湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一初字第31号
原告周某。
法定代理人周青，曾用名周耀庆。
委托代理人周大来，湖南众议律师事务所律师。
被告湖南嘉友房地产开发有限公司，住所地岳阳市屈原管理区岳飞路营建大楼。
法定代表人田最良，该公司经理。
被告徐仁辉。
被告冯建国。
原告周某与被告湖南嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友公司）、徐仁辉、冯建国商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，与审判员王欣辉、代理审判员胡哲参加评议的合议庭，于2015年7月15日公开开庭对本案进行了审理，由书记员孔灿文担任法庭记录。原告周某的法定代理人周青及委托代理人周大来到庭参加诉讼。被告嘉友公司、徐仁辉、冯建国经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周某诉称：2010年，被告嘉友公司通过国有土地出让方式受让湘阴县原公安局斜对面国有土地一宗，开发建设东雅苑商住楼项目，被告徐仁辉、冯建国作为被告嘉友公司的项目责任人对本宗地块进行开发建设。2012年5月16日，原告经浏阳市淮川易安居房地产中介服务部撮合与被告签订《门面、写字楼、住房买卖及土地转让协议书》，约定：甲方（嘉友公司）将一层门面中由西至东第五号、第七号、第八号、第九号门面面积279平方米及二楼整层写字楼面积820平方米房产和五楼A2户型住房面积139平方米等房屋出售给乙方（原告），五号门面价格为8500元/平方米，第七、八、九号门面价格为11500元/平方米，写字楼价格2695元/平方米，五楼住房价格1800元/平方米，总计价款5281600元。付款方式，协议签订之日交付定金250万元，2012年7月25日付房款100万元，2012年10月30日付房款80万元，甲方主体竣工付房款20万元，剩余房款待甲方交付产权手续时一次性付清；交付期限，甲方承诺在2013年4月30日前交付门面、写字楼、住房给乙方使用，2013年10月30日前交付产权证等相关手续；违约责任，甲方如不能按本协议约定的日期将房产交付乙方使用和办理产权手续，每逾期一天，按房屋总价款的0.2%计算违约金给乙方，逾期超过4个月，乙方有权单方面解除本协议，解除时甲方除将已收的房款全部退还给乙方外，另一次性支付违约金贰佰万元整给乙方。原告法定代理人代替原告对本协议进行签字，嘉友公司以其项目部盖章确认协议，徐仁辉、冯建国签字认可，浏阳市淮川易安居房地产中介服务部作为见证方签字认可。
协议签订后，原告于合同当日交付购房定金250万元，2012年7月28日交付购房款100万元，2012年10月25日交付60万元，2012年11月21日交付20万元，总计交付购房款430万元。由于被告资金原因，该宗房产一直不能按施工进度完成，导致交房期限届满被告不能交付房屋，至2014年被告满足交房条件后，又违约拒绝交付原告购买的房屋，以致形成本案纠纷。
原告认为，双方签订的协议书是双方的真实意思表示，合同约定对双方均有约束力，依据相关法律规定，2013年被告已经取得商品房预售许可证，2014年被告已经开始向部分购买方进行交付，所以双方签订的协议真实有效，应当得到法律支持。被告违反约定逾期交房，已经构成违约，应当承担违约责任，依据合同约定，违约金按日0.2%按总房款进行计算，则自2013年5月1日起至2015年4月30日的违约金计算为2429536元，同时还需要继续承担自2015年5月1日至房屋交付之日按5281600元总额依据月2%计算的违约金。被告徐仁辉、冯建国是被告嘉友公司的项目负责人，但被告徐仁辉、冯建国没有完全按照公司规程进行经营，其经营方式存在人格混淆，应当与被告嘉友公司承担连带责任。综上，请求判令被告嘉友公司立即交付位于湘阴县东茅路文星信用社东侧东雅苑商住楼一楼门面中由西至东第五号、第七号、第八号、第九号门面面积279平方米及二楼整层写字楼面积820平方米房产和五楼A2户型住房面积139平方米等房屋，承担自2013年5月1日起至2015年4月30日的违约金计算为2429536元，同时还需要继续承担自2015年5月1日至房屋交付之日按5281600元总额依据月2%计算的违约金，被告徐仁辉、冯建国对上述义务承担连带责任；由被告承担本案诉讼费用。
被告嘉友公司、徐仁辉、冯建国未予答辩。
