江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）苏中民一终字第2279号
上诉人（原审被告）赵瑞兴。
原审被告吴建刚。
上诉人赵瑞兴因与被上诉人常熟市汇丰针织厂（下称汇丰针织厂）、原审被告吴建刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2008）熟民一初字第3190号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2010年1月6日公开开庭进行了审理，上诉人赵瑞兴委托代理人徐岗、被上诉人法定代表人施卫刚、原审被告吴建刚出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：现座落在常熟市虞山镇长江路111号的房屋一幢由汇丰针织厂于2000年经批准建造，批准建筑面积为782平方米，层数为三层。房屋建好后，未领取房屋所有权证。2004年6月1日，汇丰针织厂与赵瑞兴签订了一份房屋租赁协议，协议约定由汇丰针织厂将长江路汇丰综合楼门面四间及综合楼中间楼梯以东三层楼面出租给赵瑞兴，协议还约定东面楼梯由赵瑞兴使用。房屋租赁期限自2004年6月1日至2007年5月31日止。房屋租赁费为不含税前二年15万元／年，第三年递增6%。房租金由赵瑞兴于每年的5月5日前由一次性支付给汇丰针织厂。协议还约定，协议签订后，赵瑞兴如需要对承租房屋进行装饰、改造的应提前将装修方案报请汇丰针织厂同意。合同到期赵瑞兴不得拆除所有固定装修。赵瑞兴在租赁期限内将经营权转让他人的或将房屋转租他人的，必须征得汇丰针织厂同意。如赵瑞兴使用汇丰针织厂停车场须交300元／月管理费。协议签订后，汇丰针织厂即将上述租赁房屋交付给了赵瑞兴。赵瑞兴征得汇丰针织厂的同意在该租赁房屋内开设了常熟市虞山镇仙岛湖休闲浴场并进行了装修。赵瑞兴经营了一年，第二年将该浴场出租给吴建刚经营，但是房租金仍由赵瑞兴出面向汇丰针织厂交纳。2006年4月14日，赵瑞兴将仙岛湖浴场转让给吴建刚，双方签订了一份转让协议，协议约定赵瑞兴将虞山镇仙岛湖休闲浴场转让给吴建刚，转让费共计55万元，不包括房租金。2006年8月6日，赵瑞兴与吴建刚又签订了一份浴室转让协议，协议约定虞山镇仙岛湖休闲浴场包括浴室的所有财产、经营权和营业执照转让给吴建刚，在转让期间，赵瑞兴和房东施伟刚的合同至2007年5月31日止，从2007年6月1日起，由吴建刚和房东施伟刚重新签订合同，其它一切手续等由吴建刚直接负责办理，吴建刚在经营过程中债权债务都有吴建刚自己负责。浴场转让给吴建刚以后，双方未办理工商变更登记手续。赵瑞兴将转让的事实告知汇丰针织厂后，汇丰针织厂对转让浴场无异议，但表示房屋租赁关系仍与赵瑞兴建立，房租金仍要求由赵瑞兴缴纳。因此，房租金由赵瑞兴向吴建刚收取再向汇丰针织厂缴纳。2007年5月25日，汇丰针织厂向赵瑞兴发出了律师函，告知租赁期到后，汇丰针织厂不再与其续签房屋租赁协议，要求赵瑞兴于2007年6月5日前搬离承租的房屋。嗣后，赵瑞兴将汇丰针织厂不再继续出租的情况告知了吴建刚，吴建刚曾与汇丰针织厂法定代表人施卫刚联系过续租一事，但施卫刚未同意。
另查明，自2004年6月1日起至2007年5月31日止的房租金已由汇丰针织厂向赵瑞兴收取。自2007年6月1日起赵瑞兴未再向汇丰针织厂支付过房租金，吴建刚亦未向赵瑞兴支付过房租金。2007年7月19日，吴建刚出具给赵瑞兴承诺书：“事关虞山镇仙岛湖浴场房租一事，由于各种原因房租至今未交。经双方协商，吴建刚到七月二十八日还交不上房租，自愿放弃浴场的所有权利。（浴场经营权、装修及内部所有一切东西）属房东施卫刚所有。此据具有法律效果，签字生效”。嗣后，赵瑞兴未向汇丰针织厂缴纳过自2007年6月1日起的房屋使用费，吴建刚亦未向赵瑞兴缴纳过房屋使用费。2008年7月9日，汇丰针织厂诉讼至原审法院，要求赵瑞兴搬离虞山镇长江路111号租赁房屋，并要求其承担房屋租金损失。审理中，汇丰针织厂表示要求被告按23元／月／平方米支付自2007年6月1日起至2008年9月30日止的租金损失。
审理中，原审法院委托常熟市价格认证中心对常熟市长江路111号仙岛湖浴室的房屋租金损失及不可拆除装修部分进行了价格鉴定，确定仙岛湖浴室房屋租金为23元／月／平方米，实际经营面积约580平方米，价格鉴证结论：1、常熟市长江路111号仙岛湖浴室房屋年租金在基准日期的市场价格为160000元，金额大写人民币壹拾陆万元整。2、常熟市长江路111号仙岛湖浴室不可拆除装修部分在基准日2008年9月26日的市场价格为128225.92元，金额大写人民币壹拾贰万捌仟贰佰贰拾伍元玖角贰分。
