广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23022号上诉人（原审被告）：余惠华，女，1952年11月5日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所广州市越秀区寺右新马路168号第三层80号铺。法定代表人：陈可，职务：总经理。委托代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。委托代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。上诉人余惠华因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初7993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人余惠华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持余惠华权益的请求；2.一、二审的费用，全部由东华公司承担。事实与理由如下：一、一审事实认定错误。既然《xx物业服务管理合同》为无效合同，本案案由定为物业服务合同纠纷必然不能成立，一审认定双方形成事实上的物业管理服务合同关系不能成立。二、2015年，东华公司极力阻止业委会召开业主大会，向社会公开招聘新的物业服务公司，余惠华就是在张贴业委会公告后，受到东华公司的严重侵害。2016年11月，小区业委会再次发通知，限期东华公司三日内撤离小区，但其至今仍赖在小区强行事实服务，持无效合同缠诉众业主向其缴交服务费。三、东华公司一审起诉的依据是2003年其与开发商签订的物业管理委托合同，但该合同系伪造，余惠华正申请司法鉴定，同时也已向公安局报案。2014年东华公司与xx小区业主委员会签订的xx小区物业服务管理合同，未经过小区业主大会表决通过，广州市越秀区人民法院已判定为无效合同，xx小区委员会已经放弃上诉的权利，但东华公司提起了上诉。既然合同无效案也在二审排期过程中，本案物业服务合同纠纷或可延后审理，再判决是否会更加合理。四、追讨母线槽的案件应该另案起诉，一审将东华公司诉请的两个案由混为一个案由作出判决，不符合法律规定和程序。东华公司自2003年进入小区以来，除以服务为名收取业主物业管理费外，还在小区外经营车辆月保、广告、集资维修设备等牟利，十五年来仅固定的停车月保费和小区场地广告费两项初计1080多万元，余惠华暂时无法提供其他收入的真实数据，因为东华公司从未公示过实际收资表。根据《物业管理条例》第55条，东华公司没有举证证明母线槽分摊费经过小区业主大会的同意，也没有开过业主大会。被上诉人东华公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。东华公司自2003年4月就开始与开发商签订物业管理合同，之后一直对小区进行物业管理服务，关于业委会与东华公司签订的合同无效问题，因该合同产生的诉讼目前仍处于诉讼阶段，即使该合同被认定为无效，也与本案诉求的物业管理费的时间段无关，该合同一年期满后东华公司一直提供物业管理服务，从诉讼的情况看，对现在的管理有异议只是个别业主的意见，并不代表全体业主的意见，而且余惠华也没有提交相关证据证明该小区业主大会已经做出决议，要求东华公司退出物业管理区域，因此东华公司提供物业管理服务后，余惠华应向东华公司支付相应的对价。2017年8月31日，东华公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、余惠华清偿拖欠东华公司的物业管理费，自2015年11月起至2017年8月止，管理费合计人民币5305.74元；2、余惠华清偿拖欠东华公司的母线槽分摊费1337.87元；3、余惠华向东华公司支付利息，自东华公司起诉之日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至上述款项支付之日止；4、本案的诉讼费用由余惠华承担。一审法院经审理查明：2014年7月27日，广州市海珠区xx业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）签订了《xx物业服务管理合同》，约定：甲方基于乙方曾服务xx多年时间，经双方协商甲方将上述物业委托于乙方实行物业管理，委托管理期限试行合作一年，自2014年6月1日起至2015年5月31日止；双方对本合同的框架条款认同草签后，根据甲方的意见由乙方在十天内拟出本物业小区的服务管理细则，包括符合政府规定的物业服务管理标准收费、停车费等，经甲方认可正式签订后与本合同具有同等效力；等。