广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1421民初1563号
原告（反诉被告）：王世红，男，1979年2月8日出生，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所律师。
被告（反诉原告）：韦志强，男，1962年2月10日出生，住广西扶绥县。
委托诉讼代理人：唐上任，广西恒聚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林红，女，1966年2月20日出生，住广西扶绥县。系韦志强妻子。
原告（反诉被告）王世红与被告（反诉原告）韦志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王世红及其委托诉讼代理人刘茂坚，被告（反诉原告）韦志强及其委托诉讼代理人唐上任、林红到庭参加诉讼。证人苏某、何某、钟某出庭作证。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王世红向本院提出诉讼请求：1.判令被告将拖欠的房屋租金28000元及违约金53600元（共计81600元）支付给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月18日，原告将位于扶绥县XX号8间铺面全部出租给被告，为明确双方权利义务，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定租金是268000元∕年，按一次付1年的方式支付，第一年租金在2015年5月18日支付，往后的租金必须在每年的4月20日前交清，如果逾期超过两个月的未支付租金，被告要按合同总租金的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定将所租房屋交付给被告经营使用，被告付清了第一年度的租金（2015年6月1日至2016年5月31日），第二年度（2016年6月1日至2017年5月31日）只支付租金240000元，还有28000元未支付。现在原告与被告已解除合同，但被告拖欠的租金至今未支付，此外，被告还要按一年总租金的20%向原告支付违约金53600元。请求法院判如所请。
原告王世红对其陈述的事实提供的证据有：1.《房屋租赁合同》，证明双方签订的合同合法有效，每年的租金是268000元；2.收据两张，证明韦志强仅交第二年的租金240000元租金，尚欠28000元；3.《土地租赁合同》，证明原告所建的8间铺面的土地来源;4.《终止合同协议》，证明原告合法经营土地的时间到2017年6月30日止；5.短信内容，证明原告向被告韦志强催还欠租金；6.光盘及文字记录，证明被告韦志强拖欠原告房屋租金28000元；7.收据3张（2016年1月1日、2015年7月15日、2016年1月1日，证明王世红承租扶绥县新宁镇城厢居委会南二队村民小组（以下简称城厢南二队）土地，交纳租金给城厢南二队。
被告(反诉原告)韦志强辩称，王世红与韦志强于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效。韦志强与王世红承租的8间铺面是王世红转租的，该转租行为没有得到原出租人城厢南二队的同意，该转租行为无效。王世红与城厢南二队于2014年12月28日签订的《土地租赁合同》已于2017年3月4日终止。韦志强已依约交清第一年的租金268000元及押金10000元。因生意难做，韦志强与王世红另行约定从第二年起每年租金为240000元，韦志强已按新约定在2016年3月、4月分几次向王世红进行了租金支付，每次支付王世红均出具收条，为了方便统计，韦志强多次要求王世红出具第二年租金总收条240000元，王世红一直拖到2016年6月15日才补充出具该第二年租金的总收据给韦志强，并坚持以出具收条的当日时间为准。韦志强不存在拖欠租金的情形，不存在逾期交付租金行为。综上，王世红对其起诉主张没能提供充分证据证明，请求法院依法驳回王世红的起诉。
被告（反诉原告）韦志强提出反诉请求：1.确认王世红与韦志强于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2.王世红返还已收取韦志强交纳的租金508000元，赔偿利息损失2000元（利息损失暂计至起诉之日，以后计至款项付清之日止）；3.王世红退还韦志强押金10000元。事实和理由：2015年5月18日，王世红将位于扶绥县XX号8间铺面出租给韦志强，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定租金是每年268000元，按一次付1年租金的方式支付租金。