广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19780号上诉人（原审原告、反诉被告）：庄小琼，女，1969年12月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：彭志，广东卓信（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王昊（曾用名王波），男，1975年4月7日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人庄小琼因与被上诉人王昊房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人庄小琼上诉请求：1.王昊退回庄小琼支付的定金人民币22万元；2.驳回王昊要求庄小琼赔偿违约金322000元；3.王昊承担案件的诉讼费用。事实和理由如下：1.一审适用法律错误。根据最高院的指导意见《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）第20条规定，房屋买受人在合同签订后，只要有相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，不管合同签订与政策的实施哪个在先，均适用此规定，但一审却理解成合同签订必须在限购政策实施之前。2.一审事实认定错误。德才公司没有书面告知当事人房地产调控政策并签字确认，且庄小琼不了解最新限购政策，否则不会签订一份无法履行的合同并支付巨款。按照《合同法》第四十条规定，《房屋买卖合同》为格式条款合同，因合同未写明房地产调控政策，故合同的无法履行不能归责于庄小琼。被上诉人王昊二审辩称：1.根据最高院的指导意见《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20条规定，合同签订后由于政策实施导致合同无法实现的，可以解除合同且不可归责于双方，庄小琼不守法反而曲解王昊。2.签订合同时，中介询问了双方是否了解购房政策及金融政策后，双方才签名确认的。3.由于无法网签，王昊表示定金22万元中的15万元待中介退回后返还庄小琼，剩下7万元作为违约金补偿王昊损失，遭到庄小琼拒绝。2017年6月7日，庄小琼向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除庄小琼、王昊于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》；2、王昊退回庄小琼支付的定金22万元；3、王昊承担案件全部诉讼费用。王昊提起反诉，请求：1、庄小琼赔偿王昊违约金322000元（按照房价161万元的20%计算）；2、庄小琼承担案件的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年4月10日，庄小琼（乙方、买方）与王昊（甲方、卖方）、广州市德才房地产代理有限公司(中介方)签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区××房的物业达成一致协议，签订本合同；该物业建筑面积为68.2759平方米，成交价为161万元；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价20%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方应于签订本合同时支付20000元作为定金，楼价款（含定金）1610000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；备注：甲方在2017年4月10号一共收取定金人民币贰拾贰万元整；右边方框中加深字体内容为：中介方已向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任（庄小琼、王昊并在该内容上签名确认）；等。同日，王昊分别出具两张《收据》载明收到庄小琼购买涉案房屋的定金20000元及200000元。另查，庄小琼还向一审法院起诉中介广州市德才房地产代理有限公司【案号为（2017）月0105民初4891号】，以中介方存在欺诈行为为由要求撤销庄小琼与中介签订的《房地产中介服务合同》等。庄小琼就其主张还提交了以下证据：1、庄小琼的户口簿，载明婚姻状况为离婚；（2003）越法民一初字第1190号《民事判决书》，判决准予曾小x与庄小琼离婚等，该判决并于2003年10月6日生效；2、广州市房地产档案馆于2017年4月13日打印的《个人名下房地产登记情况查询证明》，记载庄小琼的房地产地址为海珠区同福西路洲咀大街x号之二号x房；3、广州市人民政府办公厅于2017年3月17日发出的《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。王昊质证表示：对证据1-3的真实性、合法性和关联性均没有异议，但证据3的政策是在王昊签订合同前公布的。王昊为证明其反诉主张还提交了以下证据：1、2017年4月9日，王昊（委托方、甲方）与广州市德才房地产代理有限公司（受托方、乙方）签订的《独家代理协议》，约定：甲方提供物业位于海珠区××房，售价为1460000元；独家代理委托期限从2017年4月9日至2017年4月16日止；甲方指定乙方为该物业出售的独家代理公司，委托期内，若乙方介绍的客户同意按上述条件交易的，甲方全权委托乙方代表甲方收取客户承购该物业的定金；乙方代为收取定金后，即视为甲方收取及售出该物业，乙方有权将该定金汇入甲方提供的账号即视为甲方收取交易定金……如该物业成功出售，甲方愿意向乙方支付146万以上售价作为房地产咨询及代理费；等。2、2017年4月10日，广州市德才房地产代理有限公司分别出具两张《收款收据》给王昊，载明中介代理费分别为100000元及50000元。3、王昊名下的银行账户历史明细清单，记载2017年6月19日，宋*民通过网转向王昊账户转入149689.5元。庄小琼质证表示：不确认证据1、2的真实性、合法性和关联性，与庄小琼无关；对证据3的真实性、合法性和关联性予以确认。庄小琼于2017年6月7日提起本案诉讼。一审诉讼中，庄小琼、王昊一致确认：2017年4月9日，庄小琼现金支付50000元给中介作为诚意金；2017年4月10日，庄小琼向王昊的代理人吴永豪转账支付了155000元及向王昊本人转账40000元，中介还通过支付宝向吴永豪支付了5000元（该5000元从已支付的诚意金中扣减），当日共支付了200000元，之后中介又将此前的诚意金再拿出20000元现金作为房款支付给王昊；2017年4月19日网签时，双方才知道庄小琼不具备购房资格。