重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初7135号原告：冯霄红，女，1970年5月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗乐，重庆尚亚律师事务所律师。原告：王雨婷，女，1988年9月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗乐，重庆尚亚律师事务所律师。被告：重庆牟怡农业科技开发有限公司，住所地重庆市黔江区新华大道中段75号办公楼3-4层（原畜牧局办公楼），组织机构代码30513640-0。法定代表人：秦剑，职务不详。原告冯霄红、王雨婷与重庆牟怡农业科技开发有限公司（以下简称牟怡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗乐到庭参加诉讼。被告牟怡公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告冯霄红、王雨婷向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告拖欠的租金581000元；2．被告支付原告垫付的水电费1928.6元，物管费14918.54元；3．被告支付原告垫付的水电费1928.6元、物管费14754.6元；4．被告向原告支付违约金（以拖欠的房屋租金612000元为基数，从2015年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至付清之日止）；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月13日签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将位于北部新区XX路XX号XX幢X单元XX房屋出租给被告使用；租期从2015年1月1日至2024年12月31日；第一年月租金为50000元，第二年月租金为52000元，租金按季度支付；水电费及物管费由被告承担；被告累计拖欠房租1个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋；被告违约需要原告支付违约金。被告从2015年7月1日起至今未支付租金，构成违约。被告牟怡公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：原告冯霄红、王雨婷是位于重庆北部新区XX路XX号XX幢X单元XX房屋的所有权人。2014年12月13日，以二原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市北部新区栖霞路18号22幢1单元1-1。租期120个月，从2015年1月1日起至2024年12月31日止。甲方承诺给乙方两个半月免租期，免租期间乙方不支付租金。保证金50000元，第一年租金为每月50000元，第二年租金为每月52000元，第三年租金为每月56160元，第四年租金为每月60653元，第五年租金为每月65505元，第六年租金为每月70745元，第七年租金为每月76405元，第八年租金为每月82517元，第九年租金为每月89118元，第十年租金为每月96248元。租金以现金转账方式按季度支付，每次支付时间为每季度前5天。乙方第一次支付2015年1月1日至2015年6月30日止的租金175000元及保证金50000元，第二次支付时间是2015年7月1日起按合同正常金额约定支付。甲方提供以下账户收取乙方租金：户名冯霄红，开户行交行重庆渝中支行；户名王雨婷，开户行工商银行北部新区两江支行；乙方分别给甲方所提供的两个账号各支付50%的租金，乙方转账给甲方的转账凭条作为付款依据。乙方应承担因实际使用租赁房屋而产生的水、电、气、宽带、闭路、电话费、物管费等。乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋。乙方如逾期支付租金达五日的，则从第六日起乙方须按日租金2倍支付滞纳金。合同签订时，被告向二原告提交了加盖了其印章的营业执照复印件和其法定代表人秦剑的身份证复印件。合同签订后，二原告于2014年12月17日向被告交付了案涉房屋的7把钥匙，将房屋交付给被告使用，被告于2014年12月19日依约向二原告转账支付了租金175000元及保证金50000元。2015年7月1日起被告未再向二原告支付租金，二原告称诉请的违约金应从2015年7月1日起算。2016年3月31日二原告收回了房屋，并称收房时房屋已锁，二原告自己有钥匙，屋内无人居住，二原告称其诉请的租金截止至2016年3月31日。另查明，二原告为被告垫付了2015年1月1日至2016年2月29日的水费119.31元、电费1809.29元和物管费13770.96元。庭审中，二原告称被告在没有违约的情况下才可以享受两个半月免租期，被告只支付了三个半月的租金175000元。上述事实，有当事人陈述及举示的重庆市房地产权证、《房屋租赁合同》、营业执照复印件、身份证复印件、银行流水2张、收条、收款收据8张、付款凭证等证据载卷为凭，足以认定。本院认为，原告冯霄红、王雨婷与被告牟怡公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务，二原告依约向被告交付了房屋，被告应当依约向二原告支付租金。2016年3月31日二原告收回了房屋，故二原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除。依据合同约定，二原告承诺给被告两个半月免租期，免租期间被告不支付租金。二原告称被告在没有违约的情况下才可以享受两个半月免租期，但合同并无该约定，故对二原告的该主张，本院不予认可。依据合同约定，2015年1月1日至2015年12月31日每月租金为50000元，2016年1月1日至2016年12月31日每月租金为52000元。被告已经于2014年12月19日依约支付了2015年1月1日至2015年6月30日止的租金175000元及保证金50000，欠付从2015年7月1日起至2015年12月31日止共计5个月的租金300000元和从2016年1月1日起至2016年3月31日止共计3个月的租金156000元，故原告应向被告支付2015年7月1日起至2016年3月31日止的租金456000元。依据合同约定，被告如逾期支付租金达五日的，则从第六日起被告须按日租金2倍支付违约金。被告欠付二原告租金的行为属于违约，应当向二原告承担违约责任。二原告庭审中自愿将违约金的计算标准降低为中国人民银行同期贷款利率的四倍，此为二原告对自己权利的处分，也不违反法律的禁止性规定，本院予以认可，被告应向原告支付以拖欠的房屋租金150000元（2015年7月1日至2015年9月30日）为基数从2015年7月1日起、以拖欠的房屋租金150000元（2015年10月1日至2015年12月31日）为基数从2015年10月1日起、以拖欠的房屋租金156000元（2016年1月1日至2016年3月31日）为基数从2016年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至付清之日止违约金。依据合同约定，被告应当自行承担租赁期间的水费、电费和物管费。庭审查明二原告为被告垫付了2015年1月1日至2016年2月29日的水费119.31元、电费1809.29元，水电费合计1928.6元，以及物管费13770.96元。二原告诉请被告支付垫付的物管费14754.6元高于庭审查明其垫付的金额，应以查明的金额为准。故被告应向原告支付垫付的水电费1928.6元、物管费13770.96元。被告牟怡公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆牟怡农业科技开发有限公司于本判决生效后三日内向原告冯霄红、王雨婷支付2015年7月1日起至2016年3月31日止的租金456000元；二、被告重庆牟怡农业科技开发有限公司于本判决生效后三日内向原告冯霄红、王雨婷支付以拖欠的房屋租金150000元为基数从2015年7月1日起、以拖欠的房屋租金150000元为基数从2015年10月1日起、以拖欠的房屋租金156000元为基数从2016年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至付清之日止的违约金；三、被告重庆牟怡农业科技开发有限公司于本判决生效后三日内向原告冯霄红、王雨婷支付垫付的水电费1928.6元、物管费13770.96元；四、驳回原告冯霄红、王雨婷的其他诉讼请求。如果被告重庆牟怡农业科技开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11287元，由原告冯霄红、王雨婷负担2487元，被告重庆牟怡农业科技开发有限公司负担8800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄明真人民陪审员  王先容人民陪审员  彭钦梅二〇一六年八月十一日书 记 员  陈 实