福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终3804号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱自强，男，1982年4月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：华淑芳，女，1989年4月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：王建文，福建元一律师事务所律师。上诉人朱自强因与被上诉人华淑芳房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。朱自强上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱自强的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由华淑芳承担。事实和理由：一、一审判决关于朱自强未行使合同解除权一事，认定事实不清。朱自强在一审诉状中明确表示其要行使合同解除权，并要求华淑芳承担违约责任，故一审不予支持朱自强要求华淑芳支付违约金的诉请是错误的。二、银行打印的按揭贷款审批单（授信额度基本信息表），可以证明银行完成华淑芳按揭贷款审批的时间，可以推翻华淑芳在一审中做出的虚假质证陈述，也可以证明华淑芳违约事实的成立。三、一审判决支持华淑芳解除合同，认定事实不清、证据不足，适用法律错误。华淑芳作为违约方，从未向朱自强发过催促履约的函件，不具备解除合同的资格和条件，不应支持解除合同。四、朱自强的差旅费真实存在且符合常理，一审未予支持是错误的。另外，中介佣金、服务费等虽尚未产生，但由于华淑芳违约，在合同解除后必然面临该项损失，故请求二审法院予以支持。华淑芳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱自强在一审诉讼中未行使合同解除权，故一审不予支持其违约金的诉请是正确的。朱自强要求华淑芳支付违约金五万元，亦缺乏事实及法律依据。朱自强二审提供的按揭贷款审批单恰能证明朱自强存在违约行为，华淑芳已依约履行合同义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。朱自强向一审法院起诉请求：1.华淑芳支付朱自强违约金50000元；2.华淑芳承担交易双方的中介佣金、交易服务及交易过程中产生的税费及本案的诉讼费、差旅费及相关费用。反诉原告华淑芳向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.朱自强向华淑芳支付违约金50000元、律师代理费15000元；3.本案诉讼费由朱自强承担。一审法院认定事实：2015年8月30日，朱自强与华淑芳在福州市仓山区祥正骊特房产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定朱自强将其所有的坐落于福州市仓山区金山街道凤冈路569号红郡13#楼102单元房屋出售给华淑芳，房屋总价690000元。合同第二条约定：卖方须在签订合同后五个工作日内向原抵押权人申请提前结清贷款手续，并在2015年10月18日之前向贷款银行申请将房屋原抵押权注销。合同第六条约定：签订合同时，买方支付履约保证金50000元。买方应于2015年9月22日之前备妥按揭贷款银行要求准备的相关材料，并将贷款银行要求的首付款一次性解入其于贷款银行开立的账户中办理冻结手续。合同第七条关于附属配套设施中将“水、电一户一表、有线电视、数字电视、管道煤气使用权”等项目均予以删除。合同第九条约定，自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。因一方迟延履行合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元。同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。签订买卖合同的同日，即2015年8月30日，朱自强与华淑芳签订《补充协议》，约定《房屋买卖合同》项下新的产权人为买方指定的人员，新产权人可为一人或多人（若买方购买房产付款方式为按揭贷款，则买方应于房产评估前告知交易服务方关于新产权人的具体身份并保证其指定的新产权人具备购买该房产资格及按揭贷款申请资格），卖方同意配合办理该房产相关权属过户至买方指定人员名下所需的一切相关手续。合同签订当日，华淑芳向福建骊特担保有限公司支付履约保证金50000元。《房屋买卖合同》签订之后，朱自强与华淑芳又签订一份《补充协议》，约定卖方在收取到除履约保证金外的钱款后，将房屋交接给买方使用。卖方同意在买方申请贷款审批通过后将房屋、水、电、煤气、数字电视、物业费等费用结清后交接给买方使用，卖方同意买方可对房屋内部进行拆除、装修。华淑芳于2015年9月14日办理了首付款冻结手续。朱自强于2015年10月26日办结讼争房屋的抵押权注销登记手续。2015年11月6日、2015年11月17日，福建骊特担保有限公司向华淑芳分别发出两份《催办函》，催告华淑芳到房地产交易登记部门办理讼争房屋所有权证的过户收件受理手续。另查明，2015年11月8日，华淑芳与福建元一律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师代理诉讼，并支付律师费15000元。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应按合同约定诚实信用行使权利、履行义务。一审对朱自强的诉讼请求分析如下：关于违约金50000元。