吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民再初字第7号
原告（反诉被告）：吉林市鸿博电气安装有限责任公司，住所地：吉林省吉林市解放西路鸿博御园物业办公楼3楼。
法定代表人：裴振铎，该公司经理。
委托代理人：王永志，该公司法律顾问。
委托代理人：王健，该公司法律顾问。
被告（反诉原告）：仲铁红，女，1964年1月6日出生，汉族，吉林市昌邑区天达鑫商务宾馆业主，住吉林省吉林市昌邑区。委托代理人：冯杰，男，1963年1月4日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。系仲铁红丈夫。委托代理人：韩斌，吉林保民律师事务所律师。
原告（反诉被告）吉林市鸿博电气安装有限责任公司（以下简称鸿博公司）与被告（反诉原告）仲铁红租赁合同纠纷一案，本院曾于2009年9月14日作出（2009）昌民一初字第388号民事判决。仲铁红不服，提出上诉。吉林市中级人民法院于2010年3月30日作出（2009）吉中民一终字第926号民事裁定，撤销本院判决，发回本院重审。本院重审后，于2011年3月11日作出（2010）昌民一初字第369号民事判决。鸿博公司及仲铁红均不服，提出上诉。吉林市中级人民法院于2011年7月8日作出（2011）吉中民一终字第404号民事判决，部分改判了本院（2010）昌民一初字第369号民事判决。该判决已发生法律效力。鸿博公司及仲铁红均不服，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2012年12月8日作出（2012）吉民申字第478号民事裁定，指令吉林市中级人民法院再审本案。吉林市中级人民法院于2013年4月1日作出（2013）吉中民再字第18号民事裁定，撤销该院（2011）吉中民一终字第404号民事判决及本院（2010）昌民一初字第369号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿博公司的法定代表人裴振铎、委托代理人王永志、王健，被告仲铁红及其委托代理人冯杰、韩滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鸿博公司诉称：2004年11月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。约定：该公司将鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号房屋租赁给被告，租期十年（自2005年1月1日起至2015年1月1日止）；租金2005年为19万元，2006年起每年租金20万元，租金当年1月1日前交齐；迟延支付租金和费用被告需按逾期天数向原告支付年租金5%的违约金。2007年4月15日，原、被告又签订一份补充协议，将年租金由20万元变更为17万元。协议还约定物业费、供热费等由被告承担。合同签订后，被告2005年交租金18万元，少交1万元；2006年交付租金16万元，少交4万元；2007年交付租金10万元，少交7万元；2008年交付租金8万元，少交9万元。物业费及2009年以后的租金未交。由于被告违约，原告根据合同约定，于2009年5月5日通过吉林市江城公证处，向被告送达了《解除房屋租赁合同通知》。根据法律规定，该《解除房屋租赁合同通知》已发生法律效力。被告也于2009年1月，向工商部门申请将其开办的吉林市昌邑区天达鑫商务宾馆停业，但被告仍然拒绝从租赁房屋中搬出，给原告造成巨大经济损失。为此，向法院提起告诉，请求：1、依法确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除；2、判令被告从承租的鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号商业网点房屋中迁出；3、判决被告向原告支付租金38万元、违约金231000元（租金及违约金计算至2009年12月31日，2010年之后的租金及违约另行起诉）；诉讼费用由被告承担。
