山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0285民初5618号
原告（反诉被告）：赵世平，男，1966年2月27日出生，汉族，农民，住莱西市。
委托诉讼代理人：张学朋，莱西昌诚法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：程辉，女，1971年12月29日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：李远道，山东昌阳律师事务所律师。
被告：张继木，男，1974年12月21日出生，汉族，住青岛市市北区。
委托诉讼代理人：李远道，山东昌阳律师事务所律师。
被告：程洪，男，1969年2月25日出生，汉族，住莱西市。
委托诉讼代理人：李远道，山东昌阳律师事务所律师。
原告赵世平与被告程辉、张继木、程洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案后，于2016年11月3日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月28日再次公开开庭审理了本案。原告赵世平及其委托诉讼代理人张学朋、被告程洪及三被告的委托诉讼代理人李远道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵世平向本院提出诉讼请求：１．被告返还原告购房款20595.78元,并承担过户费用26746.6元，共计47342.38元；２．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月14日，原告购买被告位于莱西市珠江花园2号楼5楼西户住宅房屋一套，双方签订协议书一份，约定所购房屋的具体位置及价款。协议签订后，原告发现被告用该房屋在中国建设银行抵押贷款，并于2014年10月拒绝还款。原告代其还清贷款后，于2015年提起诉讼，要求被告协助办理房屋过户手续。后莱西市人民法院作出（2015）西民初字第1059号判决书，判令被告协助办理房屋过户手续，之后原告申请强制执行并已办完过户手续。
程辉、张继木、程洪辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回，理由如下：1.根据协议约定，原告尚欠房款75926元未付；2.购房时，被告已如实告知原告房屋系按揭贷款，双方亦口头约定未还的贷款由原告偿付；3.按照传统交易习惯，过户费用应由买方即原告负担；4.房屋的所有权人及协议的相对方均为被告程辉，被告程洪参与买卖系受被告程辉委托的代理行为，原告将程洪、张继木列为被告，系主体错误。
程辉向本院提出反诉请求：1.反诉被告偿付反诉原告房款89179.52元及相应利息；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2010年12月14日,反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖协议中约定的房屋和阁楼面积共计111.97平方米，房屋价款为313516元，另有小底屋及管道接头费2万元。协议签订时，双方口头约定尚欠银行贷款13253.52元由反诉被告负担。综上，反诉被告共应支付给反诉原告房款346769.52元。现反诉被告仅支付257590元，尚欠89179.52元未付。
赵世平针对反诉辩称，阁楼是被告赠送给原告的，没有相关产权登记，不存在另行计价的事实；签订协议时双方并未口头约定房屋的银行贷款由原告负担，协议签订后被告按月向银行还贷款至2014年10月；小底屋及管道接头费2万元原告已经扣除，本案并未主张。因此，被告程辉的反诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：
证人程某证言。证人程某称，房屋由程洪卖给原告，阁楼系赠送，无需支付价款；协议第二条中“包括阁楼阳台窗五楼隔断”是约定上述地方由被告程洪负责安装铝合金；因双方签订协议时不清楚过户费用的具体数额，并未约定过户费用由谁负担。本院认为，证人程某作为原、被告买卖房屋的中间人，其证言能够证明本案事实，本院予以采信。
