山东省莒县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莒民初字第4997号
原告：莒县开发建筑工程公司，住所地：莒县文心路西首。
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法定代表人：张属远，男。
委托代理人：孙元富，莒县莒州法律服务所法律服务工作者。
委托代理人：韩玉海，男。
被告：日照永泰置业有限公司，住所地：莒县莒大路店子路段北侧。
法定代表人：陈修峰，男。
委托代理人：倪运田，山东文心正律师事务所律师
被告：卢凤仁，男。
委托代理人：卢立鑫，男。
原告莒县开发建筑工程公司与被告日照永泰置业有限公司、卢凤仁建设施工程工合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩立涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告莒县开发建筑工程公司的委托代理人孙元富、韩玉海，被告日照永泰置业有限公司的委托代理人倪运田，被告卢凤仁的委托代理人卢立鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莒县开发建筑工程公司诉称：2013年9月份，原、被告订立建设施工协议，约定原告承揽被告位于莒县信中路以西、莒洲通讯以南的绿色嘉园1号住宅楼和3号沿街楼及部分零星工程，工程总造价为7306786.3元。工程主体完工后，被告拨付工程款的80%，工程竣工后拨付工程款的90%，工程备案后，付清余款。因被告将部分工程甩项，严重影响了整个工程工期。原告于2015年5月15日左右完成所有建设工程后多次向被告催要工程款，被告以种种理由拖付至今。请求被告支付工程款1561875.63元及其利息；依法确认原告对上述工程款在其承建的绿色嘉园3号沿街楼范围内享有优先受偿权；由被告承担本案诉讼费。
被告日照永泰置业有限公司辩称：答辩人不承担支付工程款义务，该绿色嘉园项目的开发系被告卢凤仁借用答辩人的资质开发的，答辩人不参与该项目的建设施工，是否拖欠工程款答辩人不知情；零星工程不是原告承揽建设，是由案外人庄凤余承揽建设；对于不属于拖欠原告3号楼工程款部分，原告无权对绿色嘉园3号沿街楼享有优先受偿权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告卢凤仁辩称：答辩人借用日照永泰置业有限公司的资质开发的绿色嘉园项目，拖欠原告工程款属实，暂无能力偿还。
经审理查明：2013年8月15日，被告卢凤仁借用被告日照永泰置业有限公司的房地产开发资质，以被告日照永泰置业有限公司的名义开发位于莒县信中路以西、百慧路以南绿色嘉园住宅楼项目。2013年9月29日，被告卢凤仁就该住宅楼开发项目以被告日照永泰置业有限公司的名义与原告莒县开发建筑工程公司签订该绿色嘉园项目建设工程施工协议书，约定由原告承揽建设绿色嘉园项目中的1号住宅楼及3号沿街楼建设工程。该建设工程中的门窗、外墙保温、外墙涂料、内墙不水泥、地暖、太阳能、楼梯扶手、阳台栏杆等由被告卢凤仁外包施工。就该工程付款事宜双方约定：该工程按揭后被告卢凤仁支付原告建设合格工程量的80%价款；主体完成并验收合格后被告卢凤仁支付原告建设合格工程量的80%；抹灰完成后被告卢凤仁支付原告建设工程全部价款的80%；工程竣工并验收合格后，被告卢凤仁支付工程总结算价款的90%；余款在工程竣工备案后1年内付清（质保金除外），但并未约定迟延支付工程款的违约责任。
该工程于2014年7月1日前竣工。原告在具体施工过程中除承建绿色嘉园项目中的1号住宅楼及3号沿街楼建设工程外，还负责建设了该项目的部分配套设施和1号楼、2号楼车库门、楼梯扶手，3号楼玻璃门安装施工等零星工程。原告又将该零星工程交由案外人庄凤余施工。原告在建设施工过程中，因被告卢凤仁相关外包工程进展缓慢，使得原告不能按期竣工。原告与被告卢凤仁就竣工期限约定该工程竣工期限为2015年5月20日。原告于2015年5月15日前完成其承包的所有工程建设施工。原告所承建工程分项已经经过竣工验收合格，但总体工程至今未经过相关部分验收。
原告所承揽建设的绿色嘉园项目中的1号住宅楼及3号沿街楼建设工程、配套工程、零星工程价款，经原告与被告卢凤仁结算，该工程总造价为6611875.63元，被告卢凤仁已支付给原告工程款5297473.44元，尚欠原告工程款1314402.2元。被告卢凤仁欠原告的工程款1314402.2元（含部分质保金）中部分款项需在该工程竣工备案后一年内付清。
原告所承建绿色嘉园项目中的1号住宅楼已经对外销售完毕。2015年4月份，相关业主陆续入住该住宅楼。原告所承建绿色嘉园项目中3号沿街楼除101S室及其201附属、301附属外，其他沿街楼均已出售完毕，并投入使用。2014年12月1日，被告卢凤仁以被告日照永泰置业有限公司的名义将绿色嘉园项目中3号沿街楼101S室及其201附属、301附属租赁给中国人寿保险股份有限公司莒县支公司作为办公场所使用。
另查明，被告卢凤仁在借用被告日照永泰置业有限公司资质时，被告卢凤仁自己签的字，但加盖了莒县绿源果蔬食品有限公司的公章（该公司由被告卢凤仁投资设立、并实际控制经营，现已经进入注销清算程序）。原、被告均认可虽加盖了莒县绿源果蔬食品有限公司的公章，实际系卢凤仁个人行为。被告卢凤仁自行筹集资金开发运营绿色嘉园房地产开发项目，该开发项目的收益款也是由被告日照永泰置业有限公司直接转交给被告卢凤仁。莒县绿源果蔬食品有限公司并未参与该房地产开发项目的投资和经营。庭审中，被告卢凤仁、日照永泰置业有限公司放弃质保金和相应款项的付款期限权益，同意将拖欠原告的工程款全部支付。
