海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第526号上诉人（一审原告、反诉被告）：杜世强，男，1943年5月10日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县。委托代理人：杜尔山，男，1968年9月4日出生，汉族，住海南省保亭黎族苗族自治县，系杜世强的儿子。被上诉人（一审被告、反诉原告）：保亭黎族苗族自治县畜牧兽医与渔业局。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路建新巷。法定代表人：孙敏凯，局长。被上诉人（一审被告、反诉原告）：保亭黎族苗族自治县鱼苗场。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路建新巷。法定代表人：曾平，场长。两被上诉人共同委托代理人：吴开天、罗贯云，海南琼亚律师事务所律师。上诉人杜世强因与被上诉人保亭黎族苗族自治县畜牧兽医与渔业局（以下简称保亭畜牧渔业局）、保亭黎族苗族自治县鱼苗场（以下简称保亭鱼苗场）房屋拆迁安置补助纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2014）保民初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人杜世强的委托代理人杜尔山，被上诉人保亭畜牧渔业局、保亭鱼苗场的共同委托代理人罗贯云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：1986年-1995年期间，杜世强在保亭鱼苗场任场长职务。保亭鱼苗场系企业单位，其行政主管单位是保亭畜牧渔业局。2009年7月2日，保亭鱼苗场办公大楼经鉴定为D级危楼，不能满足正常使用的要求，保亭鱼苗场为了安全起见，要求居住在该办公大楼包括居住在一楼的杜世强在内的职工搬迁，筹备重建新办公楼。2009年9月16日，杜世强经多次和保亭畜牧渔业局交涉后，保亭畜牧渔业局（甲方）与杜世强（乙方）签订了一份《协议书》，该协议约定：1、乙方同意搬迁出居住的旧办公大楼后，在旧办公大楼后面的两间瓦房居住至新大楼落成时止；2、旧办公大楼拆除重建新大楼后，乙方享有与其他职工同等待遇，并在新建大楼的第三、四楼层为乙方安排面积不低于80平方米的三房二厅的住房一套，购房款按内部职工标准收取；3、购买新建住房时，甲方应协助乙方办理银行贷款手续，但不能以不能办理贷款为由不安排住房；4、协议签订后3天内，甲方为乙方入住的瓦房加固、修缮及铺设排水设施；5、在新楼入住后，甲方如需要拆除瓦房，乙方修缮鱼苗场原来两间瓦房按250元／平方米进行补偿，乙方自行搭建的两间简易瓦房按380元／平方米进行补偿，甲方付清补偿款后方可拆除；6、甲方按乙方要求一次性补偿乙方10000元；7、本协议签订后，甲、乙双方就旧办公大楼拆除不再有任何异议。协议签订后，保亭畜牧渔业局按协议书的第6条约定对杜世强补偿了10000元，杜世强也愿意搬迁到旧办公大楼后的两间瓦房居住。因保亭鱼苗场重建的仅为办公大楼，没有职工宿舍楼，保亭鱼苗场也无法按照协议约定为杜世强安排住房。2011年，保亭县政府修建第三批职工保障性住房时，杜世强作为保亭鱼苗场的退休干部，在桃源小区购买了该小区18幢1105号住房一套，现已入住。2014年10月，杜世强准备对保亭鱼苗场原有的两间瓦房及自行搭建的两间瓦房进行装修后出租，保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场得知后予以制止。2014年11月2日，杜世强对保亭鱼苗场的两间瓦房及自行搭建的两间瓦房进行丈量，保亭鱼苗场的两间瓦房面积为52.1平方米，自行搭建的两间瓦房面积为63.66平方米。2014年11月13日，杜世强以保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场违反双方签订的《协议书》为由，向一审法院提起诉讼，请求判令保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场给付房屋补偿款37215.8元、装修费1300元及搬迁费2000元，共计40515.8元。保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场在法定期限内向一审法院提起反诉，请求判令：1、杜世强在30天内拆除其两间自建房，并将保亭鱼苗场原有的两间瓦房及拆迁自建房占用的土地予以归还；2、杜世强向保亭鱼苗场缴纳房屋租金9351.6元。另查，1、杜世强居住在保亭鱼苗场的原宿舍楼及后面两间瓦间，自2000年6月至今未缴纳房屋租金，其中2000年6月至2009年6月，每月的房屋租金为83.4元；2、2014年8月至2014年12月，每月房屋租金为51元。以上事实，有杜世强提交的《协议书》、《自制平面图》、相片21张、《证明》，保亭鱼苗场提交的《国有土地使用权证》、《房屋安全鉴定报告》、《证明》、《催还欠款通知书》、《海南省行政事业单位统一收款收据》8张、《审计建议书》、《审计决定》两份，以及双方当事人的陈述和庭审笔录等证据在案佐证，足资认定。