江西省九江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0421民初672号
原告：中国银行股份有限公司柴桑支行，住所地：江西省九江市九江县庐山北路1号，统一社会信用代码：913604214914903060。
负责人：陈高珍，该支行行长。
委托诉讼代理人：王未风，男，1966年9月18日出生，汉族，江西省九江县人，住江西省九江市九江县，系该支行风控经理，特别授权。
被告：罗超，男，1991年1月29日出生，汉族，江西省九江县人，住江西省九江市九江县。
被告：九江市鑫欣实业有限公司，住所地：江西省九江市十里大道578号，统一社会信用代码：91360400677984777R。
法定代表人：陈桂荣。
委托诉讼代理人：凤舟毅，江西际民律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：屈星，江西际民律师事务所律师，特别授权。
原告中国银行股份有限公司柴桑支行（以下简称中行柴桑支行）与被告罗超、九江市鑫欣实业有限公司（以下简称九江鑫欣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行柴桑支行的诉讼代理人王未风、被告九江鑫欣公司的诉讼代理人凤舟毅、屈星到庭参加诉讼，被告罗超经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行柴桑支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗超偿还贷款本金168833.41元，利息及应收费用6459.71元（计算至2017年4月5日），本金、利息、费用合计175293.12元，并支付自2017年4月6日至贷款实际清偿之日止的利息及应收费用；2、判令被告九江鑫欣公司在上述债权内承担连带保证担保责任；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告罗超因消费需要，2012年10月8日购买被告九江鑫欣公司开发的楼盘“柴玺欣园”1栋5单元615号房产，2012年10月26日与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，向原告借款人民币18.9万元，期限20年。为担保原告的债权，被告罗超将其所购买的该套住房抵押（未办理抵押登记）给原告，在办妥抵押登记手续之前，由被告九江鑫欣公司承担连带保证担保责任。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，被告罗超未按合同约定履行按期偿还贷款本息的义务。截止2017年4月5日，被告罗超有9期逾期未还款，尚欠贷款本息合计175293.12元，其中本金168833.41元，利息及费用6459.71元。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。
被告罗超未出庭且未作答辩。
九江鑫欣公司辩称，一、鑫欣公司不应承担责任。1、根据住房贷款合同第十八条约定，鑫欣公司承担的是阶段性连带责任保证；鑫欣公司在住房贷款合同中的义务是按照合同约定的期限将土地使用证及房产证办理好，在合同中并无办理他项权证的义务，他项权证的办理完全是由原告与被告罗超控制，办理他项权证的义务人是原告及被告罗超，在几年的时间内，两方一直怠于处分其权利，且至今未积极履行其义务，阻碍了该担保责任的解除。2、贷款合同第十八条约定，办理预告抵押登记为合同签署后十五日内，办理正式抵押登记是在取得房屋交付许可后15日内，在该期限内被告罗超未履行义务，原告未提出异议，即视为合同主要条款的变更，对于该变更应当履行通知义务，未履行通知义务的，保证人不再承担担保责任。因此，本案中，鑫欣公司不应当承担担保责任。二、还款义务人是被告罗超，并非鑫欣公司，还款优先本案涉案的房屋。鑫欣公司不具有还款义务，根据三方签订的协议，鑫欣公司的义务仅仅是阶段性担保，针对的是办理相关证件，而非针对还款，还款是办证后阶段的义务，与鑫欣公司无关，不能因为罗超未及时还款而加重鑫欣公司的义务。根据物权法第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。贷款合同第十八条第一款明确约定，被告罗超用自己的房屋进行抵押，鑫欣公司提供阶段性连带责任保证。这种情况符合上述法律规定应当优先就物的担保实现债权而不是向保证人主张权利。三、鑫欣公司承担的责任范围仅限于保证金。三方在签署住房贷款合同及相关协议时，鑫欣公司依照约定向原告按照比例交了相应的保证金，一旦违约可以直接扣除保证金，鑫欣公司如需承担责任也仅限于保证金，本案中原告已经扣除保证金，故鑫欣公司不应当再承担其他责任。四、作为住房贷款合同附件一中注明的通用条款，应当在主合同中注明且应当有当事人的签名盖章，否则对当事人不具有约束力。作为加重对方义务的条款，应当用加粗或其他方式提请对方注意，本附件中并未有类似的提示。合同最后鑫欣公司签章只有罗超的签字，该附件对鑫欣公司无法律约束力。当
