北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12056号
上诉人（原审被告）文祎琳，男，1983年3月3日出生。
委托代理人胡晓芳（文祎琳之母），1956年3月23日出生。
委托代理人杨红芳，北京市广川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡莎，女，1982年6月15日出生。
委托代理人章彦奇，北京安之律师事务所律师。
原审第三人陈玉香，女，1959年11月27日出生。
委托代理人赵晓艾，北京市百瑞律师事务所律师。
原审第三人中国建设银行股份有限公司北京经济技术开发区支行，住所地北京经济技术开发区景园北街2号55幢。
负责人王堃，行长。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生。
上诉人文祎琳因合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人文祎琳及委托代理人杨红芳、胡晓芳，被上诉人胡莎及委托代理人章彦奇，原审第三人陈玉香之委托代理人赵晓艾到庭参加诉讼，原审第三人中国建设银行股份有限公司北京经济技术开发区支行（以下简称建设银行）经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。现已审理终结。
2014年10月，胡莎（原系胡明康起诉，其在原审诉讼期间死亡，原告变更为其继承人胡莎）诉至原审法院称：2005年6月胡明康与母亲孙玉容、女儿胡莎租住于与本案诉争房屋同一小区的×2区23号3单元102室两居室内，月租金1000元／月。后经×售楼处工作人员介绍看中本案诉争房屋，遂决定购买。该房当时总售价为350961元，首付110961元，需要贷款24万元。因买房时胡明康正处于失业状态，又需要照顾老母亲，胡莎亦无正式工作，当时没有固定收入，无法开具银行贷款所需的《收入证明》。当时文祎琳的母亲胡晓芳（胡明康的二姐）提出，可以通过关系找到单位开出《收入证明》，但因是帮忙，不便开给亲戚，只能开给她儿子文祎琳，所以只能以文祎琳的名义买房，进而进行贷款，待贷款还清再过户到胡明康名下。于是，2005年8月胡明康以文祎琳名义签订《房屋买卖合同》、《借款合同》等文件。此后，胡明康按时支付了首付款110961元；同年8月底银行24万元贷款到位后，从2005年9月第一笔月供还贷起至今，每期月供还贷均是胡明康在按时偿还。更重要的是，诉争房屋的购买、贷款手续、装修、用电证、固定电话安装、有线电视安装、天然气、业主入住手续、物业等事宜的办理均是胡明康及女儿胡莎亲力亲为。诉争房屋购买后也一直是由胡明康与母亲孙玉容（2010年5月去世）、妻子、女儿胡莎及女婿居住至今，此间的物业费、供暖费等费用也始终是由胡明康支付。胡明康与胡晓芳同住一个小区，买房后两家经常来往，关系和睦，文祎琳一家也从未对胡明康提出过任何异议。2014年3月14日，祸从天降，胡明康收到大兴区人民法院寄送的传票、起诉书等文件时，才知道文祎琳以“占有物返还纠纷”为由已将胡明康起诉到了法院，要求胡明康将诉争房屋腾退并返还给文祎琳。因诉争房屋虽然是以文祎琳名义购买，但实际是由胡明康出资，这么多年一直也由胡明康一家居住使用至今，且该房屋的购买、贷款手续、装修、用电证、固定电话安装、有线电视安装、天然气、业主入住手续、物业等事宜均是由胡明康方办理，物业、供暖等各项费用也一直是由胡明康支付至今，诉争房屋为胡明康一家居所。现要求：1、判令文祎琳协助胡莎办理诉争房屋购房贷款的银行还款手续及协助原告办理诉争房屋抵押权登记的注销手续（原告愿意承担诉争房屋银行按揭贷款的全部剩余还款及因办理该房屋过户所产生的各种税费）；2、判令文祎琳协助胡莎将北京市大兴区×三区15号楼2单元201室房屋过户给胡莎；三、文祎琳承担本案诉讼费用。
