四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第284号
上诉人（原审原告）丰孝虎，男，汉族，城镇居民，住广安市广安区。
上诉人（原审被告）邻水县恒源房地产开发有限公司。住所地邻水县。
法定代表人甘国清，该公司总经理。
委托代理人李剑波，四川信和信律师事务所律师。
委托代理人黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。
上诉人丰孝虎与上诉人邻水县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广安市广安区人民法院（2013）广安民初字第3465号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人丰孝虎与上诉人恒源公司的委托代理人黄沁雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
审理查明：2009年4月2日，丰孝虎与恒源公司签订了《商品房买卖合同》。该合同主要约定：丰孝虎所购商品房位于米兰星空3幢1单元701号（该号暂定编号），预测建筑面积122.49㎡，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为混合，建筑层数为7层，其中地上7层，地下×层；购房单价1798元／㎡，总价220237元；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更；出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准；因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2010年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合“已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”的条件；逾期交房在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房在60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，装饰和设备标准为顶棚水泥砂浆抹面、室内地面水泥砂浆抹面。
恒源公司在将房屋建成但未取得建筑工程竣工验收备案表的情况下，于2010年3月底以张贴公告的方式通知该小区的购房户接收房屋，该小区多数购房户在公告后即接收了房屋。恒源公司于2011年4月7日取得了竣工验收备案书，丰孝虎于2012年6月27日接收了恒源公司交付的米兰星空3幢1单元701号房屋。
同时查明，该小区规划的5幢住宅房屋均从院内平坝进出单元门，其中D3和D4两幢房屋有架空层，架空层面向院外，且院外比院内平坝低；恒源公司在修建房屋过程中，擅自改变原设计规划方案，将“6＋1”层户型变更为第六层和第七层；同时利用地势增加架空层层高，将原设计的架空层改建成门市，广安市规划和建设局于2009年11月16日进行了行政处罚，处以罚款6.9万元。其后补办了规划许可。恒源公司收取了丰孝虎数字电视安装费1250元。
2013年5月30日，丰孝虎向广安市广安区人民法院提起诉讼，请求判决：1、恒源公司向丰孝虎赔偿住房损失20000元以及土地使用权面积减少的损失80000元，共计100000元；2、恒源公司向丰孝虎支付逾期交房违约金18175元（从2010年3月31日至2012年6月27日止，共820天，每天22.16元）；3、恒源公司退还丰孝虎数字电视安装费1250元；4、恒源公司向丰孝虎双倍赔偿装饰差价5917元。
另查明：2010年9月1日，丰孝虎就相关争议曾向广安市广安区人民法院提起诉讼，请求：1、恒源公司按合同交付地面上第七层（含门市层）一单元1号房屋；2、撤销合同中约定收取水电气安装费9500元的条款；3、判令恒源公司向其支付逾期交房每日24元违约金（从2010年3月30日起）。一审判决驳回了丰孝虎对该案的诉讼请求。宣判后，丰孝虎不服，向本院提起上诉。本院（2011）广法民终字第594号民事判决书认为，丰孝虎应当知道其所购住房二楼以下的高度现状，丰孝虎要求恒源公司支付逾期交房违约金的诉请，因丰孝虎在该案中主张交付的标的物并非合同约定的房屋，故对要求恒源公司支付逾期交房违约金的诉请，本院难以支持；而且，据接房通知、接房公告照片等证据，被上诉人于2010年3月公告通知业主接收住房，导致诉争房屋未交付的原因在于上诉人认为被上诉人交付房屋不符合合同约定，现认定符合约定，逾期交付责任不在被上诉人。