黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民二初字第946号
原告张严，1980年1月1日出生（份证号码×××），住所地哈尔滨市南岗区，现在黑龙江女子监狱服刑。
委托代理人马玉双，1957年10月11日出生，住所地哈尔滨市南岗区。
委托代理人赵宏文，黑龙江振通律师事务所律师。
被告廉世伟，1976年3月31日出生（份证号码×××），住所地哈尔滨市道里区。
原告张严与被告廉世伟房屋租赁协议纠纷一案，本院于2014年11月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告张严的委托代理人马玉双、赵宏文，被告廉世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张严诉称：2010年10月6日，原、被告签订房屋租赁协议，被告将位于哈尔滨市道外区大有坊街103号（红河教育小区）806栋-1-1层2室房屋租赁给原告使用，期限自2010年11月23日至2015年11月22日，租金每年15万元，交付使用备品款4万元，水、电押金1万元，租金支付方式为年付等内容。租赁协议签订后，原告投入三十多万元对租赁房屋进行装修，2013年10月22日，原告依照协议又支付给被告15万元租金，几天后原告租赁房屋因事停业，被告在没有征得原告同意下私自撬开房屋，造成水龙头跑水，并将房屋内原告的物品搬走，不仅如此，被告在合同未到期的情况下，并将房屋租赁给他人，并将原告所装修的物品全部捣毁，给原告造成巨大的损失，双方就此事多次协商未果，故原告诉至法院，请求：一、解除合同，双倍返还2013年到2014年租金30万元；二、被告给付原告房屋装修费35万元；三、被告返还原告“使用备品”款4万元；四、被告返还原告水电押金1万元；五、被告支付上述款项的利息2万元，六、案件受理费由被告承担。
被告廉世伟辩称：原告利用租赁房屋违法经营，组织卖淫，犯罪获刑在押，其违法犯罪行为已经构成根本违约，原告已经没有了履约能力，合同理应提前解除，被告收回房产属正当自助行为。原告于2010年10月6日与被告签订房屋租赁合同，约定租期为5年，租金为15万，另外口头约定包烧费和物业费如被告能申请免除，则包烧费、物业费由被告承担，如免除不了则由原告承担，但是合同上写由被告承担，房费每年按市场价就低调整。2012年10月22日原告没有按时交纳下一年的房费，而是在2012年11月07日以生意不好为由，在未经被告同意的情况下，向被告工行卡汇款10万元，事后被告很生气，经多次催要拖欠房费无果，期间原告一直用其爱人的电话在赶集网、商务港等多家网站上发布转租信息，2013年7月10日原告向被告工行卡汇款22000元，原告拖欠房款超过半年，按有关规定被告有权解除租赁合同。与此同时被告经媒体得知包烧费已经立法，免除不了，于是2013年9月5日被告从工行取出22000元，准备退回给原告，解除合同，如不解除合同，原告必须补交包烧费和物业费，并且适当增涨房租，增长幅度可以就市场低价，但是原告哭诉生意不好与爱人分手，去双鸭山找爱人未果，自己还做了手术，被告心软无奈离去，并提出2013年10月22日必须补交包烧费，物业费，并且增长房费。2013年10月22日原告为逃避包烧费、物业费和房费房费增长，再次以不见面汇款的方式向被告工行汇款15万元，并发短信请查收，被告很生气，隔日从外地赶回哈尔滨市取出15万去找原告解除合同，原告经营的洗浴中心的服务员说原告出门了，未找到，且原告躲藏不接电话、不见面，因此被告一直没有找到原告。直到租赁房屋被泡，经邻居通知，才听说原告组织卖淫，被抓了好多人，房子也被查封了，联系不到原告，这时被告才知道租赁期间，原告一直在租赁场所从事违法犯罪活动，多次被公安机关查处，直到这次被公安机关查处后才停止经营活动。