辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽审一民抗字第00018号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：刘骏楠。
委托代理人：于为民，辽宁华府律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：张力强。
委托代理人：许利军，辽宁槐城律师事务所律师。
原审第三人：温智。
申诉人刘骏楠因与被申诉人张力强及原审第三人温智返还原物纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2012）大民二终字第137号民事判决，向检察机关申诉。辽宁省人民检察院于2013年3月25日作出辽检民抗（2013）48号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年5月23日作出（2013）辽立一民抗字第65号民事裁定，提审本案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员潘松、王人禾出庭。申诉人刘骏楠的委托代理人于为民，被申诉人张力强及其委托代理人许利军，原审第三人温智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2010年7月5日，一审原告刘骏楠起诉至大连市西岗区人民法院称，刘骏楠因作生意时钢材货款欠款，从温智手中取得位于大连市西岗区新船巷7号2-6-1号公房房屋使用权，2010年4月28日产权人中山区房产管理处确认刘骏楠为合法使用权人并颁发房证，在刘骏楠准备接收房屋时发现该房屋已经被张力强无故占据，刘骏楠正常出示房证并且要求张力强腾退房屋或者让其出具合法抗辩依据时，张力强却提出要求以1500元／月的方式租住一年，刘骏楠当即表示不同意，自2005年4月至今，张力强已经无理由居住近3个月时间，并且未给付任何费用。现在同意给张力强1-2个月时间寻找房屋，从2010年4月至8月张力强要给付刘骏楠租金，按照1500元／月计算，共计6000元。要求张力强在2010年9月将房屋腾退给刘骏楠。现诉至法院请求判决：1、张力强支付房屋租金6000元；2、张力强腾退房屋。
一审被告张力强辩称，不同意刘骏楠的诉讼请求。刘骏楠才20岁，不可能从事钢材贸易，刘骏楠与温智是亲属关系，他们没有欠款事实，刘骏楠应当出具合作合同。张力强在该房屋内已经居住9年，刘骏楠称张力强要用1500元租用涉案房屋，但是张力强没有见过刘骏楠本人。
大连市西岗区人民法院一审查明，2010年4月28日，温智将位于大连市西岗区新船巷7-2号6层1号房屋转让给刘骏楠，案涉房屋的管理单位大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠签订公有住房租赁合同，制发公有住房租赁证，住房租赁期限为2010年4月28日起至2015年4月28日。张力强自2002年10月在案涉房屋内居住至今，张力强支付了居住期间的公有住房房屋租金，并预付公有住房租金至2011年4月。
大连市西岗区人民法院一审认为，刘骏楠与大连市中山区房地产经营有限公司达成公有住房租赁合同，是案涉房屋的承租人，有权占有使用案涉房屋。张力强与大连市中山区房地产经营有限公司没有承租协议，其占有案涉房屋没有合同或法律依据，但考虑到张力强已经预付租金至2011年4月份，张力强可在案涉房屋内居住至2011年4月30日，期限届满后，应在一个月内即2011年5月31日前腾退案涉房屋给刘骏楠。对刘骏楠要求张力强腾退案涉房屋的请求，予以支持。刘骏楠要求张力强支付2010年4月至8月份的租金，每月按照1500元计算。对此，刘骏楠于2010年4月28日取得案涉房屋的承租权，但其并未向大连市中山区房地产经营有限公司交纳公有住房租金，公有住房租金一直由张力强交纳，且刘骏楠并未提举证据证明案涉房屋租金每月为1500元，故对刘骏楠租金的诉讼请求，不予支持。大连市西岗区人民法院作出（2010）西民初字第2441号民事判决：一、张力强于2011年5月31日前将位于大连市西岗区新船巷7-2号6层1号公有房屋返还给刘骏楠；二、驳回刘骏楠的其他诉讼请求。案件受理费4390元，实际支出费50元，合计4440元，由刘骏楠负担440元，张力强负担4000元。
