连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0706民初1183号
原告：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市经济技术开发区振兴路旺旺家园商业综合楼。
负责人：顾蓉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李现勇，该公司员工。
委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。
被告：连云港旺旺家园开发有限公司，住所地连云港市海州区郁州路博�新城A栋1903室。
法定代表人：李玉生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：凌浩、沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。
原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业连云港分公司）与被告连云港旺旺家园开发有限公司（以下简称旺旺开发公司）物管合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广厦物业连云港分公司的委托诉讼代理人李秋生，被告旺旺开发公司的委托诉讼代理人沈正义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广厦物业连云港分公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付物业费用646207.87元（计算至2017年2月28日）及违约金50000元（按年利率6%计算，分段计取）。事实和理由：被告委托原告为其开发的“旺旺家园”小区提供前期物业服务。按双方所签订的协议约定，被告理应及时支付“旺旺家园”小区一、二期空房物业服务费以及人防地下室、地下泵房、社区用房管理费、室外面板砖道路看管费。从2016年7月份开始，被告陆续拖欠各项费用，截止2017年2月28日，被告累计拖欠各项费用共计646207.87元。原告多次催要，被告拒不给付。原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告旺旺开发公司答辩称，请求驳回原告所有诉讼请求。具体意见：一、被告拒付相关物业费用全因原告严重违约未尽物业管理服务之责。被告与南京广厦物业管理有限公司于2007年签订《前期物业服务合同》，原告作为被告选聘的物业公司对旺旺家园小区进行前期物业管理服务。近几年，原告根本没有履行物业合同约定的义务，管理服务远达不到合同约定的服务内容和质量标准，属于严重违约。原告怠于履行职责，导致小区存在严重的安全、环境卫生、绿化、小区设施损毁、电梯停运、公用设施、土地被侵占等问题。现涉案小区创卫工作排名已是全市倒数第一，小区环境脏乱差，既严重影响了小区业主的生活品质，也严重损害了公司的声誉及公众形象。业主与原告的矛盾也日益突出、激化，就该小区物业合同纠纷有大量诉讼，已成为小区和社会的不稳定因素。二、原告主张的金额缺乏依据。其诉请金额中不应包括地下室人防工程，物业费是按照产权面积缴费，作为人防工程的地下室不应计入共有建筑面积。而现在原告在一期空置房费用中却将综合楼地下室7768平方米列入了收费面积，该项收费缺乏依据。另，根据《物业管理条例》相关规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案的二期空置房费中的行政楼4315.04米，属于未完工建筑，也不应收取任何物业费用。社区用房也不应收取费用。对违约金，我方不应承担，原告违约在先，是严重违约，我方不应当承担。三、原告的违约行为，已给被告造成了重大损失。《前期服务合同》第二十六条约定，原告的不作为已造成被告不必要的维�支出，包括小高层地下室垃圾清理费用、一期地下室封堵及排水修复、一二期路灯损坏维修、一二期商铺门窗维修、污水管网疏通工程、二期路灯维修、小区生活供水泵、消防泵维修更换，共计费用977640.4元。除了前述费用，涉案小区尚有大量部位及设备需要整改维修，被告在进一步收集证据的情况下，保留对原告进行追诉的权利。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提供以下证据：原告提供了物业收费备案表、原告与被告就面包砖道路签订的《协议书》、原告与被告就一期综合楼地下室及二期人防地下室签订的《协议书》，原告与被告就地下水泵签订的《协议书》、原告履行物业服务义务�相关材料（拆除方案、告知函、违规装修报告、违章搭建报告、值班记录、收费备案通知、社区用房移交协议、竣工验收证明书复印件、2016年7月收费票据）、《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》等证据；被告提供了前期物业服务合同复印件、旺旺家园小区状况照片复印件、连云港日报网络网站截屏页面复印件、（2016）苏0703民初3286号民事判决书复印件等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2007年，南京广厦物业管理有限公司与被告就旺旺家园小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，其中第一条中物业管理区域四至：东至高速公路；南至北京路；西至振兴路；北至高速公路。第二条规定了在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务的具体内容，该条第1项物业共用部位明细中含有地下普通车库。