广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第760号
上诉人（原审被告）：江门中旅集团有限公司。
法定代表人：罗福祥。
委托代理人：刘棉春、江建强，广东巨信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志坚。
委托代理人：陈泉、梁美艳，广东永泽律师事务所律师。
上诉人江门中旅集团有限公司（以下简称中旅公司）因与被上诉人李志坚租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年7月15日，李志坚向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、中旅公司赔偿李志坚投资损失4959925.58元及利息（从起诉之日，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿日止）；二、本案诉讼费用由中旅公司承担。主要事实和理由是：2013年1月21日，李志坚与中旅公司就李志坚承租中旅公司位于江门市蓬江区杜阮镇中和管理区小运老山厂房2000平方米房屋一事签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限为三年，自2013年2月1日至2015年12月31日止，每年租金为144000元，李志坚须于每月的5日前交纳交付次月的租金，此外，李志坚还在合同签订日向中旅公司支付了履约保证金30000元，合同还就租赁的其他事宜进行了约定。合同签订后，李志坚着手进行投资，并成立了江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂，法定代表人也由李志坚担任。合同履行过程中，李志坚于2013年2月28日接到中旅公司解约函，中旅公司提出无条件终止合同，原因是江门市政府统一规划用地，将涉案房屋划拨给江门市公安局用于篁庄考场搬迁项目。因为李志坚确实就项目进行了投资，中旅公司同意给予适当的补偿，双方遂于2013年6月26日上午召开第一次协商会议，双方确定协商补偿项目共六项，包括：1、厂房的直接装修投入费用；2、厂房空地硬底化处理费用；3、设备的装、拆和运输费用；4、设备的闲置费用；5、合理的配电费用。因为双方就具体的赔偿数额未能协商一致，双方同意由李志坚委托有相应资质的评估公司对投资损失项目进行评估，于是，李志坚便委托了广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该评估公司于2013年8月15日出具评估报告，评估结果为投资损失共4766161元，但经李志坚统计，实际损失为4959925.58元。李志坚多次要求中旅公司支付投资损失额，也得知江门市公安局已向中旅公司上级部门支付了所征地块的相关补偿，但李志坚、中旅公司共开了不下七次协调会议，中旅公司以自己单位无权，须由中旅公司上级部门审批为由，迟迟没有向李志坚支付投资损失，为此，李志坚为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。
中旅公司答辩称：一、根据《房屋租赁合同》约定，中旅公司无需向李志坚赔偿。2013年1月21日，中旅公司与李志坚就租赁江门市蓬江区杜阮镇中和管理区小老山厂房2000平方米一事签订一份《房屋租赁合同》。由于江门市政府统一规划用地和江门市公安局篁庄考场搬迁项目的需要，上述租赁厂房已纳入政府征收范围，导致中旅公司被迫与李志坚提前终止租赁合同。2013年2月8日中旅公司向李志坚发出了《关于提前终止合同的函》，明确了终止租赁合同和搬迁事宜，2013年2月28日李志坚向中旅公司发出《关于终止合同的复函》，明确已收到上述《关于提前终止合同的函》，并对因市政府统一规划用地的原因造成两方要终止合同表示理解，同时提出续约经营和补充直接经济损失的请求。上述《房屋租赁合同》属于合法有效的合同，双方应当严格按照合同约定履行相应义务。根据该合同第九条第一款约定：“如因国家建设需要、江门市人民政府、政府有关部门或甲方（指中旅公司，下同）主管部门要求（含城管执法、企业改制、企业资产整体或部分含本标的物处置和政府“三旧改造”规划）或不可抗力因素，甲方必须提前终止本合同时，一般应提前30日书面通知乙方（指李志坚，下同）。乙方同意自收到通知后30日内需签订终止合同书，且乙方的经济损失甲方不给予补偿或赔偿（除特别约定外）。因不可抗力因素导致本协议无法履行必须提前终止的，乙方的经济损失甲方不给予补偿或赔偿。”因此，中旅公司无需就提前终止租赁合同关系向李志坚承担任何赔偿责任。
