成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初2218号
原告：成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段87号。
法定代表人：杨宁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨超，男，1992年10月2日出生，汉族，住四川省荣县,该公司员工。
被告：林洪吉，男，1982年1月8日出生，汉族，住四川省成都市成华区。
委托诉讼代理人：史栋梁，四川韬世律师事务所律师。
原告成都锦尚置业有限公司（简称锦尚公司）与被告林洪吉租赁合同纠纷一案，本院2016年3月29日立案后，依法适用简易程序于2016年5月13日、6月17日公开开庭进行了审理。原告锦尚公司的委托诉讼代理人续薇薇、杨超，被告林洪吉及委托诉讼代理人史栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告锦尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金287179.27元、支付逾期违约金（从2015年9月25日起，按银行同期贷款利率四倍计至支付租金为止）；2.判决被告向原告支付拖欠物业管理费73920.07元、支付逾期违约金（从2015年9月25日起，按银行同期贷款利率四倍计至支付租金为止）；3.判令被告向原告支付律师代理费16882元；4.判令被告向原告支付拖欠水费368.24元；5.判令被告腾退并向原告返还租赁房屋；5.判令被告承担诉讼费。
事实和理由：2013年12月3日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于锦江区一环路东五段87号4层L420号房屋出租给被告，租赁期限2013年11月15日至2016年12月31日，应计租金、物业管理费面积86.22平方米。签订合同后，原告履行了约定义务，但被告无故拖欠自2013年12月24日起的租金、物业管理费。原告催收无果，依据《租赁合同》向被告发出了解约函，被告2015年9月24日签收了解约函,双方合同已合法解除。被告拖欠租金每日每平方米标准在2013年12月24日至2014年12月31日为5.92元，2015年为6.22元，2016年为6.53元，拖欠物业管理费标准为每平方米每月45元，应付违约金起计时间为2015年9月25日，按物业管理公司提供的数据，被告欠交83.5吨的水费、每吨4.41元。
被告林洪吉辩称，1、被告并无违约行为，相反是原告对相邻商铺装修严重影响被告经营未作处理影响被告经营，导致发生本案纠纷。原告提供的照片没有拍摄时间，无法证明被告关闭店面、擅自停业，其以被告停业达到三天为由发函解除合同无事实依据。对解除合同提出异议的期间为3个月，原告在发出解除函后7天就强行关闭了商铺，被告客观上无法使用商铺继续履行合同，被告是否提出异议都不应作为其解除权成立与否的理由。2、在合同解除前，被告并不拖欠租金。双方签订的《补充协议》是基于商场延迟开业进行约定。3、被告已与物业管理公司签订了物业管理合同，原告无权收取物业服务费及逾期违约金。4、水费则是由被告冲卡预交，不存在拖欠水费问题。5、原告已强行关闭店面，实际占有、控制了租赁商铺，不存在还要返还房屋的基础。6、被告保留要求原告赔偿损失和要求收回履约保证金的权利。
锦尚公司围绕诉讼请求提交了企业法人营业执照、常住人口详细信息，《租赁合同》（含《附件一》、《附件二》）、国有土地使用权证书、房屋产权证、商铺交场条件确认表，《解约函》及中通快递回执，催缴函（2014年6月4日）及结算单，告知函（对应日期：2015年9月21日、9月23日）、照片（拍摄日期：2015年9月19日、9月20日、9月23日、9月26日），《民事案件委托合同》及律师代理费发票等证据材料。
林洪吉围绕辩称意见提交了《补充协议》，收据、发票、银行转账单、活期账户明细账页，委托函（2014年5月26日）、《物业服务协议》，通知、告知函、回复函（通知对应日期为：2014年4月2日，告知函对应日期为：2014年4月11日、9月4日，回复函对应日期为：2014年7月28日）、照片（拍摄日期为：2015年9月14日、22日、23日、24日、28日、30日、11月25日、2016年5月16日）、视频、录音等证据材料，并申请证人胡升强、刘素群到庭作证。