庄小琼自认：双方签订房屋买卖合同时，庄小琼没有提供离婚判决书、生效证明及户口本，中介没有要求庄小琼提交；办理网签手续当天，庄小琼没有带离婚判决书、生效证明，也没有带户口本，由于中介没有要求庄小琼带户口本原件及复印件。王昊表示：本案中同意退还庄小琼已付的定金，若法院支持其反诉请求，同意将定金与庄小琼应支付的违约金进行抵扣。一审法院认为，庄小琼、王昊签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。一审诉讼中，庄小琼、王昊均确认：2017年4月19日双方办理网签时才知道庄小琼不具备购房资格，故对该事实，一审法院予以确认。现庄小琼以合同目的无法实现为由要求解除合同，王昊表示同意，双方意见一致，一审法院予以准许。王昊主张是庄小琼违约导致合同无法履行，庄小琼辩称其不存在违约行为，并认为其是签订买卖合同后由于政府部门出台限购政策导致合同不能履行的，但广州市出台的本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房的规定是2017年3月17日公布的，而庄小琼、王昊迟于该时间签订《房屋买卖合同》，故庄小琼的上述抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。庄小琼签订合同时具备广州市购房资格是其购房的先决条件，而顺利、无障碍进行交易是王昊的期待利益，根据双方在《房屋买卖合同》方框内容的签名确认来看，可视为庄小琼已谨慎审核自己是否具备广州市购房资格，其在签订合同时即对此负有法律责任。由于庄小琼不具备本市购房资格导致合同无法履行，其已构成违约，故王昊要求庄小琼承担违约责任合法有理，一审法院予以支持。庄小琼作为违约方，要求王昊退还定金缺乏依据，故对庄小琼的该请求，一审法院不予支持。合同约定：庄小琼签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向王昊支付成交价20%的违约金，王昊应退还庄小琼已付的所有款项。现王昊反诉要求庄小琼支付违约金322000元符合合同约定，一审法院予以支持。由于王昊还需退还庄小琼已付的定金220000元，而王昊同意将退还给庄小琼的定金与庄小琼应支付的违约金在本案中进行抵扣，故抵扣后，庄小琼仍需向王昊支付102000元违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年8月29日作出如下判决：一、解除庄小琼和王昊于2017年4月10日就广州市海珠区××房签订的《房屋买卖合同》；二、庄小琼在判决生效之日起10日内赔偿违约金102000元给王昊；三、驳回庄小琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费19290元和反诉受理费3065元均由庄小琼负担。本院经二审审理，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，庄小琼提交了以下新证据：1、广州市房屋调控政策告知书，拟证明中介公司应当书面告知当事人有关房屋限购和调控政策，但是本案中德才公司没有向庄小琼出示相关告知书内容，该告知书是从其他中介公司获取的样本。2、新闻报导，拟证明中介没有向当事人书面告知有关房地产情况及资料属于违反相关规定的行为，德才公司也基于类似情况被相关部门处罚过。王昊质证称：这两份证据王昊从来没有见过，两份证据不成立。王昊提交了一份短信打印件，拟证明在得知买家没有购房资格后有做沟通，而且王昊在沟通中有让步，但对方最终不接受王昊的建议，并强行要求王昊全额退还定金。庄小琼质证称：对真实性没有异议，从短信内容可以看出庄小琼一直有与王昊商量解决问题的办法，王昊跟庄小琼说给中介扣留了15万定金，并称追回15万元就把钱退回给庄小琼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是庄小琼应承担的违约责任是多少。综观本案证据可知，涉案房屋买卖不能是因庄小琼不具备购房资格所致，出卖人王昊对此毫无过错，故一审判令庄小琼应承担买卖合同交易不能产生的违约责任，并无不当，本院予以维持。庄小琼主张根据最高人民法院出台的《2011年全国民事审判工作会议纪要》第20条规定“房屋买受人在合同签订后由于相应主张限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不归责于双方当事人为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持”，其不应承担违约责任，但上述规定是指在涉案买卖合同签订之后又出台新的限购政策导致交易不能的情况下，买卖双方才均不用承责。本案中，庄小琼签订涉案买卖合同时，本市已经出台了本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房的规定，故庄小琼以此为由主张其不应承责，本院不予支持。至于庄小琼应否承担何种违约责任，考虑到庄小琼应属确实不清楚限购政策导致交易不能，无违约之恶意，且双方是在2017年4月10日签订涉案合同，王昊于2017年4月19日网签时便知晓因庄小琼不具备购房资格，涉案合同无法继续合同，故涉案合同履行不能客观上对王昊处理涉案房屋影响不大，再兼现行房地产市场房价处于上升趋势，买卖双方在纠纷发生后磋商之时，王昊也提出过仅没收庄小琼定金中的一部分7万元作为对其损失的补偿，综上，一审判令庄小琼承担房价的20%作为违约金过高，本院予以调整，将违约金酌定为7万元。因王昊表示同意退还庄小琼已付定金22万元，将违约金和定金相抵扣，王昊尚需返还庄小琼15万元定金。因本案纠纷系因庄小琼责任所致，故本案虽基于公平合理原则，调整了庄小琼应承担的违约责任，但本案一、二审案件费均宜由庄小琼负担，不应调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4999号民事判决的第一、三项；二、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4999号民事判决的第二项为：王昊在本判决送达之日起10日内返还庄小琼定金15万元。本案一审案件本诉受理费19290元和反诉受理费3065元，二审案件受理费6130元，均由庄小琼负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十二月五日书记员 李依虹