湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6009号
上诉人（原审被告）张文华，男，1967年11月16日出生，汉族，长沙青春食代餐饮管理有限公司法定代表人，住湖南省邵阳市大祥区。
委托代理人吴擎，湖南琨霖律师事务所律师。
委托代理人张维，湖南琨霖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）湖南一特电子医用工程股份有限公司，住所地长沙市高新开发区火炬城M5组团1栋。
法定代表人张意龙，董事长。
委托代理人曹启秀，湖南万和联合律师事务所律师。
委托代理人宋杰，湖南万和联合律师事务所律师。
原审被告易强，男，1976年11月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
上诉人张文华因与被上诉人湖南一特电子医用工程股份有限公司（以下简称一特公司）、原审被告易强房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张文华的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并依法改判。2、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、产权证显示涉案租赁房屋所处大楼建筑面积、套内面积及分摊面积计算，租赁房屋实际分摊系数应为6%，因此，本案租赁房屋总面积应为1815.78平方米，而非1850平方米，故租赁房屋第一年每月租金应为68999.64元。2、《房屋租赁合同书》明确约定以2013年10月10日为正式计算租金开始日，故2013年10月11日至2015年10月10日为第一年租期，2014年10月11日至2015年10月10日为第二年租期，2015年6月15日应交的租金应以第二年租金标准收取，而本案被上诉人在起诉时系将2015年6月15日应交的租金按第三年租金标准计算显然错误。3、本案中上诉人已将《房屋租赁合同书》中的权利义务一并转让给了长沙青春食代餐饮管理有限公司，且获得了被上诉人同意，因此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系已经消灭，长沙青春食代餐饮管理有限公司取代了上诉人的地位，产生了新的租赁合同关系，该公司才是本案适格被告，应通知其参加诉讼；此外，租赁房屋有三位次承租人，为查清事实，减少纠纷，亦应通知其参加诉讼。4、被上诉人明知租赁房屋规划用途为工厂厂房，作为餐饮、娱乐及购物项目使用时无法通过消防验收，但其却仍将房屋出租给上诉人，因此，被上诉人存在违约、违法行为，应当承担违约责任。
被上诉人一特公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
原审易强答辩称：同意上诉人张文华的意见。
一特公司一审诉讼请求为：1、张文华向一特公司支付租金934163.28元；2、张文华向一特公司支付违约金81463.48元（以逾期额为基数，自2015年6月26日起至2016年4月30日止，按银行同期款基准利率标准的四倍计算），并按相同标准计付2016年5月1日至全部款项实际付清之日止的违约金；3、易强对上述1、2项债务承担连带清偿责任：4、由张文华、易强承担本案全部诉讼费用及诉讼担保费用2650元。
一审法院经审理查明：2013年6月21日，一特公司与张文华、易强签订了一份《房屋租赁合同书》，一特公司作为甲方，张文华作为乙方，易强作为丙方在该合同上签字。合同约定：第一条房屋状况。甲方租赁给乙方的房屋坐落于长沙市××新区技术产业开发区火炬城××面××、××、××层，租赁面积1850平方米。第二条房屋用途。乙方租赁该房屋作为餐饮、娱乐、购物项目使用。第三条租赁期限。房屋租赁期限10年，自2013年7月10日起至2023年7月9日止。第四条租金及物业管理费等支付方式及相关规定。1、第一年租金及物业费期限为2013年7月10日至2014年7月9日。M5-1栋东面的一层、二层、三层租赁面积1850平方米，按38元/平方米计算，月租金70300元，季度租金210900元，年度租金843600元。2、租赁每满一年后按上一年租金为基数递增8%。即从2014年7月10日起每个季度租金为227772元。…….4、支付方式：遵循先缴费后使用的原则，以每季度为一个缴费周期，首次季度的租金共计210900元在合同签订时一次性付清，以后每季度房租提前15天一次性支付。如乙方逾期缴纳租金，则甲方按逾期额每日千分之五收取滞纳金。5、甲方给予乙方装修免租期3个月，从2013年7月10日起至2013年10月9日止，从2013年10月10日起正式计租。甲方在2013年6月20日前已将租赁的房屋已经交付给了乙方。第六条房屋使用要求和维修责任。1、甲方保证在房屋交付乙方时该房屋及其附属设施处于正常可使用（不包括张文华特殊的商业用途）和安全的状态。甲方不保证租赁房可作为餐饮、娱乐、购物及乙方其它项目使用的标准，乙方为达到餐饮、娱乐、购物及其它项目使用的标准所需消防、工商、税务、相关部门等有关改造的手续、费用、后果均由乙方承担。3、租赁期间，乙方可以装修、改造，但应当在不影响房屋基本结构及保证房屋安全的前提下对房屋进行装修、改造，同时装修、改造方案须经消防部门审批，并征得甲方的书面认可后方可进行。第七条房屋的转租和归还。租赁期间，乙方不得将房屋转租给第三方，如确需转租赁过户，乙方必须征得甲方的书面同意签字认可，由甲方与第三方重新签订租赁协议，否则乙方的转租协议无效，甲方有权解除合同无条件收回房屋并追究违约责任，对乙方不进行任何补偿。第十一条双方的违约责任。房屋租赁期间如甲乙双方不符合同中约定的条款而违约，双方可协商处理违约事宜，违约方应承担违约责任并承担经济赔偿。第十二条其他约定。4、丙方为乙方应承担的本合同的义务、债务向甲方承担连带保证责任，如出现乙方未及时履行本合同义务、债务时，丙方有义务代为向甲方履行。担保的范围为合同约定债务本金、违约金、赔偿金及其他义务。担保期限为合同有效期内。
