河南省中牟县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0122民初2254号
原告：朱红鑫，男，1993年5月4日生，汉族，住河南省中牟县。
原告：袁柳，女，1994年1月16日生，汉族，住河南省中牟县。
二原告委托诉讼代理人：楚梦辉，河南建魁律师事务所律师。
被告：姚凯华，女，1973年3月24日生，回族，住河南省中牟县。
委托诉讼代理人：朱红伟，男，系姚凯华之夫。
委托诉讼代理人：路遥，郑州市中牟县青年路法律服务所法律服务工作者。
第三人：朱红娟，女，1989年11月24日生，汉族，住河南省中牟县。
第三人：郑州平原房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中牟县新城区新圃街（百利未来铭郡2号楼39号商铺）。
法定代表人：丁伟丽。
原告朱红鑫、袁柳与被告姚凯华，第三人朱红娟、郑州平原房地产营销策划有限公司（以下简称平原公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱红鑫、袁柳及其委托诉讼代理人楚梦辉，被告姚凯华及其委托诉讼代理人朱红伟、路遥，第三人朱红娟、平原公司法定代表人丁伟丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告向本院提出诉讼请求：1.确认2017年2月18日所签订的《房屋买卖合同》及2017年11月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》合法有效；2.被告姚凯华继续履行《房屋买卖合同》及《郑州市存量房买卖合同》，协助原告朱红鑫、袁柳办理房屋所有权转移登记手续，将房屋产权过户至原告朱红鑫、袁柳名下；3.被告向原告支付违约金91,350元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年2月18日，第三人朱红娟受原告朱红鑫、袁柳的委托与被告姚凯华在第三人平原公司居间介绍下，经平等协商后签订了《房屋买卖合同》，约定被告姚凯华将位于郑州市中牟县××、××北水岸鑫城C-2号楼3单元17层1702号的房产以63万元价格出售给二原告。被告姚凯华对房屋的实际购买人为二原告及第三人朱红娟代替原告朱红鑫、袁柳与被告姚凯华在中牟县房管局办事大厅签订了《郑州市存量房买卖合同》。原告朱红鑫已于2017年2月24日向被告支付房屋首付款13万元，同时为了履行房屋买卖合同，二原告已委托第三方对涉案房屋进行评估，向有关部门缴纳了课税评估费、测绘费、契税、维修基金等税费，替被告姚凯华缴纳房屋交易时应由其自行承担的个人所得税、增值税等税费。现被告姚凯华违法《商品买卖合同》中关于按揭贷款付款方式的约定，要求二原告一次性支付剩余购房款50万元，否则不予办理过户。被告的行为已严重违反合同的约定，双方多次协商未果。原告故诉至法院，请求判如所请。
被告姚凯华辩称，2017年2月18日，被告姚凯华在平原公司职员的介绍下，与第三人朱红娟及其父亲商议水岸鑫城房产买卖事宜。因房屋暂无房产证，经双方商议，在65万元的基础上便宜2万元出售给第三人朱红娟。姚凯华与第三人朱红娟于2018年2月18日签订房屋买卖合同，第三人朱红娟于2018年2月24日向姚凯华支付13万元的首付款，下余50万元等姚凯华的房产证办理好后，到银行办理按揭及时支付给姚凯华。
2017年9月25日姚凯华的房产证办出，当时无法领取。姚凯华于2017年10月10日将房产证取出，立即通知平原公司职员，并交代其抓紧时间办理以下的相关手续。但直到2017年11月7日平原公司才通知姚凯华到房管局与原告朱红鑫（朱红娟的弟弟）签订《郑州市存量房买卖合同》并去郑州银行办理了房产抵押的相关手续。但自办完上述手续后，平原公司及朱红鑫就不再往下办理任何相关手续。
2018年2月27日，姚凯华多次打电话催促平原公司让其通知朱红鑫办理其他手续。平原公司通知姚凯华于2018年3月8日到房管局办理相关手续。此时，距离姚凯华将房产证交给平原公司已经5个月时间。姚凯华的爱人曾问朱红鑫为什么不尽快办理过户手续，朱红鑫称因为姚凯华房产证办理时间过长，就此可看出原告系故意拖欠剩余50万元的房款。
姚凯华之所以出售水岸鑫城的房产，是因为准备为购买大些的房子交首付。姚凯华已于2017年11月份交过11万元定金。向姚凯华出售房屋的业主表示，最迟应于2018年4月1日交首付，否则将按市场价与姚凯华签订购房合同，姚凯华将会多支付26.4万元，如果2018年4月1日不签订合同，11万元的订金将不予退还。最终，因朱红鑫恶意拖欠下余房款，导致姚凯华无法购房，故姚凯华的房子现在不能再卖。
期间，为能促成水岸鑫城房产买卖成功，姚凯华曾与朱红娟在2018年3月22日商议，能否在2018年4月1日前将剩余房款支付给被告姚凯华，但对方为达成恶意拖欠的目的而不同意。
