天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第1179号
上诉人（原审原告、反诉被告）天津金融城开发有限公司,住所地天津市和平区解放路34号。
法定代表人陈莉，董事长。
委托代理人宋国绪，天津四方君汇律师事务所律师。
委托代理人甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）天津金禾湾超市连锁有限公司，住所地天津市和平区解放北路与赤峰道交口津湾广场D座1D-05。
法定代表人石兰平，执行董事。
委托代理人王宝宝，天津津阳律师事务所律师。
委托代理人孙利，天津津阳律师事务所律师。
原审第三人天津市天房物业管理有限公司，住所地天津市河西区平山道16号增6号。
法定代表人张伟杰，董事长。
上诉人天津金融城开发有限公司、天津金禾湾超市连锁有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津金融城开发有限公司的委托代理人甄佳波，上诉人天津金禾湾超市连锁有限公司的委托代理人王宝宝、孙利到庭参加诉讼，原审第三人天津市天房物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不当庭。本案现已审理终结。
原审人民法院审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区解放北路与赤峰道交口津湾广场D座一层1D-05铺位，属于津湾广场5号楼，租赁场所计租面积342平方米，产权人为原告（租赁场地具体位置详见《物业租赁合同》附件二平面图中阴影部位）。2009年6月1日，原告（合同甲方）与案外人王健（合同乙方）签订《物业租赁合同》。在该租赁合同中约定，原告将涉案场地租赁给王健用于经营百货超市，经营品牌为红袋鼠。租期自2009年9月1日至2017年8月31日，第6条约定2009年10月1日为租金起算日并对租金标准进行了约定。租赁合同第6.3条约定承租方按月向出租方支付租金，在每月25日之前支付下一期租金。租赁合同第6.5条约定租赁场所物业管理费为20元每平方米每月，本合同约定租赁场所租金不包括物业管理费，物业管理费包含乙方正常营业时的空调能耗费用。乙方需在本合同签订之日起120日内或甲方另行书面通知的期限内与甲方或受甲方委托的物业管理公司签订《物业服务合同》。租赁合同第22.1第2项约定，承租方拖欠租金及其他费用并且拖欠时间达30天以上的，原告有权书面通知承租方解除本合同。签订上述物业租赁合同同日，原告与王健就上述物业租赁合同签订了补充协议，在补充协议中，明确王健已经缴纳了履约保证金31208元。租金支付方式变更为每季度末月25日前，承租方向出租方支付下一季度全部租金。租赁合同第6条第5款的《物业服务合同》及第九条补充协议还对租赁合同其他内容进行补充约定。2009年7月22日，案外人王健向津湾广场物业服务中心签署承诺书，内容有本人同意由该公司或该公司委托的服务公司对津湾广场项目商户进行管理服务并服从管理。同日案外人王健与天津市天房物业管理有限公司津湾广场物业服务中心签订了装修管理协议书和二次装修消防安全责任书。
2009年8月7日，被告公司注册成立，法定代表人为案外人王健。根据原告在天津市工商行政管理局和平分局查询的被告工商档案显示，原告在2009年7月30日为被告向天津市工商行政管理局和平分局开具了住所租赁使用证明，证明中称原告将涉案场地租赁给被告使用，租赁期限自2009年7月30日至2017年8月31日。
2009年11月20日，原告与被告签订《物业租赁合同补充协议（二）》，该协议约定，王健将涉案房屋作为工商注册地址，涉案房屋作为被告天津金禾湾超市连锁有限公司的经营场所，王健将以天津金禾湾超市连锁有限公司的名义对外进行一切活动。基于以上原因，本合同的实际权利义务双方应为原告和被告。日后发生任何争议，上述双方将承担相应的法律后果。在该补充协议（二）落款处加盖有原告和被告公司公章，并有案外人王健签字。上述补充协议（二）签订后，自2009年12月31日，涉案场地开始由被告经营使用。
