湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初612号
原告李强高。
原告孙小平。
委托诉讼代理人（特别授权）李强高。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
委托诉讼代理人梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告李强高、孙小平诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月17日受理后，依法适用普通程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告孙小平的委托诉讼代理人李强高，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李强高、孙小平诉称：2012年4月14日，原、被告签订了湘怀房（合）NO1119191号《商品房买卖合同》，合同标的为大汉龙城兴龙府19栋1002室，总价款为397323元，约定交房时间为2013年6月30日、逾期交房由出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；当天，双方还签订了一份《补充协议》，该协议第9条约定“双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用证，乙方应积极配合甲方办好房产证与土地使用证，如遇不可抗力因素或乙方原因顺延，若不能按期办好房产证与土地使用证证，甲方按乙方已付房款日万分至三支付违约金。”合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款（其中2011年11月27日第一次签订合同时支付120171元，2012年4月14日第二次签订合同时被告退还给原告848元，原告公积金贷款278000元），但被告未能如约，直到2016年6月14日才取得在当地建设主管部门备案的《竣工验收备案表》；逾期至今，没有为原告办理房产登记证书。原告因被告催促和欺瞒于2013年9月7日接受交房。依约定被告应承担：1、逾期交房违约金180天×房款397323元×0.02%=14302.80元，请求将该项违约金计算至被告符合交房条件的当天为止；2、判令被告承担逾期办证违约金暂计算至2107年3月17日，违约金额为397323元×0.03%×625天=74500元，请求将该项违约金计算至被告为原告办好产权证书之日为止；3、本案案件受理费用由被告承担。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告起诉提供了被告失效的组织机构代码证，属于被告不明确情形，不符合起诉条件，应予以驳回。二、答辩人于2013年9月7日已经履行了交房义务，其后不应当承担逾期交房责任。三、原告主张的逾期交房违约金请求已经超过诉讼时效，原告只能主张2013年9月7日之前产生的违约金，但该项违约金因原告怠于主张权利而超过两年的诉讼时效。四、原告计算逾期办证违约金的期限没有事实依据，双方于2013年9月7日交房后办证时间是交房后的730日，因此，答辩人配合办证的时间应于2015年9月6日届满，在此之前尚未违约，原告主张从2015年6月30日开始计算违约金没有事实和法律依据。五、原告主张的违约金过高，请求法院予以减少，2012年之后，因国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，逾期交房、办证并非答辩人主观故意。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告不合理的诉讼请求。庭审过程中，被告提出原告李强高不是涉案合同的相对人，不具有原告主体资格。
为证明其诉讼请求，原告在向本院提交了以下证据：
1、原告李强高、孙小平身份证、结婚证复印件一份，拟证明李强高、孙小平的身份，两人系夫妻关系。
2、被告怀化市大汉置业有限公司机构代码证复印件一份，拟证明被告公司身份情况。
3、2011年11月27日双方签订的《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告购买大汉龙城19栋1002室于2011年11月27日双方签订过《商品房买卖合同》。
4、2011年11月27日双方签订的《补充协议》复印件一份，拟证明一是购买19栋1002室于2011年11月27日双方签订过《补充协议》；二是双方约定的交房条件是竣工验收合格并取得竣工验收备案表；三是双方约定逾期办证违约起算点即约定的交房时间后730日内事实；四是逾期办证违约金为已付购房款的日万分之三的事实。
5、涉案商品房19栋1002室购房收据复印件一份，拟证明原告向被告支付购房首付款120171元的事实。
6、2012年4月14日双方签订的湘怀房（合）NO1119191号《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明一是双方签订的《商品房买卖合同》原告购买19栋1002室的事实；二是合同约定逾期交房违约金日万分之二的事实；三是合同约定的交房时间是2013年6月30日的事实；四是双方约定交房标准为竣工验收合格以及取得竣工验收备案表的事实。
7、2012年4月14日双方签订的《补充协议》复印件一份，拟证明一是双方约定交房标准为竣工验收合格以及取得竣工验收备案表的事实；二是双方约定逾期办证违约起算点即约定的交房时间后730日内事实；三是逾期办证违约金为已付购房款的日万分之三的事实。
8、2012年4月14日大汉龙城置业计划书复印件一份，拟证明2012年4月14日，原被告重新签订合同时经核算被告应退款848元于原告的事实。
9、2013年7月6日收款收据复印件一份，拟证明2013年7月6日，原告在被告通知收房时付契税、维修基金、产权证书代办费一共19336元的事实。
10、购房发票复印件一份，拟证明原告已全额支付购房款397323元的事实。
11、2013年9月7日大汉龙城商品房交接书复印件一份，拟证明被告欺瞒原告，将明明不符合交付条件却故意在交接书上写成具备交付条件的事实。
12、2013年9月7日住宅使用说明书复印件一份，拟证明被告欺瞒原告，2013年9月7日，被告开发的19栋商品房根本没有竣工合格也没有进行综合验收，被告却在在质量评定等级和综合验收情况一栏均故意都写成合格，以此来欺瞒原告的事实。
