安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）镜民二初字第00734号
原告：李淑君，女，1972年7月1日出生。
委托代理人：崔雅琴，江苏君远律师事务所律师。
原告：ＸＸ，男，1958年12月17日出生。
委托代理人：崔雅琴，江苏君远律师事务所律师。
被告：芜湖市市容管理局，住所地安徽省芜湖市政务中心。
法定代表人：袁鹏，局长。
委托代理人：徐珊珊，安徽深蓝律师事务所律师。
委托代理人：李超，安徽深蓝律师事务所律师。
被告：安徽视角文化传媒有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区新时代商业街。
法定代表人：熊雁，职务不详。
原告李淑君、ＸＸ诉被告芜湖市市容管理局（简称被告一，下同）、安徽视角文化传媒有限公司（简称被告二，下同）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告李淑君、ＸＸ委托代理人崔雅琴，被告芜湖市市容管理局委托代理人徐珊珊到庭参加诉讼，被告安徽视角文化传媒有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李淑君、ＸＸ诉称：两原告为新时代商业街X号、Y号房屋的业主，该房屋为商业经营用房。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用房屋以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”同时，依据原告与新时代商业街开发商-
芜湖大鑫实业有限公司于2003年11月5日签订的《商品房买卖合同》第17条的约定：“该商品房所在楼宇的屋面使用权为买受人共有”，该房屋的屋面使用权归原告共有。因此，原告有权合理无偿利用屋顶设置招牌。近期原告得知被告一在没有合法依据的情况下，擅自就屋顶与被告二签订《芜湖市户外广告位使用权出让合同》，将该屋顶作为广告位的使用权出让给被告二，并收取出让金。被告一违法行为导致原告无法使用屋顶设置招牌，给原告造成了严重损失。原告为维护自己的合法权益，特诉请贵院判令：一、确认两被告于2013年2月16日签订的《芜湖市户外广告使用权出让合同》无效；二、判决第一、第二被告立即恢复原状；三、本案全部诉讼费用由两被告承担。
原告李淑君、ＸＸ就自己的诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、房屋所有权证、土地使用证，证明房屋所有权归原告所有；
2、《芜湖市户外广告位使用权出让合同》，证明被告一擅自将屋顶作为广告位的使用权出让给被告二；
3、《商品房买卖合同》第17条，证明原告有权无偿使用屋顶设置招牌；
被告芜湖市市容管理局辩称，一、被答辩人作为本案原告主体不适格。被答辩人与开发商签订的《商品房买卖合同》第17条约定的是：“该房屋所在楼宇的屋面使用权为买受人共有”。答辩人认为：第一，此处的“屋面”应理解为“外墙面”而不是“屋顶”；第二，此处的“买受人共有”应理解为全体小区业主共有；第三，即使此处约定的是被答辩人所有，那么依据《建筑物区分所有权解释》第3条第1款将外墙面确定为法定共有部分，即全体业主共有。该《商品房买卖合同》的约定违反了法律规定，侵害了其他业主的合法权益，应为无效约定。也就是说，被答辩人作为屋顶的所有权人享有无偿利用屋顶设置广告牌的原告主体资格没有事实以及法律依据，不应得到支持。房屋屋顶属于全体业主共有是不可否定的事实。作为共有部分，全体业主对其具有共同的所有权和共同管理权。因此，对于涉案房屋顶已设立户外广告牌的现状是继续保留还是予以拆除不是被答辩人一户业主能够决定的。因此，被答辩人作为起诉主张拆除户外广告牌的原告主体不适格。
二、答辩人仅作为受托方与广告公司签订《出让协议》，并未取得出让金，因此答辩人作为被告主体不适格。且双方当事人签订的出让协议合法有效，应予保护。2012年12月8日，新时代商业街业主委员会会议决议将涉案楼顶户外广告位使用权对外公开招租，出让金用于商业街公共设施等维修方面。经业主委员会同意，芜湖市森林物业管理有限公司委托属地街道中山南路街道对楼顶广告位公开进行招租。依据《芜湖市市区户外广告位使用权出让办法》的规定，应由芜湖市市容局作为签约主体与户外广告经营者签订出让合同。故在业主委员会的同意下，中南办事处委托芜湖市市容局对楼顶广告位使用权进行公开招标。经过评估后，楼顶户外广告位在安徽长江产权交易所公开挂牌出让，交易过程公开、公正、公平，答辩人与广告公司所签订的出让合同不论从实体还是程序上均合法有效、应受法律保护。
