湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00335号
上诉人（原审被告）湖北三峡金城集团有限公司。住所地：秭归县茅坪镇长宁大道**号。
法定代表人陈宏雄，该公司执行董事。
委托代理人杨新彦，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）郝阳。
委托代理人杨国尧，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人孙培佳，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）秭归县房屋征收与补偿管理办公室。住所地：秭归县茅坪镇平湖南路*号。
法定代表人王晓临，该办公室主任。
委托代理人何建林，湖北林华安律师事务所律师。特别授权代理。
原审第三人李本涛。
原审第三人尤小燕。
上诉人湖北三峡金城集团有限公司（以下简称金城公司）因与被上诉人郝阳、秭归县房屋征收与补偿管理办公室（以下简称征收办公室）、原审第三人李本涛和尤小燕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服秭归县人民法院（2014）鄂秭归民初字第00942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：郝阳系秭归县茅坪镇原茅坪小区农贸市场内的门店业主。2011年，�归县人民政府决定对茅坪小区农贸市场进行改造，同年12月26日，秭归县人民政府下发秭政发办（2011）141号文件，确定了茅坪小区农贸市场改造项目征收与补偿方案。根据方案确定的补偿原则，如果选择产权调换方式补偿，将由征收人在原区域内再建房屋中就近提供安置房给被征收人，市场内门店的调换原则是区位及功能基本不变，即调换前的临街门店调换后依然临街，调换前的市场内门店调换后在负一楼农贸市场内。方案下达后，具体由征收人即征收办公室负责实施征收，与被征收业主签订征收补偿协议。而在实际征收过程中，因为金城集团是茅坪小区农贸市场改造项目的建设方，所以也在一定程度上参与了征收工作，一是对征收补偿协议确定的货币补偿部分进行支付；二是具体落实产权调换方案，征收办公室与被征收人签订补偿协议后，金城公司根据政府文件确定的原则和内容对补偿方案进行审查，符合方案内容的情况金城公司负责提供房屋作为安置房；三是在征收工作后期，为加快征收进度，征收办公室同意由金城公司的工作人员与被征收人协商补偿事宜。征收过程中，因为郝阳被征收的房屋位于农贸市场内部，根据方案规定，进行房屋产权调换只能选择在改造后的负一楼市场内相应位置，但是郝阳既不同意货币补偿方案，也不同意在改造后的负一楼市场内相应位置选择门店进行调换，双方迟迟未能达成一致意见。双方多次协商未果后，2013年4月21日，金城公司的工作人员雷丹携带加盖征收办公室公章的空白合同上门与郝阳再次协商征收补偿事宜，在雷丹同意郝阳提出的补偿条件后，郝阳在补偿协议上签字确认。补偿协议约定：一、乙方（郝阳）被征收房屋位于秭归县茅坪市场内，非临街一楼套内面积21.28平方米。二�房屋征收补偿。经协商一致，甲方（征收办公室）对乙方房屋征收后以产权调换方式给乙方予以补偿，补偿门面套内总面积为25.5平方米，其中非临街一楼套内面积25.5平方米。门面调换在1号楼相应区域。在房屋产权调换的同时给予以下补偿：包括过渡期房屋租赁费、装饰补偿费、主要附属设施补偿费、宽带移机费，由甲方合计支付乙方人民币51384元。九、其他：置换后门店增补面积按征收价（5833元）购买。置换后25.5平方米为使用面积。置换后恢复卫生间功能。置换后门面位置见附图，卫生间应置换在附图所示内门店里。门店自由出租，保证原来的独立性和自由度。该协议附有一份农贸市场改造项目规划设计的一层平面图作为附件，根据协议第九条的约定，郝阳与雷丹在图纸中注明了置换后门面的位置并签字确认。协议签订后，郝阳将门店交由征收人，金城公司则�郝阳支付了协议约定的补偿款51384元。
原审判决同时认定，郝阳与征收人签订的协议附件注明的置换门店即为现金城广场商业部分1层000169号房屋，建筑面积83.72平方米，其中套内面积48.62平方米，公摊面积35.1平方米。2014年1月17日，金城公司与第三人李本涛、尤小燕签订《商品房买卖合同》，将该房屋出售给第三人，并于2014年5月8日进行了预告登记。郝阳遂于2014年6月17日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、金城公司及征收办公室共同履行双方签订的房屋征收与补偿协议，优先取得补偿安置房屋；2、金城公司及征收办公室在补偿安置房建成后交付给郝阳并办理过户手续。
原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《房屋征收与补偿协议》、转账支票、郝阳被征收房屋的产权证复印件、秭政发办（2011）141号文件、《商品房买卖合同》及双方当事人在原审庭审中的陈述等。
原审法院认为：该案第一个争议焦点是《房屋征收与补偿协议》的主体及效力问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。一般而言，实际拆迁过程中，一种情况是获得土地使用权的房地产开发企业作为征收人与被拆迁人签订拆迁协议，一种情况则是国家收回土地使用权后先由政府委托相关单位完成拆迁工作后再依法出让土地使用权，此时则由政府委托的单位作为拆迁人与被拆迁人签订协议。在后一种情况下，如果相关补偿是由开发企业直接负担，开发企业实际介入了拆迁工作，通常也会与被拆迁人签订协议来确保被拆迁人利益。如果开发企业与被拆迁人没有书面协议，双方权利义务内容包含在拆迁单位与被拆迁人的协议之中，那么开发企业也应是协议主体之一。根据查明的事实，纵观�坪小区农贸市场改造项目的征收拆迁过程，征收办公室是拆迁单位，但金城集团作为改造项目的开发商全程参与了拆迁工作，一方面是对于拆迁协议中的现金补偿部分直接进行支付，另一方面则是对产权置换方案审查后提供置换房屋，尤其是在与郝阳协商过程中，直接是由金城公司的工作人员出面与郝阳协商并作出承诺而签订协议。