江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆花民初字第0003号
原告罗焕洲。
委托代理人尤宏波、陈童刚，江苏六典律师事务所律师。
被告崔莉。
委托代理人冯梦实，上海明伦律师事务所律师。
第三人姚凯方。
原告罗焕洲与被告崔莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法由代理审判员李勇独任审判，于2014年1月21日公开开庭进行了审理。后改由审判员邵凤鸣独任审判，并组成合议庭，于2014年6月19日再次公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，本院根据原告申请，依法追加姚凯方作为第三人参加本案诉讼。原、被告及他们的委托代理人，第三人姚凯方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗焕洲诉称：原、被告及房屋中介公司昆山家喜房地产投资顾问有限公司（以下简称家喜公司）于2013年4月28日签订了《房地产买卖居间协议》，原告与被告达成购买意向，由原告向被告购买位于昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路XX弄XX号楼XXX室房屋一套。根据居间协议，双方于2013年5月20日签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上述涉案房产，合同总价530000元。按合同约定，原告如期支付了首期房款190000元（其中10000元作为交房尾款，暂由中介公司保款，待双方办理了过户手续并结清费用后由中介公司支付给被告），并向银行申请贷款340000元。在银行贷款审批通过后，原告及家喜公司立即通知被告，要求其按照合同约定，办理房屋过户手续，但是都遭到被告的无理拒绝。后又经原告及家喜公司多次催促，被告才于2013年11月14日向原告发函，提出要原告在2013年11月16日前，将贷款打入其账户，否则解除合同。原告立即向被告回函，向其说明必须双方办理房产过户手续，银行才能放款，希望被告立即与原告及家喜公司联系，办理房屋过户手续，以便贷款顺利发放，但至今未收到被告答复。为此，现起诉要求：1、判令被告继续履行与原告所签订的房屋买卖合同，向原告交付出售房屋子，并为原告办理房产权过户手续；2、诉讼费由被告负担。
本案在审理过程中，在原告得知涉诉房屋已抵押给第三人后，原告明确表示其同意将抵押权人享有的抵押权30万元支付给第三人，以消除抵押权，由抵押权人配合撤销抵押权，以使房屋能过户至其名下。
被告崔莉辩称：被告已合法与原告终止了合同，终止合同是由原告违反合同约定及法律规定，既不能贷到款，又不用现金补足余款所导致。原告与被告合法终止合同后，已依法将涉案房屋进行了抵押登记，已在法律上及客观上无法办理过户手续。涉案房屋系被告及其所抚养的儿子的唯一生活必须的居住用房，法院不能强制过户，如果法院判决强制过户，将导致判决无法履行。
第三人姚凯方述称：不同意撤销抵押权，我和原告无关，我只是和被告之间有借款关系。
经审理查明：原、被告于2013年4月28日签订《房地产买卖居间协议》一份，由原告向被告购买位于昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路XX弄XX号楼XXX室房屋一套。根据居间协议，双方于2013年5月20日签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上述涉案房屋，合同总价530000元；合同签订当日原告向被告支付首期房款190000元（含已付定金40000元），余款340000元由原告方向银行申请贷款；如原告方的贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则原告方应在赴交易中心办理产权过户之前将其补足；在被告收到原告银行贷款三日内，被告向原告办理交房手续；交房当日，原告方在因被告方持有涉案房屋期间所产生的费用结清及验收后将剩余房款10000元支付给被告。关于贷款问题，原、被告双方在《房地产买卖居间协议》还特别约定：如原告向银行申请贷款未获通过或因政策调整导致交易税费增加，双方可另行协商，如协商不成，双方互不承担违约责任，家喜公司不收取佣金；交易自行终止，被告方三日内将所收房款全额无息退还原告。家喜公司作为中介方在前述《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》上盖章。
合同签订后，原告按约支付了首期房款，双方并就涉案房屋办理了网签手续。之后，因原告方的银行贷款一直未办下来，故原告方于2013年6月23日发短信给被告，承诺：26号如果贷款没有消息，我就把网签拆掉。原告承诺期限届满，银行贷款仍未审批下来，故原告于2013年6月26日向被告书面承诺其于2013年6月28日上午和被告一起去撤网签。2013年6月28日，原、被告及家喜公司工作人员共同至交易中心办理了撤销网签手续。2013年7月，原、被告之间曾通过电话。2013年11月14日，被告发“告知”给原告，要求原告在2013年11月16日贷款打入被告账户，否则终止合同。原告收到“告知”后回函给被告称“剩余房款34万元我已按合同约定，向银行申请了贷款，2013年7月9日银行通知我，我的购房贷款总金额34万元申请已审核通过，只要办理了过户手续，取得他项权证后，该笔贷款就能立即下放”，“现在你让我在两天内在未取得变更的的房屋产权证及土地证的情况下将贷款打入你的账户，实在是强人所难”，“基于以上情况，我郑重回函，希望你在接函后当日，立即与我或中介公司叶娟娟联系，我们一起前往中介公司，共同办理网签手续，以便银行贷款顺利下放”。该回函的签收人为朱成亮。被告否认收到该位回函，并明确并不认识朱成亮。
另查明，2013年12月10日，被告与第三人签订了抵押借款合同，约定由被告向原告借款300000元，被告用涉案房屋进行抵押。2012年12月12日，涉案房屋办理了他项权证书，第三人为房屋他项权利人，债权数额为300000元。
上述事实有原告提供的房屋产权证、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、告知、回函（附2张邮寄凭证及查询回单1张）、通话记录单，被告提供的短信记录、撤销网签协议、被告与苏州中锦能源投资有限公司签订的中城商务广场认购协议、收据及承诺书、抵押借款合同书、公证书、涉案房屋他项凭证、《特别提示》、暂住证、居住证，叶娟娟的证言，本院依原告申请调取的公安机关出警记录视频等及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告间签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据双方约定，剩余房款340000元由原告申请银行贷款，贷款申请未获通过或者通过的贷款额度不足申请额度，则原告方应在赴交易中心办理产权过户之前将其补足。截止2013年6月28日（办理撤销网签手续的时间），银行贷款并未批下来，且至今原告也仍未能提供贷款已获银行审批通过的证据材料。被告发“告知”给原告的时间是2013年11月14日，签订《房地产买卖合同》的时间是2013年5月20日，时间跨度近6个月；且双方也是因原告未能办好贷款手续，才于2013年6月28日办理了撤销网签手续。在给了原告合理的时间后，被告于2013年11月14日通知要求原告在2013年11月16日贷款打入被告账户，否则终止合同，应属合理，本院予以支持。之后原告仍未能及时支付剩余房款，双方间签订的《房地产买卖合同》终止履行。原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：
驳回原告罗焕洲的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9100元，财产保全费1520元，两项合计10620元，由原告罗焕洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。
审 判 长 邵凤鸣
人民陪审员 陆 芳
人民陪审员 郭静芳
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 王 黎