浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第3575号
原告（反诉被告）：诸暨市一百超市有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道丰南路**号。
法定代表人：周相根，系公司董事长。
委托诉讼代理人：郭建平，浙江永大律师事务所律师。
被告（反诉原告）：诸暨吴越商业投资管理有限公司。住所地：诸暨市陶朱街道西二环路***号000902。
法定代表人：史建锋，系公司董事长。
委托诉讼代理人：杨国森，浙江同策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈滢，浙江同策律师事务所律师。
原告诸暨市一百超市有限公司（以下至判决主文前简称一百公司）为与被告诸暨吴越商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称吴越公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告吴越公司在答辩期内提起反诉，本院予以合并审理，并于2016年1月8日、3月11日两次公开开庭进行了审理。后原告一百公司申请对案涉房屋的装修价值进行评估，本院予以准许。因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2016年12月28日第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一百公司的委托诉讼代理人郭建平、被告（反诉原告）吴越公司的委托诉讼代理人杨国森三次到庭参加诉讼。庭审后，本院对原、被告又进行了多次调解，最终双方未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告一百公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍返还定金600000元；二、判令被告赔偿损失2583101.50元。第一次庭审中，原告将诉讼请求调整为：一、判令被告双倍返还定金600000元；二、判令被告赔偿多付电费的损失74619.80元；三、判令被告赔偿装修损失1550901.50元。第三次庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除双方签订的《房屋租赁意向合同》。事实和理由：2014年11月20日，原、被告签订《房屋租赁意向合同》一份，约定被告将位于诸暨市人民路新世界广场负一层面积为1900平方米的营业场所出租给原告经营超市，原告在意向合同签订后需向被告交付定金300000元，在另行签订正式合同之日起5个月为免租期，并要求原告在2015年2月8日前试营业，合同还约定被告保证原告400KVA的基本用电量，被告负责将电线端头接到原告指定场所，并安装电表，原告所用电表为充值型电表，电费收费标准暂定为0.946元/度，原告开业后一个月内被告应向电力部门申请电费标准为每度电0.908元，原告按此标准支付电费，被告每月需向原告提供电费增值税专用发票，如被告不能提供增值税专用发票，原告可按金额扣除上月电费的8.5%。意向合同签订后，原告按合同约定向被告支付定金300000元，并投资近400万元进行装修，且按时试营业。但被告却未按意向合同约定履行，在收取原告预付电费后，未按约定电价给原告充电，亦未按约向原告提供电费增值税专用发票，原告多次向被告交涉，要求被告按约定电价给原告电表充值，但被告始终一意孤行。至2015年9月28日止，原告累计支付电费431200元，被告仅给原告电表充电391736度（按意向合同约定的电价，被告至少需给原告充电470000度）。2015年10月18日，由于被告未按约定电价足额给原告电表充电，至原告超市冷冻设备断电，原告为此于2015年10月19日再次向被告提出要求按合同约定电价给原告充电，恢复供电，以保证原告正常营业，但仍未得到被告认同。至2015年10月30日，原告营业场所的四只电表全部因被告充值不足断电，原告被迫关停超市的全部经营。
被告吴越公司辩称：1、原、被告于2014年11月20日签订了《房屋租赁意向合同》，原告于2014年11月26日预付给被告定金300000元，该意向合同约定，房屋租赁合同一经签署，该意向合同即失效；2、原告提出解除房屋租赁合同，既没有法定解除的条件，也没有约定解除的理由，被告不同意解除合同；3、原告的用电纠纷，系与物业管理公司之间的矛盾，被告已给予协调处理，且原告用电损失与否，与被告没有关系；4、原告的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据，要求法院予以驳回。
