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浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙衢民终字第67号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐有金。
委托代理人：卢礼成，浙ＸＸ风律师事务所律师。
委托代理人：袁志平，浙ＸＸ风律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨万灵。
委托代理人：阮雪标，浙江护龙律师事务所律师。
上诉人徐有金为与被上诉人杨万灵房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2013）衢龙民初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理认定：徐有金系座落于龙游县龙洲街道衢龙路129号1幢一楼1-2号和2-4室房屋的所有权人，该房屋原由案外人郑益庆承租，租赁期限为2009年7月1日至2017年1月19日。2010年6月29日，杨万灵从郑益庆处转租该房屋，转租时郑益庆将在该房屋开办的宾馆的设备、设施、家具等一并转让给杨万灵，杨万灵并支付转让款630000元。杨万灵并与徐有金重新签订房屋租赁合同，租赁期限仍为2009年7月1日至2017年1月19日，合同并约定年租金为125630元，合同第五条第2项约定：房屋租金支付方式采用先付后用的原则。如双方续租，则第二年开始租金提前一个月缴纳。（如未说明递增，第二年开始按市场评估价确定）。合同第十七条第1项并约定，在租赁期间，若甲方另有用途，可提前一个月通知乙方，并收回房屋，终止合同。合同签订后，杨万灵按约交纳保证金5000元，并于2011年1月20日、2012年1月20日分别向徐有金指定银行账号汇入135680元和125630元租金，徐有金主张2012年1月20日至2013年1月19日的租金按照市场价为194655元，杨万灵认为徐有金提出的加价幅度过大，根据合同应为不变租金，如果在能协商的前提下同意适当增加。双方为此多次协商但均无果。徐有金于2012年1月20日、2012年2月1日分别向杨万灵发出通知，告知其2012年1月20日至2013年1月19日的租金为194655元及如未按时交纳剩余租金将单方解除合同，期限届满后杨万灵未交纳徐有金所主张的剩余租金。徐有金为此于2013年1月4日诉至本院，要求解除双方的房屋租赁合同，并支付租金及违约金、房屋使用费，原审法院于2013年6月24日以（2013）衢龙民初字第27号民事判决书判决驳回徐有金的诉讼请求。该案审理期间，徐有金于2013年2月21日向杨万灵发送解除租赁合同通知，以徐有金对租赁房屋另有用途及双方合同第十七条约定为由，决定收回出租房屋，终止双方于2010年6月29日签订的房屋租赁合同，并要求杨万灵于通知收到后一个月内移交房屋钥匙及搬出私人财物。另，杨万灵在承租期间，因双方发生纠纷，徐有金于2013年6月17日派人对出租的房屋进行锁门、拉电闸等行为，导致杨万灵经营的宾馆停业至今；本案审理期间，双方于2013年12月2日自行办理移交手续，确认杨万灵经营的宾馆内的物品、设施、设备等均已移交徐有金，由徐有金单独接管。
原审法院审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当事人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行；房屋租赁合同第十七条第1项约定，在租赁期间，若甲方另有用途，可提前一个月通知乙方，并收回房屋，终止合同。该约定应认定为双方约定的一方解除合同的条件。本案徐有金已于2013年2月21日以徐有金对租赁房屋另有用途及双方合同第十七条约定为由书面通知杨万灵，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于双方合同约定徐有金需提前一个月通知杨万灵解除合同，因此本案双方之间的房屋租赁合同应于2013年3月21日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案徐有金依据合同约定的解除条件解除与杨万灵之间的房屋租赁合同，但由此造成杨万灵损失的，依法应予以赔偿，故本案杨万灵反诉要求徐有金赔偿损失，理由正当，应予支持。
