江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第0536号
上诉人（原审原告）江苏协和物业管理有限公司，靖江市上海城江平路13、15号。
法定代表人任纪宏，总经理。
委托代理人肖凤筹、张赟，江苏苏泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）靖江市盛世广场业主委员会，住所地靖江市盛世广场物业用房2楼。
诉讼代表人赵汉松，系业委会委员。
委托代理人缪家顺，靖江市离退休法院工作者协会法律工作者。
上诉人江苏协和物业管理有限公司（以下至判决主文前简称协和物业公司）与被上诉人靖江市盛世广场业主委员会（以下简称盛世广场业委会）物业服务合同纠纷一案，靖江市人民法院于2014年4月18日作出（2013）泰靖民初字第2308号民事判决，上诉人协和物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审审理查明：2009年10月22日，物业公司成为盛世广场小区的前期物业管理公司。2011年9月26日，靖江市物业管理业管理处发文通知各物业服务企业迎接江苏省“文明城市”检查测评工作。协和物业公司于2011年10月组织员工对盛世广场小区绿化带枯死的苗木进行清理、补栽，购买如皋市卉森花木专业合作社的苗木，支出费用3890元。2011年11月13日，协和物业公司委托叶玉红加高小区西侧围墙，支出水泥款、材料款10200元和瓦工工资4938元。2011年12月，协和物业公司委托钱进华更换小区南侧一楼临街广场地面彩砖，支出彩砖款1620元和人工工资2200元。2012年8月19日盛世广场小区1B幢楼东侧电梯发生故障突然坠落，造成业主受伤，协和物业公司委托郭涛维修故障电梯，购买开关、主板配件，支出18095元、劳务费2000元。2012年12月14日，盛世广场业委会成立，提出解聘协和物业公司。2012年12月31日，协和物业公司自盛世广场小区撤出，协和物业公司财务人员戴汉荣和时任盛世广场业委会主任朱宗明结算相关账目并进行移交，形成《小区物业财务移交》清单，双方约定围墙、电梯、消防、广场彩砖、绿化费用61743元，业委会同意报靖江市住建局、靖江市物业管理业管理处动用公共维修基金支付。后协和物业公司未能自公共维修基金中报得上述费用，致起讼争。
协和物业公司于2013年10月21日向原审法院起诉称：协和物业公司对小区的共用部位、共用设备设施进行维修，为全体业主的利益而服务，产生的费用已经盛世广场业委会盖章确认，应当在公共维修基金中支付。请求判令盛世广场业委会自盛世广场公共维修基金中支付协和物业公司垫付的围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用计42943元。
盛世广场业委会辩称：1.协和物业公司陈述补栽苗木与事实不符，协和物业公司接手管理前，盛世广场的苗木早已栽好。物业管理合同明确约定，公共绿地、花木、建筑景观等设施的养护和管理由协和物业公司负责，如果在管理中管理不当，花木死亡或被他人移到别处所产生的后果，应由管理人负责。2.围墙的高低是否安全是根据城建规划而确定的，任何人不得随意变动和更改，如需变动必须报告得到相关部门的批准。作为物业公司，只有权管理好委托合同的委托事项，超越的有关事项，必须得到相关部门的认可或重新委托。协和物业公司既没有报告又没有得到有关部门的认可，擅作主张，对围墙增高所产生的费用应当自负，且协和物业公司花费资金无预算，没有向业主及相关部门报告协商过。3.电梯出现故障，关系到安全及生活便捷，应当修理，但是该电梯是谁供货安装？是否在保修期内？是否需要大修？根据《中华人民共和国特种设备安全法》第二十五条的相关规定：“电梯的安装、改造、重大修理应当经特种设备检测机构进行监督检验”，到目前为止江苏特检院泰州分院从未收到协和物业公司的任何要对电梯进行修理的报告，1B幢楼电梯保修期从2010年10月开发商交付开始到2015年才结束，其他电梯都没有维修过。协和物业公司作为物业公司无权直接请他人修理，就是要修理也必须向有关部门报告，得到批准方可实施。协和物业公司没有和修理单位签订合同，也没有说明16800元如何支付给修理单位，协和物业公司没有提供足够的证据证明电梯确需修理，以及花费资金合情合理，因此协和物业公司擅作主张修理的费用应由其自行承担。4.地面彩砖更换不是事实，因为使用才一年多，协和物业公司擅自更换不合情理，且应由市政公司来更换，故不予支付。5.解除与协和物业公司的物业服务关系时，签订了财务移交清单，协和物业公司法定代表人任纪宏提到费用，说只要盖个业委会的公章就不找业委会。因为动用业主的公共维修基金要符合法律规定的程序，因此，协和物业公司到物管处报支被退回，直到去年盛世广场业委会起诉协和物业公司时协和物业公司才提出相关请求。按照前期物业合同第二十三条第4条的约定，盛世广场的开发商一次性包定六万元给协和物业公司，应当包含维修费用。综上，请求驳回协和物业公司的诉讼请求。
