广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶武法民一初字第1125号原告（反诉被告）：罗素玉，女，1971年11月14日出生，汉族，住韶关市武江区。委托代理人：康健勤，男，1970年11月14日出生，汉族，住址同上，系原告罗素玉丈夫。委托代理人：王为，男，1977年1月28日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告（反诉原告）：蔡荣合，男，1966年11月15日出生，汉族，现住韶关市曲江区。被告：韶关市三荣机电物资贸易有限公司。住所地：韶关市曲江区马坝镇车站路*号门店。法定代表人：蔡荣合，身份信息同上，系该公司董事长。上述两被告的共同委托代理人：唐来军、黄蒙，广东纬韬律师事务所律师。原告罗素玉诉被告蔡荣合、韶关市三荣机电物资贸易有限公司（下称三荣机电公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。被告蔡荣合于2015年9月28日对原告罗素玉提出反诉，本院经审查后对被告蔡荣合提出的反诉依法予以受理，并于2015年11月26日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）罗素玉的委托代理人康健勤、王为，被告（反诉原告）蔡荣合（同时为被告三荣机电公司的法定代表人）及其委托代理人唐来军、黄蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗素玉诉称：2014年4月20日，原告罗素玉与被告蔡荣合签订了《商铺买卖合同》，约定蔡荣合将韶关市××区科技工业园XXXXXXXXXXXB1栋XXX、XXX号商铺卖给原告罗素玉，两间商铺总价1530000元，并约定了付款时间、付款方式及违约责任等内容。原告按照约定于2014年4月21日向被告支付了商铺的首付款500000元、于2014年5月5日支付了尾款1030000元，被告出具了收款收据给原告收执。至此，原告已按合同约定及时、完全履行了付款义务。按照合同的约定，被告应在2015年6月30日前为原告办好上述两间商铺的产权证。可经原告多次催促，被告至今仍没有办好产权证。合同中已约定：“卖方如果在2015年6月30日前办不到产权证，卖方将全额向买方退款，并从2014年7月16日起按购房款总金额￥1530000.00元的2%向买方支付月利息，并按每间商铺￥50000.00元的标准向买方支付违约金。”现原告要求被告按约定全额退还原告购房商铺款1530000元，支付13个月11天（2014年7月16日至2015年8月27日）的利息409020元，并支付违约金100000元，合计2039020元。因被告经原告多次催促却以各种理由推辞，迟迟不能为原告办理产权证，原告于是到房管部门去查询，也查不到涉案商铺的一切登记资料。为防止被欺骗，原告于2015年8月24日向西联派出所报案。西联派出所调查后答复称蔡荣合是XXXXXXXXXXX开发单位的股东之一，内部分配有17间商铺，部分商铺未办理产权证，不属于合同欺诈，属于合同纠纷，建议原告通过诉讼途径解决。原告与被告签订的《商铺买卖合同》真实有效，被告不履行合同约定的义务，给原告造成了巨大的经济损失。为此，为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告全额退还原告购买商铺款1530000元；二、被告支付原告利息409020元及违约金100000元；三、本案一切诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）蔡荣合辩称：一、原告未按合同约定支付商铺款，已违约在先应承担由此产生的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，双方签订的《商铺买卖合同》已经终止。二、原告擅自改建涉案商铺的行为违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，根据《不动产登记条例》的规定，被告不可能违反禁止性规定为原告办理过户手续。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告三荣机电公司辩称：一、被告三荣机电公司虽然在被告蔡荣合与原告签订的《商铺买卖合同》中的卖方处盖章，但涉案商铺的产权人为蔡荣合，而非三荣机电公司，三荣机电公司无权处分该财产，也不可能与原告签订《商铺买卖合同》，其意思表示不合常理。