江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1136号
上诉人（原审原告）：吴云忠，男，1965年12月3日出生，汉族，浙江省龙游县人，住浙江省龙游县，
委托诉讼代理人：徐建军，江西同茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:聂蔚鹏，男，1981年9月6日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省宜春市袁州区，
委托诉讼代理人：李冬兰，女，系被上诉人聂蔚鹏妻子。
上诉人吴云忠为与被上诉人聂蔚鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴云忠及委托诉讼代理人徐建军，被上诉人聂蔚鹏的委托诉讼代理人李冬兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴云忠的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、2016年4月，上诉人向被上诉人催讨5月份的租金，被上诉人以资金困难，要求上诉人给予其时间待其店面转让后以收取的转让款支付租金，上诉人口头同意，应视为双方对原租赁合同自动解除的修改，达成了延期解约的意见，被上诉人应该承担其占有、使用店面期间拖欠的租金。一审仅凭合同约定的逾期30天支付租金合同自动解除条款，判决原租赁合同解除，显然认定事实错误；2、被上诉人到一审为此一直有沙发、桌椅等办公用品放置在租赁的店面内，在2016年6月份还在店面张贴了转让广告，证明被上诉人一直占有、使用店铺。一审认定店铺门为透明玻璃，不存在店铺内有贵重物品不方便收回店铺的情形，属认定事实错误；二、一审判决适用法律错误。认定押金系违约金没有法律依据，押金性质是对租赁物正常使用的担保，以及对承租人履行合同的担保，如承租人不履行合同，则押金不退，作为弥补出租人的损失，并非对承租人的惩罚性质。而双方约定的逾期支付租金每日按所欠租金的2%收取滞纳金，是对被上诉人的违约惩罚，属违约金的性质。一审将押金和违约金重合显然是错误的。
被上诉人聂蔚鹏答辩称，2016年5月，被上诉人交付了最后一次房租后，就将房屋的钥匙交给了负责租赁和收取房租的马盈丰,不存在还占有店铺的情况。
吴云忠向一审法院的起诉请求：1、判令解除双方签订的租赁合同，聂蔚鹏支付租金、违约金共计229950元（自2016年5月计算至2016年11月，共计144480元，实际要求计算至搬出租赁物之日止；违约金为20350×2%×30天×7个月=85470元）；2、本案诉讼费、保全费由聂蔚鹏承担。
一审法院认定事实：吴云忠系江西鼓楼房地产开发有限公司股东，案外人马盈丰曾系该公司员工。聂蔚鹏自2006年开始向江西鼓楼房地产开发有限公司承租宜春市鼓楼路20××楼××20B16-30号商铺，经营168网吧，由马盈丰负责租赁店面收租事宜。后上述商铺产权变更为吴云忠妻子吕阿平所有，吴云忠仍委托马盈丰负责店面租赁的所有事宜。
2014年12月18日，马盈丰代表吴云忠与聂蔚鹏签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限自2014年11月9日至2019年10月31日止。租金标准：2014年11月9日至2015年10月31日，每月租金18500元；2015年10月1日至2016年10月31日，每月租金20350元；2016年11月1日至2017年10月31日，每月租金22380元；2017年11月1日至2019年10月31日，租金按24号楼原重桂路二楼24C30-33号商铺（现为圆道网吧）的租金标准计算。租金支付：聂蔚鹏必须按期支付租金（合同签订即支付3个月租金），以三个月为一期，每期租金须在前一个月末前5天支付下三个月租金，即先支付租金后使用商铺，逾期未支付，每日按所欠租金的2%收取滞纳金，至交清所欠租金之日止，逾期30天，本合同自动终止，所交押金不退，其他损失吴云忠有权另行向聂蔚鹏索赔。保证金：聂蔚鹏须于本合同签订之日向吴云忠支付不少于三个月租金金额的租赁保证金55500元，保证金不计息，聂蔚鹏无违约如数退还。如聂蔚鹏违约，一旦达到双方约定的自动解除合同条件，吴云忠不需要通过双方协商或经过任何法律程序，即可收回商铺。
