广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2535号
原告（反诉被告）：梁顺豪，住广东省广州市海珠区。
委托代理人：吴宗烨，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：梁振盛，住广东省广州市天河区。
被告（反诉原告）：梁国豪，住广东省广州市天河区。
共同委托代理人：孙军叶，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）梁顺豪与被告（反诉原告）梁振盛、梁国豪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。梁顺豪的委托代理人吴宗烨，梁国豪及其与梁振盛的共同委托代理人孙军叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁顺豪诉称：我方与梁振盛、梁国豪于2014年4月18日签订《存量房买卖合同》，约定我方向梁振盛、梁国豪购买广州市天河区黄埔大道马场路519号东豪阁2608房，总成交价720万元。合同并约定双方应在合同签订后5个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续；如被告不能按合同约定将房屋出售给我方，应当向我方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回我方已付全部费用。合同签订后，梁振盛、梁国豪一直怠于去办理递件及过户手续。经我方多次催促后，梁振盛、梁国豪甚至不接我方电话，不回我方信息。在催促无果后，我方于2014年9月12日通过快递方式向梁振盛、梁国豪发出通知函，要求其于2014年9月16日上午10点30分一起到房管部门办理递件交易等手续。但我方按时到达房管部门等候，依然不见梁振盛、梁国豪踪影，也联系不上梁振盛、梁国豪。综上所述，梁振盛、梁国豪违背诚实信用原则，不依法履行合同约定的义务，已构成违约，其违约行为也导致了我方购买讼争房屋的合同目的无法实现。现提起诉讼，请求法院判令：1、解除我方与梁振盛、梁国豪于2014年4月18日签订的《存量房买卖合同》；2、梁振盛、梁国豪向我方支付违约金720000元；3、梁振盛、梁国豪退回我方已付的费用100000元；4、本案诉讼费由梁振盛、梁国豪承担。
被告梁振盛、梁国豪辩称并反诉称：不同意梁顺豪的诉讼请求。我方与梁顺豪双方于2014年4月18日签订《存量房买卖合同》，约定梁顺豪向我方购买讼争房屋，讼争房屋产权人为我方，总成交价为720万元，并约定双方应在合同签订后5个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续。按照合同第十六条的约定，梁顺豪应先办理好资金托管及冻结手续，出新证放款。合同签订后，梁顺豪一直因资金周转等问题未及时办理资金托管及冻结手续，导致双方无法递件及办理交易过户。因考虑到该房屋标的额较大，为保证我方的合法权益，所以特别约定梁顺豪需先办理资金托管及冻结手续，但梁顺豪却怠于履行合同约定义务，未完成资金托管及冻结手续，导致双方无法递件及办理过户交易等手续。梁顺豪的行为已经构成违约，应按照合同第八条的约定承担房产成交价10%的违约金。现提起反诉，请求法院判令：1、解除我方与梁顺豪双方于2014年4月18日签订的《存量房买卖合同》；2、梁顺豪支我方付违约金720000元；3、梁顺豪承担本案诉讼费。
梁顺豪针对梁振盛、梁国豪的反诉辩称：不同意梁振盛、梁国豪的反诉请求。梁振盛、梁国豪称我方没有办理资金托管，不属实。资金托管并非单方能办理，要双方一起去签订托管协议才可以办理，事实上我方一直催促梁振盛、梁国豪办理资金托管，但梁振盛、梁国豪总是出国，一直不出面，导致签约后后续事宜无法进行。因为梁振盛、梁国豪一直拖延，后来我方在2014年9月17日专门办理了公证，敦促被告去办理递件手续，但梁振盛、梁国豪依然没有回复，无奈我方只能提起本案诉讼。
经审理查明：梁振盛、梁国豪是广州市天河区黄埔大道马场路519号东豪阁2608房（房屋建筑面积355.13平方米，简称“涉讼房屋”）的所有权人。
2014年4月18日，梁顺豪（买方、乙方）、梁振盛、梁国豪（卖方、甲方）签订《存量房买卖合同》（双方均确认已办理网签），约定：乙方向甲方购买涉讼房屋，物业成交价720万元。签约时支付10万元定金，交易过户完成当天付清楼价余款710万元。甲乙双方须于30日内递件交税前办理好资金托管及冻结手续，出新证放款。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方时，应向乙方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应向甲方支付违约金，违约金为房地产成交价的10%。等等。
签约当日，梁顺豪支付梁振盛、梁国豪定金100000元。
2014年9月12日，梁顺豪向梁振盛、梁国豪邮寄发出《通知函》（该邮寄行为经过了广东省广州市南方公证处公证），函称：我有诚意购买涉案房屋，但你们经常以出国为由不配合到房管部门办理递件手续。你们既不接电话，也不回短信，导致后续手续一直无法办理，拖延至今，因此我方特发出通知，请你们于2014年9月16日上午10点30分一起到房管部门办理递件交易手续。
2014年10月14日，梁顺豪提起本案诉讼。
