广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终9533号上诉人（原审原告）：郑彩苓，女，汉族，1970年2月5日出生，住广东省东莞市，。委托代理人：谢国良，广东纬韬律师事务所律师。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇环岗村。法定代表人：周伟淦，系该公司董事长。委托代理人：严伟，广东旗峰律师事务所律师。委托代理人：路芳，广东旗峰律师事务所律师。上诉人郑彩苓、东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（以下简称冠亚公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人郑彩苓、冠亚公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑彩苓上诉请求：（一）撤销一审判决第二项，改判冠亚公司承担案涉房屋约定交楼之日至修复验收合格之日的物业管理费，赔偿郑彩苓46224元（每月管理费6元每平方木，面积321平方米，自2013年7月1日计至房屋质量缺陷修复完工验收合格之日止，现暂计两年），赔偿郑彩苓验房费用1203.75元。（二）冠亚公司承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院认定案涉房屋存在质量问题，严重影响业主的正常居住使用，则在案涉房屋修复之前，郑彩苓有权拒绝收楼直至双方验收合格之前，在此期间损失应由冠亚公司承担，租金损失仅是损失的一部分，案涉房屋没有达到交付标准，此期间的物业管理费不应缴纳，应由冠亚公司承担，而郑彩苓多次催促，案涉房屋维修仍不够彻底，为避免损失过大，郑彩苓委托鉴定机构检验，由此产生的费用应由冠亚公司承担。冠亚公司辩称：冠亚公司依约交付房屋，郑彩苓无理拒绝收楼，应当视为房屋已实际交付，郑彩苓应支付物业管理费。验房费也不是必要开支，应由郑彩苓自行承担。冠亚公司上诉请求：（一）撤销原审判决第一项，改判驳回郑彩苓一审诉讼请求。（二）本案诉讼费由郑彩苓承担。事实和理由：1、郑彩苓延期使用案涉房屋的经济损失是其逾期拒不收楼导致，而非房屋质量缺陷导致。案涉房屋符合合同约定和法定的交付条件，郑彩苓以房屋存在质量问题拒绝收楼，但其至本案一审终结都未能举证证明案涉房屋存在质量问题，其拒绝收楼没有依据。2、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定。该规定应适用于房屋已交付但因质量问题不能居住的情形，但本案因郑彩苓拒绝收楼导致实际并未交付使用，且案涉房屋也无证据证明存在质量问题。3、郑彩苓购买房屋的目的是炒楼，不是居住出租，不存在延期使用的问题，其在收楼、报修、验收均存在明显的拖延时间，客观上并不存在租金损失，即使存在租金损失，冠亚公司也应承担维修期间的租金损失。4、郑彩苓一审提出房屋租金鉴定申请后又撤回，应承担举证不能的后果。一审法院委托的鉴定机构无法评估案涉房屋租金，另案的房屋租金评估结果因判决不是生效裁判文书，不能作为依据，冠亚公司也不同意另案租金评估结果。郑彩苓辩称：郑彩苓有在合理时间内积极提出维修的问题，不存在怠于行使权利延期收楼。冠亚公司不能在合同约定时间内交付质量合格的房屋，应依法承担郑彩苓相应的损失。郑彩苓向一审法院起诉请求：1、冠亚公司对东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰2101号房屋墙、梁、屋顶斜面等存在的空鼓、裂缝、渗漏水等质量问题按照鉴定机构确定的修复方案进行限期修复；2、冠亚公司赔偿郑彩苓因房屋质量缺陷造成的房屋贬值损失50万元（具体数额以评估机构的评估为准）；3、冠亚公司赔偿郑彩苓因房屋质量缺陷导致延期使用的经济损失36万元（参照同地段同类房屋租金标准计算，具体数额以评估机构的评估为准。现暂以每月租金15000元为标准，自2013年7月1日计至房屋验收合格交付之日止，现暂计两年）；4、冠亚公司承担案涉房屋约定交楼之日至验收合格交付之日的物业管理费用，即赔偿郑彩苓46224元（每月管理费为6元每平方米，面积321平方米，自2013年7月1日计至房屋验收合格交付之日止，现暂计两年)；5、冠亚公司赔偿郑彩苓验房费用1203.75元；6.本案诉讼费用、鉴定费用全部由冠亚公司承担。