盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1103民初2370号原告：杨迪，男，满族，1985年3月18日出生，辽宁省北镇市人，现住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：项志平（原告母亲），汉族，1962年12月4日出生，黑龙江省安达市人，，住址同原告。委托诉讼代理人杨国地，辽宁盛达律师事务所律师。被告：盘锦荣盛房地产开发有限公司，地址盘锦市兴隆台区惠宾大街116号。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵亮，盘锦荣盛房地产开发有限公司员工。被告：李海洋，男，汉族，1986年10月27日出生，辽宁省盘锦市人，无业，住盘锦市兴隆台区盛锦花都小区14-2-2201.委托诉讼代理人：王桂香（李海洋母亲），汉族，1964年1月7日出生，无业，住盘锦市兴隆台区。被告：廊坊荣盛物业服务有限公司，住所地盘锦市兴隆台区芳草路西海洋街南。负责人：赵明永，该公司总经理委托诉讼代理人：刘世操，男，该公司职工。原告杨迪诉被告盘锦荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产）、李海洋、廊坊荣盛物业服务有限公司（以下简称荣盛物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年8月24日立案登记，于2017年10月27日、2018年1月12日、3月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人项志平、杨国地，被告荣盛地产委托诉讼代理人赵亮，被告李海洋委托诉讼代理人王桂香，被告荣盛物业委托诉讼代理人刘世操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨迪诉讼请求为：判决三被告恢复房屋原状或者给付原告财产损失6480元、鉴定费2000元，共计8480元。事实和理由：2017年8月2日早8时许，原告发现坐落在兴隆台区盛锦花都14-2-2101室自家房屋棚顶被水浸湿，经询问楼上的被告李海洋家没有用水，为此原告母亲将此事告知被告荣盛物业，物业公司称，建筑方没有时间，明天抽出时间亲临现场查看。8月3日下午，物业公司领着建筑方的李光明查看后告知：可能是上下排水管裂了，需要找人维修，外面太滑，等墙干了再维修，少说得3天。3天后没有人来维修。8月8日天降大雨，原告家房屋棚顶漏水更加严重，壁纸浸湿、地板被水浸泡，原告母亲再次找物业。9日，李光明和赵亮等几个人来到现场查看，原因为楼上空调排水管插到地漏里了，水超过防水截点，渗漏到原告家，与建筑方无关。原告找到被告李海洋家，李海洋称空调已安装三年，从未发生此漏水现象，应当是被告荣盛地产防水未做好，给原告家淹了。原告认为，楼上跑水将原告家棚顶、墙壁纸浸湿，木质地板被水浸泡与被告荣盛地产空调间防水质量不过关、被告李海洋使用空调百叶间不当及荣盛物业管理百叶间不当造成，因此，请求三被告承担赔偿责任。原告为支持其主张，提供如下证据：1、照片23张、光盘一张、业主报修记录表一份。证明被告李海洋家的地漏堵塞渗水将原告的房屋浸泡情况及被浸泡后原告向物业报修的情况。2、盘锦市中级人民法院委托辽宁和信资产评估有限公司对涉案资产作出的辽和信评报字（2017）第021号资产评估报告及鉴定费收据。证明原告损失为6480元，为此产生的评估费2000元。被告荣盛地产质证认为：证据只能证明原告的损失，不能证明损失的原因及承担责任的主体，根据侵权责任法相关规定在没有做出房屋漏水原因的情况下，该证据与本案无关。被告李海洋质证无异议。被告荣盛物业质证认为，原告诉讼主体有误，损失与物业无关。本院认证，证据来源合法与本案有关联，可证待证事实，予以采信被告荣盛地产辩称：原告无权向我公司主张权利，我公司没有义务赔偿原告经济损失，理由如下：原告家被水浸泡，不是我公司的责任，浸泡原因是因楼上李海洋家空调冷凝管插到下水地漏（有现场照片）导致雨季积水不能及时排除，超出防水高度，致使积水渗透原告家墙面，导致原告家受损害，故应当由被告李海洋承担原告家的赔偿责任。