贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终257号上诉人（原审被告）:重庆市阜泰房地产开发有限责任公司清镇分公司，住所地清镇市新民路。负责人：徐君勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘功辉，男，1975年2月24日出生，汉族，住重庆市江津区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王军，男，1961年7月31日生，布依族，住清镇市。被上诉人（原审原告）：樊文琴，女，1965年1月19日生，汉族，住清镇市。原审被告：重庆市阜泰房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江津区白沙镇外滨江路65综合楼。法定代表人：杨云涵，总经理。委托诉讼代理人：皮学福，男，1950年10月10日出生，汉族，住重庆市江津区，系该公司员工。上诉人重庆市阜泰房地产开发有限责任公司清镇分公司（以下简称阜泰清镇分公司）与被上诉人王军、樊文琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2016）黔0181民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人阜泰清镇分公司的委托诉讼代理人刘功辉，被上诉人王军、樊文琴，被上诉人安置中心的委托诉讼代理人傅红梅，原审被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司（以下简称阜泰公司）的委托诉讼代理人皮学福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人阜泰清镇分公司上诉请求：1、请求判令撤销（2016）黔0181民初1007号民事判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求或依法发回重审；2、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约并对被上诉人产生了经济损失错误。根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，当事人并未在合同中约定房屋产权证交付的具体时间，也未对违约金进行约定，因此上诉人不存在违约行为,上诉人早于2013年就将该房屋交付给被上诉人使用，并且也登记在被上诉人名下，一审法院在被上诉人未提交任何证据证明其实际遭受的经济损失情况下，直接认定上诉人给被上诉人造成了经济损失，属于认定错误。二、一审法院计算违约金的基数与标准没有事实及法理依据。由于本案实质是一个房屋拆迁安置补偿合同，而非一般的商品房屋买卖合同，上诉人将房屋与被上诉人进行产权调换，被上诉人实际并没有支付该房屋的任何款项，上诉人除了代收2845元的大修基金外也未实际收取任何其他费用。本案不是金钱给付之诉，不存在资金占用问题，况且上诉人的行为没有给被上诉人造成任何实际损失，因此，即便一审法院认为上诉人对被上诉人造成了经济损失，但其以284520元为基数，按同期贷款利率为标准计算违约金没有事实及法律依据，也大大加重了上诉人的义务。三、一审法院以房产证登记日期的第二天开始计算违约金没有事实及法律依据。房屋登记时间并不是房产证的领取时间，实际上上诉人在2015年12月左右才领到房产证，而且随即又将该房产证交付相关部门办理土地证，根据土地证上登记时间为2015年12月14日，上诉人最终领取两证的时间应为该日期之后，还应加上一定的合理期限，并非是2015年11月24日，一审法院认定上诉人最迟于登记次日交付房产证错误。被上诉人王军、樊文琴辩称：一、2009年7月8日上诉人与被上诉人签定《房屋拆迁安置补偿协议》，2013年8月23日上诉人与被上诉人完成了房屋的决算与移交，表明了上诉人已经完成了房屋建设的所有相关手续。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应在商品房交付之日起，90日内交付房产证的有关规定，上诉人应最迟应在2013年8月23日起90日内即2013年11月23日为房产证最终交付日期，可是被上诉人至今没有拿到房产证。二、上诉人称一审法院计算违约金的基数与标准没有事实及法律依据。在一审中被上诉人充分地证明了合同为商品房买卖合同，得到法院支持，交房时被上诉人付清了房屋公共维修基金，房屋面积补差房款，契税及“五通”应补费用，说明了房屋有现金支付的事实，而上诉人是歪曲事实，无理取闹，目的是想逃避违约责任。三、上诉人在2013年8月23日将房屋交付被上诉人以后，一直不去办理该房屋的产权证，随意拖延，至今商铺不能合法地使用，责任在与上诉人的不作为，理应承担相应责任，而违约计算天数理应为2013年8月23日起90日内，即2013年11月23日为最迟交付房产证日期，2013年11月23日至2016年5月16日止共计违约933天。综上所述，请求驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人王军、樊文琴向一审法院起诉请求：一、被告立即将清镇市新民路商业步行街时代港湾F栋F1负211号房屋所有权证交给原告；二、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金71673.43元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，2009年7月8日，被告阜泰清镇分公司（甲方、拆迁人）与原告王军、樊文琴（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：一、拆迁范围内涉及乙方清镇市青龙街道办事处永光路砖混结构住宅建筑面积98平方米和无证房屋104平方米需拆除，……并于2009年7月30日前搬迁完毕……。三、甲方以新民路商业步行街时代港湾G栋住宅房屋2层7号建筑面积104平方米和F栋商铺建筑面积约40平方米与乙方进行产权调换，附调换房屋平面图。乙方按相关规定和协议约定条款补给甲方新房款。甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。……五、甲方应按规定的标准支付乙方两次搬迁补助费人民币784元；六、甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理等内容。同时，双方约定对本合同如有争议，双方选择诉讼方式解决。2013年8月23日，阜泰清镇分公司将《房屋拆迁安置补偿协议》约定的位于清镇市新民路商业步行街时代港湾F栋F1负211号、建筑面积47.42平方米商铺移交王军、樊文琴，双方并办理了面积差补缴款。同时，阜泰清镇分公司按6000元/平方米标准，向王军、樊文琴收取了商铺的房屋公共维修基金2845元（6000元/平方米×47.42平方米×1%）。筑房权证清镇字第××号房屋产权证载明：房屋所有权人樊文琴，共有情况为共同共有，房屋坐落清镇市新民路时代港湾F幢1单元负2层11号，登记时间2015年11月23日，房屋性质商品房，规划用途商业，建筑面积47.42平方米，附记栏注明该房系王军、樊文琴共同共有。清国用（2015）第XI2079号土地使用权证载明：土地使用权人王军、樊文琴，坐落清镇市新民路商业步行街时代港湾（F幢）1单元负2层11号。审理中，王军、樊文琴提交《房屋拆迁安置补偿协议》约定的位于清镇市新民路商业步行街时代港湾G栋1单元2层7号房屋的《房屋产权证》、《商品住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，拟证明应参照商品房相关法律规定认定及计算逾期办理案涉商铺的违约金。另，阜泰清镇分公司与阜泰公司之间系分公司与总公司关系。一审法院认为，被告阜泰清镇分公司与原告王军、樊文琴签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，应为有效合同，对双方均具有拘束力。双方协议第三条约定，阜泰清镇分公司以清镇市新民路商业步行街时代港湾F栋商铺与王军、樊文琴进行产权调换，阜泰清镇分公司负责办理调换房屋产权证交王军、樊文琴，但双方未明确约定办理及交付的具体时间。现查明，阜泰清镇分公司产权调换给王军、樊文琴的位于清镇市新民路时代港湾F幢1单元负2层11号房屋，该房屋办理于王军、樊文琴名下的登记时间为2015年11月23日。法院认为，阜泰清镇分公司最迟应于2015年11月24日将商铺的房屋产权证交付王军、樊文琴，而阜泰清镇分公司以王军、樊文琴未交纳物管费为由拒不交付房屋产权证属无正当理由，对王军、樊文琴构成违约；阜泰清镇分公司拒不交付房屋产权证，对王军、樊文琴亦产生了经济损失。综上，对王军、樊文琴诉请阜泰清镇分公司交付清镇市新民路时代港湾F幢1单元负2层11号房屋的所有权证及违约金的主张，法院予以支持。关于违约金的计算方式，因双方未明确约定，法院参照维修基金的收取方式，酌情由阜泰清镇分公司以284520元（6000元/平方米×47.42平方米）为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率基数，从2015年11月24日起计算至案件受理之日即2016年5月25日，违约金为6257.09元[284520元×（4.35%÷12÷30）×182天]。阜泰清镇分公司与阜泰公司系分公司与总公司关系，故阜泰公司对上述款项承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司清镇分公司于本判决生效之日起十日内交付原告王军、樊文琴清镇市新民路时代港湾F幢1单元负2层11号房屋的房屋产权证（筑房权证清镇字第××号）；二、被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司清镇分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王军、樊文琴违约金6257.09元，重庆市阜泰房地产开发有限责任公司对该款项承担连带责任；三、驳回原告王军、樊文琴的其他诉讼请求。案件受理费1592元，由原告王军、樊文琴负担1542元，由被告重庆市阜泰房地产开发有限责任公司清镇分公司负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，当事人没有提交新证据。本案事实有各方当事人陈述及其提交的《拆迁安置补偿协议》、《房屋移交清单》、《收据》、《房屋产权证》、《商品住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等证据在卷佐证，并经庭审查实，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中明确约定“甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方”，但上诉人并未向被上诉人交付房屋产权证，故构成违约。房屋拆迁安置补偿协议属于用旧房换新房，旧房相当于支付了新房的对价，故上诉人主张被上诉人没有支付该房屋的任何款项，不存在资金占用问题的理由，本院不予支持。本案双方当事人虽然并未在合同中约定房屋产权证交付的具体时间，也未对违约金进行约定，但在涉案房屋产权证办理以后，上诉人仍未将权属证书交付被上诉人，必然对被上诉人构成物权利益上的损害，上诉人主张被上诉人无任何实际损失本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定计算逾期办证违约金并无不妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,由于涉案房屋价格不明确，一审法院按照房屋公共维修基金的金额及收取比例推算出房屋价格，并以此计算违约金并无不妥。至于违约金的计算时间，合同并无约定，一审法院酌情从房屋产权证登记次日计算至案件受理之日，亦无不妥。综上所述，阜泰清镇分公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1592元，由重庆市阜泰房地产开发有限责任公司清镇分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 李云鹤二〇一七年三月十七日书记员 袁华丽