重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第04200号
上诉人（原审被告）杨小华。
上诉人（原审被告）杨春祥。
二上诉人的共同委托代理人张杨，重庆华问律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆环城物业管理有�公司，住所地重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号，组织机构代码62209993-0。
法定代表人辛大斌，董事长。
委托代理人江德酿。
委托代理人熊德辉。
上诉人杨小华、杨春祥与被上诉人重庆环城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年4月4日作出（2014）渝北法民初字第06518号民事判决。上诉人杨小华、杨春祥对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨小华、杨春祥的委托代理人张杨、被上诉人重庆环城物业管理有限公司的委托代理人江德酿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告重庆环城物业管理有限公司系具有壹级资质的物业管理企业。被告杨小华、杨春祥系重庆市渝北区XXX街道XX街XX号丰德（阳光水岸小区X幢X-
X-
X号房屋的业主，该房屋建筑面积为80.82平方米，系住宅�2010年11月28日，原告与丰德（阳光水岸业主委员会签订了一份以丰德（阳光水岸业主委员会为甲方、原告为乙方的《丰德（阳光水岸物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为丰德（阳光水岸小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同第六条规定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元／月·平方米（含电梯使用费），三楼以下（不含三楼）0.7元／月·平方米；（2）商业物业：2元／月·平方米，其他物业用于商业的，按商业物业价格收取；（3）公共能源分摊费用采取包干制，每户5元／月。合同第七条规定，业主应于合同生效之日起交纳物业服务费�；物业服务费用按月交纳，当月15日至30日交纳当月物业服务费和公共能源费。合同第二十四条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二十六条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对丰德（阳光水岸小区提供了物业管理服务至今，但物业服务质量存在一定瑕疵。被告在2011年8月至2014年2月期间未向原告交纳物业服务费。2012年12月30日，原告通过在被告房门张贴催交通知单的方式向被告催收2011年8月至2012年12月期间的物业服务费和公共能源费。2013年11月30日，原告又通过在被告房门张贴催交通知单的方式向被告催收2013年1月至2013年11月期间的物业服务费和公共能源费。2014年3月5日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年8月至2014年2月期间的物业服务费、公共能源费及违约金。
一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与丰德（阳光水岸业主委员会签订的《丰德（阳光水岸物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对丰德（阳光水岸小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为丰德（阳光水岸小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与丰德（阳光水岸业主委�会的约定向原告支付物业服务费及公共能源费。被告辩称原告未按合同的约定履行物业服务义务故不应该支付物业服务费及公共能源费的理由与事实不符，本院不予采纳。尽管该物业服务合同约定的期限为三年，但2013年11月30日后，原告继续为丰德（阳光水岸小区提供物业管理服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。被告称原告无权收取期限届满后的物业服务费及其他费用的辩称理由不能成立，本院亦不予采纳。原告起诉要求被告交纳2011年8月至2014年2月的物业服务费及公共能源费，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。因原告曾在2012年12月30日、2013年11月30日向被告催收过欠交的物业服务费及公共能源费，按诉讼时效两年的期间计算，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。物业收费标准问题，原告与丰德（阳光水岸�主委员会签订的《丰德（阳光水岸物业服务合同》约定住宅的物业收费标准为1元／月·平方米、公共能源费用为每户5元／月，因2013年11月30日后无其他书面合同、文件等对丰德（阳光水岸小区的物业收费标准及公共能源费用标准进行变更，故该物业服务合同约定的收费标准应当继续沿用。因此，在2011年8月至2014年2月期间，被告应交纳的物业服务费为1元／月·平方米×80.82平方米×31个月=2505.42元，应交纳的公共能源费为5元／月×31个月=155元。原告在起诉状中称被告在2011年8月至2014年2月应交纳物业服务费2504.8元，系原告对自身权利的处分，故本院确认被告在2011年8月至2014年2月期间应交纳物业服务费为2504.8元。因原告提供的物业服务质量存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五�、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨小华、杨春祥在本判决生效后三日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2011年8月至2014年2月期间的物业服务费2504.8元；二、被告杨小华、杨春祥在本判决生效后三日内支付原告重庆环城物业管理有限公司2011年8月至2014年2月期间的公共能源费155元；三、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告杨小华、杨春祥负担。
上诉人杨小华、杨春祥不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，上诉人从未收到过被上诉人的催收通知，上诉人与被上诉人之间自2013年11月30日后已不存在物业服务关系，不应当继续缴纳物业服务费和能源管理费；一审判决适用法律错误，被上诉人的物业服务不符合合同约定，上诉人有权拒绝其相应的履行要求等。请求撤销原判，依法改判等。
被上诉人重庆环城物业管理有限公司答辩称：上诉人所谓从未收到过被上诉人的催款通知书与事实不符，我们对上诉人进行了有效的催收；我们接到了街道办的通知，只要业主大会程序合法，我们就撤场，至今我们仍然在对该小区进行物业服务，有值班和来人来访的登记等等。
本院二审审理查明的事实与一审相同。
本院认为，被上诉人重庆环城物业管理有限公司对丰德·阳光水岸小区是否提供了物业服务以及上诉人杨小华、杨春祥作为该小区业主是否应当支付其所欠的物业服务费和公共能源费的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信，故杨小华、杨春祥应当支付其所欠的相应费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人杨小华、杨春祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 张欲晓
审判员 肖怀京
审判员 郑 泽
二〇一四年七月二十九日
书记员 梁多华