清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清城法民初字第2739号
原告（反诉被告）：罗雪芬，女，1969年7月5日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：何明振，广东平正信诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄瑞樑，男，1971年2月20日出生，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。
委托代理人：赵子恒，广东明典律师事务所律师助理。
原告罗雪芬为与被告黄瑞樑民间借贷纠纷一案，于2013年12月10日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。2014年1月9日，被告黄瑞樑提起反诉，本院公开开庭进行了合并审理。原告罗雪芬及其委托代理人何明振，被告黄瑞樑的委托代理人叶俊宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年9月13日，被告以资金周转困难为由向原告借250000元，并与原告签下《借款合同》。借款期限从2012年9月l3日起至2013年9月12日止，且双方口头约定每月按总额的3％支付利息。同时，被告以其所有的位于清远市××下××路××号房屋为该借款作抵押担保。借款后，原告多次向被告要求归还借款及利息，但是被告以各种理由拖延至今未归还，被告只归还了3个月的利息22500元。原告现在根本没有办法再联系到被告。被告方已严重侵犯了原告的正当权益，根据法律规定，债权人享有请求债务人给付的权利，故原告具状起诉，请求判令：1、被告偿还借款本金250000元及其利息给原告(利息从2012年12月14日起计至还清款项之日止，暂计至起诉之日止利息约90000元。)共34万元；2、请求人民法院判令原告对被告所有的位于清远市××下××路××号房屋享有优先受偿权；3、由被告承担本案的诉讼费用。
被告黄瑞樑答辩并反诉称：1、原告要求被告偿还借款本金及利息无事实依据。被告与原告签订《借款合同》是事实，将房屋抵押给原告也是事实，但原告在签订合同及办理抵押登记手续后并没有履行合同的付款义务；2、原告要求对抵押房屋享有优先受偿权无事实和依据。原告在没有支付借款给被告的前提下，被告有权解除该《借款合同》，合同解除后，被告无需再将房屋抵押给原告，原告应当立即解除上述房屋的抵押权，因此原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权理由不成立，应予以驳回。根据上述理由，被告特提起反诉，请求解除反诉人与被反诉人之间签订的《借款合同》，并立即解除对反诉人位于清远市××下××路××号房屋的抵押权。
经审理查明，2012年9月13日原告罗雪芬与被告黄瑞樑签订《借款合同》一份，内容为：“甲方罗雪芬，乙方黄瑞樑，经甲乙方平等协商，订立如下借款合同。一、乙方因资金周转需要自愿以座落清远市××下××路××号房屋（证号010003866，面积208.76平方米）作抵押向甲方借款人民币250000元正。该房屋价值250000元正，抵押期限为从2012年9月13日起至2013年9月12日止，借款期限为从2012年9月13日起至2013年9月12日止。二、乙方保证该房屋属自有，且无查封或抵押、转让他人。三、若到期未能还款，乙方保证自动搬出该房屋，同意甲方拥有对该房屋的所有权与使用权，并无条件协助甲方办理该房屋的一切过户手续，并以自有财产作担保。甲方罗雪芬（指模），乙方黄瑞樑，（指模）2012年9月13日”合同签订当天，双方再应上述抵押事项签订《抵押协议书》、《告知书》各一份，并到房管局申请办理他项权登记手续，2012年9月27日房管部门出具粤房地他项权证清字第0100042749号他项权证给原告收执，该证显示：“房地产他项权利人罗雪芬，房地产权属人黄瑞樑，房地产证号01××66号，房屋座落清远市××下××路××号，他项权利范围全部，他项权利各类一般抵押权，债权数额250000元，登记时间为2012年9月27日。附记：债务履行期限：2012年9月13日至2013年9月12日。”同时，被告黄瑞樑也将房地产权证原件交由原告收执作抵押。签订《借款合同》当天原告以银行转账方式划款150000元到案外人张军杰的账户上。原告以被告借款后只归还了三个月的利息22500元后即不予还款，并经多次催收未果为由于2013年12月10日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。被告抗辩认为原告自签订《借款合同》后没有收取原告100000元现金，也没有口头指示原告划付150000元给张军杰，其不认识张军杰，主张原告至今没有履行合同约定支付借款250000元给被告的义务，并以此为由提起反诉，并提出上述反诉请求。
诉讼中，原告还提供录音材料一份，拟证实被告向原告借款并约定了月息3分的事实。庭审中原告确认该录音是由案外人李桂洪录音的，通话内容是原告与被告的通话内容。被告确认此录音有其本人的声音，但认为时间不明确，对其真实性不予确认，并提出要求鉴定其是否存在内容拼接。
以上事实，有原告提供的《借款合同》、《抵押协议书》、《告知书》、《房地产权证》及《他项权证》、银行转账凭证、《录音材料》，被告提供的《借款合同》、《房地产权证》及《他项权证》和本院庭审笔录为凭。
本院认为，本案是民间借贷纠纷，争议焦点是：1、双方签订《借款合同》后，原告是否履行给付借款的义务问题；2、本案是否约定利息的问题。对于第1个问题，根据原告提供的《告知书》、《他项权证》证实，原、被告双方在签订合同当天即到清远市住房和城乡建设局申请办理抵押登记手续，直到当月的27日才核准并发放《他项权证》给原告，该证注明了债权数额为250000元，及债务履行期限。被告也交付了房地产权证给原告收执，况且本案原告还提供了其于签订合同当天给第三人张军杰划款的银行划款凭证及录音资料予以佐证，主张其根据被告口头指示而划款作为支付借款150000元及在二天后再支付现金100000元给被告的主张，本院予以采信并认定。而被告则在签订合同及办理抵押权登记手续后直到原告起诉前均没有向原告提出任何异议，只是在原告起诉其还款才提出异议，不符合常理，因此其答辩主张，本院不予采纳。对于其提出对录音材料的鉴定申请，此录音材料并非本案唯一定案依据，只是起辅助性，况且其本人也确认录音材料中有其本人的声音，因此本院不予采纳其申请。根据上述同样理由，被告的反诉请求，证据不足，理由不成立，不予支持。对于第二个问题，根据双方签订的《借款合同》虽没有约定利息，但原告主张口头约定是月息3分，且被告在借款后也已付了3个月的利息共22500元，对此被告虽然予以否认，但根据原告提供的录音资料中有原告本人表达“3分息”的意思表示，可知双方借款口头约定了利息，只是因该利率过高而没有在合同中注明，这也符合民间借贷的交易习惯，因此原告认为已约定利息的主张，理由成立，应予以采纳，但根据最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第６条“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”的规定，该约定利率超出了上述规定保护范围，不予支持，本案利息应按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息。根据债务应当清偿的原则，被告应当尽快归还借款本息给原告。由于双方就抵押房屋到有关部门办理了他项权登记手续，抵押关系已成立并为有效，因此原告在本案中设立的抵押债权对该房屋享有优先受偿的权利，原告的此项诉请合法合理，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告黄瑞樑应于本判决生效之日起十日内归还原告罗雪芬借款本金250000元及利息（从2012年9月13起按中国人民银行同期贷款利率四倍计付至本判决书确定的还款日止，已还的利息22500元应予以减除）；
二、原告的上述抵押债权款对被告提供的抵押物位于清远市清城下廓环城二路麻寺田40号房屋享有优先受偿权；
三、驳回被告黄瑞樑的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行付款义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。
本案受理费6400元，由被告黄瑞樑负担；反诉费50元，由反诉原告黄瑞樑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 丘雪芳
审 判 员 李伟平
人民陪审员 邓珊珊
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 刘 睿
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十条合法的借贷关系受法律保护。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。