广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1569号
原告：广州芳都市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区花地大道路金光大街22号（花地大道金光大街22-24号金花苑D栋首层芳都茶叶市场），组织机构代码67345683-8。
法定代表人：李新，系该司总经理。
委托代理人：柳嘉利，系广东合拓律师事务所律师。
委托代理人：梁燕区，系广东伟邦律师事务所律师。
被告：岳斌，男，1983年8月14日出生，汉族，住黑龙江省勃利县。
原告广州芳都市场经营管理有限公司诉被告岳斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州芳都市场经营管理有限公司的委托代理人柳嘉利，被告岳斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告广州芳都市场经营管理有限公司诉称：原、被告于2014年8月28日签订《广州市直管房租赁合同》，合同约定原告将座落在天河区棠德南路265号之2号首层的房地产出租给被告作商业用途，租赁期间从2014年8月1日至2019年7月30日，2014年8月1日至2015年7月30日每月租金为15410元。租金按月结算，于每月的第十日前支付当月租金。逾期交付租金的，每逾期一日，须按拖欠租金总额的百分之三支付违约金。合同签订后，原告按照约定将该房地产交付给被告使用，但被告自2015年1月起一直拖欠租金、管理费、水电费、电分摊，经原告多次催收，被告却以各种理由推托。截止起诉之日，被告仍欠上述款项共122022.47元。原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思，不违反法律法规强制性规定，是合法有效。合同双方应当按照合同约定履行义务，被告拒绝支付租金等费用，已构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2015年1月至8月的租金113279.6元、管理费5360元（每月670元）、水电费3254.37元、电分摊128.5元，共计122022.47元；二、被告向原告支付违约金（以113279.6元为本金，每日按万分之五的标准计算，自2015年1月10日起计至实际付清之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告岳斌辩称：不同意原告的诉讼请求。一、由于春节放假原因，该期间的生意不是很好，当时我方与原告协商好迟延交纳租金，但原告在2015年4月26日强行将商铺的门上锁，导致我方此后无法再继续经营，所以我方无须支付2015年4月后的租金；二、关于2015年8月份的租金，由于原告在2015年8月份已将商铺转租给他人，所以我方无须支付2015年8月份的租金。原告将商铺锁上，导致我方的物品仍留置在商铺内。另，我方进场时已向原告支付了押金等费用，对于该部分费用，我方将另案向原告主张权利。
经审理查明：2014年8月28日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市直管房租赁合同》，约定：甲方将天河区棠德南路265号之2号（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用；租赁期限从2014年8月1日至2019年7月30日，其中2014年8月1日至2015年7月30日期间的月租金为15410元，2015年8月1日至2016年7月30日期间的月租金为16642.8元。；租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金缴付甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金、水费、电费、物业管理费等费用，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金总额的百分之三向甲方支付违约金；乙方空置3个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；乙方向甲方交纳46230元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；商铺物业管理费670元/月等条款。
原告提交欠费统计表拟证明被告2015年1月至8月拖欠的费用明细，其中1月租金5409.6元（1月约定租金15410元，被告已支付了部分租金10000.4元）、管理费670元、电费836.57元、水费60.5元、电分摊66.8元；2月租金15410元、管理费670元、电费880.6元、水费44元、电分摊20.1元；3月租金15410元、管理费670元、电费616.4元、水费22元、电分摊21.2元；4月租金15410元、管理费670元、电费772.3元、水费22元、电分摊20.4元；5月至7月每月均拖欠租金15410元、管理费670元,8月租金16642.8元，管理费670元。被告对2015年1月至4月的费用没有异议，并表示被告在进场时已向原告支付了3个月的押金，应将该押金抵扣3个月的租金，原告于2015年4月26日对涉案商铺进行锁门，被告在其后已无法再继续营业，因此对2015年5月至8月的费用有异议。
