河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第802号
上诉人（原审原告、反诉被告）吴琳，女，汉族，1982年1月27日出生。
委托代理人魏玉堂，河南豫龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）康改丽，女，汉族，1986年6月13日出生。
委托代理人毕琼媛，河南国银律师事务所律师。
上诉人吴琳与被上诉人康改丽房屋租赁合同纠纷一案，吴琳于2013年6月5日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求：1.康改丽立即偿还吴琳的租金人民币88000元（租金从2013年2月15日计算至2013年6月，以后租金另算）；2.康改丽立即偿还吴琳代其交纳的物业费66808.3元和水电费8391.6元，以上合计163199.9元；3.本案诉讼费用由康改丽承担。康改丽提出反诉，请求判令：1、确认吴琳已单方终止房屋租赁合同事实；2、吴琳承担房屋租赁合同终止给康改丽造成的装修残值37500元，向大上海城交纳的押金损失10000元；3、吴琳赔偿停电期间非正常营业的货物成本损失91020元，营业员工资31302元。郑州市管城回族区人民法院于2014年12月14日作出（2013）管民二初字第1106号民事判决。上诉人吴琳不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人吴琳的委托代理人魏玉堂，被上诉人康改丽的委托代理人毕琼媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年5月1日，吴国旗（代吴琳）与康改丽签订房屋租赁协议一份，约定康改丽租用吴琳位于郑州市大上海城一楼C1-39号（所有权人为吴琳，用途为商业服务，建筑面积为138.63平方米，套内建筑面积58.32平方米）；租赁期限自2012年2月15日起至2014年2月14日止；房屋租金每月为22000元；物业费交至大上海城；每2个月支付一次房租，另付押金22000元，租房终止，吴琳验收无误后，将押金退还康改丽，不计利息；租赁期内的装修费用、电费、电话费、有线电视费、物业费等由康改丽支付，房屋修缮等费用由吴琳支付；租赁期内，康改丽出现下列情况之一的，吴琳可以终止合同，收回房屋使用权，康改丽须承担全部责任，并赔偿吴琳损失，康改丽无故拖欠房租的，连续三个月不付所有费用的。另在合同中约定，在租赁期限内，吴琳必须保证康改丽正常经营，在租赁期内，如有一方有特殊情况须解除协议的，必须提前一个月通知对方；协商后解除本协议，合同中止一个月内吴琳返还康改丽押金；如康改丽在租赁期内不经营的话，押金不退；如因吴琳和大上海城合同问题导致康改丽无法经营，由吴琳负责赔偿并由吴琳与大上海城协商解决。装修期2012年2月15日-2012年3月16日。
合同签订后，康改丽按照约定向吴琳交纳租金和物业费及押金，吴琳将商铺交付康改丽使用，康改丽在2012年2月15日-2012年3月16日将租赁商铺装修后投入使用。
2012年8月2日，因吴琳与案外人大上海城之间的物业营运协议到期，吴琳与案外人大上海城之间的费用存在争议，没有续签营运合同。致使康改丽无法继续缴纳物业费，康改丽将2013年2月份之前的租金和物业费交给了吴琳，陆续经营到2013年5月份。因吴琳与大上海城之间的物业营运纠纷仍没有解决，2012年12月至2013年5月15日期间，大上海城间断性停止了康改丽租赁商铺的物业服务。2013年5月15日，因商铺租赁费用问题，吴琳将商铺上锁，康改丽将货物撤架离开该商铺。
2013年6月5日，吴琳起诉至该院，在审理过程中，吴琳提交了其于2013年7月29日向案外人郑州大上海城商业有限公司按照新协商的标准补交的C1-39商铺2012年5月-2013年6月的宣传费、运管费共计14546.4元；向案外人郑州华德物业管理有限公司按照新协商的标准补交C1-39商铺的2012年5月-2013年6月的物业费52261.9元；2012年7月-2013年1月的电费8391.6元
原审法院认为：关于本诉部分。吴琳、康改丽于2012年5月1日所签订房屋租赁协议真实合法有效。在合同履行过程中，且履行期限没有届满的情况下，因吴琳与大上海城之间出现物业托管纠纷，出现案外人大上海城对康改丽所租用商铺停止物业服务及间断性停止供电的情况，导致康改丽租赁商铺正常经营的目的无法实现。2013年5月15日，吴琳将康改丽租赁商铺上锁，康改丽搬出货物在本案发生之前，本案合同已经解除，该案不再评判。
关于吴琳主张的2013年2月15日至6月的租金问题，因吴琳与大上海城之间的物业服务关系早在2012年8月份已到期，吴琳应及时与大上海城续签营运合同才能保证康改丽正常经营活动，但吴琳未与大上海城续签营运合同，导致2013年2月份之后所租赁商铺间断性停电，租赁合同的不能正常履行和康改丽无法正常经营，因此，吴琳主张的2月15日至6月的租金，无事实根据，该院不予支持。
