广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1302民初10177号原告（反诉被告）：惠州市满和实业发展有限公司，住所地：惠州市国商大厦A座17楼C。法定代表人：王爱群。委托诉讼代理人：邱国文，广东伟伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市业成物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区龙丰上排十小区瑶芳花园宵云楼46号商场。法定代表人：张勇。委托诉讼代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。原告（反诉被告）惠州市满和实业发展有限公司（以下简称满和公司）与被告（反诉原告）惠州市业成物业管理有限公司（以下简称业成公司）房屋租赁合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告满和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方所签订的两份《蓝波湾大酒店租赁合同》;2、被告向原告支付违约金人民币629748.8元;3、被告向原告赔偿装修损失人民币498316元;4、被告向原告支付原告已付工程款人民币279000元的利息（利息自原告起诉之日起计算至被告向原告付清全部款项之日止，利息按年利率6%的利息标准计算）;5、被告承担本案的诉讼费用、保全担保费、保全费及律师代理费等各项费用。事实和理由:原告与被告签订了《蓝波湾大酒店租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告自2015年5月1日至2025年12月31日租用蓝波湾大酒店现全部客房、会议室、办公用房及蓝波湾酒楼第三层（共约3100平方米）、停车场，建筑面积约1700平方米，用于酒店经营，且约定租赁标的物交付时间为2015年4月30日。合同签订后，原告依据《租赁合同》第四条约定向被告支付了租赁保证金20万元。同时，原告与相关公司签订了合同，委托相关公司完成涉案房屋的装修及安装工作。经被告同意且在双方代表的参与下，原告于2015年5月6日正式开始对涉案房屋的装修工作。在装修工作正常进行时，被告于2015年7月突然单方面通知原告，被告将不再继续履行与原告签订的《租赁合同》，并立即将涉案房屋收回且不让原告继续完成装修工作，同时被告也不同意给予原告任何损失补偿。为此，原告曾多次向被告表示拒绝接受其无理的决定并要求被告依据合同约定继续履行，但被告既不同意继续履行《租赁合同》，也不同意补偿原告的各项损失。在多次协商无果的情况下，原告正式委托律师于2016年5月27日向被告出具《律师函》，要求被告在收到该函之日起3个工作日内与原告协商处理相关租赁事宜。但是，被告至今仍未按要求与原告协商。之后被告于2015年7月24日单方面退还原告已支付的租赁保证金20万元，表示双方合同关系就此终止，并拒绝与原告就双方的纠纷继续协商。原告认为，原告与被告所签订的《租赁合同》是双方在平等、自愿基础上签订的，其内容未违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。被告单方面终止合同的行为己构成根本违约，且被告将涉案房屋强行收回导致原告无法正常进行经营活动，造成原告损失巨大。根据双方签订的《租赁合同》约定及相关法律法规，原告主张因被告根本违约、而解除双方租赁关系的行为是合法有效的，同时有权要求被告支付违约金并赔偿各项损失。为维护自身的合法权益，原告特具此状至贵院，恳请贵院依法判如所请。被告业成公司辩称，答辩人解除与被答辩人的《蓝波湾大酒店租赁合同》，有事实和法律依据，并无过错，由此导致的损失应由被答辩人承担。被答辩人的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。答辩人与被答辩人于2015年4月30日签订了《蓝波湾酒店租赁合同》，按答辩人要求，被答辩人于2015年5月6日在蓝波湾大酒店举行了交接仪式，答辩人将蓝波湾大酒店固定资产移交给被答辩人，双方交接后签署了《蓝波湾大酒店固定资产盘点表》予以确认。