成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初8064号原告：成都市顺源建筑装饰材料有限公司。法定代表人：李贵超，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑斌，四川发现律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄朝炮，四川发现律师事务所律师。被告：四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部。负责人：高宇，总经理。被告：四川康辉国际旅行社有限公司。法定代表人：白�，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：郝洁，四川金座标律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：任耀龙，四川金座标律师事务所律师。原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司与被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部、四川康辉国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司的委托诉讼代理人郑斌，被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部、四川康辉国际旅行社有限公司的共同委托诉讼代理人郝洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月24日解除；2、判令被告一立即向原告腾退位于成都市武侯区一环路南四段32号一楼A1号的营业房；3、判令被告一向原告支付拖欠的租金共183162元；4、判令被告一按合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费直至实际腾退房屋之日止（自2017年5月25日暂计至2017年6月24日为20564元）；5、请求判令被被告一支向原告支付违约金20564元；6、判令被告二就上述第2-5项诉讼请求向原告承担连带清偿责任。事实和理由：2015年7月，原告、成都市成都市新业建筑装饰材料有限公司与被告一签订《房屋租赁合同》，合同约定被告一承租原告、成都市顺源建筑装饰材料有限公司位于成都市武侯区一环路南四段32号一楼A1号营业房，租期从2015年7月25日至2020年7月24日止，房屋租金按季度支付，每次租赁期到期前的十日被告一应向原告和成都市新业建筑装饰材料有限公司支付下一次租金，租金款项由原告和成都市新业建筑装饰材料有限公司各享有50%，合同对租金标准亦进行了约定，并约定如果被告一无故逾期支付房租1个月以上，原告有权提前解除合同并要求被告一承担违约责任。合同签订后，原告向被告一交付了约定的房屋，但被告一自2016年10月25日起无故拖欠原告房租，原告多次向被告一催收，被告一仍不支付。原告于2017年5月23日向被告一发出《解除告知函》，通知被告一解除合同并限期搬离，且再次要求支付所欠租金。被告一于2017年5月24日收到该告知函，但被告一收到后仍置之不理，故原告为维护合法权益，诉至法院。被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电�门市部、四川康辉国际旅行社有限公司共同辩称，双方租赁合同约定的租金标准明显高于周边商铺价格，显示公平，应适当予以降低。原告交付被告的商铺面积明显小于实际面积，应按照实际面积收取租金。被告同意解除合同，但不应承担违约责任，因为被告在了解租金标准过高及面积不符的情况下，多次与原告协商无果致使未付租金，保证金应当冲抵房屋租金。合同约定需法定代表人签字盖章才生效，但现在并无法定代表人签字盖章，故合同理论上并未生效。原告主张的房屋租金计算有误，应计算至2017年5月24日，而非7月24日。经审理查明，被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部原名为四川康辉国际旅行社有限公司华达商城门市部，于2015年8月更名。原告成都市新业建筑装饰材料有限公司原名为成都市武侯区新业建筑装饰材料厂，于2016年6月27日更名。2015年7月，原告与、成都市武侯区顺源建筑装饰材料厂被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部签订《房屋租赁合同》，约定原告和成都市武侯区顺源建筑装饰材料厂将自有的位于成都市一环路南四段32号一楼A1号营业房，总计建筑面积为194平方米的房屋出租给被告使用，合同约定：1.租期自2015年7月25日至2020年7月24；2.租金按季度支付，在每次租赁到期的前十日，被告应支付下一次房租，租金标准从2016年1月1日起按照200元/平方米，每月38800元计算，从2017年1月1日起在该房屋上年租金基础上逐年递增6%，以此类推，直至租赁期结束，以上款项由原告和成都市武侯区顺源建筑装饰材料厂各占50%；3.被告向原告支付31040元作为履约保证金；4.被告无故逾期支付房租达一个月以上，原告有权提前解除本合同并要求被告承担违约责任；5.如被告违约，则原告不退还其保证金和剩余租金，且被告还应向原告支付一个月的租金作为违约金；6.合同自双方法定代表人或授权代表人盖章签字之日起生效。合同尾部有“成都市武侯区顺源建筑装饰材料厂”、“成都市武侯区新业建筑装饰材料厂”、“四川康辉国际旅行社有限公司华达商城门市部”印章，“高宇”作为法定代表人的印章。双方对被告支付了截止2016年10月24日的租金予以确认。2017年5月23日，原告向被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部邮寄发出《解除告知函》，因被告自2016年10�25日起一直欠付租金达241362元，故通知解除双方《房屋租赁合同》，并限期搬离房屋支付欠付租金、违约金。