山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖城民初字第72号
原告刘某，农民。
委托代理人翟涛，山东苑博律师事务所律师。
被告杨某。
委托代理人马英杰。
原告刘某与被告杨某离婚纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人翟涛，被告杨某及其委托代理人马英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2006年11月23日，原、被告双方签订房屋买卖契约，原告将位于栖霞市聚魁村八间房的东西四间正房和院子及东西两处平房卖给被告，价格为72000元。被告所购买原告的房屋土地性质为集体建设用地，被告不是聚魁村的村民。依照法律的规定，原、被告双方所签订的房屋买卖契约应是无效的。原告曾多次和被告协商，要求被告返还原告的房屋，被告均不同意。诉讼请求：1、请求判决原、被告所签订房屋买卖契约无效。2、判令被告将位于栖霞市聚魁村栖集用（2007）第28090010143号集体土地建设用地使用证上的东西四间正房及院内东西两平房返还给原告。
被告杨某辩称，房屋买卖合法有效。该房屋买卖契约是2006年11月23日签订。当时有村长曹某，证人邹某，代笔人王某在场。卖方表示：房产证、土地使用证过户由卖方负责，买方见到房产证即要付清所有购房款。买卖契约签订后卖方为买方办理出房产证，买方向卖方付清了购房款。卖方表示，土地使用证以后办好。买方以为既然有了房产证，土地使用证就不着急了。于是对房屋进行了全面装饰，然后搬进居住至今。答辩人认为，农村房屋转让都是在规划管理局办证，而该房屋在城里，是房管局办证，又有村长、见证人、代笔人在场，又办理了过户，这应该是合法有效的买卖。怎么就会成了无效呢？我无法理解。《土地管理法》第63条不是对房屋的强制性规定，而是对土地使用权非法转让的强制性规定，本案中只涉及房屋的买卖契约，而且该契约不违反合同法关于合同无效的各项规定，并且经村委、政府房管部门批准进行转让并办理了房屋产权转移登记，物权转让已经合理合法。本案与土地的强制性规定没有关系，因为本案诉争房屋并没有办理土地证的转移手续。如果因此判决本契约无效的话，将造成被告的经济损失和信赖利益损失，希望法庭作出公正判决。虽然聚魁村是农村集体土地，但是根据城市国有化和城乡一体化的不断深化，除了以前批准的宅基地所盖的房屋在城镇中并没有再批准宅基地一说。从把聚魁村纳入城市房地产进行管理开始就和农村乡镇城镇管理办公室管理的城镇土地上建设房屋的批准权限有了绝对的不同，不能一味地把过去的集体土地上房屋的转让无论是否合法都一概认为是违反土地管理法而认定无效。这会让小部分人因失掉诚实信用而使法律蒙羞。关于第二项返还房屋的诉讼请求，我暂不予答辩，等待法院释明后再答辩。因为如合同有效，返还请求不予支持；如合同无效，自然是返还房屋，这样答辩人将提起反诉，要求卖方赔偿答辩人的各项损失。请求法院依法判决。
经审理查明，原告刘某系栖霞市翠屏街道城关村民委员会聚魁村村民，在本村村南有房屋一处（房产证号为：栖房权证栖城房字第××号；土地使用权证号为：栖集用（2007）第28090010143号。）。2006年11月23日，原告刘某与被告杨某签订房屋买卖契约一份，内容为：“立契约人林某、刘某将坐落在本村捌间房的东肆间正房及院内东西两平房的房产权及使用权自愿卖给杨某名下永久所有。经人说允计价人民币柒万贰仟元正。现场先付叁万陆仟元正，余叁万陆仟元等办房产证变更好，立即付清。以收到条为准。房产证及土地使用证的变更一切费用由买方杨某全部负担。立字为据，反悔方应负一切经济损失及法律责任。计：四至：东、北、南、以房产证为准，西边与西肆间伙山伙界。村长：曹某。双方当事人：林某、刘某、杨某。证人：邹某。代笔人王某。”。2007年1月18日，买卖契约中所约定的房屋产权变更登记到杨某名下，房屋产权证号为：栖房权证栖城房字第××号。被告杨某已付清房款72000元，该房屋的土地使用权证至今未变更登记到杨某名下。
另查明，被告杨某不是栖霞市翠屏街道城关村民委员会聚魁村村民，居民身份证住址为山东省栖霞市西台街102号。房屋买卖契约中虽有原告刘某之夫林某的名字，但林某已于2006年4月30日去世，林某的名字系他人所签。
又查明，原告在法庭调查期间撤回了第二项诉讼请求，被告未提起反诉。
上述事实，有原、被告陈述、买卖契约、房屋产权证书、土地使用权证书、房屋登记档案等证据在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。房屋依附土地而修建，房屋买卖或转让必然涉及对宅基地使用权的转让，此谓“房随地走”之原则。
本案争议的焦点问题为原、被告双方签订的房屋买卖契约是否有效。本案争议房屋属于在农村宅基地上修建的房屋，原、被告之间的房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让，因此本案中的房屋买卖契约除了具备一般合同生效的要件外，还应当符合宅基地转让的条件。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，宅基地是基于“集体经济组织成员”这一特定的身份关系而取得，非本集体经济组织成员不能取得宅基地使用权。
《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”，本案中，涉案房屋的土地使用权属于农民集体所有的土地，依法不得对外出让，该买卖契约虽有聚魁村村长签名，但即使村长能够代表村委会同意，但村委会并非农村房屋买卖的批准机关，故聚魁村村长签名确认并不能改变双方所签订的房屋买卖契约的性质及效力。
《中华人民共和国合同法》第七条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，根据上述规定，涉案房屋虽然办理了房屋产权变更登记手续，但该变更行为亦不能改变双方所签订的房屋买卖契约的性质及效力。
综上，原、被告于2006年11月23日签订的房屋买卖契约因违反法律效力性禁止规定，属于无效合同。因签订买卖契约时林春利已去世，其不是本合同的主体。原告申请撤回第二项诉讼请求，本院依法照准。
依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十二条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下：
原告刘某与被告杨某于2006年11月23日签订的房屋买卖契约无效。案件受理费1600元，由被告杨某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 杨林华
人民陪审员 史桂玉
人民陪审员 曲明霞
二〇一五年八月十九日
书 记 员 雷 博