广东省广州市天河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0106执异13号
案外人：黄安明，男，1964年1月24日出生，汉族，身份证住址湖南省宁源县。
委托代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。
原告：欧阳祖鸿，男，1974年3月13日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市青原区。
委托代理人：梁敏河，广东凌信律师事务所律师。
被告：刘芹，女，1971年7月23日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市泰和县。
原告欧阳祖鸿与被告刘芹民间借贷纠纷一案，在财产保全过程中，本院依法查封被告刘芹名下位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房（以下简称涉案房屋），案外人黄安明提出执行异议。本院受理后，依法进行听证审查，现已审理终结。
案外人黄安明称：请求法院依法撤销(2016)民初7841民事裁定书并解除对涉案房屋的查封措施。案外人于2016年5月10日与被告刘芹在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合约》，案外人购买刘芹名下的涉案房屋，房屋总价为人民币1560000元。随后案外人支付了购房定金人民币165000元。双方于2016年7月13日办理网签手续。后案外人在办理相关手续时才得知因刘芹个人债务被诉至法院，涉案房屋相继由广州市天河区人民法院（债权人杨力凡）、广州市白云区人民法院（债权人傅加林）、广州市番禺区人民法院（债权人中国银行番禺支行，涉案贷款银行）采取诉讼保全措施，无法办理过户登记。为了顺利购房，案外人与刘芹达成协议，案外人代刘芹偿还相立债务以实现房屋解封，案外人代为支付的款项在购房款中作相应抵扣。后案外人遵守约定相继还清刘芹的涉诉债务及银行抵押贷款：案外人替刘芹支付的款项总计人民币1531227.26元。案外人代刘芹支付的款项加上已支付的购房定金，案外人总计支付了人民币1696227.26元。案外人支付的款项已超出约定的全额房款计人民币136227.26元。自此，案外人不仅替芹还清涉诉债务，也已全额支付了涉案房屋的房款，其中超出房款额的款项视为刘芹向案外人的借款。
2016年9月26日刘芹将涉案房屋于交付给案外人，案外人对涉案房屋进行了全屋装修及购置家具，举家搬入居住至今。直至2017年5月底各涉诉法院方陆续解除涉案房屋查封，案外人对涉案屋进行查册发现已无查封信息，遂与刘芹前往广州市番禺区房产交易中心办理涉案房屋的递件过户，办手续时才得知贵院于2017年5月11对涉案房屋进行了查封。案外人认为，涉案房屋的所有权属于案外人，贵院不应将涉案房屋作为被告刘芹的财产进行查封，理由如下：1、案外人就购买涉案房屋与刘芹签订了书面房屋买卖合同及相关补充协议，买卖合同是双方真实意思表示，合法有效；2、案外人已在贵院查封涉案房屋前已支付约定的全部房款人民币1560000元，该价格系当时房屋交易市场的合理对价，倾案外人全家之力购房；3、涉案房屋于2016年9月26日交付案外人占有使用至今，案外人为装修房屋及购置家支出费用计579836.6元，现案外人一家均居住在涉案房屋。4、案外人与刘芹早巳拟就涉案房屋的交易前往房管交易中心办理递件过户至案外人名下的手续，但因贵院查封涉案房屋无法成功办理，案外人对此并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋的情形不仅符合最高人民法院不得查封、冻结的规定的情形，并且也符合排除执行的情形。故请求法院支持案外人的请求。
原告欧阳祖鸿辩称：案外人提出的异议不能成立，应当予以驳回。案外人虽然与被告刘芹签订《房屋买卖合同》，但尚未办理过户手续，不动产应以房管部门的登记簿作为产权转移的唯一证据，案外人与被告刘芹之间属于债权关系，而不动产转移是物权关系，物权优于债权。2017年5月16日（即之前的款项）并非是应法院的要求交付执行，至少2017年5月16日的这一笔款项并非通过法院交付的，且在案外人提交的证据《协议书》中，可说明并非法院要求双方签署协议，而是双方的合意签署协议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，根据被告与案外人与中介方的三方合同，合同明确约定交楼在卖方收齐楼款当日，但是案外人在此前已入住，违反了合同约定。关于付款的时间及方式，合同约定定金100000元于2016年5月10日前支付，首期楼款400000元在房管部门出具成功受理回执的当日直接支付给卖方，目前并无证据显示案外人按上述要求履行。
被告刘芹辩称：我方同意案外人提出的异议。
本院查明：本院在审理原告欧阳祖鸿与被告刘芹民间借贷纠纷中，原告向本院提出保全申请，本院于2017年4月28日作出（2016）粤0106民初7841号民事裁定，冻结被告刘芹的银行存款人民币850000元或查封、扣押其等值财产。同年5月11日本院查封了涉案房屋。