二、三荣机电公司虽然在被告蔡荣合与原告签订的《商铺买卖合同》中的担保人处盖章，但从格式和内容来看，涉案合同只有合同双方权利义务的约定，并无其他内容，且涉案合同不符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，因此该担保合同缺乏有效的要件导致该担保不成立。因此原告诉请三荣机电公司退还购买商铺款项缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。反诉原告蔡荣合反诉称：2014年4月20日，反诉原告与反诉被告签订《商铺买卖合同》，约定买方应于《商铺买卖合同》签订后的第二天付给卖方500000元，5月5日前支付1030000元，如买方不按上述约定时间付款，则终止合同且不退还所付款项。签订《商铺买卖合同》后，反诉原告将商铺交付反诉被告使用。2014年4月21日，反诉被告支付购买商铺款500000元，反诉原告于同日出具收据。2014年5月5日，反诉被告告知反诉原告其已支付剩余购买商铺款1030000元，反诉原告信以为真便于当日出具了收据。直到2015年5月底，反诉原告万般催促反诉被告提供证件去办理过户手续查账时才发现，其中一笔590000元的购买商铺款是2015年5月6日转入反诉原告账号。事后，反诉原告电话告知反诉被告解除合同。另，反诉原告发现反诉被告擅自扩建涉案商铺，由三层增建至四层。根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，加盖楼层显然是一种建设行为，这种建设行为事先必须得到规划部门的允许，并办理相关手续。据此，反诉被告迟延支付购买商铺款的行为已经违反了《商铺买卖合同》第三条的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，涉案合同依法应予解除。另外，反诉被告擅自“加高”的行为是违法行为，加高的部分是违章建筑，依法应予拆除。综上所述，反诉原告与反诉被告签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。反诉被告迟延支付购买商铺款的行为已经违反了《商铺买卖合同》第三条的约定，涉案合同应依法解除且反诉被告已支付的购买商铺款940000元应按约定归反诉原告所有。反诉被告违法扩建涉案商铺，应依法予以拆除并赔偿反诉原告因此造成的商铺结构及墙体修复的经济损失50000元。反诉原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺买卖合同》，确认反诉被告已支付的购买商铺款940000元归反诉原告所有；二、反诉被告拆除违法扩建部分的建筑物，恢复原状后交付反诉原告，并赔偿反诉原告因此造成的商铺结构及墙体修复的经济损失50000元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告罗素玉辩称：一、关于合同付款问题。1、涉案商铺的交易价格为153万元，并非小数，反诉原告没有可能在听说付款了而不去查实即出具如此大额的收款收据。反诉原告称2015年5月底查账才发现其中一笔590000元是2014年5月6日转入反诉原告账户的，整整过去了一年，反诉原告竟然敢说才发现反诉被告付了款。可通过反诉原告提供的银行明细清单显示在2014年5月6日当日反诉被告转了第二笔款后，反诉原告即在该账户进行了取款、转账等交易多达5笔以上。2、第二批购房款分两次转入反诉原告指定的账号，前后相差一天，这是不可能因记错时间而随便写一个日期，唯一的解释就是当初基于某种原因对如何付款反诉被告和反诉原告达成了一致，反诉被告才会按反诉原告的要求分两次付款到反诉原告的账户，反诉原告也才会按合同约定的时间出具收款收据。这证明了反诉被告及时、充分的履行了合同。3、在反诉被告履行了合同约定的付款义务后，双方无任何异议，反诉原告及时移交了合同约定的商铺及其钥匙，反诉被告也积极进场装修，准备尽快投入使用。现因反诉原告不能履行该商铺产权证的办理义务，致使反诉被告不能实现购买目的。迫于无奈起诉到法院后，反诉原告才提出付款有瑕疵，这明显有悖初衷，不合情理。反诉原告如果在付款时就认为反诉被告没有按合同付款构成了违约，而又接受并使用原告支付的款项，这显然是欺诈。二、关于涉案商铺是否存在违建加盖的问题，应由相关的职能部门予以认定。反诉被告在涉案商铺首层（层高5.8米）的中部加了一个夹层，而该夹层本来就是加在预留的圈梁上的，当初反诉被告装修商铺时也是参照反诉原告商铺B1栋147、148、149、150样版来装修的，这是整个XXXXXXXXXXX通行的做法，而且没有改变整个建筑的结构和外观，也没有增加整个建筑的高度。