山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第258号
上诉人（原审被告）王富强。
委托代理人任坤善，山东万信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）潍坊百汇大墉房地产开发有限公司，住所地：潍坊市寒亭区通亭街565号。
法定代表人蒋佳平，董事长。
委托代理人鞠娅，女，1954年8月11日生，汉族。
上诉人王富强因与被上诉人潍坊百汇大墉房地产开发有限公司（以下称百汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2013）寒民初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王富强的委托代理人任坤善及被上诉人百汇公司委托代理人鞠娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，百汇公司以出让方式取得位于潍坊市寒亭区通亭街以北、上港路以东地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，定名为百汇大市场。2008年8月9日，百汇公司、王富强签订商品房买卖合同，约定王富强从百汇公司处购买百汇大市场第一幢104号房：该房屋共计上下两层，建筑面积80.51平方米，房屋总价款为350240元，该房是经潍坊市房产管理局批准销售的预售商品房。
另查明，双方约定买受人王富强应于合同订立后30日内付清总房款，若逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。双方在合同补充协议上又约定，合同生效后，任何一方无正当理由不履行合同，应向对方支付房款5%的违约金。合同签订后，王富强共计向百汇公司支付10000元购房款，余款340240元未予交纳。王富强辩称百汇公司办理大产权证后，一直未给王富强办理小产权证，已构成违约。百汇公司主张其于2012年11月23日，按合同中约定的联系方式向王富强邮寄解除商品房买卖合同通知书一份，该通如书于2012年11月23日经王富强弟弟王志玮代收，并提供了特快专递邮件详情单及网上查询结果回执单予以证明。王富强对此不予认可，称特快专递不能证明百汇公司给王富强发出过该通知，且是王志玮签收，王志玮并未将快递给付王富强本人，且快递单上所留王富强电话不对。
再查明，王富强已自行进入百汇大市场第一幢104号房使用至今。王富强主张购房款已用百汇公司所欠工程款抵销。王富强称其与百汇公司之间存在施工合同关系，百汇公司欠王富强工程款6万元左右，并提供了道路合同一份予以证明。百汇公司质证称上述合同与本案无关，也不能证明百汇公司欠王富强的工程款。另外，百汇公司与案外人施荣木于2007年9月4日、2007年9月6日签订合同两份，施荣木与百汇公司之间存在施工关系，百汇公司欠施荣木的部分工程尾款33万多元。王富强主张施荣木欠其工程款40万元，施荣木将百汇公司欠施荣木的工程余款40万元转让给了王富强，王富强有权将该工程款抵顶房款，并提供了2009年11月20日施荣木书写的欠条一份、2010年11月25日施荣木书写的欠条复印件一份、债权转让通知书一份予以证明。百汇公司对王富强的上述主张不予认可，称上述合同与本案无关，施荣木并非本案当事人，工程款是按照工程进度按时结算的，欠条无法确定真实性，且是施荣木与王富强签订的，与百汇公司无关。百汇公司与施荣木也无任何债权债务关系。
王富强另提供拨款明细表一份，称该明细是由百汇公司原委托代理人陈蕾出具，证明百汇公司与施荣木的合同已经实际履行。百汇公司对该明细表真实性无异议，但辩称不能证明百汇公司拖欠王富强的工程款，与本案无关。王富强提供施荣木结算工程款汇总打印件一份，证明百汇公司与施荣木经过两次核帐，百汇公司仍欠施荣木工程款395699元。百汇公司质证后提出该证据是王富强单方打印的，没有百汇公司方的任何签字，不能作为证据使用。王富强还提供百汇公司原财务主管李艳姿与王富强对话的录音资料一份，证明百汇公司、王富强之间工程款未结清；李艳姿认可施荣木结算汇总表中的内容。百汇公司称从该录音中看不出李艳姿承认百汇公司欠王富强工程款的内容，且该证据来源不明，未经当事人同意，系非法获取；该录音中的内容与本案无关，不能作为证据使用；录音中只是王富强单方的陈述，李艳姿并未认可王富强陈述。
上述事实，有合同、解除合同通知书、特快专递、欠条、债权转让通知、拨款明细表、录音资料、当事人陈述及庭审笔录等在案为证。
