四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终9861号上诉人（原审原告）：成都瑞久商贸有限公司，住所地：四川省成都市成华区龙潭寺东路396号。法定代表人：王永超。委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建华，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川成实龙港置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区龙潭寺东路396号。法定代表人：张孝全，董事长。委托诉讼代理人：谢勇，男，汉族，1969年12月21日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：罗泽锋，四川君益律师事务所律师。上诉人成都瑞久商贸有限公司（以下简称瑞久商贸）因与被上诉人四川成实龙港置业有限公司（以下简称龙港置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。瑞久商贸上诉请求：1、撤销一审判决，二审改判确认案涉《协议书》无效；2、改判龙港置业返还购房款人民币1550000元及利息360394.38元（暂时计算至2016年3月7日），并赔偿房屋转让费300000元，装修费180000元，以及一倍的购房款损失1550000元，共计3940394.38元；3、一、二审诉讼费用与保全费用由龙港置业承担。事实和理由：1、一审部分事实认定错误，对双方之间名为《协议书》实为商品房买卖合同的事实未调查清楚；2、一审判决适用法律错误，仅以成都市、成华区政府文件或精神为定案依据，应予以改判；3、龙港置业违反《商品房买卖合同的解释》之规定，导致合同无效，应向瑞久商贸承担赔偿责任。龙港置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法予以维持。瑞久商贸一审中的诉讼请求：1.依法确认案涉《协议书》无效；2.判令龙港置业立即返还瑞久商贸1553250元及资金利息（从付款之日计算至付清之日止，按同期贷款利率计算）；3.判令龙港置业赔偿房屋转让费300000元、装修费180000元以及一倍购房款的损失1673850元，龙港置业承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月23日，瑞久商贸、龙港置业签订了《协议书》，约定：瑞久商贸投资龙港置业开发建设的“成都龙港钢材总部基地”双子星钢铁电子商务大楼投资1673850元，瑞久商贸不参与项目管理和经营，不享有该项目的利润，也不承担可能出现的亏损，作为投资回报，瑞久商贸将固定享有建成后双子星钢铁电子商务大楼项目A座第八层B号，面积为446.36平方米的房屋，用途为办公用房的房屋的经营使用权及所有权，待龙港置业相关手续完备后，按本协议办理该房分户产权证；龙港置业负责双子星钢铁电子商务大楼的规划、报建、和建造的全部事宜，并在2011年3月底前将房屋交付给瑞久商贸使用，因龙港置业自身原因造成逾期交房，逾期在10日内的，按瑞久商贸已经支付金额每日千分之三支付违约金，逾期超过10日的，瑞久商贸有权退房并解除合同，龙港置业应按瑞久商贸已付金额百分之十的比例支付违约金，并在退出退房要求10日内支付投资款和违约金；交房后，龙港置业应协助瑞久商贸办理入驻“成都龙港钢材总部基地”的工商、税务、立项登记等相关手续；在办理分户产权证的相关手续完备后，龙港置业应及时代办分户产权证，根据分户产权登记面积对投资款进行多退少补，协议签订生效满四年后，如龙港置业在六个月内无法办理分户产权证，瑞久商贸有权要求解除合同和退还投资款，龙港置业在收到书面通知30日内退还投资款，并按当期银行贷款利率支付利息，同时瑞久商贸则按房屋接收后的实际使用期间支付租金，租金标准按基地内同期房屋租金标准的70%计算。协议签订后，同年5月17日，龙港置业向瑞久商贸交付了案涉房屋，瑞久商贸于同年7月23日向龙港置业支付1553250元，龙港置业向其出具了《收据》；目前案涉房屋所涉项目尚未办理房屋产权登记。根据瑞久商贸的陈述，案涉房屋的相关协议系成都市天蓉商贸有限责任公司与龙港商贸签订合同，后成都市天蓉商贸有限责任公司将案涉房屋的权利义务转让给瑞久商贸，瑞久商贸与龙港置业随后签订正式的《协议书》，为此瑞久商贸支付给成都市天蓉商贸有限责任公司转让费300000元，成都市天蓉商贸有限责任公司向其出具了一份《收条》，案涉房屋实际交付后，瑞久商贸对其进行了装修，花费装修费180000元。一审庭审中，瑞久商贸没有提及支付转让费和装修费用的相关依据。一审另查明，龙港置业系成都龙港钢铁有限公司（由企业原名称成都龙港物流有限公司更名而来）和成都成实实业（集团）有限责任公司共同出资设立注册资本10000000元。2006年9月11日，成都市成华区经济发展局作出成华经投函（2006）42号《成华区经济发展局关于建设项目登记备案的通知》，准许成都龙港钢铁有限公司申请的建设项目立项。