湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终211号上诉人（原审原告）：康振兴，男，1983年1月6日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人（原审原告）：廖明妮，女，1983年12月28日出生，土家族，住湖北省恩施市。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋发辉，湖北施南律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王浩，湖北施南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恩施华龙村置业有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道55号。法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓美，湖北图盛律师事务所律师。上诉人康振兴、廖明妮因与上诉人恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3981号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。恩施华龙村公司于2017年5月19日自愿申请撤回上诉，本院另行书面裁定准许。本案现已审理终结。康振兴、廖明妮上诉请求：1.撤销（2016）鄂2801民初3981号民事判决，并依法改判（不服标的60000元）；2.判令华龙置业公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实清楚、证据充分，认定华龙置业公司延期交房的时间为2015年6月29日至2016年3月2日正确。但以房屋租金为标准调整违约金系适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。只有在双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的前提下才可以参照房屋的租金标准予以确定，就本案而言，双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算标准，且一审法院认定该合同合法有效，违约金应当严格按照合同约定计算，即使违约金约定过高也应当在该约定数额内进行适当调整而非按照合同未约定的情况处理。2.一审法院判决所依据的房屋租金标准没有法律及事实依据。该房屋租金标准没有参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而是一审法院自由裁量权予以确定的。华龙置业公司辩称，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应该以租金为标准符合法律规定以及恩施地区的市场条件，也符合州市两级法院的判例指导，请求二审法院对一审判决予以维持。康振兴、廖明妮向一审法院起诉请求：1.判令华龙置业公司继续履行合同，包括①康振兴、廖明妮房屋水电气独立分户，②消防设施、小区绿化及道路硬化，③电梯正常运转，管道、井道安装门窗，④一楼大厅排列整齐、设备完善，⑤门禁系统设备完善。2.华龙置业公司支付康振兴、廖明妮违约金198000元。3.由华龙置业公司承担本案受理费。一审法院认定事实：2013年10月18日，康振兴、廖明妮（买受人）与华龙置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为莲湖花园二期第二区第8幢1单元4层1-401号房，该商品房用途为住宅，建筑面积170.85平方米（其中套内建筑面积133.28平方米），单价3570.383元/平方米，总价款610000元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时支付190000元，余款420,000元办理银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。合同签订后，康振兴、廖明妮按照约定支付了全部购房款610000元。华龙置业公司于2016年3月2日将合同约定的房屋交付给康振兴、廖明妮。2015年7月10日，建设单位即华龙置业公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、地勘单位中南勘察设计院（湖北）有限责任公司共同对莲湖花园二期A栋（6#、7#）、B栋（8#、9#、10#）、C栋（14#、18#）、D栋（13#、17#）、E栋（12#、16#）、F栋（11#、15#）进行了验收，签署了5份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但该记录中的“验收结论”和“综合验收结论”栏均无内容。同日，恩施市建设工程质量监督站对前述工程出具《建设工程质量监督告知书》，其“验收监督意见”载明：1.验收组织形式、验收程序符合相关要求；2.要求你单位对工程质量保证资料、相关资料签字盖章等欠缺内容迅速完善，待项目总监理工程师核查后，用书面形式报我站。本案在2016年11月8日庭审时，华龙置业公司以此证明涉案房屋已于2015年7月10日通过验收合格，达到法定及约定的交房条件。康振兴、廖明妮对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为是华龙置业公司自行验收，没有公安消防、城乡规划、环保等职能监督部门的认可文件或者批准使用文件。华龙置业公司承认：此前没有书面通知康振兴、廖明妮交房，没有将《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》告知康振兴、廖明妮；水、天然气已经立户，电正在立户过程中，可以使用。2016年11月8日，华龙置业公司向一审法院递交了鉴定申请书，其主要内容为“为了明确违约金数额，申请人特向贵院申请对本案所涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估”。