云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2017）2301民初1256号原告：杨永榆，女，1973年10月10日生，白族，住楚雄市。委托诉讼代理人：ＸＸ，云南滇中律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：楚雄市团结路155号北浦伟业广场4幢5楼，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，职务：总经理。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师，（特别授权）。原告杨永榆与被告百川伟业置业有限公司（以下简称百川伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ、被告的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永榆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金67640元（600元＋612803×0.02%×547天），自2017年4月1日起至实际竣工验收合格之日止的逾期交房违约金继续按购房款612803元的日0.02%计算；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年10月12日，原告和被告签订商品房购销合同，合同约定，被告将其开发的北浦伟业广场小区5幢8层801号住房出售给原告，约定套内建筑面积为106.87平方米，房屋总价612803元，合同还约定被告应于2015年8月29日将验收合格的房屋交付给原告，如不能按照约定交房，则每逾期一天按20元每天计算违约金，超出一月的每逾期一天按总房款的0.02%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定通过银行贷款方式付清了全部购房款。由于被告至今无法按照合同约定将建设部门组织验收合格后的房屋交付原告，至2017年3月31日，被告实际逾期交房577天，被告应支付违约金67640元，自2017年4月1日起至竣工验收合格之日止继续按购房款612803元的日0.02%计算违约金至实际交房之日止。被告百川伟业公司辩称，被告确实存在逾期交房的事实，但不是被告主观上怠于履行合同、拒绝履行合同的结果，不应该承担违约责任。逾期交房存在以下可以免除被告违约责任的事实：1、在施工过程中，遇到了不可抗力因素，导致工期延长；2、在施工过程中，受到市政工程进度的影响；3、受国家房地产政策的调控影响；4、本案中存在我国《合同法》规定的情势变更的情形。《合同法》规定的违约金，调整的是合同相对方怠于履行义务后产生的惩罚性措施，但是在本案中，被告在存在诸多不可抗拒的因素下还积极想办法推进整个项目，并没有怠于履行义务，被告逾期交房并不是为了损害原告的利益来满足被告的利益，因此，被告不应当承担违约金。请求法庭考虑被告的实际情况，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对以下事实存在争议：原告提出，被告未按照合同约定将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付原告，应承担违约责任，被告则认为，其公司确实存在逾期交房的事实，但逾期交房存在可以免除被告违约责任的事实，即工程施工过程中，遇到不可抗力、政府政策变化、政府市政工程建设的因素影响施工，不应承担违约责任。针对双方有争议的事实，原告杨永榆向本院提交证据1、《商品房购销合同》1份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系的事实；2、购房款发票，欲证明原告已按合同约定付清购房款的事实。经质证，被告百川伟业公司对原告所提交证据的真实性无异议，但认为商品房购销合同的补充协议中已约定了被告可以免责的情形。被告百川伟业公司向本院提交证据1、2014年至2015年降雨资料1份，欲证明2014年至2015年比往年降雨量多，并影响了施工的进度和工期，签订合同时双方对降雨量不可预见；证据2、客户受电工程竣工检验意见书，欲证明受政府水电施工的影响，延误了工期，2015年12月11日，被告才接受了有关部门的客户受电工程竣工验收；证据3、北浦伟业广场项目交房公告，欲证明被告于2016年1月10日在售楼部和相关楼房醒目地方粘贴了交房公告，原告到被告处办理了相关接房手续；证据4、楚雄鹿城供电局强电施工情况说明、供电局楚电市场【2013】第83号批复、高压供电答复单、受电工程检查意见书、受电工程竣工检验意见书及相关附件、情况说明2份及投产申请，欲证明受楚雄市市政电力基础施工影响，本项目所需电力线路于2015年12月底才可以架设并投入使用，交房要等电力施工完成后才可以进行的事实；证据5、国有土地使用证、规划许可证、预售许可证、施工许可证，欲证明整个项目是取得合法手续后进行开发的事实；证据6、施工图设计文件审查合格书、建筑工程竣工验收报告、建筑工程质量检查报告、建筑工程质量评估报告、建筑工程竣工报告、建设工程档案初验意见表、建设工程规划验收单、环保行政许可决定书、消防验收意见书、房屋质量保修书、建筑工程抗震设防专项审查批准书、工程竣工验收证明书、建设工程竣工规划核实备案证，欲证明整个项目已经于2016年9月1日全部完成竣工验收。