福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0583民初6001号
原告中国银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市。
负责人陈文寅，系支行行长。
委托代理人吴诗南，该支行员工。
被告廖金种，男，1988年7月22日出生，汉族，住福建省南安市。
被告林梅灵，女，1989年1月1日出生，汉族，住福建省南安市。
被告福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市。
法定代表人叶明兰，该公司负责人。
委托诉讼代理人卓国桃、陈德文，系公司员工。
原告中国银行股份有限公司南安支行（以下简称中行南安支行）与被告廖金种、林梅灵、福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈渲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行南安支行的委托代理人、被告新新房地产公司委托代理人到庭参加诉讼，被告廖金种、林梅灵经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告中行南安支行诉称，2015年11月23日原告与被告廖金种签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：2015年南个贷字第NAAA2015165号】，约定：被告廖金种向原告贷款人民币340000元，用于购买址在南安市产；贷款利率基准利率，贷款年利率为4.90%,贷款期限240个月,自2015年11月23日起至2035年11月23日止,还款日为每月的10日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告廖金种、被告林梅灵还提供其所购买的址在南安市产作为上述贷款的抵押物，2015年11月18日并依法办理了预购商品房抵押权预告登记。被告新新房地产公司为上述贷款本息承担阶段性连带责任保证。上述合同签订后，原告于2015年11月23日将贷款本金人民币340000元划入被告廖金种指定的开发商账户，即原告已经依约履行了向被告廖金种提供贷款的义务。但被告廖金种、被告林梅灵却未能依约按期归还合同约定的贷款本息，截止至2017年7月10日，被告已违约期数7期，累计拖欠贷款本金人民币327412.92元，利息、罚息人民币9502.62元未归还。经原告催告后，被告新新房地产公司也未履行连带清偿责任。根据双方签订的合同约定，被告廖金种逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求被告廖金种立即偿还全部贷款及相应利息，有权依法处分抵押房产以清偿全部贷款本息，且有权要求被告新新房地产公司履行保证责任，对被告廖金种归还上述借款本息承担连带清偿责任。另外,根据最高人民法院《关于适用[中华人民共和国婚姻]若干问题的解释(二)》第24条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方经个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。……”,本案借款是在被告廖金种、被告林梅灵夫妻关系存续期间产生的，且被告林梅灵亦在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中以抵押人的名义签字，由此可以认定被告林梅灵对被告廖金种向原告借款的事实是知情的，因此，被告林梅灵应与被告廖金种共同偿还原告全部借款本息。综上，原告特依据我国《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除2015年11月23日原告与被告廖金种、被告林梅灵、被告新新房地产公司签订的合同编号2015年南个贷字第NAAA2015165号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2、被告廖金种、被告林梅灵立即偿还原告合同编号为2015年南个贷字第NAAA2015165号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本金、利息、罚息合计人民币336915.54元（其中本金人民币327412.92元，暂计至2017年7月10日止的利息、罚息人民币9502.62元），利息、罚息按照合同约定支付至还清全部贷款本息之日止；3、被告新新房地产公司对被告廖金种、被告林梅灵归还上述贷款本息承担连带保证责任；4、原告有权以被告廖金种、被告林梅灵提供的抵押物（址南安市房产）行使抵押权，并就上述贷款本金、利息、罚息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；5、本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）由三被告承担。
被告廖金种未作答辩。
被告林梅灵未作答辩。
被告新新房地产公司辩称，1、涉争房产已办理商品房抵押权预告登记，被告新新房地产公司的阶段性保证责任已消除，原告无权要求被告新新房地产公司承担保证责任。《个人一手住房贷款合同》约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。”即，被告新新房地产公司的保证责任直至贷款人收到他项权证之日止。本案中，讼争房屋已经于2015年11月18日办理了预购商品房抵押权预告登记。预告登记制度的目的就是为了保障将来物权的实现，办理了抵押权预告登记后，预告登记权利人便享有抵押的优先权，并可排他性的对抗他人对抵押房屋的处分。本案的预告登记权利人即原告已享有对讼争房屋抵押的优先权，且原告也主张对被告廖金种提供的抵押物行使抵押权，并就抵押物拍卖、变卖等所得的款项享有优先受偿权，那么原告的债权已经有了保证。商品房抵押权预告登记本质上与商品房抵押权登记的效果是一致的，应视为他项权证之一。故，被告新新房地产公司于2015年11月18日后不再承担合同项下的担保责任，而本案被告廖金种于2017年开始逾期还款，故被告新新房地产公司无需为被告廖金种的违约行为承担保证责任。2、即便原告认为被告新新房地产公司仍需要承担保证责任，那么根据法律规定，原告也应先就被告廖金种提供的担保物实现债权，原告亦无权直接要求被告新新房地产公司承担保证责任。《物权法》第176条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债权人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。本案中，被告廖金种已提供讼争房屋作为贷款合同项下的抵押物，根据物权法的规定，原告应先就债务人提供的抵押物实现债权。另，原告主张偿还贷款合同项下尚欠借款本息，但被告廖金种提供的抵押物即案涉房产的价值已远超原告所主张的金额，完全足够偿还原告的贷款。故，于法于理，原告均应就被告廖金种提供的抵押物实现债权，无权直接要求被告新新房地产公司承担保证责任。综上，讼争房产因已办理商品房抵押权预告登记，被告新新房地产公司的保证责任已消除。即便原告认为保证责任未消除，那么原告也应先就被告廖金种提供的抵押物实现债权，而无权直接向被告新新房地产公司主张。
