宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第424号
上诉人（原审原告）张永兴，男，1946年9月21日出生，汉族，石嘴山市百货批发站退休职工，住银川市兴庆区。
委托代理人胡翠宏，宁夏平瑞律师事务所律师。
委托代理人周青，宁夏平瑞律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）石嘴山市石嘴山区房地产开发公司。住所地：石嘴山市惠农区。
法定代表人潘德明，石嘴山市石嘴山区房地产开发公司总经理。
被上诉人（原审被告）宁夏信德长兴房地产开发有限公司。住所地：石嘴山市惠农区。
法定代表人ＸＸＸ，宁夏信德长兴房地产开发有限公司董事长。
委托代理人李耀强，宁夏众和众律师事务所律师。
委托代理人李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）丁惠义，男，1963年7月5日出生，回族，石嘴山市惠义冶金有限公司董事长，住石嘴山市惠农区。
委托代理人马建林，男，1973年11月21日出生，回族，石嘴山市惠义冶金有限公司法律顾问，住石嘴山市惠农区。
原审被告张如辉，男，1968年10月3日出生，汉族，个体，住银川市兴庆区。
委托代理人付前亮，宁夏综义律师事务所律师。
上诉人张永兴因与被上诉人石嘴山市石嘴山区房地产开发公司（以下简称石嘴山区开发公司）、宁夏信德长兴房地产开发有限公司（以下简称信德公司）、丁惠义、原审被告张如辉返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2014）石惠民初字第1613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人张永兴及其委托代理人胡翠宏、周青，被上诉人信德公司的委托代理人李桂花、被上诉人丁惠义的委托代理人马建林、原审被告张如辉的委托代理人付前亮到庭参加诉讼。被上诉人石嘴山区开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，张永兴与张如辉系父子关系。张如辉于1996年11月14日出资购买原石金商村1-56号营业房一套，该房房产证及土地证均办在张如辉名下。2006年8月，根据石嘴山市城市规划需要，石嘴山区开发公司拟对原石金商村地段实施拆迁改造，该营业房也在拆迁范围。2008年3月22日，张如辉与石嘴山区开发公司签订了拆迁补偿安置协议书，协议约定对原位于石金商村1-56号营业房拆迁后以新建成的位于新明珠购物广场（原石金商村）的惠农区东大街（二期）1-C21铺一、二层商铺实行等面积置换。2009年9月23日，张永兴将张如辉诉至法院，要求确认位于新明珠购物广场（原石金商村）的惠农区东大街（二期）1-C21铺一、二层商铺拆迁补偿房屋（原石金商村一层56号营业房，房屋价值300000元）归张永兴所有。同时申请财产保全，要求对该房屋予以查封。原审法院于2009年9月28日作出裁定，对该房屋予以查封，并于同日向石嘴山区开发公司及张永兴、张如辉送达。2010年7月12日，原审法院作出（2009）石惠民初字第1856号民事判决书，判决确认位于惠农区新明珠购物广场的惠农区东大街（二期）1-C21铺一、二层商铺（原石金商村1-56号营业房拆迁补偿安置房），由张永兴在交清超出原石金商村1-56号营业房建筑面积61.88㎡的房屋建筑面积（以最终实际测量面积为准）房款及相关费用后，归张永兴所有。宣判后，张如辉对判决不服，向石嘴山市中级人民法院提起上诉，石嘴山市中级人民法院于2010年12月16日作出（2010）石民终字第542号民事裁定书，撤销原审判决，发回重审。2011年1月17日，原审法院作出（2011）石惠民初字第246号民事调解书，张永兴与张如辉达成调解协议，内容为：位于惠农区新明珠购物广场的惠农区东大街（二期）1-C21铺一、二层商铺（原石金商村1-56号营业房拆迁补偿安置房），由张永兴在交清超出原石金商村1-56号营业房建筑面积61.88㎡的房屋建筑面积（以最终实际测量面积为准）房款及相关费用后，归张永兴所有。（2011）石惠民初字第246号民事调解书已生效，经原审法院院长提交审判委员会讨论，决定提起再审，经再审结果为：一、撤销（2011）石惠民初字第246号民事调解书；二、驳回张永兴的诉讼请求。
原审法院同时查明，2009年9月19日，张如辉与信德公司签订一份委托出售商铺协议，协议约定：乙方（张如辉）委托甲方（信德公司）出售原拆迁石金商村商铺（房号1-55）面积约60.88㎡（面积以房产证为准），置换新明珠二期商铺。一、甲方在没有找到买主前，商铺（60.88㎡）暂定价为人民币1000000元，自签订协议之日起，甲方先代买主垫付200000元，待出售后扣回甲方垫付的200000元，剩下余款出售后付清；二、乙方委托甲方出售商铺，在找到买主时，甲方必须通知乙方与买主协商价格定额。三、买主付清全部款项后，乙方必须把原国有土地使用证和房屋所有权证、产权人移交甲方办理注销手续，买主交清全额后甲方开具发票所交纳营业税由乙方承担。四、乙方出售商铺所涉及经济或产权纠纷与甲方无关，由乙方负责。