但被答辩人没有按照合同履行义务，存在以下违约行为：没有在合同约定的2015年5月7日支付保证金20万元，延迟至2015年5月12日、5月13日、5月18日、6月4日才分笔支付完毕；根据租赁合同第七条，答辩人有对被答辩人对租赁物房屋内部外观装修参与设计或对设计方案进行审核，被答辩人接手酒店经营后，经过答辩人的同意可对酒店进行装修、改造或增设物，但被答辩人在没有向答辩人提交设计方案、施工方案、施工图纸等资料的前提下，未经同意，擅自进行装修施工，并拆除了酒店大堂背景，导致酒店与蓝波湾会所两个不同场所直接被贯通，被答辩人的行为严重违反合同约定;租赁合同第八条约定，在合同生效后一个月内，被答辩人应当为租赁物购买以答辩人未受益人的财产保险，保险期限应与租赁期相同，否则视为根本性违约，但被答辩人没有履行该项义务，视为根本性违约。答辩人与被答辩人签订租赁合同，不仅是为了获得租金，重要的目的是租赁房屋的质量、财产安全。被答辩人不按照合同约定购买财产保险、迟延支付保证金、擅自装修的行为，已经表明其不履行合同重要债务导致合同目的无法实现。为此，答辩人依据合同法第九十四条的规定于2015年7月24日将租赁保证金20万元退回给被答辩人。答辩人基于被答辩人违约解除涉案的合同，有法律与事实依据。合同因被答辩人违约而解除，依据双方签订合同的约定，被答辩人进行的装修、改造、添附、增设他物均归答辩人所有，被答辩人无权要求返还。反诉原告业成公司提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《蓝波湾大酒店租赁合同》已于2015年7月24日终止；2、反诉被告将涉案租赁标的及《蓝波湾大酒店固定资产盘点表》列明资产交回给反诉原告；3、反诉被告按《蓝波湾大酒店租赁合同》约定租金标准支付2015年5月7日起至反诉被告将涉案租赁标的及《蓝波湾大酒店固定资产盘点表》列明资产交回给反诉原告止的租金及占用费给反诉原告；4、反诉被告支付恢复原状工程款1249441.65元给反诉原告；5、反诉被告支付反诉原告律师诉讼代理费，一审为50000元；6、本案的诉讼费、保全费、担保费等各项费用由反诉被告承担。事实与理由:反诉原告与反诉被告于2015年4月30日签订了《蓝波湾酒店租赁合同》，按反诉被告要求，于2015年5月6日在蓝波湾大酒店举行了交接仪式，反诉原告将蓝波湾大酒店固定资产移交给反诉被告，双方交接后签署了《蓝波湾大酒店固定资产盘点表》予以确认。但反诉被告没有按照合同履行义务，存在以下违约行为：没有在合同约定的2015年5月7日支付保证金20万元，延迟至2015年5月12日、5月13日、5月18日、6月4日才分笔支付完毕；根据租赁合同第七条，反诉原告有对反诉被告对租赁物房屋内部外观装修参与设计或对设计方案进行审核的权利，反诉被告接手酒店经营后，经过反诉原告的同意可对酒店进行装修、改造或增设物，但反诉被告在没有向反诉原告提交设计方案、施工方案、施工图纸等资料的前提下，未经同意，擅自进行装修施工，并拆除了酒店大堂背景，导致酒店与蓝波湾会所两个不同场所直接被贯通，反诉被告的行为严重违反合同约定;租赁合同第八条约定，在合同生效后一个月内，反诉被告应当为租赁物购买以反诉原告为受益人的财产保险，保险期限应与租赁期相同，否则视为根本性违约，但反诉被告没有履行该项义务，视为根本性违约。反诉原告与反诉被告签订租赁合同，不仅是为了获得租金，重要的目的是租赁房屋的质量、财产安全。反诉被告不按照合同约定购买财产保险、迟延支付保证金、擅自装修的行为，已经表明其不履行合同重要债务导致合同目的无法实现。为此，反诉原告依据合同法第九十四条的规定于2015年7月24日将租赁保证金20万元退回给反诉被告。反诉原告基于反诉被告根本违约解除涉案的合同，有法律与事实依据。合同因反诉被告违约而解除，依据双方签订合同的约定，反诉被告进行的装修、改造、添附、增设他物均归反诉原告所有，反诉被告无权要求返还。反诉被告未经反诉原告同意擅自对租赁物业进行装修施工，破坏租赁物原告装修、装饰，反诉原告查看、预算，恢复原状需要工程款1249441.65元，该笔费用应由反诉被告承担。