舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舟普民初字第199号
原告舟山和津广场管理有限公司，住所地舟山市普陀区勾山街道浦西工业园区c-11号地块。
法定代表人林某某，执行董事。
委托代理人（特别授权）徐舟波，浙江星岛律师事务所律师。
被告夏某某。
委托代理人（特别授权）黄炜，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
原告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）诉被告夏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法由审判员俞辉适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系有权处分之出租人，2011年10月19日，原被告双方签订了商铺租赁合同书壹份，原告向被告提供经营场地或设施位于舟山市普陀区勾山街道浦西开发区c-11号地块和津广场二区二层201号商铺，建筑面积合计约为1421.06平方米。被告约定的经营产品及项目为：高档电玩城。租赁期限共计八年，从2012年10月1日起计算。租金价格：第一年、第二年每年租金确定为518687元。被告如未按时交纳租金等，每迟延一天应向原告支付所欠费用1%的违约金（其它内容详见商铺租赁合同书）。原告于2012年6月16日向被告交付了租赁商铺给被告使用。而被告向原告支付半年租金129623（2012年10月1日至2013年3月31日，免租三个月）。被告支付了履约保证金。现被告未按合同约定，向原告支付租金518494元（2013年4月1日至2014年3月31日租金），原告通过各种方式向被告催讨，但被告始终没有合理的付款计划。综上所述，原告认为：原告系有权出租的出租人，与被告签订的租赁合同合法有效，被告应按合同履行义务，现被告逾期长时间不支付租金的行为，已构成违约，被告应承担违约责任，为此，原告根据我国法律的有关规定，特向法院起诉，请求：责令被告向原告支付拖欠的租金人民币518494元（自2013年4月1日计至2014年3月31日）；被告向原告支付自2013年3月1日始至实际支付日止以拖欠的半年租金259247元为基数按日1%标准支付逾期付款违约金；被告向原告支付自2013年9月1日始至实际支付日止以拖欠的半年租金259247元为基数按日1%标准支付逾期付款违约金。
原告为证明其主张成立，向本院提供了如下证据材料：
1、关于和津广场出租情况再说明、地名使用批准书、部分商铺变化情况，拟证明和津广场范围、目前商铺关停情况。
2、汇总表、详细表，拟证明各商铺经营及关停情况。
3、原告分别与被告等人签订的商铺租赁合同书首页，拟证明原告商铺出租率。
4、关于和津广场电子显示屏内容的说明，拟证明显示屏中显示的商家曾入驻和津广场，部分现已退出，未对显示屏内容及时予以调整。
5、和津广场1-3层平面图，拟证明和津广场1-3层的平面布局。
6、和津广场入驻商家基本信息统计表，拟证明商铺的出租情况。
7、委托租赁及经营管理合同、房权证、商品房登记凭证，拟证明原告接受各房东委托统一对外出租，同时也反映原告与房东的租金利益分配情况。
8、舟山市公安消防大队建设工程消防验收意见书，拟证明和津广场建设工程消防验收合格。
9、商铺租赁合同，拟证明原被告双方合同具体内容。
10、验房登记表、付款收据，拟证明交房程序和被告付款情况。支付租金129623元，支付履约保证金129672元。
