山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终2487号
上诉人（原审原告）：徐磊，男，1987年12月27日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：董学全、刘莉娜，山东德衡（烟台）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。
法定代表人：孙福建，董事长。
委托诉讼代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。
上诉人徐磊因与被上诉人烟台天安置业有限公司（以下简称天安置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。
徐磊上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2016）鲁0602民初1096号判决，改判天安置业公司支付逾期办证违约金103022元；2、一、二审诉讼费用均由天安置业公司承担。事实和理由：1、一审认定交房时间为2013年4月8日错误，徐磊之母王维卿与天安置业公司签订涉案房屋的商品房买卖合同后，将涉案房屋转让给徐磊，在与天安置业公司进行协商后，徐磊与天安置业公司重新就涉案房屋签订了商品房买卖合同，因此，天安置业公司按照与王维卿所签合同所履行的交房行为，效力不应及于徐磊，徐磊取得涉案房屋的时间应当为合同签订后，王维卿将房屋交付给徐磊之时，即2013年8月15日，本案诉讼时效届满期为2016年2月15日，起诉时未过诉讼时效。2、天安置业公司至今仍未按合同约定向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，违约行为一直在持续中，根据《中华人民共和国民法通则》第137条之规定，本案持续违约行为应当属于诉讼时效的特别情况，法院应当结合实际情况，延长诉讼时效。
天安置业公司辩称，1、涉案房屋是由王维卿更名为徐磊，而非天安置业公司与王维卿解除合同后重新出卖涉案房屋，因王维卿与徐磊的直系亲属关系可直接更名，因此出现了收房在前、合同在后的情况，如果是天安置业公司与王维卿解除合同收回房屋，王维卿需缴纳违约金，且由天安置业公司收回房屋钥匙，但本案中只是一个更名，涉案房屋没有第二次交付；2、关于诉讼时效，最高院在2015年11月会议纪要对延期交房诉讼时效做了明确规定，即当事人指导或者应当指导权利被受侵害的时候起算，徐磊的权利被侵害的时间就是交房后180天的时间节点，因此一审适用于民事诉讼法有关诉讼时效的规定并参照最高院会议纪要的指导意见作出的判断是正确的，请求依法予以维持。
徐磊向一审法院起诉请求：天安置业公司支付2014年7月29日至2016年1月25日的逾期办证违约金103022元（以871130元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年2月15日暂计算至2016年1月25日，计算709天，之后按银行同期贷款利率计算至办证之日止）。
一审法院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下:1.天安置业公司提交徐磊签字的钥匙领取单原件，证明双方验收房屋的时间为2013年4月8日。徐磊质证后认为对上述证据的真实性没有异议，对证明内容均有异议，应以签订合同的2013年8月15日作为交房时间。一审对上述证据予以认定，交房时间为2013年4月8日。
2.天安置业公司提交了土地出让文件（6号宗地和96号宗地）原件1份、2013年4月17日《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件1份、《补缴土地出让金协议书》原件1份、烟台市城市规划项目审批纪要复印件1份、烟政办法【2006】43号文《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件1份、2014年3月21日烟台市规划局芝罘分局关于项目规划手续办理有关情况的通知原件1份及时任烟台市国土局局长唐建平于2014年10月18日签署的《审议取证单》复印件1份，拟用上述证据证明天安置业公司已经按照土地出让合同的约定足额缴纳了土地出让金，但烟台市国土局没有依照土地出让合同和政府纪要执行，要求天安置业公司补缴6号宗地因增加容积率而产生的土地出让金，因天安置业公司对该宗地土地出让金的计算标准有异议且与烟台市国土局未能协商一致，导致天安置业公司所有相关的规划手续都被暂停办理，最终导致办证迟延。对上述证据，徐磊未提出异议，但质证称这是因天安置业公司自身问题，与徐磊无关。一审认为，天安置业公司提供的上述证据，对其真实性，徐磊未提出异议，一审确认天安置业公司对[2006]6号宗地应补缴的土地出让金标准有异议之事实。
3.2013年8月15日，徐磊与天安置业公司在签订的《商品房买卖合同》中约定：天安置业公司以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道夏家居委会西南区域、编号为烟国用（2009）第101031号的地块的土地使用权，规划用途为商住用地，天安置业公司在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城。徐磊购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第045号；徐磊购买涉案房屋，总价款871130元，徐磊于2013年8月15日前支付首付款￥871130元，余款￥0元于2013年8月15日前付清；天安置业公司于2013年9月15日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给徐磊；如天安置业公司未按约定交付房屋，逾期不超90日的，自本合同约定的最后交付期限次日始至实际交付之日止，天安置业公司按日向徐磊支付已交付房价款万分之一的违约金；天安置业公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施，交付使用时达到如下条件：其中第三项为供电、供水、供热、燃气、道路、排水、绿化、路灯、环卫、邮政、通讯等基础设施和配套公用设施按规划要求建设完毕，且移交相关部门或单位进行后期维护管理。附件七《补充协议》第四条将房屋交付条件变更为：房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格；第六条第一款约定，天安置业公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，第一项水、电留接口至室内；第二款约定：如商品房交付时未达到以上使用条件，由天安置业公司承担违约责任。