安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2907号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽诚和物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区长沙路庐州大道交口，统一社会信用代码91340100678925998H（1-1）。
法定代表人：凌宁，总经理。
委托诉讼代理人：张军，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李亮亮，安徽百大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽欢迎文化传媒有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖新区紫云路观湖苑8幢704室，统一社会信用代码9134010059144987XP（1-1）。
法定代表人：朱松，经理。
委托诉讼代理人：朱海秀，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪敏，安徽大森律师事务所律师。
上诉人安徽诚和物业服务有限公司（以下简称诚和物业公司）因与被上诉人安徽欢迎文化传媒有限公司（以下简称欢迎文化公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
诚和物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持诚和物业公司的一审全部诉讼请求，驳回欢迎文化公司的一审全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1、根据农贸市场的规划图纸及消除部门的整改通知单，能够确定涉案场地系消防通道，存在潜在的安全隐患，损害社会公共利益，双方所签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国消防法》第六十条的强制性规定，故应为无效。2、欢迎文化公司提交的《补充协议》没有诚和物业公司的签章，并非诚和物业公司的意思表示，对诚和物业公司没有约束力。此外，双方签订协议时，当时农贸市场经营户少，缺少人气，消防部门对此管理相对宽松，诚和物业公司已经告知欢迎文化公司租赁场地系消防通道，并未隐瞒实情，因此造成合同无效的后果应由欢迎文化公司自行承担。且欢迎文化公司亦承认后期使用的活动棚投入成本远远低于前期预算的费用，其实际经营期间超过三年，该期间一直盈利，因此按照设备的折旧周期计算，欢迎文化公司也没有损失发生。
欢迎文化公司辩称，一审判决认定事实及适用法律正确。1、双方签订的协议合法有效。诚和物业公司未提交农贸市场的规划图，而消防部门的整改告知单是消防大队下发给由诚和物业公司管理的整个万国农贸商场，整改告知单上需整改的情形并未包涉案租赁场地，不能证据证明涉案租赁场地系消防通道。即便是消防通道，欢迎文化公司作为承租人在协议签订时，对此并不知情，而诚和物业公司作为涉案租赁场地的管理人，应当知晓涉案场地的实际性质与用途，但其仍将规划为消防通道的场地出租给欢迎文化公司，致使欢迎文化公司客观上无法继续经营，诚和物业公司存在违约行为，故欢迎文化公司依法享有合同解除权。2、因诚和物业公司的过错，致使欢迎文化公司解除协议，造成了巨大的经济损失，欢迎文化公司有权依据协议约定及法律规定要求诚和物业公司赔偿损失。双方签订协议时所附的投资项目费用表100000元，诚和物业公司对此明知且认可。协议签订后不久，诚和物业公司告知欢迎文化公司原约定的固定钢架棚不能再使用，故授权代表张志斌又与欢迎文化公司达成《补充协议》，对协议部分内容的履行作出了变更，要求欢迎文化公司将固定钢架棚改为活动棚，并承诺保证正常经营，否则赔偿欢迎文化公司的一切损失。张志斌一直代表诚和物业公司接洽磋商承租场地事宜，欢迎文化公司有理由认为张志斌的行为已经得到诚和物业公司的授权，补充协议应当是双方的真实意思表示，合法有效。诚和物业公司应按协议及补充协议的约定以及法律规定赔偿损失。一审判决对于欢迎文化公司的损失认定符合事实及法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
诚和物业公司向一审法院起诉请求：确认双方签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》无效，欢迎文化公司将租赁场地恢复原状。欢迎文化公司向一审法院提起反诉请求：解除双方签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》，诚和物业公司返还欢迎文化公司履约保证金3500元、已支付租金120000元以及物业管理费3600元，诚和物业公司赔偿欢迎文化公司投资项目费用100000元、购买活动棚费用9060元、拆除钢架棚费用6800元、拆除活动棚费用4000元、寻找新场地的交通费等合理费用1000元、重新租赁房屋增加的租金损失暂定60000元（最终以鉴定为准）。
