广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1426民初175号
原告：余兰珍，女，1970年7月16日出生，汉族，现住广东省平远县。
委托诉讼代理人：李彦彬，广东粤梅律师事务所律师。
被告：平远平城投资实业有限公司。住所：广东省平远县大柘镇平远大道北。统一社会信用代码：9144142667138579X3。
法定代表人：黄天城，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林文胜，该公司员工。
原告余兰珍与被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日第一次公开开庭审理，原告余兰珍及其委托诉讼代理人李彦彬、被告平城公司的委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。于2018年4月2日第二次公开开庭审理，原告余兰珍的委托诉讼代理人李彦彬、被告平城公司的委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余兰珍向本院提出诉讼请求：1.被告立即将办理权属登记所需要被告提供的全部资料报产权登记机关备案；2.被告承担迟延交房的违约责任，立即向原告支付违约金130075.31元（日违约金按房屋总价款的0.03%自2014年10月1日起算，暂计至2017年12月31日，共计1188天，2018年1月1日后的违约金另行计算，直至房屋符合合同约定的交付条件为止）；3.被告承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，立即向原告支付违约金60439.03元（日违约金按房屋总价款的0.02%自2015年9月25日起算，暂计至2017年12月31日，共计828天，2018年1月1日后的违约金另行计算，直至被告将办理房屋权属登记所需要被告提供的全部资料报产权登记机关备案之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告作为买受人于2014年1月20日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》（平城售合字[2014]1107）。该合同约定被告将平城花园商业B区第A2幢第4层02号房转让给原告，该房屋建筑面积为111.17平方米，每平方米人民币3283元，房屋总价款为364971元。2014年1月20日签订合同当天，原告就支付被告购房款（首付款）174971元，并缴交房屋配套费和办证费用，余款190000元由中国农业银行股份有限公司平远县支行于2014年4月29日放款支付。至此，原告向被告付清全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2014年9月30日前，将依据国家和地方人民政府的有关规定验收合格的商品房交付给买受人使用。否则，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时，《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，根据《商品房买卖合同》附件四第4条的约定，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。时至今日，涉案房产并未经相关政府部门验收合格备案，且未办理涉案房屋的权属登记手续。因此，逾期交房和逾期办证的违约责任理应由被告承担。在多次与被告协商未果的情况下，原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。至于其他诸如物业管理、宣传合同中的部分承诺未履行等违约情形，原告保留日后另案主张的权利。
被告平城公司答辩认为，一、政策的变化而导致合同不能履行，属于不可抗力，不应承担违约责任。办理不动产权证书是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。一是出卖人申请初始登记；二是登记机关对初始登记申请核准初始登记；三是买受人提出办证申请；四是登记机关审查后核准转移登记。根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，开发商只是协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而不是由开发商来保证取得房屋所有权证及土地使用权证。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，应正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证书，按照此前的登记要求，材料齐全后即可进入审批流程，办理房屋所有权登记。但《不动产登记暂行条例》正式施行后，不但不动产权证比房产证产权内容更详细，且需提供的材料增加，办理的时间较长，还有因土地证和房产证合成不动产证有部门交叉办理的流程。显然，出卖人要完成初始登记，买受人申请转移登记和登记机关核准登记时间以及颁发证书需要更长时间，此时已经远远超出合同约定的时间。2014年1月20日双方签订《购房合同》时约定的是办房产证的时间，现在恰逢该条例开始实施，要办不动产权证书，导致房屋产权证延期办理，这完全是由于办不动产权证书政策的变化而导致合同不能履行，开发商本身并无违约恶意。根据《合同法解释二》第26条规定的，“情势变更”：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。也就是说因办不动产权证书政策的变化致使其无法按约履行其应尽义务，应当不同于普通意义上的“违约”属于不可抗力，不应承担违约责任。二、我司并未构成违约，不应承担违约责任。原告诉称，原告与我司于2014年1月20日签订了平城售合字（2014）1107号《商品房买卖合同》，合同约定了所购商品房的基本情况、价格、付款方式及交付期限。合同第八条约定：出卖人应在2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付给出卖人使用。合同第十五条还约定：出卖人应在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。我司未完成产权登记，构成违约，应承担违约责任，事实根据不足。事实上，我司在2014年11月15日前已将验收合格的商品房交付给出卖人使用，且在2014年4月7日将办理权属登记需由我司提供的资料报产权登记机关备案，且产权登记机关亦已备案。我司已履行了合同约定的义务，并未构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第18条的规定，不能归因于“由于出卖人的原因”，则开发商可不承担逾期办证的违约责任。还有根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定在期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。因此，我司并未构成违约。我司依法不应承担逾期办证的违约责任，请驳回原告诉讼请求。三、原告先行违约至迟延交房。原告与我司于2014年1月20日签订了平城售合字（2014）1107号《商品房买卖合同》。合同第八条约定：出卖人应在2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用。我司在2014年11月15日前已将验收合格的商品房交付给出卖人使用，虽迟延交房45天，但合同第六条付款方式及期限规定，原告将分期按揭付款方式付款，在签约之日原告付清首期房款174971元，余款190000元后30日通过银行做20年按揭贷款付清。同时合同第七条还规定，逾期付款超出60日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人（即原告）按日向出卖人（我司）支付逾期应付款万分之三的违约金。双方签约时间为2014年1月20日，原告在2014年4月29日付清房款，逾期69天，本应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。