浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终89号
上诉人（原审第三人）：海盐神迹足浴服务有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）*幢。统一社会信用代码：91330424327886456F。
法定代表人：陈勋，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴艳群，浙江海威特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。
法定代表人：袁风六，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈亚根、张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。
原审被告：孙忠贻，男，1979年11月23日出生，汉族，住福建省连江县。
上诉人海盐神迹足浴服务有限公司（以下简称神迹足浴公司）因与被上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称新天地公司）、原审被告孙忠贻房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2017）浙0424民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
神迹足浴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新天地公司的全部诉讼请求。事实和理由：孙忠贻与新天地公司签订的租赁合同在2016年11月14日期满。2016年7月30日新天地公司向神迹足浴公司发函，告知因新天地广场4号楼2楼大批业主起诉要求收回房屋，在租赁合同到期后不再续签合同，如需继续租用则与业主协商解决。根据该告知函指引，并经新天地公司工作人员联系，在新天地公司办公室，神迹足浴公司与业主代表艾某、业主委托的姚律师等就租赁事宜进行协商，并由神迹足浴公司与业主代表签署了租赁协议，神迹足浴公司也依据租赁协议支付了部分租金（汇入业主委托的律师账户）。以上事实有告知函、租赁协议及证人艾某的证言等证据证实。故2016年11月15日起，神迹足浴公司系基于与业主间的租赁合同占有房屋，并非非法占用，新天地公司无权主张腾退和占用费。神迹足浴公司与业主代表签订合同系基于新天地公司的通知、业主代表的意思表示而形成，即便业主与新天地公司变更合同关系，也不损及租赁合同的效力。神迹足浴公司按照新天地公司的告知函与业主协商后续租赁事宜，没有过错。神迹足浴公司承租房屋为持续经营已投入数百万元进行装修，因为业主与新天地公司之间纠纷不断，神迹足浴公司一再被无辜牵连，无法正常经营。恳请二审法院查明事实，作出客观、公正的判决。
新天地公司辩称，一、双方合同期满后不再续租，孙忠贻、神迹足浴公司拒绝腾退商铺，和个别业主签订了无效的租赁合同，意在继续占有和使用，侵害了新天地公司以及一百多户业主的合法权益。二、因涉案商铺对外招租的租金过低，导致业主租金无法得到保障，故新天地公司发函通知合同期满后不再续租，准备重新招租，神迹足浴公司将其理解为系同意其与业主直接签订合同，是典型的曲解，新天地公司与业主的合同均合法有效，不可能同意神迹足浴公司与业主直接签订合同。三、新天地公司与业主的委托经营合同期限至2021年，且部分业主已经续签合同，个别业主与神迹足浴公司签订的合同，属于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效情形。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙忠贻辩称，对神迹足浴公司的上诉请求没有意见。
新天地公司向一审法院起诉请求：1、孙忠贻支付场地租金51859元、物管费18750元、场地占用费118308元、滞纳金10779.64元及违约金15476.70元（滞纳金以70609元为计算基数，自2016年10月16日暂算至2017年6月1日，按年利率24%计算；违约金以51859元的30%计算；场地占用费以326000元每年为基数，暂算至2017年6月1日，以上合计215173.34元，之后的滞纳金与场地占用费计算至实际履行之日止）；2、神迹足浴公司对上述第一项中孙忠贻需承担的场地占用费承担共同偿还责任；3、孙忠贻及神迹足浴公司立即返还占用的海盐新天地广场4号楼二楼营业房（场地）；4、孙忠贻承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年8月14日，新天地公司与孙忠贻签订《营业房（场地）租赁合同》一份，约定新天地公司将海盐新天地广场4号楼二楼营业房（场地），建筑面积2000平方米场地出租给孙忠贻经营使用，经营业种为娱乐、足浴；商铺租赁期限自2010年8月15日至2016年11月14