山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋11民终2158号
上诉人（原审被告）:吕梁军都宾馆（有限公司），住所地：山西省吕梁市离石区八一街
法定代表人：李怀宝，监事。
委托诉讼代理人：杨雪飞，山西锐剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军山西省吕梁军分区，
法定代表人：赵步道，司令员。
委托诉讼代理人：梁赟，山西佳镜律师事务所律师。
上诉人吕梁军都宾馆（有限公司）因与被上诉人中国人民解放军山西省吕梁军分区合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2017）晋1102民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吕梁军都宾馆（有限公司）的委托诉讼代理人杨雪飞、被上诉人中国人民解放军山西省吕梁军分区的委托诉讼代理人梁赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吕梁军都宾馆（有限公司）上诉请求：撤销吕梁市离石区（2017）晋1102民初323号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。依据上、被上诉人双方签订《吕梁军分区综合楼管理承包合同》、《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》，本案为承包经营合同纠纷，而非租赁合同。上诉人在承包该房产后投资3000余万元，截止目前为止，上诉人的经营收益远低于投入成本，原审法院判决解除协议有失公正，严重损害上诉人的合法权益。上诉人未依照合同约定交纳承包管理费的原因是被上诉人一直未给上诉人办理部队内部的房地产租赁许可证和收费许可证，故被上诉人存在严重违约行为；2、一审法院适用法律错误。本案是承包经营权纠纷，同时涉及军队财产，应适用《军队房地产租赁管理办法》、《中国人民解放军房地产管理条例》等相关规定，而不是简单的民事法律条款。
中国人民解放军山西省吕梁军分区辩称，1、从合同内容、权利义务的约定及合同的履行，案涉合同应为租赁合同；2、案涉合同系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。
中国人民解放军山西省吕梁军分区向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2007年12月1日签订的《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》；2、判令被告立即腾退租赁使用的涉案综合楼、新建餐厅楼、楼后院内停车场、茶浴炉房；3、判令被告支付原告租金6649018元，违约金734992.1元；4、判令被告支付拖欠的水、电、暖气费共计：265647.5元；5、判令被告支付原告自合同解除之日始至腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费；6、依判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院查明事实：2007年12月1日，原、被告签订《吕梁军分区综合楼管理承包合同》【编号为：（2007）房租合字第001号】，合同主要约定：原告同意将综合楼、7号楼、停车场由被告管理承包，租赁费为240万元，租赁期限自2007年12月1日起至2008年11月30日止。水、电、暖及煤气费由原告安表计量并且按照市场商业价格每月25日至28日向被告收取，如逾期未交付有关费用，每逾期一日被告按滞交经费总额的3%加收违约金。被告不得对所承包的房屋进行影响安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修、日常维修或者增扩设备时，必须征得原告同意后方可进行，费用由被告承担，权属归原告所有，承包期满后或者解除合同时，被告应当完好无损地无偿移交给原告。被告不得在承包的场地上新建和添建各种永久性建筑、构筑物，确实需要新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，必须向原告提供建设方案，征得原告同意后方可进行，费用由被告自理，权属归原告所有，承包期满后或者解除合同时被告应当完好无损地无偿移交给原告。合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。同日，原、被告又签订了《关于吕梁军分区拆建附属楼的补充协议》、《关于吕梁军分区拆建茶浴炉房及相关费用支付的补充协议》，两份补充协议分别约定被告拆除附属楼新建餐厅楼和出资修建茶浴炉房，权属归原告所有。同日，原、被告双方又签订了《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》，将《吕梁军分区综合楼管理承包合同》【编号为：（2007）房租合字第001号】、《关于吕梁军分区拆建附属楼的补充协议》、《关于吕梁军分区拆建茶浴炉房及相关费用支付的补充协议》的内容进行了变更和补充，其中：租赁时间延长为15年，自2007年12月1日起至2022年11月30日止；年租金为240万元，自2012年12月1日开始每年在上一年租金基础上上调1%，按年支付，当年12月1日支付下一年度房屋租金；水、电、暖及煤气费由原告按照商业价格每月向原告收取；租赁范围扩大为综合楼、新建餐厅楼、楼后院内停车场、茶浴炉房；被告进行改造装修增加的设施设备等不动产、在停车场地内新建的餐厅楼和原告营区内修建安装的茶浴炉房和设备权属归原告所有；被告逾期交付承包管理费，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，如果逾期三十日，原告有权解除本协议并收回按本协议约定属于原告的全部财产。2014年度，被告应付租金2448240元，未付租金1048240元。2015年度，被告应付租金2472722.4元，被告分文未支付租金；2016年度，被告应支付租金2497449.6元，被告分文未支付租金。2017年度（截至起诉之日3月1日）被告应支付租金630606元，被告分文未支付租金。