一审法院认定事实：2012年3月3日，郑彩苓与冠亚公司签订一份商品房买卖合同，约定郑彩苓购买冠亚公司开发的东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰2101号房，建筑面积321平方米，房价款为5568500元。上述合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任……。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。上述合同签订后，郑彩苓依约付清了全部购房款。郑彩苓称，冠亚公司于2013年6月30日通知收楼，郑彩苓当天进行验房的时候发现案涉房屋的多处墙壁、梁存在裂缝，多个裂缝存在渗漏水现象等严重问题，双方在当日未能完成交房，郑彩苓也多次向冠亚公司反映。冠亚公司确认案涉房屋确实存在渗漏水等问题，但认为不属于房屋主体结构的质量问题，也不属于严重影响居住的质量问题，仅仅是质量瑕疵，且已经于2016年6月底修复。经查，针对郑彩苓的投诉，冠亚公司工作人员于2014年6月16日组建一个微信群，协商维修郑彩苓所购房屋的质量问题，之后冠亚公司也进行了多次维修，但郑彩苓认为没有修复故而拒绝收楼。2015年12月8日，冠亚公司通知郑彩苓再次去验楼，双方到现场后对房屋的现状进行了重新确认并形成了一份验收记录表，验收记录表上记载了开裂、色差、渗水、水印、裂纹、收口差、锈迹、掉漆等问题，郑彩苓还拒绝在验收记录表上签字。之后郑彩苓于2015年12月29日委托广州天玑房地产咨询服务有限公司进行房屋质量检验并支出了验房费1203.75元，该公司就案涉房屋的墙地面工程及门窗工程进行检测，检测结果为墙地面存在多处掉漆、裂缝、空鼓、色差、水迹、渗水等问题，门窗存在开裂、色差、破损、松动、锁不上等问题，并就上述问题提出了整改建议。2016年1月19日至27日期间，郑彩苓与冠亚公司的工作人员进行了多次沟通，冠亚公司表示郑彩苓及其亲属所购买的十套房子有部分过了执修期，确认除了渗水外，还存在外墙色差、裂缝等很多问题，还表示维修需要招标，时间会比较长，考虑就物业费向香港总公司申请减免。2016年3月10日，郑彩苓就案涉房屋存在的问题向东莞市住建局投诉，该局回复如下“一、我局工作人员于2016年3月21日在现场会同业主本人、开发商和厚街质监组对厚街海逸豪庭御峰D1期业主反映房子屋顶出现漏水、墙面多次出现裂缝的问题进行核查。经现场核查，该房屋存在屋顶有渗漏痕迹、1-3层墙面抹灰出现裂缝、部分窗边玻璃胶开裂的情况；二、处理意见经开发商与业主协商，基本达成初步处理意见，各业主与开发商共同对房屋进行检查，对存在上述问题或其他质量问题的由双方确认签名，再由开发商出具维修方案经双方确认后处理，我局将对处理结果继续跟进”。东莞市住建局还就御峰D1期业主反映的问题于2016年3月21日、4月6日两次去到现场，其中2016年4月6日现场检查核实为：1.该房屋存在屋顶有渗漏痕迹、1-3层墙面抹灰出现裂缝、部分窗边玻璃胶开裂的情况；2.外墙涂料局部空鼓、开裂、渗漏；3.部分房屋已开始维修。冠亚公司称已于2016年3月开始对案涉房屋重新进行了一次全面维修并于2016年6月底彻底修复。郑彩苓称，冠亚公司的本次维修未经其同意，是单方维修，且郑彩苓没有钥匙无法进入室内查勘，但从外观来看，冠亚公司在2016年6月底的维修确实比较彻底，用于维修的排架也全部拆除了，郑彩苓咨询了专业人士得知，本次维修后的一年内应该无法检测是否存在质量问题。另查，郑彩苓于2016年4月28日向一审法院提起诉讼，并申请对以下三项内容进行鉴定评估：第一，确定案涉房屋是否存在如下质量问题，请求鉴定的内容为：1.对案涉的东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰2101号房屋的所有裂缝、空鼓、渗漏水部位进行实地检测，确定裂缝、空鼓、渗漏水的具体部位、状况及形成原因；2.对案涉的房屋裂缝部位取样鉴定以确定混凝土强度是否达到图纸设计标准以及取样鉴定内墙砖是否达到图纸设计标准；3.对案涉的房屋鉴定出来的质量问题出具修复方案和修复费用；第二、从2014年1月1日到2016年5月1日，案涉房屋如果用于租赁用途的租赁市场价格出具评估报告；第三，对案涉房屋存在裂缝、渗漏水等质量问题导致的贬值损失进行评估，采取抛开房屋自然上涨的价格因素，将房屋购买时的价值与鉴定时的价值对比得出。后郑彩苓向一审法院撤回了对第一项鉴定的申请，仅保留了第二项租金损失及第三项贬值损失的评估。