成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武侯民初字第4465号
原告（反诉被告）张谷强，女，汉族，1975年5月25日出生，住重庆市江北区建新东路***号*单元9-1。
原告（反诉被告）代辉，男，汉族，1975年5月16日出生，住成都市武侯区红牌楼路***号*栋*单元***号。
二原告共同委托代理人陈远，四川君合律师事务所律师。
被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司，住所地：成都市武侯区晋阳路145号2幢3楼。
法定代表人米鸿斌，总经理。
委托代理人胡瑜，四川治平律师事务所律师。
原告（反诉被告）张谷强、代辉诉被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司（以下简称中山教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理。本案依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张谷强、代辉及二人共同委托代理人陈远、被告中山教育公司委托代理人胡瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张谷强、代辉诉称，原被告双方于2012年10月30日签订《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》，将原告所有的位于成都市佳灵路5号“红牌楼广场”二期2栋一层附20号房屋出租给被告，租期20年，租赁期间为2013年8月1日至2033年7月31日，租金标准前三年为350元/平方米·月。租金按季支付，每季租金在上季租金届满前十天支付，被告逾期支付租金，每日按1%支付滞纳金，逾期超过30天，经原告催告仍不缴纳的，应按拖欠租金的10%向原告支付违约金。若发生纠纷，向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，被告按期支付了第一季度租金，从第二季度开始出现不按时支付租金的现象，拖延天数从半个月到两个月不等，每次都要经原告反复催问，才会支付部分租金。2015年以来拖欠租金问题更严重，2015年第一季度和第二季度的租金均至今未支付。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1.解除原被告之前的《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》，按原状返还房屋；2.被告支付原告拖欠租金40005元；3.被告向原告支付滞纳金176447元；4.被告向原告支付违约金6000.75元；5.被告向原告支付待租期间的损失，自租赁合同解除之日起，按《红牌楼广场项目酒店租金表》载明的标准计算，至原告与其他承租人签订租赁合同时止；6.被告向原告赔偿律师费5000元；7.本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）中山教育公司辩称并诉称，双方均同意解除合同，但中山教育公司已于2015年5月29日向原告发出了解除合同通知，通知于次日送达对方。因此租赁合同的解除时间应为2015年5月30日。对于拖欠的租金金额，没有异议，但恳请在一年内分期支付。原告主张的滞纳金属于行政责任形式，不是民事责任的承担方式，请求驳回。违约金金额无事实依据且金额过高，亦不应支持，请求法院根据同期存款利率的标准进行调整。对于待租损失及律师费缺乏法律依据，也应驳回。因为中山教育公司发出了解除租赁合同的通知，故合同应于2015年5月30日解除，原告应依照合同退还租赁保证金。故提出反诉，请求法院确认中山教育公司与张谷强、代辉于2012年10月30日签订的《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》已于2015年5月30日解除，并判令张谷强、代辉按房屋现状收回房屋，退还租赁保证金19943元并承担反诉费用。
原告（反诉被告）张谷强、代辉针对反诉辩称，同意租赁合同的解除时间为2015年5月30日，但对返还房屋要求中山教育公司恢复原状，不能按现状收回。根据租赁合同的规定，是中山教育公司违约在先，故该保证金应不予退还。
经审理查明，2012年10月30日，张谷强、代辉与中山教育公司签订《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》，约定将张谷强、代辉共有的位于成都市佳灵路5号“红牌楼广场”二期第2栋第1层附20号的房屋出租给中山教育公司，房屋面积56.98平方米。双方约定：1.租赁期限20年，交付房屋时间为2013年6月30日前，计租时间从2013年8月1日起至2033年7月31日止（2013年7月1日至2013年7月31日为免租期）；2.租金按季度支付，首季度租金在合同签订后3个工作日内支付，以后每季租金在上季租金届满前十天支付，逾期支付租金的按中山教育公司违约处理，若中山教育公司逾期支付租金，则将另外每日收取拖欠金额1%的滞纳金，若拖欠租金超过30天的，经张谷强、代辉书面催缴的日期内仍不缴纳的，按拖欠租金的10%支付违约金；3.