湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘09民终84号
上诉人（原审原告、反诉被告)：刘海泉，男，1936年2月10日出生，汉族，住湖南省益阳市。
委托诉讼代理人：宋耀辉，益阳市正天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘元保，男，1941年10月19日出生，汉族，住湖南省益阳市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：曾能姣，女，1946年1月25日出生，汉族，住湖南省益阳市。
上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人：黄如清，湖南激扬律师事务所律师。
原审第三人：刘金辉，女，1960年6月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市，现住江苏省如皋市,系刘海泉之女。
上诉人刘海泉因与被上诉人刘元保、曾能姣、原审第三人刘金辉返还原物纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2016）湘0902民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘海泉及其委托诉讼代理人宋耀辉、被上�人刘元保、曾能姣及其共同委托诉讼代理人黄如清、原审第三人刘金辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘海泉上诉请求：撤销一审判决，改判由刘元保、曾能姣返还刘海泉所有的、位于资阳区大码头街道办事处建新里社区谭家垸子巷X号、房屋所有权证私字第13XX号房屋给刘海泉，驳回刘元保、曾能姣的反诉请求，并由刘元保、曾能姣承担诉讼费用。事实和理由：1.刘元保、曾能姣提交的《委托书》、《买卖房地产交易协议》、收条不能确定其具有真实性，一审推定为相关事实错误，刘元保、曾能姣并未按约付清房款，一审推定交付了购房款缺乏说服力与证明力；2.刘海泉的女儿刘金辉、女婿谭新贵系无权代理，刘海泉事后没有追认或默认，《委托书》伪造的刘海泉的签名及按印，刘金辉与谭新贵的行为不构成表见代理；3.刘元保、曾能姣既不具有善意，又存在过失，不构成善意取得；4.本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，因为该条针对动产，不适用于不动产，本案应适用《最高人民法院关于房屋买卖合同意见8则》第6条的规定。
刘元保、曾能姣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘金辉述称，谭新贵生前讲诉争房屋在出租，其他的不清楚。请求二审法院支持刘海泉的上诉请求。
刘海泉向一审法院起诉请求：判令刘元保、曾能姣返还刘海泉所有的、位于资阳区大码头街道办事处建新里社区某组谭家垸子巷X号、房屋所有权证私字第13XX号的房屋，由刘元保、曾能姣承担案件诉讼费用。
刘元保、曾能姣向一审法院反诉请求：1.确认刘元保1998年4月1日与刘海泉签订的房屋买卖协议合法、有效；2.判令刘海泉于判决生效后十日之内办理位于资阳区大码头街道办事处建新里社区某组谭家垸子巷X号、房屋所有权证私字第13XX号的房屋转移登记手续至刘元保、曾能姣名下；3.由刘海泉承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：刘海泉与刘元保、曾能姣均系益阳市资阳区城镇居民，刘元保、曾能姣系夫妻。1984年，刘海泉离开益阳到云南经商。1987年，刘海泉在益阳市资阳区大码头街道办事处建新里社区（原益阳市大水坪街道新屋里居委）某组谭家垸子巷X号自建两层房屋一栋（以下简称谭家垸子X号房屋）。1990年11月，刘海泉就该房产在益阳市房地产管理局办理房屋所有权证，产权证号为益房权证私字第13**号，所有权人为刘海泉，建筑面积为180.02平方米。刘海泉离开益阳期间，房屋由其妻子居住使用，房屋证件放在家里由妻子保管。