在被告经营使用涉案场地期间，原告主张被告交纳了至2011年12月31日止的租金和至2012年5月31日止的物业费，原告提供证据7证明原告在2010年6月13日为被告开具了2010年4月至6月的租金28086.75元的发票，原告提供证据8证明被告向天津市天房物业管理有限公司交纳了2011年1月物业费6840元。被告自述在经营使用涉案场地期间没有向原告交纳过任何租金及物业费。2012年10月20日，津湾广场物业服务中心向“金禾湾超市”发出物业费缴纳通知单和租金缴纳通知单，要求被告支付2012年6月至2012年10月的物业费34200元和2012年4月至2012年10月租金109226.25元。两份催缴单上均有被告当时法定代表人王健的签字确认。但之后被告并未再向原告支付房屋租金及物业管理费。其后被告自认使用涉案房屋到2014年，但被告未与原告办理房屋交接手续。根据原审人民法院组织原、被告对涉案房屋现场勘验情况，涉案场地三面玻璃门均已上锁，场地内留有货架、部分商品。涉案场地门及玻璃上有“金禾湾超市”字样。在现场勘验中，原、被告均称涉案场地非己方上锁，没有相应钥匙无法进入场地。
原告起诉至原审人民法院，请求：1、判令解除原告与被告签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《物业租赁合同补充协议（二）》；2、判令被告腾空并向原告交还位于天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05铺位；3、判令被告支付截止到2014年8月拖欠的租金889413.75元、物业费184680元，两项共计1074093.75元，并判令被告向原告支付租金及物业费至被告实际将上述铺位腾空并交还至原告之日止；4、本案所有的诉讼费用由被告承担。
被告提起反诉，请求：1、原告退还被告物业费218880元；2、原告退还履约保证金、电卡押金、水卡押金、装修保证金45287.5元。
原审人民法院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告与案外人王健就涉案场地签订的《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》是原告与王健真实意思表示，不违反法律法规效力性禁止性规定，依法应属合法有效。上述协议签订后，案外人王健作为被告法定代表人注册成立了被告公司，被告工商注册的公司住所即为涉案场地，原告亦为被告向天津市工商行政管理局和平分局出具了住所租赁使用证明。同时，原告与被告在2009年11月20日签订的《物业租赁合同补充协议（二）》中亦约定了租赁合同的实际权利义务双方应为原告和被告。而在其后的合同实际履行中，根据原告提供的证据7显示被告亦向原告交纳了房屋租金，并由原告为被告开具发票。结合以上情况，原、被告通过签订《物业租赁合同补充协议（二）》将涉案场地租赁合同承租方由案外人王健变更为被告，被告承租使用涉案场地应按照《物业租赁合同》的约定的租金标准向原告支付场地租金。
对于原告要求判令解除原告与被告签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《物业租赁合同补充协议（二）》并判令被告腾空并向原告交还位于天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05铺位的诉讼请求，根据《物业租赁合同》第22.1条第2项的约定，承租方拖欠租金及其他费用达30天以上的，出租方有权书面通知承租方解除合同。关于被告向原告交纳租金的情况，原告主张被告交纳了至2011年12月31日止的租金，而被告否认曾经向原告交纳租金亦未提交任何交纳租金的相关证据。因此被告自2012年1月1日开始未向原告交纳涉案场地租金的事实可以确定，被告的该行为违反了《物业租赁合同》的约定，达到了合同约定的解除条件，原告有权解除与被告就涉案场地之间的房屋租赁合同关系，因此对于原告要求解除原告与被告签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《物业租赁合同补充协议（二）》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁合同届满，承租人应当归还租赁物。现原、被告之间的租赁合同应予以解除，被告应将涉案场地腾空归还原告。对于被告提出的现涉案场地并非由其占用的抗辩理由，被告未能提供与原告进行场地交接的相关证明。而原审人民法院现场勘验中涉案场地门及玻璃上均有“金禾湾超市”字样，该情况亦与被告的上述抗辩理由相矛盾，因此对于被告的该抗辩理由不予采信。对于原告要求被告腾空并向原告交还位于天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05铺位的诉讼请求，予以支持。