三、楼顶户外广告位使用权出让金465000元已全部用于新时代商业街公共设施维修，且远远不够。因新时代商业街交付使用时未缴存公共维修资金，且属于封闭商业街区，客流量、车流量较大。公共部位、公用设施维修养护频率高、费用高，因此将屋顶广告位进行出租得到的租金用于维修公共设施符合业主委员会与物业公司签订的物业服务协议，也符合相关法律的规定。
四、被答辩人无权利用楼顶广告位设置招牌。被答辩人对建筑物区分所有权司法解释第四条的理解是错误的。表层的理解，该条款的适用必须要满足正当性、必要性、合理性，且不得违反相关法律、法规、管理规约，并不得损害其他人的合法权益。而被答辩人主张利用该屋顶广告位无偿设置招牌的行为不仅不符合上述要件，反而具有一定的盈利性质。故被答辩人的主张不应得到支持。
被告芜湖市市容管理局就自己的抗辩主张向本院提交了如下证据：
1、《补充协议》、《会议记录》、《关于新时代商业街楼顶公共广告位使用情况说明》、《委托协议》，证明为了新时代商业街公共设施等维修，业主委员会经决议后委托中南办事处对新时代商业街上的楼顶广告位公开进行了招租，并委托与广告公司签订出让合同。故市容局并不是适格被告；
2、《产权出让委托协议》、《评估报告书》、《广告位使用权出让公告》，证明市容局经过公开挂牌出让涉案户外广告位的使用权，交易过程公开、公正、公平，所签订的《出让合同》合法有效，应受法律保护；
3、《森林物业商业街2013、2014年度公共设施维修费用明细表》，证明户外广告位使用权出让金460500元已全部用于新时代商业街公共设施维修，没有结余；
4、《结算审价定案》及附件，证明2013年12月10日，经安徽宝申造价咨询有限责任公司审核，商业街市政维修工程造价为241409.93元。
5、《结算审核汇总表》及附件，证明2014年6月18日，经平泰造价师事务所审核，商业街市政维修工程造价为270031.86元；
6、《市政工程计算表》6份，证明除上述两笔已结算的工程款外，2014年至今，商业街市政维修工程又产生工程造价共计1938376.84元。
被告安徽视角文化传媒有限公司未进行答辩，亦未向本院提交相关证据。
经开庭审查，到庭的原、被告提交的证据合法，真实有效，且与本案具有关联性，本院均予以采信。
经审理查明：坐落于芜湖市新时代商业街1X幢商住楼，整幢大楼共6层、总建筑面积为4017㎡。原告在该幢商住楼内对房号为X号（建筑面积647㎡，所在楼层为1-2层）、Y号（建筑面积110.86㎡，所在楼层为1-2层）享有所有权（15X号、15Y号两户房屋占整幢大楼总面积的18.86%）。因新时代商业街交付使用时未缴存公共维修资金，且属于非封闭式商业街区，客流量、车流量较大，公共部位、公用设施维修养护频率高、费用高。为“以街养街”，芜湖市新时代商业街管理办公室与被告芜湖市市容管理局于2012年10月19日签订委托协议，将该商业街C号楼与1X号楼的楼顶户外广告位使用权，由被告芜湖市市容管理局统一对外出让，出让期限为5年。对此，新时代商业街业主委员会专门与芜湖市深林物业管理有限公司（新时代商业街物业管理企业）于2012年12月8日签订协议，约定在5年内不提高物业服务收费标准的前提下，商业街公共部位、公用设施收益优先用于公共部位、公共设施维修，如有结余部分，按实分配给相关业主。原告知情后，认为被告芜湖市市容管理局将该屋顶作为广告位的使用权出让给被告安徽视角文化传媒有限公司，并收取出让金，该行为导致原告无法使用屋顶设置招牌，给原告造成了严重损失。遂成讼。
本院认为：坐落于芜湖市新时代商业街1X幢商住楼楼顶，属原告和其他居住在该楼的业主或从事经营的所有权人共同共有。作为共同共有权人一分子，在主张全部共有权时，依法应当取得其他共同共有权人的同意或授权。原告在未取得其他共同共有权人的同意或授权的情形下，独自主张全部权利显然与法相悖。故原告的在本案中的主体资格不完全适格，依法应当驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项、第一百四十四条之规定，裁定如下：
驳回原告李淑君、ＸＸ的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 秦建华
人民陪审员 张玉水
人民陪审员 张 玲
二〇一五年十一月五日
书 记 员 刘海燕
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。