浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5165号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郑裕宜,男,1979年2月10日出生,汉族，住浙江省苍南县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈姗姗,女,1982年2月13日出生,汉族，住浙江省苍南县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：俞张茜，浙江裕丰律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：毛越，浙江裕丰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉�告）：宋晓斐,女,1991年9月6日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。
原审第三人：浙江链家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市朝晖路***号。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：任卿波，该公司员工。
上诉人郑裕宜、陈姗姗因与被上诉人宋晓斐、原审第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2016年3月12日，卖方郑裕宜、陈姗姗与买方宋晓斐签订《杭州市房屋转让合同》，约定：郑裕宜、陈姗姗将位于杭州市下城区现代景苑7幢1单元402室房屋出售给宋晓斐，该房的抵押权人为中国银行股份�限公司浙江省分行，抵押登记的日期为2011年6月16日。房屋总价约定为2100000元，宋晓斐须于2016年3月30日前支付首付款630000元，余款须于2016年3月30日向银行申请按揭贷款……郑裕宜、陈姗姗须在2016年5月16日前将房屋交付给宋晓斐……逾期付款超过5天的，宋晓斐向郑裕宜、陈姗姗支付违约金420000元；逾期交房超过5天的，郑裕宜、陈姗姗向宋晓斐支付违约金420000元。之后，双方又签订了《补充协议》，约定：宋晓斐支付的首付款仅用于归还郑裕宜、陈姗姗尚欠银行的按揭贷款，领款后5个工作日内未完成抵押注销手续的，宋晓斐有权解除合同，并要求郑裕宜、陈姗姗承担违约金……之后，宋晓斐按约支付了630000元首付款。
2016年5月6日，郑裕宜、陈姗姗向宋晓斐寄送了《转让合同解除告知函》，告知：因宋晓斐未履行合同，故意隐瞒事实欺骗二人，构成违约，�要求解除《杭州市房屋转让合同》及补充协议。
另查明：宋晓斐于2016年3月下旬向中国工商银行股份有限公司杭州保俶支行申请二手房按揭贷款，后该行经了解，宋晓斐涉嫌刑事犯罪，被杭州市公安局下城分局刑事拘留，考虑到贷款风险，故不同意办理贷款业务。
再查明：中国银行股份有限公司浙江省分行于2016年4月6日出具个人房屋抵押贷款结清通知单，可以看出案涉房屋的按揭贷款已经全部还清。第三人庭审确认，案涉房屋在看房时是出租状态，但记不清楚租客搬离的时间。
郑裕宜、陈姗姗向法院提出诉讼请求：1、判令解除郑裕宜、陈姗姗、宋晓斐双方签订的《杭州市房屋合同》及补充协议；2、宋晓斐支付郑裕宜、陈姗姗违约金420000元；3、本案诉讼费由宋晓斐承担。
宋晓斐提出反诉请求：1、判令解除《杭州市房屋转让合同》；2、判令郑裕宜、陈姗姗返还宋晓斐购房款630000元及利息25724.7元（2016年3月24日-2017年2月13日，按同期银行同类贷款利率计算至实际付款日止）；3、判令郑裕宜、陈姗姗归还宋晓斐代垫中介费22100元；4、判令郑裕宜、陈姗姗支付违约金420000元；5、由郑裕宜、陈姗姗承担本案诉讼费用。
原审法院认为，本诉及反诉争议的焦点均为谁违约导致合同被解除、违约金是否过高以及中介费是否为本案处理的范围。本案中，双方当事人均提出了要求解除合同的请求，故对于双方要求解除《杭州市房屋转让合同》及补充协议的请求，该院予以支持。由于合同被解除，郑裕宜、陈姗姗理应归还宋晓斐购房款630000元。在法院判决解除前，上述《杭州市房屋转让合同》仍有效，故宋晓斐要求郑裕宜、陈姗姗支付购房款利息的诉请，该院不予支持。关于违约责任，郑裕宜�陈姗姗认为宋晓斐仅支付了首付款，未能按约办理按揭贷款且至今未能支付剩余购房款，故要求解除合同；宋晓斐则认为郑裕宜、陈姗姗故意隐瞒案涉房屋已经出租且在收到其支付的首付款后未履行解除抵押登记的手续，故认为导致合同解除的责任在于郑裕宜、陈姗姗。