海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9002民初1316号原告：陈丽宁，女，1962年6月12日出生，回族，现住杭州市余杭区。原告：张文桢，男，1962年10月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：海南博鳌卡森置业有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌万泉河口海滨旅游区。法定代表人：王冬，总经理。委托诉讼代理人：叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。原告陈丽宁、张文桢与被告海南博鳌卡森置业有限公司（以下简称卡森公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽宁、张文桢、被告卡森公司的委托诉讼代理人叶国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽宁、张文桢向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年3月26日签订的《商品房买卖合同》，被告退还购房款3508918元；2、被告退还办证费用105267.54元；3、被告支付逾期退购房款利息50000元，计算时间从2015年2月13日至今；4、被告支付逾期办证违约金426331.35元[350.89元/天×（365天×3年+120天）]；5、被告支付原告因诉讼支出的差旅费15000元。事实和理由：2012年3月，原、被告签订购房合同，原告一次性支付了购房款3508918元，合同约定被告在2012年12月30日前将房屋交付原告，如逾期交房90日内的，被告自逾期日起每日按万分之一向原告支付违约金；逾期超过90日的，原告有权单方面解除合同。合同第十五条约定：被告应当自房屋交付之日起360天内为原告办理房屋权属证书，在原告取得房屋权属证书后，被告应当在90日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金。逾期720日以上的，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告按照约定一次性支付购房款3508918元，并于2012年8月向被告提供各类证件资料，同时支付105267.54元用以办房产证、土地证、契证等。被告的销售人员一直承诺一年内能办理三证，但被告在2015年12月11日只替原告办理了房产证书，迄今延期1215天依然未办理出土地证、契证。被告的违约行为，严重侵害了原告的合法权益。原告有权按照合同约定解除合同并要求被告支付违约金。请法院判如所诉。被告卡森公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由为：一、根据合同第十五条关于产权登记的约定，只有出卖人的责任造成不能办证的，出卖人才承担违约责任，买受人才有权单方行使合同解除权。本案中并非出卖人的责任造成逾期办证，具体如下：1、被告于2010年9月已取得涉案土地的使用权登记证书，土地性质为旅游、商住用地。涉案房产于2012年8月13日进行五方验收，同年8月30日进行竣工验收备案，双方签订的《商品房买卖合同》亦于同年8月20日在房管部门备案。后被告依法定程序向房管部门提交办理产权登记手续，房管部门根据2010年4月12日琼海市城乡规划委员会出具的《会议纪要》相关议题（6），以土地用途不是住宅用地项目，不允许办理分户产权证，将被告办理产权证报送的资料全部退回。2、2014年7月23日，琼海市国土环境资源局向被告下达《土地行政处罚事先告知书》[海土环资监字(2014)341号]，初步认定被告未经办理土地用途变更登记手续就擅自改变土地用途建设博鳌亚洲湾项目，拟处罚如下：一是限期三个月内改正违法行为；二是处改变土地用途的土地每平方米11元罚款。同年7月25日，被告向琼海市国土环境资源局提交《关于亚洲湾土地行政处罚陈述申辩书》，并请求琼海市国土环境资源局针对被告的土地使用情况，完整、具体、详细地指出违法事实以及处罚的依据和标准。3、经被告和琼海市政府多次交涉，2014年9月25日，琼海市政府对房地产项目改变土地用途有关问题出具一份《市长会议纪要》，关于博鳌·亚洲湾项目议定事项为：市国土环境资源局要尽快完成行政处罚手续，项目开发商可按25万/亩的标准预缴改变土地用途保证金，该保证金由市国土环资局负责预收，完成以上手续后市房管局再予以完善房产销售与登记手续。4、2015年10月21日，琼海市国土环境资源局出具海土环资监字（2015）445号文件，载明被告所持有的海国用（2010）第1305、1306、1307号等3宗国有土地使用证的地类（用途）为旅游、商住用地（商服和住宅用地的简称，它包括住宅用地），且依法取得规划许可证、施工许可证、预售许可证等合法手续，故项目没有违法使用土地，同时撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》[海土环资监字(2014)341号]。综上，涉案房产早已具备了办理产权证书的条件，只是由于相关政府职能部门对土地性质认定不一，才导致产权证书办理的久拖不决。上述问题涉及土地变性等历史遗留问题，不属于被告的责任，该情况在（2014）海南一中民一终字第257号及（2016）琼9002民初448号民事判决书有相关的判例。所以，被告在履行办理产权证的过程中没有过错，双方合同第十五条约定”因出卖人的责任”的前提条件没有成就，故原告逾期取得产权证书，不属于被告违约，被告依法不应承担违约责任。二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋产权证的义务人为原告，被告只需将办理权属登记的相关资料进行报备即完成合同约定义务。