广州市海珠区人民法院民事判决书（2016）粤0105民初4037号原告（反诉被告）：申徐洲，住广州市天河区。委托代理人：胡同斌、陈思燕，分别为广东国晖（广州）律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：黄燕珍，住广州市天河区。被告（反诉原告）：林建敏，住广州市海珠区。两被告共同委托代理人：温健、陈广辉，均为广东法全律师事务所律师。第三人：北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区。负责人：代建功，总经理。委托代理人：李大宁，系第三人职员，联系地址。原告申徐洲诉被告黄燕珍、林建敏，第三人北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡同斌、陈思燕，两被告的共同委托代理人陈广辉，第三人的委托代理人李大宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：2015年10月10日，原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定原告向两被告购买位于广州市海珠区蓝康街5号1503房（以下简称：涉案房产），建筑面积112.49平方米；该房地产按整套出售并计价，总成交价370万元；甲、乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方在该房地产正式交付使用前，交清所有该房地产在收楼前发生的欠款及费用，包括物业专项维修资金、银行贷款及欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等，甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；双方另行约定：乙方应在签订本合同当日直接支付定金25万，乙方部分首期楼款21万元，需于2015年10月20日支付甲方，剩余首期楼款（含定金）65万元，于交易过户当日支付，尾期楼款（即申请贷款额）259万元在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；交易过户手续需在2015年12月31日前完成（以付清双方交易税费为准）；本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金直至实际履行之日止，逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金。合同签订当天原告发现涉案房屋己被其他中介公司违规生成网签，于是在被告和第三人的要求下签了补充协议，补充协议约定甲方需于2015年11月20日前与原中介公司解除网签。之后原告发通知函要求被告尽快解决违规网签问题并于解决网签事宜后支付定金及房款，直到2015年10月15日被告才解决网签纠纷，于是原告于2015年10月16日支付定金25万元；部分首期楼款21万元于2015年10月18日支付；2016年1月18日，在海珠房管局办理过户手续，当天支付了剩余首期楼款（含定金）65万元；2016年2月2日收到银行短信，称全部贷款已经发放。按合同规定，此时应当交房的，但是被告一直不履行交房义务，无奈之下只好与第三人联系沟通，一直到2016年3月10日才和第三人一起去收房，但直到交房时被告仍不配合履行交房手续，在没有结清之前水电等费用，也还没签收房确认书的情形下就走了。被告不仅迟延交房，而且也没结清之前的水电等费用，被告的行为严重违反了合同约定。故起诉要求判令：1、两被告向原告支付延期交楼的违约金133200元（从2016年2月3日起计算至2016年3月10日止，每日按总房价3700000元的0.1%计算）；2、两被告向原告支付拖欠的水费86.4元、电费26.04元、煤气费433.32元及物业管理费72.97元，共618.737元（均从2016年3月1日算至2016年3月10日）；3、被告承担本案受理费。被告的反诉请求无事实及法律依据，属于诉讼拖延，应予以驳回；(1)被告在签订《存量房买卖合同》时隐瞒了涉案房产已被网签事实，造成双方买卖合同无法实质履行，构成违约；(2)原告在网签问题解决后再支付定金属于对被告违约行为的抗辩，该抗辩符合法律规定，且在定金支付时间上为解决网签后的次日，未给被告造成任何损失；（3）被告在收取原告定金后，原告均按照合同约定时间支付完毕全部房款，并办理了房产过户手续，不存在任何违约情形，被告之所以在原告提起本诉之后再提起反诉请求，其目的无非是为了拖延诉讼，应当予以驳回。两被告共同答辩及反诉称：不同意原告的诉讼请求，双方于2015年10月10日签订存量房买卖合同，后来是由于原告或者银行的原因导致银行贷款在2月初才到被告的账户，因为2月初是农历新年的前夕，因此搬运公司都已经放假了，于是在此前被告已经与原告协商并且取得同意变更了房屋的交付时间，具体的交付时间以双方再次协商确定为准，被告认为因为双方对原合同约定的交付进行了变更，因此被告不存在违约的行为。