云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民一初字第42号
原告曾建敏，男，1977年生。
被告云南省通海县熙苑宾馆有限公司。
法定代表人谭洪昌，任董事长。
委托代理人公孙志，男，1962年生。特别授权代理。
委托代理人杨雄显，云南杨雄显律师事务所。特别授权代理。
原告曾建敏与被告云南省通海县熙苑宾馆有限公司（以下简称“熙苑宾馆”）合同纠纷一案，本院2013年12月18日立案受理后，依法适用简易程序于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告的委托代理人到庭参加诉讼，被告的法定代表人未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾建敏以被告违约为由请求人民法院判令被告偿付原告租金60万元；支付违约金10万元；退还保证金10万元，合计80万元，扣除应付租金6万元，实付74万元。庭审中原告增加诉讼请求要求解除原、被告之间签订的《KTV出租协议》，并明确了租金60万元是指自2013年5月1日起至合同期限届满之日止的预期可得收益。
被告答辩认为：双方签订的合同中已经约定在合同期间如受国家政策、不可抗力等影响而被迫停业的，合同将自行终止，且因上述原因被迫停业被告不承担违约责任。2013年5月9日，通海县人民政府通过招商引资将熙苑宾馆交由华夏伟业公司投资开发，且2013年5月25日起通海县供电公司中止了电力供应，因上述两个原因才导致合同不能履行，故根据合同约定被告不应承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告要求被告偿付租金、违约金74万元的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月30日，熙苑宾馆作为甲方与乙方曾建敏签订《KTV出租协议》，协议约定：“一、由于一方开展业务需要，特向甲方租用熙苑宾馆KTV，范围主要包括熙苑宾馆第一幢建筑：即原康乐宫二楼6间、三楼2间。二、租用期限：租期五年，租用时间自2010年1月1日至2015年12月31日止；租金按年结算，每年三万元整，租金于当年1月10日前支付。三、乙方在经营期内需严格按照宾馆的规章制度及服务程序为客人提供服务；乙方经营所需发票一律由甲方提供，所产生的税费按发票总额扣交甲方。……七、在承租期内若受国家政策、不可控力（地震、天灾等）影响或乙方违反国家法律、法规、劳动用工规定被迫停业的，合同将自行终止。八、……乙方应在2009年12月31日前一次性缴纳十万元保证金，合同到期时一次性退还，不计利息。……十、本协议执行期间甲乙双方需严格按协议内容执行，如有违约，需按规定缴纳违约金，即：甲方违约，租期前两年需按三十万元违约金赔偿乙方，第叁年按二十万元违约金赔偿，第肆年第伍年按十万元违约金赔偿；乙方违约按十万元违约金赔偿甲方；本协议第七条：受不可控力影响或乙方违反法律、法规、劳动用工规定被迫停业的不属甲方违约，故不承担违约责任……”。合同签订后，曾建敏按照合同约定向熙苑宾馆交付了保证金100000元，并对康乐宫投资装修。后曾建敏将康乐宫更名为“梦都会所”继续经营。在曾建敏经营期间，其开具给客人的发票是由熙苑宾馆提供并加盖熙苑宾馆的印章，且梦都会所外围的停车场、安保等场所和服务均是由熙苑宾馆提供。
2012年12月30日，曾建敏与吴广庆签订合同，约定将其承租的梦都会所出租给吴广庆经营，双方约定的租期为2012年12月31日起至2014年12月31日止，租金为每月30000元，租金每月支付一次。2013年4月下旬，熙苑宾馆因未按时交纳电费而被停电，随后熙苑宾馆董事会议决定熙苑宾馆做好各方面停业准备。2013年5月9日，云南省玉溪市通海县人民政府与华夏伟业（中国）控股集团有限公司（以下简称“华夏公司”）签订《通海秀山谷五星级酒店度假区（熙苑宾馆片区）项目合作开发协议书》，约定由华夏公司对熙苑宾馆片区进行投资开发。2013年5月22日，通海供电有限公司送达《中止供电通知书》给熙苑宾馆，明确了中止供电的时间为2013年5月25日11时起至结清电费及违约金止。
