河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民三终字726号
上诉人（原审第三人）艾素丽，女。
委托代理人党艳峰，河南九同律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）平顶山市福岛快捷宾馆。
代表人潘�，系该宾馆经理。
委托代理人李振伟，河南金豫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王同平，男。
上诉人艾素丽与被上诉人平顶山市福岛快捷宾馆（以下简称福岛宾馆）、王同平房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市新华区人民法院于2014年9月24日作出（2014）新民初字第433号民事判决，艾素丽不服该判决，向本院提起上诉。本院2014年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。上诉人艾素丽及其委托代理人党艳峰，被上诉人福岛宾馆的委托代理人李振伟，被上诉人王同平到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
一审查明，福岛宾馆租赁平顶山市邮政局位于平顶山市新华区矿工路54号院办公楼及院内的附属设施，租赁期限10年，既至2019年。平顶山市邮政局同意福岛宾馆将承租房屋部分转租。2009年6月1日，福岛宾馆与王同平签订房屋使用协�一份，将其所承租的现位于福岛宾馆大厅西侧门面房一间出租给王同平开办烟酒店使用，使用期限自2009年6月1日起至2013年12月31日止，使用费每月2500元，每月月初5日前交付当月房租，协议同时约定，如出现以下情形，福岛宾馆提前10日通知承租方并有权终止合同，无偿收回房屋，由此所造成的损失由承租方自行承担。该情形包括：1、出租方利用所租用的房屋从事违法活动的；2、超过应交房屋使用费期限10天的；3、如遇地震、战争等不可抗拒情况；4、政府旧城改造需要对所承租的房屋拆迁的。2013年7月19日，王同平与艾素丽签订房屋使用转让协议，将该门面房转让给艾素丽，该房屋使用情况仍按2009年6月1日协议条款继续履行，此协议同时明确，如遇旧城改造需要拆迁所承租的房屋，艾素丽不得以任何理由阻挡拆迁，并且将房屋腾空交付给福岛宾馆。此后，该房即一�由艾素丽使用至今。
2011年7月12日，平顶山市新华区人民政府、平顶山市城乡规划局下达平新政（2011）14号文件《关于加快新华区旧城改造的意见》，平顶山市邮政局矿工路54号院属于旧城改造开发项目G地块范围。2013年11月20日，平顶山市新华区G地块连片开发指挥部向福岛宾馆下达通知，平顶山市邮政局矿工路54号院已纳入新华区G地块连片开发改造项目房屋征收范围，根据相关规定，不得进行转租、分租、续租等行为，要求福岛宾馆做好搬迁准备，及时解除转（分）租租赁关系，配合房屋征收工作。之后，福岛宾馆即开始通知各租赁商户交还房屋，并于2013年12月5日在平顶山晚报上发布通知，通知所有租用其房屋的租户不再续租，所有的租赁合同于2013年12月31日终止，并应在2014年2月1日前将房屋清空交还。该处房屋因未予交还，从而引发诉讼。
一审认为，福岛宾馆�王同平于2009年6月1日所签订的房屋使用协议真实、合法，为有效协议。根据该协议，涉案房屋的使用期限至2013年12月31日止，且在发生政府旧城改造需要拆迁房屋时，福岛宾馆有权终止合同，收回房屋，因此，福岛宾馆要求解除双方的房屋租赁关系，理由正当，本院应予以支持。现该房屋为艾素丽所实际接收并占有，艾素丽亦对该房屋负有腾还义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除平顶山市福岛快捷宾馆与王同平之间的房屋租赁合同关系；二、王同平、艾素丽于本判决生效之日起三十日内将本案涉案房屋腾空并返还给平顶山市福岛快捷宾馆。案件受理费100元，由艾素丽负担。