1995年7月，刘海泉的妻子去世，当时，刘海泉没有回益阳，房屋的房产证、国土证和钥匙均由其女刘金辉持有保管。刘海泉在庭审时陈述妻子去世后，其已嘱咐女儿刘金辉将房屋出租，但刘海泉没有向法院提供房屋出租的相关证据。1996年，刘海泉回益阳办理退休手续。1998年4月1日，刘海泉的女儿女婿刘金辉、谭新贵以刘海泉（甲方）的名义与刘元保（乙方）签订《买卖房地产交易协议》，协议约定：“甲方将房产证、国土证交给刘金辉、谭新贵负责把房子出卖，甲方将建新里一栋两层楼房卖给刘元保长期使用，定价叁万陆仟捌佰元，付款后甲方将房、地产证交给乙方。”双方在协议上签名并加盖私人印章。之后，刘金辉、谭新贵将房产证、国土证原件交给刘元保。自此开始，刘元保、曾能姣两夫妇一直居住在谭家垸子X号房屋内。同年6月30日，刘元保持刘金辉、谭新贵交付的国土证原件在益阳市国土局办理土地变更登记手续，益阳市国土局向刘元保颁发益市国用（98私）字第12XX号国有土地使用证，该房产土地使用者由刘海泉变更为刘元保。1998年3月28日，刘元保支付谭新贵200**元，谭新贵向刘元保出具收条。1999年1月14日，刘元保支付谭新贵50**元，谭新贵亦向刘元保出具收条，收条上加盖刘金辉私人印章。2002年8月11日，刘元保支付谭新贵80**元，谭新贵向刘元保出具收条，收条中注明“刘元保原欠条壹万壹仟捌佰元整一律作废，一切经济手续全清”。刘海泉在庭审中陈述：“2002年，我回到益阳，回来后我去了谭家垸子X号房屋，发现刘元保一家居住在该房屋内，刘元保的妻子对我讲房屋已经卖给他们了，我听后，便回去问女儿刘金辉，刘金辉讲房屋没有卖掉，是由谭新贵经手出租给了刘元保。”2004年，谭新贵去世。之后，刘金辉远嫁江苏，刘海泉和刘金辉一直未就谭家垸子X号房屋找过刘元保。刘海泉在庭审时陈述：“2015年，我的四女打电话给我，告诉我房屋要拆迁，政府要登记，我便于2016年回益阳找到刘元保家里，刘元保讲房屋我已经买下了。”双方由此酿成纠纷。诉讼中，为查明案件事实，法院依法追加刘海泉之女刘金辉为第三人参加诉讼，但刘金辉未到庭，刘海泉就以上刘金辉陈述的内容未提供相关证据。
一审法院认为，本案争议的焦点为：刘金辉、谭新贵的行为是否构成表见代理；刘金辉、谭新贵与刘元保签订的《买卖房地产交易协议》是否合法有效及房屋所有权是否已经发生转移。依照合同法的相关规定，表见代理是否成立，应从客观上分析是否存在有足以使无过失善意相对人相信行为人有代理权的事实和理由。从本案庭审查明的事实来看：1995年7月，刘海泉的妻子去世后，刘海泉名下的谭家垸子X号房屋的房产证、国土证和钥匙均由刘金辉持有保管。1998年4月1日，刘金辉、谭新贵与刘元保签订协议后，当即就将房屋房产证、国土证原件交给刘元保。基于刘金辉持有该房产权利证书原本和房屋钥匙的客观事实和刘金辉、谭新贵与刘海泉系直系亲属的特殊身份关系，足以使刘元保有充分理由相信刘金辉、谭新贵具有代理权，是以其父刘海泉的名义签订房屋买卖协议，并收取购房款，因此，刘金辉、谭新贵签订《买卖房地产交易协议》并收取购房款的行为依法构成表见代理。本案中，虽无证据显示刘金辉、谭新贵签订协议出售房屋的行为已获刘海泉的授权，刘金辉、谭新贵的行为属无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即便刘金辉、谭新贵的行为构成无权处分，但并不导致签订的协议无效，且物权法规定“未办理物权登记的，不影响合同效力”，故刘元保、曾能姣提出的请求确认1998年4月1日房屋买卖协议合法有效的诉讼主张，依法予以支持。庭审中查实，刘海泉虽陈述2002年当听说谭家垸子X号房屋出卖给刘元保后，其已询问女儿刘金辉，刘金辉答复房屋已经谭新贵之手出租给了刘元保，但刘海泉此后并未偕同刘金辉、谭新贵一起到刘元保处当面核实房屋使用是否基于租赁或主张自己的权利，刘海泉就其房屋出租的意见（包括何时开始出租，每月租金多少，租金由谁经手收取、使用等事实）亦无证据证实，且谭新贵去世后，刘海泉既未找过女儿刘金辉询问房屋使用情况，也未与刘金辉一起找过刘元保商谈房屋事宜，由此依法认定�金辉、谭新贵出卖房屋的行为事后实际已获得刘海泉的追认或默认，刘金辉、谭新贵已取得处分权。