辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00724号
上诉人（原审被告）：大连冠信房地产开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区七贤岭高新街6号205室。
法定代表人：赵景福，该公司董事长。
委托代理人：李刚，男。
委托代理人：万文琦，男。
被上诉人（原审原告）：李秀华。
委托代理人：唐辉庆，男，1963年9月27日生，汉族。
原审原告李秀华与原审被告大连冠信房地产开发有限公司（以下简称冠信公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月3日作出（2014）甘民初字第5111号民事判决，冠信公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭审理了本案。上诉人冠信公司的委托代理人李刚、被上诉人李秀华的委托代理人唐辉庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李秀华一审诉称：原、被告双方于2012年10月9日签订商品房买卖合同，合同约定被告将坐落于大连市高新园区樱峪园7A、8A号2单元3层1号（建筑面积141.94平方米）在建商品房预售给原告，总价款1，646，504元。合同签订后，原告依据约定向被告支付了全部房款，但被告至今未履行交房义务。故诉至法院：1、请求法院判令将原、被告之间约定的逾期交房违约金由每日支付已交付房价款的万分之一调整为每日支付已交付房价款的万分之二；2、请求法院判令被告立即一次性支付自2014年1月29日始至起诉日（2014年8月12日）止的逾期交房违约金64，543元；3、请求法院判令被告按9，879元／月的标准支付逾期交房违约金，支付期间为起诉日第二日始至实际交房日止；4、诉讼费由被告承担。
被告冠信公司一审辩称：对于原告诉讼请求第一项被告认为应按购房合同约定的万分之一确定违约金，不应调整为万分之二；对于诉讼请求二、三项，原告是按照万分之二计算的，因被告没有同意调整为万分之二，所以也不认可，被告同意按照合同约定标准计算违约金。
一审法院审理查明：原、被告于2012年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于高新园区樱峪园7A、8A号2单元3层1号住宅，建筑面积141.94平方米，总价款1，646，504元，交房期限为2014年1月28日前。该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：1、（1）…。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。2、…。”另查明，合同签订后，原告向被告支付了全部房款1，646，504元，至起诉日止，被告一直未履行交房义务。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同书从内容到形式均符合法律规定，对原、被告双方具有法律约束力，当事人双方都应当按照约定履行自己的义务。现原告按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，被告并未按约于2014年1月28日前交付房屋，被告的行为已构成违约。现被告对违约事实予以认可，故本案争议的焦点即为违约金的计算标准问题。
现原告主张双方在书面合同中约定的违约金标准过低并请求予以增加，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故本案中应审查合同约定的违约金是否低于原告因被告逾期交房所造成的损失。现原告称其因被告逾期交房所造成的损失主要集中在三方面，一为房租利益的损失。原告方强调案涉房屋环境优越、依山傍水，一旦出租对外租金不低于3.5元／平／日。二为房价下跌的损失。原告方主张现时房价较购买时每平方米已经下降2，000元，而被告无法按期交房，致使原告无法规避房价下跌的风险。三为原告因购买房屋所支付的贷款利息。原告称其因购买房屋贷款所需支付的贷款利息远高于约定的违约金标准。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”故本案中违约金是否应予增加应以原告的实际损失额为参考。现原告诉称的第一项房租损失为其将房屋出租后可得的租金，故此该租金损失不仅仅包括原告因逾期交房所造成的实际居住利益损失，还包括一部分预期可得利益损失。且原告称案涉房屋每月租金不低于14，903.70元（3.5元／平／日＊141.94平方米＊30日），也并无同地段同类房屋租金标准予以佐证，因此原告按3.5元／平／日的租金标准计算房租损失来主张增加违约金并没有证据及事实依据，也不符合法律规定，一审法院不予支持。关于原告诉称的第二项房价下跌损失，一审法院认为，首先，房价下跌所造成的损失与案涉房屋逾期交付并无因果关系。其次，根据双方合同约定，被告逾期交房时，原告可选择逾期交房违约金或选择解除合同。因此原告以逾期交房致使房价下跌损失无法规避请求增加违约金并无合同及事实依据，一审法院不予采纳。关于第三项贷款利息是原告用贷款购买房屋所需支付的正常利息费用，不仅与交付房屋时间无关，更不应视为被告逾期交房对原告造成的损失。综上，原告请求增加违约金缺乏事实和法律依据，对其第一项诉讼请求，一审法院不予支持。本案中，违约金标准应按照双方签订的合同约定计算，即被告应自逾期之日按日支付原告已交付房款万分之一，故原告主张自2014年1月29日至起诉日的逾期交房违约金64，543元，予以部分支持。
