辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终1755号
上诉人（原审原告）：大连市甘井子区甘中委山珍美食城。
个体经营者：段玉山。
委托代理人：王书弟。
上诉人（原审被告）：大连新甘百商城有限公司。
法定代表人：朱虹。
委托代理人：姜岩，辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人：魏继德，辽宁东亚律师事务所律师。
原审原告大连市甘井子区甘中委山珍美食城（以下简称山珍美食城）与原审被告大连新甘百商城有限公司（以下简称新甘百商城）房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2016年1月7日作出（2015）甘民初字第2137号民事判决，山珍美食城、新甘百商城均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人山珍美食城的委托代理人王书弟、被上诉人新甘百商城的委托代理人魏继德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山珍美食城一审诉称：原告与被告于2013年7月22日签订房屋租赁合同。在交款时被告要求一年一交房租，原告不同意，合同没有履行无效。后被告提出半年一交，原告同意，双方又签订补充协议，达成共识。原告每半年一交，交费就营业，欠费协议就终止。口头协议给原告两个月装修期，起租日按收据注明日期为准。如原告到交费日不能按时交费，视为原告终止协议放弃。原告物品自行撤走，但装修部分归被告，被告再对外招租。但原告协议还没有到期进行营业期间，被告在没有通知原告的情况下，自作主张，不让工人进入，强行停业，擅自把原告的大门锁上。在协商不成的情况下，原告于2015年3月10日报警，警察说不归他们管，在没有办法的情况下，原告只好停业。故原告诉至人民法院，请求判令1、原告与被告签订的房屋租赁合同无效，后补充协议有效;2、被告赔偿原告违约退房租金款69,444元(50天);3、被告赔偿原告营业费138,894元(50天)。4、被告赔偿原告服务员工资款(12人)，每人月工资2700元，共计32,400元;厨师长(1人)工资11,000元;厨师(1人)工资8000元;5、被告赔偿原告店内鱼、肉等损失费28,000元(概算);6、被告赔偿原告装修折旧费9722元;上述费用合计297,460元。
被告新甘百商城一审辩称：原被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议均为有效。原告因不想继续经营，故没有按照合同约定的时间支付租金，系原告违约，原告应当承担违约责任并支付被告违约金。被告不同意原告要求赔偿经济损失的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：段玉山(乙方、承租方)与被告新甘百商城(甲方、出租方)于2013年7月22日签订大连新甘百商城有限公司店铺租赁合同约定，甲乙双方依据国家有关法律法规，本着平等互利、共同发展的原则，经共同协商，就新甘百商城场地租赁经营事宜，订立本合同，以兹共同遵守。乙方租用甲方的店铺位置为一层NM1号，计租面积为863平方米，乙方所租该店铺仅限于经营餐饮，经营品牌为山珍美食城。租期2013年8月1日至2018年10月31日止。租赁经营期满前三个月，乙方如继续租赁经营，应书面通知甲方。租金自2013年11月1日起开始计算，在本合同租期内租金共计贰佰伍拾万元。非甲方原因造成店铺未交接、空置，其租金费用乙方同意按上述标准交纳。乙方未按合同约定交纳租金或任何一项费用的，每逾期一日，按应交租金或费用总额的千分之五支付日违约金;逾期十五日，甲方可解除本合同，保证金不返还，已装修而造成的损失由乙方承担。该违约金的计算自本租赁合同所述的租金或费用应付之日起开始计算，直至乙方付清上述费用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向店铺所在地人民法院或相关司法部门提起诉讼。甲方大连新甘百商城有限公司签章，乙方段玉山签字，大连市甘井子区甘中委山珍美食城。段玉山(乙方)与被告新甘百商城(甲方)于2013年7月22日签订补充协议约定，甲乙双方友好协商达成以下补充协议，支付方式为每半年付租金直到合同结束，每档租金乙方须提前两个月向甲方交纳下一档租金。具体租期及租金为，第一年2013年11月1日至2014年10月31日，具体租金为500,000(伍拾万元整)支付时间为:2013年7月22日前支付250,000(贰拾伍万元整)，2014年2月1日前支付250,000(贰拾伍万元整)。第二年2014年11月1日至2015年10月31日，具体租金为500,000(伍拾万元整)支付时间为:2014年9月1日前支付250,000(贰拾伍万元整)，2015年2月1日前支付250,000(贰拾伍万元整)，等。乙方同意按照以上租金标准按时支付租金。
