山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）荣民初字第194号
原告原所芳，男，1931年3月19日出生（护照号码135212987），台湾居民，住韩国仁川市中区松月洞3街*******室。
委托代理人桑兴福，山东华田律师事务所律师。
委托代理人潘龙，山东华田律师事务所律师。
被告原宗堂，居民。
委托代理人安玉滨，山东华夏明德律师事务所律师。
被告荣成市桃园街道办事处河东原家村村民委员会，住所地荣成市桃园街道办事处河东原家村。
第三人原永山，男，1937年5月10日出生（身份证号：3706331937********），汉族，居民，住荣成市桃园街道办事处河东原家村***号。
第三人原永才，居民。
第三人原永山、原永才之共同委托代理人原宗文。
第三人原永山、原永才之共同委托代理人吴兆坤，山东方向明律师事务所律师。
原告原所芳与被告原宗堂、荣成市桃园街道办事处河东原家村村民委员会（以下简称河东原家村委会）及第三人原永山、原永才物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原所芳的委托代理人桑兴福、潘龙，被告原宗堂之委托代理人安玉滨及第三人原永山、原永才的原共同委托代理人周秋红、姜永超，现任委托代理人原宗文、吴兆坤到庭参加诉讼。被告河东原家村委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原所芳诉称，我出生于韩国，祖籍荣成市石岛镇河东原家村。1937年，我随父亲回国后在河东原家村××号居住，之后返回韩国。2010年10月间，被告原宗堂电话告知涉案房屋属于我所有，让其在韩国的女儿将事先写好的房产买卖合同找我签字，要求将房产卖给被告原宗堂。现因该房屋的所有权人原所荆之子原永才对该买卖行为提出异议，称该房屋系原所荆所有，宅基地登记卡及土地使用证均登记有原所荆的名字。我认为涉案房屋并非我个人的产权，所签房屋买卖合同未经其他所有权人追认，应属无效。因该房已经被拆除，房屋的拆迁利益应当归我及原永才、原永山共同所有，故诉至法院，请求依法确认荣成市桃园街道办事处河东原家村村民委员会明知该房屋归原告与第三人共有，未经共有人同意，将房屋拆除，并将拆迁利益直接交付给被告原宗堂，请求依法追加荣成市桃园街道办事处河东原家村村民委员会为被告参加诉讼。
被告原宗堂辩称，三原告所诉事实虚假，理由不当，请求法庭驳回其诉讼请求。诉争房屋属于原告原所芳所有，原所荆未参与建房，不是共有人。1991年原告原所芳将该房屋转让给原永奎，并书写了房产转让证明一份，该房一直由我父亲原永奎管理使用。原永奎去世后，该房年久失修，在1996年前后倒塌，我请示村委后，在原址重建了房屋。该房屋应属于我所有。
第三人原永山、原永才述称，涉案房屋的宅基地登记卡登记的土地使用权者为我们的父亲原所荆，土地使用证登记的土地使用者为原所荆及原所芳的名字。原所荆与妻子王敏子一直在该房产中居住。原所荆于2000年7月去世，王敏子于2012年1月去世，该房闲置。2012年12月份，我们才得知原所芳将涉案房屋全部卖与原宗堂。2013年1月，我们向原所芳书面提出异议，原所芳承认该房属于他与原所荆共同所有的事实。荣成市桃园街道办事处河东原家村村民委员会明知该房屋归三原告共有，未经共有人同意，将房屋非法拆除，并将拆迁利益直接交付给被告原宗堂，侵犯了我们的合法权益。故参与到原所芳提起的诉讼，要求法院确认该房屋的拆迁利益归我们和原告原所芳共有。
被告河东原家村委会未作答辩。
经审理查明，原告原所芳与第三人原永山、原永才的父亲原所荆系堂兄弟关系。原所荆与王敏子系夫妻关系，二人一生生育三个儿子，分别是长子原永山、次子原永才、三子原永安，原永安已病故。原所荆于2000年7月去世，王敏子于2012年1月6日去世。
