上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3231号
上诉人(原审被告)：上海正泽房地产有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：丁妍，董事长。
委托诉讼代理人：夏文怡，女。
委托诉讼代理人：吴璐璐，女。
被上诉人(原审原告)：陈婷玉，女，1981年2月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。
上诉人上海正泽房地产有限公司(以下简称“正泽公司”)因与被上诉人陈婷玉商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
正泽公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判正泽公司支付陈婷玉空置费损失自2017年2月24日起算至判决生效之日后三个月，按每月人民币(以下币种均为人民币)5,344元计算；诉讼费由陈婷玉承担。事实和理由：一审法院依据陈婷玉提供的报修记录复印件认定空置费自2015年12月20日陈婷玉报修被拒之日起算，正泽公司认为该日不应作为空置费起算时间。2015年12月20日只是陈婷玉单方主张的数次报修中的一次，并无直接证据证明从该时间节点起，青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)存在严重质量问题导致无法居住。且陈婷玉并未提供报修记录原件，故正泽公司对其报修记录的真实性、完整性有异议。陈婷玉亦未提供其它相关材料佐证，故不能据此直接认定系争房屋存在严重质量问题无法居住。退一步讲，即使报修记录真实，也只是陈婷玉单方而对系争房屋质量意见的反映，并不能直接认定正泽公司没有履行维修义务。陈婷玉并未举证从其收房至鉴定人员进场期间未实际使用系争房屋，故正泽公司有理由认为系争房屋已得到正常维修，系争房屋质量问题扩大与陈婷玉维护不当、未及时通风排湿，导致系争房屋渗水发霉问题随着时间的推移而越来越严重，故陈婷玉对损失扩大部分亦存在过错，应承担相应的责任。根据鉴定意见书、审价报告及鉴定人员意见，2017年2月23日鉴定单位进场时，系争房屋空置无法使用，故正泽公司主张自2017年2月24日起算空置费。请求支持正泽公司的上诉请求。
陈婷玉辩称，不同意正泽公司的上诉请求。陈婷玉在验收房屋时就提出了系争房屋有多处渗水的情况，正泽公司工作人员承诺会尽快给予维修，7月下旬正泽公司表示已修复，陈婷玉便在2013年8月开始装修。装修期间的2013年10月，装修人员反映系争房屋多处渗水，陈婷玉察看后发现渗水点比验收房屋时更多，于是向正泽公司报修，在之后的两年多时间内，陈婷玉几乎是每隔二、三个月就要报修一次，正泽公司遂上门维修，有物业公司出具的工程维修单原件予以证明。陈婷玉一直报修，正泽公司一直治标不治本的维修，都始终未解决实质性问题。至2015年12月，正泽公司表示无法维修，进而拒绝修理，这节事实正泽公司在其一审答辩状中就认可过。陈婷玉因自己不能解决系争房屋质量问题，尽管正泽公司拒修，但陈婷玉认为没有过质量保修期，正泽公司没有道理不进行维修，所以陈婷玉在2016年期间还是寄予能维修的希望，仍继续报修，物业公司的工作人员也将陈婷玉的报修制作了工程维修单。一审期间经鉴定，系争房屋渗水是因正泽公司防水处理不当、外墙窗框及设备平台引起渗漏水所致，是正泽公司施工不符合规范所造成，正泽公司在陈婷玉保修期间作简单涂抹的维修，不解决根本问题，在这期间陈婷玉用除湿机除湿，也无济于事，不存在陈婷玉未及时通风除湿，维护不当的问题。如此严重的渗漏水现象，也不是通风排湿维护能解决的，房屋质量问题的责任全是正泽公司的过错，陈婷玉对此无过错，正泽公司应承担赔偿责任。根据陈婷玉提供的照片和鉴定单位出具的鉴定报告及照片，可以看出陈婷玉的房屋损坏是出现在每个层面、每个房间及每堵墙面，损坏的状况严重及潮湿引起的难闻刺鼻的霉味使人难以承受又无法对房屋正常使用。鉴定报告中也反映了无人居住的状况，庭审时鉴定人员也表示系争房屋不能入住使用，房屋空置事实清楚，证据充分，正泽公司表示空置费应从鉴定人员进场时起算没有依据。因陈婷玉希望早日维修好入住的心情急迫，所以放弃了上诉，但陈婷玉接收系争房屋后因为房屋渗水严重而实际无法入住，故认为空置费损失应从接收房屋之日起算，不应从一审法院认定的正泽公司拒修之日起算，更不应从正泽公司主张的鉴定人员进场时起算。请求驳回上诉，维持原判。
