四川省叙永县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）叙永民初字第770号
原告朱孝富，男，生于1963年8月28日，汉族，四川泸州纳溪区人。
委托代理人李成中，四川德才律师事务所律师。
被告江安县易通房地产开发有限责任公司，地址：四川省江安县竹海商城4楼
法定代表人易遵全，该公司负责人。
委托代理人黄淑明，北京市普城律师事务所律师。
原告朱孝富诉被告江安县易通房地产开发有限责任公司（以下简称“江安房产公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年1月28日立案受理后，依法由审判员陈勇适用简易程序于2013年3月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李成中，被告江安房产公司法定代表人易遵全及其委托代理人黄淑明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年原告朱孝富取得了叙永县江门镇九江新区农贸市场开发的权利，同时取得了农贸市场开发的约10余亩国有土地使用权。2009年5月18日，原、被告签订了“江门镇九江新区农贸市场开发出让土地权利转让合同书”，该合同约定原告将由其负责建设的净地面积长103米、宽65米的九江新区农贸市场建设土地转让给被告，由被告负责开发建设，同时由被告向原告支付该土地的转让费1800000元，支付方式为：在合同签订后过户前先行支付500000元，余款1300000元由原告在被告工程竣工后建成的3号、4号、5号楼中选择门市和住房作抵，其中门市按1800元／平方米，住房按800元／平方米计价作抵。该合同签订后，双方又于2011年6月28日签订补充协议，补充协议约定将原合同约定应过户到被告名下的国有土地不再过户，对此前原告承诺被征地农户在该市场享有的优先选购权，被告仍予以认可执行，并约定在2011年6月28日前如双方有违约行为存在，双方均放弃追诉对方违约责任的权利，其余仍按原合同执行。此后，原、被告在履行合同中，原告于2011年11月发现被告在农贸市场未修建竣工的情况下，与他人以联建房协议的形式开始销售该市场内4号楼的门市，为此原告于2012年9月10日和9月24日两次书面告知被告，要求选择用于作抵转让款的门市，并附上选择门市的详单，但被告对于原告的书面告知于2012年9月20日和10月1日分别回函，以种种理由拒不接受。原告认为：双方签订的合同约定，由原告在被告市场周围修建房屋竣工后选择门市和住房按事先约定的计价方式作抵转让款项，因此原告应享有选择门市和住房的优先权，而在该工程尚未竣工的情况下，被告销售上述范围内的门市和住房，势必影响和侵犯原告优先权的行使，为维护原告合法权益，特诉至法院请求依法判令被告履行2009年5月18日原、被告签订的“江门镇九江新区农贸市场开发出让土地权利转让合同书”确定的义务，将原告选定的门面及住房（3号楼：12号门市44.5㎡、13号门市38.55㎡和4号楼：1号门市33.8㎡、2号门市33.8㎡、3号门市40.44㎡、6号门市47.9㎡、7号门市47.9㎡、11号门市33.8㎡、12号门市33.8㎡、14号门市67.79㎡、15号门市49.95㎡、16号门市49.95㎡、17号门市57.48㎡以及住房4号楼2单元2层16号126.97㎡、2号楼3单元2层21号111.83㎡、2号楼3单元2层22号133.97㎡）判归原告作抵尚欠转让款1300000元，同时诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、以门市住房折价抵扣土地转让价款的时间未到，合同约定是在农贸市场修建竣工后，现农贸市场还未竣工；2、1300000元应扣除被告垫付的青苗费、土地过户费、违约损失赔偿后的余款，才能用房屋抵偿，现在土地未过户，双方未结算，无法确定土地余款的数额，故无法实现余款抵房；2009年5月18日合同约定，在签订合同后30日内办理土地过户，在办理土地过户时被告支付原告300000元，土地过户的费用由原告承担，但原告至今没有把土地过户给被告；在工程施工期间，被告代原告支付农民青苗费近200000元，由于青苗费问题造成停工损失，均应在转让价款中扣除；另由于原告未按约定办理市场审批手续交付土地，致被告施工延后两年，成本上涨，该损失应由原告承担，并应在土地余款中扣除；3、原、被告并没有约定原告抵扣余款房屋的位置；4、原告在诉状中所列举的房屋是单方行为，并且所列房屋已经销售，客观上不能与原告签订房屋销售合同或者余款抵房合同。