浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0681民初14210号原告：浙江永利中心城投资有限公司。住所地：诸暨市浣东街道暨东路**号第***层。法定代表人：何利云，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：寿雪女，浙江正众律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：屠惠英，浙江正众律师事务所实习律师。被告：郦珺珺，1992年11月3日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市陶朱街道山下赵***号，现住诸暨市。原告浙江永利中心城投资有限公司(以下简称永利公司)与被告郦珺珺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，因被告郦珺珺下落不明，本案依法转为普通程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告永利公司的委托诉讼代理人寿雪女、屠惠英以及被告郦珺珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2014年11月20日签订的《租赁合同》于2016年11月10日解除；2、判令被告立即支付租金117786.30元（面积为91平方米，从2015年3月1日起至2015年11月30日共275天，租金按2.0277元/天/平方米计算，2015年12月1日起至2016年11月10日共346天，租金按2.1293元/天/平方米计算）、物业管理费56511元（物管费30元/月/平方米，面积为91平方米，从2015年3月1日起至2016年11月10日止共621天）。从2016年11月11日起至实际腾房日止，房屋占有使用费按2.1293元/天/平方米，物管费按30元/月/平方米计算；3、判令被告支付应付租金、物业管理费分别自逾期之日起至2016年11月20日止按月利率2%计算的滞纳金42450.19元，自2016年11月21日起至实际付清日止以拖欠金额174297.30元为基数仍按月息2%计算违约金；4、判令被告支付违约金42629元（确认履约保证金17000元不予退还、另行支付第二租赁年度三个月租金及物管费合计25629元）；5、判令被告赔偿原告因违约导致合同解除给原告造成的经济损失50000元；6、判令被告立即腾退房屋；7、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回要求被告腾退房屋的诉讼请求，并将第2项诉讼请求中实际腾房日明确为2017年3月15日，2016年11月11日至2017年3月15日间（共125天）房屋占有使用费、物管费总金额为35595元。同时，原告明确，若法院认定的合同解除日与原告自认解除日不一致，租金、物业管理费均计算至法院认定的合同解除日，并从法院认定的解除日次日起计算占有使用费及物业管理费。事实和理由：原、被告于2014年11月20日签订《租赁合同》，合同约定由被告承租原告永利中心城三楼的商铺3-809计91平方米用于经营手工陶艺，租赁期限为三年，三年租金（补充协议）分别为5536元/月、5816元/月、6103元/月。物业管理费为30元/月/平方米，3个月为一个结算周期，装修免租期为1个月。合同还对质量保证金、履约保证金及滞纳金、违约责任等作出了约定。合同签订后，被告于2014年12月1日进场装修，店名为乐陶会。但承租后，被告仅支付了一期租金及物业管理费，其余款项经原告多次催讨均无果。按照《租赁合同》第十五条、第十六条的约定，未按时支付租金等费用的，每延误一天，应按照应付未付金额的0.5%加付滞纳金，逾期不支付租金超过15日的，有权解除合同。故原告于2016年11月8日向被告发出了解除租赁合同通知书。另，浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更为浙江永利中心城投资有限公司，法定代表人由陈金迪变更为何利云。据此，原告为维护自己的合法权益，依据合同法、民事诉讼法的有关规定向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郦珺珺辩称:2015年4、5月份,被告与原告沟通，要求撤场并承诺尚欠租金以后支付，原告当时口头表示同意，于是被告将商铺上锁，并把商铺的钥匙交付原告，此后被告一直在外。原告在被告的商铺上另行加锁一把。2015年10月20日左右，原告联系被告，要求被告支付完毕2015年的租金。双方口头约定，被告缴纳的履约保证金17000元中的7000元转为房租，原告再免除被告两个月房租，被告缴纳10000元租金后，2015年房租即为结清。被告于2015年10月28日向原告缴纳了10000元租金，并由原告出具收据。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、建设工程规划许可证、绍兴市公安消防支队建设工程消防验收意见书、房屋产权证复印件各一份，用以证明原告出租商铺的合法性。