郑彩苓当庭称，基于起诉后冠亚公司已经对案涉房屋的渗漏水、裂缝、空鼓进行维修，郑彩苓经过相关专业咨询，得知如冠亚公司进行修复，短则一年是无法鉴定出质量问题的，故暂时撤回案涉房屋的质量问题、修复方案和修复费用的鉴定。一审法院将上述两项鉴定评估事项委托给广东恒之信土地房地产评估有限公司进行评估，广东恒之信土地房地产评估有限公司回复称贬值损失的评估超出了该机构的业务范围，无法客观评估贬值损失，且该机构未充分掌握案涉房产所在区域内相似房产2014年1月至2016年5月的历史租赁市场价格资料，很难给出客观的租赁价格意见。庭审中，双方均确认在其他案件中有就海逸豪庭御峰4052号面积447平方米毛坯房屋有委托相关机构对租金进行鉴定，并得出租金12069元/月的结论。郑彩苓认为可以参考其他案件中的租金标准计算。冠亚公司则认为虽然在其他案件中评估机构对海逸豪庭御峰4052号面积447平方米房屋作出了12069元/月的租金标准，但冠亚公司对该结论不予认可，因为该案的房屋与案涉房屋都是毛坯房，装修的程度会影响租金幅度，另案的租金标准不能作为本案的租金依据，冠亚公司还认为不应该支持贬值损失，理由为房屋的质量问题经过修复就不存在，所以也不存在贬值损失。再查，双方均确认案涉房屋的物业管理费为每月6元/平方米。郑彩苓认为物业费损失应由冠亚公司承担，冠亚公司则认为物业费属于郑彩苓与物业公司之间的物业服务管理关系范畴，与本案的商品房销售合同不是同一法律关系，且物业管理公司一直都有对整个小区的绿化、维护、安保等提供管理和服务。最后，案涉房屋于2012年12月19日取得了竣工验收备案证书。冠亚公司称，案涉房屋工程竣工后已验收合格，完全符合交付条件，冠亚公司主张已经按约通知郑彩苓收楼，但郑彩苓认为不符合收楼条件故一直未收楼，冠亚公司也一直按照郑彩苓的要求对全部十套房屋进行维修，但是郑彩苓一直推拖拒不收楼。原审法院认为：双方之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人有约束力。冠亚公司对郑彩苓提供证据的真实性予以确认，对此亦予以确认。根据郑彩苓提供的证据及双方陈述可知，案涉房屋确实曾经因存在裂缝、空鼓、渗漏水等质量问题导致未能交楼，虽然郑彩苓并无证据证明上述问题属于房屋主体结构的质量问题，但上述质量瑕疵问题确实严重影响正常居住使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，郑彩苓有权请求冠亚公司进行修复及赔偿修复期间的相关损失。现双方确认冠亚公司进行了多次维修，冠亚公司认为已经在2016年6月底进行了修复，郑彩苓确认2016年6月底的维修很彻底，还认为自己咨询了专业人士后得知本次维修后的一年内是无法鉴定出来是否有质量问题，并撤回了对房屋质量问题及修复方案的鉴定评估申请，故郑彩苓应当自行承担举证不能的后果，对冠亚公司的主张予以采信，认定郑彩苓所主张的案涉房屋质量问题已于2016年6月底修复完毕，并对郑彩苓诉请的第一项不予支持。至于郑彩苓诉请的第二项即因房屋质量缺陷造成的房屋贬值损失，原审法院认为，房屋已经修复，没有证据证明还存在缺陷，且原审法院按照郑彩苓的要求委托的鉴定机构均无法对贬值损失进行评估，郑彩苓应承担举证不能的不利后果，原审法院对郑彩苓诉请的第二项不予支持。至于郑彩苓诉请的第三项即房屋缺陷导致延期使用的经济损失，郑彩苓要求参照同地段的租金标准计算，原审法院认为，郑彩苓无法入住的损失类似租房损失，故应予以支持。虽然案涉房屋的租金标准无法进行评估，但双方确认在另案中有对同地段的海逸豪庭御峰4052号面积447平方米房屋作出了12069元/月的租金评估，两者均为毛坯房，郑彩苓主张参照该租金标准，并无不妥，予以采信，经折算为27元/平方米，具体到本案房屋为8667元/月。至于该损失的计算时间，按照合同约定应于2013年6月30日交楼，但案涉房屋为毛坯房按常理应进行基本的装修后方可入住或放租，一审法院按照一般的日常生活经验并参照普通装修标准酌定案涉房屋装修期间为6个月，即案涉房屋最早也应在2013年12月底方能装修完毕，因此计算损失也应从2014年1月1日开始计算，郑彩苓的主张从2013年7月1日计算无法入住损失显然不合理。另案涉房屋在2016年6月底进行了修复，故案涉房屋无法入住的经济损失从2014年1月1日起参照8667元/月计算30个月至2016年6月底，为260010元。考虑到郑彩苓已经在合理期间内向冠亚公司进行了投诉并多次催促其进行维修，郑彩苓也多次前往案涉房屋内进行现场复核并委托了广州天玑房地产咨询服务有限公司进行房屋质量进行了检验，还向东莞市住建部门进行了相应的投诉，郑彩苓已经积极采取了各种措施以防止损失的扩大，故郑彩苓对无法入住的损失无需承担责任，全部损失260010元均由冠亚公司承担。