辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1677号
上诉人（原审原告）：谭升声。
委托代理人：张婷，辽宁正垒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：大连金广地产集团有限公司，住所地大连市中山区润景园1号。
法定代表人：孙强，该公司董事长。
委托代理人：杨婕妤、梁小冬，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告谭升声与原审被告大连金广地产集团有限公司（以下简称“金广公司”）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年11月23日作出（2015）甘民初字第1769号民事判决，谭升声、金广公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人谭升声的委托代理人张婷，上诉人金广公司的委托代理人杨婕妤、梁小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭升声一审诉称：原、被告于2012年9月2日签订商品房买卖合同,原告购买被告位于甘井子区泉水D5区12号17层3号商品房一处,建筑面积为83.20平方米,总房款为722,176元。原告交纳了物业费、垃圾清运费及取暖费等费用后,被告于2013年6月29日向原告交付了该房屋。被告没有在合同约定的时间内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,截止起诉之日,被告违约已达203天,故诉至法院,请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金14,660元。
被告金广公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求,根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定,“如因出卖人的责任”导致案涉项目逾期具备办证条件的,我公司才承担违约责任。而原告未能在约定的365天期限内办理房屋权属登记,系因政府出台质量保证金新规、教育部门提高幼儿设施和装修标准、质监站对配套费缴纳情况审核发生变更、煤气气源费缴纳、大连市实施五方责任主体项目负责人质量终身责任要求以及网上报件平台实施等原因导致逾期,非我公司责任。因此,原告依据该《合同》第十五条约定,要求我公司承担逾期办证违约金无依据。退一步讲,假使因我公司的责任导致逾期办证,因原告未提供证据证明其损失,故根据《合同法》的相关规定,我公司有权要求法院降低日万分之一的违约金标准。假使因我公司的责任导致逾期办证,原告以提前交付房屋的时间计算365天办证期限以及逾期办证期限错误。根据该《合同》附件四《补充协议》第六条第1款的约定,如房屋早于该《合同》第八条约定的期限交付,则以实际交付日期计算办证期限;如房屋晚于该《合同》第八条约定的期限交付,则以实际交付日期计算办证期限。因此,部分原告在我公司提前交房,原告提前占有房屋、提前获利的情况下,以实际交付日期计算办证期限和逾期办证期限违反双方合同约定。综上所述,根据该《商品房买卖合同》第十五条约定,仅在因我公司的责任导致逾期办证的情况下,我公司才承担责任。本案中,如前所述,均系非我公司的责任导致逾期具备办证条件,不应由我公司支付违约金,故应驳回原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年9月2日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于甘井子区泉水D5区12号17层3号商品房一处。合同第15条约定,出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,至房屋交付之日起超过365日买受人仍无法办理房屋权属证书的,自限期届满之次日起,由出卖人支付买受人已付房款日万分之一的违约金。合同约定的房屋交付期限为2013年6月30日前。同日,原、被告签订补充协议,该协议约定采取贷款方式支付房款的,该部分房款应在签订合同之日起十个工作日内支付出卖人。补充协议同时约定,如房屋实际交付日期与主合同第八条约定交付日期不一致的,出卖人办理权属登记的起始日期以较后者为准。补充协议约定本协议与主合同具有同等法律效力,如二者抵触,以补充协议为准。
合同订立后,原告按照合同约定交纳了全部购房款722,176元,被告于2013年6月29日将案涉房屋交付原告。
双方签订合同并交付房款及交付房屋后,因被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用,大连市城乡建设委员会于2014年6月17日对被告作出罚款20万元的行政处罚,并导致原告未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明,亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。直至2014年12月9日,被告才取得案涉甘井子区泉水D5区12号的房地产权证。后双方就逾期办理产权证违约金一事协商不成,原告遂诉至一审法院。
