重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第0460号
上诉人（原审原告）符书荣。
委托代理人杨利，无业。
委托代理人王舸，重庆轩正律师事实所律师。
上诉人（原审被告）叶英，重庆焙里思食品有限公司业主。
委托代理人白自强，重庆周立太律师事务所律师。
上诉人符书荣与上诉人叶英相邻关系一案，重庆市长寿区人民法院于2014年12月4日作出（2014）长法民初字第03938号民事判决，上诉人符书荣、叶英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年7月20日进行了询问。上诉人符书荣的委托代理人杨利、王舸，上诉人叶英及其委托代理人白自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，重庆渝凤建筑安装工程公司（以下简称渝凤公司）于1998年1月开工建设拟作为农贸市场的重庆市长寿县凤城镇益民街25号13幢，1999年11月竣工。该幢楼共3层，建筑面积4440.75平方米，建成后实际未作为农贸市场投入使用。原告符书荣（乙方）于2001年2月18日与渝凤公司（甲方）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定符书荣向渝凤公司购买重庆市长寿县凤城镇清静庵开发区黄桷堡农贸市场（即重庆市长寿县凤城镇益民街25号13幢）第三层非住宅280平方米，同时约定了价款及付款方式等内容。同月26日，符书荣（乙方）与渝凤公司（甲方）签订《合同补充条款》，约定黄桷堡农贸市场厕所和通道终身免费使用等。同年3月21日，符书荣（乙方）与渝凤公司（甲方）又签订《合同补充协议》，约定渝凤公司允许符书荣在农贸市场内长期免费停车（但不得影响农贸市场正常营业）等。
2001年7月20日，原重庆市长寿县国土局向原告符书荣颁发土地使用证［长国用（2001）字第10524号］，国有土地使用权证，载明土地座落凤城镇清静庵开发区，使用权面积为2100平方米，其中共用分摊面积132.03平方米。2001年9月3日，原重庆市长寿县房地产管理局向原告符书荣颁发房屋所有权证（房权证206字第××）号），载明房屋坐落于重庆市长寿县凤城镇益民街13幢3-2号（面积277.06平方米，其中公摊面积13.36平方米，公摊部位为通道）。原重庆市长寿县房地产管理局在为渝凤公司办理产权证时，因不涉及其他人，遂将各层楼梯及厕所面积均计入渝凤公司所有的该农贸市场相应的第一层、二层及三层×××号房屋产权内，未进行公摊（第三层分1、2号房屋，该层楼梯、厕所未纳入公摊，计入渝凤公司×××号房屋产权内），总面积为4163.75平方米。渝凤公司将其名下房屋作抵押向重庆农村商银行股份有限公司长寿支行（以下简称重庆农商行长寿支行）分批贷款共约288万元。后因渝凤公司无力偿还到期贷款，重庆农商行长寿支行遂向本院起诉、申请执行渝凤公司抵押的房屋以偿还贷款。
2008年9月2日，被告叶英通过一审法院组织的变卖，以96.6万元的价格购买了重庆市长寿区凤城街道益民街13幢1-×××号房屋（即该农贸市场第一层），面积1418.03平方米。重庆市长寿区房产管理局在办证时仍按原房屋登记内容，将该层楼梯间和厕所面积均计入叶英本层的产权证范围，公摊仅为冒厅（面积8.28平方米）。
2009年8月，被告叶英通过一审法院组织的司法拍卖，在重庆市联合产权交易所竞买，以105.57万元竞买了重庆市长寿区益民街13幢3-×××号（即农贸市场第三层×××号，面积1233.31平方米，公摊部位为冒厅和通道，公摊面积66.01平方米），重庆市长寿区房产管理局也将该层所有楼梯间和厕所面积均按原渝凤公司产权登记下的产权，变更登记至本层叶英的×××号房屋产权证范围内。
2009年12月，重庆农商行长寿支行通过重庆市联合产权交易所，将重庆市长寿区益民街13幢第二层（即农贸市场第2层，面积1512.35平方米）出售给黄长春，该层所有楼梯间和厕所面积均计入本层的房屋产权证范围内，公摊仅为冒厅。
