吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初2961号原告（反诉被告）：延吉市进学社区卫生服务中心，住所地：延吉市。法定代表人：金春花，该中心主任。委托诉讼代理人：申永哲，吉林阿里郎律师事务所律师。被告（反诉原告）：贾春志，1954年12月26日出生，男，现住延吉市。委托诉讼代理人：贾文涛（贾春志之子），1978年4月23日出生，男，现住延吉市。被告：陈小皇，1972年10月4日出生，女，现住延吉市。原告（反诉被告）延吉市进学社区卫生服务中心（以下简称卫生服务中心）与被告（反诉原告）贾春志、陈小皇租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年6月12日、2017年7月19日、2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卫生服务中心委托诉讼代理人申永哲，被告（反诉原告）贾春志及其委托诉讼代理人贾文涛、被告陈小皇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫生服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令贾春志、陈小皇从延吉市人民路东段14段一楼门市房（现卫生服务中心一楼）迁出，并向卫生服务中心交付房屋；2.判令贾春志、陈小皇连带给付2015年4月15日至2016年10月14日的租金3.6万元。3.判令贾春志、陈小皇连带支付自2016年10月14日起至返还租赁房屋之日的占有使用费（按月租金2000元计算）。事实和理由：2009年11月16日，卫生服务中心主管单位延吉市人口和计划生育局（现延吉市卫生和计划生育局）与贾春志签订“租赁房屋协议书”，约定：贾春志承租延吉市人口和计划生育局享有使用权的位于延吉市人民路东14段办公楼的一楼门市房，面积为154平方米，租期5年（自2009年11月16日至2014年11月15日止），年租金为2.4万元，用途为经营超市。2014年5月13日，按照政府相关文件要求，延吉市人口和计划生育局与贾春志签订补充合同，约定于2014年5月15日提前终止原合同，贾春志须于2014年11月15日迁出房屋，仅收取2013年11月15日至2014年5月15日期间的租金1.2万元，不收取半年租金以补偿提前终止合同的损失，并在此期间让贾春志甩货处理商品。2014年11月，计生局和卫生局合并，计生服务站和妇幼保健所合并，计生服务站搬至妇幼保健所办公，原计生服务站办公楼调拨给卫生服务中心使用。卫生服务中心为装修整栋办公楼要求贾春志、陈小皇腾迁，但贾春志、陈小皇未履行。卫生服务中心及卫计局与贾春志、陈小皇达成口头协议，延长5个月租赁期（2014年11月15日至2015年4月14日），贾春志、陈小皇须于2015年4月14日前腾迁，贾春志、陈小皇到期未搬迁。卫生服务中心于2016年9月19日发出书面限期搬迁通知书，贾春志、陈小皇仍未履行。因贾春志、陈小皇的违约行为，致使按照上级卫生部门的要求及卫生服务中心业务需求，扩大诊疗面积的计划不能实现，已下发的用于扩建诊疗面积的财政拨款也重新返还财政，为保护公共利益的需要及合同约定，故诉至法院。贾春志辩称，2012年11月16日，双方签订租赁合同，房屋面积为80平方米，与2009年11月16日所签订的154平方米有74平方米面积差，该74平方米房屋是违章建筑，延吉市人口和计划生育局以2万元的价格出兑给贾春志，并出具了收条。租赁期间贾春志做了门斗并承兑74平方米厨房进行装修，延吉市人口和计划生育局承诺合同期满后给予赔偿，具体数额没有说明。2014年10月，贾春志欲腾迁，延吉市人口和计划生育局承诺可以协调以继续使用房屋，故贾春志将承租的其他房屋退租，造成了损失。该房屋租赁合同已于2014年11月15日到期解除了，但2015年3月12日，延吉市人口和计划生育局向贾春志收取2015年年度租金，故贾春志认为其行为默认继续租赁。2015年4月9日，延吉市人口和计划生育局张会计电话通知贾春志搬离该房屋，承诺给予赔偿，并让贾春志出具赔偿清单。双方就赔偿事宜未达成一致故未搬离。贾春志、陈小皇系雇佣关系，陈小皇受雇于贾春志。陈小皇辩称，陈小皇受雇于贾春志，亦是保姆，陈小皇不应该承担责任，租赁合同不是陈小皇签订的，与陈小皇无关。贾春志提出反诉请求：1.请求判令卫生服务中心赔偿贾春志装修损失、设备及用品损失等143905元，营业损失按实际鉴定金额为准；2.要求卫生服务中心按照合同约定将80平方米房屋交由贾春志继续使用；3.反诉费用由卫生服务中心承担。事实和理由：2009年11月16日，贾春志与延吉市人口和计划生育局签订租赁合同，约定：房屋出租面积154平方米，租赁期间如出现动迁、扩路、出售或其他原因，承租方不能继续使用时，由出租方按照承租方所投入的室内外破旧修复费、装修费、添附的各种设施总金额的两倍赔偿。2012年11月16日，贾春志与延吉市人口和计划生育局又签订一份租赁合同，约定：出租房屋面积为80平方米，其余条款与第一份租赁合同相同。贾春志承租期间，延吉市人口和计划生育局将涉案房屋二楼出租给他人，装修过程中漏水给贾春志房屋造成重大经济损失。2013年六楼跑水漏到超市造成损失。2014年，延吉市人口和计划生育局在施工过程中，造成门斗、牌匾、门楼等损坏，厨房用品及设备、货物等损失严重。贾春志曾多次找延吉市人口和计划生育局协商赔偿事宜，双方未就赔偿数额达成一致。