被告于2000年取得案涉枫丹丽城小区的建设用地使用权。2013年2月26日,大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》。根据该《办法》第七条规定,社会投资项目的保证金预留,应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构托管设立的保证金专用账户。根据该规定,被告在办理竣工备案手续前,需交纳相应质保金,增加了一道手续。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,对双方均有拘束力,双方均应按约履行。根据合同约定,被告应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,则应当承担相应的违约责任。对此,现依原告申请依法调取的行政处罚决定书,可以证明被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用,是导致其无法在合同约定的期限内完成权属登记备案的原因之一。同时,需指出,本案在被告办理房屋权属登记过程中,客观上确实存在非被告主观意志所能决定的因素,因此应综合考虑被告逾期办理产权证的过错程度,决定被告承担违约责任的程度。2013年2月26日大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布的《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》,系在双方买卖商品房约定的办证期限内出台,较之以往旧的质量保证金管理办法,确实加大了被告的负担,被告在新规定实施后,客观上难以短期将大笔质保金存入专用账户,确实导致被告不能即时办理房产证。因此,综合考虑被告主观过错及其在本案中所提及的诸多逾期办证的抗辩理由中的合理因素部分,一审法院酌情确定被告承担按照合同约定计算方式计算所得违约金的50%。关于违约金计算的起止时间,因双方补充协议约定以实际交付时间或约定交付时间较后者为准；而且被告提前交房的行为属于积极履行合同义务，且房屋交付后原告即享有对其占有、使用、收益等权利，一定程度上有所受益，根据公平原则，应以合同约定的房屋交付截止日期（2013年6月30日）之日起第366日即2014年7月1日为准。对于截止时间,原告主张计算至2015年1月20日,并诉称其直至该日才得知案涉房屋具备办理产权证的条件。对此,根据已查明的事实,被告已于2014年12月9日取得案涉房地产权证,即案涉房屋已具备办证条件。而案涉房屋是否具备办证条件是公开的,可通过相应途径查询,故不宜要求被告负担通知原告的义务。违约金应当自2014年7月1日起,计算至2014年12月9日,合计161天。故被告应当支付原告逾期办证违约金5,813.52元(722,176元×161天0.01%×50%)。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决:一、被告大连金广地产集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付原告谭升声逾期办理房屋产权证违约金5,813.52元;二、驳回原告谭升声的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费167元,其他诉讼费50元,上述费用合计217元（谭升声预付），由谭升声负担100元，由大连金广地产集团有限公司负担117元，大连金广地产集团有限公司负担的部分与前述款项一并给付谭升声。
谭升声上诉的主要理由及请求是：一、一审判决事实认定不清。1、金广公司仅提供《大连市建设工程质量保证金管理实施办法(暂行)》（以下简称“市质保金新规”）条文内容，对依据该新规应缴纳的实际质保金数额、时间、部门、票据等均未能提供。这些事实对认定金广公司的违约责任有直接关联性。2、2012年10月29日《辽宁省建设工程质量保证金管理暂行办法》（以下简称“省质保金新规”）实施，该规定早于市质保金新规，内容也是市质保金新规的细化。金广公司理应在2012年10月29日就了解质保金规定的变化，理应做好相应准备。3、市质保金新规出台前，根据建设部颁布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》第六条和第七条规定，质保金按工程价值结算总额5%预留，并非意味着金广公司在旧规的约束下无需准备质保金。即使没有新规的出台，金广公司仍是要承担预留质保金责任的，新规的出台不但没有加重金广公司的责任，反而降低了质保金留存比例。4、新规中要求质保金在工程竣工验收以前办理，而根据国家相关规定，商品房只有在经过竣工验收后才可以交付，也就是说金广公司在房屋交付前就应当缴纳完质保金了，所以不存在交房后受新规影响。5、一审判决酌情按合同约定计算方法所得违约金的50%让金广公司承担责任是错误的；二、一审判决对逾期办证违约金计算的截止时间认定有误。一审判决认为金广公司无需承担通知义务，而是将截止时间计算至初始登记的时间，即2015年12月9日，这是错误的，上诉人是在2015年1月20日左右通过邻居才知道可以办理产权证的；三、一审法院无故拖延审理期限，程序违法。据此，谭升声的上诉请求为撤销一审判决，改判支持其一审诉请。
