安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0103民初5036号原告（反诉被告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路**。法定代表人：张伦超，总经理。委托诉讼代理人：徐俊峰，该公司员工。委托诉讼代理人：胡安杨，安徽众城高昕律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥市琼菁物资有限公司，，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路**明发商业广场****法定代表人：李维林，董事长。委托诉讼代理人：于长光，安徽华皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊武，安徽华皖律师事务所律师。原告合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）与被告合肥市琼菁物资有限公司（以下简称琼菁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庐阳国资经营公司的委托诉讼代理人徐俊峰、胡安杨，被告琼菁公司的法定代表人李维林及委托诉讼代理人于长光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庐阳国资经营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将拖欠的房租145000元（自2016年3月1日至2016年8月31日）支付给原告，并从2016年3月1日起按同期银行贷款利率计算逾期付款违约金2384.64元，款清违约金止；2、判令解除租赁合同并让被告交还其承租的位于合肥市××××层1410平方米的房屋；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年10月26日，合肥市庐阳区双岗街道办事处与被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定该办事处将位于合肥市××××层1410平方米的房屋租赁给被告使用；租期5年（自2012年12月1日—2017年11月30日）。租金为第一年租金为26万元，第二年起每年递增1万元，到第五年年租金30万元，按季支付租金，先租后用。协议第十条约定被告拖欠租金，应缴纳滞纳金，每逾期一日，将按照月租金的千分之五支付违约金。合同生效后，庐阳区双岗街道办事处按期将房屋交付给了被告使用，被告也基本按期支付了租金。根据《中共合肥市庐阳区委文件》庐阳发[2010]59号关于进一步明确庐阳区国有资产监督管理委员会的通知，2013年8月20日合肥市庐阳区双岗街道办事处将其管理的所有经营性资产（含被告租赁的合肥市××××层1410平方米房产）移交给合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司管理,并办理了移交手续。根据2013年2月7日合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司庐国投[2013]2号文件《关于经营性资产授权管理的通知》的要求，将上述租赁房产交给原告授权管理。原告接手管理后，立即告知被告，并出示了相关文件，要求被告将接手后的房租交给原告，被告自2013年8月以后就将房租直接交给原告了，被告房租一直交到2016年2月29日，其后的房租145000元没有缴纳，根据《房屋租赁合同》第六条合同终止条款，被告拖欠租赁的房屋租金达到6个月，原告有权收回房屋。在租赁期间，原告多次派人、电话及去函要求被告支付拖欠的房租，但是被告以种种理由就是不支付。琼菁公司辩称：一、原告主张被告拖欠房租缺乏依据。被告在使用原告出租的房屋过程中，由于房屋使用性质原因，导致被告的经营场所被公安消防部门查封无法继续经营。此种情况下被告拒绝支付房屋被查封后的房租，符合合同约定和法律规定。二、对原告诉请的返还承租的房屋问题，被告认为案涉房屋目前仍在公安消防部门查封当中，被告目前无法使用，被告不存在返还承租房屋的问题。反诉原告琼菁公司据此向本院提出反诉请求：1、判令庐阳国资经营公司赔偿琼菁公司因无法经营造成的装修损失、停业损失、购买经营物品损失、消费工程损失等暂计3077597元（具体损失以评估报告确定的实际损失为准）；2、庐阳国资经营公司赔偿因房屋使用性质导致的行政罚款35000元；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2012年10月26日，琼菁公司与合肥市庐阳区双岗街道办事处签订了一份《房屋租赁合同》和《补充协议》。