贵州省贵阳市观山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0115民初410号
原告：贵阳市观山湖区碧海花园丽阳天下业主委员会，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园丽阳天下小区。
负责人：杨海华，该业委会主任。
委托诉讼代理人：董保山，男，1979年6月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该业委会副主任。
委托诉讼代理人：石瑾，贵州天筑律师事务所律师。
被告：贵阳金龙物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区丽阳天下B区。
法定代表人：邱云帆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：金关全，贵州谋信律师事务所律师。
原告贵阳市观山湖区碧海花园丽阳天下业主委员会（以下简称业委会）与被告贵阳金龙物业管理有限公司（以下简称金龙公司）排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董保山、石瑾，被告的委托诉讼代理人金关全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退出碧海花园丽阳天下小区；2、判令被告向原告移交物业管理用房、场地、设施、设备及前期物业服务期间建立的物业管理资料；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述第2项诉讼请求明确为要求被告移交：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；（五）移交物业服务用房和相关设施（不包含贵阳金龙房地产开发有限责任公司拥有权属的车位和车库）；（六）代管的专项维修资金；（七）物业管理所必须的其他资料。事实及理由：碧海花园丽阳天下小区于2005年建成并投入使用，当年被告作为该小区前期物业服务公司接管物业服务。被告在提供服务期间严重不作为，在小区监控、照明灯、门禁、球场等公共绿化设施全部损坏的情况下不进行维修和整改，小区内盗窃、车辆被砸、公共设备被破坏等事件频繁发生，造成全体业主的不满和愤怒。2015年8月22日，原告经观山湖区住建局批准备案并正式成立。原告多次联合社区和区住建局召开联席会议，向被告提出小区卫生环境及设施、设备的整改意见，被告却置之不理。原告于2015年11月28日召开业主大会，会议以多数票数表决通过授权原告启动选聘新物业的工作，2015年12月14日在区住建局、社区服务中心的主持和监督指导下，对参加应聘的六家物业公司（包括被告在内）进行综合评审以及洽谈小区的相关服务事宜并于2015年12月16日与贵州汇源物业公司签订《丽阳天下物业服务合同》。嗣后，原告于2015年12月18日向被告下发《关于贵阳金龙物业有限公司在丽阳天下前期物业管理权利义务终止的告知书》，被告在限期内拒绝办理移交手续，拒绝退出丽阳天下的管理区域。区住建局分别向被告下发两次函件，通知被告办理移交手续并退出小区，被告拒不执行，并继续强行在业主共有的道路上拦截业主强行收费。被告的违法行为极大地损害了业主的利益，小区业主与被告多次发生冲突，2016年12月28日贵阳市住建局对被告下发筑建罚决字（2016）第5号文件，对被告拒不退出行为作出处以10万元罚款的决定。处罚决定作出至今，被告仍然不移交、不退场。被告的行为侵害了业主的利益，根据相关法律规定，为维护小区业主的合法权益，提出如前诉请，望法院支持。
被告辩称，1、若解除物业管理合同的手续合法，我们愿意解除，有部分业主是希望我们公司留下来的；2、原告是否具有主体资格还需要证据加以证明；3、业主大会表决选举的证据只是表明原告开过业主大会，但是没有业主的签名和授权，选聘物业公司的条件和证据都只代表业主委员会的行为，并不是代表全体业主的意愿；4、前期物业管理权力义务终止告知书是以原告的名义发出的，被告在收到该告知书后，有很多业主不同意告知书的内容，所以我们就没有按告知书的内容执行；5、我公司签订的《前期物业服务合同》时间是截止2018年11月28日，所以我们还在委托管理的期限内；6、根据丽阳天下表决的公示和丽阳天下议事规则的第十七条、第十八条的规定，业主大会特别会议通过的需要2/3以上投票表决的是选聘和解聘物业，而公示中同意授权的业主占66%，专有授权占57.4%，均未达到议事规则的约定，还有公示上没有投票业主的签名和书面授权，所以业主大会的成立程序不合法；7、贵阳市住建局对被告的作出的处罚因程序问题已经撤销。
本院经审理认定事实如下：2013年12月30日贵阳金龙房地产开发有限责任公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将贵阳市金阳新区碧海花园丽阳天下住宅小区委托给乙方实行物业管理，合同中对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、管理、养护等委托管理事项、委托管理期限（2014年1月1日至2018年12月31日止）、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任事项等进行了约定。
2015年8月22日，丽阳天下小区召开业主大会，通过了《丽阳天下议事规则》，该规则第十七条和第十八条载明：业主大会应以特别决议通过选聘、解聘物业管理企业，业主大会作出特别决议应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过；第三十三条载明：本业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效；并约定了成立业主委员会的相关内容。
2015年9月28日，原告经贵阳市观山湖区住房和城乡建设局登记备案成立，任职期限：2015年8月22日至2018年8月21日。
