广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第983号
上诉人（原审被告）：罗国明，住广州市花都区。
委托代理人：古伟标，李院锋，均系广东古谷律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区新华街茶元路10号。
法定代表人：梁丽甜，职务：总经理。
委托代理人：古伟标，李院锋，均系广东古谷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨辅民，住广州市花都区。
被上诉人（原审原告）：陈小惠，1969年7月30日，广州市花都区新华街新街大道50号C座204房。
两被上诉人共同委托代理人：李遥约，广东安国律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：黄穗生，广东安国律师事务所实习律师。
原审被告：广州市花都区新华街新街村钟村经济合作社，住所地广州市花都区新华街新街村。
负责人：钟维铰，职务：社长。
委托代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。
上诉人罗国明、广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）因与被上诉人杨辅民、陈小惠、原审被告广州市花都区新华街新街村钟村经济合作社（以下简称钟村经济社）房屋买卖合同一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：1992年8月31日，钟村经济社（甲方）与香港美崇有限公司（乙方）签订合作开发自留地协议一份，约定甲方提供基建用地面积约2000平方米，乙方负责全部基建工程投资费用（包括报建费、三通一平费、勘测设计费、建筑管理费、税费、水电报装安装费以及产权证手续费等费用）建设综合楼。每幢楼宇一、二层建筑面积产权归甲方所有，三至七层建筑面积产权归乙方所有；八、九层如每幢楼宇相隔的间距不超出1.6米以及城建部门准许建设的情况下八、九层建筑面积归乙方所有。甲方负责提供土地使用以及有关土地使用证明、文件，并可协助乙方到城建部门、国土部门办理该建筑用地有关资料和划出红线平面规划图等工作，但一切费用全由乙方负责支付。乙方负责综合楼以及综合楼范围内的道路建设的全部投资和各项费用。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。钟村经济社和香港美崇有限公司在协议上盖章签字。罗国明作为香港美崇有限公司的代表在协议上签名。该协议书并经新华镇农村承包合同管理处鉴证。2000年5月14日，钟村经济社（甲方）与罗国明（乙方）签订与钟村经济社共建房协议，约定为促进新街大道东原新兴大厦早日建成，早日移交2层给经济社使用，现将新兴大厦三楼以上南座1幢楼房优惠给经济社集资。一、单价：统一均价为580元／m2，不包括房产证。二、此楼房报建、市政、公建、质监、消防等手续完善，可办理房产证。如办证，其费用由买方负责，销售商免费为各用户办理手续。……罗国明与钟村经济社签订上述协议后，罗国明个人挂靠城镇公司对该地块进行开发建设，罗国明与城镇公司没有提交双方签订的挂靠合同，但双方确认罗国明与城镇公司的挂靠关系及确认新兴大厦全部由罗国明投资建设，罗国明只向城镇公司支付管理费。
2002年5月31日，杨辅民、陈小惠（乙方）与钟村经济社（甲方）签订一份新兴大厦购房合同书，约定杨辅民、陈小惠向钟村经济社购买座落在新华镇新街大道东侧新兴大厦北座708房，建筑面积67.51平方米，房屋售价总款41181.1元，不包房产证。合同并约定凡购房者，由甲方负责协助办房产证，费用按政府有关规定计算，房产证及购房契税和附加税由乙方负责。合同另对双方的权利义务进行了约定。杨辅民、陈小惠和钟村经济社在合同上盖章、签名，罗国明在甲方钟村经济社经办人处签名及盖章。杨辅民、陈小惠在签订合同当天向罗国明支付了全部房款，由罗国明向杨辅民、陈小惠出具盖有花都市市政工程建设有限责任公司罗国明施工队印章的收据。罗国明于签订合同当天将房屋交付杨辅民、陈小惠使用。杨辅民、陈小惠收楼后，涉案房屋因未具备办证条件等原因一直未能办理房产证。
