浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙嘉民终字第609号
上诉人（原审原告）：赵百宣。
上诉人（原审原告）：沈晓云。
上述两上诉人的共同委托代理人：孙伟南、徐琳。
被上诉人（原审被告）：浙江万业实业有限公司。
法定代表人：陈林海。
委托代理人：王维斌、王骅。
上诉人赵百宣、沈晓云因与被上诉人浙江万业实业有限公司（以下简称：万业实业）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2012）嘉海民初字第1939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月16日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人赵百宣、沈晓云的共同委托代理人徐琳；被上诉人浙江万业实业有限公司的委托代理人王维斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明事实如下：2007年8月9日，被告万业实业与元曜管件订有标准厂房租赁合同1份，合同约定被告将其所有的坐落在海宁市海宁经济开发区洛隆路368号第22幢面积约为2981.97平方米的三层厂房租赁给元曜管件使用，用途为办公及生产用房，租期5年，前三年的租金为每平方米10元，从第四年开始租金为每平方米12元，每年租金起算点为每年的10月30日，在每六个月到期前二个月支付下六个月的租金。若元曜管件欲提前解约，须提前2个月通知，并支付3个月的租金作为赔偿。2010年12月28日，原告赵百宣、沈晓云与被告万业实业订立厂房买卖合同，约定被告将上述22幢厂房转让给原告，房款在2011年2月28日付清，房款付清之日被告将厂房交付原告，并将厂房上租赁合同的权利义务转移给原告，双方还约定有其他违约行为的，违约方应向另一方支付违约金10万元。原告按约付清房款，被告亦将2011年2月28日后的租金在扣除税款后交付给原告，2011年5月20日，海宁市海宁经济开发区洛隆路368号22幢房产登记在原告名下。被告在2011年5月5日以元曜管件拖欠租金为由诉至海宁市人民法院，2011年5月20日，被告与元曜管件就租金支付及租赁合同的履行在海宁市人民法院达成调解协议，并制作了（2011）嘉海民初字第1800号民事调解书，元曜管件按调解书支付了部分租金后于2011年12月24日终止了标准厂房租赁合同的履行。2011年12月14日，元曜管件以2011年5月20日的调解书为据要求确认租赁合同于2011年12月24日终止，并由被告返还多收的租金179080.48元及租房保证金50000元，案件审理期间海宁市人民法院于2012年1月11日追加二原告为第三人参加诉讼。海宁市人民法院于2012年4月13日作出（2011）嘉海民初字第5152号民事判决书，判决被告返还元曜管件租金179080.48元和租房定金50000元。2012年5月21日，被告以租金已由二原告收取为由提起上诉，2012年8月9日，嘉兴市中级人民法院作出（2012）浙嘉民终字第242号民事判决书，驳回了被告方的上诉。2012年3月7日，原告方在海宁市质量技术监督局办理了特种设备变更、注销登记，载明原告自2012年3月1日起接手使用转让房屋并开始进行装修。2012年5月17日，赵百宣、沈晓云以万业实业违反双方签订的厂房买卖合同为由向原审法院提起诉讼，要求万业实业赔付租金损失178882.20元及违约金100000元。
原审认为，原告赵百宣、沈晓云与被告万业实业间的厂房买卖合同系双方当事人真实意思之表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。原告认为被告提前终止租赁合同属违约情形，综观双方的厂房买卖合同，并无相关租赁期限必须至2012年12月24日止的约定，原告方在厂房买卖合同中无相关要求，被告方在合同中也无相关承诺，买卖合同中的租赁期限只是告知带租转让的事实，被告方在厂房买卖合同的履行中并无双方约定的违约行为，故原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，无事实依据，原审不予支持。原告在2011年2月28日付清房款后的次日即享有租赁合同的权利，被告未经二原告的授权于2011年5月20日与元曜管件达成的调解协议，影响了二原告在受让厂房后对租赁合同权利的行使，致使租赁合同提前终止，原告要求被告承担租赁合同提前解除的赔偿责任，于法有据，应予支持。