河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0102民初889号
原告：王自伟，男，汉族，1976年3月19日出生，住址河南省平顶山市湛河区。
委托诉讼代理人：赵海峰，河南零度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢奥凯，河南零度律师事务所实习律师。
被告：张英慧，女，汉族，1964年1月23日出生，住址郑州市中原区。
委托诉讼代理人：张冬慧，系被告亲属。
委托诉讼代理人：康爱民，系被告亲属。
被告：汪建军，男，汉族，1961年12月22日出生，住址郑州市中原区。
委托诉讼代理人：康爱民，系被告亲属。
原告王自伟与被告张英慧、汪建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王自伟及其委托诉讼代理人赵海峰、邢奥凯，被告张英慧及其委托诉讼代理人张冬慧，被告汪建军的委托诉讼代理人康爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王自伟向本院提出诉讼：一、判令被告返还转让费20,000元、购房首付款62,704元、已付房款本息124,000元、维修基金7,612元、契税6,054元、代收款4873.5元，共225,243.5元；二、判令被告赔偿房屋装修损失86,000元；三、判令被告赔偿房屋增值补偿款1,336,958.4元；四、判令上述第一、二、三项利息由被告支付（自2016年12月12日至本案判决实际履行之日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告拥有郑州市园田花园经济适用房项目购房资格，按政策被告享受的优惠面积为90平方米（2,585元/㎡），但其无力购买，遂通过他人联系到原告，表示其无力购买此房产并愿将此经济适用房指标以20,000元转让给原告，不然该资格就将浪费，原告同意受让该购房指标。但因原告家庭人口较多，遂选择了13号楼1单元18楼67号总面积117.1㎡的房屋，多出的27.1平方米原告以普通商品房价格（2,765元/㎡）购买。双方签订《经济适用房个人买卖协议》，原告向被告支付指标转让费20,000元整。其后原告交纳了该房屋的全部相关费用（包括20.71%首付款、契税、维修基金、办证费用、贷款月供等），并自房屋交房后装修一直居住至2016年12月12日。其间，随着房价的飞涨，被告企图霸占该房屋，并有步骤的采取以下手段：1、向原告隐瞒房贷利息上涨的事实导致原告无法足额还贷，又将还贷的银行卡停止造成原告无法还房贷；2、待该经济适用房满五年可以补交土地出让金之时，被告偷偷补缴土地出让金并将该房产证办理在被告名下；3、向金水法院起诉，主张双方转让协议无效；4、通过电业局、燃气公司将该房屋电、气全部停止供应，并拆除电表；5、向金水区法院起诉主张原告腾房。经金水区人民法院执行局公告腾房，原告于2016年12月12日腾房。被告丧失契约精神及道德底线的行为，造成原告全家（父亲77岁，女儿4岁）寒冬腊月被扫地出门，造成原告陷入钱、房两空，寒冬腊月无家可归的绝境。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼请求法院支持原告诉请。
被告张英慧、汪建军辩称：一、针对被答辩人所称转让费、购房款等。2010年1月30日答辩人与被答辩人签订《经济适用房个人买卖协议》，被答辩人承诺按时缴纳房屋贷款，期间贷款卡及银行密码都由被答辩人掌握，银行规定每月21日为还贷日，可是被答辩人拒不按照约定及时向银行还款，从2010年4月至2013年8月短短三年零五个月的时间逾期还款竟高达八次，银行多次催缴，答辩人一次次告知被答辩人，可被答辩人都不屑一顾，最终导致答辩人被列入个人征信黑名单，致使答辩人无法日后在其他银行办理贷款和信用卡，也无法乘坐飞机及高铁出行。事情发生后，答辩人多次找被答辩人协商，被答辩人置之不理，万般无奈之下，答辩人于2013年9月一次性将剩余房款全部结清。2014年答辩人起诉至郑州市金水区人民法院开始主张自己的权利。答辩人认为：被答辩人作为一名有民事行为能力的公民，应知诚实守信是做人的基本公德，也应为自己的行为承担后果。正是因为被答辩人的失信，造成答辩人失去了另外两次选房的机会。