大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初5989号
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区。
负责人张喜军，该分行行长。
委托诉讼代理人孙鹏，辽宁诚高律师事务所律师。
委托诉讼代理人白玉，辽宁诚高律师事务所律师实习律师。
被告董德胜，男，1986年3月11日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
被告张茹，女，1986年8月20日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
被告大连红枫房地产发展有限公司，住所地大连市保税区。
负责人李昕，该公司法定代表人。
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行与被告董德胜、张茹、大连红枫房地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙鹏、被告董德胜、张茹到庭参加诉讼，被告大连红枫房地产发展有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满后，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司大连市分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告张茹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求判令被告张茹偿还原告借款本金人民币349569.18元，支付原告逾期贷款利息、罚息、复利合计24438.08元（暂计算至2016年7月4日），并支付从2016年7月5日起至欠款全部还清日之间的利息、罚息和复利；3.请求判令确认原告在上述债权及实现上述债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费等费用）范围内，对被告张茹、董德胜共同抵押的抵押物，位于大连市保税区xx房产享有优先受偿权；4.请求判令被告大连红枫房地产发展有限公司对上述债务及实现债权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费等费用）承担连带保证责任；5.本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实和理由：2013年2月27日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行与被告张茹签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告张茹提供贷款人民币37万用于购房；贷款期限为240个月，贷款利率执行浮动年利率，在基准利率水平上浮10%计算。若借款人逾期，则罚息利率为在基准利率水平上浮50%；被告张茹在原告处开立活期账户用于还款，账号为xx，还款方式为等额本息还款法。同时，被告张茹、董德胜将其共同所有的位于大连市保税区xx房屋抵押给原告，作为偿还借款合同的担保，担保范围及于借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、以及原告实现债权和抵押权的费用，合同签订后，双方到房地产交易部门办理了房屋抵押登记。另，原告与被告大连红枫房地产发展有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定由于被告大连红枫房地产发展有限公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理抵押正式抵押登记，导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告大连红枫房地产发展有限公司对该笔贷款承担连带保证责任，保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息、以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用，保证期间按原告对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约向被告发放了全部贷款，而被告多次逾期还款，没有按照合同的约定履行还款义务，案涉房屋因为被告大连红枫房地产发展有限公司因素，至今未能办理房屋权属证书。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，故诉至本院，请求判令被告清偿借本息及承担相关费用。
被告董德胜、张茹同意原告的诉讼请求，请求给予一定时间予以偿还，被告大连红枫房地产发展有限公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月27日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行与被告张茹、董德胜签订编号为212657000-011-2201300031《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告张图发放贷款人民币37万用于购房；贷款期限为240个月，即自2013年1月27日至2033年1月27日；贷款利率执行年利率，即在基准利率即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率基础上浮10%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。利率调整日为起息日在每年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日；还款方式为等额本息还款法；若借款人逾期的，则罚息利率为合同项下贷款利率水平上浮50%，如借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用，则贷款人有权宣布贷款立即到期，有权要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），原告有权要求被告按照合同约定偿还逾期罚息及原告为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。为保障上述债权的履行，被告张茹、董德胜以其所购买的位于大连市保税区xx的房屋为上述借款提供抵押担保，用于清偿担保债务。原告与被告大连红枫房地产发展有限公司签订了《楼宇按揭合作协议》第四条第三款约定被告保障全面、及时履行与购房人所签商品房预购销合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用；第四款：由于被告的原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告应对该笔贷款承担连带保证责任保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息、以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用…上述合同生效后，原告依约向被告发放全部贷款人民币37万元。
截止2016年7月4日，被告张茹、董德胜尚欠原告全部贷款本金349569.18元，同时欠付利息、罚息、复利合计24438.08元。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告张茹、董德胜与原告中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的合同编号：212657000-011-2201300031《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，双方之间形成金融借款合同法律关系，该合同不违反法律禁止性规定，当属合法有效。被告向原告申请借款，并同意接受双方所签订的合同中条款的约束，其在使用原告提供的款项后，理应依约还款，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的法律后果。截止2016年7月4日，被告张茹、董德胜尚欠原告全部贷款本金349569.18元，同时欠付利息、罚息、复利合计24438.08元，确系违约。
综上所述，关于原告主张解除与被告张茹、董德胜签订的编号为212657000-011-2201300031的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告偿还截止2016年7月4日的全部贷款本金349569.18元，同时支付利息、罚息、复利合计24438.08元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；关于原告要求被告支付自2016年7月5日起至还清贷款本金之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定利率计算的借款利息、罚息、复利的诉讼请求，应计付至本判决确定的给付之日止；关于原告请求确认其对抵押房屋享有优先受偿权一节，因原、被告对案涉房屋仅办理了预告商品房抵押登记，原告未取得房屋他项权证书。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告不能对案涉房屋享有优先权；被告大连红枫房地产发展有限公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由未出庭应诉，亦未提出答辩意见，依法应缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第七十五条、《中华人民共和国物权法》第第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司大连市分行被告张茹、董德胜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：212657000-011-2201300031）；
二、被告张茹、董德胜支付原告中国建设银行股份有限公司大连市分行贷款本金人民币349569.18元；
三、被告张茹、董德胜偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行截止2016年7月4日的贷款利息、罚息、复利合计人民币24438.08元；
四、被告张茹、董德胜自2016年7月5日起至本判决书确定的给付之日止，按所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利率给付原告利息、罚息、复利；
上列二至四项中被告应给付原告至款项，于本判决发生法律效力之日起十日之内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
五、被告大连红枫房地产发展有限公司对上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
本案诉讼费6910元，公告费600元，保全费2420元（原告预付）由被告张茹、董德胜、大连红枫房地产发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。并于递交上诉状之次日起7日内，向本院预交上诉费用，逾期不交按撤回上诉处理。
审 判 长 滕今桥
审 判 员 杜新权
人民陪审员 高俊发
二〇一七年六月二十日
书 记 员 姜滟美