浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙湖民终字第371号
上诉人（原审被告）：昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组。
负责人：吴维友。
委托代理人：张水木。
委托代理人：张炳虎。
被上诉人（原审原告）：彭云。
委托代理人：戴先顺。
上诉人昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组（以下简称新街桥居民小组）为与被上诉人彭云房屋买卖合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2009）湖安民初字第1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年9月28日对本案进行了公开开庭审理，上诉人的负责人吴维友及其委托代理人张水木、张炳虎，被上诉人的委托代理人戴先顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：彭云非新街桥居民小组的成员，2002年，新街桥居民小组利用集体土地被征用后6％的留用地开发建设本案所涉特色街，已于2003年11月7日转为出让土地。为了建成该特色街，包括新街桥居民小组在内的三个村民小组共同成立了特色街筹备组，时任该小组副组长的王林峰是该小组参加特色街筹备组的代表人。2002年10月18日，彭云与特色街筹备组签订《特色街联建楼出让协议书》一份，协议约定，彭云购买了新街桥居民小组所属的3号楼第8号房屋一间，约定房价250000元，新街桥居民小组承诺在03年10月交付验收合格房屋及相关产权等证明，彭云应在协议签订后付订房款伍万元整……房屋主体验收合格后，收取购房款伍万元，房屋完全竣工后付房款壹拾万元，最后交付房屋产权及相关事宜后三天内付清余款。无论甲乙双方哪方违约，按当前房价10%作违约金罚款……。协议签订后，彭云已付房款240000元。新街桥居民小组至今未办理房屋产权证书，故纠纷成诉。
原审法院审理认为：彭云虽非新街桥居民小组的成员，但本案所涉土地已于2003年11月7日转为出让土地，故彭云与新街桥居民小组的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方签订的协议书第四条“……第三期房屋完全竣工交付壹拾万元，最后交付房屋产权及相关事宜后三天内付清余款……”的约定，在彭云完成了房屋竣工前应付的房款后，新街桥居民小组应交付彭云房产证和土地证。办理产权证必然产生相应的税、费等费用，虽在本案的审理过程中，双方均未对此提及，但为解决实际问题，减少当事人的诉累，在本案中一并予以处理。因双方对于办理产权证产生的相关税、费由谁承担在协议中并未约定，故应按法律规定（或交易习惯）执行，按照法律规定（或交易习惯）办理产权证的营业税、土地增值税、企业所得税、水利专项基金应由新街桥居民小组承担；契税、印花税、评估费、房产登记费、土地交易费、办证费（指办土地证）应由彭云承担；交易手续费由双方各承担50%。因彭云未能举证证明是因为新街桥居民小组的行为导致了涉案房屋未能在协议约定的时间内办妥房屋产权证书，故对彭云要求新街桥居民小组支付违约金的主张不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、新街桥居民小组于判决生效之日起三十日内交付彭云芬芳小区特色街3号楼第8号一间房屋的房产证、土地证。办理产权证的营业税、土地增值税、企业所得税、水利专项基金由新街桥居民小组承担；契税、印花税、评估费、房产登记费、土地交易费、办证费（指办土地证）由彭云承担；交易手续费由彭云、新街桥居民小组各承担50%。二、驳回彭云的其他诉讼请求。三、本案受理费255元（已减半）、财产保全费270元，合计诉讼费525元，由彭云承担485元，新街桥居民小组承担40元，于判决生效之日起三日内交纳。