二、中旅公司与李志坚曾就补偿或补助项目达成一致意见，但双方至今仍无法对补偿或补助金额达成一致意见，且存在重大分歧。2013年6月26日中旅公司与李志坚就厂房租赁遗留问题召开了第一次协商会议，在该次会议中，双方明确了补偿补助项目包括“1、厂房的直接装修投入费用；2、厂房空地硬底化处理费用；3、设备的装、拆和运输费用；4、设备的闲置费用；5、合理的管理人员费用；6、合理的配电费用。”但是双方一直对补偿或补助金额存在重大分歧，至今仍无法达成一致意见。
三、李志坚提供的《评估结论书》不能作为支持其主张的依据，为解决双方对补偿金额的分歧，同时李志坚也为提供证据证明其主张，在双方没有就委托中介机构达成一致意见的情况下，李志坚单方面委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，并单方面向该公司提供有关资料。广州市华盟价格事务所有限公司在没有向中旅公司核实有关资料的情况下于2013年8月15日出具了穗华价估（2013）281号《关于江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂投资损失价格评估结论书》。该《评估结论书》属于李志坚单方面委托的评估，且评估结论没有经中旅公司确认，因此不能作为认定本案事实的依据。具体理由如下：1、出具《评估结论书》的依据是李志坚单方面提供的，《评估结论书》所引用的依据有待核实。《评估结论书》评估的内容涉及多方面，但是所依据的单据、清单、合同等，均由李志坚单方面提供，这些资料是否真实、客观地反映有关情况，仍有待核实。例如《评估结论书》中大部分单据都是《收据》，并没有见到相应的发票，因此对相应交易的真实性提出质疑；《评估结论书》中所引用的部分合同是否已经履行也有待于核实；《评估结论书》中提及的场地硬化面积远超出租赁范围。2、李志坚本人也认为该《评估结论书》存在部分误差。2013年8月20日李志坚向中旅公司出具一份《关于租赁中和区厂房遗留问题处理的函》，该函中明确该《评估结论书》存在四处误差，金额合计47985元。
四、在多次协商过程中李志坚对于具体损失金额、补偿金额均没有一致的数额和意见2013年2月28日和2013年3月11日李志坚分别出具给中旅公司的《关于终止合同的复函》、《关于协商解决厂房租赁遗留问题的函》中认为直接损失为6296325.36元。2014年1月3日李志坚出具给中旅公司的《关于协商补偿的函》中认为补偿的金额合计为2993915元。本次诉讼提出的主张是4959925.58元。在多次协商过程中李志坚对于具体损失金额和补偿金额均没有一致的数额，也没有一致的意见，这说明李志坚对于本次提前终止《房屋租赁合同》给其造成的损失并不确定，仍需法庭依法进行认定。
综上，根据《房屋租赁合同》约定中旅公司无需向李志坚承担任何赔偿责任，对于提前终止租赁合同给李志坚造成的损失，双方已经协商明确了具体补偿或补助的项目，但是对于具体补偿或补助金额仍需法庭依法进行核实确认。恳请法庭依法对李志坚的实际损失进行审核，并作出公正判决，依法维护中旅公司的合法权益。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2012年11月12日，李志坚与中旅公司签订一份《厂房租赁意向书》约定：“租赁标的物地点：江门市蓬江区杜阮镇中和1号厂房；2、租赁标的物：厂房三间共2000㎡；3、租赁时间：五年，具体待定；4、租金：6元／㎡，管理费2元／㎡”；5、乙方（李志坚）接受在甲方（中旅公司）按有关程序报批后，按甲方提供的标准合同签订正式租赁合同；6、若上级主管部门或市政府对该地方进行处置，甲方提前一个月书面通知乙方后，合约自动解除。”