广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初2462号
原告：尹志醒，男，1978年2月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
被告：罗正洪，男，1991年7月23日生，汉族，身份证住址湖南省衡东县，
委托诉讼代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷争名，广东宾得律师事务所律师。
第三人：权延晓，男，1987年9月29日出生，汉族，身份证住址河南省平顶山市卫东区，
委托诉讼代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。
原告尹志醒与被告罗正洪、第三人权延晓租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹志醒及第三人权延晓共同委托诉讼代理人阳熙梅，被告罗正洪委托诉讼代理人黎国洪、雷争名均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尹志醒向本院提出诉讼请求：1、被告立即将商铺交还原告；2、被告向原告支付2016年9月至2017年2月17日的租金28600元，计算至被告实际归还商铺之日止；3、被告向原告支付2016年7月至10月的水电费9225元；4、判令被告向原告缴纳保证金10400元不予退还；5、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告申请撤回上述第1项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。同时，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付2016年9月1日到2017年3月27日的租金35880元；变更第3项诉讼请求为：被告向原告支付2016年7月至10月的电费7386元、水费250元，合计7636元；并且增加1项诉讼请求，即被告向原告支付2016年3月至2017年3月27日的管理费2677元、卫生费1190元，合计3867元。事实与理由如下：2016年3月10日，第三经原告的授权与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告于2016年3月10日起至2019年3月9日租赁原告位于白云区××××玻璃棚步行街Ａ5商铺，面积约为45平方米经营小吃、甜品、饮料。合同签订后，原告已按约定将商铺交由被告经营使用，但被告以各种理由拖延并拒绝支付商铺租金及水电费用。根据双方签订的合同约定，被告已构成严重违约，原告可以收回涉案商铺。原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，支持原告的诉讼请求。
被告罗正洪答辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1、我向原告发出了《律师函》，清楚地告知了原告涉案商铺的交接事宜，该函已于2016年11月9日送达至原告，涉案商铺已交还给了原告，故不存在交还的问题。2、涉案《租赁合同》无效，故不存在支付租金的说法，应称之为场地使用费。对于2016年11月10日至2017年3月27日期间场地使用费的问题，如第一点所述，我已将涉案商铺交还给了原告，不应该再支付场地使用费。3、关于原告诉请的水电费，原告计算的金额是错误的，应当按居民用水电或商业用水电的价格计算，请法院根据相关标准确定水电费单价。4、鉴于涉案租赁合同无效，支付管理费及卫生费没有依据。5、鉴于涉案租赁合同无效，按照合同法中有关合同无效的处理规定，原告向被告收取的保证金应退还给被告，是有法律依据的。6、诉讼费的承担由法院处理。
第三人权延晓述称，我方同意原告的诉请及意见。
经审理查明：2016年3月10日，第三人权延晓经原告尹志醒的授权作为出租方（甲方）与被告罗正洪（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定甲方将位于白云区嘉禾街旧圩玻璃棚步行街A5商铺（面积约45平方米）出租给乙方经营小吃、甜品、饮料。乙方在签订合同时应向甲方缴纳租赁保证金人民币10400元。租期从2016年3月10日起至2019年3月9日终止。租金按每年递增10%计算，合同期满后待乙方结清所有应交费款项后，甲方如数无息退还给乙方。租金只开具收据收取，双方商定租金为：2016年3月10日至2017年3月9日每月租金5200元；2017年3月10日至2018年3月9日每月租金5720元；2018年3月10日至2019年3月9日每月租金6292元。乙方在每月5号前必须缴纳当月租金，逾期缴纳的按租金2%每天收取滞纳金。如乙方超过交租期限15天，则视为乙方默认自愿同意放弃该商铺使用权限及属违约处理，甲方有权终止合约，收回铺位不退回保证金。商铺内的所有物品自愿放弃，并同意由甲方自行处理变卖以抵扣租金，商铺由甲方收回另行招商，且不追究甲方任何责任。租赁期间，乙方必须守法经营，办理相关证照，包括工商、税务、水电费、治安费、卫生费、公共通道分摊费及相关房屋租赁税收等一切费用均由乙方负责。甲方收费项：管理费5元/平方米，卫生费100元/间；基础水费7元/立方，排污费3元/立方；基础电费2元/度。水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。
合同签订后，被告依约向原告支付了租赁保证金10400元以及2016年7月至8月的租金共10400元。
原告为证明其代被告垫付了涉案商铺的水电费，向本院提交了若干《收据》及催缴水电费的《温馨提示》，收据由案外人广州市星嘉物业管理有限公司（以下简称星嘉物业公司）出具，其中2016年7月19日的收据载明收到嘉禾旧墟广场ABCD铺水费1596元、电费30600元、2016年8月6日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺7月3日至8月3日水费1659元、2016年7月3日至8月2日电费19746元；2016年9月30日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺8月2日至9月2日电费39420元；10月电费40189元；2016年10月15日的收据载明收到步行街广场ABCD铺水费2058元、10月电费22327元。被告质证称收据是由案外人星嘉物业公司开具，且反应的是步行街总体水表情况，与被告没有关联。
