上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第20208号
原告（反诉被告）沈平。
委托代理人罗杰，广东信达律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）李杰皞。
委托代理人邬克非，上海瀛泰律师事务所律师。
第三人葛寅曦。
原告沈平诉被告李杰皞、第三人葛寅曦以及反诉原告李杰皞诉反诉被告沈平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年7月16日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2013年9月25日、2014年5月23日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈平及其委托代理人罗杰，被告（反诉原告）李杰皞的委托代理人邬克非，第三人葛寅曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈平诉称，原告与被告于2012年9月22日签订了《商铺租赁合同》，约定将位于上海市浦东新区东方路XXX号商铺出租给被告，期限自2012年10月5日至2015年10月4日。约定第一年月租金人民币（以下币种相同）21，000元，第二年递增5%，以后每二年递增5%。租金每三个月一交，应于该期首月的7日前缴纳。乙方如拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金0.50%加收滞纳金。被告承租经营后，只支付了第一季度租金，第二、第三季度租金拖欠至今未付。原告于2013年5月27日解除了双方签订的《商铺租赁合同》，但被告拒绝返还房屋、营业执照及其他证照，致使原告无法收回房屋。原告投入高额费用对系争房屋进行装修，被告承租系争房屋后在破坏原有的装修设施基础上又进行了装修，现因被告拒不支付租金而导致双方签订的《商铺租赁合同》解除，应当赔偿原告的装修费用。故原告要求1、判令被告向原告支付2013年1月5日至2013年5月27日的租金99，400元；2、判令被告向原告支付以所欠租金63，000元为本金，自2013年1月7日计算至实际支付之日止，以所欠租金36，400元为本金，自2013年4月7日计算至实际支付之日止，分别按每日0.50%为标准计算的滞纳金；3、判令被告向原告支付自2013年5月27日起至将房屋及相关证照返还原告之日止的房屋使用费（按每月21，000元的标准计算）；4、判令确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2013年5月27日解除；5、判令被告赔偿原告装修损失197，137元；6、判令被告向原告返还相关设施设备或折价赔偿167，863元；7、本案诉讼费由被告承担。
被告李杰皞辩称，原告将无权转租的房屋转租给被告，对被告隐瞒真相并向被告承诺系争房屋可以办理营业执照，但因系争房屋已注册有营业执照，故被告无法再申请办理自己的营业执照，给被告造成了重大损失。2013年2月5日，被告曾就解除合同事宜向法院提起诉讼，原、被告双方对合同解除事宜意见一致，只是对善后事宜存在分歧，双方决定进行协商。原告在2013年5月3日又向法院起诉，故双方的合同应于该日解除。因原告不应在其违法行为中获益，故原、被告之间的租金、房屋使用费应当按照原告与第三人之间的租金标准（即每月13，700元）予以计算。且被告于2013年4月获知第三人与原告解除合同，之后第三人也收回了营业执照，被告自2013年5月开始就没有再实际占用系争房屋及经营，因原告丧失了系争房屋的承包权，故其无权向被告收取房屋使用费。因原告违约在先，被告不应当承担滞纳金，且合同约定的滞纳金计算标准过高，要求法院予以调整。关于原告所主张的相关设施设备，被告对此不予确认，且原告所依据的合同附件设备使用清单亦没有被告的签字确认，故不同意返还或折价赔偿。根据双方签订的《商铺租赁合同》第4.2条的约定，被告有权对系争房屋进行装修。现系争房屋内的装修均是被告实施的，装修属于被告，原告要求被告赔偿装修损失缺乏依据，故不同意赔偿原告的装修损失。
第三人葛寅曦述称，原告转租给被告的事情第三人是不知情的。2012年12月，第三人通过预售卡出售的事情才得知原、被告之间的转租关系，被告也在此时才得知第三人对于原告转租是不知情的。原、被告之间因租金问题发生争议，第三人从中调停过多次，第三人考虑到被告的装修投入，认为原告转租给被告的价格过高，希望原告通过降低租金的方式让被告继续经营下去，但均无果。
