广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第18、206号原告：苏明泉，男，1964年7月3日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：林晶，女，1964年1月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，以上两原告共同委托诉讼代理人：白彩霞，广东卓正律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：魏冠，广东卓正律师事务所实习律师。被告：中山奇峰金属制品有限公司，住所地中山市民众镇多宝社区宝泰路3号一幢3卡，组织机构代码76293577-7。法定代表人：张金凤，系该公司总经理。被告：中山奇峰金属制品有限公司中山分公司，住所地中山市南朗镇南朗西村，组织机构代码76293577。主要负责人：欧百谋。以上两被告共同委托诉讼代理人：蔡军，该公司员工。以上两被告共同委托诉讼代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。被告：欧百谋，男，1973年7月17日出生，住台湾省高雄县，委托诉讼代理人：刘叠，广东香山律师事务所律师。原告苏明泉、林晶与被告中山奇峰金属制品有限公司（以下简称奇峰公司）、中山奇峰金属制品有限公司中山分公司（以下简称奇峰中山分公司）、欧百谋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案后，被告奇峰公司也于2015年1月7日起诉原告苏明泉、林晶，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏明泉、林晶的共同委托诉讼代理人白彩霞，被告奇峰公司、奇峰中山分公司、欧百谋的共同委托诉讼代理人蔡军、刘叠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏明泉、林晶向本院提出诉讼请求：判令三被告立即赔偿两原告各项损失共计890293.3元（包含：1.2014年10月至同年12月的租金损失合计1381164.59÷11个月×3个月=376681.3元；2.配电房被盗维修费85000元；3.涉案房屋移交时确定的各部分维修款271270元，其中马赛克维修费用1500元、4块沙井盖320元、12块窗玻璃3600元、消防栓3000元、地面下陷损失109700元、瓦面修复费用3200平方米×42元=134400元、办公宿舍楼后梯级损坏3000元（250元×12级）、工程管理费15000元；4.宿舍门锁费用36个×60元=2160元、卷闸门锁具费用80个×20元=1600元；5.被告私自拆除3号车间加建钢结构一层损失1181.4平方米×130元=153582元），并赔偿原告自起诉之日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算之相应利息损失。事实和理由：被告自2007年1月1日起承租原告位于中山市××第六工业区的房地产【土地证：中府国用（2005）第易250189号；房地产权证号：粤房地证字第××号、房地产权共有（用）证：粤房地共证字第C1353470号】做厂房之用。被告与原告于2006年12月12日首次签署租赁合同后，又连续两次续租，双方最终确定的租赁期限截至2014年9月30日止。且原、被告双方在租赁合同中对涉案房地产的租赁期限、租金数额及交纳时间、租赁厂房具体用途、合同期满临时加建部分归属以及合同期满后办理租赁物及其附属设施交接手续等双方权利义务均作出了明确约定。涉案租赁合同生效后，原告已完全按照约定将租赁物交付被告使用，并配合被告办理水、电等附属设施过户手续及被告提出的其他有利于使用租赁物的相关事宜。而被告在租赁期限届满后，并未按照约定交还租赁房屋，后经原告多次催促后虽于2014年10月13日签署《厂房租赁期满移交书》后搬离，但却将约定应属于原告所有的涉案厂房内3号车间加建的钢架结构一层擅自拆除。截至原告起诉之日，被告对于搬离当日确定的其应承担的厂房维修等责任也不再理睬，且原告于2014年11月23日发现该配电房在被告实际控制下已经被盗。为此，原告已分别于2014年12月5日、2014年12月6日连续两次发函通知被告，被告均置之不理。