湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终2822号
上诉人（原审原告）：桂焱雄，男，1968年2月2日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：陈雪峰，湖北举烛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：十堰市图安置业有限公司，住所地湖北省十堰市茅箭区天津路老曾家沟融博花园2单元3层301号。
法定代表人：肖安顺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李海宏，湖北三丰律师事务所律师。
上诉人桂焱雄因与被上诉人十堰市图安置业有限公司（以下简称图安公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
桂焱雄上诉请求：1.撤销原判，改判图安公司支付违约金（以1304858元为基数，按月2%支付违约金，自2016年3月1日起计算至办理不动产权属证书之日止）；2.一、二审案件受理费由图安公司负担。事实与理由：1.图安公司应在商品房交付使用之日（2014年9月1日）起18个月内，将办理权属登记需要图安公司提供的资料报产权登记机关备案。图安公司直至2017年6月12日才完成合同义务，已经违反了合同约定，应当承担违约责任。2.图安公司迟延办证，使桂焱雄丧失了最佳交易机会和可以办理抵押贷款融通资金时机，造成损失。3.依据证据规则，图安公司应举证证明其将应由图安公司提供的资料报产权登记机关备案的时间。
图安公司辩称，1.《商品房预售合同》第十五条约定的是履行不能的违约责任，而非迟延履行违约责任。图安公司为桂焱雄办理了产权证书，不符合违约金的支付条件。2.合同双方对办理产权变更登记的时间在2016年3月之后的具体时间没有约定，应当以桂焱雄主张办理权属变更登记之日确定图安公司履行义务期限。根据《商品房预售合同》约定，办理产权登记时间应当在交房18个月后，及2016年3月以后才有办理房地产权属证书的可能性，但未约定之后的某一具体办理期间，应当属于合同履行期限不明。履行期限不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。图安公司将房屋交付给桂焱雄使用，桂焱雄至今未要求图安公司办理房地产权属证书，图安公司于2017年6月多次通知桂焱雄领取不动产权证书，桂焱雄拖延不取，说明桂焱雄并非急需不动产权证。3.图安公司迟延备案的原因是备案机关变更和桂焱雄拖延提供相关证件。4.桂焱雄未提供证据证明其具有实际损失，欠缺违约责任的事实基础。
桂焱雄向一审法院起诉请求：1.判令图安公司为其办理位于浙江路10号第一幢3单元1－17号房的不动产权属证书；2.判令图安公司支付其违约金，以1304858元为基数，按月2%支付违约金，自2016年3月1日至办理好不动产权属证书之日止。3.案件受理费由图安公司负担。
一审法院认定事实：2014年7月14日，桂焱雄与图安公司签订《商品房预售合同》，约定桂焱雄购买图安公司开发的浙江路10号第一幢3单元1－17号房，单价为每平方米29800元，共计1704858元。合同签订后，桂焱雄已按照约定支付1304858元。图安公司于2014年9月1日交付了房屋，并于2017年6月23日为桂焱雄办理了不动产权证书，6月26日电话短信通知桂焱雄领取该证书，并要求桂焱雄缴付尾款。桂焱雄以图安公司未按约定时间办理产权证书，构成违约为由提起诉讼。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应根据诚实信用原则，依约全面履行合同，不得擅自变更、解除合同约定。本案桂焱雄与图安公司于2014年7月14日签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，依法成立并有效。桂焱雄认为，根据该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理”，第2项“买受人不退房，出卖人每月按已付房价款2%向买受人支付违约金”，图安公司应在18个月内向产权登记部门提交有关资料备案，因图安公司（出卖人）责任没有提交备案导致不能办理产权手续的，构成违约。图安公司已于2017年6月23日办理了不动产权登记证件[鄂（2017）十堰市不动产权第0018229号]，并于2017年6月26日电话短信通知桂焱雄领取该不动产权登记证书，并缴纳尾款，桂焱雄亦没有证据证明因图安公司责任导致桂焱雄不能办理产权证件，因此不能认为图安公司违约。桂焱雄要求图安公司办理不动产权属证书亦没有事实依据。桂焱雄认为，该合同第十五条为格式合同条款，应视为合同约定事项不明，应按照有利于桂焱雄的原则进行解释，也即，图安公司应在18个月内为桂焱雄办理产权证书，逾期即为违约。一审法院认为，该合同第十五条为当事人为重复使用而订立的格式条款，没有明确办理产权证件的主体责任及具体办证时间，合同双方应依照另行约定执行。该条款没有涉及合同法五十二条、五十三条情形，也没有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该合同条款应为有效。民事行为应坚持诚实信用原则，图安公司虽未在18个月内为桂焱雄办理产权证件，但并没有直接违反合同约定，也没有影响、限制桂焱雄对该房产的权利，且图安公司在2017年6月23日已为桂焱雄办理了不动产权证书，并通知桂焱雄领取该证书，可以确认图安公司已于桂焱雄起诉之日，即2017年6月21日前，依约向产权登记部门提交了办理权属证书所需的全部资料，故桂焱雄提出要求图安公司办理不动产权证书、支付违约金的诉讼主张没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决如下：驳回桂焱雄的诉讼请求。案件受理费100元，减半计取50元，由桂焱雄负担。
二审期间，桂焱雄向本院提交了两份新证据：证据一、不动产登记业务进度查询。拟证明：图安公司提交备案登记的资料时间为2017年6月12日。
