福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽08民终1711号
上诉人（原审原告）：钟伟，男，汉族，1990年6月24日生，住长汀县。
委托诉讼代理人:钟家清（钟伟之父），住长汀县。
委托诉讼代理人：范圣平，福建金灶律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：福建省世纪三和房地产开发有限公司，住所地长汀县世纪昌龙工业园区，注册号/统一社会信用代码91350821796083381A。
法定代表人：涂师杨，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。
上诉人钟伟与被上诉人福建省世纪三和房地产开发有限公司（以下简称世纪三和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人钟伟及其委托诉讼代理人钟家清、范圣平，被上诉人福建省世纪三和房地产公司的委托诉讼代理人戴求忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟伟上诉请求：1.依法撤销福建省长汀县人民法院（2016）闽0821民初2447号民事判决；2.依法改判支持钟伟的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，双方签订的商品房买卖合同明确约定消防验收合格是交付房屋的必备条件，而本案商品房至2015年11月19日才验收，因此，一审法院认定不存在逾期交房的事实有误。一审法院在查明事实时未查明被上诉人篡改日期的行为，上诉人不存在收款75万元的事实而作出判决，属于事实认定错误。《情况说明》、《申请书》、《收条》仅仅是为了上诉人获得更多的银行贷款，并不代表被上诉人交付了房屋。上诉人是在被上诉人消防验收合格后在2016年3月1日才收到通知可以交房，银行按揭贷款的成立并不代表房屋已经交付，本案所称的建设银行信贷员所拍的照片也并非上诉人的房屋，而是涉案房屋左边同联排别墅第2栋311的房屋。二、一审法院认定逾期办理房屋权属证书并非因被上诉人的原因，被上诉人无需承担逾期办证的违约责任有误，一审法院混淆了房屋初始产权登记与房屋过户登记所需的材料。办理房屋初始产权登记是开发商必须先履行的义务，所需要的材料均是来自开发商，并无需要上诉人配合之处，导致其未及时办理初始登记的原因并非是上诉人的原因，而是被上诉人的原因。合同附件六补充协议第八条明显减轻了被上诉人的责任，故该条款无效，本案应适用商品房买卖合同第十四条关于逾期办证的约定。三、逾期交房和逾期办理房产证属两种违约行为，应当分别计算两种违约责任。
世纪三和房地产公司答辩称，一、上诉人认为双方自行约定消防验收合格是本案讼争房产交付的必备条件，但与事实不符。1.《商品房买卖合同》是福建省建设厅、福建省工商行政管理局在2007年依据当时法律法规的规定而监制的合同范本，在合同中要求的交付条件是合同范本中规定的条款，不是答辩人与上诉人能够擅自改动的。2013年住房城乡建设部发布了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质[2013]171号），强调“公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”不再作为工程竣工验收的前置条件。已经取消了消防验收合格作为交付条件的规定。2014年中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同（预售）》也将消防验收合格这一要求不再作为交付条件。因此，《商品房买卖合同》中关于交付条件的条款并不是答辩人与上诉人约定的结果。2.《商品房买卖合同》要求的交付条件需要消防验收合格不符合《中华人民共和国消防法》的规定。2008年新修订的《中华人民共和国消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。而涉诉房屋也属于该种情况。行政部门已经取消了对涉诉房屋类型的工程进行消防验收，故即使合同约定了“消防验收合格”这一交付条件，也不符合《消防法》中有关的规定。二、上诉人上诉称讼争房屋2015年11月19日才验收，与事实不符。涉诉房屋在2010年8月就已经验收合格，已经具备房屋交付使用的条件。上诉人上诉称涉诉房屋2015年11月19日才验收，不符合交付条件，既不符合法律规定，也与客观事实不符。三、上诉人已经实际接收房屋，并向中国建设银行长汀支行申请了装修贷款30万元。2014年3月26日，上诉人以其父亲钟家清的名义向中国建设银行长汀支行申请装修贷款，如果没有实际接收房屋，是不存在申请装修贷款的。而建行长汀支行也依程序实地考察到涉诉房屋中进行拍照。