西安市雁塔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）陕0113执异248号
案外人西安振业房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区广安路800号振业泊墅会所四层。
法定代表人张东，公司董事长。
申请执行人招商银行股份有限有限公司西安分行，住所地西安市高新区高新二路1号招商银行大厦。
负责人任莉，该分行行长。
被执行人赖新寿，男，汉族，1977年2月13日出生，住址：福建省福安市。
被执行人徐玉梅，女，汉族，1981年6月11日出生，住所地福建省福安市。
被执行人徐华明，男，汉族，1983年2月1日出生，住所地福建省寿宁县。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司西安分行与被执行人赖新寿、徐玉梅、徐华明借款合同纠纷一案中，案外人西安振业房地产开发有限公司对执行标的提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人西安振业房地产开发有限公司称，2011年8月21日案外人与赖新寿签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为Y110720060；预售证号为2011040），由赖新寿购买案外人开发建设的位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102号房产，依据《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，赖新寿支付首付款269703元，剩余购房款61万元向招商银行西安分行借贷。
基于上述《商品房买卖合同》的约定，2011年9月21日，案外人西安振业房地产开发有限公司与招商银行（贷款人、抵押权人）、赖新寿（借款人、抵押人）、徐玉梅（抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定招商银行向赖新寿发放贷款610000元用于赖新寿购买位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102号房产。该笔借款的担保方式有赖新寿、徐玉梅提供上述购买房产的抵押担保及保证人；案外人西安振业房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证两种方式。上述房产于2011年12月22日在西安市房屋管理局办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。
上述合同签订后招商银行按约向赖新寿发放贷款610000元，但因赖新寿连续多次逾期归还借款。招商银行宣布贷款提前到期，将赖新寿、徐玉梅及案外人起诉至贵院。贵院受理后于2016年2月1日依法作出（2015）雁民初字第05932号民事判决书，判决：赖新寿向招商银行偿还本金、利息、罚息，复息合计614849.37元；若赖新寿未履行还款义务，招商银行对抵押房产享有优先受偿权；案外人对赖新寿的债务承担连带清偿责任，案外人清偿债务后，有权向赖新寿、徐玉梅予以追偿。（2015）雁民初字第05932号民事判决书生效后，赖新寿、徐玉梅未履行还款义务，招商银行向贵院申请强制执行。贵院受理后于2016年7月25日依据（2015）雁民初字第05932号民事判决书从案外人的银行账户中扣划案件款669116.73元，并依此事实作出（2016）陕0113执2245号之一执行终结裁定书，至此案外人作为《个人购房借款及担保合同》的保证人已履行了合同约定的保证责任，招商银行的主债权随之实现。
基于以上法律事实和生效法律文书，根据《物权法》117条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；……”，招商银行自其实现主债权之日起（2016年7月25日）对预抵押登记的在案外人名下位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102号房产不再享有优先受偿权。案外人与被执行人赖新寿存在房屋买卖合同关系，所办理的预抵押登记簿产生物权转移的效力，西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102号房产登记在案外人名下，该物权属于案外人，招商银行西安分行与赖新寿、徐玉梅之间的法律关系为债权债务关系，其无权要求人民法院对该物权进行处分，据此，人民法院无权对案外人的物权进行处分来实现招商银行的债权，故应立即终止在淘宝网司法拍卖平台上对西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102号房产的拍卖行为。依照民诉法第227条的规定，中止对西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102号房产的拍卖行为及拍卖程序，招商银行西安分行不享有任何优先权。
本院查明，本案的执行依据为本院（2015）雁民初字第02108号民事判决书，判决书的主要内容为赖新寿、徐玉梅在判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司西安分行偿还本金400000元，利息2091元，罚息16031元，余息83.8元，徐华明对上述债务承担连带法律责任。该案在执行过程中，本院作出（2017）陕0113执恢537号执行裁定书，裁定拍卖登记于被执行人赖新寿名下的位于西安市××××村第8幢1单元21层12102室（合同登记号：Y11072060，预售证号2011040）房屋。在网上拍卖公告中注明“申请人系抵押权人”。
另查明，2011年9月21日，招商银行股份有限公司西安分行与赖新寿、徐玉梅签订《个人购房借款及担保合同》，借款合同约定：由招商银行股份有限公司西安分行向赖新寿、徐玉梅发放贷款共计人民币61万元。用于购买案外人位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102室房产，借款期限自2011年10月20日至2041年10月20日（360个月），在此期间赖新寿、徐玉梅应按照借款合同约定以等额还款的方式归还贷款本息。案外人振业公司自愿作为借款人的保证人，为借款合同项下的债务承担连带保证责任。为确保上述《借款合同》的履行，招商银行股份有限公司西安分行与赖新寿、徐玉梅于同日签订了《西安市房地产抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，约定赖新寿、徐玉梅以《西安市房地产抵押合同》中列明的上述房产设定抵押担保其履行债务。合同签订后，招商银行股份有限公司西安分行于2011年10月20日依约向赖新寿、徐玉梅发放贷款人民币61万元。但自2014年11月15日开始，赖新寿、徐玉梅以种种理由拖延不予还款。招商银行股份有限公司西安分行向本院起诉，本院遂作出（2015）雁民初字第05932号民事判决书，判决一、赖新寿、徐玉梅应当于本判决生效后十日内向招商银行股份有限公司西安分行偿还借款本金591159.23元，利息22814.87元，罚息145.01元，复息730.26元，合计614849.37元，并按双方约定支付自2015年6月10日起至实际清偿债务之日的利息、罚息、复息。二、赖新寿、徐玉梅未履行上述第一项债务时，原告招商银行股份有限公司西安分行有权以抵押物即位于西安市××××村振业浐灞住宅项目第8幢1单元21层12102室房产拍卖或变卖后所得价款优先受偿。三、西安振业房地产开发有限公司对本判决第一项赖新寿、徐玉梅的债务承担连带清偿责任，西安振业房地产开发有限公司清偿债务后，有权向被告赖新寿、徐玉梅予以追偿。
本院认为，本院（2017）陕0113执恢537号执行裁定书所拍卖的西安市××××村第8幢1单元21层12102室房产不属被执行人赖新寿所有，赖新寿虽与案外人签订了《商品房买卖合同》交了首付，由于赖新寿未按合同约定偿还银行按揭款，由案外人承担连带责任，付清了银行的借款。赖新寿实际未付清房款。此房未办理过户登记手续，仍登记在案外人名下。另外，无证据证明申请执行人对此房有抵押权，故案外人的异议成立。依照《中华人民共和国民诉法》第二百二十七条和《最高人民法院民诉法的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：
中止对西安市灞桥区北牛寺村第8幢1单元21层12102室房产的执行。
如不服本裁定，可在裁定送达后十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 赵斌昌
审判员 杨 栩
审判员 李玉生
二〇一七年十月××日
书记员 张 盼
打印：相丽华校对：张盼2017年10月日送达