被告仲铁红辩称：原告对出租的房屋不履行法定维修义务，导致出租的房屋达不到适租条件，使我无法实现合同目的，给承租人造成严重损失，原告系根本违约。2009年开始被告未给付租金系针对原告违约行为的合法抗辩，原告作为根本违约方不具有合同解除权。因原告违约造成被告2009年1月起停业，原告主张被告支付租金没有合法的事实依据。2008年以前被告不欠原告租金。原审中，原告曾自认年付租金变更为月付租金，2007年10月以前不欠租金，10月份以后欠租金。被告提供了2007年10月以后的月交租金收据，证明被告不欠2007年11月至2009年1月的租金。租期开始原告就发现消防管道没有水，消防安全不合格，双方认可交付租金的方式由年付租金变更为按月支付。故原告不应承担逾期支付租金的违约金。由于原告不履行维修义务导致合同无法履行，我要求解除合同。法院何时判决，我何时迁出。
反诉原告仲铁红反诉称：我租赁的房屋用于经营宾馆，合同约定按年支付租金，在实际履行中变更为按月支付租金。2005年为19万元，以后每年20万元。2007年签订补充协议，年租金变更为17万元。具体反诉请求如下：1、合同约定2005年租金为19万元，但因消火栓无水，违反了消防法关于营业性房屋使用的规定，房屋处于不适租状态，造成延期开业两个半月，合同无法履行，出租人已构成违约，应当承担违约责任。应返还2005年前两个半月（1-3月中旬）延迟营业期间的租金为39583元。2、2005年初房屋的冷山墙出现阴、潮、漏等现象，承租人曾多次请求出租方履行维修义务，但遭拒绝。承租人为防止损失扩大，于2005年至2007年连续三年夏季停业维修。鸿博公司应承担三年维修费用36700元，返还维修停业期间租金69997元。3、我2005年至2007年连续三年维修后，到冬季冷山墙出现阴、潮、漏现象，使部分房屋无法使用。2008年鸿博公司答应维修，但一直没有维修。故鸿博公司应将相应房间四年的租金予以退回，合计180149.69元。4、租赁房屋从2009年1月份一直处于不适租状态，造成合同无法履行，出租人构成根本性违约，导致了装修成本无法收回的损失。承租人要求出租人赔偿2009年1月至2013年6月末停业期间的装修损失499320元。计算方法为：1109600元（总装修费用）除以10年（租期）乘以4年零6个月（停业期间）。5、从2009年1月至今合同一直无法履行，为维护房屋防火，防盗和冬季本楼上下水的防冻，我雇佣两人看护房屋，每人每月1500元。应当由出租人承担2009年1月至2013年6月末停业期间看守房屋人工费162000元。6、依据《合同法》的相关规定，承租人要求出租人对解除合同后剩余期间2013年6月至2014年12月末装修残值166440元予以赔偿。计算方法为：1109600元（总装修费）除以10年（租期）乘以1年零6个月（解除合同期间）。7、出租人构成根本性违约，造成合同无法履行。根据《合同法》113条规定，出租人应赔偿承租人2009年1月至2013年6月末停业期间预期收益1001331元。计算方法为：222518元（一年的营业纯利损失）乘以4年6个月（停业的时间）
全部案件受理费由鸿博公司负担。
反诉被告鸿博公司辩称：反诉原告的请求无事实以及法律依据，请驳回其反诉请求。
依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，人民法院作出裁判应当以证据能够证明的事实为依据。本案的当事人举证、质证过程，本院对证据的评判、分析如下：
针对鸿博公司的举证：
1、建设工程规划许可证，证明原告出租给被告的房屋是吉林市鸿博房地产开发有限责任公司建设的房屋。
质证后，仲铁红对上述证据的真实性没有异议。
经本院审查认为，鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号商业网点系经吉林市规划局批准，吉林市鸿博房地产开发有限责任公司建设，并经综合验收合格的房屋。原告出租的房屋属于合法的租赁物。
