山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终1042号
上诉人（原审被告、反诉原告）：海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司，住所地：海阳市海滨中路北、阳瑞路东。
法定代表人：徐伟，该公司经理。
委托代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王玲兰。
委托代理人：宁小燕，个体。
原审被告：山东高景置业有限公司，住所地：海阳市海怡国际大酒店辅楼。
法定代表人：隽朋海，该公司总经理。
委托代理人：刘东升，该公司职工。
上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人王玲兰、原审被告山东高景置业有限公司（以下简称高景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2015）海民初字第900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月16日，王玲兰（甲方）与凯悦公司（丙方）、海阳市高景置业有限公司（乙方）签订《海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书》，协议书约定甲方将其购买的乙方开发的中央海岸8栋1208室租赁给丙方，由丙方进行经营管理，租赁期限为10年（自2014年1月14日至2024年1月14日），每年租赁费按所交总房款的7%即28700元由丙方于每年的1月14日支付至原告指定账户，并约定如丙方未按约定日期支付，丙方不仅要支付已产生的租赁费，同时要按日支付租赁费万分之一的违约金。合同第十一条约定：乙方、丙方不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，丙方除将已产生租赁费支付给甲方外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给甲方，同时甲方有权继续执行该租赁合同。合同第十三条约定：乙方作为丙方的履约担保人，保证丙方依约履行合同义务，承担因丙方违约给甲方造成损失的连带赔偿责任。担保期限为甲方与乙方约定的租赁期限。
协议书签订后，王玲兰将房屋交付凯悦公司。王玲兰主张两公司仅支付2014年1月14日至2015年1月14日的租赁费20000元，尚欠8700元，且根据协议书约定，凯悦公司应自2015年1月14日按日向其支付租赁费日万分之一的违约金至实际支付日。凯悦公司称该公司成立的目的在于通过房屋租赁赚取正当利益，因为受国家房地产市场调控等大环境影响未能按照合同约定支付租赁费，并认为以总房款的10%作为租赁费过高，租赁费以1万元的10%即1000元为适合。同时，以国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化属于合同法规定的不可抗力为由，反诉要求解除三方签订的房屋租赁协议书。王玲兰不同意调整租赁费，也不同意解除房屋租赁协议。
另查，2013年7月1日海阳市高景置业有限公司改名为山东高景置业有限公司。
原审法院依据王玲兰提供的身份证明、商品房买卖合同、海阳高景·中央海岸房屋租赁协议书、担保书，凯悦公司、高景公司的营业执照副本、法定代表人身份证明等以及庭审笔录认定上述事实。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行自己的义务。根据协议书的约定，凯悦公司应向王玲兰支付2014年1月14日至2015年1月14日的尚欠租赁费8700元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在协议书中明确约定若凯悦公司未按时支付租赁费，应按未支付租赁费日万分之一的标准计算违约金，故王玲兰主张违约金应予支持，但应自2015年1月15日计算至2015年11月20日为8700元×0.01%×248天=216元，并以此标准计算至实际支付日。对于以上两项费用高景公司承担连带责任。
凯悦公司反诉解除租赁协议书，其理由无证据予以证实，且国家房地产市场调控及海阳当地旅游环境变化等因素属于其在签订合同时应该预见的商业风险，并非不可抗力事由，其以此主张免除其违约责任并解除租赁协议书，理由不成立，不予采信，原审法院对其反诉不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、凯悦公司于判决生效后十日内支付王玲兰2014年1月14日至2015年1月14日尚欠租赁费8700元；二、凯悦公司于判决生效后十日内支付王玲兰违约金216元，并以8700元为基数按日万分之一计算自2015年11月21日支付至租赁费实际支付日；
三、高景公司对以上两项费用承担连带清偿责任；四、驳回王玲兰的其他诉讼请求；五、驳回凯悦公司的反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由凯悦公司承担。反诉费100元，减半收取为50元，由凯悦公司承担。
宣判后，上诉人凯悦公司不服，向本院提起上诉称，上诉人继续履行三方签订的租赁协议已无法实现合同目的，且对上诉人明显不公。上诉人是专业从事酒店租赁业务的公司，成立公司和签订租赁协议的目的就是为了能在履行租赁协议时获得利润，实现盈利。由于受近两年国家房地产调控政策及海阳当地旅游市场的变化，房屋租赁不畅，上诉人不仅未通过此业务获得利润，反而付出大额租赁费用，这都是上诉人事先无法预知的，更无法知晓的，上诉人受此影响已远超过一般的商业风险。如再继续履行合同，明显对上诉人不公。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》》第二十六条之规定，应当解除三方签订的租赁协议。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人王玲兰辩称，我方购买涉案房屋就是因为带返租，否则无法偿还银行贷款。上诉人的上诉理由不属于法律规定的不可抗力的法定事由，合同约定明确，上诉人没有理由解除，应继续履行。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告高景公司述称，我方同意上诉人的意见。
本院经审理查明，2013年9月1日，被上诉人与原审被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，房屋用途为住宅，房屋总价款为410000元。上诉人的经营范围为酒店管理咨询服务和房屋租赁。涉案租赁协议签订之后，涉案房屋一直由上诉人作为酒店经营管理使用。
上诉人主张，租赁协议签订后酒店经营一直不景气，收入无法正常支付约定的租赁费，且协议约定的租赁费明显高于当地的租赁价格，其2015年11月至今一直处于歇业状态，如继续履行协议，明显对其不利，其将承担更大的债务风险，违背签订协议时通过租赁赚取利润的目的和初衷，当地政府也要求不再履行这种返租式的租赁协议，因此依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，要求适用情势变更原则解除涉案租赁协议。被上诉人不同意上诉人的意见，称其购买涉案房屋、签订租赁协议时都是上诉人和原审被告告诉购房后可以进行租赁并得到租赁费，因此才签订购房合同和租赁合同，无论是否存在风险，应由上诉人和原审被告承担，协议是上诉人提供的格式合同，出现问题也应由上诉人承担不利后果，且这也不属于无法预见的非不可抗力事由。
本院经审理查明的其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案争执的焦点问题是上诉人与被上诉人及原审被告签订的租赁协议书应否解除。上诉人的经营范围即为酒店管理咨询服务和房屋租赁，其作为商业和民事活动主体本身应具备相应的对酒店服务和房屋租赁行业的市场评断能力，其也应是在综合分析考虑了行业现状、发展机遇和经营风险等各种因素及其自身商业利益最大化的情况下，与被上诉人及原审被告签订了为期六年的租赁协议，并且还在该租赁协议中明确约定上诉人不得中途解除、终止租赁合同，无论什么原因导致合同解除、终止或被撤销，其除将已产生租赁费支付给被上诉人外，还需按所剩租期租赁费总额的10%支付违约金给被上诉人，同时被上诉人有权继续执行该租赁合同。上述租赁协议合法有效，各方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。上诉人提出解除合同的理由应属于商业经营风险的范围，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形。因此，上诉人要求解除合同无充分的事实、合同及法律依据，原审法院未予支持正确。上诉人的上诉不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人海阳凯悦酒店管理咨询服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王瑞芳
审判员 栾海宁
审判员 慈勤哲
二〇一六年五月七日
书记员 付微微