重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初6718号原告：莫永政，男，1986年6月16日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杨曦，重庆竞豪律师事务所律师。被告：易先丹，男，1973年10月5日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：冉龙柱，重庆峡郡律师事务所律师。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路18号3幢1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：胡兴华，女，重庆链家房地产经纪有限公司工作人员。原告莫永政诉被告易先丹、第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称重庆链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫永政及其委托诉讼代理人杨曦，被告易先丹及其委托诉讼代理人冉龙柱，第三人重庆链家公司的委托诉讼代理人胡兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫永政向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金86250元；3、被告向原告支付拒绝出售房屋的违约金115000元；4、被告向原告支付中介服务费12000元（包含房屋居间代理费11500元、权证代办费500元）；5、被告退还原告定金16500元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月9日，原、被告签订《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定由原告购买被告所有的坐落于重庆市江北区新溉大道X号X幢X单元X-X的房屋，房屋总价款1150000元。原告于合同签订当日支付定金50000元。后，原告征信存在问题，故签订补充协议（变更买受人为程昌敏），该协议目的是为了用程昌敏的名义贷款和房屋过户。2017年3月6日，被告在未告知原告的情形下，自行将部分定金33500元打入原告预留账户，并明确告知不再履行合同，要求终止该房屋交易。2017年3月10日，原告向被告发出《履约通知书》，要求被告履行合同义务，但被告拒绝履行。现被告已将房屋另行出售于他人，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告易先丹辩称，被告同意解除合同。原告要求的第2、3项诉讼请求不能同时主张，第2项诉讼请求系合同履行情况下的违约金，第3项诉讼请求系合同不履行情形下的违约金。中介服务费是11500元，且被告未收取该笔费用，故被告不应支付该笔费用。定金50000元系易先梅收取，退款33500元亦是易先梅退还，被告本人未收取定金，被告不存在违约行为。本案违约方是原告，原告不能履行合同是被告解除合同的原因。另，由于双方的补充协议已经将买受人变更为程昌敏，故被告认为莫永政非本案适格原告。第三人重庆链家公司述称，原、被告之间签订房屋买卖合同情况属实，第三人提供了居间服务，原告向第三人交纳居间代理费11500元和权证代办费500元。原告支付的50000元定金包括第三人托管定金33500元，5000元物业交割保证金，11500元系被告向第三人交纳的居间服务费。涉讼房屋的实际买受人是原告，而非程昌敏，原告征信存在问题，才用程昌敏的名义办理按揭贷款和房屋过户。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售于乙方，房屋成交价格、付款方式详见补充协议。乙方未按照合同付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方未按照约定将房屋交付与乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担责任：1、自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金，并于该房屋时间交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。本合同履行过程中发生争议，双方应先协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。甲方签章处，被告未签字，委托代理人签章处有易先梅的签字。2017年1月9日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《居间服务合同》，约定丙方已促成甲乙双方签订《重庆市存量房屋买卖合同》，甲方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费11500元；乙方应在本合同签订当日向丙方支付居间代理费11500元。2017年1月9日，原告、被告、第三人签订的《过户、按揭代理合同》，约定原告同意在本合同签订当日向第三人支付权证代办费500元。2017年1月9日，原告（甲方）、被告（乙方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，甲乙双方协商同意，涉讼房屋成交总价为1150000元，乙方应在签订本合同当日支付定金50000元。乙方同意支付首付款250000元，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方。尾款850000元由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放贷时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。甲方应在接到丙方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应于接到丙方通知后3个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。该房屋处于按揭状态，甲方应于2017年4月1日前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，出现上述情形，则甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，合同解除的，甲方须向乙方支付该房屋成交价10%的违约金。