江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1495号
上诉人（原审原告）：李长忠，男，1968年12月10日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：孙韬、杨俊，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：如皋雨润置业有限公司，住所地如皋市。
法定代表人：祝义财。
委托诉讼代理人：胡留兰，该公司员工。
原审第三人：江苏翔森建设工程有限公司，住所地淮安市。
法定代表人：邓洪武，董事长。
委托诉讼代理人：祁克利，该公司员工。
原审第三人：江苏长江机械化基础工程公司，住所地南京市。
法定代表人：施立虎。
上诉人李长忠因与被上诉人如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司），原审第三人江苏翔森建设工程有限公司（以下简称翔森公司）、江苏长江机械化基础工程公司（以下简称长江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初11019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李长忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判雨润公司继续履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定，与李长忠就位于如皋市星雨华府2#商业楼4号房屋签订《商品房买卖合同》并将上述房屋产权登记至李长忠名下；本案的诉讼费用由雨润公司承担。事实和理由：雨润公司与第三人翔森公司、长江公司订立的《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》合法有效，雨润公司继续履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》时其应尽的合同义务，且可以履行。雨润公司协助将案涉房屋产权登记至李长忠名下，是雨润公司应当履行的附随义务。一审判决不予支持李长忠的诉讼请求系适用法律错误。
被上诉人雨润公司辩称，案涉房屋处于抵押状态，公章也抵押在南京银行如皋支行，且被如皋市房管局限制销售，须经南京银行出具相关手续才能出售，无法进行网签。公章需经南京银行行长同意才能加盖。
原审第三人翔森公司答辩称，长江公司、雨润公司、翔森公司签订三方协议系三方自愿，翔森公司已完成相关手续。
原审第三人长江公司答辩称，其已履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定，雨润公司未与李长忠签订商品房买卖合同并将房屋产权登记至李长忠名下属违约行为，雨润公司应继续履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定。
李长忠向一审法院起诉请求：判令雨润公司继续履行《付款指示及债务处理协议书》、《指定书》的约定，与李长忠就位于如皋市星雨华府2#商业楼4号房屋签订《商品房买卖合同》并将上述房屋产权登记至李长忠名下，并承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年2月1日，翔森公司作为甲方、长江公司作为乙方、雨润公司作为丙方签订一份《付款指示及债务处理协议书》，约定：鉴于：（1）甲方曾委托乙方承建甲方项目，而于本协议签字日，甲方仍未履行工程款（无息）合共人民币3700000元（下称[工程总欠款]），甲方每一成员所欠之个别工程款（下称[个别工程欠款]）、相关承建合同编号及日期见附件一（下称[工程合同]）。（2）于2016年2月1日，乙方与丙方签订商品房买卖合同编号参考附件二（下称[买卖合同]）及相关文件，由乙方或乙方指定的第三方购买丙方开发建造和销售的“如皋星雨华府”的部分房屋，详情见附件二（下称[房屋]）。（3）三方同意以下述付款安排，处理工程合同项下的工程总欠款及等值的买卖合同项下部分房屋价款，就此达成协议，供三方信守：一、付款：1.1.乙方现无条件及不得撤回地指示甲方向丙方支付所有工程总价款，而当甲方全面履行以上付款指示后，等同甲方已全数清偿所有工程总欠款及履行工程合同项下所有义务，乙方不得追究。如果甲方按照上述指示付款时遇上任何银行或政府部门的扣减，甲方自行负责。1.2.丙方同意接受甲方的付款，作为乙方支付买卖合同的等值部分房屋价款。在甲方付款及丙方收款时按丙方所实际到账的金额扣减乙方在买卖合同下的等值部分房屋价款，任何扣减由甲方负责，但买卖合同项下任何剩余房屋价款由乙方负责。1.3.乙方应在工程合同项下的个别工程欠款达到支付条件时，向甲方出具以甲方为付款单位的相应个别工程欠款正式工程款发票，甲方收到乙方的工程款发票后，通知丙方向乙方或乙方指定的第三方出具相应金额的房款收据（房款发票待办理权属登记时提供）。如工程总欠款不足以支付房屋价款的，乙方或乙方指定的第三方应按照签署的买卖合同履行合同约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。乙方指定的第三方和丙方应按照买卖合同和法律法规的规定各自承担物业买卖所涉各项税费、成本和交易费用。1.4、不论买卖合同另有协定，房屋价款当中工程总欠款等值部分的支付期限应按照工程合同的支付期限，剩余房屋价款之支付期限参照买卖合同房屋价款之尾款之支付期限。1.5.乙方指定的第三方与丙方签署完成买卖合同后，且按照本协议1.3条的约定相互开具工程款发票和房屋价款收据后，甲方在工程合同中对乙方的付款义务、乙方或乙方指定的第三方在房屋买卖合同中对丙方的付款义务按照工程款发票和房屋价款收据中标明的金额范围内的债权债务即告全面履行。但，相关各方仍应按照已签署的相关工程合同及买卖合同之约定切实各自履行其他持续性合同义务。其中附件一《相关方、工程合同及个别工程欠款》载明：甲方公司名称：翔森公司；乙方公司名称：长江公司；工程合同名称：雨润南通星雨华府项目静压管桩桩基工程施工合同及补充协议、铜陵星雨华府东区桩基、汝州星雨华府；个别工程欠款（人民币）：￥3700000。其中附件二载明：项目：如皋星雨华府；楼栋：2#商铺楼；房号：4；面积（平米）：179.09；总房价（元）：3700000。
