广东省鹤山市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0784民初943号
原告：中国建设银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路120、122、124号，裕民路28、30号。
负责人：李其锐，该支行行长。
委托代理人：金树志，广东真利律师事务所律师。
委托代理人：李槟成，广东真利律师事务所实习律师。
被告：刘德超，男，汉族，1978年9月15日出生，住广西博白县。
被告：鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司，住所：广东省鹤山市址山镇将军陂。
法定代表人：杨文杰，该公司总经理。
委托代理人：梁家杰，男，该公司职员。
委托代理人：刘剑辉，男，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行（下简称“建行鹤山支行”）诉被告刘德超、鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行鹤山支行的委托代理人金树志、李槟成，被告碧桂园公司的委托代理人刘剑辉到庭参加诉讼，被告刘德超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故本案缺席审理，本案现已审理终结。
原告建行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘德超立即向原告清偿借款本金813503.40元、利息及罚息7184.94元(利息、罚息暂计至2016年3月7日，从2016年3月8日起至付清日止的利息、罚息按《个人住房(商业用房)借款合同》约定另行计付)，以上暂共计820688.34元；二、判令被告刘德超承担原告为实现债权而支付的律师费42827元；三、请求法院依法拍卖或变卖被告刘德超所有的坐落于鹤山市××山镇××·山水××号的抵押房产，所得价款由原告在借款本金、利息及罚息，律师费等实现债权的费用(以实际发生为准)范围内优先受偿；四、判令被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对上述第一、第二项诉讼请求承担连带责任保证；五、判令本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2014年5月20日，原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行与被告刘德超签订编号为440677500-2012-20140669384的《个人住房(商业用房)借款合同》。合同约定：被告刘德超为借款人，原告为贷款人。借款本金人民币83.8万元，借款期限276个月，自2014年6月25日至2037年6月25日止。还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币6052.89元。合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5％，贷款利率为5.73125‰。并约定：以被告刘德超所有的位于鹤山市××山镇××·山水××号房产为借款本息等应付款项提供抵押担保，在被告刘德超未足额履行本合同项下到期债务(包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务)，原告有权行使抵押权利，处分抵押财产以实现抵押物权。合同签订后，被告刘德超就抵押事宜办理了他项权登记，房屋他项权利人为原告。原告按照合同约定向被告刘德超发放了此笔贷款。但是，被告刘德超并未按合同约定按月履行还款义务，经原告多次催收仍拒绝偿还。根据借款合同第九条、十六条和十七条的约定，被告刘德超应按合同的约定按期足额归还借款本息，如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，而一旦被告刘德超出现上述违约情形，原告即有权宣布贷款立即到期、要求立即清偿借款本息及相关费。现原告宣布贷款立即到期，要求被告刘德超立即清偿借款本息，并负担为实现债权发生的费用。截至2016年3月7日，被告刘德超共拖久贷款本金813503.40元及相应的利息、罚息7184.94元，并已造成原告42827元律师费的支出损失。根据借款合同第十三条约定，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、邮寄费等)。而且，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条约定，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，原告有权请求依法拍卖或变卖被告刘德超所有的上述抵押房产，所得价款由原告在借款本金和利息、律师费等实现债权的费用(以实际发生为准)范围内优先受偿。另外，原告与碧桂园公司2011年11月l5日签订编号为鹤山支行2011年1001号《按揭业务担保合作协议》，根据合作协议第五条约定，碧桂园公司应对被告刘德超的所欠原告的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用承担连带责任保证。综上，为了维护原告的合法权益，特此依法向人民法院提起诉讼，请依法判决。
被告刘德超在答辩期限内无提出答辩意见，在举证期限内无提供证据，也无出庭辨认原告提供的上述证据，视为其放弃了答辩、举证、质证的权利。
被告碧桂园公司辩称：碧桂园公司并非对刘德超的全部债务承担连带保证责任，而是仅就涉案商品房被处置后刘德超未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。依据如下：(一)碧桂园公司于2011年11月15日与建行鹤山支行签订的编号为【鹤山支】行【2011】年【l001】号《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第(八)款约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。建行鹤山支行应根据上述协议内容，在处置涉案房屋后仍不足以清偿债务的，再向碧桂园公司请求承担连带责任。(二)虽然《个人住房(商业用房)借款合同》约定保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条第(二)款第l项约定：“在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人住房(商业住房)借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房(商业用房)合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。”因此，碧桂园公司的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。(三)根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，建行鹤山支行应优先实现对物的担保，即优先处置涉案商品房。综上所述，碧桂园公司应就涉案商品房被处置后刘德超未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。
