山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1302民初16539号原告：刘曼合，男，1956年5月8日生，汉族，居民，住临沂市兰山区委托诉讼代理人：刘化德，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。被告：山东鸿景置业有限公司，统一社会信用代码：91371300768745376X，住所地临沂市兰山区银雀山街道全家红埠寺村0006号1号楼。法定代表人戴景华，经理。委托诉讼代理人：盖龙刚，山东上和律师事务所律师。原告刘曼合与被告山东鸿景置业有限公司（以下简称鸿景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘曼合及其委托诉讼代理人刘化德，被告鸿景公司的委托诉讼代理人盖龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘曼合向本院提出的诉讼请求是：1.判令被告支付我逾期交房违约金，被告应当增加违约金数额，按同地段房产租赁价格，由人民法院委托评估机构计算我的损失，共计90000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月21日，我与被告签订商品房预售合同，约定购买被告开发建设的鸿儒国际文化广场6号楼房屋，总价款1468171元。合同签订后我依约支付了房款，被告应当于2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给我使用，如逾期，被告按日向我支付已交房款万分之一的违约金。被告至2017年8月23日才向我交房，其行为已构成违约。给我造成了严重的经济损失。依照有关法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。请求人民法院依法支持我的诉讼请求。被告鸿景公司辩称，我公司已按照合同约定如期交房，不应承担违约责任。原告将涉案房屋委托给我公司对外出租，我方多次联系出租事宜，因原告觉得租赁价格过低，而导致租赁不成功。双方签订的合同对于违约责任有约定，相关司法解释是针对没有约定违约金的情形而规定的，不适用于本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的双方于2014年7月21日签订的《商品房预售合同》无异议；原告已足额支付了房款，本院对上述证据及事实予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年8月23日原告签字的交房流程确认单（复印件加盖临沂市鸿箭物业管理有限公司鸿儒国际项目部印章），原告用以证实被告拖延至2017年8月23日才将涉案房屋交付给原告，并且交房时被告也未按照国家有关规定向原告交付验收合格的房屋，交付房屋时仍然没有安装水电。被告质证称系复印件，是物业管理公司加盖的公章，并非被告的公章。2.曲宗杰与其它公司签订的《鸿儒国际文化广场商铺租赁合同》以及曲宗杰的书面证言各一份，被告用以证明其接受原告委托，于2013年11月12日将包括涉案房屋在内的房屋出租给案外人曲宗杰，从而证实被告已按约定向原告交房。原告质证称，该证据均与本案无关联性，原告对此并不知情。其与被告之间不存在委托、管理或者租赁房屋的合同。证人证言不能作为证据作用，根据证据规则，应当证人应当出庭作证。3.房天下等网络下载的鸿儒国际2014年11月22日开业新闻打印件，被告用以证实涉案房屋所在的鸿儒国际艺展中心已在2014年11月22日正式开业，也证实原告的房屋肯定会在开业之前交付。原告对证据有异议，认为与本案没有关联性，并不能证明被告将房屋按期交付给原告。4.《商铺交房通知单》和《进场装修通知》各一份，被告用以证实其已按合同约定向原告发了交房通知，要求原告于同年7月28日交接房屋并进场装修。原告质证称，其至今未收到该通知，证据不能作为定案依据。5.被告提供2017年12月6日其员工顾宪忠与原告刘曼合的手机通话录音，原始载体在录音人顾宪忠手机中，当庭播放的系顾宪忠将录音转发给被告员工陆红萍，由陆红萍手机播放，双方对话内容：“顾：这个，你好，刘老师是吧？刘:啊，是啊，你哪位？你贵姓?顾：我是鸿景置业的，我姓顾啊！刘：哦，你好！顾：嗯，你好，刘老师，我说，关于那个房子的问题，那次你来我还给你说过，你和你那个家属，那是14年11月份，那不是你叫我给你租出去，你还记得这个事吧？刘：我记着那个事，不是一直您没给俺钥匙，再一个呢，这个……顾：你还记得当时你叫我给你租出去的这个事，是吧？刘：是的，当时还有一个女的，姓王的，她也给我谈过来。顾：给你谈过来，是吧？刘：唉，她那个意思呢，一年吧，这个，给大约1000来块钱。顾：就是呢，对，你嫌乎这个价格低。刘：我说你这个，你要给俺租1000来块钱，俺这个，40年的产权，对吧？俺这150万，俺得150年以后才能把这个房子租回来。……顾：你现在租的这个价格是多少？刘：你得给俺点损失，对不对？你这一推六二五就算完了是吧？……”被告用以证实原告在购买房屋时委托被告将房屋对外出租，被告已履行了交房义务。原告对通话的真实性无异议，但被告提供的录音是复制件的，根据有关法律，被告应当提供原始录音，其提供的复制件不排除有瑕疵。通过复制的录音可以听出，被告方在通话时有些语气逼迫原告，没有给原告思考及说话的机会录音证实了被告一直没有给原告钥匙，虽然原告提到当中租房事宜，即使租房也要交房后才能对外出租使用。录音不能证明被告按照约定将房屋交付给原告使用。6.原告陈述称，被告于2017年8月23日交付房屋，还是经多次催促才交的，但交付时房屋仍没有水电。被告称早已将房屋交付给了原告，原告委托被告将房屋对外出租，被告多次联系出租事宜，因原告嫌出租的价格过低，导致出租未成功。本院对证据1至6的综合认定意见，证据1、2、3、4、6均不能证实被告主张的其按合同约定向原告交付了涉案房屋；证据5仅能证实原告有委托被告方将涉案房屋租出去的意向，双方并未就此签订委托协议，不能证实被告已按期交付房屋。原告主张于2017年8月23日交付了房屋，系其自认的事实，本院对该事实予以确认。根据法庭调查所确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月21日，原告刘曼合与被告鸿景公司签订合同编号为YS391032、房屋代码为××的《商品房预售合同》，原告为买受人，被告为出卖人。约定双方买卖的房屋为预售商品房，暂定名：鸿儒国际文化广场，原告所购买的商品房为第6号楼××号房，用途为商业用房，预测建筑面积共55.81平方米，其中，套内筑面积36.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.63平方米，总房款为1468171元。原告应于合同签订当日一次性付清全部房款。第八条交付期限，约定出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；出卖人逾期交房应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的2%。合同还对其它事项进行了约定。原告刘曼合已按约定向被告鸿景公司支付购房款1468171元，被告于2017年8月23日交付了房屋。本院认为，原告刘曼合与被告鸿景公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告已履行了足额支付房款的义务，被告鸿景公司未按约定的时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告增加支付违约金数额，由本院委托评估机构按同地段房产租赁价格计算其损失的主张，理由不够充分，本院不予支持。合同约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，本院予以采信。因双方约定了被告向原告支付违约金数额的上限，故被告应向原告支付违约金29363.42元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山东鸿景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告刘曼合逾期交房违约金29363.42元；二、驳回原告刘曼合的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元、诉讼保全费920元，计2970元，由原告刘曼合负担1416元，被告山东鸿景置业有限公司负担1554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  刘连瑞人民陪审员  刘卫国人民陪审员  廖 丽二〇一八年三月十六日法官 助理  凌 照代书 记员  卢啸天