广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终12191号
上诉人（原审原告、反诉被告）：符芳鹏。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：辛秋伟。
委托代理人：陈炜斌，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：方强，广东广和律师事务所律师。
上诉人符芳鹏与被上诉人辛秋伟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院作出的（2016）粤0305民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审符芳鹏的诉讼请求为：1、解除符芳鹏、辛秋伟双方签署的《房地产租赁合同》；2、辛秋伟向符芳鹏支付截至交房之日的房租10500元（2015年12月、2016年1月和2016年2月）及期间的物管、水电、燃气等杂费683元；3、辛秋伟承担本案诉讼费用。
辛秋伟反诉请求法院判令：1、解除符芳鹏与辛秋伟签订的《房地产租赁合同》；2、符芳鹏返还辛秋伟押金7000元；3、本案诉讼费用全部由符芳鹏承担。
一审查明：2014年6月12日，符芳鹏（承租人，乙方）与辛秋伟（出租人，甲方）签订了《房地产租赁合同》（编号：XX）一份，约定：乙方向甲方承租涉案房屋，租赁期限从2014年6月15日至2016年6月14日，用途为住宅，每月租金3500元，乙方于每月12日前向甲方缴纳房屋租金，乙方应付给甲方押金7000元，租赁到期无损坏财产设施无拖欠水电费、物业管理费的情况下，甲方应如数归还给乙方押金乙方拖欠房租等费用达7日或超过800元就构成违约，租赁期间，双方均不得借故解除合同，如果甲方中途收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还押金，如乙方需要中途退房，也必须提前一个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约押金等等。同日，辛秋伟支付押金7000元及当月的租金3500元。庭审中，符芳鹏确认辛秋伟已支付的押金7000元在其处。
符芳鹏提交的2015年12月的收费通知单显示应交费用共计167.11元，2016年1月的收费通知单显示应交费用共计167.11元（包括2015年12月份管理费、维修资金和2015年11月份水费、污水处理费、垃圾处理费），2016年1月的收费通知单显示应交费用共计167.11元（包括2016年1月份管理费、维修资金和2015年12月份水费、污水处理费、垃圾处理费），2016年2月的收费通知单显示应交费用共计164元（包括2016年2月份管理费、维修资金和2016年1月份水费、污水处理费、垃圾处理费），2015年10月15日至2015年12月6日的短信通知电费为117.64元，2015年12月7日至2016年1月20日的短信通知电费为65.28元。
辛秋伟提交的短信记录显示，2015年12月17日符芳鹏向辛秋伟催缴租金，辛秋伟向符芳鹏反映涉案房屋经常有债主上门讨债并要求用押金抵扣租金；2015年12月22日符芳鹏通知辛秋伟月底找人租房，要求辛秋伟把东西清走，辛秋伟表示如果符芳鹏找到租客，其下个月底搬走并要退押金；2015年12月27日符芳鹏通知辛秋伟三天内搬离；2016年1月16日符芳鹏向辛秋伟催租，辛秋伟表示符芳鹏将涉案房屋门锁更换，要求符芳鹏解决等等。
另查，辛秋伟的租金已付至2015年12月14日。
庭审中，符芳鹏承认对外欠有外债，但否认有人到涉案房屋处追讨外债，亦否认对涉案房屋上锁。
以上事实，有《房地产租赁合同》、银行流水、短信记录、收费通知单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
原审法院认为，符芳鹏、辛秋伟签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。