张力强不服一审判决，向大连市中级人民法院提出上诉，请求改判驳回刘骏楠的诉讼请求。理由是：案涉房屋是经西岗区检察院由案外人于连荣赠送所得，其从2002年10月起一直居住此房，故对该房屋享有使用权。刘骏楠取得的公有住房使用证是虚假的，一审法院予以采信是错误的。
刘骏楠表示服从原判。
大连市中级人民法院二审认为，原判存在如下问题：1、张力强基于何种原因居住案涉房屋八年之久，该节事实不清，张力强主张系刘骏楠的外祖母通过检察机关所赠送的，刘骏楠不能说明张力强居住的原因。因该节事实直接关系到张力强是否对案涉房屋享有使用权，故重审后，建议原审法院到检察机关调取相关证据。2、刘骏楠提供的公有住房使用证上记载的房屋层数及房屋租金与房屋的实际楼层及张力强所交付的租金数额不符，张力强对该份证据有理由产生合理性怀疑，并在一审诉讼中已申请法院予以调查核实，但原审法院并未核实。故重审后，建议原审法院到发证机关予以核实。3、本案涉及刘骏楠的外祖母于莲荣及房屋原承租人温智，为进一步查清案件事实，建议追加于连荣及温智为第三人。大连市中级人民法院作出（2011）大民二终字第357号民事裁定：一、撤销大连市西岗区人民法院（2010）西民初字第2441号民事判决；二、发回大连市西岗区人民法院重审。二审案件受理费4390元，退回张力强。
本案重审过程中，刘骏楠的诉讼请求与原审一致。
张力强辩称，刘骏楠的诉讼请求没有事实与法律依据。1、请求返还原物的应该是物的所有权人或者合法占有人，刘骏楠对该房屋没有所有权；2、刘骏楠从未对房屋合法占有或使用，无权提出返还原物；3、本案实际上是刘骏楠、张力强对该房屋居住权的争议，而刘骏楠在其起诉的事实与理由中没有提出任何有关他享有居住权的事实与法律依据；4、张力强对该房屋的取得，没有侵害其他任何人的权益，其居住权的取得是合法的，刘骏楠无权要求张力强腾退房屋；5、张力强在本市从事医务工作多年，在本市有正当的职业，有权利在本市居住，有权利在合法取得居住权的房屋内居住。
大连市西岗区人民法院在本案重审过程中通知温智以第三人身份参加诉讼。温智述称，该房屋是通过我姨于莲荣借给张力强的，2004年于莲荣到检察院办事期间碰到张力强，当时误认为张力强是西岗区的人，因为于莲荣是人大代表，本着为人民服务的想法，将张力强带到车上，之后张力强陈述了她到大连的经过，于莲荣非常同情，就想到我父亲是造船厂军代表，造船厂给其买了补差房屋，当时于莲荣对张力强说要与我商议一下，如果我同意就将房屋借给张力强居住，我同意将房屋借给张力强住，但要求她按时交房租，并且随时要随时还，张力强答应了，我才把钥匙给了张力强。现由于我做生意赔了，要将房屋抵押给刘骏楠，办理使用权过户时发现张力强六年未交纳房租，我到房产补交房租之后，将过户手续办理完毕，于莲荣拿着房租发票让张力强给付房租钱，张力强把房租钱给了我。在借房屋给张力强居住期间，我没有收取张力强议价租金。后我通过于莲荣让张力强搬家，但张力强想继续承租一年，合同写好后与张力强联系不上。刘骏楠诉至法院是行使正当的权利。
大连市西岗区人民法院重审认定的事实是：2010年4月28日，温智将位于大连市西岗区新船巷7-2号6层1号使用权房屋转让给刘骏楠，房屋的产权单位大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠签订公有住房租赁合同，向刘骏楠制发公有住房租赁证，住房租赁期限为2010年4月28日起至2015年4月28日。另查，张力强自2002年10月在案涉房屋内居住至今，支付了居住期间的公有住房房屋租金，并付公有住房租金至2011年4月。