反诉原告已将租赁物业及固定资产移交给了反诉被告，反诉被告至今未交回，造成反诉原告巨大经济损失，反诉被告应按照合同约定支付租金及占用费。反诉原告为主张权利而发生的反诉费、律师费，应由反诉被告返还给反诉原告。反诉被告满和公司辩称，我方认为反诉原告所提出的各项诉请没有事实和法律依据，涉案租赁合同为反诉原告单方面解除，因此应当由反诉原告承担违约责任；反诉原告第一项诉请不应当得到支持，在反诉被告向贵院提起诉讼之前，反诉原告从未向反诉被告书面通知解除合同，因此不应当认定涉案合同在7月24日终止；第二项诉请没有事实和法律依据，涉案房屋由反诉原告强行收回；第三项诉请，涉案租赁物已由反诉原告实际占有，发生实际转移占有的事实，涉案合同是反诉原告单方面解除，因此无权要求反诉被告承担占用费；第四项诉请，涉案房屋是经反诉原告同意的情况下进行装修使用，且反诉原告明知反诉被告是将涉案房屋用于酒店经营，进行必要装修是恢复经营的必要手段，同时涉案房屋已由反诉原告另行租赁给第三方，没有恢复原样的必要性；第五项诉请，本案是反诉原告违约产生的纠纷，应由反诉原告承担本案诉讼费用。查明的案件事实经当事人提供证据证明的法律事实不同于现实发生的客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日,满和公司（乙方）与业成公司（甲方）签订两份《蓝波湾大酒店租赁合同》，约定乙方向甲方租用蓝波湾大酒店现有场地使用权（以《房屋所有权证》所载范围为准、现有全部客房、会议室、办公用房及蓝波湾酒楼第三层（共约3100平方米）、停车场、现有全部房屋设施、设备、装饰、装修及乙方认可的其他物品（详见《蓝波湾大酒店物品移交清单》）；租赁期限自2015年5月1日至2028年12月31日。合同第三条约定：2015年至2016年租金按照23333元/月计算，2017年至2020年租金按24033元/月计算，2021年至2025年租金按25475元/月计算，甲方同意给予乙方90天装修免租期优惠，折合租金为69999元，在支付第一年租金时抵扣。合同第四条约定：乙方同意在承租期间给付甲方租赁保证金50万元，甲方向乙方交付蓝波湾大酒店现有全部房屋设施、设备、装饰、装修及乙方认可的其他物品时，乙方支付租赁保证金20万元；乙方接受蓝波湾大酒店并完成重新装修时再支付租赁保证金20万元；在乙方试营业结束后一次性付清剩余租赁保证金10万元；保证金在合同期满且乙方确认不欠甲方费用后全额无息退还。合同第六条约定，租赁标的物交付时间为2015年4月30日，交付方式为双方现场清点、登记造册移交。合同第七条约定，乙方接受酒店后，在符合政府相关法律法规及经甲方审核同意之前提下，可对酒店进行装修、改造或者增设他物，相关费用由乙方自理；合同期满或因乙方故意提前终止经营或根本性违约时，乙方应当按照甲方移交时的基础状态，连同经营需要所添附、增设他物（不动产）一并交还甲方；如因甲方原因导致提前终止本合同，乙方因经营需要所添附、增设他物（不动产）产生的费用原则上由甲方按照折旧后的残值合理补偿给乙方。甲方享有对乙方接收蓝波湾大酒店后进行的房屋内部或外观装修参与设计或对设计方案予以审核的权利。合同第八条约定：合同一经生效，非经双方协商同意，非协议约定事由，任何一方不得单方变更或解除，否则视为根本性违约，违约方需向守约方给付本协议项下租金总额的20%的违约金（包括但不限于保证金、违约金、重新装修费用以及其他经营损失）；乙方承租的房屋只能作酒店经营，如未经甲方同意转变用途或从事非法活动，视为乙方根本性违约，甲方无条件终止本合同，所有保证金及添附物没收；甲方未按合同约定的期限交付标的物，迟延交付超过30日，乙方有权单方解除合同；乙方未按合同约定的期限、数额和方式给付甲方租金超过60日的时，视为根本违约，甲方有权解除合同；本合同生效之日起一月内，乙方应当为租赁物购买以甲方为受益人的财产保险，保险期应与租赁期相同，否则视为乙方根本违约。合同签订后，2015年5月7日，业成公司将租赁物交付给满和公司使用，满和公司开始对租赁物进行装修；满和公司于2015年5月12日、5月13日、5月18日、6月4日分四次向业成公司支付了租赁保证金合计20万元。后双方因大堂装修问题产生争议，2015年6月10日业成公司通知满和公司停止装修。