北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第6132号原告：北京金源时代购物中心有限公司，住所地北京市海淀区远大路1号金源时代购物中心651号。法定代表人：卢钟林，总经理。委托诉讼代理人：黄英龙，北京市高界律师事务所律师。被告：北京京湘苑酒店有限责任公司，住所地北京市海淀区远大路1号北京金源时代购物中心五层。法定代表人：张四喜，执行董事。委托诉讼代理人：纪洪卫，山东德孚威律师事务所律师。被告：蒋君，男，1968年9月9日出生，汉族，住山东省济南市。原告北京金源时代购物中心有限公司(以下简称金源时代公司)与被告北京京湘苑酒店有限责任公司(以下简称京湘苑公司)、蒋君租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金源时代公司的委托诉讼代理人黄英龙，被告京湘苑公司的委托诉讼代理人纪洪卫，被告蒋君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金源时代公司向本院提出诉讼请求：1、判令京湘苑公司偿还历史积欠租金8157088.56元，支付2006年11月15日至2013年12月5日的逾期付款违约金10510408.61元，并自2013年12月6日起至实际偿还之日止，按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金；2、判令京湘苑公司支付拖欠的场地租金、物业费、空调费、水电费共计1353488.99元，支付2011年12月13日至2013年12月5日的逾期付款利息489286.27元，并自2013年12月6日起至实际支付之日止，按照月息1.5%的标准支付利息；3、判令京湘苑公司支付按照2003年12月25日《租赁合同》约定应当支付的违约金1440649.68元，按照2007年8月20日《租赁合同》应当支付的赔偿金1307593.2元；4、判令蒋君对京湘苑公司的全部债务承担连带保证责任。本案的诉讼费由京湘苑公司、蒋君负担。事实和理由：京湘苑公司自2003年开始承租我公司场地。合同履行期间，京湘苑公司一直存在拖欠租金等费用的情况。2011年3月3日，我公司与京湘苑公司、蒋君签订《协议书》，协议约定蒋君为京湘苑公司提供不可撤销的连带责任保证担保。2011年12月12日，京湘苑公司撤离租赁场地，但租金等费用一直未支付，故我公司诉至法院。京湘苑公司辩称，2011年3月3日，金源时代公司、北京世纪隆盛投资发展有限公司、我公司、蒋君签订的《协议书》没有成立。因此，金源时代公司的第1项诉讼请求，没有事实依据。由于金源时代公司针对我公司所租赁的场地实施了拆除广告牌、添加附属物堵住租赁场地的窗户、在经营场所的门口开设其他店等行为，导致我公司无法经营酒店，租赁合同的目的无法实现。金源时代公司仍要求我公司承担2011年11月1日至2011年12月12日的租金、物业管理费、空调费、水电费等明显没有事实依据，请求法院驳回金源时代公司的第2、3项诉讼请求。因金源时代公司对我公司租赁场地，采取非法手段清场，给我公司造成四千多万元的损失，我公司主张在该损失范围内抵消金源时代公司的债权。我公司认为金源时代公司所主张的违约金过高，请求法院予以调整。综上，我公司不同意金源时代公司的诉讼请求。蒋君辩称，本案中的所有协议只有三方协议是我签字的，其他的签字都不是我签的，不同意承担连带责任。综上，我不同意金源时代公司的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年12月25日，金源时代公司与东营工益姜仔鸭有限公司（以下简称“东营姜仔鸭”）签订两份《租赁合同》。上述合同约定：东营姜仔鸭承租金源时代公司所有的北京金源时代购物中心西场地7427.15平方米，用于经营“姜仔鸭大酒楼”；东营姜仔鸭承租金源时代公司所有的北京金源时代购物中心五层中间场地6717.32平方米，用于经营“姜仔鸭美食广场”。同时，合同中对于租金、租金支付时间、租赁期限等进行了约定。另外，上述合同还约定：如果东营姜仔鸭逾期不支付保证金、租金、物业管理费等费用超过1个月的，金源时代公司有权解除合同，东营姜仔鸭应承担从应付日至结清日全部迟误付款额的1.5%的月息，并支付不少于3个月租金的违约金。2004年8月1日，金源时代公司、东营姜仔鸭、北京姜仔鸭酒店有限责任公司（以下简称“北京姜仔鸭”）签订《转让协议》。