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的证据，本院认定如下：证据1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、委托诉讼代理人身份证复印件、被告罗超的身份证复印件、被告罗超的婚姻证明各一份，证明原告及借款人主体资格；证据2.2012年10月14日，被告罗超的房屋按揭贷款申请书复印件、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件，证明被告向原告借款及被告罗超将该按揭房产抵押给原告；证据3.2012年10月28日被告罗超与九江鑫欣公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明被告罗超购房真实情况；证据4.2012年11月1日被告罗超在中国银行的借款凭证及贷款用款凭证各复印件一份，证明被告罗超借款真实性及原告提供给被告住房按揭贷款事实情况；证据5.还款明细清单复印件三张及贷款逾期欠款催收通知书复印件三张，证明截至2017年4月5日，被告罗超逾期拖欠原告按揭贷款本金168833.41元，利息6459.71元，被告逾期欠款的事实情况。被告对证据1、3、4无异议，对证据2认为无法判断，因与被告鑫欣公司所持的合同不一致，且第十八条约定九江鑫欣公司承担的是阶段性连带责任保证，公司已积极履行义务，保证责任免除；此合同约定了债务人罗超已提供了房产抵押给原告，并办理他项权证。对证据5中罚息计算认为过高，对欠款本金真实性无异议，对催收通知书复印件真实性无法核实，而且催收主体应是原告，而不是王未风个人。本院要求原告在7日内将上述证据原件提交法庭核对，原告按期提交后，经本院核对原件及复印件，核对无异，认定复印件均真实，因而本院认为上述五份证据真实合法，与本案具有关联性，故本院对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5予以认定。对被告九江鑫欣公司提交的两份证据（下称证据6、7），本院认定如下：证据6.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,证明被告九江鑫欣公司提供的是阶段性担保责任及被告罗超已用自己的房产（本案涉案房产）进行了物保；证据4.转账凭证原件四张，中国银行贷款还款回单原件和客户借记回单复印件，证明被告九江鑫欣公司已被原告扣除21635.79元保证金。原告经质证对证据6阶段性担保认可，但认为阶段性担保应截止到办理了他项权证后终止，到目前为止被告罗超未办理他项权证，所以被告九江鑫欣公司阶段性担保义务仍然存在，对证据7无异议。故本院对证据6、7予以认可。被告罗超经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对自身举证质证权利的放弃。
综合当事人的举证、质证及当事人陈述和经法院审查确认，本院认定事实如下：2012年10月8日，被告罗超与被告九江鑫欣公司签订商品房买卖合同，合同备案号：（九）县备201200911号。合同签订后，被告罗超于2012年10月14日向原告中行柴桑支行申请一手住房按揭贷款。2012年10月26日，被告罗超与原告中行柴桑支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额为189000元；贷款期限为20年；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.4583‰；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款，还款期数共240期，每期每月10日还本息金额为1314.7元；贷款发放为贷款人受托支付，账户名称为九江市鑫欣实业有限公司，账号为20×××81；该合同第八条、第十八条约定了担保方式为：1、被告罗超以贷款合同项下贷款所购买的房屋向原告提供抵押担保；2、保证人（开发商九江市鑫欣实业有限公司）提供阶段性连带责任保证；被告九江鑫欣公司同时在借款人罗超的房屋按揭贷款申请表中为被告罗超上述贷款提供连带责任保证，明确保证期限自贷款发放之日起至办妥房屋抵押登记之日止，上述住房贷款合同后的附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》明确在借款人违约时贷款人有权要求保证人承担保证责任及保证人（开发商）承担阶段性连带责任保证的情形。合同同时约定，贷款人如有违约，贷款人有权宣布贷款本息提前到期并终止或解除合同及要求保证人承担保证责任。合同签订后，2012年11月1日，原告中行柴桑支行向指定账号20×××81转账189000元，但之后被告罗超未按约定履行义务，在合同约定的期限未办理房屋抵押登记，也未按约定偿还贷款，截止2017年4月6日，被告罗超有9期逾期未还款，尚欠贷款本金168833.41元，利息6121.76元，拖欠本金的罚息152.72元，拖欠利息的罚息185.23元。2017年5月25日，原告中行柴桑支行以被告未归还到期贷款为由诉至法院。