2、租赁合同（含补充协议）一份，用以证明被告租赁原告商铺的事实及权利、义务的约定。3、装修申请表、商户缴费通知单、缴费通知单各一份，用以证明原告将租赁商铺交付给被告，被告接收后组织人员装修以及原告通知被告缴纳租金、物业管理费等相关的费用的事实。4、商铺租赁合同解除通知书、EMS退件各一份，用以证明在被告未按约支付租金的情况下，原告按合同约定行使解除权，并将通知邮寄被告，但邮件因无人签收被退回的事实。5、承诺书复印件一份，用以证明被告2017年2月28日向原告承诺于2017年3月15日前腾空房屋的事实。6、变更登记情况一份，证明浙江雄风永利商贸有限公司变更为浙江永利中心城投资有限公司的事实。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，本院予以认定。为证实其辩称意见，被告向本院提交了以下证据：7、手机照片一份，用以证明被告在原告承租的商铺门上另行加锁的事实。经质证，原告对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，认为无法证实锁是由原告添加。8、收款收据一份，用以证明原、被告当初达成协议，原告支付完毕2015年尚欠租金10000元后，原、被告间租赁合同解除的事实。经质证，原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为该证据只能证实原告缴纳租金的事实，不能证明合同解除的事实。对被告提交的上述证据，本院认证如下：证据7，该证据无法证明锁是由原告添加，该证据不能达到被告的证明目的。证据8，对该证据的真实性本院予以认定，但该证据只能证实被告于2015年10月28日缴纳了2015年3月1日至2015年12月31日间租金10000元的事实，无法证实该租金缴纳即表明原、被告间租赁合同解除的事实。该证据不能达到被告的证明目的。经审理查明：浙江雄风永利商贸有限公司于2016年9月14日名称变更登记为浙江永利中心城投资有限公司。2014年11月20日，浙江雄风永利商贸有限公司与被告郦珺珺签订租赁合同一份，载明：甲方（原告）同意将位于诸暨市苎萝东路399号永利中心城三层3-809号商铺（具体位置参见合同附件一商铺平面图阴影标示，最终位置以实际交付为准）租给乙方（被告），用于经营手工陶艺（品牌为陶客）。场地计租面积为91平方米，租期3年，即自2014年12月1日（交付日）起至2017年11月30日止；装修期为2014年12月1日至2014年12月31日，装修期内乙方无需支付租金，但需按约支付物业管理费。合同第六条约定，合同签署日，乙方应一次性支付甲方保证金17000元，乙方对甲方有任何应付而未付费用，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项。抵扣后，甲方应书面通知乙方，乙方必须在收到通知之日起10日内补足保证金。因乙方违约而导致甲方解除合同的，甲方有权不予返还保证金；在租赁期限内，乙方不得将保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费、违约金或其他费用；甲方在租赁期限届满或依照法律规定或合同约定提前终止，且乙方已充分地履行了本合同规定的全部义务后90日内将保证金无息退还乙方。合同第七条约定，2014年12月1日至2015年11月30日为第一租赁年度，月租金为7197元，装修免租期为30天，自免租期届满次日即2015年1月1日起计收租金；2015年12月1日至2016年11月30日为第二租赁年度，月租金为7556元；2016年12月1日至2017年11月30日为第三租赁年度，月租金为7934元。物业管理费为30元/月/平方米。双方确认3个月为一个结算周期，租金、物业管理费均采取预付制，乙方应于下一个结算周期到来前10日内向甲方支付，首个结算周期的租金、物业管理费应于交付日前支付。乙方在装饰装修时应缴纳装修而发生的费用。合同第十五条第（二）款第（9）项载明，乙方逾期不支付或者不足额支付租金、物业管理费、公用事业费等费用超过30日，甲方有权解除合同。第十六条第（一）款载明，甲方根据合同第十五条第（二）项解除合同的，甲方有权不返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月物业管理费总额，若前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿损失；第（二）款载明，乙方延迟缴纳合同项下租金、物业管理费及其他费用，则每延迟一日，需加付相当于欠费金额0.5%的滞纳金。2014年11月20日，原、被告签订补充协议一份，将三租赁年度的月租金分别调整为5536元、5813元、6103元。合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告，被告着手装修。被告支付给原告履约保证金17000元，第一个结算周期的租金11071元、物管费8190元，装修押金10000元（至今未退还被告），垃圾清运费455元，预充电费500元，合计47216元。此后，被告未能按约支付租金及物业管理费。