中华人民共和国
江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民初字第7号
原告江苏软件园置业有限公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市江宁经济技术开发区吉山大道1号13。
法定代表人张向荣，该公司董事长。
委托代理人邹维荣，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托代理人姚静蓉，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告南京科泰信息科技有限公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市秦淮区光华东街1号创意东八区3号楼2层。
法定代表人周宁，该公司总经理。
被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司，住所地中华人民共和国南京江宁经济技术开发区吉山大道1号30幢。
法定代表人周宁，该公司总经理。
被告冠择有限公司（CROWNCHOICELIMITED），注册地英属开曼群岛，大开曼岛Ky-1112，乔治镇2804信箱，Scotia中心4楼。
法定代表人周宁，该公司董事长。
原告江苏软件园置业有限公司（以下简称软件园置业公司）与被告南京科泰信息科技有限公司（以下简称南京科泰公司）、被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司（以下简称江苏科泰公司）、被告冠择有限公司（以下简称冠择公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月19日公开开庭审理了本案。原告软件园置业公司的委托代理人邹维荣、姚静蓉到庭参加诉讼，被告南京科泰公司、被告江苏科泰公司、被告冠择公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告软件园置业公司诉称，2010年7月26日，江苏软件园开发建设有限公司（以下简称软件园开发公司）与南京科泰公司签署了《项目合作框架协议》（以下简称《协议》），约定南京科泰公司在吉山基地内注册外商独资公司，并完成相当数额的投资以及实现一定数量的销售收入等项目目标；软件园开发公司则承诺给予南京科泰公司物业租金等多项优惠。《协议》签署后，经南京科泰公司运作，冠择公司发起设立了外商独资企业江苏科泰公司。
2010年7月29日，软件园开发公司安排其投资的子公司，即原告软件园置业公司与南京科泰公司签署了《吉山研发办公楼（思围）项目物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定南京科泰公司租赁江苏软件园吉山研发办公楼（思围）商务公园（以下简称商务公园）30#、31#、38#楼，该合同对租赁期限、租金计算标准、租金支付时间等均做了明确约定。该《租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。
《租赁合同》签订后，原告软件园置业公司、被告南京科泰公司、被告江苏科泰公司三方又签署了《物业租赁合同补充协议书》，约定由江苏科泰公司实际履行《租赁合同》，而南京科泰公司对其承担连带责任。
2011年，软件园开发公司与江苏科泰公司签署《股权合作备忘录》（以下简称《备忘录》），2012年3月8日，软件园开发公司又与江苏科泰公司签署了《股权战略投资协议》（以下简称《投资协议》）。约定了软件园开发公司以截止到2012年12月31日的江苏科泰公司承租其物业的租金作价入股江苏科泰公司。经软件园开发公司与江苏科泰公司书面确认，截止到2012年12月31日，软件园开发公司用于作价入股的房屋租金金额为6245320.15元。
然而，由于《备忘录》、《投资协议》的合同目的无法实现，软件园开发公司起诉至南京市江宁区人民法院要求解除该合同。经审理后，南京市江宁区人民法院做出（2014）江宁商初字第214号民事判决书，确认软件园开发公司与江苏科泰公司之间的《备忘录》、《投资协议》解除。该判决现已生效。
因此，江苏科泰公司应当支付原告原本用于软件园开发公司作价入股其公司的截止至2012年12月31的房屋租金6245320.15元，以及2013年1月至7月的房屋租金1424756.09元，共计租金7670076.24元。
经向工商机关查询：江苏科泰公司于2010年10月22日成立，投资总额1000万美元，其中注册资金500万美元，股东为冠择公司。然而，时至今日，冠择公司分文未投，根据我国法律规定，被告江苏科泰公司不具备法人资格。
