广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终3685-3700号
上诉人（原审原告）：深圳市大中华第一太平物业管理有限公司，住所地深圳市福田区福华路北深圳国际交易广场写字楼3701，组织机构代码76639542-1。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托诉讼代理人：冯东，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴琼，北京市中伦（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：罗惠玲，女，1963年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：马莉，广东人民时代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何慧轩，广东人民时代律师事务所律师，
上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司（以下简称大中华公司）因与被上诉人罗慧玲物业服务合同纠纷十六案，不服深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初14378-14393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人大中华公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判被上诉人罗慧玲向上诉人大中华公司支付深圳国际交易广场写字楼1902房产自2010年4月12日至实际清偿之日止的物业管理费及滞纳金，滞纳金按照欠付物业管理费为基数每日万分之五的标准计算；2、撤销原审判决第二项，依法改判被上诉人罗慧玲向上诉人大中华公司支付深圳国际交易广场写字楼1901号、1903-1916号房产自2007年10月23日起至实际清偿之日止的物业管理费及滞纳金，滞纳金按照欠付物业管理费为基数每日万分之五的标准计算；3、本案的诉讼费用由被上诉人罗慧玲承担。事实和理由：一、原审法院对大中华公司请求罗慧玲支付深圳国际交易广场写字楼1901号、1903-1916号房产的物业管理费的诉讼时效问题认定事实不清，适用法律错误。大中华公司对涉案1901号、1903-1916号房产自2007年10月23日至今的物业管理费的诉讼请求未超过诉讼时效，应当得到支持。1、针对深圳国际交易广场写字楼1901号、1903-1916号房产自2007年10月23日至2011年11月22日之间的物业管理费的诉讼时效问题。按照规定，业主应当自房产交付之后起开始支付物业管理费。本案中，罗慧玲与案外人大中华国际集团（深圳）有限公司之间关于交付时间的诉讼于2011年11月22日作出终审判决，认定2007年10月23日为房产交付日。故，在法律事实的认定上，应当认定大中华公司在2011年11月22日才知道罗慧玲应当从2007年10月23日开始支付物业管理费。根据《民法通则》第一百三十七条第一款“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，涉案房产2007年10月23日至2011年11月22日期间所产生的物业管理费的诉讼时效应当从2011年11月22日才能开始计算。大中华公司在知悉本案涉案房产实际交付时间之后，分别于2012年6月21日、2012生6月27日、2012年7月29日、2012年8月21日、2012年9月17日．2012年10月24日、2012年11月23日、2012年l2月l8日一直通过EMS快递方式向罗慧玲的有效地址（即深圳市南山区鸿瑞花园8-901A房）寄送催收物业费的工作联系函，积极催收涉案物业管理费。该有效地址为此前涉案房产系列案件判决书(2011)深福法民三初字第539号案件，以及(2012)深中法房终字第2383号案件中确认的罗慧玲的地址、罗慧玲在(2010)深南法民三初字第658号案件的送达地址确认书上填写的送达地址、罗慧玲提交答辩状中地址以及罗慧玲在涉案房产的《商品房买卖合同（预售）》中约定的合同地址。而且，在2012年6月21日大中华公司向罗慧玲发送催收物业费的工作联系函的EMS快递，物流信息记载快递已经拆封，表明大中华公司已经将催收文件送达到罗慧玲。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，大中华公司对本案涉案1901号、1903-1916号房产自2007年10月23日至2011年l1月22日期间所产生的物业管理费，因大中华公司一直在积极主张催收，该部分物业管理费的诉讼时效一直处于中断状态，至2014年7月28日大中华公司提起诉讼，继续中断本案诉讼时效，直到本案大中华公司在2016年6月20日再次提起本案诉讼主张权利。故，2007年10月23日至2011年11月22日之间已经产生的物业管理费不存在超过诉讼时效的情形。