在租赁合同中双方约定提前终止租赁合同的条件是必须提前2个月书面通知，交还租房，付清款项，并支付当月租金3倍的款项作为赔偿，原告方在接收房产时同意履行租赁合同的权利和义务，亦即同意了提前终止租赁合同的损失计算方法，一审庭审中原告未能提出提前终止租赁合同的实际损失超过约定的赔偿额度的证据，故对原告因租赁合同提前解除的租金损失确定为当月租金的3倍为限，即107329.32（2981.37平方×12元／平方×3个月）元，故对原告请求的租金损失中超过部分不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、被告浙江万业实业有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告赵百宣、沈晓云租金损失107329.32元。二、驳回原告赵百宣、沈晓云其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5788元，减半收取2894元，由赵百宣、沈晓云负担1856元，浙江万业实业有限公司负担1038元。
宣判后，赵百宣、沈晓云不服，上诉称，一、原审认定被上诉人万业实业在厂房买卖合同履行过程中不存在违约行为，是错误的。首先，厂房买卖合同中约定被上诉人的义务是在上诉人付清房款时将厂房及租赁合同的权利义务一并交付给上诉人。然事实上，被上诉人根本没有将租赁合同的权利义务转移给上诉人，在未经过上诉人同意的情况下擅自变更了原租赁合同的期限以及提前解除合同的条件，该行为就是违反合同约定的表现。其次，被上诉人未按时将电梯等设备的使用权转移给上诉人方，直至2012年3月才予以变更，也是违约的表现。二、原审认定上诉人的全部损失为三个月的租金赔偿，是错误的。首先，原审判决确认了原租赁合同提前解除的条件为：提前2个月通知并赔偿3个月的租金，也就是说，没有被上诉人违约行为在先，租赁合同即使要提前解除也要到2012年3月10日终止，并支付至2012年6月9日为止共5个月的租金及赔偿金。其次，被上诉人与元曜管件达成的调解书中尚有8万余元逾期支付租金的违约金，该违约金远低于租赁合同中元曜管件应支付的标准，更有甚者，至今被上诉人未将该违约金应得部分交付给上诉人。上诉人的损失除了提前解除的租金赔偿外，还有逾期付款违约金。综上，请求二审法院改判支持上诉人一审诉请。
被上诉人万业实业答辩称，上诉人赵百宣、沈晓云的上诉理由均不能成立。首先，双方是房屋买卖合同关系，不是租赁关系，在买卖合同中卖方按约定履行交付标的物、协助办理过户手续就视为完成了买卖义务。本案中被上诉人为上诉人办妥了土地证等证书，已经履行了自己的义务。其次，由于涉案房屋系带租出售，双方约定了上诉人承受出租方的权利义务，但被上诉人与元曜管件达成的调解协议改变了租赁合同的条件，应属于无权处分，与房屋买卖合同无关，上诉人以原租赁合同提前解除要求被上诉人赔偿损失于法无据。即使被上诉人在与元曜管件租赁案中存在越权行为，对上诉人造成的损失也仅是两个月的租金。因为上诉人多次在元曜管件案件调解中表示其在2012年3月1日已将房屋出租给案外第三人，当时案件调解也都是在此基础上进行，由此可见，上诉人的损失应从2011年12月24日开始计算至2012年2月28日。赵百宣在特种设备变更登记表中签字确认2012年3月1日起将厂房接受使用，又有2012年2月底厂房已经投入使用的照片予以佐证。同时，一审法院在庭审中询问赵百宣什么时候将厂房出租给第三人时，被上诉人明确回答是2012年3月初，上诉人对该问题没有否认，却以不清楚为由拒绝回答。综上，即使被上诉人存在侵权，造成上诉人损失也应当是两个月租金，一审已支持了上诉人三个月的租金损失，所以上诉人的上诉没有事实依据，请求二审驳回上诉人的上诉请求。
对原审认定的事实，被上诉人万业实业无异议，上诉人赵百宣、沈晓云补充说明：1.（2011）嘉海民初字第1800号民事调解书中元曜管件不仅支付了租金，还支付了8万余元的逾期付款违约金。2.2012年3月7日，上诉人在海宁市质量技术监督局办理了特种设备变更、注销登记，该时间并非房屋的交付使用时间。
对上述补充说明，本院经审查，1.调解协议中约定的违约金系应由元曜管件向被上诉人支付的违约金，上诉人起诉时并未对此提出诉请，故不属本案审理范围。2.在被上诉人提交的《特种设备变更、注销登记表》“使用单位情况说明”一栏中明确载有赵百宣从2012年3月1日起接手交付使用本案诉争房产并开始进场装修的内容，该内容由赵百宣本人及案外人夏瑞敏签字确认，上诉人辩称该时间并非房屋交付使用时间与该所载内容不符，本院不予认可。
