辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5759号
上诉人（原审原告）：张相久，男，1979年2月1日出生，汉族，住辽宁省建昌县。
委托诉讼代理人：毕茗乔，辽宁宸瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳军辉房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区常州路40号甲。
法定代表人：马建平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：霍佳睦，男，1991年8月29日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人张相久因与被上诉人沈阳军辉房地产开发有限公司（以下简称“军辉公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张相久上诉请求：1.撤销一审民事判决，重新确立逾期交房违约金的计算方式和标准；2.上诉费由军辉公司承担。事实和理由：一审认定事实清楚，适用法律错误。一审判决对逾期交房违约金认定方式为，在合同约定条款基础上调高，以案涉房屋租金价格认定违约金，具体以毗邻小区超市门市租金价格进行比对，最终判定5元每平每月标准给付，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》规定，逾期交房的实际损失可以按照同地段同类房屋租金标准计算，一审判决违背该解释意思。其一，参照房屋与涉案商品房非同类的两个特定房屋，参照物为个案，不具备普遍代表性，且涉案房屋与参照比对的房屋，其价格影响因素亦不相同，二者不具有可比性，其二，参照标准的房屋所属楼盘未达到竣工交付条件，以之作为参照并不合理。此外，《商品房买卖合同》对双方违约责任约定不对等，出卖人违约时间无论多久，违约金都不超过133.51元，明显违反合同法公平原则，对买受人损失补偿不合理，对出卖人逾期交房行为起不到应有制约，系军辉公司以其优势经济地位，使用格式合同设立不平等条款，规避违约责任，转嫁房屋不能如期竣工交付的风险，排除我方的主要求偿权利，违背公平诚信原则，严重损害我方合法权益，扰乱正常市场交易秩序。因此，违约条款无效。一审判决认定条款有效，在此基础上确定违约金，不符合立法宗旨。
军辉公司辩称，对于违约金赔偿标准，我方认为：违约金本质属性是对守约方造成损失的补偿，我公司迟延交付房屋致使购房人未能实现房屋使用价值，应以同类地段房屋的租金标准确定实质损失，一审法官多次前往案涉房屋现场勘查远高于住宅的门市房租标准，最终酌定违约金赔偿标准为5元每月每平方米。参照沈价发[2013]70号沈阳市物价局、沈阳市房产局文件，案涉房屋所属地段为六级之外，应按照六级地段下浮一档标准（即0-5元每月每平方米）确定违约金标准。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张相久的上诉请求。
张相久向一审法院起诉请求：1、判令军辉公司支付逾期交房违约金22,248元（暂计算至起诉之日，按租金标准计算）；2、判令军辉公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2015年10月3日，张相久与军辉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张相久购买军辉公司开发的位于沈阳市于洪区蒲北中路18-14号2-17-3室商品房一处，房屋面积67.43平方米，房屋总价款280,490元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.水通、暖通、电通具备进住条件。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人将按买受人累计已付房款总额的千分之零点五向买受人支付违约金。
2015年10月，张相久向军辉公司支付了购房款280,490元。
2017年11月23日，军辉公司通过邮政特快专递向张相久发出收房通知，张相久收到通知后认为该房屋不具备交付条件，未接收房屋。
截止本案庭审终结时，军辉公司未取得《竣工验收备案表》。