反诉原告李杰皞诉称，反诉原、被告双方因欲租房用于饭店经营相识，反诉被告告知反诉原告同意将其所有的上海市浦东新区东方路XXX号商铺租给反诉原告用于经营。故双方于2012年9月22日签订《商铺租赁合同》。合同约定，租期为2012年10月5日至2015年10月4日，租金为第一年每月21，000元。合同同时约定，如反诉被告违约，则需支付相当于月租金一倍的违约金。同时，如反诉原告对房屋进行装修添附的，反诉被告还需支付相应的补偿，补偿金额为实际装修费。合同签订后，反诉原告按约履行了合同义务，并因为经营所需对房屋进行了装修。但仅过了一个多月，反诉原告获知，反诉被告并非该房屋所有人，而只是该房屋内登记的静怡酒家的承包人。反诉被告根本不具备将该房屋转租的权利。该房屋的实际承租方即静怡酒家的所有人葛寅曦以书面方式正式通知反诉原告，其不同意将该房屋转租给任何第三方，其与反诉被告的承包合同于2015年5月20日到期，到期后，将不与反诉被告续约。为此，反诉原告于2013年2月向法院起诉要求解除合同，后反诉被告要求调解，故反诉原告撤诉，但其后调解不成。由于该房屋的实际承租方即静怡酒家的所有人葛寅曦与反诉被告解除承包合同，反诉原告不得不将已经营业的饭店人员解散，造成了重大损失，故要求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金42，000元；2、判令反诉被告向反诉原告支付补偿金454，696元（其中100，000元是合同第9.3条约定的赔偿金，354，696元是依据评估报告所评估的装修价值）；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告沈平辩称，合同对转租未进行约定，且合同因反诉原告拒付租金而解除，反诉原告存在违约行为，反诉被告并无违约行为，故不同意支付违约金和补偿金。
经审理查明，系争房屋登记的权利人为上海市房产管理局，所有权性质为全民。
2003年2月27日，上海振南物业公司（甲方）与第三人葛寅曦（乙方）签订《公有非居住房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于浦东新区兰陵路XXX弄XXX号XXX室（现门牌号变更为东方路XXX号）的房屋出租给乙方使用。该出租房屋建筑面积142.94平方米。租赁合同的期限为贰拾年，自2003年3月1日至2023年2月28日。
2012年5月20日，第三人葛寅曦（发包方）与原告沈平（承包方）签订《静怡酒家经营项目承包合同》一份，约定发包方提供个体工商户经营执照、税务登记证、食品卫生许可证、酒类专卖许可证等与餐饮业务相关的有效证照，由承包方以“静怡酒家”经理名义依法经营，照章纳税，自筹资金，独立核算，自负盈亏，自备资质，持证服务，承包经营餐饮项目。经营场所位于上海市浦东新区东方路XXX号，底层约170平方米。承包经营项目期限为三年，即自2012年5月20日起至2015年5月20日止。承包金为每月13，700元，支付期限以三个月为一期，各期在应交首月五日前交纳。合同第4.1.2条约定：发包方有权对承包方按合同约定标的和期限索取其应交租金和其他费用，并对其逾期交费加收逾期标的每天5‰的滞纳金，承包方超过30天仍未交清费用，发包方有权终止合同并追究其违约责任。合同第4.2.3条约定：承包方不准转包承包经营项目提供证照或以“静怡酒家”名义对外签订任何协议。
2012年9月22日，原告沈平（甲方）与被告李杰皞（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市浦东新区东方路XXX号商铺出租给乙方用于餐饮，面积约170平方米。租期共二期，第一期共三年，即自2012年10月5日起至2015年10月4日止，期满后续签三年。第一年月租金21，000元，第二年月租金递增5%，以后每二年月租金递增5%。租金每三个月交一次，第一次租金于合同生效后五天内交给出租人，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。合同第3.2条约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金0.50%另加收滞纳金。合同第3.3条约定：在签署本合同时，乙方向甲方交纳21，000元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。合同第4.2条约定：由于乙方使用不当或者乙方装修添置需要维修的，应由乙方负责维修。维修费由乙方负担。甲方允许承租人对商铺进行装修、改善或增设他物，但所进行的改造必须符合相关部门的规定。租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该商铺时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。合同第6.2条约定：乙方逾期交纳租金15日以上，甲方有权解除合同。