中华人民共和国广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2012）珠香法民一初字第4151号原告HARTMUTXXXXXX，男，德国公民。护照号码：47NP。原告边xx，女，汉族，住所：杭州市西湖区。身份证号码：4001。两原告委托代理人让玉成，广东玉成律师事务所律师。两原告委托代理人赵连玉，广东玉成律师事务所律师。被告珠海市xx置业发展有限公司。住所：珠海市吉大景山路***号珠海。法定代表人娄英平，总经理。委托代理人张文京，广东晨光（北京）律师事务所律师。委托代理人葛丽坚。原告HARTMUTXXXXXX、边xx诉被告珠海市xx置业发展有限公司（以下简称珠宾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告HARTMUTXXXXXX、边xx及其委托代理人让玉成、被告珠宾公司的委托代理人张文京、葛丽坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告HARTMUTXXXXXX、边xx诉称，2010年年底，被告珠宾公司宣称万科公司开发的“万科珠宾花园”楼盘，将打造成“珠海顶级豪宅”。抱着对“万科”品牌的信任，原告到被告处看房。被告的销售代表详细向原告介绍了样板房，声称他们所用的装修材料全部是顶级产品，装修将按照万科企业豪华装修标准每平方米5000元。冲着对万科品牌和万科领导人王石的信任，原告决定购买，并于2011年1月27日与被告签订了正式的《商品房买卖合同》，约定：“房屋建筑面积为160.73平方米，其中，套内面积为121.77平方米，商品房单价为每平方米43，511.20元，总价为5，298，359元……”，“第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”合同签订后，原告依照约定支付了首期房款，并办理了房屋按揭款。但被告却一步一步地违反合同约定，具体表现如下：第一，被告无视原告等业主的合法权益，为毁灭证据，在预售的商品房未竣工交付业主使用前，就擅自违法拆除了样板房，这样被告就为弄虚作假使用劣质装修材料提前作了准备。第二，为降低成本，非法获取暴利，被告偷梁换柱，将《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》中第14项地面石材、墙面石材辐射标准为A级的材料换成其他材料，将第16项甲醛释放量E0级的实木复合地板换成甲醛释放量为E1级的材料。客厅、浴室的大理石的型号规格按合同约定为沙漠玫瑰与卡布基诺，但被告擅自变更为其他型号。样板房中门、窗及边框使用的材料为高档实木，但诉争房屋中被告却用劣质的纸板材料予替换。为此，包括原告在内的广大业主，多次要求被告正式业主的合理诉求，将拆除的样板房恢复原貌，停止使用劣质的装修材料。但被告始终无视原告的合理诉求，坚持违约行为。第三，房屋建造和施工严重缺陷，其中儿童房往里缩进特别多，被房间外大框架挡住光线，严重影响了房间的采光，另外窗外就是深井，这滋生了严重的安全隐患。整个房屋的所有阳台都往里缩进，这造成阳光无法照射到阳台。第四，2012年9月2日，原告和原告委托的广州天玑房地产咨询服务有限公司对涉案房屋验收时，发现房屋的装修与销售时宣称的每平方米5，000元的装修相差甚远。另外，房屋装修所用材质恶劣，工艺水平极差，与被告当初宣传的高档装修严重不符。2012年9月7日，天玑公司针对验房过程中发现的问题，制作了一份《广州天玑房地产咨询服务有限公司房屋质量咨询报告》。原告已将这份书面报告交给被告并要求其整改，但至今被告未采取任何整改措施。第五，2012年9月19日，原告随同原告委托的广州郎迈环境检测有限公司对涉案房产的室内空气质量进行检测，经检测“结果不符合Ⅰ类民用建筑工程要求”。原告认为，被告的行为已违反了《广东省商品房预售管理条例》及《合同法》的规定。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.确认被告违约并支付原告违约金人民币20万元；2.被告重建样板房，并委托专业的鉴定机构对样板房进行检测和经业主确认后，按第3项请求实施重新装修；3.被告按照法律的规定和原、被告签订的《商品房买卖合同》及《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》的约定履行以下义务：①撤换不合格的石材和木材，重新按约使用装修材料；②房屋门、窗及边框以及所有橱柜按样板房和国家标准予以撤换；③客厅、浴室的大理石按合同约定的规格或型号进行撤换；4.本案律师代理费、诉讼费及鉴定费由被告承担。