关于原告要求被告支付起诉日后至实际交付房屋日期间的违约金，一审法院认为，首先，案涉房屋现仍无法交付，被告亦无法确定交付房屋日期，故被告能否按约交付房屋本院无法进行确定。其次，原告的诉讼请求必须明确，但因实际交付房屋日期无法确定，致使原告诉请数额并不明确，而该期间违约金的案件受理费亦无法计算。第三，本案中，原告诉请调整违约金计算标准，一审法院未予支持。但如在本案审理终结后至被告实际交付房屋期间出现了符合调整违约金标准的其他情况，原告也可另行起诉主张调整，亦便于保障原告的权益。最后，被告辩称其逾期交付房屋的主因是其资金紧张，故违约金分阶段计算给付也利于缓和被告资金压力，及早向原告交付房屋，将原告的损失尽量降低。因此，一审法院将案涉违约金的截止日期确定为判决生效之日（如在判决生效之日前，被告已交付房屋，则以实际交付房屋之日为准）。判决生效日后的逾期交房违约金，原告可以明确诉请另行起诉主张，故对于原告第三项诉请，一审法院予以部分支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连冠信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李秀华支付自2014年1月29日至2014年8月12日的逾期交房违约金32，271.50元（1，646，504元＊日万分之一＊196日）。二、被告大连冠信房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告李秀华支付自2014年8月13日至判决生效之日（如在判决生效前，被告已交付房屋，则以实际交付房屋之日为准）的逾期交房违约金，按照164.65元／日标准计算。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求（不包括判决生效之日后产生的逾期交房违约金）。案件受理费简易程序减半收取707元，其他诉讼费50元，共计人民币757元（原告已预交），由原告自行承担378.50元（为驳回其第一、二项诉请部分），由被告负担378.50元，与上述款项一并给付原告。
冠信公司上诉的理由及请求是：冠信公司与李秀华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自义务。一审法院根据合同约定，按照日万分之一标准判决冠信公司支付违约金并无不当，但关于违约金支付时限的判决内容缺乏法律依据。请求撤销一审判决，依法改判冠信公司于交房后按照合同约定标准向李秀华支付违约金。
李秀华二审答辩认为：冠信公司至今仍未交付案涉房屋，同意维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当依照合同约定履行各自义务。本案中，李秀华与冠信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同所设的权利义务受法律保护和约束。现李秀华已按照合同约定支付全部购房款，而冠信公司未能在合同约定期限内向李秀华交付案涉房屋，存在违约行为。李秀华作为守约方，有权按照合同约定主张冠信公司承担违约金支付义务。
关于冠信公司上诉主张的违约金支付时间问题，本院认为，合同违约责任是合同当事人不履行债务时产生的民事责任。违约金既是违约方应承担的违约责任的法定形式，亦是本案合同约定的逾期交房违约责任的承担方式。作为财产责任的一种，法律设立违约金制度的首要意义就在于弥补或补偿因违约行为给守约方带来的损失。冠信公司逾期交房的违约事实既已存在，即应对此承担违约金支付义务。且逾期交房时间较长，势必对李秀华的居住或收益权益产生一定影响，李秀华有权要求冠信公司先行给付已产生的违约金，以弥补自身损失。因此，一审判决并无不当，应予维持。冠信公司主张于交房后支付违约金，此举不但将减轻冠信公司应依法承担的违约责任，且相当于对违约金支付义务设定了履行条件，将严重背离违约金制度设立的目的，起不到对购房者损失的补偿作用。因此，冠信公司上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费757元（上诉人预交），由上诉人大连冠信房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 丁大勇
代理审判员 刘冬艳
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 王 亮