被告叶英购得房屋后，将该农贸市场第一层作为其任法定代表人的重庆焙里思食品有限公司的生产车间。为了达到食品质量安全管理部门的要求，保证食品生产的安全，被告叶英封堵了一号楼梯（现C梯）、三号楼梯（现A梯），并将市场进出大门进行装修，安装伸缩的电动门，在天井内修建水池，栽树。致使第二层的黄长春只能通过二号楼梯（现B梯）出入，原告符书荣只能从B梯或借道第三层的人行天桥通道从相邻楼房楼梯出入。被告叶英同时锁了第三层共用的厕所，致使原告符书荣无法实现购房时渝凤公司承诺的“终身免费使用厕所和通道”。被告叶英还依据与渝凤公司达成的《房屋买卖合同意向书》的约定，独自占用了应由所有业主共有的中庭院坝（天井）。原告符书荣及黄长春对此不满，遂进行信访。2012年6月7日，经重庆市长寿区房屋管理局组织调解，符书荣、叶英、黄长春、重庆农商行长寿支行参加了调解，形成《房屋共用部位改造及确认协议》，载明“新建D梯，D梯贯通第1-3层，但在第1层不设通行门洞（现D梯已建成），对贯通1-3层的C1梯（原一号梯）进行局部改造；1-3层1／E-G轴间部分梯段保留构成C楼梯，产权归叶英所有；第1-3层1／E-D轴间改造成房间，第1、3层归叶英所有，第二层归黄长春所有。改造A楼梯（原三号梯），A楼梯的拆除及各层楼板的修建由叶英、黄长春共同均摊，其他费用由各层业主负担，改造后所形成的房间，第1层归叶英所有，第2层归黄长春所有，第3层归符书荣所有。第3层的女厕所及前室归符书荣所有，改造费用由符书荣自行负担等内容”。但重庆农商行长寿支行未在该协议上签字。为落实前述协议，在重庆市长寿区房产管理局主持下，于2012年11月5日形成《会议纪要》，载明“一、业主黄长春（代理人袁昌平）、叶英（代理人刘平）、符书荣（代理人杨利）三方无条件配合开投公司实施新建楼梯、通道施工。二、开投公司将于2012年11月底前进场施工，施工前应提前一周通知上述三位业主做好相关准备。三、施工全面完成并重新办理产权登记后，履行四方合同约定条款，一并支付相关费用。”现A梯已按协议拆除，第一、二、三层已各自形成了房间，并新修建好D梯。后在修建D梯的三楼通道的用材上，被告叶英认为用龙骨材料不安全，坚持用砖体材料。而有关部门认为用砖体材料可能威胁楼房整体安全，因此修建D梯的三楼通道未成，原告符书荣通过修建D梯的三楼通道出入的愿望未能实现。
另查明：原告符书荣所在的第三层房屋3-2号可通过B楼梯或第3层的人行天桥通道从相邻楼房楼梯出入。审理中，被告叶英亦同意原告符书荣免费使用其产权范围内的B梯。另天井（即中庭院坝）属于该农贸市场全体业主共有。
再查明，原告符书荣对其租金损失，仅向本院提供了其与与吕淑辉于2009年3月16日签订的书面《房屋租赁合同》，吕淑辉并未出庭作证证实该合同终止履行的原因系被告叶英造成，而被告叶英提供的证人王某却证实吕淑辉租赁原告符书荣的房屋搬走的原因是因工作室噪音影响周围居民生活所致。
原告符书荣诉称，我于2001年2月18日购买了位于重庆市长寿区凤城街道益民街13幢黄桷堡农贸市场第三层2号门面，并依法办理了房屋产权证，后我一直以出租该门面获取租金来维持生活。被告叶英于2008年、2009年通过司法拍卖和联交所交易等方式，取得了该农贸市场第一层、第三层×××号门面后，不顾农贸市场其他业主的合法权益和消防安全，擅自改变农贸市场用途，于2010年封堵该农贸市场大门、天井、楼梯、通道、厕所等房屋共有部分，改造成食品生产车间，造成我所有的第三层2号门面房不能通行及正常使用，使我的房屋使用价值受到损害，不能再用于门面出租，造成我房屋租金损失。现要求被告叶英排除妨害，恢复A、B、C楼梯、天井、大门、1楼和3楼的公用厕所原貌并保证正常使用，恢复从A楼梯到C楼梯的通道、从A楼梯到B楼梯的通道、从B楼梯到C楼梯的通道，并赔偿我租金损失14.40万元。
被告叶英辩称，1、原告符书荣所称的农贸市场大门、楼梯、通道、厕所产权均属于我，我购房时依法支付了上述部分相应的价款，原告符书荣只分摊了第三层部分通道面积13.36平方米，并未分摊其他通道、楼梯间等，也未付相应的房屋价款。我将自己所购买的房屋改造成食品车间，并未违反法律规定及相关约定。对于天井部分的庭院，我在购房时，卖方渝凤公司也特别约定该庭院由我独占使用。原告符书荣可以通过人行天桥出入，且我还保证原告符书荣免费从最近的通道经过B楼梯间到达第一层出入，该B楼梯间也一直畅通无阻，原告符书荣必要的通行权从未受到过影响，故原告符书荣要求我排除妨害、恢复原状的请求没有事实和法律依据。2、原告符书荣请求的租金损失是否存在，租金损失有多少，与我的行为无关。综上所述，请求法院驳回原告符书荣的诉讼请求。
