杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初3620号
原告（反诉被告）：王佩玲，女，1990年10月30日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。
被告（反诉原告）：郑梅君，女，1962年5月15日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：茹愿（系被告之女），1988年1月25日出生，汉族，住址同上。
原告王佩玲诉被告郑梅君房屋租赁合同纠纷一案、反诉原告郑梅君诉反诉被告王佩玲房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2017年5月2日、5月9日受理后，依法由审判员黄倩独任审判，于2017年6月5日合并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王佩玲、被告（反诉原告）委托诉讼代理人茹愿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2016年11月8日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告的杭州市西湖区宋江苑26幢304室，租赁期一年，自2016年11月8日至2017年11月7日。2017年3月22日，房屋拆迁公告贴出，且被告带领拆迁办人员上门拍照取证，其行为已默认近期拆迁、合同无法履行到期的事实，是默示违约，而2017年4月8日被告在电话里明确表示合同履行至5月7日终止，是明示违约，依据合同法第94条第2款规定，因被告违约原告有法定解除权。原告于2017年4月9日搬离租赁房屋，4月16日原告电话告知搬离事实，并通知被告清算与退房事宜，包括结算水电、退还押金，押金包括门禁钥匙和房租押金，原告表示水电可从押金扣除，被告明确拒绝，依据合同法第96条，此时原告主张了法定解除权，合同自通知到达对方时解除，依据合同法第97条合同解除后原告有权要求被告返还押金并支付违约金。4月16日原告在已搬离后通知被告清算和退房，不存在房屋使用，被告收到通知后从未联系过原告，原告单方面无法进行退房、退钥匙事宜，被告在明知原告已搬离的情况下，未采取任何措施防止损失扩大，无权要求原告支付合同解除后的房屋占有费用。故请求判令被告返还房屋租赁押金1700元、门禁卡押金50元，并支付违约金1700元。
被告辩称：一、原告不具有法定解除权。1.原告搬离时涉案房屋仍可正常使用，原告在合同约定的租期届满前搬离，系原告违约，原告无权行使法定解除权。拆迁工作仅进行到评估核查的阶段，拆迁安置补偿协议尚未签订，搬迁腾退日期尚未明确，足见拆迁工作在当时并没有影响原告使用房屋，故拆迁事项不是原告提前解约的合理事由。2.2017年4月8日至2017年5月7日期间房屋仍处于可正常使用的状态，被告并没有违约。3.原告电话告知其已搬离，如果被告同意提前解约，只能造成被告房屋空置的损失。4.原告在起诉状中陈述其多次要求退还押金和结算水电费，但事实上仅在4月8日、16日致电要求退还押金，根本没有谈到退还钥匙和结算水电费等。4月8日，在双方通话过程中，被告告知原告如果要搬离，应通知被告到场结算，如果对是否退还押金有异议，原告可以报警协调，但原告事后没有提前告知要搬离，直至2017年5月18日调解时水电费及房租才能得以结算，足见原告诚信缺失。5.2017年4月8日，原告男友称其已经在滨江另租房屋，被告有理由相信原告搬离是其单方原因违约造成的。二、原告的相关行为已经表明其违约，被告有权依据合同不退押金。合同约定以月租方式支付租金，且须提前5日支付下月租金，原告既然未在2017年4月3日前提出解除合同，就应在4月3日前支付4月8日至5月7日的租金，但原告未付。4月8日被告致电原告要求其支付入住以来的水电费并支付该期租金，但未得到明确答复，后原告男友电话告知已在滨江租房并要求退回押金。