合同约定被反诉人将位于合肥市××××层1410平方米的房屋租赁给琼菁公司作为商业经营使用。租期五年，自2012年12月10日起至2017年11月30日止。合同对双方其他权利义务均作出了明确约定。合同签订后，琼菁公司按照合同约定履行了自己义务。合同生效后，琼菁公司在经营过程中，多次遭到合肥市庐阳区消防大队的行政处罚，认定琼菁公司未经消防安全检查，不符合办理消防安全许可证规定条件，对琼菁公司进行罚款、停业整顿处罚，并要求办理消防安全相关证件。琼菁公司根据合肥市庐阳公安消防大队要求对承租房屋进行消防工程施工。在施工完工后，办理消防安全许可证过程中，公安消防部门告知由于该房屋的使用性质属于工业性质，琼菁公司目前进行的属于商业经营，不符合办理消防安全证件的规定条件，故无法办理消防安全证件。2015年12月20日，琼菁公司承租房屋的经营业务再次被合肥庐阳公安消防大队查封，禁止经营，要求琼菁公司办理消防安全许可证。针对琼菁公司的反诉，庐阳国资经营公司辩称：一、案涉合同在签订时，琼菁公司对房屋性质知情，即案涉房屋为工业用地。由于案涉合同属于续签合同，符合适合经营状态。二、琼菁公司要求赔偿损失没有依据。三、琼菁公司要求赔偿因房屋使用性质被行政处罚的罚款，是琼菁公司自身导致，与庐阳国资经营公司无关。本院审理查明的事实为：2012年10月26日，琼菁公司与合肥市庐阳区双岗街道办事处签订了一份《安徽省房屋租赁合同》和《补充协议》,约定：1、该办事处将位于合肥市蒙城北路108号三层楼面积为1500平方米房屋租赁给琼菁公司,用途为歌舞厅等（金百汇商务会所）；2、租期五年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；3、第一年租金为26万元，第二年起每年租金递增1万元，至第五年时租金每年30万元；承租方将租金以现金方式，于每季度预付给出租方；4、承租方逾期交付租金的，除及时如数补交外，应支付违约金每月千分之五；5、经有关部门鉴定，租赁期间房屋如因不可抗力的原因导致损失和造成承租方损失的，双方互不承担责任；6、案涉房屋消防用水事宜由琼菁公司负责联系施工解决，使其符合消防安全用水要求，其费用2万元由办事处承担，如超过2万元，超出费用由琼菁公司自行解决，2万元以下施工费从琼菁公司欠付的剩余房租费中扣除。琼菁公司承租案涉房屋后，将该房屋用于开办商务会所，以及300平方米用于经营酒店。2013年9月12日，合肥市庐阳区公安消防大队因案涉房屋未经消防安全检查擅自营业，对商务会所作出行政处罚，决定给予责令停产停业并处罚款叁万伍仟元整的处罚。2014年，商务会所对案涉房屋进行了包括消防工程的装修改造。但因案涉房屋性质为工业，不能办理商用消防审批手续，致使商务会所未能办理消防许可证。为此，合肥市庐阳区公安消防大队于2015年12月20日对商务会所进行了查封。后，琼菁公司就案涉房屋查封以及办理房产性质变更，多次向庐阳国资经营公司和有关部门汇报申请。2016年5月23日，庐阳国资经营公司向琼菁公司回函，答复称庐阳国资经营公司就房产性质变更手续与有关部门协调，但仍然暂不能变更房产性质。因商务会所被合肥市庐阳区公安消防大队查封而停业，琼菁公司自2016年2月29日起至今未能支付租金。期间，庐阳国资经营公司向琼菁公司催缴无果。另查明：在庭审中，琼菁公司自认“装修是根据娱乐场所特点，三到五年必须装修一次”。双方在庭审中认可案涉房屋使用面积为1800平方米，酒店面积为300平方米。还查明：案涉房屋原为公交四场职工食堂，建筑性质为工业。琼菁公司于2003年起一直租赁案涉房屋经营商务会所，案涉租赁合同为续租合同。琼菁公司开办的商务会所在承租期间多次因消防不符合消防安全规定被责令整改。合肥市蒙城北路108号2-4层的房屋所有权人为原合肥市庐阳区人民政府双岗街道办事处。2013年8月20日，合肥市庐阳区双岗街道办事处将其管理的所有经营性资产（含被告租赁的合肥市××××层房产）移交给合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司管理,并办理了移交手续。合肥庐阳国有资产投资控股集团有限公司管理又将上述租赁房产交给庐阳国资经营公司授权管理。上述事实，由双方提供的《房屋产权证》、合肥市庐阳区人民政府庐政（2013）3号文件、收据、缴费通知、《安徽省房屋租赁合同》、《补充协议》、《合作经营协议书》、《责令整改通知书》、《行政处罚决定书》、《消防工程合同书》、《同意解除临时查封决定书》、查封照片、报告、回复函等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为：庐阳国资经营公司与琼菁公司签订的《安徽省房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议焦点为以下两点：一、琼菁公司装修损失是否应由庐阳国资经营公司承担。