2013年10月下旬开始租赁房屋一直空置，2013年11月原告开始拖欠水电费，被告被相关部门催缴，2013年12月25日被告接到邻居紧急电话告知并求助，邻居房屋渗水严重，已经有大量的水涌入邻居的房屋。被告得到消息后被告立即联系施工队到达现场，并第一时间通知原告家属181XXXX****（是原告亲属，答应到现场却未履行）去开门。次日上午与原告亲属通话时其亲属答应中午到出租房屋，但中午仍不见人来，被告见情况紧急，采取自助行为，无因管理，避免邻居及房屋财产损失进一步扩大，同时紧急救助邻居财产损失，在邻居和物业的见证下打开了出租房屋，对跑水的地方进行了紧急维修。经过近半个月的临时维修，邻居跑水得到缓解，但是依然有水反过来。临时维修完成后，被告更换了门锁，并由裴剑龙将新钥匙交给了原告母亲及其六姨，被告留下一套，共同监管，自此原告仍对房屋实际管控，并未脱管。2014年4月末，邻居泡水的情况还是得不到根本解决，于是房主找专业人士分析判断，结论是极有可能是原告私自改动的排水有质量问题，而且之前的跑水会把整个楼的基础浸泡，以后会危及整楼居民的安全。由于原告在押，丧失行为能力，其母又拒绝赔偿和维修，房主只能采取自助行为，无因管理，为了不让损失近一步扩大，自己维修，把地面破除后发现象泥潭一样，和分析结论一致，为了进一步证实整个楼基础被浸泡，又破除了一些地面，结果一致，那么彻底解除只能把所有的地面破除，清淤，重新做地面，加之所有装修都是龙骨和石膏板，之前的长时间跑水浸泡，石膏板已变形粉掉，整个装修尽毁，考虑到打官司赢了原告也没钱赔，还是认倒霉忍痛拆除所有装修，赶快解除隐患，直到2014年6月初才彻底解除掉隐患。邻居家一直泡水的地方再也看不到反水了。因上述事件，被告花费维修费用约11万元，造成自身财产损失约29万元。另外，根据原、被告双方签订的租赁合同约定，租赁期间产生的煤气水、电、电话、有线电视、宽带等费用由被告承担，在此间内原告共拖欠水费4640元，电费6653.73元，共计11293.73元。上述费用到期经有关部门催缴后，被告作为房主已经代原告进行了缴纳。根据上述事实及相关法律规定，原告不能够妥善保管使用租赁房屋，致使房屋跑水，得知后拒不进行维修救助，坐视不理损失的扩大。被告为救助自己，避免邻居的财产损失进一步扩大，采取了紧急自助措施，支付、垫付了相关费用。这些费用的产生是原告的违约及不作为行为造成的，原告依法应当承担相应的民事责任，现被告恳请贵院依法予以裁判，以维护被告合法权益。
被告出租房屋时，已经对房屋进行了精装修，造价一百余万，并在合同中约定，不允许原告私自改动。要设计完双方认可签订装修合同后改动。原告对房屋局部擅自装修的行为，并未征得被告同意，属私自行为。以此让被告赔偿损失，没有法律依据，简直是本末倒置，原告的损失也没有客观证据证明，请求判令原告赔偿私自破坏被告精装修的损失。原告一次性支付被告使用备品款4万元，被告按合同约定将所有备品交由原告使用，此合同事项双方已经履行完毕，并不存在返还问题。跑水造成的备品损失原告应赔偿被告。原告支付的水、电、电话、有线电视、宽带等押金，须扣除损坏丢失部分的赔偿金额，并缴纳欠费后退还余下部分，如不足，应赔钱给房主。原告要求被告支付款项利息2万元无法律依据。根据上述事实及相关法律规定，原告利用租房违法经营，组织卖淫，犯罪获刑在押，已经没有了履约能力，预期违约，造成合同失效，且拖欠部分房费至今，属于根本违约，原告不能够妥善保管使用租赁房屋，致使房屋跑水，得知后拒不进行维修救助，坐视不理损失的扩大，被告为救助邻居和自己，避免邻居及财产损失进一步扩大，采取了紧急措施，并且支付、垫付了相关费用，这些费用的产生是原告的违约及不作为行为造成的，原告依法应当承担相应的民事责任，现被告恳请贵院依法予以裁判，以维护被告合法权益。
在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。
