上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初81488号
原告：赵蔚，男，1979年10月13日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：赵联海(系原告父亲)，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：秦玲玲，上海海耀律师事务所律师。
被告：林嵘喆，男，1979年9月14日生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：胡明举，上海夜晨律师事务所律师。
原告赵蔚与被告林嵘喆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年1月5日、2017年2月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告赵蔚及其委托诉讼代理人秦玲玲、被告林嵘喆的委托诉讼代理人胡明举到庭参加诉讼。第二次庭审，原告赵蔚的委托诉讼代理人秦玲玲、被告林嵘喆的委托诉讼代理人胡明举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵蔚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺2014年8月1日至2014年12月27日的租金及房屋使用费人民币(以下币种同)192,860元；2、判令被告支付原告逾期付款利息：以192,860元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2014年8月1日起计算至被告实某支付之日止。事实和理由：原告有一间位于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号楼转角铺面昌里路口的商铺，被告为经营需要先后承租了其中部分面积用于经营。2009年12月31日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，原告将该商铺一部分面积出租给被告使用，约定租赁期自2009年12月16日起至2014年12月15日止，其中2009年12月16日至2010年1月31日不计入正式租期，每月租金12,000元，先付后用，每三个月支付一次，租金第一年不变，自2011年1月31日起，对租金标准以5%年为单位进行调整；原告交付商铺时，被告应向原告支付商铺租赁保证金，保证金为2个月的租金，租赁关系终止时，原告收取的保证金用于抵充合同约定由被告承担的费用，剩余部分无息归还被告。2010年9月，被告因扩大店面，与原告协商增加租赁面积，原、被告双方于2010年9月签订了《补充合同》，约定增加部分租赁期限自2010年9月19日起，到期日与第一部分商铺相同，增加部分每月租金为22,000元，商铺租金第一年不变，自2011年10月31日起，对租金标准以5%年为单位进行调整，其他约定与《商铺租赁合同》基本相同。之后，原告出租部分与增加部分租金合并计算，每月租金计34,000元。本案系争商铺在合同中约定地址为上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号楼转角铺面昌里路口第一间，在合同履行过程中，门牌号码进行了调整，调整后的门牌号码为上南路1016-1。以上《商铺租赁合同》及《补充合同》签订后，原告先后将原出租部分与增加部分商铺交付被告使用，租赁期限实某履行至2014年12月27日。租金合并后以5%年标准上浮了3次，上浮后从2014年2月开始，每三个月租金为118,077.75元。被告支付了至2014年7月31日的租金，并先后支付保证金68,000元，但被告却违约未支付原告2014年8月1日起至2014年12月27日止的商铺租金192,860元。原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。
被告林嵘喆辩称：不同意原告的诉讼请求。2009年12月31日，原、被告所签商铺租赁合同无异议，被告承租后用于开设果麦饮品店，使用至2014年12月27日，相应的租金被告及时支付。2010年9月原、被告又签订一份租赁合同，约定该商铺作为商业使用，被告本想承租该商铺后用于扩大果麦饮品店的经营规模，但原告的上家不允许改变经营项目，故原告一直无法交付商铺。原、被告遂口头协商临时将该商铺出租给案外人，案外人将租金通过被告转交给原告，案外人经营章鱼小丸子店至2014年3月初。在案外人撤某某，被告希望原告将该商铺交付被告使用，但原告仍无法保证被告的使用用途，故无法交付该商铺。原告未履行交房义务，被告无需支付租金。2014年度，被告将两份商铺租赁合同约定的至2014年7月底的租金支付完毕，因为2014年3月案外人撤某某，原告并未将第二份租赁合同约定的商铺交付给被告使用，被告就该商铺已经支付的租金应抵扣第一份租赁合同中约定的商铺即果麦饮品店在2014年8月1日起至2014年12月27日止的租金。被告不认可原告主张的租金调整标准，被告认为每年5%的上浮应以原始租金即第一年租金为基数。经计算，被告不欠付原告租金，原告反而应向被告返还多余租金。此外，原告的上家不同意原告转租，并限定房屋的经营项目，故原、被告之间的转租合同无效。