广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1102民初3798号原告：黄帒珍，女，1955年8月13日出生，汉族，住广西贺州市八步区，现住八步区。委托代理人：张启清，广东都汇律师事务所律师。被告：余林芙，女，1979年5月12日出生，汉族，住广西贺州市八步区。委托代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。原告黄帒珍与被告余林芙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告黄帒珍及其委托代理人张启清、被告余林芙及其委托代理人梁红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告于2016年6月12日签订的房屋转让合同合法有效并判令被告履行该合同将房屋变更登记至原告名下；2、本案的相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月8日，邹某向原告借现金8万元，被告作为邹某的妻子，以其本人名下的房产（位于贺州市八步区太白社区建交巷81号恒安居北区2栋C单元7层01号房，所有人为余林芙单独所有，房产证号：贺房权证八步字第（2015）00059993号）作为担保抵押，并将该房产证交给原告收执。2016年6月6日，被告以取住房公积金为由取回该房产证，并约定取完住房公积金后再次将该房产证交回给原告收执作为担保抵押。2016年6月12日原被告达成将作为担保抵押的该房产转让协议，该转让协议约定，该房产转让价格为28万元，同时，约定原告借给邹某的8万元，共计15.5万元作为购房款，并约定原告再交7.5万元购房定金，被告应当于2016年7月25日前将房屋过到原告名下，签订该转让合同后第二天原告将两张借据原件交回给被告收回，被告出具收回两借条的收条。2016年6月14日，原告通过银行将7.5万元购房定金转给被告，到了房屋过户期限，被告既不将约定的房产过户至原告名下，也没有归还原告购房定金，从而产生纠纷。为维护原告合法权益，为此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。原告为其诉讼请求向本院提交的证据有：房屋转让合同、房屋产权证、借条（2016年4月8日）、收据（2016年6月6日）、借条（2016年6月9日）、收条2张（2016年6月13日）、电汇凭证、收条（2016年8月8日）、贺州市房屋交易管理中心证明。被告辩称，一、本案的法律事实是邹某向原告借款，原告要求其提供担保，而邹某与被告系男女朋友关系，被告答应用自己位于贺州市八步区太白社区建交巷81号恒安居北区2栋C单元7层01号房屋为其2016年4月8日的为期两年的8万元借款提供担保，后因邹某还需向原告借款，原告提出再借就需签订房屋转让协议来保障，当时邹某跟被告保证2016年7月份左右一定能拿到24万元来赎回房屋，原告也表示无意要被告的房屋，只是为了还钱有保障，被告才与原告签订房屋转让合同。签订合同后，原告把7.5万元借款汇入被告账户，但钱是交由邹某使用。从房屋转让合同的赎回条款也可以映证该房屋转让协议中双方真实的意思表示是为借款担保，并非房屋转让。被告担保的8万元借款也并未到期。因此本案的房屋转让合同实为借款担保合同，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条，应按民间借款的法律关系来处理。二、本案的房屋转让协议约定如不能赎回，房屋就归原告所有，属于流质担保，根据物权法第一百八十六条、担保法第四十条之规定，流质担保无效。三、被告在本案涉及的借款中负有担保义务的只有2016年4月8日的借款及2016年6月14日的借款共计15.5万元，根据担保法及关于适用若干问题的解释第七条之规定，担保合同无效的，担保人承担民事责任的部分不应当超过债务人不能清除部分的二分之一，因此，如果邹某这15.5万元全部不能清除的话，被告也只应承担7.75万元的担保责任。邹某向周渝翔借支的8万元与被告无关，被告并未担保，应当由债务人承担清偿责任。四、被告与邹某只是男女朋友关系，出于情感及信任无奈帮其担保部分借款，这些钱即使汇入被告的账户，被告也没有使用过一分钱，涉案房屋是被告的唯一住房，在签订房屋转让协议时，被告也一再强调这套房子不能转让，被告只是乡村小学教师，工资不高，无力承担巨额债务，被告愿意督促邹某与其签订还款计划、偿还借款。被告也愿意督促邹某先筹集被告有担保责任的7.75万元于开庭后偿还给原告、原被告双方了结本案，其他的借款由邹某本人继续承担偿还责任。综上，被告与原告签订的房屋转让合同无效，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告对其辩称向本院提交证据：证人邹某的证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以认定，对有争议的证据的事实，本院认定如下：原告证据9贺州市房屋交易管理中心开具的《证明》与涉案房屋有关，本院予以认定。