广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终1号
上诉人（一审原告）光美珍，女，汉族。
上诉人（一审原告）李秋生，男，汉族。
上诉人（一审原告）李健生，男，汉族。
上诉人（一审原告）李敏，女，汉族。
以上四上诉人的共同委托代理人张成。
以上四上诉人的共同委托代理人刘旭全。
被上诉人（一审被告）桂平市兴达房产开发公司，住所地桂平市西山镇兴宁街544号。
法定代表人叶志新。
委托代理人莫子桐。
上诉人光美珍、李秋生、李健生、李敏因与被上诉人桂平市兴达房产开发公司（以下简称兴达公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2015）浔民初字第888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭于同年1月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人光美珍、李秋生、李健生、李敏的共同委托代理人张成、刘旭全，被上诉人兴达公司的委托代理人莫子桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年12月3日，兴达公司（合同甲方）与李耀坤（合同乙方）签订了一份《屋地转让协议书》，约定如下：“1、甲方有地一幅位于西山镇××队细汶垌，屋地南北对向前12米路，后面3.5米。2、屋地规格：7米×9米=63平方米，附图纸一张，按图纸所定数号。3、该地一次性定价人民币壹拾陆万伍仟元正（￥165000元）。4、乙方先付壹拾万元正作购地定金，乙方在甲方整好基础后十天内付陆万伍仟元正给甲方，乙方在接到甲方通知办好国有土地证一个月内交付给甲方；甲方同时将二证交给乙方，如乙方逾期不交款，按违约处理，甲方有权处理该幅土地并扣除乙方所交款的30%违约金给甲方。5、甲方办理好该地三证：国有土地使用证、购房证，费用由甲方负责。6、准建证办理四层半准建手续。甲方负责一层配套费，二层以上配套费用、施工图费用由乙方负责。7、甲方搞好四周基础，水沟、道路、水电总管，费用由甲方负责。8、该地在2007年6月30日交付使用，如甲方超期不交付使用，按乙方所交款的30%赔偿给乙方，并退回所交定金……”。签订协议书后，李耀坤已于当天交付购地款100000元给兴达公司。兴达公司未能在2007年6月30日办好国有土地使用证、购房证、准建证交给李耀坤，也没有将土地交给李耀坤。
一审法院另查明，光美珍是李耀坤（2013年12月30日病故）的妻子，光美珍与李耀坤生育有儿子李冬生（2014年5月21日病故，妻子高鸣，女儿李婷婷）、李秋生、李健生（别名李夏生）和女儿李敏。李冬生的妻子高鸣和女儿李婷婷书面表示放弃本案的诉讼权利。该院依光美珍、李秋生、李健生、李敏申请，于2014年12月29日裁定查封了兴达公司坐落于桂平市寻旺乡河南村的一幅国有土地，该地的国有土地使用证号为浔国用（2014）第0944号，地号为450881202204GB00085。
一审法院经审理认为，《屋地转让协议书》的乙方（李耀坤）已于2013年12月30日病故，应由其法定继承人提起诉讼，因李冬生的法定继承人书面表示放弃本案的诉讼权利，本案应以李耀坤的妻子光美珍、儿子李秋生、李健生及女儿李敏提起诉讼，故光美珍、李秋生、李健生、李敏是本案的适格原告。因《屋地转让协议书》所约定转让土地使用权的土地是未获批准为建设用地的集体土地，本案起诉前兴达公司亦未取得涉案土地的土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，应认定李耀坤生前与兴达公司签订的《屋地转让协议书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，兴达公司因协议取得了购地款10万元应予以返还，并赔偿光美珍、李秋生、李健生、李敏因合同无效而造成的损失。双方签订协议后，兴达公司长期占用李耀坤交付的土地转让款10万元，兴达公司应以10万元为基数，从2006年12月3日起至还清款项之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算赔偿光美珍、李秋生、李健生、李敏的经济损失。因合同无效，光美珍、李秋生、李健生、李敏请求兴达公司支付违约金没有法律依据。因为《屋地转让协议书》是无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，本案没有诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告桂平市兴达房产开发公司返还土地转让款100000元给原告光美珍、李秋生、李健生、李敏；二、被告桂平市兴达房产开发公司赔偿经济损失（以100000元为基数，从2006年12月3日起至还清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付）给原告光美珍、李秋生、李健生、李敏；三、驳回原告光美珍、李秋生、李健生、李敏的其他诉讼请求。本案受理费4875元，诉前财产保全申请费1520元，合计6395元，由被告桂平市兴达房产开发公司负担。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