大中华公司有权主张2007年10月23日至2011年11月22日的物业管理费。因此，本案一审判决错误适用诉讼时效的相关法律规定，认定事实不清，请求二审法院在查明事实的基础上，改判支持大中华公司向罗慧玲主张的深圳国际交易广场写字楼1901号、1903-1916号房产自2007年10月23日至2011年11月22日的物业管理费的诉讼请求。2、针对深圳国际交易广场写字楼1901号、1903-1916号房产自2011年11月22日至今的物业管理费的诉讼时效问题。基于大中华公司在2011年11月22日明确知道了涉案房产的交付时间这一事实，因此，2011年l1月22日之后产生的物业管理费的诉讼时效也应当从这个时间开始计算。2011年11月22日之后最早一期的物业管理费的诉讼时效届满时间应当为2013年12月。但如前所述，大中华公司在知悉本案涉案房产实际交付时间之后，自2012年6月21日开始，便一直通过EMS快递方式向罗慧玲的有效地址（即深圳市南山区鸿瑞花园8-901A房）寄送催收所有已欠缴物业费的工作联系函，积极催收涉案物业管理费，并且，大中华公司还在2014年7月28日就全部欠缴物业管理费提起诉讼进行催收（后撤诉）。可见本案中，在罗慧玲欠缴的2011年11月22日之后最早一期的物业管理费的诉讼时效都还没有届满的情况下，该日期之后的、罗慧玲欠缴的其余全部物业管理费的诉讼时效当然也一直因罗慧玲的催收行为和起诉所中断，从而应不断重新起算诉讼时效。正因如此，由于本案提起诉讼时，罗慧玲全部应缴纳的物业管理费均尚处于诉讼时效的保护期间内，因此大中华公司请求法院支持罗慧玲支付2011年11月22日之后的全部物业管理费的诉讼请求于法有据，应当得到支持。3、即使按照一审法院对诉讼时效的观点，一审判决在确定罗慧玲应当支付的物业管理费时也遗漏了2012年7月28日至2014年7月28日期间的物业管理费。一审法院在一审判决中认定大中华公司于2014年7月28日提起诉讼导致时效中断，这就意味着一审法院认为2012年7月28日之后的物业管理费的诉讼时效被中断且应从新开始计算。一审法院应该判决支持2012年7月28日之后算的物业管理费，即对于2014年7月28日诉讼时效中断之日向前推算两年后开始的物业管理费，大中华公司均有权请求并应得到支持。二、针对深圳国际交易广场写字楼1901-1916号房产物业管理费滞纳金。在一审判决中，一审法院已经认定，诉争深圳国际交易广场由大中华公司进行物业管理，深圳国际交易广场尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业。大中华公司与案外人大中华国际集团（深圳）有限公司（即本案所涉开发商）签订的《前期物业管理服务协议》第十条第四款明确约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。”因此，罗慧玲作为业主在受《前期物业管理服务协议》约束的前提下，当然应受《前期物业管理服务协议》该项违约金条款约束，即罗慧玲应每天按照欠缴金额的千分之一向大中华公司支付违约金。大中华公司在一审中提起的诉讼请求，自愿处置自身权利，向罗慧玲按照欠缴金额每日万分之五（低于对罗慧玲有约束力的《前期物业管理服务协议》约定的违约金比例）主张欠缴金额每日万分之五的滞纳金（违约金），一审法院应予支持。否则，一方面，由于罗慧玲故意拒绝与大中华公司签订《临时业主公约》而导致《临时业主公约》无法约束罗慧玲，另一方面，法院又不支持大中华公司按照《前期物业管理服务协议》的约定要求罗慧玲承担违约责任的请求，这将明显造成鼓励罗慧玲无视合同约定肆意违约的情形，严重违反“任何不得从其违法行为中获利”的原则。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，依法改判。
被上诉人罗慧玲答辩称：一、被答辩人物业管理费的诉请超过诉讼时效。从大中华公司一审时提交的特快专递单据可根据时间节点，分两组：1、2012年12月2日之前：大中华公司是通过特快专递将《工作联系函》邮寄到深圳市××花园××室，该地址是罗惠玲与大中华国际实业（深圳）有限公司在（××深圳市房地产买卖合同【预售）》中约定的通讯地址，与大中华公司无关，且以上所有快递均未妥投，罗惠玲从未看过该《工作联系函》；2、2012年12月2日之后，大中华公司是通过特快专递将《工作联系函》邮寄到深圳市××花园××室，该地址并非罗惠玲所确认的地址，故大中华公司的快递均未妥投，至于大中华公司向法院提交的2012年6月21日特快专递单据称签收人一栏是罗惠玲签字，证明已妥投，但罗惠玲与其亲属均称该签名并非罗惠玲本人或其亲属代签，且该快递至今已超过半年时间，罗惠玲也无法到相关部门查询该快递的信息。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条约定“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收入可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。”