广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东三法樟民一初字第110号
原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市花千里房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人潘军，执行董事。
委托代理人杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人戚辉。
被告（反诉原告，以下统称被告）孟祥军，男，住湖北省石首市。
委托代理人杨文林，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
委托代理人邱安辉，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。
原告东莞市花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）与被告孟祥军商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月30日予以受理。2015年5月13日，被告孟祥军提出反诉，本院决定对反诉予以受理并与本诉合并审理。本院依法组成由审判员杨潮源担任审判长，人民陪审员骆红招、利见弟参加的合议庭审理本案，并于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告花千里公司的委托代理人杨惠萍，被告孟祥军及其委托代理人杨文林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告花千里公司诉称：2013年4月15日，被告孟祥军向原告花千里公司购买位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山府某栋某号商品房，原告花千里公司与被告孟祥军签订了编号为2013041541EC295＊＊04的《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》。该合同第六条第3点约定：签署该合同时，支付部分房价款194794元，剩余房价款450000元通过银行按揭方式支付。同时《商品房买卖合同》附件五约定：买受人在签订买卖合同之日起180日内未能获得银行贷款，买受人应将付款方式变更为一次性付款，如买受人未按合同约定的时间依时支付应付之购房款，出卖人有权解除合同，买受人应当向出卖人支付相当于买卖合同价款20%的违约金。合同签订后，被告孟祥军仅支付了部分首期款104794元，且因被告孟祥军个人原因无法获得银行的按揭贷款。截至原告花千里公司起诉之日，被告孟祥军仍欠首期款90000元及按揭款450000元未支付。经原告花千里公司多次催促，被告孟祥军至今未向原告花千里公司支付剩余房款。原告花千里公司认为，合同系双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合同依法成立，具有法律约束力，任何一方必须按合同及补充协议的约定全面履行自己的义务，被告孟祥军的行为已经构成严重违约。原告花千里公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、解除双方于2013年4月15日签订的合同编号为2013041541EC295＊＊04的《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》；二、被告孟祥军向原告花千里公司支付违约金128958.8元；三、被告孟祥军赔偿原告花千里公司律师费损失5000元；四、本案的诉讼费用由被告孟祥军承担。
原告花千里公司为证明自己的主张，向本院提供了认购书、《商品房买卖合同》（含附件）、委托代理合同、律师费发票、通知函、催告函、EMS快递单及情况跟踪单作为证据。
被告孟祥军反诉并答辩称：2013年3月15日上午9时左右，被告孟祥军在深圳市龙华新区看到原告花千里公司的售楼人员在宣传东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园的信息，遂前去咨询。当天，被告孟祥军与其他购房者一起坐原告花千里公司安排的免费大巴到东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园售楼中心。在售楼中心，被告孟祥军向原告花千里公司的工作人员提出自己已婚，不知能否在东莞买房和如买房无法一次性付清购房款但自己如办理按揭贷款可能办不来时，原告花千里公司的工作人员让被告孟祥军在购房填写婚姻状况时写未婚，并向被告孟祥军承诺对于办理购房按揭贷款，他们有关系可以提供专门负责办理按揭服务公司代办相关手续，只要被告孟祥军交点代办费用即可。被告孟祥军听了原告花千里公司工作人员的话后，就按原告花千里公司工作人员的要求在当天交了定金40000元。2013年4月15日双方签订《商品房买卖合同》时，因原告花千里公司的工作人员当初承诺可以办好按揭贷款，所以被告孟祥军当场对《商品房买卖合同》附件五提出异议未签字。当天，被告孟祥军在合同签订前所交付的定金和当天交付的64794元转为首期款104794元。后因各种原因，被告孟祥军的按揭贷款无法办下来，被告孟祥军多次找到原告花千里公司的工作人员，并且两次交付代办费共计6400元给其代办银行资料，但是最终还是未能获得银行贷款。之后被告孟祥军询问原告花千里公司的工作人员，原告花千里公司的工作人员就找各种理由推脱。综上所述，原告花千里公司欺骗被告孟祥军，误导、引诱被告孟祥军购买商品房，而交付首期款后，原告花千里公司又不能依原承诺履行。为了维护自身的合法权益，被告孟祥军特提起反诉，请求判令：一、解除双方签订的合同编号为2013041541EC295＊＊04的《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》；二、原告花千里公司退还被告孟祥军已付房价款104794元；三、原告花千里公司退还被告孟祥军支付的契税和维修基金23059元；四、原告花千里公司赔偿被告孟祥军支付的银行贷款代办费6400元和查档费、律师费、办理按揭购房手续代收款1930元；五、原告花千里公司赔偿被告孟祥军以上四项的利息损失（以136183元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2013年4月15日起计算至付清为止，利息暂计5000元）；六、由原告花千里公司承担本案的诉讼费。