合同签订当日，聂蔚鹏按合同约定交纳了保证金55500元，继续经营168网吧，并于每月25日左右交纳租金，交纳至2016年4月。2016年5月初，聂蔚鹏因网吧经营状况不良，遂将网吧内设备进行处置后搬离了租赁商铺，但双方未办理解除租赁合同的手续。现租赁店面一直空置至今，故吴云忠诉至法院，提出了前述诉讼请求。
一审法院认为，一、对双方签订的《商铺租赁合同》解除问题。双方签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。聂蔚鹏承租吴云忠商铺经营网吧至2016年5月初，后将商铺内设备处置并搬离。对此，作为吴云忠委托租赁店面管理的马盈丰是清楚的。聂蔚鹏辩称其于2016年4月底向马盈丰交纳房租时就表示不再承租，并于2016年5月初将商铺钥匙交由马盈丰，解除了《商铺租赁合同》，马盈丰对此不予认可，聂蔚鹏又未提供证据予以证实，故该院对聂蔚鹏的该辩称意见不予采信。《商铺租赁合同》第二条第（三）款约定：先支付租金后使用商铺，支付租金逾期30天，本合同自动终止，聂蔚鹏所交押金不退，其他损失吴云忠有权另行向聂蔚鹏索赔。据此约定聂蔚鹏自2016年5月起就未支付租金，故至2016年5月30日，已经逾期30天未支付租金，该《商铺租赁合同》即自动终止，聂蔚鹏所交押金不退。吴云忠诉请解除双方签订的《商铺租赁合同》，根据合同约定，该合同已于2016年5月30日自动终止。二、聂蔚鹏是否还应向吴云忠支付租金及违约金的问题。双方签订的《商铺租赁合同》于2016年5月30日自动终止。而聂蔚鹏仅向吴云忠支付租金至2016年4月，故还应按合同约定支付5月租金20350元。至于吴云忠诉请2016年5月之后至聂蔚鹏实际搬离商铺之日的租金，因《商铺租赁合同》第七条约定：如聂蔚鹏违约，一旦达到双方约定的自动解除合同条件，吴云忠不需要通过双方协商或经过任何法律程序，即可收回商铺。且聂蔚鹏自2016年5月初即已搬空商铺内设备并搬离商铺，因商铺门为透明玻璃，在商铺外是可以看清商铺内情形，故不存在吴云忠所说商铺内有贵重物品不方便强行收回商铺情形。因此，吴云忠未收回商铺而让商铺空置至今，系其自行扩大的损失，该损失应由其自行承担。对违约金问题，《商铺租赁合同》第二条第（三）款既约定逾期未支付租金，每日按所欠租金的2%收取滞纳金，至交清所欠租金之日止，又约定逾期30天支付租金，本合同自动终止，所交押金不退。上述两项约定均系对承租人违约的惩罚，其目的和功能存在重合，聂蔚鹏庭审中表示不要求吴云忠退还押金，对此该院仅认可吴云忠已收取的押金55500元作为违约金，吴云忠无需再向聂蔚鹏退还。
综上所述，双方签订的《商铺租赁合同》于2016年5月30日自动终止。吴云忠诉请支付租金144480元（租金暂计算至2016年11月）及违约金85470元，该院仅支持支付租金20350元及用押金55500元抵付本案违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、吴云忠与聂蔚鹏签订的《商铺租赁合同》于2016年5月30日自动终止；二、聂蔚鹏于本判决生效之日起五日内支付吴云忠商铺租金20350元；三、聂蔚鹏向吴云忠支付违约金55500元（此款用聂蔚鹏所交押金55500元抵付）；四、驳回吴云忠的其他诉讼请求。案件受理费4749元，财产保全费1770元，合计6519元，由吴云忠负担5190元，由聂蔚鹏负担1329元。
