广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民26170号原告：东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙），住所地：广东省东莞市茶山镇茶塘路。执行事务合伙人：卢树波。委托诉讼代理人：章双梅，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙彪，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。被告：蒋庆辉，男，1970年10月26日出生，汉族，住址：湖北省汉川市。委托诉讼代理人：黎明珍，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。被告：莫俊祺，男，1979年5月5日出生，回族，住址：广东省广州市越秀区。被告：张庆杨，男，1980年6月4日出生，汉族，住址：广西岑溪市。被告：崔春霞，女，1972年2月20日出生，汉族，住址：广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：黎明珍，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）与被告蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）（以下简称“新业制衣厂”）的委托诉讼代理人章双梅、陈龙彪，被告蒋庆辉及崔春霞的共同委托诉讼代理人黎明珍，被告莫俊祺、张庆杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新业制衣厂向本院提出诉讼请求：一、解除双方之间的商铺租赁合同；二、蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨立即支付租金128800元（租金暂计至2016年10月31日，实际计算至案涉合同解除之日止）；三、蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨立即支付逾期利息（以应付未付款项为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款年利率分段计算至实际还款之日止）；四、崔春霞对蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨的债务承担连带清偿责任；五、新业制衣厂已收取的租赁押金63480元不予退还，归新业制衣厂所有；六、蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞腾空并返还租赁物业；七、本案诉讼费用由蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞共同承担。事实和理由：2015年12月9日，新业制衣厂与蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨签订商铺租赁合同，约定由新业制衣厂将其办公大楼一楼地下商铺出租给蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨用于经营“迎客创意小厨”餐厅。租赁期自2015年11月1日至2023年6月30日止。从2016年4月起，蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨开始拖欠租金及水电费。崔春霞作为蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨的合作方，亦实际占用使用了租赁物，其对合同义务的履行应承担连带责任。蒋庆辉辩称，1.同意解除商铺租赁合同，也同意支付2016年4月-6月期间的租金，由于新业制衣厂在2016年6月25日锁门，控制了商铺，导致答辩人无法继续经营，因此，2016年7月份之后的租金应当由新业制衣厂自行承担。2.答辩人不同意新业制衣厂没收押金，由于案涉商铺未取得建设规划许可证，案涉的租赁合同属于无效合同，该合同中约定的押金没收条款对各方当事人均不产生法律效力，新业制衣厂应当将押金抵扣应付的租金之后，多余的部分退还给答辩人。3.2016年6月25日，新业制衣厂将出租的商铺加贴封条及门锁，限制承租人使用，相应的宿舍继续使用也没有客观的必要性，且6月27日，答辩人已经交付了宿舍钥匙给新业制衣厂，完成了腾空宿舍返还物业的义务。由于答辩人已经将宿舍的钥匙返还给了新业制衣厂，由此，可以明确表示，答辩人不再承租案涉商铺，如果新业制衣厂认为答辩人是违约方，根据合同法第一百一十九条的规定，负有防止损失扩大的义务，且答辩人在2016年6月28日曾向新业制衣厂发函要求清空场地，交接商铺，但是直至今天，新业制衣厂均未理会。莫俊祺辩称，宿舍和店铺是2015年11月16日莫俊祺、张庆杨、崔春霞从上一任经营者即案外人钟先生处承租，蒋庆辉作为法定代表人，但是实际经营者是崔春霞。12月9日，与新业制衣厂签订了租赁合同。2016年1月20日，应崔春霞的要求，答辩人与张庆杨将全部股份转让给崔春霞，答辩人有打电话给新业制衣厂，陈述股份转让的事实，并计划更改租赁合同，不久，崔春霞告知答辩人店铺经营出现困难，答辩人一直在与新业制衣厂协商租赁相关事宜。答辩人已将股份转让给崔春霞，若崔春霞未按期支付租金，新业制衣厂回收店铺符合情理。新业制衣厂要求答辩人与张庆杨作为被告，是由于答辩人没有及时更改租赁合同，事实上，答辩人已经转让股份，责任不应再由答辩人承担。张庆杨称，答辩意见与莫俊祺的意见一致。崔春霞辩称，1.没有证据证明答辩人与案涉租赁关系有关，答辩人无需对此承担任何责任，莫俊祺、张庆杨也没有提供该合同的原件，证实其已经将股份转让给答辩人。2.即使莫俊祺所称属实，但因为莫俊祺并未就此向新业制衣厂披露退出承租的事实，更没有得到的新业制衣厂的确认，所以莫俊祺仍应对承租期间的债务承担共同清偿责任。当然，是否确认答辩人与莫俊祺、张庆杨之间存在承租的合作关系，答辩人将根据对方提供的证据再做进一步的确认。为证明其主张，新业制衣厂提交了商铺租赁合同、授权委托书、宿舍租金收据、宿舍租赁合同、商铺押金收据、集体土地使用证、东莞市建设工程监理许可证、地基土载荷试验、房屋安全鉴定报告书、建筑工程消防验收意见书、核准变更登记通知书、照片佐证。蒋庆辉对其主张提交了手机短信、告示、通知通告函证明。莫俊祺提交了协议书及短信记录、张庆杨提交了协议书证明其各自的主张。本院经审理认定事实如下：新业制衣厂为普通合伙企业，其合伙人之一卢树洪在获得授权后，将新业制衣厂位于其办公大楼一楼的地下商铺出租给蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨作为“迎客创意小厨”的经营场所，出租的物业已办理集体土地使用证，但未取得建筑工程规划许可证。