江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2013）灌民初字第1445号原告(反诉被告)连云港市中阳仓储有限公司，住所地灌云县县城经济开发区经一路1号。法定代表人李建民，该公司总经理。委托代理人茆洪贤、陆咸江，该公司法律顾问。被告（反诉原告）连云港爱斯特淋浴设备有限公司，住所地灌云县经济开发区。法定代表人刘洪艳，该公司董事长。委托代理人李佃军，该公司法律顾问。原告(反诉被告)连云港市中阳仓储有限公司（以下称中阳公司）与被告(反诉原告)连云港爱斯特淋浴设备有限公司（以下称爱斯特公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案受理后，依法由代理审判员朱锐、代理审判员杨俊伟、人民陪审员孙千祝组成合议庭于2014年1月24日公开开庭进行了审理。后因案情需要，由代理审判员朱锐、代理审判员孔令雅、人民陪审员孙千祝组成合议庭于2014年8月29日第二次开庭进行审理。原告中阳公司委托代理人陆咸江、被告爱斯特公司法定代表人刘洪艳及其委托代理人李佃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中阳公司诉称，2009年8月20日，原告与被告签订租赁合同，双方约定：由被告将涉案土地租赁给原告使用，在租赁的土地上建成40米×120米钢构厂房约5000平方米，总投资约为人民币200万元，由原告全额垫资。原告在被告办好全部厂房审批手续后24个月内建成。原告建造的上述厂房的所有权归被告所有，新建房屋出租给原告使用12年，原告的全部投资冲抵其承租厂房12年的租金。合同订立后原告依合同于2009年9月1日实施了建房行为，在施工期间被告未能依约办好新建厂房的施工建设的相关审批手续。灌云经济开发区规划分局于2011年5月5日、11月14日先后两次向被告下达了>，致使原告停工至今。2012年，被告诉至法院要求与原告解除合同，经法院调解双方同意解除合同。因原告没有提出反诉，故对解除合同的财产损失、违约责任等法院没有审理。原告已完成新建厂房总工程量的80%，直接投入为100万元，因被告违约导致原告赔偿给施工队的经济损失约为人民币43余万元。综上，请求法院判令被告给付原告工程款100万元(以实际评估价为准)，赔偿经济损失43万余元，并承担本案案件受理费用。被告爱斯特公司辩称：1、双方法律关系为租赁关系，本案是原告租赁被告空地而引起的相关纠纷；2、原告诉求损失及所谓投入应由原告自身承担，与被告无关。理由：(1)、从原、被告于2009年8月20日签订的合同看，未办理相关后续建房手续的责任应由原告承担。根据合同约定，原告于签订合同两个月内向被告提供相关的图纸，而原告至今也未提交经图审中心审验的图纸，及办证需要的合同等，而被告依据合同约定办理了相关工程备案手续，虽经被告多次催告，但原告至今未交；(2)、原告与第三人江苏晓金公司签订的施工协议看，该厂房未能建成的责任及产生的相关损失也应由原告自身承担。根据此协议，第三人应于2010年3月19日前完成涉案双方所约定的厂房，而县开发区管委会下发的停工通知是在2011年5月5日，在此之前无任何干扰原告及第三人施工的因素，按正常情况，该厂房应于2010年3月19日前完工，目前涉案房屋未完工，被告认为该责任要么是原告造成，要么是第三人造成，与是否办理建房手续无关，且从第三人晓金公司解除合同的内容看，该合同明确晓金公司承建该厂房存在不低于7处的违约情形，根据原告与第三人的约定，不是原告赔偿损失而是第三人向原告承担违约责任，故原告赔偿第三人损失属自愿赔偿与被告无关；(3)、从法律规定看，本案的扩大损失也应原告承担，工程的发包方为原告，作为发包方应明确知道建设厂房应办理相关手续才能开始建设，而原告在未取得相关手续的情况下擅自施工，由此产生的损失也应有原告承担。综上，应驳回原告诉求。反诉原告爱斯特公司诉称：2009年8月20日，原告与被告签订厂房与空地租赁合同。合同签订后，反诉原告按约履行了相关义务，但因反诉被告的原因，该空地上的新建厂房未能在约定的时间建成。后因区划调整，该厂房建设已不能实施。2013年4月15日，灌云县人民法院依法作出(2012)灌民初第1487号民事调解书：解除双方签订的租赁合同，但原告中阳公司一直未将空地归还被告爱斯特公司。