湖北省宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂夷陵民再字第00003号
原告（原一审原告，再审被申请人）：湖北夷陵经济发展集团有限公司（以下简称经发集团），住所地宜昌市夷陵区发展大道黄金路26号。
法定代表人：陈传琴，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘道炎，湖北三立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：揭梦林，湖北三立律师事务所律师。
被告（原一审被告，再审被申请人）：宜昌鑫宏房地产开发有限公司（以下简称鑫宏公司），住所地宜昌市夷陵区康乐路（体育场2号）。
法定代表人：曹必泗，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师。
第三人（原一审案外人，再审申请人）：汉口银行股份有限公司宜昌分行（以下简称汉口银行宜昌分行），住所地宜昌市西陵区云集路25号。
委托诉讼代理人：高明，湖北楚贤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张云芝，湖北楚贤律师事务所律师。
原审原告经发集团与原审被告鑫宏公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年9月25日作出（2014）鄂夷陵民初字第00926号民事判决书。该判决文书生效后，案外人汉口银行宜昌分行于2015年2月10日向宜昌市中级人民法院申请再审，该院于2015年6月9日再审立案，并于2015年7月27日作出（2015）鄂宜昌中民再终字第18号民事裁定书，以原审未通知再审申请人汉口银行宜昌分行参加诉讼程序违法为由，撤销了本院（2014）鄂夷陵民初字第00926号民事判决，并将该案发回本院重审。本院重新立案受理理后，依法通知汉口银行股份有限公司宜昌分行作为第三人参加本案诉讼，并依法另行组成由审判员辛雪莲担任审判长，与审判员杜新、人民陪审员望西峨参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘道炎，被告法定代表人曹必泗及委托诉讼代理人刘雄志，第三人的委托诉讼代理人高明、张云芝到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原告以宜昌市夷陵区房产管理局为被告，以本案被告和第三人汉口银行股份有限公司宜昌分行为第三人，于2015年12月30日向本院提起了以房屋行政登记为由的行政诉讼，故本院依法中止了本案的审理。2016年9月7日，原告以其与宜昌市夷陵区房产管理局、宜昌鑫宏房地产开发有限公司、汉口银行股份有限公司宜昌分行案外达成和解为由，向本院申请撤回了对宜昌市夷陵区房产管理局的行政诉讼。本案恢复审理后，双方当事人申请进行庭外和解，本院依法予以准许，但最终未达成协议。本案现已审理终结。
原告经发集团向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签订的《月宫市场改建项目合作协议》有效；2.判令按协议约定的一、二楼各808.33平方米的商业房产归原告所有；3.判令被告配合协助原告办理相关房产的产权登记手续。事实和理由：2009年2月11日，被告与宜昌市夷陵区政府机关服务中心签订了《月宫市场改建项目合作协议》，约定将夷陵区政府机关服务中心土地使用权2241.8平方米交由被告合作开发，对夷陵区政府机关服务中心原有房屋建筑面积2172.94平方米不作补偿，待房屋竣工后按比例还建分配。协议同时约定将一、二楼商业面积各808.33平方米及楼上二套房屋归夷陵区政府机关服务中心所有。双方各分得的房屋面积由被告负责办理产权的有关手续，办理产权手续的税费由双方各自承担。协议签订后，被告未按协议约定履行并将房屋抵押登记在汉口银行宜昌分行。2014年3月24日，宜昌市夷陵区国有资产监督管理局将上述一、二楼商业房产划拨给原告。原告向被告多次催告未果，特诉至法院。
被告鑫宏公司辩称，1.合作协议中约定原告以规划的划拨土地使用权及地面附着物与答辩人合作，按照国家政策划拨土地不能开发，后该土地使用权被国家收购，被告通过政府公开挂牌合法取得，支付了土地出让金等相关费用，当初合作协议主要内容不成立。那么合作协议中约定一楼、二楼商业面积各808.33平方米及楼上二套房屋归原告所有也不成立，条款均无效。2.关于2014年3月24日宜昌市夷陵区国资局关于将平湖广场商业房产划拨给湖北夷陵经济发展集团有限公司的函，该函依据合作协议而来，因为合作协议不成立，函中将划拨的资产一楼、二楼、商业面积及楼上二套房屋转让给现在的原告内容不能成立。3.我公司同意对地上附着物进行补偿，在没有新的补偿标准之前，每年给40万元补偿，不存在房子补偿面积，因为我们没有合作了。
