青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民一初字第474号原告杜怀周，男，汉族，1937年9月30日出生。委托代理人陈卫东，青海凡圣律师事务所律师。被告西宁市城市建设开发总公司。法定代表人王军海，该公司总经理。委托代理人崔浩，青海竞帆律师事务所律师。委托代理人高海银，青海竞帆律师事务所律师。被告中房集团西宁振业有限公司。法定代表人苗晓震，该公司董事长。委托代理人马俊德，青海竞帆律师事务所律师。原告杜怀周与被告西宁市城市建设开发总公司（以下简称城建公司）、被告中房集团西宁振业有限公司（以下简称振业公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜怀周及其委托代理人陈卫东、被告城建公司委托代理人崔浩、被告振业公司委托代理人马俊德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杜怀周诉称，我现在居住的房屋，系西宁市基于市政建设拆除我旧有住房后，依据当时的房改政策“花钱住房”而取得对房屋相应权利，煤房系我购买所得，享有所有权。该房屋一直以来就没有办理产权证书，是名为租赁实为共有对待的，所以也就没能在权利凭证上体现我按份共有的部分。被告振业公司以通知的形式告知各住户，被告城建公司以我居住房屋产权单位的名义与被告振业公司已签订《滨河南路拆迁安置协议》。据此，要求限期我与被告振业公司“办理租住手续”，并称“逾期视为放弃对新房屋租住的权利”。通知所称被告城建公司系房屋产权单位，是没有任何法律依据的，因此其行为属于无权处分的民事行为。但基于历史成因，我使用国家享有权利的那部分房屋时，是因其房屋被拆除后，国家履行住房保障义务的结果，我系应受社会住房救济和保障的对象，因被告振业公司不是负有履行社会保障义务的机构，其与原告之间订立的“租赁协议”就会是完全商业化的协议，实质上会剥夺我获得社会救济的权利。即使从租赁法律关系而言，也会因出租人没有履行通知义务，使得承租人丧失优先购买权。无奈，诉至法院要求：1.依法确认二被告之间订立的《滨河南路拆迁安置协议书》中涉及原告居住房屋及煤房的处置约定无效；2.依法确认原告对所居住的房屋享有按份共有的权利；3.依法确认原告对煤房享有所有权；4.本案诉讼费由被告承担。原告杜怀周为证明其主张成立提供证据如下：第1组证据：振业公司的通知一份，1、证明被告振业公司以通知的方式告知原告房屋产权归属于被告城建公司；2、房屋合同届满且未续签则视为放弃对新建房屋租住权的事实。第2组：青海省西宁市人民政府房屋买卖契约一份证明最早拆除的房屋是原告从李某某手中合法购买，并非违章建筑的事实。第3组：五一路拆迁安置协议书一份，1、证明原告与被告城建公司于1999年6月25日签订了一份拆迁安置协议；2、证明协议是真实合法有效的；3、证明协议书中并未明确拆迁房屋为违章建筑；原告支付了相应的款额后形成了对该房屋的按份共有权利。4、证明原告按成本价购买了煤房所有权的事实。第4组证据：原告与城建公司签订的房屋租赁合同一份以及有偿租住协议一份，第一份证据证明对租金单价均有约定及存在房改问题的事实；第二份证据证明煤房是一次性购买的，所有权归原告的事实。第5组证据：五一路拆迁安置中缴纳的各种款项的收据18张，证明原告支付了购房款及其他设施费的事实。第6组证据：《城市房屋权属登记管理办法》证明房屋所有权实行登记颁证制度，第一被告不享有涉案房屋所有权被告城建公司辩称，1、我公司对本案争议的房屋具有无可争议的所有权，1999年7月对本案争议的房屋办理了《房屋注册登记证》（住字第XXX号），并取得了《西宁市商品房房屋注册登记证》，对该房屋享有单独完全所有权，我公司与原告杜怀周之间属于租赁关系，原告杜怀周与城中区城建局签订的协议书以及与我公司签订的《房屋租赁合同》足以说明这一事实；2、煤房属于房屋附属设施，不具有单独产权，杜怀周所缴纳的煤房款仅仅是煤房使用费并非煤房所有权款；3、我公司与被告振业公司签订的《滨河南路拆迁安置协议书》符合相关法律规定，是真实有效的。