随后，李志坚于11月21日登记成立“江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂”2013年1月21日，李志坚、中旅公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：由李志坚租赁中旅公司位于江门市蓬江区杜阮镇中和管理区小老山厂房2000㎡的房屋，租赁期限为3年，从2013年2月1日起至2015年12月31日止，每年租金为144000元，李志坚须在每月的5日前向中旅公司支付次月的租金。该合同还对违约责任进行了约定。《房屋租赁合同》第九条约定：“提前终止合同（一）如因国家建设需要、江门市人民政府、政府有关部门或甲方主管部门要求（含城管执法、企业改制、企业资产整体或部分（含本标的物处置和政府‘三旧改造’规划）或不可抗力因素，甲方必须提前终止本合同时，一般应提前30日书面通知乙方．乙方同意自收到通知后三十日内需签订终止合同书，且乙方的经济损失甲方不给予补偿或赔偿（除特别约定外）．因不可抗力因素导致本协议无法履行必须提前终止的，乙方的经济损失甲方不给予补偿或赔偿．（二）任何一方需要提前终止本合同的，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”
2013年2月8日，中旅公司向李志坚发出一份《提前终止合同函》“你我双方经友好协商，于2013年1月21日签订了〈房屋租赁合同〉。你方同意承租位于江门市蓬江区杜阮镇中和管理区小老山厂房2000㎡的房屋。由于市政府对该租赁标的物所在地块进行统一用地规划，市国资委于2013年2月7日正式通知我方，要求我方在2013年3月30日前将地块连同上盖物业整体移交给市政府。现我方无法继续履行合同，须提前终止合同，根据〈房屋租赁合同〉第九条约定，请你方在收到本函后30天内签订终止合同书，并于2013年3月10日前搬离租赁标的物，将租赁标的物按接收时的现状归还给我方。我方在你方结清有关款项后3个工作日内将履约保证金如数无息退回给你方。”李志坚收到中旅公司《关于提前终止合同的函》后，于同年2月28日向中旅公司发出一份《关于终止合同的复函》“贵公司发给我方的关于《提前终止合同的函》已收悉，由于市政府的统一规划用地的原因，造成两方要终止合同，我方表示理解，但我方在与贵公司签订合同后已进行厂房维护、装修及按厂房规格和规模订购了三条生产流水线，并已申领了‘江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂’的营业执照等，收到贵司的函后，觉得我方实在太无辜，投资损失也太大了，现恳请贵司能积极配合我方向上级主管部门及土地征用放反映我方的实际情况，并请求如下：一、让我方与土地征用方继续续约经营；二、如实补偿我方直接经济损失。”
中旅公司接到李志坚的上述复函后，与用地单位（江门市公安局）进行协商是否可以由用地单位与李志坚续签租赁合同，用地单位表示暂时未使用到李志坚租赁厂房的土地，可以与李志坚续约并由李志坚继续使用该厂房，后因用地单位的征地指标未达到要求，需要使用包括李志坚所租赁厂房在内的土地，中旅公司于2013年6月8日向李志坚发出江门中旅集字（2013）第23号《关于厂房租赁遗留问题处理的函》“你司原租用我司位于中和度假村的厂房，现已提前终止租赁合同，但在近日的现场检查中发现你司尚有部分旧设备没有搬迁。鉴于该厂房区地块已由市国土资源局征收，并已办理移交手续，接收单位（公安局）要求将不属于移交范围的资产全部清场。请你司在6月22日前将你们仍留在厂区内的人员撤离和资产物品搬迁，否则，一切责任由你司承担。”之后，李志坚以租赁的厂房不能继续租赁，其已投资的损失如何补偿为由，与中旅公司进行协商，经双方口头协商，认为需要对投资损失进行评估，并找有资质的评估公司进行评估，评估后作为补偿依据。李志坚于2013年6月21日委托广州市华盟价格事务所有限公司对李志坚因投资的损失进行评估。委托评估范围为“江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂投资损失。”
