四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达中民初字第41号
原告成都圣索亚房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区武侯横街17号。
法定代表人王娟，该公司经理。
委托代理人（一般授权）李大军，四川天地仁和律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）郑传富，四川弘齐律师事务所律师。
被告四川省晨华置业有限公司，住所地：成都市武侯区新光路5号附15号。
法定代表人邹毅，该公司总经理。
委托代理人（一般授权）陈益林，四川奥飞律师事务所律师。
被告邹毅，男，汉族，生于1971年10月18日，住达州市达川区南外蔡坪村*组**号。
被告四川尚城置业有限公司，住所地：达州市通川区复兴镇新桥社区。
法定代表人赖仕明，经理。
原告成都圣索亚房地产经纪有限公司（简称圣索亚公司）与被告四川省晨华置业有限公司（简称晨华公司）、邹毅、四川尚城置业有限公司（简称尚城公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，诉讼中，原告申请撤回对被告邹毅的起诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告成都圣索亚公司的法定代表人王娟和委托代理人李大军、郑传富，被告晨华公司的委托代理人陈益林到庭参加了诉讼，被告尚城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理，现已审理终结。
原告圣索亚公司诉称：2009年11月24日，晨华公司的法定代表人邹毅代表尚城公司与原告签订了《商品房营销代理合同》，约定由原告独家营销策划和销售代理位于达州市通川区复兴镇伞家湾的“龙湖·明珠城”（现更名为“龙翔·城西故事”）项目，合同中约定了佣金的计算、支付方式以及违约责任等条款。
合同签订后，尚城公司竞卖取得了项目所在土地，并明确该宗地交由新成立的晨华公司进行开发建设。晨华公司于2010年12月成立了“城西故事”项目部，并由邹毅实际负责该项目的开发建设以及销售等全部工作。
原告在签订营销代理合同后，立即组织人员，全力投入并开展项目的营销策划和销售代理工作。截止2013年10月底，原告共计为被告销售房屋达552套，建筑面积58084.88平方米，应得代理销售佣金共计11537677元，然而被告至今仅支付原告200万元，其余款项经原告多次催收，被告均无故推延推诿。被告违背诚实信用原则，请求判决1.解除原被告之间的《商品房营销代理合同》关系；2.判决被告连带支付原告的代理销售佣金9537677元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告晨华公司答辩称：1、原告系与尚城公司签订合同，并没与该项目签订合同；2、原告与被告签订的是项目合同，原告所说的销售存在一部分退房，有一部分是借款，存在一个算账问题，对销售房屋的数量及佣金有异议。
被告尚城公司未答辩。
原告圣索亚公司为支持其诉讼请求，在举证期限内提供了以下证据：
1、圣索亚公司、晨华公司、尚城公司营业执照、工商组织机构代码证。拟证明原、被告的主体身份及相应的经营资格。
2、《商品房营销代理合同》，拟证明对委托代理事项、项目名称及座落、可售面积、销售价格（低价、溢价）、各方权利与义务、代理费用（佣金和溢价奖励）及结算、违约责任等进行了约定。
3、《情况报告》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《房屋产权证》、《预售许可的函》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。拟证明以被告晨华公司名义取得项目工程建设用地规划许可、建设规划许可、建筑工程施工许可、商品房预售许可等进行开发建设，并以该公司名义取得土地使用权、房屋所有权。
4、《会员申请表》、《项目认购书》、《商品房买卖合同》等宣传单及原告开展营销活动光盘。拟证明原告根据与被告《商品房营销代理合同》的约定，为了促进商品房销售，原告所开展的各项工作、活动事前均经被告签字认可。
5、《销控表》、《价格表》。拟证明被告签字确认的原告代理销售的商品房具体的房源及每套房屋具体的建筑面积、销售基础价格。
6、被告与购房者签订的《会员申请表》、《项目认购书》的《项目认购统计表》、《合同登记表》、《项目提成表》、《QQ聊天记录》及房产管理所备案《情况说明》。拟证明被告与购房者签订商品房认购书、买卖合同，签订的时间，购房者姓名，联系电话，销售房屋的单价、总价、付款方式及金额，原告销售房屋的总套数。
7、《领款单》、《销售提款时间表》。拟证明被告分十次仅支付原告佣金及溢价奖励为2000000元。
8、《解除合同通知书》。拟证明解除了双方于2009年11月24日签订的《商品房营销代理合同》，终止了委托代理关系。
