湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2629号上诉人（原审原告）：赵智刚，男，1980年1月1日出生，汉族，住湖南省桃源县。被上诉人（原审被告）：范建文，男，1963年2月15日出生，汉族，住湖南省宁乡县。被上诉人（原审被告）：熊爱君，女，1964年3月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄晶，湖南金州律师事务所律师。上诉人赵智刚因与被上诉人范建文、熊爱君房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵智刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：一、一审法院没有追加房屋所有权人，遗漏了诉讼主体。被上诉人是租赁的茶子山村委会的房屋，并没有生鲜市场经营证件，也没有进行租赁备案，改建生鲜市场也没有合法营业资质。二、双方合同约定的租金为每月1200元，但一审法院主观调整为每月2100元，适用法律错误。事实上，周边的生鲜市场远没有这么高的租金。三、两被上诉人收取的诚意金1万元，实际上是押金，应当双倍返还。四、两被上诉人应退还多收取的改造费2000元。另外，两被上诉人强行锁门，给上诉人造成了经济损失5000元。上诉人的岳父谭军辉不能行使管理权力，物品也不是谭军辉领的。被上诉人范建文、熊爱君共同辩称，一、被上诉人是涉案门面合法转租人，房东并非本案的必要共同诉讼人，无需将其作为当事人追加，而且上诉人并未在一审中申请追加。二、一审法院认定的每月2100元的租金，不但远远低于当时的市场价格，还低于上诉人与被上诉人的口头约定价格。三、上诉人与被上诉人并未约定诚意金的性质为定金，故上诉人要求双倍返还缺乏法律依据。四、因涉案门面装修、招牌制造、电路改造都是被上诉人出资，因此改造费不存在退还的问题，而且上诉人在一审中并未提出该诉讼请求。五、租赁合同解除后，上诉人不存在任何损失，无需对其进行赔偿。另外，被上诉人也不存在过错和违约行为。赵智刚向一审法院起诉请求判令：1、确认赵智刚和范建文2015年8月10日签订门面租赁合同范建文违约，范建文、熊爱君共同连带承担支付双倍退还合同定金2万元；2、解除赵智刚和范建文2015年8月10日签订门面租赁合同不再履行，范建文、熊爱君共同退还赵智刚多预交的租金18600元；3、范建文、熊爱君承担赵智刚经济损失5000元。一审法院认定事实：范建文在长沙市岳麓区××街道茶山××楼经营生鲜市场。赵智刚从范建文处租赁该生鲜市场N11号门面，用于经营活鸡生意，该门面店名为：树上鸡。2015年4月21日，赵智刚向范建文交纳项目诚意金10000元，门面改造费5000元及租金33000元，针对赵智刚交纳的上述费用，范建文向赵智刚出具相应《收据》。之后范建文于2015年6月30日退还赵智刚门面改造费3000元。2015年8月10日，范建文作为出租方，赵智刚作为承租方签订了《门面租赁合同》。范建文将长沙市岳麓区观沙岭街道茶山馨苑15栋6号门面第一层（部分）租赁给赵智刚，租赁年限为2015年8月10日至2018年8月10日，月租金为1200元。同时该合同上明确注明：“本合同仅供办理营业执照使用，他用无效。”2016年7月23日，范建文向赵智刚发出《通知》，该通知明确赵智刚从2015年6月18日开业至2016年7月18日合同期满，要求赵智刚在2016年7月25日前与范建文协商续租的事宜，如不续租，则在2016年7月25日结清费用并搬离，逾期不搬离，范建文将采取措施，维护其权益。之后因双方未能就涉案相关事宜达成一致，范建文于2016年7月26日前往涉案门面，将门面内赵智刚的物品搬离，并出具了《见证清理单》。赵智刚的岳父谭军辉在上述《见证清理单》的“见证人”处签字确认，并代赵智刚领取了从涉案门面搬出的物品。另查明：1、范建文与熊爱君系夫妻关系。2、在庭审过程中，赵智刚认可谭军辉系其岳父，谭军辉帮赵智刚打理涉案门面的生意。一审法院认为，本案的争议焦点主要包括以下几个方面：一、关于涉案门面租金的问题。赵智刚主张依据其与范建文于2015年8月10日签订的《门面租赁合同》，涉案门面租金为每月1200元，范建文、熊爱君抗辩认为涉案门面的租金为每月3000元。一审法院认为，赵智刚与范建文虽签订《门面租赁合同》，但该合同上明确注明“本合同仅供办理营业执照使用，他用无效”，现赵智刚要求按该合同的约定来确定涉案门面租金，于理不合，不予支持。就涉案门面租金标准的问题，赵智刚与范建文未能协商一致，一审法院遵循公平原则，在考虑双方的主张及生鲜市场周边门面的租金价格的基础上，酌情确认涉案门面的租金为每月2100元。另，依据赵智刚在庭审过程中的陈述及范建文于2016年7月23日向赵智刚发出的《通知》，可知范建文于2015年6月18日将涉案门面交付予赵智刚。