杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初6928号
原告:朴太光，男，1982年11月20日出生，朝鲜族，户籍地：黑龙江省铁力市，现住浙江省杭州市下城区。
诉讼委托代理人：梁冬辉、吴丹，浙江六和律师事务所律师。
被告：陈国琴，女，1971年10月9日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。
诉讼委托代理人：钱思洋、傅雨晞，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。
原告朴太光为与被告陈国琴房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月26日向本院起诉，本院于同日受理本案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，于2017年2月16日公开开庭进行了审理。原告朴太光委托诉讼代理人吴丹、被告陈国琴委托诉讼代理人钱思洋、傅雨晞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朴太光诉称：2015年11月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，原告向被告承租位于屏风街XX号房屋，建筑面积约110平方米，租赁期限3年，自2015年12月1日至2018年11月30日。案涉房屋系被告向案外人沈建兰、姚兰（以下简称原房东）租赁，因此《合同》约定，被告保证出示原告所租屏风街41号商铺有关证件配合原告办理营业执照等相关手续，如因原房东的原因导致原告在合同期限内无法正常营业，所产生的所有经济损失由被告承担。合同签订后，原告已按照合同约定支付房租，根据被告要求支付了转让费7万元，缴纳了保证金2万元，还另行支付中介费1.5万元，并于2016年4月完成装修。装修期间多次要求被告提供原房东的房产证予以办理营业执照，但被告未予以配合。后原告于2016年6月在店面门口看到杭州市下城区人民法院出具的（2016）浙0103执1310号执行通告，得知因被告多次未支付原房东租金，原房东已于2015年11月4日向杭州市下城区人民法院起诉，2016年2月，杭州市下城区人民法院作出（2015）杭下民初字第02422号民事判决，判令被告返还原房东涉案房屋，后被告提起上诉，2016年4月，杭州市中级人民法院作出（2016）浙01民终1336号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。经原告多次与被告协商未果，2016年7月25日，原告无奈配合法院腾退案涉房屋，辞退员工。原告认为，在签订合同时，被告隐瞒了拖欠原房东房租且被起诉的事实。在履行合同时，因被告的违约行为，导致原告未能在租赁期间内正常使用房屋，被告也未协助原告办理营业执照，给原告造成了巨大的损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。请求判令：1、被告向原告赔偿764946元，并以764946元为基数，按照银行同期同档次（一年期短期）贷款利率赔偿原告自起诉之日起至实际清偿之日止的利息损失；2、被告退换保证金2万元，转让费7万元，并支付利息损失3284.25元（以9万元为基数，自2015年11月18日起按照银行同期同档次（1-3年）贷款利率暂计算至2016年9月20日，后续按照前述标准计算至实际清偿之日）；3、被告支付原告为实现债权而支出的律师费30000元、公证费2000元；4、诉讼费用由被告负担。
诉讼过程中，原告补充陈述称：因原告与原房东就案涉房屋于2016年11月26日重新签署房屋租赁合同，租赁期限为自2016年12月1日至2022年11月30日止，2016年12月1日至2018年11月30日的年租金为35万元。根据原被告签署的《房屋租赁合同》，涉案房屋自2016年12月1日至2017年11月30日的年租金为22万元，2017年12月1日至2018年11月30日的年租金为23.1万元。即因被告违约导致原告两年增加租金损失24.9万元。同时，因原告与原房东重新签署协议，原诉讼中的案涉房屋的装修损失、员工房租损失未全额发生，但租赁中介费、员工报酬损失、营业损失、实现债权费用等损失不变。申请变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告赔偿702495.33元，并以702495.33元为基数，按照银行同期同档次贷款利率赔偿原告自起诉之日起至实际清偿之日止的利息损失；2、请求判令被告退换保证金2万元，转让费7万元，并支付利息损失3284.25元（以9万元为基数，自2015年11月18日起按照银行同期同档次（1-3年）贷款利率暂计算至2016年9月20日，后续按照前述标准计算至实际清偿之日）；3、请求判令被告支付原告为实现债权而支出的律师费30000元，公证费2000元；4、诉讼费用由被告负担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，证明原告向被告承租涉案房屋，被告承诺协助原告办理营业执照，并约定了租期、租金和违约责任等事实；