原审法院认为：常熟市虞山镇长江路111号房屋系汇丰针织厂通过合法批准建造，该房屋的所有权人为汇丰针织厂。汇丰针织厂与赵瑞兴签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，且已实际履行，应为合法有效。赵瑞兴向汇丰针织厂承租了房屋后，经汇丰针织厂同意，对房屋进行了装修并开设了仙岛湖休闲浴场。嗣后，赵瑞兴将该浴场转让给了吴建刚，双方签订了转让协议。汇丰针织厂对转让浴场不持异议，但表示房屋租赁关系仍与赵瑞兴建立，房屋租金亦由赵瑞兴向汇丰针织厂缴纳。因此，赵瑞兴转让的是浴场的资产和经营权，房屋租赁关系并未变更。根据合同法规定，租赁期满后，当事人应当履行通知义务，出租人有权收回房屋，承租人应当返还房屋。从本案情况看，租赁期限至2007年5月31日止，合同到期前，汇丰针织厂已通知赵瑞兴，在合同到期后将不再继续出租，要求其搬离，但赵瑞兴至今未归还到期租赁物，造成汇丰针织厂租金损失，现汇丰针织厂要求其返还房屋并给付租金损失的诉讼请求，应予支持。租金损失的计算，应根据常熟市价格认证中心确定的23元／月／平方米计算。原告要求自2007年6月1日起计算至2008年9月30日止，应予准许，租金损失确认为213440元（23元／月／平方米×580平方米×16个月）。被告赵瑞兴认为浴室系原告关闭锁掉，但原告否认，因被告赵瑞兴未提供相关的证据，故对其这一主张不予采信。因仙岛湖浴场内的财产已由赵瑞兴转让给了吴建刚，因此，吴建刚应将财产搬离租赁房屋，并将租赁房屋出让给汇丰针织厂。赵瑞兴在该租赁房屋内所作的装饰装修，因房屋租赁合同期限已届满，且双方除了约定合同到期后赵瑞兴不得拆除所有固定装修外，未有其他约定，因此汇丰针织厂无需对赵瑞兴的装修损失进行补偿。吴建刚经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告吴建刚自判决生效之日起十日内将常熟市虞山镇长江路111号内所租的汇丰综合楼门面四间及综合楼中间楼梯以东三层楼面房屋及东面楼梯腾让给原告常熟市汇丰针织厂。二、被告赵瑞兴于判决生效之日起十日内支付原告常熟市汇丰针织厂自2007年6月1日起至2008年9月30日止的租金损失计人民币213440元。三、被告吴建刚于判决生效之日起十日内给付被告赵瑞兴自2007年6月1日起至2008年9月30日止的房屋使用费计人民币213440元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4582元，价格鉴证费4000元，公告费609.8元，合计人民币9191.8元，由被告赵瑞兴、被告吴建刚负担。
上诉人赵瑞兴不服上述民事判决，向本院提出上诉称：上诉人与被上诉人的租赁合同自2004年6月1日起至2007年5月31日止，上诉人已经全额交纳被上诉人相关租金。自2007年6月1日起，上诉人与被上诉人之间已经没有租赁合同关系，被上诉人只能向实际承租人即吴建刚主张租金损失。2006年8月6日上诉人将浴室转让给吴建刚后，上诉人实际已退出租赁，自2007年6月1日起，由吴建刚与被上诉人直接建立租赁合同关系，上述事实被上诉人均是明知的。2007年6月1日后，被上诉人的相关租金损失实际是由于吴建刚与被上诉人联系续租事宜，双方协商未果引起纠纷，该纠纷与上诉人无关。综上，上诉人不应承担自2007年6月1日至2008年9月30日被上诉人的租金损失213440元。请求二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人汇丰针织厂答辩认为原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告吴建刚答辩称：同意上诉人的上诉意见。赵瑞兴将浴场转让给原审被告，被上诉人法定代表人施卫刚是知道的，施卫刚也同意租赁合同期满后续租给原审被告，只是双方没有签订书面协议。浴场转让给原审被告后，原审被告投入了大量的装修。2007年6月1日后原审被告多次与施卫刚联系续租事宜，施卫刚要涨房租，原审被告不同意，原审被告要交租金给施卫刚，施卫刚拒收。