014年6月25日25200元，第八次2014年9月25日25200元，第九次2014年12月25日26460元，第十次2015年3月25日26460元，第十一次2015年6月25日26460元，第十二次2015年9月25日26460元。在合同期内，乙方不得低于价格付款，为了便于出租，乙方可以出资对房屋进行改善装修或添置设备，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。合同载明甲方同意房租转入陈适全账号，交通银行：×××。同日，双方签订补充协议，约定乙方如出现未按合同约定向甲方交纳租金，乙方应按照所欠租金每天百分之五罚息缴纳罚金。
五星如家公司于签订上述合同的当日向董雪梅支付租金9100元，后分别于2013年4月15日、2013年6月25日、2013年9月25日向陈适全交通银行账户汇款27300元，分别于2013年12月26日、2014年3月26日向陈适全交通银行账户汇款25200元。庭审中，双方均认可五星如家公司共计向董雪梅支付租金141400元，上述租金已支付至2014年7月24日。
庭审中，董雪梅称五星如家公司应按照合同约定于2014年6月25日向其支付租金，但一直未支付。故董雪梅于2014年11月26日向五星如家公司发出催交租金通知书，要求五星如家公司在收到通知后三日内将拖欠的两期房屋租金50400元支付到指定账户，并按补充协议的约定支付逾期付款滞纳金，如接到通知后三日内仍不支付租金的，董雪梅将解除合同并追究五星如家公司公司的违约责任。五星如家公司称收到了董雪梅发的催交租金通知书，也认可自2014年7月25日开始没有向董雪梅支付租金。五星如家公司称：签合同时的租金是按照打隔断的价格约定的。房屋是三居室，原来就有3个卧室。我方在客厅打了隔断，打隔断之后变成了7个卧室。2014年6月，居委会、派出所、房管局均要求对102号房屋拆除隔断，拆除隔断后原合同约定的租金过高，于是我公司联系董雪梅协商租金价格，并于2014年11月18日向董雪梅发出租金变更通知函，于2014年11月28日发出租金变更及租金支付方式通知书。隔断拆除后，物业停水停电，所以导致客户无法正常居住。双方合同约定，将租金打入陈适全账号，因为之后银行经济诈骗过多，合同不是董雪梅本人签署的授权账号，所以与我方租房无关，我方联系董雪梅来我公司现金领取房租。且合同没有约定必须账户支付租金，也可以现金支付，所以我公司没有故意不交租金。董雪梅称，我购房时房屋没有隔断，所以允许五星如家公司在客厅打隔断。五星如家公司实际打隔断的情况我不清楚。2014年6月居委会、派出所、房管局均要求对涉案房屋拆除隔断。我与房管所和五星如家公司刘经理沟通时了解到五星如家公司将房屋出租给10家。董雪梅认可收到了五星如家公司发出的“租金变更通知函”及“租金变更及租金支付方式通知书”，但称双方已经在合同中明确了租金标准，五星如家公司无权单方变更合同约定的租金价格。
董雪梅称自己于2014年12月7日向五星如家公司发出解除合同的通知书，并当庭提交“解除合同通知书”，载明：“贵公司于2014年11月27日收到《催交租金通知书》，但贵公司至今仍未支付拖欠的租金。为此，我特向贵公司通知如下：我与贵公司签订的《房屋出租委托合同》于2014年12月8日解除。贵公司应于合同解除后五日内将租赁的上述房屋腾空交还给我，并支付截止至合同解除之日的房屋租金及相应的逾期付款滞纳金。……”五星如家公司称没有收到该解除合同通知书。根据董雪梅提供的全球邮政特快专递查询结果，该邮件于2014年12月9日被“刘树”代收。经法庭询问，五星如家公司称自己公司没有叫“刘树”的人，有一个叫“刘树良”的，在2014年年底离职，离职前负责102号房屋的租赁事宜。
经法院主持询问，五星如家公司称102号房屋现在在其公司的管理之下，目前房屋空置，房屋钥匙由五星如家公司保管。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《房屋出租委托合同》、补充协议、交通银行明细清单、催交租金通知书、解除合同通知书及邮件查询结果打印件、租金变更通知函、租金变更及租金支付方式通知书等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：董雪梅与五星如家公司签订的《房屋出租委托合同》及补充协议系双方真实意思表示的结果，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。补充协议系出租委托合同不可分割的一部分。该合同虽名为出租委托合同，但从合同的内容及双方权利义务的约定来看，五星如家公司向董雪梅交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同、管理出租房屋、收取租金，因此董雪梅和五星如家公司之间应为租赁合同关系。五星如家公司作为承租人，应按照双方合同约定按时向董雪梅支付房屋租金。五星如家公司拖欠自2014年7月25日起租金的行为属于迟延履行合同主要义务。董雪梅于2014年11月26日向五星如家公司发出催交租金通知书，对五星如家公司进行了催告。但五星如家公司依然未按合同约定履行给付租金义务，故董雪梅于2014年12月7日向五星如家公司发出解除合同通知书，通知五星如家公司双方合同于2014年12月8日解除。董雪梅的上述行为系行使合同法定解除权。五星如家公司虽不认可收到了解除合同通知书，但从庭审查明的事实判断，收件人“刘树”应为五星如家公司负责102号房屋租赁事务的工作人员刘树良。因此，法院确认五星如家公司已于2014年12月9日收到董雪梅发出的解除合同通知书，双方之间的合同关系应自2014年12月9日解除，五星如家公司应将102号房屋腾空并返还给董雪梅。另外，五星如家公司作为违约方，应当向董雪梅支付拖欠的租金及相应的违约金；在合同解除后返还房屋前，应当按照合同约定的租金标准向董雪梅支付房屋使用费。上述费用的具体数额法院依据合同约定予以核算。鉴于双方补充协议中对违约金的支付标准约定过高，法院不予全额支持，对违约金的具体数额法院酌情予以调整。
