安徽省马鞍山市雨山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民一初字第00177号
原告:马鞍山市安民建安有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
法定代表人：骆涛，该公司董事长。
委托代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。
委托代理人：李宣贺，安徽浩谦律师事务所律师。
被告：潘超江，男，汉族，户籍所在地安徽省和县，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托代理人：曲跃红，江苏苏恒律师事务所律师。
原告马鞍山市安民建安有限责任公司（以下简称安民公司）与被告潘超江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员许华珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告安民公司的委托代理人李宣贺及被告潘超江的委托代理人曲跃红到庭参加诉讼，现已审理终结。
安民公司诉称：2012年9月16日，安民公司与潘超江签订了一份《房屋租赁合同》，约定安民公司将座落于本市雨山区红旗中路669号楼的地下室及地上一层出租给潘超江。租赁期限自2012年9月16日起至2020年9月15日止，年租金为483600元。房屋租金按季度缴纳，每个起租日始提前15日内一次性支付下季度房屋租金，先付租后使用。合同签订后，安民公司依约将房屋交付给潘超江使用。潘超江仅在合同签订时支付过一次房租，后虽经安民公司多次催要，潘超江一直拒交房租。2013年7月2日，安民公司向马鞍山市雨山区人民法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，返还承租房屋，并支付房屋租金及滞纳金。2013年11月19日，马鞍山市雨山区人民法院作出（2013）雨民一初字第00962号民事判决，支持安民公司要求潘超江支付房屋租金及滞纳金的诉讼请求，但对安民公司要求解除�赁合同，返还承租房屋的诉讼请求，不予以支持。后潘超江至今未履行法院生效判决，给安民公司造成极大的经济损失。故此，请求法院判令1、解除2012年9月16日，安民公司、潘超江签订的《房屋租赁合同》，并由潘超江返还承租房屋。2、请求法院依法判令潘超江以每年483600元的标准支付自2013年11月15日起至归还承租房屋之日止的房屋租金（至2014年9月21日应付房屋租金409030.14元）。3、请求法院依法判令潘超江按日租金的3‰的标准支付安民公司自2013年11月15日起至归还承租房屋之日止的滞纳金（至2014年9月21日应付滞纳金191614.88元）。4、由潘超江承担本案诉讼费用。
潘超江辩称：安民公司在履行合同中存在违约行为。合同的第七条第（四）项明确约定承租期间一方使用的电器设备，一方按实际要求提供电器用量明细表给安民公司审核后双方签字确认。超出�分潘超江自理。在双方签订合同后初期及装潢前后，安民公司仅提供照明用电。由于安民公司提供的用电量无法达到潘超江的实际使用额度，导致潘超江无法营业。故安民公司存在根本违约，其主张支付房租及违约金无依据，依法应予以驳回。潘超江在签订合同后投入了大量的资金用于装潢，数额近300万。如果解除合同，潘超江装潢的损失无法弥补，故潘超江不同意解除合同。安民公司主张的滞纳金数额过高。
经审理查明：2012年9月16日，安民公司作为甲方与潘超江作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，约定安民公司将位于本市雨山区红旗中路669号楼地下室及地上一层出租给潘超江。租赁期限自2012年9月16日起至2020年9月15日止，年租金为人民币483600元。房屋租金按季度交纳，每个起租日始提前15日内一次性支付下季度房屋租金，先付租后使用。同时双方还�定双方可以协商变更、解除和终止合同。乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权解除合同。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金的千分之三支付滞纳金。
潘超江在合同签订时支付过一次房租，后双方因房屋租金问题产生纠纷，协商未果。安民公司遂于2013年向本院提起诉讼要求1、解除房屋租赁合同，返还承租房屋。2、支付自2013年2月5日起至2013年6月15日止的房屋租金174633元，实际应按每年483600元的标准计算至归还承租房屋之日止；3、潘超江承担违约金145080元；4、支付自2013年2月5日起至2013年6月15日止的滞纳金33372.3元，实际应计算至支付房屋租金之日止等。本院于2013年11月19日作出如下判决：1、潘超江自本判决生效之日起十日内一次性支付安民公司自2013年2月5日起至2013年6月15日止的房屋租金174633元及2013年6月15日起至2013年11月15日止按每�483600元的标准计算的房屋租金。2、潘超江自本判决生效之日起十日内一次性支付安民公司自2013年2月5日起至2013年6月15日止的滞纳金33372.3元及2013年6月15日起至2013年11月15日止逾期支付的应付租金按合同约定的标准计算的滞纳金。3、2013年11月15日起直至合同解除或者合同到期之日止的房屋租金，如逾期支付，潘超江自约定支付时间最后一日起10日之内一次性支付应付租金及滞纳金（按合同约定的标准计算）。驳回安民公司的其他诉讼请求。该份民事判决生效后潘超江至今未支付房屋租金，以致再度成讼。
上述事实，有安民公司提交的营业执照、组织机构代码证复印件、房屋租赁合同，民事判决书在卷佐证,本院予以确认。
本院认为：安民公司与潘超江签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规强制性规定，合法有效�双方当事人应自觉按合同之约定全面履行义务。现潘超江长期拖欠安民公司房屋租金，安民公司有权解除合同。对2013年11月至双方合同解除生效之日间的租金及滞纳金，本院已作出生效判决。故安民公司主张此期间的相关费用，本院不予以支持。合同解除生效之日至潘超江归还承租房屋之间的占用费及滞纳金，安民公司可以比照合同约定的租金及滞纳金来主张。双方争议的用电问题，合同第七条第（四）约定：使用电气设备乙方必须按照实际要求提供电气用量明细表，经甲方审核双方签字确认额定的用电度数，超出部分乙方自理，甲方不承担任何费用。现潘超江无证据证明其已经同安民公司签字确认用电额度。故本院对于潘超江提出是安民公司没有提供足够的用电额度而违约在先的抗辩意见不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除马鞍山市安民建安有限责任公司与潘超江于2012
年9月16日签订的房屋租赁合同。潘超江于本判决生效之日起十日内将位于本市雨山区红旗中路669号楼地下室及地上一层房屋返还给马鞍山市安民建安有限责任公司。
潘超江于本判决生效之日起十日内一次性支付合同解除
生效之日至潘超江实际归还承租房屋之日止间的房屋租金及滞纳金（按照合同约定的标准计算）。
三、驳回马鞍山市安民建安有限责任公司其他诉讼请求。
案件诉讼费用减半收取5276元，由潘超江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 许华珍
二〇一五年六月四日
书记员 马珺瑜
附本案法律条文相关内容
《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自
己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限
内仍未履行；
当事人一方迟履行债务或者有其他违约行为致使不
能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。