综上所述，原告认为，被告先是未按照合同约定期限交还租赁物，后虽搬出厂房，但怠于履行合同约定且搬离时书面确定的其应承担的租赁物屋顶、墙体、里面及其附属设施的维修责任，且又造成配电房被盗的事实，导致涉案房屋至今无法正常使用，已违反我国合同法规定及双方租赁合同之约定，造成了原告本不应有的巨额损失，其应依法承担相应损害赔偿责任。原告苏明泉、林晶为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.企业机读档案登记资料；2.房地产权证；3.租赁合同书两份、租赁合同书延期补充协议；4.厂房租赁期满移交书、移交问题书面材料、报警回执、客户查询单；5.通知函、邮寄及签收详情单；6.涉案厂房配件房维修工程报价书、涉案厂房配电房维修工程合同及相应维修费用发票；7.涉案厂房3号车间地面及屋面其他维修改造工程单价表、照片一组；8.损失明细表；9.出货单；10.收据、发票；11.营业执照;12.出货单、发票；13.收款收据、发票；14.变压器变更情况表。被告奇峰公司、奇峰中山分公司、欧百谋辩称，两原告的诉求缺乏事实与法律依据。原被告双方已经全部交接完毕，厂房移交书的第一、三、四、五、八、九项被告已经履行完毕，厂房移交书中的第二、第七项只是很小的事情。2014年10月13日，被告已将变压器移交给原告保管，变压器的丢失与被告无关。被告奇峰公司、奇峰中山分公司、欧百谋就其辩称向本院提交如下证据：1.杨军签署的水表底数；2.收据；3.出货单；4.供电局客户停电征询协商函；5.中鸿电修工程公司试验报告；6.减容变配变电工程竣工资料；7.照片47张；8.报价单、营业执照、工程报价表。被告奇峰公司于2015年1月7日起诉至本院，提出诉讼请求：判令苏明泉、林晶退回200000元保证金及自2014年10月13日起以200000元本金按银行逾期借款利率支付利息至付清为止。事实和理由：奇峰公司与苏明泉、林晶于2006年11月24日签订《租赁合同书》，约定奇峰公司承租苏明泉、林晶位于中山市××第六工业区内建筑面积为8480平方米的厂房及配套宿舍，月租金67840元，三年后租金升至9元每平方，租期自2007年1月1日起至2012年3月31日止。原告支付了200000元的履约保证金。期满后，双方签署了延期补充协议，将租期延长至2014年9月30日止，租金也作为调整。合同期满后，奇峰公司没有续约，苏明泉、林晶也将上述厂房的一个车间出租给他人。2014年10月13日，双方签署了移交书并对移交内容做了说明。移交后，苏明泉、林晶故意以琐碎问题刁难原告，不仅拒绝退回保证金还发函提出更加无理的要求，妄图侵吞保证金。被告奇峰公司就其诉讼请求向本院提交如下证据：1.杨军签署的水表底数；2.收据；3.出货单；4.供电局客户停电征询协商函；5.中鸿电修工程公司试验报告；6.减容变配变电工程竣工资料；7.照片47张；8.报价单、营业执照、工程报价表。原告苏明泉、林晶辩称:奇峰公司主张的200000元履约保证金退还条件尚未成就，苏明泉、林晶无需退还任何款项，更不用支付任何利息。双方签订的《租赁合同书》第四条明确约定：“乙方（奇峰公司）付200000元按金支付履约保证金给甲方（苏明泉、林晶）。待合同期满或双方协商提前解除合同时，乙方在交清所有的租金、水电等费用，付清工人工资，妥善交回租赁物给甲方时，甲方不计息退回保证金给乙方”。而奇峰公司先是未按照涉案合同约定期限交换租赁物，后虽搬出厂房，但怠于履行合同约定且搬离时《厂房租赁物满移交书》确定的其应承担的租赁物屋顶、墙体、地面及其附属设施的维修责任，又造成配电房被盗的事实，导致涉案房屋2015年1月1日之前无法正常使用，已造成了原告本不应有的巨额经济损失。故在（2015）中一法张民一初字第18号案相关赔偿问题未最终解决前，苏明泉、林晶有权依法拒绝退还200000元履约保证金。此外，依据上述约定，待退还条件成就时，苏明泉、林晶也只需不计息退回保证金，奇峰公司根本无权主张利息。原告苏明泉、林晶为支持其辩称在举证期限内向本院提交的证据有：1.企业机读档案登记资料；2.房地产权证；3.租赁合同书两份、租赁合同书延期补充协议；4.厂房租赁期满移交书、移交问题书面材料、报警回执、客户查询单；5.通知函、邮寄及签收详情单；6.涉案厂房配件房维修工程报价书、涉案厂房配电房维修工程合同及相应维修费用发票；7.涉案厂房3号车间地面及屋面其他维修改造工程单价表、照片一组；8.损失明细表；9.出货单；10.收据、发票；11.营业执照;12.出货单、发票；13.收款收据、发票；14.变压器变更情况表。本院经审理认定事实如下：苏明泉、林晶系座落于中山市××第六工业区内厂房及工业配套设施的共有产权人。2006年11月24日，苏明泉、林晶（甲方）与奇峰公司（乙方）签订《租赁合同书》，主要约定：1.