北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民再118号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李池娟，女，1964年9月24日出生，中国电子科技集团第十一研究所职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：柏冬元（李池娟之夫），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：石永艳，北京大铭律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：周祥银，男，1975年11月21日出生，西马克（中国）技术有限公司职员，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：王卫国，北京市瑞得律师事务所律师。
再审申请人李池娟因与被申请人周祥银房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）京03民终13094号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2017年6月29日作出（2017）京民申1892号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李池娟及其委托诉讼代理人柏冬元、石永艳、被申请人周祥银及其委托诉讼代理人王卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李池娟申请再审称：1、被申请人在合同履行过程中，不论是因自己的故意延误还是因第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）的工作失误所造成的违约，即使不构成根本违约，也应向再审申请人承担违约责任。故原审法院认定再审申请人不享有合同解除权系适用法律错误，导致同类案件不同的裁判尺度，对再审申请人严重不公。2、原判决认定事实的主要证据是伪造的。原审法院采信证人王某的虚假证言，据此认定交易时间拖延14日之久非因被申请人所致，判决错误。3、被申请人拖延办理央产房上市手续，拖延启动资格审批，拖延办理面签，致使合同无法按约定时限履行完毕，构成违约。而再审申请人在合同履行过程中不存在违约。4、无论乙方是否违约，只要在涉案的购房合同签订满80日，即截止到2016年5月19日，乙方未取得贷款，甲方均有权解除合同。被申请人2016年5月19日才开始申请资质审核，不可能按约定时限取得贷款，满足了解约条件。综上，请求再审撤销原判，依法改判支持再审申请人的原审反诉请求。
周祥银同意原判。
周祥银向一审法院起诉请求：1、判令李池娟继续履行双方签订的房屋买卖合同，将北京市朝阳区X号院X楼X号房屋过户至周祥银名下；2、支付违约金36.5万元。
李池娟辩称并反诉称：不同意周祥银的诉讼请求，现反诉要求周祥银：1、解除双方于2016年3月1日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、配合注销涉诉房屋的网签合同；3、十日内腾退涉诉房屋；4、支付自2016年7月2日至实际腾退之日止的房屋使用费；5、支付违约金73万元。
一审法院认定事实：涉诉房屋登记在李池娟名下，房屋建筑面积111.15平方米。
2016年3月1日，周祥银与李池娟在我爱我家居间下签订房屋买卖合同，约定周祥银以365万元的价格购买李池娟名下的涉诉房屋，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应当另行签订书面的补充协议。因李池娟的原因导致合同签订之日起120日内未能取得房屋所有权证书的，周祥银有权单方解除合同。因周祥银原因致使李池娟在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且周祥银取得产权证书，李池娟有权单方解除合同。除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按照房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。
同日，双方签订《补充协议》，约定2016年4月1日共同办理房屋交验手续，周祥银以6000元/月的租金标准租赁涉诉房屋直至支付全部首付款止。通过验收后，李池娟向周祥银交付房屋钥匙，并视为完成交付手续。双方同意涉诉房屋最迟在2016年6月1日之前办理完毕央产房上市出售许可，如无法办理导致合同无法继续履行，双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除合同，且李池娟按照总价款的20%承担违约责任。由于周祥银原因导致合同未能按照约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：双方于2016年3月1日签订的房屋买卖合同延期执行至2016年7月1日，如延期仍未履行完毕，任何一方均有权以书面形式通知违约方解除房屋买卖合同，而无须征得他方的同意。双方协商同意，因周祥银原因要求签订房屋买卖合同后从2016年5月1日起再开始办理该合同所有流程及手续。上述日期前导致的合同履行延期双方及我爱我家均不承担违约责任，且双方不能因此原因解除合同。如约定日期后任何一方不能配合办理手续，视为延期方违约并按照合同约定承担违约责任。
