云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初969号原告：陈计芬，男，汉族，1967年2月14日，住广东省云浮市云安县。原告：张旭英，女，汉族，1972年1月29日，住广东省云浮市云安县。共同委托代理人：刘永源，广东翔浩律师事务所律师。被告：云浮市云城房地产开发公司，住所地：云浮市云城区南山路综合楼第二层01号。法定代表人：许为维。委托代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。委托代理人：罗泽华，广东百润律师事务所律师。原告陈计芬、张旭英诉被告云浮市云城房地产开发公司（以下简称云城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日立案受理后，依法由审判员康石英独任审判，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告陈计芬、张旭英的委托代理人刘永源，被告云城房地产公司的委托代理人叶木全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付逾期办理房产权属证书违约金124503元（房屋707号房违约金以366700元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计算962天为58794.2元；房屋703A号房违约金以366700元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计算978天59772.1元；两车位违约金以52000元为本金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计算685天为5936.7元）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月29日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买云浮市市区颖翠区聚贤阁D栋707号房和703A号房，其中707号房商品房建筑面积共99.39平方米，总金额人民币366700元，703A号房建筑面积共98.64平方米，总金额人民币366700元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部的房款，并且交齐全部的税款。商品房买卖合同约定，出卖人应当在2011年6月27曰前将707号房经验收合格后交付买受人使用，应当在2011年6月11曰前将703A号房经验收合格后交付买受人使用，同时约定了出卖人应当在商品房交房使用后180日内办理房地产权属证书完毕，但707号房被告迟延了962天办理，703A号房被告迟延了978天办理。原告因向被告购买颖翠区聚贤阁D栋第二层D区05号车位和06号车位又与被告签订了另外两份《商品房买卖合同》，约定两个车位的建筑面积均是4.29平方米，每个总金额人民币26000元。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部的房款，并且交齐全部的税款。该商品房买卖合同约定，出卖人应当在2013年7月23日前将车位经验收合格后交付买受人使用，同时约定了出卖人应当在车位交付使用后90日内办理房地产权属证书完毕，但被告迟延了685天办理。被告出卖的房屋及车位均没有在合同约定的时间内办理好权属证书，明显构成了违约，并且经过原告的多次催告以及向被告主张权利，被告均以各种理由推脱，被告的行为已严重损害了原告方的利益。为维护原告的合法利益，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院支持原告的上述诉讼请求。被告云城房地产公司辩称，1、原告的诉讼请求没有按照合同的约定及相关法律规定，结合本案的证据，以及被告方出示的证据，被告方认为不需要支付的违约金，应当驳回原告的请求；2、原告主张的违约金的计算是不符合合同规定，合同的第十五条第3点清楚说明是买受人不能在商品房交付使用后540天内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期利率进行计算，并不是原告所述的贷款利率计算；3、第十五条关于产权登记的第2点规定是按已付房价款的1%支付违约金，原告主张的违约金不符合合同约定；4、原告将办理权属备案登记与取得权属证书相混淆，备案的时间是180天，按此时间计算违约金是不符合合同约定。经审理查明，2010年12月24日，原告陈计芬、张旭英（买受人）与被告云城房地产公司（出卖人）签订了一份编号为1012177的《商品房买卖合同》。合同约定，第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区颖翠区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第00XXXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名颖翠区聚贤阁D幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：聚贤阁D幢7层703A号房。……该商品房合同约定建筑面积共98.64平方米，其中，套内建筑面积85.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额人民币叁拾陆万陆仟柒佰元整（366700元整）。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人在双方签订本合同当时支付首期（人民币）：拾捌万陆仟柒佰元整（186700元整）；银行按揭贷款（人民币）：壹拾捌万元整（180000元整）。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年6月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上签名捺印或盖公章予以确认。2010年12月29日，原告陈计芬、张旭英（买受人）与被告云城房地产公司（出卖人）另签订了一份编号为1012230的《商品房买卖合同》。