北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第13417号
上诉人（原审原告）北京市世纪天马汽车服务有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和地区石门村。
法定代表人郭×，董事长。
委托代理人陈旭，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人关珅珅，北京市隆安律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京市顺义区仁和镇人民政府，住所地北京市顺义区顺平路9号。
法定代表人刘洋，镇长。
委托代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。
上诉人北京市世纪天马汽车服务有限责任公司（以下简称天马公司）、上诉人北京市顺义区仁和镇人民政府（以下简称仁和镇政府）因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第4164号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
2015年2月，天马公司诉至原审法院称：2001年，顺天马汽车维修站作为仁和镇及石门村的招商引资项目，经过顺义区规划管理局批准后兴建。2001年3月26日，北京市顺天马汽车维修站与顺义区仁和地区石门村经济合作社签订《场地租赁合同》，租赁期限为20年，租赁范围为“仁和地区七分干西顺沙路南（东至七分干、西至小中河、南至石门市场、北至顺沙路）共计37.5亩。2002年1月23日，北京市顺天马汽车维修站将企业名称变更为“北京市世纪天马汽车服务有限责任公司”即天马公司，上述《场地租赁合同》的承租主体即为天马公司。自2001年至2008年，天马公司在承租土地上陆续兴建了20000多平方米的建筑物用于自身经营及出租商铺。2011年初，仁和镇政府对天马公司所承租的场地上的建筑物进行拆迁，但并未与天马公司进行协商，强行将争议土地上的建筑物拆毁。根据房地产评估单位的评估报告，所拆毁房产的价值为27791775元。综上所述，天马公司是租赁土地的合法承租者以及建筑物附属物的所有者，理应由天马公司作为被拆迁人与拆迁人签订协议书，并获得相应拆迁补偿。仁和镇政府在没有与天马公司签署协议并支付相应补偿的情况下，擅自将天马公司所有的房产拆毁，给天马公司造成了巨大的经济损失。现诉至法院，要求判令：1.仁和镇政府赔偿财产损失27791775元；2.仁和镇政府按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失6864006.35元（2011.4.30-2015.1.13）；3.依法判令仁和镇政府按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失（2015.2.1-实际支付之日）；4.诉讼费由仁和镇政府负担。
仁和镇政府辩称：1.天马公司诉讼请求于法无据，其被拆除的建设面积没有相关批准的合法手续，违反《中华人民共和国土地管理法》及相关法律的强制性规定，不属合法建设，仁和镇政府不同意赔偿：首先，天马公司租用的石门村经济合作社土地为农用地，按照土地管理法第63条的规定，农民所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业除外；第61条规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续；第44条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；本条第二款、第三款规定以外建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。再根据当时生效的《中华人民共和国城市规划法》（1990.1.1-2008.1.1）第32条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。事实证明，天马公司建设的建筑物违反上述法律的强制性规定；其次，天马公司建设的建筑物不属于合法财产，依法不受保护：天马公司建设的北京顺天马汽车维修站建设面积及出租用于商户店铺的建设面积，未经有关部门批准，违反相关法律的强制性规定，依法不属于合法财产范围。2.北京首佳房地产评估有限公司《报告书》的估价结果依法无效：首先，该报告书是房地产价格咨询报告，是对估价对象在设定条件下提供的咨询意见，不属一般意义上的委托评估报告书。该报告书第6条约定，估价对象未取得相关权属资料，相关建筑面积为20716.42平方米。本次估价设定估价对象为合法取得，如上述情况发生变化，该估价结果应作相应调整。也就是说，该报告书确定的估价结果以合法取得为条件。但天马公司的建筑物未取得相关批准，不属于合法建设，因此估价结果不应具有法律效力。综上，请求法院驳回天马公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：王×、郭×于1991年12月1日开始同居，1993年12月育有一女。2009年7月1日双方登记结婚。王×1系王×之父，郭×1系郭×之父。王×1现已去世。2011年9月13日，郭×、王×经原审法院主持调解离婚。
