北京市密云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）密民初字第5132号
原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社，住所地北京市密云县河南寨镇荆栗园村。
法定代表人李庆仪，社长。
委托代理人郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。
被告北京圣云旅游开发有限公司，住所地北京市密云县南菜园村。
法定代表人张义旺，总经理。
委托代理人杨华民，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人史义，北京市檀州律师事务所律师。
原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社（以下简称荆栗园股份经济合作社）与被告北京圣云旅游开发有限公司（以下简称圣云旅游开发公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘佩独任审判，公开开庭进行了审理。原告荆栗园股份经济合作社法定代表人李庆仪及其委托代理人郭艳平，被告圣云旅游开发公司之委托代理人杨华民、史义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告荆栗园股份经济合作社诉称：我社于2002年3月10日与被告圣云旅游开发公司签订一份《荒山租赁合同》，该合同约定被告租赁我村黍谷山地域的荒山用于文物修复及旅游开发，租赁期限为50年，自2002年3月10日合同生效之日起算，租金135万元，于合同签订之日后10日内支付。但是在签订合同后，被告仅支付租金15万元，剩余租金至今未付。在租赁期限内，被告擅自在租赁场地内建设别墅出售，我社多次阻止未果，后被列为违章建筑强制拆除。现诉至法院，请求判令：1、解除我社与被告于2002年3月10日签订的《荒山租赁合同》；2、判令被告支付欠付租金189750元及违约金共计135万元；3、被告清除建筑物拆除后的垃圾；4、案件受理费由被告负担。
被告圣云旅游开发公司辩称：我公司与原告荆栗园股份经济合作社签订《荒山租赁协议》属实，已支付租金15万元。剩余租金问题，我公司曾与原告达成口头协议，约定待景区建设起来后逐次付清。现我公司同意于2014年底前将租金付清。另，我公司未在景区范围内建别墅。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2002年3月10日，原告荆栗园股份经济合作社（甲方，出租方）与被告圣云旅游开发公司（乙方，承租方）签订《荒山租赁协议》一份，协议约定：甲、乙双方为发展地方经济，本着平等自愿的原则，就乙方租赁甲方荒山进行黍谷山文物修复、旅游开发相关事宜达成如下协议：一、租赁荒山范围：密云县河南寨镇荆栗园村拥有所有权之黍谷山地域。西至京密引水渠边、东至潮白河林场界、北至正面山向南流水中线、南至与金沟屯地界（即荆栗园村地区）；二、租赁荒山用途：文物修复旅游开发；三、租赁期限：乙方租赁甲方荒山的期限为50年，自2003年3月10日本协议生效之日起算；四、租金及支付方式：1、乙方在本协议约定期限内总计给付甲方50年荒山租赁费135万元人民币。2、乙方应于本协议生效之日后10天内支付租赁费；六、（一）甲方的权利、义务1.2甲方对乙方超出租赁荒山用途范围之开发事宜有权予以制止。（二）乙方的权利、义务2.2乙方租赁的荒山应限于约定的用途范围内；十、违约责任1、甲、乙双方均应恪守本协议之约定，任何一方违约应赔偿守约方遭受的经济损失（包括直接损失与间接损失），并向守约方支付违约金500万元人民币等内容。被告圣云旅游开发公司于2002年9月4日向原告荆栗园股份经济合作社交纳租金5万元，于2002年11月8日交纳租金10万元。2014年7月28日，原告荆栗园股份经济合作社向被告圣云旅游开发公司发出《解除荒山租赁协议通知书》，内容为：“你方和我方于2002年3月10日签订的荒山租赁协议。荒山租赁协议中约定的租赁费为135万元。你方只在合同签订后支付了15万元租赁费，剩余120万元租赁费至今未支付，已构成违约。这些年我方已经无数次催促你方支付该剩余租赁费，你方都以各种理由搪塞拒绝支付。我方无奈，特再次函告你方于2014年8月1日之前支付剩余租赁费120万元和违约金500万元（共计620万元）。如到期未支付上述款项，我方将与你方解除双方于2002年3月10日签订的荒山租赁协议。特此通知！”被告圣云旅游开发公司认可收到此通知书。现原告荆栗园股份经济合作社以被告圣云旅游开发公司未交付剩余租金及擅自建设违章别墅为由诉于本院，要求解除该《荒山租赁协议》、支付欠付租金并给付违约金，两项共计135万元。被告圣云旅游开发公司所建设黍谷山景区至今未开始营业。
