浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍民初字第1725号
原告：周甲。
委托代理人：申某某。
被告：周乙。
委托代理人：杨某某。
原告周甲诉被告周乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于200
9年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘
婷独任审判三次公开开庭进行了审理。在审理过程中，双方两
次要求自行进行庭外和解，但未果；原告两次变更诉讼请求，
放弃主张房屋增值损失和银行同期存款利息损失，并申请对讼
争房屋的装修残值进行价格评估，本院予以准许。原告的委托
代理人申某某，被告周乙及其委托代理人杨某某到庭参加第一
次诉讼。原告周甲及其委托代理人申某某，被告周乙及其委托
代理人杨某某到庭参加第二次诉讼。原告周甲，被告的委托代
理人杨某某到庭参加第三次诉讼。本案现已审理终结。
原告周甲诉称：2007年6月18日，原、被告签订协议，约
定原告以被告名义购买绍兴县华舍街道聚贤花某27幢105室人
才房。合同签订后，由于被告的原因导致该房屋被查封，致使
原告无法履行该协议。现起诉要求法院判令解除原、被告签订
的落款时间为2007年6月18日的协议；被告返还购房款、车库
款、管某煤气开通费、契税合计200，403元；被告赔偿装修损失82，031.25元。
被告周乙辩称：同意解除合同以及归还房款、管某煤气
开通费、车库款、契税，但不同意赔偿装修损失。因我前夫是
原告的妻弟，顾念到亲戚之情以及原告住房困难，我让原告以
我的名义购买人才房。离婚后我和前夫在法院有多起债务纠纷
案件，均系前夫在婚姻关系存续期间造成。加之婚生子由我抚
养，且另有一套房屋由我供款，所以我生活很困难，原告要求
赔偿损失不顾念亲戚之情。
经审理本院认定：原、被告签订人才分配住房赠让协议
书一份（落款时间为2007年7月1日），约定：被告有聚贤花某
27幢105室和18幢自行车库各一间的购房手续凭据一份，愿将
购房手续凭据赠与原告所有；自协议签订日起，所有应交款项
、应办手续均由原告解决，与被告无关等。2007年7月16日，
被告与浙江勤业建设开发有限公司签订商品房买卖合同以及聚
贤花某车库认购合同各一份，约定：该公司将聚贤花某27幢3
单元105号房屋一套以及27幢18号自行车库一间出卖给被告；
房屋价款为182，133元，款于2007年7月16日前一次性付清；车
库款为12，488元，款于2007年7月16日一次性付清。2008年12
月6日，被告领取了上述房屋的房屋所有权某，该证附记载明
人才住房，五年内不得上市交易、转让。2008年12月15日，被
告领取了上述房屋的土地使用权某，该证载明人才售房。原告
实际支付了该购房款182，133元、车库款12，488元、管某燃气
费3，050元、契税2，732元，合计200，403元。
2009年初，因案外人起诉被告，原、被告补签协议书一份（落款时间为2007年6月18日），约定：被告拥有购买聚贤
花某27幢105室人才房的资格，因已有住房，而原告需要购房
，由原告使用被告名义购买该套人才房；自协议签字之日起，
购买该套房屋（包括自行车库）的所有手续和应缴款项由原告
自行办理和缴纳；房屋产权归原告所有，房产证等权属证书办
理及过户由原告具体办理，被告全力协助等。经原告申请，本
院委托绍兴县价格认证中心对讼争房屋的装修残值进行评估。
2010年6月25日，该中心出具评估结论书一份，结论为讼争房
屋的装修残值金额为55，344元（基准日为2010年5月11日）。
原告为此支出认证费1，000元。
以上事实认定由原告提供的商品房买卖合同、聚贤花某
车库认购合同、协议书、房屋所有权某、土地使用权某、契证
、购房款发票、车库款发票、管某燃气费发票、浙江省农村合
作银行定期存单及存款利息清单、绍兴县价格认证中心评估结
论书、认证费发票，被告提供的人才分配住房赠让协议书、协
议书以及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告辩称人才
分配住房赠让协议书系补签，因未提供证据证明，且原告不予
认可，本院不予采信。双方当事人对讼争协议签订在人才分配
住房赠让协议书之后均陈述一致，本院予以认定，可以视为讼
争协议对人才分配住房赠让协议书的内容进行了变更。本案的
争议焦点是原、被告签订的落款时间为2007年6月18日的协议
书是否合法有效。
原告主张该协议有效。被告辩称该协议无效，因为讼争房屋是人才房，5年内不能上市买卖。本院认为，讼争协议属
于房屋买卖合同。首先，签订买卖合同系设立债权的行为，办
理过户登记系变动物权的行为。债权行为的生效要件不同于物
权变动的生效要件；其次，合同法第四十四条规定：“依法成
立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准
、登记等手续生效的，依照其规定”。该登记系对合同的登记
，不同于物权变动登记。而我国法律未明确规定房屋买卖合同
经办理批准、登记、审查等手续生效；最后，物权法第九条规
定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，
发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”
。由此可见，不动产物权变动的生效要件是登记。结合本案事
实，讼争房屋的房屋所有权某附记载明人才住房，五年内不得
上市交易、转让；土地使用权某亦载明人才售房。因此，讼争
房屋的性质系人才住房，五年内不得上市交易、转让之规定系
对其物权转移的限制。讼争协议系双方当事人的真实意思表示
，内容亦未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定有
效。因被告将讼争房屋所有权转移给原告未经变更登记，不发
生所有权变动的效力，但并不影响合同本身的效力。故对被告
该项辩称，本院不予采信。需说明的是，因违反物权登记主义
，“房屋产权归原告所有”这一条款应属无效。因该条款无效
不影响其它部分效力，其他部分仍然有效。
现原告要求解除讼争协议，被告同意解除，视为双方当
事人协商一致解除该协议，本院予以支持。合同法第九十七条
规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他
补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还购房款
、车库款、管某煤气开通费、契税合计200，403元，被告同意
返还上述款项，符合法律规定，本院予以支持。经评估，讼争
房屋的装修残值金额为55，344元（评估基准日为2010年5月11
日）。现原告要求被告赔偿装修损失，符合法律规定，本院予
以支持。原告在诉讼中明确表示放弃主张房屋增值损失、银行
同期存款利息损失、评估认证费等，系其对诉讼权利的自行处
分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款
、第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决
如下：
一、解除原告周甲与被告周乙签订的落款时间为2007年6
月18日的协议书；
二、被告周乙应返还原告周甲购房款、车库款、管某煤
气开通费、契税合计200，403元，并支付装修残值损失55，344
元，合计255，747元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
三、驳回原告周甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，300元，减半收取3，650元，财产保全费2，5
20元，合计6，170元，由原告负担3，945元，由被告负担2，225
元。被告应于本判决生效后七日内支付给原告。评估认证费1，
000元，由原告负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 刘 婷
二〇一〇年七月十六日
书 记 员 王佳敏