2017年2月，答辩人依法向一审法院申请了要求调取建行长汀支行的实地考察证据，从一审法院调取的证据来看，上诉人父亲钟家清也在建行长汀支行的考察照片中出现，且从照片中看出，涉诉房屋的厕所已经初步进行了装修。以上事实均证明上诉人早已接收房屋，不存在答辩人未交房的情况。四、根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的”，已经明确只有因为答辩人的原因造成上诉人没有能在交付使用后90日内取得房屋权属证书，答辩人才需要承担违约责任。同时，依据附件六的约定，已经将答辩人办理初始登记的时间变更为龙兴花园整体竣工验收后的90日内。2010年，答辩人就已经向长汀县住建局申请了综合验收，因负责验收工作的经办人遗失答辩人提交的材料后人员频繁变动，导致未能及时组织人员进行验收。且世纪龙兴花园开发项目竣工验收合格后，部分已购房业主陆续入住，但是部分业主未按设计要求违章将阳台及入户花园通道封闭、将第一层店面私自增加夹层等原因，致房屋结构破坏，从而影响了世纪龙兴花园的整体竣工验收工作。直至2015年，龙兴花园整体通过竣工验收，而答辩人也在约定的期限内通知上诉人，告知涉诉房屋已符合办证条件，要求其缴纳契税。而上诉人既没有依照合同附件六的约定，在商品房交付时一次性付清房产交易契税，也没有在答辩人通知后履行缴纳义务，才导致至今没有取得房屋权属证书。因此，答辩人无需承担逾期办证的违约责任。综上，上诉人的上诉理由不符合事实和法律的规定，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
钟伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期验收和交房及逾期办理房屋权属证书的违约金100.4109万元；2、案件受理费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年10月23日以原告为买受人和被告为出卖人签订编号为：0195781号《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定被告将其开发的世纪龙兴花园第3幢1－4层9号房，建筑面积318.58平方米，以每平方米7755.83元出售给原告。合同主要内容：第一条合同双方当事人：出卖人：福建省世纪三和房地产开发有限公司，买受人：钟伟，出卖人以土地出让方式取得位于长汀县工业新区、编号为工贸新城工业区3#的地块的土地使用权。【国有土地使用权证号】为汀国用（2007）第0013号。该地块土地面积为30933平方米，规划用途为商住用地，土地使用年限自2006年11月4日至2076年11月3日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】世纪龙兴花园。建设工程规划许可证号为30821200900082，施工许可证为35262201001150101。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为福建省长汀县城乡规划建设局，商品房预售许可证号为（汀）房预售证（2010）第006号。第三条买受人购买的商品房为第3【幢】1-4【层】9号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，位于所在建筑设计标高±0.000【地上】第1-4层。建筑层数地上最高4层，该商品房阳台为非封闭式2个。该商品房【合同约定】建筑面积共318.58平方米，其中，公共部位共有分摊建筑面积10.78平方米。第四条1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7755.83元，总金额2470853元整。第六条付款方式及期限。如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国工商银行长汀县支行，买受人按买受人于2013年10月23日缴交首期款人民币990853元整，余款148万元整申请银行按揭贷款，第八条交付条件与期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.商品房经验收合格后交付使用，该条第3小项，自交房之日起180日内完善交付使用，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人第九条相关规定违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内书面告知买受人的；第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人接到书面通知后，七日内办理交房手续，并在商品房交接的同时一次性交清由买受人负担的契税及有关费用。