上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10824号
上诉人(原审被告)：上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：弗兰克埃米尔斯塔德迈尔(FRANKEMILSTADELMAIER)，董事长。
委托诉讼代理人：王卓君，上海市海华永泰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：熊斯捷，女，1987年10月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：熊鼎坤(熊斯捷之父)，住江苏省昆山市。
上诉人上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司(以下简称“东方公司”)因与被上诉人熊斯捷商品房销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方公司上诉请求：撤销原判，同意配合被上诉人办理房屋交接和过户手续，不同意支付违约金。事实与理由：根据被上诉人提供的照片，被上诉人亲属于2016年5月4日前往售楼现场，但如未带齐所有材料(包括委托手续)并交付应付费用，不能推断上诉人前往售楼处是为了办交房及过户手续。上诉人按约寄送《房屋交房通知书》，履行了合同义务。被上诉人未按通知办理房屋交接手续，上诉人无须承担违约责任。合同对逾期交房的违约金约定了不超过被上诉人已付房价款的10%。
熊斯捷辩称,不同意上诉人的上诉请求。上诉人确实寄出了《房屋交房通知书》，但被退回了。合同中留了被上诉人母亲的电话，上诉人也电话联系被上诉人。《房屋交房通知书》明确办理交房手续必须有小产证，上诉人至今未协助被上诉人办理小产证。被上诉人亲属于2016年5月4日前往售楼现场，被告知等通知。2017年2月16日，被上诉人亲属再次前往售楼现场要求办理交房手续，上诉人要求从2016年5月计物业费，交房手续仍未办理。合同中确实约定了违约金上限，若法院不支持上诉人的上诉请求，被上诉人自愿只主张人民币(以下币种均为人民币)15万元的违约金。
熊斯捷向一审法院起诉请求：1、东方公司在本案判决书生效后十日内与熊斯捷办理位于上海市青浦区房屋的交房手续；2、东方公司在本案判决书生效后二十日内会同熊斯捷办理上述房屋过户手续；3、东方公司赔偿熊斯捷逾期交房违约金(以已付房款152万元为本金，按照日万分之二的标准，自2016年5月4日起计算至实际交房之日止)。
一审法院认定事实：2009年11月29日，东方公司获得位于上海市青浦区朱家角镇康园路399弄106－130号房屋产权证。
2016年2月27日，熊斯捷与东方公司签订《上海市商品房出售合同》，约定：第二条熊斯捷向东方公司购买位于上海市青浦区朱家角镇康园路399弄《奥世澜运动休闲广场(水都南岸生活广场)》125号302室(复式)房屋；第三条总房价1,520,000元；第七条东方公司在收到熊斯捷全部房价款之日起30天内向熊斯捷交付上述房屋；第九条熊斯捷应在第七条约定的房屋交接期限内到东方公司要求的地点办理房屋验收交接手续，房屋交付的标志为交接房屋钥匙；该房屋为店铺用房；第十一条如熊斯捷已付清全部房价款，除东方公司原因外，熊斯捷未按约定期限办理交付房屋手续的，东方公司应当发出催告书一次，熊斯捷未按催告书规定的日期办理该房屋的验收手续的，则自催告书规定的验收交接日次日起，风险转移由熊斯捷承担；第十三条除不可抗力外，东方公司如未在交房期限内将该房屋交付给熊斯捷使用，应当向熊斯捷支付违约金，违约金按熊斯捷已支付的房价款日万分之二计算，自最后交付期限次日起算至实际交付之日；第十九条双方商定2016年4月25日前由双方共同向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户手续，申领房屋房地产权证(小产证)；第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。附件一约定，熊斯捷应于2016年3月25日前分三笔付清全部房价款。