安徽省淮北市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）淮民一初字第00038号
原告：淮北鸿图世纪置业有限公司，住所地安徽省濉溪县。
法定代表人：张军，又名张建军，该公司执行董事。
委托代理人：祁立民，安徽亚星律师事务所律师。
被告：淮北市大地土地复垦开发有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：李时相，该公司经理。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：童家云，安徽睿正律师事务所律师。
原告淮北鸿图世纪置业有限公司（简称鸿图公司）因与被告淮北市大地土地复垦开发有限责任公司（简称大地公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2014年5月15日向本院提起诉讼。本院立案受理后依法组成合议庭，于2014年6月20日、9月26日两次公开开庭进行了审理。原告鸿图公司的委托代理人祁立民，被告鸿图公司的委托代理人安超、童家云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿图公司诉称：2009年7月13日，双方签订协议【以下称《合作协议（三）》】合作开发“众城大厦”项目工程，共占地8.5亩，其中大地公司提供拥有土地使用权的土地作为投资。但时至今日，大地公司尚未将土地过户至鸿图公司名下。既然大地公司以土地使用权作为出资，就应当交付出资资产，大地公司拒绝将土地过户的行为显已违约，应承担相应的民事责任。为维护鸿图公司的合法权益，依据相关法律规定，请求判令：大地公司将位于淮北市相山区相阳路东侧的国有土地使用权【国有土地使用权证号码：淮土国用（2007）字第116号）】过户至鸿图公司名下；诉讼费用由大地公司承担。
大地公司辩称：1、《合作协议（三）》未约定对价性条款，非当事人的全面意思表示，且大地公司保留的文本上注明“此协议仅作为办理土地出让金使用”，根据意思自治原则，不能扩大该协议的用途，并将其作为完成法律交付的证据使用。同时，《出让土地使用转让合同》系淮北市大地土地复垦有限责任公司与鸿图公司签订，而非本案被告“淮北市大地土地复垦开发有限责任公司”；2、合作协议虽然明确约定了大地公司有交付土地进行投资的义务，但未对交付时间和如何交付进行约定，且大地公司已经完成了事实交付，因双方并未规定法律交付的具体条件，大地公司享有同时履行抗辩权，在鸿图公司未将1500平方米的房屋交付大地公司前，大地公司可以拒绝履行过户义务。3、合作协议及其他书面文件中并未约定双方履行义务的先后顺序，鸿图公司无先履行抗辩权，故其要求大地公司先行履行国有土地使用权的法律交付义务无事实、法律依据。综上，请求驳回鸿图公司的诉讼请求。
鸿图公司针对其诉讼请求，提交如下证据：
证据一、《合作协议（三）》，证明双方当事人对大地公司将其享有使用权的国有土地交由鸿图公司进行开发达成了合意，大地公司开发土地的目的是投资。
证据二、《出让土地使用转让合同》及付款单据，证明双方对大地公司将土地转让给鸿图公司开发再次达成一致意见，说明大地公司同意交付土地，并由鸿图公司缴纳土地出让金。
三、鸿图公司的土地使用权证书，证明鸿图公司将其拥有使用权的土地作为投资的一部分用于建设“众城大厦”。
四、大地公司的土地使用权证书，证明大地公司对涉案土地享有使用权，具备交付土地的条件。
五、淮北市发展与改革委员会（简称淮北市发改委）文件【发改许可（2008）225号、（2009）238号】，证明淮北市政府批准“众城大厦”的占地面积为5623平方米，即双方土地面积之和；鸿图公司系合法的开发主体。
六、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，证明鸿图公司办理了众城大厦的相关许可手续，建设行为合法。
七、备案证明及部分《商品房买卖合同》，证明众城大厦已建设完毕并出售房屋330套，如大地公司不履行土地过户义务，则会造成无法为购房户办理产权登记的严重后果。