一审法院认为，原、被告对双方签订的《吕梁军分区综合楼管理承包合同》【编号为：（2007）房租合字第001号】、《关于吕梁军分区拆建附属楼的补充协议》、《关于吕梁军分区拆建茶浴炉房及相关费用支付的补充协议》、《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》四份协议均予以认可，四份协议均是双方真实意思表示，合同合法有效。双方签订的《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》第十四条第二款约定：被告逾期交付承包管理费，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，如果逾期三十日，原告有权解除本协议并收回按本协议约定属于原告的全部财产。现被告从2014年开始拖欠原告租金至今，期间原告两次书面告知被告限期还款，被告出具承诺书予以认可。被告拖欠租金的行为已经违反了该协议约定，故原告请求解除双方签订的《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》并立即腾退租赁使用的综合楼、新建餐厅楼、楼后院内停车场、茶浴炉房的请求该院予以支持，原告请求被告按照中国人民银行同期贷款年息6%（即月息0.5%）计算违约金的请求该院亦予以支持。现被告认可拖欠原告租金6649018元、欠原告水、电、暖及煤气费265647.5元，故原告请求被告支付拖欠租金6649018元，水、电、暖及煤气费265647.5元的请求该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，判决：一、解除原、被告于2007年12月1日签订的《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》；二、本判决生效后三十日内被告吕梁军都宾馆（有限公司）腾退租赁使用的案涉综合楼、新建餐厅楼、楼后院内停车场、茶浴炉房；三、本判决生效后三十日内被告吕梁军都宾馆（有限公司）向原告支付2014年度未付租金
1048240元及违约金（从2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款月息0.5%计算至实际还清之日止）、向原告支付2015年度未付租金2472722.4元及违约金（从2015年1月1日起按中国人民银行同期贷款月息0.5%计算至实际还清之日止）、向原告支付2016年度未付租金2497449.6元及违约金（从2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款月息0.5%计算至实际还清之日止）、向原告支付2017年截止3月1日起诉之日前的未付租金630606元及违约金（从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款月息0.5%计算至实际还清之日止）及从2017年3月2日起至腾退房屋之日止的逾期腾房占有使用费；四、本判决生效后三十日内被告吕梁军都宾馆（有限公司）向原告支付拖欠的水、电、暖及煤气费共计265647.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65348元，由被告吕梁军都宾馆（有限公司）承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明事实同一审一致。
本院认为，关于案涉协议性质的问题。合同的性质的不能仅凭合同名称认定，还需考察合同约定的权利义务的实质。首先，从文字表述看，上、被上诉人签订的《吕梁军分区综合楼管理承包合同》封面印制“（2007）房租合字第001号”字样，按字面意思应理解为房屋租赁合同。其次，《吕梁军分区综合楼管理承包合同》和《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》紧紧围绕军分区综合楼的使用对价、租赁许可证的办理、管护、装修改造等事项约定双方的权利义务，符合租赁合同的法律特征。最后，上诉人法定代表人李怀宝向被上诉人出具的承诺书亦明确“本人就拖欠军分区综合楼租赁项目…租金偿还问题承诺如下…”。综上，案涉协议名为承包，实为租赁。关于案涉协议是否应当解除的问题。案涉协议约定被上诉人负有办理军队内部的房地产租赁许可证和收费许可证的义务，但本案为租赁合同，被上诉人交付租赁物和上诉人按时足额支付租金才是双方应负的合同对价义务，被上诉人办理租赁许可证的义务与上诉人交付租金的义务不具有对价关系。被上诉人已经实际交付租赁物，且上诉人无证据证明其开办的军都大酒店因被上诉人未办理军队房地产租赁许可证和收费许可证而直接影响日常经营，上诉人无正当理由未依约足额支付租金，案涉协议约定的解除条件已成就。上诉人主张其承包该房产后，投资巨额，截止目前为止，上诉人的经营收益远低于投入成本，解除协议有失公正，严重损害上诉人合法权益。因被上诉人的请求权基础是租赁合同，上诉人在租赁案涉房地产后的投资及收益情况属于其自身经营问题，不属于租赁合同调整范围，故不能对抗被上诉人的请求权。原审判令解除上、被上诉人签订的《关于延长吕梁军分区综合楼管理承包期限的协议》正确，应予维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费66744元，由上诉人吕梁军都宾馆（有限公司）负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 昊
审判员 张晓伟
审判员 杨尉苑
二〇一七年十二月十九日
书记员 张婷婷