延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第48号
上诉人（原审被告）：徐万滨，男，1959年2月10日生，汉族，个体，现住吉林省汪清县。
被上诉人（原审原告）：刘妍，女，1981年6月8日生，汉族，工人，现住黑龙江省哈尔滨市。
委托代理人：刘振芳，刘妍之父，1953年7月3日生，汉族，退休职工，现住黑龙江省哈尔滨市。
上诉人徐万滨因与被上诉人刘妍排除妨害纠纷一案，不服汪清县人民法院（2014）汪民一初字第433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘妍在一审中诉称：我的父亲刘振芳在1998年3月31日与申龙男签订售房合同，申龙男将房屋、锅炉房及其他设备一并出售给我父亲（2005年6月14日我父亲将房屋所有权转让给我，并办理了产权证照，2009年8月13日办理了土地使用权证）。我父亲购买锅炉房后为住宅楼供暖并收取供热费。1999年，我和父亲离开汪清到哈尔滨市定居，因被告徐万滨想借用此锅炉房，我们便将锅炉房借给被告。现我要收回此锅炉房，但被告徐万滨一直占用，我请求判令被告徐万滨立即排除对我所有锅炉房的妨害。
徐万滨在一审中辩称：一、原告主体不适格，应由房主本人起诉。二、该锅炉房和楼梯都是公共设施。2005年由于锅炉房年久失修，我们业主集体出资更换了锅炉及部分管道，因为原告在哈尔滨，无法联系，原告家没有出资，是承租了原告房屋的人出资的。三、如果原告能出示锅炉房的产权证明，我便同意腾出锅炉房。
一审法院经审理查明：1998年3月31日，原告刘振芳与申龙男签订售房合同，申龙男将房屋、锅炉房及其他设备一并出售给原告父亲（2005年6月14日原告父亲将房屋所有权转让给原告，并办理了产权证照，2009年8月13日办理了土地使用权证）。原告父亲购买锅炉房后为住宅楼供暖并收取供热费。1999年，原告和父亲离开汪清到哈尔滨居住，因被告徐万滨想借用此锅炉房，原告父亲便将锅炉房借给被告，并由被告管理锅炉房。该住宅楼接通集中供热后，取消小型供热。2010年，原告父亲回到汪清要求被告腾出该锅炉房，但是被告一直未予腾出。
一审法院认为：所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。物权受到侵害的，权利人可以通过诉讼途径解决。妨害物权，权利人可以请求排除妨害。原告父亲从申龙男处购买了房权证号0151**号房屋及与之相连的锅炉房后，将房屋所有权与土地使用权过户到原告刘妍名下，故原告刘妍作为房屋所有权人和土地使用权人，是本案适格主体。
根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”被告承认房产证号0151**号房屋所有权人是申龙男，由申龙男管理与之相连的锅炉房并收取供热费，原告父亲刘振芳与申龙男签订买卖合同后，由原告父亲刘振芳经营锅炉房、缴纳电费、向住户收取供热费。2005年6月14日、2009年8月13日，房屋产权及土地使用权变更登记为原告刘妍（房权证：0151**号，土地使用权证：汪国用（2009）第25-1811号）。土地使用权证中土地使用面积包含锅炉房所占用的土地面积。原告虽未对锅炉房进行物权登记，但锅炉房建造于原告刘妍取得的土地使用权中，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定，锅炉房在申龙男转让建设用地时已经一并转让给原告的父亲刘振芳，刘振芳亦支付了相应价款，现房屋及土地使用权均登记为原告刘妍，故该锅炉房应归原告刘妍所有。自原告要求被告腾出锅炉房之日起，被告徐万滨应当在合理期限内腾出，被告未腾出，属于妨害原告的物权的行为，被告应当承担排除妨害的民事责任，原告的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条、第一百三十五条、第一百四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、第七十四条之规定，判决如下：限被告徐万滨于本判决发生法律效力后十五日内，排除对原告刘妍所有锅炉房的妨害。案件受理费50元，由被告徐万滨负担。
宣判后，徐万滨不服上述判决向本院提起上诉称：1.案外人申龙男对诉争锅炉房没有所有权，一审中被上诉人也没有提交此方面的证据。2.被上诉人提交的房产证并没有诉争锅炉房的面积，不能证明其对诉争锅炉房享有所有权。3.诉争锅炉房为公共设施，不属于可转让的建筑物或构筑物范围。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
刘妍二审辩称：一审判决适用法律得当，判决结论正确，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉主张。
刘妍为证实自己的主张，二审期间申请证人孟虎林出庭（一审期间该证人已提交书面证言），证明诉争锅炉房所在楼房原为副食品大楼公司下属企业食品二店贷款30万元建造的职工住宅，共四层，一层是门市，二层是办公室，三四层是职工住宅，诉争锅炉房是专为这栋楼建的。因为楼房是食品二店出资建设，因此锅炉房也自然属于食品二店，后来企业改制时将整个一层出售给了申龙男。申龙男买了锅炉房后因为供热问题还与上面的住户产生纠纷，直到集中供热不用锅炉房才没有纠纷。徐万滨质证称证人的陈述仅限于口头陈述，没有书面证据证明锅炉房为副食品大楼公司的固定资产，可以单独出售。集中供热之前锅炉房的管理、维护都是由我们住户自己组织的。本院认为，该证人证言虽仅系个人陈述，但与涉案房屋产权变更过程基本吻合，故具备一定的参考性，本院根据本案案情酌情予以参考。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。
本院认为：徐万滨虽然主张刘妍父亲刘振芳与案外人申龙男于1998年3月31日签订的房屋买卖合同是不真实的，但该房屋买卖合同中约定交易的015116号房屋产权现确已变更登记在刘妍名下，徐万滨亦未能提供相关证据证实该房屋买卖合同是虚假的，一审据此认定该房屋买卖合同真实有效并无不妥。依据该房屋买卖合同约定，案外人申龙男已将015116号房屋连同本案诉争锅炉房一并出售给刘妍的父亲刘振芳。至于原汪清县副食品大楼公司是否有权处分诉争锅炉房，诉争锅炉房是否应当认定为该楼公共的附属设施而不应单独出售等问题，因涉及到企业改制等一系列过程，且几经易手，若利害关系人对此有异议可通过其他途径予以解决。徐万滨仅系该楼住户之一，现以诉争锅炉房为该楼公共设施为由占用诉争锅炉房依据不足。诉争锅炉房目前虽不再供热，但根据庭审各方的陈述，其内尚遗有部分供水等公共设施，刘妍虽以其持有的房屋产权证和土地使用权证为依据主张徐万滨停止侵害，但不能以此为由妨碍锅炉房内已有公共设施的日常使用和维护。徐万滨上诉主张缺乏依据，一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人徐万滨负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓娟
代理审判员 朴哲男
代理审判员 于 雷
二〇一五年三月三十日
书 记 员 尹光熹
《物权法》第35条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求返还原物。
《物权法》第135条：建设有地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。
《证据规则》第70条：当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复印件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。
《证据规则》第74条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。