关于吴琳主张的物业费66808.3元和电费8391.6元问题。双方的物业费用已在租赁协议中予以约定，且康改丽也按照协议约定予以正常缴纳至2013年2月。因吴琳与大上海城之间的物业服务关系早在2012年8月份已到期，且2012年8月份以后的物业费也因吴琳与大上海城之间纠纷未解决，而出现无法缴纳的情况，从而导致了2013年2月份之后租赁合同的履行不能和康改丽无法正常经营的情况。而吴琳主张该部分费用是吴琳与大上海城之间就物业费和相关宣传、托管费用发生纠纷，形成新的托管协议后，因吴琳需继续出租该商铺而产生的费用。在2013年2月份之后租赁合同的履行不能和康改丽无法正常经营情况下，吴琳主张要求康改丽支付其与大上海城协商后新的标准补缴的物业费及相关费用，无事实根据和法律依据，该院不予支持。
关于康改丽辩称及反诉称吴琳单方中止房屋租赁合同，在合同未到期的情况下给康改丽造成的剩余租赁期内装饰装修残值37500元，向大上海城缴纳的押金损失10000元及要求吴琳赔偿康改丽2013年2月15日至2013年5月16日非正常营业期间的损失72816元，营业员工资31302元，现提交的证据证明力不足，该院不予采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、驳回吴琳的本诉诉讼请求。二、驳回康改丽的反诉诉讼请求。案件受理费3635元，由吴琳负担，反诉费1850元，由康改丽负担。
宣判后，吴琳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1.根据双方签订的房屋租赁协议第二条第四项规定，康改丽经营过程中应交的物业费和水电费没有交付，所以依据《合同法》第二百二十七条规定，康改丽应按照合同约定向吴琳支付租金、物业费及电费。2.吴琳与大上海城之间的营运纠纷并没有影响到康改丽的经营，吴琳与大上海物业郑州华德物业管理有限公司之间的物业服务从未停止，有吴琳向法庭提交的相关交费凭证可以充分证明。3.双方之间的租赁合同合法有效，双方都应当严格履行。康改丽实际使用了该商铺，但却没有给吴琳交纳任何租金，且吴琳还代替康改丽交纳了其经营期间应该自行承担的物业费、电费。4.事实上，在吴琳与大上海城之间发生托管纠纷时，康改丽一直在该商铺经营，康改丽理应交纳相关物业费用。在吴琳与物业管理方协商成功后，吴琳补交了康改丽经营期间产生的相关费用。故吴琳要求康改丽支付其经营期间的相关费用理应得到法院支持。二、原审法院程序违法。本案应当依法追加郑州华德物业管理有限公司参加诉讼，应当查清商铺经营期间该物业公司是否对该商铺停止了物业服务等相关情况。综上，请求二审查明事实，依法撤销原审判决，依法改判支持吴琳的原审诉讼请求或发回重审。
康改丽答辩称：1.一审判决认定事实清楚，且吴琳没有否认，并对事实认可。签订租赁合同后我们交纳了租金及物业管理费。2.吴琳在与物业公司发生纠纷时，康改丽将物业费交给了吴琳，是吴琳迟迟不交给物业公司，导致物业公司对店铺采取停电措施。3.经原审程序计算，按照物业费收费标准，吴琳还多收康改丽9338元。4.关于电费，康改丽已经向大上海城物业交纳，吴琳不能仅凭无效的缴费通知单向康改丽收取费用，且吴琳没有收取该费用的主体资格。5.吴琳提交的新证据“童子豪与陈年丰案件一审、二审判决书”，与本案事实虽相似，但其主张的权利不同，证据不同，停业结果不同，不能作为判决参考。6.关于吴琳提出追加物业公司为第三人。首先，程序上双方并未申请追加第三人；其次，实体上郑州华德物业管理有限公司与本案不具有法律上的利害关系，且就租金及物业费应收取的单位是郑州大上海城商业有限公司。7.关于停电问题，一审提交的证据都能以证明，康改丽已经将物业费交至吴琳手中，一审中吴琳并未提出没有停电的证据和理由。关于康改丽何时不再经营商铺，为何上锁的事实，康改丽附有照片等证据足以说明真实情况，原审法院由此认定双方之间的租赁合同已经解除，并无不妥。8.我们没有上诉，并不是对原审判决没有异议。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：吴琳、康改丽所签订房屋租赁协议履行过程中，因吴琳与大上海城之间的物业营运纠纷仍没有解决，2012年12月至2013年5月15日期间，出现案外人大上海城对康改丽所租用商铺停止物业服务及间断性停止供电的情况，且2013年5月15日，吴琳将康改丽租赁商铺上锁，导致康改丽租赁商铺正常经营的目的无法实现，吴琳主张的2013年2月15日至6月的租金缺少事实依据。同时，在2013年2月份之后租赁合同的履行不能和康改丽无法正常经营情况下，吴琳主张要求康改丽支付其与大上海城协商后新的标准补缴的物业费及相关费用，无事实根据和法律依据。因此，原审判决驳回吴琳的诉讼请求并无不当，吴琳的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3635元，由上诉人吴琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一五年七月六日
书 记 员 刘 盼