巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴州民初字1263号
原告陈林朝，男，生于1957年，汉族，中专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
原告李世华（系陈林朝之妻），女，生于1961年，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
原告陈军（系陈林朝之子），男，生于1988年，汉族，大专文化，居民，住四川省巴中市巴州区。
委托代理人夏洪平，四川省巴中市巴州区法律援助中心律师。
被告巴中庆丰房地产有限公司
法定代表人李金芫，该公司董事长。
委托（特别授权）代理人李政良，男，生于1966年，汉族，大专文化，巴中庆丰房地产有限公司九鼎公寓项目负责人，现住四川省巴中市巴州区。
原告陈林朝与被告巴中市庆丰房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后,李世华、陈军申请参加诉讼，本院依法追加李世华、陈军为本案原告共同参加诉讼。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈林朝及李世华、陈军的委托代理人夏洪平，被告巴中市庆丰房地产有限公司以下简称庆丰房产公司）的委托代理人李政良等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原被告于2008年9月6日签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，原告系被拆迁户，双方就还房事宜进行了具体的约定，共拆除原告房屋243.84平方米（均为非住宅），其房屋房地市场评估价为1161536.25元，被告付给原告住房24个月过渡费5473.27元；门市24个月过渡费20438.10元等共计应付原告费用为123.473522万元。新房安置：在九鼎公寓B户型XX楼安置住房一套，建筑面积116.85平方米，门市安置在九鼎公寓文庙街XX号，建筑面积36.827平方米，房地产市场评估价为662886.00元。双方应收、应付抵减后原告应补差234619.78元，过渡期为两年，双方签字生效。但交房时间2010年9月6日到期后，虽房屋已竣工，但被告只交付了住房及二、三楼营业用房，门市迟迟不交，经多次催促，被告以各种理由推诿，并一再保证不影响原告的使用，原告遂将该门市出租给匡永兵，年租金20万元，但由于被告迟迟不能交房致使租房户不能入住，给原告方造成了较大的经济损失，现交房时间已逾期4年之久，被告仍无交房的诚意，遂酿成纠纷。为此，依法提起诉讼，请求人民法院判令被告立即履行《房屋拆迁安置补偿协议书》所确定的门市交付义务及被告因延迟交房给原告造成的经济损失40万元，后变更为446934.36元，具体为：1、延期交付住房的过渡费145405.26元[包括（1）11185.02元（207.13㎡×9元/㎡×6个月）＋14913.36元（207.13㎡×12元/㎡×6个月）（2010年9月22日—2011年9月22日），（2）119306.88元（207.13㎡×18元/㎡×32个月）]，2、门市过渡费121529.10元[包括（1）99432.90元（36.827㎡×60元/㎡×45个月），（2010年9月22日—2013年9月22日，每年按15个月计算，共45个月），（2）121529.10元{36.827㎡×60元/㎡×10个月（8＋2）（2013年9月日—2014年5月）}]，3、门市租金20万元（2014年5月22日—2015年5月22日）。上述合计466934.36元减去已支付2万元下余446934.36元。
被告辩称：原告方在相关费用方面说的不对，当时拆迁的时候我们是按区政府巴区价认证【2008】06号文件评估计算的，拆迁确定价格就是那个文件，协议上面也有，是可以比对到的；他的诉讼请求针对门市的问题，我们已经给他邮寄了解除合同的函件《解除合同通知书》，该函件是否有效应由法院进行确认，至于过渡费的问题，该算的时候我们会跟每一户人具体算账，到时再一并解决，房子是修好的，他们几户人扯筋，我们又没有使用，不可能给他们算租金；过渡费会尽快让会计算出来交于法庭；对原告方提供的租金收条不予认可；整个房子的设计是没有变的只是一楼的雨棚（挑台）短了一截；就交房子的问题，房子是2013年底竣工的，自从我们修好了就叫他们来接房子，但他们都坚持自己的，一点都不想让，如果实在协商不了，也给他们发了解除合同通知书，请求确认该通知书合法有效。
