上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第547号
上诉人（原审原告）于立明。
上诉人（原审原告）王延学。
上列两位上诉人共同委托代理人陈敏，上海国创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）俞镇慰。
被上诉人（原审被告）俞国君。
被上诉人（原审被告）姜苏玲。
上列两位被上诉人共同委托代理人俞镇慰。
上诉人于立明、王延学因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年9月4日，于立明、王延学与俞国君、俞镇慰、姜苏玲签订了《房屋买卖居间协议》，约定由于立明、王延学购买上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），房价人民币（以下币种均为人民币）185万元。同日，俞国君、俞镇慰、姜苏玲收取了于立明、王延学的定金4万元。同年9月7日，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由于立明、王延学向俞国君、俞镇慰、姜苏玲购买系争房屋，房价159万元。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：系争房屋实际成交价为185万元，买卖合同价格为159万元，其差额部分26万元作为装修补偿费支付给俞国君、俞镇慰、姜苏玲。同日，于立明、王延学支付房款66万元。同年10月30日，双方又签订一份《补充协议》，主要约定：俞国君、俞镇慰、姜苏玲2013年10月31日前将系争房屋消费贷款已还单据凭证传真中介公司；2013年11月10日前把系争房屋内所有户口迁出并办理过户手续；2013年11月30日前交割系争房屋等条款，并约定任何一条双方没有履行职责按照买卖合同房屋总价30%违约赔偿。同年11月4日，于立明、王延学又支付房款2万元。同日，双方至上海市宝山区房地产交易中心办理了房产过户登记收件手续。同年11月13日上海市宝山区房地产交易中心向于立明、王延学出具了《不予登记告知书》，告知系争房屋因法院查封，不予登记。
2013年12月，于立明、王延学起诉要求解除关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，俞国君、俞镇慰、姜苏玲返还房款72万元，并按合同约定，支付总房价款30%的违约金即555，000元。
原审庭审中，于立明、王延学表示因俞国君、俞镇慰、姜苏玲违约，造成其以下实际损失：律师费2万元、中介费1万元、交易税费24，557元、利息损失暂计到2014年1月16日按照同期银行贷款利率计算大概11，400元左右、租房损失6，900元、银行贷款评估费2，090元、贷款的利率差（此次合同解除后，于立明、王延学再想买房就不能享受八五折优惠，所以要求赔偿）116，271元、房价上涨的差价损失等。俞国君表示如果合同不能继续履行，税费可以退的，租金损失等真实性不清楚。关于房价上涨情况，于立明、王延学表示系争房屋涨了，但具体涨幅不清楚。俞国君表示对此也不清楚。于立明、王延学同时表示不对系争房屋目前房价申请评估。
原审法院认为，于立明、王延学与俞国君、俞镇慰、姜苏玲就系争房屋签订的《房屋买卖居间协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》两份均为当事人真实意思表示，对双方具有约束力。于立明、王延学根据约定，诚实地履行了付款义务，而俞国君、俞镇慰、姜苏玲理应保障于立明、王延学能顺利取得系争房屋产权，进而使得双方进一步完成买卖全部过程。但是由于俞国君方面的原因，系争房屋被法院查封，导致交易无法继续进行，构成违约，理应承担相应的违约责任。鉴于系争房屋被法院查封，且短时间无法解封，合同的履行因俞国君、俞镇慰、姜苏玲违约存在障碍，于立明、王延学合同目的无法实现，故于立明、王延学要求解除合同的请求可以支持，合同解除后，俞国君、俞镇慰、姜苏玲理应返还于立明、王延学已付的房款72万元。鉴于违约方为俞国君、俞镇慰、姜苏玲，故于立明、王延学关于违约金的请求也可支持。俞国君、俞镇慰、姜苏玲提出违约金过高，缺乏法律依据，法院综合考量俞国君、俞镇慰、姜苏玲的违约恶意程度、于立明、王延学的合理实际直接损失大小、合同履行完成程度等主客观因素，兼顾公平原则，酌情确定俞国君、俞镇慰、姜苏玲支付违约金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条第（四）项、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、解除于立明、王延学与俞国君、俞镇慰、姜苏玲就上海市宝山区沙浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、俞国君、俞镇慰、姜苏玲于判决生效之日起十日内向于立明、王延学返还房款人民币72万元；三、俞国君、俞镇慰、姜苏玲于判决生效之日起十日内向于立明、王延学支付违约金5万元；四、于立明、王延学的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取8，115元及保全费520元，均由俞国君、俞镇慰、姜苏玲负担。
于立明、王延学不服原审法院判决，向本院提起上诉称，在签订《上海市房地产买卖合同》时，被上诉人俞国君在明知自己房屋存在工商银行100万元抵押的情况下，欺骗上诉人说仅有50万元贷款，为此上诉人四处筹款支付了72万元首付款后，又得知系争房屋上有100万元抵押贷款，在办理房屋过户登记时又被告知系争房屋被法院查封无法过户，此时被上诉人才承认系争房屋还有民生银行400万元的联合担保。被上诉人俞国君明知系争房屋在多家银行有多重抵押及担保而隐瞒真相，仍将房屋上市出售，造成履行不能，应当根据违约金的惩罚性质从重判决，损失范围于立明、王延学在原审审理中已提供。从2013年9月至2014年4月，系争房屋房价已上涨了20多万，原审法院判决5万元违约金根本无法弥补上诉人的经济损失，原审判决显失公平，请求二审法院依法改判，撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人俞国君、俞镇慰、姜苏玲支付违约金555，000元
被上诉人俞国君、俞镇慰、姜苏玲辩称，对原审法院认定事实没有异议，被上诉人也是想诚意履约，但由于俞国君在其他处有联保贷款未能还清，导致权利方起诉并查封系争房屋，造成履约不能。被上诉人也没有办法。原审法院判决正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。于立明、王延学与俞国君、俞镇慰、姜苏玲就系争房屋签订的《房屋买卖居间协议书》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》两份均为当事人真实意思表示，与法无悖，双方当事人均应正确履行。但俞国君一方在明知系争房屋存在诸多债权抵押，有可能存在交易风险的情况下，未将债权抵押情况如实告知于立明、王延学，后双方又签订《补充协议》，并约定任何一方没有按约履行职责按照总房价款30%违约赔偿，但俞国君、俞镇慰、姜苏玲仍未履约，最终系争房屋被法院查封，导致双方交易无法继续进行，使得于立明、王延学的合法权益受到侵犯，俞国君一方应承担违约责任。于立明、王延学在合同目的不能实现的情况下主张解除合同及违约金，符合双方合同约定，依法应予支持。鉴于俞国君、俞镇慰、姜苏玲在原审审理中提出违约金过高，要求调整，可予考虑，但调整幅度仍应综合考虑于立明、王延学的实际损失，并兼顾双方履行合同情况、俞国君一方的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定。原审法院对违约金数额认定欠当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第3号民事判决第一、二、四项；
二、撤销上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第3号民事判决第三项；
三、被上诉人俞国君、俞镇慰、姜苏玲于本判决生效之日起十日内向上诉人于立明、王延学支付违约金人民币150，000元；
一审案件受理费减半收取计人民币8，115元、保全费人民币520元，二审案件受理费人民币8，850元，均由被上诉人俞国君、俞镇慰、姜苏玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘海邑
审 判 员 周刘金
代理审判员 高 胤
二〇一四年五月三十日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。