故本院判决驳回上诉人丰孝虎的上诉，维持原判。二审宣判后，丰孝虎向四川省高级人民法院提出再审申请。（2013）川民申字第1314号民事裁定书认为，双方在签订《商品房买卖合同》时，该房屋已修建至一层以上，丰孝虎对该房屋一层下有架空层的结构应该知晓；恒源公司向丰孝虎交付701号（不含架空层及门市层，即为架空层上第七层）住房符合合同的约定；同时，恒源公司于2010年3月通过公告的形式通知业主接受住房，随后该幢楼的大部分业主已按约定的楼层房号接收房屋；二审诉讼期间，丰孝虎领取了米兰星空3幢1单元701号房屋产权证。综上，该案中导致诉争房屋逾期交付的原因是丰孝虎认为恒源公司交付的房屋不符合合同的约定，现认定讼争房屋符合合同的约定，且丰孝虎已实际接受该房屋，故逾期交房的责任不在恒源公司，丰孝虎据此主张逾期交房违约金，不予支持。故裁定驳回丰孝虎的再审申请。
一审法院审理认为：丰孝虎与恒源公司所签订的商品房买卖合同，其内容是双方当事人的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，合法有效。因丰孝虎未能举示住房价值减少的确切证据，合同也未约定土地使用权面积多少的内容，但恒源公司擅自改变设计规划方案，违反了合同第八条的约定，给丰孝虎的权益造成了一定的损失，故对丰孝虎请求判令恒源公司赔偿其住房价值损失2000元以及土地使用权面积减少的损失80000元，共计100000元的诉讼请求，本院酌定支持5000元。（2011）广法民终字第594号民事判决书已认定，逾期交付责任不在恒源公司，故对丰孝虎要求恒源公司承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。合同并未约定由恒源公司代收数字电视安装费，恒源公司收取此项费用无合同依据，应当予以退还。该诉争房屋采用的是现浇工艺，该种工艺虽不像采用预制板那样需对顶棚和地面进行单独的水泥砂浆抹面，但合同对顶棚和地面进行水泥砂浆抹面进行了约定，故对丰孝虎要求恒源公司双倍赔偿装饰差价5917元的诉讼请求，本院酌定支持500元。丰孝虎自愿放弃了请求恒源公司支付产权登记违约金6936元的诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、邻水县恒源房地产开发有限公司赔偿因擅自改变设计规划方案给丰孝虎造成的损失5000元；二、邻水县恒源房地产开发有限公司退还收取丰孝虎的数字电视安装费1250元；三、邻水县恒源房地产开发有限公司赔偿丰孝虎装饰损失500元；四、驳回丰孝虎的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审原告丰孝虎及原审被告恒源公司均不服该判决，并分别向本院提起上诉。
丰孝虎上诉称：1.一审认定“米兰星空”项目于2009年3月2日经验收合格系事实认定不清，丰孝虎在签约时双方均不知道房屋现状，所以均按设计规划做的合同约定，原审认定丰孝虎签约时就知晓二楼以下的高度现状是错误的；2.一审认定逾期交房责任不在恒源公司是错误的，2010年3月恒源公司公告通知业主接受房屋之时并未取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表，故其通知业主交付房屋违反合同的约定，丰孝虎拒绝接房是维护自己的合法利益，故恒源公司应当承担逾期交房的违约责任，同时，一审认定丰孝虎现已领取房产证便已认可该房屋符合约定，然而恒源公司至今未能出示有效的房屋验收合格文件，至今恒源公司交付的房屋仍不符合合同约定；3.一审法院在丰孝虎提供了相应证据证明楼层增高给其带来的损失的情况下，却认定丰孝虎未能举示住房价值减少的确切证据是错误的，另外，丰孝虎向一审法院申请调取因恒源公司违规将架空层更改成门市造成丰孝虎房屋土地使用权面积减少的证据，而一审法院在不予取证的情况下酌定损失为5000元，属一审法院失职；4.一审酌定恒源公司赔偿装饰差价500元太低，恒源公司交付的房屋未按照合同约定的装饰装修标准，丰孝虎要重新完善需2958元，故一审只酌定500元，数额太低。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、三、四项，改判支持丰孝虎一审的全部诉讼请求。
