安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初1050号原告：吴某某，男，1991年11月2日出生，汉族，宿州市防腐安装有限公司业务经理，住安徽省淮北市相山区。原告：孙某某，女，1991年1月28日出生，汉族，青岛市奥海传媒有限责任公司职工，住安徽省淮北市相山区。上述二原告共同的委托诉讼代理人：徐曼，安徽胜方律师事务所律师。被告：淮北联创房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区淮海东路396号。法定代表人：周向明，该公司董事长。委托诉讼代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，安徽北方之光律师事务所律师。原告吴某某、孙某某与被告淮北联创房地产开发有限公司（以下简称淮北联创公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月20日立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月20日公开开庭审理了本案，原告吴某某及其委托诉讼代理人徐曼，被告淮北联创公司的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月21日再次公开开庭审理了本案。原告吴某某、孙某某共同的委托诉讼代理人徐曼，被告淮北联创公司的委托诉讼代理人李祥到庭参加诉讼。根据双方当事人的申请，本院扣除了相应的调解期限，本案现已审理终结。吴某某、孙某某向本院提出诉讼请求：1.依法认定《商品房买卖合同》中吴某某、孙某某购买的负一层及简易院子协议条款无效；2.判令淮北联创公司返还多支付的购房款共计275663.34元（按照购买价格6974.11元减去正常平均价格4787元乘以建筑面积126.04平方米）；3.判令淮北联创公司支付违约期间的利息共计33079.6元（按照月利率6‰暂自2015年3月28日计算至2016年11月8日，其余应计算至归还全部购房款及利息时止）；4.判令淮北联创公司赔偿吴某某、孙某某装修费用12万元；5.判令淮北联创公司向吴某某、孙某某支付律师代理费1万元；6.本案的诉讼费由淮北联创公司承担。事实和理由：2015年3月28日，吴某某、孙某某与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》，约定吴某某、孙某某购买淮海翰府xxx号房屋，建筑面积126.04平方米，单价为6974.11元/平方米，总房价为879017元。购买该套住宅时，淮北联创公司承诺该套住宅所对应的楼下负一层部分归该套住宅业主使用，该套住宅带简易院子。合同签订后，吴某某、孙某某于2015年3月30日一次性向淮北联创公司支付购房款879017元。2015年5月，因淮海翰府小区业主信访，淮北市城乡规划局（以下简称市规划局）于2016年8月22日函复告知，吴某某、孙某某所购买的淮海翰府xx幢商品房因违反建设工程规划许可证规定实施，未经规划许可擅自改变建筑设计，将地下一层分割成二层，被认定为违法建筑。2016年4月12日，市规划局认定5幢1层外搭建的院子为违法建设。2016年7月14日，淮北联创公司因违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定被淮北市城市管理综合执法局（以下简称市城管执法局）行政处罚。因淮北联创公司承诺所购房屋包含该套住宅所对应的楼下负一层部分及简易院子，吴某某、孙某某才以超出淮海翰府小区其他同类型住宅每平方米2200元的价格购买了xxx房屋。现该房屋住宅所对应的楼下负一层部分及简易院子被依法认定为违法建筑，吴某某、孙某某已经无法再正常使用该部分。吴某某、孙某某与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》时，淮北联创公司存在隐瞒欺骗行为，违反了合同法相关规定及诚实信用的基本原则，严重损害了吴某某、孙某某的合法权益，故具状起诉。淮北联创公司辩称：1.吴某某、孙某某无权要求退还所谓的储藏室及简易宅院款项，主张协议无效不成立。2.对于赠送的储藏室违章建筑问题，已经有关管理部门处罚，并未涉及强制拆除的事实发生，不存在影响使用储藏室的情形。3.吴某某、孙某某关于退还储藏室及宅院购置款的计算方式错误。吴某某、孙某某以其附带庭院房屋与不带庭院房屋比较价格，缺乏客观依据。