广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初12644号
原告（反诉被告，下称原告）：尹群章，女，1970年9月8日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：李锦，广东中亚律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：袁贺森，男，1973年9月15日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：闫国栋，广东通盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雪仪，广东通盈律师事务所实习律师。
原告尹群章诉被告袁贺森、被告袁贺森反诉原告尹群章租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员陈巧勤适用小额诉讼程序独任审理，后转换适用普通程序，由审判长毛宇翔、人民陪审员王景新、人民陪审员王达良组成合议庭，先后于2016年12月20日、2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告尹群章的委托诉讼代理人李锦，被告袁贺森的委托诉讼代理人闫国栋、李雪仪（第一次开庭时到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尹群章向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年3月23日签订的租赁合同；2.被告支付2016年5月1日至2016年10月31日的房屋占有使用费15,000元；3.被告支付自2016年11月1日起至实际搬离租赁物之日止的房屋占有使用费；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：尹群章与袁贺森于2014年3月23日签订一份租赁合同，由袁贺森承租尹群章位于东莞市厚街镇环冈村委会湖景大道1号的商铺一间，租赁期限为6年，自2014年4月1日至2020年4月31日，月租每月2,500元，于每月15日前足额缴交，逾期不交的，尹群章有权解除合同并没收押金。合同签订后，袁贺森一直按时交租。但从2016年5月开始，袁贺森就开始拖欠租金，直至起诉之日，袁贺森已拖欠2016年5月1日至2016年10月31日的租金，经多次催告，均无果。
被告袁贺森答辩称：袁贺森无需向尹群章支付房屋占有使用费。案涉租赁合同无效。案涉铺位没有建设工程规划许可证及房产证，尹群章也并非该铺位业主。因合同无效导致袁贺森存在装修损失和搬迁损失，尹群章应当赔偿。
被告袁贺森向本院提出反诉请求：1.确认原、被告的租赁合同无效；2.原告赔偿装修损失150,000元；3.原告赔偿搬迁损失20,000元；4.原告返还押金6,000元。事实及理由：尹群章与袁贺森于2014年3月23日签订一份租赁合同，由袁贺森承租尹群章位于东莞市厚街镇环冈村委会湖景大道1号的商铺一间，租赁期限为6年，自2014年4月1日至2020年4月31日，月租每月2,500元。双方发生纠纷后，尹群章诉至法院，袁贺森方知晓案涉铺位没有取得建设工程规划许可证及房产证，尹群章也并非该铺位业主。在使用该商铺期间，袁贺森对该铺位进行了重新装修，费用为150,000元，因尹群章对合同无效存在过错，该装修损失应当由尹群章承担，另需承担20,000元搬迁损失，返还押金6,000元。
原告尹群章答辩称：尹群章对案涉的商铺拥有所有权，对土地拥有使用权。袁贺森并非是收到起诉状后才得知案涉商铺的产权情况，袁贺森从2014年4月开始承租案涉商铺，直到2016年5月前均有支付租金，表明袁贺森是知道商铺的产权情况，现在以该原因拖欠租金是袁贺森故意捏造。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年3月23日，尹群章与袁贺森签订租赁合同，约定由尹群章将位于东莞市厚街镇环冈村委会湖景大道01号的铺位出租给袁贺森，租赁期为六年，自2014年4月1日起至2020年4月31日止，租金为2,500元/月。合同还约定，袁贺森应向尹群章交付6,000元押金，前手租客张勇所交押金随此合同转让，合同期满后，押金全额退还袁贺森。庭审中，双方确认袁贺森没有另交押金。
上述合同第四条约定：合同期内，甲方（即尹群章）不得以任何理由终止租赁，否则必须赔偿乙方（即袁贺森）装修及因此延误的经营损失。袁贺森承租上述铺位后，对此进行了装修，以此对外经营销售食品及农副产品。经委托评估机构对该铺位装修及电器进行价值评估，评估的市场价值为80,618元，其中，包含冰箱一台，价值2,344元，空调两台，分别价值3,600元和1,796元，其余装修、电器均形成附合。进行价值评估之时，尹群章主张其交付给袁贺森的铺位并非毛坯房，已经包含部分装修内容，但经本院释明，尹群章未提交该铺位原有装修情况的清单及说明。在本院指定原、被告双方及评估机构对案涉铺位进行现场勘验时，尹群章无故未到场。
