陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0302民初238号原告陕西秦龙建筑工程有限责任公司，住所地宝鸡市陈仓区千河镇底店村。法定代表人王生平，董事长。委托代理人郭伟明，陕西西虢律师事务所律师。被告王燕，女，1960年5月出生，汉族，住宝鸡市渭滨区金陵新村。委托代理人喻绍伟，陕西高理律师事务所律师。被告张智，男，1957年9月出生，汉族，住址同上。被告宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司，住所地宝鸡市高新区赛特路。法定代表人权广科，董事长。委托代理符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。原告陕西秦龙建筑工程有限责任公司（以下简称秦龙建司）诉被告王燕、张智、宝鸡市虹桥房地产开发（集团）有限公司（以下简称虹桥地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦龙建司的委托代理人郭伟明，被告王燕的委托代理人喻绍伟，被告张智，被告虹桥地产公司的委托代理人符宝龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告秦龙建司诉称，渭滨法院根据被告王燕、张智提出的执行异议而做出的（2015）渭滨执异字第00014号《执行裁定书》，中止对被告虹桥地产公司位于渭滨区火炬路25号院1幢1单元0803号房屋执行的裁定事项，缺乏事实及法律依据。1、争议房屋的所有权人是被告虹桥地产公司而并非被告王燕、张智。原告已通过诉讼保全的形式对该争议房屋进行了诉讼保全，该房屋未登记在被告王燕、张智名下，被告虹桥地产公司也未提出异议，根据法律规定，房屋属于不动产，物权的确认应当以登记为准，渭滨法院对此房屋的保全措施并无不当。2、原告对被告王燕、张智与被告虹桥地产公司签订的房屋买卖合同的真实性及效力均持异议。在诉讼保全查封房屋时，该房屋并未进行销售登记备案，被告也未提出异议，在2015年原告申请执行过程中，被告提出异议，严重悖于常理�原告有理由怀疑两被告之间商品房买卖合同的真实性，且两被告在异议期间，通过仲裁的形式却以调解的方式去确认双方房屋买卖合同的效力。原告对此不知情，也未参与，且调解形成的内容也超出了仲裁受案的范围，越发显得两被告欲盖弥彰，让人难以信服。即便被告王燕、张智与被告虹桥地产公司签订的房屋买卖合同真实有效，在房屋未登记备案前，其不能对抗第三人，更何况法院依法查封的财产。被告王燕、张智对被告虹桥地产公司仅仅是合同形成的债权，并没有优先获取房屋的物权请求权。3、执行裁定书所查明的部分事实与实际情况不符，且适用法律错误。案件争议的财产是在诉讼期间通过诉讼保全的形式进行查封的，并非案件进入执行程序后，通过执行程序采取的执行措施。而裁定书所认定的该房屋系被告王燕、张智用于居住适用且名下无其他用于居�的房屋与事实不符，从被告的基本情况看，可以明确被告至少在金陵新村有住房。渭滨法院所依据的最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题批复》相关规定确定被告王燕、张智具有优先受偿权适用法律错误。原告虽系建筑商，但并非所争议房屋项目的建筑商，本身就对该房屋不具有建筑商对工程的优先权，原告是基于诉讼过程中对被告虹桥地产公司的财产依法进行财产保全后，使债权实现的法定手段的保障权，这也是法律设立保全制度的目的和意义所在。综上，（2015）渭滨执异字第00014号《执行裁定书》裁定中止对被告虹桥地产公司位于渭滨区火炬路25号院1幢1单元0803号房屋的执行缺乏事实及法律依据。为维护其合法权益，遂诉至法院请求判令对被告虹桥地产公司位于渭滨区火炬路25号院1幢1单元0803号房屋继续执行给原告。被告王燕答辩称，（2015）渭滨执异字第00014号《执行裁定书》合法，应当据此执行。被告张智答辩称，1、（2015）渭滨执异字第00014号《执行裁定书》的内容和结论符合事实和法律规定，因此其与王燕共同与被告虹桥地产公司签订的房屋买卖合同合法有效。2、原告用“争议房屋”的概念是其恶意杜撰。在其与王燕和虹桥地产公司签订的房屋买卖合同中，位于火炬路25号院1幢1单元0803号房屋买卖合同是唯一的，根本不存在“争议”。3、位于火炬路25号院1幢1单元0803号房屋的所有权在商品房买卖合同中约定明确，被告王燕、张智已完成了合同约定的付款义务，在保全之前就交付了全部购房款，被告虹桥地产公司的合同义务时房屋建成后将该房的所有权向其移交。4、原告混淆合同当事人身份，将其侵权行为说成维权行为。5、原告申请保全其与虹桥地产公司直接按成立在在先且已�效的商品房买卖合同的行为错误。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，已出售的房屋不能查封。6、原告混淆了债权与物权的区别。原告无视另案中原告已经以2010年9月8日与被告虹桥地产公司订立《买房协议书》生效为由，主张并获得了双倍赔偿的法律保护案例，在本案中却企图以交付后的物权登记否定债权中合同约定物权移交前的合同效力，从而达到其既要获得被告虹桥地产公司一房二卖的双倍赔偿，还想获得第二被告购买的房屋，实现其侵占第一、二被告生效合同标的物的目的。7、关于债权的优先受偿权，在执行裁定书的中的论述正确。