上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民（行）初字第60号
原告缪建耀。
委托代理人钱维奇，上海市海锐律师事务所律师。
被告上海瀛联置业有限公司。
法定代表人黄汉兴。
委托代理人游明兰，上海市天一律师事务所律师。
被告林文龙。
原告杨庆娣与被告上海瀛联置业有限公司（以下简称瀛联置业）、林文龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。审理中，原告杨庆娣于同年12月14日因病去世。本案于2014年3月21日裁定中止审理。同日，杨庆娣的长子严荣耀向本院书面表示放弃继承权、本案不主张权利；次子缪建耀作为法定继承人向本院表明参加诉讼，本院准其作为原告参加诉讼。本院于同年4月1日再次公开开庭进行了审理。原告缪建耀的委托代理人钱维奇律师，被告林文龙到庭参加诉讼。被告瀛联置业经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：被告林文龙与其父亲签订的购房合同未生效，且房款未付，其系房客并非房屋所有人。被告瀛联置业不顾事实，将房屋拆迁补偿款付给了被告林文龙，该行为侵犯了原告的利益。现要求法院判决：1、确认两被告签订的房屋拆迁补偿安置协议无效；2、被告林文龙获得的453，523元归还给原告。
被告瀛联置业在第一次开庭中辩称：被告林文龙与该户签有两份房屋买卖合同，原告诉讼中隐匿了其中的一份，被告林文龙系房屋所有人，被告瀛联置业以被告林文龙为签约主体，符合法律规定。原告诉称理由与事实不符，且起诉已过诉讼时效。
被告瀛联置业未对第二次开庭作出答辩。
被告林文龙辩称：其与原告父母签有两份房屋买卖合同，购房款签订当日即已支付，其是房屋所有人，非原告诉称的房客。原告故意隐瞒另一份合同约定的事实，违背诚实信用原则。其所得合法合理，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：被告林文龙与原告无亲属关系。1995年1月9日，被告林文龙经人介绍，欲购买原告户部分房屋，经“中人”见证，双方签订“私房买卖协议书”和“房屋买卖合同”各一份。“私房买卖协议书”约定，原告户愿出售天宝路XXX弄XXX号“坐西朝东”的房屋给被告林文龙，协议书划定了出售房屋的权属范围，要求被告林文龙购房后“在买入房屋范围内自己开梯”，电表、水表一年后安装至所购房屋内；协议约定的房屋价格为5.6万元，但无付款期限，生效期限则为“1995年1月9日签订日起生效”。协议的最后落款处，“甲方”为原告父亲及母亲签字，乙方即被告林文龙签字，“中人”张某某也在协议上签了字。而“房屋买卖合同”系格式合同文本，约定的房屋售价3.5万元，定金1，000元，合同中付款期限的“年月日”空格处被斜杠划除，付款方式系“现金支付”。合同第十条的生效条件为“经本市房地产交易管理部门批准过户后生效”，其余内容与“私房买卖协议书”大致相同，原告父亲缪某某与被告林文龙在合同上签了字。被告林文龙称，两份合同签订后，其当场支付了5.6万元房款，视协议为付款凭据，未再要求原告的父母出具收款收条。之后，双方持售房价格为3.5万元的合同文本至房屋管理部门办理了登记，按3.5万元的合同金额，缴纳了合同印花税及契税等税费，但被告林文龙未申办产权证。1995年8月7日，被告林文龙将户籍迁入购买的房屋，单立户口本一册，并改建了房屋的入户楼梯及通道，此后娶妻成婚，双方分门进出，相安无事。
2006年1月9日，被告瀛联置业取得沪房虹拆许字（2006）第1号房屋拆迁许可证，对本市天宝路XXX弄XXX号房屋所在地块实施拆迁。2008年5月28日，两被告签订协议一份，双方确认房屋建筑面积为44.97平方米，被告瀛联置业给予林文龙户货币补偿款453，523元，林文龙以该款向被告瀛联置业购买了本市宝山区沪太路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积90.55平方米房屋一套，林文龙户还得到“搬家补助费”、“设备迁移费”等其他补偿。协议签订后，被告林文龙户搬离了原址，迁入新居。