经审理查明：被告巴中庆丰房产公司原名巴中市正兴房地产综合开发有限公司成立于2000年10月9日，后于2011年8月17日更名为巴中庆丰房地产有限公司。被告开发巴中市巴州区文庙街（10—32#）片区，2007年4月20日巴中市国土资源管理局给被告办理了国有土地使用证，2008年7月17日巴中市规划和建设局为原告办理了房屋拆迁许可证。2008年9月6日，以拆迁人被告正兴房产公司为甲方，以被拆迁人原告陈林朝为乙方签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：1、拆迁面积及补偿费：甲方在批准的拆迁范围内拆除乙方砖混结构房屋，总建筑面积243.84㎡（均为非住宅），其房屋的房地产市场评估价为1161536.25元。拆除乙方附属物40000.00元。2、临时安置过渡形式、过渡期限及过渡费用：旧房拆除后，由乙方自找房源临时安置过渡，过渡期为两年（电梯公寓），从乙方腾空房屋交出旧房钥匙之日起，甲方按巴府发（2001）28号文件有关规定和评估认证的拆迁房屋价格标准计算支付如下费用：（1）甲方付给乙方住房24个月临时安置过渡费5473.27元，（2）甲方付给乙方营业门市24个月临时安置过渡租金20438.10元，（3）甲方付给乙方营业门市停产停业损失6987.60元，（4）甲方给付乙方搬家费300.00元。乙方向甲方承诺于2008年9月15日前腾空房屋交出旧房钥匙，以上各条甲方共计应付乙方所有费用共1234735.22元；上述住房临时安置过渡费、门市营业临时安置过渡租金、门市停产停业损失费，若甲方提前向乙方交房，按同等计算标准扣减，甲方若超出过渡期交付新房，按巴府发【2001】28号文件第38条规定支付超期过渡费；3、新房安置地点、安置面积及费用结算：（1）、乙方旧房拆除后，甲方按规划在新建的九鼎公寓楼内对乙方进行安置，安置原则：门市口面宽度受规划限制，按系数缩减安置，住房先谈先安、高低兼搭，（2）、乙方住房安置在九鼎公寓B户型6楼1套总建筑面积116.85㎡，房地产市场评估价为201966.50元；安置乙方二楼营业用房82.45㎡和叁楼263㎡，总计建筑面积345.45㎡，房地产市场评估价为604520.50元（门市口面宽度2.99米）；（3）将乙方门市安置在九鼎公寓楼文庙街从西至东肆—壹号，总计建筑面积为36.827㎡，房地产市场评估价为662886.00元，按乙方所安置的营业用房、门市应付甲方共计1469355.00元。以上新房建筑面积在交房时以房管局测绘面积为准，正、负不超过5%，多退少补；4、以上各条甲、乙双方应收应付相互抵减后，甲方应向乙方补差总额为234619.78元；9、违约责任：（1）、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，协议履行完毕后自行终止，（2）、单方违约，由违约方按《中华人民共和国合同法》承担违约责任……。（4）、协议中约定的底层口面宽为2.99米，达不到按每公分贰万元赔偿。（5）、交房时间超出本协议约定的两年期限外，在超出六个月以内，按安置的2、3楼每平方米6元计算过渡费，乙方承诺：若甲方在超出12个月内能交2、3楼，放弃12个月以内的过渡费，若再超期还房，必须按巴府发28号文件第三十八条规定计算超期过渡费。
同时查明：2008年9月22日，原告腾空房屋并向被告巴中庆丰房产公司交付了房屋钥匙，被告巴中庆丰房产公司亦进行了开发，九鼎公寓于2013年底竣工。《房屋拆迁安置补偿协议书》约定安置给原告的2、3楼营业用房等房屋已于2014年5月29日交付。被告与拆迁户签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的一楼门市设计安置的图纸的建筑面积与被告实际开发竣工的一楼门市实际建筑面积不符。致使包括原告在内的6户拆迁户的底楼门市无法隔离分户，至今无法交付。因包括原告在内的6户拆迁户的底楼门市实际建筑面积少于协议约定的建筑面积，被告无法满足各拆迁户的要求，2015年6月3日，被告巴中庆丰房产公司书面通知原告解除《房屋拆迁安置补偿协议书》，进行补偿安置。被告已支付原告逾期过渡费2万元。
