杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0105民初2011号
原告浙江乐富智汇园投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路28号。
法定代表人杨宝庆，系董事长。
委托代理人陈昕、张博涵，系公司职员，特别授权代理。
被告杭州仁孚行科技有限公司，住所地杭州市拱墅区杭行路万达广场C座318号。
法定代表人张黎平。
委托代理人李蕾，浙江北鼎律师事务所律师。特别授权代理。
原告浙江乐富智汇园投资管理有限公司为与被告杭州仁孚行科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月29日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审判，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张博涵、被告的委托代理人李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年9月3日，被告与原告签订《房屋租赁合同》编号乐富Ⅱ1309046，根据合同约定被告向原告承租坐落于杭州市拱墅区祥园路30号12幢502室的房屋，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日止，被告仅支付租金自2015年12月31日止，没有支付自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金38114.2元，根据合同第5.2条、11.4条、11.1条原告有权要求被告支付违约金。并且根据9.1、9.2、9.3条被告在合同解除时应该返还房屋，被告在2015年12月31日起已经没有交纳租金且没有和原告签订终止协议，因被告违约，逾期返还房屋应承担2倍租金标准的占用费，被告应承担自2016年1月1日起暂计至2016年2月2日共33天的逾期违约金13975.2元。被告承租后对房屋进行了装修，同时根据合同约定解除时应将房屋恢复到毛坯状并修复公共装修部分或支付修复费，但是截至起诉之日被告没有支付。2016年1月25日原告多次电话、短信、QQ上门催缴催促未果，向被告送达《逾期催收通知书》告知被告，要求2日内清偿所有费用，但是被告没有如期缴纳。原告起诉要求判令1、确认合同自动解除，被告交还房屋，立即办理退租手续，并按照合同约定将房屋恢复至毛坯状态并修复公共装修部分。2、被告立即向原告支付季度房租费以及逾期违约金共计38114.2元（房租费自2016年1月1日起至2016年3月31日止，实际截止至办理退租手续止，逾期违约金至2016年1月1日起暂计至2016年2月2日共33天13975.2元，实际计算至办理退租手续之日止。）3、被告立即支付提前解除合同违约金47055元。4、被告承担案件受理费。庭审中，原告明确诉请一为要求解除双方合同，被告腾退涉案房屋。明确诉请二租金计算时间至实际解除合同之日。
被告辩称：一、原告关于一季度房租费以及逾期违约金的主张缺乏法律依据，与事实不符。原、被告于2013年签订《房屋租赁合同》一份，被告承租杭州市拱墅区祥园路30号12幢502室房屋，被告曾于2015年10月初安排公司员工王礼华到原告处找招商部汪晓峰告知我们要在2015年12月30号退租，汪晓峰要求王礼华去找原告退租部的毛主管处理此事，后被告向原告送达了《退租通知函》。被告于2015年12月20号从涉案房屋搬出来，只搬走了办公电脑和资料，桌椅依然留在涉案房屋。被告将租金交至2015年12月31日。2016年1月6号被告将涉案房屋的钥匙交给了原告退租部的朱迅迅，朱迅迅又将钥匙给了其招商部的工作人员，有录音为证。至此被告已向原告办理全部移交手续，已向原告明确表示不再继续使用涉案房屋，被告完全可以将涉案房屋租赁出去，但原告未将涉案房屋租赁出去，任由其损失的扩大，由于原告自身原因造成的损失，不应当由被告承担。二、原告违约金的主张缺乏法律依据。根据原告的主张，被告应向原告支付违约金47055元，根据中华人民共和国合同法第一百一十四条，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第6条规定，在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。故被告认为违约金47055元过高，请法庭于以降低。加上季度房租费以及逾期违约金共计52089.4元的主张，远远超过原告的实际损失。法律只应保护实际损失，而不应当保护原告利用法律而获利的行为。三、被告曾2013年9月5日向原告支付定金25000元，后作为保证金。该笔保证金原告应当予以返还。四、被告承租房屋后并未改变房屋结构，也未进行装修，房屋本身就是毛坯状态，故不存在恢复至毛坯状态及修复公共装修部分的问题。综上所述，被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明双方的租赁合同关系和权利义务，以及关于房租、违约金的约定；
2、催款通知单及照片，证明原告向被告催收房租和水电费，原告主张自己的权利。
