广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13998号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭英建，男，1970年12月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托代理人：卢超龙,广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈耀强，男，1972年3月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托代理人：何志森,广东百健律师事务所律师。上诉人郭英建因与被上诉人陈耀强租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭英建上诉请求：1.撤销一审判决第五、六项；2.陈耀强向郭英建返还2015年8月至2016年1月（合计6个月）房屋占有使用费人民币32400元（5400元/月×6个月）；3.陈耀强向郭英建赔偿装饰装修损失70754元；4.陈耀强向郭英建赔偿食材损失7267元；5.陈耀强向郭英建赔偿遣散员工损失47800元；6.陈耀强承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）陈耀强无权向郭英建主张商铺占有使用费。1、陈耀强没有证据证明其建造了涉案商铺或通过其他方式对于商铺拥有任何的占有利益或者合法权利，与商铺没有法律上的利害关系，因此，无权受领或主张商铺占有使用费。2、参考《2015年广州市房屋租金参考价》，在假设涉案商铺合法的前提下，月租金也仅为3840元，《商铺租用合同》是因陈耀强欺诈而签订的，因此，以双方约定的月租金5400元支付“双违”房屋占用费没有事实依据；3、陈耀强反诉称“于2016年3月26日制止了郭英建的违法经营行为”，其陈述与郭英建所述“于2013年3月26日非法停止了对涉案商铺的临时水电供应，并非法驱赶郭英建的员工”相互印证。郭英建于2013年3月26日即已丧失了对于涉案商铺的占用，没有占用即没有占有使用费。（二）关于赔偿装饰装修损失。1、郭英建未发现涉案商铺“双违”不等同于未尽合理审查义务；2、2015年7月8日陈耀强向郭英建出具的《具结书》承诺涉案商铺“产权属于本人所有，如有产权争议，愿负一切法律责任”，实际上独立于《商铺租用合同》，对于《商铺租用合同》无效之后的责任划分和承担进行了承诺和事先约定。该具结书是双方对合同无效的情况下责任承担的依据，是独立的清算条款，并不因合同无效而无效，双方应依据该具结书承担合同无效的法律后果。（三）关于赔偿食材损失、遣散员工损失。2016年3月26日陈耀强强制断水电、清租，造成的郭英建购买经营食材损失、员工遣散损失，系餐饮业主必然发生的损失，理应结合郭英建提交的证据及一般社会生活经验酌定赔偿。员工遣散损失是由陈耀强引起的，应由陈耀强赔偿。食材的损失是郭英建去市场买菜产生的，不可能盖有菜贩印章的凭据，郭英建恰恰没有预见到对方断水断电而没有去开具盖有菜贩印章的发票，但其提供的票据是番禺工商局统一提供给菜贩的，应当合理采信。陈耀强二审答辩称：同意一审判决，不同意郭英建的上诉请求。事实和理由：《具结书》的承诺是对产权争议的承诺，并不代表对其他责任的承担，陈耀强仅对产权争议承担责任。涉案商铺至今没有发生任何产权争议，并无第三方主张涉案商铺的产权，该《具结书》与本案无关。陈耀强与郭英建签订涉案《商铺租赁合同》不存在欺诈。郭英建从2016年2月起没有缴纳租金，故陈耀强从2016年3月26日起至陈耀强收回涉案商铺止，对涉案商铺停水停电。对于相关损失，陈耀强同意一审的认定及判决。且郭英建在其一审起诉状中曾提出“诉讼请求第九项”（后该项诉讼请求被郭英建撤回）主张2016年2月至5月经营利润损失每月3万元，该请求表明郭英建自认2015年8月至2016年1月每月的利润是3万元，共获利18万元，其在本案中根本不存在损失。郭英建向一审法院起诉请求：1.确认郭英建、陈耀强签订的《商铺租用合同》无效；2.陈耀强返还郭英建两个月押金10800元及利息（利息要求以押金为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2015年7月1日起计至实际清偿之日止）；3.陈耀强返还郭英建自2015年8月至2016年1月的房屋租金32400元（5400元/月×6个月）及利息（利息要求以32400元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自起诉之日起计至实际清偿之日止）；4.陈耀强赔偿郭英建装修现值及整套鱼池设备损失70754元；5.陈耀强赔偿郭英建其他经营设备损失52373元（即起诉状附件二的1-4项以及转盘玻璃原台面的价格3300元）；6.陈耀强赔偿郭英建2016年3月26日购买食材损失7267元；7.陈耀强赔偿郭英建遣散员工造成的损失47800元；8.陈耀强承担本案全部诉讼费用。陈耀强反诉请求：1.郭英建向陈耀强支付拖欠的租金10800元（2016年2月份、3月份的租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条）；2.