河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终1932号
上诉人（原审被告）：王小青，女，1969年10月11日出生，汉族，现住三河市。
委托代理人：王文成，河北王文成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：三河市黄土庄镇二百户村村民委员会，住所地三河市黄土庄镇二百户村。
负责人：刘晓芹。
委托代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
委托代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。
上诉人王小青因与被上诉人三河市黄土庄镇二百户村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院2015年三民重字第00074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王小青上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院民事判决（2015）三民重字第00074号，依法改判驳回一审原告的诉讼请求或发还重审。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审判决在2007年度上诉人交付的5万元租金、因承租房顶严重漏水给上诉人造成的经济损失25.9万元折抵租金、2003年上诉人为村委会拉土垫沟支付的8600元买土款折抵租金、2005年至2012年被上诉人占用上诉人办公室做村办图书阅览室每年折抵租金1万元等重要事实未予认定，没有依据事实和法律维护上诉人的合法权益，从而导致了错误的判决结果。2、上诉人不存在违约行为。上诉人在承包合同签订后的第一年和第二年即2003年和2004年按约交付了租金。2005年4月被上诉人占用上诉人已装修好的办公室作阅览室，经时任村主任刘玉洪与上诉人协商一致，决定每年核减此后的租赁费1万元，又由于2004年夏，作为房屋出租人的被上诉人对出租房屋滞于修缮，进入雨季后因天降大雨，屋顶严重漏水，造成作为仓库使用的承租房内的库存纸张和印好的产品被水浸泡，直接损失25.9万元，此金额经过保险公司及时任村干部与上诉人代表共同核算，并于2006年7月31日签署的证明一份为证。正是由于上诉人的损失是由于被上诉人怠于对出租房屋的修缮导致屋顶漏雨给上诉人造成了重大经济损失，被上诉人出资于损失发生后出资对相关年久失修的出租屋顶进行防水维修，同时表示对上诉人的损失给适当补偿，并折抵上诉人应付的租金，但如何补偿，被上诉人补偿多少没有达成一致，再加上阅览室折抵租金没有形成正式文字协议，承租前上诉人为被上诉人买土垫沟支付的8600元也未落实，才导致上诉人没有交付2005年和2006年的租金，2007年4月30日上诉人又主动向被上诉人交付了2007年度的租金5万元（扣除阅览室折抵的1万元）。2008年之后，由于被上诉人始终没有就阅览室抵每年租金1万元、8600元买土费怎么折抵、25.9万元浸泡财产损失如何分担及抵偿租金等事宜达成一致，上诉人才在应交租金额不明确的情况下未交租金。因此上诉人没有违约，更没有根本违约，未交付2008年5月1日以后的租金的主要原因是被上诉人造成的。此外，一审判决还在诉讼时效的认定、解除租赁合同的法律适用以及诉讼程序等方面存在重大过错。综上，一审判决认定事实不清、证据认定和法律适用等方面存在严重错误，违反诉讼程序，导致判决结果错误。故请二审查清事实，依法改判或发还重审。
三河市黄土庄镇二百户村村民委员会辩称，王小青的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
三河市黄土庄镇二百户村村民委员会向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告支付原告2005年5月1日至2016年5月1日的租金72万元，并按照日3‰给付滞纳金，直至租金付清之日止。2、依法判令解除原、被告之间的租赁合同。3、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，原告为证明被告拖欠原告租金，应解除原、被告双方签订的《租用楼房厂房协议书》，原告提交了一份《租用楼房厂房协议书》，该协议书原告为甲方，被告王小青为乙方，协议书的有关内容有：“二百户村委现有长期闲置楼房及厂房一处，座落在二百户村南角黄土庄派出所西院，二百户村装订厂东院，北至东西砖墙，南至东西砖墙，相关财产详见清单，双方协商同意租用。经双方协商达成以下协议：1、乙方愿意租用甲方楼房厂房及场地，租金每年为人民币陆万元整，每年五月一日上交款，一次付清，如乙方到时不付，甲方有权让乙方交千分之三的滞纳金（指延期1天）。