2、《证明》一份，证明原告出租给被告的房屋是吉林市鸿博房地产开发有限责任公司抵付给原告。
质证后，仲铁红对上述证据的真实性没有异议。
经本院审查认为，鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号房屋尚未办理产权证，但吉林市鸿博房地产开发有限责任公司已抵偿给鸿博公司。鸿博公司对出租的房屋具有合法的出租权。
3、《房屋租赁合同》一份。证明原、被告之间约定：房屋租金2005年为19万元，2009年为20万元，租金交付时间为当年度1月1日，违约金按照年租金5%，按逾期天数计算，违约超过十天，原告有权解除合同。
质证后，仲铁红对证据的真实性没有异议。但认为2005年全年租金是19万元，至于1、2月份不是没收租金也不是我们没交租金，而是商性惯例，第一年的头两个月或者是更长时间是缓交，这两个月的租金已经摊到以后的月份里了，如果说1、2月份没有交纳租金的话，那么年租金19万就应该变更了。用租赁合同证明承租方违约的观点不能成立，原来的承租方式是年租，但原告忽略了客观的方式，从第一年以后就变更成一个月一交了，是双方认可的，变更的原因是由于对方的过错造成的。原告以租金的交付方式变更证明被告违约不客观。
经本院审查认为，该证据可以证明双方订立了租赁合同，并约定了租金的数额、交纳方式、违约责任等合同内容。
4、《补充协议》一份，证明2007年开始，年租金从20万元变更为17万元，物业费和供热费等由被告承担。
质证后，仲铁红对证据的真实性没有异议。
经本院审查认为，该证据可以证明2007年开始，年租金从20万元变更为17万元，物业费和供热费等由被告承担。
5、（2009）吉江城证字第3972号公证书，证明因被告违约，原告将《解除房屋租赁合同通知》已经向被告送达，租赁合同已经解除，被告不能继续占用原告的房屋。
质证后，仲铁红对证据的真实性没有异议。认为鸿博公司系违约方无权解除合同。
经本院审查认为，该证据可以证明鸿博公司向仲铁红送达了《解除房屋租赁合同通知书》。关于鸿博公司是否有权解除合同系法律适用问题，本院将在对案件评判中综合进行论述。
6、被告的再审申请书，证明被告开办的吉林市昌邑区天达鑫商务宾馆于2009年1月向工商部门申请停业，被告没有理由占用房屋及主张营业损失。
质证后，仲铁红对证据的真实性没有异议。但认为申请停业，是迫于无奈，因为房屋漏雨无法使用，一直在等待鸿博进行维修。
经本院审查认为，该证据可以证明仲铁红自认其开办的吉林市昌邑区天达鑫商务宾馆于2009年1月向工商部门申请停业。
针对仲铁红的举证：
1、本院院2010年8月10日上午现场勘验笔录一份。
2、吉林市中级人民法院2010年1月28日现场勘验笔录。
上述两份证据证明消防水管无水，存在足以导致延迟营业的客观事实。出租房屋顶棚漏雨，南北墙湿发霉，导致不能营业。证明出租方长期不履行法定维修义务，已经构成根本性违约。
质证后，鸿博公司对两份证据的真实性均无异议，但对证明的问题有异议，认为出租时房屋是毛坯房，房屋如有质量问题应由物业公司负责维修，但因为被告没有交纳物业费，物业公司拒绝维修，因此这个责任不应该由原告承担。房屋有漏水的现象是因被告租赁的房屋原来是六个网点，被告装修改变了房屋原来状态造成的。
经本院审查认为，该证据可以证明勘验时消防水管无水，部分房间顶棚漏水，部分房间墙湿发霉。鸿博公司主张仲铁红装修造成了房屋漏雨应当提供证据。
3、《消防安全检查意见书》一份，证明：1、承租人经向消防安全管理部门疏通关系，获准于2005年5月16日准许暂时营业，承租人是在消防不合格的情况下冒险营业。2、承租人经疏通关系，消防安检部门回避了对消水管这一必检项目的安检确认。
质证后，鸿博公司对证据的真实性没有异议，认为消防安全检查意见书没有提到被告所要证明的问题。意见书明确：“已经具备消防安全条件同意使用”。
经本院审查认为，该意见书明确：“已经具备消防安全条件同意使用。”仲铁红主张系其疏通关系取得该意见书，但没有提供相应的证据不予采纳。
4、《房屋租赁合同》一份，证明2005年租金为19万元。
质证后，鸿博公司对证据的真实性没有异议。
