广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0222民初978号
原告：顾贵有，男，1953年4月3日出生，汉族，住广东省仁化县.
委托诉讼代理人：李晴波，广东韶扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：华永强，广东韶扬律师事务所律师。
被告：仁化县康润房地产开发有限公司。住所地：仁化县。
法定代表人：林泽彬，职务：总经理。
委托诉讼代理人：叶纬，广东宜方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁思梅，广东宜方律师事务所律师。
原告顾贵有与被告仁化县康润房地产开发有限公司（以下简称“康润公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，广东省仁化县人民法院于2016年5月17日立案受理后，被告康润公司提出管辖权异议，广东省仁化县人民法院于2016年6月6日作出（2016）粤0224民初373号民事裁定书，被告不服上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院于2016年8月11日作出（2016）粤02民辖终58号民事裁定书，裁定撤销广东省仁化人民法院（2016）粤0224民初373号民事裁定书，并由本院审理。本院于2016年9月23日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晴波，被告康润公司的委托诉讼代理人叶纬、梁思梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顾贵有向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔付原告33840元的逾期交房违约金（2014年11月7日至2016年5月13日共计564日，每日60元）；2、判令被告支付原告租金补助3000元（2016年4、5月的租金补助及3个月的装修临时安置补偿费,即过渡期的房租，共5个月，每月600元）；3、判令被告按合同约定将仁化县怡雅轩B栋层高8楼的803房交付给原告；4、诉讼费用由被告承担。后原告将其第3项诉讼请求变更为：判令解除合同并由被告向原告返还房款417979.2元。事实和理由：2011年8月4日，仁化县人民政府发布《关于引发仁化县城建设路（原法院地块）建设项目房屋征收与补偿方案的通知》。为响应政府号召、支持县城的美化，原告及其他10户业主于2012年11月6日与被告（被告以仁化县锦轩房地产开发有限公司名义签订）、仁化县房屋拆迁办公室签订《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》。合同约定，原告选择产权调换的补充方式，被告一次性补偿：1、原告在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼房B3栋户型，住宅6楼，原告选择调换的房屋套内面积为106.21平方米；2、被告补偿原告装修等款49462元；3、被告一次性补偿给原告来回搬迁费2000元；4、房屋租金补助期限为：原告移交被拆迁房屋给被告当月起至回迁房移交给原告当月另加三个月装修期止。房屋租金补助标准为每户每月补助600元；5、被告应在被拆迁人移交拆迁房屋之日起两年内交付回迁房。如因被告原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，被告需支付60元违约金给原告，同时原告可向人民法院提起诉讼；6、回迁房交付条件：经政府有关部门竣工验收合格，水电到户门口后即为符合交房条件，被告即可将回迁房交付给原告；7、交付回迁房后，原告应提供相关证件给被告并配合被告到房管部门办理新《房地产权证》，所有办证税、费由被告承担，被告承诺在交付回迁房后6个月内办好《房地产权证》，如逾期办理，则每逾期1个月交付违约金500元给原告。合同签订后，被告不但未向原告交付回迁房，更擅自更改规划，将原本规定不计楼层的非住宅区砌墙改为1楼，致使现在建好的房屋楼层与合同签订时规划的楼层相差一层，原告按照先予选择的房屋则从第6层变成了现规划高层第8层。经原告、拆迁办多次与被告协商，被告均不肯按照原约定向原告交付回迁房。为维护自身合法权益，现依据《民法通则》第五十六条“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定”、第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”、《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，特诉至贵院，望诉予所请。
被告康润公司辩称：一、原告诉请答辩人赔付延迟交房违约金33840元证据不足。（一）原告违约金起算日期计算有误。根据原告（乙方）与答辩人（甲方）签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》（以下简称“拆迁补偿协议”）第八条第2款“甲方自乙方所在楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房。如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，甲方需支付60元违约金给乙方”的约定，答辩人逾期交房的，应从最后一户拆迁户移交被拆迁房屋之日起两年后计付违约金。本案中，原告方所在的原建设路45号拆迁楼最后一户拆迁户罗秀兰于2012年12月29日搬迁完毕，即答辩人应在2014年12月29日前交付回迁房，逾期交房的，则从2014年12月30日起计付违约金。原告诉请的违约金起算时间为2014年11月7日，这是错误的。（二）原告违约金截止日期与事实不符。2015年11月20日，由答辩人开发的回迁楼怡雅轩A、B、C幢楼房整体验收合格，答辩人遂于2015年12月8日电话通知原告收楼，又于12月9日以发短信的方式明确告知原告应在收到通知后3日内办理相关收楼手续。