北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初16244号
原告北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。
法定代表人高波，该公司董事长。
委托代理人唐戬，女，1982年2月19日出生，汉族，该公司职员，住北京市西城区广安门内大街210号地下一层。
被告王超玮，男，1962年3月17日出生，汉族，自由职业者，住北京市西城区。
原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）与被告王超玮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙颖基物业公司委托代理人唐戬、被告王超玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙颖基公司诉称，2004年11月10日，原告与物业管理委员会签订《服务合同》，合同第15条约定：物业管理委员会委托原告实行物业管理服务，物业费收取标为：住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主或者交费义务人收取。该《服务合同》服务期限自2004年12月15日至2008年12月14日止。根据《服务合同》第七章第二十三条：本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。以及北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见（试行）》的通知（京高法发[2003]389号）文件第四章第15项：物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。被告拒交2014年7月15日至2015年12月31日物业费总计5914.44元。被告所购房屋冷水由物业公司高压泵二次供水，被告自2014年9月15日至2014年5月15日共有1130元冷水费未交。因被告未交纳拖欠的物业费及冷水费，现诉至法院，要求1、依法判令被告支付2014年7月15日至2015年12月31日物业费5914.44元；2、依法判令被告支付冷水费1130元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。
被告王超玮辩称，2016年7月6日收到法院的传票和原告的相关证据，依据服务合同向我主张物业费的主张，服务合同就是一个无效的合同，合同相对方没有业主，是物业管理委员会。物业管理委员会有职责选聘物业管理单位，物业管理条例颁布后，物业管理委员会应当在有关部门的指导下成立业主大会。召开业主大会前，原物业管理委员会不得履行业主大会职责。服务合同签订违反了政府文件的相关内容，不应当获得法院支持。《服务合同》的甲方即“北京市宣武区xx小区物业管理委员会”签署该合同时为2004年11月11月10日，已经被取消资格，是物业管理委员会被中止7个月之后，违反政府规定，不应受到法律支持。服务合同中签字仅仅为7个人，在物业管理委员会终止职责后，这7个人既没有本人授权，也没有小区选聘物业企业的决议，因此这种签字的代理行为无效。这是明显违背物业管理条例的行为。2008年我与原告的物业纠纷中，就对服务合同的效力产生争论，法院就已经认定原告与被告未签订物业管理委托协议，双方形成的事实上的物业管理合同，所以原告按照合同条款向被告主张，对被告不形成法律效力。虽然服务合同无效，但是原告确实提供了服务，所以原告应该按照提供的事实服务标准来收取费用，按照原告提供的服务内容参照“政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用”。我对现在的物业服务费标准是存有异议的。原告的24小时生活热水供应、电梯运营服务、保安等服务已经无法保障，所以不能按照现有标准收费。原告每月按照0.55元的标准收取保安费，被告没有见到也没有接受到原告提供的符合《保安服务管理条例》或《北京市自行招用保安员单位备案（撤销备案）工作规范》的保安服务，让业主没有安全感，请法院裁定取消该项收费。该小区原为xx物业公司管理，原告接管后完全断掉了24小时热水供应，逃避了相关管线和设施设备维修、养护及管理等责任；电梯管理人员也由原来的6人，变为现在的4部电梯由一人管理，上下电梯没有电梯工提供服务，降低对业主的服务标准。另外，原告将物业费两个时段的一同诉讼，一个是2014年7月15日至2015年7月15日，另一个是2015年7月15日至2015年12月31日，被告认为法院不应受理2015年7月15日至2015年12月31日以月及以天为计算单位物业费诉求。同时，原告主张冷水费其提交2015年7月20日的缴费通知书上书写日期为2014年9月15日至2015年5月15日，而后面的缴费通知却是2014年9月15日至2016年5月15日的数据，原告的发单日期及缴费日期的时间逻辑上混乱，且没有被告及家人的签字认可。冷水为北京市自来水公司提供，如果原告与自来水公司有代收合同且能证实数据的真实性，我就同意交纳。
