襄阳市襄州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄州民二初字第00036号
原告陈坤荣。
被告武军超。
被告ＸＸ明。
原告陈坤荣与被告武军超场院租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月1日作出（2014）鄂襄州东津民初字第00157号民事判决，原告陈坤荣不服提起上诉，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中民四终字第00004号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。重审期间，本院依据原告陈坤荣的申请，追加ＸＸ明为本案共同被告参加诉讼。本院依法另行组成由审判员徐鸿进担任审判长，审判员张萍、徐艳丽参加的合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告陈坤荣及被告武军超、ＸＸ明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈坤荣诉称：1998年9月，原告的丈夫刘学宗经土地部门批准，取得了东津镇陈坡村2组约2.3亩耕地的使用权，用于养殖美国青蛙。2008年2月20日，原告丈夫刘学宗（甲方）与二被告（乙方）签订《院场承包合同》一份，约定甲方将原青蛙养殖场场地一片交由乙方使用，期限为10年，从2008年2月20日至2018年2月20日止，承包费为每年4500元，于每年的2月20日付清当年的承包款。合同签订后，双方按协议履行。2011年2月15日，原告的丈夫刘学宗病故，由原告承继合同的权利和义务，向二被告收取承包费。二被告的承包费交至2013年2月，其后的承包费一直未交，且二被告在承包期间，在场地内修建了水泥池，转租给他人使用建有钢结构建筑，改变了土地用途。请求法院判令：1、确认原、被告双方之间《院场承包合同》无效；2、二被告腾退讼争的场院，并负责将场院恢复原状，恢复费用由二被告承担；3、二被告支付原告从2013年2月20日起至实际恢复原状、腾退场院之日止，按每年7000元计算的租金；4、本案的诉讼费用由二被告承担。
被告武军超辩称：1、双方的合同尚未到期，其并不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求；2、其在经营期间有较大投入，若终止合同原告方应赔偿损失，恢复原状应在合同到期之后。
被告ＸＸ明辩称：合同尚未到期，若终止合同原告应给予一定补偿，双方产生纠纷后的租赁费不再支付，所有费用与被告方无关。
经审理查明：原告陈坤荣与其丈夫刘学宗是东津镇陈坡村2组村民。1998年9月，刘学宗经土地部门批准，取得了陈坡村2组2.3亩耕地的使用权，用于养殖美国青蛙。土地部门批准的用地条件包括：该场地只限于兴办青蛙养殖场，不得作为它用；不得兴建永久性建筑和改变土地用途，用地结束后，用地人必须自行复垦，拆除一切设施，恢复耕种条件，经土地部门验收后，注销土地使用权。刘学宗还与原襄阳县土地管理局签订了《耕地复垦合同》，交纳了复垦押金和管理费。2001年原告及其丈夫的青蛙养殖场停办，2005年土地二轮延包期间，陈坡村2组将养殖场占用的耕地分给了原告陈坤荣等8户村民。原告方为继续使用养殖场，先用自己承包的其他土地与另外7户进行调换，后又用支付租金的方式保留使用权。2008年2月20日，刘学宗（甲方）与被告ＸＸ明、武军超（乙方）签订《院场承包合同》一份，合同约定甲方将原用于开办青蛙养殖场的院场一片，面积约2.7亩，交由乙方使用。院场位于陈坡变电站对面，与原告的房屋毗邻，东至襄洪公路，南是原告家住房，西至二队地，北至二队小渠。承包期限为10年，从2008年2月20日至2018年2月20日止，承包金额每年4500元，于每年的2月20日付清当年的承包款。五年后如果经济发展好，乙方每年给甲方另加承包费1000元。合同签订后，二被告合伙在租赁场地开办石灰膏厂，生产石灰膏出售。经营期间二被告在经营场地修建了一间临时用房、三个水泥池和三个沙池，并接入了三相电。转租他人使用期间，使用人在场院内建了钢结构车间，并对车间占用的场地进行了硬化。2011年2月，原告的丈夫刘学宗因病去世，由原告陈坤荣承继合同的权利和义务，向二被告收取租金。二被告的租金实际交纳至2014年2月，在交纳下一年度租金时，由于合同约定的五年经营期满，原告要求增加租金，双方对增加租金的数额未达成一致，从而产生争议。2014年3月18日，原告陈坤荣将场院的大门锁住，同年7月2日，原告将大门钥匙交还给被告武军超。2014年7月17日，原告向本院提起原审诉讼。