1990年4月24日，北京市顺天马汽车维修站成立，类型为有限责任公司，法定代表人为王×。2001年3月26日，北京市顺天马汽车维修站（乙方）与顺义区仁和地区石门村经济合作社（甲方）签订了《场地租赁合同》，约定：“为了发展经济，乙方租用甲方场地、将现有的公司迁址到租赁场地扩大生产，计划总投资630万元，其中原有资产280万元，新增固定资产投资350万元。兴建集汽车修理、汽车美容、汽车装饰、汽车配件销售、汽车销售、餐饮为一体的项目……第一条，租赁场地及辅助条件。1.租赁场地位于北京市顺义区仁和地区七分干西顺沙路南（东至七分干、西至小中河、南至石门耕地、北至顺沙路），共计37.5亩……第二条，租赁期限。1.租赁期限共20年。甲方自2001年5月1日起将场地交付乙方使用，至2021年4月30日收回……第三条，租金每年50525元……”合同尾部乙方处盖有北京市顺天马汽车维修站公章并有王×的签字。
2001年12月21日，顺义区规划管理局出具顺规意字（2001）090号规划项目意见书，载明：北京市顺义区仁和地区农工商联合总公司，你单位报送的北京市顺义区计划委员会征求意见函顺计便字（2001）第077号仁和地区农工商总公司拟迁建顺天马汽车维修站的项目，建筑面积1200平方米，项目选址在石门西侧。我局对该项目进行初审，同意立项。但须按如下规划条件进行设计：一、该项目位于顺沙路南侧，东至七分干，西至小中河，南至石门耕地。二、该项目建设基底退顺沙路路中线65米以上；退小中河堤50米以上，退七分干堤30米以上。三、该项目以后各种手续须按基本建设程序办理。
2002年6月，经马坡镇政府批准，北京市顺天马汽车维修站进行改制，变更名称为天马公司，公司注册资本500000元，其中王×出资213800元，郭×出资286200元。2002年10月10日，天马公司修改章程，将注册资本变更为1000000元，其中王×出资513800元，郭×出资486200元。
自2001年起，天马公司陆续在涉案区域内兴建建筑物，具体过程如下：1.2001年4月，肖国林带领北小营乡建筑分公司二队承建天马公司的基建项目与室外工程，工程面积约4000平方米，2001年11月总体施工完成。2.2002年，海量润滑油厂建造房屋约300平方米，并与天马公司约定在租期届满之日，所建房屋归天马公司所有。3.2003年，北京金鹏盛源工贸有限公司承建天马公司工程，建设2000米建筑物，后用于出租。4.2005年，周歧在天马汽修厂房的西侧建承建一商业街，建筑面积约3500平方米。5.2005年，天马公司雇佣一建筑队建造位于商业街西侧住宅，建筑面积400平方米。6.2006年4月12日，天马公司与北京金鹏盛源工贸有限公司签订《工程承揽合同》，在天马汽修南侧兴建门面房，共计3700平方米。7.2007年4月，北京金鹏盛源工贸有限公司完成对市场蔬菜大棚的改造，建筑面积约5300平方米。8.2006年8月，天马公司自行组织建筑工人建造车棚，面积约500平方米。9.2009年，天马公司对原厂房区域内建筑物进行改造，改造后建筑面积增加约1000平方米。上述面积共计约20700平方米。
2006年9月4日，王×将其持有的天马公司的300000元股权转让给李×，公司股东变更为王×、郭×、李×，出资比例分别为213800元、486200以及300000。王×就股权转让与李×曾有诉讼纠纷，经法院生效判决确定股权转让有效。因天马公司不具有出租资质，故郭×之父郭×1于2006年11月2日，成立了北京市新北门商城（以下简称新北门商城），该商城的经济性质为集体所有制（股份合作），公司法定代表人为郭×1，注册资本500000元，其中王×出资200000元，占注册资本的40%；郭×1、郭×、郭×2各出资100000元，各占注册资本的20%。新北门商城成立后，天马公司于2007年1月1日向其出具《授权委托书》，内容为：“本公司租用位于北京市顺义区仁和地区七分干西顺沙路南共计37.5亩土地，在该等土地上除委托人自用部分外的由本公司投资建设的其他房屋委托受托人进行出租管理，受托人全权处理下列事项：一、代表委托人以新北门商城的名义与商户签订房屋租赁合同。二、代表委托人按期收取商户交纳的租金并开具收据。