一审法院认定事实：2012年11月1日，诚和物业公司与欢迎文化公司签订《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》，主要约定：诚和物业公司将万国农贸市场中门过道2区132号隔壁约50平方米场地租赁给欢迎文化公司用于设置便民服务亭，经营饮料、小吃等，租期自2012年11月1日至2017年10月31日止；租金40000元/年，先付后用，六个月一付，合同签订之日付20000元，之后每六个月内付20000元，次年场地租赁费与第一年缴纳方式相同，合同终止时应结清全部费用；合同签订时一次性缴纳履约保证金3500元，合同期满后无违约行为一周内返还（无息）；物业管理费2元/平方米，年物业费1200元，先付后用，与租金同时缴纳；租赁期内，诚和物业公司有权根据经营所需，对场地进行规划、调整，应提前二个月通知欢迎文化公司，但必须保证欢迎文化公司经营时间不低于五年；协议另有附件一《安徽欢迎文化传媒有限公司投资项目费用表》，主要载明欢迎文化公司投资项目费用合计100000元。该协议诚和物业公司授权代表张志斌签字并加盖诚和物业公司合同专用章，欢迎文化公司亦在合同上加盖公司合同专用章。2012年11月26日，张志斌代表诚和物业公司与欢迎文化公司法定代表人朱松签订《补充协议》，主要约定：因双方签订的合同见（效果图），诚和物业公司无法履行，经诚和物业公司明确告知，要求欢迎文化公司改成活动棚经营，如诚和物业公司能保证欢迎文化公司正常经营，则前期拆除的钢架棚损失由欢迎文化公司自行承担，否则诚和物业公司按欢迎文化公司提供的附件一（投资项目费用表）所有设施价格（包括后期活动棚费用）赔偿损失。
2012年11月28日，经诚和物业公司要求，欢迎文化公司雇请合肥汝云工程配套设备有限公司将先前安装在承租场地固定的钢架棚拆除并运走，花费6800元。2012年11月29日，欢迎文化公司从合肥汝云工程配套设备有限公司购买并由其协助安装活动棚六个，花费9060元。2013年9月14日，就诚和物业公司于2013年8月19日将欢迎文化公司的蛋糕房拆除一事，诚和物业公司向欢迎文化公司出具《情况说明》，承诺免除欢迎文化公司自2013年8月20日至2015年8月19日的两年租赁费，作为经济补偿。2015年11月11日，诚和物业公司向欢迎文化公司发函，以欢迎文化公司承租摊位阻塞消防通道，违法违规为由，要求欢迎文化公司于2015年11月11日解除并终止双方签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》，且尽快完成清场工作，否则造成的损失由欢迎文化公司自行承担。2016年1月2日，欢迎文化公司雇请合肥汝云工程配套设备有限公司拆除承租场地的活动棚，并支付拆卸费、运输费合计4000元。
另，2013年5月22日，安徽蓝鼎物业服务有限公司更名为合肥诚和物业服务有限公司。2014年8月7日，合肥诚和物业服务有限公司更名为安徽诚和物业服务有限公司。欢迎文化公司于2012年10月30日向诚和物业公司缴纳履约保证金3500元、租金20000元和物业管理费1200元；于2013年4月26日缴纳租金20000元；于2014年12月1日缴纳物业费2400元。欢迎文化公司实际经营到2016年1月2日。
一审法院认为，诚和物业公司与欢迎文化公司签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。诚和物业公司主张欢迎文化公司承租的场地系消防通道，违反了消防法相关规定，要求确认双方签订的租赁协议无效且欢迎文化公司应将租赁场地恢复原状，但诚和物业公司所提供证据并不足以证明双方签订的协议违反法律、行政法规的强制性规定，故该项诉请无事实依据，不予支持。
欢迎文化公司反诉要求解除双方签订的租赁协议，因诚和物业公司已于2015年11月11日向欢迎文化公司发函要求解除双方签订的租赁协议，故诚和物业公司已明确表明自己将不再履行合同义务，对欢迎文化公司要求解除租赁协议的诉请，予以支持。欢迎文化公司反诉要求诚和物业公司返还履约保证金3500元，诚和公司予以认可，不违反法律规定，予以支持。欢迎文化公司要求诚和物业公司退还已支付的租金120000元和物业管理费3600元，但欢迎文化公司已在该场地实际经营三年多时间并享受了相应的物业服务，故其要求诚和物业公司退还其已缴纳的三年租金120000元和物业管理费3600元，无事实和法律依据，不予支持。欢迎文化公司要求诚和物业公司赔偿投资项目费用100000元和购买活动棚费用9060元，因诚和物业公司未能依补充协议约定保证欢迎文化公司五年正常经营时间，故依据补充协议，该投资项目费用和购买活动棚的费用应由诚和物业公司负担。因诚和物业公司单方解除合同，导致欢迎文化公司在租期未满的情况下拆除该活动棚，该4000元拆除费用系诚和物业公司给欢迎文化公司造成的损失，依双方租赁协议约定，应由违约方诚和物业公司赔偿。欢迎文化公司诉请要求诚和物业公司赔偿拆除钢架棚费用6800元，依据补充协议，在诚和物业公司未保证其五年正常经营的情况下，诚和物业公司只须按投资项目费用表的所有设施价格（包括后期活动棚费用）赔偿其损失即可，故其再要求诚和物业公司赔偿该钢架棚费用，无事实和法律依据，不予支持。