山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1002执异66号
异议人张宗益，男，1962年9月25日出生，汉族，住山东省荣成市港湾街道办事处荷花湾小区。
委托诉讼代理人王爱妮，山东领威律师事务所律师。
申请执行人王远秀，男，1966年6月25日出生，汉族，住威海市环翠区新联巷。
委托诉讼代理人王传生，山东东方未来律师事务所律师。
委托诉讼代理人梁建刚，山东东方未来律师事务所实习律师。
被执行人威海市城郊场站发展有限公司，住所地威海市环翠区温泉镇温泉路。
法定代表人梁传智，董事长。
委托诉讼代理人徐云龙，山东恺维律师事务所律师。
委托诉讼代理人张金涛，系该公司部门经理。
被执行人梁传智，男，1963年9月22日出生，汉族，住威海市环翠区四方路。
被执行人梁传利，男，1971年9月18日出生，汉族，住威海市环翠区竹岛路。
委托诉讼代理人徐云龙，山东恺维律师事务所律师。
被执行人威海林苑绿化工程有限公司，住所地威海经济技术开发区海埠路。
法定代表人梁传利，董事长。
委托诉讼代理人徐云龙，山东恺维律师事务所律师。
本院在执行申请执行人王远秀与被执行人威海市城郊场站发展有限公司、梁传智、梁传利、威海林苑绿化工程有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下的位于威海市温泉路-**号房产。异议人张宗益对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人张宗益称，异议人于2011年2月购买被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下位于温泉路-**号大楼东侧三层楼（门朝东）南边数第五户，当年交齐全部房款200万元。该房屋于2012年4月交付异议人使用至今，异议人是该房产的实际所有权人，故请求解除对该房产的查封。
申请执行人王远秀称，温泉路-**号房屋性质为城郊客运楼，无法分割出售。异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司之间为借贷合同关系，不存在真实的房屋买卖合同关系。申请执行人申请对温泉路-**号整栋房屋拍卖，既基于申请执行人对被执行人享有的债权，也基于申请执行人对执行标的享有的抵押权,故请求驳回异议人的异议请求。
被执行人威海市城郊场站发展有限公司称，异议人在2011年之前已交清全部房款，被执行人威海市城郊场站发展有限公司已将房屋交付异议人使用，故不同意将房屋拍卖，应将房屋交付给异议人。
被执行人梁传智未答辩。
被执行人梁传利、威海林苑绿化工程有限公司称其均不是诉争房产的合同一方，对该事实不清楚。
本院查明，2017年3月13日，本院做出（2017）鲁1002民初1383号民事调解书，确认被执行人威海市城郊场站发展有限公司于2017年4月3日前偿还申请执行人借款800万元；若被执行人逾期十日内给付即2017年4月13日前给付，则被执行人威海市城郊场站发展有限公司需另支付申请执行人违约金100万元；若逾期十日后给付即2017年4月13日后，则被执行人给付的数额变更为偿还申请执行人借款本金、截止到2017年2月20日的利息共计986万元及利息（以600万元为基数，自2017年2月21日起至实际还款之日止，按照年利率24%计算）；被执行人梁传智、梁传利、威海林苑绿化工程有限公司对上述债务承担连带责任。因被执行人未按期履行上述还款义务，申请执行人向本院申请执行。2017年6月3日，本院做出（2017）鲁1002执1515号执行裁定书，并据此于2017年6月7日查封了被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下的位于威海市温泉路-**号房产。后异议人不服，向本院提出异议。
2011年4月18日，异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司签订借款协议1份，约定被执行人威海市城郊场站发展有限公司因工程需要向异议人借款贰佰贰拾万元整，期限一年，年利率10%，被执行人威海市城郊场站发展有限公司到期如不能支付本息，可用温泉站主楼东侧网点房抵顶（1-3层共计360m2），被执行人威海市城郊场站发展有限公司需在主楼房证办好后30个工作日内办好产权过户手续。被执行人威海市城郊场站发展有限公司分别于2011年4月18日及2011年6月27日为异议人出具收款收据，分别载明金额150万元及50万元，事由为借款。2017年6月26日，被执行人威海市城郊场站发展有限公司将包括涉案房产在内的温泉路-**号为其在申请执行人处的借款设置了抵押，并办理了抵押登记。