逾期引起的相关责任由买受人自行承担。并按每日房款总价的万分之三支付出卖人保管费。第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。第二十六条商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向长汀县房地产管理处办理合同登记备案。附件六：2、买受人采用贷款方式付款：首期房款人民币990853元于合同签订时付清，申请银行按揭148万。同时支付公共维修基金24709元。合同补充协议8、出卖人应当在项目整体竣工验收后90内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，原告于2013年11月1日支付购房款990853元，同月19日支付1480000元，2013年12月23日原告以被告装修风格不适合本人要求被告退还装修款750000元，至诉讼时原告实付给被告购房款1720852元，另支付银行按揭利息188867元、付维修基金24700元、2016年5月9日缴纳契税37062.79元。2014年年初，原告欲对涉案3
--309房进行装修，将沙、水泥、PVC管材等运至3--
309房前屋后，龙兴花园物业管理人员发现后，以原告未和物业公司签订合同办理交割手续为由加以阻止，原告钟伟父亲以过几天就和物业签订相关合同回应。经依职权本院调查，原、被告讼争的龙兴花园3号楼最早入住的业主时间为2013年9月份，其余业主正装修工程中，原告与被告签订合同时，被告的样板房就与涉案房相邻。2014年3月26日原告钟伟以父亲钟家清的名义申请中国建设银行装修贷款300000元，中国建设银行信贷员前往3
--309房现场勘查拍照，照片显示原告已将沙、水泥、PVC管材等装修材料运至3--
309。2014年5月16日，中国建设银行以钟家清系风险降额客户，无缴交公积金记录为由拒绝原告的贷款申请。
另查明：2015年9月开始，原告钟伟未按贷款合同的约定向中国工商银行缴纳按揭款，中国工商银行长汀县支行于2016年1月8日向本院提起诉讼称：2013年11月10日，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告钟伟向中国工商银行长汀县支行借款人民币（下同）148万元用于预购坐落于长汀县工贸新城工业区3号地块（龙兴花园）3幢第1-4层109房产，期限20年，分240期按月等额本息还款，年利率7.205%。每月与贷款实际发放日对应的日（无对应日的以当月最后一日）为还款日，被告钟伟应于借款后的次月开始按月还款。如未按约定及时还款，原告有权宣布全部未到期的借款提前到期。被告钟伟将其所有的上述预购商品房抵押给原告，并办理了抵押物预告登记（《房地产抵押预告登记证书》：汀房预长汀字第2013850号）。被告福建省世纪三和房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证，保证期间2年，但对抵押物正式登记完毕后到期的债务免除保证责任。当物的担保与人的担保并存时，原告有权选择任何担保方式实现债权。2013年11月13日，原告依约向被告钟伟提供借款148万元。但至2015年11月13日，被告钟伟已累计17期未按约定偿还借款本息。2016年2月4日达成调解协议确认：1.被告钟伟尚欠原告中国工商银行股份有限公司长汀支行借款1413751.17元，截止2015年11月13日所欠的利息15945.11元，以及自2015年11月14日起至欠款还清之日止按合同约定利率计算的利息及复利。被告钟伟同意于2016年3月12日付清此前尚欠的到期借款及相应利息，于2016年3月13日起至借款本息还清之日止按合同约定的方式按揭清偿。2.如被告钟伟有一期未按时付清借款本息，原告中国工商银行股份有限公司长汀支行有权对被告钟伟所有的坐落于长汀县工贸新城工业区3号地块（龙兴花园）3幢第1-4层109房产拍卖、变卖、折价所得的价款优先受偿。3.被告福建省世纪三和房地产开发有限公司同意对第一项承担连带清偿责任。2016年03月23日因钟伟未履行调解协议，中国工商银行股份有限公司长汀支行申请本院强制执行，本院随即查封了涉案房，并进入拍卖程序。2015年11月19日，长汀县公安局消防大队对龙兴花园1、3、5、6、7、8、9、10、19号楼建设工程进行验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程竣工验收消防备案合格。此前2010年8月30日，龙兴花园1、2、3、19、5-10号楼通过了建设、勘查、设计、监理、施工五单位验收（简称五方验收）。2016年3月6日原告通过快递书面通知被告解除No0195781商品房买卖合同。被告回复不同意解除。