南京科泰公司对江苏科泰公司的债务应当承担约定的连带责任；冠择公司对江苏科泰公司的债务应当承担法定的连带责任。尽管原告要求南京科泰公司、冠择公司承担责任确基于不同的请求权，但是，冠择公司的出资责任以及未出资的事实和民事责任清晰，从减少讼累、方便当事人和节省诉讼资源的原则出发，一并处理并无不当，而且符合司法公正、公平与效率的精神与原则。
综上，请求法院判决：1、被告江苏科泰公司立即支付原告房屋租金7670076元、作价入股的房屋租金的利息1199986.03元、2013年度房屋租金的违约金7212318.76元，合计16082380.8元（其中，作价入股的房屋租金的利息及2013年度房屋租金的违约金均已计算至2015年10月31日，要求计算至被告实际付清相应款项之日止）；2、被告南京科泰公司对被告江苏科泰公司的债务承担约定的连带责任；3、被告冠择公司对被告江苏科泰公司的债务承担法定的连带责任；4、三被告承担本案的诉讼费用。
被告南京科泰公司、江苏科泰公司、冠择公司未到庭、未答辩。
经审理查明：
（一）关于相关公司及涉案房屋的基本情况
原告软件园置业公司于2006年11月3日登记设立，登记时名称为江苏兴园置业发展有限公司，于2011年7月4日变更名称为江苏软件园置业有限公司。该公司股东为软件园开发公司、江苏省国信资产管理集团有限公司。
被告南京科泰公司于2006年6月12日登记设立，注册资本为300万元人民币，股东为周宁、谢建平，目前在业。
被告江苏科泰公司于2010年10月22日登记设立，注册资本为500万美元，目前在业，股东为冠择公司。
被告冠择公司（CROWNCHOICELIMITED），注册地为英属开曼群岛，大开曼岛Ky-1112，乔治镇2804信箱，Scotia中心4楼。
案外人南京兴园软件园资产管理有限公司于2006年7月17日设立，股东为软件园开发公司。
涉案房屋位于江宁区谷里街道吉山大道1号，为软件园置业公司所有，规划用途为生产研发，分别为30幢（建筑面积2318.81平方米）、31幢（建筑面积2284.06平方米）、33幢（建筑面积2284.06平方米）、35幢（建筑面积1954.39平方米）、36幢（建筑面积1954.39平方米）、37幢（建筑面积1954.39平方米）、38幢（建筑面积1954.39平方米），
以上事实，有南京市工商行政管理局企业登记资料，南京市江宁区工商行政管理局公司准予变更登记通知书、房权证等证据在卷证实。
（二）关于案外人软件园开发公司与江苏科泰公司、南京科泰公司的合同及履行情况
2010年7月26日，软件园开发公司与南京科泰公司签订《协议》，该协议约定：南京科泰公司在吉山基地内注册外商独资公司，该公司总投资1000万美元、注册资金不少于500万美元。上述协议签订后，软件园开发公司于2010年7月29日安排其投资的软件园置业公司与南京科泰公司签署了《租赁合同》，且经南京科泰公司运作，英国冠择公司于2010年10月22日发起设立了外国法人独资企业江苏科泰公司，该公司注册资本为500万美元，营业期限自2010年10月22日至2040年10月12日。江苏科泰公司的住所地就在南京科泰公司租赁的南京市江宁经济技术开发区吉山大道1号30幢。江苏科泰公司章程规定：“公司投资总额为1000万美元，注册资本为500万美元。投资总额和注册资本之间的差额部分由股东自筹解决；股东的出资方式为：美元现汇500万元，占注册资本的100%；公司的注册资本由投资方于公司营业执照签发之日起三个月内缴付注册资本的20%，余额在两年内缴清；公司注册资本的增加、转让，应经股东决定，并报原审批机构批准，向原登记机构办理变更登记手续”。2011年，软件园开发公司与江苏科泰公司签订《备忘录》，该备忘录约定：“基于甲（软件园公司）、乙（科泰商务公司）双方以往友好合作的基础，以及乙方良好的行业前景和发展势头，经双方充分协商，甲方对乙方进行股权战略投资，投资作价金额暂定为1400万元人民币，按照乙方暂定估值3.5亿元计算，甲方总计持有乙方4%的股权比例；具体投资方式、明细及比例双方另行商议。截止2011年12月31日，如甲方总投入不足1400万元，按照实际投资额计算持股比例；具体操作细节后期双方予以落实。此备忘录中涉及的各具体事项及未尽事宜，可由各方在不违反本协议规定的前提下订立补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。本协议书于协议各方盖章、各方法定代表人或授权代表签字后生效。非经各方一致通过，不得终止本协议”。上述备忘录签订后，软件园开发公司、江苏科泰公司于2012年3月8日签订了《投资协议》，该协议约定：“甲方（软件园开发公司）以江苏软件园吉山基地思围商务公园30#楼房产（含室内外装修）作价，吉山基地思围商务公园30#楼建筑面积为2318.81㎡，该房产（含室内外装修）合计总价为1400万元人民币。