东乌珠穆沁旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东乌民初字第375号
原告（反诉被告）乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司，住所地乌拉盖管理区。
法定代表人苏xx，职务总经理。
委托代理人洪志，内蒙古理想律师事务所律师。
被告（反诉原告）党彩霞，女，汉族。
被告（反诉原告）李志慧，男，汉族。
二被告（反诉原告）共同委托代理人艾智勇，锡林浩特市额尔敦法律服务所法律工作者。
原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）诉被告党彩霞、李志慧商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贾蕴智适用简易程序审理此案。2014年9月11日，因党彩霞、李志慧反诉希望公司，本案依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。希望公司委托代理人洪志，党彩霞、李志慧及其共同委托代理人艾智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告希望公司诉称，党彩霞、李志慧系夫妻关系，2010年12月13日希望公司与党彩霞签订《预定商品房协议书》（以下简称《协议书》），希望公司将开发的B区2段1户3层，建筑面积为180平方米的商品楼及B区6户60平米的地下室出售给了党彩霞、李志慧。协议约定，该商品楼的单价为每平米3000元，地下室单价为1000元，商品楼及地下室总价为600000元，首付50%，即300000元，剩余房款300000元有贷款、一次性付款、分期付款三种交付方式可供党彩霞、李志慧选择。《协议书》第二条约定：“以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补”。《协议书》签订后，希望公司按合同约定交付了房屋，党彩霞、李志慧也如约交纳了房屋首付款300000元，并于2013年3月31日入住，在2013年8月23日希望公司为党彩霞、李志慧办理了房屋产权证，房屋产权证上核定商业楼建筑面积为183.63平方米，而地下室由于政府规划部门不予批准而未建造。因此，党彩霞、李志慧应向希望公司交纳的剩余房款为250890元，希望公司虽多次向党彩霞、李志慧索要剩余房款，党彩霞、李志慧却以种种理由推脱拒绝交纳。原告希望公司具体诉讼请求如下：1、判令二被告一次性支付剩余购房款250890元及逾期产生的利息（自2013年3月31日至判决生效为止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；2、判令二被告赔偿原告通知被告办理房款手续所产生的费用，共计2000元整；3、本案全部诉讼费由二被告承担。
被告党彩霞、李志慧庭审答辩称，商品房存在严重渗漏、防火通道、墙体开裂、室内刮白、面积大幅减少60平米等问题，所以剩余应付房款数额无法计算，导致二期房款无法履行给付义务。这是出卖方的原因导致，所以，出卖方主张的有关利息请求法院予以驳回。办理房产证手续所产生的费用应用合法的票据核实。剩余房款数额计算错误，且剩余房款应当在出卖方将房屋维修或重做合格之后再给付。
反诉原告党彩霞、李志慧诉称，党彩霞、李志慧系夫妻关系，2010年12月8日希望公司与党彩霞、李志慧签订了《协议书》，希望公司将其开发的B区2段1户3层建筑面积为180平米的楼房及地下室出售给党彩霞、李志慧，协议约定房屋售价为3000元每平米，地下室单价为1000元每平米。同时约定，希望公司应当在2011年11月30日将房屋交付给党彩霞、李志慧。合同签订后，党彩霞、李志慧依约定履行了首期付款义务。但希望公司却迟迟不能按约定交付房屋，直到2013年3月31日才将房屋交付给党彩霞、李志慧，迟延交房近一年的时间，而且党彩霞、李志慧发现该房屋并没有约定的地下室。为此党彩霞、李志慧拒绝接受房屋，希望公司口头承诺，要党彩霞、李志慧先行入住，之后会给合理的赔偿。党彩霞、李志慧基于对希望公司的信任接受了房屋，谁料希望公司不仅没有履行承诺，而且交付的房屋存在严重质量问题，房屋主墙体严重开裂，根本无法入住。为此党彩霞、李志慧多次找到希望公司要求维修，希望公司均以种种理由推脱。党彩霞、李志慧购买的该房屋本计划用于出租盈利，楼上用于居住。但希望公司交付的房屋根本无法居住，造成党彩霞、李志慧巨大经济损失。此外，该房屋紧贴着别人家的平房，该平房的烟囱紧贴原告房屋墙体，随时有将党彩霞、李志慧保温材料点燃的危险，而且党彩霞、李志慧的窗户因该房屋的遮挡根本无法采光。党彩霞、李志慧多次找到希望公司就上述情况要求予以处理，但希望公司不予理睬，反而要求党彩霞、李志慧支付剩余购房款。反诉原告党彩霞、李志慧具体诉讼请求如下：1、判令被告支付迟延交付房屋的违约金及无法入住两年房租损失暂定为20000元；2、判令被告对出售给原告的不合格房屋开裂进行维修，确保房屋达到国家规定合格标准；3、判令被告按建设部门审批的规划图要求对房屋进行整改，并经验收合格后交付给原告。
