浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）温苍民初字第1285号
原告：陈某某。
委托代理人：梁某。
被告：苍南××××开发有限公司，住所地：苍南县龙
港镇××大厦××楼。
法定代表人：胡某某。
委托代理人：赖某某。
原告陈某某诉被告苍南××××开发有限公司（以下称
明日××××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年
9月7日受理后，依法由审判员陈胜适用简易程序于2010年9月2
1日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人梁某与被
告明日××××公司的委托代理人赖某某到庭参加诉讼。本案
现已审理终结。
原告陈某某起诉称：原告向被告购买了由被告开发的坐
落于苍某某龙港镇龙港大道德雅花园21幢第3单元1301室商品
房，建筑面积175.19平方米，每平方米单价3647元，总房价款
638918元，合同第八条约定：出卖人应当在2007年10月30日前
，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合
本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除第八条
规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房
交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、……。（2）逾期超过90天后，买
受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同
继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至
实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分
之二（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。合同签
订后，原告按约支付全部房价款，而被告没有按约交房，被告
已经构成了逾期交房。请求判决：一、判令被告立即交房并向
原告支付逾期交房违约金某某品房实际交付之日（从2007年11
月1日起，按已付房价款每日万分之二计算，即每日128元）。
截至2009年9月30日的违约金88320元。二、本案诉讼费用由被
告承担。
被告明日××××公司答辩称：一、被告逾期交房的原
因在于施工单位歌山建设集团有限公某延误工期所致。歌山建
设集团有限公某在德雅花园20、21幢工程2006年10月13日竣工
后拒不交付建筑物，直至2009年3月23日在县政府的多次协调
下，才把建筑物交付被告进行工程甲竣工验收，这是造成被告
无法按期交付商品房的直接原因，被告也是受害者，希望原告
能充分谅解。二、德雅花园从2004年12月24日开工建设，到20
06年10月13日竣工，期间遭受多个强台风的影响，导致工程停
工而引起工期延误，是导到无法按期交房的一个原因，台风属
于无法预见的不可抗力事件，根据《商品房买卖合同》的约定
和法律的规定，在计算延期交房违约金时应酌情扣除台风不可
抗力造成的合理停工时间。三、原告强占未交付的商品房并进
行装修入住，造成整幢楼房无法进行各项专项验收，包括消防、人防、避雷、环保管道煤气等验收，尤其是消防验收至今未
能通过，因此造成逾期交房的部分责任由原告自负。即逾期交
房违约金应计算至原告强行占房之日止，强占时间为电表首次
使用时间为准。对此，最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷
案件适用法律若干问题的解释》第十一条已作出了相应的规定
，如果没有原告强行装修的行为，被告在2009年3月23日竣工
验收合格后即可进行各项专项验收并办理竣工备案，如今可以
办理产权总登记了。四、原告强某某品房装修入住，引发各项
验收延期，已造成被告重大损失，包括行政罚款、支付其他未
强行装修入住业主的违约金、公某的办公费用支出、雇请保安
人员的费用，原告应承担赔偿责任，并应拆除装修物，将商品
房恢复原状交由被告申请各项专项验收。五、原告诉求2008年
9月7日之前的这部分逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应支
持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百
三十七条的规定，原告在《商品房买卖合同》第八条约定的交
房时间届满时已知自己的权甲受到侵害，在两年的诉讼时效内
原告应当提出权乙保护请求，但原告直至2010年9月7日才起诉
主张债权，可见从交房之日起计算至2008年9月7日之前的逾期
交房违约金已超出诉讼时效，不应支持。
在举证期限内，原告陈某某向本院提交了下列证据材料
：
1、原告居民身份证，用以证明原告的诉讼主体资格。
2、公某基本情况，用以证明被告的诉讼主体资格。
3、商品房买卖合同，证明原、被告之间商品房买卖合同关系的事实。
4、收款收据（含收据、收条和建设银行支付凭证），证
明原告已按合同约定支付全部购房款的事实。
上列证据经庭审出示，被告明日××××公司无异议，
但认为，原告系分段付款，在计算违约金时应予考虑。经审查
，本院认为，原告提交的上列证据来源和形式合法，具有真实
性，待证事实与本案有关联，应确认其证明力。
在举证期限内，被告明日××××公司向本院提交了下
列证据材料：
1、商品房预售证，用以证明德雅花园于2005年3月7日经
苍某某房产管理局批准公开预售的事实。
2、单位（子单位）工程甲竣工验收记录及会议签到表，
证明德雅花园二期工程于2009年3月23日五大验收单位验收合
格和工程乙时间为2004年12月24日的事实。
3、苍某某气象局证明，证明台风等不可抗力事件也是造
成德雅花园逾期交房的一个原因，德雅花园在建设期间遭遇过
强台风五个，工程被迫停工时间长，在计算逾期交房违约金时
应合理剔除该部分延误时间所产生的违约金。
4、涉案商品房电表启用时间表，用以证明原告使用商品
房的真实时间。
上列证据经庭审出示，原告认为，对证据1、2没有异议
，对证据3的真实性没有异议，只有部分有受台风影响；证据4
不能证明待证事实。经审查，本院认为，证据1、2属有效民事
诉讼证据，应确认其证明力。关于证据3，2006年8月间发生的“桑某”超强台风，其强度和影响力及造成的灾情属众所周知