同日，广州市海珠区xx业主委员会（甲方）与东华公司（乙方）又签订了《xx服务合同补充条款（细则）》，订明小区住宅部分物业服务管理费收费标准为1.9元／平方米，商铺部分物业服务管理费收费标准为1.9元／平方米；等。据2017年9月27日广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区江丽路16号1803房的产权人为余惠华，该房屋的建筑面积为126.9319平方米。一审诉讼中，东华公司表示没有约定物业服务管理费的缴费时间。余惠华表示自2015年11月起至2017年8月止未缴纳管理费。另查，该小区A座的母线槽因故需要抢修，东华公司为此支付了维修费115000元，为此东华公司提交了报价单、收费公告承揽合同、发票等证据为证证实。余惠华表示对上述证据均有异议，与本案无关。一审法院认为，东华公司在xx小区成立业主委员会后于2014年与该业主委员会签订物业服务管理合同，对xx小区进行物业服务管理。余惠华所有的房屋位于xx小区内，故东华公司与余惠华之间形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据公平原则，东华公司向余惠华提供了物业服务，余惠华应支付相应对价。故东华公司要求余惠华按照每月每平方米1.9元的标准支付自2015年11月起至2017年8月止的物业服务管理费的诉请合理合法，一审法院予以支持，计算物业服务管理费的面积应按照查册表记载的126.9319平方米为准。鉴于东华公司、余惠华对物业服务管理费的缴费时间没有约定，东华公司要求余惠华承担逾期支付物业服务管理费的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。关于母线槽分摊费。xx小区的A座的母线槽因故需要抢修，东华公司为此支付了维修费115000元，提交了报价单、收费公告承揽合同、发票等证据为证证实，一审法院予以认定。因该小区没有维修基金，东华公司主张工程费用由所在楼宇的全体业主按各自拥有的房屋建筑面积进行分摊，每平方米公摊10.54元，并无不当，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年10月26日作出如下判决：一、余惠华在判决生效之日起10日内，支付自2015年11月起至2017年8月止的物业服务管理费给广州东华物业管理有限公司（每月按1.9元/平方米×126.9319平方米标准计）。二、余惠华在判决生效之日起10日内，支付母线槽分摊费给广州东华物业管理有限公司（按10.54元/平方米×126.9319平方米标准计）。三、驳回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由余惠华负担。上述受理费已由东华公司预交，东华公司同意余惠华在履行判决时将其应负担的部分直接支付给东华公司。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异样，本院予以确认。二审期间，余惠华提交了以下新证据：1、2015年9月6日业委会致函东华公司，拟证明业委会与东华公司合同期满多次谈判续期条件；2、2015年9月16日业委会再函东华公司，拟证明业委会向东华公司明确表示拒绝条件则撤离；3、2015年9月24日特别公告，拟证明公告知会业主谈判失败准备业主大会表决；4、2015年9月30日至10月12日报警回执，拟证明东华公司当着警官的面强撕公告无视法纪；5、2015年9月30日至10月10月10日业主大会公告及贴公告图片，拟证明有图为证东华公司与小区业主的冲突已白热化；6、2015年10月15日业委会致函广州日报，拟证明揭露流氓企业东华公司破坏业主大会至今无法召开；7、2016年10月14日越秀法院判决书，拟证明初判东华公司侵害华佛尘事实成立，终审即将宣判；8、2016年11月21日通知，拟证明业委会出函要求东华公司撤离小区依然耍赖至今；9、2017年10月11日民事判决书，拟证明越秀区法院判决东华公司与业委会签订合同无效；10、母线槽费用函，拟证明没有进行建筑物总面积及户数的2／3以上业主同意；11、集资方案的函，拟证明该函致业委会业委会只盖章没表示，章真假无法确认；12、隐患整改后通知，拟证明2017年底以安全为名，东华公司又开始集资步骤；13、报警设备故障事宜的公告，拟证明仅隔三天就抛出集资意图，未抛出业委会同意公章；14、集资自动报警设备的公告，拟证明提及必须经过总面