欢迎文化公司主张的交通费以及新增加的租金损失，因所提供的证据不足以证明，对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除诚和物业公司与欢迎文化公司于2012年11月1日签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》；二、诚和物业公司于判决生效之日起五日内返还欢迎文化公司履约保证金3500元，并赔偿欢迎文化公司113060元；三、驳回诚和物业公司以及欢迎文化公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由诚和物业公司负担；反诉案件受理费5865元，减半收取2932.50元，由诚和物业公司负担1110元，由欢迎文化公司负担1822.50元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，诚和物业公司上诉认为双方租赁合同约定的承租场地系消防通道，合同因违反消防法规定而无效，但其一审提交的合肥市包河区公安消防大队责令限期改正通知书系复印件，且该通知书中所称的被占用消防通道并不能明确就是本案双方租赁合同中约定的承租场地。诚和物业公司主张合同无效的依据不足，一审判决对此作出的相关认定，本院予以确认。
诚和物业公司以欢迎文化公司占用消防通道为由要求欢迎文化公司撤离场地，系单方解除合同行为，因双方合同约定的租赁期限尚未到期，欢迎文化公司有权要求诚和物业公司承担违约责任。欢迎文化公司签订合同时交纳的履约保证金3500元，因诚和物业公司不能证明欢迎文化公司在合同履行期间存在违约行为，故根据合同约定，应当予以返还。诚和物业公司上诉主张不予返还履约保证金的请求不能成立，本院不予支持。合同履行期间，诚和物业公司的签约授权代表张志斌与欢迎文化公司签订补充协议，要求欢迎文化公司由原先固定棚改为活动棚经营，并对相关损失赔偿作出约定。该补充协议签订后，欢迎文化公司也实际拆除了固定钢架棚，安装活动棚经营，诚和物业公司对此亦未提出过异议，故结合张志斌签订租赁协议时的身份关系，其签订补充协议的行为应当能够代表诚和物业公司，该补充协议对诚和物业公司具有法律约束力。欢迎文化公司在诚和物业公司要求下拆除活动棚产生的费用4000元，系因诚和物业公司无法保证欢迎文化公司继续承租场地产生的直接损失，且补充协议中对此亦有相应的约定，故一审判决认定应由诚和物业公司承担赔偿责任，并无不当，本院予以确认。至于欢迎文化公司主张的投资项目费用100000元以及活动棚安装费用9060元，根据补充协议约定，如诚和物业公司不能保证欢迎文化公司正常经营，则按投资项目费用表所有设施价格赔偿损失。双方租赁合同虽系诚和物业公司单方解除，但欢迎文化公司已实际经营至2016年1月2日，以上所投入的固定钢架棚以及活动棚费用共计109060元，在欢迎文化公司实际使用租赁物的期限内应当予以折旧，亦符合公平原则。欢迎文化公司未能使用租赁物经营的期限自2016年1月3日至2017年10月31日，欢迎文化公司投入的上述费用109060元应由诚和物业公司折旧后予以赔偿。一审判决诚和物业公司对该部分费用予以全部赔偿不妥。经本院审查后，酌情确认为39859元[109060元÷1825天（365×5）×667天]。以上诚和物业公司共计赔偿欢迎文化公司损失应为43859元。
综上，诚和物业公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04913号民事判决主文第（一）项即“解除安徽诚和物业服务有限公司与安徽欢迎文化传媒有限公司于2012年11月1日签订的《万国农贸中门过道片区场地租赁协议》”；
二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04913号民事判决主文第（三）项即“驳回安徽诚和物业服务有限公司以及安徽欢迎文化传媒有限公司的其他诉讼请求”；
三、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第04913号民事判决主文第（二）项为“安徽诚和物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内返还安徽欢迎文化传媒有限公司履约保证金3500元，并赔偿安徽欢迎文化传媒有限公司损失43859元”；
四、驳回安徽诚和物业服务有限公司的诉讼请求；
五、驳回安徽欢迎文化传媒有限公司的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费100元，减半收取50元，由安徽诚和物业服务有限公司负担。一审反诉案件受理费5865元，减半收取2932.50元，由安徽诚和物业服务有限公司负担450元，安徽欢迎文化传媒有限公司负担2482.50元。二审案件受理费2731元，由安徽诚和物业服务有限公司负担1110元，安徽欢迎文化传媒有限公司负担1621元。
本判决为终审判决。
审判长 王莉
审判员 沈静
审判员 张怡
二〇一六年十一月七日
书记员 罗晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。