涉案房屋所在的楼宇新兴大厦3-9层（现地址广州市花都区新华街新街大道34号）于2013年9月13日进行了大确权，所有权人为城镇公司。该楼宇的首、二层所有权人为钟村经济社（未办理确权）。
2014年1月20日，城镇公司在涉案房屋所在楼宇新兴大厦张贴新兴大厦办证告知书，内容：“经过近2年的多方努力，现本大厦业主可办理商品房房产证，但办理房产证的同时，业主需自愿补交以下费用：一、办证税费：每平方约55元；二、规划测量费用：每平方12元；三、规划验收费用：每平方23元；四、土地价款：每平方210.5元；五、管理费：每平方21.34元；六、不可预见费：每平方23.5元；七、评估价款：每平方26元。备注：912房业主已交款，并办理好房产证。”2014年5月16日，城镇公司及案外人广州市花都三和税务师事务所有限公司在新兴大厦张贴通知，主要内容：城镇公司和罗国明共同委托广州市花都三和税务师事务所有限公司为新兴大厦提供办理房地产权证报税专业代理服务，业主请在2014年8月31日前自愿报名、交款、提交资料办证。
2014年8月5日，杨辅民、陈小惠向原审法院提起本案诉讼，请求：1.钟村经济社、罗国明协助杨辅民、陈小惠办理广州市花都区新华街新街大道34号新兴大厦708房的房产证；2.本案诉讼费用由钟村经济社、罗国明承担。
原审诉讼中，杨辅民、陈小惠变更第1项诉讼请求为：钟村经济社、罗国明及城镇公司三方协助杨辅民、陈小惠办理广州市花都区新华街新街大道34号新兴大厦708房的房产证（具体协助方式为：城镇公司与杨辅民、陈小惠重新签订广州市商品房买卖合同；城镇公司代杨辅民、陈小惠向相应国家机关缴纳办理房产证的税费，并出具相关完税证明；城镇公司提供涉案房屋宗地图及分户图；城镇公司在广州市房地产转移登记申请书上盖章；钟村经济社、罗国明协助杨辅民、陈小惠办理）。
钟村经济社在原审中答辩称：杨辅民、陈小惠起诉的证据理由均不充分，杨辅民、陈小惠在起诉状中的陈述均不属实，请求法院依法驳回杨辅民、陈小惠的诉讼请求。钟村经济社只是协助罗国明建设新兴大厦，所出售的房屋由罗国明收取房款，钟村经济社并非涉案房屋的所有人，也非实际卖方，涉案房屋的买卖与钟村经济社无关，杨辅民、陈小惠在购买房屋后并没有向钟村经济社提出要求办理房产证，相反，在房屋可以办理房产证时，罗国明曾以城镇公司的名义催促杨辅民、陈小惠交纳办理房产证的费用，但杨辅民、陈小惠认为费用过高而没有主动办理，杨辅民、陈小惠的诉讼请求与钟村经济社无关。
罗国明在原审中答辩称：一、杨辅民、陈小惠的诉讼请求不明确、不具体，杨辅民、陈小惠的诉讼请求是要求钟村经济社、罗国明协助办理房产证，具体要求如何办理杨辅民、陈小惠在起诉状中并没有列明，罗国明力所能及的可以做。二、杨辅民、陈小惠向法庭提交的购房合同的买、卖方主体中甲方是钟村经济社，乙方是杨辅民、陈小惠，在合同中罗国明不是购房合同的主体，无论开发的主体是否为罗国明，但书面合同的主体并没有罗国明或城镇公司，因此，杨辅民、陈小惠要求罗国明协助办理房产证没有法律依据。杨辅民、陈小惠将罗国明作为被告、将城镇公司作为第三人与合同主体是不对应的。
城镇公司在原审中述称：除同意罗国明的答辩意见外，补充如下：城镇公司并非购房合同的相对方，也未享受合同带来的利益，杨辅民、陈小惠没有任何理由可以强迫城镇公司与其重新签订合同。且假设城镇公司愿意与其重新签订合同，但重新签订的合同的权利义务会与原购房合同有很大的区别，原有八户已办证的业主，其房屋的价格已发生变更，该价格是经过会计事务所评估的。而且只是重新签订合同也达不到房管局要求办证的标准，更何况根据合同自由的原则，城镇公司没有义务与杨辅民、陈小惠签订合同。另，因城镇公司不是负责开发新兴大厦，房屋宗地图、分户图等相关图纸不在城镇公司手中。
城镇公司在原审庭审中提供广州市商品房买卖合同及房产证等证据证明新兴大厦已经有8户业主按其通知要求缴纳相关费用及重新签订合同后办理了房地产权证。杨辅民、陈小惠等业主认为城镇公司要求其缴纳的相关办证费用过高，不合理，且认为钟村经济社和罗国明在出售涉案房屋前应交清相关税费，不能在出售房屋后将税费转嫁给杨辅民、陈小惠等业主承担，城镇公司允许罗国明挂靠，因此应协助杨辅民、陈小惠等业主办证。