2015年4月20日反诉原告党彩霞、李志慧变更诉讼请求如下：1、判令希望公司双倍返还地下仓房房款60000元；2、判令希望公司赔偿迟延交付房屋的损失费45000元；3、下列房屋质量问题，判令希望公司在3个月内维修或更换重做完毕：2、3层卫生间防水维修；将第三层楼西侧的后窗户（严重变形断裂）重做更换；对西侧尚未完工的20平外墙保温予以制作；开通防火通道；维修开裂的墙体；重新刮白；去除西侧紧挨着外墙保温的烟囱。
2015年5月4日，反诉原告党彩霞、李志慧当庭变更其第一项诉讼请求“判令希望公司双倍返还地下仓房房款60000元”为“判令希望公司双倍返还地下仓房房款59302.5元”。
反诉被告希望公司辩称，一、地下室与房屋系一体，地下室未建成是由规划局未审批所致，双方签订的合同并非定金合同，从协议全部内容来看该协议书为主合同的一部分，党彩霞、李志慧以此主张定金双倍返还，无事实根据及法律依据。希望公司将预交地下室的30000元，直接计入购房款内计算是对党彩霞、李志慧有利的，因为协议约定地下室每平米1000元，而楼房每平米为3000元。并且，2013年3月31日党彩霞、李志慧已实际占有房屋，同意接受无地下室的该房屋。二、希望公司并未迟延交付房屋，不应承担迟延交付房屋的违约金。双方在《协议书》第七条约定：“甲方承诺的完工期限是2011年11月30日（不可抗拒的情况除外）”，这不能说明希望公司交付房屋的期限为2011年11月30日。完工期限不等同于竣工验收合格，竣工验收合格正是协议所明确的不可抗拒的情况，况且，依据我国相关法律规定，竣工验收合格的房屋方可交付使用。三、希望公司交付的房屋已经相关部门验收合格，不存在质量问题，无需再要求达到国家规定的合格标准。开设消防通道，合同当中并没有约定，党彩霞、李志慧该请求没有依据，希望公司并未向党彩霞、李志慧承诺地下室赔偿事宜。综上所述，党彩霞、李志慧的反诉理由不能成立，请求驳回反诉请求。
经本院审理查明，希望公司于2011年5月起陆续取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》。2010年12月8日希望公司与党彩霞签订《协议书》一份，载明：“为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经过友好协商，就乙方预定甲方开发建设的希望金街商品楼一事达成如下协议：一、乙方自愿预定由甲方开发建设的位于巴音胡硕镇东街（希望金街）商品楼，其中1、商品楼：B区2段1户3层面积约180平方米，售价30000.00元/平方米，总价：伍拾肆万元（￥540000.00）。2、地下室：B区2段1户面积约60平方米，售价1000.00元/平方米，总价陆万元（￥60000.00）。3、商品楼+地下室共计陆拾万元（￥600000.00），首付50%叁拾万元（￥300000.00）预交伍万元（￥50000.00）其余需要在2011年4月1日之前付清。二、以上商品楼建筑面积系暂定面积，正式以房管部门核定的建筑面积为准，房款多退少补。三、甲方有三种交款方式可供乙方选择：1、贷款：定房时首付50%，剩余50%贷款。2、一次性交款：定房时一次性全额付款，优惠3%。3、分期付款：定房时交款50%，主体完工交款50%。四、乙方按选择交款方式付清首付款后，贷款者甲方为乙方协商办理贷款手续，乙方按银行要求提供相应贷款资料。分期付款者在规定时间段内付清房款。总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款。乙方并按相关部门规定交纳房屋大修基金、工本费、测绘费、个人应交纳的契税后，由甲方统一办理房屋产权证和土地使用证，否则，甲方不办理交房手续。五、协议书生效后，一般不办理退房事宜，如有特殊原因非退不可者，需经甲方经理批准，乙方同意甲方扣留所交价款的10%作为退房违约金，方可办理退房手续，不按时交纳房款，甲方视为乙方退房，甲方通知乙方后，有权销售乙方所购房屋。六、甲方按照设计施工的交付标准建造商品房，具体内容见售楼处《希望金街价格即交楼标准》。七、甲方承诺的完工期限是2011年11月30日（不可抗拒的情况除外）。八、甲方将现房交付给乙方后，如乙方冬季不入住、不取暖，因冻涨出现的质量问题，甲方不负责维修。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效”。希望公司在甲方处加盖公章，党彩霞在乙方处签字并捺印。后希望公司并未建造地下室。2013年8月14日办理的《房屋所有权证》载明“希望金街2#楼1号，房屋所有权人：党彩霞，建筑面积183.63平方米”，该房屋应付房款应为550890元，党彩霞选择的交款方式为“定房时首付50%，剩余50%贷款”。党彩霞于2010年12月7日向希望公司交纳首付款50000元，于2011年4月26日向希望公司交纳首付款170000元,于2011年8月6日向希望公司交纳首付款80000元，庭审中，希望公司认为党彩霞交纳的300000元首付款包括商品房首付款270000元及地下室首付款30000元，党彩霞、李志慧则认为其中有30000元系地下室定金。至希望公司起诉时，党彩霞尚未向其交纳剩余房款亦未办理贷款。2012年12月31日，该工程竣工验收，党彩霞、李志慧已于2013年3月31日接收房屋并实际占有使用。