上述证据中，双方无异议的部分，本院予以采信。对双方有异议的部分，本院认证意见为：（一）锦尚公司所举结算单、商户拖欠能源费明细为单方制作，不能单独作为确认租金及费用的欠费确认依据。（二）林洪吉所举拍摄于2015年9月24日之后的照片，意在证明锦尚公司已实际关闭店面，双方对此并无异议，本院对该事实予以确认。（三）锦尚公司所举照片和林洪吉所举视频、录音及拍摄于2015年9月22日、23日的照片，是针对林洪吉是否在2015年9月19日至23日期间停止营业的争议事实。其中：1、锦尚公司所举照片以商场走廊面向商铺及围栏入口为拍摄视角，画面可见商铺全貌，围栏入口处以桌椅阻断，其上张贴有落款日期为2015年9月19日“暂停营业”内容的通告。前述照片与林洪吉在2015年9月23日《告知函》中称“我方通过以告示的形式告诉顾客我方店铺现状，并且恢复经营的时间节点等”、“我司特声明：暂停营业系因贵司违约造成”的内容相互印证，足以证明甜蜜转身甜品店在2015年9月19日至23日期间确已停业。经本院审查，该组照片电子参数所示成像日期与锦尚公司举证说明的拍摄日期一致，林洪吉关于照片拍摄时间无法确定的质辩意见，本院不予采纳。2、林洪吉所举照片的拍摄视角为商铺电视墙侧面取景和陈列柜近景，电视未处于播放状态，而商铺内在其停止营业后陈列有食材、饮料与其停业状态均不冲突。故此，林洪吉所举视频、录音及该部分照片不足以反驳锦尚公司所举照片的证明力。（四）林洪吉申请证人的目的在于证明2015年9月19日至23日期间没有停业。证人胡升强为林洪吉的员工，与其有利益关联，证人刘素群先述及到林洪吉商铺“购买了水喝”、后又陈述“没有买水就走了”，其证言有前后矛盾之处，可见所述内容记忆不清晰。故二证人的证言，均不足以反驳锦尚公司前述证据的证明力。
本院经审理认定事实如下：
成都市锦江区一环路东五段87号系由锦尚公司单独所有。
2013年12月3日，出租方（甲方）锦尚公司与承租方（乙方）林洪吉签署《租赁合同》（含《附件一》、《附件二》）。《租赁合同》相关条款约定，第五条租金及付款方式：5.1月保底租金按乙方在日历月租用天数按比例支付；5.2乙方还须按税前营业额的百分比抽成向甲方支付抽成租金，抽成租金在每期结束后的次月10日前根据上一期的营业额向甲方支付超出保底租金的部分；5.3在每个日历月的第三日，乙方必须向甲方书面提供上一个月营业额统计情况及有关资料，包括营业额记录、发票及报税单以供计算核对上个月抽成租金；5.4租金由乙方汇入甲方指定账户；5.5首期保底租金应于签订本合同后七日内支付，以后各期保底租金应于每期最后一个月的二十日前向甲方缴纳下一期的保底租金,逾期支付保底租金时按应付日期与甲方实际收到保底租金支付凭证之日的期间支付逾期付款违约金；5.6逾期付款违约金按所欠金额每天2‰支付，如逾期达到十五天，经甲方催告仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止供电、供水、供气，如逾期达到三十天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，甲方有权单方面解除本合同、收回房屋；5.7逾期付款达二十天，甲方有权暂时关闭乙方承租房屋，以督促乙方履行欠款缴纳义务，关闭房屋期间的损失由乙方承担。第六条履约保证金：6.1乙方应向甲方支付履约保证金；6.2履约保证金不计利息；6.3本合同终止时，在乙方将无人占据的房屋交还甲方后，经扣除乙方应付的损毁赔偿费及其他应付款项后，甲方应于乙方退还甲方的履约保证金后九十日内将履约保证金或其余额无息退还乙方；6.4本合同终止时，乙方尚未或者未完全承担其违约责任的，甲方有权在履约保证金内扣除甲方未得到补偿的损失或损害所对应的金额。第七条其他费用：7.1乙方应在缴付各期保底租金的同时，根据其与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订的物业管理合同，向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，否则乙方须按第5.6、5.7条承担逾期付款违约金和违约责任；7.2宣传推广费用；7.3根据甲方或甲方指定的物业管理公司付款通知单，在三日内向甲方或甲方委托的物业管理公司支付乙方使用房屋而发生的电费、水费、煤气费等相应费用，否则乙方须按第5.6、5.7条承担逾期付款违约金和违约责任；7.4乙方应依法缴纳任何税款及费用；7.5如乙方未能支付租金、宣传推广费、履行保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的费用（包括手续费、诉讼费、仲裁费、律师费）……第十一条乙方的义务：11.1乙方必须妥善使用房屋及公共区域……11.16乙方因特殊原因须暂停营业或更改营业时间，须提前72小时通知甲方并获得甲方的同意……第十二条商品销售数据：在每日历月的第三日，乙方必须向甲方提供真实有效的上一个月其在房屋内的商品销售数据；12.2在接到甲方要求的2天内，乙方必须提供甲方所需期限内真实有效的商品销售数据；12.3每日上午9：30前，乙方必须提供甲方前一日真实有效的商品日销售数据；12.4甲方有权要求外部审计人员检查乙方所提供的销售数据的准确性，乙方必须予以配合。