积及户数2／3以上业主同意；15、xx消防设备报价，拟证明至今未见业主大会表决，此前母线槽集资亦是如此；16、共同维权图片，拟证明2015年9月24日和30日华佛尘贴公告连续引发纠纷；17、越秀区人民法院民事判决书6份，拟证明2015年10月12日华佛尘母亲被东华保安侵扰住院，华佛尘以侵母身体权、健康权、生命权案状告东华物管，东华物管庭前百般狡辩也无法推翻铁证如山，判决东华物管向华佛尘母亲道歉声明登载国内报刊及赔偿全额住院费及医药费，侵权事件发生后小区人人皆知，业委会却无人问津；18、广州市中级人民法院民事判决书7份，拟证明2016年华佛尘及东华公司不服判决上诉至市中级法院，2017年华佛尘母亲等不到判决结果仙逝，广州市中级人民法院要求华佛尘通知所有继承人参与上诉名册，该案扰攘至2017年底终审判决书才出来，终审维持原审判决第一项和第三项，变更原审第二项赔偿金额判决生效申请强制执行，体现司法尚且公正，还华佛尘母亲在天之灵慰藉；19、xx小区范围位置图两张，拟证明原小区北，东，南方向均设计成绿化带花园草地，东华物管进入小区擅自改变东南向建成停车场；20、xx小区原景图片，拟证明开发商当年绿化小区以此吸引购买豪宅欲望；21、xx小区现景图片，拟证明东华物管现折腾成停车场牟利赚钱还理直气壮；22、xx小区广告图片，拟证明长年在小区周边环境和电梯经营广告获利甚丰；23、小区业主原公共用房图片，拟证明现成东华物管办公地员工宿舍或租赁或变卖；24、小区各楼层天花顶蘑菇头，拟证明经常借物业没有维修基金为由集资从中牟利。东华公司对此质证称：1、证据链接一览表所列证据均不是新证据，并且也与本案无关，该证据已经在本案一审，或者是华佛尘与东华公司因上一时间段的物业管理费拖欠案件中出示过，具体可见东华公司在一审提交的上一判决书的相关证据材料。2、证据9的案件未生效，目前仍处于上诉未开庭阶段，也与本案无关。业主委员会与东华公司签订的合同期限是一年自2014年6月1日至2015年5月31日止，合同期满后双方没有续签合同，东华公司在小区是事实物业管理，而本案东华公司诉求的物业管理费的时间是2016年1月起的物业管理费，因此该判决与本案无关。3、证据10的函件是东华公司一审提交的证据材料，对真实性没有异议，但是对于余惠华的证明内容有异议，该直接通过公告并且通过取得三分之二缴费才能启动维修工程。2、证据11的函件是东华公司一审时提交的证据，真实性没有异议，该方案是经小区业主委员会同意，并且有超三分之二业主向东华公司交费。3、证据13-15与本案无关，因为庭前没有送达东华公司，无法确认真实性，而且就算是真实的，该通知也没有任何问题，确实因为存在消防隐患而产生的费用也应该由全体业主按专有部分进行相关分摊。4、证据16并非新证据，也与本案无关，而且在上一物业管理费一案也出示过。5、证据17真实性没有异议，但与本案无关。6、证据18真实性没有异议，但与本案无关。7、证据19、20、21、22三性均不予确认，也与本案无关，余惠华自行制作的图表不能反映xx小区的情况。8、证据23、24的三性不予确认，也与本案无关，余惠华想要证明的内容并不属实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为东华公司是否有权收取物业服务费。一审法院认定东华公司与余惠华之间形成事实上的物业管理服务合同关系，论理清晰，合理有据，本院予以确认且不再赘述。东华公司与小区业委会签订的合同是否无效，并不能否定上述认定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”，在余惠华未能提供证据证实小区业主委员会通知东华公司退场的情况下，余惠华以东华公司强行提供物业服务为由不支付物业服务费，理据不足，本院不予支持。余惠华主张东华公司违反合同约定，侵害业主权利，不应收取物业服务费，余惠华可另循途径予以救济，但无权以此为由拒交物业服务费。综上，一审法院认定余惠华应支付东华公司向其提供物业服务的相应对价，并无不妥，本院予以维持。东华公司已提供相应证据证实了涉案小区A座母线槽费用的支出以及各业主应分摊的金额，一审予以支持并无不当，本院予以维持。余惠华否定上述费用的发生，理据不足，本院不予支持。余惠华二审期间提交的证据并不影响本案处理结果，本院对此不予审查。综上所述，上诉人余惠华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人余惠华负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年二月十三日书记员 李依虹