湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉民二初字第00793号
原告武汉市旅游学校。
法定代表人柳兵，校长。
原告武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室。
法定代表人叶攀，主任。
上述二原告的共同委托代理人文锦，湖北华平律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告武汉中南标准件有限公司。
法定代表人周新贤，董事长。
委托代理人许建中，男，该公司法律顾问。代理权限为一般授权。
原告武汉市旅游学校（以下简称旅游学校）、武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室（以下简称勤工俭学办公室）与被告武汉中南标准件有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李映红独任审判，公开开庭进行了审理。原告旅游学校、勤工俭学办公室的委托代理人文锦、被告的委托代理人许建中到庭参加诉讼。审理中，因双方当事人均申请给予庭外和解期限三个月，本院准许，故该期间不计入本案审限。本案现已审理终结。
原告旅游学校、勤工俭学办公室诉称，2003年11月15日，原告旅游学校与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告旅游学校将位于其国有土地使用权证上的民意一路11号毛坯房屋交由被告承租使用，每月租金为壹万陆仟元，租赁期限为5年，自2004年1月1日起至2009年4月30日止。2009年4月30日租赁期限届满后，原告旅游学校与被告未续签租赁合同，被告继续使用租赁房屋。2010年9月，武汉市江汉区教育局为加强江汉区国有资产管理，授权原告勤工俭学办公室对江汉区民意一路11号房屋的租赁事宜全权管理。因被告承租房屋所堆放的标准件物品重量严重超标，长期超出房屋原承重标准的2-3倍，导致承租房屋楼层地板多处出现裂缝、墙体开裂。为保障租赁房屋的使用安全，原告勤工俭学办公室作为租赁房屋的管理人，多次向被告发出腾退通知，要求被告腾退房屋，被告不仅置之不理，且自2011年9月30日后再未向原告勤工俭学办公室支付房屋租金。2012年1月6日，原告勤工俭学办公室向被告送达《房屋腾退通知书》，通知解除与被告关于民意一路11号房屋的不定期租赁关系，要求被告于1月底腾退房屋返还原告勤工俭学办公室管理，被告仍拒不腾退。后武汉市江汉区国有资产监督管理办公室委托湖北天平资产评估有限公司对民意一路11号房屋租金水平进行评估，经公开挂租，2012年5月17日，原告勤工俭学办公室与房屋现承租人签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月1日至2013年5月31日，并分别于2012年6月4日、2012年7月22日向被告送达通知，要求被告腾退房屋交由现承租人使用，还分别于2012年9月7日、10月11日以邮政特快专递及在被告经营场所张贴形式向被告送达了《通知》（附2012年1月6日房屋腾退通知）、《关于立即无条件腾退房屋的通知》，通知与被告的不定期租赁关系已于2012年1月6日解除，要求被告立即腾退房屋，否则自行承担不利后果。两原告认为，原告旅游学校为房屋所有人，原告勤工俭学办公室为房屋管理人，均系合法出租人。原租赁合同于2009年4月30日到期后，被告没有续签书面租赁合同，继续使用租赁房屋，对租赁期限没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，被告与原告勤工俭学办公室系不定期租赁关系。原告勤工俭学办公室在合理期限之前已通知被告解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，双方不定期租赁关系已于2012年1月6日解除。被告实际使用租赁房屋，应向原告支付拖欠的房屋租金及租赁关系解除后拒不腾退租赁房屋的房屋使用费。被告长期堆放重量超标的标准件物品导致租赁房屋受损，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定，被告应赔偿损失。综上所述，为维护两原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求判令：1、被告向原告勤工俭学办公室支付自2011年10月1日至2012年1月6日期间拖欠的房屋租金72000元（按22500元／月标准计算）；2、被告向原告勤工俭学办公室支付自2012年1月7日至2012年8月31日期间拒不腾退租赁房屋的房屋使用费574192.5元（2012年3月27日前按22500元／月标准计算，2012年3月27日后按评估租金标准102838.5元／月计算）；3、被告向原告勤工俭学办公室支付拖欠的水电费4581元；4、被告向原告勤工俭学办公室承担损坏赔偿责任（赔偿数额参照房屋安全鉴定的房屋修复费用）；5、本案诉讼费及鉴定费用由被告承担。案件审理中，原告申请撤回上述第4项诉讼请求，本院予以准许。
被告辩称，一、其租赁原告房屋，租金已支付至2012年3月；二、原告无权单方提高房屋租金；三、其未交纳2012年3月以后房租的原因是原告不开具交款书，责任在于原告；四、2012年7月18日之后，其不应支付任何房屋租金，且保留向原告主张赔偿经济损失的权利；五、其在房屋租赁期间未使房屋受损，不应承担鉴定费用；六、原告擅自与现承租人文小芬签订《房屋租赁合同》构成违约，侵犯了其用益物权。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
经审理查明，2003年11月15日，原告旅游学校与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告旅游学校将登记在国有土地使用证上的位于武汉市江汉区民意一路11号毛坯房屋租赁给被告使用，每月租金为壹万陆仟元，租赁期限为5年，自2004年1月1日起至2009年4月30日止。2009年4月30日，被告与原告旅游学校在租赁期限届满后未续签租赁合同，但被告仍继续使用该租赁房屋。