被告孟祥军为证明自己的主张，向本院提供了《商品房买卖合同》及附件、《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》、收款收据、代收收据、代办费收据、名片、工商登记基本信息、话费清单、电话录音作为证据。
原告花千里公司针对被告孟祥军的反诉答辩称：第一，原告花千里公司同意解除《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》，但不认同被告孟祥军提出的解除合同的理由。本案是因为被告孟祥军个人信用原因无法办理银行贷款，按双方签订的合同及协议约定，被告孟祥军应当一次性付清房款，被告孟祥军经原告花千里公司多次催促，仍然未付清款项，已经构成违约，无权提出解除合同及协议。第二，被告孟祥军的第二项、第五项诉讼请求是基于被告孟祥军有权提出解除合同的前提下，被告孟祥军的第三项、第四项诉讼请求中的款项是支付给有关部门和代理机构的，不是支付给原告花千里公司的，故被告孟祥军均无权要求原告花千里公司退还。
经审理查明：原告花千里公司系从事商品住宅及配套设施建造、开发、销售的有限责任公司。2013年4月15日，被告孟祥军与原告花千里公司签订了一份认购书，向原告花千里公司认购位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山府某栋某号商品房，双方商定的折后总价款为644794元。同日，被告孟祥军与原告花千里公司签订了一份编号为2013041541EC295＊＊04的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告孟祥军向原告花千里公司购买位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山府某栋某号的商品房，该房屋合同约定建筑面积为92.89平方米，总价款为644794元。该合同第六条约定，签署该合同时，被告孟祥军支付全部房价款的30%即194794元，其余房价款450000元通过银行按揭方式支付，被告孟祥军须于签署该合同同时签署贷款合同，并提交符合银行要求的完整的个人资料。该合同第七条约定，被告孟祥军如未按该合同约定时间付款，逾期在90日之内的，自该合同规定的应付期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告孟祥军按日向原告花千里公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告花千里公司有权解除合同，原告花千里公司解除合同的，被告孟祥军按累计应付款的10%向原告花千里公司支付违约金；被告孟祥军愿意继续履行合同的，经原告花千里公司同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告孟祥军按日向原告花千里公司支付逾期应付款万分之二点五的违约金；该条中的逾期应付款指依照该合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同第二十一条、第二十二条约定，合同附件与该合同具有同等法律效力，该合同连同附件共21页，一式三份，具有同等法律效力。《商品房买卖合同》所附的附件一“房屋平面图”的页面有被告孟祥军签名，“附件五：其他补充”的页面没有被告孟祥军签名。商品房买卖合同所附的“附件五：其他补充”第三条第1款约定，买受人采取银行按揭贷款方式付款的，实际按揭贷款的数额、年限以贷款银行的最终批复为准，买受人自行承担不能获得银行贷款或者不能获得足额的银行贷款的风险，如果买受人在签订买卖合同之日起180日内未能获得银行贷款，买受人应将付款方式变更为一次性付款，并在出卖人通知之日起二十日内付清全部购房款。“附件五：其他补充”第三条第3款约定，无论选择哪种付款方式，如买受人未按买卖合同约定的时间依时支付应付之购房款及提供相应个人资料，逾期超过三十日的，则视为买受人自动放弃对其所购买商品房之权利，出卖人有权解除合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应向出卖人支付相当于买卖合同总价款20%的违约金。双方当事人还签订了一份《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》，该协议约定：原告花千里公司同意出借给被告孟祥军90000元，该借款仅用于被告孟祥军支付购买《商品房买卖合同》第六条约定的首付款；被告孟祥军应于2013年9月20日前偿还原告花千里公司90000元；被告孟祥军逾期还款的，如逾期不超过七日，应按日支付拖欠金额千分之二的违约金，协议继续履行；被告孟祥军任何一期还款逾期超过七日后，原告花千里公司有权解除该协议及原合同；原告花千里公司解除合同的，被告孟祥军按房产总价款的百分之三十向原告花千里公司支付违约金；被告孟祥军任何一期还款逾期超过七日后，如被告孟祥军愿意继续履行合同的，经原告花千里公司同意后，合同继续履行，自应还款期限的第二日起至实际支付当期应还款之日止，被告孟祥军按日向原告花千里公司支付房产总价款千分之三的违约金。
上述合同及协议签订前的2013年3月15日，被告孟祥军向原告花千里公司支付了定金40000元。上述合同及协议签订当天，被告孟祥军向原告花千里公司支付了部分首期款64794元。被告孟祥军合计向原告花千里公司支付了房价款104797元，尚欠房价款540000元没有支付。另外，被告孟祥军向原告花千里公司支付了契税19343.82元及维修基金371.65元，向广东众达律师事务所支付了登记费80元、查档费50元、律师费1800元，合计1930元；向东莞易达按揭服务有限公司支付了代办费3400元。广东众达律师事务所曾向被告孟祥军邮寄了一份通知函，称已将按揭贷款资料交予贷款行，但贷款行对被告孟祥军的按揭贷款未予批准，通知被告孟祥军于2014年5月23日前补齐收入证明、最新六个月以上的银行流水、一年以上的纳税证明或社保证明等材料。2014年10月17日，原告花千里公司与广东赋诚律师事务所签订了一份委托代理合同，委托广东赋诚律师事务所处理案涉商品房买卖合同的相关事宜。原告花千里公司因此支付了律师费5000元。
以上事实，有认购书、《商品房买卖合同》（含附件）、委托代理合同、律师费发票、通知函、催告函、EMS快递单及情况跟踪单、《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》、收款收据、代收收据、代办费收据、名片、工商登记基本信息、话费清单、电话录音，以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。
