乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第728号
原告（反诉被告）：杨子萱。
法定代理人：赵力醇（杨子萱之母）。
委托代理人：杨舒雯，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：邱南红，新疆百域君鸿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：周毓练。
委托代理人：周宗新（周毓练之子）。
委托代理人：姜海宁，新疆四至律师事务所律师。
原告（反诉被告）杨子萱与被告（反诉原告）周毓练房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨子萱的委托代理人杨舒雯，被告（反诉原告）周毓练的委托代理人周宗新、姜海宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨子萱诉称，2012年12月6日，杨章剑（原告杨子萱之父）与被告周毓练签订《房屋租赁合同》一份，约定杨章剑承租被告周毓练位于乌鲁木齐市克拉玛依西路9号1-10号1100平方米的房屋；租期五年，租金共计3000000元，租金一年一付，杨章剑需在每年12月6日前付清年租金600000元；杨章剑需交纳保证金30000元等等。合同签订后，双方开始按约履行，杨章剑向被告周毓练交纳了保证金30000元并购置餐饮物品在租赁房屋内开设了“阳春白雪文化韩餐”餐厅。2015年1月12日，杨章剑死亡，原告的母亲赵力醇遂委托“阳春白雪文化韩餐”工作人员漆小文通知被告周毓练解除了房屋租赁合同。2015年1月18日，漆小文与被告周毓练对餐厅内的物品进行了清点并返还了房屋。此后原告多次向被告周毓练要求返还店内的物品及保证金30000元，但被告周毓练拒不返还。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令被告周毓练返还保证金30000元，返还店内物品（物品明细为：木凳272个、更衣柜5个、圆桌子25个、小方桌17个、冷风机4个、热风机15个、厨案架11个、菜池子6个、菜架8个、热水器3个、四门冰柜1个、六门冰柜2个、荷台5个、微波炉2个、电脑1台、监控播放器1套、旧电视机1台、游戏机1台、鱼缸1个、煤气取暖机1个、压面机1个、和面机1个、打蛋机1个、消毒柜1个、碗柜3个、炉灶4个、蒸箱1个、矮脚炉1个、8孔煤气灶1个、电饼铛1个、绞肉机1个、创肉机1个、立式空调4个、挂式空调2个、床1个、汽磅1个）或折价赔偿100000元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）周毓练答辩并反诉称，我方与杨章剑签订房屋租赁合同并收取杨章剑保证金30000元属实，原告所述的物品也在租赁房屋内存放，但杨章剑在合同履行中存在违约行为，尚欠我方租赁房屋的水电费，且杨章剑在使用租赁房屋期间因房屋供暖设施被冻裂，由我方出资进行了更换维修，该维修费用应由杨章剑承担，在杨章剑没有承担违约责任及供暖设施损害赔偿责任前我方有权不返还保证金及店内物品，故原告诉讼请求不能成立，应予驳回。因杨章剑在履行合同过程中存在违约行为，且导致租赁房屋内供暖设施损坏，给我方造成损失，杨章剑应承担违约责任及赔偿责任，故提出反诉，请求判令反诉被告杨子萱支付拖欠的水费2793.96元、电费6229.81元；支付修复供暖设施的费用30251元（包括材料费19716元、人工费10535元）；支付违约金100000元；赔偿房屋租金损失50000元；由反诉被告承担反诉费用。
原告（反诉被告）杨子萱针对反诉答辩称，在房屋租赁合同履行中，杨章剑不存在违约行为，也不存在拖欠水、电费情况，租赁房屋内供暖设备被冻裂是由于房屋供暖管道老化，与供热公司供热设备不匹配所致，与杨章剑没有关系，双方租赁合同在杨章剑死亡后已自然终止，亦不存在房屋租金损失，故周毓练的反诉请求均不能成立，请求驳回周毓练的反诉请求。
