福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）政民初字第848号
原告张素娟，女，1990年8月1日出生，汉族，住政和县。
委托代理人黄建灿，福建国富律师事务所律师。
被告政和县华鑫房地产开发有限公司，组织机构代码证78903197-0，住所地政和县城关西门环岛路15号。
法定代表人吴亨南，系该公司总经理。
委托代理人衷孙连、曾福新，福建合立律师事务所律师。
原告张素娟诉被告政和县华鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理后，依法由审判员尹文珍独任审判，于2014年9月3日公开开庭进行审理。原告张素娟的委托代理人黄建灿、被告政和县华鑫房地产开发有限公司的委托代理人衷孙连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张素娟诉称：原告于2010年9月28日与被告订立了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的�星商业街4幢3单元306房，面积为133.21平方米，总价款为468899元，同时约定了交房期限、条件和办理产权证书期限及逾期办理产权证书的责任等，办理产权证书的期限为交房后90日内，如逾期办理产权的按年0.72%支付利息并退房或不退房自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金，被告于2010年12月28日交房，然而至今被告未为原告办理产权证书。被告的行为违反了合同约定的交房后90日内办理产权的义务，已经逾期共计1161日。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第21条第二款和第33条第（一）项规定，诉请：1、判令被告支付违约金54439元。2、判令被告为原告办理房屋产权证书。因房产证已经办理，原告当庭放弃第二项诉求。
被告政和县华鑫房地产开发有限公司辩称：一、被告于合同约定时间内就将商品房交付给原告使用，并在合同约定时间内�供办证材料向房管部门申请办理初始预登记，被告实际并未违约。首先，被告建设的七星商业街4#楼项目，于2010年9月份就通过建设、勘查、设计、监理、施工等单位验收合格，并经消防、气象等政府部门验收合格，并已完成测绘。规划验收虽然由于不可抗力的政府部门原因延后进行，但实际上被告确系严格依政府部门颁发的规划许可证开发建设，随后亦经相关部门验收合格，被告建设的七星商业街4#楼项目实际在合同约定时间内已具备办证条件；其次，被告为了让原告尽早享有购买房产所带来的权益，已在合同约定交房时间之前就将商品房交付给原告占有、使用、收益等。被告将商品房交付给原告使用后，在合同约定时间内即提交办证材料，向房管部门申请办理讼争房产的初始预登记，在因不可抗力政府部门的原因导致暂缓办理后，被告亦多次与相关部门沟通，�求办理讼争房产的初始预登记，尽快为原告及广大业主办证。被告作为出卖人依诚实信用原则，已尽最大努力履行自己的义务，不应承担逾期办证的违约责任；再次，经被告与广大业主的共同努力，原告于2014年6月即已取得讼争房产的房屋权属证书，原告并未因不可抗力因素导致逾期办证而遭受损失。二、原告未在收房后90日内取得房屋权属证书，并非被告的原因所致，被告不应承担逾期办证的违约责任。首先，造成本案逾期办证的原因是，个别群众认为七星商业街4#楼项目开发建设存在问题，向福建省纪委反映，福建省纪委介入核实了解情况，政和县政府及相关部门虽作出说明，认为被告完全依据出让文件进行开发，但调查迟迟没有结论，导致相关部门决定讼争房产规划验收及初始预登记暂缓办理，并非被告的原因所致；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《商品房买卖合同》第十四条约定：由于出卖人的原因，买受人不能在合同约定时间内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。而本案中系因政府部门不可抗力因素导致逾期办证，并非因被告的原因导致逾期办证，故被告于法、于理不应承担逾期办证的违约责任；再次，原告张素娟违约在先，未依商品房买卖合同及补充协议约定，向被告支付购房款。被告在此保留追究原告逾期付款违约责任的权利。综上，被告依诚实信用原则，在合同约定时间内，建设的讼争房产具备办证条件，并提供办证材料向相关部门申请办理初始预登记。被告已尽到合同义务，导致本案逾期办证的原因系不可抗力的政府因素所致。在原告自身存在违约行为，并且已经取得产权证的情况下，被告不应承担逾期办证的违约责任。请�驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2010年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告张素娟向被告政和县华鑫房地产开发有限公司购买坐落于政和县七星商业街4幢3单元306房，面积133.21平方米，总价款468899元。合同还约定了双方的权利、义务和违约责任，其中第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按年息0.72%利率付给利息，同时按已付款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”原告于2010年9月21日支付40000元、2010年9月30日支付103899元、2011年1月4日支付325000元，共向被告支付房价款468899元。被告于2010年12月28日向原告交付该商品房。涉案工程于2010年9月21日通过竣工验收。被告于2010年10月23日向政和县房产管理所申请政和县七星商业街4＃楼初始预登记，后因省纪委介入县政府就该商品房8层以上建筑不计容积率等违规问题调查，办理产权登记手续暂停。原告于2014年6月17日取得《房屋所有权证》。
上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，被告提交的建字第350725200900146号、8602149号《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收报告》，政和县国土资源局、政和县建设局《关于出台“沿河可建高层建筑”指标情况说明》、《城市规划竣工验收记录表》、《房屋所有权初始登记申请书》、《关于政和�七星商业街4号楼验收办证情况说明》、《关于要求对政和县七星商业街4号楼项目进行规划验收及办证的申请函》，中共政和县委、政和县人民政府信访局证明、《政和县房屋初始预登记审批表》、领证通知、国内挂号信函收据，本院调取政和县人民政府向省纪委第五纪检监察室所作的《关于七星商业街4号楼开发有关问题整改情况的请示》、涉案工程竣工验收记录、房屋所有权初始登记材料等证据，并经庭审质证，以及双方当事人的庭审陈述所证实，足资认定。
本院认为，被告政和县华鑫房地产开发有限公司具备房地产开发企业资质，涉案工程持有《建设工程规划许可证》，并在原、被告2010年9月28日签订《商品房买卖合同》前已经通过建设工程竣工验收，该《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。我国《物权法》等法律规�物权登记制度，本案合同签订前，双方已完成涉案商品房和价款的交付，仍应完成房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”和合同约定，只有由于出卖人（被告）的原因，买受人（原告）不能在合同约定时间内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。本案合同签订前，标的物具备办理房屋权属证书的条件，且被告亦在2010年10月23日就向相关行政机关申请房屋所有权初始预登记，应当视为已经完成了合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记”的义务。被告提交的政和县国土资源局、政和县建设局和政和县人民政府给省纪�的报告等证据，证明原告迟延取得房屋权属证书系行政行为所至，不属于出卖人原因的违约行为。故原告诉请被告支付逾期办证违约金54439元，依据不足，不予支持，被告辩解不应承担逾期办证的违约责任，可予采纳。被告辩解原告存在逾期付款违约行为，要求保留追责权利，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告张素娟的诉讼请求。
本案受理费1260元，减半收取630元，由原告张素娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 尹文珍
二〇一四年九月二十五日
书记员 张丽珍
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国�事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。