关于租赁问题，首先，无证据证明案涉房屋在双方签订房屋租赁合同时存在租约；其次，即便如第三人所述案涉房屋存在租约，但双方就购买房屋已进行看房这一关键步骤，宋晓斐应当是在看房后对房屋现状满意的情况下才决定购买案涉房屋，且第三人亦陈述到租客已经搬离。从这一点上，可以看出郑裕宜、陈姗姗已经为交付符合合同要求的房屋给宋晓斐做好了准备。因此，宋晓斐以此主张郑裕宜、陈姗姗违约的理由不能成立。关于抵押未解除问题，根据查明的事实，郑裕宜、陈姗姗在收到首付款之后即还清了所有按揭贷款，完全具备解除抵押登记的条件。可见，郑裕宜、陈姗姗主观上并无将首付款挪作他用的故意，就其自身而言，已经充分履行了《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》约定的义务，宋晓斐据此主张认为郑裕宜、陈姗姗系违约方的理由亦不能成立。虽然买卖双方就剩余房款支付时间并未约定，但该院注意到，双方约定的交房时间为2016年5月16日，因此，宋晓斐至迟应在2016年5月16日前将剩余购房款支付给郑裕宜、陈姗姗。现宋晓斐虽在合同约定期限内支付首付款，但后续贷款审批未通过系其个人原因所致，故案涉购房合同被解除系宋晓斐原因所致，应由宋晓斐承担违约责任。关于违约金数额，虽然双方在合同中就违约责任作出了约定，但该院认为违约金应以实际损失为基础，并参照双方的约定以及合同被解除的原因，宋晓斐的违约方式，该�酌情调整违约金为80000元。关于中介费，该院认为，本案系买卖双方就合同履行问题而产生的房屋买卖合同纠纷，而中介费系买卖双方因第三人提供居间服务而支付的费用，因此，中介费并非本案的处理范围，宋晓斐可就中介费另行起诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、郑裕宜、陈姗姗和宋晓斐于2016年3月12日签订的《杭州市房屋转让合同》及补充协议于判决生效之日解除；二、郑裕宜、陈姗姗返还宋晓斐购房款630000元；三、宋晓斐支付郑裕宜、陈姗姗违约金80000元；上述二、三两项合计，郑裕宜、陈姗姗支付宋晓斐550000元，限于判决生效之日起十日内付清；四、驳回郑裕宜、陈姗姗的其他诉讼请求；五、驳回宋晓斐的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，由郑裕宜、陈姗姗负担6152元，由宋晓斐负担1448元；反诉案件受理费7340元，财产保全申请费3670元，合计11010元，由郑裕宜、陈姗姗负担6318元。由宋晓斐负担4692元。
宣判后，郑裕宜、陈姗姗不服上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人宋晓斐未向一审法院提出调整案涉违约金的诉讼请求。《合同法》第一百一十四条适用的条件为当事人向法院或仲裁机构请求适当减少违约金，《最高人民法院关于适用<中华人民共相国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条规定适用的前提为“当事人请求法院对违约金进行调整”�第二十九条规定适用的前提为“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的”，被上诉人宋晓斐在一审中未向一审法院提出调整案涉违约金、违约金过高的诉讼请求或者抗辩，不适用《合同法》第一百—十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共相国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条及第二十九条的规定。二、被上诉人宋晓斐无证据证明案涉违约金过高。《合同法》第一百—十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被上诉人宋晓斐在一审本诉中并未提出案涉违约金过高，也未提交任何证据证明案涉违约金过高，且在其所提出的反诉中请求一审法院判令上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗向其支付违约金人民币420000元，就这一点足以证明被上诉人宋晓斐认可并愿意受《杭�市房屋转让台同》(合同编号：2016转让0371064)及《补充协议》中关于违约金条款约定的约束，即案涉违约金应为人民币420000元。案涉房屋总价款为人民币2100000元，而案涉违约金人民币420000元仅为案涉房屋价款的20％，且上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗转让案涉房屋是为了筹集资金偿还父亲的债务，因被上诉人宋晓斐违约而未能转让成功，上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗只能于2016年7月提前转让了明知会涨价的位于杭州市××区××鹤花园××套房屋以筹集资金，相比2017年6月的房价，提前转让铭鹤花园的2套房屋导致上诉人损失人民币770000元。