原告举示证据情况如下：
证据一、2010年10月6日原、被告签订的房屋租赁协议，拟证明：原、被告约定租赁期限为5年，年租金15万元，第一次交款2010年10月6日，下次每年提前一个月支付，并约定如被告中途终止合同双倍返还原告余下租金及根据装修合同退还所有装修费用，原告依据该条提起诉讼。
被告质证认为：合同是真实的，对证明问题有异议，原告2012-2013年房费没有交齐，被告只收到12.2万元，原告拖欠了8个月，当时被告要找原告解除协议，原告没经被告允许于2013年10月22日给被告打了15万元，15万元不全是租金，还有之前欠被告的钱，被告把钱取出，拿钱去找原告，要解除合同，被告一直找不到原告，联系不上，是由于原告拖欠房屋租金、犯罪在押导致合同终止，与被告无关。
证据二、工商银行汇款票据，拟证明：原告按照房屋租赁协议于每年10月22日支付下一年的租金，原告如期履行了2013-2014年的房屋租金15万元。
被告质证认为：收到15万元，但原告之前欠被告一部分钱，这钱不是房租。
证据三、证人葛某某、钟某某、马某某出庭作证，拟证明：原、被告双方达成协议，原告租被告房屋，租期5年，年租金15万元，原告装修花费35万元，1万元水电费押金，4万元备品押金，并且实际履行，原告在履行合同到2013年原告因事停业，在停业期间被告以房屋漏水进入原告房屋，将室内装修、物品破坏。
被告质证认为：有异议，三证人不能证实要证明的问题，对方律师在诱导性的对证人发某某，被告进入房屋是因为邻居通知的，是物业人员跟被告一起进入的房屋并且被告找人维修被淹房屋。
证据四、被盗物品详单，拟证明：原告租赁被告房屋后，由于被告擅自进入租赁房屋，物品已经丢失。
被告质证认为：很多物品都是被告的，并且物品被盗应由公安机关处理。
证据五、租赁房屋产权证，拟证明：租赁房屋所有权人是被告，地址是教育小区806栋。
被告质证认为：无异议。
被告举示证据情况如下：
证据一、证人樊某某、裴某某出庭作证，拟证明：房屋跑水情况严重，原告无人管理房屋，是被告找人和物业公司的工作人员一起进入房屋，是被告找人维修，被告换锁后给原告母亲一把钥匙。
原告质证认为：二证人旁某某，原告拒绝质证。
证据二、照片48张，拟证明：出租前租赁房屋是精装修，原告给被告房屋造成严重损失。
原告质证认为：租赁给原告前的室内照片与原告无关，原告租赁被告房屋未经被告允许原告不会装修租赁房屋。
证据三、国网黑龙江省电力有限公司哈尔滨供电公司电力销售发票5张、哈尔滨供水集团有限责任公司销售发票1张，拟证明：原告无经营能力，承租期间电业局找被告催缴电费，费用都是被告交的。
原告质证认为：交款时间2014年10月28日，无法证实费用是原告拖欠的。
证据四、损失预算，拟证明：原告给被告造成的损失。
原告质证认为：与本案无关，不予质证。
证据五、通话记录，拟证明：被告知道跑水后找原告亲属，但其坐视不理。
原告质证认为：真实性有异议，没有相关部门印章，无法证明电话是打给原告的。
证据六、通话录音，拟证明：原告的员工在羁押释放后进入租赁房屋取东西，原告的六姨也参与了违法经营活动。
原告质证认为：对真实性有异议，录音与本案无关。
证据七、银行对账单，拟证明：原告2013年房费拖欠到现在还有未交部分。
原告质证认为：对真实性有异议，不是原件，原告拖欠已经支付，如被告认为原告拖欠费用可另行诉讼。
证据八、黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2014）外刑初字第203号刑事判决书，拟证明：原告违约，利用被告房屋进行违法行为。
原告质证认为：真实性无异议，证明问题有异议，判决书中的地址与原被告签订的租赁房屋地址不一致，与本案无关。
证据九、原告在商务港、赶集网等处发布转租信息截图，拟证明：未经被告允许，原告擅自发布转租信息，原告违约。