陈婷玉向一审法院起诉请求：1、判令正泽公司赔偿陈婷玉系争房屋修复费用(金额以评估结论为准，暂估200,000元)；2、判令正泽公司承担空置损失(自2013年6月29日起至修复并通风完毕之日止，按每月房屋租金评估价计算，暂估200,000元)；3、诉讼费用由正泽公司负担。审理中，陈婷玉变更第一项诉讼请求为正泽公司支付修复费用43,937元；第二项诉讼请求为正泽公司赔偿空置损失(自2013年6月29日起至修复通风完毕之日止，按每月房屋租金5,344元计算)。
一审法院认定事实：2013年2月14日，陈婷玉与正泽公司签订《上海市商品房预售合同》，约定陈婷玉向正泽公司购买坐落于青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房屋。据正泽公司暂测，房屋建筑面积为110.86平方米，房价为1,894,703元(不包含房屋全装修价格)；正泽公司定于2013年6月30日前将该房屋交付给陈婷玉，除不可抗力外；正泽公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，陈婷玉有权要求正泽公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，陈婷玉有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；该房屋交付后，陈婷玉认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，陈婷玉有权单方面解除本合同；正泽公司交付该房屋有其他工程质量问题的，陈婷玉在保修期内有权要求正泽公司除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；自该房屋验收交接之日起，正泽公司对该房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。双方并在合同补充条款第九条约定该房屋的其他工程质量问题，陈婷玉在保修期内有权要求正泽公司免费修复，但因陈婷玉使用不当、改动或因其他不可归责于正泽公司的事由而出现的质量问题，应由陈婷玉承担有关责任和修复费用；合同附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。双方另行约定了其他权利义务。2013年6月15日，陈婷玉、正泽公司签署《房屋交接书》，确认系争房屋实测建筑面积为110.91平方米，另有地下附属面积0平方米，总房价款1,895,216元，已付全部房价款1,895,216元，正泽公司已开具发票给陈婷玉。2013年6月29日，正泽公司向陈婷玉交付系争房屋钥匙，陈婷玉在《房屋验收情况表》对房屋检查情况汇总注明：三层：1、南房门边有渗水渍，东北角墙上有水渍；2、楼梯间顶及墙上有渗水渍，北角上顶有渗水渍一处；3、卫生间顶北面有水渍。2013年8月，陈婷玉对系争房屋进行装修。2013年10月起，陈婷玉向正泽公司就系争房屋报修。
一审中，因陈婷玉、正泽公司对系争房屋的质量问题存在争议，2016年12月23日，法院根据陈婷玉的申请依法委托上海源正科技有限责任公司对278号101室房屋的质量问题进行鉴定并要求出具修复方案。2017年3月6日，上海源正科技有限责任公司出具了关于《青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室、102室司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1)、系争房屋外墙(包括窗框及设备平台)渗漏水引起的室内装修部分受损；2)、系争房屋北侧进门处维护结构矮墙开裂。修复方案：1.1室外部分：1.1.1外墙防水修复，整体铲除外墙保温层、防水层，直至水泥砂浆找平层，并清理干净，按图纸要求依次恢复原有防水层、保温层、面层，并做好与对应地面防水搭接处理。1.1.2窗框渗水修复，对3F南侧衣帽间南侧及1F餐厅北侧渗水窗框与墙体交接处酥松或不密实的砂浆凿除，清理干净后嵌填密封材料，用聚合物水泥砂浆保护填实，共2扇。