众所周知房价在不同时期，不同位置也有所不同。如果储藏室被要求填补或拆除，导致无法继续使用，吴某某、孙某某要退还储藏室所谓隐含价值部分，是没有依据的，退一步说可以计算隐含的价值所能够参照的计算依据仅为市城管执法局《行政处罚决定书》认定的销售负一层建筑总面积3623.04平方米，出售所得价款3028861元为依据，根据吴某某、孙某某储藏室面积计算价值(标准为836元/平米)。4.淮北联创公司不存在《商品房买卖合同》约定的支付违约金的情形，吴某某、孙某某主张违约利息无合法依据。5.储藏室的功能用做储藏杂物，没有必要装修储藏室，吴某某、孙某某擅自装修储藏室所产生的费用应由其自行承担。6.委托律师属于购买服务，应支付对价，不存在损失问题，法院诉讼也不是必要委托律师，合同上也并没有约定律师费问题，律师费应由吴某某、孙某某自行承担。综上，请求法院驳回吴某某、孙某某的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，吴某某、孙某某与淮北联创公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为：吴某某、孙某某购买淮北联创公司开发的位于淮北市相山区淮海翰府xxx号房。经规划部门批准的该商品房的用途为住宅，层高2.9米。该楼总建筑层数地上11层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积共126.04平方米，其中套内建筑面积110.09平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.95平方米。该商品房单价为每平方米6974.11元，总金额879017元。吴某某、孙某某应在2015年3月28日前支付全部房价款。淮北联创公司应当在2015年5月30日前，将该商品房经监理单位、施工单位、设计单位、建设单位、勘探单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付吴某某、孙某某使用。合同签订后，吴某某、孙某某与淮北联创公司在淮北市房地产管理局办理了商品房预（销）售合同备案登记并依约一次性支付购房款879017元。2015年4月2日，淮北联创公司出具说明，载明今有吴某某购买淮海瀚府xxx室住宅，该套住宅带简易院子并送储藏室。2016年2月16日吴某某、孙某某交纳维修基金17580元。后淮北联创公司将案涉房屋及负一层交付吴某某、孙某某。吴某某、孙某某对案涉房屋及负一层地下室进行装修并居住使用。2015年6月1日，市规划局向市城管执法局发出淮规函〔2015〕49号《关于查处违法建设行为的联系函》，认定淮北联创公司建设的淮海瀚府A8#、A10#、A11#住宅楼违反建设工程规划许可证规定实施，其地下室建筑（位于建筑地下车库和地面建筑之间）没有经规划许可擅自建设，已形成违法建设。2015年7月20日，市规划局向市城管执法局发出淮规函〔2015〕80号《的复函》,认定上述A8#、A10#、A11#住宅楼属于不能采取改正措施消除对规划影响的情形。2015年8月5日，市规划局向市城管执法局发出淮规函〔2015〕88号《关于查处违法建设行为的联系函》，认定淮海瀚府A1#、A2#、A4#、A5#、A7#楼住宅楼工程违反建设工程规划许可证规定事实，将地下1层分隔成2层，已形成违法建设。2015年9月18日，市规划局向市城管执法局发出淮规函〔2015〕113号《关于“淮海翰府”项目违法建设认定的复函》，主要内容为：淮北联创公司建设的淮海翰府项目A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A7#住宅楼，未按建设工程规划许可证规定擅自改变地下室设计，经研究认定如下：一、实施拆除违法建设整改。该项目拆除地下室隔层，恢复经规划许可的建筑设计后，可以认定为能够通过整改措施消除对规划影响的情形。二、保留隔层违法建筑。该项目保留地下室隔层，可以认定为不能通过整改措施消除对规划影响的情形。2016年4月12日，市规划局向市城管执法局发出淮规函〔2016〕57号《关于对“淮海瀚府”工程违法建设查处的联系函》，载明该局在现场勘察中发现案涉小区内部A1#-A7#、A11#住宅楼又有擅自在1层搭建新的违法建设，A10#楼正在准备搭建，要求市城管执法局予以依法查处。