被告辩称，和津公司在本案租赁合同签订及履行过程中存在明显的严重违约行为。1、和津公司在招租过程中通过商业手册、网络宣传以及口头承诺等各种方式，明确承诺和津广场在整体开业时能够达到招租率百分之八十五以上，广场全部系知名品牌，打造舟山一流广场。这是承租户选择和津广场的最大原因和基础，且从合同约定的租金标准来看，也是比较高的。但事实是，在开业当时，广场的招租率至多不会超过百分之五十，招租的店家基本无知名品牌，广场根本不能形成正常的商业气候，这点使承租户正常预期的合同目的落空，也导致诸多承租户血本无归，根本无法正常经营。2、从双方合同约定和和津公司承诺，广场整体于2012年10月1日统一开业，但实际是因广场消防栓存在隐患和消防报警系统值班室位置错误等原因，在消防部门的督促下，和津广场对消防进行了整改，具体完成整改的时间在2012年12月底，导致承租户都推迟开业，相应期限内的租金不应交付。3、和津广场一楼至二楼的人行电梯因安全问题从开业至今一直未能开通使用，这对广场的整体形象及二楼的经营户经营带来严重影响。4、关于和津广场的现状，从照片等证据均可显示，首先目前仍继续开业经营的经营面积、经营户数基本都一半不到，尤其是二区，基本大部分店面均关闭，同时和津广场的日客流量较少，毫无商业广场的感觉。5关于租金的标准，和津公司是以其招租时所承诺的情况来制定租金标准，双方也是按照这样一种一流商业广场的情况来约定租金标准的，但实际结果是广场根本未能达到和津公司承诺的标准，同时电梯无法使用，这些都导致承租方不能达到合同所约定的正常预期的结果。如此情形下，还继续要按原租金标准计收租金，被告认为构成合同法的显失公平情形，可适用于合同法的情势变更原则，法院有权对租金标准进行酌情调整。6、本案非普通单间房屋的租赁，而是整体性的广场经营租赁，作为承租户来讲，不仅仅是承租相应的房屋，更具有加盟该商业广场的性质，和津公司的合同义务不仅仅是简单的房屋交付，同时还承担着对广场进行打造，形成一定的商业气候等合同义务。相反，作为承租户来讲，其享有的合同权利不仅仅是接受承租房屋，同时还享有应有的广场整体环境、层次等各种有利于正常开展经营条件的权利。对此恳请法院在裁判过程中，能够充分考虑这一客观因素。7、基于以上情况，被告认为未足额支付租金系事出有因，且关于租金交付一事，一直在与和津公司进行商谈，甚至和津公司相关人员明确表示租金基本已无须再进行交纳。现对方在未催告情况下突然提起诉讼，显属不诚信。故关于未足额交付租金，不宜认定为违约，亦不应计付违约金。
被告为证明其主张成立，向本院提供了如下证据材料：
1、员工工资表、工资领取表、工资领款凭证、健康证明及身份证复印件，拟证明夏某某因延迟开业造成员工工资损失。
2、核准停业通知书，拟证明夏某某核准停业时间为2014年1月16日起。
3、和津广场商业手册，拟证明和津广场组成和商业区展示。
4、申请证人邬某、赵某、毛某、刘某出庭作证，拟证明被告答辩的相关事实成立。
5、阶梯式自动电梯照片，拟证明上升到被告所承租房屋的电梯一直不能使用，整个专业市场的电梯都没有通过相关部门的检验而不能合法使用。
6、被告夏某某向消防设施安装单位“五洋”公司工作人员朱方祥的调查录音。拟证明消防部门在原告准备广场开业之前进行检查为消防不合格，原告委托消防设施安装单位“五洋”公司工作人员朱方祥等进行整改，导致被告等开业延迟的事实。
7、照片清单，拟证明照片所拍摄的店铺关停事实。
8、关于再次明确移交承租房屋的通知，拟证明被告夏某某承租房屋已经腾空。
本院经当事人申请或依职权，向普陀消防大队、舟山市鑫鹏实业投资有限公司总经理陈瑞明、董事长林某某、消防设施安装单位“五洋”公司工作人员朱方祥、其他若干承租户进行调查取证，两次勘查纠纷现场，并通过电话与原告法定代表人林小燕形成了通话笔录。
经审理查明，2010年前后，舟山市鑫鹏实业投资有限公司（以下简称鑫鹏公司）在舟山市普陀区勾山街道浦西开发区c-11号地块建造和津广场，舟山市地名委员会核准和津广场由1幢18层商务楼、2幢3层专业市场、1幢大卖场组成。这些建筑绝大部分已由鑫鹏公司出售给他人。后原告和津公司成立，其主要经营内容是受上述房屋产权人的委托以其自己名义对外进行出租并管理。2011年10月19日，原被告双方签订了商铺租赁合同书，约定：原告向被告提供和津广场专业市场二区二层201
