西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）莲民初字第01549号原告张治国，男，1977年11月17日出生，汉族，住西安市新城区。委托代理人叶竞，陕西大秦律师事务所律师。委托代理人王旗，陕西大秦律师事务所律师。被告西安故乡房地产开发有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人杨建成，该公司经理。委托代理人杨洁，陕西秦中律师事务所律师。被告西安故乡沃顿酒店管理有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人曹凯，该公司经理。委托代理人杨洁，陕西秦中律师事务所律师。原告张治国与被告西安故乡房地产开发有限公司（以下简称“故乡地产公司”）、西安故乡沃顿酒店管理有限公司（以下简称“故乡酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张治国委托代理人叶竞、王旗、被告故乡地产公司及沃顿酒店共同委托代理人杨洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张治国诉称，2013年5月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市自强西路的房屋出租给原告使用，原告向其支付房租。该合同同时约定，被告应向原告提供有效的房屋使用文件，并协助原告办理消防手续及相关证照。合同签订后，原告履行了交付房租等义务并对所涉房屋完成了装修以便进行经营，然而被告不但经原告屡次催告未能提供有关文件、证照，还对原告所租房屋及物品封存，一方面致使原告拟运营的梦里水乡足浴会所不能办理相关证照而不能正常经营，另一方面使原告不能对所租房屋及添置的财产行使占有使用权，导致原告无法实现签订租赁合同的目的，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：一、确认解除《房屋租赁合同》，并要求被告返还涉案房屋中原告所有的设施设备；二、判令被告赔偿原告直接损失共计3015488.59元；三、判令被告赔偿原告预期利益损失；四、二被告承担连带责任；五、本案诉讼费用由被告承担。被告故乡地产公司辩称，原告所述事实与实际情况不符。被告已经于2013年10月25日将消防证等相关资料交给原告，并且签订租赁合同时就是一个现状租赁，合同第六条第1款也明确约定原告应办理相关手续，被告方只是协助。原告要求确认解除合同，合同本身系原、被告双方意思自治，不违背公平原则，该合同应是有效的，结合合同的相关情况，不具备解除合同的任何事实条件和法律条件。所以原告该诉讼请求纯属无稽之谈。原告要求赔偿损失没有证据支持，原告要求二被告承担连带责任，没有事实依据及法律依据。被告沃顿酒店辩称，故乡酒店和原告没有签订任何协议，不是租赁合同的当事一方，故原告要求沃顿酒店承担责任没有任何事实及法律依据。经审理查明，2010年12月23日，被告故乡地产公司与西安三建建设有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告故乡地产公司租赁西安三建建设有限公司位于西安市莲湖区自强西路。该房屋租赁后用途为商务酒店及其配套设施。该合同签订后，该租赁房屋用于被告沃顿酒店的经营。2013年5月21日，原告张治国与被告故乡地产公司签订《房屋租赁合同》一份，约定被告故乡地产公司将位于西安市自强西路使用建筑面积为1268平方米的房屋出租给张治国使用，租赁期间为七年，自2013年6月1日至2020年5月30日止。该房屋月租金为68元/平方米，第三年开始每年递增5%,每半年交纳一次房屋租金，每次提前一个月缴纳。签订房屋租赁合同前，张治国应向被告故乡地产公司交纳一个月房租作为房屋押金。如张治国未按合同约定全额交清年租金，被告故乡地产公司有权随时停电、停水，并且不承担任何损失与责任。原告张治国经营的项目必须守法，符合国家相关法律规定，如因原告张治国的经营活动触犯相关法律，并且由相关法律执行部门进行封门处理并停业两个月，被告故乡地产公司有权解除合同，一切损失和责任由原告张治国承担并承担给被告故乡地产公司造成的一切损失。整栋楼消防通道必须保持通畅，不能阻挡，被告故乡地产公司将协助原告张治国办理消防手续及相关证照。