南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初1224号
原告：南京金燕城镇建设综合开发公司，统一社会信用代码91320113135496058R住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶镇。
法定代表人：许美荣，该公司经理。
委托诉讼代理人:余帮喜，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人:揭格，江苏天哲律师事务所律师。
被告:南京市栖霞区金陵纸制品厂，统一社会信用代码91320113135471539K，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道下庙村社区伏家场136号。
法定代表人:潘传宏，该公司总经理。
委托诉讼代理人:马伯元，江苏苏源律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吴小慧，江苏苏源律师事务所律师。
原告南京金燕城镇建设综合开发公司（以下简称金燕公司）与被告南京市栖霞区金陵纸制品厂（以下简称金陵纸制品厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2015年10月19日作出（2015）栖迈民初字第302号民事判决书。被告金陵纸制品厂不服此判决提起上诉，江苏省南京市中级人民法院于2016年2月16日作出（2015）宁民终字第7016号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金燕公司的委托诉讼代理人余帮喜，被告金陵纸制品厂的委托诉讼代理人马伯元、吴小慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金燕公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还诉争房屋；2、被告支付房屋使用费按每年10万元计算，从2004年8月计算至实际返还之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:1、诉争房屋由原告投资建设，归属原告方所有，尽管土地使用权登记在燕子矶街道名下，但这是由集体土地性质变更为国有土地这一历史情况导致，并不改变谁投资谁所有的法定原则，且燕子矶街道办事处对原告享有房屋所有权没有任何异议；2、被告方使用原告方的上述房屋是以双方签订的2004年协议书为前提，但被告方搬入诉争房屋后并没有按照协议书第六条约定与原告方签订租赁合同，就该房屋的租赁期限及租金等进行约定，被告方至今未支付任何费用，原告方在上次一审中以不定期租赁为由请求法院解除原被告双方的事实租赁关系，后南京市中院因原告方未取得房屋的所有权证认为租赁关系无效，故发回重审，因此，因双方租赁关系无效的法律关系，被告方占有使用诉争房屋没有事实依据，应当按照合同无效的原则将房屋返还给原告，并就其使用占有该房屋期间的使用费一并支付给原告；3、由于被告方错误解读企业改制时其与燕子矶街道签订的协议书内容，错误认为租赁的房屋和土地应当归属被告所有，但无论被告方在企业改制中如何错误解读，均与双方于2004年签订的协议书无关，如其认为应向燕子矶街道主张改制的相关权利，应另行向法院主张，因此本案是以双方2004年签订的协议书为前提，而后形成的租赁合同关系的基础上，原告方要求被告方返还房屋事实清楚，法律依据充分，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。
被告金陵纸制品厂辩称：1、原告金燕公司仅是诉争房屋的施工单位，其对该房屋没有所有权或使用权，其以租赁合同纠纷为由起诉金陵纸制品厂，主体不适格；2、原告金燕公司与被告金陵纸制品厂之间不存在“不定期租赁关系”。双方既没有房屋租赁的意思表示，亦未就租赁期限、租金标准及支付方式进行过任何协商。因此，原告金燕公司关于双方就涉案房屋形成了租赁关系的主张依法不能成立；3、原告金燕公司要求被告金陵纸制品厂支付房屋使用费的主张，亦不能成立。即使人民法院认定原告有权主张涉案房屋的使用费，依据延付或拒付租金的诉讼时效为一年的规定，原告也只能主张自2016年4月20日即变更诉讼请求之日前一年的租金；4、诉争房屋系原告向我公司提供的拆迁安置房，被告金陵纸制品厂对诉争房屋享有所有权。