福建省古田县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0922民初1049号原告：福建福嘉房地产开发有限公司，住所地：福建省古田县城东街道六一四中路161号晟达翠屏湖一号1601、1602室。法定代表人：连敏捷，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴巧丽，福建宁仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈长厚，福建宁仁律师事务所律师。被告：余田，女，1986年3月6日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：郑春耀，福建华忠盛律师事务所律师。原告福建福嘉房地产开发有限公司（以下简称“福嘉公司”）与被告余田商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福嘉公司的委托诉讼代理人吴巧丽、陈长厚及被告余田的委托诉讼代理人郑春耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福嘉公司向本院提出诉讼请求：判令余田赔偿福嘉公司损失399079元。事实与理由：余田向福嘉公司购买其承建的“嘉兴四季”小区的房屋，并签订《商品房买卖合同》，2012年12月3日，福嘉公司完成单体验收。单体验收后，福嘉公司应业主要求交房并立即积极着手办理房屋所有权初始预登记。办理初期，包括余田在内的十户顶楼业主违章建设，经福嘉公司告知后，仍违规装修，因福嘉公司无执法权，故福嘉公司立即向古田县城建监察大队汇报，2013年5月27日古田县城建监察大队经调查，下发古城监（2013）责字3号《责令改正通知书》，要求业主于2013年6月3日前自行改正，逾期不改正，依法处理。2013年11月12日，住建局下发古建文（2013）421号《古田县住建局关于网民反映嘉兴四季小区违章搭建情况反馈》，责令业主自行整改到位，否则暂缓发放产权证。经福嘉公司多方协商沟通，住建局始于2014年11月15日方同意福嘉公司办理小区规划核验及房屋所有权初始预登记手续，嘉兴四季小区最终于2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年底，“嘉兴四季”135户业主向古田县人民法院（以下简称古田县法院）起诉，称福嘉公司逾期办证，并要求福嘉公司承担违约金。经审理，宁德市中级人民法院（以下简称宁德中院）于2016年7月21日作出生效判决，判决福嘉公司向各业主支付违约金合计3914908.15元，承担案件受理费合计75891元，以上各项合计3990799.15元。综上，余田违规装修的行为造成了福嘉公司逾期办证，从而给福嘉公司造成了巨大的经济损失，依法应承担赔偿责任。余田辩称，首先，福嘉公司的逾期办证违约行为系其自身造成的，非余田原因。2015－2016年间余田曾起诉福嘉公司要求赔偿逾期办证违约金。根据原先古田县法院、宁德中院的一、二审民事判决书认定，“嘉兴四季”小区的物业验收是在2014年8月10日、环保验收是2015年1月20日，小区的物业验收、环保验收都是办理房屋所有权初始预登记必须完成的前置条件，可见逾期办证的原因系福嘉公司自身造成的，跟余田没有任何关联，这一事实在原先的一、二审判决书也已认定。本次福嘉公司起诉余田商品房销售合同纠纷案中福嘉公司提交的证据，在原先余田起诉福嘉公司商品房销售合同纠纷案时，福嘉公司也曾将这些证据在庭审中举证，但法院均不予采信。福嘉公司此次起诉要求余田赔偿无事实和法律依据。其次，“嘉兴四季”小区顶楼业主有60多户，福嘉公司仅主张由10户业主平均分摊逾期办证违约金及诉讼费损失，其索赔数额计算方式有误。退一步来说，假定余田存在违章装修行为，其承担的也是行政责任而非民事赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，可认定无争议事实如下：1.余田向福嘉公司购买位于古田县城东街道6号嘉兴四季的房屋，所购房屋为顶层。福嘉公司与余田签订《商品房买卖合同》，合同约定了购房价款、交房时间、产权证办理、违约责任等事项。余田已全额支付购房款，福嘉公司亦收到购房款。2.《商品房买卖合同》第十四条就产权登记事项进行了约定。2015至2016年间，包括余田在内共135户业主向古田县法院起诉福嘉公司索赔逾期办证违约金，古田县法院作出一审判决均判定福嘉公司应承担逾期办证违约责任，共支付违约金3914908.15元。福嘉公司不服一审判决，上诉至宁德市中院，宁德中院经审理作出二审判决：“驳回上诉，维持原判”。判决均已生效，且福嘉公司已全部履行生效判决确定的履行义务。3.2014年8月20日，古田县建设局房地产股对“嘉兴四季”小区物业准予验收。2014年11月18日，古田县住房和城乡规划建设局出具《受理承诺单》，认为福嘉公司提交审批的建设工程竣工规划条件核实项目材料符合审批目录，予以受理。