江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢民初字第00510号
原告方聿爱，退休干部。
委托代理人殷成刚，江苏同科律师事务所律师。
被告杨书彬。
委托代理人邱雷、朱继民，睢宁县群星法律服务所法律工作者。
被告仝卉。
委托代理人裴宝团，江苏仁台律师事务所律师。
原告方聿爱与被告杨书彬、仝卉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由审判员ＸＸＸ适用普通程序组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。原告方聿爱及其委托代理人殷成刚、被告杨书彬的委托代理人朱继民、被告仝卉的委托代理人裴宝团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方聿爱诉称：根据物权法第十四条规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，现涉案房屋仍登记在被告仝卉名下，登记公式是物权的基础，未经登记的不动产物权对第三人不发生法律效力，原告申请强制执行涉案房屋符合法律规定。二被告称与2005年6月17日达成售房协议，至法院查封长达9年，如按执行裁定的结果，这9年房屋的实际所有权人与登记所有权人不一致，不动产登记公示力何在！被告杨书彬在合理期限内未积极行使办理过户登记手续，应当认定其存在过错。在9年多时间里，杨书彬有充分的时间和条件完成过户登记，但没有证据证明被告杨书彬已经穷尽办法积极办理，即使被告仝卉不配合，杨书彬也可以向法院起诉寻求救济。而被告杨书彬主张未能办理过户的理由是银行贷款未还清、少缴税、仝卉不配合等。银行贷款不能成为不过户的理由，少缴税违反法律规定，仝卉不配合可以通过诉讼解决。因此，被告杨书彬主张的相关理由不足以达到阻却其办理涉案房屋的过户手续，杨书彬存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告申请查封执行被告仝卉名下的房屋，有事实和法律依据，杨书彬未办理过户手续自身存在过错，故起诉请求许可对被告仝卉名下的坐落于睢宁县城文学路小福州花园房屋（房屋所有权证号为睢房权证睢城字第××号）的强制执行，被告负担案件受理费。
被告杨书彬辩称：本案系执行异议之诉而非确权之诉，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。涉案房屋虽然没有办理过户手续，但不影响被告提出执行异议，只要被告提供的证据符合不得查封规定的情形，法院应当停止执行。2005年6月17日，被告杨书彬与被告仝卉签订房屋买卖协议，该行为不违反法律行政法规的规定，应为合法有效，被告杨书彬按约支付了购房款并承担房屋按揭贷款，被告仝卉交付房屋及房产证等，双方均已按协议履行了义务。被告杨书彬自交付至今一直占有使用房屋。因房贷至2010年6月3日才还清，此前无法办理过户手续。之后，被告杨书彬多次找被告仝卉及其公婆要求办理过户手续，但因被告仝卉夫妻没有协助而未办理，对此被告杨书彬没有过错，法律并未规定办理过户手续的期限，不能因为被告杨书彬没有通过诉讼要求办理过户手续推定被告杨书彬有过错。被告杨书彬依据买卖协议对涉案房屋的占有、使用和收益以及物权期待权受法律保护，该权利足以阻止将涉案房屋作为被告仝卉的财产进行强制执行。
被告仝卉辩称：仝卉与杨书彬的买卖行为发生在2005年，而《物权法》的施行时间是自2007年10月1日起，买卖行为发生在《物权法》施行之前，根据法不溯及既往的原则，仝卉与杨书彬的买卖行为不受物权法调整，应该适用《民法通则》72条及《合同法》133条的规定，标的物的所有权自交付起转移。仝卉在签订涉案房屋的买卖合同后就把涉案房屋交付给杨书彬，所有权人已经变更为杨书彬，原告请求许可执行案外人杨书彬的房屋没有法律依据。杨书彬在签订房屋买卖合同后，付清了约定的房款，并占有了涉案房屋，在涉案房屋贷款还清后，杨书彬多次找仝卉夫妻二人要求对房屋过户，因为仝卉夫妻忙于生意，未同时在家，所有一直没有过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院不得查封涉案房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年6月17日，被告杨书彬与被告仝卉签订售房协议一份，约定被告仝卉将位于睢宁县睢城镇文学南路小福州花园二期107室房屋一套出售给被告杨书彬，总价款14万元，房屋按揭贷款由杨书彬偿还。同日，被告杨书彬向被告仝卉的公公张志坤支付房款9万元，其后被告杨书彬逐月偿还该房屋在中国建设银行股份有限公司睢宁支行的按揭贷款，至2010年6月还清。
合同签订后，被告仝卉将房屋所有权证及钥匙交付被告杨书彬，杨书彬即占有使用涉案房屋至今。期间，涉案房屋于2009年8月20日办理了国有土地使用权证。
2014年7月17日，本院依据原告方聿爱的申请查封了登记在被告仝卉名下的位于睢宁县睢城镇文学南路小福州花园二期107室房屋（睢房权证睢城字第××号）一套。该案进入执行程序后，被告杨书彬提出执行异议，本院审查后认为杨书彬的异议理由成立，于2015年1月27日作出（2015）睢执异字第004号执行裁定，停止对涉案房屋的执行。原告方聿爱不服该裁定，于2015年2月10日向本院提起执行异议之诉。
上述事实，有当事人的陈述、（2015）睢执异字第004号、售房协议、收条、个人贷款还款凭证、房屋所有权证、国有土地使用权证、营业执照等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是被告杨书彬是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告杨书彬与被告仝卉签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反效力性强制性规定，应为合法有效。被告杨书彬按照合同约定支付首付款并偿还房屋按揭贷款，其已经完成了合同法规定的买受人义务，享有取得房屋所有权的物权期待权。因买卖标的系不动产，被告仝卉除了应将房屋交付给被告杨书彬，还负有协助办理过户手续的义务，被告仝卉自认被告杨书彬要求协助办理过户却因其与丈夫张宏栋的原因而未能协助，该原因系“非因买受人自身原因”，不应由买受人承担不利后果。民事权益既包括所有权、用益物权，还包括物权法规定的“占有”事实状态。被告杨书彬基于合法有效的房屋买卖合同，长期、公开、和平的占有涉案房屋，其所享有的占有权能亦受法律保护。原告方聿爱申请执行的依据系普通债权，依照物权优于债权的原则，应当确认被告杨书彬对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第二四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告方聿爱的诉讼请求。
案件受理费200元，由原告方聿爱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 ＸＸＸ
代理审判员 倪泗娟
人民陪审员 李秀玉
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 胡 慧
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。