广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1189号
原告（反诉被告）张明渊，男，汉族，1979年8月23日出生，住址深圳市福田区。
原告（反诉被告）张晶，女，汉族，1981年12月11日出生，住址哈尔滨市道外区。
委托代理人谢崇慧，广东启仁律师事务所律师。
委托代理人魏向阳，广东启仁律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）李建辉，男，汉族，1977年6月4日出生，住址深圳市福田区。
委托代理人马振杰，广东瀚宇律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码785254915。
法定代表人李耀智。
委托代理人梁晶，系公司员工。
上列诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，被告在法定期间内提出反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告张明渊、张晶及其共同委托代理人谢崇慧，被告李建辉及其委托代理人马振杰，第三人的委托代理人梁晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月9日，经第三人中原地产代理有限公司居间介绍，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，双方约定被告将其位于深圳市福田区梅华路先科花园10栋305室的房产以人民币165万元卖给原告，在签订协议后三日内支付定金人民币5万元，双方在2013年8月31日前去银行办理首付款的资金监管，在2013年9月30日前双方前往产权登记中心递件办理过户手续，并约定如一方逾期履行义务，另一方可以要求违约方按转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，依约定向被告支付定金人民币5万元，被告收受定金后却未依约定配合办理首期款监管手续，经和第三人中原地产中介人多次催告拒不到银行签名，为了息事宁人被迫于2013年9月5日与被告签订了《补充协议》，约定在成交价的基础上多加人民币1万元给被告之后，被告于2013年9月12日到银行签名配合办理了首付款的资金监管账户，这足足比约定逾期12日。2013年9月30日取得银行的贷款承诺函，与中介通过各种方式通知被告配合办理房产过户递件手续，但被告都拒不配合，最后被告更明确表示家庭原因不卖了。《二手房买卖合同》是双方意思的表示合法有效，被告应当积极履行相关义务，被告拒不履行相关义务的行为，违反了合同的约定，理应支付违约金及继续履行合同。基于上述事实，为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同，被告于判决生效之日起三十日内接受支付全部购房款，在收到全部购房款后五日内协助将涉案房产过户至名下，并将涉案房产在过户后十日内交付给，并在三个月内将户口迁出涉案房产；2、被告支付逾期办理涉案房屋递件过户手续的违约金人民币502150元（按转让成交价每日万分之五的标准计算，2013年10月1至2015年5月1日期间605日）；3、本案所有诉讼费由被告承担。
被告口头答辩称，答辩意见与反诉意见相同。
第三人述称，我方作为居间方成功促成原、被告就涉案房产的买卖合意，交易期间积极履行居间方应尽的通知、协助义务，不存在任何过错。
被告反诉称，2013年8月9日，原告和被告经中原地产代理有限公司介绍，签订了《二手房买卖合同》，双方约定将被告位于深圳市福田区梅华路某科花园10栋305室的房产以165万元出售给被被告，约定原告支付人民币5万元定金托管在中原地产代理有限公司，并须在2013年9月30日前取得银行贷款承诺函。2013年9月5日，被告按合同约定在中原地产的见证下配合原告在中国银行梅丽支行办理了首期资金监管和按揭贷款手续。2013年9月17曰，原告张晶发来短信说中国银行利率上涨，其要放弃在中国银行梅丽支行按揭贷款，另换贷款银行。一直等到2013年9月30日被告都没有收到原告的银行贷款承诺函，这也是合同约定的最后期限。2013年10月份，原告张晶声称其已取得花旗银行的贷款意向书，但被告从未见过原告所谓花旗银行的贷款意向书，并且，即使原告此时已取得银行贷款承诺函，也已经逾期违约，被告有权解除合同。其后，原告再无动静，被告以为其不买了，也无意追究原告的违约责任去吃掉其定金。但不料一年多后，原告突然冒出来，声称被告违约，漫天要价。人若要无耻获利，那就至少要抓住道理。但原告在规定期限内没有取得贷款承诺书，根本违约在先，时隔一年多后大肆敲诈，还有公道吗？既然如此，被告要求追究被告违约在先的责任，主张其赔偿定金金额。请求法院判令：1、原告赔偿被告5万元；2解除双方签订的《二手房买卖合同》；3、原告承担全部诉讼费用。