文祎琳辩称：不同意胡莎的全部诉讼请求。诉争房屋依法登记在文祎琳名下，文祎琳为房屋的所有权人。胡莎未提供任何关于借名买房的协议，也未能证明双方存在关于借名买房的约定。在既无协议又无约定的情况下，胡莎也未提供任何客观证据证明存在“借名买房”的事实。相反，文祎琳在“谁买房、谁装修、谁还贷、谁使用”这四个客观事实上，提供了大量的证据证明文祎琳才是真正的购房人。
第一，文祎琳支付了购房首付款。开发商北京万成房地产开发有限责任公司向文祎琳出具了收据。收据上明确记载交款人为文祎琳。文祎琳支付的首付款资金来自其母亲胡晓芳。文祎琳提供了中国银行存折及中国银行取款凭条，证明2005年8月2日文祎琳自胡晓芳的存折中取款10万元，用于缴纳诉争房屋首付款。本案中，胡莎声称其交付了首付款。但是，胡莎的陈述却多次出现自相矛盾，胡莎所述的交款时间明显与事实不符。其次，关于首付款的来源也前后不一致。由上可见，胡莎所称其交付首付款，显然并非事实。否则，不会对如此重要的两个事实的陈述都前后矛盾。
第二、文祎琳办理了全部购房手续。关于此问题，文祎琳几经周折联系到了当时诉争房屋的销售顾问王健。包括王健在内的多名证人都证明是胡晓芳及文祎琳办理了购房手续。胡莎所谓的证据只是存放在诉争房屋的各类票证以及一名证人胡茹芳的证言。但是胡莎提供的证据中《房屋买卖合同》、《律师费收据》、《保险费收据》、《物业管理委托合同书》、《房屋装修合同》及《×三区业主天然气安全使用协议》均为文祎琳亲笔签名，都客观的反映了是文祎琳亲自办理购房及入住相应手续。同时，《业主入住公约》和《房屋供暖合同书》中文祎琳的名字为文祎琳的妻子薛婷婷代签（当时系文祎琳的女朋友），可见办理入住手续的签字并非只能业主本人签字，只要去办理手续的人均可签字。胡莎并未在上述任何文书上签字，可见其主张自己办理入住手续实为无稽之谈。胡莎并未实际办理入住手续，对签字过程毫不知情。双方并不存在任何关于购房的约定。在不存在特殊约定的情形下，房屋首付款是文祎琳支付的，借款合同是文祎琳签订的，房屋登记在文祎琳名下，诉争房屋的所有权人毫无疑问是文祎琳。文祎琳诉胡明康占有物返还纠纷一案中，胡明康向法庭提交的答辩状中的陈述显然与事实不符。胡莎并未亲自办理购房手续，所以导致陈述与事实不符，漏洞百出。此外，《房屋买卖合同》、《个人住房借款合同》、《房屋供暖合同书》、《业主入住公约》、《房屋装修合同》、《物业管理委托合同书》及《×三区业主天然气安全使用协议》上预留的联系方式均为文祎琳的联系电话及地址。假如是借名买房，按照常理只是用文祎琳的名字，联系方式应当留实际购房人的联系电话。由此，也可以推知事实上并不存在借名买房。
第三，购房后文祎琳实际装修。谁实际装修和谁付款一样，对于认定“借名买房”还是“真实购房”具有重要意义。本案中，多名证人出出具了证言，证明诉争房屋的真正装修人为胡晓芳和儿子文祎琳，并非胡明康和胡莎。
第四，关于房屋使用问题。文祎琳承认，在其购房后诉争房屋一直由文祎琳的姥姥孙玉容、胡明康以及胡莎在使用。但即使在其使用过程中，依然可以看出，该房屋的所有权人为文祎琳。诉争房屋所在的×社区居委会副主任郑建苹出具了书面证言，证实2010年居委会做人口普查她入户登记时，“我当时明确问房主是谁，他（指胡明康）明确说是他外甥文祎琳，他是借住的”。同时，胡明康的很多朋友都证实胡明康在不同场合向他们明确表示诉争房屋是姐姐胡晓芳为文祎琳买的，胡明康和母亲只是借住在此。
第五，关于房屋每月按揭款的偿还问题。诉争房屋的前两笔贷款为文祎琳母亲胡晓芳出资偿还。后续每月的还款资金皆为文祎琳的姥姥孙玉容出租位于北京市海淀区大钟寺的房屋所收取的租金。所以，尽管胡莎提供了存款或转存收据，但是，因为存款或转账的资金是文祎琳姥姥孙玉容的房租，并非来自胡莎，所以不能认为是胡莎在实际还款。因为房屋的实际使用人是文祎琳的姥姥及舅舅，双方为近亲属，所以，自出租以来，尽管市场上房租价格飞涨，文祎琳也没有强令胡莎增加租金，只是要求按照文祎琳每月应偿还的房贷的金额及时交款即可。
