内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民再42号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）：林秀兰，女，1979年1月12日出生，满族，户籍所在地辽宁省开原市，现住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：张天觊，北京德颐律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：张玉选，男，1953年7月29日出生，回族，个体经营者，户籍所在地内蒙古自治区通辽市，现住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：孙艳萍，内蒙古金利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵健凯，内蒙古金利律师事务所律师。
再审申请人林秀兰因与被申请人张玉选房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）内05民终370号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2016年11月15日作出（2016）内民申1063号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人林秀兰的委托诉讼代理人张天觊、被申请人张玉选及其委托诉讼代理人孙艳萍、赵健凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林秀兰申请再审称，一、原审判决认定事实不清。（一）涉案房产系抵押财产，一审法院未查明抵押权人对双方所签《协议》是否知情及如何知情。（二）解除合同通知书对林秀兰不发生法律效力。因林秀兰并未收到解除合同通知书，如果确实收到会对已投入部分提出相关意见，且即便收到该通知，也不符合《合同法》第九十三条第二款及第九十四条之规定，因林秀兰已代张玉选偿还了部分贷款，而剩余贷款尚未到达还款期，其行为不仅导致林秀兰无法继续履行合同，也充分说明张玉选恶意毁约。（三）一审法院认定除贷款外的剩余资金在合同签订后的7日之内给付错误。因银行的贷款数额是按贷款期限偿还的动态数字，只有贷款到期才能产生清偿结果，所以林秀兰并未违约。（四）赵某证言与客观事实不符，不能作为定案依据。二、一审判决适用法律错误。（一）双方所签《协议》因未通知抵押权人而无效，一审法院依据该无效《协议》认定林秀兰违约错误。（二）认定张玉选解除合同具备《合同法》第九十四条规定的条件错误。（三）林秀兰已代张玉选偿还部分银行贷款并缴纳了涉案房屋负一层税费，一审法院判决返还房产证错误。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审，请求撤销内蒙古自治区通辽市中级人民法院（2016）内05民终370号民事判决，改判驳回张玉选的诉讼请求。
张玉选辩称，林秀兰的再审申请理由不能成立。理由：一、合同约定先偿还抵押贷款后才办理房屋产权交易变更，该行为并没有侵害抵押权人的利益。事实上在林秀兰未按合同约定履行贷款偿还义务的情况下，张玉选如期履行偿还贷款义务，因此双方签订的买卖合同是有效的；二、根据送达解除合同通知书的视频资料及证人赵某的证言，能够证实解除合同通知书已送达林秀兰；三、林秀兰未按合同约定履行偿还到期贷款，给付购房款的义务，违约事实成立，因其违约行为导致合同的目的不能实现；四、张玉选因为急需资金才出售房屋，与林秀兰签订买卖合同后，不仅没有解决资金困难问题，还险些造成银行的信用危机，故不能以合同持续存在多长时间为公平标准，应依据是否履行合同约定为标准。
张玉选向一审法院起诉请求：一、请求林秀兰返还开房字第2－42**号房屋产权证；二、请求林秀兰支付违约金200万元；三、由林秀兰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告张玉选与被告林秀兰于2015年2月12日签订《协议书》，约定：原告由于本人急需，现将自有如下房屋（创业大厦负1层及地上1、4、5、6、7楼）所有权及经营权、物业公司经营权及营业执照变更、出售、转让给被告。该房位于通辽市开鲁县解放街，丘地号为2-1，幢号为13-2号。该房现状为地下一层，地上七层，其中地下一层及地上1-6层楼均有房屋产权证，7楼没有房屋产权证，房屋总平米数为9710.44平方米。出售及转让价款为2000万元。付款方式：因上述房屋均在金融机构有贷款未偿还，现原、被告双方商定由被告以替原告偿还贷款方式给付上述价款，截止本协议生效日前，按银行记载的原告借款本息确定为原告的借款数额。生效日之后产生的利息，逾期违约责任等由被告承担。即被告将原告所欠上述五套房屋贷款本息按银行贷款期限还清。剩余部分由被告在七日内以现金方式补足。被告先支付给原告50万元，作为本合同履行的保证，待还清贷款、双方最后结算时，该款作为本合同载明的交易价款一并计算。