至于被答辩人所提出的相关费用，被答辩人从2010年4月开始投入资金至2013年8月间，被答辩人在此居住和使用此房屋，被答辩人是受益方，本着谁投资谁受益的原则，理应承担一切费用；二、被答辩人主张赔偿房屋装修损失。郑州市中级人民法院早已在2015年3月2日判决双方所签《经济适用房个人买卖协议》无效，合同无效的法律后果是房屋要恢复原状，但是答辩人的新房现在已经成了旧房，这是无可争辩的事实。根据国家税法规定：房屋的折旧年限为最低20年，被答辩人应该赔偿答辩人房屋折旧费67,089元。被答辩人在此居住，装修是其基于自己最大利益的考虑，是其专用性和个人性的支出，与答辩人无任何关系；
三、被答辩人主张赔偿房屋增值款。根据我国《民法通则》第五十八条的规定，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力。答辩人从2013年9月已经全部缴清房款后，被答辩人还一直非法居住在此，2016年6月12日，在郑州市金水区人民法院做出判决书生效后让其十日内腾空房屋，被答辩人却不理不睬，蔑视国家的法律，拒不执行，直到2016年12月12日法院采取强制执行措施。至此被答辩人已非法侵占答辩人房屋40个月，共应支付房租合计140,000元，房租每月按同地段3,500元计算。答辩人征信受到严重影响，为了维护自己的名誉权不受侵害，被答辩人应该赔偿名誉损失费100,000元。在这个人人讲诚信的时代，诚信是一切道德的基础和根本，不讲诚信的人将会失去立足社会的根基，良好的信誉是一种无形资产，这是用多少金钱都买不回来的。所以，综上所述，因为被答辩人的不诚信，给答辩人造成了无可挽回的损失和精神痛苦。被答辩人理应对自己的所作所为负责，为自己的行为买单。答辩人为维护自己的合法权益，请法院驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
1、原告王自伟提交网上房屋中介公示的同小区同类房屋出售价格参考打印件。被告对证据持有异议，认为系网上打印件，缺乏权威性。本院认为该证据系中介公布出售价格，与实际成交价格具有一定出入，且系打印件，本院对该证据不予认定；
2、原告王自伟提交的维修基金收据、契税收据、面积差价代收款收据、装修费用收据、装修照片等证据，被告对上述证据真实性持有异议。本院认为，维修基金收据、契税收据、面积差价代收款收据均加盖有河南兴业房地产开发有限公司印章，与被告张英慧与河南兴业房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》时间一致，具有客观真实性，且张英慧称其存在未交纳涉案房屋维修基金及契税的客观事实，故本院对上述收据真实性予以认定；关于原告提供的装修费用收据及照片等证据，本院认为，王自伟实际装修入住的事实存在，对于原告提供的卫浴pos机支付单、美心房门保修单、收据，加盖有公司印章，结合园田花园管理处出具的装修许可证所显示时间，该两项支出符合客观实际，本院对证据真实性予以认定。对于原告提供的两份复印手写装修材料清单及整体厨房订购协议书复印件，缺乏证据的客观真实性，本院对该项证据不予认定；
3、原告王自伟提供的银行贷款转款凭证，被告称看不清，对真实性有异议。本院认为，被告张英慧对原告代其支付银行按揭的事实无异议，本院对该证据的真实性予以认定；
4、原告王自伟提交的2014年3月10日起诉状一份，被告对证据真实性有异议，其认为该份诉状非其本人书写。本院认为，该证据系原告从金水区人民法院获取且加盖有法院印章，被告对证据真实性持有异议的，应当提供相反证据予以证明，故本院对起诉状真实性予以认定；
5、被告提供的个人征信报告打印件，原告对证据真实性有异议，其认为该证据与本案无关，被告征信问题不能证明系原告导致。本院认为，该征信报告所显示的涉案房屋贷款金额、结清时间及逾期还款次数与本院查明客观事实一致，本院对证据真实性予以认定；