本院认为：公民合法的民事权利受法律保护。原告方将自己开办青蛙养殖场的场地交给二被告使用，被告支付费用，双方之间属于租赁合同关系。该宗土地属于耕地，经土地部门批准，该场地只限于开办青蛙养殖场，不得作为它用，不得兴建永久性建筑和改变土地用途；在2005年土地二轮延包时，养殖场占用的土地已作为承包地给村民进行了分配。原告在青蛙养殖场停办后，未按约定将土地复垦后归还，而是租赁给二被告使用；二被告租赁期间，在土地上修建了临时用房、水泥池和沙池，并留有钢结构建筑，改变了土地用途，违反了法律的强制性规定，原、被告间的租赁合同应属无效。原告要求确认双方之间《院场承包合同》无效的请求，符合法律规定，本院予以支持。无效合同应终止履行，基于无效合同取得的财产应予返还，由于二被告改变了土地的性状，二被告还负有恢复原状的责任。原告诉请二被告腾退场院并恢复原状、承担恢复费用的请求，本院予以支持。租赁合同属于持续性合同，合同虽然无效，但被告实际占有场地并获取了经营利益，对租赁合同已履行的部分，二被告应比照合同约定的标准支付使用费。合同被宣告无效后，二被告实际腾退场院之前，场地由被告占有，二被告亦应支付使用费。关于租赁费的实际交纳期限，双方存在争议。原告在原审起诉状和原审庭审中均认可租赁费交纳至2014年2月，原审的诉讼请求之一是交纳2014年2月至7月的租赁费；场院紧邻原告住房，2013年下半年被告进行了转租，次承租人对场地加以利用，原告对此完全知晓，按常理分析，在当期租赁费欠交的情况下，上述行为难以完成；双方因增加租赁费的数额未达成一致，原告锁住场院大门的事实发生在2014年3月。重审中原告改变了原审中认可的事实，主张租赁费交纳至2013年2月。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，原告仅以记忆有误为由，改变在原审中认可的事实，本院不予采信，本院认定租赁费实际交纳至2014年2月。其后双方因租赁费发生纠纷，原告将场院大门锁至2014年7月1日，在此期间被告可以拒付租赁费。故二被告应从2014年7月2日起比照合同约定的每年4500元的标准，向原告支付使用费，至二被告恢复原状、实际腾退场院之日止。因租赁合同无效，二被告关于合同尚未到期，其不存在违约行为的辩称理由，本院不予采纳。关于合同终止履行后二被告所建设施的处理问题，本案系因二被告改变土地性状而导致合同无效，基于保护耕地的考虑，二被告在场院中修建的设施均应拆除，恢复土地原状，故本案不存在因原告继续利用被告的设施而给予补偿的问题。至于二被告修建时的投入，一方面被告在经营期间已领受了该投入带来的利益，另一方面由于二被告在合同无效中存在较大过错，应由其自己承担相应的损失。二被告关于合同终止履行后，原告应予赔偿的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
原告陈坤荣与被告武军超、ＸＸ明之间的《院场承包合同》无效；
被告武军超、ＸＸ明于本判决生效之日起十日内拆除位于东津镇陈坡村2组、陈坡变电站对面租赁场院内的临时用房、钢结构建筑、水泥池、沙池和电线，将土地恢复原状后交还给原告陈坤荣；
被告武军超、ＸＸ明自2014年7月2日起至二被告恢复原状、实际返还场院之日止，按每年4500元的标准向原告陈坤荣支付使用费，于履行本判决第二项时一并付清；
四、驳回原告陈坤荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告陈坤荣负担200元，被告武军超、ＸＸ明负担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审判长 徐鸿进
审判员 张 萍
审判员 徐艳丽
二〇一五年七月二十七日
书记员 胥 晶