.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）辽02民终7052号上诉人(原审被告)：大连中信海港投资有限公司。法定代表人：庄勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婕妤、史杰，辽宁智库律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：卢旭。委托诉讼代理人：曹娜，北京市隆安（大连）律师事务所律师。上诉人大连中信海港投资有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人卢旭商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初8139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中信公司的委托诉讼代理人杨婕妤、史杰，被上诉人卢旭的委托诉讼代理人曹娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢旭一审诉请。事实和理由：案涉房屋没有发生设计变更，该设计既符合规范，又没有影响到商品房本身质量和使用功能，采光通风非常充足，不存在一审判决认定的”房屋结构形式发生变更”的情况。卢旭因房价下跌寻求退房借口，一审法院判令解除合同，相当于鼓励购房者违反诚信无理退房，将导致东港地区其他购房者效仿，产生不良的社会效果。一、案涉房屋没有任何设计变更，一审认定案涉房屋存在两处设计变更：一是案涉房屋外增加封闭空间，影响通风；二是案涉洞口（即卢旭主张的”小窗”）从透明变为不透明。这两项认定均与事实不符，是无证据支持的主观理解。1.销售合同后面所附的”户型图”，并不能证明案涉空调洞口外的建筑外立面结构、功能以及案涉洞口原为透明，一审判决把购房者自己退房理由的解释作为事实认定的证据，明显错误。2.从项目现场（证据1大楼外立面照片）、项目沙盘（证据2项目沙盘照片）可以清楚看到：案涉建筑外立面是玻璃幕墙，没有凹凸设计。案涉洞口所在的墙体向内凹，留出的与玻璃幕墙之间的空间是按照原规划设计进行建设，用于放置空调外机。在此面墙壁上设置案涉洞口，故该洞口功能是空调检修口，并不是用来采光和通风的。中信公司按此进行建设，没有进行任何设计变更（中信公司证据3《施工图》）。二、案涉房屋通风采光非常充足，不存影响商品房本身质量、使用功能和正常的居住条件的情形。1.案涉洞口是否透明、透风，都不影响房屋居住使用。案涉洞口所在房间面积约11.1平米，有3平米的落地窗，采光通风都非常好，案涉洞口在落地窗同一侧墙体，不是用来采光和通风的，因此，不存在任何影响商品房本身质量和使用功能的问题。（见证据4案涉房屋室内照片）2.案涉洞口外的平台为放置空调外机位置，空调外为玻璃幕墙，此洞口如是透明的，从房间内一眼看到空调机，影响美观，不符合生活常理，空调发生损坏时也不方便维修，故案涉房屋设计更有利于卢旭居住使用。3.一审法院以窗外有两台空调外机必然影响卢旭居住使用，因此得出设计变更影响居住使用，此为混淆概念。案涉房屋墙外公共区域放置隔壁业主的空调外机作法合情合理，符合邻里互助原则，也符合《补充协议》第十一条第2项”双方明确，在该房屋屋面及其他公共部位可能根据需要建有设施、设备，买受人对此无异议，不提出任何主张”的约定。整栋楼外立面都是玻璃幕墙，不能悬挂空调外机，故按设计是放在幕墙内公共区域，但不是每户业主外墙都有公共区域，故才放置在与卢旭房屋临近的公共区域，不违反强制性规范，更不是设计变更。三、退一步讲，假使存在设计变更，卢旭也应依据双方合同约定的期限条件行使合同解除权，即在收到交房通知后七天日内提出，卢旭于2017年8月27日收到交房通知，到现场验房后未提出异议，超过一年时间再行使合同解除权，已超过约定期限，其主张依法也不应支持。1.中信公司已于2015年8月27日通知卢旭收房，卢旭并未提出异议，现时隔一年半才提出，根据《补充协议》第七条第4款”《合同》第十条的规划设计变更，不包括”空间尺寸”变更。对于可能影响该商品房结构形式、户型、朝向的规划、设计变更，买受人同意出卖人最迟在该商品房交付时通知买受人。出卖人未书面通知买受人的且买受人在接收该商品房七日内未向出卖人提出解除主合同要求的，视为买受人接受前述变更，不再退房或索赔，合同继续履行”约定，假使存在设计变更，即使卢旭有异议，其也应当在收到交房通知后七日内提出，逾期提出，视为接收，无权以此为由解除合同。2.一审法院认定”2015年8月27日，原告卢旭将中信海港城交付通知书寄回被告”，属于认定事实错误。中信公司提交的证据4”中信海港城《交付通知书》回执”证明，中信公司通过邮政特快专递方式通知卢旭收房，卢旭于2015年8月27日收到交房通知，并未将交房通知书寄回给中信公司，一审法院认定此节事实错误。卢旭二审辩称，服从一审判决。卢旭向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告已经支付的合同款620，819元，并支付利息（以620,819元为基数，按人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率，自2014年1月22日起至全额合同款退还之日止）。