被告新甘百商城于2014年8月31日出具专用收款收据记载，交款人段玉山金额250,000元，收款事由租金2014.11.1-2015.4.30。之后，原告山珍美食城未按照租赁合同与补充协议的于2015年2月1日前继续支付租金。
大连市公安局甘井子分局甘井子街派出所询问笔录中，被告新甘百商城的工作人员李建陈述，2015年3月29日左右，其找人去山珍美食城清理锅台、桌子、椅子和废弃木板等物品。
一审法院认为：原告山珍美食城经营者段玉山与被告新甘百商城于2013年7月22日签订的大连新甘百商城有限公司店铺租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应为有效。因此，原告要求确认大连新甘百商城有限公司店铺租赁合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于原告要求被告赔偿50天退房租金款69,444元的诉讼请求。按照原被告签订的补充协议约定，支付方式为每半年付租金直到合同结束，每档租金乙方须提前两个月向甲方交纳下一档租金。原告已经于2014年8月31日支付了2014年11月1日至2015年4月30日的租金250,000元，租赁商铺在上述租赁期内应由原告占有使用。被告在庭审中自认于2015年3月26日进入租赁场地并进行清理，被告在租赁合同尚未解除或终止的情况下占有租赁场地，被告应当返还原告自2015年3月26日至4月30日共36天的租金49,723元[250,000元/半年÷181天(2014年11月1日至2015年4月30日的天数)×36天]。关于原告主张被告自2015年3月10日占用租赁场地一节，被告对此节不予认可，因原告提供的证据材料不足以证明被告自2015年3月10日起占用租赁场地，故对原告该节主张，一审法院不予支持。
关于原告要求被告赔偿营业费损失138,894元、工人工资损失40,400元、店内鱼肉食材损失28,000元、装修折旧费9722元的诉讼请求。原告未按协议约定时间于2015年2月1日前支付2015年5月1日至10月31日的租金，系原告以其行动表明不继续履行租赁合同义务。根据原被告签订的店铺租赁合同的约定，原告逾期十五日交纳租金，已装修而造成的损失由原告承担。原告提交的证据材料不足以证明上述损失是否实际发生及其具体数额，亦不足以证明上述损失应由被告予以赔偿，故原告上述诉讼请求，一审法院不予支持。
在本案审理过程中多次组织原被告调解，但因原被告意见分歧较大，未达成一致意见。
综上，一审法院依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，作出如下判决:一、被告大连新甘百商城有限公司于判决生效之日起十日内返还原告大连市甘井子区甘中委山珍美食城自2015年3月26日至4月30日的租金49,723元;二、驳回原告大连市甘井子区甘中委山珍美食城其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5760元，其他诉讼费50元，合计5810元(原告大连市甘井子区甘中委山珍美食城已预交)，由原告大连市甘井子区甘中委山珍美食城负担4710元，被告大连新甘百商城有限公司负担1100元;被告大连新甘百商城有限公司负担部分，于判决书生效之日起十日内给付原告大连市甘井子区甘中委山珍美食城。
山珍美食城上诉的理由及请求是：1、一审认定返还租期时间有误。退租期是50天，应从3月10日报警当天计算，而不是36天，少差额19,721元。2、山珍美食城经营期间的库存由新甘百商城出具的清单确认，应予以返还（清单概算6000元）。3、同意驳回其他诉讼请求。故请求二审法院改判：1、新甘百商城返还自2015年3月10日至4月30日的租金69,444元；2、返还鱼肉等库存损失费6000元。
新甘百商城二审答辩认为：不同意山珍美食城的上诉请求。从一审审理的情况看，是山珍美食城违反了合同约定，未到承租期满就解除合同，在合同约定的交付租金期限内没有交付租金，违反了合同约定。因此山珍美食城没有理由要求新甘百商城返还租金以及库存商品。
新甘百商城上诉的理由及请求是：1、双方约定的租赁期限为5年，因租期较长，新甘百公司才给予了山珍美食城3个月的装修免租期。山珍美食城利用该免租期，仅仅经营3个月的情况下就不经营的，一审对于此种不讲诚信的违约行为以返租形式予以支持错误。2、山珍美食城过了交租期限一个多月仍不能交费，按约定应为其“终止协议放弃”，这属于山珍美食城违约弃租，一审判决返还租金没有依据。3、一审法院对新甘百商城要求逾期交纳租金违约金的反诉请求未予受理违反法律规定。故请求撤销一审判决第一项，改判驳回山珍美食城的诉讼请求。
