山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一终字第324号
上诉人（原审被告）文登市盛开佳纺有限公司。
法定代表人阮雍洲，经理。
委托代理人范海娜，山东海丰威律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胥福娟，女，1964年7月2日出生，汉族。
委托代理人刘强，北京市富普博淳律师事务所律师。
原审被告于喜敏，女，1950年11月13日出生，汉族。
原审被告于喜游，男，1963年7月19日出生，汉族。
原审被告文登市安龙实业有限公司。
上诉人文登市盛开佳纺有限公司因确认合同无效纠纷一案，不服文登市人民法院（2008）文民一初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告于喜游原系夫妻关系，于2007年4月经法院判决离婚，但对夫妻共同财产未予分割。1995年12月，原告与被告于喜游、文登市双龙街道办事处三方共同出资成立了文登市顺昌实业有限公司。1996年6月文登市顺昌实业有限公司更名为文登市安龙实业有限公司（以下简称安龙公司），公司的法定代表人由原告变更为被告于喜游。2002年1月，文登市双龙街道办事处将其拥有的安龙公司的股权以28万的价格转让给了被告于喜游。2005年1月21日，被告于喜游以协议的方式将其在安龙公司92.8%的股份转让给了被告于喜敏，并将原告在该公司7.2%的股份转让给于喜英。根据安龙公司的申请，工商行政管理部门将该公司的执行董事、股东及监事进行了变更登记，其中执行董事由于喜游变更为于喜敏，股东由于喜游、胥福娟变更为于喜敏、于喜英。2005年12月，被告安龙公司因未按期参加年检被工商行政管理部门吊销了营业执照。2006年，原告以股权转让侵权为由提起诉讼。2007年7月16日，威海市中级人民法院（2007）威民四终字第79号判决书判决上述股份转让协议无效。但公司未重新选举董事和监事。2007年11月29日，被告安龙公司与被告文登市盛开佳纺有限公司（以下简称盛开公司）签订了房地产买卖合同一份（于喜敏以安龙公司法定代表人的身份在该合同上签名），合同约定：被告安龙公司将其所有的坐落于文登市广州路81-1号、广州路81-2号、广州路81-3号、广州路81-4号，建筑面积12104.83平方米的房屋以100万的价格转让给被告盛开公司。转让费以现金的方式一次付清，所需费用由盛开公司承担。合同签订当日，被告盛开公司办理了上述房屋的所有权过户手续。2008年7月25日，原告提起诉讼，请求确认安龙公司与盛开公司签订的房屋买卖合同无效，该诉争房屋所有权归安龙公司所有，并请求判令被告于喜敏、于喜游、盛开公司将涉案房屋恢复登记在安龙公司名下并承担登记过户的全部费用。
原审认定以上事实，有双方当事人的陈述，房地产买卖合同、银行进账单、验资报告、股东名录、股东会决议、工商登记资料、文登市地方税务局调查报告、相关民事判决书等在案为凭。
原审法院认为，经生效判决认定被告安龙公司的股份转让协议无效后，于喜英、于喜敏已经不具备合法的股东资格，同时分别不具备合法的监事和执行董事资格，在未重新选举董事和监事期间，被告于喜敏作为被告安龙公司的法定代表人与被告盛开公司签订的房屋买卖合同应认定无效。原告要求确认被告安龙公司与被告盛开公司之间的房屋买卖合同无效之诉，理由正当，证据充分，予以支持。合同被确认无效后，房屋应归被告安龙公司所有，被告盛开公司有义务协助被告安龙公司办理争讼房屋的产权变更登记手续。对房屋进行变更登记系行政管理部门的行政行为，并非个人或公司所能进行的，故原告要求被告于喜敏、于喜游、盛开公司将涉案房屋恢复登记在被告安龙公司名下，理由不当，不予采纳。关于争讼房屋变更登记产生的费用现并未实际发生，原告可待该费用发生后另行主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、被告文登市安龙实业有限公司与被告文登市盛开佳纺有限公司之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告文登市盛开佳纺有限公司协助被告文登市安龙实业有限公司办理位于文登市广州路81-1号、广州路81-2号、广州路81-3号、广州路81-4号房屋的产权变更登记手续，于本判决生效后三个月内执行。案件受理费100元，由被告文登市盛开家纺公司承担。
上诉人文登市盛开佳纺有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与原审被告安龙公司签订的房地产买卖合同合法有效，且双方依约履行了付款及交房义务，房屋产权登记也已变更，因此上诉人为善意购房人，应依法取得涉案房地产所有权。请求驳回被上诉人的诉讼请求，依法改判。