另查，2016年5月10日，案外人与被告刘芹在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司的居间下签订《房地产买卖合约》，约定案外人购买刘芹名下的涉案房屋，总房价为人民币1560000元。买方先付100000元定金。第一批房款在一个星期内付清，三个月后再给30万，余款由银行按揭付清。同年7月12日，案外人与刘芹签订《补充协议》，约定：双方于2016年7月13日办理网签手续。网签后案外人共交付房款150000元给刘芹。办完网签后，案外人提供个人资料，由刘芹去办理银行转按揭手续。过户当天，双方递件后，案外人将余款590000元转给刘芹。同年7月13日，案外人与刘芹签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理了网签手续。案外人分别于2016年5月10日、5月12日、7月13日支付了购房款人民币165000元给刘芹。2016年9月26日，刘芹将涉案房屋交付案外人使用。案外人对涉案房屋进行了装修并入住使用至今。
2017年4月25日，刘芹（甲方）与案外人（乙方）签订《协议书》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，因甲方就与第三方有两个纠纷案件已被法院查封或进入执行阶段，致使无法完成交易和过户，现经甲乙双方友好协商，共同达成如下协议：1、甲方与乙方于2016年7月13日就涉案房屋买卖签了《广州存量房买卖合同》网签合同，乙方以总价款人民币1560000元购买涉案房屋，乙方己支付了165000元并对涉案房屋进行了装修入住；现甲方同意由乙方在未支付的剩余购房直接支付人民币220000元给广州市天河区人民法院解决杨力帆纠纷，并达到解封。2、由甲方、乙方与傅加林的代理人达成并签订托管协议，由乙方将购房款中的人民币300000元进行托管（具体内容见托管协议），甲方负责进行傅加林广州市白云区人民法院解封，另甲方与傅加林剩余款项由甲方与傅加林协议解决。3、关于甲方欠中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款纠纷案由乙方在剩余房款内代为支付，中间贷款差额部分由乙方先行垫付，之后由甲方向乙方出具借条。4、以上三个案件中涉及诉讼费、执行费、律师费由甲方在案件中负责解决，但甲方不得以该部分费用未处理拖延解封和过户时间，否则，甲方除返还乙方已支付全部款项外，再由甲方一次性支付乙方违约金500000元。5、待以上涉案房屋全部解封后，甲方应及时与乙方到房屋管理部门办理过户手续，直至涉案房屋过户到乙方名下并成功归档；如遇其它原因致使涉案房屋无法过户到乙方名下，甲方应积极配合将涉案房屋抵押给乙方，并在相关部门办理抵押登记，否则，甲方除返还乙方已支付全部款项外，再由甲方一次性支付乙方违约金500000元。
协议签订后，2017年4月25日，案外人代刘芹支付了广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，广州市天河区人民法院向案外人出具了案款收据。当天，刘芹亦出具收条，确认收到案外人替其归还杨力凡223096元，此款已交至广州市天河区人民法院账户。同年5月2日，案外人代刘芹支付了广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，广州市白云区人民法院向案外人出具了案款收据。当天，刘芹亦出具收条，确认收到案外人替其归还傅加林转账广州市白云区人民法院308227元。同年5月26日，刘芹出具收条，确认收到案外人代其交至广州市番禺区人民法院执行费12005元。2017年6月7日，案外人的配偶陈兰秀代刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元。广东金联律师事务所的实习律师黎光明出具了收据。2017年5月16日，案外人代刘芹向中国银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款938157.87元，提前还款补偿金2879.39元，以及诉讼费、保全费11850元。以上有银行汇款凭证证明。当天。刘芹出具收条，确认收到案外人代还中国银行贷款952887元。至此，案外人共支付了1696215.26元。
本院认为：在本院查封涉案房屋之前，案外人与被执行人签订《广州存量房买卖合同》并办理了网签手续，由案外人向被执行人购买涉案房屋，案外人已依照合同约定和双方签订的《协议书》代被执行人偿还了法院的执行款及银行贷款，案外人已支付的款项已超出了双方约定的房款。并实际占有了涉案房屋，没有办理过户是因为被执行人与他人经济纠纷所致，案外人对此没有过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故对涉案房屋应予以解封，案外人的异议理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
案外人黄安明的异议成立。解除位于广州市番禺区石楼镇北环路501号8幢1梯1301房的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 谢静音
人民陪审员 廖凤如
人民陪审员 叶曼玲
二〇一八年四月三日
书 记 员 曾 妍