本院认为，被告罗超与原告中行柴桑支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，合同各方均应严格履行；原告中行柴桑支行已依约向被告罗超发放贷款，被告罗超应按约定期限偿还贷款并支付利息，现未按约定进行还款，构成违约，故对原告中行柴桑支行要求被告罗超归还贷款本金168833.41元，利息及应收费用6459.71元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告九江鑫欣公司承担阶段性连带责任保证问题，被告九江鑫欣公司分别在借款人罗超的房屋按揭贷款申请表及被告罗超与原告中行柴桑支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中，均明确为被告罗超的上述按揭贷款提供阶段性连带责任保证，被告九江鑫欣公司认为，他项权证的办理由原告及被告罗超所控制，办理义务人是原告及被告罗超，原告及被告罗超怠于处分权利不积极履行义务，阻碍了被告九江鑫欣公司担保责任的解除，原告对被告罗超不履行办理抵押登记的义务未提出异议，视为合同主要条款的变更并应通知保证人，但原告未通知九江鑫欣公司，故九江鑫欣公司不应承担担保责任，本院认为，被告九江鑫欣公司提出的原告对被告罗超不履行办理抵押登记的义务未提出异议即视为合同主要担保条款变更没有法律依据，本案中，也没有充足的证据证明确实存在原告怠于履行义务阻碍了被告九江鑫欣公司担保责任的解除；被告九江鑫欣公司主张该公司的责任仅限于保证金，原告扣除九江鑫欣公司交存的保证金后，该公司不应当承担其他责任，同时提出上述合同附件一作为合同的附件，应当在主合同中注明并应当有当事人的签名盖章，九江鑫欣公司在最后一页未盖章，且加重对方义务性的条款没有特别提示，因而该合同附件对九江鑫欣公司无法律约束力，本院认为，九江鑫欣公司主张责任仅限于保证金，没有法律规定或当事方的合同约定，上述贷款合同第十条<附件>已确认附件一、附件二为构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力，故对九江鑫欣公司上述主张不予采纳；关于还款应优先本案涉案的房屋问题，被告九江鑫欣公司主张，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，如无约定，债权人应当先就物的担保实现债权，本院认为，本案涉案的房屋仅进行预告抵押登记，尚未办理他项权证登记抵押取得抵押权，即原告尚未就涉案房屋取得物权担保，故本院对被告九江鑫欣公司该主张不予采纳；综上，依照原告与被告罗超及九江鑫欣公司三方合同约定，在办妥房屋抵押登记之日前，借款人未按约偿还贷款的，贷款人有权要求保证人承担连带责任保证，故对于原告中行柴桑支行要求被告九江鑫欣公司对上述债权承担连带保证担保责任的诉讼请求本院予以支持。关于被告九江鑫欣公司提出如应承担担保责任，所支付的保证金21635.79元应相应抵扣的问题，《中华人民共和国物权法》第二百一十条规定：设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间。第二百一十二条规定：质权自出质人交付质押财产时设立。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条规定,债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保的，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本院认为，保证金不同于违约金，原告与被告九江鑫欣公司约定设立保证金专户，被告九江鑫欣公司向指定的专户交存一定比例保证金的约定，虽未签订质押合同，但具备质押合同的一般要件，符合最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条关于金钱质押的规定，故对被告九江鑫欣公司该主张予以支持，被告九江鑫欣公司支付的21635.79元保证金应作为该公司承担连带责任偿还本案涉案贷款的一部分予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、由被告罗超于本判决生效后三十日内偿还原告中国银行股份有限公司柴桑支行贷款本金168833.41元及截止至2017年4月6日的利息及应收费用6459.71元，并继续支付相应利息及应收费用（利息按合同约定自2017年4月7日起计算至贷款本金付清之日止）；
二、被告九江市鑫欣实业有限公司对上述贷款承担连带偿还责任（九江市鑫欣实业有限公司支付的保证金21635.79元应作为该公司承担连带责任偿还上述贷款的一部分予以抵扣）；被告九江市鑫欣实业有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告罗超行使追偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3805.86元，由被告罗超、九江市鑫欣实业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 万新成
审判员 卢 金
审判员 聂腾飞
二〇一七年十一月二十八日
书记员 刘校宇