杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0103民初2052号
原告：杭州市园林文物局凤凰山管理处。住所地：杭州市西湖区玉皇山路*号。
法定代表人：金志敏，该管理处主任。
委托代理人：於成荣、吴凯，浙江平凡律师事务所律师。
被告：严晨，男，1972年3月1日出生，汉族，住杭州市江干区。
委托代理人：唐季燕（系严晨之妻），女，1978年8月12日出生，汉族，住杭州市下城区。
原告杭州市园林文物局凤凰山管理处（以下简称凤凰山管理处）为与被告严晨房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员姚萍独任审判，于同年5月19日公开开庭进行审理。原告凤凰山管理处的委托代理人吴凯、被告严晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰山管理处起诉称：原告作为杭州市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位，由下属杭州市文物珠宝公司领取了《市场名称登记证》，开办了杭州市文物监管品交易市场。2013年3月23日，原告与被告严晨签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将吴宅内的A3营业房出租给被告使用，面积为10.44平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金6264元，分两期支付，每六个月支付一期；合同约定违约金为年租金的20%。2014年3月28日租赁期满后，被告未按合同约定将该营业房腾空并移交给原告。2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对杭州市文物监管品交易市场的《市场名称登记证》予以延期，要求限期注销该登记证并做好市场关停的相关工作。原告接到该回复文件后，于2014年7月31日在市场内张贴书面通知，告知包括被告在内的承租商户，在2014年8月31日前腾退营业房。2014年8月26日，原告又在杭州日报B3版刊登“关于市场停业并腾退的公告”，要求被告及其他承租商户自行腾空所租营业房并交给原告。但被告置之不理，继续占用该营业房。因吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。若继续租赁给被告使用，不但违反市场管理的相关规定，也不能妥善保护吴宅古建筑。为此，原告通过电话、邮寄信函及登报刊登公告方式通知被告，要求按时腾空并移交营业房。其后，相关部门也多次协调，但均无结果。以上事实，有《营业房（摊位）租赁合同》、回复文件及杭州日报公告等为凭。综上所述，原告认为，被告在租赁合同期限届满后，未按时腾退该营业房并继续占用长达近三年之久，不但给吴宅带来了安全隐患，也给原告造成了损失。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退杭州市下城区岳官巷4号A3营业房并归还给原告；2.被告赔偿原告损失18586.06元（按合同租金计算，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，实际计算至腾退之日）；3.被告承担合同违约金1252.80元（年租金6264元×20%）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。
原告凤凰山管理处为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.关于变更部分文保单位管理部门的通知1份,以证明原告是杭州市下城区岳官巷4号吴宅的管理单位。
2.《营业房（摊位）租赁合同》1份，以证明原告将吴宅内的A3营业房出租给被告使用，面积为10.44平方米，租期为1年，即2013年3月28日至2014年3月27日，年租金为6264元，分两期支付，每六个月支付一期，约定违约金为年租金的20%。