八、大地公司与众城公司的合作协议二份，证明大地公司与众城公司签订两份合作协议，其中大地公司在2008年9月3日签订的合作协议（简称《合作协议（二）》）时已放弃在2007年主张分配的1500平方米房屋，而是采取另行协议的方式进行分配。
九、淮北市城乡规划局的说明，证明涉案房产的开发主体是鸿图公司；因双方的土地纠纷导致涉案工程至今未规划核实，故大地公司要求分配房屋没有依据。
十、亚美公司的说明、设计图纸效果图两套，证明：亚美公司的设计图纸与鸿图公司的设计图纸有较大差异，前者为31层，后者为23层，另外建筑面积也不一致，大地公司要求按其与亚美公司的约定条件分配房屋缺乏事实依据。
大地公司的质证意见为：对证据一的真实性、合法性无异议，但对其证明目的及关联性有异议，该协议未约定对价性条款，应结合其他证据综合认定双方的全面意思表示；协议条款用途为“仅作为办理补交土地出让金使用”，双方对此进行了明确注释。证据二合同中的转让主体系“淮北市大地复垦有限责任公司”，而非本案原告“淮北市大地复垦开发有限责任公司”，故该合同对大地公司无约束力；双方讼争的土地不在淮北市大地复垦有限责任公司名下，系无权处分；该合同亦无对价性条款，非当事人的全面意思表示，该证据不能说明大地公司必须履行土地过户义务。对证据三、四无异议。对证据五的真实性、合法性无异议，但对证明目的及关联性有异议，该批复文件在《合作协议（一）》签订之后作出，虽然在法律层面上众城公司、亚美公司并未参股、控股涉案工程，但实际是以《合作协议（一）》为基础变更的履行主体；大地公司与鸿图公司的合作条件以《合作协议（一）》为准，此节事实有鸿图公司的董事长张军的亲笔承诺及录音等证据证明。证据六中的建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证均存在违法问题，但在撤销之前均是有效的，故涉案房屋不存在禁止分割、过户情形，法院应判决鸿图公司交付1500平方米的房屋。对证据七无异议。对证据八，2004年1月24日的协议仅仅是意向性的，2008年9月3日的协议是在大地公司与亚美公司签订协议之后，而“众城大厦”批复在众城公司名下，为实际交付土地用于开发才签订的二份协议；协议中注明双方房屋的分配另行协议，是为了不让行政机关了解情况并以此实施对当事人不利的行政行为。对证据九的真实性、合法性不持异议，但达不到其证明目的。对证据十的真实性、合法性及关联性均有异议，亚美公司的设计方案只是草图，不具有证明力，且结合其他证据，能够证明涉案工程的设计方案无变更情形；淮北市发展和改革委员会的批复文件能够证明，亚美公司退出涉案工程是因为众城公司将名下的土地使用权转让给鸿图公司所致，与大地公司没有联系。
大地公司针对其反驳理由，提交如下证据：
一、《合作协议（一）》及《公证书》，证明大地公司以淮土国用（2007）字第116号土地使用权作为投资，与亚美公司合作建设“众城大厦”，约定了大地公司应享有的房屋面积及具体的位置，该协议在淮北市国信公证处进行了公证。
二、《合作协议（三）》及申请书，证明大地公司与鸿图公司签订的《合作协议（三）》仅是由鸿图公司补办土地出让金时使用；协议中的无对价条款，并非双方合作的真实意思表示。
三、书面承诺及电话录音，证明鸿图公司的法定代表人张军书面承诺“众城大厦”建成后的面积分配仍按照《合作协议（一）》的内容履行，张军在电话录音中仍然承认愿意交付1500平方米的房屋。
四、《律师函》及淮北市房地产管理局的《回复》，证明因鸿图公司拒不履行义务，导致纷争产生，大地公司要求淮北市国土资源局停止办理名下土地的转让过户手续，淮北市国土资源局已对众城大厦产权分割进行限制；以及大地公司享有同时履行抗辩权，即在鸿图公司未按约定交付1500平方的房屋情况下，大地公司有权拒绝协助办理土地过户登记
