浙江省桐乡市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0483民初4900号
原告(反诉被告)：沈郁红，女，1967年3月8日出生，汉族，住浙江省。
委托诉讼代理人：张征宇，浙江圣文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：干明荣，浙江圣文律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴云峰，男，1969年9月19日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：沈金丽，浙江浙博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞琦，浙江浙博律师事务所实习律师。
第三人：浙江濮院羊毛衫城发展股份有限公司。住所地：浙江省桐乡市濮院羊毛衫市场。统一社会信用代码91330000717612856U。
委托诉讼代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闻国良，浙江丛典律师事务所律师。
原告沈郁红诉被告吴云峰房屋租赁合同纠纷一案，原告于2016年6月30日诉至本院，本院于同日立案受理，依法由审判员ＸＸ芳适用简易程序审理。本案审理过程中，原告沈郁红申请追加浙江濮院羊毛衫城发展股份有限公司（以下简称“羊毛衫城公司”）为第三人，本院予以准许。被告吴云峰于2016年8月10日向本院提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理（为简化文书，以下均直接称“沈郁红”、“吴云峰”，不再使用本诉原告、本诉被告、反诉原告、反诉被告）。本案先后于2016年8月10日、9月23日两次公开开庭审理，沈郁红委托诉讼代理人张征宇，吴云峰委托诉讼代理人沈金丽、俞琦两次开庭均到庭参加诉讼；沈郁红委托诉讼代理人干明荣第一次开庭到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人张学锋第二次开庭到庭参加诉讼。各方当事人于2016年9月23日申请庭外和解40日，本院予以准许。本案现已审理终结。
沈郁红起诉称，沈郁红、吴云峰于2015年7月1日签订《营业用房租赁合同》，约定沈郁红向吴云峰租赁桐乡市濮院羊毛衫市场第一交易区826号营业用房用于经营，租赁期限自2015年7月1日至2016年6月30日，租金为338000元。水电、电话费押金5000元。合同签订后，沈郁红依约向吴云峰支付了租金338000元，并支付押金5000元。该营业用房系吴云峰向第三人羊毛衫城公司租赁而来，双方于2015年3月23日签订《营业用房租赁合同》，约定租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日，租金为29000元。2016年5月4日，羊毛衫城公司向各经营户发通知，称双燕路立面及棚顶改造，将于2016年5月8日开始施工，工期为68天，故导致沈郁红无法正常经营。沈郁红多次找吴云峰要求协商租赁期限延期或者赔偿，但吴云峰一直未予理会，甚至吴云峰已经将该营业用房租赁于他人。故沈郁红诉请：吴云峰赔偿沈郁红2个月的房租损失56333元、装修损失33333元、停业损失20000元，并返还押金5000元，合计114666元。
吴云峰答辩称，吴云峰已经将租赁房屋如约交给沈郁红使用，已经履行了合同义务，沈郁红的诉请没有事实和法律依据。
吴云峰反诉称，2015年7月1日，吴云峰和沈郁红签订了《营业用房租赁合同》，约定吴云峰将坐落于桐乡市濮院羊毛衫市场第一交易区826号营业用房出租给沈郁红，年租金为338000元，约定沈郁红如到期后需续租，应在租期届满前一个月向吴云峰提出申请，若不再续租，应在租期届满前三日，将租房腾空，办理退房手续。现合同约定的租期已经届满，但沈郁红却一直占用房屋没有腾退并办理相应手续。吴云峰多次催告无果，故诉请：1、沈郁红立即将房屋腾空并办理退房交接手续；2、沈郁红支付吴云峰房屋占有使用费，按每天5000元自2016年7月1日计算至2016年7月22日；3、沈郁红赔偿吴云峰损失88000元。
