杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第2126号
原告：杭州运河集团投资发展有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路3-1号。
法定代表人：刘玉庆，总经理。
委托代理人：赵启新、邵灿秀，浙江方策律师事务所律师。
被告：杭州德记餐饮有限公司，住所地杭州市拱墅区大兜路258、260、262、264号。
法定代表人：蒙妮尔，执行董事。
原告杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称杭州运河投资公司）为与被告杭州德记餐饮有限公司（以下简称德记公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月6日向本院起诉。因被告德记公司下落不明，本院受理后，依法组成合议庭，以公告方式向德记公司送达起诉状副本、开庭传票及其他诉讼材料，于2016年3月7公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告杭州运河投资公司的委托代理人邵灿秀到庭参加了诉讼。被告德记公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。
原告杭州运河投资公司诉称：2010年6月22日，原告与风雅颂扬文化传播集团（杭州）有限公司签订编号为YHTDD012号《大兜路历史街区物业租赁协议》一份，约定原告将位于拱墅区大兜路260、262、264号物业出租给其使用于俏江南文化主题会所。协议就物业、租金、物业费、保证金、违约责任、解除条件、争议处理等作出全面约定。协议签订后原告按约交付物业。此后，于2010年9月2日由原告、风雅颂扬文化传播集团（杭州）有�公司、被告（筹）签订一份三方协议，意即风雅颂扬文化传播集团（杭州）有限公司将上述《大兜路历史街区物业租赁协议》的权利义务概括转让给了被告（筹）。此后原被告重新签订了一份编号为YHTDD012号《大兜路历史街区物业租赁协议》，并再次就物业、租金、物业费、违约责任、解除条件、争议处理等做出全面约定。为明确租金及交付期限事宜，双方又签订二份《大兜路历史街区物业租赁协议》补充协议，将免租期租金的计算予以列表明确约定。自2014年12月开始，被告一直拖欠租金、物业费，期间经过各种合法途径追要未果，截止2015年9月30日，被告已拖欠租金、物业费及应付违约金1021408.71元。为此，原告提起诉讼，请求法院：1、判令解除原被告双方编号为YHTDD012《大兜路历史街区物业租赁协议》，并由被告腾退出拱墅区大兜路260、262、264号物业；2、判令被告支付原告租金、物业费、违约金共计821408.71元（暂计算至2015年9月30日，此后按合同约定的标准计算至法院判决确定的履行日止，起诉标的额已将被告保证金20万元抵扣）；3、本案案件受理费由被告承担。
被告德记公司未作答辩，未向本院提交证据。
经审理，本院确认本案事实如下：
2010年6月22日，杭州运河投资公司（甲方）与风雅颂扬文化传播集团（杭州）有限公司（乙方）签订编号为YHTDD012号《大兜路历史街区物业租赁协议》一份，约定甲方将位于杭州市拱墅区大兜路258、260、262、264号物业出租给乙方使用，并就物业、租金、物业费、保证金、违约责任、解除条件、争议处理等作出约定。
2010年9月2日，由杭州运河投资公司（甲方）、风雅颂扬文化传播集团（杭州）有限公司（乙方）、德记公司（筹）（丙方）签订一份三�《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》，约定甲方同意将《物业租赁协议》的承租方，由乙方调整为丙方；同时，《物业租赁协议》规定的乙方的一切权利和义务一并转移给丙方。在丙方完成设立登记之日前，乙方仍然承担《物业租赁协议》规定的一切义务。
2010年9月26日，德记公司成立。
2012年7月1日，杭州运河投资公司（甲方）与德记公司（乙方）签订了一份编号为YHTDD012号《大兜路历史街区物业租赁协议》，约定：甲方将位于杭州市拱墅区大兜路258、260、262、264号物业出租给乙方使用。该物业的建筑面积为957.46平方米。租赁期自2012年7月1日起至2018年6月30日止。合同3.1.1载明，乙方应按以下标准支付租金：……2014年7月1日至2015年6月30日，计算标准2.04元／平方米／天，年租金712446元。2015年7月1日至2016年6月30日，计算标准2.19元／平方米／天，年租金766869元。租金按季度支付，先付后用。合同3.3.3载明，依法在承租期间应按1元／平方米／天标准向甲方交纳物业服务费。合同8.2.2载明：若发生下述任何一情形，将视为乙方实质性的违反了本协议，在无损于甲方其他救济权的情况下，甲方有权在书面通知乙方后提前终止本协议。⑴乙方连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或未支付的租金、物业服务费或公用事业费的金额累计达到或超过3个月的基本租金。合同8.3载明：违约责任a未充分履行其付款义务，为自该等付款到期应付之日起至甲方实际收到之日，每逾期一日，按照逾期付款额的0.4%的标准计算的金额。合同还约定了其他内容。
2015年6月3日，杭州运河投资公司向德记公司发出《租金（物业费）收缴警告函》，称德记公司拖欠2014年12月1日至2015年5月31日期间的租金�物业费合计516805元。要求德记公司于2015年6月5日前缴清。该函件以特快专递方式向德记公司注册地址寄送，但因收件人不在指定地址未能妥投。诉讼中，杭州运河投资公司陈述，其公司在2015年6、7月份发现德记公司停止营业并搬离，但租赁房屋内尚留下了一些桌椅板凳等物品，未与杭州运河投资公司办理交接手续，未将承租房屋交付给杭州运河投资公司。
以上事实有《大兜路历史街区物业租赁协议》、《大兜路历史街区物业租赁协议补充协议》、原被告之间的《大兜路历史街区物业租赁协议》、《大兜路历史街区物业租赁协议》补充协议、《大兜路历史街区物业租赁协议》补充协议二、租金（物业费）收缴警告函、邮寄单、查询单及当事人陈述为证。
本院认为：按照双方当事人合同约定，租金按季度支付，先付后用。在承租人连续3个月未足额或未按时支付租金、物业服务费或公用事业费，或未支付的租金、物业服务费或公用事业费的金额累计达到或超过3个月的基本租金的情况下，出租人有权提前终止协议。现杭州运河投资公司以德记公司未支付2014年12月1日以后的租金，主张解除合同，本院予以支持。德记公司虽停止营业，但未将租赁物腾空并交付给出租人，杭州运河投资公司要求德记公司从租赁房屋内腾退，并支付拖欠的租金、物业费、违约金，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除杭州运河集团投资发展有限公司与杭州德记餐饮有限公司之�的《大兜路历史街区物业租赁协议》。
二、杭州德记餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内从杭州市拱墅区大兜路260、262、264号房屋内腾退，将该房屋交付给杭州运河集团投资发展有限公司。
三、杭州德记餐饮有限公司支付杭州运河集团投资发展有限公司租金、物业费、违约金821408.71元（该款计算至2015年9月30日，此后按双方合同约定的标准计算至本判决确定的履行日止），于本判决生效之日起十日内付清。
上述金钱给付义务当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75718100153439）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12014元，由杭州德记餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费12014元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 吴晓航
人民陪审员 樊晶晶
二〇一六年三月七日
书 记 员 江 晶