第四条乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条第1项约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅：0.35元/月.平方米；小高层住宅：0.88元/月·平方米；幼儿园2元/月·平方米；会所：2元/月·平方米；商业用房：2元/月·平方米（实施普通住宅等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七）。第七条物业服务费用的交纳第2项房屋竣工验收完毕、物业交付后，对于未售出的空置房，甲方根据收费标准的75%的比例按月向乙方支付空置房物业服务费。第十二条第3项甲方同意本物业由南京广厦物业管理有限公司连云港分公司旺旺家园物业管理处全权负责管理事宜。违约责任第二十七条甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金的），按应交数额0.005%向乙方支付违约金。第三十二条本合同期限自2007年6月8日起到2009年6月7日止；本合同期限内，业主大会召开、业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件五约定了前期物业服务管理质量标准。合同还对物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等其他事项进行了约定。该合同签订后，原告对旺旺家园小区进行前期物业管理服务。
合同到期后，2012年2月7日，被告旺旺家园公司（甲方）与案外人南京广厦物业服务有限公司（乙�）签订《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》，主要内容为：鉴于甲、乙双方签订的《前期物业服务合同》于2012年6月7日到期。合同第三十三条规定：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。”现双方经友好协商，决定签订以下补充协议：一、本协议约定乙方为旺旺家园小区的物业服务合同期限延长至本小区（包括一、二期）业主委员会成立。届时本协议自行中止。二、根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字[2008]326号）第十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或都因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位全额交纳。”甲乙双方原签订的《前期物业服务合同》中约定空房管理费按90%收取的条款已不符合省、市有关规定，甲方同意从2012年元月份始，空置房管理费按全额（即100%比例）支付给乙方。三、本协议条款适用于本小区的一、二期所有物业。四、如未来国家对物管政策实际调整，双方通过协商签订新的协议。五、本补充协议作为原《前期物业服务合同》的附件，与原合同具备等同法律效力。六、本协议一式四份，双方各执两份。
2012年4月17日，南京广厦物业服务有限公司旺旺家园物管处（乙方）与被告旺旺开发公司（甲方）签订《协议书》，约定：鉴于旺旺家园小区沿北京路门面房门前道路硬化道板砖工程已竣工。因本工程不在小区红线范围内，为已建工程维护好，甲方委托乙方代为看管并达成以下协议：1、甲方委托乙方代看管北京路门面房前已铺设的面包砖道路不被人�损坏，不被商贩占用，不被乱堆乱放，确保已建道路的整洁。2、乙方安排1人从事专项看管作业，不得从事其他看护事宜。3、甲方按每月支付2000元的费用作为人员工资（含税）。4、甲方门面房出结并交付后，本协议自行终止。5、本协议一式2份，双方各执一份。
2012年7月26日，被告旺旺开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，甲方委托乙方维护旺旺家园小区一期综合楼地下室及二期人防地下室布置的公共配套设备和消防、人防、供电方面的重要设施，现达成协议如下：1、甲方委托乙方维护内容为保证地下室内通讯、消防设施、配电设备和专用变电所正常运行，即时排除地下室积水，保证设备不被人为破坏。2、乙方派出2名水电工专项从事地下室设备的维护。3、甲方按每月支付2名人工工资，每人每月2500元含税，每月支付乙方人员工资共计5000元。4、一期综合楼地下室及二期人防地下室内的所有设备维修和保养费用由甲方承担。5、本小区业主委员会成立后本协议自行终止。6、本协议甲乙双方签字盖章后自2012年8月1日开始生效。如经甲、乙双方协商后确定新的协议，可进行重新签订，新协议签订后本协议自行作废。7、本协议正本一式二份，双方各执一份。
2015年7月7日，原告（乙方）与被告旺旺开发公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方委托乙方管理旺旺家园小区一期生活、消防供水中心泵房布置的公共配套设备及与此相关的重要设施，现达成协议如下：1、甲方委托乙方维护内容为：保证中心泵�内的通讯、供水、消防设施、供电设备正常运行，及时排除地下室积水，清理垃圾，保证设备不被人为破坏。2、乙方派出3名水电工专项从事地下室设备的维护，并保证24小时有人值班，随时排除供水设施出现的故障，确保小区居民用水及消防安全。3、甲方按每月支付3名人工工资，每人每月3000元，每月支付乙方人员工资共计9000元。4、旺旺家园小区一期生活、消防供水中心泵房内的所有设备维修和养护费用甲方承担。5、本协议待二期远程水表看护协议中止之日起执行。6、本协议双方签字盖章后生效。7、本小区业主委员会成立后本协议自行终止。8、本协议正本一式二份，双方各执一份。
现原告主张下列表格中序号为1－11项的2016年8月――2017年2月份（计7�月，算到2017年2月28日）、12－13项2016年7月－2017年2月（计8个月）的相关物业费用：
