文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初5297号原告：深圳市盈泰顺科技有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道鹤州路中科诺工业园厂房１栋五层南面，组织机构代码：591866630。法定代表人：唐超，职务：执行董事。委托诉讼代理人：赵莲珠，广东华篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婴子，广东华篆律师事务所律师。被告林征，女，1968年10月22日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，住址：深圳市宝安区，A)。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市盈泰顺科技有限公司（以下简称盈泰顺公司）的委托诉讼代理人赵莲珠到庭参加诉讼。被告林征经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盈泰顺公司诉称，2015年11月24日，原告（买方）与被告林征（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定，原告向被告林征购买其名下位于深圳市宝安区××街道××东侧××单元102的房产，房产证号码：深房地字第××号；房地产转让成交价为260万元；该房地产是抵押状态，卖方保证于签署本合同生效之日起20天内自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销解除抵押登记手续，且卖方应于还清贷款办理注销抵押登记后两个工作日内将该房地产证原件作为办理过户手续之用。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原、被告特别约定如下：1、买方选择一次性付款，买卖双方同意除了定金外，余下购房款251万元于该房产过户后取证当日，买方立刻支付给卖方指定代理人深圳市富连天资产管理有限公司的账号；2、买方清楚该房产被查封的，申请查封人姓名李宇飞，债权金额20万元，查封案号为(2015)深宝法民四初字第60号，卖方于签订本合同十五天内协调房产解封的相关事宜，如果过户期间出现房产被查封的，卖方负责协调解决；3、此成交价含子母车位，负二层11701847子母位；4、过户成交后，房产购房款未付清的，唐芙荣自愿对买方深圳市盈泰顺科技有限公司提供担保；5、此购房款含人所有家私电器；6、房产租约以实际租赁合同为准，房产交付后，卖方将收取承租人支付租赁押金一并转移给买方；7卖方处理房产无抵押、无查封的状态下三日内，买卖双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》。合同签订后，卖方办理赎楼手续及解除查封手续，2016年1月14日原告与被告林征的代理人第三人富连天公司签订了编号为深（宝）房现买字（2016）第1626号《深圳市二手房买卖合同》并至不动产登记中心递件过户，但过户时得知被告林征的房产处于被另案的债权人杨国全申请查封，房产处于状态导致未能成功过户。原告认为：原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行与原告于2015年11月24日签订的《二手房买卖合同》；二、被告支付原告违约金【违约金以2,600,000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年1月18日起计付至涉案位于深圳市宝安区××街道××东侧××单元××房产（房产证号码：深房地字第××号）交付之日止】；三、被告将上述房屋过户登记至原告名下（过户登记税费由原告负担），并将上述房屋交付原告；四、被告承担本案原告支付的律师费25,000元；五、被告承担保全担保费；六、被告承担本案诉讼费、保全费、公告费。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求继续履行的主要内容为被告将案涉房屋过户登记至原告名下，并将案涉房屋交付给原告。被告林征未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2014年12月31日，施鸿艺在深圳市南山公证处办理了公证委托手续，施鸿艺作为委托人，授权深圳市富连天资产管理有限公司(以下简称富连天公司）、陈莉钰、郑云办理关于深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园5栋一单元101号房产的出售等相关事宜，代理期限自2014年12月31日至2017年12月30日，富连天公司获得的授权包括还清按揭贷款、注销抵押登记、转卖、过户、收取售房款、到物业管理处办理水电过户等代理权限。当天，林征也出具了相同内容的委托书，受托人是富连天公司、陈莉钰、郑云，授权处理的房产为深圳市宝安区××街道××东侧××单元××房产。2015年11月24日，施鸿艺作为卖方，富连天公司作为卖方代理人，盈泰顺公司作为买方签订了一份《二手房买卖合同》，约定转让深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园5栋一单元101房，转让价款160万元，卖方自行筹资还清按揭贷款并办理注销抵押登记手续，定金9万元，买方于领取房地产证当日一次性付清剩余购房款151万元至富连天公司账号。