安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖16民终840号
上诉人（原审原告、执行案外人）：丁怀海，男，1975年6月22日出生，住安徽省蒙城县。
委托代理人：刘辉，安徽东屹漆园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：张志峰，男，1979年5月5日出生，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：欧天成，男，1969年6月14日出生，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：王少峰，安徽淮中律师事务所律师。
上诉人丁怀海与被上诉人张志峰、欧天成执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2016）皖1622民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于5月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人丁怀海及其委托代理人刘辉、被上诉人张志峰的委托代理人陈琛、被上诉人欧天成的委托代理人王少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁怀海上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误及适用法律错误。（2015）蒙民一初字第00121号判决书认定丁怀海与张志峰签订的蒙城县庄子小区D14#楼门面房7号两间房屋买卖合同有效，同时已经查明丁怀海交付了全部价款，并合法占有了房产，且丁怀海在诉争房产的过户问题上没有过错。丁怀海的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。而一审法院优先适用同一法律法规中的一般性条款，违反了法律适用的基本原则。
张志峰辩称，一审认定事实及适用法律正确。一审查明，丁怀海尚欠房款未予支付，且由于丁怀海的过错导致房产证未能过户。按照合同约定，丁怀海尚欠两万元房款未予支付，张志峰办理房产证后主动告知丁怀海让其过户，但由于丁怀海不愿意按照买卖合同的约定支付过户费，导致双方未能办理过户手续，丁怀海存在明显过错。张志峰与丁怀海签订房屋买卖协议时，张志峰对涉案房屋没有物权上的所有权，因此，张志峰无权对房屋的所有权进行处分，张志峰与丁怀海之间只存在合同之债。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对丁怀海的诉请不应予以支持。请二审查明事实，依法判决。
欧天成辩称，一审认定事实及适用法律正确。欧天成与张志峰之间的债权债务关系明确，事实清楚，且经蒙城县人民法院依法判决并申请执行，在诉讼中查封了案涉的房产。案涉房屋的产权人系张志峰，且依法办理了房产登记，丁怀海因为办证问题提起行政诉讼败诉，说明产权办理合法。欧天成查封张志峰的房产的时间为2014年6月10日，而丁怀海提起的确认合同有效之诉是2015年2月，时间上显然是在查封之后。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，对丁怀海的执行异议之诉应不予支持。且一审中张志峰也举证证明是因为丁怀海尚欠房款两万元，加之不愿意承担房产过户费用等原因导致房产不能过户，自身过错明显。另外，丁怀海与张志峰之间有恶意串通之嫌。请二审驳回上诉，维持原判。
丁怀海向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对位于蒙城县庄子小区D14#楼7号门面房的强制执行，并解除查封扣押。2、判决蒙城县庄子小区D14#楼7号两间门面房属丁怀海所有，张志峰协助办理过户手续。3、请求判决张志峰、欧天成承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2007年1月10日丁怀海与张志峰签订了房屋买卖协议，张志峰将其位于蒙城县庄子小区D14#楼门面房7号两间门面以总价款23.8万元卖给丁怀海，并将该房屋交付给丁怀海，后丁怀海将该房屋出租给他人使用至今。2014年6月3日张志峰为该房屋办理了房地产权证，产权证上表明：张志峰与其妻王燕共同共有。2014年6月10日，因欧天成诉张志峰民间借贷纠纷案，欧天成申请蒙城县人民法院查封该房产，后欧天成申请执行，要求拍卖该房产，丁怀海以该房已转让，所有权已转移提出执行异议，该院于2015年11月1日作出（2015）蒙执异复督字第0009号执行裁定书，驳回丁怀海的异议，丁怀海认为该裁定程序违法，以执行异议之诉提起诉讼。另查：2014年12月23日丁怀海起诉张志峰，要求确认房屋买卖合同有效，该院作出了（2015）蒙民一字第00121号民事判决书，确认丁怀海与张志峰签订的蒙城县庄子小区D14#7号的房屋买卖合同有效。一审法院认为：国家实行不动产登记发证制度，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断所有权。张志峰依法办理了201406030022-1房地权证，在未经法定程序撤销前，张志峰及其妻拥有该房屋的所有权。