河南省遂平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1728民初2421号
原告：张华，女，1963年1月15日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：于恺，河南天保律师事务所律师。
被告：河南省遂平县友利实业有限公司。住所地遂平县嵖岈山风景区天磨湖北侧。统一社会信用代码91411728719103502R。
法定代表人：魏友，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵桀，河南周晓华律师事务所律师。
被告：河南亿诺投资担保有限公司，住所地郑州市金水区经三路68号1号楼13层305室。组织机构代码68318897-X。
法定代表人：蔡得生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：任超聪，河南栋梁律师事务所律师。
原告张华与被告河南省遂平县友利实业有限公司（以下简称友利公司）、被告河南亿诺投资担保有限公司（以下简称亿诺公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华的委托诉讼代理人于恺，被告友利公司的委托诉讼代理人赵桀，被告亿诺公司的委托诉讼代理人任超聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告友利公司向原告交付房屋并配合原告办理相关手续；2、请求判令被告友利公司和被告亿诺公司承担连带责任，向原告退还购房款本金并支付补偿金。庭审中变更为请求判令被告友利公司和被告亿诺公司承担连带责任，向原告退还购房款500万元并支付截止2017年10月的补偿金(利息)375万元。事实与理由：原告与被告友利公司于2014年10月30日签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告友利公司开发的位于岈××天磨××度假村西侧社区××楼××楼××及××楼××楼101的房屋两座，建筑面积859.15平方米，总价人民币11168950元。由于被告友利公司对合同标的的周边环境区划布局不断调整，为保证合同正常履行，被告友利公司和亿诺公司与原告于2014年10月30日签订了《履约担保合同书》，约定被告友利公司出售给原告的房屋按每平方米6000元的价格计算。不再按原合同的价格执行，并且由亿诺公司对友利公司的履约行为提供担保责任。原告按照合同约定向友利公司支付了人民币500万元，被告友利公司却未按合同约定向原告交付房产，也不退还原告购房款，严重侵犯了原告的权益。
被告友利公司辩称：原告提供的房屋买卖合同及履约担保合同均无效，不是友利公司真实意思表示。双方签订的《房屋买卖合同》名为房屋买卖协议，实为借贷。《房屋买卖合同》没有约定交房期限，约定的房屋价格明显背离遂平县房屋市场价格，合同房屋价值为1100多万，但原告只交付500万，明显看出原告与友利公司间并非房屋买卖合同关系，即便是按照三方履约担保合同书第五条约定按每平方米6000元计价，计算得出房款也并非500万元。同时，友利公司和张华在签订合同时已经充分具备了为张华办理房屋所有权证的条件，之后友利公司又将房屋依法抵押给银行，也证明张华与友利公司之间并非房屋买卖合同关系，张华并没有该房的任何权利。无论从房屋买卖合同还是履约担保书，均充分证明友利公司及亿诺公司系民间借贷关系，亿诺公司与张华之间系民间借贷关系。因房屋买卖合同只是形式，并非买卖双方真实意思表示，因此其约定按25%支付利息应无效。本案因系名为房屋买卖合同实为民间借贷纠纷，因原告诉请基于房屋买卖纠纷，应依法裁定驳回原告的起诉。
被告亿诺公司辩称：原告主张退还房款并支付补偿金的请求无事实及法律依据，友利公司不应承担上述责任，亿诺公司作为担保方承担原告所主张的责任无事实及法律依据。亿诺公司所签订的《履约担保合同》第三条为乙方提出退房时的约定，该约定只约定了三个时间段原告提出退房时遂平友利公司及亿诺公司所承担的责任。即1、自犹豫期开始之日起不满12个月期间之内；2、犹豫期满12月之日起三日内；3、二年犹豫期满之日起五日内，原告于2017年7月25日提起诉讼主张权利，并不在《履约担保合同》所约定的期间内，故在没有约定的前提下，友利公司不应承担原告所主张的责任，亿诺公司作为担保人同样不应承担原告所主张的责任，如本案为民间借贷纠纷，则履约合同书中亿诺公司明确说明其承担担保责任的前提是原告与友利公司存在房屋买卖，简言之，亿诺公司所担保的是原告与友利公司签订的房屋买卖合同，并没有任何为其民间借贷提供担保的意思表示。综上，应驳回原告对亿诺公司的起诉。
