湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终2524号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蕲春县国土资源局。住所地：蕲春县漕河镇漕河四路***号。
法定代表人：宋双良，该局局长。
委托诉讼代理人：宋佳新，该局工作人员。代理权限为一般代理。
委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北信达房地产开发有限公司。住所地：武穴市窝陂塘路。
法定代表人：田胜国，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张勇，湖北信达房地产有限公司畔山华府项目负责人。代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：李金海，湖北文信律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人蕲春县国土资源局因与上诉人湖北信达房地产开发有限公司（以下简称信达房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2016）鄂1126民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭于2018年2月12日公开开庭审理了本案。上诉人蕲春县国土资源局及其委托诉讼代理人宋佳新、王宇明，上诉人信达房地产公司及其委托诉讼代理人张勇、李金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蕲春县国土资源局上诉请求：撤销原审判决第二项中多判的违约金538.2175万元，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审在没有任何证据证明的情况下，认定蕲春县国土资源局迟延交付土地导致信达房地产公司的二、三号楼延迟到2015年10月25日以后才开发。信达房地产公司的三号楼在2015年10月25日前建成，不受拆迁房屋的影响。二、原审认定蕲春县国土资源局承担信达房地产公司三号楼已交部分的土地出让价款的违约金没有事实和法律依据。信达房地产公司的三号楼建设与蕲春县国土资源局因拆迁户未完成拆迁之间没有直接影响。三、原审在计算违约金损失方法上缺乏法律依据，确认年利率标准无直接依据。
信达房地产公司口头答辩：国土局主张的二、三号楼不受拆迁影响不是事实，信达房地产公司的二、三号楼受拆迁影响是客观存在。原审对土地出让价款的认定是符合法律规定的。
信达房地产公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判信达房地产公司于判决生效之日起十日内支付蕲春县国土资源局土地出让价款8856639元，驳回蕲春县国土资源局违约金及利息的诉讼请求。2、撤销原审判决第二项，改判蕲春县国土资源局于判决生效起十日内支付信达房地产公司拆迁造成的损失175.362万元，违约金1474.60644万元。3、判决上述第一项与第二项冲抵后蕲春县国土资源局于判决生效起十日内向信达房地产公司支付764.30454万元。4、原审本反诉讼费用及二审上诉费均由蕲春县国土资源局承担。事实和理由：一、本案所涉土地出让合同约定交地和付款时间有先后顺序，蕲春县国土资源局逾期交地违约在先，信达房地产公司完全有理由拒付后期工地成交价款。原审判决信达房地产公司承担下欠土地出让价款8856639元的违约金及利息没有事实依据和法律依据。二、原审判决拆迁损失不当，应直接采信评估结论175.362万元。三、原审判决蕲春县国土资源局承担违约金太低，按年利率10.08%计算明显太低，信达房地产公司主张按年利率18%计算违约金，低于融资成本年利率24%的行业融资成本，该诉求合理。
蕲春县国土资源局口头答辩：一、信达房地产公司上诉没有依据，双方在2012年8月15日签订的出让合同中约定按土地现状交付，在2013年5月30日所签订变更协议中，信达房地产公司没有提出土地迟延交付的问题，也印证了土地是按现状交付的事实，并且在2011年1月23日后，信达房地产公司仍然在按土地出让合同约定缴纳出让金；二、原审认定的拆迁损失是建立在评估报告以后双方协商的基础上确定的，信达房地产公司主张拆迁损失175.362万元没有法定依据，其自愿给予拆迁户的补偿无权向国土部门主张损失；三、信达房地产公司所开发的二号楼、三号楼并没有受拆迁房屋影响导致施工延迟。
蕲春县国土资源局向一审法院起诉请求：1、请求判令信达房地产公司限期支付土地出让金885.6639万元以及2011年12月23日至2016年3月31日期间的应付利息、违约金265.6991万元（下欠出让金额的30%），合计1151.363万元；2、判决信达房地产公司自2016年4月1日起按照年利率4.35%标准向原告支付下欠土地出让金的后期利息至土地出让金付清之日止；3、本案诉讼费、保全费用由信达房地产公司承担。