第六，胡晓芳具备出资购房的动机。2005年，文祎琳二十二岁，作为母亲的胡晓芳开始考虑为儿子准备将来结婚的新房，于是出售了位于五棵松26号院的两居室。同时，在购房时又考虑现住房在五层，将来文祎琳有了孩子，为了方便带孩子出入，如果老母亲临时住一阵，出入也方便，所以这次想购买一处低层住房。早在2005年3月份，胡晓芳就开始寻找房源，试图购买合适的房屋。相反，2005年胡明康无业且刚刚与妻子离婚，并无任何经济能力购房，且一直与老母亲孙玉容共同居住在大钟寺的房屋内，所以并无产生购房动机的可能性。
第七，关于借名买房的原因。众所周知，凡是借名买房，买房者多是迫不得已，或是为规避政策限制，或是为其他原因，虽有法律风险，但却不得已而为之。本案中，胡莎还有其父胡明康的借名买房理由却是胡明康无法开具贷款所用的收入证明，因为文祎琳能开出这份证明，所以借名买房。代理人询问证人盖新洲是否会为胡明康开具收入证明时，盖新洲回答“会开，因为都很熟悉，而且我也懂点法，我开收入证明并没有什么风险”。此外，在市场上，有许多公司可以开具此类的收入证明，仅仅收取二三千元手续费。由此可见，胡莎借名买房的理由纯粹是编造的。
综上所述，在胡莎未能提供双方存在借名买房的约定，又不存在借名买房的事实的情况下，胡莎关于借名买房的各项诉讼请求均无法律及事实依据，请求合议庭查明事实，驳回胡莎的全部诉讼请求。
第三人陈玉香述称：这个房子就是我们的房子，对胡莎的要求没有任何异议。
第三人建设银行述称：1、关于胡莎起诉文祎琳房屋买卖合同纠纷这个案子，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不便表态。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。2、根据法律规定，文祎琳就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的《借款合同》、《房屋抵押合同》等法律文件依然具有法律效力。若文祎琳将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除文祎琳对我行的还款义务。在贷款本息全部清偿前，我行不同意解除抵押，我行仍有权对借款人文祎琳及抵押物主张债权。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。借款人尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，利息另计，具体金额以实际还清之日计算为准。3、本案纠纷的发生与我行无关，我行不承担本案任何诉讼费用。
原审法院经审理认为：本案争议的焦点问题为双方之间是否存在借名买房的法律关系。对各自的主张，双方之间并无直接的书面协议来证明，本院只能依据双方当事人提供的证据及证明力的大小来确认哪一方的主张成立。关于房屋出资。本案中诉争房屋的出资有两部分构成：一是首付款；二是按揭贷款。根据本院审理查明的事实，首付款110961元来源于文祎琳的母亲；部分按揭贷款已由胡莎偿还。但对这两部分出资的性质，双方当事人存在重大争议：对首付款，胡莎认为是向文祎琳母亲的借款，文祎琳则认为是胡晓芳为文祎琳支付；文祎琳认为胡莎每月支付房屋使用费，而且是参照按揭贷款还款的数额确定，胡莎则认为是为己方房屋还贷。根据胡莎的申请，本院依法调取了2005年9月7日、2005年9月24日的存款凭证，两张存款凭证皆为胡莎本人办理；文祎琳对此解释说当时胡莎及其男友、孙玉容、胡晓芳一起去的银行，胡晓芳将钱给胡莎让其及其男友去办理，胡晓芳则在车里陪孙玉容。法院认为，文祎琳的解释没有证据予以支持，且既然自己出钱还去了银行，没有亲自办理业务反而两次均委托胡莎办理，与一般的生活常理不符，故文祎琳的主张法院不予采信。法院确认该两笔还款均由胡莎偿还，胡莎将贷款从发放贷款后一直偿还到纠纷发生时。