福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初8276号
原告：蔡鲁燕，女，1973年1月19日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告：李雪丹，女，1984年6月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告：李水姬，女，1974年10月15日出生，汉族，住厦门市海沧区。
原告：黄光峰，男，1975年9月28日出生，汉族，住福建省漳平市。
原告：罗小萍，女，1982年10月19日出生，汉�，住厦门市思明区。
原告：林峰，男，1967年10月29日出生，汉族，住福建省霞浦县。
原告：杨继红，女，1974年7月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。
原告：王永看，男，1970年3月25日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告：林燕芬，女，1982年9月9日出生，汉族，住厦门市同安区。
原告：杨萍，女，1987年11月12日出生，汉族，住福建省上杭县。
原告：黄海波，男，1986年7月3日出生，汉族，住厦门市翔安区。
原告：陈碧娥，女，1980年4月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告：叶开明，男，1949年1月13日出生，汉族，住厦门市同安区。
原告：何晓霁，男，1976年8月12日出生，汉族，住厦门市湖里区。
上列原告的共同委托诉讼代理人：林永标、林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。
被告：厦门龙祥房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路253号38层D单元。
法定代表人：侯昌财，董事长。
被告：厦门新凯宾物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路98号第三十六层A单元。
法定代表人：侯团兴，总经理。
上列被告的共同委托诉讼代理人：洪鼎光、黄冬梅，福建建达律师事务所律师。
原告蔡鲁燕、李雪丹、李水姬、黄光峰、罗小萍、林峰、杨继红、王永看、林燕芬、杨萍、黄海波、陈碧娥、叶开明、何晓霁与被告厦门龙祥房地产开发有限公司（下称龙祥公司）、厦门新凯宾物业服务有限公司（下称新凯宾物业）物权保护纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用简易程序于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告蔡鲁燕、罗小萍、杨继红、王永看及各�告的共同委托诉讼代理人林永标，被告龙祥地产、新凯宾物业的共同委托诉讼代理人洪鼎光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡鲁燕、李雪丹、李水姬、黄光峰、罗小萍、林峰、杨继红、王永看、林燕芬、杨萍、黄海波、陈碧娥、叶开明、何晓霁向本院提出诉讼请求：两被告立即停止侵权，排除对厦门市思明区龙源里20、21号（即源昌山庄7号楼）一层架空层的妨害行为，拆除违章搭盖的建筑物，恢复原状。事实和理由：各原告系龙祥地产开发的源昌山庄7号楼（产权地址为厦门市思明区龙源里20、21号）的业主，新凯宾物业为源昌山庄提供物业管理服务。源昌山庄7号楼1层规划用途为架空绿化层，为7号楼全体业主共有。然交房后，各原告却发现两被告擅自占用源昌山庄7号楼架空层，违规进行施工改造成物业经营办公用房，改变了架空层的使用功能。�告等业主曾多次制止，但两被告均未停止其侵害行为，原告也曾多方投诉，但均无果。原告认为，两被告已侵害了业主的物权，故依据《中华人民共和国物权法》第35、36条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1款之规定，提出如上诉讼请求。
被告龙祥地产、新凯宾物业共同辩称，第一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第11.3条明确约定“该商品房区划内的……物业服务用房，属于业主共有，……该商品房所在小区内经规划建设的各种商业用房、会所、体育场地（馆）、游泳池、架空层等的权属归出卖人所有”，故原告无权主张拆除物业服务用房。第二，原告诉求须经半数以上全体业主同意，原告主体不适格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同备案证明》、土地房屋权证、《建设工程设计方案批复通知书》、《建设工程规划许可证（存根）》、《建设工程竣工规划条件核实意见书》等证据，被告围绕答辩意见提交了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、《厦门市房产测绘成果报告书》等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告龙祥地产系址于厦门市思明区莲前路龙山源昌山庄的建设单位。原告蔡鲁燕等14人系被告龙祥公司开发的“源昌山庄”7号楼部分房产（产权地址为厦门市思明区龙源里20、21号）的业主；被告新凯宾物业为“源昌山庄”提供物业管理服务。现两被告将7号楼的架空层部分作为物业管理用房进行使用�该架空层的物业用房设置未经过相关部门批准。
