宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初7544号原告:严浩铭，男，1982年3月30日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：周洁，宁夏辅德律师事务所律师。被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告严浩铭与被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严浩铭及其委托诉讼代理人周洁，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人杨元昊到庭参加诉讼。审理中，因案情复杂，本案转为普通程序并于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告严浩铭的委托诉讼代理人周洁，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人杨元昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严浩铭向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.被告支付原告违约金93910.2元[剩余租期租金469551元的20%（剩余租期租金为：2015年10月至12月每月9293元，租金共计28179元；2016年每月10735元，租金共计128820元；2017年每月12211元，租金共计146532元；2018年每月13835元，租金共计166020元）]，赔偿其他经济损失562520元（其中，装修损失241200元、设计费损失40000元、各项设施设备损失156020元、加盟费损失10000元、宣传费用损失25300元），并赔偿利息损失（自2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日至被告实际清偿之日按年利率4.75%计算），以上共计656430.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月10日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定，被告将位于银川市兴庆区某场地（134.19平方米）租赁给原告用于经营胃启香麻辣烫，租赁期限自2014年12月1日至2018年11月30日止。租金按面积计算，第一年租金为70元/月/平方米，月租金9393元，此后三年递增。原、被告任何一方单方违约解除合同，违约方应按未履行部分（即剩余租期）租金的20%承担违约金。合同签订后，被告交付了场地，原告支付了租金并进行装修且购置相应设备后开始经营。2015年9月1日，因被告场地不符合消防规定，银川市公安消防支队兴庆区大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，令被告停业整改。被告强令原告停止经营并承诺整改数月后让原告恢复经营。原告继续支付员工工资等待营业。后被告在没有通知原告的情况下私自拆除原告店铺装修并搬走设备。故诉至法院，请求依法判如所请。被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司辩称，原、被告签订合同之初被告消防合格。2015年9月1日，宁夏回族自治区消防要求提高，导致消防不符合要求，无法继续履行。依据法律规定，双方签订的《场地租赁合同》无效。原告因此造成的直接经济损失，应在原值基础上折旧然后按责任划分，对原告主张的加盟费、宣传费及可移动的设备损失，不存在赔偿问题。因合同无效，亦不存在违约金。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的户口本、身份证复印件、《场地租赁合同》、《不同意投入使用、营业决定书》、拆除装修照片、装修评估报告，本院予以确认，并在卷佐证。原告提交宁夏镹臻装饰设计工程有限公司室内设计委托合同一份、银川市津都华丽装饰工程有限公司装修合同一份、装修效果图照片四张、营业实景图十二张、收据六份。证明原告委托宁夏镹臻装饰设计工程有限公司及银川市津都华丽装饰工程有限公司将涉案店面进行了设计、装修，支付设计费40000元、装修费241200元。被告对该组证据不予认可，具体施工内容不得而知，费用应有发票，收据不符合规定。效果图不可靠，无法确定是否按效果图施工。原告提交的宁夏镹臻装饰设计工程有限公司室内设计委托合同、装修合同分别加盖宁夏镹臻装饰设计工程有限公司合同专用章及银川市津都华丽装饰工程有限公司合同专用章，且设计费、装修费均有收据佐证，装修效果图照片、营业实景图亦符合客观情况，本院对该组证据均予以采信。原告提交银川市兴庆区威猛达厨具经销部销货清单三张、宁夏增值税普通发票九张、收银系统、监控设备收据各一张、宁夏宜宁家具有限公司订货合同书一份、宁夏宜宁家具有限公司收款收据二张。证明：1.2015年1月25日，原告因经营购买厨具设备，花费88060元；2.2015年1月25日，原告在银川市西夏区天惠科技服务部购买监控设备花费5400元，购买收银系统花费8000元；3.原告在宁夏宜宁家具有限公司订购双人桌、单人桌、双人沙发、四人沙发、吧椅、皮椅等桌椅设备，花费54560元。被告对增值税发票真实性无异议，但设备均可搬离，可以继续使用，并未造成直接经济损失。