原审审理过程中，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函查询涉案楼盘是否属于历史遗留办证难楼盘？涉案楼盘的房屋是否具备办证条件？如具备操作流程如何？城镇公司张贴的办证告知书所列的办证费用是否合理？杨辅民、陈小惠等办证是否需要提交购房资格证明等。该局复函称：涉案楼盘不属于我区历史遗留“办证难”的楼盘；涉案房产所在楼盘已办理初始登记，3-9层的所有权人为城镇公司。根据《房屋登记办法》的有关规定，开发商和购房人提交如下资料可向我局申请办理《房地产权证》：1.购房合同；2.完税证明；3.购房人的身份证明及近期免冠证件照片一张；4.房屋宗地图、分户图一式两份；5.广州市房地产转移登记申请书等。
原审诉讼中，杨辅民、陈小惠于2014年11月13日向原审法院提交了《购房资格证明》。
原审法院认为：杨辅民、陈小惠与钟村经济社签订新兴大厦购房合同书，约定杨辅民、陈小惠向钟村经济社购买涉案房屋，钟村经济社负责协助办理房产证。因此，钟村经济社对办理房产证负有协助义务。涉案新兴大厦由罗国明挂靠城镇公司开发建设，合同虽由杨辅民、陈小惠与钟村经济社签订，但购房款由罗国明收取，罗国明为实际出卖人，对办理房产证亦应负有协助义务。至于城镇公司，因城镇公司允许罗国明挂靠其进行开发建设，因此罗国明挂靠城镇公司所进行的民事活动所产生的民事责任应由罗国明与城镇公司共同承担。杨辅民、陈小惠向钟村经济社、罗国明购买涉案房屋并已入住多年，城镇公司从未对双方存在的房屋买卖关系提出异议，也没有案外人对涉案房屋主张权利，而且，涉案房屋现大确权在城镇公司名下，城镇公司也于2014年1月20日、5月16日分别在新兴大厦张贴办证告知书和通知，表示在业主补交相关费用的情况下愿意为业主办证。因此，城镇公司作为新兴大厦的开发商应当承担协助杨辅民、陈小惠办理房产证的责任。根据合同约定，办理房产证的税费由杨辅民、陈小惠承担。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定于2014年12月18日作出如下判决：钟村经济社、罗国明、城镇公司共同协助杨辅民、陈小惠办理广州市花都区新华街新街大道34号新兴大厦708房的房地产权证，办理房地产权证的相关税费由杨辅民、陈小惠承担。案件受理费100元，由钟村经济社、罗国明、城镇公司共同负担。
判后，上诉人罗国明、城镇公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、判令罗国明与城镇公司协助办证，没有合同依据。涉案《购房合同书》是杨辅民、陈小惠与钟村经济社签订的，该合同签订的主体既不是罗国明，也不是城镇公司，依据合同的相对性原则，要求罗国明与城镇公司协助办证没有合同依据和法律依据。二、要求罗国明协助办证，超出罗国明的能力范围。根据《房屋登记办法》有关规定，开发商和购房者向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局提交如下资料可以申请办理《房地产权证》：购房合同、完税证明、购房人的身份证明及近期免冠证件照片一张、房屋宗地图、分户图、广州市房地产转移登记申请书。罗国明作为实际开发人，是自然人，显然不具备房管局要求的《购房合同》的签订资格、也没有资质出具完税证明。至于房屋宗地图、分户图，由于涉案房屋并非真正的商品房开发，罗国明于建设时并未制作宗地图及分户图；况且杨辅民、陈小惠入住涉案房屋后，均对房屋的内部结构（如阳台装防盗网）做出改变，即使罗国明能提供当初的分户图，也是与现实不相符的。同时罗国明本人也不具备制作图纸的资质。要求罗国明提供上述资料，显然超出其能力范围。三、城镇公司不应承担协助杨辅民、陈小惠办证责任。涉案房屋大确权至城镇公司名下，属情势变更。姑且不论涉案合同书的效力，就其内容而言，其与一般的商品房销售合同是有本质区别：1、钟村经济社作为房屋的销售方，并不具备房地产开发资质；2、涉案房屋所在地块于签订合同时未缴纳地价，未确权，即杨辅民、陈小惠购买的房屋是不具备办证条件的。为此杨辅民、陈小惠购买的房屋价格亦远远低于当时普通商品房市场价格。故此开发商无须为涉案房屋办理产权证。涉案房屋所属地块约10亩，涉案房屋占地面积约1／3，罗国明欲与他人合作开发剩余土地，为此按照相关部门的要求一次性缴纳整地块的土地出让金，故此涉案房屋能够确权至城镇公司名下。由于罗国明缴纳了高昂的地价，为涉案房屋能够办理产权证创造了条件，基于此种情势变化，杨辅民、陈小惠应与城镇公司、罗国明对办理产权证的问题重新协商。