广东省大埔县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1422民初629号
原告：张演南，男，汉族，住址：广东省大埔县。
委托代理人：肖煊荣，广东格林律师事务所律师。
被告：赖志荣，男，汉族，住址：广东省大埔县。
委托代理人：朱剑华、简福权，广东权晔律师事务所律师。
原告张演南诉被告赖志荣合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张演南及其委托代理人肖煊荣、被告赖志荣及其委托代理人简福权、朱剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张演南诉称：被告赖志荣与原告张演南原是好友、合作伙伴，2013年双方合作在大埔投资了两个房地产开发项目，分别是2013年3月28日签订的《合股开发地产合同》显示的位于大埔××××街的“锦绣名居”商住楼盘项目，以及2013年8月9日签订的《合股开发地产合同》显示的位于大埔××××连心路的“锦裕雅苑”商住楼盘项目，以上合作开发楼盘项目完成后，原被告双方于2015年12月19日会同项目各股东共同完成了项目份额及资产份额分割结算，并形成详细具体的结算清单。因被告未完全按照结算清单载明归属原告的部分店面、房屋、车位等财产分割给原告，一直占用原告财产。经原告多次催讨后，双方于2016年2月5日签订了《协议书》，被告再次确认同意按该等结算清单分割财产给原告，并负责办理相关房产转名登记在原告名下的税费及办理房产证的义务，但至今仍迟延办理如下诉讼请求所载归属原告的店面、房屋、车位等财产转移占有、转名登记在原告名下的义务，并一直实际占有并使用了原告该等财产且一直未支付占用使用费，造成了原告较大的经济损失。根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告自身合法权益，原告现向法院起诉，恳请法院判令：1.被告立即向原告移交“锦绣名居”4号车库；2.被告立即到房地产管理局办理将锦绣名居B1401房、“锦裕雅苑”第三期3号、4号、9号、11号店面及D栋1号、2号、3号店面等不动产转移登记在原告名下并承担办理不动产证之税费，以及立即将以上不动产移交给原告占有使用；3.被告立即向原告赔偿以上不动产占有使用损失（自2015年12月19日起至被告实际返还之日止按同地段同类不动产租金标准计算）；4.诉讼费用由被告承担。
被告赖志荣辩称：一、2015年12月19日，根据原被告签订的分房清单，涉案的不动产（锦绣名居B1401以及4号车库；锦裕雅苑第三期3号、4号、9号、11号商铺及D栋1号、2号、3号店铺）由原告分得所有。二、2015年12月26日，被告将涉案的不动产（锦绣名居B1401以及4号车库；锦裕雅苑第三期3号、4号、9号及D栋1号、2号、3号店铺）回购，同日原告向被告出具《收条》、《收据》，称已收到被告回购涉案不动产的价款合计6676916元（B1401房：369104元；4号车库：286020元；锦裕雅苑第三期3号、4号、9号及D栋1号、2号、3号店铺：6021792元）。三、根据上述第二条的内容，被告需支付原告购房款6676916元。另，被告对原告享有相关债权（部分债权通过从第三人处受让取得），该部分债权总额为3490000元，在购房款中抵扣，抵扣后剩3186916元。故被告只需支付3186916元的购房款。被告同意把上述3186916元取整以3200000向原告支付。该购房款3200000元被告已于2016年2月6日按原告的指示支付给第三人涂浪初。【附：抵扣款349万的构成1、1590000元（借款）830000元（2014年8月8日借）560000元（2014年10月19日借）200000元（2014年11月26日借）合计：83+56+20=1590000元贷款人：李某借款人：涂浪初实际借款人：张演南李某将对原告享有的该1590000元债权交由被告向原告追偿。2、400000元（借款）贷款人：赖远胜借款人：原告赖远胜将对原告享有的400000元债权转让给被告用以抵扣其拖欠被告的购房款。3、1500000元（购房款）出卖人：被告买受人：原告标的物：锦裕雅苑三期ABC栋地下室10个车库、7个杂间。购买时间：2015年12月26日该购房款直接在被告的购房款中抵扣。综上，被告可用于抵扣的债权总额为1590000元+400000元+1500000元=3490000元】。四、锦绣雅苑11号商铺没有被回购，仍然属于原告所有。被告已按原告的指示将该商铺交付给第三人。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应予驳回。
