浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭民终字第568号
上诉人（原审原告）周某。
委托代理人李某。
被上诉人（原审被告）杭州××文化村开发有限公司，
住所地杭州市××××人民政府内。
法定代表人陈某。
委托代理人李某某、姚某。
上诉人周某为与被上诉人杭州××文化村开发有限公司
（以下简称良渚××）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省
杭州市余杭区人民法院（2009）杭余民初字第4030号民事判决
，向本院提起上诉。本院于2010年2月24日立案受理后，依法
组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：周某与良渚××于2009年6月4日签订商
品房买卖合同一份，合同主要内容：良渚××经批准在余杭区
××××村编号为9-110-12-
1的地块建设白鹭郡南商品房项目，建设工程规划许可证号为
（2007）余规证01517010；周某购买白鹭郡南一期30幢1单元3
01室商品房；交付期限2010年5月31日。
另查明，良渚××系浙江万某某都房地产有限公某（下
称万某某都）的全资子公某。万科良渚××村项目由万某某都
开发，其中的白鹭郡南项目由良渚××建设。在项目开发建设过程中，万某某都制作了有关万科良渚××村的若干某传手册
，向前来咨询、协商购房的不特定人发送。宣传资料中有万科
良渚××村“城市级品质配套、六大配套系统陆某某动”，其
中良渚教堂“预计2009年末投入使用”、青少年活动中心“预
计2009年开放”、“将引进”体育中心、“白鹭郡南规划有商
业中心与幼儿园”、“劝学里九年一贯制学校2008年开工建设
，计划于2009年开学”等内容。良渚××于2008年12月发布的
白鹭郡南《阳光某某》对小区红线内可能对业主生活产生不利
影响的环境因素及红线外周边环境不利因素进行了提示。2009
年10月13日，周某诉至法院，请求判决：良渚××支付违约赔
偿金1万元；阻止农居点的建设，继续建设并交付以下配套设
施：基督教堂、体育中心、青少年活动中心（此三项在2012年
交付使用），九年制学校在2010年9月开学；在白鹭郡南商业
中心建设与3万常住人口匹配的幼儿园并在2012年9月开学。
原审法院审理中，双方确认，在万科良渚××村内的九
年制学校已建成、尚未开学，玉鸟流苏区块幼儿园已开园，教
堂、体育中心、青少年活动中心尚未建设。
再查明，周某诉讼请求中指向的农居点项目用地单位为
杭州市余杭区××××村村民委员会。
原审法院认为，周某、良渚××之间签订的商品房买卖
合同合法有效，双方应全面履行合同规定的各项义务，本案争
议内容都是该商品房所在小区开发规划范围外的配套问题。根
据《中华某某共和国合同法》第十四条对要约的规定：要约是
希望和他人订立合同的意思表示。可见，要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的订立合同的意思表示。
该法第十四条第（二）项还规定要约的意思表示必须“表明经
受要约人承诺。要约人即受该意思表示约束”。本规定的目的
是使要约人在要约中明确无误地向对方表示这就是一个要约。
使对方不致发生误解。本案良渚××及万某某都的各版广告宣
传资料中有“本宣传册系对不特定人的要约邀请，买卖双方的
权某义务以商品房买卖合同约定为准。”“正在规划建设中…
…保留对手册内容进行适当修改的权某”等，表明了制作发布
者不以广告宣传内容订立合同为目的；“以合同约定为准”明
确了良渚××不受广告宣传内容约束。通过上述分析，可确认
该广告宣传资料不符合要约的构成要件，也即不具有契约效力
。从合同约定方面分析，周某与良渚××的商品房买卖合同附
件八第11条第一款明某某定“买卖双方的权某义务以合同及其
附件为准”。故该广告宣传资料涉及商品房规划外配套内容部
分显然不构成双方某同内容。
至于商品房规划外配套能否适用最高人民法院《关于审
理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
关于要约邀请视为要约的问题，该院认为，商品房的相关设施
应指本案涉及的白鹭郡南项目商品房规划内的配套设施，但规
划外的相关配套设施如果开发商的说明或允诺明确具体的，本
着诚信原则，良渚××作为开发商也是应该履行的。从本案的
实际现场勘查情况来看，宣传资料中整个良渚文化村的大部分
配套已经履行或正在履行，周某诉讼请求涉及的基督教堂、体
育中心、青少年活动中心，九年制学校。白鹭郡南商业中心建设与3万常住人口匹配的幼儿园，在广告宣传资料及合同约定
中并没有明确具体交付时间。广告宣传资料中说的都是“预计