6、原告提供涉案房屋区域租金价格打印件，被告对证据真实性有异议。本院认为，该证据所显示出租价格与本案不具有关联性，也不具备权威性，且系打印件，本院对该证据不予采纳。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月24日，被告张英慧与河南兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“张英慧作为买受人购买位于金水区丰庆路东、宏达路北13幢1单元18层东户（园田花园经济适用住房）一套，建筑面积117.1平方米，2,585元/平方米，房屋总金额302,704元，首付款62,704元，余款240,000元以商业贷款方式支付”。合同签订当日，原告王自伟代张英慧向河南兴业房地产开发有限公司交纳维修基金7,612元、契税6,054元、面积差价代收款4,873.5元及首付款62,704元。2010年1月30日，王自伟与张英慧签订《经济适用房个人买卖协议》一份，协议约定：“张英慧及其共有人一致同意将丰庆路园田花园13号楼18层东户经济适用房的购买资格转让与王自伟，转让价格20,000元；因政策所限暂时不能办理过户交易，所有房产手续证明上均以张英慧姓名体现，但房屋所有权、附属物所有权以及居住权均属王自伟所有；房屋所有权证、土地使用证办理好后3日内张英慧交于王自伟保管，张英慧应积极协助办理房产证以及房产过户、按揭贷款办理事项，王自伟负担全部款项，包括首付款、契税、维修基金、办证费用、贷款月供等。卖方张英慧将所有房产相关资料，手续证明、资质等全部交给王自伟。在房产达到办理过户条件后买卖双方应在一个月内积极办理房产过户给王自伟或王自伟指定的房产所有人及共有人的事宜，过户产生的相关费用由王自伟负担”。协议签订当日，王自伟向张英慧支付转让费20,000元。张英慧出具收条一份，载明：“收到王自伟经济适用房购买资格转让费20,000元”。2010年2月5日，张英慧在中国建设银行股份有限公司河南省分行办理个人住房商业贷款，约定：“借款金额240,000元，借款期限自2010年2月5日起至2023年2月5日止，等额本息还款，每期归还金额1,994.14元，还款时间为每月月末日之前10天”。2011年5月11日，王自伟装修并入住涉案房屋，产生装修费用12,450元。2013年7月5日，张英慧查询其个人征信情况。2013年9月1日，张英慧将涉案房屋银行按揭贷款一次性结清，并于2013年10月9日补缴涉案房屋的土地出让金51,570.75元，2013年10月30日补缴税款1,032元，2013年11月1日，张英慧办理涉案房屋所有权证，建筑面积为116.85平方米，登记所有权人为张英慧。2014年3月12日，张英慧中国人民银行打印其个人信用报告，报告显示：2010年4月2日中国建设银行河南省分行发放的240,000元个人住房贷款，2013年9月结清。最近5年内有8个月处于逾期状态，没有发生过90天以上逾期。2014年3月20日，张英慧书写起诉状并递交郑州市金水区人民法院，诉称其购买的经济适用房系借给王自伟夫妇使用，现因其急需用房，诉请王自伟夫妇停止侵权，搬出涉案房屋。后张英慧又以王自伟拒不按照约定及时向银行还贷，导致其个人征信受限，主张双方2010年1月30日签订的《经济适用房个人买卖协议》无效，2014年10月9日，郑州市金水区人民法院作出（2014）金民二初字第5434号民事判决书，确认张英慧与王自伟签订的《经济适用房个人买卖协议》无效，王自伟不服，提起上诉，2015年3月2日，经郑州市中级人民法院作出（2014）郑民四终字第1982号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后经张英慧另行提起诉讼，王自伟于2016年12月12日腾空并搬出涉案房屋。另外，原、被告均认可，截止2015年4月20日，王自伟共向张英慧名下贷款账户存入贷款本息共计124,000元，2015年5月左右，张英慧将其银行贷款账户注销。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告王自伟与被告张英慧于2010年1月30日签订的《经济适用房个人买卖协议》被确认无效后，张英慧因该买卖协议获得的财产应当予以返还，张英慧实际获得利益包括其收取王自伟转让款20,000元、王自伟代其支付的首付款62,704元、维修基金7,612元、契税6,054元、面积差价代收款4,873.5元，及王自伟向张英慧账户转入贷款本息124,000元，上述财产共计225,243.5元，原告主张张英慧对上述财产予以返还的诉请，本院予以支持。在返还上述财产同时，王自伟以不当得利为由，主张按同期银行贷款利率标准，支付自2016年12月12日起至实际履行之日止利息的诉请，符合合同无效后，不当利益返还的相关规定，故本院对该项主张予以支持。