浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙杭民终字第2495号
上诉人（原审被告）杭州上城区投资控股集团有限公司。
法定代表人卢伟。
委托代理人楼奇、金盈。
被上诉人（原审原告）杭州佳优子健身服务有限公司。
法定代表人王新民。
委托代理人唐为群。
上诉人杭州上城区投资控股集团有限公司（以下简称上投集团）因与被上诉人杭州佳优子健身服务有限公司（以下简称佳优子公司）确认合同有效纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2012）杭上民初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：杭州市上城区延安南路吴山综合楼惠民路81号房屋（建筑面积约1630平方米）及其附属设施的经营管理权原属杭州市上城区第三房产公司（以下简称第三房产公司）所有。2002年4月22日，第三房产公司向杭州中山房地产咨询代理有限公司（以下简称中山代理公司）出具委托书一份，全权委托中山代理公司进行与房屋租赁有关的一切租赁经营活动，包括代理出租、代收租金、与承租方签订合同等租赁经营活动。2002年8月21日，中山代理公司与佳优子公司签订物业租赁合同一份，合同约定将涉案房屋出租给佳优子公司，租赁期自2002年10月8日至2007年10月7日止等事项。合同签订后，中山代理公司与佳优子公司均依约履行了合同。合同期满后，佳优子公司继续承租涉案房屋。2010年6月3日，中山代理公司与佳优子公司再次签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限自2010年6月8日起至2013年6月7日止，并对其他租赁事宜进行了约定。合同签订后，佳优子公司按约支付了房屋租金，中山代理公司也收取了房屋租金。2011年6月29日，因中山代理公司不愿意再代收租金，佳优子公司直接向上投集团支付房屋租金被退回。2011年12月8日，上投集团以物权保护为由，将佳优子公司诉至法院，要求腾退涉案房屋。佳优子公司认为房屋租赁合同合法有效，故诉至原审法院，请求确认佳优子公司与代理上投集团的中山代理公司于2010年6月3日签订的房屋租赁合同有效。
另查明，2002年7月12日，第三房产公司与中山代理公司签订房屋租赁委托代理合同一份，合同约定以承包代理租赁方式委托中山代理公司全权代理出租，期限自2003年1月1日起至2010年12月31日止等事项。2008年11月14日，第三房产公司、中山代理公司与上投集团签订房产经营管理权变更协议书一份，约定第三房产公司的权利、义务由上投集团概括承担，中山代理公司与第三房产公司签订的合同内容不变，自2009年1月1日起，中山代理公司向上投集团履行全部义务。该变更协议书签订后，上投集团未向佳优子公司告知涉案房屋经营管理权发生变更。2011年7月1日，上投集团以委托代理纠纷为由将中山代理公司诉至原审法院，2011年11月14日，上投集团与中山代理公司达成调解协议，确认中山代理公司对涉案房屋的委托代理期限于2010年12月31日到期终止。
原审法院认为，佳优子公司承租涉案房屋是基于佳优子公司与中山代理公司签订的房屋租赁合同。自2002年4月22日开始，原经营管理权人第三房产公司全权委托中山代理公司租赁涉案房屋，中山代理公司以自己名义将涉案房屋对外出租，其行为应为间接代理。中山代理公司在向佳优子公司披露因委托人即上投集团的原因不能履行合同义务时，佳优子公司有权选定上投集团为义务人，要求确认佳优子公司、上投集团之间的合同效力。因此，佳优子公司具有起诉的主体资格。中山代理公司的委托代理期限于2010年12月31日终止，因此，中山代理公司与佳优子公司签订的租赁合同其中2010年12月31日之前的部分应合法有效。但由于第三房产公司向中山代理公司出具的委托书中未载明委托代理期限，而第三房产公司、中山代理公司与上投集团在2008年11月14日签订房产经营管理权变更协议书后，并未主动与佳优子公司联系告知涉案房屋经营管理权发生变更，上投集团并无证据证明佳优子公司于2010年6月3日在与中山代理公司签订租赁合同时明知涉案房屋经营管理权已发生了变更，佳优子公司基于中山代理公司具有涉案房屋代理权且双方长期存在租赁关系的事实，有理由相信中山代理公司继续享有涉案房屋的代理权，上投集团也没有举出中山代理公司与佳优子存在恶意串通的证据，因此，中山代理公司超出委托代理期限（即合同中2011年1月1日至2013年6月7日的部分）签订租赁合同的行为构成表见代理。