2015年3月3日，原告向被告发送缴费通知单，要求被告接函后五个工作日内缴清2015年3月1日至2015年5月31日间租金16608元、物业管理费8190元。被告郦珺珺于2015年3月4日接涵后未能支付。2015年10月28日，被告缴纳2015年3月1日至2015年12月31日间部分租金10000元。2016年11月8日，原告按合同中被告预留送达地址向被告发送了商铺租赁合同解除通知书，通知被告按合同的约定解除双方签订的合同，并要求被告付清合同约定的所有应缴款项。2016年11月10日，该邮件因无人签收被退回。原告遂诉至本院提出前述请求。2017年2月28日，被告郦珺珺向原告出具承诺书一份，承诺于2017年3月15日前腾空承租商铺；逾期，原告可单方腾空商铺，并无需承担任何责任。原告认可2017年3月15日为实际腾房日。审理中，被告陈述，原、被告就合同解除达成口头协议后，被告对承租商铺未再使用。本院认为，原、被告于2014年11月20日签订的房屋租赁合同，未违反法律、法规的强制性规定，合同内容系双方的真实意思表示，应属有效。双方应按合同的约定行使权利、履行义务。本案主要争议的焦点是：一、租赁合同何时解除。原告按合同约定将商铺交付给被告后，被告已经接收并进行入场装修，但被告未能按约支付租金、物业管理费。鉴于被告未付租金、物业管理费已超过30日以上，原告主张解除合同，符合合同第十五条第（二）款第（9）项的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条有关约定解除的法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据该规定，解除的通知只有在送达被通知人时才生效。原告虽按合同签订时被告预留的地址以特快专递形式向被告发送了解除通知，但该快递因被告家中无人于2016年11月10日而被退回，原告解除合同的意思表示此时并未真实送达被告，合同不发生解除的效力。此后，原告起诉来院，其诉状中明确要求解除合同，证据中也包括合同解除通知书，本院于2017年2月17日将诉状及证据副本送达被告，合同解除的通知此时到达被告，应当认定双方签订的租赁合同于2017年2月17日解除。二、保证金性质、双方就迟延支付租金、物业管理费同一违约行为分别约定的逾期付款违约金与解约违约金是否有效、能否同时适用。从合同第六条对保证金的约定来看，在不解除租赁合同的情形下，被告支付的保证金17000元实际系担保被告租赁债务的履行，并在一定的条件下原告的损失可以从中抵扣的“押租”，其性质属于以金钱为标的的动产质押担保，而非违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”规定，在合同不解除时，原告对该履约保证金仅享有优先受偿权，而无权要求不予返还。但合同第六条第（二）款第（2）项以及十六条第（一）项均又约定了因被告违约而导致原告解除合同的，甲方有权不予退还保证金。该约定同时使得保证金17000元在合同解除时具有违约金的性质。本案中，被告迟延支付租金、物业管理费，原告主张解除合同，不予退还保证金17000元，实际系主张解约违约金，该主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同第十六条第（一）项原告主张解除合同的，有权不予返还保证金，且被告应支付3个月租金及物业管理费。该内容系合同解除时，双方对解约违约金的约定；第十六条第（二）项被告迟延支付租金、物业管理费的，每延误一日，应加付0.5%的滞纳金。该内容系被告迟延支付租金、物业管理费，但合同继续履行时，双方对逾期付款违约金的约定。该约定是原、被告双方合意的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同中对被告迟延支付租金、物业管理费的同一违约行为，分别约定了不予返还保证金17000元、另行支付3个月租金及物业管理费、每迟延一日加付0.5%滞纳金等三种违约金的支付责任。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，但补偿性是违约金主要性质。正是基于违约金的补偿性，法律规定在违约金约定过高过低的情形下，可对之予以调整。被告郦珺珺迟延支付租金、物业管理费的这一违约行为而支付的违约金不应过分高于因其违约行为给原告永利公司造成的损失。本案中，原告永利公司未举证证明被告的违约行为给其造成实际损失的数额，且其系在被告承租商铺长期空置之后方提起诉讼，本院综合考虑合同的履行情况、被告的违约事实、当事人的过错程度以及造成损失的实际情况，酌情支持原告诉请的17000元保证金不予退还，被告另行支付尚欠租金、物业管理费分别自逾期之日起按月利率1.5%计算的逾期付款违约金。该两种违约责任的承担，不仅补偿了原告的经济损失，也足以体现违约金的惩罚性。三、被告尚欠租金、物业管理费、占有使用费及违约金具体金额的确定。本院认定的合同解除日与原告起诉请求的解除日不同，对租金、物业管理费、房屋占有使用费计算的节点有所影响，但对原告诉讼请求并无实质影响。审理中，原告亦表示若法院认定的解除日与其自认不一致，同意将其诉请中自认的合同解除日即2016年11月10日调整为法院认定的合同解除日。因此，本院核算时，将原告诉讼请求中所涉合同解除日将作相应调整。