上述租赁合同签订后，袁贺森起初按约向尹群章交付租金，后自2016年5月起未付租金。该铺位至法庭辩论终结之日仍未交还尹群章。
另查，案涉铺位未取得房产证、建设工程规划许可证及竣工验收证书，该铺位所属土地的土地使用权证显示使用权人为厚街镇环冈村委会。东莞市厚街镇环冈社区居民委员会出具证明，确认该土地及地上建筑权属属于尹群章。
本院认为，虽然案涉铺位所在土地使用权证显示该土地使用权人为厚街镇环冈村委会，但东莞市厚街镇环冈社区居民委员会明确出具证明，确认该土地及地上建筑权属属于尹群章，结合袁贺森曾向尹群章交付租金的情况，本院认定尹群章是本案的适格原告。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉铺位没有建设工程规划许可证和房产证，故本院依法认定案涉租赁合同无效。
尹群章主张没有收取袁贺森押金，但租赁合同中明确载明前手租客的押金转为袁贺森所有，在租期届满时退还。因此，本院认定袁贺森以承接前手租客押金的方式交纳了6,000元押金。如前所论述，案涉租赁合同为无效合同，故尹群章应当向袁贺森退还该6,000元押金。
虽然案涉租赁合同为无效合同，但是袁贺森占用了尹群章的铺位，仍应参照该租赁合同的租金标准向尹群章支付占有使用费。双方确认袁贺森自2016年5月起未交租金，故袁贺森应当自2016年5月1日起按2,500元/月的标准向尹群章支付占有使用费，付至搬离该铺位之日止。
案涉租赁合同第四条约定尹群章如违约需退回袁贺森装修损失，故本院以此认定尹群章已准许了袁贺森对案涉铺位进行装修。而如前所论述，案涉租赁合同为无效合同，因此，需根据双方导致合同无效的过错程度区分袁贺森装修物现值损失。尹群章明确知晓该铺位未能取得房产证及建设工程规划许可证，仍将该铺位对外出租，最终导致租赁合同无效，应当承担合同无效的主要过错。袁贺森在承租案涉铺位时，没能查实清楚该铺位的相关证件，应当承担合同无效的次要责任。同时，结合合同内提及存在前手租客以及将前手租客押金转至袁贺森名下的情况。说明该铺位经过多次出租，此情况会对袁贺森的判断产生一定影响，故本院认定尹群章应对合同无效承担70%的责任，袁贺森应对合同无效承担30%的责任。
尹群章主张其将案涉铺位交付给袁贺森时，已对该铺位进行过装修，并据此对评估机构出具的评估报告不予认可。但是在进行评估之前，本院已向尹群章释明，但尹群章未提交该铺位原有装修情况的清单及说明。在本院指定双方及评估机构对案涉铺位进行现场勘验时，尹群章无故未到场。因此，本院依法认定尹群章已经确认了袁贺森主张的装修评估范围，采纳评估机构出具的评估报告。
评估报告中，包含了一台冰箱及两台空调，但该电器并未与铺位形成附合，袁贺森可以自行取回。因此，本院认定案涉铺位的装修现值损失为：80,618元－2,344元－3,600元－1,796元=72,878元。尹群章应承担：72,878元×70%=51,014.6元，袁贺森应承担：72,878元×30%=21,863.4元。
关于搬迁费。由于搬迁费用属于生产成本，且并不会因为租赁合同的无效而减少或增加，并非因合同无效产生的必然费用。且即使合同有效，在需要搬迁之时，承租方仍需支出该费用，故本院对于袁贺森诉请的搬迁费不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决如下：
一、原告尹群章与被告袁贺森于2014年3月23日签订的租赁合同为无效合同；
二、限原告尹群章于本判决生效之日起三日内向被告袁贺森退还押金6,000元；
三、限原告尹群章于本判决生效之日起三日内向被告袁贺森赔偿装修现值损失51,014.6元；
四、限被告袁贺森于本判决生效之日起三日内按2,500元/月的标准向原告尹群章支付自2016年5月1日起至实际返还案涉东莞市厚街镇环冈村委会湖景大道01号铺位的占有使用费；
五、驳回原告尹群章的其他诉讼请求；
六、驳回被告袁贺森的其他诉讼请求。
如果原告尹群章、被告袁贺森未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，均应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费176元（原告已预缴）、反诉受理费1,850元（被告已预缴），评估费2,000元（被告已预缴），共计4,026元，由原告尹群章承担726元，被告袁贺森承担3,300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 毛宇翔
人民陪审员 王景新
人民陪审员 王达良
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 陈月婷
陈洁欣
附：相关的主要法律条文（节选）
《中华人民共和国合同法》
第五十二条第一款有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。