被告已将涉案房产进行五方验收，竣工验收备案亦已完成，对所签合同也已备案，产权登记所需的相关文件均已提交，被告的合同义务已完成，合同第十五条第（4）款对被告不再具有约束力。三、涉案房产已于2013年2月13日交付给原告，并于2015年12月11日办理了房屋产权证书。根据合同第十五条关于产权登记的约定，原告取得商品房权属证书后，被告应当在90日内（即2016年3月10日前）向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，如因被告的责任逾期超过720日以上的，原告有权单方解除合同。所以原告只有在2018年3月1日以后方能单方行使合同解除权，现期限未到，原告无权单方行使合同解除权。四、原告收房后，即与四海之家旅游度假管理有限公司签订《业主房屋委托管理合同》，约定原告将房屋委托酒店管理公司作为酒店客房经营，原告享有获取报酬、免费入住、消费优惠等权利。所以本案原告亦不存在任何损失。综上所述，涉案房屋产权证书的延期办理并非被告责任，且原告行使合同解除权及要求赔偿损失的条件尚不成就。同时，产权证书在原告起诉前已全部办理完毕，若解除合同，显对被告不公。另外，因逾期办证的责任不在被告，所以被告不应承担原告的差旅费。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。当事人对如下证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《琼海市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、付款凭证、代扣代缴收据；被告提交的竣工验收报告、备案证、房产备案登记、房产证、不动产统一登记公告、测绘合同、土地使用权分证、（2016）琼9002民初448号判决书。原告对被告提交的下列证据有异议：海国用（2010）第1306号国有土地使用权证、2010年4月12日会议纪要、2014年9月25日市长办公会议纪要、2015年10月21日琼海市国土环境资源局文件、公司内部文件[博鳌卡森2013（12号）、2014（1号）、2014（3号）、2014（5号）、2015（2号）]、关于办理房产证的承诺书、关于亚洲湾土地行政处罚陈述申辩书。本院认定如下：上述证据已经本院（2016）琼9002民初448号民事判决予以确认，该判决书已发生法律效力。故予以确认并采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于琼海市××镇地号为海国用（2009）第1183号，土地用途为旅游、商住用地[分宗后变更登记为：海国用（2010）第1306号]的博鳌·亚洲湾1#（幢）16（层）1633（房号）房屋，房屋建筑面积139.61平方米，总房款3508918元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得房屋权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期720日以上的，买受人有权单方面解除合同。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款3508918元，并于2012年8月向被告提供各类办理产权证的有关资料，同时支付了办理房产证、土地证的相关费用105267.54元。2013年2月13日，原、被告办理了房屋交接手续，之后，原告将房屋委托给其他酒店管理公司作为酒店客房经营，获取收益。2015年12月11日，涉案房屋的产权登记到原告名下，房屋所有权证号为：海房权证海字第XX**号，产权人为原告陈丽宁、张文桢。庭审后，被告已将诉争房屋所有权证海房权证海字第XX**号）交付给原告。另查明，本院已生效的（2016）琼9002民初448号民事判决认定：2010年4月12日琼海市城乡规划委员会会议纪要第3期记载，”......二、相关议题。......（六）对土地用途不是住宅用地的项目，不允许办理分户房产权。”2012年8月30日，涉案房产项目取得海南省建筑工程竣工验收备案证。2014年7月23日，琼海市国土环境资源局（现琼海市国土资源局）向被告卡森公司下达《土地行政处罚事先告知书》[海土环资监字（2014）341号]，初步认定被告在未经依法办理土地用途变更登记手续的情况下擅自改变土地用途，利用海国用（2010）第1305、1306、1307号国有土地使用权证确定范围内的旅游用地建设卡森·博鳌亚洲湾项目的低密度住宅及配套设施，违法改变土地用途的面积为102965.16平方米（合154.46亩），拟对被告作出如下处罚：一是限期三个月内改正上述土地违法行为；二是处改变土地用途的土地每平方米11元罚款，即人民币壹佰壹拾叁万贰仟陆百壹拾伍元整。同年7月25日，被告向琼海市国土环境资源局提交《关于亚洲湾土地行政处罚陈述申辩书》，认为项目没有违法使用土地。2014年9月25日琼海市人民政府市长办公会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》，同意按规定对博鳌·亚洲湾项目涉及需要改变土地用途的地块用地性质从旅游商服用地改变为城镇住宅用地，市国土环资局要尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商海南博鳌卡森置业有限公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续，同意市房管局先办理10户业主产权证......。