天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初4735号原告（反诉被告）：杨前锋，男，1985年4月7日出生，汉族，天津市安全生产监督管理局工程师，住天津市北辰区。原告（反诉被告）：王婷，女，1986年6月26日出生，汉族，现无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨前锋（夫妻关系），男，1985年4月7日出生，汉族，天津市安全生产监督管理局工程师，住址同上。被告（反诉原告）：天津市普惠物业管理有限公司，住所地天津市河东区新兆路美福园小区9号楼旁小楼2楼。法定代表人：赵宝霞，总经理。委托诉讼代理人：戴森(单位推荐)，男，该公司职员。原告（反诉被告）杨前锋、王婷与被告（反诉原告）天津市普惠物业管理有限公司（以下简称普惠公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨前锋和被告(反诉原告)普惠公司的委托诉讼代理人戴森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨前锋、王婷向本院提出如下诉讼请求：1、判令普惠公司履行物业合同义务，每日清理小区内垃圾，每日清理20号楼1层和2层的楼道卫生。对楼道内和大门上广告定时清理，协调有关部门拆除小区内的私搭乱建违章建筑和附着物，对小区内监控设备和路灯进行维护，保证业主财产和人身安全；2、判令普惠公司承担合同违约责任，赔偿杨前锋、王婷违约金9000元；3.诉讼费由普惠公司承担。事实与理由：杨前锋、王婷为宸欣家园20-1-203业主。二人于2010年从天津市川正兴宜置业发展有限公司购得宸欣家园20-1-203房屋，居住至今。普惠公司于2010年4月21日与建设单位签订了《天津市前期物业管理服务合同》，为北辰区宸欣家园小区提供物业管理服务。但被告一直未履约，小区内垃圾长期无人清理，绿地绿化杂草丛生，私搭乱建严重，安装在小区监控设备模糊不清，夜间没有路灯，侵财事件多有发生，导致该小区房产严重贬值，故呈诉。被告（反诉原告）普惠公司辩称，请求驳回杨前锋和王婷的全部诉讼请求,诉讼费由杨前锋和王婷承担。二人所诉事实和理由不成立。普惠公司作为宸欣家园小区的物业管理单位按照《前期物业管理服务合同》约定,履行了合同义务，对小区内的垃圾进行了清理，对小区内私搭乱建的行为通知了行为人并到当地有关部门进行备案和通知,对绿地苗木进行了维护和管养,对小区路灯监控设备等设施履行了法定程序的维护管养。按照物业合同，普惠公司没有义务保证业主的财产、人身安全和业主房产价值。二人所提均非合同约定内容，普惠公司已依约履行义务，不应承担违约责任，也不应支付违约金。此外，杨前锋、王婷长期拖欠应缴物业费，二人应当承担违约责任，向普惠公司支付拖欠的物业费。二人所诉事实均不存在，所谓侵财事件与承担违约责任没有因果关系，双方履约行为与房产价值贬值也无因果关系。杨前锋、王婷的诉讼请求无事实和法律依据。请求驳回二人全部诉讼请求。被告（反诉原告）普惠公司向本院提出如下反诉请求：1.判令杨前锋、王婷向普惠公司给付物业费1592.1元（2016年2月15日至2017年6月14日，按照1.2元/月/㎡乘以82.92㎡计算，每月99.5元）；2.本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由反诉被告承担。事实与理由：我方于2010年4月21日与建设单位签订津物备[2010]（住）第63号《天津市前期物业管理服务合同》。杨前锋、王婷自2016年2月15日至2017年6月14日未缴纳物业费，其房屋建筑面积82.92㎡，缴费标准为1.2元/月/㎡，每月应缴99.5元，欠费合计为1592.1元。我方多次通知二人按期缴纳物业服务费未果，故呈诉。原告（反诉被告）杨前锋、王婷辩称，不同意普惠公司的部分诉讼请求，不同意支付物业费。根据津发改价管[2015]541号《关于印发的通知》（以下简称《管理办法》通知）中物业费指导价格标准，普惠公司是三级资质，收费应为0.7元/月/㎡，所以其二人认为应该按照0.7元/月/㎡的标准缴纳物业费。前期物业服务合同是三级资质，根据发改委文件，普惠公司未履行相关义务，并限制其二人用电梯的权利，要求其每三天充一次电梯卡，且只能在工作时间充卡。本院经审理认定事实如下：2010年3月10日，原告杨前锋、王婷与天津市川正兴宜置业发展有限公司（以下简称川正公司）签订《天津市限价商品住房买卖合同》，约定由原告杨前锋、王婷购买北辰区姚江路东侧、汾河道南侧宸欣家园20-1-203号房屋，建筑面积82.92㎡。同年4月20日，川正公司与普惠公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），由普惠公司承担天津市北辰区宸欣家园小区的前期物业服务工作，合同期限自2010年4月20日至小区业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。前期物业合同约定该小区物业管理费收费标准按高层住宅0.5元/月/㎡收取,配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.7元/月/㎡的标准由业主交纳。关于交纳费用时间约定业主于每月25日前交纳。甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三比例交纳违约金。