青海省共和县人民法院民 事 判 决 书（2015）共民初字第280号原告石玉秀，女。委托代理人马启兰，青海智凡律师事务所律师。委托代理人范成孝，青海智凡律师事务所律师。被告董贵云，男。委托代理人刘文育，青海凡圣律师事务所律师。被告谢寿峰，男。被告何凤，女。被告谢寿峰、何凤共同委托代理人姜边晨，青海凡圣律师事务所律师。原告石玉秀与被告董贵云、谢寿峰、何凤确认合同无效纠纷一案，原告石玉秀于2015年5月12日向本院提起诉讼，本院当日作出受理决定，依法组成合议庭，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告石玉秀及其委托代理人马启兰、范成孝与被告董贵云及其委托代理人刘文育，被告谢寿峰、何凤及其共同委托代理人姜边晨均到庭参加了诉讼。2015年11月11日，经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。原告石玉秀诉称，其与被告董贵云于1999年4月按当地习俗举办婚礼，于2011年8月4日补办结婚登记。婚后，夫妻二人经常因琐事争吵，董贵云经常离家不归，致使夫妻感情出现裂痕。2007年3月9日，石玉秀与董贵云达成分居协议，后在董贵云的要求下又开始共同生活。2014年7月，董贵云再次离家，并于2015年1月向青海省共和县法院起诉离婚，后又于2015年2月撤回起诉。2015年4月，原告石玉秀向青海省共和县法院提起离婚诉讼，后得知被告董贵云未经原告同意，将夫妻共同财产即位于青海省共和县恰卜恰镇环城东路的房屋出卖给被告谢寿峰、何凤夫妇。原告认为被告董贵云在得知原告起诉离婚后，与被告谢寿峰、何凤恶意串通，违反合同法的规定，严重损害原告的权益，遂提起诉讼，请求人民法院确认董贵云与谢寿峰、何凤于2015年3月15日签订的房屋买卖合同无效。被告董贵云辩称，由于涉案房屋产权登记早于董贵云与石玉秀的结婚登记，故涉案房屋应认定为董贵云的个人财产；另外，董贵云与谢寿峰、何凤夫妇之间的房屋买卖真实有效且已进行产权变更登记。被告谢寿峰、何凤共同辩称，第一，董贵云与谢寿峰、何凤签订房屋买卖合同时，董贵云提供的房产证记载房屋所有权人为董贵云，并未记载共有情况，所以谢寿峰与何凤作为买受人，有理由认为董贵云有权处置属于自己的房产；第二，买受人谢寿峰与何凤已向董贵云支付300000元购房款，对价合理；第三，涉案房屋已完成了所有权变更登记，故房屋现属谢寿峰与何凤共同共有。经本院审理查明，原告石玉秀与被告董贵云系夫妻关系，二人自1999年前后开始共同生活，后于2011年8月4日补办结婚登记并领取结婚证。共同生活期间，双方因感情不和，于2007年3月9日书写了一份《分居协议书》并双双签名确认，协议书记载“两人在共同生活了5年时间，在共同生活期间，原有的旧房子2间边新盖了2间土木结构房子，大门1合，买了‘力之星’摩托1辆。现两人感情不和，双方协议分居，并商议原有旧房2间、‘力之星’摩托归甲方（董贵云），新盖的2间房子及大门归乙方（石玉秀）”（原文表述）。2011年前后，董贵云、石玉秀以夫妻名义重建涉案房屋。2011年6月23日，涉案房屋在共和县房产管理所进行登记，房屋所有权证编号为房权证共私房字第113**号，证书载明房屋所有权人为董贵云，房屋坐落于恰卜恰镇环城东路，附记“此证为换证，初始登记2008年6月23日”。2015年1月8日，董贵云向青海省共和县人民法院起诉离婚，后于2015年2月4日撤回起诉。撤诉当日，共和县住房保障和房产管理局出具《证明》一份，载明“董贵云的共私房字第113**号房产证房产无抵押、无担保、无共有”。2015年3月15日，董贵云与谢寿峰签订了《房屋买卖合同》，董贵云将共私房字第113**号房产证下砖混结构房屋9间以124000元出售给谢寿峰。2015年4月15日，上述房屋登记为谢寿峰、何凤夫妇共同共有。原共私房字第113**号房产证现已注销。2015年12月28日，谢寿峰、何凤与高登红、董桂红签订《房屋买卖合同》，约定谢寿峰、何凤将上述房屋以120000元出卖给高登红、董桂红。另查明，涉案房屋系原址重建而成，原庄廓系董贵云、石玉秀共同生活期间购买所得。庭审中，原告石玉秀与被告董贵云、谢寿峰、何凤均认可涉案房屋现价值300000元。