上诉人新街桥居民小组不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1.一审对《特色街联建楼出让协议书》的真实性予以认定错误。被上诉人与特色街筹建组签订的合同与其他十一位购房者一样，都是2002年10月18日，从时间上看不符合客观事实，此外，在上诉人与王林峰一案中，也没有出现过《特色街联建楼出让协议书》。从《特色街联建楼出让协议书》的内容看，2002年10月的时候应该明知该房屋是无法办理相关产权证书的，不可能在协议书中约定交付产权证。2.一审认定特色街筹建组能够代表上诉人错误。虽然王林峰是上诉人派到筹建组的代表，但筹建组的作用是负责特色街的建造，并没有权利出卖房屋。王林峰只能代表上诉人处理特色街工程的建造事宜，无权代表上诉人买卖房屋，特色街筹建组更无权买卖属于上诉人的房屋。3.一审认定上诉人承诺在2003年10月交付验收合格的房屋及相关的产权证明错误。上诉人没有和被上诉人签订过任何协议书，也没有承诺过交付产权证明。即使有约定交付产权证明，产权证明也不等于是房产证和土地证，而一审法院错误地把产权证明理解成了房产证和土地证是错误的。二、房屋买卖涉及到全体村民的利益，按照村民委员会组织法和浙江省实施村民委员会组织法办法的规定，应当提请村民会议讨论决定，而本案中的房屋买卖根本没有召开村民会议，也没有征得村民同意，违反法律规定应属无效。三、根据安吉县政府规定，本案所涉的土地系6%的留用地，只能由失地村民享受，被上诉人不是上诉人的村民，不能办理土地和房产的过户手续。且被上诉人还有房款10000元未付，故不能办理产权手续的过错并不在上诉人。四、一审判决违反“不告不理”的原则。被上诉人在一审中的诉讼请求并没有请求上诉人承担办理房、地产证书的费用，而一审法院超过了被上诉人的诉讼请求，将众多的办理费用判由上诉人承担，显然错误。综上所述，一审判决认定事实错误导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人彭云答辩称：一、《特色街联建楼出让协议书》是真实有效的。1.从购房者的房屋交付及房屋的金额来看，分别注明了十二位购房者的姓名和欠款的金额，这些都是与协议相一致的。2.上诉人认为无法办理房产证书与事实不符。涉案房地产在2003年的时候，土地已经转化为国有出让土地，而且在2004年1月份的时候涉案的房产已经进行了初始登记。特色街共有三个村民小组，其他村民小组的购房者都已经办证了。3.王林峰有资格签订协议。王林峰是上诉人的副组长，也是筹建组的组长，其行为是代表上诉人的，上诉人在一审中承认代表上诉人的身份。从上诉人出具的收款情况以及之后上诉人开具收款收据，加盖印章的情况看，证明上诉人是认可王林峰代表其进行买卖房屋的行为。4.上诉人认为协议上约定的产权证不等于房产证和土地证与事实不符。买卖房屋当然要办理相关的房产证书，而房产证明，按照法律当然包括房产证和土地证。二、上诉人认为没有经过村民会议决议违反法律的主张不能成立。从一审中上诉人提供的收款情况看，其对于购房者是否村民都进行了明确的注明，所以反映了上诉人事后是认可买卖行为的。从上诉人有关涉案房屋出售利润的分配表看，该房屋的出售是经过户主大会决定同意的。三、针对本案来说，被上诉人虽非村民，但可以受让该房屋。涉案土地已转为国有土地，房屋也进行了初始登记，当然可以转让。安吉县政府的规定是04年下半年颁布的，而买卖房屋行为发生在2002年，即使该规定有效也不具有溯及力。与本案情况相同的其他村民小组的房子也已经进行了买卖、转让。四、本案不存在违反“不告不理”原则的情形，费用的分摊符合我国相关政策及交易习惯的规定，一审判决没有违反法律规定。
