吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第139号
上诉人（原审原告）：吴金凤，女，汉族，1972年2月14日出生，长春大学医院医生，住长春市南关区。
委托代理人：朱大勇，吉林朗业律师事务所律师。
委托代理人：赵丹，吉林朗业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春泰基房地产开发有限公司，住所地长春市南关区幸福街与乙二路交汇长春恒大御景综合楼102室。
法定代表人：史俊平，该公司董事长。
委托代理人：汤文士，吉林吉大律师事务所律师。
上诉人吴金凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人吴金凤及其委托代理人朱大勇、赵丹，被上诉人长春泰基房地产开发有限公司（以下简称泰基公司）的委托代理人汤文士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴金凤原审诉称：2012年5月23日，吴金凤与泰基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定吴金凤购买泰基公司开发建设的恒大御景（一期）第2幢2单元122号房屋一套，建筑面积为65.48平方米，总价款675016元。合同约定泰基公司应在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，向吴金凤交付房屋并应书面通知吴金凤办理交付手续。合同签订后，吴金凤按照合同约定履行了全部付款义务，但时至今日吴金凤仍未接到泰基公司的书面入户通知，泰基公司未依约定履行交房义务，且房屋至今仍存在没有《住宅质量保证书》、《住房使用说明书》、漏水严重、煤气尚未开通等诸多问题，严重违约。为此，吴金凤诉至法院，请求依法判令泰基公司自2013年12月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交付房屋租金损失（暂截止至2014年7月31日止泰基公司应付房屋租金损失人民币36000元，具体日租金损失数额以鉴定结论为准）；诉讼费用由泰基公司负担。
泰基公司原审辩称：吴金凤诉讼请求没有事实、法律依据，双方签订的商品房买卖合同以及补充协议，约定房屋交付日期是2013年11月30日。该日期双方均知晓，且补充协议约定商品房买卖协议与补充协议不一致的以补充协议为准，补充协议第九条第一款只约定泰基公司提前交付房屋时才有通知的义务，对于泰基公司按时交付房屋是否书面通知没有约定，事实上泰基公司是在合同约定日期，组织房主交付房屋，吴金凤作为买受人对此是明确知晓的，故泰基公司未向吴金凤发出书面交房通知，不构成违约，泰基公司交付的房屋符合双方合同约定的全部标准，具备建筑消防意见书等证书，因此吴金凤在起诉状中提及的泰基公司交付房屋不符合约定是没有依据的。吴金凤自2013年12月5日到起诉之日以业主身份要求泰基公司委托的物业单位对其房屋进行维修，维修项目共计7项，显然吴金凤已经占有使用房屋，根据法律规定对于房屋的转移占有视为房屋交付，因此吴金凤主张泰基公司违约，没有事实和法律依据。泰基公司按期交付房屋且房屋符合交付条件，吴金凤无法使用该房屋系吴金凤自身过错所致，应当承担损失扩大部分，且双方对于逾期交房有明确合同规定，泰基公司主张租金没法律依据。
原审法院审理认定的事实：2012年5月23日，吴金凤、泰基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吴金凤购买泰基公司开发的恒大御景(一期)第2幢2单元122号房屋一套，建筑面积为65.48平方米，总价款为675016元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”。该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自商品房买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意商品房已经符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用。”
另查明:泰基公司建设的上述房屋经建设单位、监理单位、勘察设计单位、施工单位验收合格。2014年1月15日，长春市公安消防支队出具长公消验字（2014）第0016号建设工程消防验收意见书，意见为泰基公司申报的长春恒大御景1#、2#、3#、5#楼综合评定工程消防验收合格。
原审法院认为：双方于2012年5月23日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。现吴金凤已按照合同约定交付了全部购房款，泰基公司亦应按照合同约定的期限和条件将房屋交付给吴金凤。按照合同约定，泰基公司应在2013年11月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。争议房屋虽已经验收合格，但该商品房取得消防验收时间为2014年1月15日，因此，诉争房屋在2014年1月15日前不具备合同约定的交付条件。故泰基公司应承担自2013年12月1日至2014年1月15日期间的逾期交房违约责任。本案吴金凤主张的自2013年12月1日起至实际交房之日止的逾期交付房屋租金损失，并非是因泰基公司逾期交房致吴金凤租赁他人房屋所产生的直接租金损失，该房屋对外出租的租金损失属可期待利益，并不必然存在。经法庭释明，吴金凤表示若租金损失不被保护，可变更诉讼请求为主张逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：长春泰基房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付吴金凤违约金3105.07元（计算依据为：2013年12月1日至2014年1月15日共计46天，违约金=46天*675016元*0.0001）。案件受理费700元，由长春泰基房地产开发有限公司负担。
宣判后，吴金凤不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.原审认定事实错误。原审在泰基公司一不具备约定及法定交付条件、二不履行通知义务、三未出示任何文书证明的情况下，仅凭“消防验收”便认定涉案房屋符合“交付条件”，且认定自动“交房”，属认定事实错误。2.适用法律错误。泰基公司未充分举证证明在2014年1月15日即已具备交房条件，更未依约、依法发出通知并出示证明文件，根据举证规则，应承担违约责任。3.原审以租金损失属可期待利益为由，无视我方鉴定申请，迳行按照合同约定的违约条款计算违约金数额，属认定事实错误及违反法律规定。综上，请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人泰基公司二审辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。
另查明：1.据涉案房屋的《建设工程竣工验收备案证》记载，案涉房屋的竣工时间为2014年4月16日。
2.2014年1月9日，吴金凤等购房人委托王晓波、李正平等六人对涉案房屋的质量及交房存在的问题与开发商进行商谈及处理赔偿问题。2014年1月16日，在受托人代表购房人与开发商谈判过程中，受托人代表认可曾接到过开发商交房的电话通知。
3.吴金凤于2015年5月18日接收房屋。
本院认为：1.《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”泰基公司虽然提供了《工程竣工验收报告》，但无落款日期，无法确定竣工验收时间，而在行政机关备案的《建设工程竣工验收备案证》证实，涉案房屋于2014年4月16日方才竣工，故应当认定涉案房屋竣工验收合格具备交付使用条件的时间为2014年4月16日，即具有公示效力的验收备案证记载的竣工时间。原审以2014年1月15日的消防验收时间确定涉案房屋具备交付使用条件不当，应予纠正。2.依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，泰基公司应于2013年11月30日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用，逾期则应承担违约责任。泰基公司虽曾于2014年1月份通知过吴金凤接收房屋，已履行通知义务，但因此时涉案房屋并未竣工验收合格，不具备交付使用条件，吴金凤有权拒绝接收。但涉案房屋在2014年4月16日经竣工验收合格具备交付使用条件后，吴金凤应接收房屋，故泰基公司承担逾期交房违约责任的时点应截止至其竣工验收合格的2014年4月16日，逾期交房违约金的金额为9247.72元（675016元×0.0001×137天）。吴金凤在2014年4月16日房屋具备交付使用条件后拒绝接收对造成的扩大部分损失应自行承担。3.《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任已约定违约金，双方应依约履行。吴金凤虽主张实际损失高于违约金，但并未明确要求予以调整，且房屋没有实际交付并出租，房屋出租的市场行为亦存在不确定性，故吴金凤主张租金损失本院不予支持。
综上，原判决对部分案件事实认定错误，适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1718号民事判决为：被上诉人长春泰基房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付上诉人吴金凤违约金9247.72元；
二、驳回上诉人吴金凤的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费534元由被上诉人长春泰基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 李 迪
代理审判员 张新华
二〇一五年七月二十日
书 记 员 周宏伟