河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀01民终9909号
上诉人（原审被告）：石家庄市景超餐饮服务有限公司,住所地石家庄市长安区中山东路39号勒泰中心F3-D04。
法定代表人：刘强，公司经理。
委托诉讼代理人：李伟波，河北冀港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李欣，女，1974年10月12日生，汉族，住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：李静瑜，河北得正律师事务所律师。
原审被告：刘强，男，1981年11月30日生，汉族，住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：李伟波，河北冀港律师事务所律师。
上诉人石家庄市景超餐饮服务有限公司（简称景超餐饮公司）因与被上诉人李欣及原审被告刘强租赁合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2016）冀0108民初1035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
景超餐饮公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付租赁费20万元的诉讼请求和10万元保证金归被上诉人所有的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人不知晓上诉人未实际使用租赁商铺错误。上诉人和被上诉人从未见过面，也未能通过电话。被上诉人从来没有将银行帐号告知过上诉人，在双方签订《租赁合同》之前，被上诉人就已经收到了10万元保证金及40万元租金。说明被上诉人已经和案外人实际履行了租赁合同。租赁合同签订后，被上诉人从来没有向上诉人提出过收取租金的请求。被上诉人自己证实于2015年9月15日收到10万元租金以及2015年10月19日和10月22日分别收到黑铭春的帐5万元。此时如旭公司（黑铭春为法定代表人）已经成立，可以说明实际履行租赁合同的主体是被上诉人和如旭公司。被上诉人所主张的欠租也是2015年10月22日以后的事，没有涉及到上诉人。所以被上诉人对如旭公司实际使用其商铺并支付房租的事实是明知的，对上诉人没有使用其商铺的事实也是明知的。被上诉人应直接起诉如旭公司支付租赁费欠款20万元。二、一审法院未追加如旭公司参加诉讼违反法定程序，使本案事实未查清。一审中出示的证据可以确定如旭公司与本案有直接的利害关系，如旭公司做为被上诉人商铺的实际使用人，负有向被上诉人支付房租的义务。三、一审法院直接认定上诉人违约在先与事实不符。上诉人与被上诉人没有履行《商铺租赁合同》，不存在违约在先。被上诉人2015年1月15日收到10万元保证金时《商铺租赁合同》没有签订，与合同签订之日支付合同履约保证金10万元的约定不符，如果认为10万元系上诉人交纳，也应将10万元与欠租冲抵。
李欣辩称：一、上诉人签订并且履行了租赁合同，上诉人与被上诉人签订租赁合同的时间为2015年1月份，一审法院对这个认定不太准确，但租赁合同中没有具体的落款时间，按照转账，就是缴纳租金的转账记录来看签订合同的时间应当在2015年的1月15日，刘强在一审答辩中称签订租赁合同以后开始装修店铺，刘强出装修款549255元，房租是由卓泰公司支付，之后股东产生分歧，可以看出在租赁合同签订以后上诉人的二个股东刘强和卓泰公司对租赁的商铺进行了投资，所以说上诉人使用租赁商铺是一个事实，上诉人所说的在租赁商铺以后二个股东产生争议是上诉人内部问题，并没有通知上诉人，被上诉人也不知道上诉人实际使用商铺的人有无发生变化，因为店铺名称始终是乾杯烧肉，没有发生任何变化，所以说上诉人应当履行签订合同以后的支付租金的义务。二、如旭公司与本案的诉讼无关，不应当追加其参加诉讼。三、上诉人应当支付剩余租金，并承担违约责任。
李欣向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同。2、被告支付原告拖欠租金200000元。3、被告交付的保证金100000元归原告所有。4、被告向原告支付使用商铺期间物业费11135.4元。5、被告赔偿原告损失14万元。6诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告景超餐饮公司于2015年2月签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将其拥有的位于裕华区建华南大街130号万达广场的B2-8A街125-128号门面房出租给被告用于经营。租赁期限为5年，自2015年3月1日起至2020年3月1日止。第一、二年每年租金为80万元，每年支付2次，每次各付40万元。第一次付款时间为合同签字生效，甲方（原告）收到租金后将钥匙交付乙方（被告），第二次付款时间以第一次付款时间顺延6个月；第三、四、五每年年租金为93万元。合同第四条第3款约定“为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付合同履约保证金10万元”。