另查明，曾建敏与熙苑宾馆签订的合同租期为五年，合同中的起止时间“自2010年1月1日至2015年12月31日止”系笔误，双方均认可合同的起止时间为：2010年1月1日起至2014年12月31日止。自双方发生争议至今，熙苑宾馆尚未退还曾建敏保证金100000元。
本院认为，关于本案案由，虽然原、被告之间签订的合同名称为《KTV出租协议》，但是曾建敏在经营中并未另行办理营业执照，对外经营出具的发票是由熙苑宾馆提供并加盖熙苑宾馆的印章，曾建敏在办理消防安全检查合格证以及娱乐经营许可证的时候也是以熙苑宾馆的名义进行办理，所以原、被告之间的关系应为承包关系，原告以租赁合同纠纷向本院起诉不当，经本院释明后，双方均同意由本院审查后根据法律规定变更本案案由，故本案案由应变更为合同纠纷。虽然原、被告之间实际是承包关系，但对装饰装修物部分仍可参照租赁合同的相关法律规定进行处理，但是本案中，原告并未要求出租人赔偿其剩余承包期内的装饰装修残值损失，所以对原告装饰装修部分的损失本院不进行审查。
熙苑宾馆提出政府招商引资和通海供电公司中止供电是导致原、被告之间的合同不能继续履行的原因，熙苑宾馆不应承担违约责任，但是供电公司中止供电是因为熙苑宾馆未缴纳电费造成，熙苑宾馆对此存在过错，此外，在政府招商引资之前，熙苑宾馆在董事会中已经作出了停业的相关决定和安排，故熙苑宾馆因此停业导致合同不能履行属于违约行为，熙苑宾馆应承担违约责任。根据《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他行为致使不能实现合同目的。”本案中，因熙苑宾馆未缴纳电费而中止供电导致曾建敏承包经营的部分不能继续经营，且熙苑宾馆已经做出停业决定，并由政府主导进行招商引资，双方之间的合同已无继续履行的可能，所以对原告要求解除合同的请求本院予以支持。双方签订的合同是因熙苑宾馆违约而解除，故熙苑宾馆基于合同约定向曾建敏所收取的保证金100000元应予以退还。违约金及损失赔偿均带有对合同守约方进行补偿的性质，当事人应当择一主张，但是本案中，曾建敏仅要求熙苑宾馆赔偿合同履行后其可获得的预期租金收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同合同可能造成的损失”，根据上述规定，曾建敏向熙苑宾馆承包康乐宫（梦都会所）时的目的是为了经营KTV，双方履行合同后其可以从中获得的利益应为经营收益，而曾建敏在自己经营了三年后将KTV转给他人经营以收取租金，曾建敏从中获得的租金收益并不属于原、被告之间的合同履行后其可获利益的范围，也不属于违约方熙苑宾馆在订立合同时预见到或应当预见到的违反合同造成的损失，故对曾建敏要求熙苑宾馆赔偿其预期利益损失600000元的诉讼请求，本院不予支持；关于双方约定的违约金，熙苑宾馆于2013年4月下旬停业，2013年系原、被告之间履行合同的第四年，熙苑宾馆应按照合同约定支付曾建敏违约金100000元，且熙苑宾馆对合同约定的违约金数额无异议，故对曾建敏要求熙苑宾馆支付违约金100000元的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告曾建敏与被告云南省通海县熙苑宾馆有限公司之间的《KTV出租协议》。
二、被告云南省通海县熙苑宾馆有限公司于判决生效之日起十日内退还原告曾建敏保证金人民币100000元。
三、被告云南省通海县熙苑宾馆有限公司于判决生效之日起十日内向原告曾建敏支付违约金人民币100000元。
四、驳回原告曾建敏的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11200元，减半交纳5600元，由原告曾建敏负担2000元，被告云南省通海县熙苑宾馆有限公司负担3600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。
审判员 杨 婷
二〇一四年三月十二日
书记员 朱红艳