山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第393号
上诉人（原审被告）济南万荣医疗设备有限公司，住所地济阳县。
法定代表人贾廷军，该公司经理。
被上诉人（原审原告）刘孟东，男，1975年4月7日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王宁宁（系刘孟东之妻），女，1982年1月10日出生，汉族，无业，住济南市。
原审被告贾廷军，男，1969年3月4日出生，汉族，济南万荣医疗设备有限公司经理，住济阳县。
上诉人济南万荣医疗设备有限公司（以下简称万荣公司）因与被上诉人刘孟东、原审被告贾廷军租赁合同纠纷一案，不服山东省济阳县人民法院（2011）济阳民重字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，刘孟东经营服装生产。2009年12月23日，刘孟东与贾廷军签订了《租房协议书》，该协议书第一条约定：“甲方（贾廷军）将1400平方米仓库（车间）、办公室7间、门卫室楼下租给乙方（刘孟东）使用。年租金第一年6.3万元，第二年6.5万元，第三年6.5万元，三年后随市场经济变化，租金可合理升降。”第三条约定：“乙方在经营期间需合法经营，按时交纳水、电、暖、税、管理费等地方及国家所征收的一切规费。若有迟延，后果自负。凡有不合法、不符合地方管理法规的规定要求，所造成后果均有乙方自行承担一切经济责任和法律责任。”第四条约定：“在租用期间，乙方要爱惜房屋及门窗、院墙、地面、电路等设施。若有损坏自行修复，若有修建设施或房屋结构改造时，须有甲方书面同意的文字书面表示”。第五条约定：“租金每年的公历1月1日缴纳。”双方没有对租赁合同履行的开始时间进行约定。2009年12月23日、2010年1月1日，刘孟东分两次给付贾廷军租赁费63000元。合同签订后，刘孟东即对车间进行了装修。其中，因服装生产需要，对车间地面进行了环氧树脂处理；对车间进行了灯管架设、案板、隔扇制作安装。刘孟东支付给张其伟厂房地面环氧树脂地面处理工程款44100元，支付给李勇厂房内的电路装修及车间装修工程款65000元。2010年2月，刘孟东投入生产。
2009年12月28日，贾廷军将院内物品一宗交付给刘孟东，包括厂内砖铺水泥硬化路面、车间、车棚、南屋、门楼、院墙、房屋门窗、新电动门一副、手动开关1组、新变压器一台、锁、钥匙、车间内工字钢等钢材、红砖料、砂子、石屑粉、铁线杆、水泥线杆等物品。双方约定上述物品由接管人（刘孟东）负责维护、保管并使用至合同终止。刘孟东在《物品状况交接明细》上接管人处签了名，交出方的署名为“济南万荣医疗设备有限公司、贾廷军”。经贾廷军申请，法院委托，济南新业价格评估有限公司于2012年3月28日作出济南新业价评字（2012）第011号价格评估结论书，评估结论为：贾廷军提供的物品状况交接明细上的物品在价格评估基准日，灭失财产的直接损失为259175元。贾廷军为此支出鉴定费3500元。另查明，在本案开庭审理过程中，贾廷军称涉诉房屋未取得建设工程规划许可证、房产证及相关建设许可手续，刘孟东对此无异议。
根据贾廷军提供的《征用土地长期补偿协议》、2006年8月2日的《协议书》，涉案厂房所占用的土地是济阳县国土资源局批准给万荣公司的建设用地。而贾廷军提供的2010年5月26日的《解除协议书》则载明，为解除济阳县人民政府与万荣公司于2006年7月4日签署的协议书（本案涉案厂房所占用土地的协议书），济阳县人民政府同意返还万荣公司购地款及地上附属物等补偿510万元，并要求万荣公司于2010年5月26日将地上附属物全部清理完毕，否则视为放弃。在该解除协议书上乙方处加盖了万荣公司的印章，贾廷军作为万荣公司的法定代表人也加盖了其个人的印章并签了名。自2010年5月26日开始，济阳县人民政府对万荣公司涉诉车间、办公室、门卫楼等进行了拆除。
双方当事人对以下事项有争议：（一）、刘孟东与贾廷军签订的租房协议书是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效）的规定，贾廷军租赁给刘孟东的厂房没有取得建设工程规划许可证，因此，该租赁合同无效。根据法院调取的《公司登记基本情况》，2009年12月23日，在贾廷军与刘孟东签订《租房协议书》时，万荣公司系贾廷军个人独资的有限责任公司，贾廷军是该公司的法定代表人。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，贾廷军与刘孟东签订租房协议书的行为属于职务行为，其行为后果应当由万荣公司承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持）的规定，刘孟东与贾廷军签订租房协议书时并未对租赁合同履行的开始时间进行约定，结合贾廷军将物品交付给刘孟东保管、使用的时间（2009年12月28日），此时，刘孟东已经实际占有、使用了万荣公司的厂房。根据合同法的相关规定，应当认定租赁合同履行期间自2009年12月28日开始。刘孟东租赁的厂房至2010年5月26日被政府开始拆除，刘孟东的租赁使用期间可按5个月计算。鉴于刘孟东自2009年12月28日至2010年5月26日已经实际占有使用了其租赁的厂房，因此，刘孟东应当承担该期间的租赁使用费。根据刘孟东与贾廷军的约定，刘孟东第一年的占用使用费为63000元（即每月为5250元）。