广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0221民初964号
原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所地：广西柳州市柳邕路359号。
法定代表人：莫太贵，公司总经理。
委托诉讼代理人南瑞芳，湖南德都事务所律师。
被告曾单，男，1973年11月20日出生，汉族，户籍住所地：广西柳江县，现住：广西柳州市柳江县，
原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司与被告曾单物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月24日受理后，依法适用民事简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人南瑞芳、被告曾单到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告支付物业服务费1717.9元，违约金528.87元，共计2246.77元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广西柳州市柳江县柳堡路柳西新城小区37栋2单元202号房屋的所有人是原告，该房屋面积为104.74平方米。2011年9月29日原告与柳江江洪房地产开发有限责任公司签订《柳西新城前期物业服务合同》，约定由原告为柳西新城小区提供物业服务。2012年11月1日，原告与被告签订《柳西新城前期物业服务协议》，进一步明确原被告双方的权利义务。合同签订后原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告房屋所在的柳西新城小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2013年1月至今一直未交纳物业服务费及其他相关费用。根据《柳西新城前期物业服务协议》第四条之约定，截止2016年5月31日，被告拖欠原告物业服务费1717.9元，代收公共照明费30元，代收生活垃圾清运费15元，合计1762.9元。根据《柳西新城前期物业服务协议》第十条第四款之约定，业主或物业使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起每天按所拖欠总额3‰的标准向原告支付违约金，以此计算，截止2017年3月31日产生的违约金约为3092.22元。酌情考虑，原告愿意按照本金的30%收取违约金，费用为528.87元，以上欠费共计2291.77元。原告已多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。
被告曾单辩称，原告诉状上所写的被告未缴纳各项费用是事实。接收房屋后被告于2012年11月已向原告支付了一年的物业费，后鉴于原告多项物业工作未做到位，原先原告答应的道路硬化工作拖了一年才做好。加上原告管理不善造成被告的三辆电动车被盗，因而对原告收款有异议，就没有再交了物业管理费。鉴于原告最近才张贴催款通知，有些物业服务费已超过诉讼时效。综上所述，被告不同意支付服务费1717.9元，也不同意支付违约金528.87元。至于公共照明费、垃圾清理费，被告是愿意交的。被告之前一直都交公共照明费、垃圾清理费给原告，只是2017年近几个月没有交，过几天被告就交公共照明费、垃圾清理费。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告是具有从事物业管理业务资质的企业，被告是广西柳州市柳江县柳堡路柳西新城小区37栋2单元202号房屋（面积为104.74平方米）的所有人。2011年9月29日原告与柳江江洪房地产开发有限责任公司签订《柳西新城前期物业服务合同》，约定由原告为柳西新城小区提供物业服务。2012年11月1日，原告与被告签订《柳西新城前期物业服务协议》，进一步明确原被告双方的权利义务。双方签订的前期物业服务协议约定的第一条第二大点第4小点规定，被告按协议定期向原告交纳物业服务费用，第二条第三大点第1小点规定小区内公共部位、公共场所环境卫生的清扫保洁（不含生活垃圾处理费生活垃圾费是生活垃圾的清运、填埋、销毁处置费用，此费用为环卫部门收取），第四大点第1小点第⑵项规定，小区内24小时有秩序员值班，区域守护、全方位巡逻的治安防范管理。第四大点第2小点第⑵项规定协助公安部门及时处理各种违法犯罪行为。但不承担对住户的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于原告责任范围内的治安刑事案、意外事故、自然灾害等对业主或物业管理使用人造成的人身财产损害的赔偿责任。第四条第一大点的第2小点规定，“多层住宅按建筑面积每平方米0.4元/月的标准收取”；第8小点规定，“公共照明电费及公共水费由业主或物业使用人按实际产生金额分摊”；第9小点规定，“生活垃圾费：按环卫部门标准代收。”第二大点规定，收费方式：被告于办理入伙手续时预交12个月的全额物业服务费。第六大点规定每次交纳物业服务费的时间;每月10日前交纳当月的物业服务呈预交半年一年的物业服务费。第十条的第四大点规定，被告违反协议，不按本协议书约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。被告接收柳州市柳江县柳堡路柳西新城小区37栋2单元202号房屋后，已交了1年（即2012年11月1日至2013年10月31日）物业服务费。由于被告认为原告多项物业工作未做到位，原先原告答应的道路硬化工作拖了一年才做好。加上原告管理不善造成被告的三辆电动车被盗，因而对原告收款有异议，自2013年11月1日至今2017年3月31未交纳物业服务费已达1717.9元。从2012年起柳江县环境卫生管理站开始委托原告按每月每户收取小区业主生活垃圾处理费5元。被告已向原告交纳生活垃圾处理费至2016年12月，2017年1月至2017年3月共计15元尚未交付。被告按每户每月6元标准，已将2016年10月前的公共照明费用交至原告，2016年11月至2017年3月共计30元尚未支付。原告对小区存在车辆乱停乱放等情况未能采取有效的管理措施。2017年2月原告提起诉讼，要求被告曾单支付物业服务费、代收公共照明费、生活垃圾清运费、违约金等共2098.46元，并提供前期物业服务合同、前期物业服务协议、业主资料登记表、柳江县物价局备案表、欠费明细表、显示2016年12月27拍照张贴的催款通知的照片。