福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终497号
上诉人（原审被告）:福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街56号。
法定代表人：林小明。
委托诉讼代理人：蔡晨思，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李燕英，女，1976年1月6日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所律师。
上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（下称隆江公司）因与被上诉人李燕英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
隆江公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.判令李燕英承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院部分事实未予查明。1.自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以后，本案已无土地使用权登记之说，且全部业主已办理了房屋产权登记，因此本案自2015年3月1日起，已非新办登记，而为换证登记；隆江公司自2015年3月1日起已无办理土地使用权证的义务或协助义务；2.案外人庄占辉自行换领的不动产权证书上载明“不符合发证条件”，但未具体说明不符合条件具体所指，是否可归责于隆江公司，一审法院未予查明。3.交易中心出具的查询结果反馈单上未见查询内容，即只有结果而不知其查询问题，故有可能存在李燕英故意诱导性查询，在没有申请单只有结果反馈单的情况下，上述反馈单存在证明对象上的瑕疵。4.隆江公司从未收到过为李燕英代理办理土地使用权转移登记的授权委托，因此，结果反馈单所载内容与事实不符。二、一审法院适用法律错误。根据《商品房买卖合同》上下文文意，足以认定合同约定隆江公司只需办理房屋产权证即已完成全部合同义务，但一审法院依照“相关规定”认为房屋权属登记包含房屋权属登记和土地使用权属登记，该认定当属扩大性解释，一审法院无此解释权。我国从未有任何法律法规或司法解释对“房屋权属登记包含房屋权属登记及土地使用权属登记”作出任何明确的规定。一审法院所谓“相关规定”既无文号也从未对社会公布过，对本案认定不应有任何拘束力。
李燕英辩称，一、原审法院认定房屋权属登记包含房屋权属登记和土地使用权属登记手续，符合法律规定。1.根据《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷按揭疑难问题的解答》第17问，已经明确《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第18条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书。2.即使2015年3月1日起国家实行不动产登记制度，依据《不动产登记暂行条例》第五条亦规定，不动产的权利登记仍包括房屋所有权登记与建设用地使用权登记。二、1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条以及《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，办理土地使用权转移登记手续系隆江公司应当履行的义务或协助义务。2.根据《商品房买卖合同》中第14条规定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记手续需由出卖人提供的资料交付买受人。3.根据现在不动产登记已改变此前“房地分开”的登记模式，实行不动产统一登记，单独办理房屋所有权转移登记或者国有建设用地使用权转移模式已经不可能。故李燕英要求隆江公司代为办理包含房产信息和土地信息的《不动产权证》符合上述规定。而隆江公司仅为李燕英房屋所有权登记，即使将《房屋所有权证》更换为《不动产权证》，其中内容仍未包含国有建设用地使用权转移登记，并非一个完整的《不动产权证》。三、隆江公司未在合同约定时间内为李燕英办理土地使用权转移登记手续，已构成违约，应当依法承担违约责任，按照《商品房买卖合同》约定。如果隆江公司认为无法办理原因并非其自身原因或者属于政策原因所导致，应当对此承担举证责任。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
李燕英向一审法院起诉请求：1.请求判令隆江公司代为办理位于平潭县南侧万宝城东区（海坛金座）第2幢902号商品房的相关权属登记手续，并将《土地使用权证》或《不动产权证》交付李燕英；2.请求判令隆江公司支付按购房款1102083元的日万分之一自起诉之日往前推两年起计算至实际取得《土地使用权证》或《不动产权证》的违约金；3.判令隆江公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年5月7日，李燕英与隆江公司就购买位于平潭县万宝城东区（海坛金座）2幢902号商品房签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1102083元，约定隆江公司应在2011年8月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，李燕英依约付清了购房款，隆江公司依约交付了房屋。2011年12月14日隆江公司与李燕英办理了交房手续。2017年7月19日，李燕英领取《房屋所有权证》时向隆江公司补交建筑面积差价17153元。隆江公司至今未代李燕英办理土地使用权登记。另查明，我国已实行不动产权属统一登记，该小区其他业主已办理的不动产权证书上载明“目前国有土地使用权转移登记不符合登记发证条件，暂不确定国有土地使用权，待条件具备时，再按有关规定办理”。平潭综合实验区房地产交易中心出具的房屋登记信息查询结果反馈单（编号：20170307）中答复如下：“根据《不动产登记暂行条例》规定不动产登记依照当事人的申请进行，我中心至今未收到福建省平潭县隆江房地产开发有限公司申请办理你所代理的业主庄占辉的国有土地使用权转移登记”。