签订租赁合同后，符芳鹏作为出租人，应向辛秋伟交付符合租赁用途的房屋；辛秋伟作为承租人，应按照合同约定向符芳鹏交付房屋租金。本案中，根据辛秋伟提交的双方短信记录可以证明辛秋伟在租住涉案房屋期间常有符芳鹏的债主上门讨债，影响辛秋伟对于租赁房屋的使用，对此符芳鹏存在过错。根据辛秋伟提交的双方的短信记录，符芳鹏、辛秋伟已于2015年12月22日达成解除合同的共识，而辛秋伟实际租住涉案房屋于2016年1月16日，故原审法院依法确认双方签订的《房地产租赁合同》于该日解除，鉴于辛秋伟的租金已付至2015年12月14日，辛秋伟还需向符芳鹏支付租金2015年12月15日至2016年1月16日期间的租金，共计3733元（3500+3500÷30×2），符芳鹏诉求的租金超过部分，原审法院不予支持。关于符芳鹏主张的物管费、水电费、燃气费等杂费，根据符芳鹏提交的证据，辛秋伟亦需支付至2016年1月16日，共计256.24元（167.11+167.11÷30×16），符芳鹏诉求的金额超过部分，原审法院不予支持。关于辛秋伟要求返还押金7000元的请求，原审法院认为，首先符芳鹏提供的涉案房屋存在瑕疵，且符芳鹏未积极主动将房屋瑕疵消除，存在过错；其次辛秋伟并非故意不交租金，而是事出有因；最后符芳鹏、辛秋伟双方系合意解除合同，上文已论述，此处不再赘述。综上，符芳鹏无理由不返还辛秋伟已交纳的押金，故对于辛秋伟要求返还押金7000元的诉求，原审法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认符芳鹏与辛秋伟于2014年6月12日签订的《房地产租赁合同》（编号：XX）于2015年12月22日解除；二、辛秋伟应于本判决生效之日起十日内向符芳鹏支付拖欠的2015年12月15日至2016年1月16日期间的租金3733元；三、辛秋伟应于本判决生效之日起十日内向符芳鹏支付拖欠的物业费、水电费等相关费用256.24元；四、符芳鹏应于本判决生效之日起十日内向辛秋伟返还押金7000元；五、驳回符芳鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39.8元，由符芳鹏负担24.8元，辛秋伟负担15元；反诉案件受理费12.5元，由符芳鹏负担。
符芳鹏不服一审判决，向本院提起上诉：1、请求二审法院撤销南山区人民法院(2016)粤0305民初2315号民事判决书；2、依法改判符芳鹏与辛秋伟房屋租赁关系于2016年3月15日解除；3、依法改判辛秋伟向符芳鹏支付三个月房租10500及物管、水电等杂费一共11183元；(2015年12月15日至2016年3月15日期间)；4、诉请法院判令辛秋伟承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：1、原审判决关于认定符芳鹏与辛秋伟租赁关系解除的时间及租金计算的时间有误。没有任何证据表明符芳鹏与辛秋伟于2015年12月22日就租赁关系进行解除达成合意，相反，双方只是就租金进行多次沟通，而且辛秋伟提交的短信可以见到，辛秋伟于2016年1月22日仍占用、使用符芳鹏的房屋。辛秋伟直至符芳鹏一审起诉时，仍未向符芳鹏交还房屋钥匙，也没有向符芳鹏交接房屋物品，一直占用房屋，拖欠租金。辛秋伟的行为极为恶劣。2、原审法院判定符芳鹏需退还辛秋伟押金，属认定事实不清，依法无据。根据双方签订的租赁合同约定租方拖欠房租柒日以上则算违约，辛秋伟拖欠租金的事实清楚，符芳鹏向辛秋伟多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，符芳鹏于2015年12月29日向辛秋伟发出催收函函告辛秋伟支付租金，但是，辛秋伟至今依然没有支付拖欠的租金。故辛秋伟违约在先，符芳鹏可依法没收辛秋伟的押金，原审判决认定事实错误。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律不当，为了维护符芳鹏的合法权益，符芳鹏只好诉至贵院，请求法院依法改判。符芳鹏当庭补充事实和理由如下：一审判决存在错判和漏判的情形。1、原审判决第3段载明根据我与租客的短信，认为涉案房屋存在瑕疵，我方对此有异议。2、对方要求用抵金抵扣租金，我并没有同意。3、我认为原审法官判决最主要的依据是我与辛秋伟2015年12月份的短信记录，认为我们双方之间达成了解除合同的合意，但我只是表明如果对方要退房的话，押金是不退还的，并没有达成解除的合意。对方一直都没有与我面对面的协商，也没有将钥匙及房屋交接给我，且租金也一直拖延着不缴纳。4、关于债主上门追讨的问题，我认为原审判决并没有证据证明有债主上门追讨过，我虽然与案外人有一些纠纷，但这些纠纷也在诉讼处理中，并没有影响到辛秋伟。5、一审法院认为房屋存在瑕疵，因此我方也存在过错，我方不认可该观点。6、现在我虽然将房屋收回了，但这大半年仍处于空置状态，我也遭受了经济损失。
