广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0304民初13166号
原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，组织机构代码61887977-4。
法定代表人李华，董事长。
委托代理人徐智，男，汉族，1983年10月26日出生，住址广东省深圳市福田区喜年中心A座2701室，身份号码5115021983********，该公司职员。
被告深圳恒基金融集团有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），组织机构代码08249691-8。
法定代表人邓耀海。
委托代理人陈波，广东凯扬律师事务所律师。
上列原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司诉被告深圳恒基金融集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法审判员吴颂、人民陪审员唐琪、杨海涛组成合议庭，于2016年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐智、被告委托代理人陈波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称，2014年2月28日，被告与原告签订了正式的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“房屋租赁合同”），由被告承租位于深圳市福田区福华三路与金田路交汇处卓越世纪中心1号楼5403单元，租赁面积共计635.08平方米（下称“租赁房屋”)，租赁期限自2014年3月10日起至2017年3月9日止，租赁用途为办公；免租装修期为1个月，自2014年3月10日到2014年4月9日。自2014年3月10日起至2016年3月9日止，租赁房屋每月每平方米建筑面积租金为270元，月租金总额为171472元；2016年3月10日至2017年3月9日，每平方米每月租金为305元，月租金总额为193699元。
房屋租赁合同约定：（1）被告应于签订房屋租赁合同时缴交首期租金，此后于每月5日前向原告支付当月租金，不得扣减（免租期除外）亦不得延误，如首尾月租赁期不足一个月者，按该月实际使用日数按比例调整；（2）原告向被告交付租赁房屋时，可收取三个月租金数额的租赁保证金；（3）若被告欠缴租金应向原告支付违约金，违约金标准为欠缴天数乘以所欠租金额的10%；（4）各有关违约金自欠缴之日起计至缴付之日止；若被告欠缴累积超过五十天,原告有权单方提前终止房屋租赁合同并有权不予退还履约保证金；（5）合同终止后，被告应于7日内迁离并返还租赁房屋。被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金；（6）原告解除房屋租赁合同的，被告须按照约定的租金标准向原告缴付免租期租金。房屋租赁合同还就原被告其他权利义务作了详细约定。房屋租赁合同系原被告双方真实意思表示，合同双方为适格签订主体，合同已经合法生效，受法律保护，双方均应诚实信用地履行。房屋租赁合同签订后，原告将租赁房屋交付被告。
自2014年7月起，被告开始出现不按房屋租赁合同约定的时间及时缴付租金的情况。2015年9月21日原告根据房屋租赁合同的约定向被告出具《解除房屋租赁合同通知书》，要求被告在收到通知书后的三日内搬离租赁房屋并配合原告注销房屋租赁合同登记备案。但被告在收到通知书后又向原告以正式回函形式明确会尽快补缴其所欠租金。
被告于2015年12月29日向原告申请提前解除房屋租赁合同，房屋租赁合同于12月31日在深圳市福田区房屋租赁管理局办理完成注销登记手续，原告于2016年1月18日正式收回租赁房屋。截至原告起诉之日，被告仍拖欠2015年10月部分租金和2015年11-12月全部租金未付，欠缴租金总计为354416元。请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金35416元，违约金106324.8元，缴付免租期租金171472元；2、被告承担本案诉讼费用。
后原告变更诉讼请求称：根据原、被告双方共同签字确认的《写字楼退租确认表》可知，被告实际向原告返还租赁房屋的时间是2016年1月18日，故被告欠缴租金应计至该日，则欠缴租金总额相应调整为425452元。按照原告主张被告应承担欠租总金额的30%的违约金，则违约金应相应调整为127635.6元。据此，将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付拖欠的租金425452元、违约金127635.60元、缴付免租期租金171472元。
被告答辩称：1、原、被告双方签署的房屋租赁合同及补充协议都是原告提供的格式合同，合同中关于违约责任的约定对被告非常不公平，请求法庭依法调整。2、被告在本案中已经向原告支付了10月份的租金，之前被告还向原告支付了514416元的履约保证金，鉴于被告目前的经营状况，请求以履约保证金抵扣被告拖欠的2个半月租金及违约金。
经审理查明，2014年2月28日，原告（出租方、甲方）与被告（原名称为深圳市恒基海润基金有限公司、承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼5403单元房产出租给乙方使用，建筑面积635.08平方米；租赁房屋的单位组建按房屋建筑面积每平方米每月270元计算，月租金总额为171472元；乙方应于2014年3月10日前交付收取租金171472元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2014年3月10日起至2017年3月9日止；租赁房屋用途为办公；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即514416元；乙方拖欠租金达一天以上，甲方不予退还租赁保证金并向乙方请求损害赔偿。租赁合同附件约定：免租装修期为1个月，自2014年3月10日至2014年4月9日；非因甲方原因，乙方提前终止合同的，甲方有权不予退还租赁保证金；若乙方欠缴租金应向甲方支付违约金，违约金标准为：欠缴天数乘以所欠租金额的10%;甲方解除合同的,乙方须按照补充条款约定的租金标准向甲方缴付免租期租金。