本院认为，1、案涉房屋系工业性质，而琼菁公司自2003年起就承租该房屋开办商务会所，琼菁公司对该房屋的性质应知情，加之，琼菁公司在承租该房屋时，该房屋符合当时消防规范，前述事实可由琼菁公司向庐阳国资经营公司出具的报告(2016年1月24日)佐证，因此，案涉房屋不符合消防规定具有历史原因，且琼菁公司对此知情。2、依据公安部《关于对工业用地内建设“使用功能为民用的建筑”如何审核问题的答复意见》公消（2013）123号规定，对于申报的建设工程的使用性质，与所提供的建设工程规划许可证明文件所核准的建筑性质不一致的，公安机关消防机构应不予受理或不予许可。案涉房屋被消防部门查封原因是房屋性质不能变更，无法办理消防许可证，但根据双方签订的《补充协议》，消防安全由琼菁公司负责。3、本案系房屋租赁合同，出租者获取的最大利益为房屋租金，故琼菁公司仅就其支付的每年数十万元租金而要求庐阳国资经营公司承担数百万元装修损失，显然与法不符。4、琼菁公司在庭审中自认装修系娱乐行业特点，其装修是用于经营，而非全部用于案涉房屋消防，且琼菁公司无证据证明装修系经庐阳国资经营公司同意，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，本院认为，案涉房屋在交付时符合当时使用条件，且琼菁公司对房屋性质知情，其用于开办商业会所装修属于经营需要，商业会所被消防部门查封而造成的装修等损失属于琼菁公司自身应承担的商业风险，故该损失不应由出租方即庐阳国资经营公司承担，本院驳回琼菁公司全部反诉请求。二、琼菁公司停止支付租金是否有法定事由。因为房屋性质不能变更，无法办理消防许可证，系案涉房屋被消防部门查封的原因。本院认为，案涉房屋被司法机关或者行政机关依法查封，致使琼菁公司无法使用案涉房屋，琼菁公司可停止支付租金，但案涉房屋除商务会所外，尚有300平方米酒店正常经营，该部分租金应正常支付。关于庐阳国资经营公司诉请解除案涉合同和返还案涉房屋，因案涉房屋被依法查封，且琼菁公司同意解除合同，故本院解除双方签订的案涉合同，并判令琼菁公司交还案涉房屋。关于庐阳国资经营公司诉请的房屋租金，本院仅对酒店部分的房屋租金予以支持，因双方均认可案涉房屋实际为1800平方米，酒店部分面积为300平方米。依据案涉合同约定，其中2015年12月1日至2016年11月30日期间年租金为29万元，琼菁公司欠付酒店部分的房屋租金自2016年3月1日起计算至2016年8月31日为24166.7元（290000元/年÷12个月×300平方米/1800平方米×6个月）。关于庐阳国资经营公司诉请的违约金，案涉合同约定逾期交付租金的，应按月千分之五支付违约金（年利率为6%），据此计算，违约金自2016年3月1日起计算至2016年8月31日应为725元（24166.7元×6%÷2），之后违约金计算至欠付房屋租金实际付清之日止。关于琼菁公司的反诉请求，本院认为，案涉房屋的装修损失等不应由出租方即庐阳国资经营公司承担，故驳回琼菁公司全部反诉请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除合肥庐阳国有资产经营有限公司与合肥市琼菁物资有限公司签订的《安徽省房屋租赁合同》和《补充协议》；二、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起三十日内向合肥庐阳国有资产经营有限公司返还位于合肥市蒙城北路108号2-4层房屋；三、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司房屋租金24166.7元（该房屋租金支付至2016年8月31日）；四、合肥市琼菁物资有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳国有资产经营有限公司违约金725元，之后违约金自2016年9月1日起按年利率6%计算至欠付房屋租金实际付清之日止；五、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求；六、驳回合肥市琼菁物资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为3864元，由合肥庐阳国有资产经营有限公司负担3000元，由合肥市琼菁物资有限公司负担864元；反诉案件受理费减半收取为15850元，由合肥市琼菁物资有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢伟林人民陪审员  葛茂鑫人民陪审员  江玉红二〇一七年二月二十一日书 记 员  刘 佳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。