8、第一、二被告的交易行为先于原告的申请保全行为，第一、二被告买房是为了获得将来的物权，目的是为自己居住，且签约时间先于原告的顺位，原告申请保全是为了讨债，其目的是为了催收欠款，因此，就双方请求权的顺位而言，第一、二被告催交房屋请求权的顺位绝对先于原告。10、最高院对物权法的解释第一、二条，对基础权利和真实权利人的合法权利予以明确保护，而第一、二被告就是该房屋买卖合同的真实权利人。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。被告虹桥地产公司答辩称，其与王燕、张智签订的房屋买卖合同合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，在本院受理的秦龙建司申请执行虹桥地产公司案件执行过程中，被告王燕、张智作为案外人于2015年6月27日向本院提起案外人执行异议。经审查，本院于2015年11月26日作出了（2015）渭滨执异字第00014号执行裁定书，裁定中止对虹桥地产公司位于渭滨区火炬路25号院1幢1单元0803号房屋的执行。秦�建司于2015年12月3日收到该执行裁定书后，于2015年12月18日向本院提起了本案申请人执行异议之诉。另查，原告秦龙建司以被告虹桥地产公司拖欠其工程款为由将虹桥地产公司诉至本院，经审理后本院依法作出了判决。判决生效后，秦龙建司与虹桥地产公司达于2010年9月8日达成买房协议书，约定由虹桥地产公司将其开发的位于火炬路25号院高新名苑2单元704、901、1001、1004号房屋折抵给秦龙建司以抵偿其拖欠秦龙建司的1718534.39元工程款。后因虹桥地产公司将1001、1004号房屋售予他人，双方交涉无果，秦龙建司遂再次将虹桥地产公司诉至本院，请求判令虹桥地产公司赔偿其经济损失1849406元，并支付利息138089元。在案件审理过程中，本院于2012年9月3日依法查封了位于火炬路25号院高新名苑1幢1单元0803号房屋，查封期限1年。2013年3月19日，本院作出了（2012）宝渭法�初字第02091号民事调解书。嗣后，秦龙建司向本院申请执行虹桥地产公司应给予其的经济损失2015025元。在案件执行过程中，本院于2013年8月6日再次查封了该套房屋。再查明，2011年9月19日，被告王燕、张智与被告虹桥地产公司签订了关于渭滨区火炬路25号1幢1单元0803号房屋的商品房买卖合同，于当日交付房屋尾款158980.8元，加之此前已交付的购房款及定金110000元，被告王燕、张智已履行了交付全部购房款268980.8元的义务。目前，被告王燕名下有住房一套，被告张智名下无住房。再查明，被告王燕、张智将被告虹桥地产公司诉至宝鸡市仲裁委员会，请求确认商品房买卖合同有效，并由虹桥地产公司为王燕、张智办理商品房预售登记。2015年11月13日双方达成仲裁调解，仲裁调解书确认双方于2011年9月19日签订的商品房买卖合同合法有效，虹桥地产公司应�按照合同约定交付房屋，房屋归王燕、张智所有，虹桥公司应当向渭滨区人民法院办理该房屋的解封手续并将房屋向王燕、张智移交等内容。本院所确认的上述事实，有（2015）渭滨执异字第00014号执行裁定书、送达回证，（2012）宝渭法民初字第02091号民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书稿，商品房认购书，商品房买卖合同，收款收据，（2015）宝仲调字第38号仲裁调解书，当事人陈述在卷为凭。以上证据经当庭举证、质证和本院审查，足以采信。本院认为，合法的民事权益受法律保护。在本案中，被告王燕、张智出示了商品房买卖合同、收款收据以及（2015）宝仲调字第38号仲裁调解书，欲证明其与虹桥地产公司之间关于渭滨区火炬路25号1幢1单元0803号房屋买卖合同成立并有效，原告秦龙建司虽对该证据提出异议，但无证据予以反驳，故而�被告王燕、张智出示的该组证据，本院予以采信。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点即在于被告王燕、张智对执行标的物即位于渭滨区火炬路25号1幢1单元0803号房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，而从本案所查明的案件事实来看，被告王燕、张智与被告虹桥地产公司签订的房屋买卖合同先于人民法院查封，该合同合法且有效，同时，被告王�、张智于2011年9月19日已支付了合同全部价款，且虽然被告王燕名下有住房，但无证据证明被告王燕、张智共同名下有其他用于居住的房屋，因此，结合案件事实与法律规定，本院认为被告王燕、张智的享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告主张的继续执行位于渭滨区25号1幢1单元0803号房屋的请求，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告陕西秦龙建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由陕西秦龙建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  杨建文人民陪审员  巨招财人民陪审员  李 响二〇一六年八月九日书 记 员  相瑞峰