天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民二终字第0050号
上诉人（原审原告）天津市晓波房地产物业管理有限公司，住所地天津市河北区金明里5-21-102。
法定代表人牛小波，总经理。
委托代理人赵国钦，天津北洋律师事务所律师。
委托代理人杨杨，天津北洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津天鹅湖房地产开发有限公司，住所地天津新技术产业园区武清开发区福源道北侧。
法定代表人蔡穗榕，董事长。
委托代理人邹东颖，天津汇川律师事务所律师。
委托代理人刘川，天津汇川律师事务所律师。
上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司因委托合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第6896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司（以下简称晓波公司）的委托代理人赵国钦、杨杨，被上诉人天津天鹅湖房地产开发有限公司（以下简称天鹅湖公司）的委托代理人邹东颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年4月29日，天鹅湖公司对其开发的坐落于天津市武清开发区福源道北侧的金融商业楼经天津市物业管理招投标服务中心公告招标选聘前期物业服务企业，2010年5月28日，晓波公司中标。天鹅湖公司在2010年4月26日的招标文件中载明了招标目的、招标人情况、招标项目基本情况、物业管理服务内容和标准、物业管理服务费测算等相关事项，其中的“物业管理服务内容和标准”对于“突出项目特点的管理设想及方案”一项中，包含了前期介入服务。2010年5月，晓波公司的投标文件中，载明了项目概况、管理服务的总构想和目标、物业管理模式与运行程序、人员的配备培训和管理、早期介入及前期物业管理服务、物业服务内容、裙房底商的管理、财务管理、会议接待服务、餐饮服务、档案管理等相关内容；投标文件第五章系早期介入及前期物业管理服务内容，其中，第一节载明了物业管理的前期介入工作中几个时段与内容，即施工期间物业管理、设施设备调试期物业管理、物业销售阶段物业管理、其他前期准备阶段工作、前期物业管理人员安排计划及工作进度等内容具体详实；第二节载明了承接检查条件、项目验收主要项目、资料交接、其他交接、承接验收注意事项、承接查验程序、接管后维修责任等详实具体内容；第三节系入住方案；第四节系装饰装修设想。投标文件第六章系物业服务内容，物业服务概括为：共用部位的维修养护服务、共用设施设备的维修养护服务、公共秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化养护服务、其他管理服务等方面内容。
2010年6月1日，双方签订《天津市非住宅前期物业服务合同》，天鹅湖公司将其开发的坐落于天津市武清开发区福源道北侧的金融商业楼委托晓波公司进行前期物业管理服务，金融商业楼总占地面积为16465平方米，总建筑面积75519平方米；房屋幢数、层数为：写字楼南塔楼（A楼）地下两层，地上12层；写字楼北塔楼（B楼）地下两层，地上16层。合同第一条约定了委托物业的基本情况。合同第二条约定了物业服务内容和标准，包括：（一）、房屋本体和共用部位的维修、养护和管理；（二）、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包含：供、配电设施设备，给、排水设施设备，升降系统，消防系统，空气调节系统，智能化系统，楼宇自动化系统，停车场管理系统等；（三）、共用部位和共用场地的环境保洁和绿化养护；（四）、物业装饰装修管理；（五）、车辆行驶与停放秩序的服务、管理；（六）、物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（七）、物业档案的建立、保管和使用；（八）、会议接待服务及餐饮服务。合同第三条约定前期物业合同期限自2010年6月1日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。合同第四、五条约定了双方相关的权利义务。合同第六条约定物业管理服务费用，其中（一）、物业管理服务费用采取包干制的形式，即写字楼：1.5元／月●平方米，商业：1.5元／月●平方米，（二）、竣工验收合格交付使用前所发生的物业管理相关费用由天鹅湖公司承担；（三）、竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费由业主承担；（四）、天鹅湖公司与业主约定由天鹅湖公司承担物业管理服务费的，由天鹅湖公司交纳；（五）、已竣工但尚未出售或者未交给购房人的物业，物业管理服务费用由天鹅湖公司交纳；（六）、交纳费用时间：（1）天鹅湖公司于接管验收后，每季度5日前交纳；（2）业主于办理入住后，另行协定交纳。合同第二十一条约定，由于天鹅湖公司的部分设备设施正在招标过程中，合同第六条所约定的物业管理费用1.5元／月●平方米，不包括合同第二条第二款共用设施设备的运行、维护、养护费及第三款中的绿化养护费用。合同第十条第（一）款约定，天鹅湖公司在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与晓波公司办理接管验收手续，并自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向晓波公司提供相关资料；合同第十四条第四款约定，任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付200000元的违约金，违约方还应当承担超过违约金部分的经济损失。合同的其他条款中还约定了其他的相关内容。