2、新线存款历史交易明细清单1份，证明原告已根据《房屋租赁合同》约定支付了房租，并根据被告要求支付了转让费、缴纳了保证金，还另行支付中介费合计21.5万元；
3、装修合同1份、大力士装修报价1份、大力士店结算单1份、付款凭证1份、情况说明1份、公证书1份、浙江增值税普通发票1份，证明原告委托光建舍（杭州）装饰工艺有限公司对涉案房屋进行装修，并支付307204元装修费；同时就涉案房屋的装修事项委托浙江省杭州市钱塘公证处进行公证，并支付2000元公证费的事实；
4、《房屋租赁合同》1份、收款收据2份、账单详情1份、中国农业银行智付通交易回单1份、交通银行杭州武林支行8份、暂住证4份，证明因被告违约导致原告无法正常经营，造成房租损失和员工报酬损失的事实；
5、前台营业综合报表2份、营业损失表2份，证明原告在腾退涉案房屋前的营业收入；
6、原房东与被告房屋租赁合同纠纷判决书2份（一审、二审）、杭州市下城区人民法院执行通告1份，证明因被告未向原房东支付房租，导致原房东向法院起诉，最终迫使原告腾退房屋、造成巨大损失的事实；
7、法律服务委托合同1份、浙江增值税普通发票1份、转账凭证1份，证明原告为实现债权支付律师费人民币30000元的事实；
8、支付凭证4份，证明原告根据《房屋租赁合同》和被告要求支付转让费和半年房租、缴纳保证金合计20万元的事实；
9、支付凭证1份，证明原告为租赁涉案房屋支付1.5万元中介费的事实；
10、《房租租赁合同》1份以及交通银行账户交易明细2份，证明因为被告的违约行为，原告与原房东签订合同，造成原告合计24.9万元损失的事实；
11、装修合同1份和报价书1份，证明因为被告的违约行为，原告委托光建舍装饰工艺有限公司对案涉房屋进行补修，造成原告装修损失的事实。
被告陈国琴辩称：1、原告未能按照合同约定及时向被告支付房屋租金，因此在本案中，也存在过错。根据合同约定，房屋的租金自合同签订之日起每半年缴纳下半年的租金，但是原告在合同签订后并未向被告缴纳2016年下半年的租金，该行为也导致了被告的资金不足，也无法继续履行与房屋所有权人的合同。2、原告的诉请，也没有相应的事实与法律依据支持，金额过高，原告的赔偿损失中，装修损失一项，其中许多物品都是可以移动的动产，并不存在因房屋收回而无法收回的情况，不应当计入损失部分。且原告对涉案房屋也使用了将近一年之久，其装修费用也应当扣除相应的折旧。3、原告主张的中介费，也是过高的，也不应当得到支持。4、原告主张的员工的工资以及租赁房屋的费用，根据原告提供的证据，不能证明该部分费用的发生，且即使有证据证明，这部分费用也不应该由被告来承担。对于原告提交的营业收入统计，根据原告提供的证据，也不足以证明该部分费用确实产生，不应当由被告承担。同时原告在诉状中主张被告隐瞒了拖欠房租并被起诉的事实，与事实情况不符。在被告与原告签订合同时，被告并未收到法院的传票，也不知道被房东起诉的事实。综上，被告认为，就本案原告无权要求被告承当相应的责任，即使有权，金额也过高。
原告变更诉讼请求后，被告陈国琴补充答辩称：装修损失不应当由我方承担，因为这部分费用不是必要的，也不是因为被告违约而引起的。房租损失不应当由被告承担，租金上涨的金额明显过高，不符合市场普遍的价格规律。一年时间上涨了55%，是由原告与原房东的约定，自由意思表示约定，随意性很大，不能排除原告以此为理由向被告多主张赔偿金；原告提出的租金上涨也不在被告的预见范围之内，被告在签订合同时无法预见，因此也无法向原告支付；原告也没有提供房屋租金的全部打款凭证，不能证明原告确实是每年35万元向房东支付的房租。原告因支付2016年6月1日起至腾退房屋之日2016年7月25日的房租33000元，根据民事判决，陈国琴应承担腾退前的房租，本案原告作为次承租人，在腾退之前是房屋的实际使用人，仍应向答辩人支付该期间的房屋租金，但在事实上，原告未能支付2016年6月1日至7月25日的房屋租金，因此被告有权要求支付原告支付上述租金，应在本案中予以折抵。
被告陈国琴未向本院提交证据。
