云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云民终102号
上诉人（原审被告）丽江萬隆房地产开发有限公司。住所地：云南省丽江市古城区象山西路尚水居会所。
法定代表人罗朝飞，该公司董事长。
委托代理人颜玮，云南玉龙律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人皮建和。系该公司员工。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）杨德成。
被上诉人（原审原告）洪春梅。
上诉人丽江萬隆房地产开发有限公司（以下简称萬隆公司）因与被上诉人杨德成、洪春梅商品房销售合同纠纷一案，不服云南省丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人萬隆公司的委托代理人颜玮、皮建和到庭参加了诉讼。被上诉人杨德成、洪春梅经本院送达开庭传票，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审限三个月，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年2月25日洪春梅、杨德成与萬隆公司签订了《商品房购销合同》，约定洪春梅、杨德成以860474元向萬隆公司购买位于玉龙县黄山镇白华开文村萬隆家园住宅小区雅园18幢2号预售商品房一套。双方合同对所购房屋的基本情况、计价方式与价款、面积误差处理、付款方式及期限、双方的违约责任等均作了约定。其中合同第七条约定：“乙方（即洪春梅、杨德成）如约支付全部购房款以及合同所涉相关费用，甲方（即萬隆公司）应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的该商品房交付给乙方”；合同第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理，即自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【1】、【2】种约定承担违约责任：1、解除合同，甲方按乙方付款的10%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生交易相关税费由甲方承担。2、甲方按乙方付款的0.3%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”同日，双方还签订《补充协议》，对房款、银行贷款及乙方逾期付款、交付、产权登记、保修责任、前期物业服务等进行了补充约定；其中第2.9条约定：“该商品房主体工程经建设单位通过工程质量监督站初验通过后（配套水、电已修通），甲方通知乙方办理交接手续，如由于有关行政部门的原因，商品房不能及时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限，乙方不承担延期交房的违约责任。”2012年12月28日，洪春梅、杨德成缴纳了超深换填及回填土费用57140元；2013年2月25日，洪春梅、杨德成缴清了购房款860474元；同日，洪春梅、杨德成还缴纳了契税及印花税26245元、维修基金17209元、代收办证费2000元、配套费16730元，以上合计62185元。
原审另查明，2014年5月26日，萬隆公司向玉龙县人民政府提出《关于请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的请示》，表明该小区规划设计有两个出口，次入口位于小区西边，主入口位于小区北边。因受丽江市城市总体规划调整，原西边规划道路目前尚未确定，无法开口。从而导致整个项目的出口道路只能是在北边，即城市规划的田园风光带之内，而该土地性质为开文村返还地，产权属于开文村村民。由于土地归属问题未解决，小区规划设计的出口道路、给排水及电力接入工作目前无法实施。经公司协商无果，请求县政府予以协调该项目的出口道路问题。2014年8月20日，萬隆公司提出《关于已多次请求协调萬隆家园住宅小区出口道路的情况说明》，表明从2012年初公司已多次向主管部门汇报并请求协调出口道路的问题。
原审还查明，2014年3月20日，玉龙县建设工程质量监督站向萬隆公司及其施工单位丽江金星建筑公司、永胜兴文建筑公司下达《关于要求萬隆花园住宅小区所有建筑物进行变形观测的通知》，要求萬隆公司对该小区的所有建筑物委托具有相应资质的第三方检测机构进行变形观测。其后，萬隆公司委托昆明泛基科技有限公司对萬隆花园小区雅园建筑物基础进行了沉降变形观测，经观测，本案所涉雅园18栋“绝对沉降量和相邻点间的沉降差均较小，沉降均匀。末次观测时的沉降速率已达到了国家相关规范的稳定指标范围，其他各项指标均在规范限差内”。
2015年4月20日，原审法院向玉龙县建设工程质量监督站调查该站要求萬隆公司进行沉降观测的主要原因及对小区进行沉降观测会影响小区的施工、观测期间是否需要全面停工。经调查，玉龙县建设工程质量监督站函复原审法院称：1、对该小区进行沉降观测主要原因：《建筑变形测量规范》JGJ-2007、2010第3.0.1和3.0.11强制性条文的要求和结合该小区的地质勘查资料，地基基础实际情况以及由于部分建筑因地基基础的问题出现不均匀沉降。2、从客观上分析，沉降观测期间对小区的施工有一定的影响，从房屋基础开挖到建成都要按建筑变形观测规范的相关要求进行观测，且有一定的时间要求，要求观测到建筑沉降的规范允许值为止。另外部分建筑现行观测超规范的需停工整改处理，整改处理完成，达到设计要求才可以继续其他部分的施工。
