重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）渝05执异1014号
案外人：刘福美，女，1962年11月16日出生，汉族，住重庆市开州区。
申请执行人：重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路121号12楼1207、1208、1209号，统一社会信用代码9150010305481670X2。
法定代表人：田李文，董事长。
委托诉讼代理人：刘云飞，重庆中钦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊小舟，重庆中钦律师事务所实习律师。
被执行人：陈兴会，女，1978年2月16日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：王文全，女，1970年6月17日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：重庆泰德商贸有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道帅乡路工业品商场二楼53号，组织机构代码05778313-0。
法定代表人：陈兴会，总经理。
被执行人：开县聚兴房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道老城老街268号，组织机构代码59366115-3。
法定代表人：陈春燕，总经理。
被执行人：王智勇，男，1975年8月18日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：伍珍，女，1973年7月16日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：张友国，男，1963年4月23日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：王海清，男，1977年6月7日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：李小兵，男，1974年9月1日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：陈春燕，女，1988年4月20日出生，汉族，住重庆市开州区。
被执行人：陈阳珍，女，1976年10月13日出生，汉族，住重庆市开州区。
在本院执行重庆市渝中区兴农投小额贷款有限公司（以下简称兴农投小贷公司）与陈兴会、王文全、重庆泰德商贸有限公司（以下简称泰德商贸公司）、开县聚兴房地产开发有限公司（以下简称聚兴房地产公司）、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍借款合同纠纷两案中，案外人刘福美对执行位于重庆市开州区郭家镇东里街房地产证号为312房地证2013字第XX416号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘福美称，本人于2012年3月31日在重庆市开县郭家镇大桥街原轩洋百货楼上购买套房一套，门牌号3-1号，于2012年6月7日装修后入住，已付房款178,800元，下差5,000元待房产证交付时付清，房产证由出卖方负责相关费用和办理。请求法院中止对上述房屋的执行。
申请执行人兴农投小贷公司称，1、对购房合同和收据真实性不认可，极可能是补制的假证据；2、购房合同的乙方为刘福美，而签章处却是“何汝权”，且并无任何的授权，也没有两人关系的证明，并非真实合法有效的合同；3、收据记载的收款人虽然是王智勇，但与转账凭证无法对应，转账凭证本身的真实性和关联性也无法认可，水电气费收据并非有权机关出具的缴费发票，无法证明案外人在涉案房屋居住；4、128,800元的转账凭证没有收款人姓名，50,000元的转账凭证转出户名竟然是“王智勇”，时间也在合同签订半年前2011年9月30日，明显是根据现有凭证补制的合同和收据；5、如此长时间未询问催办过户系其自身过错。故案外人的异议理由不能成立，应驳回其异议请求。
本院查明，兴农投小贷公司与陈兴会、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00442号民事判决，判令被告陈兴会偿还原告兴农投小贷公司借款本金7,000,000元并支付罚息、律师费、保全担保费，被告聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇对被告陈兴会的上述债务承担连带清偿责任，原告兴农投小贷公司有权对被告陈兴会、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。
兴农投小贷公司与王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、陈兴会、陈阳珍借款合同纠纷一案，本院于2016年5月3日作出（2015）渝五中法民初字第00443号民事判决，判令被告王文全偿还原告兴农投小贷公司借款本金5,500,000元并支付违约金、律师费、保全担保费，被告聚兴房地产公司、泰德商贸公司、王智勇、陈兴会对被告王文全的上述债务承担连带清偿责任，原告兴农投小贷公司有权就被告王智勇、陈阳珍提供担保的抵押物、质押物拍卖、折价、变卖所得款项在上述两项债务范围内优先受偿等内容。
因陈兴会、王文全、泰德商贸公司、聚兴房地产公司、王智勇、伍珍、张友国、王海清、李小兵、陈春燕、陈阳珍未履行上述两份生效民事判决书所确定的义务，兴农投小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，2012年3月31日，买受方刘福美（乙方）与出卖方王智勇（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，购买了位于郭家大桥街某号第301层房屋，建筑面积约93.16平方米，用途为住宅，房屋总价款为185,800元。该合同约定：1、乙方可留5,000元待房产证交付之日付清；2、交房时间以甲方通知乙方为准；3、总金额优惠2,000元。何汝权在上述合同落款的买受方代理人处签字并捺指印。同日，何汝权从其在中国邮政储蓄银行开立的银行账户中转出128,800元。王智勇向何汝权、刘福美出具其支付301号房屋购房款178,800元的工商服务业统一收款收据一张。同年4月26日，王智勇向刘福美出具其支付水电气费5,000元的收款收据一张。2017年3月1日，重庆市开州区不动产登记中心出具一份无房证明，载明：经查本中心土地房屋权属登记数字档案信息系统，刘福美、何汝权截止2017年3月1日在开州区无住房权属登记记录。
又查明，何汝权与刘福美系夫妻关系。
再查明，重庆市开县郭家大桥街某号第301层房屋与重庆市开县郭家镇东里街某号8（3-1）房屋系同一标的物，房地产证号为312房地证2013字第XX416号。
还查明，2014年3月31日，王智勇与兴农投小贷公司签订重行农投（2014）抵字第24号《抵押合同》，约定：王智勇用其所有的位于重庆市开县郭家镇东里街某号包括312房地证2013字第XX416号在内的30套房屋作为王文全向兴农投小贷公司借款的抵押担保。上述房屋办理了抵押登记。
本院在诉讼前，于2015年1月29日以（2015）渝五中法民保字第00022号民事裁定书及协助执行通知书，查封了王智勇所有的位于重庆市开县郭家镇东里街312房地证2013字第XX416号等30套房屋。另，2016年6月28日，开县撤县升区，设立开州区。
本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人刘福美在本院查封前即与实际开发人王智勇签订购房合同，购买了异议房屋。上述房屋系住宅，且刘福美名下无其他用于居住的房屋。刘福美提交的王智勇出具的收款收据及转账凭证，可以证明其已支付178,800元购房款，超过了购房合同所约定总价款的50%。故案外人刘福美符合消费者买受人的构成要件，其对异议房屋享有能够排除执行的物权期待权。
另根据《异议复议规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然申请执行人兴农投小贷公司对被执行人王智勇名下的异议房屋享有抵押权，但其签订抵押合同和办理抵押登记均晚于刘福美签订购房合同，故申请执行人兴农投小贷公司对异议房屋享有的抵押权不能对抗案外人刘福美设立在先的物权期待权。
综上，案外人刘福美请求本院中止执行上述房屋的异议理由成立，本院对其异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对位于重庆市开州区郭家镇东里街房地产证号为312房地证2013字第XX416号房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 刘用辉
代理审判员 傅 沿
代理审判员 蒋晓亮
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 谭 锋