黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）香民二民初字第355号
原告周红，女，1983年出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。
被告韩志远，男，1969年出生，汉族，哈尔滨福益商贸有限公司经理，住哈尔滨市道外区。
被告张东燕（系被告韩志远之妻），女，1972年出生，汉族，哈尔滨福益商贸有限公司职员，住哈尔滨市道外区。
被告韩志远、张东燕共同委托代理人郭凤起，黑龙江长锋律师事务所律师。
被告黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区升平街84号。
法定代表人吕伟，董事长。
委托代理人郭凤起，黑龙江长锋律师事务所律师。
被告哈尔滨福益商贸有限公司，住所地哈尔滨市道外区宏伟路127号2层2号。
法定代表人韩志远，总经理。
委托代理人郭凤起，黑龙江长锋律师事务所律师。
被告哈尔滨守信投资担保有限公司，住所地哈尔滨市香坊区进乡街110号8栋1-5层2号。
法定代表人韩志远，总经理。
委托代理人郭凤起，黑龙江长锋律师事务所律师。
原告周红诉被告韩志远、张东燕、黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司（以下简称盛世龙德公司）、哈尔滨福益商贸有限公司（以下简称福益公司）、哈尔滨守信投资担保有限公司（以下简称守信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日、10月19日公开开庭进行了审理。原告周红与五被告共同委托代理人郭凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称:2012年3月25日，原告与被告盛世龙德公司正式签订《阳光绿景公寓房屋认购协议》，双方约定原告认购哈尔滨市香坊区公寓，该房屋使用面积19.48平方米，房屋总价款为280000元，约定一次性付款，且书面约定自2012年4月29日进户之日起算，六个月内办理完毕产权手续。原告于2012年4月29日交完全部购房款及拿到房屋钥匙后，每逢下雨下雪，室内均出现严重的漏雨、渗水长毛的现象，原告多次向物业及经营人即被告张东燕和韩志远反映，但均以马上就要建设6楼，到时候就把原告的房顶盖住，就不会漏雨为理由让原告再等等。因原告房屋在出租，租户多次向原告反映房屋掉墙皮，室内漏雨漏水的现象已严重影响正常的生活和居住。原告先后出租的三位租户都向原告提出提前退房租的请求。原告已将租户剩余的房费如数退回给租户。因室内的墙壁和窗户长满了大片的绿色的青苔，室内有严重的霉味道，墙皮、壁纸大片脱落，室内生满潮虫，这种掉墙皮、掉墙灰无人维护、维修的情况导致房子无法出租，一直闲置，给原告造成了严重的经济损失。根据相关法律规定，原告的诉请应得到支持。被告盛世龙德公司存在严重的销售误导和欺诈行为。被告盛世龙德公司销售该房时在售楼地址及网上悬挂和发布虚假的商品房预售许可证证书和提供虚假的商品房预售许可证证号，并在销售房屋时从未告知该房屋是商业产权，也从未告知是按照商业的水费、商业电费、商业物业费和商业取暖费进行收取的。对于原告进户后缴纳的多年的电费和取暖费，从未提供正式的电卡和正式的取暖费发票，导致原告不能享有单位报销政策，使原告蒙受了巨大经济损失。原告当时购买该房屋，已一次性将全年的电梯费交纳完毕，但截至今日被告也没有安装电梯，且在购房合同中明确写明楼体的建筑层数为地上6层，整个楼层现在只是5层，根本没有6层。2014年12月份，原告诉至法院，经调查得知被告盛世龙德出售给原告的房屋建设于1991年，系被告韩志远经过改造翻新后又经过被告盛世龙德公司冒充新建房屋高价出售给原告。被告盛世龙德出售房屋时从未告知原告所购房屋系商业产权，现全部费用均按商业价格收取。因商业产权只有40年的使用期限，所以现在原告所购买房屋只剩余不到16年的使用期限，严重违背消费者的知情权、侵犯消费者合法权益。根据合同法的相关规定，原告的诉请应予支持。被告盛世龙德公司严重违约，截止到2015年10月份，原告已进户42个月，该房屋的产权证仍没有办理。原告已购得该房屋，且已缴纳完毕全部的购房款及相关费用，故原告应当对房屋享有所有权，如果没有产权证，原告就不能享有物权法规定的对不动产享有的相应权利。