一审法院认为：杜世强与保亭畜牧渔业局于2009年9月16日签订的《协议书》是在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效协议。保亭畜牧渔业局系保亭鱼苗场的行政主管单位，协议签订后，保亭畜牧渔业局已履行该协议书的第6条，即已补偿杜世强的损失10000元，而保亭鱼苗场称对杜世强与保亭畜牧渔业局签订的协议不知情，不符合常理，不予采信，因此，保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场主张该协议为无效协议，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：”当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。杜世强与保亭畜牧渔业局签订的协议为附条件的协议，该《协议书》的第5条约定：如果新建楼房建成入住时，甲方需要拆除乙方现居住的瓦房，乙方修缮的瓦房按250元／平方米补偿（以实际面积计算），自行搭建的简易瓦房按380元／平方米计算补偿。如今保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场仅阻止杜世强对该瓦房进行装修并出租，因该房屋的所有权为保亭鱼苗场所有，保亭鱼苗场对该房屋享有所有权、处分权和收益权，保亭鱼苗场阻止杜世强对该房屋装修和出租，并不构成侵权。同时，保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场并没有拆除该瓦房，双方签订的《协议书》第5条约定的条件没有成就，因此，杜世强要求保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场按双方签订的协议约定进行补偿及赔偿其因装修支出的劳务费、材料费，缺乏事实根据和法律依据，其请求不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：1、下列的诉讼时效期间为1年。（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场反诉要求杜世强缴纳2000年6月至2009年6月房屋租金，已超过1年的诉讼时效，其请求不予支持；单位职工租住单位内部公房，也应当缴纳租金，杜世强以公租房不需要缴纳房租为由抗辩，没有法律依据，因此，保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场反诉要求杜世强缴纳2014年5月至2014年8月的租金255元（51元／月×5月），应予以支持。保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场反诉要求杜世强拆除其自建房，因双方签订协议的附条件没有成就，因此，保亭畜牧渔业局和保亭鱼苗场请求杜世强拆除其自行搭建瓦房及归还保亭鱼苗场的两间瓦房的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条第二款之规定，判决：一、限原告（反诉被告）杜世强于本判决生效后十日内向被告保亭鱼苗场缴纳房屋租金255元；二、驳回原告（反诉被告）杜世强的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）保亭黎族苗族自治县畜牧兽医与渔业局、保亭黎族苗族自治县鱼苗场的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费812.9元，由原告负担。反诉受理费50元，由原告负担5元，被告负担45元。上诉人杜世强不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定基本事实不清。上诉人搬新居之前所居住的两间瓦房及其后面的简易房，是1987年起一直使用至2014年7月份。2003年中旬，两间瓦房的房顶因年久失修，不适合居住，上诉人要求保亭县鱼苗场维修被拒，无奈之下自己出资进行全面维修，更换了瓦房己腐烂的横条、格子及瓦片。但一审法院对2003年中旬之后，被上诉人交给上诉人的是四面墙壁还是两间完整的瓦房这一关键问题避而不论。一审法院既然已确认两间瓦房的房顶及瓦房后面的简易房为上诉人所建，属上诉人的合法财产，却又认定两间瓦房属被上诉人所有，相互矛盾。而无论是收回房屋还是收回房屋所占用土地，根据物权法的相关法律规定，被上诉人均应给予上诉人补偿。二、上诉人的一审诉讼请求应得到法院的支持。根据物权法第四十二条第三款、第六十四条，上诉人的诉求有法律依据；上诉人与被上诉人保亭畜牧渔业局签订的《协议书》是合法有效的附生效条件的合同，依法应受到法律的保护。两被上诉人为了达到不予补偿的目的，采取收回两间瓦房及瓦房后面的简易房占用土地的作法，恶意阻止《协议书》第五条约定条件的成就，根据《民法通则》的规定，应视为条件已成就，即被上诉人应当按《协议书》第五条的约定给予上诉人相应的补偿。且在双方产生纠纷后，上诉人要求被上诉人根据《协议书》约定，实地测量房屋面积，被上诉人拒绝，责任在于被上诉人。