梁顺豪为证实其多次催促梁振盛、梁国豪履约及其于2014年9月16日上午前往广州市房地产交易中心等候梁振盛、梁国豪以办理过户递件而梁振盛、梁国豪未到场的事实，提供如下证据证实：1、排队号小票。载明时间为2014年9月16日9：27：25。2、现场照片两张（显示背景为交易登记中心）；3、手机短信记录截图（显示汇豪梁某乙手机号为139××××7368，短信发送时间段为2014年7月-2014年9月）。其中2014年7月13日发短信称“梁某乙，不论什么条件，大家可以商量嘛！你约好我们，却不露面，是何情况？”，2014年7月14日发短信称“完全按梁某乙要求，今天可以办公证及资金托管吗？”，2014年7月23日发短信称“我把我的x6押出去了，用来支付过户的税金。因为这事，我还请叔叔为我垫资680万元。我一直觉得对不起你。所以你的条件我都去落实。”3、中国联通电话通信记录清单（显示2014年6月-9月期间186××××6855多次向139××××7368发送短信、拨打电话）。上述证据经质证，梁振盛、梁国豪认为：证据1、2的真实性、合法性、关联性均无法确认；关于证据3，确认梁振盛的电话号码是139××××7368，但对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，且短信内容有可能经过编辑及删除；证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据并未加盖中国联通公章。
梁顺豪与梁振盛、梁国豪双方确认：约定办理资金托管系为保证交易安全，但托管的银行需双方另行确定，且需到银行办理相关手续，合同也没有约定具体的操作细则。梁顺豪称，签约后我方想办理资金托管，但梁振盛、梁国豪一直不配合。梁振盛、梁国豪则称，我方为办理手续已准备好相关证件，但梁顺豪的资金一直没有到位，并非我方不配合；合同约定签约30天内办好资金托管及冻结手续，但根据梁顺豪提供的证据，梁顺豪在2014年7月才准备好7500000元的资金。
本院认为：梁顺豪与梁振盛、梁国豪签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
本案中梁顺豪与梁振盛、梁国豪双方均要求解除合同，本院予以准许。
关于梁顺豪的其它本诉请求。2014年4月18日双方签订合同后梁顺豪已付梁振盛、梁国豪定金10万元。合同约定“甲乙双方须于30日内递件交税前办理好资金托管及冻结手续，出新证放款”，说明办理资金托管是双方共同义务，但合同未约定办理资金托管的具体银行等操作细则。从双方当事人的陈述及查明的事实看，签约后30天内并未办理资金托管手续。一方面，由于梁顺豪作为买受人，支付购房款是其义务，而办理资金托管只是双方为保障交易安全而约定的一种特殊付款方式。本案中梁顺豪作为付款义务人未举证证实其在签约后30日内已准备好购房资金并要求梁振盛、梁国豪一起办理资金托管而梁振盛、梁国豪予以拒绝。事实上，根据梁顺豪自身提供的短信记录，其在2014年7月之后发短信要求梁振盛、梁国豪办理资金托管及过户，但本案中没有证据表明梁顺豪在此之前已准备好购房资金及通知梁振盛、梁国豪一起办理资金托管手续。因房产递件过户手续的办理与购房款的支付密切相关，在购房款未付及办理资金托管的情况下，梁顺豪称梁振盛、梁国豪怠于履行交易过户手续，构成违约，理据不足。基于此，本院对梁顺豪要求梁振盛、梁国豪支付相当于购房款10%的违约金720000元的本诉请求依法不予支持。但合同解除后梁振盛、梁国豪应将其收取的100000元定金返还给梁顺豪。同时，梁振盛、梁国豪自2014年4月18日起占有上述100000元定金，客观上给梁顺豪造成利息损失，遵循公平合理的原则，梁振盛、梁国豪应一并支付上述款项的利息给梁顺豪。利息的计算，应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2014年4月18日起计至清偿之日止。
关于梁振盛、梁国豪的其它反诉请求。梁振盛、梁国豪作为卖方，收受了梁顺豪购房定金，其根据合同约定对办理资金托管负有共同义务，但本案证据未反映其在签约后其积极履行该项义务或曾敦促梁顺豪办理上述手续，梁振盛、梁国豪也无证据证实其收到梁顺豪在2014年7月之后发送的敦促办理交易手续的短信后曾予以回复，表明梁振盛、梁国豪在履约一节亦是消极的。因此，梁振盛、梁国豪反诉称梁顺豪怠于履行合同义务，构成违约，亦理据不足。本院对梁振盛、梁国豪要求梁顺豪支付相当于购房款10%的违约金720000元的反诉请求依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除梁顺豪与梁振盛、梁国豪于2014年4月18日签订的关于广州市天河区黄埔大道马场路519号东豪阁2608房签订的《存量房买卖合同》。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，梁振盛、梁国豪返还梁顺豪购房定金100000元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，梁振盛、梁国豪支付梁顺豪上述100000元的利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2014年4月18日起计至清偿之日止）。
四、驳回梁顺豪的其它本诉请求。
五、驳回梁振盛、梁国豪的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费12000元，由梁顺豪负担9580元，梁振盛、梁国豪负担2420元；反诉受理费5550元，由梁顺豪负担50元，梁振盛、梁国豪负担5500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 王 青
人民陪审员 刘亚丽
二〇一五年六月十一日
书 记 员 何靖文
梁雅芝
判决书已于2015年月日送达