福建省罗源县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）罗民初字第1854号
原告（反诉被告）福州百乐电源科技有限公司，住所地罗源县。
法定代表人陈武，经理。
委托代理人吴思安、何伟杰，福建司安律师事务所律师。
被告（反诉原告）曾斌，男，1975年2月27日出生，汉族，住罗源县。
委托代理人吴向先，福建谨而信律师事务所律师。
原告（反诉被告）福州百乐电源科技有限公司（简称百乐公司）与被告（反诉原告）曾斌租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理，依法由审判员李孝兴适用简易程序于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴思安，被告委托代理人吴向先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百乐公司诉称，2012年9月19日，原被告签订《（百乐）家居建材广场租赁合同》（简称《租赁合同》），约定百乐公司（甲方）将位于罗源湾开发区江滨南路3号空地出租给曾斌（乙方）经营饮食酒类行业。合同3年一签，租金从2012年10月1日起算，按季支付，租金标准为水泥地5元／㎡计400㎡，空地4元／㎡计1400㎡，租金合计7，600元／月，乙方须提前1个月交付。第一次租金支付时间为2012年10月1日。乙方应支付本合同约定3个月的租金总额22，800元的保证金。水电费按实用量计收。乙方应于每月交租日主动将应缴水电费交给甲方，逾期交款，乙方应向原告支付每日3%的滞纳金。乙方必须在合同签订后3个月后仍无装修、未达开业条件，原告可以将店铺无条件收回，押金不退。乙方2个月内不缴交租金，甲方可无条件收回店面，并另作安排，逾期未缴交租金，每日按总金额3%收取滞纳金。乙方存在提前解除合同等违约情形时，甲方所收取保证金不再退还给乙方。乙方未在征得甲方同意的情况下转让房屋，甲方有权收回房屋。合同签订后，百乐公司交付场地，曾斌交纳了保证金22，800元。从2013年11月起，曾斌开始拖欠租金，且未经百乐公司同意，擅自将租赁场所转租给他人。2013年11月5日和2014年5月3日，百乐公司向曾斌发出函件，要求其支付租金，解除合同。2014年5月6日，曾斌确认收到函件，依据合同法规定，原被告合同已于2014年5月6日解除。由于曾斌违约，百乐公司不再退还保证金。百乐公司依约收回了部分场地，曾斌至今仍使用352.50㎡的场地，应按1，410元／月标准支付自2014年5月6日起至实际返还场地之日止的占用费。请求判令：1、确认原被告于2012年9月19日签订的《租赁合同》已于2014年5月6日解除，百乐公司收取的保证金不再退还给曾斌。2、曾斌立即腾空位于罗源湾开发区江滨南路3号空地租赁场所。3、曾斌支付自2013年11月1日起至2014年1月31日止的租金18，195元，并按日3%支付从2013年2月1日起实际还款之日止的滞纳金（暂计至2014年9月26日为12，936.65元）；自2014年2月1日起至2014年4月30日止的租金22，800元，并按日3%计算从2013年5月1日起至实际还款之日止的滞纳金（暂计至2014年9月23日为10，123.20元）；自2014年5月1日起至2014年5月5日止的租金1，266.66元，并按日3%支付从2013年5月1日起至实际还款之日止的滞纳金（暂计至2014年9月23日为551元）。4、曾斌按1，410元／月标准支付自2014年5月6日起至实际返还场地时止的场地占用费（暂计至2014年9月6日止为5，640元）。5、曾斌支付百乐公司为其垫付的水费2，522.80元、电费5，565.14元。
被告曾斌辩称，百乐公司要求确认其已于2014年5月6日解除租赁合同并没收保证金，没有法律和事实依据。2014年5月6日函件，曾斌已收到，但该函件提及的2013年11月5日催缴逾期租金通知，曾斌未收到。解除合同通知应在百乐公司催告后曾斌不履行义务的情况下才能行使，故百乐公司单方解除合同无效。2013年10月10日前，曾斌共支付租金117，545元，按合同约定每月7，600元，大约可以支付租金15个月，故在2013年11月曾斌并不拖欠租金，百乐公司在2013年11月催收逾期租金不是事实。曾斌从2014年1月起不再交租金，原因是百乐公司侵占、拆毁被告主要经营场所，挪作他用。关于水电费，因双方未结算、不能证明被告拖欠水电费。故百乐公司诉请不能成立。