1.1.3设备平台防水修复，鉴于二层北侧设备平台防水处理不当，造成二层北侧小房间、一层门厅等区域大面积室内装修受损，建议对该设备平台地面防水进行重置，区域位置约为11-14/K-M，并做好与对应外墙防水搭接处理。1.2室内部分：1)对受损墙纸进行铲除，基层处理干净后，重新铺设，修复面积约为100.7平方米；2)对受损木地板(长910mm×宽125mm)拆除后更换，修复面积约23.8平方米；3)对受损木踢脚板(高90mm)拆除后更换，约36.3米，对受损橡木踢脚(材质同木地板，高90mm)拆除后更换，约2.1米；4)对受损涂料铲除后重新批嵌并刷涂料2度，约8.5平方米；5)对受损石膏板吊顶拆除后更换，修复面积约78.5平方米；6)对北侧小房间受损窗框木质线条拆除后整体更换；7)对北侧小房间受损窗台板大理石(150mmm×1000mm)拆除后整体更换；8)对受损门套木质线条(2F北侧过道门套及1F进门处门套)拆除后整体更换。1.3其它：1)对北侧进门处维护结构开裂墙体，进行重新砌筑，修复约1.6平方米。陈婷玉支付鉴定费15,000元。陈婷玉对该鉴定报告无异议，现场检测系争房屋是空置状态。每一层的受损情况，损坏严重。修复通风时间3个月过低，按以前法院判决是需要6个月。正泽公司对鉴定报告无意见，鉴定报告的内容不能证明不能居住，2017年去现场，房屋存在质量问题，是否是当事人没有正确处理，才导致严重的程度加重。2013年至2017年系争房屋无人居住，也有陈婷玉的责任。其他案件修复的项目比较多，所以修复通风时间较长，如果陈婷玉报修很频繁，修复已经无法解决根本问题，陈婷玉应该及时防止损失的扩大。鉴定人员表示：鉴定当天系争房屋是空置状态，地下一层到三层都存在室内受损，是影响居住的；内外修复时间估算需要3-4个月；根据现场是无法居住，发霉很厉害，鉴定当天是无法使用，但前面是否能使用无法确认，发霉是长期导致，系争房屋室内受损原因是外墙防水处理不当，渗漏水情况严重，如果没有解决室外根本问题，其他问题还是存在的。
因需工程审价，法院提请上海市高级人民法院委托相关机构对修缮费用造价进行鉴定。2017年3月20日，上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对本案系争101室房屋修缮工程费用造价进行鉴定。2017年11月13日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具鉴定报告，该修缮工程造价金额为43,937元。陈婷玉为此花费咨询服务费5,000元。陈婷玉对该审价报告认为金额过低，初稿出来后陈婷玉提出过异议，但鉴定公司没有采纳，应该在测量面积上扩大或有保护措施(家具的保护)。正泽公司对该审价报告无异议。鉴定人员表示：鉴定人员个人没有到过系争小区进行其他鉴定，系争房屋价格采用2,000定额，修复方案几个平方就是按几个平方确认，审价根据修复方案来确定，修复工期2-3个月。2017年3月20日，依据陈婷玉申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。2017年5月2日，上海百盛房地产估价有限责任公司出具青浦区赵巷镇巷居路XXX弄XXX号XXX室房地产市场租赁价格咨询报告，估价结果2013年8月1日至2017年4月11日平均市场租赁价格5,344元/月。陈婷玉为此花费评估服务费12,700元。陈婷玉、正泽公司对该评估报告均无异议。
一审还查明，2015年8月24日，一审法院对同小区陆鸣、孔宇菲诉本案正泽公司商品房预售合同纠纷案件进行判决，陆鸣一案判决内容为：一、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿陆鸣修复费人民币193,739.50元；二、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付陆鸣空置费损失(自2012年4月1日至判决生效之日后六个月，按每月人民币4,800元计算)；三、陆鸣的其他诉讼请求不予支持。孔宇菲一案判决内容为：一、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿孔宇菲修复费人民币193,739.50元；二、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付孔宇菲空置费损失(自2012年4月1日至判决生效之日后六个月，按每月人民币4,800元计算)；三、孔宇菲的其他诉讼请求不予支持。上述判决已生效。
