河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第596号
上诉人（原审被告）王娟。
委托代理人孙艳利、齐亮，河北乾翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）廊坊市乐都百货有限公司，住所地廊坊市广阳区银河北路119号。
法定代表人李洪飞，该公司总经理。
委托代理人赵静。
上诉人王娟因租赁合同纠纷一案，不服广阳区人民法院（2013）广民初字第1834号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2011年8月5日，原告廊坊市乐都百货有限公司作为甲方与被告王娟作为乙方签订租赁合同（编号为LD0508号），该合同约定被告王娟租赁原告廊坊市乐都百货有限公司享有出租权、使用权的廊坊乐都百货商城五层A区北侧400平方米的场地用于经营小鬼当佳摄影店，租赁期共6年，其中2011年8月5日起至2011年9月25日止为装修免租期，月租金为2.5万元。该租赁合同第四条第1款约定“在签订本租赁合同时，乙方应当向甲方支付保证金25000元，该保证金作为乙方诚实履行、遵守本合同各项条款的保证。在本合同履行过程中，如乙方违反本合同或附件的约定，甲方有权先行扣除相应的数额。在甲方扣除保证金后，乙方应当在10日补足相应数额。在本合同终止时，如乙方无违反本合同及附件的行为，甲方应当在乙方移交承租场地后的10日内将保证金无息全额退还。”第3款规定“房屋场地租金支付方式如下：前付，第一年每三月支付一次，第二年以后租金每半年支付一次，下期租金提前30天支付……”第十条第5款规定“因甲方原因造成乙方不能正常使用、或不能正常使用水、电，按不能使用天数免除乙方相应的租金，如因上述原因导致本协议无法继续履行时，乙方有权解除本协议。”第7款规定“甲方未及时办理本协议的登记备案，取得消防验收合格手续、房屋整体验收合格手续、及乙方办理营业执照所需的产权人证明，造成乙方不能正常使用租赁标的物或因甲方原因使得乙方不能正常使用水、电，则按不能使用天数免除乙方相应的租金，如因上述原因导致本协议无法继续履行时，乙方有权解除本协议，由此给乙方造成的直接损失由甲方金额承担。”第十一条第1款规定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋场地，乙方应按照合同年租金的100%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止……（4）拖欠房租累计1个月以上的。”第十二条第1款规定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。”该合同于2011年8月5日开始生效，被告王娟于2013年7月31日单方解除合同。另查明，在租赁合同生效期间，被告王娟共给付租赁费和保证金共计35万元。原审认为，一、涉案租赁合同系原告廊坊市乐都百货有限公司与被告王娟双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规强制性规定，该合同合法有效，合同双方当事人均有义务严格按合同约定履行。二、原、被告双方对租赁期限的起止时间均有异议，庭审中双方当事人各提交一份租赁合同原件，其中原告廊坊市乐都百货有限公司提交的合同手书了租赁期限的起止时间，而被告王娟提交的合同该时间为空白，除此之外两份合同原件并无其他不同，从涉案合同签订时的情形分析，原、被告双方系在廊坊乐都百货商城开业之前签订的租赁合同，且合同中明确规定装修免租期系2011年8月5日至2011年9月25日，说明当时具体开业时间已确定，无论租赁期限起止日期是否填写均可从原、被告提交的合同确定出具体的时间，因此原、被告提交的两份合同并不冲突。由于廊坊乐都百货商场实际开业时间与签订合同时确定的时间不同，原告廊坊市乐都百货有限公司亦承认廊坊乐都百货商场实际开业时间为2011年12月21日，并主张以此时间确定租赁费的起算时间，因此原审对原告廊坊市乐都百货有限公司的这一诉讼主张予以认可。被告王娟辩称租赁期限起算点不应以开业时间为准，但其未提交证据证明其该项抗辩主张且租赁合同中已明确规定装修免租期系2011年8月5日至2011年9月25日，此约定与被告王娟的免租期抗辩主张互相矛盾，原审不予采信，因此原审认定租赁期限起算点为廊坊乐都百货商场开业时间即2011年12月21日。对于租赁期限的终止时间，原告廊坊市乐都百货有限公司主张为被告王娟发出单方解除租赁合同通知书的时间2013年7月31日，即原告廊坊市乐都百货有限公司认可被告王娟行使单方合同解除行为有效，因此涉案合同已于2013年7月31日解除了，原告廊坊市乐都百货有限公司诉请解除租赁合同的主张，原审已无法支持。被告王娟辩称租赁期限终止时间为2013年4月3日，但其未提交任何证据予以证实，原审对此抗辩主张无法支持，被告王娟应自负举证不能的法律责任。三、庭审中，原、被告就保证金2.5万元及被告给付的22.5万元租赁费予以认可，被告王娟以其信用卡对账单证明其于2012年8月31日分两次共向原告廊坊市乐都百货有限公司转账10万元，辩称该款项系租赁费。