2013年9月6日，张文华、易强作为发起人以所租赁房屋为住所地成立了长沙青春食代餐饮管理有限公司。
2013年9月25日，一特公司向长沙青春食代餐饮管理有限公司出具发票一张，表明已经收到一个月的租金70300元。并如期支付了房屋租赁费用。
2013年11月18日，张文华以长沙青春食代餐饮管理有限公司的名义将其承租的M5-1栋一层1-2号门面，面积188平方米转租赁给长沙一动体育用品销售有限公司，并签订了房屋租赁合同。
2015年3月26日，一特公司向长沙青春食代餐饮管理有限公司发出缴费通知单，要求其支付2014年10月10日-2015年4月9日两个季度的房屋租金及滞纳金423861.2元，支付2015年4月10日-2015年7月9日一个季度的租金227772元。限其在2015年3月31日之前缴纳。
2015年4月24日，张文华以长沙青春食代餐饮管理有限公司的名义将其承租的M5-1栋一层3号门面，面积93平方米转租赁给曾林辉，并签订了房屋租赁合同。
2015年8月5日，张文华以长沙青春食代餐饮管理有限公司的名义向一特公司出具了申请报告及承诺书，请求缓交房屋租金，并承诺在2015年9月30日之前将所欠房租予以分期付清。
2015年10月，长沙青春食代餐饮管理有限公司停止经营。
2016年1月21日，张文华以长沙青春食代餐饮管理有限公司的名义将其承租的M5-1栋102-3楼门面，面积691平方米转租赁给深圳一九八零整装设计有限公司，并签订了房屋租赁合同。
2016年5月25日，一特公司、张文华以及次承租人深圳一九八零整装设计有限公司三方签订了协议书，对张文华、易强转租赁行为、租金金额及支付方式予以确认。
张文华已将租金足额支付至2015年7月9日。从2015年7月10日起，张文华应当在2015年6月25日足额支付该季度的租金，但其没有按时足额支付，截至起诉之日（即2016年5月20日）其应支付至2016年7月9日的租金为2527764元，已经支付了1593600元，尚有934164元租金没有支付。现因张文华、易强长期拖欠租金，故形成本次纠纷。
另查明：1、一特公司所出租房屋的土地性质为工业用地。2、张文华所转租赁的三个房屋租赁合同的次承租人从2016年7月9日起直接将租金交付给一特公司。3、一特公司在庭审中明确表示不解除双方之间的房屋租赁合同书，其同意对后续的房屋租金另行解决。
一审法院认为，一特公司与张文华、易强之间签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。
一、张文华、易强作为被告是否适格。虽然双方在房屋租赁合同书第二条明确约定张文华、易强方租赁该房屋作为餐饮、娱乐、购物项目使用，并以此成立了长沙青春食代餐饮管理有限公司，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”之规定，由此可见，合同相对人有选择权，即本案一特公司可以选择张文华、易强承担合同责任。本《房屋租赁合同书》是一特公司与张文华、易强签订的，基于合同的相对性，一特公司可以向张文华、易强主张合同权利。同时从实际支付租金来看，均是由张文华直接向一特公司支付租金，并在2016年5月25日签订转租赁协议书时也是由一特公司、张文华、次承租人三方所签订。另外根据《房屋租赁合同书》第十二条约定，易强应当为张文华应承担的本合同的义务、债务向一特公司承担连带保证责任，如出现张文华未及时履行本合同义务、债务时，易强有义务代为向一特公司履行。所以张文华、易强作为本案被告是适格的，故对张文华、易强提出的张文华、易强主体不适格，其合同权利义务已转让给长沙青春食代餐饮管理有限公司，张文华、易强不应承担任何法律责任的答辩意见，不予以支持。
二、张文华、易强租赁房屋面积。一特公司与张文华、易强在《房屋租赁合同书》第一条明确约定租赁长沙市高新区技术产业开发区火炬城M5-1栋一层、二层、三层，租赁面积为1850平方米。张文华在2013年11月18日、2015年4月24日、2016年1月21日将其所租赁房屋M5-1栋一层1、2、3号门面等面积合计972㎡（188㎡+93㎡+691㎡）转租赁给次承租人，次承租人将租金直接支付给张文华。一特公司到2016年5月25日才同意将张文华、易强所转租赁的三个合同的租金从2016年7月9日起直接支付给一特公司。张文华应当按照其承租的1850㎡的面积缴纳租金。故对张文华、易强提出的其租赁面积只有878㎡的答辩意见，不予支持。
