浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙05民终572号上诉人（原审被告）：费剑武，男，1968年11月9日出生，汉族，住湖州市龙泉街道市陌新村***幢***室，现住湖州市。上诉人（原审被告）：包惠琴，女，1971年12月19日出生，汉族，住湖州市龙泉街道市陌新村***幢***室，现住湖州市。委托代理人：中国太平洋财产保险股份有限公司滁州中心支公司费剑武，系包惠琴之夫。被上诉人（原审原告）：上海上实物业管理有限公司湖州分公司，住所地湖州市东方国际别墅50幢201-204室。法定代表人：李胜来，该公司董事长。委托代理人：庄峰，该公司员工。上诉人费剑武、包惠琴因与被上诉人上海上实物业管理有限公司湖州分公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2016）浙0522民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年9月上海上实物业管理有限公司湖州分公司与湖州湖峰置业有限公司签订前期物业服务合同及补充条款各一份，约定上海上实物业管理有限公司湖州分公司为湖州湖峰置业有限公司开发的东方国际别墅小区提供前期物业服务。该协议约定收费标准如下：叠加别墅，每月2.80元/平方米，其中二年物业实际按2元/平方米收取，差额部分由开发商补贴。出售房屋交付之日的次月起所发生的物业费由业主交纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月7日前缴纳当月物业服务费。如未能按时足额缴纳物业服务费的，须按每日万分之三的标准向原告支付违约金。该协议还对物业管理服务质量等相关合同事项亦进行了约定。2010年8月，费剑武、包惠琴向湖州湖峰置业有限公司购买了东方国际别墅小区37幢2-301室的房屋并办理入住手续。2010年10月，上海上实物业管理有限公司湖州分公司入驻小区开始提供物业服务。费剑武、包惠琴分二次向上海上实物业管理有限公司湖州分公司交纳了2012年度物业服务费。2013年起至今未交纳。2014年5月31日，上海上实物业管理有限公司湖州分公司结束东方国际别墅小区物业管理服务，并于2014年1月1日通过张贴收费通知单的方式向费剑武、包惠琴催讨物业管理费，明确要求费剑武、包惠琴于本月10日前缴付，逾期则每天加收应缴物业费的3‰的滞纳金。2013年度物业费按收费通知单确定的期限以费剑武、包惠琴应交付物业费金额按每日万分之三计算至2014年5月30日止共产生滞纳金191.75元。现上海上实物业管理有限公司湖州分公司以催讨未着为由，起诉至原审法院请求：一、费剑武、包惠琴向上海上实物业管理有限公司湖州分公司缴纳物业服务管理费7280.90元，并支付滞纳金815.20元（截止2014年5月）；二、费剑武、包惠琴承担本案诉讼费用。原审法院经审理认为，费剑武、包惠琴与上海上实物业管理有限公司湖州分公司之间虽未签订的前期物业管理服务协议，但上海上实物业管理有限公司湖州分公司与湖州湖峰置业有限公司签订前期物业服务合同及补充条款对被告具有约束力。故费剑武、包惠琴以其并非合同当事人为由提出抗辩，该院不予支持。上海上实物业管理有限公司湖州分公司为东方国际别墅小区提供了物业管理服务，具有根据合同约定收取物业管理费的权利。现上海上实物业管理有限公司湖州分公司要求费剑武、包惠琴支付物业费及滞纳金之诉请于法有据，该院予以支持。但上海上实物业管理有限公司湖州分公司所主张的滞纳金计算不妥，应按合同规定的每日万分之三和催缴的最后期限次日起支付滞纳金。费剑武、包惠琴主张房屋维修与本案不属同一法律关系，辩称的收费过高、上海上实物业管理有限公司湖州分公司控制其房产造成其损失等因未提供证据予以证实，故该院不予支持。另外，费剑武、包惠琴还主张本案部分费用已超过诉讼时效，因上海上实物业管理有限公司湖州分公司结束物业服务时间为2014年5月，至起诉时尚未超过二年，故该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决：一、费剑武、包惠琴应支付上海上实物业管理有限公司湖州分公司物业服务费7280.90元，支付滞纳金191.75元，合计7472.65元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回上海上实物业管理有限公司湖州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上海上实物业管理有限公司湖州分公司负担2元，费剑武、包惠琴负担23元。