广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7411号原告：李丽珍，女，1965年10月3日出生，汉族，住广东省中山市南区，委托诉讼代理人：李子文，其儿子。原告：李子文，男，1988年8月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路61号汇智大厦2座3层6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库，执行董事。委托诉讼代理人：傅煜，该司员工。委托诉讼代理人：陈奕纯，该司员工。第三人：肖云球，男，1962年4月15日出生，汉族，住浙江省平阳县，原告李丽珍、李子文与被告中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）、第三人肖云球居间合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽珍、李子文，被告家家顺公司委托诉讼代理人傅煜到庭参加诉讼，第三人肖云球经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丽珍、李子文向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还托管的购房定金2万元。事实和理由：肖云球未按中山市二手房买卖及居间服务合同的约定履行义务，中山市第一人民法院作出（2016）粤2071民初9134号民事判决书判决，解除上述合同中的房屋买卖合同，肖云球退还购房定金2万元并支付违约金15.4万元。由于原告向肖云球支付的购房定金2万元一直托管在被告处，经原告多次与被告协商，要求被告退还托管购房定金2万元，但被告称该2万元购房定金已作为上述合同中违约方（肖云球）支付给被告的佣金。原告认为：1.基于合同约定，原告向肖云球支付购房定金（居间托管在家家顺公司），后因该房屋买卖合同判令解除，该笔购房款定金应按法院判决依法返还买方。作为资金托管方（即本案被告市家家顺公司）无权扣留、收取该笔应当归还买方的购房定金。2.购房定金托管在被告公司，被告只有保管购房定金义务，在无买卖双方授意的情况下，无处分该购房定金的权利。3.若将原告交付的托管购房定金作为肖云球支付的居间服务佣金，显失公平。被告故意混淆买卖合同和居间服务合同义务的先后顺序问题，导致原告作为合同的守约方却成为实际受损方，违背公平正义原则。4.涉案合同中的居间服务合同依然有效，被告应当根据该合同向肖云球要求支付全额佣金。被告家家顺公司辩称，2016年2月16日原告与肖云球在家家顺公司的居间服务下签订中山市二手房买卖及居间服务合同。原告向肖云球支付了2万元定金并按照资金托管协议之约定监管在家家顺公司。2016年2月26日原告按照约定前往交通银行申请按揭贷款，但由于肖云球未按约定前来没有成功办理。后经家家顺公司及原告多次催告，肖云球均称身体不适不能前去办手续，后联系不上。直到2016年6月原告得知肖云球已经将涉案房屋出售给其他人，遂诉至法院。后来原告依据（2016）粤2071民初9134号民事判决书向家家顺公司提出退还定金2万元，因判决书中未约定由家家顺公司退还定金，遂引发诉讼。鉴于以上事实，家家顺公司认为：第一，家家顺公司并非本案适格被告，诉讼地位应为第三人，也无需承担本案诉讼费。家家顺公司已促成原告与肖云球签订合同并一直积极督促合同履行，在原告与肖云球发生争议之后又积极协调并及时发送催告函，已充分履行居间义务。即使出现阻碍交易的情形，也并非家家顺公司原因导致，况且从情理上来说家家顺公司身为居间方，也是希望交易能够顺利进行的，但是却对合同履行起不到决定性作用。因此，原告诉求对家家顺公司而言并无实际意义，要求家家顺公司承担诉讼费没有事实和法律依据。第二，关于监管款项的退还问题，根据合同约定，买方在签订合同当日向居间方支付23100元作为佣金，时至今日，原告也未支付佣金，根据资金托管协议约定：放款时，买卖双方如有佣金等相关费用未付清的，居间方有权从托管款项中扣除相应金额，再将余款放予买方或卖方。因此，肖云球监管在家家顺的定金2万元，已根据资金托管协议约定扣除转为佣金。第三人肖云球未提交书面意见，亦未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月16日，李丽珍、李子文（买方）、肖云球（卖方）以及家家顺公司（居间方）三方签订中山市二手房买卖及居间服务合同，主要约定：李丽珍、李子文向肖云球购买位于中山市××××号××××城××期××幢××房的房地产，家家顺公司提供居间服务，房屋总价款77万元，交易定金10万元，签订合同时李丽珍、李子文向肖云球支付定金2万元，签订合同后30日内再支付8万元，买卖双方一致同意将定金交由家家顺公司监管，卖方应于2016年2月26日前协助买方办理银行按揭贷款审批手续，否则视为违约；合同第十一条居间服务约定：鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买方应在签订本合同当日向居间方支付23100元作为佣金；合同第十二条违约责任中约定：因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金。同日，李丽珍、李子文，肖云球及家家顺公司三方又签订资金托管协议一份，约定：买卖双方同意将定金20000元，其中包括交房保证金5000元交由居间方免息托管；买卖双方同意卖方给居间方指定担保公司办理完赎楼公证委托，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户；买卖双方提供银行账号予居间方放款，居间方按约定将相关托管款项存入以下账户，即视为卖/买方已经收取。