在2011年12月31日之前，乙方（江苏科泰公司）或乙方指定第三方可在任何时间以该总价认购此房产，不受甲方房价上调的影响；乙方接受甲方战略投资前估值总额为35000万元人民币，评估范围包括但不限于乙方名下各种有形资产、债权债务、商标、商誉、专业技术、专利、专营许可、业务途径及销售网络等；甲乙双方同意甲方以前述吉山基地思围商务公园30#（含室内外装修）以1400万人民币入股乙方，甲方占股比例为4%，在2011年12月31日之前，甲方或甲方指定第三方机构或自然人按该比例代持该股份；新股东的投资方式：1、投资协议签署之后，在双方约定时间点内进行房产证、土地证过户；2、如甲方固定资产作价入股会影响乙方海外上市或乙方考虑到固定资产对其公司净利润无太多贡献的情况出现，甲方将采用无形资产投资方式并保留1400万人民币持有乙方4%股份的权利，具体投资方式预计为三个方面，一、截止到2012年12月31日乙方承租甲方物业租金的减免，二、截止到2011年12月31日甲方为乙方获取的业务及政策补贴，三、截止到2011年甲方为乙方兼并购的短期借贷利息。如截止到2011年12月31日，甲方总投入不足1400万人民币，不足金额部分甲方用现金补足；本协议一经签订，协议各方应严格遵守，任何一方违约，应承担由此造成的守约方的损失；本协议涉及的各具体事项及未尽事宜，可由各方在不违反本协议规定的前提下订立补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力；本协议书于协议各方盖章、各方法定代表人或授权代表签字后生效。非经各方一致通过，不得终止本协议”。上述协议签订后，软件园开发公司、江苏科泰公司双方进行了合作，江苏科泰公司按合同约定使用了租赁的吉山基地思围商务公园30#（含室内外装修）房屋作为经营场所，软件园开发公司按合同约定也未收取该房屋的租金。2013年，软件园开发公司通过工商行政管理部门了解到，江苏科泰公司章程约定的注册资本500万美元至今分文未到位。江苏科泰公司也于2013年以软件园开发公司提供的配套设施及环境不适合其公司经营为由退出了租赁的经营场所，并解散了双方合作项目中的300多名员工。
软件园置业公司认可2011年、2012年作价入股费用已由软件园开发公司用于与江苏科泰公司联营。
以上事实，有《协议》、《备忘录》、《投资协议》、南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第214号民事判决书及当事人陈述在卷证实。
（三）关于软件园开发公司与江苏科泰公司联营合同纠纷情况
软件园开发公司于2014年3月14日将江苏科泰公司诉至南京市江宁区人民法院，请求解除双方签署的《备忘录》、《投资协议》。南京市江宁区人民法院经审理，认定软件园开发公司与江苏科泰公司建立的是联营合同关系，且软件园开发公司在签订协议后按约未收取江苏科泰公司租赁房屋的租金，应视为对上述联营合同的履行。因上述合同签订前，江苏科泰公司并未将其注册资本完全未到位的情况向软件园开发公司披露，而在合同履行过程中，软件园开发公司通过向工商行政管理部门了解，发现江苏科泰公司的注册资本至今未到位，且江苏科泰公司所称公司价值为3.5亿元亦未经实质性的评估，公司经营状况处于严重恶化状态，商业信誉已无法保障，故软件园开发公司行使不安抗辩权，中止了合同的履行。在软件园开发公司中止合同履行后，江苏科泰公司未能提供适当的担保，且江苏科泰公司因此退还了所租赁的经营场所，并解散了双方合作项目中的300多名员工，导致上述合同完全丧失了履行的基础，软件园开发公司合同目的已经无法实现。综上，江宁法院认定软件园开发公司有权要求解除案涉《备忘录》和《投资协议》，故对软件园开发公司要求解除《备忘录》和《投资协议》的诉讼请求，江宁法院予以支持。
南京市江宁区人民法院于2014年9月1日判决软件园开发公司与江苏科泰公司于2011年签订的《备忘录》以及软件园开发公司与江苏科泰公司于2012年3月8日签订的《投资协议》于判决发生法律效力之日起解除。
判决送达后，双方未上诉，该判决现已生效。
在该案审理中，江宁法院还查明，上述案涉协议签订前，江苏科泰公司净资产的价值3.5亿元的来源只是其单方估算，并未进行实质性的评估，也无相关的评估报告。在该案诉讼中，江苏科泰公司确认其注册资金至今未到位，公司实缴资本至今为零。
以上事实，有当事人陈述及南京市江宁区人民法院（2014）江宁商初字第214号民事判决书在卷证实。
（四）关于软件园置业公司与南京科泰公司合同签订及履行情况
