北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民再31号
原审原告：何巧玲，女，1964年3月19日出生。
委托代理人：王静，北京市万腾律师事务所律师。
委托代理人：张华利，北京市万腾律师事务所律师。
原审被告：北京美晟房地产开发有限责任公司。
再审第三人：赵骏，男，1978年10月19日出生。
委托代理人许强强，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人王丽丽，女，1981年3月14日出生。
原审原告何巧玲与原审被告北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2008）朝民初字第14405号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年6月19日作出（2017）京0105民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并追加赵骏为再审第三人，开庭审理了本案。原审原告何巧玲的委托代理人王静、再审第三人赵骏及其委托代理人许强强、王丽丽到庭参加诉讼。原审被告美晟房地产公司经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原审原告何巧玲称：我与美晟房地产公司所签关于北京市朝阳区朝阳北路xx号院xx号楼x门50x号房屋（以下简称涉案房屋）的商品房买卖合同合法有效，我已经支付了全部购房款，并通过其他诉讼取得了房屋的所有权证，美晟房地产公司应当履行交付房屋的义务。原审调解书不违反法律规定，不应被撤销。故要求美晟房地产公司交付房屋并支付迟延交房违约金112129.06元。
原审被告美晟房地产公司在再审中未答辩。
再审第三人赵骏述称：原审调解是虚假诉讼，何巧玲并未实际支付购房款，也长期未入住涉案房屋，其所称与美晟房地产公司的买卖合同关系有诸多不合理之处，买卖合同应属无效。且原审调解书作出时，房屋的产权已经在我名下，调解书的内容不符合法律规定。故要求撤销原审调解书。我与美晟房地产公司就买卖涉案房屋存在真实的买卖合同关系，我实际支付了全部购房款且早已入住房屋并居住至今。现提出诉讼请求，要求确认我与美晟房地产公司的买卖合同有效、美晟房地产公司继续履行买卖合同、美晟房地产公司与何巧玲协助将涉案房屋所有权过户至我名下。
原审原告何巧玲对赵骏的请求辩称：赵骏与美晟房地产公司不存在买卖合同关系，其与美晟房地产公司所签购房确认书是伪造的，没有法律效力。赵骏对涉案房屋并不构成善意取得。美晟房地产公司未向赵骏交付过房屋，赵骏也没有证据证明其向该公司支付了全部购房款。赵骏在购买涉案房屋时存在恶意，其明知涉案房屋所在小区的物业公司北京美晟物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称美晟物业公司）已经离开小区，仍与美晟物业公司签订买卖合同。在其办理契税、产权证等手续的过程中，也出现诸多不合常理的情况。故不同意赵骏的诉讼请求。
原审原告何巧玲向本院起诉请求：一、美晟房地产公司继续履行《商品房买卖合同》，交付涉案房屋；二、美晟房地产公司支付迟延交房违约金112129.06元。经本院主持调解，何巧玲与美晟房地产公司自愿达成如下协议：一、美晟房地产公司于2008年8月5日将涉案房屋交付给何巧玲；二、美晟房地产公司于2008年9月1日协助何巧玲办理涉案房屋的所有权证。
本院再审认定案件事实如下：
何巧玲与美晟房地产公司于2004年12月22日签订《商品房买卖合同》，约定何巧玲购买美晟房地产公司开发的涉案房屋，房屋建筑面积139.95平方米，套内建筑面积113.08平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方4187.46元，总价为473518元。美晟房地产公司应于2005年1月31日前将符合约定的商品房交付何巧玲使用，该公司应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对逾期交房、逾期取得所有权证等违约行为约定了违约责任的承担方式。
