广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17235号
上诉人（原审原告）：珠海黛韵诗化妆品有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区吉大吉水路1号吉大水库综合楼403,组织机构代码：75830170-4。
法定代表人：梁小萍，总经理。
委托诉讼代理人：彭治银，女，汉族，1978年5月18日出生，住所地：广东省深圳市南山区，系该司员工。
委托诉讼代理人：孟凡，广东鹏正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市人人乐商业有限公司，住所地：广东省深圳市南山区前海路心语家园裙楼二层，统一社会信用代码：91440300782757269Ko
法定代表人：蔡慧明，总经理。
委托诉讼代理人：杨德志，男，汉族，1976年2月7日出生，住所地：河南省光山县，系该司员工。
委托诉讼代理人：吴卓才，男，汉族，1984年9月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系该司员工。
上诉人珠海黛韵诗化妆品有限公司（以下简称黛韵诗公司）因与被上诉人深圳市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院作出的（2016）粤0308民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黛韵诗公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，并依法改判支持黛韵诗公司的一审诉讼请求；2、判令上诉费由人人乐公司承担。
事实和理由：一审法院认定黛韵诗公司租赁的商铺确有漏水的事实并影响使用是正确。但是，一审法院对于黛韵诗公司的装修费用没有认定和漏水持续时间的认定是错误。一、黛韵诗公司对于涉案商铺的漏水造成的铺面装修损失，进行了补救性的装修。这有案外人张XX的证言以及装修前后的照片为证，此装修修复的事实是客观存在的，该费用应该得到法院的支持。二、对于开始出现漏水的时间是2011年开始的，这有人人乐公司的工作人员的录音对话为证，法院应当认定为从2011年4月开始漏水。三、一审法院认定人人乐公司未履行出租人的维修义务，影响到黛韵诗公司的合同目的的事项，应当承担维修费用并赔偿黛韵诗公司的损失。法院也认定了黛韵诗公司缴纳的租金和保证金，但法院并未对保证金进行处理是错误的。综上所述，一审判决认定事实部分错误，请求二审法院依法查明事实，为黛韵诗公司主持公道，依法纠正一审错误判决，维护黛韵诗公司的合法权益。
人人乐公司辩称：原审查明事实有误：1、人人乐公司并未认可黛韵诗公司在一审提交的被法院采信的证据；2、被法院采信的证据并未有相关的权威机构认证。
黛韵诗公司向一审法院起诉请求：一、人人乐公司赔偿黛韵诗公司损失310255元；二、人人乐公司承担本案受理费、保全费、公告费及鉴定费。
一审法院认定事实：2014年11月10日，黛韵诗公司、人人乐公司双方签订《租赁合同》，约定由人人乐公司将其经营的XX店一楼层专柜位置号XXXX，建筑面积130平方米、实用面积100平方米的经营场地提供给黛韵诗公司经营美容院黛韵诗品牌专柜；租赁期限自2014年8月1日至2015年2月28日；租赁结算方式为固定租金制，租金及其经营条款以双方补充协议签订为准；双方未约定黛韵诗公司有新柜进场的装修时间。其间黛韵诗公司曾就涉案商铺漏水事宜与人人乐公司工作人员廖X进行沟通,廖X在通话中认可曾至涉案商铺核实漏水面积并代黛韵诗公司与人人乐公司负责人沟通补偿事宜。合同期满后人人乐公司将涉案商铺收回并已出租予他人。2016年7月25日，黛韵诗公司向人人乐公司发出律师函，要求人人乐公司就漏水事宜与黛韵诗公司进行协商。
黛韵诗公司在2011年7月11日前名称为珠海黛红美业化妆品有限公司，于2011年7月11日经珠海市工商行政管理局拱北分局核准变更登记为珠海黛韵诗化妆品有限公司。2010年12月28日至2012年5月，人人乐公司与黛韵诗公司签订四份《临时促销协议》，约定人人乐公司提供XX店100平方米作为黛韵诗公司促销活动场地。2010年11月30日至2012年5月，人人乐公司开具多张付款人名称为“珠海黛红美业化妆品有限公司”的发票，其中对金额为10000元的发票，备注写明“XX店租金”，对金额为26300元的发票，备注写明“XX、XX居店租金”。至2013年7月19日，人人乐公司以“彭治银”为付款人开具了三张发票，在备注写明“XX居XX租金”或“XX店租金”，其中XX店租金的租赁费金额亦为10000元。2012年7月26日，人人乐公司开具收据，写明收到彭治银（XX店）交来保证金20000元。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人签订的《租赁合同》真实有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案的争议焦点为双方当事人租赁合同关系的存续期间；人人乐公司是否存在造成黛韵诗公司损失的违约行为以及黛韵诗公司的起诉是否已过诉讼时效。