原告提交的证据，经庭审出示、质证，被告发表以下质证意见：对证据1三性没有异议，但认为原告没有尽到自身的审查义务，自身也存在过错。证据2，保证金2万和11万租金被告确认已经收到，至于另外的7万元转让费认为与本案无关。证据3，对装修合同、装修报价，真实性存在异议，据被告所知，装修合同应该是需要备案的，但是该装修合同没有经过备案，无法确认其内容是否真实，也不能确认是否是由该公司对涉案房屋进行了装修；对结算单的真实性、关联性均有异议，所谓的结算单应该是工程施工结束以后装修人与被装修人进行的一个结算，根据原告自己提供的装修合同，双方是2015年12月3日签订的，那时候有一个装修的报价，结算单上日期也是2015年12月3日，根据这个结算单也看不出其装修的是具体哪一个项目，所以与本案不存在关联性；对于付款凭证，被告对该装修工程不知情，所以也不知道装修工程是否收到了这笔费用；对于情况说明真实性、合法性均有异议，应该属于单位的证明，根据民诉法相关证明，单位证明应该有制作人的签名和法人的签名，该证据只有公司的公章，但是没有制作人和法人的签名，无法核实是否属实；对公证书三性均存在异议，原被告合同租赁的房屋是屏风街41号商铺，该公证书记载的是位于屏风街43号旁边的韩国料理，所以就不知道是否是本案案涉的房屋；对增值税发票关联性存在异议，该费用不应当由被告承担。证据4，对《房屋租赁合同》、收款收据关联性存在异议。不能证明原告租赁该房屋用于员工的居住，即使该房屋确实用于员工的居住，也是为了原告的利益，与被告无关，该费用不应该由被告承担；对账单详情真实性有异议，没有原件，不能证明该费用实际发生，其他意见与收款收据一致；相关凭证不能证明这些收款人系原告的员工，因为原告没有提供相应的劳动合同或者社保清单，不能证明收款人与原告之间的劳动关系，也看不出来该款项的具体使用明细，即使该款项是支付给员工的工资，也不能证明是涉案房屋的工资，即使是涉案房屋的工资，也不应该由被告承担；对于暂住证关联性有异议，与本案无关。证据5三性均有异议，该证据仅仅是原告自己制作的表格，不符合证据的法定形式，因此是不合法的。对证据6三性没有异议，证明对象存在异议，被告与原房东存在纠纷，所以最终导致房屋租赁合同被执行。对证据7关联性存在异议，该费用不应该由被告承担。对证据8没有异议。对证据9关联性和真实性有异议，该支付凭证没有相应的盖章，无法确定其是真实的，其次根据该凭证记载的内容，朴太光支付给一个叫林俊的个人，但是款项的内容不明确，与本案无关，不能证明原告待证的事实。对证据10三性均有异议，该合同是原告与原房东签订的，约定的租金价格明显高于市场价，不具有合理性；仅有20.4万元的打款凭证，也不能证明原告是以合同上的金额来支付租金的，租金价格是原告与案外人自行达成的结果，该租金的上涨不是因为被告的原告所导致的，不能将此金额视为原告的损失，与本案无关。对证据11真实性有异议，没有相应的打款凭证来证明原告已经按照相应的价款来支付，不能证明该合同已经实际履行；关联性有异议，被告的行为没有导致房屋的破损，法院如果依法腾退，也不会导致涉案房屋的破损，因此原告主张的因腾退而导致的房屋破损的事实不存在，即使存在，也是法院在腾退过程中的失误造成的，如果真的存在，也不应该向被告主张。本院认为，原告提交的证据1、2、3、6、7、8、9、10客观真实，与案件事实相关，予以采信，证据4、11真实性予以确认，证据5系原告自行制作，无相关证据予以佐证，不予采信。
本院认定的案件事实如下：2015年11月16日，原告朴太光（乙方）与被告陈国琴（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告承租位于屏风街41号建筑面积约110平方米的房屋；租期3年，自2015年12月1日至2018年11月30日；租金起算自2015年12月1日开始，租金220000元/年，每两年递增5%，第一年租金220000元、第二年租金220000元、第三年租金231000元；本合同签署后，乙方即于2015年12月1日前交纳店铺保证金20000元；甲方向乙方出示出租房屋的相关资料原件应和给乙方的复印件保持一致，包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证。如有任何第三方对该出租房主张权利，使乙方无法使用该租赁房屋，甲方应赔偿乙方所蒙受的一切损失；如因原房东的原因导致乙方在合同期内无法正常营业，所产生的所有经济算是由甲方承担；甲方承诺乙方在合同期内正常经营使用，如因甲方的原因使乙方不能经营所产生的损失由甲方承担；等。2015年11月17日，原告朴太光向被告陈国琴支付200000元，其中110000元为前半年租金，20000元为保证金，70000元为转让费。后原告对案涉房屋进行装修，准备用于餐饮经营使用。