合同第9.1条约定：若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，或甲方未按本合同约定履行相关义务，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金，违约金数额为月租金的壹倍，若乙方已对商铺进行装修添附的，甲方还应根据乙方装修情况进行相应额外补偿，补偿标准为实际装修费、加盟品牌所需等（以发票为准），按照每年折旧20%比例结算。合同第9.2条约定：若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。合同第9.3条约定：甲乙双方除承担上述违约责任外，还应承担如乙方在签定本合同后前三年内转让，应补偿甲方壹拾万元；从第三年后到第六年内如乙方转让，应补偿甲方五万元；满六年以后如乙方转让，则不补偿甲方。
2013年1月29日，第三人葛寅曦出具了一份《证明书》，内容为：本人为上海市浦东新区东方路XXX号房屋使用权人，现做如下声明：1、本人与沈平关于上海市浦东新区东方路XXX号的合同期于2015年5月20日到期，合同期满不与其续签。2、沈平对上海市浦东新区东方路XXX号不享有转租权，本人不同意将坐落于上海市浦东新区东方路XXX号转租给任何第三方，包括李杰皞。3、沈平与任何第三方签订的商铺租赁合同与本人无关，本人不承担任何责任以及产生的纠纷。
2013年5月3日，原告沈平向本院提起诉讼，诉请如前。
2013年5月18日，原告向被告发送了一份催款函，内容为：鉴于你长期拖欠上海市浦东新区东方路XXX号商铺租金，现郑重函告：你应立即付清所拖欠的款项。我将保留追究你拖欠租金违约责任的权利。
2013年5月22日，原告又向被告发送了一份催款函，内容为：鉴于你长期拖欠上海市浦东新区东方路XXX号商铺租金，经我多次催促，你仍拖欠至今未付。现郑重函告：你应立即付清拖欠的租金等款项，否则我将于2013年5月27日解除《商铺租赁合同》，并追讨你拖欠的租金等款项，以及追究你其他违约责任。
2013年5月27日，原告向被告发送了一份通知，内容为：鉴于你长期拖欠上海市浦东新区东方路XXX号商铺租金，经我多次催促，并明确告知你若再拖延拒不付清拖欠的租金等款项，我将于2013年5月27日解除《商铺租赁合同》并追讨你拖欠的款项以及追究你违约责任，但你至今仍不付款，也无任何回应。现郑重函告：因为你长期拖欠租金等款项，我已于2013年5月27日解除《商铺租赁合同》，限你于2013年5月30日前与我办理完所有交接手续，付清所有款项，并退出该商铺。
2013年6月8日，原告又向被告发送了一份通知，内容为：鉴于你向我承租上海市浦东新区东方路XXX号商铺的合同已解除，现通知你必须于2013年6月12日前办理完相关交接手续，保证租赁房屋及设施完好，并清场。如果你延迟办理交接手续，或者不能保证租赁房屋及设施完好，我将追究你的法律责任。如果你不能在2013年6月12日前清场，我将进行清理，相关的损失将由你负责。
2013年9月25日，第三人葛寅曦向原告发送了一份通知函，内容为：本人于2012年5月20日与你签订了《静怡酒家经营项目承包合同》（以下简称承包合同），自承包合同生效之日起，你未按照承包合同履行相关约定，已构成了重大违约，现本人正式书面通知你，本人自2013年9月25日起单方面与你解除承包合同，并保留对你追究经济及法律责任的权利。
另查明，位于上海市浦东新区东方路XXX号的上海市浦东新区南码头街道静怡酒家登记的经营者为第三人葛寅曦。
再查明，原告提供的合同附件设备使用清单上没有被告的签字确认。
审理中，经原、被告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对东方路XXX号商铺内的装修价值进行了评估。上海沪港建设咨询有限公司出具了工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：原告装修部分的价值为197，137元，被告装修部分的价值为157，559元。原告认为，其很多装修已经被完全破坏了，因此原告装修部分的评估价值存在偏低的现象。被告的评估范围不明确，不认可被告装修部分的评估价值。对此，鉴定单位认为，其对于原告之前的装修情况无法进行评估，其现在作出的评估结论是基于现场查看以及双方口述中主张的装修量进行评估而得出的，评估报告中的工作量是双方在现场确认并签字认可的。被告对鉴定意见书无异议，但其认为原告装修部分实为被告的装修。对此，鉴定单位认为，其无法甄别原、被告装修的装修界面，故不予以调整。
