大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0211民初3816号
原告：大连华钦软件技术有限公司，统一社会信用代码9121023157089865XQ，住所地大连高新技术产业园区汇贤园1号8层#08-09B室。
法定代表人：杨晓峰，系执行董事。
委托诉讼代理人：况皓，系上海汉商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梓，系上海汉商律师事务所律师。
被告：大连软件园腾飞发展有限公司，统一社会信用代码91210200764446678T，住所地大连高新技术产业园区汇贤园1号。
法定代表人：孙荫环，系董事长。
委托诉讼代理人：史杰、系辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁红，系辽宁智库律师事务所律师。
原告大连华钦软件技术有限公司（以下简称“原告”）与被告大连软件园腾飞发展有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，经原、被告同意，适用简易程序，于2016年8月17日、8月31日两次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人况皓律师、王梓律师，被告的委托诉讼代理人史杰律师、梁红律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2015年11月签订了《大连软件园腾飞发展有限公司房屋租赁合同》，约定被告向原告出租位于大连高新技术产业园区汇贤园x号楼一层#01-01/02/03/04室房屋（建筑面积为2,344.04平方米）供原告办公使用，租赁期限自2016年1月23日至2019年1月22日。合同订立后，原告在免租期内完成了装修，并在租赁房屋内开始办公和生产经营活动。2016年1月24日下午6点左右，被告发现租赁房屋所在的1号楼西区一层11号货梯间的喷洒管被冻裂，造成消防水从门缝流入原告办公室。原告工作人员到场后，发现办公室已经整体被淹，现场积水深度超过两厘米。后经过被告安排抢修，原告于2016年1月27日恢复在租赁房屋内办公。这一事件不仅导致原告办公室内物品损坏，还直接导致原告于2016年1月25日、26日停工两日，蒙受了很大的经济损失。被告曾于2016年1月26日出具《承诺函》，向原告确认会对此次安全事故依法承担相应的责任，但其于2016年3月突然致函原告称其不同意向原告支付任何赔偿。故诉至法院，请求被告向原告赔偿损失364,031.15元。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，根据租赁合同约定，被告作为出租方，对于非因被告方故意或重大过失直接引起的事故免责。案涉房屋发生漏水的前一日即2016年1月23日大连刚刚经历30年不遇的寒潮，最低温度达零下十九度，因极寒天气导致喷洒管线爆裂。故案涉房屋发生漏水的直接原因系极端恶劣天气导致，属不可抗力因素，并非被告故意或者重大过失行为导致的，不应由被告承担责任。其次，被告在案涉事件发生后，已经在第一时间到场，进行了抢修及清理工作，原告对此亦予以认可。因被告已进行了维修，原告要求被告承担赔偿责任没有事实及法律依据。根据原告提供的2016年1月24日～26日的电子邮件可证，被告在接到原告的紧急事故通知后，已经第一时间组织物业人员到场采取措施，及时关闭阀门并对该管路进行防水减压，对地面积水等进行了清理，已经于2016年1月25日零时将现场恢复到事故发生前的状态，并于25日早8点35分恢复现场供电，并协同原告对现场进行检查，确认现场设备均已正常开机，具备办公条件，可正常办公。2016年1月26日，在原告的要求下对其公司现场的线路绝缘进行了测试，确认各回路均已送电，运行正常，形成了《华钦配电箱绝缘测试表》。故被告在没有法定及约定义务的情况下，在接到原告的通知后第一时间仍然履行了抢修，将现场予以恢复，原告无权再向被告主张赔偿损失。第三，原告所主张的损失，没有证据支持。且原告提供的《2016年1月24日晚写字间被淹没损失清单》中所载明的各项损失，除地毯损失外，其他各项均非案涉漏水导致的损失，被告不应承担该责任。且案涉房屋的月租金约为80,000元，而原告主张两天误工损失却高达30余万元，相当于4个半月租金，其主张的损失显然不合理，远远超过了被告订立合同所能预见的损失范围，依法也不应全部支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实及证据支持，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定以下事实：