原告口头答辩称，虽原告曾变更贷款银行，但被告已同意并配合办理相关按揭手续，且在2013年9月30日原告已取得银行贷款承诺函，被告不配合办理递件过户手续属于违约，故被告的诉求无任何依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2013年8月9日，两原告（均为买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将其名下位于深圳市福田区梅华路某科花园10栋305房（下称涉案房产）以165万元的价格转让给买方；买方同意在合同生效之日当日向卖方支付定金2万元，合同生效之日起3日内再向卖方支付定金3万元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2013年8月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款45万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2013年8月31日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2013年9月30日（含当日）；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后5日内将房地产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金；合同备注：卖方清楚买方是以公积金贷款和商业贷款相结合并配合买方申请贷款。
同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）及第三人（丙方）签订《资金托管协议》约定，甲乙双方同意将定金5万元交由丙方托管。
同日，被告向两原告开具收到原告购买涉案房产的定金2万元的收款收据。次日，被告再次向两原告开具收到原告购买涉案房产的定金3万元的收款收据。该定金5万元至今仍托管于第三处。
2013年8月28日，原告到中国银行梅丽支付刷卡445000元办理资金监管，后银行于次日出具《情况说明》称，因卖方违约不办理，我行未在资金监管系统建立协议，原路退转款项，因时效性我行无法挂账，后补申请，同意办理。
2013年8月30日，两原告出具《退款说明》称，因2013年8月27日到中国银行梅丽支行刷卡办理资金监管业务，但是由于卖方未来签字确认，导致此笔资金监管无法续作，现要求银行退回本人招行账户，金额为445000元。同日，银行作出了《退汇业务通知单》。
2013年9月3日，原告张晶向被告邮寄《履约催告函》，催告被告办理资金监管。
2013年9月5日，原告与被告分别签订两份《补充协议》，约定涉案房产的成交价加多10000元。涉案房产的过户价格以国土局生成的计税价过户，后期产生的多余费用和责任与卖方无关。卖方须在合同生效开始，配合办理户口迁出手续。
同日，被告分别向原告及第三人的员工发信息，要求原告于当日办理首期资金监管，要求第三人通知原告办理首期资金监管。
2013年9月9日，中国银行梅丽支行作出了《非正常途径退汇业务重新提交清算申请单》，申请单注明原委托日期为2013年8月28日，金额为445000元。
2013年9月12日，原告与被告在中国银行梅丽支付签署《二手楼交易资金委托监管协议》，办理了首期款445000元的资金监管。同日，银行亦开具了《交易资金托管协议业务收款收据》，确认收到托管资金445000元。
2013年9月17日，原告张晶给被告发信息：“李先生，我是张晶，我们最近在办贷款，公积金明天就能批下来，但从上次找你修改签字到现在，国有银行商业贷款利率折扣从九五折调到基准利率，昨天又变成上浮百分之十，若当初没有拖延时间，我们可以做到九折，现在每个月要多还五六百块钱，一年多还七千，三十年就是二十一万，这个损失我负担不起。现在我们打算换到外资银行，减少一部分损失。申请贷款需要你签字，流程与上次在中行一样，时间就在这两天。收到尽快回复。”
2013年9月18日，深圳市住房公积金管理中心向两原告开具《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》记载，原告申请公积金贷款已审批通过，贷款金额为445000元。有效期为三个月，且不作为承诺公积金贷款发放的依据。
2013年10月9日，原告向被告邮寄《履约催告函》，催告被告办理过户手续。该邮件被退回。
另查，2015年4月14日，花旗银行（中国）有限公司深圳深业支行出具《贷款申请说明函》称，张明渊曾于2013年9月就房产（物业地址：深圳市福田区梅华路某科花园10栋305）向我行申请房屋按揭贷款，贷款申请编号为SZ20134506，申请的借款金额为1155000元。我行对该贷款预审批通过时间为2013年9月30日，后经张明渊申请，我行已于2014年2月7日取消该贷款后续审批及放款。
又查，2014年11月28日，两原告以房屋买卖合同纠纷为由，将本案被告诉至本院，案号（2015）深福法民三初字第267号（下称267号案），原告在该案中请求解除涉案合同并请求被告赔偿违约金332000元。本院受理后分别于2015年4月3日、4月15日公开开庭进行了审理。该案查明，第三人于2013年10月8日拿到花旗银行向原告发放的《贷款意向书》，但因时间久远，已无法找到该意向书。花旗银行经办客户经理称贷款意向书等同于贷款承诺函。被告在该案庭审中陈述，第三人于2013年10月8日通知其办理过户，但其不认可《贷款意向书》，合同约定的是《贷款承诺函》，遂不同意办理过户。267号案开庭后，原告想将诉讼请求为变更继续履行合同，因超过举证期限无法变更，原告遂向本院申请撤回267号案件的起诉，本院裁定准许原告撤回起诉。
