云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终2887号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘家富，男，1961年11月1日生，汉族，云南省官渡区人，住云南省昆明市官渡区，委托诉讼代理人：杨国社，男，1975年6月25日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路1号。法定代表人：叶文武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：林丽、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘家富因与被上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2015）呈民初字第3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘家富上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审对证据的认定混乱；（二）认定事实及适用法律错误，主要包括合同应当变更、配套费应予退还、电梯应修理改造、入户门不达标、逾期交房违约金计算不正确等问题。综上，请求纠正一审错误判决。俊发公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。刘家富向一审法院起诉请求：（一）变更《商品房购销合同》中的违约条款，将原告的违约责任变更为与被告的违约责任一致；（二）变更《商品房购销合同》中的车位价款条款，由被告向原告退还多收的车位款38000元及该款自2013年11月15日起至支付之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息；（三）被告向原告支付逾期交房违约金23331元；（四）被告返还原告配套服务费15700元及该款自2013年11月15日起至支付之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息；（五）被告立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平等质量问题进行维修，将防火门更换为防盗门；（六）被告立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库；（七）被告立即对不达标车位进行改造，使之达标；（八）诉讼费由被告承担。俊发公司向一审法院提出反诉请求：（一）被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金34217元：（二）反诉人承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月15日，昆明市公安局工会委员会（甲方）与俊发公司（乙方）签订《部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅（雨花片区）项目合作协议》（以下简称：合作协议），约定由甲方委托乙方定向开发部分市级机关搬迁呈贡新区遗留配套住宅项目，约定乙方应协助购房人办理房屋产权登记及土地使用权证（购房者不需要者例外），所涉及的相关税费按政府统一收费标准及有关规定执行，由法定的缴纳主体承担。入住后的相关配套设施（煤气费4500/户、集中式空气热泵太阳能4000元/户、分户式空气热源泵5500元/户、可视对讲3000元/户、电话、宽带、有限电视800元/户）均由购房者在签订《商品房购销合同》之日一次性以现金方式支付乙方。2016年3月7日，昆明市公安局工会委员会出具《关于时代俊园诉讼案件相关问题的情况说明》，载明“由于本项目是‘一期’建设的延续，建设工作参照‘一期’模式进行。‘一期’项目建设开发中，相关配套设施费用均未计入房价，而在房价外另行收取。依据市住建局定额站测算的结果，项目雨花片区住宅成本为3510.71元/㎡（不含配套费用），地下车位成本为3729.97元/㎡（车位按每个40㎡计算，每个车位14.92万元）。基于限房价、限销售对象、竞低价的“双限一竞”的项目建设性质，为控制房价，经各方多次协商，最终将住宅房屋售价均价确定为2980.00元/㎡、车位售价为11.8万元/个，在原测算成本价格基础上争取了最大限度的优惠。市住建局定额站测算的成本及在此基础上所最终确定的房屋均价，均未包含空气能热泵、可视对讲、电视、电话、宽带、煤气灯配套设施费用。”