受托人在其权限范围内签署的一切有关文件，委托人均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担”。上述协议签订后，新北门商城即向承租人收取租金。2008年5月13日，新北门商城举行第一届第三次股东和职工（代表）大会决议，决议载明变更企业名称北京万嘉仁和建材商城（以下简称万嘉仁和商城），免去郭×1在万嘉仁和商城的执行董事职务，选举王×为万嘉仁和商城的执行董事，并为该企业法定代表人。郭×1、郭×、郭×2不认可该决议，将万嘉仁和商城诉至原审法院，后法院判决该决议无效。2010年8月6日，万嘉仁和商城重新更名为新北门商城，法定代表人更正为郭×1。2009年11月30日，王×之父王×1成立了北京仁和万嘉建材有限公司（以下简称仁和万嘉公司）。郭×曾在其他诉讼中提交证据证实仁和万嘉公司在2010年后实际负责了涉案区域内商铺的出租管理。2010年3月24日，天马公司举行股东会议通过如下决议：1、同意免去王×在天马公司的执行董事职务；同意解聘王×在天马公司的经理职务；同意免去郭×在天马公司的监事职务。2、选举郭×为天马公司的执行董事，并为公司的法定代表人；聘任郭×为天马公司的经理；选举梁振芳为天马公司的监事职务。”王×曾就该股东会决议效力问题诉至原审法院，经生效判决确定郭×变更为公司法定代表人以及执行董事的决议有效，其余决议无效。
2010年，仁和镇政府委托北京首佳房地产评估有限公司对于北京市顺义区仁和镇石门村的北京仁和万嘉建材有限公司（原北京市顺天马汽车维修站）承租地范围内，包括房屋及附属物等进行估价。2011年3月5日，该评估公司作出估价结果，重置成新价为27791775元。2011年1月，天马公司委托北京市瑞都律师事务所向仁和镇政府发出律师函，称涉诉场地的拆迁补偿相应款项，应补偿给天马公司，而非签订租赁合同时公司的代表人王×个人所有，且王×在公司仅占20%的股份。现天马公司与王×之间已经因股东权益纠纷起诉到顺义区人民法院，目前正在审理中……故请政府在接到本律师通知函且在天马公司与王×之间的股东权益尚未经过法律裁决之前，暂停全部拆迁补偿款的拨付。2011年4月30日，仁和镇政府（甲方）与仁和万嘉公司（乙方）签订两份《拆迁补偿协议书》，第一份协议书内容为：“为落实顺义区政府环境整治的工作部署，改善我镇整体环境，仁和镇对镇域内的建筑、建材经营场所进行清理整治。北京仁和万嘉建材城属于清理整治范围内。现就北京万嘉建材城房屋建筑物、附属设施等拆迁有关事宜，经双方友好协商，本着“公平、公正、平等的原则”达成以下条款。一、拆迁范围：石门市场北侧、顺沙路南侧、西二环西侧、小中河东侧、建筑面积20716.42平方米。二、拆迁补偿款：甲方应支付乙方拆迁补偿款共计27791775元……”第二份协议内容为：“按照顺义区政府工作部署，仁和地区对区域内进行环境整治。北京万嘉建材城属于环境整治范围。因仁和万嘉建材城与商户签订的租赁合同未到期，为加快整治进度，经双方友好协商，达成以下条款：北京市顺义区仁和镇人民政府支付2208225元用于商户腾退时所发生的费用。争议的解决：甲乙双方在履行本协议的过程中如发生争议，应首先协商解决，协商不成的，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。五、本协议一式四份，甲方三份，乙方一份。六、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。”两份协议落款处乙方盖有仁和万嘉公司的公章，并有王×签字。上述拆迁款中有18000000元由仁和万嘉公司领取。
2014年，天马公司将仁和万嘉公司、仁和镇政府诉至原审法院，要求确定上述仁和万嘉公司和仁和镇政府之间的拆迁协议无效并要求仁和万嘉公司退还拆迁款。2014年12月19日，原审法院作出（2014）顺民初字第1517号民事判决书，认为：天马公司系北京市顺天马汽车维修站改制而来继而承继了北京市顺天马汽车维修站的相关权利、义务。在北京市顺天马汽车维修站向顺义区仁和地区石门村经济合作社签订租赁合同后，天马公司自2001年相继在涉诉的土地上建设了大量房屋。而在2011年4月30日，仁和镇政府却与仁和万嘉公司签订了两份《拆迁补偿协议书》，但显而易见的是仁和万嘉公司在2009年才登记设立，故上述拆迁补偿协议侵害了天马公司的合法权益，应属无效。在上述拆迁协议确认无效后，就该块土地地上物如何进行补偿，应由适格的主体重新签订协议确定，天马公司要求仁和万嘉公司将已经领取的拆迁款向其退还，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告北京市顺义区仁和镇人民政府与被告北京仁和万嘉建材有限公司于二○一一年四月三十日签订的两份《拆迁补偿协议书》无效；二、驳回原告北京市世纪天马汽车服务有限责任公司其他诉讼请求。此案原被告双方未对此判决提起上诉，上述判决现已发生法律效力.
