北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初693号
原告：北京百世口福食品有限公司，住所地北京市丰台区长辛店镇辛庄村368号。
法定代表人：李雪现，董事长。
委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。
被告：北京景园陆桥物资中心，住所地北京市石景山区八大处路**号。
法定代表人：刘迪，总经理。
委托诉讼代理人：谢凯，男，1985年4月21日出生。
委托诉讼代理人：张顺利，北京市健强律师事务所律师。
被告：山外青山（北京）管理顾问有限公司，住所地石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼5759房间。
法定代表人：邱先洪，董事长。
委托诉讼代理人：陈朵朵，女，汉族，1984年6月7日出生。
原告北京百世口福食品有限公司（以下简称：百世口福公司）与被告北京景园陆桥物资中心（以下简称：景园陆桥中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年1月11日立案，案号为（2013）石民初字第819号,该案件于2015年6月24日判决结案。判决后，百世口福公司不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第7251号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。本院依申请追加山外青山（北京）管理顾问有限公司（以下简称山外青山公司）为被告，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百世口福公司法定代表人李雪现及其委托诉讼代理人田旭东、被告景园陆桥中心委托诉讼代理人谢凯、被告山外青山公司委托诉讼代理人陈朵朵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告百世口福公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿原告增建、改建、装修费用961015元；2、请求二被告支付给原告停产停业、搬迁费等拆迁补偿款（以被告与拆迁人签订的补偿协议为准）；3、评估鉴定费由被告负担；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：双方自1997年在石景山区西黄村西口八大处路东侧房屋及场地建立租赁关系。最初，百世口福公司法定代表人李雪现以个人名义租赁150平米左右平房三间，此后改为百世口福公司经营。承租期间，原告陆续自建生产经营用房，且每次房屋建成后，被告均将扩建面积计入出租面积收取租金。至2009年续约，租金已经提高六倍。因被告上级公司统一要求租赁合同每次只签两年，被告多次口头或书面承诺，只要不涉及拆迁及不可抗力，永远与原告续租。2000年10月28日，被告曾书面承诺租金标准五年不变，合同暂定两年，期满后再续签。2005年9月，双方曾签订书面协议书，约定原告在后院靠北边平房上加盖二层，所增加面积部分，原告适当增加租金，对拆迁时所占补偿款比例由双方再议。2005年12月28日，双方再次签订备忘录，约定只要未遇拆迁等不可抗力因素导致合同不能继续履行，被告同意持续与原告续签合同，并且对遇拆迁时补偿方案及不再续租时补偿方案进行了约定。其中，特别约定如因被告原因不与原告续订合同，被告应按专业评估机构评估结果补偿原告增建、改建房屋费用。现双方所签最后一份合同为2009年初房屋租赁合同，因涉案房屋、场地涉及破产拍卖，山外青山公司通过拍卖取得了涉案房屋（不含原告自建、扩建部分）所有权及土地使用权。山外青山公司受让后继续委托被告管理、出租涉案土地及房屋；另外，被告已通过转制由原国有独资公司变更为山外青山公司控股或关联的有限责任公司。租赁合同终止期限2010年12月31日后，但被告未按备忘录约定与原告续签合同，故被告对原告给予赔偿。现为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告景园陆桥中心答辩称：我公司不同意支付诉求1，双方合同已经在2010年12月31日终止，原告所有的房屋归被告所有；诉求2不知道具体数额，不同意支付费用，双方合同已经终止，2011年3637判决书中有认定；诉求3不同意评估报告已经过了时效；诉求4要求原告承担诉讼费。