最后，原告于2016年11月4日提起诉讼，已经超过一年的诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2009年12月31日，原、被告签订商铺租赁合同，其中约定原告出租给被告的商铺坐落于上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号楼转角铺面昌里路口第一间；租赁期限自2009年12月16日起至2014年12月15日止，其中2009年12月16日至2010年1月31日不计入正式租期；每月租金12,000元，该商铺租金1年内不变，即自2011年1月31日起，双方同意对租金标准以5%年为单位进行调整，具体细节由双方根据当时的具体情况协商解决；原告交付商铺时，被告应向原告支付商铺租赁保证金24,000元，同时支付3个月租金36,000元(另12,000元1月31日付清)，租赁关系终止时，原告收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。原告向被告交付该商铺，被告用于开设果麦饮品店，实某使用至2014年12月27日。
2010年9月，原、被告又签订商铺租赁合同，其中约定原告出租给被告的商铺坐落于上海市浦东新区昌里路上南路口第一间，被告承租该商铺作为被告商业使用；租赁期限自2010年9月19日至2014年12月15日止；每月租金为22,000元，该商铺租金1年内不变，即自2011年10月31日起，双方同意对租金标准以5%年为单位进行调整，具体细节由双方根据当时的具体情况协商解决；原告交付商铺时，被告应向原告支付商铺租赁保证金44,000元，租赁关系终止时，原告收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。审理中，被告表示由于原告无法保证商业用途，故无法将该商铺交付给被告使用，原、被告协商后决定出租给案外人，由案外人开设章鱼小丸子小吃，案外人自2010年10月承租至2014年3月，每月租金22,000元，由案外人将租金转至被告账户，再由被告向原告支付。被告还表示现在果麦饮品店和章鱼小丸子店已经不再经营，由被告直接与上海音源投资发展有限公司(以下简称音源公司)签订租赁合同，将两店合并后用于经营其他项目。
2012年4月，原告(乙方)与音源公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方的房屋位于昌里路201-1临袜艺馆、上南路1016-1临果麦饮品店、章鱼小丸子小吃，上南路1016临光头佬小吃，建筑面积约97平方米，因此前江树林私自转租给乙方，甲、乙双方此后直接建立租赁关系，乙方现在正在上列租赁房屋进行正常经营，以此现状乙方继续经营；租赁期限自2012年4月28日起至2014年12月27日止；房屋租金为每月6万元，租金四个月支付一次，除首次租金于合同签订后二日内支付外，其他各期租金应于该对应起租日所在月份前一个月的5日前向甲方支付下一期租金。
另查明，涉案租赁商铺为上南路世博配套项目。2009年1月，上海长青投资管理中心将该项目整体租赁给音源公司，允许其在2009年11月1日至2015年4月30日的期限内对外出租，收取租金，对项目进行整体的运行管理并承担相应的管理责任。2009年8月，音源公司(甲方)与江树林(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区上南路(昌里路北边)，第一幢和第二幢及两幢之间的连廊部分，租赁期限从2009年12月28日至2014年12月27日。合同签订后，音源公司按约交付房屋，江树林对租赁房屋进行改造和装修。2009年9月至2010年1月期间，江树林以自己名义或上海米莱咖啡有限公司(江树林为该公司股东之一)的名义将部分租赁房屋转给原告赵蔚等人使用。2010年7月，音源公司以江树林拖欠租金、擅自转租为由向本院提起(2010)浦民一(民)初字第22474号诉讼，要求解除租赁合同，本案原告赵蔚为该案件第三人之一。2011年9月，音源公司又以江树林拖欠租金等为由提起(2011)浦民一(民)初字第35828号诉讼，法院判决音源公司与江树林签订的《房屋租赁合同》及《约定书》解除，江树林迁出并返还由其实某使用的房屋。该案判决生效后，音源公司直接与除吴真雄以外的次承租人签约。
2015年1月4日，原告向被告发送短信，要求被告将所有拖欠的房租按照原来签订的合同支付给原告，再在一定程度上对原告放弃店面进行补偿。2015年3月27日，被告向原告发送网上银行账户明细查询截图，显示2014年2月5日被告向原告转账5万元，2014年3月8日转账3万元，2014年5月1日转账34,439元。2016年3月18日，原告向被告发送短信，要求被告支付欠付租金196,600元，否则将提起诉讼。2016年3月20日，原告向被告寄送催款函，要求支付欠付租金196,600元。2016年3月28日，被告向原告回复短信，其中称其出差刚回沪，方收到原告信件，故未能及时回复，自从2015年3月初在800弄物业处原、被告面谈后，原告就再也没来上海和被告沟通，被告本以为原告自认理亏不再出现，没想到被告罔顾事实，说被告欠付196,600元租金。原告于2016年11月4日向本院递交诉状。
审理中，原、被告表示涉案租赁商铺租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，并要求在本案中一并处理合同保证金合计68,000元，可用于抵扣被告欠付费用。
