安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）亳民一终字第00807号
上诉人（原审原告）：牛云山，男,1970年1月27日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托代理人：张海峰，安徽公德律师事务所律师，执业证号：13416200110120762。
上诉人（原审被告）：苏磊，男，1978年2月2日出生，汉族，住所地：安徽省亳州市南部新区。经常居住地：安徽省亳州市南部新区。
委托代理人：王兵，亳州市谯城区十八里法律服务所法律工作者。执业证号：31203011105683。
原审被告：姜丽（曾用名姜莉），女，1978年3月16日出生，汉族，住所地：安徽省亳州市南部新区。经常居住地：安徽省亳州市南部新区。
上诉人牛云山与上诉人苏磊及原审被告姜丽房屋买卖合同纠纷一案，因不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第00062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人牛云山及委托代理人张海峰，上诉人苏磊的委托代理人王兵，原审被告姜丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告苏磊与被告姜丽于2000年在十九
里镇办理结婚登记，系夫妻关系。因亳州市南部新区开发建设，被告苏磊、姜丽有多余房屋欲出售。2008年11月23日，原告牛云山与被告姜丽签订了房屋买卖《协议书》，该房屋买卖《协议书》约定:“一、转让房屋面积，计壹佰平方米(100m2)。二、转让价格:根据市场评估评定，房价计伍万壹仟玖佰肆拾元整，按政策规定，甲方享受35%政府补贴，计壹万捌仟壹佰柒拾玖元整，经甲、乙双方，甲方房屋增值每平方米150元，及壹万伍仟元整，共计捌万伍仟壹佰贰拾壹元整，实付捌万伍仟元整，三、还原房差价补偿由乙方承担，四、开发还原后，每平方米奖励补贴柒拾元整，由乙方所有”等内容，甲方由姜丽签名“姜莉”，乙方由牛云山签名，中人李运峰签名“李运锋”，张先锋和王中彬均签名。双方签订协议书时，牛云山问姜丽“买房是否征求了苏磊的意见”，姜丽说“给苏磊打过电话了”。2008年11月26日，牛云山给付姜丽房款85000元。2011年1月15日，还原房分房时，苏磊交付还原房差价找补款142931.79元，分得位于亳州市南部新区菊花园小区5栋1单元502
室的房屋一套，面积104.95m2，;苏磊知道牛云山给付姜丽房款85000元。2011年4月，牛云山向苏磊主张交付房屋办理过户登记，苏磊以买房时其不知情为由未同意，双方发生纠纷。另查明，该房屋有配套杂物房一间(15平方米)，市场价200元每平方米。
本院认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案原告牛云山与被告姜丽签订时，原告牛云山问姜丽“买房是否征求了苏磊的意见”，姜丽说“给苏磊打过电话了”，原告牛云山有理由相信被告姜丽有代理权，该代理行为有效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的数额和时间支付价款。出卖人应当按照约定的期限交付标的物，并转移标的物所有权的义务。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。本案被告苏磊、姜丽选定位于亳州市南部新区菊花园小区5栋1单元502室的房屋一套后，应履行向原告牛云山交付房屋并协助办理房屋过户的义务，故对原告牛云山的诉讼请求本院予以支持。因实际交付的房屋比双方约定的房屋面积多出4.95m2，被告苏磊、姜丽交付房屋时，原告牛云山应按约定给付被告苏磊、姜丽4.95m2，房屋的价款4213.49元(4.95m2*851.21元)。原告牛云山还应给付被告苏磊、姜丽购房款余款121元(85121元-85000元)。根据主物和从物的原则，被告苏磊、姜丽应将配套杂物房一间交付给原告牛云山，原告牛云山应给付价款3000元(15平方米x200元)。房屋买卖《协议书》约定:“还原房差价补偿由乙方承担”，因还原房分房时，苏磊交付还原房差价找补款142931.79元，故该款应由原告牛云山承担。双方对房屋过户费用未约定，以交易习惯应由原告牛云山负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决:一、原告牛云山与被告姜丽之间的房屋买卖《协议书》合法、有效。二、被告苏磊、姜丽于本判决生效之日起十日内，将位于亳州市南部新区菊花园小区5栋1单元502室的房屋一套及配套房一间交付给原告牛云山，并协助原告牛云山办理房屋过户登记手续。办理房屋过户登记的费用由原告牛云山负担。三、原告牛云山于本判决生效之日起十日内，将其余