日，期满自动失效，期满孙忠贻欲续约的，在同等条件下，新天地公司可优先给予考虑，但孙忠贻需在期满前三个月以书面形式报告，在经新天地公司同意后双方重新签订合同；租赁场地使用费标准为，2010年8月15日至2011年11月14日为230000元，2011年11月15日至2012年11月14日为240000元，2012年11月15日至2013年11月14日为259000元，2013年11月15日至2014年11月14日为279000元，2014年11月15日至2015年11月14日为302000元，2015年11月15日至2016年11月14日为310000元；孙忠贻向新天地公司支付场地租赁押金40000元、水电押金10000元，在合同到期时一次性归还，不计利息，如孙忠贻未能按时履行本合同，新天地公司有权没收押金作为赔偿；新天地公司为孙忠贻提供物管服务，年服务费3000元，与租金同时收取；孙忠贻场地租金每年分二次交纳，先交后用，2010年8月15日前交纳2010年8月15日至2011年5月14日期间租金、2011年4月15日前交纳2011年5月15日至2011年11月14日期间租金、2011年10月15日前交纳2011年11月15日至2012年11月14日期间租金，以后依此类推；孙忠贻依照合同规定交纳租金、综合服务费、水电费，逾期不交者需缴纳滞纳金，即每逾期一天应按照应缴纳费用总金额的千分之一（且不得超过年租金的100%）向新天地公司缴纳滞纳金；如孙忠贻违约，新天地公司有权要求孙忠贻停业整顿或提前终止租赁合同，并有权先行腾退孙忠贻承租的营业房（场地），另有权要求孙忠贻除支付违约金外，同时另行支付总租金总额的30%作为赔偿金。双方另签订有《补充协议》一份，就租赁场地的装修、改造、广告牌设立及停车场等进行了相关约定。上述合同签订后，孙忠贻依约进入租赁场地开始经营使用。2010年9月11日，孙忠贻交付新天地公司场地租赁押金40000元、水电费押金10000元及物管费3000元。
2014年8月18日，案外人浙江万好万家连锁酒店有限公司（以下简称万好万家公司）将新天地公司及孙忠贻诉至一审法院，要求新天地公司返还上述租赁房屋（2000平方米）中其无权对外出租的房屋面积661.70平方米而获取的相应不当得利。一审法院以（2014）嘉盐民初字第2706号民事判决书判决新天地公司向万好万家公司支付310420元（暂算至2014年8月15日，以后按照新天地公司与孙忠贻签订的租赁合同约定的租金标准，并根据万好万家公司所有的房屋面积占总租赁合同的面积百分比计算至孙忠贻从其与新天地公司签订的租赁合同标的中剔除涉及万好万家公司所有的房屋之日止）。
经查，本案租赁场地的实际业主除万好万家公司外还有多家业主，该多家业主共同将场地出租并委托给新天地公司用于对外经营管理。孙忠贻在签订租赁合同后在租赁场地开设足浴店，孙忠贻自述神迹足浴公司实际系由其与他人合伙开设，神迹足浴公司至今占有使用上述租赁场地。庭审中双方均确认至合同期满，孙忠贻尚欠新天地公司租金51859元，双方同意在孙忠贻交付的50000元押金中予以抵扣。另，孙忠贻在2010年9月11日支付物管费3000元后，至今未向新天地公司支付过其他物管费用。
2016年7月30日，新天地公司向孙忠贻发送告知函一份（文件名为“告之涵”，应为笔误），载明“鉴于新天地广场4号楼2楼大批业主委托浙江泽大律师事务所赵律师和姚律师起诉新天地广场公司要求收回房屋，并向海盐法院递交了新天地广场公司与神迹足浴店的租赁合同，合同期至2016.11.14日止。新天地广场实业有限公司特通知神迹足浴店合同到期新天地实业公司不再与神迹足浴店签订合同。如对方继续租用则于对方律师协商解决。”2017年4月19日，新天地公司又委托浙江圣文律师事务所向孙忠贻发送律师函一份，要求孙忠贻腾退租赁房屋及再支付尚欠租金51859元及物管费18750元、场地占用费93233元（按年租金218142元支付自2016年11月15日至2017年4月19日止）。
另查，2016年11月15日，神迹足浴公司与万好万家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定万好万家公司将海盐县武原街道天宁寺商游区4号楼2层，面积661.7平方米房屋出租给神迹足浴公司，租金每年100000元，每半年支付一次，先付后用，租期自2016年11月15日至2019年11月14日，期满经双方协商可续期。另，上述合同中双方还约定，鉴于万好万家公司租赁给神迹足浴公司的房产只是神迹足浴公司经营场所的一部分，若神迹足浴公司不能与其余业主签署租赁协议或与其余业主之间中途发生解约行为，合同执行至神迹足浴公司结束经营之日，届时双方可签署解约协议，神迹足浴公司不承担违约责任。
