上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初6877号
原告(反诉被告)：寿碧佩，女，1968年5月9日生，汉族，住浙江省温州市。
委托代理人张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)寿碧佩诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用简易程序审理。被告提起反诉，本院依法受理。并于2016年6月13日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序。审理期间，原告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-420a、B421、B422单元的装修残值(或现值)向本院提出评估申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定，鉴定机构出具沪建经咨(2017)第165号鉴定报告，本院于2017年9月7日公开开庭进行了审理。在上述庭审中，原告的委托诉讼代理人张宓玲，被告的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寿碧佩向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同及补充条款无效；2.被告返还租金保证金261,651元、物业管理费保证金47,385元、公共事业费保证金30,000元、装修押金10,000元，合计349,036元；3.被告返还已支付的三个月租金243,912元、物业管理费47,385元，合计291,297元；4.被告赔偿固定装修损失经鉴定后现值267,930元；5.被告赔偿中央空调安装损失55,000元；6.被告赔偿原告燃气管道工程损失100,000元；7.被告赔偿消防工程损失20,000元；8.被告返还已支付的租金、物业管理费以及保证金的利息，计算方法为：以640,333元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年11月26日起计算至判决生效之日止；9.本案诉讼费用、以及律师费40,000元由被告承担。
事实和理由：2014年11月26日，原告与被告签订《租赁合同》及其《补充协议》，约定原告承租由被告改建后的上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-420a、B421、B422单元(以下简称涉讼房屋)经营“潮辣绿色时尚餐厅”品牌，承租面积243平方米。装修期自实际交付日开始60天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期为自起租日开始5年。商场开业未满70%的，免租期顺延。被告提供的军队房地产租赁许可证2015年2月28日期限届满，后未能获得新的租赁许可证，致原告未能办理营业执照、食品经营许可证等证照。原告于2016年1月26日向被告发出催告函，要求被告提供合法有效的租赁许可证。3月7日，原告发出律师函，通知被告于收到律师函之日起解除租赁合同及其补充条款。因“星空购物中心”改建工程未办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告签订的租赁合同及补充条款无效，故涉讼。
被告上海亚和投资管理有限公司本诉辩称：2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设租赁协议，约定由被告出资改建上海警备区第一招待所所有的云峰综合楼(洛城广场)、第一招待所综合楼(和平广场)、第一招待所四号楼、洛城广场地下室。2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，工程改建后名为“星空购物中心”。现因上海警备区第一招待所未提供建设工程规划许可证，故同意第1-3项诉请。
对于其余本诉请求中的费用，被告的抗辩意见为：同意赔偿第4项本诉请求金额的20%。本诉第5-7项费用如有合同、发票及转账凭证，被告认为应当按照五年折旧，被告同意赔偿现值的20%。本诉第8项诉请及第9项诉请中的律师费缺乏依据，不同意赔偿。诉讼费用由法院判决。
被告提出反诉请求：1.确认原、被告在2014年12月2日签订的租赁合同及补充条款无效；2.原告支付房屋使用费合计2,281,533元，计算方法为：自2015年2月10日至2017年2月9日，共24个月，按照每月81,304元的标准计算，计1,951,296元；2017年2月10日至2017年5月31日，共3个月另22天，按照每月88,695元的标准计算，计330,237元；3、原告支付物业管理费436,331.40元，计算方法为：按照每月15,795元的标准，自2015年2月10日计算至2017年5月31日；4、原告支付2015年11月至2015年12月的水费1,443.50元；5.原告支付2015年11月至2016年1月的电费14,321.20元；6.原告支付2015年11月至2016年12月的燃气费25,058元。