原告周某为证明其主张，向本院提交了以下证据：第一组，双方签订的《门面、写字楼、住房买卖及土地转让协议书》，拟证实该协议是双方真实意思表示，对双方均有约束力；第二组，2012年5月16日、7月28日、10月25日、11月21日的四张收款收据及银行存取款凭证，拟证实被告收到原告交付的购房款430万元的事实；第三组，一、二层所购房屋平面图，拟证实原告所购房屋的位置；第四组，东雅苑项目开发证件，拟证实被告开发、销售的合法性。
被告嘉友公司、徐仁辉、冯建国未对原告周某提交的证据发表质证意见。
本院对原告周某所举证据认证如下：四组证据能够证明本案相关事实，本院予以采信。
在审理过程中，本院依职权到湘阴县建设工程质量安全监督站调取了被告嘉友公司开发的湘阴县东雅苑商住楼项目的竣工验收情况的证据，湘阴县建设工程质量安全监督站出具了湘质安复[2016]008号《关于核实湘阴县蓉城国际和东雅苑项目竣工验收备案情况的复函》，证实诉争房屋所属的被告嘉友公司开发的湘阴县东雅苑商住楼项目尚未进行竣工验收。
经质证，原告周某对证据的真实性无异议，认为诉争房屋在完善竣工验收手续后是可以交付的，且可以通过执行程序解决。被告嘉友公司、徐仁辉、冯建国未发表质证意见。
本院对依职权调取的证据认证如下：湘阴县建设工程质量安全监督站出具的湘质安复[2016]008号《关于核实湘阴县蓉城国际和东雅苑项目竣工验收备案情况的复函》能够证明本案相关事实，本院予以采信。
经审理查明，被告嘉友公司通过拍卖方式竞得湘阴县原公安局斜对面国有土地一宗，开发建设东雅苑商住楼项目。2012年5月16日，经浏阳市淮川易安居房地产中介服务部见证，原告作为合同乙方与作为合同甲方的被告嘉友公司签订《门面、写字楼、住房买卖及土地转让协议书》，该协议并列明被告徐仁辉、冯建国是甲方责任人，协议约定：一、甲方开发建设的东雅苑商住楼位于湘阴县××茅路文星信用社东侧，其中一层为商业门面，二层为写字楼，甲方同意将一层门面中由西至东第五号、第七号、第八号、第九号门面二层写字楼整层（详见双方界定图纸红线范围区域）五楼A2户型（三室二厅住房一套）出售给乙方。二、甲方所售第五号门面面积为129平方米，第七、第八、第九号门面面积为150平方米，门面层高为5.8米，二楼写字楼为前后栋整层，面积为820平方米，层高为设计图纸标示层高，五楼A2户型三室二厅住房壹套，面积139平方米。三、计价方式及付款方式。1、由西至东第五号门面面积为129平方米，每平方米门面价格为8500元人民币，门面价格为壹佰零玖万陆仟伍佰元整，由西至东第七、八、九号门面面积为150平方米，每平方米门面价格为11500元，门面价格为壹佰柒拾贰万伍仟元整，二层整层写字楼面积为820平方米，每平方米价格为2695元，写字楼价格为贰佰贰拾万零玖仟玖佰元整，五楼A2户型住房面积为139平方米，单价为1800元/平方米，房款为贰拾五万零贰佰元，以上四项产业合计总价款为伍佰贰拾捌万壹仟陆佰元整。2、付款方式：本协议签订之日乙方交付定金贰佰伍拾万元人民币；2012年7月25日前乙方再付房款壹佰万元人民币；2012年10月30日前乙方再付房款捌拾万元人民币；甲方主体竣工验收后乙方再付房款贰拾万元人民币；剩余房款待甲方办好乙方名下产权手续交付乙方时，乙方按实际面积计算房款一次性付清给甲方。交付期限，甲方承诺在2013年4月30日前交付门面、写字楼、住房给乙方使用。七、产权约定。3、甲方负责办理产权手续（国有土地使用证、房屋产权所有证、不动产发票），凡涉及本协议书所购产业，办理房屋所有权证、国土使用证的一切手续税费概由甲方负责。4、甲方承诺在2013年10月30日前将门面、写字楼及住房的产权手续办到乙方名下，并交付乙方，如因甲方责任，乙方在规定期限内不能取得房地产权属证书，则视甲方违约，乙方有权追究甲方的违约责任。八、违约责任。1、甲方如不能按本协议约定的日期交付房屋产权和产权手续，每逾期一天，按房屋总价款的0.2%计算违约金给乙方，逾期超过4个月，乙方有权单方面解除本协议，解除时甲方除将已收的房款全部退还给乙方外，另一次性支付违约金贰佰万元整给乙方。原告周某的法定代理人周青在协议上签字捺印，被告嘉友公司东雅苑项目部在协议上加盖了公章，被告徐仁辉、冯建国亦在协议上签字捺印，浏阳市淮川易安居房地产中介服务部作为见证方加盖了公章。