该协议约定：东营姜仔鸭将其在上述《租赁合同》中的权利和义务，包括签署本转让协议之前履行《租赁合同》可能遗留的所有问题一并转让给北京姜仔鸭。京湘苑公司在庭审中原表示该协议上加盖的公章是其公司公章，仅是对于条款内容存在异议，后京湘苑公司在庭审中表示不认可其公司公章的真实性，但未提供相应的证据证明。2005年3月，金源时代公司与北京姜仔鸭签订《补充协议》两份，分别确认：“姜仔鸭大酒楼”面积为7368.15平方米；“姜仔鸭美食广场”面积为6271.3平方米。同时，协议变更了租金标准。2006年4月19日，金源时代公司与北京姜仔鸭签订《部分经营面积退租协议》，约定北京姜仔鸭退租“姜仔鸭美食广场”3135.65平方米面积。2006年11月11日，金源时代公司与北京姜仔鸭签订《姜仔鸭海鲜大酒楼部分面积退租协议》，约定北京姜仔鸭自2006年11月15日退租“姜仔鸭大酒楼”1908.16平方米面积。2006年12月1日，金源时代公司与北京姜仔鸭、山东东营杰杰糖果娱乐有限公司（以下简称“杰杰糖果”）签订《协议书》，约定金源时代公司原则同意杰杰糖果承租“姜仔鸭美食广场”剩余全部面积。2006年12月11日，金源时代公司与北京姜仔鸭签署《姜仔鸭美食广场解除协议》，确认“姜仔鸭美食广场”的租赁合同于2006年11月15日自动解除，拖欠的费用按照2006年11月15日的《欠租还款协议书》解决。2007年7月30日，金源时代公司与北京姜仔鸭、杰杰糖果签订《三方协议书》，约定杰杰糖果公司不再承租“姜仔鸭美食广场”场地，由金源时代公司、北京姜仔鸭另行协商并签署租赁合同。2007年8月20日，金源时代公司与北京姜仔鸭就租赁“姜仔鸭美食广场”重新签订美食广场《租赁合同》。该合同约定，租赁期限自2007年8月1日起至2024年9月30日止；承租面积（建筑面积）为2374.68平方米，其中主体部分面积为1564.08平方米，租金每天每平米3.1元，夹层部分面积为810.6平方米，租金每天每平米2.6元；自2009年10月1日开始比上一年租金增长3%，租金每三年环比增长3%；北京姜仔鸭应于每月20日至月底之前，将下个月的租金、物业费，空调费以现金、支票或银行划款方式交付金源时代公司；北京姜仔鸭逾期不支付租金、物业管理费、空调费以及其他应由其支付的费用超过一个月的，金源时代公司除有权要求索赔外，有权终止合同，北京姜仔鸭应承担自应付日至结清日全部迟延付款额的1.5%的月息，如金源时代公司选择解除合同，北京姜仔鸭除应补齐所有应缴费用外，还应赔偿金源时代公司因此遭受的一切实际损失，且无论如何北京姜仔鸭赔偿的损失不少于六个月的租金。京湘苑公司在庭审中原表示认可上述合同的真实性，后表示不认可其公司公章的真实性，但未提供相应的证据证明。2007年9月3日，金源时代公司与北京姜仔鸭签订《补充协议》，确认两块场地的租金起算日均为2005年2月1日。2011年3月3日，金源时代公司与北京姜仔鸭、蒋君、北京世纪隆盛投资发展有限公司签订《协议书》，该协议书的主要内容如下：（1）对双方所签订的两份《租赁合同》、相关协议及其履行情况进行了确认；（2）第四条确认，北京姜仔鸭欠金源时代公司2009年12月31日前的历史积欠租金8157088.56元，应偿还金源时代公司借款人民币3783245.92元，所欠两笔款项总计人民币11940334.48元；（3）第五条约定，金源时代公司附条件同意减免北京姜仔鸭历史积欠租金5970167.24元；北京姜仔鸭承诺自2011年2月至2011年11月，向金源时代公司偿还所欠借款1970167.24元，自2012年1月1日起至2012年6月30日止，偿还经金源时代公司减免后仍然拖欠的历史积欠租金、借款200万元，2012年7月1日起至11月30日止，偿还经金源时代公司减免后仍然拖欠的历史积欠租金200万元，并承诺严格按照《租赁合同》及本协议的约定，及时、足额支付每月应付的借款、租金、物业费、空调费、物业费、冷水费；（4）第六条约定，北京姜仔鸭违反两份《租赁合同》或者本协议中约定的任何一项义务（包括但不限于任何一笔支付义务）的，金源时代公司有权解除与北京姜仔鸭签订的两份《租赁合同》或者选择解除任意一份《租赁合同》，有权单方撤销本协议第五条减免5970167.24元租金的约定，要求北京姜仔鸭按照本协议第四条确定的所欠款项总计数额一次性偿还全部欠款，并按照每日万分之五的标准支付自2006年11月15日起至实际支付日的逾期付款违约金；（5）第七条约定，蒋君为北京姜仔鸭提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括本协议第四条确定的所欠款项总计数额以及应付的逾期付款违约金、按银行同期贷款利率计算的利息；按照两份《租赁合同》应当承担的赔偿责任；金源时代公司为实现债权支出的费用，保证期限为自该协议约定北京姜仔鸭承诺的最后一笔款项支付期限届满之日起2年。