安徽省涡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1621民初5044号
原告：孙宁，男，1987年6月14日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区,现住南京市秦淮区。
被告：孙伟，男，1972年7月4日出生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住安徽省涡阳县。
被告：张靖，男，1982年1月3日出生，汉族，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：刘玉强，安徽永恒律师事务所律师。
原告孙宁诉被告孙伟、张靖房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年12月16日作出(2016)皖1621民初4740号民事裁定，原告孙宁不服该判决向亳州市中级人民法院提出上诉，亳州市中级人民法院于2017年4月1日作出（2017）皖16民终628号民事裁定：一、撤销安徽省涡阳县人民法院(2016)皖1621民初4740号民事裁定；二、本案指令安徽省涡阳县人民法院审理。本院于2017年8月23日重新立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙宁、被告张靖及其委托诉讼代理人刘玉强、被告孙伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙宁向本院提出诉讼请求，1.请求依法确认原、被告双方所签商品房买卖合同无效；2.判令被告无条件退回原告购房款194500元；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2013年，原告与被告孙伟、张靖就涡阳县紫光路舒鑫苑小区商品房买卖达成一致，并签订了商品房买卖合同。原告根据合同约定向被告张靖支付了购房款194500元。但是，经查：被告孙伟既不具有商品房建设资质，也不具有商品房预售许可，并且将合同约定的606号房屋再次转卖他人。其行为不具有合法性，且严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第52条的规定，原告请求人民法院依法确认原、被告双方所签商品房买卖合同无效，判令被告无条件归还原告购房款194500元，并承担本案诉讼费用。
张靖辩称，1.原告起诉本案的两被告主体不适格，本案两被告并不是适格当事人；2.关于确认合同无效，没有法律和事实依据�
孙伟未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙宁所举证据《商品房买卖合同》、三张收据、证人证言，张靖、孙伟对其真实性无异议，但认为达不到证明目的，本院审查后对该组证据的证明效力予以认定。
依据已确认的证据及当事人陈述，本院认定的事实如下：2013年8月9日，孙宁与出卖人“安徽省涡阳县舒鑫苑小区项目部”在舒鑫苑售楼部签订《商品房买卖合同》，尾部出卖人一栏盖有孙伟的签章，合同内容略为:第一条,出卖人以出让方式取得位于涡阳县北侧,编号为2124010181156-1的地块的土地使用权,出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,暂定名舒鑫苑。建设工程规划许可证号为建字第3416212013000004号,施工许可证号为341621201100065；第二条,买受人购买的商品房为预售商品房,商品预售�可证号为---；第三条,买受人购买的商品房为2幢3单元606号房,用途为住宅,建筑面积共105.08平方米；第四条,该商品房单价为每平方米3088.12元,总金额为324500元;第六条,买受人首付房款194500元，剩余房款130000元办理银行按揭；第九条,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理(不作累加),逾期超过90日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；第十一条,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。
另查明，2013年8月9日、8月10日、8月12日，孙宁分三笔支付首付款合计194500元，三张收据上写明收款人为张靖。剩余房款130000元尚未办理银行按揭贷款，涉案房屋也未实际交付。
再查明，舒鑫苑小区系孙伟与案外人马春宝、沈伟、王杰四人合作所建，并对�出售，“安徽省涡阳县舒鑫苑小区项目部”并非实体组织。在房屋销售后期，四人将剩余的6套房屋分别分到孙伟名下2套、马春宝名下2套、沈伟和王杰名下2套，其中涉案的舒鑫苑小区2幢3单元606号房分到沈伟名下。后沈伟委托张靖将该房屋对外出售，张靖遂将该房屋售于孙宁。2017年10月18日，孙宁向本院申请将诉状上第一项诉讼请求变更为请求人民法院解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院依法重新指定了举证期限，孙伟、张靖在举证期限内均未向本院提交新的证据。
本院认为，本案的争议焦点是1.《商品房买卖合同》的出卖人是谁？2.《商品房买卖合同》是否有效？
一、合同具有相对性，本案中孙宁所举证的商品房买卖合同，合同首部出卖人一栏填写的系“安徽省涡阳县舒鑫苑小区项目部”，尾部出卖人处加盖有孙伟印章，至于�案房屋系孙伟、沈伟、王杰、马春宝四人合作建造并内部分配，张靖代沈伟销售房屋并将房款交于沈伟等情况，孙宁并不知情，均只具有内部约束力，对外不产生对抗孙宁的法律效力，“安徽省涡阳县舒鑫苑小区项目部”并非实体组织，孙伟才是《商品房买卖合同》的出卖人一方。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同仅适用于出卖人为房地产开发企业的情形，本案系个人合伙合作建房，故不适用第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房买卖合同无效的情形。孙伟、沈伟、王杰、马春宝以出让方式取得舒鑫苑小区的土地使用权，亦不存在《合同法》第五十二条违反强制性法律、法规而导致合同无效的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定举证期限的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。经本院向孙宁释明，孙宁申请将诉状上第一项诉讼请求变更为请求人民法院解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院依法重新指定了举证期限，孙伟、张靖在举证期限内均未向本院提交新的证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，孙宁已按约向孙伟支付首付款194500元，孙伟未能按约办理产权登记，其行为符合《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十六条�定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案《商品房买卖合同》的解除，自孙宁要求解除的通知到达被告时，即行解除，对孙宁要求解除双方购房合同的诉讼请求，本院不予理涉。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对孙宁要求返还购房款194500元的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、孙伟于本判决生效后十五日内返还孙宁购房款194500元；
二、驳回孙宁的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4190元，由孙伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 王和平
审 判 员 范荣鑫
人民陪审员 魏 东
二〇一七年十一月三日
书 记 员 杨源枝