云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）官民一初字第2255号
原告（反诉被告）昆明官渡大板桥供销有限责任公司。
法定代表人赵德华，执行董事。
委托代理人李学，云南云典律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）孔令忠，男，1947年12月13日出生，汉族。
委托代理人肖德飞，云南鼎兴律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人赵喜，男，1973年1月22日出生，汉族，特别授权代理。
原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司诉被告孔令忠租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，被告孔令忠依法提起反诉，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，被告孔令忠申请鉴定，本院于2013年11月28日组织双方当事人交换证据，并依法适用普通程序审理，依法由代理审判员颜芬芬担任审判长，与人民陪审员杨嘉升、许雁组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李学和被告的委托代理人肖德飞、赵喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司诉称：1988年9月10日，原、被告双方在官渡区小哨乡政府的监证下签订了一份租赁合同，原告将位于官渡区大板桥镇小哨办事处白汉场村小哨供销社土杂付食门市南端约60平方米的土地出租给被告使用，租期15年，即自1989年1月1日起到2004年12月30日终止，租金600元。租期届满后，虽经原告多次催还，至今被告都拒绝返还租赁物和支付相应租金。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令被告返还承租位于官渡区大板桥镇小哨办事处白汉场村的土地；2、判令被告支付自2005年至今共9年每年为12000元的租金，共计108000元；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告孔令忠辩称：1、被告并未拖欠原告租金，第一个十五年期满后的租金，已经供销社领导同意用原告在被告处消费的餐费冲抵；2、即使存在租金，也因已过诉讼时效丧失胜诉权；3、原告必须解决被告就房屋提出的补偿问题，才能够提出解除合同的问题。
被告孔令忠反诉称：1988年9月10日，原告与被告签订了一份租约，由原告将位于官渡区小哨供销社付食门市南端宅基地约60平方米出租给被告使用，期限15年，自1989年1月1日起至2004年12月30日止，租金共计600元，由被告一次性支付。被告按约支付了租金，取得了该宅基地的使用权，并投资建盖了房屋，该房屋由被告一直使用至今。现原告起诉要求收回宅基地，但却拒绝按合同约定支付被告房屋补偿款。为此，被告为维护自身的合法权利，特提起反诉，请求：1、判令反诉被告支付反诉原告房屋补偿款120000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。
原告针对被告孔令忠的反诉请求辩称：房屋租了15年，原告不断催促被告退房和交租，本案不存在补偿的事实，所以请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司针对本诉和反诉向本院举证如下：第一组：企业法人营业执照、组织机构代码证、文件、关于调整部分基层社建社规模的请示、文件，欲证明原告的合法诉讼主体资格；第二组：国有土地使用权证，欲证明原告是租赁土地的合法使用权人；第三组：租约，欲证明原告将所有的位于官渡区大板桥镇小哨办事处白汉场村小哨供销社土杂付食门市南端约60平方米的土地出租给被告使用，租期为15年，即自1989年1月1日起至2004年12月30日终止，现租期已经届满；第四组：通知4份，欲证明原告不断催还，至今被告都拒绝返还租赁物和支付相应租金；第五组：房屋租赁协议，欲证明现在的房屋租赁价格。
经质证，被告孔令忠对以上第1组证据没有异议，予以认可；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均认可；对第3组证据的真实性、合法性、关联性均认可，但认为原告证明租期届满的事实，被告不认可，实际上书面的租赁合同约定的租期届满后，双方又达成了口头的租赁合同；对第4组证据不认可，被告从来没有收到过原告发送的《通知》，双方发生纠纷是从2013年3月份开始的，原告提供了多年前的《通知》应当是其事后补的；对第5组证据不认可，与本案无关。
