重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初18535号
原告：重庆长川置业有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道87号-1层至-1夹层商业，统一社会信用代码91500000703259002。
法定代表人：俞尾银，总经理。
委托诉讼代理人：曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被告：徐某某，男，2001年3月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
法定代理人：罗某某，系徐某某母亲。
法定代理人：徐某某2，系徐某某父亲。
被告：罗文杰，女，1969年12月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：徐太平，男，1967年1月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告重庆长川置业有限公司（以下简称长川公司）与被告徐某某、罗文杰、徐太平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长川公司的委托诉讼代理人曾瀚知，被告徐某某的法定代理人罗某某、徐某某2，被告罗文杰、徐太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长川公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（包含附件、补充协议）；2、三被告协助原告办理注销商品房买卖合同备案登记、网签和预告登记手续；3、三被告向原告支付违约金900017.8元；4、三被告承担本案律师代理费8000元。本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2015年4月28日，原、被告签订了编号为CQ-602XXXX的《重庆市商品房买卖合同》及附件、补充协议（以下简称合同）,约定被告购买原告开发建设的位于重庆市北部新区XX大道XXX号XX幢X-
X号房屋，房屋建面320.13平方米，套面310.57平方米，合同价款为4500089元，支付方式为分期付款，并约定：买受人于2015年4月28日支付房款450009元；买受人须于2015年7月28日之前支付房款450008元；买受人须于2015年9月28日之前支付房款2250045元；买受人须于2015年11月28日之前支付房款2350027元。否则，按补充协议第27条第2项第2款的约定承担逾期付款的违约责任。逾期付款超过90日的，原告有权解除商品房买卖合同。合同生效后，被告未按约定支付完毕全部房款，被告拖欠房款的行为已经严重违反了买卖合同的约定，原告有权按照合同约定解除商品房买卖合同。为维护原告合法权益，遂起诉来院。
被告徐某某、徐太平共同辩称，1、被告徐某某与原告签订了商品房买卖合同，但该合同因原告职工票的所有权人童永秀的干预下不能顺利完成；2、被告申请按揭被原告单位职工票所有人童永秀卡住，以致被告无法履约；3、原告以巨额滞纳金的方式阻碍被告付款；4、合同履行中，我方多次联系售房部宋春婷、张维维、喻芳、刘芳、张浩并递交了5次履行合同申请，亦多次与原告法务部律师沟通，但原告近两年内无人出面解决，一直拖延至今，故系原告方无人处置合同履行中的问题以致影响了被告履约能力；5、原告无人答复是否同意被告申请按揭履约或退房，其职工票所有人又催促被告支付职工票返款，导致被告无所适从。6、我方不存在违约行为，若法院认为我方存在违约，合同约定的总房款20%的违约金也过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告罗文杰辩称，1、我与徐太平于2004年离婚，离婚后徐某某由我抚养，徐太平经营公司，称要出资给徐某某购买房屋；2、我从未与原告签订过购房合同，也未授权任何人购买房屋及签订购房合同，故罗文杰不是适格的被告。请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房买卖合同》（包含附件、补充协议）、销售不动产统一发票、催缴房款函，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的委托代理合同、重庆增值税专用发票因有相关部门的盖章或当事人的签字，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告徐太平、罗文杰曾系夫妻，双方在2004年离婚。徐某某系被告徐太平、罗文杰之子。
2015年4月28日，以原告长川公司为甲方（卖方），被告徐某某为乙方（买方），签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方开发建设的位于重庆市北部新区XX大道XXX号XX幢X-
X预售商品房，物业总成交价为4500089元。合同第五条付款方式及期限中约定，乙方采用分期付款支付方式，第一期：买受人于2015年4月28日支付房款450009元；第二期：买受人须于2015年7月28日之前支付房款450008元；第三期：买受人须于2015年9月28日之前支付房款2250045元；第四期：买受人须于2015年11月28日之前支付房款1350027元。合同第十条乙方逾期付款的违约责任中约定，逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的1%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。
合同附件五补充协议第二十七条关于付款的补充约定中约定，若乙方逾期支付任何购房款，则每逾期一日，乙方按应逾期金额的千分之一向甲方支付违约金。逾期超过90天以上，甲方有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。因乙方逾期未付款，导致甲方起诉乙方的，乙方除应向甲方承担违约金、赔偿甲方损失外，还应支付甲方由此产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等。该条关于合同的解除中约定：因任何原因导致本合同解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。合同尾部乙方签章处签署“徐某某，监护人：徐某某2、罗某某。”庭审中，被告徐某某、徐太平陈述，合同尾部乙方处的签字均是被告徐太平代签。被告罗文杰陈述，徐太平为徐某某购房的事情我知晓，但我与被告徐太平在2004年就离婚了，徐太平无权代我在买卖合同上签字，故我不是适格的被告。原告陈述，不清楚合同尾部乙方是否是罗文杰本人签字，但罗文杰作为与徐某某共同生活的监护人，也应当承担责任。
