西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0104民初2867号
原告薛广存，男，汉族。
委托代理人李新波、张朝宁，陕西秦岳律师事务所律师。
被告杨建会，女，汉族。
委托代理人李娜、杨肖肖，陕西汉廷律师事务所律师。
第三人西安房天下房屋中介有限公司。
法定代表人徐瑞东，该公司总经理。
委托代理人王晓辉，男，汉族。
原告薛广存诉被告杨建会、第三人西安房天下房屋中介有限公司（以下称房天下中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛广存之委托代理人李新波，被告杨建会及委托代理人杨肖肖、第三人房天下中介委托代理人王晓辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告薛广存诉称，原、被告经房天下中介介绍，于2016年4月1日三方签订了二手房买卖合同。合同约定，由原告出资85万元购买被告所有的位于本市莲湖区未央路27号宫园壹号X室房屋，原告于合同签订之日付给被告定金贰万元整，被告于定金收到后三日内将房屋交付原告，并于签订合同当日起60个工作日内到房管局办理房屋过户手续，原告于办理房屋所有权转移登记当日支付剩余购房款。原告于合同签订当日按约定付给了被告定金贰万元整，并支付中介费8500元。合同签订后五天，被告提出其资金紧张，急需用钱，在中介公司的撮合及见证下，原告又提前预付了八万元购房款，连同定金一共付给被告十万元。此后，被告又以种种困难要求原告垫付房屋各种税费，原告由于购房心切，先后又垫付了税费36727.08元，至此原告共付出了145227.08元。但被告却迟迟拖延不履行合同，既不按约定交付房屋（该房屋正外租他人），也不在约定期限内办理房屋过户手续，原告无数次要求其履行合同，但被告始终不予办理。原告在过户无望的情况下，向被告提出解除合同，要求被告返还原告所付款项，被告不予理会，甚至避而不见，原告并通过中介公司联系多方被告解决，均未果。为维护其合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、解除与被告签订的房屋买卖合同，返还已付购房各种款145227.08元；2、被告承担违约责任并赔偿损失；3、被告承担本案诉讼费。
被告杨建会辩称，一、薛广存所述与事实不符。1、在合同签订后，已将钥匙交给中介即本案第三人；2、合同虽约定办理过户手续的期限，但是在签订合同中，薛广存对以下事实是明知的，因为涉案房屋是按揭付款，所以房产证尚未办理下来，即使在杨建会加急办理的情况下在约定期限内也有可能无法办理下来，所以同意在房产证拿到后十日内办理过户（第三人可以作证）；3、关于房产证过户，合同第十三条约定双方协商一致在杨建会房产证拿到后10日内办理权属转移，因薛广存迟迟不交垫资款利息，故至今房产证尚未拿到，在杨建会多次催促办理过户的情况下，薛广存仍然因个人原因不办理，合同并非事实上不能履行，现薛广存单方解除合同存在违约，根据合同第九条的约定，定金不予退还；4、杨建会因自身欠债，急需用钱，本身就以低于市场价的价格将房屋卖给薛广存，在签订合同后，为了尽快拿到购房款以还债，加急办理房产证，薛广存上述单方违约行为致使杨建会已有利息损失10万余元，杨建会保留要求薛广存赔偿的权利。二、费用方面：杨建会同意解除合同；定金按照法律规定不予退还；中介费是薛广存应支付给第三人的，与杨建会无关；税费及8万元购房款杨建会愿意退还，但税费金额有误。针对原告所述违约责任，违约方为薛广存，因此其不应承担违约责任；代理费、保全费也同违约责任意见。现原告保全的房产市值应为一百多万元，根据法律规定原告不应保全被告这么大标的的房产，其损失也不应由其承担。
第三人述称，其作为中介方尽到了中介服务义务，促成双方的买卖合同；三方建立的房屋买卖合同第九条第一款约定本案违约赔偿属于违约方承担。
经审理查明，2016年4月1日甲方（出售方）杨建会与乙方（买受方）薛广存、丙方（居间方）房天下中介签订《房屋买卖三方合同》，约定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，共同委托丙方代理并见证甲、乙双方之间的买卖行为，经甲、乙、丙三方协商一致，共同订立合同。甲方所售房屋坐落为本市莲湖区未央路27号（建筑物名称宫园壹号）X室。该房屋建筑面积为122.16平方米。该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，甲方应于2016年8月1日之前办理抵押注销手续。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币捌拾伍万元，该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用。乙方应于本合同签订当日将定金人民币贰万元交于甲方。乙方采取全款方式付款，乙方应于本协议签订后90日内准备好购房款，并于办理房屋所有权转移登记当日，将购房款人民币83万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户。交易过程中，甲、乙双方应按照国家及西安市相关规定缴纳各项税、费，约定为甲方名义之税、费乙方自愿代替甲方支付，乙方名义之税、费乙方自行支付。甲、乙双方在签订本合同当日起，30个工作日内准备好所有过户资料和所需房款。甲乙双方准备好所有过户资料和所需房款后，30个工作日内到房管局办理过户手续。作为居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日，由乙方向丙方支付报酬4250元。甲方应当在乙方支付甲方定金后叁日内将该房屋交付给乙方。违约责任约定为，如乙方违约定金不退，甲方倍退还乙方定金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等。合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续、户口转移出去的，视为甲方违约，逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之十的违约金。其他约定：甲乙双方协商一致，甲方房产证拿到后壹拾日内办理权属转移，乙方契税款甲乙双方各付一半（50%）。