郭英建立即拆除其添附的整套鱼池设备，若因安装及拆除该设备造成房屋损坏的应当恢复原状（依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条）；3.郭英建向陈耀强赔偿从2016年4月1日起至整套鱼池设备拆除并将商铺损坏部分恢复原状之日止，陈耀强无法正常使用涉案商铺的经济损失，损失按照每月5400元的标准计算；4.郭英建承担全部诉讼费用。一审法院查明事实：2015年7月1日，陈耀强（出租方、甲方）与郭英建（承租方、乙方）签订《商铺租用合同》，约定：“甲乙双方根据平等互利的原则，以协商签订本合同。一、乙方向甲方承租（地址）厚裕街56号二层商铺和对面一座长约40米人行桥和一块约50自用地（自编号码）。二、租金以月计收，乙方必须在每月5号前缴纳当月租金，水电杂费按时缴交，否则由此引起的一切费用由乙方负责。三、租用时间：①从2015年7月1日起至2017年6月30日止，每月租金5400元；②从2017年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金5940元；③从2019年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金6534元。四、本合同签订之日，乙方即向甲方支付16200元按金，按金在租期满后退还给乙方，按金不计利息不含税。五、为保证双方利益，双方中途不得违约，如有单方违约终止合同，罚违约方16200元正，否则甲方有权不退按金，如上级部门征用该土地或厂房双方不作违约。甲方应提前三个月内通知乙方。六、承租期满交回甲方时，乙方应清理好场地并恢复原貌，乙方租赁期内设置在房屋内外的一切东西不得拆走（冷气机及设备除外）。七、乙方逾期不缴纳租金，按实际欠款每天5%计算滞纳金补偿给甲方，逾期10天仍未结清的，甲方可依法解除合同，并由乙方承担一切责任等。八、……。九、乙方不得随意更改室内建筑结构，如有必要更改的要经过甲方同意，否则赔偿损失并罚款。十、乙方注意做好安全防火工作，由此而引起的所有安全、经济责任事故由乙方负责。十一、乙方按政府要求合法经营，由于不法经营而造成公安、工商、税务等有关部门封厂停业所造成任何损失由乙方负责。等等。合同签订后，陈耀强依约将涉案商铺交付给郭英建使用。陈耀强与郭英建均确认已交纳的押金为10800元。陈耀强与郭英建均确认郭英建已交纳的租金截止至2016年1月31日。陈耀强确认在2016年4月底收回涉案商铺。陈耀强自认涉案商铺是其同胞兄弟陈耀文建的，陈耀文委托其以自己的名义与郭英建签订《商铺租用合同》，对此，郭英建不确认涉案商铺为陈耀强或陈耀文所建。一审庭审中，郭英建向一审法院提出对涉案商铺的装修现值及商铺内添附的整套鱼池设备现值申请评估，要求一审法院委托价格评估机构对上述装饰装修物进行评估确定现值。一审法院遂依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对广州市南沙区南沙街南横村厚裕街56号两层房屋的装修现值、房屋内的整体鱼池设备现值进行鉴定，该所随后派出专业技术人员利用专业设备对现场进行了勘验（郭英建、陈耀强均在场见证），并于2017年1月10日出具了穗安价（估）字[2016]075号《关于广州市南沙区南沙街南横村厚裕街56号两层房屋的装修现值、房屋内的整体鱼池设备现值价格评估结论书》（以下简称结论书），该结论书的内容包括：根据贵院(2016)粤0115民初字2312号《委托鉴定函》的委托，我公司遵照独立、客观、公正的原则，按照国家规定的法律、法规、程序和方法，依法对贵院委托的标的进行了价格评估，现将评估情况综述如下：一、价格评估标的。广州市南沙区南沙街南横村厚裕街56号两层房屋的装修现值、房屋内的整套鱼池设备现值。二、评估目的。为法院审理案件提供价格参考依据。三、价格评估基准日。2016年3月26日。四、价格定义。价格评估结论所指价格是：评估标的在评估基准日，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。五、价格评估依据。（一）法律法规：1．《中华人民共和国价格法》；2．《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；3．《广东省涉案物价格鉴定操作规程》；4．《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（二○一三年）》，等等。六、……。七、……。八、价格评估结论。广州市南沙区南沙街南横村厚裕街56号两层房屋的装修、房屋内的整套鱼池设备于评估基准日的总现值为人民币70754元。等等。经质证，郭英建、陈耀强均同意上述价格评估结论书的结论，但陈耀强认为“整套鱼池设备”不属于法律法规所规定的装饰装修物，故不同意赔偿该部分费用。该评估费3450元已由郭英建预缴。郭英建为了证明其购买食材损失7267元，向一审法院提交《番禺区清河综合市场商品销售凭据》5张（编号分别0002166、0002167、0002169、0002171、0002172）、星辉海鲜批发清单一张及购买麻鸡清单一张。