根据原告的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2011年11月15日，原告为甲方与被告碧桂园公司为乙方签订了编号：鹤山支行2011年1001号《按揭业务担保合作协议》约定：乙方获准开发兴建碧桂园.山水豪园项目，甲方对乙方上述项目的购房者提供相关的抵押贷款业务；乙方同意为购买本协议所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；乙方的保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如逾期书面通知的，则乙方对购房者连续未支付的第五期(含第五期)起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方借款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后不足以清偿的，就不足部分甲方向乙方请求承担连带清偿责任等条款。
2014年5月20日，原告建行鹤山支行与被告刘德超签订一份编号为440677500-2012-20140669384的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告刘德超向原告借款838000元用于购买位于鹤山市××山镇碧××.山水××号的房产；借款期限为276个月，从2014年6月25日至2037年6月25日；借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，贷款利率为5.73125‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同生效之日，贷款人将款项一次划入借款人指定的碧桂园公司的账户内；还款方法采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币6052.89元；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；本合同项下担保方式为抵押，由被告刘德超以其购买的位于鹤山市××山镇碧××.山水××号的房产作抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费等）；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……；出现上述任一违约情况，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等条款。
2014年6月24日，原告与被告刘德超在鹤山市住房和城乡建设局为刘德超坐落在鹤山市××山镇碧××.山水××号的房产办理了预购商品房设定抵押权预告登记。2014年6月25日，原告依约将人民币838000元划入合同约定的碧桂园公司的账户内，被告刘德超在《个人贷款支付凭证》上签名确认。
借款初期，被告刘德超尚能按合同约定每月向原告还本付息。但从2015年12月26日起，被告刘德超开始逾期偿还借款。截至2016年8月1日，被告刘德超尚欠原告借款本金813501.63元，利息、罚息共25830.01元。
另查明，原告为处理本案纠纷，委托了广东真利律师事务所的金树志律师和李槟成实习律师作为其委托代理人，为此支付了律师代理费42827元。
本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告建行鹤山支行与被告碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及原告与被告刘德超签订的《个人住房（商业住房）借款合同》均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人依合同约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，原告已依约履行了出借款项的义务，但被告刘德超并没有按合同约定履行还款义务。根据《个人住房（商业住房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，被告刘德超的行为已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告刘德超立即清偿借款本息及相关费用。为此，原告要求被告刘德超清偿借款本金813501.63元及相应利息、罚息的诉讼请求，事实清楚、理据充分，本院予以支持。原告诉求的律师代理费42827元，有发票予以佐证，且该费用由被告负担符合合同的约定，也不违反法律的规定，依法应予支持。被告刘德超以其所购的坐落在鹤山市××山镇碧××.山水××号房屋的房产作为涉案借款的抵押财产，抵押房产并已办理了预购商品房设定抵押权预告登记，抵押担保关系合法有效，原告对该抵押房产在上述债权范围内依法享有优先受偿权。此外，根据被告碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，被告碧桂园公司对被告刘德超所欠的借款本金、利息及罚息在原告建行鹤山支行先就涉案的抵押房产实现抵押权后的不足部分承担连带清偿责任。综上所述，本案纠纷是被告刘德超向原告借款后未能依约还款，被告碧桂园公司也未能依约履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。被告刘德超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘德超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金813501.63元并支付利息、罚息（暂计至2016年8月1日的利息、罚息共为25830.01元，从2016年8月2日起至本判决确定的付清款日止的利息、罚息，以实欠借款本金为基数，按《个人住房（商业住房）借款合同》约定的计算方法计付）；
二、被告刘德超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行支付律师费42827元；
三、原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行对被告刘德超所有的坐落在鹤山市址山镇碧桂园.山水豪园璧朗峰二街26号的房产在本判决第一、二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；
四、被告鹤山市址山碧桂园房地产开发有限公司对原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行行使本判决第三项确定的优先受偿权，在处置涉案抵押房产后仍不足以清偿本判决第一项债务的剩余部分承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12436元、财产保全费4920元，合共诉讼费17356元（原告已预交11137.60元），由被告刘德超负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 刘东经
审 判 员 袁金淑
人民陪审员 顾静漪
二〇一六年九月十三日
书 记 员 黄碧玲