经质证，原告杨永榆对被告百川伟业公司提交的证据不予采信，认为证据与本案无关，不能证实被告在施工过程存在可以免除逾期交房违约责任的事实。经审查，本院认为，原告杨永榆向本院提交的证据证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系及原告已按合同约定支付购房款的事实，本院予以采信。被告百川伟业公司提交的证据1不能证明降雨量能够影响被告施工的进度和工期，本院不予采信；证据2、4、6能够证实被告楚雄北浦伟业广场项目在建设过程中受到10KV小河口Ⅰ、Ⅱ号回线建设影响的情况及项目整体于2016年9月1日竣工验收的事实，本院予以采信；证据3证实被告于2016年1月10日在售楼部和相关楼房醒目地方粘贴交房公告的事实，本院予以采信；证据5证实被告开发的项目取得合法手续的事实，本院予以采信。为查明案件事实，本院调取楚雄州中级人民法院（2017）云23民终4号民事判决书，经质证，原、被告双方无异议，证实同为楚雄北浦伟业广场项目的业主诉被告商品房销售合同纠纷案件的判处情况。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告百川伟业公司于2013年2月1日、2013年6月27日取得《国有土地使用证》，2013年3月13日取得《建设用地规划许可证》，2013年7月26日取得《建设工程规划许可证》，2013年8月27日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日、2013年11月13日取得《商品房预售许可证明》。2013年10月12日，原告杨永榆与被告百川伟业公司签订《商品房购销合同》，约定：原告杨永榆向被告百川伟业公司购买“北浦伟业广场”小区5幢8层801号住房，按平方计价，总价款612803元；被告应于2015年8月29日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付原告；被告如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告按原告已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告于2013年10月24日向被告支付房款184803元，2016年1月20日支付房款428000元。2016年1月31日，被告将房屋交付原告。另查明，2013年，百川伟业公司向楚雄市供电有限公司申请“北浦伟业广场”项目的永久供电线路，2013年10月16日，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，内容为：北浦伟业广场项目所在地距离上级电源110KV变电站均较远，因市政配套电缆沟修建滞后，相应的配电网规划项目无法按期建成，且规划拟建的110KV花果山变电站由于文鼎路东段、东南新城4号路未修建而不具备外部建设条件，目前老城区鹿城东路至威楚大道片区供电电源点不足，难以满足在建报装容量较大项目的永久性用电需求。根据配电网实际情况，决定采用过渡供电方案和终期供电方案相衔接的方式，满足北浦伟业广场报装用电需求，具体为：（一）同意百川伟业公司北浦伟业广场项目采用10KV电压等级供电。（二）过渡供电方案：1、目前楚雄市住建部门正在组织修建雄宝路阳光大道交叉路口至小姑英段配套电缆沟，为提高该片区供电能力，计划2014年从110KV东郊变电站10KV楚风苑I、II号回线T接建设10KV小河口I、II号回线，预计2014年12月建成投入运行，因供电容量有限，只能初步缓解该区域供电能力不足问题。2、同意北浦伟业广场项目从10KV小河口I、II号（豪胜酒店旁环网柜）T接两回10KV线路供电，该两回10KV线路分别接入北浦伟业广场10KV配电室I、II段母线。3、根据过渡供电方案供电能力，期间北浦伟业广场每回线路用电负荷原则不得超过2500KW，超出部分云南电网公司楚雄公司供电局有权采取限电措施，以确保配电网安全运行及其他客户的用电需求。（三）终期供电方案。