加之广东省深圳市中级人民法院(2010)深中法民五终字第1188-1203号民事判决中第二十六页顺数第三行认定中：“……因寄出的材料被退回，罗惠玲事实上没有提出验收楼异议，先行法律也没有规定当事人之间“视为送达”的情形，因此不能据此认定罗惠玲已提出了验收楼宇的异议。”该点认定更好说明，大中华公司未进行妥投的快递不能视为已经送达给罗惠玲。鉴于此，大中华公司通过特快专递的方式将《工作联系函》邮寄给罗惠玲，但全部未进行妥投，不能作为产生诉讼中断的法定事由，根据《民事通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，大中华公司向法院请求支付2007年10月23日至2014年7月31日的物业管理费，已过诉讼时效。二、两者之间无物业管理合同关系。罗惠玲与卖方大中华国际集团（深圳）有限公司于2006年11月13日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》中第二十四条第四款约定：卖方应在签订本合同前向买方明示其与物业管理企业签订的前期物业服务合同和所制定的业主临时公约；第五款约定：买方在签订本合同时，应同时签署本房地产项目的业主临时公约。从约定可知，买方应在签订上述房屋买卖合同的同时与卖方签订《业主临时公约》，但在本案中卖方既未按合同约定明示《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，亦实际上未与罗惠玲签订《业主临时公约》。加之大中华公司在庭审中提交的《前期物业管理服务协议》存在以下几点问题，足以让人怀疑其真实性：第一，合同没有签订日期，并不能反映其为真实的前期物业服务合同；第二，合同约定的类型为商业裙楼，与涉案物业不符；第三，该《前期物业管理服务协议》第四条第二点约定“商业裙楼租户按建筑面积每月每平方26元”，显然与《深圳市房地产买卖合同（预售）》存在冲突，基于已上三点足以证明该“前期物业管理服务协议”并非针对涉案物业的前期物业服务合同，且大中华公司在庭审中也并不能提交其他证据予以印证，因此根据“最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以汪明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”由此可推定、在签订房屋买卖合同时，卖方并不存在《前期物业管理服务协议》，也未向罗惠玲明示，罗慧玲与大中华公司不存在物业服务管理关系。既然罗慧玲与大中华公司不存在物业服务管理关系，那么大中华公司的所有诉讼请求于法无据，包括滞纳金的计算依据，根据《物业管理条例》第二条的规定，大中华公司的诉讼请求全部基于该《前期物业管理服务协议》，但罗慧玲并不知道协议的内容，也不同意由大中华公司对涉案物业进行管理。鉴于此，罗慧玲无需向大中华公司缴纳物业管理费。三、房屋至今未交付，罗惠玲从未接受大中华公司的任何管理服务。首先，罗惠玲与卖方大中华国际集团（深圳）有限公司签订涉案房屋预售合同，约定罗惠玲购买涉案房屋，但至今仍未交付涉案房屋，从广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法房再字第68-83号民事判决书第30页倒数第二行判决认定中可得以印证。且从广东省深圳市中级人民法院(2010)深中法民五终字第1188-1203号民事判决书“视为交付”，是法律状态，是法院为了解决大中华国际集团（深圳）有限公司延期交房导致违约金认定的问题的，“实际交付”是事实状态，意味着是否对涉案房屋拥有控制权及使用权，缴纳物业管理费也是根据实际交付才开始计算，但本案涉案房屋至今仍未交付使用，卖方至始至终未将涉案物业的钥匙交给罗惠玲，罗惠玲未实际获得该涉案房屋的控制权及使用权，亦未享受过大中华公司的物业服务。其次，涉案房屋位于深圳国际交易广场十九楼，十九楼整层未进行分户装修，不存在走廊、房门及上锁的问题，房屋现状已经深圳市中级人民法院查明确认。因此涉案房屋并未符合买卖合同约定的交付标准，罗惠玲无法使用涉案房屋，且事实上尚未交付使用。以上现状及房屋至今未交付完全归因于卖方违约，再根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，大中华公司要求罗惠玲支付涉案房屋物业管理费用的请求不能成立，罗惠玲无需承担涉案房屋的物业服务管理费用，应由卖方大中华国际集团（深圳）有限公司承担。再次，从罗惠玲在一审庭审中提交的涉案物业的现状图可见，大中华公司也从未对涉案物业的卫生间、大堂走廊及电梯走廊等区域进行管理，且对于他人在罗惠玲所有物业内随意堆放杂物等行为不做任何管理，也不告知及处理。综上所述，罗慧玲未接受大中华公司的任何物业管理服务，大中华公司亦未提供等价的物业管理服务，因此，罗慧玲无需承担涉案房屋的物业管理费用。有关答辩意见详见答辩状及庭审笔录。
