安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00134号
上诉人（原审原告）：黄世平，男，1960年8月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人：孙广华，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：梁允河，安徽晟成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省中平置业有限公司，住所地安徽省六安市经济开发区。
法定代表人：廖贵斌，该公司董事长。
委托代理人：王敏，安徽晟成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱朝贵，男，1967年11月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省霍邱县。
委托代理人：汪正军，安徽徽安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑仙喜。
委托代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。
委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽省拓银融资担保有限公司，住所地安徽省六安经济技术开发区。
法定代表人：郑仙喜，该公司董事长。
委托代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。
委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
上诉人黄世平因与被上诉人安徽省中平置业有限公司（简称中平置业公司）、朱朝贵、郑仙喜、安徽省拓银融资担保有限公司（简称拓银担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市中级人民法院（2014）六民一初字第00004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明：2012年11月7日，郑仙喜代表中平置业公司（甲方）、朱朝贵（乙方）、黄世平（丙方）三方签订一份《债务转让协议》，约定甲方系乙方债务人，乙方系丙方债务人，三方充分协商，达成以下债务转让协议：1、乙方所负的债务1470万元由甲方同意清偿；2、甲方承担的方式以鑫泰物流园内开发的商品房抵付（具体抵付方式以甲、丙双方签订的商品房买卖合同为准）；3、本协议生效后，乙方不再负有对丙方清偿债务的义务。但乙方应承担丙方办理房屋登记的相关费用；4、甲方应依据商品房买卖合同规定的日期向丙方交付房屋，若延期交付，甲方应按不能交付的部分价值，按商品房买卖合同出卖人逾期交房的违约责任支付违约金。该协议没有加盖中平置业公司印章。同日，黄世平与中平置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定黄世平购买中平置业公司开发的安徽鑫泰钢铁物流园第二幢136、137、144、145、146、147、148、149、150、151、152、153、154、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109号商业用房，面积3039.44平方，每平方米4180元，总金额12704859元。付款方式及期限为2012年11月7日签订《商品房买卖合同》，并一次性缴付12704859元。出卖人应当在2012年12月31日前，将具备验收合格的商品房交付给买受人，逾期60天交房后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，中平置业公司向黄世平出具一份收到上述房款12704859元的收据。
中平置业公司开发的上述房屋竣工后，黄世平多次要求中平置业公司交房并办理房地产证未果，于2013年12月23日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、中平置业公司履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付安徽鑫泰钢铁物流园第二幢136、137、144、145、146、147、148、149、150、151、152、153、154、1101、1102、1103、1104、1105、1106、1107、1108、1109号商业用房、提交办理房地产所需要的各种手续材料并办理房地产证；2、中平置业公司支付延期交付房屋违约金1391182元；3、本案诉讼费用由中平置业公司承担。原审诉讼过程中，黄世平又申请追加朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司为本案被告并增加诉讼请求：1、确认2012年11月7日《债务转让协议》、《商品房买卖合同》有效；2、中平置业公司如果不能履行与黄世平签订的《商品房买卖合同》并交付房屋，则判令中平置业公司、朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司共同返还购房款12704859元，按合同承担违约金，再按同期银行贷款利率四倍承担利息至本清息止。
