江苏省东台市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第0140号
原告：刘银桂，居民。
原告：陈友红，居民。
两原告委托代理人：孙来山，江苏省东台市五烈法律服务所法律工作者。
被告：东台嘉城置业有限公司，住所地：江苏省东台市富腾路19号东进小区1号楼二层由东向西第1-3间。
法定代表人：吴洪平，该公司执行董事。
委托代理人：徐明，江苏海瑞华律师事务所律师。
原告刘银桂、陈友红与被告东台嘉城置业有限公司（以下至判决主文前简称“嘉城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告刘银桂、陈友红的委托代理人孙来山、被告嘉城公司的委托代理人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘银桂、陈友红诉称：两原告与被告嘉城公司于2013年2月26日签订一份《商品房买卖合同》。签订合同前，两原告通过被告嘉城公司的宣传册及售楼大厅的楼盘模型标注看出嘉城和苑9号楼101室东侧是一片花园，考虑到居住环境，两原告选购了东台市五烈嘉城和苑9#楼101室。被告嘉城公司交房后，两原告发现被告在其所购的商品房东侧修建了庞大的配电房，这严重违背了原告的选址意愿，属于违约。为此，诉讼要求被告嘉城公司承担违约责任，按购房合同价333433元的25%计算违约金，要求被告嘉城公司支付原告违约金83358.25元。
被告嘉城公司辩称：1、被告嘉城公司是严格按照规划行政主管部门审查批准的规划设计进行施工建设，在销售和签订商品房买卖合同的过程中没有隐瞒任何情况，两原告与被告之间从未有对所购商品房东侧不得建配电房有任何约定；2、商品房的销售广告和宣传资料按照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条规定应为要约邀请并非要约。被告在所有的广告及模型中都明确注明所做的广告、图片及文字仅供参考，最终以政府审批的内容为准；3、被告与原告签订的商品房买卖合同第2页的商品房买卖合同说明第4条明确载明原告在购买商品房时，应当查看规划行政主管部门审查批准的规划设计总平面图，了解项目（小区）道路、绿化、物业管理用房及其他公用配套设施设备的基本情况。被告所建嘉城和苑的总平面规划图中显示，在原告购买商品房的东侧设置配电房；4、在被告将房屋交付两原告时，配电房均已建设完毕，原告接受交付时未提出任何异议。综上，被告没有任何违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年8月16日，被告嘉城公司取得东台市五烈镇镇南新区的地号为206-010-0004000宗地（现五烈嘉城和苑地块）的土地使用权，用途为商住用地。2012年10月23日，被告嘉城公司取得东台市五烈嘉城和苑9号楼建设工程的规划许可。2012年12月25日，被告嘉城公司取得房地产开发企业暂定资质证书，按肆级标准从事房地产开发经营业务，2015年1月27日，被告取得房地产开发企业暂定资质证书，按叁级标准从事房地产开发经营业务。2012年12月20日，被告取得东台市五烈嘉城和苑9号、12号楼的建筑工程施工许可。2013年1月26日，被告嘉城公司经东台市住房和城乡建设局许可预售其所开发建设的位于东台市五烈镇镇南新区的嘉城和苑商住楼。2014年6月27日，东台市五烈嘉城和苑9号楼经竣工验收合格。
原告刘银桂、陈友红系夫妻关系。2013年2月26日，原告刘银桂、陈友红与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的东台市五烈嘉城和苑9号楼101室（建筑面积为97.84平方米、车库面积为9.3平方米），总房价333433元。双方对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记的约定、保修责任及争议解决方式等进行了约定。该合同第2页商品房买卖合同说明第4条规定，买受人在购买商品房时，应当查看经规划行政主管部门审查批准的规划设计总平面图，了解项目（小区）道路、绿化、物业管理用房及其他公用配套设施设备的基本情况；核对合同附图是否与经建设行政主管部门审核的施工图一致。合同签订后，两原告依约交纳了全部购房款，被告已将案涉房屋交付给两原告，两原告现已实际居住案涉房屋。两原告认为，被告嘉城公司对外发放的嘉城和苑宣传资料以及售楼大厅设置的商住楼模型均显示9号楼东侧系一片花园，后被告嘉城公司在原告所购买的9号楼东侧修建了配电房，故提出诉称之请求。被告亦向本院提交嘉城和苑宣传资料，该资料下方注明：“所有图片及文字仅供参考，最终以政府批准的内容及法律批文为准，解释权归嘉城置业所有”。
另查明：2012年12月7日，嘉城和苑总平面规划图经东台市住房和城乡建设局、东台市五烈镇人民政府审核通过，该总平面规划图中显示9号楼东侧设置有配电房1（标注面积为18000mm＊16500mm）。
再查明：2014年6月30日，被告嘉城公司按合同“最终以实测面积为准，单价不变，多退少补”的约定依据嘉城和苑9号楼101室实测面积退还两原告房款1197元。2014年8月7日，被告嘉城公司因接水电时间延误造成逾期交房，向两原告支付逾期交房违约金1848元。
上述事实，有原告提交的：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、照片、宣传资料；被告提交的：土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、房地产开发企业暂定资质证书、总平面规划图、《商品房买卖合同》、宣传资料、单位工程竣工验收报告、单位工程竣工验收证明书、房款补退通知单、违约金计算表、收条、转账支票存根、业主入住手续签办单、物业服务协议以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷证明。
因双方当事人各执诉、辩称理由，致调解未果。
本院认为：两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于被告在两原告所购房屋东侧建造配电房是否构成违约的问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条表明商品房的销售广告和宣传资料视为要约必须同时具备三个条件：一是相关设施位于商品房开发规划范围内，二是所做的说明和允诺具体确定，三是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，被告嘉城公司取得案涉工程的规划许可后，经东台市住房和城乡建设局审核通过嘉城和苑总平面规划图，该总平面规划图中显示9号楼东侧设置配电房1，可见，位于9号楼东侧的配电房1在案涉商品房开发规划范围内。在原告提供的宣传资料中没有9号楼东侧是一片花园的具体明确的说明和允诺，且宣传资料下方注明“所有图片及文字仅供参考，最终以政府批准的内容及法律批文为准”字样。原告亦未提供证据证明该宣传资料对房屋价格的确定产生了重大影响。故本案宣传资料中的内容仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为合同内容。其次，原、被告订立的《商品房买卖合同》中商品房买卖合同说明第4条规定，买受人在购买商品房时，应当查看经规划行政主管部门审查批准的规划设计总平面图，了解项目（小区）道路、绿化、物业管理用房及其他公用配套设施设备的基本情况；核对合同附图是否与经建设行政主管部门审核的施工图一致。所购房屋作为两原告重要的生产生活资料，其在购买过程中，应当尽充分的注意义务，审慎而详尽的阅读商品房买卖合同及补充协议，仔细了解选购房产周围环境及规划。原告未尽审查注意义务，被告没有过错。再次，原、被告在《商品房买卖合同》中没有关于9号楼东侧是一片花园的相关事项的约定。故两原告主张被告嘉城公司在其所购房屋东侧建造配电房构成违约，并给付按购房合同价的25%计算的违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告刘银桂、陈友红的诉讼请求。
案件受理费1884元，由原告刘银桂、陈友红共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按有关规定向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。在上诉期内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王元元
审 判 员 梅小薪
人民陪审员 姜凤玲
二〇一五年六月十六日
书 记 员 刘 平
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。