湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终278号
上诉人（原审被告）：彭旭香。
委托诉讼代理人：郭湘粤，湖南展翼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郴州市御隆建材商城管理有限公司。
法定代表人：廖飞龙,该公司董事长。
上诉人彭旭香因与被上诉人郴州市御隆建材商城管理有限公司（以下简称御隆公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1513号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭旭香的委托诉讼代理人郭湘粤，被上诉人御隆公司的法定代表人廖飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭旭香上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回御隆公司对彭旭香的诉讼请求；2、本案诉讼费用由御隆公司负担。事实和理由：1、御隆公司所提交的《承包经营合同》不能作为本案的定案依据。彭旭香与御隆公司实际上并未签订真正的书面合同，御隆公司法定代表人廖飞龙口头承诺免除彭旭香的保证金、消防工程分摊费、及进场补偿费等其他费用，并优惠不少于20%的承包费。由于该内容尚未拟好，彭旭香只在书面合同的首页和末页上签字，以方便御隆公司拿合同去做其他商户的工作，合同中间的内容等拟好后再补签，故双方一直在按口头合同履行，且彭旭香未缴纳书面合同生效的履约保证金和提供装修图纸及装修保证金，御隆公司也未向彭旭香支付进场补偿费。2、一审判决认定彭旭香违约是错误的，本案违约的是御隆公司。按照权利义务对等原则，御隆公司应该提供合乎要求的经营场地，但御隆公司自始就未取得消防验收，使所有经营户面临经营场地被整改甚至查封的可能，故御隆公司一开始就严重违约，一审判决以彭旭香签订合同时未提出而多年后再提出消防问题认定这一抗辩理由不成立是错误的。3、原审判决对《承包经营合同》定性不清。原审判决确定案由为租赁合同纠纷，但在判决主文的第三项却判决彭旭香支付御隆公司承包费、物管费。4、原审判决认定彭旭香还欠御隆公司承包费、物管水费468678元，进而认定彭旭香应支付违约金44873元是错误的。
御隆公司辩称：本案合同是双方自愿签订的，属合法有效的合同，定承包经营合同是为了便于统一管理，实际是场地经营费。商场的合同是格式合同，所有商户都是在合同末页签字，对于优惠部分则完全是捏造的。缴纳的20万元中包括了保证金，且每月均有对账单。装修保证金根本就不存在，也就不存在退的问题。
请求二审法院驳回上诉，维持原判。
御隆公司向一审法院起诉请求：1、解除御隆公司与彭旭香所签订的《承包经营合同》；2、彭旭香于合同解除之日起三日内将场地腾空并返还给御隆公司，如逾期，则应按每日原承包费的三倍承担违约金，该违约金计算到撤离场地之日止；3、彭旭香支付所欠承包费466661元、物管水费2017元、消防工程费18960元（各项费用均暂计至2015年3月19日止，期后计算至返还之日止）；4、彭旭香支付逾期付款违约金146291.4元（暂计至2015年3月19日止，期后计算至返还之日止）；5、本案诉讼费用由彭旭香负担。本案一审期间，御隆公司撤回了第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：一、2011年7月28日御隆公司的法定代表人廖飞龙在郴州市机电设备有限公司燕泉广场房屋整体出租项目招标会中标该项目，2011年8月4日郴州市机电设备有限公司与廖飞龙签定《房屋租赁合同》。2011年10月28日廖飞龙向郴州市机电设备有限公司提交报告，拟将所租赁的房屋用于御隆公司作为经营场地，经营范围为：1、建材商城的管理、营销策划，2、建材批发、零售，3、广告设计、制作、代理、发布，4、房屋装饰装修，5、柜台租赁。同日，郴州市机电设备有限公司在报告上批复同意。2011年11月2日御隆公司成立。
二、2010年10月1日御隆公司（甲方）与彭旭香（乙方）签订《承包经营合同》，合同约定：“鉴于：1、甲方取得了郴州市机电设备有限公司所有的位于郴州市燕泉南路4号房屋一、二、三楼的八年租赁权，用于经营建材商城；2、甲方拟在前述场地采取承包方式经营“欧派”品牌系列商品，乙方同意承包。双方达成以下条款：一、乙方在商城一楼A-8101号场地承包经营前款指定品牌的商品，面积为316平方米；二、承包期从2011年9月30日起至2019年9月29日止；三、乙方应于合同签订当日向甲方交纳承包履约保证金168000元；四、承包期内第一年的承包费为336000元，从第二年起，每年递增5%，即第二年的承包费为352800元，第三年的承包费为370440元，依次类推计算；每年的承包费分四期支付，每叁个月为一期，每期各交纳25%，首期承包费在合同签订当日付清，从第二期起，每期的承包费在上期期满前30天内依次性付清。十三、乙方逾期支付本合同约定的各类款项，每逾期一日，应向甲方支付应付款项总额千分之五的违约金。逾期超过30日，甲方除按前述规定追究乙方的违约责任外，并有权解除合同，承包履约保证金不予退还…”。同时，双方签订的《御隆建材商城装修规定》，约定：“消防改造工程按60元/平方米收取，由被告接到缴费通知后三日内一次性交给原告…”。合同签订后,御隆公司依约提供了经营场地，彭旭香一直未缴纳消防改造费18960元，也一直未按期如数交纳场地承包费及物管水费,2013年10月1日至2015年3月19日，共计拖欠承包费466661元、物管水费2017元，合计468678元。御隆公司多次催收未果后诉至法院。
