江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10243号
上诉人（原审被告）：徐传保，男，1956年2月25日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：高柳松，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高顺和，男，1948年1月24日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
上诉人徐传保因与被上诉人高顺和房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐传保上诉请求：撤销一审判决，改判自2014年5月5日起，上诉人无需支付被上诉人租金，或将本案发回重审；被上诉人负担本案的诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人在租赁关系存续期间，栖霞区拆迁安置办公室就在被上诉人出租给上诉人的租赁物墙上写上“拆”字，并予以围挡，造成上诉人所承租的用于经营宾馆的房屋业务损失。一审法院仅仅以减少房租的形式来弥补上诉人的损失，显失公平。被上诉人在租赁物被围挡时曾承诺过，在出租屋被围挡期间不收取房租。二、一审法院认定上诉人未按期支付房租，构成违约没有事实依据，上诉人在合同履行过程中一直能够按时缴纳房租，但在涉案房屋于2014年5月发生围挡时，由于双方就围挡期间是否要缴纳房租出现不确定的状态，故而没有缴纳房租，并非上诉人故意不缴纳房租。三、被上诉人的诉讼超过诉讼时效。四、本案所涉租赁合同应为无效或部分无效。五、本案中遗漏了必须参加诉讼的当事人高顺宝和高志成，高顺宝为被上诉人的弟弟，是出租房屋的实际管理人，高志成为被上诉人的侄子，是双方合同所签租赁房屋发生围挡之后承诺免除围挡租赁期间租金的一方。在一审中，对于以上问题认定事实错误，导致适用法律错误。
高顺和辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
高顺和向一审法院起诉请�：1.解除高顺和与徐传保所签订的租赁合同，徐传保返还所占用的房屋；2.徐传保自2014年7月1日起，按每月5200元标准支付房屋租金至实际交付房屋之日止；3.徐传保支付违约金6240元（年租金62400元的10%）；4.本案诉讼费由徐传保承担。
一审法院认定的事实：
2013年12月31日，高顺和（甲方）将栖霞区和燕路397号101-102室门面房出租给徐传保（乙方）用于经营旅馆业务，双方签订《门面房租赁合同》约定：租赁期1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金5200元，共计62400元，租金需提前1个月支付，每季支付一次。合同第十条第1项约定：甲方应保证租赁门面本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。合同第十一条第1项约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回该门面房，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。合同第十二条第2项约定：因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，使甲乙双方产生损失的，互不承担违约责任。签约后，徐传保向高顺和支付房屋租金31200元，高顺和向徐传保交付租赁房屋，双方开始履行合同。
2014年5月5日，南京市栖霞区拆迁安置办公室发布拆迁公告，因燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造需要，根据宁征拆字[2014]005《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》批准，对燕子矶新城晓庄村危旧房城中村改造项目红线范围内的房屋、附着物实施拆迁（具体房屋以项目红线为准），对宁规栖函字[2014]3号附图范围内集体土地上的房屋、撤组剩余国有土地上原建于集体土地上的房屋、撤组后原宅基地上依法翻建或改建的房屋进行拆迁。和燕路397号101-102室房屋于2014年5月底开始被围挡，围挡直至2015年5月底、6月左右被陆续拆除。徐传保�拆迁公告及围挡情况后，认为租赁房屋在拆迁范围内，与高顺和就退还租金、拆迁补偿事宜商议不成，继而在租期届满后未返还房屋，也未再支付租金。庭审中，徐传保提出高顺和曾承诺免除围挡期间的房租，并提交录音资料予以证明。高顺和经质证认为，首先录音中的谈话人并非高顺和本人；其次，录音中的谈话人亦未明确表示免除围挡期间的房租；再次，即使录音中的谈话人明确表示免除围挡期间的房租，徐传保亦未举证证明谈话人取得了高顺和就房屋租赁事宜的授权或委托，故对该份录音资料的真实性、合法性和关联性均不予认可。
一审另查明，涉案房屋于1993年经有关部门批准建造。
一审法院认为：高顺和与徐传保签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时解除合同。本案中，高顺和与徐传保所签订的租赁合同期限为1年，时间自2014年1月1日至2014年12月31日，徐传保仅缴纳半年房租31200元。合同到期后，徐传保继续使用房屋，高顺和未提出异议，双方成立不定期租赁合同关系。但徐传保自2014年7月1日起即未再缴纳过租金，高顺和有权要求解除合同。故高顺和要求解除与徐传保所签订的租赁合同并要求徐传保返还房屋的诉请，合法有据，应当予以支持。