上诉人光美珍、李秋生、李健生、李敏不服一审判决，上诉称，一、本案是商品房买卖合同纠纷而不是土地使用权转让合同纠纷。被上诉人是具有房地产开发资质的房产开发公司，本案合同虽名为屋地转让协议书，但从合同的约定内容来看，被上诉人负责建好房屋基础并办理国有土地使用证、购房证及四层半的准建手续，因此，《屋地转让协议书》实际上商品房买卖合同。二、《屋地转让协议书》实际上商品房买卖合同，是合法有效的。即使是土地使用权转让合同，也是有效的。本案没有证据显示涉案土地是集体土地。被上诉人于1995年5月17日已经取得广西壮族自治区玉林地区行政公署人玉署函（1995）161号文批复同意征用西山镇岭头村细纹垌的水田面积27760平方米，并由桂平市国土资源局于1995年5月8日出让经被上诉人作定向集资建房用地，这一事实已经由（2007）浔民初字第55号民事判决书所确认。因此一审判决认定《屋地转让协议书》无效是错误的。三、被上诉人未能如约将涉案土地交付给上诉人，也没有办理国有土地使用证、购房证及四层半的准建手续，违反合同约定，应当按合同约定支付违约金3万元给上诉人。签订协议是屋地转让价为2619元每平方米，转让总价款为165000元，而涉案土地现在已升值为10000元每平方米，每平方米升值7381元，被上诉人应当将465003元（7381元／平方米×63平方米）经济损失赔偿给上诉人。四、一审判决程序违法。一审判决审理期限超过六个月。上诉人是以被上诉人违反合同约定为由要求解除合同，而一审判决却认定合同无效，但又没有依法向上诉人进行释明，导致上诉人没有及时变更诉讼请求，也不告知上诉人可以通过评估确定经济损失，程序违法。（2011）浔民初字第420号民事判决及（2011）浔民初字第427号民事判决均是按银行同期同类贷款利率的四倍计算因购地协议无效而造成的经济损失，而本案与上述两案是同类型、同性质的案件，经济损失也应按银行同期同类贷款利率的四倍计算。综上所述，请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人兴达公司辩称，《屋地转让协议书》是土地使用权转让合同，按约定被上诉人交付给上诉人的是土地，而不是商品房。上诉人就涉案土地没有取得土地使用权证书，也没有经有批准权的人民政府同意转让，《屋地转让协议书》是无效的，因此不应支付违约金3万元给被上诉人，被上诉人只应承担缔约过失的责任，缔约过失造成的损失是10万元的利息，按照按银行同期同类贷款利率计算，没有其他损失。一审的审限问题被上诉人没有异议，至于合同无效的释明问题，被上诉人在一审答辩时就已经主张合同无效，既然合同无效就不存在经济损失，也不能通过评估确定，不存在不及时变更诉讼请求而损害上诉人利益的问题。因此，一审判决正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。
在二审审理过程中，上诉人光美珍、李秋生、李健生、李敏提供如下证据：1、兴达公司图纸，拟证实兴达公司与李耀坤约定转让的屋地位置；2、宗地图，拟证实涉案屋地已由被上诉人兴达公司转让给杨镇光、蒋健玲等人；3、土地登记卡、宗地图，拟证实被上诉人兴达公司将涉案屋地转让给杨镇光等人并并办理了国有土地使用证；4、国有土地登记发证档案（蒋健玲），拟证实兴达公司已取得玉林地区行署、桂平市人民政府批准，并与桂平市土地管理局签订了《国有土地使用权出让合同》，2007年3月兴达公司得到全部土地并进行开发，从2009年起，兴达公司开始为买受人办理国有土地使用证，兴达公司已为蒋健玲办理了国有土地使用证；5、国有土地登记发证档案（黄江丽）；6、（2015）贵行初字第24号行政判决书，证据5和证据6拟证实兴达公司与李耀坤约定的屋地坐落于兴达开发区，兴达公司拒交屋地，恶意违约；7、吕志君、吕志祺案件判决书6份，拟证实买受人的经济损失至少应按买受人所交房款以银行四倍利率计付利息。被上诉人兴达公司提供了本院（2015）贵民二终字第104号民事判决书，拟证实上诉人主张的银行同期同类贷款利率的四倍计息无法律依据。
