新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
乌中民四终字第53号
上诉人（原审原告）：赫军。
委托代理人：吴勇，新疆久印铭正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵玲。
委托代理人：黄梅，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：巨星。
委托代理人：谢斌，新疆新天律师事务所律师。
上诉人赫军、上诉人赵玲因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐水磨沟区人民法院（2013）水民三初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。上诉人赫军及其委托代理人吴勇、上诉人赵玲委托代理人黄梅、被上诉人巨星委托代理人谢斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，新疆维吾尔自治区地方税务局系位于乌鲁木齐市红旗路136号底商负一层至四层房产的所有权人。2011年1月，新疆维吾尔自治区地方税务局机关服务中心委托关君为代理人，可以单位名义在代理期限2011年1月10日至2015年1月10日内，全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金等。关君作为委托人将上述房屋的负一层租赁给刘国华作为商业用房。刘国华与赵玲系夫妻关系。2011年10月10日，赫军（乙方）与赵玲（甲方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将地税局商住楼负一层右手小厅租赁给乙方作为商业用房，租赁期限4年，自2011年10月10日起至2015年10月10日，经营范围仅限于酒吧，如有变更，必须经甲方书面同意；乙方租用机房商铺每年租金为15万元，甲方提供给乙方音响设备每年租金5万元，租金半年支付，合同签订后三日内首付10万元；乙方应自行组织装修单位进驻装修，并负担全部装修费用，乙方装修前应将其装修图纸、施工方案报送给业主书面同意，租赁期满后时，乙方应当保证房屋完好的归还甲方，租赁期满后，乙方对该房屋专修的可移动部分归还乙方，不可移动部分所有权归甲方；乙方办理经营场地的有关工商、税务、城建、卫生、消防等手续；甲乙双方在本合同生效后任何一方不得违约，若违约除赔偿损失外，并由违约方按年租金30%的违约金给守约方。合同签订后，赫军于2011年12月20日向赵玲支付2011年11月10日至2012年11月10日的音响设备款5万元。2012年1月19日，赫军向赵玲交纳2011年11月10日至2012年5月10日租金5万元。之后赵玲将地税局底商一层右手小厅交付给赫军，赫军对承租房屋进行装修并进行经营。2012年3月6日，刘国华出具内容为“委托赵玲与巨星处理关于乌鲁木齐市红旗路136号地税商住楼负一层（以下简称地税商住楼负一层）的房屋转让协议，包括签订书面转让协议代办，领取转让费用及有关事宜”的委托书。2012年3月，赵玲（甲方）与巨星（乙方）签订《转让协议》，约定甲方以承租方式取得位于乌鲁木齐市红旗路136号的地税商住楼负一层的使用权，合同到期日为2015年9月30日，甲方同意将该房屋转让给乙方使用；甲方对承租的地税商住楼负一层已经投入装修、使用，乙方同意向甲方支付转让费50万元，甲方已经向原出租方交纳的2011年10月1日至2012年9月30日的房屋租金607360元（从2012年3月10日至2012年9月30日期间的租金乙方应退还给甲方），以上费用合计837420元；本协议签订当日乙方支付甲方订金50万元，甲方收到订金后，保证乙方以同等条件与原出租方签订房屋租赁协议，乙方与原出租方签订房屋租赁协议后当日付清房屋租金余款337420元；甲方收到上述费用后于3月10日将该承租房屋内的水、电、暖等各项费用结清，并将房屋内甲方所有的可移动设备、物品搬离，并将该房屋清空交付乙方使用；甲方搬离该房屋之前，该经营场所内所发生的债权、债务等一切事物均与乙方无关。2012年3月7日，赵玲收到巨星支付的房屋转让费50万元并出具相应收条。之后，巨星与关君的委托代理人李魁及关君签订房屋租赁合同书，就地税商住楼负一层的租赁事宜进行约定。承租地税商住楼负一层后，巨星交纳了相关租赁费，且对承租房屋进行整体装修。2012年3月20日，赫军停止经营租赁的地税商住楼负一层右手小厅。巨星装修期间，将赫军租赁的地税商住楼负一层右手小厅一并拆除并进行装修。
