湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终1022号上诉人（原审原告）杨海霞，女，汉族，1976年5月30日出生，户籍住址湖南省怀化市洪江区。被上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201520253671。上诉人杨海霞与被上诉人怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨海霞上诉请求：1、撤销怀化市鹤城区人民法院作出的(2017)湘1202民初1309号民事判决；2、判令被上诉人按照《商品房买卖合同》第十一条、第十二条标准和《补充协议》中补充的标准向上诉人交付约定房屋。即(1)、本案商品房须经消防验收合格。(2)、本案商品房须经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。(3)、本案商品房须取得《竣工验收备案表》。(4)、交房时须提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》及其它。3.判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币8007.54元(按日36.07元的标准从2017年1月1日暂计至2017年8月10日共222天)，从2017年8月11日起按日36.07元的标准支付上诉人杨海霞逾期交房违约金至被上诉人所交房屋达到交房标准并交房于上诉人之日止。4.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由:上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当，漏判。是被上诉人达不到交房标准逾期交房违约，上诉人已经按照合同的约定履行了自己的义务，因被上诉人的违约行为导致了上诉人的损失，应该对上诉人予以赔偿。其主要事实与理由如下:一、在认定法律事实方面，一审法院犯有对事实认定不准的错误。原审法院认定上诉人应于本合同约定交房前自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，上诉人在庭审时尚未缴纳房屋专项维修资金，不符合合同约定的交房条件驳回上诉人请求。从本案主合同上找不到此项约定。然而补充协议第一条第二款约定专项维修资金按有关规定由上诉人自行缴纳。《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令)第十二条规定”商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。此规定的前题条件是房屋可以办理入住手续，在此之前任一时间点上诉人均可以去缴纳首期住宅专项维修资金。被上诉人至本案发生之时所售上诉人房屋未通过消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定本案房屋是属于禁止投入使用的状态，是不可以办理入住手续的。既然本案房屋不能办理入住手续。因此上诉人只要在被上诉人所交付房屋可以办理入住前完成住宅专项维修资金的缴纳，上诉人就没有违反《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定。因此上诉人并没有违反相关规定。反而被上诉人已逾期交房违约着实，而原审法院并没有给予认定这一事实属于对合同的理解错误及事实认定不准的错误。二、原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一主有权拒绝其履行要求，”既适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务，本案中合同补充约定由上诉人自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，上诉人与被上诉人之间不属于互负债务，不应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定。《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令)第十三条规定”未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。是政府相关职能部门借助开发建设单位或者公有住房单位在办理入住手续时所行使的行政权利，本质上并非被上诉人的合同权利。作为房屋买卖合同，双方当事人最主要的义务是上诉人交房款、被上诉人交房，现上诉人已经按照合同的约定履行了交房款的义务，被上诉人亦应当按照合同的约定履行交房的义务，但是被上诉人并没有如期履行该交房义务。上诉人交纳房屋维修资金系上诉人的非主要合同义务。原审法院把上诉人应当履行的非主要合同义务与被上诉人应当履行的主合同义务进行对抗审理，从而采纳被上诉人主张的后履行，驳回上诉人的索赔请求权，既不合理亦不合法。事实上诉人是没有违反规定的。原审法院依照如下规定驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。三、上诉人按照双方签订《商品房买卖合同》第十条、第十一条规定向原告履行交房义务。上诉人认为双方签订的《补充协议》中“商品房交付条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。”仅仅是对主合同交房条件中的一项内容进行了补充说明而并非被上诉人答辩状中的全部变更。但是原审法院并没有进行裁判。综上所述上诉人认为，原审法院有认定事实不清，适用法律不当，诉讼请求漏判的错误。上诉人请求怀化市中级人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人二审答辩：上诉人没有先履行合同义务，被上诉人可以拒绝交房。杨海霞向一审法院提出诉讼请求，1、判决被告按36.07元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金，截止起诉之日2017年5月15日止，共计人民币4954.5元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2015年9月30日签订了《怀化市商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉龙城·电信智能小区项目商品房第10栋，预售许可证号为怀房售许字2015-0109号，建筑层数地上30层。合同约定：原告购买被告的第10幢19层1902号商品房，房屋总价款360727元，签订合同时原告一次性支付360727元；房屋专项维修资金由原告于本合同约定交房前自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，具体缴存标准分别为:每平方米建筑面积首次交存维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%，多层毛坯房60元/平方米，多层精装房102元/平方米，高层毛坯房98元/平方米，高层精装房144.2元/平方米，别墅类毛坯112元/平方米；被告应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第十一条）；如果被告逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第一条中约定商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。专项维修资金按有关规定由原告自行缴纳。本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。上述《怀化市商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依约交清了购房款360727元。庭审时原告尚未向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金。另查明，原告购买的商品房尚未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，未经消防验收合格。原告未收房。一审法院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定原告应于合同约定交房前自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，但原告在庭审时尚未缴纳房屋专项维修资金，不符合合同约定的交房条件。故原告诉请判决被告按36.07元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金，截止起诉之日2017年5月15日止，共计人民币4954.5元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告杨海霞的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨海霞负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人提出一审法院认定事实错误，适用法律错误，被上诉人不符合交房条件，应当承担按36.07元/日的标准，向原告支付从2017年1月1日至实际交房时逾期交房违约金。按照合同约定上诉人应于合同约定交房前自行向房屋专项维修资金管理部门缴存房屋专项维修资金，但上诉人在一审庭审时尚未缴纳房屋专项维修资金，不符合合同约定的交房条件。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨海霞负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  李东恒二〇一七年九月十八日书记员  戴蚁玲