广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终1245号
上诉人（原审原告）：廖仕军，男，汉族，1992年6月30日出生，住四川省江油市。
上诉人（原审原告）：曹利君，女，汉族，1993年12月8日出生，住四川省绵阳市。
委托诉讼代理人：郑国森、李志鹏，广东安国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：姚永洪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。
上诉人廖仕军、曹利君因与被上诉人罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
廖仕军、曹利君上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实和理由：
一、商品房交付使用的法定条件包括五方竣工验收合格以及消防、环保、人防、规划等强制验收项目验收合格。一审判决认为商品房根据《建设工程质量管理条例》第十六条验收合格可以交付使用，系适用法律错误。
《建设工程质量管理条例》第十六条原文如下：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。该法规条文明确规定：建设工程经验收合格的，“方可”交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条将“设计、施工、工程监理等单位验收合格”规范为交付使用的“必要条件”。一审判决将“设计、施工、工程监理等单位验收合格”，认定为交付使用的“充分条件”，歪曲了法规条文本来的涵义，系适用法律错误。《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格”,“方可”正式投入生产或者使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，经验收合格后，“方可”交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。现行法律法规均系分别将“设计、施工、工程监理等单位验收合格”、环保验收合格、消防验收合格、工程质量监督验收合格、规划验收合格、人防验收合格规范为交付使用的“必要条件”。未有任何法律法规统一列举商品房交付使用的充分条件。因此，商品房须同时满足全部法律法规规定的强制验收项目合格，才达到法定的交付使用标准。
我国现行法律法规对于商品房交付使用的法定条件的有关规定是明确的，规定之间不存在法律冲突。一审判决将“必要非充分条件”解读为“充分条件”才导致法律适用错误。
二、一审判决认为《中华人民共和国消防法》第十三条属于管理性规定而非效力性规定，认为商品房交付使用行为不受《中华人民共和国消防法》第十三条约束，系对法律的曲解，系适用法律错误。商品房的一栋楼通常居住着上千人，属于大型的人员密集场所。未通过消防验收存在格式隐患的商品房交付使用，万一发生火灾，将损害国家利益和社会公共利益。《中华人民共和国消防法》不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力，当然属于效力性规定。
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法[2012]240号）亦有明确：房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有约定的，按约定办理；如该约定违反《城乡规划法》第45条、《建筑法》第61条、《消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。然而，无论《中华人民共和国消防法》第十三条属于管理性规定还是效力性规定，上诉人一审从未主张《商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件无效，上诉人仅仅系主张《商品房买卖合同》第八条约定的交楼条件应作合法合规的解读、解释。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同条款明确了几点：1、交付期限；2、出卖人的交付行为须依照国家和地方人民政府的有关规定；3、交付的商品房须符合“经验收合格”的条件；4、商品房交付的合同目的是“使用”。
本案《商品房买卖合同》使用的是《广东省商品房买卖合同》示范版本。2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穗国房字[2003]417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号）。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》示范文本第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”根据验收备案的有关规定，商品房验收备案前必须通过“设计、施工、工程监理等单位验收合格”、环保验收合格、消防验收合格、工程质量监督验收合格、规划验收合格、人防验收合格。
另外，出卖人交付未经全部强制验收项目验收合格的商品房违反《建设工程质量管理条例》第十六条、《建设项目环境保护管理条例》第二十三条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条有关强制性规定（不管是属于管理性规定或者效力性规定）是肯定的。因此，出卖人交付未经全部强制验收项目验收合格的商品房，已经违反了《商品房买卖合同》第八条有关“依照国家和地方人民政府的有关规定”，构成违约、违法。
再另外，买受人购买商品房的合同目的是“使用”。未经全部强制验收项目验收合格的商品房具有消防隐患、环保设施不完善、规划不合理、人防设施不完善等严重功能缺失，依法依规亦不能投入使用。出卖人交付未经全部强制验收项目验收合格的商品房，必将导致商品房不能正常使用，买受人的合同目的无法实现。
综上，根据《商品房买卖合同》第八条的合同约定以及有关现行法律法规的强制性规定，出卖人在本案中须向上诉人交付通过“设计、施工、工程监理等单位验收合格”、环保验收合格、消防验收合格、工程质量监督验收合格、规划验收合格、人防验收合格等全部强制验收项目合格的商品房。
