广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0312民初257号原告广西某物业服务有限公司，住所地广西柳州市。法定代表人姚某，该公司总经理。委托代理人覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。委托代理人黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。被告秦某，男，1975年出生，汉族，住广西桂林市临桂区。被告李某，女，1977年出生，汉族，住广西桂林市秀峰区。原告广西某物业服务有限公司诉被告秦某、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法组成由代理审判员徐素珍担任审判长，与人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2016年8月15日公开开庭审理了本案。书记员梁晶担任记录。原告广西某物业服务有限公司的委托代理人黄靖耕到庭参加诉讼，被告秦某、李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广西某物业服务有限公司诉称，2009年11月12日，广州某酒店物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的广西某房地产开发有限公司签订了[某]《前期物业服务合同》。甲方委托乙方对其开发的位于桂林市临桂区的[某·某]进行物业管理。协议的第三章第三条约定，委托管理期限为2009年11月12日至2012年12月31日止，合同期满以后，如果业主委员会尚未成立，甲方如不在另行招标，双方协商继续履行本合同。合同第七章第1点约定了物业管理费，其中：多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月0.7元/m2向业主或物业使用人收取，高层（含小高层）住宅房屋由乙方按照建筑面积每月1元/m2向业主或者物业使用人收取。商铺由乙方按照建筑面积每月1.5元/m2向业主或者物业使用人收取。第七章第7条第5点约定，业主或物业使用人按照《商品房销售合同》内约定的交房时间之日起交纳物业管理费，收楼时首次交付一年，次年起于每年每月5日前缴纳下一季度物业管理费，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起每日按总应缴费用的千分之三交纳滞纳金（违约金）。2010年10月1日，两被告与广州某酒店物业管理有限公司临桂分公司签订了临时管理公约和前期物业服务协议，表示愿意接受临时管理公约和前期物业服务协议的约束并接受广州某酒店物业管理有限公司临桂分公司提供的物业管理服务。2013年10月1日，原告与广州某酒店物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》，该合同约定，广州某酒店物业管理有限公司将两被告拖欠的2011年1月1日至2013年9月30日止的物业费转让给原告前身柳州市某物业服务有限公司，并于2013年10月10日在两被告某·某1-4-402号房信报箱张贴《债权债务转让通知书》。2013年10月1日，原告与广西某房地产开发有限公司签订《某前期物业服务合同》，由原告前身柳州市某物业服务有限公司从2013年10月1日起继承广州某酒店物业管理有限公司对【某·某】进行物业管理。按照被告与广西某房地产开发有限公司签订《购房合同》第十七条的约定，被告应遵守广西某房地产开发有限公司委托前期物业管理公司的物业管理规定。购房合同约定，被告购买的房屋于2010年12月31日前交楼。被告于2011年1月1日至2015年10月31日拖欠物业管理费2769元，滞纳金（违约金）5060.88元，合计7829.88元。2015年8月17日，柳州市某物业服务有限公司经柳州市工商行政管理局核准正式更名为广西某物业服务有限公司，法定代表人由廖某正式变更为姚某。2015年10月6日，原告向两被告送达了催收物业费的书面通知书和2015年10月12日原告向被告送达了律师函。原告认为，广州某酒店物业管理有限公司、原告为被告提供了物业服务，被告有及时缴纳物业管理费的义务，被告不按约定缴纳物业管理费，应当承担违约责任。原告接受了广州某酒店物业管理有限公司对被告享有的债权的转让，原告有权向两被告主张权利。为了维护其合法权益，原告于2016年1月14日诉至法院，请求：1、判令被告立即支付从2011年1月1日至2015年10月31日拖欠的物业管理费2769元，滞纳金（违约金）5060.88元，合计7829.88元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。另，原告确认其诉请1为：判令被告立即支付从2011年1月1日至2011年10月31日及2013年6月1日至2015年10月31日拖欠的物业管理费2769元，滞纳金（违约金）5060.88元。事实理由为：二被告已支付了2011年11月1日至2013年5月31日的物业管理费。