2014年9月11日，被告经深圳市市场监督管理局核准将名称变更为现称。
2014年10月10日，被告向原告发出《申请书》，申请书载明：因被告公司名称发生变更，请原告协助办理租赁手续的变更。
2014年10月28日，被告以现称作为承租方与原告再次签订了房屋租赁合同，该合同的租赁期限变更为从签订合同之日起至2017年3月9日止。附件中将免租装修期的内容划去。其余内容与原2014年2月28日双方签订的合同内容基本一致。
从2015年4月开始，被告出现支付租金逾期的情形。
2015年9月21日，原告主张其向被告送达了《解除租赁合同通知书》，通知书上注明截止当日，被告拖欠2015年8月-9月租金，累计超过30天，并提出解除《深圳市房屋租赁合同书》，要求被告结清所有欠费，并在三日内搬离涉案物业。被告称并未收到原告出具的上述通知书。
2015年9月22日，被告向原告出具《关于5403室租赁费用缴交情况的函》，函件称2015年8月的租金已经交纳完毕，9月份缴纳约3万元，9月份的租金将于9月30日下班前缴纳。如逾期，将最迟于10月9日前连同10月份租金一并缴纳。
2015年12月29日，被告向原告出具《关于5403室租赁关系解除的函》，称因被告业务发展方向调整，需要与原告解除租赁关系，请原告配合被告办理相关流程手续。
2015年12月31日，涉案物业的租赁备案登记被福田区房屋租赁管理局审批同意注销。
2016年1月18日，被告从涉案物业内搬离，原告与被告办理了退租手续。
另查，庭审中，双方确认，被告已支付2015年11月的租金17052元，11月剩余租金154416元未付、2015年12月租金171472元未付。原告并主张2016年1月1日至1月18日租金99564元未付。被告则称双方合同于2015年12月31日解除，此后租金被告无需支付。关于2015年11月租金17052元的支付时间,原告称因为被告每次支付租金时间均不确定，且每次支付的金额不等。被告最后一次支付租金的时间为2015年11月30日，支付了8万元。冲抵10月份未付的租金后，尚余17052元，原告就直接在被告应支付的11月份租金中扣减了17052元。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。被告提前终止合同，原告有权不予返还租赁保证金，并有权要求被告支付拖欠的租金及逾期支付租金的违约金，以及按照合同约定的，按照租金标准要求被告支付免租期的租金。
被告虽主张要求抵扣履约保证金，但该主张与双方合同约定不符。对于被告的主张，本院不予支持。
原告主张按照欠缴租金的30%计算违约金，该标准没有合同依据，本院不予支持。合同约定的逾期支付违约金的标准为每日10%，该标准明显过高，被告也对此存有异议。本院酌情调整按照每日万分之六的标准进行计算，且违约金的总额不超过127635.6元。对于原告诉请违约金的超出部分，本院不予支持。则2015年11月份，原告主张被告已支付租金17052元的时间为11月30日，则2015年11月6日至11月30日的逾期支付当月租金的违约金为246.92元。此后，逾期支付2015年11月份违约金的计算基数为154416元，自2015年12月1日起开始计算；2015年12月逾期支付租金的违约金，以当月租金171472元为计算基数，自2015年12月6日起开始计算；2016年1月1日至18日的租金，以99564元为计算基数，自2016年1月6日起开始计算，上述违约金均计算至实际付清款项之日止。
被告虽主张双方的合同备案登记于2015年12月31日注销，应视为该日双方合同已解除。之后的租金不应支付。但首先，被告并未提交证据证明该备案登记系双方当事人同时前往租赁管理部门办理的注销备案登记手续。而现实操作中，为了另行出租，原告完全可以自行前往租赁管理部门单方办理注销备案登记；其次，即便当日双方前往租赁管理部门办理注销备案登记，合同于该日合意解除。被告事实上于1月18日搬离，1月1日至18日的占有使用费，被告也理应向原告支付。对于被告的上述抗辩，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告深圳恒基金融集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付拖欠租金425452元；
二、被告深圳恒基金融集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金（其中逾期支付2015年11月份的租金的违约金为：2015年11月6日至11月30日的违约金为246.92元；2015年12月1日起，以154416元为计算基数；逾期支付2015年12月份的租金的违约金为：以171472元为计算基数，自2015年12月6日起开始计算；逾期支付2016年1月1日至1月18日的租金的违约金为：以99564元为计算基数，自2016年1月6日起开始计算，上述违约金均按照每日万分之六的计算标准，均计算至实际付清款项之日止，并且违约金的总额以127635.6元为限）；
三、被告深圳恒基金融集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付免租期租金171472元；
四、驳回原告深圳卓越世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11045元、保全费4142元（均已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 颂
人民陪审员 唐 琪
人民陪审员 杨 海 涛
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 俞婷婷（代）
茶丽梅