2008年6月24日，成都市成华区经济发展和改革局成华发改投资函（2008）21号文《关于建设项目登记备案的通知》批复，准许成都龙港钢铁有限公司申请的建设项目立项，项目业主为成都龙港钢铁有限公司，项目名称为成都龙港钢铁有限公司生产基地项目（三期），建设内容及规模：建企业厂房及相关配套设施，占地23.4亩，从事钢材加工；总投资及资金来源：项目总投资7990万元人民币，自筹；建设地址位于成都市东三环路二段，成都市龙潭都市工业集中发展区。2010年3月24日，成都市龙潭都市工业集中发展区管理委员会向成都市环境保护局发出《关于成都龙港钢铁有限公司总部基地项目符合成都市龙潭都市工业集中发展区规划的说明》，称成都龙港钢铁有限公司位于成都市龙潭都市工业集中发展区北片区，项目修建总部基地及相关配套设施，完全符合工业区总部经济基地入驻要求，该项目选址符合城市总体规划要求，该项目正在办理环境影响评价文件，恳请环保局给予大力支持。2010年8月，龙港置业组织施工单位、监理单位、设计单位一起对项目主体结构分部进行工程质量验收，验收结果为主体结构分部各分项经审查符合设计要求及施工规范。2005年6月13日，成都市工业布局和开发区建设协调领导小组颁发成开发办（2005）12号文《关于对工业集中发展区建设项目审批特事特办的会议纪要》，载明的主要内容为：为加快工业集中发展区建设，推进工业向工业集中区集中，针对目前入驻企业反映报批手续延误工期等问题，成都市工业布局和开发区建设协调领导小组会同成都市计委、成都市国土资源局、成都市建设委员会、成都市规划局、成都市卫生局等部门，商定了按照特事特办的原则，对符合城市总体规划、土地利用总体规划和工业布局规划的工业集中发展区内的建设项目给予大力支持。一、关于项目审批凡进入集中区的工业项目，在备案或核准所需相关资料齐备后，报相关部门，相关部门在2个工作日内出具备案通知书或核准文件。二、关于土地审批在土地批文下达前，市区国土部门对符合“三规”和投资额度要求并已立项入集中区的项目在2个工作日内出具土地确认函。三、关于规划审批规划部门根据土地确认函及企业提供其他必备资料后，在5个工作日内完成项目用地定点放线并出具红拨资料，办理规划选址意见书及建设工程技术咨询备案意见等，待取得土地出让合同后及时补办相关手续。四、关于报建审批建设部门依据规划部门出具的手续，在10个工作日内完成施工图的审查及其他准备工作，待各类手续齐备后，配合建设项目业主补办施工手续。成都市人民政府办公厅出台成办发（2009）51号文《关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知》，上述文件对总部经济的定义、准入条件、用地性质、规划控制要求、产权办理及使用要求、工业总部项目准入办理流程、工业总部企业准入办理流程、监督管理等进行了规范，该办法载明：工业总部项目是指在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地规划建设的，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，并按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设项目；工业总部企业是指国际性、全国性、区域性的制造业企业，在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地并依法注册设立的，具有设计研发、销售采购、结算、投资营运中心功能，对其控股企业或分支机构行使管理和服务职能的企业法人机构；该办法还对工业总部项目和工业总部企业的准入条件进行了界定，要求入住工业总部必须是企业，关于产权办理及使用要求载明：房屋的受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人，房屋产权性质为工业总部用房，产权登记以规划核定的房屋用途为准，办理产权和租用房最小基本单元面积不小于300平方米，工业总部企业准入办理流程规定：入园购房企业必须经园区管委会初审，成都市项目审定小组组织评审，有关部门出具入驻通知后再签到购房协议，园区管委会出具企业经营场所证明后到工商部门、房管国土部门办理注册登记、房屋产权登记。一审法院认为，根据诉辩双方的意见，一审争议的焦点，一是案涉《协议书》的效力问题，瑞久商贸主张的赔偿损失的事实和法律依据是否充分。瑞久商贸以案涉房屋转让系商品房买卖合同性质，龙港置业不具备房地产开发资质和对外销售的条件，其转让案涉房产违反法律禁止性规定，主张合同无效。对案涉合同效力的判定，应首先对本案《协议书》的法律关系是否属于商品房买卖进行评判。根据现有法律规定，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋，出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。