被告于2017年5月24日，被告收到该函。2017年6月5日、6月8日，原告两次向被告发函要求搬离房屋和支付欠付租金、违约金。被告均签收。被告出示案涉商铺同地段商铺的出租价格网络查询打印件，拟证明同地段商铺租赁单价在80-140元/平方米/月。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋产权证、《解除告知函》、《催告函》、邮寄单及查询单等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，虽合同中没有原告法定代表人的签字盖章，但有原告公司的印章，即原告公司作为合同主体对该合同内容予以了确认，同时，双方在签订合同后均按照合同约定进行了实际履行，被告一直占有使用案涉商铺至今，前期亦按照合同中约定的租金标准在向原告支付租金，故被告仅以无原告法定代表人签字盖章为由抗辩合同未生效理由不足，本院不予采纳。原被告之间签订的租赁协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。被告作为承租人应按约向原告足额支付租金，被告现在辩称租金标准过高，但租赁合同并非格式合同，价格标准系双方协商一致后确定，是合同主体的真实意思表示，故被告作为签订合同一方应受到合同约束，本院对被告的该项抗辩不予采纳。现被告自2016年10月25日一直拖欠租金，根据合同约定，被告拖欠租金达一个月以上，原告有权提前解除合同，故原告向被告发出解除合同的通知函，系行使合同约定的解除权，符合法律规定�合同约定，被告在庭审中亦对解除合同表示同意，故被告收到解除合同的通知函之日即2017年5月24日，双方合同即发生解除效力。故本院对原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年5月24日解除的请求予以支持。合同解除后，被告无权继续占有使用案涉商铺，应及时向出租人即原告进行腾退，故对原告提出的要求被告腾退案涉商铺的请求本院亦予以支持。对原告主张的租金183162元及占有使用费，该租金系从2016年10月25日主张至2017年7月24日，而占有使用费系从2017年5月25日主张至实际腾退之日。但如前所述，双方租赁合同已经于2017年5月24日解除，合同解除后被告仍继续占有案涉商铺的，应当向原告支付占有使用费。原告在2017年5月25日至2017年7月24日期间既主张了租金，亦主张了占有使用费。原告诉称被告本应提前支付截止2017�7月24日的租金，在被告出现违约时再没收剩余租金，即在2017年5月24日合同解除后的租金原告本应予以没收，但因被告未及时支付，致使原告不能如约没收租金，故要求被告予以支付。本院认为，合同约定在被告违约时原告可不退还剩余租金，该约定系将原告实际收取的剩余租金作为违约金处理，在本案被告并未支付该部分租金时，原告亦仅能向被告主张违约金，而不能重复主张租金。对被告提出的保证金抵扣租金的请求，现被告无法提供支付保证金的凭证，同时根据合同约定，被告存在违约行为的，原告可不予退还保证金，双方明确了该保证金在出现违约行为时系作为违约金予以没收，现被告迟延支付租金，已经构成违约行为，故被告的抵扣主张缺乏依据，本院不予支持。因此本院对原告的租金请求在截止2017年5月24日的部分即142034元范围内予以支持，对原告提出�自2017年5月25日起至实际腾退之日止，按照每月20564元标准的占有使用费亦予以支持。对原告提出的违约金，根据合同约定，被告存在违约行为时，应向原告支付一个月租金作为违约金，故原告主张的一个月租金20564元作为违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部承担上述责任，由被告四川康辉国际旅行社有限公司承担连带责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部作为被告四川康辉国际旅行社有限公司的分公司，不具有法人资格，其上述民事责�应当由被告四川康辉国际旅行社有限公司承担，同时因案涉商铺系被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部实际使用，其亦负有腾退责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司与被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部签订的《房屋租赁合同》于2017年5月24日解除；二、被告四川康辉国际旅行社有限公司、被告四川康辉国际旅行社有限公司一环路南四段五星电器门市部于本判决生效之日起十五日内向原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司腾退位于成都市武侯区一环路南四段32号一楼A1号房屋；三、被告四川康辉国际旅行社有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司支付租金142034元；四、被告四川康辉国际旅行社有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司支付占有使用费20564元（暂计算至2017年6月24日，自2017年6月25日起按照每月20564元的标准，计算至房屋实际腾退之日止）；五、被告四川康辉国际旅行社有限公司于本判决生效之日起五日内向原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司支付违约金20564元；六、驳回原告成都市顺源建筑装饰材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4664元，减半收取计2332元，由被告四川康辉国际旅行社有限公司负担1904元，由原告成都市新业建筑装饰材料有限公司负担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 杨 奕二〇一七年十月十一日书记员 周小燕