广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终620号
上诉人（原审原告）：周金来。
委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐孔文，广西纵华律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广西农垦国有九曲湾农场。
法定代表人：黄江山，该农场场长。
委托诉讼代理人：黄有雄，广西金狮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄秋萍，广西金狮律师事务所实习律师。
上诉人周金来因与被上诉人广西农垦国有九曲湾农场（以下简称：九曲湾农场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案后，依法组成合议庭，组织双方当事人就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人周金来及其委托诉讼代理人郑武贵，被上诉人九曲湾农场的委托诉讼代理人黄有雄、黄秋萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周金来的上诉请求：撤销一审判决，改判支持周金来的全部诉讼请求。理由：双方签订的《铺面租赁协议书（续签）》约定承租期满后，如九曲湾农场继续将该商铺对外出租，在同等条件下周金来享有优先租用权。承租期即将届满时，周金来要求继续承租涉案铺面，九曲湾农场却将该铺面出租给案外人罗某某，九曲湾农场构成违约，侵犯了周金来依法享有的优先承租权。
被上诉人九曲湾农场辩称，同意一审判决。
周金来向一审法院起诉请求：1、九曲湾农场依据其与案外人罗某某就位于东方职工新村南面某楼第某号铺面签订的《铺面租赁协议书》的条件优先出租给周金来使用；2、本案诉讼费用由九曲湾农场承担。
一审法院认定事实：九曲湾东方职工新村某楼的建设单位为广西农垦国有九曲湾农场，该项目于2009年1月8日经广西壮族自治区农垦局审批获得建设工程规划许可（建字第某号）。2013年3月31日，周金来（乙方）与九曲湾农场（甲方）签订《铺面租赁协议书（续租）》，约定：乙方承租甲方东方职工新村南面某楼的第某号，共一套，是一层砖混结构房屋，建筑面积80平方米；租赁年从2013年5月1日起至2015年4月30日止；每月租金为600元，每年租金7200元（其中铺面租金为3600元，场地费为3600元）；租赁期间，除国家、农场统一征用需要收回该商铺外，一般情况下甲方不得擅自终止本协议和提高租金；承租期满后，如甲方继续将该铺面对外出租，在同等条件下，乙方享有优先租用权。合同还就其它事项进行了约定。2014年6月20日，九曲湾农场（甲方）与案外人罗某某（乙方）签订《铺面租赁协议书》，约定：乙方承租甲方的铺面位于甲方东方职工新村南面，共18套，都是一层砖混结构房屋，每套建筑面积80平方米；租赁年限从2015年1月1日起至2028年12月31日止；前4年的租金每套每月700元，第五年至第九年每套每月810元，第十年至第十四年每套每月930元，采取先交租金后经营的方式，租金每半年交纳一次；因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金。合同还就其它事项进行了约定。同年8月17日，案外人罗某某与案外人苏某某签订《铺面租赁协议书》，约定苏某某承租罗某某的东方职工新村南面共36套铺面，每套建筑面积40平方米，前3年的租金每套每月600元；因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金。合同还就其它事项进行了约定。2014年11月4日，九曲湾农场向东方社区铺面各租户发出《通告》，载明：“我场东方社区所有铺面将于2015年1月1日后全部出租给罗某某同志经营管理。现承租铺面经营已到期或2015年1月1日前到期的各租户请于2014年11月15日前到农场财务部结清2015年1月1日前租金；承租铺面2015年1月1日后到期的各承租户可继续经营铺面至承租期满为止，承租期满前的租金仍需交到农场财务部。各承租户2015年1月1日后如需要继续承租铺面经营的，请自行与罗某某同志洽谈租赁经营相关事宜。”周金来主张九曲湾农场违反合同约定，将涉案铺面出租给案外人罗某某，双方协商续租无果。双方均确认涉案商铺现仍由周金来控制使用，未交还九曲湾农场或转交他人。2015年3月19日，九曲湾农场（甲方）与案外人罗某某（乙方）重新签订《铺面租赁协议书》，除2014年6月20日协议书中约定内容外，双方另约定有：各铺面自原与甲方建立有租赁关系的承租户的承租权终结之日起至2016年12月31日止；每套租金起点不低于每月700元，因18套铺面中的部分铺面此前已对外出租，因此，乙方暂按每套租金每月700元交付甲方，当该部分铺面租赁期届满时，乙方竞租取得承租权后，以竞租确定的租金标准为准，双方另行签订补充协议确认；本协议签订前甲乙双方签订的合同与本协议有冲突的，以本协议为准，未尽事宜，双方可再另行协商并签订补充协议。2015年7月28日，九曲湾农场发出《铺面竞租公告》，载明：九曲湾农场现有广西农垦国有九曲湾农场东方职工新村南面某楼的第某号和某楼的第某号铺面，本着公开、公平、公正的原则，现面向社会以竞租方式公开招租；报名时间：自本公告发出之日起至2015年7月31日17:30前，有意向参与竞租者本人需携带有效身份证明到九曲湾农场生产经营部报名；竞租时间：2015年8月5日上午十点，迟到者视为自动房屋竞租；竞租地点：九曲湾农场场部办公楼三楼大会议室。公告还对竞租方式、办法和要求等具体细节进行了规定。九曲湾农场将该竞租公告张贴于其农场场部公告栏，并另行送达周金来。2015年8月5日，案外人韦忠兴、唐伟、苏某某、曾权报名参与竞租，周金来未参加公开竞租。经过竞租，案外人苏某某取得东方职工新村南面2#楼第16号铺面租赁权，九曲湾农场已于竞租当日与案外人苏某某签订了《铺面租赁协议书》，协议书约定的租赁年限自2015年9月1日起至2017年8月31日止，每套租金每月2300元，每年共27600元，每年租金一次性交纳，承租方应在协议生效后5个工作日内交纳第一年的租金。