3.关于杭州市文物监管品交易市场《市场名称登记证》延期事项的回复1份，以证明2014年7月16日，杭州市下城区市场整合改造提升工作领导小组办公室给长庆街道办事处回复，不同意对市场名称登记证予以延期，要求限期注销并关停市场。
4.照片1份，以证明2014年7月31日，原告在市场内张贴通知，告知被告及时腾退。
5.2014年8月26日杭州日报Ｂ3版1份。
6.杭州日报开具的发票1份。
证据5、6共同证明2014年8月26日，原告在杭州日报B3版刊登公告，要求被告及其他商户腾空所租营业房并交还给原告。
7.关于市场停业并腾退的通知的EMS面单1份，以证明原告通过邮寄信函的方式通知被告要求按时腾空并移交营业房。
8.关于公布二十二处市级文物保护单位的决定1份，以证明吴宅系明代古建筑，属于杭州市市级文物保护单位。
被告严晨答辩称，本案所指房屋租赁合同纠纷，事实可以由两部分组成，即房屋纠纷与租赁合同纠纷。1、本案房屋纠纷中的系争房屋，杭州市下城区岳官巷4号A03号营业房系被告至2002年积极配合杭州市市政府的城市整体规划和设想，随同文物监管品交易市场自新华路267号明宅迁至吴宅而得的市政府新建安置房。其一、市场的整体搬迁行为无可争议，这一点可以从原告官方网站上看到。其二、A03号为新建房屋，吴宅的官方平面图，原告书证8及书证1标明的其接手的是1986年被认定为古建的吴宅，并无连带在吴宅内的A03号房屋。最后本案原告并没有在法庭上出示吴宅内新建房屋的相关建筑许可及所有权文件，如果以1986年的文件为基础，那么原告仅仅是吴宅的古建的管理方。岳官巷4号A03是座落在吴宅范围内的新建房，至今已存在十五年，被告也办理出了合法的营业执照，显然这只有土地的真正主人才能办到。在中国，土地的真正主人只有国家。如此岳官巷4号A03是政府营建建筑毫无疑问，政府没有将该处建筑的所有权赠予原告，如果有的，请原告出示杭州市市政府将岳官巷4号土地内新建建筑转赠予原告的公函。如果有此公函的，被告会无条件服从并配合真正产权人的安置。因为原告在接收了市政府的赠予同时，也承担了市政府对被告的再度安置及补偿责任。2、本案租赁合同纠纷中，以合同时间划分。即分为租赁合同期内及租赁合同期外，原、被告双方对合同所指的日期都没有异议。起于2013年3月28日，止于2014年3月27日，合同签定日2013年3月21日。在合同期内，被告没有任何违反合同的行为，这一点是毫无异议的，而原告却事实违反了合同第四条、第五条第三款、第六条、第十条，事实上被告是有自动续约权的，被告的保证金就是自动续约的前提，如果被告不再续约，会提前告知原告，到期搬离，取回保证金。如果原告不同意续约，原告在握有被告保证金的同时，也会提前告知被告，速速搬离。事实是原告在握有被告保证金的同时，没有向被告提出解约，那么自然可以视为原告同意续约。如果保证金不是自动续约的前提，那么由原告出示被告连续十数年来每年的书面续约申请或语音申请录音。凡涉及本合同履行的一切变更解除事项，双方应采取书面形式。吴宅内保安人员的减少，发生在合同期内，保安人员、管理人员、保洁人员的减少并没有公示，被告并没有接到原告书面提供的保安、保洁、管理人员减少理由。合同期内违约一方应向另一方支付租金总额的百分之二十的违约金，当违约金不足弥补另一方实际损失时，还应支付赔偿金。此项违约金，可以自1998年起计算，也可自2002年起计算。本案所指的租赁合同期外可以泛指2014年3月27日之后的所有时间。自本案所示房屋租赁结束之日起，本案被告开始等待原告对租赁合同中原告违约的解释以及原告应支付给被告的合同违约金。可以肯定，在2014年3月28日之前，下城区整合办并没有发文，也没有来自战争、水灾及政府方面的不可抗力，在2014年3月28日之后被告也没有收到来自原告的对合同违约的解释及合同违约金，而后被告一直在等待。2014年7月31日原告派遣员工张洪喜，在市场门口张贴了书面通告，但依旧不提对合同违约的解释，合同违约金的计算方式以及新产生的再次安置计划。2014年8月26日原告在杭州日报B3广告版刊登了关于市场停业并腾退的公告等广告，迫不急待地对公民合法拥有的财产进行否定，将文物监管品于抛弃物进行等同，不再提及事实上的合同期内违约起码支付的合同违约金及再次安置责任，反而莫名的要求正在市场内等待结果的被告腾空房屋，结清费用。由此原告仅刊登了一份广告，就完成了债务人向债权人的转变，从房屋管理者升级为房屋所有人，还不用承担任何责任。