广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1354号
原告（反诉被告）：广州市纵博房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区东华西路177号。
法定代表人：李彬，总经理。
委托代理人：邹夕云，系广东沁森律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张雨辰，住广州市越秀区。
委托代理人：黄树豪、李慧，均系广东宏力律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市纵博房地产代理有限公司诉被告（反诉原告）张雨辰居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹夕云、被告的委托代理人黄树豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年1月29日，原告促成被告与何肇晖达成房屋买卖交易，三方签订《房地产买卖合同》，被告购买何肇晖位于广州市天河区黄埔大道西路201号1713房。合同第七条第一款第二项约定，提前终止买卖不影响本代理费的支付。被告应按约向原告支付房地产咨询及买卖代理费及违约金，但被告至今未付原告合同约定的中介费及违约金。为此，请求法院判令：1、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费用62500元及逾期付款违约金（以62500元为本金，按每日5‰的标准，自2014年1月29日计至付清为止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩并反诉称：不同意原告的诉讼请求。原告故意隐瞒买卖双方订立合同的重要事实，损害了我方的利益，所以我方无须向原告支付中介费并要求原告赔偿损失。在双方签订买卖合同之前，被告已经如实将自己的收入情况告知了原告，并且说明我方需要申请贷款的事实，原告对此情况是清楚的。但原告在明知我方的收入120000元／年是无法申请合同约定的1700000元银行贷款的情况下，仍然恶意促成了双方签订了合同。在原告没有办理申请1700000元的贷款情况下，原告却要求我方提供虚假的收入证明，我方拒绝这无理要求后，原告怠于为我方办理按揭、网签等手续，最终导致了卖方解除合同并没收了25000元定金。根据2012年广东省民事审判工作会议纪要第12条的规定，如果房屋买卖明确约定以按揭方式付款，且买受人不能按约办理按揭手续，居间人请求以订立合同为由要求支付报酬的不予支持，所以原告的诉讼请求不能得到支持。鉴于原告隐瞒事实在先，要求被告提供虚假材料在后，且没有继续为我方办理按揭、网签等手续，已严重违反了合同约定，根据合同法第四百二十五条的规定，提起反诉，请求法院判令：1、原告赔偿被告25000元；2、原告承担本案诉讼费用。
原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求。一、造成被告的定金被没收是因为被告没有按照合同约定的时间内签订网签合同，导致业主没收了定金。二、被告在事实和理由的陈述存在虚假，也没有相关证据证明。原告并没有要求被告提供所谓虚假的收入证明。根据房地产买卖合同附件第2条第4款的约定，被告因为无法贷到1700000元款项，按照合同的约定，差额应当由被告进行补齐，不得以此为由拒签网签合同。被告称原告没有与其签订网签合同及办理按揭贷款手续，这都不是事实，因为被告认为无法贷款1700000元，其放弃不签订网签合同，也没有继续办理按揭贷款手续。按揭贷款并非原告的法定义务，按揭贷款手续及按揭贷款的申请、批准，按揭贷款额度均是银行及按揭公司的相关责任。综上所述，原告无须赔偿被告的损失25000元，同时原告已经履行完毕了合同的义务，且促成了房地产买卖合同的签订，根据合同第7条第2款的约定，被告应在签订合同当天就要向原告支付中介费，如果不按期支付则承担相应的违约责任。
经审理查明：位于广州市天河区黄埔大道西路201号1713房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为何肇晖，何肇晖委托龚庆州出售该房产。
2014年1月10日，龚庆州向原告就涉案房屋出具《独家代理委托书》，委托原告为出售涉案房屋的独家代理公司。
2014年1月29日，原告（经纪方）、被告（买方）、何肇晖（卖方、签约代理人为龚庆州）就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，房屋成交价为2500000元，买卖双方约定税费、交付条件等，另约定基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买方同意在签订合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费62500元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。在合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。如确因经纪方过错导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为或不可抗力因素除外），经纪方应当退还已收代理费。合同备注约定：买卖双方同意，买方以组合贷款方式交易，买方贷款总额不得超出1700000元。合同附件约定为按揭付款，其中定金25000元于2014年1月29日支付给卖方，定金余款175000元于2014年2月12日前支付给卖方，首期房款（不含定金）600000元，买方于递件成功当日支付卖方，买方应于2014年2月18日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还楼款，但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费。买卖双方于签订本合同后15天内委托经纪方推荐之按揭服务公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。
关于按揭情况，本院询问双方。原告表示：“合同没有约定具体按揭公司，可以由我方推荐或被告自行选择按揭公司。我方不存在为被告代办按揭手续”，被告表示：“按照交易惯例，中介会指定按揭公司，中介公司告知需要提交什么材料，当事人提交材料配合办理按揭即可。我方在签订合同前已告知原告我方的收入水平及经济承担情况，所以我方在合同中备注第3条写明需要申请1700000元贷款，原告对此是清楚的，也与我方说没有问题，贷款是可以办妥的。假如签订合同前，被告知道自己的收入无法贷款1700000元的，我方是不会签订合同的。按揭、网签手续是中介进行的，我方认为是原告没有及时履行其义务。如果存在贷款额度不足，我方是愿意支付差额，但前提是原告没有做网签，所以我方根本不可能进行下一步。我方认为在本案中原告的过错是非常明显的，所以我方才要求原告赔偿损失。我方向原告提供了收入证明及银行流水单，当时原告称被告的收入证明不行，要求被告提供虚假的收入证明，被告称其在国企工作是无法开具虚假的收入证明，当时原告的工作人员称可以为被告开具虚假的收入证明，但被告是守法的公民，被告拒绝了原告的邀请，之后原告就没有继续为被告办理网签及按揭手续了，我方没有向原告支付按揭手续费，也没有向按揭公司支付按揭费”。
庭审时，原、被告确认被告向卖方支付定金25000元，被告因无法贷款导致卖方向其发出解除合同通知书并没收定金25000元，另被告表示没有与业主方签署书面解除合同协议。
关于违约金，被告表示不同意支付，另抗辩标准过高，请求法院调整；本院询问原告的实际损失，原告表示其没有实际损失。
本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。
本案中，原告作为居间人已经促成了被告与出卖人订立《房地产买卖合同》，被告依约应支付费用。被告抗辩因原告存在虚假承诺导致其无法办理按揭手续，本院认为，按揭手续作为被告向出卖人支付购房款方式，属其合同义务，是否获得银行批准贷款或批准额度多少由被告承担风险，原告仅提供协助义务，合同另约定“若因金融政策性调整导致按揭贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还楼款，但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费”，被告在出现不能贷款时仍需按上述约定支付费用，被告的抗辩缺乏事实依据及法律依据，不予采纳。
被告逾期支付款项，造成原告损失，原告依约可主张违约金，现被告抗辩该标准过高，在原告未能充分合理举证其实际损失情况下，本院从公平角度，调整该违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月29日计至付清为止，以本金62500元为限。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。
对于被告的反诉请求，其主张原告存在虚假承诺导致无法办妥按揭手续缺乏事实依据，其主张原告赔偿损失缺乏依据，予以驳回。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告张雨辰于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市纵博房地产代理有限公司支付房地产咨询及买卖代理费62500元及逾期付款违约金（以62500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自2014年1月29日计至付清为止，以本金62500元为限）。
二、驳回原告广州市纵博房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回被告张雨辰的反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1600元及反诉受理费213元均由被告张雨辰负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 吴旭英
人民陪审员 梁泳怡
二〇一四年九月一日
书 记 员 何靖文
曾妙仪
本判决书于2014年月日送达