江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏1311民特8号
申请人宿迁市半边天科技小额贷款有限公司，住所地江苏省宿迁市宿迁高新技术产业开发区长江路长江花苑·郡王府2幢105、106、107号。
法定代表人郁霞秋，该公司董事长。
委托代理人陆亚南，该公司员工。
被申请人宿迁市恒鑫旅游发展有限公司，住所地宿迁市湖滨新城青桐路北侧与紫薇大道东侧交叉口（晓店温泉会所）。
法定代表人周恒庆，该公司董事长。
申请人宿迁市半边天科技小额贷款有限公司（以下简称半边天小贷公司）与被申请人宿迁市恒鑫旅游发展有限公司（以下简称恒鑫旅游公司）申请实现担保物权纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由代理审判员邓霞独任审判，于2016年4月26日公开听证审查了本案。本案现已审查终结。
申请人半边天小贷公司向本院申请称：2013年9月2日，申请人与被申请人签订了《最高额借款合同》一份，约定被申请人向申请人借款最高为400万元，被申请人以其自有的土地使用权为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，申请人于2014年9月17日向被申请人发放贷款100万元，于2014年9月18日向被申请人发放贷款300万元，借款期限至2015年5月15日。借款到期后，被申请人未能履行还款义务。现请求：依法裁定拍卖、变卖被申请人的土地使用权以偿还申请人债权本金400万元及利息（以400万元为本金，按照月利率1.2%的，自2015年5月16日计算至实际给付之日止）、罚息（以400万元为本金，按照月利率1.2%上浮50%，自2015年5月16日起计算至实际给付之日止）、房屋评估费。
被申请人恒鑫旅游公司辩称：借款是事实，利息计算标准也认可，但希望申请人能免除罚息。
本院经审查查明与涉案抵押权有关的事实如下：
2013年9月2日，申请人半边天小贷公司（贷款人）与被申请人恒鑫旅游公司（借款人）签订半边天科贷最高借字（2013）第0007号《最高额借款合同》一份，约定：“自2013年9月2日起至2015年9月1日止，由贷款人根据借款人的需要、资信状况和担保情况等向借款人提供最高贷款余额不超过肆佰万元整的人民币贷款，每笔贷款的金额、期限、用途、还款方式以借款凭证记载为准，借款凭证是本合同的组成部分，具有同等法律效力。本合同项下借款结息方式：按月结息，结息日为每月的第20日。借款人违约：逾期罚息：不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起借款人按借款凭证约定利率加付50%的罚息。因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及实现债权的其他一切费用。本合同项下借款由编号为半边天科贷最高抵字（2013）第0002号、半边天科贷最高保字（2013）第0007号的最高额抵押合同、最高额保证合同作为担保。本合同自借贷双方签章时即予生效。”。
同日，申请人(抵押权人)半边天小贷公司与被申请人（债务人、抵押人）宿迁市恒鑫旅游发展有限公司签订半边天科贷最高抵字（2013）第002号《最高额抵押合同》一份。合同约定：“抵押人自愿为债务人自2013年9月2日起至2015年9月1日止，在抵押权人处办理约定的各类业务，实际形成的债务的最高余额折合人民币肆佰万元整提供担保。上述期间仅指债务发生时间，不包括债务到期时间。在本合同约定的期限和最高余额内，债务人可申请循环使用上述信贷资金。每笔业务的起始日、到期日、利率及金额以主合同的借款凭证或相关债权凭证为准。在本合同约定的期限内发生的业务，其到期日不得超过2015年9月1日。在本合同约定的期限和最高余额内，抵押权人发放贷款时无需逐笔办理担保手续。在本合同约定的期限和最高余额内发生的人民币业务，抵押人承担担保责任。抵押人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押人实现债权的一切费用。抵押人同意以下列财产土地使用权（详见编号为半边天科贷最高抵字2013第0002号抵押清单）作为抵押物，上述抵押清单作为本合同组成部分。上述抵押物暂作价人民币捌佰贰拾玖万柒仟伍佰元，抵押物的最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的净收入为准。”。
2014年9月17日、18日，申请人半边天小贷公司与被申请人恒鑫旅游公司签订借款凭证两份，借款金额分别为100万元、300万元，借款月利率为12‰，还款日期为2015年5月15日。申请人于签订借款凭证的当日向被申请人发放了上述100万元、300万元贷款。后被申请人恒鑫旅游公司偿还原告利息至2015年5月15日，余款未归还。
另查明：抵押清单载明宗地位置为农业示范区晓店镇湖滨居委会，宗地名称为宿国用（2011）第10638号，面积6654㎡，估价金额829.75万元，抵押价值400万元。2013年10月18日，被申请人恒鑫旅游公司以其所有的位于农业示范区晓店镇湖滨居委会的国有建设用地使用权抵押给申请人半边天小贷公司，并办理了他项权证。他项权证上载明抵押金额为400万元，抵押期限自2013年9月2日至2015年9月1日。
上述事实，有《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、抵押清单、借款凭证、土地他项权证及当事人陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为：申请人半边天小贷公司与被申请人恒鑫旅游公司之间签订的《最高额抵押合同》合法有效，申请人半边天小贷公司对被申请人恒鑫旅游公司享有的债权及相应的抵押权真实。被申请人恒鑫旅游公司未依约偿还借款本息，已经构成违约，半边天小贷公司有权要求恒鑫旅游公司承担违约责任，并有权依照合同约定行使抵押权。申请人半边天小贷公司请求拍卖、变卖抵押物以实现抵押权的主张符合法律规定，本院予以准许。另外，申请人提供的土地他项权证上载明的抵押金额为400万元，故申请人申请拍卖、变卖抵押物以优先清偿借款本金、利息、罚息、评估费的数额应以400万元为限，超出部分申请人不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
准予对登记在被申请人宿迁市恒鑫旅游发展有限公司名下的宿国用（2011）第10638号土地使用权进行拍卖、变卖，所得价款在400万元限额内用以优先偿还申请人宿迁市半边天科技小额贷款有限公司对被申请人宿迁市恒鑫旅游发展有限公司享有的债权400万元及利息（利息以400万元为本金，按照月利率12‰，自2015年5月16日计算至实际给付之日止）、罚息（罚息以400万元为本金，按照月利率12‰的0.5倍，自2015年5月16日起计算至实际给付之日止）、评估费。
案件申请费100元，由被申请人宿迁市恒鑫旅游发展有限公司负担。
本裁定书送达后即发生法律效力。
代理审判员 邓 霞
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 梁佳鑫
附录法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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