同日，林征作为卖方，富连天公司作为卖方代理人，盈泰顺公司作为买方签订了一份《二手房买卖合同》，约定转让深圳市宝安区××街道××东侧××单元102房，转让价款260万元，卖方自行筹资还清按揭贷款并办理注销抵押登记手续；定金9万元（其中预留1万元作为交房保证金），剩余房款分两笔支付，递件过户至领取房地产证前支付100万元，领取房地产证当日支付151万元，两笔购房款均付至富连天公司账户；案涉交易除银行提前还款短期贷款利息、银行提前还款罚息、和赎楼担保费之外所发生的税费由买方负担；买方应于收到除交房保证金之外的其余款项后三日内将房地产交付给买方，并办理水、电、燃气、物业交接手续。买卖双方须在签订《深圳市二手房买卖合同》三日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记过户等手续。如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。合同第十八条特别约定条款约定：卖方清楚该房产被查封，申请查封人是李宇飞，债权金额20万元，查封案号为（2015）深宝法民四初字第60号，卖方于签订合同十五日内协调房产解封事宜，如递件后在过户期间房产被查封的，卖方负责处理解封事宜；若发生诉讼纠纷，由违约方向守约方承担诉讼期间产生的费用，包括律师费、保全担保费、保全费，案件受理费等一切费用。2015年11月25日，施鸿艺、林征作为委托人，富连天公司作为代理人，陈莉钰作为受托人，双方分别签订《委托赎楼协议书》，约定101号房产的赎楼服务费37,299.22元，1××号房产赎楼服务费129,593.1元。2015年11月25日，盈泰顺公司向富连天公司账户转账支付上述两套房产的定金共18万元。2015年11月27日前后，施鸿艺的代理人之一陈莉钰向建设银行深圳市分行还清101号房产贷款本息等费用932,480.45元，还清1××号房产贷款本息等费用1,378,652.42元，该银行出具两份《个人贷款结清证明》，确认两房的贷款已还清，借款合同终止。2015年12月3日，施鸿艺作为卖方、富连天公司作为卖方代理人、盈泰顺公司作为买方，就101号房地产办理了买卖合同的网签手续。2015年12月16日，盈泰顺公司向富连天公司账户转账支付101号房地产购房款150万元。当天，盈泰顺公司缴纳101号房地产的交易和登记税费共40,653.32元。后101号房地产过户登记至盈泰顺公司名下。2016年1月15日，盈泰顺公司向深圳市不动产登记中心递交了1××号房地产的转移登记申请材料。2016年1月19日，案涉1××号房地产因杨国全诉林征、施鸿艺民间借贷纠纷一案被人民法院查封。2016年2月2日，盈泰顺公司向富连天公司账户转账支付1××号房地产购房款100万元。后因1××号房地产被法院查封，该房地产未能过户登记至盈泰顺公司名下。2016年3月14日，原告提起本案诉讼。2016年3月16日，原告因本案诉讼支付广东华篆律师事务所律师费25,000元。2016年3月31日，本院依据原告申请轮候查封了案涉1××号房地产，原告因申请财产保全支付深圳市中科创融资担保有限公司担保费11,000元。另查明，案涉1××号房地产因杨国全诉林征、施鸿艺民间借贷纠纷一案被人民法院查封，查封期限为2016年1月19日至2019年1月18日。后深圳市前海合作区人民法院对该案作出（2016）粤0391民初181号民事调解书，该调解书载明：林征确认欠杨国全借款本金391,000元，利息142,400元（其中291,000元按照年利率24%从2014年6月1日计息至2016年2月1日；100,000元按年利率24%从2015年1月1日计息2016年2月1日），本息共计人533,400元。林征于2016年2月26日之前向杨国全一次性归还借款本息533,400元。施鸿艺对林征的债务承担连带清偿责任。受理费9,870元，减半收取4,935元，保全费3,240元，共计8,175元由林征、施鸿艺承担。林征、施鸿艺未履行调解书内容，杨国全向深圳市前海合作区人民法院申请强制执行，案号为（2016）粤0391执296号。2017年5月30日，富连天公司作为林征（称“甲方”）的代理人与盈泰顺公司（称“乙方”）签订一份《补充协议书》，约定：甲方、乙方同意原来约定“余下购房求款151万元为领取房地产证当日买方支付”变更为“余款购房款于签订本协议书十天内，其中103万元支付甲方指定富连天公司的银行帐号，48万元甲方同意乙方向第三方履行”；双方同意约定上述购房款48万元由乙方用于偿还林征拖欠杨国全的债务解决查封房产用途，该款支付方式由乙方与杨国全另行签订协议约定以及通过银行资金监管运作。2017年6月23日，杨国全与盈泰顺公司、唐超（盈泰顺公司的法定代表人）签订一份《协议书》，约定：杨国全同意盈泰顺公司以48万元代为偿还，了结杨国全与林征之间的债权债务关系;杨国全、盈泰顺公司同意上述48万元款项由中信银行笋岗支行托管，以唐超名义办理资金托管手续；双方办妥48万元托管手续或托管银行出具托管足额存入托管账户的证明后，杨国全即向法院申请解除林征名下案涉1××号房地产的查封；盈泰顺公司及唐超在杨国全解除对案涉1××号房地产查封后无条件足额放款给杨国全。之后，盈泰顺公司指定唐超通过托管银行支付48万元给杨国全，杨国全出具收据确认收到盈泰顺公司代林征支付的48万元，并申请解除了对案涉1××号房地产的查封。