信达房地产公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金（或赔偿款）1403.2万元（违约金14746064.44元+拆迁损失1753620元+公用排水网占地补偿2504757元+因公用排水网占地造成建筑成本增加3916923元-欠付土地价款8856639元）；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月23日，信达房地产公司通过拍卖竞得位于蕲春县××镇付畈社区蕲春县09-2号地块（该地块面积为64937.4㎡，成交总价为人民币2亿元）国有建设用地使用权，并与拍卖机构《成交确认书》。拍卖成交后，蕲春县国土资源局与湖北信达房地产开发有限公司于2011年7月5日签订《国有建设用地使用权出让合同》。后因规划调整，双方重新签订编号为鄂HG（QC）-20120443号《国有建设用地使用权出让合同》，约定：蕲春县国土资源局（出让人）出让位于漕河镇蕲春大道东侧、独山风景区北侧、与会展中心相邻地块58072.6㎡的国有土地使用权给信达房地产公司（受让人）；出让人同意在2011年1月23日前将出让宗地交付给受让人；出让价款为17885.6639万元；受让人分二期支付出让价款，在2011年1月23日前支付10000万元，在2011年12月23日前支付7885.6639万元；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付的国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。合同签订后，湖北信达房地产开发有限公司分别于2011年5月24日支付土地出让价款9500万元、2011年7月4日支付土地出让价款500万元、2012年3月2日支付土地出让价款850万元、2012年6月20日支付土地出让价款500万元、2012年7月23日支付土地出让价款1000万元、2012年9月20日支付土地出让价款1650万元、2013年1月21日支付土地出让价款500万元、2012年2月4日支付土地出让价款1500万元、2013年8月23日支付土地出让价款200万元、2013年9月12日支付土地出让价款800万元，共计17000万元。至今仍欠付蕲春县国土资源局土地出让价款885.6639万元。
同时查明，蕲春县国土资源局出让该地块规划控制性指标为：容积率≤3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。经蕲春县城乡规划局许可该地块中2#、3#楼不含一层地下室架空的建设规模为54023.84㎡（其中2#楼为25372.64㎡，3#楼为28651.2㎡）。因蕲春县国土资源局对2#、3#楼地块上的二户拆迁户一直未完成拆迁，影响2#、3#楼的开工建设，信达房地产公司与拆迁户协商，采取补偿安置的方法自行完成拆迁。该拆迁房屋于2015年10月25日拆迁完毕。在本案审理过程中，信达房地产公司与蕲春县国土资源局一致确认因拆迁造成的直接损失为548327元（其中拆迁户过渡期房租补偿、拆迁房屋装修补偿、搬家费用等共计77207元，还建拆迁户住房235.56㎡×2000元/㎡=471120元，合计548327元）。
另查明，蕲春县政府因修建排水沟占用信达房地产公司土地，信达房地产公司向蕲春县政府请示解决该问题，蕲春县政府要求蕲春县国建投资有限公司拟解决方案，蕲春县国建投资有限公司于2014年5月22日向蕲春县政府提出建议该地块排水沟工程按400㎡的占地面积折算资金从土地出让金中减去的书面请示。蕲春县政府主管领导在该请示上签字同意。在本案诉讼过程中，信达房地产公司委托湖北胜合工程造价咨询有限公司对该排水沟工程影响建设工程安全造成地下-2F剪力墙及12、13-1、13-2、13-3#楼基础变更的工程造价进行审计，湖北胜合工程造价咨询有限公司的审计意见为该工程造价为3916923.33元。
一审法院认为，本案涉及的土地转让经过公开拍卖方式进行，信达房地产公司竞得该土地后，与蕲春县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》合法有效。后因规划调整，经双方协商变更合同，并重新签订编号为鄂HG（QC）-20120443号《国有建设用地使用权出让合同》，后双方签订《变更协议》。变更后的《国有建设用地使用权出让合同》及《变更协议》合法有效。双方应当按照变更后的《国有建设用地使用权出让合同》和《变更协议》的约定和有关法律法规的规定全面履行自己的义务。按照合同约定蕲春县国土资源局与信达房地产公司应当于2011年1月23日前同时履行交付土地和支付10000万元土地出让价款的义务。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中未约定交付土地状况，按照国土资源部《闲置土地处置办法》及《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》[国土资发（2010）151号]中关于出让土地应当土地权利清晰、安装补偿落实到位、没有法律纠纷和不得“毛地”转让等规定，蕲春县国土资源局应当向信达房地产公司交付净地。蕲春县国土资源局未履行净地交付义务，应当承担违约责任。信达房地产公司未按合同约定期限支付土地出让价款，应当承担违约责任。
关于蕲春县国土资源局的诉讼请求。蕲春县国土资源局主张信达房地产公司支付土地出让价款8856639万元，信达房地产公司对此无异议，予以支持。蕲春县国土资源局主张信达房地产公司支付违约金265.6991万元（按下欠出让金8856639万元的30%计算），结合合同约定及双方履行合同情况、违约情况、过错程度等因素衡量，该违约金主张不违反法律规定，予以支持。蕲春县国土资源局主张信达房地产公司自2016年4月1日起按照年利率4.35%标准支付下欠土地出让金的后期利息至土地出让金付清之日止，该诉讼主张符合合同约定和法律规定，予以支持。但利息应当以欠付土地出让价款8856639元扣减双方确认的拆迁损失548327元（即8856639元-548327元=8308312元）作为基数计算。