2013年7月29日，原告HARTMUTXXXXXX、边xx书面变更第1项诉讼请求为：确认被告违约并支付迟延交房的违约金人民币417，511元（自2012年7月1日至2013年7月30日，具体计至房屋符合交付时止）。原告HARTMUTHARWAT、边xx对其诉称提供如下证据：1.万科珠宾花园的博客；2.《珠海市商品房买卖合同》及附件一、附件二、《致珠宾花园高层住宅客户的一封信》、《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》；3.样板房照片、涉案房屋的照片；4.《致珠海市xx置业发展有限公司拒绝收楼函》、《房屋质量咨询报告》及特快专递单；5.汪骅书写的《证明》；6.《羊城晚报》报道、《百度百科》报道；7.广州朗迈公司《室内空气质量检测报告》；8.城市印记（万科家书2010珠海总第2期）、《万科.珠宾花园九州城门展风范》（珠海特区报）；9.羊城晚报新闻报道《因甲醛等有害物质严重超标万科珠宾花园最近屡成被告》；10.民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325—2010）；11.珠海市建设工程质量监督检测站2012年9月24日出具的《室内空气质量检验报告（ANA12090002）》。被告珠宾公司辩称，原告的主张毫无事实和法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：一、原告主张逾期交房违约金417，511元无合同及事实依据。2011年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买吉大景山路177号的珠宾花园2幢1单元2202号房。涉案房屋已达到合同约定的交付条件，且已通知原告收楼，履行了交付义务。合同附件三约定房屋交付条件为主体验收合格。房屋竣工验收日期为2012年3月22日，并于2012年6月5日取得竣工验收备案，已符合合同约定的交付条件。2012年8月17日，被告以快递形式通知两原告于8月22日至24日办理交付手续，但原告至今未按约收楼。退一万步讲，即便房屋存在装修瑕疵，也不构成拒绝收楼的理由。根据合同附件三约定，房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应当在完成交付后，依照法规和合同约定办理。买受人认为交付房屋有质量瑕疵，可以口头或者书面通知出卖人，出卖人在3个工作日内派员处理，依据《质量保证书》及时给予保修。根据合同约定，涉案房屋在主体验收合格后，如果原告认为装修存在问题，应在完成房屋交付后，通知被告进行保修，而不能拒绝接收房屋。而实际上，涉案房屋不仅主体验收合格，装修、设备等亦符合合同约定标准。被告存在交房迟延53天的情况，已向全体业主表示同意按照约定的万分之一的标准支付违约金。向原告支付的违约金为28，081.30元。原告请求的金额没有事实依据，请法院予以驳回。二、原告关于重建样板房的诉求于法无据。（一）《商品房买卖合同》未明确表明进行的是凭样板房买卖，故涉案房屋的装修只能依据《商品房买卖合同》约定的标准。原告在诉状中多次提及涉案房屋的装修与样板房不一致，对此被告认为，《中华人民共和国合同法》第168条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”据此，如涉案房屋是凭样板房进行交易，则被告与原告应当在《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋凭样板房买卖，同时约定将样板房封存。很显然，涉案合同并没有如此约定，这也说明了原告与被告在订立合同时均未有凭样板房买卖的意思表示。事实上，关于涉案房屋的装修标准，被告与原告在《商品房买卖合同》中已有明确约定，即第十三条（出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任）：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”另在附件二（即《珠宾花园高层B精装修交楼标准》）中，被告详细列明了全屋插座、开关、中央空调、热水器、门、窗、对讲机等设施设备的品牌，还分别对玄关、客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间、厨房、阳台、外墙等各空间的天花、墙面、地面等装饰材料、面料使用标准予以明确。由此可知，《珠宾花园高层B精装修交楼标准》才是涉案房屋装修所依据的唯一标准。（二）被告拆除样板房的行为属行政管理范畴，不属于本案审理的范围。