经本院审查，该证据与鸿博公司提供的证据3相同，不再赘述。
5、2010年6月24日本院重审笔录（第9页下2行），证明出租方自认2005年3月15日前不应收取租金。
质证后，鸿博公司对证据的真实性没有异议。认为租金的收取以合同为准。
经本院审查认为，鸿博公司的自认与租赁合同一致，可以认定2005年3月15日前不收取租金。
6、2010年3月22日吉林市中级人民法院询问笔录（第2页下15行），证明仲铁红不欠2005年租金。
鸿博公司质证后对证据的真实性没有异议，但认为没有争议和拖欠租金是两回事，没有争议并不表示对方不欠租金。
经审查，鸿博公司在原审时提供了仲铁红2005年度交纳租金的明细账及记账凭证，仲铁红交纳当年租金为16万元，12月31日鸿博公司将定金2万元转交租金2万元，故仲铁红2005年实际交纳租金为18万元。在该笔录中鸿博公司也表示定金2万元就算顶租金了，对2005年租金没有争议。
本院认为该次庭审时鸿博公司的法定代表人裴振铎到庭，表示2005年租金没有争议，可以视为仲铁红不欠2005年度租金。
7、出租房屋存在问题的照片，证明问题同勘验笔录。
质证后，鸿博公司认为这些照片是怎么照的、谁去照的都无法确认。
经审查，本院认为结合两级法院的勘验笔录可以认定房屋漏雨的问题。
8、2010年3月22日吉林市中级人民法院询问笔录，证明原告自认出租房屋存在应该进行维修的质量问题。
质证后，鸿博公司对证据8的真实性无异议。
经审查，鸿博公司在庭审中明确表示仲铁红向该公司反映过房屋的质量问题，该公司也曾派人维修的事实。
9、2010年8月16日本院庭审笔录5-7页中证人张殿海出庭证言，证明：1，证人所在工程队（张殿海为现场施工经理）对出租房屋自2005年至2007年连续三年进行夏季重复性维修。2、每次维修费用为12000左右。3、每次维修停工时间40多天，每次维修都造成停业。
质证后，鸿博公司对证据9有异议，认为维修费12000元，维修了40余天不可能。
本院认为鸿博公司没有提供足以反驳的证据，证人的证言应当采信。
10、施工队施工明细表（三次明细表），证明三年夏季重复性维修费用36000多元（注：本院计算为36718元）
质证后，鸿博公司认为证据10是被告单方制作的。
经审查，本院认为虽然证据10系原告方单方制作，但结合证据9可以确认其证明力。
11、停业证明（工商部门2011年8月16日出具），结合勘验笔录证明出租方无法使用导致2009年1月停业。
质证后，鸿博公司对证据的真实性没有异议。
本院对证据的证明力应予确认。
12、2013年3月11日吉林市中级人民院再审庭审笔录（第5页1行），证明出租方自认承租人2009年1月停业。
质证后，鸿博公司对证据的真实性没有异议。
本院对证据的证明力应予确认。
13、装修合同及装修费收据，证明承租人对房屋进行装修及装修费用数额。
14、浴区装修合同（附明细表），证明付装修费59600元
15、装修决算单和收条（总决算），证明装修费用为105万元。
庭审中，鸿博公司对上列三份证据表示不予质证。
本院认为鸿博公司虽对三份证据不予质证，但经审查三份证据的形式要件齐全，应当确认三份证据的证明力。
16、本院2009年6月29日庭审笔录（第2页第16页）证明出租人自认承租人从2007年10月以后欠租金，且与自认的违约时间相一致。
质证后，鸿博公司表示经过查账，证明仲铁红2005年交18万元，少交1万元；2006年交了16万元，少交4万元；2007年交了10万元，少交7万元。
经审查，该次庭审时鸿博公司只有代理人张晓强一人出庭，而张晓强系一般诉讼代理，其主张与鸿博公司的请求不一致的，应以鸿博公司请求为准。故本院认为该证据不能认定为鸿博公司的自认，证据的证明力不予确认。
17、2007年10月以后的收据（5张）、2008年收据（10张）、吉林市中级人民法院民事询问笔录（2010年2月2日）第1、2页。证明：1、出租人主张欠租时间2007年10月份，该主张具有以下几个法律特征：“具有明确的时间截止性，具有明确的确认性，具有意思表示的肯定性”。2、承租人只要交出07年10月份以后的交租收条，证明出租人主张不成立。3、出租人在二审更改欠租主张方式称每年都欠租金，改变原审法院依据出租人主张07年10月份以后的判决，证明原审出租人起诉承租人欠租一案不成立。4、举证责任发生的改变，出租人必须对改变诉讼主张承担举证责任。
