浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0282民初486号
原告：岑磊勇，男，1986年8月23日出生，汉族，个体工商户，住浙江省慈溪市。
委托诉讼代理人：孙泽康，浙江金穗（杭州湾新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈霞，浙江金穗律师事务所律师。
被告：陈修学，男，1971年3月28日出生，汉族，无固定职业，户籍所在地：江苏省徐州市贾汪区，现住浙江省宁波市江东区。
委托诉讼代理人：熊迪山，浙江欧硕律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁佳蓓，浙江欧硕律师事务所律师。
第三人：叶英飞，女，1971年10月11日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
原告岑磊勇为与被告陈修学返还原物纠纷一案，于2018年1月9日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审结束后，本院于2018年1月29日依职权通知叶英飞作为第三人参加本案诉讼。本院适用简易程序于2018年2月27日第二次公开开庭进行了审理。原告岑磊勇及其委托诉讼代理人陈霞、被告陈修学到庭参加第二次开庭审理，原告的委托诉讼代理人孙泽康、被告的委托诉讼代理人熊迪山、袁佳蓓到庭参加两次开庭审理，第三人叶英飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岑磊勇起诉称：原告于2015年11月通过转让的形式获得位于慈溪市，并办理了相应的房地产过户手续。之后，原告一直将上述房屋闲置，直至2017年10月前往上述房屋查看，发现被告在使用。原告要求被告即时搬离腾空，被告不肯，双方经过派出所和司法所多次调解，仍未达成协议。2017年11月，双方发生口角和肢体冲突，被告将原告打伤，在慈溪市公安局龙山派出所的调解下被告赔偿了医疗费，但至今仍未搬离案涉房屋。原告诉请判令：1.被告即时腾空位于慈溪市房屋，并向原告支付自2015年11月30日起至实际腾空日止的房屋占有使用费（暂时计算至2017年11月30日为20000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告陈修学辩称：2015年11月30日，被告向第三人叶英飞承租了案涉房屋，租期为2015年11月30日至2025年11月29日，租金为每年10000元，共计100000元，租金已当场一次性交付。被告承租案涉房屋后已实际使用至今，根据买卖不破租赁的规则，被告有权继续占有使用该房屋，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人叶英飞未陈述。
原告为证明自己的诉讼主张向本院提供了如下证据：
证据1.房屋买卖协议和不动产权证书各一份，拟证明原告系涉案房屋的合法所有权人的事实；
证据2.慈溪市国土资源局公告一份，拟证明原告已于2015年11月17日受让案涉房屋的事实。
被告对原告提供的证据质证如下：
对房屋买卖协议的真实性无异议，对内容有异议，被告认为该证据只能证明2015年11月17日原告和第三人签订过房屋买卖协议书，不能证明房款的支付，原告和第三人是亲属关系，买卖房屋目的是为了第三人躲避债务，不是真实房屋买卖，另外双方约定的价款过低，不符合市场行情。
对不动产权证书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据恰恰可以证明案涉房屋所有权实际转移的时间为2017年12月15日，不是原告所称的2015年11月17日。
对慈溪市国土资源局公告，只能显示原告和第三人签订买卖协议的时间是2015年11月17日，原告所称的2015年11月17日并非其实际受让案涉房屋的时间，也并非不动产权登记的时间，因此被告认为案涉房屋所有权的转移时间依然是在被告承租之后。
被告为证明自己的辩称向本院提供了如下证据：
证据1.房屋租房合同一份，拟证明2015年11月30日，被告向第三人叶英飞承租了案涉房屋，租期为2015年11月30日至2025年11月29日，租金为每年10000元，共计100000元，租金已当场一次性交付的事实；
证据2.租赁书一份，拟证明被告实际占有和使用涉案房屋并于2016年1月8日将案涉房屋转租给周汝军。
原告对被告提供的证据质证如下：
对房屋租房合同的真实性、合法性、关联性均不认可，本案第三人未到庭参加诉讼，该合同上第三人的名字和手印的真伪不明；被告除了该份租房合同外，没有其他证据佐证其陈述的事实；该合同如何形成，过程不祥，且缺乏承租人信息；根据该合同第六条显示，双方签字为合同生效的要件，但承租人一栏的签字至今仍然空缺，因此，不符合合同法229条的规定，该合同未生效。
对租赁书的真实性、合法性、关联性均不认可，该租赁书系被告和案外人周汝军所签署，虽然显示租赁地点是涉案房屋，被告并无其他证据证明租赁书的真实性，另外，也不能据此倒推，被告对涉案的房屋系有权占有。
本院对原告提供的证据认证如下：房屋买卖协议、不动产权证书、慈溪市国土资源局公告均系原件，具有真实性、合法性，可以证明原告和第三人于2015年11月17日就案涉房屋的转让签订了房屋买卖协议，慈溪市国土资源局于2016年3月1日发布公告称“2015年11月17日叶英飞转让给岑磊勇，现房屋所有权人为岑磊勇”，原告于2017年12月15日取得案涉房屋的不动产权证书的事实。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故，房屋所有权的转让应以登记为准，仅签订房屋买卖协议不能证明原告已取得案涉房屋的所有权。
本院对被告提供的证据认证如下：对房屋租赁合同，虽原告对其真实性有异议，但又明确表示不申请鉴定，故本院对该房屋租赁合同的真实性予以认定；虽被告未在该合同的承租人一栏处签字，但其持有该合同并履行合同内容，故应认定被告即承租人且该合同已生效。对租赁书，原告对其真实性有异议，且被告也未提供其他证据予以佐证，故本院对其真实性不予认定。
本院认定本案事实如下：
原告岑磊勇与第三人叶英飞于2015年11月17日签订了一份房屋买卖协议，约定：第三人将位于慈溪市的房地产以150000元的价格转让给原告。被告陈修学和第三人于2015年11月30日签订了一份房屋租赁合同，约定：被告向第三人承租案涉房屋，租期为2015年11月30日至2025年11月29日，租金每年10000元，共计100000元。房屋租赁合同下部为收条，载明第三人已收到100000元租金。上述房屋买卖协议签订后，原告未更换案涉房屋的门锁也未实际占用案涉房屋。被告自房屋租赁合同签订后使用案涉房屋至今。原告于2017年12月15日取得案涉房屋的不动产权证书。
以上事实由原告提供的房屋买卖协议一份、不动产权证书一份、被告提供的房屋租赁合同一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为：虽然被告和第三人叶英飞签订房屋租赁合同时，原告和第三人已签订了房屋买卖协议，但原告尚未办理案涉房屋的不动产登记，也未实际占用案涉房屋，并非案涉房屋的所有权人，且原告也未证明被告是明知原告和第三人已签订房屋买卖协议，故被告和第三人叶英飞签订的房屋租赁合同内容及形式合法，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然案涉房屋的所有权人已由第三人变更为原告，但被告有权依照房屋租赁合同的约定继续占有、使用。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十九条之规定，判决如下：
驳回原告岑磊勇的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取计150元，由原告岑磊勇负担，交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人户名：宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 员 潘国锋
二〇一八年三月二十日
代书记员 宓旭丹
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