黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第1622号原告李德辉，女，1954年7月27日出生，汉族，黑龙江省肇州县民政局退休干部，住黑龙江省肇州县，委托代理人白宇宙，黑龙江美亚律师事务所律师。被告剧鹏飞，男，1970年3月7日出生，蒙古族，无职业，住大庆市萨尔图区，被告衣春光，女，1974年6月20日出生，汉族，黑龙江省肇州县意达商店业主，住，委托代理人孙宝富，黑龙江民强律师事务所大庆分所律师。第三人黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区大顺街****，组织机构代码55134473-1。法定代表人吴志强，该公司董事长。委托代理人李影，黑龙江鸿平律师事务所律师。原告李德辉与被告剧鹏飞、衣春光、第三人黑龙江鼎盛志城房地产开发有限公司（以下简称鼎盛公司）物权保护纠纷一案，肇州县人民法院2015年4月23日立案受理后，就案件的管辖问题向黑龙江省大庆市中级人民法院请示，经黑龙江省大庆市中级人民法院研究决定，指定此案由本院管辖。本院2015年10月16日立案受理后，经本院院长批准延长审限六个月，并依法适用普通程序，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告李德辉及其委托代理人白宇宙，被告剧鹏飞，被告衣春光及其委托代理人孙宝富，第三人鼎盛公司委托代理人李影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年，原告与第三人签订了《房屋拆迁协议书》。2013年8月21日原告与第三人签订了商服楼回迁协议书，约定鼎盛官邸1号商服1－03门（东向西数5门）为原告回迁安置商服。2015年2月16日肇州县房产管理处为原告颁发产权证号为州房产证肇州县字第**的房产证。依据我国现行法律法规及司法解释，原告对本案原告的房屋享有唯一合法所有权，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而被告及其家人在2013年8月至2014年4月期间多次将原告的房屋商服楼的间隔墙损坏，并将原告享有所有权的房屋占有、使用和收益，导致原告无法履行与他人签订的房屋租赁合同，无法收取租金，甚至还要赔偿承租方的损失。被告及其家人的行为严重侵犯了原告的所有权，对原告的房屋进行了破坏并强行占有、使用、收益和处分。请求人民法院依法判令：1、被告立即搬出原告的房屋（位于肇州县繁荣街13块鼎盛官邸**楼东向西数5门）；2、被告赔偿原告2013年8月31日至2016年6月20日的租金损失561100元，3、被告按年租金20万元的标准，支付原告自开庭之日至房屋实际交付给原告之日止的房屋租金；4、本案的诉讼费用由被告承担。二被告辩称，被告所取得的房屋是依据买卖合同关系合法占有并使用，而且该房屋经龙凤法院及大庆中院确认与原告主张的房屋不具有同一性，所以原告无证据证实被告构成侵权。龙凤法院和中院行政庭只是对该案的程序进行了审查，并未对肇州县房产处的行政行为是否合法进行实体审理，所以原告补充的事实是不能成立的。第三人辩称，第三人与原告于2013年签订回迁协议，约定将鼎盛官邸1号商服1－03门为原告回迁房屋。而对于被告衣春光及其家人自2013年8月至2014年期间多次将上述房屋的侵权行为，答辩人也曾出面制止、协调，并曾向肇州县公安局报案。第三人已履行交付房屋及更名过户给原告的义务，而本案原告起诉所主张的强占房屋及损坏房屋的侵权行为，及因此造成损失的赔偿请求，第三人并非侵权人，人民法院应判决第三人不承担责任。庭审中，原告李德辉向法庭举证如下：证据一、房产证复印件1份（复印件已与原件核对一致）、（2015）龙行初字第108号、（2016）黑06行终第57号行政裁定书2份，欲证明涉案房产唯一合法所有权人为本案原告，该项事实先后经肇州县房产管理处、大庆市龙凤区人民法院、大庆市中级人民法院判决确认。被告没有充分证据证实其在第三人处购买的房屋与涉案房屋系同一房屋，因此被告方占有、使用、收益和处分房屋的行为构成侵权。经质证，二被告对民事裁定书的真实性无异议，根据名称裁定书是对程序问题做出的裁定，实体问题是不能做出裁定的，裁定书中没有任何关于肇州县房产处的行政确认行为是合法的进行确认，中级法院的裁定书明确了被告占有使用的房屋与原告办理产权登记的房屋无法确认为同一房屋。而且在行政诉讼中被告主张是具有同一性的，而且出具了相关的购买合同，但原告是否认同一性的，法院最终确定被告诉讼中出具的房屋买卖合同以及实际占有的房屋与原告办理产权登记的房屋是不具有同一性的。