被告孔令忠针对本诉和反诉向本院举证如下：第一组：租约，欲证明1988年9月10日原、被告双方在官渡区小哨乡政府的监证下，签订了租赁合同，约定供销社将自己所有的一块60平方米左右的宅基地使用权租给孔令忠使用，租期15年，自1989年1月1日至2004年12月21日，15年租金共计600元，到期后，供销社需对房屋给予折价补偿。第二组：发货票22张，欲证明自1988年10月24日至1989年2月23日期间，供销社在被告（反诉原告）孔令忠经营的饭店招待用餐共计965.80元没有支付，该餐费供销社当时承诺用于抵扣被告（反诉原告）租赁期满后的租金。第三组：照片4张，欲证明被告（反诉原告）在所租赁的宅基地上投资加盖房屋的现场实物情况。
经质证，原告对第一组证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为合同写明了租期15年，租期已经届满了，对于合同中约定的房屋折价补偿的问题，应当根据房屋当年建盖的成本和使用折旧率等问题确认；对第二组证据均不认可，发票未盖章，通常付款后才开发票；对第三组证据的真实性均认可，原告确认是被告孔令忠在租赁土地上加盖的房屋的现场照片。
经被告孔令忠申请，本院依法委托昆明滇信司法鉴定所对孔令忠在《租约》土地上建盖的位于昆明市官渡区小哨乡白汉场村的房屋价值进行评估鉴定，该鉴定所向本院出具昆明滇信（2014）司鉴字第5号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案的位于昆明市官渡区小哨乡白汉场村哨关公路60号的地上建筑物于基准日的市场价值评定为22907元。本院依法通知鉴定人程洁、杨隽到庭作证。
经质证，被告孔令忠对司法鉴定意见书的真实性无异议，但不认可鉴定意见，理由为鉴定中心对房屋价值评估存在遗漏，未对石棉瓦顶房屋进行鉴定；鉴定违背了鉴定的真正目的，鉴定中心认为是自建用房，不存在收益，被告不同意，对于石棉瓦顶房屋，鉴定中心说明只有石棉瓦顶是被告建盖的，与事实不符，被告认为石棉瓦顶房屋不可能没有价值；原告对司法鉴定意见书的真实性无异议，但对鉴定意见不认可，认为鉴定应该按照地上建筑物的成本来算，鉴定人员采用的计算方法评估的价值偏高了。
本院对上述证据综合认证如下：原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司提供的第一组证据、第二组证据系有效证据，内容与本案关联，被告孔令忠对真实性无异议，本院予以采证；第三组证据系有效证据，系确认本案双方当事人租赁合同关系的依据，被告对真实性无异议，本院予以采证；第四组证据系原告单方制作的通知，被告不认可收到原告发送的通知，原告没有提供证据证明其已经将通知送达被告，故本院对该证据不予采证；第五组证据系原告与案外人之间的房屋租赁合同关系，本案中原告租出给被告使用的是土地，土地上的房屋为被告自行建盖，两者不具有同质性，本院对原告主张的待证事实不予采证；被告孔令忠提供的第一组证据与原告提供的第三组证据系相同证据，原告对真实性无异议，本院予以采证；第二组证据，原告不予认可，被告并未提供其他有效证据证明其主张的待证事实，故本院不予采证；第三组证据系现场照片，原告对真实性无异议，本院予以采证。昆明滇信司法鉴定所出具的昆明滇信（2014）司鉴字第5号司法鉴定意见书鉴定程序合法，有相应的鉴定依据，鉴定方法和测算过程明晰，鉴定意见具有合理性，对于双方当事人提出的质疑，鉴定人员出庭作证予以解释和说明，故本院对该证据予以采证。
经审理，本院确认本案法律事实如下：被告孔令忠系昆明市官渡区小哨乡村民。昆明市官渡区小哨供销合作社与大板桥供销合作社合并为昆明市官渡区大板桥供销合作社，后经改制昆明市官渡区大板桥供销合作社变更为昆明官渡大板桥供销有限责任公司，原企业的债权债务由改制后的企业承担。1988年9月10日，昆明市官渡区小哨供销合作社与被告孔令忠签订《租约》，约定被告孔令忠租用官渡区小哨供销社土杂付食门市南端约60平方米宅基地，租期15年，自1989年1月1日起至2004年12月30日止，租金600元，由被告孔令忠一次性付清，第四条约定“到期后，如供销社需用，应经乡政府、供销社及本人协商房屋折价手续，方可占用”。租约履行过程中，被告在涉案土地上建盖了一栋二层楼的砖混结构房屋，并在房后搭建了简易石棉瓦房屋。租期届满后，双方没有续签书面的租赁合同，被告继续使用涉案土地至今，被告未向原告支付《租约》期满后的租金。原告已取得《租约》所涉及土地的《国有土地使用证》。经被告孔令忠申请，本院依法委托昆明滇信司法鉴定所对涉案房屋价值进行评估，该鉴定单位出具昆明滇信（2014）司鉴字第5号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案的位于昆明市官渡区小哨乡白汉场村哨关公路60号的地上建筑物于基准日的市场价值评定为22907元。现原告起诉至本院，主张前述诉讼请求，被告依法提起反诉。