合同第九条约定，因一方迟延履行合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元。支付违约金的前提为守约方行使合同解除权，而朱自强在诉讼前并未发函或通知华淑芳解除合同，诉讼中亦未诉请解除合同，故对于朱自强要求华淑芳支付违约金的诉请，不予支持。关于要求华淑芳承担中介佣金、交易过程中产生的税费、差旅费等费用，因朱自强未提交相关证据予以佐证，且庭审中朱自强自认上述费用尚未产生，故对朱自强的该项诉请不予支持。一审法院对华淑芳的诉讼请求分析如下：关于解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”华淑芳诉请解除原、被告之间的《房屋买卖合同》，庭审中，朱自强亦同意解除合同，故一审法院对华淑芳解除合同的诉请，一审法院予以支持。关于违约金50000元及律师代理费15000元。合同第九条约定，因一方迟延履行合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元。同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。华淑芳主张朱自强提供虚假信息，导致华淑芳对房屋实际分割界限认定错误，讼争房屋实际不具备两室一厅的户型，但《房屋买卖合同》中记载的讼争房屋地址、面积、产权证号等信息与房屋所有权证登记的一致，且讼争房屋为毛坯房，华淑芳现场看房时尚无分户墙，华淑芳提交的两室一厅的户型图并非朱自强所制作，华淑芳未提交证据证明朱自强承诺讼争房屋可分割为两室一厅，且庭审中华淑芳亦自认前期未和朱自强接触，签合同当日是第一次见面，而合同中也未注明华淑芳购买的房屋需为两室一厅，故对于华淑芳的主张，不予支持。华淑芳主张朱自强违反了补充协议中对水、电、煤气移交的约定，但双方在补充协议中约定的是“卖方同意在买方申请贷款审批通过后将房屋、水、电、煤气、数字电视、物业费等费用结清后交接给买方使用”，而华淑芳在庭审中自认其于2015年9月14日办理首付款冻结，之后没有办理正式的审批手续，故对于华淑芳的主张，不予支持。如上分析，华淑芳未能举证证明朱自强存在违约行为，故对于其要求朱自强赔偿违约金及律师代理费的诉请，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第六十条(?javascript:SLC(21651,60)?)、第九十三条、《最高院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除华淑芳与朱自强于2015年8月30日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回华淑芳的其他诉讼请求；三、驳回朱自强的诉讼请求；本诉诉讼费1050元，由朱自强负担。反诉诉讼费5350元，由华淑芳负担2675元，朱自强负担2675元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：朱自强提交的《按揭贷款审批单》，证明银行通过了华淑芳的按揭贷款审批，华淑芳未依约履行合同义务，构成违约。华淑芳经质证，对上述证据的真实性没有异议，但是对证明对象有异议，其认为最终银行按揭贷款不再发放，贷款项目已经终止，而且该证据恰能证明是朱自强存在违约行为。本院经审查认为，朱自强提交的上述证据不足以证明其主张的待证事实，不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的基本事实属实。本院认为，首先，关于朱自强主张的要求华淑芳支付违约金50000元。根据讼争《房屋买卖合同》第九条约定：“自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可解除合同。……因一方迟延履行合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金50000元。”，当华淑芳发生违约行为时，朱自强可以守约方的名义向违约方发出函件促其履约，现朱自强在诉讼前并未发函促华淑芳履约，也未在一审起诉中明确提出解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，故对于朱自强要求华淑芳支付违约金50000元的主张，一审不予支持并无不当，本院予以维持。其次，华淑芳在一审反诉中提出解除讼争《房屋买卖合同》的诉请，并主张朱自强违约。经庭审调查，朱自强对解除合同的请求并无异议，但不认可其存在违约行为，朱自强在二审中另主张华淑芳已办理房屋按揭贷款审批手续，系华淑芳未依约履行合同义务。本院经审查认为，双方当事人对解除合同未有异议，故一审判令解除讼争《房屋买卖合同》并无不当，予以确认。至于违约问题，朱自强提供的二审新证据不足以证明华淑芳已获取银行审批通过的按揭贷款，而华淑芳在庭审中表示其已终止向银行申请按揭贷款，故朱自强以此为由主张华淑芳违约，缺乏事实依据。华淑芳提交的证据亦无法证明朱自强在签订及履行合同中提供虚假信息、导致其对购买讼争房屋的行为产生误解，且房屋产权证记载的房屋信息与合同约定的一致，故一审不予支持华淑芳的反诉请求并无不当。再者，朱自强主张要求华淑芳承担中介佣金、交易过程中产生的税费、差旅费等费用，但因朱自强未提交相关证据予以佐证，且上述费用尚未实际产生，故对朱自强的该项诉请本院不予支持。综上所述，朱自强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由朱自强负担。本判决为终审判决。审 判 长  袁文伟代理审判员  陈秀瑜代理审判员  马 青二〇一七年一月二十三日书 记 员  章信淡