沈阳市苏家屯区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民二初字第01046号
原告中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行。
法定代表人孙利。
委托代理人郝巨东，男。
委托代理人朱广森，男。
被告佟立功，男。
被告王丽霞，女。
被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人杨文杰。
委托代理人赵兴阳，男。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行（以下简称工行苏家屯支行）与被告佟立功、王丽霞、沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月9日受理后，依法由审判员韩文平担任审判长，与代理审判员闫晓彦（主审）、人民陪审员肖冰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行苏家屯支行委托代理人朱广森、被告碧桂园公司委托代理人赵兴阳到庭参加诉讼，被告佟立功、王丽霞经公告传唤，现公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行苏家屯支行诉称，被告佟立功、王丽霞于2012年1月20日在我行办理按揭贷款38万元，期限240个月，约定每月以等额本息方式偿还贷款，2032年1月20日贷款到期，被告碧桂园公司提供了阶段性担保。2013年5月30日起被告佟立功、王丽霞停止偿还按揭贷款，截止2013年11月，欠按揭贷款本息387514.78元，根据借款合同第十四条第一款（L）项之约定，借款合同立即到期，借款人立即偿还所有欠贷本息及其他费用，，借款人抵押的房产我行应取得优先受偿权，保证人承担连带保证责任，现请求判令被告佟立功、王丽霞支付拖欠的贷款本息387514.78元，被告碧桂园公司承担连带保证责任，抵押物由我行优先受偿，诉讼费由被告承担。
被告佟立功、王丽霞未答辩。
被告碧桂园公司辩称，我公司为被告佟立功、王丽霞在原告处办理借款进行了担保，同时我公司与原告签订了按揭业务合作协议，根据该协议约定，购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知我公司，如果原告工行苏家屯支行未通知我公司的，则我公司对购房者连续未支付的第四期起（含第四期）的贷款本息、逾期利息等不承担连带保证责任，原告在诉状中称借款人已经连续五期违约，故按照按揭义务担保合作协议，我公司从第四期起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证，且依据该合作协议，在我公司的保证期内，若购房者只拖欠只拖欠贷款本息、逾期利息，并向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺现请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向我公司请求承担连带清偿责任，故原告要求我公司承担连带清偿责任的前提是原告行使抵押权处置抵押物后仍不足以清偿，请求驳回原告对我公司的诉请。
经审理查明，被告佟立功、王丽霞与被告碧桂园公司于2011年10月7日签订商品房买卖合同，约定被告佟立功、王丽霞购买被告碧桂园公司开发的位于沈阳市苏家屯区丁香街某号某室房屋，房屋总价款549848元，付款方式为银行按揭分期付款，首付款169848元，剩余38万元采用银行按揭贷款支付。2011年12月5日原告工行苏家屯支行与三被告签订“个人购房借款／担保合同”，约定原告向被告佟立功、王丽霞发放38万元个人住房贷款用于购买案涉房屋，并以案涉房屋作为抵押，并办理了抵押权预告登记，被告碧桂园公司为借款提供连带责任保证，借款期限自2011年12月22日起至2031年12月22日止，同时双方就违约情形及违约救济措施进行了约定，双方约定的违约情形之一为“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”，借款人若发生约定的违约情形，贷款有权采取的违约救济措施之一为“宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用”。2012年1月20日原告向被告佟立功、王丽霞发放了38万元个人住房贷款，2012年2月20日起被告佟立功、王丽霞开始按月偿还贷款本息，2013年5月20日起至今未偿还约定的贷款本息，2013年5、6、7月份连续三期被告佟立功、王丽霞共欠原告本金2352.22元、利息6472.71元，共计人民币8824.93元，至2013年11月共欠原告借款本金、利息及罚息387514.78元，其中借款本金369389.31元。现案涉房屋的所有权尚未登记在被告佟立功、王丽霞名下。
另查明，原告工行苏家屯支行与碧桂园公司于2008年6月30日签订“按揭业务担保合作协议“，约定原告对被告碧桂园开发的“碧桂园·凤凰城”项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，被告碧桂园公司为购买该项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的约定的连带责任保证，连带责任保证期限为自原告依其与购房者、被告碧桂园公司签订的“个人购房借款／担保合同”将贷款划入被告碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的房屋他项权证出具之日止，并约定购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，若原告逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。
上述事实，有原、被告陈述、原告提供的借款／担保合同、商品房买卖合同、借据、被告碧桂园公司提供的商品房预售许可证、按揭业务担保合作协议、还款明细在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告工行苏家屯支行与被告佟立功、王丽霞、碧桂园公司签订的“个人购房借款／担保合同”系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，现被告佟立功、王丽霞自2013年5月20日起即未按照约定偿还借款本息，原告可以按照约定要求被告佟立功、王丽霞偿还贷款本金余额、利息及罚息，故对原告要求被告佟立功、王丽霞支付拖欠贷款本息387514.78元的请求，本院予以支持。关于原告要求被告对抵押物行使优先受偿权的请求，本院认为，原、被告虽约定了在案涉房屋之上设定抵押，但抵押权并未登记到不动产登记簿，抵押权系物权，物权的设立，经依法登记，发生效力，在抵押权登记之前合同双方仅可依合同主张债权，该抵押权虽进行了预告登记，该预告登记仅具有对抗效力，不产生抵押权登记的效力，故对原告要求就抵押物优先受偿的请求，本院不予支持。关于原告要求被告碧桂园公司承担连带责任的请求，本院认为原告与被告碧桂园公司签订的“按揭业务担保合作协议“系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，双方均应受该协议约束，双方约定了碧桂园公司的连带保证责任，同时亦约定了原告的书面通知义务，购房者连续未支付三期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第三期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告碧桂园公司，若原告逾期书面通知碧桂园公司的，则碧桂园公司对购房者连续未支付的第四期（含第四期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证，现原告未提供证据证明其履行了书面通知义务，故本院对被告碧桂园公司提出的抗辩理由予以采纳，被告碧桂园公司对连续未支付的第四期起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告佟立功、王丽霞于本判决发生法律效力之日起七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行借款本金余额369389.31元及借款利息、罚息18125，47元（计算至2013年11月20日），合计人民币387514.78元；
二、被告沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司对上述基本款本息中的8824.93元承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行的其他诉讼请求。
案件受理费7112元，公告费690元，由被告佟立功、王丽霞、沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 韩文平
代理审判员 闫晓彦
人民陪审员 肖 冰
二〇一四年七月十五日
书 记 员 王雪姣