三、2015年12月1日御隆公司与郴州市机电设备有限公司解除了《房屋租赁合同》，之后御隆公司将涉案场地移交给了郴州国有资产经营投资有限责任公司。
四、2015年3月20日郴州市公安消防支队对御隆公司作出的临时查封决定书，认为涉案场所存在“自动喷水灭火系统、自动报警系统严重损坏，不再具备防火灭火功能，违反《中华人民共和国消防法》第十六条的规定。”至原告御隆公司与郴州市机电设备有限公司解除《房屋租赁合同》之日，涉案场所仍处于被查封状态。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现就本案争执焦点评议如下：1、双方当事人之间的租赁关系是否成立及本案违约责任如何认定。2010年10月1日御隆公司与彭旭香签订的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，按照合同约定的条款结合当事人双方实际履行的情况，该《承包经营合同》实为租赁合同，合同真实有效。御隆公司将租赁场地交付给了彭旭香，彭旭香也交纳了部分租金，御隆公司与彭旭香之间的租赁关系成立。2011年10月28日御隆公司向郴州市机电设备有限公司提交书面申请报告，其经营范围包含柜台租赁，依行业规定及本案实际情况，该柜台租赁即为场地租赁，郴州市机电设备有限公司在该报告中批复同意，系双方对经营模式的约定。2014年8月4日郴州市机电设备有限公司清算组出具给御隆公司的《关于继续履行〈房屋租赁合同〉的函》对御隆公司该经营模式予以认可，故御隆公司将承租场地转租给彭旭香的行为已经得到了出租方郴州市机电设备有限公司的认可。彭旭香使用涉案门面从事经营活动，御隆公司请求按照合同约定支付租金应当予以支持。关于彭旭香称双方对承包费、消防改造费另有口头约定的抗辩理由，因御隆公司否认，彭旭香也未提交相关证据证实，不予采信。关于彭旭香称涉案经营场所存在消防问题，因此其有权拒付租金的抗辩理由，彭旭香与御隆公司签订合同时并未就消防问题提出异议，而是在使用多年后，在御隆公司催收租金时才提出，对于彭旭香的该项抗辩理由，不予支持。关于彭旭香辩称本案已过诉讼时效的抗辩，因御隆公司一直在向彭旭香主张权利，诉讼时效存在多次中断，故彭旭香的该项抗辩理由，不予采信。彭旭香不按合同约定交纳租金等相关费用的行为实属违约，应承担本案的违约责任。2、御隆公司诉请的承包费、物管水费、消防改造费、违约金应否得到支持。由于彭旭香违约，其所拖欠合同中约定的消防改造费18960元、承包费466661元、物管水费2017元，合计487638元，应当向御隆公司支付。御隆公司诉请的违约金过高，结合本案的实际情况及合同的履行情况，依法将违约金调整为：以彭旭香所欠交的承包费、物管水费、消防改造费487638元为本金，按照基准年利率6.31%计算从2013年10月1日起至2015年3月19日止的利息金额。从2015年3月20日至御隆公司与郴州市机电设备有限公司解除《房屋租赁合同》之日，因涉案场所一直处于被查封状态，期间彭旭香未营业，且《房屋租赁合同》解除之后御隆公司已将涉案场地移交给了郴州市国有资产经营投资有限责任公司，故2015年3月20日之后的费用不予支持。3、御隆公司要求解除合同的诉请是否应当支持。双方当事人所签定的《承包经营合同》是双方真实意思的体现，该合同是真实有效的合同。合同中已经明确约定如彭旭香逾期支付款项超过30日，御隆公司有权解除合同。现彭旭香拖欠御隆公司租金，已经违反了合同的约定，故该项诉请予以支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：“一、解除原告郴州市御隆建材商城管理有限公司与被告彭旭香2010年10月1日所签订的《承包经营合同》；
二、被告彭旭香支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司消防工程费18960元，此款限被告彭旭香于判决生效后十日内支付完毕；三、被告彭旭香支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承包费、物管水费468678元（从2013年10月1日至2015年3月19日止），此款限被告彭旭香于判决生效后十日内支付完毕；四、被告彭旭香支付原告郴州市御隆建材商城管理有限公司违约金44873元（487638元×6.31%×17.5个月÷12，从2013年10月1日至2015年3月19日止），此款限被告彭旭香于判决生效后十日内支付完毕；五、驳回原告郴州市御隆建材商城管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告彭旭香未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10139元，诉讼保全费3803元，合计13942元，由原告郴州市御隆建材商城管理有限公司承担2230元，被告彭旭香承担11712元。”
