辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽06民终680号
上诉人（原审被告）：倪洪娟，女，1961年3月16日出生，现住东港市大东管理区。
委托诉讼代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓雯，辽宁中天律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：东港市房产建筑工程公司，住所地东港市大东街8号。
法定代表人：曲德栋，经理。
委托诉讼代理人：张壮飞，辽宁鑫磊律师事务所律师。
上诉人倪洪娟因与被上诉人东港市房产建筑工程公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2015）东民初字第03118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人倪洪娟的委托诉讼代理人赵冀蜀、张晓雯，被上诉人房产公司的委托诉讼代理人张壮飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪洪娟上诉请求：撤销（2015）东民初字第03118号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。原审认定涉案买卖合同第三条约定的“整体楼3-5层的全部”系被上诉人享有所有权的全部没有事实依据。双方在签订涉案房屋买卖合同之前曾签订过房屋租赁合同，内容与买卖合同的表述有区别。即使在买卖合同中，表述也存在显著差异：《楼房买卖合同》第三条约定“整体楼3-5层全部及该楼北头属于甲方门市房的1-2层”。如果双方约定的出售标的物仅为甲方即被上诉人享有所有权的面积，则没有必要如该第三条所约定的3-5层注明是全部，而北头门市房注明的是1-2层。上诉人在2007年承租涉案房屋时，被上诉人将该楼房3-4层全部打通，上诉人在使用该房屋期间陆续有人来主张权利，上诉人才得知被上诉人并不是3-5层全部房屋的所有权人，故上诉人在承租涉案房屋期间一直与被上诉人协商购买3-5层全部房屋事宜，因被上诉人承诺将全部房屋出售给上诉人，故双方签订了楼房买卖合同，合同第四条也约定“涉及该楼原与他人有纠纷的部分，由甲方负责处理”，故双方在签订合同当时对被上诉人不享有全部房产是明知的，也是认可的。因此，合同中的整体楼3-5层全部就是字面意思。二、原审判令上诉人支付购房款208183元没有事实和法律依据。根据合同的约定“余下部分待甲方将过户为乙方后的房照、土地使用证交付给乙方后15日内给付”，但至今仍有一处36.34平方米的房屋没有进行所有权变更，故不符合付款条件。另外，3-5层中非被上诉人产权的房屋系上诉人购买的，该部分款项314780元应当从120万中扣除。因上诉人已支付购房款90万元，加上垫付的91817元税金，上诉人已不欠被上诉人房款。三、就涉案房屋双方共签了三份合同，包括2010年4月在房产登记部门备案的合同，双方最终的交易价格应以备案合同为准，即1040644元，现上诉人已支付包括税金在内的房款共计991817元，故上诉人欠的款项应是48827元。
房产公司辩称，原判正确，应予维持。上诉人的上诉理由没有事实依据，被上诉人交纳了税款，只是为了办理房照才将相关票据交给了上诉人，但上诉人否认这个事实。
房产公司向一审法院起诉请求：判令被告给付购房款415360元，并自2010年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金。
一审法院认定事实：1994年6月28日，原告与案外人东港市乡镇企业供销公司等联合兴建东港市乡镇企业供销公司综合楼（位于东港市工业路，原精密仪器厂北侧临街楼），原告获得部分所有权。2007年2月7日，原告的法定代表人曲德栋与案外人东港市金秋针织厂（被告为该厂的法定代表人）就上述综合楼签订“房屋租赁合同”，约定出租房屋面积共1046.75平方米。其中3-5层873.95平方米，北头1-2层门市房172.8平方米。租赁期限5年，年租金6万元。