另查明，2014年9月15日，党彩霞、李志慧提出对迟延交付房屋造成的租房损失及房屋存在的问题进行质量鉴定（具体包括：房屋主体结构是否符合国家标准）。2015年1月20日，锡林郭勒盟中级人民法院司法辅助办公室向本院下发（2014）锡中法鉴字第362、364、366号《退案函》1份，载明：“东乌旗人民法院：你院委托的申请人党彩霞、李志慧、董治军、鲁枝梅、吴清彬、安艳霞与被申请人乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷（租金估价和质检鉴定）一案，因该案涉案鉴定受托方均属于具有行政职能性权利的单位且申请方都不同意由这些单位进行鉴定，故现将该案委托退回你院”。庭审中，希望公司表示对该《退案函》没有意见；党彩霞则认为应当继续委托其他机构进行鉴定，而不应当退回委托。
又查明，党彩霞与李志慧系夫妻关系。
还查明，2013年3月31日中国人民银行同期1年-3年期贷款利率为6.15%。
再查明，党彩霞、李志慧向本院提交《房屋租赁合同》1份，载明：“出租方（甲方）：杨全义，承租方（乙方）：李志慧，经甲乙双方协商，甲方同意将巴镇西街十七组五十六号楼租给乙方，具体事宜如下：一、租赁期限：租赁期从2011年11月31日起，至2012年11月31日止，租赁期为1年。二、租赁金额共计人民币：30000元整（大写：叁万元整），合同签订后，租赁费一次性付清……”。
以上事实，有本院作出的（2015）东乌民初字第47号生效判决1份、（2015）东乌民初字第47号民事卷宗中的《验收材料》复印件6份；本诉原告提交的《协议书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件各1份、《收据》复印件3份、《结婚证》复印件1份；反诉原告提交的《协议书》原件1份、《房屋租赁合同》原件1份及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。
（一）关于本诉案件部分。
首先，原告希望公司已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预销售许可证》，其与被告党彩霞签订的《协议书》自2010年12月8日希望公司加盖公章、党彩霞签字后依法成立并发生法律效力。按照《房屋所有权证》载明的183.63平方米产权面积，被告党彩霞尚欠房款为250890元（房屋总价款550890元-已付房款300000元）。被告党彩霞在原告希望公司交付房屋后，并未提供办理贷款的相应资料，且至今未支付剩余50%的房款，该行为已经构成违约，应当依法承担继续履行的义务，原告希望公司要求被告党彩霞支付剩余房款250890元的诉求依法应予支持。
第二，双方签订的《协议书》虽未就被告党彩霞迟延交付房款的逾期利息进行约定，但按照《协议书》的约定，被告党彩霞应当在付清首付款后，在希望公司的协调下办理剩余50%房款的贷款手续，且《协议书》第四条中有“总之，甲方交钥匙前，乙方必须付清剩余房款”的明确约定，被告党彩霞在原告希望公司交付房屋后，仍未履行《协议书》约定的“按银行要求提供相应的贷款资料”的义务，已构成违约，依法应当向原告支付逾期利息。原告希望公司要求被告按其实际占有使用房屋时间即2013年3月31日至判决生效为止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算逾期利息明显过高，本院依法调整为以2013年3月31日中国人民银行1年期-3年期贷款利率6.15%为基准，在此基础上上浮30%，给付至判决之日，逾期利息的计算方式为250890元×6.15%÷365天×862天×（1+30%）≈47371元。
第三，被告党彩霞与被告李志慧系夫妻关系，被告李志慧依法应当与被告党彩霞共同给付上述夫妻关系存续期间所欠原告希望公司的购房款及逾期利息。
第四，原告希望公司要求二被告“赔偿原告通知二被告办理房款手续所产生的费用2000元”的诉讼请求，因证据不足，本院依法予以驳回。
（二）关于反诉案件部分。