上诉人大中华公司向一审法院起诉请求：1、罗慧玲支付大中华公司物业管理费、按日万分之五计算的滞纳金，直至罗慧玲支付管理费与滞纳金完毕止；2、罗慧玲支付大中华公司专项维修资金（按每月每平方米建筑面积计算、专项维修资金、建筑面积、专项维修资金收费标准、起算日、暂计日详见附表一），利息（每月利息自当月11日起按同期银行贷款利息计算，利息、暂计截止日期详见附表一，之后的利息仍在请求范围内，直至罗慧玲支付专项维修资金与利息完毕止）；3、罗慧玲承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：大中华公司成立于2004年9月21日，是一家具有三级物业管理资质的物业服务企业，原名深圳市大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司，于2010年11月8日变更名称为深圳市大中华第一太平商业管理有限公司，于2011年5月27日变更名称为现名。位于深圳市福田区××大道与××路××西南的深圳国际交易广场由案外人[大中华国际集团（中国）有限公司]开发建设。2006年12月26日，罗慧玲（买方）与案外人大中华国际集团（中国）有限公司（卖方）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买方向卖方购买深圳国际交易广场写字楼1901-1916号共16套房，用途办公。卖方应当于2006年12月31日前将房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。卖方应依照物业管理法规定，以招标方式聘请具有三级资质的物业管理企业大中华第一太平戴维斯管理对本项目进行前期物业管理服务。前期物业管理服务合同期限为2年，物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积16元交纳。买方在签订本合同时，应同时签署本房地产项目的《业主临时公约》。《业主临时公约》第六章第五条第一款约定，业主应于每月第一天预交管理费用。2008年12月23日，罗惠玲诉至深圳市福田区人民法院，请求大中华国际集团（中国）有限公司交付约定的深圳国际交易广场1901-1916号房及支付延期交房违约金等。经审理，（2009）深福法民三初字第684-699号民事判决书认为大中华公司抗辩其已履行了发出入伙通知书和交房的义务，缺乏证据证明，不予采信，判令大中华国际集团（中国）有限公司支付延期交房违约金。上述判决送达后，罗惠玲与大中华国际集团（中国）有限公司不服，提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院于2011年11月22日做出（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书，认定涉案房产于2007年10月23日视为交付。该判决已经发生法律效力。该判决做出后，罗惠玲与大中华国际集团（中国）有限公司均提请再审。经审理，深圳市中级人民法院做出(2013)深中法房再字第68-83号终审判决，判决维持（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决。2010年8月5日，大中华公司诉至深圳市福田区人民法院，要求罗慧玲支付涉案1902号房自2007年4月12日起至2010年4月11日止的物业管理费。深圳市福田区人民法院做出(2011)深福法民三初字第539号判决书，以（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书确认的交付时间2007年10月23日为物业管理费的起算时间，判决罗慧玲支付暂计至2010年4月11日期间的物业管理费。两位当事人不服，均提起上诉，深圳市中级人民法院于2013年7月20日做出（2012）深中法房终字第2383号民事判决书，判决维持原判。该判决于2015年2月2日由大中华公司申请执行，案号2015年深福法执字第2819号。2014年7月28日，大中华公司向深圳市福田区人民法院提起针对罗慧玲16套房产的物业管理费纠纷，深圳市福田区人民法院于同年11月13日做出(2014)深福法民三初字第906-921号民事裁定书，裁定准许大中华公司撤回起诉。讼争深圳国际交易广场由大中华公司进行物业管理。深圳国际交易广场尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业。
一审法院认为，本系列案争议的焦点有三，一是大中华公司、罗慧玲之间是否存在物业管理服务合同；二是涉案房屋是否交付；三是大中华公司的请求是否超过诉讼时效保护期间。一、关于大中华公司、罗慧玲之间是否存在物业管理服务合同。根据有关物业管理法律的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同，前期物业服务合同对业主具有法律约束力，业主应按照前期物业服务合同的规定承担入住后的物业服务费，业主入住前的物业服务费由建设单位承担。入住是指房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有实现书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。