昆明市中级人民法院工会委员会、昆明市公安局工会委员会、昆明市检察院工会委员会出具《部分市级单位搬迁呈贡新区遗留配套住宅认购手册》，载明“（一）建筑形式及户型：本项目为搬迁配套住宅，不得更名、转让。住宅分为小高层、高层、多层等三种建筑形式，按A、B、C、D、E五类户型进行规划设计。……（三）售房价格：A、B、C类住宅销售均价为2980元/平方米；D类住宅销售均价为3245元/平方米；E类住宅销售均价为3670元/平方米（以上住宅均按建筑面积计价）。地下停车位与高层、小高层住宅按1:1配套，销售价格为11.8万元/个。每套住宅的最终售价，根据户型、楼层、朝向等差异因素，由开发商测算后上下适当浮动。购房相关的配套费、税费等另行计算。”刘家富与俊发公司于2013年11月15日签订了车位和住宅《商品房购销合同》，约定刘家富向俊发公司购买呈贡区金盾俊园A5地块第24栋1单元第16层1602号房屋和A5地下室-1层F045号车位。随后，原告交清了房款。双方约定房屋交付期限为2015年3月31日，若（甲方）俊发公司未按上述期限交付房屋自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，（甲方）俊发公司按每天10元向（乙方）刘家富支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告或者书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：若乙方接房逾期30天后，乙方按总房款的5％向甲方支付违约金，甲方有权选择解除合同，已发生的交易相关税费由乙方承担。刘家富于2013年11月15日向俊发公司交纳配套费人民币15700元。俊发公司于2015年4月17日在都市时报A1/18产经版面刊登了《呈贡时代（金盾）俊园一期雨花片区交房公告》，公告记载：“1、A5-2地块15栋至24栋，交房日期为2015.4.25-2015.5.4，交房顺序从15栋号按顺序交付，每日交付一栋，按顺序依次办理。2、在A5﹨A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015.5.22-2015.5.26。3、因各种原因未在安排的时间内前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理”。2016年2月29日俊发公司向昆明市公安局公会发布了《呈贡（时代）俊园一期遗留问题客户接房方案》，方案第三条规定了交房原则：“考虑到购房人的实际困难，我公司（被告俊发公司）做出最大让步，此次接房采取双方违约金互抵的形式办理，我公司不再向客户收取逾期接房的违约金，也不再承担逾期交房的违约责任及违约金赔偿；统一向业主退还已交的2500元配套费。A5地块24栋的交房时间为2016年3月9日。刘家富也于2016年3月9日到交房地点办理了接房手续。同日，刘家富与俊发公司签订了金盾（时代）俊园费用抵消单，由俊发公司退还刘家富配套费2500元，且刘家富同意将被俊发公司退还的配套费2500元用于抵扣本人应该交纳的契税。刘家富与俊发公司于2013年11月15日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买呈贡区金盾俊园A5地下室-1层F045号车位，建筑面积为13.2平方米，总价款为118000元。合同附件二中，约定“电梯：有”。合同签订后，刘家富交纳了车位款。2016年3月30日云南省昆明市明诚公证处出具（2016）云昆明诚证字第8981号《公证书》，对小区内可通往地下停车场的电梯运行现状进行保全证据，并作出《工作记录》载明：“六十二、16点42分，进入紫韵馨苑大门，在小区内17幢单元门前，可见一部只可向下的观光电梯。走到电梯前按下电梯控制面板的‘↓’控制键，‘↓’控制键灯亮起，稍后电梯门打开，同行人一起进入电梯，电梯门关起，按下控制键‘-1’，稍后电梯降至-1楼，电梯门打开，走出电梯门，门口是地下停车场C区，可到车位F045。”车位F045即刘家富个人购买车位。俊发公司于2014年4月22日与浙江飞云实业有限公司签订《金盾俊园一期项目分户门供货合同》，约定俊发公司采购的产品名称等为：住宅A户型，甲级防火、丁级防盗；住宅B户型，甲级防火、丁级防盗；住宅C1户型，乙级防火、丁级防盗；住宅C2户型，丁级防盗；云南省产品质量监督检验研究院出具（2016）（滇）质监验字001号《检验报告》，检测出浙江飞云实业有限公司送检的，样品批号为20140509的入户门为丁级防盗。昆明市住房和城乡建设局于2015年4月23日向俊发公司金盾俊园A5地块发放了昆明市建设工程竣工验收备案证明书。