更加可笑的是，原告在此诉讼中，将被告在没有任何服务的闲置房屋内等待原告答复的动作视为占用房屋，企图收取完全的营业房租金，事实是被告已经三年没有营业，只是专门等待原告的违约金及房屋安置，至于原告诉讼中提及的违约金请原告再仔细研读合同第十二条，在合同期内，那是2013年的3月28日至2014年3月27日，至于合同期内到底是哪一方违约，现实已很明白了。综上所述，被告认为，原告没有向法庭出示任何有关未标示在吴宅官方平面图内的A03号房屋所有权证明，已实质承认自身并非吴宅A03房屋真正所有权人；其次，在合同期内违反合同约定，并破坏了已达成近二十年的自动续约默契。合同结束后，视被告如鱼肉，不仅不对被告进行违约金补偿，赔偿及房屋安置，更随心所欲地刊登广告栏的公告，化自身债务为债权，视公民合法财产为自有，指认独立经营户经营的皆为抛弃物，还发出了没有付费即可抵达的EMS快件，更谋划将属于市政府的房产收为已有，完全的颠覆了被告对社会常识的认知。希望原告正视现实，主动进行协商，给予被告房屋安置，并支付相关违约补偿。不因工作的不到位而引发群体性上访事件，在此恳请法庭依法裁判，驳回原告的不实诉求，由原告承担此次诉讼费用。并负担此事件带来的全部社会责任与后果，以维护被告的公民合法权益。
原告严晨为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交如下证据：
1.中华人民共和国文物保护法第五章民间收藏文物1份，以证明国家对文物流通的态度，文物监管品交易市场为省内首个民间文物合法流通场所。
2.浙杭工商（文）字市证第017号进场交易证1份，以证明杭州市文物监管品交易市场的成立，被告承租19号房屋经营。
3.浙杭工商直字证第16001号进场交易证1份，以证明杭州市市政府将文物监管品交易市场整体搬迁至吴宅，被告积极参与并获租A03号新建房屋。
4.文物经营许可证（乙类）1份，以证明文物监管品交易市场迁至吴宅与传统工艺馆共用场地。
5.浙江省文化经营从业人员资格证1份，以证明被告获得国家专业从业人员资格特许经营文物监管品。
6.2004年7月16日杭州日报城市周刊首版刊登文章1份，以证明被告专业人员资格已得到社会认可并薄有名望。
7.2014北京泰和嘉成拍卖有限公司拍卖目录1份，以证明被告专业人员资格已为行业内承认并承担目录发放中转责任。
8.工商银行个人清算户存折1份，以证明被告合法经营依法纳税，但2013年后中断。
9.杭州市园林文物局凤凰山管理处制作吴宅平面图照片1份，以证明吴宅建筑分布情况。
10.吴宅文物监管品交易市场内A03房屋正面图及室内地面、墙面照片3份，以证明A03所处位置及A03房屋为新式钢混结构建筑、A03室内物品放置数量。
11.杭州市文物监管品交易市场简介（1999年3月）1份，以证明杭州市文物监管品交易市场开设的目的是为了引导和促进文物监管品的有序流通，且被告在市场开业时即合法租用房屋并作为样板经营户存在。
12.杭州市文物监管品交易市场营业房（摊位）租赁合同（2000年）1份，以证明该合同第十一条涉及合同的变更解除需采用书面方式，并得到合同乙方签字同意。
13.协议1份，以证明就杭州市文物监管品交易市场与被告的房屋租赁协议而言，第十一条在合同期内对双方都具有约束力。即使是降租，也必须得到房屋租赁方同意。
14.杭州市园林文化凤凰山管理处官网对吴宅介绍电脑截屏1份，以证明杭州市文物监管品交易市场为我省首家由文物主管部门开办的文物交易市场，原址为杭州市下城区新华路267号明宅，根据市政府对杭州市城市的总体规划与设想2002年3月由明宅整体迁往下城区新华路岳官巷吴宅。
15.杭政函［2007］150号浙江省杭州市人民政府关于市区商品专业市场整合改造提升工作若干意见1份。
16.杭政办函［2010］195号杭州市人民政府办公厅关于进一步明确杭州市区商品专业市场整合改造提升工作有关事项的通知1份。
17.杭州市人民政府关于进一步推进商品交易市场提升发展的意见1份。
证据15-17，以共同证明市政府2007-2013年明确市场改造整合提升工作意见，确定了消防标准之后，并未进行任何的更改。