综上，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2009年5月18日，原告朱孝富（甲方）与被告江安房产公司（乙方）签订“江门九江新区农贸市场开发出让土地权利转让合同书”，合同第二条约定：甲方将负责建设净地面积10余亩的江门镇九江新区农贸市场投资建设工程的开发权利和义务以及土地使用权转让给乙方，由乙方负责投资修建和房地产开发建设，为市场提供服务，土地使用期限为35年，以办证时间为准；第三条：转让价额共计1800000元（含过户手续、青苗补偿等的相关税费），支付方式为合同签订后10日内，由乙方支付甲方用于青苗费用200000元的土地出让费，甲方在收到该费用后的15日内将上述净地交付给乙方，合同签订后30日内，甲方将市场手续审批后出让土地手续过户乙方后在办理时支付甲方300000元土地转让费，在乙方将农贸市场修建竣工后，乙方用农贸市场3、4、5号楼里面建成的门市1800元／㎡、住房800元／㎡，作价抵扣乙方所欠甲方的剩余转让价款；第四条：甲方在签订合同后60日内办理好农贸市场的建设出让用地过户手续，并将农贸市场由乙方进行房地产开发建设转让用地使用权和办理市场建设规划手续给乙方，所需过户税、费由甲方承担，乙方负责农贸市场建设全部工程的勘察、设计、施工和出售等全部工作，保证出让土地过户手续后420天内完成全部工程，乙方在市场周围修建的房屋竣工后，由甲方在农贸市场里面建成的3、4、5号房屋中选择门市和住房折抵上述第三条约定的乙方所欠转让价款（门市、住房抵转让费剩余价款）。合同签订后，被告共计向原告支付了500000元土地转让费，并于2011年元月进场施工。2011年6月28日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：一、被告不再要求原告原办理的国有土地使用权过户到被告名下；……四、被告保证在2012年9月30日前，完成农贸市场建设的全部工程竣工并投入使用；五、本补充协议签订前，因双方在履行合同中如有违约行为，双方均放弃追诉对方承担违约责任的权利，以后双方违约按主合同为准。
另查明：2010年6月17日，原告朱孝富取得座落于叙永县江门镇新区西侧（农贸市场二号宗地）面积为6798.65㎡的国有土地使用权；2011年3月9日，原告朱孝富取得用地项目名称为江门镇九江新区农贸市场建设工程的建设用地规划许可证；2011年9月21日，原告朱孝富取得建设项目名称为九江新区农贸市场建设工程的建设工程规划许可证。
再查明：现整个江门镇九江新区农贸市场建设工程仍未竣工，被告在未取得相关预售许可的情况下，已经将部分门面、住房以联建协议的形式进行了出售，并收取了部分房款。
上述事实，有当事人的当庭陈述，原告身份证明、被告营业执照，《江门九江新区农贸市场开发出让土地权利转让合同书》及补充协议，被告对原告的两件回函，建字第（2011）50号建设工程规划许可证，地字第（2011）02号建设用地规划许可证，叙国用（2010）第1842号国月土地使用证，收款收据，14份江门九江新区农贸市场联建协议等证据在案佐证，足以认定。
本院认为：原、被告于2009年5月18日签订的“江门九江新区农贸市场开发出让土地权利转让合同书”，系双方真实意思，且合同内容不违反法律法规规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行好自己的义务。原告要求将选定的门面及住房判归原告作抵尚欠转让款的请求，根据合同约定，由原告选择或被告用门市、住房折抵被告所欠原告剩余转让款，应在农贸市场修建竣工后，而现整个农贸市场尚未竣工，故选择作抵条件未成熟；另原告选定的门面及住房，因系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，故本案中的门面及住房应先依法进行登记，现因未登记无法明确具体位置及面积等，故对原告要求将选定的门面及住房判归原告作抵尚欠转让款的请求，因欠缺上述要件，本院依法不予支持。
诉讼中，本院查明，被告在未取得任何预售许可的情况下已经开始在销售部分门市及住房，且还收取了部分价款，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”被告的行为已明显违反了上述法律规定，为避免造成不良的社会影响，应立即停止并妥善处理。
关于用门市、住房折抵剩余转让款问题，双方应本着诚实信用、公平合理的原则予以处理。据此，为维护交易秩序，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条的规定，判决如下：
驳回原告朱孝富的诉讼请求。
案件受理费减半收取8250元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 陈 勇
二〇一三年六月二十八日
书记员 郑晓亮