辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0281民初2097号
原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行。
负责人：都基敏，系该行行长。
委托代理人：孙东祚，系中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行员工。
被告：吉云峰。
被告：林淑芬。
被告：大连明昱房地产开发有限公司。
法定代表人：毕成利，系该公司董事长。
原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦支行）与被告吉云峰、林淑芬、大连明昱房地产开发有限公司（以下简称明昱公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行瓦支行委托诉讼代理人孙东祚、被告吉云峰到庭参加诉讼，被告林淑芬、明昱公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告建行瓦支行的诉讼请求，1、要求第一、第二被告偿还借款本金人民币86323.62元及自欠款之日起至还清借款之日止的利息、罚息；2、要求原告对第一、第二被告抵押的房屋享有优先受偿权；3、要求第三被告对第一、第二被告所欠原告的债务承担连带保证责任；4、要求三被告承担诉讼费用及一切相关费用。事实与理由：2010年9月9日，原告与第一、第二被告吉云峰、林淑芬签订一份住房（商业住房）借款合同。合同约定，原告向第一被告发放金额为人民币140000.00元的贷款，用于购买瓦房店市三台乡X商品房，借款期限为120个月，贷款利率为基准利率下调15%，采用等额本息还款方式，第一、第二被告以上述商品房做抵押，并且已于2010年9月10日作抵押登记。合同生效后，原告依约向第一被告拨付了贷款，而第一被告没有完全履行还款义务。根据合同第十六条、第十七条规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。另外，第一被告所欠原告的债务系第一、第二被告婚姻关系存续期间的共同债务，故要求第一、第二被告偿还借款本金人民币86323.62元及自欠款之日起至还清日止的利息、罚息。2010年1月21日，第三被告与原告签署一份楼盘按揭合作协议，协议约定第三被告对因其违反协议相关约定等原因而导致购房人未履行借款合同项下还本付息义务时，应当承担保证责任，保证期间自每笔借款合同借款人与原告签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。故要求第三被告对第一、第二被告所欠原告债务承担连带保证责任。
被告吉云峰辩称，原告所述属实，但是案涉房屋已经转让给案外人，案外人已经偿还部分本息，因被告明昱公司没有按照约定办理房屋产权证照，导致我和案外人的买卖没有办理产权转移手续，案外人没有按时偿还原告借款，也是因为明昱公司没有给案涉房屋办理房照，故原告应当向案外人索要欠款，而不是我。
被告林淑芬、明昱公司未出庭亦未答辩。
当事人围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，原告向本院提交6组证据，1、身份证、户籍簿、结婚证，证明被告身份；2、首付款发票，证据被告购房事实；3、借款合同，证明原告、被告之间签订借款合同；4、个贷支付凭证，证明原告依约向被告发放贷款并办理预抵押登记；5、楼宇按揭协议，证明原告与被告明昱公司合作关系；6、对账单，证明被告违约事实。被告吉云峰对原告提供的证据没有异议，认为案涉房屋已经卖给案外人，不应当由其承担还款义务。本院对原告提供的证据予以确认，被告吉云峰是与原告签订借款合同的相对人，其述称将案涉房屋转让，应有房屋受让方承担还款义务，没有法律依据，故其抗辩意见本院不予采纳。
根据当事人陈述和对证据的确认，认定事实如下：2010年9月9日，被告吉云峰、林淑芬与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：212927000-011-2010001532），合同约定：被告吉云峰、林淑芬向原告借款140000.00元用于购买位于瓦房店市三台乡X房产，借款期限为120个月，借款期限为2010年9月9日至2020年9月9日，借款利率在基准利率下调15%，借款人按等额本息还款法偿还本合同借款本息，还款周期为壹个月。担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告吉云峰、林淑芬用购买的房屋担保合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），已办理预购商品房抵押登记。借款人未足额履行本合同项下的到期债务（包括依据本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。当出现借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；有权按约定计收罚息；有权行使担保权利等措施。2010年1月21日，原告与被告明昱公司签订《楼宇按揭合作协议》。协议约定：就甲方（被告明昱公司）开发建设并依法销售的坐落于瓦房店市三台乡三台村（或地段）的经批准命名为东昇金庭的商品楼宇进行按揭合作；甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房购销合同项下之房产及相关权益抵押给乙方（原告）以取得借款。由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业住房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任；保证范围包括按揭楼盘每笔贷款及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用；保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止；对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方在保证范围内立即承担连带保证责任；对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本协议约定在其保证范围内承担连带保证责任。2010年9月10日，原告向被告吉云峰提供的账户发放借款140000.00元，被告吉云峰、林淑芬借款后按期偿还至2015年2月20日，偿还借款本金53676.38元，利息28602.32元，从2015年3月11日后被告没有依约继续向原告偿还借款，尚欠借款本金86323.62元及利息、罚息。
另查，案涉房屋至今没有办理房屋权属证照。
本院认为，原告与被告吉云峰、林淑芬签订《个人住房（商业住房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认；原告按期向被告吉云峰指定的账户发放贷款，被告吉云峰、林淑芬应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。2015年3月11日后被告吉云峰、林淑芬不按期足额偿还借款，其行为已经违反合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，因此原告请求被告吉云峰、林淑芬立即偿还借款剩余的本金86323.62元及利息、罚息，本院予以支持；被告吉云峰抗辩将案涉房屋转让，应由受让人偿还借款，根据合同的相对性原则，被告的该项抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳；原告在保证期内向被告明昱公司请求履行连带保证责任，本院予以支持；关于原告请求享有抵押物优先受偿权的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权，在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿无法律依据，故本院不予支持。被告林淑芬、明昱公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，是对自己诉讼权利的处分，不影响案件审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和民事诉讼法法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吉云峰、林淑芬于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金86323.62元及按合同约定的利息、罚息；
二、被告大连明昱房地产开发有限公司对上述借款承担连带偿还责任；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理1958元减半收取979元，由被告吉云峰、林淑芬、大连明昱房地产开发有限公司承担。退还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行979元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 张 杰
二〇一七年七月二十一日
书记员 尹丽葵