一审法院认为，新天地公司与孙忠贻签订的《营业房（场地）租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。对于孙忠贻截至合同租赁期满尚欠新天地公司租金51859元的事实，双方无异议，孙忠贻理应向新天地公司支付该费用。现双方均同意对于该费用从孙忠贻交付的押金50000元中予以抵扣，故孙忠贻尚需支付租金1859元。另，根据双方的合同，孙忠贻还需按每年3000元支付物管费，故根据合同约定租赁期限，从2010年8月15日至2016年11月14日止，孙忠贻需支付新天地公司物管费18750元，扣除已支付的3000元，尚需支付物管费15750元。本案双方当事人争议的焦点主要是：第一，对于新天地公司主张的孙忠贻及神迹足浴公司立即返还占用的涉案租赁标的并支付合同期满后的场地占用费的诉讼请求是否可以支持？第二，孙忠贻是否需向新天地公司承担滞纳金及违约金？
对于第一个问题，即场地返还及场地占用费的支付问题。根据双方签订的合同，租赁期限届满后，双方在未达成续租合意的情况下，孙忠贻理应向新天地公司返还租赁标的。孙忠贻及神迹足浴公司认为其已与租赁场地的实际业主签订了房屋租赁协议，故新天地公司无权要求返还、更无权要求支付合同期满后的场地占用使用费。但是，涉案租赁场地涉及多家业主，而多家业主除万好万家公司以外均是与新天地公司签订有租赁协议，由新天地公司统一对外招商及统一经营管理，故多家业主之间经由新天地公司整合形成共同经营关系。从神迹足浴公司与其他业主签订的租赁协议的行为以及与万好万家公司约定的协议终止履行的情形看，孙忠贻及神迹足浴公司对以上情况也是明知的。故即使孙忠贻及神迹足浴公司认为其有权继续占有使用涉案租赁场地，则其应与涉案租赁场地涉及的所有业主签订了租赁协议，且签订的前提是该所有业主与新天地公司之间的租赁协议已经中止履行。但孙忠贻及神迹足浴公司明显未提供充分证据证明上述事实。现，神迹足浴公司在孙忠贻与新天地公司的租赁合同期满后继续占有使用租赁房屋，而根据神迹足浴公司在本案审理中表示腾退义务由其承担的意见，一审法院认定由孙忠贻及神迹足浴公司共同返还涉案的租赁场地，因其中涉及的661.7平方米房屋属于万好万家公司自行且有权与神迹足浴公司签订有租赁协议，该部分房屋的返还事宜本案不作审查。同时，对于新天地公司主张的合同期满后孙忠贻及神迹足浴公司向其支付场地占有使用费的请求，结合上述认定及神迹足浴公司的意见，亦依法予以支持。但对于费用标准，根据合同所约定的年租金，虽然年租金每年都有所增加，但双方均未明确增加的固定规律，故新天地公司请求的场地占用使用费应以合同约定的最后一年的年租金310000元的标准，并剔除万好万家公司所有部分按比例计算的场地占有使用费用计算为宜，经计算，孙忠贻及神迹足浴公司需支付给新天地公司的房屋占有使用费应以每年207436.50元{310000元-【310000元×（661.7平方米÷2000平方米）】}为基数计算，从2016年11月15日暂算至2017年6月1日止，为113096元，之后的场地占有使用费仍以207436.50元为基数，计算至孙忠贻及神迹足浴公司腾退并返还涉案租赁场地之日止。
对于第二个争议问题，即孙忠贻应否向新天地公司承担滞纳金及违约金的问题。对于滞纳金，结合新天地公司庭审中的陈述，实际即孙忠贻延期交付租金及物管费而造成的损失。而新天地公司诉请的违约金，结合其庭审中的陈述，实际系新天地公司依照合同中“特别约定”的第一款约定的赔偿金。虽然该二项诉请是依据双方租赁合同的相关约定并酌情调整后提出，但新天地公司提出的该二项均为其向孙忠贻主张的违约损失范畴，其主张相应的金额不能过分高于其损失，综合上述二项的诉请金额及双方合同约定内容、履行情况，酌情确定由孙忠贻向新天地公司支付损失以欠付租金及物管费共67609元（51859元+15750元）为基数，按照年利率6%的1.3倍，即7.80%，从2016年10月16日暂算至2017年11月9日（该日系本案第二次庭审当日，庭审中双方均同意孙忠贻交付新天地公司的押金50000元在欠付款中予以抵扣），经计算为5634.70元。之后损失，以17609元（67609元-50000元）为基数，按照年利率7.80%，计算至上述欠款实际付清之日止。
另，孙忠贻虽称新天地公司未按照补充协议履行提供停车场等义务，但补充协议所约定内容系主要是孙忠贻在使用涉案场地前有关装修及停车场改造等，是为孙忠贻正常经营而做的约定，而双方合同履行至期限届满，孙忠贻亦未提交证据证明其在使用涉案场地期间因新天地公司未履行上述补充协议而出现影响其正常经营的情形，其现提出该意见，明显不符合常理，故无法予以采信。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、孙忠贻于本判决生效之日起十日内向新天地公司支付租金1859元、物管费15750元，并支付新天地公司损失5634.70元（以67609元为基数，按照年利率6%的1.3倍，即7.80%，从2016年10月16日暂算至2017年11月9日，之后损失，以17609元为基数，按照年利率7.80%，计算至上述欠款实际清偿完毕之日止）；二、孙忠贻及神迹足浴公司于本判决生效之日起十日内向新天地公司腾退位于海盐新天地广场4楼二楼营业房（场地）（合同约定建筑面积为2000平方米，扣除其中661.7平方属于万好万家公司自行处置的部分房屋）；三、孙忠贻及神迹足浴公司共同支付新天地公司场地占有使用费113096元（以每年207436.50元为基数，从2016年11月15日暂算至2017年6月1日，之后场地占有使用费仍以每年207436.50元为基数，计算至孙忠贻及神迹足浴公司履行上述第二项判决义务之日止）；四、驳回新天地公司的其他诉讼请求。如果孙忠贻、神迹足浴公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元，由新天地公司负担830元，孙忠贻负担1434元（其中1190元由神迹足浴公司共同负担）。