一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因通行等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。本案中，被告叶英依法取得了重庆市长寿区凤城街道益民街25号13幢农贸市场的第一层及三层×××号房屋所有权，有合理使用其不动产的权利。原告符书荣作为第3层2号房屋所有权人，亦有合理使用其不动产的权利。原告符书荣作为被告叶英的相邻权人，因出入必须通过产权属于被告叶英的不动产的第一层、第三层楼梯，作为相邻权人，有权合理使用相邻权不动产所有人叶英的不动产，被告叶英应当为原告符书荣出入提供必要的通行条件，原告符书荣利用被告叶英的不动产，应当尽量避免对被告叶英造成损害。对原告符书荣要求被告叶英排除妨害，恢复A、B、C楼梯、天井、大门、第一层楼、第三层楼的公用厕所原貌并保证正常使用，恢复从A楼梯到C楼梯的通道、从A楼梯到B楼梯的通道，从B楼梯到C楼梯的通道的问题，因审理中被告叶英同意将其一、三层楼产权内的B梯免费让原告符书荣通行，该梯是原告符书荣出入最近的楼梯，且原告符书荣还有第三层的人行天桥通道可出入，已能够保证原告符书荣基本的通行条件。而被告叶英从事的食品生产对安全性要求较高，与生产无关的人员随意进入食品生产车间会对食品的安全生产造成重大安全隐患，被告叶英将其产权范围内的其他通道、楼梯进行改变，属于对自己财产的合理使用，并未侵犯原告符书荣的基本通行权，故对原告符书荣要求被告叶英恢复A、B、C楼梯，保证A楼梯到C楼梯通道、A楼梯到B楼梯通道，B楼梯到C楼梯通道通畅的请求，一审法院不予支持。对于原告符书荣请求被告叶英恢复第三层的公用厕所原貌并保证正常使用的问题，因该层房屋原设计只有被告叶英产权内共用的男、女各1个公共厕所，被告叶英在买受第三层×××号房前该层各业主已在共同使用，该层公共厕所虽在被告叶英的产权范围内，从有利于生产、生活的角度，原告符书荣有合理使用该层厕所的权利，被告叶英应当尊重原告符书荣的合理使用权利，其关闭该层公共厕所影响了原告符书荣的生产、生活，应予恢复。对于原告符书荣要求被告叶英恢复第一层的公共厕所的问题，因该层房屋公共厕所的产权属于被告叶英一人所有，而原告符书荣的房屋在第三层，不是必然需要使用，被告叶英关闭该层公共厕所并不影响原告符书荣必要的、基本的生产、生活，故对原告符书荣该项诉讼请求，不予支持。对原告符书荣要求被告叶英排除天井、大门的妨害，并恢复原貌、保证正常使用的问题，因天井属于该幢楼全体业主所有，原告符书荣作为业主之一，也有权使用天井部分，被告叶英与渝凤公司所签订的独占使用协议对原告符书荣并无约束力，也不能作为排除原告符书荣合理使用天井权利的依据，被告叶英因生产安全需要，将其产权范围内的第一层楼进出的大门进行必要装修，并安装电动伸缩门，并不必然影响原告符书荣合理使用天井，但被告叶英应当为原告符书荣合理使用天井并进出大门提供便利，故原告符书荣请求被告叶英恢复大门原状没有必要，对其该项诉讼请求不予支持。因被告叶英在天井修建了水池并栽树等，占用了天井的面积，影响了共有权人的合理使用权，被告叶英应当恢复天井原状，故对原告符书荣请求被告叶英恢复天井原状的诉讼请求，予以支持。对原告符书荣请求被告叶英赔偿租金损失14.40万元的问题，原告符书荣虽提供了与吕淑辉的《房屋租赁合同》，但吕淑辉并未出庭作证证实该合同终止履行的原因系被告叶英封堵厕所、通道等造成，而被告叶英的证人王某证实吕淑辉租赁原告符书荣的房屋是作为广告公司的制作室，搬走的原因是因工作室噪音影响周围居民生活，故原告符书荣该项诉讼请求证据不足，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十九条、第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告叶英排除重庆市长寿区凤城街道益民街25号13幢B楼梯的妨碍，保证原告符书荣能从其所有的B梯（第一、三层）通行；二、被告叶英恢复重庆市长寿区凤城街道益民街25号13幢第三层共用的男、女厕所原状，保证原告符书荣合理使用；三、被告叶英恢复重庆市长寿区凤城街道益民街25号13幢天井的原状，并保证原告符书荣能对天井合理使用以及出入重庆市长寿区凤城街道益民街25号13幢大门的畅通；四、驳回原告符书荣的其他诉讼请求。本案案件受理费3180元，减半收取1590元，由原告符书荣负担1540元，被告叶英负担50元负担。