上述事实有原告石玉秀提交的身份证复印件、《分居协议书》（董贵云、石玉秀于2007年3月9日签订）、共私房字第113**号房屋所有权证书（复印件）、《房屋买卖合同》（董贵云、谢寿峰于2015年3月15日签订）、青房权证共和字第20150740及20150741号房屋产权登记信息复印件、《房屋买卖合同》（复印件，谢寿峰、何凤与高登红、董桂红于2015年12月28日签订），被告董贵云提交的身份证复印件、共私房字第113**号房屋所有权证书（复印件）、结婚证（复印件）、《证明》（共和县住房保障和房产管理局于2015年2月4日出具）、证人张某某证言，被告谢寿峰、何凤提交的身份证复印件、结婚证（复印件）、青房权证共和字第20150740及20150741号房屋产权登记信息复印件、《证明》（复印件，共和县住房保障和房产管理局于2015年2月4日出具）及本案庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵守法律规定及诚实守信基本原则，合同的签订、履行既要符合法律规定和交易习惯，也不能损害第三人合法权益。本案争议焦点在于第一，原共私房字第113**号房屋所有权证下涉案房产是否属于董贵云、石玉秀的夫妻共同财产；第二，董贵云与谢寿峰、何凤夫妇之间的房屋买卖是否属于恶意串通，损害他人利益。针对争点一，本院认为涉案房屋系2011年前后于原址重建而成，彼时董贵云、石玉秀已共同生活多年，应当认为二人对房屋的建设均有重大贡献；且从源头看来，原庄廓系董贵云、石玉秀共同生活期间购买所得，由此，涉案房屋应当认定为董贵云与石玉秀的共同财产，而不应仅以房屋登记时间及双方婚姻登记时间为依据，从而认定涉案房屋为董贵云的个人财产。对此，虽然共和县住房保障和房产管理局于2015年2月4日出具的《证明》载明“涉案房产无共有”，但本院认为该证明系住房保障和房产管理局以房产登记档案为依据所作出，并不能真实反映涉案房产的家庭内部实际共有情况。故对该《证明》的拟证内容，本院依法不予确认。针对争点二，本院认为首先，董贵云未经石玉秀同意，擅自处分二人共同财产的行为实际上已经损害了石玉秀的合法权益；其次，从买受人谢寿峰、何凤夫妇是否适用“善意取得”法律规定的角度分析，即使谢寿峰、何凤夫妇基于董贵云提供的房屋产权证书和共和县住房保障和房产管理局出具的《证明》，从而对涉案房屋的共有情况确实不知情，但买卖双方实际履行的对价是否合理仍然存疑。结合本案现有证据，董贵云与谢寿峰于2015年3月15日签订的《房屋买卖合同》明确约定房屋价款为124000元，此价格远远低于各方当事人当庭确认的房屋现价值300000元；另，被告董贵云及谢寿峰、何凤夫妇辩称实际支付的购房款为300000元，并提交了收条、银行转账记录，欲说明300000元价款的具体支付情况为2015年2月9日付定金50000元（银行转账记录显示由曹正财账户汇入董贵云账户），2015年3月16日付现金100000元，2015年4月17日付150000元（银行转账记录显示由谢寿峰账户汇入董贵云账户）。对此，本院认为各被告未提供有效证据证明由曹正财账户汇入董贵云账户的50000元系谢寿峰支付给董贵云的购房款以及100000元现金确已支付，对“该50000元系曹正财向谢寿峰偿还之前的借款，应谢寿峰要求直接汇入董贵云账户”的说法，亦无任何证据支持，故各被告提交的拟证明实际购房款为300000元的证据不能形成完整证据链，证明力不够充分，故对各被告辩称实际支付购房款300000元的事实，本院依法不予确认。况且各被告关于“实际支付购房款300000元”的主张，与房屋买卖合同中约定的价款124000元也相互矛盾。由此，本案现有证据显示的谢寿峰、何凤夫妇支付给董贵云的房屋价款远低于各方当事人当庭确认的房屋现价值，故不能认为买受方谢寿峰、何凤夫妇就涉案房屋支付了合理对价。最后，根据已查明的事实，谢寿峰、何凤夫妇于2015年12月28日签订《房屋买卖合同》，将上述房产以120000元卖出，该价格又远远低于各被告主张的实际购入价300000元，该笔交易明显不符合常理。由此，本院认为董贵云与谢寿峰之间的房屋买卖不适用“善意取得”规定。综合对上述2个争点的分析，本院认为被告董贵云与谢寿峰于2015年3月15日签订的《房屋买卖合同》属于恶意串通，损害他人合法权益的情形，原告石玉秀要求确认该合同无效的诉讼请求有充足的事实和法律依据，应依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告董贵云与谢寿峰于2015年3月15日签订的《房屋买卖合同》无效。本案案件受理费50元，由被告董贵云负担25元，被告谢寿峰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审 判 长 切羊卓玛审 判 员 尹 菲 菲人民陪审员 侯 顺 邦二〇一六年四月十日书 记 员 拉玛东智