本院根据原告及第三人的申请，从荣成市国土资源局调取了诉争房屋的宅基地登记卡及集体土地建设用地使用证。宅基地登记卡登记的土地使用者为原所荆，集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为原所荆（原所芳），地号为2034215，使用权面积为141平方米，分摊面积为106平方米。从荣成市桃园街道办事处河东原家村村民委员会调取了户主姓名索引，证实原所荆、王敏子的门牌号码为××号。被告提供了被告河东原家村委会的证明，证明1990年至1991年办理宅基地登记和土地使用证时，涉案房屋因原所荆和王敏子在涉案房屋内居住而办理的上述登记，不代表该房归原所荆和王敏子所有。该房归原所芳所有，故办理登记时，在土地使用证和登记卡上以括号内填写原所芳的名字特别注明。被告还提供了与涉案房屋四至相同，使用权面积同为141平方米，地号为2034214，分摊面积为35平方米，土地使用者为被告原宗堂（原所芳）的土地使用证，并指证该土地使用证为涉案房屋东厢房的土地使用证。
被告原宗堂主张涉案房屋已由原所芳于1991年转让给被告之父原永奎，后该房因年久失修倒塌，被告于1998年请示村委会重建。被告提供了房产转让证明及河东原家村委会的证明予以证实。房产转让证明内容的为：现有原所芳祖居房屋六间、过道一间，经本人同意转让给原永奎，包括四周围墙及院内物产。立证人原所芳。经审查，证明内容部分的字迹与原所芳的签名字迹不是同一人笔迹，且未注明书写时间。原告原所芳认可证明上的签名为本人所签。被告为证明房产转让的时间，提供了《1991年柒月山东省侨汇供应券》多张，证明原告1991年回国时给付供应券并出具房产转让证明。河东原家村委会提供的证明证实，涉案房屋因年久失修倒塌，被告原宗堂于1998年重新盖起。原告及第三人承认被告原宗堂翻新屋顶的事实，对房屋倒塌，重新翻盖提出异议。
第三人提供了涉案房屋的拆迁前的照片10张，原告表示认可，被告原宗堂不予认可。被告原宗堂提供了证人原某、马某、李某的证言，原某证明其在任河东原家村支部书记期间，办理涉案房屋土地证时，因为原所荆在房内居住而将房屋登记在原所荆名下，后经查实该房为原所芳所有，在原所荆名下标注（原所芳）的情况，并说明上述作法系当时的通行作法。原告及第三人对此不予认可，认为其所述情况与事实不符。证人马某、李某证明原宗堂翻盖涉案房屋在1998年前后，当时对墙体进行了整修。原告及第三人不予认可，认为两人陈述相互矛盾，且李某与被告原宗堂系同学关系，其证言不足采信。上述三名证人对于第三人提供的照片当庭指认，不能确认照片为涉案房屋的照片。第三人提供了邹某乙、邹某甲、原所文证言，证明原宗堂翻建房屋时，只是对屋顶进行翻新，房屋的墙体未倒塌，三人均无法证明原宗堂翻修房屋的时间，被告原宗堂认为三人与被告原宗堂发生过纠纷，有利害关系，其证言不具有客观性，所证事实与事实不符，应当不予采信。三名证人当庭指认第三人提供的照片为涉案房屋的照片。
另查明，2012年7月25日，第三人原永山、原永才以原宗堂为被告，向本院提起诉讼，要求被告归还房产，排除妨碍。本院于2012年9月11日，做出（2012）荣石民初字第433号民事裁定书，准许二原告撤诉。2013年1月，第三人对原所芳转让房屋的行为，以书面形式向原所芳提出异议。涉案房屋已经拆除，被告原宗堂与被告河东原家村委会签订了改造拆迁合同，双方确认涉案房屋的可兑换新楼面积为108.5平方米，被告原宗堂选择80至90平方米的新楼。庭审中，原被告及第三人均同意，如胜诉，按前述拆迁合同的内容继续履行拆迁合同。
以上事实，有当事人陈述、宅基地登记卡、集体土地建设使用证、房产转让证明等证据在案为凭。
本院认为，本案原告的诉讼请求为依法确认诉争房屋的拆迁利益的归属，该房屋已经拆除，房屋拆迁利益的归属应当按照房屋被拆迁前权属状况予以确认。故本案的争议焦点有两个，一是诉争房屋转让前是否归原所芳与原所荆共同所有，二是诉争房屋的所有权是否因原所芳的转让行为发生变更。关于第一个争议焦点，原告及第三人主张诉争房屋转让前归原所芳与原所荆共有，被告主张诉争房屋转让前归原所芳所有，原、被告均认可原所芳对于该房屋拥有部分或全部所有权。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。荣成市国土资源局登记薄登记的诉争房屋的土地使用者为原所荆，集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为原所荆（原所芳）。