18、吉林市中级人民法院2010年3月22日询问笔录（第3页）、本院民事判决书（2010）昌民一初字第369号第10、12页。证明出租方自认交付方式已经变更为按月交付。经过出租方质证，对改变交租方式无异议。
19、吉林省高级人民法院2012年12月11日听证笔录，证明出租方自认交付方式已经变更为按月交付。
20、2006年全年按月交付租金收据，证明出租人按照月份顺序来收取费用，给承租人出具收条，收条上标注的收款日期是当月租金，余额计入下月，并经出租人认同。出租人十分清楚承租人交纳租金的截止月份，由此可以总结出按月租金的特殊性是按照时间月份顺序交纳的。
21、2010年8月16日本院审判笔录（第13-14页），证明：1、出租方自认2006年收租金20万元，只入帐16万元。2、出租方租金收入帐不具有真实合法性。
22、《看房合同》，证明：1、因停业而雇人看房。2、两名看房人的劳务报酬。
质证后，鸿博公司对证据17、18、19、20、21、22的真实性无异议。
本院确认五份证据的真实性。
23、2007年、2008年部分机打收款票据，证明仲铁红使用承租房屋经营宾馆的收入情况。
质证后，鸿博公司认为不能证明被告的具体收入情况。
经审查，本院认为部分票据记录的不够清晰，票据的日期也不够连续，无法准确证明仲铁红的收入情况。
24、证人王仕文出庭作证，证言的主要内容为：2004年10月初，吉林市有祥装饰公司给被告装修时，公司派我领工人干活，当时房屋是空的两层楼，大约1200平方米。2004年12月末装修完的，我听项目经理说总装修费用100多万元。
25、证人陆志业出庭作证，证言的主要内容为：2009年1月份，天达鑫宾馆的服务员陆续都走了以后，冯杰就找到我说，他有工作脱离不开，他的老父亲常年有病。仲铁红也没有时间，就找我和另外一个人给他们看屋子，一个月给我们工资1500元，现在我还在那儿看。房子的二楼差不多都漏，二楼的前边有缓台，就是缓台漏雨。
鸿博公司对证据24、25未发表质证意见。
经审查，本院认为鸿博公司不发表质证意见，两名证人的证言应予采信。
根据庭审调查及对双方证据的分析、认定，本院确认如下事实：
2004年11月20日，鸿博公司与仲铁红签订房屋租赁合同一份，约定鸿博电气公司将位于吉林市昌邑区解放路鸿博景园38号楼的11至16号网点、总建筑面积1114.52平方米的营业性房屋，租赁给仲铁红，租期10年，即从2005年1月1日起至2015年1月1日止。约定：2005年租金为19万元，2005年3月份租金为1万元，2005年4月至同年12月，每月租金2万元，交付时间为每月的3日前，此前仲铁红预交的定金计入4月租金。从2006年1月1日起年租金为20万元，一年一交，交付时间为每一租赁年度开始时的1月1日前，在租赁期间所发生的一切费用（电费、水费、燃气费、供热费、有线电视费等）均由仲铁红承担。双方约定了出租方可以单方书面通知终止或解除合同的六种情形。鸿博公司修缮房屋时，仲铁红应积极协助，不得阻挠施工。仲铁红因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，鸿博公司书面同意后，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到鸿博公司同意后方可施工，租赁期满后所有装饰物的权属归鸿博公司无偿所有，原告鸿博公司不给仲铁红任何补偿。违约责任约定，如果租房期限未满，仲铁红提出解除租赁关系，双方协商一致同意解除时，则鸿博公司在收取应由仲铁红支付的所有费用后另行加收仲铁红三个月房租费作为违约金，同时仲铁红对房屋进行的所有装修由鸿博公司无偿取得。仲铁红逾期交付租金和费用，除仍应补交租金、使用期间产生的费用及滞纳金外，还应按年租金的5%、按逾期天数计算向鸿博公司支付违约金，如果逾期超过10天仲铁红仍未缴纳，鸿博公司有权书面通知仲铁红终止或解除合同。