广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执复13号
复议申请人（异议人）：陈水坤，男，1956年9月6日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托代理人：罗君丽、叶剑萍，均系广东三良律师事务所律师。
申请执行人:薛江亮，男，1975年11月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
被执行人：钟贵生（曾用名钟庚生），男，1974年12月1日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。
被执行人：邹小华，女，1970年8月20日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。
被执行人：江门市蓬江区卓华服装有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区荷塘镇中泰西路**号。
法定代表人：钟庚生。
第三人：梁女娇，女，1970年12月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区；。
复议申请人陈水坤不服执行法院江门市蓬江区人民法院（以下简称“执行法院”）作出的(2017)粤0703执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院作出(2017)粤0703执异13号执行裁定认为，异议人陈水坤提出执行法院通知要求其腾空江门市××区××镇××号房屋，是违反法律规定侵犯其合法权益为由提出书面异议，申请撤销该《通知》，是对执行法院执行行为提出的异议。针对异议人提出的该异议，执行法院审查的实质是异议人与被执行人钟贵生签订的《租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第（一）款:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予以支持。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项：“下列情形之一的，合同无效。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，异议人提供的《租赁合同》、《租金冲抵欠款协议》及两份《民事调解书》可认定异议人与被执行人钟贵生签订的《租赁合同》名为租赁实为货款债务的偿还。经执行法院核实被执行人的欠债情况，被执行人钟贵生欠债达1000多万元，且这些债务先后产生于《租赁合同》签订前。被执行人钟贵生在明知其大量欠债的情况下与异议人签订的单独以偿还异议人货款为目的的《租赁合同》，明显侵害了其他债权人的权益，应为无效合同，执行法院不予认可。因此，执行法院依法拍卖江门市××区××镇××号房屋，并通知要求异议人限期腾空该房屋的执行行为是符合法律规定。异议人陈水坤所提的异议证据不充分,理由不成立，依法应予驳回。据此，执行法院作出(2017)粤0703执异13号执行裁定，驳回异议人陈水坤的异议。陈水坤不服该裁定，向本院提出申请复议。
复议申请人陈水坤称，执行法院作出的(2017)粤0703执异13号执行裁定认定基本事实不清，适用法律错误，导致裁决错误，依法应予撤销。具体事实和理由如下：1.陈水坤与被执行人钟贵生于2015年11月23日签订的涉案《租赁合同》是双方的真实意思表示，并无违反相关法律规定，合法有效，依法应得到法律的保护。2015年11月23日，陈水坤向钟贵生租赁涉案厂房，并签订了《租赁合同》。同时，因钟贵生拖欠了陈水坤的货款及借款未能及时清偿，故双方同意以钟贵生部分欠款冲抵实际应支付给钟贵生的相应租金，从而实现了部分债的抵销，这是平等主体之间对自己财产、合法权益的自由处分行为，没有违反任何的法律规定，应得到法律的保护。2.执行法院适用《合同法》第五十二条第（二）项，以被执行人钟贵生明知其有大量欠债的情况下与陈水坤签订《租赁合同》明显损害第三人利益为由，认定《租赁合同》无效，属于认定事实不清、适用法律错误。理由有：(1)钟贵生在涉案厂房并未被查封的情况下，将涉案厂房出租给陈水坤，是正常行使财产收益权的行为，应受到法律保护。钟贵生在对外负有债务、但财产未被查封的情况下，对现有的财产行使收益权，清偿部分的债务，这种行为应当得到法院支持。仅因为对外负债就不能将物业出租，原审裁定的逻辑是违背社会交易常态的。(2)涉案厂房出租并不导致“明显损害其他债权人的利益”，执行法院亦也未能指出究竟损害了其他债权人的何种利益。一方面，涉案厂房出租，是钟贵生在厂房空置情况下，实现财产的收益权，并不构成对其他债权人利益的明显损害。厂房空置的情况下，自己不使用，也不出租，怠于行使收益权利，这才是对财产的浪费，更不是法律所鼓励的行为。另一方面，其他债权人有权通过诉讼保全的方式维护自身权益，但涉案厂房出租给陈水坤时，并未被查封，可见其他债权人并未行使法律赋予的权利，不能因此而归责于陈水坤。