协议签订后，原告于2012年5月16日交付购房定金250万元，被告嘉友公司出具收据并加盖了公司财务专用章及东雅苑项目部公章，被告徐仁辉、冯建国也在收据上签字捺印；原告又于2012年7月28日交付购房款100万元，被告嘉友公司出具收据并加盖了公司财务专用章及东雅苑项目部公章，被告徐仁辉在收据上签字捺印，被告冯建国亦签字；原告又于2012年10月25日交付购房款60万元，被告嘉友公司出具收条并加盖了公司财务专用章，被告徐仁辉、冯建国也在收据上签字捺印；原告又于2012年11月21日交付购房款20万元，被告嘉友公司出具收条并加盖了公司财务专用章及东雅苑项目部公章，被告冯建国在收据上签字，收据上并加盖了被告徐仁辉、冯建国的印章。原告总计交付购房款430万元，被告至今未为原告办理诉争房屋的产权手续。
另查明，诉争房屋所属的湘阴县东雅苑商住楼项目至今未办理竣工验收手续。
本院认为，本案争议的焦点为：一、被告嘉友公司是否应当立即向原告周某交付诉争房屋，并向原告支付违约金？如应支付违约金，违约金如何计算？二、被告徐仁辉、冯建国是不是本案适格被告，是否应当与被告嘉友公司承担连带责任？
关于焦点一、根据本案已经查明的事实，原告周某与被告嘉友公司签订的《门面、写字楼、住房买卖及土地转让协议书》是双方真实意思表示，合同约定没有违反法律法规，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。现嘉友公司未依约为原告办理诉争房屋的产权手续，应当按照合同约定向原告承担违约责任，但诉争房屋尚未经过有关部门验收合格，未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，诉争房屋不具备立即交付使用的前提条件，故本院对原告要求嘉友公司立即交付诉争房屋的诉讼请求不予支持，但诉争房屋可在办理竣工验收手续后交付并办理相关产权手续，原告应当支付的剩余购房款亦应按双方的合同约定支付给嘉友公司。根据双方的合同约定，嘉友公司应该在2013年10月30日前向原告交付房屋产权和产权手续，逾期交付的，每逾期一天，按房屋总价款的0.2%计算违约金给原告，现嘉友公司逾期未向原告交付房屋产权和产权手续，应当自2013年10月31日起向原告支付违约金。本院认为，原告要求嘉友公司支付自2013年5月1日起至2015年4月30日的违约金2429536元，并按5281600元的购房款总额，每月利率2%计算自2015年5月1日其至房屋交付之日的违约金的主张没有事实和法律依据，双方合同约定的按房屋总价款的0.2%计算每天的违约金亦过高，故本院酌情判令嘉友公司自2013年10月31日起至向原告交付之日止，以原告已缴纳的430万元购房款为基数，按每月利率2%计算，向原告支付违约金。
关于焦点二、本院认为，根据我国有关房地产开发经营的法律法规规定，从事房地产开发经营的主体必须是依法取得房地产开发经营资质的房地产开发企业，自然人不能成为房地产开发经营主体，本案合同的当事人是原告与嘉友公司，徐仁辉、冯建国不是本案合同的当事人，虽然原告主张徐仁辉、冯建国系嘉友公司开发的东雅苑商住楼项目的项目负责人，未完全按照公司规程进行经营，其经营方式存在人格混同，应当与嘉友公司承担连带责任，但原告并未提供确实证据证明该事实，故本院对原告的这一主张不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
1、由被告湖南嘉友房地产开发有限公司在对其公司开发建设的湘阴县东雅苑商住楼项目进行竣工验收后七日内，向原告周某交付一层门面中由西至东第五号、第七号、第八号、第九号门面（总面积279平方米），二层整层写字楼（面积820平方米），五楼A2户型住房一套（面积139平方米）；
2、被告湖南嘉友房地产开发有限公司自2013年10月31日起至向原告周某交付房屋之日止，以原告周某已缴纳的4300000元购房款为基数，按月利率2%计算，向原告周某支付违约金（原告周某应当向被告湖南嘉友房地产开发有限公司支付的剩余购房款可予以抵扣）；
3、驳回原告周某的其他诉讼请求。
如果被告湖南嘉友房地产开发有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱和其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。
本案案件受理费65778元，由原告周某负担5778元，被告湖南嘉友房地产开发有限公司负担60000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 王欣辉
代理审判员 胡 哲
二〇一六年七月十二日
书 记 员 孔灿文