二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人神迹足浴公司二审中提交了35份业主委托书，证明在新天地公司的介绍下，相关业主授权艾某与神迹足浴公司续签租赁合同。
新天地公司质证认为，委托书上的签名不能确定是否业主本人签字，真实性有异议；新增的21份委托书是在本案纠纷发生后签订，艾某起诉解除合同没有得到法院支持，神迹足浴公司在知道租赁合同有效的情况下与艾某等签订合同属于恶意串通，是无效的；即使委托书是真实的，没有经过一百多户业主的同意，贸然和神迹足浴公司签订合同也是无效的，损害了其他业主和新天地公司的合法权益。
孙忠贻对神迹足浴公司提供的证据表示认可。
新天地公司和孙忠贻在二审中均未提交新的证据。
本院认证认为，神迹足浴公司提交的证据与一审提交的证据存在部分重复，但均为复印件，真实性难以查证，不符合证据的法定形式，本院不予采信。
本院对一审认定的事实予以确认。另查明，艾某、艾云路于2015年6月23日起诉新天地公司，要求解除租赁合同，新天地公司腾退返还商铺并支付租金和违约金。后经一审法院调解，双方就租金支付达成调解协议，艾某、艾云路自愿放弃其他诉讼请求。2016年11月18日，艾某以新天地广场4号楼2楼业主委托代表的身份与神迹足浴公司签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2016年11月15日至2019年11月15日，出租面积1400平方米，租金为280000元/年。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，新天地公司在2016年7月30日发函告知神迹足浴公司合同到期后不再续签，孙忠贻及神迹足浴公司在2016年11月14日租期届满后应当向新天地公司返还租赁房屋。神迹足浴公司拒绝返还的理由是：其按照新天地公司的发函指示，与租赁房屋的产权人签订了新的房屋租赁协议，神迹足浴公司有权继续占有使用。本院认为，神迹足浴公司的该抗辩理由不能成立。第一，新天地公司与新天地广场4号楼2楼商铺相关产权人（不包括万好万家公司）签订的租赁合同中约定的委托经营管理期限至2021年12月31日止，现无证据证明上述租赁合同已经解除，新天地公司对租赁房屋仍有统一经营管理的权利，相关业主在合同期内不得将房屋再次出租。第二，涉案房屋涉及众多业主，新天地公司在一审中提交了与50户业主签订的租赁合同。2016年11月18日，艾某虽以新天地广场4号楼2楼的业主代表身份与神迹足浴公司签订了房屋租赁合同，但孙忠贻和神迹足浴公司在一、二审中仅提供了部分业主的委托书，即使委托书是真实的，也不能证明租赁房屋涉及的所有业主均已授权艾某签订合同，且有关产权人单方面声明解除与新天地公司的租赁合同，也缺乏法律效力。而艾某本人与新天地公司的租赁合同目前尚无法律文书确认解除或由双方协议解除。第三，新天地公司虽发函告知神迹足浴公司在大批业主起诉要求收回房屋的情况下合同期满不再续租，并有“如对方继续租用则与对方律师协商解决”的表述。神迹足浴公司据此认为其与业主洽谈续签合同事宜符合新天地公司的告知内容。但是，事后新天地公司没有与业主解除委托经营关系，仍是涉案房屋的经营主体。神迹足浴公司与艾某签订租赁合同时没有对艾某是否有权出租予以充分审查注意，也未通知新天地公司，故其与艾某签订的租赁合同不能约束新天地公司。综上，在现有证据及事实的情况下，神迹足浴公司依据其与艾某签订的租赁合同继续占有使用涉案房屋，没有合法依据。一审判决神迹足浴公司向新天地公司腾退返还房屋并支付占有使用费，并无不当。
当然，本院也注意到，新天地公司与业主之间因租金问题纠纷不断，矛盾已久。现神迹足浴公司仍有续租意向，而通过出租取得收益并支付业主租金，也是新天地公司的经营目的。如大多数业主确有意由神迹足浴公司续租，三方应就此进行友好协商，妥善处理续租及业主租金支付事宜，以充分利用现有装饰装修价值，避免房屋空置损失和矛盾进一步加深。
综上所述，神迹足浴公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2562元，由上诉人海盐神迹足浴服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 金富祥
审判员 毛 彦
审判员 王世好
二〇一八年四月十一日
书记员 赵婉沁