湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0106民初1125号原告（反诉被告）：陈喆，女，1975年11月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：张政权、刘春阳，北京金台（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦11层1号。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托诉讼代理人：万金平，该公司职员。被告：恒大地产集团武汉有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道634-1号新世界中心18层A1-A11号。法定代表人：洪昌龙，董事长。委托诉讼代理人：万金平，该公司职员。被告：武汉金碧嘉园物业管理有限公司，住所地武汉市东西湖区东吴大道69号。法定代表人：雷梦婕，董事长。委托诉讼代理人：米俊波，公司职员。原告（反诉被告）陈喆与被告（反诉原告）武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称武汉三江航天公司）、被告恒大地产集团武汉有限公司（以下简称恒大公司）、武汉金碧嘉园物业管理有限公司（以下简称武汉金碧嘉园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，被告武汉三江航天公司在法定期限内提出反诉请求，本院依法将反诉与本诉合并审理，依法由审判员滕玉军独任审理，于2017年4月21日、2017年5月31日开庭公开进行了审理。原告（反诉被告）陈喆委托诉讼代理人张政权、刘春阳，被告（反诉原告）武汉三江航天公司委托诉讼代理人万金平，被告恒大公司委托诉讼代理人万金平、武汉金碧嘉园公司委托诉讼代理人米俊波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈喆向本院提交诉讼请求：一、判令武汉三江航天公司支付逾期交房违约金10238.2元；二、判令武汉三江航天公司、恒大公司、武汉金碧嘉园公司履行赠送陈喆自2016年8月1日至2017年7月31日为期一年的物业管理费（5504室为16172.4元）；三、案件诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年6月23日，陈喆与武汉三江航天公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉三江航天公司开发建设的恒大首府商品房15栋5504室，购房款为2329701元。购房合同第九条约定交房期限：出卖人应当在2015年6月30日前，将商品房交付买受人使用。而陈喆于2015年7月30日才收到《武汉航天首府入伙通知书》，并于当天办理入伙手续，故出卖人实际交房日期为2015年7月30日，逾期交房30日。购房合同第十一条约定出卖人逾期交房的应承担违约责任。陈喆于2015年6月23日之前一次性存入首付款1229701元，其余价款办理贷款。2015年7月17日，汉口银行将剩余贷款发放至武汉三江航天公司账户，故该部分逾期交房13日。武汉三江航天公司在向陈喆销售上述房产时承诺赠送航天首府5504室为期一年的物业管理费，后因武汉三江航天公司被恒大公司收购和控股，其销售人员、项目经理人员变动，在交接客户信息上将陈喆遗漏，导致赠送给陈喆的物业管理费未存入电脑数据和留底，截至目前其仍未赠送给陈喆为期一年的物业管理费。陈喆已于2015年7月29日向前期物业服务单位武汉三江物业管理公司缴纳航天首府5504室为期一年的物业管理费16172.4元。陈喆已就该事项向恒大公司、武汉金碧嘉园公司发出律师函，且至今未予理会。武汉三江物业管理公司于2015年11月30日名称变更为武汉金碧嘉园公司，根据购房时武汉三江航天公司承诺，第二年则由武汉金碧嘉园公司赠送为期一年的物业管理费16172.4元。恒大公司于2015年6月25日发函给陈喆，声明控股武汉三江航天公司等公司，其将继承相应的权利义务。为此，原告陈喆诉至法院，要求判如所请。被告武汉三江航天公司辩称：依据双方签订购房合同附件六补充协议第九条约定，陈喆应在购房合同约定交房之日前即2015年6月30日付清全部购房款，陈喆仅按期支付首付款，剩余款项拖延至2015年7月17日予以付清。故武汉三江航天公司不承担逾期交房的违约金；涉及物业管理费未向陈喆承诺过，故也不应承担责任。被告恒大公司辩称：恒大公司与陈喆没有利害关系，也不是合同的相对方，本案与恒大公司无关联性。被告武汉金碧嘉园公司辩称：武汉金碧嘉园公司未与陈喆签订购房合同，不是本案适格主体。武汉金碧嘉园公司未向陈喆承诺过赠送物业费相关事项，请求驳回相关诉请。被告（反诉原告）武汉三江航天公司向本院提交反诉请求：一、判令陈喆支付逾期付款产生的违约金3740元；二、反诉费用由陈喆承担。事实及理由：2015年6月23日，武汉三江航天公司与陈喆签订《武汉市商品房买卖合同》，武汉三江航天公司将恒大首府项目15栋5504室出售给陈喆，购房款为2329701元。购房合同约定陈喆应在购房合同约定的交房之日前即2015年6月30日前付清全部购房款；如逾期按合同约定日万分之二承担违约金。签订合同后，陈喆仅按期支付首付款，剩余款项110万元拖延至2015年7月17日付清。陈喆逾期支付购房款应承担违约责任。故诉至法院，要求判如所请。陈喆（反诉被告）辩称：双方签订合同附件6第九条为格式条款应当无效，且陈喆已向房屋按揭银行提交贷款的相关手续，陈喆无法控制贷款发放的时间。武汉三江航天公司也未向陈喆履行逾期交房的书面告知义务。