黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终1761号
上诉人(原审原告)李凯，男，汉族，无职业。
委托代理人徐萍谟，黑龙江三维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大庆盛天房地产开发有限公司。
法定代表人迟庆龙，该公司总经理。
委托代理人李强，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。
上诉人李凯因与被上诉人大庆盛天房地产开发有限公司（以下简称盛天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告于2014年1月7日签订了商品房买卖合同一份，合同中约定原告购买被告开发的富丽城小区某商服住宅某房屋，建筑面积共137.63平方米，单价为每平方米人民币4225元，总房款合计581487元，同时约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方以商品房房屋主管机关依法确认的产权登记面积为准，据实计算。另查，被告庭审时辩称，网签合同中的约定是双方为了应付房产管理部门的预售合同备案而签订的，之所以网签合同的约定和被告实际销售情况不一致，是因为在房产局网站上进行网签合同时，合同文本是固定且不允许改变的，其内容并非是双方真实的意思表示，且双方在实际的房屋买卖过程中也没有按照网签合同履行，而是实行阁楼免费赠送，只按照楼下面积和实际单价实际履行房款收取和差价结算，而且被告已经按照该方式与原告结清了房屋差价，而且网签合同文本中的房屋建筑面积是系统按照预测绘房屋总面积自动生成的，这导致原、被告只能按照预测绘房屋总面积进行网签。从后期实测面积出来后，被告与原告进行差价结算的情况中也可以证实原、被告双方结算差价仍是按照楼下面积和实际单价进行据实结算的。本案中，原告房屋实测楼下面积为93.72平方米，乘以实际单价6250元/平方米，得出原告实际应付房款为585750元。而之前原告已经实际支付了购房款数额为581487元，即网签合同总价。二者相减，得出差价为4263元。原告据此向被告补交了购房款4263元，并办理了产权证。
原审法院认为，本案争议的焦点为，原、被告双方的购房合同中房屋价款是按照楼下面积计算，还是按照阁楼与楼下的总面积进行的结算？庭审中，被告陈述“实际购房价款是按照楼下面积结算，阁楼属于赠送面积，书面合同中的约定价格是为了配合房产备案系统而约定”，当事人陈述属于法定证据一种，该证据结合购买同样房屋的案外人李云州、李德鑫的证言及原告李凯补交相应的房款并办理了产权证的事实，可以认定被告盛天公司在向原告李凯销售房屋时已告知原告李凯按楼下面积计算房款、阁楼赠送，原告李凯对此也是知情的且是同意的。双方对房款总价按照楼下面积结算的口头约定，与书面合同约定虽然不一致，但该约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定、行政法规定的强制性规定，应当认定合法有效。双方应当按照实际约定即以楼下面积为结算房款依据来履行自己的义务。原告李凯所购买的富丽城小区某商服住宅某房屋楼下经房产部门实测面积为93.72平方米，乘以实际单价6250元/平方米，得出原告李凯实际应付房款为585750元，原告李凯已补交了差价款4263元，并办理了产权证。原告李凯要求被告盛天公司返还32275元没有事实和法律依据。故对原告李凯的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、第九十一条之规定，判决：驳回原告李凯的诉讼请求。案件受理费620元，减半收取310元，由原告负担。
上诉人李凯上诉称，原审判决认定事实错误、适用法律错误。我方已按照双方签订的书面合同分三次交付了全部购房款共计581487元，履行了合同全部义务。2014年4月7日房屋交付后，我方装修后入住。2015年8月左右，被上诉人通知我方可以办理房屋产权证，此时我方从开发商处及房产部门得知并确认了房屋实际面积只有131平方米（含阁楼），与合同中约定的面积少了6.63平方米，根据合同约定：合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。因此，我方多支付了6.63平方米的房款，即28012元。但是被上诉人告知我方，如果不补交4263元房款就不出具发票办理房屋产权证，经我方与被上诉人多次沟通未果，为了不耽误办理产区证，我方无奈之下只得补交。补交当日，被上诉人给我方出具了不动产统一发票，房屋总价也变为585750元，我方支付的契税也多出了484元。同日，我方还交付了12526元的办证费用，后于2016年1月22日取得房屋所有权证书。原审认定的事实依据的是被上诉人庭审时的辩称，无视我方提交的已形成完整证据链的书面证据所证明的事实。房地产转让行为属于法律、行政法规规定的应当采用书面形式的情形，原审判决无视法律法规的强制性规定，认为我方与被上诉人之间的房屋买卖行为适用所谓的口头约定，属于适用法律错误，判决错误。