广东省广州市花都区人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤0114民初6755号
原告：广州市广医堂投资有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华强路2号富力盈丰大厦2408房。统一社会信用代码91440106737162442C。
法定代表人：陈铁浩。
委托诉讼代理人：张永清，该公司职员。
委托诉讼代理人：丁莹，该公司职员。
被告：米耀科，男，1975年11月15日出生，汉族，住广东省清新县。
被告：周华磊，女，1984年5月9日出生，汉族，住广东省清新县。
第三人：中国农业银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华镇富银路1号，统一社会信用代码914401011911985495。
负责人：潘全胜。
委托诉讼代理人：张科峰、黄婷，广东卓明律师事务所律师。
原告广州市广医堂投资有限公司与被告米耀科、周华磊，第三人中国农业银行股份有限公司广州花都支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告广州市广医堂投资有限公司的诉讼代理人丁莹，第三人中国农业银行股份有限公司广州花都支行的诉讼代理人黄婷到庭参加诉讼。被告米耀科、周华磊经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与两被告双方于2015年7月3日签订的《广州市商品房买卖合同》（编号：201507112778）及《补充协议》（合同标价总房款为619201元）。2、请求法院判令两被告配合原告办妥位于广州市花都区狮岭镇新民村“祥利上成花园”9栋1102号房屋的《广州市商品房买卖合同》（编号201507112778）及《补充协议》备案、注销房屋使用权预告登记。3、请求法院判令两被告支付因被告违约导致《广州市商品房买卖合同》（编号：201507112778）及《补充协议》解除的违约金123840.2元，并按照上述合同约定在退还购房款（无息）前将违约金先行予以扣除。4、请求法院判令被告向两原告返还因签署《广州市商品房买卖合同》（编号：201507112778）及《补充协议》产生的全部税、费52941.68元，包括营业税30960.05元（619201×5%）、城市维护建设税2167元（30960.05×7%）、教育附加费928.8元（30960.05×3%）、印花税309.6元（619201×0.05%）、土地增值税12384.02元（619201×2%）、地方教育附加费619.2元（30960.05×2%）、销售佣金5572.81元，并按照上述合同约定在退还购房款（无息）前将上述税、费先行予以扣除。5、请求法院判令两被告向原告返还原告已实际为被告垫付的银行贷款本息、复罚息合计64629.22元、违约金2437.15元（暂计至2017年7月25日，以实际返还日为准），与应退房款等额抵消。6、请求法院判令两被告按照《广州市商品房买卖合同》（编号：201507112778）及《补充协议》约定办妥撤销购房按揭贷款的所有手续达至位于广州市花都区狮岭镇新民村“祥利上成花园”9栋1102号房屋抵押权预告登记失效。7、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年7月3日，原告与被告米耀科签订《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》（编号：201507112778，以下称《买卖合同》），被告米耀科向原告购买了位于广州市花都区狮岭镇新民村“祥利上成花园”9栋1102号房屋（以下称“该房屋”）。购房款总价为619201元，以按揭贷款方式付款，首期款189201元，剩余房款430000元申请办理银行按揭并按照按揭方式付款。《买卖合同》签订后，原告办理了合同备案手续并支付税、费合计52941.68元（包括营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、土地增值税、地方教育附加、销售佣金、签约律师费），原被告双方共同完成了该房屋的预购商品房预告登记手续。2015年7月29日，原被告双方与第三人签订《个人购房担保借款合同》（编号NO.44020120150108086），以下称《借款合同》），第三人向被告发放贷款430000元，用于购买该房屋，款项直接划入原告收款账户。自借款发放日至被告取得房地产权属证书并办妥以第三人为抵押人的抵押登记手续期间，原告为被告的债务承担连带担保责任。《借款合同》签订后，第三人于2015年8月18日向被告发放购房贷款430000元，并根据被告授权直接划入原告建设银行越秀支行账户。后被告与第三人办理了该房屋抵押权预告登记手续。由于被告自2016年11与15日起未能按照借款合同约定履行每月等额本息还款义务。第三人分别于2017年3月7日和2017年6月17日委托广东卓明律师事务所向原告送达《律师函》，要求原告承担连带担保责任。原告按照第三人要求相应于2017年3月30日代被告偿还2016年11月15日至2017年3月14日期间借款本息、罚息复利合计40419.2元，2017年7月18日代被告偿还2017年3月15日至2017年6月14日期间借款本息、罚息、复利合计24210.02元，上述两次代还款合计为64629.22元。2016年12月2日，由于被告米耀科与案外人纠纷，该房屋被清远市清新区人民法院预查封。《商品房买卖合同》补充协议第二条第5点约定：“因原告为被告米耀科提供阶段性按揭贷款担保，被告米耀科逾期偿还贷款本息导致原告承担担保责任的，自原告实际承担上述款项之日起至被告米耀科实际向原告支付全部款项之日止，被告米耀科按日向原告支付相当于款项总额万分之五的违约金；被告米耀科逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次），原告有权解除合同，被告米耀科按补充协议约定承担违约责任。”