江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆张民初字第00044号
原告谢建根。
原告金阿大。
委托代理人谢建根，系其配偶。
被告江苏长顺地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇民营开发区。
法定代表人孙炳良，系该公司执行董事。
委托代理人邓新建。
本院于2014年12月30日立案受理了原告谢建根、金阿大诉江苏长顺地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，依法由审判员潘丽莉独任审判，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，于2015年6月15日再次公开开庭进行了审理。原告谢建根（同时作为金阿大的委托代理人）、被告委托代理人邓新建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢建根、金阿大诉称：2009年12月19日，原告与被告（原昆山长顺置业发展有限公司）签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定原告购买被告开发的位于昆山市锦溪镇长寿东路北侧商业用房锦溪农贸商业广场X幢XX号（公安编号为XXX幢X号XXX室），房屋总价435691元，交房日期为2010年10月30日，双方也约定了逾期交房违约责任。合同签订后，原告正常支付了房款，2010年10月下旬被告通知原告2010年10月30日交房，原告如期至被告公司付清了房屋余款及相关税费后被告要求原告到物业公司办理交房手续，原告随即发现房屋大厅地面有一层水，物业开门后发现水是从抽水马桶溢出来的，原告就要求物业疏通好管道、清理积水后再通知原告交房。20天左右物业通知原告问题已解决，原告却发现问题更严重，粪便、油腻等生活垃圾都从马桶里流出。原告只能自己花钱叫人疏通，并要求物业彻底解决问题后再交接房屋。但此后物业再没有通知原告。原告只能请人帮忙照看房屋，一旦污水溢出就疏通清理，同时反复与开发商交涉管道问题，但一直没有效果。2013年9月原告再次出资请人对污水管道进行清理，并找到物业公司要求交付钥匙、水电卡等，物业公司回复已经全部遗失。2013年11月11日原告开设的酒行装修油漆结束，家具和地板刚搬入，晚上就被一场污水淹没。原告找到开发商，被告派人通了一下，勉强把污水降下去，造成原告价值3000元的财物损失。酒行2014年元旦开业，原告方一直担心排污隐患，平均三个星期要疏通一次。2014年7月11日污水流到大厅，7月17日晚上污水再一次溢出，而且情况非常严重。18日原告要求被告公司及锦溪政府派人到现场解决，19日政府陆镇长到达现场，目睹了污水浸泡的61箱红酒、白酒和家具等物资。2010年11月至2014年10月28日，原告累计向开发商请求解决污水管道堵塞问题不少于24次，其中通知过政府5次，昆山市建设局3次，直接与被告公司联系次数更多。管道问题直到2014年11月10日才在昆山市房屋投诉中心监督、锦溪镇监管所现场协调下由被告公司组织开挖并接通才基本解决。原告认为，被告交付的门面房存在严重质量问题，并拖延解决，理应依法赔偿原告的实际损失，并按照合同第九条出卖人逾期交房的违约责任1款1项计算损失为315800元，同时污水造成的财产损失：地板、柜子损失3000元、酒类及家具损失69147元、疏通管道花费2600元（13次，每次200元）、浪费水电300元、清理污物6000元（30工，每工200元），无效劳动等1500元，合计82547元向原告做出赔偿。但是被告始终不能就房屋质量问题造成的违约责任及损失赔偿与原告协商一致，为此原告诉至法院，要求：1、判令被告赔偿因房屋质量造成原告不能使用房屋的损失315800元；2、判令被告赔偿因房屋质量造成原告财产等损失82547元（包括地板、柜子损失3000元、家具损失9395元、酒水损失59752元、疏通管道费用2600元、浪费水电费用300元、清理污物人工6000元，无效劳动1500元）；3、要求被告交付房屋配套的钥匙、水卡、维修基金卡等；4、案件受理费等由被告承担。第一次庭审中原告明确第一项请求为要求被告支付逾期交房违约金，后又变更为要求被告支付2010年10月31日至2014年11月10日期间的房屋租金损失。案件审理过程中原告放弃了要求被告交付水卡、维修基金卡的诉讼请求，对于第二项诉讼请求中的地板、柜子损失3000元、家具损失9395元、浪费水电费用300元、无效劳动1500元等请求也不再主张。
被告江苏长顺地产开发有限公司辩称：1、房屋已经验收合格，且被告也按时通知原告交房，即使房屋存在需要维修的情况，也不影响交房；交房日期是2010年10月30日，到起诉之日原告都没有向被告主张过，已经超过诉讼时效。因此原告主张逾期交房违约金不能成立。2、即便存在逾期交房，原告主张的违约金也过高，应予调整。如违约金视为损失，则原告对扩大的损失也负有责任。3、被告方不承担租金损失。房屋已经验收合格，具备使用条件，维修是交房之后发生的，原告可以委托第三方或其他维修公司一次性维修完毕，再向被告主张费用，但实际直到2014年11月才修好，原告在此期间扩大了损失，应该由其自行承担。租金损失就是扩大的损失。
经审理查明：2009年12月19日，原告谢建根与原昆山长顺置业发展有限公司（后变更为江苏长顺地产开发有限公司，即本案被告）签订一份《昆山市商品房购销合同》，约定谢建根购买被告开发的坐落于昆山市锦溪镇长寿东路北侧的锦溪农贸商业广场X幢XX号（公安编号为XXX号X号楼XXX室）商铺，房屋总价435691元，交房时间2010年10月30日，双方还对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了房款。