二被告对房屋所有权证的真实性无异议，对合法性有异议，认为被告基于肇州县房产处的房屋登记行为的合法性提起行政诉讼，在行政案件审理中提出了很多违法性的意见，但行政案件并未对合法性进行实体审理，如本案确认此房产登记行为也要求对其合法性进行审查，综上原告不能依据此组证据证明被告侵占了原告登记的房屋以及构成侵权行为。第三人鼎盛公司无异议。本院认为，上述证据具有真实性、关联性和合法性，本院予以采信。证据二、肇州县公安局2013年10月27日对剧鹏飞询问笔录复印件1份、肇州县公安局2014年12月3日出具的情况说明1份，欲证明被告自2013年8月21日开始，在2013年8月至2014年4月期间四次强行将原告所有的涉案房屋间隔墙损坏，其行为构成侵权，并一直占有、使用至今，导致原告方作为涉案房屋的合法所有权人无法占有、收益、使用和处分房屋，导致原告方利益受到巨大损失。经质证，二被告对证据的真实性无异议，对欲证明的内容有异议，认为公安机关无权对房屋的归属问题及侵权问题做出评价，情况说明中只是依据原告的单方陈述称是被告将鼎盛官邸1号楼由东向西数第五门的间隔墙进行破坏，另外被告占有使用其购买的房屋是否与原告主张的证据中陈述的房屋具有同一性无法证明。第三人鼎盛公司无异议。本院认为，证据能够证明2013年8月至2014年4月期间，被告剧鹏飞多次将鼎盛官邸1号楼东向西数5门商服的间隔墙损坏的事实，本院予以采信。证据三、肇州县公安局2016年6月14日出具的情况说明1份、2013年12月2日原告与案外人陈树振签订的房屋租赁协议1份、银行交易明细1张，欲证明2013年12月2日原告与案外承租人陈树振签订房屋租赁协议，租赁协议约定租期为3年，租金每年16.5万元，陈树振于签订合同当日支付第一年租金16.5万元，后因被告强占房屋，租赁合同被迫终止，原告于次日将租金返还给承租人，导致原告方直接经济损失49.5万元，该租赁合同是被告方多次强拆墙壁的情况下原告方被迫低价出租的，正常租金在每年20万元以上。经质证，二被告对证据的真实性、合法性有异议，认为公安机关对承租人陈树振只是通过电话核实，并未当面进行核实，不具有真实性。而且原告办理产权登记的时间为2015年2月16日，在没有明确产权之前就将房屋出租在民法意义上是无效的，无法确定其权属。是否存在真实的租赁行为由于此组证据不具有合法性和真实性，所以不能用此组证据证明。第三人鼎盛公司无异议。本院认为，证据能够证明原告李德辉将房屋出租给案外人陈树振，租金每年165000元，因房屋被损坏，李德辉与陈树振解除了房屋租赁合同，并将租金退回陈树振的事实，本院予以采信。证据四、2013年8月31日原告与第三人签订的商服楼回迁补充协议复印件1份（复印件已与原件核对一致），欲证明2013年8月31日第三人作为开发商因延迟交房两年向原告支付租金损失40万元，即每年租金20万元，该标准是2011-2013年的标准，而被告一直强行占有、使用、收益和处分原告的房屋至今，租金逐年上涨，这充分说明租金损失更应该在20万元以上。经质证，二被告对证据的真实性无异议，但认为与被告无关。补充协议第一项不能确定是赔偿的租金，因为书写的内容为因延期回迁两年且甲方改变了原商服的建筑结构，而甲方赔偿乙方损失共计40万元，无法确定单独是租金，所以此份证据不具有对租金标准方面的参考意义。第三人鼎盛公司对证据的真实性无异议，对证明内容的质证意见同被告衣春光。本院认为，二被告和第三人对证据提出异议的理由成立，证据不能证明房屋每年租金20万元，本院对证据的真实性予以确认，但对原告欲证明的内容不予采信。证据五、房屋租赁合同复印件1份，欲证明与原告所有的商服相邻的商服（面积约35平方米）租金为每年9万元，而原告房屋面积为75平方米，而且格局是该地段商服最好的，每年租金更应该在20万元以上。经质证，二被告对证据的真实性有异议，认为是复印件不予认可。第三人鼎盛公司认为证据是复印件，不认可。本院认为，二被告和第三人对证据提出异议的理由成立，本院不予采信。庭审中，被告衣春光向法庭举证如下：证据一、复印于大庆市中级人民法院（2016）黑06行终第57号卷宗的商品房买卖合同复印件、庭审笔录复印件、行政裁定书复印件各1份，欲证明关于肇州县房产处为原告办理产权登记的行政行为提起的行政诉讼，在该行政诉讼中被告主张所购买的房屋与原告办理产权登记的房屋是具有同一性的，符合行政案件主体资格，但该案在审理过程中经审查被告购买的房屋与原告办理产权登记的房屋是不具有同一性的，在审理过程中原告否认是具有同一性的，所以被告不构成侵权。经质证，原告对证据的真实性无异议，称被告所侵占的房屋是原告办理产权的房屋，两者之间是具备同一性的，而被告所购买的房屋与原告办理产权的房屋不具备同一性。