安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一初字第01200号
原告：奚杨。
委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。
被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地滁州市腰铺镇担子街道。
法定代表人：贺家水，该公司董事长。
委托代理人：王玉，公司员工.
委托代理人：王伟，公司员工。
原告奚杨与被告滁州市瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称滁州瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员唐伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚杨的委托代理人周光成，被告滁州瑶海公司的委托代理人王玉、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奚杨诉称：2011年1月5日，原告在被告投资开发的滁州瑶海农机大市场购买了房屋一套，双方签订了《滁州市商品房预售合同》。该合同约定：“该房屋建筑面积为121.22平方米；房屋总价款为462689元；房屋交付时间为2011年9月30日；交房条件为办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；逾期交房的，按已付房款日万分之五计算违约金以及交房时应出示的证明文件、房屋实测面积资料，质量保修等内容。”合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务，但被告未能如期交房，而且房屋存在严重问题。另外被告没有建筑楼梯，虽然双方合同中存在预留楼梯口洞的约定，但该条款属于格式条款，损害了原告的合法权益。现原告诉请判令：1、被告向原告交付房屋，并支付违约金18507.56元（按已付房价款每日万分之五计算，自2011年10月1日起暂算至2011年12月19日，其后的违约金按相同的标准计算至房屋翻工修建合格后的实际交付之日止）；2、被告支付原告逾期交付房产证的违约金11227.9元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2012年1月1日起暂计算至2012年3月31日止，其后违约金按相同标准计算至取得房产证日止）；3、确认原、被告双方签订的商品房预售合同中附件三第七条为无效条款，责令被告依据原建筑设计为原告购买的该商品房建筑一至三层的楼梯（包括扶手或间隔墙）；4、被告向原告提供符合交房条件的证明文件、工程竣工综合验收合格证明文件、商品房质量保证书、商品房使用说明书以及房屋建筑面积的实测依据、科学方法、测绘机构、参与人员、测绘过程、测绘记录、公摊面积计算等有关资料；5、被告按原建筑设计的要求对原告购买的商品房进行翻工修建，至验收合格，并责令被告赔偿原告的损失14400元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告滁州瑶海公司辩称：1、原告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。即使原告主张的逾期交房及延期办证违约金没有超过诉讼时效，但由于双方于2011年12月15日签订了《商品房预售合同补充协议》，被告已就其损失给予了相应的补偿，原告再次主张逾期交房违约金不应得到支持；2、原、被告双方签订的《商品房预售合同》中附件三第七条是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应当为有效条款；3、诉争房屋已经验收合格，原告的第四项诉请被告都已具备；4、对原告五、六项诉请，被告均不认可。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2011年6月27日，原告奚杨与被告滁州瑶海公司签订一份《滁州市商品房预售合同》，被告将其投资开发的滁州瑶海农机大市场43幢商业单元10室出售给原告。该合同约定：“房屋建筑面积为121.22平方米，总价款为462689元；房屋交付时间为2011年9月30日，若未按期交付房屋，被告应承担已经交付房款的日万分之五计算违约金；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由原告依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证等”。《商品房预售合同》的附件三第七条约定：“户内楼梯预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理”。2011年12月15日，原、被告签订了《滁州市商品房预售合同补充协议》，约定：“1、本协议的签署，视为原、被告双方一致同意按照当前房屋现状予以交付的标志。原、被告双方如对该房屋工程质量问题有争议，被告有义务依据《滁州市商品房预售合同》第二十三条的约定，履行对该房屋的保修责任，其保修范围和保修期由原被告双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》的有关规定执行；2、作为原《滁州市商品房预售合同》约定房屋交付条款的延期补偿，被告同意在该房所属市场试营业的十日之前，为原告名下的房屋额外同意设计并安装一楼至二楼和二楼至三楼的钢构木质楼梯（含防护栏杆）各一座。对于在签署本协议之前已经安装的，按照2500元的标准予以补偿。与此同时，被告同意承担原告应向滁州市瑶海物业服务有限公司缴纳的自本协议签署之日起的三年内的物业管理费用，该费用特指经滁州市物价局核准的该房屋每月“1.8元/平方米”的市场物业管理收费项目，被告同时免除原告应向滁州市瑶海物业服务有限公司缴纳的三年内的公共能耗费和垃圾清运费。上述费用均由被告同滁州瑶海物业服务有限公司另行结算”。2011年12月30日，被告开发的瑶海农机大市场商铺43号楼取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。2012年4月28日，滁州瑶海农机大市场43幢10室获得初始登记证明。
另查明：原告于2013年3月7日以同一事由及诉请向我院提起诉讼，后于2013年7月3日撤回起诉，本院裁定准予。
本院认为：原、被告自愿签订的《滁州市商品房预售合同》及补充协议是双方的真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。（一）、《商品房预售合同》中虽约定被告于2011年9月30日前交房，逾期将承担日万分之五的违约责任。被告在此期限届满时未能交付房屋，存在逾期交房的违约行为。虽然被告未能按期交房构成违约，但因双方已经于2011年12月15日签订了《补充协议》，对房屋进行交付并对被告滁州瑶海公司未能按期交房的违约责任通过补偿方式进行处理，应当认定双方对被告逾期交房的违约问题已经协议处理，被告应按补充协议承担责任，原告不能再按双方原《商品房预售合同》的约定要求被告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张逾期交房违约金的诉请，本院不予支持；（二）、因原、被告签订的《商品房预售合同》中约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”，根据原、被告签订的《补充协议》的约定，涉诉房屋系2011年12月15日交付，而被告直到2012年4月28日才取得了滁州市房地产登记证明初始登记，故原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求，本院予以支持，但该责任应计算最长到可以办理房地产权证时为止即2012年4月28日取得初始登记时为止，逾期44天。因双方在合同中没有约定逾期办证的违约金数额及计算方式，本院依法按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即462689元×6.10%×（1+30%）×44天÷365天＝4423.05元。对被告滁州瑶海公司认为原告已经超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，因被告于2012年4月28日才取得诉争房屋的初始登记证明，原告从该时起才能明确主张被告逾期办证的具体时间，应以被告取得初始登记证明的时间节点作为原告主张被告逾期办证违约金的诉讼时效计算的起始点为宜，现原告已举证证明其诉讼时效存在中断的法定事由，原告于2015年5月28日再次提起诉讼，没有超过诉讼时效二年的规定，故对被告以诉讼时效抗辩的理由不予采信；（三）、原告主张双方签订的合同附件三第七款无效，要求被告按照规定为原告建造楼梯及楼梯间隔墙。本院认为，因合同附件三中双方约定“户内楼梯：预留楼梯洞，楼梯、楼梯间隔墙用户自理”不违反法律强制性规定，故对原告的此项诉请，本院不予支持；（四）原告虽诉称涉案房屋存在质量问题，但未提供任何证据佐证，现被告已经举证证明诉争房屋经竣工验收，确已具备交付条件。因此，对原告要求被告提供相关证明文件及赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告奚杨逾期办证违约金4423.05元；
二、驳回原告奚杨的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费908元，减半收取计454元，由原告奚杨负担400元，被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担54元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 员 唐伟
二〇一五年八月二十四日
代理书记员 张艳
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。