江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜中民四终字第93号
上诉人（原审被告）：宜春市星宜汽车销售服务有限公司，住所地江西省宜春市宜春经济开发区。
法定代表人：吴俊，该公司董事长。
委托代理人：李霞，该公司行政经理。
委托代理人：袁秉龙，广东金地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江西明安汽车配套服务园有限公司，住所地江西省宜春市宜春经济开发区。
法定代表人：邓保国，该公司董事长。
委托代理人：彭方贵，江西赣翔律师事务所律师。
上诉人宜春市星宜汽车销售服务有限公司（以下简称星宜公司）为与被上诉人江西明安汽车配套服务园有限公司（以下简称明安公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员李星宇参加的合议庭，书记员罗武平担任记录，于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人星宜公司委托代理人李霞、袁秉龙，被上诉人明安公司委托代理人彭方贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，明安公司是一家于2010年7月2日成立的有限责任公司，其经营范围为汽车销售（小轿车除外）、汽车装潢、汽车配件生产销售、汽车配套服务、房地产开发、国内国际贸易。2011年3月3日，明安公司以6350万元的价格通过拍卖竞得宜春经济开发区宜商大道以西、春风路以南，宗地面积为46753.57㎡，拍卖编号为宜春市告字（2011）-01号宗国有建设用地使用权，并于2013年4月20日办理了该宗土地中的24544.8㎡的土地使用权证，土地使用权证号为宜春国用（2013）第11010478号。
2012年3月5日，明安公司与深圳市茂隆兴实业发展有限公司（以下简称茂隆兴公司）签订土地租赁合同，约定由茂隆兴公司租赁明安公司土地使用权用于建设经营奔驰4S店，租赁土地东至经发大道、西至明安公司工业用地、南至市政道路、北至已建成别克4S店，租赁面积18亩（商业用地8513.37㎡，工业用地3486.68㎡）；租赁期限为15年，自2012年3月6日至2027年3月5日，明安公司自合同生效后给予茂隆兴公司10个月装修免租期；土地使用权月租金为工业用地6元／㎡，商业用地11元／㎡，租金每两年递增3%，租金应于每月5日前由茂隆兴公司转账支付至明安公司指定账户内，茂隆兴公司支付租金前，明安公司应先开具正规发票；租赁期间，甲、乙双方均不得无故单方解除合同，明安公司未按约定交付土地、交付的土地不符合约定用途的、权属存在争议，影响茂隆兴公司建设或经营的、其他严重影响茂隆兴公司建设和经营的并可以归责于明安公司的事由，茂隆兴公司可以解除合同并不支付当期租金。若茂隆兴公司逾期支付租金，每逾期一日，应按欠交金额的0.1%支付滞纳金，逾期超过一个月，明安公司有权解除合同。合同同时约定了其他权利义务。
租赁合同签订后，明安公司与茂隆兴公司于2012年3月7日签订《土地租赁合同》之《补充协议》，约定双方在办理土地交接手续时，应对租赁土地进行实际测量，租赁面积以实测的面积为准。同年3月30日，双方再次签订一份《补充协议》，约定明安公司向有关部门递交的任何涉及到茂隆兴公司项目的报建资料，均应向茂隆兴公司提供复印件；明安公司在办理完所有工程报建手续并取得房产证时第一时间书面通知茂隆兴公司，茂隆兴公司有权了解房产证办理的进度和结果。明安公司需将土地使用权抵押，抵押涉及茂隆兴公司的建筑物，应书面通知茂隆兴公司，并征得茂隆兴公司同意，在不影响茂隆兴公司正常经营时，应当对抵押同意。如茂隆兴公司需要融资，明安公司应按担保法等法规为茂隆兴公司提供担保，担保的主债权金额为茂隆兴公司项目建设中已完成投资额的70%以内。租赁期内，明安公司需转让本项目的土地使用权，应提前通知茂隆兴公司，并确保购置方案执行原租赁合同，如不能确保购置方案执行原租赁合同，明安公司应赔偿茂隆兴公司因此遭受的损失。
以上合同签订后，明安公司依约向茂隆兴公司交付了约定的地块。2013年10月23日，宜春市土地勘测规划服务中心对租赁土地面积进行了实地勘测，租赁土地使用权确定的总面积为12854.84㎡，其中商业用地9208.01㎡，工业用地3646.83㎡，并由明安公司与星宜公司共同在勘测图纸上盖章确认。2013年11月6日，茂隆兴公司与星宜公司联合发函给明安公司，告知：星宜公司系茂隆兴公司的全资子公司，星宜公司注册成立前以茂隆兴公司的名义与明安公司签订的土地租赁合同因星宜公司已注册成立，星宜公司为土地租赁合同的实际履行者，明安公司的租赁费发票开具给星宜公司并向星宜公司申请支付租金。2013年11月12日，明安公司开具一张租赁费为1231690.9元的税务发票给星宜公司，2014年5月4日开具租赁费为126864.16元的税务发票给星宜公司，8月12日开具一张租赁费为380592.48元的税务发票给星宜公司，并要求支付租赁费。星宜公司仅支付自2013年1月6日至2014年3月5日期间的租赁费，截止到2014年8月4日，尚欠明安公司土地使用权租赁费634320.8元。此后，明安公司多次要求星宜公司支付租金，星宜公司以明安公司未按约定履行报批报建手续为由拒绝支付租金，明安公司遂诉至法院。