2016年7月14日，市城管执法局向淮北联创公司下发淮城管（规划）罚［2016］第3734号《行政处罚决定书》，认定淮北联创公司建设的位于相山区相山中路东、规划跃进路南淮海翰府一期A1#、A2#、A4#、A5#、A7#、A8#、A10#、A11#住宅楼地下室建筑未按建设工程规划许可证的规定进行建设，加建住宅楼地下室负一层建筑总面积3623.04平方米。该违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款的规定，且属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响，又不能拆除的情形，决定对淮北联创公司处以没收违法销售收入302.88万元。诉讼过程中，淮北联创公司向本院提交《关于负一层储藏室的处理说明》，主要内容为：鉴于吴某某、孙某某放弃使用储藏室以及办理产权证的要求，公司决定收回储藏室，对储藏室及前后采光井进行回填。经会议讨论决定，公司愿意按照审计的及《行政处罚决定书》认定的公司销售负一层所得价款3028861元为依据补偿吴某某、孙某某，即储藏室的价值为836元/㎡。经本院实地勘察，吴某某、孙某某在装修时将案涉xxx室与其对应的地下负一层打通，内部有楼梯连接，负一层有室内、室外两个入口，在物理使用功能上相对独立。吴某某、孙某某对负一层铺设地砖、粉刷墙面并吊顶，将其中一间房屋改装为家庭影院，进行了墙面软装。负一层配备的家具包括整体衣柜、床与沙发。目前墙壁涂层存在潮湿及脱落起皮现象，地面有浸水痕迹。另，淮北联创公司未提供简易院子。现吴某某、孙某某以案涉xxx室负一层未经规划，被认定为违法建设，无法正常使用为由，诉至本院，致本案纠纷发生。另查，本院从淮北市住宅与信息网取得淮北联创公司开发的淮海翰府小区部分房屋备案价格，经核算，淮北联创公司出售的淮海翰府1幢、2幢、4幢、5幢、7幢、8幢、10幢、11幢带负一层的一楼合计39户的平均销售备案单价为7083元，二楼合计40户的平均销售备案单价为4974元，不带负一层及简易院的13幢、15幢、16幢、17幢二楼与一楼的差价的百分比大致为10%左右。吴某某、孙某某因本案诉讼支出律师代理费1万元。以上事实，有吴某某、孙某某提交商品房买卖合同、销售不动产统一发票、收据、商品房预售合同登记备案证明、说明、淮规函〔2015〕49号《关于查处违法建设行为的联系函》、淮规函〔2015〕80号《的复函》、淮规函〔2015〕88号《关于查处违法建设行为的联系函》、淮规函〔2015〕113号《关于“淮海翰府”项目违法建设认定的复函》、淮规函〔2016〕57号《关于对“淮海瀚府”工程违法建设查处的联系函》、淮城管（规划）罚［2016］第3734号《行政处罚决定书》、律师代理费发票、（2017）皖0603民初563号民事判决书，淮北联创公司提交的关于负一层储藏室的处理说明，本院制作的现场勘察笔录、对吴某某父亲的吴长青的询问笔录、依法调取的部分房屋备案价格以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。对吴某某、孙某某提交的淮海瀚府一楼价格比较表、淮北市房管局淮北市住宅与房地产信息网截图，因选取样本数量较少不具有普遍性、代表性，且3幢、6幢地面建筑层数与案涉xx幢不一致，建筑层数亦是影响建筑价格的重要因素，故据此计算负一层及简易院子市值不具有科学性，对该证据的证明目的，本院不予采信。对吴某某、孙某某提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录和本案无关联性，本院不予采信。本院认为，本案争议焦点为，焦点一、商品房买卖合同中的xxx室负一层及简易院子协议条款是否无效。焦点二、淮北联创公司是否应当返还负一层及简易院子购置款及应返还的款项数额问题。对于争议焦点一，从案涉商品房买卖合同内容来看，购买的房屋为xxx室，建筑面积为126.04平方米，单价为6974.11元，该套住宅对应负一层部分归业主使用，该住宅带简易院子。本案中，案涉负一层地下室及简易院子的价款及面积未在合同中予以约定，不存在关于简易院及负一层独立的买卖合同关系，亦不属于单纯的赠与关系，应属于商业附赠行为。案涉负一层地下室及简易院子未经规划，负一层地下室被认定为形成违法建设。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，违反法律、行政法规强制性规定合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条将上述强制性规定限缩为效力性强制性规定。