对于原告要求被告支付截止到2014年8月拖欠的租金889413.75元、物业费184680元，两项共计1074093.75元，并判令被告向原告支付租金及物业费至被告实际将上述铺位腾空并交还至原告之日止的诉讼请求，根据原审人民法院查明情况，被告向原告租用涉案场地的事实清楚，被告作为承租方应按《物业租赁合同》约定的标准向原告支付合同约定租金及物业费。现原告要求被告支付租金及物业费，被告应对其向原告交纳了涉案场地的租金及物业费承担举证责任。现被告未提供任何证据证明其向原告交纳了租金及物业费，被告应承担举证不能的法律后果。由于被告不提供任何相关证据，关于被告已经交纳涉案场地的租金及物业费的期间，对原告所述的被告已经交纳了至2011年12月31日止的租金和至2012年5月31日止的物业费的陈述予以采信，因此被告应向原告支付2012年1月1日至今的租金及2012年6月1日至今的物业费。
但针对原告要求被告支付租金及物业费的诉讼请求，被告提出了诉讼时效抗辩，原告提供的催缴证据只能证明原告在2012年10月20日，由津湾广场物业服务中心向“金禾湾超市”发出物业费缴纳通知单和租金缴纳通知单，要求被告支付2012年6月至2012年10月的物业费34200元和2012年4月至2012年10月租金109226.25元。之后原告没有证据证实原告曾再向被告要求支付租金及物业费，因此被告关于原告主张的租金及物业费的诉讼时效抗辩成立，根据《物业租赁合同》及《物业租赁合同补充协议》的约定，涉案场地的租金为按季度支付、物业费为按月支付，根据《中华人民共和国民法通则》对于诉讼时效的规定，原告主张的租金诉讼时效为一年，物业费诉讼时效为两年，结合原告在2014年10月23日起诉的情况，原告主张的租金中2014年1月1日之前的租金均超过诉讼时效保护期间，原告主张的物业费中2012年11月1日之前的物业费均超过诉讼时效保护期间，因此被告应向原告支付自2014年1月1日至本判决生效之日涉案场地的租金，租金标准按照《物业租赁合同》第六条第2款的约定计算；被告应向原告支付自2012年11月1日至本判决生效之日涉案场地的物业费，物业费标准按每月6840元计算。原、被告就涉案场地的租赁关系解除后至被告实际将涉案场地交还原告之日期间，涉案场地仍由被告占有，被告应向原告支付占用场地期间的场地使用费及物业费，场地使用费标准按《物业租赁合同》第6条第2款的约定计算，物业费按每月6840元计算。
针对原告要求被告支付物业费，被告提出原告没有进行物业服务，也没有物业服务资格，因此拒绝支付物业费的抗辩理由，原、被告在《物业租赁合同》中已经明确约定被告应按20元每平方米每月向原告支付物业费，原告也提供了证据12-证据15证明物业服务情况，被告就其主张的原告没有提供物业服务未提供任何证据，因此对被告关于原告没有向被告提供物业服务的抗辩理由无法采信。对于被告提出的原告没有物业服务资格，因此拒绝支付物业费的抗辩理由，被告享受了物业服务应按《物业租赁合同》约定向场地出租方即原告支付物业费，原告是否具有物业服务资格不能构成被告拒绝支付物业费的正当理由。同时被告也没有提供物业服务存在瑕疵的证据，因此被告的该抗辩理由亦不能成立。
对于被告反诉要求原告退还被告物业费218880元的诉讼请求，首先被告没有提供其交纳218880元物业费的相关凭证，被告该反诉请求没有证据佐证。其次，同上所述，被告享受物业服务，不能证明物业服务存在瑕疵，被告要求退还物业费亦没有事实和法律依据，不予支持。
对于被告反诉要求原告退还履约保证金、电卡押金、水卡押金、装修保证金共计45287.5元的诉讼请求，原告在庭审中自认被告原法定代表人王健签订物业租赁合同后向原告缴纳了履约保证金31207.5元以及电卡押金、水卡押金、装修保证金14080元。在涉案场地承租方由案外人王健变更为被告后，王健所交纳的履约保证金31207.5元以及电卡押金、水卡押金、装修保证金14080元亦自动变更为被告交纳的履约保证金31207.5元以及电卡押金、水卡押金、装修保证金14080元。对于电卡押金、水卡押金、装修保证金14080元，原告同意冲抵被告欠付的租金及物业费，现已就被告应付租金及物业费进行裁判，因此原告应将电卡押金、水卡押金、装修保证金14080元退还被告。对于履约保证金31207.5元，原告认为被告存在欠付房屋的违约行为，因此不同意返还被告。根据《物业租赁合同》第22条的约定，如因被告欠付房租30天以上原告要求解除合同的，原告有权没收被告已支付的履约保证金。现被告欠付租金的违约行为给原告造成经济损失，原告没收履约保证金以弥补原告损失的主张符合双方约定，因此对于被告反诉要求返还履约保证金31207.5元的诉讼请求，不予支持。