该综合楼的3-5层除原告外还有其他所有权人，因被告实际使用涉案楼房3-5层的全部，故在租赁期间陆续有案外人孙淑梅等所有权人主张权利。被告为购买上述案外人的房屋，于2007年10月11日，向原告借款75360元，并由时任东港市金秋针织厂的会计吴光艳出具欠据，该欠据载明的款项为“金秋针织厂倪洪娟购房款”。证人吴光艳亦出庭证明该款为被告支付案外人孙淑梅的购房款。2009年6月18日，原告的法定代表人曲德栋与被告签订“楼房买卖合同”，约定原告自愿将上述综合楼整体楼3-5层全部及该楼北头属于原告门市房的1-2层出售给被告；楼房总售价120万元整；给付方式：双方签订合同之日起，被告首付人民币70万元整，原告收款后须在20日内办理全部过户手续交付被告。余下部分待原告将过户为被告后的房照、土地使用权证交付给被告后15日内给付；涉及该楼原与他人有纠纷的部分，由原告负责处理；办理房照、土地使用证的税金及费用，按国家税法及相关政策双方各负其责交纳税金及费用；涉及该楼买卖之前双方的经济往来，待办理过户手续后，按条付款。
2010年9月15日，原告协助被告将涉案综合楼的582.635平方米的房屋（所有权登记在案外人丹东国际信托投资公司边境经济合作区营业处，产籍标示760图688宅3栋307-311、401-411室，由该公司出面与被告签约，履行转移所有权的手续）所有权转移登记在被告名下。2010年9月13日，原告配合被告将原告名下的该综合楼的建筑面积485.009平方米的房屋（产籍标示760图688宅3栋109、110、111、209、210、211、501-508）转移登记至被告名下。即原告将其在涉案综合楼所有的房屋全部转让给被告，总计建筑面积1067.644平方米。2009年11月19日，被告替原告垫付上述两处房屋的税费91817元（50106元+41711元）。被告提供原告法定代表人曲德栋于2014年初与原告对账时书写的便签，该便签当中载明三次借款总计11.536万元，合同120万元，第一次付70万元，第二次付10万元，第三次付10万元，原告对此事实无异议。即截至2013年春节，被告总计给付房款900000元，被告现尚欠原告房款208183元（1200000元-900000元-91817元）。
另查，被告在租赁及购买原告房屋期间与涉案综合楼3-5层除304外的其他所有权人（案外人孙淑梅、梁启发、东港市宏达物资经销处、本溪市金属材料总公司破产管理人）签订买卖合同，并于2015年9月15日前完成所有权转移登记。
一审法院认为，原告与被告于2009年6月18日签订的“房屋买卖协议”是当事人真实意思的表示，合法有效。双方争议为涉案合同的第四条“整体楼3-5层的全部及该楼北头属于原告门市房的1-2层”中“整体楼3-5层的全部”如何理解，原告主张为原告享有所有权的3-5层全部，被告认为应按字面理解，即为整体楼的3-5层的全部，即包括整体楼3-5层案外人所属楼层的全部房屋。而对该约定的理解，应探求当事人签约时的内心真意，按照正常情况下一般人的理解作常理解释；也应结合合同的其他条款及签约的背景、合约具体的履行情况作综合理解。被告在2007年租赁原告综合楼的时候就已经知道原告只享有综合楼3-5层的873.95平方米所有权，即原告出售只能是其享有所有权的部分；另外双方租赁期间，被告已经开始自行购买综合楼3-5层其他所有权人的房屋，被告虽不认可该节，但被告承认关于“2007年10月11日的借据”为被告向其他所有权人支付的购房款，虽其抗辩为代表原告处理纠纷，由原告出资购买，该据为方便以后双方签订合同进行结算而出具，但双方在2009年签订买卖合同时却约定“该楼买卖之前双方的经济往来，待办理过户手续后，按条付款”。通过该约定可见，双方履行过户手续后，原告可持该“借据”向被告主张权利，非被告辩解的代替原告处理纠纷，且证人出庭亦证明该借款为被告为购买房屋欠缺资金而向原告所借，故被告的抗辩意见无事实依据，对双方签订买卖合同前被告已经自行购买综合楼3-5层案外人的房屋的事实予以认定。从双方的履约过程看，实际履行的仍为原告享有所有权的房屋，而被告又自行购买该综合楼3-5层其他所有权人的房屋并办理房屋所有权转移登记。故综合本案，“整体楼3-5层的全部”应理解为综合楼3-5层原告享有所有权的全部。因双方合同约定“办理房照、土地使用证的税金及费用，按国家税法及相关政策双方各负其责交纳税金及费用”，现被告持有涉案房屋纳税人为原告的税收完税通用证，原告虽提出该税费为原告自行交纳，但未有充分证据证明，故该院认定该部分税费为被告替原告交纳，应从被告所欠房款中扣除，被告欠房款为208183元。