2010年7月29日，软件园置业公司作为甲方，南京科泰公司作为乙方共同签订《租赁合同》，约定江苏兴园置业发展有限公司将其所有的30#、31#、38#栋物业，建筑面积合计6557.26平方米的房屋出租给南京科泰公司。承租部分仅限用于研发办公（包括乙方正常业务范围内展示、接待功能），未经甲方书面同意不得用作其他用途。乙方须自行办理其在该物业内营业所须之批准、牌照及其他许可。租赁期限自2010年11月1日至2013年10月31日。物业每日每平方米建筑面积租金为1元人民币，按照建筑面积6557.26平方米计算，年租金总计为2393399.9元。首期租金为2010年11月1日至2011年1月31日，共计598349.98元，应于签订合同当日支付，以后租金和物业管理费应在每个付款周期（即半年）的第一日或者提前支付。如果租期内最后一个付款周期不是一个完整的付款周期，租金和物业管理费将按实际租赁日所占一个付款周期的比例如实支付。本合同项下安全保证金总额为3个月租金，按照房产证登记建筑面积6557.26平方米计算，共计人民币598349.98元，与支付首期租金时一并予以支付。
双方另达成物业租赁优惠条款：甲方同意乙方注册设立的公司或者先由乙方租赁商务公园第30#、31#、38#研发办公楼，区位位于吉山大道1号，其中30#、31#楼用于办公，38#楼用于员工宿舍。根据乙方租赁期三年维持400人办公和200人住宿的人员规模，对应于30#、31#楼物业租金按照0.4元／平米／天计算，优惠方式是三年下调租金收费标准，优惠幅度约338万元。30#、31#楼物业租金正常收费标准为1.0元／平米／天，若乙方无法达到本条约定的人员规模，物业租金按正常标准收取，人员规模以甲方统计为准。根据乙方租赁期三年维持400人办公和200人住宿的人员规模，对应于38#员工宿舍楼每个床位每年租金为1800元人民币，按实际提供的床位计算年租金，优惠方式是三年下调租金收费标准，采取员工宿舍租金收费方式。乙方承诺第一期2010年11月1日入园办公人员规模不少于250人，并于2011年7月1日在甲方为乙方提供相应办公工位的前提下，保证达到500人的规模，如届时乙方未达到相应人员规模，乙方须支付甲方因此造成的相应合理损失（其中包括且不限于律师费、交通费、鉴定费等）
双方还约定，该物业的租金、物业管理费除首期租金和首期物业管理费外，乙方应根据合同的规定于每个付款周期（即半年）的第一日或之前提前支付付款周期租金和物业管理费。如果租期内最后一个付款周期不是一个完整的付款周期，租金和物业管理费将按实际租赁日所占一个付款周期的比例如实支付。如乙方未按照合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费、通讯费、公摊水电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止，逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权追究乙方责任。因本合同或者与本合同有关事项引起的任何争议，甲乙双方应首先以协商方式解决，如果在争议产生后90日内，甲乙双方仍不能以协商方式解决争议，任何一方可以根据本合同约定，向物业所在地的法院提起诉讼。双方还对其他内容进行了约定。
随后，软件园置业公司作为甲方、南京科泰公司作为乙方、江苏科泰公司作为丙方签订了《吉山研发办公楼（思围）项目物业租赁合同补充协议书》（以下简称《租赁合同补充协议书》），约定鉴于2010年7月26日软件园开发公司与南京科泰公司就在江苏软件园吉山基地打造“商务方舟平台”签署了项目合作框架协议，根据项目合作框架协议，2010年7月29日江苏兴园置业发展有限公司与南京科泰公司双方就租赁期限、物业租赁优惠、物业装修补贴、人员规模等诸多条款进行约定，签订了《租赁合同》；2010年10月22日，南京科泰公司的股东冠择公司在江宁经济技术开发区注册设立了江苏科泰公司。经甲乙丙三方友好协商，达成协议约定：同意将原物业租赁合同中的承租方变更为丙方，由丙方按原租赁合同继续租赁物业，享受相应权利、承担相应义务，原物业租赁合同中条款保持不变；如乙方未能按约履行租赁合同的，甲方仍有权要求乙方继续履行租赁合同约定的全部义务，乙方与丙方承担连带责任。
以上事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》在卷证实。
（五）关于江苏科泰公司就涉案房屋的使用情况