综上，原审法院认为，佳优子公司与中山代理公司签订的房屋租赁合同有效，佳优子公司的诉讼主张成立，原审法院依法予以支持。中山代理公司故意隐瞒其租赁代理期限而与佳优子公司签订超出其代理期限的租赁合同，若给上投集团造成损害的，上投集团可依法另案主张。上投集团的相关抗辩理由，不能成立，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第二百一十二条的规定，判决：确认佳优子公司与上投集团之间的房屋租赁合同有效（2010年6月3日由佳优子公司与中山代理公司签订）。案件受理费80元，由上投集团负担。
宣判后，上投集团不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为在三方变更协议书签订后，上投集团未向佳优子公司告知涉案房屋经营管理权发生变更的说法不符合客观实际情况。上投集团认为，中山代理公司的代理事项是与房屋租赁有关的一切租赁经营活动，包括代理出租、代收租金、与承租方签订合同等租赁经营活动。在2010年12月31日前，因中山代理公司的委托代理合同期限尚未到期且中山代理公司从未向上投集团披露过与佳优子公司之间的租赁合同，上投集团客观上无法提出异议。中山代理公司的委托代理合同到期后，上投集团多次催促中山代理公司限期移交房屋遭拒绝后才得知中山代理公司与佳优子公司之间的房屋租赁合同，上投集团因此拒收了佳优子公司打入上投集团账户的款项。二、一审法院适用法律错误，佳优子公司的行为不构成表见代理，而仅仅是一种狭义的无权代理行为。1、上投集团在惠民路81号房产经营管理权变更后未授权中山代理公司进行对外租赁代理事宜。一审中，佳优子公司提供了两份租赁合同，2002年8月21日签订的合同最后一页列明附件包括产权人产权凭证及产权人委托甲方对外出租的委托书，而本案租赁合同，即2010年6月3日签订的合同却没有包括产权凭证和委托书的附件。这说明，后一份合同签订时，中山代理公司没有得到上投集团新的委托书，中山代理公司属无权代理。2、中山代理公司的代理期限应当至2010年12月31日终止，因此佳优子公司的租赁期限也应当限定在中山代理公司的代理期限内。（1）第三房产公司出具给中山代理公司的委托书中虽然未写明代理期限，但委托书是基于委托代理合同形成，委托书应当受委托代理合同内容的约束。委托书上即便未写明委托期限，也应当认作委托书的委托期限与委托代理合同期限相一致。（2）中山代理公司与第三房产公司之间的《房屋租赁委托代理合同》第十条明确约定：“乙方与承租方的租赁期限不得超过本合同期限日”，从该份合同约定看出，佳优子公司的租赁期限应当限定在中山代理公司的委托代理期限内。但佳优子公司与中山代理公司之间签订的《房屋租赁合同》的租赁期限已超过了中山代理公司在惠民路81号的委托代理期限。三、本案中，在涉案房屋经营管理权变更后中山代理公司对外签订房屋租赁合同的行为并不构成表见代理。表见代理的构成要件必须是：1、以被代理人的名义进行了代理行为；2、相对人在客观上有理由相信无权代理人有代理权；3、相对人主观上是善意的且无过错。但本案中佳优子公司不属于善意且无过错的相对人，其也未向法院举证证明其在签约时善意且无过失。1、佳优子公司在签约过程中既未要求中山代理公司出示产权证明也未要求其提供委托书，存在疏忽懈怠的重大过失。租房不同于贸易买卖可遵循普通的日常交易习惯，作为承租人在承租房屋时应当审查产权人状况、出租人是否具有出租权以及出租权有无权利限制的问题，因此，佳优子公司的签约行为不符合表见代理的构成要件。2、从佳优子公司承租的房屋价格来看，完全违背同类地段的市场租金价格。2002年，佳优子公司承租价格为1.57元／平方米.日，到2010年租金价格也仅为1.78元／平方米。佳优子承租的地方系杭州最繁华的延安南路商业地块，如此低廉的租金价格完全不符合市场经济的普遍规律。综上，上投集团在涉案房屋经营管理权变更后未授权委托中山代理公司对外进行租赁代理行为。中山代理公司在未得到上投集团授权情况下与佳优子公司形成租赁关系应属无权代理。佳优子公司在签订2010年6月3日房屋租赁合同时未尽到善意且无过失的签约义务，不能认定为表见代理。上投集团至今未对中山代理公司与佳优子之间合同进行追认或默认，佳优子公司若因此遭到损失，可以依据与中山代理公司签订的租赁合同中违约条款进行救济。请求撤销原判，改判确认佳优子公司与中山代理公司于2010年6月3日签订的房屋租赁合同为无效合同。
