上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8317号
上诉人（原审被告）：上海浦东房地产集团物业管理有限公司，注册地上海市浦东新区沪南路865号A楼，实际经营地上海市浦东新区商城路1177弄39号。
法定代表人：仇峻炜，董事长。
委托诉讼代理人：黄丽，上海市联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王之苹，男，1966年10月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李箐友，上海创同律师事务所律师。
上诉人上海浦东房地产集团物业管理有限公司（以下简称浦东房地产集团物业公司）因与被上诉人王之苹房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
浦东房地产集团物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王之苹一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审认定事实不清，王之苹提供的证据不足以证明双方之间存在房屋买卖合同关系。收条上收款人潘某身份状况不明，原上海市XX公司（以下简称XX公司）没有潘姓办事人员，收条上也没有XX公司的公章，公司也没有收到人民币11.80万元，王之苹申请出庭作证的证人也没有看见王之苹缴纳了房款。2、一审认定王之苹居住在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下统称系争房屋），属有权居住错误。系争房屋是浦东房地产集团物业公司的空置房，以事后管理为主，如果动迁安置户要入住则要办理入住手续，王之苹居住在系争房屋，浦东房地产集团物业公司并不知道。2013年，王之苹第一次提起诉讼，浦东房地产集团物业公司才知道王之苹居住在系争房屋，浦东房地产集团物业公司曾多次提出异议，但考虑到王之苹是弱势群体、多次信访等原因，才没有采取强制措施赶走王之苹。3、在2000年11.80万元是巨款，王之苹没有签订书面合同，提供的收条也不规范，卫某在世期间，王之苹也没有主张过权利。系争房屋是国有资产，不能因为王之苹强占而确认王之苹具有合法权利。
王之苹辩称，要求驳回上诉，维持原判。王之苹在一审中提供了收条、证明、证人证词，证明了王之苹确实购买了系争房屋且一直居住到现在的事实，浦东房地产集团物业公司莲北管理处曾在2013年12月出具证明，证明了王之苹一直居住在系争房屋。
王之苹向一审法院起诉请求：判令浦东房地产集团物业公司继续履行合同，协助王之苹办理系争房屋的产权过户手续。
一审法院认定事实：2008年10月21日，上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋的权利核准登记至XX公司名下。2009年11月，上海市Z公司作出决定，由浦东房地产集团物业公司对XX公司实施吸收合并，组建新的浦东房地产集团物业公司，合并后将XX公司的全部资产并入浦东房地产集团物业公司，XX公司的债权债务由浦东房地产集团物业公司承续。2010年6月30日，XX公司与浦东房地产集团物业公司订立《无偿划转房产协议书》，同年11月，双方办理了包含系争房屋在内的九套房屋的权利转移手续。2010年12月6日，上述九套房屋的权利核准登记至浦东房地产集团物业公司名下。双方在一审庭审中共同确认，XX公司在2000年时，负责人为卫某，卫某于2005年退休，次年过世。
2013年12月10日，XX委员会出具证明，表示王之苹自2000年6月至2013年12月一直居住在系争房屋中。浦东房地产集团物业公司莲北管理处同时也出具证明，证明王之苹上述居住事实。王之苹提供了其数年缴纳系争房屋电费的凭证，其中包含2001年、2002年、2003年等至2016年期间的电力发票。
王之苹表示其是购买了系争房屋而长年居住在系争房屋中。为此，王之苹提供了落款为2000年6月13日的收条一张，内容为“今收王之苹北蔡XX路XX弄XX号XX室购房款人民币壹拾壹万捌仟元整”，收款人记载为“潘某”。为证明该收条的真实性，王之苹申请两位证人出庭作证。两位证人均通过法庭分开盘问较为一致的表述为：曾因王之苹提出要购买房屋向证人借过钱款，在付款当日得到王之苹的邀请，共同陪同至沪南路边上的北蔡房管所，当时同行四人，其中一名为女性，四人是通过步行的方式走过去的，借给王之苹的现金由其放在随身的包中带去，到地方后陪同人员均在楼下等待王之苹，期间两位证人曾上去看过，看到王之苹在办公室里办事，里面有几人，之后又回到楼下等待。一名证人表示王之苹下来说钱付好了，另一名证人表示上去找王之苹时看到桌上放着些钱，但具体金额不清楚。浦东房地产集团物业公司表示，根据王之苹提供的收条，并未查到有叫“潘某”的人员，也没有查到卫某有姓“潘”的同事，根据时间也未查到XX公司在该时间有相关金额的款项入账，收条上没有XX公司的盖章或落款，最多属于私人收款性质，11.80万元在当时也属于一笔巨款，系争房屋当时差不多也就是这个市价。关于系争房屋的使用及管理，浦东房地产集团物业公司表示在合并之前一直由XX公司进行管理，只了解系争房屋是空置的，没有对外出租，在接手后未核查系争房屋的使用情况，也未安排管理人员，对空房不做管理，小区附近的管理点就是办理房屋入户相关手续的地方。