软件园开发公司与江苏科泰公司于2011年7月19日、2011年10月10日、2011年12月1日、2012年3月9日、2012年5月8日等时间就作价入股费用明细进行了确认。其中37#楼2011年3月合计金额30000元，33#、36#、37#楼2011年4月合计金额134848.19元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年5月合计金额280012.15元，30#、31#、33#、37#、38#楼2011年6月合计金额269272.15元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年7月合计金额285952.15元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年8月合计金额291322.15元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年9月合计金额291322.15元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年10月合计金额291322.15元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年11月合计金额291322.15元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2011年12月合计金额296122.15元。30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年1月合计金额324122.95元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年2月合计金额324122.95元，30#、31#、33#、35#、36#、37#、38#楼2012年3月合计金额334772.95元，30#、31#、33#、35#、36#、37#、38#楼2012年4月合计金额330157.95元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年5月合计金额324122.95元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年6月合计金额324122.95元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年7月合计金额303537.95元，30#、31#、33#、、37#、38#楼2012年8月合计金额297272.95元，30#、31#、33#、37#、38#楼2012年9月合计金额297272.95元，30#、31#、33#、37#、38#楼2012年10月合计金额297272.95元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年11月合计金额307117.95元，30#、31#、33#、36#、37#、38#楼2012年12月合计金额306222.95元。
上述费用中2011年度金额合计2464495.39元，2012年度金额合计3770120.4元。2011年、2012年合计共6231615.79元。
2013年1月7日，江苏科泰公司申请从1月11日开始使用36#楼，床位费按照38#楼执行；江苏科泰公司后申请于1月17暂停使用36#楼，使用时间合计7天，2013年5月6日，江苏科泰公司申请从5月13日至5月30日使用36#楼，使用时间合计18天；2013年6月18日，江苏科泰公司申请从6月24日至6月28日使用36号楼，使用时间合计5天；江苏科泰公司于2013年6月28日申请从2013年6月29日暂停使用36#楼，2013年7月4日，江苏科泰公司申请从7月8日至7月12日使用36#楼。江苏软件园置业公司主张江苏科泰公司支付2013年1月11日至17日，5月13日至5月30日、6月24日至6月28日的36#楼的租金。
2013年4月1日，江苏科泰公司向软件园置业公司申请退租31#楼。2013年7月12日，江苏科泰公司向软件园置业公司申请退租30#、33#、38#楼。
2013年4月9日，软件园置业公司通过内部签批，同意江苏科泰对31#楼的退租申请。2013年8月18日，软件园置业公司同意江苏科泰对30#、33#、36#、38#楼的退租申请。
2013年8月14日，江苏科泰公司与南京兴园软件园资产管理有限公司签订《费用说明》、《资产保管书》各一份，约定园区物业费共计124433.56元、水电费共计176388元，江苏科泰公司在软件园区的固定资产及办公家具由其公司自行处理，相关回款直接交予兴园软件园资产管理有限公司现金冲抵物业管理、水电费。待5万元物业费支付后，南京兴园软件园资产管理有限公司负责协调软件园开发公司、软件园置业公司、江苏兴园置业发展有限公司对江苏科泰公司在吉山软件园30#、31#、33#、38#楼的资产（包括办公家具等）进行清点，请南京兴园软件园管理有限公司代为保管，江苏科泰公司将于近日搬走，家具出售回款用于支付资产管理公司物业管理、水电费。
软件园置业公司已收取江苏科泰公司支付的2010年11月1日至2011年4月30日30#、31#、38#楼的租金336009.51元，床位费95400元，以及安全保证金239339.99元。
