广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终11931号上诉人（原审原告）：广州市怡仁物业管理有限公司（原广州市清馨物业管理有限公司），住所地广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦A402室。法定代表人：刘荣龙，职务：总经理。委托代理人：黄伯福，男，1962年12月13日出生，汉族，住广东省化州市，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王智勇，男，1972年1月18日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人广州市怡仁物业管理有限公司（以下简称“怡仁公司”）因与被上诉人王智勇物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人怡仁公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持以下请求：1、判令王智勇向怡仁公司支付2007年9月至2009年12月的物业管理费2906.96元，以及支付怡仁公司己垫付的各种费用，其中2007年9月至2009年12月的水费4039.26元、2007年9月至2008年12月的电费3368.86元、2007年9月至2009年12月的垃圾费420元，上述各项费用共计10735.08元。2、判令王智勇向怡仁公司支付上述款项的相应利息（自2007年10月起，分别以王智勇当月欠付金额为本金，按银行同期同类逾期贷款利率计算，计至全部款项付清之日止，现暂计至2016年10月31日）约为6491.35元。王智勇须向怡仁公司支付上述各项款项的合计数为17226.43元。3、判令王智勇承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院在事实认定方面和法律适用方面存在错误，怡仁公司2010年、2012年对王智勇在一审法院起诉过上述欠费，后又于2010年12月、2012年12月被一审法院裁定撤诉，一审法院认为无证据证实在2014年至2016年期间怡仁公司向王智勇主张过权利；一审法院认为怡仁公司提交的2014年8月5日的《请求尽快依法立案的报告》是怡仁公司单方面制作的证据，不能以此作为怡仁公司主张权利的证据，也不构成诉讼时效中断的依据。事实是：怡仁公司除2010年4月及2012年3月在一审法院起诉王智勇，并于2010年12月及2012年12月在一审法院（萝岗区人民法院）撤诉，后又于2014年6月在一审法院（萝岗区人民法院）起诉王智勇。怡仁公司于2017年3月22日作出“关于2014年6月至2016年7月怡仁公司向人民法院起诉创氏大厦48户欠交物业费用业主，提交起诉状及诉讼证明材料要求立案的情况说明报告”，该报告详细向一审法院说明2014年6月至2016年7月提交对王智勇在内的53户起诉状及诉讼证明材料要求立案的经过。根据最新《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断；第十四条规定：权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。怡仁公司在2014年6月份委托广东海际明律师事务所陈侃等律师将包括被怡仁公司在内的案件（共四十八件）的起诉状及起诉证明材料交至一审法院（广州市萝岗区人民法院）立案庭，立案庭当时告知怡仁公司陈侃律师及经办人黄伯福称审查完毕后再通知怡仁公司律师办理立案手续。在2014年6月至2016年7月期间，一审法院仍未立案，怡仁公司不间断地请求一审法院依法尽快立案，依法维护怡仁公司自身合法权益。由于一审法院立案庭不通知正式立案，怡仁公司陈侃律师及经办员黄伯福多次催促立案无果。从2003年4月至2016年10月以来，怡仁公司先后以种种方式长期地、持续有效地向王智勇催缴欠费。另外，在2005年年初今的12年间，怡仁公司一直通过各种方式持续地向政府职能部门求助，要求政府依法有权解决相关民事纠纷的有关职能部门协调让创氏大厦所有欠费业主（含王智勇）交清2003年4月以来所欠的各项水电费、垃圾费、物业管理费。综上所述，一审法院在事实认定方面和法律适用方面存在错误，怡仁公司请求贵院查清事实，依法支持怡仁公司的全部诉讼请求。被上诉人王智勇二审辩称，1、请求二审法院驳回怡仁公司的全部诉讼请求；2、一审及二审的诉讼费用由怡仁公司承担。具体理由如下：一、一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第135条，民事诉讼时效期间为两年，怡仁公司诉讼请求全部超过两年诉讼时效期。二、国家法律明文规定，业主所在的物业管理区域的物业服务企业或其他管理人，应由业主选聘，怡仁公司不是青年路369号全体业主选聘的物业服务企业。