恒源公司上诉称：1、双方在合同中并未约定架空层的高度，即使增加了架空层高度亦不构成违约，同时，架空层升高是由于广安区环城路标高提升不可抗力原因导致的。丰孝虎在与恒源公司签订合同时，房屋主体已修至二楼，其对架空层层高现状亦是明知的。且架空层增高并不会给丰孝虎带来损失。故一审以恒源公司增价架空层高度构成违约而判决赔偿损失5000元，没有事实依据及法律依据；2、一审认定由恒源公司退还丰孝虎数字电视安装费1250元是错误的。双方在签订房屋买卖合同之时并未预见行政部门要求安装数字电视，同时恒源公司只是在安装过程中起协调和协助作用，费用均由相关部门收取，恒源公司并未从中收取任何费用，且数字电视安装的受益者是丰孝虎本人，恒源公司并不存在不当得利的情形；3、一审判决恒源公司赔偿装饰损失500元是错误的，因为现浇工艺流程中已经包含砂浆抹平这一过程，故恒源公司不存在违约行为；4、一审程序错误，丰孝虎在一审起诉之后，又在庭审过程中对其诉讼请求予以大范围变更，违反了民事诉讼证据规定。综上，请求二审撤销原判，驳回丰孝虎的全部诉讼请求。
本院认为：丰孝虎与恒源公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。
案涉《商品房买卖合同》对架空层的高度没有约定，且生效判决已认定双方签订合同时架空层的高度现状已经形成，故丰孝虎所购701号房屋应为架空层上的第七层房屋，恒源公司交付该房屋符合同对房屋位置的约定。但恒源公司后来将架空层作为门市出售并办理了房屋所有权证及土地使用权证，违背了房屋底层为架空层的约定，也违背了合同中关于出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更的约定，同时也势必减少丰孝虎所购房屋本应分摊的土地使用权面积，结合当时、当地的土地使用权价格，一审判决恒源公司赔偿丰孝虎5000元损失并并无不当，丰孝虎要求恒源公司赔偿该项损失10万元，但未提供相关证据证明，故对其该项上诉理由和请求，本院不予支持。
案涉《商品房买卖合同》约定交付房屋应当符合合同约定的交付条件，不符合合同约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。一审依据本院生效判决已认定恒源公司交房的房屋符合合同约定，逾期交房责任不在恒源公司，故未支持丰孝虎要求恒源公司承担逾期交房违约金的请求。然该生效判决中，丰孝虎主张恒源公司承担逾期交房责任的理由为恒源公司向其交付的房屋不符合合同对房屋位置的约定，生效判决仅对该项事实主张予以审查，继而作出判决。现丰孝虎以恒源公司通知交付房屋时违反合同约定交付房屋应取得竣工验收备案书的约定，再次要求恒源公司承担逾期交房责任，依据的并非同一事实和理由，并不违反一事不再理的诉讼规则。且现查明恒源公司在未取得建设工程竣工备案书的情况下通知交房，违反了合同对交房条件的约定，丰孝虎有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任应由恒源公司承担。而逾期交房时间应为合同约定的交房时间即2010年3月30日至取得竣工验收备案书之时即2011年4月7日，结合当时同地段房屋租金价格情况本院酌定将违约金调减为5000元。
双方签订的《商品房买卖合同》中并没有代收数字电视安装费的约定，故恒源公司收取丰孝虎数字电视安装费1250元的行为没有合同依据，故丰孝虎要求恒源公司退还数字电视安装费1250元的诉讼请求应予支持。案涉《商品房买卖合同》中有关于房内顶棚及地板需砂浆抹面的约定，且现有证据可证明恒源公司违背了该约定，但丰孝虎未提供充分证据证明因水泥砂浆未抹面给其造成的损失，故一审法院酌定恒源公司赔偿违约损失500元并无不当，丰孝虎要求恒源公司赔偿因水泥砂浆未抹面的损失5917元没有相关依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，但部分案件处理适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一项“被告邻水县恒源房地产开发有限公司赔偿因擅自改变设计规划方案给原告丰孝虎造成的损失5000元”、第二项“被告邻水县恒源房地产开发有限公司退还收取原告丰孝虎的数字电视安装费1250元”、第三项“被告邻水县恒源房地产开发有限公司赔偿原告丰孝虎装饰损失500元”；
二、撤销原审判决第四项“驳回原告丰孝虎的其他诉讼请求”；
三、被上诉人恒源公司向上诉人丰孝虎支付延迟交房违约金5000元；
四、驳回上诉人丰孝虎的其他诉讼请求。
二审案件受理费2806元，由上诉人丰孝虎负担1000元，上诉人邻水县恒源房地产开发有限公司负担1806元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 辉
代理审判员 成 琪
代理审判员 蒋 濒
二〇一四年六月十二日
书 记 员 滕骥源