另查明，明安公司于2012年8月按照规定向有关部门递交建筑、规划设计方案，但至今尚未通过审查。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，明安公司与茂隆兴公司签订的《土地租赁合同》及该合同项下的两份《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。茂隆兴公司与星宜公司在2013年11月6日联合发函告知土地租赁合同的实际履行者变更为星宜公司，明安公司在收到函告后未作出相反的意思表示，视为同意茂隆兴公司将与其签订的《土地租赁合同》权利义务全部转让给星宜公司，故星宜公司是本案适格被告。明安公司通过拍卖取得被租赁土地使用权，其有权依法处分其享有的土地使用权，星宜公司实际占有、收益了明安公司出租的土地使用权，应当按照《土地租赁合同》约定的月租金，以实际勘测的租赁面积为准支付租赁费。双方《土地租赁合同》约定，合同生效后给予承租人10个月的免租期，即租金应从2013年1月6日开始计算，租金每满两年递增3%，双方未对该递增起算日明确约定，根据合同约定的租赁期限条款“租赁期限为15年，从2012年3月6日至2027年3月5日（具体自免租期满之日起计算）”推算，应自免租期满后两年即2015年1月6日起递增租金。本院对明安公司要求星宜公司支付租赁费的诉讼请求予以支持，2014年3月6日至2014年8月5日期间的租赁费为（3646.83㎡×6元／月＋9208.01㎡×11元／月）×5＝615845.45元，以后实际发生的土地使用权租赁费按合同约定支付。
星宜公司辩称，明安公司未能及时办理好报批报建手续，造成星宜公司建筑至今未能办理好房产证等证件，是明安公司违约导致星宜公司拒付租赁费。但根据双方于2012年3月30日签订的《土地租赁合同》之《补充协议》，仅约定明安公司向有关部门递交的任何涉及到星宜公司项目的报建资料，均应向星宜公司提供复印件；以及2013年11月16日，双方会议纪要明确明安公司已经向规划管理部门提交汽车园总体规划方案。明安公司已经在积极履行《土地租赁合同》约定的义务，星宜公司在此期间正常使用收益了租赁的土地，其拒付租金的理由不能成立。故对明安公司要求星宜公司支付滞纳金的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十六条的规定，判决：一、宜春市星宜汽车销售服务有限公司应于本判决生效后十日内，支付江西明安汽车配套服务园有限公司2014年3月6日至2014年8月5日租赁费615845.45元，并自2014年8月5日起按每日0.1%的标准支付滞纳金。此后产生的租赁费按照《土地租赁合同》约定支付；二、驳回江西明安汽车配套服务园有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10143元，由宜春市星宜汽车销售服务有限公司负担。
上诉人星宜公司对以上判决不服，向本院提出上诉，其理由如下：一、一审判决认定上诉人违约错误，被上诉人未履行合同义务在先，上诉人未及时支付租金的行为属于合同法规定的先履行抗辩权。根据双方的《土地租赁合同》约定，租赁用地不存在权属争议，被上诉人负责办理租赁土地的规划建设的报建手续，如土地存在权属争议或严重影响上诉人建设和经营的情况，上诉人有权不支付租金。现上诉人投资建设的奔驰汽车销售服务4S店，因被上诉人拖欠政府土地出让金的原因，迟迟未能通过政府相关部门的规划，无法办理报建手续。二、因被上诉人违约导致上诉人行使合同先履行抗辩权，上诉人不存在违约情形，一审判决上诉人承担每日0.1%的违约金于法无据。上诉人依据土地租赁合同的约定停止支付租金合理合法，即使一审认定上诉人违约，每日0.1%的违约金过高，应予调整。综上，根据合同法的规定，被上诉人有义务保证租赁物权属的完整，同时根据双方签订的土地租赁合同，被上诉人有义务向政府有关部门办理租赁土地上建设物的规划和报建手续。在被上诉人未缴清土地出让金，完成规划、报建手续的情况下，上诉人依据合同法的规定，行使先履行合同义务抗辩权，完全适当、合法。故请求二审撤销一审判决，发回重审。