原告要求被告迁出上述房屋，并支付房屋使用费等诉求，于法无据。1997年5月在原告金燕公司对金陵纸制品厂原址实施拆迁时，双方签订了《拆迁补偿协议》，原告还收取了被告金陵纸品厂265370元的安置房购房款，明确承诺将原兴武皮鞋厂457.14平方米的厂房，作为拆迁安置房安置给被告。位于燕子矶伏家场136号的诉争房屋，即为原告金燕公司向被告金陵纸制品厂提供的上述拆迁安置房的替代物。2004年6月19日原告将该房屋交付给被告后，被告金陵纸制品厂即享有该房屋的所有权，并具有占有、使用、收益、处分该房屋的对世权；5、即使法院认定被告金陵纸制品厂是基于租赁关系使用诉争房屋，也应当认定该租赁关系系金陵纸制品厂与原燕子矶镇人民政府之间基于签订的企业改制协议、厂房租赁协议而形成。综上，为维护诉讼当事人的合法权益，恳请法院依法驳回原告金燕公司的起诉。
本院经审理认定事实如下：
金陵纸制品厂原系本区燕子矶街道下属的集体所有制企业。2000年3月24日，金陵纸制品厂制定一份《金陵纸制品厂改制实施方案》，报送燕子矶街道工业公司，拟将该企业作价零元出售给潘传宏，土地、房产、水电设施实施租赁，租赁费0.6万元。同年5月12日，燕子矶街道人民政府与潘传宏签订了《企业产权转让协议》，出售企业名称为集体所有制的金陵纸制品厂。地址在本市中央门外太平村38号（注册登记地址，自1997年5月金陵纸制品厂地址已实际迁至燕子××××）。经核定，该企业的实际净资产为负66244.78元。金陵纸制品厂以零资产出售给潘传宏，对负资产66244.78元双方约定作如下处理：甲方（燕子矶街道）向乙方（潘传宏）预收13个月房屋土地租赁费，返付给乙方将负资产冲平，以后每年的租赁费返还给乙方作为对职工就业的补贴；乙方必须对原企业在职及退休人员全部接收，乙方对在职及退休人员社会劳保统筹及医疗保险按城镇集体企业规定的标准执行。协议订立后，双方就该协议在南京市××区公证处进行了公证。后潘传宏以南京市××区金陵纸制品厂的名义设立了个人独资企业。
2000年5月12日，燕子矶镇人民政府与潘传宏订立租赁合同，出租方（甲方）为燕子矶镇人民政府，承租方（乙方）为金陵纸制品厂。合同约定，甲方将乙方所占用的土地使用权、电力设备及其他非生产经营性资产租赁给乙方使用。合同还约定：一、租赁的资产为：1、土地使用权。地块壹块，面积986平方米（详见企业用地平面图）。2、房屋使用权。房屋面积486平方米。二、租赁费及交纳时间为：1、土地年租赁费每年每平方米15元，合计14790元。2、房屋年租赁费每平方米96元，合计46656元。以上两项每年年租赁费总计61446元，自2000年5月30日起，三年不变，第四年再签订。租赁费采取先交后返的方式乙方每年分两次交纳当年的租赁费。第一次于每年的5月30日前交50%，第二次于当年12月30日前交纳50%。（如确有困难，乙方可向甲方申请免交代返）。三、双方的权利和义务为：1、本合同第一款中所定的租赁资产，其所有权属于甲方。2、乙方自本合同签订生效之日起，即取得本合同第一条款中所定资产的使用权，对所使用的资产，乙方负责管理和维修，以及资产保值增值。3、乙方企业连续存在，则本合同连续有效。乙方如变更法定代表人和转让企业产权，仍必须继续履行本合同。
2004年2月1日金燕公司作为发包人与案外人南京市栖霞建筑安装工程总公司（以下简称栖霞建筑公司）签订《建设工程施工合同》1份，约定将位于燕子矶工业园内的南京扬子江经济技术开发有限公司的厂房、办公楼（建成后房屋地址即为燕子矶伏家场136号，以下简称案涉房屋）发包给栖霞建筑公司施工。该厂房、办公楼建设完成后，原被告双方于2004年6月19日办理了房屋交接单，内容为：金燕公司受燕子矶街道办事处的委托，在燕子矶工业园内承建的金陵纸制品厂厂房、办公楼及附属工程现已建成，经有关部门验收合格，现将厂房、办公楼等全部移交给金陵纸制品厂。2004年8月30日，原告金燕公司与被告金陵纸制品厂签订《协议》1份，协议约定，关于金陵纸制品厂从胜利村（32号）搬至燕子矶工业园区厂房（伏家场136号），双方经协商达成如下协议：一、搬迁费用：金陵纸制品厂搬迁总费用一次性包干，总计人民币壹拾玖万贰仟元整（19.2万元）。乙方（金陵纸制品厂）出具收款收据。二、付款方式：本协议订立第二天甲方（金燕公司）付人民币壹拾万元整，余款搬迁结束后一次性付清。三、搬迁时间：自2004年8月31日至2004年9月5日止，9月6日乙方交钥匙，甲方验收。四、若乙方不按约定时间腾空房屋交钥匙，延误一天扣除搬迁费伍仟元。五、若甲方不按约定时间付款，延误一天补偿乙方伍仟元。六、本协议仅用于此次搬迁，乙方使用工业园厂房协议以改制协议为基础，双方另行签订。七、本协议一式叁份，双方各执壹份，报燕子矶街道办事处壹份。八、本协议双方签字盖章后生效，双方不得悔约。违约方承担一切责任。该协议签订后，被告金陵纸制品厂未就案涉房屋与原告金燕公司或燕子矶街道另行签订租赁合同，亦未缴纳过租金。