购房合同中约定被告盛世龙德公司在原告进户之日起6个月内办理完毕产权手续，且6个月的办理时限已经超过国家规定的产权办理时限90日，但被告盛世龙德公司并未在此期限内依约履行，故根据合同法的相关规定原告的诉请应得到支持。原告通过哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心查询得知，原告所购房屋先后于2011年6月25日、2012年6月25、2013年8月6日、2014年的6月多次整体抵押给第三人，但从未告知原告相关的情况，严重违背了消费者知情权和侵犯消费者合法利益，导致原告无法享有房屋所有权的法定职能。根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令:1、解除原告与被告盛世龙德公司签订的《阳光绿景公寓房屋认购协议》，被告盛世龙德公司、韩志远返还原告购房款280000元和赔偿一倍的损失280000元及购房款42个月损失的利息112632元（参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算）；2、被告盛世龙德公司、韩志远赔偿原告各项装修损失费8875元及误工费3500元，共计12375元；3、被告盛世龙德公司、守信投资公司、福益商贸公司、张东燕赔偿原告两年多来支付的取暖费1850元及物业费1380元，共计3230元；4、案件受理费及保全费由五被告承担。
被告韩志远辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回原告针对被告韩志远的诉请。涉案房屋的所有权归被告韩志远所有，被告盛世龙德公司受托与原告订立的上述房屋买卖合同的行为代表被告韩志远。案件审理事实已确认了诉讼中的房屋所有权归被告韩志远单独享有，原告也当庭签字确认。在房屋买卖合同未依法撤销或解除的情况下，原告请求返还购房款无合同或法律依据，不应返还。本案诉争房屋并非被告盛世龙德公司开发建设，而是被告韩志远个人出售给原告的房屋，原告主张给付购房款一倍的赔偿，无合同或法律依据，原告这一诉求是对人民法院《关于审理商品房适用法律若干问题的解释》的错误理解。诉争房屋的所有权证已明确载明房屋的所有权归被告韩志远个人单独享有，房屋权属与被告张东燕无关，原告将被告张东燕列为本案被告实属错误。原告所购房为非住宅，即合同约定的办公用房，原告依房屋用途按政府有关部门规定的计费标准缴纳取暖费和物业费是应该的，同时原告对自己所购房屋的装修费用也只能由原告自己承担与被告韩志远无关。
被告张东燕答辩：被告张东燕与原告既无房屋买卖合同关系，也无房屋价款结算关系，更不存在物业服务合同关系和费用结算关系。根据产权证确认本案诉争房屋所有权属出卖人即被告韩志远单独所有，房屋权属与被告张东燕无关。原告按政府有关部门规定的计算标准缴纳取暖费和物业费是应该的，且对自己所购房屋的装修费等由原告个人承担也是合理的，不存在由被告张东燕赔偿的问题。原告起诉被告张东燕是在滥用诉权，且对被告张东燕的赔偿主张也不能成立。请求法院驳回原告针对被告张东燕的诉请。
被告盛世龙德答辩：被告韩志远是本案诉争房屋的所有权人，被告盛世龙德公司受托与原告订立房屋买卖合同的行为代表被告韩志远，原告对此也是清楚的。原告主张被告盛世龙德公司返还购房款和利息及其他费用不成立。被告盛世龙德公司不应该也不可能是本案履行付款义务的主体，因原告所购的是被告韩志远个人出售的房屋而并非被告盛世龙德开发建设的房屋，原告请求给付购房款一倍赔偿无合同或法律依据，原告这一主张是对法律认识的错误。在房屋买卖协议未依法解除或撤销的情况下，原告要求返还购房款的主张不能成立。因此请求法庭驳回原告针对被告盛世龙德公司的诉请。
被告福益公司答辩：被告福益公司与原告既无房屋买卖合同关系，也无房屋借款结算关系。原告诉请返还购房款与被告福益公司无关。原告购买的房屋系办公用房，依据政府规定的非住宅标准收取物业费和取暖费既符合协议的约定也是合法的，根本不存在多收的问题更不存在赔偿的问题。原告起诉被告福益公司的诉求不能成立，请求法庭予以驳回。
被告守信公司答辩:被告守信公司与原告没有房屋买卖合同关系，原告主张返还购房款及对其他费用的索赔与被告守信公司无关。原告起诉被告守信公司是错误的，其对被告守信公司的诉讼请求不能成立，请法庭予以驳回。
原告为证明自己的主张成立，向法院提交下列证据：