待楚雄市文鼎路东段、东南新城4号路及配套电缆沟修建完成，110KV花果山变电站建成投运后，北浦伟业广场相关负荷接入110KV花果山变电站供电，方可满足申请报装容量用电需求。但10KV小河口I、II号回线输电线路于2015年6月15日才开工建设，于2015年11月25日正式投运，于2015年12月11日竣工验收合格。百川伟业公司提交的《工程竣工验收证明书》上载明北浦伟业广场项目于2016年9月1日竣工并经验收合格。本院认为，根据双方争议的事实，本案争议的焦点是：百川伟业公司应否承担逾期交房的违约责任；百川伟业公司应承担的逾期交房违约金应如何计算。针对第一个争议焦点，根据杨永榆与百川伟业公司签订的《商品房购销合同》约定，百川伟业公司于2015年8月29日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交给杨永榆，但百川伟业公司实际于2016年1月31日才将房屋交给杨永榆，百川伟业公司存在逾期交房的事实，对此事实，双方当事人均无异议，双方仅对逾期交房的责任如何承担存在争议，百川伟业公司认为在本案中存在不可抗力及情势变更的情形，不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力可以是自然原因（如台风、地震、水灾、旱灾等自然灾害）酿成的，也可以是人为的、社会因素（如战争、政府禁令、罢工等）引起的”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。百川伟业公司提出的免责事由均不符合法律规定的不可抗力及情势变更的情形，百川伟业公司的此项主张不能成立。本案中，百川伟业公司和杨永榆签订的《补充协议》第九条第4款约定：“若出现以下情形之一导致甲方逾期交房的，甲方不承担逾期交房违约责任：（1）因不可抗力导致意外事件；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的。”百川伟业公司于2013年向楚雄市供电有限公司申请北浦伟业广场项目的供电线路后，云南电网公司楚雄供电局向楚雄市供电有限公司作出《楚雄供电局关于北浦伟业广场项目外部供电方案的批复》，该批复根据电力市政基础设施的实际情况给出了终期供电解决方案和过渡供电方案。本院认为，因终期供电方案相应的配电网规划项目无法如期完成，导致北浦伟业广场项目暂时采取过渡供电方案供电，而过渡供电方案的供用电线路10KV小河口I、II号回线于2015年12月11日经建设竣工验收，该情形属于双方签订的《补充协议》第九条第4款约定的情形，本案存在北浦伟业广场项目的建设受到终期供电方案相应的配网规划项目无法如期完成的影响和10KV小河口I、II号回线建设影响的情形，综上，根据双方合同约定并结合在案证据，对于北浦伟业广场项目建设受到以上影响的时间不应计算逾期交房违约金。针对第二个争议焦点，本院认为，百川伟业公司与杨永榆签订《商品房购销合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，对双方均有拘束力，合同合法有效。合同对百川伟业公司如未按约定的时间交房的违约责任做了约定，该约定并不违反法律规定，根据争议焦点一的论述，在扣除《补充协议》第九条第4款中约定的因政府进行市政工程建设影响项目建设的逾期期间后，百川伟业公司应按照合同约定向杨永榆支付违约金。因10KV小河口I、II号回线于2015年12月11日竣工验收，自2015年12月12日起，影响北浦伟业广场项目建设的情形消除。故本案应自2015年12月12日开始计算逾期交房违约金。由于杨永榆于2016年1月31日已经接房，已于2016年1月31日实际使用并控制房屋，故逾期交房违约金本院依法计算至杨永榆接房前一日止。百川伟业公司应支付杨永榆的逾期交房违约金具体为：2015年12月12日至2016年1月10日共计600元（30天×20元/天）；2016年1月11日至2016年1月31日共计2574元（612803元×21天×0.02%），合计3174元。综上所述，对原告要求被告百川伟业公司支付违约金的诉请，不违反法律规定，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告楚雄百川伟业置业有限公司于本判决生效后15日内支付原告杨永榆逾期交房违约金3174元；二、驳回原告杨永榆的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，由原告负担711元（已付），由被告楚雄百川伟业置业有限公司承担35元（未交），于本判决生效后15日内交纳（款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨文君二〇一七年十月二十五日书记员  黄文绮