协议签订后，房屋已交付使用，购房款已全部付清，并且买受人刘元保已经办理房屋土地使用权证，一审法院确认刘元保已依法取得谭家垸子X号房屋的所有权，房屋所有权已合法发生转移。因此，刘元保依据协议要求将谭家垸子X号房屋的产权变更登记在刘元保、曾能姣名下的诉讼请求，于法有据，应予以支持。刘海泉要求返还谭家垸子X号房屋的诉求，缺乏事实和法律依据，且不符合民法通则和合同法关于诚实信用原则的有关规定，依法予以驳回。法院虽已追加刘金辉为第三人，但刘金辉在本案返还原物纠纷中不应承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、确认刘金辉、谭新贵与刘元保于1998年4月1日签订的《买卖房地产交易协议》合法有效；二、由刘海泉于判决生效之日起三十日内将坐落于益阳市资阳区大码头街道办事处建新里社区某组谭家垸子巷X号房屋（产权证号为益房权证私字第13**号）的所有权办理变更登记手续，登记至刘元保、曾能姣名下；三、驳回刘海泉的诉讼请求；四、刘金辉在本案中不承担民事责任。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费2300元，共计4600元，由刘海泉负担。
二审中，刘海泉为证实刘元保与曾能姣是租赁而非购买诉争房屋，向本院提交租房合同一份。刘元保、曾能姣质证认为，对该证据的真实性有异议，且不能达到刘海泉的证明目的。刘金辉质证认为，对具体情况不清楚，只是听谭新贵说是租赁给刘元保、曾能姣。本院对上述证据经审查认为，该合同的一方谭新贵已故，另一方刘元保不予认可，刘海泉又未提交其他证据予以佐证，不能达到刘海泉的证明目的，故本院对该证据不予采信。二审中，刘海泉申请对《委托书》中刘海泉的签名及形成时间、1998年4月1日的《买卖房地产交易协议》、谭新贵分别于1998年3月28日、1999年1月14日、2002年8月11日出具的三张收条、1998年3月28日的《租房合同》上谭新贵、刘金辉、刘元保的签名及形成时间进行鉴定。按司法鉴定机构的要求，本院通知刘海泉提交比对样本，刘海泉向本院提交一本益阳工业贸易学校的本子及1998年3月28日的《租房合同》的原件。后本院司法技术室因“检材与样本不是同一种性质的墨迹，�时样本无明确的时间，不能作为样本，无法鉴定”，不予受理该申请。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系返还原物纠纷。本案争议的焦点是，刘金辉、谭新贵与刘元保签订《买卖房地产交易协议》的行为是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，刘金辉、谭新贵系刘海泉的女儿、女婿，自1995年开始涉案房屋的的钥匙及房屋所有权证、国有土地使用证原件均由刘金辉持有保管，刘金辉、谭新贵携授权委托书与刘海泉的身份证复印件，以刘海泉的名义与刘元保签订《买卖房地产交易协议》，以及刘元保向谭新贵支付了购房款，谭新贵也出�了收条。上述客观事实足以让刘元保有理由相信，刘金辉、谭新贵系有权代理。结合涉案房屋买卖时的客观情况与一般普通人的判断能力，签订买卖房屋协议时刘元保已尽到了注意义务，主观上并无过错，系善意且无过失。一审认定刘金辉、谭新贵的行为构成表见代理，并判决驳回刘海泉要求返还诉争房屋的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。刘海泉称刘金辉、谭新贵的行为不构成表见代理的上诉理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的适用范围既包括动产，也包括不动产，刘海泉上诉称本案不属于该条的适用范围的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
综上所述，刘海泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人刘海泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 喻 宁
审判员 雷 宏
审判员 黎 娜
二〇一七年四月十八日
书记员 方赛兰