广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初23773号原告：中山市交通物业开发有限公司，住所地中山市东区起湾道竹苑广场三楼19-25轴A区，统一社会信用代码91442000665001462X。法定代表人：王强。委托诉讼代理人：李鸣明，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。被告：林锐光，男，1973年6月8日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市交通物业开发有限公司（以下简称交通物业公司）诉被告林锐光租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通物业公司的委托代理人李鸣明、殷坤仪到庭参加诉讼。被告林锐光经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《土地租赁合同》及《土地租赁补充协议书》已解除；2.判令被告清除位于中山市××镇胜隆社区土地上的建筑物及附着物，并将上述土地（面积649亩）交还给原告；3.判令原告没收被告缴纳的租赁保证金137000元；4.判令被告向原告支付自2016年3月起按599918元/年的标准计算至租赁物交还之日止的租金及使用费；5.判令被告向原告支付从2016年3月1日起按100元/天的标准计算至租金给付之日止的违约金；6.判令被告向原告支付律师费13600元。事实与理由：位于中山市××镇胜隆社区的土地（总面积649亩）为政府储备用地，由中山市土地储备中心委托原告对上述土地进行管理及出租。2010年6月18日原告与被告签订《土地租赁合同》，约定原告将中山市××镇胜隆社区的土地出租给被告作为水产养殖或农作物、苗木种植使用；租赁期为2年；租赁保证金为137000元；年租金为548800元；如被告逾期支付租金的，原告有权按逾期100元/天的标准计收被告违约金；逾期45天以上未支付应缴租金的，原告有权单方解除租赁协议，无条件收回土地并没收租金保证金。上述租赁期限届满后，原、被告双方签订《土地租赁补充协议书》三份，就租赁期、租金标准及土地面积作出变更。原告与被告签订租赁协议后，已依约向被告支付租赁物，但被告没有按照约定于2016年3月10日前向原告交纳租金。原告曾于2016年4月12日及4月19日向被告发出催缴函及律师函，要求被告立即清偿所欠租金，但被告在收到上述函件后，却未能积极履行相应义务，至今共计拖欠原告租金154068元、违约金17500元。由于被告长期拖欠支付租金的行为，已经严重违反租赁协议约定，属于根本违约，故原告已就解除合同事宜向被告发出律师函，要求其在限期内交还租赁物、清偿租金及违约金等，但被告在收到该函后，却对此置之不理。现诉至本院，请求支持原告诉求。庭审中，原告交通物业公司以被告林锐光已在2017年2月28日合同期满后交还了土地，撤回第二项诉讼请求；明确第四项诉讼请求：要求被告支付租金449918元，该数额已扣除了被告已缴纳的150000元。原告交通物业公司对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.证明；2.土地租赁合同；3.土地租赁补充协议书；4.催缴函；5.律师函；6.律师函；7.诉讼委托代理合同；8.发票联。被告林锐光提交书面答辩状称：1.交通物业公司对涉案位于中山市××镇胜隆社区的涉案土地（约649亩）并无所有权或使用权或出租权，原告无权要求被告支付相关租赁费用。根据《土地储备管理办法》第十六条规定，涉案土地虽为政府储备土地，但中山市土地储备中心要对该土地进行利用就必须经过中山市国土资源局的批准，该土地的出租利用行为没有得到中山市国土资源局的批准，故原告的出租行为是违法行为，而土地本身也不属于原告或土地储备中心，故原告无权要求被告支付相关租赁费用。2.被告知道原告无权对涉案土地进行出租后，在2016年11月已把涉案土地退还。3.原告无权没收被告137000元的租赁押金，该款应退回被告。4.原告无权要求被告支付违约金、律师费。被告林锐光未提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案位于中山市××镇胜隆社区的土地系政府储备土地，中山市土地储备中心将该土地移交交通物业公司进行出租和管理。2010年6月18日，交通物业公司（甲方、出租方）与林锐光（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××镇胜隆社区土地出租给乙方使用，土地面积约为686亩，现状为农地和鱼塘，地块四边至界线见附图。该地块为政府储备土地，如因政府建设需要，甲方有权随时提前收回该地块；甲方将该地块出租给乙方作水产养值或农作物、苗木种植使用，未经甲方同意，乙方不得擅自改变土地用途；租赁期从2010年7月1日至2012年8月31日止，上述租赁时间包含2个月的进场整治期；租赁保证金为137000元，在协议签署当日乙方一次性向甲方支付，租赁期满乙方确无违约行为且不续租的情况下（包括不拖延交还土地），甲方凭收据，将上述保证金全额不计利息退回给乙方,乙方有违约行为而产生应付未付租金、违约金、赔偿金等的，甲方可以在保证金中作相应的扣减；该地块租金每亩综合单价为800元/年,合计年租金为548800元，每年支付一次；未经甲方同意，乙方不得将该地块分租或抵押给他人；协议租赁关系终止的，自终止之日起10个工作日内，或在甲方指定期限内，乙方须将清理后（不含复垦）的租赁地块完好交还甲方管理，逾期未交还或交还时未作清理的，甲方有权自行收回该地块及处理该地块地上的一切附属物，由此而产生的所有费用由乙方承担；乙方逾期支付租金、逾期或未做清理交还土地的，均视为违约行为，甲方有权按逾期每天100元计收乙方的违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；乙方逾期45天以上未支付租金的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该地块并没收租赁保证金，乙方须赔偿甲方因此遭受的一切损失；本合同履行过程中如发生争议，甲乙双方应及时协商解决，协商不成的，双方可向中山市有管辖权的人民法院提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括：律师费、差旅费、调查费、评估费等）。协议还约定了其他事项。上述租赁合同签订后，交通物业公司依约向林锐光交付土地，林锐光亦依约向交通物业公司交纳租金。