吉林省东辽县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0422民初1602号
原告:赵会，女，汉族，住所地天津市西青区。
委托代理人：史金龙，吉林史金花律师事务所律师。
被告:赵启茂，男，住所地东辽县渭津镇。
被告:朱荣，女，住所地东辽县渭津镇。
被告:赵发明，男，住所地东辽县渭津镇。
被告:李建光，男，住所地辽源市西安区。
被告李建光委托代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师。
第三人：栾立功，男，住所地辽源市龙山区。
委托代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。
原告赵会诉被告赵启茂、朱荣、赵发明、李建光和第三人栾立功确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法由审判员唐万仁担任审判长，与审判员刘嘉、人民陪审员解德兴组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵会委托代理人史金龙到庭参加诉讼；被告赵启茂、朱荣、赵发明到庭参加诉讼，被告李建光委托代理人王锦波到庭参加诉讼，第三人栾立功委托代理人王晓枫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令确认四被告签订的房屋买卖合同无效；2.请求人民法院判令被告李建光立即返还房屋；3.案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月22日，被告赵启茂、朱荣、赵发明在未取得原告的同意及授权的情况下，将原告与被告赵启茂、朱荣、赵发明家庭共同共有房屋出售给被告李建光，四被告的行为严重侵犯了原告依法享有的共同共有财产权，另外被告李建光为城镇居民，被告赵启茂、朱荣、赵发明将宅基地及宅基地上房屋出售给本集体组织以外的不具备集体组织成员资格的人，也不具有法律效力。综上，原告依法诉讼，请求人民法院判令四被告签订的房屋买卖协议无效，并判令被告立即返还房屋，维护原告的合法权益。
被告赵启茂答辩称：当时被告李建光来买房屋的，问我多少钱，我说14万元，后来又给14.5万元卖给被告李建光了。
被告朱荣答辩称：李建光去买房屋，当时我们三人合计就把房屋卖了，卖了14.5万元，后来赵会回来说不合理，我们当时也没有和姑娘合计，不几天就修铁路了，现在也不知道占没占房屋。
被告赵发明答辩称：我也不了解具体情况，后来有买房屋的,我们三人合计就给卖了。
被告李建光答辩称：一、赵会、赵启茂、朱荣、赵发明与答辩人签订买卖房屋协议及提起本案诉讼具有重大过错。赵会、赵启茂、朱荣、赵发明等人是因为房价上涨、拆迁补偿等可得利益增多而反悔，便以合同无效为由拒绝履行的，存在明显的见利忘义之嫌，有违基本的善良风俗和诚实信用；破坏了人与人之间的信任和淳朴、守信的传统美德。二、本案应适用财产返还和过错赔偿原则。根据《合同法》第58条规定，合同被确认无效后，主要有三种处理原则：一是财产返还原则；二是不能或者没有必要返还时的折价补偿原则；三是过错赔偿原则。在本案诉讼过程中，答辩人已将房屋再次出卖给第三人栾立功，第三人栾立功又将房屋出租给尉迟劲，尉迟劲已对涉案房屋及附属设施进行装修和改建。且周边土地和房屋的市场价格有较大幅度的上升，确认买卖房协议无效后则应对宅基地和房屋进行价格评估，在判决答辩人返还宅基地和房屋的同时，还应判令赵会、赵启茂、朱荣、赵发明等人赔偿答辩人经济损失73708元，包括改建损失49708元，违约金18000元，利息损失6000元。对于房屋和土地的升值利益，也应当评估后按照一定比例由赵会、赵启茂、朱荣、赵发明等人对答辩人给予补偿。综上所述，根据《合同法》第58条规定，请求人民法院作出公正的判决。
