天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中速民终字第0580号
上诉人（原审原告）XXX物业管理有限公司XX分公司。
代表人李XX，总经理。
委托代理人王X，男，该公司职员。
委托代理人李XX，北京XX律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京XX**投资顾问有限公司。
法定代表人齐XX，总经理。
委托代理人荣X，天津XX律师事务所律师。
委托代理人谭XX，天津XX律师事务所律师。
上诉人XXX物业管理有限公司XX分公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院2014年11月27日作出的（2014）滨塘民初字第5555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后，依法组成合议庭于当日公开开庭审理了本案。上诉人XXX物业管理有限公司XX分公司委托代理人王X、李XX，被上诉人北京XX**投资顾问有限公司委托代理人荣X、谭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年3月31日XXX物业管理有限公司XX分公司（以下简称“XXX物业天津分公司”）与XXXX科技商务园一期的房屋开发单位天津X**置业投资有限公司（以下简称“XXX公司”）签订《天津市前期物业管理服务合同》，期限自2009年6月1日起至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米5元由业主交纳。后XXX物业天津分公司与XXX公司签订《XXXX科技商务园一期前期物业管理服务合同物业费协议》，约定该协议为《天津市前期物业管理服务合同》的附件，其中非住宅房屋收费标准变更为按建筑面积每月每平方米5.8元由业主交纳。2013年8月8日北京XX**投资顾问有限公司（以下简称“XXXX公司”）与XXX公司签订房屋买卖合同，购买XXXX科技商务园一期XX-
XX号楼的商品房，建筑面积为1670.38平方米，约定房屋交付时间为2013年8月31日前，现房屋未交付。
2013年4月12日XXXX公司（甲方）与北京XX投资开发股份有限公司（乙方）、XXX公司（丙方）签订《关于履行﹤并购协议﹥、﹤资产转让协议﹥的备忘录（一）》，其中第三条第1项约定“……各方一致同意在本备忘录签署之日且房屋达到交付标准起10个工作日内完成其中十三栋房屋的交付，该十三栋楼涉及的2013年1月1日前的物业费、水电暖等费用由XXX公司承担，自2013年1月1日起该十三栋楼涉及的物业费、水电暖等费用均由九州绿源承担；……”2013年5月16日XXX公司向XXX物业天津分公司送达债务转移通知，告知XXX物业天津分公司塘沽海洋科技商务园一期13栋房屋（E2-9、E2-12、E2-15、E2-16、E3-2、E3-3、E3-6、E3-8、E3-9、E3-11、E3-12、E3-15、E3-16）自2013年1月1日起物业费、水电暖等费用由XXXX公司负担。就该房屋产生的物业服务费XXX物业天津分公司于2013年10月23日、2013年11月12日、2014年5月13日向XXXX公司进行书面催要。
XXX物业天津分公司向原审法院提起诉讼，请求依法判令：XXXX公司交纳2013年1月1日至2013年11月30日物业服务费106570.2元；本案诉讼费由XXXX公司负担。
原审法院认为，XXX物业天津分公司与塘沽海洋科技商务园一期的房屋开发单位XXX公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，应确认合法有效。XXXX公司购买该小区房屋成为业主后，该合同对XXXX公司即具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。XXXX公司虽已购买E3-12房屋，但房屋开发单位并未将房屋交付XXXX公司，故该房屋至今产生的物业服务费按照法律规定应由房屋开发单位即XXX公司负担，XXX公司为债务人，XXX物业天津分公司为债权人。
