广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初8588号
原告：李家骥，男，1971年7月5日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：高欢胜，东莞市启明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游杰，东莞市启明律师事务所律师。
被告：肖春花，女，1979年9月2日出生，汉族，住江西省宜春市上高县，
委托诉讼代理人：莫钧智，广东泰旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡文斌，广东泰旭律师事务所辅助人员。
第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市长安镇霄边社区东门中路*号万达广场*栋1071商铺。统一社会信用代码为9144190066331940XX。
法定代表人：董强。
原告李家骥与被告肖春花、第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案后，依法适用简易程序审理，后裁定转为普通程序，于2016年12月16日公开开庭审理。原告李家骥的委托诉讼代理人游杰，被告肖春花及其委托诉讼代理人莫钧智到庭参加诉讼。第三人世华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告李家骥向本院提出诉讼请求：1.被告向原告一次性付清剩余房款868000元；2.被告向原告支付总房款20%的违约金248000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，经本院准许，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2015年9月17日，原告与被告、第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告将东莞市××路××号万科中心2栋304房作价1240000元出售给被告。签订合同之日，被告支付了50000元给原告，原告随即办理了案涉房屋的产权证手续，支付了契税、住宅专项维修资金，并顺利取得案涉房屋的产权证。2015年9月30日，被告再向原告支付250000元，但尚有余款72000元未付。经原告催促，被告口头承诺在2015年10月7日前支付。期间，原告应被告的要求，提前向被告交付了房屋，被告亦进行了装修，但被告并没有按照约定及时付款，经原告多次催促，被告在2015年11月2日和2016年4月26日才分别支付了70000元和2000元，比合同约定的期限足足逾期了202天。2016年6月6日，被告向原告发出《通知》，告知原告因其个人原因无法办理贷款，要求原告配合其丈夫刘继欣办理转款手续，以便刘继欣办理贷款。原告随即告知被告，若无法办理贷款，应在30日内付清剩余房款868000元，但被告未支付。原告认为被告未按约支付房款的行为已构成严重违约，故提起诉讼，请求判如所请。
被告肖春花辩称：第一，被告已按照合同约定支付了全部房款，没有违约。相反，原告在履行合同中，拒绝协助被告及被告的丈夫办理贷款手续，构成违约，被告已另行提起诉讼主张权利。第二，案涉房屋的实际权利人为案外人蔡幼琴。蔡幼琴从原告处购得案涉房屋后，并未办理过户手续，因此蔡幼琴将案涉房屋出售给被告时，仍以原告的名义签订合同，但交易过程均由蔡幼琴与被告接洽。第三，被告于2015年11月2日和2016年4月26日支付购房款70000元和2000元，是征得原告及蔡幼琴的同意才延迟付款，并非违约，有双方的短信和微信聊天记录截图为证。第四，即使法院认定被告迟延履行，原告主张的违约金也过高，应仅针对违约的款项部分计算利息。
第三人世华公司未陈述意见，亦未提供证据或提出质证意见。
经审理查明：位于东莞市××路××号长安万科中心2栋304号的房屋原属于原告所有，其于2016年3月14日取得房地产权证，证号为粤房地权证莞字第××号。
2015年9月2日，原告委托案外人蔡幼琴代为出售上述房屋，并出具《授权委托书》，明确委托事项包括但不限于代为签订买卖合同、收取房款、办理过户手续等，委托期限至办理完毕出售房屋手续之日止。2015年9月17日，原告作为卖方、蔡幼琴作为原告代理人、被告作为买方、第三人作为经纪方，共同签订《房地产买卖合同》，约定：原告作价1240000元将案涉房屋转让给被告，被告在签订合同时支付定金50000元，在签订合同后20日内再付定金322000元，其余楼款868000元以按揭贷款方式支付。其中，被告需2个月办理贷款相关资料，贷款相关手续在五个月内完成。如被告不能贷款，应在接到通知后30日付清剩余房款，否则承担违约责任。同时，三方约定原告负责办理案涉房屋的一手房地产权证。原告在收齐房款30%后交付房屋给被告。原告与被告须在收到经纪方通知之日起三日内备齐办理产权过户的相关资料，到房管交易所办理产权过户手续，否则视为违约。如原告或被告违反合同约定，逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价1‰的标准支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担总楼价20%的违约金。
