江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄滨民初字第0180号
原告李玉芳。
委托代理人陈晓彬、缪申周，江苏申越律师事务所律师。
被告王小强。
委托代理人陈震南、徐尚志，无锡市惠山区长安法律服务所法律工作者。
被告王小红。
原告李玉芳与被告王小强、王小红民间借贷纠纷一案，本院于2014年1月8日立案受理后，依法由代理审判员尹德元于2014年3月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，依法于2014年4月3日由简易程序转为普通程序组成合议庭后于2014年7月14日、2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告李玉芳及其委托代理人陈晓彬，被告王小强的委托代理人陈震南、徐尚志到庭参加诉讼。被告王小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李玉芳诉称：王小强于2008年7月23日向她分别借款913200元、1788575元，共计2701775元。双方签订了《借款协议》1份，约定利率为月息千分之八，并约定如未足额归还借款本息时的违约金按照每日千分之一计算。她与王小强的父亲王锡琪、母亲邱琴秀签订了《房产抵押合同》并办理了《房屋他项权证》，王锡琪、邱琴秀将位于无锡市惠山区堰桥镇长安新街的房屋设定抵押担保，约定房产权利价值2701775元，抵押期限自2008年7月25日至2028年7月25日止。王锡琪、邱琴秀已经于2012年死亡。为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求：1、判令被告归还借款2701775元并承担自2008年7月23日起至2013年12月23日按月息千分之八计算的利息，2013年12月24日起至判决确定给付之日止按银行同期贷款利率四倍计算的违约金；2、判令原告对位于无锡市惠山区堰桥镇长安新街（锡房权字第××号）的房屋价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告王小强辩称：对于向李玉芳借款913200元的事实无异议，但未有向李玉芳借款1788575元的事实，该1788575元系其在李玉芳老公公司经手的应收款。对借条、借款协议、公证书没有异议。
被告王小红辩称：对于王小强的借贷纠纷她不清楚，需要与王小强联系后才能发表意见。她的父母王锡琪、邱琴秀都已经过世，子女只有她与王小强，王锡琪、邱琴秀的父母都已过世。
经审理查明：2008年7月23日，王小强向李玉芳出具借条1张，载明：“今借到李玉芳现金人民币贰佰柒拾万壹仟柒佰柒拾伍元整，￥2701775元，特此立据”，王锡琪、邱琴秀作为担保人在借条上签字。2008年7月23日，李玉芳作为甲方出借方，王小强作为乙方借款方，王锡琪、邱琴秀作为丙方担保方就借款事宜签订《借款协议》1份，约定李玉芳出借给王小强人民币2701775元，借款利息按月息千分之八计算，对于借款本息及本协议第四条明确的费用王锡琪、邱琴秀承担连带保证责任，并且自愿将其坐落在无锡市锡山区长安镇新街（现在的无锡市惠山区堰桥镇长安新街）的房地产做抵押担保。违约责任经李玉芳催要王小强应在合理期限内（合理期限的具体天数由李玉芳决定）偿还清借款本息，若王小强在合理期限内不能足额支付清借款本息，则由王小强向李玉芳承担违约金（违约金按日计算，每日为借款本金的千分之一）以及李玉芳因诉讼所支出的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、邮寄费、律师费、交通费，若三方因本协议发生争议，由江阴市人民法院管辖。2008年7月23日，王锡琪、邱琴秀作为抵押人甲方，李玉芳作为抵押权人乙方就王小强结欠李玉芳的借款本金2701775元签订《房地产抵押合同》1份，约定王锡琪、邱琴秀用作抵押的房地产坐落于无锡市锡山区长安镇新街（现在的无锡市惠山区堰桥镇长安新街），抵押房地产详情三间混合结构二层214.5平方米，三间混合结构三层222平方米，一间混合结构平房20.8平方米，其房屋建筑面积共计457.3平方米（房产证号锡房权字第××号，土地使用权证号锡土国用（1996）字第062号）。抵押期限2008年7月25日至2028年7月25日。如因王小强未按借款合同履行义务造成经济损失的，王小强承担赔偿责任，王锡琪、邱琴秀承担连带责任。双方在合同中注明双方约定认可的房产价值为2701775元。2008年7月25日，江苏省无锡市锡城公证处出具2008（锡证民内字第11269号）《公证书》，公证事项为王锡琪、邱琴秀与李玉芳签订的房地产抵押合同。公证内容载明王锡琪、邱琴秀与李玉芳于2008年7月23日签订的抵押合同签约行为符合中华人民共和国民法通则第五十五条规定，双方当事人签名均属实。签订本合同后双方应相互协助办理抵押登记手续。2008年8月6日，李玉芳与王锡琪、邱琴秀到无锡市惠山区房产管理局办理《房屋他项权证》1份，该证载明：“房屋他项权利人为李玉芳，所有权人王锡琪、邱琴秀，证号HS1000092219，房屋坐落堰桥街道长安社区友谊路341号，权利种类抵押，权利价值详见合同，建筑面积457.3平方米，设定日期2008年7月25日，约定期限2028年7月25日”。庭审中，王小强承认向李玉芳借款913200元。
另查明：王锡琪于2013年5月2日去世，邱琴秀于2013年7月6日去世。王锡琪、邱琴秀的现有继承人为王小强、王小红。
庭审中，李玉芳明确利息部分的诉讼请求为借款本金2701775元自2008年7月23日起至2014年1月7日按月息千分之八计算利息，2014年1月8日起至判决确定给付之日止按银行同期贷款利率四倍计算违约金。
上述事实，有《借款协议》、《房地产抵押合同》、《公证书》、《房屋他项权证》、《户籍信息证明》及当事人的陈述在卷予以佐证。
本院认为：合法的借贷关系受法律保护。李玉芳与王小强之间的借贷关系及李玉芳与王锡琪、邱琴秀之间的抵押担保关系并无法定无效情形，应认定为合法有效。王小强向李玉芳借款2701775元的事实，有《借款协议》、《房地产抵押合同》、《公证书》、《房屋他项权证》及当事人的陈述在卷予以佐证，本院予以确认。王小强未能履行还款义务是产生纠纷的原因，对此王小强应当承担履行之责。原王锡琪、邱琴秀的位于无锡市惠山区堰桥街道长安社区友谊路341号的房产作为王小强向李玉芳借款的抵押担保，现王锡琪、邱琴秀已死亡，李玉芳应向王锡琪、邱琴秀的继承人王小强、王小红主张抵押担保优先受偿权。李玉芳要求王小强归还借款本金2701775元并支付该款自2008年7月23日起至2014年1月7日按月息千分之八计算利息，自2014年1月8日起至判决确定给付之日止按银行同期贷款利率四倍计算违约金并请求对位于无锡市惠山区堰桥街道长安社区友谊路341号的房产享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。王小强辩称其只向李玉芳借款913200元，其余1788575元系其在李玉芳老公公司经手的应收款，对此王小强未提供证据证明，本院对其辩称不予采信。王小红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果应由王小红本人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、王小强应于本判决生效之日起10日内返还李玉芳借款借款本金2701775元并支付该款自2008年7月23日起至2014年1月7日按月息千分之八计算的利息，自2014年1月8日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算的违约金。
二、李玉芳对坐落于无锡市堰桥街道长安社区友谊路341号的房屋在2701775元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28414元（李玉芳已预交），由王小强负担（李玉芳同意其预交的案件受理费由王小强向其直接支付，本院不再退还），于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付李玉芳。
如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 尹德元
人民陪审员 李 瑾
人民陪审员 夏建峰
二〇一四年八月七日
书 记 员 顾成竹
援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第二百零六条当借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。