杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭西泗民初字第530号
原告（反诉被告）：杭州中海雅戈尔房地产有限公司。
法定代表人：齐大鹏。
委托代理人：金德聪、高敏娟。
被告（反诉原告）：郑亚琴。
委托代理人：蒋国忠、李侠飞。
原告杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下简称中海房产）与被告郑亚琴商品房预售合同纠纷一案，于2013年12月4日向本院起诉。本院立案受理后，郑亚琴在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员庞邦彩独任审判。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，本院依法组成合议庭，分别于2013年12月12日、2014年6月24日两次公开开庭进行了审理，中海房产的委托代理人金德聪、高敏娟，郑亚琴的委托代理人蒋国忠、李侠飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中海房产起诉称：郑亚琴于2010年4月8日向中海房产购买杭州市西湖区篁外山庄18号楼3单元1002室商品房，并与中海房产签订了该套房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》第五条约定该房屋总房款为1393833元，第七条约定买受人采用银行按揭贷款方式支付购房款，具体付款方式为：买受人应于合同签订当日支付房款573833元；余款由买受人在合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续。双方在合同第十九条中还约定：“买受人违反合同任何一款的约定导致延迟办妥抵押贷款手续及逾期付款的或者因买受人原因导致买受人申请的银行贷款未能在本合同签订之日起30内获批准并转入出卖人账户的，出卖人有权按本合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。”合同签订后，郑亚琴未按约定支付购房款820000元。经中海房产催告，郑亚琴至今未付清房款。郑亚琴拖欠房款的行为已构成违约，应立即向中海房产付清购房款，并应按照《商品房买卖合同》第八条第一款约定向中海房产支付每日万分之二的逾期付款违约金。为维护中海房产的合法权益，故起诉要求判令：1、郑亚琴向中海房产支付杭州市西湖区篁外山庄18号楼3单元1002室商品房购房款820000元以及逾期付款违约金197948元（按逾期应付款每天万分之二计算至2013年8月26日），合计1017948元，此后至实际付清之日的违约金按同样标准另行计付；2、本案诉讼费由郑亚琴承担。
郑亚琴答辩并反诉称：2010年4月8日，郑亚琴与中海房产就郑亚琴购买西湖区篁外山庄18号楼3单元1002室住房签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价为1393833元，分二期支付，合同签订后支付573833元，余款82万元通过办理银行按揭贷款的方式支付。当天下午，在中海房产售楼处现场，郑亚琴与中海房产指定的贷款银行中国建设银行签订了贷款合同，并办理了所有按揭贷款手续。在等待银行发放贷款的过程中，国务院于2010年4月17日公布了国发（2010）10号《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对贷款购买第二套、第三套住房作了明确限制。2010年5月26日，住建部、人民银行、银监会发布了建房（2010）83号《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确了购买第二套及以上房屋执行差别化住房信贷政策的具体限购规定。因郑亚琴已经拥有两套住房，故郑亚琴的贷款遭到银行拒绝。郑亚琴由于按揭贷款批不下来，无能力支付购房款，与中海房产进行无数次商量，由于中海房产一直没有态度，事情一直拖到现在。2011年2月28日，杭州市人民政府出台了杭政函（2011）22号《关于进一步做好房地产市场调控政策工作的实施意见》，明确了暂停向在杭州拥有两套及以上住房的居民家庭售房。郑亚琴属于限购对象。因此，郑亚琴没有支付购房款系因为房地产调控政策而不能支付，而非郑亚琴的主观原因。根据相关规定，郑亚琴可以解除合同，中海房产主张违约责任没有事实依据。故反诉要求判令：1、解除郑亚琴、中海房产于2010年4月8日签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、中海房产返还郑亚琴购房款573833元；3、本案诉讼费用由中海房产承担。