四、城镇公司张贴办证公告，属于新要约。2014年1月20日、5月16日城镇公司张贴办证告知书，表示在业主支付相关费用的情况下愿意为业主办证。城镇公司上述行为独立于杨辅民、陈小惠与钟村经济社签订的《购房合同书》，属于新要约，若杨辅民、陈小惠作出承诺，城镇公司则会协助其办理产权证。涉案楼房中已有八间房屋办妥产权证，系因该八住户与有房地产开发资质的城镇公司重新签订了房管局提供的格式《房屋买卖合同》，该合同约定双方的权利义务与杨辅民、陈小惠《购房合同书》完全不一样。需要强调两点：一是《房屋买卖合同》约定的房价大幅提高。因涉案房屋当时不具备办证条件，房价远远低于市场价，现时要求办证，房管局要求按现时房屋的评估价值确定房价，再进一步确定相关的税费。二是城镇公司若与杨辅民、陈小惠签订《房屋买卖合同》，造成城镇公司有营业收入的表象，令到城镇公司承担营业税，产生额外的负担。为此，罗国明、城镇公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回杨辅民、陈小惠的诉讼请求。
被上诉人杨辅民、陈小惠答辩称：小业主虽然与钟村经济社签订合同，但购房款是罗国明收取，钟村经济社和罗国明一审多次表示合同签订是为了罗国明出卖涉案房屋，罗国明才是实际的出卖人，并且罗国明在合同经办人中有签名确认的。而涉案房屋是由罗国明挂靠在城镇公司进行建设开发，实际开发商是罗国明。城镇公司允许罗国明进行挂靠，理应对罗国明因此产生的法律责任共同承担，所以应该为我方办证。罗国明、城镇公司承认涉案房屋之所以不能大确权，小业主不能办证，是因为罗国明拖欠了土地出让金，后来罗国明补交上去的。罗国明补交土地出让金行为，不是情势变化，是罗国明应该在开发涉案房屋之前就应该缴纳的，而土地的出让金缴纳是法律规定涉案房屋实际开发商罗国明的义务责任，不能因为拖延交纳而不给小业主办证，或者不能因为后来补缴而拒绝办证。
原审被告钟村经济社述称：不同意原审判决，对罗国明、城镇公司的上诉没有意见，钟村经济社也不应当承担协助小业主办证的义务。
经二审审查，各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审庭询中，城镇公司述称其具有新兴大厦的宗地图和分户图，有能力协助办证。
本院认为：杨辅民、陈小惠与钟村经济社签订有购房合同书，约定钟村经济社负责协助办理房产证，因此原审判决钟村经济社负有协助杨辅民、陈小惠办证的义务，并无不当。涉案新兴大厦由罗国明挂靠城镇公司开发建设，虽然合同由杨辅民、陈小惠与钟村经济社签订，但购房款实际由罗国明收取，房屋亦由罗国明交付给杨辅民、陈小惠使用，故原审认定罗国明为实际出卖人理据充分，本院予以认可。罗国明作为实际开发主体及实际出卖人，根据权利义务相对等原则，其在收取了杨辅民、陈小惠购房款项后，负有协助杨辅民、陈小惠办理房地产权证的义务。罗国明以协助办证超出其能力范围为由上诉请求不承担协助办证义务，显属无理，本院不予支持。涉案新兴大厦是罗国明借用城镇公司名义开发建设，城镇公司出借名义给罗国明进行开发建设，应对罗国明以其名义所进行的民事活动对外承担法律责任，城镇公司对外作为涉案新兴大厦的开发商，亦负有协助购房人办证的法定义务。现新兴大厦初始登记在城镇公司名下，城镇公司亦确认其具有新兴大厦的宗地图、分户图，有能力协助办证，故原审判令钟村经济社、罗国明、城镇公司共同协助杨辅民、陈小惠办理涉案房屋的房地产权证，具有现实可履行性。城镇公司出借名义给罗国明开发建设新兴大厦，现新兴大厦亦初始登记在城镇公司名下，城镇公司上诉称涉案房屋大确权至城镇公司名下属情势变更，理据不足，本院不予采纳；城镇公司上诉称原审判决强令城镇公司与购房人重新签订合同，因原审判决并无此项内容，故城镇公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，罗国明、城镇公司的上诉请求理据不足，本院不予采纳，审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗国明、广州市花都城镇建设开发有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年五月十八日
书记员 杨银桃