安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第01119号
原告：上海浦东发展银行芜湖分行，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：曾少清，行长。
委托代理人：詹高，安徽天谛律师事务所律师。
委托代理人：伍云召，安徽天谛律师事务所律师。
被告：杜冬梅，女，1968年12月1日出生。
被告：阮爱国，男，1968年3月7日出生。
被告：芜湖市创元房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
法定代表人：宋建军，总经理。
原告上海浦东发展银行芜湖分行诉被告阮爱国、杜冬梅、芜湖市创元房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍云召及被告阮爱国到庭参加诉讼。被告杜冬梅经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。被告芜湖市创元房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海浦东发展银行芜湖分行诉称：2010年7月8日，被告杜冬梅因购房需要，与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定：贷款金额41万元整，借款期限20年，按月等额本息还款，以其所购房产提供抵押担保。在合同履行过程中，被告未能及时偿还贷款。原告多次催收，但被告一直未能支付。按照合同约定，原告有权宣布借款提前到期。被告芜湖市创元房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性担保。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告偿还原告借款本金370992.47元、利息2830.43元和罚息35.45元，（暂计至2013年8月30日，其余按合同约定计至实际偿付之日止），总计373858.35元；2、两被告承担原告实现债权费用（律师费）1.8万元；3、被告芜湖市创元房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4、原告有权以被告杜冬梅、阮爱国提供的抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告杜冬梅未作答辩亦未向法庭提交证据。
被告阮爱国对借款事实不持异议，但对律师代理费用不予认可。
被告芜湖市创元房地产开发有限公司未作答辩亦未向法庭提交证据。
经审理查明：被告杜冬梅与阮爱国系夫妻关系。2010年7月8日，杜冬梅与原告上海浦东发展银行芜湖分行签订了《个人购房借款（综合）合同》，约定由杜冬梅向原告借款41万元，贷款期限20年，还款方式为每月等额本息；利息按中国人民银行同期五年期以上贷款利率70%的标准计算，逾期还款罚息按计收罚息之日的执行利率上浮50%，所欠利息可按罚息标准计算复利；杜冬梅以其购买的本市徽商春天为上述借款提供抵押担保，阮爱国同时以共同还款人身份在借款合同上签字。2010年7月13日，杜冬梅、阮爱国与上海浦东发展银行芜湖分行办理了预购商品房抵押权预告登记，但未取得抵押权证。同年7月21日，上海浦东发展银行芜湖分行如约发放贷款41万元。杜冬梅、阮爱国归还上述贷款本息至2013年7月，此后未再还款。截止2013年8月30日，两被告仍差欠原告借款本金本金370992.47元、利息2830.43元和罚息35.45元。经原告催要无果，遂成讼。
另查明：2010年6月28日，被告芜湖市创元房地产开发有限公司与上海浦东发展银行芜湖分行签订的《个人购房按揭贷款合作协议》约定：卖方（芜湖市创元房地产开发有限公司）自银行与客户签署《个人购房贷款合同》之日起至银行取得正式抵押权证（他项权利证明）前的期间，为客户向银行的贷款提供连带责任保证，协议有效期自2010年6月28日至2013年6月27日，贷款使用地区：徽商春天项目…。
又查明：上海浦东发展银行芜湖分行委托安徽天谛律师事务所代理本次诉讼，支付代理费18000元。
以上事实有《个人购房借款（综合）合同》、《个人购房按揭贷款合作协议》、预告登记证明、结婚证、还款明细、律师费发票和双方当事人陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：被告杜冬梅向原告借款，应按约还款付息，逾期还款，应承担相应违约责任。原告要求杜冬梅提前归还本息有事实和法律依据，本院予以支持。被告阮爱国在贷款合同上签名，系借款义务人，应对借款承担共同还款责任。原告要求对被告杜冬梅、阮爱国提供的抵押物享有优先受偿权，原告虽未取得抵押权证，但双方已办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，故原告请求有法律依据。原告还要求两被告承担律师费18000元，亦有事实依据，本院予以支持。原告要求芜湖市创元房地产开发有限公司承担保证责任，因被告保证期间自原告取得抵押权证（他项权利证明）时截止，本案中，原、被告已进行了抵押登记，可视为已经取得抵押权，芜湖市创元房地产开发有限公司不再承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杜冬梅、阮爱国于本判决生效之日起十日内归还原告上海浦东发展银行芜湖分行借款本金370992.47元、利息2830.43元和罚息35.45元并自2013年8月31日起以所欠上述款项为基数按中国人民银行同期五年期以上贷款利率105%的标准继续计算罚息至本判决确定的给付之日并按月计收复利。
二、被告杜冬梅、阮爱国于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行芜湖分行律师代理费18000元。
三、原告上海浦东发展银行芜湖分行在被告杜冬梅、阮爱国未按期清偿上述债务时，有权申请对位于本市徽商春天的房屋折价、拍卖、变卖并就所得价款在上述第一、二项债权范围内优先受偿。
四、驳回原告上海浦东发展银行芜湖分行对被告芜湖市创元房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7418元、保全费2770元、公告560元（已缴至报社），合计10748元由被告杜冬梅、阮爱国共同负担（因原告已预付，被告负担的诉讼费于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 张斗胜
审 判 员 吴 群
人民陪审员 孙建勇
二〇一四年五月十九日
书 记 员 田 甜
附本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押时，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其它债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。