经审理查明：2014年10月30日，原告张华作为乙方与作为甲方的被告友利公司签订了《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将其位于遂平县嵖岈山天磨湖度假村西侧社区25号楼-1-2楼101号及30号楼-1-2楼101的房屋两座，建筑面积859.15平方米以人民币11168950元的价款出售给乙方(折合13000元/平方米)。本协议签订后，甲方对上述房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。上述房屋规划用途为住宅，钢筋混凝土结构，付款方式为在2014年10月30日前一次性支付全部价款。在合同第七条违约责任的约定中，甲方的交房日期为空白，但载明每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方，逾期超过三个月时，乙方有权解除协议。乙方全部或部分不履行合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方，逾期一个月时，甲方有权解除协议。解除协议时，乙方已付房款的1％作为甲方的损失赔偿金。同时还约定本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除协议。如因重大客观原因导致本协议的解除，过错方应按照房价1％赔偿对方。合同其他条款均为空白，附件一房屋平面图为空白，附加二关于装饰装修及相关设备标准的约定为空白。同日，被告友利公司作为甲方与作为乙方的原告张华、作为丙方的被告亿诺公司签订《履约担保合同书》。《履约担保合同书》中载明，甲、乙双方2014年10月30日签订的房屋买卖合同已在房管所登记备案，并对合同全面履行设二年犹豫期，相关犹豫期引起的事宜签订补充协议如下：一二年犹豫期自本合同签订之日起计算，犹豫期开始计算之日起满6个月后，甲方有权随时回购合同标的物，如果甲方回购，乙方不可拒绝并应在收到甲方回购款及补偿金后，配合甲方到房管部门办理相关解除备案登记手续。同时甲方应根据乙方交款日期和退款日期的时间确定其实际使用乙方购房款的时间，甲方按实际使用时间向乙方支付所用房款总额25％的标准的补偿金。二、乙方不可在犹豫期内到房管部门领取房屋所用权证书，犹豫期内房屋的使用权和管理权归甲方。三、自犹豫期开始之日起不满12个月期间之内，乙方提出退房，甲方予以无条件同意并原价退回全部实交购房款，不予补偿，且乙方应配合甲方办理相关解除在房管部门的登记备案手续。犹豫期满12个月之日起三日内，乙方享有一次退房机会，若乙方提出退房，甲方应无条件同意，同时向乙方退还全部实交购房款，并支付已付购房款总额年22％标准的补偿金，且乙方应配合甲方办理相关解除在房管部门的登记备案手续。二年犹豫期满，乙方提出退房，甲方应无条件向乙方退还全部实交购房款，并向乙方支付实交购房款总额年25%标准的补偿金，且乙方应配合甲方办理相关解除在房管部门的登记备案手续。四、如果犹豫期满二年之日起五日之内，双方均未对原合同提出异议，甲方向乙方移交使用权，产权归乙方所用。五、特别约定：本次乙方购房甲方愿以每平方米6000元(有涂改)的优惠价格出售给乙方。不再执行甲、乙双方在购房合同中约定的价格标准。六、对乙方以上权利，丙方为该合同约定内容向乙方提供合同履约担保，确保乙方权利实现。七、如果甲方违约，导致丙方实际履行担保义务，乙方所购房屋应以每平方米6000元价格标准归丙方所用，同时甲、乙双方应将合同标的的房产登记到丙方指定的主体名下，甲方对丙方履行担保义务产生的不利后果承担反担保责任。八、本合同为房屋买卖合同的补充协议，当本合同与房屋买卖合同及房地产买卖契约条款冲突时，以本合同条款效力优先。上述协议签订后，原告在郑州通过银行向被告友利公司的账户转款500万元，同日，被告权利公司向原告张华出具了购房款500万元的收据。另查明，2014年7月1日，被告友利公司在遂平县房产部门为涉案房屋以被告友利公司的名义办理了产权登记，登记号分别为遂平房权证字第××号和00028808号。2016年11月23日，被告友利公司将涉案的房屋在河南西平农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款。同时查明，本院审理的（2016）豫1728民初2589号李长锋诉被告友利公司、被告亿诺公司房屋买卖合同纠纷一案，被告友利公司、被告亿诺公司与李长锋于2014年11月12日签订的《房屋买卖合同》、《履约担保合同书》文本与本案的合同文本完全一致，二被告与李长锋约定合同标的为嵖岈山半山枫林50号楼的房屋，建筑面积518.36平方米，价款为2228940元，折合4300元/平方米，《履约担保合同书》中第五条特别约定，给李长锋购房的优惠价格为2000元/平方米。李长锋实际交款1000000元。李长锋一案所签两份合同其他内容与本案合同内容一致。