首先，关于双倍返还地下室定金问题。双方签订的《协议书》性质系商品房预售合同而非担保性质的定金合同，且该《协议书》中约定的“首付50%”并不是指“定金”，双方在《协议书》中亦未有“党彩霞交纳的地下室首付款30000元系定金”的明确约定，故党彩霞交纳的30000元地下室首付款不适用定金罚则，因此对二原告主张被告双倍返还定金59302.5元的诉讼请求，本院不予支持。
第二，关于迟延交付房屋的损失费问题。双方签订的《协议书》中虽未就迟延交付房屋的违约金进行约定，但《协议书》约定交工日期为2011年11月30日，而被告希望公司实际将房屋交付二原告的时间为2013年3月31日，迟延交付房屋的时间已达486天，应当向二原告支付违约金。违约金的具体数额参照希望金街同地段同类房屋租金给付。原告虽提交《房屋租赁合同》1份，但其租赁的房屋并非希望金街同地段同类房屋，故不能作为参照。庭审中，原被告双方对希望金街同地段同类房屋租金无法达成一致，原告主张迟延交付房屋的损失费需经评估机构评估才能确定，为此原告党彩霞申请司法鉴定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条明确规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期间内提出”，原告提出鉴定的时间已经超出法律规定的举证期限，故本院依法对原告的鉴定申请不予准许。原告主张迟延交付房屋的损失费45000元明显过高，考虑到乌拉盖地区近几年同地段房屋租赁情况，本院在本案中依法酌定年租金为17500元，折合到486天租金为17500元÷365天×486天≈23301元。
第三，关于房屋修缮问题。原告党彩霞、李志慧已于2014年9月15日提出对迟延交付房屋造成的租房损失及房屋存在的问题进行质量鉴定（具体包括：房屋主体结构是否符合国家标准），本院已委托锡林郭勒盟中级人民法院进行鉴定。2015年1月20日，锡林郭勒盟中级人民法院司法辅助办公室向本院下发《退案函》1份，并未依据原告申请进行鉴定，被告表示对该《退案函》没有意见，二原告虽认为应当继续委托其他机构进行鉴定，而不应当退回委托，但二原告提出该请求的时间已过法律规定的举证期限，故本院依法对该申请不予准许。该工程已通过相关部门验收合格，因此，二原告要求“判令希望公司在3个月内维修或更换完毕：2、3层的卫生间防水维修；将第三层楼西侧的后窗户（严重变形断裂）重做更换；对西侧尚未完工的20平许外墙保温予以制作；维修开裂的墙体；重新刮白；去除西侧紧挨着外墙保温的烟囱”的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。
第四，关于开设消防通道问题。被告希望公司已按其规划图纸开设消防通道，且该工程已通过相关部门验收合格，故本院对二原告要求开设消防通道的诉求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本诉被告党彩霞、李志慧共同给付所欠本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司购房款250890元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
二、本诉被告党彩霞、李志慧共同给付本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司因其逾期给付房款的逾期利息47371元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
三、反诉被告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司给付反诉原告党彩霞、李志慧因其迟延交付房屋的违约金23301元，给付时间：本判决生效后三日内付清；
四、驳回本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司要求二本诉被告“赔偿通知其办理房款手续所产生的费用2000元”的诉讼请求；
五、驳回反诉原告党彩霞、李志慧的其他反诉请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费案件受理费7280，由本诉原告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司承担1833元，本诉被告党彩霞、李志慧承担5447元；反诉案件受理费934元，由反诉原告党彩霞、李志慧承担664元，由反诉被告乌拉盖管理区希望房地产开发有限公司266元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审 判 长 王 建 民
代理审判员 贾 蕴 智
人民陪审员 金巴特尔
二〇一五年八月十日
书 记 员 李 昕 昕
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