经审理查明：原告张演南与被告赖志荣原为好友、合作伙伴。2013年3月28日，赖志荣、张演南、邹某分别作为甲、乙、丙三方共同签订了《合股开发地产合同》1份，约定赖志荣出资25%、张演南出资45%、邹某出资30%。尔后，三方按约出资共同投资了位于大埔××××街的“锦绣名居”商住楼盘的房地产开发项目。2013年8月9日，赖志荣、张演南分别作为甲、乙双方共同签订了《合股开发地产合同》1份，约定赖志荣出资70%、张演南出资30%。尔后，赖志荣出资40%、张演南出资45%、邹某出资10%、张上戈出资5%，共同投资了位于大埔××××连心路的“锦裕雅苑”商住楼盘的房地产开发项目。
2015年12月19日，原、被告双方会同项目合作经营的各股东，对已合作开发完成上述两处楼盘项目进行了项目份额及资产份额的分割结算。其中：“锦绣名居”商住楼盘结算清单中载明“本次总分红款为人民币贰仟贰佰肆拾陆万伍仟玖佰贰拾肆元整（￥22465924元）22465924×25%=赖志荣应分得款:5616481－现分款5431757=少分184724元22465924×45%=张演南应分得款：10109666－现分款10333929=多分224263元22465924×30%=邹某应分得款:6739777－现分款6700238=少分39539元以上少分款由未收房款之中支付，所剩未收款约人民币捌佰叁拾肆万捌仟玖佰捌拾元整（￥8348980元），实际以结算完税为准，如中途资金充裕按股份比例分红，另何钦辉已预留5套房、2个车库、5个杂间，待结算为准。确认：邹某张演南赖志荣2015.12.19”；“锦裕雅苑”商住楼盘结算清单中载明“本次总分红款为人民币柒佰玖拾陆万伍仟玖佰陆拾玖元整（￥7965969元）7965969×40%=赖志荣应分得款:3186388－现分款3268582=多分82194元7965969×10%=邹某应分得款：796597－现分款708584=少分88013元7965969×45%=张演南应分得款:3584686－现分款3467682=少分117004元7965969×5%=张上戈应分得款:398298－现分款521120=多分122822元以上少分款由未收房款之中支付，所剩未收款约人民币叁佰陆拾柒万柒仟壹佰元整（￥3677100元），实际以结算完税为准，如中途资金充裕按股份比例分红。确认：邹某张演南赖志荣2015.12.19”。至2015年12月19日止，两处楼盘中的“分房结算清单”显示“锦绣名居”的4号车库、B1401房及“锦裕雅苑”的第三期3号、4号、9号、11号店面及D栋1号、2号、3号店面为原告张演南分得；两处楼盘项目结算所得剩余未收款合计约12026080元（8348980元+3677100元），均约定“实际以结算完税为准，如中途资金充裕按股份比例分红”；没有对“锦裕雅苑”的地下部分结算。
2015年12月26日，由邹某执笔书写、赖志荣签名形成了《分房确认书》1份，载明如下:“经赖志荣与张演南友好协商将锦裕雅苑三期ABC栋地下室分得10个车库、7个杂间合计人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000元）归张演南所有。特此为据。”；由邹某执笔书写、张演南签名形成了《收条》2份、《收据》1份，载明如下:“今收到赖志荣交来锦绣名居B1401房人民币叁拾陆万玖仟壹佰零肆元整（￥369104元），特此为据全款已收清。”、“今收到赖志荣交来大埔锦绣名居车库4号人民币贰拾捌万陆仟零贰拾元整（￥286020元）特此为据，全款已收清。”、“今收到赖志荣交来锦裕雅苑A、B栋3、4、9号铺、D栋1.2.3号铺合计人民币陆佰零贰万壹仟柒佰玖拾贰元整（￥6021792元）全款已付清，特此为据。金额（大写）陆佰零拾贰万壹仟柒佰玖拾零元零角零分￥6021792元”；由邹某执笔书写，赖志荣作为甲方与张演南作为乙方签订《协议》1份，载明如下:“经甲、乙双方友好协商，甲方赖志荣保证将张演南名下的所有锦绣名居、锦裕雅苑三期房产交纳所有税费并做好房产证。另赖志荣欠款张演南人民币叁佰贰拾万元整（￥3200000元）于2016年2月3日之前还清。乙方张演南将与赖志荣之前（即2015年12月26日之前）所有合作已结清，无任何争议。特此为据。备注：收到欠款之日生效见证人：邹某张某”。
2016年2月5日，由邹某执笔书写，赖志荣作为甲方与张演南作为乙方签订《协议书》1份，载明如下:“甲乙双方本着自愿、平等、公平、诚实、信用的原则，经友好协商、根据中华人民共和国有关法律、法规的规定签定本协议，由双方共同遵守。第一条：乙方投资锦裕雅苑三期与锦绣各居占股45%，现分得房产（详见分房结算清单）。第二条：甲方一次性支付人民币叁佰贰拾万元整（￥3200000元）给乙方。乙方指定打入账户。户名：涂浪初。开户行：农业银行广州赤岗支行。账号：62×××11。第三条：甲方负责缴纳所有税费并做好房产证，乙方提供资料后无条件按正常程序办好产权证。第四条：甲乙双方不得违约，不得反悔。违约方付一切法律责任。第五条：甲乙双方合作事项于2016年2月5日之前所有合作协议或收据作废，以本协议合同为准。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份、见证人一份。见证人：邹某”。