同理，诉争房屋物业费、供暖费的缴纳，由于均为胡莎办理，故法院亦认定诉争房屋的物业费、供暖费由胡莎缴纳。对于诉争房屋的按揭贷款一直由胡莎方偿还，文祎琳主张此举是为了简化手续，胡莎参照按揭贷款确定的还款数额支付房屋使用费，对此，胡莎不予认可。胡莎认为己方当时经济困难，处于下岗待业阶段，不可能舍弃租金1100元的房屋而去租赁亲戚1700元左右的房屋，每年还需负担物业、供暖费用2500元。对此，文祎琳并未给予合理的解释。文祎琳的代理人陈述2005年涉案小区精装修的差不多的在1500元，到了2008年、2009年房租涨价，房租依然是1500元左右，总账上来说还是文祎琳在吃亏。对此，法院认为，1700元的使用费也超出当时的市场价，而且房屋使用费是从一开始入住就确定的，不能因为后期的房租涨价从总账的盈亏来论证其合理性。而且，房屋贷款是从2005年9月开始偿还的，当时诉争房屋还未装修完成，胡莎方还未搬到诉争房屋居住，更不可能支付房屋使用费。故文祎琳以还房贷折抵房租的主张，未能证明这是日常生活中的习惯性做法，且与日常的租赁行为存在很多不一致的地方，矛盾点较多，法院对文祎琳的主张不予采信。关于入住手续。文祎琳主张胡莎未参与办理，但是根据现有证据，胡莎确实参与办理了入住，还交纳了相关费用。综上所述，法院认为，应依据真实权利状况确定房屋归属。存在借名买房事实的情况下，出名人不能仅因出名登记而取得房屋产权。从实际生活看，借名人在事实上占有和管理房屋，当具备条件时，借名人即可请求出名人将房屋过户给自己，从而消除登记物权与事实物权不一致的情况。在无书面借名买房协议的情况下，应以房款支付、房屋使用情况、相关合同及票据等物品的占有作为参考情节确定是否存在借名买房的事实。本案中，胡莎持有办理贷款手续时的保险费收据、律师费及抵押费收据、供暖费收据、物业费收据、诉争房屋装修违章罚款收据、《房屋买卖合同》、《房屋供暖合同书》及2014年11月新签订的《北京市居民供热采暖合同》、《北京电力公司开户记录单》、《物业管理委托合同书》等原件，诉争房屋的按揭贷款为胡莎按月偿还，胡莎参与办理入住手续，胡明康一家也在诉争房屋长期居住至今。根据双方当事人提交的证据及双方出庭作证证人的证言综合判断分析，胡莎的证据较文祎琳方的证据更加充分，按照我国民事诉讼法证据规则的相关规定，法院依法采纳胡莎的主张，认定胡明康借用文祎琳的名义购买诉争房屋的事实存在。本案在审理过程中，胡明康因病去世，其立下遗嘱由其女儿胡莎继承其本案诉争房屋所有权益，另一继承人陈玉香放弃继承并将本案诉争房屋权益中属于夫妻共同财产部分赠与胡莎，不违反相关法律规定，法院予以认可。故胡莎要求文祎琳协助办理诉争房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将诉争房屋过户给胡莎的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。胡莎自愿承担诉争房屋的剩余银行按揭贷款及该房屋过户产生的各种税费，法院不持异议。对胡莎所称涉诉房屋的首付款系胡明康向胡晓芳借款所支付，该事项属于债权债务关系，双方可以另行解决。据此，原审法院于2015年9月判决：一、判决生效后七日内，文祎琳协助胡莎到第三人中国建设银行股份有限公司北京经济技术开发区支行办理文祎琳名下位于北京市大兴区×三区十五号楼二单元二零一室的购房贷款的还款手续（由胡莎偿还该房屋的银行按揭贷款的剩余本息，具体数额以银行核定金额为准）；二、在判决第一项履行完毕后七日内，文祎琳协助胡莎办理文祎琳名下位于北京市大兴区×三区十五号楼二单元二零一室房屋的抵押权登记的注销手续；三、在判决第二项履行完毕后七日内，文祎琳协助胡莎办理文祎琳名下位于北京市大兴区×三区十五号楼二单元二零一室房屋的过户手续至胡莎名下。
判决后，文祎琳不服，持原抗辩理由，上诉至本院，请求依法改判。胡莎、陈玉香、建设银行同意原判。
