甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初5068号
原告:兰州舒心居房屋代理有限公司。
法定代表人李磊，该公司经理。
被告何某某。
委托诉讼代理人：彭莹，甘肃和谐律师事务所律师。
原告兰州舒心居房屋代理有限公司（以下简称：舒心居公司）与被告何某某居间合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告舒心居公司的法定代表人李磊及被告何某某的委托诉讼代理人彭莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告舒心居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付居间服务报酬25000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订《房屋销售委托合同》，被告将其名下位于兰州市城关区雁南街道雁滩路3477号3单元302室房屋（以下简称涉案房屋）委托给原告对外出售，销售价格为114万元，期限为30日。双方约定原告居间成功，被告在签订《房屋买卖成交合同》时按成交价的2%向原告支付居间服务报酬。2016年5月11日，经原告居间，被告与买受人马某某签订《房屋买卖成交合同》，约定：原告应获得的服务报酬为25000元（包括过户费），马某某给被告支付定金3万元。合同签订后，被告却不履行合同义务，拒不配合协助办理相关贷款手续，致使合同无法履行构成违约。原告遂要求被告给付居间服务报酬，但被告推诿拒付，故原告诉至本院。
被告何某某辩称，首先，原告与被告对居间报酬约定不明确。根据《房屋销售委托合同》约定，被告支付的居间服务报酬应为成交价的2%，但该合同同时约定，《房屋买卖成交合同》属于其附件，与合同具有同等效力。而《房屋买卖成交合同》中约定被告于立契过户当日支付的费用为25000元，该费用中包括卖方过户税费、手续费、中介费等，因此原告要求被告支付25000元服务报酬没有事实依据。其次，根据《房屋买卖成交合同》约定，被告的费用于立契过户当日支付，现合同未能履行，房屋亦未办理过户，因此原告只完成了居间服务的一部分，尚有一大部分居间服务未完成，原告诉请要求25000元居间报酬对被告不公平，请求法院依据合同法相关规定综合考虑被告应该给原告支付的居间费用数额。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告身份证复印件、房屋产权证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告均提供的《房屋销售委托合同》及《房屋买卖成交合同》，能够证明被告将涉案房屋委托给原告独家销售，双方在《房屋销售委托合同》中约定《房屋买卖成交合同》签订后，被告支付的居间报酬为成交价2%的事实以及《房屋买卖成交合同》又约定被告于立契过户当日支付25000元（包括卖方过户费、所有税费及手续费、中介费）的事实，但不能证明中介费于立契过户当日支付，而房屋未过户，原告中介行为没有完成的事实，故本院对上述两份证据及原告的证明目的予以采信，对被告房屋未过户，原告中介行为未完成的证明目的不予采信。2、原告提交了短信记录以证明被告在房屋买卖过程中拒不履行到银行办理相关贷款义务、收受定金后又不履行合同约定一切事项的主张。本院认为，该短信记录仅能证明原告曾多次通知被告协助买受人马某某办理银行贷款手续的事实，不能证明被告未履行合同约定义务，故对该证据及证据本身反映的事实本院予以确认，对原告的证明目的本院不予采信。
根据原、被告陈述及本院对证据的认定，本院认定事实如下：
2016年5月1日，原告与被告签订《房屋销售委托合同》，被告将其名下的涉案房屋委托给舒心居公司独家销售。双方约定：涉案房屋委托销售总价为114万元，委托期限自2016年5月1日起至2016年6月1日；被告在委托期间应积极配合原告开展正常经纪活动，原告促成《房屋买卖成交合同》成立的，被告自愿向原告支付等于涉案房屋总成交价2%的服务报酬，并在签订《房屋买卖成交合同》同时一次性支付；被告与买方签署的各项房产买卖文书，如《房屋买卖成交合同》、《房地产交易契约》，均为本合同附件，被告如不履行该法律文书所确定的义务，应该依照本合同承担违约责任。合同签订后，原告开始为被告提供居间服务，寻找房屋的买受人。2016年5月11日，经原告居间，马某某作为买受人、被告何某某作为出卖方、舒心居公司作为居间方就涉案房屋的交易签订了《房屋买卖成交合同》。