上述事实，有原告提供的双方约定的《房屋买卖合同》、《履约担保合同书》、银行个人汇款委托书、收款回单、收据、房产证、抵押清单、借款合同、抵押合同、本院（2016）豫1728民初2589号民事判决书及当事人的陈述等在卷为据，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款及利息的合同。根据本案查明的事实，可以认定本案系以签订买卖合同为形式，实际是借款民事法律关系，本案案由应确定为民间借贷纠纷。其理由如下：1、原告张华是2014年10月30日所签的合同，另一案的李长锋是2014年11月12日签订的合同，时间相差12天，而原告张华的房价为13000元/平方米，李长锋的房价约为4300元/平方米，优惠房价张华为6000元/平方米，李长锋为2000元/平方米，不符合遂平县房屋买卖的客观情况。2、《房屋买卖合同》约定的付款方式为签订合同当日应付清全部购房款，而没有约定被告友利公司向购房人交付房屋的时间，不符合买卖合同的构成要件。原告只付款500万元，不到应付款的45%，但被告却未向购房人催要剩余房款，亦未按合同第七条第2项行使解除权并追究其违约责任，不符合房屋买卖的常理；3、当事人在《房屋买卖合同》中约定协议签订后，甲方对上述房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。同日签订的《履约担保合同书》约定了1年、2年的犹豫期和相对应的补偿金标准，约定犹豫期内乙方不到房管部门领取房屋所用权证书，犹豫期内房屋的使用权和管理权归甲方，这一点更不符合买卖合同的特征。一手交钱一手交货，这才是买卖合同的基本特征，交了钱不交货，还可以犹豫一二年，其违背了基本的交易习惯和资金周转的经济规律；4、在原告与被告友利公司签定《房屋买卖合同》后，被告友利公司将涉案房屋进行了抵押贷款，被告友利公司的行为表明，其根本没有将房屋出卖给原告真实意思，更不可能实现《履约担保合同书》第四条、第五条向原告交付涉案房屋的约定，脱离了买卖合同基础；5、被告友利公司认为本案的原告提供的房屋买卖合同及履约担保合同均无效，不是友利公司真实意思表示，事实是友利公司作为借款人，亿诺公司作为出借人双方存在民间借贷关系，原告与亿诺公司是借款合同关系。
综上所述，本案虽然签订的是买卖合同，但双方均没有实现买卖合同的根本目的，其《房屋买卖合同》、《履约担保合同书》中的条款约定，不符合买卖合同的构成要件，应根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，按照民间借贷法律关系审理，经本院释明，原告主张本案属民间借贷纠纷。被告亿诺公司在审理中认为本案为买卖合同，其辩称与本院查证的事实不符，本院不予采信。《履约担保合同书》中约定的犹豫期2年，应视为借款使用期限，甲方按实际使用时间向乙方支付所用房款总额25％的标准的补偿金，应视为对借款利息的约定，但该利息约定超过了法律规定的年利率24％的上限，其超过部分本院不予支持。被告友利公司应承担偿还借款500万元并按年利率24％向原告张华支付借款利息的民事法律责任。被告亿诺公司在《履约担保合同书》第六条中约定“对以上乙方权利，丙方为该合同约定内容向乙方提供合同履约担保，确保乙方权利实现。”该约定应视为其对原告的担保期限约定不明，其保证期间应自2年犹豫期满（2016年10月30日）之日起2年止，原告于2017年7月25日起诉，被告亿诺公司的保证期间未超期，应承担本案的保证责任。因双方没有明确约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告亿诺公司按连带保证责任承担保证责任。原告请求被告连带偿还借款500万元事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张自2014年10月30日至2017年10月30日按年利率25%支持利息不符合法律规定，本院调整为按年利率24%计算，自2014年10月30日至2017年10月30日的利息经计算为360万元。被告友利公司辩称友利公司作为借款人，亿诺公司作为出借人双方存在民间借贷关系，原告与亿诺公司是借款合同关系，没有提供相关证据加以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条第二款第（二）项规定，判决如下：
一、被告河南省遂平县友利实业有限公司于判决生效之日起十五日内偿还原告张华借款人民币500万元，并支付自2014年10月30日至2017年10月30日期间的利息360万元，2017年11月1日起至判决确定履行之日止的利息按年利率24%计付。
二、被告河南亿诺投资担保有限公司对上述第一项河南省遂平县友利实业有限公司债务承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费73050元，由原告张华负担3050元，由被告河南省遂平县友利实业有限公司、被告河南亿诺投资担保有限公司负担70000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 陈荣翔
审判员 李 莉
审判员 李 冰
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张愉曼