虽然丁怀海作为买受人在法院查封之前已签订书面买卖合同，并已占有该不动产，但丁怀海对房款是否全部付清没有证据证明，关于买卖房屋未办理过户手续，责任在谁，双方也有争议，无法查清。丁怀海依据（2015）蒙民一字第00121号民事判决书排除执行异议，因该判决书只是确认丁怀海与张志峰之间房屋买卖合同有效，且是在该争议房屋被查封后作出的，故丁怀海对该争议房屋拥有所有权的主张不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，判决：驳回丁怀海诉讼请求。案件受理费100元，由丁怀海负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事二审争议的事实，本院认定如下：丁怀海提供了证据1、房地产买卖合同、张志峰情况说明、（2015）蒙民一初字第00121号庭审笔录，证明在法庭查封涉案房产之前，丁怀海与张志峰签订的房地产买卖合同合法有效；2007年1月份起丁怀海就已经实际占有诉争房产，并租赁给他人使用至今；且丁怀海已经全部付清购房款。张志峰认为该组证据不是新证据，房地产买卖合同明确规定由丁怀海付清房产过户费用，且庭审笔录可以看出张志峰积极履行办理房产证的义务，不存在过错。欧天成的质证意见同张志峰的质证意见。2、转移登记询问表、《蒙城县人民政府会议纪要第29号》、缴费收据、商品房买卖合同，证明诉争房产在转让前商品房买卖合同系张志峰个人签署，缴费收据上缴纳人系张志峰，房产转让给丁怀海时完全可以视为个人财产转让行为，即使其配偶提出异议也不能对抗善意第三人即丁怀海；涉案房屋前期因政府原因致房产未能办理过户，后期可以办理房产证时，张志峰在登记询问表中刻意隐瞒房产已出让的事实，在丁怀海不知情的情况下私自将房产办理在其与王燕名下过错明显；未能办理房产过户手续不是由于丁怀海的原因造成的。张志峰认为该组证据不是新证据，且达不到其证明目的。本案中并未有配偶提出异议，也没有恶意与任何一方串通，房产证办理过程中张志峰按房产局政策要求将涉案房屋办理在自己与妻子名下，不存在过错；转移登记询问表中张志峰不存在恶意隐瞒房产出让，丁怀海提供的缴款收据及商品房买卖合同均可看出原始买受人为张志峰，因此，办理房产证初始登记时将所有权人确定为张志峰及王燕合法合理。欧天成的质证意见同张志峰的质证意见。3、电话录音，证明丁怀海已将购房款全部支付给张志峰，涉案房屋所有权归丁怀海，房屋权属和购房款方面两人无纠纷；张志峰在庭审及电话中所述出尔反尔，动机不纯。张志峰认为从该录音的录制时间看，该证据不属于新证据，不能证明丁怀海提出的房产权属于购房款无纠纷的证明目的，张志峰不存在与任何一方恶意串通。欧天成的质证意见同张志峰的质证意见，但是认为丁怀海与张志峰之间有串通之嫌。对丁怀海提供的证据1、2、3，具有真实性，予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：丁怀海购买张志峰房屋在执行过程中提起执行异议之诉是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。
2007年1月10日丁怀海与张志峰签订房地产买卖合同，内容为张志峰将涉案房屋以23.8万元卖给丁怀海，丁怀海一次性将房款付清，自合同签订之日起10日内张志峰将该房屋交付给丁怀海，并协助丁怀海办理房产证。2014年10月26日张志峰给丁怀海出具一份情况说明，内容为其已于2007年1月10日自愿将涉案房屋卖给丁怀海且丁怀海已经一次性将房款付清并拥有房屋的所有权。该房地产买卖合同与情况说明相互印证，充分证明了丁怀海购买涉案房屋且已经支付全部价款并交付使用的事实。因该房屋坐落的庄子小区是蒙城县政府1999年立项建设的经济实用房小区，原承建单位蒙城县经济实用房开发有限责任公司已于2005年停止经营且人员分流等历史原因，该涉案房屋一直未能办理房产证。直至2014年4月25日蒙城县政府召开关于庄子小区部分业主办理产权登记工作的会议才明确决定给予业主办理房屋产权登记。2014年5月20日张志峰填写了一份转移登记询问表，隐瞒了其已经把涉案房屋卖给丁怀海的事实，并向蒙城县房地产管理局申请所有权转移登记，要求把涉案房屋登记在其与王燕名下，后张志峰与王燕于2014年6月3日取得该房屋的房地产权证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因丁怀海在2014年6月10日即欧天成查封该房产前已经购买涉案房屋且已经支付全部价款并出租该房屋给他人使用至今，虽一直未能办理房产证，但并不是丁怀海自身原因造成的，故对丁怀海的上诉理由本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二十八条的规定，判决如下：
撤销安徽省蒙城县人民法院（2016）皖16民终840号民事判决；
二、不得执行丁怀海所有的蒙城县庄子小区D14#楼门面房7号两间房屋；
三、确认丁怀海对蒙城县庄子小区D14#楼门面房7号两间房屋享有所有权，张志峰协助丁怀海办理过户手续。
一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由张志峰、欧天成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷 晨
代理审判员 赵昱昱
代理审判员 郜志鹏
二〇一六年十月九日
书 记 员 张 影