两被告与原告在第三人的促成下，就原告购买两被告名下广州市海珠区蓝康街5号1503房事宜，于2015年10月10日签订《存量房买卖合同》，房屋成交价为3700000 元；其中，定金250000元，原告应在签订本合同的当日直接支付给两被告。但上述合同签订后，原告于2015年10月16日才按约定向被告林建敏支付购房定金，已逾期6天。故反诉要求判令：原告向两被告支付逾期付款的违约金22000元（自2015年10月11日起至10月16日止，每日按总房价3700000元的0.1%计算）第三人述称：因为本案的案由是房屋买卖合同纠纷，与第三人没有实质的利害关系，第三人将对事实进行陈述以配合法庭进行调查，对于原告的诉讼请求、被告的反诉请求由法院依法进行判决。经审理查明：2015年10月10日，原告（乙方、买方）、两被告（甲方、卖方）与第三人（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（自编编号：20151010001），约定：房地产地址为广州市海珠区蓝康街5号1503房（下称“该房地产“），该房地产按整套出售并计价，总金额3700000元，房屋类型为住宅，存在抵押等他项权利情况；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对该房地产享有完整产权，保证该房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；否则，承担相应的法律责任；由于甲方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的由甲方承担全部责任，赔偿乙方及丙方的全部损失；甲、乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方办妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方在该房地产正式交付使用前，交清所有该房地产在收楼前发生的欠款及费用，包括物业专项维修资金、银行贷款及欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等，甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；付款方式：涂销抵押后再按揭付款，其中，（1）乙方应在签订本合同当日直接支付定金25万给甲方；（6）楼价余款2590000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；违约责任：1.甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用；2.乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%；4.本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.l%向乙方支付违约金直至实际履行之日止；逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第二条约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金；5.本合同签订后，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款该房地产成交价的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止；逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十五条）经甲乙双方友好协商，楼款支付方式具体如下：1、定金由乙方向甲方林建敏提供的账户一次性支付；2、乙方部分首期楼款210000元，需于2015年10月20日支付甲方；剩余首期楼款（含定金）650000元，于交易过户当日支付；3、乙方尾期楼款（即申请贷款额）人民币259万元在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直街划给甲方林建敏指定账户；交易过户手续需在2015年12月31日前完成（以付清双方交易税费为准）；等。同日，原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定：就成交地址广州市海珠区蓝康街5号1503房作出以下补充：现因该物业已被其他中介公司违规生成网签，甲方需着手解决此事，若于2015年11月20日前甲方未能与原中介公司解除网签的，甲方需于2015年11月23日前退还乙方已支付的所有购房款项，甲乙双方解除合同，互不追究买卖合同协议违约责任；等。原、被告确认以下事实：1、被告于2015年10月15日解决了涉案房屋的非法网签问题； 2、原告分别于2015年10月16日、2015年10月18日、2016年1月18日、2016年2月1日支付了定金250000元、部分首期款210000元、剩余首期款650000元和剩余全部房款给被告；3、2016年3月10日，原、被告在第三人的见证下办理了涉案房屋的交接手续。