关于2011年、2012年作价入股租金利息的起算点以及标准，原告软件园置业公司主张2011年应该缴纳的作价入股租金从2012年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际缴纳时止；2012年应该缴纳的作价入股租金从2013年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际缴纳时止。关于2013年应该缴纳的租金违约金标准，原告主张其中2013年6月30日内应缴纳的，从2013年7月1日起按照日千分之五的利息计算至实际缴纳时止，2013年7月1日后应缴纳的从2014年1月1日起按照日千分之五的利息计算至实际缴纳时止。
以上事实，有入股费用明细、房屋租金明细、申请函、退租申请、停用申请、签批单、费用说明、资产保管书、当事人陈述等在卷证实。
此外，本院在审理过程中，江苏科泰公司、南京科泰公司在委托代理人且南京科泰公司在提出管辖权异议后，经本院向江苏科泰公司、南京科泰公司多次直接送达、邮寄送达，并对南京科泰公司、江苏科泰公司及冠择公司公告送达开庭传票，依法进行传唤，江苏科泰公司、南京科泰公司、冠择公司均未在本院规定时间到庭参加诉讼。
本案的争议焦点为：一、被告江苏科泰公司是否应支付原告软件园置业公司作价入股的租金及利息；二、被告江苏科泰公司是否应支付2013年的租金及违约金；三、南京科泰公司、冠择公司是否应该承担连带责任。
一、关于被告江苏科泰公司是否应支付原告软件园置业公司作价入股的租金及利息
本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据生效判决认定，软件园开发公司与江苏科泰公司建立的实为联营合同关系，且软件园开发公司在签订协议后按约未收取江苏科泰公司租赁房屋的租金，应视为对上述联营合同的履行，软件园置业公司对2011年、2012年的相关租金已由软件园开发公司用于江苏科泰投资联营予以认可，故该租金已经转变为软件园开发公司和江苏科泰公司联营资金。现软件园置业公司主张江苏科泰公司支付2011年、2012年的作价入股租金及利息，不符合法律规定，本院不予支持。
二、关于被告江苏科泰公司是否应支付2013年的租金及违约金
软件园置业公司、江苏科泰公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。虽然2012年12月31日之前江苏科泰公司应缴纳的房屋租金已由软件园开发公司投资江苏科泰公司使用，但江苏科泰公司在2013年1月1日之后，仍按照与软件园置业公司之间合同的约定继续使用涉案的房屋，应当按照合同约定支付租金。
双方约定30#、31#、38#楼的租赁时间至2013年10月31日，故在此期间，江苏科泰公司使用30#、31#、38#楼仍应按照双方合同约定的价款支付租金。根据合同补充条款约定，若江苏科泰公司无法达到约定的人员规模（400人办公和200人住宿），物业租金按1元／天／平方米收取。从2013年用于住宿的36#楼与38#楼的使用情况可以看出，除38#楼保持106个床位外，36#楼仅为零星使用，无法持续达到约定规模，故原告主张30#楼物业租金按照1／元／天／平方米收取，符合双方合同约定。关于33#、36#、38#楼的租金标准，原告主张按照作价入股协议中约定的价格以及租赁合同约定的价格确定，亦符合双方约定及实际情况，本院予以支持。被告江苏科泰公司于2013年4月1日，向软件园置业公司申请退租31#楼，于2013年7月12日，申请退租30#、33#、38#楼。但根据原告软件园置业公司提交的2013年8月14日江苏科泰公司与南京兴园软件园资产管理有限公司的签订的《资产保管书》、《费用说明》显示，30#、31#、33#、38#楼直至2013年8月14日仍存有江苏科泰公司资产，原告主张应将30#、31#、33#、38#楼的租金计算至2013年7月31日，有相应事实依据，本院予以支持。
根据计算，30#楼退租时间为2013年7月30日，房屋租金合计493713.29元，31#楼退租时间为2013年4月1日，房屋租金合计208420.47元，33#楼退租时间为2013年7月30日，房屋租金为583577.33元，38#楼退租时间为2013年7月30日，租金合计111300元，原告软件园置业公司主张36#楼的使用期限计算的时间为1月11-17日、5月13-30日、6月24-28日，经计算，合计应为6265元＋16110元＋4475元=26850元。
上述租金中，产生于2013年6月30日之前的合计1254062.43元，产生于2013年7月1日之后的合计169798.66元，2013年全年合计共1423861.09元，江苏科泰公司应支付给软件园置业公司。