补充条款一约定：2交付(补充本合同第七、八、九、十、十一条)：2.1熊斯捷应在东方公司发出《收楼通知书》之日起七天内，在东方公司指定时间至东方公司指定地点付清合同及附件规定的全部应付款项，之后对该房屋进行验收交接；2.2除本合同约定熊斯捷有权拒绝接收该房屋的情况外，若熊斯捷未按《收楼通知书》规定期限办理该房屋交付手续的，则东方公司无需承担延期交房的责任，同时该房屋之交付根据本合同及本补充条款的规定处理；2.3双方办理房屋交接手续前，熊斯捷应付清全部房价款及全部相关费用，包括但不限于房屋维修基金、装修垃圾清运费(若有)、3个月管理费及其他应由熊斯捷承担之税费费用等；2.4在熊斯捷付清全部房价款及其他相关费用的情况下，若熊斯捷仍未在东方公司按出售合同第十一条所发催告书规定的期限内办理该房屋验收交接手续的，则视为东方公司在该催告书规定期限届满当日，已经完全履行完毕本合同项下该房屋的交付责任，也视为熊斯捷已对该房屋进行了交接和接收，并完全同意和确认该房屋符合本合同约定的交付条件及标准。9、通知(补充本合同第二十六条)文件按本合同规定发送至相关方，正式送达时间应按以下方式确定：邮寄的，送达时间为投寄后三日。合同另约定了其他事项。
合同签订后，熊斯捷于2016年3月28日付清全部房价款1,520,000元。东方公司于2016年4月7日根据商品房出售合同列明的熊斯捷地址向熊斯捷邮寄《房屋交付通知书》，通知熊斯捷自2016年4月13日起可预约办理房屋交接手续，交房条件：房款付清，购房人持身份证明原件，委托他人办理需提供经公证的委托书原件；所需资料为：本通知书、购房人身份证明原件、购房合同正本及房款发票原件、房屋产权证(小产证)，本通知告知的“办理房屋交接所需费用”所载之款项；所需费用：3个月物业管理费(北区4元/月/平方米，南区8元/月/平方米)、装修垃圾清运费(6元/平方米)、装修押金3,000元。但因原书地址不详遭退信。东方公司于2017年7月14日庭审时提交该退信，熊斯捷委托诉讼代理人熊鼎坤拆信后予以接收。
熊斯捷称，东方公司邮寄的地址确实是熊斯捷提供的地址，熊斯捷当时也确实租住该处，不知为何被退。但是合同约定东方公司应再催告一次，东方公司未再催告。2016年3月前后有一个姓周的人联系熊斯捷母亲，称原来的业务员离职，现由他接管。2016年5月初，熊斯捷母亲刘某与周某预约2016年5月4日办理交房手续。2016年5月4日，刘某与其表妹王英红携带熊斯捷委托书去办理交房手续，但周某却说交房要等通知，只能看房。2016年5月底，刘某打电话联系周某，但周某未接电话。后熊斯捷与东方公司互不联系。2017年2月14日，熊鼎坤至东方公司售楼现场，东方公司认可2016年5月4日未办理交房手续东方公司存在问题。2017年2月16日，熊鼎坤再次前往售楼现场，东方公司工作人员给了熊鼎坤房屋交付通知书复印件，熊鼎坤要求东方公司将落款时间改成当天并盖章，遭东方公司拒绝，于是熊斯捷诉诸法院。
熊斯捷提供水都南岸小区照片一组及截屏打印件一张(截屏打印件显示上述照片拍摄时间为2016年5月4日)、王红英书面证言1份(主要内容为：2016年5月6日，本人开车与刘某前往水都南岸看熊斯捷房子，到售楼处后找到业务员周某，周某找维修人员拿钥匙开门让王红英和刘某进去看房，问何时交钥匙，周某说交钥匙要等通知，王红英看别墅很有特色，还拍了照片)，以证明熊斯捷母亲刘某与表姨王红英于2016年5月4日前往现场要求东方公司办理交房未果。
东方公司确认照片内容确实是涉案房屋所在小区，也确认拍摄时间，但认为照片无法反映东方公司工作人员拒绝交房的情况；对证人证言不予认可。
东方公司称，必须先由双方共同办理好小产证，然后才能交房，涉案房屋至今未办理小产证，故2016年5月4日即使熊斯捷或其代理人确实前来办理交房手续，应该也是不能办理的。因为双方签订合同时涉案房屋是现有商铺，应当先办理产权交接才能办理实物交接。东方公司已履行通知交房的义务，至于东方公司未催告，确实管理存在瑕疵，东方公司对违约金标准无异议，但东方公司不应承担逾期交房违约金。现在熊斯捷交房时只要交物业费就可以了，物业费标准在2017年年底前由东方公司提供补贴，故单价为2.8元/月/平方米。
东方公司提供其他业主的交房通知及交接书复印件一组，以证明同批次的购房者交房和过户不存在障碍。熊斯捷对此认为东方公司长时间未能告知熊斯捷交房。
一审法院认证如下：1、熊斯捷提供的现场照片，东方公司对此无异议，法院予以采纳；2、熊斯捷提供的书面证言，东方公司不予认可，因证人未到庭接受质询，不符合证据形式要件，法院不予采纳；3、东方公司提供的其他业主交房通知及交接书，熊斯捷对此无异议，法院予以采纳。据此法院确认如下事实：2016年5月4日，熊斯捷亲属曾前往东方公司售楼现场；2016年4月，同批次部分购房者办理了交房手续。
