河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第660号
原告张某某，女，汉族。
委托代理人张伟军，平顶山市148法律服务所法律服务工作者。
被告代某某，女，汉族。
委托代理人娄某某，男，汉族，系被告代某某之子。
原告张某某与被告代某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人张伟军，被告代某某及其委托代理人娄纪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张某某诉称，张某某与代某某于2013年12月25日签订了一份房屋租赁合同，张某某把位于本市中兴路文化局家属院的一套房屋租给代某某居住，代某某自2014年4月份起拒不支付租金，违反租房合同，并且拒不返还房屋，损坏房屋，引起纠纷。故张某某诉至法院，要求判令解除双方签订的租房合同，返还房屋，并且恢复原状，赔偿房屋损失10000元；支付生效裁判文书履行之前的房屋租金，每月2200元，四个月共计8800元；交纳所欠的煤气费211元、电费71元，诉讼费由代某某承担。
代某某答辩并反诉称，原来张某某承诺我们可以在那卖油泼面，二楼有个人年龄大，是过敏性体质，但张某某知道没有告诉我们，而且张某某的招租启示，能当仓库、办公，不能开饭店，张某某知道这种情况。我们不是看到启示去找张某某租房子的，是去找房子，问了门卫，他说有空房子，并且代某某也告诉了张某某自己要卖油泼面，房租出的高，张某某说可以。现在的症结就是张某某不承认她同意代某某卖油泼面了，我们感觉她是欺诈，要求提出反诉。因为我们在这儿营业，现在不能营业了，代某某只应当承担当民房出租的房租，市场价是1200元，要求每月退还1000元，总共五个月，就是5000元。但其中代某某是交了四个月的房租，押金2200元，说是押金抵一个月的房租。然后我们这个饭店我们能拉走的也没有算进来，但还有些没有拉走的，这些损失是4669元，上述总共合计是9669元。从5月25日代某某就开始给张某某说估计是开不成了，是6月16日搬走的，我们给张某某说让她赔偿代某某的损失但她不赔偿，代某某把房子的钥匙给张某某，代某某说我们是民事纠纷，该咋弄咋弄，但给她她不要。6月16日代某某把东西收拾完了，当时就把钥匙放在她二楼那个过敏性体质的邻居那儿了，门卫也知道这事。
张某某对代某某的反诉辩称，代某某说交了五个月的房租，实际没有那么多，张某某总共就收了代某某两个月的房租，而且还是通过银行转账的。2月25日该交房租时代某某不愿意交，张某某当时就报警了，出警民警解决的是代某某的押金2200元抵2月25日至3月25日的房租，代某某给张某某写的也有字据。到4月25日该交房租时代某某就不再交了，当时民警调解的就是因为二楼住户不愿意，试用三个月，能干就继续干，不能干再说，就没有押金了。代某某说每月还按合同到25日交，到4月份该交房租时代某某就不再交了，说她儿子去外地了回来再交，但后来一直没有交。到5月30日张某某家人也去了，问代某某到底还租不租了，代某某说不租了，如果让她转租她就租，如果不让转租她就不再租了，但代某某也不搬走。张某某说要去法院起诉，代某某说“那你去吧，如果你不去我还去起诉哩，我还要维护我的合法权益哩。”代某某做生意那是她必须买的东西，张某某一分钱都不会给她承担。房租是双方商量好的，每月2200元是代某某自己同意的。我们同地段120平方米的房屋租每月3000元。我们家是83平方米，每月2200元，所租的房子是父亲的房子，张某某根本不知道二楼是个过敏性体质。张某某父亲没去世时房子就租出去了，代某某在租的房子里做油泼面生意，有油烟，他受不了，张某某那时才知道他是过敏性体质，以前不知道。张某某的出租广告说的是可以办公、做仓库，没有说不能做饭店用，张某某只是上面没有写可以做饭店用，代某某说他做油泼面生意，主要是送外卖，如果不同意他做油泼面的话，那他怎么干了半年？代某某以前还给张某某一个清单，要求张某某赔偿他3900元的损失，张某某不同意，所以代某某才不交房租。
经审理查明，该涉案房屋系张某某父亲张俊卿所有，由张某某管理使用。2013年12月25日，张某某作为出租人（甲方）与代某某作为承租人（乙方）签订《租房合同》一份，双方约定：1、甲方将位于文化局家属院3号楼中单元西户一楼住房出租给代某某使用。租期二年，即自2013年12月25日至2015年12月24日，期满可续。二年以后，每年房租多1200元整，逐年递增，乙方在同意每年房租递增的情况下享有续租权利，甲方不转租和收回。2、收缴租金方式：每月租金人民币2200元，按每月一交、先交费后使用的原则，每次交费应在每月的1号之前交清月租金，即人民币2200元。如有拖欠，按乙方违约，押金不退，甲方有权收回房屋。