江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣07民终2236号
上诉人（原审原告）廖振南，男，1963年12月30日生，汉族，农民，住龙南县。
委托诉讼代理人郑永晶，龙南县精诚法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）龙南铭豪房地产开发有限公司，住所龙南县龙翔广场南侧。
法定代表人ＸＸ，系该公司总经理。
委托诉讼代理人张月凤，系该公司股东。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）张月凤，女，1963年5月3日生，汉族，居民，住龙南县。系原审被告龙南铭豪房地产开�有限公司股东。
上诉人廖振南与被上诉人龙南铭豪房地产开发有限公司、张月凤商品房销售合同纠纷一案，不服龙南县人民法院（2016）赣0727民初375号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人廖振南上诉请求：1、撤销龙南县人民法院（2016）赣0727民初375号民事判决；2、依法改判被告依照合同规定返还预售商品房面积误差房款计人民币27947.8元；3、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：按双方签订商品房买卖合同约定，案涉商品房为预售，并约定建筑面积43.42平方米，分摊共有建筑面积1.22平方米，约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并约定了面积存在差异的处理方式。上诉人在付清房款领取房屋产权证后发现，产权登记面�比约定面积少1.74平方米，即多付房款21810.75元，其中6137.094元为超过误差3%部分，按合同约定应双倍返还，共应返还房款27947.8元（21810.75+6137.094）。一审未审查商品房属预售，规避合同条款，偏袒被上诉人。且一审认定商品房销售可以按套买卖，但该规定只适用于现房销售，案涉商品房为预售，故该规定不适用本案，一审法院未全面审查合同错误理解合同条款，作出偏袒被上诉人的错误判决。
被上诉人龙南铭豪房地产开发有限公司未提交答辩意见。
被上诉人张月凤辩称：与上诉人签订合同是公司行为，和其个人无关。双方签订的合同约定了若产权登记面积与合同约定面积有差异时，买受人不得另行要求被上诉人支付差价款或者解除合同，并约定面积有问题按照合同约定处理。一审判决合法合理，事实清楚，�求维持原判。
廖振南向一审法院起诉请求：被告依照合同规定返还预售商品房面积误差款计人民币27947.8元给原告，并由被告承担案件受理费。
一审法院认定事实：2009年8月廖振南在龙南铭豪房地产开发有限公司开发的新世界购物公园处购买了商品房一套即Ｊ幢1－103－1号房屋，同月10日双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同载明：“……。第二条商品房销售依据：……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积43.42平方米，其中，套内建筑42.20平方米，应分摊的共有建筑面积1.22平方米；……。第四条计价方式与价款：……。
房屋用途
房号
计价方式（选取以下一种）
成交
单位
成交金额
（元）
建筑
面积
（㎡）
套内建
筑面积
（㎡）
套（幢）
商住
Ｊ1－103－1
×
×
套
×
544266
合计人民币（大写）×仟×佰伍拾肆万肆仟贰佰陆拾元整（￥544266）
第五条付款方式及期限：出卖人与买受人约定按下列第3种方式付款：……3、其他方式按揭付款……。第六条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作计价方式，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于�同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……。2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按下列第2种方式处理：（1）交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差范围在×内，房价款不变。（2）买受人不另行就面积差异向出卖人主张解除合同、补差价等事宜。……”。
合同签订后，原、被告双方均按合同履行了各自的义务，原告向被告公司支付了首付款并开始分期向银行支付按揭款，被告也按期向原告交付了房屋。因原告属按揭购房，故房屋产权证一直抵押在房产部门。2016年1月份，原告提前一次性归还了全部按揭房款，并领回了房屋产权证，此时原告发现所购房屋的实际登记�积公为41.68平方米（套内40.46平方米，分摊的共有面积1.22平方米）。原告认为，所购房屋不能按套计价，而应按面积计价，便向被告公司主张归还差价款，未果，原告遂诉至法院。案件开庭审理期间，被告张月凤认为其个人不是合同签订的主体，原告将其列为被告属主体错误，原告对此予以认可并当庭申请撤回对被告张月凤的起诉。一审法院审查认为原告的撤诉属其对自身权利的处分，遂当庭口头裁定，予以准许原告撤回对被告张月凤的起诉。
一审法院认为：原、被告双方于2009年8月10日签订了《商品房买卖合同》，此合同系双方当事人的真实意思表示，予以采信。原、被告双方在合同中明确约定按套计价销售房屋，符合法律规定，原告认为房屋不能按套销售及该条款属无效条款的观点与事实和法律不符，不予采信。涉案房屋实际登记面积�41.68平方米，确比合同约定面积（43.42平方米）少且超出了3%的比例，但原被告在合同第六条第2点明确约定，本案按套计价销售房屋面积出现误差时的处理方式为“买受人不另行就面积差异向出卖人主张解除合同、补差价等事宜”，原、被告双方均应按此处理方式进行处理，因此，原告所购房屋尽管在合同约定的面积与实际登记面积有误差，但原、被告双方在合同中已明确约定了原告就面积误差不得另行向被告主张权利，故原告主张由被告返还房屋面积差价款，与事实和法律均不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《商品房销售管理办法》第三条、第十八条、第十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出如下判决：驳回原告廖振南的诉讼请求。案件受理费490元，减半收取245元，由原告廖振南负担。
本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院认定事实和一审认定一致。
本院认为，本案主要争议焦点在于案涉商品房买卖是以套为计价单位还是以面积为计价单位？根据查明的事实，确定以何种方式计价，应以合同第四条计价方式与价款的约定来判断，该条明确约定以套为计价方式，并约定总价款，在建筑面积和套内建筑面积项均以×表示，由此可认定案涉商品房是以套为计价单位。虽然合同还约定了相应面积，但按法律规定，不管是以套为计价方式，还是以面积为计价方式，都应在合同中注明相应面积，所以，该面积的约定并不是确定案涉商品房买卖的计价方式。
在确定以套为计价方式后，本案案涉商品�确存在产权登记面积和合同约定面积存在误差，该误差应如何处理？根据我国法律规定，对该情况有两种处理方式，并有先后顺序，一是有约定的，按照约定处理，主要体现讲契约及诚信；二是无约定的，按照法定处理，该法定处理方式具化到本案中，就是按原告廖振南的诉求处理。在本案中，如上所述认定以套为计价方式，则面积差异应按案涉合同第六条第2点来处理面积差异的争议，在第2点中，双方当事人选择按第2种方式处理，该第2种方式明确约定，买受人不另行就面积差异向出卖人主张解除合同、补差价等事宜，属有约定的情形，按法律规定，应先按约定处理。因此，上诉人廖振南的诉求这一法定处理方式在本案中不能得到支持。
一审法院对双方当事人无争议的合同条款未予列明并无不当，如该案涉房屋属预售非现房交易，被告方�未提出异议，且预售并非上诉人上诉意见所提不可以套销售。《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋平面图。从该条规定可看出预售房屋也是可以按套销售。上诉人提出的只有现房才能按套销售的意见与事实和法律不符。
综上所述，上诉人廖振南的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费245元，二审案件受理费499元，合计744元，由上诉人廖振南承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾文俊
代理审判员 傅 忠
代理审判员 王阿婷
二〇一六年九月三十日
书 记 员 廖勤勤
代理书记员 甘美玉