原审法院认为：涉案建筑物由天马公司所有。仁和镇政府基于区内规划等原因，决定将该建筑物进行拆除后进行体育基础设施建设，并就该建筑物价值委托评估机构进行了评估。彼时，仁和镇政府与王×就该拆除行为以及建筑物价值并无争议，仁和镇政府亦实际实施了拆除行为并发放了部分补偿款。后天马公司认为仁和镇政府签订协议及发放补偿款的主体有误，并就此提起了诉讼。经法院生效裁判确定，仁和镇政府签订协议及发放补偿款的主体确实有误。现天马公司以财产损害赔偿纠纷为由将仁和镇政府诉至原审法院，要求其赔偿拆迁款并支付利息。据审理查明之事实，仁和镇政府在处理涉案建筑物拆除以及补偿过程中，天马公司曾向其发出律师函，称天马公司与王×之间存在股权纠纷，应暂停补偿款拨付。此种情况下，仁和镇政府有义务谨慎审查此次拆除范围内建筑物的所有权情况，确定适格主体。仁和镇政府未尽到上述义务，与错误主体签订协议并支付部分补偿款，且对涉案范围内的建筑物已经进行了拆除，可以认定仁和镇政府拆除涉案范围内建筑物的行为系对天马公司财产权益的侵害，应当就此承担赔偿责任。天马公司依据仁和镇政府委托的评估报告确定的数额要求其支付赔偿款有事实及法律依据。仁和镇政府辩称涉案区域内的建筑物均无相关的审批手续，属于非法建筑，不同意支付补偿款。但本次拆除涉案建筑物行为的出发点即为清理整治建筑、建材经营场所，故仁和镇政府在签订拆迁协议之前应当明知该涉案建筑物无相关审批手续的情况，在此种情况下，仁和镇政府依然采取签订协议并支付补偿款的做法，应当视为对涉案建筑物财产权益的认可，其在协议因主体不适格被依法认定为无效，适格主体要求其支付补偿款的情况下，以此为理由拒绝支付，明显不合理。仁和镇政府辩称评估报告所涉及的房屋及附属物均为非法建筑，故评估报告不具有效力，但该评估报告系由仁和镇政府委托，其用途即为补偿款提供依据，故该辩解意见法院亦不予采信。综上，法院认为天马公司要求仁和镇政府按照评估报告确定的评估价格向其支付补偿款的诉求，有事实及法律依据，应当支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、北京市顺义区仁和镇人民政府赔偿北京市世纪天马汽车服务有限责任公司二千七百七十九万一千七百七十五元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京市世纪天马汽车服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，天马公司、仁和镇政府均不服。天马公司的上诉请求和理由为：原审法院适用法律错误，仁和镇政府应赔偿相应利息。仁和镇政府的上诉请求和理由为：原审判决认定事实错误，不应依据评估报告的数额判决赔偿款。
在本院审理过程中，仁和镇政府确认拆迁补偿款的支付对象应为天马公司。但认为评估报告把违法建筑也计算在内。天马公司认可评估报告中的数额。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实无异。
上述事实，有当事人陈述、规划项目意见书、场地租赁合同、石门村村民代表会议决议、营业执照、企业名称变更预先核准通知书、关于北京市顺天马汽车维修站改制的批复、企业变更登记备案表、工程预算书、收据、工程承揽合同、（2009）顺民初字第11659号民事判决书、万嘉仁和建材商城市场管理协议、供电方案确认协议、设计图纸、高压供用电合同、户外广告规范设置登记表、广告制作合同书、修路占地补偿协议、（2014）顺民初字第1517号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案争议的焦点在于拆迁款数额的问题。（2014）顺民初字第1517号民事判决书认定仁和镇政府与仁和万嘉公司签订的两份《拆迁补偿协议书》侵害了天马公司的合法权益，确认上述两份拆迁协议书无效。后仁和镇政府与天马公司因拆迁款数额问题未能达成一致意见，天马公司起诉本案纠纷。在本案审理过程中，仁和镇政府确认争议拆迁款的给付对象是天马公司，但双方仍未能就拆迁款数额问题达成一致意见。从上述事实可以看出，天马公司系争议拆迁款的权利主体。仁和镇政府在未与天马公司协商的情况下进行拆迁，已经侵害了天马公司的财产所有权，故天马公司起诉要求仁和镇政府承担赔偿责任，于法有据，应予支持。关于赔偿数额问题，因拆迁标的物已经灭失，依据仁和镇政府与仁和万嘉公司所签拆迁协议的结果可以确定天马公司应获得的赔偿数额。现仁和镇政府主张原拆迁协议依据的评估报告违法一节，因该评估报告系当时仁和镇政府作为委托人进行的评估，现仁和镇政府主张其违法性，但未能提供证据予以证明，故对其所述意见，本院难以采信。因拆迁标的物现已灭失，仁和镇政府作为本次拆迁的组织者，且与错误主体签订拆迁协议，造成目前无法对拆迁标的物重新进行价值确定，依据证据规则，仁和镇政府应对拆迁标的物的价值数额承担举证责任。现其既未能就其主张的数额提供合法合理依据，亦不能举证证明由其委托作出的评估报告违法，故本院对其不同意依照评估报告数额确认赔偿数额的意见不予采纳，对其上诉请求，本院亦不予支持。关于天马公司上诉要求利息损失一节，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费107539元，由北京市顺义区仁和镇人民政府负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费180758元，由北京市顺义区仁和镇人民政府负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十二月十四日
书 记 员 衡珊珊