合同约定，第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市市区颖翠区街道办文化大楼西侧、编号为云府国用（2010）第00XXXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名颖翠区聚贤阁D幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：聚贤阁D幢7层707号房。……该商品房合同约定建筑面积共99.39平方米，其中，套内建筑面积85.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.77平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额人民币叁拾陆万陆仟柒佰元整（366700元整）。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：买受人选择银行按揭方式的，买受人在双方签订本合同当时支付首期（人民币）：拾捌万陆仟柒佰元整（186700元整）；银行按揭贷款（人民币）：壹拾捌万元整（180000元整）。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年6月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。双方分别在合同上签名捺印或盖公章予以确认。之后，原告陈计芬、张旭英（买受人）与被告云城房地产公司（出卖人）又分别签订了两份编号为2013040246、2013040247的《商品房买卖合同》，约定：原告陈计芬、张旭英向被告云城房地产公司购买云浮市市区颖翠区聚贤阁D幢第二层D区05号、06号车位；每个车位价款为（人民币）贰万陆仟元整（26000元整），买受人须于2013年4月20日支付全部房款。出卖人应当在2013年7月23日前，将经建设部门验收合格的摩托车车位交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人不能在车位交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付车位款的每日银行同期利率计算付给买受人，至实际交付日止。上述合同的附件四补充协议第12条还约定：经双方协定，如摩托车位不能办理房地产权证，只能办理权属证明书的情况下，出卖人不承担一切责任。双方分别在合同上签名捺印或盖公章予以确认。上述合同签订后，原告陈计芬、张旭英按照约定支付了全部购房款及车位款。两原告称涉案房屋于2011年6月11日收楼，涉案车位于2013年7月23日交付；被告云城房地产公司则认为商品房于2011年11月1日竣工验收后交楼，车位于2013年4月7日交付。原告于2014年8月12日取得涉案703A房、707房的权属证书，于2015年9月6日取得涉案05号车位、06号车位的权属证书。另查明，按照《办理房地产管理业务须知》载明的办事程序为：窗口受理→实地测绘→产权所初审、复审→产权科审批→窗口收费、发证→归档。2010年8月4日，云浮市城市规划测量队对被告云城房地产公司建设本案涉案商品楼进行开线，并出具了《建设工程开线证明书》。2010年10月19日，云浮市规划局工程管理科进行了复线及验线，并出具《云浮市规划建设工程复线证明书》、《云浮市规划建设工程验线证明书》。2012年11月14日，被告云城房地产公司向房管部门递交办理初始登记的资料。2013年7月8日，云浮市国土资源和城乡规划管理局以被告云城房地产公司建成的本案涉案商品楼占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符为由，将办证资料退回给被告云城房地产公司。被告云城房地产提供的、由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》载明：“……1、2013年3月14日，你公司委托将已建成的颖翠开发区聚贤阁D幢商品楼进行测量，办理换发土地证及土地使用权分摊转让（该商品楼用地颁发土地使用证证号为：云府国（2010）第00XXXX号）。2、2013年7月10日，你公司提供相关的资料，申请该幢楼换发土地证登记，经审核发现，已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，我局将资料退回，并告知你公司报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。3、在2014年1月13日，我局向你公司发出了《关于云浮市云城房地产开发公司总平面图规划变更的批复》（云国土规划函【2014】10号），但批复发出后，我局再没有收到你公司重新入件申请换发土地使用证登记的资料。……”再查明，云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程于2011年10月13日竣工验收合格，于2011年11月8日竣工备案。被告云城房地产公司向本院提供一份云浮市住房和城乡建设局于2017年3月1日对其出具的《复函》，《复函》载明：“就你公司2月27日来函咨询颖翠区聚贤阁D幢初始登记问题复函如下：一、正常办理房地产测绘时间一般是30个工作日。你公司委托测绘入件时间是2011年12月12日，出具测量结果时间是2012年9月28日。二、根据《房屋登记办法》规定，国有土地范围上房屋所有权登记法定办理时限为30个工作日，根据《房屋登记办法》规定，特殊情况可延长办理登记时间。你公司办理聚贤阁D幢初始登记入件时间是2012年11月15日，完成登记时间是2013年1月14日。”被告云城房地产公司拟证实在云浮市住房和城乡建设局实地测绘中非被告原因造成办证时间延迟的天数为244天，在初始登记中非被告原因造成办证延迟的天数为18天。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告陈计芬、张旭英与被告云城房地产公司签订的四份《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，四份合同均合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是被告云综合双方的陈述，本案争议的主要焦点是被告云城房地产公司是否应当承担逾期办证（包括商品房及车位）的违约责任。首先，关于逾期办理商品房权属证书的违约责任问题。案涉703A房、707房的《商品房买卖合同》第十五条均约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人，至房地产证书实际交付日止。