上诉人艾素丽不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.依法撤销（2014）�民劳初字第433号民事判决，查清事实，依法改判。2.本案二审诉讼费由福岛宾馆负担。事实与理由：艾素丽与王同平签订的房屋租赁协议实际上得到了福岛宾馆的认可，该转让协议应当视为艾素丽与福岛宾馆之间签订的新协议。福岛宾馆在一审中请求解除的是其与王同平签订的房屋租赁协议，实际上艾素丽与福岛宾馆之间存在签订的新协议，因此，一审法院判令艾素丽腾空房屋没有事实和法律依据。2.依据该房屋租赁协议，协议解除的条件是接到拆迁通知后十日，艾素丽没有收到拆迁通知，解除条件没有成就，该房屋租赁协议仍然有效，艾素丽没有义务腾空房屋。综上所述，一审法院认定事实不清，严重违背法律，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人福岛宾馆答辩称，艾素丽的上诉理由不能成立。事实与理由：1.依据原审查明的事实，艾素丽在原审法院依法传唤的情况下，没有到庭参加诉讼，实际上是对自己权利的处分。福岛宾馆在主张自己的权利时，要求解除福岛宾馆与王同平之间的租赁合同，艾素丽仅有协助的义务。也就是说，福岛宾馆在原审中是无独立请求权的第三人，一审在处分自己的权利之后，艾素丽提出上诉，无论在法律和事实上都不能成立。2.即使按照王同平和艾素丽签订的房屋协议，认可双方的有效性，其转租期间也不能超出福岛宾馆与王同平之间约定的期限。根据合同约定，合同终止的时间是2013年12月31日，在合同期满之前，福岛宾馆以书面通知和报纸公告的形式均送达给了王同平，作为合同的出租方，福岛宾馆履行了应尽义务，原审终止双方的租赁合同关系有一定的事实和法律依据。故原审判决正确，应依法予以维持。
被上诉人王同平答辩称，艾素丽上诉称没有收到拆迁通�与事实不符，王同平已经将福岛宾馆的通知交给艾素丽本人。
本院二审查明，福岛宾馆于2014年4月2日向本市新华区人民法院提起诉讼，新华区人民法院于2014年4月16日立案。2013年7月19日艾素丽与王同平签订的房屋使用转让协议第一条载明：“甲方（王同平）已将所租赁房屋可能由于政府旧城改造对其拆除新建的情况告知乙方（艾素丽），乙方已知该房屋可能被拆除……”；第三条载明：“由乙方（艾素丽）按照甲方（王同平）与福岛快捷宾馆所签协议中的条款继续履行本协议”。
二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。
本院认为，艾素丽作为所诉房屋的次租赁人，与王同平于2013年7月19日签订房屋使用转让协议，实际上是在福岛宾馆与王同平之间签订的房屋使用协议的基础上对双方权利义务的进一步明确，根据双方协议第三条约定，王同平与福岛快捷宾馆所签协议对艾素丽仍有法律效力，故王同平与艾素丽所签订的协议并非为新的房屋使用协议。同时根据王同平与艾素丽签订房屋使用转让协议约定，如遇旧城改造需要拆迁所承租的房屋，艾素丽不得以任何理由阻挡拆迁，并且将房屋腾空交付给福岛宾馆。本案所诉房屋因政府旧城改造需要拆迁，福岛宾馆与王同平之间签订的房屋使用协议终止的条件已经成就，租赁关系依约定自动终止。王同平作为所诉房屋第一承租人，艾素丽作为所诉房屋的次承租人，有义务依照协议约定将房屋腾空交付给福岛宾馆。所诉房屋可能因政府旧城改造需要拆迁，福岛宾馆以书面通知和报纸公告的形式均送达给了王同平，艾素丽对政府将要对旧城改造的事实是明知的，其称没有收到拆迁通知，解除条件没有成就，该房屋租赁协议仍然有效，没有义务腾空房屋证据不足。另外，艾素丽于2014年4月2日向本市新华区人民法院提起诉讼时，王同平与福岛宾馆所签协议已到期并自动终止，王同平与福岛宾馆亦未续签所诉房屋租赁协议，一审再判令解除平顶山市福岛快捷宾馆与王同平之间的房屋租赁合同关系不妥，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，艾素丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
撤销平顶山市新华区人民法院（2014）新民初字第433号民事判决第一项，即：“一、解除平顶山市福岛快捷宾馆与王同平之间的房屋租赁合同关系”。
维持平顶山市新华区人民法院（2014）新民初字第433号民事判决第二项，即：“二、王同平、艾素丽于本判决生效之日起三十日内将本案涉案房屋腾空并返还给平顶山市福岛快捷宾馆”�
三、驳回艾素丽的其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由艾素丽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈亚超
审 判 员 李新保
代理审判员 李华亮
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 卫 娜