乙方向甲方租赁坐落于南朗第六工业区园区内的工业厂房及配套宿舍，厂房及配套宿舍建筑面积8480平方米，占地面积11176.4平方米，计租面积以实际面积为准；2.租赁期限为2007年1月1日至2012年3月31日止，从合同签订之日起至2006年12月31日止，甲方优惠给予乙方免租装修、安装期，从2007年4月1日起正式计收租金；3.甲方按每月每平方米8元向乙方收取租金，乙方每月十日前向甲方缴交当月租金67840元，自2010年1月1日其租金按9元每平方米计算；4.乙方向甲方交付200000元履约保证金，合同期满或双方协商提前解除合同时，乙方在付清所有的租金、水电等费用，付清工人工资并妥善交回租赁物给甲方时，甲方不计息退回保证金给乙方；5.厂房及配套宿舍的用电、用水、电信等由乙方以自己的名义申请开户，并负责缴交租赁期内的水电费、电信费用；6.乙方根据使用需要对该厂房及配套宿舍进行装修或添置、安装新的设施，如需改变原有设施或结构、布局等，应事先取得甲方同意，合同期满或双方协商解约时，属乙方物品及乙方添置的可移动物品乙方可以搬走；7.乙方因生产需要自行投资加建宿舍或构建临建物，应事先取得甲方同意，并按规定履行向政府有关部门报建的手续，合同期满或双方协商解约时，加建部分无偿归甲方所有；8.合同期内乙方应爱护使用上述厂房及宿舍，如因乙方使用不当造成损失，则由乙方负责维修或赔偿，如因自然灾害或其他不可抗力原因造成损坏，乙方应及时通知甲方维修。《租赁合同书》还对双方之间的其他权利义务作出了具体约定。欧百谋在乙方代表人处签字确认，乙方处加盖有奇峰公司公章。苏明泉于2006年10月11日与2006年11月1日共收取了奇峰公司交来的厂房押金200000元。2013年7月10日，苏明泉（甲方）与奇峰公司（乙方）签订《租赁合同延期补充协议》，同意续租一年，自2013年10月1日至2014年9月30日。2014年10月13日，苏明泉（甲方）与奇峰公司（乙方）签订《厂房租赁期满移交书》、《移交内容问题》，注明双方于当天已将厂当移交，但奇峰公司尚有部分内容还未修复，并在《移交内容问题》中注明：一、部分瓦面（铁棚）生锈，电镀车间腐蚀修复；二、墙体抽风管切砖后未贴马赛克；三、电镀池地面部分未平整；四、厂房墙体及地面螺丝凸出未磨平；五、沙井四块掉失；六、门窗、玻璃12块损坏；七、消防箱坏了4个；八、630千瓦时变压器还未移交给甲方使用；九、在630千瓦时变压器未移交给甲方前，乙方必须保证甲方正常使用电。庭审中，苏明泉与奇峰公司一致确认该《移交内容问题》中的第四项已经维修好，奇峰公司已维修了第一项中的部分生锈瓦面，奇峰公司承认第二、六、七项由其维修，就第二项马赛克修复双方一致确认维修费用为2250元（250元×9个）。苏明泉称奇峰公司已维修的生锈瓦面费用为3985.2元，单价18元/米，但奇峰公司未向苏明泉支付该费用；奇峰公司承担该费用，称可从押金中扣除，但是因苏明泉未提供发票而未予以抵扣。2014年12月4日，苏明泉通知奇峰公司处理如下问题：一、租赁厂房及配套宿舍恢复原状；二、因630千瓦时变压器被盗所造成的损失赔偿问题；三、自2014年9月30日其至今未办理交接手续造成的租金损失问题。因双方就修复问题协商不成，苏明泉、林晶遂诉至法院，主张前述实体权利。关于630千瓦时变压器被盗的事实。2006年11月，奇峰公司向广东电网有限责任公司中山南朗供电分局（以下简称中山南朗供电分局）申请新装630千瓦时变压器用电，经批准从同年12月7日开始供电，2009年4月14日申请增加500千瓦时容量，2014年10月10日申请减容500千瓦时，原1150千瓦时变更为630千瓦时。2014年11月17日，中山供电局致函奇峰公司，称将于2014年11月24日9:30至17:00之间停电。2014年12月4日，涉案厂房用电户名由奇峰公司变更为中山市永鼎电器有限公司。庭审中，苏明泉称其负责安装了630千万时的变压器，那么在移交厂房时奇峰公司应保证该变压器的正常通电，无权擅自报停，因为奇峰公司擅自报停且厂房门锁钥匙未交接导致变压器被盗，因此奇峰公司应赔偿损失。奇峰公司回应称，变压器的移交需经供电部门办理过户，因苏明泉不配合造成过户手续拖延，而且变压器存放在厂房内，奇峰公司移交厂房后，风险由苏明泉承担，2014年10月13日双方已经移交厂房，而变压器于2014年11月23日被盗，故变压器被盗与奇峰公司无关。关于涉案厂房屋顶瓦面修复问题。苏明泉称其主张的3200平方米生锈瓦面是按照生锈部分对应建筑物的面积估算出来的，主张的单价42元中包含瓦面单价18元和人工费。