江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终9919号
上诉人（原审被告）：顾澄洪，男，1977年2月20日生，汉族，住江阴市。
委托诉讼代理人：祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾宇忠，男，1968年7月18日生，汉族，住张家港市。
被上诉人（原审原告）：吕方，男，1974年8月23日生，汉族，住苏州市沧浪区。
委托诉讼代理人：郭丰雷，国浩律师（苏州）事务所律师，代理上述两被上诉人。
委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师，代理上述两被上诉人。
被上诉人（原审被告）：焦军龙，男，1973年10月8日生，汉族，住江阴市。
上诉人顾澄洪因与被上诉人顾宇忠、吕方、焦军龙租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2015）张民初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
顾澄洪上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审，案件受理费由顾宇忠、吕方承担。事实和理由：一、2015年7月29日房屋租赁补充协议合法有效。1、根据2013年12月30日，甲方顾宇忠、吕方，乙方顾澄洪签订的房屋租赁合同第十二条约定，合同生效的条件是三方签字盖章后生效，甲方顾宇忠、吕方代表出租方，乙方顾澄洪代表承租方，担保人焦军龙代表担保方，即在整个租赁关系中存在三方：出租方、承租方、担保方，并不存在四方。租赁合同是主合同，补充协议系对主合同的补充，应遵从主合同的约定及双方的交易习惯。故补充协议第6条约定四方签字后生效与事实不符，根本不存在四方，其要表达的意思也是三方。2、顾宇忠在甲方处签字可代表吕方，构成表见代理。顾宇忠与吕方出租的购物系两人共同向张家港市五金机械有限公司承租而来，两人并未区分份额，未明确各自分工及职权范围，顾宇忠与吕方是一个整体，代表出租方，系共同行为，互为表见代理人。2015年7月之前顾宇忠已在出租房屋门面玻璃上张贴招租广告，并留有自己的手机号码，可以证明在出租、招租的行为上顾宇忠可以代表吕方。从收取租金的行为来看，由顾宇忠一人收取即可代表出租方，即可代表吕方。从顾宇忠、吕方与房屋所有权人签订的合同来看，也只存在出租方、承租方、担保方三方，从未出现过四方。从吕方提供的证据看，支付给房屋所有人张家港市五金机械有限公司违约金以吕方个人名义支付，亦可证明顾宇忠与吕方互为表见代理人。3、2015年7月22日，顾宇忠、吕方及案外人张玉华就涉案房屋租赁事宜达成房屋租赁意向书，并收取了张玉华谈判诚意金50万元，这一事实足以证明吕方对我方提出解除合同并在7月29日签订补充协议是知情并同意的，顾宇忠、吕方与我方解除合同的意思表示一致，因为该房屋租赁意向书约定一周内将房屋租赁之事谈妥，所以7月29日顾宇忠、吕方与我方才会签订房屋租赁补充协议。4、吕方于2015年8月19日寄出的声明及告知函，我方以及焦军龙并未收到，该事实一审未查清。该通知函中载明的内容与事实严重不符，顾宇忠在7月29日签订补充协议后隔近二十天才拿给吕方看，也不符合常理，顾宇忠在签字前肯定会得到吕方授权和同意，同是事件当事人的顾宇忠在一审中未出庭，不敢面对我方，就是极好的佐证。二、一审判决不应支持违约金，退一万步，即使认定违约金，也过分高于实际损失，以六个月租金作为违约金无法律依据。1、本案是双方协商一致解除，我方也按约承担了120万元的损失。2、按吕方补充的证据看，支付给房屋所有权人张家港市五金机械有限公司的违约金只有170万元，且该数额系顾宇忠、吕方与张家港市五金机械有限公司自行调解的结果，并未得到我方认可。3、依据合同法及其司法解释的相关规定，违约金的认定应当与损失数额相当，超过损失的30%的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。
