成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金牛民初字第3363号
原告四川省社会主义学院。住所地：成都市金牛区。
法定代表人刘仁勇，副院长。
委托代理人肖忠平，四川川蓉律师事务所律师。
被告四川现代疑难病研究院有限公司。住所地：成都市金牛区。
法定代表人刘言正。
委托代理人赵鸿，四川明炬律师事务所律师。
原告四川省社会主义学院（以下简称社会主义学院）与被告四川现代疑难病研究院有限公司（以下简称现代疑难病医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨实担任独任审判进行审理。被告现代疑难病医院提出管辖权异议，本院经审查认为其管辖权异议不成立，裁定予以驳回。被告现代疑难病医院不服提起上诉，成都市中级人民法院裁定驳回其上诉。本院于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告社会主义学院的委托代理人肖忠平和被告现代疑难病医院的法定代表人刘言正、委托代理人赵鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年12月7日，原、被告之间签订《房屋租赁合同书》，合同约定：原告将位于成都市金牛区青羊东一路×号的190平方米营业房租赁给被告作为诊所使用，租赁期限三年，从2012年1月1日起至2014年12月31日止，租赁费为第一年每平方米每月60元，即每年136800元，第二年每平方米每月70元，即每年159600元，第三年每平方米每月80元，即每年182400元。被告使用期间应保证原告房屋结构的完整性，被告对租赁房屋的装修在本合同结束后，不得撤除或损坏。一方违约，违约方还应支付年租金10%的违约金。合同还约定了其他相关事项。协议签订后，被告按约定交纳了租金和履约保证金。合同到期前，原告提前通知被告不再续租，要求被告按期腾退租赁房屋，被告声称暂时有困难，请求延期，原告同意延期两个月。双方于2015年1月5日签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定从2015年1月1日起至2015年2月28日止，共计两个月为被告另觅新址时间，到期必须搬迁，原告有权采取必要措施，由此造成的一切后果由被告自行负责，协议还约定了其他相关事项。延长的租赁期限届满后，被告仍拒绝搬迁，另外在租赁期间被告违反约定破墙开窗和破墙开店，严重损害租赁房屋结构的完整性，应承担相应的违约责任。原告请求依法判令被告立即腾退位于成都市金牛区青羊东一路×号的190平方米租赁房屋，腾退时不得拆除或损坏现有房屋装修，并结清占有使用该房屋期间的水电费；判令被告按原租金标准（80元/平方米/月），支付从2015年3月1日起至实际腾退上述租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费；判决被告恢复承租房屋的墙体原状；判令被告支付原告违约金15960元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告不存在违约行为，当初原告主动找到被告租赁房屋，并提出很多优惠条件，原告单位的相关领导答应被告可以续租，基于此，被告才同意租赁原告房屋并投入了大量的装修。被告租赁该房开设诊所，不存在原告所称的破墙开店，也没有影响房屋的结构，被告的诊所为社区提供大量的服务，原告对被告停水停电给被告造成很大的损失，被告保留起诉的权利，请求法院查明事实，依法作出判决。
经审理查明，位于成都市金牛区青羊东一路×号7栋房屋的产权系社会主义学院所有。2011年12月7日，社会主义学院下属的后勤服务中心（甲方）与现代疑难病医院（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定，甲方将青羊东一路×号7栋1楼190平方米营业用房有偿租赁给乙方作为诊所使用，租赁时间从2012年1月1日至2014年12月31日止，共计三年，如需续租，应提前一个月与甲方协商，租赁费为第一年每平方米每月60元，第二年每平方米每月70元，第三年每平方米每月80元，租赁房屋面积190平方米，乙方交5万元作为保证金，合同终止后甲方退还乙方，乙方在使用期间，应保证甲方房屋结构的完整性，在不损害房屋结构的前提下，若需进行内部装修或改变房屋内部的现有装修、室外张挂招牌等，应事先书面通知甲方，待甲方同意后方能进行装修或改变其装修，乙方对房屋的装修在本协议结束后，乙方不得撤除或损坏其装修，否则退房后将不退还租房保证金，如任何一方违约，履约方可单方终止本合同，违约方应赔偿由此对履约方造成的损失，同时应处罚违约方年租金10%的违约金，违约方的所有损失自行承担。合同还对双方的其他权利义务进行约定。上述合同签订后，社会主义学院按约定将房屋交付现代疑难病医院，现代疑难病医院对房屋进行装修后作诊所使用，并按约定支付房屋租金。