该合同签订当日，原告张治国向被告故乡地产公司交纳了2013年6月1日至2013年12月31日的房屋租金603568元，被告故乡公司向原告张治国出具了收款收据。原告张治国租赁房屋后，对房屋进行装修，西安故乡朗庭商务酒店店长杨建成作为被告沃顿酒店朗庭分公司负责人在原告张治国装修期间进行工作联系。原告张治国于2013年7月1日装修完成，预名成立“梦里水乡足浴会所”，开业进行经营。2013年7月21日，“梦里水乡足浴会所”向被告故乡地产公司发出《公函》，称其已经于2013年7月1日全面装修完成，经营前准备工作已全部到位，在办理消防手续时发现整体大厦消防未审核通过，消防部门不予办理相关证照，导致梦里水乡足浴会所不能正常进入营业。2013年7月22日，西安朗庭商务酒店管理有限公司向“梦里水乡足浴会所”发出《回复函》称，贵公司来函已经收到，承诺于2013年8月31日之前消防验收完毕，之后也会予以配合其消防验收。2013年10月25日，“梦里水乡足浴会所”向被告故乡地产公司发出《公函》一份，称其分别于2013年7月21日、8月11日、9月12日、10月12日就消防问题去函告知被告故乡地产公司，至今一直未解决，此事导致梦里水乡足浴会所无法办理营业执照，现相关部门已经告知停业整顿，足浴会所店已关门，给店面造成了严重损失。故“梦里水乡足浴会所”不能按照合同约定进行房屋租赁费用的交纳，并给足浴会所造成的严重损失请被告故乡地产公司给予补偿。被告沃顿酒店店长杨建成签收了原告张治国的函件。2013年12月12日，西安市公安局莲湖分局红庙坡派出所在辖区内检查消防问题时，发现原告张治国所经营的“梦里水乡足浴会所”没有办理消防验收，为保证辖区内消防安全，红庙坡派出所对该“梦里水乡足浴会所”经营场所进行查封，要求其在消防大队办理消防验收合格意见书后，方可进行实际经营。2013年12月18日，被告故乡地产公司向“梦里水乡足浴会所”发出《告知函》一份，称“贵公司与故乡朗庭酒店签订的房屋合同于2013年12月份到期，由于贵公司未按合约规定时间缴纳房租，严重违约，我酒店总公司之前也与贵公司告知过，但没有协商妥，并在经营期间贵公司两次被客人投诉，对我酒店的声誉有所影响，现我酒店总公司决定对贵公司于2013年12月18日进行断水断电、清场及封存贵公司所有物品。”被告沃顿酒店店长杨建成向“梦里水乡足浴会所”店长冯小龙发出该《告知函》，冯小龙予以签收。2013年12月18日，被告沃顿酒店店长杨建成与“梦里水乡足浴会所”店长冯小龙进行封存物品的清点，对经营场所内的房间门全部进行贴条封存，并制作《梦里水乡足浴封存物品清单》八页，该清单由封存单位被告沃顿酒店加盖公章，杨建成签字，“梦里水乡足浴会所”店长冯小龙作为被封存人签字。被告故乡地产公司在本案审理过程中提交西安市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》一份，称该新元大厦一至三层故乡朗庭商务酒店建设工程消防验收已经合格，并且其已经将该《建设工程消防验收意见书》交给原告张治国，但未提交向原告张治国交付的证据。被告故乡地产公司证人沈丽金到庭作证称，沈丽金本人系朗庭商务酒店的负责人，被告沃顿酒店是被告故乡地产公司下属机构，西安朗庭商务酒店是被告沃顿酒店下属分支机构。与原告张治国的房屋租赁合同是沈丽金与孙伟谈的，孙伟与张治国系合伙关系，谈房屋租赁合同时孙伟就明知该房屋没有经过消防验收，当时就是现状租赁。后来原告张治国与被告故乡地产公司签订《租赁合同》，经营“梦里水乡足浴会所”，因该足浴会所涉嫌嫖娼被红庙坡派出所查封。足浴会所被查封后，足浴会所的一些员工还住在里面，朗庭酒店担心员工或者其会所办理会员卡的会员来酒店拿走原告的财物，故将足浴会所的财物封存，保障其财产安全。本案在审理过程中，双方协商由原告张治国将封存的物品从朗庭酒店搬离，但2014年11月24日搬离过程中双方发生口角，现仍有部分物品在朗庭酒店内，原告方李杰作为代表与被告沃顿酒店王鹏作为代表制作《清单》一份。本案在审理过程中，本院向西安市公安局莲湖分局红庙坡派出所调查，红庙坡派出所称虽然新元大厦已经消防验收合格，但是“梦里水乡足浴会所”作为经营场所，也应办理消防验收合格意见书，2013年12月将“梦里水乡足浴会所”查封时是因为该会所没有通过消防验收。原告张治国在本案审理过程中主张预期利益损失，申请司法鉴定。