房屋产权证的办理：原、被告双方商定，被告根据上述五份房证所登记房屋具体情况，分别替原告偿还上述五套房屋借款，被告每偿还一套房屋所欠贷款后当日，原告必须配合被告将所还清贷款的房屋过户至被告林秀兰名下，被告应在还款日之前三日内通知原告办理产权过户手续。办理过户所需要的一切费用由被告承担。如因原告原因导致不能在规定时间内办理过户手续，原告需承担违约责任，并赔偿给被告每户100万元。被告替原告偿还上述房屋所涉贷款期间，有自行选择偿还顺序、偿还时间的权利。但不可造成原告在银行的信誉损害，如违约造成信誉评价降低，每户赔偿原告100万元。违约条款：原、被告应全面履行此协议，否则承担违约责任。违约方应支付给对方违约金600万元。如造成损失，还需承担赔偿损失的责任等条款。原、被告双方在《协议书》上签字，并有见证人赵某签字。协议签订后，被告于2015年2月12日向原告支付购房款33.1万元，用于偿还原告在包商银行通辽平安支行以”开鲁创业大厦”负一层抵押的全部贷款，还款后银行出具解除”开鲁创业大厦”负一层抵押证明并经房产机关解除了该房屋的抵押手续，后被告取得了”开鲁创业大厦”负一层的房屋产权证，证号为：房权证开房字第XX**号，建筑面积2651.45平方米。同日，被告向见证人赵某支付交易保证金50万元。2015年2月15日在原告将其所有的”开鲁创业大厦”负一层的房屋产权证（证号为：房权证开房字第XX**号）变更为被告林秀兰时，因被告林秀兰身份的原因，没有将该房屋产权证变更至其名下。2015年2月15日被告林秀兰以原告张玉选的名义向开鲁县嘉诚房地产价格评估事务所交纳评估费39770元。原告张玉选于2014年12月9日与包商银行股份有限公司通辽分行平安支行签订一份借款合同，约定原告向包商银行股份有限公司通辽分行平安支行借款500万元，借款期限为2014年12月9日至2015年11月6日，张玉选以其所有的”开鲁创业大厦”一层、六层商业楼为该笔借款抵押担保，并在房产机关办理了抵押登记；原告张玉选的妻子张秀琴于2012年3月6日与中国邮政储蓄银行有限责任公司通辽市分行签订一份借款合同，合同约定张秀琴向中国邮政储蓄银行有限责任公司通辽市分行借款319万元，借款期限为2012年3月6日至2017年3月6日，原告张玉选以其所有的”开鲁创业大厦”四层商业楼为该笔借款抵押担保，并在房产机关办理了抵押登记；原告张玉选于2014年5月13日与开鲁县农村信用合作联社签订一份借款合同，约定原告向开鲁县农村信用合作联社借款600万元，借款期限为2014年5月13日至2015年5月5日，张玉选以其所有的”开鲁创业大厦”五层商业楼为该笔借款抵押担保，并在房产机关办理了抵押登记。2015年4月9日，原告因被告没有及时偿还银行贷款和500万元购房款，向被告发出解除原、被告双方于2015年2月12日签订《协议书》的通知。2015年7月13日被告林秀兰以原告张玉选的名义向开鲁县地方税务局房地产征管所交纳土地增值税139201.13元、印花税9280.08元、契税278402.25元、营业税464003.75元、城市维护建设税23200.19元、教育附加税13920.11元、个人所得税139201.13元。一审法院判决：一、被告林秀兰将原告张玉选所有的位于开鲁县”开鲁创业大厦”地下一层，产权证号为：开房字第XX**号，建筑面积2651.45平方米房屋产权证返还原告张玉选，于本判决生效后立即执行；二、被告林秀兰支付原告张玉选违约金2000000元，于本判决生效后立即执行。案件受理费22800元，由被告林秀兰负担。
林秀兰不服一审判决，上诉请求：一、撤销通辽市科尔沁区人民法院（2015）科民初字第4030号民事判决，改判驳回张玉选的诉讼请求；二、由张玉选承担本案全部诉讼费用。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方于2015年2月12日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约定履行自己的合同义务。上诉人林秀兰在签订《协议书》后，除将”开鲁创业大厦”地下一层抵押贷款331000元清偿外，对争议房屋在银行办理的其他抵押贷款未依被上诉人张玉选与银行的约定按期偿还，且未按约定将剩余部分购房款给付被上诉人张玉选。由此，原审认定上诉人林秀兰违反合同约定并无不当，上诉人林秀兰提出的原审认定其违约证据不足的主张，没有事实依据，不予采纳。根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，双方当事人签订的《协议书》在付款方式部分明确约定，因争议房屋在金融机构有贷款未偿还，由上诉人林秀兰以替被上诉人张玉选偿还贷款方式给付转让价款，剩余部分由上诉人林秀兰以现金方式补齐。由此，双方签订的《协议书》不违反法律规定，上诉人林秀兰以双方签订《协议书》时未通知抵押权人为由提出的《协议书》无效，及原审认定事实不清、适用法律错误的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。上诉人林秀兰的违约行为致使《协议书》的合同目的无法实现，被上诉人张玉选依据《合同法》第九十六条的规定向上诉人林秀兰发出解除合同通知符合法律规定。因上诉人林秀兰在收到解除合同通知后未提出异议，故原审认定双方签订的《协议书》已解除，并根据《合同法》第九十七条的规定及被上诉人张玉选的诉请，判决上诉人林秀兰将”开鲁创业大厦”地下一层、产权证号为开房字第XX**号的房屋产权证返还被上诉人张玉选并无不当。上诉人林秀兰以其已清偿银行贷款、缴纳过户费用为由提出的原审判决有失公平的主张，于法无据，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人林秀兰负担。