13、2013年9月7日住宅质量保证书复印件一份，拟证明一是被告欺瞒原告，2013年9月7日，被告开发的19栋商品房根本没有竣工合格也没有进行综合验收，被告却在住宅质量保证书说明一栏第3条写明“依据建筑工程质量检验评定标准，通过质量监督部门竣工标准，有书面的合格证明”；二是住宅质量保证书说明一栏第10条载明了《住宅质量保证书》作为住宅销售合同的补充规定，与合同具有同等法律效力，被告欺瞒原告应负法律责任的事实。
为证明其诉讼主张，被告向本院提交了以下证据：
1、营业执照一份，拟证明被告主体资格适格。
2、补充协议一份，拟证明协议第九条约定，被告配合办证时间是实际交房之后730天。
3、工程质量竣工验收记录一份，拟证明被告所售的房屋已于2013年12月31日验收合格。
4、建设工程消防验收意见书一份，拟证明房屋于2015年1月26日消防验收合格。
5、竣工验收备案表一份，拟证明房屋已于2016年6月14日取得竣工验收备案表。
6、房屋交接书一份，拟证明原、被告双方已于2013年9月7日办理了房屋交接手续，被告将房屋交付给了原告。
经庭审举证、质证及辩论：
关于原告提交的十三份证据，被告对1、6、8、9、10号证据无异议；对2号证据的真实性、合法性、关联性均异议，组织机构代码证是失效的；对3-4号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，合同失效了，双方在2012年重新签订了一份协议，证明2011年的协议已失效；对5号证据认为原告没有提供原件，真实性、合法性不能确定；对7号证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议双方约定被告配合原告办证是实际交房之后的730日；对11号证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，收了房屋，就视为交付，不存在故意欺瞒的问题；对12-13号证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，当时原告是知道这个情况，说明被告在积极履行了义务，依据建筑工程质量检验评定标准，通过质量监督部门竣工标准。
关于被告提交的六份证据，原告对1号证据无异议；其他证据均有异议，不认可。对2号证据有异议，内容中没有实际两个字，应该与主合同结合在一起理解，主合同对交付时间已经明确为2015年6月30日之前；对3号证据的真实性、合法性、关联性均有异议，举证目的恰恰证明被告公司在2013年9月7日根本不具备交付条件，反而证明被告公司欺瞒原告；对4-5号证据的举证目的有异议，同样是恰恰证明被告公司在2013年9月7日根本不具备交付条件，反而证明被告公司欺瞒原告，同时4号证据反而证明了被告公司在连最基本的法定条件，消防合格都没有取得，对原告最基本的安全都不能保障，这是严重违约。对6号证据的真实性及举证目的有异议，交接书上写明具备交付条件的前提下，结合被告公司提供的《住宅使用说明书》、《质量保证书》上载明的内容根本不具备真实性，根本没有取得相关资质证明。
对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、被告对2号证据的质证意见成立，且原告当庭作出修正，故对该证据，本院不予采信。对3-5号证据，原告只是证明曾经就涉案商品房与被告订立过协议并付款的事实，并不作为主张被告违约的证据，且与本案其他证据可以相互印证，故本院对该证据予以采信；对7、11-13号证据，被告对其真实性、合法性均无异议，对其关联性有异议，但上述证据均系被告提供，且待证事实可以与其他证据相互印证，与本案具有关联性，故被告质证理由不能成立，对上述证据，本院均予以采信。1、原告提交的4号证据即《补充协议》系双方当事人在平等自愿基础之上签订的协议，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故原告的证明目的不能成立，本院不予采信。原告提交的6-7号证据即由被告交房时出具的住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证明被告在不符合交房条件下欺诈原告收房的事实。被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，不认可原告的证明目的，因为双方签订的补充协议中对交房条件进行了变更，房屋进行分栋验收之后，买受人不得以其他理由拒绝办理交房手续，且被告交房符合约定条件，故被告的抗辩理由成立，本院对原告提交的该两份证据不予以采信。
二、被告提交的2-6号证据即补充协议、工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案表、大汉龙城商品房交接书，拟证明双方就涉案商品房签订买卖合同及补充协议对有关事项进行了约定、被告所售的房屋已于2013年12月31日验收合格和通知交房、被告于2013年9月7日将所售房屋交付给原告、于2015年1月26日消防验收合格、于2016年6月14日取得竣工验收备案表等事实。原告对上述证据均有异议，但被告提交的上述证据待证事实与其他证据能够及本院审理查明的案件事实可以相互印证（2号证据原告同样提交）；上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，原告的上述质证理由均不能成立，故本院对上述证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2012年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（替换了原双方于2011年11月27日签订的合同及补充协议），载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0011号。合同约定：原告购买被告的第19幢10层1002号商品房（该栋建筑地上30层，地下2层），房屋总价款397323元，合同签订后付房款119323元，向公积金按揭贷款278000元；被告应在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第三条中约定：1、原告须在被告发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到被告指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由原告承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由原告承担。