一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，李燕英依约交纳了全部购房款。依据合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金，对隆江公司抗辩其无办理土地权属登记义务的主张，与事实及合同约定不符，一审法院不予采纳。合同签订后，李燕英已依约付清购房款，在隆江公司代办房屋所有权证时，因产权登记面积大于合同约定面积，李燕英于2017年7月19日补交房价款17153元，该行为并不构成违约，隆江公司以李燕英补差价的行为而主张其逾期支付全部购房款构成违约，没有法律依据，不予采纳。依照相关规定，合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故隆江公司应负完备办理诉争房屋不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助李燕英办理不动产登记手续之义务。隆江公司以未办理诉争房屋土地权属登记系政府原因所致理由抗辩，缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于隆江公司的违约行为处于持续状态，李燕英主张违约金自起诉之日往前推两年起计算至原告取得土地使用权权利凭证之日止，符合法律规定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内完备办理位于平潭县万宝路南侧万宝城东区（海坛金座）2幢902号商品房的不动产权证的相关手续并协助李燕英办理不动产登记手续；二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李燕英支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额1102083元的日万分之一，自2015年7月28日起计至被告协助原告办妥不动产权证登记手续之日止）。
二审期间，隆江公司围绕上诉请求提交了如下证据：证据1.平潭综合实验区行政服务中心国有土地使用权登记办事指南材料清单，证明：办理土地使用权证所需材料内容；证据2.平潭国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、土地证复印件，权籍调查成果，契税缴纳凭证，证明：办理土地使用权证材料均已完备；证据3.平潭国用（2016）第000986号土地证，证明：讼争房产早已可以办理载有土地信息的不动产权证。本院经审查认为，隆江公司提供证据仅能证明其享有本案讼争房屋合法的土地使用权，但不能证明隆江公司已尽到协助义务，协助李燕英办理本案讼争房屋的土地使用权转移登记。
当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
另查明，隆江公司开发的万宝城东区项目（海坛金座一期）目前已具备申请国有土地使用权转移登记，办理房地合一的《不动产权证书》的主要条件。根据《不动产登记暂行条例》等有关规定，隆江公司与业主可持相关材料到不动产登记中心申请办理不动产权证书。平潭县办理国有土地转移登记的流程为：开发商与购房者双方应共同向平潭综合实验区不动产登记中心提出申请，同时开发商应将国有土地使用权证交给登记中心收件，购房者才能办理土地使用权转移登记并取得土地使用权证。
本院认为，根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权登记和国有土地使用权登记。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记。隆江公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。隆江公司关于自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以后，已无土地使用权登记之说，其已无办理土地使用权证的义务或协助义务的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于目前已实行不动产权属统一登记，且虽然平潭综合实验区不动产登记中心发函确认本案讼争的房地产项目已具备申请国有土地使用权转移登记，但根据双方当事人在二审中陈述，可以认定隆江公司因自身原因无法提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料，故一审判决隆江公司应完备办理讼争房屋的不动产权证的相关手续并协助李燕英办理不动产登记手续（含国有土地使用权登记）之义务，是正确的。讼争《商品房买卖合同》第十四条约定隆江公司逾期办理权属证书的违约金为每日0.01%，如上所述，权属证书应当包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记，因此，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，隆江公司已经履行了部分办证义务，且无证据证明隆江公司存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合购房者实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期办理土地使用权证违约金为每日0.003%，从2015年7月28日起计至隆江公司提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止。
综上，隆江公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持；一审判决部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3800号民事判决第一项；
二、变更福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3800号民事判决第二项为：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向李燕英支付逾期办理土地证违约金（以购房款总额1102083元为基数，以每日0.003%为标准，自2015年7月28日起计至福建省平潭县隆江房地产开发有限公司提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1838元，由上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 张 敏
审 判 员 金光玉
二〇一八年一月三十日
法官助理 陈 奇
书 记 员 肖 晶