租赁期从2015年11月1日至2023年6月30日止，至2017年7月31日前月租金为18400元，每月5日前缴交当月租金，签合同时，需交付押金63480元，押金在租期满后返还，如逾期15天未交租金视为违约，新业制衣厂有权单方终止合同，收回出租权并没收押金。双方于签订商铺租赁合同的同一天，亦签订了宿舍租赁合同，蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨同时承租了新业制衣厂的宿舍楼四间房间作为该餐厅的员工宿舍。庭审时，双方确认租金支付至2016年3月，从2016年4月开始欠租。新业制衣厂于2016年6月25日，单方在商铺的卷闸门上加装锁。双方对以上事实均无异议，本院予以确认。庭审时，新业制衣厂明确，如合同被认定无效，其诉讼请求变更为：一、要求蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨向新业制衣厂支付案涉商铺的场地使用费128800元，以商铺租赁合同约定的租金为标准计付至实际支付之日；二、支付逾期利息1829.8元，按未付租金以人民银行同期同贷年利率计付至实际清偿之日；三、要求蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨腾空并归还商铺；四、要求崔春霞承担连带清偿责任；五、要求将庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞承担诉讼费。为查明事实，本院于2017年5月18日组织当事人到现场对商铺进行查勘，强行开锁后，新业制衣厂拒绝蒋庆辉、崔春霞清走场内物品。查勘后，新业制衣厂与蒋庆辉、崔春霞各自上锁，双方均无法单独开门。有争议部分：崔春霞是否亦为商铺的使用人。首先，根据庭审及莫俊祺、张庆杨所提交的协议书，新业制衣厂商铺的上一手承租人为案外人钟柱森，钟柱森在该商铺经营了美食餐厅。于2015年11月16日，莫俊祺、张庆杨、崔春霞通过协议，受让了钟柱森所经营的餐厅；其次，根据莫俊祺所提供的短信内容显示，崔春霞一直通过莫俊祺与新业制衣厂协商商铺的处置。由此可以认定，崔春霞是商铺的实际使用人之一。本院认为，本案为租赁合同纠纷，首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉商铺既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的物业。由此，案涉的商铺租赁合同应为无效。其次，莫俊祺、张庆杨主张已由崔春霞承接所有股份，应由崔春霞承担租金支付责任，由于该法律关系不属于本案处理的范围，故本院对莫俊祺、张庆杨的主张，不予支持。第三，崔春霞为案涉商铺的实际使用人之一，对于案涉的场地占用费，其应与蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨承担连带清偿责任。关于新业制衣厂的诉请分析如下：一、商铺占有使用费。案涉纠纷是因蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞未按时支付租金引起，新业制衣厂单方锁门后，蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞未能提交充足的证据证明有退还商铺的意愿。且双方从2016年6月25日后一直通过信息沟通商铺转型一事，而对于如何清空并退还商铺未有协商。因此，对纠纷不能及时解决，双方均存在过错，对新业制衣厂主张的商铺占有使用费损失，本院酌定蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞按七个月租金的标准予以赔偿，即蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞连带承担128800元（18400×7）元。二、逾期利息。该主张没有法律依据，本院不予支持。三、商铺腾空。根据现场查勘情况，蒋庆辉、崔春霞有意向清走铺内物品，但新业制衣厂不同意。根据法律规定，新业制衣厂对商铺内的物品无权行使留置权，故蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞有权在合理时间内清理铺内物品并退还商铺。根据实际情况，本院酌情认定商铺退还时间为七天。四、押金。商铺租赁合同无效，新业制衣厂应退还蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨已支付的押金63480元。综上，新业制衣厂与蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞之间的商铺租赁合同无效；在拆抵已支付的押金后，蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞仍应连带向新业制衣厂支付商铺占有使用费65320元；蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞应在判决生效后七天内将商铺退还新业制衣厂。对于新业制衣厂超出上述损失的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）与被告蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨于2015年12月9日签订的商铺租赁合同无效；二、被告蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞在本判决发生法律效力之日起三日内连带向原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）支付商铺占有使用费65320元；三、被告蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞在本判决发生法律效力之日起七日内将案涉商铺退还给原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙），原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）应予配合；四、驳回原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4182.19元，由原告东莞市茶山新业制衣玩具厂（普通合伙）负担2775.19元，被告蒋庆辉、莫俊祺、张庆杨、崔春霞连带负担1407元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  卢建文人民陪审员  刘宇星人民陪审员  郭永杭二〇一七年五月三十一日书 记 员  赵志芳黄淑琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。