序号号
项目
|
总建筑
面积（㎡）
|
空置房
未售出
面积（㎡）
|
单价
(元)
|
应收空
置房费
元/月
|
所欠
金额
（元）
1
|
一期
空置房
|
门面房
|
5678.84
|
3901.74
|
2.00
|
7803.48
|
54624.36
2
|
综合楼
|
16338.13
|
14630.13
|
2.00
|
29260.26
|
204821.82
3
|
综合楼地下室
|
7768
|
7768
|
2.00
|
15536
|
108752
4
|
二期
空置房
小高层
|
37206.28
|
0.00
|
0.8
|
0.00
|
0
5
|
多层
|
76256.32
|
0.00
|
0.7
|
53379.42
|
0
6
|
门面房
|
5410.58
|
5410.58
|
2.00
|
10821.16
|
75748.12
7
|
商业综合楼
|
4315.04
|
4315.04
|
2.00
|
8630.08
|
60410.56
8
|
架空层
|
10057.76
|
24.89
|
0.7
|
17.42
|
121.94
9
|
储藏室
|
3348.77
|
2832.87
|
0.7
|
1983.01
|
13881.07
10
|
面包砖2000元/月
|
/
|
/
|
/
|
/
|
14000
11
|
人防地下室5000元/月
|
/
|
/
|
/
|
/
|
35000
12
|
社区用房
|
428
|
428
|
2.00
|
856
|
6848
13
|
地下泵房9000元/月
|
/
|
/
|
/
|
/
|
72000
总计
|
——
|
——
|
——
|
——
|
646207.87
针对该份原告本案中主张的物业管理费的明细表，被告认为一期综合楼地下室属于人防工程不应交费；二期商业综合楼属于未竣工工程也不应交纳物业费；社区用房也没有取费的依据。且对单价2元的标准有异议。原告应按其提供的证据中的单价0.7元、0.8元的标准收费。其余无异议。
诉讼中，原告提供2012年6月27日被告旺旺家园开发有限公司（甲方）与案外人连云港经济技术开发区猴嘴街道办事处（乙方）、鉴证方连云港经济开发区社会事业局三方签订的《连云港旺旺家社区用房移交协议》的复印件，其中约定�方将开发的连云港旺旺家园住宅小区位于连云港开发区振兴路28号旺旺家园会所一层北楼建筑面积为123平方米及三层北楼建筑面积为305平方米交给乙方用作社区用房，以上共为428平方米。应乙方要求，甲方同意为乙方交纳社区用房物业管理费。被告方对该份社区用房移交协议的复印件不认可。但其又未能提供该协议的原件。
现涉案小区的业主委员会尚未成立。2013年11月14日、2014年11月12日，原告就多层0.7元/平方米/月、小高层0.8元/平方米/月进行了备案。
二期空置房中的综合楼面积4453.2平方米，于2007年10月15日竣工，于2008年1月25日验收。
2016年8月16日被告交纳2016年6月社区用房物管费856元。2016年9月27日，被告交纳2016年7月综合楼及人防地下室设备维护保养费5000元；交纳2016年7月门面房面包砖看护费2000元。2016年9月29日，被告交纳2016年7月一期空房费共计52599.74元；交纳2016年7月二期空房费21451.67元。
另查明，已生效的连云区人民法院（2016）苏0703民初1650号民事判决书查明，原告管理的涉案小区内公共区域卫生垃圾无人清理、公共设施损坏无人维修，车辆乱停乱放阻碍通行、路灯损坏无法照明，原告在该案中也认可因物业收费不齐、人员减少，小区内卫生问题真实存在。在已生效的2016年12月28日的连云区人民法院（2016）苏0703民初3286号民事判决书也确认了原告物业管理服务存在瑕疵。
2016年9月,在全市卫生城市创建期间，因涉案小区在创卫工作中存在小区内整体环境脏、乱、差，地面、绿化带内杂物较多，车辆停放秩序混乱，门前乱堆杂物现象较为普遍，垃圾桶普遍未盖保桶盖，毁绿种菜现象较为突出，单元门破损严重，楼道内小广告相当多，未能积极配合区物业主管部门开展创卫工作，南京广厦物业服务有限公司在全市范围内被通报批评。
本案的争议焦点：1、一期空置房中综合楼地下室、二期空置房中的商业综合楼、社区用房是否应计取物业费用？如果收取，是否应按2元/平方米/月的标准计取？一期综合楼地下室及二期人防地下室设备维护保养费5000元/月是否应收取？2、原告履行物业管理服务是否存在瑕疵以及是否予以酌情扣减？3、原告主张的违约金50000元能否成立？
一、关于一期空置房中综合楼地下室、二期空置房中的商业综合楼、社区用房是否应计取物业费用？如果收取，是否应按2元/平方/月的标准计取？一期综合楼地下室及二期人防地下室设备维护保养费5000元是否应收取？
关于一期空置房中综合楼地下室是否应计取物业费用及计取的标准问题。本院认为，被告旺旺开发公司与案外人南京广厦物业服务有限公司签订的《前期物业合同》及《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》，以及被告与原告于2012年7月26日签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。根据《前期物业合同》及《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》的约定，一期空置房中综合楼地下室在原告对涉案小区进行物业管理服务的四至范围内且在物业服务明细范围内，原告也对其进行了物业管理服务，结合被告2016年7月所交纳的一期空置房费52599.74元包含了（门面房3901.74平方米*2=7803.48元、综合楼14630.13*2=29260.26元、综合楼地下室7768平方米*2=15536元）综合楼地下室物管费15536元的情况，现原告主张一期空置房中的综合楼地下室的物管费用108752元（7768平方米*2元/平方米/月，从2016年8月至2017年2月计7个月），有事实依据，本院依法支持。