被告表示因临近过年，生意不好，其曾与原告协商迟延支付租金并征得原告同意，但对此并未提交证据予以证明，原告则表示被告从未与原告协商迟延支付租金的问题。被告表示原告于2015年4月26日将涉案商铺上锁，并于2015年8月已将涉案商铺另行转租给案外人，原告对此不予确认，并表示被告从2015年5月份起开始将商铺空置，原告依据合同约定解除合同，并于2015年9月将涉案商铺收回，被告在庭审中亦表示同意解除合同。
庭审中，被告当庭申请证人丁某出庭作证，丁某作出证言如下：我与被告是朋友关系，我居住在涉案商铺的附近；2015年4月26、27日晚上10点左右，被告通知我到涉案商铺，被告将涉案商铺关上后，原告就将涉案商铺进行上锁，但被告的物品仍放置在商铺内，导致被告此后无法继续再经营商铺；2015年8月初原告将涉案商铺另行出租给案外人经营东北特产，现涉案商铺仍在经营中，其内的装修、空调、柜台等仍是使用被告以前的装修。原告对证人证言的真实性不予确认。
原、被告双方均确认被告只支付了2015年1月的部分租金10000.4元，其余租金及各项费用至今仍未交纳。原、被告双方均确认被告已向原告支付押金46230元，原告表示因被告违约在先，原告有权不予退还押金，被告则表示要求原告退还。
本院认为：原告与被告就涉案商铺签订的《广州市直管房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。
原被告双方均确认被告只支付了2015年1月的部分租金10000.4元，其余租金及各项费用至今仍未交纳，原告诉请要求被告支付2015年1月至8月的租金及管理费，本院予以支持。经计算，2015年1月至8月的租金为114512.4元（5409.6+15410×6+16642.8），原告主张该段期间的租金为113279.6元，属其对权利的自主处分，本院予以照准。2015年1月至8月的管理费为5360元（670×8）。被告辩称原告于2015年4月26日对涉案商铺进行上锁，但并未提交充分证据予以证明，原告对此亦予以否认，本院对被告的抗辩不予采纳。
原告诉请要求被告支付2015年1月至8月的水电费及电分摊，本院予以支持，原告的欠费统计表上所列2015年5月至8月并未产生水电费及电分摊费用，被告对原告诉称的2015年1月至4月的各项费用亦表示无异议，本院对原告诉称的该段期间的水电费及电分摊的数额予以采信。经计算，2015年1月至8月的水电费为3254.37元（836.57+60.5+880.6+44+616.4+22+772.3
+22），2015年1月至8月的电分摊为128.5元（66.8+20.1+21.2
+20.4）。
《广州市直管房租赁合同》约定“租金按月结算，乙方在每月的第10日前将当月的租金缴付甲方。逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金总额的百分之三向甲方支付违约金”，被告迟延支付租金，原告诉请要求被告支付违约金有合同依据，本院予以支持。原告主张违约金的计付标准为每日万分之五，属其对权利的自主处分，本院予以照准。但原告主张违约金以113279.6元为本金，从2015年1月10日起计缺乏依据，违约金应以各月所欠租金为本金（其中2015年1月为5409.6元，2015年2月至7月为15410元/月，2015年8月为16442.8元），从当月11日起计至实际付清之日止，违约金以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
对于租赁保证金是否应予退还的问题，原被告双方可另循法律途径解决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告岳斌向原告广州芳都市场经营管理有限公司支付2015年1月至8月的租金113279.6元、管理费5360元、水电费3254.37元、电分摊128.5元。
于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告岳斌向原告广州芳都市场经营管理有限公司支付迟延支付租金的违约金【违约金以各月所欠租金为本金（其中2015年1月为5409.6元，2015年2月至7月为15410元/月，2015年8月为16442.8元），从当月11日起计至实际付清之日止，以本金为限。】
驳回原告广州芳都市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2880元，由原告广州芳都市场经营管理有限公司负担50元，被告岳斌负担2830元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 严建华
人民陪审员 刘小红
二〇一六年四月十四日
书 记 员 何靖文
黄浪
本判决书已于2016年4月日送达