广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0503民初1187号
原告：李京燕，女，汉族，1989年11月11日出生，住山东省临沭县。
原告：李开山，男，汉族，1956年5月22日出生，住山东省临沭县。
共同委托诉讼代理人：宋春晖，广西海城律师事务所律师。
被告：广西银湾物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心2008号。
法定代表人：胡祝帮。
被告：广西银湾物业服务有限公司北海分公司，住所地北海市云南南路58号银湾花园综合服务楼1楼20号。
负责人：周正东。
共同委托诉讼代理人：陈喻川，男，汉族，1994年10月29日出生，住四川省资阳市安岳县，系广西银湾物业服务有限公司员工。
被告：王崇伟，男，汉族，1992年11月24日出生，住北海市。
原告李京燕、李开山诉被告广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾公司）、广西银湾物业服务有限公司北海分公司（以下简称银湾北海分公司）、王崇伟行纪合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年11月23日、12月15日、2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告李京燕、李开山的共同委托诉讼代理人宋春晖、被告银湾公司和银湾北海分公司的委托诉讼代理人陈喻川、被告王崇伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李京燕、李开山向本院提出诉讼请求：一、解除原告李开山与广西银湾物业服务有限公司北海分公司签订的2012年8月28日《房屋托管协议》、2013年8月25日《房屋托管协议》（NO：0078）、2013年9月11日《房屋托管协议》（NO:0064）；2、判令三被告共同支付由原告李开山垫付的北海市房屋10000元押金给二原告；3、判令三被告共同支付拖欠的房屋租金19831.5元给二原告；4、判令三被告共同支付物业管理费788.41元给二原告；5、判令三被告共同支付水电费210元给二原告；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告李京燕与李开山系父女关系，李京燕将自己所有的北海市两套房产委托原告李开山管理。原告李开山就该两套房屋，于2012年与被告银湾北海分公司签订《房屋托管协议》，约定银湾北海分公司受李开山委托代为出租李京燕名下的两套房产，托管期间银湾北海分公司有权统一招租，银湾北海分公司在收取租客的租金和押金后，由银湾北海分公司保管押金，在租赁合同期满或者合同解除时由银湾北海分公司完成收回房屋的手续，在承租人结清应承担的费用后，银湾北海分公司将押金无息退还给租客。对于租金，租客按房屋租赁合同约定的支付方式和时间将租金汇入银湾北海分公司帐户，如果逾期十日不支付租金，被告银湾公司有权解除房屋托管协议，房屋的水电费、物业管理费等相关费用自承租之日起均由承租人支付，上述房产的托管费用如下：2012年至2013年每年托管费为房屋首月租金、2014年至2015年每年托管费用为首月租金的50%、2016年托管费用为每年400元。协议签订后二原告按约定交付了上述房屋，被告银湾北海分公司开始对外招租，就房屋租赁与承租人达成《房屋租赁合同》。合同明确约定租赁物位置、租期，同时明确约定租金和押金的数额、支付方式、支付时间。被告王崇伟和王海燕是被告银湾北海分公司的工作人员，负责上述两套房屋的出租事宜，在收取了租户的租金后通过银行转账的方式，在扣除了托管费后向二原告支付房租，并向二原告告知房屋租赁的情况并提交部分房屋租赁合同的复印件。上述房屋部分出租情况如下：1、1801房出租时间2012年9月1日至今，2014年9月14日-2015年9月14日期间租金每月1700元；2015年9月23日至2016年9月23日期间租金每月1400元；2016年9月23日至2017年9月23日期间租金每月1200元。2、1802号房出租时间为2013年8月1日至今，2013年8月25日至2014年8月24日期间租金为每月2200元，2014年9月1日至2015年9月1日期间租金为每月1600元，2015年9月1日至2016年2月24日期间租金为每月1400元，2016年2月25日至2017年2月25日期间租金为每月1200元，2017年2月25日至2018年2月24期间为每月1200元。