合同落款处被告景超餐饮公司在承租方处加盖了公章，被告刘强在法定代表人处签名捺印。合同签订后，原告称被告以银行转账的方式向原告支付了10万元保证金并分两次支付了60万元租金。被告对此否认，称合同签订后并未实际履行，其从未向原告支付过任何费用也未实际使用过租赁商铺，商铺实际使用者为石家庄如旭餐饮服务有限公司（以下简称如旭餐饮公司）。因被告否认向原告支付过保证金及租金，本院要求原告提交收款的银行交易记录，原告提交了其收收款的银行交易记录。根据交易记录显示，其于2015年1月15日收到10万元合同保证金及40万元租金；2015年9月15日收到10万元租金，2015年10月19日及2015年10月22日分别自案外人黑铭春账户向原告转账5万元。被告为证明涉案商铺实际由如旭餐饮公司使用向法庭提交了如旭餐饮公司工商档案中的《房屋租赁合同》，该租赁合同系如旭餐饮公司与原告李欣签订，租赁物即为本案涉案商铺，且如旭公司的注册地点亦为本案涉案商铺。原告对被告提交的该份《房屋租赁合同》不予认可，诉讼中被告申请对合同中李欣签字的真实性进行鉴定，后又撤回了鉴定申请。被告还提交了石家庄市裕华区食品药品监督管理局出具的《情况说明》，说明内容为：如旭餐饮公司注册地在裕华区万达步行街130-145号，于2015年9月17日取得餐饮服务许可证，从事餐饮服务经营活动。景超餐饮公司成立于2013年1月21日，注册地在长安区中山东路39号勒泰中心F3-D04，并在长安区中山东路39号勒泰中心F3-D04从事餐饮服务经营活动，至今未在裕华区范围内申请过餐饮服务许可证从事餐饮服务经营活动。经质证，原告对该《情况说明》不认可，认为该份《情况说明》不能证明被告未使用过涉案商铺。另查明，原告已于2016年5月将涉案商铺租于他人。
一审法院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示。关于本案所涉及的租赁合同主体，根据合同落款以及合同约定的商铺使用目的，合同的承租方应当为被告景超餐饮公司，而非原告所主张的两被告共同承租涉案商铺。关于合同签订后是否实际履行问题。被告抗辩称租赁商铺实际由案外人如旭餐饮占有使用，并提交了如旭餐饮公司工商档案中的租赁合同、石家庄市裕华区食品药品监督管理局出具的《情况说明》等证据材料予以证明，根据被告提交的证据材料，其抗辩的如旭餐饮公司注册成立时间为2015年9月，而本案诉争商铺出租时间为2015年1月，且被告在答辩状中亦认可参与了涉案商铺的装修，同时被告在庭审中承认与原告签订《商铺租赁合同》后并未通过书面或口头形式向原告要求解除租赁合同关系。被告无其他证据证明原告知晓被告未实际使用租赁商铺。因此，对被告称租赁合同签订后，双方未实际履行的抗辩理由本院不予采信。被告景超餐饮公司应当承担合同责任。原告主张被告支付截止2016年3月拖欠的租赁费20万元，本院予以支持。原告已于2016年5月将所涉商铺租于他人，现原告要求解除双方签订的租赁合同，本院予以准许。根据双方签订的《商铺租赁合同》，被告违约在先，原告有权不予退还10万元履约保证金。对原告所主张的商铺使用期间物业费11135.4元，因原告并非物业费的收费主体，因此对原告的该项请求本院不予支持。对原告所主张的14万元损失，因其未提交相应证据，本院对该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李欣与被告石家庄市景超餐饮服务有限公司签订的《商铺租赁合同》。二、原告于2015年1月15日收取的10万元履约保证金归原告所有。三、被告石家庄市景超餐饮服务有限公司于本判决生效后十日内向原告支付租赁费20万元。四、驳回原告李欣其他诉讼请求。案件受理费8067元，减半收取4033.5元，由被告石家庄市景超餐饮服务有限公司承担。
本院二审期间上诉人未提交新证据。其他事实与原审查明基本一致。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应合法有效。合同签订后，上诉人的股东刘强作为公司法定代表人认可其支付了装修款并参与了涉案商铺的装修，另一股东河北卓泰房地产开发集团有限公司支付房租，由此可以认定《商铺租赁合同》已实际履行。租赁合同履行过程中，上诉人搬离涉案租赁商铺，未告知被上诉人，属上诉人单方终止租赁合同的履行构成违约，依租赁合同约定，上诉人交纳的保证金不应予以退还，被上诉人主张截止2016年3月上诉人拖欠的租赁费，应当予以支持。如旭餐饮公司与被上诉人之间未签订商铺租赁合同，未有法律上的利害关系，被上诉人向如旭餐饮公司主张租金，未有事实和法律依据。黑春铭虽为如旭餐饮公司的法定代表人，但其以个人名义向被上诉人支付的款项，不必然是如旭餐饮公司向被上诉人支付的租金。上诉人若认为实际履行《商铺租赁合同》的是如旭餐饮公司，可在向被上诉人支付租金后向如旭餐饮公司主张，但不能以此对抗被上诉人。如旭餐饮公司不是必须参加共同诉讼的当事人，依法可以不予追加。
综上所述，景超餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4033.5元，由上诉人石家庄市景超餐饮服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李荣水
审判员 刘云峰
审判员 周玉杰
二〇一七年一月十日
书记员 郭智芳