四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0723民初2060号原告：绵阳鼎玉铉实业有限公司，住所：绵阳市涪城区花园路9号万达广场6幢2单元14楼7号。法定代表人：周晓红，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：林林，男，汉族，1985年6月8日出生，系该公司员工。被告：邓金枝，女，汉族，1979年11月10日出生，农民，住四川省三台县。特别授权委托诉讼代理人：何昌明，男，汉族，1980年5月10日出生，系被告丈夫。委托诉讼代理人：俆杰成，盐亭县云溪法律服务所法律工作者。原告绵阳鼎玉铉实业有限公司（以下简称“鼎玉铉公司”）与被告邓金枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎玉铉公司的委托诉讼代理人林林，被告邓金枝的委托诉讼代理人何昌明、徐杰成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎玉铉公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商业街商业用房使用权合同》；2.被告向原告支付租金250062元；3.被告按年息24%，从欠交租金次日起算违约金至付清之日；4.涉及的诉讼等各项费用全部由被告承担。事实及理由：2014年11月5日，原、被告签订了《商业街商业用房使用权合同》，在合同中约定，被告租用锦绣江城18-1-（-1）-1号、18-1-(-1)-2商业门面，共计336平方米，期限五年，并就房屋使用费的支付标准、期限等进行了明确约定。合同签订后，被告开设了明珠家居城，但未按照合同约定交纳租金，截止2017年8月10日，被告尚欠缴租金250062元。《商业街商业用房使用权合同》中约定，被告不按约定交纳各种费用，原告有权解除合同并追究被告违约责任，被告需承担违约金20万，自拖欠之日起按每天0.3%支付滞纳金。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告邓金枝辩称，不愿意解除合同，不认可原告的诉讼请求，理由如下：案涉房屋不是原告所有，原告无权与被告签订《商业街商业用房使用权合同》，该合同本身无效，不存在解除的问题。原告围绕诉讼请求提交证据如下：1、原告营业执照，被告身份证复印件，证明原、被告是本案适格主体。2、《商业铺面委托经营管理合同》，证明2014年3月10日，原告与绵阳鸿永房地产开发有限责任公司签订该合同，绵阳鸿永房地产开发有限责任公司委托原告经营管理锦绣江城15-19、20、25、26号楼的商业用房，原告有权对涉案商业用房进行出租；3、《商业街商业用房使用权合同》，证明2014年11月5日原、被告建立了租赁合同，原告催收租金符合法律规定；4、欠条一份，证明2014年11月5日，被告向原告出具的案涉房屋租金欠条，被告认可签订的《商业街商业用房使用权合同》；5、催收函、中国邮政快递单、邮政网上查询的快递签收截图，证明原告向被告催收过租金。被告邓金枝质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性不予认可，但拒绝陈述质证意见的理由；对证据3的真实性无异议，但原告的经营范围没有房屋租赁业务，所以该证据不合法；对证据4不认可，本案是租赁合同纠纷，不是欠款纠纷，二者法律关系不同，原告应另案起诉；对证据5的真实性无异议，事实上被告未收到该邮件。被告邓金枝提交了如下证据：原告营业执照、内资企业登记基本情况表，证明原告的经营范围不包含房屋租赁，房屋租赁需要行政部门申请，原告无权租赁房屋。原告鼎玉铉公司质证意见：对证据的真实性无异议，不认可被告的证明目的，原告有权对案涉房屋进行租赁。本院对证据认证如下：对原告所举证据，本院审查认为内容真实可信，来源合法且与本案有关联性，均予以确认。被告证据的真实性，原告无异议，但没有法律规定房屋租赁属于需行政审批，对被告证据的证明目的本院不予采信。根据原告陈述和认证情况，本院认定以下事实：为统一打造鸿永·锦绣江城商业街氛围，绵阳鸿永房地产开发有限责任公司与原告订立《商业铺面委托经营管理合同》，该合同主要约定：将位于鸿永·锦绣江城15-19、20、25、26号楼的商业用房交予原告经营管理，在该协议有效期内涉及商铺所有经营管理事项全委托原告处理。委托期限共3年，即从2014年5月1日起至2017年4月30日止，在此期间绵阳鸿永房地产开发有限责任公司不向原告收取任何费用。原告取得经营权后，邓金枝以“盛源沙发”的名义作为乙方与原告于2014年11月5日签订了《商业街商业用房使用权合同》，该合同仅有邓金枝个人签名，未加盖盛源沙发印章，合同主要约定：甲方受商业物业产权方委托，以甲方名义对外统一招商和物业服务，提升商业街经营环境和商业价值，甲乙双方平等自愿协商达成协议。