鸿图公司的质证意见为：对证据一的真实性无法确认，该协议未提及大地公司、亚美公司的资质问题；合作协议第2条的内涵不清；该协议与鸿图公司无关。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据说明大地公司应当交付土地且同意交付土地。对证据三的真实性、合法性及关联性均持异议，该证据未标明出具的对象，语句不通，非正式文本，仅是一种草稿，其中“我公司”并非大地公司；录音说明大地公司的法定代表人李时相自认关于房屋的分成双方未达成最终协议，李时相本人提供了三种分成方案；直至2013年4月18日张军均未同意给付对方1500平方米的房屋，且张军在录音中认为楼房的设计已变更，不可能按照大地公司与亚美公司的方案分成。对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据只能证明大地公司拒绝过户土地，应承担责任，大地公司享有同时履行抗辩权于法无据，应先行交付土地。
本院认证意见为：大地公司所举证据三中的书面承诺系手写件，存在字词错误、用语矛盾等情形，无法准确确定其内涵，而录音资料中当事人就如何分配房屋提出了多种方案，但并未达成一致意见，故该组证据不能达到其证明目的；鸿图公司所举的证据八、十与本案不具有关联性，本院不予采信。双方所举所举的其他证据能够证明涉案工程的前期筹备、开发主体的变更、开发建设等主要事实，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院均予以确认。
经审理查明：
2004年11月24日，大地公司与众城公司签订协议，约定：为方便土地的使用，经双方协商众城公司同意将大地公司的土地纳入统一规划，统一建设。
2007年2月，亚美公司（甲方）又与大地公司（乙方）协商合作开发众城大厦工程，并达成了合作意向。同年4月24日，双方签订《合作协议（一）》，约定：一、项目概况：涉案工程位于相阳路东、梅苑路北、市农行土地界以北（详见宗地图），共占地8.5亩，其中2.2亩为乙方原仓储出让用地。二、合作责任与权利：1、甲方负责办理“众城大厦”项目立项、规划及土地用途变更及后期建设，并负担该项目的全部投资；2、乙方提供其拥有的原仓储出让土地使用权作为该项目的投资，并提供相关手续；3、乙方享有“众城大厦”总面积1500平方米（产权部门颁证面积），分布如下：一层北侧自北向南至北主楼的南墙墙体的中心线位置，不足面积以二层自北向南至补足为止，乙方享有的产权面积由甲方负责办理产权证件，与办理该产权证件的相关费用，均由甲方承担；4、甲方享有除乙方享有第二条第3项以外的房屋所有权；5、为降低甲、乙双方的合作风险，甲方若无力实施该项目，将补偿乙方因拆除其建筑物及营业损失，并不得追偿为其办理土地变更补交的出让金；乙方若不能按约定拆除其房屋，应承担由此给甲方造成的经济损失等内容。后因大地公司拥有产权的涉案土地未转移至合作项目上等原因，亚美公司退出该项目工程。
2008年8月26日，淮北市发改委作出发改许可（2008）225号批复文件，对众城公司的《关于淮北市众城大厦建设工程项目申请立项的请示》批复如下：一、该项目位于淮北市相阳路与梅苑路北交汇处的东北侧，占地面积5623平方米，总建筑面积33000平方米；二、项目总投资5000万元（不含土地）等。
2008年9月3日，众城公司（甲方）与大地公司（乙方）签订《合作协议（二）》，约定大地公司将其2.2亩零星土地并入“众城大厦”整体规划，并约定：1、甲方负责办理“众城大厦”项目立项、规划、建设等有关手续，并负担该项目建设的全部投资。2、乙方提供其拥有的出让土地使用权作为该项目的投资，合作“众城大厦”，并提供相关证件。3、双方房屋分配另行协议。4、为降低双方的合作风险，甲方若无力实施该项目，将补偿乙方因拆除其建筑物及营业损失，并不得追偿为其办理土地变更补交的出让金，乙方若不能按约定拆除房屋，应承担由此给甲方造成的经济损失。三、乙方的两幢小楼保证在众城大厦放线前拆除等。
后因“众城大厦”的投资主体变更为鸿图公司，大地公司与亚美公司所签的《合作协议（一）》已无法实际履行。2009年7月13日，鸿图公司（甲方）与大地公司（乙方）签订《合作协议（三）》，约定大地公司将其2.2亩零星土地并入众城大厦整体规划，并约定：1、甲方负责办理“众城大厦”项目立项、规划、建设等有关手续，并负担该项目建设。2、乙方提供其拥有的出让土地使用权作为该项目的投资，合作建设“众城大厦”，并提供相关证件。3、为降低双方的合作风险，甲方若无力实施该项目，将补偿乙方因拆除其建筑物损失，乙方若不能按约定拆除其房屋，应承担由此给甲方造成的经济损失。4、乙方的两幢小楼保证在众城大厦放线前拆除等。该合作协议，双方当事人均有留存，其中大地公司所持有的文本中注明：此协议仅作为办理补交土地出让金使用，并加盖双方印章。