另外，该组证据恰好证实了原告是该房屋的唯一的合法所有权人，被告强行占有该房屋就构成了侵权，理应赔偿原告的经济损失。被告剧鹏飞无异议。第三人鼎盛公司对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均有异议，称合同并非第三人与被告真实的意思表示，该证据不具有合法性，更不能作为本案认定案件事实的依据。对民事裁定书、庭审笔录的真实性无异议，但认为庭审笔录中记载的被告在庭审中的主张不属实，该笔录不能作为定案的依据。证据二、商品房买卖合同复印件1份、个人住房（商业用房）借款合同复印件1份（复印件已与原件核对），欲证明原告主张的房屋与被告购买的房屋具有同一性，而且第三人为被告办理该房屋的按揭贷款手续，可以进一步说明第三人是明确将该房屋出卖给被告的。经质证，原告称基于第三人否定合同的效力，原告无法核实，证据与本案没有关联性。被告剧鹏飞无异议。第三人鼎盛公司认为该两份证据是超过举证期所举的证据，法律明确规定当事人权利义务应当对等，针对超过举证期限的证据法院不应采信，除此之外，两份证据不能证明被告的主张。对于上述证据，本院认为，经过本院和大庆市中级人民法院两级法院的审理，均已认定二被告提供的证据不能证明其所购买的第三人的房屋的坐落位置与原告的回迁房屋位置为同一，并驳回了二被告的起诉，本院对上述证据不予确认。庭审中，被告剧鹏飞和第三人鼎盛公司均未向法庭提供证据。根据原、被告及第三人举证、质证、当事人的陈述，本院确认本案的法律事实为：2013年8月21日原告李德辉作为被拆迁人与第三人鼎盛公司签订鼎盛官邸1号楼1层1－3号（东向西数5门）商服楼回迁协议书，面积73.43平方米，第三人鼎盛公司向原告李德辉交付了该房屋。经原告李德辉申请，被告肇州房产处在审查申请人提交的相关材料后，于2015年2月16日对该房屋进行了产权登记，并向原告发放了“州房房权证肇州县字第**房屋所有权证。另查明，被告衣春光于2011年11月19日与第三人鼎盛公司签订商品房买卖合同，购买鼎盛官邸1幢1层W－102号商服房屋，面积为104.16元。再查明，2015年5月28日被告衣春光以肇州县房产管理处为被告，李德辉和鼎盛公司为第三人向本院提起行政诉讼，请求撤销肇州房产管理处对李德辉作出的“州房权房权证肇州县字第**屋登记行政行为。经本院和大庆市中级人民法院审理，认为衣春光不能提供充分的证据证明其所购买的鼎盛公司的房屋的坐落位置与原告李德辉的回迁房屋位置同一，依法驳回衣春光的起诉。本院认为，原告提供的证据能够证明其作为被拆迁人与第三人鼎盛公司签订了回迁协议书，约定回迁安置的房屋是鼎盛官邸1号楼1层1－3号（东向西数5门）商服楼，该楼房与鼎盛公司交付给原告的楼房，以及原告办理房屋所有权证的房屋是同一的。被告衣春光提供的证据只能证明其与鼎盛公司签订了房屋买卖合同，约定购买的房屋是鼎盛官邸1幢1层W－102号商服房屋，不能证明该房屋与原告李德辉的回迁房屋位置同一。现原告已经取得房屋权属证书，而该证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护，被告未经原告允许，强行占有、使用和收益原告享有所有权的房屋，给原告造成了损失，应当承担返还财产，赔偿损失的责任。因此原告要求被告搬出房屋，赔偿租金损失的诉讼请求合法，理由正当，本院予以支持。但原告请求的租金过高，本院按每年16.5万元计算。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第六十六条之规定，判决如下：被告衣春光、剧鹏飞返还原告李德辉肇州县繁荣街13块鼎盛官邸1号楼东向西数5门商服，于本判决生效之日起15内搬出该商服；被告衣春光、剧鹏飞赔偿原告李德辉2013年8月31日至2016年6月20日的房屋租金损失463368元，于本判决生效之日起15内一次性给付完毕；被告衣春光、剧鹏飞自2016年6月21日起按每年租金16.5万元的标准，支付原告李德辉房屋租金至房屋实际交付原告之日止。如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9411元，由原告李德辉负担1160元，被告衣春光、剧鹏飞负担8251元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘丽萍代理审判员  张春丽人民陪审员  郑鸿鹏二〇一六年八月二十三日书 记 员  陈 扬附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。