第三人栾立功答辩称：1、原告方的诉讼请求明显有恶意串通的嫌疑，第二项请求不能实现。2、互相返还财产及赔偿损失是同一法律顺位，必须一并保护。3、责任承担问题。第三人没有过错，第三人购买房屋是基于买卖合同、司法鉴证文书，第三人有理由相信李建光具有出卖主体资格，所以损失应该由交易双方共同赔偿第三人。4、第三人损失的范围。第三人将房屋出租后允许承租人对房屋的设施进行了修建、改建、扩建，收取了承租人的租金，也约定了违约责任。实际收入和违约责任都属于第三人损失的部分，第三人放弃反诉请求，所以请求法院保护第三人的损失。
原告为证明自己的主张向本院提供如下证据：
一、争议房屋的房照一份、房照存根一份、渭津镇陈家村村民委员会证明信一份，证明房屋为原告赵会及赵启茂、朱荣、赵发明的共同财产。被告赵启茂、朱荣、赵发明质证称均无异议；被告李建光质证称房照及房照存根是复印件，不具有证据的证明作用，村委会无权证明房屋的产权人，不具有证明力；第三人栾立功质证称均为复印件，不能证明原告具有诉讼主体资格，房屋所有权的真实性属实，共有人四人没有记载都是谁，村委会没有资格证明房屋产权人是谁，东辽县渭津镇房屋管理所应该是有公章的。
二、东辽县乡镇法律服务所见证书一份（共12页），证明原告对买卖争议房屋享有共同共有的权利，赵会在四被告签订房屋买卖协议时没有同意也没有授权，被告李建光签订房屋买卖协议时对买卖房屋属于原告赵会与赵启茂、朱荣、赵发明四人共有是明知的。被告赵启茂、朱荣、赵发明、第三人栾立功质证称属实；被告李建光质证称真实性无异议，不能证明赵会是房屋的共有权人，也不能证明李建光在签订合同时是明知赵会是房屋的共有人。
被告赵启茂、朱荣、赵发明均未向法庭提交证据。
被告李建光为证明自己的主张向本院提供如下证据：见证书一份（共12页）及收条一份，证明房屋的价款已经全部交付完毕，双方约定了违约责任，违约方应该赔偿25%的违约金，同时违约方应该赔偿一切经济损失，包括房屋的维修等损失，该份买卖房屋协议经过了东辽县乡镇法律服务所的见证。李建光认为买卖行为合法有效主观上没有过错。原告质证称真实性无异议，但证明的问题与本案无关:1、通过该买卖房屋协议的内容已经对赵发明没有代理权及授权的情况下代原告签字的事实予以认可，也充分说明李建光存在重大过错，对此产生的法律后果应该由其自己承担。2、通过见证意见后附甲乙双方，其中没有原告赵会身份证的复印件，也充分说明李建光对赵发明没有代理权及赵会没有同意房屋买卖是明知的事实。被告赵启茂质证称没有什么说的，我也不懂。被告朱荣质证称没有什么说的。被告赵发明质证称当时就是我签我的，司法所和李建光告诉我你把你老妹的也签上。第三人栾立功质证称对真实性无异议。
第三人栾立功为证明自己的主张向本院提供如下证据：
一、二手房买卖协议一份，收据一份，证明第三人从李建光处购买了房屋并支付了全部款项。原告质证称对房屋买卖合同的真实性有异议，该二手房屋买卖协议书与本案无关，依据合同相对性，第三人应依据该协议另行主张权利。该二手房买卖协议存在恶意串通的嫌疑，被告李建光和三被告交房屋时间是2016年10月12日，价款为14.5万元，在6天之内李建光又以30万元的价格卖给第三人是不符合市场逻辑的，存在恶意串通嫌疑。被告赵启茂质证称无异议。被告朱荣质证称与我们没有关系，我们和李建光打官司。被告赵发明质证称无异议。被告李建光质证称无异议。
二、见证书和房屋的所有权证各一份，证明关于房屋的相关手续已经实际交付给第三人了。原告质证称真实性无异议，没有办理房屋产权更名过户手续不产生物权变动的法律效力。被告赵启茂、朱荣、赵发明、李建光质证称均无异议。
三、房屋出租协议一份，证明将房屋出租给案外人尉迟劲，双方约定了租赁期限、价格、交付方式及违约责任。原告质证称真实性有异议，第三人对该房屋属于无权占有，对该房屋的收益应当返还。通过该协议每年租金三万元，根据现在市场价格渭津镇门市房的价格的房屋租金年租金也就是三万元左右，说明该价格不真实。被告赵启茂、朱荣、赵发明、李建光质证称均无异议。
四、辽源市劲义道路工程有限公司营业执照一份，工程施工协议一份，工程预算书一份，证明尉迟劲租赁房屋之后对房屋的附属设施及房屋本身进行了装修和改建扩建，总金额是49708元。原告质证称真实性有异议，与本案无关。被告赵启茂、朱荣、赵发明、李建光质证称均无异议。