原审人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、解除原告与被告就天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地所签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议》、《物业租赁合同补充协议（二）》；二、本判决生效之日起十五日内，被告将占用的天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地腾空归还原告（场地具体位置见《物业租赁合同》附件二平面图阴影部分）；
三、本判决生效之日起十五日内，被告一次性给付原告天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地自2014年1月1日至本判决生效之日涉案场地的租金，租金标准按照《物业租赁合同》第六条第2款的约定计算；四、本判决生效之日起十五日内，被告一次性给付原告天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地自2012年11月1日至本判决生效之日涉案场地的物业费，物业费标准按每月6840元计算；五、本判决生效之日起十五日内，被告一次性给付原告天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地自本判决生效之日至被告实际向原告腾空归还涉案场地之日期间的房屋使用费，房屋使用费标准按《物业租赁合同》第六条第2款的约定计算；六、本判决生效之日起十五日内，被告一次性给付原告天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地自本判决生效之日至被告实际向原告腾空归还涉案场地之日期间的物业费，物业费按每月6840元计算；七、本判决生效之日起十五日内，原告一次性返还被告电卡押金、水卡押金、装修保证金共计14080元；八、驳回原告其他诉讼请求；九、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼受理费14467元，减半收取7233.5元，由原告负担2992.5元，由被告负担4241元。本案反诉诉讼受理费2631元，由被告负担2491元，由原告负担140元。”
原审人民法院判决后，上诉人天津金融城开发有限公司（以下简称金融城公司）不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判支持金融城公司原审全部诉讼请求，即在原审判决结果基础上，增加判令天津金禾湾超市连锁有限公司（以下简称金禾湾公司）立即向金融城公司支付自2012年1月1日至2013年12月31日期间涉案场地租金631431.75元以及2012年6月1日至2012年10月31日期间涉案场地物业费34200元；一、二审全部诉讼费均由金禾湾公司承担。主要理由：原审判决认定金融城公司2012年1月1日至2013年12月31日期间租金及2012年6月1日至2012年10月31日期间物业费超过诉讼时效错误，于法无据。1、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算；2、根据最高人民法院业务庭指导意见来看，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性；3、参考最高人民法院生效判决内容来看，分期给付租金的租赁合同也应以最后一期租金履行届满之日起计算诉讼时效；4、对金禾湾公司拖欠租金的行为，金融城公司也进行了反复催要。
针对金融城公司的上诉，金禾湾公司答辩，根据《中华人民共和国民法通则》中关于延付或者拒付租金的诉讼时效的规定，应该适用一年的诉讼时效。
金禾湾公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判支持金禾湾公司原审反诉请求，驳回金融城公司原审诉讼请求，一、二审全部诉讼费用由金融城公司承担。主要理由：1、金融城公司不是涉案场地的所有权人，不具有主体资格，且原审判决超过金融城公司诉请范围；2、金融城公司不具有物业服务资格也没有提供物业服务，无权主张收取物业费，物业费超过两年诉讼时效的规定，金禾湾公司在不知情的前提下支付的物业费金融城公司应予返还；3、金禾湾公司没有违反合同约定，其交纳的履约保证金金融城公司应予返还。