经审理查明，2012年12月6日，杨章剑与被告周毓练签订《房屋租赁协议》一份，约定杨章剑承租被告周毓练位于乌鲁木齐市克拉玛依西路9号1-10号1100平方米的房屋；租期五年，自2012年12月6日至2017年12月6日止，租金共计3000000元，先付款后用房，租金一年一付，每年12月6日前付清年租金600000元；租赁房屋的水、电、暖等费用均由杨章剑承担，杨章剑在使用期间发生的火灾及其他事故都由杨章剑承担法律责任和经济赔偿；为保证协议履行，防止水、电、暖等其他费用结清，杨章剑向周毓练支付保证金30000元，合同到期，由周毓练退还；若违约由违约方向对方赔偿违约金300000元等等。合同签订后，双方开始按约履行，周毓练将房屋交付给杨章剑，杨章剑亦向被告周毓练交纳了保证金30000元并利用租赁房屋开设了“阳春白雪文化韩餐”餐厅。2014年12月8日，杨章剑向被告周毓练之子周宗新给付租金50000元，周宗新向杨章剑出具收条一份，写明：“今在杨章剑处收到2014年12月6日至2015年元月6日壹个月的房屋租金，2015年元月6日若剩余550000元没有付清，杨章剑就离开本店，甲方（即被告周毓练）收回房屋按合同办”。此后，杨章剑未再支付剩余租金。2015年1月13日，杨章剑因一氧化碳中毒死亡。2015年1月18日，原告杨子萱（杨章剑之女）的母亲赵力醇（赵力醇与杨章剑已于2014年7月11日离婚）向被告周毓练发通知一份，称：“因杨章剑死亡，无法继续经营餐厅，位于乌鲁木齐市克拉玛依西路9号1-10号的房屋租赁合同终止”。同日，赵力醇委托“阳春白雪文化韩餐”工作人员漆小文代表餐厅处置杨章剑在餐厅的资产及收回30000元保证金事宜。2015年1月20日，漆小文与被告周毓练对餐厅内物品进行了清点，确认餐厅内有木凳272个、更衣柜5个、圆桌子25个、小方桌17个、冷风机4个、热风机15个、厨案架11个、菜池子6个、菜架8个、热水器3个、四门冰柜1个、六门冰柜2个、荷台5个、微波炉2个、电脑1台、监控播放器1套、旧电视机1台、游戏机1台、鱼缸1个、煤气取暖机1个、压面机1个、和面机1个、打蛋机1个、消毒柜1个、碗柜3个、炉灶4个、蒸箱1个、矮脚炉1个、8孔煤气灶1个、电饼铛1个、绞肉机1个、创肉机1个、立式空调4个、挂式空调2个、床1个、汽磅1个（上述物品均为杨章剑餐厅已使用的旧物品）。同日，被告周毓练收回了租赁房屋，但对上述物品，被告周毓练拒绝交付，现上述物品仍由被告周毓练保管。2015年1月29日，周毓练交纳了租赁房屋2015年1月的水费2793.96元、电费454.21元。
另查明，杨章剑在使用租赁房屋期间，房屋内的供暖设施被冻裂，被告周毓练收回房屋后于2015年3月对房屋的供暖设施进行了更换修复，周毓练因此产生修复费用9585元。杨章剑的第一顺序继承人为原告杨子萱、杨章剑之父杨雪银、杨章剑之母李桂花。杨雪银、李桂花与杨子萱一并提起本案诉讼后，杨雪银、李桂花表示放弃对杨章剑遗产的继承，申请撤回了对被告周毓练的起诉。被告周毓练在本案诉讼中亦撤回了对杨雪银、李桂花的反诉。
上述事实，有房屋租赁合同、租金收条、出生证明、离婚证、死亡证明、户籍证明、通知书、委托书、物品清单、水电费收据、证人刘伍祥及证人漆小文以及证人郭勇奇证言（证明）、收条、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，杨章剑与被告周毓练签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，杨章剑如约履行至2014年12月。2015年1月13日杨章剑死亡后，杨章剑的继承人明确表示不再继续履行合同，并通知被告周毓练解除租赁合同，2015年1月20日，双方对租赁房屋内杨章剑的物品进行了清点，租赁房屋亦返还给了被告周毓练，周毓练与杨章剑之间的房屋租赁协议已实际解除。双方租赁协议解除，被告周毓练就杨章剑所欠的水电费、违约问题已提出反诉，本院在对上述问题一并处理中，被告周毓练应当返还杨章剑交纳的保证金30000元，对杨章剑存放于租赁房屋内的物品，被告周毓练亦应予退还交付，原告杨子萱作为杨章剑的继承人，有权主张，故原告杨子萱要求被告周毓练退还保证金及租赁房屋内物品的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于反诉部分，在本案房屋租赁协议履行中，杨章剑如约履行至2014年12月并于2014年12月8日向周毓练给付了2014年12月6日至2015年1月6日的租金50000元，对剩余租金，杨章剑未按约支付，经被告周毓