青年路369号全体现居业主的合法权益受到侵犯。物权法第76条下列事项由业主共同决定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2007年10月1日实行的（物业管理条例）第二条本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；第六条房屋的所有权人为业主，第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会，第十一条下列事项由业主共同决定：选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；合同法第36条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；合同法第四条，当事人依法享有自愿定义合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；合同法第三条，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。三、广州经济技术开发区青年路369号创氏大厦业主方庆、吴道君东提交2007年1月8日的物业费缴纳2007年1月的物业管理费发票，物业管理费为89．34元，收款人为当时青年路369号的物业管理人广州市创氏贸易有限公司。四、广州市黄埔青年路369号的业主（包括王智勇）因为长期没有物业服务管理，房屋漏水，垃圾遍地，居民楼无人管理，外来人员及内部环境混乱无章，刑事民事的报警不断等等的不良负面影响加上几十年的临水临电（至今仍是临水），导致整栋居民楼失去居住功能，业主于2013年11月依据物权法第81条业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理，对建设单位聘请的物业服务单位或其他管理人，业主有权进行更换．实行业主物业自治。五、本案为物业服务合同纠纷：怡仁公司至今无法提供其与王智勇存在关联及合同关系及提供过任何实质物业服务的任何证据、证明，王智勇与怡仁公司没有任何联系，怡仁公司无法提供具有王智勇签字的相关材料。综上，怡仁公司无法举证其与王智勇之间存在具有法律效力的物业服务合同，请求二审法院支持王智勇的答辩请求。2017年1月5日，怡仁公司向一审法院起诉请求：1.判令王智勇向怡仁公司支付2007年9月至2009年12月的物业管理费2906.96元以及怡仁公司已垫付的费用，其中2007年9月至2009年12月的水费4039.26元、2007年9月至2008年12月的电费3368.86元、2007年9月至2009年12月的垃圾费420元；2.判令王智勇向怡仁公司支付上述款项的相应利息（自2007年10月起，分别以王智勇当月欠付金额为本金，按银行同期同类逾期贷款利率计算，计至全部款项付清之日止）；3.本案诉讼费全部由王智勇承担。一审法院查明事实：广州经济技术开发区创氏大厦由广州市创氏贸易有限公司（原称“广州保税区创氏国际贸易有限公司”，以下简称“创氏公司”）开发建设。2007年8月16日，王智勇通过购买的方式取得广州开发区青年路369号909房（建筑面积103.821平方米）的所有权。2010年1月，王智勇将涉案房屋转让给他人。怡仁公司设立于2003年4月17日，设立名称为广州市清馨物业管理有限公司（以下简称“清馨公司”），2008年12月12日公司名称变更为怡仁公司。2003年4月1日，创氏公司与清馨公司签订《委托代理合同》，同年4月18日签订《关于委托代理合同的补充说明》，主要内容为：创氏公司与清馨公司经充分协商，清馨公司接管创氏公司物业管理方面的工作，对有关物业管理方面的债权债务进行了正式移交，创氏公司委托清馨公司对创氏大厦部分物业进行物业管理，代理内容为创氏大厦售出房屋的物业管理，收费内容为物业管理维修基金、物业管理费、停车费、代收代交水电费、代收代交垃圾费等，管理内容为有关大厦的清洁、卫生保安工作、有关大厦公共部分的维护、保养工作。一审法院已生效的（2012）穗萝法民三初字第465号案中，怡仁公司主张2005年3月至2012年4月期间的物业管理费及水电费等相关费用，在该案民事判决书中审理查明部分载明“创氏大厦系由创氏公司开发建设，其在售楼时与卖方签订的《房地产预售契约》中约定双方共同遵守《创氏大厦管理条例》。（2007）穗中法民五终字第421号《民事判决书》查明，创氏大厦楼盘的业主在收楼时，向广州市创氏贸易有限公司签具《管理公约确认及承诺书》、《楼宇接收声明书》，载明同意遵守创氏公司与‘广州创氏物业管理有限公司’签署的《管理公约》的一切条款及有关修订等内容，确认该物业管理者系‘广州创氏物业管理有限公司’。‘广州创氏物业管理有限公司’即是广州保税区创氏国际贸易有限公司创氏物业分公司（以下简称‘创氏物业分公司’），是创氏公司1996年6月17日注册成立的分支机构，该分支机构于2000年5月11日注销。