综上请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2015年6月23日，陈喆（买受人）与武汉三江航天公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购买武汉三江航天公司开发建设的航天首府商品房15幢55层4号房，购房款为2329701元。货款付款的，买受人应于2015年6月23日前，一次性存入商品房首付款1229701元，其余价款办理贷款。买受人需在签订本合同之日起30个日历天内将银行按揭贷款手续办理完毕，若买受人未能按约定办理相关手续，则视为买受人逾期付款，买受人按日万分之二承担逾期付款责任。出卖人应当在2015年6月30日前，将符合条件商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2015年6月30日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同并对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、买受人付款形式及付款时间、买受人逾期付款的违约责任、交房期限及条件、出卖人逾期交房违约责任等相关事项予以约定。签订合同后，陈喆于2015年6月23日向武汉三江航天公司支付购房首付款1229701元。同日，陈喆与汉口银行股份有限公司硚口支行办理上述购房的银行按揭贷款手续。2015年7月17日，汉口银行股份有限公司硚口支行将房屋按揭款共计110万元发放至武汉三江航天公司账户。2015年7月3日，武汉市住房保障和房屋管理局向武汉三江航天公司颁发《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2015年7月29日，陈喆接受航天首府55楼5504号房。同日，陈喆与武汉三江航天公司办理15-5504房交接手续并签署了《交房流程表》。2015年7月30日，武汉三江航天公司向陈喆发送《武汉航天首府入伙通知书》，要求于2015年7月30日携带资料到武汉航天首府物业客服中心办理入伙手续。另查明：武汉三江物业管理有限公司为航天首府物业管理公司。并于2015年11月30日工商变更名称为武汉金碧嘉园公司。以上事实，陈喆提交《武汉市商品房买卖合同》、《武汉航天首府入伙通知书》、《个人借款凭证》、《个人贷款还款计划表》、《物业费催缴通知》、工商信息、武汉三江航天公司提交《武汉市商品房买卖合同》、《贷款付款凭证》、《竣工验收备案证》、《武汉市商品房预售许可证》、《竣工交付使用备案证》、《交房流程表》、《收房授权委托书》、《业主收房记录表》，陈喆与武汉三江航天公司、恒大公司、武汉金碧嘉园公司当庭陈述等证据加以证明。恒大公司、武汉金碧嘉园公司未向本院提交证据。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联系进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：陈喆与武汉三江航天公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。依据双方签订合同约定，武汉三江航天公司应于2015年6月30日向陈喆交付购买的商品房。2015年7月30日，武汉三江航天公司向陈喆发送《武汉航天首府入伙通知书》予以办理交房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，陈喆于2015年7月29日与武汉三江航天公司办理商品房交付手续。故武汉三江航天公司逾期交房的时间从2015年6月30日至2015年7月29日止共计30天。武汉三江航天公司应按合同约定承担违约责任即应向陈喆支付逾期交房违约金10238元。陈喆主张武汉三江航天公司、恒大公司、武汉金碧嘉园公司履行赠送自2016年8月1日至2017年7月31日为期一年的物业管理费的诉请，陈喆对上述诉请仅提交何某电话录音予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，陈喆提交证据不足证明其诉讼主张，应承担举证不能的法律责任。依据《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》规定，办理购房按揭银行应审查房地产开发商销售房屋的各项文件及审查申请借款人是否符合贷款条件，以维护借贷双方的合法权益，保证信贷资产的安全。按揭贷款是否具备的条件及发放并不是消费者能够决定或者干涉的。结合本案，陈喆于武汉三江航天公司签订《房屋买卖合同》当日与汉口银行股份有限公司硚口支行办理上述购房的银行按揭贷款手续。汉口银行股份有限公司硚口支行应对贷款是否具备的条件及发放进行审核，该按揭贷款是否具备的条件及发放并不非申请人陈喆能够决定或者干涉的，且陈喆在申请办理房屋按揭贷款手续程序中并未存在过错。故本院对武汉三江航天公司反诉主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈喆支付逾期交房违约金10238元。二、驳回原告（反诉被告）陈喆的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）武汉三江航天投资发展有限公司诉讼请求。本案本诉案件受理费460元，减半收取230元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担。反诉案件受理费25元，由武汉三江航天投资发展有限公司自行负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  滕玉军二〇一七年六月十二日书记员  樊 高