同时，依据双方提供的《见证清理单》可知，范建文于2016年7月26日将赵智刚在涉案门面的物品搬离，自此双方房屋租赁合同关系解除。据此，一审法院确认赵智刚与范建文之间涉案门面的租赁期为2015年6月18日至2016年7月26日。赵智刚需支付范建文涉案门面上述期间的租金27860元。[（2100元/月×13个月）+（2100元/月÷30天×8天）=27860元]。因赵智刚已向范建文交纳租金33000元，故范建文需退还赵智刚租金共计5140元。二、关于赵智刚主张双倍返还定金的问题。依据赵智刚提供的《收据》，该收据明确注明赵智刚向范建文交纳的10000元为诚意金，并非定金，故对赵智刚的上述主张，不予支持。现赵智刚与范建文的房屋租赁合同关系已于2016年7月26日解除，故范建文应将上述诚意金10000元退还给赵智刚。三、关于赵智刚主张范建文、熊爱君赔偿赵智刚经济损失5000元及门面改造费的处理问题。对此，一审法院认为，赵智刚并未提供证据证明范建文、熊爱君给赵智刚造成了经济损失，故对赵智刚的上述主张，不予支持。另赵智刚向范建文交纳的门面改造费，因范建文已经于2015年6月30日退还赵智刚3000元，剩余的2000元，一审法院认为，赵智刚已经实际使用了涉案门面，故上述剩余的2000元，范建文可不予退还。四、关于熊爱君是否应承担连带责任问题。一审法院认为，赵智刚与范建文的房屋租赁合同关系发生在范建文、熊爱君的夫妻关系存续期间，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，范建文对赵智刚的租金及诚意金的返还应认定为范建文、熊爱君的夫妻共同债务，熊爱君对范建文返还赵智刚的租金及诚意金承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第二百一十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认赵智刚与范建文于2015年8月10日签订的《门面租赁合同》自2016年7月26日起解除；二、限范建文、熊爱君于本判决生效之日起七日内退还赵智刚长沙市岳麓区××街道茶山××楼N11号门面租金5140元、诚意金10000元；三、驳回赵智刚的其他诉讼请求。本案案件受理费890元，由赵智刚负担490元，范建文、熊爱君共同负担400元。如果范建文、熊爱君未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本院二审补充查明：1、范建文与长沙市岳麓区观沙岭街道办事处茶子山村民委员会于2014年4月25日签订的《茶子山村门面租赁合同》第五条约定，合同期内，范建文可自营，也可将门面以招租、招商的方式租赁给第三方经营，但必须由范建文实行统一管理。2、赵智刚称其在2015年10月份左右就已经没有营业。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，范建文经出租人长沙市岳麓区观沙岭街道办事处茶子山村民委员会同意，将涉案门面转租给赵智刚，符合法律规定。虽然赵智刚与范建文于2015年8月10日签订了《门面租赁合同》，约定涉案门面租金为每月1200元，租期为三年，但该合同上明确注明“本合同仅供办理营业执照使用，他用无效”，结合两被上诉人提交的录音资料及其与其他租户约定的租金、租期，两被上诉人所称上述《门面租赁合同》约定的租金、租期并非双方的真实意思表示的概然性较高，本院予以采信。对此，一审法院基于公平原则，综合双方的主张及周边门面的租金价格，酌情确定涉案门面的租金为每月2100元，较为合理，本院予以维持。另，因双方并未明确约定门面租赁期限，故本案形成不定期租赁，范建文可以随时解除租赁合同。合同解除后，两被上诉人应将其所收取的10000元诚意金退还给赵智刚。关于赵智刚主张的经济损失及房屋改造费。因范建文已依法提前通知赵智刚解除合同，赵智刚的岳父兼门面管理人员确认并搬离了门面内的物品，且赵智刚早在2015年10月左右就已经停止营业，故赵智刚要求范建文赔偿经济损失及房屋改造费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，因长沙市岳麓区观沙岭街道办事处茶子山村民委员会并非本案的合同主体，本案的处理结果对其并不存在直接利害关系，故赵智刚请求将长沙市岳麓区观沙岭街道办事处茶子山村民委员会追加为本案当事人的主张不成立，一审程序合法。综上所述，上诉人赵智刚的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由上诉人赵智刚负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一七年七月十日书 记 员  周 翔