安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民一终字第00897号
上诉人（原审被告）：罗红，女，1976年11月17日出生，汉族，住安徽省舒城县经济技术开发区。
委托代理人：吴中月，安徽永诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨靖，女，1969年12月24日出生，汉族，住安�省舒城县。
上诉人罗红因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院2014年10月24日作出的（2014）舒民二初字第01215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年元月9日公开开庭进行了审理。上诉人罗红及其委托代理人吴中月，被上诉人杨靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨靖诉称：被告于2009年9月1日承租原告在乌龙井商业街1185号门面房一套（上下各一间），原告当时收取被告“转让费”是3.4万元（被告当时自愿，因当时门面房紧张），第一、二年的租金均只收1.2万元（当时乌龙井门面房年租金均价为1.5万元、1.8万元）。双方协商五年之内被告可以转租他人，后三年租金随行就市。在被告承租五年期限内，原告不得要回房屋。现在五年租期已到，乌龙井门面房的年租金都在每套4.2万元左右。原告已于今年的8�3日电话通知被告今年租金是4万元，并于9月1日下午去被告处收房租，被告说只能给3万元一年，多一分钱没有。这明显低于市场价4.2万元租金。双方经过多次协商没有结果，现在被告单方不守约的情况下，其只得收回房屋。并要求被告承担从2014年9月1日至搬出租赁房之日期间以每月3500元计算给原告租赁所造成的损失费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还原告乌龙井商业街1185号门面房（上下两间）；2、被告赔偿其2014年9月1日至搬出租赁房屋之日期间造成原告租赁的损失费，按每月3500元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告罗红答辩称：其做女装销售生意。2009年租赁房屋时，付原告转让费3.4万元，当时原告就保证过，其租赁十五年、二十年原告也不会要回房子，会一直给其承租。前二年年租金1.2万元，以后房租随行就市，一�一付，五年来房租分别是1.2万元、1.2万元、2万元、2万元、2.6万元。其转让费就是保证原告的房屋一直给其承租的。合同上约定五年后由其继续承租，原告不得要房。今年乌龙井房租有1万元多，最多不超过3万元。其愿意继续承租，但年租金只能给2.8万元。现在淡季已过去，旺季原告提高房租要其让出房屋，是想转让他人获利。要是年租金涨到4万元，其就不租了。但原告要返还其转让费和赔偿其装潢等损失。
原审法院查明：原告杨靖通过拍卖取得舒城县城关镇乌龙井门面房1185号、2185号上下两层房屋的实际所有权（尚未办理转户手续）。被告罗红是经营女装的个体工商户。2009年9月1日，原被告签订了一份租赁合同，内容为：“一、甲方（即原告）现有乌龙井街门面房（1185号）上下两间转租给乙方（即指罗红），转让金叁万肆仟元，第一、二年两年的租金均为壹万贰仟元。以后的年租金随行就市，双方自行协商。二、在乙方承租五年以内允许转租，但转租他人后，不得再次转租。三、五年以后由乙方继续承租甲方不得提出要房。四、乙方在承租期间内的装潢、水电等费用均由乙方自行承担。五、本合同一式两份，甲（乙）方双方各执一份，自2009年9月1日至2010年9月1日有效。”签订合同后双方依约履行，前二年租金分别是1.2万元；2011年9月1日至2014年9月1日，经双方每年度协商，被告每年向原告支付的租金分别是1.8万元、2万元及2.6万元。2014年8月3日，原告通知被告下一年度的租金根据市场行情将提高至4万元，并要求被告支付。被告不同意原告的要求，仅同意年租金为2.8万元。原被告未能达成协议。双方为此发生纠纷，原告遂要求被告返还租赁房屋及赔偿逾期租赁的损失。前述事实，有原被告的陈述及原告提供的证据在卷佐证，予以认定。
原审法院认为：原被告签订的房屋租赁合同，合同第五条约定的有效期间为2009年9月1日至2010年9月1日，然而合同第一条约定的第一年、第二年租金明确，显然合同约定的租赁期限涵盖2009年9月1日至2011年9月1日期间。结合合同第二条约定允许被告承租五年内可以转租的内容，以及双方实际履行的事实，此合同约定的租赁期限是5年，即租赁期限为2009年9月1日至2014年8月31日。虽然合同第三条约定五年以后由被告承租原告不得提出要房的内容，但没有约定租赁期限，且2014年8月份原被告对2014年9月1日之后的房屋租赁未能达成协议，该条约定对原被告没有约束力，原告可以于2014年9月1日租赁到期后要求被告返还租赁房屋。现租赁期限届满，原告又不再出租，被告应依法返还租赁物，但应给予被告合理的搬迁时间；由于被告于2014年9月1日后实际继续占用租赁�屋，已违反了双方的租赁合同约定，应按租赁合同约定及参照先前支付的租金等市场行情赔偿原告房屋租赁的损失，即以年租金3.5万元（月租金约为2916元）和2014年9月1日至返还租赁房屋期间计算损失。至于被告方辩称要求原告返还其转让费和赔偿其装潢等损失，依法可另行处理。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告罗红在本判决生效后10日内返还原告杨靖出租的舒城县城关镇乌龙井门面房（1185号、2185号）上下两间房屋；二、被告罗红在本判决生效后10日内向原告杨靖支付2014年9月1日租赁到期后至返还租赁房屋期间的租金损失，以年租金3.5万元计算。案件受理费130元，减半收取65元，由原告负担20元，被告负担45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义�，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