沈郁红答辩称，沈郁红在2016年7月9日已经搬离涉案房屋，在清理路障当天下午就搬离了，腾退手续因为吴云峰不配合，吴云峰要求沈郁红以45万元每年的租金标准继续租赁，且损失他不负责，所以沈郁红不再续租。
针对本诉和反诉，第三人表示沈郁红和吴云峰之间的租赁纠纷与第三人没有关系，第三人与二者之间并无纠纷。
沈郁红为证明自己的主张向本院提供了如下证据：
一、房屋租赁合同1份，证明沈郁红和吴云峰之间的租赁关系及双方权利义务。
二、吴云峰与第三人之间的租赁合同复印件1份，证明该房屋是吴云峰自第三人处租来，租期为2015年4月1日至2016年3月31日，及相关权利义务。
三、通知1份，证明2016年5月4日涉案房屋出租人通知各经营户包括沈郁红涉案房屋所在的双燕路立面及棚顶改造，自2016年5月8日开始施工至7月15日完工。
四、照片8张，证明2016年7月7日双燕路改造情况，涉案商铺门头及卷帘门全部拆光，无法正常经营。
五、照片3张，证明2016年8月10日涉案房屋已经被其他承租人承租使用，店面柱子也是统一的，说明当时改造的工程量大。
六、房屋租赁协议1份，证明沈郁红于2016年6月9日已经承租了另外的房屋。
七、营业用房租赁合同复印件1份，证明吴云峰在2016年7月17日已经将涉案房屋出租，吴云峰委托代理人在第一次开庭时做虚假陈述。
吴云峰质证对证据一、二无异议；对证据三、四的三性均有异议；认为证据五不能证明其待证事实；对证据六真实性不清楚，且与本案无关；证据七因系复印件，故对其真实性不认可，如果经法院核实原件一致，则予以认可。
第三人质证对证据一不清楚；对证据二无异议；对证据三真实性无异议，确实是第三人发出的通知，涉案房屋也在改造范围内，第三人也已经通知吴云峰；对证据四真实性无异议，照片中确实是现场，但是只是改造的某一阶段，并非整个改造过程都是封闭的，只有最后胶着路面才封道，整个改造期间还是可以阶段性经营的；对证据五与涉案房屋的关联性不能确定；对证据六、七不清楚。
吴云峰提供了如下证据：
一、吴云峰与第三人之间签订的租赁合同1份，证明吴云峰租赁给沈郁红的房屋是合法有效的。
二、通知1份，证明吴云峰通知沈郁红在2016年7月8日前搬离涉案房屋，否则每天赔偿5000元，若到7月15日还未搬离，则以45万元全额赔偿。
三、律师函1份、EMS面单1份，证明在2016年7月15日要求沈郁红在2016年7月20日腾退房屋并办理腾退手续。
四、短信内容1份，证明沈郁红的委托代理人向吴云峰的委托代理人发短信，确认沈郁红认为已腾退，因为发短信的时间是2016年7月21日，故吴云峰在2016年7月22日到现场接收房屋，所以要求沈郁红支付占有使用费至2016年7月22日。
沈郁红质证意见：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但是当时还处于封道阶段，进不去现场，第三人是在2016年7月8日晚上拆除的，沈郁红是在7月9日搬离的；对证据三、四真实性无异议。
第三人质证意见：对吴云峰提供的证据一无异议，对证据二、三、四不清楚。
第三人未提供任何证据。
本院认证意见：沈郁红提供的证据一、二、三、四、五、七及吴云峰提供的四组证据，经审核均符合证据的真实性要求，且与本案有关，对上述证据本院予以确认，对其待证事实本院将结合庭审各方陈述综合认定。沈郁红的证据六，因系其与案外人之间的租赁合同，无法确认其真实性，本案对该证据不予确认。
本院经审理认定，吴云峰与羊毛衫城公司先后签订《营业用房租赁合同》2份，约定吴云峰租赁羊毛衫城公司位于羊毛衫市场一区A826号房屋，租赁期限分别为2015年4月1日至2016年3月31日，2016年4月1日至2017年3月31日。