又查明，2015年8月18日，中国银行股份有限公司莒县支行因与被告日照永泰置业有限公司借款合同纠纷一案，向本院申请诉前财产保全，要求查封被申请人日照永泰置业有限公司位于莒县信中路161号、绿色嘉园3号楼101S室的房产一处。本院于2015年8月18日作出莒商保字第81-1号民事裁定书，查封被告日照永泰置业有限公司位于莒县信中路161号、绿色嘉园3号楼101S室的房产一处，查封期限三年。
上述事实，有当事人陈述、开发建设批文、竣工验收文件、证明、劳动合同、对账表、造价明细、工程施工协议书、审计报告、租赁合同、合作开发协议、勘验现场照片、户型分布图、工商企业登记信息、裁定书、本院调查笔录等证据在卷为凭，应当认定。
本院认为：关于本案建设施工合同效力问题。国务院《房地产开发经营管理条例》第九条规定：“房地产开发主管部门应当依据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的无效建设施工合同的情形没有涉及到发包人资质的问题。因此房地产开发者不具备房地产法开资质与建设方签订的建设施工合同尽管违反了房地产立法的强制性规定，但该规定虽对房地产开发者的经营范围、资质等级等市场准入资格作出了明确规定，但目的是加强对房地产市场的监管。房地产开发者违反了该规定属于行政法层面上取缔范畴，但不影响开发者与建设方签订的建设施工合同的效力，只要该合同的内容不违反法律禁止性规定，应当认定为有效建设施工合同。被告卢凤仁以其实际注册成立，并实际经营的莒县绿源果蔬食品有限公司的名义借用被告日照永泰置业有限公司的房地产开发资质进行房地产开发。在该房地产开发过程中，莒县绿源果蔬食品有限公司并未参与任何事项的运营，且该公司已经进入注销清算程序，该开发项目的建设文件均由被告卢凤仁签字确认，因此被告卢凤仁是绿色嘉园实际开发者；被告卢凤仁不具备房地产开发资质，而借用被告日照永泰置业有限公司的房地产开发资质，以被告日照永泰置业有限公司的名义开发位于莒县信中路以西、百慧路以南绿色嘉园住宅楼项目中的部分建设工程与原告签订的建设施工合同，系被告卢凤仁与原告的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告及被告卢凤仁应当按照该建设施工合同的约定全面履行自己的权利义务。原告按照该合同约定建设施工完毕其承揽的全部建设工程并交付给被告卢凤仁，被告卢凤仁在原告承建工程未经整体验收合格前，就已经将该工程投入使用，视为原告承建的该工程质量合格，被告卢凤仁应当履行付款义务。被告卢凤仁未履行支付工程款的义务，系违约行为，应当承担继续履行的违约责任。被告卢凤仁、日照永泰置业有限公司均同意放弃质保金和相应款项的付款期限相关权益，故原告要求被告卢凤仁支付尚欠的工程款1314402.2元合理，本院予以支持。因被告卢凤仁与原告未约定利息和违约金，本院酌定自原告向本院主张权利之日起被告卢凤仁按中国人民银行同期贷款基准利率计息计算向原告支付利息。承揽建设方就发包方拖欠的工程价款在其承建工程范围内享有优先受偿权。原告承建被告卢凤仁开发的绿色嘉园3号沿街楼，对于被告卢凤仁拖欠的工程款1314402.2元，在该沿街楼中101S室及其201附属、301附属折价或者拍卖款范围内享有优先受偿权。
被告日照永泰置业有限公司违反法律规定出借房地产开发资质给被告卢凤仁使用，对被告卢凤仁拖欠原告工程款具有过错，应对被告卢凤仁的付款责任及违约损失承担连带赔偿责任。
案外人庄凤余通过原告的项目经理韩玉海承揽原告公司的零星工程到被告卢凤仁开发的绿色嘉园进行零星工程施工，故该零星工程的承包人为原告，被告卢凤仁应当将该零星工程的工程款支付给原告，由原告再与案外人庄凤余另行结算。故被告日照永泰置业有限公司关于该零星工程系庄凤余承揽施工，与原告无关的辩解不能成立，不予支持；合同法规定发包人拖欠工程款，承包人可以就建设工程的折价或拍卖款优先受偿。被告卢凤仁拖欠原告建设1号住宅楼、3号沿街楼、配套设施及零星工程的工程款，原告有权就建设的3号沿街楼未出售部分的房产折价或拍卖款优先受偿。故被告永泰置业有限公司关于对于不属于拖欠原告3号楼工程款部分，原告无权对绿色嘉园3号沿街楼享有优先受偿权的辩解，不予支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第二百七十九条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十七条之规定的规定，判决如下：
一、被告卢凤仁于本判决生效后十日内支付给原告莒县开发建筑工程公司工程款1314402.2元及其利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2015年10月29日起至付清之日止）；
二、被告永泰置业有限公司对本判决第（一）项确定的赔偿义务负连带责任；
三、原告莒县开发建筑工程公司对绿色嘉园3号沿街楼中101S室及其201附属、301附属折价或者拍卖款中的1314402.2元享有优先受偿权；
四、驳回原告莒县开发建筑工程公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17057元，由原告莒县开发建筑工程公司负担5000元；被告卢凤仁、日照永泰置业有限公司共同负担12057元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审判员 韩立涛
二〇一五年十二月二十三日
书记员 刘晓丽