协议签订后，信德公司支付张如辉200000元。2009年9月23日，信德公司与丁惠义签订一份购房临时合同，合同约定：一、乙方购买甲方开发建设的石金商城（新明珠购物城）二期工程门面房一、二层C21号，暂定面积260㎡，单价：一层16000元／㎡，二层5000元／㎡，先付房款1500000元整；二、乙方购买的商品房面积按合同签订的面积260㎡，最终由交房时测量的产权备案面积为准，房款金额按一层16000／㎡、二层5000元／㎡的单价计算，多退少补；三、房款交清后签订商品房买卖合同。2009年9月25日，丁惠义将现金1500000元转入陈双华的账户，同日，陈双华将现金772000元转入张如辉的账户。张如辉出具收条一张，上写：“今收到卖房款现金玖拾柒万贰仟元整（972000元），收款人张如辉，2009年9月25日”。同时，张如辉向信德公司出具承诺书一份，内容为：“我于2009年9月委托贵公司出售原拆迁石金商村商铺（房屋号：1-56号），面积为61.88㎡，置换在新明珠二期商铺，现同意每平方米按15707元出售，计价额为人民币972000元（大写：玖拾柒万贰仟元整），自收到全额款项后，该商铺产权属购买方，并提交原国有土地使用证和房地产所有权证原件各一本。因原2007年3月22日与石嘴山区房地产开发公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》因本人一份失落丢失，今不能提供，特说明作废无效。上述委托贵公司出售商铺所涉及有关事宜，若所产生经济或产权纠纷由我本人负责。”2010年1月5日，丁惠义与信德公司签订正式的商品房买卖合同。2010年7月22日，丁惠义办理了诉争房屋的房产证及土地证。
另查明，石嘴山区开发公司与信德公司是各自独立的法人企业，在石金商村的改造项目上，开始是由石嘴山区开发公司进行开发改造，后石嘴山区开发公司因资金问题，将该开发项目转给信德公司，对于石金商村项目所涉及的拆迁安置等全部由信德公司承接。
原审法院认为，张永兴与张如辉系父子关系，张如辉所购买的原石金商村1-56号营业房，该房的房产证及土地证登记均为张如辉，在签订拆迁补偿协议时，也是石嘴山区开发公司与张如辉所签订。张如辉以被拆迁房屋所有人的身份，与信德公司签订了委托出售商铺协议，委托其代为出售属于张如辉的61.88㎡面积的房屋产权，信德公司在法院查封前履行了该协议，与丁惠义又签订了临时购房合同，将该补偿房屋出售给丁惠义，丁惠义已按协议的约定，履行了付款义务，实际取得了该房屋，并办理了诉争房屋的房产证及土地证。张永兴主张信德公司在法院已经将诉争房屋查封的情况下，又与张如辉签订了委托出售商铺协议，其委托行为应属无效。而根据双方提供的证据来看，委托出售商铺协议的签订时间系2009年9月19日，而法院查封的时间系2009年9月28日，该协议的签订时间系在法院查封之前，故在此之前的委托行为应为有效。同时，信德公司与丁惠义签订的临时购房合同的时间系2009年9月23日，亦在法院查封之前，因此该临时购房合同为有效。在2009年9月25日，丁惠义已经按照合同的约定，将购房款支付给信德公司，信德公司又将属于张如辉的购房款支付给张如辉，上述行为均发生在法院查封该房屋之前，故张如辉、信德公司及丁惠义均不存在该房屋在法院查封后，又擅自出售的事实。同时，张永兴提出信德公司与丁惠义恶意串通，以明显低于市场的价格买卖该房屋，且张如辉亦提出出售该房时，其并未与买方协商价格。但从双方提供的证据看，张如辉与信德公司签订的委托出售商铺协议中，张如辉对61.88㎡商铺的暂定价为1000000元，丁惠义购买该房并支付房款后，信德公司将其中的972000元支付给张如辉，张如辉并未对该房屋价格提出异议。同时，张如辉还向信德公司出具了一份承诺书，承诺自收到全额款项后，该商铺产权属购买方，同时承诺委托出售商铺所涉及有关事宜，若产生经济或产权纠纷由其本人负责，上述事实可以反映张如辉对所售房屋价格的认可。而张如辉不存在与信德公司恶意串通的事实，也没有证据证明信德公司与丁惠义有恶意串通的事实。现丁惠义已经依据商品房买卖合同办理了房屋产权证书，合法取得了该诉争房屋的产权。张永兴对诉争房屋没有所有权，故对张永兴要求返还房屋的诉讼请求，不予支持。石嘴山区开发公司未到庭，亦未进行答辩，视为其对举证、质证、辩论权利的放弃。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回张永兴的诉讼请求。案件受理费100元，由张永兴负担。