被上诉人明安公司答辩称：一、被上诉人已经履行了合同义务，不存在违约。1、出租的土地不存在权属纠纷，被上诉人提供了宜春国用（2013）第11010478号《土地使用权证》；2、上诉人实际使用了租赁的土地，兴建了奔驰汽车销售服务4S店，获得了奔驰汽车销售经营权，其租赁的目的已经达到，并未受到任何限制；3、被上诉人是否缴清土地出让金，与本案土地租赁无关，本案审理的是租赁合同纠纷，并不是土地出让合同纠纷，事实上被上诉人也并不欠缴土地出让金；4、被上诉人已经履行了建筑物的报建义务，政府管理部门尚未审批不是上诉人拒付租金的理由，被上诉人也从未承诺报建手续完成的具体日期。二、一审判决上诉人按每日0.1%的标准承担违约金，并无不妥。双方合同约定逾期支付租金，按欠交金额的0.1%支付滞纳金，该滞纳金属于违约金的性质，上诉人不能以利息标准主张违约金过高。故请求二审法院驳回上诉人的上诉。
本院经审理查明，一审查明的事实属实。对一审查明的事实，二审予以确认。被上诉人向二审提供了一份宜春经济技术开发区财政局2015年2月11日的《通知》，用以证明上诉人一审提供的宜春经济技术开发区财政局2014年12月8日的《通知》已经暂停执行。上诉人质证认为该证据不属于新的证据，不予质证。本院认为该证据形成于一审开庭审理之后，属于新的证据，且该证据内容与上诉人一审提供《通知》内容相互印证、相互关联，本院对该证据予以认定。为此，二审补充以下事实：2014年12月8日，宜春经济技术开发区财政局通知宜春市德丰汽车销售有限公司、宜春明日汽车销售服务有限公司、星宜公司，因明安公司拖欠土地款，要求以上三家公司将应付明安公司的土地使用权租金全部支付至宜春经济技术开发区财政局账户。2015年2月11日，宜春经济技术开发区财政局再次通知以上三家公司，经与明安公司协商，即日起暂停执行2014年12月8日的《通知》。
本院认为，本案争议的焦点：一是本案的违约责任问题；二是上诉人可否行使先履行抗辩权问题。虽然双方签订的《土地租赁合同》约定，对上诉人在租赁用地上的建设，被上诉人负责办理报送规划、报送建设许可等相关手续。但从该约定内容来看，首先，被上诉人的该报建行为双方并没有约定期限，对于政府相关管理部门的办理期限也无法确定；其次，被上诉人已经将有关的报建手续报送审批，被上诉人已经完成了合同义务，不存在被上诉人违约问题。而被上诉人已经取得了涉案土地商业用地的使用权，政府部门也颁发了《土地使用权证》，上诉人建筑物占用的也主要是租用的商业用地，并不存在上诉人所说的权属争议问题。至于宜春经济技术开发区财政局关于被上诉人拖欠土地出让金的《通知》，主要涉及的也是工业用地及其土地出让合同的履行问题，况且2个月后该《通知》已经被收回，不再执行。因此，上诉人以此为由行使先履行抗辩权没有事实和法律依据，本院不予支持。但是，考虑到宜春经济技术开发区财政局要求上诉人将租金支付给该局，以及上诉人建设的建筑物至今未办妥规划、建设许可的事实，本案不适用支付滞纳金的约定，上诉人应该支付的只是租金和占用租金期间造成被上诉人的利息损失。综上，原审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，仅在适用滞纳金的处理方面不当，本院应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1564号民事判决第二项，即：驳回江西明安汽车配套服务园有限公司的其他诉讼请求；
二、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2014）袁民一初字第1564号民事判决第一项，即：宜春市星宜汽车销售服务有限公司应于本判决生效后十日内，支付江西明安汽车配套服务园有限公司2014年3月6日至2014年8月5日租赁费615845.45元，并自2014年8月5日起按每日0.1%的标准支付滞纳金。此后产生的租赁费按照《土地租赁合同》约定支付。变更为：宜春市星宜汽车销售服务有限公司应于本判决生效后十日内，支付江西明安汽车配套服务园有限公司2014年3月6日至2014年8月5日租赁费615845.45元，并自2014年8月5日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付该款利息；此后产生的租赁费仍按照双方签订的《土地租赁合同》的约定支付。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一案件受理费10143元、二审案件受理费10143元，共计20286元，由宜春市星宜汽车销售服务有限公司负担12171元，由江西明安汽车配套服务园有限公司负担8115元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 李星宇
二〇一五年十一月九日
书 记 员 罗武平
附：本案适用的有关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。