庭审中，原、被告双方一致确认被告已经向原告支付了截止至2013年1月4日的租金及押金21，000元，之后未付。关于被告支付的押金，原告要求将该押金用于抵扣被告应付的费用，被告则要求原告予以返还。经第三人确认，原告诉请要求被告返还的相关证照（营业执照、酒类零售许可证、食品卫生许可证、组织机构代码证、国税、地税证、公章1枚），系第三人交付给原告的，现已全部由第三人自行收回。关于转租的问题，第三人表示其不同意原告将系争房屋转租给被告，但其考虑到被告进行了装修投入，故与原告协商提出在调整租金至每年18万元，另外支付出售预售卡的保证金5万元的前提下，同意继续履行与原告的承包合同，但因原告不同意支付保证金，故双方协商不成。关于系争房屋现在的实际使用情况，原告与第三人一致确认，系争房屋现仍由被告在使用，且第三人表示其于2013年9月25日发函给原告单方解除与原告的承包合同后，又于2013年9月28日与被告重新签订了承包合同，故其向原告主张承包费至2013年9月24日止。经本院释明合同无效的后果，原告要求被告返还系争房屋及相关设施设备，被告则认为原告已经丧失了对系争房屋的转租权，故系争房屋即使需要返还也是返还给第三人，被告没有收到过原告主张的相关设施设备，亦不同意返还相关设施设备。
以上事实由原、被告及第三人提供的《商铺租赁合同》、《静怡酒家经营项目承包合同》、催款函、通知函及邮寄凭证、《公有非居住房屋租赁合同》、房屋所有权证、个体工商户营业执照、证明书、司法审价报告和原、被告及第三人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告未经第三人同意擅自将系争商铺转租给被告，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。合同无效后，被告已无合同及法律依据继续使用系争商铺，理应迁出，但是鉴于第三人于2013年9月25日发函给原告单方解除与原告的承包合同后，又于2013年9月28日与被告重新签订了承包合同，故原告要求被告返还系争商铺缺乏依据，本院不予支持。被告实际使用了系争商铺，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方签订的《商铺租赁合同》所约定的租赁费用标准予以计算。鉴于第三人明确表示向原告主张承包费至2013年9月24日止，故原告要求被告支付自2013年1月5日起至2013年9月24日止按每月21，000元的标准计算的房屋使用费，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2013年9月24日之后的房屋使用费，无合同及法律依据，本院不予支持。被告要求房屋使用费按照原告与第三人之间的租金标准（即每月13，700元）予以计算，于法无据，本院不予采纳。鉴于原、被告双方签订的《商铺租赁合同》无效，原告要求被告支付滞纳金，被告要求原告支付违约金及赔偿金，均缺乏合同依据，本院不予支持。原告要求被告返还相关设施设备或折价赔偿167，863元，遭被告否认，原告对此未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予支持。原告要求被告赔偿装修损失197，137元，于法无据，本院不予支持。鉴于被告于2013年9月28日与第三人重新签订了承包合同并继续使用系争房屋，故被告要求原告赔偿装修损失354，696元的请求，本院亦不予支持。关于被告支付的押金21，000元，原告要求用于抵扣被告应付的费用，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）沈平与被告（反诉原告）李杰皞于2012年9月22日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）李杰皞应支付原告（反诉被告）沈平2013年1月5日起至2013年9月24日止的房屋使用费181，808.22元，扣除被告（反诉原告）李杰皞已支付的押金21，000元，余款160，808.22元被告（反诉原告）李杰皞应于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）沈平；
三、驳回原告（反诉被告）沈平其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李杰皞全部诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3，739元，反诉案件受理费3，576.50元，鉴定费18，975元，合计26，290.50元，由原告（反诉被告）沈平负担13，225元，被告（反诉原告）李杰皞负担13，065.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 马顺山
二〇一四年六月十六日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。