庭审中，原告提供了一份邓晓琼（甲方）与匡永兵（乙方）于2012年9月15日签订的《门市出租协议》（复印件）；内容为：经甲、乙双方协商，甲方自愿将位于文庙街九鼎公寓底楼正街门市一间（面积33.6平方米）出租给乙方，并达成以下协议：1、租赁期3年，2、第一年租金为人民币15万元整，第二、第三年租金在前一年的租金上递增10%，3、在租赁期间、一切税费和安全事故都由乙方负责。被告对此协议不认可。
庭审后，被告依据现竣工后房屋的现状提出了谭志平、赖红、陈思荣、陈林朝、李秋霖、吴学琼六户拆迁户的九鼎公寓一楼门市安置方案：巴中市巴州区东岳庙街从北至南，第一个门市为拆迁户谭志平、第二个门市为拆迁户赖红、第三个门市为拆迁户陈思荣、第四个门市为拆迁户陈林朝；文庙街从西向东，第一个门市为陈林朝、第二个门市为李秋霖、第三个门市为吴学琼、第四个门市为张庭庆。拆迁户的还房房屋面积以房管局产权测绘面积为准。具体四址界畔：陈林朝的房屋朝文庙街方向自③轴由西至向东方向口面轴线2.8米，进深至剪力墙与E轴结构柱交汇处。东岳庙街方向，自文庙街A轴与③轴的结构柱文庙街外边线至北方向6.6米隔墙中心止。李秋霖的房屋文庙街方向口面轴线宽度2.6米，自③轴向东2.8米起至5.4米止，以隔墙中心为界，进深至E轴向北2.8米至隔墙为止，底部（北侧）轴线宽度2.1米。吴学琼的房屋文庙街口面轴线宽度5.4米，自③轴向东5.4米起至10.8米止，以隔墙中心为界，与张庭庆房屋共墙。东侧进深至E轴与通道共墙，西侧进深从E轴向北2.8米，以隔墙中心为界，底部（北侧）轴线宽度2.1米，西侧与李秋霖共墙。
另查明：巴府发【2001】28号文件第38条规定：实行产权调换的，过渡期限不得超过18个月；实行作价补偿的，应给予45天的临时安置补助费。拆迁人、被拆迁人双方应当遵守过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限；由拆迁人提供过渡用房的，被拆迁人到期不得拒绝迁往安置用房、腾退周转房。第39条规定：因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从签订协议交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费，逾期半年以上一年以下的，按月增加1倍临时安置补助费，逾期一年以上的，按月增加2倍临时安置补助费，对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人，从逾期之日起按月付给临时安置补助费；逾期一年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。生产、营业用房超过过渡期一年以上的。每年加法待产、待业经济损失补助费一次。
2008年4月3日，巴中市巴州区价格认证中心的巴区价认证【2008】06号《关于对文庙街（10—32号）片区拆迁房屋分内价格评估认证结论》为：待拆迁住宅房屋市场平均租金为3.5—4元/㎡.月，待拆迁门市市场平均租金为：文庙街50—60元/㎡.月、东岳庙街18—20元/㎡.月。
2011年8月5日，巴中市住房和城乡规划建设局的【2011】103号《关于调整公布巴中市中心城区住宅非住宅售价及租金市场指导价的通知》，规定：文庙街属于非住宅房屋的一内价区租金市场指导价为110.00元/㎡.月。
2015年3月5日，巴中市住房和城乡规划建设局的【2011】103号《关于调整公布巴中市中心城区2015年度房屋市场指导价的通知》，规定：文庙街属于非住房屋的一内价区租金市场指导价为180.00元/㎡.月。
