福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第1353号原告：柯丽娟，女，汉族，1973年7月22日出生，住福建省漳州市龙文区，委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。原告：蔡冰波，男，汉族，1974年8月10日出生，住福建省漳州市龙文区，委托诉讼代理人：柯丽娟，系蔡冰波妻子，汉族，1973年7月22日出生，住福建省漳州市龙文区新浦东路**号明发商业广场**幢****室，公民身份号码3521021973********。委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，组织机构代码79837069-1。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奇灏，福建天衡联合律师事务所实习律师。原告柯丽娟、蔡冰波与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯丽娟、蔡冰波的委托代理人蓝潮永、被告明发公司的委托代理人罗宏强及杨奇灏到庭参加诉讼。因明发公司向福建省高级人民法院就叶思惠诉其商品房预售合同纠纷案件申请再审，为避免同类型的案件判决结果不同，本案于2015年7月30日裁定中止诉讼，于2016年12月1日恢复诉讼。本案现已审理终结。柯丽娟、蔡冰波向本院提出诉讼请求：1.判决明发公司在判决生效后十日内向柯丽娟、蔡冰波支付交房不符合约定条件的违约金10000元；2.判决明发公司在判决生效后十日内向柯丽娟、蔡冰波支付逾期交房违约金17369.92元；3.判决明发公司在判决生效后十日内向柯丽娟、蔡冰波支付未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付柯丽娟、蔡冰波的违约金（自逾期之日即2013年8月3日起计算至明发公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付柯丽娟、蔡冰波之日止，以购房款560320元为总额按中国人民银行同期同类贷款利率计付，暂计至2014年4月30日止为24961.1元）；上述三项合计共52331.02元（暂计至2014年4月30日）。事实和理由：2011年8月4日，柯丽娟、蔡冰波与明发公司签订《商品房买卖合同》并办理了公证。合同约定，柯丽娟、蔡冰波向明发公司购买明发商业广场X幢X号商品房一套，建筑面积81.1平方米，单价6909元，购房款计560320元。合同签订后，柯丽娟、蔡冰波按约支付全部购房款。根据合同约定，明发公司应于2012年12月30日前将符合约定条件的商品房交付柯丽娟、蔡冰波使用。2013年6月3日，柯丽娟、蔡冰波在明发公司的要求下，接收了尚不具备交房条件的房屋，明发公司逾期交房155天。根据合同第8条约定，明发公司于2013年6月3日将未符合交房条件的房屋交付柯丽娟、蔡冰波使用，应支付柯丽娟、蔡冰波违约金10000元。根据合同第9条约定，明发公司应支付柯丽娟、蔡冰波自2012年12月31日起至2013年6月3日止的逾期交房违约金17369.92元。根据合同第14条及合同补充协议第22条约定，明发公司于2013年6月3日向柯丽娟、蔡冰波交房，依约应于2013年8月2日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付柯丽娟、蔡冰波，但明发公司至今仍未履行该义务，导致柯丽娟、蔡冰波不能在规定期限内取得房屋权属证书，明发公司应向柯丽娟、蔡冰波支付以已付房价款560320元的1%计付的未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付柯丽娟、蔡冰波的违约金5603.2元。基于双方约定的违约金过分低于柯丽娟、蔡冰波所遭受的损失（以购房款为总额按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息），因此请求法院将违约金调整为自逾期之日起至实际交付之日止，以购房款为总额按中国人民银行同期同类贷款利率按日计付（暂计至2014年4月30日，为560320×6.00%×271/365=24961.1元）。明发公司辩称，一、柯丽娟、蔡冰波未在合同约定的期限内接收讼涉商品房，故柯丽娟、蔡冰波要求明发公司按合同第八条支付10000元违约金缺乏事实与法律依据。二、合同签订后，出现非明发公司所能控制的客观原因，明发公司可据实延期157天交房，明发公司不存在逾期交房行为。明发公司于2013年5月18日书面通知柯丽娟、蔡冰波于2013年5月29日办理商品房交接事宜，柯丽娟、蔡冰波未按通知时间前来办理交房手续，直至2013年6月3日才来办理交房，柯丽娟、蔡冰波主张的超过2013年5月18日的逾期交房违约金也缺乏事实依据。三、讼涉商品房尚不具备办证条件，柯丽娟、蔡冰波主张逾期办证违约金缺乏事实和法律依据。退一步讲，即使明发公司存在逾期协助办证之行为，柯丽娟、蔡冰波主张按中国人民银行同期同类贷款利率按日计付违约金亦没有事实与法律依据。合同补充协议已明确约定了逾期办证违约金的计算方式，柯丽娟、蔡冰波主张约定过分低于其实际经济损失，但未提供足以证明实际损失的相应证据，故即使明发公司存在逾期协助办证之行为，亦应当按合同补充协议约定的逾期办证违约金计算方式确定违约赔偿额。四、讼涉商品房达到合同约定的交房条件，不存在质量问题。柯丽娟、蔡冰波经验收后，在《房屋交接验收单》上签字确认，并实际接收了讼涉商品房，据此可证明，柯丽娟、蔡冰波认为讼涉商品房质量合格。柯丽娟、蔡冰波所述“在明发公司的要求下，接收尚不具备的约定交房条件的房屋”缺乏事实依据。