三、一审法院判决上诉人支付房租无事实和法律依据。2000年6月份至本案一审起诉前，上诉人从未收到被上诉人有关缴付房租的任何通知或者催告。2003年中旬之后，上诉人出资修盖房顶，十多年以来两间瓦房的所有修缮加固均是上诉人出资，被上诉人未出分文，被上诉人作为房屋出租人未尽义务，其收取房租无事实依据。根据2009年9月16日的《协议书》，被上诉人交给上诉人居住、使用的应是安置房，根据相关规定，安置房不需交房租。而一审法院认定保亭鱼苗场原办公大楼经鉴定为D级危楼，上诉人居住的瓦房是原办公大楼的配套设施，系同期建设使用，亦属危房，被上诉人将危房安置给上诉人一家居住，无视公民的生命财产安全。综上，一审法院认定基本事实不清，判决上诉人支付房租255元无事实和法律依据。请求撤销海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2014）保民初字第513号民事判决第一、一项，发回一审法院重新审理。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人保亭鱼苗场答辩称：一、杜世强退休前是保亭畜牧渔业局的干部，案涉房屋的所有权属于鱼苗场，本案属于单位内部房屋分配问题，不属于人民法院民事案件受案范围。二、上诉人未经保亭鱼苗场同意，擅自打墙装修，并私自在国有划拨土地上搭建简易瓦房，属于违法建筑，并构成侵权，上诉人在涉案房屋上不存在合法利益，亦不存在保护和补偿的问题，一审法院驳回上诉人的诉讼请求正确。1、案涉房屋属于保亭鱼苗场的国有资产，所有权处分权归保亭鱼苗场，他人处分或装修添附需经保亭鱼苗场的同意，甚至要经县国有资产管理局批准，否则构成侵权。2、上诉人没有证据证明其对二间瓦房进行装修经过了所有权人保亭鱼苗场的同意，更没有证据证明保亭鱼苗场答应对其装修进行补偿或报销。其主张属单方虚假陈述，目的是为占有国家资产，其主张证据不足。3、上诉人自建瓦房未经报建审批，属非法建筑，不应由两被上诉人补偿，且上诉人欲将危房擅自打墙装修，出租牟利更是违法。三、保亭畜牧渔业局不是涉案土地和房屋的物权人，合同主体不适格，与上诉人的协议应认定为无效协议。一审法院认定协议有效属认定事实不清，适用法律错误。保亭鱼苗场是涉案土地的使用权人，两被上诉人是两个独立法人，虽然保亭畜牧渔业局在行政上是保亭鱼苗场的主管单位，但其无权在他人财产上设定民事权利义务，保亭畜牧渔业局与上诉人签订的协议依法无效，且保亭鱼苗场对此并不知情。四、即使协议有效，也是附条件协议，现所附条件均未成就，也应驳回上诉人的上诉请求。五、目前，上诉人已于2014年搬迁到保障性住房居住，应得的拆迁补偿已经获得，安置已经完毕，上诉人要求两被上诉人补偿无法律依据。六、两被上诉人的反诉请求并未超过诉讼时效，且上诉人应立即拆除违建瓦房，将侵占的国有土地和房产返还给保亭鱼苗场。故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人保亭畜牧渔业局的答辩意见与保亭鱼苗场一致。二审对当事人在一审中提供证据的认证意见与一审一致。双方当事人在二审中均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉房屋现已无人居住，杜世强并未将两间瓦房交还保亭鱼苗场。本院认为：本案争议的焦点为：一、杜世强与保亭畜牧渔业局签订的《协议书》是否有效；二、杜世强是否可依据协议书获得房屋拆迁补偿款，及是否应缴纳租金。一、关于杜世强与保亭畜牧渔业局签订的《协议书》是否有效的问题。本案中，案涉两间瓦房为保亭鱼苗场所建，而杜世强自建的简易房是在保亭鱼苗场拥有使用权的地上所建，保亭畜牧渔业局并非案涉土地和房屋的所有权和使用权人，但保亭畜牧渔业局虽然是以自己名义与杜世强签订房屋拆迁安置补偿的《协议书》，但从协议内容来看，保亭畜牧渔业局并未给保亭鱼苗场设定义务，而仅是为自己设定了义务，并未损害保亭鱼苗场的合法权利义务，因此，该《协议书》是在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该《协议书》有效正确。二、关于杜世强是否可依据《协议书》获得房屋拆迁补偿款，及是否应缴纳租金的问题。保亭畜牧渔业局与杜世强签订的《协议书》合法有效，且属于附条件合同，现案涉房屋至今并未拆除，协议书第5条约定的条件并未成就，因此，杜世强上诉请求两被上诉人按协议书约定进行补偿及赔偿无事实根据，本院不予支持，一审判决驳回其诉讼请求正确，应予维持。关于杜世强是否应缴纳租金的问题，单位职工租住单位内部公房，也应缴纳租金，且杜世强在2000年前亦缴纳了相应的租金，杜世强上诉以被上诉人未通知或催促其缴纳租金、案涉房屋属危房为由主张一审判决其缴纳租金错误的理由不足，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人杜世强的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费821元，由上诉人杜世强负担。本判决为终审判决。审 判 长  林芝静审 判 员  陈秀儒代理审判员  邱 甜二〇一五年九月二十三日法官 助理  蔡大武书 记 员  陈超凡