2013年6月26日，李志坚、中旅公司就李志坚厂房租赁遗留问题举行协商会议并形成《厂房租赁遗留问题第一次协商会议纪要》“一、终止《合同》的原因。甲、乙双方于2013年1月21日，共同签订了江门中旅集团有限公司位于江门市蓬江区杜阮镇中和管理区2000平方米厂房的《房屋租赁合同》。由于江门市政府统一规划用地（包括《合同》标的物土地），划拨给江门市公安局用于篁庄考场搬迁项目，该项目属于江门市城市功能配套工程项目。为此，甲方按照《合同》（即《房屋租赁合同》，下同）的规定，并于2013年2月18日书面向乙方提出无条件终止合约。乙方也于2013年2月28日复函甲方，表示理解。但考虑到履行合同期时间较短，乙方确实为该厂而支付了相应的费用，甲方同意给予乙方适当的经济补偿或补助。二、协商原则：1、甲方原租赁的场地已移交给产权单位江门市公安局使用，该局于6月27日正式进场施工，原承租人的设备和人员必须马上撤离。2、提出终止合约是符合《合同》的有关规定和国家法规。《合同》的主体是甲方，并非收购方。甲方表示通过协商或应诉的方式彻底解决问题。3、甲方不作赔偿，可以通过协商适当补偿或补助，但乙方应实事求是，实际在所承租的厂房投入数额如实并提供足够的依据向甲方申请，甲方将按有关规定和机制核实情况，合理的给予适当的补偿或补助费。4、由于《合同》的主体是甲、乙双方，任何第三者不得加入，更不得借题发挥、节外生枝制造麻烦，从而影响双方的协商事宜。5、甲乙双方可以通过评估机构，对补偿的项目数额进行评估。三、协商补偿补助项目：1、厂房的直接装修投入费用；2、厂房空地硬底化处理费用；3、设备的装、拆和运输费用；4、设备的闲置费用；5、合理的管理人员费用；6、合理的配电费用。”
同日，中旅公司向江门市公证处申请，要求对李志坚承租的“江门市蓬江区杜阮镇中和管理区小老山厂房”进行证据保全公证，并于同月28日作出（2013）粤江江门第020551号《公证书》。
2013年8月15日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估（2013）281号《关于江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂投资损失价格评估结论书》，价格评估结论为“江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂投资损失总值为人民币肆佰柒拾陆万陆仟壹佰陆拾壹圆整（￥4766161元）”
2013年8月20日，李志坚向中旅公司发出一份《关于租赁中和区厂房遗留问题处理的函》“根据2013年6月26日召开的协商会议精神和双方签订《厂房租赁遗留问题第一次协商会议纪要》［江中旅集字（2013）第30号文］原则，我方委托了广州市华盟价格事务所有限公司进行了公正的评估，并出具了《评估结论书》，评估我方损失4766161元。我方对评估报告进行了自查，发现在维修工程项目出现了误差：一、附表1第三项抛光砖工程，造价8840元；二、第九项楼槽钢工程，造价4500元；三、第十六项阁楼地面抛光砖工程，造价9165元；四、第四十五项铝合金窗工程，25480元。合计47985元。减除以上误差数，贵司应补偿我方直接经济损失为：4718176元，人民币肆佰柒拴壹万捌仟壹佰陆元正。敬请贵司尽快按有关和程序进行核实并召开第二次协商会议落实有关补偿费用问题。”之后，双方当事人曾多次召开协商会议，因未能达成协议而没有制作会议纪要。