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、通知函、EMS快递单及妥投证明，证明原告通知被告尽快解决网签问题并于网签事宜解决后支付定金及房款的事实；2、银行记录，证明被告拒不交房的事实。两被告质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，两被告均已收到通知函，但该证据是原告单方制作的，其内容与《补充协议》约定的内容是有相冲突的，该通知函是原告单方作出的行为，没有得到被告的同意；对证据2的真实性没有异议，但不能证明被告存在拒不交付房屋的行为，而是因为双方已经变更了交付的时间，最终的交付时间是由双方另行协商的。第三人质证意见如下：对于证据1，第三人只知道原告有发出通知函的事实，但不知道被告何时确认收到；证据2是原告发给被告的，第三人不清楚。两被告为证明其抗辩主张还提交了以下证据：第三人销售代表汪某与原告在1月份左右的电话录音，证明原、被告及第三人经协商同意迟延交楼，但是录音中没有明确迟延交楼具体时间。原告质证意见如下：原告也没有作出任何关于可以延期交楼到什么日期的承诺，原告也并未明确表示放弃被告延期交房的违约责任，事实上双方对延期交楼一直是处于协商阶段，并没有达成一致的意见。第三人质证意见如下：第三人的经办人表示在合同签订之后原、被告双方一直都有对延期交房的事实进行过磋商，这一份录音是第三人的经办人应被告的要求向原告再次确认能否延期交房的通话录音，当时双方都同意延期交房，延期交房的时间是3月份左右，但并没有确定的交房时间，主要原因是被告是两个老人家，过年搬房存在诸多不便，所以原告当时和第三人的经办人表示是同意的。经本院询问，第三人作以下陈述：关于定金的支付时间，双方是没有协商的，按合同约定是合同签订当天即2015年10月10日支付，但是由于签订合同当天发现涉案房屋被其他中介违规网签，之后原告以该事实为理由要求在解除非法网签后再支付定金，被告当时是不同意的，签补充协议的时候也是不同意，所以补充协议没有显示定金的内容。关于房屋延期交楼的情况，合同签订后，买卖双方均有沟通协商，最终协商一致同意在过年后三月份再进行交楼，第三人也在中间进行沟通，三方一直没有异议的，只不过是对交楼的具体日期双方没有确定；2016年3月10日是第三人约原、被告双方进行交楼的，但当天因为被告没有带够现金所以当时没有交齐水电、物业等费用的。诉讼中，两被告向原告支付了水费86.4元、电费26.04元、煤气费433.32元及物业管理费72.97元，共618.73元。原告确认已收取上述费用，两被告已付清2016年3月11日之前的全部水、电费和煤气费、物业管理费，故申请撤回第二项诉讼请求。两被告对于原告的申请没有异议。此外，被告与第三人均表示被告在收到原告发出的上述《通知函》曾通过第三人就原告要求延期支付款项提出了异议，并再三催促原告按合同约定支付款项。原告则表示从未收到来自被告或第三人的催促和异议。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应切实履行。根据约定，原、被告同意该房地产交付使用的时间为被告收齐房款当天即2016年2月1日。被告关于2月初是农历新年的前夕、被告已经与原告协商并且取得同意变更了房屋的交付时间、具体的交付时间以双方再次协商确定为准的主张，有第三人的陈述和录音资料为证。基于第三人作为促成涉案房屋交易履行事宜的专业机构，且被告的主张也与生活基本常理相符，故本院予以合理采信。原告要求被告支付从2016的年2月3日起计算至2016年3月10日止的延期交楼违约金133200元，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。原告作为涉案房屋的买受人，与被告签订《存量房买卖合同》的根本目的在于取得涉案房屋的完整权利。被告能否在约定的时间内解决涉案房屋被违规网签他人的事宜直接决定被告能否向原告履行合同约定的涉案房屋产权过户登记义务，故原告以涉案房屋已被违规网签给他人为由主张延期支付合同约定的款项的抗辩，并也于被告解决违规网签的次日实际完成支付，合法合理，本院予以采纳，故被告要求原告支付逾期付款的违约金22000元，依据不足，本院不予支持。原告在诉讼过程中申请撤回第二项诉讼请求，属于其对自身权利的自由处分，且两被告对此没有异议，故本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告申徐洲的全部诉讼请求；二、驳回被告黄燕珍、林建敏的全部反诉请求。本案受理费2976元，由原告负担。本案反诉费175元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  李怡然人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一六年十月二十七日本件与原本核对无异书记员  赖佩明陈文慧