本院认为：本案的争议焦点是双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》应否解除，以及合同解除后相关费用和违约金如何处理的问题。
首先，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（含附件）以及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》，双方对其真实性均没有异议，本院予以采信。该合同及协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《商品房买卖合同》（含附件）以及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》中均约定了合同及协议解除的条件。因被告孟祥军仅支付了房价款104794元，尚欠房款540000元至今没有支付，已经达到合同及协议约定的解除条件，原告花千里公司有权要求解除上述合同和协议。因此，双方当事人签订的《商品房买卖合同》（含附件）以及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》，依法应予解除。被告孟祥军主张原告花千里公司误导、引诱被告孟祥军购买商品房，而且承诺帮被告孟祥军贷款而没有办到，因被告孟祥军提供的电话录音等证据不足以证明该主张，原告花千里公司也否认有承诺帮被告孟祥军贷款，被告孟祥军对此应当承担举证不能的不利法律后果，该主张本院不予采纳，故不足以认定原告花千里公司存在违约行为。
其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，合同解除的原因是被告孟祥军未依约支付房款，根据《商品房买卖合同》（含附件）以及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》的约定，被告孟祥军应当支付违约金给原告花千里公司。至于违约金的标准，《商品房买卖合同》的正本和附件所约定的不一致，鉴于《商品房买卖合同》的正文和附件的相关条款是原告花千里公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的约定，本案的违约金标准应当作出不利于原告花千里公司的解释，也就是说，违约金应当按照《商品房买卖合同》的正文所约定的按累计应付款10%计算，被告孟祥军应向原告花千里公司支付违约金64479.4元（644794元×10%）。原告花千里公司关于违约金的诉讼请求，在上述范围内的，本院予以支持；超出上述范围的，本院不予支持。关于律师费，由于双方当事人在《商品房买卖合同》（含附件）以及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》中并没有律师费承担的约定，故原告花千里公司要求被告孟祥军支付律师费5000元，没有依据，该诉讼请求本院不予支持。
最后，根据上述《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告花千里公司应当返还已付购房款104794元给被告孟祥军。因本案合同解除是被告孟祥军违约导致的，故被告孟祥军要求支付已付购房款104794元的利息没有依据。被告孟祥军反诉要求原告花千里公司退还已付房价款104794元，合法有理，本院予以支持；被告孟祥军反诉要求原告花千里公司支付相应的利息，本院不予支持。关于原告花千里公司收取的契税和维修基金，因原告花千里公司并非税务部门或者房管部门，不是合法的征收主体，而且原告花千里公司没有证据证明其代被告孟祥军向税务部门和房管部门交纳了该费用，原告花千里公司应当退还该费用并支付相应的利息给被告孟祥军。被告孟祥军反诉要求原告花千里公司退还收取的契税和维修基金23059元及支付相应的利息，合法有理，本院予以支持。关于登记费80元、查档费50元、律师费1800元和代办费6400元，从被告孟祥军提供的代收收据、代办费收据看，上述费用并非原告花千里公司收取的，故被告孟祥军要求原告花千里公司退还上述费用并支付相应利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市花千里房地产开发有限公司与被告孟祥军于2013年4月15日签订的合同编号为2013041541EC295＊＊04的《商品房买卖合同》（含附件）及《“江山花园”商品房买卖合同之补充协议五》；
二、被告孟祥军应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市花千里房地产开发有限公司支付违约金64479.4元；
三、原告东莞市花千里房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告孟祥军退还购房款104794元；
四、原告东莞市花千里房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告孟祥军退还收取的契税和维修基金23059元；
五、驳回原告东莞市花千里房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告孟祥军的其他反诉要求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费2979元，由原告东莞市花千里房地产开发有限公司负担1545元，由被告孟祥军负担1434元；本案一审反诉案件受理费1562元，由原告东莞市花千里房地产开发有限公司负担1415元，由被告孟祥军负担147元。被告孟祥军已预交一审反诉案件受理费3124元，可向本院退回1562元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 杨潮源
人民陪审员 骆红招
人民陪审员 利见弟
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 赵小婷
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十一条：
对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
2.《中华人民共和国合同法》第九十三条：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
4.《中华人民共和国合同法》第九十八条：
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
7.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。