甘肃省平凉市崆峒区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘0802民初540号
原告（反诉被告）：张龙。
委托诉讼代理人：刘永平，甘肃晨东律师事务所律师。
原告（反诉被告）：朱彩线。
委托诉讼代理人：张龙，基本情况同上。
被告（反诉原告）：平凉市鼎盛置业投资有限公司（以下简称鼎盛置业公司）。
法定代表人：黄海飚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：达平安，甘肃翰维律师事务所律师。
原告（反诉被告）张龙、朱彩线与被告（反诉原告）鼎盛置业公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张龙（并作为原告朱彩线的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人刘永平、被告鼎盛置业公司的委托诉讼代理人达平安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张龙、朱彩线向本院提出诉讼请求：1、被告修复所购房屋交验确定的质量问题；2、被告交付欧洲城住宅小区23幢1单元2104号房屋；3、被告承担2016年10月30日至2017年2月7日期间逾期交房违约金4830.60元（498000×0.0001×97天），之后的违约金按约定标准承担至交房之日；4、被告支付小区共有设施变更退款3724元。事实和理由：2015年4月23日，原、被告签订了商品房买卖合同1份，约定被告将欧洲城住××区建筑面积124.12平方米的房屋出售给二原告，4012.25元/平方米，总价款498000元。原告应当在2016年4月23日前分三期支付全部价款，2015年4月23日前支付首付款249000元。被告应当在2016年10月3日前交付房屋，在交付日期届满前14日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。自约定的交付期限届满次日起于实际交付之日止（180日之内），被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告于2015年4月23日、11月10日、2016年7月11日分别向被告支付购房款249000元、99600元、149400元。在未收到被告交房通知的情况下原告按约定交房日期去交接房屋，被告知未竣工。2017年1月16日原告与被告售楼部办理了房屋查验。发现房屋存在的问题有：客厅餐厅语音对讲机无线头、门窗阳台玻璃太脏、窗台边框和墙面有缝隙、阳台左边上下尺寸不相同、土建电箱外及墙面空补、客厅西墙面空补、客厅东墙门洞外空补、卧室门窗被淋脏、左扇窗户开不到位、生活阳台给排水右边墙面裂缝（客厅阳台）、土建卧室左侧墙面、右侧墙面、窗户沿面空补、厨卫间排烟及排气管角柱没有挂网、接茬处有裂缝、天然气管道未做防锈处理、分水器及地暖回水管不热、土建所有地面裂缝。原告要求被告修复以上问题，被告置之不理。被告未修建小区喷泉，承诺按30元/平方米退付住户，应退原告3724元未予退付。
被告（反诉原告）鼎盛置业公司对本诉辩称：原告部分诉称与事实不符，双方2015年4月23日签订了分期付款协议，约定分三期支付房款，2016年4月23日前付清全部房款。逾期付款应该承担违约责任。2016年12月10日已经通知包括原告在内的客户办理交房手续，原告至今未办理。房屋结构缺陷不存在。同意向原告交付房屋，但二原告应承担逾期付款违约金。原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。原告主张的公用设施变更退款不成立，该款项应该在原告履行付款义务后给予相应优惠。应依法驳回原告诉讼请求。被告提出反诉，要求二原告承担逾期付款违约金14940元。事实和理由：2015年4月23日签订的商品房买卖合同和分期付款协议书约定二原告自认购之日起30日内付清总房款50%、6个月内付清总房款20%、2016年4月23日前付清剩余房款149400元。合同履行过程中，二原告于2016年7月11日支付了最后一期房款，应支付违约金14940元。
二原告对反诉辩称：被告反诉请求不成立，要求予以驳回。双方签订的分期付款合同不成立，二原告与被告签订了房屋买卖合同，但分期付款协议中没有朱彩线签名、该约定也与主合同约定不符，主合同约定签订的补充合同不能加重原告责任，但双方分期付款协议中关于逾期付款的约定加重了原告责任。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的以下事实，本院予以确认。
二原告与被告2015年4月23日签订了商品房买卖合同，该合同约定原告应当在2016年4月23日前支付该商品房全部价款498000元，首付款249000元应于2015年4月23日前支付。原告逾期支付的，逾期在180日之内，按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应当在2016年10月30日前向原告交付该商品房。办理交付手续前，原告有权对商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件。若被告逾期交付商品房超过180日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由被告承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利的，仍以本合同为准。该合同补充协议第四条1项约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金或赔偿金、按时足额缴纳住宅专项维修基金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。合同签订后，原告于2015年4月23日、11月10日、2016年7月11日分别向被告支付购房款249000元、99600元、149400元。