因为振业公司取得了五一文化宫旧城改造项目的审批文件以及相关拆迁、立项等政府文件和手续，而我公司又对属于改造项目的滨河南路XX号拥有完全、单独的产权，故该协议书是真实、有效的。4、本案争议的房屋不存在承租人的优先购买权。因为我公司与振业公司签订的是拆迁安置协议，不是买卖协议，承租人享有优先购买权是在出租人出卖租赁物的前提下，而我公司与振业公司是拆迁安置关系，故原告不享有优先购买权，从这一事实反映出我公司与原告系租赁关系，原告所缴纳的10000元为有偿租金，而不是购房款，基于以上事实，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。被告城建公司为证明其主张成立提供证据如下：第1组证据：《西宁市商品房屋注册登记证》、《西宁市民政局介绍信》、《房产分丘平面图》各一份，证明被告城建公司对位于城东区滨河南路XX号（原滨河路X号）铺面（1734.68㎡）房屋、（7932.99㎡）拥有所有权。第2组证据：《滨河南路新建工程拆迁安置办法》、西宁市城中区城建局与杜怀周签订的《协议书》、城建公司与杜怀周签订的《五一路拆迁安置协议书》各一份，以上证据证明1、安置办法中明确规定因为改造滨河南路需要拆除原告的违章建筑。拆除后，原告无力购买回迁安置房产权，可以根据被拆迁户家庭人口情况安排有偿租住公房，被拆迁户租住时除了按月缴纳租金外还应当一次性缴纳有偿租住金。2、原告与西宁市城中区城建局于1995年4月24日签订了协议书，约定由于修建滨河南路需拆除原告其62.27㎡违章建筑，西宁市城中区城建局一次性拆迁补偿原告6914.30元。3、原告与被告城建公司于1996年5月28日签订了《有偿租房协议》，该协议书约定城建公司将其所有的位于滨河南路XX号一套房屋有偿租住给原告，并一次性收取有偿租住金10000元，有偿租住金不再退还，每年的房租按照市属房管部门房租标准收取。第3组证据：《五一文化宫旧城改造房屋拆迁安置补偿办法》、《西宁市人民政府关于西宁市遗留国家直管公房处置意见的批复》、《滨河南路XX号商住楼房屋房改价款测算表》、《滨河南路拆迁安置协议书》各一份，以上证据证明：1、城建公司所拥有的城东区滨河南路XX号属于西宁市旧城改造项目，振业公司需要对城建公司产权房屋进行拆迁安置，并向被告送达了拆迁安置办法，并说明安置办法的依据是《西宁市人民政府关于西宁市遗留国家直管公房处置意见的批复》；2、被告依据处置意见的批复和实际产权面积测算出补偿款为6846692元；3、城建公司与振业公司于2013年8月29日签订了《滨河南路拆迁安置协议书》，该协议约定城建公司同意将其所有的位于滨河南路XX号商住楼共4845.26㎡及其附着物由振业公司拆除，补偿款为6846692元。并约定振业公司对于该房屋原租住户进行妥善安置，对于房屋内的装修和装饰进行补偿，需租住的租户租金按照市属房管部门房租标准执行；4、城建公司与振业公司签订的《滨河南路拆迁安置协议书》符合相关法律规定，是真实有效的。第4组证据：《关于经租直管公房实施第二步提租并换发租赁合同的通知》（宁房管字（1998）X号）、《西宁市人民政府关于发布西宁市1999年公有住房出售价格标准及公有住房租金标准的通知》（宁政（1999）X号）、《西宁市人民政府关于发布西宁市2001年公有住房租金标准及取消房改售房中有关折扣的通知》（宁政（2001）X号）各一份，以上证据证明，城建公司每年按照市政府相关文件确定的标准收取租金。被告振业公司辩称，1、原告的第一项诉求不应作为本案的审理范围；2、原告所列的第二项诉求是要求人民法院确认原告的所有权，是确权行为，第二项诉求是第一项诉求的前提；3、本案原告第二项诉求和第三项诉求无任何法律依据，原告不享有所有权；4、对第四项诉求不予支持。