该案中，龙港置业并非房地产开发企业，而是按照成都市人民政府相关文件精神，成都市为加快工业总部经济优化升级的战略，发展总部经济的需要，通过招商引资，吸收进入成都市成华区龙潭都市工业集中发展区进行投资建设的企业，利用工业用地规划建设项目，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，项目为按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设而成的资产。案涉成都龙港钢材总部基地项目就是根据上述文件精神，根据成都市规划部门以及成都市成华区发展和改革局的审批文件建设的，成都市有关部门对该项目在进行审批时，对项目的产业要求、产品及产能等都进行了定位，龙港置业投资建设案涉项目并非以房地产开发为目的，而是通过资产转让，吸收相关企业入驻工业总部进行集中办公，因此，虽然龙港置业向瑞久商贸转让资产时，项目整体尚未建成，但其模式有别于传统意义上的商品房开发经营，不宜将其界定为商品房开发性质，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的条款，瑞久商贸主张本案案涉法律关系性质属商品房买卖合同性质事实和法律依据不足，一审法院依法不予支持。结合一审法院审查的事实，虽然在签订案涉《协议书》时，龙港置业项目建设相关手续尚不齐备，但根据龙港置业提交的相关部门的文件，项目建设的相关报批手续没有及时办理和成都市为工业向工业集中区集中的推进工作有关，政府相关部门要求相关职能部门对企业立项审批、土地审批、规划报建等审批工作进行先行介入，待各类手续齐备后，配合建设项目业主补办建设施工手续。基于上述理由，龙港置业建设的成都龙港钢材总部基地项目虽然建设初期项目的立项审批以及建设等相关手续不齐备，但这与成都市工业园区建设的实际现状有关，存在一定的政策因素，龙港置业转让的资产系自建的项目，现行法律对工业用地修建的房屋的转让并没有进行限制，目前没有证据显示其属违法，也没有相关执法部门的对其合法性进行审查后，作出其违法的认定，因此，龙港置业在转让资产时，房屋建设的相关手续是否齐备，并不是双方签订签约的必备条件，瑞久商贸通过与龙港置业签订《协议书》，通过支付价款，实现受让资产并取得所有权的目的，瑞久商贸支付购房款后能否取得房屋所有权，属双方签约后实际履行的问题，关系到瑞久商贸合同目的能否实现问题，对合同效力的评判不产生影响，龙港置业以资产转让时不具备商品房销售的条件，违反法律禁止性规定，主张合同无效的诉讼理由于法无据，一审法院依法不予支持。综上，瑞久商贸与龙港置业双签订的《协议书》属双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院就本案法律关系性质和案涉合同效力问题向瑞久商贸进行了释明，告知其是否变更诉讼请求，瑞久商贸明确表示不变更诉讼请求，瑞久商贸基于合同无效所提出的诉讼请求，因事实和法律依据不足，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决：驳回瑞久商贸的诉讼请求。一审案件受理费减半收取20268元，财产保全费5000元，合计25268元，由瑞久商贸承担。二审中，双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审双方均未提出新的意见，二审争议焦点与一审一致：案涉《协议书》的效力问题，以及瑞久商贸主张的赔偿损失是否成立。本案中，案涉成都龙港钢材总部基地项目系根据成都市人民政府相关文件精神，为打造成都市成华区龙潭都市工业集中发展区而建设的非生产性工业性建筑，性质上属于工业用地建设规划项目，整个基地项目的投入目的主要在于吸引相关企业入驻龙潭都市工业集中发展区办公，案涉房屋的性质也属于工业型科研用房，产权性质属于工业产权，用途主要集中于设计研发、销售结算及行政办公，因此一审法院据此认定其不属于普通意义上的商品房开发经营项目，进而认定双方之间的纠纷不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》并无不当，本院予以确认。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，以及合同法解释二第十四条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。因本案中龙港置业转让案涉资产的行为并无其他证据显示其违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，故一审判决确认双方之间签订的案涉《协议书》合法有效的结论正确，本院依法予以维持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费38373元，由成都瑞久商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 伟审判员 张菲菲审判员 尹 英二〇一六年十二月二十日书记员 白 慧