上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3611号
上诉人(原审原告、反诉被告)：黄骏，男，1978年11月20日生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人(原审原告、反诉被告)：吴媚，女，1981年12月22日生，汉族，住上海市徐汇区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：金哲君，上海君赛律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴风虎，上海君赛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：游瑾，女，1977年7月3日生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：游才弼，男，1949年8月1日生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：袁红英，女，1932年2月25日生，汉族，住上海市静安区。
上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。
上诉人黄骏、吴媚因与被上诉人游瑾、游才弼、袁红英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄骏、吴媚上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的本诉请求，驳回游瑾、游才弼、袁红英一审的反诉请求。事实和理由：1、双方在上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)《上海市房地产买卖合同》中对于贷款和交易过户时间并未详细约定，且己方于2016年3月15日要求延期支付房款，对方是同意的，故应当按照合同继续履行；2、对方直至2016年3月11日才办理注销手续，导致后续一系列手续办理的延长，责任在对方。
游瑾、游才弼、袁红英共同辩称：1、游瑾在微信中并未明确同意延期付款，且其他两位产权人也没有表态；2、己方办理完抵押注销手续，但对方没有及时申请银行贷款，直至2016年4月初才要求己方配合办理贷款手续，构成根本性违约，买卖合同无法继续履行。请求驳回上诉，维持原判。
黄骏、吴媚向一审法院起诉，请求判令游瑾、游才弼、袁红英：1、继续履行《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户给黄骏、吴媚，并交付房屋；2、共同支付违约金人民币(以下币种均为人民币)533,400元(计算方式：1、按总房价254万元的日万分之五计算逾期违约金，自2016年4月20日起算至交房日止；2、合同约定的总房价20%的违约金)。游瑾、游才弼、袁红英向原审法院提出反诉，请求判令：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及附属设施、设备及室内转让协议于2016年4月22日解除；2、黄骏、吴媚支付逾期付款违约金36,500元(按房屋总价款365万的日万分之五计算，自2016年4月1日起算至判决生效之日止)；3、黄骏、吴媚支付赔偿金73万元。
一审法院认定事实：2015年11月23日，黄骏、吴媚(买受方、乙方)与游瑾、王林珠、游才弼(出卖方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定由黄骏、吴媚以365万元的价格购买系争房屋。2015年12月26日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为254万元，甲方于2016年3月30日前交房，双方于2016年3月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方就应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%；附件三付款协议约定，签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金5万元，签订本合同后当日内，乙方应支付甲方部分首期房价款72万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款77万元；甲方应于收到乙方的首期房价款后7日内，用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额；甲方同意乙方通过向贷款银行申请100万元贷款的形式支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议所述送件当日将其补足并支付给甲方；送件当日乙方支付甲方部分房价款75万元；双方于2016年4月30日内办理房屋交接，乙方支付给甲方尾款2万元。同日，双方签订附属设施、设备及室内转让协议，确认系争房屋成交总价365万元，买卖合同约定的总价款为254万元，双方同意该房地产内的附属设施、室内装饰的转让价为110万元，于2016年3月30日前打入甲方账号内。
关于付款情况，双方一致确认，黄骏、吴媚于2015年11月23日支付定金5万元，12月20日支付65万元，于2016年1月17日支付45万元，3月4日支付23万元，3月15日支付65万元，共计付款203万元。游瑾等于2016年3月11日还清贷款，并办理抵押权注销手续。
2016年4月21日，游瑾等委托律师向黄骏、吴媚发出《律师函》，表示至本函发出之日，你方仅支付了203万元，尚未办理银行贷款申请手续，亦未按期至房地产交易中心办理交易过户手续，尚剩余162万元未支付，委托人根据合同约定行使单方解除权，于本函发出之日解除与你方的房屋买卖合同及附属设施、室内转让协议。黄骏、吴媚于次日收到该函件。