被告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：
1、收据，证明被告缴纳的25000元保证金；
2、2015年12月被告向原告出具的退租通知函，证明被告向原告明确2016年1月1日后不再使用租赁房屋，愿意和原告交接的事实；
3、录音（2016年2月24日），证明2016年1月5日、6日左右将涉案房屋钥匙交还原告处。
上述证据经当庭质证，本院认证如下：
对于原告提交的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告表示没有收到，且原告也未提交已经送达的相关证据，故本院不予确认。
原告对被告提交的证据1无异议，本院予以确认。对证据2，原告表示没有疏导，本院不予确认。原告对被告提交的证据3有异议，认为无法确认谈话人的身份。本院认为该证据无法确认录音人员的身份，故不予采信。但结合双方陈述，可以认可被告于2015年12月20日搬出部分物品，并停止在涉案房屋办公的事实。
根据上述有效证据及原告陈述，本院确认事实如下：
2013年9月3日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于杭州市拱墅区祥园路30号12幢502室房屋出租给被告，房屋建筑面积为325平方米，被告用于办公。合同期限自2013年10月1日至2016年9月30日止。关于保证金及租金等双方约定：在交付房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金25000元，租赁期满后无息归还。房屋租金单价为1.7元／天／㎡，优惠后的费用为141163.8元／年，租金从第三年开始（即从2015年10月1日起）按8%递增。每季度为一个租赁周期，于2013年9月3日支付第一季度租金，此后应在每个租赁周期届满前15日支付下一租赁周期的租金。合同11.1条约定：甲乙双方任何一方有违反本合同第十条10.2的情形的，另一方有权单方解除本合同，违反合同的一方应赔偿另一方的损失，并支付47055元违约金。11.4条约定：在租赁期内，乙方应在每一个租赁周期届满前15日内向甲方支付下一个租赁周期的租金，租赁周期届满后仍逾期未交的，除乙方向甲方递交书面延期缴款申请，且经甲方书面同意，否则超过租赁周期届满15日的，视为乙方违约，乙方应按照第十一条11.1支付违约金，且本合同自动解除。
被告于2015年12月20日左右搬离涉案房屋。2016年1月1日起的租金，被告未支付。2016年3月25日，原告与案外第三人签订房屋租赁合同，将涉案房屋另行出租，租金为每年219456.25元。
本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方均具有拘束力。合同约定租赁期限至2016年9月30日止，被告在2015年12月20日自行搬离涉案房屋，被告主张其与原告就合同解除进行了沟通，并取得了同意，但并未能提供充足的证据证明该节事实，故本院不予采信。被告应于2015年12月16日前支付下一租赁周期即2016年1月1日至2016年3月31日的租金，被告逾期未能支付，显属违约。依据合同约定，被告逾期支付租金，未经原告同意，且超过租赁周期届满15日的，视为违约，合同自动解除。据此，原被告双方合同于2016年1月15日已经解除。对于合同解除前的租金及2016年1月1日至15日的租金，被告仍负有支付义务。此后被告并未实际占用涉案房屋，故原告主张占用事实及被告应支付逾期违约金（按双倍租金计算）无依据，本院不予支持。原、被告签订的租赁合同因被告逾期支付租金，而依据合同11.4条合同自动解除，合同解除对原告造成了损失，被告应就其违约行为承担相应的违约金。被告辩称违约金数额过高，本院综合考虑原告的损失，违约金酌情按2016年1月16日至2016年3月24日期间租金的130%计算。另被告之前支付的保证金25000元，原被告双方均同意用于抵扣被告应支付款项，故在计算时一并予以考虑扣除。综上，被告尚应支付的款项计算为152456.9÷365×15＋152456.9÷365×68×130%－25000＝18189.16元。原告主张要求被告支腾退涉案房屋，本院认为目前涉案房屋已经另行出租，被告并未实际使用涉案房屋，故该诉请与客观情况不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告浙江乐富智汇园投资管理有限公司与被告杭州仁孚行科技有限公司签订的《房屋租赁合同》解除。
二、被告杭州仁孚行科技有限公司应支付原告浙江乐富智汇园投资管理有限公司18189.16元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、驳回原告其他诉讼请求
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2280元，减半收取1140元，由原告浙江乐富智汇园投资管理有限公司负担931元，由被告杭州仁孚行科技有限公司负担209元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2280元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 周建利
二〇一六年五月二十七日
代书记员 陈 林