证据一、合同书复印件一份。证明原告与被告盛世龙德公司签订的合同与被告韩志远个人无关，在合同中明确约定进户之日起6个月内办理产权，并约定建筑层数为地上六层。合同中由被告张东燕手写免除一年电梯费物业费，从而证明该房屋是有电梯的。
五被告对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，认为合同约定楼层为五层，房子系公寓办公用房。
证据二、票据复印件三张。证明原告缴纳物业费1380元，供暖费1850元，该笔费用应由收取单位返还给原告。
五被告对证据二的真实性无异议，对证明问题有异议，认为原告所购房屋为非住宅，按照物业合同的约定以及政府有关部门非住宅计费的收费标准，该笔费用应由原告自行承担，与收款单位无关，原告与被告福益公司存在物业管理服务关系及费用结算关系，被告守信公司收费的行为代表被告福益公司。
证据三、交款收据复印件三张。证明原告缴纳了全部购房款，收费单位为被告盛世龙德公司，并有被告韩志远签名。
五被告对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告盛世龙德公司收取购房款的行为代表被告韩志远。
证据四、收据复印件三张。证明原告花费装修费8875元，应由相应被告返还。
五被告对证据四有异议，认为该份证据形式要件不合法，不是正规发票收据，原告自行装修房屋所产生的费用，应由其自行承担。
证据五、阳光绿景公寓网络查询信息单复印件一份、房产档案信息查询中心申请表复印件一张。证明被告盛世龙德公司发布虚假商品房销售许可证信息。
五被告对证据五有异议，该证据系复印件，不能作为证据使用。
证据六、卷宗中法院依法查询的房产相关信息材料复印件一份。证明该房屋出售给原告之前及之后均存在多次抵押情况，证据中显示该房屋于1991年建成，系办公用房，产权为40年，房屋总层数为5层，故原告所购房屋剩余产权不足15年。
五被告对证据六有异议，对于该房屋的抵押情况以案件庭审所承认的事实为准，该证据显示房屋产权人及抵押人系被告韩志远。
证据七、证明复印件一份。证明原告购买房屋因漏雨导致无法正常居住，致使租户要求提前退房，原告支付相应房租。
五被告对证据七有异议，认为证明人应出庭作证，该证据不能作为证据使用，即使实际存在，也与本案无关。
证据八、2015年4月11日新晚报复印件一张。证明与本案相似案例中的原告要求支付日万分之五的违约金，本案原告的诉请低于该标准。
五被告对证据八有异议，认为我国不适用判例法，媒体报道的案例不适用于本案，也不能指导案件审理。
证据九、通话记录复印件一份。证明原告多次找到被告韩志远、张东燕，但其二人多次推诿。
五被告对证据九有异议，该证据不能证明原告与被告韩志远、张东燕的关系，也不能证明原告所要证明的问题。
证据十、照片八张。证明原告所购房屋进户情况，及被水侵泡后的损害情况，证明房屋受损事实存在。
五被告对证据十有异议，认为照片拍摄地点不能看出是原告现居住的房屋，原告诉请称2012年7月房屋漏雨，被告认为已超过诉讼时效。
证据十一、企业查询单复印件一份。证明被告公司主体适格，被告韩志远系公司股东及法人。
五被告对证据十一有异议，认为该份证据只是企业在工商部门注册登记的材料，主体是否适格应依照事实及证据确定。从本案看除被告韩志远外其余被告均不是适格主体。
证据十二、照片复印件一份。证明原告所购楼房系五层，与合同约定的六层不符。
五被告对证据十二有异议。认为双方约定的楼层系五层，与照片是一致的。
证据十三、合同复印件一份、工资证明复印件一份。证明原告的误工费，并证明因被告守信公司和福益公司收取原告包烧费后没有给原告出具正规的发票导致原告不能向工作单位报销包烧费。
五被告对证据十三有异议，认为原告购买的是非住宅，非住宅不存在报销包烧费的问题，原告使用房屋缴纳包烧费是原告的义务，不存在赔偿问题。
证据十四、录音一份。证明原告于2015年2月3日到哈尔滨市道里区端街9号的哈尔滨市住房保障和房产管理局档案信息中心调取原告所购买房屋的抵押登记信息。工作人员告知原告房屋存在抵押情况。
五被告认为房屋的抵押情况应以案件的调查结果为准。
被告韩志远、盛世龙德公司、福益公司为证明其反驳理由成立，向法庭提供如下证据：
证据一、房屋产权证复印件一份。证明哈尔滨市香坊区房屋系被告韩志远单独所有，与其他人无关。原告所购的使用面积19.48平方米的房屋系其中一部分，该房屋系办公用房。