三、一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认定买受人签领钥匙或安装电表视为房屋交付使用，系认定事实错误、适用法律错误。首先，认定商品房事实收楼（交付使用），系以商品房符合法定交付使用条件为前提。任何违反法律强制性规定的行为都不应该在司法审判中得到鼓励实施。根据现有证据可以肯定本案商品房于2016年4月7日通过消防验收、2016年9月7日通过环保验收之前均不符合法定交付使用条件。其次，买受人签领钥匙仅系领取一条装修钥匙入场查看房屋，签领表右侧的“收楼签名栏”买受人并未签名，双方于签领钥匙时均无“收楼”的意思表示。通水通电系商品房交付使用的必要非充分条件，水表、电表安装手续均系出卖人代办，具体的安装进程买受人并不知情。部分买受人入场装修产生用电，亦因出卖人明确表示“目前未能交楼但可先行入场装修”的情况下进行。一审法院以签领钥匙或安装电表认定事实收楼，不合法、不合理，亦不符合客观事实状况。
四、补充协议改变《商品房买卖合同》约定内容的条款应属无效条款。一审判决依据补充协议内容作出判决，认定事实错误，适用法律错误。（一）未经房管局备案的补充协议，根据《商品房买卖合同》约定，属于无效。《商品房买卖合同》在双方签章下方，以黑体字的特别条款约定：本《商品房买卖合同》的条款如与本户电子合同条款不相同时，一律以市房产管理局备案的电子合同条款为准。凡页面上方没有条形码的补充协议均未经房管局备案，系出卖人为逃避监管的违法目的而利用信息不对称、地位不平等的条件与买受人签订，甚至未将一联交付买受人，依法依约均应当认定无效。(二)补充协议第7条约定内容违法，应属无效条款。(三)补充协议第12条约定买受人将全部房价款支付完毕后出卖人才有义务交付商品房。该条款系提供格式条款一方为免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，且未采取合理的方式提请对方注意，该条款无效。况且，本案中银行贷款合同系买受人、出卖人、银行三方签订，银行贷款手续需要出卖人和买受人共同协作完成。《商品房买卖合同》第七条也仅仅是约定了：买受人逾期付款，出卖人可要求支付违约金或者解除合同。买受人、出卖人、银行三方签订的银行贷款合同，却免除出卖人的全部按时履约责任，则使得出卖人可以任意违约，不符合公平、平等的合同、法律原则。
综上，本案一审判决认定事实错误、适用法律错误。被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金应计算至涉案商品房全部取得五方竣工验收合格及消防、环保、人防、规划验收合格之日后书面通知收楼日为止。请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人天恒公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。理由如下：被上诉人已向上诉人交付了涉案房屋的钥匙，上诉人即可以对房屋享有占有及使用。事实上，从上诉人用电装修等情况足以说明上诉人领取钥匙后可以占有使用房屋，因此一审判决以最高院司法解释认定房屋已交付是正确的。而且在这些系列案件中，有部分案件因为未认定房屋钥匙的交付属于房屋的交付，所以有部分案件是发回重审的，所以二审法院应予认定该事实。同时有部分案件中在二审中已被认定房屋钥匙的交付视为房屋的交付，并已有生效判决予以认定，因此上诉人认为房屋钥匙的交付不属于房屋的交付是不成立的，请二审法院维持一审判决。
廖仕军、曹利君向一审法院起诉请求：1、判令天恒公司向廖仕军、曹利君支付从2015年3月29日起至2016年12月20日止共633天的违约金85977.23元，从2016年12月21日起至实际交付房屋之日的违约金按照合同约定的每日支付“合同总价款452750元×3÷10000”计算；2、天恒公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：天恒公司是XX花园商住小区的房地产开发商。2014年1月5日，廖仕军、曹利君作为买受人与天恒公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX花园小区X座X梯XXXX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为452750元。第六条约定买受人应于签订本合同之日交付首期房款252750元，签订本合同三天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款200000元。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、⑴逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。
合同签订后，廖仕军、曹利君按约定向天恒公司支付全部购房款452750元。在合同约定的交付期限（2015年3月28日）届满后，天恒公司未向廖仕军、曹利君发出《收楼通知书》。2016年1月28日，廖仕军、曹利君以XX花园小区X座X梯XXXX号业主身份登记电表，且已实际产生用电量。
2015年3月8日，天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（施工单位）对XX花园（一、二期）进行验收，作出《建筑工程竣工验收报告》，认为工程质量符合国家有关法律法规及工程建设强制性标准，质量评定为合格。2016年8月12日，天恒公司对XX花园（一、二期）办理竣工验收备案，取得《竣工验收备案表》。
一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。廖仕军、曹利君与天恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：1、涉案商品房交付条件是否成就？2、天恒公司应否向廖仕军、曹利君支付迟延交楼的违约金？