针对金禾湾公司的上诉，金融城公司答辩：1、涉案场地位于津湾广场D座一层1D-05铺位，属于津湾广场5号楼，而金融城公司是津湾广场5号楼合法产权人，有权向金禾湾公司出租收取租金；2、双方在物业租赁合同中明确约定金禾湾公司应向金融城公司交纳物业费，由金融城公司或者金融城公司委托的物业管理公司提供物业服务，金融城公司委托他人进行物业管理服务符合合同约定，金禾湾公司应向金融城公司支付物业费，其要求金融城公司退还已经交纳的物业费也没有事实和法律依据；3、双方在物业租赁合同中约定，如金禾湾公司拖欠房租超过30日以上，金融城公司有权解除合同并没收履约保证金。现金禾湾公司长期拖欠租金，给金融城公司造成巨大经济损失，金融城公司没收履约保证金不仅符合合同约定，亦是对金融城公司损失的补偿，金禾湾公司要求退还履约保证金于法无据。
原审第三人天津市天房物业管理有限公司未出庭参加诉讼，亦未针对金融城公司、金禾湾公司的上诉陈述任何意见。
经本院审理查明，原审人民法院所查事实基本正确，有双方当事人陈述及书证等证据证实，本院予以确认。二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，涉案房屋坐落于天津市和平区解放北路与赤峰道交口津湾广场D座一层1D-05铺位，属于津湾广场5号楼，产权人为金融城公司。因此金融城公司具有相应的诉讼主体资格。根据双方物业租赁合同的约定，金禾湾公司应按20元每平方米每月向金融城公司支付物业费，金融城公司也提供了相应的证据证明了物业服务的情况，故而金融城公司要求金禾湾公司交纳相应的物业费符合双方的合同约定。双方物业租赁合同同时约定，如因金禾湾公司欠付房租30天以上金融城公司要求解除合同的，金融城公司有权没收金禾湾公司已支付的履约保证金。现金禾湾公司欠付租金的违约行为给金融城公司造成经济损失，金融城公司没收履约保证金以弥补其损失的主张符合双方约定。根据金融城公司的起诉请求情况，原审人民法院判决结果并未超过金融城公司起诉主张的范围。据此，金禾湾公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
另，金融城公司将涉案场地出租，自2009年12月31日开始即由金禾湾公司经营使用。根据双方的证据显示，涉案租赁合同是一个整体合同，金禾湾公司相应的租金仅交纳至2011年12月31日。金禾湾公司虽主张2014年6月份经物业公司同意其搬出了涉案场地，但是经原审人民法院现场勘验，场地内仍留有金禾湾公司的货架及部分商品，场地门及玻璃上仍有“金禾湾超市”字样，金禾湾公司亦未能提供任何证据证明其与金融城公司进行了涉案场地的交接。在本次诉讼前，双方的租赁合同仍然在履行，涉案场地仍在金禾湾公司的持续占用中。因此，金融城公司本次诉讼相应租金之诉请，并未超过法定的诉讼时效期间，本院应予支持。原审人民法院相应认定欠妥，本院应予调整。关于金融城公司其他上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0928号民事判决第一、二、四、五、六、七、九项；
二、撤销天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第0928号民事判决第三、八项；
三、本判决生效之日起十五日内，上诉人天津金禾湾超市连锁有限公司一次性给付上诉人天津金融城开发有限公司天津市和平区解放北路津湾广场D座1D-05场地自2012年1月1日至本判决生效之日涉案场地的租金，租金标准按照《物业租赁合同》第六条第2款的约定计算；
四、驳回上诉人天津金融城开发有限公司其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉诉讼受理费14467元，减半收取7233.5元，由上诉人天津金融城开发有限公司负担361.7元，由上诉人天津金禾湾超市连锁有限公司负担6871.8元；一审反诉诉讼受理费2631元，由上诉人天津金融城开发有限公司负担140元，由上诉人天津金禾湾超市连锁有限公司负担2491元。二审诉讼受理费24145元，由上诉人天津金融城开发有限公司负担522.8元，由上诉人天津金禾湾超市连锁有限公司负担23622.2元。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 玉
代理审判员 邵 丹
代理审判员 豆 艳
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 吴松涛
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：
第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。