山东省即墨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）即民初字第1966号
原告刘滨。
委托代理人孙绍兵，山东齐岳律师事务所律师。
委托代理人黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。
被告青岛海高置业有限公司，住所地即墨市温泉街道办事处温泉二路50号301室。
法定代表人孟祥照，董事长。
委托代理人张玉环。系公司员工。
第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行，住所地即墨市兰岙路696号。
原告刘滨为与被告青岛海高置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行房屋买卖合同纠纷一案，于2015年1月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日、5月5日公开开庭进行了审理，原告刘滨及其委托代理人孙绍兵、黄瑞，被告青岛海高置业有限公司委托代理人张玉环到庭参加了诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘滨诉称，原被告双方于2013年10月9日签订《青岛市商品房预售合同》，合同标的为即墨市岭海中路88号《逸景湾》4号楼2单元6层602户。合同约定于2014年9月30日交付房屋，逾期90日原告可解除合同，现超过约定的交付时间，经原告多次催促，被告仍未交付，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议，被告返还购房款及税费等损失438496.51元；2、被告支付起诉之日至被告还款日的房款等利息损失；3、解除与第三人的个人购房借款担保合同；4、诉讼费用由被告承担。
被告青岛海高置业有限公司未予书面答辩，在庭审中口头辩称，一、双方所签《青岛市商品房预售合同》不具备解除条件，不应解除。1、答辩人与被答辩人于2013年10月9日签订《青岛市商品房预售合同》，合同中明确约定单方行使合同解除权时应书面通知对方，而被答辩人未曾向答辩人主张过解除合同。2、依照合同法第94条：“即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空，在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。”故答辩人认为，被答辩人在未经书面告知且答辩人仍在积极履行合同义务的情况下解除合同，有违公平的基本原则。二、被答辩人支付房价款共计389350元，但存在逾期付款情形，应承担逾期付款违约金，违约金应在双方解除合同前先予扣除。1、答辩人收到被答辩人房价款共计389350元整，除此之外，不存在被答辩人向答辩人付款之情形。2、依合同附件一第（3）条约定，被答辩人应于2013年10月23日前将购房余款（贷款）15万元支付至甲方指定银行账户。但被答辩人于2014年1月13日才将购房款付至答辩人，而依照合同第七条及补充条款第七条：“乙方（被答辩人）若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方（答辩人）支付违约金，逾期超过30天，甲方不行使解除权的，合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，乙方每日应按逾期未付款额的1‰向甲方支付违约金。在商品房交付前，乙方应向甲方足额付清违约金，否则甲方有权拒绝交房且不承担违约责任。”因为这些费用不是直接向答辩人支付的，所以不同意支付契税和维修基金。违约金计算公式：150000元×1‰×82天（2013.10.24-2014.1.13】（8＋30＋31＋13）=12300元。三、答辩人仅应在出现违约情形且乙方发出书面解除通知，在需承担违约责任的期间内向被答辩人支付房价款的同期银行存款利率作为赔偿。1、依合同补充条款第八条中对双方的房屋交付时间有明确说明：2014年9月30日为预计交房时间，因房地产分期开发等众多影响因素，房屋的实际交付时间可以在合同约定时间的基础上提前或顺延90天，答辩人不需承担违约责任。2、依合同补充条款第八.4条约定，因被答辩人未按约定时间付清房款或贷款未达到答辩人账户，房屋交付时间顺延，且答辩人无需承担任何责任。3、依合同补充条款第十二条约定，因答辩人违约，被答辩人行使合同解除权的，被答辩人应书面通知，答辩人退还已付房款，并向被答辩人支付同期存款利率的赔偿金，该赔偿金为一次性赔偿，包括甲方所应承担的一切赔偿责任及违约责任，除此之外，答辩人无需向被答辩人支付任何其他违约金或赔偿金。综上，答辩人认为被答辩人诉请解除合同条件不成熟，如以诉讼形式解除合同应在解除前对各方的违约金按合同约定的赔偿金额进行扣除，以法院判决合同解除之日起计算被答辩人利息。请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行未陈述。
经本院开庭审理查明，2013年10月9日，原告刘滨（乙方）与被告青岛海高置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，该合同主要约定：1、房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币5990元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币389350元。2、付款方式和付款期限：乙方于2013年10月9日前向甲方支付首付款人民币239350元整，其中含定金30000元。乙方应于首付款付清后，持有关材料到指定银行办妥购房余款的贷款手续并保证所贷款项在2013年10月23日前足额支付给甲方（货款到达甲方账户，视为乙方付款完成）。乙方支付首付款后，如银行提高首付款比例，乙方应按照要求补足首付款；如因乙方原因或法律、政策调整等导致乙方不能全部或者部分获得贷款的，乙方应当在上述贷款支付期限届满之日起7日内向甲方付清房价余款，若逾期仍未足额付清房价余款的，乙方应按照主合同第七条承担逾期付款的违约责任。