顾宇忠、吕方辩称：1、顾澄洪和焦军龙未能按照合同约定的期限向我方支付租金，客观上已经违反合同约定，应当承担相应违约责任。2、房屋租赁补充协议未成立生效，该协议上明确约定需经本案四方当事人签字后生效，但吕方在协议商谈时未在场未签字，事后得知协议内容后已书面发函告知对方不同意补充协议的内容，由于吕方、顾宇忠是两个独立的法律主体，两者不能当然构成表见代理，事实上顾澄洪与焦军龙对吕方、顾宇忠之间的合伙关系也是知情的，顾澄洪缴纳租赁都是吕方收取的，吕方是我方对外的主要负责人，因此该协议未经吕方签字未成立生效。3、合同约定违约金是800万元，该房屋是由我方向产权人承租后再转租给上诉人的，我方的商业目的是为了获取租金差价，因对方违约并提出解除合同造成我方可得利益损失927.3万元，同时由于顾澄洪的违约行为，我方事实向产权人支付了违约金170万元，因此我方要求按照6个月租金要求对方承担违约金是公平合理的。4、关于对方提出的招租广告问题，据了解是由顾澄洪提出，由于顾澄洪考虑到经营状况不再承租，在合同正常履行情况下，同时当时经济下行的情况下，如果顾澄洪不提出要求，从合理角度来说不可能产生这样的招租广告的。5、对于声明送达问题一审中我方已经向法庭提供了相应的送达证明，包括签收的回执。因此该文件是真实送达了。6、对于我方与张玉华租赁意向问题，就该案的相关文件我方已在一审向法庭提交了。这是因为顾澄洪向我方提出了不再履行合同的要求。我方为减少损失，我方也寻找相应意向的承租人，所以产生了意向书。张玉华也是顾澄洪提供的人选，但是后来因为张玉华本人也没有要求承租的意愿，所以才有可能在调解的过程中减让了15万的返还请求，实际要求返还25万。7、一审程序合法。至于是否要求当事人出庭质证，这是法庭考量的结果。一审对方当事人也未到庭，无法对质。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
焦军龙辩称：认可顾澄洪的上诉请求。
顾宇忠、吕方向一审法院起诉请求：1、判令顾澄洪支付违约金339.61万元；2、判令焦军龙对顾澄洪的上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由顾澄洪、焦军龙承担。
一审法院认定事实：2013年11月6日，甲方张家港市五金机械有限公司与乙方顾宇忠、吕方签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将其位于张家港市杨舍西街××大楼××层的房屋（不含底层东南转角即现为来伊份食品店和锦江之星酒店底楼迎宾大厅，底楼安全消防通道与锦江之星共用）及附属设施设备租赁给乙方顾宇忠、吕方使用；租赁期限自2013年11月6日起至2021年12月31日止；经甲方同意，顾宇忠、吕方有权将房屋进行转租，但转租期不得超过本合同约定的租期；租赁期间，如一方在未违约的情况下，另一方提出中途解除本合同，提出方需一次性向另一方支付违约金人民币贰佰万元整。中途解除合同造成对方损失的，还需赔偿相关经济损失。
2013年12月30日，经张家港市五金机械有限公司同意，甲方顾宇忠、吕方与乙方顾澄洪签订《房屋租赁合同书》一份，约定：乙方顾澄洪因经营需要向甲方顾宇忠、吕方承租上述租赁房屋；房屋租赁期限自2014年1月1日起至2021年12月31日止；如乙方提出中途解除本合同，乙方需提前半年以书面形式告知甲方，待甲方同意后方可办理解约手续；租金及支付期限为：2014年1月1日起至2014年3月15日止为免租期，2014年3月15日起至2014年12月31日止的租金为人民币380万元整，2015年1月1日起至2015年12月31日止的年租金为人民币490万元整，2016年1月1日起至2016年12月31日止的年租金为人民币515万元，2017年1月1日起至2017