本院委托鉴定机构后，鉴定机构认为评估对象“梦里水乡足浴会所”装修后未经营，无评估所需财务数据及资料，又因该行业经营方式、投资规模、经营理念等差别较大，故无法参照该行业进行评估，将鉴定委托退回我院。原告张治国在本案审理过程中还申请对其装修部分的残值损失进行鉴定，经委托正衡资产评估有限责任公司鉴定，该公司评估报告结论为：涉案的房屋装修价值为471700元。上述事实，有租赁合同、收款收据、往来函件、查封清单、现场照片、调查笔录、评估报告、庭审笔录等在卷为证。本院认为，被告故乡地产公司将其从西安三建建设有限公司租赁来的房屋出租给原告张治国，签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。该合同签订后，原告张治国已经向被告故乡地产公司支付租金至2013年12月31日，履行了支付租金的合同义务，被告故乡地产公司理应将房屋消防验收合格的手续交给原告，由原告办理经营所需消防验收手续。被告故乡地产公司在本案审理过程中，虽提交了该新元大厦故乡朗庭商务酒店建设工程消防验收合格意见书，但从原告张治国提交的双方往来函件看，被告故乡地产公司直至2013年12月12日尚未将该消防验收合格的意见书交给原告张治国，用以办理其足浴会所的消防手续，故被告故乡地产公司在履行租赁合同的过程中存在违约。被告故乡地产公司于2013年12月18日向原告发出的解除房屋租赁合同的函件称原告张治国没有按时交纳租金故而解除合同，不是事实。原告张治国因被红庙坡派出所查封后无法正常经营，与被告沃顿酒店对其经营场所内的物品进行现场封存，该行为表示其已经同意被告故乡地产公司解除租赁合同，双方租赁合同自2013年12月18日已经协商解除。原告张治国在租赁期间对该租赁房屋进行了装修，装修价值经鉴定机构评估为471700元，双方解除合同后，应当由被告故乡地产公司向原告张治国予以赔偿。原告张治国所购置的可移动物品，被告故乡地产公司应当向原告予以返还。2014年11月24日原告搬离其物品时，仍由部分物品被被告扣留，被告应当按照该日双方所制作的清单予以返还。原告张治国主张被告向其承担直接损失3015488.59元，其中装修损失残值2033913.69元、购水2657.40元、购电20497.50元、广告费用6100元、安装电话215元、租花28080元、购鱼6728元、支付人员工资320457元、支付房租603568元，本院认为，原告主张的损失，其中装修部分已经评估，本院依法予以支持，其余部分系原告张治国租赁房屋后在未取得消防验收及办理相关证照情况下即开始经营而产生的费用，该部分损失系其在被告故乡地产公司违约情况下，原告张治国自行扩大的损失，故该部分损失不应由被告故乡地产予以承担。原告张治国主张被告向其赔偿预期利益损失，因无相关证据予以佐证，本院依法不予支持。朗庭商务酒店在原告张治国租赁房屋期间，一直以房屋出租方的名义与原告张治国进行租赁合同的履行及相关问题的交涉处理，但被告沃顿酒店并非租赁合同的相对方，其与原告张治国之间所发生的行为也系代表被告故乡地产公司的民事行为，故原告张治国主张被告沃顿酒店对被告故乡地产公司的违约行为承担赔偿责任，没有法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：原告张治国与被告西安故乡房地产开发有限公司2013年5月21日签订的《房屋租赁合同》已经于2013年12月18日解除，原告张治国在租赁场所内遗留的可移动物品由被告西安故乡房地产开发有限公司予以返还（返还物品明细详见双方2014年11月24日《清单》）；被告西安故乡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张治国装修损失471700元；驳回原告张治国对被告西安故乡房地产开发有限公司其余之诉讼请求；驳回原告张治国对被告西安故乡沃顿酒店管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31124元，评估费17000元，原告已预交，由被告故乡地产公司、沃顿酒店承担28124元，原告自行承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 王         援审判员 王晓萤代理审判员韩武娜二〇一六年九月五日书记员 陆    天    洋