经查，原告金燕公司建设的移交给金陵纸制品厂的2层办公楼长为13.14米，宽为7.24米，面积为190.26平方米，一层厂房长为25.68米，宽为15.48米，面积为397.53平方米。2015年7月24日，南京市××区城市管理行政执法局对燕子矶伏家场136号房屋下发强制执行决定书，该决定书内容为：2015年1月5日，栖霞区城市管理行政执法局燕子矶执法中队执法人员对燕子矶伏家场136号的房屋进行了调查。经调查认定，该处房屋属南京栖霞区金陵纸制品厂所有，面积共计1467.9平方米。当事人现场未能提供任何关于此房屋的合法建设规划手续。经向本区住建局及规划分局调档查证，当事人该处房屋未取得相关建设工程规划许可证，属违法建设。2015年7月27日，该局下发强制拆除公告。
另查明，1997年5月4日，金燕村镇建设综合开发公司（以下简称金燕村镇开发公司）与金陵纸制品厂订立拆迁补偿协议书。协议书第二条约定，由甲方（金燕村镇开发公司）购买燕子矶兴武村飞达皮鞋厂（燕子××××）主厂房，以该厂房底层大部分面积作为乙方（金陵纸制品厂）安置用房。2001年，南京市燕子矶农村信用合作社起诉金陵纸制品厂，要求其从燕子矶胜利村32号厂房和土地上迁出。金陵纸制品厂以该房是金燕村镇开发公司给其的拆迁安置房为由进行抗辩。该案经审理后，本院于2002年3月20日作出（2001）栖民初字第1116号民事判决书，判决：金陵纸制品厂从燕子矶胜利村32号房屋中迁出。该文书已发生法律效力。2004年，被告金陵纸制品厂即由燕子矶胜利村32号搬迁至燕子矶伏家场136号生产经营。
还查明，原告金燕公司在燕子矶伏家场136号建设的房屋无建设工程规划许可证和土地使用权证书。
本院认为：当事人对自己的主张负有举证的责任。关于原告金燕公司提出其为案涉房屋的所有权人，与被告金陵纸制品厂形成不定期租赁合同关系，要求被告金陵纸制品厂返还房屋并支付房屋使用费的主张。本院经审查认为，首先，关于原告金燕公司主张其为案涉房屋的所有权人的问题。因案涉房屋地址在燕子矶伏家场136号，土地性质为燕子矶街道集体土地，案涉房屋无产权证明及建设规划许可证，属违章建筑，该房屋建成交接时原被告双方所签订的房屋交接单载明金燕公司受燕子矶街道的委托，在燕子矶工业园内承建金陵纸制品厂厂房、办公楼及附属工程。该交接单表明金燕公司为案涉房屋的承建方，受案外人燕子矶街道的委托建设房屋，原告未能举证房屋的权属证明或其他证据证实案涉房屋为其所有，原告仅以案涉房屋建设工程施工合同中其为发包方为由不足以证明其为案涉房屋的所有权人，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。
其次，关于原告金燕公司主张其与被告金陵纸制品厂形成不定期租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院认为，如前所述，原告并非案涉房屋的所有权人，虽然原告受燕子矶街道的委托建设了案涉房屋，并将该房屋交付被告使用，但双方未再根据所签订的搬迁《协议》另行签订房屋租赁协议，且被告自2004年实际占有、使用案涉房屋以来，未就该房屋再与他方订立任何相关的租赁使用协议，亦未向含原告方在内的他方履行过缴纳租金的义务，原被告双方既无订立房屋租赁合同的合意，亦未形成租赁合同的事实关系，故原告主张其与被告形成租赁合同关系，依据不足，本院不予支持。
综上，原告金燕公司并非案涉房屋的产权人，原被告之间亦未形成租赁合同关系，原告金燕公司依据租赁合同关系无效主张被告金陵纸制品厂返还房屋并支付房屋使用费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告南京金燕城镇建设综合开发公司的诉讼请求。
案件受理费4140元，由原告南京金燕城镇建设综合开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 胡 雷
审 判 员 张 燕
人民陪审员 张义全
二〇一七年四月一日
书 记 员 葛 菁