上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初21108号原告：朱丽敏，女，1961年11月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王志敏(系原告丈夫)，户籍所在地上海市虹口区赤峰路***弄***号***室。被告：谷正宝，男，1957年11月27日出生，汉族，住上海市长宁区。原告朱丽敏与被告谷正宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱丽敏及其委托诉讼代理人王志敏、被告谷正宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付提前终止合同违约金人民币(以下币种均为人民币)4,800元及补足租金欠款600元；2、赔偿租赁期间损坏的冰箱、大衣柜单元、三角柜、床及灭失的三人沙发、写字台共计合计5,800元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年1月12日原、被告签订房屋租赁合同，约定将上海市海门路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，约定租赁期限为三年，自2015年2月1日至2018年1月31日。经原、被告自行协商约定房屋租金为4,800元/月，每年1月1日支付整年房屋租金。签订合同当日原告将房屋钥匙交给被告，同年1月14日被告转账给原告58,500元，其中包含中介费1,500元及1年房租57,000元，被告少支付房租600元，并且没有支付押金。因被告称用惯了自己的家具而要求将原告的部分家具作妥善放置，日后负责原物返还。2015年12月，被告通知原告要求提前终止合同，表示会在2016年1月20日前返还房屋，之后又要求延期。原告要求被告将家具原样返还，此时原告才得知家具存放在地下室，待被告将家具、家电返还时发现家电不能使用、家具霉变。2016年1月24日，被告搬离系争房屋，但未赔偿家具、家电的损坏费用也没有支付违约金，故起诉至法院。被告谷正宝辩称，不同意原告的诉讼请求。被告向原告租借上海市海门路XXX号XXX室房屋，约定房租4,800元/月，经与原告协商以年支付房租，1年的房租为57,600元，因为一次性支付了整年房屋故优惠600元，故1年的房租为57,000元。因为被告希望能使用自己的家具，而原告的沙发无处安置就提出由被告进行处理。后被告将该沙发扔了，其余家具安放在物华路宝安路一处房屋内。冰箱并未使用过，但底部的一个脚损坏；大衣柜、三角柜均是贴面脱落，现在仍可以使用；床与租赁房屋时没有区别，原告的租客现在仍在使用中；沙发和写字台系经过原告同意由被告进行处理的，沙发已经扔了，写字台现在放置家具处由他人使用，现同意将写字台返还原告。被告在看房时询问过原告是否有车位，原告表示小区内能停车所以被告租赁了系争房屋，入住后被告车辆仍不能停放在小区内，而且系争房屋噪音较大，因此被告在2015年11月底告知原告房屋不适合居住，要求提前解除房屋租赁合同。2016年1月26日被告搬离系争房屋。审理中，原告变更诉讼请求1、判令被告支付提前终止合同违约金4,800元及补足租金欠款600元；2、赔偿租赁期间损坏的冰箱、大衣柜单元、三角柜、床及灭失的三人沙发共计合计5,000元；3、请求返还贴面的书橱一体写字台(绿白相间)；4、案件受理费由被告负担。本院经审理认定事实如下：1、2015年1月12日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，由被告向原告承租上海市虹口区海门路XXX号XXX室房屋，约定每月租金4,800元，房屋租赁期限为三年，自2015年2月1日起至2018年1月31日止；如非本合同规定的情况，被告中途擅自退租，应向原告支付违约金。2、2015年年底被告向原告提出解除房屋租赁合同，2016年1月24日被告搬离系争房屋，同日原告后任租客搬入系争房屋。审理中，被告自认将原告系争房屋内的冰箱、大衣柜单元、三角柜、床、写字台放置他处。根据原告提供照片，显示现大衣柜单元、三角柜贴面脱落，冰箱发霉、生锈。上述事实，有原告和被告的陈述，《上海市房屋租赁合同》、损坏家具照片等可予佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。关于违约金，根据合同约定，系争房屋的租赁期限为2015年2月1日起至2018年1月31日。被告自认其于2015年底告知原告提前解除合同之意思表示，并于2016年1月24日搬离系争房屋。而被告主张提前解除合同的理由为系争房屋噪音大、无停车位等，但对于解除合同之理由并未提供证据予以佐证，故其该项主张于法无据，本院不予采纳。因此，被告在租赁期限尚未届满的情况下，提前解除原、被告签订的租赁合同并实际搬离系争房屋的行为，已构成违约，理应承担相应的违约责任。至于违约金金额，综合考虑该合同约定的违约责任、被告通知原告提前解除合同及实际搬离系争房屋的时点、租金标准、原告损失程度等因素，以及被告搬离该房屋之日即有新租客搬入的事实，本院酌情确定违约金金额为2,000元。关于原告主张被告补付租金600元，根据合同约定，系争房屋的租金为每月4,800元，故年租金应为57,600元。被告自认向原告支付租金数额为57,000元，并抗辩称少支付的600元系一次性支付整年租金而原告给予的优惠，但并未提供证据证明该抗辩可成立，故原告要求被告补付租金600元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于写字台，原被告在审理中已就写字台返还问题达成一致，确定由被告予以返还，故本院依法予以确认。关于家具、家电的损失，被告抗辩称沙发经原告同意已经丢弃，但原告未予认可，且被告未对此举证，故本院不予采纳。至于其余家具、家电，根据原告提供的照片等证据，相关的家具、家电确有损坏。现被告自认该家具、家电系由其保管，并对部分损失情况予以确认，故在被告未举证证明该损坏系案外人造某的情况下，本院确定该损坏系被告所致。因此，原告主张被告赔偿家具、家电损失的诉讼请求理由充分，本院应予支持。至于损失金额，考虑家具、家电之购买时间、实际受损情况、折旧等因素，本院酌定损失金额为1,000元。据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谷正宝于本判决生效之日起十日内支付原告朱丽敏违约金2,000元；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金600元；三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告冰箱、大衣柜单元、三角柜、床、沙发的损失1,000元四、被告于本判决生效之日起十日内返还写字台一只。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陶勇二〇一六年十二月二十九日书记员  肖人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。