福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字第15666号
原告（反诉被告）刘佳佳，女，1988年9月10日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人朱异良（原告之夫），男，1984年12月9日出生，汉族，住址同上。
委托代理人陈乾金，福建闽隆律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈增新，男，1979年10月29日出生，汉族，住厦门市同安区。
委托代理人沈学、林声贤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘佳佳与被告陈增新（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月29日立案受理后，依法由审判员林晞吟适用简易程序，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘佳佳的委托代理人朱异良、陈乾金，被告（反诉原告）陈增新的委托代理人沈学、林声贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘佳佳诉称，原、被告双方于2013年2月8日签订一份《租赁合同》，合同约定被告将厦门市思明区门面及一楼两个房间（约100m2）租赁给原告作为经营早餐及冷热饮；租赁期限从2013年3月8日至2016年3月7日止。合同签订生效后，原告依约向被告缴纳押金10000元及相应的租金。但被告于2013年10月15日将上述门面及房间在未告知原告的情况下，擅自将其转租，并毁坏原告大部分的店面设备和私人物品。综上，原告在签订房屋租赁合同后，依约定履行合同义务，但被告却在合同期限届满前将上述店面转租他人，构成违约，同时在未告知原告的情况下，毁坏原告的个人财物。故请求法院判令：1、解除原、被告双方于2013年2月8日签订的房屋租赁合同；2、被告赔偿原告的店面设备和物品的损失26040元；3、被告赔偿原告的店面装修费用损失28000元；4、被告向原告支付违约金25000元；5、被告向原告返还原告缴纳的押金10000元；6、被告承担本案全部诉讼费用。
被告陈增新辩称，第一，被告已经在2013年10月23日向原告发出了通知，解除了房屋租赁合同，理由就是原告从2013年7月8日以来一直没有支付房租。根据双方的租赁合同，每次在当月5日之前支付租金，原告仅支付到2013年7月7日，原告欠缴租金的行为已经构成根本违约，被告有理由要求解除合同并要求原告支付所欠缴的租金。第二，原告的诉求没有依据，即便有损失，也是原告违约导致的，应该由原告自行承担。第三，原告主张的违约金没有合同约定。第四，被告基于原告违反合同约定，被告有权没收原告的押金，因此原告要求被告返还押金的诉求没有依据。第五，由于原告违约，因此被告提出反诉请求。
反诉原告陈增新诉称，2013年2月8日，原、被告双方签订的《租赁合同》约定刘佳佳向陈增新承租位于厦门市思明区门面和一楼两个房间，租金按季度支付，第一年为25500元／季度，第二年为30000元／季度，第三年为34500元／季度，正式入住前三日内支付第一季度的租金25500元，从第二次付款开始，每次租金应当在当月5号前交付。刘佳佳未按时支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所有所欠款项外，每天还应当支付所欠款项1%的违约金，超过15日则出租方有权收回房屋，押金不予退还等。合同签订后，刘佳佳仅支付至2013年7月7日的租金以及押金10000元，2013年7月8日起的租金经多次催讨，刘佳佳拒不支付。综上，反诉原告认为，刘佳佳的行为严重违反《租赁合同》的有关规定，构成违约，陈增新有权解除合同并要求刘佳佳支付所欠租金并按合同约定向陈增新支付违约金，同时押金不予退还。故申请法院判令：1、双方于2013年2月8日签订的《租赁合同》于2013年10月15日起解除；2、反诉被告向反诉原告支付2013年7月8日至2013年10月15日止的租金27740元（8500元／月×3个月＋280元／天×8天）及违约金（自2013年6月6日起至实际支付租金之日止，按日以所欠租金的0.3%计算）；3、由反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告刘佳佳辩称，反诉原告已经构成违约，其要求反诉被告支付租金和违约金及不退押金没有事实和法律依据。
经审理查明，刘佳佳与陈增新于2013年2月8日签订一份《租赁合同》，约定刘佳佳向陈增新承租位于厦门市思明区门面和一楼两个房间，用途为经营用房，范围为早餐和冷热饮，租赁期三年，自2013年3月8日至2016年3月7日止。第一年租金为102000元，第二年租金为120000元，第三年租金为138000元。租金按季度支付，第一年为25500元／季度，第二年为30000元／季度，第三年为34500元／季度。刘佳佳应在签订合同时支付押金10000元，陈增新在合同到期时无息退还给刘佳佳。刘佳佳应在正式入住前三日内支付第一季度的租金25500元，从第二次付款开始，每次租金应当在当月5号前交付。如果刘佳佳需要对租赁房屋进行装修或者改造时，必须征得陈增新书面同意。合同有效期内，未经刘佳佳同意，陈增新单方面提高租金，刘佳佳有权拒绝支付超额租金。任何一方单方面取消、终止合同，应提前两个月通知对方。刘佳佳若未按时支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所有所欠款项外，每天还应当支付所欠款项1%的违约金，超过15日则出租方有权收回房屋，押金不予退还。陈增新出租给刘佳佳的场所内设施包括：单人沙发4张、双人沙发2张、防腐木4人桌椅2套、防腐木3人桌椅2套、黑色藤制茶3张、冰箱1台、立式空调1台、壁挂式空调1台、双人床1张、21吋电视1台、写字桌2张，上述设施归陈增新所有，借刘佳佳免费使用。