2014年10月31日，萬隆公司电话通知洪春梅、杨德成接收其购买的商品房；洪春梅、杨德成以萬隆公司迟延交付房屋达三个月时间，已经违反了双方的《商品房购销合同》约定为由，拒收房屋。
洪春梅、杨德成认为萬隆公司逾期交房构成违约，遂向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《商品房购销合同》；2、判令萬隆公司返还已付房款860474元、回填土费57140元、维修基金17209元、配套费16730元、代收办证费2000元、已缴税款26240元，合计979793元；3、判令萬隆公司按已付款979793元的10%支付违约金97979.3元；4、判令萬隆公司承担本案的全部诉讼费用。在一审庭审前，洪春梅、杨德成还申请增加一项诉讼请求即判令萬隆公司支付洪春梅、杨德成已付款979793元的银行同期存款利息。
关于萬隆公司延期交房是否具备免责事由的问题。原审法院认为，洪春梅、杨德成与萬隆公司之间于2013年2月25日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》合法有效，合同双方均应当按照合同约定，本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。萬隆公司主张的道路规划以及开文村村民堵路，属于行政原因，应当予以免责，对此萬隆公司不能提供直接证据证明道路规划变更导致其施工工期受影响；而开文村村民堵路本身亦不属于行政原因，故萬隆公司的该主张不成立。对于沉降观测的问题，经原审法院调查，玉龙县建设工程质量监督站要求萬隆公司进行沉降观测首先是因为萬隆公司房屋的建筑设计、施工存在质量问题以及其他多方面的原因才导致被相关行政部门要求进行沉降观测；其次，对于沉降观测，萬隆公司提出进行沉降观测需要全面停工，但是根据原审法院向玉龙县建设工程质量监督站调查的情况，仅八栋存在严重质量问题的房屋被要求停工进行沉降观测，而本案所涉房屋并不需要全面停工。综上，萬隆公司延期交付房屋的事实清楚，且其未能提交充分证据证明其延期交付房屋属于《补充协议》2.9条约定的“由于有关行政部门的原因，商品房不能按时验收，导致交付商品房的期限超过交房期限，甲方不承担延期交房违约责任”的情形，故萬隆公司延期交房不具备免责事由，应承担违约责任。
关于涉案《商品房购销合同》应否解除的问题。原审法院认为，虽然萬隆公司构成违约是事实，应当承担相应的责任，但是本案中萬隆公司逾期交房的时间为四个月，涉案房屋已经达到了交付条件，解除合同不利于市场的稳定，对开发商也有失公平，故应当在支持违约金的基础上，基于诚实信用原则驳回洪春梅、杨德成关于解除合同的诉讼请求，洪春梅、杨德成应当继续履行合同，履行接房义务。
关于违约责任如何承担的问题。原审法院认为，依照双方合同约定，不予退房的应当按照已付款以每日0.3%计算违约金。萬隆公司认为违约金过高，请求调减。原审法院认为，双方合同标的额为979793元，按照每日0.3%计算违约金已经达到合同标的额的30%以上，故双方约定的违约金过高。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合考虑本案案件事实，原审法院将违约金调整为已付款的10%。对于已付款，包含购房款860474元及超深换填及回填土费用57140元及配套费16730元，共计934344元，萬隆公司应当按照已付款的10%向洪春梅、杨德成支付违约金。
综上所述，经原审法院审判委员会评议，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：“一、判令被告于判决生效之日起三十日内按原告已付款934344元的10%向原告支付违约金93434.4元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费14490.00元，由原告洪春梅、杨德成承担4490.00元；由被告丽江萬隆房地产开发有限公司承担10000.00元。”
一审判决宣判后，萬隆公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判萬隆公司不承担违约责任，并判令洪春梅、杨德成承担本案所有诉讼费。事实和理由为：1.萬隆公司延期交房系行政原因导致，具备《补充协议》所约定的免责事由，不应承担违约责任。2.原审判决按已付购房款的10%支持违约金，缺乏相应依据。
被上诉人洪春梅、杨德成书面答辩认为：本案应当驳回上诉，维持原判。理由为：萬隆公司延期交房不存在《补充协议》中约定的免责事由，其延期交房构成违约，应承担违约责任。违约金本应依照合同约定计算，一审法院调减为已付款的10%，已经减轻了萬隆公司的违约责任，洪春梅、杨德成为避免诉累同意该判决结果。
经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人萬隆公司对原审认定事实无异议，请求补充认定以下事实：第一，补充认定萬隆公司受让的土地面积为170亩，而政府向萬隆公司颁发的国有土地使用权证所载面积仅为148.8亩。第二，补充认定规划确定涉案小区在北面建设出口。第三，补充认定涉案小区沉降观测的时间持续了半年。被上诉人杨德成、洪春梅未到庭参与诉讼，故未对原审认定事实发表意见。
本院认为，针对萬隆公司提出的第一、第二项补充认定事实，本院将结合本案二审争议焦点问题予以评议。针对萬隆公司提出的第三项补充认定事实，经查，玉龙县建设工程质量监督站通知萬隆公司进行沉降观测的时间为2014年3月20日，沉降观测持续至2014年9月22日结束。故对沉降观测所对应的期间，本院予以补充认定。对各方当事人均无异议的原审认定其他事实，本院予以确认。