2010年10月30日，原告按照被告的通知到被告处办理了交房入住手续，但现场交房时发现房屋内存在下水管道污水溢出的情况，原告当场要求物业公司维修后再交接房屋并拒绝受领钥匙。物业多次维修后均未解决问题，原告要求被告对房屋进行维修，但也始终未能彻底修复。期间涉案房屋的下水管道多次溢水，原告只能自己进行疏通。2013年9月原告对涉案房屋进行装修，至同年11月装修完毕。2014年元旦原告在涉讼房屋中开设的昆山市锦溪镇优聚贸易商行（业主为金阿大）开业，7月17日晚上涉案房屋内下水管道发生严重溢水，现场的家具、酒均受到不同程度浸泡。后经政府部门出面协调，涉讼房屋内下水管道的问题最终于2014年11月9日彻底修复。嗣后双方协商处理不成，原告诉至本院。
另查明，谢建根与金阿大系夫妻，涉案房屋为两人共有。
案件审理过程中，本院根据原告的申请对涉讼房屋的相关租金损失进行了委托评估。江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告书》，评估结论为涉讼房屋在2010年10月30日至2014年11月10日期间的租金损失为47642元。其中2010年10月30日至12月31日期间的租金损失为1841元，2011年的租金损失为11295元，2012年的租金损失为11870元，2013年的租金损失为12062元，2014年1月1日至11月10日期间的租金损失为10574元。
2015年2月4日，本院组织双方对现场进行了清点。现场存有九箱酒，包括七箱六瓶装的，二箱十二瓶装的。从包装上看不出浸泡痕迹。2015年3月31日，本院对昆山优传酒业有限公司工作人员周春平进行了调查。周春平确认原告有一批酒在该公司进行保养，主要是酒瓶被浸泡后包装无法使用，因此要进行换标、换包装（未收取换标、换包装费用）。这批酒至今未对外销售，原因是酒对保存温度、环境有一定要求，现在已经被溢水浸泡过，不能确定是否存在质量问题不敢销售。周春平同时表示该公司并未对该批酒的质量进行鉴定。
上述事实有商品房购销合同、购房发票、房屋所有权证、工程验收单、现场照片、鉴定报告书、结婚证、现场笔录、调查笔录予以证实，本院予以认定。
本院认为，虽然原告主张被告至今尚未交房，被告应向其承担逾期交房的违约责任，但原告自行陈述其已于2013年对房屋进行了装修，且开设酒庄经营至今，因此其所陈述的房屋至今未交付显然不能成立，对其要求被告交付钥匙的请求也不予支持。
虽然房屋已经交付给原告，但被告作为房屋的出卖人对该房屋仍负有瑕疵担保责任，即便是房屋已经通过了竣工验收，也不能因此而免除被告对房屋的质量保证义务。原告在交房当天就发现涉案的下水管道溢水，说明被告交付的房屋存在明显的质量瑕疵。原告当场要求物业公司进行维修，在物业公司维修不成的情况下也多次向被告提出了维修要求，已经尽到基本的通知义务，房屋质量问题久拖不决的责任在于被告。被告明知房屋存在质量问题，影响到正常使用，仍然未及时对房屋进行修复，应对原告因房屋质量导致的损失进行赔偿，对被告提出的原告扩大损失的抗辩理由本院不予采信。
关于损失的确定：一、从原告提供的证据、被告的自认可知，涉讼房屋的下水管道溢水情况比较严重，且始终未能修复。从合同约定的交付之日次日起、即2010年10月31日至2013年8月31日原告对房屋进行装修前，原告一直未使用该房屋，被告也并无证据证明房屋可以正常使用，因此该时段因房屋不能使用而产生的损失被告应予赔偿。本院以评估确定的同地段同时段房屋租金损失来确定原告的损失。根据评估报告书，该时段的租金损失应为33006.63元（1811.31元＋11295元＋11870元＋8030.32元）。
二、从2013年9月原告对房屋进行装修之日起至2014年11月9日下水管道彻底修复期间，虽然原告在涉讼房屋内开设了酒庄进行经营，但由于下水管道经常发生溢水，严重时家具、酒水都被浸泡，其正常经营已经受到影响，因此本院认为该时段内原告也存在一定损失，故酌情按照同地段同时段房屋租金损失的30%来确定原告的损失。根据评估报告书，损失确定为4371.6元【（4031.68元＋10540.32元）＊30%】。
三、原告主张的实物损失，包括酒水损失59752元、疏通管道费用2600元、清理污物人工6000元。原告称酒被浸泡后送回昆山优传酒业有限公司进行换标、换包装。因为担心酒被浸泡后发生质量问题，因此大部分酒均没有对外销售，只售出了小部分酒。本院认为，溢水事件发生后，原告未能组织被告或者第三方对现场物品进行清点，被告对原告主张的受损物品数量提出异议，原告提供的照片及证明无法证实实际受损物品数量及种类。涉案房屋现场保存的酒的外包装并无明显浸泡痕迹，交昆山优传酒业有限公司保养的酒也无充分证据证明存在质量问题无法销售，因此对原告主张的酒水损失本院不予支持。对于原告主张的疏通管道费用与清理污物人工费，虽然原告未能提供相关票据，本院认为根据事发时的特殊情况，上述费用属于必需支出，故酌定为5000元。
综上，本院确认原告的损失为42378.23元，被告应予赔偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告江苏长顺地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢建根、金阿大各项损失合计42378.23元。
二、驳回原告谢建根、金阿大的其他诉讼请求。
如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号或汇入昆山市人民法院，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60。
案件受理费2895元，鉴定费4300元，两款合计7195元，由原告承担765元，被告江苏长顺地产开发有限公司承担6430元，上述款项均由原告预交，本院不再退还，被告于履行上述判决时一并直接给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 潘丽莉
人民陪审员 徐明芳
人民陪审员 盛永林
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 周玉燕
条文附录：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。