康振兴、廖明妮表示：合同明确约定了违约金标准，不同意进行鉴定；华龙置业公司逾期交房，给康振兴、廖明妮造成租金损失、订购的装修材料无法正常使用、房屋不能正常使用带来的精神负担及家庭矛盾，租金损失的计算按市场行情每年20,000元。一审法院认为，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。华龙置业公司仅提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，未提交《建筑工程竣工验收报告》，故华龙置业公司未能举证证明涉案房屋至今已具备“该商品房经验收合格”，故华龙置业公司构成违约，应当承担延期交房的违约责任。根据合同第八条、第十一条约定，华龙置业公司未出示相关文件的情形下，康振兴、廖明妮有权拒收房屋，华龙置业公司应当承担因此导致延期交房的违约责任即支付违约金。但案涉房屋在未达到交付条件的前提下，康振兴、廖明妮已于2016年3月2日接受了房屋，此后即不再存在延期交付的事实，因此，康振兴、廖明妮要求华龙置业公司承担2016年3月3日以后的延期交房违约金，没有事实和法律依据。华龙置业公司延期交房的期间应为2015年6月29日至2016年3月2日。关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。华龙置业公司以违约金标准过高为由申请调低，并申请对同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估，康振兴、廖明妮不同意鉴定或评估。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”华龙置业公司延期交房给康振兴、廖明妮造成的损失主要是房屋租金损失，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，应当予以调整。调整违约金数额并非以房屋租金作为唯一参照标准，还需结合个案实际，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合考量。因此，华龙置业公司的鉴定（评估）申请，一审法院不予准许。依据前述考量违约金的标准，酌情将2015年6月29日至2016年3月2日期间的违约金调整为16000元，对超出此限的违约金不予支持。关于合同继续履行的问题。1.水电气立户，华龙置业公司承认案涉房屋的水和天然气已经立户，电正在立户过程中，可以使用。华龙置业公司对履行该义务本身并无异议，且已经履行或者正在履行过程中，无需人民法院判决强制其履行。2.消防设施、小区绿化及道路硬化，电梯正常运转，管道、井道安装门窗等，均属于公共配套设施，《商品房买卖合同》第十四条约定其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用，因此目前不存在交付使用的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向康振兴、廖明妮支付自2015年6月29日起至2016年3月2日止的违约金16000元。二、驳回康振兴、廖明妮的其他诉讼请求。案件受理费4260元，由恩施华龙村置业有限公司负担。本院二审期间，康振兴、廖明妮及华龙置业公司均未提交新证据。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合康振兴、廖明妮的上诉理由及华龙置业公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为一审法院对于违约金的调整是否恰当。对此，分析评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，对于违约金的调整人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，华龙置业公司未按期交房构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。按此约定标准折算成年利率达182.5%，可以认定合同约定的违约金计算标准过分高于因华龙置业公司逾期交房造成的损失。华龙置业公司请求下调违约金的理由成立。由于双方在合同中已约定违约金数额的计算方式，故华龙置业公司要求以同地段同类房屋的租金损失鉴定结果为参照的理由不成立，一审法院酌定调整的违约金数额无事实依据。本院认为，调整后的违约金应足以弥补守约方的损失，并应根据违约方的过错体现违约金的惩罚性。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，本案调整后的逾期交房违约金以最高不能超过年利率24%为宜。本院结合本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金计算标准调整为购房款的日万分之6.67，相当按24%的年利率为计算标准调整违约金数额。康振兴、廖明妮对一审判决认定的华龙置业公司延期交房的期间2015年6月29日至2016年3月2日并无异议，华龙置业公司违约逾期交房的时间共计247天，华龙置业公司应向康振兴、廖明妮支付的违约金为100496.89元（610000×0.000667×247）。一审判决华龙置业公司向康振兴、廖明妮支付违约金16000元明显不当，应予纠正。康振兴、廖明妮上诉对一审判决不服标的额为60000元，没有超过100496.89元，系其对自己权利的处分。故华龙置业公司应向康振兴、廖明妮支付的违约金为76000元。综上，康振兴、廖明妮的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3981号民事判决。二、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向康振兴、廖明妮支付违约金76000元。三、驳回康振兴、廖明妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4260元，二审案件受理费1300元，均由恩施华龙村置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王朝友审判员  吴 卫审判员  侯著韬二〇一七年十二月十九日书记员  陈 乾