原审法院认为，百汇公司、王富强之间签订的商品房购房合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，是有效合同，予以确认。百汇公司、王富强均应按照合同约定履行自己的义务。庭审中，百汇公司曾明确认可王富强已交纳10000元购房款，予以确认。王富强主张因百汇公司欠王富强及案外人施荣木的工程款，工程款已与未交付的房款互相抵销；因百汇公司否认欠王富强及施荣木的工程款，亦否认双方曾达成债务抵销协议，王富强亦未提交证据证明双方达成合意，王富强主张的债务抵销系其单方意思；对王富强的该项主张，不予采信。确认王富强在签订购房合同后仅支付10000元房款，余款340240元未予交纳，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。百汇公司、王富强在合同中明确约定，若王富强逾期交款超过30日，百汇公司有权解除合同。百汇公司曾于2012年11月23日向王富强邮寄解除合同通知书，因百汇公司是依据双方约定的联系方式，向王富强邮寄的通知书，应视为王富强已经收到解除合同的通知。综上，确认因王富强未及时交付房款，已构成违约，百汇公司要求解除房屋买卖合同，予以准许。百汇公司、王富强签订的房屋买卖合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。王富强已实际使用涉案房屋，应腾出涉案房屋，返还给百汇公司，并将该房屋恢复原状。百汇公司应向王富强返还其所交的10000元购房款。百汇公司主张王富强应按合同补充协议的约定，向百汇公司按房款的5%支付违约金。因合同补充协议签订在后，确认王富强应按其与百汇公司最后签订的合同补充协议支付违约金，即17512元（350240元×5%）。百汇公司主张的经济损失，未提供相应的证据予以证实，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除潍坊百汇大墉房地产开发有限公司与王富强之间签订的百汇大市场104号房的房屋买卖合同；二、限王富强于判决生效后六十日内，将百汇大市场第一幢104号房屋恢复原状后返还给潍坊百汇大墉房地产开发有限公司；三、王富强向潍坊百汇大墉房地产开发有限公司支付违约金17512元（350240元×5%）；四、潍坊百汇大墉房地产开发有限公司向王富强返还购房款10000元；五、以上第三、四项相抵，王富强还应向潍坊百汇大墉房地产开发有限公司支付7512元；六、驳回潍坊百汇大墉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由王富强负担。
宣判后，王富强不服原审判决，上诉称：1、2006年至2008年王富强与施荣木给百汇公司施工，因百汇公司资金紧张，不能按时与王富强结算工程款，于是各方同意以房抵顶工程款，2008年8月29日，双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后百汇公司交付了房屋。百汇公司交付房屋后，应同王富强进行工程尾款割算以抵顶房款，但却迟迟不予处理。在此期间，施荣木将百汇公司欠其的工程尾款约40万元亦让与王富强，并通知了百汇公司。王富强与百汇公司互负到期债务，可随时要求相互抵销，王富强的债权大于百汇公司的债权，足以抵顶房款。2、百汇公司解除合同通知未合法送达王富强本人，不产生解除合同的法律后果。综上，原审未查清百汇公司拖欠工程款的事实，双方互付债务，先履行方不履行义务，后履行方有权拒绝履行，割账抵销的主动权在百汇公司方，百汇公司只要求王富强另付房款而不割算工程款是不公平的。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回百汇公司的诉讼请求。
被上诉人百汇公司答辩称：1、王富强变更地址信息后并未书面通知百汇公司的情况下，百汇公司按照原购房合同中王富强所留地址信息寄出合同解除通知书并无不当，且王富强确认其弟弟已签收，故合同解除通知书已生效。2、案外人施荣木对百汇公司并不享有债权，且施荣木从未向百汇公司主张过该债权，亦从未通知百汇公司进行债权转让的行为。王富强称其受让第三人的债权抵销无事实和法律依据。综上，王富强主张的抵销条件并不成立，原审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与原审基本一致。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的权利义务。王富强未按合同约定的付款方式支付购房款，依据上述合同第七条的约定，百汇公司有权解除合同，原审判决确认解除双方签订的商品房买卖合同并无不当，应予维持。百汇公司对王富强主张的欠付工程款事实及数额不予认可，王富强亦未能提供有效证据证明其对百汇公司享有明确的到期债权，故王富强主张百汇公司欠其本人的工程款与购房款相互抵销，证据不足，本院不予支持。从案外人施荣木给王富强出具的欠条可以看出，施荣木与百汇公司之间的工程款并未结算，且王富强亦未提供有效证据证明施荣木已将债权转让通知送达给百汇公司，故王富强主张用其受让的施荣木对百汇公司享有的债权抵顶本案购房款，证据不足，本院不予支持。王富强主张的其与施荣木、百汇公司之间的债权债务关系可另行处理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人王富强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 李金桦
二〇一四年二月二十日
书 记 员 肖维克