9、《项目提成表》。原告共计为被告销售房屋552套，应当提取佣金及溢价奖励金额共计11537677元，被告已支付2000000元，被告至今下欠原告佣金及溢价奖励共计9537677元。
10、被告与购房者签订的《会员申请表》、《项目认购书》。拟证明被告与购房者确立房屋认购关系。
被告晨华公司为支持其主张，在举证期限内提供了以下证据：
1、《营销代理合同》，拟证明双方对销售底价进行了大的调整。
2、销售情况，拟证明原告销售的房子有58套退房的情况。
3、统计表，拟证明原告共销售房屋527套，退房58套，销售底价按1850元／㎡和2350元／㎡计算，底价按2%提成，溢价按20%提成，已付款201万余元，还下欠189万余元。
被告尚城公司未举证。
经质证，被告晨华公司对原告所举第一、三、七、八组证据无异议，对第二组证据，被告认为销售长达4年，不能全都按2009年的标准来计算，应该进行调整，对合同本身无异议，但约定不公平；对第四组证据，被告认为会员申请表并不能证明原告做的工作；对第五组证据，被告认为销售底价应予大调整；对第六组证据，被告认为，很多房子是交了订金，但没有签合同，后来退房50多套，不能证实原告完成了商品房买卖的真实数据；对第九组证据所证明的提成方式有异议，对第十组证据证明的房屋销售数量有异议。原告对被告晨华公司所举证1认为合同上的字是被告单方签订，对原告没有约束力；证2没有异议，退订的58套房子本身就没有计算在内；证3庭后予以核实。
本院对本案各方无异议的证据予以认定，其余证据综合全案予以认定。
综合举证、质证和认证情况，可以认定以下案件事实：
2009年11月24日，尚城公司为甲方，圣索亚公司为乙方，签订《商品房营销代理合同》，约定第一条委托代理为：全程代理、代理销售；第二条1、代理项目名称：龙翔明珠城（现更名为“龙翔·城西故事”）；2、代理项目座落位置：通川区复兴镇伞家湾；3、代理部分：甲方委托乙方可售面积约壹拾伍万平方米。第三条销售价格：1.销售面积按建筑面积计算；2、销售底价：该项目销售底价以《可销售面积和合同附件房源表》为准，并经双方签字确认为准。双方约定该项目住宅部分销售底价为砖混现浇楼面：1100元／㎡；框架：1300元／㎡；电梯1580／㎡。双方约定该项目商业部分销售底价为底层：3000元／㎡；二层2000元／㎡。3、溢价，为调动一线人员的积极性，鼓励更好销售，经双方约定，设立溢价：（1）根据甲乙双方确认该项目的销售底价表，若实际成交价格超出销售底价则超出部分视作溢价。（2）乙方根据双方约定的销售底价制定各套房屋价格表，经甲方确认该价格表作为溢价结算的底价表。（3）甲方为购房者提供购房优惠（包括为关系户，团体购买或相关工程单位提供优惠），若成交价格低于底价，则该房屋结算代理佣金时按照实际成交价结算，不计入溢价冲抵结算。（4）如乙方在实际销售中需要用于促销行为为销售低于底价的部分房屋（经甲方认可并授权），则该房屋结算代理佣金时按实际成交价结算，不计入溢价冲抵结算。第六条代理费的约定：代理费由佣金和溢价分成两部分组成，其中1、住宅底价佣金=底价销售合同总金额×2%；溢价奖励=（销售价－底价）×20%。2、商业底价佣金=底价销售合同总金额×3%；溢价奖励=（销售价－底价）×20%。
2010年10月26日，被告晨华公司成立。2011年和2013年被告晨华公司先后取得达州市通川区复兴镇新桥社区一组和复兴社区三组土地使用权面积29813.40㎡和8754.10㎡及相应的建设用地规划手续、村镇房权证。2012年又取得了达州市通川区房地产管理所关于相关商住楼预售许可的函。被告晨华公司提交《商品房营销代理合同》的首页邹毅单方签注“本营销代理合同因土地市场原因，其销售底价A1、A4按均价1850／㎡执行；B区按2350元／㎡执行。所有提成及溢价需扣除税款。2013.6.11”。
合同履行过程中，原告提交的《龙翔城西故事销售提成款时间表》载明，2010年1月6日：金额5000元；2010年10月17日：金额150000元；2010年11月29日：金额100000元；2011年1月28日：金额300000元；2011年3月22日：金额500000元；2011年12月6日：金额100000元；时间2012年2月1日：金额300000；时间2012年4月28日：金额200000元；时间2012年9月6日：金额190000元（已扣除借支100000元）；2013年2月5日：金额200000元；以上金额合计2000000元。至此，原告已领取代理销售佣金及溢价奖励2000000元。
2013年11月18日，原告圣索亚公司向被告晨华公司发出《解除合同通知书》，要求解除《商品房营销代理合同》，终止委托代理关系。被告晨华公司的法定代表人邹毅在该通知书上签字。