但自2014年起被告银湾北海分公司以房屋未能出租为由多次拖欠部分租金不支付给二原告，并以此为理由要求原告李京燕承担2016年10月的物业管理费398.41元。2015年12月1日，承租人退租后要求被告银湾北海分公司返还押金，但银湾北海分公司却要求二原告向承租人支付押金，并威胁如不退回，就不再继续帮忙出租房屋。二原告迫于无奈，通过案外人卢恩珍将押金5000元支付给银湾北海分公司工作人员王海燕，才得以将房屋继续出租。从2014年9月至今，被告银湾北海分公司和被告王崇伟一直将上述两套房屋出租，但银湾北海分公司仅向二原告支付75063元房租，还扣押10000元押金，双方多次交涉无果，由于银湾北海分公司没有独立法人资格，作为其主管机构的总公司银湾公司对银湾北海分公司的债务应当承担清偿责任。综上，请求法院判如所请。
原告李京燕、李开山对其主张提供的证据有：
1.《商品房买卖合同》、《房屋产权证书》，拟证明李京燕系位于北海市两套房产的所有权人。
2.《委托书》，拟证明李京燕委托李开山代为处理北海市两套房产的出租事宜，包括签订合同等。
3.《房屋托管协议》，拟证明李开山与银湾北海分公司就北海市两套房产签订了《房屋托管协议》，并对托管费、租金、押金的收取进行了约定。
4.《房屋租赁合同》，拟证明银湾北海分公司自2014年9月至今将融鑫苑3栋1单元1801号房屋出租的部分情况，包括租金、押金数额、租金支付方式以及双方的权利义务。
5.《房屋租赁合同》、《收条》，拟证明银湾北海分公司自2013年8月至今融鑫苑3栋1单元1802号房屋出租的部分情况，包括租金、押金数额、租金支付方式以及双方的权利义务。
6.《银行转账记录》，拟证明银湾公司和王崇伟拖欠二原告租金和押金未支付。
7.《证明》、《身份证》，拟证明李开山将融鑫苑3栋1单元1801号房屋收回，银湾北海分公司拖欠押金未支付。
8.与王海燕微信《聊天记录》，拟证明银湾北海分公司拖欠二原告租金和押金未支付。
9.《证明》、《身份证》，拟证明王崇伟将房屋押金扣下，没有退还给李开山也没有退还给承租人。
10.《银行转账记录》、与银湾北海分公司工作人员王海燕《短信聊天记录》，拟证明2015年12月1日，银湾北海分公司工作人员王海燕以不再帮忙出租房屋为由，要求李开山将原本应由银湾北海分公司退还给承租人的5000押金转账至银湾北海分公司工作人员王海燕账号。
11.《短信》、《缴费通知》、《欠费停电通知单》，拟证明银湾北海分公司无故扣缴李京燕的物业费788.41元及电费210元。
12.《电费清单》，拟证明银湾公司自2012年起至2017年9月均代两原告出租1801、1802号房屋，两套房屋一直由承租人在使用。
13.《缴费回执单》、《客户缴费凭条》，拟证明银湾北海分公司未按托管合同的约定向承租人收取水电费、物业管理费。
14.《电费清单》，拟补充证明银湾北海分公司于2012年起均代二原告出租1801、1802号房屋，两套房屋一直有承租人在使用。
被告银湾公司与银湾北海分公司共同辩称：一、同意解除合同，合同也已经实际解除了，对原告合同期间费用的主张不认可。原告提出2016年托管费为1400元一年，但我方在2016年10月5日晚上给原告发过信息，公司明确托管费为1100元一年；二、在2015年9月1日至2016年2月24日期间被告对1802房屋没有收取租金，也没有扣除管理费；三、2016年10月的物业管理费应该原告自己承担；四、原告主张被告仅向原告支付70000多元不符合事实；五、双方托管合同的履行期限，1801号房屋是从2012年9月1日至2014年8月31日，1802号房屋是从2012年9月15日至2014年8月31日；六、被告没有收到押金，没有威胁过二原告。
被告银湾公司与银湾北海分公司就其答辩提交以下证据：
1.《收条》，拟证明王美建与我方账目已无纠纷；
2.《收款收据》，拟证明我方向李开山转款记录；
3.《回执单》，拟证明2015年10月29日转款给李京燕15600元；
4.《收款收据》，拟证明我方2015年3月8日向李京燕转款；
5.《托管合同》，拟证明我方仅需监督物业、水电费的支付；
6.《证明》，拟证明房主承担维修费用；
7.《聊天记录》，拟证明服务费由800元变为2300元；
8.《证明》，拟证明押金转房租；
9.《企业变更书》，拟证明被告银湾公司名称的变更，2011年8月10日由广西银湾物业管理有限公司变更为广西银湾物业服务有限公司。