综上，第一，朱红鑫违约在先，恶意拖欠房款；第二，朱红鑫未及时交付下余房款，致使被告遭受本不该有的巨大财产损失；第三，原告只交付给被告少量房款且不到三分之一；第四，被告只有一套房产，因原告过失造成房产未过户，物权不转移，被告不能卖房子；也更因房屋涨价，被告以后也买不起房子。故被告没有过错，双方的买卖合同无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人朱红娟述称，2017年2月18日，朱红娟代理二原告看房子，并代理二原告签订《房屋买卖合同》，原被告双方对此均知情。2017年2月24日，朱红娟把首付款13万元转给被告姚凯华。原告朱红鑫已经交过税费，且已通过银行贷款审批。2018年3月，朱红娟听中介公司说姚凯华不同意过户，2018年3月22日，朱红娟找姚凯华，姚凯华要求把剩余款项50万元一次性支付，才办理过户。但原告方考虑到贷款申请已通过，过户后银行会把钱打到姚凯华账户，故不同意一次性支付剩余50万元。请求法院确认合同有效，被告姚凯华继续协助原告办理过户手续。
第三人平原公司述称，姚凯华说的属实。2017年10月10日,姚凯华从房管局领取房产证且交付给平原公司。当日，平原公司就给原告朱红鑫打电话告知房产证出来，让其准备银行审批需要的材料。2017年10月12日，原被告及平原公司去银行签订贷款协议。2017年11月7日到房管局签订网签合同、委托评估测绘、交纳维修基金，之后没有再往后进行办理。到2017年12月4日银行贷款审批通过，双方于2018年3月8日到房管局办理缴税手续，当天因房管局系统问题约定下午继续办理。下午一点左右，原告朱红鑫打电话说房管局系统可以办理，让去办理，因姚凯华没时间，约改天再办理。第二天，原告朱红鑫打电话问被告姚凯华什么时候有空，姚凯华因父亲生病住院没空。又过了两天，姚凯华说在2018年4月1日前要将剩余尾款50万元一次性支付，不同意按揭支付，并去平原公司把房产手续取走。后经多次协商无效，平原公司建议，原告不要主张违约金，双方继续履行合同，现在就差过户，卖方一个月后将收到尾款。
本院经审理认定事实如下：2017年2月18日，被告姚凯华为卖方（甲方），第三人朱红娟代表原告朱红鑫、袁柳为买方（乙方），平原公司为见证方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定房产状况：甲方拥有位于中牟县水岸鑫城C2号楼3单元1702号的房产，房屋所有权人为姚凯华；房屋建筑面积为79.25平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。第二条约定成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币63万元。第四条约定：付款方式甲乙双方同意按揭贷款方式付款；甲乙双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时将首付款人民币13万元整交付甲方，剩余房款人民币50万元整由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足。第五条约定立契过户时间：甲乙双方应在本合同签订之日起110个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第十条约定：如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋过户后，乙方应按约定按时办理抵押登记和贷款手续。第十一条约定违约责任：4.甲乙双方立契后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款的1‰的违约金。
2017年2月23日，第三人朱红娟通过银行汇款支付给被告姚凯华买房首付款13万元。被告姚凯华于次日为原告朱红鑫出具《收条》一份，主要内容为：今收到朱红鑫买房首付款13万元整，水岸鑫城C2楼3单元1702。
2017年9月25日，涉案房屋取得不动产权证书。同年10月份，姚凯华到产权部门领取了不动产权证书。
2017年11月7日，被告姚凯华为卖方（甲方），原告朱红鑫、袁柳为买方（乙方），双方签订《郑州市存量房买卖合同》。合同第一条约定：1.房屋坐落于中牟县××、××北水岸鑫城C－2号楼3单元17层1702，房屋建筑面积78.70平方米；2.房屋的所有权证号为牟房权证字第豫（2017）中牟县不动产权第00055**号；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第四条约定：经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）肆拾万元整，（小写）400,000元。房款的支付方式和支付时间为：1.乙方于×××前向甲方支付房款13万元；2.乙方于领取房屋所权证时支付余款×××元。乙方未按约定支付房款的，则按下列约定承担违约责任：1.乙方逾期支付房款的，每逾期一天，按实际欠款金额的万分之×××支付违约金。2.乙方逾期支付房款超过×××天，甲方有权解除本合同。甲方应于解除合同后三天内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还。如甲方不愿解除合同，则有权要求乙方按前款约定支付违约金。第六条约定：双方约定于本合同生效后×××日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后×××日内，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。双方约定，办理以上手续应当缴纳的税、费，按照以下第1种方式处理：1.由乙方完全承担。