购房款150266.28元(121元+421.49元+3000元+142931.79元)给付被告苏磊、姜丽。案件受理费人民币240元，由被告苏磊、姜丽负担。
一审宣判后，牛云山和苏磊均不服，向本院提起上诉。
上诉人牛云山上诉称：一审法院认定“因还原分房时，苏磊交付还原房差价补偿款142931.79元，故该款应由牛云山承担。”是错误的，姜丽和苏磊拆迁还原共得三套房屋，上述补偿款总额是三套房屋的补偿款，上诉人只购买了姜丽一套房屋共计100平方米，上诉人只应承担这100平方房屋的找补款。按照合同约定，上诉人牛云山应付给两被上诉人购房款总额68492.49元。
上诉人苏磊上诉称：1、上诉人苏磊并没有在房屋买卖协议上签字，上诉人苏磊之妻没有经过苏磊的书面同意无权处分夫妻共有财产，另该房屋买卖合同上并没有约定配套的杂物房，即便房屋买卖合同有效，也只是约定的房屋一套，与配套的杂物房无关。2、原审法院不应当适用《中华人民共和国合同法》中表见代理的规定，应当依据《中华人民共和国民法通则》第66条的无权代理和最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释一》第十七条的规定。本案的原审被告无权处分夫妻双方的房产，其行为也不适用夫妻代理的法律规定。
二审中牛云山所举的证据与除原审相同外，又提供了亳州市南部新区建设工作领导小组办公室第一管理区出具的证明一份，证明该争议的房屋应当配有15平方米的杂物房。
苏磊对一审中牛云山的质证意见同一审，对二审中出示的该证明的质证意见为，虽然还原房的模式是6+1的，但该杂物房与合同约定的房屋是可以分割的，协议上并没有约定杂物房。姜丽对该证据的质证意见同苏磊的质证意见。
二审中上诉人苏磊、原审被告姜丽均没有向法庭提供证据。
合议庭认为，一审法院对一审中当事人提供的证据的认定正确，本院予以确认。对二审中提供的证明，具有真实性、关联性、合法性本院予以采纳。
本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。
本院认为：综合两上诉人的上诉请求和原审被告的答辩要点，本案的争议焦点为：1、姜丽与牛云山签订的房屋买卖合同是否有效？该配套的杂物房应不应当归牛云山所有2、、一审认定还原房屋的找补款142931.79元由牛云山承担是否正确？
针对争议焦点1，由于牛云山在与姜丽签订房屋买卖和合同时，问姜丽“是否征求了苏磊的意见”，姜丽说“给苏磊打过电话了”。此时牛云山尽到了应尽的注意义务，且有理由相信姜丽签订该房屋买卖协议是经过了苏磊的同意，姜丽其对该房屋的处份具有代理权，该代理行为有效。该买卖协议应受到法律的保护。一审法院依据《中华人民共和国合同法》的有关规定认定该合同有效并无不当。虽然双方签订的协议书中并没有对该配套杂物房进行约定，但按照房屋拆迁补偿方案的有关规定，二至六楼的还原房每套房配套一间杂物房,即该配套杂物房的使用权是基于还原房的使用权而产生的。还原房与杂物房的关系是主物和从物的关系，苏磊、姜丽将该争议房屋卖给牛云山同时亦应当将该杂物房交付给牛云山，牛云山应当按照市场价200元每平方米支付给苏磊、姜丽。
针对争议焦点2，由于苏磊交付的142931.79元是三套房屋的差价找补款，而上诉人牛云山仅购买其中的一套，一审认定将142931.79元全部由牛云山承担显然错误。按照双方合同的约定，100平方米的差价找补价应为68158[（1201-519.42）*100]，4.94平方米的价款4213.49元（4.95*851.21），牛云山应给付给苏磊、姜丽的余款121元（85121元-85000元），配套杂物房的价款3000元（15平方米*200元），奖励补贴7000元（每平方米70元*100平方米）由牛云山享有，综上，牛云山还应支付苏磊、姜丽购房款68492.49元（68158+121+4213.49+3000-7000）。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持原审（2012）谯民一初字第00062号民事判决主文第（一）、（二）项。
二、上诉人牛云山于本判决生效之日起十日内给付给苏磊、姜丽剩余购房款68492.49元。
二审案件受理费480元由上诉人苏磊负担。
本判决为终审判决
审 判 长 苏维丽
代理审判员 许 林
代理审判员 陈 芹
二〇一二年十二月十日
书 记 员 韩 雪