2015年11月4日，案涉房屋原房东沈建荣、姚兰以陈国琴为被告向本院内提起房屋租赁合同纠纷诉讼，本院于2016年2月3日作出（2015）杭下民初字第02422号民事判决，判决：一、解除原、被告就杭州市屏风街41号、43号、49号房屋所签订的《房屋租赁合同》，被告陈国琴于本判决生效之日起10日内将杭州市屏风街41号、43号、49号房屋归还给原告沈建荣、姚兰；二、被告陈国琴于本判决生效之日起十日内支付原告沈建荣、姚兰86万元（暂计至2016年2月7日，之后按照合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告沈建荣、姚兰的其他诉讼请求。该判决后经杭州市中级人民法院二审被予维持。后经本院执行，原告朴太光于2016年7月25日腾退案涉房屋。
2016年11月26日，原告朴太光与原房东就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限72个月，自2016年12月1日至2022年11月30日，年租金350000元，每满两年递增6%，即2018年12月1日起年租金为371000元，2020年12月1日起年租金为393260元。当日及次日，原告朴太光向原房东支付前半年租金175000元及押金29000元。
因本案纠纷，原告朴太光与浙江六和律师事务所签订《法律服务委托合同》一份，约定律师代理费30000元。
本院认为，原、被告双方于2015年11月16日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人产生拘束力，双方当事人均应遵循诚信原则履行合同。本案中，被告作为出租方未能确保原告作为承租人正常使用租赁房屋，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。双方在《房屋租赁合同》中对该情形下的违约责任作了明确约定，原告现要求被告赔偿损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。但对于损失赔偿的范围，原告的主张包含6项：1、中介费15000元，2、装修损失4589元，3、员工房租损失20973.33元，4、员工报酬损失22933元，5、营业损失390000元，6、房租损失249000元。从查明的案件事实可以看出，原房东于2015年11月4日起诉被告，被告于2015年11月16日将房屋出租与原告，被告在明知其与原房东存在纠纷的情况下将案涉房屋出租与原告用于经营，明显存在过错。被告的违约行为导致原告经营中断，原告只得以更高的租金租赁案涉房屋，必然导致原告产生相应的损失。但对于原告主张的金额，应结合实际情况进行判断，结合本案案情本院酌情确定被告赔偿原告损失150000元。原告主张的律师费及公证费，非必要的支出，且本院已经酌情确认损失额，故不予支持。除上述损失外，原告还主张被告退还保证金20000元、转让费70000元。保证金部分，双方已无实际履行合同的基础，被告亦同意退还，予以支持。转让费部分，被告认可原告在承租房屋时支付了70000元转让费，本院认为该部分费用的前提是被告保障原告合同目的的实现，因被告的原因导致合同目的无法实现，其收取转让费无合理理由，应予退还。对于原告要求被告同时支付损失、保证金、转让费产生的利息损失，本院不予支持，如被告未依生效裁判履行义务，原告可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定要求其支付迟延履行期间的利息。原告在诉讼中自愿减少诉讼请求，本院按减少后的诉讼请求收取诉讼费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告陈国琴于本判决生效后十日内赔偿原告朴太光损失150000元；
二、被告陈国琴于本判决生效后十日内退还原告朴太光保证金20000元、转让费70000元；
三、驳回原告朴太光的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12078元（原告已预交12702元），由被告陈国琴负担3502元，原告朴太光负担8576元。
原告朴太光于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈国琴于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周培芳
人民陪审员 倪 健
人民陪审员 金 晶
二〇一七年三月十七日
代书 记员 孟吉霞