安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖04民终1137号上诉人（原审原告）：张伟，男，汉族，1987年9月15日出生，住安徽省颍上县，委托诉讼代理人：孔军，安徽俊诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮南市港汇商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路与舜耕路交汇处，统一社会信用代码证91340400598666543W(1-1)。法定代表人：刘小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡艳丽，安徽竞合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李多如，安徽竞合律师事务所律师。上诉人张伟因与上诉人淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称港汇公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初2561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张伟的委托诉讼代理人孔军，上诉人港汇公司委托诉讼代理人胡艳丽、李多如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟的上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人租赁合同并没有于2017年2月15日予以解除。一审时，被上诉人虽然提交了《解除合同通知书》但仅仅提交的是复印件，上诉人在一审质证时并没有认可。而且从被上诉人提交的证据《通告》以及其反诉请求来看，双方租赁合同至少在反诉的时候是没有解除的。其次，上诉人于2016年12月14日仅缴纳了10000元的租金，后未再缴纳租金的行为并不是合同违约行为。根据我国《合同法》第二百二十七条之规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”首先，上诉人拒付剩余租金是有合法正当的理由的；其次被上诉人给上诉人提供的租赁商铺存在瑕疵，上诉人迟延支付租金完全是因为被上诉人的过错；最后，被上诉人也未要求上诉人在合理期限内支付，就采取对上诉人租赁商铺的强行封锁的行为。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。这一的一份判决难以让上诉人信服。请求二审法院查明本案事实，正确适用法律，依法支持上诉人的一审诉请，驳回被上诉人对上诉人的一审反诉请求，或发回重审。港汇公司上诉请求：撤销一审判决第五项，判令被上诉人赔偿占用商铺给上诉人造成的直接经济损失133496元。事实和理由：首先，一审判决认定张伟逾期未足额支付首期租金，构成违约，同时认定上诉人于2017年2月15日向被上诉人送达了《解除合同通知书》，被上诉人签字认可。双方已于2017年2月15日解除租赁合同关系。其次，在《解除合同通知书》送达后，被上诉人不仅未能按通知书要求与上诉人协商有关合同解除的善后事宜，也未腾空所租赁的商铺。为了告知这一情况，上诉人于2017年2月18日发出《通告》，但并没有接管被上诉人租赁的商铺，更没有实际占有控制租赁的商铺。直至今日，商铺现场的实际情况是该商铺仍然由被上诉人关门上锁，上诉人无法进入商铺中，更无法控制商铺。因此，一审判决认定的“合同在确认解除之前租赁商铺已被港汇公司接管，系由港汇公司实际占有控制”，没有任何依据。再次，在《解除合同通知书》送达后，因被上诉人拒绝与上诉人办理租赁商铺的移交手续，导致租赁商铺仍然在被上诉人的控制之中，被上诉人的财物也仍然在租赁商铺中。因此，上诉人要求被上诉人赔偿占用商铺至2017年6月期间的给上诉人造成的直接经济?133496元，并以月租33374元为标准进行计算，事实清楚，证据充分，合法正当。一审判决驳回明显错误。港汇公司辩称：上诉人诉状中称一审判决认定错误事实，我方认为一审认定事实正确。港汇2017年2月15日送达张伟解除合同通知书，张伟签字认可，又将签字的通知书张贴公司，完成了单方解除合同相关法定程序。上诉人诉状中称一审判决认定错误事实，我方认为一审认定事实正确。张伟称被上诉人提供商铺有瑕疵，并无证据，所谓瑕疵，并非租赁合同约定的内容，张伟对租赁商铺现状从签订合同到装修、进场是完全了解情况的；张伟称被上诉人控制占有商铺强行封锁不是事实，正是在解除合同通知送达后，张伟本人无法联系，未来与我方商议合同解除事宜，导致张伟设备在商铺，钥匙张伟控制，我方不存在强行控制占有商铺。一审适用法律正确，上诉部分所适用法律正确。