现诉至法院，要求判令反诉被告中阳公司应给付占用空地期间的租金46.7万元(租金按每年16.7万元计算，从2009年9月1日起到实际返还之日)。反诉被告中阳公司辩称：1、2009年双方签订租赁协议是事实；2、反诉原告履行了相关义务不是事实，反诉原告没有依约办理建房等批准手续及规划许可证、建设许可证等相关材料；3、涉案租赁合同经法院调解解除，但反诉原被告双方没有就未垫付工程款及违约责任等事宜进行处理，反诉被告未将租赁空地交付给反诉原告，是由反诉原告自身原因所致，这一行为带来的相关法律后果应由反诉原告自身承担。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：一、2009年8月20日，原、被告签订租赁合同，合同约定：(一)租赁物的状况：被告爱斯特公司(甲方)将其公司院内(位于灌云县城开发区经一路1号)现有厂房(90米×54米，面积约为5000平方米)及院内一块空地(西大门直对厂内东西路北路边，东至围墙，西至西围墙，南至厂房南墙)租赁给原告中阳公司(乙方)使用。原告租赁被告以上空地建设的新厂房，该新厂房投资约人民币200万元；(二)租赁期限、用途：该现有厂房及空地租赁期为12年，自2009年9月1日起至2021年8月31日止……(三)租金及支付方式：1、原告租赁被告空地建设新厂房，新厂房投资约200万元，由原告全额垫资。其中被告每三年从原告缴纳租金中扣人民币150000元，共计人民币600000元作为被告对新厂房投资。新厂房所有权归被告所有，租赁期内使用权归原告享有，原告的全部投资冲抵原告使用该新厂房12年的租金；2、签订合同时交定金30000元，2009年9月1日前交纳剩余前三年租金270000元，2010年1月31日前交50000元，2010年4月30日前交40000元，以后租金每三年的第一年9月1日前一次性付清三年租金；(六)权利与义务：1、被告在原告缴纳租金并提供相关图纸后三个月内为原告办理建设新厂房的手续，所需费用由被告承担；2、原告在签订合同二月内向被告提供所建厂房图纸一份；3、原告自被告办好全部厂房审批手续后24个月内，在原告租赁被告的空地上建成40米×120米钢结构厂房一幢，约5000平方米，总投资额为200万元。空地不足部分由被告协调向南侧西标公司延伸；(九)违约责任：原告自被告办好全部厂房审批手续后之日24个月内，原告在租赁被告的空地上建成40米×120米钢结构厂房一幢，约5000平方米，总投资额为200万元。如在上述时间内不能完工，被告有权解除合同，除被告已收取租金不予退还，原告还应向被告承担总投资10%的违约金。原告已投资部分由双方协商解决，协商不成由原告委托评估机构评估。在扣除被告应承担的违约金及租金后，该厂房的所有权归被告所有，由被告分期向原告支付投资款。如在施工过程中，因被告手续造成停工误工，被告需补偿原告损失……2、2009年11月15日，原告与案外人（施工人）江苏晓金钢结构建设有限公司签订施工协议，协议约定由施工人承建3#仓库（即空地上新建厂房）土建及钢结构工程，约定开工日期为2009年11月20日(以发包方书面通知为准)，竣工日期为2010年3月19日，合同工期总天数120天，若因原告建设手续或资金问题造成施工人停工，原告每日按总工程款的千分之一支付施工人的损失，并支付合同违约金100000元，并补充要求工程完工后施工人提供一份完整的资料。合同签订后该新建厂房因故没有完工，原告与江苏晓金钢结构建设有限公司于2012年5月1日签订解除合同，合同约定：(1)合同因原告的原因造成工程处于停工状态，经双方协商同意终止合同，其中完工工程中有七处不符合约定；(2)所做工程经原告邀请有关人员进行评估，工程款为129760元，扣除原告已支付的工程款970000元，还应再支付327620元；(3)根据双方签订施工合同违约责任第3条，原告造成停工217天，应补偿施工人经济损失330000元，违约金100000元，共计430000元，本合同涉及经济损失及违约金，合同签订后60日内支付给施工人……3、2009年12月21日，经被告申报灌云县经济开发区规划分局向被告下达开发区建设工程备案通知书，内容为：你单位申请建设的厂房二期（即原、被告约定的空地上新建厂房）工程项目报告及相关材料已收悉，经研究，同意备案。2011年5月5日，灌云经济开发区规划分局向被告送达停建二期厂房的书面通知。