1、原告（承租方）与被告（出租方）于2015年11月9日签订《大连软件园腾飞发展有限公司房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于大连高新技术产业园区汇贤园x号一层#01-01/02/03/04室、建筑面积为2,344.04平方米的房屋用于办公，租赁期限自2016年1月23日至2019年1月22日止，免租装修期为2015年11月23日至2016年1月22日。月租金为81,291.31元（1.14元/日·平方米*365日/12*2,344.04平方米），原告每月应支付物业费为47,068.32元。首期（2016年1月23日至2016年3月31日）租金186,632.46元及物业费200,649.81元，原告应于2015年11月23日前支付。
同时，合同第15条被告的免责条款中约定：“乙方在此明确同意及声明，除非下列任何情形是因为甲方故意或者重大过失直接引起，甲方无需对乙方或任何其他人士承担责任：……15.1.2该大厦内任何地方有水满泻、滴漏、烟、火或者任何其他物质泄漏，或雨水渗入该房屋任何部分；……”
合同签订后，原告按约支付首期房屋租金及物业费。
2、原、被告均认可：2016年1月24日，原告租赁房屋所在的大楼一层西区的货梯间喷洒管爆裂造成消防水从原告租赁房屋门缝泄露至内，造成原告公司水淹。2016年1月26日，被告向原告出具《承诺函》，内容为：被告管理的管道因遭遇极寒天气而发生爆裂，导致原告租赁的全部办公场地于2016年1月24日遭受水淹，积水深达2厘米左右。现经连夜排水抢修，于2016年1月26日通过安全监测。故原告的全部办公环境已恢复至事故发生前的正常使用状态。同时被告承诺因此次水淹导致安全事故，其依法承担相应责任。原告同时提交该《承诺函》所附的电箱绝缘测试表。
原告诉请的损失包括有：⑴误工损失310,625.23元。其中包括两部分，一部分是原告处335名员工于2016年1月25、26日两日误工损失293,374元（原告所提供的明细表计算费用为274,147.29元）。原告称其公司的员工系为花旗金融信息服务（中国）有限公司（以下简称“花旗公司”）提供技术服务，服务费用按照每一位员工的工作时间及约定的时费率计算。故该部分误工损失系因水淹致使原告在2016年1月25、26日停工而向花旗公司不能收取的服务费用。原告提供上海华钦软件技术有限公司与花旗公司的合同及其全部员工与原告的劳动合同以证明。另一部系因水淹，原告的母公司上海华钦软件技术有限公司自上海派两名职员前来大连处理相关事宜所产生的机票费用2,260元、住宿费1,200元、误工费用7,619.05元及事故发生时原告处的十名员工在2016年1月24日的加班费用5,472.18元、餐补费700元，共计17,251.23元。原告提供三张机票行程单及一张发票，票面所载费用共计1,910元，两张住宿发票费用共计600元。对于此部分其他费用原告并未提交证据证明。⑵2016年1月25、26日两天的租金损失5,344.41元、物业费损失3,094.13元。⑶两天网络光纤费用损失3,236.67元。原告称其为租赁房屋办理的网络光纤费用为每月48,550元。根据其提供的证据，其支出2016年1月份电信10M宽带年费800元、ODC电信10M专线费24,235.48元、ODC联通10M专线费49,050元（1-3月份）。关于原告诉称的该月产生其他网路费用，包括联通6M电路月租2,400元、2,500元，在其提供证据中无法予以体现。⑷两天电话线路损失费160元。原告提供《大连华钦软件有限公司数字中介接入合同》以证明其接入中继线路2条，月使用费为2,400元。⑸两天电费损失540.49元。原告提供记账凭证证明其2016年1月共计支出电费8,107.34元。⑹两日保洁费用损失367,82元。原告提供报销单、汇款凭证证明其支出2016年1月保洁费用4,000元。⑺设备折旧费用2,162.41元。⑻地毯损失38,500元。原告提供装修施工合同以证明地毯每平方米造价55元，因水淹面积为700平方米，故损失数额为38,500元。
上述事实，有原、被告均提供的《大连软件园腾飞发展有限公司房屋租赁合同》、电子邮件，原告提供的《承诺函》、设备受损清点、劳动合同、发票、转账凭证、装饰装修合同及庭审笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。
本院认为，原、被告间形成了租赁合同关系，原、被告均应按照合同履行。被告出租的房屋因水管爆裂致使原告受损，被告应赔偿。被告虽以租赁合同的第15条为免责依据，但案涉事故中的水管爆裂是否属于该条款约定中的“水满泻、滴漏”确有争议及多种理解，且被告亦于2016年1月26日向原告发出承诺同意承担相应责任。被告虽在发出承诺函后又以该事件属于不可抗力不同意承担责任，但本院认为，虽在水管爆裂发生前确出现极寒天气，但水管爆裂是否是因为极寒天气所致，被告并未提供相应证据证明。故原告因所租赁房屋出现水淹所产生的合理损失，被告作出出租方应予赔偿。
