吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0203民初2674号原告：宁银强，男，1985年1月12日生，满族，农民，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：宁银峰，男，1967年8月14日生，满族，住吉林市龙潭区江北乡七委*组，系原告哥哥。被告：王忠顺，男，1966年7月4日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。第三人：刘兴国，男，1967年4月27日生，汉族，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：杨志山，吉林市昌邑区双圣法律服务所律师。原告宁银强诉被告王忠顺、第三人刘兴国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁银峰，被告王忠顺，第三人刘兴国及其委托诉讼代理人杨志山，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁银强诉称：原告与第三人刘兴国于2009年5月7日签订《房屋买卖协议》，第三人将位于吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号（协议书上房屋位置是吉化回迁楼4栋4单元6楼72号，与该房屋系同一处）的房屋卖给原告，房屋总价款为13.8万元。签订协议书的时候，原告一次性付清全部房款，后原告多次找到第三人要求配合办理更名过户手续，第三人因到阿拉伯出劳务并且总以各种理由拖延至今。2016年9月7日，吉林市龙潭区人民法院下发了（2016）吉0203执恢139-3号执行裁定书，把原告的房屋作为第三人与被告王忠顺买卖合同纠纷一案的执行标的。现原告请求法院判令：1、原告宁银强与第三人刘兴国签订的《房屋买卖协议》合法有效，第三人刘兴国配合原告宁银强办理位于吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号房屋的更名过户手续。2、对（2016）吉0203执恢139-3号执行裁定书不予执行，解除对位于吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号房屋的查封。被告王忠顺辩称：被告尊重法律的严肃性，相信法院办案人员的执法能力。法院不会平白无故查封第三人刘兴国名下的房产，被告申请执行自己的案件已经两年多了，但是把原告牵涉到其中也并不是被告的本意。对于原告要求解除查封、停止执行的诉请被告不同意，希望法庭以事实为依据依法裁判。第三人刘兴国辩称：原告所述属实，在2009年5月7日，经中间人介绍，第三人与原告达成《房屋买卖协议》，房屋价款为13.8万元，原告交付购房款后，第三人就将房屋交付原告，由原告使用至今。在购房之前，原告与第三人双方并不相识而且房屋交易的价款没有低于市场价。没有更名过户的原因是因为第三人经常出国劳务及这个房屋是动迁房，房照下来的时间是近期。因此，将该房屋作为第三人的执行标的物，明显不妥，请求法院查明事实。当事人围绕诉讼请求和争议焦点，依法提交了证据，本院依法组织质证。对于均无争议的证据，本院予以采信，并作为佐证入档附卷；对于有争议的证据，本院作出综合评判如下：1、房屋买卖协议，第三人对其真实性无异议，被告虽对其真实性提出异议，但并未提供充分证据予以证明和反驳，故本院对该份证据的真实性予以确认；该份证据能够证明原告与第三人于2009年5月7日签订房屋买卖协议，并约定第三人将位于吉化回迁楼4栋4单元6楼72号的回迁房屋（即现吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号房屋）卖予原告，价格为13.8万元的事实，与本案有关联性，故本院予以采信。2、收条，第三人对其真实性无异议，被告虽对其真实性提出异议，但并未提供充分证据予以证明和反驳，故本院对该份证据的真实性予以确认；该份证据能够证明原告已按照协议约定全额给付13.8万元购房款给第三人的事实，与本案有关联性，故本院予以采信。3、第三人刘兴国的护照复印件等出国手续文件，被告及第三人对其真实性无异议，故本院予以确认；该份证据能够证明2011年、2012年、2014年及2016年第三人出境到他国的事实，与本案有关联性，故本院予以采信。4、证人于有的证言，因证人于有在房屋买卖协议上作为原告一方的证明人签字捺手印，能够证明房屋买卖协议的真实性，与证人于有何时在房屋买卖协议上签字捺手印无关，故本院予以采信。综合以上证据及当事人庭审中的自述，本院审理查明事实如下：原告宁银强与第三人刘兴国于2009年5月7日签订《房屋买卖协议》，约定第三人将位于吉化回迁楼4栋4单元6楼72号的回迁房屋（即现吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号房屋）卖予原告，价格为13.8万元。协议签订后，原告按约定向第三人全额交付13.8万元购房款，第三人将该房屋交付给原告使用，原告居住至今。该房屋为回迁房，第三人于2014年8月27日取得房屋所有权证（房证号为吉林市房权证龙字S0002909**号），第三人于2014年至2016年期间多次出境到他国，房屋所有权证的登记权利人一直未变更到原告名下。2016年，依据已经发生法律效力的（2015）龙民二初字第70号民事判决书以及被告王忠顺的申请，吉林市龙潭区人民法院依法作出（2016）吉0203执恢139-3号执行裁定书，裁定查封第三人刘兴国名下的位于吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号的房屋，查封期限为二年。原告在该执行程序中提出执行异议，经（2016）吉0203执异17号执行裁定书裁定，驳回原告的申请。据此，原告提起本次诉讼。本院认为：关于原告要求确认其与第三人签订的房屋买卖协议合法有效的诉请。原告与第三人签订房屋买卖协议，系双方真实、自愿的意思表示，故该房屋买卖协议依法成立，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效，故原告与第三人签订的房屋买卖协议成立并生效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判，故本院认定，原告与第三人签订的房屋买卖协议合法有效。关于原告要求第三人配合办理更名过户手续的诉请。因本案系案外人执行异议之诉，故配合办理更名过户手续的诉请，不在本案审理范围，故对于原告该项诉请，本院不予审理。关于原告要求停止对诉争房屋的执行的诉请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告于2009年5月7日与第三人签订合法有效的房屋买卖协议，我院于2016年裁定查封诉争房屋，故原告系在本院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖协议，故原告符合该条规定的第一项；原告于2009年签订房屋买卖协议后，经第三人实际交付，在该诉争房屋居住至今，故原告居住诉争房屋的行为系基于房屋买卖协议对诉争房屋的合法占有，故原告符合该条规定的第二项；原告已经按照协议约定全额给付13.8万元购房款，故原告符合该条规定的第三项；原告自2009年5月7日签订协议之日起，未办理房屋过户登记的原因，首先因为该诉争房屋系回迁房，第三人于2014年8月27日才取得房屋所有权证，故在2014年8月27日之前，原告并不具备要求更名过户的条件，而在该时间之后，因第三人经常出境他国或在国内但不在诉争房屋所在地，故原告无法与第三人成功相约办理更名过户手续，故本院认定，诉争房屋未更名过户的原因在于第三人一方，原告符合该条规定的第四项。综上，原告符合排除执行的条件，故本院认定，原告有权要求停止对位于吉林市龙潭区柳州街33号土南小区4号楼4单元6层72号房屋的执行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：原告宁银强与第三人刘兴国于2009年5月7日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、停止对位于吉林市龙潭区柳州街XX号土南小区X号楼4单元6层72号房屋的执行。案件受理费100.00元，由原告宁银强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  张宗洁代理审判员  孙 丹人民陪审员  李国茹二〇一七年四月二十四日代理书记员  迟博文