被告王崇伟辩称：原告实际收取的租金不止70000多元，原告提出要被告承担700多元的物业管理费和水电费，该费用应该由原告自行承担。
被告王崇伟就其答辩提交的证据与被告银湾公司、银湾北海分公司的证据一致。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三被告均对原告证据2-4，6-14均不认可，原告对三被告的证据1-3、5-8不认可。对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告证据2《委托书》是二原告真实意思表示，与本案诉争法律关系具有关联性，故应认定其具有证明力，本院依法采纳为本案证据。2、原告证据3具有真实性、合法性，与本案诉争法律关系具有关联性，故应认定其具有证明力，本院依法采纳为本案证据。3、三名被告对原告证据4、6、7均提出异议，但未提出足以反驳的证据和理由，故应认定其具有证明力。4、原告证据8-10，1802号房屋租户王美建于2017年9月12日出具书面《证明》称2013年8月29日见证李开山将10000元押金交付给被告王崇伟，二原告又主张该押金交付方式为2015年12月1日案外人卢恩珍将5000元转入银湾北海分公司工作人员王海燕账户，两种陈述存在矛盾，对二原告的证明目的本院不予采信，对该三份证据的真实性本院不予认定。5、原告证据11-14，三被告虽提出异议，但未提出足以反驳的证据和理由，故应认定其具有证明力，本院将结合其他在案证据在事实认定部分酌情予以综合考虑。6、原告对三被告证据1不认可，但未提出足以反驳的证据和理由，故应认定其具有证明力。7、三被告证据2、3、5具有真实性、合法性，与本案诉争法律关系具有关联性，故应认定其具有证明力，本院依法采纳为本案证据。8、三被告证据6没有相应票据予以证实，原告异议成立，故对相关证据材料不予采纳。9、三被告证据7、8与本案具有关联性，本院将结合其他在案证据在事实认定部分予以综合考虑。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告李京燕于2010年通过向北海福融鑫房地产开发有限公司购买方式取得北海市银滩大道以西、浙江路以南银滩融鑫苑3号楼1单元18层1802号房屋（以下简称1802号房屋），于2014年4月22日通过接受案外人李京珀赠与方式取得北海市银滩大道以西、浙江路以南银滩融鑫苑3号楼1单元18层1801号房屋（以下简称1801号房屋）。2012年1月1日李京燕及案外人李京珀共同委托李开山对1801号房屋、1802号房屋进行出租及经营管理。银湾北海分公司系银湾公司设立的分公司。就1801号房屋，2012年8月28日，李开山与银湾北海分公司签订《房屋托管协议》，约定李开山将1801号房屋托管给银湾北海分公司，托管期为1年。期满后，2013年9月11日双方再次签订《房屋托管协议》，约定李开山将1801号房屋托管给银湾北海分公司，托管期为1年，李开山从2013年9月1日起将房屋交付给银湾北海分公司管理，至2014年8月31日终止。《房屋托管协议》约定房屋托管价格以“年”为单位计算，银湾北海分公司为李开山寻找客户，有业务发生时，收取托管费，每年托管费为年度首次收取的一个月租金；银湾北海分公司负责收取承租人租金每月2300元，押金5000元；房屋内家具、家电及其水电等相关设施在托管期内出现非人为损坏，李开山有责任将其修缮完好，也可委托银湾北海分公司修理，但相关费用经双方确认后由李开山承担，如果出现人为损坏，银湾北海分公司应该负责修理并承担相关费用；该房屋的水电费、有线电视费、燃气费、电话费、宽带费等相关费用在承租之日起均由承租人支付，直到合同终止，租赁期间银湾北海分公司负责监督费用的交付，有义务告知李开山；房屋租赁合同抄送李开山一份。就1802号房屋，2013年8月25日，李开山与银湾北海分公司签订《房屋托管协议》，约定李开山将1802号房屋托管给银湾北海分公司，托管期为1年，李开山从2013年8月25日起将房屋交付给银湾北海分公司管理，至2014年8月24日终止。《房屋托管协议》约定房屋托管价格以“年”为单位计算，银湾北海分公司为李开山寻找客户，有业务发生时，收取托管费；银湾北海分公司负责收取承租人租金每月2200元，押金5000元；房屋内家具、家电及其水电等相关设施在托管期内出现非人为损坏，李开山有责任将其修缮完好，也可委托银湾北海分公司修理，但相关费用经双方确认后由李开山承担，如果出现人为损坏，银湾北海分公司应该负责修理并承担相关费用；该房屋的水电费、有线电视费、燃气费、电话费、宽带费等相关费用在承租之日起均由承租人支付，直到合同终止，租赁期间银湾北海分公司负责监督费用的交付，有义务告知李开山；房屋租赁合同抄送李开山一份。