可见答辩人已履行了适当的通知义务。截止至2015年12月9日，延期交楼违约情形已经消灭，原告无正当理由拒不收楼的责任由原告自行承担，答辩人违约金只应计至2015年12月9日止。即违约金时间为2014年12月29日至2015年12月9日共345日，根据双方约定逾期交房每天60元的标准，违约金应为347×60=20820元。二、答辩人同意按照合同约定的房号向原告交付回迁房B603号。答辩人回迁楼所有房号已由房管部门确认，且回迁楼楼层楼高均满足房屋建筑必须具备的空间高度要求。答辩人依照双方拆迁补偿协议约定的回迁楼B3栋6楼即B603房号向原告交付回迁房，是正确的。至于解除合同并赔偿房款，涉案的回迁房符合合同的约定的交付条件，原告不享有合同解除权，本案完全可以按照拆迁补偿协议履行，原告无权诉请解除合同，也无权诉请返还房款。且原告要求解除合同并赔偿损失没有合同依据及法律依据，根据原、被告签订的拆迁补偿合同，在被告能够依约向原告交付房屋的条件下，合同没有约定原告可以解除合同。三、原告诉请答辩人支付3000元租金补助毫无事实依据。承上，答辩人已于2015年12月9日通知原告收楼，并告知原告给予回迁户3个月的装修期（2015年12月11日至2016年3月10日），装修期期间房租由答辩人照常支付，2016年3月11日后答辩人将停止支付房屋租金。对此，答辩人已于2016年4月21日向原告一次性汇款6000元，包括装修期在内的租金已足额付清。原告又再重复主张租金，完全没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求事实依据不足，证据不充分。请法院在查明事实的基础上作出公正判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：《仁化县县城建设路（原法院宿舍）拆迁与补偿合同》、仁化县房屋征收管理中心出具的《证明》、《商品房买卖合同（预售）》，被告对上述三份证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性均予以确认。被告提交的证据：1、证据3竣工验收报告，被告用于证明涉案回迁楼房屋已通过综合验收，符合交房条件；原告对该证据的真实性及合法性无异议，关联性有异议，认为只是通过了被告内部验收，未经有关部门验收，该房屋未达到验收标准。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。2、证据4收楼通知短信、《证明》、号码归属证明、怡雅轩拆迁户通讯录、通话记录清单、收楼《通知》（B栋叶来玉），被告用于证明其于2015年12月8日至10日期间，分别以手机短信、电话、书函的方式通知原告在内的所有回迁户收楼，并明确告知相关权利义务的事实；原告除了认为收楼《通知》（B栋叶来玉）的真实性无法核实，与本案无关外，对该组其他证据无异议。但认为被告拟交付的房屋楼层与双方约定不符，没有依法经政府有关部门竣工验收合格，不符合交付条件。本院对该组证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：被告康润公司原名称为仁化县锦轩房地产开发有限公司，涉案回迁楼的名称为仁化县怡雅轩B幢。2012年11月6日，原告顾贵有（乙方）与仁化县锦轩房地产开发有限公司（甲方）签订《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，该合同约定：“1、经甲、乙双方和县房管部门一起县城测量，确定甲方拆迁乙方房屋建筑面积91.16平方米，套内面积79.37平方米，杂物房套内面积15.75平方米，合计房屋套内面积95.12平方米。2、房屋拆迁补偿，由乙方自愿选择产权调换的补偿方式，甲方作一次性补偿。3、选择房屋产权调换的，乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼B3栋户型，住宅6楼，乙方选择调换的房屋套内面积106.21平方米，调换房屋套内面积超出被拆迁房屋套内面积11.09平方米，其中9.512平方米（被拆迁房屋套内面积10%以内的），乙方按1200元每平方米计11414.40元补偿给甲方，超出被拆迁房屋套内面积10%以外的房屋套内面积1.578平方米，乙方按2700元每平方米计4260.60元补偿给甲方，乙方实际应补交给甲方的超面积房屋价款共计15675元。4、乙方被拆迁房屋属砖混结构房，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元；乙方选择调换房屋属住宅6层，其中3层应交层高差额给甲方，共计9558.90元。5、乙方应补交给甲方各项款项总计25233.90元。6、乙方选择产权调换补偿方式的，房屋租金补助期限为：乙方移交被拆迁房屋给甲方当月起至回迁房移交给乙方当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元。7、甲方自乙方所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，甲方须支付60元违约金给乙方。8、回迁房套内面积与合同选定房屋套内面积误差正负不能超过5个平方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的按每平方米1200元货币补偿给乙方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米以上，不足部分（超出5平方米以外的面积）按每平方米2000元计补偿给乙方，如大于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的面积，乙方按每平方米2700元计补交给甲方，大于合同选定房屋套内面积5平方米以上，超出部分（超出5平方米以外的面积）乙方不补差给甲方。”
本案涉案被拆迁住宅楼中的最后1户拆迁户移交被拆迁房给被告的时间为2012年12月17日，原、被告双方确认原告主张的逾期交房违约金从2014年12月18日开始计算。