张伟辩称：港汇公司上诉请求没有事实法律依据，一审认定租赁商铺由港汇强行控制是事实，张伟如果有控制权肯定是在经营状态而不会锁门，解除合同通知书中解除时间对方陈述矛盾，直至港汇提起反诉，租赁协议仍然有效没有解除。解除通知书送达张伟后张伟拒绝商议不符合事实依据。现在商铺由被上诉人自行控制，应该由他们承担损失。张伟向一审法院起诉请求：立即履行租赁协议；排除妨碍，诉讼费由被告承担。港汇公司向一审法院反诉请求：1.判令解除港汇公司与张伟签订的《淮南市港汇商业管理有限公司（海沃世贸广场）租赁协议书》；2.判令张伟支付所欠租金90122元；3.判令张伟支付违约金18024元；4.判令张伟赔偿占用商铺给港汇公司造成的直接经济损失133496元；5.本案的反诉费用由张伟负担。一审法院认定事实：2016年9月28日，港汇公司（甲方）与张伟（乙方）签订《淮南市港汇商业管理有限公司（海沃世贸广场）租赁协议书》，约定：由乙方承租海沃世贸广场3层301-304、320-326东南区域店铺（以面积1804平方米计算租金），用于经营阳光100健身，租赁期限从2017年1月1日至2026年12月31日止，装修期为进场日起算92日。合同3.3约定：甲方有权要求乙方在2017年1月1日前出示健身相关的营业执照等相关证件，乙方不得拒绝或拖延提供，乙方若未能在该商铺开业前提供前述合法有效文件，甲方有权责令乙方延迟开业至相关证件办理完毕，如乙方在2017年1月31日前仍未办理完毕，甲方有权解除合同，如出现前述情形，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。租金按季度支付，先支付后使用，首期租金100122元，支付时间为2016年12月15日，下一期租金须在上期租金支付期到期前7个工作日支付，甲方收到租金后应开具发票。乙方于签署本合同7个工作日内向甲方支付履约保证金100000元，甲方收到保证金后应开具收据。合同4.4约定：甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金及乙方违约金、赔偿金，乙方应在7日内补足保证金；但扣除保证金并不免除乙方的违约责任。营业时间：早9:00至晚22:00，逢节假日营业时间双方协商确定。合同9.1对违约责任进行了约定：合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金，则自乙方逾期支付的5日起，甲方有权解除合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应承担逾期未付全部款项20%的违约金。争议解决：协商不成的，双方均有权向合同签约地的人民法院起诉。合同签订后，张伟于2016年10月19日缴纳了保证金100000元，于2016年12月14日缴纳租金10000元，以上港汇公司均出具了收据。张伟缴纳保证金后即入场装修并经营。2017年2月15日港汇公司向张伟送达了《解除合同通知书》，主要内容：港汇公司发现张伟存在以下严重违约行为：1、未能足额支付首期租金造成租金缴纳严重逾期；2、未能提供工商注册登记信息及营业执照等相关证件；3、未经商场许可，实施无证照经营；4、未能向港汇公司提报消防报批审核手续等。故通知张伟解除《海沃世贸广场租赁协议书》并请接到通知后三日内协商有关合同解除的善后事宜，逾期造成的一切法律后果由张伟自行承担。同日，张伟签字确认。2017年2月18日，港汇公司发出《通告》，告知广大顾客因“阳光100健身馆”商户拖欠拒缴租金港汇公司与“阳光100健身馆”商户于2017年2月18日解除合同，“阳光100健身馆”在海沃万尚城的所有健身场地于2017年2月18日18点正式强制性停止对外营业。2017年4月25日，张伟因承租商铺照明、电梯、空调等相关问题起诉至一审法院，要求港汇公司履行合同，排除妨碍。港汇公司提起反诉要求解除合同、支付租金、违约金、经济损失等。一审法院认为：张伟与港汇公司签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，系合法有效的。结合双方当事人举证、质证及庭审查明情况，现对双方当事人的诉讼请求是否支持分析如下：一、张伟的诉讼请求是否应当支持？依约张伟应当于2016年12月15日向港汇公司交付首期租金100122元，但张伟仅于2016年12月14日缴纳了10000元的租金，后未再缴纳租金。因张伟拖欠租金，港汇公司于2017年2月15日向张伟送达了《解除合同通知书》，张伟亦予以签字确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，港汇公司解除合同的行为符合上述法律规定，双方已于2017年2月15日解除租赁合同关系，故张伟的诉请没有请求权基础，一审法院不予以支持。二、港汇公司的反诉请求是否应当支持？