山西省吕梁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吕民一终字第430号
上诉人（原审被告）崔光明。
上诉人（原审第三人）张完娥。
被上诉人（原审原告）任成云。
上诉人崔光明、张完娥因与被上诉人任成云租赁合同纠纷一案，不服离石区人民法院于2014年12月10日作出的（2014）离民初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔光明、张完娥、被上诉人任成云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年4月11日，原审原告任成云起诉于离石区人民法院称，2010年9月，原告将自己位于离石区兴南市场临街门面房一层（占地面积为135平方米）出租给被告崔光明经营使用，期限三年，从2010年10月1日起至2013年10月1日止。租金第一年为4万元，在协议签订时交清，第二年度6万元，第三年度5万元，第二、三年度租金分别在当年8月1日交清。电费按每度0.7元计收，水费按国家标准计收，取暖费按热力公司收取的标准另加收500元。协议签订后，被告崔光明从事餐饮业。期间，被告让第三人张完娥负责经营，被告偶尔也参与经营。第三人不按协议约定履行义务，故意拖欠水电费、供暖费，经常因抽水导致水箱水满后，流入地下室，给承租地下室的住户造成物品浸泡损失。为此，原告多次向被告及第三人提出如此下去就要终止协议，但被告和第三人既不履行欠交的水、暖、电费和下年度租金，又不愿意终止协议，强行违法占用原告的房屋至今。故诉请：1、判决确认原告与被告在2010年10月1日签订房屋租赁合同无效；2、判令被告崔光明、第三人张完娥偿还由原告垫付的经营期间拖欠的供暖费、水费、电费及电费违约金共计1836.24元，以及给原告造成的其他经济损失70000元；3、依法判令被告崔光明、第三人张完娥立即向原告赔偿他们占有使用房屋期间给原告造成的经济损失140000元（从2011年10月1日到2014年2月12日共计28个月，每月5000元的收入）；4、判令本案诉讼费用由被告崔光明、第三人张完娥全部承担。
被告崔光明及第三人张完娥辩称，2010年9月，原、被告签订房屋租赁协议，原告将产权手续不明确的位于离石区兴南市场门面房出租给被告经营使用。合同约定，租期三年，从2010年10月1日至2013年10月1日止；第一年租金4万元，第二年租金6万元，第三年租金5万元，到期付款。原告负责水暖电等设施齐全，电费每度0.7元，水暖费按国家规定价格计算，另外暖气费多加收500元，交款日期为每年8月1日。协议签订后，被告向原告缴纳第一年度租金4万元。被告在租赁房屋内从事餐饮业，由于被告业务繁忙将兴南包子店的经营权转让给第三人。第三人以自己儿子名义办理了工商卫生部门合法登记手续。营业手续办好后，被告开始对房屋进行装修，并于2010年12月12日开始试营业。在交付第一年租金后，在合法有效租赁期限内，原告经常以各种理由停水断电，干扰第三人正常经营。2011年4月28日，第三人在原告威逼之下，经被告授权又提前将第二年度租金6万元交清，但原告仍以各种借口干扰经营。2011年5月17日，由于原告采用停水断电等措施造成租赁合同不能够正常履行，被告及第三人被迫停业。停业后原告于2011年11月28日擅自给被告所租赁的房屋、门店安装卷闸门，对被告存放在租赁房门店内的财物毁坏、盗抢。2013年3月10日，原告又拆除了租赁房屋内被告安装上的部分装饰物，对租赁房进行了部分装饰改造。2012年3月11日，原告又违反合同约定，私自将租给被告的房屋转租，致使被告遭受重大经济损失。自2011年11月28日被告及第三人被迫彻底离开租赁房屋。被告认为，原告以村委出具的证明及一份买卖协议证明房屋的产权归属，无事实及法律依据，应认定原告无该出租房屋的产权手续，但原告仍故意与被告签订无效的租赁合同，其行为有重大过错，应由原告依法承担赔偿责任。对于原告所诉的被告及第三人偿还由原告垫付的经营期间拖欠的供暖费、水费、电费及电费违约金，庭审中证据及现场勘查的事实证明了双方之间的欠费应为37.95元。对原告主张的给其造成的经济损失7万元，由于没有事实及法律依据，不应予以支持。自合同签订到2011年4月28日之后，原告一直阻挠破坏被告及第三人的经营活动，并给被告及第三人造成巨大经济损失，且原告在未与被告协商的条件下私自转租他人，所以对于被告所租房屋早于2011年4月28日就由原告实际控制使用，并不存在每月5000元的经济损失。所以对于原告主张14万元的经济损失无事实及法律依据，应予驳回。
离石区人民法院经审理查明，任成云房屋位于离石区兴南市场旁，为集体土地上建设的临街门面房，一层占地约135平方米，有购房协议，未取得建设工程规划许可证，无土地使用证，无房屋所有权证。2010年10月1日，任成云与崔光明签订《协议合同》一份，约定：任成云将上述房屋出租崔光明，期限三年，租金第一年4万元，第二年6万元，第三年5万元。电费每度0.7元，水暖费按国家规定价格计算，暖气费除供热公司收取的费用外多收500元，交款期限为每年8月1日。同日，被告与第三人签订一份转让合同，约定：1、崔光明租赁兴南市场任成云门面一间，自愿转让给张完娥；2、张完娥须按崔光明与任成云签订的协议履行相关职责（租期自2010年10月1日起至2013年10月1日止）；3、签订协议后的一切事情与崔光明无关，崔光明不承担任何责任。
签订协议后，张完娥以自己儿子孙帅帅的名义办理了个体工商户营业执照和卫生许可证，名称为“兴南包子店”。2010年12月12日开始营业。经营过程中，张完娥与任成云产生矛盾，2011年5月7日任成云断水断电，5月17日再次断水断电后，张完娥被迫停业。停业后张完娥在租赁房内居住，2011年11月28日，任成云在门面房上安装卷闸，张完娥从此离开租赁房。后任成云将房屋另行转租他人。