第一年租金在2015年5月18日支付，往后交房租须在每年的4月20日前交清当期房租方可继续使用房屋等内容。合同签订后，韦志强于2015年6月2日交了第一年租金268000元及押金10000元。因生意难做，2016年初，双方约定从第二年起每年租金定为240000元即可，且可以分批支付。于是按新约定，第二年的租金，韦志强在2016年3月、4月间分别几次向王世红进行交纳租金共240000元，已经支付清楚。王世红出租给韦志强的8间铺面，是王世红与该8间铺面的所有权人城厢南二队租赁后转租的，王世红的转租行为既未告知城厢南二队，也未按照其与城厢南二队所签订的租赁合同的约定进行转租，王世红的转租行为无效，因此，王世红与韦志强于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》也无效。根据合同法规定，合同无效的因该合同取得的财产（包括租金及押金），应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。王世红以无效转租合同为依据所提起的其诉讼请求没有事实和法律根据，依法判决驳回。特此提出反诉，请求法院判决支持反诉人的反诉请求。
被告(反诉原告)韦志强对其辩称及反诉请求向法庭提交以下证据：1.《房屋租赁合同》，证明2015年5月18日王世红将位于扶绥县XX号8间铺面出租给韦志强；2.2015年6月2日收据，证明韦志强按合同约定于2015年6月2日交纳2015年6月1日-2016年6月1日一年铺面租金268000元及押金10000元；3.2016年6月15日收据，证明韦志强已交清第二年租金240000元；4.《土地租赁合同》，证明王世红转租8间铺面给韦志强，转租合同无效；5.《租赁合同》，证明韦志强与城厢南二队于2017年4月14日签订的租赁合同早已生效，该8间铺面已由韦志强正常经营；6.苏某、何某、钟某的证人证言，证明8间铺面土地属城厢南二队集体所有，王世红转租行为，未经城厢南二队同意；在2017年4月中旬，王世红与韦志强重新协商约定将每年的铺面租金由268000元变更为240000元，并可分期支付。
原告（反诉被告）王世红辩称，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，韦志强请求确认《房屋租赁合同》无效没有事实及法律依据；韦志强请求退还押金10000元，不符合合同约定；韦志强诉请退还租金及利息没有事实及法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。
证人苏某、何某、钟某出庭作证。苏某陈述的证词，拟证明8间铺面土地属城厢南二队集体所有，王世红转转租行为，未经城厢南二队同意；何某陈述的证词，拟证明2017年4月的一天，其送货回来，看到王世红与韦志强在谈话，王世红说租金可以商量，268000元改为240000元，但不确定是哪年的租金。钟某陈述的证词，拟证明2016年4月的一天，其听到王世红与韦志强他们说将租金268000元降到240000元，且可分期支付。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。韦志强对王世红提交的证据1－6的真实性没有异议，但认为，《房屋租赁合同》是王世红转租的行为，没有经过产权人的同意，是无效合同；2016年5月15日的收据是已经变更后一年的租金；短信记录及光盘、文字记录，反证王世红是催收第三年的租金而不是第二年的租金，对证据7认为，3张收据的字迹模糊，无法确定其真实性。对韦志强提交的证据，王世红认为，韦志强所持的《房屋租赁合同》与王世红所持的《房屋租赁合同》中多有“王献忠”的名字，其他合同内容是一致的，无法确认“王献忠”与该合同有什么关联，且该合同双方已经履行了两年，韦志强也交有租金，没有损害集体或第三人的利益，是有效合同；对2张《收据》的真实性、合法性无异议，但不能证实韦志强要证明的目的；认为《土地租赁合同》没有约定转租之后的处理，该合同租赁标的是土地使用权，王世红出租给韦志强的是房屋；韦志强与城厢南二队签订的《租赁合同》不合法、无效；证人的证言与被告存在利害关系，应当出庭陈述证言。本院认为，王世红提交的证据1－3与韦志强提交证据1－4相同，能证明王世红与韦志强签订房屋租赁合同及收取租金情况，王世红提交的证据4、证据7能证实王世红与城厢南二队签订终止合同事实及王世红交纳租金给城厢南二队的事实，上述证据来源合法、客观真实，本院予确认；王世红提交的短信记录没有标明年份，内容也没有说明是拖欠哪年租金，王世红在作电话录音前没有事先告知当事人，来源不合法，本院对短信记录及光盘、文字记录不予确认；韦志强提交的证据5仅能证明韦志强与城厢南二队签订租赁合同的事实，本案作为定案的参照依据。