吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1485号
上诉人（原审被告）：王旭光，住吉林省长春市宽城区。
委托诉讼代理人：赵天瑞，吉林功奇律师事务所律师
委托诉讼代理人：李轶，吉林超远律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：高宝波，户籍地吉林省长春市双阳区，经常居住地吉林省长春市农安县龙王乡新民村。
委托诉讼代理人：孙晓燕，吉林全策律师事务所律师
委托诉讼代到人：刘美玉，北京德恒（长春）律师事务所律师
上诉人王旭光因与被上诉人高宝波房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王旭光上诉请求：1.依法撤销长春市二道区人民法院做出的（2018）吉0105民初177号民事判决。2、诉讼费由高宝波承担。理由如下：高宝波与王旭光于2017年10月13日签订租赁协议，租期从2017年11月1日至2021年10月31日，协议签订后双方已经按照合同约定履行了合同。由协议签订的时间可以得知已经进入供暖期，如果温度不达标被上诉人在租赁前就应当知道，并提出相应解决方式，被上诉人没有提出温度低，而是直接对店面进行了装修，并进行了营业，由此可见被上诉人对于温度是否达标已经默认。原审判决以温度不达标作为解除双方合同的原因缺乏事实及证据。根据我国民事诉讼法的规定，谁主张谁举证原则，争议焦点温度是否达标应当由被上诉人举证，但是在原审过程中，被上诉人没有提供任何相关温度的证据，仅仅以体感温度作为标准是严重错误的。对于温度是否达标，上诉人认为应当由有资质鉴定的第三方机构进行鉴定得出结论，仅仅凭借被上诉人口头提出的体感温度冷，有个别暖气不热就认定温度不达标没有实施和法律依据。原审法院仅仅依据供热公司维修站的一名员工的口述认定上诉人改造暖气造成温度不足是错误的。上诉人认为改造线路是否是造成温度不达标的原因，应当由供热部门对实地进行考察，并作出书面的结论，仅仅以一名工作人员的口述作为认定依据是错误的。被上诉人应当向供热公司提出申请对供热不足的成因进行鉴定，并作出书面结论，供热公司的工作人员没有资质也没有权利对温度是否达标做出评价。原审法院据此认定温度不达标是缺乏事实与法律依据的。双方合同约定由被上诉人缴纳取暖费用，如果温度不达标应当向供热公司提出测温请求，测温后发现温度不达标应当由供热公司向被上诉人返还当年的部分取暖费用，而不是据此解除双方签订的房屋租赁协议。综上，应依法撤销原判，继续履行被上诉人与上诉人签订的租赁协议。
高宝波针对上诉请求辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有实施及法律依据，请求法院驳回上诉人的上诉人请求。
高宝波向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告租金、兑店费、押金等共计38万元及利息（自解除合同之日起至实际给付日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、诉讼费由被告负担。
一审法院查明：2017年10月13日，原、被告签订房屋出租协议一份，约定：“被告将位于长春市二道区鲁辉国际小区2号楼108室二楼全部、一楼左侧的房屋出租给原告用于饭店经营；租赁期限自2017年11月1日至2021年10月31日；租金每年20万元；水、电、物业费、采暖费等由原告负责；原告预交保证金1万元，合同终止时在屋内设施无损坏或无丢失和不欠费用，不承租时不破坏房屋原有装修的情况下，返还保证金；在租赁期间原告要求终止合同，须提前一个月通知被告，在合同未到期的情况下被告有权不返保证金；在承租期间，未经被告同意，原告无权转租或转借该房屋结构及用途；如承租方未主动交取暖费、物业费等，出租方有权收回房屋，终止合同…”。协议签订后，原告按照协议约定向被告交付一年房屋租金20万元，兑店费17万元、保证金1万元，共计38万元。被告也按协议约定将租赁房屋交付原告使用。原、被告在履行合同过程中，因租赁房屋温度过低，影响原告正常营业，原告多次找被告协商和到热力公司反映，要求被告给解决租赁房屋温度过低问题，保证租赁房屋能正常营业。庭审中，原告提供与被告关于协商解决租赁房屋温度过低一事的通话录音和视频资料，被告对租赁房屋温度过低一事知晓，但没有采取任何补救措施。本案审理过程中，经原告申请，办案人员到租赁房屋实地踏查，并依法询问该地区的供热公司即长春市同鑫热力公司的工作人员，维修站的班长马敢峰陈述：“租赁房屋的现在经营者因租赁房屋温度过低，几次到供热站反映，热力公司也派工作人员到租赁房屋检查后，发现该房屋业主私自改动供暖设施，导致二楼暖气一半不热；私自造两个阀门，将供热管道缩径，导致暖气内的水流速缓慢，暖气不热。