本案中，罗惠玲与案外人大中华国际集团（中国）有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：卖方依照物业管理法规规定，以招标方式聘请具有三级资质的物业管理企业大中华第一太平戴维斯物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由买方按每月每平方米建筑面积16元交纳。该约定经罗慧玲承诺后，对其具有法律约束力。同时，罗慧玲也未举证证明，深圳国际交易广场并非由大中华公司进行物业管理。虽然买卖合同中约定前期物业管理服务合同期限为2年，但期满后深圳国际交易广场尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而是继续由大中华公司进行物业管理至今。因此，确认大中华公司、罗慧玲之间存在物业管理服务合同关系。罗慧玲虽抗辩，大中华公司的物业管理不到位，但未提交充分的证据证明，不予采信。如大中华公司的物业管理确实存在不到位的方面，罗惠玲可以另寻法律途径向大中华公司主张权利。二、关于涉案房屋是否交付问题。根据民事判决的既判力原则，人民法院作出的终局判决一旦生效，当事人和人民法院都应当受该判决内容的拘束，当事人不得在以后的诉讼中主张与该判决相反的内容，人民法院也不得在以后的诉中主张与该判决相冲突的判断。本案中，已经发生法律效力的（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决书认定，2007年10月23日视为案外人大中华国际集团（中国）有限公司向罗惠玲交付深圳国际交易广场写字楼1901-1916号房的日期。该认定具有既判力，法院不能做出与之相反的认定。因此，确认涉案16套房产于2007年10月23日交付罗慧玲。三、关于大中华公司的请求是否超过诉讼时效保护期间问题。该请求分两部分，本体维修金及物业管理费。关于本体维修基金问题，诉讼时效期间针对的是债权，而缴纳本体维修基金是业主的法定义务，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区全体业主的切身利益密切相关，大中华公司仅系代为行使追索权，故本体维修基金的请求权不属于债权范畴，不应适用诉讼时效规则，对本体维修基金的时效抗辩，不予支持。关于物业管理费问题又分两部分，一是1901、1903-1916号房产，二是1902号房产。根据法律规定，诉讼时效期间为2年，从知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。只有确认交付时间，大中华公司才能知道其收取管理费的权利何时被侵害，由于罗慧玲与案外人大中华国际集团（中国）有限公司就涉案房产的交付时间进行了一系列的诉讼，因此，该纠纷终审判决做出之日即2011年11月22日为诉讼时效起算时间。针对1901、1903-1916号房产而言，经过2年，期间无中断事由发生，诉讼时效期间届满。2014年7月28日，大中华公司提起(2014)深福法民三初字第906-921号诉讼，时效中断，做出撤诉裁定之日(2014年10月13日)时效从新起算。大中华公司于2016年6月20日提起本系列案诉讼，处于诉讼时效保护期间。因此，1901号、1903-1916号房产受保护的时效期间自2014年7月28日始。针对1902号房产而言，诉讼时效起算时，大中华公司提起的(2011)深福法民三初字第539号物业管理费纠纷处于诉讼过程中，至2015年2月2日大中华公司申请执行，时效处于中断状态。至大中华公司提起本系列案诉讼，一直处于诉讼时效保护期间。综上所述，罗慧玲应按照签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的建筑面积每平方米16元的标准，向大中华公司支付1901号、1903-1916号房产自2014年7月28日起暂计至2016年5月31日期间的物业管理费。对大中华公司请求罗慧玲支付自该日起的物业管理费，予以支持，超过时效部分不予支持；罗慧玲应按照建筑面积每平方米16元的标准，向大中华公司支付1902号房产自2010年4月12日[(2011)深福法民三初字第539号判决书确认的物业管理费截止日的次日]起暂计至2016年5月31日期间的物业管理费。因罗慧玲未签署《业主临时公约》，因此，日万分之五的滞纳金标准不适用于罗慧玲，罗慧玲应承担的滞纳金应以欠费金额为基数，自应付款当月2日(参照《业主临时公约》应付款之次日)起按人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。大中华公司主张按照每月每平方米0.25元收取本体维修金，符合相关规定，予以确认。本体维修金自房产交付之日(2007年10月23日)起计算，逾期利息按中国人民银同期贷款利率自应付款当月2日起计算至实际履行之日止。