三、一特公司是否违约。根据《房屋租赁合同书》第二条约定，一特公司与张文华、易强均知道该租赁房屋作为餐饮、娱乐、购物项目使用，同时在第六条明确了一特公司保证在房屋交付张文华、易强时该房屋及其附属设施处于正常可使用（不包括张文华、易强特殊的商业用途）和安全的状态。一特公司不保证租赁房可作为餐饮、娱乐、购物及其它项目使用的标准。为达到餐饮、娱乐、购物及其它项目使用的标准所需消防、工商、税务、相关部门等有关改造的手续、费用、后果均由张文华、易强承担。由此可见，张文华、易强对所租赁的房屋作为餐饮使用能否办理消防验收的风险是明知的，张文华、易强在合同履行过程中从未提及因不能通过消防验收而延迟缴纳租金，同时张文华、易强在庭审中亦未提供证据予以佐证，故对张文华、易强提出因一特公司明知其房屋的土地性质是工业用地，作为餐饮、娱乐、购物项目使用时无法通过消防部门的消防验收，而将其出租给张文华、易强，存在违约行为的答辩意见，不予支持。
四、租金与违约金。承租人应按约定期限支付租金。现张文华从2015年7月10日起至2016年7月9日止应付租金为2527764元，实付1593600元，尚有934164元租金没有支付。故对一特公司要求张文华、易强支付租金934163.28元的诉讼请求，予以支持。同时根据《房屋租赁合同书》第四条第4项规定，张文华、易强应当在提前15天一次性支付每季度房租，如逾期缴纳租金，则一特公司按逾期额每日千分之五收取滞纳金，该约定认定为违约金条款。因张文华、易强没有按照合同约定交纳租金，应当承担违约责任，现一特公司因按照逾期额每日千分之五收取违约金过高，只要求张文华、易强按照银行同期款基准利率标准的四倍支付从2015年6月26日起至2016年7月9日止的违约金81463.48元，一审法院结合双方《房屋租赁合同书》并未解除还需继续履行等实际情况，酌情认定按照银行同期款基准利率标准支付违约金，故对一特公司要求张文华、易强承担81463.48元违约金诉讼请求中的20365.87元，予以支持。对张文华、易强从2016年7月10日后的房屋租金，应由一特公司另循途径予以解决。对于一特公司向保险公司缴纳的诉讼担保费2650元，因该费用系一特公司与保险公司之间的合同关系与本案无关，故对其要求张文华、易强承担2650元的诉讼担保费的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、张文华在本判决生效之日起十五日内一次性向一特公司支付房屋租金934163.28元，违约金20365.87元，合计954529.15元（后续违约金以934163.28元为基数，按照人民银行同期贷款利率的标准从2016年7月10日起计算至实际付清之日止）；二、易强对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回一特公司的其他诉讼请求。如果张文华、易强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6971元，财产保全费5000元，合计11971元，由张文华、易强负担10000元，一特公司负担1971元。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：本案中，张文华、易强与一特公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。根据合同约定，张文华、易强所租赁房屋计算租金的面积系按实际面积加8%的分摊面积；该约定系双方的真实意思表示，且即使整栋大楼面积的分摊系数为6%导致双方显失公平，但张文华、易强亦未依法申请变更该约定，因此，一审法院按双方的约定计算租金并无不当。
《房屋租赁合同书》约定，计租时间从2013年7月10日起算，同时，该合同书还对第一年每平方米每月的租金进行了明确约定；虽然在第一年租赁期间，一特公司免除了张文华、易强三个月的租金，但不能以此认定双方对计租时间及租金的计算方法予以了变更，因此，一审法院对2015年7月10日至2016年7月9日的租金按第三年租金标准计算并无不当。
《房屋租赁合同书》约定，一特公司保证在房屋交付张文华、易强时该房屋及其附属设施处于正常可使用（不包括张文华、易强特殊的商业用途）和安全的状态，但一特公司不保证租赁房可作为餐饮、娱乐、购物及其它项目使用的标准，且为达到餐饮、娱乐、购物及其它项目使用的标准所需消防、工商、税务、相关部门等有关改造的手续、费用、后果均由张文华、易强承担。因此，对租赁房屋作为餐饮使用是否存在不能办理消防验收的风险，张文华、易强应当知晓，且双方已约定该风险由张文华、易强承担，故张文华提出因涉案房屋作餐饮使用无法通过消防验收，一特公司存在违约行为的上诉理由不能成立。
张文华、易强系长沙青春食代餐饮管理有限公司的发起人，且其亦为设立该公司而与一特公司签订租赁合同，因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，一审法院支持一特公司要求张文华、易强承担责任的诉讼请求并无不当，张文华认为应追加长沙青春食代餐饮管理有限公司为被告的上诉理由没有法律依据；此外，张文华认为应追加次承租人为当事人的上诉理由亦无法律依据。
综上，张文华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费13942元，由上诉人张文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 璇