原审另查明，盛世广场1B幢楼业主因1B幢楼电梯故障受伤起诉协和物业公司，经原审法院主持调解，2013年1月29日协和物业公司与业主达成（2012）泰靖民初字第2070号民事调解书，一次性赔偿业主损失8000元。2013年7月14日，时任业委会主任朱宗明辞职，业主代表大会增补钱剑波为委员，并由钱剑波担任主任，印剑峰、朱锦宏为副主任，赵汉松等四人为盛世广场业委会委员。
2013年10月11日，经原审法院主持调解，协和物业公司与盛世广场业委会达成（2013）泰靖民初字第0762号民事调解书，盛世广场业委会在庭审笔录末页书写同意配合至有关部门报支围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用等的手续。2014年3月9日，盛世广场业主代表会议决议，罢免现任业委会主任、副主任并开始筹备新一届业委会，赵汉松续任委员。
原审认为，协和物业公司主张为业主垫付了费用，请求业委会用公共维修基金返还，然而业委会不予认可，审理中双方也未能协商一致，根据民事诉讼“谁主张谁举证”的证据规则，协和物业公司应当证明垫付费用的真实性，以及属于自公共维修基金列支范围等证据，还应证明小区业主系该费用的最终承担者，否则将承担举证不能的后果。
关于协和物业公司有无支出讼争费用的问题。协和物业公司提交了围墙加高施工、广场彩砖修复及更换前后照片，购买水泥、苗木、电梯配件等发票，以及案外人的人工工资表，盛世广场业委会虽辩称均不知情，然因行为发生时业委会尚未成立，且在协和物业公司撤出小区进行财务移交时，盛世广场业委会表示同意报请有关部门使用公共维修基金处理，后在另案庭审笔录又书写同意配合至有关部门报支围墙、电梯、广场彩砖、绿化费用等的手续，可以根据上述证据认定协和物业公司更换修理、支付讼争费用属实。分析协和物业公司持有的一些支出票据，发现存在材料不完全正规，也没有委托有资质的单位施工或签订正式的合同文本，且有用材料发票冲抵费用的现象，反映出协和物业公司业务管理不够规范，但是协和物业公司支出资金数额均在财务账册入账，案外人也实际收取到相关费用，盛世广场业委会也无足够证据推翻上述费用的真实性，故可以确认协和物业公司为盛世广场修理电梯、改造围墙、补栽苗木、更换铺设彩砖等支出费用42943元。
关于盛世广场专项维修资金是否应支付协和物业公司讼争的费用问题，需要分项考虑确定。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，专项用于物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，同时根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，小区围墙、电梯、广场和绿地属于共有部分或者共用设施设备，日常维护费用和必要的维修、更新改造费用可以在专项维修资金中支出。协和物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，依法对协和物业公司、盛世广场业委会均有约束力。因协和物业公司未经规划许可即加高围墙，该建设行为不具备合法性，且围墙上开设侧门，与其陈述保障安全需要存在矛盾，前期物业服务合同对此未有涉及，故该费用不应由业主承担。协和物业公司补栽枯死苗木发生的费用，因盛世广场业委会不予认可，且协和物业公司在物业合同中承诺绿化花草树木无枯死等，服务期间如有枯死现象依合同约定由协和物业公司更新，故该费用不应由业主承担。物业服务合同约定由协和物业公司管理养护电梯，而原审法院生效民事调解书确认1B幢楼电梯故障坠落伤人，协和物业公司作为管理人及时予以维修，方便业主生活，保障业主人身安全，虽然未经请示、报告，但时间紧迫，理由正当，且当时法律法规对此情形未有明确规定，又因时业委会尚未成立，即便电梯未超出质保期间，此时业主作为受益人和所有人也均应当承担。同理，协和物业公司更换广场彩砖也是改善小区形象，创建文明城市的举措，属于建筑区划内共用设施“道路”范围发生的合理费用，业主作为受益人也应当承担。盛世广场业委会辩称开发商给予协和物业公司六万元系全部维修费用一节，缺乏证据证实，且该资金与本案无关，其辩称不予采信。