同时，原告提交涉案商铺的电费、水费、管理费及卫生费明细表。明细表载明2016年7月上述四项费用总额2665元、2016年8月四项费用总额3015元、2016年9月四项费用总额2795元、2016年10月四项费用总额425元、11月四项费用总额355元。被告质证不予确认。
被告为证明已于2016年11月9日完成涉案商铺的交接，提交了2016年10月20日向原告发送的律师函及妥投证明，律师函载明被告请求原告在见到律师函后2日内与被告委托人联系办妥相关的交接手续，否则视为双方交接完毕，并于5日内返还租赁保证金、装修费、加盟费、多付的租金等，该律师函于2016年11月8日寄出，妥投证明显示2016年11月9日“客户要求放喜洋洋代收”。同时，被告还提交了涉案商铺的录像及照片，显示涉案商铺仍留有空调、桌椅等物品。原告辩称未收到邮件，认为被告单方通知并不当然引起完成交接的法律效果，且称没有收到涉案商铺的钥匙，也否认将涉案商铺上锁。
另查明，2015年9月13日，原告（承租方、乙方）与案外人星嘉物业公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由原告向星嘉物业公司承租位于广州市白云区嘉禾中街旧市场A、B、C、D铺作为商业使用。租赁期为2015年9月13日至2021年9月12日。合同约定星嘉物业公司代为收取的其他费用包括但不限于：电费1.8元/千瓦时，水费7元/吨，管理费3元/平方米，卫生费40元/铺。水电独立装表核算，水电的线损、管损则按使用量予以分摊。
庭审中，原告确认涉案商铺没有办理规划报建手续。被告确认实际有经营涉案商铺。双方确认涉案商铺最后缴纳租金的时间为2016年8月31日。原告确认是其委托了第三人权延晓签订合同及进行管理，合同的实际履行人为原告。
本院于2017年3月27日组织原、被告对涉案商铺进行现场交接，商铺内仍留有空调、桌椅等物品。原告已对涉案商铺的现状进行拍照留存，且原告于当日将商铺内留存的物品搬离，被告予以同意。双方均确认欠付的水表读数38吨，电表读数5079度。
以上事实，有当事人提交的商铺租赁合同、收款收据、明细表、律师函、妥投证明、录像、照片及当事人的陈述等证据予以证明。
本院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法庭辩论终结前，作为出租人的原告仍未取得相应的规划报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。
本案中，对于涉案商铺的交付时间，被告主张其于2016年11月9日已向原告交付涉案商铺，为此提交了向原告发送的律师函、邮件妥投证明、录像、照片等证据。但录像显示涉案商铺并未空置，尚不具备交接条件，被告亦无充分证据证明其已将涉案商铺钥匙交于原告。同时，被告邮寄的律师函妥投证明显示“客户要求放喜洋洋代收”。原告不确认收到该邮件，且否认将涉案商铺上锁。因此，对被告认为于2016年11月9日已交付涉案商铺的主张，本院不予采信。2017年3月27日，本院组织双方进行现场交接，并由原告搬离涉案商铺内的物品，被告予以确认。因此，涉案商铺实际交付的时间应为2017年3月27日。原告主张被告支付2016年9月1日至2017年3月27日的场地使用费共35880元。租赁期间，被告实际使用了涉案商铺，被告未能提供证据证明其向原告支付了上述期间内的场地使用费，故应向原告支付2016年9月1日至2017年3月27日的场地使用费共35728.98元（5200×6+5200÷31×27=35728.98）。合同无效，双方因合同而取得的财物应相互返还。因此，原告应当退还被告所缴纳的租赁保证金10400元，原告不予退还租赁保证金的主张无法律依据，本院不予支持。
关于涉案商铺水电费的计算，本院于2017年3月27日组织双方进行现场交接的过程中，双方确认水表读数为38吨，电表读数5079度，涉案商铺的水电费应据实结算。涉案租赁合同约定水费10元/立方（含基础水费7元/立方、排污费3元/立方）、基础电费2元/度；水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。被告抗辩涉案商铺的水电费单价过高，但双方在租赁合同履行过程中系按上述标准计算，被告在签订合同时及租赁期间均未提出异议。对于被告主张应当调整水费计算标准的抗辩，本院不予采纳。因此，被告应向原告支付水费380元（38吨×10元/立方）、电费10158元（5079度×2元/度），水电费合计10538元。原告诉请的水电费为7636元，此应视为原告对其权利的处分，故被告向原告支付水电费合计为7636元。
关于原告主张被告支付2016年3月至2017年3月27日的管理费2677元、卫生费1190元的请求。涉案租赁合同约定商铺的管理费为5元/平方米，卫生费100元/间。被告主张租赁合同无效而无需缴纳管理费、卫生费，对此被告实际占有使用涉案商铺，其主张理据不足，本院不予采纳。被告未能提供证据证明其已经交纳管理费、卫生费，故被告应向原告支付2016年3月至2017年3月27日的管理费2925元（45平方米×5元/平方米×13个月）、卫生费1300元（100元/间×13个月），合计4225元。原告诉请的管理费、卫生费为3867元，此应视为原告对其权利的处分，故被告向原告支付管理费、卫生费合计3867元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起五日内，被告罗正洪向原告尹志醒支付2016年9月1日至2017年3月27日的场地使用费共35728.98元；
二、自本判决生效之日起五日内，被告罗正洪向原告尹志醒支付水电费共7636元；
三、自本判决生效之日起五日内，被告罗正洪向原告尹志醒支付2016年3月至2017年3月27日的管理费及卫生费共3867元；
四、驳回原告尹志醒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1244元，由原告尹志醒负担227元，被告罗正洪负担1017元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 陈惠玲
人民陪审员 孙 慧
二〇一七年九月八日
书 记 员 廖若薇