依据上述规定，并不是说行政法上被否定的行为在民事行为上就当然地无效。综上，吴某某、孙某某请求商品房买卖合同中的xxx室负一层及简易院子条款无效，理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，本案吴某某、孙某某主张返还差价返还负一层地下室，诉讼中淮北联创公司明确表示收回负一层储藏室。据此，应认定双方均同意返还负一层地下室。虽然双方未对负一层的价值作出明确约定，本案商品房买卖合同价款整体上应当包括了负一层地下室的价值，负一层客观上增加了案涉xxx室房屋单价，如不返还相应款项显失公平，因此淮北联创公司应当返还相应价款。对于应当返还的价款数额问题，本院经现场勘查并从淮北市住宅与信息网取得淮北联创公司开发的淮海翰府小区部分房屋备案价格数据。经核算，淮北联创公司出售的淮海翰府1幢、2幢、4幢、5幢、7幢、8幢、10幢、11幢带负一层的一楼合计39户的平均销售备案单价为7083元，二楼合计40户的平均销售备案单价为4974元。因案涉商品房为地上11层，本院选取淮北联创公司开发的淮海翰府小区不带负一层及简易院的且地上均为11层的13幢、15幢、16幢、17幢作为参照，根据上述一层与二层的商品房销售备案价格，二楼与一楼的差价的百分比大致为10%左右。本院综合全案具体情况，酌定按照二楼与一楼的差价的百分比10%，得出带负一层的一楼（不包含负一层价值）平均销售单价为5527元。据此，带负一层一楼的平均销售单价7083元减去一楼平均销售单价5527元即为包含负一层所增加的单价1556元。因此，本案负一层储藏室的价值应为196118.24元（1556元×126.04平方米）。对于简易院子问题，淮北联创公司承诺案涉房屋带简易院子但至今未实际提供，且该简易院子亦未经规划许可，因附带院子所增加的价值亦应返还，因本院上述酌定的返还价款所参照的无储藏室的房屋均实际无院子，故该院子所可能包含的价值已经在上述返还价值予以考虑，在此不再重复计算。对于淮北联创公司所主张的按照案涉行政处罚决定书上的审计结果得出的储藏室每平方836元给予补偿问题，该审计机构针对行政处罚所做出的审计结论不能当然作为本案返还款项的依据，故对该主张不予采信。对于违约期间的利息请求问题。吴某某、孙某某称因淮北联创公司的行为导致负一层及简易院子无效，淮北联创公司存在过错，应当以应返还的购房款为基数支付利息。因关于无效的请求，无法予以认定，吴某某、孙某某作为购房者，其对负一层的相关状况应当有所认知，现吴某某、孙某某请求按照月利率6‰支付自合同签订之日起的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。吴某某、孙某某请求淮北联创公司支付其支出的律师费1万元，因双方签订的商品房买卖合同未对律师费作出约定，该费用亦非必然产生的费用，故对律师费主张不予支持。关于吴某某、孙某某主张赔偿装修费问题。吴某某、孙某某在购买案涉房屋时即已明确，负一层为储藏室，其将负一层装修为家庭影院、居住室，并加装衣柜、床、沙发等家具，超出其作为储藏室的必要的合理限度，其自身对负一层装修损失的产生亦应承担相应责任。综合本案具体情况，酌定淮北联创公司赔偿吴某某、孙某某装修损失3万元。对吴某某、孙某某请求超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告淮北联创房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴某某、孙某某位于淮北市相山区淮海翰府xxx室房屋负一层地下室及简易宅院价款196118.24元，并赔偿原告吴某某、孙某某负一层地下室装修损失3万元；二、原告吴某某、孙某某于被告淮北联创房地产开发有限公司支付上述款项后一个月内返还淮海翰府xxx室负一层地下室；三、驳回原告吴某某、孙某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7881元，由原告吴某某、孙某某负担3820元，被告淮北联创房地产开发有限公司负担4061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  王 鸿人民陪审员  李时英人民陪审员  董筱筱二〇一七年十二月二十二日书 记 员  刘国庆附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。