反诉原告吴越公司向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》；二、判令反诉被告支付房屋租金250310元；三、判令反诉被告支付反诉原告为其垫付的物业管理服务费55000元；四、判令反诉被告承担反诉原告的间接损失（律师服务费）98000元。第三次庭审中，反诉原告将要求反诉被告支付的房屋租金变更为780000元、物业管理服务费变更为115000元（期限均为2015年2月8日至2016年12月28日）。事实和理由：2014年12月20日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：反诉被告向反诉原告承租坐落在诸暨市××路“绿城新天地”商业中心内负一楼B006-B010营业用房，建筑面积约1800平方米；租赁期从2015年2月8日起至2025年5月25日止；房屋前三年的租金为每天每平方米0.85元；租金支付方式为下个使用周期之前一个月内交付；违约方承担的违约金为对方的直接损失和间接损失。反诉被告在2014年11月26日向反诉原告交纳定金300000元，自动转为租金和合同履约保证金，其中租金为250000元，保证金为50000元。合同签订后，反诉原告依约将租赁房屋交付给反诉被告，反诉被告于2015年1月进场装修，并于2015年2月8日正式开张营业。反诉被告在经营过程中因用电缴费与物业管理单位生产矛盾，反诉原告多次出面协调未果，反诉被告据此拒交租金和反诉原告为其垫付的物业管理服务费，并于2015年11月状告反诉原告。
反诉被告一百公司答辩称：1、关于继续履行《房屋租赁合同》的问题。反诉被告认为原、被告之间到目前为止还未签订正式房屋租赁合同，反诉原告所提及的2014年12月20日双方签订的《房屋租赁合同》并不是确定双方权利义务的协议，该合同仅用于反诉被告到工商等单位办理证照，该合同第九条载明“本合同仅用于办理相关证照用”，既然双方没有签订正式的租赁合同，也就不存在是否需要继续履行合同一说；2、关于支付房屋租金的问题。双方于2014年11月20日签订的《房屋租赁意向合同》第二条第二款明确约定“从甲（即被告）乙（即原告）双方签署正式租赁合同之日起5个月为免租期，包括装修期”，也就是签订正式租赁合同之日起5个月之后作为支付租金的起始日，由于双方至今未正式签订房屋租赁合同，因此也就不存在支付租金一说。意向合同第三条第四款的约定“乙方凭甲方提供的财务收款收据支付租金”，理论上如果说是反诉被告要支付租金，也要等到反诉原告提供收款收据，再支付租金，但到现在为止，反诉原告从未向反诉被告提供过财务收款收据，从反诉原告的这一实际行为也可以看出，反诉原告也是认同租金起付日应当在正式合同签订之日起5个月后，双方对目前为止正式合同还没有签订是认同的；3、关于支付物业管理服务费的问题。意向合同第三条第五项约定“乙方向甲方缴纳物业管理服务费为每月5000元，支付方式与租金同步”，也就是说反诉被告什么时候需要支付租金，也就意味着什么时候需要缴纳物业管理服务费。由于双方正式租赁合同还没有签订，而租金是正式租赁合同签订之日起5个月后开始支付，因此反诉原告提出的关于要求反诉被告支付物业管理服务费于法于事实均不应支持；4、关于承担律师服务费损失98000元的问题。原、被告之间并没有签订正式的房屋租赁合同，而意向合同中并未涉及律师服务费的约定。2014年12月20日签订的仅用于办证的《房屋租赁合同》并不是反诉原、被告签订的正式租赁合同，且导致原、被告产生纠纷的原因是反诉原告违约，因此更加不存在反诉被告承担反诉原告在本案中聘请律师的代理费；5、关于诉讼费用的问题。反诉原告提出的以上请求于法于事实均不应得到法院的支持，因此反诉案件诉讼费用也应当由反诉原告自行负担。
原告（反诉被告）一百公司为证实自己的主张及反驳对方的主张，提交了以下证据：
1、原、被告于2014年11月20日签订的《房屋租赁意向合同》一份，拟证明：（1）原告按意向合同的约定，履行了相关事项；（2）对房屋租赁正式合同签订之前及签订之后5个月内是否需要支付租金的相关内容作了约定；（3）对原告用电、电费收取、电价确定等作了约定；（4）约定原告需要在合同签订之后支付定金等事实。被告质证认为，对真实性没有异议，对证明对象有异议，根据该合同第六条约定，在《房屋租赁合同》签署之后，该合同已失效。
2、原告于2015年10月15日、19日发给被告的函告两份及被告于2015年10月16日、19日出具的签收单两份，拟证明原告要求被告执行意向合同约定的电价，确保按照约定电价给原告充电，保证原告正常经营的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，但对原告的证明对象有异议。
3、被告于2015年10月19日发给原告的函告一份，拟证明原、被告至今尚未签订租赁合同的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，对证明对象有异议的，不能达到其证明目的。
4、原告于2015年10月19日给被告的函告（有被告公司郭姓负责人书写的说明）一份，拟证明：（1）被告认同按照《房屋租赁意向合同》的约定要求原告支付电费；（2）到2015年10月20日为止，原、被告双方未签订正式合同的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，对证明对象有异议。