热力公司有规定，因业主私自接改供热管线，导致温度降低的，由改接业主承担责任”。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告在自愿、平等的基础上签订的房屋出租协议，是双方真实意思表示，是有效协议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。协议签订后，原告按照协议约定向被告交付房屋租金、兑店费、保证金、取暖费等费用，被告也应按照协议约定向原告交付符合出租用途的房屋。被告明知原告租赁房屋用于经营饭店，且租赁房屋地处北方，原告租赁房屋时正好是冬季取暖期，温暖的就餐环境是顾客消费用餐时对环境的基本要求，也是房屋正常使用的一个根本条件，因被告交付给原告的租赁房屋，由于被告私自改动供暖设施，将供热管道缩径后，致使供热管道内的水量流速减慢，导致租赁房屋的温度过低，己影响到饭店的正常经营。原告发现温度过低影响经营后，多次与被告就租赁房屋温度过低一事进行协商，并要求被告经给予合理解决，被告对己经不符合租赁用途的房屋没有采取任何补救措施，被告己构成违约，所以，原告有权要求解除与被告之间的租赁合同，同时要求被告返还己交付的房屋租金、兑店费、保证金。关于房屋租金20万元及利息。因租赁房屋现在由原告使用，被告应按原告实际租用天数收取租金，被告收取的租金高于原告实际使用天数的，被告应将多余租金返还给原告。因房屋租金暂没有具体数额，所以对房屋租金的利息请求，证据不足，本院不予支持。关于兑店费17万及利息。因原、被告双方未在协议中约定兑店费具体的组成项目，双方也未提供相关证据加以说明，结合原告兑店后经营的时间和本案的实际情况，以及被告提供原告在兑店过程中存在过错的相关证据，被告应将兑店费17万元返还原告，并自本判决生效之日起至实际还清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于保证金1万元及利息。双方合同解除后，并按协议约定，被告将保证金1万元返还给原告，并自本判决生效之日起至实际还清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。关于被告的辩称，因被告不能提供支持自己抗辩观点的相关证据，故本院对被告的辩称不予支持。综上所述，原告要求解除与被告之间的房屋出租协议，被告返还原告房屋租金、兑店费及利息、保证金，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、2017年10月13日王旭光与高宝波签订的房屋出租协议于本判决生效后立即解除；二、王旭光按照高宝波实际租用房屋的时间收取租金，高宝波超出支付的部分房屋租金，由王旭光返还给高宝波；三、王旭光于本判生效后立即返还高宝波兑店费17万元、保证金1万元及利息（自本判决生效之日起至实际还清日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回高宝波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由王旭光负担。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为：双方之间签订的《房屋出租协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该房屋出租协议虽为租赁协议但同时具有经营权转让的性质，双方之间就原饭店经营权的转让亦进行了约定，王旭光作为饭店经营权转让人及房屋出租人负有保证所提供的房屋能够进行饭店经营的义务，而通过一审法院向长春市同鑫热力有限公司针对供暖问题的调查笔录以及高宝波与王旭光之间的录音可以证实王旭光所提供的房屋存在私自改造供暖线路致使暖气不热的问题，该问题在高宝波向王旭光告知后，仍未予以解决，在目前东北的地域环境下此问题足以导致高宝波经营饭店的合同目的无法实现，故高宝波诉请解除双方《房屋出租协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除合同条件，本院予以支持，一审法院判决解除租赁协议，王旭光返还兑店费、保证金并支付利息正确。关于王旭光返还租金问题，由现场踏查可知高宝波已实际停止经营，但双方均不能提供停止经营的准确日期，亦未办理交接，高宝波应在本判决生效后立即向王旭光返还案涉房屋，王旭光将本判决生效后剩余租金返还高宝波。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7000元，由上诉人王旭光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 迪
代理审判员 李东鹤
代理审判员 贺银婷
二〇一八年四月二十三日
书 记 员 张维峰