”、“计划”，这对任何购房人而言都明白这不是具体确定的
事实，包括交付标准、交付日期、具体位置、规模大小等等，
因此广告置传资料中对基督教堂、体育中心、青少年活动中心
、学校、幼儿园的说明或允诺不能视为具体确定。故适用最高
人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问
题的解释》第三条不符合条件。结合周某与良渚××的商品房
买卖合同附件八第11条第二款约定“出卖人对规划范围之外的
环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供
参考信息，不构成出卖的承诺”。双方签订的合同也没有将广
告宣传资料陈述之商品房规划外的配套内容转化为要约或合同
内容。周某要求良渚××赔偿1万元并无理由及依据，法院不
予支持。对于周某要求良渚××阻止农居点的建设，因良渚×
×不是农居点的建设单位，良渚××也无相应的合同义务和法
定义务，故对周某该项诉讼请求，法院不予支持。据此，根据
《中华某某共和国合同法》第十四条第（一）、（二）项、《
中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回
周某对良渚××的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元
，由周某负担。
宣判后，周某不服，向本院提起上诉称：一审法院认定
事实错误。一审法院未说明如何认定双方的证据，直接认定事
实错误。万某某都向不特定人宣传了文化村的各种配套设施，
而一审法院以预定、计划等词语认定事实有失偏颇。一审法院回避了劝告学里与农居点的关系，错误认为被上诉人没有义务
去阻止农居点的建设，而农居点的建设是在原来规划的劝学里
土地上。被上诉人阻止农居点的建设是被上诉人的合同义务。
业主是依据文化村的整体信息，才购买的房产，其当然认为这
些配套是在房产内的。被上诉人没有告知业主房产与配套是分
开规划的。被上诉人将远距离的农居点都告知了业主，但没有
对本案中的农居点进行告知。被上诉人隐瞒了对业主有重大影
响的信息。一审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民
法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解
释》第三条。结合本案，商品房开发规划范围应当指的是良渚
文化村的开发规划范围。上诉人在签订合同时的真实意思表达
是：其购买的是公共配套设施齐全的文化村的房产，而不是没
有完善设施的白鹭郡南的房产。对开发规划范围应当是以签订
合同时双方的意思表达为准，开发商的意思表示也是非常明确
的。如果是规划外的设施，如果开发商的承诺是明确的，那么
开发商应当履行。如果开发商使用预计、计划等词语就可以免
除责任，是有违诚实、公平原则的。本案应当适用合同法第39
、40条即关某某式合同的规定，而被上诉人的合同是典型的格
式合同，而免除或限制其责任的条款，被上诉人并没有提示，
而是在最后一行印了一行小字，没有办法引起正常人的注意。
被上诉人也没有证据证明已经对上诉人进行了提示。一审法院
认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判，撤销
一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约赔偿金1万元；阻
止农居点的建设，继续建设并交付以下配套设施：基督教堂、体育中心、青少年活动中心（此三项在2012年交付使用），九
年制学校在2010年9月开学；在白鹭郡南商业中心建设与3万常
住人口匹配的幼儿园并在2012年9月开学。一、二审诉讼费用
全部由被上诉人承担。
被上诉人良渚××答辩称：上诉人要求被上诉人阻止农
居点并恢复劝学里的建设与事实不符。劝学里区域的学校边上
本身就有住宅用地的规划，被上诉人并无调整过劝学里的规划
。上诉人所提的农居点并非被上诉人建设，被上诉人没有建设
农居点。农居点的建设是政府行为，与被上诉人无关，上诉人
要求被上诉人阻止农居点建设没有事实依据和法律依据，农居
点建设用地单位系良渚崇福村村民委员会。劝学里的学校已经
基本建设完成，不存在所谓的恢复建设问题，上诉人对此向被
上诉人提要求也没有任何依据。一审法院适用法律正确。上诉
人所购白鹭郡南商品房开发规划范围双方某同第一条已经明某
某定。上诉人对其购买的白鹭郡南商品房开发规划范围是明知
的，不存在错误理解的问题。上诉状提到的宣传资料涉及商品
房规划范围之外配套内容部分显然不构成双方某同内容，因为
宣传资料既不属于商品房规划范围之内，也不符合要约邀请视