一审法院认定事实：2013年7月22日，原告卢旭（买受人）与被告中信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于大连市中山区朱玉西街#号房屋，建筑面积33.45平方米，房屋单价每平方米18,559.61元；付款方式为首付款（人民币）贰拾捌万零捌百壹拾玖元，买受人于合同签订之日付清；余款（人民币）叁拾肆万元整为银行按揭贷款，买受人自本合同签订之日起30日内将贷款付至出卖人指定账户中，具体约定见补充协议。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（包括该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人、并按人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。买受人不退房的合同继续履行，双方互不承担违约责任。同时，双方签订合同补充协议：该房屋优惠前的单价为人民币19,524.10元/平方米，优惠前总房款为人民币653,081元；第七条第4款约定，《合同》第十条的规划设计变更，不包括”空间尺寸”变更。对于可能影响该商品房结构形式、户型、朝向的规划、设计变更，买受人同意出卖人最迟在该商品房交付时通知买受人。出卖人未书面通知买受人的且买受人在接收该商品房七日内未向出卖人提出解除主合同要求的，视为买受人接受前述变更，不再退房或索赔，合同继续履行；第5款约定，双方确认：《合同》第十条的规划设计变更，仅指导致”商品房结构形式、户型、朝向”影响到商品房本身质量和使用功能的规划设计变更；第6款约定：除双方另有约定外，买受人同意，出现下列规划及/或设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：......（2）出卖人对该商品房进行的优化设计的（比如：将非封闭式阳台变更为封闭式阳台、窗户或门的开口尺寸变化、飘窗变化、立面设计、颜色、景观变化等）......。补充协议第十九条约定，买受人确认以下地址或电子邮箱为其通信地址，如发生变更，买受人应于变更之日起三天内，书面通知出卖人，否则，视为未变更。地址为：高新园区高能街26号麒美公司；收件人：卢旭；根据《合同》和本协议发出的所有书面通知，以特快专递发送的，国内邮件，在寄出三日后视为送达。2013年7月22日，原告卢旭交购房款280,819元，被告中信公司出具销售不动产统一发票；2014年1月22日，原告卢旭交购房款34万元，被告中信公司出具销售不动产统一发票。2015年案涉房屋取得《工程竣工验收报告》，由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位盖章确认。2015年8月27日，原告卢旭将中信海港城交付通知书寄回被告。2017年5月4日，经原告申请，一审法院组织双方当事人到现场勘察，原告购买的中信·海港城#号房屋，商品房买卖合同附图中显示案涉房屋北侧由一扇大窗和一扇小窗构成，现案涉房屋大窗存在，小窗屋内部分贴壁纸，关闭时与墙面混为一体，不透明，无法看出窗户的存在。小窗外为封闭空间，悬挂两台空调外挂机，一台为原告房屋空调，另一台为其他房屋空调。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，当属合法有效。双方均应依约履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：《商品房买卖合同》及补充协议中约定的合同解除条件是否成就。《商品房买卖合同》第十条及《补充协议》第七条约定了买受人解除合同的条件：一、房屋发生了可能影响该房屋结构形式、户型、朝向的规划、设计变更，该变更影响到商品房本身质量和使用功能；二、出卖人未在合理期限内书面通知买受人。本案中，原、被告对案涉房屋小窗是否变更为门存在争议。一审法院认为，所谓窗户，在建筑学上指墙或屋顶上建造的洞口，用以使光线或空气进入室内。本案中，案涉房屋小窗内侧贴上壁纸，窗外为封闭空间，且装有两台空调外挂机，已无法达到窗户本身应有的采光和透气功能，应认定为房屋结构形式发生变更，被告未按照《商品房买卖合同》中附图的要求建造房屋，尽管其已取得房屋竣工验收报告，但并不能证明整个工程的所有房屋均达到合同约定的标准。同时，两台空调外挂机的存在势必会对买受人的生活造成影响，系发生了影响商品房本身质量和使用功能的规划、设计变更，而非被告辩称的可免责的房屋优化设计。房屋具备交付条件不等同于具备了正常的居住条件。此外，被告仅提供证据证明向原告寄送过交付通知书，但无证据证明向原告寄送过书面的房屋结构变更通知书。根据《商品房销售管理办法》第二十四条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，原告未收到被告书面变更通知，也未办理过房屋交付手续，其仍有权申请退房。综上，案涉合同中约定的合同解除条件成就。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还原告已支付的购房款620,819元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于原告要求被告支付自2014年1月22日起至全额退还之日止按中国人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率计算的利息一节，根据合同约定，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人已付款退还给买受人、并按人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率付给利息。