上述三份合同履行完毕后，双方未再签订正式书面合同，而是口头约定李开山仍将1801号房屋和1802号房屋托管给银湾北海分公司，双方权利义务仍按《房屋托管协议》约定不变，承租人租金按实际出租情况由银湾北海分公司收取后交付给李开山。此后，1801号房屋《房屋托管协议》的履行情况为：1、租金：2014年9月14日到2015年9月14日租金为每月1700元，共计20400元；2015年9月23日到2016年9月23日租金为每月1400元，共计16800元；2016年9月23日到2017年9月23日租金为每月1200元，共计14400元。2、服务费：2014年9月14日到2015年9月14日为850元，2015年9月23日到2016年9月23日为700元，2016年9月23日到2017年9月23日为1100元。1802号房屋《房屋托管协议》的履行情况为：1、租金：2014年9月1日到2015年9月1日租金为每月1600元，共计19200元；2016年2月25日到2017年2月25日租金为每月1200元，共计14400元；2017年2月25日到2017年8月24日租金为每月1200元，共计7200元。2、服务费：2014年9月1日到2015年9月1日为800元；2016年2月25日到2017年2月25日为600元；2017年2月25日到2018年2月24日为1200元。二原告于2017年9月23日将1801号房屋收回，于2017年8月24日将1802号房屋收回。
关于上述两套房屋，银湾北海分公司于2014年9月2日向李京燕首次给付租金，2014年9月至今，累计向李京燕、李开山支付租金81163元，其中大部分租金均直接向李京燕给付。原告主张垫付的1801号、1802号房屋押金10000元，系基于2015年12月1日前的租赁合同关系发生，1801号房屋当时租户为赵小虎，赵小虎当时未要求退租。1802号房屋于2015年9月2日至2016年2月24日间未交由银湾北海分公司托管，2014年9月1日到2015年9月1日租给案外人黄萍清，黄萍清所交押金5000元系于2014年8月30日交付给被告王崇伟。二原告主张该押金交付方式为2015年12月1日案外人卢恩珍将5000元转入银湾北海分公司工作人员王海燕账户，就该5000元款项性质是否为卢恩珍代二原告所给付之押金，二原告未提交证据予以证实。
另查明：1、1801号房屋及1802号房屋，在《房屋托管协议》履行期间，因非人为因素发生马桶和抽油烟机维修费255元。2、1802号房屋，在《房屋托管协议》履行期间，银湾北海分公司与租户王传祥签订《房屋租赁合同》，租期自2017年2月25日至2018年2月24日，2017年8月14日王传祥与银湾北海分公司解除《房屋租赁合同》，于2017年8月24日与李开山签订《房屋出租合同》，并向李开山缴纳房屋租金。
再查明：诉讼中，李京燕、李开山主张2012年8月28日《房屋托管协议》、2013年8月25日《房屋托管协议》、2013年9月11日《房屋托管协议》在到期后双方以口头方式自动延续，请求法院对双方托管协议予以解除，三被告对解除托管协议均无异议。
本院认为，2012年8月28日，李开山与银湾北海分公司就1801号房屋签订的《房屋托管协议》，2013年9月11日双方再次签订的《房屋托管协议》，以及2013年8月25日就1802号房屋，李开山与银湾北海分公司签订的《房屋托管协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。基于该三份协议已经实际履行完毕，故二原告要求解除该三份协议的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。在三份书面《房屋托管协议》实际履行完毕后，李京燕、李开山与银湾北海分公司就1801号房屋、1802号房屋未再签订书面《房屋托管协议》，而是以口头约定的方式继续按照原合同条款履行，系双方新订立的口头合同。在履行该口头《房屋托管协议》过程中，银湾北海分公司以自己的名义为委托人出租管理房屋，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十四条的规定，双方构成行纪合同法律关系。