五星如家公司虽称自己并非故意拖欠租金，并称曾通知过董雪梅来公司领取租金。但根据双方履约的情况判断，双方合同明确载明租金打入陈适全账户，且五星如家公司曾五次通过向该账户汇款方式履行了支付房租的义务。故五星如家公司以账户不安全、不是董雪梅本人授权等作为抗辩理由，法院不予采信。另外，五星如家公司称因相关主管单位禁止在出租房屋内打隔断导致双方约定的租金标准过高。对此，法院认为，双方合同约定的是固定的租金标准，拆除隔断不构成降低租金标准的事由，五星如家公司因隔断问题主张降低租金标准，缺乏合同依据，法院不予采信。五星如家公司作为违约方，无权要求董雪梅赔偿房屋装修损失。五星如家公司的全部反诉请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、董雪梅与北京五星如家房地产经纪有限公司就北京市朝阳区一○二房屋的房屋出租委托合同自二○一四年十二月九日解除；二、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内将北京市朝阳区一○二房屋腾空并返还给董雪梅；三、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付董雪梅上述房屋自二○一四年七月二十五日至二○一四年十二月九日的租金及自二○一四年十二月十日至二○一五年三月二十四日的房屋使用费共计六万八千零四十元；四、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付董雪梅违约金一万八千元；五、北京五星如家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内按每日二百九十四元的标准向董雪梅支付上述房屋自二○一五年三月二十五日至房屋实际交还董雪梅之日止的房屋使用费；六、驳回北京五星如家房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
五星如家公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项。2、依法改判支持我方的诉讼请求，判令董雪梅支付违约金9100元整，赔偿上诉人经济损失29100元，返还租金9100元，共计47300元。3、一、二审诉讼费由董雪梅承担。上诉理由：1、一审法院认定事实有误。我公司与董雪梅于2013年1月14日签订的《房屋出租委托合同》性质为委托合同，双方为委托关系。董雪梅在合同履行期间，未尽到委托人的基本义务，给我公司带来的损失应当承担赔偿责任。2、一审法院对于合同性质的认定、双方权责的确认均没有法律依据，且违背自愿、公平的民法原则，适用法律错误。
董雪梅服从原审法院判决，针对五星如家公司的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。董雪梅与五星如家公司签订的《房屋出租委托合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应当依约履行各自义务。上述合同虽名为出租委托合同，但从合同的内容及双方权利义务的约定来看，应当认定董雪梅和五星如家公司之间系租赁合同关系。原审法院对于本案诉争合同的效力及性质的认定正确，本院予以确认。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，五星如家公司作为承租人，应按照双方合同约定按时向出租人董雪梅支付房屋租金。但五星如家公司自2014年7月25日起未再向董雪梅支付租金的行为属于迟延履行合同主要义务，且在董雪梅催告之后仍不履行支付租金的义务，在此情形之下，董雪梅向五星如家公司发出解除合同通知书系行使法定解除权。五星如家公司虽不认可收到上述解除合同通知书，但从原审法院查明的事实可以认定上述解除通知书的收件人“刘树”即为五星如家公司负责102号房屋租赁事务的工作人员“刘树良”。故原审法院认定董雪梅行使法定解除权符合法律规定，判决确认双方之间的合同关系自2014年12月9日解除正确，本院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同解除后，五星如家公司应将102号房屋腾空并返还给董雪梅并支付拖欠的租金及相应的违约金；在合同解除后返还房屋前，应当按照合同约定的租金标准向董雪梅支付房屋使用费。关于五星如家公司上诉主张因相关主管单位禁止在出租房屋内打隔断导致双方约定的租金标准过高的问题，因双方合同约定的是固定租金，拆除隔断不构成降低租金标准的事由，且其作为违约方，亦无权要求董雪梅赔偿房屋装修损失。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。五星如家公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三千四百八十五元，由董雪梅承担二千六百九十二元（已交纳）；由北京五星如家房地产经纪有限公司负担七百九十三元（本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费四百九十一元，由北京五星如家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
二审案件受理费二千四百四十二元，由北京五星如家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 夏根辉
代理审判员 朱文君
二〇一五年七月二十日
书 记 员 田 星