我方与被上诉人之间签订的商品房买卖合同已经生效并备案且已实际履行完毕，根据合同约定，配合我方办理房屋产权证属于被上诉人应当履行的合同义务，但被上诉人在办理房屋产权证时，不予配合，还强制我方多交房款，已严重违反了合同约定。被上诉人应当返还因面积减少而多收的房款、退还办理产权证时多交的房款以及赔偿我方契税损失等。故请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人返还我方购房款28012元、补交的房款4263元及契税484元（共计32759元），全部上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人盛天公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我方在向包括上诉人在内的所有6楼业主销售房屋时，都明确告知了销售方式是阁楼免费赠送、只按照楼下面积销售，上诉人对此是明知的。在签订认购书时也是按照楼下面积签订的，在双方结算差价款时也是按照楼下面积进行结算的，双方对于差价已经结清，上诉人无权再要求支付差价。
二审过程中，上诉人李凯向法庭提交：物业人员计算方式、垃圾费收据、采暖费收据、物业费收据复印件各一份（其中采暖费收据、垃圾费收据提供复写件核对），欲证明2014年4月7日，上诉人李凯在房屋交付后，按照合同约定的137.63平方米交付的上述费用，且具体数额是由物业公司的工作人员亲笔计算的。被上诉人盛天公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议；物业费和采暖费的收取是物业公司和热力公司按照产权面积计收的，与被上诉人无关，与本案诉争的房屋面积差价无必然联系；对于6楼业主，根据被上诉人与其达成的销售方式，阁楼的物业费是不需要上诉人承担的，但因为上诉人事后毁约，否认了实际的销售方式，所以上诉人才按照产权面积交纳的物业费并将票据作为证据使用。本院对该组证据的真实性予以采信。
被上诉人盛天公司未提交新证据。
本院二审查明的事实除原审查明的事实外，另查明，上诉人李凯从被上诉人处购买的房屋即涉案房屋产权登记面积为131平方米，其中楼下面积实测为93.72平方米。
本院认为，本案所争议的焦点为双方在签订商品房买卖合同时，所约定的房屋购买单价是否与商品房买卖合同中约定的价格相一致。根据双方陈述可知，双方系平等商品房交易市场中的买卖双方，并不存在其他可影响房屋交易价格的关系或因素，故对于双方在房屋交易过程中对价格的协商应以普通交易双方地位来衡量。通过被上诉人盛天公司一审过程中所出示的证据可知，盛天公司所开发建设的富丽城小区，对于顶层楼房的销售模式均为买底层赠阁楼，符合该地区房屋销售的实际情况；且根据双方各自陈述的房屋交易价格，被上诉人陈述向上诉人销售涉案房屋时，是按照每平方米6250元乘以涉案房屋楼下建筑面积，阁楼免费赠送，而上诉人李凯所陈述的每平方米4225元的价格明显低于交易当时房屋所在地区的销售基准价。结合2015年12月23日上诉人李凯向被上诉人支付房屋差价4263元的事实，且在原审中，上诉人李凯明确表示其在补交房屋差价的时候已经知道房屋实际面积小于书面合同约定的面积。上诉人李凯补交房屋价款的行为进一步佐证了双方并未按照书面合同的约定价格履行。虽然上诉人李凯在二审中称其并不认识被上诉人在原审中提交的“房屋认购书”中载明的“刘磊”，但该“房屋认购书”已经在原审中经过庭审质证，上诉人李凯在原审中称对该证据的真实性及证明的问题均无异议。根据民事诉讼禁反言的诉讼原则，且上诉人李凯在提起上诉时并未对该“房屋认购书”提出异议，因此，可以认定双方所签订的商品房买卖合同中写明的房屋单价并非双方的真实意思表示，而是按照该“房屋认购书”载明的以每平方米6250元的价格按照涉案房屋楼下面积进行购买，即双方在购买涉案房屋过程中的真实意思应为被上诉人盛天公司所主张的“买底层赠阁楼”。根据民事活动应遵循的诚实信用原则来判断，本案双方当事人虽在签订商品房买卖合同及办理房屋产权证过程中，书面证据体现了房屋交易的单价及总价，但双方实际履行的买卖原则应按照“买底层赠阁楼”来执行，即房屋实际交易价格应为按照底层（即涉案房屋楼下面积）每平方米6250元计算，阁楼部分不收费。根据该约定，被上诉人盛天公司已履行了其作为出卖人按照实际约定面积及价款收取购房款的义务，也履行了向买受人（即上诉人李凯）交付房屋并协助其办理房屋产权证照等义务。故被上诉人盛天公司在涉案的房屋买卖过程中并不存在违约行为，无需向上诉人李凯承担返还部分购房款的义务。至于上诉人要求被上诉人返还契税484元的主张，该费用系上诉人办理房屋产权证产生的费用，被上诉人无义务承担该笔费用。上诉人各项上诉主张均无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，本院认定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费619元，由上诉人李凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙文斌
审 判 员 杨社娟
代理审判员 齐少游
二〇一六年八月十六日
书 记 员 邢智超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定