对于第1个争议焦点即涉案商品房交付条件是否成就问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房经验收合格为交付条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司未以书面通知的形式通知廖仕军、曹利君收楼，廖仕军、曹利君以天恒公司组织收楼时消防设施等未验收及未取得《建筑工程规划验收合格证》和未能出示建设部门颁发竣工验收备案表等为由，认为商品房未符合约定的交付条件，而未办理收楼手续。一审法院认为，国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格可以交付使用。天恒公司对涉案房屋已于2015年3月8日组织建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行验收，《建筑工程竣工验收报告》的结论为合格，符合合同约定的交付条件。廖仕军、曹利君认为天恒公司未办好消防验收，违反《中华人民共和国消防法》第十三条规定，商品房一直未符合法定的交付条件。一审法院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条是国家对于消防验收的管理性规定，不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定，不能以此来认定合同第八条约定的交楼条件无效。故此，涉案商品房已符合交付使用条件，廖仕军、曹利君认为涉案商品房在合同约定的交付期限届满时未符合交付使用条件的主张，理据不足，一审法院不予支持。
对于第2个争议焦点，天恒公司应否向廖仕军、曹利君支付迟延交楼的违约金的问题。根据合同约定，天恒公司应于2015年3月28日前将商品房交付廖仕军、曹利君使用，并应当书面通知廖仕军、曹利君办理交付手续。但天恒公司在合同约定的交付期限届满后，并未书面通知廖仕军、曹利君收楼，廖仕军、曹利君向其询问了解后，天恒公司才将涉案房屋钥匙交接给廖仕军、曹利君，但没有具体日期，其行为已违反合同约定，应当依照合同约定承担逾期交楼的违约责任。天恒公司认为逾期交楼责任是廖仕军、曹利君的行为导致，不应支付逾期交楼违约金的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。……”规定，廖仕军、曹利君领取房屋钥匙，即可实际控制及随时使用该房屋，天恒公司将房屋钥匙交给廖仕军、曹利君，该房屋即已转移给廖仕军、曹利君占有使用。天恒公司逾期交楼的行为，应从合同约定房屋交付之日的次日起至廖仕军、曹利君领取房屋钥匙之日止。合同第九条约定逾期交楼违约金的计算方法，廖仕军、曹利君已支付购房款452750元，天恒公司应支付从2015年3月29日起至2016年1月28日止共306天的违约金41562.45元（452750元×3/10000×306天）给廖仕军、曹利君。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，作出判决如下：罗定天恒贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月29日起计至2016年1月28日止的逾期交楼违约金41562.45元给廖仕军、曹利君。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，由廖仕军、曹利君负担504元，罗定天恒贸易有限公司负担471元。
本院二审期间，上诉人廖仕军、曹利君与被上诉人天恒公司均没有提交新证据。
经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，附件四《合同补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同及补充协议约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1、涉案商品房交付条件是否成就；2、被上诉人应支付多少逾期交楼违约金给上诉人。
关于涉案商品房交付条件是否成就的问题。上诉人上诉认为涉案商品房至今仍然未符合交付使用的条件。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，本案涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《合同补充协议》第7条载明：买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。双方已确认商品房经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过即符合交楼条件，该约定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院于2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定相符，本院予以确认。被上诉人对涉案房屋已于2015年3月8日组织了建设、监理、施工、勘察、设计相关单位对涉案工程进行了验收，且验收结论为合格，涉案商品房已符合合同约定的交付条件，即从2015年3月8日起，交付条件已成就。因此，上诉人认为涉案房屋应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，经综合验收合格后才符合交楼条件，与双方合同约定不符，本院不予支持。
关于被上诉人应支付多少逾期交楼违约金给上诉人的问题。双方签订的合同约定，被上诉人应于2015年3月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，否则应承担逾期交楼的违约责任。现被上诉人未能提供证据证明其于2015年3月28日前将房屋交付给上诉人，已构成违约，应承担逾期交楼的违约责任。至于逾期时间应计至何时的问题。上诉人已签收涉案商品房的门禁IC卡，结合上诉人在2016年1月28日电表立户后至2016年4月5日期间已产生实际用电243度的情况，应可认定上诉人在2016年1月28日已实际占有使用涉案商品房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案商品房在2015年3月8日已经验收合格符合交付标准，上诉人亦已实际使用了涉案房屋，而被上诉人未能提供证据证明其何时交付的房屋给上诉人。因此，根据上述司法解释的规定，可视被上诉人于2016年1月28日将房屋交付转移给了上诉人。双方合同约定交付房屋日期为2015年3月28日，被上诉人至2016年1月28日才交付房屋给上诉人，被上诉人应支付自2015年3月29日起至2016年1月28日止共306天的逾期交楼违约金41562.45元（452750元×0.3‰×306天）给上诉人。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人廖仕军、曹利君的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1949元，由上诉人廖仕军、曹利君负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一八年二月七日
书 记 员 冯家玲