四川省苍溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苍溪民初字第481号
原告冉宗坤，男，生于1978年4月10日，汉族，四川省苍溪县人。
委托代理人杜娟，女，汉族，四川省苍溪县人。系原告冉宗坤之妻。
委托代理人杨先华，四川诰通律师事务所律师。
被告杨庆同，男，生于1951年8月15日，汉族，四川省苍溪县人。
委托代理人孟宪，男，汉族，四川省苍溪县人。系被告杨庆同女婿。
被告重庆市重强建筑工程有限公司。
法定代表人伯从祥，董事长。
委托代理人苟映昌，该公司职工。
委托代理人王霞，苍溪县陵江法律服务所法律工作者。
被告席龙林，男，生于1968年1月15日，汉族，四川省阆中市人。
委托代理人苟映昌，重庆市重强建筑工程有限公司职工。
被告杨晓梅，曾用名杨梅，女，生于1979年1月6日，汉族，四川省苍溪县人。系被告席龙林前妻。
上列当事人因房屋买卖合同纠纷，原告冉宗坤于2014年1月24日以杨庆同、重庆市重强建筑工程有限公司（以下简称重庆重强公司）为被告向本院起诉，本院按照简易程序于3月17日进行了开庭审理，由于案情复杂，4月15日转为普通程序，并于4月18日依法追加了席龙林、杨晓梅为被告，5月28日本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理。原告冉宗坤、被告杨庆同及原、被告委托代理人到庭参加了诉讼，被告杨晓梅经传票传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告冉宗坤诉称：第一被告挂靠在第二被告开办的不具有独立法人资格的“苍溪分公司”从事工程建筑。2012年11月19日，原告与第一被告签订《购房买卖合同》，约定被告将其开发修建的“阳光新村白鹤小区”一单元四楼一号商品住房一套卖与原告，价款27.5万元，原告在签订协议后交付20万元，余款待被告将房屋产权证办理后一次性付清。协议签订后，原告分三次向被告杨庆同交付房款20万元。2013年2月，被告杨庆同先以房屋已卖与他人不准原告装修，后又要求原告与被告重庆重强公司重新签订合同，并交付95%的房款，导致原、被告产生争议。原告购买房屋后，至今不能实现合同目的。随后，原告得知被告向原告出售的房屋，未依法办理相关审批手续，根据相关法律规定，原、被告签订的购房合同无效。故请求依法确认原告与第一被告签订的购房合同无效，第一、二被告共同连带返还原告购房款20万元及按银行同期存款利率计算的利息，承担原告的装修投入及原告租房居住的租金（每年8000元）。
被告杨庆同辩称：本被告承包修建席龙林开发的“阳光新村白鹤小区”，2012年11月19日，原告夫妇来到工地，要求购买住房一套，本被告考虑到原告与孟宪（本被告女婿）的亲戚关系，向席龙林请求给予了价格和付款时间的优惠，并以本人的名义代席龙林与原告签订了《购房买卖合同》，原告购买该小区一单元四楼1号（即401号）住房。2013年春节期间，被告向原告交付房屋，原告对被告交付的401号房屋提出异议，以自己购买时实际查看的是402号房，双方之间发生争执，经公安机关和建设行政主管部门协调，被告为了平息事端，花费1万元从他人手中将402号房兑换给了原告，原告接收了房屋，进行了部分装修。2013年5月，被告席龙林为办理相关手续，要求原告重新签订合同，遭原告拒绝，随后原告提出退房，并赔偿损失。综上，被告按约履行合同向原告交付了房屋，原告提出退房无理。如要退房，须承担被告的相应损失。
被告重庆重强公司辩称：“阳光新村白鹤小区”是席龙林、杨晓梅个人开发，杨庆同修建的工程，与本公司无关。
被告席龙林辩称：本被告将开发的“阳光新村白鹤小区”承包给杨庆同修建，杨庆同在修建过程中，以自己的名义与原告订立合同，交付房屋等，是经本人同意和认可的，现原告已实际占有、装修房屋，本被告也为原告申请了水、电等立户。原、被告在签订合同时，“阳光新村白鹤小区”项目的有关许可手续尚未办理是事实，但不应该影响原告实际占有房屋，现原告以未办理手续提出退房是没有道理的。本被告愿意继续完善相关手续，继续履行合同。
被告杨晓梅未到庭应诉和提交答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：
证据一，2012年11月19日原告与被告杨庆同签订的《购房买卖合同》和杨庆同在2013年2月7日向原告出具的《收条》一张。拟证明杨庆同将“阳光新村白鹤小区”一单元401号房卖与原告，原告按约交付了房款20万元。