本院（2015）汀民初字第3080号民事判决查明：世纪龙兴花园综合验收中存在部分业主的别墅门廊、店面夹层、阳台等违规装修，致房屋结构受破坏，部分小区业主封闭阳台、入户通道、店面私自搭盖夹层、门廊移位等违规装修情形，从而影响了世纪龙兴花园的竣工验收工作。2015年11月17日，被告开发的龙兴世纪花园第11、12及15号楼通过长汀县住房和城乡规划建设局的竣工备案。2015年12月1日，被告通过EMS向包括原告在内的业主发出关于缴纳房产交易契税的通知，称：为了利于办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，请接到通知书的业主三个工作日内根据合同约定自行到税务部门缴纳“房产交易契税”，并将相应完税证明和个人私章送至龙兴花园售楼处。逾期由此产生的责任由业主自行承担。钟伟于当日下午14时20分签收。2016年5月9日钟伟缴纳房产交易契税37062.79元，至本案诉讼过程中钟伟方才出示相关票据，原件未交给被告。被告开发的龙兴世纪花园占地面积30933平方米，总建筑面积44930.19平方。工程分三期施工，1-10、13、16、19楼为四层建筑，11、12为11层高层建筑，15号楼为二层楼。以上事实有原、被告双方提供的买卖合同、付款凭证、贷款申请信息、按揭还贷信息、建设用地规划许可、建筑工程施工许可、建设工程规划许可、国有土地使用权证、商品房预售许可、建筑工程竣工验收备案表、建设工程验收消防备案、建设工程竣工规划条件核实意见书、本院的调查笔录及依职权调取的相关证据，本院（2015）汀民初字第3080号、（2016）闽0821民初34号裁判文书及在案证据以及双方当事人在法庭上的陈述佐证。
一审法院认为，本案争议的焦点是被告是否按合同约定期限向原告交付（龙兴花园）3幢第1-4层109房，是否违反合同的约定未办理或逾期办理房屋所有权初始登记。关于争议焦点一，钟伟与世纪三和房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同属合法有效，钟伟与世纪三和房地产公司依法应当按照合同的约定履行各自的义务。合同约定:“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用;商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。”合同的第八条第一款约定了房屋交付的条件：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。世纪三和房地产公司认为涉案合同中的商品房已按合同约定在2013年12月31日前实际交付，钟伟认为被告是在2016年3月1日才通知交房，逾期时间790天，应当按合同约定的日万分之三计算违约金。对于原告强调的建设工程竣工验收，本院认为该规定是加强政府监管，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建筑法》第六十一条规定：…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》对此也有类似规定。商品房经验收合格的法定证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》或者工程竣工验收合格单，如果开发商在办理房屋交接手续时不能出示《建筑工程竣工验收备案证》或工程竣工验收合格单，则购房人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房的违约责任应由开发商承担。买受人接受买卖合同约定的商品房，要通过质量验收、水电验收、电梯验收和燃气验收等，符合人身、财产安全的基本入住条件才能交付。钟伟接受涉案房时未提出异议，应视为符合上述要求。钟伟主张涉案房未经过消防验收，应视为不符合交付条件。本院认为：2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程，实行消防备案制度。本院调取的《建设工程竣工验收消防备案凭证》汀公消竣备字[2015]第0039号也证实涉案3号楼就属于该种情况。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。也即原告的上述该主张没有相关依据。世纪三和房地产公司主张涉案房已经实际交付有以下事实依据：（1）2013年12月23日原告向被告出具申请书，认为涉案房屋“装修风格不适合本人要求，现本人申请自己装修，并退还装修款现金75万元。''（详见2016闽08**民初1587号卷宗P147）；（2）本院（2016）闽0821民初34号原告中国工商银行股份有限公司长汀支行与被告钟伟金融借款合同纠纷一案中（详见2016闽08**民初34号卷宗），钟伟对因购房按揭贷款未能按时足额支付给工行长汀支行没有任何异议，请求按合同约定的方式继续支付按揭贷款，由本案被告继续承担担保责任。