罗红上诉称：1、原判对转让金34000元未作处理不当，该转让金属于保证金；2、原判未认定租赁合同无效，但又认定租赁期五年后由罗红继续承租，杨靖不得提出要房的约定对杨靖不具有约束力，亦属不当。该条约定对双方均具有约束力；3、双方仅就年租金的数额发生分歧，对房屋的续租双方意思表示一致，杨靖要4万元租金，涨幅太大，其有毁约的故意；4、原判认定2014年9月1日至2015年9月1日年租金35000元，没有事实依据。综上认为原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
杨靖答辩称：1、34000元是转让金，罗红自愿缴纳并已实际履行，其称系保证金与事实不符；2、因双方对于2014年9月1日之后的房屋租赁未能达成协议，故五年后由罗红继续租赁的约定，对杨靖不具有约束力；3、2014年9月1日至2015年9月1日的年租金为4万元，符合行情，有周边租户的租金收条及证人证言为证；4、原判根据周边租户的租金情况，酌定本案年租金35000元低于实际租金情况，无不当之处。综上认为罗红的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，罗红提供下列证据：宋丰银、李玉林、陈圣喜身份证复印件，营业执照复印件，租房协议复印件。证明（1）同位置同地段门面房屋和租金为3万元、2.6万元；（2）杨靖要求4万元租金违背随行就市。
杨靖质证称：对上述租房协议的真实性持有异议。
杨靖在二审期间申请证人杨某、孔某出庭作证。
杨某作证称：杨靖是我妹妹，也是这个房屋租赁的介绍人，当时讲好不给转租，即使转租，五年以后。房屋是4.8万元，包括3.4万元转让费。
孔某作证称：乌龙井商业街94年开业时，我就一直在那里租房经营男装。租赁房屋为1177号，在乌龙井商业街中心段，与本案租赁房屋相距五家。我租赁房屋的租金情况为2010年8月28日1.5万元，2012年8月27日2.48万元，2012年8月27日至2013年8月28日2.98万元，2013年8月27日至2014年8月28日4万元，2014年8月28日至2015年8月27日4万元。
罗红质证称：1、杨某与杨靖有亲戚关系，存在利害关系，其陈述的可信度请法庭予以查实。2、孔某陈述的租金也仅仅是2014年8月，即使4万元租金是事实，也不能代表乌龙井商业街租金均是4万元。
认证：宋丰银、李玉林、陈圣喜未到庭接受质询，故对罗红提供的上述人员的身份证复印件，营业执照复印件，租房协议复印件的真实性不予确认。杨某虽系杨靖的哥哥，双方具有一定的利害关系，但是其陈述出租房屋、租金以及转让费的事实，罗红未提出实质性的异议，可予确认。孔某出庭作证，且出具租金收条的原件，罗红对其系乌龙井商业街1177号经营者的身份并未提出异议，故对其证言的真实性予以确认，但是其租赁的房屋在乌龙井商业街中心段，其租金的数额不能作为本案的依据，可以作为参照。
二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：罗红与杨靖签订的租赁合同中对租赁期限约定不明确，但是该合同中对于五年内可以转租，五年后可以续租的内容作了约定，可以看出，双方对于租赁期有一个可以最低租赁五年的共识，因此，可以确定本案的租赁期为五年。现在，五年期已满，双方为2014年9月1日以后继续租赁的租金未能达成共识，未形成续租关系，故杨靖请求返还涉案房屋，可予准许。杨靖诉请罗红赔偿其2014年9月1日至搬出租赁房屋之日期间造成原告租赁的损失费，可视为罗红应当支付的自2014年9月1日以后实�占用房屋的使用费，原审法院以双方当事人前一年约定的租金及2014年9月以后的市场行情，酌定年费用3.5万元，并无不妥。罗红上诉提出合同约定五年后其可以继续承租，杨靖不得要房，该条款应当对于杨靖产生约束力，经审查认为，该条款产生约束力的前提应当是双方对于租金达成共识的情况下才能产生，现双方无法对租金达成共识，故该条款对杨靖不具有约束力。至于罗红提出的转让费一节，因其未提出反诉，原审法院亦未作出处理，故其可另案寻求解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗红的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人罗红负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 武
审判员 杨小林
审判员 王世如
二〇一五年一月二十八日
书记员 张 丽
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。