关于二期空置房中的商业综合楼（行政楼）是否应计取物业费用及计取物业费标准是否是2元/平方/月的问题。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第二款已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，从原告提供的单位竣工验收证明复印件看，二期空置房中的商业综合楼于2007年10月15日竣工，虽然被告对该份复印件不认可，但其作为建设单位应持有该验收证明的原件，且从其所交的2016年7月二期空置房的物业费用数额21451.67元看，包括该商业综合楼的物业费用。故本院对被告辩称该二期空置房的商业综合楼尚未竣工不应交费的观点，�院不予采信。关于该二期空置房的商业综合楼物业费用的计算标准问题，原告主张按《前期物业服务合同》第六条约定商业用房2元/平方米/月计算，符合《前期物业服务合同》及其补充协议的约定，本院依法支持。关于面积，虽然竣工验收证明书上载明4453.2平方米，原告按4315.04平方米计算，系对自身权利的处分，本院依法予以认定。故对原告主张2016年8月至2017年2月（7个月）的二期空置房的商业综合楼物业费用60410.56元（4315.04*2*7），本院予以支持。
关于社区用房是否应计取物业费及计取物业费的标准问题。本院认为，虽然原告提供的《连云港旺旺家社区用房移交协议》系复印件，但结合《前期物业服务合同》中约定会所：2元/月·平方米以及被告交纳的2016年6月社区用房物管费856元（428平方米*2元/平方米/月）的事实，可以相互印证被告负有按2元/平方米/月的标准向原告交纳社区用房物业费的义务。被告作为该协议的当事人，对该协议的复印件不认可又未能提供相反证据证明，故被告应承担法律不利后果。本院对原告主张被告给付2016年7月至2017年2月（8个月）的社区用房物管费6848元（428平方米*2元/平方米/月*8个月）的诉讼请求依法支持。
关于一期综合楼地下室及二期人防地下室的维护费5000元/月是否应收取的问题。本院认为，原告与被告在2012年7月26日的《协议书》中明确约定了被告委托原告对一期综合楼地下室及二期人防地下室布置的公共配套设备和消防、人防、供电方面的重要设施进行维护，原告派2名水电工专项从事地下室设备的维护，被告每月支付工人工资5000元。被告已交的2016年7月综合楼及人防地下室设备维护保养费5000元也佐证了这一事实。故原告主张综合楼及人防地下室设备维护保养费35000元（5000元/月*7个月，自2016年8月至2017年2月），有事实依据，本院依法支持。
二、原告履行物业管理服务是否存在瑕疵以及是否予以酌情扣减？
本院认为，被告提供的连云港日报网站截屏、已生效的民事判决书及照片等证据能够证明原告在涉案小区物业管理服务上存在瑕疵，本院对原告主张的被告欠付物业管理费予以酌情扣减。
本案中，被告本应按约给付原告2016年8月至2017年2月：一期空房费计368198.18元（门面房54624.36元+综合楼204821.82元+综合楼地下室108752元），二期空房费计150161.69元（门面房75748.12元+商业综合楼60410.56元+架空层121.94元+储藏室13881.07元）、面包砖维护费14000元、综合楼及人防地下室设备维护保养费35000元以及自2016年7月至2017年2月的社区用房物管费6848元（428平方米*2元/平方米/月*8个月）、地下泵房管理费72000元（9000元/月*8个月），共计646207.87元。鉴于原告在物业管理服务上的瑕疵，本院予以酌情扣减被告应付物业管理费用646207.87元的5%为32310.39元。扣减后，被告应给付原告物业管理费为613897.48元。
三、关于原告主张违约金50000元能否成立的问题。
本院认为，虽然《前期物业服务合同》中约定被告每月支付原告空置房物业服务费，以及未按时足额交付物业服务费的，按应交数额的0.005%支付违约金。本案中，由于原告履行物业合同存有瑕疵，双方对物业费的数额发生争议，被告因原告的行为停止交付物业费，不存在过错，故本院对原告主张的50000元违约金不予支持。
综上所述，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第二款�《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告连云港旺旺家园开发有限公司于本判决生效后给付原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司物业管理费为613897.48元。
二、驳回原告南京广厦物业服务有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。
案件受理费10260元，其中原告1231元负担,被告负担9029元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审判员 刘永红
二〇一七年五月十五日
书记员 沈 笑
法律条文和上诉须知
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的�张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：44×××94
开户行：连云港市农业银行苍梧支行