宣判后，上诉人符书荣不服一审判决，向本院上诉称：1、叶英封堵厕所、通道使上诉人符书荣的房屋丧失了基本的经营和生活条件，无法实现租赁目的，使得吕淑辉被迫搬离，终止租赁合同，吕淑辉搬离后与我失去联系，不能到庭作证属于客观不能，并无不当。因我的房屋无法出租给他人，给我造成了损失，叶英应对我给予赔偿。2、上诉人符书荣与渝凤公司签订的《重庆市房地产买卖合同》约定黄桷堡农贸市场厕所和楼梯通道、天井让我终身免费使用，双方已经形成供役地和需役地的地役权关系，叶英购买涉案农贸市场第一层、第三层后仍然应当履行相应的义务，一审法院只是判决被叶英恢复其中一个楼梯，对另两个楼梯却未恢复，降低了房屋的使用价值，侵犯了我的合法权益。综上，请求二审法院依法撤销一审判决并予以改判，并由叶英承担一、二审诉讼费用。
叶英针对符书荣的上诉答辩称：上诉人符书荣没有举证证实其租金损失，即使存在租金损失也与我无关。我取得一楼全部和三楼部分的所有权，在自己产权范围内装修并无过错。经一审法院查看，符书荣能从B楼梯正常出入，通行权没有受到限制。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回。
上诉人叶英亦不服一审判决，向本院提起上诉称：1、第一层、第三层的楼梯均未计入公摊面积，属于我的私有财产。我虽有必要提供便利，但应是有限度的。符书荣能够从B楼梯或者第三层的人行天桥通道自由出入，排除妨碍的前提条件即不存在，一审判决认定事实明显错误。2、三楼厕所也是属于我私有，我没有侵权行为，不应排除妨碍，更没有保证符书荣正常使用厕所的义务。2、我当时花巨资购买一层的全部房屋，就是为了符合《食品安全法》的相关规定。为此又向渝凤公司额外支付了逾90万元的款项，取得了天井的独占使用权。一审法院判决我恢复天井原状，势必给食品安全带来极大的安全隐患，更可能导致我开办的食品生产企业不符合法律规定而停产。一楼天井的原状无法查明，如何恢复不具有可操作性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，予以改判。
符书荣针对叶英的上诉答辩称：符书荣从房地产开发商处取得了终身使用厕所、天井的地役权，地役权随所有权转让而转让，符书荣有权要求排除妨碍。我所称恢复天井原状是指恢复天井的正常使用，并非恢复至十几年前的状态。叶英的上诉理由不成立，请求驳回。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
二审中，经本院多次组织调解，因双方分歧较大，未果。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管道等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。现依据查明的事实，结合相关法律规定，对上诉人符书荣、叶英的上诉理由评析如下：
关于上诉人符书荣称一审法院未支持其赔偿租金损失的诉请不当的意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。符书荣要求叶英赔偿其租金损失，即应举证证实其所称案外人吕淑辉与其终止租赁合同的原因系叶英封堵厕所、通道，但符书荣并未就此提供相应证据，故一审法院未支持此诉请符合法律规定，本院予以确认。
关于上诉人符书荣称一审法院未判决恢复A楼梯、C楼梯不当的意见。本院认为，叶英为从事食品生产而将自己产权范围内的通道、楼梯进行适当改变，系对自己财产的合理利用，并未侵犯符书荣的通行权。因叶英在本案一审中已同意符书荣从最方便的B楼梯免费通行，加上符书荣还可从三楼人行天桥进出，其通行的权利已有保障。故一审法院未支持其要求恢复A楼梯、B楼梯的诉请符合法律规定，本院予以确认。
关于上诉人叶英称一审法院判决其保证符书荣从B楼梯通行、免费使用三楼厕所、对天井的合理使用及恢复天井原状均属不当的意见。本院认为，因符书荣出入必须通过产权属于叶英的不动产的第一层、第三层楼梯，故叶英应当为相邻权人符书荣出入提供必要的通行条件。该农贸市场原设计只有登记于叶英产权内的男、女公共厕所各1个，该层公共厕所虽在叶英的产权范围内，但根据该公共厕所的历史状况，从有利于生产、生活的角度，符书荣有合理使用该层厕所的权利。天井属于该幢楼全体业主所有，作为业主之一的符书荣也有权使用，其二审中也明确表示其要求恢复天井原状并非要求恢复至十几年的状态，而系要求恢复天井的正常使用。
综上，上诉人符书荣、叶英的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，上诉人符书荣承担3180元，上诉人叶英承担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 梁 麟