甘肃省山丹县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民初字第840号
原告（反诉被告）张建祥，男，汉族，1965年9月19日出生，初中文化，山丹县居民。
原告（反诉被告）夏应京，男，汉族，1967年10月10日出生，初中文化，四川省双流县居民。现住山丹县。
委托代理人张维毓，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司（以下简称医药公司）。
法定代表人陈江，该公司经理。
委托代理人陈天明，该公司法律顾问。
原告张建祥、夏应京诉被告山丹县医药有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案与反诉原告山丹县医药有限责任公司诉反诉被告张建祥、夏应京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张建祥、夏应京及其委托代理人张维毓、被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司的委托代理人陈天明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张建祥、夏应京诉、辩称，2006年8月、2007年12月，二原告与被告分别签订《房屋出让协议书》及《土地转让协议》。依据协议约定，被告将其位于山丹县东环路原家属院房屋、铺面及土地使用权转让给二原告。双方并就转让价款、付款方式及院内住户搬迁问题予以约定。然二原告在依约履行义务后，被告却未按照协议约定将其院内住户予以搬迁，致使二原告至今不能对该土地合理使用，给原告造成不可挽回的经济损失。故二原告起诉：一、要求被告依约履行合同，立即向原告交付被告职工王金桂、王兴国所占有的两院平房；二、要求被告赔付占用原告房屋及土地损失384000元（认为被告没有将其内部问题解决，导致转让的整体土地无法开发使用，以实际已支付给被告的400000元转让款，按照月息1分的利率自2006年8月开始至2014年8月期间计算）；三、要求被告承担本案涉诉费用。被告反诉请求主张所欠款的数额属实，原告至今没有支付的原因是由于被告一直没有将其单位内部的房改问题解决，致使转让土地及房屋范围内的两户住户拒不搬迁。虽然《土地转让协议》中写了由原告负责搬迁事宜，但实际上这个问题原告是无法解决的，原告负责是指被告将该两户问题解决后，原告负责给搬迁用车等情况。原告与被告曾口头约定，只要这两户住户搬走，原告立即支付这笔款项。现原告的意见是保留该款项来解决两户住户搬迁的问题，故不同意承担利息。
被告（反诉原告）医药公司辩、诉称，原告诉称双方签订房屋和土地转让协议情况属实，被告已按照协议履行了自己的义务，双方争议的土地和房屋已办理了相应的过户登记手续，不存在没有交付土地及房屋的问题。王金桂和王兴国两户没有搬迁的问题属于搬迁的事宜，应该由原告和该两户来解决。本案是买卖合同之诉，原告的两项诉讼请求相互矛盾，要求交付转让土地和赔偿损失是不同的法律性质和诉讼请求。在合同诉讼中只会出现违约责任，不存在赔偿损失的情况，被告认为原告的第二项诉讼请求没有法律依据，双方协议没有该方面约定，被告也没有构成违约，不应承担责任。故请求依法驳回原告的诉讼请求。同时反诉要求依法判令原告支付被告售房款119917元，利息34556.08元（自2010年4月21日办理转让房屋产权手续时计算至2014年8月21日，共54个月，按照银行基准年利率6.65%、月利率5.5%，共计为34556.08元），合计154208.83元，息随本清。
经审理查明，原告张建祥与夏应京系合伙关系。2006年8月16日，被告医药公司与原告张建祥、夏应京协商签订了《房屋出让协议书》一份，协议约定（其中被告为甲方，二原告为乙方）：甲方为使企业摆脱困境，乙方为使企业发展，就甲方位于东环路清泉水泥厂南面的房屋出让给乙方，在协商一致的基础上，双方达成协议；第一条：房屋出让的范围：甲方将位于山丹县东环路的原家属院房屋和西面的五间铺面及土地使用权转让给乙方，土地面积约为2574平方米，北至清泉水泥厂南围墙，东至清泉水泥厂锅炉房西围墙，南至交通局北围墙，西至312国道（面积以土地使用证为准），及土地附着的全部房屋、构建物；第二条：价款为40万元人民币；第三条：付款方式，乙方与（于）2006年8月11日全部付清40万元；第四条：乙方自2006年8月11日向甲方付40万元款之日起，土地使用权及该土地西面的五间铺面，中间的4套房屋和其它附着物归乙方所有。考虑房屋已租赁他人，协议生效后，甲方须于2006年9月15日前将铺面及院内住户由甲方负责按期搬迁；第五条：甲方须于2006年12月10日之前给乙方办理房产及土地使用权证的过户手续，房屋及土地使用证出让金由甲方承担，手续费用由甲、乙双方各半承担。若甲方到期未能交付房屋及土地使用权证，由甲方在10日内返还乙方已交付的40万元，并承担违约金5万元及乙方承接后建筑和改造的一切费用；第六条：本协议自双方签字之日起成立。签订该协议时，二原告已于2006年8月11日向被告支付价款400000元，但被告并未能按照协议约定时间将院内住户全部按期搬迁完毕。2007年12月10日，被告医药公司与原告张建祥、夏应京再次协商签订《土地转让协议》一份，协议约定（其中被告为甲方，二原告为乙方）：2007年12月6日甲乙双方在平等协商的基础上，就甲方位于东环路清泉水泥厂南面的土地及房屋转让事宜达成如下协议；1.