原告质证认为：真实性及证明问题均有异议，地址不一致，无法证明有关联性，证明不了原告有违约行为。
证据十、收条，拟证明：被告花费维护费2万元。
原告质证认为：真实性有异议，标注地址是大有坊街39号，与原、被告签订合同地址不一致，无法体现出维修费花费了2万元。
本院确认：原告举示的证据一、证据二、证据五，被告举示的证据八，相对方对真实性无异议，证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信；原告举示的证据三为证人葛某某、钟某某、马某某出庭作证，所做证言中“原、被告双方达成协议，原告租被告房屋，租期5年，年租金15万元，1万元水电费押金，4万元备品押金，并且实际履行”，与原、被告签订的房屋租赁协议中一致，对该部分证言予以采信，所做证言中“原告装修花费35万元”，因三证人不是装修诉争房屋的实际参与者，原告未举示装修合同相互佐证，故对该部分证言不予采信，所做证言中“原告在履行合同到2013年因事停业，在停业期间被告以房屋漏水进入原告房屋，将室内装修、物品破坏”，因三证人知悉上述情况是“当时说是”或“物业说”，属于传来证据，因原告未举示其他证据相佐证，对该部分证言不予采信；原告举示的证据四为原告单方作出的，不具有证据的客观性，本院不予采信。被告举示的证据一为证人樊某某、裴某某出庭作证，所作证言中“房屋跑水情况严重，原告无人管理房屋，是被告找人和物业公司的工作人员一起进入房屋，是被告找人维修”，与被告举示证据十相互佐证，能够证明房屋为被告维修，对该部分证言及被告举示的证据十予以采信，所作证言中“被告换锁后给原告母亲一把钥匙”，因原告母亲不予承认，且被告未举示其他证据予以证明，对该部分证言不予采信；被告举示的证据二为照片，不能证明是原告给被告造成了严重损失，本院不予采信；被告举示的证据三，票据显示缴费时间为2014年，原告所经营的洗浴中心已经停业，不能证明原告无经营能力，本院不予采信；被告举示的证据四、证据五，未加盖作出证据单位公章，不能确认真实性，本院不予采信；被告举示的证据六，被告想要证明原告的六姨也参与了违法经营活动与本案不具有关联性，本院不予采信；被告举示的七，明细单上未显示原告名字，不能证明是原告与被告的资金往来，不能证明原告拖欠被告房屋租金，本院不予采信；被告举示的证据九，不能证明原告违约，本院不予采信。
本院经审理查明：原告与被告于2010年10月6日签订房屋租赁协议，约定被告将其名下位于哈尔滨市道外区大有坊街103号806栋-1-1层2室，使用面积为225平方米房屋出租给原告使用，租赁期限自2010年11月23日至2015年11月22日，年租金为15万元，第一次交款日为2010年10月6日，下次每年提前一个月支付即2011年10月22日，以此类推，第一次交款同时交付使用备品款4万元，另付水、电、电话、有线电视、宽带等押金1万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了租金及使用备品款、押金共计20万元，对房屋进行了装修并在此经营晟泷洗浴中心。原、被告按照房屋租赁协议约定履行三年后，原告于2013年10月22日向被告工商银行的账户内汇款15万元，2013年11月3日，公安机关在该洗浴中心将正在进行卖淫嫖娼活动的嫖客和卖淫女现场查获，并将该洗浴中心的工作人员当场抓获，后经侦查，公安机关于2014年1月23日将该洗浴中心的负责人即原告抓获，本院于2014年6月13日作出（2014）外刑初字第203号刑事判决书，判决原告犯组织卖淫罪，判处有期徒刑5年，并处罚金人民币2万元。原告经营的晟泷洗浴中心于2013年11月3日开始停业，2013年11月末，该房屋内发生跑水，跑水后被告进入房屋并找人维修，被告于2014年9月开始在该房屋内经营洗浴中心。