原告未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于原告原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。3、被告在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的交付条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接受手续等内容。双方在协议第四条中约定：因本商品房买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担；由原告承担的有关税费、按现行标准由被告代为收取，按办理相关手续时相关规定多退少补。原告委托被告办理房屋所有权证和土地使用权证，原告按如下标准向被告缴纳代办费用。A、房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），按总价款的0.6%缴纳；B、办理土地使用权相关费用，每户为1500元；C、若遇政府相关部门政策变化，则以上代办费用以政府变更后的税费标准为准。在协议第五条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS、传真或在本地报纸刊登可供查询的方式等。在协议第九条中约定：双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办理好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款每日万分之三支付违约金。在协议第十条中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款及公积金按揭款共计397323元。2013年9月7日，原、被告双方签订“大汉.龙城商品房交接书”，确认涉案商品房由被告交给原告。至本案开庭日，尚未办理好涉案商品房的产权证书。
另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区19号楼2013年12月31日工程质量经主体分栋竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。原告李强高与孙小平于2010年12月13日登记结婚，系合法夫妻关系。
本院认为：原告李强高虽然不是本案涉案合同的相对人，但与原告孙小平系夫妻关系，孙小平在婚姻关系存续期间购买商品房系夫妻共同财产，原告李强高作为涉案商品房的财产共有人，具有原告主体资格，且原告孙小平对原告李强高原告诉讼主体资格无异议并对其授权为特别授权委托诉讼代理人，被告在应诉答辩时对原告李强高的主体资格并无异议，直到庭审辩论时方才提出，没有法律依据，况且增加原告李强高为本案当事人并未增加被告的合同义务或减损被告的合同权利，故本院对原告李强高的诉讼主体资格予以确认。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。原告于2013年9月7日收房，但此时被告的房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，不符合合同约定的交房条件，被告已构成逾期交房之根本违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告于2013年9月7日已收房，被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2013年6月30日计算至2013年9月7日止，总计69天。被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少，但未提交相应证据，鉴于本案涉案商品房直到2016年6月14日才符合约定交房条件的实际情况，对被告请求减少违约金的诉讼请求，本院不予支持。故被告应当支付逾期交房违约金为397323元×0.02%×69天=5482.7元。
被告至今尚未能办理涉案商品房的产权证书，属于严重违约，依法应承担违约责任，原告要求被告支付约定逾期办证违约金有事实依据。诉讼过程中，被告提出约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。根据本案涉案房屋有公积金按揭贷款，是否办理产权证书对原告处分涉案房屋影响较小的具体情况，参照本院类似判例酌情调整，按约定数额减半计算即被告按日向原告支付已交付房屋价款的万分之一点五的违约金，即日违约金为397323元×0.00015=59.6元。原告认为被告应在《商品房买卖合同》约定的交房时间之后的730日内为原告办理好不动产权属证书，被告认为应是在双方实际交接房屋后的730日内为原告办理好不动产权属证书。本院认为，按照通常交易习惯，只有在房屋竣工并具备交房条件等相应手续完备后，才有办理好不动产权属证书的可能，因此，对《补充协议》第九条应理解为被告在实际交房后的730日内为原告办理好不动产权属证书。故逾期办证违约金从2015年9月7日计算至2017年3月17日共计558日，共计违约金为每日违约金59.6元×558日=33256.8元。
被告认为原告主张违约金已经部分超过诉讼时效的抗辩不能成立，因为本案中双方当事人在合同中只约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故对被告的该项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条之规定，判决如下:
一、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告李强高、孙小平逾期交房违约金5482.7元；
二、被告怀化市大汉置业有限公司支付原告李强高、孙小平逾期办证违约金33256.8元；
三、上述两项款项合计38739.5元，限于本判决生效之日其十日内支付；
四、被告怀化市大汉置业有限公司按每日59.6元的标准支付原告李强高、孙小平逾期办理不动产权属证书违约金，从2017年3月17日起计算至被告办好不动产权属证书之日止；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2020元，原告李强高、孙小平负担520元，被告怀化市大汉置业有限公司负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 杨宏勇
人民陪审员 沈 红
人民陪审员 向莱茵
二〇一七年六月十二日
代理书记员 雷金华
附：法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。