第十三条损害赔偿：倘若乙方、乙方的雇员、供应商、承包单位或乙方授权之使用人的行为或过失给甲方、其他租户或其他任何第三方造成损失或损害，乙方应承担全部责任，并就该损失或损害作出赔偿，甲方或甲方委托的物业管理公司接受租金或物业管理费或其他款项，不可被视为甲方或甲方委托的物业管理公司放弃其就乙方任何违反、不遵守或不履行任何其于本租赁合同下所应遵守及履行之协议、规定及条件而对乙方追究违约责任的权利……第十五条甲方的免责：15.1乙方同意甲方无论在任何情况下均无需就以下事宜向乙方承担任何责任：……15.1.4其他租户使乙方造成的任何损失或损害（但甲方有协助乙方协调的义务）。第十六条变更或解除本合同的条件：16.4乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋：16.4.1乙方拖欠应付租金或其他费用三十天以上……16.4.9未经甲方同意擅自停止营业达到三天……16.5如甲方根据上述16.4款相关规定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金或其余额及预付的未使用完毕的租金，且由此造成甲方损失的，乙方还应另行据实予以赔偿……第十七条乙方的违约责任：17.1如乙方违约，甲方或甲方委托的物业管理公司有权在提前一天通知乙方停止房屋的电力、空调、水、电话、互联网及/或其他设施的服务及/或供应，而由此引起之所有有关费用及开支将由乙方支付，并可由甲方或甲方委托的物业管理公司作为债项向乙方追讨，或按照本租赁合同第六条自乙方所交纳之履约保证金中扣除。停止房屋的电力、空调、水、电话、互联网或其他设施的服务或供应的书面通知一经发出后，其效力持续至乙方付清应付款项之日止。17.2如乙方之违约行为符合解除本租赁合同条件，则本租赁合同提前终止……第二十七条通知：按本合同发出的通知按甲、乙方的地址发出，发生变更的，必须提前7日书面通知，乙方承租房屋也是有效通知地址，甲方有权选择将通知张贴于承租房屋的门窗或墙面，张贴当日视为送达之日，当面送交的以收件方签收为送达之日，邮件发出通知的以寄出日后第五日为送达之日，经传真通知的以传送当日为送达之日……。《附件一》约定：甲方将锦江区一环路东五段87号4层L420号商铺出租给乙方，计租面积86.22平方米，乙方用作经营甜蜜转身品牌甜品、咖啡饮品，期限自2013年11月15日至2016年12月31日，装修期（从2013年11月15日至2013年12月23日）不收取保底租金，不免装修管理费、宣传推广费、水电燃气能源费，乙方确保于2013年12月24日开始营业并开始计租；2013年12月24日至2014年12月31日保底日租金为5.92元/平方米、抽成租金（按营业额乘以抽成比例）抽成比例为13%，2015年1月1日至2015年12月31日保底日租金为6.22元/平方米、抽成比例为14%，2016年1月1日至2016年12月31日保底日租金为6.53元/平方米、抽成比例为15%；履约保证金为3个月的保底租金46576.05元；每月物业管理费为3879.9元（45元/计租平方米/月），首期物业管理费（2013年12月24日至2014年1月31日）为4900.74元。该附件另载明，乙方住所地：成都市成华区崔家店路237号3栋2单元4楼。《附件二》标明租赁商铺为商场L420号商铺、面积86.22平方米。签订合同后，双方于2013年12月3日签署《商铺交场条件确认表》进行了租赁商铺交割。2013年12月18日，林洪吉交纳保证金46576.05元。
2014年1月24日，甲方林洪吉与乙方北京市凯思盛物业管理有限公司成都分公司（简称凯思盛成都分公司）签订《租赁商户物业服务协议》，约定物业服务合同期限为2013年11月15日至2016年12月31日，每月每平方米45元，每期物业服务费3879.9元，收费账户为凯思盛成都分公司在中国建设银行成都第四支行的银行账户，自本合同生效之日起，甲方不再向业主方而直接向乙方缴纳物业管理费和其他相关费用，如电费、水费、燃气费。2014年5月26日，锦尚公司出具《委托函》，声明其委托凯思盛成都分公司对阳光新业中心进行物业管理并进行物业费、能源费及物业相关费用收缴工作。