本案再审中，何巧玲称签订合同之前没有看过房，只知道涉案房屋是样板间，那时候没有人住，到2008年的时候发现有人居住，才提起原审诉讼。经本院调取本案原审卷宗，发现庭审笔录中记载，何巧玲表示：“我方曾前往合同约定房屋看过房，该房屋有其他人在使用。我方就此一直和被告在交涉。”美晟房地产公司则表示：“合同房屋现状我方不清楚。”
审理中，何巧玲称已经向美晟房地产公司交付了全部购房款，并提交了以下证据：一、美晟房地产公司开具的购房款发票，开票日期为2005年1月27日，金额为473518元；二、美晟房地产公司开具的装修费收据，日期为2005年5月，金额为10万元；三、美晟房地产公司开具的印花税收据，日期为2005年5月11日，金额为237元。何巧玲称购房款系以美晟房地产公司欠付何巧玲所在的北京东方园林股份有限公司的工程款冲抵。
美晟房地产公司在原审中认可何巧玲的上述陈述并提交了以下证据：一、购房内部确认单，载明购房人为何巧玲，单位名称为“东方园林”，单价为5792元，总价为654959元。其中“转账款情况说明”一栏载明：“客服部房价95折抵工程款（6220211+100000=722211.00）。东方园林李xx”。“预算部”一栏载明：“美利余款340万元，动力余款53万元，共计393万元中扣除房款722211.05元。同意用工程款冲抵房款：7220211.05元。李xx，2005.元.7”。“客服部”一栏载明：“房号：Ax-
x-x-50x，单价：5792.-，总价：654959.-（样板间）打折后622211元，附加拾万元装修费（622211+100000），合计柒拾贰万贰仟贰佰壹拾壹元正。赵xx22/12，黄x05.1”。二、北京东方园林股份有限公司于2005年1月21日出具的《证明》，载明：“我公司和北京美晟房地产开发有限责任公司（北京美晟建筑工程有限责任公司），于2004年7月9日签订关于美利新世界项目的园林景观工程合同，合同总金额为850万元，结算尚未完成，已付510万元，尚欠340万元，应保留68万元质量保证金，本次可冲抵工程款272万元，使用质保金297372元（详质量保证承诺），总计冲抵工程款3017372元。我公司与贵公司签订的美然动力街区Ax区庭院工程合同总金额为100万元，结算价格为107.4868万元，美然动力街区Ax区庭院工程合同总金额为178万元，结算价款为193.4494万元，美然动力街区Ax、Ax区庭院工程结算合价300.9362万元，我公司让利29362元，结算总价为298万元，已付245万元，尚欠53万元，保修已到期，无质量保证金，本次冲抵工程款53万元；我公司本次冲抵工程款总额为3547372元（大写：叁佰伍拾肆万柒仟叁佰柒拾贰元整），本公司同意将以上所有欠款项冲抵北京美晟房地产开发有限公司开发建设的美然动力街区项目的购房款，房屋具体情况及产权人确定如下，共五套：王xx、江xx、秦x、万xx、何巧玲。购房合同签订后原工程合同涉及的相关债权债务全部结清（保留质量保证金的除外），但合同中规定的应由本公司履行义务我公司会继续履行，对以上方案本公司表示同意，特此证明！”三、北京东方园林股份有限公司于2005年1月21日出具的《质量保证承诺》，提及该公司与美晟房地产公司签订的景观工程合同中有保证金68万元，此笔保证金款项的一部分即297372元已冲抵购房款。
2006年8月20日，赵骏与美晟物业公司签订《临时协议》一份，约定美晟物业公司将涉案房屋出售给赵骏，单价每平方米6800元、契税7103元、公共维修基金9470元、印花税237元，总价为951660元。赵骏称其签约时是在美晟房地产公司的售楼处，由于要交纳首付款，只能在美晟物业公司交钱，故与该公司签订了《临时协议》，之后又与美晟房地产公司签订了《确认书》和正式的《商品房买卖合同》。
2006年9月3日，美晟房地产公司与赵骏签订《确认书》一份，内容如下：购房人赵骏，房号Ax-