原审法院另查明：2009年12月1日，廖贵斌、郑仙财设立六安市东方钢材市场管理有限公司，法定代表人为廖贵斌，郑仙喜为董事长。2010年11月24日，六安市东方钢材市场管理有限公司变更为安徽省中平置业有限公司，2012年12月21日免去郑仙喜公司董事长职务。
原审法院再查明：黄世平提供朱朝贵出具的借据（含周系明等人通过黄世平借给朱朝贵款项）共计1217万元，能够从银行记录反映其中通过银行汇款980.4万元。原审法院查询相关银行业务资料，2011年1月至2012年12月，朱朝贵通过徽商银行、工商银行汇款给郑仙喜272万元、廖贵斌450万元、郑新峰360.5万元、廖洪文50万元，合计1132.5万元。廖贵斌汇款给中平置业公司754万元、郑新峰汇款给中平置业公司756.8万元、廖洪文汇款给中平置业公司226.5万元，合计1737.3万元。
原审法院认为：1、关于郑仙喜以中平置业公司名义与黄世平、朱朝贵签订的《债务转让协议》是否有效。经查，郑仙喜与黄世平及朱朝贵签订《债务转让协议》时，郑仙喜任中平置业公司董事长，而公司法定代表人系廖贵斌，《债务转让协议》中平置业公司没有盖章也没有法定代表人廖贵斌签字，黄世平没有提供廖贵斌授权郑仙喜签订《债务转让协议》的充分证据，故该《债务转让协议》应属无效。2、关于黄世平是否实际给付中平置业公司合同约定的购房款。经查，从现有证据只能反映朱朝贵出具欠条欠黄世平1217万元，其中通过银行汇款980.4万元，不能证实上述款项全部交付给中平置业公司，虽然从银行记录中能够反映朱朝贵通过徽商银行、工商银行汇款给郑仙喜272万元、廖贵斌450万元、郑新峰360.5万元、廖洪文50万元，合计1132.5万元，即朱朝贵与郑仙喜、廖贵斌等人的确有资金往来，但不能就此证实上述资金往来就是黄世平的钱款，证实朱朝贵出借给中平置业公司多少款，即中平置业公司欠朱朝贵多少款。单凭中平置业公司财务部门向黄世平出具的收款收据，认定中平置业公司以债务转让方式实际收到购房款证据不充分。3、关于黄世平提出四被告共同返还购房款，按合同约定承担违约金，并承担利息的诉请是否应予支持。郑仙喜以中平置业公司名义与黄世平签订的《债务转让协议》无效，从现有证据能够证实朱朝贵欠黄世平借款，但认定中平置业公司、郑仙喜、拓银担保公司欠黄世平钱款，证据不充分，该诉请不能成立。
综上，黄世平提供的其与中平置业公司签订《商品房买卖合同》涉及的房屋没有备案，没有提供充分证据证明其通过交付购房款或者以债权债务转让方式履行了给付购房款的义务。故对黄世平诉请判决中平置业公司履行《商品房买卖合同》义务，交付涉案商业用房、提交办理房地产所需要的各种手续材料并办理房地产证的主张不予支持。黄世平没有提供充分证据证明中平置业公司、郑仙喜、拓银担保公司欠其钱款。故对诉请中平置业公司、朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司返还购房款，承担违约金及利息的主张也不予支持。案经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决驳回黄世平的诉讼请求。案件受理费106376元，由黄世平负担。
黄世平不服上述判决，提起上诉称：1、郑仙喜签订《债务转让协议》是职务行为，构成表见代理，《债务转让协议》合法有效，而且《商品房买卖合同》和收款收据是对《债务转让协议》的追认、确定以及实际履行。2、法律并未禁止以房抵债，中平置业公司出具的财务收据可以证明黄世平已经支付了购房款，朱朝贵确实将黄世平的钱汇给中平置业公司。3、双方签订的《商品房买卖合同》有效，黄世平已经通过债务转让方式支付了全部购房款，中平置业公司应当履行合同约定。请求二审法院撤销一审判决，改判支持黄世平的诉讼请求，一、二审诉讼费由中平置业公司、朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司承担。
中平置业公司答辩称：涉案《债务转让协议》与中平置业公司没有关系，是郑仙喜个人行为。《商品房买卖合同》只能反映中平置业公司欠朱朝贵的钱。
朱朝贵答辩称：首先应算清朱朝贵与黄世平之间的账务，案涉资金流向不明确。朱朝贵签订债务转让协议时代表拓银担保公司，债务转让协议无效。《商品房买卖合同》与朱朝贵没有关系。
郑仙喜、拓银担保公司答辩请求维持原判。
二审期间，各方所举证据及证明目的同原审，相对方的质证意见与原审相同。本院对原审查明的案件事实予以确认。
本院二审查明：1、涉案《债务转让协议》中写明的债务数额1470万元由中平置业公司出具给黄世平房款收据上载明的数额12704859元和中平置业公司出具给许正景房款收据上载明的数额1978687元组成，差额16454元。2、根据原审法院向六安市房地产管理局调取的资料，中平置业公司开发建设的“鑫泰钢铁物流园”商业营业用房于2012年4月9日取得预售许可证，黄世平与中平置业公司签订的《商品房买卖合同》项下的房屋没有在房产管理部门登记备案。中平置业公司因其他经济纠纷，上述房产已被法院查封和轮候查封。