租赁期间，由于阳光新业延期开业，林洪吉要求锦尚公司给予一定免租期、免物业管理费进行补偿。2014年4月2日，锦尚公司通知林洪吉，同意免租优惠期延至2014年3月31日，免租期物业管理费不免。林洪吉认为该优惠不够，向锦尚公司宣布拒交租金、物业管理费，双方发生纠纷。林洪吉亦未足额交纳租金及物业管理费，实际支付租金46576.05元、物业管理费7756.8元。双方为此多次往来函商，锦尚公司（甲方）、林洪吉（乙方）于2015年6月18日签订《补充协议》，约定：1、因【成都阳光新业中心】项目延迟开业，甲方同意2013年12月24日至2014年12月31日乙方应交租金优惠后为7274.15元，已交租金46576.05元，结余39301.9元用以抵扣2015年应缴租金；2、甲方同意2015年1月1日至2015年9月30日将主合同保底租金与抽成租金取其高调整为按抽成租金执行，抽成租金按营业额14%计付，自2015年10月1日起，租金仍按主合同计付；3、乙方承诺2015年5月10日前完成收银系统数据接驳，将销售数据准确无误上传锦尚公司数据系统，如逾期未完成接驳上传，自2015年5月11日起使用锦尚公司信息管理系统，每期POS机使用维护费200元/台，以1月为一期，乙方应于每期交付租金时一并向甲方支付POS机维护费，并于2015年5月20日前缴纳信息管理系统使用押金10000元/台；3、本协议仅针对租金进行补充约定，其他费用仍按主合同执行；4、乙方承诺遵循保密原则；5、双方同意自本协议签订之日起，双方就本项目迟延开业事宜及主合同不再存有任何其他债权债务纠纷，乙方不得再就本项目延迟开业事宜向甲方主张权利或要求赔偿；6、乙方同意签订本协议后，若于2016年12月31日前解除主合同或因乙方原因由甲方行使合同解除权的，乙方将不再享有本补充协议第1条、第2条约定的优惠权利，相关权利义务按主合同约定执行，如已经执行优惠政策的，乙方应于合同解除之日起10日内向甲方支付已享受优惠的租金及其他费用。
2015年9月19日，林洪吉在甜蜜转身甜品店张贴通告称“在七、八、九月期间，由于商管公司管理不当对我店造成严重损失。迫不得已下，我店只有暂停营业，直至商管公司对我店进行赔偿。在此期间对各位顾客带来不便，敬请原谅”。2015年9月23日，锦尚公司向林洪吉发出《解约函》称，贵方2015年9月19日未经同意擅自闭店停止营业，直接（至今）未开店营业，属严重违约行为，根据《租赁合同》“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：乙方拖欠应付租金或其他应付费用三十天（含三十天）以上……未经甲方同意擅自停止营业达到三天”、“解除合同后，乙方无权要求返还履约保证金或其余额及预付的未使用完毕的租金”、《补充协议》“乙方若于2016年12月31日前解除主合同或因乙方原因由甲方行使合同解除权的，乙方将不再享有本补充协议约定的优惠权利，相关权利义务按主合同原约定执行，如已经执行优惠政策的，乙方应在合同解除之日起10日内向甲方支付已享受优惠的租金金额及其他费用”……等约定，通知如下：一、自本函发出之日起，2013年12月3日《租赁合同》及《补充协议》解除，租赁关系终止；二、贵方于2015年9月29日将租赁房屋恢复原状；三、贵方收到本函后十日内将尚欠的2014年3月23日至2015年9月26日租金288251.91元、2014年1月18日至2015年9月26日物业管理费71060.68元、2015年5月9日至2015年9月26日水费368.24元、电费0元，共359680.83元及违约金支付我司；四、缴纳的履约保证金不予返还。2015年9月24日，林洪吉签收该函。
2016年3月29日，锦尚公司向本院提起本案诉讼。2016年5月10日，锦尚公司与四川英特信律师事务所签订《民事案件委托合同》，约定律师代理费为12881元。锦尚公司已支付该笔代理费。
庭审中，锦尚公司针对其提交的2015年9月1日至2015年9月30日租金《结算单》上批注内容“累计欠费金额0元”，作出说明称：结算单上欠费金额是按照补充协议来计算的，合同因林洪吉违约解除，应按《租赁合同》约定计算租金。
本院认为，本案《租赁合同》及附件和《补充协议》为锦尚公司与林洪吉真实意思表示，双方依约成立租赁合同关系。本案中，锦尚公司要求林洪吉腾退租赁房屋并承担支付拖欠租金、物业服务费及违约金、水费、支出的律师代理费，双方当事人争议焦点涉及下列问题：