中山教育公司向对方缴纳的租赁保证金19943元，在租赁期满后，中山教育公司缴付完该物业的水、电、气、物业费等一切已使用费用后，该保证金在合同终止后的3日内无息退还乙方；4.张谷强、代辉同意中山教育公司及次租方在不改变房屋整体框架结构的情况下，根据经验需要自主装修租赁房屋；5.双方按约定条款行使终止权利时，应提前三个月以书面形式通知对方。2015年5月29日，中山教育公司以邮寄的方式向张谷强、代辉发出《解除房屋租赁合同通知书》，以书面形式告知对方，自该通知发出之日起，解除双方签订的上述租赁合同，并要求张谷强、代辉在收到通知后三日内收回房屋。2015年5月30日，张谷强、代辉收到该通知。
上述事实有租赁合同、《租车合同》、《协议书》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，告张谷强、代辉与中山教育公司之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，双方均同意该租赁合同于2015年5月30日解除，故本院对本反诉中解除合同的请求均予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方对租赁房屋应予以返还均无异议。对于返还的状态，根据双方租赁合同第十条第7款的约定，中山教育公司可在不改变房屋整体框架结构情况下，根据经验需要自主装修租赁房屋，但根据双方庭审陈述，中山教育公司在租得房屋后，拆掉了该房屋与相邻房屋间的隔墙，改变了房屋的框架结构，其行为违反了合同约定，应将房屋隔墙恢复原状予以返还，且将房屋隔墙恢复后并不影响对相邻房屋的正常使用，故本院对张谷强、代辉要求中山教育公司恢复房屋原状后交还房屋的请求予以支持，对中山教育公司要求张谷强、代辉按房屋现状收回房屋的反诉请求不予支持。
对于张谷强、代辉主张的欠付租金，中山教育公司在庭审中对欠付租金的事实和欠付租金金额40005元予以认可，故本院对张谷强、代辉要求中山教育公司支付租金40005元的请求予以支持。对于原告主张的滞纳金和违约金，根据双方在合同中的约定，滞纳金和违约金均是在出现逾期支付租金的情况下由中山教育公司支付给对方，故滞纳金和违约金的性质一致。根据原告主张的滞纳金的计算标准，其金额远高于逾期支付租金造成的损失，该计算标准过高，而原告主张的违约金，根据合同约定，应按欠付租金的10%进行计算，原告主张的欠付租金为40005元，则违约金应为4000.5元，故对原告主张的违约金在4000.5元范围内予以支持。该违约金已足以弥补原告损失，故本院对原告主张的滞纳金不再予以支持。因张谷强、代辉已主张合同的解除，并同意合同解除时间为2015年5月30日，故在合同解除后合同权利义务就已终止，其主张的合同解除后待租期间的损失没有法律依据和合同约定，本院不予支持。另对于张谷强、代辉主张的律师费，因双方对此并无约定，故对该主张不予支持。
对于中山教育公司反诉主张的租赁保证金的返还，根据双方合同约定，该租赁保证金的返还前提是租赁合同期满及缴清物业费、水电费等一切使用费用，故该租赁保证金应是作为中山教育公司如约履行租赁合同全部义务的保证，而非仅仅是对物业费、水电费交纳的保证，而中山教育公司存在提前解约的行为，故其要求返还租赁保证金的请求没有法律依据，也没有合同约定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张谷强、代辉与被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于2012年10月30日签订的《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》于2015年5月30日解除；
二、被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张谷强、代辉腾退并返还位于成都市佳灵路5号附20号1层的房屋；
三、被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于本判决生效之日起十五日内恢复位于成都市佳灵路5号附20号1层的房屋原状即修复该涉案房产与相邻房产的隔断墙；
四、被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张谷强、代辉支付租金40005元；
五、被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张谷强、代辉支付违约金4000.5元；
六、驳回原告（反诉被告）张谷强、代辉的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4805元，因适用简易程序减半收取2402.5元，由被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司负担；反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 奕
二〇一五年九月十一日
书记员 周小燕