广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶始法民一初字第166号
原告陈培越，男，1969年3月6日出生，汉族，住广东省始兴县。
被告韶关市明德投资有限公司。地址：始兴县太平镇。
法定代表人陈象恩，职务总经理。
委托代理人程晖，广东金韶律师事务所律师。
原告陈培越诉被告韶关市明德投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张星辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈培越、被告韶关市明德投资有限公司的法定代表人陈象恩的委托代理人程晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈培越诉称，原、被告于2013年1月10日协商订立了《广东省商品房买卖合同》，合同共24条。原告购买的是市场北二街首层83号，该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高5.5米，建筑层数为地上三层，合同约定建筑面积共15.25平方米，其中套内建筑面积14.55平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积0.7平方米。按合同第四条款计价方式与价款的约定该商品房属预售，该商品房单价为33320.00元人民币/平方米，总金额508130.00元人民币。原告于2012年12月31日以现金方式交付了人民币5万元作为此房屋的订金，首付房款258130.00元于2013年1月10日全部支付了给被告。合同第八条款约定出卖人（被告）应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房综合验收合格的条件交付给买受人（原告）使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的责任，即逾期超过240个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。按照合同第八条的约定，被告应当在2013年12月30日之前将房屋交付给原告使用。但时至今日，被告仍未将房屋交付给原告。合同第九条约定被告逾期超过240个工作日，原告不但有权解除合同，被告还应当自接到原告解除合同的通知书30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。据原告统计，2014年全年的节假日共115天，2014年的实际工作日是250天，出就是说到2014年12月21日，被告就已经违反了合同第九条款约定的逾期超过240个工作日的期限。本着协商解决问题的原则，原告于2015年1月12日发函通知被告，表明解除合同和依照合同第九条的约定要求被告退还已支付的25813.00元，及支付51626.00元违约金的态度。而被告接到原告的通知后，不但不反思自己没有遵循诚实守信的原则，反而还回函反诬告原告没办理银行贷款（按揭），致使其没有收到银行的贷款25万元，回函狡辩说原告违反合同第七条款的约定。被告不是不懂得银行按揭贷款的程序，而且极不负责任地随便诬告说原告违约。作为一个具备法人资格的投资公司的被告，却把诚实守信的准则丢到脑后，真是可悲，今后还怎么样取信于消费者。为此，为维护原告的合法权益，特请求法院根据国家法律的有关规定及本合同第九条款第1条方式第（2）小点的约定，依法判决：1、解除原告与被告于2013年1月10日订立的《广东省商品房买卖合同》。2、被告韶关市明德投资有限公司全额退回已付购房款258130.00元，并支付51626.00元违约金，两项合计309756.00元。3、本案诉讼费全部由被告承担。
被告韶关市明德投资有限公司辩称，被告与原告解除合同的条件不成就。一、当事人对解除合同条件另有约定。本案讼争房屋位于始兴县墨江市场，该市场与墨江豪庭同属始兴县墨江农贸市场三旧改造项目，由于整个项目要求统一综合验收，因此包括讼争房屋的墨江市场一楼及二楼商铺需要等到墨江豪庭住宅全部竣工才完成综合验收。为此，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》明确约定，因延迟交付综合验收文件，出卖人、买受人双方确认不违反商品房买卖合同第八条、第九条的内容。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案即属当事人另有约定的情形，故不符合解除合同的条件。二、被告享有履行抗辩权。包括讼争房屋在内的整个墨江农贸市场早在2013年1月1日就已完工并达到交付使用条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条对“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”但原告未足额交付购房款，被告有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定以及行业交易习惯，被告有权拒绝履行交付房屋的义务。综上所述，本案不符合合同解除的条件，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年12月21日，被告韶关市明德投资有限公司收到原告陈培越首层79号商铺定金5万元。2013年1月10日，作为出卖人的被告韶关市明德投资有限公司与作为买受人的原告陈培越签订一分《广东省商品房买卖合同》，该合同的主要内容为“第三条买受人所购商品房的基本情况：被告将位于始××县××农贸市场改造（××）市场××房（用途为商铺，建筑面积共15.25平方米，其中套内建筑面积14.55平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积0.7平方米）。第四条计价方式与价款：单价每平方米33320元，总计508130元的价款预售为原告。第六条付款方式及期限：（2）买受人已于2012年12月31日以现金方式交付出卖人5万元作为此房认购定金，首付房款258130元应于2013年1月10日前全部支付给出卖人；（3）其余购房款由买受人通过银行贷款方式于×年×月×日前支付，计25万元整。