关于高顺和主张徐传保自2014年7月1日起，按每月5200元支付房租至实际交付房屋之日止的诉请。一审法院经审查认为，根据高顺�、徐传保双方的合同约定，高顺和有义务保证租赁房屋处于能够正常使用状态。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该法第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。租赁房屋门前道路被他人围挡影响承租人对房屋进行使用收益，应认定承租人高顺和未尽到保证租赁用途的义务，构成瑕疵履行。庭审中，高顺和提出围挡系他人设立，出租人不应承担赔偿责任。一审法院认为，合同责任系严格责任，徐传保与第三人是否成立侵权属另一法律关系，两种法律关系之下的权利范围亦有区别，高顺和据此主张免除租赁合同项下的责任，理由不能成立。一审法院根据围挡妨害实际情况以及围挡后房屋的使用价值，酌情降低2014年6月至2015年5月围挡期间的租赁价格为每月2000元。据此计算，徐传保自2014年1月至高顺和向一审法院起诉之日即2016年5月13日（诉讼费缴纳之日），应当支付的租金合计109453元（5200元/月*5个月+2000元/月*12个月+5200元/月*11个月零13天），扣除已付租金31200元以外，徐传保还应支付租金78253元，同时徐传保还应自2016年5月14日起按每月5200元标准支付租金至实际返还房屋时止，一审法院予以确认。关于徐传保所抗辩的高顺和曾承诺免除围挡期间的房租的意见，因徐传保所举证据不足以证明其目的，故一审法院不予采信。
关于高顺和因徐传保拖欠租金主张其支付违约金6240元（按年租金的62400元的10%计算）的诉请。一审法院认为，合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁1期间年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，高顺和与徐传保所签订的租赁合同约定租金每年一付，并需要提前1个月支付，徐传保自2014年7月1日起即未再支付租金，构成违约，故高顺和依照合同的约定主张徐传保按年租金62400元的百分之十即6240元承担违约金的诉请，合法有据，应当予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除高顺和与徐传保于2013年12月31日所签订的《门面租赁合同》；二、徐传保于判决生效之日起十五日内腾空位于南京市栖霞区和燕路397号101-102室房屋并交付返还给高顺和；三、徐传保于判决生效之日起十五日内支付高顺和房屋租金78253元，并自2016年5月14日起按每月5200元标准支付租金及使用费至实际返还房屋时止；四、徐传保于判决生效之日起十五日内支付高顺和违约金6240元；五、驳回高顺和的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2793元，由徐传保负担。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，涉案房屋经有关部门批准建造。高顺和与徐传保在协商一致基础上签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。高顺和与徐传保所签订的租赁合同期限为1年，时间自2014年1月1日至2014年12月31日，徐传保仅缴纳半年房租31200元。合同到期后，徐传保继续使用房屋，高顺和未提出异议，双方成立不定期租赁合同关系。但徐传保自2014年7月1日起即未再缴纳过租金，高顺和有权要求解除合同。一审法院支持高顺和要求解除与徐传保所签订的租赁合同并要求徐传保返还房屋的诉讼请求，并无不当。徐传保关于合同无效或部分无效的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于徐传保上诉提出的围挡期间租金问题。因租赁房屋门前道路被他人围挡影响徐传保对房屋使用的收益，一审法院根据围挡妨害实际情况以及围挡后房屋的使用价值，酌情降低2014年6月至2015年5月围挡期间的租赁价格为每月2000元，并无不当。徐传保称高顺和承诺围挡期间不收取租金，并提供录音及收据等证据证明，但徐传保所提供的证据不足以证明高顺宝有免除租金的权利，故对其该上诉理由，本院不予采纳。
关于徐传保上诉提出的诉讼时效问题。徐传保在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审期间提出，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，本院不予支持。
关于徐传保上诉提出的本案遗漏必须参加诉讼的当事人问题。高顺宝与高志成并非涉案门面房租赁合同的一方当事人，徐传保称其二人系涉案房屋实际管理人，本案中遗漏了必须参加诉讼的�事人高顺宝和高志成。因该上诉理由没有依据，本院不予采纳。
综上所述，徐传保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2793元，由徐传保负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 白文虎
审判员 龚 达
二〇一八年二月七日
书记员 朱亚芳