被告山外青山公司辩称：我们是委托北京景园陆桥物资中心进行管理。主要是以北京景园陆桥物资中心的意见为准。
经审理查明：景园陆桥中心原名称为北京陆桥包装物资储运公司（以下简称陆桥包装储运公司），于2007年8月1日变更为北京中包陆桥物资公司（以下简称为中包陆桥公司），后于2010年11月11日变更为现名称，其系中国包装物资（集团）总公司（以下简称中包总公司）的全资子公司。
2005年2月25日，中包总公司（甲方）与百世口福公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其公司库区北边独立院房屋、棚、空地总计539平方米出租给乙方，房屋租赁期为二年，自2005年3月1日至2007年2月28日止，年租金29400元，每三个月交纳一次；乙方在租用期如对房屋进行装修、改建，必须事先征得甲方同意后方可施工，费用自理，退租时无偿交给甲方。
2005年9月，陆桥包装储运公司（甲方）与百世口福公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方在甲方后院北侧平房加盖二层，在增加的面积上乙方适当增加租金，拆迁时补偿款各占的比例，双方再议。
2005年12月28日，百世口福公司（甲方）与陆桥包装储运公司（乙方）签订《备忘录》一份，其中载明：鉴于甲方自1997年起租赁乙方房屋从事经营活动，虽然乙方根据上级要求每期只与甲方签订两年合同，但因双方合作多年，甲方企业已有相当规模，每期合同租金均有上浮，实现了双方共赢。为此双方特签订如下备忘录：一、乙方承诺如未遇拆迁等不可抗力因素导致合同不能继续履行的原因，乙方同意持续与甲方续签合同；二、乙方同意甲方根据经营所需在院内投资改建、扩建生产经营用房，甲方承担全部建筑费用及责任，房屋建成后由甲方使用，本期合同到期后乙方可适当增加整体租金；三、如遇拆迁，原乙方所有房屋建筑补偿归乙方所有，但甲方装修及附属相关设备、设施归甲方所有；甲方所增建房屋建筑补偿及经营补偿归甲方所有；四、如因乙方原因不再与甲方续订合同，乙方应按专业评估机构评估结果补偿甲方增建、改建房屋费用；如因甲方原因不再与乙方续订合同，甲方增建、改建房屋无偿归乙方所有；五、本备忘录作为双方后续所有合同的补充协议，效力优于合同条款约定，对双方具有约束力。
2007年2月26日，中包总公司（甲方）与百世口福公司（乙方）签订《仓储租赁协议》，约定：乙方租用甲方库房四间，面积为200平方米，租期为二年，自2007年3月1日至2009年2月28日，年租金为34200元。
2009年初，中包陆桥公司（甲方）与百世口福公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿将所属西黄村西口院内库房五间计250平方米、库区北侧独立院落及库棚700平方米（乙方自建房屋600多平方米）出租给乙方；租期自2009年3月1日至2010年12月31日止。租赁期满后，乙方有优先租赁权，届时双方另行签订租赁合同；房屋年租金为85800元，按季度交纳；乙方在租用期间不得对房屋进行随意改建，如因经营需要，必须事先征得甲方同意，费用自理，退租时无偿交给甲方。
2007年5月31日，北京市第二中级人民法院裁定宣告中包总公司破产，并指定中包总公司破产清算组对该破产企业的财产进行清算。2010年3月，中包总公司座落于北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧的仓储及办公用房（除房权证上记载的2698.4平方米房屋外，该房产所在院落还有中包总公司投资形成的围墙、场院、自建房等相关权益，一并转让）经上海联合产权交易所有权公开竞价拍卖，确定买受人为山外青山公司。
北京市第二中级人民法院于2010年11月3日作出协助执行通知书，委托北京市石景山区建设委员会将中包总公司坐落于北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧石全字第XXXX号房屋所有权证载明房屋（原证已公告作废，不再办理遗失补证手续）过户至山外青山公司名下。同时，委托北京市国土资源局，将中包总公司坐落于北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧的仓储及办公用房（房屋所有权证：石全字第XXXX号）的土地使用权手续过户至山外青山公司名下。