三方约定：房屋交易总额为114万元，马某某在签订本合同当日预先支付3万元作为保证双方履行合同的定金，定金应存入原告履约指定账户或以现金形式支付（所付定金不低于成交金额的5%）；马某某于2016年5月20日前，将剩余购房款（或首付款）存入原告履约指定账户，并选择以商业按揭贷款形式付清剩余购房款，具体为首付64万元，贷款50万元（具体贷款数目以银行审批数目为准）；马某某应于签订本合同5日内向原告提供银行审贷所需的有关凭证及材料；付款当日办理立契过户手续，届时买卖双方须提供房地产过户所需相关证件；因买卖双方基于原告的媒介服务而订立本合同，双方同意向原告支付居间报酬，其中被告应付人民币25000元（包含卖方过户费、所有税费及手续费、中介费），马某某应付人民币11400元，上述费用在立契过户当日向原告以现金方式支付；本合同经双方（或代理人）签字后，如被告不履行合同各条款中约定事项，需双倍返还买受人所付定金，如买受人不履行合同条款事项，则无权要求返还已付定金，若因买受人个人原因导致贷款无法正常办理，视作违约，原告及被告有权对买受人追索违约金及一切损失。该合同签订后，原告开始协调马某某办理按揭贷款的相关事宜，并通知被告予以协助。但因马某某欲将按揭贷款以其子马某雍名义办理，加之被告家庭内部原因，双方未能协商一致。2016年5月22日，被告表示同意于次日协助马某某办理银行贷款手续，但马某某以被告超过合同约定期限未履行义务为由表示终止履行合同，纠纷遂起。
另查明，2016年6月底，被告将涉案房屋另行出售给了他人。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原、被告签订的《房屋销售委托合同》及原、被告与买受人马某某签订的《房屋买卖成交合同》是各方当事人的真实意思表示，其对标的物、价款、各方权利义务的约定不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《房屋销售委托合同》的约定，原、被告及买受人马某某三方签订的《房屋买卖成交合同》是《房屋销售委托合同》的附件，二者具有同等效力。因此尽管《房屋销售委托合同》约定了签订《房屋买卖成交合同》当日被告应当支付房屋成交价的2%作为原告的居间报酬，但签订在后的《房屋买卖成交合同》对居间报酬另进行了约定，即被告应于立契过户当日向原告支付包括卖方过户费、所有税费及手续费、中介费在内的费用共计25000元，该约定应属于对《房屋销售委托合同》中居间报酬条款的变更，被告应当按照《房屋买卖成交合同》约定向原告支付居间报酬。但是《房屋买卖成交合同》对居间报酬并未明确约定，而是约定被告支付包含卖方过户税费、手续费、中介费等共计25000元，因此原告以25000元计算其居间报酬缺乏合同依据。关于原告庭审中陈述被告未按合同约定协助办理贷款手续，构成违约，应全额承担上述费用的主张，因《房屋买卖成交合同》中并未约定被告负有协助买受人办理银行贷款审批手续的义务，且合同最终未能履行是因为交易双方对剩余购房款的贷款主体未能协商一致所致，并非被告单方原因，故本院对原告的该主张不予采纳，原告以此要求被告全额承担25000元费用依据不足。此外，虽然我国合同法规定居间人仅是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，原、被告签订的《房屋销售委托合同》也约定原告促成《房屋买卖成交合同》成立被告即支付居间报酬，但三方签订的《房屋买卖成交合同》另行约定居间报酬等费用于立契过户当日支付，且根据合同内容看，原告除促成合同订立外，还负有代为保管购房款、办理过户手续时代被告支付卖方过户税费、协助买受人办理按揭贷款等义务，现《房屋买卖成交合同》订立后又因买卖双方未能协商一致而无法继续履行，原告的居间服务实际上并未全部完成，因此原告向被告主张全额居间报酬缺乏事实和法律依据。本院从平衡双方当事人利益角度考量，结合原告在促成交易过程中所起的作用及所完成的劳务，对原告要求被告支付居间报酬25000元的诉讼请求予以部分支持，酌情确定被告向原告支付居间报酬20000元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：
被告何某某于本判决生效后十五日内向原告兰州舒心居房屋代理有限公司支付居间报酬20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，由原告兰州舒心居房屋代理有限公司承担85元，被告何某某承担340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 瞿 梅
代理审判员 祝 静
人民陪审员 曹乃心
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 张燕冰