该组证据反映的内容符合客观事实，本院对真实性均予以采信。原告提交启胃香麻辣烫加盟合同一份、授权书一份、收据一张、宁夏云成印刷包装有限公司收据五份、康达喷绘图文快印店结算单一份、启胃香麻辣烫国芳店宣传彩页四份。证明：原告与银川启胃香餐饮技术开发推广中心签订启胃香麻辣烫加盟合同，花费加盟费100000元并投入宣传费用25300元（宣传彩页、菜单等）。被告对该组证据的证明目的不予认可，不是原告造成的直接损失，在其他场所仍可以继续使用。该组证据反映的内容符合客观事实，本院对该组证据的真实性均予以采信。原告提交2015年9、10、11、12月份员工工资表原件各一份、身份证复印件十份，证明原告在被告承诺的场地消防整改期间向员工支付了四个月工资，造成工资损失140000元。被告对该份证据不予认可，2015年10月之后的工资发放与本案无关，证据形式及内容不符合证据要件，不能证明原告实际发放工资。因原告店铺自2015年9月通知整改后即停业，而该工资表中员工工资均为全额发放，不符合常理。且原告所述的工资发放无其他银行汇款凭证等予以佐证，本院对该组证据不予采信。原告提交证人证言两份，证明原告在消防整改期间额外支出的工资损失共140000元。证人李某某称其为原告店铺店长，工资一月5000，现金支付，2015年1月开业，8月关门，关门后又发了4个月工资，原告是证人丈夫的姐夫。证人杨某某称其2015年1月31日去国芳店上班，做凉皮手抓，每月工资3500元，每月15日现金发放，2015年9月后去塞外奇香领工资。证人均为原告员工，证人李某某亦与原告存在亲属关系，故本院对其证人证言不予采信。被告提交证据保全公证书一份，证明2016年8月8日，被告对涉案店铺进行物品清理，登记，现场拍照并摄像，公证后进行拆除。被告对该份证据不予认可，被告隐瞒事实，公证员在未取得所有权人同意下擅自对他人的侵权行为做公证，公证书不具有法律效力。该公证书内容符合客观事实，本院对该证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月10日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定，被告将位于银川市兴庆区某场地（使用面积134.19平方米）租赁给原告用于经营胃启香麻辣烫店。租赁期限自2014年12月1日至2018年11月30日。第一年每月租金为9393元，第二年每月租金为10735元，第三年每月租金为12211元，第四年每月租金为13835元。被告于2014年9月25日将租赁标的交于原告，被告给予原告65日免租期（即至2014年12月1日租赁期开始前），免租期内原告完成对租赁标的装修及开业准备，免租期内不计租金。原、被告任何一方单方违约解除合同，违约方应按未履行部分租金的20%承担违约金。合同签订前，原告于2014年11月25日与宁夏启胃香餐饮技术开发推广中心签订启胃香麻辣烫加盟合同一份，支付加盟费100000元，取得自2014年11月25日至2016年11月25日的品牌授权。原告于2014年12月5日与宁夏镹臻装饰设计工程有限公司签订室内设计委托合同一份，随后支付设计费40000元。同日，原告与银川市津都华丽装饰工程有限公司签订装修合同，约定装修款共计241200元，后原告分期支付了全部装修款。合同签订后，原告于2015年1月25日向银川市兴庆区威猛达厨具经销部购买厨具设备（包含热水器、污水设备、榨汁机、电饭锅、洗菜池、保险台、水桶、餐饮柜、点菜柜筐、烫菜炉、货架、碗柜、盘子、筷子机、消毒柜、冷柜、凉菜柜、配菜案、菜夹、收碗车、排烟设备），支付88060元。同日，原告向银川市西夏区天惠科技服务部购买监控设备、收银系统（包含电脑、打印机、软件等），分别支付5400元、8000元。2015年1月16日，原告在宁夏宜宁家具有限公司订购双人桌、单人桌、双人沙发、四人沙发、吧椅、皮椅等桌椅设备，支付54560元。原告并在宁夏云成印刷包装有限公司、康达喷绘图文快印店打印宣传彩页、制作菜单，共支付25300元。涉案商铺于2015年1月开始营业。后银川市公安消防支队兴庆区大队对被告五楼商户进行消防安全检查。因被告五楼使用性质由商场变更为餐饮，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，银川市公安消防支队兴庆区大队于2015年9月1日对部分商铺作出《不同意投入使用、营业决定书》。被告随即通知原告停止营业。2016年7月，被告委托宁夏正源价格评估有限公司对原告店铺装修工程现值进行评估鉴定，宁夏正源价格评估有限公司出具价格评估报告书，该报告书确定：工程部分投资重置成本为237276.92元，设计费重置成本为11863.85元，除设计费外的其他费用重置成本为8731.79元，重置总成本为257872.56元。根据租赁期间及营业场所装修规定使用年限及实际使用状况，确定综合成新率为85%。故装修评估价格为219191.68元（257872.56元×85%）。原告对该装修评估报告确定的装修评估价格219191.68元予以认可，但认为该报告作出的评估价格未涉及原告支出的设计费40000元。2016年8月8日，被告委托银川市国立公证处对原告店铺内物品进行证据保全，并出具公证书。后原告以被告违约给其造成损失为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告称停业期间，已向原告支付补偿款40000元，原告予以认可。