2014年1月3日，李志坚根据中旅公司的要求，向中旅公司发出一份《关于协商补偿的函》“为了顺利处理好原中和厂房租赁的遗留问题，于2013年12月份双方举行了第三次协商会议，经双方友好协商，根据贵方提出的按第一次协商会议补偿的六项内容原则，我现就补偿的内容，金额和有关核查的依据致函如下：一、厂房、办公室、硬底化等装修和修复配套工程设施费：624985元减铝合金窗25480元减阁楼槽钢地面26790元，实际费用572715元（施工单位和联系人略，下同）；二、电力设施安装：付定金860000元；三、设备安装费：665500元；四、设备拆卸费：130000元，运费30000元，设备保管费40000元，合计200000元；五、工资及仓储费用：295200元；六、设备损耗（不可修复）（1）16孔双转盘利砖机二套，单价160000元／套，共320000元；（2）砖模23套，3500元／套，共80500元，合计共：400500元.六项合计2993815元。”中旅公司收到李志坚的函件后，双方仍没有达成补偿协议，李志坚遂提起诉讼。
庭审中，李志坚表示《评估结论书》存在的误差47985元可以予以减除，并表示其提供的证据七证明的损失的证据是包含在评估结论书之内。
另查明，广州市华盟价格事务所有限公司是取得《中华人民共和国价格评估机构资质证书》的有限责任公司，经营范围是价格评估及当事人委托的涉诉讼财物价格评估。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。李志坚、中旅公司之间签订的《厂房租赁意向书》、《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等互利的情况下签订的，签订合同的内容以及租赁的标的物，没有违反法律规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。根据审理查明认定的事实，本案争议的焦点有：一、中旅公司应否对李志坚的投资损失予以补偿？二、李志坚因投资而造成的损失数额？
一、关于中旅公司应否对李志坚的投资损失予以补偿的问题。李志坚、中旅公司在履行《房屋租赁合同》过程中，由于包括李志坚所租赁的厂房在内的土地被征用，中旅公司于2013年2月8日向李志坚发出一份《提前终止合同函》要求提前终止《房屋租赁合同》，此时，中旅公司可以根据《房屋租赁合同》第九条的约定，与李志坚签订终止租赁合同。然而，李志坚在接到中旅公司的函件后，向中旅公司发出一份《关于终止合同的复函》，并提出如下建议“一、让我方与土地征用方继续续约经营；二、如实补偿我方直接经济损失。”之后，中旅公司没有继续要求与李志坚签订终止房屋租赁合同，而是采纳李志坚的建议“让我方与土地征用方继续续约经营。”与用地单位协商是否可以与李志坚续签房屋租赁合同，后来因用地单位需要使用租赁厂房在内的土地而无法继续租赁涉案的厂房，为此，李志坚与中旅公司双方就李志坚因投资而造成的损失召开了“厂房租赁遗留问题第一次协商会议”，并形成会议纪要，该纪要可视为《房屋租赁合同》的补充协议。从该会议纪要的内容可以看出，双方当事人是就李志坚因租赁中旅公司厂房所造成的投资损失如何进行补偿达成的共识，故中旅公司应当对李志坚因投资而造成的损失予以补偿。
二、关于李志坚因投资而造成的损失数额的问题。李志坚与中旅公司在李志坚无法继续租赁中旅公司的厂房后，双方就李志坚因投资而造成的损失进行协商并召开“厂房租赁遗留问题第一次协商会议”，同意对李志坚补偿的项目数额进行评估。李志坚自行委托评估的行为，在事后是得到双方当事人召开协商会议的确认，视为中旅公司对李志坚自行委托的追认。李志坚所委托的广州市华盟价格事务所有限公司是取得《中华人民共和国价格评估机构资质证书》的有限责任公司，该公司作出的《评估结论书》具有合法性。经审查，《评估结论书》是根据李志坚的委托评估的范围进行评估，评估范围并没有超过李志坚、中旅公司在《厂房租赁遗留问题第一次协商会议纪要》关于协商补偿补助项目的范围，而中旅公司也没有提出相反的证据予以推翻《评估结论书》的合法性、真实性和关联性，因此，原审法院确认《评估结论书》的合法性、真实性和关联性，虽然中旅公司认为《评估结论书》存在47985元的误差，但并不影响《评估结论书》的真实性，并确认李志坚因投资而造成的损失为4718176元。李志坚诉讼请求超出4718176元的部分损失所依据的证据已经包含在评估结论书之内，评估结论书已对李志坚的投资损失作出客观实际的评估，李志坚诉讼请求超出4718176元的部分损失，证据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年10月13日作出如下判决：一、江门中旅集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内补偿4718176元给李志坚。二、驳回李志坚的其他诉讼请求。如果江门中旅集团有限公司未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46479元，减半收取23239.5元，由江门中旅集团有限公司22272.5元，由李志坚负担967元。
