广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终3404号
上诉人（原审被告）：清远市金炜达房地产开发有限公司。
法定代表人：杨华里。
委托代理人：李彬，该公司经理。
委托代理人：朱嘉欣，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：蔡文俊，男，汉族，住清远市清城区。
被上诉人（原审原告）：刘敏华，女，汉族，住清远市清城区。
上列被上诉人的共同委托代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。
上列被上诉人的共同委托代理人：陈弘，广东盈辉律师事务所律师。
蔡文俊、刘敏华答辩称：上诉人存在违约行为，答辩人一审提交的证据可以证明，上诉人未能及时办证的原因是小区的用地问题及改变规划未得到批准，故上诉人逾期办证应当支付违约金并承担诉讼费。
蔡文俊、刘敏华向一审法院起诉请求：一、判令金炜达公司向蔡文俊、刘敏华支付逾期办证违约金，该违约金以蔡文俊、刘敏华已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准从2016年7月1日起计算至金炜达公司办理该房屋房地产权属证书之日止，暂计至2017年4月20日的违约金为65150.75元；二、请求法院判令金炜达公司承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。
一审法院认定事实：2014年11月23日，蔡文俊、刘敏华与金炜达公司签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡文俊、刘敏华向金炜达公司购买位于清远市清城区××号龙汇领峰×号楼×梯×层×号房屋，套内建筑面积119.47平方米，房屋总价款为577746元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第八条约定：“……3、买卖合同第十五条约定的90日是指出卖人提供资料报产权登记机关备案的时间，但并非承诺办结确权资料的时间。如买受人自行办理该商品房的权属登记，出卖人在商品房交付后540工作日内提供能办理商品房权属登记的确权资料给买受人，如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续，在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下，出卖人在收齐买受人资料之日起540工作日内办理《房地产权证》；4、买卖合同第十五条所述的出卖人责任是指（1）如买受人自行办理权属登记，出卖人未按本条第3款约定，在商品房交付后540工作日内向买受人提供能办理商品房权属登记的确权资料（2）如买受人委托出卖人办理该商品房的产权登记手续的，在出卖人收齐买受人提交的全部办证资料之日起，出卖人未按本条第3款之约定在540个工作日内办妥《房屋所有权证》。”补充协议第十一条约定：“本补充协议为买卖合同的补充部分，经双方签署后生效，与买卖合同的内容如有冲突，概以本补充协议为准。”对于合同附件四-
合同补充协议，蔡文俊、刘敏华没有签字确认，金炜达公司也无盖章。合同签订后，蔡文俊、刘敏华付清了全部房屋价款。2014年11月25日，金炜达公司将涉案房屋交付给蔡文俊、刘敏华使用。至法庭辩论终结时止，涉案房屋仍未办理产权初始登记，尚不具备办证条件。
×号楼×梯×层×号房屋的房地产权证需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）。案件受理费1428元，减半收取计714元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。上诉人上诉提出多个逾期办证的免责事由，本院在审理同一小区的其他案件中，上诉人亦提出相同的抗辩理由，本院对其抗辩理由未予采纳。且上诉人提出的免责事由与其一审答辩提出的免责事由无异，一审判决对上诉人提出的免责事由已作出详实充分的论述，故本院对此不再赘述。结合双方的其他诉辩意见，本案主要的争议焦点可归纳为：逾期办证违约金计算的起点及标准如何确定。
上诉人逾期办证，且免责事由不成立，应当依法承担违约责任，违约金应当从合同约定的办证期限届满之次日起算。涉案主合同和补充协议对办证期限的约定不一致，依照补充协议第十一条的约定，补充协议与主合同内容冲突的地方，以补充协议为准，该约定是双方的真实意思表示，也是双方签订补充协议的题中之义，双方均应当遵守，故对办证期限的认定应当以补充协议的约定为准。一审判决以被上诉人未在补充协议上签名为由认定补充协议对被上诉人不产生约束力。对此，本院认为，首先，涉案的合同与补充协议均是被上诉人一方提交的证据，也就是说，被上诉人一方持有补充协议并认可该证据的真实性；其次，主合同经双方签名盖章，主合同第二十条约定，补充协议作为合同的附件四，第二十二条约定，合同与附件共21页，而主合同仅13页，补充协议位于第17页至第19页。以上约定可以证明补充协议是作为合同的一部分存在，不能仅以被上诉人未在补充协议上签名为由认定补充协议对被上诉人没有约束力。一审判决该节认定欠妥，本院予以纠正。
如前所诉，应当依照补充协议的约定确定办证期限和违约金计算的起点。根据补充协议第八条第3款、第4款的约定，如买受人委托出卖人办证的，出卖人应当在收齐资料之日起540个工作日内办妥产权证，未在该期限内办妥的，承担违约责任。本案中，双方均确认被上诉人委托上诉人办证的事实，但对于上诉人收齐资料的期限双方各执一词。被上诉人认为在签订合同时已经按照上诉人的要求提交了相应的资料，而上诉人认为被上诉人至今未提交资料。按照本地商品房交易市场的惯例，出卖人为集中办证，普遍会采取在签订合同时向买受人收取办证资料的做法，故被上诉人的陈述更符合常理。此外，被上诉人作为普通的购房者并不清楚需要提交资料的种类、时间，上诉人作为开发商对此程序更为熟悉，如其认为被上诉人未提交资料，应当由其承担相应的催促义务。但本案中，上诉人并未举证证明其已经履行该项催促义务，相应的不利后果由其承担。鉴于前述理由，本院综合认定签订合同之日2014年11月23日为上诉人收齐办证资料之日。依照补充协议的约定，上诉人应当在收齐资料之日起540个工作日内办妥房产证，即上诉人应当在2017年1月18日（按一年250个工作日计算）前为被上诉人办妥产权证，上诉人未在该期限前办妥产权证，则应当从2017年1月19日起支付违约金至办妥产权证之日止。
对于逾期办证违约金，虽然双方已经在合同中约定了违约金的计算方式，但被上诉人以约定的违约金过低为由要求调高。当事人主张调整违约金的，人民法院应当结合当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则进行调整。一审法院据此将违约金调整为每年1%的标准并无不妥，本院予以采纳。
综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2500号民事判决为：清远市金炜达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向蔡文俊、刘敏华支付逾期办证违约金（该违约金从2017年1月19日起以已付房款577746元为基数，按照每年1%的标准计算至清远市金炜达房地产开发有限公司为蔡文俊、刘敏华办妥位于清远市清城区北江一路8号龙汇领峰×号楼×梯×层×号房屋的产权证之日止）。
一审案件受理费1428元，减半收取计714元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1428元，由清远市金炜达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一八年一月十五日
法官助理 黄 敏
书 记 员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。