湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘31民终824号
上诉人（原审原告）：田吉生，女，1965年11月27日出生，土家族。
委托诉讼代理人：程柳泉，湖南共盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗明伟，男，1971年8月19日出生。
委托诉讼代理人：瞿继明，湖南金垣律师事务所律师。
上诉人田吉生因与上诉人罗明伟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉首市人民法院（2017）湘3101民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田吉生及其委托诉讼代理人程柳泉，上诉人罗明伟及其委托诉讼代理人瞿继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人田吉生的上诉请求：1、请求依法撤销吉首市人民法院（2017）湘3101民初427号民事判决第一项中：“逾期支付5000元，由原告自行恢复，被告给予配合。”及第三项内容，依法予以改判，支持上诉人的诉讼请求；2、请求依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、上诉人与被上诉人罗明伟于2007年12月31日签订了《房屋租赁合同》，该合同第二条、第四条一项均有约定：“租赁期限从2008年1月1日起至2016年12月31日止；出租方原则上同意承租方因经营所需可拆墙打洞，但承租方不再承租时须恢复房屋原貌，如不恢复房屋原貌，应完全赔偿房屋原貌还原修建材料费及其人员工资费。租赁合同到期后，被上诉人没有按《房屋租赁合同》言明的内容履行自己的义务，故上诉人于2017年3月13日向吉首市人民法院提起诉讼，并于同年4月11日递交了《关于诉讼请求说明》，申请对恢复房屋原貌的费用鉴定，原审对上诉人申请置之不理，而径行判决恢复房屋原貌所需的资金酌情考虑5000元纯属主观臆断；2、原审判决“原告田吉生退还被告罗明伟交付的押金1000元”超出诉讼请求范围，被上诉人未在原审提出反诉；3、原审于2017年4月19日适用简易程序开庭审理了本案，同年7月27日第二次开庭没有通知上诉人，故程序错误。恳请二审法院在查明事实基础上依法支持上诉人的上诉请求为盼。
上诉人罗明伟辩称：一、原判认为：“退还被告1000元；所诉要求赔偿损失3万元和承担违约责任5000元，原告没有提供证据证明，依法不予支持，只能根据租赁市场行情对超期占用的门面的费用、恢复房屋原状所需的资金醒情考虑。”这一事实，答辩人认为：1、退还答辩人租房押金1000元，事实清楚，适用法律正确。2、被答辩人要求答辩人赔偿损失3万元和承担违约责任5000元，被答辩人没有提供证据证明，依法不予支持。3、恢复房屋原状所需的资金醒情考虑，逾期支付5000元由被答辩人自行恢复。4、答辩人对一审法院认定答辩人超期占用被答辩人的门面这一认定不予认可。5、被答辩人提出恢复门面原状司法评估申请，有恶意诉讼之嫌，浪费司法资源。二、原判决“原告田吉生退还被告罗明伟交付的押金1000元”超出诉讼请求范围，答辩人认为：1、被答辩人田吉生退还答辩人罗明伟交付的押金1000元“没有超出诉讼范围。2、答辩人认为原审法院这一判决，认定事实清楚，适用法律正确。综上，答辩人认为原审法院除了第二项判决：“被告罗明伟从2017年1月起，按每月1200元支付占用门面费，至交付之月时止”认定事实不清，适用法律错误之外，其余一、三、四项判决认定事实清楚，适用法律正确，这三项正确的判决予以维持。
上诉人罗明伟的上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决的第二项内容，即：“被告罗明伟从2017年1月起，按每月1200元支付占用门面费，至交付之月时止。”事实与理由：合同期满后上诉人不存在继续占用被上诉人门面的事实，要求继续支付门面占用费没有事实依据，上诉人已于2017年3月21日以手机短信形式书面通知被上诉人已腾空租赁房屋的事实，并已将货物清空退场的事实告知了被上诉人，被上诉人置这一事实而不顾，起诉上诉人继续支付租金缺乏相关依据。请求二审法院在查清事实后依法撤销一审判决的第二项判决内容。
上诉人田吉生口头答辩：一、上诉人罗明伟的上诉请求及事实与理由均不能成立，根据合同法的有关规定，罗明伟返还租赁物应按合同约定或者租赁物使用性质状态将租赁物返还给田吉生，但罗明伟没有返还符合标准租赁物给田吉生。二、关于租金，一审法院判决第二项是正确的。
上诉人田吉生向一审法院起诉请求：1、判令被告恢复房屋原样和立即退还原告门面房屋一间。2、判令被告偿还因延迟退房拖欠租金3600元，并赔偿损失3万元，承担违约责任5000元。3、支付合同期满后至房屋恢复完毕交付时止的占用我房屋期间的租金损失；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2007年12月31日，原、被告经协商同意，原告将自己在商业城香港街吉祥楼A楼二层206号房屋门面一间出租给被告，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限从2008年1月1日起至2016年12月31日止，合同期满，在同等条件下承租方有优先租赁权。2、租金及支付方式：2008年、2009年、2010年三年的每月租金是800元；2011年，2012年和2013年三年的每月租金是1000元；2014年至2016年三年的租金每月是1200元。租金按年收取，一次付清。以后在上一年租期届满之前10日内由出租方上门收取下一年度租金。合同对“租赁期内事项”约定：承租方应保持房屋一切设施（电线、电灯、开关、卷闸门等）完好无损，如有损坏，照价赔偿，同时由承租方支付出租方押金1000元整；对“其他事项”作了约定，即出租方原则上同意承租方因经营所需可拆墙打洞，不再承租时须恢复房屋原貌，如不恢复房屋原貌，应完全赔偿房屋原貌还原修建材料费及其人员工资费。
合同期满后，被告没有主动续租，也不主动支付超期租金，原告认为被告在合同期内把卷闸门、房屋内部两边墙体、水电表、水池、电线、水管已全部拆除毁坏，原告多次打电话发短信要求与被告协商解决未果，故诉至法院。查原告在举证期内未能就其租金损失，完全赔偿房屋原貌还原修建材料费及其人员工资费方面提供证据。