当事人二审的意见
中旅公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，依法驳回李志坚的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由李志坚承担。主要事实和理由是：一、原审法院违反法定程序。根据我国《民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十三条的规定，本案的诉讼标的为495多万元，且双方当事人对于补偿金额以及主要证据均存在重大分歧，因此，本案不属于权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，不应当适用简易程序审理，一审法院适用简易程序审理明显违反法定程序。二、一审判决查明事实严重失实。1、中旅公司从未与李志坚协商对投资损失进行评估。2、中旅公司向李志坚发出《提前终止合同函》后，没有与李志坚达成继续使用该厂房的意向。三、一审判决认定不当。1、一审判决认定会议纪要是《房屋租赁合同》的补充协议不当。2、一审判决认定李志坚自行委托评估的行为在事后得到双方的确认，缺乏事实依据，也没有证据支持。三、一审判决认定《评估结论书》的合法性和真实性，缺乏事实依据，也没有证据支持。1、《评估结论书》不是合法有效证据。2、《评估结论书》超出了会议纪要协商补偿项目。3、《评估结论书》的附件中“厂房前空地平整工程工程”的空地不属于租赁范围。4、李志坚对提出补偿的金额均没有一致的意见。四、中旅公司不应当向李志坚赔偿损失。1、根据《房屋租赁合同》约定中旅公司无需就提前终止租赁合同关系向李志坚承担任何赔偿责任。2、《厂房租赁遗留问题第一次协商会议纪要》明确的是双方协商补偿的原则，而不是中旅公司与李志坚就实际损失。五、一审判决若生效，将给国有资产造成重大损失。
中旅公司在二审期间提供如下证据：1、（2015）江海法海民初字第213-2号《民事裁定书》、《协助执行通知书》复印件各一份，以证明李志坚在江门市江海区还同时经营相同业务，李志坚与他人签订的《专利产品授权合同书》中已明确授权生产范围是江门市蓬江区、江海区，因此该合同项下的任何损失不能作为李志坚向中旅公司主张的损失。2、《广东省涉案物价格鉴定操作规程》（粤价（2003）259号）复印件一份，以证明《关于江门市蓬江区志发新型防水墙材料厂投资损失价格评估结论书》的出具不符合该规定的要求，例如没有价格鉴证人员签名、不是规定的文书类型、没有给予委托人15日的异议期等。给法院作为参考资料。
李志坚答辩称：一、中旅公司通知我方解除合同的时间是2013年2月18日，对方函的落款时间为2013年2月8日，在第一次会议纪要时也提到该问题。所以在第一次会议纪要前，双方已经就相关的赔偿问题开始协商，虽然未形成正式的文件，但在3月至6月期间，就有关赔偿细则双方有共识。二、对方多次提到评估书的法律效力问题，该评估书是在双方就损失的赔偿问题未能达成一致意见的情况下，中旅公司同意我方委托有资质的评估公司作出损失赔偿。李志坚认为只要委托形式合法，至于对方提到评估书中存在的实质问题或形式问题，法庭可以通知评估公司出庭作证，可以由其解释评估书中的有关疑问。李志坚不是评估的专业知识人员，认为只要评估公司具备评估资质，所做的评估报告是具有法律效力的。
李志坚二审期间没有提供新的证据。
李志坚对中旅公司在二审提供的证据不同意质证。认为中旅公司提供的证据一是当时李志坚为解决问题高息借款20万用于支付应急款，该借款纠纷与本案无关，但高借款因做涉案厂房而产生。