苏明泉称担心漏水影响正常使用，遂在诉讼过程中自行修复了三个车间的瓦面，提供的出货单、发票显示，修复面积为3744平方米、单价22元、拆旧换新安装费66320元。奇峰公司称其于2006年至2014年间正常使用厂房，厂房移交时已明确维修生锈部分，但苏明泉却更换了三个车间的瓦面，但确认瓦面单价18元，不确认人工费，认为应按36.5元计算。庭审中，双方就瓦面修复面积无法达成一致，但均表示不申请委托司法测量。关于玻璃、消防箱、沙井盖修复问题。经现场查看，苏明确与奇峰公司一致确认，沙井块已修复3块、剩余1块尚未修复，消防箱已修复3个、剩余1个尚未修复，门窗、玻璃已修复12个，奇峰公司就已修复的部分同意支付对应的修复款项。苏明泉、林晶主张消防箱单价为500元（含消防箱、箱内有关消防设备及安装人工费），玻璃单价为300元（含玻璃货款及安装人工费），其提供的发票显示铝窗3600元（300元/个×12个）、沙井盖320元（80元/个×4个）、消防箱1500元（500元/个×3个）。奇峰公司称铝窗与玻璃不同，对铝窗的数量与价格均不确认，并提供报价单，显示消防箱的含税价为290元/个，6厘厚玻璃（规格1000mm×870mm）单价（含包装）为110元/块。2015年11月12日，苏明泉、林晶就涉案厂房部分地面下沉原因申请委托鉴定，并支付鉴定费1500元。2016年6月14日，本院收悉广东合正建筑物鉴定检测有限公司出具的函，称因双方当事人未能提供相应材料，导致未能鉴定部分地面下沉原因。前述鉴定期间，不计入审理期间。诉讼中，苏明泉、林晶与奇峰公司申请庭外协商，期限六个月。期满双方未达成一致意见。前述期间不计入审理期间。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《租赁合同书》、《租赁合同延期补充协议》系苏明泉、林晶与奇峰公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。庭审中，奇峰公司确认承担已维修的生锈瓦面费用3985.2元、马赛克修复费用2250元，合计6235.2元，系其对自身权利的处分，本院从其主张，判令奇峰公司应向苏明泉、林晶支付费用6235.2元。本案的争议焦点主要有：一、奇峰公司、奇峰中山分公司、欧百谋应否赔偿苏明泉、林晶诉求的损失；二、苏明泉、林晶应否退回200000元保证金；三、奇峰公司能否拆除在苏明泉、林晶厂房内的设备？关于焦点一。本院在查明事实的基础上，作如下分析：1.关于奇峰中山分公司、欧百谋的责任承担问题。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，《租赁合同书》中的双方当事人为苏明泉、林晶与奇峰公司，欧百谋在《租赁合同书》上的签名系职务行为，应由奇峰公司承担民事责任。苏明泉、林晶诉请判令奇峰中山分公司、欧百谋承担责任，于法无据，本院不予支持。2.关于租金损失问题。《租赁合同延期补充协议》约定的合同到期日为2014年9月30日，后苏明泉与奇峰公司又于2014年10月13日签订《厂房租赁期满移交书》及《移交内容问题》，注明双方于2014年10月13日完成了厂房移交手续，足见双方已就厂房移交时间达成了新的合意。苏明泉、林晶认为奇峰公司延迟搬离且未履行约定的维修义务导致厂房无法正常使用进而主张租金损失，但其提供的证据不足以证实厂房无法正常使用与奇峰公司未履行维修义务之间存在因果关系，应承担举证不能的不利后果，故本院不支持其主张的租金损失。3.关于配电房被盗维修费问题。双方于2014年10月13日移交厂房，于2014年12月4日完成变压器的过户手续，但过户之前变压器一直存放于厂房内，苏明泉、林晶以奇峰公司报停导致变压器被盗为由诉请奇峰公司赔偿维修费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。4.关于拆除加建钢架结构损失问题。根据《租赁合同书》的约定，奇峰公司投资加建的宿舍或构建临建物，需履行相关报建手续，合同期满后加建部分无偿归苏明泉、林晶所有；奇峰公司进行装修或添置、安装新的设施属可移动的，合同期满时奇峰公司可搬走。苏明泉、林晶诉称的被拆除的加建钢架结构，并未有相应的报建手续，其也未向本院提交证据证实该钢架结构是固定不可移动的，故其该项诉求并未满足合同约定的条件，理据不足，本院不予支持。5.关于地面下陷损失问题。苏明泉、林晶主张因奇峰公司不当使用造成厂房地面下陷，故诉请判令奇峰公司赔偿地面下陷损失109700元，但其提供的证据不足以证实奇峰公司的经营使用与厂房地面下陷之间存在因果关系，应承担举证不能的不利后果，故本院不支持该项诉求。