第八条交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过240个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过240个工作日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通告到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30内，由出卖人向始兴县房地产交易所申请登记备案。附件四合同补充协议，第一条因墨江市场及墨江豪庭同属始兴县墨江农贸市场改造项目。政府要求要墨江市场及周边商铺（包括二楼市场部分商铺）提前使用，符合民生民情。鉴于我国建筑规定整个项目要统一综合验收合格，故一楼及二楼市场商铺只能等墨江豪庭住宅全部竣工才能综合验收。所以，买受人可以在合同规定的时间内拿到商铺钥匙，进行前期内部装修工作。因延迟交付综合验收文件，出卖人、买受人双方确认不违反第八条、第九条的内容。”双方签订该合同后，被告于2013年1月10日收到原告首层83号商铺首付款258130元（含之前付的5万元定金）。双方签订该合同后，被告至今未将该合同送到始兴县房地产交易所申请登记备案，后被告以原告未付清购房款为未将该商铺交付原告使用。2015年1月8日，原告书面通知被告，要求与被告解除该合同，并在收到通知之日起30日内向原告返还购房款258130元和赔偿违约金51626元，被告于2015年1月22日收到该通知后，向原告回复函，称原告未按约定办理银行按揭，未收到按揭款项25万元，并要求原告承担违约金5万元。双方经协商无法达成协议，为此，原告于2015年4月14日诉至本院提出上述诉讼请求。
诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2015年4月17日裁定：一、冻结被告韶关明德投资有限公司在始兴大众村镇银行九龄支行的存款141297.53元和在始兴县农村信用合作联社的存款52549.31元。二、查封原告提供担保的陈培越所有的坐落于始××县太平镇××东××号（天元帝景）1-20幢A1002室房屋一套。
上述事实，有原告提交的身份证、《广东省商品房买卖合同》、收款收据、通知、回复函、房地产权查档答复书、原告与始兴县亿城房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，被告提交的墨江市场人行天桥建设的批复、国有建设用地使用权网上交易须知、广东省始兴县商品房预售许可证、关于返还500万元市场回购款的请示，本院（2015）韶始法民一初字第166-1号民事裁定书和庭审笔录在案佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方举证、质证和庭审查明的事实，双方争执的焦点是：1、原、被告谁先违反双方于2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》？2、原告要求与被告解除双方于2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》的条件是否成就？
原、被告于2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》系双方自愿签订，是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，是一份合法有效的合同。双方签订该合同后，原告依约向被告支付了首付款258130元，但被告在签订该合同后，未在双方约定的30日内向始兴县房地产交易所申请登记备案，已首先违约，被告未申请房地产交易所登记备案，已严重影响了原告到银行贷款支付剩余房款；双方约定该商铺于2013年12月30日前由被告交付原告使用，双方在该合同中未约定剩余房款的支付期限，被告可将该商铺先交付给原告使用后，要求原告在合理期限内支付清剩余款项，如原告要合理期限内未支付清剩余款项，被告可另寻其他途径要求原告支付清剩余房款，但被告一直以原告未支付清剩余房款而未将该商铺交付原告使用，已违反双方约定的交房期限，被告应承担违约责任。
2015年1月8日，原告书面通知被告，要求与被告解除该合同，并返还购房款258130元和要求被告赔偿违约金51626元。原、被告双方约定于2013年12月30日交房，至原告书面通知被告时，被告已超过双方约定的逾期240个工作日，根据该合同第九条第1点第（2）项的约定，原告有权解除合同，故原告要求与被告解除双方于2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》，并返还购房款258130元和要求被告支付违约金51626元，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告称该商铺要与墨江豪庭住宅全部竣工才能综合验收，但该综合验收不影响该商铺的实际使用，被告可将该商铺先交付原告使用，被告未提供证据证明原告因该商铺未综合验收而拒绝收房，而是被告以原告未支付清剩余房款而没有向原告交房，根据前面所述，被告的该辩解理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：
一、解除原告陈培越与被告韶关明德投资有限公司于2013年1月10日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、被告韶关明德投资有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告陈培越购房款共258130元。
三、被告韶关明德投资有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告陈培越违约金51626元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2973元，财产保全费2270元，合计5243元，由被告负担，此款原告已预交，由被告在上述履行期限内迳付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 张星辉
二〇一五年七月八日
书记员 邓 雪