是原告先行违约至迟延交房，且迟延交房至今已超过三年才提出请求，已超过法律规定的诉讼时效。综上所述，原告与我司签订的《商品房买卖合同》合法有效，后因政策的变化而导致合同不能履行，属于不可抗力，我司已履行了合同约定的义务，我司未构成违约，原告先行违约至迟延交房，加上又未在法律规定的诉讼内提出请求，故原告请求理由不充分，请求法院支持我司的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年1月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]1107）和《补充协议》（编号：平城售补字[2014]1107号），原告自愿认购被告开发的位于平远县××柘镇岭××花园商业××区××层××房，合同约定建筑面积111.17平方米。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3283元，总金额人民币364971元。约定付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款174971元，余款190000元在30日内通过银行做20年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未有相关约定，仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。该《商品房买卖合同》第二十三条还约定：本合同自双方签订之日起生效。另，附件四第1条约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。第3条约定：对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。合同签订后，原告付清了首付款，其余购房款通过向中国农业银行股份有限公司平远县支行按揭贷款于2014年4月29日支付给被告。2014年11月16日被告将房屋钥匙交付原告使用，原告亦认可于该日接收房屋钥匙并已实际占有使用。但被告未在法庭规定的限期内提交获得政府验收部门的竣工验收备案。原告至起诉之日仍未收到被告向其发出协助办理房地产权属证明书通知，要求原告为协助办理房地产权属证明书而必须提交相关资料，因此，被告至今未能给原告办理房屋的权属登记备案手续，原告据此要求被告承担逾期办证和逾期交房的违约责任，双方因此发生纠纷，原告为此诉至本院，提出上述诉请。
以上事实，有经过庭审质证原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》（平城售合字[2014]1107）复印件、《补充协议》（平城售补字[2014]1107号）复印件、收据复印件、借款凭证复印件、企业信息查询、被告提交的平城花园部分业主领钥匙时间证明表、平远县房地产管理局证明、本院的调查笔录以及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字[2014]1107）及《补充协议》（平城售补字[2014]1107号）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。
本案的争议焦点为新条例实施是否导致房产证延期办理、被告是否承担逾期交房违约责任、被告是否承担逾期办理房屋权属登记违约责任及违约金计算、本案是否超过了诉讼时效、原告迟延付款问题。
关于《不动产登记暂行条例》施行是否导致原告房屋产权证延期办理问题。根据被告诉讼代理人庭审陈述及本院依职权对平远县房管局工作人员所作调查笔录可查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后，相关权属登记机关并未要求登记申请人增加提交相关资料及增加新的登记费用，被告公司亦未将此新条例实施情况及可能造成的影响向买受人说明，而《商品房买卖合同》对此情形亦未作明确约定，故被告平城公司所提此答辩意见，理由不足，不予采纳。
关于被告是否承担逾期交房违约责任的问题。虽然合同第八条约定房屋交付期限为2014年9月30日前，但原告于2014年4月29日才将剩余房款190000元通过银行发放贷款付清。根据合同附件四第3条约定：“乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。”因此，被告应交付涉案房屋时间起算点应从2014年4月30日开始计算。因《商品房买卖合同》第八条约定的内容显示：被告应于签订合同后的八个月又十日内将房屋交付原告使用，依合同附件四第3条约定的条件，交房时间可以相应顺延至2015年1月9日止。另，原告缴纳相关费用后，于2014年11月16日接收了涉案房屋钥匙，应认定为原告已占有该房屋，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，此状况视为房屋的交付使用。虽然原告认为其仅仅是接收房屋钥匙，而不是收楼，涉案房屋被告并未提交有关部门对其进行验收合格备案的证据，不符合《商品房买卖合同》中第八条约定的交付条件。但原告实际已于2014年11月16日接收了涉案房屋钥匙并已装修入住，属于对房屋的转移占有。在原、被告对交付形式无另有约定的情况下，应认定为被告已于2014年11月16日已经交付。至于涉案房是否经验收备案，并不能否认交付的事实。原告不能因被告未提交涉案房屋验收合格备案证据为由否认已经交付。交付房屋行为是民事法律行为，竣工验收是行政法律行为，两者不存在互为因果的关系。只要原告自愿接受和占有了涉案房屋，即完成了合同约定的交付行为。本案中，原告实际是放弃了依合同约定的交付条件拒绝接收涉案房屋的合法权利。因此原告的收楼时间应为2014年11月16日，仍在顺延交付涉案房屋时间范围内，不存在逾期交付的情形。故对原告请求被承担逾期交付房屋的违约责任不予支持。
关于被告是否承担逾期办理房屋权属登记违约责任及违约金计算问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担”。上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，被告于2014年11月16日将房屋交付于原告使用，故被告应于2016年4月26日前（即从2014年11月17日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告方庭审时认可至起诉之日仍未将涉案房屋向权属登记机关办理确权登记及转移登记手续。因此被告应向原告支付自2016年4月27日起至被告向产权登记机关提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2016年4月27日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款364971元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金。
关于本案是否超过诉讼时效、原告迟延付款的问题。买受人即原告依约付清购房款并合法占有房屋后，其请求出卖人即被告办理房屋所有权转移登记手续，属于行使物权请求权，不适用诉讼时效的规定。原告请求被告承担逾期办理房屋权属登记违约责任，请求起止时间是2016年4月27日开始，其主张权利的时间并没有超过诉讼时效。故对被告的该抗辩意见，理由不足，不予采纳。另外原告迟延付款的问题，被告并未向本院提起反诉，在本案不予处理，被告可另行向原告主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；
二、被告平远平城投资实业有限公司应于本判决生效之日向原告余兰珍支付自2016年4月27日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款人民币364971元为基数，按日万分之二为标准计算的违约金；
三、驳回原告余兰珍的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4110.28元，减半收取2055.14元，由原告余兰珍负担1571.14元，被告平远平城投资实业有限公司负担484元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 廖会平
二〇一八年四月十九日
书记员 刘梦平