一、关于合同解除问题。锦尚公司系以林洪吉擅自停止营业达到三天为由发函宣布解除合同。根据《租赁合同》约定，承租人拖欠应付租金或其他应付费用三十天以上，或未经出租人同意擅自停止营业达到三天，构成出租人单方解除合同的条件。锦尚公司所举照片和《告知函》，足以证明林洪吉在2015年9月19日至23日确实处于停业状态，其擅自停止营业达到三天，约定的出租方单方解除权条件成就，锦尚公司2015年9月24日向林洪吉送达《解除函》，双方合同已合法解除。
二、关于租金问题。《补充协议》约定，“乙方若于2016年12月31日前解除主合同或因乙方原因由甲方行使合同解除权的，乙方将不再享有本补充协议约定的优惠权利，相关权利义务按主合同原约定执行，如已经执行优惠政策的，乙方应在合同解除之日起10日内向甲方支付已享受优惠的租金金额及其他费用”。锦尚公司因林洪吉违约而行使合同解除权，《补充协议》关于租金标准的优惠条件不再适用。同时，锦尚公司于2014年4月2日承诺免租期延至2014年3月31日，《补充协议》并未明确撤回该承诺，该承诺仍对锦尚公司具有约束力。由此，林洪吉应付租金数额，应按《租赁合同》约定的租金标准，从2014年4月1日计至2015年9月24日，亦即283555.16元（=5.92元×86.22平方米×275天+6.22元×86.22平方米×267天）。林洪吉已支付租金46576.05元，还应支付236979.11元。
三、关于物业管理费问题。按《附件一》、《租赁商户物业服务协议》约定，物业管理费按每月每平方米45元计算，从2013年12月24日计至2015年9月24日，物业管理费应为81679.87元（=45元×86.22平方米×12月÷365天×8天+45元×86.22平方米×12月+45元×86.22平方米×8月+45元×86.22平方米×12月÷365天×24天）。林洪吉已支付7759.8元，还应支付73920.07元。根据锦尚公司出具的《委托书》和林洪吉2014年8月5日支付物业管理费的票据看，林洪吉虽与凯思盛成都分公司签订了《租赁商户物业服务协议》，但后者是受锦尚公司委托代为提供物业管理服务和收取物业管理费，而在租赁期间实际是由锦尚公司收取物业服务费并开具票据，故锦尚公司可以直接向林洪吉请求支付物业管理费，林洪吉辩称锦尚公司无权要求支付物业管理费的意见，本院不予采纳。
四、关于水费问题。锦尚公司未提交具体抄表数据，其主张的水费欠款不能成立，本院不予支持。
五、关于逾期付款违约金问题。根据《租赁合同》第五条约定，逾期支付租金和物业管理费，均应按每天2‰支付逾期付款违约金。锦尚公司请求自2015年9月25日支付逾期付款违约金于约有据，但按约定计算逾期违约金的标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算。
六、关于律师代理费问题。本案纠纷系因林洪吉所致，依《租赁合同》约定，锦尚公司要求支付其支出的律师代理费12881元于约有据，其数额亦属适当，本院予以支持。
七、关于腾退返还商铺的问题。在双方合同解除后，锦尚公司已实际收回租赁物，其要求腾退返还商铺租赁，本院不予支持。
综上所述，锦尚公司的主要诉讼请求成立，本院对合法有据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十七条规定，判决如下：
一、被告林洪吉应于本判决生效之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付租金236979.11元、物业管理费73920.07元；
二、被告林洪吉应于本判决生效之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司支付逾期付款违约金（以尚欠租金、物业管理费为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，从2015年9月25日计至付清租金、物业管理费为止）；
三、被告林洪吉应于本判决生效之日起十日内向原告成都锦尚置业有限公司赔付律师代理费12881元；
四、驳回原告成都锦尚置业有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7610元，减半收取计3805元，由被告林洪吉负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 赖婷婷
二〇一七年七月五日
书 记 员 丁勤琴