对于合同履行情况，周祥银于合同签订当天及次日支付定金10万元；2016年4月1日周祥银实际入住涉诉房屋并向李池娟交纳租金；2016年5月9日周祥银向李池娟的配偶柏冬元转账60万元；2016年5月12日李池娟就涉诉房屋出售事宜办理编号为0143904的《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，2016年5月31日李池娟将办理完毕事宜告知我爱我家；2016年5月19日我爱我家为周祥银进行购房资质审核，6月2日因我爱我家并未按照二套住房申请导致审核未通过，该日我爱我家按照二套住房重新提交审核并于2016年6月16日审核通过；2016年6月23日双方进行网签后周祥银向柏冬元转账95万元；同日，双方进行银行贷款面签，2016年6月27日中国民生银行股份有限公司北京分行出具《个人二手房按揭贷款承诺书》，载明周祥银因购买涉诉房屋贷款200万元；同日，双方签订《补充协议》，约定在网签合同与2016年3月1日签订的房屋买卖合同及补充协议条款及内容不一致处，以2016年3月1日签订的房屋买卖合同及补充协议为准。2016年6月28日，我爱我家预约双方于2016年7月4日缴税；2016年7月2日，李池娟书面通知解除合同，载明现因周祥银原因，导致涉诉房屋《买卖合同》至2016年7月1日为止仍未履行完毕，根据约定李池娟有权单方解除合同，现正式通知周祥银解除合同并承担违约责任。
我爱我家证人王某到庭作证称：1、涉诉房屋央产房之所以一直到2016年5月份才办理完毕，是因为3、4月份联系不上李池娟，李池娟的脚受伤不方便办理，李池娟从未将央产房过户交易证明交给我爱我家；2、周祥银于2016年5月19日要求按照二套住房进行资质审核，由于我爱我家内部原因导致按照一套住房审核而未通过，此后变更为按照二套住房审核并于6月16日通过；3、之所以约定2016年7月1日履行完毕，是因为双方系3月1日签约，当时判断按照一般交易流程可以办完，但是4月份北京市房屋交易量大增，导致房屋交易周期拉长；4、2016年7月2日李池娟的解除函并不发生解除合同的效力，补充协议的意思是自2016年3月1日开始正常办理手续才约定7月1日履行完毕，但是3、4月份并未正常办理手续，5月1日至7月1日的时间不可能办理完毕所有手续，正常交易流程需要3到4个月时间，所以李池娟不能解除合同；5、买卖双方不存在不按照我爱我家约定时间到场的情形；6、网签的条件是涉诉房屋符合上市交易条件及资质审核通过，我公司已经提前完成审核义务等。周祥银对证人王某的证言没有异议。李池娟对该证人证言称，资质审核只要想购房的人都可以提交审核，所以提交审核不受我方行为的制约。王某陈述有误，其说我脚伤没有去办央产房上市，我脚受伤时间是在5月份，是王某记错了，对王某的身份及其他证言没有异议。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。
双方于2016年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年6月23日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应依约履行。本案争议焦点在于2016年7月1日涉诉房屋买卖合同未履行完毕，李池娟是否有权行使单方解除权。
根据法院查明事实可知，双方约定房屋买卖合同自2016年5月1日开始正式履行并于2016年7月1日履行完毕，约定交易周期较短，双方应诚信、及时履行各自义务以减少交易所需时间，勉力按照约定时间完成交易。李池娟于2016年5月12日即办理完毕央产房交易许可，却于2016年5月31日才告知我爱我家办理完毕事宜，虽并未违反约定，却亦与诚信、及时履约义务有所不符；我爱我家于2016年5月19日为周祥银进行购房资格核验，因我爱我家原因导致资质审核最终于6月16日通过，购房资格核验所占用的交易时间对涉诉房屋后续交易流程确有影响，但占用交易时间并非周祥银原因所致，亦不足以据此认定所占用交易时间直接导致房屋买卖合同无法于2016年7月1日之前履行完毕。因此，周祥银与李池娟履行房屋买卖合同均无明显违约行为，涉诉房屋买卖合同未于2016年7月1日之前履行完毕并非周祥银原因所致，李池娟主张周祥银存在违约行为导致买卖合同未能按时履行完毕并无事实依据，故李池娟无权单方解除合同。
对于涉诉房屋买卖合同是否继续履行，涉诉房屋未于2016年7月1日履行完毕并不足以导致合同目的无法实现，现周祥银同意一次性支付剩余购房款，涉诉房屋亦不存在抵押、查封等继续履行的障碍，同时，涉诉房屋于2016年4月1日已经向周祥银交付使用，周祥银已经按照合同约定支付165万元购房款，考虑到合同履行情况、涉诉房屋交付事实以及房屋交易市场安全稳定等因素，法院依法支持周祥银关于继续履行合同并办理过户登记的诉讼请求。同理，李池娟反诉要求解除合同、配合注销网签、腾退涉诉房屋及支付占有使用费的诉讼请求，法院亦不予支持。
对于违约金，由于涉诉房屋买卖合同未于2016年7月1日履行完毕并非双方原因所致，故李池娟主张周祥银承担违约责任缺乏事实及合同依据，法院不予支持。反观李池娟于2016年7月2日便发出解除函，明确表示不再继续履行涉诉房屋买卖合同，因李池娟并无单方解除权，故其明确表示不再履行合同的行为构成违约；但是，李池娟认为周祥银主张的违约金过高并请求法院予以酌减，周祥银表示因李池娟违约造成的损失主要为交易周期拉长后需要多交纳房屋租金，鉴于周祥银并未举证证明其实际损失数额，李池娟对于违约行为亦无明显恶意，法院以周祥银实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平及诚信原则，依法酌情支持违约金5万元。
需要指出的是，涉诉房屋买卖合同中，李池娟的合同目的是为出售涉诉房屋获取购房款，周祥银的合同目的是为了购买涉诉房屋以获取所有权，合同约定交易期间系为督促并约束双方诚信、及时履行合同以实现双方交易目的，但是，房屋交易市场本身存在波动和风险，本案中涉诉房屋交易周期的拉长并非双方恶意违约所致，双方均应对风险有所预期并善意、诚信履行合同。
据此，一审法院判决：一、周祥银与李池娟继续履行双方于二〇一六年三月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，周祥银于判决生效后七日内支付李池娟剩余购房款二百万元，李池娟在收到上述购房款二百万元后立即配合将北京市朝阳区X号院X楼X号房屋过户登记至周祥银名下；二、李池娟于判决生效后七日内支付周祥银违约金五万元；三、驳回周祥银的其他诉讼请求；四、驳回李池娟的全部反诉请求。