双方签订合同时，天鹅湖公司开发的金融商务楼还在建设中，2010年7月30日，天鹅湖公司取得金融商务楼1、2号房屋预售登记。天鹅湖公司开发的金融商务楼南塔楼及地下室于2011年6月7日竣工验收合格，现北塔楼未竣工验收尚在建设中。晓波公司自合同签订后至今未入驻金融商务楼进行物业管理，现金融商务楼尚未成立业主委员会。审理中，晓波公司提出履行了规划管理以及人员招聘等必要的前期准备，按照物业服务管理惯例应当在工程竣工后进行服务，在工程施工期间，晓波公司不存在物业服务内容，晓波公司应当在2011年11月7日天鹅湖公司工程一期竣工后才进驻小区进行物业服务；天鹅湖公司认可自2011年5月开始至今一直是由天鹅湖公司内部机构进行物业管理。晓波公司原审诉讼请求为：判令天鹅湖公司向其支付违约金200000元及承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方当事人所签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护。双方签订合同名称虽然是物业服务合同，但实质是委托合同关系。
本案争议的焦点是晓波公司是否违反双方签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》第十四条第（四）款约定无正当理由提前终止合同。
双方签订的前期物业合同是根据天鹅湖公司的招标文件以及晓波公司的中标文件内容订立，在天鹅湖公司的招标文件中确定了物业管理服务内容包含前期介入服务一项，而晓波公司的投标文件中清晰明确的载明其在天鹅湖公司的工程竣工验收合格前须早期介入及前期物业管理服务具体内容，故此，晓波公司对工程竣工验收前须早期介入进行物业管理服务是明知的。晓波公司提出的自工程竣工后进行物业服务管理，合同中没有明确约定，在合同没有约定或约定不明的情况下，双方又无法达成补充协议，则应根据合同有关条款或者交易习惯确定；从双方签订的合同条款中不能确定晓波公司合同履行的开始时间是在工程竣工后，而从合同第六条第（二）款至第（五）款内容是对工程竣工验收合格交付使用前后所发生的物业管理相关费用由谁担负的约定，并结合合同第二十一条约定，既然约定了竣工验收合格交付使用前所发生的物业管理相关费用由天鹅湖公司承担，根据权利义务相一致，则可推定在竣工验收合格交付使用前晓波公司须履行物业服务管理的义务；综上，合同第三条约定的合同期限自2010年6月1日开始，即可认定自2010年6月1日开始晓波公司就应履行相关物业服务管理义务。晓波公司自2010年6月1日至今未进驻履行物业服务管理，属违约行为；即便天鹅湖公司自行组织内部人员进行管理，也是晓波公司未进驻履行义务所导致。天鹅湖公司提出与晓波公司解除前期物业服务合同意见表明了天鹅湖公司提前终止合同的意愿，鉴于晓波公司自2010年6月1日开始未进驻履行施工期间、设施设备调试期、物业销售阶段等物业服务管理义务，则天鹅湖公司提出终止合同不属于无正当理由，即天鹅湖公司未违反合同第十四条第（四）款的约定，因此，晓波公司提出天鹅湖公司无正当理由终止合同的意见，不予采信；晓波公司要求天鹅湖公司承担违约金200000元请求，没有依据，原审法院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第三百九十六条的规定，判决：驳回天津市晓波房地产物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2150元（已减半收取），由天津市晓波房地产物业管理有限公司担负。
上诉人晓波公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人认为，一、双方签订合同后，天鹅湖公司违反合同约定，擅自提前终止合同，自行组建物业管理，既违约又违法，天鹅湖公司应向上诉人支付违约金。二、原审判决适用法律不当。上诉人是否在工程竣工前应履行相应义务，应按照双方合同中的具体约定。原审法院在已查明的事实中所确认的合同第二条、第十条约定的物业服务内容和标准，就明确约定了上诉人履行义务的时间，原审判决认为合同对此没有明确约定是错误的。原审判决在无法认定上诉人没有履行合同义务相应事实依据的情况下，就以合同第六条第二款至第五款关于前期物业费交纳的约定，推定上诉人未履行相应义务也是错误的。根据合同约定上诉人履行合同的时间是工程竣工验收合格后，交付使用前。本案是天鹅湖公司存在违约。请求二审法院撤销原审判决，依法改判天鹅湖公司向上诉人支付违约金200000元或发回重审。本案诉讼费由天鹅湖公司承担。