证据二：补充协议。拟证明：桂焱雄和图安公司对违约责任的约定是对等的，违约金不存在过高。
图安公司向本院提交了五份新证据：证据一、《省政府不动产统一登记工作进展情况的通报》。拟证明：2016年1月1日停发土地证、房产证的事实。
证据二、《十堰市市政府通告》。拟证明：十堰市不动产中心2016年3月22日成立的事实。
证据三：《不动产登记申请表》。拟证明：图安公司于2016年9月28日向不动产中心提交了登记资料的事实。
证据四：《不动产权证》。拟证明：2017年1月25日不动产中心颁发不动产权证总证。
证据五：《委托书》。拟证明：桂焱雄于2017年4月28日才向图安公司提交委托书委托图安公司办理其应缴税费。
经质证，图安公司对桂焱雄提供的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。2017年6月12日是办证时间，并非备案时间，桂焱雄对迟延办证也有责任。认为证据二的真实性有待核实，且不能达到证明目的，合同约定的是迟延履行责任，原合同约定的是履行不能的责任，不具有对等或者对应关系。桂焱雄对图安公司提供的证据一、证据二的真实性不发表意见，对其关联性、合法性不予认可，国家的政策调整和图安公司依法提交备案登记材料没有关系，不能证实图安公司未提交资料的合理性。对证据三的真实性无异议，但认为不能证明图安公司按照合同约定履行了合同义务。证据四非原件，对其真实性不发表意见，认为不能够证实图安公司按照合同约定履行了合同义务。对证据五的真实性无异议，不能证明图安公司按照合同约定履行了合同义务。图安公司在逾期办证情形下，要求桂焱雄配合出具委托书，且委托书的委托权限是办理缴税。图安公司在不动产登记中心提交的合同签字是图安公司伪造。
本院认为，图安公司对桂焱雄提供的证据一的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。桂焱雄对图安公司提供的证据三、五的真实性无异议，本院对该两份证据的真实性予以采信。图安公司认为桂焱雄提供的证据二的真实性有待核实，桂焱雄对图安公司提供的证据一、二、四的真实性不发表意见，但未提供相反证据予以反驳，本院经审查，依法确认上述证据的真实性。
二审经审理查明，一审判决认定的事实属实，二审依法予以确认。
经询问双方当事人并结合已查明的事实，本院将本案的争议焦点归纳为：图安公司是否应当向桂炎雄支付违约金及违约金的数额为多少？
本院认为，桂焱雄与图安公司签订的《十堰市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人每月按已付房价款的2%向买受人支付违约金”，依照合同约定，图安公司应在商品房交付之日2014年9月1日起18个月内，向产权登记机关提供资料，且资料必须齐全，图安公司对其在约定的期限内提交需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案承担举证责任。图安公司提供的证据《不动产登记申请表》仅证实其于2016年9月28日向不动产中心提交了登记资料，未能提供证据证明其提供的资料已齐全并备案，故本院以不动产中心于2017年1月25日为图安公司颁发不动产权总证的时间作为确认图安公司履行提供资料齐全并已备案的时间，此时图安公司履行了合同约定义务。图安公司未在2016年3月1日前履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。办理房屋权属登记机关变更并非图安公司免除违约责任的法定和约定事由，图安公司亦未能提供证据证明因桂焱雄自身原因导致违约，故图安公司以上述理由作为其上诉理由，本院不予支持。因图安公司无法定和约定义务为桂焱雄办理不动产分户产权证，桂焱雄以办理不动产权属证书之日作为图安公司承担违约责任的截止日期，显属不当，图安公司应承担自违约之日2016年3月1日至2017年1月25日止的违约金。
关于违约金的数额。双方虽约定图安公司违反合同约定应承担已付房价款2%的违约金，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定向图安公司释明后，图安公司提出违约金约定过高，请求予以调整。因图安公司已于2014年9月1日将房屋交付给桂焱雄，桂焱雄购买房屋所体现的物权占有、使用、收益等权能已经实现，桂焱雄仅对房屋法律上的处分如不能依照所有人的意志通过某种法律行为对物进行处置，如转让、在物上设定权利（抵押权）会因图安公司未按约定协助办理产权权属登记而受到阻碍。确定违约金是否过高，应以桂焱雄的实际损失为基础进行计算。相对权属未登记导致物权公示法律效果的未实现，约定图安公司承担已付房价款2%的违约金，显属过高。本院结合合同履行程度、违约造成的损失以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法将违约金予以调整至按照中国人民银行同期同类一年期贷款利率予以计算。
综上所述，桂焱雄的部分上诉请求成立，本院予以支持。桂炎雄关于图安公司为其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，因该不动产权属证书已办理，一审判决对该请求予以驳回，桂焱雄对此并未提出上诉，故对一审的此项认定，本院予以确认。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初2730号民事判决；
二、十堰市图安置业有限公司于本判决送达之日起十日内支付桂焱雄以已付房款1304858元为基数自2016年3月1日起按中国人民银行规定的同期同类一年期贷款利率计算至2017年1月25日止的违约金；
三、驳回桂焱雄的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由十堰市图安置业有限公司负担。二审案件受理费100元，由十堰市图安置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王广泉
审判员 王宇鹏
二〇一八年三月十五日
书记员 李大旭