被告再次致电原告当时村民是否同意拆迁存在争议及未收到拆除腾退消息，并与原告协商合同可于5月7日终止，但遭到原告拒绝。4月16日原告致电被告称其已搬离，要求退回押金，但未提出要退还钥匙。原告逾期未缴纳租金及水电费，经催缴仍拒绝缴纳，其行为已构成根本性违约且不存在约定解除或法定解除事由，根据案涉合同约定，被告有权不退押金。四、原告故意违约且拒绝返还租赁物，被告有权要求其支付房屋占有使用费直至其归还钥匙之日止。在原告声称的搬离时间并未告知被告，事实上被告也不知其何时搬离，原告5月9日提交的反诉答辩意见以及5月18日法院主持调解中原告仍坚持要被告退还押金才退还钥匙，足见其在整个协商过程中从未向被告提出要求退还钥匙。门禁卡押金50元同意退还，可与被告的诉请进行抵扣。
反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2016年11月8日订立租房协议，约定反诉原告将宋江苑26号304室出租给反诉被告，每月租金1700元，押金1700元，租金一月一付，如拖欠反诉原告有权清退反诉被告，租期一年，不到不退押金，反诉被告应于租金到期日前5天支付下月房租，电费每度1.1元。2017年4月3日反诉被告应付4月8日至5月7日的租金而未付，经催告仍未付。在房屋仍可正常居住使用以及双方未就提前解除合同达成一致意见的情况下，反诉被告于2017年4月16日致电反诉原告称其已搬离并要求退还押金，但反诉被告未提出要退还钥匙，更未支付所欠电费和租金，反诉原告多次去电要求交付备用钥匙，直至5月18日法院调解才肯归还钥匙及门禁卡。故请求判令：1.反诉被告支付所欠水电费216.8元；2.反诉被告支付所欠租金（房屋占有使用费）2266.7元（自2017年4月8日计至5月17日）；3.反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告辩称：对水电费金额没有异议，在2017年4月16日双方通话中反诉被告电话明确表示水电费可以在押金中扣除。2017年4月16日，反诉被告已经告知反诉原告我方已搬离，并要求退房、结算水电费、退还押金，反诉原告明确拒绝，之后从未主动联系过反诉被告，并且故意拖延至5月18日在法院调解下才实际退还钥匙。反诉被告已经在5月9日将腾房公告提交给法院，此前无法单方退还钥匙、腾房，所以反诉被告不应承担4月16日之后的房屋占有使用费。之前的房租都是每月7日到9日支付的。4月8日，双方电话沟通时反诉原告要求合同履行到5月7日，反诉被告不同意，反诉被告在4月9日搬离了，当天没有通知反诉原告，4月16日电话告知反诉原告我方已经搬离，4月8日至16日的租金同意支付。
本院经审理认定事实如下：
位于杭州市××号房屋系郑梅君与其家庭成员共有。2016年11月8日，郑梅君作为甲方、王佩玲作为乙方签订《租房协议》一份，约定甲方将上述房屋中的一室、一厨、一卫出租给乙方，租期一年，每月租金1700元，一月一付，乙方应在租金到期日前5天支付下月房租，如拖欠租金甲方有权清退乙方；水电费每月结算；押金1700元，中途搬出不退押金；门禁卡押金每个50元。
合同签订后，郑梅君向王佩玲交付了上述房屋，王佩玲向郑梅君支付了租赁押金1700元、门禁卡押金50元，并按月支付租金。
2017年3月22日，杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处在宋江苑张贴《公告》，主要内容有：经西湖区人民政府批准，对宋江苑集体土地房屋实行搬迁补偿，现将相关内容公示如下：实施范围宋江苑1号-120号（不含宋江苑10号、40号、44号、117号）；丈量评估阶段2017年3月22日-2017年4月1日；调查核对阶段2017年4月2日-2017年4月30日；签约、腾房时间另行书面通知。4月27日、4月30日杭州市西湖区人民政府翠苑街道办事处又分别张贴了《签约公告》、《腾房公告》，签约时间为2017年4月28日至30日，腾房时间为5月20日至30日。