经审理查明：王超玮系北京市西城区（原宣武区）xx大街xx号xx座xx房（建筑面积129.63平方米）的所有权人。2000年7月15日，王超玮入住其购买的上述房屋，同日与xx房地产顾问有限公司签订了物业管理协议及承诺书。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立xx物业管理委员会（下称物业管理委员会）。2001年12月14日，xx房地产顾问有限公司撤出该小区，由北京xx物业管理有限公司接管，原告龙颖基物业公司的前身系北京xx物业管理有限公司xx物业管理部。2002年12月，该物业部登记注册为龙颖基物业公司，并继续为该小区提供物业服务。2003年1月8日，北京xx物业管理有限公司将全部债权、债务等事宜转交给龙颖基物业公司。2002年11月18日，龙颖基物业公司与该物业管理委员会签订了《物业管理委托合同书》，合同第二条约定：物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主和物业使用人收取。委托期限自2002年12月15日至2004年12月14日止。2004年11月10日，龙颖基物业公司（受托方、乙方）又与该物业管理委员会（委托方、甲方）续签了《物业服务合同》，该合同期限自2004年12月15日至2008年12月14日，物业服务费由乙方按照每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取。
原告龙颖基物业公司曾于2011年起诉来院，要求王超玮支付2008年5月15日至2010年7月14日的物业费8763元、支付2008年3月8日至2011年3月7日的车位管理费5400元、支付2008年3月10日至2011年3月15日的冷水费241.5元、支付物业费、车位服务费逾期付款滞纳金1842.91元。2011年5月26日，北京市西城区人民法院做出（2011）西民初字第9160号民事判决书，判决王超玮向龙颖基物业公司支付物业费8762.99元、车位管理费1385元、冷水费241.5元，驳回了龙颖基物业公司的其他诉讼请求。王超玮不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2011年9月20日，北京市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。
原告龙颖基物业公司又于2014年起诉来院，要求王超玮支付2010年7月15日至2014年7月15日的物业费16177.82元、支付2011年3月15日至2014年7月15日的冷水费478元。2014年11月4日，北京市西城区人民法院做出（2014）西民初字第20890号民事判决书，判决王超玮向龙颖基物业公司支付2010年7月15日至2014年7月14日的物业费16177.82元、2011年3月16日至2014年7月15日冷水费478元，驳回了龙颖基物业公司的其他诉讼请求。王超玮不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2015年3月19日，北京市第二中级人民法院出具（2015）二中民终字第00636号民事判决书，其中载明：“……经审理查明……诉讼中，龙颖基公司出示的《物业管理委托合同书》记载委托方（甲方）物业管理委员会，受托方（乙方）龙颖基公司，落款日期2002年11月18日，委托期限自2002年12月15日至2004年12月14日止，物业管理费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.6元向业主和物业使用人收取。王超玮主张上述合同签订时龙颖基公司尚未成立。龙颖基公司表示，当事人北京xx物业有限公司拆分了，不能以北京xx物业管理有限公司名义签订合同，龙颖基公司的执照在办理过程中，合同是提前出的，物业管理委员会的人员不好召集，物业管理委员会的人员先签字，龙颖基公司正式成立后才在合同上盖公章。……2014年8月29日，北京市公安局西城分局牛街派出所出具证明，记载‘北京市西城区xx大街xx号xx小区，龙颖基公司自行招用保安已在北京市公安局西城分局牛街派出所备案，特此证明’……”，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。