《广东省商品房预售管理条例》第二十六条虽规定“样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除”。但该条仅为行政管理方面的规定，不是认定民事权利义务的依据。据此，被告拆除样板房的行为应由行政管理部门予以处理，不属于本案审理的范围，更不能成为原告主张被告违约的依据，且被告的行为也没有给原告造成任何损失，故原告没有理由要求被告重建样板房。三、被告不存在任何违约行为，涉案房屋的装修完全符合《商品房买卖合同》的约定。（一）《商品房买卖合同》没有“装修5000元／㎡”的约定，被告亦从未有此承诺或宣传。合同第四条（计价方式与价款）约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积（121.77㎡），该商品房单价为人民币每平方米43，511.20元，总金额人民币伍佰贰拾玖万捌仟叁佰伍拾玖元整。”可见，合同仅约定涉案房屋套内每平方建筑面积的单价是43，511.20元／㎡，并没有“装修5000元／㎡”的约定。被告从未在广告或宣传资料中表示过涉案房屋“带5000元／㎡的装修”。更为关键的是，《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定：“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在广告和宣传资料中的说明，双方不受其约束。”这表明原告在与被告签订相关商品房买卖合同及补充协议时便明确知晓应当且只能根据商品房买卖合同及补充协议行使合同权利、履行合同义务。而在《商品房买卖合同》及补充协议均未约定“装修5000元／㎡”的前提下，原告根本无权要求被告承担违约责任。（二）涉案房屋使用的装修材料完全符合《商品房买卖合同》及其附件的约定，且经验测合格，原告无权要求被告重新装修。1.在涉案房屋的装修过程中，被告完全是按照《商品房买卖合同》的约定采购装修材料并进行装修，所使用的装修材料均经验收合格。被告提交的多份《设备材料验收单》及产品销售合同、协议书能够充分予以证明。2.由被告提交的数份《建筑材料放射性核素限量检验报告》及《涂料检验报告》可知，涉案房屋墙面、地面使用的石材均符合GB6566-2010标准A类装修材料要求，石材颜色亦符合合同约定。原告故意采取照片拍照的色差、曲解石材的天然纹路作为诉求的依据是有意误导，事实上，无论是整体观感还是细节，涉案房屋的装修效果大气、明亮，装修质量相当良好。3.根据被告提交的《室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量国家标准》可知，我国人造板及其制品中甲醛释放限量的最高标准为E1类，根本不存在原告所称的E0级标准。根据被告提交的《人造板及其制品中甲醛释放限量检验报告》可知，涉案房屋室内地面使用的地板甲醛释放限量检验结果均符合E1类标准，即国家最高标准。故原告关于被告将甲醛释放量E0级的实木复合地板换成甲醛释放量E1级的材料的说法与事实严重不符。其次，根据被告提交的《空气质量检测报告》，涉案房屋的室内环境检测结果符合GB／T18883-2002室内空气质量标准限量值的要求。4.从被告提交的《橱柜、浴室柜、衣柜及玄关柜供货及安装合同》可知，涉案房屋的橱柜、浴室柜、衣柜及玄关柜均为松下品牌，采用的柜板材料是家具行业广泛采用的材料，而非原告所称的劣质纸板。另外，《商品房买卖合同》及附件未约定书房的门为木门。（三）房屋装修工艺精良，不存在工艺水平极差的情况，装修工艺完全符合室内装修的居住要求。原告提交的《房屋质量咨询报告》并非国家认可的权威机构出具，而且国家并不承认验房师，该报告认定的装修质量问题不具有任何证明价值。（四）房屋已通过规划验收并取得竣工验收备案，设计、施工完全符合国家标准，不存在原告所称的儿童房、阳台等房屋设计、施工缺陷。被告珠宾公司为其辩称提供如下证据：1.商品房买卖合同及附件一、二、三；2.《公证书》（2011）珠证内经字第551号；3.《建设工程规划验收合格证》（2012）规验字001号；4.《竣工验收备案表》；5.《商品房交付通知书》及快递凭证；6.原告《拒绝收楼函》的快递查询记录；7.热水器《材料设备三方验收单》；8.日立空调《设备材料验收单》；9.西蒙开关板《设备材料验收单》及价格单；10.《YKK铝合金门窗分包合同》及材料清单、施工企业YKK授权认定书及送货单；11.《入户门施工合同》及材料清单；12.Probuck指纹锁《材料设备三方验收单》；13.《检验报告》（材料）；14.澳宝乐外墙涂料《设备材料验收单》；15.多乐士内墙涂料《设备材料验收单》；16.黑胡桃多层实木复合地板《设备材料验收单》；17.橱柜、浴室柜、衣柜及玄关柜供货及安装合同；18.