上述《公告》张贴后，王佩玲得知了承租房屋要进行拆迁，且有关部门亦至其承租房屋内进行了丈量、拍照，之前其已付租金的租期至2017年4月7日，王佩玲未再支付之后的租金。
2017年4月8日，王佩玲、郑梅君进行电话沟通，郑梅君要求王佩玲租房至5月7日，在此情况下才可将押金退还给王佩玲，王佩玲不同意租至5月7日，之前就要搬迁，并要求退还押金，双方为此发生争议。4月16日，双方又进行了通话，王佩玲陈述其告知郑梅君其已搬离，要求结算水电费、押金等合同所涉的所有事项，但郑梅君表示不退押金，并挂了电话，之后双方没再有联系，其也不知郑梅君的住处，无法上门沟通，遂起诉；郑梅君陈述王佩玲告知其已搬离，其要求王佩玲交还钥匙，但王佩玲不肯交还。
2017年5月2日王佩玲诉至本院，5月18日本院召集双方进行调解，调解过程中王佩玲将承租房屋的钥匙、门禁卡交还给郑梅君，郑梅君就此认可其腾退了承租房屋；同时，双方还确认至此王佩玲尚应支付郑梅君水电费216.8元。
本院认为：王佩玲、郑梅君签订房屋租赁合同时未涉及出租房屋拆迁内容，对如遇房屋拆迁双方如何履行权利义务未作约定。在房屋租赁合同履行过程中，2017年3月有关单位发出公告，案涉房屋被列入拆迁范围，且腾房时间为5月下旬。在此情况下，因发生出租房屋将被拆迁这一当事人意志以外的事件致房屋租赁合同客观上已无法继续履行，该合同需提前解除，解除的原因并不能归责于王佩玲或郑梅君，王佩玲以合同不能履行至期满作为郑梅君的违约事实，从而要求郑梅君承担违约金无理由，本院不予支持；同理，郑梅君以王佩玲租期未满提前搬离而不予退还租房押金的理由亦不能成立，本院认为，王佩玲在得知房屋要被拆迁后需另找居处，该过程在时间上具有不确定性，王佩玲有权根据自身情况确定提前解除合同的时间并在合同解除后要求郑梅君退还租房押金，郑梅君认为王佩玲需租房至2017年5月7日才可退押金、在此之前退租不予退还押金之意见无任何依据，其目的是为了追求其本人利益的最大化，郑梅君还主张因王佩玲延迟支付租金、水电费，根据合同约定其有权不退押金，而合同中并未有其所述的约定内容，故其主张不能成立，本案双方均未提交证据证明租赁合同在诉前已解除，2017年5月18日本院调解时王佩玲交还郑梅君钥匙并腾退了承租房屋，故房屋租赁合同于该日解除，合同解除后郑梅君应退还王佩玲租房押金1700元以及门禁卡押金50元，王佩玲应支付郑梅君水电费216.8元。关于王佩玲应支付的房屋租金，王佩玲陈述其于2017年4月16日告知郑梅君其已搬离承租房屋，并要求办理腾房等手续，但郑梅君明确予以拒绝，故其不应承担4月16日之后的租金，而郑梅君认为王佩玲一直拒绝交还钥匙，本院认为，房屋承租人应支付其占有、控制房屋期间的租金，即腾退房屋之前的租金，至于该期间其是否实际使用房屋与其应履行支付租金义务无涉，王佩玲主张其要求腾退房屋但郑梅君予以拒绝，对此王佩玲负有举证责任，但其并未提交证据予以证明，故其上述主张不能成立，王佩玲应支付郑梅君2017年4月8日至5月17日的租金，按约定标准计算为2266.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、郑梅君退还王佩玲租房押金1700元、门禁卡押金50元，合计1750元。
二、王佩玲支付郑梅君2017年4月8日至5月17日的租金2266.7元、水电费216.8元，合计2483.5元。
三、上述一、二两项经折抵，王佩玲尚应支付郑梅君733.5元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、驳回王佩玲的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费25元（已减半收取，由王佩玲预交）及反诉案件受理费25元（已减半收取，由郑梅君预交）合计50元，由王佩玲、郑梅君各负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 黄 倩
二〇一七年六月二十六日
书记员 黄娟芬