围绕当事人的再审请求，确认本案再审的争议焦点为：林秀兰是否违约、涉案《协议书》应否解除。围绕争议焦点双方当事人均复举了原一、二审时的证据。质证意见也与原一、二审时一致，没有变化。
本案中，林秀兰是否违约，且违约行为是否足以致使合同目的不能实现是本案处理的关键。诉讼过程中，双方当事人对房屋买卖协议第四条理解产生分歧。该条约定”付款方式：因上述房屋均在金融机构有贷款未偿还，现甲乙双方商定由乙方以替甲方偿还贷款方式给付上述价款，截止本协议生效日之前，按银行记载的甲方借款本息确定为甲方的借款数额。生效日之后产生的利息，逾期违约责任等由乙方承担。即乙方将甲方所欠上述五套房屋贷款本息按银行贷款期限还清。剩余部分由乙方在七日内以现金方式补足。”针对该条款，林秀兰主张为还清贷款后七日内付清剩余房款。张玉选主张是合同生效后七日内付清剩余房款。那么，双方当事人谁理解的正确呢？首先，从字面来分析，”即乙方将甲方所欠上述五套房屋贷款本息按银行贷款期限还清。”这句话的前面虽然是句号，但该句话第一个字为”即”，以此字开头应该理解为承接上一句话，是对上一句话的进一步解释。”剩余部分由乙方在七日内以现金方式补足。”应该理解为按总价款2000万元，扣除”截止本协议生效日之前，按银行记载的甲方借款本息确定为甲方的借款数额”后的剩余部分在七日内付清。在协议中双方当事人已经确定了张玉选在银行贷款本息的具体数额，剩余部分房款按照林秀兰理解，按张玉选最迟一笔贷款偿还期限2017年3月6日还清后的七日内给付，明显不符合客观常理。其次，张玉选多次在庭审中陈述，因为急需资金才以低价格出售房屋，双方当事人所签订房屋买卖协议中也明确记载了张玉选确实急需资金。根据林秀兰所提交的涉案房屋负一层评估证明，能够证实涉案房屋实际市场价值远远高于双方当事人所达成的交易价格。在这种情况下，张玉选同意林秀兰按贷款期限偿还最后一笔贷款后七日内付清剩余房款也不符合客观常理。综上分析，对张玉选主张在房屋买卖协议生效后七日内付清剩余房款的事实予以认定。另外，根据张玉选所提交的中国邮政储蓄银行和包商银行贷款还款计划，自2015年2月12日至2015年4月9日，张玉选在中国邮政储蓄银行有二笔贷款本息应该偿还，分别是2015年3月6日应偿还本金55079.7元，利息12706.22元；2015年4月6日应偿还本金55538.92元，利息12247元。在包商银行有两笔贷款本金及利息应该偿还，分别是2015年3月9日应偿还本金31507.44元，利息48492.56元；2015年4月9日应偿还本金26653.66元，利息53346.34元。上述按协议应给付的购房尾款及向银行偿还贷款本息林秀兰均未履行，其未给付购房尾款的行为使张玉选出售房屋，解决资金”急需”的合同目的不能实现。
庭审中，再审申请人对被申请人所举证明送达解除合同通知书的现场视频资料真实性没有异议，认可视频中人物与被申请人主张一致，根据该视频中的谈话内容，结合赵某的证言能够确认被申请人张玉选与合同见证人赵某确将解除合同通知书送达再审申请人林秀兰的事实。再审申请人虽然否认收到解除合同通知书的事实，但不能提供有利证据反驳该事实及被申请方所提交的视频资料和赵某的的证言。
综上事实的认定，本案经再审认定的事实与原一、二审一致。
本院再审认为，再审申请人林秀兰未按照约定履行协议，致使被申请人张玉选出售房屋的合同目的不能实现，张玉选依法将解除合同的通知送达给林秀兰，林秀兰收到解除合同通知后，并未请求人民法院确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条的规定，认定双方所达成的房屋买卖协议已经解除符合法律规定。原一、二审根据张玉选的诉讼请求，判决林秀兰承担相应的民事责任并无不当。双方当事人约定以出售房屋的价款偿还抵押贷款，在抵押权消灭后才办理房屋过户手续，并没有侵害抵押权人的利益，参照《中华人民共和国最高人民法院公报》刊登的重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案的裁判精神，再审申请人林秀兰主张抵押权人对双方所签订房屋买卖协议不知情、解除合同通知没有送达、解除合同不符合法律规定等再审申请理由均不能成立。
综上所述，林秀兰的再审请求不能成立，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2016）内05民终370号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 巴 图
审判员 杨久英
审判员 张建忠
二〇一七年二月十三日
书记员 刘冬晖