本院认为，本案的争议焦点之一涉案租赁商铺合同是否有效。涉案租赁商铺为上南路世博配套项目，由上海长青投资管理中心整体租赁给音源公司，允许其对外出租。2009年8月，音源公司将房屋出租给江树林，江树林转租给原告，原告又转租给被告。后音源公司与江树林就租赁事宜多次诉讼，(2010)浦民一(民)初字第22474号案件中本案原告作为第三人，2012年音源公司直接与原告就涉案商铺签订《房屋租赁合同》，明确租赁商铺为上南路1016-1临果麦饮品店和章鱼小丸子小吃店，音源公司在2014年12月27日租赁期限届满前未就原告转租事宜提出过异议，并在租赁期限届满后直接与被告就涉案商铺签订租赁合同，由此可知音源公司对于原告的转租行为知晓且同意，故被告以原告擅自转租为由主张原、被告之间商铺租赁合同无效，缺乏依据，本院不予支持。
本案争议焦点之二涉案商铺租金是否付清。审理中，原、被告均确认涉案两间商铺租金支付至2014年7月底，被告主张第二份租赁合同中约定的商铺未交付，而是由案外人开设章鱼小丸子小吃店，2014年3月案外人搬某某，原告因为受经营范围的限制无法向被告交付该商铺，故对于被告已经支付的该商铺2014年3月至7月底的租金应抵扣被告经营的果麦饮品店2014年8月1日至12月27日的租金及房屋使用费。对此，本院认为，原、被告系第二份商铺租赁合同的相对方，被告虽称商铺由案外人开设章鱼小丸子小吃店，但案外人与原告之间并无租赁协议，案外人实某向被告交付租金，故被告关于原告并未向其交付商铺的主张，本院不予采信。原告已向被告交付合同约定的两间商铺，被告未能按约支付租金，亦未在租赁期限届满后及时搬离，故原告主张租金及房屋使用费，依法有据，本院予以支持。
本案争议焦点之三原告主张的租金、逾期付款利息及计算标准是否合理。关于租金，原、被告签订的两份商铺租赁合同均约定对租金标准以5%年为单位进行调整。审理中，原、被告对于计算基数存有异议，原告认为每年应以上一年度租金为基数上浮5%，被告则认为每年应以第一年租金为基数上浮5%。本院认为，合同条款对于租金计算基数约定不明，原告作为出租方主张按照上一年度租金为计算基数，然未能提供证据予以佐证，根据谁主张谁举证的原则，由原告承担举证不能的法律后果，故本院认可被告关于租金计算基数的观点，即每年以第一年租金为基数上浮5%，结合原告所述租赁期间租金上浮三次，故涉案两间商铺在2014年8月至12月期间，每月租金合计39,100元。2014年8月1日至10月31日，涉案两间商铺租金为117,300元，2014年11月1日至12月15日，涉案两间商铺租金58,650元，2014年12月16日至12月27日，涉案两间商铺使用费为15,640元，以上合计191,590元。关于租金支付时间。原、被告庭审中确认租金为先付后用，三个月支付一次。故2014年8月1日至10月31日的租金应在2014年8月1日前付清，2014年11月1日至12月15日的租金应在2014年11月1日前付清。原告未按约支付上述租金，被告主张逾期付款利息，本院予以支持，但起算时间应作调整，其中以117,300元为基数，自2014年8月1日起计算至实某付清之日止，以58,650元为基数，自2014年11月1日起计算至实某付清之日止。因2014年12月16日至12月27日产生的系房屋使用费而非租金，故原告主张该部分房屋使用费的逾期付款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。同时，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，缺乏依据，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。
本案争议焦点之四原告诉请是否已经超过诉讼时效。延付或拒付租金的诉讼时效为一年。被告于2016年3月的短信中认可原、被告于2015年3月在物业处进行过面谈，被告在2015年3月27日也向原告发送银行账户查询明细，可知双方就欠付租金事宜进行沟通，故2015年3月27日诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。2016年3月18日，原告向被告发送催讨短信，并于3月20日邮寄催款函，故欠付租金的诉讼时效再次中断。原告于2016年11月诉至法院，系在一年诉讼时效内起诉，未超过诉讼时效。另，审理中，原、被告同意合同保证金68,000元抵扣被告欠付费用，无不当，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告林嵘喆于本判决生效之日起十五日内向原告赵蔚支付自2014年8月1日起至2014年12月27止的租金及房屋使用费191,590元；
二、被告林嵘喆于本判决生效之日起十五日内向原告赵蔚支付逾期付款利息：以117,300元为基数，自2014年8月1日起计算至实某付清之日止；以58,650元为基数，自2014年11月1日起计算至实某付清之日止；均按照中国人民银行同期贷款利率计算。
(被告林嵘喆支付的合同保证金68,000元可从上述第一、二项中予以抵扣)
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,581元，减半收取计2,790.50元，由原告赵蔚负担25元，被告林嵘喆负担2,765.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 祝 芬
二〇一七年二月十三日
书 记 员 王晔璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
(一)身体受到伤害要求赔偿的；
(二)出售质量不合格的商品未声明的；
(三)延付或者拒付租金的；
(四)寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。