上述《管理公约》订立于1998年6月10日，约定创氏物业分公司为创氏广场提供物业管理，首任管理者的任期为三年。创氏大厦开发商向业主交楼后，依据《管理公约》与业主确定了管理费、停车费、代收水电费及垃圾费等各项费用的标准，其中管理费住宅用途每平方米1元、办公用途每平方米4元、商业用途每平方米5元。”该判决书认定“广州市中级人民法院于2007年5月18日作出的就创氏大厦同类物业服务纠纷的《民事判决书》，虽然认定怡仁公司和创氏大厦业主之间2005年7月前的物业管理合同关系不成立，而且驳回了怡仁公司要求业主支付2005年7月前的物业服务、汽车保管、垃圾费的诉讼请求，但上述判决认定的前提是2005年7月前的物业管理仍是以创氏公司的名义进行、怡仁公司的管理并未得到业主及业主委员会的确认。从一审法院查明的事实来看，首先，经创氏大厦业主确认的创氏公司和创氏物业分公司签订的《管理公约》所约定的物业服务公司是创氏物业分公司，但依据该《管理公约》，首任物业服务公司的服务期限是三年，上述期限届满、物业服务合同自然终止后，创氏大厦业主委员会或业主并未选聘新的物业服务公司；其次，自2005年7月起创氏大厦已以清馨公司（即怡仁公司）名义进行管理和提供服务、通知业主缴纳相关费用；该大厦业主委员会出具给广州市国土资源和房屋管理局的《证明》也证实创氏大厦2003年4月起一直由清馨公司管理，得到了大多数住户的拥护。本案中虽王智勇对上述业主委员会及其出具的《证明》的合法性提出异议，但其未提交相反的证据证明其主张，一审法院对其主张不予采纳；其三，怡仁公司已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，怡仁公司与王智勇和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但怡仁公司事实上为该大厦提供了物业管理服务，且怡仁公司对该大厦的管理得到了业主委员会认可，王智勇也在事实上享受了怡仁公司提供的相关服务。因此，一审法院确认原、王智勇之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，王智勇应支付相应的对价，故怡仁公司请求王智勇支付物业服务费合理合法，应予支持。怡仁公司主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，一审法院支持。”怡仁公司主张其于2011年12月31日、2013年6月20日通过EMS快递向王智勇的身份证地址邮寄过催收函，于2007年至2015年期间在电梯口张贴过催告公示，还向法院起诉过王智勇，以上行为导致诉讼时效的中断。王智勇称其自1986年起就不在身份证地址居住，在怡仁公司发邮件期间住在越秀××××房，其未收到过怡仁公司邮寄的催收函，也未见过怡仁公司张贴的催告公示。怡仁公司在指定的期限内未提交所寄邮件已由王智勇签收的记录。王智勇提出怡仁公司的诉讼请求超出两年的诉讼时效。一审法院还查明，怡仁公司曾于2012年9月13日起诉王智勇，案件号为（2012）穗萝法民三初字第465号，请求判令王智勇支付拖欠的2007年9月至2010年1月期间的物业管理费、代垫付的水电费等各项费用。2012年12月10日，一审法院作出（2012）穗萝法民三初字第451号民事裁定，裁定准许怡仁公司撤回起诉。以上事实，有《委托代理合同》、《关于委托代理合同的补充说明》、创氏大厦物业服务收费标价牌、电梯保养合同、电梯保养费发票、照片、水电费发票、垃圾费发票、污水处理费发票、会议纪要、催告公示、（2012）穗萝法民三初字第465号《民事判决书》、查册表、律师见证书、催收函、EMS邮寄单、（2012）穗萝法民三初字第451号《民事裁定书》、劳动合同及怡仁公司和王智勇双方陈述等予以证实。一审法院认为，本案系物业服务纠纷，应适用民法通则、合同法及物业管理的相关法律、法规进行处理。关于怡仁公司和王智勇之间是否存在物业服务关系问题。怡仁公司已举证证明其为业主提供的部分物业服务内容，包括代为垫付水费、电费、提供卫生、安保服务以及委托相关公司对大楼消防设施和电梯设备进行维修和保养，并支付费用的事实。可见，怡仁公司和王智勇和创氏大厦的其他业主及业主委员会虽没有签订书面的物业管理合同，但怡仁公司事实上为该大厦提供了物业管理服务，且怡仁公司对该大厦的管理得到了业主委员会认可，王智勇也在事实上享受了怡仁公司提供的相关服务。因此，一审法院确认怡仁公司和王智勇之间构成事实上的物业服务关系。根据公平原则，王智勇应支付相应的对价，故怡仁公司请求王智勇支付物业服务费合理合法，应予支持。怡仁公司主张按1元/平方米的标准收取住宅物业管理费，该标准系沿用首任物业管理者与业主确定的标准，且不超出本地区物业管理服务收费水平，一审法院予以支持。因此，王智勇应以所购买房屋的建筑面积，按照1元/平方米的标准向怡仁公司交纳管理费，并支付使用房屋期间产生水、电等相关费用。本案争议焦点是，怡仁公司诉讼请求是否超过诉讼时效。