2010年9月，武汉市江汉区教育局为加强江汉区国有资产管理，授权原告勤工俭学办公室对武汉市江汉区民意一路11号房屋的租赁事宜全权负责。同月29日，原告旅游学校与原告勤工俭学办公室办理了房屋交接手续，被告作为租户在交接清单上签字盖章，三方在交接清单上确认被告租金已缴至2010年9月30日，并办理了交接手续。原告勤工俭学办公室成为租赁房屋的管理人后，未与被告签订租赁合同，被告仍继续使用该房屋，并按22500元／月的标准，于2011年1月26日向原告勤工俭学办公室缴纳了2010年10月至2011年3月期间的房屋使用费135000元。后因原告勤工俭学办公室认为被告未安全使用租赁房屋，即自2011年9月起拒绝收取被告租金，并于2012年1月6日向被告发出书面房屋腾退通知书，告知被告解除双方的不定期租赁关系，要求被告于当月底以前腾退房屋，但遭被告拒绝。
2012年3月16日，被告向原告勤工俭学办公室补缴了2011年4月1日至2011年9月30日期间的房屋使用费135000元。2012年4月，原告勤工俭学办公室委托湖北天枰资产评估有限公司对讼争房屋租金水平进行评估后，于2012年5月17日与案外人文小芬签订房屋租赁合同，将该房屋以月租102839元的价格租赁给文小芬。随后，原告勤工俭学办公室先后于2012年6月4日、7月22日、9月7日、10月11日多次向被告发出书面腾退通知书，告知租赁房屋已于2012年6月1日起发租给文小芬，要求被告腾退。2012年9月17日，被告在回复函中否认收到原告勤工俭学办公室于2012年1月6日发出的房屋腾退通知书，并称自2011年9月后，因原告勤工俭学办公室不开具房屋租金缴款单，致使被告未能向财政局上交租金，原告勤工俭学办公室在租赁关系尚未解除的情况下与他人签订租赁合同，且自2012年7月18日起采取断电等方式使租赁房屋丧失使用功能，由此造成的损失需双方协商解决，不同意腾退。2013年2月，文小芬申请公证，将被告在租赁房屋的物品搬出另行存放，至此，被告尚欠水电费4581元。
上述事实，有双方当事人陈述以及原告勤工俭学办公室提供的《房屋租赁协议书》、房屋租金凭证、房屋所有权证及国有土地使用证、武汉市江汉区教育局授权管理房屋的通知、交接清单、房屋腾退通知书、关于腾退通知书的复函、房屋租金评估明细表、被告提供的房屋租金发票等证据证实，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，原告旅游学校与被告签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规，应属有效合同。一、该合同约定的租赁期间于2009年4月30日届满后，被告仍继续使用租赁房屋，原告旅游学校未提出异议，且原告勤工俭学办公室成为租赁房屋的管理人后亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、原告勤工俭学办公室自2011年9月起以拒收被告租金方式表达解除合同的意思表示，后于2012年1月6日以书面通知方式要求与被告解除租赁关系，根据《中华人民共和国中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁当事人可随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方的租赁关系自原告勤工俭学办公室书面通知被告后即解除。三、被告明知原告勤工俭学办公室要求解除租赁合同，仍拒不腾退并继续使用租赁房屋，应向原告勤工俭学办公室支付合同解除前所欠租金、合同解除后的房屋占用费、水电费等费用，但房屋占用费应参照原租赁合同租金标准计算（22500元／月）。因此，原告旅游学校、勤工俭学办公室主张被告向原告勤工俭学办公室支付自2011年10月1日至2012年8月31日期间房屋租金及占用费共计646192.5元的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告旅游学校、勤工俭学办公室还主张被告向原告勤工俭学办公室支付拖欠水电费4581元的诉讼请求，与查明的事实和证据相符，本院予以支持。综上，被告针对原告旅游学校、勤工俭学办公室的诉讼请求所提出的抗辩意见，与查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉中南标准件有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室支付租金及房屋占有使用费合计247500元（自2011年10月1日起至2012年8月31日止，按22500元／月标准计算）；
二、被告武汉中南标准件有限公司于本判决生效后十日内支付原告武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室水电费4581元；
三、驳回原告武汉市旅游学校、武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费5154元、其它诉讼费46元，共计5200元，分别由原告武汉市旅游学校、武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室负担2614元，被告武汉中南标准件有限公司负担2586元（原告武汉市旅游学校、武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室已预付，被告武汉中南标准件有限公司应负担部分随上述判决款项一并给付原告武汉市旅游学校、武汉市江汉区教育局勤工俭学办公室）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 李映红
二〇一三年九月二十七日
书记员 程 莎
速录员 汪志炜