山珍美食城二审答辩认为：不同意新甘百商城的上诉请求。山珍美食城不是合同期满终止合同的，而是被新甘百商城在没到期之前就把门给锁上了，我方已经报警，在一审时法院已经调取，所以不是我方违约。我方在经营期间是有库存的，库存已经由新甘百商城确认了并出示了证据，在一审时新甘百商城已经将该库存清单交给一审法院，并由法院交给我公司。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：本院于2016年3月30日组织双方对案涉物品的保存情况进行了现场勘验。新甘百商城主张其于一审向法院递交的物品清单中的物品现均保存在该公司。山珍美食城放弃对现场物品进行清点，并认可清单上的物品均在新甘百商城处保存。
以上事实有当事人陈述笔录在案为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，山珍美食城经营者段玉山与新甘百商城签订的店铺租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理，根据双方的上诉请求，本案上诉审理争议的焦点为：一、新甘百商城应否返还山珍美食城未使用房屋期间的租金以及返还的数额；二、新甘百公司应否赔偿山珍美食城的库存损失。
关于新甘百商城应否返还山珍美食城未使用房屋期间的租金以及返还的数额问题，本院认为，出租人的主要义务是提供租赁物供承租人使用，承租人的主要义务是支付租金。山珍美食城已经支付了自2014年11月1日至2015年4月30日的租金，在此期间，其有权占有使用案涉房屋。新甘百商城在庭审中自认于2015年3月26日进入案涉房屋进行清理，其在合同尚未到期或解除的情况下收回租赁物，对于山珍美食城已经预交但未能使用期间的租金应予以返还。山珍美食城主张返还部分的租金应从其报警之日开始计算，因山珍美食城并未提交证据证明其于2015年3月10日报警，一审法院以新甘百商城自认最早接管案涉房屋的时间作为返还租金的起算点并无不当，本院予以维持。关于新甘百商城主张山珍美食城利用双方约定的3个月免租期，仅仅正常经营3个月，而非依合同约定经营满5年，不应返还租金一节，本院认为，租金系使用房屋的对价，其是否应予返还取决于承租人是否使用了案涉房屋。合同的订立是建立在双方洽谈后达成一致的基础上，新甘百商城即使给予了山珍美食城3个月的免租期，也是对经营风险进行评估后自愿作出的让利，并不能以山珍美食城租赁未满五年作为拒绝返还租金的理由。故新甘百商城的该项主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于新甘百商城主张山珍美食城过了交租期限一个多月仍不能交费，按约定应为其“终止协议放弃”，属于山珍美食城违约弃租，不应返还租金。本院认为，山珍美食城在补充协议约定的支付租金的期限内未支付下一租期的租金，属于违约。对于山珍美食城违约的行为，新甘百商城可以追究违约责任，但新甘百商城无权直接以违约责任抵顶租金，故新甘百商城的该项主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
关于新甘百商城应否赔偿山珍美食城的库存损失问题，本院认为，经本院组织双方现场勘验，山珍美食城自认新甘百商城一审递交的库存物品清单中的物品现均保存在新甘百公司处，山珍美食城提出要求新甘百商城返还物品，但新甘百商城主张需先交纳保管费、搬运费、雇车费后才同意返还。因山珍美食城在一审时的诉请是赔偿库存损失，其在二审要求返还，新甘百公司不同意变更诉请，双方又无法就此达成调解，对于返还库存的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，山珍美食城可以另行起诉。在库存物品尚存且山珍美食城未提供损失计算依据的情况下，本院对于山珍美食城要求赔偿库存损失的诉请，不予支持。
关于新甘百商城主张一审法院对其要求逾期交纳租金违约金的反诉请求未予受理违反法律规定一节，本院认为，经查一审卷宗，新甘百商城已明确表示对上述反诉请求另案再诉，一审法院并不存在未予受理的行为，故新甘百商城的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1468元（上诉人大连市甘井子区甘中委山珍美食城预交425元、上诉人大连新甘百商城有限公司预交1043元），由上诉人大连市甘井子区甘中委山珍美食城负担425元、上诉人大连新甘百商城有限公司负担1043元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年六月一日
书记员 樊 迪