福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初3976号原告：陈家华，男，1980年11月30日出生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：王利强，福州市鼓楼区正鑫法律服务所法律工作者。被告：福建省中辉文化旅游发展有限公司，住所地：福建省平潭县。法定代理人：林小洁公司负责人。委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所律师。原告陈家华与被告福建中辉文化旅游发展有限公司（以下简称中辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告陈家华及委托诉讼代理人王利强、被告中辉公司的委托诉讼代理人林海菁到庭参加诉讼。本案已审理终结。陈家华向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈家华与中辉公司签订的租赁合同；2、判令中辉公司赔偿陈家华停止供电造成的货物变质损失5万元；3、判令中辉公司免除2016年度全部租赁金和物业费用；4、判令中辉公司应返店铺租赁合同保证金24216元和预付金24216元；5、本案诉讼费由中辉公司承担。事实与理由：原告陈家华在2014年12月28日，通过海坛古城招商广告得知，海坛古城将打造综合旅游集散中心的旅游胜地。2014年12月28日中辉公司与陈家华签订租赁合同，中辉公司将平潭海坛古城第XXX号楼X层第XX号店面出租给陈家华经营台湾特产使用，租期3年，从2015年5月1日起至2018年4月30日止。中辉公司要求中辉公司要在2015年5月1日准时开业，2015年4月30日必须完工。当时施工环境十分恶劣，陈家华给工人加倍工资完成装修，装修费花了8.6万元。2015年5月1日顺利开业，当时没收取门票生意还可以。从2016年2月8日中辉公司在海坛古城大门入口处设围收取门票，20元/人，2016年6月28日，门票增加到40元/人。因为中辉公司收取门票把将游客堵在门外，无游客进海坛古城，导致陈家华无法经营。造成损失，中辉公司出租的店面至今无电话，无网线，也给陈家华造成经营不便。陈家华多次与中辉公司商量无果。2016年8月30日，中辉公司强制断了陈家华店面水电，至今未恢复。造成陈家华无法开店，导致商品过期、变质、腐烂，造成损失。中辉公司企图用违法条款套住陈家华就范，中辉公司还发恐吓短信威胁陈家华。总之，中辉公司用虚假宣传，隐瞒事实的手段把陈家华骗进海坛古城，又用违法的合同条款套住陈家华只能接受其违法行为，使陈家华的合法权益收到侵害。中辉公司辩称：被代：1、中辉公司有权收取门票，没有违约，陈家华没有证据证明因中辉公司收取门票导致无游客进海坛古城，陈家华无法经营。海坛古城系文化旅游景区，陈家华在签订《租赁合同》时，就已知悉，中辉公司对海坛古城收取门票合法、合理。并且答辩人中辉公司可能对海坛古城收取门票，这也是在景区的经营者可预见的，中辉公司在《租赁合同》中从未承诺海坛古城不收门票，故中辉公司不存在虚假宣传，隐瞒事实，也不存在违约。况且，中辉公司不仅在2016年2月8日至同月22日（门票20元/人，身高1.4米以下儿童免票）、2016年7月12日至同年10月7日（门票40元/人，身高1.2-1.4米半价，1.2米以下儿童免票），两个时间段收门票，其余时间没有收取门票。在收取门票期间，为吸引游客，中辉公司共花费4454406元，聘请专业演出团队在海坛古城表演。陈家华没有证据证明在海坛古城收取门票期间，其经营收入少于未收取门票期间，即陈家华没有证据证明“因被告中辉公司”收取门票把游客堵在门外，无游客进海坛古城，导致陈家华“无法经营”，其主张不成立。2、陈家华欠缴租金及物业费、垃圾处理费、电费、水费、公摊费用，违约在先，应承担违约责任。陈家华、中辉公司于2014年12月28日签订《租赁合同》及附件《海坛古城物业管理合同》系双方真实意思的表示，合法有效。《租赁合同》约定：月租金8072元/月，租赁期限3年，2015年5月1日—2018年4月30日；装修免租期4个月，2015年1月1日—2015年4月30日；租金按季度付，按先交租后使用之原则，陈家华须提前5个工作日预付下季度租金；陈家华须在签约后3个工作日预付首期租金24216元（2015年5月1日—2015年7月31日）及履约保证金24216元；水电费（包括公摊）、物业管理服务费、垃圾处理费等费用均由陈家华自行承担。签约后，陈家华除了支付首期租金及履约保证金外，至今拖欠2015年8、9、10月，2016年5、6、7、8、9、10月租金，共计72648元未付。《海坛古城物业管理合同》约定：租赁物业的物业管理服务费每月46元；电费每度1.25元，水费按市政收费标准执行（4元/吨）；水、电共摊按建筑面积计算。截至2016年8月31日，陈家华拖欠物业管理服务费6000元，垃圾处理费736元；截至2016年8月15日，陈家华拖欠电费3543.4元，水费151.2元，公摊费用75.1元，共计10505.7元，中辉公司每月均催缴，无果。《租赁合同》10.2约定“乙方（即陈家华）逾期未支付租金或本合同第3.2条所列的各项费用，甲方（即中辉公司）视逾期时间追究乙方的违约责任：10.2.2逾期时间超过10日，甲方有权单方解除本合同，收回合同项下物业，不予退还乙方履约保证金，除追索乙方拖欠的租金或本合同第3.2条所列的各项费用外，乙方还应支付合同租赁期限内未履行期限部分租金总价的10%作为违约金并赔偿由此给甲方造成的经济损失”，陈家华欠缴租金、物业管理服务费等费用已构成根本违约，致中辉公司合同目的无法实现，《租赁合同》约定的解除条件已成就，中辉公司同意解除《租赁合同》，中辉公司有权不予退还陈家华履约保证金，并且中辉公司保留向陈家华追讨欠缴租金、物业管理服务费等费用及违约金的权利。