合同签订后，原告于2015年9月30日向被告交付案涉房屋，被告分别于2015年9月17日、9月30日、11月2日和2016年4月26日向原告支付房款50000元、250000元、70000元和2000元，共372000元。其中2015年11月2日的70000元和2016年4月26日的2000元，被告称原告及蔡幼琴同意其延迟支付，但原告不予确认。从被告提供的微信聊天记录截图、短信截图显示，被告于2015年10月30日才要求蔡幼琴提供收款账户，蔡幼琴提供后，被告于2015年11月2日转款70000元；余下的2000元，蔡幼琴同意在出具收据时再向被告收取，但双方没有确定出具收据的时间。对剩余的房款868000元，因被告个人原因无法办理贷款，被告于2016年6月6日通知原告，须由被告的丈夫刘继欣到银行办理贷款。且由于申请贷款时，被告提供的收据为被告与蔡幼琴之间的交易收据，银行要求提供成交人与产权人之间的交易流水记录，而原告及蔡幼琴不同意返还之前收取的款项，被告为了满足银行对流水的要求，让刘继欣于2016年6月1日和2016年6月2日向原告转账共150000元，然后让原告将此款退回给被告。对此，原告开始时愿意配合，但由于被告提供的银行账户信息错误，导致退款不成功，且原告后来认为被告该“走流水”的做法不妥，遂将款项退回给刘继欣。其后，被告于2016年8月1日向原告发出《律师函》，通知原告及蔡幼琴于2016年8月10日前配合办理剩余房款的贷款手续或由被告一次性付款，继续履行过户手续。原告同意由被告一次性付款，故被告分别于2016年8月12日、8月13日和8月15日向原告支付了500000元、360000元和8000元。被告付清剩余房款后，双方办理了过户手续，现案涉房屋已登记到被告名下，不动产登记证号为粤（2016）东莞不动产权第0009821号。
另查，被告亦向本院提起诉讼，案号为（2016）粤1972民初11622号。该案在审理过程中，蔡幼琴于2016年12月12日向本院提交《答辩状》，称原告是案涉房屋的权属人，其接受原告的委托，代为处理案涉房屋的买卖事宜；买卖过程中，其也从未同意被告延期付款。
以上事实，有房地产权证、《授权委托书》、《房地产买卖合同》、存款账户回单、《客户钥匙/物品签收单》、通知、收据、账户交易明细、银行客户回单、物业服务费收款收据、微信记录截图、短信截图、《律师函》、邮单、广东省非税收入（电子）票据、不动产登记证、第三人工作人员孔甫的说明、另案蔡幼琴的《答辩状》及本院庭前会议笔录、开庭笔录等在卷佐证。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告是案涉房屋的原权属人，其委托案外人蔡幼琴处理出售案涉房屋的相关事宜，有《授权委托书》为证，蔡幼琴在另案的《答辩状》中也确认此事实，故因蔡幼琴的代理行为产生的法律责任，应由原告承担。故原告为本案适格主体。
案涉《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，原告与被告均应遵照合同的约定全面履行义务。按此合同，被告应于2015年9月17日支付房款50000元，于2015年10月7日前支付3220000元，剩余房款以贷款方式支付。而被告直至2016年4月26日才付清第一期和第二期的房款，被告称双方协商一致延长付款期限，但被告提供的微信记录截图和短信截图并不能反映该事实，故本院对被告的主张不予采信，认定被告逾期付款的行为构成违约。关于贷款的问题，双方虽然在合同中约定原告有义务配合被告办理贷款手续，但由于被告自身原因无法办理贷款，被告要求原告配合其丈夫刘继欣办理贷款手续，已超出《房地产买卖合同》约定的原告的义务范围，原告有权不予配合。基于此，原告主张被告违约，要求被告支付违约金，合法有据。《房地产买卖合同》约定违约方逾期超过十天未履行义务，守约方有权解除合同并要求违约方承担楼价20%的违约金。被告认为该违约金标准过高，要求予以调整。考虑被告的违约行为、原告的损失情况，以及双方已继续履行合同，房屋已实际过户至被告名下等因素，本院采纳被告关于调整违约金的主张，酌定违约金为80000元。对原告超出此限的违约金请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告肖春花于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李家骥支付违约金80000元；
二、驳回原告李家骥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5020元，由原告李家骥承担3401元，被告肖春花承担1619元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 卢秀文
人民陪审员 李秋月
人民陪审员 李慧霞
二〇一七年四月十八日
书 记 员 汤 锋
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。