经质证，陈耀强对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。另郭英建为证明其遣散员工造成的损失47800元，向一审法院提交《工资单》6张。经质证，陈耀强对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。郭英建确认其主张要求陈耀强赔偿的其他经营设备损失52373元中，除20张椅子及两张玻璃圆台桌面和两个电动蒸汽炉未返还外，其余的经营设备均已全部返还。郭英建与陈耀强均确认两张玻璃圆台桌面和两个电动蒸汽炉在补偿4000元外，陈耀强则无需再向郭英建返还玻璃圆台桌面和电动蒸汽炉，另郭英建已确认收到4000元补偿款。一审中，一审法院询问郭英建、陈耀强20张椅子的现值，双方均表示现值为600元。一审另查明，郭英建承租涉案商铺是用于海鲜餐厅的经营。郭英建、陈耀强均确认涉案商铺未取得产权证书和《建设工程规划许可证》，也未取得《临时经营场所使用证明》。陈耀强明确表示不同意利用涉案商铺内“整套鱼池设备”等装饰装修。以上事实，有郭英建、陈耀强举证材料及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”现陈耀强自认涉案商铺今未取得产权证、建设工程规划许可证和《临时经营场所使用证明》，故郭英建、陈耀强签订的《商铺租用合同》为无效合同，双方因此取得的财产，应予返还。故陈耀强应将收取的租赁押金10800元返还给郭英建，但郭英建要求陈耀强支付押金10800元的利息缺乏理据，该院不予支持。关于商铺占有使用费问题。因郭英建实际占有使用了涉案商铺至2016年4月底。故陈耀强请求郭英建参照合同约定的租金标准每月5400元支付自2016年2月1日起至2016年4月30日止的占有使用费16200元合理有据，该院予以支持。同理，郭英建要求陈耀强返还自2015年8月至2016年1月的房屋租金32400元及利息，缺乏理据，该院不予支持。反之，陈耀强要求郭英建赔偿从2016年5月1日起至整套鱼池设备拆除并将商铺损坏部分恢复原状之日止的经济损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。另郭英建抗辩陈耀强未能证明涉案商铺为陈耀强或陈耀文所建，故不同意向陈耀强支付房屋占有使用费的意见，因郭英建在承租涉案商铺后，已经实际使用了涉案商铺，且郭英建在签订合同时亦应承担相应的审查义务，故郭英建的该抗辩意见，缺乏依据，该院不予采纳。关于赔偿装饰装修损失的问题。根据安衡公司出具的《结论书》，涉案商铺装饰装修现值的评估总价值为70754元，陈耀强确认涉案的两层房屋及房屋内整套鱼池设备是郭英建所装修，一审法院认为两层房屋及房屋内“整套鱼池设备”的装修均为已经形成附合的装饰装修，另陈耀强明知郭英建承租涉案商铺是用于经营海鲜餐厅，按常理在海鲜餐厅内建设鱼池是必须的，虽郭英建未能提供证据证明其建设鱼池有经过陈耀强的同意，但陈耀强亦没有明确表示反对，应认定陈耀强对建设鱼池等装饰装修默示同意。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈耀强明知涉案租赁物未取得《建设工程规划许可证》，仍将其出租给郭英建进行装修，应对郭英建的装修损失承担主要过错责任，郭英建在签订合同时未尽合理审查义务，对其装修损失应承担次要过错责任，故对郭英建的装修损失，该院酌情确定郭英建承担30％责任，陈耀强承担70％责任。据此，陈耀强应向郭英建赔偿装修损失49528元。陈耀强认为“整套鱼池设备”不属于法律法规所规定的装饰装修物，故不同意赔偿该部分费用的意见，依据不足，该院不予采信。同上所述，本案中，出租人默认同意建设鱼池等装饰装修，在涉案合同被确认无效后，附合的装饰装修物，在出租人不同意利用的情形下，应把装饰装修物的现值作为无效合同的损失，由出租人和承租人按照无效合同的过错分担，在双方按照过错承担责任后，出租人无权要求承租人将涉案租赁物拆除并恢复原状，故陈耀强要求郭英建拆除其添附的整套鱼池设备以及若因安装及拆除该设备造成房屋损坏的应当恢复原状的诉讼请求，缺乏理据，该院不予支持。同理，评估费3450元应按上述各自承担责任的比例分担，由陈耀强负担2415元，郭英建负担1035元。关于赔偿经营设备损失问题。郭英建确认收到两张玻璃圆台桌面和两个电动蒸汽炉的补偿款4000元，郭英建与陈耀强均认可未返还的20张椅子现值大概为600元，且其余的经营设备均已全部返还。因此，根据公平原则，该院酌情认定陈耀强应向郭英建赔偿经营设备损失600元（即20张椅子损失）。关于赔偿食材损失的问题。郭英建仅提交有关单位或个人于2016年3月26日出具的《番禺区清河综合市场商品销售凭据》、星辉海鲜批发清单及购买麻鸡清单，上述付款凭证未盖有相关单位的印章等，不足以证明郭英建实际支出该笔费用7267元，因此，郭英建的该诉请，依据不足，该院不予支持。关于赔偿遣散员工损失47800元的问题。