因原告于2010年10月前完成配合被告办理权属登记的义务，故被告应按约定给付原告房款，至今未给付应承担违约责任，但双方未约定违约责任，现原告请求标准无依据，被告应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准给付原告利息。原告主张的购房款中包含115360元的借款，与本案分属不同法律关系，本案不予一并调整。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：被告倪洪娟于本判决生效后十日内给付原告东港市房产建筑工程公司购房款208183元，并自2010年12月1日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款的利率的标准给付利息。案件受理费7680元，由原告承担2607元，被告承担5073元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法申请证人出庭作证。本院组织双方当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
上诉人申请的证人的出庭证言，上诉人欲证明涉案房屋3-4层的拆除系曲德栋的行为。涉案房屋在上诉人承租前处于闲置状态。上诉人承租涉案房屋的目的是为了打通作为厂房，故承租时上诉人提出该房屋不符合用途，曲德栋才找人打通了房屋。被上诉人质证认为，两位证人证实了被上诉人向法庭提供的证人证言是真实的。二审中的证人均否认在房产处办理买卖协议时，协议中的签字为其本人书写，且收款收据中的数额与房产协议中的数额相差一倍。第二位证人陈述收款收据是其本人书写，但实际上收款收据是一人的笔迹。因此上诉人在二审中向法庭提供虚假证据，其行为应根据民事诉讼法的规定进行处罚，并且对证人向法庭作出的虚假陈述，应作出处罚。代理人也将向有关方面反映证人虚假陈述的事实。
本院对该证人证言认证认为，上诉人提供该证人证言所欲证明的问题与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采纳。另外，两名证人陈述的收到上诉人支付的购房款与收款收据及上诉人的主张存在较大出入，本院对此节将结合本案其他事实予以考量。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《楼房买卖合同》第3条“出售楼房：整体楼3-5层全部及该楼北头属于甲方门市房的1-2层”中的“全部”应当如何理解问题。上诉人认为该“全部”应按字面理解即3-5层房屋的全部，而被上诉人认为该“全部”仅指其享有所有权的房屋的全部。对于合同条款的理解有争议的，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中应如何理解“全部”的含义，还应当结合双方签订合同时的背景等情形综合、全面理解该词句的含义。因上诉人与被上诉人在签订该买卖合同时，上诉人系在明知被上诉人不享有涉案楼房3-5层房屋的全部所有权，被上诉人无权处分其他产权人的房屋情况下与被上诉人作出第3条约定的；且双方在签订该买卖合同前，上诉人已自行购买其他产权人的房屋，故不能认定合同中“全部”的含义系指3-5层房屋的全部。虽然上诉人辩称系代被上诉人购买其他房屋，但被上诉人对此予以否认，上诉人亦未提供证据予以证明，故对上诉人该辩解主张，本院不予支持。另外，如上诉人主张的其代被上诉人购买其他产权人的房屋价款为314780元，加上其已给付的款项900000，已超过双方合同价款120万，与情理不符。再则，上诉人主张该314780元应从120万中予以扣除，但上诉人提供的证人即其他产权人在庭审中所陈述的收到上诉人的房款与房款收据中载明的数额皆有很大出入，故上诉人主张已向其他产权人支付购房款314780元依据不足。通过以上几点，上诉人的上诉理由不够充分，在其未提供其他证据予以佐证的情况下，对其主张本院不予支持。
综上所述，倪洪娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4420元，由倪洪娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张春霞
审 判 员 李存林
代理审判员 王 杨
二〇一七年二月二十日
书 记 员 张东明