本案在审理过程中，被告圣云旅游开发公司认可仅支付租金15万元的事实，但是认为其曾与原告荆栗园股份经济合作社达成口头协议，约定待景区建成后，逐次给付租金，现同意于年底前付清剩余租金。对此说法，原告荆栗园股份经济合作社不予认可。对于原告荆栗园股份经济合作社诉称被告圣云旅游开发公司擅自开发别墅并出售的事实，被告圣云旅游开发公司认为建设的是景区配套设施，因为建设方北京泽龙湖建筑开发旅游有限公司未办理相关审批手续导致被视为违章建筑拆除，此责任不应该由圣云旅游开发公司负担，清理建筑垃圾亦应当由北京泽龙湖建筑开发旅游有限公司负担。另，被告圣云旅游开发公司认为其建设的黍谷山景区地域，是从四个单位手中租赁场地构成的，如果解除与原告荆栗园股份经济合作社签订的《荒山租赁协议》，将导致其景区无法继续建设，并造成重大损失。
此外，因原、被告双方签订的《荒山租赁协议》明确约定租赁期限为50年。经本院向双方当事人询问，双方均认可其实质上应为承包关系而非租赁关系。被告圣云旅游开发公司陈述，该《荒山租赁协议》是依据1994年《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》签订的，该条例第十条规定：荒山租赁期限最长不超过70年，开发限期一般不超过5年。经核实，该条例属实。
上述事实，有双方当事人陈述、《荒山租赁协议》、北京市行政事业性统一银钱收据二份、《解除荒山租赁协议通知书》、被拆除建筑废墟照片等证据材料在案佐证。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告荆栗园股份经济合作社与被告圣云旅游开发公司签订的《荒山租赁协议》，根据《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》，其租赁时间50年并不违反此规定，且《中华人民共和国农村土地承包法》于2003年3月1日起施行，因该《荒山租赁协议》签订于《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》与《中华人民共和国农村土地承包法》之间，其实质上应为承包关系而非租赁关系，故该协议约定符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按照此协议履行各自义务。对于原告荆栗园股份经济合作社要求解除与被告圣云旅游开发公司签订的《荒山租赁协议》，并要求支付未付租金及违约金的诉讼请求，因被告圣云旅游开发公司未按约定的期限履行支付租金的义务，并在原告催告后仍未履行，其行为构成违约，故原告要求解除《荒山租赁协议》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于合同已经履行期限内的租金问题，被告理应支付，不应拖欠，故对于原告主张的未付租金部分，本院予以支持。但原告主张的违约金过高，本院予以酌定。关于原告要求被告清除建筑物拆除后的垃圾的诉讼请求，根据合同的相对性，因该建筑为在被告承租土地上进行的开发建设，后被强制拆除，其产生的垃圾理应由被告负责清理，故该诉讼请求，本院予以支持。对于被告圣云旅游开发公司认为该建筑为景区附属设施，因建设方北京泽龙湖建筑开发旅游有限公司未办理相关审批手续导致被拆除，此责任不应该由圣云旅游开发公司负担，清理建筑垃圾亦应由北京泽龙湖建筑开发旅游有限公司负担的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、解除原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社与被告北京圣云旅游开发有限公司于二〇〇二年三月十日签订的《荒山租赁合同》。
二、被告北京圣云旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社租金十八万九千七百五十元，违约金十八万元。
三、被告北京圣云旅游开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，将租赁原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社场地内的建筑垃圾清除。
四、驳回原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千四百七十五元（原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社已预交），由原告密云县河南寨镇荆栗园股份经济合作社负担五千零五十二元（已交纳）；由被告北京圣云旅游开发有限公司负担三千四百二十三元，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘佩
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 孙洋