因原告未提供证据证明其提出退房要求的具体日期，故利息应以原告来一审法院主张权利之日（即2016年12月1日）起计付至房款全部退还之日。一审法院判决：一、解除原告卢旭与被告大连中信海港投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告大连中信海港投资有限公司退还原告卢旭购房款620,819元人民币；三、被告自2016年12月1日起至房款全部退还之日止按中国人民银行公布的同期银行人民币活期存款利率给付原告利息(以620,819元人民币为基数)；上述二、三项中被告应给付原告之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清，若逾期给付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10,010元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：大连城建设计研究院有限公司于2017年9月11日出具情况说明，载明”我单位是中信海港城项目（原名为大连港西区D03-1地块）设计单位，该项目#号房屋（行政街号为#号）北面内墙壁上靠西侧洞口，原设计规划为成品空调检修门，该房屋北面外墙壁是一个平面，没有凹陷设计。具体详见初步设计图及施工图'大连港西区D03-1地块#号楼三-三十层平面图'上数左起第二户即编号③至⑤区域为#号房屋，洞口处标记编码为JXM0511，系指成品空调检修门，洞口外侧区域标记图形为虚线长方形、内部由两条交叉虚线，代表空调室外机，此区域专门用于放置空调室外机。此洞口系按设计图施工，业经竣工验收，未发生设计变更。以上情况全部属实，特此说明。”大连城建设计研究院有限公司在该情况说明落款处加盖”大连城建设计研究院有限公司技术专用章”。案涉房屋施工图出图日期为2012年1月，施工图显示案涉洞口处标记编码为JXM0511，系指成品空调检修门。因设计单位大连城建设计研究院有限公司出具的情况说明与施工图显示内容一致，能够相互印证，故本院对情况说明与施工图真实性予以认可。本院对一审认定事实中除”2015年8月27日，原告卢旭将中信海港城交付通知书寄回被告”、”商品房买卖合同附图中显示案涉房屋北侧由一扇大窗和一扇小窗构成，现案涉房屋大窗存在，小窗屋内部分贴壁纸，关闭时与墙面混为一体，不透明，无法看出窗户的存在。小窗外为封闭空间，悬挂两台空调外挂机，一台为原告房屋空调，另一台为其他房屋空调”外的其他事实予以确认。本院另查明：2015年8月27日，卢旭收到中信公司邮寄的房屋交付通知书。商品房买卖合同附图中显示案涉房屋北侧由一扇大窗和一洞口构成。现案涉房屋大窗存在，洞口门屋内部分贴壁纸，关闭时与墙面混为一体，不透明。洞口外为封闭空间，悬挂两台空调外挂机，一台为案涉房屋空调外挂机，另一台为其他房屋空调外挂机。本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为中信公司是否擅自将案涉房屋窗户的规划变更为门。卢旭主张中信公司将原本为窗户的规划擅自变更为门，且未书面通知卢旭，故卢旭有权解除案涉合同；而中信公司则予以否认，主张案涉洞口未发生过规划、设计变更，其一直为空调检修门。虽然案涉商品房买卖合同及补充协议约定，对于可能影响房屋结构形式、户型、朝向的规划、设计变更，买受人同意出卖人最迟在房屋交付时通知买受人，出卖人通知买受人的，买受人有权在收到通知后七日内主张解除合同。但从2012年1月形成的案涉房屋施工图纸来看，案涉洞口并非窗户，而是空调检修门。案涉商品房买卖合同签订于2013年7月22日，该合同附图应是根据2012年1月形成的施工图制作，该附图中亦无专业标识表示双方争议的洞口为窗户。且设计单位大连城建设计研究院有限公司于二审期间出具的情况说明也能证明案涉房屋北面内墙壁上靠西侧洞口，原设计规划为成品空调检修门，此洞口系按设计图施工，业经竣工验收，未发生设计变更。故可认定中信公司并未将窗户的规划变更为门，依双方约定，卢旭不享有合同解除权。至于中信公司一审自述”现在房屋的设计是符合合同约定的，现在原告所述的位置仍为窗户而不是变更为门”一节，本院认为，虽然中信公司一审表示案涉洞口为窗户，但中信公司已提交施工图、设计单位出具的情况说明等证据推翻了其案涉洞口为窗户的自述。故在本案证据已充分证明案涉洞口为空调检修门、无设计变更的情况下，不能仅依据中信公司一审自述案涉洞口仍为窗户就推定案涉房屋发生了由窗户变更为门的设计变更。至于卢旭二审申请本院调取大连市规划局及大连市城建局存档的、案涉房屋初始规划设计图等材料一节，本院认为，现有证据已证明在卢旭购买案涉房屋前，案涉房屋设计图纸已标示清楚案涉洞口为空调检修门，并非窗户，故卢旭的调证申请对证明待证事实无意义，故对卢旭的调证申请，本院不予准许。据此，一审判决解除合同，中信公司返还购房款及利息，无充分的事实及法律依据，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初8139号民事判决；二、驳回卢旭的诉讼请求。一审案件受理费10,010元（卢旭预交），由卢旭负担；二审案件受理费10,010元（大连中信海港投资有限公司预交），由卢旭负担。本判决为终审判决。审判长张萍萍审判员赵虹审判员陈伟二〇一七年九月二十九日书记员杜玉洁