合同签订后，被告徐某某按合同约定支付了第一期购房款450009元、第二期购房款450008元，但未支付后续购房款。原告长川公司在2015年4月28日当天出具了被告徐某某支付购房款450009元的销售不动产统一发票。
2015年12月3日，原告长川公司通过国内特快专递向被告徐某某发出催缴房款函，主要载明，根据合同约定徐某某应于2015年11月28日支付房款1350027元，现已逾期5日，已构成违约，产生违约金13500元，要求被告于2015年12月6日前缴清相应款项。庭审中，被告认可收到该函件。
关于未支付后续购房款，被告徐某某、徐太平陈述，在支付第三笔房款时，我方现金支付存在困难，所以向原告申请转为按揭贷款的付款方式，原告也是同意的。原告公司的员工童永秀是我的同学，其持有原告公司的职工票，该职工票可抵扣50万元购房款，所以与童永秀协商其将职工票转给我抵扣房款，我向其支付30万元职工票款。后因我未向其支付30万元职工票款，所以按揭贷款被卡住了，童永秀在我未支付30万元款项前不同意让我申请按揭贷款，双方产生争议。后我向原告公司申请按揭付款以继续履行合同，原告公司未予以答复。后我也同意全款支付，与原告协商，但原告称要我方支付100多万元的违约金，双方未协商一致。原告长川公司陈述，我方从未同意原告变更付款方式。我方一直是电话催促被告支付房款，但被告一直未支付。2017年2月，我方再次函告被告补交房款后才可办房产证，但被告仍未支付，因时间过长，原告的合同目的已无法实现，故提起本案诉讼。
庭审中，原告长川公司陈述，原、被告双方在签订商品房买卖合同后完成了案涉房屋的网签，后在2016年1月12日办理了案涉房屋的商品房买卖合同登记备案，因案涉房屋付款方式为分期付款，故未办理预购商品房预告登记。
另查明，2017年7月17日，原告长川公司作为委托人（甲方），泰和泰（重庆）律师事务所作为受托人（乙方），签订了《委托代理合同》，合同主要约定，乙方接受甲方委托，在甲方与徐某某、罗文杰、徐太平商品房预售合同纠纷案中提供法律服务，基础代理费为8000元。后原告长川公司按约定向泰和泰（重庆）律师事务所支付了本案的律师代理费8000元。
本院认为：《重庆市商品房买卖合同》首部载明买方为被告徐某某，因被告徐某某系未成年人，合同尾部买方签字处被告徐某某的父亲徐某某2以监护人的身份代为签字，原告长川公司亦向被告徐某某出具购房款发票，故《重庆市商品房买卖合同》的相对方为原告长川公司与被告徐某某。原告长川公司与被告徐某某在2015年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。因被告徐太平、罗文杰不是《重庆市商品房买卖合同》的相对方，原告要求被告徐太平、罗文杰承担《重庆市商品房买卖合同》的责任无法律依据，本院不予支持。
《重庆市商品房买卖合同》明确约定被告徐某某选择分期付款，应于2015年9月28日之前支付第三期房款2250045元、应于2015年11月28日之前支付第四期房款1350027元，但截止本案起诉时（2017年8月28日），被告徐某某仍未支付第三、四期购房款，构成违约，且其逾期付款已超过90日，达到了合同约定的解除条件，原告根据合同约定有权解除合同，故原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，根据合同约定被告徐某某应协助原告办理撤销重庆市商品房买卖合同备案登记、解除网签，故原告要求被告徐某某协助其撤销网签、撤销重庆市商品房买卖合同备案登记，本院予以支持。因案涉房屋未办理预购商品房预告登记，故原告要求被告徐某某协助撤销商品房预告登记，本院不予支持。被告辩称其不存在违约行为，不同意解除合同。本院认为，被告称因原告职工童永秀的原因导致其无法办理按揭贷款以顺利履行合同，但合同约定的付款方式为分期付款而非按揭付款，被告称原告同意其将付款方式变更为按揭付款未举示相应的证据，原告亦不认可双方协商变更了付款方式，故被告未按合同约定支付购房款应认定系其自身原因造成，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
关于违约金、律师代理费。本案系因被告徐某某逾期付款构成违约致商品房买卖合同解除，其按合同约定应承担总房款20%的违约金900017.8元（4500089元×20%）。被告辩称，合同约定的总房款20%的违约金过高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告徐某某逾期付款给原告造成的损失在双方无特别约定的情形下一般为应支付购房款的资金占用损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，总房款20%的违约金显然高于被告徐某某应付购房款资金占用损失的30%，故对被告抗辩称合同约定的总房款20%的违约金过高的意见本院予以采纳，本院酌情将违约金调整为（以购房款2250045元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2015年9月28日起计算至本判决生效时止；以购房款1350027元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2015年11月28日起计算至本判决生效时止。违约金总额以900017.8元为限）。对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。合同明确约定，若因被告逾期付款导致原告起诉的，应向原告支付违约金、律师代理费等。本案中，被告徐某某逾期付款，构成违约，原告要求被告徐某某承担律师费8000元，符合合同约定，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆长川置业有限公司与被告徐某某于2015年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件；
二、被告徐某某在本判决生效后五日内协助原告重庆长川置业有限公司办理撤销重庆市商品房买卖合同备案登记、解除网签手续；
三、被告徐某某在本判决生效后五日内向原告重庆长川置业有限公司支付违约金（以购房款2250045元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2015年9月28日起计算至本判决生效时止；以购房款1350027元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2015年11月28日起计算至本判决生效时止。违约金总额以900017.8元为限）；
四、被告徐某某在本判决生效后五日内向原告重庆长川置业有限公司支付律师代理费8000元；
五、驳回原告重庆长川置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费12880元，依法减半收取6440元，由被告徐某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 雷元亮
二〇一八年一月二十九日
书记员 龙 倩