另查，2010年12月10日，刘国华与赵玲签订房屋租赁合同，约定刘国华以承租方式取得位于乌鲁木齐市红旗路136号的地税商住楼负一层的使用权，刘国华同意将该房屋转租给赵玲使用；合同自2010年12月31日至2015年9月30日；第一年年租金为58.399万元，从第二年的9月30日起逐年递增4%；本着谁承租谁装修的原则，赵玲自行组织装修单位进驻装修，并负担全部装修费用。
原审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：1、赫军与赵玲签订的租赁合同是否合法有效及赫军要求解除合同有无事实及法律依据；2、赫军与赵玲、巨星之间的关系，即巨星是否应对赫军的主张承担相应责任；3、赫军要求赵玲退还2011年10月至2012年5月的房屋租金及设备费用共100000元、支付违约金45000元、赔偿经济损失845275.22元有无事实依据及法律依据。
首先，就赵玲是否有权向赫军转租地税商住楼底商负一层右手小厅，即赵玲与赫军签订的房屋租赁合同书是否合法有效。虽赵玲不是出租房屋所有权人，但争议房屋所有权人委托关君出租管理争议房屋，关君又将房屋出租给刘国华。之后刘国华与赵玲就争议房屋签订房屋租赁合同，赵玲再将房屋租赁给赫军与巨星。赫军、被告巨星承租房屋后，装修经营期间均未有人提出异议。根据诚实信用原则，以及为了维护交易稳定，赵玲与赫军签订的房屋租赁合同宜认定为合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行。合同签订后，赫军向赵玲支付2011年11月10日至2012年11月10日的设备租赁费50000元及2011年11月10日至2012年5月10日的租金50000元，赵玲亦将地税商住楼负一层右手小厅交付赫军实际经营使用，双方的合同已实际履行。2012年3月，赵玲又将包括赫军租赁的右手小厅在内的地税商住楼负一层整体转让给巨星，之后巨星取得房屋所有权人的委托人关君的同意租赁并对地税商住楼负一层进行整体装修及使用，赫军签订房屋租赁合同书的目的不能实现。就赵玲庭审称赫军未支付设备租赁费，其与赫军签订的房屋租赁合同书已于2012年3口头解除的辩称意见，依据不足，不予采信。赵玲庭审关于其已将与赫军签订的房屋租赁合同书的权利义务转移给巨星的辩称意见，亦缺乏相应证据，且不符合相关法律法规关于合同权利义务转移的相关规定，故对赵玲庭审称合同权利义务转给巨星，其不是赫军的合同相对人的辩称意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，赵玲将包括赫军承租的右手小厅在内的地税商住楼负一层整体转让给巨星，致使赫军无法继续租用争议房屋右手小厅继续经营，赫军的合同目的不能实现，其要求解除与赵玲签订的房屋租赁合同书的诉讼请求，有事实依据及法律依据，予以支持。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，赫军交纳了2011年11月10日至2012年11月10日的音响设备款5万元，以及2011年11月10日至2012年5月10日租金5万元，但实际使用至2012年3月20日，而赵玲将包括赫军租赁的右手小厅在内的地税商住楼负一层整体转租给巨星后，收取了巨星转让费50万元，以及2012年3月10日之后地税商住楼负一层整体的租金，并在双方发生纠纷后将租赁给赫军的设备收回，故赫军要求赵玲退还房屋租金及设备费用有事实依据及法律依据，但计算依据不足，根据赫军实际使用的期间，对赫军要求赵玲退还的房屋租金计算为13889元【50000元－50000元÷180天×130天（2011年11月10日至2012年3月20日）】予以支持，对赫军要求赵玲退还的已交纳的设备费用计算为32191.78元【50000元－50000元÷365天×130天（2011年11月10日至2012年3月20日）】予以支持。