假若原告未实际接收房屋，又怎么会愿意继续支付购房按揭款。（3）2014年3月25日，原告诉讼代理人钟家清以自己的名义向建行长汀支行申请《龙卡信用卡安居分期付款业务》，申请的理由是家装分期，装修的房屋是本案涉案房，后中国建设银行股份有限公司龙岩分行以钟家清为“风险降额客户，无缴交公积金记录”而拒绝提供贷款。上述事实已得到本院调查核实。假若被告未实际交房，原告怎么可能进行装修呢？（4）涉案龙兴花园3号楼系连排别墅，涉案房隔壁的310是样板房，同一时间段有303、306、311等业主进行装修或入住，这部分事实有被告提供的物业管理登记表及本院的调查笔录及现场照片等佐证，也正是说涉案房具备交付条件，世纪三和房地产公司无理由不交房。（5）原告有对涉案309房进行装修的实际行为，该事实有本院调查物业管理人员的笔录及现场勘查的照片证明，涉案房屋内至今尚有沙、水泥、PVC管材等建筑材料遗留，原告在庭审时也自认中国建设银行股份有限公司龙岩分行审核钟家清贷款时现场拍摄的照片也可以证实。根据以上事实结合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”此条款明确规定了转移占有即通常所说的商品房的交付使用，被告不存在逾期交房的事实。对此《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定认定双方当事人协商一致，变更了房屋原交付条件的约定，原告实际同意接收房屋，现房屋交付后的三年后主张“逾期交房违约金”本院认为不应支持。再说即使涉案商品房不具备法定或约定交付条件，原告已经实际接收，现在又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持。
关于争议焦点二，按照《中华人民共和国物权法》建设部《房屋登记办法》的规定，商品房买卖合同开发商必须为买受人办理初始登记义务。办理初始登记是开发商的主要义务。根据权属登记流程，初始登记是办理转移登记的前提。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理分户转移登记。初始登记主要系由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件。本案当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六：补充协议8、出卖人应当在项目整体竣工验收后90内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内不能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2.商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。“出卖人原因”，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为“出卖人的原因”。出卖人由于违反规划要求、变更规划内容、超规划面积、增加容积率等情形，导致不能办理初始登记才能视为出卖人的原因。导致涉案房在内的龙兴花园开发项目不能如期进行初始登记的主要原因有：(1)部分业主违反合同约定进行装修，改变房屋结构。（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（3）占有或损坏楼梯、通道、屋面、平台道路等公用设施及场地等。该事实有本院（2015）汀民初字第3080号生效判决证实。由于上述原因，导致龙兴花园不能及时进行竣工验收，没有整体竣工验收资料和竣工备案，被告就无法进行初始登记。双方当事人在合同补充附件六8中约定：出卖人应当在项目整体竣工验收后90内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此被告办理初始登记的时间变更为龙兴花园整体竣工验收后的90日内，而龙兴花园整体竣工验收是2015年11月17日，2015年12月1日被告通过EMS告知钟伟缴交房产交易契税、递交个人资料等，以利于办理房屋所有权和国有土地使用权证。该时间节点在双方合同约定的时间内，被告不存在违约行为。原告钟伟未在合理期限内到税务部门缴交“房产交易契税”，并将相应的完税证明及相关个人资料送至被告处，至2016年5月9日才进行缴纳。而买受人缴纳契税是办理权属证书的必备条件。综上，被告未及时办理初始登记进而使原告不能取得涉案房单独的权属证书，并非归结于被告原因所致，故原告要求被告承担违约金缺乏事实依据,不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告钟伟的诉讼请求。一审案件受理费13836.98元，由原告钟伟负担。