合同签订后，刘佳佳即支付了押金10000元以及2013年3月8日至2013年6月7日的租金，之后另支付了－2013年6月8日至7月7日的租金。被告陈增新于2013年10月23日用EMS发函告知原告，双方签订的《租赁合同》已经于2013年10月15日解除，要求刘佳佳支付2013年7月8日至2013年10月15日的租金27740元以及违约金、腾空租赁房并且押金不予退还。被告陈增新于2013年10月29日再次以EMS发函告知刘佳佳讼争房物品及设备搬出清单：1、墙面木作造型、墙板，2、星意消毒柜1台，3、保鲜冰柜1台，4、木作条椅4张，桌子2张。讼争房原由刘佳佳之夫朱异良承租一年，原合同期限至2013年3月7日届满。讼争房于2013年10月15日已被出租给第三方。
本案审理中，刘佳佳提供一份录音内容文本，拟证明陈增新在2013年4-5月份期间存在干扰刘佳佳正常经营活动的的行为，对此陈增新予以否认。刘佳佳提供两份网页截图，内容为（转让）曾厝垵旅馆转让，联系人为陈小姐，地点临近阿川海鲜大排档，拟证明陈增新在2013年8-9月份期间已经在网上发布诉争房屋的房屋租赁广告，干扰刘佳佳的正常经营活动，对此陈增新予以否认。刘佳佳提供装修时间为2012年10月25日及2013年3月2日的编号分别为06919805和06919810的两份装修发票，金额分别为10000元及15000元，提供一份签约时间为2013年3月12日的《芍园店面墙体手绘及其它手绘项目委托合同》，及一份物品清单以及一组照片，拟证明刘佳佳两次对讼争房进行装修的情况及添置物品。陈增新对此予以否认。陈增新另提出其在2013年10月15日已经发函给刘佳佳要求解除合同。但刘佳佳对此予以否认。
以上事实，有刘佳佳提供的《租赁合同》、转账证明、录音内容文本、广告网页截图、装修发票、装修合同、物品清单及现场照片，陈增新提供的《租赁合同》、律师函、物品及设备搬出清单、EMS详情单两份及当事人庭审陈述等为证。
本案争议焦点：一、刘佳佳与陈增新于2013年2月8日签订的《租赁合同》是否已于2013年10月15日解除？二、刘佳佳是否存在店面设备、物品和装修损失？陈增新是否应予赔偿？三、陈增新是否应支付给刘佳佳违约金？四、押金是否应当退还给刘佳佳？五、刘佳佳是否应当支付2013年7月8日至2013年10月15日的租金给陈增新？六、刘佳佳是否存在违约？是否应当支付给陈增新违约金？
本院认为，刘佳佳与陈增新签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《租赁合同》是否已于2013年10月15日解除及刘佳佳诉求的解除合同问题，陈增新称其于2013年10月15日通知刘佳佳解除合同，因其未能提供证据予以证明，本院不予采信，其于2013年10月23日发函给刘佳佳给陈增新称双方签订的《租赁合同》已经于2013年10月15日解除没有依据，不予采信，且讼争房已出租给第三方，《租赁合同》已实际无法履行，无法实现合同目的，现刘佳佳要求解除《租赁合同》可予支持，陈增新要求确认《租赁合同》已于2013年10月15日解除不予支持。关于店面设备、物品和装修损失问题，刘佳佳称其曾对讼争房进行两次装修，但根据双方《租赁合同》约定：“如果刘佳佳需要对租赁房屋进行装修或者改造时，必须征得陈增新书面同意”，刘佳佳并未履行书面告知义务，故其认为存在装修损失并要求陈增新予以赔偿没有依据，不予支持。刘佳佳要求陈增新支付违约金没有合同和法律依据，不予支持。刘佳佳提供的录音内容文本系其单方制作的文字资料，陈增新不予认可，而广告网页截图上的资料信息不完整，两份资料均不能证明陈增新要求增加租金否则要转租讼争房的事实；且即使陈增新要求增加故刘佳佳称被告提出的提高租金的要求，妨碍其正常经营活动，因其未能提供充分的证据予以证明，本院不予采信。原、被告在《租赁合同》中约定，刘佳佳若未按时支付所有应付款项超过15日则陈增新有权收回房屋，押金不予退还，故刘佳佳要求返还押金10000元的诉求不予支持。刘佳佳未按合同约定支付租金已构成违约，现陈增新要求刘佳佳支付自2013年7月8日至2013年10月15日止的租金27740元及违约金应予支持，但陈增新要求按日千分之三的标准支付违约金明显过高，该违约金应按中国银行同期贷款利率的四倍计算、自2013年6月6日起计本判决确定的还款之日止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
原告刘佳佳与被告陈增新于2013年2月8日签订的《租赁合同》自本判决生效之日予以解除；
驳回原告刘佳佳的其他诉讼请求；
反诉被告刘佳佳在本判决生效后十日内支付反诉原告陈增新房屋租金27740元及违约金（以27740元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍自2013年6月6日起计本判决确定的还款之日止）；
驳回反诉原告陈增新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1014元由原告刘佳佳负担，本案反诉受理费400元，由反诉原告陈增新负担95元，由反诉被告刘佳佳负担305元。反诉被告应负担的费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 林晞吟
二〇一四年二月十二日
书记员 辛 鹏
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。