福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1833号
原告萧加强，男，汉族，1958年3月8日出生，住福建省泉州市鲤城区。
委托代理人吴文毅、倪达思，福建中言律师事务所律师。
被告程定义，男，汉族，1973年4月16日出生，住福建省泉州市丰泽区。
委托代理人洪秋生、万晓松，福建泓源律师事务所律师。
原告萧加强与被告程定义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理。依法由审判员郭云程适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告萧加强的委托代理人吴文毅、被告程定义的委托代理人万晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告萧加强诉称，其与被告程定义于2012年3月14日签订《租赁协议书》一份，约定由被告租赁原告所有的址在泉州市丰泽区店面，租赁期间为2012年3月15日至2017年3月15日，月租金18000元，被告应当向原告支付20000元作为承租保证金，若租期未满提前解约，原告将取消退回违约金。协议还约定，若一方无故中途终止协议，应向对方支付违约金20000元，租赁期间的一切费用均由被告承担。协议签订后，被告仅支付租金至2014年6月14日，之后便以各种理由拖欠租金，并在未通知原告的情况下自行将店面内物品全部搬走，被告的违约行为致使租赁合同目的无法实现。请求判令：一、被告立即支付原告租金162000元及自2014年6月15日起至实际支付租金之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的逾期支付租金利息损失；二、被告支付原告违约金20000元；3、被告支付原告代缴的电费、水费、物业管理费合计4711.2元。
被告程定义辩称，原告萧加强所述与事实不符，理由如下：其一，被告于2004年6月15日向原告租赁诉争店面，随后对店面进行装修，用于经营化妆品生意，在此期间，生意稳定，积累了一定的客源，也因此多次与原告续租店面。因此，在投入装修成本并取得良性经营的情况下，被告不可能另选他址经营。其二，根据当地行情，被告如不愿继续承租诉争店面，完全可将店面转租，赚取店面转让金，不可能采取拒付租金的方式以实现解除合同的目的。其三，原、被告之所以提前解除合同，是因原告要求改变租金支付方式，遭到被告拒绝后，双方协商一致同意提前解除合同。合同解除后，被告便将店面内物品搬离。而在搬离之前，被告还曾到原告家中，要求原告退还保证金，搬迁过程中，被告还受到物业管理人员的阻止，得到原告的确认后管理人员才放行。另，在被告腾空店面后，原告即将店面出租他人，这也可印证双方租赁合同已经解除的事实。综上，双方之间的租赁合同已于2014年6月15日解除，被告不存在拖欠原告租金的情形，应依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，原告萧加强是泉州市丰泽区XXX店面业主，于2002年6月15日取得了该店面的房屋所有权证。2004年6月15日，原告的妻子蔡培玲与被告程定义签订《租赁协议书》一份，约定被告向原告承租上述店面，租期两年，每月租金6000元，每季度第一个月的20号前支付当季租金，同时了确认被告在2002年缴交的风险保证金5500元继续作为本期续租的保证金。2006年3月21日，原、被告达成续租店面的协议，并签订《租赁协议书》，约定被告向原告续租上述店面5年，租金逐年调整，被告应缴交风险保证金20000元，作为续租保证金。蔡培玲在该份协议底部备注确认其收到保证金。2012年3月14日，双方再次达成续租协议，同样签订一份《租赁协议书》（以下称诉争协议书），该协议书约定，自2012年3月15日起被告续租店面5年，期间每月租金18000元，每季度第一个月的20号前付清当季度租金，被告需缴交承租保证金20000元，如被告违约提前解除合同，原告可取消承租保证金，被告同时需缴交风险保证金20000元，作为续租保证金，如被告未能依约按时支付租金，原告有权立即终止租赁协议，并取消风险保证金。该协议第三条还约定，双方均不得无故中途终止协议，提出终止的一方应承担违约责任，向对方支付违约金20000元。第五条约定，租赁期间的卫生费、水电费、物业管理费等均由被告承担。2014年8月14日，原告委托福建中言律师事务所倪达思律师向被告发出律师函，要求被告支付2014年6月15日起至2014年9月14日止的季度租金54000元。
上述事实，有原告萧加强提供的房屋权属证书、诉争协议书、律师函、EMS快递单，被告程定义提供的2004年6月15日《租赁协议书》、2006年3月21日《租赁协议书》以及双方当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本案当事人争议的焦点问题是：诉争的租赁合同关系于何时解除？
对于焦点问题，原、被告的意见如同各自的诉辩主张。