原告对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议，认为房屋存在抵押情况，并且被告将一个房产证所显示的房屋分别卖给其他人，不符合法律规定。
证据二、房屋买卖协议复印件一份。证明被告韩志远与原告存在房屋买卖关系，被告盛世龙德公司系受托代替被告韩志远与原告签订合同，该房屋系办公用房，被告韩志远与原告有房款结算关系。
原告对证据二的真实性无异议，对证明问题由异议，认为合同没有显示被告韩志远的个人信息及个人签字，合同符合商品房买卖合同的格式及内容，合同没有体现被告盛世龙德公司是受被告韩志远委托与原告签订该合同，该合同没有约定水电、物业、包烧费的计费标准，原告缴纳相应费用没有收到相应正规票据。
证据三、物业管理服务协议复印件一份。证明原告与被告福益公司有物业服务合同和费用结算关系，与其他被告无关，按合同约定原告购买的是非住宅住房，按政府定价标准缴纳物业费、取暖费是原告应尽的义务。
原告对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，因原告购买该房屋后没有更名过户办理产权证，所以原告不应承担相应费用。
被告张东燕、守信公司未提交证据。
综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：2012年3月25日，原告向被告盛世龙德公司交定金20000元，公寓房。4月7日交首付款110000。2012年4月29日，原告与被告盛世龙德公司签订了公寓房屋认购协议，协议主要内容为：“原告购买被告盛世龙德公司位于哈尔滨市香坊区××号××号公寓商服（以下简称“该物业”），该物业的用途为办公（公寓），属框架结构，建筑层数为地上六层该房屋成套认购，参考使用面积19.48平方米，总价款为280000元，以上物业在办理产权及相关手续需要各种费用均由认购方承担，从进户之日起6个月内办理产权手续，认购方提出退房的，需向出卖方提出书面申请，在卖方将此房屋再次出售后予以退房，手写标注免一年物业费、电梯费”。合同签订当日，原告向被告盛世龙德公司交纳剩余购房款150000元，被告盛世龙德公司向原告交付了房屋。
另查明，该房屋在交付使用后，建筑层数仍为五层。该房屋所在的楼栋的房屋所有权人登记在被告韩志远名下，经本院调查该房产已经由被告韩志远办理了抵押登记。
本院认为，从原、被告双方提供的内容一致的阳光绿景公寓房屋认购协议书分析，合同标明的双方当事人为被告盛世龙德公司及原告，同时合同由被告盛世龙德公司加盖公章，并由原告签名，之后价款也是由被告盛世龙德公司收取。虽然被告盛世龙德公司对诉争房屋无处分权，但依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效的规定，被告韩志远作为涉案房屋的所有权人主张是其委托被告盛世龙德公司出售房屋，故原告与被告盛世龙德公司的合同，不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。被告盛世龙德公司于2012年4月29日为原告办理了进户手续，实际向原告交付了房屋。按照合同的约定，被告盛世龙德公司应当自2012年4月29日起6个月内为原告办理房屋所有权手续，目前被告盛世龙德公司没有按照合同约定履行上述合同义务。根据本院调取涉案房产的档案信息标明，该房产已经被抵押给第三人。本院认为，原、被告签订房屋买卖合同的目的，在于实现财产所有权的转移，而涉案房屋已经被被告韩志远抵押给他人，致使合同目的难以实现，构成了根本性违约，因此原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告韩志远辩称原告要求解除合同不符合规定的问题，本院认为合同虽约定“认购方提出退房的需向出卖方提出书面申请，在卖方将此房屋再次出售后予以退房”，但该合同条款是约束购房人在认购房屋过程中的条款，而不是认购房屋后且缴付房款之后的行为，因此被告韩志远的抗辩理由本院不予支持。关于原告诉请解除原告与被告盛世龙德公司签订的《公寓房屋认购协议》，由被告盛世龙德公司、韩志远返还原告购房款280000元及购房款42个月的利息112632元（参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）的问题，本院认为，原告诉请解除原告与被告盛世龙德公司签订的《阳光绿景公寓房屋认购协议》符合法律规定，本院予以支持。