2017年9月19日，本案轮候查封转为正式查封，查封期限自2017年9月19日至2020年9月18日。2017年10月23日，盈泰顺公司通过唐芙蓉向富连天公司转账支付剩余购房款103万元。再查，案涉101、102房屋系双拼房，案涉101号房屋已经交付原告。上述事实，有当事人当庭陈述及房地产证、二手房买卖合同、公证委托书、不动产资料电脑查询结果表、不动产查封表、深圳市二手房买卖合同、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、转账凭证及收据、委托代理合同及发票、委托担保协议及发票、人民法院公告及发票、粤（2015）深圳市不动产第0060449号不动产权证书、2016粤0306财保44号、（2016）粤0391民初181号、（2016）粤0391执296号诉讼信息、（2016）粤0306民初6256号民事判决书、（2017）粤03民终1744号民事判决书、调解书、裁定书、查封结果通知书、协议书、资金委托监管协议书、客户回单、转账凭证、收据、委托代理合同及律师费发票、委托担保协议及发票等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，富连天公司在代理林征签订转让涉案1××号房地产的《二手房买卖合同》时具有合法有效的授权，案涉房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告在案涉合同履行过程中负有支付购房款的合同义务，被告负有将案涉房地产过户登记至原告名下的义务。原、被告双方在履行过户涉案房产中，因案外人的财产保全申请导致案涉1××号房地产被人民法院查封，以致案涉1××号房地产不能过户登记至原告名下，被告已构成违约，其应当承担相应违约责任。现案外人的财产保全查封措施已解除，原告盈泰顺公司为案涉1××号房地产的查封人，案涉《二手房买卖合同》所涉交易之房地产具备转移过户登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，原告关于被告继续履行合同并支付迟延履行违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同继续履行。根据审理查明的事实可知，原告已足额支付全部购房款，被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，涉案过户登记所产生的税费由原告承担；被告应在过户登记至原告名下之日起三日内将案涉房屋交付给原告。关于迟延履行违约金。案涉买卖合同约定如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。据此，被告应当支付迟延履行期间的违约金。本案中，原、被告双方于2016年1月15日办理了递件过户手续，但因案涉房地产被查封，导致案涉1××号房地产无法过户登记至原告名下，结合产权登记机关办理转移登记需要一定期限，因此，本院酌定迟延履行违约金从2016年1月29日开始计算；考虑到案涉合同约定的迟延履行违约金标准过高，本院将迟延履行违约金标准调低至每日万分之三。综上，迟延履行违约金以260万元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年1月29日起计算至本判决生效之日止。关于律师费、保全担保费。根据双方签订合同约定，若发生诉讼纠纷，由违约方向守约方承担诉讼期间产生的的费用，包括律师费、保全担保费、保全费，案件受理费等一切费用。本案诉讼因被告违约导致，据此，原告关于被告支付律师费25,000元、保全担保费11,000元的诉讼请求，有合同和事实依据，本院予以支持。综上所述，依照第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林征应于本判决生效之日起十日内将深圳市宝安区西乡街道前进二路东侧桃源峰景园5栋一单元102房（房产证号码为深房地字第××号）过户登记至原告深圳市盈泰顺科技有限公司名下，原告深圳市盈泰顺科技有限公司予以协助，过户登记的税费由原告深圳市盈泰顺科技有限公司承担；二、被告林征应于上述房地产登记至原告深圳市盈泰顺科技有限公司名下之日起三日内将上述房地产交付给原告深圳市盈泰顺科技有限公司；三、被告林征应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市盈泰顺科技有限公司迟延履行违约金（迟延履行违约金以260万元为基数，按照每日万分之三的标准从2016年1月29日起计算至本判决生效之日止）；四、被告林征应于本判决生效之日起十日内支付原告律师费损失25,000元、担保费损失11,000元；五、驳回原告深圳市盈泰顺科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28,160元、保全费5,000元、公告费390元，由被告负担，受理费、保全费、公告费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  陈远霞人民陪审员  朱纯禄二〇一七年十月二十六日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  董 宏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。