2014年1月，王之苹曾就本案纠纷提起过诉讼，后因逾期未缴纳诉讼费用，法院裁定视为其撤回起诉。2017年1月，王之苹提起本案。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方的争议在于王之苹、浦东房地产集团物业公司就系争房屋是否存在买卖合同关系。房屋买卖，是出卖人履行房屋权利交付及实体交付义务、买受人支付价款的法律关系，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。
王之苹客观上从2000年之后至今一直实际居住使用系争房屋，期间无论是XX公司还是浦东房地产集团物业公司均未提出对系争房屋进行过出租，王之苹在系争房屋中居住长达十几年的时间内没有承担过租金，也没有相关人员对王之苹占有使用系争房屋提出过异议，在包含系争房屋在内的九套房屋中除系争房屋外，其他房屋根据浦东房地产集团物业公司陈述并未出现有他人占有居住并发生纠纷、诉讼的情况，说明王之苹居住其中应基于一定的原因。浦东房地产集团物业公司提出，房屋因空置，未查看也未管理，一审法院认为，之前的XX公司与浦东房地产集团物业公司均为专业的房产管理公司，在XX公司管理期间，关系到大批的房屋进行动迁安置分配，对房屋的状况及使用，XX公司作为管理人应当清楚且明确，然而10年期间放任系争房屋由王之苹使用而不提出质疑，有悖常理，之后两家公司进行合并，并约定将XX公司的债权债务由浦东房地产集团物业公司予以承继，那么除权利转移交接外，对九套房屋也完全具有实际确认、清点的条件，可以尽早了解到王之苹居住在其中的因由，浦东房地产集团物业公司也未就房屋的占有使用提出过质疑，由此对浦东房地产集团物业公司因不管理而不知王之苹居住其中的意见，难以采信。系争房屋所在小区原作为动迁安置所用，王之苹入住之时，系争房屋的大产证确实没有，直至2008年10月才办出，权利登记至XX公司名下，这与王之苹所表述的房屋长期未能办出产权证的原因相吻合，而此时，王之苹所陈述的经办此事的人员，确已退休过世；王之苹表示当时是在XX公司的办公室支付了房屋的房款，虽提供了收条，但收条上确实没有单位盖章确认，也没有完整收款人的姓名，根据其申请的证人的陈述，两位证人均对陪同王之苹至XX公司付款过程，分别作出了较为一致的表述，而在时隔十七年后要求王之苹对现金来源、付款情况有更高要求的举证，难度甚高，结合王之苹在同时期入住系争房屋，且系争房屋也确实归属XX公司，XX公司在期间从未对王之苹提出过异议，在浦东房地产集团物业公司不能对此作出更为适当的解释下，结合王之苹提供的证据及居住事实，认定王之苹与XX公司之间房屋买卖的事实发生具有高度的盖然性，之后浦东房地产集团物业公司合并了XX公司，故确认王之苹、浦东房地产集团物业公司间的买卖合同成立且生效。
在双方就系争房屋存在买卖关系下，且没有约定办理过户的时间，目前系争房屋在符合过户条件下，王之苹主张要求浦东房地产集团物业公司继续履行买卖，配合办理系争房屋的过户手续，于法有据，法院予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，于二○一七年三月三十一日作出判决上海浦东房地产集团物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内协助王之苹办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权登记过户至王之苹名下的手续。案件受理费2,660元，减半收取计1,330元，由上海浦东房地产集团物业管理有限公司负担。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系王之苹提供的收条、证明、证人证词能否证明其购买过系争房屋。首先，浦东房地产集团物业公司确认包括系争房屋在内的九套房屋属空置房，其中八套房屋无人居住，只有系争房屋由王之苹居住，王之苹入住后从没有交过租赁费、也没交过物业费长达十多年时间，无论是XX公司还是浦东房地产集团物业公司均未此提出过异议，有悖常理。其次，虽然王之苹提供的收条上没有单位盖章，收款人“潘某”身份状况无法确认，XX公司负责人卫某也已过逝，但两位证人证实陪同王之苹至XX公司付款的事实，王之苹陈述的付款买房的整个过程，更加符合客观事实，一审认定王之苹与XX公司之间房屋买卖的事实发生具有高度的盖然性，本院予以认可。综上，浦东房地产集团物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,660元，由上诉人上海浦东房地产集团物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一七年十月九日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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