合同签订后，仲铁红占有承租房屋并对其装修，后仲铁红开始营业。2007年4月15日，鸿博公司与仲铁红签订补充协议一份，将年租金变更为17万元，租赁期间的物业费、供热费由被告仲铁红承担。在经营期间，承租房屋的一部分房间的南北墙和棚顶均有渗漏，使被告不能正常营业，仲铁红于2005年至2007年连续三年自行维修，每年因维修停业45天，每年的工料费12000元，三年维修费合计36000余元。经查2005年仲铁红向原告鸿博公司交纳租金18万元（含定金2万元），2006年仲铁红向鸿博公司交纳租金20万元，2007年被告仲铁红向原告鸿博公司交纳租金10万元，2008年被告仲铁红向原告鸿博公司交纳租金8万元。2009年被告仲铁红未向原告鸿博公司交纳租金，并于2009年1月停业。现被告仲铁红仍占有承租房屋。鸿博公司于2009年5月5日向仲铁红公证送达了解除合同通知书。
另查明，鸿博公司出租的房屋于2004年10月28日经吉林市公安消防支队消防验收合格，2005年8月15日经吉林市房屋建筑工程综合验收管理办公室颁发房屋建筑工程综合验收合格证。但消防栓至今没有水。仲铁红承租房屋用于经营洗浴中心，现更名为天达鑫商务宾馆。
根据认定的事实，针对双方的诉讼请求及辩解本院综合评判如下：
一、关于鸿博公司要求确认双方之间的房屋租赁合同已经解除的诉讼请求。
仲铁红与鸿博公司签订房屋租赁合同及补充合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行，虽然合同约定了如果仲铁红违反合同约定的义务，鸿博公司有权单方解除合同。但仲铁红进入承租房屋并装修后，承租房屋一部分房间的南北墙和棚顶有渗漏，仲铁红要求鸿博公司维修房屋，而鸿博公司未予维修，也未支付相关维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”双方对租赁物的维修没有约定，鸿博公司应当履行租赁物的维修义务，以保持租赁物的适租性。仲铁红自行维修后，鸿博公司也未支付相关维修费用。故鸿博公司违约在先，仲铁红拒付租金系行使抗辩权，而不能认定仲铁红违约。鸿博公司违约在先不享有合同解除权。其要求确认双方的租赁合同已于2009年5月5日解除的诉讼请求不予支持。
仲铁红已于2009年申请停业，现双方均表示合同无法继续履行了。本院认为如再履行合同对双方都是损失，也不利于纠纷的彻底解决，故应解除双方的合同。
二、关于鸿博公司要求仲铁红向其支付房屋租金38万元及违约金231000元的主张（租赁及违约金计算至2009年12月31日，2010年之后的租金及违约金另行起诉）。
根据原、被告所举的证据可以认定仲铁红2005年度实际交纳租金18万元元，比合同约定少交1万元元。鸿博公司在原审庭审中明确表示2005年租金没有争议，视为其放弃了1万元租金，故应认定仲铁红不欠2005年度的租金。2006年度仲铁红交纳了全部租金20万元。根据仲铁红提供的2007年12份收据统计，2007年度仲铁红交纳105000元，不是鸿博公司记账的10万元，故仲铁红欠2007年度租金65000元，仲铁红主张已经全部交纳2007年度租金，证据不足不予采纳。根据仲铁红提供的2008年10份收据统计，2008年度仲铁红交纳7万元，少于鸿博公司记账的8万元，应认定交纳8万元，故仲铁红欠2008年度租金9万元，仲铁红主张已经全部交纳2008年租金，证据不足不予采纳。故至2008年末仲铁红欠租金为155000元。鸿博公司没有履行出租人对租赁物的维修义务，致使租赁物漏水越来越严重，导致仲铁红无法经营而于2009年1月停业，故仲铁红可以拒付2009年度的租金。因鸿博公司违约在先，故其主张的违约金请求不予支持。仲铁红不欠2007、2008年度租金的辩解与本院查明的事实不符，不予采纳。
三、关于仲铁红要求赔偿迟延开业损失39583元的主张。
因双方签订的房屋租赁合同中，已考虑到被告仲铁红在2005年的装修问题，合同中已减少租金1万元，2005年给付租金的时间也延至当年的3月份。仲铁红主张消防栓没有水是迟延开业的原因，但其提供的证据不足，不予采纳。故仲铁红要求鸿博公司赔偿两个半月的迟延开业损失39583元，没有事实依据，该项反诉请求不予支持。
