福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0304民初1528号原告：正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码XXXXXX。法定代表人：陈超凡，总经理。委托诉讼代理人：范秀清、戴晨腾，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：林文建，男，1969年11月18日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码XXXXXX。负责人：肖文埜，行长。委托诉讼代理：刘招山，男，1988年2月19日出生，汉族，银行员工，住所河南省洛阳市。公民身份号码XXXXX。原告正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司（以下简称正荣财富中心公司）与被告林文建、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告正荣财富中心公司的委托诉讼代理人戴晨腾，第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行的委托诉讼代理人刘招山到庭参加诉讼。被告林文建经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正荣财富中心公司向本院提出诉讼请求：1.解除正荣财富中心公司、林文建双方间签订的合同编号为XXX号的《商品房买卖合同》；2.林文建于本判决生效之日起十日内协助正荣财富中心公司办理完成《商品房买卖合同》的备案登记注销手续及办理预购商品房预告登记注销手续；3.林文建向正荣财富中心公司支付商品房总价款20%的违约金，即733611元；4.林文建偿还正荣财富中心公司为其向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行担保而被扣划的代偿款项，并支付自代还之日起至还款之日止以代还款项为基数按日万分之五计算的利息和按日万分之八计算的违约金，暂计至2017年3月24日代还款项为165210.09元，利息暂计至起诉之日为9206元，违约金暂计至起诉之日为14734元；5.林文建返还正荣财富中心公司代其垫付的预购商品房预告登记费80元；6.林文建支付正荣财富中心公司为追索本案债权而支出的一审律师费3000元；7.由林文建承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月25日，正荣财富中心公司与林文建签订《商品房买卖合同》，约定林文建向正荣财富中心公司购买位于莆田市××城区××与××交叉口西南侧的XXX中心XX地块二期第XX幢XXX号房，合同总价款为3668055元。合同约定付款方式为：买受人于签约当日支付首期购房款计1308055元，剩余2360000元由买受人以商业按揭贷款方式支付。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行（公积金中心）要求出卖人承担保证责任，则：1.买受人必须在接到出卖人电话或者书面通知之日起7日内归还出卖人代还款项，并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息；2.如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金；3.买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代偿代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，买受人已支付的购房款，在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。另补充协议第二十四条还约定，无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房价款的千分之零点一支付违约金。合同签订后，正荣财富中心公司作为保证人于2015年6月11日与林文建及中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订《个人购房担保借款合同》。但贷款发放以来，林文建却无故拒绝偿还按揭款，导致正荣财富中心公司自2016年8月18日起先后被银行扣划165210.09元用于偿还林文建的按揭贷款。正荣财富中心公司多次电话或者发函通知林文建履行还款义务均未果。林文建不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行辩称，2015年6月11日，正荣财富中心公司作为保证人与其公司、林文建在平等、自愿的基础上签订《个人购房担保借款合同》，约定由正荣财富中心公司提供阶段性保证担保，保证期间为借款到期日起二年，且约定：债务履行期限届满借款人未按约定足额清偿债务的，贷款人可以选择从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。林文建于2016年8月份起拒绝偿还按揭贷款，其公司依照该合同约定扣划担保人保证金并无违反三方约定，不存在任何过错。因林文建未按《个人购房担保借款合同》约定偿还到期本息，其公司向法院申请优先偿还结欠其公司的贷款本息。正荣财富中心公司围绕其诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》各1份、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《个人购房担保借款合同》各1份、业务凭证16份、福建省政府非税收入票据1份、《及时偿还按揭贷款催告函》2份、邮政快递单2份、委托代理合同、律师费发票各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。根据正荣财富中心公司、中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：正荣财富中心公司以出让方式取得位于莆田市××城区××与××交叉口西南侧（地块五）、编号为XX号XX的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2012）第N2012233号。经批准，正荣财富中心公司在该地块上建设商品房，名称为“正荣·财富中心B地块二期”。建设工程规划许可证号为建字第350300201308025，施工许可证号为FJSGXK-0594-LC-2013-00051。商品房预售许可证号为（2014）莆房许字第29号。2014年5月25日，正荣财富中心公司（出卖人）与林文建（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：XXX）一份，约定林文建以单价16831.34元/㎡的价格(总价款3668055元)向正荣财富中心公司购买“XXX地块二期”第XXX幢第XXX（复式）号的商品房一套（建筑面积共217.93㎡，其中套内建筑面积176.72㎡、公摊面积41.21㎡）；林文建（买受人）于签约当日支付首付款1108055元，余款2560000元由买受人以银行商业按揭贷款方式支付（办理银行商业按揭贷款的，必须到出卖人指定银行申请按揭贷款）；出卖人应在2016年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人使用。该合同还对买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任约定：“……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。……”、“……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。……”。同日，正荣财富中心公司与林文建又订立《合同补充协议》一份，该补充协议第三条第6项约定：出卖人保证期内，买受人未能按按揭贷款合同约定按时足额偿还每期贷款本息，导致银行（公积金中心）要求出卖人承担保证责任，从出卖人在银行开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、违约金和复息等），则：1.买受人必须在接到出卖人电话或书面通知之日起7日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人向出卖人还款日止，每日按出卖人代还金额的万分之五向出卖人支付利息；2.如买受人在上述约定时间内未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息，则每逾期一日，买受人还应向出卖人支付代还金额万分之八的违约金;3.