原告所主张的损失可分为三部分，一部分为其租赁房屋从事的经营活动可得利益损失，即其主张的因误工无法收取的服务费293,374元。第二部分为原告因所租赁房屋在水淹期间无法使用期间已支出的成本损失，如房租、物业费、电费等。第三部分为原告因水淹造成的直接物品损失及人工费损失，如其上海职员来连进行处理的机票、住宿费及地毯损失等。本院认为，首先，如被告所辩，原告租赁房屋是为了办公需要，故其既向被告主张因经营所支出的成本损失又主张因其经营可得的利益损失，显属重复。其次，关于原告主张的因误工无法收取的服务费293,374元，本院认为，原告虽提交了其母公司与花旗公司的服务合同以证明其确为花旗公司提供技术服务，但对于原告所主张的无法收取服务费损失来说均属于间接证据，只可以证明双方对服务费的计算方式。本院认为，原告的员工为花旗公司提供服务的时间记录显然是其二者间结算服务费的重要依据，原告亦应可以提供，故原告仅需提供其母公司与花旗公司对2016年1月的服务费、服务时间的结算凭证即可直接证明原告是否因为此次水淹而无法为花旗公司提供服务及服务费用损失的具体数额。故原告依据其员工的人数、工资标准及合同计算而得的服务费并不能直接被认定为原告实际未取得的服务费损失。且被告亦以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条为依据辩称原告所主张的利益损失超过被告在订立合同是所能预见的损失范围，相较被告所收取的租金不具有合理性，此节辩称，本院予以采纳。故原告此项服务费损失293,374元，并无直接证据支持及法律依据，本院不予支持。第三，关于原告主张的成本损失，本院认为，原告因水淹造成2016年1月25、26日租赁房屋无法使用。被告虽辩称原告所租赁的房屋在2016年1月25日已具备办公条件，但根据原告所提供的《承诺函》可以证明案涉房屋在水淹后于2016年1月27日才具备安全使用条件，且在原告诉请的利益损失未获支持的前提下，被告应赔偿此部分项下合理损失。关于原告诉请的租金损失5,344.41元、物业费损失3,094.13元、网络光纤费用损失3,236.67元、电话线路损失费160元、电费损失540.49元、保洁费用损失367,82元，共计12,743.52元。本院认为，此部分损失均为原告因水淹而无法使用租赁房屋所产生的合理费用，且原告已提供费用票据为证据，本院予以支持。关于原告主张的电脑设备折旧损失2,162.41元，原告并未提供证据，本院不予支持。第四，关于原告主张的地毯损失38,500元。本院认为，根据原告所提供的装饰装修合同，其铺设地毯的办公区面积为1,597.4平方米，原告现主张受损地毯面积为700平方米。但原告并未提供直接证据证明铺设地毯因水淹确无法再使用，考虑到水淹确会对地毯造成一定损坏，本院对原告所主张的地毯损失予以部分支持，为30,000元。第五，关于原告主张的因水淹而支付的工作人员的差旅费、误工费及加班等费用。对于差旅费2,510元（原告提供的票据所载的机票费1,910元、住宿费600元）及加班等费用（加班费5,472.18元、餐补费700元），共计8,682.18元，系原告因此次水淹而产生的实际损失，原告虽未能就加班费、餐补费的实际支付提供更为翔实的票据，但考虑到水淹发生时，原告的员工确实及时到现场配合被告处理，以减少损失的扩大，且原告所主张的加班费用、餐补费用也较为合理，故本院予以支持。关于原告主张两名职工的误工费7,619.05元并无票据支持且并无明显关联性，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告损失包括：租金、物业费等成本损失12,743.52元，地毯损失30,000元，员工加班、差旅费用8,682.18元，共计51,425.7元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告大连软件园腾飞发展有限公司自本判决生效之日起10日内赔偿原告大连华钦软件技术有限公司水淹造成损失51,425.7元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连华钦软件技术有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费（简易程序审理减半收取）人民币3,380元，其他诉讼费50元，合计3,430元，由被告大连软件园腾飞发展有限公司承担593元（按照支持诉请51,425.7元的案件受理费543元、其他诉讼费50元），与上述款项一并给付原告。其余2,837元，由原告自行承担。减半收取的案件收费3,380元，待本判决发生法律效力后，原告可办理退费手续。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内（包括送达之日），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审判员 马雯菁
二〇一七年四月二十日
书记员 王 月
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。