2009年7月16日，众城公司（甲方）与鸿图公司（乙方）签订《出让土地使用权转让合同》，约定：甲方同意将坐落于相阳路东、梅苑路北（地号S0405-2-1、S0405-5）国有土地的使用权转让给乙方，面积4154.59平方米，并负责办理本合同项下的土地使用权过户变更手续，所需费用由乙方承担；本合同项下宗地范围内的在建“众城大厦”工程和地面的其他附属物归乙方所有等。2009年9月15日，淮北市人民政府向鸿图公司颁发了淮土国用（2009）第190号国有土地使用证，面积为4154.62平方米。
2009年8月26日，淮北市城乡规划局向众城公司颁发了《建设工程规划许可证》，载明建设单位为鸿图公司，建设名称为众城大厦公寓式办公楼，建设规模为36618平方米，其中楼下一层面积3027平方米，楼上共22层。地上部分实际建造23层。同年12月16日，淮北市城乡规划局向鸿图公司颁发了《建设用地规划许可证》，载明建筑规模35884平方米，用地面积为4154.62平方米。
2009年9月18日，鸿图公司以大地公司名义向淮北市国土资源局缴纳国有土地使用权出让金等费用共计538732.95元。但双方并未办理国有土地使用权变更手续，至今涉案国有土地的使用权依然登记在大地公司名下。
2009年9月22日，淮北市发改委作出发改许可（2009）238号批复文件，对鸿图公司的《关于众城大厦项目变更投资主体的申请》函复如下：该项目原批准的投资主体为众城公司，因项目土地使用权等手续已转让给鸿图公司，故该项目的投资主体变更为鸿图公司，原批复文件废止。
2009年10月10日，淮北市产权市场处向鸿图公司颁发了《商品房预售许可证》，载明房屋坐落于淮北市相山区相阳路121号众城大厦1号，面积37505.22平方米。
上述批准文件办理后，鸿图公司对众城大厦进行了投资建设，并已施工完毕，但因土地纠纷、欠付相关规划费用等原因，淮北市城乡规划局至今未对涉案工程进行规划验收。涉案房产共建有商业住宅445套，现已出售330套，大部分业主已装修入住。
另查明，大地公司于2007年9月19日取得淮北市相山区相阳路东侧国有出让用地1469.49平方米的使用权【淮土国用（2007）字第116号】，地号为S0435，用途为办公用地。
针对双方的诉求，本院多次组织调解，因双方分歧意见较大而未果。
本院认为：鸿图公司与大地公司签订合作协议，约定合作开发“众城大厦”工程，对双方的部分权利义务进行了约定，双方依法成立合资、合作开发房地产合同法律关系。协议签订后，大地公司拆除了其涉案土地上的已建房屋，将土地交由鸿图公司开发，现已经建设完毕。但淮北市城乡规划局向鸿图公司颁发的《建设用地规划许可证》【地字第340601200900056）用地面积为4154.62平方米，该用地面积仅为鸿图公司拥有产权的土地面积，而不包括大地公司拥有产权的土地面积1469.49平方米，实际施工时也超出了工程规划范围进行建设，有关规划违规情形至今未能补正。且在本案诉至法院前，大地公司已向淮北市人民政府提起行政复议，请求撤销淮北市城乡规划局颁发的上述《建设用地规划许可证》，现尚未作出复议决定。综上，鸿图公司起诉要求大地公司过户土地涉及政府相关部门行政权的行使，非民事案件审查范围。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条之规定，裁定：
驳回原告淮北鸿图世纪置业有限公司的起诉。
本案不收取诉讼费用。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 陈雷雨
代理审判员 王冬宁
人民陪审员 刘 艳
二〇一四年十月十一日
书 记 员 王巧娴
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第139条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。
不予受理的裁定书由负责审查立案的审判员、书记员署名；驳回起诉的裁定书由负责审理该案的审判员、书记员署名。