五、照片一组（15张），证明尉迟劲对房屋扩建改建装修的事实，门前修了路、新建了围栏、安装了全系统监控、添附了办公设施、改建了门窗等，详见工程预算书、协议书。
原告质证称真实性有异议，与本案无关，如第三人所述为真实，没有征得房屋共有权人同意改变房屋现状和结构，原告作为该房屋共同共有所有权人有权要求第三人恢复原状，赔偿损失。被告赵启茂、朱荣、赵发明质证称外面确实加装了围栏和修了路，安装了监控，但是门窗是我们换的，我们可以提供安装人。被告李建光质证称无异议。
对上述证据的真实性本院均予以确认。
经审理查明，原告赵会与被告赵启茂、被告朱荣、被告赵发明四人共同共有一栋砖瓦结构住宅房屋，该房屋位于东辽县渭津镇陈家村一组，房屋所有权证记载：所有权人姓名为赵启茂，房屋面积为98.96平方米，共有人数为四人。2016年9月22日被告赵启茂、被告朱荣、被告赵发明三人未经原告赵会授权同意，与被告李建光签订了买卖房屋协议，将房屋及附属物卖给了被告李建光（李建光为辽源市城市户口），并在东辽县乡镇法律服务所进行了见证。协议主要内容为：价款为145000元，2016年12月12日卖方搬走，余下一切固定物品归买方。卖方在协议达成后将房屋手续交给买方。约定违约责任为违约方赔偿房款总额的25%，同时赔偿给对方造成的一切经济损失（包括房屋维修、装修等）。合同还约定，卖方赵慧在外地不能亲自到场签字，如果回来主张自己的权利或者不同意，出现一切争议，卖方赵发明同意承担一切责任，赵发明同意替卖方赵慧代签，赵慧不能到买方家提出任何要求。该协议签订后被告李建光给付了被告赵启茂、赵发明、朱荣卖房款145000元。2016年10月18日，被告李建光又与第三人栾立功（辽源市城市户口）签订了买卖合同，将房屋以300000元的价格卖给第三人栾立功，栾立功给付李建光房款300000元。李建光将该房屋的房屋所有权证及房屋买卖见证书交付栾立功。栾立功于2016年11月30日将房屋出租给尉迟劲。租期为两年，每年租金30000元。尉迟劲对房屋及院落、道路进行了装修及修建。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地使用权带有很强的社会保障功能，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，涉案房屋所占土地属于房屋所在地的村集体所有，因此农村集体村民赵启茂、被告朱荣、被告赵发明三人与非本集体经济组织成员并且是城市居民的李建光签订的买卖房屋合同从根本上违反了城市居民不能到农村购买房屋的相关法律法规的规定，该合同自始无效。被告李建光与第三人栾立功的房屋买卖合同，因栾立功也是辽源市城市户口，其购买本属于农村村民的房屋的买卖行为也同样无效。原告要求返还房屋的主张，因讼争房屋为整体建筑，为原告与被告赵启茂、被告朱荣、被告赵发明共有，无法确认份额,因此无法返还给原告一人，同理被告李建光要求财产返还及过错赔偿的答辩意见、第三人栾立功有关赔偿第三人经济损失的答辩意见也不能要求原告一人承担，因此原告要求返还讼争房屋的主张、被告李建光要求财产返还及过错赔偿的主张、第三人栾立功有关赔偿第三人经济损失的主张本案无法一并处理，当事人可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告赵启茂、被告朱荣、被告赵发明与被告李建光于2016年9月22日签订的买卖房屋协议无效。
二、被告李建光与第三人栾立功于2016年10月18日签订的房屋买卖合同无效。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费3200元由被告赵启茂、朱荣、赵发明负担1920元，被告李建光负担640元，第三人栾立功负担640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 唐万仁
审 判 员 刘 嘉
人民陪审员 解德兴
二〇一七年四月十五日
书 记 员 宋建宁