中海房产针对郑亚琴的反诉答辩称：一、双方签订《商品房买卖合同》是在国家出台调控政策实施前，不受国务院和杭州市的限购、禁购调控政策影响。
二、郑亚琴应当在签署买卖合同后的7天内办理完毕相应的贷款手续，这期间，调控政策尚未出台，不受国务院和杭州市的限购调控政策影响。退一步讲，自双方于2010年4月8日签署合同到2010年5月26日认定“二套房”的建房（2010）83号文出台，有48天的时间，在此期间，郑亚琴也完全可以办理贷款手续，但郑亚琴却因自身原因没去办理贷款。
三、郑亚琴在签署本案的买卖合同之后，又分别在2011年5月28日和6月21日买进杭州市西湖区转塘街道云溪印象创意园4幢302、304、303室商品房。其中，302室房屋首付款为909417室，按揭贷款930000元，303室首付款为909417元、按揭贷款930000元，304房屋首付款1497904元、按揭贷款1510000元。由此可知，从郑亚琴的后续连续购入房产以及现在拥有的房产数量这些事实来看，其完全有能力继续履行本案买卖合同。郑亚琴的反诉请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回，同时请求法院支持中海房产的诉讼请求。
中海房产就本诉与反诉一并举证如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》及补充协议。证明中海房产与郑亚琴签订的商品房买卖合同以及付款义务、违约责任的约定。
2、浙江省统一收款收据。证明中海房产实际收到郑亚琴房款的金额。
3、《浙江省商品房买卖合同》（编号：2011预1108106）、（编号：2011预1108107）、（编号：2011预1108108）及商品房交接书。证明郑亚琴具有继续履行合同的能力。
4、《催告函》及快递凭证。证明中海房产书面催告郑亚琴要求继续履行合同的事实。
5、朝晖三小区37幢1单元202、203房屋权属信息查询记录以及《商品房买卖合同》。证明朝晖小区的房屋曾经在郑亚琴名下，但在2007年10月25日已经转移出去了.
6、下城区绿洲花园2幢1单元802室房屋权属信息查询记录以及《商品房买卖合同》。证明在2010年4月8日郑亚琴名下仅有一套房产，不受限购、限贷的调控政策影响。
上述证据经庭审质证，郑亚琴对证据1、2没有异议。证据3的真实性没有异议，关联性有异议，认为与本案没有关联性。证据4，由于郑亚琴房屋拆迁，该函件没有收到，不能证明中海房产曾经向郑亚琴催告过，要求郑亚琴履行付款义务的事实。证据5、6，关联性有异议，不能证明待证事实。
郑亚琴就本诉与反诉一并举证如下：
1、《浙江省商品房买卖合同》。证明郑亚琴与中海房产签订商品房买卖合同的事实。
2、《收款收据》。证明郑亚琴按约支付573833元的房款的事实。
3、杭州市区住房情况查询记录。证明郑亚琴在签订案涉合同时名下已有2套住房的事实。
4、国发（2010）10号、建房（2010）83号、杭政函（2011）22号。证明郑亚琴属于限购对象的事实。
5、个人信用报告。证明郑亚琴在向中海房产购买涉案房屋以前曾有过3次住房贷款记录，向中海房产购买涉案房屋系向银行申请第4次贷款。
6、查询记录。证明郑亚琴的贷款次数。
上述证据，经庭审质证，中海房产对证据1、2的真实性没有异议。证据3的真实性没有异议，证明对象有异议，认为该证据不能证明郑亚琴属于限购、禁购对象，在2010年4月8号签订合同时，郑亚琴名下只有一套住房，而非二套住房。证据4的真实性没有异议，但与本案没有关系。证据5的真实性无法确认，证明对象、关联性均有异议；同时，郑亚琴在本案合同签订后有两次住房贷款记录，恰恰证明其能够贷款购房。证据6的真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，查询记录中看不出所查询的两套房产有过银行贷款的记录，且该两套房产所有权均已注销，与本案双方的争议没有关联性。
