广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初1351号
原告：清远市源河房地产开发有限公司，住所地清远市新城人民二路9号震海商务大厦第A栋11层。
法定代表人：张国培，总经理。
委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。
被告：清远市清城区新城四季宴汇茶楼，住所地清远市清城区新城城市花园海棠阁**号楼首层**号铺**层*****号铺。
经营者：何洁灵。
被告：何洁灵，女，1984年11月30日出生，汉族，户籍地址广州市海珠区。
被告：方志鹏，男，1989年4月10日出生，汉族，住清远市清城区。
被告：刘燕丽，女，1984年10月10日出生，汉族，住清远市清城区。
原告清远市源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）与被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼（以下简称四季茶楼）、何洁灵、方志鹏、刘燕丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源河公司的委托诉讼代理人周琴、陈国华到庭参加诉讼，被告四季茶楼、何洁灵、方志鹏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，被告刘燕丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告源河公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘燕丽、何洁灵签订的《商铺租赁合同》，并责令被告腾空清远市城市花园海棠××层商铺；2、判决四被告共同向原告清偿租金757891元及其违约金60657.82元（以每月欠付租金为基础，按照月利率2%予以计算，暂计算至2017年3月9日前，之后的租金和违约金应当计算至被告腾空涉案商铺之日止）；3、由被告承担本案律师费40000元；4、由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、判决确认电梯及其电梯井、空调及其安装架属原告所有；2、判决确认被告支付原告所垫付的水电费、垃圾处理费63549.90元。事实和理由：2015年1月31日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，主要内容是：原告将位于清远市城市花园海棠××层商铺，面积约2861平方米，出租给被告作经营餐饮之用途。租金约定为：2015年3月1日至2017年3月1日的月租金为125000元；2017年3月1日至2019年3月1日的月租金为137500元；被告应于每月的10号前向原告交纳当月租金。涉案合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，从2016年5月起被告一直拖欠租金，至2017年4月1日止，被告拖欠租金757891元，依据涉案《商铺租赁合同》第九条第9-2项第（四）点之约定，违约金以欠付租金的银行同期贷款利率计算，为方便计算，原告采用月利率2%计算违约金，从拖欠租金的2016年5月开始，按照被告拖欠租金的数额及期限，依据约定计算至2017年3月9日前，据此，被告应当承担违约金60657.82元，之后的租金及其违约金应当计算至被告腾空涉案商铺之日止。另外，根据涉案《商铺租赁合同》第十条第10-2项之约定，被告应支付原告律师费40000元。2015年1月31日，原告与被告刘燕丽签订涉案《商铺租赁合同》，2016年12月8日，何洁灵立下《承诺书》，对于拖欠的租金承担支付责任，方志鹏为何洁灵的丈夫，对于何洁灵的债务承担连带责任。基于涉案《商铺租赁合同》第十条的关于已经形成附合物的装饰物、装修物不得拆除的约定，电梯及其电梯井、空调及其安装架属于不能搬迁的附合物，因此，在被告违约被解除租赁合同后，应当属于原告所有。另外，在租赁期间，被告拖欠案外人清远金尚物业管理有限公司2016年10月至2017年2月水电费63549.90元，由原告代为缴纳，故被告应向原告支付该费用。
原告提供如下证据：1、营业执照和身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2、商铺租赁合同，拟证明原、被告之间成立房屋租赁关系，因被告违约应当支付违约金60657.82元；3、承诺函，拟证明何洁灵承诺对拖欠2016年9月至11月份的租金承担支付责任；4、结婚登记审查处理表，拟证明因何洁灵的债务发生在婚姻期间，故被告方志鹏应承担连带责任；5、清远金尚物业管理有限公司出具的证明、收据、附表以及营业执照，拟证明原告为被告垫付的水电费、垃圾处理费，被告应当予以返还；6、委托代理合同，拟证明被告应当支付原告律师代理费40000元；7、原告所统计的被告所支付租金的清单，拟证明原告计算被告所欠租金和违约金的计算依据。
被告四季茶楼、何洁灵、方志鹏、刘燕丽无答辩。