京湘苑公司不认可该协议的真实性，蒋君表示该协议其从未见过，协议上签名不是其签署。2011年12月9日，金源时代公司向北京姜仔鸭直接送达解除租赁合同通知书，告知其公司以北京姜仔鸭拖欠租金、借款为由解除两份租赁合同。北京姜仔鸭于12月12日退出承租场地。另查，现北京姜仔鸭变更名称为京湘苑公司；北京世纪隆盛投资发展有限公司于2010年11月19日办理注销登记。本院生效的X海民初字第X号民事判决书确认金源时代公司与北京姜仔鸭、蒋君、北京世纪隆盛投资发展有限公司于2011年3月3日签订《协议书》的证明力及对金源时代公司、京湘苑公司、蒋君的约束力。本院认为，关于金源时代公司提供的京湘苑公司否认真实性的合同的效力问题。京湘苑公司对于金源时代公司提供的部分合同的真实性在庭审中原表示认可，但后又反悔，而针对其主张，京湘苑公司未提供相应证据证明，故本院确认上述合同的证明力及法律效力。关于2011年3月3日金源时代公司、京湘苑公司、北京世纪隆盛投资发展有限公司及蒋君签订的《协议书》问题。该协议已经法院生效判决确认了证明力及对于金源时代公司、京湘苑公司、蒋君的约束力，故本院亦确认该协议的上述效力。金源时代公司与京湘苑公司就租赁事宜签订的合同及2011年3月3日签订的《协议书》，系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现京湘苑公司未依合同约定按期支付租金，已经符合合同约定的解除条件，金源时代公司亦以此为由于2011年12月9日通知京湘苑公司解除租赁合同，京湘苑公司亦已经搬出了租赁场地，但京湘苑公司至今未依照合同约定支付相应的租金等费用，故本院对于金源时代公司要求京湘苑公司支付租金等费用的诉讼请求，予以支持。同时，由于京湘苑公司拖欠租金的行为已构成违约，亦应按照合同的约定，支付违约金、逾期付款利息及赔偿金。至于京湘苑公司提出的金源时代公司所主张的违约金过高一节。因本案所涉租赁标的是经营性用房，且双方对于租赁标的的用途亦约定为经营所用，同时考虑到京湘苑公司在履行合同过程中存在长期拖欠租金的情况，给金源时代公司造成较大的经济损失，故本院对于京湘苑公司的上述抗辩意见，不予采信。另外，蒋君应当依照2011年3月3日签订的《协议书》承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、北京京湘苑酒店有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京金源时代购物中心有限公司历史积欠的租金8157088.56元，支付2006年11月15日至2013年12月5日期间逾期付款违约金10510408.61元，并自2013年12月6日起至实际付清之日止，按照拖欠租金每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。二、北京京湘苑酒店有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京金源时代购物中心有限公司支付拖欠的租金、物业费、空调费、水电费共计1353488.99元，支付2011年12月13日至2013年12月5日期间逾期付款利息489286.27元，并自2013年12月6日起至实际付清之日止，按照拖欠费用每月1.5%的标准支付逾期付款利息。三、北京京湘苑酒店有限责任公司于本判决生效后十日内按照2003年12月25日《租赁合同》的约定支付北京金源时代购物中心有限公司违约金1440649.68元；按照2007年8月20日《租赁合同》的约定支付北京金源时代购物中心有限公司赔偿金1307593.2元。四、蒋君对于北京京湘苑酒店有限责任公司上述全部支付义务承担连带给付义务。如果北京京湘苑酒店有限责任公司、蒋君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158093元(北京金源时代购物中心有限公司已预交73014元)，由北京京湘苑酒店有限责任公司、蒋君，于本判决生效后十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜人民陪审员  王全有人民陪审员  桂成玉二〇一七年十月三十一日书 记 员  王凤怡