根据软件园置业公司与南京科泰公司的合同约定，租金应于每个付款周期（即半年）的第一日或之前提前支付。如果最后一个付款周期不是完整的付款周期，租金应按实际租赁日所占一个付款周期的比例如实支付。如南京科泰公司未按照合同约定按时向软件园置业公司支付租金、物业管理费以及其他应付费用，每逾期一日，南京科泰公司应按欠费总额的千分之五向软件园置业公司支付违约金，违约金自应付款之日起算至付清全额款项及滞纳金之日为止。而其后软件园置业公司，南京科泰公司、江苏科泰公司签订的《租赁合同补充协议书》将承租方变更为江苏科泰公司，江苏科泰公司应按约履行合同，按时缴纳租金。江苏科泰公司未按期缴纳租金，应该承担相应的违约责任。原告软件园置业公司主张2013年上半年应付的租金1254062.43元从2013年7月1日起计算违约金，下半年应付的租金169798.66元自2014年1月1日起计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告软件园置业公司主张江苏科泰公司应根据合同约定按照欠费总额的日5‰支付违约金，符合合同约定。被告江苏科泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利，但本案仍应根据当事人提供的证据认定的事实依法判决。
三、关于南京科泰公司、冠择公司是否应承担连带责任
本院认为，原告软件园置业公司、被告南京科泰公司、被告江苏科泰公司签订的《租赁合同补充协议书》是三方真实意思表示，合法有效，该协议中约定，如江苏科泰公司未能按约履行租赁合同的，软件园置业公司仍有权要求南京科泰继续履行租赁合同约定的全部义务，南京科泰公司与江苏科泰公司承担连带责任。故软件业置业公司要求南京科泰公司对江苏科泰公司应支付的费用承担连带责任，符合双方合同约定，本院予以支持。被告南京科泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利。
公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。在另案诉讼中，江苏科泰公司确认其注册资金500万美元至今未到位，江苏科泰公司实缴资本至今为零，而被告冠择公司是被告江苏科泰公司的唯一股东，被告江苏科泰公司尚有租金未支付给原告软件园置业公司，因被告冠择公司未履行出资义务，原告软件园置业公司主张被告冠择公司承担连带责任，被告冠择公司应在其未出资的本息范围内对江苏科泰公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。被告冠择公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏软件园置业有限公司租金1423861.09元及违约金（其中1254062.43元的违约金自2013年7月1日起按照日5‰计算至实际缴纳时止，另169798.66元的违约金自2014年1月1日起按照日5‰计算至实际缴纳时止）。
二、被告南京科泰信息科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、被告冠择有限公司在其未出资的本息范围内对被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。
四、驳回原告江苏软件园置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费118294元，公告费1300元，由被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司负担55715元（此费用已由原告江苏软件园置业有限公司垫付，被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起向原告江苏软件园置业有限公司支付此垫付款），原告江苏软件园置业有限公司负担62579元。
如不服本判决，原告江苏软件园置业有限公司、被告南京科泰信息科技有限公司、被告江苏科泰电子商务技术服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告冠择有限公司可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院；同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（账户名称：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行江苏省南京市山西路支行，账号：10×××75）
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 朱亚芳