被上诉人兴达公司对上诉人提供的证据进行质证后认为，对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可；证据2的宗地图于2014年3月1日制作，与本案没有关联性；对证据3的真实性、合法性无异议，但与本案无关；对证据4的真实性、合法性无异议，但不能证实被上诉人兴达公司已取得涉案屋地的土地使用权证；对证据5的真实性、合法性无异议，但与本案无关；黄江丽已上诉，证据6未发生法律效力，不能证明上诉人所要证明的内容；对证据7的真实性、合法性无异议，但与本案无关。上诉人对被上诉人提供的证据质证后认为，对证据的真实性由法院认定，不按银行同期同类贷款利率的四倍计息就无法弥补上诉人的损失。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、李耀坤与兴达公司于2006年12月3日签订的是《屋地转让协议书》，约定兴达公司将涉案屋地转让给李耀坤，因此，本案是土地使用权转让合同纠纷，上诉人主张本案是商品房买卖合同纠纷，无事实和法律依据，本院不予采信。
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”本案中，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人兴达公司在本案起诉前已经取得了涉案屋地的土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让涉案屋地，被上诉人兴达公司亦予以否认，因此，李耀坤与兴达公司于2006年12月3日签订的《屋地转让协议书》无效。
三、由于《屋地转让协议书》无效，上诉人依据《屋地转让协议书》的约定要求被上诉人支付违约金3万元，依法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人应当将李耀坤交付的屋地转让款10万元返还给上诉人，并赔偿因合同无效而造成的损失。被上诉人兴达公司未取得出让土地使用权证书，也未经有批准权的人民政府同意，将涉案屋地转让给李耀坤，导致《屋地转让协议书》无效，被上诉人兴达公司有过错；李耀坤未查明被上诉人兴达公司是否取得涉案屋地的土地使用权证书，就与被上诉人签订本案协议，也有过错。因被上诉人兴达公司与李耀坤签订《屋地转让协议书》并收取土地转让款期间，被上诉人还对外转让土地使用权，即被上诉人兴达公司长期占用李耀坤交付的屋地转让款10万元并用于商业活动，结合本案实际情况、双方的过错程度，参照民间借贷利率，对上诉人提出的至少应当按银行同期同类贷款利率四倍计算利息作为赔偿上诉人的经济损失的主张，本院予以支持。上诉人提出应按土地升值差价赔偿经济损失465003元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
四、上诉人认为一审没有就合同无效向当事人释明属于程序违法，依法无据，审限也属于法院内部管理问题，不影响本案的实体处理，因此，对上诉人提出的将本案发回重审的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决被上诉人返还土地转让款10万元给上诉人正确，本院予以维持，但认定经济损失数额欠妥，本院予以变更。上诉人上诉请求合理的部分，本院予以支持；无理部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持桂平市人民法院（2015）浔民初字第888号民事判决第一、三项；
二、变更桂平市人民法院（2015）浔民初字第888号民事判决第二项为：桂平市兴达房产开发公司赔偿经济损失（以100000元为基数，从2006年12月3日起至还清款项之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计付）给光美珍、李秋生、李健生、李敏。
一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费8725元（上诉人已预交9750），由上诉人光美珍、李秋生、李健生、李敏负担8000元，由被上诉人桂平市兴达房产开发公司负担725元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向桂平市人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
审 判 员 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
二〇一六年三月十一日
书 记 员 梁明燕