辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽03民终1105号上诉人（原审被告）：苗延威。委托诉讼代理人：曹强，辽宁金科大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳芯，辽宁仁源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司。住所地：鞍山市铁东区青年街鞍钢花园甲6-6。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：温德钢，该公司职员。委托诉讼代理人：于潇，该公司职员。上诉人苗延威因与被上诉人鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司（以下简称鞍钢物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2017)辽0302民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗延威上诉请求：撤销原审判决，驳回鞍钢物业公司诉讼请求，由其承担诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不清，鞍钢物业公司不具有收费资格。其没有收费权，苗延威及鞍钢花园业主从未与该公司签订过与物业相关的合同。2013年8月25日，鞍钢花园小区业主委员会（以下简称小区业委会）明确函告鞍钢物业公司退出物业管理，但该公司拒绝进行物业管理移交交接，根据最高院司法解释，鞍钢物业公司无权以事实上提供了物业服务为由向业主收取物业费，因此，其无收取物业费的法定资格，其诉讼请求应予驳回。2、即使如鞍钢物业公司所称，事实上向鞍钢花园小区提供了物业服务，但其对小区内存在的违反治安、环保、物业装饰装修和使用、安全防范、居民用水等行为和情况，不履行法定职责，不予制止，也未及时向有关行政管理部门报告，导致小区业主的相关权益遭受到严重侵害，更有甚者，具有最大安全隐患的煤气加压站正是鞍钢物业公司所建，其行为背离了为业主服务的初衷，直接侵害了业主的重大权益，物业公司的行为违反了物业管理条例第四十六条、四十七条规定，应当承担相应的法律责任，苗延威在此提出反诉。3、苗延威拒绝缴纳物业费是有合法正当理由的，即鞍钢物业违法在先，苗延威不存在缴纳滞纳金的问题。鞍钢物业公司辩称，不同意苗延威上诉请求。鞍钢物业公司向一审法院起诉请求：1、判令苗延威给付拖欠物业费8907.28元、电梯费2400元、车位费8640元及滞纳金4488.14元；2、诉讼费由苗延威承担。一审法院认定事实：2004年8月6日，鞍钢集团房地产开发总公司与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《鞍钢花园小区物业管理委托协议》，双方约定由鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为鞍钢花园小区提供物业服务。苗延威入住鞍钢花园小区时与鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定了住宅物业费的收费标准为每月每平方米1.2元、电梯费每月每户50元，车位使用管理服务费每车位每月60元，业主逾期交费的，应承担从逾期之日起按应交费用每日3‰的标准给付滞纳金。另查，2006年7月3日，鞍钢房地产开发集团有限公司召开了股东会议形成了如下决议：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司为全民报账单位，改制后，将其升格为鞍钢房地产开发集团有限公司独家出资的一人有限责任公司，企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司。2006年11月29日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司在鞍山市工商行政管理局登记设立。2007年1月22日，鞍山市工商行政管理局核准了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的注销申请。2011年1月17日，鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即该案物业公司。再查，该案诉讼过程中鞍钢房地产开发集团有限公司出具写明：鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司改制为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司进而更名为本案物业公司，前期物业管理服务协议中的实质内容并未发生任何变化，营业执照变更前后的管理人员、服务模式、服务标准等均未发生变化。同意和认可物业公司在鞍钢花园小区提供物业服务，继续承接鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的前期物业管理服务协议。再查，苗延威在鞍钢花园小区购买了房屋一户，车位三个，房屋面积为154.64平方米，苗延威未交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业费8907.28元、电梯费2400元，车位费8640元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，该案中，虽然签订《鞍钢花园小区物业管理委托协议》、《前期物业管理服务协议》及《地下停车场车位服务协议》的主体鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司已经注销，但其通过转制成立的物业公司仍然承接上述物业合同的履行，且房屋建设单位对于物业公司在该案涉案小区提供前期物业服务无异议，因此，在该案涉案小区尚未召开业主大会授权业主委员会选聘新物业服务企业之前，物业公司根据上述物业服务合同提供的物业服务行为符合合同约定及法律规定，当属有效。苗延威作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，对于物业公司要求苗延威给付拖欠物业费、电梯费、车位费的诉讼请求，该院予以支持。关于苗延威提出相关拒交物业费的抗辩理由。苗延威提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，该案中苗延威存在违约行为，应当承担违约责任。苗延威主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，苗延威可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，抗辩理由中涉及其他业主或第三人的行为影响了业主对于不动产的使用，因与该案不属于同一法律关系，相关业主可通过行政途径或提起相邻权、损害赔偿民事诉讼的方式维护其合法权利，苗延威向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于苗延威提出的抗辩理由，该院不予支持。