关于信达房地产公司的反诉请求。信达房地产公司主张蕲春县国土资源局支付违约金（或赔偿款）1403.2万元，该诉讼主张包括违约金、拆迁户拆迁造成的损失以及县政府修建排水沟造成的损失。根据合同约定，蕲春县国土资源局迟延交付土地，每延期一日应按信达房地产公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰支付违约金。该约定的违约金过高，依法予以调整。对于信达房地产公司主张违约金，按2013年9月12日前信达房地产公司已支付2#、3#楼相应的土地出让价款扣减欠付土地出让价款8856639元，年利率10.08%（年利率6%×140%×120%）的标准，自2013年9月12日计算至2015年10月25日。本院认定违约金为8257795元[178856639元÷（面积58072.6㎡×容积率3.5）=879.97元/㎡×54023.84㎡=47539358元-8856639元=38682719元×（10.08%÷365天）×773天=8257795元]。拆迁户拆迁造成的损失按双方一致确认的金额548327元予以认定。信达房地产公司主张修建排水沟造成的损失，因蕲春县国土资源局不是该排水沟的建设单位，属于另一法律关系，信达房地产公司可以依法另行主张权利。
遂判决：一、信达房地产公司于判决生效之日起十日内支付蕲春县国土资源局土地出让价款8856639元、违约金2656991元以及欠付土地出让价款利息（利息以8308312元为基数，按年利率4.35%的标准，自2016年4月1日起计算至款项付清之日止）；二、蕲春县国土资源局于判决生效之日起十日内支付信达房地产公司拆迁造成的损失548327元、违约金8257795元；三、驳回信达房地产公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费90881.78元，由信达房地产公司负担。案件反诉受理费52996元，由蕲春县国土资源局负担37000元，信达房地产公司负担15996元。
本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实。
本院认为，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《变更协议》合法有效，双方应当按照约定和有关法律法规的规定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于蕲春县国土资源局迟延交付土地是否导致信达房地产公司损失的问题。在一审法院审理过程中，信达房地产公司与蕲春县国土资源局一致确认因拆迁造成的直接损失为548327元，双方已就因拆迁造成了损失以及损失的金额达成了合意，故蕲春县国土资源局认为没有任何证据证明迟延交付土地导致信达房地产公司的二、三号楼延迟开发，以及认为信达房地产公司的三号楼建设与蕲春县国土资源局因拆迁户未完成拆迁之间没有直接影响的上诉理由不成立，本院不予支持，同时，信达房地产公司认为拆迁损失应直接采信评估结论175.362万元的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。
关于蕲春县国土资源局迟延交付土地违约金如何计算的问题。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定，蕲春县国土资源局迟延交付土地，每延期一日应按信达房地产公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰支付违约金，该约定的违约金过高。一审法院按照中国人民银行贷款基准利率6%，参照逾期贷款利率上浮30%-50%取中间上浮40%，再按照违约金不超过损失30%的规定取20%计算，即年利率6%×140%×120%=10.08%计算违约金，并无不妥。蕲春县国土资源局认为原审在计算违约金损失方法上缺乏法律依据的上诉理由，以及信达房地产公司认为按年利率10.08%计算明显太低的上诉理由均不成立，本院均不予支持。
关于信达房地产公司是否应当承担下欠土地出让价款8856639元的违约金及利息的问题。双方签订的合同约定，蕲春县国土资源局于2011年1月23日前同时履行交付土地，信达房地产公司于2011年1月23日前支付10000万元土地出让价款。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。”蕲春县国土资源局与信达房地产公司应当于2011年1月23日前同时履行交付土地和支付10000万元土地出让价款的义务。信达房地产公司未按合同约定期限支付土地出让价款，应当承担违约责任。一审法院判决信达房地产公司承担下欠土地出让价款8856639元的违约金及利息，并无不妥。信达房地产公司认为合同约定的交地和付款时间有先后顺序，其不应当承担下欠土地出让价款8856639元的违约金及利息的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，蕲春县国土资源局、信达房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费164548元，由上诉人蕲春县国土资源局负担49475元，由上诉人湖北信达房地产开发有限公司负担115073元。
本判决为终审判决。
审判长 张 瑾
审判员 易 俊
审判员 邱爱兵
二〇一八年四月四日
书记员 彭 聪