包括XXXX公司、XXX公司在内的三方签订的《关于履行﹤并购协议﹥、﹤资产转让协议﹥的备忘录（一）》约定了XXXX公司承担自2013年1月1日起发生的物业服务费的条件。现XXX物业天津分公司未举证证明房屋开发单位在房屋达到交付标准起10个工作日内已完成其中十三栋房屋的交付，XXXX公司承担自2013年1月1日起发生的物业服务费的条件未成就，由XXX公司承担的债务未转移给XXXX公司。故XXX物业天津分公司要求XXXX公司交纳自2013年1月1日起至2013年11月30日止的物业服务费，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告XXX物业管理有限公司XX分公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币1216元（原告已预交），由原告负担。”
原审法院判决后，XXX物业天津分公司不服该判决，向本院提起上诉。请求：依法改判XXXX公司支付E2-12号楼2013年1月1日至2013年11月30日物业服务费106570.2元；一、二审案件诉讼费用由XXXX公司负担。理由：涉诉房屋的买卖实际是XXX公司以房作价抵股权收购对价，与普通商品房买卖不同；涉诉备忘录等约定的2013年1月1日后物业费由XXXX公司负担明确且不附加条件，涉诉房屋是否实际交付与XXXX公司承担物业费无关；XXX公司基于买卖关系（实质为股权转让关系），将涉诉房屋交付XXXX公司，XXX公司不是本案当事人，原审法院在XXX公司没有参加诉讼的情况下，直接认定涉诉房屋的实际交付情况，侵害了XXX公司的诉讼权益，原审法院认定涉诉房屋未交付错误。
被上诉人XXXX公司辩称，不同意XXX物业天津分公司的上诉请求，同意原审法院判决，请求依法维持原审法院判决。
本院二审审理期间，XXX物业天津分公司提交涉诉房屋房地产登记薄查询证明，以证明涉诉房屋产权人已于2013年8月27日登记为XXXX公司，其认可房屋产权登记日为涉诉房屋交付日。
对XXX物业天津分公司提交的上述证据，XXXX公司质证认为，该证据真实、合法，但其在办理产权证时并没有实际占有使用涉诉房屋，物业费在实际占有使用后才应交纳，该证据与本案无关联性，对该证据的证明目的不予认可。
本院经审查认为，XXX物业天津分公司二审提交的证据真实、合法、与本案具有关联性，但因该证据涉及XXX公司权益，本院对该证据的证明目的不予采信。
二审经审理查明，2013年8月27日涉诉房屋办理产权登记，登记权利人为XXXX公司。XXX物业天津分公司认可涉诉房屋产权登记日为房屋交付日。本院二审审理查明的其他事实与原审一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依合同相对性原则，案外人XXX公司作为涉诉房屋开发商，依其与XXX物业天津分公司前期物业服务合同，其应承担涉诉房屋前期物业费用。而XXX公司与XXXX公司之间签订的备忘录等协议，系基于XXXX公司与案外人北京XX投资开发股份有限公司的股权转让协议，作为关联公司的XXX公司以其所建房屋抵付XXXX公司股权转让款而形成，并采取部分倒签方式由XXXX公司承担2013年1月1日后的物业费。XXX物业天津分公司与XXX公司、XXX公司与XXXX公司之间存在两个不同法律关系，现XXX物业天津分公司依据XXX公司向其发出的债务转移通知，起诉XXXX公司给付物业费，对此XXXX公司认为XXX公司的转让行为并未通知其，并对XXX公司是否按照双方签订的备忘录等协议履行约定其应承担的义务持有异议，故不同意支付应由XXX公司承担的前期物业费。因XXX物业天津分公司所主张的涉诉房屋产权登记前所产生的物业费系由XXX公司权益转让而来，XXXX公司与XXX公司因转让物业费权益存在争议，故各方均应按合同关系相对性，向各自相对人另行主张解决，本案中不宜处理。
关于涉诉房屋产权登记后所产生的物业费，XXX物业天津分公司主张涉诉房屋产权登记日为房屋交付日，但其依据其与XXX公司之间的债务转移通知，诉请其所主张的交付日后的物业费欠妥，且XXXX公司对涉诉房屋实际交付时间及物业费的给付亦持有异议。在几个法律关系混同情况下，不宜一并解决，故XXX物业天津分公司对其主张产权登记日后的物业费纠纷，不宜在本案中直接做出裁判，其可在掌握相应证据后，有针对性地单独另行解决。综上，XXX物业天津分公司的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2431元，由上诉人XXX物业管理有限公司XX分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景 新
代理审判员 田 雷
代理审判员 邓晓萱
代理审判员 王孟璐
代理审判员 王 晶
二〇一五年五月二十日
书 记 员 何日升
速 录 员 刘熙钰