辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终11359号上诉人（一审被告）：董海琴，女，1944年6月9日生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙轶斌，男，1972年2月10日出生，汉族。被上诉人（一审原告）：沈阳宏发经龙物业服务有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：李全全，公司经理。委托诉讼代理人：段德阳，男，1981年7月1日生，汉族。委托诉讼代理人：王涛，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。上诉人董海琴因与被上诉人沈阳宏发经龙物业服务有限公司（以下简称“宏发经龙公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初6031号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长（主审），审判员王虹、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。董海琴上诉请求：对一审判决不服，现诉请沈阳市中级人民法院查清重审。事实及理由：1、一审判决书中所提物业公司与业主委员会所签合同我不知道也没有在合同上签字，所以该合同于我无效；2、物业公司提供物业服务不尽职尽责，对房屋不进行维修，砍伐树木；3、物业公司启用维修基金维修房屋和围栏，偷工减料，骗取维修基金。沈阳宏发经龙物业服务有限公司二审答辩称：同意一审判决，请求维持原判。沈阳宏发经龙物业服务有限公司一审起诉称：2008年1月31日，原告与沈阳宏发房屋开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：沈阳宏发房屋开发有限公司选聘前期物业管理服务事宜，合同期限至该物业业主委员会代表全体业主与选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止，物业费价格为每月每米1元，如业主未能按时、足额缴纳物业费，应按日千分之三的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告交纳自2013年8月5日至2015年8月5日的物业费2160元及滞纳金1183元；2、被告承担诉讼费用。董海琴一审答辩称：去年物业公司起诉过我一次，法院执行了，执行之后，现在的物业公司经理曾经找到我，让我交纳最近这两年的物业费，我当时跟物业经理说，我说你把以前执行的物业费的收据给我拿来，我就把这两年的物业费给你，然后物业经理说他要不来，然后我说我去要那就需要时间，他说行，这个期间原告给我家的门给维修了，之后我就说把收据给我，我就把这两年的物业费交了，之后他也迟迟没有给我，现在却又把我起诉了。在没有把收据给我之前，凭什么起诉我。我与楼下发生矛盾，物业经理却只把我录音了。原告的服务根本谈不上优质高效的服务。我们的房屋有问题，都是物业公司给联系的，所以我们就认为应该是由物业公司给我们维修。物业公司必须负责维修。物业公司的安保也做的不好，园区内经常有小偷。还有存车费的事情，这些钱是否上税了，为了业主做了哪些服务，账目我们不清楚。一审法院认定事实：2008年1月31日，原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与沈阳宏发房屋开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由甲方选聘乙方（原告）对“宏发.国际华城（B区）”提供前期物业管理服务事宜，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅：1元/月/平方米。合同期限自2008年1月31日起至2013年12月31日止。2013年8月1日，原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与宏发华城世界碧林一期业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定就甲方将宏发华城世界碧林一期物业管理委托于乙方的相关权利义务，订立本合同；物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（多层）向业主或物业使用人收取。合同期限自2013年8月1日起至2014年7月31日止。2014年，原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与宏发华城世界碧林一期业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定就甲方将宏发华城世界碧林一期物业管理委托于乙方的相关权利义务，订立本合同；物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（多层）向业主或物业使用人收取。合同期限自2014年8月1日起至2015年7月30日止。2015年7月31日，原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司（乙方）与宏发华城世界碧林一期业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定就甲方将宏发华城世界碧林一期物业管理委托于乙方的相关权利义务，订立本合同；物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元（多层）向业主或物业使用人收取。合同期限自2015年8月1日起至2016年7月31日止。2016年6月16日，沈阳市于洪区城东湖街道宏城社区居民委员会出具一份说明，内容为：宏发华城世界碧林一期（B区）小区位于于洪区吉力湖街228-1号，系沈阳市于洪区城东湖社区管辖。该园区2007年建成至今，一直由沈阳宏发经龙物业服务有限公司在此进行物业服务，沈阳宏发经龙物业服务有限公司收费员电话催费、上门收费、张贴收费通知。被告系居住在由原告负责物业管理服务的园区业主，其拖欠自2013年8月5日至2015年8月5日物业费2160元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司与沈阳宏发房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司与宏发华城世界碧林一期业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于原告提出的要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的物业服务存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董海琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳宏发经龙物业服务有限公司交纳其拖欠的自2013年8月5日至2015年8月5日的物业费2160元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，被上诉人与沈阳宏发房屋开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及被上诉人与宏发华城世界碧林一期业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述两份合同对上诉人董海琴均具有约束力，上诉人应根据合同该约定向被上诉人缴纳物业服务费。故对于上诉人以非由其本人签署为由而主张合同无效的主张，本院不予支持。关于上诉人主张“物业公司提供物业服务不尽职尽责，对房屋不进行维修，砍伐树木”的问题，上诉人提供的证据不足以证明其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对于上诉人的该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张“启用维修基金维修房屋和围栏，偷工减料，骗取维修基金”的问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，上诉人可另行主张权利，本案中不予审理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（董海琴已预交），由上诉人董海琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年十二月五日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。