2015年1月22日，古田县住房和城乡规划建设局向福嘉公司发文，同意“嘉兴四季”房地产项目建设工程通过竣工规划条件核实。2015年1月28日古田县环境保护局收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表。福嘉公司2015年2月5日完成竣工验收备案。2015年5月27日，古田县房屋登记中心出具《受理承诺单》，认为福嘉公司提交审批的房屋所有权初始登记项目申请材料符合该项目审批材料目录，予以受理。2015年6月5日，福嘉公司完成“嘉兴四季”小区的房屋所有权初始预登记。4.庭审中，双方当事人确认“嘉兴四季”小区已占用顶层连通廊进行装修行为的业主数量不只十户。另查明福嘉公司于2015年3月5日通过环保验收。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：福嘉公司提供证据1.《商品房买卖合同》，2.《房屋装饰装修管理协议》、3.古城监（2013）责字3号《古田县城建监察大队责令改正通知书》，4.《关于清理整治“嘉兴四季”部分业主违规装修的通知》，5.张贴通知照片，6.（2013）421号《古田县住建局关于网民反映嘉兴四季小区违章搭盖情况反馈》，7.《关于“嘉兴四季”小区暂缓发放房产证的情况说明》，以上证据可证实余田向福嘉公司购买嘉兴四季小区的商品房，同古田县供兴物业有限公司签订了《房屋装饰装修管理协议》。2013年5月嘉兴四季小区因部分顶层业主存在违建行为，古田县城建监察大队下发整改通知书，但上述证据无法确定具体的违建业主，亦无法直接证实余田存在违规装修行为。证据8.古田县城建大队出具的《情况说明》，结合本院现场查看照片与当事人的庭审陈述，可证实余田存在占用顶层的连通廊的违规行为。证据9.《案件统计表》，10.《中国建设银行进账单》，其中证据10来源合法，客观真实与证据9.《案件统计表》的总数额吻合，可证实福嘉公司已向各业主支付违约金3914908.15元，并承担相应的案件受理费共计75891元。双方当事人争议的焦点问题为：1.房屋逾期办证的原因是否在于余田；2.余田是否应赔偿福嘉公司主张的损失及损失数额。关于房屋逾期办证的原因是否在于余田的问题。本院认为，根据《建设项目竣工环境保护验收管理办法》相关规定，建设单位申请建设项目竣工环境保护验收，应向有审批权的环境保护行政主管部门提交的验收材料并不包含规划验收材料，因此，规划验收并不影响环保验收，而福嘉公司主张实际操作中环保验收以先通过规划核验为前提条件，依据不足，不予采纳。本案中古田县住房和城乡规划建设局2015年1月22日予以同意通过规划条件核实，而2015年1月28日古田县环境保护局才收到福嘉公司提交的建设项目竣工环境保护验收申请表，于2015年3月5日才通过环境行政主管部门验收。而环保验收、规划验收等均是小区完成房屋所有权初始预登记的前置条件之一，由于福嘉公司通过环保验收晚于规划验收，即使规划验收在2015年1月22日之前通过，福嘉公司仍不具备办理所有权初始预登记的条件，因此，福嘉公司认为余田违规装修造成延迟通过规划核验并最终导致逾期办证的理由不成立，其关于“嘉兴四季”小区无法在约定时间内完成房屋所有权初始预登记的原因在于余田违规装修行为的主张，依据不足，本院不予支持。关于余田是否应赔偿福嘉公司主张的损失及损失数额的问题。本院认为，由于福嘉公司主张的逾期办理所有权初始登记的原因在于余田等人的理由不成立，故其主张由此产生的违约金等损失应由余田等十户承担，不予支持。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》，该合同对业主存在违规装修行为，买受人所应承担的责任无明确约定。福嘉公司主张根据《房屋装饰装修管理协议》约定，业主装修不得占用公共部分，余田违反双方协议，装修时擅自占用顶楼公用部分及改变公共部分和设施的使用性质，依照法律规定理应赔偿。但《房屋装饰装修管理协议》的签订主体为买受人与物业公司，其内容亦无明确约定买受人违规装修需向出卖人承担赔偿损失的责任。因此，福嘉公司的诉请亦无合同依据，其要求余田等十户赔偿损失，依据不足，不予支持。综上所述，本院认为，福嘉公司主张“嘉兴四季”小区无法在约定时间内完成房屋所有权初始预登记的原因在于余田违规装修行为的理由不成立，其要求余田等十户赔偿损失的诉讼请求，依据不足，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回福建福嘉房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7286元，由福建福嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  叶少青审 判 员  张宁国人民陪审员  苏光弼二〇一七年八月十八日书 记 员  余 枫附主要法律条文：《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。