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年8月4日，柯丽娟、蔡冰波与明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定柯丽娟、蔡冰波向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场X幢X号商品房一套，建筑面积81.1平方米，每平方米6909元，总金额560320元。购房款柯丽娟、蔡冰波已支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年3月20日，明发公司开发的明发商业广场16#-19#楼通过工程验收合格；2013年4月27日，本案讼争商品房所在的19#楼通过消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第350600200900024]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减。）”2013年3月21日，明发公司向柯丽娟、蔡冰波发出《交房通知书》，通知柯丽娟、蔡冰波于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。2013年5月22日，明发公司向柯丽娟、蔡冰波发出《交房再次通知书》，通知柯丽娟、蔡冰波于2013年5月29日办理房屋交接手续。柯丽娟、蔡冰波于2013年6月3日实际接收房屋。自2012年12月31日起至2013年5月29日止的期间时间为149天。2016年11月14日，漳州市国土资源局公示《明发集团（漳州房地产）开发有限公司“明发商业广场16-19幢”不动产登记公告》，公告内容：明发集团（漳州房地产）开发有限公司“明发商业广场16-19幢”土地证号：漳国用（2009）字第953**号。土地用途为商住、综合。现已通过竣工验收报备并完成不动产初始登记。凡购买“明发商业广场16-19幢”的单位和个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理不动产登记。2016年12月9日，明发公司向柯丽娟、蔡冰波寄送《不动产权证书办理通知书》。根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年8月4日至2013年5月29日，漳州市出现中雨以上79天，六级以上风12天，台风26天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后明发公司可延期交房天数为107天。另查明，2016年5月11日，漳州市国土资源局向漳州市城乡规划局发出《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，内容为：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）于2007年1月以挂牌出让方式取得位于龙江路××、××以西××号地块国有建设用地使用权。2007年2月29日，我局与明发公司签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积223588.72平方米（含代征城市道路绿带和代征港道绿带面积42639.41平方米，代征港道面积27785.67平方米，代征城市支路面积4599.47平方米）。明发公司将该宗地用于明发商业广场项目建设，现已竣工，其中：10#-19#号楼已通过贵局竣工规划条件核实。因规划调整，导致该项目1#、2#、5#、17#、18#、20#、21#、25#、26#楼占用到原规划代征绿地10572.90平方米，影响了房产证的办理。为妥善解决明发商业广场项目房产证办理问题，请贵局出具经批准调整的明发商业广场项目用地规划红线图，以便我局组织材料上报市政府批准。特此函告。”本院认为，柯丽娟、蔡冰波与明发公司明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，明发公司提供的竣工验收报告、消防验收意见书等证据，证明讼争商品房所在楼盘于2013年3月20日通过竣工验收合格，2013年4月27日通过消防验收合格，此时讼争商品房即已达到法定交付使用条件，明发公司即可将讼争商品房交付柯丽娟、蔡冰波。关于明发公司是否应按《商品房买卖合同》第八条的约定支付违约金10000元的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，支付违约金10000元的前提条件是讼争商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但柯丽娟、蔡冰波仍同意在此期限内予以接收，明发公司才应当支付违约金10000元。本案中，明发公司没有在约定的交房时间2012年12月30日前要求柯丽娟、蔡冰波接收不具备交房条件的房屋，柯丽娟、蔡冰波也没有在约定的交房时间前同意接收该房屋，而是在约定交房日期之后的2013年6月3日才实际接收房屋，此时明发公司向柯丽娟、蔡冰波交付的房屋已符合法定交付使用条件，柯丽娟、蔡冰波要求明发公司支付违约金10000元的请求不予支持。关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。明发公司提供的降雨、六级以上风、台风等论证报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨、六级以上风、台风等气候情况，可予以采信认定。