2016年2月6日，赖志荣按2016年2月5日《协议书》的约定，将3200000元转账到涂浪初的账户支付给了张演南。
庭审中：一、原告张演南、被告赖志荣以及证人邹某均确认，自原、被告签订了2016年2月5日的《协议书》后，原、被告双方合作开发完成的涉案“锦绣名居”、“锦裕雅苑”楼盘项目已经完全结算清楚，原告张演南已经完全退出涉案楼盘项目股份和合作，涉案项目原、被告双方再无任何债权债务纠纷。
二、作为证人并执笔书写2016年2月5日《协议书》的邹某确认，该《协议书》上的第一条括弧内“详见分房结算清单”，指的就是原、被告以及证人邹某在2015年12月19日关于锦绣名居、锦裕雅苑两个项目的“分房结算清单”，包括原告张演南分得的涉案“锦绣名居”的4号车库、B1401房及“锦裕雅苑”的第三期3号、4号、9号、11号店面及D栋1号、2号、3号店面。同时又表示这些涉案房产已被被告回购。
三、原告张演南主张，2016年2月5日《协议书》中被告应向原告支付的3200000元来源，是从原、被告合作开发完成的涉案“锦绣名居”、“锦裕雅苑”楼盘项目结算所剩未收款合计约12026080元（8348980元+3677100元），按原告张演南所占45%的比例计算原告应得的部分，扣减原告偿还李某1590000元债务、抵扣约600000元的税收后，约定被告赖志荣向原告张演南补偿3200000元、原告张演南最终完全退出股份、完全退出经营合作，从而出现原、被告双方于2016年2月5日最终结算并签订《协议书》的结果。同时，原告认为：1、被告赖志荣提交的2015年12月26日《分房确认书》在法院送达被告提交的证据给原告之前从未见过，纯粹是被告为了构造其在本案中的所谓回购抵债差额而自行撰写的，落款人是被告，签名也是被告，更加证明了被告关于回购抵债的主张的不真实。2、10个车库、7个杂间是继2015年12月19日涉案两个合作项目中，“锦裕雅苑”未分的地下室部分中原告张演南应分得的部分。从该《分房确认书》原件在被告手上，而不在原告手上，可以明显地得知该分房确认书是物业分割结算证明，并非买卖凭证，如果是买卖证明，该分房确认书的原件应该在原告手上而非在被告手上。3、2015年12月26日原告张演南签名的《收条》2份、《收据》1份以及原、被告签订的《协议》1份均因没有实际履行而在原、被告双方于2016年2月5日最终结算并签订的《协议书》中声明作废。4、表示被告赖志荣在答辩中关于该3200000元是赖志荣回购张演南所分得的产权抵扣后而形成的该款项的主张没有还原事实。
四、原告张演南、被告赖志荣均确认张演南与李某的简接借款1590000元已经通过赖志荣偿还清楚，张演南作为实际借款人已经代借款人涂浪初偿还了出借人李某的借款合计1590000元。
五、原告撤回了诉讼请求第二项中关于“要求被告立即到房地产管理局办理将‘锦裕雅苑’11号店面不动产转移登记在原告名下并承担办理不动产证之税费，以及立即将该不动产移交给原告占有使用”的要求，并明确诉讼请求第三项中的占有损失标准为按照涉案资产作价7000000元为本金，从2016年2月5日起参照同期同类贷款利率计算至被告实际交付（办证）之日止。
六、被告赖志荣申请了证人邹某、张某、李某出庭作证：证人邹某表示，邹某之前与原、被告是股东和朋友关系，现在与被告是涉案项目的股东和朋友关系，与原告已不是涉案项目的股东，原告的涉案房产已被被告回购；证人张某表示，其在涉案项目中没有实际的职务，只是有一部分的出资放在被告的名下，与原、被告都是朋友关系，原告的涉案房产已被被告回购；证人李某表示，其与原告是老乡，被告是其母舅，原告的涉案房产已被被告回购。
七、被告认为，原告主张的未分红部分与本案争议焦点应属于两个不同的法律关系，若原告要主张未分红部分，应当另案处理，进行项目清算。
以上事实，有经过庭审质证的《合股开发地产合同》2份、“锦绣名居”结算清单、“锦裕雅苑”ABC栋结算清单、《分房确认书》、《收条》2份、《收据》、《协议》、《协议书》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《借款借据》、《收款收据》、《银行业务回单》、《个人账户对帐单》、证人证言等证据以及庭审中当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：审理中，原告张演南自愿撤回诉讼请求第二项中关于“要求被告立即到房地产管理局办理将‘锦裕雅苑’11号店面不动产转移登记在原告名下并承担办理不动产证之税费，以及立即将该不动产移交给原告占有使用”的要求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》中“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，依法应予准许。