反诉被告在签订《商铺买卖合同》后，按约定付款，反诉原告也及时交付了商铺和商铺钥匙，反诉被告在拿到钥匙后积极的进场装修，这证明了反诉被告在积极履行合同，有真实的购买意图和明确的使用用途，而正是由于反诉原告的违约，致使反诉被告不能实现购买商铺的目的。为此，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求并由反诉原告承担一切诉讼费用。经审理查明：2014年4月20日，蔡荣合（卖方）与罗素玉（买方）签订一份《商铺买卖合同》，约定由蔡荣合将位于韶关市××区科技工业园XXXXXXXXXXXB1栋XXX、XXX号商铺出卖给罗素玉，每间商铺价格765000元，两间商铺共计1530000元。关于付款时间及产权证的办理，双方约定：“三、付款时间：合同签订后第二天买方付给卖方￥500000.00元，5月5日前付￥1030000.00元（付清）。如买方不按上述约定时间付款，则终止合同且不退还所付款项。四、产权证由卖方办理。办妥时间为2015年6月30日前。卖方如在2015年6月30日前办不到产权证，卖方将全额向买方退款，并从2014年7月16日起按购房款总额￥1530000.00元的2%向买方支付月利息，并按每间商铺￥50000.00元的标准向买方支付违约金。如因买方不能提供有效合法证件办不到房产证，卖方不负责任。”蔡荣合在《商铺买卖合同》的卖方签名或盖章处签名，三荣机电公司亦在《商铺买卖合同》的卖方签名或盖章处及担保人处分别加盖了公章。虽然三荣机电公司在卖方签名或盖章处加盖了公章，但原、被告均确认涉案商铺的卖方为被告蔡荣合，三荣机电公司只是担保人。签订上述《商铺买卖合同》后，罗素玉通过其丈夫康健勤的账户于2014年4月21日转账500000元、2014年5月5日转账440000元、2014年5月6日转账590000元，合计1530000元至蔡荣合账户，蔡荣合亦于2014年4月21日、2014年5月5日分别依次出具收到康健勤交来购商铺款500000元、1030000元的《收据》给原告收执。2015年3月24日，蔡荣合将涉案商铺的钥匙交付给罗素玉，罗素玉随后进行装修，并在蔡荣合交付时商铺首层即已具有的圈梁上添加了夹层。因蔡荣合至今未办妥涉案商铺的所有权转移登记手续，罗素玉以此为由诉至本院要求蔡荣合、三荣机电公司全额退还购买商铺款1530000元，并支付利息409020元及违约金100000元等。蔡荣合则以罗素玉未按约定如期付款，擅自在商铺首层添加夹层为由，反诉要求解除其与罗素玉签订的《商铺买卖合同》，确认罗素玉已支付的购买商铺款940000元归蔡荣合所有，并要求罗素玉拆除在商铺首层添加的夹层，恢复商铺原状，并赔偿蔡荣合因此造成商铺结构及墙体修复的经济损失50000元等。罗素玉于庭审中亦明确要求解除其与蔡荣合签订的《商铺买卖合同》。另查明：涉案商铺于2014年8月1日办理了权属登记，登记的权属人为韶关光华塑胶五金制品有限公司。2015年10月21日，韶关光华塑胶五金制品有限公司出具一份《房屋所有权人证明书》，载明：坐落在武江区科技工业园内韶关市光华机电五金商贸城B1幢XXX号、XXX号商铺的所有权人虽登记为韶关光华塑胶五金制品有限公司，实际所有权人为蔡荣合，有关产权人登记变更手续正在办理中。蔡荣合就其主张的因罗素玉在商铺首层添加了夹层致使无法办理商铺产权登记手续的事实，未提供证据予以证明。本院认为：罗素玉与蔡荣合签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，罗素玉与蔡荣合均应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，罗素玉作为买方负有按照约定如期付款的义务，蔡荣合作为卖方则负有交付商铺并办理商铺所有权转移登记的义务。现蔡荣合至今未办理涉案商铺的所有权转移登记手续，致使罗素玉购买商铺的目的不能实现，蔡荣合反诉请求解除双方签订的《商铺买卖合同》，罗素玉亦同意解除，故本院对蔡荣合要求解除双方签订的《商铺买卖合同》的反诉请求予以支持。本案争议的焦点是：罗素玉是否构成逾期付款的问题，蔡荣合至今未办理商铺的所有权转移登记是否应承担违约责任的问题。对此，本院作如下分析：根据蔡荣合提交的交易明细显示，罗素玉确有590000元于2014年5月6日支付，比双方约定的支付时间迟延一天，但是蔡荣合于2014年5月5日即出具了收到涉案商铺尾款1030000元（含2014年5月6日支付的590000元在内）的《收据》给原告收执，而之后亦于2015年3月24日将涉案商铺交付罗素玉。