江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）赣民初字第4304号
原告于兴亮，男，1965年11月26日出生，汉族，农民。
委托代理人王翠昌，赣榆县某法律服务所法律工作者。
被告王宝勇，男，1980年8月16日出生，汉族，农民。
被告魏清，女，1977年12月4日出生，汉族，农民。
被告王运济，男，1945年12月29日出生，汉族，农民。
被告李家彩，女，1952年10月18日出生，汉族，农民。
被告王宝勇、王运济、李家彩共同的委托代理人ＸＸ江、胥元波，江苏华德律师事务所律师。
原告于兴亮与被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理，依法由审判员林飞燕适用简易程序独任审判，于2013年11月8日公开开庭进行了审理，因案情复杂，转为普通程序审理，依法组成合议庭于2014年2月26日公开开庭进行了审理。原告于兴亮及其委托代理人王翠昌，被告王宝勇、王运济、李家彩的共同委托代理人ＸＸ江、胥元波到庭参加了诉讼。被告魏清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告于兴亮诉称，被告王宝勇与被告魏清于2003年2月27日登记结婚，后因感情破裂于2011年9月8日离婚。2010年被告王宝勇、魏清对其位于赣榆县某镇某村三村一队358号六间老房翻建过程中因资金紧张，于同年5月28日将东边二间两上两下楼房及其所依附的土地使用权转让给原告，双方签订《楼房转让协议书》，2011年7月28日，原告与四被告签订《集体土地使用权转让协议》。协议约定所转让楼房及土地四至为：东至他人地界，西至王宝勇、南至梁某，北至青抗路，东西长7.15米，南北宽32.55米（包括南屋二间），总价款28万元。被告协助原告办理过户手续，因所转让楼房自身没有设计楼梯、卫生间，而在转让楼房西边第一间设计、建造楼梯卫生间，原被告协商一致，原告对该楼梯、卫生间有使用权，被告保证原告使用便利。所转让楼房建成后，被告将之交付给原告，原告将之出租。原告按照约定付清购房款后多次要求被告协助办理房地产产权过户登记手续，被告王宝勇等人不予配合。现请求依法确认原告与被告王宝勇、魏清签订的楼房转让协议书合法有效，判令被告为原告提供楼梯、卫生间使用便利，判令被告协助原告办理房屋所有权、土地使用权过户登记手续。
被告王宝勇、王运济、李家彩共同辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，双方订立的协议是附生效条件的合同，即合同订立后需要经国土所鉴证方生效，而本合同到开庭之日没有经过国土所鉴证，合同至今未生效。宅基地是王运济享有的集体土地使用权，如果进行转让需征得全体共有人李家彩、魏清、王宝勇、王运济一致同意，由于在宅基地上已经建成二层楼房，此楼房已经形成共有资产。村集体土地使用权的流转仅限于本集体内部成员，订立合同时原告与被告不属于同村村民，宅基地不允许转让。双方订立的协议不符合法律规定，是无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。
被告魏清书面辩称，原、被告双方于2010年5月28日签订的楼房转让协议书及于2011年7月28日签订的集体土地使用权转让协议系双方真实意思表示，合法有效。答辩人翻建房屋时因资金紧张，后经协商一致在赣榆县某法律服务所主持下达成协议，将东边二间二上二下楼房、院墙、二间南屋及所附属的土地使用权卖给原告。因设计原因，卖给原告的楼房自身没有卫生间、楼梯，所以又约定原告对所卖楼房西第一间楼房处建造的楼梯、卫生间享有使用权。房屋建好后已交付给原告，原告已出租。按照协议约定，卖方应协助原告办理所卖楼房房地产登记手续，该手续正在办理中，后因王宝勇等人拒不协助，致使尚未办理完毕。原告的购房款也已经付清，原被告签订的协议合法有效，应当履行。
经审理查明，原被告均系赣榆县某镇某村村民，原告于兴亮与被告王宝勇原系连襟关系，被告王宝勇与被告魏清原是夫妻关系，后于2011年9月8日协议离婚。被告王运济、李家彩系被告王宝勇的父母，被告王运济、李家彩原有六间房屋位于某镇某村，与被告王宝勇夫妻共同居住。2010年春天，被告王宝勇与被告魏清夫妻对六间旧房进行翻建，在翻建过程中，因资金不足，决定转让位于东首两间楼房给原告。2010年5月28日，原告于兴亮（作为乙方）、被告王宝勇、魏清（作为甲方）在赣榆县某法律服务所见证下签订了楼房转让协议书一份，约定甲方自愿将自家所有两上两下楼房两间（含楼房土地使用权）转让给乙方，房屋东西长7.15米，南北宽32.55米，东至他人地界，西至王宝勇地界，南至梁某地界，北至青抗路，价款28万元，在签订协议时乙方付款10万元，第二次付款在双方办理过户手续完毕后付9万元，第三次待房屋建设结束后，房屋交接时付9万元，房屋交接标准为房屋室内外粉刷完毕，一层地面为水磨石，二层地面为毛地面，门窗一次性安装完毕，双方必须办理过户手续，甲方协助乙方办理，所需费用由乙方自理，该房屋四至如出现争议，发生纠纷，甲方必须出面处理，如出现损失，甲方负责解决，双方签字后生效，不得以任何理由反悔。另被告王宝勇于2010年6月16日在协议上又特别注明：因乙方购买两上两下没有楼梯和卫生间，为了使乙方便利，甲方提供便利给乙方使用，但乙方没有楼梯和卫生间的产权，房产权归甲方所有。2010年5月28日，原告预付被告王宝勇10万元购房款，2010年6月16日，原告付给被告王宝勇8万元，2010年6月27日，原告付给被告王宝勇3万元，2010年7月18日，被告魏清收王某某房屋租金9600元，在收条上特别注明顶于兴亮楼房转让款，2010年11月20日，被告魏清收原告购房款3500元，2010年12月30日，被告魏清收原告购房款2000元，2011年2月12日，被告魏清收原告购房款15500元，另被告以门窗款冲抵了原告购房款38557.44元，被告魏清向原告出具了收条。