云南省马龙县人民法院民 事 判 决 书（2015）马民初字第303号原告许玉良，男，1988年2月6日生，汉族，云南省麒麟区人，身份证住址：云南省曲靖市麒麟区。被告马龙县东郡房地产开发有限公司。组织机构代码：78739677-3。法定代表人沈庆礼，该公司董事长。住所地：马龙县通泉街道文河小区。委托代理人沈艳（该公司员工），女，汉族，1983年9月11日生，云南省宣威市人，身份证住址：云南省宣威市，特别授权代理。委托代理人罗超，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告许玉良诉被告马龙县东郡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理，原告许玉良，被告马龙县东郡房地产开发有限公司委托代理人沈艳、罗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许玉良诉称，2013年3月15日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定被告将马龙县龙翔新区行政大道东侧“东郡明珠”4幢2单元6层2号房以302291元的价格出售给原告，合同第七条约定被告应在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同第九条约定被告自交房时间届满后次日至交房之日90天内，每天向原告支付10元违约金，逾期90天按乙方已付款0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同第五条约定按建筑面积结算购房价款，第三款约定产权面积小于建筑面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价由被告返还原告。合同签订后，原告依约支付了首付，后支付了全部房价款，2013年12月30日被告以资金不到位为由未按时交房，2015年2月被告通知原告去接房，原告发现道路不通，配套设施不全，达不到入住条件，原告要求被告出示商品房验收合格的合法证明文件，被告无法提供，并且被告不愿意承担违约责任，房款也不愿意返还，要求强行充抵车位费。原告认为被告的行为不符合法定交房条件，故拒绝收房，被告延期交房产生的相关责任由被告承担，鉴于被告的行为已经违反了合同约定，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，特提起诉讼，请求贵院判决：1、被告履行交房义务，判决生效后15日内办理完土地使用证和房产证，并交于原告；2、被告向原告支付自2013年12月30日至2015年5月8日逾期交房违约金25264.66元；3、购房合同面积115.14平方米，单价为2625.42元/㎡，总价款为302291元，合同面积大于实际面积4.99平方米，被告返还原告13100.84元；4、案件受理费由被告承担。被告马龙县东郡房地产开发有限公司辩称，按照《商品房购销合同》的约定迟延交房是事实，但根据原告与被告所签订《补充协议》，原告方应该向被告方缴纳相关税费，被告方才能办理房屋所有权证及土地使用权证，原告没有按照合同约定交付款项，双方都有违约行为，现房屋正在验收中，房屋面积应以房产证登记的为准。针对以上争议，原告许玉良向本院提交以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告的身份情况；2、《商品房购销合同》复印件1份，证明原告与被告签订合同，约定了双方的权利和义务。经质证，被告马龙县东郡房地产开发有限公司对原告提交的1、2份证据均无异议。被告马龙县东郡房地产开发有限公司针对其答辩理由，向本院提交证据：1、《东郡明珠交房赔付表》复印件1份及《收款收据》复印件3份，证明原告没有按期交纳首付款及逾期交付购房款的事实；2、《客户逾期付款赔付表》复印件1份，证明原告方违约应赔付违约金的数额。经质证，原告许玉良对被告提交的证据不予认可，认为原告已经按照被告的要求交纳了相应款项。通过双方当事人对上述证据的举证、质证。本院认为，原告提交的证据1、2，真实、合法，且被告无异议，本院予以采信。对被告提交的证据1、2，对真实性，本院予以采信，但不能证明被告欲证明的目的。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告马龙县东郡房地产开发有限公司以出让方式取得马龙县龙翔新区行政大道编号为101-0A-057-13的地块进行房地产开发，项目名称为“东郡明珠”，经马龙县住房和城乡建设局批准预售商品房。2013年3月15日，原告许玉良与被告马龙县东郡房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，该合同约定了原、被告双方的权利和义务，其中合同第七条约定被告的交房时间为2013年12月30日前，第九条约定了被告逾期交房应承担的违约责任（合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止90天内，马龙县东郡房地产开发有限公司按每天10元向购买方支付违约金；逾期90天后，马龙县东郡房地产开发有限公司按购买方已付款的0.02%乘以逾期天数向购买方支付违约金）。原告支付了首付款人民币92291元，对剩余的房款人民币210000元办理了银行按揭手续。截至到本案开庭之日（2015年6月24日）东郡明珠房产未取得验收合格证明。本院认为，原告许玉良与被告马龙县东郡房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告许玉良履行了自己交付购房首付款及办理银行按揭贷款的义务。但被告马龙县东郡房地产开发有限公司到本案开庭之日，其开发的房地产项目“东郡明珠”仍未取得验收合格证明，按照《城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”的规定，原告许玉良购买的房屋未验收合格，被告马龙县东郡房地产开发有限公司也就不能履行交房义务，同时也不能办理土地使用证和房产证，故对原告要求“被告履行交房义务，判决生效后15日内办理完土地使用证和房产证，并交于原告”的诉请，本院不予支持。对于原告要求“被告向原告支付自2014年1月1日至2015年5月8日逾期交房违约金25264.66元”的诉请，由于原告与被告签订的合同约定了交房时间，被告不能在约定的期限内履行交房义务，被告应当按照约定承担违约责任，并且原告办理了按揭贷款业务，原告的已付款为购房总价款人民币302291元，被告的违约天数为493天（2014年1月1至2015年5月8日），被告应赔偿原告的违约金为人民币：302291×493×0.02%=29805.89元，被告应赔偿原告的违约金超出了原告的诉请，故对原告要求被告赔偿原告逾期交房违约金25264.66元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告“购房合同面积115.14平方米，单价为2625.42元/㎡，总价款为302291元，合同面积大于实际面积4.99平方米，被告返还原告13100.84元”的诉请，因该房屋未验收完毕，按照《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，该房屋也未进行登记，没有登记就不能确定该房屋的实际面积，故对该项诉请本院不予支持。原告可待房屋所有权登记后，根据登记面积大小，另行主张权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告马龙县东郡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告许玉良《商品房购销合同》中迟延交付商品房违约金人民币25264.66元。二、驳回原告许玉良的其它诉讼请求。案件受理费人民币380元，由被告马龙县东郡房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。(此页无正文)审判员  李粉娥二〇一五年七月十五日书记员  马永琼[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。