证据二，苍溪县公安局陵江派出所接（报）处警登记表两份和苍溪县城乡规划和住房保障局对冉宗坤的回复。拟证明被告向原告交付的房屋与合同不符和原告提出退房后，双方发生纠纷，有关部门建议通过司法途径解决。
证据三，重庆重强公司的营业执照和对席龙林的任命通知。拟证明席龙林开发修建“阳光新村白鹤小区”应是重庆重强公司的公司行为。
证据四，原告购买的装修材料清单支付人工费条据（自己记载的收条）及房屋租赁合同等，拟证明已实际支出装修费用27232元和每年支付房租8000元。
被告杨庆同对原告提供证据的质证意见是，原告提供的证据一，客观真实，无异议。证据二仅反映了双方之间在交接房屋时发生过争议，但该争议已经解决，被告以此作为解除合同的理由，不能成立。证据三客观真实，但原告的证明目的不能认可。证据四，原告作了部分装修和租房居住是事实，与被告无关。
被告重庆重强公司对原告提供的证据客观性予以认可，但对原告的证明目的不予认可。
被告席龙林对原告提供证据的质证意见是，证据一客观真实，对证据二、三、四的质证意见与被告杨庆同一致。
被告杨庆同提供了以下证据：
证据一，杨晓梅与苍溪县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》和《规划设计条件通知书》复印件。拟证明该小区土地已以国有土地的形式进行了出让并经建设局允许规划设计。
证据二，席龙林与杨庆同的《工程承包合同》复印件和苍溪县城市行政执法局《行政处罚决定书》。拟证明该工程虽未办理相关许可手续，经城市行政执法局行政处罚罚款后，已实际具有行政认可其合法性和补办手续的条件。
证据三，席龙林及其代理人苟映昌与朱秀珍、孙永华、向平朝等人分别签订的《购房买卖合同》。拟证明房屋具有交付条件，原告提出退房无理。
证据四，被告对“阳光新村白鹤小区”进行水、电、气安装的申请表和花名册。拟证明被告积极按协议履行义务，并为原告立户的事实。
原告对杨庆同提供的证据一、二、三、四的客观真实性没有异议，但对被告的证明目的不予认可。
被告重庆重强公司及席龙林对被告杨庆同所提供证据及证明目的均无异议。
被告重庆重强公司未提供证据。
被告席龙林向本院提供了其与杨庆同就“阳光新村白鹤小区”的工程进行结算的清单。拟证明二被告之间按《工程承包合同》履行。
原告对席龙林所提供的证据的质证意见是，该证据的证明目的与本案无关。
被告杨庆同与重庆重强公司对席龙林所提供的证据及证明目的无异议。
本院对原、被告所提供证据的认证意见是：原告提供的证据一、二、三及被告杨庆同提供的证据一、二、三、四，相对当事人对其客观性无异议，本院对其真实性予以认可，但原告以证据三证明席龙林的开发行为即是重庆重强公司行为的证明目的，本院不予确认。被告席龙林提供的其与杨庆同就“阳光新村白鹤小区”的工程进行结算的清单，与本案没有关联性，本院对此不予认定。
本案在审理过程中，本院依法调取了席龙林、杨晓梅于2013年11月8日离婚的民事调解书，载明席龙林、杨晓梅已离婚，杨晓梅所竞买的“苍溪县陵江镇龙潭村一组的房屋和土地归席龙林所有”。本案原、被告对此无异议。
根据以上认证和开庭审理，本院查明的事实是：
2010年11月，席龙林之妻杨晓梅经竞买取得苍溪县国土局出让的陵江镇龙潭村一组土地使用权416平方米，使用性质为“其他普通商品住房用地”。席龙林、杨晓梅在取得土地使用权后，拟建“阳光新村白鹤小区”，并将该工程承包给被告杨庆同修建。2012年11月，原告冉宗坤在实地查看杨庆同所建房屋后，同意购买该房屋住房一套。11月19日，杨庆同为甲方与原告（简称乙方）签订《购房买卖合同》。合同约定：乙方购买房屋为一单元四楼一号，面积125平方米，每平方米2200元，总金额为27.5万元，由乙方在订合同时给付20万元，其余待房产证办下来后一次付清。甲方负责将水、电、气统一安装至进户门口，安装立户费由甲方负责。协议签订后，原告分三次向杨庆同交付购房款20万元，2013年2月7日，杨庆同向原告出具收条一张。同年5月，杨庆同在向原告交付房屋时，原告以实际交付的房屋与购房时查看的房屋不符而提出异议，双方发生争议，原告向建设行政主管部门和公安机关反映要求解决，被告杨庆同通过协调，按原告要求给予了调换，原告接手房屋后即进行装修。后被告杨庆同以为了办证需要，要求原告与席龙林重新签订合同，双方再次发生争议，原告随即停止装修，以该工程尚未办理相关建设许可手续，被告无权出售房屋而提出退房，双方未能达成协议。2014年1月，原告起诉来院，要求支持前述请求。