本院认为，原、被告签订房屋租赁协议，应按协议的约定全面履行各自的义务，如发生法律规定的解除事由，主张解除合同的一方，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告于2014年9月开始在租赁房屋内经营洗浴中心，该日在原告的租赁期间内，租赁房屋应由原告占有、使用、收益，被告在该房屋自行经营洗浴中心的行为属于违约行为，被告的该行为致使原告不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告享有法定解除权，原告起诉至本院要求解除该房屋买卖协议，被告未提出异议，该房屋买卖协议解除，原告要求解除房屋买卖协议的诉请，本院予以支持。房屋买卖协议中约定：被告中途终止合同要双倍返还余下的租金。因被告占有、使用租赁房屋，终止合同的时间为2014年9月，原告已向被告交纳2013年11月23日至2014年11月23日租金15万元，故被告应双倍返还原告2014年9月至2014年11月共三个月的租金，具体金额为75000元。因原告在起诉至本院要求解除该房屋租赁协议之前，未向被告表达要求解除该协议的意思表示，在该房屋租赁协议未被解除、实际履行期间，原告不使用租赁房屋，视为对自身权利的放弃，并不能因此要求被告免除相应的租金，也无证据证明被告于2014年9月在租赁房屋内自行经营洗浴中心之前存在违约行为，故原告要求被告双倍返还2013年11月23日至2014年9月之前的租金没有依据，本院不予支持。
关于原告诉请被告给付房屋装修费35万元，因原告未举示证据证明原告的实际装修费用，本院不予支持。关于原告诉请的被告返还使用备品款4万元，因该使用备品款4万元包含5年期限，现原告租赁被告房屋3年9个月后由被告使用房屋，故被告应返还原告剩余期限的使用备品款1万元（4万元－4万元÷5年÷12个月×45个月）。关于原告诉请的被告返还水电押金1万元，因原、被告未举示结算相关费用的证据，本案不予处理。关于原告诉请的被告支付利息2万元，没有依据，本院不予支持。
关于被告主张的“原告利用租赁房屋违法经营，已经构成根本违约，原告被羁押后已经没有了履约能力，合同理应提前解除，被告收回房产属正当自助行为”，本院认为，原告应该依法使用租赁房屋，原告利用租赁房屋组织卖淫，进行违法犯罪活动，被告可以解除房屋租赁协议，但被告应将解除房屋租赁协议的意思表示通知到原告，或者请求人民法院判决解除房屋租赁协议，而不应该直接占有、使用该租赁房屋，故被告的该主张不成立，本院不予采纳。关于被告主张的原告交纳的15万元不是2013年11月23日至2014年11月23日的租金，原告之前尚欠被告租金，因被告未举示有效证据证明该主张，本院不予采纳。关于被告主张的要求原告支付租赁房屋的维修费、水费、电费以及要求原告赔偿私自破坏房屋精装修的损失、跑水造成的备品损失等，属于反诉内容，因被告未在法律规定的期限内向本院提出反诉，故对于被告的主张，本院不予审理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告张严与被告廉世伟于2010年10月6日签订的房屋租赁协议；
二、被告廉世伟于本判决发生法律效力后立即双倍返还原告张严三个月的房屋租金75000元；
三、被告廉世伟于本判决发生法律效力后立即返回原告张严使用备品款1万元；
四、驳回原告张严的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11000元（原告张严已预付），由原告张严负担9075元，由被告廉世伟负担1925元，此款于本判决书发生法律效力后被告廉世伟立即给付原告张严。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 吴 旭
代理审判员 盖雪莲
人民陪审员 冯丽霞
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 张紫祎