原告广西某物业服务有限公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、柳州市某物业服务有限公司的营业执照、组织机构代码证，证明原告基本情况及具备物业管理服务资质；2、企业变更通知书，证明2015年8月17日，柳州市某物业服务有限公司经柳州市工商行政管理局核准正式更名为广西某物业服务有限公司；3、广西某物业服务有限公司的营业执照、法人代表证明书，证明原告企业变更后的基本情况、具备物业管理服务资质及主体适格；4、广州某酒店物业管理有限公司的营业执照、组织机构代码证，证明广州某酒店物业管理有限公司基本情况及具备物业管理服务资质；5、被告身份证复印件，证明被告基本情况；6、被告的购房合同复印件一份，证明被告购买了【某·某】的房屋，被告自愿接受开发商与物业公司签订的《前期物业管理合同》的规定；7、广西某房地产开发有限公司于2010年12月29日在桂林晚报上刊登的交房通知书复印件，证明被告房屋于2010年12月31日交房（见购房合同第十一条第二款）；8、临时管理规约和前期物业服务协议复印件1份，证明被告受临时管理规约和前期物业服务协议的约束，被告自愿接受开发商与广州某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》的规定；9、广州某酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司签订的【某·某】《前期物业服务合同》，证明2009年11月12日广州某酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并在合同第七章第7条第1点约定了物业服务费的收费标准；10、广州某酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司签订的【某·某】《前期物业服务合同》补充协议，证明该协议约定了委托期限为从2013年1月1日起至业主委员会成立或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时，亦证明2009年11月12日到2013年10月1日之前这段时间【某·某】一直由广州某酒店物业管理有限公司提供物业管理；11、广西某房地产开发有限公司与原告签订《某·某前期物业服务合同》，证明开发商与原告前身柳州市某物业服务有限公司于2013年10月1日签订了前期物业管理合同，原告从2013年10月1日起开始为被告提供物业管理服务；12、广州某酒店物业管理有限公司与原告签订了一份《债权转让协议书》，证明广州某酒店物业管理有限公司将2013年10月1日前其管理【某·某】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他费用所享有的权利全部转让给原告前身柳州市某物业服务有限公司的事实；13、债权债务转让通知书照片1张，证明2013年10月广州某酒店物业管理有限公司将其管理的【某·某】应收业主的物业管理费、滞纳金及其他费用所享有的权利全部转让给原告前身柳州市某物业服务有限公司的事实书面告知了业主；14、催收物业费书面通知书照片，证明原告向被告催收物业费的书面通知书的事实；15、被告欠缴物业费及滞纳金（违约金）统计计算表，证明被告所欠物业费及滞纳金（违约金）的金额的计算方式；16、广西某房地产开发有限公司、广州某酒店物业管理有限公司与柳州市某物业服务有限公司三公司联合发出的通知，证明广州某酒店物业管理有限公司将【某·某】小区应收业主的物业费、滞纳金及其他相关费用所享有的权利全部转让给柳州市某物业服务有限公司的事实，广西某房地产开发有限公司表示同意。被告秦某、李某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告秦某、李某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告广西某物业服务有限公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年10月9日，广西某房地产开发有限公司（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定由××购买××开发建设的某·某第1幢4单元402号房；××应当在2010年12月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的商品房交付××使用；××按规定委托物业管理公司负责某·某的前期物业管理，××应遵守物业管理公司的规定。2009年11月12日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与广州某酒店物业管理有限公司（为乙方）签订了《某·某前期物业服务合同》，该合同约定：甲方同意委任乙方对甲方物业桂林[某]提供前期物业管理服务。第三条3.1本合同从2009年11月12日起生效至2012年12月31日止，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。3.2合同期限满，业主委员会尚未成立，如甲方不再另行招标，双方协商继续履行本合同。第七条在乙方接管后，本物业管理区域内物业服务收费实行物业服务费用包干方式，乙方服务报酬在物业服务费中提取。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体标准如下：7.1本物业的管理服务费：多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。商铺由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。7.5业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付一年。次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前交纳下一季度物业管理费、车位使用费及其它物业代收代缴费用，逾期交纳上述费用的，从逾期之日起按总应缴费用的千分之三缴纳滞纳金；如业主首付物业管理费有效时段结束日离下次缴费日不足一个季度，则在首付结束日后十天内，预缴从首付结束日至下次缴费日期间相关费用。第九条9.4.3乙方将不能以任何方式出让或转让其获得之合作协议的权益。等等。合同签订后，广州某酒店物业管理有限公司进驻在某小区进行物业管理。