2015年7月24日，业成公司将保证金20万元退回给了满和公司，并口头通知解除合同。庭审中，满和公司称自2015年7月开始被业成公司清场，没有占有和使用涉案租赁物，业成公司则称并未清场，满和公司于2015年7月24日之后停止装修，但装修的物品还在租赁房屋内，因为满和公司没有办理交接手续，业成公司为避免双方财产损失才在2016年把门锁住。2016年5月26日，满和公司委托律师向业成公司发出律师函，要求业成公司协商解决单方解除合同赔偿损失的问题。庭审中，满和公司称没有为租赁物购买财产保险的原因是2015年6月上旬收到停工通知，而没有完成装修之前购买的财产保险不能覆盖房屋价值。满和公司也没有向本院提交证据证明其将对涉案租赁物的装修方案提交给了业成公司进行过审核。满和公司向本院提交了《惠州华汉装饰设计有限公司工程承包合同》、惠州蓝波湾大酒店装饰工程结算书、华汉装饰专用收据，拟证明满和公司将涉案租赁物装修发包给惠州华汉装饰设计有限公司，已支付工程款17万元；满和公司提交了与惠州市汇通消防水电工程有限公司签订的消防工程承包合同书、工程结算及催款函、收款收据，拟证明满和公司将涉案租赁物消防工程发包给惠州市汇通消防水电工程，工程款为66000元，已实际支付消防工程款50000元；满和公司提交了盖有“大亚湾港亚冷气装修工程有限公司”章样的《蓝波湾空调结算书》、收据，拟证明满和公司对涉案租赁物安装了志高空调6台，设备款、安装款共计55000元。本院进行现场调查，核实满和公司对涉案租赁物的部分区域有进行装修，并安装了6台空调设备。经双方当事人协商同意，本院委托惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司对满和公司对涉案房屋进行装修的工程造价及涉案房屋按照业成公司要求恢复原状的工程造价进行了司法鉴定。惠州市捷信工程造价咨询事务所有限公司出具工程造价鉴定报告书，评估满和公司实际对涉案房屋进行装修的工程造价为237598.98元（该造价不包括6台空调设备的购买安装费用），评估涉案房屋按照业成公司要求恢复原状的工程造价为244651.71元。满和公司支付鉴定费10000元，业成公司支付鉴定费20000元。2017年1月3日，本院就涉案租赁物的交接问题组织满和公司与业成公司召开庭前会议，业成公司称要求满和公司按照固定资产移交表移交原有资产，可移动材料如空调、马桶、未安装门、未安装管道等，要求满和公司进行清理后将场地交回。满和公司称业成公司发出解除合同通知后，场地由业成公司控制，涉案租赁物内仍有满和公司的资产，不同意业成公司现在使用，应在定损后或者业成公司赔偿损失后使用，满和公司不同意移走可移动资产，称施工材料是根据施工现场定制的，不能取回，没办法用于其他地方，该部分要求列入满和公司损失。满和公司和业成公司均未对涉案租赁物内各自所有的资产进行过清点。2016年9月5日，业成公司与案外人签订《租赁合同》，将涉案租赁物租给案外人用于开办幼儿园，租赁期限自2016年9月5日开始。裁决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。满和公司与业成公司签订的两份《蓝波湾大酒店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，原、被告均应按照合同约定诚实履行义务。在合同履行过程中,满和公司违反《蓝波湾大酒店租赁合同》第四条、第七条、第八条的约定，存在没有按照合同约定时间支付首笔履约保证金20万元、没有将租赁物装修设计方案提交业成公司审核、没有为租赁标的物购买财产保险的违约行为。业成公司因满和公司上述违约行为，于2015年7月24日已通知满和公司解除合同，满和公司如对解除合同有异议，应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，在解除合同通知到达之日起三个月内提出异议并向人民法院起诉，而满和公司直至2016年11月4日才向本院起诉，已超过法定异议期。