福建省安溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）安执异字第8号
案外人许金锤，男，1963年10月29日出生，汉族，石狮市人，住福建省石狮市聚。
申请执行人郭清淡，男，1956年8月26日出生，汉族，石狮市人，住福建省石狮市。
被执行人张根生，男，1983年11月19日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
本院在执行申请执行人郭清淡申请执行被执行人张根生民间借贷纠纷一案中，案外人许金锤对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人许金锤称，被执行人张根生于2007年6月将址在石狮市北环路金丘阳光城一期2幢402号套房的房产使用权、所有权转让给案外人许金锤。双方签订了《转让协议书》。案外人按约支付转让款并按期偿还银行按揭贷款。被执行人在签订转让协议当日将转让套房交付案外人使用所有。案外人进行室内装修，完工后一直在该套房居住生活至今。数年来的水电费、物业费、卫生费均由案外人缴交。案外人善意取得该房产，没有损害他人的权益。案外人实际掌控、使用管理该房产已有八年之久。虽然没有办理过户手续（因按揭未满）。但因该房产产生的义务都是由案外人履行，实际上案外人才是该房产的真正所有者。法院对该房产进行查封、拍卖，损害了案外人的合法权益。故请求法院解除对址在石狮市北环路金丘阳光城一期2幢402号房的查封。
申请执行人郭清淡称，一、贵院（2014）安执字第694-1号执行裁定书是依法保护申请执行人合法权益能得以执行的保障。被执行人张根生至今不履行已经生效的（2013）安民初字第3921号民事判决，造成申请执行人合法权益未能依法得到保护而遭受重大经济损失。贵院对张根生所有的址在石狮市北环路金丘阳光城一期2幢402号的套房进行查封是依法保护申请执行人的合法权益能得以执行的保障。二、址在石狮市北环路金丘阳光城一期2幢402号的套房的所有权不属于许金锤所有。因为该房是登记在被执行人张根生名下的所有财产。该房产所有权未经依法办理过户转让相关手续。根据不动产所有权确认的相关法律规定，该房产所有权不属于许金锤所有。三、被执行人张根生与案外人许金锤双方签订的《转让协议书》是否真实未能得到求证。被执行人张根生自诉讼及申请强制执行阶段至今，未知去向且联系不上，并没有到现场得以证实。因此，被执行人张根生与案外人许金锤双方签订的《转让协议书》真实性无法确定。综上，恳请法院驳回许金锤的异议请求，维持贵院（2014）安执字第694-1号执行裁定书的裁定。
案外人许金锤提供以下证据证明其异议主张：
1、许金锤的身份证复印件及张根生的公安户籍证明复印件，证明案外人与被执行人的身份情况。
2、案外人与被执行人于2007年6月27日签订的《转让协议书》，证明许金锤与张根生于2007年6月27日双方自愿签订了房屋转让协议，双方买卖关系合法有效。
3、无婚姻登记记录证明复印件，证明张根生将房屋转让给许金锤时，张根生没有结婚登记记录。
4、兴业银行个人住房借款合同书、兴业银行抵质押权利凭证保管收据复印件，证明张根生于2007年6月27日已实际将套房及相关手续原件移交给许金锤使用收执的事实。
5、兴业银行存款回执十二张及还款银行卡（账号：966666153408745219），证明张根生将兴业银行按揭还款银行卡交与案外人收执，自2007年7月后每月按揭还款均由案外人偿还的事实。
6、石狮市金立物业管理有限公司证明一份，证明2007年6月27日后物业管理费，水、电、公共水电费均有案外人交纳至今的事实。
7、民事起诉状以及福建省石狮市人民法院受理通知书复印件，证明案外人与被执行人的民事诉讼已被法院受理。
上述证据可以证明以下事实：被执行人张根生分别于2009年9月20日、2009年10月26日向申请执行人郭清淡借款人民币20000元、80000元，双方未约定借款期限及利息。张根生出具两张借条给郭清淡收执。后因张根生未能还款，郭清淡于2013年8月9日向本院提起民事诉讼。本院于2013年12月4日作出（2013）安民初字第3921号民事判决书，判令被执行人张根生返还申请执行人郭清淡借款人民币100000元及利息（自2013年8月9日起按中国人民银行同期贷款计算至还清款项之日止）。该判决生效后，郭清淡于2014年5月5日向本院申请强制执行。本院于2014年5月8日作出（2014）安执字第694-1号执行裁定书，裁定查封被执行人张根生所有的址在石狮市金丘阳光城2#4层402单元一套（产权证号：0009614号）。案外人许金锤于2007年6月27日与被执行人张根生签订《转让协议书》，约定将本案被查封房产的使用权、所有权转让给案外人许金锤，许金锤支付张根生人民币180000元。被执行人张根生于2006年9月25日与兴业银行股份有限公司石狮宝湖支行签订《个人住房借款合同》为本案被查封房产办理按揭还款手续。案外人许金锤于2012年9月、10月、11月、12月、2014年12月、2015年1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月向户名为张根生的兴业银行银行卡存入按揭款项。
另查明，案外人许金锤于2015年2月6日向福建省石狮市人民法庭提起民事诉讼，要求判决依法判决：1.确认其与张根生2007年6月27日签订的转让协议书合法有效；2、张根生立即与其办理址在石狮市北环路金丘阳光城一期2幢402号房屋的过户手续。福建省石狮市人民法院于2015年11月9日作出（2015）狮民初字第1060号民事判决书，判决如下：“一、确认原告许金锤与被告张根生于2007年6月27日签订的转让协议书有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。”福建省石狮市人民法院于2016年3月14日出具法律文书生效证明，证明该判决于2016年2月25日生效。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人在法院查封址在石狮市金丘阳光城2#4层402单元房屋前即与被执行人张根生签订《转让协议书》，该协议书业经福建省石狮市人民法院生效判决确认有效。案外人许金锤提交的石狮市金立物业管理有限公司证明结合上述转让协议书签订的时间，可证实案外人已于本院查封前合法占有该房产。案外人许金锤已按《转让协议书》约定支付给被执行人张根生人民币18万元。《转让协议书》中并未约定对张根生尚欠银行的按揭款的偿还方式，案外人许金锤提交的证据可以证实其持续多次偿还张根生尚欠银行的按揭款。案外人承继以该房产为抵押物的个人住房借款的还款义务。因此，案外人许金锤已依约按时履行付款义务并实际占有该房产。该房产未能办理过户系因按揭款尚未还清，该房产设定的抵押权尚未消灭，不具备房屋所有权变更登记的条件，非因案外人自身原因。综上，案外人许金锤对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：
中止对址在石狮市金丘阳光城2#4层402单元一套（产权证号：0009614号）的执行。
本裁定送达后即发生法律效力。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理审判员 施路云
二〇一五年四月十五日
书 记 员 陈 洁
相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
…….
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。