为要约的具体确定的要求，同时又为双方某同附件八第11条第
一款“买卖双方的权某义务以合同及其附件为准”所排除，故
本案不适用最高院司法解释第三条。双方某同系示范文本，并
非格式合同；再者合同并没有免除或限制一方主要权某或义务
，合同条款本身也没有争议或歧义，不存在格式条款的问题。
综上所述，一审判决认定事实客观，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。
在本院审理期间，上诉人周某提交了如下证据：良渚文
化村生活配套总图（原件），来源于被上诉人的宣传资料，证
明被上诉人向业主允诺，劝学里是属于业主的生活配套之一。
其中也提及2007年应当落实好农贸市场，2009年白鹭郡南开园
，但都没有做到。现在农居点的位置正是劝学里的位置，良渚
文化村作为一个高某某的小区，出现农居点的确会影响业主的
生活。开发商对业主作了承诺，但都没有实现，构成违约。
被上诉人良渚××未提交新的证据，对上诉人周某提交
的证据认为不属于二审新证据。该材料是2007年的，之后的楼
书是2008年、2009年的，已经作了修改和说明。楼书是开发商
对项目进展的说明，周某现提交的该楼书已经被后面的楼书和
资料修改。在封底上，已经写明了本广告为要约邀请，双方的
权某义务以合同为准，本广告修改，恕不通知。在双方的合同
中也有相似的约定。该证据不能证明上诉人的证明目的。
上诉人周某提交的证据，经被上诉人良渚××质证后，
本院认证如下：上诉人周某提交的证据均不属于新证据，被上
诉人良渚××对证据真实性没有异议，本院对证据的真实性予
以确认，但对证明目的不予确认。
本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的
事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，周某与良渚××签订的商品房买卖合同，系
双方当事人真实意思表示，未违反法律和法规，应为有效合同
，双方当事人均应按合同约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规
定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就
商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具
体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重
大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买
卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约
责任。周某与良渚××签订商品房买卖合同时，已经知道良渚
××的宣传资料中明确：本手册为要约邀请，买卖双方的权某
义务以合同为准。根据现有证据，周某以良渚××所作的宣传
资料系要约性质的合同条款的理由不能成立，本院不予支持。
周某上诉请求涉及的基督教堂、体育中心、青少年活动中心，
九年制学校。白露郡南商业中心建设与3万常住人口匹配的幼
儿园，在广告宣传资料及合同约定中并没有明确具体交付时间
。广告宣传资料中说的都是“预计”、“计划”，这对任何购
房人而言都明白这不是具体确定的事实，包括交付标准、交付
日期、具体位置、规模大小等等，因此广告宣传资料中对基督
教堂、体育中心、青少年活动中心、学校、幼儿园的说明或允
诺不能视为具体确定。因此上诉人周某认为本案应适用最高人
民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题
的解释》第三条的理由不能成立，本院不予支持。周某上诉要
求良渚××赔偿10000元的请求，周某所提交的证据并不能充
分佐证其上诉请求，因此本院不予支持。周某上诉要求良渚×
×阻止农居点的建设的请求，因良渚××不是农居点的建设单
位，而且良渚××也无相应的合同义务和法定义务，周某该项请求不能成立，本院不予支持。原审法院未对本案的证据进行
认证欠妥，但原审法院依据相应的证据及经实地查看现场所查
明的事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华
某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之
规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
审 判 员 张一文
代理审判员 李国标
二〇一〇年四月二十七日
书 记 员 张 怡