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231号商铺，建筑面积合计约为1421.06平方米，被告经营高档电玩城，租赁期限共计八年，从2012年10月1日起计算，每6个月作为一个计租期支付租金一次，提前30日付清，首个计租期减免租金3个月，租金价格第一年、第二年每年确定为518687元，被告如未按时交纳租金等，每迟延一天应向原告支付所欠费用1%的违约金（其它内容详见商铺租赁合同书）。被告于2011年10月至2012年3月间分四次交纳给原告“履约保证金”计129672元。原告于2012年6月16日向被告交付了租赁商铺。2012年6月25日，原告所出租管理的和津广场建设工程（不包含内装修等）经舟山市公安消防支队消防验收合格。鑫鹏公司和和津公司对外宣传和招租时称和津广场整体于2012年10月1日开业。10月1日前后，消防部门对广场进行消防检查，发现消防出水等存在问题，要求鑫鹏公司与和津公司整改修复。此后鑫鹏公司与和津公司通过更换水泵控制柜、在专业市场新添置一台消防控制主机和值班室等措施完成消防整改。2012年10月23日，被告在和津广场开办的“乾诚游艺中心”取得消防安全检查合格证，可以开始经营。之后被告分两次支付给原告租金计129623元。2013年底，由于和津广场专业市场经营不景气，有不少承租户相继退出，被告等若干承租人与原告商谈降低租金或解除合同事宜，未果。2014年1月16日，税务机关核准被告停业申请，此后被告开办的“乾诚游艺中心”一直未营业。本案判决前，被告夏某某已基本腾退出承租的房屋。
另查明，和津广场专业市场一区和二区开业前后，虽二楼和三楼仍有一定的空置，但有近60户商户向原告租赁商铺用于经营。至今，该专业市场有近27户商户已经陆续撤出或处于关停歇业状态，市场人气明显不足，剩余的大多经营困难。此外，专业市场的所有阶梯式自动电梯一直没有通过相关部门的安全检验，而不能合法使用，包括直接通往二区二楼被告开办的“乾诚游艺中心”的电梯也一直无法开通。
以上事实，有当事人陈述及上述相关证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的商铺租赁合同合法有效，合同各方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。原告在履行合同过程中存在比较明显的瑕疵，如：1、专业市场的所有阶梯式自动电梯一直没有通过相关部门的安全检验，而不能合法使用，特别是直接通往二区二楼被告开办的“乾诚游艺中心”的电梯一直无法开通对被告营业影响较大；2、专业市场在预定的2012年10月1日开业前后，经消防部门检查后，开发商和原告按要求对部分消防设施设备进行更换和整改，贻误了一部分承租户的正常开业时间；3、经过开发商和原告前期精心策划广告宣传后招租到专业市场的近60户经营户，在开业后的一年多时间里，已陆续撤出和关停五分之二以上，除了经济大环境因素影响外，与原告对市场的管理不到位及与承租户沟通消极被动有关。被告在承租原告管理的房屋后，虽然因市场人气不足而导致经营困难致最终停业，但其没有按照合同及时支付租金，也构成违约。由于原告在履行合同中存在明显瑕疵，可相应扣减被告应付的租金，租金酌情按合同约定的60%计付，并可免除滞纳金。由于和津广场专业市场在10月1日开业前后对消防进行整改，被告开办的“乾诚游艺中心”延迟至10月23日才被准许开业可推定为上述原因所致，故10月1日至10月23日的租金可予免除。被告辩称和津公司相关人员曾明确表示其租金基本已无须再交纳的意见，因缺乏证据不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、被告夏某某应支付原告舟山和津广场管理有限公司2014年3月31日之前的商铺租金291602元，限被告于本判决生效后一个月内付清。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
本案受理费8985元，减半收取4492.5元，由原告舟山和津广场管理有限公司承担1600元，被告夏某某承担2892.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
审判员 俞辉
二〇一四年六月二十四日
书记员 蒋维
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。