2015年7月1日，沈郁红与吴云峰签订《营业用房租赁合同》1份，约定沈郁红向吴云峰租赁位于羊毛衫市场一区826号房屋，租赁期限为2015年7月1日至2016年6月30日，租金为338000元。合同第二条约定：沈郁红承担租赁期间的水、电、电话等费用，沈郁红付给吴云峰水、电、电话费押金5000元。第四条约定：沈郁红如需对店面进行装修，就经吴云峰同意，费用由沈郁红自理，在租赁期限终止时，沈郁红不得拆除装修物，吴云峰对装修费用不予补偿。第六条约定：租赁期间，沈郁红自愿遵守政府有关部门对市场经营者的有关各项规定，守法经营，对市场的统一和规划改造，沈郁红必须无条件服从。第七条约定：沈郁红如需续租，应在租期满前一个月向吴云峰提出申请，在同等租金条件下，沈郁红享有优先续租权，若不再续租，应在租期届满前三日，将租房腾空，办理退房手续，如占房不搬，吴云峰可自行清理沈郁红在房内的一切物品，由此产生的损失吴云峰不予承担。
2016年5月4日，羊毛衫城公司通过在店铺门口张贴《通知》的方式告知各经营户包括沈郁红：因多方要求，决定同意改造双燕路立面及棚顶；改造方案已定，将于2016年5月8日开始施工，整个工期为时68天，定于2016年7月15日完工；施工期间双燕路将会采取阶段性封道、停电、停水等必要措施；施工中可能会损坏通信设施、线路等一系列其他辅助设施设备，对各经营单位（××）会带来不便。《通知》中提醒经营者：施工期间进出市场注意自身安全；安排好各自的经营；保管好各自的物资与设备；各自的招牌（匾），以及门头电子设备请在2016年5月8日前自行拆除保管，不拆除的作自行放弃处理；对安装在房顶、墙壁或天沟上的空调外机，影响施工的请自行拆除或移位；自觉做好市场改造配合工作。
2016年7月6日，吴云峰向沈郁红邮寄挂号信（编号：XA42457847433），通告：门市部已于2016年6月30日到期，限其于2016年7月8日之前搬出，如7月8日之后还没搬出，以每天5000元赔偿，1日起算至15日，如15日还没搬出，以全年45万总价赔偿。
2016年7月15日，吴云峰委托代理人沈金丽通过EMS向沈郁红邮寄《律师函》1份，要求其于2016年7月20日腾空涉案房屋并办理退房手续并支付占有使用费（自2016年7月1日至实际腾退之日）。
2016年7月17日，吴云峰与案外人刘应杰签订《营业用房租赁合同》，约定刘应杰向吴云峰租赁位于羊毛衫市场一区826号房屋，租赁期限为2016年7月17日至2017年6月10日。
2016年7月21日，沈郁红委托代理人张征宇通过手机短信回应沈金丽的律师函，称：吴云峰与沈郁红的租赁合同于2016年6月30日到期，吴云峰明确表示不再租与沈郁红，沈郁红已于2016年7月9日上午全部腾空搬离；因涉案房屋所在双燕路改造施工于2016年7月8日才解除封道，故7月9日第一时间搬离。
另认定，涉案房屋所在的双燕路是由羊毛衫城公司统一组织改造，计划施工时间为2016年5月8日至7月15日，实际施工时间自2016年5月8日，2016年7月5、6日开始浇筑道路，7月8日基本可以通行，施工内容包括双燕路顶棚、路面、沿街店面的门头改造、电路及管道的改造。
本院认为，本案争议焦点在于：一、吴云峰应否赔偿沈郁红房租损失、装修损失、停业损失及返还押金；二、沈郁红是否应支付吴云峰占有使用费并赔偿损失。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，沈郁红要求吴云峰赔偿房租损失、装修损失、停业损失的事实依据是涉案房屋所在的双燕路立面及棚顶改造，致其无法正常经营。根据本院认定的事实，双燕路改造是由羊毛衫城公司统一组织，依照羊毛衫城公司的通告可知，改造工期自2016年5月8日至2016年7月15日，在改造期间，会采取阶段性封道、停水、停电等措施，且结合沈郁红提供的现场照片可知，改造的范围包括店铺门头及立面和双燕路棚顶，整体改造范围较大，且棚顶的改造势必影响双燕路的通行安全，期间封道亦属必需，即使未封道期间施工也定会影响商铺的正常经营，故沈郁红以此为由要求吴云峰赔偿其房租损失有事实和法律依据。综合考虑涉案房屋所在双燕路的改造施工时间、内容及施工对商铺正常经营的影响，并结合双方租赁合同约定的租金标准，本院酌定，由吴云峰赔偿沈郁红房租损失46000元为宜。