综上，原告共付给被告购房款280157.44元。楼房建好后，被告按协议将房屋交付给原告，原告自2011年7月份起将房屋租赁给王某某使用至今。2011年7月28日，为了办理土地使用证，原告于兴亮作为乙方、四被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩作为甲方又签订了集体土地使用权转让合同一份，合同系赣榆县国土局监制的格式合同，合同第三条约定：甲方以现状转让给乙方的宗地位于某镇某村，西至王宝勇，南至梁某，北至青抗路，南北32.5米、东西7.15米，地上建筑物、构筑物或者附着物随之转让，用途楼房，其位置与四至范围及现状的具体情况如本合同所附图所示，附图已经甲乙双方确认，合同第四条约定：本合同项下的土地转让价格包楼28万元人民币。第五条约定：转让方转让本宗地后，转让方承诺不再向本村农民集体经济组织重新申请宅基地。第六条约定：甲方协助乙方办理土地使用权过户及变更登记手续，有关税费按政府规定各自承担。第十条约定，本合同经甲乙双方签字，并经各镇国土资源所监证后生效。另被告王宝勇在协议上特别签字注明：南屋两间包括在内。该合同签订后，原告对受让房屋向某国土所申请办理土地使用权证，2011年8月10日，某国土所工作人员对宅基地界址进行了调查，并形成了地籍调查材料，2011年8月15日，赣榆县国土资源局对原告受让的宅基地发布了土地登记公告。后因被告王运济、李家彩提出异议，国土管理部门终止为原告办理宅基地使用证。双方协商不成，原告诉至本院。
另查明，被告翻建前的房屋没有土地使用权证及房屋所有权证，翻建后的房屋也未办理土地使用证及房屋所有权证。
上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、楼房转让协议书、集体土地使用权转让合同、收条9张、租赁合同、地籍调查表、土地登记公告、某村委会出具的证明等证据在卷为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩与原告于兴亮于2011年7月28日签订的宅基地转让合同上明确约定需经国土所监证生效，但原被告所在的某镇国土所至今没有在合同上加盖监证章，故该合同尚未具备生效要件。但土地管理机关已经着手在为原告办理宅基地使用证，只是在公示过程中因被告提出异议，国土管理部门才终止办证行为。国土管理部门的行为表明其对于双方转让宅基地的行为予以认可。原被告系同村村民，双方于2011年7月28日签订的宅基地转让合同不违反法律规定，经双方当事人签字后即成立，该合同能够证明四被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩向原告转让楼房及宅基地使用权的意思表示是真实的。被告王宝勇、魏清与原告签订的楼房转让协议中明确约定转让楼房含该楼房土地使用权价款28万元，后四被告在与原告签订的宅基地转让合同中，也明确约定土地转让价格包楼28万元人民币，从宅基地转让合同内容来看，表明被告王运济、李家彩对被告王宝勇、魏清向原告转让楼房及宅基地的行为明知且认可，故被告王宝勇、魏清与原告于兴亮于2010年5月28日签订的楼房转让协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩应协助原告办理房地产过户手续，并为原告提供楼梯及卫生间使用便利。被告王宝勇、王运济、李家彩关于双方于2011年7月28日签订的宅基地转让合同尚未生效的辩解观点，本院予以采信。但该合同仅仅是尚未具备生效要件，并不属于无效合同。三被告关于宅基地转让合同无效的辩解观点没有法律依据，本院不予采纳。综上，本院依法支持原告的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王宝勇、魏清与原告于兴亮于2010年5月28日签订的楼房转让协议书有效。
二、被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩应于本判决生效之日起30日内协助原告于兴亮办理房地产过户手续，并为原告提供楼梯及卫生间使用便利。
如果被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩未按判决指定的期间履行协助义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费5500元，由被告王宝勇、魏清、王运济、李家彩承担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内将上述费用支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5500元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：账号：440301040009094。
审 判 长 林飞燕
代理审判员 胡 煜
人民陪审员 张明义
二〇一四年二月十七日
书 记 员 张 丹
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。
第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第五十二条第五项违反法律、行政法规的强性性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。