2009年8月22日，被告瀛联置业与原告户亦签订协议一份，双方确认原告户房屋的建筑面积为63平方米（未将林文龙占有面积计入），给予原告户三套房屋及相应补偿款。协议签订后，原告户按约履行了协议。审理中，原告代理人提交了2011年3月23日，原告委托他人约被告林文龙的谈话笔录，该笔录询问购买原告户房屋经过，“交的房款如何处理的”，被告林文龙答，“房款作为该房屋的租金，一次性付（的）了，一直住到拆迁为止”。被告林文龙回忆笔录形成过程称，其被邀请至“东方国贸新城旁一家叫华曦餐厅喝酒”，“几杯酒喝下去意识就不清了，不知道他们在说什么”，被告林文龙否定笔录的真实性。因原告认为其与被告林文龙签订的“房屋买卖合同”未办理过户手续，房款亦未付，合同约定的生效条件未成就。被告林文龙无权以产权人名义与被告瀛联置业签订房屋拆迁补偿协议，遂诉至本院。
上述事实，由原、被告提供的证据及本院庭审笔录、证人张某某的证言等证据证实。
本院认为：首先，被告林文龙向原告父母购买房屋，该事实有原告提供的“房屋买卖合同”和林文龙提供的“私房买卖协议书”证实，原告所称与被告林文龙系租赁关系，该理由并无相关证据证明，其提供的2011年3月23日委托他人约被告林文龙的谈话笔录，该笔录的谈话内容并不能否定两份房屋买卖合同的属性，亦与本案查明事实不符，故本院对该“谈话笔录”不予采信；其次，签订两份买卖合同的目的，从办理房产交易登记缴费观察，“房屋买卖合同”相对“私房买卖协议书”做低了房价，降低了税费的支出，其价格并非真实交易价格，故“房屋买卖合同”的作用系专为办理权属登记、减低缴纳的税费签订；其三，“私房买卖协议书”系非格式合同，参与人员除原告父亲外，还增加了原告的母亲和“中人”，在有格式合同文本的情况下，双方字斟句酌后另行自拟合同，应属有意为之。根据《中华人民共和国合同法》规定，“格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，该拟订的合同，其有争议的合同生效时间，依法应采用非格式合同拟订的条款；其四，房款的支付与否，非合同不成立的法定条件，如未支付房款，其性质属于违约，两者不能混为一谈。根据法庭查明事实，被告林文龙与原告户非亲非故，入住系争房屋后，其按合同约定另辟了进户房门，迁入户口，结婚生子，如此大的变化，林文龙均需在原告户的配合下完成。同时，自1995年9月至2008年5月，林文龙居住在该房屋内的时间长达13年之久，被告瀛联置业与原告户签订协议时剔除了林文龙所占面积，原告户亦未提出异议；最后，在付款期限的格式条款处，双方有意将付款期限划除，非格式合同亦无付款期限的约定，印证了被告林文龙当场支付房款的事实。原告未收到房款的陈述，不符合常理。
综上所述，被告林文龙通过购买原告户的部分房屋，成为房屋所有人，其与被告瀛联置业签订的房屋拆迁协议，其签约主体符合《细则》规定，签约内容亦系双方协商一致达成的真实意思表示，该协议应属合法有效。原告要求确认两被告签订的房屋拆迁补偿安置协议无效、返还拆迁补偿款的诉讼请求，因无事实证据和法律依据，本院不予支持。至于被告瀛联置业提出的诉讼时效问题，因当事人依法享有起诉的权利，原告起诉合同无效，应系法律赋予的诉讼权利，而其胜诉权，则应有法律和事实证据的支撑。被告瀛联置业认为原告的诉讼已过时效的理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条之规定，判决如下：
驳回原告缪建耀的诉讼请求。
本案受理费80元，由原告缪建耀负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邱 莉
审 判 员 吴宪刚
人民陪审员 傅黎华
二〇一四年四月四日
书 记 员 袁 坚
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。
对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》
第二十条（被拆迁人和房屋承租人的确定）
被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。
与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。