而案涉违约金420000元仅为上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗损失的约二分之一，不属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定的“过分高于造成的损失”，案涉违约金甚至都无�弥补上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗因被上诉人宋晓斐违约而遭受的损失，为此上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗认为一审法院对其主张的案涉违约金人民币420000元应予以全部支持。三、调整案涉违约金不符合公平原则与诚实信用原则。上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗与被上诉人宋晓斐间签订的《杭州市房屋转让合同》(合同编号：2016转让0371064)中第五条约定“逾期付款超过5天，甲方有权按下述第2中约定追究乙方的违约责任：(2)乙方向甲方支付违约金共计420000元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿”、第六条约定“逾期交付超过5天，乙方有权按下述第2中约定追究甲方的违约责任；(2)甲方向乙方支付违约金共计420000元整，合同终止，甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿”；第八条约定“如果甲乙双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20％”。《补充协议》第14条中约定“甲乙双方已认可本协议条款所约定事项。如任意一方违约，均按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额，由违约方支付给守约方。”《杭州市房屋转让合同》与《补充协议》系上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗与被上诉人宋晓斐的真实意思表示，双方已对合同中约定的违约金条款有充分的认识与认可，合同中的违约金条款未违反法律规定且适用条件对双方公平—致，符合公平原则。且违约金是为督促双方履行合同义务设立的，具有一定的惩罚性，上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗已经充分履行了合同义务，并无任何过错，且其是明知实际损失远大于双方约定违约金的情况下，考虑到被上诉人宋晓斐的实际困难，仅主张了违约金人民币420000元，而未主张实际经济损失。被上诉人宋晓斐因个人原因无法获得银行贷款，导致《杭州市房屋转让合同》与《补充协议》无法履行进而解除，存在明显的过错，已经违背了诚实信用原则，一审法院调整违约金既不符合公平原则，也不符合诚实信用原则。四、一审诉讼费用应由被上诉人承担。本案是因被上诉人宋晓斐违约导致《杭州市房屋转让合同》与《补充协议》解除而产生的诉讼，且被上诉人宋晓斐在无法按期支付房款时也未主动联系上诉入郑裕宜、上诉人陈姗姗，未主动避免或降低将因其违约而给上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗带来的损失。上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗因无法联系到涉及刑事案件的被上诉人宋晓斐，曾多次主动向一审第三人链家公司要求返还扣除违约金后的款项，但一审第三人链家公司以返还款项需要被上诉人宋晓斐签字为由拒绝接受。上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗并非不愿意返还扣除违约金后的款项，不存在占用被上诉人宋晓斐款项的故意，在本案中并无任何过错，因此不应承担本案一审、二审的诉讼费用。综上所述．上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗认为一审判决适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决中的第三项判决，依法改判被上诉人宋晓斐向上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗支付违约金人民币420000元，并判决一审、二审的诉讼费用均由被上诉人宋晓斐承担。