2011年11月14日，灌云经济开发区规划分局又向被告送达《责令停工通知书》并抄送给原告，责令立即停止二期厂房建设。2012年8月26日，灌云经济开发区规划分局向被告送达《关于规划调整的说明》，主要内容为：你公司土地用途规划为商住混合用地，不能建设工业厂房，可以通过土地性质扭转（国土局土地挂牌出让方式），按规划要求，在本地块建设商业设施和居住等建筑。所以，为了减少经济损失和发生后续遗留问题，你公司要停止所有基础设施建设，配合开发区规划建设管理。该说明附件为：1、县政府于2012年2月17日作出的规划批复；2、开发区土地规划。目前该新厂房已停止建设至今。4、2011年6月2日被告爱斯特公司以租赁合同纠纷起诉原告中阳公司，请求解除双方之间的空地租赁关系，本院依法查明原告中阳公司足额向被告爱斯特公司支付了租金，因为被告爱斯特公司没有依法办理在租赁土地上新建厂房的报建手续，中阳公司无法依约在租赁的空地上新建厂房，作出(2011)灌民初字第0828号民事判决书，判决驳回被告爱斯特公司的诉讼请求。被告依法上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院依法作出(2011)连民终字第1230号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年9月21日被告爱斯特公司再次以租赁合同纠纷起诉原告中阳公司，在本院主持调解下，双方达成调解协议：爱斯特公司与中阳公司解除于2009年8月20日签订的场地租赁合同。原告中阳公司应缴纳现有厂房租金540000元，实际支付了现有厂房租金390000元，余款150000元作为被告爱斯特公司对空地新建厂房的投资。5、在本案审理过程中，原告中阳公司当庭提出鉴定申请，要求对租赁的空地上所建40米×120米(约5000平方米)的钢结构厂房造价进行评估鉴定，本案依法中止审理后将案件移交本院司法鉴定部门，经原、被告双方共同选择江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司进行评估，2014年6月25日江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司出具工程造价咨询报告书，鉴定结论为钢构厂房已完工程总造价为998097.76元，其中规费为35272.02元，税金为32165.54元。原告中阳公司支付了鉴定费用18000元。6、涉案空地上的厂房工程施工时间为2009年12月底，被告爱斯特公司未办好新建厂房相关审批手续，原告中阳公司未全部建成空地上的钢结构厂房，该厂房属于未完工工程，同时也未经竣工验收，也未投入使用。原、被告双方一致认可涉案空地上未建设完工厂房应归被告爱斯特公司所有。上述事实，有原、被告当庭部分陈述；原告举证的租赁合同、（2011）连民终字第1230号民事判决书、（2012）灌民初字第1487号民事调解书、责令停工通知书、收条、施工协议、解除合同协议书，被告举证的租赁合同、建设工程备案通知书、办理建设工程施工许可证材料说明、责令停工通知书、规划调整说明、（2012）灌民初字第1487号民事调解书、函、复函等证据予以证实。上述证据经庭审质证，本院予以确认。结合原告诉称与被告辩称及本院已查明的事实，本案存在三个争议焦点：一、空地租赁合同经调解解除后，在空地上未完工的新建厂房造成的损失由谁承担。原告中阳公司称根据本院(2011)灌民初字第0828号民事判决书和连云港市中级人民法院(2011)连民终字第1230号民事判决书查明的事实“涉案房屋没有建成是因为爱斯特公司没有按照约定依法办理在其出租的土地上新建厂房的报建手续，导致中阳公司无法依约在租赁的空地上新建厂房，该责任不在中阳公司”，认定新建厂房未完工的损失应由被告爱斯特公司承担，被告爱斯特公司辩称在上述两案审理过程中，原告没有向法庭提交其与案外人江苏晓金钢结构有限公司(以下简称晓金公司)的施工协议和解除合同、收条等证据，根据施工协议内容，在正常情况下该厂房应于2010年3月19日完工，而县开发区管委会下发停工通知的时间是在2011年5月5日，在此期间，没有任何干扰因素，而案外人晓金公司没有按约定完工，其损失应由原告自行承担，与是否办理建房手续无关。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。