上述事实，有原、被告的陈述、《房屋拆迁安置补偿协议书》、《门市出租协议》、国有土地使用证、房屋拆迁许可证，巴府发【2001】28号文件在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致可以变更合同。房屋拆迁安置合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。补偿方式可以实行货币补偿，亦可以实行房屋产权调换。原、被告于2008年9月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，协议合法有效，本院予以确认。被告应当按照约定向原告安置门市房屋。原、被告约定安置的门市的面积与九鼎公寓竣工后一楼门市的面积相差较大，不能满足未安置每户拆迁户的要求，被告根据原拆迁协议约定的安置面积、位置结合房屋竣工的现状提出了向本院提起诉讼的陈林朝、李秋霖、吴学琼三户拆迁户安置界畔方案。本院依据房屋的现状，实际使用的价值，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及被告提供的安置方案，本院酌情认定原告陈林朝、李世华、陈军安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向自③轴由西至向东方向口面轴线宽度为2.99米，进深至剪力墙与E轴结构柱交汇处。东岳庙街方向，自文庙街A轴与③轴的结构柱文庙街外边线至北方向6.6米隔墙中心止。安置门市的实际建筑面积以房屋产权登记确定的面积为准，不足的部分，原、被告可协商实行货币安置或异地安置，本院暂不予处理。
关于原告主张的经济损失问题。被告延期交付房屋应当赔偿损失，本院结合本案实际情况其损失计算按超期交付房屋规定的过渡费标准进行计算。根据拆迁协议的约定及原告交付旧房钥匙的具体时间，本院确定过渡期为2008年9月22日至2010年9月21日。被告于2014年5月交付住房，被告未按期交付应当承担延期交付房屋期间的损失，依据双方的约定及巴府发【2001】28号文件第38条、39条规定的超期安置过渡费的计算方式、标准。2010年9月22日至2011年3月21日住房207.13㎡的超期安置过渡费为7456.68元（207.13㎡×6个月×6元/㎡/月），2011年3月22日至2011年9月21日住房207.13㎡的超期安置过渡费为9942.24元（207.13㎡×6个月×8元/㎡/月），2011年9月22日至2014年5月21日住房207.13㎡的超期安置过渡费为79537.92元（207.13㎡×32个月×12元/㎡/月），住房超期安置过渡费合计为96936.84元。门市的超期安置过渡费从2010年9月计算至本案辩论终结时2015年7月为止。2010年9月至2011年8月门市超期安置过渡费为19886.58元（36.827㎡×9个月×60元/㎡/月）；2011年9月至2015年2月门市超期安置过渡费为162038.80元（36.827㎡×40个月×110元/㎡/月），2015年3月至2015年7月门市超期安置过渡费为33144.30元（36.827㎡×5个月×180元/㎡/月），门市超期安置过渡费合计为215069.68元。
原告安置的门市虽提前与他人签订了《门市出租协议》，但门市尚未交付原告使用，故原告主张超期安置门市后期的损按租金计算，于法无据，本院不予支持。被告未提供解除协议的事由符合法律规定的证据，故其主张解除协议，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
一、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告陈林朝、李世华、陈军交付于2008年9月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的门市。原告陈林朝、李世华、陈军安置的门市四址界畔为：九鼎公寓一楼门市朝文庙街方向自③轴由西至向东方向口面轴线宽度为2.99米，进深至剪力墙与E轴结构柱交汇处。东岳庙街方向，自文庙街A轴与③轴的结构柱文庙街外边线至北方向6.6米隔墙中心止。
二、被告巴中庆丰房地产有限公司在本判决生效后二十日内向原告陈林朝、李世华、陈军支付超期安置住房2010年9月22日至2014年5月21日期间的经济损失96936.84元，超期安置门市2010年9月22日至2015年7月期间的经济损失215069.68元，合计312006.52元（含被告已支付的2万元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告巴中庆丰房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 万 明
人民陪审员 张清华
人民陪审员 何长华
二〇一六年三月十日
书 记 员 杜珊珊