归纳原、被告的诉辩主张，本院认为本案争议焦点如下：一、原告要求被告返还其土地的诉请是否成立；二、原告主张租金108000元是否有相应的依据，其该项主张是否超过诉讼时效；三、被告反诉要求原告支付房屋补偿款能否成立。
关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原、被告于1988年9月10日签订《租约》明确约定原告将涉案土地约60平方米出租给被告使用，租期15年即自1989年1月1日起至2004年12月30日止，租金600元，由被告孔令忠一次性付清，租期届满后，被告孔令忠继续使用该土地至今，原告并未提出异议，故原、被告之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现原告起诉至本院要求被告返还土地，因双方之间现有的租赁合同关系为不定期租赁合同，原告可以随时解除合同，故本院确认自原告起诉状副本送达被告之日即2013年8月12日为原告解除租赁合同，被告孔令忠应当返还原告涉案土地。
关于争议焦点二，原告向被告孔令忠主张原租赁期限届满后每年租金12000元，共计108000元。因原、被告在原租赁合同期限届满后并未就租期和租金计算标准达成新的协议，原告主张的上述租金计算标准没有事实和法律依据，本院不予支持。在原租赁合同期限届满后，被告继续使用涉案土地，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故不定期租赁合同期间的租金参照原租赁合同计算，原租赁合同约定租期15年租金为600元，被告在租期届满后使用涉案土地至今已经9年多尚未支付租金，因原约定的租金标准相对目前的租赁行情而言较低，故本院不再作折算处理，确认由被告支付原告租金600元。双方没有对租金的支付时间作出明确约定，原告可随时主张涉案租金，原告主张租金的诉讼请求不超过诉讼时效。
关于争议焦点三，因原、被告在《租约》第四条中约定了租期届满后房屋折价补偿问题，该约定为双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应当予以遵守。现被告提出反诉要求原告支付房屋补偿款，本院依法委托昆明滇信司法鉴定所对涉案房屋价值评估为22907元，该鉴定程序合法，鉴定意见具有合理性，本院予以采证，并确认由反诉被告昆明官渡大板桥供销有限责任公司支付反诉原告孔令忠上述房屋补偿款22907元，反诉原告孔令忠提出房屋补偿金额为120000元没有事实依据，对于其主张超出司法评估价值22907元的部分，本院不予支持。原告支付被告房屋补偿款后，被告应当将涉案房屋连同土地一并返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、由被告孔令忠于本判决生效之日起十日内返还原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司《租约》中原位于官渡区小哨供销社土杂付食门市南端约60平方米土地以及地上建筑物；
二、由被告孔令忠于本判决生效之日起十日内支付原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司租金600元；
三、驳回原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司的其他诉讼请求；
四、由反诉被告昆明官渡大板桥供销有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孔令忠房屋补偿款22907元；
五、驳回反诉原告孔令忠的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2460元，由被告孔令忠负担1460元，由原告昆明官渡大板桥供销有限责任公司负担1000元；反诉案件受理费2700元（立案时未减半收取），减半收取1350元，由反诉被告昆明官渡大板桥供销有限责任公司负担700元，由反诉原告孔令忠负担635元，剩余1350元退还反诉原告孔令忠。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 颜芬芬
人民陪审员 许 雁
人民陪审员 杨嘉升
二〇一四年五月十四日
书 记 员 王 诚