再次，就赫军要求赵玲支付违约金45000元的诉讼请求，因赵玲在将地税商住楼负一层右手小厅租赁给赫军后，又将包括赫军租赁的右手小厅在内的地税商住楼负一层整体转租给巨星，造成赫军合同目的不能实现。虽赵玲曾就赫军与巨星继续履行关于右手小厅的租赁合同进行过协商，但赫军与巨星未达成一致意见，故赫军要求赵玲支付违约金45000元（年租金15万元×30%），有事实依据及法律依据，予以支持。
最后，就赫军要求赵玲赔偿经济损失845275.22元的诉讼请求，其中就赫军主张的经营损失，未实际发生，且无相应证据证实，缺乏事实依据，不予支持。就赫军主张的物品损失及装修损失，其中部分物品系消耗品，且庭审中巨星认可拆除了赫军租赁的小厅，拆除时已将赫军的部分物品搬离并进行保管。而巨星与赫军之间无合同关系，赫军主张的物品损失及装修损失系他人侵权所造成的损失，系侵权法律关系，与本案租赁合同并非同一法律关系，赫军可另案主张因侵权造成的相应损失。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决一、解除原告赫军与被告赵玲于2011年10月10日签订的房屋租赁合同书；二、被告赵玲退还原告赫军租金13889元【50000元－50000元÷180天×130天（2011年11月10日至2012年3月20日）】；三、被告赵玲退还原告赫军设备租赁费32191.78元【50000元－50000元÷365天×130天（2011年11月10日至2012年3月20日）】；四、被告赵玲支付原告赫军违约金45000元（年租金15万元×30%）；五、驳回原告赫军要求被告赵玲赔偿经济损失845275.22元的诉讼请求；六、驳回原告赫军对被告巨星的诉讼请求。
上诉人赫军不服一审判决上诉称，一审法院审理认定事实不清、适用法律错误。第一、我方向赵玲交付的租赁费10万元应当全额返还。房屋装修期间与试营业期间不应视为上诉人赫军的使用时间，不应扣除相应租金费用。第二、赵玲一房二租属根本违约，应赔偿上诉人包括直接损失以及合同履行后的可得利益。被上诉人巨星作为直接侵权人，基于与赵玲签订的合同，拆除了上诉人赫军的装修，非法占有了赫军的设备设施，该损失应由违约方予以承担。由于出租人违约导致合同解除，违约方还应赔偿经营设施设备和剩余租赁期内装饰装修残值损失。赵玲明知上诉人租赁房屋用于酒吧经营，上诉人酌情主张19万余元经营利润合理合法。第三、一审法院以侵权为由，对上诉人赫军的赔偿请求不予处理，有违法律规定。被上诉人巨星拆除上诉人房屋装修的侵权行为实质是基于赵玲的合同授权，该行为后果应由赵玲承担，巨星承担连带责任。综上，请求撤销一审判决第二、三项，判决被上诉人赵玲返还租金53919.22元；撤销一审判决第五、六项，判决二被上诉人赔偿损失845275.22元。
上诉人赵玲答辩并不服一审判决上诉称，一、我方与赫军、巨星于2012年3月已通过口头协商的方式将赵玲在2011年10月10日《房屋租赁合同》项下权利义务一并转让至巨星处，且已实际履行，赵玲不存在违约行为，不应承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。二、我方与赫军签订的租赁合同由赫军与巨星继续履行后，赫军与巨星履行合同过程中产生的纠纷应由其二人自行解决，与我方无关。三、赫军要求判令赔偿845275.22元经济损失，返还53919.22元租金的上诉请求，无事实和法律依据。我方现提起上诉，我方提供的证据可以证实，赵玲与赫军签订的《房屋租赁合同》中赵玲的合同权利义务已转移至巨星处，赵玲已非本案租赁合同相对方，不可能存在违约行为，无对赵玲与赫军之间的租赁合同解除的必要。赫军明确同意合同权利义务的转让，且已实际履行，并以实际行为表明认可。上诉人赵玲上诉请求要求依法改判原审判决第一、四项，驳回赫军要求解除房屋租赁合同和赵玲支付45000元违约金的诉讼请求。