银湾北海分公司于2014年9月2日向李京燕首次给付租金，2014年9月至今，累计向李京燕、李开山支付租金81163元，其中大部分租金均直接向李京燕给付，则银湾北海分公司对房屋权属李京燕应属知情，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该行纪合同法律关系直接约束对象为李京燕与银湾北海分公司。依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，诉讼中，二原告请求对该口头《房屋托管协议》予以解除，三被告对解除合同无异议。李京燕已于2017年9月23日将1801号房屋收回，于2017年8月24日将1802号房屋收回，对李京燕与银湾北海分公司就1801号房屋、1802号房屋口头达成的《房屋托管协议》已解除，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第九十八条的规定，原书面《房屋托管协议》属于双方交易习惯，原被告双方均认可参照其约定以确定双方口头《房屋托管协议》的具体内容以及结算和清理条款。合同解除后，根据履行情况和合同性质，就原告主张的被告拖欠的房屋租金，本院认定如下：在口头《房屋托管协议》履行过程中，就1801号房屋，自2014年9月14日到2017年9月23日租金为20400元+16800元+14400元=51600元；服务费为850元+700元+1100元=2650元。就1802号房屋，2014年9月1日至2017年8月24日租金为19200元+14400元+7200元=40800元，服务费为800元+600元+1200元=2600元。因非人为因素发生马桶和抽油烟机维修费255元。则银湾北海分公司应向二原告给付的租金为51600元+40800元-2650元-2600元-255元=86895元，扣除实际给付的81163元后仍应给付5732元。二原告主张1802号房屋在2015年9月2日至2016年2月24日期间由银湾北海分公司进行托管，但未提交证据予以证实，应承担不利后果，该主张本院不予采信。
关于二原告主张垫付的押金10000元，二原告所提交的案外人王美建于2017年9月12日出具的书面《证明》称2013年8月29日见证李开山将10000元押金交付给被告王崇伟，二原告又主张该押金交付方式为2015年12月1日由亲属卢恩珍将5000元转入银湾北海分公司工作人员王海燕账户，两种陈述存在矛盾，因卢恩珍未出庭作证，亦无证据证实卢恩珍与二原告系亲属关系，二原告应承担不利后果，该诉讼请求，本院不予支持。就二原告主张之物业管理费、水电费，因《房屋托管协议》约定房屋的水电费、有线电视费、燃气费、电话费、宽带费等相关费用在承租之日起均由承租人支付到合同终止，租赁期间银湾北海分公司负责监督费用的交付，有义务告知李开山，基于此，银湾北海分公司并无向李开山给付物业管理费、水电费之合同义务，二原告的该项诉讼没有事实和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告银湾北海分公司作为被告银湾公司的分公司，其民事责任应当由被告银湾公司承担。被告王崇伟并未与二原告建立行纪法律关系，二原告请求其承担给付租金、返还押金及支付物业管理费和水电费之诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第四百零二条、第四百一十条、第四百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告李京燕、李开山与被告广西银湾物业服务有限公司北海分公司口头约定的《房屋托管协议》已解除；
二、被告广西银湾物业服务有限公司向原告李京燕、李开山支付房屋租金5732元；
三、驳回原告李京燕、李开山其他诉讼请求。
本案受理费570元（原告已预交），由原告李京燕、李开山负担464元，由被告广西银湾物业服务有限公司负担106元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。
审 判 长 梁 梁
人民陪审员 黄向东
人民陪审员 杨 文
二〇一八年一月十九日
法官 助理 林佳云
书 记 员 秦晓彤
附：本判决书适用法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
第四百一十四条行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国公司法》
第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。