至于郑彩苓诉请的第四项即冠亚公司承担案涉房屋约定交楼之日至修复完成之日的物业管理费用，一审法院认为，郑彩苓延期入住的损失已经通过参照租金的标准进行了弥补，赔付租金的效果类似于入住，且物业公司收取的物业费是针对整个小区的安保、管理、维护所支出，包含了与郑彩苓所购买物业之配套的公共部分设施，郑彩苓在得到租金弥补后理应自行承担物业管理费。至于郑彩苓诉请的第五项即冠亚公司赔偿广州天玑房地产咨询服务有限公司进行房屋质量检验的房屋检测费1203.75元，一审法院认为，该次检测属于郑彩苓单方委托，冠亚公司在接到郑彩苓投诉后进行了多次维修，对郑彩苓所反映的质量问题也没有进行否认，故房屋检测费属于不必要的开支，应由郑彩苓自行承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款，于2016年9月22日作出（2016）粤1972民初字第4413号民事判决：一、限冠亚公司于判决生效之日起三日内向郑彩苓支付从2014年1月1日起至2016年6月底延期使用东莞市厚街镇湖景路海逸豪庭御峰2101号房的经济损失260010元；二、驳回郑彩苓的其他诉讼请求。如果冠亚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12874元，由郑彩苓承担8874元，由冠亚公司承担4000元。二审期间，冠亚公司提供建设工程竣工验收消防备案受理凭证、个人备案信息、消防备案表、交付使用通知书、住宅单位钥匙交接书、业主收楼验收记录表、报修和维修时间表、验收记录表、验收通知函、快递单，拟证明案涉房屋已经竣工验收备案，案涉房屋已经收楼，郑彩苓在报修及验收时存在明显的拖延时间。郑彩苓对上述证据不予确认，主张验收记录表记载案涉房屋存在质量问题影响居住。本院经审理，对原审法院审理查明的事实，予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对冠亚公司、郑彩苓上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：郑彩苓诉请冠亚公司赔偿因房屋质量缺陷导致延期使用的经济损失、物业管理费、验房费是否依法有据。关于冠亚公司是否需要赔偿郑彩苓损失的问题。首先，冠亚公司确认郑彩苓提供证据的真实性，根据郑彩苓提供的证据、冠亚公司二审提供的验收记录表等证据可知，案涉房屋确实曾存在裂缝、空鼓、渗漏水等质量问题，冠亚公司上诉主张无证据证明案涉房屋存在质量问题没有依据，本院不予采信。其次，从郑彩苓提供的证据看，郑彩苓已通过微信、电话、现场反映等方式向冠亚公司主张质量问题，而其所反映的质量问题历经冠亚公司多次维修仍未修复完成，冠亚公司直至2016年6月底才最终修复，冠亚公司上诉主张郑彩苓延迟就其维修的事项进行验收没有依据。第三，郑彩苓所反映的房屋裂缝、空鼓、渗漏水虽然并无证据证明是房屋主体结构的质量问题，但上述质量问题依照合同约定属于冠亚公司的保修范围，冠亚公司经过多次修复仍未能杜绝，已然影响到郑彩苓对案涉房屋的装修使用，原审法院认定上述质量问题为严重影响正常居住使用并无不妥。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，郑彩苓有权要求冠亚公司彻底修复及赔偿修复期间的损失。关于郑彩苓损失的项目和计算标准问题。原审中，对修复期间的损失无法通过评估方式确定，郑彩苓诉请参照同地段租金标准计算其在冠亚公司修复期间的损失合理。另案中对同地段的房屋进行了评估鉴定，该房屋与本案房屋同属于毛坯房，原审法院认定以该房屋评估单价作为认定本案郑彩苓损失的参照并无不妥。上述参照租金标准计算损失的效果类似于入住使用，使用物业必然要缴纳物业管理费，郑彩苓要求赔偿物业管理费没有依据。至于验房费，是郑彩苓单方委托，并非必要开支，郑彩苓诉请该费用没有依据。综上所述，冠亚公司、郑彩苓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6186元，由东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司负担5200元，由郑彩苓负担986元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 廖志明审判员 冯婉娥二〇一七年二月二十七日书记员 梁玮珊