合同无效后，原告损失的负担问题，本院认为，1、自2010年起至张英慧将其贷款账户注销之日止，王自伟均按约定向张英慧贷款账户汇款的事实；2、张英慧向郑州市金水区人民法院提交的按揭还款明细显示，自2011年以后贷款本息存在上浮情形；3、张英慧信用报告显示其未发生90天以上逾期；4、张英慧未提交任何证据证明其多次催促王自伟偿还贷款本息，王自伟拒不按时偿还银行贷款，致使其日后无法在其他银行办理贷款和信用卡，也无法乘坐飞机及高铁出行的事实存在。本院认为，王自伟虽然在还贷过程中存在逾期事实，但结合上述实际情况，王自伟还贷逾期天数均较短，应非恶意拖欠，张英慧抗辩系因王自伟恶意拖欠银行贷款导致其结清银行贷款无事实根据，本院不予采信。张英慧于2013年9月1日结清其银行按揭贷款，并于2013年10月9日补缴土地出让金的事实，能够认定涉案房产已具备《经济适用房个人买卖协议》所约定内容，双方在房产达到办理过户条件后，买卖双方应在一个月内积极办理房产过户给王自伟或王自伟指定的房产所有人及共有人的事宜的条件。张英慧在办理涉案房屋所有权证后，于2014年3月向郑州市金水区人民法院提出诉讼主张，诉称其购买的经济适用房系借给王自伟夫妇使用，现以其急需用房为由，诉请王自伟夫妇停止侵权，搬出涉案房屋的事实，足以认定张英慧系因房价上涨，其在自愿签订《经济适用房个人买卖协议》后又主张该合同无效，不仅有违诚实信用及公平原则，且因合同无效，导致了王自伟因多年房价持续上涨丧失的购房机会损失以及张英慧因合同无效所获得的房屋升值利益，鉴于王自伟购买涉案房屋系其用于自住而非用于投资或者投机，故王自伟对合同无效所造成的损失不具有过错，张英慧对原告损失的产生具有明显过错，现王自伟主张张英慧赔偿其损失的诉请，事实清楚，依据充分，本院予以支持。鉴于被告汪建军并非协议签订的相对方，王自伟主张汪建军返还其财产并赔偿损失的诉请，本院不予支持。关于王自伟主张的房屋升值差价损失及房屋装修损失，鉴于王自伟已实际装修入住的事实存在，本院对原告主张的卫浴损失4,450元、房门损失8,000元予以认定，因原告主张的其他装修损失，缺少证据支持，本院不予认定。关于原告主张的房屋升值差价损失的计算，本院认为，在《经济适用房个人买卖协议》被依法确认无效后，王自伟应采取适当措施防止其损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。关于房屋升值部分的损失截止日，应计算至郑州市中级人民法院作出（2014）郑民四终字第1982号民事判决书之日即2015年3月份止，参照郑州市房地产数据分析，2015年3月郑州市住宅二手房成交均价为7,670元/平方米，根据上涨比例及涉案房屋面积(116.85平方米)，本院酌定涉案房屋2015年3月份价值为896,239.5元（116.85平方米×7,670元），扣减王自伟购房应支出成本（不含交易税费等成本）302,057.25元（116.85平方米×2,585元）、面积差价代收款4,873.5元、土地出让金51,570.75元后，本院酌定涉案房屋增值差价损失为537,738.6元（896,239.5元－302,057.25元－4,873.5元-51,570.15元）。关于王自伟以不当得利为由，主张张英慧对房屋装修损失、房屋增值差价损失，按同期银行贷款利率标准计算，支付其利息的诉请，不符合相关法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张英慧自本判决生效之日起十日内，向原告王自伟返还转让款、购房首付款、贷款本息、维修基金、契税共计225,243.5元及利息（以225,243.5元为基准，按同期银行贷款利率计算，支付自2016年12月12日起至实际履行之日止的利息）；
二、被告张英慧自本判决生效之日起十日内，赔偿原告王自伟房屋装修损失12,450元；
三、被告张英慧自本判决生效之日起十日内，赔偿原告王自伟房屋升值差价损失537,738.6元；
四、驳回原告王自伟其他和过高部分的诉讼请求。
案件受理费19,634元，由原告王自伟负担10,397元，由被告张英慧负担9,237元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 郑 奇
人民陪审员 王海霞
人民陪审员 王建新
二〇一七年七月十一日
书 记 员 魏亚飞