一审法院认为：关于双方签订的合同是否存在变更的法定或约定事由以及应如何变更的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，刘家富与俊发公司签订的住宅和车位的《商品房购销合同》系双方自愿协商一致签订的，系双方真实意思表示，刘家富也未能举证证明双方签订的合同存在法定解除的情形，且俊发公司表示不同意协商变更合同条款，即双方未能就合同变更达成一致，故双方应当按照其约定全面履行自己的义务，因此，对刘家富主张双方签订的《商品房购销合同》的违约条款和车位价款条款应予变更以及退还多收的车位款38000元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于被告是否存在逾期接房或交房责任，应否或如何承担违约责任的问题，一审法院认为：双方合同约定于2015年3月30日前交付房屋，俊发公司于2015年4月17日在都市时报刊登接房公告，并定于2015年4月25日当天对刘家富的房屋和车位进行交付，公告规定：“在A5、A6地块规定时间未前往办理的所有栋号业主，交房日期为2015年5月22日-2015年5月26日，A5、A6地块集中交房”。在交房时间表的备注一栏特别规定：“因各种原因未在安排的时间前来接房的客户。后期再另行安排时间集中办理”。2016年2月29日俊发公司向市公安局工会发出《呈贡时代（金盾）俊园一期遗留问题客户接房方案》，该方案规定了A5地块24栋的交房时间为2016年3月9日，方案第三条规定：“考虑到购房人的实际困难，我公司（被告俊发公司）做出最大让步，此次接房采取双方违约金互抵的形式办理，我公司不再向客户收取逾期接房的违约金，也不再承担逾期交房的违约责任及违约金赔偿；统一向业主退还已交的2500元配套费”。2016年3月9日刘家富按照俊发公司的接房方案进行了接房，并与俊发公司签订了金盾俊园费用抵消单，俊发公司向刘家富退还部分配套费2500元，退还的配套费作为俊发公司逾期交房的违约金，该部分费用刘家富同意由俊发公司用于抵扣自己应交纳的契税2500元，故2015年4月1日起至4月24日止的逾期交房的违约金，俊发公司已向刘家富支付并按照刘家富的指示对相关契税进行了抵扣，同时，俊发公司于2015年4月25日起已经具备交房条件，刘家富主张2015年4月25日之后的逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，因此，刘家富主张俊发公司应支付自2015年4月1日至9月29日逾期交房违约金的诉讼请求，因证据不充分，一审法院不予支持。俊发公司在报纸上公告：因各种原因未在安排的时间前来接房的客户，后期再另行安排时间集中办理。刘家富于2016年3月9日在俊发公司发出的接房方案的期限内办理了接房，无逾期接房行为，俊发公司主张刘家富支付违约金的请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于刘家富主张返还配套费及利息的请求，刘家富认为根据《国家发展改革委关于发布的通知》和云南省物价局云价检查[2011]38号文件的规定，商品房实行一房一价，房地产开发公司按照“一套一标”的要求定价，对现行价格政策规定配套费应计入房价的一律计入房价，将已配套在房屋中的供水情况、供电情况、燃气、通讯等配套费计入开发成本，在售房时不得另外向购买者收取费用，该配套费应当予以退还。该两份规定中将配套费纳入房价内一并计算，但并未规定不能收取配套费，同时该规定系管理性规范并非效力性规范，作为合同约定费用如何履行应当以双方合同为准；其次，本案诉争房屋系委托定向开发的配套住宅项目，昆明市中院、市检察院、市国安局、市司法劳教所等单位委托市公安局工会代理项目建设，则作为参与购买的人员应受市公安局工会与俊发公司所签订的《合作协议》约束，《合作协议》中已明确约定了配套费并不包含在房价之内，由购房者另行现金支付，同时也明确了配套费指向的煤气、集中式空气热泵太阳能、分户式空气热源泵、可视对讲、电话、宽带、有限电视等项目并不包含在房价内，根据等价有偿的原则，刘家富在享受上述服务的同时也应当支付相应对价。最后，在刘家富购房前，已收到组织单位所发的《认购手册》，该手册中已明确告知“购房相关的配套费、税费等另行计算”，购房前俊发公司已经明确告知了买受人刘家富房屋价格的组成及相应费用的收取方式，因此根据《中华人民共和国合同法》第二十六条规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效”。本案中，刘家富选择加入配套房屋的团体认购，已经以其实际行为明示了同意合同条款的意思表示，双方合同既已约定，则双方应当遵照合同履行，故刘家富主张退还配套费的理由不符合双方合同约定，其请求不予支持。对于刘家富主张将防火门更换为防盗门的请求，一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，刘家富并未提交证据证明俊发公司交付的房屋入户门存在质量或安全隐患，同时根据俊发公司的举证，其安装的防盗门具备丁级防盗功能，虽名称为防火门但同时兼顾了防盗的功能。