沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初11295号
原告：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区五里河街71号。
法定代表人：黄凯，该公司董事长。
委托代理人：代刚，该公司员工。
委托代理人：卢金保，该公司法务。
被告：鲁静斌，无职业。
委托代理人：鲁俊宏，无职业。
原告沈阳万科物业服务有限公司与被告鲁静斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案，依法由审判员祝仰宝独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳万科物业服务有限公司的委托代理人代刚，被告鲁静斌的委托代理人鲁俊宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳万科物业服务有限公司诉称，原告于2000年进驻沈阳万科花园新城小区，并于2001年12月2日起至今连续与该小区的业主委员会多次签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告在该段期间也实际接受了原告提供的服务。按照合同约定：住宅部分按1.5元/平/月收取，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的万分之五计算违约金。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业费，原告一直向被告催要未果，故起诉来院，请求法院判决被告支付沈阳市沈河区长青街125-6号241房屋自2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3090.61元、违约金50元，诉讼费由被告承担。
被告鲁静斌辩称，原告陈述的房屋位置、面积、欠费期间属实，房子是顶楼，从2001年入住就开始漏水，我们每年都在里面修，可是每年都修不好。2013年的时候给我们修过一次屋顶，2014年又修过，还是漏水，我找到物业，物业来看说维保以后需要启动维修基金，但是维修基金启动不了，然后我就说你们不给我修房子，我暂时就不交物业费，让物业拿出解决方案，就是想让万科把房子修好，不漏我们就交物业费。光从里面修不解决漏水的问题，16年之久，维修基金启动不起来物业是有责任的，我希望友好的解决问题。
经审理查明，被告系沈阳市沈河区长青街125-6号241房屋业主，建筑面积228.93平方米，属于万科花园新城小区，一直由原告提供物业服务。
2013年6月3日，沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会对万科花园新城业委会发出《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》，内容是2013年5月24日至6月2日，其依据“沈阳万科花园新城部分业主联名提议撤换业主委员会”的要求，对联名提议的686户业主身份进行了核实，截至6月2日，已有314户业主情况属实，占园区总户数1404户的22.4%，核实建筑面积总计50665.77平方米，占园区建筑总面积242969平方米的20.9%，故请万科花园新城业主委员会接通知后7日（6月9日）内给予答复，并在法定期限15天（6月24前）内组织召开万科花园新城临时业主大会。
2013年6月27日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城业主大会临时会议的通知》，内容是有符合条件的业主联名提议召开业主大会临时会议，其已向万科业委会下发通知，限期召开业主大会临时会议，但因万科业委会未按期召开，万科社区委员会经请示上级主管部门，定于7月13日至7月22日组织召开业主大会临时会议，拟定两项议题：1、是否同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；2、是否同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。
2013年7月24日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述两项议题经户数和专用面积双过半业主同意，形成决议如下：一、同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；二、同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。
2013年10月31日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》，内容是2013年7月13日至2013年7月23日，花园新城召开了业主大会临时会议，表决通过了“同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务”，因原物业合同已于2011年12月31日到期，故依据相关法规，需要召开业主大会，表决万科花园新城物业合同并续签。经请示上级主管部门，此次业主大会临时会议采用书面征求意见的形式，召开时间为2013年11月15日至12月5日。
2013年12月11日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述“是否同意调整物业费标准”召开了业主大会临时会议，经户数和专有面积双过半业主同意，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准如下：住宅人民币1.5元/月/平方米，车库人民币0.75元/月/平方米。
2016年9月，原告起诉来院，要求被告支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费。
上述事实，有当事人陈述、《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》、《关于召开玩万科花园新城业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告一直为花园新城小区提供物业服务，在物业合同到期后未能与业委会续签合同。2013年7月和11月，万科社区委员会两次组织召开了万科花园新城业主大会临时会议，作出决议，终止现任万科花园新城业主委员会委员资格，同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅人民币1.5元/月/平方米，车库人民币0.75元/月/平方米。
根据我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”、第五十一条“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”、第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，万科社区委员会经万科花园新城专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，在向业主委员会发出通知，要求业主委员会召开业主大户临时会议而业主委员会逾期未能召开的情况下，受丰乐街道委托，组织召开万科花园新城业主大会临时会议，符合该指导规则的规定，2013年7月和11月召开的两次业主大会临时会议符合法定程序，根据国务院《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条的规定，上述业主大会临时会议决议对园区全体业主具有法律约束力，被告作为小区业主应受业主大会会议决议的约束。因此，原告在未经选举产生新的业主委员会的前提下，虽然未能提供合法有效的物业合同，但依据业主大会临时会议决议，诉请被告支付2016年1月1日至2016年9月30日的物业服务费，理由正当，应予支持，被告应交物业费数额为3090元（228.93平方米×1.5元/月/平方米×9个月）。
关于被告辩称的房屋漏水问题。房屋顶楼漏水属于房屋质量问题，原告系物业服务企业，不是房屋买卖的主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，则应启动维修基金予以维修。被告房屋发生漏水现象多年，原告已履行启动维修基金的程序对原告房屋进行了维修，现被告房屋仍继续漏水，应当继续启动维修基金予以维修，但园区现没有成立新的业主委员会，作为物业公司亦无法自行启动维修基金，故无法认定原告履行物业服务义务存在瑕疵，被告拒交物业费，依据不足。
关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。违约金系合同中违约方因违约行为给守约方造成损失时，给予守约方一定的经济补偿，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，系因房屋漏水与原告产生纠纷，被告并非恶意欠费，故原告该项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告鲁静斌于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳万科物业服务有限公司2016年1月1日至2016年9月30日期间的物业服务费3090元；
二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。
被告鲁静斌如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁静斌承担。
本判决为终审判决。
审判员 祝仰宝
二〇一六年十二月十二日
书记员 姜 楠