四、关于仲铁红要求鸿博电气公司赔偿2005至2007年房屋维修费用36700元及维修停业期间租金损失69997元的主张。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。”根据被告仲铁红向法庭提供的书证及证人证言可以证明，因房屋漏水返潮，被告仲铁红于2005年至2007年连续三年三次自行维修承租房屋，每次维修时间45天，每次维修费用12000元左右，维修费用合计36718元，仲铁红要求鸿博支付房屋维修费用36700元应予支持。2005年45日维修期间对应的租金为19万元／365日＊45日=23425元；2006年45日维修期间对应的租金为20万元／365日＊45日=24658元；2007年45日维修期间对应的租金为17万元／365日＊45日=20959元，合计69042元。因此三次维修停业期间应当减少租金69042元。
五、关于仲铁红请求鸿博公司返还2005年至2008年四年间房屋漏水期间部分房屋无法使用应减少180149.69元租金的反诉请求。
在仲铁红营业期间其自行维修了三次，本院已经支持了其主张的维修费36700元和维修期间的因停业减负的租金69042元。故其此项请求不予支持。
六、关于仲铁红主张鸿博公司赔偿2009年1月至2013年6月末停业期间的装修损失499320元及赔偿装修残值166440元的反诉请求。
本院认为作为出租人的鸿博公司应当履行租赁物的维修义务，以保持租赁物的适租性。由于该公司未履行维修义务，造成仲铁红于2009年1月1日停业，致使仲铁红不能在约定的合同期内收回装修的投资，且仲铁红在该房屋的装修已经附合到鸿博公司的房屋上，鸿博公司还可以利用。仲铁红的此两项反诉请求均属于装修损失，本院予以合并计算。鸿博公司应赔偿仲铁红2009年1月1日至2015年12月31日的装修损失665760元（计算公式为：1109600元（总装修费）／10年（租期）＊6年（停业期间））.
七、关于仲铁红主张鸿博公司赔偿停业期间看守房屋人工费162000元的反诉请求。
原审中，仲铁红坚持继续履行合同，再审中提出解除合同，但始终占有租赁的房屋，故其主张鸿博公司赔偿停业期间看守房屋人工费162000元的反诉请求不予支持。
八、关于仲铁红主张鸿博公司赔偿2009年1月至2013年6月末停业期间的营业纯利损失1001331元的反诉请求。
本院认为仲铁红的此项请求属于可得利益损失，依法应予支持，但根据本案的性质此损失属于专门性问题，本院无法根据其提供的证据23作出判断。审理中仲铁红提出鉴定申请，后又撤回申请，因此此项请求本院无法支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除吉林市鸿博电气安装有限责任公司与仲铁红签订的《房屋租赁合同》及补充协议；
二、仲铁红于本判决生效后十日内从鸿博景园38号楼11、12、13、14、15、16号房屋内迁出；
三、仲铁红给付吉林市鸿博电气安装有限责任公司租赁费155000元；
四、吉林市鸿博电气安装有限责任公司支付仲铁红房屋维修费用36700元，返还租金69042元；
五、吉林市鸿博电气安装有限责任公司赔偿仲铁红装修损失665760元；
六、合并上列三、四、五项，吉林市鸿博电气安装有限责任公司于本判决生效后十日内给付仲铁红616502元；
七、驳回吉林市鸿博电气安装有限责任公司的其他诉讼请求；
八、驳回仲铁红的其他反诉请求。
案件受理费9822元、其他诉讼费100元，合计9922元由吉林市鸿博电气安装有限责任公司负担6522元，由仲铁红负担3400元。反诉受理费6491元由仲铁红负担733.5元，由吉林市鸿博电气安装有限责任公司负担5757.5元.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 杨 明
审 判 员 崔雪俊
代理审判员 邵明强
二〇一四年八月二十日
书 记 员 周 丹