双方约定，乙方付款日期以款项实际到达甲方指定银行账户之日为准。第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权解除本合同。甲方如行使解除权的，……；若甲方不行使解除权的，合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，乙方每日应按逾期未付款额的万分之十向甲方支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，乙方应向甲方足额付清违约金，否则甲方有权拒绝交房且不承担违约责任。3、房屋交付：第十条：该房屋的交付必须符合条件：该商品房经验收合格。第十一条：甲方定于2014年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，双方按照本合同第十九条约定执行。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之一的违约金。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起30天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志具体约定以本合同《补充条款》为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十九条：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，……。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
原告与被告签订商品房预售合同时，被告已经取得了即墨市房产处颁发的商品房预售许可证。涉案房屋已经办理了房地产预告登记证明，预告登记权利人为刘滨。
双方签订《青岛市商品房预售合同》后，原告按照合同中约定的首付房款数支付了首付房款239350元，并与第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行签订了《个人购房借款担保合同》，办理了150000元的贷款。该全部贷款150000元于2014年1月13日直接划入被告青岛海高置业有限公司名下账号为38×××33的账户，扣款卡号为62×××62，还款卡号的户名为刘滨，被告作为保证人在合同上盖章确认。
被告一直未将涉案房屋交付原告。
原告提交了一份由原告委托代理人孙绍兵寄送给被告青岛海高置业有限公司的顺丰快递，证明向被告发出律师函，要求解除与被告之间的房屋买卖合同，但被告拒收。
2013年9月25日，原告刘滨为购买涉案房屋缴纳住宅专项维修资金8645元。2013年12月27日，原告刘滨为购买涉案房屋缴纳契税11680.5元。
另查明，原告刘滨自2014年1月13日至2015年3月13日止共向第三人支付了贷款本息19024.08元。
上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的商品房预售合同、个人购房借款担保合同、收款收据、被告提交的预售许可证等证据在案佐证，经质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》和原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
1、根据查明的事实，原、被告签订合同后，原告按合同的约定支付了首付房款239350元，并办理了150000元的购房贷款，该全部贷款150000元于2014年1月13日直接划入被告青岛海高置业有限公司名下的账户。合同中约定除不可抗力外被告应于2014年9月30日前将该房屋交付给原告。所以被告应当承担延期交房的责任。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十一条、第十二条之约定，被告应于2014年9月30日前将房屋交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告要求解除合同符合法律规定，原告提交了一份由原告委托代理人孙绍兵寄送给被告青岛海高置业有限公司的顺丰快递，证明向被告发出律师函，要求解除与被告之间的房屋买卖合同，但被告拒收，原告提交的顺丰快递单上未见有邮戳，原告也没有提交邮件投递过程的详情单。另，原告于2015年1月29日向本院提起诉讼后，本院于2015年3月13日将起诉状送达被告，故原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年3月13日解除。
2、关于原告刘滨主张解除与第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行签订的《个人购房借款担保合同》的请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告刘滨为了购买被告处房屋而与第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行签订《个人购房借款担保合同》，现原告与被告签订的主合同被解除，原告与第三人签订的《个人购房借款担保合同》目的无法实现，原告主张解除与第三人签订的《个人购房借款担保合同》的请求，本院予以支持，本院于2015年4月9日将起诉状、追加第三人申请书以及增加诉讼请求申请书送达被告，故本院确认原告刘滨与第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行签订的《个人购房担保借款合同》于2015年4月9日解除。