二审中钟伟向本院提供公证书一份，证明当时被上诉人声称现房销售，但本案实际情况属于预售房销售，被上诉人存在欺诈行为。当时房屋单价5500元左右，签订时的价格是7755元左右，商品房约定的价格与实际价款是不一致的，被上诉人是为了提高贷款，才提高单价。经过质证，世纪三和房地产公司对该证据的真实性没有异议，这组证据是上诉人第一次提起涉诉房屋的解除合同之诉中提供的，该份证据的证明内容与事实不符。涉诉房屋是预售商品房销售，不是现房销售。房屋交易价格应当以双方签订的书面协议为准，当时签订的价格是7755.83元。本院经审查认为，本案审查的是开发商是否存在逾期交房及逾期办证的违约责任，该证据证明的是有无欺诈，合同能否解除，故属于两个不同法律关系，该证据与本案无关联，对该证据本院不予采纳。
世纪三和房地产公司未向本院提新的证据。
为查明案件事实需要，本院于2017年12月21日到购房现场进行勘察，获取照片10张。经过质证，钟伟认为对该证据的真实性有异议，石头、沙子、腻子粉不是钟伟的，沙子、石头是隔壁业主的，一审法院戴律师提供的照片可以证明石头、沙子是不存在的，法院的拍卖网也可以证明照片里没有沙子、石头的存在，2015年8月8日的赶集网上传的照片也无石头、沙子，腻子粉是开发商遗留下来的，并非是钟伟搬进去的。里面的PVC管也不是钟伟的，是开发商遗留的，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上诉人从未进行施工。世纪三和房地产公司对勘察照片的真实性、关联性无异议，照片里面房屋的材料以原审法院调查核实的为准。后钟伟于2017年12月27日向本院提供现场照片、赶集网、司法拍卖网、福房网等证明材料共17张以证明其上述质证意见。对钟伟提供的该17张证据，世纪三和房地产公司质证认为该组证据超过举证期限，不予质证。附条件发表质证意见为：对该组证据的三性均有异议。其所涉及的建材是2017年8月27日才存放的，而原审查明的建材是2014年为了装修才存放的。赶集网的材料正好可以证明上诉人是在实际接收了房屋后才有另行出售的基本事实。现场照片可以证明现场还存放有钢管、防水益胶泥等装修材料。本院经审查认为，结合当事人钟伟的父亲在2017年12月12日的调查笔录中自认有拉过80元的沙子进去等陈述，可以认定钟伟在申请装修贷款即2014年3月26日的前三天有拉沙子进去，结合现场的玻璃门被拆下来、该别墅属于敞开式设计，无需交付钥匙即可进入等现状，可以认定至少在2014年3月23日钟伟已经实际使用涉案房屋，据此可以认定2014年3月23日买方已经实际占有使用房屋，实际交房时间在2014年3月23日。
经审理查明，对双方有争议的事实，本院认定如下：一、关于未经消防验收合格是否符合房屋交付条件问题。上诉人认为依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条涉案商品房交付时必须是经过消防验收合格，未经消防验收合格则视为不符合房屋交付条件。被上诉人则认为消防验收合格不符合《消防法》的规定，2008年《消防法》已经做出重大修改，即只有对大型人员密集场所和其他特殊建设工程，才属于消防强制验收工程，未经验收合格不得投入使用，对于其他工程，实行消防备案制度，故未经消防验收合格亦符合房屋交付条件。即使双方有约定，该约定也因违反法定而无效。本院经审查认为，认定商品房的交付条件应注意区分商品房具体情况，若属于强制消防验收工程，必须具备竣工验收和消防验收合格方符合交付条件，若属消防备案工程，只需备案无需消防验收合格亦符合交付条件。根据《建设工程消防监督管理规定》第十四条及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第5.1.1条规定，强制消防验收工程是指大型的人员密集场所和建筑高度大于54米的一类高层住宅建筑，建设单位在工程竣工验收后还应当经公安消防机构进行消防验收合格，未经消防验收合格或者验收不合格的，禁止投入使用。消防备案工程是指建筑高度在54米及以下的住宅建筑，建设单位在竣工验收后只需报公安消防机构备案，由公安消防机构负责抽查，经抽查不合格的，应当停止使用。本案属于消防备案工程，不属于强制消防验收工程，而《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，开发商表达其意思表示的方式受限，故关于消防验收方面的约定合同只是提供一个模板，实践中情况亦千差万别，具体应适用法律法规的特殊规定。如上分析，未经消防验收合格不能作为商品房不符合交付条件的理由，故上诉人的该上诉理由不能成立。二、关于涉案房屋是否符合合同约定的交付条件问题。涉案房屋于2010年8月30日经过了五方验收，通知交房时虽未经消防验收合格，但如前所述，本案属于消防备案工程，法律法规并未强制要求房屋交付使用时需要消防验收合格，故交房时讼争楼房符合房屋交付条件，上诉人钟伟认为交房时未经消防验收合格即不符合房屋交付条件，其有权拒收，理由不能成立。