新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民一初字第01906号
原告：王卫萍，女，汉族，1959年5月7日出生，昌吉州农业银行退休职工。
委托代理人：杜振怀，新疆昌年律师事务所律师。
被告：新疆佳弘房地产开发有限公司。
住所：昌吉市北京南路**号曦城国际写字楼南段*层。
法定代表人：潘存义，系公司总经理。
委托代理人：王亚楠，新疆新蓝天律师事务所律师。
原告王卫萍与被告新疆佳弘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2013年9月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员谭建芳适用简易程序，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告王卫萍的委托代理人杜振怀，被告新疆佳弘房地产开发有限公司的委托代理人王亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王卫萍诉称：2009年6月8日，原告与被告的前身新疆佳弘工贸集团房地产开发有限公司签订购买被告开发的香槟国公寓2幢3单元701号商品房买卖合同，房屋价值333070元，合同约定被告于2009年10月30日交房，但被告一直没有通知交房，2011年6月13日，原告等购房人向昌吉市建委请求责令被告交房，在昌吉市建委的督促下，2011年6月28日上午被告给原告公证送达了入住通知书，原告于2011年6月29日下午到被告处办理入住手续，但被告坚持原告交清2009年以来的物业费、暖气费等费用才能验房交付。原告认为被告的收费行为没有法律和合同依据，不交房是没有道理的，所以，原告诉至昌吉市人民法院请求判令被告交房，被告随后又向昌吉市法院起诉原告，请求判令原告交付入住前的物业和采暖等费用。昌吉市法院判决被告向原告无条件交房，驳回被告收费请求，被告不服将二案上诉至昌吉州中级法院，该院后维持了交房判决，被告撤回交费判决。2012年4月27日，在法院强制执行下，被告才给原告交房，被告逾期交房达908天（2009年10月31日-2012年4月27日）。按照合同约定逾期交房违约金为房屋总价款万分之五，计违约金151218.32元。原告于2012年6月5日致函被告商洽支付违约约定事宜，但被告不予理睬。故原告诉至法院，请求：一、被告承担逾期交房违约金40000元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告佳弘公司辩称：1.对原、被告双方签订商品房买卖合同的事实认可。被告迟延交付原告所购买房屋是因为客观原因，因被告方接到消防主管部门和建设主管部门因楼房外墙保温工作要求停工检查的通知，造成了工期的延长，所以不应对此可以据实延期的情况承担违约责任；2.被告于2011年6月28日通知原告入住，但是原告迟迟不来办理手续，所以这段时间不应当由被告承担违约责任；3.原告主张的违约金我方认为过高，应当按照同时间、同地段、同楼层的房屋租金承担原告的损失，我方认可每月800元。
原告举证、被告认证及本院质证如下：
一、原被告双方签订的商品房买卖合同。证实1.原、被告于2009年5月3日签订了商品房买卖合同书，约定原告购买被告开发的位于昌吉市建设路16号香槟国际公寓期房2幢3单元701室；2、房屋价款为333070元；3.房屋交付期限为：出卖人应当在2009年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；4.出卖人逾期交房要承担违约责任。合同第九条约定：“若逾期交房，则出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，直至出卖人交付房屋为止”；5.合同十一条约定出卖人应当书面通知买受人办理入住手续。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告认为已于2011年6月28日通知原告办理入住手续。本院对证据的真实性予以确认；
二、销售不动产统一发票4张，证实原告向被告交纳房款333153.70元。被告质证后对证据的真实性没有异议。本院对证据的真实性予以确认；
三、房屋交接验收单，证实被告于2012年4月27日将房屋交付给原告。被告对证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，被告认为已于2011年6月28日通知原告办理入住，原告拖延不办责任在于原告。本院对证据的真实性予以确认；
四、（2011）昌民一初字第1569号、（2011）昌中民一终字第0769号民事判决书，证实1、合同签订后原告按照合同约定交付了房款；2、2011年6月28日被告给原告公证送达入住通知书；3、2011年9月27日，（2011）昌民一初字第1569号民事判决书判决被告向原告交付香槟国际公寓2号楼3单元701室商品房；4、被告不服前述判决上诉至昌吉州中级法院，昌吉州中级法院于2011年12月6日以（2011）昌中民一终字第0769号民事判决书驳回佳弘公司的上诉，维持原判；5、香槟国际2号楼在2011年5月27日才办理竣工验收备案。被告对证据的真实性无异议，但认为因政府原因迟延交房逾期一个月。本院对证据的真实性予以确认；
五、（2011）昌民一初字第1720号民事判决书、（2012）昌中民一终字第0058号民事裁定书，证实1、原告2011年6月28日收到被告公证送达的入住通知书后，到被告处办理入住，但是被告执意要求原告交纳被告逾期交房期间的采暖费1313元和物业费1935元等费用，否则不予交房；2、被告于2011年7月26日向昌吉市法院提起诉讼，要求原告交纳他们逾期交房期间的采暖费1313元和物业费1935元以及其他费用。2011年10月12日，昌吉市法院以（2011）昌民一初字第1720号民事判决书判决驳回被告的诉讼请求。被告不服前述判决上诉至昌吉州中级法院，昌吉州中级法院于2012年3月8日以（2011）昌中民一终字第0058号民事裁定书准予被告撤诉。被告对证据的真实性无异议，但也证实了双方因采暖费问题没有确认，故此期间的违约责任不应由被告承担。本院对证据的真实性予以确认；