本院认为：综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点是：1、案涉《债务转让协议》是否有效；2、案涉《商品房买卖合同》是否有效，中平置业公司应否按照《商品房买卖合同》的约定向黄世平交付房屋并支付延期交付违约金；如中平置业公司不履行《商品房买卖合同》，中平置业公司、朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司应否承担共同返还黄世平购房款并支付违约金以及按银行同期贷款利率四倍支付利息的民事责任。
（一）关于案涉《债务转让协议》的效力问题。郑仙喜、黄世平、朱朝贵于2012年11月7日签订的《债务转让协议》第二条约定：中平置业公司承担债务的方式是以中平置业公司开发建设的“鑫泰物流园”内的商品房抵付，具体抵付方式以双方签订的商品房买卖合同为准。同日，黄世平与中平置业公司签订商品房买卖合同，合同约定的付款方式及期限为“2012年11月7日签订商品房买卖合同，并一次性缴付12704859元”。同日，由中平置业公司向黄世平出具房款收据，收据（包括出具给许正景的收据）上载明的房款数额与债务转让协议上其承担的债务数额基本一致。以上事实可以推定中平置业公司对于清偿债务的对象和方式明知并确认。虽然中平置业公司没有在该债务转让协议上加盖印章，以及公司董事长郑仙喜没有提供公司法定代表人廖贵斌的授权，但依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，可以认定郑仙喜签订涉案债务转让协议是代表中平置业公司的职务行为，该债务转让协议对中平置业公司有法律约束力，该债务转让协议也无违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原审判决认定案涉债务转让协议无效，属适用法律错误，本院予以纠正。
（二）关于案涉《商品房买卖合同》的效力，以及如中平置业公司不履行《商品房买卖合同》，中平置业公司、朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司应否共同承担返还黄世平购房款并支付违约金、利息的民事责任问题。中平置业公司因签订债务转让协议而对黄世平负有债务，双方签订《商品房买卖合同》是中平置业公司履行债务的方式。案涉商品房已取得预售许可证，双方签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。由于中平置业公司无法履行交付房屋义务，故双方房屋买卖合同应当终止。但中平置业公司仍应按照债务转让协议的约定，向黄世平清偿债务。案涉《债务转让协议》中由中平置业公司同意清偿的债务1470万元内含黄世平12704859元，故中平置业公司应支付黄世平12704859元。黄世平要求中平置业公司支付合同违约金后再按同期银行贷款利率四倍承担利息，法律依据不足，本院不予支持。根据本案实际情况，本院决定中平置业公司支付黄世平12704859元款项的利息，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率标准，自黄世平起诉之日起，即2013年12月23日计算至实际付清款项之日止。朱朝贵在一、二审过程中，对其是否代表拓银担保公司签订债务转让协议，陈述不一致，结合原审查明本案债务转让款项的流向，可以认定是朱朝贵将欠黄世平的债务转让由中平置业公司承担，并无证据表明本案债务与拓银担保公司关联。郑仙喜签订债务转让协议系职务行为，朱朝贵已将债务转让中平置业公司，故黄世平要求朱朝贵、郑仙喜、拓银担保公司与中平置业公司共同承担清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审查明的案件事实基本清楚，但认定涉案债务转让协议无效错误，属适用法律不当，本院予以纠正。黄世平的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销安徽省六安市中级人民法院（2014）六民一初字第00004号民事判决；
二、安徽省中平置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付黄世平12704859元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率，自2013年12月23日起计算至实际付清款项之日止）；
三、驳回黄世平其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费106376元，由黄世平负担21275.2元，由安徽省中平置业有限公司负担85100.8元。二审案件受理费106376元，由黄世平负担21275.2元，由安徽省中平置业有限公司负担85100.8元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 钢
代理审判员 赵方超代理审判员吴辉
二〇一五年九月六日
书 记 员 徐 珍 妮 （ 代 ）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。