而原告廊坊市乐都百货有限公司承认其收到此款项，但主张该款项并非被告王娟租赁费，而为美食城租金，并出示美食城收据一张作为证据，首先，此10万元转账信用卡的开户人为被告王娟本人；其次，原告廊坊市乐都百货有限公司未提交证据证明被告王娟同意将开户信用卡下的转账款项用于给付美食城租金，原告廊坊市乐都百货有限公司提交美食城收据不足以反驳被告王娟的抗辩主张，因此原审对被告王娟通过信用卡转账方式于2012年8月31日给付10万元的租赁费事实予以认定，原告廊坊市乐都百货有限公司应承担举证不能的法律责任。被告王娟给付的2.5万元保证金，原告廊坊市乐都百货有限公司主张依据合同第四条第1款约定该保证金归其所有不予退还，而该条款约定保证金的性质为确保合同诚实履行，且未明确表示如被告王娟违约该保证金即为原告廊坊市乐都百货有限公司所有，原审对原告廊坊市乐都百货有限公司的该项主张不予认定，依据该条款约定该保证金应在被告王娟不履行给付租赁费时扣除用以冲抵租赁费。四、被告王娟辩称在租赁期内扣除案外人物美超市装修时导致其无法正常营业的时间，但其未提交证据证明该装修行为导致其无法正常营业，原审对此不予认定。被告王娟辩称2012年7月21日下雨导致其近一个月无法正常经营，应将此期间予以扣除。首先，被告王娟未提交证据证实其抗辩主张；其次，原告廊坊市乐都百货有限公司承认2012年7月21日下雨导致断电一星期，但不认可被告辩称的断电时间；再次，依据合同第十二条第1款规定，在不可抗力原因下原、被告王娟互不担责，2012年7月21日下雨导致断电系不可抗力，原审对此抗辩主张不予认定。被告王娟辩称原告廊坊市乐都百货有限公司未提交消防验收合格手续，原告廊坊市乐都百货有限公司存在违约，依据第十条第7款约定，被告王娟未提交证据证明其因原告廊坊市乐都百货有限公司未提交相关合格手续而不能正常使用租赁标的物等事实，原审对此抗辩主张不予认定。五、被告王娟已拖欠房租累计1个月以上，按合同第十一条第1款约定，原告廊坊市乐都百货有限公司主张被告王娟给付其违约金30万元，被告王娟辩称其未违约不应支付违约金，首先，根据原、被告提交的证据可以证明，被告王娟拖欠原告廊坊市乐都百货有限公司一个月以上的租金；其次，原告廊坊市乐都百货有限公司虽然至庭审终结时一直未提交消防验收合格手续，但被告王娟未证明其因此不能正常使用租赁标的物，原审对被告王娟未违约的抗辩主张不予支持。综合分析本案案情，因被告王娟拒绝给付租赁费用导致原、被告双方产生矛盾，原告廊坊市乐都百货有限公司于2013年7月22日起诉解除合同，2013年7月31日被告王娟作出单方解除合同行为，最终导致租赁合同解除，被告王娟违约在先，其具有过错。根据合同解除的效力规定，原告廊坊市乐都百货有限公司有权根据合同性质就已经履行部分，向被告王娟主张损害赔偿。根据租赁合同性质，原告廊坊市乐都百货有限公司因被告王娟违约导致合同解除的损失主要为租赁期限内的租金以及其他损失。因为原、被告租赁期限起止时间内共发生19个月的租赁费用，包括保证金在内被告王娟已实际支付14个月的租赁费，被告王娟应赔偿原告廊坊市乐都百货有限公司5个月的租金损失共计12.5万元，原告廊坊市乐都百货有限公司主张被告王娟应给付其37.5万元租金无事实及法律依据，原审不予支持。原、被告双方达成了违约金条款，根据该条款被告王娟应给付原告廊坊市乐都百货有限公司30万元违约金，对此原审结合当事人的过错、公平原则、预期利益等多方面因素将违约金酌定为15万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第97、98、107、113、114、122、125条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第118条之规定判决：一、被告王娟于本判决生效之日起十日内给付原告廊坊市乐都百货有限公司租金12.5万元、违约金15万元，共计27.5万元；二、驳回原告廊坊市乐都百货有限公司其他诉讼请求。
宣判后，上诉人王娟不服一审判决，提起上诉，其上诉理由主要是：一、一审法院认定上诉人王娟存在违约错误，实际是被上诉人廊坊市乐都百货有限公司存在违约，一审判决上诉人王娟给付被上诉人廊坊市乐都百货有限公司15万元违约金无法律依据。被上诉人廊坊市乐都百货有限公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应依法驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人王娟未按合同约定支付被上诉人廊坊市乐都百货有限公司租金且单方解除租赁合同的事实清楚，证据充分。一审法院根据本案相关证据认定上诉人王娟具有违约行为并判决上诉人王娟支付被上诉人廊坊市乐都百货有限公司所欠租金及酌情判令上诉人王娟给付被上诉人廊坊市乐都百货有限公司违约金，完全符合法律规定，并无不妥。上诉人王娟的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。上诉人王娟的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5425元，由上诉人王娟承担。
本判决为终审判决。
审判长 于 东
审判员 刘长城
审判员 罗丕军
二〇一四年十二月八日
书记员 薛 伟