原告针对被告的反诉请求答辩称：同意第1、4、5、6项反诉请求。不同意支付房屋使用费及物业管理费。合同无效的情况下，使用费应当参照合同约定的租金标准，包括合同对起租日、免租期的约定。按照租赁合同约定，开业率不足70%的，原告无需缴付租金。故本案中开业率不满足70%的条件，原告不应支付租金，同样也不应支付使用费或物业管理费。原告自2015年8月1日开业，2016年1月12日停业，即使需要计算使用费，也应从开业开始计算至停业为止，金额应当按照租金的20%计算。停业之后原告积极要求与被告交接，但被告阻碍交接，扩大的损失应当由被告自行承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原、被告提交的租赁合同及补充条款，军队房地产租赁许可证，房地产登记簿，两份中国人民解放军南京军区第一房地产管理分局证明、授权委托书、情况说明，租金、物业管理费、公共事业费保证金发票，装修押金发票，首期租金、物业管理费发票，军队房地产建设、租赁协议书，军队工程建设项目施工许可证，上海市发展和改革委员会固定资产投资处公文办理便签(沪发改投便字【2011】第215号)，催款函，催告函，律师函，终止合同函，房屋交接确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。上述协议书尾部加盖被告公司图章并由孙和平签字。
2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号出租给被告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年12月2日，原、被告签订租赁合同及其补充条款，约定原告承租“星空购物中心”B-420a、B421、B422单元(以下简称涉讼房屋)，租赁面积243平方米，装修免租期自实际交付日开始起计60天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起满5年止等。自起租日起计的第一、二年每月保底租金为人民币(下同)81,304元，第三、四年每月保底租金88,695元；物业管理费每月15,795元。并约定开业率未满70%免租期顺延。
2015年2月10日，被告将系争房屋交付给原告。
签约后，原告向被告支付租金保证金261,651元、物业管理费保证金47,385元、公共事业费保证金30,000元；首期租金243,912元、物业管理费47,385元；装修押金10,000元。
2015年8月1日，原告开业。
2015年12月23日，被告发函原告，催缴租金、物业管理费。
2016年1月12日，原告停业。
2016年1月29日，被告再次发函催缴租金和物业管理费。
2016年1月25日，原告向被告发送催告函，因军队房地产租赁许可证过期，原告无法办理营业执照和餐饮服务许可证，要求被告收到函件后15日内提供有效的许可证。
2016年2月29日，原告向被告发送律师函，以被告未按约提供转租合法授权证明文件为由，要求解除与被告之间的租赁合同。
2016年3月16日，被告向原告发送终止合同函。
2016年4月，原告提起本案诉讼。
审理中，双方确认，原告自2015年5月开始装修。根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定，鉴定机构于2017年4月7日出具鉴定报告。涉讼房屋装修工程造价为401,695元，现值267,930元。2017年8月2日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具补充说明，确认上述鉴定报告中的鉴定意见为现值。原、被告对鉴定报告及补充说明无异议。双方于2017年6月8日签署房屋交接确认书，确认双方于2017年5月31日交接完毕。
关于中央空调安装费，原告提供中央空调安装(结算)合同书一份及中国农业银行单笔历史交易明细一份，合同书显示2015年1月22日被告与案外人上海高飒特种设备安装工程有限公司，项目为潮辣餐厅空调项目，工程总价55,000元，签订合同后三天支付52,250元，商铺开业15天后支付2,750元。农行明细显示原告帐户于2015年1月22日向王昇勇支付52,250元。原告陈述，星空购物中心商户安装中央空调均是向王昇勇支付，余款系现金支付。被告认可原告的中央空调均由原告自行安装，但对于原告的该两份证据均不予认可，认为原告应当向公司支付，而非向个人支付。
关于燃气管道工程费，原告提供中国农业银行上海市分行贷记凭证一份，显示原告于2015年5月26日向上海誉钦燃气管道工程有限公司支付货款80,000元。原告陈述，总货款为100,000元，另20,000元为现金支付。被告对贷记凭证予以认可，但对于其证明内容及现金支付部分不予认可。且被告认为应当开具正规发票，故对于燃气管道工程损失不予认可。
关于消防工程费，原告提供工程施工合同书一份，合同书显示签约时间为2015年1月23日，合同乙方上海华晖消防机电工程有限公司，落款处无甲方签字及乙方盖章，有乙方代表签字，及收款帐户信息。原告陈述，款项为现金支付。被告认为合同未签字，支付也无凭证，故均不予认可。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且原、被告均以此为由要求确认就系争房屋签订的租赁合同及补充条款无效，本院予以认可。被告同意向原告返还已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，原告的相关诉请，本院予以支持。双方关于原告是否应当向被告支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致原告无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而原告确实使用系争房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，原告应当支付使用费、物业管理费。