怡仁公司主张物业管理费、水费、垃圾费均产生于2009年12月以前，虽然怡仁公司曾于2012年向一审法院提起诉讼，但2012年12月11日一审法院裁定准许怡仁公司撤诉以后，怡仁公司无证据证实在2012年12月11日至2014年12月10日期间向王智勇主张过权利。怡仁公司主张于2011年12月31日、2013年6月20日通过EMS快递向王智勇的身份证地址邮寄过催收函，于2007年至2015年期间在电梯口张贴过催告公示，以上行为导致诉讼时效的中断。一审法院认为，王智勇未收到过怡仁公司邮寄的催收函，怡仁公司在法庭指定的期限内也未能提交证据证实王智勇已签收邮件，双方也未曾约定邮寄至王智勇的身份证地址即视为送达，故王智勇邮寄催收函的行为不产生诉讼时效中断的法律后果；王智勇于2010年1月就已将涉案房屋转让给他人，且其称从未见过怡仁公司张贴的催告公示，故怡仁公司张贴催告公示的行为亦不产生诉讼时效中断的法律后果。至于怡仁公司提交2014年8月5日的《请求尽快依法立案的报告》是怡仁公司单方制作的证据，不能以此作为怡仁公司主张权利的依据，也不构成诉讼时效中断的事由,且即使从2014年8月5日计算，至2017年1月10日怡仁公司提起本案诉讼，也超过两年诉讼时效期间。怡仁公司的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不受法律保护，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月16日作出如下判决：驳回怡仁公司的全部诉讼请求。一审案件受理费115元，由怡仁公司负担。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，怡仁公司提交如下证据：证据1怡仁公司聘请律师向广州市黄埔区夏港街保税社区居委会高哲强主任所做的的询问笔录，证据2怡仁公司聘请律师向广州市黄埔区夏港街综治办张勇主任所做的询问笔录，拟共同证明多年来怡仁公司一直提供物业管理服务并一直通过各种途径向欠费业主催收欠费。王智勇发表质证意见称：出具询问笔录的人员并不清楚王智勇取得涉案物业期间的情况，即2007年至2010年期间的事宜。怡仁公司与王智勇长期存在纠纷，并且双方都是对立的，此前也曾经有过相关调解事宜，王智勇根本不可能配合怡仁公司上门抄水表数据，因此怡仁公司出具王智勇每个月的用水量数据是伪造的。王智勇在取得涉案物业的两年多时间里，因涉案物业周边环境脏乱差，只居住了两个月，故不应存在怡仁公司所出具的王智勇每个月的用水数据。二审中，怡仁公司向本院提交《申请法院调查取证申请书》，请求法院依法找广州开发区夏港街党工委副主任张建欣，夏港街综治办主任张勇、科员何博，夏港街保税社区居委会主任高哲强、副主任孙华，调查其司从2005年1月至2016年9月期间不间断每年无数次书面申请或口头申请要求上述政府部门协助催收创氏大厦所有欠费业主所欠物业管理费、水费电费垃圾费的事实；请求法院依法找广州市萝岗区人民法院调查其司于2014年6月至2016年7月期间提交对本案当事人在内的创氏大厦53户欠费业主的起诉状和诉讼材料，并多次以书面申请及口头电话申请要求法院依法立案的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依怡仁公司的上诉请求范围，本案二审争议的焦点是怡仁公司主张的物业管理费和水电费有无超过诉讼时效。怡仁公司主张其在2011年12月31日、2013年6月20日通过快递向王智勇的身份证地址寄送给催收函，并且于2007年至2015年期间在大厦出入口张贴过催告公示，还通过政府协调的方式主张过权利，故涉案费用的主张并未超出诉讼时效。一审法院对怡仁公司的上述主张均予以相应驳回，且论述充分合理，本院予以认可，不再赘述。二审期间，怡仁公司提交了其司聘请律师向广州市黄埔区夏港街保税社区居委会高哲强主任和广州市黄埔区夏港街综治办张勇主任所做的询问笔录，拟共同证明多年来怡仁公司一直提供物业管理服务并一直通过各种途径向欠费业主催收欠费该事实，因王智勇对上述询问笔录不予认可，且被询问人并未出庭作证，故本院对该询问笔录不予确认。至于怡仁公司二审期间申请本院对相关事实进行调查取证申请的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日”规定，怡仁公司的调查申请已经超出了法律规定的期限，且从其申请内容来看，是要求法院调查事实，而非调取明确的证据材料，故本院对其调查取证的申请不予接纳。怡仁公司的上诉请求缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人怡仁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由上诉人广州市怡仁物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 蔡培娟审判员 谭红玉二〇一七年八月九日书记员 吴佳玲