经审理查明，被告廖金种、林梅灵于2010年12月28日登记结婚。被告廖金种向原告提交一份个人住房借款申请，2015年11月23日被告廖金种、新新房地产公司与原告签订一份编号为2015年南个贷字第NAAA2015165号的《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告廖金种因购房需要向原告借款340000元，借款期限为240个月，自2015年11月23日起至2035年11月23日止，还款日为每月的10日，贷款年利率4.9%；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，罚息利率为合同约定的贷款利率4.9%。借款的发放方式为将借款直接划至被告新新房地产公司的账户。采取按月等额本息还款的方式。合同还约定：若被告廖金种未按合同约定归还借款本息，原告有权宣布借款本息全部提前到期。因合同订立、履行及争议解决发生的费用由借款人承担。被告廖金种、林梅灵以其共同购买南安市房产为其向原告的借款提供抵押担保，被告林梅灵在共同抵押人处签名，等等。被告福建新新房地产开发有限公司作为保证人，为本案合同项下的贷款本息承担阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提起还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人在保证项下的任何权利及其行使，等等。该涉案房产于2015年11月19日办理预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2015年11月23日汇至被告新新房地产公司的账户。借款后，因被告廖金种仅偿还本息至2016年12月10日止，截止至2017年7月10日，尚欠原告贷款本金人民币327412.92元，利息、罚息人民币9502.62元未归还。
另查明，该涉案房产至今没有办理房产证，原告与被告廖金种、林梅灵没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的双方当事人的身份信息、贷款资料以及庭审笔录在案为凭，上述证明材料经开庭审查，本院予以采信。被告廖金种、林梅灵经合法传唤未到庭，又未书面提出异议或提供证据，视为自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。
综上事实，本院认为，被告廖金种、新新房地产公司于2015年11月23日与原告签订一份编号为2015年南个贷字第NAAA2015165号的《个人一手住房贷款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告廖金种发放340000元的贷款，按照合同约定，被告廖金种未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告廖金种已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求被告廖金种提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告廖金种立即偿还尚欠原告借款本息共计人民币336915.54元（其中本金327412.92元，截止至2017年7月10日的利息、罚息9502.62元）以及自2017年7月11日起至实际还款之日止的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告廖金种、林梅灵系夫妻关系，且以其共有的房产向原告提供抵押保证，被告林梅灵在借款合同的抵押人处签名，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案讼争的债务应认定为被告廖金种、林梅灵的共同债务，两被告依法都负有向原告清偿债务的义务，故原告要求被告林梅灵对被告廖金种的上述借款本息承担还款责任于法有据，本院予以支持。被告新新房地产公司为本案合同项下的贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任至自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权利证书之日免除，属于附解除条件，现抵押物仍未办理抵押登记手续，原告尚未收到他项权利证书，解除条件仍未成就，被告新新房地产公司的保证责任还不能免除。因此，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告在保证期间内请求被告新新房地产公司承担保证责任符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告新新房地产公司主张本案涉争房产已办理商品房抵押权预告登记，该公司的阶段性保证责任已消除，原告无权要求该公司承担保证责任，该辩解于法无据，不予采信。虽然被告廖金种、林梅灵提供的抵押物已经办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物至今尚未办理产权证，也未能以该房产及其占用范围内的土地使用权设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，原告请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。被告廖金种、林梅灵、新新房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司南安支行与被告廖金种、福建新新房地产开发有限公司于2015年11月23日签订的编号为2015年南个贷字第NAAA2015165号的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告廖金种、林梅灵应于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司南安支行借款本息共计336915.54元（其中本金327412.92元，截止至2017年7月10日的利息、罚息9502.62元）以及自2017年7月11日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；
三、被告福建新新房地产开发有限公司对被告廖金种、林梅灵上述债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告廖金种、林梅灵追偿；
四、驳回原告中国银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6354元，减半收取为3177元，由被告廖金种、林梅灵、福建新新房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 陈 渲
二〇一七年九月二十三日
书 记 员 卢小琳
速 录 员 陈冰冰
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
6、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。