本院经审理认定事实如下：2015年1月31日，原告（甲方）与被告刘燕丽代表四季茶楼（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同1-1条约定：“甲方出租给乙方的商铺位于清远城市花园海棠苑，坐落在清远市城市花园海棠××层商铺，该商铺的面积加分摊面积约为2861㎡。……”合同3-1条约定：“……本合同商场租赁期限为：自2015年3月1日至2027年3月1日止，期限为12年。”合同4-1条约定：“甲乙双方在本合同签订后10日内，乙方向甲方支付押金人民币250000。待租赁期满后，乙方缴清租金及相关费用，并将租赁物（保证使之状况完好，具备正常使用的条件）交回甲方，甲方在收回租赁物后10日内无息退回押金本金给乙方。”合同4-2条约定：“在租赁期内，乙方每月按照下列标准交纳当月租金，乙方应于每月的10号前向甲方交纳当月租金。乙方每月将租金汇入或存进甲方指定的账号。1）第一、二年（从2015年3月1日起至2017年3月1日止）每月租金为人民币125000元。2）第三、四年（从2017年3月1日起至2019年3月1日止）每月租金为人民币137500元。3）第五、六年（从2019年3月1日起至2021年3月1日止）每月租金为人民币151250元。……”合同7-2条约定：“因出租商铺产生的租赁税及其他与出租商铺有关的税、费，由乙方承担。”合同8-3条约定：“租赁期内，乙方承担使用该商铺所发生的水、电、煤气、空调、通讯、设备等费用，按其独立安装的表具度数和政府规定的标准计算。”合同9-2条约定：“非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同。合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：……（三）乙方迟延交租超过30日，甲方有权提前解除合同，收回商铺，除押金不予退还外，乙方尚应当以欠付租金按照银行同期贷款利率的四倍按日支付违约金，并赔偿本合同期限内未到期的租金数额给甲方作为预期损失。（四）乙方迟延交租超过五期（一个月为一期）的，甲方有权提前解除合同，收回商铺，除押金不予退还外，乙方尚应当以欠付租金按照银行同期贷款利率的四倍按日支付违约金，并赔偿本合同期限内未到期的租金数额给甲方作为预期损失。”合同10-1条约定：“合同期满或者乙方违约被解除本合同或者乙方擅自解除合同的，对于已经形成附合的装饰物、装修物乙方不得拆除，未形成附合的装饰装修物可以拆除，否则，押金不予退还且甲方有权要求乙方赔偿损失包括但是不限于恢复原状前的租金及其恢复原状的费用。”合同10-2条约定：“……因本合同发生纠纷的，协商解决；协商不成的，由租赁物所在地法院解决，并由败诉方和被执行人承担本案实现债权之合理费用（包括但是不限于诉讼费、调查费和律师费）。”
庭审中，原告称被告已付清至2016年4月份租金，从2016年5月份起开始拖欠租金，2016年6月12日至2017年2月17日期间总共支付租金627109元，扣减已支付的627109元，截至2017年4月1日止，被告拖欠租金757891元。2016年12月8日，被告何洁灵向原告承诺9月租金70000元，于当天支付10000元，10日内支付60000元，10月和11月租金，于2017年1月15日前付清。2017年3月14日，原告与广东御福律师事务所签订了《委托代理合同》，由该所指派律师代理原告参与本案诉讼，原告向该所支付了律师代理费40000元。
另查明，被告四季茶楼和何洁灵曾经因为拖欠员工工资被报警，何洁灵在公安机关的讯问笔录中陈述：“四季茶楼在2015年1月1日开业，法定代表人为黄艺，经营者不明，当时公司有6名股东。2015年12月12日，其他5名股东将股份卖给我，我是公司的唯一股东，实际经营者为我本人。2015年12月25日至2017年1月6日期间法定代表人是刘燕丽，经营者是我本人。2017年1月6日之后我是法定代表人和经营者。对我接手公司之前的债务都由我本人承担。”2015年12月25日至2016年12月30日，被告四季茶楼的工商登记经营者为刘燕丽，2017年1月6日，被告四季茶楼的工商登记经营者为何洁灵。被告何洁灵与方志鹏于2015年6月1日登记结婚。
本院认为，原告与被告四季茶楼签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均恪守履行。
关于拖欠租金及合同是否应予解除，原告称被告四季茶楼从2016年5月份起拖欠租金，2016年6月12日至2017年2月17日期间总共支付了627109元。根据合同约定，2015年3月1日至2017年3月1日租金每月125000元，2017年3月1日至2019年3月1日租金每月137500元，被告四季茶楼已支付的627109元，应抵减2016年5月1日至10月1日租金625000元，及10月份租金2109元，尚欠10月份租金122891元，并从11月份起欠缴租金，截至2017年10月1日止，被告四季茶楼拖欠租金共1585391元，之后租金计算至商铺交还之日止，其中2017年10月1日至2019年3月1日租金按每月137500元计算，2019年3月1日至2021年3月1日租金按每月151250元计算。由于被告均未提供证据证实已付清租金，故对被告四季茶楼拖欠原告租金的事实，本院予以确认。被告四季茶楼未按合同约定支付租金，已构成违约，根据合同约定“乙方迟延交租超过30日，甲方有权提前解除合同，收回商铺”，故对原告要求解除与被告刘燕丽、何洁灵签订的《商铺租赁合同》，并责令被告腾空涉案商铺的请求，事实和依据充分，本院予以支持。
关于拖欠租金的违约金问题，被告四季茶楼未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担违约责任。合同约定违约金以欠付租金按银行同期贷款利率四倍按日支付，按照中国人民银行公布自2015年10月24日起一年期以内贷款的基准年利率为4.35%，四倍即17.4%，而原告起诉主张按月利率2%计算违约金，折算年利率为24%，明显超过了合同约定标准，故对原告要求被告按月利率2%计算拖欠租金的违约金，本院不予支持，应按欠付租金金额从缴付逾期之日即每月的11日起按中国人民银行同期贷款利率四倍支付违约金至付清之日止。