签订上述两份合同当日，李丽珍、李子文支付定金20000元交家家顺公司托管，但肖云球并未按约定协助李丽珍、李子文办理按揭贷款手续，各方多次协商无果，2016年5月9日，李丽珍、李子文将肖云球起诉至中山市第一人民法院，诉讼中，李丽珍、李子文申请追加家家顺公司为第三人参加诉讼。2016年10月11日，中山市第一人民法院依法作出（2016）粤2071民初9134号判决：一、解除原告李丽珍、李子文，被告肖云球及第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司于2016年2月16日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同中原告李丽珍、李子文与被告肖云球之间的房屋买卖合同；二、被告肖云球于本判决生效之日起七日内向原告李丽珍、李子文支付违约金15.4万元；三、被告肖云球于本判决生效之日起七日内向原告李丽珍、李子文退还定金2万元。该案已发生法律效力，李丽珍、李子文并已向中山市第一人民法院申请强制执行［执行案号（2016）粤2071执行15592号］，截止本案判决之日，该案处于执行阶段，暂无果。因李丽珍、李子文多次向家家顺公司追讨托管的款项无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，家家顺公司向客户推出的关于二手房交易风险的宣传页中风险7关于房款交付风险，内容为：为保证交易顺利进行，家家顺建议您选择“资金监管”来保障欠款安全，具体方法是将定金存入由家家顺监管的银行账户中，将首期款存入由买卖双方共同监管的银行账户中，交易中资金处于冻结状态，谁都不能单方面动用该款项，若达到预先约定的放款条件，钱款由上述账户划转给卖方；若无法完成交易并解除合同，则由该账户直接退给买方。又查，2016年11月23日，家家顺公司向肖云球发送告知函，告知肖云球，由于其违约，根据《二手房买卖及居间服务合同》之约定，其应当向居间方家家顺公司支付23100元佣金，并将李丽珍、李子文向肖云球支付的20000元托管在家家顺公司的定金扣除，要求肖云球补足剩余3100元。本院认为，本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点为：家家顺公司是否应当将2万元定金归还李丽珍、李子文。对此，本院分析如下：本院2016年10月11日作出（2016）月2071民初9134号判决其中第三项为“被告肖云球于本判决生效之日起七日内向原告李丽珍、李子文退还定金2万元”，该2万元定金是根据三方当事人签订的资金托管协议的约定托管在家家顺公司。家家顺公司辩称，根据中山市二手房买卖及居间服务合同约定买方应当在合同签订之日向居间方支付23100元佣金，以及资金托管协议“买卖双方如有佣金等相关费用未付清，居间方有权从托管款项中扣除相应金额后，再将余款放予卖方或买方”的约定，由于李丽珍、李子文签订合同时未支付佣金，故家家顺公司在托管的款项中予以扣除。关于家家顺公司的辩解，根据资金托管协议约定，家家顺公司可以扣除佣金等相关费用的前提是放款时，同时又约定定金的放款条件为卖方给居间方指定担保公司办理完赎楼公证委托，经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态，故本案托管的定金尚未达到放款条件，家家顺公司无权直接在托管的定金中扣除佣金。家家顺公司的二手房交易风险宣传页中介绍了由家家顺公司监管资金的具体程序，家家顺公司辩称该宣传页是宣导材料，只具有通知义务，与本案无实际关联，但是在资金托管协议第二条重点提示了“买卖双方已明确知晓未选择资金托（监）管将面临的风险，仍选择放弃办理协议第一条约定款项外的资金托（监）管服务，并自愿承担由此产生的风险及损失”，此处的风险正是宣传页上的风险介绍，而买卖双方选择了资金托管协议第一条的资金托管服务，所以应该按照宣传页上关于家家顺公司资金监管的程序进行，现在由于卖方肖云球违约，导致无法完成交易并解除合同，李丽珍、李子文存入家家顺公司监管的银行账户中的2万元定金应当按照约定由该账户直接退给买方。李丽珍、李子文要求家家顺公司退还监管的购房定金2万元，理据充分，本院予以支持，家家顺公司的上述辩解理据不足，本院不予采纳。至于家家顺公司向李丽珍、李子文主张的佣金，不在李丽珍、李子文本案诉求范围内，本院不予处理，当事人可以依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》，另行主张权利。综上所述，李丽珍、李子文的诉讼请求，理据充分的，本院予以支持；家家顺公司的辩解，理据不充分的，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市家家顺房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李丽珍、李子文返还托管定金20000元［即本院（2016）粤2071民初9134号民事判决第三判项肖云球应当返还给李丽珍、李子文的20000元定金］。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元（原告李丽珍、李子文已预交），由被告中山市家家顺房地产经纪有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告李丽珍、李子文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇一七年七月三日书记员  余海玲何坚麟