广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第1333号
原告：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司（原
和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司），住所地：珠海。
负责人：叶少荣。
委托代理人：唐锋，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：周锦珠，广东省××律师事务所实习律师。
被告：吕小峰，男，住珠海市，身份证号码：×××0614。
被告：王乃馨，女，住江苏省南京市鼓楼区，身份证号码×××2026。
上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张文标适用普通程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐锋、周锦珠到庭参加诉讼，被告吕小峰、王乃馨经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给原告管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。海怡湾畔住宅小区工程目前已经全部完工并完成房屋交付使用。2002年5月17日，香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区，海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。根据珠府法（2002）51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已于50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经实际执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判所确认。目前，全部入住或购房的小区业主均与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，原告依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。被告从和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔8座1D单元的物业。经核定该物业建筑面积64.26平方米。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定被告应当依据本协议向原告交纳物业管理费；第四条第二款约定被告按住宅的建筑面积每月每平方米2.6元计算；第六款约定被告于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定被告逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。自2014年1月起，被告没有任何免责事由却没有向原告交纳物业管理服务费。截至2014年5月，被告已经欠费5个月，累计拖欠物业管理服务费人民币835元及违约金71.8元（暂计至2014年5月31日），合计906.8元。原告为此曾经多次电话、发函催收，但被告置之不理。另根据被告所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”的规定，被告应当承担包括但不限于原告因此增加的行政费用和原告因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼原告已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币1700元，该律师服务费低于一般收费标准且原告已经实际支付。依约该笔费用应当由被告承担。原告的诉讼请求如下：1、依法判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费835元以及从欠费之日起至2014年5月31日的违约金71.8元共906.8元；2、依法判令被告支付律师服务费1700元；3、本案诉讼费用、公告费等相关费用由被告承担。
原告对其主张提供以下证据：1、原告营业执照及法定答辩人身份证明、组织机构代码证、被告身份证明及房地产权登记表；2、原告的资质证书及营业执照；3、珠海市海怡湾畔物业管理合同；4、物业管理委托书；5、前期物业管理服务协议；6、拖欠物业管理费及违约金明细表；7、律师函及邮寄凭证；8、关于申请高尚住宅小区级别的报告；9、关于海怡湾畔业主委员会选举问题的意见；10、关于高尚住宅小区物业管理服务费有关问题的解释；11、仲裁裁决书；12、珠海海怡湾畔业主公约；13、委托代理合同；14、律师服务费发票；15、（2013）珠香法民一初字第280号民事判决书；16、（2013）珠香法民一初字第1381号民事判决书；（2013）珠香法民三初字第241号民事判决书；17、核准企业名称变更登记通知书。
被告吕小峰、王乃馨未答辩，未提交证据。
经审理查明：家利物业管理（深圳）有限公司（原和记
物业服务（深圳）有限公司）系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司，原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司系其依法成立的分公司。珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月20日与原和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》、于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托原和记物业珠海分公司对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业服务管理，委托期限自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。
被告吕小峰、王乃馨系珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔海逸园8栋1D的业主，被告吕小峰占有房屋99%的份额，被告王乃馨占有1%的份额，该房面积为64.26平方米。
2002年5月，海怡湾畔小区被珠海市香洲区物业管理办公室认定为高尚住宅区，入住率达62%。2002年9月11日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》及《珠海海怡湾畔业主公约》，约定原告为被告提供前期物业管理服务。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定：原告和记物业珠海分公司的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.6元交纳物业管理费，交纳时间是每月5日之前；第六条约定：受有关部门或单位的委托，和记物业珠海分公司可提供水费、电费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；第十一条第三款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，和记物业珠海分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第（五）第1约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付至物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。
被告自2014年1月至5月未向原告交纳物业管理费共835元，原告经多次催收，两被告亦未交付。2014年1月23日，原告与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与被告吕小峰、王乃馨物业管理合同纠纷一案，并于同年2月28日支付律师服务费1700元。
另查明，（2013）珠香法民三初字第241号案已发生法律效力，该案经审理查明：被告吕小峰于2013年5月份入住一楼，二楼的空调装在一楼，导致一楼的空调只能装在地面，造成了要多加铜管、制冷剂等扩大损失。被告吕小峰另提供了一组照片，照片显示，小区房屋外墙及围墙有剥落及开裂、长青苔等情况。本案庭审中，原告称对于被告吕小峰提供照片显示小区房屋外墙及围墙有剥落及开裂、长青苔的情况是否修复不清楚。
以上事实，有原告提拱的证据和庭审笔录佐证。
本院认为：被告吕小峰、王乃馨经本院合法传唤后，逾期未到庭参加诉讼，放弃其抗辩及举证质证的权利，应当承担由此造成的法律后果。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议，双方应当遵照执行。原告已取得物业管理资质，并为被告提供了物业管理服务。根据珠府法（2002）51号文第三条“经物业管理主管部门评定尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行”的规定，再结合本案的事实，原、被告约定的收费标准并未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定。原告诉请两被告支2014年1月至5月的物业管理费835元（2.6×64.26×5），理据充分，本院予以支持。
对于原告请求被告支付逾期付费的违约金（滞纳金）问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》规定，被告应于每月5日前支付物业管理费。两被告自2014年1月至5月未交纳物业服务费，显然违反了约定，但根据《协议》规定，原告对房屋的共同部位有管理、修缮、维护的义务。从上述查明的事实来看，原告并未尽到管理、修缮、维护的义务，可见，原告对涉案小区的管理服务是有不到位、不完善之处，被告没有按期交纳物业服务费并非是无故拖欠，因此，原告请求两被告支付违约金（滞纳金），理据不足，本院不予支持。
对于原告请求被告支付律师费1700元的问题。原告在两被告欠交1个月物业服务费167元时，就与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费1700元，而在6个月后才起诉，其行为有违常理。但被告确实是在原告支付律师费后的6个月又未交物业服务费，因此，根据原、被告签订的《珠海海怡湾畔业主公约》约定，因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，原告请求被告支付律师费1700元，符合公约约定，本院予以支持。至于原告请求被告支付公告费的问题，因本案未发生公告费，因此，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四项、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吕小峰、王乃馨于本判决生效之日起10日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付2014年1月至5月期间的物业服务费人民币835元；
二、被告吕小峰、王乃馨于本判决生效之日起10日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司支付律师费1700元；
三、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告吕小峰、王乃馨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 张文标
代理审判员 赖国清
代理审判员 张 璇
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 徐静梅