上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第2745号
原告上海金光外滩置地有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人黄柏年，董事长。
委托代理人张瑛，上海市协力律师事务所律师。
被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人陈严夏。
原告上海金光外滩置地有限公司（以下简称金光外滩公司）与被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司（以下简称海上阿叔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2015年9月16日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张瑛到庭参加诉讼。被告海上阿叔公司因下落不明，本院向其公告送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书以及开庭传票。公告期、答辩期期满后，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告金光外滩公司诉称，原、被告之间于2009年12月签订《外滩中心房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定被告承租原告位于本市延安东路XXX号外滩中心地下B1层第1单元房屋（以下简称系争房屋），租赁面积1800平方米，租期自2010年1月1日起至2015年12月31日止。2013年起，被告出现迟延支付租金、管理费等情况，2014年年初，被告投资人发生变化，新的投资人希望能分期偿还欠付历史欠款并减免以后的租金，双方于2014年3月签订《房屋租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议》），约定，1、截至2014年2月28日被告的历史欠款为人民币（以下均为同种货币）XXXXXXX.84元，上述欠款将被分摊在2014年4月至2015年12月间分期偿还，每月偿还191786.95元；2、2014年3月至2015年12月的租金给予7折收取，每月租金为256011元，物业管理费给予7.5折收取，每月物业管理费为82917元；3、原告在2014年租金总额中免除被告租金XXXXXXX元；4、如被告发生逾期付款或付款不足的情况，原告有权随时解除《租赁合同》及《补充协议》。届时，《补充协议》所约定的费用减免、优惠和分期支付方案将被自始撤销，被告应立即向原告偿还全部历史欠款，并立即支付租赁合同实际履行期间按《租赁合同》约定的费用标准计算的租金等各项费用。同时原告还有权向被告追索前述欠款的延迟付款违约金，以及《租赁合同》第8.3条约定的a相当于租赁保证金金额的违约金。《补充协议》签订后，虽屡有迟延，但被告基本能够付清当月各项费用。但是自2015年8月1日起，被告停止支付租金和物业管理费，并且还拖欠自2015年6月起的水、电费。8月24日，被告自行停业。且被告因拖欠员工工资被上海市黄浦区劳动监察部门调查，上海市黄浦区工商局也接到消费者关于被告收取定金而未能提供服务的投诉。原告遂于2015年9月1日致函，要求解除合同，要求被告于2015年9月5日前归还房屋，否则主动收回房屋。但被告未在通知的期限返还系争房屋，原告多次与被告法定代表人联系，并于2015年9月9日与被告法定代表人会谈，督促其返还系争房屋。但被告仍拒绝归还。由于被告经营餐厅，停止营业后，系争房屋内储存的生鲜食品开始腐烂变质，原告被迫于2015年9月9日下午在律师、居委会见证以及第三方摄像的情况下，对系争房屋进行清空和收回，并将被告遗留在系争房屋内的物品转运至仓库保存，由此发生律师见证费2.8万元，搬运费2000元、摄像费3300元等支出，共计33300元。现要求，1、确认《租赁合同》自2015年9月1日起终止；2、被告向原告支付2015年8月的租金和物业管理费338928元；3、被告向原告支付2015年5月26日至8月25日水、电费213814.37元；4、被告向原告支付违约金XXXXXXX元；5、被告向原告支付截至2014年2月28日拖欠的租金、物业费、水、电费等中尚未偿还的972748.76元；6、被告向原告支付2014年租金欠付款XXXXXXX元；7、被告向原告支付清场并收回房屋发生的律师见证费、搬运费、摄像费33300元；8、被告按每日800元向原告支付自2015年9月10日起至被告实际提取物品或物品被依法处置之日止的遗留物品仓储费。
原告对自己的主张提供了以下证据：
1、原告及被告营业执照，证明双方主体资格；
2、外滩中心房屋租赁合同，证明双方之间的权利义务的约定；
3、房屋租赁合同补充协议之一，证明双方对于历史欠费、租金减免以及违约责任的约定；
4、租金和水电费账单，证明被告拖欠原告2015年8月份的租金和物业管理费338928元；2015年5月26日至2015年8月25日的水电费213814.37元；
5、见证律师聘请合同及发票、摄像费合同及发票，证明腾空及收回房屋所发生的部分费用，见证律师费2.8万元、摄像费3300元；
