广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初7365号
原告：夏廷君，男，1992年10月15日出生，汉族，住湖北省监利县。
委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马晓瑜，广东聚理律师事务所律师。
被告：胡子明，男，1987年3月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：梁成斌，广东力创律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路30号。
负责人：徐焱。
委托诉讼代理人:邓平,男，系该公司员工。
原告夏廷君与被告胡子明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，适用简易程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告夏廷君及其委托诉讼代理人付金华，被告胡子明的委托诉讼代理人梁成斌到庭参加诉讼。后本院依法追加第三人交通银行股份有限公司佛山分行（以下简称交行佛山分行）参加诉讼，于2017年8月3日第二次公开开庭进行了审理。原告夏廷君及其委托诉讼代理人付金华，被告胡子明的委托诉讼代理人梁成斌、第三人交行佛山分行的委托诉讼代理人邓平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因追加第三人参加诉讼而相应扣除审限。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2017年1月1日签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告赔偿中介费11400元，律师费20000元，合计31400元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将案涉房屋买给原告，双方于2017年5月30日办理过户。协议签订后，原告向被告支付定金5万元，但被告拒绝继续履行，不配合办理过户。
被告辩称，1.被告不同意继续履行合同，房地产买卖合同第十三条明确了合同任一方可以以定金罚则或者损害填补的方式而选择不继续履行合同；2.因被告现在的情况与签订合同之时发生情势变更，被告在签订合同之时打算将案涉房产出售后搬去与父亲同住。但之后被告父亲所有的房产已经被查封并正被拍卖，故被告及家人仅仅剩下案涉房产可以居住，因此被告不同意出售，该不予出售行为不是针对原告，对所有人也一样；3.根据合同第十三条，合同已经以列举的方式排除了“继续履行”的违约责任的承担方式，以金钱赔偿作为替代履行的方式。该条款已经明确双方一方不履行合同的，另一方不得强迫对方继续履行，而是替代以“定金罚则”或“损害填补原则”的金钱替代的违约责任承担方式。
第三人交行佛山分行陈述：第三人交行佛山分行作为抵押权人，同意由原告代被告清偿案涉房屋贷款，在抵押贷款偿还完毕后，愿意协助双方办理抵押权涂销。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的双方身份证复印件、房地产买卖合同原件、不动产权证原件、房地产权证明打印件、收款证明原件、民事委托代理合同原件无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的中介费收据原件，被告虽有异议，但不能举证予以推翻，本院予以采信。
本院经审理查明，2017年1月1日，原告夏廷君与被告胡子明签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡花园天行1座2105号的房屋（不动产权第××号），房屋总成交价为76万元。双方约定原告先向被告支付购房定金5万元，购房余款71万元于交易过户及抵押登记手续完成后，由银行直接划入卖方账户。被告于办理过户当天向原告交付房屋。房屋抵押注销手续由被告负责完成。双方需在被告领取不动产权登记证起5个工作日内，按银行要求提供贷款资料及签署文件，银行贷款审批通过之日起3个工作日内双方到房管部门办理过户递件手续。双方须于2017年5月30日前到房管部门办理过户转名递件手续。
双方在合同第十三条约定，本合同一经签订，除法律法规规定或本和合同约定以外，买卖双方均不得擅自解除或终止本合同，如任何一方违约，守约方可追究违约方的违约责任。1.被告收取定金后不履行的，须双倍返还定金给原告，并须返还原告已付的所有费用，如定金不足以弥补实际经济损失的，被告须赔偿因此给原告造成的全部经济损失，原告有权解除合同；2.在履行合同过程中，双方任何一方不履行合同，违约方除向经纪方支付其本身应的付的中介服务费之外，还应代守约方支付中介服务费。守约方已付的中介费，经纪方不退还，由违约方直接赔偿给守约方。如违约方的违约行为致使守约方提起诉讼的，违约方还应当承担守约方由此产生的诉讼费、律师费和差旅费等。合同签订当日，原告向被告支付定金5万元，被告出具收款证明予以确认。原告向中介方（佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司）支付中介费11400元。
另查，原告为本案诉讼，委托广东顺迪律师事务所律师代为诉讼，支付律师费20000元。第三人交行佛山分行同意原告代被告偿还案涉房屋尚欠的贷款本息，原告也愿意代被告偿还尚欠贷款本息。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。案涉房屋虽存在抵押权，但抵押权人交行佛山分行同意由原告代被告偿还尚欠的贷款本息，原告也愿意代为偿还贷款用以消灭抵押权，故案涉房屋买卖合同为有效合同。
关于定金性质。在案涉房屋买卖合同第十三条，双方明确约定“本合同一经签订，除法律法规规定或本合同约定以外，买卖双方均不得擅自解除或终止本合同，如任何一方违约，守约方可追究违约方的违约责任。”双方同时约定“被告收取定金后不履行的，须双倍返还定金给原告，并须返还原告已付的所有费用，如定金不足以弥补实际经济损失的，被告须赔偿因此给原告造成的全部经济损失，原告有权解除合同”。因此无论是从合同的字面文意解释，还是目的解释，案涉房屋买卖合同约定的是履约定金而非解约定金，即违约方不享有合同解除权，违约方在违约的情况下须承担继续履行、适用定金罚则、向守约方赔偿损失的违约责任。守约方享有解除合同或者要求继续履行的选择权。案涉合同签订后，原告已按约定向被告支付定金，但被告拒绝继续履行，不协助原告办理房屋过户，被告是违约方不享有合同解除权。原告作为守约方，选择继续履行是其合法权利。故原告要求继续履行的诉讼主张符合合同约定，本院予以支持。被告辩称双方约定可以以定金罚则或者损害填补的方式而选择不继续履行合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
关于情势变更原则的适用。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或丧失，若继续履行合同会显失公平或者不能实现合同目的，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，被告陈述不继续履行合同的原因是因为案涉房屋是其家庭唯一住房，但被告未提供证据予以证实，且即使该事实成立，该事由并不属于情势变更事由，而是被告作为出卖人应当预见和处理的自身问题。故本院对被告认为因情势变更而要求解除合同的辩解不予采纳。
关于中介费及律师费。根据双方的约定，该费用由违约方向守约方支付。现原告已提供证据证实该费用已实际发生，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解除（二）》第二十六条的规定，判决如下：
一、原告夏廷君于本判决发生法律效力之日起三十日内一次性向第三人交通银行股份有限公司佛山分行清偿位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡花园天行1座2105号的房屋（不动产权第××号）贷款，贷款清偿完毕后第三人交通银行股份有限公司佛山分行协助原告夏廷君办理房屋抵押权注销登记手续；
二、被告胡子明继续履行与原告夏廷君于2017年1月1日签订的《房地产买卖合同》。在房屋抵押权注销登记以及原告夏廷君支付购房余款后，被告胡子明协助原告夏廷君办理位于佛山市顺德区容桂街道高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡花园天行1座2105号（不动产权第××号）房屋的过户登记手续；
三、被告胡子明于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告夏廷君支付中介费11400元；
四、被告胡子明于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告夏廷君支付律师费20000元。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为5857元，财产保全费4477元，合计10334元（原告已预交），由被告胡子明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨 虹
二〇一七年八月二十二日
书记员 梁泽标