卫浴洁具《材料设备三方验收单》；19.厨具《材料设备三方验收单》；20.彩色室内分机、彩色可视单元门口机、视频切换器《材料设备三方验收单》；21.《室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量国家标准》；22.《检测报告》（室内环境污染物浓度检测）；23.检测单位营业执照及资质认定复印件；24.涉案房屋照片；25.政府部门关于“验房师”资格的答复；26.室内空气质量检验报告；27.珠宾花园分项工程验收报告；28.珠宾花园高层住宅入住情况说明；29.客户钥匙、物品验收单；30.委托银行收款协议书。经审理查明，2011年1月27日，原告HARTMUTXXXXXX、边xx与被告珠宾公司签订《珠海市商品房买卖合同》，合同约定，两原告向被告珠宾公司购买珠海市吉大景山路177号珠宾花园2栋1单元2202号房，建筑面积160.73平方米，套内面积121.77平方米，套内单价每平方米43，511.20元，房价总金额为5，298，359元。交付期限为2012年6月30日前，交付条件为主体验收合格。逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。出卖人以挂号信、特快专递、当地主要媒体刊登公告、电话通知等方式向买受人发出房屋交付通知。出卖人发出通知送达后，除非有合法理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应当在完成交付后，依照法规和合同约定办理。房屋的装饰、设备标准由附件二规定，达不到约定标准的，出卖人以同等品质的材料设备替代。附件二为《珠宾花园高层B精装修交楼标准》，以表格形式列明全屋插座、开关、中央空调、热水器、门、窗、对讲机、卫浴、厨房设备以及玄关、客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间、厨房、阳台、外墙等各空间的天花、墙面、地面装饰材料、面料的品牌和装修标准，两原告在该附件上签名确认。附件三为合同补充协议书，其中约定，对交付房地产的质量有争议时，如主体结构质量经鉴定不合格的，买受人有权退房。买受人认为交付的房屋有质量瑕疵时，可以口头或书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者相应的租金作为补偿。双方还在附件三中约定，买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在广告和宣传资料中对规划建设范围内所作的说明或允诺，不构成要约，双方不受其约束。出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。合同签订后，两原告依约付清全部房款。2012年春节前后，被告珠宾公司拆除了样板房。诉争房屋所在珠宾花园第2栋于2012年2月15日取得建设工程规划验收合格证，于2012年3月22日通过竣工验收，6月6日取得《竣工验收备案表》。2012年8月17日，被告珠宾公司向两原告寄送房屋交付通知书，要求两原告于8月22日至24日期间前往办理房屋交接手续。两原告接到交付通知后，前往接受房屋，但认为房屋装修与样板房差异明显，存在多处装修问题，拒绝接受交付。2012年9月2日，两原告委托广州天玑房地产咨询服务有限公司检验房屋，2012年9月4日、19日又委托珠海市建设工程质量监督检测站、广州朗迈环境检测有限公司检测室内空气质量，三单位分别出具了房屋质量咨询报告和室内空气检测报告，认为诉争房屋存在装修问题，室内空气质量不符合标准要求。2012年9月21日，两原告向被告珠宾公司寄送了拒绝收楼函，称发现房屋质量未达到交付标准，存在设计缺陷、装修质量差等问题，拒绝收楼，并要求被告珠宾公司整改、支付整改期间的违约金。被告珠宾公司称未收到该函。2013年1月10日和7月10日，被告珠宾公司委托深圳市建筑科学研究院有限公司对诉争房屋室内污染物甲醛、苯、TVOC和氡浓度进行检测，两次检测结果分别符合GB／T18883-2002室内空气质量标准限量值和GB50325-2010中Ⅰ类民用建筑限量值的要求。法庭审理中，原告HARTMUTHARWAT、边xx表示不申请对诉争房屋进行空气质量检测。另查明，（2012）珠香法民一初字第3838号案原告汪骅因对珠海市住房和城乡规划建设局就“珠海宾馆改造项目4﹟、5﹟楼”建设工程竣工备案有异议，于2013年11月7日提起行政诉讼，要求确认备案表虚假，确认虚假备案的行为违法。本院对此作出（2013）珠香法行初字第166号行政判决，驳回汪骅全部诉讼请求。