原告在开庭后撤回起诉。2017年3月24日原告再次起诉，除提供与第一次起诉的相同证据外，还提供了三张缴费通知书照片，其中一张显示落款日期为2014年12月，缴费月份为2013.11-2014.12，应缴费用586.6元；一张显示落款日期为2015年12月22日，缴费月份为2015.1.1-2015.12.31，应缴费用502.8元；一张显示落款日期为2016年12月18日，缴费月份为2016.1-2016.12，应缴费用502.8元。庭审时又提供原告向供电部门支付电费，向环卫部门支付垃圾清运费的发票。被告对原告所称未交各项费用数额没有异议，但不同意支付物业服务费和违约金，只同意支付公共照明费、生活垃圾清运费。对于这两项费用，被告已于2017年5月3日将费用交至2017年5月份。对原告第二次起诉增加提供的三张缴费通知书照片，被告认为无法证明何时张贴，何时拍照，不能作为原告向被告催款的凭据。2017年5月12日原告变更诉讼请求为要求被告支付2013年1月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1717.9元和违约金528.87元，共计2246.77元。经调解，双方意见不一，未能达成协议。
本院认为，一、原告提供的显示2016年12月27张贴的催款通知照片，能说明其通过张贴通知的方式于2016年12月27日向被告催过款。本院对该照片所反映的内容的真实性，予以认可。原告在第二次起诉提供的缴费通知书照片，不能证明何时张贴何时拍照，第一次起诉时原告也没有提供，被告又不予认可，故本院不予采信。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。按前期物业服务合同和前期物业服务协议规定，被告应在每月10日前向原告支付当月物业服务费或预交半年至一年的物业服务费。被告从2013年11月起就没有交纳物业服务费，原告在2017年3月24日第二次起诉时提供了三张缴费通知书照片，以证明原告在2014年12月、2015年12月、2016年12月分别向被告催收过各年度的物业服务费，但三张照片显示，2013年11月至2014年12月间的费用，只能证明原告在2014年12月催过一次后，直到2016年12月27日原告才又通过张贴通知的方式向被告催收物业服务费，按2年诉讼时效的推算，2014年12月以前的物业服务费，不再受法律保护。故原告请求支付2013年1月1日至2014年12月期间的物业服务费，本院不予支持。2015年1月往后的时间段，并未超过诉讼时效，被告不能以超过诉讼时效作为拒付此阶段的段物业服务费的理由。三、针对被告辩称“原告多项物业工作未做到位，原先原告答应的道路硬化工作拖了一年才做好。加上原告管理不善造成被告的三辆电动车被盗，所以拒付物业服务费。”是否有理问题。根据按前期物业服务合同和前期物业服务协议规定，小区道路硬化并不是物业的工作内容，原告只是协助公安部门及时处理各种违法犯罪行为，但不承担对住户的人身、财产的保管、保险义务，不承担不属于原告责任范围内的治安刑事案、意外事故、自然灾害等对业主或物业管理使用人造成的人身财产损害的赔偿责任。因此被告把道路短时间没有得到硬化，其三辆电动车被盗等责任全部推给原告。当然原告的管理工作还存在一些问题是事实，需要整改，原告也表示愿意整改。但这不能作为被告不支付未超过诉讼时效的2015年1月往后的物业服务费的抗辩理由。如果大多数业主都认为原告管理不好，可以依法通过相关程序更换物业管理企业。四、被告还应支付的费用数额。对于公共照明费、生活垃圾清运费，被告已付至2017年5月，原告已撤回此两项诉请，本院尊重原告处分自己诉讼权利的权利。现原告变更诉请为要求被告支付2013年1月1日至2016年5月31日的物业服务费。根据本案实际，诉请支付2015年1月1日至2016年5月31日共计17个月的物业服务费应予支持。被告房屋104.74平方米，每月每平方米0.4元，17个月的物业服务费应是104.74平方米×0.4元/平方米×17=712元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期悉听尊便等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，交作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定民逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。从上述法律规定看，被告拖欠2015年1月至2016年5月间的物业服务费，造成原告的实际损失额，宜参照年利率24%来计算。故原告的实际损失额41.9×24%÷365×（17＋16＋15＋14＋13＋12＋11＋10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋2＋1）×30≈125元。按双方约定违约金日千分之三计算，得41.9×3‰×（17＋16＋15＋14＋13＋12＋11＋10＋9＋8＋7＋6＋5＋4＋3＋2＋1）×30≈576元，过分高于造成的实际损失额125元。原告要求被告支付违约金528.87元，过高，本院不予全部支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，的规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：
一、被告曾单支付从2015年1月至2016年5月的物业服费712元给原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司；
二、被告曾单支付2015年1月至2016年5月的违约金125元给原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司；
三、驳回原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕（直接支付或将款项存入本院代管经费账户由本院转交,户名:柳江县人民法院，帐号:25×××79，开户行：广西柳江农村合作银行营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本案受理费50元，减半收取25元，由被告曾单负担。被告所负担的诉讼费用届时连同本案债务一并支付给原告。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判员 韦贵志
二〇一七年五月十二日
书记员 邓 骁