2007年10月施卫刚带人强行收回了房屋。现要求被上诉人返还租赁房屋内的动产，并对原审被告的装修予以折价补偿。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本案二审争议焦点：一、赵瑞兴是否应承担汇丰针织厂2007年6月1日后的租金损失。本院认为，赵瑞兴与汇丰针织厂于2004年6月1日签订的房屋租赁协议合法有效。房屋租赁协议签订后，赵瑞兴经汇丰针织厂同意在租赁房屋内开设了浴场。后赵瑞兴将浴场转让给吴建刚，双方并约定在转让期间赵瑞兴与房东的合同至2007年5月31日止，从2007年6月1日起，由吴建刚和房东重新签订合同。浴场转让后，房屋租金仍由赵瑞兴向汇丰针织厂缴纳至2007年5月31日。由此可见，赵瑞兴转让给吴建刚的只是浴场的资产和经营权，房屋租赁关系并未变更，仍存在于赵瑞兴与汇丰针织厂之间。虽然赵瑞兴与吴建刚在转让协议中约定，在赵瑞兴与汇丰针织厂的租赁合同到期后，由吴建刚与汇丰针织厂直接签订租赁合同，但没有证据证明该约定经过房屋产权人汇丰针织厂的同意，故对汇丰针织厂不具有法律效力，不能据此认定在租赁合同到期后吴建刚与汇丰针织厂之间当然形成租赁关系。因赵瑞兴将租赁房屋内经营的浴场转让给吴建刚，致使租赁期届满后租赁房屋无法交还给汇丰针织厂，因此给汇丰针织厂造成的租金损失，应当由赵瑞兴承担。吴建刚作为租赁房屋的实际使用人则负有腾让租赁房屋和支付房屋使用费的义务。
二、汇丰针织厂的租金损失应计算至何时。本院认为，原审被告吴建刚称在2007年10月，被上诉人汇丰针织厂就强行收回了租赁房屋，但对此未能提供相应证据予以证实。经查阅原审卷宗，原审审理期间，汇丰针织厂于2008年10月6日申请启用租赁房屋，原审法院考虑到租赁期限已到期，为减少损失，同意汇丰针织厂使用租赁房屋。因此，汇丰针织厂收回租赁房屋的时间应确定为2008年10月6日，汇丰针织厂有权主张收回租赁房屋之前的租金损失。原审中，汇丰针织厂同意房屋租金损失计算至2008年9月30日止，系行使处分权，原审以此作为认定汇丰针织厂租金损失的截止期限，并无不当。
三、租赁房屋内固定装修以及动产的处理。本院认为，赵瑞兴与汇丰针织厂在房屋租赁协议中约定，合同到期赵瑞兴不得拆除所有固定装修，该条款可视为赵瑞兴同意租赁合同到期后所有固定装修的残值归汇丰针织厂所有，因此，汇丰针织厂无需对租赁房屋内的固定装修予以补偿。关于吴建刚主张汇丰针织厂应对其投入的装修予以折价补偿的问题，本院认为，本案房屋租赁关系发生在赵瑞兴与汇丰针织厂之间，吴建刚与赵瑞兴之间发生的浴场转让以及吴建刚因此可能遭受的损失，与本案不属同一法律关系，吴建刚如有证据能够证实其损失的，应与赵瑞兴协商处理或另行诉讼，本案不予理涉。关于吴建刚在租赁房屋内的动产，原审审理期间，因吴建刚下落不明，2008年9月25日在原审法院主持下对租赁房屋内的动产进行了清点，并明确由汇丰针织厂负责保管，吴建刚可将清点的动产搬离租赁房屋，如有纠纷可另行处理。
综上，本院认为，上诉人赵瑞兴的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。但自2008年10月6日汇丰针织厂开始使用租赁房屋时起，租赁房屋已经腾让给汇丰针织厂，因此，原审判决主文第（一）项内容实际已履行，对此本院作相应变更。原审判决其它实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更江苏省常熟市人民法院（2008）熟民一初字第3190号民事判决第（一）项为被告吴建刚自判决生效之日起十日内将常熟市虞山镇长江路111号内所租的汇丰综合楼门面四间及综合楼中间楼梯以东三层楼面房屋及东面楼梯腾让给原告常熟市汇丰针织厂（已履行）。
二、维持江苏省常熟市人民法院（2008）熟民一初字第3190号民事判决第（二）、（三）项。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币4582元，价格鉴证费4000元，公告费609.8元，合计人民币9191.8元，由被告赵瑞兴、被告吴建刚负担；二审案件受理费4528元，公告费204元，合计4732元，由上诉人赵瑞兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边敬业
代理审判员 祝春雄
代理审判员 周 红
二〇一〇年二月二十一日
书 记 员 米军恒