该土地连同土地上的房屋双方协商的转让价为陆拾叁万元整（￥630000元）转让给乙方，乙方已付肆拾万元整（￥400000元）。乙方于2007年12月10日再交付甲方壹拾万元整（￥100000元），剩余壹拾叁万元于过户时交付；2.该土地内的房屋有2户甲方的职工使用，甲方在改制时按国家及公司规定给该2户职工房改补贴，并通知2户住户转让事宜。若转让过户手续于2008年5月10日前办理完毕，乙方应保证该2户人住到2008年5月10日，搬迁事宜由乙方自己解决；3.由于该土地属于国家划拔土地，具体转让行为的实施有待于甲方报经山丹县政府批准取得转让权，若县政府不批准由甲方转让处置该土地，则甲方退还乙方已付款，协议不成立。若县政府批准由甲方转让处置，则就以上述条款由甲方过户给乙方，向各部门所交的费用由乙方承担，所有税款由甲方承担，以收款单位出具的票据上记载的费和税为准区分；4.本协议以县政府批准同意甲方转让为条件，若条件不成就，甲方负责退回乙方已付款，双方不承担任何其他责任。协议签订当日，二原告又付给被告价款100000元。2010年3月23日，原、被告双方在山丹县房地产管理局办理了房产登记手续，将被告转让给二原告的建筑面积为326.365平方米的位于山丹县东环路原家属院房屋和西面的五间铺面过户至原告张建祥名下，原告张建祥取得山房权证私字第0090**号房屋所有权证，登记房屋性质为私有，规划用途为商服、住宅。同年4月21日，双方又将被告转让给二原告的位于山丹县东环路原家属院地号为2-1-194的面积为2535.63平方米的土地使用权过户至原告张建祥名下，原告张建祥取得了山国用（2010）第134号国有土地使用证，登记地类（用途）为综合，使用权类型为出让。二原告于2010年1月27日代被告交纳房屋契税、费1905元和8178元，二原告尚欠被告转让价款119917元至今未予支付。
原告取得上述权证后，被告在向原告交付转让土地及地上附着物的过程中，除被告公司所属职工王兴国和刘金生（已故）之妻王金桂两户均以其各自所居住房屋系其从被告处集资购买，其分别为该房屋的所有权人为由，拒不搬出外，其余部分均已由二原告接收和管理使用。该二户搬迁问题后经多方协调处理无果。2012年2月15日，二原告向本院另案起诉被告王金桂（刘金生之妻）、王兴国、第三人山丹县医药有限责任公司，要求二被告搬出现占用的位于山丹县东环路清泉水泥厂南面的原山丹县医药有限责任公司家属院房屋，依法排除妨碍。该案经本院及张掖市中级人民法院一、二审审理，张掖市中级人民法院发回重审，本院重审后于2013年11月19日对该案作出（2013）山民重字第15号民事裁定书，该裁定中认定：被告王兴国、王金桂丈夫刘金生生前系第三人医药公司职工。第三人医药公司将其居住的房屋转让给原告后，原告即书面通知让二被告搬出所住房屋，刘金生、王兴国为此要求第三人医药公司为其解决住房问题无果向县政府上访，第三人医药公司虽在2008年11月17日分别向刘金生、王兴国所作出的上访事项办理答复意见书中对本案诉争房屋提出了解决方案，但二被告不接受第三人的答复意见和解决方案，致使该方案至今没有实际落实，刘金生所交纳的房屋集资款、第三人医药公司从王兴国工资中所扣回的集资款仍在第三人医药公司的账目中挂账。针对本案二被告提出要求第三人医药公司解决住房的问题，第三人医药公司处理刘金生、王兴国上访事项答复意见书中所涉及的房改补助、自建房补偿及退还被告的房屋集资款问题，由并未曾与被告王金桂、王兴国发生任何民事法律关系的原告处理，于法无据。原、被告诉争的房屋问题系第三人与二被告之间因建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷问题，第三人医药公司作为二被告的主管单位，若不能将本案所争议的房屋与被告进行协商处理、妥善解决，不但不能全面履行与二原告签订的《房屋出让协议书》第四条所约定的义务，而且将会直接影响本案原告权利的正常行使，也必会引起新的矛盾产生。据此，该案中本院依法裁定驳回原告张建祥、夏应京的起诉。二原告对该裁定不服，向张掖市中级人民法院提起上诉后又申请撤回上诉。张掖市中级人民法院于2014年1月9日以（2014）张中民终字第99号民事裁定准予撤回上诉。
上述事实，有二原告提交的房屋出让协议书1份、土地转让协议1份、房屋所有权证1份、土地使用权证1份，被告提交的民事诉状2份，以及双方当事人的当庭陈述及本院依法调取的本院（2013）山民重字第15号案卷中的庭审笔录、民事裁定书、张掖市中级人民法院（2014）张中民终字第99号民事裁定书等证据在案证实，应予认定。