经审查，中旅公司二审期间提交的证据系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且李志坚对其提交的证据不予认可，故本院对中旅公司二审提供的证据，不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案系租赁合同纠纷。李志坚和中旅公司就《房屋租赁合同》解除后有关撤场、李志坚的投资损失补偿等问题召开了“厂房租赁遗留问题第一次协商会议”并形成会议纪要，该会议纪要是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性的规定，合法有效。双方当事人应当按会议纪要的约定履行。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：中旅公司对李志坚在涉案租赁物上的投资损失应如何补偿。
根据双方当事人于2013年6月26日就李志坚因租赁涉案厂房投资损失处理问题协商后形成的“厂房租赁遗留问题第一次协商会议”会议纪要，双方达成以下约定：“一、……考虑到履行合同期时间较短，李志坚确实为该厂而支付了相应的费用，中旅公司同意给予李志坚适当的经济补偿或补助。二、协商原则：……3、中旅公司不作赔偿，可以通过协商适当补偿或补助，但李志坚应实事求是，实际在所承租的厂房投入数额如实并提供足够的依据向中旅公司申请，中旅公司将按有关规定和机制核实情况，合理的给予适当的补偿或补助费……5、中旅公司、李志坚可以通过评估机构，对补偿的项目数额进行评估。三、协商补偿补助项目：1、厂房的直接装修投入费用；2、厂房空地硬底化处理费用；3、设备的装、拆和运输费用；4、设备的闲置费用；5、合理的管理人员费用；6、合理的配电费用。”双方当事人对于按上述协商内容进行补偿没有异议，本院予以认可。但双方当事人对补偿和补助具体金额未作约定，对何为“适当”，双方当事人持不同意见，李志坚认为应按上述6个项目全额补偿，中旅公司则认为补偿应为约定项目总额50%以下比例计算。本院认为，对该约定应结合会议纪要协商内容以及本案的实际情况来理解。首先，适当补偿和补助并未约定按比例进行补偿。其次，从会议纪要第三点协商补偿项目约定为6项范围来看，补偿的范围并非李志坚投资的全部损失，协商内容为适当补偿和补助应理解为只针对协商的项目进行补偿，其他项目不予补偿。再者，根据本案的实际情况，双方协商的补偿项目均为李志坚的直接损失，双方约定对实际直接损失进行补偿合符情理。综合上述理由，本院认定双方的补偿标准为约定的项目全额补偿，中旅公司主张按50%以下比例计算，依据不足，本院不予采纳。至于中旅公司主张对李志坚收到《提前终止合同函》后所作的投入不作补偿的问题。由于中旅公司确认该函件发出后曾应李志坚的要求协助取得用地单位的同意由李志坚继续使用租赁物，其后因故无法最终达成续租协议而与李志坚进一步协商撤场及补偿事宜，继而召开第一次协商会议并就有关补偿问题签订会议纪要。故该会议纪要的签订应已考虑上述情况，故中旅公司提出的该项主张显然与双方协商签订会议纪要的基础不符，本院不予采纳。
关于具体补偿数额问题。根据该会议纪要约定，“双方可以通过评估机构，对补偿的项目数额进行评估”。对该约定，双方当事人均表示在第一次协商会议前已对此达成口头约定，并记载在该会议纪要中。故李志坚在第一次协商会议前已委托广州市华盟价格事务所有限公司对其投资损失进行评估，属其对双方约定的履行行为。从该评估结论书反映该评估系由李志坚单方委托的，李志坚虽认为属双方委托，但未能提供证据予以证明，本院对此不予确认。故李志坚单凭此评估报告请求中旅公司予以补偿，依据尚不充分，应结合双方此后履行会议纪要的行为、协商内容和意思表示等作出综合认定。按照上述约定，中旅公司亦应负有及时核实补偿数额或在必要时再次委托评估的义务。该评估报告作出后，中旅公司对该评估结论不予认可，双方因此进一步召开多次协商会议，但均未达成一致意见。