2016年2月1日，长江公司向翔森公司（甲方）、雨润公司（丙方）出具一份《指定书》，载明：“根据2016年2月1日签订的《债权债务抵消协议书》（以下简称该协议）条款的约定，我方可指定“第三方”与丙方签订《商品房买卖合同》，现依据该协议，我方指定如下：姓名：李长忠；身份证号：……电话：……为该协议所称的‘第三方’，由该‘第三方’与丙方签订《商品房买卖合同》，所购房屋情况：如皋星雨华府项目2#商铺楼4，总价3700000元，拟抵消债务金额人民币3700000元（金额以协议书为准）。按照《债权债务抵消协议书》中的约定，我方承诺如下：1、上述‘第三方’所购房屋的房款或部分房款，由我方与甲方进行债权债务抵消；2、……；3、我方与上述‘第三方’之间的债权债权关系及税务问题由我方与‘第三方’自行处理，与贵方无涉，且不影响《商品房买卖合同》的效力；4、在全部房款未抵偿完毕或补足完毕前，各方均同意不向当地房管部门申请办理网签、备案、预告登记等手续。请贵方与该‘第三方’签订、办理《商品房买卖合同》的购房手续。”李长忠作为第三方在该《指定书》落款处签名，翔森公司、雨润公司在上述《付款指示及债务处理协议书》、附件一、二及《指定书》上加盖了骑缝章。
2016年2月3日，长江公司出具两份收据，其中编号为179984的收据载明：交款单位为翔森公司；收款方式为公抵房转账；数额为1684079.12元；收款事由为铜陵星雨华府工程款，公抵房款。编号为179983的收据载明：交款单位为翔森公司；数额为2015920.88元；收款事由为星雨华府工程款、南通项目、盱眙项目；备注：以上项目尾款全部结清抵房。
李长忠提供的加盖翔森公司印章的2016年2月4日的收据载明：缴款单位为雨润公司；收款方式为工抵；数额为3700000元；收款事由为长江公司以房抵款。
李长忠提供的载明雨润公司为出卖人、李长忠为买受人的《商品房买卖合同》载明：买受人向出卖人购买星雨华府2#商业楼4号房；合同约定建筑面积为179.09平方米；单价为每平方米20660元，总金额为3700000元；付款方式为买受人签订合同当日付清购房款3700000元；出卖人应当在2016年5月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》出卖人落款处未加盖雨润公司印章。
2016年11月14日，李长忠诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，李长忠陈述：1、其与雨润公司签订了商品房买卖合同，但未加盖雨润公司印章，但合同已经网上备案，雨润公司称系因公章被南京银行非法扣留导致已进行备案的商品房买卖合同无法加盖印章。2、涉案房屋能否办理产权登记李长忠不清楚，但可以签订商品房买卖合同，且涉案房屋未交付给李长忠。
第三人翔森公司陈述：1、《付款指示及债务处理协议书》所涉及的翔森公司与长江公司的债权债务关系已作冲账完毕处理。2、雨润公司应当协助长江公司履行三方协议，完成房屋买卖交易。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。雨润公司、翔森公司以及长江公司签订的《付款指示及债务处理协议书》明确了雨润公司负有与长江公司指定的第三方即李长忠签订涉案房屋商品房买卖合同的义务，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。李长忠起诉要求雨润公司履行与其签订涉案房屋《商品房买卖合同》的义务，系雨润公司专属的非金钱债务，不具有代履行性，不适于强制履行，雨润公司对此未到庭表明态度。故李长忠要求雨润公司履行与其签订涉案商品房买卖合同的诉讼请求，依照现有证据，碍难支持。关于李长忠主张雨润公司协助将上述房屋产权登记至李长忠名下的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条之规定，一审判决：驳回李长忠的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由李长忠负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”可见，对于非金钱债务的履行，除参照当事人合同约定外，人民法院有权对非金钱债务是否具有可履行性进行审查判断，并据此作出相应裁判。对于具备上述法定情形的，人民法院对当事人要求对方履行非金钱债务的诉讼请求可不予支持。本案中，李长忠要求雨润公司履行《付款指示及债务处理协议书》及《指定书》，与其签订商品房买卖合同，并将房屋产权登记至李长忠名下。但根据雨润公司陈述，目前案涉房屋已抵押，且雨润公司公章由南京银行控制，目前与李长忠就案涉房屋签订商品房买卖合同尚属事实上不能履行。因该行为只能由雨润公司实施，不具有可替代性，且不适于强制履行。此外，案涉房屋能否办理产权证本院亦难以确定，故一审法院判决驳回李长忠诉讼请求并无不当，李长忠可在条件具备时另行主张或通过其他途径主张相应权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人李长忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一七年八月二十四日
书记员 王 璐