第三人汉口银行宜昌分行述称，1.抵押期间，不得转让财产。根据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意，不得办理所有权转移登记手续。2.原告要求被告配合过户的诉讼请求无法实现。该房屋上设有限定物权即抵押权，在抵押权未消灭的情况下，未经抵押权人同意不得办理所有权转移登记。原告想要办理房屋过户手续，不仅需要被告配合，也必须经第三人书面同意，解除抵押权后方可办理。在抵押权人不同意的情况下，根本不能直接办理房屋所有权转移登记。3.第三人依法享有优先受偿权。首先，第三人的优先受偿权已经得到了（2014）鄂宜昌中民一初字第00329号民事调解书的确认。其次，即使被告的财产权利有瑕疵，但本案所涉抵押权符合法定要件，也构成善意取得。本案中，第三人向房屋管理登记部门查询，获知当时抵押物登记在被告公司名下，基于公示公信原则，有理由相信国家房屋管理部门登记簿上记载的物权状态为真实权利状态，已尽到了合理的审查和注意义务，并无主观过错且为善意。抵押设定后，第三人依约向被告发放了贷款，支付了合理对价，房管部门也核发了抵押登记证书。因此，本案如果涉及到合法权利人的所有权和善意第三人的抵押权之间的保护冲突问题，应参照物权法的相关规定，认定抵押权的效力。综上，请求法院保护第三人的合法权益。
经审理查明：2009年，根据夷陵区人民政府2008年的《政府工作报告》中提出的“加快旧城改造进程”的工作要求，经夷陵区人民政府研究同意，夷陵区政府机关服务中心决定将小溪塔夷兴大道、月宫路、百花街交汇处的机关服务中心所属的鑫龙酒店及其附属物与本案被告进行合作改建。经双方协商，2009年2月11日，宜昌市夷陵区政府机关服务中心作为甲方与作为乙方的被告就合作改建事宜签订一份《月宫市场改建项目合作协议》。协议约定：一、概况：1、月宫市场位于夷兴大道、月宫路、百花街交汇口，土地使用权面积为2241.8平方米，地号2003062，图号05-05-30-50、该宗土地为国有划拨综合用地。2、已拆建的原有建筑物占地面积808.33平方米，旧房建筑面积为2172.94平方米，其中一层门面房808.33平方米，二层商业面积808.33平方米，三层403.97平方米，四层182.77平方米。二、联合改建方式：1、甲方以规划的划拨土地使用权及地面附属物（鑫龙酒店）与乙方合作改建《平湖广场》，乙方负责该项目的全部投资，并负责组织项目的施工和建设。2、平湖广场项目以甲方名义报建，甲方负责规划报批和相关部门的协调，乙方负责组织统一建设，甲方委托乙方以甲方名义进行项目招投标工作。三、合作利益分配：1、甲乙双方本着平等互利的原则，按规划部门批准的建设方案建成竣工后，甲、乙双方对物权进行分割，其中，甲方挑选一楼、二楼商业面积各808.33平方米及楼上住房2套归甲方所有，其他物产归乙方所有。甲、乙双方各分得的房屋面积由乙方负责办理产权的有关手续，办理产权手续涉及的相关税费由甲、乙双方各自承担。2、乙方分得的全部房屋面积，能对外出售的部分房屋由乙方对外销售，甲方协助办理产权，所有的收益全部归乙方所有，售后相关责任由乙方全权负责，与甲方无关。尚未销售的房屋过户到乙方。合作协议同时还对物业管理及招租、甲乙双方的义务、房屋的装饰装修和交付、违约责任等内容做了明确约定。协议中甲方义务第2条约定甲方负责挂牌取得土地出让的有关手续，土地出让费由乙方负责。上述合作协议签订后，被告随即启动了上述月宫市场改建项目的建设并最终完成了“平湖广场”整体建设任务。之后，“平湖广场”的一、二楼商业房产（面积各为808.33平方米）对外由宜昌国贸集团租赁经营至今，相关租赁费用由夷陵区政府机关服务中心收取，但上述房产的相关产权手续至今未办理到夷陵区人民政府或者政府机关服务中心名下。2014年7月11日，原告诉至本院，要求：1、确认原夷陵区政府机关服务中心与被告于2009年2月11日签订的《月宫市场改建项目合作协议》有效；2、按协议约定将一楼二楼商业房产各808.33平方米判归原告所有；3、判令被告配合办理房屋产权及土地所有权登记；4、本案诉讼费及财产保全费由被告负担。
同时查明，2014年3月24日，宜昌市夷陵区政府国有资产监督管理局向原告下发夷国资函（2014）2号“宜昌市夷陵区国资局关于将平湖广场商业房产划拨给夷陵经济发展集团公司的函”，将原区政府机关服务中心与被告合作开发建设竣工的位于月宫路的平湖广场商业楼一楼、二楼商业房产各808.33平方米，合计1616.66平方米划拨给了原告，并督促原告尽快办理上述房产的房产证和土地使用权证，及时与有关方面签署租赁协议，将租金收入纳入国资经营预算并缴库。
