北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第03413号
原告徐永华，女，1981年5月14日出生。
委托代理人陈磊，天津津北斗律师事务所律师。
被告田万利，男，1955年11月22日出生。
被告北京康居易房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼2层1区2-2-119号。
法定代表人康少朋，总经理。
委托代理人史纪岩，男，1987年12月22日出生，该公司经理。
原告徐永华诉被告田万利、北京康居易房地产经纪有限公司（以下简称：康居易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘喆独任审判，公开开庭进行了审理，原告徐永华及委托代理人陈磊、被告田万利、被告康居易公司委托代理人史纪岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐永华诉称：我与田万利签订有《北京市房屋租赁合同》，约定我租赁田万利持有产权的房屋，该房屋位于北京市西城区广安门外京铁和园B1栋xx，合同期从2014年8月3日至2015年8月2日，租金年付，年租金51600元。田万利签订合同时未到场，杨波系田万利的委托代理人，康居易公司为居间方。合同签订之后，我向杨波支付一年的房屋租金，向康居易公司支付4000元中介费。后田万利找到我，主张杨波系转租行为，未得到他的许可，他没有给杨波授权，并且杨波拖欠他的租金，所以要求我从涉案房屋中搬出。我认为我曾经见到了委托书，同时基于对康居易公司的信任，才签订合同，并向杨波支付租金，向康居易公司支付了中介费，我有权居住涉案房屋。鉴于上述事实，特诉至法院，要求判令原、被告之间继续履行《北京市房屋租赁合同》；案件受理费由被告承担。
被告田万利辩称：涉案房屋是我的单位出售给我的，我收房后在装修的过程中，杨波找到我要租赁我的房屋。2014年7月25日，我与杨波签订房屋租赁合同，约定房屋月租金为5000元。合同签订后，杨波给付了我第一个季度的房租15000元及5000元的押金。按照合同约定，2014年11月1日，杨波应该向我支付第二个季度的租金，这时我已无法联系上杨波，于是我到我的房屋处想要找杨波，却遇到了原告，这个时候，我才看到了杨波与原告签订的合同，杨波与原告签订合同的事情我不知情，也不是我的意思表示，杨波后来没有向我再支付租金。我与原告之间没有签订过租赁合同，经双方协商未果。我不同意原告的诉讼请求。
被告康居易公司辩称：原告所述合同签订情况属实。签订合同时杨波提供了房主的身份证复印件、本人的身份证复印件、房主的委托书，虽然该房屋尚未取得产权证，但杨波提供了购房发票的复印件。我们认为通过这些材料能够证明杨波有权代理房主签订合同。签订合同时，原告、杨波、我方的经纪人三方在场。杨波提供的材料我公司也让原告看过。原告所述付款情况属实，其中一个月的租金及中介费是通过现金给的，其余款项通过转账支付至我公司。我们在收取了原告的费用后，除了4000元中介费，其余都在当天通过银行转账方式转给杨波了。对于原告的诉讼请求，我公司认为合同履行是原告与房主之间的事情，与我公司无关。
经审理查明：北京市西城区广外手帕口南街广安门铁路住宅小区（京铁和园）B1住宅楼21层xx房屋系由北京京铁房地产开发公司出售给被告田万利的限价商品住房，田万利已向北京京铁房地产开发公司支付了购房款，但尚未取得房屋所有权证。田万利（甲方）与案外人杨波（乙方）于2014年7月25日签订了租赁期限为2014年8月1日至2020年7月31日的《北京市房屋租赁合同》，双方约定有：租赁用途为居住；月租金标准为5000元，付款方式押一付三；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；2014年8月1日起季付租金，2015年8月1日为半年或年付，且房价由2015年按市场行情定，如出现合租，是为违约，甲方可终止合同。根据田万利自述，杨波在签订合同当天向其支付了第一个季度的房屋租金15000元及押金5000元。2014年7月29日，原告徐永华与康居易公司签订了《租赁定金协议书》，约定徐永华租赁出租人拥有的北京市西城区京铁和园B1-2103房屋，租期共12个月，自2014年8月3日至2015年8月2日，月租金为4300元，但该协议书中仅有徐永华与康居易签章，出租人、代理人签章处均为空白。徐永华据此以现金方式向康居易公司交纳了定金4300元及居间服务费4000元。通过康居易公司的居间活动，案外人杨波以田万利名义（甲方）与徐永华（乙方）、康居易公司（丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号：xx），将田万利所有的京铁和园B1-2-2103房屋出租与徐永华，合同期限为2014年8月3日至2015年8月2日；月租金标准为4300元，年租金为51600元，付款时间为2014年8月3日；另约定押金在三个月后由乙方支付给甲方，日期为2014年11月3日付清。该合同落款处记载有徐永华、康居易公司签章，出租人处田万利的签字则由杨波书写。上述合同签订后，徐永华又通过刷卡方式向康居易公司支付了房屋租金47300元、刷卡手续费368元。根据双方当事人陈述，上述合同签订时，田万利本人并未在场。康居易公司自述徐永华付款同日已将房屋租金通过转账方式支付予杨波。杨波于2014年8月6日为徐永华出具了收取房屋租金51600元的收条。庭审中，徐永华提供了记载时间为2014年7月24日的授权书复印件一份，以证明杨波系田万利出租房屋事宜的代理人，有权代为出租房屋。田万利对该委托书真实性不予认可，以从未委托杨波出租房屋，未书写过该份文件为由予以辩驳。后杨波未再向田万利支付后续房屋租金，田万利追索未果。因田万利催促徐永华腾退房屋，双方就房屋租赁问题产生分歧，协商未果。现原告徐永华起诉来院，要求继续履行房屋租赁合同。案件经本院调解，双方各持己见。
上述事实，有当事人陈述、北京市商品房预售合同、发票、北京市房屋租赁合同、付款凭条、收条及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。结合在案证据，原告系与案外人杨波签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号：xx），原告将房屋租金51600元交付康居易公司，康居易公司自述同日将上述房屋租金给付杨波，杨波为原告出具了房租收条。因此，本案的争议焦点在于杨波是否有权代理田万利签订房屋租赁合同，其代理田万利签订的《北京市房屋租赁合同》的民事行为能否成立。从本案涉及代理行为的形式来看，杨波在与原告签署《北京市房屋租赁合同》时出具了一份授权人记载为田万利的书面授权书，但在案的授权书系复印件，在原告无法提供田万利授权书原件，且田万利不予认可的情况下，原告应承担举证不能的不利后果，现本院无法认定在案的授权书的真实性。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。田万利在庭审中对杨波的代理行为未予追认，徐永华亦未提交其他证据证明杨波有权代理，故本院不能依据在案证据认定由田万利承担民事责任。因此，对于原告要求继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第二款、第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告徐永华的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告徐永华负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘喆
二〇一五年二月十二日
书记员 周韬