江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终791号
上诉人（原审被告，反诉原告）：林黎方，女。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：陈祖信，男。
委托诉讼代理人：朱刚，江西华罡律师事务所律师。
上诉人林黎方为与被上诉人陈祖信房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2013）奉民一重初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月28日立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林黎方上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回陈祖信的诉讼请求并支持林黎方的反诉请求；2、一、二审案件受理费、反诉案件受理费由陈祖信负担。事实和理由：1、2007年陈祖信允许土管局和房管局相关工作人员上门进行测量，并告知了房屋测量面积数据，当时已知道要办证，而办证要交契税，根据合同约定，契税应由陈祖信负担，陈祖信拒绝交款，明显违约，且直接导致办证延期，原审对此认定事实错误；2、车库面积应为20.34m2,原审认定为19.07m2错误；3、陈祖信2007年即已入住涉案房屋，未办房产证并未造成损失。综上，原审认定事实错误，判决不公正。
二审中，被上诉人陈祖信未作书面答辩。
原审认定：2005年11月21日，陈祖信与林黎方就购房事宜达成合意并签订《房屋买卖协议》。协议约定：一、出卖人（林黎方）以拆迁安置方式取得位于奉新县洗沙路北侧第二排东起第三幢地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，土地使用年限70年。自2005年1月14日至2074年4月20日。二、出卖人在本协议第一条所述地块建造的房屋共六层（第一层为车库或储藏间，第二、三、四、五、六层为住房），住房每层（套）建筑面积为132m2，实际面积以县房地产管理局测量数据为准，并应分摊共用面积，以此为结算房价款的依据。三、出卖人自愿将新建房屋的第四层（套）建筑面积为132m2的住房出卖给买受人（陈祖信），每平方米单价为680元，房价款为91800元（135m2*680元），同时还将第一层东起第1个（客厅楼下）面积约为20m2的车库（储藏间）出卖给买受人，价款为15000元（725元*20m2），住房、车库（储藏间）合计总价款为100680元整。四、付款方式：第一次（即本协议定立之时付定金贰万元整）；第二次：第一层完工时付贰万元，即每完成壹层付贰万元，付至四层共计捌万元；第三次封顶时结算房价款后，余下伍仟元押金至交付房产所有权证和房屋土地使用权证时，付清全部房价款。逾期付款按每日50元向对方承担违约金。逾期超过一星期出卖人有权收回房屋并罚违约金二万元整。五、出卖人应及时将房屋及房权两证交付给买受人。同时买受人向出卖人付清全部房价款。逾期交房和房权两证或延期付款，按每日50元向对方承担违约金。……九、出卖人负责为买受人办理房屋所有权证和房屋土地使用权证。由此产生的费用由出卖人承担。契税由买受人承担。合同签订后，陈祖信自2005年11月21日至2007年2月15日先后向林黎方支付房款共计100000元，2007年7月份，林黎方将建好的房屋交陈祖信使用。同年7月在林黎方的要求下，奉新县土地局、房产局派员往涉案住房、车库进行测量，并分别出具《共同宗地使用权登记表》和《房屋面积计算表》交林黎方收执。根据上述两表显示，陈祖信住房面积为139.54m2，车库面积为22.3m2。2007年7月13日，林黎方为陈祖信办理好了《国有土地使用权证》。当日，林黎方的丈夫龚炜将办好的《国有土地使用权证》和《房屋面积计算表》出示给陈祖信，并要求陈祖信先交5000元，以便交纳办理房产证所需费用，陈祖信则认为应先办理房产证才能付清尾款。因双方对于是先交证还是先付款产生争议，导致涉案房屋至本案重审时仍未办理房产证。双方于庭审中一致确认以房屋面积测绘成果报告书中记载的房屋及车库面积为准，该报告书中载明陈祖信所购房屋的面积为139.14m2，车库建筑面积为19.07m2。
原审法院认为，林黎方与陈祖信签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效。本案争议的焦点问题主要在于陈祖信与林黎方在协议中约定的付款条件是否成就，从双方所签订的协议来看，签订协议时房屋面积尚未最终确定，故双方明确约定：“实际面积以县房地管理测量数据为准，并以此为结算房价款的依据，”因此，对房屋面积的认定应以政府房地产行政管理部门出具的正式文件中确定的面积为准。虽然2007年7月13日奉新县房地产管理局曾派员测量了涉案房屋及车库的面积，但该局并未出具正式的测绘报告，该局工作人员手写且未签名盖章的房屋面积计算表未经该局确认，且陈祖信不予认可，不能作为确定房屋面积的依据。而奉新县国土资源局的共同宗地使用权登记表仅是对使用土地面积的登记，也不能作为认定该土地上房屋面积的依据。事实上，从后期林黎方为同幢楼其余购房人办理的正式房产证来看，与前述表中无论是住房还是车库，在面积数据上也确有出入，而上述房产证载明的房屋面积的数据均来源于房屋面积测绘成果报告书，故本案房屋的面积可以房屋面积测绘成果报告书载明的数据为准。对于陈祖信应于何时支付购房余款的问题，协议第四条和第五条也明确约定：“余下伍仟元押金至交付房产所有权证和房屋土地使用权证时，付清全部房价款。”“出卖人应及时将房屋及房权两证交付给买受人。同时买受人向出卖人付清全部房价款。”