被告严晨对原告凤凰山管理处提供证据1无异议；证据2、8真实性无异议；证据3的回复时间在合同期外，与被告没有关联；证据4没有日期和具体事由，看不清张贴的内容；证据5、6真实性无异议，合法性有异议；证据7上没有付款方等内容，被告没有收到过。
原告凤凰山管理处对被告严晨提供证据1-6、8-9、11、15-17三性无异议；证据7真实性请法院核实，其余无异议；证据10中房屋位置和结构无异议，对物品放置数量有异议，不能证明放置的物品数量；证据12、13真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关；证据14真实性、合法性无异议，但不是原告的官网，只是原告的景区介绍网站。
经审核，本院认为，原告提交的证据1-6、8内容客观真实，且与本案存在关联性，本院对其证据效力予以认定；证据7系原件，其真实性，本院予以采信。被告严晨提供的证据1系法律规定，不属于证据范畴；证据2-5、8客观真实，本院予以采信；证据6、7、9-14与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据15-17的真实性，本院予以采信。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2013年3月21日，原告凤凰山管理处与被告严晨签订了《营业房（摊位）租赁合同》一份。该合同约定，原告将坐落杭州市文物监管品交易市场下城区岳官巷4号A3营业房出租给被告使用，面积为10.44平方米；租期为一年，自2013年3月28日起至2014年3月27日止；年租金6264元，分两期支付，每六月支付一期；合同保证金为500元，被告在签订合同时支付原告，保证金不计息，合同期满后，被告无违约或欠款的，原告归还给被告（无息）；在合同期内双方均应严格履行合同，若有违约，违约一方应支付租金总金额20%的违约金；等等。租赁期满后，原告凤凰山管理处以《市场名称登记证》未获准延期等为由不同意与被告严晨续签租赁合同，因被告严晨至今未返还营业房，故引起诉争。
庭审中，原告凤凰山管理处和被告严晨均确认严晨已向凤凰山管理处交纳保证金500元。
本院认为，原告凤凰山管理处虽非房屋所有权人，但是是杭州市园林管理局指定的房屋管理部门，有权对外出租房屋，原告凤凰山管理处与被告严晨签订的租赁合同具有合法效力。原告凤凰山管理处依据合同向被告严晨主张权利，具有合法依据。在租赁期限届满后，被告严晨应依法返还诉争房屋。关于原告凤凰山管理处要求被告严晨按照合同约定的租金标准支付未及时归还期间的房屋占用费的诉请，符合相关法律规定。被告严晨向原告凤凰山管理处交纳保证金500元，系将该动产作为债权的担保，并非是自动续约的前提，本院酌情将该款折抵部分损失，对于凤凰山管理处主张的剩余款项18086.06元（暂算至2017年3月15日，此后另计）予以支持。原告凤凰山管理处另主张被告严晨支付违约金，本院认为，因在租赁合同届满后原告凤凰山管理处即要求被告严晨进行腾退，双方的租赁合同已经终止，原告凤凰山管理处再按照合同中关于合同期内违约则支付租金总额百分之二十的约定主张合同违约金的请求不当，本院不予支持。被告严晨的辩称缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告严晨于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区岳官巷4号Ａ3营业房归还原告杭州市园林文物局凤凰山管理处。
二、被告严晨于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市园林文物局凤凰山管理处损失18086.06元（按每年6264元，从2014年3月28日暂计至2017年3月15日，应计算至房屋归还之日止）。
三、驳回原告杭州市园林文物局凤凰山管理处的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费296元，减半收取148元，由原告杭州市园林文物局凤凰山管理处负担13元，被告严晨负担135元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 姚 萍
二〇一七年六月十三日
书记员 钱芬红