5、原告于2015年10月20日发给被告的回复函及邮政特快专递寄件单各一份，拟证明双方对正式合同正在协商过程中，尚未签订的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，对证明对象有异议。
6、定金发票一份，拟证明原告支付定金300000元的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，该300000元已经转化为租金和履约保证金。
7、电费缴纳凭证十四份，拟证明电费总金额431200元的事实。被告质证认为，与本案没有关联性。
8、租赁房屋装修材料一组，拟证明在租赁房屋装修过程中实际支出的费用为1550901.50元的事实。被告质证认为，合法性、真实性无法进行确认，且持有异议，假设法院最终判决被告须赔偿损失，则应通过审计方式来确定实际损失金额。
被告（反诉原告）吴越公司为反驳对方的主张及证实自己的主张，提交了以下证据：
9、房屋所有权证书及租赁委托书各一份，拟证明被告对案涉房屋具有出租权的事实。原告质证认为，对房屋所有权证书的真实性没有异议，对租赁委托书，首先系复印件，其次即使内容是真实的，被告也不能以受委托人的名义将委托人的房屋出租给第三方，不能对外签订租赁合同，原、被告之间于2014年11月20日签订的《房屋租赁意向合同》效力存在问题。
10、原、被告于2014年12月20日签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告之间房屋租赁关系依法成立，合同对租赁标的物、租赁期限、租金计算、租金支付、违约责任等约定明确及约定违约方承担对方直接和间接经济损失的事实。原告质证认为，对签订该合同没有异议，但对证明对象有异议，该合同第九条明确约定“本合同仅用于办理相关证照用”，因原告在办理营业执照过程中必须提供一份《房屋租赁合同》，而《房屋租赁意向合同》是不能用的，该合同仅是原告办理权证过程中所签订，对双方均不具有法律约束力，当时双方对正式合同的内容还在磋商之中，且至今未签订房屋租赁合同。
11、国内支付业务付款回单及绿城物业服务集团有限公司收款收据各一份，拟证明被告为原告垫付2015年1月-12月物业费55000元的事实。原告质证认为，国内支付业务付款回单与本案没有关系，且也不能证明被告的举证目的；收款收据是被告向绿城物业服务集团有公司缴纳的物业费，虽然在括号里注明“一百超市”，但根据意向合同约定的每个月应缴的物业费和对应时间计算，金额不一致；意向合同约定，原告向被告支付的物业费时间应当是正式合同签订后五个月，现在正式合同还没有签订，就不存在向被告支付物业费的说法。
12、委托代理合同、浙江增值税普通发票、国内支付业务付款回单各一份，拟证明因原告履行租赁合同违约，造成被告经济损失的事实。原告质证认为，不能达到被告的举证目的，原、被告于2014年12月20日签订的《房屋租赁合同》并不是一份对双方当事人有约束力的合同，该合同仅用于办理相关证照。
13、收据八份及邮寄单一份（系被告庭后提交），拟证明被告已出具给原告租金、物业管理服务费收据的事实。原告表示不需要开庭质证，并提交了书面质证意见，认为被告无权要求原告支付租金及物业管理服务费。
本院依法出示以下证据：
14、诸暨广信资产评估有限公司出具的资产评估报告书一份。原告质证认为，表示认同。被告质证认为，对真实性、合法性没有异议，该鉴定结论不能作为房屋不能出租的依据，也不能证明原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，被鉴定的标的物仍由原告使用，其装修一直在发生，该鉴定结论也不能作为原告主张的装修损失的依据。
上述证据，本院分析、认证如下：
证据1、2、3、4、5、6，鉴于被告对真实性无异议，本院予以确认。证据7，经本院审核，对真实性予以确认。证据8、14，证据14系在本案审理中，本院依原告的申请委托具有资质的评估机构作出，本院予以确认；证据8，原告举证的目的即是证明装修价值，因证据14对装修价值已有反映，且原告亦予以认可，故对该证据本院不作审查。证据9、10、11、12、13，根据原告的质证意见及本院庭审后核实，对真实性均予以确认。
综上对证据的分析、认证，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：
位于诸暨市暨阳街道人民中路278号新天地房产登记在诸暨市越都置业有限公司名下。2014年9月30日，诸暨市越都置业有限公司出具租赁委托书一份，将上述房产的租赁项目委托给被告，并注明在办理出租事宜的过程中与第三方出现纠纷，由被告自行承担责任，委托期限为2014年10月1日至2022年12月31日。