x-x-50x，合同号313955，建筑面积139.95平方米，套内113.08平方米，签约单价4187元，签约总价473466元，实际单价6800元，实际总价951660元。赵骏承诺所购房款按实际总价计算于2006年9月20日前全部交齐，如延期30日内，则按日支付总房款2‰的违约滞纳金，超过30日，则美晟房地产公司有权解除合同，并扣总房款5%违约金，房款交齐后，美晟房地产公司承诺90日内办理完毕房屋产权手续。经在另案中本院委托鉴定，确认上述《确认书》上“北京美晟房地产开发有限责任公司”的印章印文与美晟房地产公司印章印文不是同一枚印章盖印。何巧玲及赵骏对鉴定结论不持异议。
赵骏称此后又与美晟房地产公司签有一式六份的《商品房买卖合同》，其曾保存一份合同原件，但售楼处工作人员说要收回备案，赵骏就将其手中的《商品房买卖合同》交给美晟房地产公司，其现在无法提供该合同。赵骏对其陈述未提交证据，何巧玲亦对此不予认可。
对于赵骏支付购房款的情况，赵骏提交了以下证据：一、2006年8月19日，美晟房地产公司出具的首付款10万元的专用收据；二、2006年9月4日，美晟房地产公司出具的购房款24万元的专用收据；三、2006年11月8日，北京市朝阳区地税局呼家楼税务所出具的契税完税凭证，载明赵骏购买涉案房屋的契税为9494.91元；四、2006年11月15日，美晟房地产公司出具的房款26万元的专用收据；五、2006年12月16日，美晟房地产公司出具的契税、公共维修基金、产权代办费、房屋测绘费合计160926元、房款351660元及印花税237元的专用收据。另外，为证明其购房款来源，赵骏还提交了以下证据：一、赵骏名下银行账户2006年交易明细，显示2006年11月15日支取26万元（与美晟房地产公司出具的购房款收据时间一致）；二、赵骏岳母郭xx出售房屋的契税及银行卡交易明细，售房款为25万元，银行交易明细显示2006年12月15日支取25万元，赵骏称该款用于向美晟房地产公司支付尾款；三、赵骏之父赵富荣2006年8月19日与中介公司签订的《售房委托合同》及房管局备案材料，证明其父亲出售房屋取得35万元，用于购买涉案房屋。何巧玲对上述证据的真实性及关联性均不认可。
对于房屋交付情况，何巧玲称美晟房地产公司于2005年5月23日将入住确认单和涉案房屋的钥匙交付何巧玲，因何巧玲房屋比较多，没有入住，而是于当日又将涉案房屋的钥匙交给美晟物业公司，让物业公司代为管理。何巧玲提交了“美然动力街区项目入住确认单”复印件。赵骏对该确认单的真实性不予认可。赵骏称其于2006年9月3日即入住涉案房屋并居住至今。目前，涉案房屋由赵骏居住使用。
另查，涉案房屋的所有权人于2006年10月27日登记在何巧玲名下，但于2006年11月8日变更为赵骏。北京市朝阳区房屋管理局依据“何巧玲”与“赵骏”于2006年11月6日签订的房屋买卖合同办理了权属变更登记手续。何巧玲与赵骏均否认曾经签署过上述房屋买卖合同。何巧玲于2010年1月将赵骏诉至本院，要求确认上述房屋买卖合同无效。本院追加美晟房地产公司作为第三人参加诉讼。经审理，该案件终审判决：以何巧玲及赵骏名义签订的在北京市朝阳区房屋管理局登记备案的关于涉案房屋的房屋买卖合同无效。
另外，何巧玲于2011年6月1日在本院对北京市住房和城乡建设委员会为赵骏颁发涉案房屋上赵骏的权属登记行为提起行政诉讼。经审理，该案件终审判决：撤销北京市住房和城乡建设委员会于2006年11月8日作出的所有权人为赵骏的房屋所有权证。2017年7月13日，涉案房屋所有权人变更登记为何巧玲。
再审审理中，赵骏提出财产保全申请，申请对涉案房屋进行查封。本院于2017年11月8日作出民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
上述事实，有商品房买卖合同、发票、收据、购房内部确认单、证明、质量保证承诺、临时协议、确认书、完税证明、产权登记材料、鉴定报告、（2010）朝民初字第08745号案件卷宗材料、（2011）朝行初字第256号案件卷宗材料等证据在案为证。
