云南省大理白族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大中民终字第196号
上诉人（原审原告）杨菊惠，原大理造纸厂退休职工。
上诉人（原审原告）杨合惠，原云南木器厂退休职工。
上诉人（原审原告）杨世惠，�江防疫站退休职工。
杨合惠、杨世惠共同委托代理人杨菊惠，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云龙县诺邓镇人民政府。
地址：云龙县诺邓镇沿江综合开发小区。
法定代表人李进驷，云龙县诺邓镇人民政府镇长。
委托代理人张建东，云龙县诺邓镇人民政府副镇长，代理权限为特别授权代理。
委托代理人杨福海，云龙县司法局职工，代理权限为一般授权代理。
被上诉人（原审被告）杨伍会，云龙锡矿退休工人。
上诉人杨菊惠、杨合惠、杨世惠因与被上诉人云龙县诺邓镇人民政府、杨伍会物权保护纠纷一案，不服云南省云龙县人民法院(2014)云民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
�审法院经审理确认如下法律事实：原告杨菊惠、杨合惠、杨世惠与被告杨伍会系亲姐妹。共同共有1953年政府确权给其父母位于原石门镇一街60号的宅基地及房产。其父母在世时，四姐妹之间未明确分家析产，该宗房地产属于共同共有。2007年2月被告杨伍会私自将该宗地变更登记为自己一人使用，并向云龙县人民政府领取了云国用(2007)字第029号《国有土地使用证》。被告杨伍会于2012年3月27日与被告云龙县诺邓镇人民政府下属的文化站签订转让协议，把该宗房地产以80000元的价格转让给云龙县诺邓镇文化站，用于建盖老体协活动中心。原告得知此事后立即赶回云龙找到镇老年协会、诺邓镇人民政府、云龙县国土局等部门，对杨伍会擅自处理共有房产一事提出异议，同时要求诺邓镇政府立即停止拆除房屋的行为，确认买卖无效。诺邓镇政府认为其合法取得该宗房产，继续�工，拆除了旧房屋，将地基修成上下两台。2012年5月9日，云龙县人民政府以龙政复[2012]24号文件批复诺邓镇政府，同意对该地块进行收储，并按收储成本价划拨给诺邓镇政府作为文化建设用地。此后，原告向大理州人民政府申请复议，大理州人民政府于2012年9月29日，作出行政复议决定书，撤销被申请人云龙县人民政府颁发给被告杨伍会的云国用(2007)字第029号《国有土地使用证》。
杨菊惠、杨合惠、杨世惠向一审法院提出的诉讼请求是：一、确认被告云龙县诺邓镇人民政府与被告杨伍会之间的房屋买卖合同无效；二、返还原告土地，恢复地基原状；三、由诺邓镇政府赔偿损失146600元（房屋折价款及其他地上附着物等折价111600元、车旅费损失35000元）；四、由被告承担诉讼费用。
原审法院认为：原告杨菊惠、杨合惠、杨世惠与被告杨伍会在其父母�世后，对父母位于云龙县诺邓镇政府老年协会新建房屋后面(原石门镇一街60号)的房产依法享有平等的财产继承权。该宗房产属于杨菊惠、杨合惠、杨世惠与杨伍会四姐妹共同共有。2007年杨伍会没有经过其他共有人同意，私自将该宗房屋土地使用权登记到其名下，并于2012年3月27日将该宗土地使用权及地上附着物转让给云龙县诺邓镇人民政府下属的诺邓镇文化站，该行为属于无权处分行为。诺邓镇政府与杨伍会签订转让协议后没有办理土地转让登记手续，云龙县政府的收储批复亦不是登记行为，因此，该房产权属没有发生转移，虽然受让人受让该不动产时是善意的，但未经登记，不符合构成善意取得的法定条件，故不属于善意取得。本案被告杨伍会未经其他共有人同意，将土地使用权登记到她一人名下，再私下将房产转让，致使房屋及其他地上附着物灭失，宅基地原状被改变，其行为严重侵犯了原告方的权益，应当对给原告方因此造成的损失承担赔偿责任。原告方在案件审理过程中表明不对被告杨伍会追究赔偿责任，是原告对自己权利的处分。关于杨伍会与诺邓镇政府签订的转让协议的效力问题，该协议没有违反《合同法》第五十二条规定合同无效的情形，杨伍会的行为虽然属于无权处分，但最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的规定》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。所以，根据该条规定，被告杨伍会与被告诺邓镇政府签订的转让协议有效。诺邓镇政府拆除旧房屋及地上附着物，是基于该宗房地产的土地使用权当时确实登记在杨伍会一人名下，且其已经与杨伍会签订转让协议并支付了合理的对价而作出的行为，此行为造成�后果应当由杨伍会承担责任而不是诺邓镇政府。故原告方诉请由被告诺邓镇政府赔偿房屋及地上附着物的损失本院不予支持。但是，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条的规定不动产物权未经登记，不发生效力。因此，诺邓镇政府并没有取得此宗宅基地的土地使用权，所以应当将其占有的此宗宅基地返还给原告方。至于二被告即杨伍会和诺邓镇政府之间的合同履行因不符合法定程序，致使合同标的不能发生转移而产生的纠纷，不是本案处理的范畴，合同双方当事人可以通过追究违约责任或解除合同进行处理。原告杨菊惠、杨合惠、杨世惠主张由被告诺邓镇政府赔偿因诉讼造成的车旅费用损失部分，没有法律依据，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条；《最高人民�院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告诺邓镇政府于本判决生效之日起十日内将其占有的位于原石门镇一街60号的宅基地返还给原告杨菊惠、杨合惠、杨世惠及被告杨伍会；二、驳回原告杨菊惠、杨合惠、杨世惠的其他诉讼请求。案件受理费3232元，由被告杨伍会承担1332元，被告诺邓镇政府承担850元，原告方承担1050元。