因此，万荣公司应当返还刘孟东占有厂房使用费36750元（5250元／月×7个月）。关于刘孟东主张的装修费损失，因刘孟东只是根据生产经营的需要对所租赁厂房的地面及厂房内的布局进行了必要的改造，并未修建其他设施或对房屋结构进行改造，共计支出装修费109100元。且刘孟东与贾廷军签订的租房协议书无效，因此，不能按该租房协议书第四条（须有贾廷军的书面同意的文字书面表示）的约定，认定刘孟东的装修行为违反了双方的约定。贾廷军在与刘孟东签订租房协议书时存在过错，明知该厂房不具备合法手续，属于违章建筑，仍将其出租收益，致使双方签订的租赁合同无效，并导致政府强制拆迁了涉案厂房。因此，贾廷军的租赁行为对刘孟东的装修损失负有主要责任。刘孟东在与贾廷军签订租赁合同时未尽到谨慎审查的义务，对于其装修损失的发生也负有一定的责任。结合上述因素，原审法院认为，刘孟东的装修行为是为了其生产经营的需要，为必要的行为，其主张装修费损失应当予以支持。酌情万荣公司以按80％的比例赔偿刘孟东装修损失即87280元为宜。刘孟东主张的搬家费用，因政府的强制拆迁，刘孟东搬运物品必然产生搬家费用，根据刘孟东提供的搬家人员书写的收到条，酌情认定，刘孟东的搬家费用为3000元。（二）贾廷军要求刘孟东赔偿物品损失的诉讼请求是否应予支持。根据贾廷军提供的《征用土地长期补偿协议》、2006年8月2日的《协议书》及2010年5月26日的《解除协议书》，原审法院认定，本案诉争的贾廷军租赁给刘孟东使用的厂房系万荣公司所有。根据《公司登记基本情况》，2009年12月23日，在贾廷军与刘孟东签订《租房协议书》时，万荣公司系贾廷军个人独资的有限责任公司，贾廷军是该公司的法定代表人。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，贾廷军与刘孟东签订租房协议书的行为属于职务行为，其行为后果应当由万荣公司承担。而根据贾廷军提供的《物品状况交接明细》中注明的交出方为“济南万荣医疗设备有限公司、贾廷军”，原审法院认定，贾廷军交付给刘孟东保管、使用的物品系万荣公司所有。贾廷军以个人的名义要求刘孟东赔偿物品损失费，主体不适格，应予驳回。原审法院另行作出（2011）济阳民重字第8－4号民事裁定书，裁定驳回贾廷军的反诉。
综上，原审法院认为，公民、法人在民事活动中均应遵循诚实信用原则，在履行合同过程中，双方亦应诚实守信，全面尽到善良、注意义务。贾廷军作为万荣公司的法定代表人，明知租赁给刘孟东的厂房不具备合法手续，属于违章建筑，其仍然出租收益，后被政府拆迁，万荣公司对因此给刘孟东造成的损失理应承担赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定判决：一、济南万荣医疗设备有限公司返还刘孟东厂房占有使用费36750元；二、济南万荣医疗设备有限公司赔偿刘孟东装修费损失87280元；三、济南万荣医疗设备有限公司赔偿刘孟东搬家费损失3000元；四、驳回刘孟东的其他诉讼请求；上述款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3840元，保全费1420元，由刘孟东负担1660元，济南万荣医疗设备有限公司负担3600元。
上诉人万荣公司不服原审判决上诉称：原审认定上诉人万荣公司系贾廷军个人独资企业错误，上诉人万荣公司系由股东组成的有限公司，并非个人独资公司，该事实有工商登记资料予以证实。原审判令上诉人赔偿被上诉人80%的装修损失87280元是错误的。被上诉人支出装修费109100元没有证据，一审判决上诉人承担80%责任无法律依据。一审判决上诉人赔偿被上诉人3000元搬家费错误，搬家费是济阳县政府出资，被上诉人并未实际出资。原审超期办案，程序严重违法。原审开庭前，多次依法传票传唤被上诉人开庭，在上诉人到庭三四次而被上诉人一直拒不到庭的情况下，上诉人要求依照民事诉讼法的规定，对其按撤诉处理，原审根本不予理睬。程序严重违法。本案案情简单，事情并不复杂，原审自2011年发回重审后开始审理，一直审理至2014年1月送达判决，程序严重违法。请求撤销原判，依法改判并支持上诉人上诉请求。
被上诉人刘孟东答辩称：原审判决正确，请求维持原判。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：涉案房屋无相应规划许可，万荣公司与刘孟东签订的房屋租赁合同无效。因合同无效而导致租赁合同无法履行，造成刘孟东装修等损失，万荣公司应当予以赔偿。万荣公司明知涉案房屋不具备合法手续，仍然与刘孟东签订房屋租赁合同，致合同无效，万荣公司应负有主要责任，一审认定万荣公司承担80%赔偿责任并无不当。关于刘孟东的损失，有刘孟东提供的装修合同、装修款收条等证据证实，一审判决认定刘孟东的损失有事实依据。关于搬家费，被上诉人刘孟东提供了相应发票，应予以采信。上诉人万荣公司认为搬家费全部由政府出资，并无证据证实，本院不予采信。综上，上诉人万荣公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3840元，由上诉人济南万荣医疗设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 明
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 姜 梵