宣判后，费剑武、包惠琴不服一审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定物业费数额有误。物业费应按2元/平方米收取，2012年，费剑武、包惠琴就是按2元/平方米缴的物业费，上海上实物业管理有限公司湖州分公司从未说过按2.8元/平方米收取物业费，也没提过开发商提供0.8元/平方米补贴的事情。二、原审法院对物业费催缴通知单认定有误，因为费剑武、包惠琴的门禁卡被上海上实物业管理有限公司湖州分公司扣留，无法进入自己家，物业费催缴通知单张贴在费剑武、包惠琴家门口，费剑武、包惠琴也无法看到，通知单是伪造的，费剑武、包惠琴从未收到任何缴费通知。三、本案上海上实物业管理有限公司湖州分公司主张的物业费大部分已过诉讼时效。上海上实物业管理有限公司湖州分公司主张2013年1月至2014年5月的物业费，费剑武、包惠琴于2016年3月3日才收到法院通知，主张物业费的诉讼时效为2年，从2016年3月3日往后推2年，本案大部分物业费已过诉讼时效。故请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人上海上实物业管理有限公司湖州分公司二审答辩称：一、主张的物业费2013年是按2元/平方米计算的，2014年1月—5月的是按2.8元/平方米收取的，关于物业费收取标准和开发商补贴的事在前期物业服务合同以及补充条款中有明确的约定。二、上海上实物业管理有限公司湖州分公司扣留费剑武、包惠琴门禁卡一事不是事实，在费剑武、包惠琴领房时，门禁系统还在调试，所以当时未给，但在门口贴有密码，可以输入密码进入，或者通过按警号键由保安确认后进入。关于催缴通知问题，一直电话联系费剑武、包惠琴的，有通话记录，之后费剑武、包惠琴就拒接了。没有超过诉讼时效。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人费剑武、包惠琴未向本院提供新的证据。被上诉人上海上实物业管理有限公司湖州分公司向本院提供证据如下：1、《房屋交接验收单》和《资料及钥匙签收清单》一份，证明双方已就房屋完成交接手续的事实。2、物业费催收记录一组，证明上海上实物业管理有限公司湖州分公司对未交物业费的业主每年均有催收。上诉人费剑武、包惠琴质证认为：对于证据1，《资料及钥匙签收清单》中的12—21项均未收到，证据不真实。对于证据2，是上海上实物业管理有限公司湖州分公司单方制作，且是复印件，不具有真实性。本院经审查，对于证据1，上面均有包惠琴本人签字确认。且费剑武也承认上海上实物业管理有限公司湖州分公司已移交自己房屋钥匙，对该证据本院予以采信，认定上海上实物业管理有限公司湖州分公司和费剑武、包惠琴已完成房屋交接手续的事实。对于证据2，因系复印件且是上海上实物业管理有限公司湖州分公司单方制作，费剑武、包惠琴也不予认可，本院不予采信。本院二审查明的事实与原审认定的一致。对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、费剑武、包惠琴是否应向上海上实物业管理有限公司湖州分公司缴纳物业费及具体缴纳的数额为多少；二、案涉物业费是否大部分已过诉讼时效。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，上海上实物业管理有限公司湖州分公司与湖州湖峰置业有限公司签订前期物业服务合同，湖州湖峰置业有限公司在购房合同中也已明确告知费剑武、包惠琴已选聘上海上实物业管理有限公司湖州分公司对案涉小区进行前期物业管理的事实，费剑武、包惠琴应受前期物业合同约束，缴纳相应物业费。关于物业费数额，上海上实物业管理有限公司湖州分公司2013年按2元/平方米计算物业费，2014年1月—5月按2.8元/平方米计算物业费，符合约定，原审法院认定的物业费数额正确，本院予以支持。关于争议焦点二，上实物业管理有限公司湖州分公司于2014年1月1日对费剑武、包惠琴2013年应缴物业费进行过催缴，且明确要求于2014年月10日前缴纳，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，案涉物业并未超过诉讼时效，费剑武、包惠琴有关诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人费剑武、包惠琴负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长  耿延冰审 判 员  徐 晶代理审判员  张美琴二〇一六年六月六日书 记 员  沈文婷?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?