原审判决宣判后，杨菊惠、杨合惠、杨世惠不服，向本院提起上诉，请求撤销一审第二项错误判决，确认两被上诉人之间的买卖合同无效；责令诺邓镇政府恢复地基原状；由诺邓镇政府赔偿上诉人损失111600元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、一审法院认定“杨伍会与诺邓镇政府签订的转让协议有效”错误。诺邓镇�府应该知道杨伍会作为唯一的权利主体转让该房屋至少是有瑕疵的，更何况该房屋里还住着另一权利主体杨合惠。根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案一审法院也认定几原告作为权利人自始至终不仅未予以追认而且采取了多种方式予以了否认，因此转让协议因权利人的否认而归于无效。最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的规定》第三条规定的本意为约束买卖双方当事人而不是对抗真正的权利人。在本案中，提出转让协议无效并不是买卖双方中的任何一方，因此，一审法院以此规定认定协议有效系对《规定》第三条的错误理解所致。二、责令被上诉人恢复地基原状和赔偿上诉人损失应得到法律支持。从一审法院认定的事实可以看出，上诉人要求诺邓镇政府停止拆除房屋的行为时，该房屋完好如初，但诺邓镇政府执意强拆，所以造成房屋被拆、地基被破坏这一不可挽回的事实，完全是诺邓镇政府强权、野蛮行为的结果，于情于理于法都应当责令诺邓镇政府恢复地基原状和赔偿上诉人房屋及地上附着物损失。另根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。诺邓镇政府未在房产部门办理变更手续，未取得房屋所有权，与杨伍会签订的房屋转让合同不具备法律效力，他们无权改变该房屋、土地原状。
被上诉人云龙县诺邓镇人民政府答辩称：1、一审认定转让协议有效正确，请求维持。人民政府与杨伍会签订协议时，杨伍会手里有合法的产权证，杨合惠有××史，其居住在里面一直由杨伍会负责照顾，杨伍会跟政府签订协议后，承诺其能够妥善处理杨合惠的居住生活，政府才与其签订协议；2、杨伍会当时持有合法的产权证，政府与其签订协议后，拆除房屋是符合法律规定，即使产权证被吊销，当时签订协议的时候也约定过，买卖房屋后出现的纠纷，后果由杨伍会承担。综上，请求维持一审判决。
被上诉人杨伍会答辩称：我卖房子没有经过其他姐妹同意，政府在房子归属出现争议的时候，不应该继续将房子拆除。
二审中，各方当事人对一审认定的事实无异议，也未提交新证据，对一审认定的事实本院予以确认。
归纳双方诉辩主张，本案二审阶段的争议焦点为：1、云龙县诺邓镇人民政府与杨伍会于2012年3月27日签订的转让协议是否有效；2、诺邓镇人民政府是否应当赔偿损失，恢复地基原状。
本院认为：被上诉人诺邓镇政府与杨伍会签订协议时，杨伍会属于完全民事行为能力人，意思表�真实，持有转让标的物的所有权证明，其与诺邓镇政府签订的协议不具备必然导致合同无效的情形，登记也不是房屋买卖合同生效的法定条件，故诺邓镇政府与杨伍会签订的转让协议为有效协议，因该协议已不能继续履行所带来的法律后果双方可另行解决。上诉人基于对父母财产的继承应享有对原云龙县石门镇一街60号房产的相关权利，在没有证据证明被上诉人杨伍会于2007年将该房屋登记在其名下经过上诉人认可的情况下，杨伍会对该房屋的任何处分行为均侵犯了上诉人的物权，因杨伍会的侵权行为造成的一切后果均应由杨伍会承受；被上诉人诺邓镇政府与杨伍会签订协议时杨伍会持有原云龙县石门镇一街60号房产的产权证明，不动产登记具有社会公示效力，足以让诺邓镇政府相信杨伍会对该房产享有独立排他的处分权，诺邓镇政府基于双方签订的协议，在支付合理对价后对该争议房产进行的改造行为不存在过错，由此给上诉人造成的损失，诺邓镇政府不应承担赔偿责任，也不应承担恢复原状的责任。致使争议的房屋灭失，完全由杨伍会造成，但上诉人不追究杨伍会的责任是自由处分权利的结果。综上，上诉人上诉主张不成立，关于撤销一审第二项判决，确认两被上诉人之间的买卖合同无效；责令诺邓镇政府恢复地基原状；由诺邓镇政府赔偿上诉人损失111600元；一、二审诉讼费均由被上诉人承担的上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3232元，由上诉人杨菊惠、杨合惠、杨世惠承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨月秀
审判员 杨晓钟
审判员 沈春梅
二〇一五年四月二十七日
书记员 赵云霞