1、租赁位置及面积：甲方同意出租鸿永锦绣江城18-1-1（-1）-1、18-1-1（-1）-2号商业用房给乙方进行商业经营，建筑面积为336平方米（房屋位置、结构、设施设备以双方交付的现房为准，建筑面积以房屋测绘面积为准）；2、租赁期限为五年,自2014年11月5日起至2019年11月5日止；3、乙方的经营类别为批发、零售，乙方签署本协议后，不能擅自改变其经营范围，如需改变须经甲方书面确认；4、费用缴纳方式，乙方在签订合同时向甲方缴纳第一、二、三年商业用房管理费29485元，使用费59864元；在2015年12月31日前缴纳第四年管理费31840元，使用费64646元；在2016年12月30日前缴纳第五年管理费34395元，使用费69832元；5、甲方移交商业用房时间为2014年11月5日前；6、乙方未按合同约定期限缴纳各种费用达30日以上，甲方有权解除合同，追究乙方违约责任，乙方须承担违约金贰拾万元整。签订合同后，被告邓金枝缴纳前三年租金40000元，欠交前三年租金49349元、2015年12月31日前应缴租金96486元和2016年12月30日前应缴租金104227元，共计250062元。原告于2017年7月25日向被告邮函，催收租金250062元，邮政投递记录显示函件于同年7月29日下午由收件人本人签收。事后，被告仍未支付拖欠的租金，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原、被告双方签订的《商业街商业用房使用权合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同双方应当按照约定履行各自的合同义务。被告邓金枝以原告并非房屋所有人且经营范围不包含房屋租赁，原告无权出租涉案商铺，签订的租赁合同无效为，由对原告的诉讼请求不予认可，原告已提交了房屋业主将房屋出租权全权委托给原告的协议，被告并未提出相反证据证明该协议不真实或涉案商铺另有其人的相应证据，根据证据优势原则原告享有就涉案商铺签订租赁合同、收取租金的权利，本院对被告邓金枝的抗辩理由不予采纳。被告作为承租人应当履行支付租金的义务，其未按约定期限支付租金，经鼎玉铉公司催收仍拒不支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告要求解除与被告签订的合同，符合法律规定，本院予以支持，并认定合同于本院受理案件之日（2017年10月16日）解除，被告应腾空租赁的商业用房并返还给原告。关于被告邓金枝欠付租金的金额问题。根据合同约定，租赁房屋的租期应为5年（自2014年11月5日起至2019年11月5日止），被告已缴纳了2014年11月5日至2017年11月5日的部分租金，还欠缴租金49349元；2017年11月6日至2018年11月5日租金为98486元；2018年11月6日至2019年11月5日租金为103227元。根据公平原则，在解除租赁合同关系的情形下，被告还应向原告支付其占用租赁物期间的租金。综上，原告要求被告支付租金至租期届满的诉讼请求，与客观事实不符，本院不予支持，本院据实认定被告邓金枝应付原告租金截止2017年11月5日，即租金49349元；从2017年11月6日起至实际返还租赁房屋之日止的租金，按269.8元/天（[2018年租期租金98486元÷365天）的标准计算；从2018年11月6日起按285.2元/天（[2019年租期租金103227元÷365天）的标准计算。关于原告主张的违约金问题。被告未按合同约定期限支付租金的行为确已构成违约，应当承担违约责任。原告主张从欠交租金之日起，按年利率24%的标准，对欠付租金分段计息，但未对违约行为对其造成的实际损失举证证明，而合同约定的违约金明显超出被告欠付租金给原告造成的资金占用利息损失，故本院认定违约金以欠付租金49349元为本金，从2017年11月6日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二款之规定，判决如下：一、解除原告绵阳鼎玉铉实业有限公司与被告邓金枝在2014年11月5日签订的《商业街商业用房使用权合同》，被告邓金枝在本判决书生效后十日内将租赁的鸿永锦绣江城18-1-1（-1）-1、18-1-1（-1）-2号商业用房腾空返还给原告绵阳鼎玉铉实业有限公司。二、被告邓金枝在本判决书生效后十日内向原告绵阳鼎玉铉实业有限公司支付房屋租金49349元，从2017年11月6日起至2018年11月5日止的租金，按269.8元/天的标准计算；从2018年11月6日起按285.2元/天的标准计算至实际还房之日止，并支付违约金（违约金的计算方式为：以49349元为本金，以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准，从2017年11月6日起计算至租金49349元付清之日止）；三、驳回原告绵阳鼎玉铉实业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计2526元，保全费1770.31元，由被告邓金枝负担（此款原告在立案时已预交，被告在履行本判决时将应负担部分一并支付给原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  罗堻二０一二０一七年十二月二十九日书记员  刘萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款：对负举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应认定该事实存在。第二款：对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。