被上诉人胥福娟答辩称，原审被告于喜敏既非原审被告安龙公司的股东也非公司高管，无权代表原审被告安龙公司对外签署任何合同，且原审被告安龙公司已经被吊销营业执照，其在未清算的情况下对外签订房地产买卖合同应属无效。上诉人并非善意购房人，而是与原审被告于喜敏、于喜游恶意串通，损害原审被告安龙公司的财产权益并由此侵害被上诉人在原审被告安龙公司的股东权利。诉争房屋买卖合同中房屋价款明显低于市场价值，且上诉人并未支付相应对价，其善意取得不能成立。因此原审判决正确，请求维持原判。
原审被告于喜敏、于喜游、安龙公司均未予述辩。
案经二审审理查明，2007年8月25日，原审被告安龙公司与上诉人签订了一份厂房买卖协议书，约定，原审被告安龙公司自愿将文登市经济开发区广州路81号厂房及所占有的土地全部转让给上诉人，转让价格为1100万元人民币，上诉人于协议生效后一个月内将1100万元全部支付，并注明如过户时签订的契约与本协议不符时，以本协议书为准。上诉人分别于2007年9月7日、2007年9月10日、2007年9月12日通过银行转账方式向原审被告安龙公司支付460万元、460万元、180万元，共计1100万元。2008年9月16日，文登市地方税务局稽查局在《关于对举报“于喜有出售厂房”情况的调查报告》中对调查的有关情况作了如下汇报：“文登安龙实业有限公司成立于1999年6月，2005年12月被工商部门吊销营业执照，法人，于喜敏。2007年11月29日，该公司（甲方）与文登市盛开佳纺有限公司（乙方）签订一份房地产买卖合同，由甲方2000年出资征用的土地2001年开工建设的部分厂房以壹百万元的价格转让给乙方，原因是为了便于项目权属规划，施工许可验收等手续继续使用，后续施工的出资全部由乙方负责。……关于举报文登安龙实业有限公司以11000000元价格转让房产一事，经过调查，具当事人说这11000000元是欠款，以货款的形式付出。……”
上述事实，有双方当事人的陈述、厂房协议书、进账单、文登市地方税务局调查报告等证据在案为凭。
本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案中争议的焦点问题为：1.诉争房地产买卖合同是否有效；2.上诉人取得涉案房地产所有权是否构成善意取得。
关于第一个焦点问题，即诉争房地产买卖合同是否有效。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人签订合同后取得处分权的，该合同有效。否则，该合同无效。本案中，原审被告于喜敏既不具备原审被告安龙公司合法的股东资格，亦不是其合法的执行董事，其对原审被告安龙公司的财产无处分权，而其代表原审被告安龙公司与上诉人之间签订房地产买卖合同的行为属无处分权的人处分他人财产，系效力待定的行为。被上诉人虽在其与原审被告于喜游离婚纠纷一案中提交了其与原审被告安龙公司无关的声明，但并未明确放弃其股权，因此被上诉人仍旧是原审被告安龙公司的合法股东，是公司财产权利人之一。现被上诉人拒绝对原审被告于喜敏的无权处分行为予以追认，原审被告于喜敏又未在签订诉争房地产买卖合同后依法取得涉案房地产的处分权，故诉争房地产买卖合同应为无效。
关于第二个焦点问题，即上诉人取得涉案房地产所有权是否构成善意取得。本院认为，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第一，上诉人作为涉案房地产的受让人，其法定代表人阮雍洲与无权处分行为人即原审被告于喜敏系夫妻关系，基于这一特殊利害关系的存在，上诉人称其在受让涉案房地产时是善意的，不足采信；第二，上诉人主张涉案房地产在2007年时市价为1000万元左右，其与原审被告安龙公司之间除2007年11月19日所签订的房地产买卖合同之外，尚有一份2007年8月25日签订的价款为1100万元的厂房买卖协议书，且该款已实际支付。但文登市地方税务局稽查局的调查报告中只记载有上诉人与原审被告安龙公司于2007年11月19日签订的价格为100万元的房地产买卖合同，上诉人在调查中并未说明有2007年8月25日价格为1100万元厂房买卖协议书的存在。同时，在调查中当事人对所支付的1100万元用途陈述为货款，该陈述与其在本案中的相关陈述互相矛盾。另外，上诉人提交的三张进账单并未注明该1100万元的用途，且未提交其他足以证实上诉人支付了涉案房屋转让价款的证据。故上诉人主张其为涉案房地产支付了1100万元的价款属于以合理价格受让涉案房地产，本院不予采信。结合上述两点可以认定，上诉人受让涉案房地产虽经登记，但其受让时既不是善意的，又未支付合理的对价，故不构成善意取得。
综上，上诉人与原审被告安龙公司之间签订的房地产买卖合同无效，上诉人根据该合同从原审被告安龙公司处取得的财产，应当予以返还。上诉人的上诉理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人文登市盛开佳纺有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周明强
代理审判员 万景周
代理审判员 侯善斌
二〇一三年七月十日
书 记 员 李佳忆