第七条第一款约定：在房屋实际交付徐磊后的180日内，天安置业公司将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为天安置业公司履行了办证义务；该条第二款约定：若徐磊采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，徐磊向天安置业公司提交办理房地产权属登记应由徐磊提交的资料，同时徐磊全权委托天安置业公司办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因徐磊迟延交付办证材料，由此产生的后果由徐磊自行负担。天安置业公司应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若天安置业公司没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向徐磊支付违约金。合同签订后，徐磊支付了购房款868648元。
一审法院认为：1.当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐磊与天安置业公司签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，认定为有效，该合同对徐磊与天安置业公司双方具有约束力。践约中，徐磊已履行了支付房屋价款的义务，天安置业公司即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。
2.《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，徐磊与天安置业公司在合同中约定的160日和180日分别是徐磊、天安置业公司为办理徐磊个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着徐磊迟延交付办证材料，由此产生的后果由徐磊自行负担，亦即徐磊取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响天安置业公司履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故天安置业公司关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。
3.本案中，天安置业公司虽主张其因土地出让金缴纳标准与烟台市国土局有争议，相关手续被停办，最终导致延期办证。但天安置业公司提供的证据不能证明其手续被停办的过错在政府部门，故其关于适用《合同法解释二》第二十六条解除或变更双方关于办证时间和违约金的约定的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予支持。
4.本案中，涉案房屋于2013年4月8日实际交付，天安置业公司应依约于2013年10月6日前将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，但天安置业公司未能提供证据证明其履行了相应义务，故天安置业公司构成逾期办证，自2013年10月7日起承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效期间为二年，徐磊知道或应当知道其权利受到侵害之日为2013年10月7日，故自2013年10月7日至2015年10月7日的两年为该请求的诉讼时效。该时间段内，徐磊应当积极主张权利或采取相应措施保证权利的实现。诉讼时效立法依据系对权利人的督促，也是对义务人的保护，如果权利人怠于行使权利经过一定的期间，又没有其他事由致使诉讼时效中断或中止，则诉讼时效产生法律效果。怠于行使权利的事实持续存在，将致使诉讼时效期间届满，权利人将不受法律强制保护，应驳回徐磊主张；同时自2015年10月7日至2016年1月27日徐磊及天安置业公司商品房买卖合同纠纷之诉的（2016）鲁0602民初1096号案审理之前，并没有确切的证据证明本案徐磊向天安置业公司主张过逾期办证违约金。故在徐磊未能提供充分证据证明通过其他途径直接向天安置业公司主张逾期办证违约金情况下，对徐磊的主张，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十九条、第七十条之规定，一审法院于2017年3月29日判决：驳回原告徐磊的诉讼请求。案件受理费2360元，由原告徐磊负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，王维卿、徐磊分别与天安置业公司所签的商品房买卖合同的标的物系同一房屋，合同约定的价款与双方权利义务均无变化，结合王维卿出具的《更名申请》，徐磊与天安置业公司的商品房买卖合同系因买受人更名所签的事实清楚，即王维卿所签商品房买卖合同的权利义务由徐磊承继。王维卿在2013年4月8日领取了房屋钥匙，天安置业公司已履行了交房义务，在合同更名后，天安置业履行了交房义务的行为效力及于徐磊。因此，徐磊主张以签订合同的2013年8月15日作为交房时间，本院不予支持。涉案房屋于2013年4月8日实际交付，合同中关于交房后180日内由天安置业提交产权登记手续所需资料提交产权登记机构的约定明确，但天安置业公司未能提供证据证明其在2013年10月6日前履行了相应义务，故天安置业公司构成逾期办证。根据2015年最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要民事部分第十一条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，徐磊请求天安置业公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2013年10月7日至2015年10月7日，徐磊于2016年1月27日向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间。徐磊主张天安置业公司违约行为系持续违约行为，属于诉讼时效的特别情形，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2360元，由上诉人徐磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 孔祥顺
审判员 王家国
审判员 于 慧
二〇一七年七月十七日
书记员 陈蒙蒙