山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁04民初76号
原告：山东滕州农村商业银行股份有限公司。住所地：滕州市善国路**号。
法定代表人：金强，董事长。
委托诉讼代理人：孙磊，男，该公司职工。
被告：滕州鲁南大酒店有限公司。住所地：滕州市大同路南首。
法定代表人：向建国，执行董事。
被告：康志恒，男，1969年5月8日出生，汉族，住滕州市。
两被告共同委托诉讼代理人：梁金枢，北京市盈科（济南）律师事务所律师。
原告山东滕州农村商业银行股份有限公司（以下简称滕州农村商业银行）诉被告滕州鲁南大酒店有限公司（以下简称鲁南大酒店）、康志恒金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕州农村商业银行的委托诉讼代理人孙磊，被告鲁南大酒店、康志恒的共同委托诉讼代理人梁金枢到庭参加诉讼，现已审理终结。
滕州农村商业银行向本院提出诉讼请求：1.判令鲁南大酒店清偿借款本金3690万元及利息（以3490万元为基数，自2013年4月30日至2016年4月26日，按年利率6.15%计算；以3490万为基数，自2016年4月27日至判决生效之日，按年利率6.15%上浮50%计算；以200万元为基数，自2014年11月25日至2015年11月4日，按年利率7.84%计算；以200万元为基数，自2015年11月5日至判决生效之日，按年利率7.84上浮50%计算）。2.判令以鲁南大酒店设立的房地产抵押物依法处置价款优先清偿上述借款债务。3.判令康志恒对上述债务承担连带清偿责任。4.鲁南大酒店和康志恒共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月27日，鲁南大酒店与滕州农村商业银行下属姜屯支行签订流动资金借款合同，约定借款本金3490万元，借款期限自2013年4月27日至2016年4月26日，实际借款期限以转贷存凭证为证，约定年利率为6.15%。鲁南大酒店以两处房产为该借款设定抵押担保，并签订了最高额抵押合同两份。康志恒自愿提供最高额5235万元的连带责任担保，并签订最高额保证合同一份。滕州农村商业银行姜屯支行于2013年4月30日向鲁南大酒店发放贷款3490万元。2014年11月25日，鲁南大酒店与滕州农村商业银行签订流动资金借款合同，约定借款金额200万元，期限自2014年11月25日至2015年11月4日，实际借款期限以贷转存凭证为准，年利率7.84%。鲁南大酒店以其土地使用权提供抵押担保，康志恒提供连带责任担保。双方均签订抵押合同及保证合同。滕州农村商业银行于2014年11月30日向鲁南大酒店发放贷款200万元。上述贷款发放后，滕州鲁南大酒店没有按照合同约定履行按期付息及到期还款义务，故诉至法院，请求判如所请。
鲁南大酒店、康志恒共同答辩称，1.滕州农村商业银行提交的诉状并未明确利息及计算方式，系诉讼请求不明确，应认定该民事诉状中并未对具体利息提起诉求。2.鲁南大酒店对向滕州农村商业银行借款本金3690万元的借款事实及抵押事实予以认可。3.康志恒作为第三人提供连带责任保证，根据《物权法》第一百七十六规定，滕州农村商业银行应先向鲁南大酒店实现其就该土地抵押的担保实现债权，而后才可要求康志恒承担连带保证责任。另根据滕州农村商业银行提交的证据材料对鲁南大酒店抵押房产的评估数额为8000万元，因此，滕州农村商业银行已无权向康志恒主张上述债务承担连带清偿责任。
经审理查明，2013年4月27日，滕州农村商业银行姜屯支行与鲁南大酒店签订编号为（姜屯）流借字（2013）年第2690105—1号流动资金借款合同一份。约定：借款人为鲁南大酒店，贷款人为滕州农村商业银行姜屯支行；借款金额为3490万元；借款用途为借新还旧；借款期限自2013年4月27日至2014年4月26日，实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准；借款利率为固定利率年利率6.15%,在合同有效期内利率不变；本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；借款按月结息的，结息日为每月的20日；本合同项下的贷转存凭证（借款借据）所记载的要素与合同约定或提款申请书不一致的，以贷转存凭证（借款借据）所记载要素为准；借款人不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；本合同项下借款发生逾期或未按合同约定用途使用，按日计收逾期利息、罚息和复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或其他保全方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。
同日，滕州农村商业银行与鲁南大酒店签订编号为（姜屯）高抵字（2013）年第690105—3号最高额抵押合同一份。约定：抵押人为鲁南大酒店，抵押权人为滕州农村商业银行；抵押人所担保的主债权为自2013年4月27日至2016年4月26日，在人民币3400万元的最高余额内，抵押权人依据与鲁南大酒店签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对鲁南大酒店的债权；抵押人最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；抵押财产详见编号为2013-690105-5的房地产抵押清单；上述抵押财产作价柒仟柒佰捌拾陆万元整；发生抵押权人主债权到期（包括提前到期），债务人未予以清偿的，抵押权人有权实现抵押权，抵押权人实现抵押权时，可通过与抵押人协商，将抵押权拍卖、变卖后所得的价款优先受偿，或将抵押财产折价以抵偿债务人所欠债务；抵押财产拍卖、变卖所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，抵押权人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者其他费用，且该清偿顺序由抵押权人自主选择；抵押权人主张实现抵押权时未能与抵押人就抵押权实现方式达成一致的，抵押权人有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