一审法院认为：周金来与九曲湾农场签订的《铺面租赁协议书（续签）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。该协议书约定的租赁期限已于2015年4月30日届满，因周金来至今未交还涉案商铺，九曲湾农场亦未提出异议，故原租赁协议书继续有效，但租赁期限已变更为不定期。关于涉案商铺的优先租用问题。双方在租赁协议书中所约定的“优先租用权”虽系双方意定形成，并非法定权利，但按照合同缔约自由原则，我国法律并未禁止当事人就商铺优先租用问题进行自由约定，故该协议书中的“优先租用权”条款经双方当事人协商约定一致，应为约定有效并受法律保护。但因该合同权利产生于双方约定，权利范围应仅限定于合同相对方之间，故不能对抗善意第三人。具体到本案中，周金来既主张九曲湾农场与案外人罗某某所签订《铺面租赁协议书》损害了其对涉案商铺的优先租用权利，则应就此负有举证责任。从双方提交证据来看，九曲湾农场与案外人罗某某于2014年6月20日签订的《铺面租赁协议书》明确约定有“因部分铺面农场对外出租未到期，2015年度的租金按实际移交铺面的数量结算租金”，双方于2015年3月19日签订的《铺面租赁协议书》另约定有“各铺面自原与甲方建立有租赁关系的承租户的承租权终结之日起至2016年12月31日止”及“乙方竞租取得承租权后，以竞租确定的租金标准为准，双方另行签订补充协议确认”等内容；周金来所提交证据《通告》亦载明“承租铺面2015年1月1日后到期的各承租户可继续经营铺面至承租期满为止，承租期满前的租金仍需交到农场财务部。各承租户2015年1月1日后如需要继续承租铺面经营的，请自行与罗某某同志洽谈租赁经营相关事宜”。综合上述材料可以证实，九曲湾农场并未将涉案商铺自行收回并另行租给案外人罗某某，其与案外人罗某某所签订租赁协议书尚未实际履行，周金来亦实际占有使用涉案商铺至今，也即，九曲湾农场与案外人所签订租赁协议书并未对双方所签订《铺面租赁协议书（续签）》的继续履行产生影响，亦未排斥周金来依据原协议书约定对于涉案商铺所享有的合法使用权，据此，并无证据证明九曲湾农场与案外人罗某某之间存在恶意串通等损害周金来租赁权益的情形。至于周金来主张以九曲湾农场与案外人罗某某之约定条件优先租用涉案商铺的问题，因双方均未对如何行使“优先租用权”进行过明确约定，亦未对何为“同等条件”进行过具体协商，而根据一般交易惯例，租金标准、租赁期限、租金交付方式以及出租人对承租人之主观信赖等均足以构成不同租赁条件之差异，在此情形下，现九曲湾农场辩称应通过公开竞租方式决定涉案商铺承租人，与双方所签订租赁协议约定并不相悖，亦符合交易惯例，故对九曲湾农场以公开竞租方式决定涉案商铺承租人之抗辩主张予以支持。涉案商铺经公开竞租，九曲湾农场已与案外人苏某某签订《铺面租赁协议书》，并就涉案商铺租赁期限、租金标准及租金交付方式等租赁条件进行了明确约定。现双方所签订《铺面租赁协议书（续签）》中约定的租期已经届满，周金来既未能就优先承租的问题与九曲湾农场经协商达成一致意见，又未报名参加竞租，故对周金来主张依据九曲湾农场与案外人罗某某所签订《铺面租赁协议书》的条件优先承租涉案商铺的诉讼请求，并无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回周金来的诉讼请求。一审案件受理费100元由周金来负担。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为：一、关于本案合同效力的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的相关规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，法律、行政法规对建设工程标的质量作出了强制性规定。又因为《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，且原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条还规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第十一条则规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，也就是说涉及公共利益的工程只有取得竣工验收备案才是合格的工程，才能交付使用。本案中周金来与九曲湾农场签订《铺面租赁协议书（续签）》租赁的东方职工新村南面某楼的第某号商铺至今未办理竣工验收备案，故该铺面不符合交付条件，因此该租赁协议因违反法律强制性规定而无效。
二、关于涉案商铺的优先租用问题。双方在租赁协议中约定了“优先租用权”，但如前所述该租赁协议是无效的，周金来依据无效的《铺面租赁协议书》要求优先承租权，无合同和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人周金来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人周金来负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢玉梅
审判员 高翔宇
审判员 刘 萌
二〇一六年十二月十三日
书记员 林 路