本案争议焦点为合同解除前的租金及解除后房屋使用费、杨万灵损失的认定。
一、关于双方合同解除前房屋租金及解除后房屋使用费的认定。徐有金主张房屋租赁合同第五条第2款约定“房屋租金支付方式：采用先付后用的原则。如双方续租，则第二年开始租金提前一个月缴纳。（若未说明递增，第二年开始按市场评估价确定）”其中的“第二年”为租赁期内的第二年，杨万灵认为系租赁期满后的第二年。对该争议，原审法院已生效的（2013）衢龙民初字第27号民事判决已认定“第二年”应理解为租赁期届满后的第二年。并认定杨万灵已按照约定的数额支付2012年1月20日至2013年1月19日期间的租金，因此徐有金在本案中再次主张2013年1月19日前的租金，不符合法律规定，原审法院不予支持；但原审法院认定本案双方之间的合同于2013年3月21日解除，因此杨万灵依法应支付2013年1月20日至2013年3月21日期间的租金，该期间的租金按照双方约定的年租金计算，数额为20996元；双方合同解除后，杨万灵继续使用该房屋，直至2013年6月17日徐有金采取锁门、拉电闸至杨万灵宾馆停业，杨万灵依法应支付该期间的房屋使用费，房屋使用费可以按照双方合同约定的年租金标准计算，数额为29945元；2013年6月17日之后至2013年12月2日本案房屋实际移交徐有金，该期间房屋虽一直由杨万灵占用，但因徐有金原因致使杨万灵经营的宾馆停业，徐有金对在此期间房屋使用费的产生存在过错，该损失应按照双方的过错由双方分别承担，根据本案事实及双方的过错，原审法院确定由杨万灵承担该期间房屋使用费的30%，数额为17347元。
二、关于杨万灵损失的认定。本案杨万灵于2010年6月29日从案外人郑益庆处转租本案所涉房屋，并一并受让了房屋内原经营宾馆的设施、设备等物品用于继续经营宾馆，由此支付转让费630000元，双方房屋的租赁期限至2017年1月19日届满，由于徐有金依据合同约定的解除条件提前解除了房屋租赁合同，由此造成杨万灵的宾馆无法继续经营，其已支付的转让费作为投资在合同解除后继续使用以产生收益，且徐有金已于2013年12月2日接收杨万灵经营的宾馆的设施、设备等物品并予以接管，同时移交租赁房屋，因此该转让费应按照租赁年限平摊后作为认定杨万灵损失的参考依据，但由于杨万灵在支付该转让费过程中，转让费的数额并不一定就是转让财产的实际价值，可能包含案外人郑益庆收取的超过转让财产实际价值的溢价部分，考虑到杨万灵在本案中确定存在损失，损害事实存在，但损失数额难以认定且已不能通过司法鉴定确定，结合杨万灵支付转让费的情况，原审法院依法裁量认定杨万灵受让的财产的实际价值按照其支付的转让费的70%确定。杨万灵于2010年6月29日转租房屋，约定的租赁期限至2017年1月19日，转让费平摊到每日为263.15元，本案杨万灵经营的宾馆于2013年6月17日实际停业，之后至租赁期限届满之日的期间为1311日，按照70%计算，故本案杨万灵的财产损失为241493元。杨万灵并主张物业房租金及违约金损失、劳动合同工资损失、承租后补充装修及设施损失，依据不足，原审法院不予采纳；本案徐有金依据合同约定的解除条件解除合同，不存在违约，因此杨万灵要求徐有金支付提前收回房屋违约金，无法律依据，原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、徐有金与杨万灵之间于2010年6月29日签订的房屋租赁合同于2013年3月21日起解除；二、杨万灵支付徐有金自2013年1月20日至3月21日期间的房屋租金20996元，支付自2013年3月22日至2013年12月2日期间的房屋使用费47292元，合计68288元；三、徐有金赔偿杨万灵解除合同造成的损失241493元；上述二、三项抵销后，由徐有金支付杨万灵173205元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回徐有金的其他诉讼请求；五、驳回杨万灵的其他反诉请求。