一审审理过程中，陈婷玉表示：系争房屋存在渗水等情况，且每年都报修，一下雨还是会渗水。正泽公司提供的民事判决没有可比性，陈婷玉的系争房屋是分散的，修复费用不能说明是否入住的问题。2013年6月29日验收时就发现有渗水的情况，2013年7月下旬说修好了，2013年8月开始装修，2014年春节前装修完毕，家具也已经搬入系争房屋内，但没有实际入住。房屋质量问题是正泽公司的责任，外墙渗水，造成室内装潢损坏，陈婷玉也一直报修，但没有根本处理。诉讼后，通过鉴定报告都是渗水引起，是在正泽公司建造房屋时不规范，所以正泽公司应该承担赔偿责任，以检测报告结论为准。修复费用正泽公司应当予以赔偿，空置费根据陈婷玉提供的照片及鉴定报告，系争房屋无法正常使用，正泽公司应该予以赔偿，还有修复及通风的时间。
正泽公司表示：根据法院判决认为维修费用高达数十万元，可以认定正泽公司交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，本案修复费低，陈婷玉的空置损失不成立，陈婷玉的房屋不存在不能使用的情况。2013年肯定没有这么严重，不影响居住，陈婷玉有4个月的装修时间，是否是陈婷玉装修引起。空置损失不予认可，系争房屋不能居住是据鉴定人员所述是2017年的情况，不能确认2013年是否不能居住，不应当由正泽公司承担。根据2013年《房屋验收情况表》上的记录，以及陈婷玉的装修情况，足以证明2013年房屋不影响居住。陈婷玉进行过装修，多次进行报修，正泽公司没有解决问题的情况下，陈婷玉应该另行找解决方法，所以空置责任不在正泽公司。
一审法院认为，陈婷玉、正泽公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。陈婷玉根据合同交付了全部房价款，正泽公司理应按约向陈婷玉交付质量合格的房屋。然根据房屋质量司法鉴定意见书的结论，系争房屋的质量问题主要是外墙渗水造成室内装修受损。陈婷玉诉请要求正泽公司根据审价报告的金额向陈婷玉支付修复费用，由陈婷玉自行修复，正泽公司也认可修复费用，法院对陈婷玉的该项诉请予以支持。另，陈婷玉取得系争房屋后即进行装修，属于对房屋使用阶段，其主张正泽公司支付2013年6月29日起的空置损失费无依据；根据鉴定意见书及审价报告、鉴定人员意见，正泽公司交付的房屋存在影响居住使用的质量问题，正泽公司也确认2015年12月20日告知陈婷玉对系争房屋不予维修，故应从正泽公司明确不予维修后计算无法入住使用的损失，该损失可参照该房屋空置期间的租金损失，按月5,344元的标准支付房屋空置损失，合法有据。对于维修期间，法院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及维修情况及鉴定机构的意见，给予三个月。判决：一、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈婷玉修复费人民币43,937元；二、上海正泽房地产有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈婷玉空置费损失(自2015年12月21日至判决生效之日后三个月，按每月人民币5,344元计算)。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈婷玉、正泽公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。正泽公司承认系争房屋质量问题系其引起，且对陈婷玉一审时主张的修复费用予以认可，现仅对空置费损失的起算点提出异议，对此本院认为，陈婷玉取得系争房屋后即进行装修，此应属对房屋使用阶段，一审法院依据正泽公司自认的拒修时间即2015年12月20日的次日作为空置费损失起算点，并无不当。正泽公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海正泽房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一八年四月十七日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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