二审中，上诉人向本院提交安吉县经侦大队2006年8月2日对王忠方的询问笔录一份，证明王忠方的房屋是2004年从王振伟手中购买，王忠方不可能在2002年10月18日与筹建组签订房屋买卖协议，所以《特色街联建楼出让协议书》是伪造的。被上诉人质证认为：对证据的合法性有异议，笔录的内容纯粹是经济纠纷，而不涉及犯罪。从内容来看，即使王忠方的转让行为存在，买卖房屋也得到了上诉人的认可。《特色街联建楼出让协议书》上王忠方的签名和王林峰的签名都是真实的，而且买卖合同也已经履行，不存在伪造，即使事后补签的协议也不影响合同的根本效力。对于上诉人提交的证据，本院认为该证据系公安机关对于王忠方的调查笔录，性质上属于证人证言，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明本案中《特色街联建楼出让协议书》系伪造。
被上诉人向本院提交上诉人新街桥居民小组的特色街房屋利润支付款单一份，证明房屋利润分配是经过户主大会决定同意的。上诉人质证认为所分的款项不能体现是房屋买卖款项，也可能是村民小组的其他所得。本院认为该证据材料来源于上诉人财务帐目，与一审中上诉人已经认可的利润分配事项相互印证，可以证明涉案房屋销售后的利润在村民中分配的事实。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，根据当事人的陈述和抗辩，本案争议的焦点是：一、上诉人与被上诉人之间是否存在合法有效的房屋买卖关系；二、一审判决是否违反“不告不理”原则，是否超出了原审原告诉讼请求的范围。
关于争议焦点一，上诉人否定其与被上诉人之间存在合法有效的房屋买卖关系的理由主要在于以下四点：1.《特色街联建楼出让协议书》是伪造的；2.王林峰和特色街筹建组均无权代表上诉人买卖房屋；3.房屋买卖未经全体村民同意；4.违反县政府关于6%留用地的规定，被上诉人并非本小组村民，无权购买房屋。本院认为，上诉人仅凭二审中提供的公安机关对王忠方所做的调查笔录来否定《特色街联建楼出让协议书》真实性，依据不足，该协议书也并非认定本案当事人之间存在合法房屋买卖关系的唯一证据，从本案当事人的实际履行情况来看，被上诉人已经陆续向上诉人支付了24万元房款，虽仍有1万元房款未支付，但根据双方签订的《特色街联建楼出让协议书》，被上诉人支付20万元房款后，上诉人就应履行完成交付房屋产权及相关事宜的义务，被上诉人在上诉人交付房屋产权及相关事宜后三天内再付清余款5万元，现被上诉人支付的房款已超过20万元，且房子也已经实际交付，仅因为双方发生争议而未办理房产权证，所以本案所涉房屋买卖关系是真实存在并且已经实际履行。上诉人认为王林峰和特色街筹建组均无权代表上诉人买卖房屋，房屋买卖应经得全体村民同意，但本院审查认为从本案特色街的建造情况来看，当时该筹建组是由三个村民小组共同成立的，王林峰当时作为上诉人的副组长，是上诉人参加该筹建组的代表，在对外法律效力上，均可以代表上诉人。况且，上诉人也收取了全部购房款，出具了盖有上诉人公章的收据。对于特色街出售所得款项上诉人也在小组范围内进行了明确，对利润已经进行了分配，上述事实均应当视为其已经认可了房屋买卖行为。关于上诉人主张特色街的房屋买卖违反了县政府关于6%留用地的规定，被上诉人并非本小组村民，无权购买房屋，本院认为本案涉案土地已经于2003年转为国有土地，依法可以转让，通过利用6%留用地建造房屋出售来获取收益，系上诉人自愿所为，不违反法律规定，并且上诉人已经分配了出售房屋获得利润，其再以房屋买卖行为违反县政府规定为由否定已经实际履行的房屋买卖关系，有违诚信原则，本院难予支持。
关于争议焦点二，本案被上诉人的诉讼请求是要求上诉人立即办理涉案房屋的房、地产证书，而办理产权证必然涉及到相关费用的负担，在双方当事人无法就费用负担达成一致的情况下，为减少诉累，便于判决的履行，原审法院根据法律规定和交易习惯，对于相关费用的负担进行了明确，并无明显不当。该种分配系被上诉人的原审诉讼请求中应有之义，所以也并未超出上诉人的诉讼请求范围，故本院不再予以调整。
综上，本院认为原审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费510元，由昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许丹红
审 判 员 茹卫泽
代理审判员 袁惠康
二〇一〇年十月二十七日
书 记 员 谢敏飞