2011年3月10日，山外青山公司出具《委托书》，载明：山外青山公司通过上海联合产权交易所公开竞价，自中包总公司破产清算组处取得了北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧7220.07平米仓储用地使用权及地上建筑物、构筑物的所有权。产权交易前，上述土地及房屋由中包总公司委托景园陆桥中心（原名称中包陆桥公司）管理、对外出租。现山外青山公司继续委托景园陆桥中心对外出租上述土地及房屋，同时授权景园陆桥中心直接以自己名义代表山外青山公司处理与北京百世口福食品有限公司租赁合同纠纷案件的诉讼事宜，并授权景园陆桥中心直接委托诉讼代理人进行诉讼活动。
另查：2010年3月2日，上海联合产权交易所的产权交易凭证（A类）载明，转让产权内容为中国包装物资集团总公司部分破产资产，北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧的仓储及办公用房。出让方为中国包装物资集团总公司破产清算组，受让方为山外青山公司。
2011年6月30日，山外青山公司被国家土地管理机关登记为北京市石景山区八大处路93号的土地使用权人，相应国有土地使用证的证号为京石国用（2011出）第00052号。
2011年9月14日，山外青山公司登记为北京市石景山区八大处路93号10幢等16幢房屋所有权人。
再查：2011年7月19日，原告景园陆桥中心以房屋租赁合同纠纷为由将百世口福公司诉至本院，要求确认双方租赁合同已于2010年12月31日终止、按现状腾退租赁房屋及院落（含被告自建房屋）、支付房屋占用费。该案庭审中，百世口福公司陈述：自建房屋面积实际约为900余平方米。景园陆桥中心对《备忘录》真实性不予认可，并陈述：百世口福公司自建房屋面积应为合同中约定的600余平方米。该案经审理认定：2009年所签《房屋租赁合同》应属有效；景园陆桥中心参加诉讼并无不当，诉讼主体适格；双方之间的租赁合同关系已于2010年12月31日终止；《备忘录》应属有效，效力及于景园陆桥中心与百世口福公司，构成租赁合同的组成部分，双方应受约束；百世口福公司应将房屋场地一并腾退；后续补偿问题可另行解决。并于2012年6月20日作出（2011）石民初字第3637号民事判决书，判决：确认双方租赁合同关系于2010年12月31日终止；百世口福公司将全部房屋院落腾退交付景园陆桥中心，并不得破坏现状；百世口福公司支付景园陆桥中心房屋使用费。
判决后，百世口福公司提起上诉。2012年10月20日，百世口福公司撤回上诉。
2013年1月11日，百世口福公司起诉景园陆桥中心房屋租赁合同纠纷一案至本院，要求赔偿增建、改建、装修费用961015元及停产停业损失和搬迁费用50万元。该案审理过程中，百世口福公司申请评估鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京银通安泰房地产评估有限公司作为本案鉴定机构。期间，本院与鉴定机构结合（2011）石民初字第3637号案件现场勘验资料，再次对现场进行勘验。2013年12月16日，鉴定机构做出银通安泰评字[2013]第130060号评估报告，鉴定报告将现场所有房屋单独列出数据，共9部分房屋。其中，1号北部六间，103.19㎡（以下均系建筑面积），价值99402元；1-2号北部六间，103.19㎡，价值83451元；2号中间十四间，195.43㎡，价值168801元；3号西侧两间，11㎡，价值8224元；3-2号西侧一间，7.5㎡，价值5309元；4号西北一间，5.04㎡，价值2733元；5号楼房前接五间，21.13㎡，价值15657元；6号东北侧五间，139.5㎡，价值135109元；7号齐脊房东侧上二层，53.01㎡，价值38528元；8号东南侧六间，88.88㎡，价值93203元；9号东南侧六间，86.86㎡，价值81329元；北侧二层楼（含1号、1-2号、4号房屋）装修及附属物价值11946元；其他自建房屋（含2号、3号、3-2号、5号、6号、7号、8号、9号）装修及附属物价值34143元；原有建筑及库房装修及附属物价值84341元；院内其它附属物价值总计98839元。评估报告应用的有效期，一般情况下本报告应用的有效期在市场无重大波动时为自报告完成之日起一年内有效（若案件审理期限超过壹年，为保持案件诉讼金额的前后一致性，无特殊需要，本报告评估值在案件审理期限内持续有效）。鉴定费用五千元，已由百世口福公司支付。