宣判后，张永兴不服，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清。1、原审判决确认原石金商村1-56号营业房产权归张如辉所有且其对上述房产有权处分的事实是错误的。原石金商村1-56号营业房系张永兴出资购买，手续也均由张永兴办理，张永兴提交的张如辉书写的证明、撤诉申请等证据可以证实石金商村1-56号营业房权属确系张永兴所有，张如辉在原审中也认可房屋属张永兴所有；2、原审判决认定张如辉与信德公司签订的委托出售商铺协议有效是错误的。张如辉对涉案房屋不享有所有权，其与信德公司签订的委托出售房屋协议是无效的。即使该协议有效，信德公司没有按委托的权限出售房屋，其行为属超越代理权的行为，也应当认定为无效；3、原审判决认定丁惠义取得争议房屋是在法院查封之前、合法取得属于事实认定错误。信德公司与丁惠义签订的商品房买卖合同及办理房产证均是在法院查封裁定作出后，属于无效合同、无效登记。张永兴提交的涉案房屋所处地段的市场指导价可以证实，信德公司与丁惠义就该房屋成交价格远远低于市场价格，应当认定丁惠义取得该房屋并非善意取得，而是与信德公司的串通行为。原审法院认定双方房屋买卖行为有效错误。二、原审判决适用法律错误。原审法院在认定事实不清的基础上适用法律也是错误的。三、原审程序违法。原审判决认定丁惠义将现金1500000元转入陈双华的账户无证据支持。如提交了相应的证据，也未经张永兴质证。且信德公司也未提交证据证实陈双华个人账户的转款行为系代表信德公司的行为。原审法院使用了未经当事人质证的证据严重违反法律规定。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持张永兴原审的诉讼请求。
信德公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律证据，张永兴提出的事实理由与事实不符，与法无据，请求驳回上诉，维持原判。
丁惠义辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律证据，程序合法，丁惠义购买房屋没有侵害任何人的合法权益，张永兴不是适格主体，其上诉理由不能成立，请求依法驳回，维持原判。
张如辉辩称，原审法院查明事实错误，张永兴陈述的事实部分属客观事实，请二审法院支持张永兴的上诉请求。
石嘴山区开发公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。
二审审理期间，各方当事人均未提交证据。本院审理查明，2008年3月22日，张永兴以张如辉之名与石嘴山区开发公司签订拆迁补偿安置协议书。除此之外，本院查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案主要的争议焦点为张永兴对原石金商村1-56营业房及该房屋被拆迁后所安置补偿的房屋是否具有所有权。张永兴主张原石金商村1-56号营业房系其出资购买，其是该房屋的所有权人，现起诉要求返还该房屋拆迁安置的位于惠农区东大街（二期）1-C21号商铺。针对其请求，首先应确定张永兴对该房屋是否拥有所有权。根据我国《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”及《城市房屋权属登记管理办法》规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”本案中，原石金商村1-56号营业房房屋所有权证、土地使用权证登记的权利人均为张如辉，张如辉是该房屋的合法所有权人。该物权登记对外具有公信和公示效力。张永兴提交的证据不能证实其是该房屋的所有权人，也不能推翻权利证书登记的事实。在张永兴诉张如辉所有权确认纠纷一案中，双方争议较大，张如辉辩称房屋系其出资购买，购房收据、发票、房产证均为张如辉名字，张如辉是房屋产权人。而张如辉在本案中又认可张永兴主张的事实，认可房屋实际所有人为张永兴，张如辉在两个案件中的陈述相互矛盾，其陈述不能作为张永兴系涉案房屋所有权人的依据。张如辉作为所有权人对其拆迁安置房屋享有处分权，其委托信德公司出售安置房屋的行为合法有效，张如辉收到了信德长信公司委托出售房屋的购房款，并向信德公司出具承诺书。现房屋已出售给丁惠义，并办理了产权过户登记。故张永兴对涉案房屋不具有合法所有权，其无权要求返还。
在张永兴与张如辉所有权确认纠纷一案中，法院于2011年1月17日依据双方达成的协议作出（2011）石惠民初字第246号民事调解书，双方自愿达成的协议内容虽为：位于惠农区新明珠购物广场的惠农区东大街（二期）1-C21铺一、二层商铺（原石金商村1-56号营业房拆迁补偿安置房），由张永兴在交清超出原石金商村1-56号营业房建筑面积61.88㎡的房屋建筑面积（以最终实际测量面积为准）房款及相关费用后，归张永兴所有。但其双方达成的协议损害他人合法权益，在本案诉讼过程中，该调解书经法定程序被撤销，已不具有法律效力。张永兴不是涉案房屋所有权人，故其提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审法院判决驳回张永兴诉讼请求并无不当。石嘴山区开发公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、陈述、辩论的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人张永兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 莉
审 判 员 程改焕
代理审判员 庞万龙
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 马小芳
附：本判决书适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。