被告原宗堂虽然提交了与涉案房屋四至相同，其所称为东厢房的土地使用者为被告原宗堂（原所芳）的土地使用证，但该土地使用证与登记机关登记薄记载的信息不一致，应当以登记薄登记的信息为准。根据上述登记信息，诉争房屋属于原所荆所有。被告提供河东原家村委会的证明，证明诉争房屋为原所芳所有，因办理登记时，原所荆与王敏子在该房居住，才将该房土地使用者登记为原所荆并特别在括号里标明原所芳的名字。该证明的内容不符合生活常理，不足以排除原所荆的房屋所有权人主体地位，本院不予认可。但所证明的原所荆与王敏子当时在该房内居住的内容与河东原家村户主姓名索引可以相互印证，证明二人当时在该房屋内居住。综合原告及第三人的陈述，以及原所荆、王敏子当时在该房屋居住的事实，及集体土地使用证特别注明原所芳字样，本院对于原告主张的诉争房屋转让前归原告原所芳与原所荆共有的事实予以认可。
关于第二个争议焦点，被告原宗堂主张，原所芳于1991年将涉案房屋转让给其父原永奎。根据以上查明的事实，原所芳未经共有权人同意，单方在房产转让证明上签字，将该房屋转让给原永奎，属于效力待定的法律行为。原告原永山、原永才的陈述和河东原家村的证明，可以证实当时原所荆、王敏子居住在该房内。原所芳转让房屋，原所荆却在房屋内居住，明显不符合房屋买卖的交易惯例，对此作为受让人原永奎及其后人应当对于原所芳是否有权转让该房屋有合理的怀疑，不能仅凭原所芳个人主张即认为该房屋属于其个人所有。在合理怀疑的基础上，受让人应及时向河东原家村委会及登记机关查询确认该房屋的权属，并进而向原所荆提出主张，要求其对原所芳的行为予以确认，方符合房屋买卖的交易规则和法律对于善意受让人的基本要求。且被告原宗堂也没有提供证据证明其父原永奎受让房屋时，支付了对价。基于原所芳转让房屋的权利上的瑕疵，原永奎及其后人作为受让人应当及时催告原所荆及其后人予以追认，但被告原宗堂未能提供证据证实其向原所荆或者其后人履行过催告程序。现第三人对原告原所芳效力待定的单方转让行为不予认可，原所芳单方转让行为应当认定无效，该转让行为不发生物权变动的法律后果。被告原宗堂主张原告起诉超过诉讼时效，因原告的起诉基于物权请求权，不适用诉讼时效的相关规定，故被告原宗堂关于原告起诉超过诉讼时效的主张，本院不予采信。被告原宗堂主张诉争房屋系倒塌后，被告于1998年重建，取得重建房屋的所有权。第三人提供的照片上房屋的布局与涉案房屋土地使用证上的宗地图可以相互印证，且经证人邹某乙、邹某甲、原所文当庭指认为涉案房屋的照片，足以认定其该照片为涉案房屋的照片。根据上述照片，涉案房屋翻新为瓦屋顶，外墙仍为石墙，以白灰嵌缝，不符合1998年以水泥嵌缝的实际情况，故被告原宗堂主张的涉案房屋系倒坍后重建的主张不能成立。被告原宗堂提供的河东原家村委会的证明、证人马某、李某的证言证明与上述事实相悖，本院均不予采信。
综上所述，原所芳转让诉争房屋的行为属于无权处分，共有权人拒绝追认其转让行为，其转让行为应为无效。故原告原所芳转让行为不发生物权变动的效力，本案诉争房屋的所有权仍应当归原告及第三人共有。该房屋已经拆迁，原告及第三人要求确认拆迁利益归三人共同所有，理由正当，本院予以支持；被告原宗堂所作答辩，理由不当，本院不予支持。被告河东原家村民委员会因与原、被告及第三人诉争的拆迁利益归属没有利害关系，原告要求其与被告原宗堂共同承担责任的诉讼请求理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告原宗堂就原荣成市桃园街道办事处河东原家村225号登记在原所荆名下房屋签订拆迁补偿合同所涉拆迁利益归原告原所芳及第三人原永山、原永才共同所有。
二、驳回原告原所芳的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由原告原所芳与被告原宗堂各负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 陈军伟
人民陪审员 朴明珠
人民陪审员 李小俊
二〇一四年七月八日
书 记 员 马 涛