执行法院认为钟贵生“明显损害其他债权人的利益”，却未能指出究竟损害了债权的何种利益，属于对基本事实认定不清。(3)根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，只有在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的情况下，才会导致合同无效。故此，合同签订的双方并无恶意串通的情况下，即使第三人利益受损，合同并不会当然无效。(4)陈水坤并未与钟贵生恶意串通，执行法院认定合同无效没有法律依据。陈水坤作为涉案厂房的承租方，签订《租赁合同》时，对钟贵生是否有拖欠他人债务、若有债务是多少并不知情。陈水坤只是在2017年2月23日应执行法院的通知在参加钟贵生财产分配听证会上，由庭审法官当庭告知，始知请求参与分配的债权有1000多万元（含陈水坤相关款项在内），而实际有权参与分配的真实债权是多少并未经法院审查。恶意串通是双方有意思联络、有合谋、为牟取不正当利益而以损害第三人利益为代价的双方民事行为，而陈水坤与钟贵生签订涉案《租赁合同》并不符合恶意串通的要件。因此，陈水坤与钟贵生签订《租赁合同》，不存在恶意串通损害第三人利益的情形。3.涉案厂房是在2016年8月19日才由执行法院查封，并于同日被裁定拍卖。故陈水坤签订《租赁合同》并占有使用涉案厂房在前，查封拍卖在后，根据“买卖不破租赁”的原则，陈水坤在法院查封之前已签订有效合同，并占有、使用租赁物，租赁权利应得到法律保护。执行法院作出要求现有租户搬离涉案房屋的通知违法，依法应予撤销。理由有：(1)2015年11月23日，陈水坤已与钟贵生签订《租赁合同》承租涉案厂房，并占用使用涉案厂房。(2)涉案厂房是在2016年8月19日才由执行法院查封，执行法院在同日裁定拍卖涉案厂房。薛江亮诉钟贵生等人民间借贷纠纷一案，2016年2月22日，执行法院出具（2016）粤0703执237号《执行裁定书》，裁定查封、扣押被执行人钟贵生价值395万元的财产或冻结、扣划等额的银行存款。直到2016年8月19日，执行法院才决定查封涉案厂房，并出具《查封公告》、《查封（扣押）财产清单》。同日，执行法院出具（2016）粤0703执237号之五《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房屋用于清偿债务。故此，陈水坤签订《租赁合同》并占有使用涉案厂房在前，查封在后，陈水坤在法院查封之前已签订有效合同，并占有、使用租赁物，租赁权利应得到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持”的规定，陈水坤在执行异议阶段提出的请求，有事实与法律的依据，应得到人民法院的支持。综上，执行法院作出的要求涉案厂房的使用人搬离涉案房屋的（2016）粤0703执237号通知是违法的，依法应予撤销。4.因本案牵涉众多、案情复杂、争议较大，执行法院在未经调查核实、未经听证的情况下，直接作出驳回异议的裁定，系程序违法，依法应予纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，执行法院应当进行听证，调查核实相关案件事实。但是，执行法院在2017年2月17日受理陈水坤的执行异议申请后，未经听证程序即作出驳回异议的裁定，程序明显违法。5.执行法院在明知涉案土地集体使用权已不在梁女娇名下，也不属于被执行人名下的情况下，在司法拍卖的公告称已查封涉案土地的集体土地使用权，严重违法。执行法院要求陈水坤搬迁应有合法依据，但其所依据的拍卖行为严重违法。6.执行法院未将本案标的买受人高永康列为当事人，也没有任何证据显示涉案租赁合同损害哪一方的利益，也没有任何一方当事人通过诉讼或其他途径主张撤销涉案的租赁合同的情况下，自行认定涉案的租赁合同损害其他债权人的利益，这是既当运动员又当裁判员的行为，属于违法。
申请执行人薛江亮答辩称，复议申请人陈水坤的复议理由不成立，执行法院作出的执行裁定正确。事实和理由有：1.执行法院已经2015年底开始在厂房张贴相关执行通知等，足以证明陈水坤早已经知晓涉案厂房被法院处理中。2.其在2014年与被执行人等签订了借款抵押协议，协议该涉案厂房优先抵偿给其，但执行法院没有执行过户给其，且该协议远远早于被执行人与陈水坤签订的协议。为了避免土地使用权过期等其他情形出现，2014年7月10日，其也已与六坊村委会签订相关协议。若对方的主张成立，则其与被执行人的协议更有效力，时间更早。
被执行人钟贵生、邹小华、江门市蓬江区卓华服装有限公司没有向本院提交答辩意见。