2010年12月31日，厦门市规划局出具《建设工程设计方案批复通知书》（建方字第350203201005128号），载明：建设单位：厦门龙祥房地产开发有限公司；项目名称：源昌山庄；建设地点：莲前东路龙山；用地性质：居住用地；总平、建筑规划设计方案：10、其他规划要求：……5、所批总建筑面积和地上建筑面积均含有架空活动层建筑面积5942.12平方米，该部分面积按规定可不计算容积率，该项目实际计算容积率面积为290950平方米，架空活动层只能作为小区公共的绿化和休闲活动空间，不得封闭改作它用。2011年，被告龙祥地产取得源昌山庄项目的《建设工程规划许可证》（建字第350203201106019号），该规划许可证的存根文件载明：项目名称：源昌山庄；建设单位：厦门龙祥房地产开发有限公司；建设地点：莲前东路�山；建设工程性质：居住；用地性质：居住用地；建筑规划设计审定意见：12、建筑功能部分：地下一层至四层为车库和设备用房，住宅楼：一层为住宅门厅、架空绿化层、设备用房，6#楼一层局部设物业管理用房、消防控制室，二层以上为住宅，开闭所一层为开闭所用房。……14、其它规划要求：4、所批总建筑面积和地上建筑面积均含有架空活动层建筑面积6645.92平方米，该部分面积按规定可不计算容积率，该项目实际计算容积率面积为290949.98平方米，架空活动层只能作为小区公共的绿化和休闲活动空间，不得封闭改作它用。2015年2月6日，厦门市规划委员会出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》（核字第350203201505012号），载明：项目名称：源昌山庄（1#、2#、3#、7#、8#楼及地下室部分）；建设单位：厦门龙祥房地产开发有限公司；建设地点：莲前东路龙山；工程许可证编号：建字第350203201106019号；规划条件核实意见：三、审批地上面积含架空活动层6476.251平方米，实测地上面积含架空绿化及TC凸窗、空调板、屋顶造型灯面积；……五、一层主体“架空绿化”、“TC”、“凸窗”、“空调板”及“屋顶造型”依核实规程，该部位不计建筑面积；……
2015年5月5日，福建省国土测绘院出具一份源昌山庄三期7号楼的《厦门市房产测绘成果报告书》（成果编号：FC02201500404），其中载明测绘概要如下：1、共有共用面积的处理原则：按相关房屋的建筑面积依比例进行分摊；2、全幢（外半墙）公墙，列全幢分摊；3、1层以上楼梯、电梯T1-T2、水电井SD1-SD2由本梯2层以上住宅分摊；4、1层门厅MT1-MT2由本梯2层以上住宅分摊；5、20层水井S1-S2由本梯2层以上住宅分摊。
另查，以原告蔡鲁燕与被告龙祥公司签订的《商品房买卖合�》及附件六《合同补充协议》为例，该合同第11.3条约定：该商品房区划内的道路、绿地、物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的绿地除外。该商品房所在楼宇的屋面使用权归该楼宇全体业主共有；该商品房所在小区内经规划建设的各种商业用房、会所、体育场地（馆）、游泳池、架空层等的权属归出卖人所有。
审理中，被告龙祥地产承认其在源昌山庄7号楼的架空层进行搭盖，并作为物业用房由被告新凯宾物业使用；原告明确其诉称的被告侵权行为即为在讼争架空层实施搭盖，违规施工改造成物业经营办公用房。
本案争议的焦点为：一、讼争架空层是否属于业主共有；二、本案各原告是否有权就讼争架空层提起物权保护之诉。
讼争架空层是否属于业主共有。
原告认为，讼争架空�的规划用途是公共绿化、休闲场所，不得封闭、不得经营，权属归全体业主所有。首先，根据法律规定，只有取得或依法可取得产权登记才是法定的建筑物专有部分，除此以外，建筑物的其他部分即为共有部分。又根据《厦门市地价征收管理若干规定》第五条，居住用途地上层数大于7层（含7层）经规划批准底层作为房屋架空层且不计容部分，不得改变规划设计功能、不得占用、不得出租、不得作为营业性场所，免收土地出让金或城市基础设施配套费，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给土地受让人。被告龙祥地产作为开发商在商品房买卖合同中关于“未计入公摊的架空层等权属归出卖人所有”的约定违反法律规定；另，讼争架空层也不具备构造上和利用上的独立性，故讼争架空层不能登记成为特定业主所有权的客体。其次，讼争架空层是否作为共有面积分摊给业主，不能作为认定架空层权属的认定标准。共有部分本来就分为“应列入公摊的共有部分”和“不应列入公摊的共有部分”，如《房产测量规范》规定的“为多幢服务的警卫室”、“管理用房”不计分摊面积，但“警卫室”、“管理用房”均属全体业主共有。