请法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告荣盛地产为支持其主张，提供照片两张。证明经被告调查漏水的原因是楼上业主将空调冷凝水管插到百叶间地漏里，导致堵塞、积水，积水超过防水线高度才渗到原告家里，漏水的原因与房屋质量无关，即与荣盛地产无关。原告质证认为，真实性无异议，照片能证明空调百业间存在积水，积水造成原告家财产损失，证明荣盛公司在做百叶间的时候防水不到位导致渗透将原告家的财产毁损，应该承担责任，如果空调冷凝水管插到百叶间地漏里造成堵塞，李海洋家也应该承担责任。被告李海洋质证认为，真实性有异议，拍摄照片的时候没有通知我们，无法确认真实性。空调是专业人员安装的，且李海洋已居住好几年，之前都没有漏水，该证据不能证明是管子插在地漏导致堵塞的，也不能证明是李海洋将管子插入地漏。被告荣盛物业质证认为，真实性无异议，照片能证明是因为百叶间业主没有按照规范使用造成的地漏堵塞。本院认证，仅此证据不足以证明房屋漏水原因，不能实现证明目的，不予采信。被告李海洋辩称：2016年1月被告李海洋入住原告家楼上，2017年1月17日购买的长虹空调，由专业人士安装，原告的房屋被淹是在2017年8月2日，在长达一年多的时间里多次下雨，如果是我家空调使用不当造成漏水，原告家早就应当有漏水现象出现了。另外，被告所称的插到百业间的地漏里的管子不是李海洋家的，所以不应当由李海洋承担责任。被告李海洋为支持其主张，提交照片一张。证明现在百叶间里依然有一个管子和杂物，李海洋从未进过百叶间，物业对百业间负有管理责任。原告质证无异议。被告荣盛地产质证无异议。荣盛物业质证认为，照片能证明硬管高于防水层导致楼下的损失，依据物业管理协议应该由李海洋负责赔偿，如果是渗漏导致的漏水应该由地产承担，物业不应该承担连带责任。本院认证，各被告对真实性均无异议，该证据与本案有关联，予以采信。被告荣盛物业辩称：原告诉告物业公司主体有误，如果房屋漏水是房屋质量问题应该荣盛地产，防水没有超过保质期，原告报修后，物业安排工作人员到现场处理，发现在地漏上加高了一个管子，高于防水层，这种行为属于业主私改共同区域，依据物业前期管理协议和业主管理公约，楼上业主应该负全部责任。空调百叶间在管理上有专用的冷凝水管，在施工的时候就存在，业主并没有使用，导致原告家房屋漏水的百叶间是被告李海洋使用，荣盛物业不应当承担责任。被告荣盛物业为支持其主张，向本院提交如下证据：1、荣盛·盛锦花都小区装饰装修管理协议书。证明第三条第5项约定了违约责任，地漏堵塞是装修导致的，我物业没有责任。2、荣盛·盛锦花都小区临时管理规约。证明第七条第1项中约定了共用部位的范围，规定共用区域存在问题由共同业主承担责任，与物业无关。原告质证认为，真实性无异议，但是不能排除物业的责任，物业及地产均存在过错的，应该承担连带赔偿责任，百叶间由居住在楼上的李海洋使用，楼下漏水楼上李海洋家应该承担责任。被告荣盛地产质证认为，原告造成的损失不是房屋质量问题，与地产无关。被告李海洋质证认为，不是因为我家装修造成的冷凝水管堵塞，百叶间只是在装修空调的时候装修师傅进去过一回，买房时也不知道空调间有没有这个管，我家没有改装过，据说是我家装修荣盛地产才给百业间做的防水。本院认证，真实性、合法性均予认定，但不能实现证明目的，不予采信。3、荣盛地产工作人员与原告报修后在百叶间拍照的工人的电话录音一份。证明漏水的原因与物业无关，是业主私自改动下水路径，使雨水不能顺流高于防水层造成的漏水原告质证认为，不能排除物业的责任，物业应该承担共同赔偿责任。荣盛地产质证认为，录音能证明漏水的原因，是因为冷凝水管插入地漏导致排水不畅造成的，与我公司无关。被告李海洋质证认为，真实性有异议，原告是2号报修的，物业公司8号才给原告维修，没有及时维修，物业应该承担责任。