如乙方不管什么原因半途不再租用此地，甲方不退还乙方当年的租用金。2、在租用期间，乙方如不提出不租用此地，甲方不能再找其他人租用，只有乙方有租用权，甲方不得单独解除或终止本协议。3、在租用期间，甲方保证乙方用水，但要收取相应的费用，甲方负责给乙方一台80变压器，安装费用归乙方负责，电费按国家标准收取。冬季取暖按二百户村付业平均价格收取。4、在租用期间，乙方有权在此地搞建筑，不在租用时，乙方的建筑由甲乙双方协商解决。在租用期间，如国家征用此地，由国家土地管理部门和甲乙方三家协商，乙方已付的未到期部分的租金由甲方退还乙方。5、本协议双方签字生效。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：（盖有原告的公章）。乙方：王小青中证人：关岭、刘文发、闫连顺2003年5月1日。”。被告对原告提交的上述《租用楼房厂房协议书》无异议，本院予以采信，根据上述《租用楼房厂房协议书》，被告应自2003年起，于每年的5月1日给付原告租金人民币陆万元整。在租金交纳上，原告主张被告只交纳了两年租期的12万元租金，被告主张交了17万元租金，对此被告提交了两张原告出具的金额均为6万元的收据和一张签名为“唐某”的金额为5万元的收条复印件，原告对两张收据复印件予以认可，对签名为“唐某”的收条复印件不予认可，主张原告未收到收条上所记载的5万元钱，对此原告申请证人唐某出庭作证。证人唐某的证言基本意思是，王小青一年承包款是6万元，那时候先给的5万，因为没有给够所以我就没有下账，我就给打了一个白条，我转给了余斌手中，想等着王小青把1万元拿过来再下账，但是后来王小青有事，王小光就把5万元钱拿回去了，王小光是王小青的兄弟，交钱的时候也是王小光替王小青缴纳的，王小光给打的条现在在我手。从一般的道理上讲，王小光是被告的弟弟，交5万元钱是王小光替被告交的，因被告有事往回拿钱也是王小光替被告拿的，王小光拿回5万元钱可视为被告拿回的，因此，本院采纳原告的质证意见，认定被告实际缴纳租金12万元。原告为证明原告所诉未超过诉讼时效，原告提交了提交《二百户村村民的艰难信访录》、《中共中央纪委办公厅最高人民检察院举报中心，河北省政府办公厅关于三河市黄土庄镇二百户村第七届村党支部，村委会违法违纪的调查》、《黄土庄镇人民政府关于二百户村刘晓芹、刘建华等人信访问题的答复意见》，并申请证人王某、刘某出庭作证。证人王某的证言基本意思是，我代表我们村800多人，被告自2005年一直没有交租金，我们一直就上访要承包费，我没找过王小青本人，但是村委会找过王小青。证人刘某的证言基本意思是，刘晓芹和我们从2005年一直在追要被告的租金，村委会找过王小青要过，具体时间记不清了。上述原告提交的三份文件，只能证明村民因被告欠租金曾经到有关部门反映情况，要求被告交租金，不能证明原告曾向被告主张过租金，证人王某、刘某的证言虽然均有村委会找过被告要租金的意思，但无具体时间，因此该二人的证言也不能证明原告何时曾向被告主张过租金。被告主张在被告租用原告房屋期间，因房屋漏雨给被告造成了259000元钱损失，为此被告提交了一份签名为“关岭”、“梁亚楠”、“刘子权”、“薄卫香”的《证明》复印件。原告以被告提交的《证明》属于证人证言，证人应到庭作证但证人未到庭和被告提交的是复印件，无法与原件核实为由不予认可。原告的质证意见符合有关规定，本院予以采纳，因此本院对被告所主张的因房屋漏雨给被告造成了259000元钱损失不予认定。此外，被告还主张：一、自2005年至2012年，原告租用被告的印刷厂办公室做图书阅览室（被告租用的原告的房屋），每年抵顶租金1万元，为此被告提交签名为“关岭”、“刘玉洪”的《证明》复印件一份；二、被告出资8600元，租车拉土垫现在的黄土庄镇政府南、村民郭启成宅基地东边的大沟，当时原告说被告花的钱抵顶租金，为此被告提交时间为2003年4月25日，签名为“刘文发”、“郭朝瑞”的《证明》复印件一份；三、在被告租用原告房屋期间，被告给房屋做防水花了126016元钱，为此被告提交三河市利仁修缮工程队于2013年5月2日出具的金额为126016元的《收据》和《防水明细表》复印件各一张。依据有关规定证据应该提交原件，且被告未提出不能提交原件的充足理由，再有，原告对被告提交的上述证据也不予认可，因此因此本院对上述被告所主张的原告租用被告的印刷厂办公室做图书阅览室，每年抵顶租金1万元和被告出资8600元垫坑抵顶租金及被告给房屋做防水花了126016元钱均不予认定。被告在庭审中提到在被告租用原告的楼房厂房后，被告在租用的楼房厂房所在的院子的院内新建了房屋，并进行了绿化，但被告之后又明确表示“不提这个事情了”。