被上诉人巨星针对上诉人赫军的上诉答辩称，一、本案系合同之诉，根据合同相对性原则，我方不是合同相对方，亦未实际履行过合同，合同的权利义务也无任何转让。赫军关于侵权的请求与事实和法律不符。二、赫军与赵玲之间的合同无效。赵玲不是合规承租人，签订合同时未经过刘国华的授权，租赁房屋用于酒吧经营不能办理特许经营许可，合同目的无法实现。租金是赵玲收取，我方不承担。另我方基于与赵玲的租赁合同，在赵玲未履行清空义务的情况下，自行清空房屋符合法律规定。综上，请求驳回上诉人赫军的上诉请求。
上诉人赫军针对上诉人赵玲的上诉答辩称，我方与赵玲的合同并未解除。赵玲在合同未解除情形下将房屋转租给巨星，应承担违约责任、返还租金、装修费用和预期可得利益损失，由巨星承担连带责任。巨星应明知房屋已租与我方，对经济损失应明知，作为拆除房屋的参与者，巨星应承担连带责任。故赵玲的上诉请求无事实和法律依据。
被上诉人巨星针对上诉人赵玲的上诉答辩称，上诉人赫军与上诉人赵玲的权利义务未转让给我方，转让行为因违法而不可能实现，赫军借用巨星资质经营酒吧违法。根据合同法的规定，权利义务转让应是双方协商一致，但双方并未达成一致意见，不存在权利义务的转让。综上，请求驳回上诉人赵玲的上诉请求。
经本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
另查，赵玲与赫军签订的房屋租赁合同书约定装修期一个月。
上述事实有委托书、房屋租赁合同书、收据、转让协议、一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，一、本案中，赵玲虽不是出租房屋所有权人，但房屋所有权人委托关君出租管理房屋，关君又将房屋出租给刘国华。之后刘国华与赵玲签订房屋租赁合同，赵玲再将房屋租赁给赫军与巨星。赫军、巨星承租房屋后，装修经营期间均未有人提出异议。原审认定赵玲与赫军签订的房屋租赁合同合法有效并无不当。二、赵玲上诉主张其于2012年3月起已将其与赫军签订的房屋租赁合同权利和义务概括转移至巨星处，其已不是合同的权利义务主体，但其仅提供录音证据一份，并无其它证据予以印证，三方亦未达成书面协议，故该上诉主张事实依据不足，本院不予采纳。2012年3月，赵玲将包括赫军承租的右手小厅在内的地税商住楼负一层整体转让给巨星，赫军现无法继续租用争议房屋右手小厅继续经营，赫军的合同目的不能实现，该合同符合法定解除情形，原审判决解除赫军与赵玲签订的房屋租赁合同符合法律规定。三、合同解除后，赵玲应当退还多收取的房屋租金和设备租赁费，赫军应自行承担其实际使用期间的费用。双方在合同中已约定房屋装修期一个月，赫军应依约支付装修期满后的实际使用期间的租金，原审根据赫军实际使用的期间计算应退还租金合理。故赫军主张全额退还租金的上诉理由事实依据不足，本院不予采纳。四、因赫军与赵玲签订的租赁合同解除原因系赵玲在赫军与巨星尚未最终协商一致时将赫军承租的租赁物转租于巨星，故赫军主张赵玲支付45000元违约金的诉请成立，赵玲该上诉主张不能成立。五、关于赫军主张的赔偿经济损失845275.22元的上诉请求，其中赫军主张的经营损失，未实际发生，且无相应证据证实，关于物品损失及装修损失，因其中部分物品系消耗品，且一审中巨星认可拆除了赫军租赁的小厅，拆除时已将赫军的部分物品搬离并进行保管。而巨星与赫军之间无合同关系，本案系租赁合同纠纷，赫军主张的物品损失及装修损失系他人侵权所造成的损失，系侵权法律关系，与本案租赁合同并非同一法律关系，故本院不作一并处理。
综上，上诉人赫军、上诉人赵玲的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人赫军预交二审案件受理费12791.94元，由上诉人赫军自行负担，上诉人赵玲预交二审案件受理费925.00元，由上诉人赵玲自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 婷
审 判 员 马述冰
代理审判员 冯 宁
二〇一四年三月十一日
书 记 员 焦 玉