但中旅公司除于会议纪要签订后对涉案厂房状况进行公证保全外，未进一步委托评估，直至目前该厂房被拆除，事实上已无法再充分还原当时现场状况对李志坚的投入进行评估，中旅公司对此存在过错，其提出根据公证书及有关证据对李志坚的投入损失作出评估依据不足，本院不予采纳。而在该评估结论书作出后双方的多次协商过程中，李志坚曾于2014年1月3日向中旅公司发出《关于协商补偿的函》，提出厂房、办公室、硬底化等装修和修复配套工程设施费为572715元，电力设施安装860000万，设备安装费665500元，设备拆卸费、运费、设备保管费200000元，工资及仓储295200元以及设备损耗共计400500元，以上六项合计2993915元。该函件的补偿数额明显少于评估结论，故应首先审查函件中的项目和数额的合理性。经审查，其中第一项装修和修复配套工程设施费少于评估数额，并有相应的工程量清单为据。虽然中旅公司认为厂房前空地不属租赁范围，但李志坚在该空地中进行除草砍树、压实地面和填石粉，属改善租赁物使用条件的合理举措，中旅公司应按李志坚主张的上述数额进行补偿。对于第二项配电工程损失860000元，该数额与评估结论书的数额一致，经评估机构现场勘验，李志坚确已在租赁物中进行配电工程施工，根据施工单位江门市明耀机电工程有限公司与李志坚签订的“江门市蓬江区志发新型防水墙体材料厂配电工程预算价”以及该工程部于2013年12月至2014年2月期间分4笔收取李志坚共计86万元的货款，可知李志坚已分阶段向该工程部支付工程价款，故在涉案租赁物被收回，该工程部无法继续施工的情况下，该工程部对已收取的预付款不予退回由此而致李志坚的损失应属双方约定中合理的配电费用，中旅公司应予补偿。对于第三项设备安装费，中旅公司对该费用未明确提出异议，且有鉴定结论书和经手人为梁发长的设备安装费用清单为证，故本院对此予以确认。对于第四项设备拆卸费、运费和设备保管费共计20万元，该项目应属双方约定的设备拆卸和运输费用的范畴，李志坚主张的上述费用与评估结论书的数额一致，有顺德陈村镇科利镨机械设备厂《告知书》印证，应予确认。对于工资及仓储费用295200元，该费用实为评估结论书中“专利生产设备仓储费用损失评估”和“工资损失的计算”之和，属双方会议纪要中设备闲置费用和管理人员费用，该费用有评估结论书及相应的收据为依据，中旅公司应作出补偿。而第六项设备损耗400500元亦应属设备拆卸费用的范畴，且该数额亦少于评估中设备拆除过程中设备损失价格评估的数额，有顺德陈村镇科利镨机械设备厂《告知书》为证，故亦应由中旅公司对此予以补偿。综上，本院确认李志坚于2014年1月3日向中旅公司发出《关于协商补偿的函》中提出的各项补偿数额均属合理，中旅公司应予补偿。原审未考虑双方协商过程中的实际情况，直接按评估报告认定中旅公司应补偿李志坚的损失明显不当，本院予以纠正。由于中旅公司对于李志坚提出的合理补偿项目和数额未作补偿，故李志坚请求中旅公司应从起诉之日起以补偿数额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息，合理合法，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实不清，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法民一初字第296号民事判决；
二、江门中旅集团有限公司应在本判决生效之日起十日内支付补偿款2993915元及利息（以2993915元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月16日起计至本院确定的付款之日止）给李志坚；
三、驳回李志坚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费46479元，减半收取23239.3元，由江门中旅集团有限公司负担13758元，由李志坚负担9481.3元；二审案件受理费46479元，由江门中旅集团有限公司负担27518元，由李志坚负担18961元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年三月八日
书记员 梁韶华