年12月31日止的年租金为人民币515万元，2018年1月1日起至2018年12月31日止的年租金为人民币515万元，2019年1月1日起至2019年12月31日止的年租金为人民币540.8万元，2020年1月1日起至2020年12月31日止的年租金为人民币540.8万元，2021年1月1日起至2021年12月31日止的年租金为人民币540.8万元；第一年年租金分两次交纳，即2014年1月1日先支付人民币240万元，2014年7月1日前再支付人民币140万元，先交后用，第二年开始租金均在当年1月1日前15日付当年租金总额的一半，另外一半房租在当年7月1日前15日付清；乙方于本合同签订后当天，先支付人民币300万元给甲方，其中50万元作为乙方承租期使用附属设备的保证金，10万元作为乙方水电费使用押金，该保证金和押金在本合同期满后或乙方完全搬离承租房屋后的三天内，甲方无息退还给乙方，其余240万元抵作首期租金的一部分；违约责任：乙方逾期一个月不交租金的，甲方有权单方面终止本合同履行，甲方收回出租房屋和设施设备，乙方向甲方结清欠交租金与水电费并向甲方支付违约金800万元；租赁期间，如一方在未违约的情况下，另一方提出中途解除本合同，视作违约，违约方需一次性向另一方支付违约金人民币800万元……；合同担保：为确保本合同履行，焦军龙自愿作为乙方的履约担保人，在乙方无法履行本合同时，担保人承担连带经济责任。合同签订后，顾宇忠、吕方将房屋交付给顾澄洪使用，顾澄洪支付了50万元附属设施设备的保证金、10万元水电费使用押金，2014年3月15日至2015年6月30日的租金双方已结清，2015年下半年的租金245万元未能按照合同约定在2015年6月15日至2015年6月30日期间付清，仅支付了120万元。
2015年7月29日，顾宇忠。吕方（甲方）、顾澄洪（乙方）、焦军龙（乙方履约保证人）签订《房屋租赁补充协议》，内容如下：甲乙双方于2013年12月底签订了甲方将位于杨舍西街××大楼××层的现状房屋租赁给乙方的租赁协议，因乙方单方面原因提出提前终止合同履行的申请，经甲乙双方友好协商达成以下条款：因乙方自身经营问题，经甲方同意后决定于2015年8月25日之前完全撤出位于杨舍西街××大楼××层的现状房屋，如逾期没有完全撤出，乙方承诺每天支付三万违约罚金给甲方；乙方已支付三个月房租给甲方（2015年7月1日至2015年9月30日），实际使用日期为55天，即于2015年8月25日终止。其余剩余房租部分甲方不予以退还；乙方自动放弃原合同设备设施保证金及水电押金共计人民币60万元；若乙方签订后仍违反上述约定条款，乙方承诺支付甲方本补充协议违约金300万元，甲方仍保留按原房屋租赁合同（2013年12月底签订的）起诉乙方的权利；本合同一式四份，双方各执两份，四方签字后生效。顾宇忠、顾澄洪、焦军龙三方在该协议上予以签字，吕方未签字。
2015年8月19日，吕方向顾澄洪、焦军龙寄发了《声明及通告函》，内容如下：前天顾宇忠持《房屋租赁补充协议》让我签字，我阅罢条款内容，甚觉愤懑，为此郑重声明并通告贵方：一、该《补充协议》相关条款明显侵犯我方合法权益，我坚不同意；二、2013年12月30日的《房屋租赁合同书》，因贵方单方原因提出提前终止，但在未经四方就有关问题协商一致同意的前提下，《房屋租赁合同书》继续履行；三、按照《房屋租赁合同书》约定，贵方尚欠2015年下半年度租金人民币125万元，请贵方按约足额支付予我，汇入我指定账户。
2015年9月9日，张家港市五金机械有限公司向一审法院提起诉讼，要求顾宇忠、吕方支付结欠的租金并赔偿单方解除租赁合同的违约金200万元；2015年10月19日，双方达成了和解协议，由顾宇忠、吕方向张家港市五金机械有限公司支付170万元，其中120万元由顾宇忠、吕方直接按期支付，剩余50万元由顾宇忠、吕方向顾澄洪、焦军龙追偿后从追偿款中优先支付给张家港市五金机械有限公司。同日，一审法院作出（2015）张开民初字第00884号民事调解书，顾宇忠、吕方确认结欠张家港市五金机械有限公司租金14万元及解除租赁合同违约金200万元，张家港市五金机械有限公司同意顾宇忠、吕方于2015年10月19日前支付100万元（已支付），于2016年1月19日前支付20万元。余款由双方另行协商，不在本案中进行处理。2015年10月19日、2016年1月19日，张家港市五金机械有限公司向吕方出具收据两张，确认收到吕方转账汇入的合同违约损失110万元。