经审理查明：胡明康与陈玉香于1981年4月24日登记结婚，于2005年5月24日离婚，于2014年2月22日登记复婚。胡莎系胡明康与陈玉香之独生女。胡明康于2014年6月10日因病去世，其于2014年6月9日立下遗嘱，由其女儿胡莎继承其本案诉争房屋所有财产权益。陈玉香曾提交书面意见：其自愿放弃对本案诉争房屋属于胡明康遗产部分的继承权，且本案诉争房屋权益中属于夫妻共同财产陈玉香名下的部分，其自愿放弃并赠与胡莎，同意将本案诉争房屋所有财产权益全部归胡莎一人。
胡晓芳与胡明康系姐弟关系，文祎琳系胡晓芳之子。
本案争议房屋位于北京市大兴区×三区15号楼2单元201室，登记所有权人为文祎琳，登记日期为2005年11月18日，该房屋存在按揭贷款及抵押权，抵押权人为建设银行。截至2015年3月3日，按揭贷款本金余额为154758.16元。
2005年8月3日，文祎琳（买受人）与万成公司（出卖人）签订房屋买卖合同，该合同主要内容为：买受人购买的房屋为北京市大兴区×三区15号楼2单元201室，房屋建筑面积共98.64平方米，其中套内建筑面积87.52平方米，房屋计价方式按套内建筑面积计算，单价为人民币每平方米4010.07元，总金额为人民币350961元；买受人于2005年8月3日将购房首付款110961元付清。2005年8月30日，文祎琳（借款人）与建设银行（贷款人）签订个人住房借款合同及特别签订条款，约定：借款人借款金额为240000元，借款期限为2005年8月30日至2025年8月30日，抵押物为上述房屋，借款人从贷款发放的次月起按月偿还借款本息。
2005年8月31日诉争房屋交付使用，房屋装修之后一直由孙玉容（胡明康的母亲）、胡明康一家居住至今。孙玉容于2010年5月去世，生前一直与胡明康一家同住。
关于诉争房屋首付款支付问题，胡莎主张首付款是胡明康向胡晓芳所借，2013年曾表示偿还，胡晓芳说以后再说，所以这笔借款尚未偿还胡晓芳。文祎琳主张双方不存在借名购房，首付款就是胡晓芳为文祎琳购房所付。
关于偿还贷款问题，胡莎主张从购房至今贷款均由胡明康和胡莎偿还。文祎琳主张因诉争房屋由胡明康一家居住，所以胡明康和胡莎偿还贷款，实际是支付房屋使用费。
上述事实，有双方当事人的陈述、购房手续、贷款手续、入住手续、物业费票据、供暖费票据、装修违章罚款收据、还贷材料、证人证言、结婚证、离婚证、贷款账户基本信息及交易明细等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应对其主张提供证据予以证明，不能提供证据或提供的证据不能证明其主张的，应承担举证不能的责任。本案中，胡莎主张诉争房屋系胡明康借文祎琳之名购买，文祎琳不予认可。双方没有书面协议，首付款系文祎琳之母胡晓芳支付，胡莎主张系胡明康向胡晓芳所借，但从购房至今，此款尚未偿还，有悖常理，且文祎琳对借款的主张亦不予认可，故本院对胡莎关于首付款是胡明康向胡晓芳所借的主张，不予采信。诉争房屋交付使用后，一直由胡明康一家居住至今，在居住期间，诉争房屋贷款由胡明康和胡莎偿还的事实，不足以证明双方存在借名买房的事实，故，胡莎要求文祎琳协助办理诉争房屋抵押贷款的还款手续及抵押权的注销手续并将诉争房屋过户给胡莎的诉讼请求，本院不予支持。文祎琳的上诉理由成立，其要求驳回胡莎诉讼请求的上诉请求，本院予以支持。原审法院认定事实有误，处理不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13164号民事判决；
二、驳回胡莎的诉讼请求。
一审案件受理费13600元，由胡莎负担（已交纳）；二审案件受理费13600元，由胡莎负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 高 磊
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 刘 曈