二审中，上诉人赵百宣、沈晓云向本院提交的证据如下：
1.标准厂房租赁合同一份，该合同主要载明赵百宣将本案诉争房产租赁给案外人夏瑞敏，合同上签字落款时间为2012年6月10日，其用以证明该厂房于2012年6月10日租赁给第三人使用的情况。
2.2012年3月至2012年8月本案诉争厂房电费复核单据一份，用以佐证上诉人将厂房租赁给第三人使用的时间为2012年6月。
被上诉人万业实业质证认为：1.对标准厂房租赁合同的真实性有异议，该合同中夏瑞敏的签字与被上诉人提交的《特种设备变更、注销登记表》中夏瑞敏的签字明显不同。此外，该份租赁合同从签字日期来看是在2012年6月10日，早于一审开庭日期，但被上诉人在回答一审法庭提问时却称不知道，不合常理。2.对电费收据真实性没有异议，但该证据不能证明厂房是在2012年6月10日后出租的，可能是电费没有更改户名，而电费是由承租人出的。
被上诉人万业实业在二审中提交了一份《申请书》，主要载明赵百宣从2012年3月1日起接手使用并开始对该厂房进场装修，现申请电梯过户等内容，用以证明被上诉人并未胁迫上诉人在电梯变更登记表上签字。
上诉人赵百宣、沈晓云质证认为：该份证据可以证明上诉人办理特种设备变更登记表时是被上诉人打印好让上诉人签字的，上述内容是为特种设备进行变更才想出来的。
本院认证意见如下：
一、上诉人提交证据部分。
上诉人提交的两组证据旨在证明其将涉案厂房实际出租给第三人使用的时间，进而证明其实际租金损失应计算至该日。此涉及本案争议焦点，故于判决理由部分阐述，此处不赘。
二、被上诉人提交证据部分。
被上诉人提交的申请书从内容上与被上诉人一审提交的《特种设备变更、注销登记表》上所载内容基本一致，两者构成证据上的补强。
经审理，一审认定事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的厂房买卖合同约定，由被上诉人将本案诉争房屋出售给上诉人，并由上诉人继续履行原房屋租赁合同的相关权利义务，合同还明确原房屋租赁合同期限至2012年12月24日止。至此，原房屋租赁合同中出租人的权利义务已转由上诉人承受。被上诉人与元曜管件擅自达成调解协议改变原租赁合同的行为构成无权处分，对此，上诉人可不予承认并有权要求元曜管件继续履行合同，但在随后元曜管件对被上诉人提起的有关要求确认合同终止及返还租金及租房定金的诉讼中，上诉人虽表示对被上诉人与元曜管件签订的调解协议不知情且侵害了其权利，但并未提出明确的主张，反而在该案一审诉讼过程中收回了涉案厂房并另行出租给案外人夏瑞敏，同时，上诉人在一审判决被上诉人返还元曜管件多余租金和租房定金后，也未提出上诉，应视为是对原租赁合同终止这一事实的认可，也应视为是对被上诉人与元曜管件达成的这一调解协议的追认。在此情形下，上诉人再行依据原租赁合同的约定要求被上诉人赔偿租金损失，依据不足，但被上诉人无权处分行为客观上使上诉人从原租赁合同终止后至其收回房屋前的租金收益落空，这部分租金损失应由被上诉人予以赔偿。具体由于合同终止时间是在2011年12月24日，而上诉人收回房屋时间是在2012年3月1日，故租金损失应自2011年12月25日起算至2012年2月28日。现一审实际判决被上诉人赔偿上诉人3个月租金，已超过其实际损失的租金数额，鉴于被上诉人未提出上诉，视为服判，故二审仍予维持。上诉人主张应按其之后实际出租房屋的时间计算租金损失，本院不予支持，因为根据被上诉人提供的《特种设备变更、注销登记表》所载，上诉人从2012年3月1日就收回房屋、开始装修，故其相关主张本院难以支持。有关违约金请求，依前述分析，被上诉人与元曜管件擅自达成调解协议仅构成无权处分，不涉及上诉人与被上诉人间厂房买卖合同的履行，故上诉人依据该合同约定主张违约金，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。有关被上诉人依据调解协议所获违约金是否应支付给上诉人的问题，不属上诉人一审请求范围，本案不作审查。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3731元，由赵百宣、沈晓云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 坤
审 判 员 谭 灿
代理审判员 陈海滨
二〇一二年十二月十九日
书 记 员 苏 轶