执行法院查明，执行法院受理的申请执行人薛江亮与被执行人钟贵生、邹小华、江门市蓬江区卓华服装有限公司借款合同纠纷一案，（2015）江蓬法民二初字第709号《民事判决书》已发生法律效力，但被执行人未履行该法律文书确定的义务。2016年8月19日，执行法院依法作出（2016）粤0703执237号之五《执行裁定书》，裁定拍卖第三人梁女娇名下属钟庚生所有的位于江门市××区××镇××号房屋以清偿债务。同年12月29日，执行法院通过淘宝网拍卖江门市××区××镇××号房屋。12月30日，高永康（公民身份号码：）以人民币3080178元最高价竞得。2017年1月4日，执行法院依法作出（2016）粤0703执237号之六号《执行裁定书》，裁定：一、第三人梁女娇名下位于江门市××区××镇××号【房产证号：粤房地权证江门字第××号，建筑面积1905.73平方米；《建设工程规划工程规划许可证》江规建字第（2013）0011号标明963.3平方米，第（2013）0012号标明488.3平方米】房屋的所有权及相应的其他权利归买受人高永康所有。上述房屋的所有权自本裁定送达买受人高永康时转移，同时解除对上述房屋的查封。二、高永康可持本裁定书到财产管理机构办理相关财产过户登记手续，接受标的物的一切费用由买受人承担。
2017年1月13日，执行法院作出（2016）粤0703执237号《通知》，要求位于江门市××区××镇××号房屋的用户于2017年1月19日前将房屋内物品清空并搬出该房屋，逾期未有将房屋内物品清空及搬出房屋，视为原使用人放弃物品，所有责任自行负责。同日，陈水坤以执行法院通知要求其腾空江门市××区××镇××号房屋的执行行为，违反法律规定，侵犯其合法权益为由提出书面异议，申请执行法院撤销该《通知》。
另查，执行法院以钟贵生为被执行人涉案案件多达21宗，涉案金额达1000多万元。根据上述案件生效法律文书反馈，上述案件债务先后产生于2011年至2015年期间。这些债务被执行人均以协议书、承诺书等形式予以确认，且对其中部分债权人在协议书、承诺书中均承诺“以××镇中××厂房作还款保证，涉及该物业的收益首先归还上述欠款”等内容。其中，陈水坤也是通过诉讼起诉了钟贵生和江门市蓬江区卓华服装有限公司。执行法院于2016年5月6日依法作(2016)粤0703民初2268号《民事调解书》和(2016)粤0703民初2269号《民事调解书》。其中(2016)粤0703民初2268号《民事调解书》确定钟贵生和江门市蓬江区卓华服装有限公司欠陈水坤借款本金589000元及利息，但该借款实为江门市蓬江区卓华服装有限公司欠陈水坤的货款，经双方同意后货款转为借款，陈水坤遂以被执行人借款为由向执行法院提起诉讼。(2016)粤0703民初2269号《民事调解书》确定钟贵生和江门市蓬江区卓华服装有限公司欠陈水坤货款1870365元及利息。
另根据陈水坤向执行法院提供的《租赁合同》、协议一和协议二反映：2015年11月23日，陈水坤与被执行人钟贵生签订了《租赁合同》，约定由钟贵生将位于江门市××区××镇××号的厂房及土地出租给陈水坤使用，租期为20年，租金为每月12000元，租金按月支付。双方还约定应于合同签订之日起第二日内将该厂房及土地移交陈水坤占有使用，且钟贵生同意陈水坤可自行使用或者转租给他方使用，无需得到钟贵生同意。同日，双方签订了协议一。在协议一第一条中，被执行人钟贵生确定截至2015年11月20日欠陈水坤款项：（一）借款本金80万元及利息，利息按照年息24%计算，自2013年7月4日起计至清偿之日止，暂计至2015年11月23日利息为458221.92元；（二）布料款本金1678633元及利息，利息按照年息24%计算，自2014年1月29日起计至清偿之日止，暂计至2015年11月23日止的欠款利息712895.77元。双方在协议一第二条同意根据上述《租赁合同》，陈水坤每月应支付租金12000元给钟贵生，租金支付方式为当月陈水坤应付钟贵生租金12000元在当月的第一日自动与协议一第一条所确认的钟贵生应还陈水坤的相应欠款中的12000元做抵消。2016年9月23日，钟贵生再次与陈水坤签订协议二，约定自2015年11月23日起至今，陈水坤应承担的租金暂按8000元/月计算，并与钟贵生欠款作相应的抵销；如钟贵生以后有效清退一层的在占用人的，则钟贵生应及时将一层厂房交付陈水坤使用，租金按照《租赁合同》约定的12000元/月与钟贵生欠款作抵销。
本院认为，陈水坤以其在执行法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产为由，对执行法院通知要求其腾空涉案房产而提出执行异议，属于案外人对执行标的主张其权利(租赁权)而提出执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”规定的案外人异议程序进行审查。而执行法院却依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议程序进行审查，属于适用法律和处理程序不当，依法应予纠正。另外，执行法院在审查本案过程中，涉案房产的买受人高永康已向执行法院提出答辩意见，而执行法院却没有将其列为异议案件的利害关系人，亦属程序欠当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、撤销江门市蓬江区人民法院作出的(2017)粤0703执异13号执行裁定；
二、本案发回江门市蓬江区人民法院重新审查。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 温友华
审 判 员 李炎途
审 判 员 杨维国
二〇一七年四月二十日
法官助理 任耀权