上述《土地租赁合同》到期后，2011年7月11日交通物业公司与林锐光签订了一份《土地租赁补充协议书》，约定租赁期限为2010年1月1日至2013年2月28日，对涉案地块进行测量后重新确定为649亩，对租金也作出了调整。该《土地租赁补充协议书》约定的租赁期满后，双方于2013年5月29日再订立一份《土地租赁补充协议书》，双方商定续租期限为2013年3月1日至2015年2月28日。前一份《土地租赁补充协议书》的租赁期满后，2015年7月8日交通物业公司与林锐光再续签《土地租赁补充协议书》约定：双方商定续租期限为2015年3月1日至2017年2月28日止；将原协议的租金计收：双方约定续租期内租金标准递增10%，即公共河道由220元/亩/年递增至242元/亩/年；实际土地租金由880元/亩/年递增至968元/亩/年，合计年租金为599918元，该租金不含土地使用税，每年支付一次。交通物业公司主张林锐光自2016年3月开始拖欠租金。交通物业公司分别于2016年4月12日、2016年4月19日向林锐光发出催缴函及律师函，2016年10月26日交通物业公司通过EMS邮政特快专递向林锐光发出解除合同律师函，要求于2016年10月26日解除与林锐光的土地租赁合同关系，林锐光在收到该函起7日内清除租赁地块上的建筑物、附着物，并将地块交还，同时清偿租金及违约金。该邮件于2016年10月27日送达。因林锐光未按照上述解除合同函的期限交还土地及缴纳拖欠的租金，原告遂于2016年11月11日诉至本院，主张前述实体权利。另查：交通物业公司主张林锐光返还涉案租赁土地的时间是2015年7月8日订立的《土地租赁补充协议书》的期满时间，即2017年2月28日。而林锐光认为其在2016年11月已把涉案土地退还，但未提交证据为证。又查：交通物业公司主张因本案纠纷委托广东保信律师事务所律师代理诉讼，并支付一审诉讼代理费13600元，并提交诉讼委托代理合同及发票为证。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。土地使用权人土地储备中心将涉案土地授权原告代为管理，原告具备管理涉案土地并与被告签订租赁合同的权限，2010年6月18日的《土地租赁合同》、2015年7月8日的《土地租赁补充协议书》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应依照合同全面履行自己的义务。关于合同解除问题。双方租赁合同约定，林锐光延迟支付租金超过45天的，交通物业公司有权解除合同，并没收保证金。林锐光自2016年3月起未能按期足额交纳租金，双方约定的合同解除条件已经成就，交通物业公司有权解除合同。2016年10月26日，交通物业公司已委托律师按照《土地租赁合同》中经双方确认的联系地址向林锐光发出解除合同律师函，行使了合同解除权，该函件于2017年10月27日到达林锐光，本院确认双方签订的《土地租赁合同》、《土地租赁补充协议书》于2017年10月27日解除。关于租金及占有使用费问题。合同解除前，林锐光应按合同约定599918元/年为标准支付拖欠租金。合同解除后，林锐光应将租赁物返还给交通物业公司，因其一直占用，应按租金标准计算占有期间使用费，支付至交通物业公司确认的林锐光返还土时即2017年2月28日。虽林锐光主张其已在2016年11月退还涉案土地，但未就该履行事实提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其此点抗辩不予采信。综上，林锐光应向交通物业公司支付2016年3月1日至2017年2月28日的租金及土地占有使用费599918元。因交通物业公司确认林锐光已缴纳租金150000元，故扣除已缴部分，林锐光应向交通物业公司支付449918元。关于租赁保证金、违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。双方租赁合同约定，林锐光逾期付租，按每日100元标准支付违约金，逾期超过45天，交通物业公司有权没收保证金。现林锐光逾期付租已超45天，双方约定的没收保证金的条件已经成就。在本案中，交通物业公司既主张没收保证金，又主张按每日计付违约金。本院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是定额违约金，还是违约金计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。本案中，林锐光逾期付租，在交通物业公司无充分证据证明其实际损失情况下，可以参考其租金被拖延期间的利息损失，以及普通民间借贷中受法律保护的利息标准等加以确定。据此考量，本院认为，交通物业公司没收涉案137000元保证金，足以弥补其相应损失，故对其所提按日计付违约金的诉求，不再支持。关于律师费问题。因合同中已有明确约定，交通物业公司已交纳的13600元律师费符合主管部门规定的收费标准，故本院予以支持。被告林锐光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，由其承担相应的诉讼风险。综上所述，原告交通物业公司诉讼请求有理部分，本院予以支持，其余部分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市交通物业开发有限公司与被告林锐光就位于中山市港口镇胜隆社区土地（面积约为649亩）2010年6月18日签订的土地租赁合同、2015年7月8日签订的土地租赁补充协议书于2016年10月27日解除；二、原告中山市交通物业开发有限公司已收取被告林锐光的租赁保证金137000元不予退回；三、被告林锐光于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付租金及土地占有使用费449918元；四、被告林锐光于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市交通物业开发有限公司支付律师费13600元；五、驳回原告中山市交通物业开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8937元（原告已预交），由原告中山市交通物业开发有限公司负担635元，被告林锐光负担8302元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  陈明玉人民陪审员  郭泳欣二〇一七年六月二十七日书 记 员  郭小琪许晓丹