对于解除租赁合同的请求，因双方已于2017年2月15日解除合同，故该请求没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。对于支付欠付租金90122元的请求，按照合同约定首期租金即2017年1月1日至2017年3月31日为100122元，张伟已支付10000元，租赁合同于2017年2月15日正式解除，故港汇公司租金计算有误，一审法院依法调整为41173元【100122元÷90天×46天-10000元，租金从2017年1月1日至2017年2月15日】。对于支付违约金18024元的请求，根据合同9.1对违约责任的约定“合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金……乙方应承担逾期未付全部款项20%的违约金”，港汇公司主张的违约金计算方法符合合同约定，但计算基数有误，一审法院调整为8235元（欠付租金41173元×20%）。虽然张伟认为系因港汇公司的违约行为导致合同无法履行，但其提交的证据证明力薄弱，且无其他证据佐证，一审法院不予采信。对于占用商铺直接经济损失133496元的请求，合同在确认解除之前租赁商铺已被港汇公司接管，系由港汇公司实际占有控制，虽然商铺内仍有张伟物品，但已脱离其控制，无法自行搬离，故该项诉请没有事实和法律依据，一审法院不予以支持。本案中，虽然合同约定张伟未按期足额缴纳首期租金及履行保证金的，港汇公司不予退还已交保证金，但结合实际情况，履约保证金100000元数额较大，且双方实际履行合同时间较短，适用该约定有违公平原则，港汇公司在扣除欠付租金及违约金后应当将履约保证金余额退还给张伟。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告张伟的诉讼请求；二、反诉原告淮南市港汇商业管理有限公司与反诉被告张伟已于2017年2月15日解除《淮南市港汇商业管理有限公司（海沃世贸广场）租赁协议书》；三、反诉被告张伟于本判决生效之日起十日内向反诉原告淮南市港汇商业管理有限公司支付拖欠租金41173元；四、反诉被告张伟于本判决生效之日起十日内向反诉原告淮南市港汇商业管理有限公司支付违约金8235元；五、驳回反诉原告淮南市港汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费80元，由原告张伟负担；反诉案件受理费2463元，由反诉原告淮南市港汇商业管理有限公司负担1959元，反诉被告张伟负担504元。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定事实同一审认定事实。二审诉讼争议的焦点：1、一审法院判决解除合同是否由事实依据；2、港汇公司请求支持占用商铺经济损失是否由证据支持。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。张伟与港汇公司签订的《淮南市港汇商业管理有限公司租赁协议》书，是双方真实意思表示，不违背法律规定，该协议合法有效，各方应当依照协议履行义务和享受权利。张伟与港汇公司签订的租赁协议中第四条第4.2项规定：“租金先支付后使用。首期租金100122元，支付时间为2016年12月15日……”，第九条第9.1项约定：“本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期租金，则自乙方逾期支付的5日起，甲方有权解除本合同……”。张伟在租赁协议生效后，于2016年12月14日向出租方港汇公司交付首期租金10000元，余款90122元租金在无合理理由存在情况下，至港汇公司于2017年2月18日通告其解除合同时，仍未交付。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，一审判决解除张伟与港汇公司租赁协议，有事实存在和法律依据。港汇公司请求张伟赔偿占用商铺直接经济损失133496元是以月租金计算得来，但其解除租赁协议期限为2017年2月18日，此后，租赁协议中的商铺在入门上锁情况下，港汇公司用铁丝捆绑形式封闭商铺入门，故港汇公司请求张伟赔偿商铺占用损失，没有事实依据。综上所述，张伟、港汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3526元，由张伟负担558元，淮南市港汇商业管理有限公司负担2970元。本判决为终审判决。审判长  卞九龙审判员  王元元审判员  张 晨二〇一七年十一月二十七日书记员  刘 榴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二审人民法院对上诉案，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；