经审理查明，一审查明的事实属实，二审对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人提供了二组证据，一、照片3张，用以证明被上诉人张贴广告转租商铺并未将商铺交还上诉人和涉案商铺至今尚未租赁的事实；二、视频资料，用以证明商铺内尚有沙发、桌椅等物品。被上诉人经质证，对证据一的真实性无法确认，对证据二认为商铺内的物品均是被上诉人丢弃的物品。本院认为，以上证据均没有反映拍摄时间，故不作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案争议焦点涉及的是租赁合同自动终止后返还租赁物的时间问题。一、所谓租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。因此，承租人按照约定支付租金和租赁期满后交还租赁物是承租人应负的合同义务。现被上诉人在租赁期内未按照合同约定支付租赁费，已经构成合同违约，且在双方签订的房屋租赁合同已经依约自动终止的情况下，承租人还需要履行归还原承租物的义务。没有证据证明被上诉人已经在2016年5月将租赁的商铺钥匙交还了上诉人或是办理了相关的交接手续，故应视为被上诉人在达到租赁合同约定的合同自动终止条件后，仍然占有使用了该承租的商铺，被上诉人理应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于合同约定拖欠租金30天租赁合同自动终止，且不需要通过双方协商和诉讼，上诉人即可收回商铺，租赁合同约定的也是三个月为一期提前支付租金。因此，上诉人亦存在在合理的期限内未及时收回商铺，放任租金损失扩大的行为，故本院酌定被上诉人应参照租赁合同约定的租金标准支付三个月的房屋占有使用费。二、双方签订的租赁合同中既约定了押金又约定了保证金，虽然租赁合同只明确了承租人在签订合同之日向出租人交纳55500元的保证金，用于承租人对租赁合同义务的保证，合同期满承租人无违约保证金退还，但综合整个合同内容来看，该保证金亦属于租房押金。根据本案房屋租赁合同的性质和房屋租赁的交易习惯，以及合同约定承租人交请押金后合同生效的约定，应该认定本案承租人所交纳的55500元既具有租房押金的性质，也具有合同履约保证金的性质。因押金也是保证租赁合同履行的担保方式，故在双方已经约定在承租人不履行支付租金义务、合同自动终止，押金不予退还的情况下，一审将该款作为违约金判决被上诉人向上诉人支付并无不当。三、双方签订的租赁合同约定，承租人逾期支付租金应该按所欠租金每日2%支付滞纳金，该滞纳金属于合同法中的违约金，因逾期支付租金造成的主要是出租人的利息损失，因此该约定的违约金明显过高，在一审已经判决被上诉人支付55500元违约金的情况下，上诉人要求被上诉人按照合同约定的计算标准支付所欠租金的滞纳金，本院不予支持，但被上诉人应支付所欠租金自2016年5月1日至付清之日止的银行利息。
综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决主要事实清楚，但适用法律和处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初5325号民事判决第一项、第三项，即：吴云忠与聂蔚鹏签订的《商铺租赁合同》于2016年5月30日自动终止；聂蔚鹏向吴云忠支付违约金55500元（此款用聂蔚鹏所交押金55500元抵付）；
二、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初5325号民事判决第二项，即：聂蔚鹏于本判决生效之日起五日内支付吴云忠商铺租金20350元，变更为：限聂蔚鹏于本判决生效之日起五日内支付吴云忠商铺租金61050元（20350元×3）及该款自2016年5月1日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
三、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2016）赣0902民初5325号民事判决第四项，即：驳回吴云忠的其他诉讼请求；
四、驳回吴云忠的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4749元，财产保全费1770元，二审案件受理费4749元，合计11268元，由吴云忠负担3380元，由聂蔚鹏负担7888元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 刚
审判员 黄若凡
审判员 易 芳
二〇一七年九月十八日
书记员 张 媛