二审中，被上诉人杨德成、洪春梅无新证据提交。上诉人萬隆公司提交了九组新证据。第一组：证明。第二组：170亩建设用地红线图。第三组：国有土地划拨决定书。第四组：情况说明。第五组：玉龙县人民政府办公室文件审批单。第六组：关于请求给予证明萬隆家园住宅小区出入口道路至今未投入使用的证明。以上六组证据欲证明，萬隆公司受让的土地为170亩，而国有土地使用权证所载的面积为148.8亩，该因素影响了房屋的交付，属行政原因。另外，由于规划道路未建成及开文村村民堵路，导致小区出入口无法建设，萬隆公司积极向政府部门反映，但由于政府相关部门不作为，小区出入口至今未建成，该因素也影响了房屋的交付，属行政原因。第七组：沉降观测点位现场照片。第八组：调查取证复函。以上两组证据欲证明沉降观测影响房屋交付，属行政原因。第九组：交房释明会签到记录，欲证明萬隆公司交房时已向购房者代表对延期交房问题做出解释，并答应免除半年物管费作为损失补偿。
被上诉人杨德成、洪春梅未到庭参与诉讼，故未进行质证。
对于萬隆公司提交的新证据是否予以采信，本院将结合本案二审争议焦点问题进行评议。
综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：萬隆公司应否承担违约责任，如应承担，违约金如何确定？
关于萬隆公司应否承担违约责任的问题。本案中，双方签订的《商品房购销合同》约定交房日期为2014年6月30日，而萬隆公司在2014年10月31日才通知洪春梅、杨德成接房，故萬隆公司延期交房的行为构成违约。萬隆公司提出，按照双方《补充协议》第2.9条约定：“……如由于有关行政部门的原因，商品房不能及时验收，导致交付商品房的期限超过《商品房购销合同》第七条约定的交房期限，乙方不承担延期交房的违约责任。”本案中，萬隆公司主张其延期交房存在以下三个行政部门的原因：第一，政府颁发的国有土地使用权证所载面积与萬隆公司实际受让的面积不一致，该原因影响萬隆公司办理竣工验收，并影响房屋交付。第二，规划调整导致市政道路未建成，以及相邻的开文村村民堵路，导致小区出入口无法建设，在萬隆公司积极向政府相关部门反映情况后，相关部门不作为，导致小区出口至今未建成，该原因影响房屋交付。第三，建设工程质监部门要求萬隆公司对涉案小区进行沉降观测，沉降观测持续半年，期间需要停工，该原因影响房屋交付。故萬隆公司延期交房具备免责事由，不应承担违约责任。对此，本院认为，经本案二审查明，萬隆公司提出的前两项原因直至二审庭审时还尚未解决，而萬隆公司早在2014年10月31日即已通知杨德成、洪春梅接房，故本院认为该两项原因不属于影响交房时间的因素。对于萬隆公司提出的第三项原因，虽然沉降观测持续半年，期间需要停工，客观上影响工期及房屋交付。然而，建设工程质监部门要求萬隆公司进行沉降检测的起因系涉案小区建筑物因地基基础不均匀沉降而产生房屋严重倾斜，与萬隆公司的施工行为有直接关联。故沉降观测虽影响房屋交付时间，但不属于行政部门的原因。据此，对于萬隆公司二审提交的新证据，本院不予采信。综上，萬隆公司违反合同约定逾期交房，构成违约，且不具备《补充协议》约定的免责事由，其应向杨德成、洪春梅承担违约责任。
关于违约金如何确定的问题。本院认为，按双方签订的《商品房购销合同》的约定，逾期交房每日按已付款的0.3%计算违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故对于萬隆公司请求调减违约金的诉讼主张，本院予以采纳。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原审按已付款的10%为标准计算违约金，本院认为，本案中延期交房的实际损失为合同约定交房之日起至萬隆公司通知接房之日止，杨德成、洪春梅已付购房款的资金占用损失。综合本案的实际情况以及萬隆公司的违约程度，对违约金计算标准，本院予以调整。本院确定本案违约金以已付款为基础，结合逾期交房天数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，为22921.89元（已付款934344元×逾期交房天数123天÷365天×中国人民银行同期贷款利率5.6%×130%=22921.89元）。
综上所述，上诉人萬隆公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第2号民事判决第二项，即：“二、驳回原告的其他诉讼请求”。
二、撤销云南省丽江市中级人民法院（2015）丽中民二初字第2号民事判决第一项，即：“一、判令被告于判决生效之日起三十日内按原告已付款934344元的10%向原告支付违约金93434.4元”。
三、由丽江萬隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向杨德成、洪春梅支付违约金22921.89元。
一审案件受理费14490元，由杨德成、洪春梅承担6000元，由丽江萬隆房地产开发有限公司承担8490元。二审案件受理费14490元，由杨德成、洪春梅承担6000元，由丽江萬隆房地产开发有限公司承担8490元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若丽江萬隆房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如丽江萬隆房地产开发有限公司不自动履行本判决，洪春梅、杨德成可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省丽江市中级人民法院申请执行。
审 判 长 王 颖
审 判 员 李 航
代理审判员 张永生
二〇一六年五月十三日
书 记 员 赵思远