根据上述质证意见，本院认证如下：中海房产提交的证据1、2，郑亚琴无异议，予以确认。证据3、5、6的真实性郑亚琴无异议，真实性予以确认。证据4不能证明已经送达，不予确认。郑亚琴提交的证据1、2、3、4、6的真实性中海房产无异议，真实性均予以确认。证据5系郑亚琴的个人信用记录，真实性予以确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2010年4月8日，中海房产（出卖人）与郑亚琴（买受人）签订编号为2010预1064435的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定出卖人以出让方式取得杭政储出（2005）13号地块、编号为06-011-013-00021的地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称：篁外山庄，建设工程规划许可证为建字第330100200800469，施工许可证号为330106200910230101。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2010）第5002号。买受人购买的商品房为杭州市西湖区篁外山庄18幢3单元1002室，建筑面积为89.34平方米。房屋总价款为1393833元。买受人应于本合同签订之日支付全部房价款的41%，计573833元；余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续。买受人逾期付款的违约责任：逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。出卖人应在2011年9月30日前，将符合条件的商品房交付给买受人。买受人违反合同任一条款的约定导致迟延办妥抵押贷款手续及逾期付款的或者因买受人原因导致买受人申请的银行贷款未能在本合同签订之日起30日内获批并转入出卖人账户，出卖人均有权按本合同第八条追究买受人逾期付款的违约责任。合同签订当天，郑亚琴支付了首期房价款573383元，余款一直未付。2013年12月，中海房产向本院起诉，要求判如所请，郑亚琴随即提出反诉。
另查明，2011年5月至6月期间，郑亚琴以贷款方式购买杭州市西湖区云溪印象创意园办公用房三套，总计价款600余万元，其中首付款300余万元。
本院认为：中海房产与郑亚琴于2010年4月8日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定有效，双方均应依约履行。按照合同约定，中海房产的主要合同义务为将符合约定的房屋交付给郑亚琴，郑亚琴的主要合同义务为向中海房产支付购房款。虽然合同约定郑亚琴以银行贷款的方式履行付款义务，但当银行无法贷款或贷款额度降低时，根据诚实信用原则，郑亚琴仍应以其他合适的方式履行自己的合同义务，除非其有确切证据证明确因无法贷款或贷款额度降低等不可归责于当事人的客观原因无法履行合同，才能在合理期限内提出要求解除合同。本案双方签订合同的时间为2010年4月8日，且当天即已办理好按揭贷款手续，银行随时可以放款，而国务院出台房产调控政策是在2010年4月17日，此期间有9天时间，银行未发放款是否受调控政策影响未有证据证明。即使因受调控政策影响导致郑亚琴无法取得贷款，郑亚琴仍应提供证据证明其除了通过银行贷款，无法以其他方式履行合同，否则，应承担举证不能的后果，但郑亚琴并未提供证据证明其无法履行合同，且直至本案成讼，郑亚琴也没有证据证明其向中海房产提出过解除合同的请求。从本案双方提交的证据可以看出，郑亚琴在购买本案房屋前后一年左右时间，有多次的贷款记录和房屋买卖的记录，尤其是2011年5、6月份购买三套办公用房，首付300余万元，说明其并非没有能力履行本案合同项下的义务。故本案不属于“不可归责于当事人的原因无法继续履行合同”的情形，郑亚琴无权提出解除合同，其仍应按照合同约定和诚信原则履行自己的付款义务。至于郑亚琴提出的因杭州市出台限购政策，其属于限购对象，无法履行合同的意见，因杭州市出台的限购政策在2011年2月，对之前已经签约并备案的购房行为不具有约束力，故其该辩称意见本院不予采信。现郑亚琴未履行自己的合同义务，构成违约，中海房产诉请要求郑亚琴支付房款并承担违约责任的请求符合法律规定，本院予以支持。郑亚琴反诉要求解除合同并返还购房款的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、郑亚琴于本判决生效之日起十日内支付杭州中海雅戈尔房地产有限公司购房款820000元，支付违约金197948元（按每日万分之二计算至2013年8月26日），合计1017948元，此后至本判决确定的履行日止的违约金按同样标准另行计付。
二、驳回郑亚琴的反诉请求。
本诉案件受理费13962元、反诉案件受理费4769元，均由郑亚琴负担，于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 庞邦彩
人民陪审员 陈顺根
人民陪审员 孙浩淼
二〇一四年八月十一日
书 记 员 倪倩虹