反诉原告曾斌诉称，2012年9月19日，反诉原被告签订《租赁合同》，约定租赁期限3年，从2012年10月1日起算，每月租金7，600元，押金为3个月租金标准22，800元。合同签订后，曾斌支付押金23，300元，并在2013年10月10日前分5次向百乐公司支付租金117，545元。曾斌投资了510，000元进行经营场所建设和装修，2013年夏、秋进行适应性和广告性试营业，2014年、2015年完全可以盈利。不料，百乐公司在2013年11月上旬私自毁约，侵占、拆毁曾斌主要经营场所，致使曾斌合同目的无法实现，投资、预期利益化为乌有。请求判令：1、百乐公司退回已收租金117，545元、押金23，300元。2、百乐公司赔偿投资损失510，000元。3、百乐公司赔偿因其违约造成的曾斌合同预期利益损失367，200元。
反诉被告百乐公司辩称，曾斌未按合同约定缴纳租金，构成违约；曾斌因经营不善，还将场地转租给他人使用，其诉求没有法律依据。
百乐公司提供以下证据：1、房产证，以证明百乐公司对租赁物拥有所有权。2、《租赁合同》，以证明原被告租赁关系。3、EMS详情单、《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》，以证明百乐公司要求曾斌支付租金并解除合同。4、信封、曾斌的《函告书》，以证明曾斌已收到函件。5、《通知》，以证明百乐公司向曾斌催收水电费情况。
曾斌质证认为，对百乐公司提供的证据1，真实性无异议，但土地使用权应以土地使用证为准。证据2真实性无异议。证据3中的EMS详情单形式无异议，但解除合同通知的内容有异议，2013年11月3日，曾斌未拖欠租金，不存在百乐公司催缴租金的客观可能性。证据4真实性无异议，但曾斌已回函表示其未违约。证据5真实性有异议，曾斌未收到该通知，也未欠水电费。
本院认证认为，百乐公司提供的证据1、2、3、4，曾斌对形式真实性无异议；证据5签字人员为邱忠飞，因曾斌在2015年4月8日现场勘验笔录中认可邱忠飞是其管理人员，故以上证据真实性，本院予以采信，但《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》、《函告书》、《通知》载明事项是否真实，应结合其他证据综合分析判断。
曾斌提供以下证据：1、照片，以证明百乐公司私自将曾斌租赁并装修的营业场所拆毁、挪作他用，构成违约。2、收据，以证明曾斌在百乐公司违约之前按合同约定支付了租金等费用。3、《广场投资明细》，以证明曾斌为经营需要在租赁场地建设投资达510，000元。
百乐公司质证认为，曾斌提供的证据1真实性无异议，但与百乐公司无关。证据2无异议，其中宿舍押金500元单据与本案无关联性。证据3由曾斌单方出具，内容无法确定。
本院认证认为，曾斌提供的证据1、2，百乐公司对真实性无异议，予以采信，但其中的宿舍押金单据，与本案无关联性，不予采信。证据3由曾斌单方出具，百乐公司未认可，不具证明力，不予采信。
曾斌还申请对其租赁场地装修费用、经营必须财产价值进行鉴定，本院依法组织双方当事人摇珠选定了福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司、福州名实房地产评估有限公司进行鉴定，但上述两个公司均回函表示无法进行鉴定。
2015年4月8日，本院组织双方当事人到现场勘查，曾斌在笔录中确认租金收据含水电费用，租赁场地上花圃负责人邱忠飞系其管理人员。
本院根据有效证据及当事人陈述，确定案件基本事实如下：