郭英建仅提交六个领款人签收的六张《工资单》合计金额为23900元，且没有提交证据证明该六个领款人与其存在劳务关系，故郭英建的该诉请，依据不足，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，于2017年6月16日作出如下判决：一、确认原告郭英建与被告陈耀强签订的《商铺租用合同》无效；二、被告陈耀强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭英建返还押金10800元；三、被告陈耀强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭英建支付装修损失49528元；四、被告陈耀强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭英建支付经营设备损失600元；五、驳回原告郭英建的其他诉讼请求;六、反诉被告郭英建应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告陈耀强支付房屋占有使用费16200元;七、驳回反诉原告陈耀强的其他反诉请求。本诉受理费4467元，由原告负担3044元，被告负担1423元;反诉受理费777.50元,由反诉原告负担572.50元，反诉被告负担205元;评估费3450元，由原告郭英建负担1035元，被告陈耀强负担2415元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，2015年7月8日，陈耀强作为具结人出具《具结书》一份，主要内容：“坐落于广州市南沙区南沙街南横村村（居）委厚裕路56号两层，面积320平方米的房屋（土地）产权属于本人所有，如有产权争议，愿负一切法律责任。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、郭英建是否应向陈耀强支付商铺占有使用费及支付标准；二、陈耀强应否向郭英建全额赔偿涉案商铺装饰装修现值70754元；三、郭英建主张的食材损失7267元、遣散员工损失47800元是否成立。对此，本院认定如下：关于争议焦点一。郭英建上诉虽主张“《商铺租用合同》因陈耀强欺诈而签订”，但未能就此充分举证予以证实，本院对其该项主张不予采信。郭英建与陈耀强签订涉案《商铺租用合同》后，陈耀强已将涉案商铺交付郭英建，郭英建已实际占有使用涉案商铺，应参照合同约定的租金标准向陈耀强支付占用使用费。郭英建上诉请求陈耀强返还“2015年8月至2016年1月占有使用费”、不同意支付2016年2月至2016年3月25日的占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。二审中，陈耀强确认其自2016年3月26日起至收回涉案商铺止，对涉案商铺停水、停电，郭英建上诉不同意支付停水停电期间即2016年3月26日至2016年4月30日止的占有使用费有理，本院予以支持。据此，郭英建应按每月5400元的标准向陈耀强支付2016年2月至2016年3月25日的占有使用费9900元，一审判决郭英建向陈耀强支付2016年3月26日至2016年4月30日占有使用费不当，本院予以纠正，相应变更原判。关于争议焦点二。郭英建作为承租人，在签订涉案《商铺租用合同》前，对涉案商铺有无合法报建、权利归属等情况负有审慎注意义务。对涉案《商铺租用合同》无效，郭英建、陈耀强双方均有过错。涉案商铺装饰装修现值损失70754元，一审法院酌情确定由郭英建承担30%，陈耀强承担70%，并无明显不妥，陈耀强亦没有上诉提出异议，本院对此予以维持。郭英建上诉提及的“陈耀强《具结书》”出具于涉案《商铺租用合同》签订之后，该《具结书》虽载明“如有产权争议，愿负一切法律责任”，但本案中并无证据显示因案外人提出“产权争议”而影响郭英建对涉案商铺的使用。郭英建上诉请求陈耀强全额承担上述现值损失70754元，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点三。如上所述，郭英建、陈耀强对涉案《商铺租用合同》无效均有过错。根据本案查明的事实，陈耀强于2016年3月26日停水停电时，郭英建已拖欠两个月“租金”。陈耀强停水停电后，郭英建应采取有效措施防止损失的扩大。鉴于郭英建提供的证据不足以证实其主张的食材损失及遣散员工损失，一审判决驳回其关于食材损失7267元、遣散员工损失47800元的诉讼请求，并无不当，本院予以确认，不再赘述。郭英建上诉坚持其“食材损失、遣散员工损失”诉讼请求，理据不足，本院不予采纳。综上所述，郭英建的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初2312号民事判决第一、二、三、四、五、七项及一审本诉受理费、评估费负担的决定；二、变更广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初2312号民事判决第六项为：郭英建应于本判决送达之日起十日内，向陈耀强支付房屋占有使用费9900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审反诉受理费777.50元,由陈耀强负担604.5元，郭英建负担173元。二审案件受理费3464元，由郭英建负担3432元，陈耀强负担32元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年九月二十六日书记员  杨仁义