庭审中，法庭询问原告在2013年10月就知道被告拒绝履行合同，为何在隔了一年多即于2014年11月28日才提起267号案诉讼的原因，原告称因张晶怀孕生孩子，没有时间找律师，张明渊也要上班，没有时间，双方也一直在沟通。原告为主张其符合在深圳购房的资格及能一次性支付涉案房产的购房款，向本院提交了其家庭成员名下在深圳无购房的房屋产权信息查询单、原告张明渊名下的存款122万余元的银行流水及为原告为涉案财产保全而作担保的张晶名下的50万元定期存款单予以佐证。
本院认为，原告与被告之间签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告已依约支付了定金、办理了资金监管并取得了相当于贷款承诺函的贷款意向书，但被告未按合同约定配合原告办理递件过户手续，构成根本违约，应承担主要违约责任。但原告在被告配合办理资金监管手续且获得公积金贷款审批之后，为减少利息损失单方变更贷款银行，且由于中资银行与外资银行对于贷款审批的流程、文件名称等均不一致，导致被告因不认可花旗银行的贷款意向书而拒绝履行合同，原告本身对合同不能继续履行亦存在一定的过错，应承担次要违约责任。本案的争议焦点是：原告先提起267号案请求解除合同及被告赔偿违约金，之后撤诉，又提起本案诉讼请求继续履行合同，那么，原告在签订涉案合同将近2年后请求继续履行合同是否符合法律规定？
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条文所述即为情势变更原则，情势变更原则是指合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由客观情况发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同对一方当事人显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。首先，涉案合同签订于2013年8月9日，双方约定的递件过户手续最迟时限为2013年9月30日，至今已两年有余，在国家有关房地产政策的刺激下，从去年国庆节之后，深圳市房地产价格大幅上涨，尤其是今年“3.30房地产新政”出台以来，深圳市房地产价格更是在短时间内暴涨，相比2年前而言，涉案房产的价格已大幅上涨，且房价大幅上涨不可归责于原、被告双方，为双方所不能预见的情形。原告在房价大幅上涨的情况下，请求按原合同约定的价款继续履行合同对于被告而言显失公平。其次，原告在被告违约不履行合同一年多之后才向本院起诉请求解除涉案合同并要求被告支付违约金，原告所称的未能及时循法律途径解决涉案纠纷的理由，明显不符合常理。原告本可在被告违约的情况下及时依法主张相关权利，但原告却怠于行使，以至在一年多的时间里涉案房产价格因不可归责于双方的原因而大幅上涨，原告应自行承担相应的不利后果。最后，如上所述，原告在被告配合办理资金监管手续且获得公积金贷款审批之后，为减少利息损失单方变更贷款银行，原告亦应承担次要违约责任。综上，在涉案合同成立后存在情势变更的情况下，原告请求继续履行涉案合同对被告明显不公平，且原告亦存在一定的违约情形，本院对原告继续履行涉案合同的请求不予支持。被告反诉请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告构成根本违约，其请求原告赔偿5万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案合同解除后，定金5万元目前仍由第三人托管，且第三人在本案中未尽到中介机构妥善周到的义务，既未及时催促双方履行合同或者解除合同，又因保管不善丢失了贷款意向书，为减少诉累，第三人应迳行向原告退回该5万元定金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张明渊、张晶与被告李建辉于2013年8月9日签订的《二手房买卖合同》；
二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张明渊、张晶返还定金5万元；
三、驳回原告张明渊、张晶的全部诉讼请求；
四、驳回被告李建辉的其他诉讼请求。
本案受理费24017元、保全费3020元（均已原告预交），均由原告负担；反诉受理费525元（已由被告预交），由原告负担100元、被告负担425元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 张 敏
人民陪审员 韦开丽
人民陪审员 韩光明
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 曾冬萌
附法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解除（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。