大连市西岗区人民法院重审认为，本案争议的问题是张力强对案涉房屋是否有合法的居住权。首先，张力强称案涉房屋系温智于2002年10月通过其姨于莲荣赠与自己，只是因为张力强是外地户口才未能办理使用权过户手续，而温智称是于莲荣于2004年借给张力强居住，对此双方均未能提供确切有效的证据，只是从张力强交纳房租及社区证明可以确定张力强是2002年10月起居住在案涉房屋的。显然双方均不能证实张力强在案涉房屋居住多年的原因，但均排除了张力强以非法手段入住案涉房屋的情况。其次，在双方均不能证明张力强居住案涉房屋原因的情况下，根据《大连市城市公有房屋管理规定》的有关规定，承租人无正当理由拖欠租金累计六个月以上的或无正当理由闲置房屋六个月以上的，出租人有权终止租赁合同，收回公有房屋。温智作为案涉房屋使用权人将案涉房屋于2002年10月起交给张力强居住，至今一直未曾主张过权利，可以确定温智另有住房，而公有住房的分配是为了解决公民居住权的一种福利。张力强一直交纳房租，产权单位亦已实际收取，可以视为产权单位认可张力强的居住行为。再次，在庭审中刘骏楠认可其与温智是亲属关系，温智在以房抵债时就应告知其房屋的状况，而刘骏楠作为亲属也应当知道案涉房屋另有他人居住的事实，刘骏楠在接受抵债房屋时就应延续案涉房屋有他人居住的状态，继受房屋的现状，至张力强符合腾退条件或另有住房时刘骏楠可再行主张其权利。现因张力强无其它住处，为了保障公民的基本居住权，刘骏楠要求腾退的条件不成就，故对刘骏楠的该项诉讼请求不予支持。关于刘骏楠要求张力强支付2010年4月至8月份的租金，每月按照1500元计算。因刘骏楠于2010年4月28日取得案涉房屋的承租权，但其并未向大连市中山区房地产经营有限公司缴纳公有住房租金，公有住房租金一直由张力强交纳，且刘骏楠并未提举证据证明案涉房屋租金每月为1500元，故对刘骏楠关于租金的诉讼请求，不予支持。大连市西岗区人民法院作出（2011）西审民初字第14号民事判决：驳回刘骏楠的诉讼请求。案件受理费4390元，实际支出费用50元，合计4440元，由刘骏楠负担。
刘骏楠向大连市中级人民法院提出上诉，请求撤销大连市西岗区人民法院（2011）西审民初字第14号民事判决，支持其诉讼请求。理由是：1、原审没有对温智的举证作出有效的释明，使温智提供的13.4万元购房发票未被采信，侵犯了刘骏楠的利益；2、刘骏楠是案涉房屋的合法使用权人，张力强对该房屋的居住不能对抗刘骏楠对该房有使用权的事实，亦不能改变张力强借住房屋的事实；3、原审判决未依照法律条文。
张力强表示服从原审判决。
温智表示同意刘骏楠的上诉理由和上诉请求。
大连市中级人民法院二审查明：原审认定事实属实。
大连市中级人民法院二审认为，本案双方当事人争议的焦点是，刘骏楠提出张力强腾退房屋诉讼请求应否得到支持。对此，结合历史上形成的事实和张力强现有的状况，原审判决以张力强现无其他住处，为了保障公民的基本居住权，刘骏楠要求其腾退的条件不成就为由，驳回刘骏楠的诉讼请求适当。主要理由是：张力强居住使用案涉房屋是通过正常渠道得到的，而不是以非法手段入住的。尽管张力强称案涉房屋系于莲荣赠与自己的和温智称案涉房屋系于莲荣借给张力强居住的，但双方均无证据佐证其各自提出的主张。然而有一点事实可以确认：温智的亲属于莲荣在2002年10月始将案涉房屋交给张力强居住至2010年4月28日，即温智将案涉房屋转让给刘骏楠时止，在8年之久的期间内，无人对案涉房屋主张过权利。而在8年之久的时间内案涉房屋一直由张力强居住并向产权单位交纳租金，应视为案涉房屋的产权单位认可张力强居住使用的行为。在张力强无其他居住条件的情况下让其腾退，显系不妥。另外，案涉房屋在产权单位大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠2010年4月28日签订房屋租赁合同之前，没有与任何住户签订房屋租赁合同，温智称其父亲在大连造船厂作军代表时，即1994年6月以134200元购买的该房使用权，证据不足。在温智将案涉房屋转让给刘骏楠时，理应将张力强居住使用该房的状况进行告知。刘骏楠作为购房人，亦应了解和知道该房屋的状况。故现刘骏楠在接收抵债的案涉房屋后应继受案涉房屋的现状。在张力强无其他居住条件的情况下让其腾退，显系腾退的条件不成就。关于刘骏楠提出原审没有对温智举证作出释明，亦未采信温智提供的13.4万元的购房发票一节，在二审期间，刘骏楠提交的13.4万元的购房发票为复印件，温智理应提交原件，但未在规定的期限内提交，其责任在刘骏楠，理应承担举证不能的责任。综上，刘骏楠的上诉理由不充分，对其上诉请求，不能支持。大连市中级人民法院作出（2012）大民二终字第137号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元，由刘骏楠负担。