4、房内的装修、修理以及水、电、气、有线电视等等一切费用，自合同生效之日起均由乙方负担。甲乙双方如有任意一方想终止合同，应提前一个月告知对方。5、乙方向甲方交纳贰仟贰佰元水电押金，甲方归还乙方押金，并索回押金条。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，签字后生效。（甲方交给乙方房屋防盗门钥匙各两把共四把）。协议书落款由甲乙双方签字按印。张某某并于当天将该房屋交付代某某，代某某进行装修后经营油泼面生意使用。房租自2013年12月25日开始收取，交至2014年4月25日，共交纳四个月，其中2014年2月25日至2014年3月25日之间的租金系用代某某所交的押金2200元冲抵。代某某租赁期间，因楼上用户对该房屋用来经营饭店提出异议，双方发生纠纷。双方多次协商，且经平顶山市公安局中兴路分局调解，仍无果。2014年6月16日，代某某将该租赁房屋钥匙交还于张某某，解除合同。因张某某向代某某要求支付所欠租金未果，引起诉讼。
另有张某某提供的燃气费收据两张、电费收据一张，显示张某某2014年6月22日缴纳燃气费131元、7月份缴纳燃气费79元，2014年7月19日缴纳电费71元。
代某某提供装修票据6张、收据1张，但日期均在2014年8月份，其述称系因为当时装修票据遗失，于起诉之后补充的票据。
以上事实，由张某某提供的房屋租赁合同、平顶山市公安局中兴路分局接处警记录、房产契约、户籍卡、煤气费票据、水电费票据、照片；代某某提供的录音、装修票据及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案争议的出租房屋系住宅，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人可依照本条规定及合同的具体内容要求对方履行或承担违约责任。张某某作为出租方，其义务首先是应负责提供适租的房屋，其在明知代某某是用于开饭店卖油泼面的商业用途的情况下，把不应用于经营活动的住宅做为商用房屋出租经营，未显示业已经有利害关系的业主同意，且不能保证用于租赁的房屋正常经营，对于代某某的损失，应承担一定的责任。代某某明知该房为住宅仍租赁经营，也有一定的责任。但对双方已经签订并生效的合同，在其使用该房屋期间，应及时履行向张某某按期支付租金、缴纳水电费等合同义务。综上，对于张某某主张解除合同的诉讼请求，因在2014年6月16日代某某已将钥匙交还，归还房屋，双方解除合同，本院对这一事实进行确认。对于张某某主张赔偿房屋损失10000元的诉讼请求，因未提供任何证据证实，不予支持。对于张某某主张支付租金的诉讼请求，因代某某所欠张某某2014年4月26日至2014年6月16日的房租，计算为3813.33元，代某某应支付给张某某。对于张某某主张代某某交纳所欠的煤气费、电费的主张，因在代某某交房时双方未进行结算，且张某某所提供该单据显示部分费用的发生时间为代某某交房日即2014年6月16日之后，故对该费用酌定支持为燃气费130元、电费60元，代某某应支付给张某某。对代某某主张该房屋应当适用民房出租价格并因此要求张某某返还房屋租赁费5000元的请求，因该房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同双方对该租赁费以合同的形式确认，应该按照合同履行，故代某某无权要求返还租金差额。对其要求赔偿装修损失的请求，因其提供证据并非装修当时发生的费用，不能真实反映其该部分损失，但结合庭审查明事实和客观情况，考虑其确实存在装修损失，结合双方的过错和代某某已实际使用一段时间、且部分物品可以拉走另行使用等情形，故对该部分损失中张某某应承担的部分酌定为1000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除张某某与代某某于2013年12月25日签订的租房合同。
二、代某某应向张某某支付房屋租金3813.33元，支付张某某为其垫付的水费等190元，合计4003.33元。
三、张某某应向代某某赔偿损失1000元。
以上一、二项相抵后，代某某应向张某某支付3003.33元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
四、驳回张某某的其他诉讼请求。
五、驳回代某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费277元，由张某某负担219元，代某某负担58元；反诉费50元，由代某某负担45元，张某某负担5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长 孙运涛
审判员 王 芳
审判员 王焕丽
二〇一四年十二月十六日
书记员 尚海龙