如买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金，买受人已支付的购房款在扣除相关违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还给买受人。《合同补充协议》第八条约定：……应由买受人承担的有关税费及手续费包括但不限于：契税、印花税、房产登记费等。第二十一条约定：因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等均由买受人承担。第二十四条约定：无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房价款的千分之零点一支付违约金。合同签订后，林文建交纳购房首付款1308055元。2014年6月20日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为XXX号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为XXX的《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2014年7月8日，正荣财富中心公司代林文建向莆田市房地产管理中心支付预购商品房预告登记费80元。2015年6月11日，林文建与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订编号为XXX号的《个人购房担保借款合同》一份：约定林文建通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为2360000元，借款期限为216个月，自借款发放之日起算至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，担保方式为正荣财富中心公司作为保证人提供阶段性连带保证责任。该合同第七条7.6约定，林文建（借款人）未按约定及时归还或支付借款本金、利息及其他应付款项和费用的，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（贷款人）均可直接从林文建在中国农业银行各机构开立的账户中划收；第九条9.1.4（3）约定，未按本合同约定履行保证责任时，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（贷款人）有权直接从正荣财富中心公司(保证人)在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。该合同签订后自2015年7月20日起至2016年5月21日止，林文建依约向中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行支付贷款本息合计187919.2元（其中贷款本金73683.12元，贷款利息114236.08元）；之后，林文建未能按时归还贷款本息，中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行根据其与正荣财富中心公司签订的上述贷款合同分别于2016年8月18日、2016年8月18日、2016年10月9日、2016年10月9日、2016年11月30日、2016年11月30日、2017年2月13日、2017年3月24日从正荣财富中心公司设在该行的保证金账户（账号：13×××11）中扣划16681.11元、16580.13元、16650.81元、16546.48元、15918.21元、16516.18元、33230.96元、33086.21元，以上合计165210.09元代偿林文建拖欠的贷款本息。2016年9月6日、10月11日，正荣财富中心公司先后两次通过邮政EMS国内标准快递向林文建发出《及时偿还按揭贷款催告函》，催促林文建自收到本催告函之日起5日内到公司缴纳上述代偿款。林文建收到后仍未缴纳。涉案商品房至今也未交付给林文建使用。2016年11月15日，正荣财富中心公司与福建凌龙律师事务所签订《委托代理合同》，就正荣财富中心公司与林文建商品房销售合同纠纷委托福建凌龙律师事务所代理一审诉讼活动;2016年11月16日，正荣财富中心公司向福建凌龙律师事务所支付律师代理费3000元。本院认为，正荣财富中心公司与林文建签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及双方与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自已的义务。林文建累计超过3个月未偿还银行贷款本息且逾期累计超过30日未向正荣财富中心公司归还代还款项及相应利息、违约金，该行为已构成违约。现正荣财富中心公司诉请解除与林文建签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》符合合同约定，应予准许；鉴于林文建采用按揭贷款方式支付购房款，正荣财富中心公司也没有举证证明林文建违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，故《合同补充协议》中关于“如买受人累计3个月未偿还银行（公积金中心）贷款本息或逾期累计超过30日未向出卖人归还出卖人代还款项及相应利息、违约金，出卖人有权单方解除主合同，买受人应一次性向出卖人支付商品房总价款20%的违约金”的条款中对违约金的约定，显然对林文建不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将林文建的逾期归还按揭贷款的违约金计算方法调整为一次性向正荣财富中心公司按商品房按揭贷款总额的10%支付违约金，即2360000元×10%＝236000元。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故正荣财富中心公司主张林文建应协助其办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续等相关手续、偿还其自2016年8月18日至2017年3月24日代偿银行的按揭贷款合计165210.09元、返还其代垫付的预购商品房预告登记费80元及承担其为本案诉讼支付的律师代理费3000元的请求，于法有据，应予支持；正荣财富中心公司应退还给林文建已支付的购房款3668055元（相关违约金及已发生的相关费用应在该款中予以折抵），林文建在本案没有主张该项权利，可另行主张权利；正荣财富中心公司已经主张林文建一次性支付未归还按揭贷款的违约金，其再主张林文建支付其代还银行按揭贷款的相应利息、违约金，于法无据，不予支持。林文建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：1、解除正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司与林文建于2014年5月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）及《合同补充协议》；2、林文建应在本判决生效之日起十日内协助正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）的备案登记注销手续；3、林文建应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司代偿的个人住房借款165210.09元；4、林文建应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司违约金236000元；5、林文建应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司预购商品房预告登记费80元；6、林文建应在本判决生效之日起十日内支付正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司因追索本案债权而支出的律师费3000元；7、驳回正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司的其他诉讼请求。上述款项在正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司应退还给林文建已支付的购房款3668055元中予以折抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36169元，减半收取计18084.5元，由正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司负担4508元，由林文建负担13576.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  何志强二〇一七年六月十六日书记员  林 锐附注主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。