乙方提供的证件等购房所需资料不真实、不完整或无效，拒绝购买房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，合同解除的，乙方须向甲方支付该房屋成交价10%的违约金。甲乙双方任何一方违约导致合同解除的，丙方已收取守约方的所有权费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。甲方在签订本合同时若未将权属证明原件交与丙方托管，则应将定金一部分33500元交与丙方托管，丙方收到证件原件后3个工作日将托管定金退还与甲方。甲方同意将定金中5000元交丙方托管，作为物业交割保证金。《重庆市存量房屋买卖合同》及相关协议签订时，甲乙双方任何一方如不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若产生风险，由代理人承担。甲方签字部分，被告未签字，代理人签章处有易先梅的签字。2017年1月9日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《关于买方按揭贷款的补充协议》，买卖双方就合同作如下补充：1、按揭贷款850000元由买方自行负责办理，经纪方只协助买卖双方办理过户手续，而无义务协助或参与办理贷款手续。2、当按揭贷款申请已通过银行初审合格时，买方须书面通知卖方及经纪方并约定过户递件时间。3、当按揭贷款申请已通过银行审批时，买方须书面通知卖方及经纪方并约定过户取件时间。补充协议还对收款账号等进行了约定。2017年1月9日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《关于合同的补充协议》，约定买方获得贷款金额低于850000元，则买方有权不购买涉讼房屋，三方协商解决问题，协商不成的，三方免责解约，卖方退定金，经纪方退居间代理费和权证代办费。买方指定程昌敏为涉讼房屋买受人，卖方需配合程昌敏办理房屋所有贷款、过户等相关手续。买方签字莫永政，卖方签字易先梅，经纪方加盖其合同专用章。2017年1月9日，原告向第三人支付居间代理费11500元，权证代办费500元。原告向被告支付定金50000元，易先梅代被告出具收到该50000元的定金收据。2017年1月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于合同的补充协议》，约定甲方委托代理人易先梅代为签订涉讼房屋买卖合同，现对合同内容进行追认，甲方表示同意和追认合同约定的所有条款，并愿意按照合同约定履行相应的权利和义务。被告在甲方签章处签字，原告在乙方签章处签字。后，程昌敏就涉讼房屋与银行签订《个人购房借款/担保合同》。2017年3月6日，被告将定金33500元退还与原告。2017年3月27日，被告将涉讼房屋产权转移登记至唐全名下。2017年10月23日，程昌敏到庭接受询问，其陈述主要内容如下：我与原告系表兄妹关系，我知晓原告购买房屋，但不知晓原告购买何处房屋，亦不知晓原、被告之间的买卖合同及补充协议。原告告知我，其征信存在问题，让我帮忙办理银行按揭贷款。我去办理银行按揭，银行审批通过大概在2017年2月初。涉讼房屋购买人系原告，与我并无关系。上述事实，有《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于买方按揭贷款的补充协议》、《关于合同的补充协议》、收款收据、登记信息查询结果、《个人购房借款/担保合同》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。买卖合同及补充协议签订时双方当事人均具有相应的民事行为能力且意思表示真实，其确定的内容双方均应遵守。虽然2017年1月9日签订的补充协议约定买受人由原告变更为程昌敏，但是并未经程昌敏本人同意，且查明的事实表明变更买受人之目的系办理按揭贷款，而非转让合同的权利义务，之后的补充协议（2017年1月22日）签订双方仍为原、被告也说明了这一点。综上，本案的买受人系原告，而非程昌敏。故被告认为莫永政并非本案适格原告的辩解意见，本院不予采信。被告认为原告存在违约行为，但其提供的证据无法证明。在被告并无证据证明原告违约的情形下，被告未经原告同意，将涉讼房屋出售与案外人并完成房屋产权转移登记，被告的行为导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，构成根本违约。在此情形下，原告要求解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》，具有事实和法律依据，对其第1项诉讼请求，本院予以支持。《重庆市存量房屋买卖合同》解除后，原告要求被告支付合同继续履行的违约金（第2项诉讼请求）并无事实和法律依据，故对其第2项诉讼请求，本院不予支持。《重庆市存量房屋买卖合同》解除后，原告可以依据合同要求被告支付拒绝出售房屋的违约金，该违约金合同约定为115000元，但是原告并未举示证据证明其实际损失为115000元；本案中，原告曾向被告支付定金50000元，综合参考当事人双方举示的证据，合同的履行状态等因素，本院酌情将违约金调减为50000元，故对其第3诉诉讼请求中的50000元部分，本院予以支持；对超出该数额部分的违约金请求不予支持。原告要求被告支付的中介服务费12000元（包含房屋居间代理费11500元、权证代办费500元）系原告遭受的损失，被告支付的违约金50000元已经足以弥补，若原告认为遭受的损失超过违约金数额的，应就超出部分承担证明责任。而原告未举示相应证据，故对其第4项诉讼请求，本院不予支持。《重庆市存量房屋买卖合同》解除后，原告可以要求被告退还未退定金16500元，因此对原告的第5项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告莫永政与被告易先丹于2017年1月9日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》。二、被告易先丹于本判决生效之日起十日内向原告莫永政支付拒绝出售房屋的违约金50000元。三、被告易先丹于本判决生效之日起十日内向原告莫永政退还定金16500元。四、驳回原告莫永政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7575元，由被告易先丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  张成勇二〇一七年十一月三日书 记 员  蒋 红