湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7303号
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高钧平，该支行行长。
委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，该支行员工。
被上诉人（原审原告）：余清堂，男，1944年12月21日出生，汉族，公民身份证住址武汉市汉阳区，现住武汉市武昌区,
委托诉讼代理人：辜波、王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。
原审被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，该公司总经理。
原审被告：尚志，男，1971年12月22日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区,
上诉人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）因与被上诉人余清堂及原审被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、尚志房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5597号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中行江汉支行的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回余清堂的相关诉讼请求。二、二审诉讼费用由余清堂承担。事实与理由：一、一审判决在事实认定上确有错误。1、先签订合同的一方认定为恶意串通损害后签订合同一方的合法权益违背常理。2、在没有相反证据的情况下否定公证书公证的事实。3、一审判决的事实认定极为混乱。4、一审判决认定的事实无任何逻辑可言。二、一审判决合同效力确认上适用法律明显不当。1、一审判决没有尚志与联友公司恶意串通的证据，其认定双方存在恶意串通主要依据是“推定”。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，该规定赋予了尚志请求确认余清堂与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的权利，余清堂没有此项权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，余清堂有权请求联友公司承担违约责任、解除合同和赔偿损失。但其没有权利请求确认尚志与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，更没有权利请求确认尚志和中行江汉支行所签订的《零售贷款抵押合同》无效。三、一审判决中行江汉支行“应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200301670号期房抵押证明”，违反了《中华人民共和国物权法》的规定。四、一审判决颠覆了武汉地区此前所有的判例。
余清堂答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回中行江汉支行的上诉请求，维持一审判决。
二审中，联友公司、尚志未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。
余清堂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、余清堂与联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-16-4的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、联友公司与尚志签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、尚志与中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、联友公司、尚志和中行江汉支行解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、联友公司、尚志协助余清堂办理诉争房屋的房地产权属证书；6、联友公司向余清堂支付逾期办证违约金3342元；7、本案诉讼费、查询费等费用由联友公司承担。
一审法院认定的事实，2003年9月8日，余清堂与出卖人联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：余清堂以总价334200元购买位于武昌区中华路都景园第1栋1单元16层4号房，建筑面积134.99平方米；余清堂2003年9月8日付款104200元、2004年2月1日前付150000元、2004年9月1日前付80000元；2003年12月1日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
合同签订后，余清堂陆续支付了全部购房款334200元，联友公司向余清堂交付了诉争房屋，余清堂一直居住使用至今。2004年6月3日，联友公司向余清堂出具了《销售不动产统一网络发票》，载明：购买方余清堂，收款方联友公司，项目名称都景园16楼1604房，数量134.99，金额334200元。2015年9月16日，联友公司出具“承诺书”，载明：1、我司已于2003年9月8日签订购买都景园1单元室的合同。该房屋的所有房款已经全部付清，同时，我司已向余清堂先生开具了该房屋的购房发票。2、我司将指派专人免费为余清堂先生代为办理该房屋的两证，并承诺在自2015年9月16日起的90天内将所有手续全部办理完毕。3、若因我司的原因导致在上述时间段内未能将该房屋的两证办理完毕，我司愿意承担由此引起的相关法律和经济责任。
另查明，2003年3月11日，尚志与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：尚志以总价425218元购买位于都景园第1栋1单元16层4号房，建筑面积134.99平方米；尚志首付135218元，银行按揭29万元；2003年4月31日(系笔误，应为2003年4月30日)前交房。
2003年4月，尚志与中行江汉支行签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：尚志向中行江汉支行借款29万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行1次性以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，尚志以中华路楚材巷161号都景园16-4房屋为借款合同提供抵押。合同结尾处尚志签字按印，落款时间2003年4月9日，中行江汉支行签字盖章，落款时间2003年4月16日。2003年4月25日，中行江汉支行在武汉市武昌区房管局办理了编号为昌200301670预购商品房合同抵押权。
查明，余清堂到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。