2014年11月20日，原、被告签订《房屋租赁意向合同》一份，载明：“甲方（即被告）同意将位于诸暨人民路新世界广场负一层面积为1900平方米的营业场所租赁给乙方（即原告）使用（签订正式租房合同面积由双方工程人员实测为准）；租赁期限为拾年；从甲乙双方签署正式租赁合同之日起5个月为免租（正式合同在2014年12月20日之前签订），包括装修期；租赁期满，如甲方继续出租，乙方有优先承租权；租赁场地的负一层计收租金，租赁期前3年租金为0.85元/天·平方米；第4年起租金为1元/天·平方米；乙方租金交付方式为季付，乙方于2月8日商场营业前十个工作日之内将首期租金交付甲方，以后每期租金交付方式为下个使用周期之前一个月内交付甲方；乙方凭甲方提供的财务收款收据支付租金；乙方向甲方缴纳物业管理费每月5000元，支付方式与租金同步；甲方保证乙方400KVA的基本用电量，甲方负责将电线端头接到乙方指定场地，并安装电表，乙方所用电表为充值型电表（电费收费标准暂定为0.946元/度，乙方开业后一个月内甲方应向电力部门申请电费标准为每度电为0.908元，乙方按此标准支付电费，水费收费标准为4.7元/吨，如果以后国家商业水、电收费标准有改变，甲方应及时通知乙方，然后同比例调整），甲方每月须向乙方提供水、电费增值税专用发票，如甲方不能提供增值税专用发票则乙方在支付物业管理费时按应付金额扣除上月实际电费的8.5%和上月实际水费的1.5%；本合同签订后，乙方需向甲方交付租房定金叁拾万元整，其中二十伍万元于乙方交纳首期租金时转为租金，伍万元为合同保证金，如因甲方违约或逾期三个月交付该房产，则甲方返还定金的双倍给乙方；如果乙方违约，则甲方有权没收定金；本意向合同一式二份，双方各执一份，自甲、乙双方签字盖章之日起生效，在《房屋租赁合同》签署前本意向合同是证明乙方已经预租该房产的唯一有效文件，《房屋租赁合同》一经签署，本意向合同即自动失效。”2016年11月26日，原告支付被告定金300000元。后，原告对案件房屋进行了装修，并于2015年2月8日开始营业。原告在经营中，现已交纳充值电费402000元，且实际支出的电费单价高于双方在《房屋租赁意向合同》约定的单价，双方曾就电费单价事项进行了磋商。
2014年12月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，其中第九条约定：“其他约定事项：本合同仅用于办理相关证照用。”
被告已支付绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司案涉租赁房屋2015年1月至12月的物业管理服务费55000元。原告至今未支付被告租金及物业管理服务费。庭审后，被告已将收取租金及物业管理服务费的收据邮寄给原告，本院亦将收据复印件送达给被告。
经原告申请，本院委托诸暨广信资产评估有限公司对原告租赁房屋的装修价值进行了评估，评估结论为：列入评估范围内的资产在评估基准日2015年11月18日的评估结果为人民币壹佰叁拾贰万贰仟贰佰元整（￥1322200.00元）（取整）。原告预交鉴定费8000元。
根据原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的诉辩主张，本院将本案的争议焦点归纳并分析如下：
本案的第一个争议焦点：原、被告于2014年12月20日签订的《房屋租赁合同》对双方是否具有约束力？该合同第九条载明“本合同仅用于办理相关证照用”，可见双方签订该合同的目的并非用于规范双方在租赁行为中的权利义务，对此双方系明知的；再者，原、被告在2015年10月期间来往的多份函件中，分别记载有“约定于2014年12月20日前签订正式合同，因多种原因至今未正式签立”、“我司（指被告）于2015年10月19日就正式合同签订一事给贵方（指原告）出函…我司希望贵方就双方尽快就正式合同签订进行协商”、“关于签订正式租赁合同，双方就合同条款正在协商之中”等内容，可见，双方均认可未签订《房屋租赁意向合同》中所说的“正式租赁合同”。故本院认定原、被告于2014年12月20日签订的《房屋租赁合同》对双方不具有约束力。
本案的第二个争议焦点：原、被告于2014年11月20日签订的《房屋租赁意向合同》性质如何确定？确定意向合同形成的是本约还是预约，应综合审查当事人在意向合同中约定的内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间的法律关系性质作出准确界定。当事人之间即使签订的只是预约性质的合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。本案中，双方于2014年11月20日签订《房屋租赁意向合同》，对双方的权利义务作了明确具体的约定，且原告也系按照该合同取得并装修、使用租赁房屋。另原、被告函件往来磋商电费单价等事项，亦系基于该意向合同的相关约定。故，虽双方在该合同中约定，将另行签订“正式租赁合同”，但在“正式租赁合同”签订之前或者双方合意对该意向合同作出变更之前，该意向合同所约定的权利义务应对双方具有约束力，双方应按约履行。
本案的第三个争议焦点：原告能否以被告未提供水电费增值税专用发票及实际支付的电费单价高于被告在合同中保证的单价为由解除《房屋租赁意向合同》？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，可见对出租人而言主要义务是交付租赁物，对承租人而言主要义务是支付租金。解除合同的条件按双方约定，双方无约定按法定。现原、被告在《房屋租赁意向合同》未约定被告未提供水电费增值税专用发票或者原告实际支付的电费单价高于被告在合同中保证的单价，原告可解除合同。该义务，也并非租赁合同的主要义务，被告虽有违约，但非根本性违约，不足以使原告不能实现合同目的，原告以此为由要求解除合同，于法无据。