金广公司上诉的主要理由及请求是：一、一审判决认为因金广公司未完成竣工验收程序交付房屋是其无法在合同约定的期限内完成权属登记备案原因之一是错误的。1、合同法第279条、建设工程质量管理条例第16条规定房屋经建设单位组织验收即可交付使用，案涉商品房买卖合同第8条明确约定交房条件为经建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位竣工验收合格，此约定是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人有约束力。2、市城乡建设委员会的行政处罚决定书不能证明案涉项目逾期具备办证条件的原因是未完成竣工验收程序。3、根据2002年11月1日《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》第323项、2003年11月8日建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》第1条和2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》附件1等规定，建设工程竣工验收主体不再是政府质量监督部门，而是由建设单位组织验收合格后即可交付使用。根据合同法第52条，最高院合同法解释（二）第14条规定，本案中的行政处罚决定书依据的是城市房地产开发经营管理条例，属于行政管理范畴，不能以该规定推翻合同约定的交房条件；二、导致案涉项目逾期办证的原因不是金广公司责任造成的，不能让金广公司承担逾期办证违约金。1、市质保金新规是2013年4月1日才施行的，要求2013年1月已经竣工的案涉项目执行此规定是不合理的。金广公司多次沟通无果后，为了保证项目尽快达到办证条件，无奈之下缴存了千万元的质保金。2、案涉项目所在泉水地区无煤气气源，无法缴纳煤气气源费，而该缴纳手续也是办理竣工备案条件之一。3、因教育局在与金广公司签订协议书后又提高案涉项目的幼儿园设施和装修标准，导致幼儿园消防验收（验收时间2014年6月16日）及移交教育局（2014年8月21日）迟延，从而导致办理竣工验收备案表迟延。4、因对历史遗留项目的配套费缴纳情况的相关政府审核职能部门无法达成一致，经多次协调沟通最终确定由质监站审核，相关部门协调过程也是导致案涉项目逾期办证的原因。三、一审判决即认定了金广公司提及诸多逾期办证的抗辩理由，又判决金广公司承担责任，显属矛盾。据此，金广公司的上诉请求为撤销一审判决，驳回谭升声等业主的诉讼请求。
本院经审理后，除对一审判决中“双方签订合同并交付房款及交付房屋后,因被告未能完成竣工验收程序就将案涉小区交付使用,大连市城乡建设委员会于2014年6月17日对被告作出罚款20万元的行政处罚,并导致原告未能在合同约定的办证期限内取得案涉房产的初始产权证明,亦没有及时协助原告办理案涉房屋的所有权证书。”一节事实不予认定外，一审判决认定其他事实属实。
本院补充查明：金广公司于2013年1月陆续取得案涉房屋所在项目的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位出具的验收报告。
本院确认上述事实有勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、工程质量评估报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告以及庭审笔录等在案为凭，以上证据材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，结合双方当事人诉辩观点，双方对谭升声未在合同约定期限内取得产权证的事实没有异议，主要争议焦点问题为是否应当减轻或免除金广公司的逾期办证违约责任。
针对此焦点问题，本院认为，依据已查明的事实，市质保金新规是在案涉购房合同签订后、合同约定的办证期限内发布的新规，这是金广公司在签订购房合同时根本无法预见的。而且市质保金新规的适用范围为“本办法适用于在本市行政区域内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程”，而案涉项目是在该新规颁布前的2013年1月即已完成五方竣工验收，故金广公司对案涉项目是否属于新规中的“新建工程”，是否应适用新规等产生异议，并与政府相关部门沟通协调，亦属情理之中。另有，在该新规颁布前的2005年1月12日发布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》要求“社会投资项目采用预留保证金方式的，发、承包双方可以约定将保证金交由金融机构托管”，而此新规则要求“社会投资项目的保证金预留，应在建设工程竣工验收前存入由第三方金融机构（以下简称金融机构）托管设立的保证金专用账户。”、“监督机构在监督工程竣工验收时（如果单位工程价款结算总额未确定，可在形成工程质量监督报告前）应审核金融机构出具的保证金预留凭证，并对保证金的预留比例进行核实。”，即从仅要求“可以约定”金融机构托管质保金，变更为强制要求在竣工验收前“应由”金融机构托管质保金，并明确了属于监督机构监督工程竣工验收时审核的项目。如此规定，无疑客观上增加了一项金广公司办理竣工备案手续时必须完成的程序。因此，金广公司与政府相关部门沟通无果，最终不得不在短期内将一笔数额不小的款项按新规要求存入专用账户确实存在一定的难度。据此，一审判决在考察金广公司主观过错及新规颁布对金广公司产生的不可抗的合理因素的情况下，酌情判令金广公司按照双方合同约定违约金的50%承担违约责任，且将违约金的截止日期计算至金广公司取得初始产权证的2014年12月9日，并无明显不妥之处，较为合理，本院予以维持。谭升声的上诉请求以及金广公司的上诉请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费334元（谭升声预交167元，大连金广地产集团有限公司预交167元），由谭升声负担167元，由大连金广地产集团有限公司负担167元。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 滕子美