2016年6月30日，普惠公司曾因物业服务合同纠纷起诉王婷、杨前锋要求二人支付自2014年2月15日至2016年2月14日期间欠缴的物业管理服务费2388.1元及滞纳金。同年7月27日，北辰法院作出（2016）津0113民初4134号民事判决书，判决王婷、杨前锋按照此期间欠付物业管理服务费2388.1元的70%支付普惠公司1671.67元并驳回普惠公司其他诉讼请求。杨前锋、王婷系天津市北辰区姚江东路与汾河南道交口宸欣家园20-1-203号房屋所有权人，房屋建筑面积82.92㎡。按照前期物业服务合同，杨前峰与王婷每月应缴物业管理费及机电设施运维费用合计1.2元/㎡，每月应缴物业费用共计99.5元。二人自2016年2月15日至2017年6月14日期间尚未交纳物业费用，欠缴数额为1592元。另查，普惠公司具有物业服务企业三级资质。杨前锋、王婷居住小区内存在垃圾清理不及时、楼道卫生环境不整洁、小区监控管理不到位等情况。对于有证据证实且当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：关于杨前锋、王婷提交的证人证言，普惠公司对于到庭的钱某、靳某、蔡某、王某的书面证言没有异议，但对证言内容真实性不认可，认为与本案无关联性；对于其余9名未到庭证人的证言，真实性、关联性均不认可。本院认为，普惠公司对未出庭人员证言不认可，因证人未出庭作证与法律规定形式不符，故本院对于未出庭证人证言，依法不予采信。关于证人钱某、靳某、蔡某、王某的证言，因靳某、蔡某、王某因物业费事宜与普惠公司存在利害关系，且普惠公司对关联性有异议，故对其二人证言本院依法不予采信；对于钱某的证言，其与杨前锋、王婷并非在同一楼栋居住，其证言部分与本案关联性不足，对其中能够与小区环境照片相佐证的垃圾清运、楼道环境不整洁等内容，本院依法予以采信。对于小区环境照片，普惠公司认为不能显示照片拍摄时间及位置，不具备客观性、真实性。本院对于无其他证据佐证的部分照片，依法不予采信。关于车辆被刮照片，普惠公司对真实性和关联性均不认可。本院认为，结合杨前锋申请调取的接警记录，能够证明经过110接警因摄像设备模糊未能查明车损原因，故本院据此能够认定小区物业监控管理存在不足；但普惠公司质证认为照片无法显示损失发生原因及与本案的因果关系，本院对其上述质证意见依法予以采信。关于杨前锋、王婷提交的会议录音及书面录音材料，普惠公司认为无被录音当事人确认，不认可该证据真实性和关联性。本院认为，该录音无其他证据佐证，不能证实其关联性和证明目的，本院对此不予确认。对于杨前锋从网上打印的发改委文件，普惠公司对此不予认可，亦无公章，故本院对此证据合法性和关联性不予认定。关于普惠公司提交的宸欣家园日常保洁服务合同和保洁记录、发票、生活垃圾清运合同、日清运的检查表和清运垃圾照片，绿地打草服务协议、监控应急维修施工合同，对双方无异议的保洁服务合同、生活垃圾清运合同本院依法予以采信；对于保洁记录、发票、每日清运检查表、绿地打草服务协议复印件，普惠公司未能提供原件，本院对该证据不予认定；对于监控应急维修施工合同复印件，经杨前锋核对，与普惠公司持有的原件不一致，对此证据本院依法不予采信。关于拆除私搭乱盖的执法照片，杨前锋不认可其真实性，本院依法不予采信。关于通过EMS的物业费催告函，并无杨前锋、王婷已签收的证据佐证，故对该证据本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为，普惠公司是否依约完全履行了物业服务管理义务；杨前锋、王婷是否应当依约足额缴纳物业服务费用。杨前锋、王婷系宸欣家园小区业主，普惠公司为北辰区宸欣家园小区的前期物业服务企业。普惠公司依约为杨前锋、王婷提供了物业管理服务，杨前锋、王婷应向普惠公司交纳物业管理服务费。普惠公司提交了相关证据表明其作为物业服务提供方已履行合同约定的物业服务内容。庭审中，杨前锋、王婷举证证实其所在宸欣家园小区存在垃圾清理不及时、楼道卫生环境不整洁、小区监控管理措施不到位等情况。鉴于普惠公司未能完全尽到合同约定的卫生保洁、监控管理维护等义务，故普惠公司应对杨前锋、王婷交纳的物业管理服务费予以酌减，根据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定杨前锋、王婷应交纳物业管理费数额为二人欠付物业管理费的70%为宜。关于杨前锋、王婷提出要求普惠公司赔偿违约金9000元的主张，二人认为包括2013年至2017年期间物业费4800元及车辆被刮的修理费3000余元，本院认为，其二人此期间的部分物业费用已通过诉讼解决，再次主张于法无据，而提出车辆被刮修理费作为损失证据不足，本院依法不予支持。对于双方其他主张，因事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨前锋、王婷于本判决生效之日起五日内给付被告（反诉原告）天津市普惠物业管理有限公司2016年2月15日至2017年6月14日期间物业管理费的70%，共计1114.4元；二、驳回原告（反诉被告）王婷、杨前锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由杨前锋、王婷负担；反诉案件受理费25元，由天津市普惠物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘 婧代理审判员 邓 清人民陪审员 张 颖二〇一七年十一月二十四日书 记 员 王洪飞附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。