2015年10月8日，张玉华向一审法院提起诉讼，认为顾宇忠、吕方未能按照房屋租赁意向书约定的时间谈妥房屋租赁事宜，要求顾宇忠、吕方返还已支付的诚意金40万元；2015年12月11日，一审法院作出（2015）张民初字第02133号民事调解书，双方同意由顾宇忠、吕方返还张玉华25万元。
顾宇忠、吕方陈述顾澄洪从租赁房屋搬离过程中，损坏了租赁房屋的吊顶，为此顾宇忠、吕方向房屋所有人张家港市五金机械有限公司赔偿了吊顶款30000元；另外，顾澄洪拖欠2015年8月19日至2015年8月31日的水电费3210.65元，该费用顾宇忠、吕方已垫付。按照房屋租赁合同的约定，该两项费用33210.65元均应由顾澄洪、焦军龙承担。顾澄洪、焦军龙表示对上述两项费用不知情也不认可，且费用发生时间在其搬离租赁房屋后，顾宇忠、吕方无权要求其承担该费用。审理中，顾宇忠、吕方表示不在本案中主张该两项费用，由其另行主张。
顾宇忠、吕方与顾澄洪、焦军龙一致确认2015年8月25日顾澄洪完全撤出了租赁房屋，但双方对合同解除的方式存在争议。顾宇忠、吕方认为，本案房屋租赁合同是顾澄洪因自身原因而单方提出解除，顾澄洪在租赁期限内单方解除合同违反了合同约定，应当按约支付违约金。顾澄洪、焦军龙认为，本案租赁合同是由双方协商一致而解除，且顾澄洪未拖欠租金，顾澄洪无需支付违约金。
上述事实，有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同书》2份、《情况说明》、《房屋租赁补充协议》、《声明及通告函》及邮寄凭证、照片打印件2张、《房屋租赁意向书》、《民事调解书》2份及庭审笔录等予以证实。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、本案租赁合同系顾澄洪、焦军龙违约解除还是双方协商一致解除，即房屋租赁补充协议是否成立并生效；二、如本案租赁合同属于顾澄洪、焦军龙违约解除，双方约定的违约金是否过高，原告按照2015年至2021年八年房屋租金的平均年租金计算6个月房屋租金损失261.24万元，要求顾澄洪、焦军龙按照该房屋租金损失的1.3倍承担违约金是否合理。
一、关于本案租赁合同系顾澄洪、焦军龙违约解除还是双方协商一致解除，即房屋租赁补充协议是否成立并生效。
顾宇忠、吕方认为，本案租赁合同是由顾澄洪违约单方提出解除，顾澄洪承租房屋后用于经营“工薪之家”服装店，因服装店经营问题，顾澄洪无力按约在2015年6月15日至2015年6月30日期间支付2015年下半年度的全部租金245万元，由此顾澄洪提出解除合同；2015年7月29日的房屋租赁补充协议明确约定协议经四方签字生效，该四方即指出租方顾宇忠、吕方、承租方顾澄洪、担保方焦军龙。吕方因不同意协议内容未签字，并发函明确告知顾澄洪、焦军龙其不同意补充协议内容，补充协议未成立。顾澄洪、焦军龙认为，吕方虽然未在补充协议上签字，但吕方曾在电话里表示同意补充协议内容，且吕方、顾宇忠为租赁合同的共同出租方，顾宇忠在协议上签字构成表见代理；同时，顾澄洪、焦军龙主张2015年7月22日顾宇忠、吕方已与案外人张玉华签订《房屋租赁意向书》，即顾宇忠、吕方已准备将房屋出租给张玉华，故顾宇忠、吕方也有解除合同的意思表示，房屋租赁补充协议是双方协商一致而形成的，补充协议成立并生效。一审法院认为，房屋租赁补充协议明确约定协议需经四方签字生效，且双方均确认协议签订时吕方不在现场，虽然顾澄洪、焦军龙主张协议内容已通过电话告知吕方并经吕方同意，但顾澄洪、焦军龙并未提供通话录音等证据予以证实；同时，结合吕方向顾澄洪、焦军龙寄发的函件，吕方已将其不同意补充协议的意思表示明确告知顾澄洪、焦军龙。