判决后，徐有金不服，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1.原审判决认定双方房屋租赁合同于2013年3月21日解除，既然合同解除，则杨万灵就应停止营业，退还承租房屋，而不是2013年6月17日徐有金对出租房屋进行锁门、拉电闸行为导致其停业。2.原审判决依据杨万灵提供的和辉宾馆物资清点清单，认定2013年12月2日房屋已由徐有金接管与事实有违。清单上签字的刘小康，并无证据证明其由徐有金授权指派。清单上所列财产为杨万灵所有，徐有金不可能无偿接管，事实上该房屋仍由杨万灵占有使用。3.杨万灵只提供郑益庆收条和证言证明其已向郑益庆支付转让费630000元，但未能提供银行汇款转帐凭证。二、原审适用法律错误。1.原审判决认定双方房屋租赁合同于2013年3月21日解除，则杨万灵于3月21日前未停业并移交房屋的行为构成违约。徐有金对2013年3月21日至6月17日期间房屋使用费产生并无过错，原审判决由徐有金来承担杨万灵的违约责任，属适用法律错误。2.原审判决徐有金造成杨万灵241493元损失没有依据。原审认定损失是以630000元转让费为计算基础，该转让费系杨万灵与郑益庆之间的约定，对徐有金没有约束力，且630000元转让费是否实际支付也不能证实。630000元转让费是宾馆的设备、设施，不包括租金在内，这些设备、设施由杨万灵受让后即属于其所有财产，合同解除后这些财产未损坏或灭失，所有权仍属于杨万灵，双方租赁合同也未约定合同解除后需由徐有金赔偿杨万灵装修损失。原审判决将仍属杨万灵所有且未损坏或灭失的财产作为杨万灵的损失，与强行要求徐有金接受杨万灵的财产无异。三、原审判决程序不当。本案于2013年10月11日第一次开庭审理，案件事实已查清，且法庭辩论已终结，杨万灵未提出反诉。后原审法院单独向杨万灵释明，杨万灵才提起反诉，原审法院予以受理，于2013年11月22日裁定将本案转为普通程序审理。原审法院释明程序与范围不符合民事诉讼法的规定，受理杨万灵反诉没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持徐有金的诉讼请求。
杨万灵答辩称：徐有金解除合同的真正原因是想要提高租金，因双方协商未成，故以另有其他用途为由起诉至法院要求解除合同。杨万灵承租讼争房屋支付了大额的转让费，且为了经营也投入大量资金和人员，应当对杨万灵的损失予以支持。2013年6月17日因徐有金方派人拉闸、锁门导致杨万灵无法正常营业，由徐有金承担部分房屋使用费并无不当。双方对房屋及屋内设备进行过移交并清点了相应物资，原审中徐有金方也予以认可。徐有金在上诉状中陈述的事实与理由不能成立，请求二审法院驳回徐有金上诉，维持原审判决。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。
本院认为：徐有金与杨万灵于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均有约束力。徐有金于2013年2月21日依据《房屋租赁合同》第十七条第1项约定，以另有用途为由通知杨万灵，要求解除合同。根据双方合同约定，出租方若解除合同需提前一个月通知对方，故本案《房屋租赁合同》于2013年3月21日解除。后双方于2013年12月2日自行办理移交手续，确认租赁房屋内的物资由徐有金单独接管，并签订移交清单，徐有金主张房屋未移交，本院不予支持。关于徐有金认为不应由其分担房屋使用费的问题。本院认为，合同解除后杨万灵仍继续使用房屋，直至2013年6月17日徐有金采取锁门、拉电闸致杨万灵停业，该期间的房屋使用费应由杨万灵承担。而2013年6月17日后至2013年12月2日，该期间房屋虽由杨万灵占有使用，但徐有金对此期间房屋使用费的产生存有过错，原审法院根据双方过错程度，确认由徐有金承担该期间房屋使用费的30%并无不当。关于转让费是否实际支付的问题，郑益庆与杨万灵于2010年6月30日订立宾馆设备、设施转让协议书一份，约定转让总价款为630000元，结合郑益庆出具的收条和一审中郑益庆出庭作证证言，原审法院确认杨万灵向郑益庆支付630000元转让费符合事实。徐有金提出原审法院释明范围和程序不符合法律要求。本院认为，释明是法官的一项审判职责，可根据案件审理实际需要适时进行，一审庭审中杨万灵主张合同解除所造成的损失，原审法院就其主张的请求内容进行相应释明后，杨万灵提起反诉，该程序并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6580元，由上诉人徐有金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆忠新
代理审判员 郑一珺
代理审判员 方 帅
二〇一四年四月四日
书 记 员 胡芬芬