被上诉人天鹅湖公司辩称，不同意晓波公司的上诉请求。一、双方合同中明确约定了合同履行期限及晓波公司的先履行义务，因晓波公司未履行义务导致合同解除。涉诉合同履行期限为2010年6月1日即合同签订阶段工程主体竣工后双方对物业服务项目进行了约定，晓波公司应在合同签订后履行期限内提供服务，但其未提供任何服务，经被上诉人多次催告仍怠于履行义务，其行为符合法律规定解除的情形。被上诉人在无奈的情况下为不影响项目的正常开展而自行组建物业。二、投标文件作为要邀，中标通知书作为承诺，本案合同在被上诉人下达中标通知书时即成立，其中记载了晓波公司的服务项目及细则。双方签订的合同其根本应是双方在招投标过程中招投标文件，投标文件对于晓波公司具有约束力，其在投标文件中的承诺应为合同的主要内容，而晓波公司拒不履行其先履行义务导致被上诉人自行组建物业部门进行服务，给被上诉人造成重大损失，被上诉人作为守约方不应承担任何责任。合同的违约方为晓波公司，其要求被上诉人承担违约责任无事实及法律依据。请求依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的部分事实清楚，但认定晓波公司自2010年6月1日至今未进驻履行物业服务管理，其要求天鹅湖公司承担违约金的请求没有依据有误。
双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。
本院认为：双方当事人所签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》真实有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人在合同中约定，天鹅湖公司在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与晓波公司办理接管验收手续，并自新建物业竣工验收合格之日起六十日内，向晓波公司提供相关资料；任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付200000元的违约金，违约方还应当承担超过违约金部分的经济损失。根据上述约定，天鹅湖公司在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与晓波公司办理接管验收手续，向晓波公司提供相关资料。天鹅湖公司在一期工程竣工验收合格后，没有按照合同约定的期限与晓波公司办理接管验收手续及提供相关资料，自行进行物业管理，并提前终止合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。依照双方签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》的约定，当事人任何一方无正当理由提前终止合同的，应当向对方支付200000元的违约金，违约方还应当承担超过违约金部分的经济损失。对此，天鹅湖公司认为合同未实际履行，晓波公司未产生实际损失，且合同约定的违约金过高，按法律规定违约金应与实际损失相适应，故不应向晓波公司支付违约金。本院认为，本案审理中在晓波公司没有提供证据证明其实际损失的情形下，上述违约金的约定过高，对此，本院予以酌情调整，天鹅湖公司向晓波公司支付违约金150000元为宜。天鹅湖公司称，晓波公司应在合同签订后履行期限内提供服务，经多次催告晓波公司怠于履行，其行为符合法律规定合同解除的情形，我公司作为守约方不应承担任何责任。对此抗辩主张，天鹅湖公司负有举证责任。天鹅湖公司未提供已将催告函件送达晓波公司的证据，应当承担举证不利的责任。天鹅湖公司所述经多次催告晓波公司怠于履行义务的主张，不能成立，本院不予采信。故此，晓波公司要求天鹅湖公司支付违约金的诉讼请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定晓波公司自2010年6月1日至今未进驻履行物业服务管理，属违约行为，其要求天鹅湖公司承担违约金的请求没有依据有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销天津市武清区人民法院（2013）武民二初字第6896号民事判决；
二、被上诉人天津天鹅湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司违约金150000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费2150元，二审案件受理费4300元，共计6450元。上诉人天津市晓波房地产物业管理有限公司承担1500元，被上诉人天津天鹅湖房地产开发有限公司承担4950元（天鹅湖公司承担的案件受理费4950元于本判决生效之日起十日内给付晓波公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周全胜
审 判 员 王 岩
代理审判员 赵永华
二〇一四年四月十四日
书 记 员 张 莹
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。