据此一审法院对吕方不同意补充协议内容而未签字的主张予以采信。关于顾澄洪、焦军龙提出的顾宇忠构成表见代理的主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条，构成表见代理，客观上要存在相对人相信无权代理人有代理权的事实，主观上相对人在主观上须为善意且无过失。首先，顾宇忠与吕方是相互独立的法律主体，顾宇忠在补充协议上的签字只是代表其个人，顾宇忠未以吕方的名义在补充协议上签字，也不存在使顾澄洪、焦军龙有理由相信其个人行为能代表吕方的客观事实。其次，补充协议上明确须四方签字后生效，顾澄洪、焦军龙在该协议签字表明其知晓并认可协议的生效要件；如其认为顾宇忠个人签字就能代表吕方也同意协议内容，则不符合表见代理中相对人善意且无过失的构成要件。因此，顾宇忠在补充协议上签字不构成表见代理。关于顾澄洪、焦军龙提出的顾宇忠、吕方与案外人张玉华签订了《房屋租赁意向书》，并据此认为顾宇忠、吕方也有解除合同的意思表示。一审法院认为，该意向书只能反映张玉华与顾宇忠、吕方对租赁房屋事宜的意愿，并不能反映顾宇忠、吕方有解除租赁合同的意思。综上，房屋租赁补充协议未成立生效，双方未就解除房屋租赁合同达成一致协议；同时，结合顾澄洪、焦军龙未按时足额交付租金及租赁补充协议中顾澄洪、焦军龙明确是由其单方原因提出解除合同的事实，一审法院对顾宇忠、吕方主张房屋租赁合同系由顾澄洪、焦军龙违约单方解除予以采信。
二、关于顾宇忠、吕方主张的339.61万元违约金是否合理。
顾宇忠、吕方认为，顾澄洪在租赁期间内单方提出解除租赁合同，造成其可得利益损失927.4元（2015年至2021年顾澄洪应当向顾宇忠、吕方支付的租金3657.4万元减去顾宇忠、吕方应当向张家港市五金机械有限公司支付的租金2730万元）；另外，租赁合同明确约定逾期支付租金、中途解约需支付违约金800万元，该约定是双方真实意思表示，双方均应按约履行。现顾宇忠、吕方要求顾澄洪按照六个月房屋租金的1.3倍承担违约金339.61万元是适当合理的。为证明该违约金的合理性，顾宇忠、吕方还提供了其向张家港市五金机械有限公司支付170万元违约金的相关证据材料。一审法院认为，租赁合同对违约金数额进行了约定，即违约方支付对方违约金800万元，该违约金的数额过高，一审法院酌情予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑合同履行情况、顾澄洪、焦军龙逾期支付租金并中途解约的过错及顾宇忠、吕方对租金收益的预期，一审法院以解除租赁合同后六个月的租金作为违约金。顾澄洪实际使用租赁房屋至2015年8月25日，即2015年8月25日以后六个月的租金为违约金。2015年7月1日至2016年2月25日期间的租金共计3240137元，扣除顾澄洪已向顾宇忠、吕方支付的50万元附属设施设备的保证金、10万元水电费使用押金和2015年下半年度的部分租金120万元，顾澄洪还应向顾宇忠、吕方支付1440137元。
焦军龙作为担保人，约定在顾澄洪无法履行租赁合同时，承担连带经济责任，即为顾澄洪承担连带保证责任。故对顾澄洪应承担的上述违约金，焦军龙应承担连带清偿责任。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及有关法律规定，判决：一、顾澄洪应于判决生效后十日内向顾宇忠、吕方支付违约金1440137元。焦军龙承担连带清偿责任。二、驳回顾宇忠、吕方的其他诉讼请求。案件受理费33969元、财产保全费5000元，合计38969元，由顾宇忠、吕方承担16208元、由顾澄洪、焦军龙承担22761元。顾澄洪、焦军龙负担的部分顾宇忠、吕方已预交，一审法院不再退还，由顾澄洪、焦军龙在履行本判决时直接给付顾宇忠、吕方。