根据合同第七条约定，租金、物业管理费以3个月为一个结算周期，采取预付制，且应于下一个结算周期到来前10日内向原告支付。根据该约定，被告只要在本结算周期内的最后一天支付完毕下一结算周期的租金、物业管理费即不算违约。因此，下一结算周期租金、物业管理费违约的起算点应为下一结算周期的首日。合同解除后，原告无权要求被告按照合同约定的标准、期限支付租金及物业管理费，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定之精神，原告可要求被告支付合同解除后至实际腾空房屋日间的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”规定,即便合同解除，违约金条款作为“合同中结算和清理条款”继续有效，原告可要求被告支付逾期付款违约金至款付清日止。原告诉请违约金暂计算至2016年11月20日，此后仍按同一标准（原告诉请为月利率2%）计算至款付清日。为方便计算，每一结算周期租金及物业管理费的逾期付款违约金，本院将分别自被告逾期日起按月利率1.5%暂计算至合同解除日即2017年2月17日；2017年2月18日以后，以被告所欠租金及物业管理费总和，按月利率1.5%计算至款付清日止。被告郦珺珺进场装修时缴纳装修押金10000元，原告至今尚未退还被告。为避免讼累，本院认定装修押金10000元可冲抵被告应付租金及物业管理费。另，被告于2015年10月28日缴纳部分租金10000元。2015年度每月租金5536元、物业管理费2730元（30元/月/平方米(91平方米）。经核算，该20000元可冲抵2015年3月1日至2015年5月31的全部租金16608元（5536元/月(3个月）、物业管理费3392元。被告尚欠原告2015年3月1日至2015年5月31日间物业管理费4798元（2730元/月(3个月-3392元），违约金1724.88元；2015年6月1日至2015年8月31日间租金及物业管理费24798元【（租金5536元/月+物业管理费2730元/月）(3个月】、违约金7774.17元;2015年9月1日至2015年11月30日间租金及物业管理费24798元、违约金6633.47元；2015年12月1日至2016年2月29日租金及物业管理费25629元【（租金5813元/月+物业管理费2730元/月）(3个月】、违约金5689.64元；2016年3月1日至2016年5月31日间租金及物业管理费25629元、违约金4523.52元；2016年6月1日至2016年8月31日间租金及物业管理费25629元、违约金3344.58元；2016年9月1日至2016年11月30日间租金及物业管理费25629元、违约金2165.65元；2016年12月1日至2017年2月17日间租金及物业管理21870.08元【（租金5813元/月+物业管理费2730元/月）(2.56个月;因原告诉请至实际腾房日租金均按第二租赁年度即5813元/月（2.1293元/天/平方米）标准计算，本院亦予以照准】、违约金852.93元；以上租金及物业管理费总计178780.08元、违约金总计32708.84元。2017年2月18日至2017年3月15日间，被告仍实际占有原告出租房屋，被告应支付该期间的占有使用费5813元/月(26天/30天=5037.93元。2017年2月18日以后，合同已经解除，原告无合同义务为被告提供物业服务,其要求被告支付物业管理费，于法无据，本院不予支持。原告另行要求被告赔偿原告因合同解除而遭受的经济损失50000元，但原告对其损失未能提供证据支持，对该诉讼请求，本院不予支持。被告辩称租赁合同已于2015年年底经原、被告协商而解除，对该辩述意见，被告未能提供证据支持，且该辩述意见与被告承诺的将于2017年3月15日前腾空承租商铺的内容明显矛盾，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，判决如下：一、确认原告浙江永利中心城投资有限公司与被告郦珺珺2014年11月20日签订的《租赁合同》于2017年2月17日解除。二、被告郦珺珺支付原告浙江永利中心城投资有限公司2015年3月1日至2017年2月17日间尚欠租金及物业管理费合计178780.08元、房屋占有使用费5037.93元、逾期付款违约金32708.84元（计算至2017年2月17日），并支付其中178780.08元自2017年2月18日起至款付清日止按月利率1.5%计算的逾期付款违约金。以上款项限判决生效之日起十五日内付清。三、确认被告郦珺珺支付给原告浙江永利中心城投资有限公司的17000元履约保证金，原告浙江永利中心城投资有限公司不予返还。四、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5941元，由原告浙江永利中心城投资有限公司负担1441元，被告郦珺珺负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费5941元,逾期按自动撤回上诉处理）。审 判 长  郦武亮代理审判员  徐国平人民陪审员  周苗来二〇一七年三月二十九日书 记 员  赵 焕