2018年2月23日下午，审判员经现场勘验，涉案房屋所在小区，即裕湾豪庭小区位于于洪区造化街道黄土坎村，与皇家裕湾小区相邻。裕湾豪庭小区为本系列案涉案住宅小区仅有两栋高层住宅，其中一个明显尚未竣工交付，另一个房屋外观整体完工，但院内道路尚未平整完毕，院墙及大门较为简单，未看到有保安、门卫，能看到许多室内已经挂窗帘，有业主已经入住，单元门未上锁，电梯可正常使用，随机走访几户，均家中无人，该小区未看到有门市网点经营。皇家裕湾小区与裕湾豪庭小区仅一墙之隔，园区内有两栋高层、多栋多层住宅，小区东侧有网点房屋，少部分网点房已装修门面，其中有三家正在经营中。上述两小区附近未看到房产中介机构，周围无其他住宅小区，最近的其他住宅小区相距约500米左右。经询问皇家裕湾小区东侧门市之一鑫升超市经营者，知悉该房屋约140平，年租金15,000元左右，租期3年，出租方为开发企业。经询问皇家裕湾小区东侧门市之一某生鲜超市经营者，知悉该房屋100平左右，年租金30,000元，租一赠二，即交1年租金可使用房屋3年，核算后每年租金10,000元。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张相久与军辉公司签订的《商品房买卖合同》，双方均意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定履行自己的义务。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.水通、暖通、电通具备进住条件。军辉公司未在合同约定的期限内向张相久交付房屋，构成违约。
关于军辉公司的违约期限，虽2017年11月23日，军辉公司通过邮政特快专递向张相久发出收房通知，张相久收到通知后认为该房屋不具备交付条件，未接收房屋。且截止本案庭审终结时，军辉公司未取得《竣工验收备案表》。故军辉公司的违约期限应自逾期交房时暂计算至张相久起诉之月。
关于违约金的计算标准，合同关系中，违约金最本质的属性是对守约方造成损失的补偿。本案《商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，出卖人将按买受人累计已付房款总额的千分之零点五向买受人支付违约金。该约定确定的违约金标准明显过低，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，军辉公司迟延交房致使张相久未能实现房屋的使用价值，应以同类地段同类房屋的租金标准确定实际损失。结合现场勘查门市房的租金标准，住宅的租金应低于其门市房的租金标准。综上，一审法院酌定按每月每平方米5元的标准进行赔偿。经计算军辉公司应向张相久赔偿2017年1月1日至2018年1月31日的逾期交房违约金4383元（67.43平方米×5元/平方米/月×13个月）。
一审法院判决：一、军辉公司于判决发生法律效力之日起十五日内给付张相久逾期交房违约金4383元；二、驳回张相久其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张相久提交《市发展和改革委（物价局）市房产局关于发布“惠生新城”公共租赁房租金标准的通知》网上打印件一份、惠生新城方位地图网上打印件一份，证明：该份文件反映的情况是在四环之外公租房的月租金价格为5.8元每平每月，此数额为国家对于经济困难的家庭所给予的福利性租房标准，比对一审判决的论述以及确定的损失标准，以此证明一审判决认定的损失数额过低，远低于涉案房屋正常市场租赁价格。军辉公司发表质证意见称：对证据的真实性、关联性均有异议，打印件无法确定真实性，租金标准应按同类房屋同类地段确认，惠生新城不在案涉房屋同类地段，也不属于同类住房，与本案没有关联性。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金的标准问题。《商品房买卖合同》约定“出卖人按买受人累计已付房款总额的千分之零点五向买受人支付违约金”。张相久诉请主张按照租金标准计算，上诉认为一审法院酌定按照5月每月每平方米标准判决给付违约金过低，提出按照网上沈阳市住房租赁交易服务平台上租金分布栏目该地区房屋租金分布标准30元、40元每月每平方米为上限，结合沈阳市廉租房补贴标准12元每月每平方米，取其中间值主张22.50至27.50每月每平方米。一审法院到现场勘验，经询问相近园区两处门市房的租金价格后，酌定按照5元每月每平方米赔偿。故此，根据一审法院现场勘验的情况，考虑到房屋位置，房屋销售价格等因素，在合同约定违约金标准过低的情况下，一审法院采用现场勘察询价的方式，适当提高赔偿标准酌定按照5元每月每平方米赔偿并无不妥，购房人提出的计付方式缺乏依据，本案应予维持。
综上所述，张相久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费247元，由张相久承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月三十日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；