被告程洪与被告程辉系兄妹关系，被告张继木与被告程辉系夫妻关系。被告程洪系青岛利润佳工贸有限公司的法定代表人，该公司的经营范围为铝塑门窗加工及销售等。2009年，被告程洪为青岛华润房地产开发有限公司开发的莱西市珠江花园小区安装门窗，双方结算时，青岛华润房地产开发有限公司用本案所涉位于莱西市珠江花园2号楼4单元5楼西户的房屋抵顶工程款。后，被告程洪将该房屋转给被告程辉。2009年3月27日，被告程辉与青岛华润房地产开发有限公司签订商品房预售合同，并以该房屋为抵押向中国建设银行贷款15万元，贷款期限自2009年3月27日至2024年3月27日。被告程辉未办理房屋的相关权属证书。
2010年12月14日，原告与被告程洪在中间人程某的参与下签订房屋买卖协议一份，约定：“甲方：青岛利润佳工贸有限公司乙方：赵世平经甲乙双方友好协商达成如下协议：（1）甲方在珠江花园2#楼5楼西户面积：84.97平转让给乙方；（2）双方约定每平2800元，价格不变；（3）转房权证钱由甲方出；（协议书第二、三条右侧空白处注有“包括阁楼阳台窗五楼隔断”）（4）以后产生费用由双方协商；（5）接头费、小房钱计2万元，由乙方出。协议后乙方先付给甲方拾贰万元，余款手续齐全后另行结清。甲方给乙方房权证之日起一个月之内付给甲方全款。甲方：程洪乙方：赵世平中间人：程某时间：2010.12.14号”。协议签订后，被告程辉在协议书签字。原告于协议签订之日支付给被告程洪房款12万元，后于2014年10月8日支付给被告程洪房款4万元。
2014年10月，被告程辉停止偿还其在中国建设银行莱西支行的贷款，后中国建设银行莱西支行诉至本院。原告得知后，代被告程辉偿还2014年10月至2015年8月间贷款13654.66元，并先后于2015年9月9日、9月27日、10月10日还款49000元、567.97元、48589.78元。至此，被告程辉在中国建设银行莱西支行的贷款全部还清。2015年2月10日，原告诉至本院，要求被告程洪、程辉、张继木协助办理过户手续。2015年11月19日，本院作出（2015）西民初字第1059号民事判决，认定该房屋由被告程辉、张继木出售给被告程洪后，被告程洪以该房屋为抵押物在中国建设银行莱西支行贷款，并判决三被告协助办理诉争房屋的所有权及国有土地使用权证变更登记手续。该判决作出后，原、被告均未提起上诉。但判决生效后三被告拒不履行协助义务，原告遂向本院申请强制执行。2016年7月12日，原告为办理房屋产权手续，以自己的名义缴纳商品住房买卖契税6500.20元、印花税5元、房屋买卖契税2265.87元、住房转让手续费168.56元及两次住房登记费160元、房屋维修基金4333.47元，以被告程辉的名义缴纳增值税及个人所得税等计13145.14元，并代青岛华润房地产开发有限公司缴纳住房转让手续费168.56元。2016年12月20日，莱西市地方税务局将商品住房买卖契税6500.20元的纳税人由原告更改为被告程辉，并重新为原告出具完税证明，原完税证明收回并作废。
庭审中，原告明确表示其代被告程辉偿还银行欠款49000元、48589.78元、14076元。
本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋卖方的认定；二、诉争房屋的阁楼是否应当计入房屋面积并支付价款；三、办理房屋权属变更手续产生的费用由哪一方负担；四、原告代替被告程辉偿还银行贷款的数额。
关于房屋卖方的认定。本案所涉房屋系被告程洪因开发商用以抵顶工程款而取得，后被告程洪将房屋转给被告程辉，被告程辉于2009年3月18日与开发商签订商品房预售合同，事实清楚，可以认定。被告程辉虽与开发商签订预售合同，但并未办理房屋相关权属证书，该房屋的所有权人无法确定。被告程辉、程洪均在2010年12月14日的协议书中签字，原告交付的房款由被告程洪收取并出具收条，被告程辉与张继木系夫妻关系，故三被告应当视为房屋的共同出卖方。