2017年11月9日，中牟县振兴房地产估价咨询有限公司出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋在估价时点的公开市场价值为580,019元。二原告为上述估价分别支付评估费2320元、测绘费20元。二原告向中牟县房屋维修基金管理中心缴纳房屋维修基金5115.50元。
期间，平原公司曾通知二原告和被告办理房产过户手续，因原告朱红鑫在外地出差未能办理。2018年3月8日，二原告、被告和第三人平原公司共同到房产部门办理过户手续，当日上午，因网络系统出现故障，未能办理。当天下午，被告姚凯华因父亲生病，双方亦未能办理。二原告于2018年3月8日缴纳契税5523.49元。二原告并支付教育费附加、地方教育附加、个人所得税、增值税、城市维护建设税等计35,902.68元。
后姚凯华以二原告拖延办理按揭贷款导致其无法及时支付重新购房的首付款为由，与被告协商，要求一次性支付下余的50万元购房款。双方协商未果，二原告诉至法院。
另查明，原告朱红鑫、袁柳系夫妻关系，结婚登记日期为2017年7月7日。第三人朱红娟系原告朱红鑫的姐姐。2018年3月29日，中牟县住房保障和房地产管理局出具的《中牟县个人房屋权属查询证明》显示：袁柳、朱红鑫名下房屋权属信息查询结果共0套。
又查明，朱红鑫、袁柳于2018年3月29日向本院提出保全申请，请求冻结姚凯华银行存款63万元或查封扣押其同等价值的其他财产。本院于2018年3月29日作出（2018）豫0122财保140号民事裁定书，裁定：冻结姚凯华银行存款63万元或查封扣押其同等价值的其他财产。
本院认为，本案双方争议的焦点为：1.二原告与被告之间所签订的《房屋买卖合同》《郑州市存量房买卖合同》是否合法有效。2.双方在履行上述合同中是否存在违约行为，原告是否可要求被告支付违约金91,350元。3.被告是否有协助二原告办理房屋所有权转移登记手续的义务。
一、关于焦点一。首先，2017年2月18日，原告的姐姐朱红娟代理二原告与被告在第三人平原公司的见证下签订《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，原被告于2017年11月7日所签订的《郑州市存量房买卖合同》，系双方在2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》的基础上为办理产权过户手续所达成，且双方均称房屋买卖价款为63万元，故《郑州市存量房买卖合同》中“经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）肆拾万元整，（小写）400,000元”的条款，应属双方以虚假的意思表示实施的民事行为，该条款应属无效。合同其他内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩双方之间合同应属无效的意见，证据不足，理由不当，不予采纳。
二、关于焦点二。双方均称在合同的履行过程中，对方存在故意拖延履行的行为。因双方均不认可自己存在故意拖延履行行为，且相对方也未提供充分证据证据对方存在故意违约的行为，故原告以被告存在故意违约，要求支付违约金91,350元，证据不足，不予支持。
三、关于焦点三。因原、被告双方在《房屋买卖合同》及《郑州市存量房买卖合同》中均约定有，在合同生效后原被告共同到房产部门办理房产过户手续的义务，故原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，将涉案房屋产权过户至二原告名下的请求，证据充分，理由正当，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认本案2017年2月18日的《房屋买卖合同》合法有效；确认2017年11月7日的《郑州市存量房买卖合同》中除“经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）肆拾万元整，（小写）400,000元”的条款以外的内容合法有效。
二、被告姚凯华于本判决生效之日起三十日内协助原告朱红鑫、袁柳办理房屋所权转移登记手续，将房屋产权过户至原告朱红鑫、袁柳名下（房屋位于中牟县祥云街东、翠鸣园北水岸鑫城C－2号楼3单元17层1702）。
三、驳回原告朱红鑫、袁柳的其他诉讼请求。
案件受理费11,014元，减半收取计5507元，保全费3670元，由被告姚凯华负担6423.5元，由原告朱红鑫、袁柳负担2753.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 杨景慧
二〇一八年六月二十六日
书记员 吕 宁