本院再审认为：本案首要争议在于何巧玲、赵骏分别就涉案房屋所签买卖合同的效力如何认定。
首先，何巧玲与美晟房地产公司所签《商品房买卖合同》的效力。上述合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同已经部分履行，难言有恶意串通损害国家、集体、第三人合法权益的行为，故该合同合法有效。房屋价款虽较低，但通过美晟房地产公司提交的证据，基本可以证实因系样板间而给予折扣的情形。购房款虽非直接转账，但亦有证据证明系案外公司指定折抵欠付工程款的情形。故上述买卖合同真实有效。
其次，赵骏与美晟房地产公司买卖合同的效力。赵骏虽系与美晟物业公司签订《临时协议》，但美晟房地产公司向赵骏出具了首付款10万元的专用收据，应认定美晟房地产公司对签订《临时协议》一事知情。美晟房地产公司随后与赵骏所签《确认书》上的公章虽与其备案公章不一致，但该公司此后向赵骏出具了契税、公共维修基金、产权代办费、房屋测绘费、购房款、印花税等各款项的收据，收据上的公章真实无误，故可以认定该公司接受了赵骏履行房屋买卖合同的行为。再结合赵骏提交的其购房款来源的各项证据，可以确认赵骏已经向美晟房地产公司交纳了全部购房款。赵骏也已入住涉案房屋。此外，在赵骏与美晟房地产公司的交易中亦没有证据证明存在恶意串通的情形。上述情况说明，赵骏与美晟房地产公司成立了事实上的房屋买卖合同关系且合法有效。
综上，美晟房地产公司与何巧玲和赵骏就涉案房屋均存在合法有效的买卖合同关系。在此情况下，作为买受人的何巧玲和赵骏，均有权要求美晟房地产公司履行合同。但由于上述两个买卖合同标的物同一，故需判断哪一合同应当优先履行。从何巧玲与赵骏分别所签买卖合同的完成程度来看，何巧玲一直未入住涉案房屋，其所称美晟房地产公司已经交房、其自愿将钥匙交出等，没有充分证据证明。而赵骏已入住房屋多年。故在房屋交付的环节上，何巧玲所签买卖合同的履行程度显然不及赵骏所签的买卖合同。在产权登记方面，何巧玲和赵骏均曾被登记为涉案房屋的产权人，但从产权登记材料可知，二人分别取得登记的事实并非美晟房地产公司向二人履行买卖合同的法律后果，而是基于已被生效判决认定为无效合同的何巧玲与赵骏的买卖合同。故何巧玲与赵骏分别所签买卖合同，均没有履行所有权转移这一合同义务。综合上述情况，赵骏所签买卖合同在取得履行利益上具有优势，美晟房地产公司应当继续履行该合同，将所有权办理至赵骏名下。现涉案房屋产权人登记为何巧玲，其亦应当协助赵骏办理产权过户手续。
综上所述，原审调解书内容损害了赵骏的合法权益，应予纠正。赵骏在再审中的请求合法有据，本院予以支持。何巧玲的诉讼请求难以对抗赵骏的履行利益，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）朝民初字第14405号民事调解书。
二、确认再审第三人赵骏与原审被告北京美晟房地产开发有限责任公司就买卖北京市朝阳区朝阳北路xx号院xx号楼x门50x号房屋成立的买卖合同合法有效。
三、原审原告何巧玲、原审被告北京美晟房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内协助再审第三人赵骏将北京市朝阳区朝阳北路xx号院xx号楼x门50x号房屋的所有权转移登记至再审第三人赵骏名下。
四、驳回原审原告何巧玲的诉讼请求。
案件受理费五十元，由原审原告何巧玲负担（已交纳）。第三人诉讼请求受理费一千二百七十一元，由原审原告何巧玲负担（再审第三人赵骏已预交，原审原告何巧玲于本判决生效后七日内给付再审第三人赵骏）。
保全费五千元，由原审原告何巧玲负担（再审第三人赵骏已预交，原审原告何巧玲于本判决生效后七日内给付再审第三人赵骏）。
公告费六百元，由原审原告何巧玲负担（再审第三人赵骏已预交，原审原告何巧玲于本判决生效后七日内给付再审第三人赵骏）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李 戈
人民陪审员 张宝荣
人民陪审员 何春梅
二〇一七年十二月八日
书 记 员 褚玉晗