本院认为，二原告与被告在平等自愿、协商一致的基础上所签订的《房屋出让协议书》、《土地转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。依据两份协议内容和双方实际履行情况分析，从时间顺序上可以看出，后来签订的《土地转让协议》主要是因之前签订的《房屋出让协议书》由于客观原因未能按期履行，双方经再次协商，对原来约定的转让价款数额以及履行期限等根据实际情况进行了变更，同时对履行中存在问题（两户职工搬迁）的处理进行了具体化和进一步补充完善。从双方对该协议的履行情况看，被告虽已将约定转让的房屋和土地使用权为原告办理了转让过户登记手续，但被告至今未能按照协议约定解决两户职工房改补贴问题，导致两户职工及家属长期占用已转让给原告的房屋及土地，致使原告至今未能取得该两院平房的占有、使用、管理和收益权。被告给予两户职工房改补贴，属于企业内部职工的安置问题。原、被告在协议中约定两住户的搬迁事宜由原告自己解决，但“安置”和“搬迁”是不同的概念，原告通过多种方式和诉讼手段至今仍未能解决，也说明了这一点。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定，作为出卖人应就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，被告因房屋买卖合同关系而向原告交付的房屋及土地使用权，被告必须解决所存在的内部职工占有使用房屋的问题，这是被告对原告必须履行的合同义务，至于其内部职工和家属能否接受公司内部房改补贴方案，以及如何解决职工房屋安置问题，均属被告公司内部事务。被告如期为原告办理转让过户登记手续，同时也必须排除一切妨碍，将转让的房屋及土地交付原告实际控制，才算是完整、全面地履行了合同义务。而不仅仅是形式上办理了转让过户登记手续，但事实上买受方无法控制和掌握转让标的。故原告起诉要求被告继续履行合同，向原告交付被告职工家属王金桂、职工王兴国所占有的两院平房的诉讼请求符合合同约定和相关法律规定，依法应予支持。
二原告之前以侵权之诉向被告及下属两住户主张权利，现又以被告没有将其内部问题解决，导致转让的整体土地无法开发使用，要求以实际支付转让款的相应利息计算赔付占用原告房屋及土地损失384000元。经审查，原告对其主张的土地整体开发使用，未能提交任何证据证实，且被告现已履行大部分合同义务，仅有部分义务未履行，其提出按照一定利率计算相应损失的主张缺乏事实根据和法律依据。同前述理由，双方签订的《土地转让协议》中反映出，当时因该土地属国家划拨土地，双方约定附加的条件是以县政府批准同意转让为条件，所以双方对被告向原告交付转让房屋和土地以及办理过户手续的时间没有明确约定，只是假设若在2008年5月10日前办理完转让过户手续，原告须保证两户内部住户居住至该时间，事实上双方也是直到2010年3月、4月才办理了转让过户登记手续。原告对于被告内部职工不接受房改补贴方案，因客观原因至今不能解决存在问题的情况是非常清楚的，并非被告主观上拖延不予解决。故原告要求被告赔偿转让的土地无法整体开发使用损失的诉讼请求，无据证实，于法无据，应依法予以驳回。
对于被告反诉要求原告支付剩余转让款119917元，利息34556.08元，并息随本清的反诉请求。经审查，双方在《土地转让协议》中明确约定，剩余130000元于过户时交付。同前述分析，被告在给原告办理房屋及土地转让过户登记手续时，应当全面履行合同义务，同时应当将转让的房屋及土地实际交付原告控制与掌握，而不能仅仅是形式上的转让。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方当事人履行合同没有明确约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告履行向被告支付剩余转让款项的前提显然是被告履行合同义务应当达到原告的合同目的，应依法判决在被告履行了向原告实际交付其职工占用的两院平房义务后，由原告向被告支付剩余的转让款119917元。被告要求承担利息的反诉请求因不符合客观实际，依法不予支持。
鉴此，本院为保护权益人的合法利益，维护正常的社会经济秩序。案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司继续履行与原告（反诉被告）张建祥、夏应京签订的《房屋出让协议书》、《土地转让协议》，交付其下属职工家属王金桂、职工王兴国所占有、使用的两院平房。限于本判决生效后一个月内履行完毕；
二、驳回原告（反诉被告）张建祥、夏应京要求被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司赔付占用原告房屋及土地损失384000元的诉讼请求；
三、在被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司履行交付其下属职工家属王金桂、职工王兴国所占有、使用的两院平房义务后3日内，由原告（反诉被告）张建祥、夏应京向被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司支付剩余房屋及土地使用权转让款119917元；
四、驳回被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司要求原告（反诉被告）张建祥、夏应京承担剩余房屋及土地使用权转让款利息34556.08元的反诉请求。
本诉案件受理费7160元，由原告（反诉被告）张建祥、夏应京承担7060元，被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司承担100元。反诉案件受理费1682.92元，由原告（反诉被告）张建祥、夏应京承担1308.68元，被告（反诉原告）山丹县医药有限责任公司承担374.24元。均限于本判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长 卢殿宏
审判员 陈永新
审判员 吴 琴
二〇一五年二月二日
书记员 张益铭
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。