汪骅不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院于2015年6月15日作出（2015）珠中法行终字第27号行政判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月7日，两原告已接受被告珠宾公司交付的涉案房屋。本院认为，原、被告签订的珠宾花园2栋1单元2202号房《商品房买卖合同》及附件内容，是双方真实意思的表示，该合同及附件没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力，双方均应遵照履行。合同签订后，两原告履行了付款义务，被告珠宾公司应按约定的交付期限交付合格的房屋。本案争议源于两原告认为房屋装修工艺差、装修材料与宣传不符和室内空气不符合国家标准等问题，不符合交楼标准，而被告珠宾公司认为装修质量和材料符合合同约定，房屋交付符合合同约定的条件。对于诉争房屋是否符合交付条件，分析如下：一、样板房是开发商以宣传、促销为目的，提供给购房者的装修效果参照实例。除非有合同特别约定，样板房通常不会作为交楼的标准。双方的房屋买卖合同附件二中列有详细装修的标准，这些装修约定详细而明确，有两原告的签名确认。附件三还特别强调买卖双方的权利义务以合同和附件为准，出卖人在广告和宣传资料中的说明或允诺，不构成要约，双方不受约束。可见合同中并没有以样板房作为交楼标准的约定，也不存在误导装修标准的情形。因此，诉争房屋的装修标准应以合同约定为准。原、被告没有对样板房进行封存，也没有资料说明样板房的装修用料和工艺标准，而两原告提供的博客、照片等证据，也只有外观和笼统的描述，无材料、标准等详细情况，重建样板房，无法保证与原来完全一致，对装修标准起不到证明作用。两原告提供的证据不足以推翻房屋买卖合同中关于装修的约定，要求重建样板房，并以样板房的标准重新装修，既没有合同依据，也不符合交易惯例，不予支持。二、被告珠宾公司提供了材料验收单、施工合同、建筑材料检验报告等证据证明使用的装修材料与合同附件二的约定相符，而两原告并无证据可以证明装修材料与合同约定不符，两原告要求撤换石材和木材、客厅、浴室的大理石、按样板房和国家标准撤换房屋门、窗及边框，证据不足，不予支持。三、合同约定的交付条件是主体验收合格。诉争房屋所在珠宾花园第2栋于2012年3月22日通过竣工验收，2012年6月6日取得《竣工验收备案表》，说明房屋质量合格，符合合同约定的交付条件。（2015）珠中法行终字第27号判决也已认定行政主管部门对涉案房屋的质量验收并不违法，故应认定被告珠宾公司交付的房屋质量并无瑕疵。两原告提交室内空气检测报告证明房屋交付时，室内环境污染物浓度不符合国家标准，但检测时两原告未取得诉争房屋的控制权，没有合法进入诉争房屋的证据，被告珠宾公司也不认可检测取样自诉争房屋，检测程序存在严重瑕疵，检测结论不能作为有效证据使用，不能证明诉争房屋交付时室内空气质量不达标。两原告以装修不符合约定，使用劣质装修材料拒绝收楼，没有合同依据，理由不能成立。根据附件三，买受人没有合法理由，不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付的约定，认定诉争房屋于2012年8月22日交付两原告。交付时间比合同约定的6月30日，迟延53天，按照逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金的约定，被告珠宾公司应向两原告支付违约金为5，298，359元0.000153天=28，081.30元。两原告要求支付迟延交房的违约金417，511元，理由不充分，不予支持。四、双方合同未约定，违约一方需要承担对方律师费等损失，两原告请求被告珠宾公司承担律师费、鉴定费，没有合同依据，不予支持。至于案件诉讼费，应由法院依法确定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告珠海市xx置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告HARTMUTXXXXXX、边xx支付逾期交付房屋的违约金28，081.30元；二、驳回原告HARTMUTXXXXXX、边xx的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，963元，由原告HARTMUTXXXXXX、边xx承担8，461元，被告珠海市xx置业发展有限公司承担502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  代 敏代理审判员  王丽慧人民陪审员  莫希翠二〇一五年十二月二十九日书 记 员  张宇行速 录 员  黄浩伟