对于仁化县怡雅轩B幢803号房屋，庭审时，原告提交案外人石晴英与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（只有三页，且模糊不清），出示给被告，被告对真实性、合法性表示无异议。为了查明该预售合同的真实情况，本院向仁化县不动产登记中心调取了备案的案外人石晴英与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，经质证，原告表示无异议，被告对真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，认为与本案无关，原、被告约定的回迁房是603号房，与803号房无关。仁化县怡雅轩B幢803号房屋经仁化县房产管理所测绘，建筑面积为131.44平方米，其中套内建筑面积109.2平方米，分摊共有建筑面积22.24平方米。该房屋已被被告以445582元出售给案外人石晴英，并已交付给案外人。
本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一、原告顾贵有（乙方）与被告康润公司（甲方）签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，是双方的真实意思表示，双方应按合同的约定行使权利及履行义务。本案争议的焦点是：按双方签订合同的约定，被告应交付给原告的房屋是仁化县怡雅轩B幢803房还是仁化县怡雅轩B幢603房。原、被告双方签订的合同约定：“乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼房B3栋户型，住宅6楼，乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅6层，其中3层应交层高差额给甲方，共计9558.90元。”根据该约定可以认定，原告调换被告提供的电梯房楼层高第6层开始需补层高差额，原告选择调换的房屋属住宅6层，但却需补3层层高差额给被告，故本院认为，被告应交付给原告的房屋楼层高应为第8楼，即按合同约定，被告应交付给原告的房屋应为位于仁化县××房（以下简称涉案房屋）。由于涉案房屋已被被告出售给案外人石晴英，并已交付给该案外人，导致被告不能按合同约定交付涉案房屋给原告，故原告要求解除合同，并要求被告返还417979.2元房款给原告的诉求理由充分，本院应予以支持。根据双方签订的合同约定，原告需补交给被告超面积房屋价款15675元，需补交3层层高差额9558.90元给被告，两项合计25233.9元；另涉案房屋的实际套内面积为109.2平方米，超出合同选定房屋套内面积（106.21平方米）2.99平方米，根据约定，原告需按每平方米2700元补交差额给被告，故涉案房屋的价款应扣减前述原告应补交给被告的款项。综上，被告应支付原告房款384672.3元（417979.2元-25233.9元-2.99平方米×2700元/平方米）。
二、至于原告主张的逾期交房违约金及租金补助。1、违约金，原告认为，被告将应交付给其的涉案房屋出售给案外人，导致被告至今未能将涉案房屋交付给其，根据合同约定，被告应支付逾期交房违约金给原告；被告认为，按合同约定，其应交付给原告的房屋是仁化县怡雅轩B幢603房，该房屋其一直为原告保留，且于2015年12月9日通知原告收房，是原告拒绝收房，故违约金应计算至2015年12月9日。原、被告双方签订的合同约定：“被告自原告所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因被告原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，被告须支付60元违约金给原告。”根据本院上述第一点的认定，被告应交付给原告的涉案房屋已由被告出售给了案外人，并已交付给案外人，导致被告至今未能将涉案房屋交付给原告，应认定被告持续违约到现在，故原告诉求违约金计算至2016年5月13日，本院予以支持，庭审时，原、被告双方均确认原告主张的逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算，违约天数为513天，违约金为30780元（513天×60元/天）。2、租金补助，原告认为，被告至今未能按约定交付涉案房屋，故被告应另行支付房屋租金补助3000元（从2016年4月起计算5个月，每月600元）；被告认为，其已于2015年12月9日书面通知原告收房，按合同约定，原告的房屋租金补助只需补助至2016年3月，故不存在拖欠原告租金的事实。原、被告双方签订的合同约定：“原告选择产权调换补偿方式的，房屋租金补助期限为：原告移交被拆迁房屋给被告当月起至回迁房移交给原告当月另加三个月装修期止，房屋租金补助标准为每户每月补助600元。”被告至今未能按合同约定将涉案房屋交付给原告，根据前述约定，本院对原告主张的租金补助3000元亦予以支持。
综上所述，被告应赔偿原告房屋价款384672.3元、违约金30780元、租金补助3000元，合计418452.3元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告顾贵有与被告仁化县康润房地产开发有限公司于2012年11月6日签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》。
二、被告仁化县康润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日赔偿原告顾贵有房屋价款384672.3元、违约金30780元、租金补助3000元，合计418452.3元。
三、驳回原告顾贵有的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8122元，减半收取4061元，由原告顾贵有负担273元，由被告仁化县康润房地产开发有限公司负担3788元，并于给付上述款项时迳付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 罗立城
二〇一七年一月二十三日
书记员 吴文才