降雨、六级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非明发公司所能控制的客观原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；明发公司提供的水务、供电部门的停水、停电通知，证明在双方签订合同时起至交房期间施工工地停水、停电的事实，可予以采信认定，停水、停电属于政府及相关部门原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；明发公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°C及以上高温影响工程施工的天气事由发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°C，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期的情形；雾天天气亦不足以影响建筑工程施工，故本案不存在雾天天气影响工程施工可据实予以延期的情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事由，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期间不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定明发公司依约可据实予以延期交房的时间为：中雨、六级以上风、台风、停水及停电124天，扣除重复计算的天数后为107天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。明发公司于2013年5月22日向柯丽娟、蔡冰波发出《交房再次通知书》，通知柯丽娟、蔡冰波于2013年5月29日办理房屋交接手续，柯丽娟、蔡冰波接到交房通知后，无正当理由拒绝接收，明发公司已尽到通知义务，应视为讼争商品房已于2013年5月29日交付使用。经核算，自2012年12月31日起至2013年5月29日止的时间为149天，扣除明发公司可据实予以延期交房天数107天，明发公司实际延期交房天数为42天，其应承担逾期交房违约金的天数为42天，应认定讼争商品房逾期交付未超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按照柯丽娟、蔡冰波已付款的日万分之一计算，向柯丽娟、蔡冰波支付42天的逾期交房违约金计2353.34元（560320元×0.01%×42天）。关于明发公司是否存在逾期办证违约责任的问题。因本院认定讼争商品房于2013年5月29日交付使用，故本案讼争商品房应自2013年5月30日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但时至2016年11月14日，明发公司才完成初始预登记，已超过90日期限。明发公司辩称无法按时办证是因为规划红线图调整后，规划部门未及时向国土部门报备新的红线图所致，而并非出卖人原因所致。明发公司提供的《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，虽提到明发商业广场部分楼存在规划调整，但函件内容并不能证明系因该规划调整导致明发公司未能按时办理初始预登记，明发公司上述辩解不予采纳。根据双方买卖合同及补充协议约定，超过90日，柯丽娟、蔡冰波未能取得房屋权属证书的，明发公司应承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因双方当事人在合同补充协议第二十二条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且柯丽娟、蔡冰波未能提供证据证明该约定低于因明发公司的原因致逾期办证给其造成的损失，故违约金应按合同补充协议约定的以已付房款1%标准计算，即5603.2元（560320元×1%）。柯丽娟、蔡冰波主张合同补充协议第二十二条约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，合同补充协议是双方当事人根据《商品房买卖合同》第二十二条约定对主合同未尽事宜做出的增加、放弃、变更和补充的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。柯丽娟、蔡冰波未能提供足以证明该条款无效的证据，其关于条款无效的主张缺乏事实根据和法律依据，不予采纳。柯丽娟、蔡冰波要求判令明发公司以其已付购房款560320元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2013年8月3日起至其实际取得上述房屋权属证书之日止支付逾期协助办证违约金的请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，本院认为，柯丽娟、蔡冰波要求明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持，明发公司应当向柯丽娟、蔡冰波支付逾期交房违约金2353.34元和逾期办证违约金5603.2元；柯丽娟、蔡冰波要求明发公司按照《商品房买卖合同》第八条约定支付10000元违约金及按照银行贷款利率按日支付逾期办证违约金，因缺乏事实根据和法律依据，不予支持。明发公司认为应当予以扣除的合理逾期天数为157天不当，不予采纳；明发公司认为逾期办证并非出卖人原因所致的辩解不当，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付柯丽娟、蔡冰波逾期交房违约金2353.34元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付柯丽娟、蔡冰波逾期办证违约金5603.2元；三、驳回柯丽娟、蔡冰波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1108元，由柯丽娟、蔡冰波负担940元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担168元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  邹岩松审 判 员  苏碧恋人民陪审员  魏雅蓉二〇一六年十二月二十八日书 记 员  林斐偲刘婧执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。