关于双方当事人租赁合同关系的存续期间。一审法院认为，《临时促销协议》、保证金收据以及多张发票已能形成完整的证据链证明黛韵诗公司自2010年起就在人人乐公司提供的场地进行美容院经营并向人人乐公司支付租金，人人乐公司开具发票付款人名称变更的时间与黛韵诗公司申请公司名称变更登记的时间是否一致不影响黛韵诗公司交纳租金事实的认定。人人乐公司虽于2012年开具的保证金收据名称为彭治银（XX店）,且此后以彭治银为付款人开具发票,但黛韵诗公司已认可彭治银的行为系职务行为,人人乐公司主张2014年11月前未与黛韵诗公司成立租赁合同关系依据不足。作为美容院经营商铺，《租赁合同》约定黛韵诗公司仅有半年的承租期间，且未给予黛韵诗公司装修期、未约定租金金额、未约定租赁保证金，显然与常理不符；人人乐公司工作人员的通话录音亦认可自2013年起彭治银即在与人人乐公司沟通赔偿事宜，进一步佐证了双方早于《租赁合同》签订前已形成了租赁合同关系。鉴于双方都未提供有效证据证明租赁合同关系成立的具体日期，一审法院认定双方当事人于第一张发票开具之日即2010年11月30日成立租赁合同关系。
关于人人乐公司是否存在违约行为。一审法院认为，人人乐公司作为出租人，负有保持租赁物符合约定及维修租赁物的义务。根据黛韵诗公司与人人乐公司工作人员的通话记录，人人乐公司在黛韵诗公司反映涉案商铺存在漏水情形的情况下，并未采取任何维修措施；至2015年9月派工作人员核实了漏水面积后，亦未采取维修措施，只是在帮黛韵诗公司沟通减免租金事宜，但此后并未实际减免租金。根据黛韵诗公司提供的相片，漏水造成黛韵诗公司的经营受到影响具有高度盖然性。人人乐公司未履行出租人的维修义务，影响了黛韵诗公司合同目的的实现，应当承担维修费用并赔偿黛韵诗公司因此受到的损失。但黛韵诗公司未能提供有效的证据证明其实际支出的维修费用，应当承担举证不能的责任，对其主张维修费用为64755元，一审法院不予支持。黛韵诗公司未能提供漏水发生的具体时间及产生损失的证据，一审法院以人人乐公司工作人员认可2013年黛韵诗公司向其反映漏水情况为依据，结合黛韵诗公司的自认，认定发生漏水的时间为2013年7月至2014年6月。因人人乐公司工作人员认可漏水面积为30平方米左右，一审法院酌定人人乐公司应少收取漏水期间30%的租金以弥补黛韵诗公司的损失，则人人乐公司应当支付的金额为36000元（120000元×30%＝36000元）。对于黛韵诗公司主张的将顾客安排至其他商铺所产生的损失，因双方的《租赁合同》于2015年2月28日届满终止，黛韵诗公司提供的合租协议系2015年3月11日签订，不属于因涉案商铺漏水所必然导致的损失，故对于此项主张，一审法院不予支持。对于黛韵诗公司主张的装修及其他设施折旧费，因双方的《租赁合同》于2015年2月28日届满，黛韵诗公司即使确于2010年承租涉案商铺时进行了装修，其装修价值已在黛韵诗公司认可的租赁期间内由黛韵诗公司使用完毕，其主张装修折旧无法律依据，一审法院不予支持；黛韵诗公司亦未能证明人人乐公司的行为确造成了设施毁损及相应价值，故对此项主张，一审法院亦不予支持。
关于人人乐公司称黛韵诗公司的诉请已过诉讼时效的主张。一审法院认为，黛韵诗公司的损失于漏水期间持续发生至2014年6月，根据通话记录，黛韵诗公司自漏水发生时起一直在向人人乐公司主张权利，故人人乐公司的该项主张，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、人人乐公司于判决生效之日起十日内向黛韵诗公司支付36000元；二、驳回黛韵诗公司的其他诉讼请求。如果人人乐公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审争议焦点为，因涉案商铺漏水造成承租方黛韵诗公司的损失如何认定。关于漏水发生的具体时间，黛韵诗公司于二审期间补充提交手机拍摄照片予以证明，本院认为，该照片无法反映拍摄的具体地点及墙面损坏的原因，黛韵诗公司提供的录音证据中对话方未明确认可租赁房产2011年已经存在漏水现象，黛韵诗公司的举证未达到民事诉讼证据规则中的高度盖然性证明标准，本院对黛韵诗公司关于租赁房产自2011年开始持续漏水的主张不予采信。原审认定发生漏水的时间为2013年7月至2014年6月正确，本院予以确认。关于损失数额，原审系根据租金标准及漏水面积酌情予以认定，该处理并无明显不当，本院予以维持。关于租赁保证金部分，黛韵诗公司在本案中未就此提起诉讼请求，本案中不予处理，黛韵诗公司可另循法律途径解决。综上所述，黛韵诗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人珠海黛韵诗化妆品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 林翘(兼)
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。