被告的证人证言，符合法律的规定，本院予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2016年初，邹某向原告借款5万元，又向原告儿子周渝翔借款1.5万元，共6.5万元。2016年4月8日，邹某与原告协商约定该6.5万元分两年还清，加上利息计作8万元，邹某出具《借条》，载明“今借到黄帒珍现金80000元，借期两年，从2016年4月8日至2018年4月8日止，按月为一期，每期还2500元以上，两年内还清”。余林芙作为担保人在该借条上签字，注明“此借款用余林芙在贺州市八步区太白社区建交巷81号恒安居北区2栋C单元7层01号房做为抵押担保”。签字后，余林芙把房产证交给黄帒珍保管。2016年6月9日，邹某向周渝翔借80000元，借期一个星期，从2016年6月9日至2016年6月15日，邹某出具借条给周渝翔收执。2016年6月12日，原告黄帒珍（乙方、购房方）与被告余林芙（甲方、屋主）签订《房屋转让合同》，约定甲方把八步区太白社区建交巷81号恒安居北区2栋C单元7层01号房【房权证号（2015）00059993号】建筑面积66.81平方米转让给乙方，转让价280000元，抵去之前所欠债务：周渝翔80000元，黄帒珍75000元，合计155000元，还剩125000元。乙方从剩余购房款125000元中预付75000给甲方，剩余50000元在2016年7月25日前过户时付清。甲方如想赎回房屋，在2016年7月25日前付给乙方240000元；如不能赎回，甲方在2016年7月25日立即与乙方办理过户手续，如甲方不来办理过户手续，乙方剩余购房款50000元将不付给甲方，同时房屋产权属乙方所有，过户手续费由乙方承担。2016年6月13日余林芙出具《收条》，载明“收到黄帒珍房屋转让定金75000元”。2016年6月14日，黄帒珍向余林芙的银行账户汇入75000元，用途：往来。2016年8月8日，余林芙、邹某作为借款人向黄帒珍出具《收条》，载明“今收到黄帒珍购买余林芙购房款250000元，如能在2016年9月22日前把手续办好过户到黄帒珍名下，黄帒珍就按原来合同的协议给付剩余的钱，如不能在2016年9月22号前过户，就算回每月四分的利息给付给黄帒珍，四分的利息从2016年9月22日算起。”被告未在约定的日期办理过户手续，为此，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。另查明，余林芙向陈华生、江艳平借款10万元，用涉案房屋作抵押，于2016年6月6日办理抵押手续。截至2017年2月6日，本院向贺州市房屋交易管理中心查询，涉案房屋已无抵押。本案的争议焦点：本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？《房屋转让合同》是否有效？本院认为，原被告签订《房屋转让合同》，双方约定用邹某向原告及原告儿子的借款共155000元来抵购房款，签订合同后被告收回了邹某出具给原告及原告儿子的借条，即实际履行了房屋转让合同的用155000元来抵购房款的约定。且原告向被告支付购房款定金75000元，被告出具收条给原告收执，双方成立房屋买卖合同关系，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告请求确认《房屋转让合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称本案的基础法律关系是民间借贷关系，没有依据，本院不予采信。原告将邹某出具给其及其儿子的两张8万元的借款交给被告，双方实际履行了《房屋转让合同》中用155000元借款抵购房款的约定，原告亦向被告支付了合同约定的购房款75000元，已全面履行《房屋转让合同》中乙方的义务。合同约定了房屋赎回条款，但被告并未在约定的时间内给付赎回款，按照合同约定被告应为原告办理过户手续，现被告未配合办理过户手续，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告要求被告将房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。原告尚未支付的购房款，原被告双方可以协商解决，协商不成被告可另行起诉，本案不做处理。被告辩称其只是用涉案房屋为2016年4月8日邹某向黄帒珍的借款8万元提供抵押担保，在本案中其只应承担抵押担保责任。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告并未用涉案房屋为8万元借款办理抵押登记手续，抵押权尚未设立，被告不是抵押人，不存在被告辩称的承担抵押担保责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条之规定，判决如下：确认原告黄帒珍与被告余林芙于2016年6月12日签订的《房屋转让合同》合法有效，被告余林芙应协助原告黄帒珍办理贺州市八步区太白社区建交巷81号恒安居北区2栋C单元7层01号房的房屋过户手续。本案受理费100元（原告已预交），由被告余林芙负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员  张媛月二〇一七年二月七日书 记 员  黄雪娟