上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终5557号上诉人(原审被告)：李锡江，男，1955年11月26日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王言，上海易载律师事务所律师。上诉人(原审被告)：胡小明，女，1961年8月13日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：王言，上海易载律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑霖，女，1973年4月1日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：李晓清，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓君，上海华宏律师事务所律师。上诉人李锡江、胡小明与被上诉人郑霖因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初16370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李锡江、胡小明上诉称：双方签署的附件2系在重大误解的前提下签订的，因为原来双方约定仅出租建成的建筑，到2006年3月31日时，双方以为上海市虹口区宝安路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)门前的空地也是可以出租的，所以就该土地上搭建形成了约定，也形成了租赁期限至2014年3月31日止的内容。实际上郑霖没有系争房屋门前空地的土地使用权，故附件2订立的基础是非法处分国有土地使用权，理应无效，故附件2中关于租赁期限的约定亦属无效。双方仍应按照原来约定的租赁期限履行，即租赁期限至政府动迁之日止。综上，请求二审法院依法改判，驳回郑霖在一审中的诉讼请求。被上诉人郑霖辩称：附件2中约定，出租方同意承租方在土地使用许可范围内实施整修，故该约定应属有效。现租赁期满，双方未在签订新的租赁合同，郑霖有权收回房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑霖向一审法院起诉请求：1、判决郑霖与李锡江、胡小明之间的租赁合同关系于2016年7月1日终止；2、判令李锡江、胡小明向郑霖返还其承租的系争房屋；3、判令李锡江、胡小明赔偿郑霖房屋空置损失1,650元；4；判令李锡江、胡小明按每月550元支付郑霖自2016年7月1日起计算至返还上述房屋之日的占有使用费一审法院认定事实：1、系争房屋为私有住房，原产权人为徐美达。2003年3月28日，徐美达与李锡江、胡小明签订《房屋租赁合同》，约定将上海市宝安路XXX号私房(楼上、楼下、厨房、天井)出租给李锡江使用，租赁期限自2003年4月1日起至2004年3月31日止，房租600元/月。租赁期限《房屋租赁合同》第六条约定：“六、因政府动迁本合同自动终止，乙方应无条件即时向甲方交还房屋，甲方应从乙方交还房屋日起向乙方退还应退的租金和押金。”2003年6月27日徐美达与李锡江签订附件，变更房屋租赁期限为房屋因政府动迁日止，租金550元/月。2006年3月31日徐美达与李锡江、胡小明签订附件2，约定：“1、乙方同意由乙方出资，按乙方的整修需要，在甲方的原有房的基础上，甲方法定的房产、土地使用证许可的范围内由乙方实施整修，乙方对经整修后的整体结构强度、使用安全负责。2、甲方同意乙方的整修要求，同意经乙方整修后的住房继续由乙方单独、整体承租。承租期为''伍年''至2011年3月31日止。月租金仍为550元/月(人民币)。3、本合同第六条继续有效，其他相对应的条款以''附件2''为准。注：无特殊情况乙方租赁年限延长至捌年。”2、李锡江、胡小明支付房租至2016年6月30日，郑霖收取李锡江、胡小明押金600元。3、2016年4月12日徐美达发函致李锡江提出：“……现由于本人实际需要，特致函给您：本人于2016年7月01日起终止与您之间的租赁合同关系，望您于该日期前搬离上述房屋，并将房屋交还本人……”。4、2016年7月19日，徐美达与郑霖签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋过户至郑霖名下。2016年8月23日徐美达因病去世，徐美达与案外人郑志洋生前育有一女，系郑霖。案外人郑志洋2011年1月22日去世，徐美达父亲于1958年去世、母亲于1978年去世，郑霖为徐美达的唯一继承人。一审法院认为，关于第一项诉讼请求，徐美达与李锡江签订《房屋租赁合同》及2003年6月27日签订附件系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效。至于附件2，抗辩称双方基于土地使用权证的误解签订合同等抗辩意见，但均未对此提供相应依据。结合附件2的内容，主要系徐美达同意李锡江、胡小明对系争房屋进行整修及对租赁期限的再次确认等，无法得出李锡江、胡小明上述抗辩意见可成立的结论，故法院对此不予采纳，并依法确定附件2亦系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方理应恪守。关于租赁期限，根据附件2的约定，承租期限为伍年，即至2011年3月31日止，且注明无特殊情况乙方租赁年限延长至捌年，即至2014年3月31日止。该合同租赁期限届满后，李锡江、胡小明仍继续承租系争房屋并支付租金，郑霖亦未提出异议，故自该日起，双方之间就系争房屋形成不定期租赁合同关系，郑霖以此取得任意解除权，即可随时提出解除双方之间的租赁关系。徐美达于2016年4月12日致函李锡江、胡小明主张终止房屋租赁合同，并给予李锡江、胡小明合理期限予以搬离，故郑霖主张该合同于2016年7月1日终止，合法有据，且合情合理，法院应予支持。关于第二项诉讼请求，鉴于郑霖与李锡江、胡小明的租赁合同已于2016年7月1日终止，郑霖主张李锡江、胡小明迁出系争房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于第三项诉讼请求，郑霖要求李锡江、胡小明支付房屋空置损失，在房屋租赁合同中并未作约定，而房屋空置损失亦尚未发生，故法院不予支持。关于第四项诉讼请求，现李锡江、胡小明仍实际占用系争房屋，对郑霖确实造成一定的租金损失，故郑霖主张李锡江、胡小明支付自上述合同终止之日即2016年7月1日起计算至返还上述房屋之日的占有使用费，理由充分，法院予以支持。至于费用标准，郑霖的主张属合理，法院亦予以支持。一审法院判决：一、徐美达与李锡江、胡小明2003年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年7月1日终止；二、自判决生效之日起十五日内，李锡江、胡小明将上海市宝安路XXX号房屋返还郑霖；三、自判决生效之日起十五日内，李锡江、胡小明应支付郑霖房屋使用费(自2016年7月1日起至实际迁出日止按照每月550元计算)；四、自判决生效之日起十五日内，郑霖返还李锡江、胡小明押金600元；五、驳回郑霖其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋是徐美达的私有住房，徐美达与李锡江就系争房屋签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。之后双方又于2003年6月27日签订了附件2，在该附件2中双方约定租赁期限为五年，即至2011年3月31日止，且注明无特殊情况租赁年限延长至八年，即至2014年3月31日止。该约定并未违背法律、法规的强制性规定，应属有效。现租赁期限业已届满，双方未再续签租赁合同，但李锡江、胡小明仍继续承租系争房屋并支付租金，而徐美达对此亦未提出异议，并收取租金，故双方之间形成了不定期租赁合同。基于此，合同双方均享有合同任意解除权。现徐美达于2016年4月12日致函李锡江、胡小明主张终止租赁合同，并给予合理期限予以搬离，故徐美达之继承人郑霖主张合同于2016年7月1日终止，与法有据，应予支持。综上所述，李锡江、胡小明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人李锡江、胡小明共同负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  邬 梅审判员  陆俊琳二〇一七年六月三十日书记员  吉 灵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……