请求法院依法驳回原告的各项诉讼请求。被告振业公司为证明其主张成立提供证据如下：1、《滨河南路拆迁安置协议书》复印件一份，证明：1、城建公司与振业公司于2013年8月29日签订了该协议书；2、城建公司所属的位于滨河南路XX号商住楼属振业公司所要开发的建设项目需拆除的范围；3、原告房屋其产权完全属城建公司，原告为租住户，并不存在所谓原告为该房屋共有产权人的事实；4、振业公司将根据该协议书对城建公司的72套房屋予以货币补偿，并对该建筑内包括原告在内的72户租住户另行安置。第2组证据：《五一文化宫旧城改造房屋拆迁安置补偿办法》复印件一份，证明振业公司按照有关文件精神，对滨河南路XX号片区实施改造拆迁所要实行的具体安置补偿方案，其中包括对原告租住的房屋，即产权属于城建公司的房屋按货币方式予以补偿，对原告等人仍以租赁的方式在原地安置的事实。第3组证据：《西宁市人民政府关于西宁市遗留国家直管公房处置意见的批复》、《西宁市遗留国家直管公房处置意见》、《滨河南路XX号商住楼司属产权房屋房改价款测算表》、《西宁市建设项目备案通知书》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》各一份，以上证据证明振业公司依据西宁市市政府相关文件对城建公司所属的房屋，通过协商的形式实施拆迁安置。此后，办理了相关建设审批手续并对片区部分开工建设。经审理查明，1995年4月24日西宁市城中区城建局与原告杜怀周签订了协议书一份，协议约定，按照城市规划和设计图纸要求，需拆除滨河路70-X号居民杜怀周62.27平方米房屋5间，城建局一次性拆迁补助原告杜怀周6914.30元，原告杜怀周须在1995年10月30日前将所建房屋及附着物全部拆除。1996年5月28日原告杜怀周与被告城建公司签订了《有偿租房协议》，该协议书约定城建公司将其所有的位于滨河南路XX号一套房屋有偿租住给原告，并一次性收取有偿租住金10000元，有偿租住金不再退还，每年的房租按照市属房管部门房租标准收取。1999年1月29日原告杜怀周与被告城建公司签订了编号为99（XX）的《房屋租赁合同》一份，被告将其所有的滨河南路XX号X单元XX号房屋出租给原告，被告收取房租费。另查，滨河南路综合楼位于城东区滨河路X号，2003年10月30日经西宁市地名办公室更名为滨河路XX号，该幢综合楼开发单位为城建公司，1999年7月19日城建公司已在西宁市房地产管理局注册登记，铺面建筑面积为1734.68平方米、住宅107套，建筑面积为7932.99平方米。2014年6月13日振业公司向滨河南路XX号各住户发布《通知》一张，通知各租住户居住的房屋被列为拆迁范围，振业公司与产权单位城建公司于2013年8月29日签订了《滨河南路拆迁安置协议书》一份，同时城建公司已将房屋移交振业公司，各租住户与城建公司签订的租赁合同期已届满，且未再签订租赁合同。振业公司将在滨河南路28号内给各租住户新建租住房屋，未办理租住手续的住户办理租住手续。根据双方当事人的诉辩主张，本院确定本案争执的焦点为：1、原告是否对滨河南路XX号X单元XX室享有按份共有的权力；2、原告是否对煤房享有所有权。本院根据本案的事实及当事人的意见进行分析、认定。证据的分析与认定：1、被告城建公司提供的证据1995年4月24日原告与西宁市城中区城建局签订的《协议书》一份，证明城中区城建局拆除原告62.27平方米的房屋5间，并给原告补偿费6914.30元；2、原告提供的证据1999年6月25日马成龙与城建公司签订的《五一路拆拆迁安置协议书》一份，印证城建公司将原告以租赁方式安置在滨河路综合楼；3、原告提供的杜怀周与西宁市城建综合开发公司签订的《有偿租住协议书》证明了原告缴纳的3042元为购煤房款的事实；4、被告城建公司提供的原告与其签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