而在协议履行过程中，金城集团也实际支付了现金补偿，并且也预留了安置房屋。从当事人的庭审陈述和提交的证据来看，征收办公室也不存在向金城集团购买房屋用于安置补偿的行为，征收办公室基于金城集团作为开发商可以直接履行协议中的产权置换内容才能够与被拆迁人签订协议，被拆迁人也基于此才会同意拆迁。综上所述，可以认定本案所涉的《房屋征收与补偿协议》实际上是一份三方协议，虽然只有郝阳和征收办公室签字确认，但如果因此而排除金城集团的协议主体身份显然有悖常理，也与客观事实不符。该协议内容明确，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，三方当事人均应受该协议的约束。第二个争议焦点是在开发商已将协议中约定的安置房屋出售与第三人的情况下被拆迁人是否仍然可以优先取得。拆迁补偿安置协议是拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议，实际上是以物换物的互易合同，被拆迁人以此获得要求拆迁人履行交房义务的请求权。拆迁过程中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋则是尚未建成或易地购买的房屋，而通常被拆迁人又处于相对弱势的地位，如果被拆迁人对于安置房屋应该享有的权利存在不确定性，对其利益将是严重的损害，明显有失公平。据此，被拆迁�的优先权虽然只是一种债权，但基于拆迁行为的特殊性，法律赋予被拆迁人的这种债权一定的优先效力，是可以对抗第三人的排他性权利，第三人的物权变动不得妨碍被拆迁人的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中各方约定将金城广场商业部分1层000169号房屋作为安置房补偿给郝阳，该房屋位置、用途特定，郝阳依法有优先取得该房屋的权利。金城公司与第三人的买卖合同和预告登记行为均不能对抗被拆迁人的优先权。金城集团在对该房屋的处分权受到限制的情况下与第三人签订的房屋买卖合同是可撤销合同，在被拆迁人明确要求取得房屋的情况下，该合同无效，第三人可另案主张权利。基于前述理由，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，判决：金城公司应将秭归县茅坪镇金城广场商业部分1层000169号房屋作为安置房屋补偿给郝阳，在该房屋达到交房条件后，按照征收办公室与郝阳签订的《房屋征收与补偿协议》向郝阳履行交房义务并协助办理产权登记。并同时决定一审案件受理费80元，由金城公司负担。
上诉人金城公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：原审判决适用法律错误。原审判决适用《城市房屋拆迁管理条例》认定房屋征收与补偿协议是三方协议是错误的。《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年废止，原审法院基于已废止的法规认定事实，其结果必然是不正确的。金城公司与征收办公室及郝阳之间不是三方协议关系。即使郝阳的诉求是合法的，也是征收办公室失误所致，应由征收办公室自行承担。尽管金城公司派员参与了拆迁工作，但所派人员未经公司特别授权情况下作出的任何意思表示都不会产生公司承担民事责任的后果。本案不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该司法解释调整的范围是房屋开发企业作为拆迁主体，但本案拆迁主体不是房屋开发企业，而是第三方。第三人李本涛和尤小燕的物权应当得到保护。第三人善意取得了争议房屋并办理了预告登记，在其物权未被依法撤销前应受法律保护。若郝阳主张诉争房屋所有权，也应当依法提起撤销权诉讼。综上，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回郝阳在一审中的诉讼请求。
被上诉人郝阳答辩称：原审判决适用法律正确。原审适用合同法及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》都是有效的法律，说理部分虽然涉及城市房屋拆迁管理条例，但在法律适用中并没有援引。从合同签订过程看，都是金城公司的职工雷丹签订，合同的填写、制表、提供图纸都是雷丹完成，雷丹的行为是职务行为，其后金城公司又按约定金额转帐给郝阳，说明金城公司对合同的追认和认可，金城公司是安置补偿义务人。请求二审人民法院依法驳回金城公司的上诉，维持原判。
被上诉人征收办公室答辩称：请求人民法院依法判决。
金城公司和郝阳、征收办公室在二审诉�期间均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为：1、金城公司职工雷丹的行为是职务行为，其行为后果应由金城公司承担。金城公司在合同签订后依约向郝阳转账的行为是对合同的追认和认可。2、金城公司与李本涛、尤小燕之间的商品房买卖合同签订于2014年1月17日，预告登记于2014年5月8日办理。而郝阳的合同签订时间是2013年4月21日，并非在李本涛、尤小燕办理预告登记之后，不符合《中华人民共和国物权法》第二十条规定的不发生物权效力情形。3、原审判决中关于“金城公司在对该房屋的处分权受到限制的情况下与第三人签订的房屋买卖合同是可撤销合同，在被拆迁人明确要求取得房屋的情况下，该合同无效”的认定错误，应予纠正。处分权受到限制情况下签订的合同仍然有效，只是不发�物权效力，但该认定并不影响本案的实体处理。综上，原判认定事实清楚，实体处理公正。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费80元（湖北三峡金城集团有限公司已预交），由湖北三峡金城集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李淑一
审 判 员 胡建华
代理审判员 关俊峰
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 张鹏炜