故原、被告签订的两份《蓝波湾大酒店租赁合同》应当认定为已于2015年7月24日解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为明确表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”满和公司与业成公司签订的《蓝波湾大酒店租赁合同》约定了满和公司承租涉案租赁物后转变用途、从事非法活动、逾期支付租金超过60日的情况下，业成公司可单方解除合同。但租赁合同没有约定如满和公司不按照合同约定的时间支付履约保证金、没有将租赁物装修设计方案提交审核、没有按照合同约定时间为租赁标的物购买财产保险，业成公司在没有催告履行的情况下可以迳行解除合同。而从合同实际履行情况来看，满和公司实际分四次支付的20万履约保证金，业成公司也同意收取了；满和公司虽未将装修方案提交给业成公司进行审核，但满和公司对涉案租赁物进行装修尚处于初级阶段，如业成公司对装修方案有异议，可以通知满和公司停止装修、恢复原状、提交装修方案进行审核、审核同意后再开始装修，如经催告满和公司不履行相关义务，再要求解除合同则更符合尽量促进合同继续履行的原则。同理，满和公司未为涉案租赁物购买财产保险，业成公司可催告满和公司在合理期限内履行该义务，如经催告满和公司依然不履行，则业成公司再行使合同解除权。但本案没有证据显示业成公司在通知满和公司解除合同前有催告满和公司在合理期限内履行义务，同时，业成公司通知解除合同后，满和公司亦未在法定期限内提出异议，故视为满和公司与业成公司协商一致解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。满和公司因合同解除产生的损失为对涉案租赁物进行装修装饰投入的资金损失，包括经鉴定实际装修工程造价237598.98元、购买安装空调花费55000元。业成公司因合同解除产生的损失为2015年8月1日(起算日期扣减了90天装修期)至2016年8月31日（2016年9月后业成公司已与他人签订新租赁合同，视为业成公司已经使用）涉案租赁物的租金损失，如按照合同约定计算为303329元（23333元/月×13个月）。双方产生的损失价值差距不大，本院酌定由双方各自对自己的损失自行承担责任。因涉案合同并非业成公司违约导致解除，故满和公司诉请违约金、已付工程款的利息，本院不予支持。满和公司诉请业成公司承担因诉讼产生的律师费，因双方合同没有对律师费承担进行约定，故该项诉请没有依据，本院不予支持。同理，业成公司诉请满和公司承担律师费，本院亦不予支持。因涉案租赁物已由业成公司在通知解除合同后再次出租，业成公司提交的证据不能证明涉案租赁物及《蓝波湾大酒店固定资产盘点表》列明资产仍由满和公司控制和占有，故其诉请满和公司返还涉案租赁物、按照《蓝波湾大酒店固定资产盘点表》返还资产，无事实依据，本院不予支持。业成公司已将涉案租赁物出租给他人作为幼儿园使用，其提交的证据不能证明对涉案租赁物存在恢复原状的必要或者业成公司因恢复原状实际产生了相关损失，故其诉请的恢复原状的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）惠州市满和实业发展有限公司与被告（反诉原告）惠州市业成物业管理有限公司2015年4月30日签订的两份《蓝波湾大酒店租赁合同》已于2015年7月24日解除；驳回原告惠州市满和实业发展有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告惠州市业成物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费14095元（原告预交），减半收取即7047.5元，由原告惠州市满和实业发展有限公司负担；反诉受理费20485元，减半收取即10242.5元（反诉原告预交），由反诉原告惠州市业成物业管理有限公司负担；装修工程造价鉴定费10000元（原告预交），由原告惠州市满和实业发展有限公司负担，恢复原状工程造价鉴定费20000元（反诉原告预交），由反诉原告惠州市业成物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 唐作培审 判 员 张 霞审 判 员 邓继荣二〇一七年九月二十七日法官助理 黄丽芬书 记 员 严子平