其次，关于支付周期。被告主张自2015年1月20日涉讼房屋交接之日计算至2017年5月31日。原告主张自2015年8月1日原告开业之日，计算至2016年1月12日停业之日。本院认为，原告支付使用费的基础是原告使用系争房屋，租赁合同目的得以实现。从合同约定免租期及开业率等内容来看，涉讼房屋所在商场在房屋交付时并无法正常经营使用。原告自2015年5月开始装修，应当认为原告自此已实际占有并开始使用涉讼房屋，故本院认为自2015年5月开始至停业期间，原告实际占用使用了涉讼房屋，依据公平原则，原告应当支付使用费及物业管理费。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。被告主张按合同约定的标准支付；原告主张即使支付，因租赁许可证过期致原告无法申办合法经营证照，使用费应按合同标准的20%计算。本院认为，2015年8月原告试营业时，被告提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，客观上对原告办理合法经营所需证照产生影响。且装修期间，原告属于经营准备期，尚不具备开业经营条件。但原告在此期间确实开业经营，并获得收入，即使未盈利，也与餐厅经营时间、市场需求等经营风险相关，不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满所致，租赁合同的目的已部分实现。基于以上原因，本院酌定原告参照合同约定标准的一定比例，应向被告支付房屋的使用费341,254元，物业管理费66,296元。原告另应支付水费1,443.50元；电费14,321.20元；燃气费25,058元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据被告与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在被告。被告抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，被告无过错的抗辩意见，本院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院根据案情予以酌定。原告主张的装修损失，系鉴定报告所确定，本院予以认可；中央空调安装损失55,000元，有合同及转账凭证为证，本院予以认可；燃气管道工程损失100,000元，因无合同，本院认定工程款金额为转账金额80,000元；消防机电工程20,000元，既无合同也无支付凭证，对于该笔费用，难以确定，故本院不予认可。考虑到设施设备业经原告合理使用，应扣减一定的损耗。本院酌定被告应当承担的赔偿金额为290,000元。原告使用系争房屋并获得收入，故利息损失的诉请，本院难以支持。律师费不是诉讼必然发生的费用，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)寿碧佩与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-420a、B421、B422单元签订的租赁合同及补充条款无效；
二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)寿碧佩租金保证金261,651元、物业管理费保证金47,385元、公共事业费保证金30,000元、装修押金10,000元，合计349,036元；
三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)寿碧佩租金243,912元、物业管理费47,385元，合计291,297元；
四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)寿碧佩装修、中央空调、燃气管道工程损失合计290,000元；
五、原告(反诉被告)寿碧佩应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司上址房屋使用费341,254元，物业管理费66,296元；
六、原告(反诉被告)寿碧佩应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司水费1,443.50元；电费14,321.20元；燃气费25,058元；
七、驳回原告(反诉被告)寿碧佩的其余本诉请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费13,000元，由原告(反诉被告)寿碧佩负担6,500元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担6,500元。
本诉案件受理费14,747.40元，由原告(反诉被告)寿碧佩负担2,533元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担12,214.40元。
反诉案件受理费14,436元，由原告(反诉被告)寿碧佩负担2,346元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担12,090元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金喆勋
审 判 员 张 沁
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年九月二十九日
书 记 员 屠晓婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。