关于律师代理费，本案纠纷因被告四季茶楼、何洁灵、刘燕丽不按合同约定缴交租金所致，根据合同“由败诉方承担本案实现债权之合理费用（包括但是不限于诉讼费、调查费和律师费）”的约定，原告主张的律师代理费40000元，符合律师服务费的有关收费标准，故原告要求被告四季茶楼、何洁灵、刘燕丽承担律师代理费40000元的请求，事实和依据充分，本院予以支持。
关于租赁商铺内的电梯及电梯井、空调及安装架的处理，电梯、空调及其安装支架均可以单独拆除，而不影响到主体装饰装修，应属于未形成附合的装饰装修物，而拆除电梯井，对主体装饰装修有一定影响，应属于已形成附合的装饰装修物。根据合同“对于已经形成附合的装饰物、装修物乙方不得拆除，未形成附合的装饰装修物可以拆除”的约定，被告四季茶楼对电梯、空调及其安装支架可以拆除处理，但对电梯井不能拆除，因此，对原告要求确认租赁商铺内的电梯井属其所有的请求，本院予以支持，对要求确认电梯、空调及其安装架属其所有的请求，本院不予支持。
关于原告垫付的水电费及垃圾处理费问题，原告已代被告四季茶楼垫付水电费及垃圾处理费63549.90元，原告提供有清远金尚物业管理有限公司出具的未缴费明细表证实，本院予以确认。根据合同约定，租赁期间发生的水电费及垃圾处理费均由承租人负担，由于上述费用是被告何洁灵、刘燕丽经营四季茶楼期间所欠，故应由被告四季茶楼、何洁灵、刘燕丽负责向原告清偿，对原告要求被告四季茶楼、何洁灵、刘燕丽支付垫付的水电费及垃圾处理费63549.90元的请求，本院予以支持。
关于对拖欠租金及违约金的清偿责任问题，2015年12月25日至2016年12月30日，被告四季茶楼的工商登记经营者为刘燕丽，实际经营者为何洁灵，并且是刘燕丽代表四季茶楼与原告签订《商铺租赁合同》，因此，对被告四季茶楼拖欠2016年10月1日至12月30日期间的租金372891元及其违约金，应由被告四季茶楼和刘燕丽负责清偿，被告何洁灵作为实际经营者应承担连带清偿责任；从2017年1月1日起拖欠的租金及其违约金，被告四季茶楼的工商登记经营者为何洁灵，故应由被告四季茶楼和何洁灵负责清偿，对原告要求被告刘燕丽承担连带清偿责任，本院不予支持。本案中被告何洁灵承担的债务发生在其与方志鹏夫妻关系存期间，应属于夫妻共同债务，故被告方志鹏应对何洁灵承担的债务负担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告清远市源河房地产开发有限公司与被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、刘燕丽签订的《商铺租赁合同》，并限期被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、何洁灵于判决生效之日起十日内腾空位于清远市清城区城市花园海棠苑17栋二层商铺；
二、被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、刘燕丽于本判决生效之日起十日内向原告清远市源河房地产开发有限公司支付租金372891元及其违约金（违约金从缴付逾期之日起以欠付租金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止，其中122891元从2016年10月11日起计算，125000元从2016年11月11日起计算，125000元从2016年12月11日起计算）；
三、被告何洁灵对判决第二项被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、刘燕丽承担的债务负担连带清偿责任；
四、被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、何洁灵于本判决生效之日起十日内向原告清远市源河房地产开发有限公司支付拖欠租金及其违约金（租金从2017年1月1日起计算至商铺交还之日止，2017年1月1日至10月1日，拖欠租金共1212500元，2017年1月1日至3月1日租金按每月125000元计算，2017年3月1日至2019年3月1日租金按每月137500元计算，2019年3月1日至2021年3月1日租金按每月151250元计算；违约金从缴付逾期之日起即每月11日以当月欠付租金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清之日止）；
五、被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、刘燕丽、何洁灵于本判决生效之日起十日内向原告清远市源河房地产开发有限公司支付律师代理费40000元；
六、被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、刘燕丽、何洁灵于本判决生效之日起十日内向原告清远市源河房地产开发有限公司支付水电费及垃圾处理费63549.90元；
七、被告方志鹏对判决第四、五、六项被告何洁灵承担的债务负担连带清偿责任；
八、位于清远市清城区城市花园海棠苑17栋二层商铺的电梯井归原告清远市源河房地产开发有限公司所有；
九、驳回原告清远市源河房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13079元，由被告清远市清城区新城四季宴汇茶楼、刘燕丽、何洁灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 梁健球
人民陪审员 黄桂娟
人民陪审员 廖国柱
二〇一七年九月十九日
书 记 员 梁朝晖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。