被上诉人宋晓斐答辩称：被上诉人一审答辩意见就有要求调整涉案违约金，故一审法院调低违约金合法。宋晓斐有证据证明涉案违约金过高，上诉人买卖富阳房产的行为跟本案无关，不属于可以预见的损失。本案实际情况是上诉人资金紧张，骗取首付款用于还贷，还恶意涨价至238万元，导致宋晓斐无全款购买涉案房产。上诉人在没有法定、约定解除权的情况下，仅仅因宋晓斐被羁押并不构成合同解除的事由。上诉人在此期间擅自解除合同，即是违约行为。从现在该处房产来看，涉案房产已经上涨了100多万，上诉人无任何实际损失，反而是增加了违约后的利益。一审判决符合公平以及公正原则。涉案房产至今没有解除抵押，这是明显的违约行为。宋晓斐的按揭已经通过，但是上诉人就是变相涨价。涉案房屋一直处于出租，存在隐瞒，而且看房的时候也是存在出租的，上诉人的欺骗行为有明显的诈骗倾向。涉案房屋存在严重质量问题，上诉人隐瞒房屋存在质量问题，刻意制造只能晚上看房，其手段非常恶劣。被上诉人如实办理了按揭贷款并审批通过。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人链家公司表示对本案没有意见。
二审期间，上诉人郑裕宜、陈姗姗提交如下证据：
1、购房意向合同；2、收条；3、一本通交易明细，证明上诉人郑裕宜、上诉人陈姗姗于2016年7月转让杭州市富阳区受降镇交界岭80号铭鹤花园3号506室房屋，转让价格778000元；
4、5、招商银行交易查询截图2份，证明上诉人于2016年7月转让杭州市富阳区受降镇交界岭80号铭鹤花园3号406室房屋，转让价格750000元；
6、铭鹤花园房价走势图；7、野风现代景苑房价走势图，证明上诉人因被上诉人违约而提前转让2套铭鹤花园的房屋，损失约772114元。
被上诉人宋晓斐提交如下证据：
1、渣打银行业务凭证，证明其存款100万的事实。
2、工商银行个人明细，证明其的存款有60万左右。证明其是可以全款购买的。是因为上诉人恶意涨价导致其无法购买。
第三人�有提交证据
被上诉人宋晓斐对上诉人提交的证据认为：证据1的真实性没有异议，但是都不具有关联性。证据1只是意向合同，并非购房合同，这个房子到底卖了没，不清楚。对证据2、3跟本案没有关联性。对证据4、5的真实性存疑，没有正式购房合同，只是转账，不能证明卖房的事实。对证据6-7的走势图，真实性、关联性有异议。
原审第三人对上诉人提交的证据认为上诉人卖富阳的房子跟本案没有关系。对证据的真实性不发表意见。
上诉人对被上诉人提交的证据认为，被上诉人的证据不属于新证据。关于真实性没有异议，但是关联性有异议，涉案房屋总价是210万，两个存款的金额也就160万左右，被上诉人必须贷款才能购房，贷款下不来，所以违约。
原审第三人对被上诉人提交的证据认为，对证据的真实性、关联性没有意见。
本院对上诉人和被上诉人提交的证据认证如下：对上诉人提交的证据1、2、3、4、5的真实性本院予以确认，但对关联性不予确认。证据6、7的真实性予以确认，但对证明目的不予确认。被上诉人提交的证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认。
各方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人郑裕宜、陈姗姗与被上诉人宋晓斐对解除《杭州市房屋转让合同》及补充协议均无异议。现关于上诉人郑裕宜、陈姗姗上诉主张要求宋晓斐按合同约定支付违约金420000元的请求，宋晓斐按照合同约定期限内支付了首付款，双方当事人未约定剩余房款支付的时间，但根据双方约定的交房时间为2016年5月16日，故在2016年5月16日前宋晓斐应将剩余购房款支付给郑裕宜、陈姗姗。现因宋晓斐自身的原因，导致银行考虑到贷款风�，不同意办理宋晓斐贷款业务，故宋晓斐未在2016年5月16日支付剩余购房款，因此案涉购房合同被解除系宋晓斐原因所致，宋晓斐应承担相应的责任，理应向郑裕宜、陈姗姗支付违约金。对宋晓斐应支付的违约金数额，原审法院综合考虑到本案的实际情况下，酌情调整违约金为80000元并无不妥。现上诉人郑裕宜、陈姗姗的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6152元，由上诉人郑裕宜、陈姗姗承担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一七年十月十日
书记员 何英杰
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