6.关于瓦面修复费用问题。双方已确认需修复的瓦面为生锈瓦面，虽然苏明泉在未固定生锈瓦面面积前已更换了厂房三个车间的瓦面，但是其也确实支付了相应的维修费用，故本院酌情认定需修复的生锈瓦面面积为1600平方米。关于修复人工费问题，根据苏明泉提供的发票显示每平方米人工费为17.71元（66320元÷3744平方米），加上双方确认的瓦面单价18元/平方米，故瓦面修复的单价应为35.71元（17.71元+18元），奇峰公司应承担的瓦面修复费用为57136元（1600平方米×35.71元/平方米），就苏明泉、林晶主张的超过57136元的部分，本院不予支持。7.关于沙井盖、消防箱、玻璃修复问题。双方就需修复的沙井盖、消防箱、玻璃的数量均已达成一致，争议的焦点主要在于单价问题。关于沙井盖的单价，奇峰公司未提出抗辩，苏明泉亦提供了相应的发票予以佐证，本院予以认定。关于消防箱的单价，苏明泉提供了相应的发票予以佐证，奇峰公司提交的报价单不足以证实其抗辩，故本院认定消防箱的单价为500元。关于玻璃的单价，苏明泉提供的发票显示的系铝窗单价，而非玻璃，而奇峰公司提供的报价单明确了玻璃的规格、厚度等具体内容，能够更合理地认定玻璃的单价，故本院采信奇峰公司抗辩的玻璃单价。故奇峰公司应向苏明泉、林晶支付的沙井盖、消防箱、玻璃的修费费用为3640元（80元/个×4个+500元/个×4个+110元/个×12个），就苏明泉、林晶主张的超过3640元的部分，本院不予支持。8.关于宿舍门锁具、卷闸门锁具费用。苏明泉、林晶未就其主张的宿舍门锁具费用2160元、卷闸门锁具费用1600元，向本院未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。9.关于办公宿舍楼后梯级损坏、工程管理费。双方在厂房移交时签订的《移交内容问题》中并未对办公宿舍楼后梯级的修复作出约定，苏明泉、林晶诉请判令奇峰公司支付该笔费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于苏明泉、林晶主张的工程管理费，其提供的证据不足以证实该主张，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。综上，奇峰公司应向苏明泉、林晶支付的款项为生锈瓦面修复费用3985.2元+57136元、马赛克修复费用2250元以及沙井盖、消防箱、玻璃的修费费用3640元，合计67011.2元，就苏明泉、林晶主张的超过67011.2元的部分，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，债务人将其金钱以保证金形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，根据《租赁合同书》的约定，苏明泉、林晶返还保证金的条件是奇峰公司已妥善移交租赁物，前述焦点一中已经认定奇峰公司因未履行相应的维修义务需向苏明泉、林晶赔偿相应款项，足见奇峰公司诉求返还保证金的条件并未满足。因此，苏明泉、林晶就奇峰公司需承担的赔偿款项67011.2元从保证金200000元中优先受偿后，应向奇峰公司返还剩余保证金132988.8元（200000元-67011.2元）。苏明泉、林晶诉请判令奇峰公司赔偿利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：原告苏明泉、林晶于本判决发生法律效力之日起七日内向被告中山奇峰金属制品有限公司返还保证金132988.8元；驳回原告苏明泉、林晶的其他诉讼请求；驳回被告中山奇峰金属制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2015）中一法张民一初字第18号案件受理费12702元（原告苏明泉、林晶已预交），由原告苏明泉、林晶负担11227元，由被告中山奇峰金属制品有限公司负担1475元，（2015）中一法张民一初字第206号案件受理费4300元（被告中山奇峰金属制品有限公司），由原告苏明泉、林晶负担2960元，由被告中山奇峰金属制品有限公司负担1340元，故原告苏明泉、林晶应向被告中山奇峰金属制品有限公司迳付1485元；鉴定费1500元，由原告苏明泉、林晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 李    芳代理审判员 陈  春  华人民陪审员 陈  宇  玲二〇一六年八月二十日书 记 员 孙伟仁姚志姬阮妙珍