一审法院判决：一、罗惠玲应自判决发生法律效力之日起10日内向大中华公司支付深圳国际交易广场写字楼1902房产自2010年4月12日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费及滞纳金；二、罗惠玲应自判决发生法律效力之日起10日内向大中华公司支付深圳国际交易广场写字楼1901号、1903-1916号房产自2014年7月28日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费及滞纳金；三、罗惠玲应自判决发生法律效力之日起10日内向大中华公司支付深圳国际交易广场写字楼1901号-1916号房产自2007年10月23日暂计至2016年5月31日期间的本体维修金及利息。以上的滞纳金及利息均按中国人民银同期贷款利率自应付款当月2日起计算至实际履行之日止；四、驳回大中华公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方确认上诉人大中华公司与被上诉人罗慧玲于2006年12月26日共签订十六份《深圳市房地产买卖合同（预售）》。原审判决认定的其他事实（详见原审判决书）清楚，本院予以确认。
本院认为，双方均对上诉人大中华公司与被上诉人罗慧玲签订了十六份《深圳市房地产买卖合同（预售）》予以认可，本院予以确认。原审法院对此存在笔误，本院依法予以纠正。关于被上诉人罗慧玲答辩中的主张，由于其并未提起上诉，不属于本十六案的二审审理范围，本院不予审查。双方的二审争议焦点主要有二：一为上诉人大中华公司关于物业管理费的请求是否超过诉讼时效保护期间问题；二为被上诉人罗慧玲支付滞纳金的标准问题。
关于争议焦点一，本十六案物业管理费问题分成两部份，一部份为1901、1903-1916号房产，另一部分为1902号房产。
针对1901、1903-1916号房产，本院认为，第一，根据相关法律规定，诉讼时效期间为2年，从知道或应当知道权利被侵害时起算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间从新计算。被上诉人罗慧玲与案外人大中华国际集团（深圳）有限公司就涉案房产的交付时间经（2010）深中法民五终字第1188-1203号民事判决认定涉案房产于2007年10月23日视为交付，该判决于2011年11月22日发生法律效力，故上诉人大中华公司于2011年11月22日知道1901、1903-1916号房产的物业管理费的权利受到侵害，所以时效从此起算。上诉人大中华公司主张以（2013）深中法房再字第68号-83号再审判决的生效时间2014年1月14日为起算时间，缺乏法律依据，本院不予支持。第二，上诉人大中华公司主张其于2012年6月21日、2012年6月27日、2012年7月20日、2012年8月21日、2012年9月17日、2012年10月24日、2012年11月23日、2012年12月18日通过EMS邮政快递方式向被上诉人罗慧玲寄送催收物业费的工作联系函，被上诉人罗慧玲则称均未收到上述邮件。根据上诉人大中华公司提交的邮件回单显示，除2012年6月21日的邮件由签名为“罗慧玲”签收妥投外，其余均显示无人签收。被上诉人罗慧玲对2012年6月21日邮件回单上的签名不予认可，认为不是其本人签名，但未对该签名申请笔迹鉴定，且并未提交其他证据足以证明该签名非其本人签名，应承担举证不能的后果，本院依法对上诉人大中华公司2012年6月21日送达催收物业费的工作联系函的主张予以采信。根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第十条规定，具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书达到对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文达到或者应当达到对方当事人的；……（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定；前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，……；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。本案上诉人大中华公司向被上诉人罗慧玲邮寄联系函，除2012年6月21日外，均无被上诉人罗慧玲的签字盖章确认，亦无其他证据证明已送达对方，即使存在无人签收的情形，上诉人大中华公司亦未按照上述规定“当事人下落不明“的情形进行送达，不符合上述规定的“当事人一方提出要求”的情形，不能产生诉讼时效中断的效力。故，上诉人大中华公司主张2012年6月27日至2012年12月18日的邮件产生诉讼时效中断，依据不足，本院不予支持。本院依法认定诉讼时效自2012年6月21日成功送达被上诉人罗慧玲之日重新计算。自2012年6月21日至2014年6月20日，上诉人大中华公司并未就涉案物业管理费向被上诉人罗慧玲主张或提起诉讼，无中断事由发生，诉讼时效期间届满。上诉人大中华公司主张2007年10月23日至2012年6月21日的物业管理费，本院不予支持。第三，上诉人大中华公司于2014年7月28日就1901、1903-1916号房产提起物业管理费纠纷诉讼，后深圳市福田区人民法院于2014年11月13日作出生效民事裁定，由于物业管理费属于持续产生的费用，故2012年7月29日至起诉之日的物业管理费仍在诉讼时效的保护期内，该部分物业管理费的诉讼时效因提起诉讼而中断，从2014年11月13日重新计算，本十六案于2016年6月20日立案，并未超过诉讼时效保护期间，原审法院对此处理有误，本院依法予以纠正。第四，2012年6月21日至2012年7月28日期间的物业管理费，如上第二点所述，无中断事由发生，诉讼时效期间届满，上诉人大中华关于该期间物业管理费的主张，本院不予支持。
