湖南省郴州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）郴民再终字第32号
原审被告（一审被告）：郴州永信房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市王仙岭郴州大道5-1-2栋309房
法定代表人：黄云，该公司总经理。
委托代理人：欧阳志华，湖南民浩律师事务所律师。
委托代理人：黄从伟，男，汉族，1947年3月3日出生，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市五里牌办事处大湾**号。
原审上诉人（一审被告）：吴新平，男，汉族，1963年9月1日生，湖南省宜章县人，住湖南省郴州市苏仙区苏石路福源山庄4栋2楼201房，因犯合同诈骗罪被郴州市北湖区人民法院判处有期徒刑四年，现在桂阳监狱服刑。
原审被上诉人（一审原告）：李成香，女，汉族，1947年9月20日生，湖南省桂阳县人，退休老师，住湖南省桂阳县城关镇城北路*号附*号。
委托代理人：陈伟丽，北京中银（长沙）律师事务所律师。
原审被上诉人李成香与原审上诉人吴新平以及原审被告郴州永信房地产开发有限公司（以下简称永信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年7月25日作出（2012）郴民一终字第291号民事调解书，已经发生法律效力。永信公司不服，向湖南省郴州市人民检察院提出申诉。湖南省郴州市人民检察院于2013年5月20日作出郴检民行建字（2013）第2号检察建议书，向本院提出检察建议。本院经审判委员会讨论决定，于2013年8月8日作出（2013）郴民监字第10号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审被上诉人李成香及其委托代理人陈伟丽，原审被告郴州永信房地产开发有限公司的委托代理人欧阳志华、黄从伟到庭参加诉讼，原审上诉人吴新平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。
郴州市苏仙区人民法院审理查明：2008年12月30日，原告李成香为乙方与被告吴新平为甲方签订一份《南开三九制药厂危房改造第壹栋房屋预售合同》。双方约定原告（乙方）自愿购买被告（甲方）的郴州南开制药厂危房改造第壹栋座落在郴州市北湖区七里大道一栋一单元二楼一号住房。面积约为120㎡，单价1600元／㎡，合计房款共计人民币192，000元。付款方式采取一次性付清。房屋交付：甲方应于2009年6月1日前将销售的房屋交付乙方使用。同时约定了违约责任和其他合同事项。房屋预售合同在甲方单位盖章处加盖被告永信公司南开制药厂危房扩建项目部公章。签约当日，原告李成香将预购房屋款192，000元一次性交付被告吴新平。被告吴新平于当日出具收条一张，同时加盖了永信公司南开制药厂危房扩建项目部公章。
另查明，被告预售给原告的房屋系湖南三九开制药有限公司位于郴州市北湖区七里大道43号第一栋住宅楼危房重建，原有住户20户。经郴州市规划局以郴规（建）审（2008）59号批复只同意建经济适用房20套，而被告却超出批准范围，违规建设24套住房，多出的房屋对外预售。该房屋的土地使用权系国有，使用主体是湖南三九南开制药有限公司。因此，未能取得房屋预售许可证明。被告将上述事项隐瞒了原告。原告预购的该栋一单元二楼一号房屋系三九南开制药有限公司何如生、阮清秀原有住房，危房拆除重建后，何、阮强行入住，导致原告预购的房屋不能交付。双方就合同未能履行，于2010年5月29日达成一处理意见，由被告吴新平以借款形式赔付原告李成香36，000元，含购房款，限二个月内归还。同时，吴新平答应在郴州翰林西苑购买一套住房给李成香。如二个月内未办到，吴新平退还360，000元，另加24，000元。8月1日前承诺兑现，如违约按上述负法律责任偿还。尔后，被告吴新平未能在翰林西苑购买一套住房给付原告李成香，而是分批退还原告李成香购房款192，000元，另付赔偿款8000元，共计200，000元，尚次184，000元未赔付，酿成本纠纷。故李成香诉请法院判令：1、两被告连带赔偿原告一倍购房款184，000元；2、承担本案诉讼费。
苏仙区人民法院一审判决认为：商品房买卖必须要符合法律规定，事先取得相关职能部门核发的“五证”。本案原、被告预购的房屋系危房自拆联建，不符合商品房买卖要件，不能对外出售。且对外预售的房屋系违规多建的房屋。因此，原、被告签订的《房屋预售合同》系无效合同。双方对合同无效没有争议。现争议的焦点是：一、合同无效，是否只返还财产而不赔偿损失。二、被告永信公司是否担责。根据该院查明的事实，被告预售给原告的房屋系单位原有住户危房重建，规划部门批复重建的房屋套数只能满足原有住户的居住，而被告擅自违规扩建对外出售。被告向原告隐瞒了预售的房屋系违章建筑，未能取得商品房预售许可证明且预售的房屋系拆迁安置户的住房事实，导致合同无效，给原告造成的损失应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性规定。况且本案原、被告对合同无效，不能履行后达成的处理意见也是由被告以借款方式返还原告购房款并赔偿原告一倍购房款的损失，现已履行200，000元，尚欠184，000元未赔付。因此，原告的诉请符合法律规定，该院予以支持。关于被告永信公司在本案中是否担责一事，其辩称理由是公司无资料记载与被告吴新平参与该工程建设的书面协议，系被告吴新平个人行为，应由吴新平个人承担。其抗辩理由不成立，因为被告吴新平与原告李成香签订的房屋预售合同和预付购房款收条都加盖了该公司项目部公章，致使原告有充足的理由相信是该公司行为，而非吴新平个人行为。因此，应与被告吴新平承担连带责任。被告永信公司担责后可向吴新平行使追偿权。据此，一审法院判决：一、由被告吴新平赔偿原告李成香一倍的购房款192，000元，减去已赔付8000元，尚需赔偿184，000元。此款限本判决生效后十日内履行。二、由被告郴州永信房地产开发有限公司与被告吴新平承担上述款项的连带赔偿责任。
一审判决后，吴新平不服，向本院提出上诉。本案在二审审理过程中经法院主持调解，李成香与吴新平达成如下协议：（一）、由吴新平支付李成香10万元（不包括之前支付的款项），款项限2012年8月5日前一次性付清。如吴新平未按期履行，则李成香可申请按一审判决执行；（二）、一审案件受理费3980元，由吴新平负担，二审案件受理费3980元，减半收取1990元，由吴新平负担；（三）、本案纠纷了结，双方无其他争议；（四）本协议经双方当事人签名后生效。据此，二审法院制作了（2012）郴民一终字第291号民事调解书。
本案再审过程中，永信公司提出：1、（2011）苏民初字第1750号民事判决认定事实错误，“郴州永信房地产开发有限公司南开制药厂危房扩建项目部”的公章是吴新平私自刻制的，永信公司与李成香之间不存在任何法律关系；2、永信公司没有侵权行为，不应承担赔偿责任，一审判决根据《中华人民共和国民法通则》第130条，判决永信公司与吴新平承担连带赔偿责任，属适用法律错误。请求法院驳回李成香对永信公司的全部诉讼请求。
本院再审认为，原判认定事实不清，一、二审审判程序不合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）、（四）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：
一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2011）苏民初字第1750号民事判决及本院（2012）郴民一终字第291号民事调解书；
二、本案发回湖南省郴州市苏仙区人民法院重审。
审 判 长 陈安波
审 判 员 李 虹
代理审判员 廖 军
二○一四年元月二十七日
书 记 员 张艳婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。