2015年10月21日，琼海市国土环境资源局向被告下达《关于不予行政处罚的通知》[海土环资监字（2015）455号]，认为海国用（2010）第1305、1306、1307号等3宗国有土地使用证中载明用途为旅游、商住用地（商服用地和住宅用地的简称，它包括住宅用地），每宗国有土地使用权证上及其审批档案资料内均没有明确旅游、商住用地分摊面积，而商住用地可以建设低密度住宅，且被告持规划许可证、施工许可证、预售许可证和按市规建、发改部门的规划建设意见批准文件建设低密度住宅及配套设施是合法的，并非擅自改变用途，因此对被告不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》[海土环资监字（2014）341号]，同时撤销案件立案。该判决还载明：琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载”会议认为，琼海市（特别是博鳌滨海片区）部分房地产开发项目，由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证......”博鳌万泉河口海滨旅游区属于会议纪要所指的范围。涉案房屋所在的地号海国用（2009）第1183号[包含分宗后变更登记为海国用（2010）第1306号]地块座落地点为琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区。被告在此过程中不断向政府相关部门请示、申报办理土地变性、产权证等方面工作。再查明，2016年4月25日，琼海市国土资源局发布实施不动产统一登记的通告”......自2016年4月28日起，琼海市实施不动产统一登记等等”。2016年7月，被告对涉案土地完成土地测绘，后完成土地证的分割登记，2017年琼海市国土资源局出具了《房屋国有土地使用权分割转让证明书》[海国用（2010）第1306号国有土地使用证]及变更登记申请书（土地使用者为被告、受让人为原告）。原告可持该证明书、申请书及房屋所有权证到琼海市不动产登记中心办理不动产权证书。本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、原告逾期取得房产证是否属于被告的责任，被告应否向原告支付逾期办证违约金。二、双方签订的《琼海市商品房买卖合同》是否应予解除，被告应否返还原告的购房款及办证费用，应否向原告支付购房款的利息并支付原告因本案诉讼产生的差旅费等。关于第一个焦点问题。本案中，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得房屋权属证书后，出卖人应当在90日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期720日以上的，买受人有权单方面解除合同。该处理方式是以出卖人的责任为前提，即以被告卡森公司的责任为前提。根据2010年4月12日琼海市城乡规划委员会会议纪要第3期记载，对土地用途不是住宅用地的项目，不允许办理分户房产证。涉案项目座落地点是琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区，属于琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中涉及到土地变性等历史遗留问题的片区，该地块性质是旅游、商住用地，根据市政府会议纪要的要求，应进行地类用途的变性后，相应的房产权属证书才能依法依程序办理。2014年7月23日，琼海市国土环境资源局作出《土地行政处罚事先告知书》，初步认定被告在未经依法办理土地用途变更登记手续的情况下擅自改变土地用途，拟作出处罚限期改正违法行为及罚款，被告对此提出申辩。2015年10月21日，琼海市国土环境资源局作出《关于不予行政处罚的通知》，决定对被告不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》，同时撤销案件立案。因此，涉案房屋产权证逾期办理是由于涉及到土地变性等历史遗留问题，不属于被告卡森公司的责任。被告在此过程中一直在向政府相关部门请示、申报办理土地变性、产权证等方面工作，积极履行办证义务，并于2015年12月11日完成了涉案房屋的产权证办理。由此可见，被告在履行办理产权证过程中没有过错，双方合同第十五条约定”因出卖人的责任”的前提条件没有成就。原告逾期取得房产证，不属于被告违约，被告依法不应承担违约责任。故原告以被告逾期办证为由提出赔偿违约金426331.35元的诉讼主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。被告抗辩其不应承担逾期办证违约责任的意见理由成立，予以采纳。关于第二个焦点问题。本案所涉房屋在2013年2月13日交付原告，由于涉及到土地变性等历史遗留问题，涉案房屋产权证逾期办理，不属于被告卡森公司的责任。2015年10月21日，有关部门决定对被告不予行政处罚后，被告于2015年12月11日为原告办理了涉案房屋的产权证。因此，原告以被告违约逾期办证，单方主张解除合同，要求被告退还购房款、办证费用及支付购房款的相应利息，与合同第十五条约定不符，也缺乏法律依据，本院予以驳回。至于原告主张被告逾期办证，导致原告提起诉讼，产生了差旅费，要求被告支付因诉讼产生的差旅费损失15000元的问题。因逾期办证的责任不属于被告，被告不承担违约责任，因此，原告的该项主张也缺乏法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈丽宁、张文桢的全部诉讼请求。案件受理费人民币39644元，由原告陈丽宁、张文桢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  伍书兰审 判 员  周英俊人民陪审员  郑馥瑜二〇一七年九月二十日法官 助理  胡 元书 记 员  黄钲翔附相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。