2015年10月9日，原告向被告发出《工作联系函》，载明：请被告把前期物业服务管理期间损坏的公共设备、设施在规定期限内全部恢复并列出项目明细单。
2015年10月25日，原告公布了对上述函件的落实情况，载明：原告要求恢复小区毁坏的设备、设施，大部分被告未作恢复。
2015年11月13日，原告通过书面公示的形式通知小区业主定于2015年11月28日上午10点在丽阳天下会所召开业主大会，大会的内容：1、对业委会进行授权委托；2、表决投票授权原告选聘丽阳天下物业服务企业。该大会投票方式采用“会议表决和上门补充表决”相结合的形式，贵阳市观山湖区碧海社区服务中心、贵阳市观山湖区住房和城乡建设局作为监督单位对此次业主大会进行指导，且贵阳市观山湖区碧海社区服务中心、碧海派出所、观山居委会、黔桂公司参与并监督了投票过程。经统计，同意授权业主数755票，占62.6%；同意授权专有面积101747㎡，占57.4%；不同意授权业主票数19票，占1.6%；不同意授权专有面积2269㎡，占1.3%；弃权票9票；废票3票。专有部分占建筑总面积97.82%，业主投票表决占总人数97.43%，业主大会表决结果：同意授权原告公开邀标、选聘物业服务企业。
2015年12月16日，原告按照2015年11月28日业主大会的授权与贵州汇源物业服务有限公司签订《丽阳天下物业服务合同》。
2015年12月18日，原告向被告发出《关于金龙物业有限公司在丽阳天下前期物业管理权利义务终止的告知书》，载明：原告已于2015年12月16日与贵州汇源物业服务有限公司签订了《丽阳天下物业服务合同》且自签订之日生效，按照《贵州省物业管理条例》第五十八条、六十四条规定，被告在十五内与原告办理退出丽阳天下物业管理区域的移交手续。
2016年1月19日，贵阳市观山湖区住房和城乡建设局向被告发函文(观住建函字【2016】2号文件)，载明：原告依法按程序选聘新的物业公司后，前期物业服务合同终止，按照相关法律规定，请被告立即与原告办理相关移交手续。并于2016年3月16日再次向被告发函文(观住建函字【2016】9号文件)，载明：要求被告退出丽阳天下小区的物业管理区域并对被告提出警告。后因被告仍拒绝撤离丽阳天下小区，贵阳市住房和城乡建设局曾作出《筑建罚决字（2016）第5号》处罚决定书对被告罚款10万元，该决定书后因程序问题被撤销。
2017年3月7日，贵阳市观山湖区观山居民委员会出具《证明》，载明：原告已与新的物业公司签订物业服务合同，但被告至今未离开，新的物业公司无法进入服务。
至原告起诉时被告仍未撤离丽阳天下小区的物业管理服务区域，原告为维护业主的合法权益诉至法院，提出前述诉请。
上述事实，有身份证复印件、文件、批复、备案通知，工商信息、工作联系函、公示、通知、照片、统计表、汇总表、物业服务合同、告知书、证明、业委会申请表、公告、会议记录、物业管理委托合同、物业服务合同、议事规则等证据在卷佐证，并经庭审举证及本院审查，可以认定。
本院认为，本案中，被告与贵阳金龙房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，取得了丽阳天下小区前期物业服务权，该小区依法召开业主大会并成立了业主委员会，且该业主委员会已依法另与贵州汇源物业服务有限公司签订《丽阳天下物业服务合同》，该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，被告的前期物业服务合同已然终止，则其应当撤离该物业服务区域并移交相关资料，现其经业主委员会及相关政府主管部门多次要求撤离均未履行，已然对小区业主的合法权利造成侵害，故对原告要求被告退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所需的相关资料的诉请，本院予以支持。
被告辩称原告是否具备诉讼主体资格需提供证据加以证明，经庭审核实，原告是通过合法选举产生和依法经过有关部门批准成立的民间性组织，该组织由业主选出的物业管理区域内的代表组成，对住宅小区进行管理和监督，代表业主之间的利益，丽阳天下小区已交付使用，原告经业主投票选举及贵阳市观山湖区住房和城乡建设局登记备案，合法有效，具有本案的诉讼主体资格。
被告辩称原告违反了《丽阳天下议事规则》的相关规定，其公示的内容并没有达到议事规则约定的2/3以上投票表决权，所以业主大会的决议程序是不合法的。经查，该规则虽有“业主大会作出特别决议应当经代表2/3以上投票表决权的业主通过”的约定，但同时在第三十三条也有“本业主大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效。”的约定，而依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，选聘和解聘物业服务企业仅需过半业主同意即可，故原告公示的内容符合法律规定，对被告的辩解不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”，《物业管理条例》第十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：
一、被告贵阳金龙物业管理有限公司于本判决生效之日起20日内撤离贵阳市观山湖区碧海花园丽阳天下小区；
二、被告贵阳金龙物业管理有限公司于本判决生效之日起20日内向原告贵阳市观山湖区碧海花园丽阳天下业主委员会移交：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）建筑物及其配套设施设备和相关场地清单；（五）移交物业服务用房和相关设施（不包含贵阳金龙房地产开发有限责任公司拥有权属的车位和车库）；（六）代管的专项维修资金；（七）物业管理所必须的其他资料。
案件受理费减半收取100元，由被告贵阳金龙物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审判员 王 娇
二〇一七年五月十五日
书记员 刘若琳