从原告提交的施工协议和解除合同等证据来分析，原告中阳公司明知被告爱斯特公司没有按照约定依法办理在其出租的土地上新建厂房的报建手续的情况下，仍然与案外人晓金公司签订施工协议，约定合同工期总天数120天(开工日期2009年11月20日，竣工日期为2010年3月19日)，并于2009年12月底擅自开工，直至2011年5月5日被下达书面停建通知，在长达一年半的时间内，断断续续的开工建设，人为的扩大了工程损失。原告作为市场化运作的公司，应该清楚工程的建设必须需要建设工程施工许可证和开工通知书(施工协议约定以发包方书面通知为准)，原告在上述证件不齐全的情况下擅自施工，认为该工程能在短期内(120天)建设完成，没有考虑到工程建设的规范性、流程性，自身对空地新建厂房未完工存在一定的过错；对于被告爱斯特公司而言，坚持辩称是因为原告没有提交符合规定的图纸及办证需要的合同，其过程责任在原告，而自身按合同约定办理了工程备案手续，自身不存在过错，本院认为，根据租赁合同约定被告有义务办好新建厂房的全部审批手续，如果因为原告的原因导致审批手续无法完成，被告有义务告知原告未能办理审批手续的后果，进而阻止原告擅自施工，以避免损失的进一步扩大，但被告没有尽到告知和协助义务，自身也存在一定的过错。综上所述，本院认为空地上新建厂房未完工的损失应由原、被告双方各自承担，根据原、被告双方的过错程度、未完工的厂房归被告爱斯特公司所有及未完工的厂房占用土地时间等综合因素，本院酌定原告中阳公司承担损失比例为20%，被告爱斯特公司承担损失比例为80%。二、被告爱斯特公司是否对原告中阳公司向案外人晓金公司赔偿的经济损失43万元承担赔偿责任。原告中阳公司认为因为被告爱斯特公司的违约导致原告赔偿给施工队的经济损失共计人民币43万元应由被告爱斯特公司承担，被告爱斯特公司辩称，从案外人晓金公司解除合同的内容看，该合同明确晓金公司承建该厂房存在不低于7处的违约情形，根据原告与案外人的约定，不是原告赔偿损失而是案外人向原告承担违约责任，故原告赔偿案外人的损失属自愿赔偿与被告无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告中阳公司与案外人晓金公司作为施工协议的双方当事人，该合同对双方具有约束力，与被告爱斯特公司没有必然联系，并且在解除合同第一条“原合同(施工协议)先因原告原因，造成工程处于停工状态，时间较长，给晓金公司带来很大的经济损失”内容来看，其解除合同的原因与原告有关，与被告爱斯特公司没有关联性，这是其一；第二，根据解除合同第四条及第六条、第八条，工程总价为1297620元，已付工程款970000元，还余327620元未付，以及原告造成晓金公司停工217天，应补偿晓金公司经济损失330000元和违约金100000元共计430000元，该损失经原告与晓金公司协商，原告已于2012年7月30日支付给晓金公司，双方权利义务终结，该行为明显与交易习惯不符，原因在于：根据解除合同第三条，案外人晓金公司存在7处不合格的地方，按照施工协议第九项第三点“如原告验收案外人晓金公司所做工程中有两处偷工减料现象，原告有权终止合同，晓金公司无条件退场。所完成工程量由原告委托有关单位或个人评估，分批付给晓金公司工程款”内容来看，应有相关专业机构的评估手续，并扣除相应的工程维修保证金(工程总价的3%-5%)，加上未付款327620元、违约金100000元、停工损失281583.54元(217天×工程总额1297620×1‰)，大约75万元的损失，原告仅支付了430000万元，明显与交易习惯不符；既然原告称是因为被告的原因导致工程无法完工而赔偿了经济损失，原告应将其与晓金公司的情况告知被告与其共同协商解决，而原告既没有告知被告，也没有与被告协商，也没有在本院(2012)灌民初字第1487号案件中将该情况提出，直至在本案中提起诉讼要求赔偿，明显与常理不符。既然原告中阳公司排除了被告的知情权，再向其主张损失，于法无据，不能得到支持。综上所述，对于原告中阳公司要求被告爱斯特公司承担原告因违约造成的经济损失430000元的诉求，本院依法不予支持。三、被告爱斯特公司反诉主张空地租金是否成立。反诉原告爱斯特公司称，双方签订了租赁合同，后在灌云县人民法院的主持下达成调解协议，解除了空地租赁合同，但反诉被告一直未将空地归还反诉原告，因此要求反诉被告给付占用期间空地租金46.7万元(按200万元/12年计算)，反诉被告辩称，未将租赁空地交付给反诉原告，是由反诉原告自身原因造成的，反诉原、被告双方没有就垫付工程款及违约责任等事宜进行处理。