告与城建公司系租赁关系；5、原告提供的各项收据18张，证明原告向城建公司缴纳有偿租住金、防盗门款及租金的事实；6、振业公司向滨河南路XX号各住户发的《通知》一张，证明通知各租住户居住的房屋被列为拆迁范围，振业公司与产权单位城建公司于2013年8月29日签订《滨河南路拆迁安置协议书》，同时城建公司已将房屋移交振业公司，各租住户与城建公司签订的租赁合同期已届满，振业公司将在滨河南路28号内给各租住户新建租住房屋，未办理租住手续的住户办理租住手续；对以上证据的真实性以及证明的事实，原、被告均不持异议。以上证据，本院确认为有效证据。原告提供的西宁市人民政府房屋买卖契约一份，二被告均不予认可，本院认为原告最早购买房屋后并未办理相关的产权手续，后房屋被拆除将原告安置与城建公司签订了房屋租赁合同，故对此证据本院不予认定。原告提供的《城市房屋权属登记管理办法》，本院认为原告对涉诉房屋没有进行产权登记，故本院不予认定。2、二被告提供的证据《西宁市人民政府关于西宁市遗留国家直管公房处置意见的批复》、《西宁市遗留国家直管公房处置意见》、《滨河南路XX号商住楼司属产权房屋房改价款测算表》、《西宁市建设项目备案通知书》、《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》各项证据，原告均对证据是复印件有异议，但对内容的真实性无异议。以上证据，本院确认为有效证据。被告城建公司提供的《西宁市商品房屋注册登记证》、《西宁市民政局介绍信》、《房产分丘平面图》各一份，证明被告承建公司对位于城东区滨河南路XX号（原滨河路X号）铺面（1734.68㎡）、房屋（7932.99㎡）拥有所有权的事实，因城建公司提供的证据是复印件，原告对其证据的真实性有异议，要求法院查证核实。经法院向西宁市房屋权属登记中心查证城建公司所提供的证据是真实的，证据所证明的内容也属实。以上证据，本院确认为有效证据。二被告提供的《滨河南路拆迁安置协议书》一份，原告对其证据的真实性不持异议，对证明的事实是有异议，认为，二被告未经房屋部分共有人原告的同意签订该协议的行为属无效行为。滨河南路XX号综合楼于1999年7月19日已注册登记在城建公司名下，原告不享有部分共有权。此证据本院确认为有效证据。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告提交的证据，《房屋租赁合同》、《拆迁安置补偿协议》、《有偿租房协议》、收据等证据均不足以证明原告对滨河南路XX号XX室房屋享有部分共有权。而此证据印证原告对滨河南路XX号XX室享有租赁权，被告城建公司对涉案房屋拥有完全、单独的产权。对涉案的煤房，系滨河南路XX号XX室房屋的附属房屋，并未单独办理产权登记，故对煤房的所有权归属问题不予界定。原告上述两项诉求为确权之诉。原告主张确认二被告之间签订的《滨河南路拆迁安置协议书》中涉及原告居住房屋及煤房的处置约定无效的诉求为确认之诉，确认之诉中当事人是否适格，是看当事人对争议的法律关系的解决是否具有法律上的利害关系，而非看当事人是否为该被争议法律关系的主体。原告提出该确认之诉应建立于其享有涉案房屋所有权的基础之上，因原告提供的证据不足以证明其系涉案房屋的所有权人，故本院对原告提出的确认之诉不予支持。综上，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回原告杜怀周的各项诉讼请求。案件受理费200元，原告杜怀周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  兰 措审 判 员  马桂梅人民陪审员  郑玉莲二〇一四年十二月十五日书 记 员  苏金秀附相关法律规定：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。