3、关于原告要求返还购房购房款、利息、税费、住宅专项资金计438496.51元的诉讼请求（首付款239350元，购房贷款150000元，契税11680.5元，住宅专项维修资金8645元，自2013年10月9日计算至还款之日的首付款银行利息，银行贷款利息损失）。本院认为，双方签订《青岛市商品房预售合同》后，原告按照合同中约定的首付房款数支付被告首付房款239350元，并于2014年1月13日将贷款的150000元房款直接由第三人支付给了被告，但被告没有按照合同的约定交付房屋，导致原被告签订的商品房买卖合同被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”结合原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》第十九条关于利息的约定，被告返还原告首付房款239350元的同时，还应支付自2013年10月9日起至还款之日止，以首付款239350元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息。
关于原告要求被告返还房屋贷款150000元，以及银行贷款的利息损失。本院认为，原告与被告签订商品房预售合同后，与第三人签订了《个人购房借款担保合同》，办理了150000元的贷款，被告作为保证人在合同上盖章确认。该全部贷款150000元全部由第三人直接划入被告青岛海高置业有限公司名下账号为38×××33的账户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”中国工商银行股份有限公司即墨支行作为有独立请求权的第三人经本院传票传唤未到庭陈述其主张，本院无法确认出卖人应返还第三人的购房贷款本金及利息，故对此无法处理，第三人可另行主张商品房担保贷款合同中的权利。另，根据原告提交的银行明细清单，原告自2014年1月13日至合同解除之日2015年3月13日止共向第三人支付了贷款本息19024.08元，该贷款本息应有被告青岛海高置业有限公司支付给原告刘滨。
关于原告主张被告返还契税11680.5元、住宅专项维修资金8645元的诉讼请求，本院认为，原告为购买该房屋缴纳契税11680.5元、住宅专项维修资金8645元，被告的违约行为导致原告解除合同，导致合同目的无法实现，被告应当偿付原告为购买该房屋支付的契税11680.5元以及住宅专项维修资金8645元，故原告主张被告返还契税2977.38元、住宅专项维修资金8645元的诉讼请求，本院予以支持。
4、关于被告主张原告延期付款的违约金在双方解除合同前予以扣除的抗辩。本院认为，根据原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》第七条之约定：“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权解除本合同。甲方如行使解除权的，……；若甲方不行使解除权的，合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，乙方每日应按逾期未付款额的万分之十向甲方支付违约金。合同继续履行的，在商品房交付前，乙方应向甲方足额付清违约金，否则甲方有权拒绝交房且不承担违约责任。”双方合同约定刘滨于2013年10月9日前向被告支付首付款人民币239350元整。刘滨应于首付款付清后，持有关材料到指定银行办妥购房余款的贷款手续并保证所贷款项在2013年10月23日前足额支付给被告。原告的银行贷款150000元于2014年1月13日支付给被告。原告逾期付款，被告没有选择解除合同，而是选择违约金的方式追究原告责任，按照合同约定，原告应支付被告的违约金应自2013年10月24日起至2014年1月13日止，以150000元为基数，按万分之十计算的违约金，即12300元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、确认原告刘滨与被告青岛海高置业有限公司在2013年10月9日签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年3月13日解除；
二、确认原告刘滨与第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行签订的《个人购房借款担保合同》于2015年4月9日解除；
三、被告青岛海高置业开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘滨购房首付款239350元；并支付原告刘滨自2013年10月9日起至还款之日止，以首付款239350元为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息；
四、被告青岛海高置业开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘滨自2014年1月13日起至2015年3月13日止已支付给第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行的全部贷款本息19024.08元；
五、被告青岛海高置业开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘滨为购买房屋所支付的住宅专项维修资金8645元；
六、被告青岛海高置业开发有限公司于判决生效后十日内偿付原告刘滨为购买房屋所支付的契税2977.38元；
上述三至六项被告青岛海高置业有限公司应返还给原告刘滨的款项中应扣除原告应支付被告的违约金12300元。
七、驳回原告刘滨的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7877元（原告预缴），由被告青岛海高置业开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 宋金修
代理审判员 李林娟
人民陪审员 王文萃
二〇一五年五月七日
书 记 员 王 迪
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”
3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”