江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0902民初1952号
原告：中国建设银行股份有限公司宜春市分行，住所地：宜春市袁州区袁山中路327号。组织机构代码：49200065-5。
负责人：黄秋明，该行行长。
委托诉讼代理人：杨芝慧，女，建行宜春分行信用卡业务员客户经理。
委托诉讼代理人：黄娜，女，1986年11月28日出生，汉族，袁州区人，该行员工，住江西省宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。
被告：袁文军，男，1984年10月5日，宜春市袁州区人，住宜春市。
被告：李娇，女，1992年8月17日，宜春市袁州区人，住宜春市。
原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行（以下简称原告）为与被告袁文军、李娇金融借款合同纠纷一案，于2016年5月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员朱军宜担任审判长，代理审判员陈鹭鸶、易亮参加的合议庭。于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娜到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告袁文军、李娇贷款立即到期，提前偿还原告贷款本金265350.96元，利息4129.75元（该利息仅为计算至2016年4月25日止利息，其后利息应依法判决至实际偿还日止），共计269480.71元；2.请求依法判令原告对被告抵押担保的位于宜春市××大道××号XX室的商品房折价或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿权；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，被告袁文军、李娇向原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行申请个人住房贷款，用于购买江西港洪实业有限公司开发的位于宜春市××大道××号XX室商品房。并与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，被告袁文军、李娇向原告借款283000元，借款期限为240个月，即2013年9月2日至2033年9月2日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平浮动0%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，被告采取等额本息还款法按月还款，还款日为每月2日。被告袁文军、李娇以购买的该商品房作抵押担保，并在房管部门办理了抵押登记（他项权证号：宜房他证宜春字第××号），该抵押依法进行了登记，权利人具有优先受偿权。
合同签订后，原告于2013年9月2日向被告发放贷款283000元，履行了合同约定义务。但被告多次拖欠，原告多次催收无果，根据合同第十六条约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等为违约；第十七条约定：出现贷款合同第十六条约定的任一情形为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用等，原告于2016年4月22日向被告送达宣布贷款立即到期通知书，限被告在宣布贷款立即到期后5日内偿还全部贷款及利息。被告无诚信可言，至2016年4月25日止拖欠原告贷款本金265350.96元、利息4129.75元，共计269480.71元，严重侵害原告的合法权益，故此，原告诉至法院。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，且相互印证，形成完整的证据链，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年6月5日，被告袁文军为购买江西港洪实业有限公司开发的商品住房向原告借款，当日原告作为贷款人、被告袁文军作为借款人、江西港洪实业有限公司作为保证人及被告袁文军、李娇作为抵押人签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款283000元用于向江西港洪实业有限公司购置坐落在XX大道××室的商品房，被告应支付的首付款为122000元；借款期限为240个月，从2013年9月2日至2033年9月1日；贷款利率为基准利率，利率调整日为每年的1月1日调整；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告授权原告将借款款项一次性划入江西港洪实业有限公司的账户；还款方式为委托扣款和等额本息还款法，指定委托扣款账户为袁文军6227XXXXXX888的账户；还款日为每月2日，首次委托扣款日为2013年10月2日，每月还款金额2118.31元；担保方式为抵押加阶段性保证，江西港洪实业有限公司提供阶段性保证；抵押物为被告向江西港洪实业有限公司所购买的商品房，被告未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，在此违约情形下，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告李娇作为被告袁文军的配偶作为该房产的共有人在该合同的抵押人处签字，并向原告出具了一份有处分权人承诺书，承诺“本人及财产共有人同意共同承担还款责任，并将所购住房（商业用房）作为贷款抵押物，严格执行与贵行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中的各项条款，并负责履行合同的义务，直到全部贷款本息和相关费用还清为止。同时本人及财产共有人声明如下：……如违约累计拖欠六期（包括计划还款当月）未足额偿还贷款本息和相关费用，由贵行处置抵押物，本人无条件放弃抗辩权……”。2013年9月2日，原告依约将283000元借款发放至江西港洪实业有限公司的账户。2014年2月28日，原告与被告到宜春市房地产管理局办理了抵押登记。但被告2016年1月以后就未再向原告还款，为此原告2016年4月22日向被告发送《宣布贷款到期通知书》，向被告宣布《个人住房（商业用房）借款合同》项下贷款本金、利息、罚息立即到期，限被告5日内向原告归还贷款本息，否则将依据司法程序追偿。被告未在限定期限内向原告履行还款义务，故原告诉至本院。截止至2016年12月29日，被告尚欠原告借款本金265350.96元，利息12681.75元，本金罚息323.97元，利息罚息451.1元，合计278807.78元。
本院认为：原告与被告袁文军、李娇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告袁文军、李娇的借款合同法律关系、抵押担保法律关系成立。原告按合同约定将283000元借款提供给了被告袁文军、李娇，并约定了借款期限、利率、还款方式、罚息等事项，被告袁文军、李娇已经出现多期未按合同约定按时足额向原告偿还借款本息，原告有权依合同约定向其宣布贷款提前到期，要求立即清偿借款本息。原告向被告袁文军、李娇宣布贷款提前到期后，被告袁文军、李娇仍未向原告偿还相应款项，应承担继续履行的义务，故对原告要求被告袁文军、李娇偿还商品房按揭贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。现被告袁文军、李娇未向原告履行到期债务以及被宣布提前到期的债务，依据合同约定原告有权行使抵押权利，对处分抵押财产所得价款享有优先受偿的权利，故对原告要求对抵押物的所得价款有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、二百零五条、二百零六条、二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告袁文军、李娇于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行贷款本金265350.96元，利息4129.75元（该利息仅计算至2016年4月25日，之后按双方合同约定计算至付清款项之日止），合计269480.71元；
二、原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行对被告袁文军、李娇所提供的抵押物（位于宜春市XX大道XX室的房产）的折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5342元，由被告袁文军、李娇负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至开户行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处，账号：02×××48，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 朱 军 宜
代理审判员 陈 鹭 鸶
代理审判员 易 亮
二〇一七年四月十八日
代书 记员 郭蓝非子