针对1902号房产，本院认为，由于上诉人大中华公司就该房产的物业管理费于2010年8月5日起诉，2013年7月20日作出（2012）深中法房终字第2383号生效民事判决，并于2014年7月28日继续提起诉讼，诉讼时效因诉讼而处于中断状态，直至本十六案诉讼，一直处于诉讼时效保护期间。故上诉人大中华公司主张自生效民事判决判令的2010年4月11日的次日开始的物业管理费，本院依法予以支持。
综上所述，被上诉人罗慧玲应按照双方约定的建筑面积每平方米16元的标准向上诉人大中华公司支付1901号、1903-1916号房产自2012年7月29日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费、1902号房产自2010年4月12日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费。
关于争议焦点二，上诉人大中华公司主张按照日万分之五的标准计算滞纳金，由于被上诉人罗慧玲并未签署《业主临时公约》，原审法院对滞纳金按照人民银行同期贷款利率酌定，并无不当，本院予以确认。被上诉人罗慧玲应承担的滞纳金应以欠费金额为基数，自应付款的次日即当月2日起按人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。
综上所述，上诉人大中华公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初14378-14393号民事判决第一项、第三项；
二、撤销深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初14378-14393号民事判决第四项；
三、变更深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初14378-14393号民事判决第二项为：被上诉人罗慧玲应自本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司支付深圳国际交易广场写字楼1901、1903-1916号房产自2012年7月29日暂计至2016年5月31日期间的物业管理费及滞纳金；
以上一、三项的滞纳金及利息均按中国人民银行同期贷款利率自应付款当月2日起计算至实际履行之日止（各案物业管理费及本体维修金详见判决书附表）；
四、驳回上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
十六案一审案件受理费共计181303元，由上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司负担93190元，被上诉人罗慧玲负担88113元；十六案二审案件受理费共181303元，由上诉人深圳市大中华第一太平物业管理有限公司负担93190元，被上诉人罗慧玲负担88113元。
本判决为终审判决。
审 判 长 翟 墨
审 判 员 徐 雪 莹
代理审判员 夏 静
二〇一七年六月一日
书 记 员 梁艺（兼）
附表：
序号
物业房号
|
本体维修金（元）
|
物业管理费（元）
1
|
1901
|
6796.11
|
194106.82
2
|
1902
|
8294.47
|
378428.21
3
|
1903
|
6800.24
|
194210.08
4
|
1904
|
7486.15
|
213800.74
5
|
1905
|
8715.42
|
248917.88
6
|
1906
|
7486.15
|
213800.74
7
|
1907
|
8917.89
|
254700.65
8
|
1908
|
5250.74
|
149968.83
9
|
1909
|
8332.18
|
237979.27
10
|
1910
|
4868.53
|
139037.6
11
|
1911
|
3764.25
|
107519.96
12
|
1912
|
8332.18
|
237979.27
13
|
1913
|
5250.74
|
149968.83
14
|
1914
|
8917.89
|
254700.65
15
|
1915
|
3764.25
|
107519.96
16
|
1916
|
4868.53
|
139037.6
合计（元）
|
107845.7
|
3221677.09