辽宁省人民检察院抗诉认为，大连市中级人民法院（2012）大民二终字第137号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律确有错误。1、该判决认定“案涉房屋一直由张力强居住并向产权单位交纳租金，应视为案涉房屋的产权单位认可张力强居住使用的行为”，系认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律确有错误。经审查，刘骏楠于2010年4月28日合法取得了案涉房屋的使用权证，确定了其合法的使用权人身份，对案涉房屋享有合法的占有、使用、收益的权利。刘骏楠与大连市中山区房地产经营有限公司达成公有住房租赁合同，是案涉房屋的承租人，有权占有、使用案涉房屋。张力强与中山区房地产经营有限公司没有承租协议，其占有案涉房屋没有合同或法律依据。张力强只是临时使用案涉房屋，并不是法律意义上的房屋使用权人，不能以居住行为对抗合法使用权。刘骏楠作为案涉房屋的使用权人，随时可以向张力强主张权利，张力强应当无条件返还。2、该判决认定“在张力强无其他居住条件的情况下让其腾退，显系不妥”，系认定的基本事实缺乏证据证明。经审查，张力强现任大连市沙河口区泉涌社区服务中心医生，其有稳定工作，有固定的收入来源，有条件另行租赁房屋居住，已经完全具备了腾退房屋的条件。案涉房屋的使用权是法律赋予刘骏楠的合法的居住权利，该判决以牺牲刘骏楠使用权人的合法权益而保障所谓的张力强基本居住权，显失公正。
本院再审过程中申诉人刘骏楠称，刘骏楠是涉案房屋的合法使用权人，张力强的居住不能对抗刘骏楠的使用权人身份，张力强具备腾房条件，其有时间有能力为自己解决住房问题。综上，请求支持刘骏楠的诉讼请求。
被申诉人张力强答辩称，抗诉机关的抗诉理由及刘骏楠的申诉理由均不成立。本案焦点是合法使用权问题，刘骏楠与房产部门签订合同时，涉案房屋实际已经有合法使用权人，张力强已在涉案房屋居住了九年之久，房产部门也收取了张力强的房款，在此情况下实际形成一房两租。张力强从2002年入住至今按时交纳房费，应视为房产部门认可张力强居住涉案房屋。现张力强已被单位辞退。
原审第三人温智称，张力强与我只存在借用关系，公有住房具有物权性质，张力强不享有涉案房屋的占有权，不交纳房租所产生的后果应由张力强承担。原审判决错误，请求纠正。
本院再审查明，涉案房屋系大连市西岗区新船巷7-2号6层1号，建筑面积52.12平方米，建设于1994年，系大连造船厂公有房屋，温智是该公房承租人。2002年张力强进住涉案房屋，居住至今。其间，张力强以温智的名义向大连造船厂交纳涉案房屋2002年11月-2003年3月、2003年7-12月、2004年1-3月、2004年8月-12月公房租金。后大连市中山区房地产经营有限公司接管涉案房屋。2010年4月13日，温智与刘骏楠签订《公有住房承租权转让协议》，将涉案房屋公有住房承租权转让给刘骏楠，向大连市中山区房地产经营有限公司补交了涉案房屋2005年1月-2010年4月房租5109.12元。2010年4月28日，大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠签订《公有住房租赁合同》，当日大连市房地产管理局中山房地产管理处为刘骏楠制发了《公有住房租赁证》。其后，刘骏楠的亲属持5109.12元租金收据向张力强要此款，张力强给付了该款。2010年7月5日，刘骏楠诉至一审法院，请求判令张力强腾退房屋，支付房租6000元。在诉讼期间，张力强于2010年9月20日向大连市中山区房地产经营有限公司交纳2010年5月至2011年4月的房租。其后刘骏楠交纳涉案房屋租金至今。
上述事实，有《公有住房承租权转让协议》、《公有住房租赁证》及附件《公有住房租赁合同》、房租交款收据、证人证言等证据予以证实，结合当事人陈述，可以认定。