关于房屋阁楼是否应当计入房屋面积并支付相应价款。本院认为，阁楼不应计入房屋总面积，不需要支付价款。理由如下：首先，双方在协议书中已对房屋面积作出明确约定，且原告提交的房屋产权证书并未将阁楼面积计入房屋总面积；其次，协议书记载的“包括阁楼阳台窗五楼隔断”，应与价款约定作为整体理解，显然协议中约定的“每平2800元”与当时“阁楼阳台窗五楼隔断”的实际价值不符；再次，证人程某作为中间人亦证实阁楼系赠送，无需支付价款，“包括阁楼阳台窗五楼隔断”系被告程洪承诺为该部分安装铝合金。综上，加之考虑日常房屋交易习惯，本院认定本案房屋中的阁楼不应计入房屋总面积，不需要支付价款，房屋的价款应为237916元（84.97平方米×2800元/平方米）。
关于房屋过户产生的费用由哪一方负担。原、被告在协议书中仅约定“转房权证钱由甲方出，以后产生费用由双方协商”，对有关费用约定不明确，双方对原告实际支出费用的承担未能达成一致意见。本院认为，根据房屋交易习惯及公平原则，原告缴纳的各种税费由双方依法各自承担，印花税、住房登记费根据双方约定由卖方负担。莱西市地方税务局已将商品住房买卖契税6500.20元的纳税人变更为被告程辉，该
6500.20元费用以及增值税、个人所得税等计13145.14元系被告程辉办理房屋产权证书及出售房屋所得应缴纳的税费，应当由三被告承担；商品住房买卖契税2265.87元及1次住房登记费80元系原告购买房屋应缴纳的税费和登记的费用，应由原告承担；印花税5元、二次住房转让手续费337.12元（168.56元×2），一次住房登记费80元，系办理房屋权属证书及转让手续的费用，应当由三被告承担。另，住宅专项维修资金系住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、养护的费用，原告作为房屋所有人和实际受益人，应当由原告承担该部分费用。现原告缴纳了房屋权属变更过程中的全部费用，其要求被告返还商品住房买卖契税6500.20元、增值税及个人所得税等13145.14元，并负担印花税5元、住房转让手续费337.12元、住房登记费80元，于法有据，本院予以支持；原告要求返还住宅专项维修资金及以原告自己名义缴纳的买卖契税和另一次住房登记费，于法无据，本院不予支持。
关于原告代替被告程辉偿还银行贷款的数额。原、被告一致认可自2014年10月开始银行贷款由原告代替被告程辉偿还，依据本院调取的被告程辉账户的还款情况，可以认定除2015年9月9日还款49000元和2015年10月10日还款
48589.78元外，2014年10月至2015年10月期间该账户共还款14222.63元。庭审中原告主张的其代被告程辉还款111665.78元（49000元+48589.78元+14076元），小于实际还款数111812.41元，不违反法律规定，应予以准许。现原告已按约定支付房款16万元，并代被告程辉偿还银行贷款111665.78元（97589.78元+14076元），其实际支付的数额已经超过合同约定的房屋价款257916元（237916元+接头费、小房款20000元），超出部分13749.78元应由被告方返还。
综上，三被告应当返还给原告房屋价款13749.78元，以及支付商品住房买卖契税、增值税及个人所得税等、印花税、住房转让手续费、住房登记费共计20067.46元。原告其他过高的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三被告的辩称意见，无事实及法律依据，本院不予采信。被告程辉的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、被告程辉、张继木、程洪返还原告赵世平垫付的房屋价款13749.78元；
二、被告程辉、张继木、程洪支付原告赵世平已付的商品住房买卖契税、增值税及个人所得税、印花税、住房转让手续费、住房登记费等共计20067.46元；
三、驳回原告赵世平对被告程辉、张继木、程洪的其他诉讼请求；
四、驳回被告程辉对原告赵世平的反诉请求。
上述第一、二项于本判决生效之日起10日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费984元，由原告赵世平负担337元，被告程辉、张继木、程洪负担647元；反诉费1015元，由被告程辉负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 董贵毓
审 判 员 邴兴飞
人民陪审员 李广辉
二〇一七年五月十四日
书 记 员 武滢梅