贾春志因此事患二级脑出血，至今尚未治愈，卫生服务中心应对伤病负赔偿责任。卫生服务中心使用该房屋，承接房屋权利义务，应对上述损失承担赔偿责任。根据2012年11月16日合同约定，卫生服务中心应留80平方米的房屋交由贾春志使用。卫生服务中心辩称，同意负担与卫生服务中心有关联的合理的费用，请求驳回其他诉讼请求。对贾春志主张的损失明细与计生局或卫生服务中心无关，卫生服务中心不应该承担损失赔偿。经审理查明，2009年10月16日，贾春志支出2万元承兑延吉市人口和计划生育局位于延吉市人民路东14段一楼食堂，延吉市人口和计划生育局于当日出具收条，收到一楼出兑金2万元。承兑后，贾春志在此经营食堂。2009年11月16日，延吉市人口和计划生育局与贾春志签订“租赁房屋协议书”，约定：延吉市人口和计划生育局出租给贾春志位于延吉市人民路东14段，面积154平方米的房屋，自2009年11月16日起至2014年11月15日止，租期5年，年租金2.4万元，每年11月10日前交一年租金。房屋出租期间，根据买卖不破租赁的原则，如本房屋在租赁期间，国家或延吉市人口和计划生育局动迁、扩路、出售或其他任何原因，贾春志不能继续使用时，由延吉市人口和计划生育局按照贾春志所投入的室内外破旧修复费、装修费、添附的各种设施总金额的两倍赔偿（两年内违约赔偿标准）；租期超过两年，合同期内违约赔偿按贾春志实际投入费用赔偿。2012年11月16日，双方就同一房屋又签订租赁合同，约定：出租房屋面积为80平方米，自2012年11月16日至2014年11月15日止，租期2年，年租金2.4万元，租金交付方式及违约责任同双方签订的第一份合同内容相同。两份合同中出租房屋的面积差为74平方米，该74平方米房屋系贾春志于2009年10月16日承兑的食堂。2013年8月26日，延吉市人民政府颁发延市政发〔2013〕27号文件，延吉市加强行政事业单位国有资产出租出借管理工作暂行规定第七条规定，行政事业单位国有资产出租、出借的管理要求，租赁期限统一为一年；根据实际情况，可延续至3年，每年续签合同。特殊情况按审批权限，经市政府或市国资局审批后方可适当延长。2014年10月15日，贾春志向卫计局提交“关于图圆食品超市经济损失补偿的诉求”，要求续租三年并补偿直接损失139757元。2016年9月21日，卫生服务中心向贾春志下达限期搬迁通知书，限其2016年10月12日前搬迁，贾春志逾期仍未搬离。涉案房屋系经延吉市财政局及延吉市卫生和计划生育局调拨给卫生服务中心使用，无相关审批手续。卫生服务中心自2015年2月份装修，并于同年6月使用。贾春志承租涉案房屋期间，因房屋漏水给其造成损失。认定上述事实的证据有：2009年11月16日租赁房屋协议书、2012年11月16日租赁房屋协议书、延吉市行政事业单位国有资产无偿调拨审批表、关于图圆食品超市经济损失补偿的诉求、限期搬迁通知书、延吉市人口和计划生育局出具的收条、证言及双方当事人当庭陈述。本院认为，延吉市人口和计划生育局与贾春志签订的“租赁房屋协议书”虽系双方当事人真实意思表示，但因涉案房屋未取得建设工程规划许可证及相关手续，故该合同无效。涉案房屋系国有资产，且已调拨给卫生服务中心使用，故卫生服务中心作为原告主体适格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因贾春志自认其系超市业主，其与陈小皇系雇佣关系，且房屋为贾春志租赁，租赁合同亦为贾春志签订，故对卫生服务中心要求贾春志腾迁并支付房屋占有使用费的主张，本院予以支持；对其要求陈小皇腾迁并支付房屋占有使用费的主张，不予支持。贾春志提出其已交纳2015年度租金，因未能提供证据予以证明，而卫生服务中心自认贾春志交纳了至2015年4月14日止的租金，故卫生服务中心要求贾春志支付2015年4月15日至其实际搬迁之日止的房屋占用费，本院予以支持。贾春志承租房屋期间，主张因装修造成其牌匾损失及二楼漏水给其造成损失，因与本案不属同一法律关系，故本院不予审理。对贾春志主张卫生服务中心按照合同约定将80平方米房屋交由贾春志继续使用的主张，因其签订两份房屋合同虽然面积不同，收条中已写明2万元系出兑款，并非购买房屋款项，故对该主张，本院不予支持。对贾春志主张的装修损失，因其主张的装修损失系其单方制作，无其他证据佐证，且双方签订合同的租赁期限已届满，故对该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贾春志于本判决发生法律效力后三十日内腾迁并向原告延吉市进学社区卫生服务中心返还位于延吉市人民路东14段一楼、面积154平方米的房屋；二、被告贾春志于本判决发生法律效力后立即向原告延吉市进学社区卫生服务中心支付自2015年4月15日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按照月租金2000元的标准计算）；三、驳回原告延吉市进学社区卫生服务中心的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贾春志的诉讼请求。如果被告贾春志未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元（原告已预交），由被告贾春志负担；反诉费1589元，由反诉原告贾春志负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  张妍妍人民陪审员  周国君人民陪审员  张恩慧二〇一七年十一月四日书 记 员  邹珊巍