双方未明确约定交付两证的具体时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；商品买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”林黎方于2007年7月将房屋交付给陈祖信使用，并为陈祖信办理了《国有土地使用权证》，林黎方应于交付房屋之日起90日为陈祖信办理房屋产权证，截止至本案重新审理前，林黎方尚未办理房屋产权证书，其行为显然已经违约。虽然双方于买卖合同中约定“余下伍仟元押金至交付房产所有权证时付清全部房价款”，意即陈祖信应交纳总房价款减去5000元，余款5000元至交付两证时付清，但明确房价总款的前提是房屋面积需先行确定，因林黎方在2007年10月30日前未确定房屋总面积，导致陈祖信在2007年10月30日前无法以面积单价确定房屋总价款，故未能按实际面积结算价款并交纳合同约定的进度款不可归责于陈祖信。因此，林黎方在房产证未办理之前要求陈祖信支付剩余房款条件不成就，陈祖信有权依据合同予以拒绝。现陈祖信的房产证虽尚未办理，但双方一致确认以房屋面积测绘成果报告书载明的房屋面积进行结算，即陈祖信住房、车库款共计108440.95元【（139.14m2*680元=94615.2元）+（19.07m2*725元=13825.75元）】，扣减已支付的100000元，陈祖信应付剩余房款为8440.95元。关于陈祖信要求林黎方承担违约金2万元，由于林黎方未办理房产证的理由为陈祖信未向其支付剩余差额款，但如前所述，该理由并不成立，林黎方在能为陈祖信办理房产证的情形下，未履行办理房产证及其交付的义务，按照协议约定：“逾期交房和房权两证或延期付款，按每日50元向对方承担违约金，”林黎方违约在先，故应按约承担相应违约责任，如按协议约定支付违约金每日50元，结算至今将远超陈祖信所支付的购房本金，陈祖信现主张违约金为2万元，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，予以支持。关于林黎方主张陈祖信按约偿付每日50元至付清款止的违约金及缴纳其为陈祖信所交付的办理房产证增加的相关费用，由于本案系林黎方未按协议约定履行交付房屋产权证书的义务，其行为构成违约，陈祖信拒绝支付剩余房款符合合同约定及法律规定，故林黎方该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。林黎方因自己的违约行为所导致的日后办证费用增加系其自身的过错所致，不能归责于陈祖信，该损失应由其自行承担，故对林黎方要求陈祖信承担后期办证所增加费用的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、林黎方应于判决生效之日起三十日内为陈祖信办理并交付座落于奉新县冯川镇回兰路166号第二幢第四层房屋及第一层东起第一个车库的房产证和土地证【证号：奉国用（2007）第B1051132-7号】，在办证时陈祖信应予以协助；二、林黎方应于判决生效之日起十日内支付陈祖信违约金20000元；三、陈祖信应于判决生效之日起十日内向林黎方支付剩余购房款8440.95元；四、驳回林黎方其他反诉请求。案件受理费2436元，由林黎方负担；反诉费810元，由林黎方负担753元，由陈祖信负担57元。
二审中，上诉人林黎方，被上诉人陈祖信均未提供新证据。
本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定一致，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为，林黎方与陈祖信签订的《房屋买卖协议》，系其双方真实意思表示，不违反法律法规强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效，应予保护。一、关于林黎方和陈祖信在本案中是否双方都构成违约问题。1、林黎方个人通过合法程序取得涉案房屋建设用地规划许可证，系林黎方个人的合法房产，该房屋的买卖为普通的房屋买卖，而非商品房开发买卖，法律适用上不适用商品房买卖的相关规定，而应适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定。本案双方对房屋何时交付使用、何时办理房屋权证转移登记均无具体约定，在此种情况下，因办理房屋权证事宜产生争议，认定任何一方违约都缺乏法律依据；2、根据双方合同约定，契税由陈祖信承担，但何时交纳该款双方无约定，而办理房屋产权变更登记时必须缴交契税。林黎方主张陈祖信交款后办理房屋产权证，陈祖信已实际占有使用了涉案房屋，但其以合同约定：“交付房屋产权证和房屋土地使用证时付清余款”为由拒付，双方为此僵持不下，在此情况下，认定任何一方完全对或错或违约与不违约，显然缺乏事实和法律依据，亦有失公平；综上，本案认定，林黎方或认定陈祖信完全违约均缺乏依据，理由不充分。原审认定林黎方单方完全违约并担责不当，应予纠正；二、关于涉案车库面积问题。经查，双方当事人在一审庭审中确认为19.07m2,林黎方上诉称车库面积为20.34m2无依据，本院不予支持；三、从本案的事实和情节看，双方信用基础不牢，各持己见，互不相让，直接导致涉案房产权证未能及时办理，对此，双方负有同等责任，因此，如办理涉案房产权证产生新增费用，双方应同等负担。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省奉新县人民法院（2013）奉民一重初字第230号民事判决中的第一、三、四项；
二、撤销江西省奉新县人民法院（2013）奉民一重初字第230号民事判决中的第二项；
三、驳回被上诉人陈祖信的其他诉讼请求。
一审案件受理费2436元，反诉案件受理费810元，二审案件受理费2436元，共计5682元，由上诉人林黎方负担4464元，由被上诉人陈祖信负担1218元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 黄泰文
二〇一六年九月七日
书 记 员 高 强