本院再审认为，本案系因检察机关抗诉而启动再审，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》的规定，本案再审应当在抗诉机关支持当事人请求的范围内进行审理。根据抗诉机关的抗诉意见，本案再审审理的焦点问题是张力强是否应向刘骏楠腾退、返还涉案房屋。
本案中，涉案公房原承租人是温智，其与涉案房屋产权单位大连造船厂及其后接管涉案房屋的大连市中山区房地产经营有限公司形成租赁合同关系，其拥有合法的承租权。
张力强于2002年开始居住在涉案房屋，对此张力强提出是于莲荣将涉案房屋赠与给其，解决其到大连市西岗区人民检察院上访问题。而于莲荣、温智均主张涉案房屋是借给张力强的。审理认为，张力强主张于莲荣将涉案房屋赠与给其，但不论是于莲荣还是温智，均未与其签订书面的承租权转让协议。此节不符合《大连市公有住房承租权转让暂行办法》关于转让公房承租权应签订转让协议的规定，也不符合生活经验法则。同时，当时涉案房屋合法承租权人是温智，没有证据证明温智同意将涉案房屋承租权转让给张力强，即便于莲荣有将房屋使用权赠与给张力强之意，在法律层面上也属于无权处分，且没有得到温智的追认，无法实现权利变动。另，公有房屋承租权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的概括移转，应征得出租人（产权单位）的同意。2002年8月8日施行的《大连市公有住房承租权转让暂行办法》规定，公有住房承租权不得转让给无本市常住户口的人，张力强户籍在长春市，不能成为大连市公有房屋承租权受让人。综上，张力强主张于莲荣将涉案房屋赠与给其缺乏证据证明，根据本案证据应认定温智将涉案房屋借用给张力强，张力强未取涉案房屋公房承租权，不具有承租人权利。虽在交纳租金收据上有“张力强交”的标注，但收据均是产权单位对温智开具的，即张力强是以温智的名义向产权单位交纳租金，原审认为产权单位认可张力强的居住行为缺乏事实依据。
本案中，温智将公有住房承租权转让给刘骏楠，大连市中山区房地产经营有限公司与刘骏楠签订了《公有住房租赁合同》，刘骏楠取得了涉案房屋《公有住房租赁证》，拥有承租权人的权利。张力强居住涉案房屋属借用，且没有约定借用期限，刘骏楠在受让承租权后可以随时要求张力强腾退、返还涉案房屋，其义务只是在合理期限之前通知张力强。原审认为刘骏楠受让承租权后应继受现状，没有法律依据。张力强系成年人且系医生，其有能力解决自己居住问题，原审认为在张力强无其他居住条件情况下让张力强腾退条件不成就，亦无事实与法律依据。
综上，刘骏楠作为涉案房屋承租权人有权要求张力强腾退、返还房屋，其该项诉讼请求应予支持。关于刘骏楠要求张力强支付2010年4月至8月房屋租金6000元的诉讼请求。经查，大连市西岗区人民法院（2010）西民初字第2441号民事判决支持了刘骏楠关于要求张力强返还房屋的诉讼请求，未支持刘骏楠关于6000元租金的诉讼请求，张力强对该判决提出上诉后，刘骏楠答辩请求驳回上诉维持原判。上述判决虽被大连市中院人民法院二审裁定撤销，但根据禁止反言的原则，本院再审对刘骏楠关于6000元租金的诉讼请求不予支持。
综上，原审判决事实不清，适用法律错误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2012）大民二终字第137号民事判决及大连市西岗区人民法院（2011）西审民初字第14号民事判决；
二、张力强于本判决发生法律效力之日起一百八十日内将大连市西岗区新船巷7-2号6层1号公有房屋腾退、返还给刘骏楠；
三、驳回刘骏楠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
一审案件受理费4390元、实际支出费50元，二审案件受理费4390元，合计8830元，由张力强负担6500元，由刘骏楠负担2330元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 晶
代理审判员 米 继 东
代理审判员 蒋 华 明
二〇一四年十一月十日
书 记 员 辛颖（代）