6、催告函及发送凭证，证明原告于2015年8月31日向被告书面发函催款；
7、合同终止函及发送凭证，证明原告于2015年9月1日书面通知被告终止租赁合同，要求被告于2015年9月5日前返还系争房屋，按照租赁合同规定承担相应的违约责任；
8、光盘，证明被告已于2015年9月1日知晓原告解除租赁合同；
9、原告房地产权证，证明原告对租赁场地享有所有权，可依法出租租赁场地；
10、清场搬运费发票。证明腾空及收回租赁场地所发生的搬运费2000元；
11、付款结算明细表及财务凭证，证明被告拖欠8月份租金、物业管理费等款项的金额；被告尚有历史欠款972748.76元未归还；
12、催款函6份，证明被告之前经常拖欠款项，数次违约，原告已多次催告；
13、终止函张贴照片，证明原告于发出合同解除函同时，将该函张贴于租赁场地各出入口；
14、律师见证书，证明原告腾空及收回租赁场地的行为由无利害关系的律师、所属居委会进行了全程见证，并由第三方摄像公司进行了全程摄像；
15、原告代表与被告法定代表人陈严夏谈话录音笔录，证明被告已于2015年9月1日知晓原告解除租赁合同；
被告海上阿叔公司未答辩。
被告海上阿叔公司未提供证据。
对于原告提供的证据，本院认为具有真实性、合法性和相关性，本院依法确认上述证据对本案相应事实具有证明力。
根据当事人的举证及本院的认证，本院依法确认以下事实：
一、2009年12月，原、被告之间签订《租赁合同》一份，主要内容为，1、被告承租原告位于本市延安东路XXX号外滩中心地下B1层第1单元房屋，租赁面积1800平方米；2、租期自2010年1月1日起至2015年12月31日止；3、2011年－2012年租金为每日每平方米6.39元，2013年－2015年租金为每日每平方米6.68元；免租期一个月；被告应于每日历月第一天或者之前支付该日历月租金；4、物业费为每月每平方米61.42元；5、被告于合同签署之日或之前向原告支付相当于三个月的租金和物业管理费总和的租赁保证金为XXXXXXX元，保证金在合同终止时，在被告交还房屋，办结在系争房屋的工商变更登记手续以及无其他违约行为的一个月内无息退还；6、合同终止时，若被告未返还该房屋，原告有权开启该房屋的门锁，更换门锁，将屋内的物件（包括但不限于文件资料、家具、装置和其他添置物）搬出该房屋，将该房屋腾空及收回该房屋。原告有权就该等屋内的物件向被告收取由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费及仓储费。如该等物件自原告进入该房屋之后满七天仍未被被告取走，被告同意原告可以出售或以原告认为适当的方式处分该等物件，并以处分所得抵付被告尚欠原告的任何款项及作为对原告因此所发生及将发生的损失的赔偿金；7、被告逾期支付合同项下应支付款项的，每逾期一天，被告应按该应付未付之款项金额的0.1%向原告支付迟延付款违约金；8、被告逾期不支付合同约定的租金、租赁保证金或者其他本合同约定的费用累计超过一个月的，原告可书面通知违约方解除本合同。被告应向原告支付相当于租赁保证金金额的违约金，给原告造成损失且违约金不足抵付其损失的，被告还应赔偿损失与违约金的差额部分。
二、合同签订后，原告按约将系争房屋交与被告，被告用于经营“海上阿叔”餐厅。2013年起，被告出现迟延支付租金、管理费等情况。
三、2014年3月，双方签订《补充协议》一份，主要内容为，1、截至2014年2月28日，被告的历史欠款为XXXXXXX.84元，上述欠款将被分摊在2014年4月至2015年12月间分21期偿还，每月偿还191786.95元；2、2014年3月至2015年12月的租金给予7折收取，每月租金为256011元，物业管理费给予7.5折收取，每月物业管理费为82917元；3、原告同意在2014年租金总额中免除被告租金XXXXXXX元；4、如被告发生逾期付款或付款不足的情况，原告有权随时解除《租赁合同》及《补充协议》。届时，《补充协议》所约定的费用减免、优惠和分期支付方案将被自始撤销，被告应立即向原告偿还全部历史欠款，并立即支付租赁合同实际履行期间按《租赁合同》约定的费用标准计算的租金等各项费用。同时原告还有权向被告追索前述欠款的延迟付款违约金，以及《租赁合同》第8.3条约定的相当于租赁保证金金额的违约金。
四、《补充协议》签订后，虽屡有迟延，但被告基本能够付清当月各项费用。但是自2015年8月1日起，被告停止支付租金和物业管理费，并且拖欠自2015年6月起的水、电费。原告于2015年5、6、7、8月多次发函要求被告支付欠费，被告未履行。
五、2015年8月24日，被告自行停业。原告遂于2015年9月1日向被告发出《合同终止函》，告知被告租赁合同于2015年9月1日解除，要求被告于2015年9月5日前归还房屋，否则主动收回房屋。但被告未在通知的期限返还系争房屋，原告于2015年9月9日与被告法定代表人会谈，督促其返还系争房屋。但被告仍拒绝归还。
六、2015年9月9日，被告在律师、居委会见证以及第三方摄像的情况下，对系争房屋进行清空和收回，并将被告遗留在系争房屋内的物品转运至仓库保存、原告支付了律师见证费2.8万元，搬运费2000元、摄像费3300元等费用，共计33300元。
七、因对被告所欠租金、管理费等费用催讨未果，原告遂于2015年9月16日诉至本院。