2011年11月17日，广州某酒店物业管理有限公司临桂分公司与被告秦某签订《临时管理规约》，该合同约定：第三十一条本物业管理区域内，业主应遵守《前期物业服务协议》及《物业管理条例》的相关规定，按规定足额交纳物业管理服务费和其他费用；第三十二条对恶意拖欠物业管理服务费及其他应缴费用的业主可采取催收、公示、上诉法院等方式催收，并自逾期之日起，每日按欠费总额3%0收取滞纳金；第三十三条建设单位在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴相关法律法规，以及告知全体业主或物业使用人的通知、公告；第三十九条业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以在本物业区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催收。同日，广州某酒店物业管理有限公司临桂分公司（乙方）与被告李某（甲方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：第二条1、乙方受广西某房地产开发有限公司委托，并与开发商签订了《物业管理委托合同》，授权乙方对“某·某”小区楼宇共用部位、临街商铺、公共停车位、服务区域的公共设备及服务区域的共用道路、广场、园林绿化、公共环境、消防、安全防范进行经营管理等；第七条6、物业服务费计费日期按开发商向业主发出的《交楼通知书》所列的交楼日期起计；第八条1、甲方须按本协议规定交纳物业费，每延迟壹天，按拖欠金额的5%0支付滞纳金，如果超过三个月，经过催缴措施仍不交纳物业服务费用，乙方可向人民法院起诉限期交纳。2012年11月28日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与广州某酒店物业管理有限公司（为乙方）签订一份《前期物业服务合同补充协议》，该协议约定：本协议为甲、乙双方于二00九年十一月所签订的《某·某前期物业服务合同》之补充协议，除本补充协议所约定之条款以外，其余约定按原《前期物业服务合同》执行。该补充协议约定：委托期限从二0一三年一月一日起至业主委员会成立，或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时。等等。2013年9月30日，广西某房地产开发有限公司、广州某酒店物业管理有限公司与柳州市某物业服务有限公司向某·某全体业主发出了《关于某·某小区更换物业服务企业的通告》，该通告的内容为：广西某房地产开发有限公司选聘柳州市某物业服务有限公司为某·某小区做物业管理，柳州市某物业服务有限公司从2013年10月1日起正式进驻小区提供物业服务工作；原物业管理方广州某酒店物业管理有限公司已于2013年9月30日完成交接工作，其在管理期间尚未收回的物业服务费、水电费，现一并同意由柳州市某物业服务有限公司收取。2013年10月1日，广西某房地产开发有限公司（为甲方）与柳州市某物业服务有限公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方同意委托乙方对甲方物业临桂【某·某】项目提供前期物业管理服务。第三条本合同从二零一三年十月一日起生效至业主委员会成立，或甲方另行招标新的物业服务公司进驻之时，乙方为甲方向该物业提供前期物业服务。第六条6.3物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（有房产证按房产证记载的建筑面积计算，或按房管部门实测面积计算，无实测面积按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准如下：多层住宅房屋由乙方按建筑面积0.7元/月/m2向业主或物业使用人收取；高层（含小高层）住宅房屋由乙方按建筑面积1元/月/m2向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积1.5元/月/m2向业主或物业使用人收取；6.8业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼时间交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付十二个月，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之三缴纳违约金。等等。合同签订后，柳州市某物业服务有限公司进驻某·某小区进行物业管理。同日，广州某酒店物业管理有限公司（为甲方）与柳州市某物业服务有限公司（为乙方）签订《债权转让协议书》，约定：甲方将其与广西某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中某·某小区欠费业主所欠费用（物业服务费、滞纳金、水电费、停车费等）的债权转让给乙方，本合同自双方签字盖章后即行生效。乙方自合同签订之日起，即有权作为《前期物业服务合同》的唯一权利人以自己的名义向该小区所有欠费业主追讨欠费，乙方有权自行与欠费业主达成和解协议，并有权减免欠费业主相关的费用。乙方于每月月初将追讨回款的情况与甲方核对确认，经双方签字盖章后折抵甲方所欠乙方款项。合同签订后，广州某酒店物业管理有限公司与柳州市某物业服务有限公司在被告方购买的某某1-4-402号房信报箱张贴《债权债务转让通知书》。另，柳州市某物业服务有限公司在被告方购买的某某1-4-402号房门口张贴《缴费通知书》。2016年1月14日，原告诉至本院，提出前述诉请。同时查明，柳州市某物业服务有限公司于2010年12月17日成立，有效期限从2010年12月17日至2030年12月17日，组织机构代码证代码56676946-8，2015年8月12日在柳州市工商行政管理局办理变更登记手续，企业名称由柳州市某物业服务有限公司变更为原告广西某物业服务有限公司，法定代表人由廖某变更为姚某。