《商品房买卖合同》补充协议第二条第6点约定:如该房屋或购房款因被告米耀科原因被司法机关查封、预查封、扣押、划拨的，原告有权选择解除合同将该房屋另行出售。并要求被告米耀科按照补充协议承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第十二条第2点约定：如因被告米耀科原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）被告米耀科应向原告支付购房款总额20%的违约金。原告因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由被告米耀科承担。原告有权在退还被告米耀科购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。被告米耀科购房款不足以抵扣与违约金和上述税、费的，原告有权继续向被告米耀科追偿。如被告米耀科选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，被告米耀科应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用由被告米耀科支付。如因此造成原告损失的，被告米耀科应予以补充；原告有权将被告米耀科已付的房款在扣除被告米耀科应承担解约费用、违约金及赔偿金并优先支付给贷款银行以偿还被告米耀科的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告米耀科应在原告合同解除通知送达之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。因此原告有权行使约定解除权，单方解除《买卖合同》并要求被告承担以下违约责任：（1）被告向原告支付因被告违约导致《买卖合同》解除的违约金123840.2元。（2）被告米耀科承担因签署买卖合同而承担的全部税、费52941.68元，且因原告已垫付，原告有权要求被告米耀科偿还。（3）被告米耀科应向第三人清偿购房按揭贷款余额以及实际产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、银行实现债权所产生的费用并达至月、抵押权预告登记失效，若需原告协助，原告有权在应退购房款中优先扣除该等款项并支付给第三人。（4）被告米耀科配合原告完成该合同备案及该房屋预购商品房预告登记的注销手续、抵押权预告登记手续。（5）自原告为被告垫付逾期借款本息、罚息、复利之日起至被告实际向原告返还上诉款项之日止，被告按日万分之五向原告支付违约金（暂计至2017年7月25日，违约金数额为2437.15元），上述费用应在退还购房款前优先扣除。并且，对于原告为被告垫付的逾期借款本息、罚息、复利，应于应退房款等额抵消。另外被告周华磊与被告米耀科是夫妻关系，婚姻关系存续期间，被告米耀科以个人名义所负债务为被告米耀科、被告周华磊的共同债务。综上所述，被告米耀科严重违反《买卖合同》预定，原告有权单方面解除合同并要求被告承担合同约定的违约责任。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望贵院判如所请。
被告米耀科、周华磊未到庭参加诉讼，庭后向本院提交了书面答辩意见,答辩如下：一、该合同纠纷与周华磊无关，周华磊不是本案适格主体本案中，周华磊并没有在房产买卖合同上签字，因此，其不是商品房买卖合同的主体，其并不需要承担合同项下的任何权利与义务。周华磊虽然在《个人购房担保借款合同》上签字，该合同的主体是本案中的第三人及米耀科，实际上周华磊并不是该合同的主体，因此，周华磊与该案不存在任何法律关系。周华磊与米耀科之间虽然是夫妻关系，但是该套房产是米耀科单独购买，与周华磊无关。并且该套房产也是登记在米耀科名下，与周华磊无关。二、原告主张的违约金明显过高本案中，双方在购房合同中签订了违约金条款，但是，米耀科认为，该违约金明显过高，米耀科之所以后期无法支付购房款，是因为生意失败导致的，并不是米耀科主观上存在恶意，故意拖欠不还欠款。因此，米耀科希望人民法院依法予以调整。三、销售佣金没有事实依据。原告向法院主张要求两被告支付销售佣金，这个没有事实依据。双方的合同中并没有约定该费用。以上答辩意见希望人民法院予以考虑并采纳。
第三人中国农业银行股份有限公司花都支行答辩称，第一，请求法院驳回原告诉请，商品房买卖合同的解除将会直接影响第三人与被告借款合同的效力。第二，第三人与原被告之间的金融借款合同纠纷已向法院提起诉讼并立案受理，故在本案不提出单独的诉讼请求，但因借款合同与本案具有重要关联，为更清楚查明事实，我方申请将两案合并审理。第三，第三人作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在原被告未按照借款合同履行完毕还款义务之前，不同意撤销抵押权预告登记。第四，若法院判决本案合同解除，我方认为本案应中止审理，应在另案我方起诉原被告金融借款合同纠纷案判决后再处理。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区芙蓉度假专用道19号9栋1102房，已办理预告登记至被告米耀科名下。涉案房屋于2016年12月2日被清远市清新区人民法院查封。
2015年6月22日，被告米耀科与原告签订《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》，约定由被告米耀科以619201元的价格向原告认购涉案房屋。