关于沈郁红要求的装修损失，因沈郁红并无证据证明其在签订租赁合同后实际使用涉案房屋过程中对涉案房屋所作装修，故对其该主张本院难以支持。至于停业损失，因吴云峰和沈郁红的租赁合同中已经明确约定对市场的统一和规划改造，沈郁红必须无条件服从，且羊毛衫城公司就涉案房屋所在双燕路的改造问题已经提前通知沈郁红，故对于沈郁红该要求，本院不予支持。
关于沈郁红要求返还的押金5000元，虽然吴云峰称双方还有几十元的水电费未结清，但同意返还该5000元押金，故对此本院予以支持。
关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。吴云峰和沈郁红之间的租赁合同到期后，双方均确认不再续租，沈郁红理应按约及时腾退涉案房屋，但鉴于涉案房屋所在双燕路改造的事实，负责统一改造的第三人亦明确双燕路在2016年7月5、6日才开始道路浇筑，7月8日方可通行，且结合吴云峰于2016年7月4日发给沈郁红的通告可知，吴云峰也是要求沈郁红于2016年7月8日之前搬离，故对于沈郁红主张其2016年7月8日之前无法履行腾退义务的意见，本院予以采信。至于沈郁红具体的腾退时间，虽然沈郁红主张其于2016年7月9日第一时间搬离，但沈郁红并无证据证明其已经向吴云峰办理腾退房屋的交接手续或者通知吴云峰其已经搬离，故对其主张的7月9日腾退的时间，本院不予采纳。但结合吴云峰与案外人刘应杰签订租赁合同的事实可知，吴云峰在2016年7月17日即与案外人刘应杰就涉案房屋另行签订了房屋租赁合同，租赁期限自2016年7月17日至2017年6月10日，应认定沈郁红至迟在2016年7月17日已经腾退。据此，吴云峰要求沈郁红腾退房屋的反诉请求，已无实际可履行内容，故本院不予支持。综上，本院认为，对于吴云峰要求沈郁红支付的占有使用费，应自2016年7月9日计算至2016年7月16日为宜。
至于占有使用费的计算标准，吴云峰要求以每天5000元计算，并无依据，参考双方租赁合同约定的租金标准，本院认为，该占有使用费的计算应以926元每天（338000元÷365天）为准。即沈郁红应支付吴云峰占有使用费共计7408元（926×8天）。
关于吴云峰要求的其他损失88000元，吴云峰是以前后两年的租金差价为据而主张，但影响租金的因素有多种，吴云峰并无证据证明其所谓的租金损失与沈郁红逾期腾退之间存在因果关系，对其该主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第三百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、本诉被告吴云峰赔偿本诉原告沈郁红房租损失46000元；
二、本诉被告吴云峰返还本诉原告沈郁红押金5000元；
三、反诉被告沈郁红支付反诉原告吴云峰占有使用费7408元；
四、驳回本诉原告沈郁红其余诉讼请求；
五、驳回反诉原告吴云峰其余反诉请求。
上述一、二、三项均应于本判决生效之日起七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2593元,减半收取1296.50元，由本诉原告沈郁红负担719.50元，由本诉被告吴云峰负担577元；反诉案件受理费4260元，减半收取2130元，由反诉原告吴云峰负担2050元，由反诉被告沈郁红负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 ＸＸ芳
二〇一六年十月二十七日
书记员 周晓芬