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审另查明，2015年7月22日，顾宇忠、吕方与张玉华签订房屋租赁意向书，意向书约定因张玉华有意向吕方、顾宇忠租赁位于杨舍西街2号1至4层的现状房屋，因目前此房屋尚有租户在经营，需顾宇忠、吕方做通现租户工作后才能将房屋租赁给张玉华经营。张玉华自愿支付五十万元给顾宇忠、吕方用于谈判房屋租赁的诚意金。若顾宇忠、吕方未能在一周内将房屋租赁事宜谈妥，则顾宇忠、吕方只需将张玉华支付的谈判诚意金50万元一次性无息退还。若顾宇忠、吕方将房屋租赁事宜谈妥后张玉华出现反悔，不租赁约定好的房屋，则张玉华同意将谈判诚意金50万元作为违约金支付给顾宇忠、吕方。若顾宇忠、吕方将房屋租赁事宜谈妥后，双方签订房屋租赁合同，则谈判诚意金自动转为房租的一部分。
2015年8月22日，吕方向张玉华发送履行房屋租赁意向书告知函，告知函载明张玉华于2015年7月22日与顾宇忠、吕方签订关于租赁杨舍西街××大楼××层的现状房屋的房屋租赁意向书，现根据意向书约定的相关条款，顾宇忠及吕方已将位于杨舍西街××大楼××层的现状房屋清场，原租户已撤离。按意向书约定的条款，顾宇忠及吕方已履行完意向书上的所约定的相关条款。在2015年8月1日至8月22日顾宇忠多次通过电话与短信的方式与你沟通，但由于你单方面原因一直没有亲自接听电话，至今为止与你联系你总避而不见，况且意向书约定的意向金你尚欠十万元整。你方负责联系的任先生向顾宇忠说张玉华肯定会最晚在2015年8月25日前来张家港签订房屋租赁协议。现根据以上情况正式告知你：请于2015年8月25日前缴清意向书约定的欠款十万元，再来张家港与顾宇忠、吕方签订位于杨舍西街××大楼××层的现状房屋的房屋租赁合同。如你未在2015年8月25日前来缴清欠款及签订合同，顾宇忠、吕方即视你为单方面违反意向书约定条款，按意向书约定你已支付的意向金将作为违约金处理。
在（2015）张民初字第02133号张玉华起诉顾宇忠、吕方返还诚意金的案件2015年11月17日庭审时，张玉华提供的2015年8月22日吕方向其发送的履行房屋租赁意向书告知函，顾宇忠、吕方对此质证认为顾宇忠、吕方在讲房屋租赁之事谈妥之后，多次通过电话、短信等方式要求张玉华履约，但张玉华一直拖延，为此吕方向张玉华寄发了该书面履约通知书。在该案中，张玉华与顾宇忠、吕方一致确认意向书中做通现租户工作是指与原承租人解除租赁合同。在该案庭审时，顾宇忠、吕方陈述“在签订意向书之前，原租户就因为经营问题向我方提出解除租赁合同，因为双方对违约金未达成一致协议，所以双方对租赁的事情一直在协商过程中，在这个过程中，原来的租户已经逐步进行搬离，所以顾宇忠、吕方在签订意向书之后，就把这个情况告知了张玉华，但张玉华一直拖延。……因违约金一直未协商成功，所以与顾澄洪的租赁合同还没有解除，没有办理好书面的解除手续。……据我方了解，张玉华与原租户顾澄洪、焦军龙是认识的，正因为顾澄洪、焦军龙经营的工薪之家出现问题，无法继续承租房屋，因此向我方提出要求解除合同，同时要求我方帮忙寻找新的承租人。张玉华是在顾澄洪、焦军龙安排下主动找到我方，要求承租涉案房屋，在签订意向书后，却又一直避而不见，张玉华的真实目的，并不是为了租赁房屋，而是为了以此名义使我方同意与顾澄洪、焦军龙就解除房屋租赁达成一致意见，避免顾澄洪、焦军龙按照合同约定向我方支付违约金。张玉华与顾澄洪、焦军龙是恶意串通，假借租赁房屋的名义进行磋商，损害我方利益。”在该案件辩论阶段，顾宇忠、吕方陈述“意向书中约定做通租户工作后才能将房屋租给张玉华经营，合同中虽约定在一周内将房屋租赁之事谈妥，但是对于具体谈妥的要求，并没有进行明确说明，即双方对具体的租赁时间没有进行明确约定，事实上顾宇忠、吕方在签订意向书后，一直在努力创作条件，提供租赁房屋给张玉华，原租户与顾宇忠、吕方就解除合同已经达成一致意见，并已经逐步搬离租赁房屋，而张玉华在收到顾宇忠、吕方的通知后仍然拒绝签订租赁房屋，违反了约定，应支付违约金。”