原告张演南主张，根据2016年2月5日《协议书》及2015年12月19日“分房结算清单”，涉案房产的权属应该是原告的；2016年2月5日《协议书》中约定被告一次性付给原告的3200000元，是从原、被告合作开发完成的涉案“锦绣名居”、“锦裕雅苑”楼盘项目结算所剩未收款合计约12026080元（8348980元+3677100元），按原告所占45%的比例计算原告应得的部分，扣减原告偿还李某1590000元债务、抵扣约600000元的税收后，约定被告赖志荣向原告张演南补偿的3200000元。但在被告赖志荣主张涉案楼盘项目未分红部分应当另案清算，而原告又没有提供证据证明3200000元是关于涉案楼盘项目已经最终结算得出被告应该补偿给原告的的情况下，本院认为，原告的主张难以让人信服，本院难以采信。
被告赖志荣根据2015年12月26日原告张演南签名的《收条》2份（B1401房折款369104元、4号车库折款286020元）、《收据》1份（锦裕雅苑第三期3号、4号、9号及D栋1号、2号、3号店铺共折款6021792元）以及被告签名的《分房确认书》（1500000元）和原、被告签订的《协议》1份等证据和邹某、张某、李某等证人证言，辩称“涉案房产已被被告回购；2016年2月5日《协议书》中约定被告一次性付给原告的3200000元，是从原、被告张演南签名的《收条》、《收据》折合回购购房款6676916元，抵扣被告对原告享有相关债权总额3490000元（李某的1590000元债权、赖远胜的400000元债权、《分房确认书》中的1500000元）后，剩3186916元，取整数以3200000元向原告支付”。但在原告张演南根据2016年2月5日《协议书》主张：1、被告赖志荣提交的2015年12月26日《分房确认书》中的10个车库、7个杂间是继2015年12月19日涉案两个合作项目中，“锦裕雅苑”未分的地下室部分原告张演南应分得的部分；2、该《分房确认书》在法院送达被告提交的证据给原告之前，从未见过，纯粹是被告为了构造其在本案中的所谓回购抵债差额而自行撰写的，原件在被告手上，落款人是被告，签名也是被告，并认为该《分房确认书》是物业分割结算的证明，并非回购的买卖凭证，如果是买卖证明，该分房确认书的原件应该在原告手上而非在被告手上；3、2015年12月26日原告张演南签名的《收条》2份、《收据》1份、原被告签订的《协议》1份均因没有实际履行而声明作废。且被告主张涉案楼盘项目未分红部分应当另案清算，却又将未分红部分的10个车库、7个杂间折款1500000元写入《分房确认书》用作抵扣回购购房款的情况下，本院认为，被告的抗辩，亦难以让人信服，本院难以采信。
另外，关于被告赖志荣申请的证人邹某、张某、李某出庭作证，证明涉案房产已被被告回购的证明效力的问题。因证人邹某在原告张演南退出股份后与被告赖志荣却仍是涉案的股东关系、证人张某有一部分的出资放在被告的名下、证人李某是被告的外甥，他们与被告之间均存在利害关系，他们所作的证言均难以让人信服，本院不予采信。
综上，原、被告对2015年12月19日涉案“锦绣名居”、“锦裕雅苑”楼盘项目结算后的说法各执一词，对2016年2月5日《协议书》中的3200000元是如何结算出来、涉案房产是否被回购，均没有提供充分的证据予以证明，且被告还主张未分红部分应当另案清算，说明原、被告自2015年12月19日后对涉案“锦绣名居”、“锦裕雅苑”楼盘项目等相关事项的结算混乱、账目不清。因此，在原、被告都没有充分的证据证明各自的主张的情况下，原、被告各自的主张证据不足，本院不予采信。现原告张演南以2016年2月5日签订的《协议书》，要求判令被告赖志荣向原告张演南移交“锦绣名居”4号车库、到房地产管理局办理将锦绣名居B1401房、“锦裕雅苑”第三期3号、4号、9号店面及D栋1号、2号、3号店面等不动产转移登记在原告名下并承担办理不动产证之税费，以及以上不动产移交给原告占有使用，并向原告赔偿以上不动产占有使用损失的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。建议原、被告双方在对2015年12月19日后的涉案“锦绣名居”、“锦裕雅苑”楼盘项目等相关事项进行重新结算后，再行主张各自的权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告张演南的全部诉讼请求。
案件受理费60800元，由原告张演南负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审 判 长 林德胜
人民陪审员 李陈邑
人民陪审员 张国兴
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 郭汉章