山西省朔州市朔城区人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋0602民初1000号
原告：徐志堂，男，1968年3月8日出生，汉族，朔州市人。
委托诉讼代理人：张帅，山西朔风律师事务所律师。
被告：徐芬，女，1962年8月7日出生，汉族，朔州市人。
被告：马向仁，男，1960年11月18日出生，汉族，朔州市人。
委托诉讼代理人：徐芳，女，1964年11月11日出生，汉族，朔州市人，系徐芬妹妹。
原告徐志堂与被告徐芬、马向仁确认合同有效纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐志堂的委托诉讼代理人张帅，被告徐芬、马向仁的委托诉讼代理人徐芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐志堂向本院提出诉讼请求：1.判令徐志堂与徐芬、马向仁之间签订的《购房合同》合法有效；2.判令徐芬、马向仁停止侵害，腾空房屋，履行合同所规定的交房义务；3.判令徐芬、马向仁承担合同约定的违约金，截止起诉之日止共计53940元，之后的违约金计算至徐芬、马向仁腾空房屋之日止；4.判令本案诉讼费由徐芬、马向仁承担。事实和理由：2016年6月18日，徐志堂与徐芬、马向仁签订《购房合同》一份，徐芬、马向仁将自己位于马邑花园小区K4栋三单元五层西门的房屋一套以580000元的价格出售给徐志堂，双方约定于2017年3月18日正式交付该房屋，徐芬和马向仁应在正式交付房屋前腾空该房屋。徐芬、马向仁若不按合同规定的日期办理房产过户手续及交付房屋，每逾期一天，违约金按房价总额的千分之三计算。合同签订的当天，徐志堂即将全部购房款交付给徐芬、马向仁，但是到了合同约定的交房时间后，徐芬、马向仁却拒绝腾房。
徐芬、马向仁辩称，徐芬、马向仁与徐志堂之间系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。其只有一套房屋，房屋并非出售给徐志堂，徐芬、马向仁在借款发生后一直向徐志堂打款，共计向徐志堂打款408000元多，有时候是银行转账，有时候是给付现金。其愿意还款，只是现在遇到困难，但仍在想办法解决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.徐志堂向法庭提交借款协议一份。证明徐芬、马向仁与徐志堂签订借款协议，约定借款期限为2012年1月18日至2012年5月18日，借款金额为400000元，借款利率为月利率2.5%。同时借款协议约定，如徐芬、马向仁到时不能偿还本息，自愿以其所有的位于朔城区马邑花园小区K4栋西单元502室的房屋一套抵还。徐芬、马向仁未提出质证意见。本院对于该借款协议的真实性予以确认。2.徐志堂向法庭提交购房合同一份，证明2016年6月18日，徐志堂以580000元的价格，向徐芬、马向仁购买位于朔城区马邑花园小区K4栋三单元五层西门的房屋一套。同时，徐志堂向法庭提交徐芬购买该房屋时的购房合同、购房收据、天然气安装费收据及徐芬、马向仁出具的收条一份，承认收到徐志堂购房款580000元。徐芬、马向仁提出质证意见，指出其只有这一套住房，内心并无卖房子的想法，当时认为自己能还清借款，徐志堂要求签这个购房合同时就稀里糊涂签了。对于该组证据的真实性，本院予以认可。3.徐芬、马向仁向法庭提交中国银行、中国农业银行打款凭证及存款业务回单共计三十四支，证明其与徐志堂之间系民间借贷关系，其一直在向徐志堂还款。徐志堂提出质证意见，指出该组票据系徐芬、马向仁与徐志堂之妻李花娥之间的债务往来，徐芬、马向仁与李花娥另有约900000元的债权债务关系，这些钱都是还李花娥的钱，与本案没有关系。对于该组证据，本院认定如下：对于证据的真实性，本院予以认可；对于该组证据与本案的关联性，因缺乏有力的补强证据证明，故本院不予认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2012年1月18日，徐芬、马向仁与徐志堂签订借款协议，约定徐芬、马向仁向徐志堂借款400000元，借款期限为2012年1月18日至2012年5月18日，借款利率为月利率2.5%。后徐芬、马向仁无法还清本息，2016年6月18日，徐芬、马向仁与徐志堂签订购房合同一份，合同约定徐志堂以580000元的价格，向徐芬、马向仁购买位于朔城区马邑花园小区K4栋三单元五层西门的房屋一套。徐芬、马向仁向徐志堂出具收条一份，承认其收到购房款，并向徐志堂交付了标的房屋的购房合同及购房收据等票据，且双方约定，徐芬、马向仁于2017年3月18日向徐志堂交付房屋。徐芬、马向仁与徐志堂将借款合同变更为房屋买卖合同。
本院认为，本案的争议焦点在于徐芬、马向仁与徐志堂之间签订的购房合同是否有效。
徐芬、马向仁与徐志堂之间的初始法律关系为民间借贷关系，双方对此均表示认可。2016年6月18日，鉴于徐芬、马向仁暂时无还款能力，经双方协商一致，自愿将该借款合同变更为购房合同，双方之间的法律关系即由民间借贷关系变更为商品房买卖合同关系。本案中，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的”作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。徐芬、马向仁与徐志堂之间起始借款的借款本金为400000元，约定月利率2.5%，即年利率30%，超过24%的受法律保护的年利率约定，但双方借款之日为2012年1月18日，截至购房合同签订日，已产生利息508800元，本息合计908800元，双方约定的购房款为580000元，即转化为已付购房款的借款本金及利息数额，未超出法律规定保护限额。徐芬、马向仁辩称出售房屋非其真实意思表示，但未能提供更为有力的证据来推翻既有书面证据。民事诉讼中的案件事实，应为能够被有效证据证明的案件事实。即仅可在确有充分证据证明当事人实际履行行为与书面合同文件表现的效果意思出现显著差异时，才可依前者确定其间法律关系的性质。亦即，除在基于特定法政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形，推翻书面证据之证明力应仅属例外。故对徐芬、马向仁之辩解，本院不予采纳；对徐芬、马向仁与徐志堂签订的购房合同，本院确认其合法有效。
购房合同签订后，合同双方均应恪守合同义务。徐芬、马向仁应依照合同约定将标的房屋交付给徐志堂，但徐芬、马向仁并未按合同约定按时交付房屋，其行为已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。购房合同第七条约定，如徐芬、马向仁不按合同规定的日期办理房产过户及交付房屋，每逾期一天按房价总额的3‰计算违约金。该违约金约定系双方自由意思之表示，本院不持异议。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、确认徐芬、马向仁与徐志堂于二〇一六年六月十八日签订的《购房合同》有效；
二、徐芬、马向仁于本判决生效后三十日内向徐志堂交付位于朔城区马邑花园小区K4栋三单元五层西门的房屋一套；
三、徐芬、马向仁向徐志堂支付违约金（违约金计算方式为：按照580000元的房价总额，从2017年3月19日起，至实际交付房屋之日，每逾期一天，按照房价总额的3‰计算，但总额不应超过房价总额的30%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1148元（徐志堂已预交），由徐芬、马向仁负担。(本院账户名称：朔州市朔城区人民法院；开户行：朔州市朔城区信用合作联社；账号：×××）
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。
审判员李成
人民陪审员高瑜
人民陪审员姬玉成
二〇一七年十月二十三日
书记员王学良