本院认为，根据原、被告双方签订的租赁合同第三项租金及支付方式内容“1、现有厂房租金前三年每年为18万元，其中租金每三年扣人民币15万元作为被告爱斯特公司在对原告中阳公司所租赁空地建设厂房的投资；2、空地新建厂房投资约为人民币200万元，由原告中阳公司全额垫资。其中被告爱斯特公司每三年从原告缴纳租金中扣人民币15万元，作为被告对新厂房投资。原告的全部投资抵被告使用该新厂房12年的租金”来看，反诉原告收取反诉被告空地租金的前提应该是该空地上新建厂房已建设完工，并投入使用，而新建厂房因种种原因未能建设完工，导致原告无法使用该厂房，既然无法使用，则充抵原告使用该新厂房12年的租金则不能成立，因此对反诉原告要求反诉被告给付占用期间的空地租金的诉求，本院依法不予支持。本案经本院审判委员会研究决定，原、被告双方应当对空地未完工新建厂房的损失各自承担相应的责任。空地未完工新建厂房的损失经评估机构鉴定为998097.76元，扣除工程造价报告书中的规费35272.02元及税金32165.54元，实际造价为930660.2元(998097.76元-规费35272.02元-税金32165.54元)，由原告中阳公司承担20%，即186132.04元(930660.2元×20%)；被告爱斯特公司承担80%，即744528.16元(930660.2元×80%)，扣除被告爱斯特公司投资新建厂房的租金150000元，还应支付原告中阳公司594528.16元(744528.16元-150000元)。对于原告中阳公司要求被告爱斯特公司承担原告因违约造成的经济损失430000元的诉求，本院依法不予支持；对于反诉原告要求反诉被告给付占用期间的空地租金46.7万元的诉求，本院依法不予支持；对于原告中阳公司不服苏信造鉴(2014)27号>要求重新鉴定的申请，本院认为该公司是原、被告双方共同选择的鉴定机构，该机构具有鉴定资质，其出具的报告书事实清楚，说理清晰，认定准确，具有公信力，对原告提出重新鉴定的申请不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百六十九条，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港爱斯特淋浴设备有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告连云港市中阳仓储有限公司经济损失人民币594528.16元；二、驳回原告连云港市中阳仓储有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告连云港爱斯特淋浴设备有限公司要求反诉被告连云港市中阳仓储有限公司给付占用空地期间的租金46.7万元的诉讼请求。如果被告连云港爱斯特淋浴设备有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17670元，鉴定费18000元，共计35670元，由被告连云港爱斯特淋浴设备有限公司负担20000元，其余费用由原告连云港市中阳仓储有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》和《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  朱 锐代理审判员  孔令雅人民陪审员  孙千祝二〇一五年六月二十日书 记 员  王 辉书 记 员  王晓飞法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承担人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过部分无效。第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条因建设工程不合格造成的损失，发包人的过错的，也应承担相应的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三：灌云县人民法院执行账号开户名称：灌云县国库集中支付中心法院执行局账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部