对于（2015）张民初字第02133号案件的庭审笔录，顾澄洪认为结合该案中的其它证据以及该案调解情况，可以认定吕方对于解除顾澄洪租赁合同并就违约金达成一致是知道并同意的，如吕方在2015年8月19日函件称需要继续履行与顾澄洪的合同就应该退还张玉华诚意金，没有必要在2015年8月22日发函张玉华要求签约。顾宇忠、吕方对此则认为对于该案庭审笔录的内容不能断章取义，应当结合整个笔录内容来看，且应当以当事人本人陈述为准。庭审笔录中明确说明房屋租赁补充协议书最终没有签订。张玉华起诉时间为2015年9月29日，当时吕方已经知道补充协议的内容并且已向顾澄洪、焦军龙发函，该事实与吕方的陈述一致。
二审中，就涉案房屋租赁补充协议签订情况。顾宇忠陈述补充协议的签订与张玉华意向书有关系，与张玉华签订意向书后顾澄洪与焦军龙多次催其去江阴面谈房屋事宜，其去了顾澄洪、焦军龙指定的地点，顾澄洪、焦军龙就拿出补充协议，其看后不同意，但看到是四方签字才生效就签了，因为张玉华那边还没有确定下来，所以其要求四方签字生效，埋了个伏笔。
顾澄洪则陈述补充协议是顾宇忠起草好带到江阴左岸咖啡里的，吕方没签，顾宇忠的意思是让吕方签了带过来，签好协议后顾宇忠还打了吕方的电话。
吕方则陈述补充协议是在顾宇忠签订后将近十几天的时间才知道的，其看了内容后非常气愤，顾澄洪、焦军龙经营不善导致亏损与我无关，顾宇忠不能代表其任何意向的表达，补充协议是无效的。其认为张玉华的出现是以焦军龙为首设计的一个圈套，张玉华出现的太过巧合。张玉华在与其签订租赁意向书时约定意向金是50万元，当时张玉华只支付了40万元，过后张玉华起诉要求退还该40万元，协商后只退还了25万元。如果张玉华真是真正的租户，张玉华是不会同意这个不平等条款的。自从张玉华出现后，其通过技术手段证明张玉华和顾澄洪、焦军龙之间有频繁的通话往来。张玉华肯让步15万元说明他们心虚。
对此顾澄洪认为其不认识张玉华。焦军龙亦陈述其不认识张玉华，没有圈套的事情。
本院认为，本案争议焦点是房屋租赁补充协议是否成立并生效，本院结合各方当事人的陈述以及相关证据作如下分析：首先、房屋租赁补充协议明确约定该协议四方签字后生效，协议涉及出租方顾宇忠、吕方，承租方顾澄洪、担保方焦军龙，据此可以认定四方即上述四人，顾澄洪有关四方实系三方的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信；其次、房屋租赁补充协议现仅有顾宇忠、顾澄洪、焦军龙签字，吕方并未签字，顾宇忠的签字并不当然就能代表吕方，顾澄洪有关顾宇忠构成表见代理的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信；再次、虽张玉华与顾宇忠、吕方在2015年7月22日签订房屋租赁意向书，但无证据证明吕方与顾澄洪、焦军龙就解除租赁合同达成一致意见；最后、吕方于2015年8月19日寄出声明及通告函明确表示其不同意补充协议并提出要求继续履行双方之间的房屋租赁合同书、交付2015年下半年度的租金，吕方随后即于2015年8月22日向张玉华发出履行房屋租赁意向书告知函并不能表明吕方在此时对房屋租赁补充协议进行了追认。据此，房屋租赁补充协议仅有顾宇忠、顾澄洪、焦军龙三方签字，吕方未对该补充协议内容予以追认，一审法院据此认定房屋租赁补充协议未成立生效并无不当。
至于违约金的认定问题。涉案房屋租赁合同系由顾澄洪、焦军龙违约单方解除，一审法院综合合同履行情况、顾澄洪逾期支付租金并中途解约的过错情况以及顾宇忠、吕方对租金收益的预期认定解除租赁合同后六个月的租金作为违约金合法有据，本院对此予以确认。
综上所述，顾澄洪的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33969元，由上诉人顾澄洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 韩泽滔