另查，诉讼中，原告提交盖有北京市公安局西城分局保安备案专用章的《自行招用保安员单位备案回执单》复印件，记载“2013年5月23日龙颖基物业已在西城公安局备案，单位法定代表人高波，保安负责人师战胜，保安员人数13名，分支机构：门岗，保安负责人师占胜，人数13名。”被告认为该回执单没有看到原件，且该回执单的时间为2013年，应当每年进行备案。
原告为证明其主张的物业费及冷水费的发生，提交了《缴费通知书》；被告认为《缴费通知书》中的冷水费，前后时间冲突，逻辑混乱，且没有被告及家人的签字确认。
被告为证明原告服务不到位，提供《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》及《西华经典住宅物业管理费收费标准》，证明原告没有按照规定提交相应材料，原告向被告收取保安费不合法；原告认可上述文件的真实性，但认为相应材料是交给内保大队的，而不是向被告提供。
上述事实，有缴费通知单、宣武区居住小区管理办公司批复、服务合同、《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》、物业费收费标准、当事人陈述、（2011）西民初字第9160号民事判决书、（2011）一中民终字第11575号民事判决书、（2014）西民初字第20890号民事判决书及（2015）二中民终字第00636号民事判决书等在案佐证。
本院认为，关于2004年11月10日龙颖基公司与涉案小区的物业管理委员会签订的《物业服务合同》一节，虽然根据2004年3月30日《若干意见》的规定，召开业主大会会议前，原物业管理委员会不得履行《物业管理条例》规定的业主大会职责，但是此后小区未召开业主大会，亦未成立业主委员会，而物业服务对于小区的正常运转起着非常重要的作用，龙颖基公司事实上按照《物业服务合同》约定的服务标准继续为涉案小区提供物业服务，包括王超玮在内的小区业主亦事实上接受了龙颖基公司的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。龙颖基公司的物业费收费标准亦无明显不妥，故王超玮应当向龙颖基公司支付相应的物业费。王超玮以龙颖基公司主张包含2015年7月15日至2015年12月31日期间的物业费，不在同一物业费交纳时段，认为法院不应受理该部分诉讼请求。因龙颖基公司所主张的上述时段的物业费已经实际发生，故其具有进行主张上述期间物业费的权利，王超玮该项抗辩意见，本院不予采纳。
王超玮对龙颖基公司的物业服务质量提出异议。
关于保安服务一节，王超玮主张龙颖基公司未按照《保安服务管理条例》及《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》的规定进行备案和招用人员，收取保安费不合法。需要指出的是，龙颖基公司的备案及招录工作是否符合保安服务管理条例》及《北京市自行招用保安单位备案（撤销备案）工作规范》的要求，系行政管理范畴，龙颖基公司已为涉案小区提供保安服务，王超玮所持的上述理由不构成要求扣除保安费的充分理由。关于王超玮称龙颖基公司存在切断热水供应以及电梯值梯人数减少，服务标准降低等情况，但其并未提交证据予以证明，且亦未能证明龙颖基公司存在过错，故王超玮的该项意见，本院亦不予采纳。
关于龙颖基公司要求王超玮交纳2014年9月15日至2014年5月15日冷水费一节，王超玮虽未交纳上述期间的冷水费，但因龙颖基公司系为代收该项费用，龙颖基公司在未提交证据证明其已向自来水公司代缴王超玮上述期间的冷水费的情况下，要求王超玮支付上述期间的冷水费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益。在物业服务合同关系中，小区业主为维护自身合法权益，应及时组建业主委员会，以业主委员会名义与物业公司商讨小区物业服务的管理、收费等相关问题。物业公司作为服务企业，对于业主反应的服务问题，需积极予以反馈，增强双方信任感，使得公司与业主关系得以改善，从而形成物业公司与业主间的良性循环。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告王超玮支付原告北京龙颖基物业管理有限公司二〇一四年七月十五日至二〇一六年十二月三十一日的物业费五千九百一十四元四角四分。
二、驳回原告北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告王超玮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由原告北京龙颖基物业管理有限公司负担四元（已交纳）；由被告王超玮负担二十一元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 徐澜涛
二〇一六年九月十八日
书 记 员 郭莹莹