关于租金，第一年度的租金4万元在签订租赁合同时已付清，对这一事实双方均认可。第二年度的租金6万元是否交纳，双方陈述不一，任成云认为未交纳，崔光明认为已交纳。被告提供已交纳的证据是2011年10月14日任成云书写的一份“告知书”，其中有“租赁费第一年4万元付清第二年租金6万元，第三年租金5万元未付”的表述。
关于原告主张的拖欠的供暖费、水费、电费及电费违约金共计1836.24元，以及给原告造成的其他经济损失70000元。一审审理中，经现场勘查，水表底数为60.3吨，停业前最后一次向被告收取水费在2011年3月28日，收费后的水表底数为35吨。最后一次向被告收取电费是在2011年4月27日，经现场勘查，电表已丢失无法查证电表底数。取暖费己全部缴清。关于原告主张的其他经济损失70000元，原告称系在租赁过程中产生纠纷发生殴打所产生的损失。
离石区人民法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。任成云出租给崔光明的房屋，无土地使用证，无房屋产权证，更无规划许可证。故任成云与崔光明于2010年10月1日签订的房屋租赁《协议合同》无效。原告主张的水、暖、电费及电费违约金1836.24元，水费126.5元应由第三人负担，供暖费已支付，电费无法查清，不予支持。因打架造成70000元的损失不属本案处理范围，不予支持。关于租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，第一年度的租金4万元已付清，原、被告均认可。关于第二年租金是否交纳，被告的“告知书”中描述，“租赁费第一年4万元付清第二年租金6万元，第三年租金5万元未付”，被告据此认为第二年度的租金已付清。本案中，合同约定的支付租金时间为每年8月1日，被告在2010年10月1日交付当年租金后，经营到2011年5月7日双方即发生矛盾，之后停业，第一年的租期尚未到期，被告主张第二年的房租己支付不符合常理，又未提供相关证据予以佐证，故据此认定第一年度的租金已支付，第二年的租金没有支付。租赁合同履行过程中，2011年5月7日双方产生矛盾后原告断水断电，5月17日再次断水断电，第三人被迫停业，但停业后第三人在租赁房屋内居住，直到2011年11月28日，原告安装卷闸门后才离开租赁房屋。第一年租期到期后第三人张完娥实际占用2个月居住但不用于经营，故不应按合同约定标准支付房屋占有使用费，酌情由第三人支付原告房屋占有使用费5000元。原告诉称，2014年1月12日才将该房屋转租他人，之前一直因第三人的物品在里面存放而无法出租，要求支付占有使用费用140000元，但该房屋从原告安装卷闸门后原告已实际控制，所以被告及第三人不应当支付占有使用费。
该院依照《中华人民共和国合同法》第52条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第5条之规定，作出（2014）离民初字第261号民事判决：（一）原告任成云与被告崔光明于2010年10月1日签订的《协议合同》无效；（二）第三人张完娥支付原告任成云水费126.5元，限本判决生效后十五日内付清；（三）第三人张完娥支付原告任成云房屋占有使用费5000元，限本判决生效后十五日内付清；（四）驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费50元，由被告崔光明负担。
上诉人崔光明、张完娥上诉的请求为，1、撤销（2014）离民初字第261号民事判决，依法改判。2、上诉费由被上诉人负担。理由是，2011年5月17日后，租赁房屋已经由被上诉人任成云实际控制。故不应由上诉人张完娥承担房屋占有使用费5000元。上诉人实际并未使用水，一审判令上诉人承担126.5元水费于法无据。被上诉人应当退还上诉人第二年租赁费6万元。
被上诉人任成云答辩称，上诉人的行为导致其的房子28个月不能出租。第二年6万元租赁费未付。仅判决赔偿5000元太少。
经审理查明，一审判决查明的基本事实属实。本院予以确认。
本院认为，上诉人张完娥于2011年11月28日才离开租赁房屋与上诉人张完娥一审中提供的向相关部门的反映材料以及一审中的陈述相印证，上诉人主张2011年5月17日后租赁房屋即已被被上诉人任成云实际控制，没有相关证据。原审判决对此节事实的认定正确。关于第二年6万元租赁费是否付清。上诉人方主张已交纳，被上诉人否认已交纳。上诉人主张已交纳的证据是2011年10月14日任成云书写的一份“告知书”，仅依该“告知书”中的表述“租赁费第一年4万元付清第二年租金6万元，第三年租金5万元未付”并不能得出第二年度房租6万元已交纳的结论。本案中，合同约定的支付租金时间为每年8月1日，上诉人在2010年10月1日交付当年租金后，经营到2011年5月7日双方即发生矛盾，之后停业，第一年的租期尚未到期，上诉人主张第二年的房租已支付不符合常理，又未提供相关证据佐证。故一审判决认定第二年度租金未交纳正确。关于租金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同履行过程中，2011年5月7日双方产生矛盾后被上诉人断水断电，5月17日再次断水断电，第三人被迫停业，但停业后第三人在租赁房屋内居住，直到2011年11月28日，原告安装卷闸门后才离开租赁房屋。原审判令上诉人张完娥酌情支付被上诉人房屋占有使用费5000元并无不妥。关于水费问题，原审审理中，现场对水表底数进行了勘查，双方当事人并未提出异议。故一审判决上诉人支付被上诉人126.5元水费正确。综上，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费714元由上诉人崔光明、张完娥负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 月
审判员 李侯虎
审判员 雷园园
二〇一五年六月十五日
书记员 刘 慧