本案的第四个争议焦点：原、被告在签订“正式租赁合同”之前，原告是否需要支付租金？合同法规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据本院对上述第二个争议焦点的分析，原、被告签订的《房屋租赁意向合同》在另行签订“正式租赁合同”之前，对双方具有约束力，现双方至今未签订“正式租赁合同”，故相应的权利和义务可根据意向合同确定。原、被告在意向合同中约定“从甲乙双方签署正式租赁合同之日起5个月内为免租期（正式合同在2014年12月20日之前签订），包括装修期”，现无证据证明未签订“正式租赁合同”应归责于何方，从公平原则分析，免租期应从2014年12月20日起算，之后的5个月即至2015年5月19日止，自2015年5月20日起，原告即应支付租金。原告主张双方未签订“正式租赁合同”，即可免于支付租金，此观点显然违反了公平原则，也不符合情理，更非原、被告订立意向合同的真实意愿。同理，双方在意向合同中约定“乙方（即原告）向甲方（即被告）缴纳物业管理费每月5000元，支付方式与租金同步”，故原告应向被告支付物业管理服务费，至于被告如何向物业管理服务公司交纳费用，与本案无关。
本院认为，案涉房屋系诸暨市越都置业有限公司所有，现该公司授权被告办理租赁事项，被告作为受托人，以自己的名义在委托人授权范围内与原告签订《房屋租赁意向合同》，并无不当，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。虽在意向合同实际履行中，被告存在未确保原告用电单价等违约情形，但此并非根本性违约，不足以影响原告实现合同的目的，且双方也未将该情形约定为合同解除的条件，故原告以此为由，要求解除《房屋租赁意向合同》，于法无据，本院不予支持。鉴于合同未解除，原告要求被告双倍返还定金600000元及赔偿装修损失1550901.50元，本院亦不予支持。原告要求被告赔偿多付电费的损失74619.80元，但其未提供证据证实实际使用的电费度数及电费单价等，不能确定其损失，故本院不予支持，原告可另行主张权利。
根据上文分析，反诉被告应支付反诉原告房屋租金及物业管理服务费，且支付条件已成就。现反诉原告主张2015年2月8日至2016年12月28日期间的租金及物业管理服务费，起算时间不当，本院依法调整为2015年5月20日。在第二次庭审中，反诉原告明确租金按1800平方米的面积计算，未损害反诉被告的权益，本院遵其意愿，根据合同上关于租金单价（前3年租金为0.85元/天.平方米）的约定，本院经核算，至2016年12月28日（总共588天）的租金为899640元。反诉原告主张反诉被告交纳的300000元保证金已转化为租金，与双方约定相比，未加重反诉被告的义务，本院予以照准，故反诉被告尚应支付租金599640元。因物业管理服务费为每月5000元，支付方式与租金同步，本院经核算，至2016年12月28日的物业管理服务费为96500元。反诉原告要求继续履行双方于2014年12月20日为办理相关证照而签订的《房屋租赁合同》，鉴于该合同对双方并无约束力，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告承担间接损失（律师服务费）98000元，因双方对此未有相关约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，反诉原告的合理请求，本院予以支持，不合理请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、反诉被告诸暨市一百超市有限公司支付反诉原告诸暨吴越商业投资管理有限公司2016年12月28日前的房屋租金599640元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
二、反诉被告诸暨市一百超市有限公司支付反诉原告诸暨吴越商业投资管理有限公司垫付的2016年12月28日前的物业管理服务费96500元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告诸暨市一百超市有限公司的诉讼请求；
四、驳回反诉原告诸暨吴越商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32265元，由原告诸暨市一百超市有限公司负担；反诉案件受理费7350元，减半收取3675元，由反诉原告诸暨吴越商业投资管理有限公司负担675元，反诉被告诸暨市一百超市有限公司负担3000元；评估费8000元（原告诸暨市一百超市有限公司已预交），由原告诸暨市一百超市有限公司和被告诸暨吴越商业投资管理有限公司各负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 韩 华
审 判 员 肖志姣
人民陪审员 周苗来
二〇一七年五月三日
书 记 员 赵 焕