的事实，确属无法预见，属不可抗力，可以作为确定扣减逾期
天数的依据，予以采信；关于其他各次台风，鉴于龙港镇的气
候状况，属被告可以预计的天气，且对工期的影响应当在约定
交房期限时已予考虑，故不予采信；关于证据4，由于双方对
原告于2010年9月开始使用商品房的事实均无争议，本院予以
确认，对该份证据的证明力不予分析和认定。
本院经审理，认定本案事实如下：被告明日××××公
司系涉案房地产项目德雅花园（原明日阳光花园）房地产开发
企业，2005年3月7日取得苍房售许字（2005）第004号商品房
预售证。2005年10月18日，原、被告订立《商品房买卖合同》
一份，双方约定：原告向被告购买德雅花园21幢第3单元1301
室商品房，建筑面积175.19平方米，每平方米单价3647元，总
房价款638918元，合同第八条约定：出卖人应当在2007年10月
30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格
并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除
第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该
商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时
间，分别处理（不作累加）（1）、……。（2）逾期超过90天
后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的
，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二
天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价
款万分之二（该比例不小于某（1）项中的比率）的违约金。
合同订立后，原告已于2006年11月11日前通过付现和办理按揭贷款等方某某清房价款。涉案商品房于2004年12月24日开始建
设，2009年3月23日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工
单某某监理单位会同验收合格并共同出具《单位（子单位）工
程甲竣工验收记录》，2010年9月，原告非因被告交付即开始
装修并使用涉案商品房，涉案商品房至今未通过消防验收。建
设期间，工程遭遇台风天气有2005年度的“海棠”、“麦莎”
台风和2006年度的“珍珠”、“碧利斯”、“桑某”台风，其
中，2006年第8号超强“桑某”台风于8月10日在苍某某马站镇
登陆，中心最大风力十七级。
本院认为：原、被告之间订立的商品房预售合同合法有
效，双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。
本案的争议焦点是被告明日××××公司是否承担逾期交房的
违约责任，包括交付商品房和如何计算逾期交房违约金的问题
。
一、首先，根据查明的事实，本案不存在不可抗力导致
不能履行合同的情形，原告系在被告超过约定交房时间后非因
被告交付而开始装修并使用涉案商品房，故被告仍然构成逾期
交付商品房的违约，应承担相应的违约责任；其次，未通过消
防验收的商品房不具备交付条件，而原告已经使用商品房并不
能免除被告成就交付条件的义务，故原告现以请求交付商品房
的方式要求被告全面履行交付义务，应以支持；至于被告与建
设方之间发生的争议，属另一法律关系，既不属本案审理范围
，亦不影响其对本案违约责任的承担。
二、由于被告已经构成逾期交房的违约，现原告根据合同第八条的约定要求支付违约金，应予支持，但是，关于支付
交房违约金的请求权受诉讼时效约束，被告业已提出相应抗辩
，应予审查。根据查明的事实，本案交房期限于2007年10月30
日届满，届满之日为诉讼时效起算日，现原告于2010年9月7日
向本院起诉主张权乙，且未举证证明存在诉讼时效中止、中断
和延长的法定事由，故2008年9月7日之前的逾期交房违约金已
经超过2年的诉讼时效，依法不予保护，同时，原告在商品房
未具备交付条件之前即擅自装修和开始使用涉案商品房，根据
消防等部门当前的验收要求，该行为不仅严重影响消防等专项
验收和办理竣工验收备案，而且导致交付条件的延迟成就，应
认定其已经享受使用商品房的合同权乙，不应再追索自开始装
修至具备使用条件期间的逾期交房违约金，据此，酌定本案逾
期交房违约金自2008年9月7日计算至2010年8月31日，据此，
本案逾期交房天数确定为753天；另被告主张在计算逾期交房
违约金时应酌情扣除台风不可抗力造成的合理停工时间，本院
认为，2006年8月10日的“桑某”台风的影响力和后果确属难
以预计，属不可抗力情形，酌定该次台风造成的合理停工时间
为15天并在计算违约金时扣除相应天数，违约金按已付房价款
638918元的万分之二计算即（723天－15天）×127.78元／天=
90468.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、
第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条
的规定，判决如下：
一、被告苍南××××开发有限公司于本判决生效后三
十日内将符合合同约定条件的德雅花园21幢第3单元1301室商品房向原告陈某某交付使用。
二、被告苍南××××开发有限公司于判决生效后十日
内向原告陈某某支付逾期交房违约金90468.24元。
三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2008元，减半收取1004元，由原告陈某某负
担334元，由被告苍南××××开发有限公司负担670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省温州市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预缴
上诉案件受理费2008元（具体金额由温州市中级人民法院确定
，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户
，开户行：温州市农行营业部，帐号：319-
299901040006651，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审判员 陈 胜
二〇一〇年九月二十七日
书记员 曹明志