2015年7月3日，原告（甲方）与被告米耀科（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由乙方以619201元的价格向甲方购买涉案房屋，其中首期款189201元由乙方自本预售合同网上签订之日起5日内支付给甲方，剩余房款43万元由乙方采取按揭贷款方式支付。附件七第二条关于付款的补充约定约定5、因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或按揭银行终止借款合同或者按揭银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同及补充协议，要求乙方按照本协议的约定承担违约责任。6、如该房屋或购房款因乙方原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，甲方有权选择解除本合同及补充协议，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本协议的约定承担违约责任。第十二条违约责任2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，乙方应予以补偿；甲方有权将乙方已付的房款在扣除乙方应承担解约费用、违约金及赔偿金并优先支付给贷款银行以偿还乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。
合同签订后，被告米耀科在合同签订后2015年7月8日前向原告支付首期款189201元，剩余房款43万元以按揭贷款方式付款。2016年4月15日办理了预告登记至被告米耀科名下，原告办理了备案登记并付清相关税、费52941.68元，包括营业税30960.05元，城市维护建设税2167.20元，教育费附加928.80元，印花税309.6元，土地增值税12384.02元，地方教育费附加619.2元，销售佣金5572.81元。后原告与被告米耀科、周华磊及第三人签订了个人购房担保借款合同。第三人向被告米耀科发放贷款43万元用于购买涉案房屋，款项由第三人直接划入我方收款账户，原告是合同担保人，自贷款发放之日起，至被告米耀科取得房屋产权书，并且办妥与第三人作为抵押权人的正式登记期间，原告为被告承担连带担保责任。借款合同签订之后，第三人于2015年8月18日向被告米耀科发放贷款43万元。因被告从2016年11月15日起未能按照借款合同约定支付还款义务，第三人分别在2017年3月7日、2017年6月17日委托律师向原告送达律师函，要求原告承担连带责任。原告按照第三人要求相应2017年3月30日代被告偿还2016年11月15日至2017年3月14日期间借款本息、罚复利合计40419.2元，2017年7月18日代被告偿还2017年3月15日至2017年6月14日期间借款本息、罚息、复利合计24210.02元，上述两次代还款合计为64629.22元。
原告称，合同签订后，2016年4月15日办理了预告登记至被告米耀科名下，原告办理了备案登记并付清相关税、费52941.68元，包括营业税30960.05元，城市维护建设税2167.20元，教育费附加928.80元，印花税309.6元，土地增值税12384.02元，地方教育费附加619.2元，销售佣金5572.81元。后原告与两被告及第三人签订了个人购房担保借款合同。第三人向被告米耀科发放贷款43万元用于购买涉案房屋，款项由第三人直接划入原告收款账户。原告作为合同担保人，自贷款发放之日起，至被告米耀科取得房屋产权书，并且办妥与第三人作为抵押权人的正式登记期间，原告为被告米耀科承担连带担保责任。因被告米耀科从2016年11月15日起未能按照借款合同约定支付还款义务，第三人分别在2017年3月7日、2017年6月17日委托律师向原告送达律师函，要求原告承担连带责任。原告按照第三人要求相应2017年3月30日代被告偿还2016年11月15日至2017年3月14日期间借款本息、罚复利合计40419.2元，2017年7月18日代被告偿还2017年3月15日至2017年6月14日期间借款本息、罚息、复利合计24210.02元，上述两次代还款合计为64629.22元。第三人对于原告的陈述予以确认。
本院认为：涉案房屋在原告提起本案诉讼前已于2016年12月2日被清远市清新区人民法院查封。原告与被告米耀科签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，已办理涉案房屋的商品房预售登记，现涉案房屋由于被告米耀科的原因处于查封状态。原告在本案中提出解除合同、撤销预告登记等诉讼请求，因合同解除的法律后果将导致注销涉案房屋的商品房预告登记，即原告关于解除合同的诉讼请求涉及涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对该裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议”，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款规定：“当事人、案外人、利害关系人对财产保全、先予执行的实施行为提出异议的，由执行局根据异议事项的性质按照民事诉讼法第二百零二条（即修正后的第二百二十五条）或者第二百零四条的规定进行审查”。原告在本案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向执行法院提出异议主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼。故原告的起诉应予驳回。
为此，依照《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，裁定如下:
驳回原告广州市广医堂投资有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 廖静文
二〇一七年十一月二日
书记员 朱婷欣
陈晓敏