故在蔡荣合未提供证据证明其系因重大误解而出具了《收据》的情况下，本院对蔡荣合提出罗素玉逾期付款的抗辩理由不予采纳。蔡荣合以罗素玉未按约定时间付款，要求确认罗素玉支付的940000元购买商铺款归蔡荣合所有的请求，证据不足，本院不予支持。关于蔡荣合至今未办理商铺的所有权转移登记是否应承担违约责任的问题。蔡荣合与罗素玉在《商铺买卖合同》中约定产权证的办妥时间为2015年6月30日前，蔡荣合就其未能如期办妥产权证提出如下抗辩：一、罗素玉逾期一天付款590000元；二、罗素玉擅自在商铺首层添加了夹层导致无法办理所有权转移登记。关于罗素玉逾期一天付款590000元是否构成违约的问题前面已作论述，在此不再赘述。关于添加夹层问题，罗素玉虽然在商铺首层添加了夹层，但是蔡荣合并未提供证据证明其无法办理所有权转移登记是因罗素玉添加了夹层所致。故对蔡荣合提出未能如期办理所有权转移登记的抗辩理由，本院不予采纳，蔡荣合应承担未能如期办理产权转移登记所产生的违约责任。双方约定，卖方如在2015年6月30日前办不到产权证，卖方将全额向买方退款，并从2014年7月16日起按购房款总金额1530000元的2%向买方支付月利息，并按每间商铺50000元的标准向买方支付违约金。但因罗素玉未提交证据证明其因蔡荣合未能退还购房款产生的实际损失数额，而双方约定的按月利率2%计付利息已与民间融资的成本相当，故本院对罗素玉主张蔡荣合以购房款总金额1530000元按月利率2%支付从2014年7月16日起至2015年8月27日止的利息409020元给罗素玉的请求予以支持，对罗素玉主张并按每间商铺50000元的标准向买方支付违约金的请求不予支持。至于被告三荣机电公司的责任问题，三荣机电公司以担保人的身份在《商铺买卖合同》中盖章，其并未提供证据证明该担保存在法律、法规规定的导致担保无效的情形，故本院予以认定三荣机电公司提供的担保成立。根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，三荣机电公司应对蔡荣合所负的上述债务承担连带偿还责任。关于蔡荣合请求罗素玉拆除在商铺首层添加的夹层，恢复原状的请求。蔡荣合与罗素玉对于解除双方签订的《商铺买卖合同》均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本院对与蔡荣合要求罗素玉拆除在商铺首层添加的夹层，恢复原状后交付给蔡荣合的请求，予以支持。至于蔡荣合要求罗素玉赔偿因此造成的商铺结构及墙体修复的经济损失50000元的请求，因蔡荣合已诉请罗素玉拆除在商铺首层添加的夹层，恢复原状后将商铺交付给蔡荣合，本院对此亦予以支持，蔡荣合现同时主张罗素玉赔偿因此造成的商铺结构及墙体修复的经济损失50000元的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗素玉与被告（反诉原告）蔡荣合于2014年4月20日签订的《商铺买卖合同》。二、被告（反诉原告）蔡荣合应于本判决发生法律效力之日起三十日内退还购买商铺款1530000元给原告（反诉被告）罗素玉。三、被告（反诉原告）蔡荣合应于本判决发生法律效力之日起三十日内支付利息409020元给原告（反诉被告）罗素玉。四、被告韶关市三荣机电物资贸易有限公司对本判决第二项、第三项确定的义务承担连带清偿责任。五、原告（反诉被告）罗素玉应于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除其在韶关市武江区武江科技工业园内韶关市光华机电五金商贸城B1幢XXX号、XXX号商铺首层添加的夹层，将商铺恢复原状后交付给被告（反诉原告）蔡荣合。六、驳回原告（反诉被告）罗素玉的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）蔡荣合的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23112元，财产保全费5000元，合计28112元，由原告（反诉被告）罗素玉负担861元，被告（反诉原告）蔡荣合负担27251元。反诉案件受理费6850元，由原告（反诉被告）罗素玉负担50元，被告（反诉原告）蔡荣合负担6800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  张明华审 判 员  朱 琴代理审判员  谭谦悦二〇一六年二月十五日书 记 员  梁增有