2016年1月16日，原告张龙对房屋进行了查验，因原告未按照被告提供的费用明细单交纳维修基金50元/平方米、煤气管道接驳费3500元、垃圾清运费2元/平方米、装修建筑垃圾清运费500元、装修电梯使用管理费300元、装修保证金2000元、电费预交200元、水费预交100元（可选择）、暖气费17.5元/平方米（可选择），物业费1元/平方米/月及逾期付款违约金，被告未向原告交付房屋。庭审中，被告同意交付房屋，但要求原告从2016年12月10日开始交纳以上费用。原告认为维修基金、煤气管道接驳费、装修建筑垃圾清运费、装修电梯使用管理费、装修保证金可在交付房屋时支付，但垃圾清运费、暖气费、物业费应从交付房屋时起算。
对双方当事人争议的证据和事实，本院确认如下：
一、对原告提供的被告有异议的证据的分析认定。
1、业主入住会签单能够证明原告张龙于2017年1月16日查验房屋的事实，本院对该事实予以确认。2、客户交费明细表内容模糊，但原告以该证据证明被告应退房款3724元与被告陈述原告享有30元/平方米的优惠即3724元的数额一致，本院对被告应退原告购房款3724元的事实予以确认。3、分期付款协议约定原告于2015年4月23日、10月23日、2016年4月23日分别应付房款249000元、99600元、149400元。原告未按约定的期限和方式支付房款，逾期15天以内支付当期应付房款金额5%的违约金，协议继续履行；逾期15天以上30天以内支付当期应付房款金额10%的违约金，协议继续履行；逾期30天以上并在收到被告书面催款通知后一周内仍未还款的，被告可依法解除合同。原告除应按照本条约定支付逾期付款违约金外，还应按照未付金额的10%向被告支付合同解除违约金。本院对双方当事人的以上约定予以确认。4、房屋交验表系复印件，原告给被告送达的通知不能证明被告收到该通知的事实，本院不予确认。
二、对被告提供的原告有异议的证据的分析认定。
1、商品房认购单仅能证明房屋认购价高于双方确定的合同价，本院对原告认购房屋的事实予以确认。2、委托交款申请书、房款催收通知、国内挂号信函1份、挂号信查询单客观真实，本院对原告朱彩线委托原告张龙向被告交付房款、因二原告未按期交付最后一期房款，被告于2016年6月7日给原告张龙发函催收最后一期房款、原告张龙于次日收到该函件的事实予以确认。3、交房公告及交房通知不能证明被告向原告送达交房公告和通知的事实，本院不予确认。4、双方当事人对费用明细单中相关费用的标准、数额无异议，本院予以确认。对交纳费用的起算时间不予确认。
本院认为，原告张龙、朱彩线与被告鼎盛置业公司2015年4月23日签订的商品房买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，本院对该合同的效力予以确认。由于原告未提供充分证据证明双方确认的具体房屋质量问题，被告作为出卖人向原告交付符合国家质量要求及合同约定的房屋系其法定义务，所以本院对原告要求被告修复所购房屋交验确定的质量问题的诉讼请求不予支持。现商品房买卖合同约定的交房期限已经届满，被告也愿意交付房屋，所以本院对原告主张被告交付房屋的诉讼请求予以支持。补充合同约定交付房屋前买受人须交清相关税费，原告也同意交接房屋时交清维修基金、煤气管道接驳费、装修建筑垃圾清运费、装修电梯使用管理费、装修保证金，本院尊其自愿。垃圾清运费、暖气费、物业费是使用房屋后产生的费用，应从交付房屋时起算。
被告未按合同约定时间履行交付房屋义务，应承担相应的违约责任。双方关于逾期交房的违约责任根据逾期时间是否超过180天分别作了约定，现虽已超过180天，但在180天之内房屋已经具备了交付条件，仅是由于双方对交付房屋前是否交纳相关费用及违约责任的承担存在分歧致房屋未能交付。对此，双方均存在一定过错，所以对被告逾期交房的违约责任，本院按每日万分之一计算，被告应向原告支付2016年11月1日至2017年5月8日期间逾期交付房屋的违约金9412.20元。2017年5月9日至实际交房期间的违约金仍以总房款498000元为基数按每日万之一计算。原告主张退还房款3724元与被告陈述原告享有30元/平方米的优惠即3724元的数额一致，本院对原告该项诉讼请求予以支持。
关于原告逾期付款的违约责任。商品房买卖合同约定”对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由被告承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利的，仍以本合同为准。”据此，可以认定当事人签订补充协议的前提是商品房买卖合同未约定或约定不明确，但本案中商品房买卖合同中已明确约定了原告逾期付款的违约责任；且分期付款协议约定的原告逾期付款的违约责任与商品房买卖合同的约定相比，明显加重了原告的违约责任，逾期交付房屋与逾期支付房款的违约责任明显不对等，所以对于原告逾期付款的违约责任应按商品房买卖合同的约定处理，二原告应按日万分之一承担2016年4月24日至2016年7月11日期间的逾期付款149400元的违约金1180.26元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司向原告（反诉被告）张龙、朱彩线交付位于平凉市崆峒区明发·欧洲城住××区建筑面积124.12平方米的房屋一套；
二、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司向原告（反诉被告）张龙、朱彩线支付2016年11月1日至2017年5月8日期间逾期交付房屋的违约金9412.20元，2017年5月9日至实际交房期间的违约金仍以总房款498000元为基数按每日万之一计算。
三、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司向原告（反诉被告）张龙、朱彩线退还购房款3724元；
四、原告（反诉被告）张龙、朱彩线向被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司支付逾期付款违约金1180.26元；
五、驳回原告（反诉被告）张龙、朱彩线、被告（反诉原告）平凉市鼎盛置业投资有限公司的其他诉讼请求及反诉请求。
（以上判决第一、二、三、四项限于判决生效后五日内履行完毕）
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费400元，减半收取200元，二原告（反诉被告）承担50元，被告（反诉原告）承担150元；反诉费174元，减半收取87元，二原告（反诉被告）承担10元，被告（反诉原告）承担77元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
审判员徐筱娟
二○一七年五月十五日
书记员火勋弟