关于物业公司主张要求苗延威给付滞纳金的诉讼请求。因苗延威未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据物业服务的约定向物业公司给付滞纳金。关于物业公司要求苗延威给付滞纳金计算一节。因苗延威当庭对双方约定的滞纳金申请人民法院予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（二）款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，因苗延威给物业公司造成的损失无法确定的前提下，苗延威向物业公司给付滞纳金的计算方式应当以实际损失为基础，在此基础上另行给付实际损失的百分之三十，即滞纳金为实际损失的1.3倍。因物业公司未向该院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故滞纳金应为苗延威拖欠物业费、电梯费、车位费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。自2013年1月1日起给付至判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、苗延威于判决生效之日起十日内给付鞍钢物业公司2013年1月1日至2016年12月31日物业费8907.28元、电梯费2400元，车位费8640元，合计19947.28元；二、苗延威于判决生效之日起十日内给付鞍钢物业公司滞纳金（滞纳金的计算方式为：以19947.28元为本金，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为利率，从2013年1月1日起计算至判决确定给付之日止）；三、驳回鞍钢物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，减半收取205.5元，由苗延威负担。二审中，苗延威围绕上诉请求提供的新证据有：（2014）铁东民一初字第25号民事判决书、（2014）鞍民一终字第00359号民事判决书、（2014）铁东民一初字第695号民事判决书、（2015）鞍民一终字第00666号民事判决书、（2016）辽0302民初3974号民事判决书、（2017）辽03民终2773号民事判决书、小区业委会的告全体业主书、告示、小区业委会致全体业主的公开信、鞍钢花园关于法律诉讼维权和解聘物业公司的入户调查表决统计表复印件、入户调查结果通报、小区业委会备案表、鞍山市房产局回函、鞍钢花园保洁服务合同、保安服务合同。欲以证明小区业委会曾就解聘鞍钢物业公司一事于2013年6月对全体业主进行了入户调查，取得了过半数业主的同意（其中475户业主有273户同意解聘鞍钢物业公司）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鞍钢物业公司对于上述民事判决，认为与本案无关，不能构成拒交物业费的正当理由；对于解聘物业公司入户调查表，对真实性有异议，认为不符合法律程序，对业主签字是否为本人签字存有异议。本院要求苗延威提供业主签字的原件，但在法定时间内未向法庭提供原件。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：苗延威拒绝交纳物业费的事实和理由是否成立。关于苗延威提出鞍钢物业公司不具有收费资格的上诉理由。一审中鞍钢物业公司提供了鞍钢房地产开发集团有限公司的投资决议、情况说明及工商档案,能够证明鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司经改制后企业名称为鞍钢房地产开发集团物业管理有限公司，后经工商变更登记更名为鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司，即本案当事人。鞍钢物业公司承接了鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司的权利义务，应当继续履行鞍钢集团房地产开发总公司物业管理分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》内容，且主体资格的变更并未影响鞍钢物业公司对案涉小区实施物业管理服务，故对苗延威提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于苗延威提出小区业委会已经函告鞍钢物业公司退出小区物业管理服务的上诉理由。依照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，解聘物业服务企业必须符合上述法律规定，苗延威未在本院规定时间内提供入户调查表业主签字的原件，亦无法证明小区业委会解聘物业公司符合法定程序。故对苗延威提出的此项上诉主张，本院不予支持。关于苗延威称鞍钢物业公司侵害业主重大权益，二审提出反诉并因鞍钢物业公司违约在先，故其不应缴纳滞纳金的上诉理由。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因苗延威在一审中就此项上诉主张未提出反诉，故本院二审不予审理。关于滞纳金问题。苗延威未按时缴纳物业费的原因是其与鞍钢物业公司之间就物业服务、小区管理、安全防范等方面存在矛盾，鞍钢物业公司履行服务职责不到位所致。苗延威提供了相应的证据及生效民事判决书，欲以证明小区业委会与鞍钢物业公司之间确实存在诉讼纠纷，因此，未按时缴纳物业费的原因并非苗延威单方面所致。鞍钢物业公司在与包括苗延威在内的小区业主存在矛盾且未予以解决的情况下，要求业主承担滞纳金有失公平，故对鞍钢物业公司要求苗延威给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。一审判决业主支付滞纳金部分不当，本院予以纠正。综上所述，苗延威关于不应缴纳滞纳金的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2017）辽0302民初3566号民事判决第一项；二、撤销鞍山市铁东区人民法院（2017）辽0302民初3566号民事判决第二项、第三项；三、驳回鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费205.5元，由苗延威负担167元，由鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司负担38.5元；二审案件受理费299元，由苗延威负担244元，由鞍钢房地产开发集团物业服务有限公司负担55元。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇一八年六月十一日书记员  全名鼎