一审法院认为，原、被告签订的《租用楼房厂房协议书》除滞纳金约定的过高，应依法予以调整外，其余内容合法有效，对原、被告具有法律约束力，原、被告应按照协议书履行自己的义务。在被告所主张的原告所诉的租金超过诉讼时效上，最高人民法院关于诉讼时效的司法解释明确规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案现在的审理是经过二审的发回重审，被告在重审前的一审诉讼中未主张原告所诉租金已经超过诉讼时效，并且被告在重审中也未提交新的证据证明，原告所诉的租金已经超过诉讼时效，因此本院对被告主张的原告所诉的租金超过了诉讼时效不予支持，视为原告所诉的租金未超过诉讼时效。在原告所诉的租金上，根据原、被告签订的《租用楼房厂房协议书》，被告应自2003年的5月1日起，于每年的5月1日给付原告租金6万元，现在已过2016年的5月1日，被告应给付原告租金的总额是84万元，被告只给付了2003年5月1日应付的6万元和2003年5月1日应付的6万元，合计12万元，现在被告欠原告租金72万元，依法被告应给付原告。在原告所诉的滞纳金上，原、被告约定的滞纳金按日千分之三计算过高，应依法予以调整，参照最高人民法院关于民间借贷的司法解释，调整为按年百分之二十四计算，至于计算滞纳金的起始时间，被告应于2005年的5月1日给付的6万元租金及以后的直至2016年的5月1日应付的6万元租金均未给付，因此应从2005年的5月2日起，计算2005年5月1日应付的6万元租金的滞纳金，以后年份的租金也从当年的5月2日起计算滞纳金，直至租金全部还清之日止。在原告所主张的解除原、被告所签订的《租用楼房厂房协议书》上，被告已经多年拖欠租金，使原告无法实现收取租金这一签订合同的目的，依法符合解除合同的情形，因此，对原告主张的解除原、被告所签订的《租用楼房厂房协议书》本院予以支持，但上述原告主张的72万元租金包括2016年5月1日应给付原告的租金，因此，被告应使用原告的楼房厂房至2017年4月30日。在被告庭审中所提到的被告租用原告的楼房厂房后，被告在所租用的楼房厂房所在的院子的院内新建房屋并进行了绿化问题上，因被告明确表示“不提这个事情了”，根据民事诉讼的不诉不理原则，本院在本案中不予审理，被告可另行主张权利。原告请求被告给付原告租金和滞纳金及解除原、被告所签订的《租用楼房厂房协议书》，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十四条第四款、第一百一十四条、第二百二十六条规定，据此判决：一、解除原告三河市黄土庄镇二百户村村民委员会与被告王小青签订的《租用楼房厂房协议书》，并且被告王小青于2017年5月1日将被告租用的原告的楼房厂房及相应的院落交还给原告。二、被告王小青于本判决生效后十五日内给付原告三河市黄土庄镇二百户村村民委员会租金720000元。三、对被告王小青应于2005年5月1日付给原告三河市黄土庄镇二百户村村民委员会的60000元租金，被告王小青自2005年5月2日起，按年百分之二十四给付原告三河市黄土庄镇二百户村村民委员会滞纳金；以后各年度租金的滞纳金，直至应于2016年5月1日给付原告三河市黄土庄镇二百户村村民委员的租金的滞纳金，分别自当年的5月2日起，按年百分之二十四计算，直至租金全部还清之日止。案件受理费78元，由原告高宝明负担（已预交）。
本院二审期间，上诉人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审期间查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为,上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，应予履行。关于上诉人主张房屋修缮费用、村集体占用房屋、房屋漏雨损失及拉土款等抵顶租金一节，被上诉人对此不予认可，对此应视为被上诉人与上诉人未达成抵顶租金之合意，上诉人要求以此抵顶租金与本案不属同一法律关系，本院不予支持，上诉人可另案解决，但上诉人依据租赁合同长期进行了大量投入，解除合同将使上诉人不能实现合同目的，属显失公平，不利于社会经济发展，故在上诉人按合同缴纳租金后双方应继续履行合同，原审判决解除租赁合同显属不当，应予纠正。
综上，上诉人王小青要求继续履行合同的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚、但适用法律失当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2015）三民重字第00074号民事判决第二、三项；
二、撤销河北省三河市人民法院（2015）三民重字第00074号民事判决第一项；
三、变更河北省三河市人民法院（2015）三民重字第00074号民事判决第一项为上诉人与被上诉人签订的《租用楼房厂房协议书》继续履行；
一审案件受理费78元，由被上诉人三河市黄土庄镇二百户村村民委员会负担。二审案件受理费78元，由上诉人王小青负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔玉水
审判员 郑海清
审判员 李绍辉
二〇一七年六月二十日书记员韦丹