2012年9月19日，原被告签订《租赁合同》，约定百乐公司（甲方）将位于罗源湾开发区江滨南路3号空地出租给曾斌（乙方）经营饮食酒类行业。合同3年一签，租金从2012年10月1日起算，按季支付，租金标准为水泥地5元／㎡计400㎡，空地4元／㎡计1400㎡，租金合计7，600元／月，乙方须提前1个月交付。第一次租金支付时间为2012年10月1日。乙方应支付本合同约定3个月的租金总额22，800元的保证金。水电费按实用量计收。乙方应于每月交租日主动将应缴水电费交给甲方，逾期交款，乙方应向原告支付每日3%的滞纳金。乙方必须在合同签订后3个月仍无装修、未达开业条件，原告可以将店铺无条件收回，押金不退。乙方2个月内不缴交租金，甲方可无条件收回店面，并另作安排，逾期未缴交租金，每日按总金额3%收取滞纳金。乙方存在提前解除合同等违约情形时，甲方所收取保证金不再退还给乙方。乙方未在征得甲方同意的情况下转让房屋，甲方有权收回房屋。合同签订后，曾斌交纳保证金22，800元，原告交付了场地。2013年6月20日至2013年10月10日，曾斌交纳租金（含水电费）117，545元。2014年5月3日，原告向被告发出《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》，主要载明截至2014年5月，曾斌欠百乐公司租金9个月，百乐公司于2013年11月5日已向曾斌发出催缴逾期租金通知，但曾斌至今未交清租金且擅自转租场地构成违约，百乐公司正式通知解除双方租赁关系。2014年5月6日，曾斌发出《函告书》，主要载明其已收到2014年5月3日百乐公司的解除租赁合同通知，其未转租场地，只是美化环境并提升空间（针对其租赁场地上所建花圃）；而百乐公司在租赁场地上建设店面出租给他人，破坏了曾斌租赁场地的整体布局，造成曾斌严重损失，百乐公司建设店面占用租赁面积，仍按原面积计算租金有失公平。2014年9月4日，百乐公司通知要求曾斌交纳从2013年11月1日起至2014年7月30日止的水电费8，087.94元，该通知由租赁场地上花圃管理人员邱忠飞签收。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”曾斌不承认百乐公司催缴租金事实，百乐公司亦无证据证明其发出了催缴租金通知，故《关于解除曾斌场地租赁合同的通知》中百乐公司所述催缴租金事实，本院不予采信。曾斌交纳的租金虽含水电费，现有证据不能证明租赁期间曾斌使用的具体水电量，故曾斌从何时起拖欠租赁不能确定。截至2014年5月6日，曾斌已交纳租金（含水电费）117，545元，相对于百乐公司合同目的来说，不应构成根本违约。《租赁合同》约定“乙方未在征得甲方同意的情况下转让房屋，甲方有权收回房屋。”曾斌称租赁场地上的花圃系其所建、邱忠飞是其管理人员，百乐公司未能提供有效证据反驳，故百乐公司认为曾斌存在擅自转租场地情形，本院不予采信。因此，百乐公司请求确认《租赁合同》已于2014年5月6日解除，依据不足，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”庭审中，双方当事人一致同意解除合同，本院予以确认。故百乐公司诉请曾斌腾空返还租赁场地，曾斌诉请百乐公司退还保证金22，800元，本院予以支持。合同解除前，百乐公司擅自将部分场地改建成店面租给他人构成违约，应承担违约责任；而曾斌未采取适当措施予以制止，扩大了自身损失，也应对扩大损失承担相应的责任。因鉴定无果，曾斌损失具体数额不能确定，本院根据合同履行情况及双方责任大小，酌定百乐公司以未收租金和水电费抵扣其违约赔偿责任，故百乐公司诉请未付租金（占用费）及水电费；曾斌诉请返还已付租金及损失赔偿，本院均不予支持。曾斌有新证据证明损失数额，可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除福州百乐电源科技有限公司与曾斌于2012年9月19日签订的《（百乐）家居建材广场租赁合同》，本判决生效之日起30日内曾斌应腾空返还租赁场地给福州百乐电源科技有限公司，福州百乐电源科技有限公司应返还曾斌保证金22，800元。
二、驳回福州百乐电源科技有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回曾斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2，548元，减半收取1，274元，由原告福州百乐电源科技有限公司负担；反诉受理费6，980元，由反诉原告曾斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审判员 李孝兴
二〇一五年五月十五日
书记员 林丽平
附：本案适用的法律条文及执行提示
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。