对于证人苏某的证人证言，与王世红及韦志强提交的书证相符，与本案有密切的关联性，可以证明本案的相关事实，本院予以确认；对于何某、钟某出具的证人证言及庭审中陈述的证词，经庭审查明，何某、钟某的“证人证言”均证实：“2017年4月中旬上午约10时，王世红来到我老板店铺里，跟我老板韦志强夫妇一起讨论店铺租金的变更问题，我听到他们双方说同意我老板韦志强所承租的该铺面租金由每年的268000元变更为每年240000元，这第二年的租金240000元如果一下子支付困难的，可以分期支付”，但庭审中钟某证实的却是“2016年4月的一天”，两证人的证言陈述时间前后不符，且钟某是韦志强的员工，庭审中何某虽否认韦志强是其老板，但均与韦志强有利害关系，因此对该两证人的证人证言及庭审中陈述的证词，本院不予采纳。至于韦志强提交的《房屋租赁合同》中有“王献忠”的名字，只说明韦志强与王献忠之间的其他约定，本案在此不予审查。
本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，王世红（乙方）与城厢南二队（甲方）签订《土地租赁合同》，合同约定，甲方将位于扶绥县XX号的三角土地的使用权出租给乙方使用；在乙方必须在甲方出租标的地面上建造约为1000平方米混泥土建筑物的前提下，租赁期限为15年；首年租金为130000元，往后每5年递增10%；乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同，合同期内乙方若需要转让经营权给第三方，须经过甲方同意，并办好转租手续。该合同签订后，王世红在其承租的土地上搭建成8个铺面。2015年5月18日，王世红作为甲方与作为乙方的韦志强签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方出租的房屋位于扶绥县XX号大门斜对面）共8间铺面，该房屋用途为商业，租赁期限自2015年6月1日到2018年5月30日，该房屋第一年的租金为人民币268000元∕年，第二年租金为人民币268000元∕年，第三年租金为人民币268000元∕年；租金按一年付1年租金结算，第一次由乙方于2015年5月18日一次性交付1年租金268000元给甲方，往后交房租须在每年的4月20日前交清当期房租方可继续使用房屋，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金5%支付滞纳金，拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总租金20%向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同还约定，合同期间，乙方需向甲方交纳押金10000元，合同期满结清各项费用甲方将此押金退还乙方。王世红、韦志强分别在该合同上签名、按手印。合同签订后，韦志强则对上述8间铺面进行经营管理。2015年6月2日，王世红出具的收据载明：收到林红交来铺面租金1年（2015.6.1－2016.6.1）人民币278000元（含押金10000元）。2016年6月15日，王世红出具的收据载明：收到林红交来铺面租金1年人民币240000元。2017年3月4日，王世红（乙方）与城厢南二队（甲方）签订《终止合同协议》，该协议载明，就对解除甲乙双方在2014年12月28日签订的《土地租赁合同》作出以下决定：1、甲方同意乙方按原合同经营到2017年6月30日止，期间免收乙方2017年1月1日至2017年6月30日的租金；2017年6月30日止，原合同终止，合同解除后，乙方自愿将原合同标的土地面上建筑物（8间门铺）以及水、电线路等设施无偿给予甲方。〈即租赁标的土地面上乙方搭建的铁棚、卷闸门、水电设施等所投的费用，作抵销2017年1月1日至2017年6月30日的租赁金共计65000元〉。2017年4月14日，城厢南二队（甲方）与韦志强（乙方）签订《租赁合同》，甲方同意将位于扶绥县XX号8间大棚的门铺租赁给乙方用作商业经营，租赁期限为7年，即从2017年1月1日至2023年12月31日止，每年租金为130000元。
另查明，王世红与韦志强于2015年5月18日签订的《房屋租赁合同》现已不履行。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。有效合同的法定要件是：合同双方具有相应民事行为能力；合同主体意思表示真实；不违反法律规定或者社会公共利益。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，《房屋租赁合同》的合同主体是王世红、韦志强，均为完全民事行为能力人；虽然王世红在订立合同时没有说明其与城厢南二队签订的《土地租赁合同》中有约定“合同期内乙方若需要转让经营权给第三方，须经过甲方同意，并办好转租手续”，但《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且韦志强在经营期间其本人及城厢南二队均未提出异议，视为默认。