六、公消（2011）65号文件、调查笔录，证实1、公安部消防局2011年3月14日下发公消（2011）65号文件，该文件‘二’规定从2011年3月15日起民用建筑外墙保温材料强制性使用A级材料；2、昌吉的建筑企业接到通知后全部停工，于2011年6、7月陆续复工；3、此前昌吉建筑企业没有因公通字（2009）46号文件而停工或者更换已经使用的B2级保温材料。被告对证据的真实性无异议，但认为65号文件是进一步明确保温材料的通知，并不是2011年才实施，因新疆市场无A级板被告未能按期完工。本院对证据的真实性予以确认；
七、知会函，证实2012年4月21日原告第二次书面知会被告验收交房。被告对证据的真实性不认可，认为未收到过该函，函中所涉内容为修复漏水，与案件无关联性。本院对该证据系原告书写的事实予以确认，因无相关送达手续证实被告签收，故对原告证明问题不予确认；
被告举证、原告认证及本院质证如下：
一、商品房买卖合同书一份，证实合同中第八条第三项中约定出卖人可以据实予以延期。被告对证据的真实性没有异议，但对原告用此条款免责的主张不认可，认为合同是格式合同，被告没有给原告明确说明这个条款的意思，原告也不明白其意义，故不予认可。本院对证据的真实性予以确认；
二、公安部公通字（2009）46文件，证实公安部要求建筑方对外墙材料进行检查和消防检查，并要求外墙全部采用A级板，因当时全疆没有A级板，导致被告在2009年8月停工，一直到2009年10月底才恢复施工。原告质证后对真实性没有异议，但是对被告拟证事实不认可，认为外墙保温工程已在2009年8月完工。本院对证据的真实性予以确认；
三、（2011）昌民一初字第1569号民事判决书，证实本案原告与胡梅的房子在同一地段，延期交付一个月的事实，及按每月按800元计算违约金的事实，判决书证实了公安部的文件是被告延期交工的原因，在2011年5月27日才验收。原告对证据的真实性无异议，违约金是合同约定不能适用该案判决。本院对证据的真实性予以确认；
四、新中和正信评报字（2012）066号鉴定书一份。证实对原告所购房屋与（2011）昌民一初字第1569号民事判决书涉及房屋为同一地段，鉴定其月租金为800元。原告质证后对这鉴定结论的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认；
经过当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：
2009年5月3日，原告与被告签订了购买被告开发的香槟国公寓2幢3单元701号的商品房买卖合同。合同约定：建筑面积为119.18平方米。单价为每平方米2790元；出卖人应当在2009年10月30日交房；并约定出卖人若逾期交房，则由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，直至出卖人交付房屋为止。合同签订后，原告按照合同约定交纳333153.70元。2010年1月16日，被告在新疆晨报上发布通知，要求“香槟国际公寓”小区2#、3#、4#号楼业主于2010年1月16日全面及时办理交房入住手续。2011年6月28日，被告通过公证向原告送达入住通知。事后原告前去办理时，被告要求原告交清之前的物业费、暖气费等，双方存在争议，故未办理入住手续。
另查：2011年7月5日，王卫萍向本院提起诉讼，要求被告交付房屋，本院（2011）昌民一初字第1569号、昌吉州中级法院（2011）昌中民一终字第0769号民事判决书，判决被告向原告交付房屋。
2011提7月26日，新疆佳弘房地产开发有限公司向本院提起诉讼，要求王卫萍返还垫付采暖费、物业费、办证费用和剩余房款等费用，本院（2011）昌民一初字第1569号驳回新疆佳弘房地产开发有限公司诉讼请求，新疆佳弘房地产开发有限公司不服判决，提起上诉，后撤回上诉。
2012年4月27日，被告将房屋交付给原告。
本院认为：原、被告签订商品房买卖合同，因此建立了商品房买卖关系。该合同体现了双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人理应全面履行自己的义务。原告已按约支付房款及相关费用，但被告却未在合同约定的期限及时交付房屋给原告使用，已经构成违约，故原告要求被告承担逾期违约金的请求，本院应予支持。但被告认为因延期交付房屋给原告实际造成的损失与双方约定的违约金不相当，据此主张约定违约金过高，请求减少违约金数额。本院认为，双方约定应按日支付总房款万分之五的违约金，显属过高，本院对被告要求减少违约金的辩解理由予以采纳。双方约定交付房屋的时间为2010年10月30日，实际交房时间为2012年4月27日，被告方逾期未交付房屋，其中有30天的时间因公安部等相关部门下发的文件要求其进行整改而被迫停工，系不可抗力的原因，且双方在合同中明确约定，因国家政策等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期，故该期限不应当计算在被告违约交房的期限内。故被告逾期交付房屋的时间应从2009年10月31日起计算截止2012年4月27日，再扣减30天的据实延期期间，被告实际违约天数为878日。按该房屋同时期、同地段、同类型月租金约800元计算损失，违约金约定不超过损失的30%，本院酌定违约金为30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
被告新疆佳弘房地产开发有限公司应在判决生效后十日内向原告王卫萍支付逾期违约金30000元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元、其他诉讼费用80元，合计880元，由被告新疆佳弘房地产开发有限公司负担（本案受理费及其他诉讼费用已由原告预交，所预交的费用，在本案执行时按判决书确定的数额由被告一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限不提出申请执行的，本院则依法不予受理。
审判员 谭建芳
二〇一三年十一月二十六日
书记员 高 源