山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第17号原告:郭宁，女，1981年7月23日生，汉族。委托代理人：张亮，山东天矩律师事务所律师。被告：淄博昂展地产有限公司。法定代表人：陈凌，董事长。被告：淄博名尚物业管理有限公司。法定代表人：陈凌，董事长。二被告共同委托代理人：崔宁，上述两公司职工。原告郭宁诉被告淄博昂展地产有限公司、被告淄博名尚物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭宁的委托代理人张亮、被告淄博昂展地产有限公司（以下简称“昂展公司”）、被告淄博名尚物业管理有限公司（以下简称“名尚公司”）的共同委托代理人崔宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宁诉称，2010年11月29日，原告与被告昂展公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告昂展公司的商品房C2幢1单元010302号房，并对双方的权利义务作出了约定。现原告已经按照合同约定履行了相关付款义务，但是被告却一直拖延替原告办理房屋权属证书，后经原告多次催促被告仍以各种理由推脱履行合同义务，同时被告还违反法律规定向原告强行收取暖气开口费等。被告的行为已经严重违反了合同约定和相关法律规定，同时也给原告造成了较大的损失。为此，原告特诉至法院，要求被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金120000元；要求被告退还原告交纳的暖气开口费11599元；本案诉讼费用由被告负担。被告昂展公司、名尚公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，现已超过法定诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月29日，原告郭宁与被告昂展公司签订商品房买卖合同一份，约定原告购买昂展公司开发的名尚城市广场C2号楼1单元010302号房屋一套，该房屋单价为每平方米6091元，价款总计650823元；被告昂展公司应于2011年6月30日前在该商品房经验收合格后将符合本合同约定的商品房交付给原告，被告昂展公司如逾期交房，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告昂展公司按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告昂展公司应当在2012年6月26日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告昂展公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如原告不退房，被告昂展公司按已付房价款的1‰×超期天数向原告支付违约金。同日，原告与被告昂展公司签订合同补充协议，约定商品房买卖合同中第四条商品房单价仅作为买受人所购买房屋的单价，不包含储藏室、车库、车位、各项开口费、办证费等相关费用。上述合同签订后，原告依约向被告昂展公司交纳了房屋价款。此后，被告昂展公司未按期交房。为此，原告与被告昂展公司于2012年8月1日签订收房协议书，认定被告昂展公司的实际交房日期为2012年7月19日，根据双方签订的商品房买卖合同约定的交房日期2011年6月30日至实际交房日期2012年7月19日，被告昂展公司共逾期交房384天，被告昂展公司应支付原告逾期交房违约金33955元；原告与昂展公司协商一致，本协议签署且昂展公司支付上述款项后，昂展公司因逾期交房和阳台交付标准的变更对原告承担的责任予以全部解除，原告不再以此本协议第一条、第二条向昂展公司主张权益，但昂展公司应承担的售后及保修责任仍按国家法律法规及住宅质量保证书予以承担。该收房协议签订后，被告昂展公司向原告支付了逾期交房违约金。涉案房产的房屋产权登记于2013年7月15日办理完毕。原告于2012年8月1日、2014年11月10日分两次向被告昂展公司交纳暖气开口费共计7008元、向名尚公司缴纳天然气开口费2911元。原告主张依据合同约定及相关法律和文件的规定，被告应当向其支付逾期办证违约金并返还原告已交纳的开口费用。为此，原告特诉至法院，要求被告支付原告逾期办证违约金120000元；要求被告退还原告交纳的暖气开口费、天然气开口费共计11599元；本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告提交商品房买卖合同一份，想要证实原、被告之间存在商品房买卖合同关系，现被告逾期为原告办理房屋权属登记证书，应按照合同约定承担违约责任，二被告对该证据的真实性无异议，但认为其并没有逾期为原告办理房屋权属登记证书，不应当承担逾期办证违约金；提供收款收据四份，想要证实二被告向原告违法收取了天然气、暖气开口费，原告要求被告承担责任，未超过诉讼时效，被告对2012年8月1日的二份收据真实性无异议，分别为天然气开口费2885元、暖气开口费6945元，但认为已经超过法定的诉讼时效，对于剩余的二份收据无异议；提供文件三份，想要证实自2001年国家已明令禁止收取开口费，被告对该证据的真实性无异议，但认为这些文件不能作为主张被告不应收取开口费的依据。