2014年5月12日，景园陆桥中心以确认合同无效纠纷为由将百世口福公司诉至本院，要求确认《备忘录》无效，后景园陆桥中心于2014年12月19日撤诉。
本案审理过程中，本院工作人员询问北京银通安泰房地产评估有限公司关于报告期限的问题，其称只要鉴定时点不变，报告就在有效期内。
又查：2006年10月9日，北京市石景山区建设委员会作出的京建石拆许字【2006】第229号房屋拆迁许可证，载明拆迁范围东至五环路西黄桥（石景山段），南至田村路规划红线，西至八大处路，北至田村路规划红线，拆迁时间为2006年10月9日至2007年10月8日。
2015年10月12日，北京市石景山区人民政府作出石政决【2015】2号房屋征收决定，征收范围为东至西五环路、南至苹果园南路、西至苹果园中学、北至永引渠南路。
2015年11月27日的营业执照载明，百世口福公司住所地为北京市丰台区长辛店镇辛庄村368号。
关于拆迁补偿：百世口福公司主张其为实际承租人，故应当取得停产停业搬迁费等拆迁补偿；景园陆桥中心称2006年拆迁许可证与本案没有关联性，2015年征收时双方的租赁合同已终止，征收与百世口福公司无关，且其注册地址已经迁移到丰台区；山外青山公司称2006年拆迁许可证与租赁房屋并非同一地点，租赁地点是2015年才张贴的公告，其已经签订了拆迁协议，但拆迁补偿只针对产权人。
关于自建房屋：百世口福公司陈述评估报告中9部分房屋均系其自建，2009年签订合同时未经过实际测量，实际面积比合同上多；景园陆桥中心、山外青山公司均陈述百世口福公司仅自建了2009年租赁合同中600多平米，1号房屋103.19平方米系其公司的非百世口福公司自建，其余房屋均系百世口福公司自建。各方均认可自建房屋没有规划审批手续，现自建房屋均已拆除。
庭审中，山外青山公司提交两份委托书：2010年3月15日，山外青山公司出具对北京中包陆桥物资公司授权书，山外青山公司通过上海联合产权交易所公开竞价，买断中包总公司位于北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧房屋等资产的产权，以及中包总公司下属北京中包陆桥物资公司整体产权。因产权交易前，北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧房屋一直由北京中包陆桥物资公司对外出租，山外青山公司买断上述房屋产权后，继续授权北京中包陆桥物资公司对外出租北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧房屋。2010年11月12日，山外青山公司出具对景园陆桥中心授权书，北京中包陆桥物资公司于2010年11月11日经北京市工商行政管理局石景山分局核准，名称变更为景园陆桥中心。更名后，山外青山公司继续授权景园陆桥中心对外出租北京市石景山区西黄村西口八大处路东侧房屋。百世口福公司对两份授权书的真实性不认可。
关于委托事宜：百世口福公司称其知道拍卖的事情，但不清楚山外青山公司与景园陆桥中心之间的委托授权，2010年后未签订过合同，不知道是否存在代理关系，其认可出租人为山外青山公司，景园陆桥中心为管理人，二被告是共同管理，故主张要二被告连带赔偿其损失；景园陆桥中心称2010年3月有产权交易合同，2011年3月办理土地证和房产证，景园陆桥中心是山外青山公司拍卖的全部资产包括该公司的整体产权，但工商登记没有隶属关系，是两个独立法人；拍卖之后告知过百世口福公司，因双方签订的租赁合同是2009年签订的，以委托的形式延续下来了；山外青山公司称其接手之后继续委托景园陆桥中心出租管理。
关于租赁合同到期未续签的原因，景园陆桥中心主张其不同意续签的原因是百世口福公司，为此提交安全事故通告证明存在安全事故及变更租赁用途，租赁合同存续期间，景园陆桥中心曾因上述原因发出解除通知，但百世口福公司并未签收；百世口福公司主张安全事故是2011年8月31发生的，在合同终止之后；并称景园陆桥中心从未发出过解除通知。