被上诉人佳优子公司答辩称：一、上投集团称“一审查明事实不清”严重违背客观事实，不应采信。2002年8月起，佳优子公司一直依法经营，每一个走过路过涉案房屋的人都能够看见佳优子公司的经营招牌。在2011年8月1日前，没有任何单位提出过异议。佳优子公司依法经营，时间已经长达10年以上，上投集团却称“限期移交房屋遭拒绝后才得知佳优子公司租赁房屋的事实”。上投集团明知佳优子公司一直承租涉案房屋的前提下，在涉案房屋经营管理权发生变更的情况下，上投集团不主动告知佳优子公司，其应当承担由此发生的法律后果。二、上投集团称“一审法院适用法律错误”，无凭无据。涉案房屋原业主给中山代理公司出具了委托其进行与房屋租赁有关的一切租赁经营活动的委托书，本案诉讼发生后，佳优子公司才得知涉案房屋原业主与中山代理公司之间还存在房屋租赁委托代理合同和补充协议各一份。房屋租赁委托代理合同期限到2010年10月31日，但是，补充协议却对超过期限如何处理作了另行约定。从上述合同、协议内容分析，原业主与中山代理公司之间的法律关系是：委托代理关系和承包租赁关系。按照（2011）杭上民初字第1387号民事调解书的约定，确认上述法律关系到期时间是在2011年11月14日。即在2011年11月14日之前，中山代理公司对涉案房屋仍然具有委托代理权和承包租赁权。此外，上投集团对涉案房屋的权利来源于房屋租赁委托代理合同、补充协议和（2011）杭上民初字第1387号民事调解书。在2011年11月14日之前，中山代理公司的委托代理行为不需要上投集团的授权。上投集团所谓“未授权说”、“期限一致说”既不符合事实，也无相应证据支持。上投集团称一审适用法律错误，但没有引用任何法律规定来说明。三、上投集团称本案“不构成表见代理”完全站不住脚。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人上投集团未提交新证据。被上诉人佳优子公司向本院提交第三房产公司与中山代理公司的补充协议一份，拟证明双方在补充协议中约定了中山代理公司超期与承租方签订租赁合同时的利益归属。
上诉人上投集团对其三性均有异议，上投集团是在2008年8月12日根据上城区政府的有关文件成立的，第三房产公司移交的材料中未见此份文件，该补充协议也无任何经办人签字，且协议也未变更对原有租赁期限的约定。本院认为该证据与本案不具有关联性，对该证据不予采纳。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：上投集团并未否认其未向佳优子公司告知涉案房屋经营权变更的事实，仅认为中山代理公司未向其披露过与佳优子公司之间的租赁合同，其客观上无法向佳优子公司提出异议，故其主张一审认定“三方变更协议书签订后，上投集团未向佳优子公司告知涉案房屋经营管理权发生变更”的说法不符合客观实际情况，本院不予支持。至于中山代理公司是否存在不当行为导致上投集团无法对佳优子公司提出异议，不影响本案的处理。第三房产公司曾向中山代理公司出具委托书一份，载明全权委托中山代理公司进行与房屋租赁有关的一切租赁经营活动，该委托书未注明委托期限。第三房产公司或上投集团也未在事后通过其他方式向承租人告知委托期限。第三房产公司与中山代理公司签订的《房屋租赁委托代理合同》明确约定第三房产公司以承包代理租赁方式委托中山代理公司全权代理出租，承包期自2003年1月1日至2010年12月31日止，中山代理公司与承租方的租赁期不得超过本合同期期限日，虽然中山代理公司与佳优子公司于2010年6月3日签订的房屋租赁合同，租赁期限至2013年6月7日，明显超过了中山代理公司与第三房产公司签订的《房屋租赁委托代理合同》约定的承包期限，但无证据证明佳优子公司知道或应知该约定。中山代理公司以委托书为权利依据与佳优子公司签订了房屋租赁合同，原审法院认定佳优子公司有理由相信中山代理公司有代理权并无不当。上投集团以佳优子公司在签约时未重新要求中山代理公司出示产权证明、委托书及租金低于市场价值为由，主张佳优子公司不属于善意及无过失，依据不足，对其关于本案不构成表见代理的意见，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杭州上城区投资控股集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅东红
代理审判员 戚剑颖
代理审判员 石清荣
二〇一三年二月六日
代书 记员 韦 薇