同日，滕州农村商业银行与鲁南大酒店签订编号为（姜屯）高抵字（2013）年第690105—4号最高额抵押合同一份，约定：抵押人为鲁南大酒店，抵押权人为滕州农村商业银行；抵押人所担保的主债权为自2013年4月27日至2016年4月26日，在人民币90万元的最高余额内，抵押权人依据与鲁南大酒店签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件而享有的对鲁南大酒店的债权；抵押财产详见编号为2013-690105-6号的房地产抵押清单。抵押合同约定的其他内容均与上述编号为（姜屯）高抵字（2013）年第690105—3号最高额抵押合同约定的内容一致。
2013年4月29日，鲁南大酒店对上述两份抵押合同中抵押清单中所列抵押物办理了房产抵押登记，房屋他项权证号分别为：滕房他证城区字第530**、第53070号。
2013年4月27日，滕州农村商业银行与康志恒签订最高额保证合同一份，约定康志恒为保证人，滕州农村商业银行姜屯支行为债权人；鉴于鲁南大酒店与债权人按本合同第一条约定的期间及最高额签订债权债务合同，保证人愿为债权人依上述主合同与债务人形成的债权提供最高额保证担保；担保的债权最高余额折合人民币5235万元；债权人自2013年4月27日起至2016年4月26日止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权，上述业务包括人民币贷款；保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；本合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任等内容。
2013年4月30日，滕州农村商业银行依约向鲁南大酒店发放贷款3490万元，贷转存凭证载明借款利率为月利率5.125‰，借款贷出日为2013年4月30日，到期日为2016年4月26日；鲁南大酒店及法定代表人康志恒分别在借款凭证上加盖公司公章和个人名章，以示收到借款。
2014年11月25日，滕州农村商业银行与鲁南大酒店签订编号为（滕州农商银行）流借字（2014）年第10439-1号流动资金借款合同一份。约定：借款人为鲁南大酒店，贷款人为滕州农村商业银行；借款金额为200万元；借款用途为购装饰装修材料等；借款期限自2014年11月25日至2015年11月4日，实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准；借款利率为固定利率年利率7.84%。借款合同约定的其他内容均与上述编号为（姜屯）流借字（2013）年第2690105—1号流动资金借款合同约定的内容一致。
同日，滕州农村商业银行与鲁南大酒店签订编号为滕州农商银行抵字（2014）年第10439-3号抵押合同一份，约定：抵押人为鲁南大酒店，抵押权人为滕州农村商业银行；为确保鲁南大酒店（下称债务人）与抵押权人签订的编号为滕州农商银行流借字（2014）年第10439-1号流动资金借款合同的切实履行，抵押人愿为抵押权人依主合同与债务人形成的债权提供抵押担保；被担保的主债权种类为流动资金借款，本金数额为200万元；抵押担保的范围为主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；抵押财产详见编号为2014-10439-7号的房地产抵押清单；上述抵押财产作价9610200元等内容。2014年11月27日，鲁南大酒店对抵押物办理了抵押登记，房屋他项权证号为滕州他项（2014）第216号。
2014年11月25日，滕州农村商业银行与康志恒签订了编号为滕州农商银行保字（2014）年第10439-2号保证合同一份，约定：康志恒为保证人，滕州农村商业银行为债权人；为确保鲁南大酒店（下称债务人）与债权人签订的编号为滕州农商银行流借字（2014）年第10439-1号流动资金借款合同的切实履行，保证人愿为债权人依主合同与债务人形成的债权提供连带责任保证；被担保的主债权种类为流动资金借款，本金数额为200万元；保证担保的范围为主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；本合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任等内容。
2014年11月30日，滕州农村商业银行依约向鲁南大酒店发放贷款200万元，贷转存凭证载明借款利率为月利率6.53333‰，借款贷出日为2014年11月30日，到期日为2015年11月4日；鲁南大酒店及法定代表人康志恒分别在借款凭证上加盖公司公章和个人名章，以示收到借款。
上述合同履行过程中，对于3490万元的借款，鲁南大酒店偿还利息至2015年3月21日，2015年4月21日，滕州农村商业银行自动扣收利息0.29元；之后的利息和全部借款本金均未偿还；对于200万元的借款，鲁南大酒店偿还利息至2015年6月29日，之后的利息和全部借款本金均未偿还。