二审中，当事人没有提交新的证据，所查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审的争议焦点为：1、本案原审定性是否准确，《承包经营合同》是否合法有效；2、御隆公司主张的承包费（即租金）、物管水费等费用和违约金是否应得到支持。
关于焦点一。本案彭旭香与御隆公司签订的虽然是《承包经营合同》，但按照合同约定的条款结合当事人双方实际履行的情况，实为房屋租赁合同。租赁合同为诺成、双务、有偿合同。租赁合同自当事人双方达成协议时起成立，双方的权利义务相对应，出租人通过转让租赁物的使用、收益权而获取租金，承租人则通过支付租金而取得租赁物的占有、使用、收益权。本案合同及其《场地移交确认书》符合租赁合同的以上特征和构成要件，故原审法院定性准确。依据原审法院查明的事实和阐述判决的理由可以确认原审判决主文中名为“承包费”实为场地租金。该《承包经营合同》是双方真实意思的表示，审理中也未发现有我国《合同法》第五十二条所规定的无效情形，应依法认定合法有效。至于彭旭香主张双方并未实际履行《承包经营合同》，而是一直在按口头约定履行，并不影响该合同的法律效力。根据我国《合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应该采用书面形式，否则视为不定期租赁，这较彭旭香主张消防安全隐患所带来的不确定性的影响更甚。且彭旭香所述的口头约定又不为御隆公司所认可。故彭旭香主张《承包经营合同》不能作为本案的定案依据的理由不成立。因案涉房屋已于2015年3月20日被所有权人郴州市国有资产经营投资有限责任公司收回，继续履行已缺乏必要的基础，同时双方合同对“因房屋所有权人原因导致本合同无法继续履行的”情形也有约定，御隆公司又诉请解除合同，故原审法院解除双方签订的《承包经营合同》并无不当。
关于焦点二。根据我国《合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。房屋租赁合同中，出租人享有租金收益权，承租人享有租赁房屋使用收益权的同时，出租人承担交付房屋、维护房屋正常适租状态的义务，承租人负有按期交纳租金、合理使用、保管租赁房屋的义务。2011年10月1日御隆公司依约向彭旭香交付了房屋，双方还就此签订了《场地移交确认书》，约定按确认的面积计算各项费用，自此彭旭香作为承租人应依约履行按期交纳租金的义务。彭旭香在2014年以前均能如期交纳租金，尤其是在2013年9月还一次性交纳了10000元的物管费，御隆公司也主动的扣除物管费后将余款9000余元转为彭旭香的租金。在一审和二审中，彭旭香均以御隆公司提供的经营场地存在消防问题作为此后自己不支付租金和不存在违约的抗辩理由。本院认为，双方签订的《承包经营合同》、《场地移交确认书》、《消防安全责任书》对案涉场地均未作出特别要求和约定，因此存在的消防安全隐患只能归属于御隆公司维护房屋正常适租状态的义务。御隆公司根据合同约定的“有偿为乙方（承租人）提供公共设施的维修、保养及管理服务”义务，受众承租人的委托对整个商场进行了消防工程改造，并就所花费用进行了分摊。虽然由于各方面的原因，并未通过消防验收，但也不足以否定案涉场地的正常适租状态，亦不能免除民事法律关系所确定的彭旭香所应尽的义务，彭旭香并未就此事依约与御隆公司协商变更或解除合同，而是一直在占有使用该场地，继续经营。即便是该房屋租赁合同无效，按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故彭旭香以御隆公司提供的经营场地存在消防问题而拒不支付租金和不存在违约的主张，本院不予支持。一审法院结合本案的实际情况及合同的履行情况，对违约金依法予以了核减，本院予以确认。
二审期间，本院组织双方进行了多次调解，认为双方都能诚实守信，合作互助的基础较好，诉讼也因系列案件而起，双方互信共赢共享的心愿犹在，互谅互让向善向上可期。虽然双方终未能达成调解协议倍感遗憾，但日后案外和解也不失为佳话。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持；上诉人彭旭香的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9125元，由上诉人彭旭香负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何文捷
审 判 员 林海波
审 判 员 张友荣
二〇一七年五月十二日
法官助理 黄 慧
书 记 员 李荷花
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。