一审法院认为，熊斯捷与东方公司签订的《上海市商品房出售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定及熊斯捷付款情况，东方公司应于2016年4月25日前配合熊斯捷向青浦区房地产交易中心办理过户申请手续、申领小产证，并于2016年4月27日前与熊斯捷办理房屋交接手续。现双方均同意办理交房手续和过户手续，故对熊斯捷要求东方公司配合办理交房和过户手续的诉讼请求，法院予以支持。
双方争议焦点在于东方公司是否存在逾期交房的违约行为。法院认为东方公司已履行邮寄交房通知的义务，熊斯捷因自身原因未收到信件，应视为已于东方公司交寄三日后收到，故双方未能于2016年4月27日前办理交房手续，责任在于熊斯捷，东方公司无责。之后熊斯捷亲属于2016年5月4日前往售楼现场，根据常理推断，熊斯捷亲属此行目的应当是去办理交房及过户手续，但当天未办理成功。根据东方公司陈述，交房前必须先办理好小产证，故2016年5月4日是无法办理交房手续的，故法院确认上述原因系未办理交房手续的原因。本案合同并未约定交房前熊斯捷必须已取得小产证，且合同约定的交房期限早于办理过户期限，东方公司亦未举证证明未取得小产证对交房造成实质阻碍,故东方公司未经熊斯捷同意擅自对交房设置不合理障碍并拒绝交房，构成违约，应承担相应的违约责任。熊斯捷主张的逾期交房违约金计算方式符合合同约定，东方公司对违约金标准亦予以认可，法院予以确认。
一审法院判决如下：一、上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司应于判决生效之日起十日内配合熊斯捷办理位于上海市青浦区朱家角镇康园路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋的交接手续；二、上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司应于判决生效之日起二十日内配合熊斯捷办理位于上海市青浦区朱家角镇康园路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋的过户手续；三、上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司应于判决生效之日起十日内偿付熊斯捷逾期交房违约金(以已付房款1,520,000元为本金，按每日万分之二的标准，自2016年5月4日起计算至实际交房之日止)。
二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点仍是上诉人是否存在逾期交房的违约行为。双方当事人仍坚持一审时主张，除被上诉人提供证人刘某出庭作证，以补强其一审时提供的证人证言的证明力之外，上诉人未提交新证据。一审法院认定上诉人违约，并阐明了理由，本院认同，不再赘述。上诉人关于其未违约、不承担民事责任的主张，本院不予采纳。鉴于上诉人在二审中主张合同对逾期交房的违约金约定了不超过被上诉人已付房价款的10%，被上诉人对此予以确认，且表示自愿只主张15万元的违约金，故本院对违约金予以调整。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5605号民事判决第一、二项；
二、变更上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5605号民事判决第三项为：上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司应于判决生效之日起十日内偿付熊斯捷逾期交房违约金人民币15万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币1,670元，由上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司负担。二审案件受理费人民币3,340元，由上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一八年二月十三日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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