被告认为，讼争架空层归被告龙祥地产所有。首先，规划文件只能证明讼争架空层不能封闭、不能改变用途，但不能作为产权登记或归属的依据，讼争架空层产权界定的依据应为商品房买卖合同的约定。测绘成果报告书显示讼争架空层是单列、独立的，并未计入原告所购买房屋的公摊面积。根据被告龙祥地产与源昌山庄业主签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第11.3条的约定，未计入公摊的架空层等权属归出卖人所有。其次，产权登记只是一种行政措施，不能办理产权登记并不�味着没有所有权人。
本院分析认为，首先，从建筑物的结构来看，讼争架空层是源昌山庄7号楼整体结构的一部分，又根据相关规划文件明确规定讼争架空层只能用作小区公共绿化空间，不计算容积率，故讼争架空层在利用上无法排他使用，不符合法律规定的建筑物专有部分须具备的条件，故讼争架空层属该大厦的附属设施，应由全体业主共同使用。其次，根据相关法律规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。被告龙祥地产既未能举证证明讼争架空层之权属已登记于其名下，也无法举证证明讼争架空层具备建筑物专有部份的法定条件而可以登记成为特定业主的所有权客体�因此，被告龙祥地产无权就讼争架空层的权属在商品房买卖合同中进行约定。综上，本院认定讼争架空层应属业主共有。
本案各原告是否有权就讼争架空层提起物权保护之诉。
被告认为，原告诉求涉及共同利益，应经全体业主表决并经半数以上业主同意，各原告提起本案诉讼主体不适格。
原告认为，各原告作为讼争架空层的共有物权人，有权对侵害业主物权的行为提起物权保护之诉。
本院分析认为，各原告是讼争架空层所在建筑物的业主，对讼争架空层享有共有和共同管理的权利，且本案原告之诉请对其他共有权人亦不会产生不利益，故各原告有权对侵害其共有权利的行为提起物权保护之诉。
综上，本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建设单位或者其他行为人擅自占用�处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人有权请求排除妨害、恢复原状。被告龙祥地产自认未经业主同意，占用讼争架空层实施搭盖行为，侵害了各原告对讼争架空层享有的共有和共同管理之权利，各原告请求被告龙祥地产拆除在讼争架空层上搭盖的建筑物，恢复讼争架空层原状，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张被告新凯宾物业实施了搭盖行为，但未能提供充分证据予以证实，被告新凯宾物业对此不予认可，被告龙祥地产也已自认搭盖行为系其实施，故原告要求被告新凯宾物业拆除在讼争架空层上搭盖的建筑物，恢复讼争架空层原状，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款、第三条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：
被告厦门龙祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内拆除位于厦门市思明区龙源里20号、21号一层架空层搭盖的建筑物并恢复原状；
驳回原告蔡鲁燕、李雪丹、李水姬、黄光峰、罗小萍、林峰、杨继红、王永看、林燕芬、杨萍、黄海波、陈碧娥、叶开明、何晓霁的其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告厦门龙祥房地产开发有限公司负担。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 林月蓉
二〇一六年八月二十五日
书记员 林秋虹
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条第一款建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外�、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和�民事诉讼法〉的解释》
第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。