被告提交收房协议书一份，想要证实原告的涉案房屋实际交房时间为2012年7月19日，根据合同约定办证时间应当后延360日，即2013年7月14日前，其为原告办理完房屋权属登记的时间为2013年7月15日，房产证上有记载，违约金已被原告领取，原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为根据原、被告签订的买卖合同约定，被告应在2012年6月26日前为原告办理完毕房屋权属登记，被告所谓的合同约定“延后360天内”是对“出卖人应当在2012年6月26日前为买受人办理完毕房屋权属登记”这一条的解释，从语法及文义上来说符合常理，根据合同法第41条规定，应按照原告理解的通常意义上来讲的双方约定的办理房屋权属证书的时间，原告的要求也符合商品房买卖合同解释的相关规定；提供文件一份，想要证实被告收取原告二项开口费有据可依，原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为被告作为房产开发企业明知国家自2001年及之后的相关政策文件已取消了向购房者收取暖气开口费等，其利用优势地位及资源故意告知原告虚假情况，隐瞒真实情形，使原告作出交纳开口费的错误意思表示，其行为应认定为欺诈行为，收取的开口费应当返还。本院认为，商品房开发企业在向购买者出售商品房后，应当依照相关法律规定及合同约定收取相关费用并为购买者办理产权登记。本案的争议焦点为：第一，被告昂展公司是否应当向原告支付逾期办证违约金；第二，被告昂展公司、名尚公司是否应当返还原告暖气开口费及天然气开口费。关于第一个争议焦点。本院认为涉案的商品房系由被告昂展公司开发并出售给原告，因此如出现逾期办证的情形，支付逾期办证违约金的责任主体应为被告昂展公司。依据原告与昂展公司签订的商品房买卖合同的约定，涉案商品房的交付日期为2011年6月30日前，办理房地产权属证书的时间为2012年6月26日之前（商品房交付使用后360日内），根据双方的约定可以看出，确定房地产权属证书办理期限为2012年6月26日之前是从商品房交付使用之日起向后计算360日，即应根据商品房交付的时间再加360天的方式来确定的。但是在实际履约过程中被告昂展公司并未按约定的期限交付房屋，为此被告昂展公司与原告签订收房协议书，确定涉案商品房的实际交付时间为2012年7月19日，昂展公司也因此向原告支付了逾期交房违约金。综上，原、被告是以被告昂展公司向原告支付逾期交房违约金为对价重新确定了新的交房日期即2012年7月19日。由于原、被告重新确定了交房时间，依据商品房买卖合同，办理房地产权属证书的期限亦应从新确定的交房时间向后推算360日，即昂展公司应在2013年7月14日之前为原告办理房地产权属登记证书。依据我国物权法第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而房权证仅仅是不动产物权登记的凭证，房权证本身并不产生物权变动的效力。因此，确定原告取得涉案房屋房产权属的时间是不动产物权的登记时间而非领取房权证的时间。本院根据已查明的事实确定原告取得涉案房屋权属登记的时间为2013年7月15日，而昂展公司应于2013年7月14日前为原告办理权属登记。因此，被告昂展公司因逾期二天为原告办理房地产权属登记应当支付相应的违约金。原告主张按日千分之一计算违约金不违反双方合同约定，本院予以支持。据此，本院确定被告昂展公司应支付原告逾期办证违约金1301.65元（以房款本金650823元为基数，按日千分之一计算2天）。对原告多主张的部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点。本院认为，淄建发[2011]10号关于进一步规范新建商品房供热供水燃气供电配套费收取有关问题的通知下发于2011年1月27日，规范的是该文件下发之后的商品房买卖行为，而非规范该文件下发之前的商品房买卖行为，即在该文件下发以后房地产开发商不得以任何形式向购买者收取暖气开口费、燃气开口费等费用。同时，在原告与被告昂展公司签订的合同补充协议中也明确约定，涉案商品房买卖合同中商品房单价仅作为买受人所购买房屋的单价，不包含储藏室、车库、车位、各项开口费、办证费等相关费用。由于原、被告于2010年5月5日签订商品房买卖合同在淄建发[2011]10号文件下发之前，且原、被告也通过补充协议确认涉案商品房买卖合同确定的单价不包含各项开口费，因此，被告依据双方补充协议的约定向原告收取暖气开口费、天然气开口费并不违反强制性法律、法规及有关文件的规定，故被告有权在商品房单价范围之外另行收取涉案商品房的开口费。综上，对原告要求被告昂展公司返还暖气开口费，被告名尚公司返还天然气开口费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下：一、被告淄博昂展地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭宁逾期办证违约金1301.65元。二、驳回原告郭宁的其他诉讼请求。如果被告淄博昂展地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由被告淄博昂展地产有限公司负担15元，原告郭宁负担1451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  李鸿飞二〇一五年七月二十八日书记员  王梦洋