更何况，《租赁合同》4.2约定“租赁期限届满后，如乙方在租赁期间确无违约行为且所有费用已结清，甲方在收回本合同项下物业时方予退还履约保证金，否则不予退还”，陈家华存在违约行为且其欠缴租金、物业管理服务费等费用已超过履约保证金。中辉公司也有权不予退还履约保证金。综上，陈家华的诉讼请求违反《租赁合同》的约定，缺乏事实及法律依据，请求驳回其第二、三、四、五条诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年12月，中辉公司作为甲方（出租方）与陈家华作为乙方（承租方）签订了《海坛古城租赁合同》。合同第一条约定甲方将座落于平潭综合实验区北侧海坛古城XX号楼X层第XX号物业按现状出租给乙方，租赁物租赁面积为938.7平方米，租金、物业管理服务费和其他与面积有关的费用均按此租赁面积为计价为基准，双方均同意不论最终面积是否有变更均按此租赁面积作为计取租金的依据。合同第二条约定，租赁时间3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。装修免租期为4月，自2015年1月1日起至2015年4月30日。经营免租期共14月，乙方在此期间无需支付租金，但许支付合同约定的除租金之外的其他相关经营、物业等费用。该免租期为经双方协商议定的不变期限，乙方今后不得以任何理由向甲方提出延长或变更租期的要求。具体时间如下：2015年11、12月2016年1月至4月、11至12月，2017年1月至2月、11至12月，2018年1月至2月。合同第三条约定，租期内租金按建筑面积计算，计租方式为：一层起租租金86元/㎡/月，计租面积93.87㎡；总计租金8072元/月；租金从第3年开始递增，递增率为5%，租金交付方式为乙方须于签约后3个工作日预付24216元租金作为首期租金（即从2015年5月1日至2015年7月31日的租金），乙方须提前5个工作日预付下季度租金。合同第四条约定，乙方支付甲方3个月的租金即24216元作为履约保证金。履约保证金不得充抵乙方应向甲方支付的租金、违约金、经济损失赔偿金等费用；租赁期限届满后，如乙方在租赁期间确无违约行为且所有费用已结清，甲方在收回租赁物时方予退还履约保证金，否则不予退还。合同第十条约定，乙方逾期未支付租金或合同所列的其他各项费用，逾期时间超过10日，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，不予退还履约保证金。合同签订后，陈家华依约支付了履约保证金24216元，租金24216元，尚欠租金及水电费未缴。2016年8月30日，中辉公司对案渋租赁物来取断电措施。本院认为，陈家华与中辉公司之间订立的案渋租赁合同系当事人的真实意思表示，当事人应受合法条款之约束。陈家华请求解除案渋租赁合同，中辉公司对此表示因陈家华违约导致合同约定的解除条件已成就，亦同意解除合同，当事人双方对解除合同已达成一致意见，予以支持。陈家华主张因中辉公司收取海坛古城门票，导致大量旅客无法入内致其经营不善，故请求免除2016年度全部租金和物业费用。首先，案渋租赁合同并未就此进行约定，陈家华该项诉请缺乏合同依据；其次，陈家华无法提供充分证据证明中辉公司收取门票与其主张的经营不善之间存在必然的因果关系；第三，经营商铺本身具有商业风险性，经营是否得当受多种因素的影响，中辉公司虽对海坛古城收取门票，但亦为吸引旅游进行了其它相应的投资，陈家华将其经营商铺的成效完全归咎于中辉公司收取门票的行为，有悖商业伦理。故对陈家华的该项诉请，不予支持。案渋租赁合同第3.3条约定，租金应当提前5个工作日预付下季度租金，陈家华在合同期限内不按时支付租金的行为已构成违约。第4.2条约定，租赁期限届满后，陈家华在租赁期间确无违约行为且所有费用已结清的前提下，中辉公司在收回租赁物时方予退还履约保证金。第10.2.2条约定，陈家华未支付租金逾期超过10日，中辉公司有权单方解除合同，并不予退还履约保证金。基于以上合同约定，在陈家华存在违约行为且相关费用尚未结清的前提下，其无权请求中辉公司退还履约保证金。陈家华尚主张中辉公司赔偿其停电造成货物变质损失50000元，但其提交的证据不足以证明该损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼法若干规定》第二条规定：“当事人对自己主张的诉讼请求所依据的事实或若反驳对方诉讼请求所依据的事实。有责任提供证据的证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张，由负有责任的当事人承担不利后果，故陈家华诉被告证据不足，本院不予支持”。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》的第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除陈家华与福建中辉文化旅游发展有限公司签订的《海坛古城租赁合同》；二、驳回陈家华的其他诉讼请求。案件受理费2260元，由陈家华负担1130元，由福建中辉文化旅游发展有限公司负担1130元。如不服本判决，在判决日送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张荣发人民陪审员  陈新奇人民陪审员  林盛钦二〇一七年九月一日书 记 员  潘 欣附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。