练宽限至2015年1月6日交纳后，杨章剑仍未按期支付，至2015年1月20日房屋租赁协议解除，杨章剑在履行合同过程存在违约行为，其应承担违约责任，但杨章剑的违约行为仅系逾期支付租金十余天，违约程度较小，按双方租赁协议中约定的违约金300000元标准，该数额明显超过被告周毓练的损失，本案中被告周毓练按100000元调整并主张违约金亦无依据，对此本院酌情按杨章剑逾期支付租金550000元及逾期14天的逾期利息的130%计算违约金，据此杨章剑应承担违约金1626.63元（550000元×4.875‰／月÷30天×14天（2015年1月6日至2015年1月20日）×130%=1626.63元］。关于被告周毓练要求原告赔偿修复暖气设施的人工费及材料费的反诉请求，因杨章剑在使用租赁房屋期间，供暖设施被冻裂的事实存在，杨章剑作为租赁房屋使用人应向被告周毓练承担赔偿责任，但本案中被告周毓练提供的修复供暖设施的人工费、材料费收条及单据均非合法有效票据，其真实性亦不能确定，经核实被告周毓练给付证人刘伍祥维修暖气人工费9585元事实存在，对该费用杨章剑应予支付，被告周毓练主张的其他费用无有效证据证实，本院不予支持。对杨章剑租赁房屋期间即2015年1月租赁房屋的水费2793.96元、电费454.21元，杨章剑应予支付。被告周毓练提供其交纳2015年2月电费1486元票据，因该费用产生于房屋租赁协议解除之后，不是杨章剑租赁房屋期间产生费用，不应由杨章剑承担；被告周毓练提供的2015年1月29日交纳电费4089.60元票据中登记用电地址与租赁房屋地址不符，被告周毓练亦不能证实该费用确是杨章剑租赁房屋期间产生电费，故本院对被告周毓练要求原告承担该两笔费用的反诉请求不予支持。关于被告周毓练要求原告赔偿房屋租金损失50000元的反诉请求，因2015年1月20日，被告周毓练已实际收回房屋，其与杨章剑之间的房屋租赁合同已解除，被告周毓练再要求杨章剑承担此后房屋租金损失无事实及法律依据，本院不予支持。因杨章剑已死亡，原告杨子萱作为杨章剑的继承人应在继承杨章剑遗产范围内承担上述杨章剑应承担款项的支付责任。本院对被告周毓练反诉请求中合理部分予以支持。原告杨子萱辩称杨章剑不存在违约行为、不应承担违约责任及不存在拖欠水电费以及不应承担供暖设施损害赔偿责任的意见不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周毓练向原告（反诉被告）杨子萱退还杨章剑交纳的保证金30000元；
二、被告（反诉原告）周毓练于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨子萱返还留置于租赁房屋内的物品（物品明细以上述审理查明认定的物品清单为准）；
三、原告（反诉被告）杨子萱在继承杨章剑遗产范围内向被告（反诉原告）周毓练支付租赁房屋水费2793.96元、电费454.21元；
四、原告（反诉被告）杨子萱在继承杨章剑遗产范围内赔偿被告（反诉原告）周毓练暖气修复费用9585元；
五、原告（反诉被告）杨子萱在继承杨章剑遗产范围内给付被告（反诉原告）周毓练违约金1626.63元；
六、驳回被告（反诉原告）周毓练要求原告（反诉被告）杨子萱赔偿房屋租金损失50000元的反诉请求。
上述原告（反诉被告）杨子萱与被告（反诉原告）周毓练分别应承担款项折抵后，被告（反诉原告）周毓练还应给付原告（反诉被告）杨子萱款项合计15540.20元，由被告（反诉原告）周毓练于本判决生效后十日内给付。如逾期未付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2900元（原告杨子萱已预交），由被告周毓练负担。本案反诉受理费2042.75元（反诉原告周毓练已预交），由反诉被告杨子萱负担163.50元，由反诉原告周毓练负担1879.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理）。
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审 判 长 武 惠 军
人民陪审员 高 兰 宝
人民陪审员 阿迪力江
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 何 晶 晶