综上所述，盛世广场业主应当依法承担协和物业公司进行电梯维修和广场彩砖铺设更换的费用，盛世广场业委会作为盛世广场业主大会的执行机构，可自盛世广场业主所有的专项维修资金中列支上述费用，但因本地专项资金尚未划转业主大会管理，而由政府职能部门代管，考虑到盛世广场业委会至职能部门办理专项资金提取手续需要一定期间，确定给予盛世广场业委会一定的合理期间，履行相关义务。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《物业管理条例》第五十四条，最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》的规定，判决：一、盛世广场业委会自靖江市盛世广场专项维修资金中给付协和物业公司电梯维修、广场彩砖铺设费用合计23915元，于判决生效后30日内履行；二、驳回协和物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，由协和物业公司负担940元，盛世广场业委会负担400元（此款协和物业公司已预交，盛世广场业委会在履行判决义务时直接给付协和物业公司）。
上诉人协和物业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.《民法通则》第九十三条规定，没有法定的或约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。协和物业公司是受业主要求加高围墙，事后也得到盛世广场业委会的追认。围墙上虽然开设侧门，但该侧门一般情况下是关闭的。围墙加高后受益人是全体业主，保障了全体业主的人身和财产安全。协和物业公司加高围墙是在原有规划的围墙上加高，符合《建设部、公安部关于在住宅建筑设计中加强安全防范措施的暂行规定》第二条第三款“住宅底层院子的围墙高度应不低于2米”的规定，并非自作主张的行为。2.协和物业公司与盛世广场业委会合同约定对于绿化花草树木仅是养护与管理，并不包含增加与补种。协和物业公司补种苗木是为了迎接“文明城市”的检查测评，费用属于公共支出，应由全体业主承担。请求判决盛世广场业委会支付加高围墙的支出15138元、苗木费3890元。
被上诉人盛世广场业委会答辩认为：1.协和物业公司加高围墙非受业主要求，盛世广场业委会也没有追认，盛世广场业委会只是同意配合至有关部门报支，而根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条的规定，动用维修资金须经三分之二业主同意，报主管部门列项、审核同意。协和物业公司擅自以安全为名对围墙进行改变，超越了物业委托合同关于委托事项的约定，违背全体业主的意志，又未经规划部门批准，资金未经预算、报告，其建设行为不具有合法性，造成了不应有的经济损失，费用应由协和物业公司自行负担。2.与协和物业公司签订的物业管理合同中明确约定，公共绿地、花木等养护、管理由协和物业公司负责，管理不当，花木死亡或被他人移栽所产生的后果，应由管理人负责。协和物业公司要求盛世广场业委会承担补栽苗木费用3890元，与合同约定不符。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审相同。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
协和物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，依法对协和物业公司、盛世广场业委会均有约束力。协和物业公司维修电梯和铺设广场彩砖的费用23915元，已经原审判决盛世广场业委会给付。
关于协和物业公司增高围墙的费用。协和物业公司增高围墙超出了物业管理合同的范畴，亦未获得业主授权；协和物业公司未经规划许可即加高围墙，该建设行为也不具备合法性；协和物业公司也未举证证明增高围墙的必要性，且围墙上开设侧门，与其陈述保障安全需要存在矛盾，故该费用不应由业主承担。关于协和物业公司对枯死苗木进行补栽发生的费用。协和物业公司在物业管理合同中承诺绿化花草树木无枯死等，服务期间如有枯死现象依合同约定应由协和物业公司更新，故该费用不应由业主承担。
据此，原审适用法律正确，所作判决并无不当。协和物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1340元，由上诉人江苏协和物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珏
审 判 员 高继林
代理审判员 缪翠玲
二〇一四年七月十日
书 记 员 杭 君