同时，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因上述合同约定的第2项为格式条款，第3项为非格式条款，故根据上述法律规定，本案应适用第3项。被告云城房地产公司是否存在违约行为，应先确定商品房的交付时间。两原告认为其在合同约定的交楼时间即2011年6月11日收楼，而被告则认为其于2011年11月1日竣工验收后交楼。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案商品房所在的云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程于2011年10月13日才经竣工验收合格，故本院认定收楼时间为2011年10月13日。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被告应于2012年4月9日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2013年4月4日前进行产权登记。被告于2014年8月12日才进行产权登记，未在上述约定的期限内办理。至于被告是否构成违约，根据合同约定，只有由于出卖人的原因造成未能按时办证，出卖人才需承担违约责任。被告抗辩认为在办理登记手续期间，因办证部门的原因致其未能在约定的时间内办理登记手续，故其无需承担违约责任。被告提供的、由云浮市国土资源和城乡规划管理局于2016年3月17日出具的《关于云城房地产开发公司颖翠开发区聚贤阁D栋办证问题的复函》载明：2013年3月14日，被告向国土部门申请办理换发土地证及土地使用权分摊转让手续；2013年7月10日，国土部门以已建成的楼房占地与原发证用地界线偏差较大，与原规划不相符，且比原发证超面积5.64平方米，为此，将资料退回，并要求被告报审用地规划变更方案后再申请办理换发证登记。被告提供规划部门出具的开线证明书、复线证明书、验线证明书证实，其根据规划部门的规划进行建设，故产生已建成的商品楼占地与原发证用地界线偏差较大的情形不能归责于被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”根据上述司法解释的规定及合同的约定，只有由于出卖人的原因造成的违约行为，出卖人才承担违约责任。因被告于2013年3月14日向国土部门申请办理换发证及分摊手续后，被国土部门以上述理由退件，被告根据国土部门的要求办理了报审用地规划变更方案，并于2014年1月13日完成了报审用地规划变更方案手续，因需重新办理报审用地规划变更方案的原因不是由被告引起的，故上述时段（2013年3月14日至2014年1月13日共305天）不应计入违约时间。被告要求扣减在云浮市住房和城乡建设局实地测绘中非被告原因造成办证时间延迟的天数244天，在初始登记中非被告原因造成办证延迟的天数18天。由于被告提供的、云浮市住房和城乡建设局于2017年3月1日出具的《复函》，只能证实被告在云浮市住房和城乡建设局办理实地测绘及出具测绘结果的时间、办理初始登记及完成登记的时间，并不能证明被告在办理过程中不存在过错，故被告请求扣减相应天数，理由不成立，本院不予采纳。综上，本案逾期办理商品房权属证书的违约时间为：原告于2011年10月13日收楼，于2014年8月12日取得房产证，经过了1035天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被告的原因而延误的时间305天，违约时间为190天。因合同没有约定被告应按银行规定的何种利率计算违约金，故根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，应按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金。原告明确表示要求被告按年利率6%计付违约金，该利率未超过银行规定的逾期贷款利率，故本案应按年利率6%计算违约金。原告已支付购房款（包括703A房和707房）共733400元，故被告应支付违约金733400元×190天×6%/360天=23224.33元给两原告。其次，关于逾期办理车位权属证书的违约责任问题。案涉05号、06号车位的《商品房买卖合同》第十五条均约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人。如前所述，本案应适用第3项。两原告认为其在合同约定的交付时间即2012年7月23日交付，而被告则认为其于2013年4月7日交付，双方主张的交付日期均在涉案车位所在云浮市颖翠区聚贤阁二期D幢工程竣工验收合格之后，鉴于双方在合同中约定，被告将车位交给原告需办理交接手续，且按常理被告亦应要求原告办理签收手续，现被告未能提供证据证明其交付车位时间，被告应承担举证不能的不利后果，故本院采纳原告的意见，即认定被告于2012年7月23日将两车位交付给原告。根据合同约定，被告应于车位交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并且在540天内进行产权登记，即被告应于2012年10月20日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并于2014年1月13日前进行产权登记。被告于2015年9月6日才进行产权登记，未在上述约定的期限内办理。故本案逾期办理车位权属证书的违约时间为：原告于2012年7月23日收楼，于2015年9月6日取得房产证，经过了1141天，减除双方约定的办证时间540天，再减除不能归责于被告的原因而延误的时间305天，违约时间为296天。原告已支付两车位的车位款合共52000元，故被告应支付违约金52000元×296天×6%/360天=2565.33元给两原告。综上所述，被告应支付违约金23224.33元+2565.33元=25789.66元给两原告。两原告的诉讼请求，其合理部分即25789.66元本院予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云浮市云城房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金25789.66元给原告陈计芬、张旭英。二、驳回原告陈计芬、张旭英的其他诉讼请求。本案受理费2790元，适用简易程序审理减半收取1395元（该款原告陈计芬、张旭英已预交），由原告陈计芬、张旭英负担1173元，被告云浮市云城房地产开发公司负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  康石英二〇一七年四月五日书记员  黄雅欣