广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申8003号再审申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：深圳市康达尔（集团）股份有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路****号集浩大厦***楼。法定代表人：罗爱华，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗苑妮，广东金圳律师事务所律师。被申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审上诉人）：张鹏，男，1980年8月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘云海，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕红兵，广东卓建律师事务所律师。再审申请人深圳市康达尔（集团）股份有限公司（以下简称康达尔公司）因与被申请人张鹏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终8503号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。康达尔公司申请再审称，一、涉案合同约定的交房日期为2015年3月31日，涉案房地产项目于2014年12月31日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案回执》，已通过竣工验收。各业主于2014年12月31日收到《入伙通知书》后前往涉案项目收楼，并签署了《收楼意见书》。二审判决关于康达尔公司于2014年底向张鹏发出入伙通知时涉案房屋尚未经过竣工验收、不符合交付投入使用的条件的认定与案件证据所证明的事实不符。二、涉案合同并未将取得《规划验收合格证》作为房屋交付的前提，且涉案房地产项目的建筑工程、消防工程、配套燃气工程、电梯工程等均于2014年12月31日前质量验收合格，符合涉案合同第九条、第十条的约定，故康达尔公司在取得《规划验收合格证》之前交付房屋并无不当。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条属于约束施工单位组织竣工验收条件及程序的管理性规范，不属于效力性规范，亦未对房屋交付作出规定，不能产生导致合同无效的法律后果。二审判决根据上述法条认定康达尔公司交付房屋的行为无效，显属不当。三、二审判决认定康达尔公司的房屋交付行为无效，意味着认定涉案合同第十条关于房屋交付条件的约定无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《深圳市城市规划条例》由深圳市人大常委会制定，属于地方性法规，二审判决依据地方性法规认定涉案合同条款无效，此于法不符。四、涉案合同为房地产交易的行政主管机关深圳市规划和国土资源委员会制定并颁布实施的示范文本，用于指导和规范深圳市的房屋买卖行为，开发商在网签时无权修改包括第十条交付条件在内的合同条款，否则就无法办理合同的备案手续、完成交易。若否定合同示范文本条款的效力，将导致其指引、规范作用丧失，影响行政主管机关的公信力，形成错误价值导向、鼓励缠讼，影响深圳房地产交易秩序的稳定。五、张鹏于收到康达尔公司的入伙通知后办理了收楼手续并入住，在房屋质量验收合格、交付条件符合合同约定的情况下，其权益并未因涉案房屋在交付时未通过规划验收而遭受实际损害。二审判决认定康达尔公司的交付无效、判令其承担延期交房的违约责任，有悖于公平正义原则。六、入户花园并不属于所购房屋范围，涉案合同附件五第二条第2款约定：“双方同意，建筑结构上单独附属于某一套房地产的露台、阳台、入户花园等独立于其他专有面积和公共面积的面积归该房产买受人使用。”可见，入户花园可以由张鹏使用，但不属于其所购房屋，张鹏的购房价款中并未包含入户花园面积，故康达尔公司无需向张鹏告知入户花园与客厅之间存在水平落差的情况。该落差于房屋设计时就已存在，亦未导致房屋不能正常使用，康达尔公司对此无任何过错或违约。张鹏以不属于自己的入户花园与所购房屋之间存在水平落差为由索赔损失，此缺乏事实和法律依据，二审判决支持其该项请求显属错误。综上，请求裁定再审，撤销二审判决，改判驳回张鹏的全部诉讼请求。张鹏提交意见称，一、《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国环境保护法》第二十六条、《深圳市城市规划条例》第六十一条等从不同角度对建设工程交付前所必须具备的条件作出规定，其中前三者为全国人大或其常委会的立法，后者为全国人大授权深圳特区进行的立法，上述规定相互补充，共同构成我国及深圳商品房验收的强制性标准，当中关于商品房交付的条件并无矛盾，即:建设工程项目必须同时通过规划验收、竣工验收、环保验收后方可交付使用。涉案合同“取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案回执》即可交楼”的约定仅考虑了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的要求，但违反了其他法律的强制性规定。