辛秋伟答辩称：一、双方已于2015年12月22日达成共识解除合同，原审法院关于租赁关系解除及租金计算的事实认定正确。1、符芳鹏与多个案外人存在债权债务纠纷，且将涉案房屋作为联系地址，导致辛秋伟入住涉案房屋期间，时常受到符芳鹏的债主上门讨债，严重影响辛秋伟的居住安宁，该房屋不符合租住，过错在于符芳鹏。我方多次通过电话及短信告知符芳鹏并要求其消除瑕疵，但符芳鹏一直不闻不问，迫使辛秋伟无奈要求退租。2015年12月22日，辛秋伟短信明确告知符芳鹏不租了，符芳鹏也明确表示同意，且明确表示月底找人来租，双方仅是因为押金可否抵房租存在争议，产生纠纷，所以双方已于2015年12月22日达成解除合同合意，原审法院据此并结合辛秋伟实际居住的时间计算租金并无不当。2、符芳鹏称2016年1月22日辛秋伟仍居住在涉案房屋不符合事实。从短信可以看出，2016年1月16日，符芳鹏已经更换了门锁，辛秋伟要求见面协商被符芳鹏拒绝，2016年1月22日辛秋伟要求符芳鹏归还辛秋伟尚未取走的物品，但符芳鹏再次拒绝。所以，自符芳鹏更换门锁后，辛秋伟已无法入住，实际仅居住至2016年1月16日。二、原审判决判决符芳鹏退还辛秋伟押金事实认定清楚，适用法律正确，判决结果符合公平和诚信原则。1、合同并无约定租金为预交还是按照实际居住时间月结，预交租金并非辛秋伟的义务。基于前期双方合作较为愉快，故前期辛秋伟自愿以预交的方式支付租金，但后期因双方存在纠纷，辛秋伟不愿意再预交租金，这并不违反法律规定或合同约定。2、根据合同约定，辛秋伟仅需每月12日前交纳房屋即可，拖欠房租达7日以上的，才算违约。辛秋伟的租金已交至2015年2月14日，2015年12月15日至2016年1月14日租金交付时间为2016年1月12日，在此期间，因符芳鹏提供的房屋不适合居住，且符芳鹏明确表示另寻租客，故辛秋伟不再自愿按期预交租金，这并非逾期未缴，也不违反合同约定，符芳鹏所谓的2015年12月29日催收租金并无依据。符芳鹏于2016年1月16日下午，趁辛秋伟不在家，强行更换门锁，拒不让辛秋伟入住。约定支付租金时间距符芳鹏强行换锁的时间仅为4天，且应交付的时间是2016年1月14日至2月15日的租金，也就是说，辛秋伟逾期交付租金的时间仅为2天，并不构成违约。3、因符芳鹏的原因导致辛秋伟时常受到符芳鹏债主上门讨债，严重影响辛秋伟的居住安宁，该房屋存在严重瑕疵，不符合租住条件，过错在于符芳鹏，且经辛秋伟多次请求，符芳鹏均未将房屋瑕疵消除，导致合同目的无法实现，辛秋伟并非故意不交租金，而是事出有因，且双方已就解除合同达成合意，辛秋伟并无违约，原审判决符芳鹏返还押金依法有据，且符合公平、诚信原则。综上，原审法院的判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回符芳鹏的上诉请求，维持原审判决。针对符芳鹏当庭补充的事实和理由，我方回应如下：关于我方提供的短信记录，符芳鹏在一审时对该证据并无异议，并在庭审时承认其存在债权债务纠纷并处于诉讼状态。根据2015年12月22日的短信记录，辛秋伟多次提出房屋存在瑕疵，符芳鹏的债权人多次上门讨债给辛秋伟造成严重影响，符芳鹏对此均未作出否认的陈述。并且符芳鹏还在12月22日的短信中还回复“明知我有困难，你还在故意拖欠房租…”关于达成合意的问题，符芳鹏2015年12月22日的短信中也已经明确提出要另寻租户，因此我方认为双方已经在2015年12月22日这天达成了解除的合意。
二审查明：双方均没有新的证据提交。符芳鹏确认已经收回涉案房屋，但主张房屋空置有损失。
一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的涉案《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示、内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，一审认定合法有效正确。本案二审争议焦点是：一审法院认定双方租赁关系解除的时间和租金计算的时间是否有误？一审法院判令符芳鹏退回辛秋伟押金是否妥当？本院认为，一审法院根据短信等证据认定辛秋伟在2016年1月6日已经搬离涉及本案诉讼的房屋并据此计算辛秋伟应当支付的欠租并无不当，符芳鹏主张辛秋伟在该日之后占用涉及本案诉讼的房屋依据不足，符芳鹏该主张本院不予采纳。一审法院认定双方租赁关系解除的时间和租金计算的时间正确，应予维持。符芳鹏虽有部分租金未缴纳，但事出有因，且符芳鹏提供的房屋存在瑕疵。故一审法院判令符芳鹏返还辛秋伟已经缴纳的押金是有相应的依据的，符芳鹏上诉主张不应该退还押金的理由不能成立。该上诉请求本院亦不予支持。综上，符芳鹏的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费104.6元由上诉人符芳鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯云宗
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一六年十二月五日
书 记 员 李全慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。