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款虽然规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，但出租人城厢南二队并未主张解除合同。因此，《房屋租赁合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。韦志强认为其与王世红签订的《房屋租赁合同》，没有经得城厢南二队同意，没有办理转租手续，是无效合同的反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。鉴于对王世红、韦志强签订的《房屋租赁合同》有效，且王世红依约将8间铺面交付韦志强使用，韦志强对该8门铺面也管理使用、收益了二年，因此，对韦志强要求王世红返还租金508000元及赔偿利息损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。
关于韦志强是否尚欠租金28000元的问题。王世红与韦志强签订《房屋租赁合同》有约定每年租金为268000元，韦志强交纳第一年的租金为268000元，王世红于2015年6月2日出具的收条载明具体的期限，即“收到林红交来铺面租金1年（2015.6.1－2016.6.1）”，对于第二年租金，韦志强分几次共交纳租金240000元，韦志强虽主张双方已把租金降至每年240000元，且证人何某、钟某出庭为其作证，因该两证人的证人证言，没有证明效力，韦志强又没有其他证据证实自己的主张。因此，2016年6月1日至2017年5月30日期间的租金仍为268000元。王世红与城厢南二队于2017年3月4日签订《终止合同协议》，虽终止了双方于2014年12月28日签订的《土地租赁合同》，但该终止合同明确，城厢南二队同意王世红按原合同经营至2017年6月30日止，这说明王世红对8间铺面有权经营至2017年6月30日，这个期限正好是王世红与韦志强签订《房屋租赁合同》第二年2016年6月1日至2017年5月30日的期限内，也就是在《房屋租赁合同》有效期限内，韦志强到2017年5月30日仍在经营管理该8间铺面，因此，韦志强应全额支付2016年6月1日至2017年5月30日的租金268000元，韦志强仅交240000元，尚欠28000元。
关于王世红要求韦志强支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》有约定“乙方如逾期支付租金，拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总租金20%向甲方支付违约金”，现王世红请求韦志强按照一年租金的20%支付违约金，是其自主处分自己的诉讼权利，本院予以支持。韦志强应向王世红支付违约金（268000元×20%）53600元。
关于韦志强要求王世红退回押金的问题。《房屋租赁合同》约定，合同期间，韦志强需向王世红交纳押金10000元，合同期满结清各项费用王世红将此押金退还韦志强。该押金是针对约定“合同期满结清各项费用”后将押金退还，并没有约定有违约行为后不予退还，王世红与城厢南二队签订的《土地租赁合同》已终止，从2017年7月1日起，王世红对该8间铺面不再享有处置权，即《房屋租赁合同》丧失了履行的事实基础，王世红没有证据证实韦志强与其之间尚有未结清的各项费用，且合同期虽未满，但已无法继续履行，因此，王世红应把已收到的押金10000元，退回给韦志强。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）韦志强向原告（反诉被告）王世红支付尚欠租金28000元及违约金53600元；
二、原告（反诉被告）王世红退回租房押金10000元给被告（反诉原告）韦志强；
三、驳回被告（反诉原告）韦志强的其他反诉请求。
上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取920元，反诉受理费减半收取4500元，合计5420元，由原告（反诉被告）王世红负担300元，被告（反诉原告）韦志强负担5120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。
审 判 员 林少芳
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 覃玉珑
书 记 员 谢语琼
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人雎有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。