原告提交的《“龙翔城西故事”项目提成表》及附件载明，原告共代理销售552套房屋面积共计58084.88㎡，其中总价共计135094115元，提成金额合计：1720127元，溢价金额合计：9817549元，合计11537677元。诉讼中经双方核对，被告晨华公司对其中13套房屋即房号为：1-3-17-1、3-2-5-2、3-2-8-5、4-1-9-3、4-2-14-2、4-2-19-6、4-1-7-5、B2-1-17-2、B2-1-16-2、B4-1-3-4、B4-3-1-4、B4-1-吊3-4、4-1-17-1提出异议，原告表示在本案中不主张该13套房屋的代理销售佣金及溢价奖励。经核算，原告代理销售539套房屋面积共计56686.72㎡，其中砖混现浇房屋121套，面积11707.54㎡，电梯房屋（含框架房屋，原告同意按电梯房屋销售底价计算）418套，面积44979.18㎡，未销售商业用房，总价共计131958531元，提成金额合计1678908元，溢价金额合计9602627元，合计11281535元。
同时查明，本案涉及的销售房屋开发土地使用权系以被告尚城公司名义于2011年1月竞拍取得，并在其《竞买申请书》中明确该宗地由新成立的被告晨华公司进行开发建设，后被告晨华公司交纳了该宗地的土地出让金。并于2010年12月成立了“城西故事”项目部。
本院认为：本案争议的焦点主要有：
1、本案的责任主体和应否解除《商品房营销代理合同》。原告申请撤回对被告邹毅的起诉，不违反法律规定，本院应予准许。原告与被告尚城公司签订《商品房营销代理合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，应当合法有效。被告晨华公司作为案涉营销房屋的实际开发商，承接被告尚城公司履行案涉委托合同义务并行使相关权利，根据权利与义务相一致的原则，应当由被告晨华公司承担相关的民事责任。被告尚城公司未享有案涉营销房屋的权利，不应再承担连带责任。原告请求被告尚城公司承担连带责任的理由不成立，应不予支持。
鉴于被告晨华公司未再按照合同约定支付相关费用，原告于2013年11月18日向被告晨华公司发出《解除合同通知书》，被告晨华公司的法定代表人邹毅签字接收，未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，该合同应予解除。
原告所销售房屋的套数、房屋代理销售佣金及溢价奖励费的计算问题。根据原告与被告晨华公司核对以及原告的意见，对销售的552套房屋中，原告同意对争议的13套房屋即房号为：1-3-17-1、3-2-5-2、3-2-8-5、4-1-9-3、4-2-14-2、4-2-19-6、4-1-7-5、B2-1-17-2、B2-1-16-2、B4-1-3-4、B4-3-1-4、B4-1-吊3-4、4-1-17-1的共计13套房屋在本案中不予计算，应确定本案中原告所销售房屋的套数为539套。
依照合同约定，房屋销售代理费由佣金和溢价分成两部分组成，住宅底价佣金=底价销售合同总金额×2%；溢价奖励=（销售价－底价）×20%。合同约定该项目住宅部分销售底价为砖混现浇楼面：1100元／㎡；框架：1300元／㎡；电梯1580／㎡。被告晨华公司主张，本案营销代理合同因土地市场原因，双方对销售底价进行了调整，其销售底价A1、A4按均价1850／㎡计算；B区按2350元／㎡计算且所有提成及溢价需扣除税款。由于该主张系被告晨华公司法定代表人邹毅在合同首页上单方批注，并未与原告协商一致，原告也不予认可，且在合同签订后至本案起诉前，被告晨华公司对原合同约定的销售底价一直未请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。…”和第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告未能提供有效证据证明双方对底价进行了调整和需扣除税款，其主张双方对销售底价进行了调整和需扣除税款的事实不充分，理由不成立，应不予支持，原告所销售房屋底价应按合同约定确定。
原告所销售539套房屋代理销售佣金及溢价奖励费，应按照合同约定方式计算：住宅底价佣金=底价销售合同总金额×2%；溢价奖励=（销售价－底价）×20%。住宅部分销售底价为砖混现浇楼面：1100元／㎡；框架：1300元／㎡；电梯1580／㎡，原告愿意将销售的框架房屋按销售底价较高的电梯房底价计算房屋代理销售费用，系对自己权利的处分，应予准许。按照以上方式计算，原告所售539套房屋代理销售费共计11281535元，扣减被告已支付的2000000元，下欠费用为9281535元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告成都圣索亚房地产经纪有限公司与被告四川尚城置业有限公司2009年11月24日签订的《商品房营销代理合同》。
被告四川省晨华置业有限公司在本判决生效后三十日内支付原告的房屋代理销售费用9281535元。
三、驳回原告成都圣索亚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。
案件受理费78564元，诉前财产保全费5000元，共计83564元，由原告成都圣索亚房地产经纪有限公司负担3564元，被告四川省晨华置业有限公司负担80000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审判长 郭 彤
审判员 古 霞
审判员 户 娆
二〇一五年一月十五日
书记员 陈嘉刚