本院认证，不符合证据形式要求，对真实性、合法性、关联性均不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年2月19日原告杨迪购买荣盛地产开发的盘锦市兴隆台区盛锦花都小区14-2-2101建筑面积108.7平方米房屋，2015年—2016年间年原告对房屋进行了装修。被告李海洋家位于原告杨迪家楼上，2015年购买房屋，2015年11月装修，2016年1月17日购买安装了长虹牌空调，2016年1月底入住。2017年8月2日8时刚下过小雨，原告母亲发现自家房屋从北阳台开始漏水，找到荣盛物业维修，8月3日物业工作人员因刚下过雨，勘查现场路滑不安全，告知过几天检查漏水原因。8月8日天降大雨，原告房屋漏水严重，又找到荣盛物业，8月9日荣盛物业及荣盛地产的工作人员勘查现场，告知原告漏水原因是由于被告李海洋家的空调百业间下水口被一个管子堵住，雨水不能正常排出，超过了防水节点后渗漏。原告家的房屋棚顶、墙壁纸、木质地板均被水浸泡。被浸泡部分的装修价值经辽宁和信资产评估有限公司确认为6480元，评估费2000元。另查明，涉诉房屋的物业公司为被告廊坊荣盛物业服务有限公司，原告杨迪及被告李海洋均与物业公司签订了小区临时管理规约及装饰装修协议书，并依约交纳了物业管理费。其中管理规约第七条第一款第1项规定了楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等为业主共用部分，案涉空调百叶间为公共区域由居住原告家楼上的2201业主即被告李海洋使用。本院认为，公民的合法财产受法律保护。依据《中华人民共和国侵权责任法》的规定，因建筑物渗水等造成他人损害的，所有人、管理人、使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，被告荣盛物业公司与原告及被告李海洋签订了物业管理协议，原、被告均依约交纳了物业管理费，物业公司对小区中的公用设施设备负有维护与管理的义务。原告家初次发生漏水时，荣盛物业公司未能及时有效排除障碍至使大雨后原告家再次被浸泡，对原告的损失存在过错，其怠于管理的行为扩大了经济损失且构成违约，应当负有主要责任即承担原告损失70%的赔偿责任。原告杨迪家因楼上漏水将其财物浸泡造成损失是事实，虽然被告李海洋抗辩自家地面没有水，否认水是从自家漏下造成原告的损失与己无关。本院认为，在被告李海洋没有证据证明漏水原因的前提下，应当遵照水是从上往下流的自然规律，且从现有的证据不能排除是被告李海洋家的空调间地漏被堵，雨水不能及时排出渗漏原告家造成的损失。故被告李海洋作为该百业间的使用者，因其在使用百业间过程中疏予管理，未及时有效排除障碍，存在过错，应当对原告的损失负有次要责任，即承担原告损失30%赔偿责任。对于被告物业公司提出被告李海洋将百业间的下水管堵塞导致原告损失，应当由其个人承担责任的抗辩理由，无证据支持不能成立，本院不予支持。各被告在法定举证期限内未向本院提交对漏水原因鉴定的申请，视为其放弃该权利。原告主张的由被告荣盛地产共同承担赔偿责任于法无据，不予支持。综上，依据《民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第九十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第六项、第十九条、《物业管理条例》第五十三条、第五十五条的规定，判决如下：一、被告廊坊荣盛物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告杨迪房屋装修损失及评估费共计5936元。二、被告李海洋于本判决生效后十日内一次性赔偿原告杨迪房屋装修损失及鉴定费共计2544元。三、被告盘锦荣盛房地产开发有限公司不承担赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由被告廊坊荣盛物业服务有限公司承担35元，被告李海洋承担15元，原告杨迪承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  卜薇薇二〇一八年三月二十五日书记员  毕 坤