对于焦点问题，本院认为，合同的解除有约定解除和法定解除两种类型。所谓约定解除，指当事人协商一致解除合同，或者合同约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人解除合同。法定解除则是指法律明确规定了当事人可以提出解除合同的情形，当事人可以据此情形解除合同。本案中，被告主张与原告协商一致于2014年6月15日解除了租赁合同关系，原告对此予以否认，在此情况下，被告应对其主张提供证据加以证明。为支持其主张，被告提供了廖某某的书面证言一份，鉴于廖某某系被告的员工，且未到庭作证，又无其他证据佐证其证言，本院对该证据内容的真实性不予认定。因此，被告未能提供证据证明双方协商解除诉争租赁合同关系，结合原、被告确认双方未交接店面等事实，本院对被告的上述主张不予采纳。在租赁合同尚未解除的情况下，承租人应当依约支付租金，这是其基本的合同义务。如承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人仍不支付的，出租人可以解除合同。被告自2014年6月15日起未再支付租金，且在原告指定的合理期限内未能支付，原告有权解除合同。根据原告的陈述及其提供的电费明细和本院向物业管理人员进行的调查情况分析，原告于2015年3月11日进入诉争店面，并实际接收、管理店面，可以据此认定原、被告之间的租赁合同关系于2015年3月11日解除。
关于租金及租金损失的问题，本院认为，租赁合同被解除的，合同终止履行，承租人所欠的租金以及给出租人造成的损失应当进行清算。原、被告之间的租赁合同关系于2015年3月11日解除，被告应当向原告支付合同解除前的租金，因其仅支付租金至2014年6月14日，尚欠原告自2014年6月15日起至2015年3月11日止的租金合计159000元应当支付，并向原告支付自起诉之日起的资金占用利息损失。故原告要求被告支付拖欠租金162000元及相应资金占用利息的主张，本院予以部分支持。
关于租赁期内原告代缴的物业服务费、水电费问题，本院认为，根据诉争协议书第五条的约定，租赁期间内产生的物业服务费、水电费由租户承担，该约定是双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。从原告提供的证据来看，被告在租赁期内所欠的水费为918元、电费为268.89元、物业服务费为3528元，原告代垫了上述费用，被告应将相应的款项支付给原告。
关于原告主张的违约金问题，本院认为，被告未能依约支付租金，已构成违约，应当根据诉争协议书第三条的约定承担违约责任，向原告支付违约金20000元。然根据诉争协议书第二条“乙方并需缴交甲方贰万元整的承租保证金，如果租赁期未满，违约将取消保证金贰万元”的约定，该没收承租保证金的违约条款与协议书第三条约定的违约责任条款属同一内容，20000元的承租保证金可直接抵扣上述违约金。
综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张与原告协商一致于2014年6月15日解除了诉争协议书，但其提供的证据不足于支持其主张，且根据原、被告关于双方未交接店面等事实的确认，本院对被告的上述主张不予采纳。在租赁合同尚未解除的情况下，承租人应当依约支付租金，否则出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人仍不支付的，出租人可以解除合同。被告自2014年6月15日起未再支付租金，且在原告指定的合理期限内未能支付，原告有权解除合同。鉴于被告无意继续租赁店面，原告也于2015年3月11日接管该店面，可以据此认定原、被告之间的租赁合同关系于2015年3月11日解除。租赁合同被解除的，合同终止履行，承租人所欠的租金以及给出租人造成的损失应当进行清算。原、被告之间的租赁合同关系于2015年3月11日解除，被告应当向原告支付合同解除前的拖欠租金159000元及自起诉之日起的资金占用利息损失。故对于原告要求被告支付租金162000元及相应资金占用利息的主张予以部分支持。根据协议书第五条的约定，租赁期间内产生的物业服务费、水电费由被告承担，原告代缴了被告在租赁期内所欠的水费为918元、电费为268.89元、物业服务费为3528元，被告应将相应的款项支付给原告。关于原告主张的违约金问题，因被告未能依约支付租金，构成违约，其应当根据协议书约定向原告支付违约金20000元。由于协议书第二条约定没收承租保证金的违约条款与协议书第三条约定的违约责任条款内容一致，上述违约金20000元可直接根据协议的约定，由承租保证金抵扣。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告程定义应于本判决生效之日起十日内支付原告萧加强尚欠租金159000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2015年3月13日起至本判决确定的付款之日止的资金占用利息损失；
二、被告程定义应向原告萧加强支付违约金20000元（由被告预交的承租保证金20000元抵扣）；
三、被告程定义应于本判决生效之日起十日内支付原告萧加强代缴的水费918元、电费268.89元、物业服务费3528元；
四、驳回原告萧加强的其他诉讼请求。
如果被告程定义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4080元，减半收取2040元，由原告萧加强负担53元，被告程定义负担1987元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 郭云程
二〇一五年六月二十九日
书记员 肖弘亮
附：主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国民法通则》：
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
二、《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
附执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。