同时查明，原告接手房屋后，安装了防护栏、完成了厕所防水处理、改安了室内水、电，购置了沙、水泥及墙、地砖等装饰材料。经双方确认，原告所作装修，购买的装修材料价值为22822.3元，支付人工费4640元。其中，原告购买墙、地砖（支款7368元）已运至室内，未安装使用。原告购买水泥及运费共计1380元，因水泥已报废，属完全损失。
在原告停止装修要求退房后，被告杨庆同在对该工程的水、电、气进行立户安装时，继续对所涉及房屋以原告作为户主进行了申报安装，现已具备使用条件。
还查明，2013年11月8日，席龙林与杨晓梅因感情不和经本院调解离婚，双方协议杨晓梅所竞买的“苍溪县陵江镇龙潭村一组的房屋和土地归席龙林所有”。在本案诉讼中，席龙林代理人对被告杨庆同与原告所签订的《购房买卖合同》所约定的条款予以认可，但至今未办理该工程的相关审批手续。
本院认为：原告冉宗坤为购买住房，经实地考察后与被告杨庆同签订房屋买卖协议，虽系其真实意思表示，但被告杨庆同对所售房屋不具有合法所有权，其未经席龙林书面授权和同意，以自己的名义与原告签订房屋买卖协议损害了他人的合法权益，且该房屋在对外销售时并未经建设行政主管部门批准，不具备对外销售的合法许可，原、被告所签订的房屋买卖协议无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，被告杨庆同明知自己不是所建房屋的所有权人，但确与原告签订合同，收取购房款，应当承担主要过错责任。原告冉宗坤风险意识淡薄，在签订合同时，对售房主体不进行审查，而与被告杨庆同签订合同，在接收房屋后进行一定程度装修，房屋所有权人席龙林表示愿意履行杨庆同所签合同时，仍然要求退房，自己也有一定过错。被告杨庆同、原告冉宗坤应当对合同履行过程中造成的损失分别承担60%和40%的责任。
原被告签订协议后，原告所交付的20万元购房款，应当返还原告，原告将房屋交付被告杨庆同，20万元购房款按银行同期存款利率计算的利息，应属原告的损失；原告所作装修，具有继续使用价值，应当附属于房屋由杨庆同接收，杨庆同向原告支付相应价款，但原告所购买的墙、地砖因尚未安装使用，应由原告自行处理。原告所购买的水泥因已报废，不具有使用价值，其购买和运输所支付款额（1380元）连同原告购房款的利息作为原告实际损失由原被告根据过错责任承担。原告主张的房屋租金损失，因双方所签订合同无效，被告并无交付房屋的法定义务，且原被告在签订合同时并未约定房屋交付时间，原告的该项请求，本院不予支持。在原被告履行合同中，被告以原告的身份安装立户的水、电、气等户头的更名及费用，由被告自己负责。
被告席龙林虽为重庆重强公司苍溪分公司负责人，但本案房屋所涉及土地及出售所建房屋等，系以席龙林前妻及席龙林个人名义进行，其权利和义务由个人享有和承担，与重庆重强公司无关。在本案中，席龙林虽然事后认可杨庆同的售房行为，但并未与原告建立合同关系，原告要求席龙林与重庆重强公司承担其与杨庆同之间的合同责任，不符合合同的相对性原理，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第六十六条和《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条一款（六）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、原告冉宗坤与被告杨庆同所签订的《购房买卖合同》无效，被告杨庆同应返还原告冉宗坤购房款20万元，冉宗坤返还杨庆同所交付的住房一套。
二、原告冉宗坤对房屋所作的装修投入归被告杨庆同所有，杨庆同向原告支付折价款18714.3元，原告所购买的墙、地砖归原告所有。
三、原告所付购房款的利息（自2013年2月7日起按银行同期存款利率计算）及装修所购水泥损失1380元，由被告杨庆同承担60%向原告支付，其余40%损失，由原告自己承担。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
上述一、二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。
案件受理费4300元，由被告杨庆同负担2580元，原告冉宗坤负担1720元，被告负担的部分，原告已预缴，由被告转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院
审 判 长 徐 成
审 判 员 黄 河
人民陪审员 徐培珍
二〇一四年十月十三日
书 记 员 陶 艳