异议人为证实其异议请求，还向本院提交了如下证据：1、异议人与案外人李书伟于2016年9月8日签订的房屋出租合同1份，约定异议人同意将位于威海市温泉镇温泉路**号城郊场站大楼东侧三层楼北头第二户出租给案外人李书伟使用，租赁期限为五年，自2016年10月1日至2021年10月1日止。申请执行人对该证据的真实性有异议，称异议人无权处分该房屋。被执行人威海市城郊场站发展有限公司对上述证据的真实性及证明内容均没有异议，称其资金不足，建设六套网点房准备出售，因网点房未建好，就与异议人签订了借款协议，后又与异议人签订了购房协议，并在2014年承诺在大房证办好一个月内，为异议人办理好小房证，但因将房屋抵押给了银行，导致异议人未能办理房证。但被执行人威海市城郊场站发展有限公司已与异议人签订了房屋交接书，并将房屋交付异议人使用，其不清楚异议人是否将房屋出租。被执行人梁传利、威海林苑绿化工程有限公司称不清楚案件事实，对证据不发表质证意见。
关于涉案房产的出租情况，经本院核实，异议人与案外人李书伟签订的房屋租赁合同属实，该房屋现由李书伟等人使用。
申请执行人为证实其主张，向本院提交如下证据：1、会计账目复印件1宗，账簿封面载明企业名称威海市城郊场站发展有限公司，表明该公司收到异议人借款200万元，申请执行人称该证据系其在执行过程中申请法院调取的，该账目载明的是借款，不是房屋销售款，且实际到账金额仅为200万元。如异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司变更为房屋买卖合同关系，账目应调整为销售收入，故异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系，即使签订了房屋买卖合同，也是明为买卖，实为担保，是典型的让与担保合同。异议人主张不清楚该证据的真实性，亦不认可证据内容，即使该证据真实，因账目系被执行人威海市城郊场站发展有限公司单方记载，不能据此认定是借款。异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司签订的借款协议实为房屋买卖合同，协议中对房屋的抵顶及过户均有涉及。异议人与被执行人威海市城郊场站发展有限公司口头协议将借款数额改成200万元，异议人确实支付了200万元。被执行人威海市城郊场站发展有限公司称该证据系复印件，公司账目已被法院查封，无法核实其真实性，如果该证据是真实的，恰恰可以证明被执行人威海市城郊场站收到了异议人的款项。异议人提供收款收据，表明200万元款项属实。被执行人威海市城郊场站发展有限公司未向异议人偿还过任何一笔利息，双方不是借款合同关系，实为房屋买卖合同关系。被执行人威海市城郊场站发展有限公司此次分别将房屋出卖给异议人、李浩、张宗益三人，房屋面积、价格均一致。经核实，该账目确系本院在执行本案过程中调取。
另查，温泉路-**号房产的所有权人系被执行人威海市城郊场站发展有限公司，该公司于2014年7月29日取得产权，规划用途为温泉城郊客运楼。在该房产的档案信息中，对涉案房产进行了分层和分户。申请执行人认为涉案建筑物用途是城郊客运楼，土地用途是公共服务设施用地，二者用途决定了温泉路-**号房产不可分割出售及确权。被执行人威海市城郊场站发展有限公司称房屋分布平面图中的**室系异议人购买的房屋，为一至三层，土地证是2011年办理的，异议人购买房屋在先，土地证办理在后。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人在2011年4月18日签订借款协议，约定如被执行人威海市城郊场站发展有限公司到期不能支付本息，可用涉案房屋抵顶，应认定为合法有效。协议签订后异议人支付了借款，在被执行人威海市城郊场站发展有限公司不能偿还借款时，以涉案房产抵偿借款，应认为双方对房屋价款及债务抵销已经形成清算合意，并无欺诈、胁迫等无效撤销情况，故应认定异议人在法院查封之前已签订合法有效的购房协议并且已支付了相应购房款。异议人提交的房屋出租合同可以确认异议人于2016年9月即在本院查封前已实际占有房产。因被执行人威海市城郊场站发展有限公司将威海市温泉路-**号房产抵押案外人，导致异议人未能办理过户登记，异议人对未能办理过户登记不存在过错。综上，异议人所提异议，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
中止对被执行人威海市城郊场站发展有限公司名下的位于威海市温泉镇-**号**室房产的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 王本聪
人民陪审员 苗建永
二〇一八年六月四日
书 记 员 宋 涛