一审另查明，王林珠于2016年6月18日报死亡，其第一顺位的继承人为丈夫游才弼、女儿游瑾及母亲袁红英。
一审审理中，黄骏、吴媚向一审法院提供微信聊天记录《公证书》载明，2016年3月15日吴媚向游瑾发出微信，主要内容为“我们目前住的房子定于3月18日去过户，大约20天左右能出产证，再过15天放款(就是我们下家申请的贷款)，这么算下来，在4月22日左右，我们能打110万到姐姐卡上，就是时间上请姐姐帮帮忙，请宽限几天，到4月22日左右打给你110万好吗？”游瑾回复尽量抓紧，证明游瑾同意黄骏等延期付款，故游瑾于4月21日解除合同没有法律依据。游瑾等对公证书真实性无异议，但游瑾并未同意延期支付。黄骏、吴媚还申请居间方上海中原物业顾问有限公司业务员刘文出庭作证，刘文陈述“3月上旬我联系原告办贷款时间，原告说付款时间不够，自己卖的房子房款有拖延，原告说去跟被告打招呼，贷款也相应延后。当时三方说好原告要付一笔几十万房款给被告，被告才配合去办贷款，就是除贷款外，其他房款要付清再去办贷款。4月初，我们去公积金管理处申请，通知我们在4月中旬去办贷款，我在4月上旬通知被告办贷款，被告说没问题。快到时间时我打电话给被告，被告就一直在拖，拖到二十几号被告就提出要赔偿，再之后就诉讼了。”黄骏、吴媚认为证人所述与实际情况一致。游瑾等认为证人所述不能证明游瑾等同意延迟付款。
一审法院认为，双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及附属设施、设备及室内转让协议，合法有效，应恪守并履行。根据查明的事实，游瑾等虽未在收到首期房价款后7日内还清贷款，但已于2016年3月11日还清贷款本息，并申请注销抵押，可认定游瑾等已完成相应的合同义务，为办理转让过户手续作准备。而从黄骏、吴媚提供的微信往来记录及申请的证人所述可知，黄骏等直至2016年4月初方申请办理贷款，明显逾期，亦未在合同约定的过户期限前以现金补足未付款项。至于游瑾于2016年4月21日向黄骏等发出律师函通知解除合同时，结合合同相关条款约定的期限，也已经超过了20日的期限。而黄骏等亦无证据证明其与游瑾等就房款延期支付达成一致。综上所述，可以认定黄骏、吴媚未按约定期限申请贷款，也未以现金补足，已构成根本违约。根据合同第九条的约定，游瑾等享有解除合同的权利，其向黄骏等发的解除合同通知有效，系争房屋买卖合同于该通知到达之日即2016年4月22日解除。黄骏、吴媚要求继续履行合同并要求游瑾等支付违约金的请求，不予支持。合同解除后，黄骏、吴媚所付的购房款，游瑾等应予返还。黄骏、吴媚亦应按合同约定承担相应违约责任，因合同约定的违约金金额过高，考虑本案实际情况将逾期付款违约金及赔偿金酌情整体调整为10万元。据此判决：一、黄骏、吴媚与游瑾、游才弼、袁红英就上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月22日解除；二、游瑾、游才弼、袁红英于判决生效之日起十日内，向黄骏、吴媚返还购房款203万元；三、黄骏、吴媚于判决生效之日起十日内，向游瑾、游才弼、袁红英支付违约金10万元；四、黄骏、吴媚的要求继续履行《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持；五、游瑾、游才弼、袁红英的其余反诉请求，不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，上海中原物业顾问有限公司口头通知被上诉人于2016年4月17日前往银行配合办理贷款申请手续。被上诉人表示同意配合，后因故未去。
以上事实，有当事人陈述、证人证言、审理笔录等为证。
本院认为，黄骏、吴媚与游瑾、游才弼、袁红英签订的《上海市房地产买卖合同》及附属设施、设备及室内转让协议，系当事人真实意思表示，合法有效，应恪守并履行。合同约定上诉人于合同签订后七日内向银行申请贷款以支付第二期房价款，双方因故未在七日内办理贷款申请手续，但之后上诉人仍在履行付款义务，被上诉人还在办理抵押权注销手续。合同约定办理转让过户时间为2016年3月30日。之前，吴媚发微信给游瑾，表示4月22日左右能够支付110万元。游瑾回复尽量抓紧；之后，居间方通知被上诉人于2016年4月17日至银行配合办理贷款手续，被上诉人亦表示同意，故可认定双方对办理银行贷款申请的时间重新作出约定。然被上诉人虽口头答应配合办理，但实际却不予配合，且于2016年4月21日发出解约函，其行为显属违约。上诉人要求被上诉人继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，且其于2017年6月23日将剩余的162万元房款交给本院，故对该诉请，本院予以支持。同理，对被上诉人的一审反诉请求，本院不予支持。被上诉人除继续履行买卖合同外，还应按合同约定支付违约金。因合同约定的违约金金额过高，本院根据实际情况，酌情调整被上诉人应当支付的违约金数额。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9898号民事判决；
二、黄骏、吴媚应于本判决生效之日起十日内支付游瑾、游才弼、袁红英人民币162万元；
三、游瑾、游才弼、袁红英应于本判决生效之日起三十日内将上海市宝山区新沪路XXX弄XXX号XXX室房屋交付黄骏、吴媚，并协助办理将上述房屋房地产权利登记到黄骏、吴媚名下的过户手续，按国家及本市有关规定缴纳税、费；
四、游瑾、游才弼、袁红英应于本判决生效之日起十日内支付黄骏、吴媚违约金人民币10万元；
五、对游瑾、游才弼、袁红英的一审反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9,134元，减半收取4,567元，反诉案件受理费11,464元，减半收取5,732元，保全费5,000元；二审案件受理费14,866元，均由游瑾、游才弼、袁红英共同负担。
本判决为终审判决。
法官助理何倩
审判长 陈 俊
审判员 丁康威
审判员 徐 江
二〇一七年六月二十六日
书记员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……