李池娟不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，依法改判解除双方于2016年3月1日签订的北京市存量房屋买卖合同；诉讼费由周祥银承担。
本院二审期间，李池娟向法院提交三份证据：证据1、中介王某与周祥银之间微信截屏，以证明王某2016年4月11日微信答复周祥银方现商贷周期为1个半月，与其作证时称购房周期3-4个月明显矛盾；证明王某2016年4月11日微信答复周祥银方现成交量比3月少多了与其作证时称4月份交易量大增矛盾；周祥银方4月初就明知交易周期。证据2、7月2日和4日中介王某的短信截屏，以证明周祥银方曾口头同意解约又反悔、缺乏诚信；王某7月2日短信通知我方7月4日缴税。证据3、我爱我家内部沟通信息（2016年6月24日），以证明王某6月24日预约7月4日缴税是由于其公司有规定，如未批贷先缴税需总公司盖章批准。周祥银称上述证据不属于新证据，真实性无法核实，对于证据内容不予质证，并且上述证据与之前的证据相矛盾。周祥银未提交新证据。
本院二审认定的事实与原审法院无异，本院予以确认。
本院二审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
李池娟与周祥银于2016年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年6月23日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方应依约履行。李池娟上诉称周祥银在合同履行过程中因自身原因拖延时间构成违约，但其并未提交充分证据证明该段时间的占用系因周祥银自身过错所致，故李池娟据此主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
涉诉房屋未于2016年7月1日履行完毕并不足以导致合同目的无法实现，现周祥银同意一次性支付剩余购房款，涉诉房屋亦不存在抵押、查封等继续履行的障碍，一审法院综合考虑合同履行情况、涉诉房屋交付事实以及房屋交易市场安全稳定等因素，支持周祥银关于继续履行合同并办理过户登记的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。李池娟于2016年7月2日发出解除函，明确表示不再继续履行涉诉房屋买卖合同，因李池娟并无单方解除权，故其明确表示不再履行合同的行为构成违约，一审法院以周祥银实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平及诚信原则，酌情支持违约金5万元，并无不当，本院亦予以维持。
综上所述，李池娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审中，李池娟称我爱我家预约缴税的时间是2016年6月24日，而不是6月28日。周祥银认可预约缴税时间是6月24日，但表示因李池娟要求完成批贷后再缴税，故预约到7月4日缴税。
原一、二审法院认定的其他事实属实，再审予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《解除二手房买卖合同通知函》、证人证言以及双方当事人陈述等证据在案证明。
本院再审认为：本案争议焦点是2016年7月1日涉诉房屋买卖合同未履行完毕，李池娟是否有权行使单方解除权。
根据本案查明的事实，双方约定房屋买卖合同自2016年5月1日开始正式履行并于2016年7月1日履行完毕，如延期仍未履行完毕，任何一方均有权以书面形式通知违约方解除房屋买卖合同。由此可知，双方约定的交易周期较短，双方均须诚信、谨慎、勉力履行各自的义务，及时、紧凑衔接交易的各个环节，以达到节约交易时间，如期完成整个交易。纵观双方的履行行为，双方均有未能紧凑衔接交易环节的行为，亦有因我爱我家原因导致资质审核环节时间延长，但双方均无明显违约行为，且时至7月1日交易已至缴税环节，合同履行接近尾声。考虑到合同履行的具体情况、涉诉房屋交付事实以及房屋交易市场安全稳定等因素，原审判决继续履行合同并无不当。至于李池娟于2016年7月2日发出解除函，系对合同单方解除权条款的误读，其行为事出有因，并不构成违约，原审判决其承担违约金5万元不当，本院再审予以纠正。
综上所述，李池娟未能提供充分证据证明因周祥银原因导致涉诉房屋买卖合同在2016年7月1日未履行完毕，故李池娟无权行使单方解除权，其要求再审支持其原审反诉请求的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）京03民终13094号民事判决及北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44742号民事判决第二、三项；
二、维持北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44742号民事判决第一、四项，即：周祥银与李池娟继续履行双方于二〇一六年三月一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，周祥银于本判决生效后七日内支付李池娟剩余购房款二百万元，李池娟在收到上述购房款二百万元后立即配合将北京市朝阳区X号院X楼X号房屋过户登记至周祥银名下；驳回李池娟的全部反诉请求；
三、驳回周祥银的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费18000元，由周祥银负担9000元（已交纳），由李池娟负担9000元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费5580元，由李池娟负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由李池娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孙颖颖
审判员 韩 静
审判员 李迎新
二〇一七年十二月一日
书记员 詹晓莉