上述事实，有（2011）石民初字第3637号民事判决书、（2012）一中民终字第10062号民事裁定书、案件信息表、起诉状、诉费收据、协议书、房屋租赁合同、备忘录、名称变更通知、房产证及土地证、产权交易凭证、评估报告、授权书及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，（2011）石民初字第3637号生效民事判决书已经认定2009年所签《房屋租赁合同》及《备忘录》系有效合同，对双方具有法律约束力，因此合同当事人应当按约定履行义务。根据《备忘录》第四条、第五条约定，即“如因乙方原因不再与甲方续订合同，乙方应按专业评估机构评估结果补偿甲方增建、改建房屋费用”、“本备忘录作为双方后续所有合同的补充协议，效力优于合同条款约定，对双方具有约束力”，景园陆桥中心依据山外青山公司委托授权与百世口福公司继续租赁关系，由此产生的民事责任应由山外青山公司承担。现（2011）石民初字第3637号民事判决书已判决双方租赁合同关系于2010年12月31日终止并按现状腾退租赁房屋及院落，故山外青山公司应当补偿百世口福公司房屋增建改建费用。对于百世口福公司主张景园陆桥中心与山外青山公司共同承担责任的主张，没有法律依据，本院不予支持。对景园陆桥中心抗辩称不续签合同系百世口福公司原因，因安全事故通告系2011年8月31日所发，与续签合同无关，景园陆桥中心并未能提供有效证据证明因改变经营用途导致不续签，故对其抗辩意见，本院不予采纳。其次，针对自建房屋范围，2005年9月陆桥包装储运公司与百世口福公司所签订《协议书》中已约定同意百世口福公司在后院北侧平房加盖二层。如后院北侧平房系百世口福公司自建，则按常理加建二层无需征得出租方同意。因此，本院根据日常生活经验及常理认定北侧平房应系出租方原有建筑，上述《协议书》系出租方同意承租方在原有建筑上加建二层。现北侧平房经鉴定为1号房屋，建筑面积103.19平方米。因2009年所签《房屋租赁合同》中景园陆桥中心已经确认百世口福公司自建房屋面积为600多平方米。因此，本院结合鉴定报告确定的准确面积认定涉案1-2号至9号房屋均系百世口福公司自建房屋，此部分经鉴定价值总计632344元，本院对此部分予以支持。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，因双方租赁合同关系经生效判决认定系于2010年12月31日到期终止，故本院对百世口福公司要求支付装修费用（含附属物）的请求不予支持。
百世口福公司未提供有效证据证明在2009年3月1日至2010年12月31日止合同期内存在拆迁及景园陆桥中心已取得相应拆迁补偿，故不应适用《备忘录》第三条约定，本院对百世口福公司主张停产停业损失和搬迁费用等拆迁补偿的请求不予支持。对于百世口福公司主张2006年房屋拆迁许可证及2015年征收故应当给其补偿的意见，因其未证明2006年房屋拆迁许可证与涉案地点有关联关系及实际发生，2015年征收是在双方租赁合同到期终止之后，故对此意见，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：
一、山外青山（北京）管理顾问有限公司于本判决生效后七日内给付北京百世口福食品有限公司房屋增建改建补偿款六十三万二千三百四十四元；
二、驳回北京百世口福食品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千九百四十九元，由北京百世口福食品有限公司负担七千八百二十六元（已交纳六千九百元，其余九百二十六元于本判决生效后七日内交纳），由山外青山（北京）管理顾问有限公司负担一万零一百二十三元（于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费用五千元，由北京百世口福食品有限公司负担一千七百一十元（已交纳），由山外青山（北京）管理顾问有限公司负担三千二百九十元（于本判决生效后七日内给付北京百世口福食品有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张 鸣
人民陪审员 王淑芝
人民陪审员 武文华
二〇一七年二月九日
书 记 员 刘 曦