被告秦某、李某是某·某小区的业主，其购买的物业单位为某·某第1幢4单元402号房（合同约定建筑面积101.47m2，经本院核实，房产证记载的建筑面积为101.33m2）。2010年12月29日，广西某房地产开发有限公司临桂分公司在报纸上向某·某小区的业主发出交房通知，该通知内容为：某·某1栋已达到合同约定的交房条件，请于2010年12月31日前携带有效身份证件、购房合同及相关资料到某·某小区办理房屋交接手续。另，某·某小区现尚未成立业主委员会。本院认为，广西某房地产开发有限公司与广州某酒店物业管理有限公司签订的《某·某前期物业服务合同》及补充协议、广州某酒店物业管理有限公司临桂分公司与被告签订的《临时管理规约》及《前期物业服务协议》、广西某房地产开发有限公司与柳州市某物业服务有限公司签订的《某·某前期物业服务合同》，是合同双方在平等、自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条“企业法人分立、合并上或有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，柳州市某物业服务有限公司已更名为原告广西某物业服务有限公司，因此，其权利和义务由原告享有和承担。一、关于原告要求二被告支付2011年1月1日至2011年10月31日及2013年6月1日至2013年9月30日的物业费及相应的滞纳金（违约金）的问题。广州某酒店物业管理有限公司按照上述合同的约定，进驻某·某小区实施物业管理，为某·某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。二被告未支付物业费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。广州某酒店物业管理有限公司从2009年11月12日起对某·某小区进行物业管理，因此，二被告应支付物业费994元【被告每月应缴物业费为71元（即按101.33m2×0.7元/m2/月计算），缴纳期间为2011年1月1日至2011年10月31日及2013年6月1日至2013年9月30日共计14个月）】给广州某酒店物业管理有限公司。2013年10月1日，广州某酒店物业管理有限公司将二被告拖欠的物业费994元转让给柳州市某物业服务有限公司，并在二被告购买的某·某1-4-402号房信报箱张贴《债权债务转让通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人”的规定，2013年10月1日，广州某酒店物业管理有限公司转让债权时，在二被告购买的某·某1-4-402号房信报箱张贴《债权债务转让通知书》的行为，视为已通知二被告，故该转让行为已发生法律效力，因此，原告有权要求二被告支付原拖欠广州某酒店物业管理有限公司的物业费994元，二被告应予支付。对于原告诉请二被告支付该期间的滞纳金（违约金），因广州某酒店物业管理有限公司与广西某房地产开发有限公司在《某·某前期物业服务合同》中仅约定了滞纳金并未约定违约金，故原告的该项诉请，与法律规定相悖，本院不予支持。二、关于原告要求二被告支付2013年10月1日至2015年10月31日的物业费及滞纳金（违约金）的问题。柳州市某物业服务有限公司按照上述合同的约定进驻某·某小区实施物业管理，为某·某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。二被告未支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任。因柳州市某物业服务有限公司于2013年10月1日进驻某·某小区实施物业管理，故二被告应支付物业费1775元【被告每月应缴物业费为71元（即按101.33m2×0.7元/m2/月计算），缴纳期间为2013年10月1日至2015年10月31日共计25个月】给原告。对于原告诉请二被告支付该期间的滞纳金（违约金）。虽然广西某房地产开发有限公司与柳州市某物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定了“业主和物业使用人应按照《商品房销售合同》内约定的交楼交付之日起交纳物业服务费，收楼时首次交付十二个月，次年起于每年12月、3月、6月、9月最后一天前缴纳下一季度物业管理费、车位使用费及其他物业代收代缴费用，逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之三缴纳违约金”，但约定每日千分之三折合成年利率则为109.5%，若按照此计算违约金，则明显过高并超过法律规定的限额，故本院根据公平原则酌情按照被告方应缴物业费的30%予以确定违约金，即由二被告按1775元×30%＝532.5元支付违约金给原告。综上，二被告共应支付物业费2769元（994元+1775元）及违约金532.5元给原告。而原告诉请违约金超过本院核定的部分，与法相悖，本院不予支持。而被告秦某、李某在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十九条、第八十条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告秦某、李某支付物业费2769元给原告广西某物业服务有限公司；二、被告秦某、李某支付违约金532.5元给原告广西某物业服务有限公司；三、驳回原告广西某物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，公告费1100元，合计1150元，由原告广西某物业服务有限公司负担10元，被告秦某、李某共同负担1140元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐素珍人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一六年九月二日书 记 员  梁 晶