另查明，“平湖广场”项目竣工后，被告并未依合作协议的约定，为分得平湖广场商业楼一、二楼商业房产的原夷陵区政府机关服务中心办理上述房产的相关产权手续，而是将上述房产的相关产权手续办理登记在其公司名下，并于2010年12月28日在本案第三人处进行了抵押贷款，并办理了他项权证。因被告未按约定履行还款义务，第三人于2014年8月8日向宜昌市中级人民法院提起诉讼，经中院主持调解达成协议，双方确认截至2014年8月4日，被告共欠第三人借款本金3040万元及利息244002.87元，之后的利息按照年利率9.825%支付至本息清偿之日止，被告承诺于2014年11月16日前清偿；同时确认第三人对被告所有的位于宜昌市××区××大道××号的房屋（包含了本案原告主张按其与被告签订的合作协议约定的归其所有的房屋）及土地享有优先受偿权。截止目前，上述借款并未清偿。
上述事实，有原告夷陵经济发展集团公司提交的夷陵区国资局的函件、改建项目合作协议、招租材料、汇款单等书面材料；被告鑫宏房地产公司提交的缴费单据等书面材料。第三人提交的（2014）鄂宜昌中民一初字第00329号民事调解书及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原宜昌市夷陵区政府机关服务中心与被告鑫宏房地产公司于2009年2月11日签订的《月宫市场改建项目合作协议》，系夷陵区政府为加快旧城改造进程而与被告方经过充分协商后达成的协议，系双方真实意思表示，内容也不违反法律的禁止性规定，应属有效协议。被告鑫宏房地产公司辩称协议约定将划拨土地使用权交由其开发，但划拨土地不能开发，其通过招拍挂程序合法取得土地，支付了土地出让金等相关费用，故协议主要内容不成立，协议应属无效。但该协议中本就约定原宜昌市夷陵区政府机关服务中心负责挂牌取得土地出让的有关手续，土地出让费由被告负责。其该项辩称理由不属于认定协议无效的法定情形，故本院不予采信。因宜昌市夷陵区政府国有资产监督管理局于2014年3月24日下函将《月宫市场改建项目合作协议》中约定的平湖广场商业楼的一楼、二楼各808.33平方米商业房产划拨给本案原告管理，故原告具备了向被告主张权利的诉讼主体资格。但原告诉请判决“平湖广场”商业楼中一楼和二楼各808.33平方米的商业房产归其所有与法不符，因原宜昌市夷陵区政府机关服务中心与被告签订的为《月宫市场改建项目合作协议》，双方之间形成的系合同之债关系，且该房产登记在被告公司名下，故原告只能基于该协议要求被告履行合同约定的义务，即将建成后的“平湖广场”商业楼中一楼和二楼各808.33平方米的商业房产变更登记至原告名下，而不能直接要求确认房产归其所有。本案中，由于被告将本案诉争房产在向第三人汉口银行宜昌分行贷款时作为担保物进行了抵押，并在房管部门办理了抵押登记。由于被告尚未清偿所欠第三人汉口银行宜昌分行借款本息，故该行有权就被告用于抵押的房产优先受偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在此情况下，原告如仍要求被告履行房产变更登记手续，则需要经过第三人汉口银行宜昌分行的同意或者代为清偿被告所欠第三人汉口银行宜昌分行的债务消灭抵押权。经本院主持调解，双方未达成协议。经合议庭合议，并报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原宜昌市夷陵区政府机关服务中心与被告宜昌鑫宏房地产开发有限公司于2009年2月11日签订的《月宫市场改建项目合作协议》有效。
二、原告湖北夷陵经济发展集团有限公司在征得第三人汉口银行股份有限公司宜昌分行的同意或者代为被告宜昌鑫宏房地产开发有限公司清偿所欠第三人汉口银行股份有限公司宜昌分行的借款本息后，由被告宜昌鑫宏房地产开发有限公司协助原告湖北夷陵经济发展集团有限公司办理“平湖广场”商业楼一楼和二楼各808.33平方米商业房产所有权和土地使用权的变更登记手续。
三、驳回原告湖北夷陵经济发展集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费80元、保全申请费2000元，合计2080元由被告宜昌鑫宏房地产开发有限公司负担，该费用原告刘波、陈世东已经预交，由被告宜昌萍华食品有限公司、张思雄在履行本判决确定的义务时一并转付给原告刘波、陈世东。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 辛雪莲
审 判 员 杜 新
人民陪审员 望西峨
二〇一七年九月十日
书 记 员 廖 翔