天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初6020号
原告：天津市航顺工贸有限公司，住所天津市津南区葛沽镇四街学校胡同8号。
法定代表人：高孟琴，总经理。
委托诉讼代理人：高孟朝，男，该公司经理。
委托诉讼代理人:边北华，天津星火律师事务所律师。
被告：中铁五洲控股集团有限公司，住所天津市武清开发区福源道18号537-66（集中办公区），实际经营地：天津市津南（双港）经济开发区旺港路5号。
法定代表人：吴时杰，董事长。
委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。
原告天津市航顺工贸有限公司与被告中铁五洲控股集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高孟朝、边北华，被告委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市航顺工贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的房产租赁合同,要求被告腾房，按现状完好无损向原告移交房产；2.被告给付原告房租297992元（自2016年10月1日至2017年6月30日，即9个月），代垫税金71247元、暖气费74163元（自2016年11月15日至2017年3月15日，1839.46平米，即一个供暖期）、违约金132824.83元，合计576226.83元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年8月22日签订房产租赁合同，约定原告将位于津南区房产租赁给被告使用，租期五年（自2015年10月1日至2020年9月30日），租金每年300000元，逐年递增，租金第二年起每年8月1日给付，合同还约定了其他事项。后原告依约将房产及配套水电暖设施移交被告。合同履行中，被告第一年度租金及水电费拖欠原告半年以上才支付。第二年度租金（2016年10月1日至2017年9月30日）按合同约定被告应于2016年8月1日给付原告。但经原告以短信及电子邮件的方式多次催告，被告未按合同约定支付，则视为被告提前解除合同。原告多次告知被告负责人双方已不存在租赁合同关系，要求被告立即搬离租赁厂房，并支付欠付的租金及水电暖费用，被告置之不理。
诉讼过程中，天津市航顺工贸有限公司放弃原诉状中的第四项诉讼请求。变更违约金132824.83元的诉讼请求为：违约金99330.84元（即三个月租金）。
中铁五洲控股集团有限公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，请求驳回原告的诉请。现双方租赁合同并未解除，因为解除需要法定及约定的通知要件，本案是由于原告违约行为在先的情况，故被告没有依法支付租金，双方租赁合同没有解除，也不涉及腾房的问题，关于房租，被告同意在原告解决违约在先的情况下给付房租及其他费用。鉴于本案原告存在违约导致被告没有支付租金，该情形被告无义务支付违约金。
本院经审理认定事实如下：2015年8月22日，原被告双方签订《房产租赁合同》，原告将所有的坐落于津南区房产出租给被告。租赁期限自2015年10月1日至2020年9月30日，2015年8月1日至2015年9月30日为承租方装修期。第一年租金30万元，第二、三年18元/月/㎡，第四、五年18.5元/月/㎡（按实际面积计算），与房产有关的一切税、费由承租方承担。合同第3.2条约定，租金支付按照每年支付一次的支付方式，被告应在每年提前二个月支付下一年度的租金。合同第3.3条约定，……原告有权收取被告2倍同期贷款利息的资金，作为补偿并视情况提前解除合同。房产租金逾期两月未交，视为被告提出解除合同，责任由被告承担。合同第8.4条约定，租赁期间，双方不得提前退租。如有一方非不可抗力原因提出终止合同，每提前一年向对方支付一个月的租赁费，以此累加，作为对对方的补偿。不足一年，按一年计算（如提前一年三个月，按两年计算）。后被告未按合同约定向原告支付租赁费，目前尚欠租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元未支付。
另查明，中铁五州控股有限公司于2015年10月21日变更名称为中铁五州控股集团有限公司，于2016年3月25日更名为中铁五洲控股集团有限公司。
以上事实，有原被告当庭陈述、原告提交的房产租赁合同、税金和取暖费票据、房产证、被告公司名称变更的工商登记信息等证据证实。对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。
原被告双方存在争议的事实：
1.原告主张因被告未按时支付租金，构成违约，要求解除合同；被告抗辩因原告提供的水表存在问题，违约方是原告，故不予支付租金。原告为证明自己的主张，提交了房产租赁合同，被告质证意见：对于该份证据的真实性没有异议，但不认可证明目的。本院经审查认为，该份证据能够证实被告未按照合同约定向原告支付租赁费，本院对该份证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。被告为证实自己的抗辩，提交了电子邮件记录、QQ聊天、反映信、计收水量及水费统计表、办公楼水表计量数字截图等证据，原告质证意见：对证据真实性不认可，原告是现状租赁，维修由被告承担，水、电有问题被告没有证据证实，即便有问题，不应以此抗辩不给原告房租。本院经审查认为，被告提交的上述证据均为复印件，不符合证据的法定形式，且该证据反映的问题不足以作为被告不支付租金的理由，故本院对以上证据不予认定。
2.原告要求被告支付违约金，是否予以支持。原告为证明自己的主张，提交了《房产租赁合同》，要求参照《房产租赁合同》第8.4条约定支付三倍的月租金作为违约金。被告认为是原告违约导致被告不支付租金，被告没有给付租金的义务。该份证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。
本院认为，原被告双方签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原中铁五州控股有限公司已更名为中铁五洲控股集团有限公司，因此中铁五洲控股集团有限公司是本案适格被告。1.关于原告要求被告解除租赁合同、腾房的主张，根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方约定的合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，被告未按约定时间向原告交纳租金，被告逾期交纳租金的行为已构成根本违约，原告有权解除租赁合同并要求被告腾房；2.原告要求被告给付租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元的主张，有证据证实，被告予以认可，应予以支持；3、原告主张的违约金一节，依据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、第二款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告逾期缴纳租金，应承担相应违约责任，被告认为原告主张的违约金过高，本院综合合同的履行情况、双方合同的约定、当事人过错程度等因素酌情予以调整，以两个月租金66220元确定违约金数额为宜；4.被告抗辩因原告提供的水表存在问题，系原告构成违约，但未提交有效证据予以证实，且该项抗辩不足以作为被告不支付租金的理由，故对该项抗辩意见，本院不予采纳。
综上所述，原告要求被告解除租赁合同、腾房的主张，本院予以支持；原告要求被告给付租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元，共计443402元的主张，本院予以支持；原告要求支付违约金66220元的主张，本院予以支持，其他违约金的主张，本院不予支持；对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款规定，判决如下：
一、原告天津市航顺工贸有限公司与被告中铁五洲控股集团有限公司于2015年8月22日签订的《房产租赁合同》于本判决生效之日解除。
二、被告中铁五洲控股集团有限公司于本判决生效后十日内搬出并将本案租赁物(坐落于津南区，面积为1839.96平方米）移交给原告天津市航顺工贸有限公司实际控制。
三、被告中铁五洲控股集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津市航顺工贸有限公司租金297992元、代垫税金71247元、暖气费74163元，共计443402元。
四、被告中铁五洲控股集团有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津市航顺工贸有限公司违约金66220元。
五、驳回原告天津市航顺工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4781元，由原告天津市航顺工贸有限公司负担168元，由被告中铁五洲控股集团有限公司负担4613元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 冯文生
二〇一七年七月三十一日
书记员 朱金富
法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。