2016年4月6日甲方杨建会、乙方薛广存、见证人方超签订《情况说明（补充协议）》,原合同不变的前提下，乙方给甲方支付房款壹拾万元，包含定金贰万元，此款在房屋不能正常的交易的情况下，甲方应在七日内退还乙方（定金退还具体以责任划分判定）；产证办理下来后，若此房屋可以做国家公证处全权公司委托公证时，乙方将替甲方还清建行此套房屋按揭尾欠款约43万元，若无论任何原因不能进行公证委托时，甲方银行按揭尾款自行解决。同日，杨建会出具收条，收到薛广存房款10万元整。
2016年4月1日薛广存向第三人支付居间服务费4250元、综合保障服务费4250元，共计8500元。2016年4月21日薛广存代杨建会缴纳陕西省住宅专项维修资金17713.2元及契税12513.88元。
2016年10月9日杨建会出具《薛广存付办理杨建会房产证、房屋他项证加急费证明》，一、2016年4月24日办理杨建会房产证薛广存付加急费包括500元购物卡共付人民币叁仟伍佰元整，经协商，杨建会承担1500元，在过户房款中扣除，薛广存承担2000元；二、2016年7月22日办理杨建会房屋他项证薛广存付加急费人民币叁仟元整，经协商杨建会承担1500元，在过户房款中扣除，薛广存承担1500元。2016年4月24日杨建会出具借条，今2016年4月24日办房产证加急费用1500元。2016年4月28日杨建会取得该房屋所有权证书。
后原告因被告未按期交房及按期办理房屋产权转移手续，诉至法院，要求解除房屋买卖合同。起诉前，薛广存向本院申请诉前保全，本院依法查封杨建会本案涉案房屋。原告支付保全费1356元，并购买诉讼财产保全责任保险花费1487元。薛广存于2016年10月10日与陕西秦岳律师事务所签订《委托代理合同》，支付代理费12000元。
上述事实，有原、被告提供的《房屋买卖三方合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、补充协议、证明、民事裁定书、执行裁定书、委托代理合同、收据、收条、发票、谈话笔录及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告及第三人在自愿平等基础上签订《房屋买卖三方合同》，系当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自的权利义务，原告按合同约定按期将定金交给被告，原告以被告未按合同约定期限交付房屋及办理产权过户手续为由要求解除房屋买卖合同，被告表示同意，本院依法予以准许。合同解除后，被告应将原告向其支付的房款退还原告，关于原告代被告垫付的大修基金费用及契税30227.08元，被告亦应向原告返还。因被告未按合同约定的期限交付房屋及办理产权过户手续，应属违约，现原告要求被告承担违约责任于法有据，本院予以支持。关于违约金计算方式，虽合同约定违约金为房屋成交价百分之十，原告以其实际损失主张，不超过该约定，本院予以确认。关于原告具体损失，合同约定包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等，本案中，原告因委托律师支付律师费12000元、居间服务费4250元、综合保障服务费4250元、保全费1356元、诉讼财产保全责任保险1487元，系其实际损失，本院予以确认。关于因办理房屋产权证书及房屋他项权证书加急费6500元一节，根据杨建会书写的证明可以认定该笔费用损失。关于被告杨建会辩称，其已按期将房屋钥匙交至第三人处已按期交付房屋，第三人称被告将钥匙直接交予原告，但均未提供证据予以证明，且在双方约定的交房日期，该房屋仍处于出租状态，房屋租金一直由被告收取，故其辩称已按期交房一节，本院不予采信。关于被告辩称因原告不按期垫资，致使其无法注销抵押登记一节，因双方合同并未约定原告有垫资义务，被告亦未提供证据证明原告负有垫资的义务，故对被告该理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
解除原告薛广存与被告杨建会、第三人西安房天下房屋中介有限公司于2016年4月1日签订的《房屋买卖三方合同》；
本判决生效后十日内，被告杨建会返还原告薛广存购房款10万元、垫付的大修基金、契税30227.08元，共计130227.08元；
本判决生效后十日内，被告杨建会赔偿原告薛广存律师费12000元、居间服务费4250元、综合保障服务费4250元、保全费1356元、诉讼财产保全责任保险1487元，共计23343元整。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12300元（原告薛广存已预交），本院减半收取6150元，由被告杨建会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 韩武娜
二〇一七年五月二十二日
书记员 赵 逸