期间，现代疑难病医院在租赁房屋旁搭建房屋，并在租赁房屋墙上开设窗户，社会主义学院知道后要求现代疑难病医院拆除搭建违章建筑，恢复外墙原状。2014年1月8日，社会主义学院向现代疑难病医院发出《关于办公用房停止出租的通知》，提出根据相关文件规定，租赁合同于2014年12月31日到期后将不再续签合同，请早日做好搬迁准备。同年10月29日社会主义学院再次发出内容相同的一份《关于办公用房停止出租的通知》，要求现代疑难病医院做好搬迁准备。合同到期后，现代疑难病医院提出搬迁有一定困难，要求延长租期。经双方协商，于2015年1月5日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定，延长租期两个月，租金按原合同约定的每平方米每月80元计算，两个月共计30400元，水、电按表计量收费，按时间使用情况于退房时结算，现代疑难病医院应保证房屋结构的完整性，对房屋的装修，在本协议结束后，按原合同不得撤除或故意损坏，否则退房后将不退还房屋保证金，社会主义学院不另行支付装修损失费。上述补充协议签订，现代疑难病医院继续使用租赁房屋。续租期限届满后，现代疑难病医院没有按约定期限将租赁房屋退还社会主义学院，社会主义学院向本院提起诉讼。
诉讼期间，双方就截止2015年8月7日，现代疑难病医院欠社会主义学院水电费达成一致，欠电费5650.25元、水费228.28元，合计5878.53元。
上述事实有房屋产权证、房屋租赁合同书、房屋租赁合同补充协议、关于擅自破墙开店拆除通知、整改通知、关于办公用房停止出租的通知、现代疑难病医院的报告、照片、确认书及庭审笔录等证据在案予以印证。
本院认为，原告社会主义学院和被告现代疑难病医院于2011年12月7日签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。该合同约定，原告将其位于成都市金牛区青羊东一路×号7栋1楼190平方米营业用房有偿租赁给被告作为诊所使用。2014年12月31日到期后，原告同意被告续租两个月，并签订《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议也系合法有效，对双方具有法律约束力。租赁期限届满后，原告不同意继续与被告签订租赁合同，双方的租赁关系应当终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物使用后的状态”的规定，原告要求被告立即腾退租赁使用的成都市金牛区青羊东一路×号7栋1楼的190平方米房屋，腾退时不得拆除或损坏现有房屋装修，并结清占有使用该房屋期间的水电费的诉讼请求，本院应予支持。租赁合同到期后，被告仍在继续使用上述房屋，原告要求被告按原租赁合同租金标准每平方米每月80元，即每月15200元支付从2015年3月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告在租赁房屋期间未经原告同意在房屋墙体上进行改建，不符合合同约定，属于违约行为。原告要求判决被告恢复承租房屋的墙体原状，并支付违约金15960元的诉讼请求，符合合同约定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、四川现代疑难病研究院有限公司应于本判决生效之日起十日内将成都市金牛区青羊东一路×号7栋1楼的190平方米房屋腾退给四川省社会主义学院，腾退时不得拆除或损坏现有房屋装修；
二、四川现代疑难病研究院有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月15200元支付四川省社会主义学院房屋使用费，从2015年3月1日计算至租赁房屋交还之日为止；
三、四川现代疑难病研究院有限公司应于本判决生效之日起十日内恢复成都市金牛区青羊东一路×号7栋1楼营业用房外墙面；
四、四川现代疑难病研究院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付至2015年8月7日所欠四川省社会主义学院水电费合计5878.53元，2015年8月7日以后的水电费在腾退房屋时一并结清；
五、四川现代疑难病研究院有限公司应于本判决生效之日起十日内支付四川省社会主义学院违约金15960元。
四川现代疑难病研究院有限公司如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3160元，简易程序减半收取1580元，由四川现代疑难病研究院有限公司负担。四川省社会主义学院已预付199元，上述款项四川现代疑难病研究院有限公司应于本判决生效之日起10日内履行。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨 实
二〇一五年八月二十五日
书记员 冯施语