海南省海口市秀英区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秀民一初字第286号
原告：陈皓，男。
委托代理人：岑怡，海南京园律师事务所律师。
被告：海南环瑞置业有限公司。法定代表人：张晋，总经理。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所实习律师。
原告陈皓诉被告海南环瑞置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理后，依法由审判员赵炎炎适用简易程序，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈皓的委托代理人岑怡、被告海南环瑞置业有限公司的委托代理人佟国庆、万光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈皓诉称：原告向被告购买海口市滨海大道秀英港中央商城首期首层A1036号铺面。后双方签订代租协议，租期十年，从2004年10月29日至2014年10月29日止，双方约定：被告每年给付原告租金27726元，被告返还原告的前三年租金从原告的购房款中扣除，从第四年起被告每年的10月和4月分别向原告支付总购房款的4%做为租金，逾期支付返租回报，被告则按应付款万分之三每天向原告支付违约金。但被告拖欠了从2007年10月29日至今的租金，只在2012年7月6日和2013年2月8日分别支付了5000元租金。被告未按约定时间向原告支付租金，原告提起诉讼，要求：一、被告向原告支付自2007年10月29日至2014年4月29日的租金170220元，违约金67085元，并出具租赁期间的所有税票；二、解除原、被告签订的《海南第一摩尔·铜锣湾广场代租协议》；三、被告在2014年4月29日交还租用商铺；四、被告承担本案诉讼费用。
被告海南环瑞置业有限公司辩称：第一，部分租金已经超过诉讼时效。第二，原告要求的违约金过高，被告请求法院进行调整。第三，解除合同可能会带来社会不稳定因素。第四，被告一直愿意调解，愿意达成还款协议，维护双方的利益。
经审理查明：原告购买被告开发的中央商城铺面，之后，原告与被告签订《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》，约定原告将位于海口市滨海大道秀英港的海南第一摩尔·铜锣湾广场一层A1036号铺面委托被告以被告的名义对外出租，原告根据代租协议的约定向被告收取代租租金。代租期限为10年，即自2004年10月29日起至2014年10月29日止。被告每年按原告实付购铺款8%的净回报向原告支付返租回报，即每年支付原告返租回报27726元。租金以现金方式支付，其中被告返还原告的前三年租金，从原告支付的购房款中扣除，从第四年起按半年度支付原告租金，具体时间为每年的10月和4月分别支付总房款的4%，即13863元。如被告逾期支付返租回报，则按应付款日万分之三向原告支付违约金。被告将包括原告购买的海南第一摩尔·铜锣湾广场A1036号铺面在内的铺面，整体出租给了北京居然之家投资控股集团有限公司。2013年2月27日，海南第一摩尔·铜锣湾广场A1036号铺面办理了房屋所有权证，登记的所有权人为原告，房屋坐落位置为海口市秀英区滨海大道102号中央商城A1036铺面。
另查明：2012年7月6日，被告给付原告5000元，用于支付2007年11月1日至2008年4月30日的租金。2013年2月8日，被告给付原告5000元，用于支付2007年11月1日至2008年4月30日的租金。原告要求被告给付其拖欠的2007年10月29日至2014年4月29日拖欠的租金170220元及违约金67085元。被告未提供证据。
上述事实，有《房屋所有权证书》、《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》、《收条》、当事人陈述及法庭审理笔录等证据证明，足以认定。
本院认为：原告与被告签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。协议签订后，原告已履行了协议约定的义务，被告未依约定按时向原告支付租金，已构成违约。因此，被告应按协议的约定向原告支付海口市秀英区滨海大道102号中央商城A1036铺面2007年10月29日至2014年4月29日拖欠的租金170219元（27726元÷12个月×80个月=180219元，180219元-10000元=170219元），原告起诉要求被告支付租金170220元计算有误，对于拖欠的租金170219元，本院予以支持。本案中，被告拖欠原告租金的行为属于延续的状态，诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。因此，本案并未超过诉讼时效，被告关于租金和利息已经超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。关于原告主张的违约金，因协议约定被告每次应支付租金13863元，违约金按照应付款每日万分之三计算，故违约金应扣除被告已给付原告的部分租金，按照应付款每日万分之三分段计算，第一段以13863元为基数，自2007年11月1日至2012年7月5日；第二段以8863元（13863元-5000元）为基数，自2012年7月6日至2013年2月7日；第三段以3863元（8863元-5000元）为基数，自2013年2月8日至2014年4月29日；以下均以13863元为基数，第四段自2008年5月1日至2014年4月29日；第五段自2008年11月1日至2014年4月29日；第六段自2009年5月1日至2014年4月29日；第七段自2009年11月1日至2014年4月29日；第八段自2010年5月1日至2014年4月29日；第九段自2010年11月1日至2014年4月29日；第十段自2011年5月1日至2014年4月29日；第十一段自2011年11月1日至2014年4月29日；第十二段自2012年5月1日至2014年4月29日；第十三段自2012年11月1日至2014年4月29日；第十四段自2013年5月1日至2014年4月29日；第十五段自2013年11月1日至2014年4月29日。关于原告要求被告出具税票的请求，因双方未约定被告为原告出具税票，且与本案不属同一法律关系，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求解除《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》的诉讼请求，因被告逾期支付租金，原告有权要求解除合同，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告在2014年4月29日交还铺面的诉讼请求，因判决发生法律效力后合同才能解除，合同解除之后被告应当向原告交还铺面，故交还铺面的时间应当为本判决发生法律效力后。被告的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法效力之日起十日内向原告陈皓支付代租租金170219元及违约金（违约金按照应付款每日万分之三分段计算，第一段以13863元为基数，自2007年11月1日至2012年7月5日；第二段以8863元为基数，自2012年7月6日至2013年2月7日；第三段以3863元自2013年2月8日至2014年4月29日；以下均以13863元为基数，第四段自2008年5月1日至2014年4月29日；第五段自2008年11月1日至2014年4月29日；第六段自2009年5月1日至2014年4月29日；第七段自2009年11月1日至2014年4月29日；第八段自2010年5月1日至2014年4月29日；第九段自2010年11月1日至2014年4月29日；第十段自2011年5月1日至2014年4月29日；第十一段自2011年11月1日至2014年4月29日；第十二段自2012年5月1日至2014年4月29日；第十三段自2012年11月1日至2014年4月29日；第十四段自2013年5月1日至2014年4月29日；第十五段自2013年11月1日至2014年4月29日）；
二、解除原告陈皓与被告海南环瑞置业有限公司签订的《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》；
三、限被告海南环瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于海口市秀英区滨海大道102号中央商城A1036铺面交还给原告陈皓；
四、驳回原告陈皓其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2530元（原告已预交），由被告海南环瑞置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审判员 赵炎炎
二〇一四年五月二十一日
书记员 林 忻
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。