另查明，2015年8月26日至2015年10月23日，中国人民银行公布的同期贷款基准利率为5%（一至三年期），2015年10月24日以后，中国人民银行公布的同期贷款基准利率为4.75%（一至三年期）。本院认为，被告向原告交付的场地，因其五楼整体防火分区面积不符合规范要求，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，原、被告签订的《场地租赁合同》应属无效合同。无效的合同自始无效，故本院对原告要求解除原、被告签订的《场地租赁合同》的诉讼请求不予支持。原告主张被告违约，应按未履行部分租金469551元的20%承担违约金93910.2元。因涉案合同无效，故本院对原告要求被告支付违约金93910.2元的诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿其他经济损失共计562520元。因合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告的损失双方应根据过错大小承担责任。被告五楼防火分区不符合要求致使合同无效，被告存在主要过错，但原告在签订合同时亦未尽到谨慎审查义务，亦应承担一定责任。故本院酌定被告按80%比例承担主要赔偿责任，剩余20%的损失，应由原告自行负担。对原告主张的装修费损失241200元及设计费损失40000元。原告认可被告委托宁夏正源价格评估有限公司所作价格评估报告书确定的装修评估价格为219191.68元，但认为该报告作出的评估价格未涉及原告支出的设计费40000元。因该价格评估报告书中按11863.85元对设计费进行评估，而原告实际支出设计费为40000元。故对实际超出价格评估报告书确认的部分（28136.15元），应予调增，并对该部分按确定的综合成新率为85%进行折价计算为23915.72元（28136.15元×85%）。故本院确定原告店铺装修及设计评估费用总价为243107.4元（219191.68元+23915.72元）。被告应按80%的比例对原告进行赔偿，故被告应赔偿原告装修费及设计费损失共计为194485.92元（243107.4元×80%），剩余20%损失由原告自行负担。对原告要求被告赔偿其设施设备损失156020元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条规定”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。原告购买的设备包括厨具设备（包含热水器、污水设备、榨汁机、电饭锅、洗菜池、保险台、水桶、餐饮柜、点菜柜筐、烫菜炉、货架、碗柜、盘子、筷子机、消毒柜、冷柜、凉菜柜、配菜案、菜夹、收碗车、排烟设备）、监控设备、收银系统（包含电脑、打印机、软件等）、桌椅沙发（包含双人桌、单人桌、双人沙发、四人沙发、吧椅、皮椅等）。上述设施设备均可移动或拆除，故原告应当自行搬离上述物品，对其要求被告赔偿设施设备损失156020元的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的加盟费用损失100000元，原告于2014年11月25日取得自2014年11月25日至2016年11月25日24个月的品牌授权。但因被告存在主要过错，导致原告至2016年11月25日授权期满仍无法经营，被告应赔偿原告加盟费损失。原告自2015年1月至8月实际进行经营，其已受益的加盟费比例为33.3%（8个月/24个月）,被告应就原告因其过错未受益的66.7%加盟费损失（即66700元）按80%的比例对原告进行赔偿。故被告应赔偿原告加盟费损失53360元（66700元×80%）。对原告主张的宣传费用损失25300元，因原告自2015年1月开业后实际经营至2015年9月，原告支出的宣传费用在该营业期间已受益，故本院对原告要求被告赔偿宣传费用损失25300元的诉讼请求不予支持。综上，被告应赔偿原告各项损失共计为247845.92元（194485.92元+53360元），因被告已支付原告40000元，故被告再应赔偿原告207845.92元。对原告诉请的利息损失，本院支持自2015年9月1日至本判决确定的付款之日止的利息（2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日之后按年利率4.75%计算）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告严浩铭经济损失共计207845.92元，并支付自2015年9月1日至本判决确定的还款之日的按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息（2015年9月1日至2015年10月23日按年利率5%计算，2015年10月24日日至本判决确定的付款之日按年利率4.75%计算）；二、驳回原告严浩铭的其他诉讼请求。如果被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10154元，由原告严浩铭负担6598元，由被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担3556元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  陈玉波人民陪审员  顾小红二〇一七年十一月二十四日法官 助理  徐敏超书 记 员  谢 卉