被告盛世龙德公司作为合同相对方，应当将购房款280000元返还给原告。被告盛世龙德公司未按合同约定履行，确实给原告造成利息损失，故原告主张利息损失有理，但应依据中国人民银行同期贷款利率标准计算利息损失。关于原告要求被告盛世龙德公司、韩志远按购房款的一倍赔偿其损失280000元的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告盛世龙德公司、韩志远存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故原告可以请求被告盛世龙德公司、韩志远承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，根据被告盛世龙德公司、韩志远的过错程度，本院酌定被告盛世龙德公司赔偿原告100000元为宜。关于原告要求被告韩志远承担责任的问题，因被告韩志远作为房屋的所有权人，明知房屋存在抵押的问题，却委托被告盛世龙德公司出售房屋，给原告带来损失，故被告韩志远应对被告盛世龙德公司的行为承担连带责任。关于原告诉请被告盛世龙德公司、守信投资公司、福益商贸公司、张东燕赔偿原告两年多来支付的取暖费1850元及物业费1380元，共计3230元的问题，本院认为原告在购买房屋后，已实际居住较长时间，故本着谁居住使用谁受益的原则，该费用应由原告负担，因合同已注明涉案房屋为办公用房，因此供热费和物业费不存在多收的问题，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告盛世龙德公司、韩志远赔偿原告装修损失费8875元及误工费3500元，共计12375元问题，本院认为该费用是原告为方便使用房屋而自行对房屋进行装修而支付的费用，且原告没有提供房屋有质量问题的证据，故原告的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告周红与被告黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司于2012年4月29日签订的《公寓房屋认购协议》于本判决生效后立即解除；
二、黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告周红购房款280000元；
三、黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿原告周红100000元；
四、黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司于本判决生效后立即按中国人民银行同期贷款利率标准，分别以20000元为基数给付原告周红自2012年3月25日至2012年4月6日期间利息；以130000元为基数给付周红自2012年4月7日至2012年4月28日期间的利息；以280000元为基数给付周红自2012年4月29日至本判决生效之日止的利息；
五、被告韩志远对被告黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司承
担的上述款项承担连带给付责任；
六、驳回原告周红的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9556元（原告已预交），由原告周红承担1056元，由被告黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司承8500元，财产保全费3881元（原告已预交），由原告周红承担961元，由被告黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司承2920元，由被告黑龙江盛世龙德房地产开发有限公司承担的案件受理费及财产保全费与上款一并给付原告周红。被告韩志远对被告龙江盛世龙德房地产开发有限公司承担的案件受理费及财产保全费承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 王 超
人民陪审员 郑永华
人民陪审员 李秀云
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 李 朦