另外，双方签订的合同中对于防盗门等级并未作出明确约定，且刘家富未举证推翻对方的证据，故一审法院对刘家富的该主张不予支持。对于刘家富主张俊发公司立即对墙面裂缝、墙体空洞、地面不平问题进行维修的请求，一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，刘家富并未提交有力证据证明俊发公司交付的房屋存在上述问题，同时根据俊发公司的举证，其交付的房屋已经达到国家规定的交房标准，故一审法院对刘家富的该主张不予支持。对于刘家富主张俊发公司立即对电梯进行改造、修理，使电梯通到地下车库的请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。在本案中，双方合同中并未对车位电梯的设置数量及坐落作出明确约定，仅在《商品房购销合同》中约定“有电梯”，因此双方对“有电梯”的理解应综合合同中所使用的语句、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定其本意。根据俊发公司所做的举证，在诉争车位附近设置有电梯。原告主张“有电梯”的约定实际上是要求电梯需要从其住宅直接通向车位，中间不能存在需要转乘的情况，被告所设置的电梯不满足该条件，因此构成违约。但在俊发公司不予认可的情况下，原告并不能举证证明双方合同作出过该项约定，并且双方合同“有电梯”的表述并不能直接推演出原告所理解的含义，刘家富对“有电梯”的理解不符合合同的文意表述，因此一审法院对其主张不予采纳。对于刘家富主张俊发公司立即对不达标车位进行改造，使之达标的请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案中，刘家富并未提交证据证明俊发公司交付的车位存在不达标的问题，同时根据俊发公司的举证，其交付的车位已经达到国家车位建筑标准且符合合同约定，故一审法院对刘家富的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二十二条、第二十六条、第七十七条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）刘家富的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）呈贡俊发伟业房地产有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1726元，由原告刘家富承担；反诉案件受理费254元，由反诉原告呈贡俊发伟业房地产有限公司承担。二审中，双方均未提交新的证据。经审理，一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为：一、对于双方合同是否应当变更。双方签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同法的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。由于俊发公司明确表示不愿意协商变更合同条款，本院对刘家富要求变更合同的主张不予支持。二、对于逾期违约金的计算。刘家富主张应当计至2015年8月4日其实际接房之日。对此本院认为，双方约定交房时间为2015年3月31日，但截至该日期俊发公司未能如期交房，已构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。根据俊发公司提交的证据，诉争房屋于2015年4月23日完成竣工验收备案手续，且俊发公司于4月17日通过报纸公告的方式通知刘家富所购买的A5地块24栋接房，已完成了合同约定的义务。刘家富要求按其实际接房时间计算俊发公司逾期天数无事实和法律依据，本院不予支持。三、刘家富所购住宅电梯不能直通地下车位，但双方签订的《商品房购销合同》中对此仅是约定“有电梯”，并未对该电梯是不直通地下车位需要转乘还是直通地下车位无需转乘作出明确约定，在俊发公司已经另行安装了可通往地下室的观光电梯的情况下，一审法院对刘家富要求俊发公司对其进行赔偿的请求不予支持的处理并无不当，本院予以维持。四、对于配套费是否应当予以退还、房屋质量、入户门是否符合合同约定等问题，一审法院适用法律正确，且已进行了较为充分的说理，本院不再赘述。综上所述，上诉人刘家富的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1726元，由刘家富负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 田 庄审判员 李 蕊二〇一七年八月二十八日书记员 吕秋霞