三、关于涉案房屋是否已经实际交付问题。钟伟认为涉案房屋至今未办理交接手续，亦无书面通知，故未实际交付。被上诉人认为涉案房屋已经在应交房之前多次电话通知其交房，且上诉人已经办理按揭贷款并支付部分按揭款，已经申请装修贷款（虽未批准）且已经进行实际装修，故已经实际交付。本院经审查认为，一审法院已经对物业管理人员进行调查且有做笔录，一审、二审法院对现场勘查的照片显示涉案房屋内至今尚有沙子、PVC管材等建筑材料遗留，上诉人在调查时也自认有运沙子进入涉案房屋，故以上证据能够相互印证，证实钟伟2014年3月23日有运载沙子到讼争房屋，已经实际占有使用涉案房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”此条款明确规定了转移占有即通常所说的商品房的交付使用，故涉案房屋已经实际交付。
本院对各方均无异议的事实予以确认。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点主要为：一、世纪三和房地产公司是否存在逾期交房的事实?应否支持逾期交房违约金？二、本案应当适用《商品房买卖合同》第十四条的约定还是适用合同附件六中补充协议8关于逾期办证的相关约定？开发商世纪三和房地产公司是否存在逾期办理初始预登记，应否支付逾期办证违约金？
关于第一个争议焦点，《商品房买卖合同》约定应交房时间为2013年12月31日，如前所述实际交房时间为2014年3月23日，逾期时间为82天，而钟伟仍有缴纳按揭款，直至2016年3月6日才书面通知解除商品房买卖合同，已经超过1年的除斥期间，应视为继续履行商品房买卖合同，故应按照《商品房买卖合同》第九条约定的按照已付款日万分之三计算违约金，故违约金应计算为（240853+1480000）*0.0003*82天=42333元。一审时当事人已经提出诉讼时效抗辩，而本案的逾期交房违约金系按日计付，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，从2016年10月11日起诉之日倒推两年即2014年10月11日，2014年10月11日起的逾期交房违约金受法律保护，本案逾期交房时间为2014年1月1日至2014年3月23日，依法应在2016年1月1日至2016年3月23日起诉，而本案钟伟直至2016年10月11日才起诉，故已经超过诉讼时效，违约金42333元因超过诉讼时效法律不予保护。而钟伟主张讼争房屋在2016年3月1日才书面通知交房，逾期时间达790天，应当支付逾期交房违约金466890元的上诉主张与本院查明的事实不符，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》系主合同，签订在前，补充协议系在后，当事人约定变更系当事人意思自治，并未违反法律法规的强制性规定，故本案应理解为双方协商一致已经变更了开发商进行房屋初始预登记的时间为龙兴花园整体竣工验收后的90日内，而龙兴花园整体竣工验收是在2015年12月10日，有福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表为证，一审认定2015年1月17日应属笔误，本院予以纠正。开发商应当在90日内即2016年3月10日前完成初始预登记，本案世纪三和房地产公司完成初始预登记的时间系2016年1月20日（有2017年3月6日的一审法院对长汀县不动产登记管理局工作人员的询问笔录、房屋登记簿为证），并未超过双方约定的时间。而开发商在2015年12月1日就已经告知钟伟要履行缴纳房产交易契税等以利于办理房屋权属证书，故此时买受人知道或应当知道可以办理权属证书，买受人不存在因未告知而导致未能及时申请办理房屋权属证书的情形。买受人在调查笔录中自认有授权开发商办理房屋权属证书，已经实际变更了开发商应在完成初始预登记后将材料交付买受人的合同义务，而对于委托办证应在什么时限内完成办证具体事宜，存在什么违约责任双方并无明确约定，故钟伟要求开发商承担逾期办理房屋权属证书的违约责任并支付逾期办证违约金缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，钟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实及理由不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13836.98元，由钟伟负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 李小东
审 判 员 陈小曼
二〇一八年一月五日
法官助理 陈聪聪
书 记 员 钟少娟
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……