山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第4244号原告刘勇，城镇居民。委托代理人王文珂，山东慧当律师事务所律师。委托代理人赵峰，山东慧当律师事务所律师。被告新泰市新汶建筑工程有限公司。法定代表人孙继春，该公司经理。委托代理人ＸＸ，新泰新汶法律服务所法律工作者。被告新泰市汶河房地产开发有限公司。法定代表人孙继春，该公司经理。委托代理人ＸＸ，新泰新汶法律服务所法律工作者。被告泰安市意万家房地产经纪有限公司。法定代表人王业超，该公司经理。原告刘勇与新泰市新汶建筑工程有限公司（简称建筑公司）、新泰市汶河房地产开发有限公司（简称开发公司）、被告泰安市意万家房地产经纪有限公司（简称意万家）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘勇、委托代理人王文珂、赵峰及被告建筑公司、被告开发公司委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。被告意万家经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告刘勇诉称，被告建筑公司、开发公司开发新汶龙柏园·玉璟阁项目，并委托被告意万家提供项目销售等服务，2011年7月29日，被告意万家在售楼接待中心与原告签订《预约认购意向书》，确定原告意向认购龙柏园·玉璟阁1号楼1单元603室，同日，意万家收取了原告100000元购房款并出具收据。现三被告相互推诿，至今尚未通知原告签订商品房买卖合同及选房，为此原告请求法院依法判令：1、三被告继续履行《预约认购意向书》，为原告办理购房手续并交付房屋；2、诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告签订的《预约认购意向书》；2、判令意万家返还原告预付款10万元并赔偿损失（以10万元为基数，自2011年7月29日起按中国人民银行公布的贷款利率计算至判决的还款之日止），建筑公司、开发公司承担连带赔偿责任；3、诉讼费由三被告承担。被告建筑公司辩称，我公司未收到原告10万元的诚意金，原告与被告意万家形成的是民间借贷关系，与我公司无关，且认购意向书中明确写明必须向建筑公司交款，认购方才享有订房权，我公司已将购房程序及不按规定办理的风险明确告知购房户，原告不按程序办理，其后果应由原告自己承担，意向书的签约双方应该是我公司与购房户，无我公司盖章的认购书与我公司无关。我公司与原告之间未形成购房合同关系，原告起诉我公司没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告开发公司辩称，一、本案是原告与被告意万家之间的民间借贷纠纷，原告是完全民事行为能力人，应知道“借款”与“购房款”的区别，在拿到写有“借款”的收款收据时不提异议，足以说明是借款；二、开发公司与原告之间无任何关系，未收到原告所谓的10万元诚意金；三、开发公司与被告意万家签订的《房地产项目营销服务标准合同》表明，开发公司仅委托意万家负责对龙柏园·玉璟阁项目的宣传、广告策划服务，而没有委托意万家收取购房款。故开发公司与原告之间未形成购房合同关系，原告起诉我公司没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。被告意万家未答辩。经审理查明，2010年6月19日被告意万家与被告开发公司签订房地产项目策划销售咨询服务合同，约定“由意万家负责提供开发公司开发的新汶龙柏园玉璟阁C区项目的整体营销策划与广告策划、销售服务、提供品牌管理咨询建议与资源共享服务。被告意万家的责任是：指定营销策划执行方案及组织项目具体销售工作，按开发公司的要求报备客户购房资料，制定详细的答客问，在开发公司允许的权限范围内服务开发公司进行销售，督促客户准备单利按揭贷款的相关资料，意万家不得私自收取房款……”。合同签订后，被告意万家在开发公司指定的场所进售楼服务，为促进销售，被告意万家印制了御景花园宣传册。2011年7月29日，原告刘勇在龙柏园·玉璟阁C期售楼接待中心签订预约认购意向书一份，认购书中写明：“出让方（以下简称甲方）：新泰市新汶建筑工程有限公司认购方（以下简称乙方）：刘勇……一、乙方意向认购甲方开发的龙柏园·玉璟阁C期……1、甲方委托营销策划单位发行VIP卡作为预约认购卡进行选购，乙方须持VIP卡和新泰市新汶建筑工程有限公司开据的收据向甲方预约认购房屋一套，实行一房一卡一档制。2、甲方发行的VIP卡面值10万元（即乙方支付10万元整方可拿到预约认购卡和新泰市新汶建筑工程有限公司开据的收据，然后进行选房）。……八、本《意向书》一式三份，认购方一份，出让方两份，经双方签字盖章后生效。出让方：新泰市新汶建筑工程有限公司认购方（签字）：刘勇（手印）营销策划单位：泰安市意万家房地产经纪有限公司售楼代表：（加盖泰安市意万家房地产经纪有限公司合同专用章）”。同日，被告意万家出具加盖意万家公司财务专用章的收据一张，载明“客户名称：刘勇项目收借款金额100000元整”。2013年6月23日，意万家法定代表人王业超出具承诺函一份，载明“原借刘勇现金壹拾万元整（定房款）于2013年10月1日前，给予返还，请于2013年9月底执该函到我公司办理相关返还手续，特此承诺。（保证返还订房款项）承诺人：王业超2013年6月23号”。另查明，根据地字第370982201100003号建设用地规划许可证，201103026号建筑工程施工许可证记载，新汶龙柏园玉璟阁C区项目用地单位及建设单位是开发公司。上述事实，由原告提交的预约认购意向书、收款收据、承诺函、御景花园宣传册、被告提交的项目营销服务合同及当事人陈述在案证实。本院认为，认购意向书的出让方虽为建筑公司，但建筑公司并未在该认购意向书中签名盖章，对意万家与原告签订认购意向书的行为不予认可，对意万家以其名义卖房一事也不予追认，且该认购意向书仅有意万家的合同专用章，原告也认可将认购款项支付给意万家，故该认购意向书实际是意万家与刘勇签订的。认购意向书签订后，认购方应依约定向建筑公司交纳诚意金，但刘勇没有向建筑公司给付诚意金，而是将10万元支付给意万家并由意万家出具收据，因被告意万家并不拥有龙柏园玉璟阁的开发权及所有权，故该意向书无法继续履行，不能实现合同目的，原告要求解除该意向书的主张本院予以支持。被告意万家与被告开发公司签订的房地产项目策划、销售、咨询服务合同中，明确被告意万家在该服务合同中的权限，且特别注明了意万家不得私自收取房款。在被告意万家与原告刘勇签订的认购意向书中，也明确了原告刘勇需向建筑公司交款10万元获得VIP卡，然后进行选房，被告意万家公司收取原告刘勇购房款10万元，既不在开发公司的授权范围内也没有建筑公司的委托，原告要求被告意万家应返还原告购房款10万元及赔偿损失的请求，应予支持。原告刘勇明知认购意向书中载明向建筑公司交购房款，并未载明意万家有收取房款的权限，却私自将购房款交给被告意万家，与建筑公司、开发公司均未就购房一事达成合意，故原告要求被告建筑公司、被告开发公司返还购房款及赔偿损失没有合法依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告刘勇与被告泰安市意万家房地产经纪有限公司于2011年7月29日签订的预约认购意向书。二、被告泰安市意万家房地产经纪有限公司于判决生效之日起10日内返还原告刘勇人民币100000元及利息（从2011年7月29日起至判决生效确定的履行期限之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告刘勇的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元，保全费1170元，有原告承担5820元，由被告泰安市意万家房地产经纪有限公司承担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  王雪丽审 判 员  张 晶人民陪审员  陈绪凯二〇一五年三月六日书 记 员  武金萍