一审法院认为，余清堂与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助余清堂办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给余清堂，该合同已经实际履行，且购房款已全部结清，联友公司应当继续履行协助余清堂办理房屋权属证书的合同义务。故对余清堂请求确认与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，联友公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，一审法院予以支持。
关于尚志与联友公司签订的有关诉争房屋的商品房买卖合同的效力问题，一审法院审查证据后认为，双方虽签订了房屋买卖合同，但联友公司与尚志之间的买卖关系存在诸多疑点和不合理之处：一、尚志购买诉争房屋至今，未去实地查看房屋，也未要求联友公司交付房屋，不尽合理；二、联友公司开具收据表明已收到尚志支付的首付款，但尚志未到庭，未能提供资金来源凭证；三、一审法院以多种形式通知联友公司、尚志应诉，对于如此利害关系，尚志一直不到庭，有悖常理。由于尚志与联友公司之间的房屋买卖交易行为存在诸多不合常理之处，相关证据尚不足以证明尚志在本案中是善意第三人，根据举证责任分配的一般规则，一审法院认定联友公司主观上存在恶意，严重损害了余清堂的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，请求确认联友公司与尚志签订的房屋买卖合同无效的主张，一审法院予以支持。
尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，因联友公司与尚志签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，尚志也无权将并非本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了余清堂的合法权益，故尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故一审法院对余清堂请求确认尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，予以部分支持。
联友公司将诉争房屋销售给余清堂，又与尚志签订《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋作为抵押向中行江汉支行申请贷款，导致余清堂无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与余清堂签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，联友公司应当按已付房价款的1%向余清堂支付违约金，即334200元×1%=3342元。余清堂请求联友公司支付逾期办证违约金3342元，一审法院予以支持。
关于余清堂请求联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故一审法院对余清堂的该诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、余清堂与武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、武汉市联友房地产开发有限公司与尚志签订的《武汉市商品房买卖合同》无效。三、尚志与中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效。四、尚志、中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200301670期房抵押证明的手续。五、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助余清堂办理房地产权属证书。六、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向余清堂支付逾期办证违约金3342元。七、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向余清堂支付查询费110元。本案案件受理费6313元，公告费560元，合计6873元，由武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款余清堂已垫付，由武汉市联友房地产开发有限公司随同上述款项一并付给余清堂）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，中行江汉支行自述尚志已有数年未按时偿还贷款，中行江汉支行已就贷款合同纠纷于2017年12月对尚志、联友公司向武汉市江汉区人民法院提起诉讼。
本院认为，余清堂与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行完毕。从形式上看，联友公司与尚志签订《武汉市商品房买卖合同》的时间在前，从两份合同所载明的购买价格来看，作为先签订购房合同的尚志，其购买涉案房屋的价格比余清堂购买涉案房屋的价格超出九万余元，不符合常理。联友公司将涉案房屋出售给尚志，并以尚志的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。因尚志未到庭，也未提交交纳购房款的证据，且其从未对涉案房屋主张过任何权利，故尚志在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向中行江汉支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了余清堂的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，余清堂要求确认联友公司与尚志签订的房屋买卖合同无效的主张，本院予以支持。无效合同，自始无效。
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。中行江汉支行提供的公证书载明，尚志于2003年4月22日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但在前述两份合同中，尚志落款时间为2003年4月9日，公证书载明的事实与实际不符，一审法院不予采信正确。
由于联友公司与尚志签订的房屋买卖合同已被认定为无效，尚志与中行江汉支行就涉案房屋签订的《零售贷款抵押合同》，将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了余清堂的合法权益，中行江汉支行也未尽到审慎的审核义务，故尚志与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》也应无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销。中行江汉支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，中行江汉支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6313元，由中国银行股份有限公司武汉江汉支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二〇一七年十二月十五日
书记员 陈喜兰