根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》［粤高法（2012）240号］第6条的规定，房屋买卖合同中约定的交楼标准违反法律、行政法规的强制性规定的，该条款无效，故康达尔公司一、二审关于房屋交付使用前应取得《规划验收合格证》等验收证明文件属行政管理性规定，而非合同效力性规定的主张不能成立。二审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理结果亦无不当。二、本案的一审、二审程序合法，康达尔公司的各项诉讼权利并未受到侵害，不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条、最高人民法院《关于受理审查民事申请再审案件的若干意见》所规定的应当再审的具体情形。涉案房屋及配套工程存在诸多质量问题，康达尔公司对此未作妥善处理，导致双方矛盾升级。且案件现已执行完毕，康达尔公司滥用诉讼权利的行为将造成司法资源的浪费。综上，请求驳回康达尔公司的再审申请。本院经审查认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据二审判决及康达尔公司的再审申请事由，申请再审的争议在于康达尔公司是否应承担逾期交房的违约责任、是否应赔偿房屋入户花园与客厅之间水平落差所致损失。一、康达尔公司是否应承担逾期交房的违约责任涉案合同为张鹏与康达尔公司之间的真实意思表示，并无证据和事实表明当中包括房屋交付时所应具备的文件在内的合同条款存在无效的情形。根据一审、二审判决查明的事实，涉案合同约定交付房屋时应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，康达尔公司于合同约定的交房期限届满前取得了该备案（回执），并书面通知张鹏前来办理房屋验收手续。但依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等的规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋在合同约定的交付时间及康达尔公司提出交付请求时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，张鹏可依法拒收。后康达尔公司取得了涉案房屋所属建设工程项目的《规划验收合格证》，张鹏亦办理了收房手续并签字确认，但因收楼意见书上缺乏具体日期的记载，张鹏收房的具体时间无法确定。由于预售商品房交付、接收手续的办理需出卖人与买受人双方配合、共同进行，康达尔公司作为直接参与涉案房屋交付的出卖人，对具体交付时间等情况理应知悉并掌握有关资料，然而其于一审、二审、申请再审过程中均未提供相应证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，康达尔公司应对此承担举证不能的不利后果。一审、二审判决按照涉案合同的约定，结合康达尔公司于2015年5月29日才取得《规划验收合格证》的情况，支持张鹏关于其在2015年5月29日办理收房手续的主张，认定康达尔公司存在逾期交房的违约行为，并据此判决康达尔公司向张鹏支付自合同约定的交付期限届满之次日即2015年3月2日起至康达尔公司取得《规划验收合格证》、符合法律规定的条件并完成交付之日即2015年5月29日期间的逾期交房违约金，该处理并无不当，本院予以维持。二、康达尔公司是否应赔偿涉案房屋入户花园与客厅之间水平落差所致损失根据一审、二审判决查明的事实，涉案房屋入户花园与客厅之间的水平落差于设计时就已存在，康达尔公司于签订合同时未将该情况告知张鹏。涉案房屋相应的入户花园由房屋买受人张鹏使用，无论购房价款中是否包含了该入户花园的部分，入户花园与客厅之间的水平落差对房屋的实际使用造成一定程度的不便利的情况客观存在，且康达尔公司于此前销售时未及时、如实地进行告知，由此侵害了张鹏知情权，亦妨碍了张鹏对其自身享有购买与否的选择权的行使。康达尔公司的行为违背了《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，其应承担相应的责任。二审判决根据案件有关情况，酌定康达尔公司按涉案购房价款的2%向张鹏赔偿损失，此并无明显不当。康达尔公司关于购房价款中未包含入户花园的面积、入户花园不属于张鹏所有，且入户花园与客厅之间的水平落差并未影响房屋的正常使用，张鹏无权就此提出索赔的主张理据不足，本院不予支持。综上，康达尔公司申请再审的事由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市康达尔（集团）股份有限公司的再审申请。审 判 长 杜以星审 判 员 辜恩臻审 判 员 莫 菲二〇一七年三月二十日法官助理 周 瑾书 记 员 田里程附相关法律条文：《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《深圳市城市规划条例》第六十一条建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。