八、审理中，原告确认，被告在原告处有租赁保证金931110.60元，该保证金已用于抵扣被告所欠车位时租费、非机动车停车位、租金、物业管理费等费用。截至2015年8月上述租赁保证金余额为零。同时，原告表示，诉请中2015年8月租金仍按照《补充协议》约定，执行原租金标准的7折，物业管理费7.5折约定；诉请中租金欠付款XXXXXXX元为原对被告减免的2014年租金；被告的物品现存放于系争房屋所在外滩中心大厦顶楼和地下室的仓库，约600平方米，系争房屋所在外滩中心大厦的租金现为每日每平方米6元，现要求按照每日每平方米1.3元计算。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效。双方在《补充协议》约定，如被告发生逾期付款或付款不足的情况，原告有权随时解除《租赁合同》及《补充协议》。届时，《补充协议》所约定的费用减免、优惠和分期支付方案将被自始撤销，被告应立即向原告偿还全部历史欠款，并立即支付租赁合同实际履行期间按《租赁合同》约定的费用标准计算的租金等各项费用。同时原告还有权向被告追索前述欠款的延迟付款违约金，以及《租赁合同》第8.3条约定的相当于租赁保证金金额的违约金。故原告要求确认原、被告之间签订的《租赁合同》解除的诉讼请求，于法有据，本院应予支持，《租赁合同》解除的，《补充协议》亦应一并解除。解除的日期以原告解除函送达被告的2015年9月1日为准。合同解除后，原告除了应缴纳所欠的2015年8月的租金、物业管理费外，还应缴纳拖欠的水费、电费等费用。同时原告按照《补充协议》约定，要求被告向原告支付2014年2月28日之前历史欠款尚未偿还的租金、物业管理费以及原减免被告的2014年度租金的诉讼请求，本院亦予以支持。因被告违约，原告根据合同约定予以清场，将被告滞留物品搬离所支出的律师见证费、搬运费、摄像费等属于原告的损失；原告以系争房屋所在大厦存放被告滞留物品所产生的仓储费亦属于原告损失。根据合同约定，因被告的违约行为给原告造成损失且违约金不足抵付其损失的，被告还应赔偿损失与违约金的差额部分。现双方在合同约定以相当于租赁保证金的金额作为违约金，计XXXXXXX元，该违约金的金额远远高于原告的实际损失，故原告主张被告支付违约金，又主张实际损失的，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。本院依法支持金额较高的违约金的诉讼请求。原告确认被告在原告处有租赁保证金已全部用于抵扣被告所欠费用的主张，本院予以确认。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依据查明的事实缺席审判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海金光外滩置地有限公司与被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司签订的《外滩中心房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议之一》自2015年9月1日起解除；
二、被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金光外滩置地有限公司支付2015年8月的租金和物业管理费人民币338928元；
三、被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金光外滩置地有限公司支付2015年5月26日至2015年8月25日水、电费人民币213814.37元；
四、被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金光外滩置地有限公司支付违约金人民币XXXXXXX元；
五、被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金光外滩置地有限公司支付截至2014年2月28日拖欠的租金、物业管理费、水电费等中尚未偿还的款项人民币972748.76元；
六、被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海金光外滩置地有限公司支付2014年租金欠付款人民币XXXXXXX元；
七、原告上海金光外滩置地有限公司要求被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司支付律师见证费、搬运费、摄像费人民币33300元以及按每日人民币800元的标准支付自2015年9月10日起至被告实际提取物品或物品被依法处置之日止的遗留物品仓储费的诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币45625元，由原告上海金光外滩置地有限公司负担人民币322元，被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司负担人民币45303元；财产保全费人民币5000元，由被告上海海上阿叔黄浦大酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 常彩玲
人民陪审员 时 美
二〇一六年三月十六日
书 记 员 王亦男
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。