本院认为，滕州农村商业银行与鲁南大酒店、康志恒签订的两份流动资金借款合同、两份最高额抵押合同、一份最高额保证合同、一份抵押合同、一份保证合同均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，滕州农村商业银行按照两份借款合同约定向鲁南大酒店发放贷款共计3690万元，其中借贷金额为3490万元的借款合同，鲁南大酒店支付利息至2015年3月21日，滕州农村商业银行于2015年4月21日自动扣收利息0.29元，之后的利息和借款本金3490万元均未偿还；借贷金额为200万元的借款合同，鲁南大酒店支付利息至2015年6月29日，之后的利息和借款本金200万元均未偿，其行为构成违约，应承担偿还拖欠上述借款本息的违约责任。对于3490万元的贷款，鲁南大酒店自愿以其名下两处房产提供最高额抵押担保，其中编号为2013-690105-5的房地产抵押清单载明的抵押财产，担保的最高余额为3400万元；编号为2014-10439-7号的房地产抵押清单载明的抵押财产，担保的最高余额为90万元。以上两处房产均办理了相关抵押登记手续。根据物权法的相关规定，滕州农村商业银行对编号为2013-690105-5的房地产抵押清单载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在3400万元的范围内享有优先受偿权；对编号为2014-10439-7号的房地产抵押清单载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在90万元的范围内享有优先受偿权。对于200万元的贷款，鲁南大酒店自愿以其名下一处房产为其提供抵押担保，房地产抵押清单编号为：2014-10439-7号，抵押担保的金额为200万元，并办理了抵押登记手续，根据物权法的相关规定，滕州农村商业银行对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。对于3490万元的贷款，康志恒与滕州农村商业银行签订最高额保证合同，自愿为鲁南大酒店提供最高额连带责任保证，担保的债权最高余额为5235万元，因此，康志恒应对本案上述债务在5235万元的范围内承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向鲁南大酒店追偿。对于200万元的贷款，康志恒与滕州农村商业银行签订保证合同，自愿为鲁南大酒店提供连带责任保证，保证担保的金额为200万元，因此，康志恒应对本案上述债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向鲁南大酒店追偿。对于康志恒辩称根据物权法第一百七十六规定，滕州农村商业银行应先向鲁南大酒店实现其就该土地抵押的担保实现债权，而后才可要求康志恒承担连带保证责任。本院认为，康志恒与滕州农村商业银行签订的最高额保证合同以及保证合同均约定，保证合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任，因此，滕州农村商业银行有权要求康志恒先于物的担保承担保证责任，康志恒的辩解意见不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第二百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告滕州鲁南大酒店有限公司于本判决生效后十日内偿还原告山东滕州农村商业银行股份有限公司借款本金3490万元及利息（以3490万元本金为基数，自2015年3月21日始至2016年4月26日止，按照借款合同约定的利率计算，并扣除0.21元；自2016年4月27日至本判决生效之日，按照借款合同约定的利率上浮50%计算）；
被告滕州鲁南大酒店有限公司于本判决生效后十日内偿还原告山东滕州农村商业银行股份有限公司借款本金200万元及利息（以200万元为基数，自2015年6月29日至2015年11月4日，按照借款合同约定的利率计算；自2015年11月4日至本判决生效之日，按照借款合同约定的利率上浮50%计算）；
三、被告滕州鲁南大酒店有限公司届期不履行上述第一项还款义务，原告山东滕州农村商业银行股份有限公司有权对编号为2013-690105-5的房地产抵押清单载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在3400万元的范围内享有优先受偿权；有权对编号为2013-690105-6号的房地产抵押清单载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在90万元的范围内享有优先受偿权；
四、被告滕州鲁南大酒店有限公司届期不履行上述第二项还款义务，原告山东滕州农村商业银行股份有限公司有权对编号为2014-10439-7号的房地产抵押清单载明的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
五、被告康志恒对上述判决第一项债务在5235万元的范围内承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向滕州鲁南大酒店有限公司追偿。
六、被告康志恒对上述判决第二项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向滕州鲁南大酒店有限公司追偿。
七、驳回原告山东滕州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费226300元，财产保全费5000元，合计231300元，由滕州鲁南大酒店有限公司、康志恒共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 赵 慧
审 判 员 金 颖
代理审判员 方振南
二〇一七年七月十一日
书 记 员 张 民