福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霞民初字第1202号
原告霞浦县房地产管理所。住所地：霞浦县松城街道府前路***号。
法定代表人吴新书，所长。
委托代理人郭星，福建星龙律师事务所律师。
委托代理人林方玲。
被告徐应俭，男，1956年10月5日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人李文杰。
原告霞浦县房地产管理所诉被告徐应俭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霞浦县房地产管理所的委托代理人郭星、林方玲和被告徐应俭委托代理人李文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告霞浦县房地产管理所诉称，2013年12月，原告将坐落在霞浦县松城街道府前路220号一、二层商场向社会公开招标出租，被告竞得。2013年12月5日，原告与被告签订了《商场租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将坐落在霞浦县府前路220号一、二层商场出租给被告，租赁期限为五年，即从2013年12月16日起至2018年12月15日止。租金标准及支付方式：第一年租金为人民币222万元，第二年租金为人民币227万元，第三年租金为人民币232万元，第四年租金为人民币237万元，第五年租金为人民币242万元。租金采用先付租金后使用原则，本商场交付乙方（被告）使用之日起应缴纳20万元，7月16日前缴纳111万元。第二年起每年租金分二次缴纳，每次缴纳半年租金50%。租赁期间乙方擅自解除合同应当按照余期租金的25%向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约交付商场。根据合同约定至2014年1月16日前被告应当支付租金111万元，但被告至今仅交付租金10万元，保证金10万元，剩余租金101万元一直没有交付，2014年2月9日，被告向原告提出终止履行合同的报告，原告没有同意，多此催告被告交付租金，但被告一直拖而不付。请求被告偿还房屋租金570833元支付违约金2707291元。
被告徐应俭辩称，1、原、被的合同是无效合同。首先，原告提供的商场没有经过消防验收，无法投入使用，该合同是无效合同。合同对招标书中租金和相关义务均有更改，存在欺诈。2、商场至今未交付。合同约定的交付期限是2013年12月16日，但该商场在2014年农历正月16还在原承租人经营，被告也无法和原承租人接洽。该商场至今无法使用，原告应该返还保证金。3、被告已向原告发出解除合同通知，原告也多次口头通知被告解除合同，根据合同法的规定，被告已经尽到了通知义务，如果原告有异议，应当请求法院起诉或者仲裁机构予以确认。4、原告要求支付违约金过高，不符合法律规定。原告主张的违约金的金额是租金的4.7倍，应该予以调整。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年11月16日，被告徐应俭在原告霞浦县房地产管理所关于霞浦县松城街道府前路220号房屋租赁招标中中标。2013年12月5日，双方签订《商场租赁合同》。合同主要内容是：甲方（原告）将霞浦县府前路220号一、二层商场出租给被告，租期五年，从2013年12月16日起至2018年12月15日止。租金标准，第一年租金为222万元，第二年租金为227万元，第三年租金为232万元，第四年租金为237万元，第五年租金为242万元。支付方式，租金采用先付租金后使用原则，商场交付乙方（被告）使用之日缴纳20万元，2014年1月16日付91万元，7月16日前缴纳111万元。第二年起每年租金分二次缴纳，每次缴纳半年租金50%。租赁期间乙方擅自解除合同应当按照余期租金的25%向甲方支付违约金。中标前的2013年11月15日，被告交招投标押金10万元。2013年12月18日，被告交付租金10万元。合同签订后，原告交付租赁物。2014年2月9日，被告向原告提出报告，因商场无商户入驻，造成巨额亏损，无法经营，请求终止合同履行。原告未予答复。2014年3月6日，原告向被告发出通知，要求被告缴纳第一期租金。2014年4月23日，原告向本院提起诉讼。审理中，双方均同意解除《商场租赁合同》，原告�张的合同解除时间为起诉日（2014年4月23日）。
以上事实，原告提供房屋所有权证、招标文件、商场租赁合同、押金租金收取票据、租金催收通知、请求终止履行合同的报告予以证明。上述证据来源合法，形式要件完整，与原告主张的事实相关联，本院予以采信。
本院认为，《商场租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。由于被告原因，该合同未能履行，被告应承担相应的违约责任。被告虽然向原告提出解除合同的报告，但该报告形式及理由均不符合法律规定，不能视为解除合同的通知。鉴于双方均同意解除《商场租赁合同》，本院予以确认，合同解除时间可按原告确认的时间确定为2014年4月23日，合同解除前的租金被告应予支付，被告已付租金和押金，应抵作租金。因此，原告主张由被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持，但租金数额570833元计算有误，应予调整。从2013年12月16日起算，按第一年租金220万元／365天=6027.39元／天，至2014年4月23日，为4个月7天=127天，即6027.39＊127元=765479元-已付押金和租金200000元=565479元。本案中，由于被告违约造成的损失，主要是逾期支付租金的利息损失。综合考虑本案被告的经营状况、已提出解除合同的意思表示、违约损害赔偿的可预见规则，原告主张的违约金数额过高，应予调整，可以被告未付租金565479元为本金，从被告应付租金次日即2014年1月17日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。被告认为，本案合同无效并已解除、租赁物未交付的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告徐应俭应于本判决生效之日起十五日内给付原告霞浦县房地产管理所租金565479元，并支付从2014年1月17日起至本判决履行时止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息。
二、驳回原告霞浦县房地产管理所的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费33025元，由原告霞浦县房地产管理所负担23525元，被告徐应俭负担9500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 陈国星
审 判 员 黄 鹰
人民陪审员 汤淑敏
二〇一四年七月十一日
书 记 员 梁美铜
附注：
一、主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、执行申请提示
本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。