一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。双方争议的焦点是合同是否续租。原、被告签订的合同于2016年12月31日到期，双方在协商续租及租金上达不成统一意见，原告故诉至该院，要求被告依约恢复房屋原样、退还租赁门面应依法准许，并退还被告1000元押金；所诉要求赔偿损失3万元和承担违约责任5000元，原告没有提供证据证明，依法不予支持，只能根据租赁市场行情对超期占用门面的费用、恢复房屋原貌所需的资金酌情考虑。被告所辩合同期满，在同等条件下承租方有优先租赁权的条件没有出现，故应依约定退还原告的房屋，并承担从2017年1月后占用该房屋的租金损失，该院结合双方2016年的租赁合同最后三年月租金为1200元的实际确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的规定》第二条之规定，判决如下，
一、被告罗明伟在本判决生效后十五日内将承租的房屋按双方签订的租赁合同约定，恢复原状交付给原告田吉生。逾期支付5000元，由原告自行恢复，被告给予配合。二、被告罗明伟从2017年1月起，按每月1200元支付占用门面费，至交付之月时止。三、原告田吉生退还被告罗明伟交付的押金1000元。四、驳回原告田吉生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由被告罗明伟负担500元，原告田吉生负担265元。
上诉人罗明伟为支持自己的主张，在二审期间申请龚桂枝、李霞出庭作证，拟证明上诉人于2017年3月份搬出。
田吉生质证认为，两个证人的证言不具有真实性，与罗明伟有利害关系，不属于二审新的证据。
罗明伟质证认为，对两证人证言的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认证认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条第一款“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”，第四十一条第(二)项“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的‘新的证据’，是指以下情形：…(二)二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，当事人二审申请人民法院调查取证，一般应当符合两个条件，一是证据本身应当属于二审的新的证据;二是调取证据申请应在法定期限内提出。上诉人在二审开庭时申请两证人出庭作证在本案诉讼形成以前就已存在，不属于因客观原因不能取得的情形，故不属于二审新证据，本院不予采纳。
田吉生在二审未向本院提交新证据。
本院经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人田吉生与上诉人罗明伟签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，同时合同对承租方不再承租时须恢复房屋原貌，如不恢复房屋原貌，应完全赔偿房屋原貌还原修建材料费及其人员工资费已有明确约定。租赁期届满后，双方就续租及租金未达成协议，合同已无履行的可能；上诉人罗明伟上诉称，已于2017年3月21日以手机短信形式书面通知上诉人田吉生腾出租赁房屋清空货物退场的事实，但上诉人罗明伟未按合同约定“不再承租时须恢复房屋原貌”，其当庭陈述“租赁门面钥匙没有交给田吉生，因我找不到了”，双方未办理交接手续,上诉人罗明伟应按合同约定“不再承租时须恢复房屋原貌”。上诉人田吉生上诉称，一审第二次开庭没有通知本人。经查，2017年7月21日一审给上诉人田吉生送达开庭传票时，其在送达回证上签字。本院根据合同约定，“符合合同约定的条件下押金应予返还”，故上诉人罗明伟的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求，本院不予支持；上诉人田吉生的上诉理由部分成立，对其上诉请求本院予以部分支持。原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，但实体处理不当，适用法律错误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十九条第一款（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初427号民事判决第二、第三、第四项，即“二、一、被告罗明伟从2017年1月起，按每月1200元支付占用门面费，至交付之月时止；三、原告田吉生退还被告罗明伟交付的押金1000元；四、驳回原告田吉生的其他诉讼请求”；
二、撤销湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初427号民事判决第一项，即“一、被告罗明伟在本判决生效后十五日内将承租的房屋按双方签订的租赁合同约定，恢复原状交付给原告田吉生。逾期支付5000元，由原告自行恢复，被告给予配合”；
三、上诉人罗明伟在本判决生效后十五日内将承租的房屋按双方签订租赁合同的约定，恢复原状交付给上诉人田吉生；
四、上述款项在本判决生效后十五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费765元，二审案件受理费765元，共计1530元。上诉人田吉生承担530、上诉人罗明伟承担1000元。
本判决为终审判决。
审判长 杨光福
审判员 余 霞
审判员 龙少松
二〇一七年十一月二十八日
书记员 龚利春
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民法总则》
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第一百七十九条第一款承担民事责任的方式主要有：
（五）恢复原状。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；