平凉市崆峒区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崆民初字第1291号
原告高志云。
委托代理人张强，甘肃广成律师事务所律师。
被告摆文奎（又名摆小平）。
被告马伍生。
本院受理原告高志云与被告摆文奎、马伍生房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员徐筱娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高志云及其委托代理人张强，被告摆文奎、马伍生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高志云诉称：原告经人介绍购买被告摆文奎的院落两处，于2014年8月6日向被告摆文奎支付订金10000元。在交付订金时，被告摆文奎称房子是被告马伍生的，被告摆文奎为中介人。原、被告约定两处院落价值800000元，原告的房屋被征收拆迁后支付房款。之后双方将两处院落门锁更换由原告保管。原告为了居住对院落进行了修缮。2014年9月25日，因村委会集资修建道路，原告支付每处院落4000元共计8000元的修路费用。2014年9月25日，自来水公司向每个院落收取了1880元的接口费，原告共支出接口费3760元、人工费4507元。2014年10月20日，被告摆文奎将原告强行赶出。时至今日，被告既不履行双方约定的口头合同，又不退还原告订金及支付修缮院落支出费用。原告起诉要求1、二被告返还双倍订金20000元、赔偿17112元不当得利，共计37112元；2、归还房内的私人物品铁锨2把、铁锤1把，铁铲2把，工作服3件、铁抹子2把、瓦刀1把、生胶桶2个、塑料桶1个、带10米电线插板1套、5米钢卷尺1个。
被告摆文奎辩称：房屋是被告马伍生卖给原告高志云的，其只是中介人，10000元订金是交给马伍生的。当时口头约定原告在3个月内付清房款800000元，但原告未按期给付房款。2015年2月左右，在其和原告、两位中介人在场的情况下收回了房屋，房屋里现有原告的铁锨2把、烂衣服2件、铁抹子1把、塑料桶1个、5米钢卷尺1个。原告接了1处院落的自来水属实，原告是否支付修路费用不清楚。愿意返还原告私人物品及接自来水的费用，其没有违约不愿双倍返还订金。原告破坏了房屋的结构，要求原告对房屋恢复原状，并支付占用房屋的费用。
被告马伍生辩称：房子是其从马俊平处买来的，其和原告签订买卖合同属实，被告摆文奎是中介人。其收取了原告10000元订金，原告当时口头承诺3个月内付清房屋余款790000元。由于原告没有按时付款，2015年2月份收回了房屋。因为原告违约没有及时付款，不同意双倍返还订金、赔偿原告支出的费用，愿意返还原告私人物品铁锨2把、烂衣服2件、铁抹子1把、塑料桶1个、5米钢卷尺1个。原告破坏了房屋的结构，要求原告恢复房屋原状。
原告高志云为证明其主张，提供的证据有：
1、订金收条1份，证明原告向被告支付订金的事实；
2、接自来水发票2张（金额3760元）、修路款收据2张（金额8000元）、接自来水材料费票据2张（金额845元），证明原告修缮房屋支出的费用。
经质证，二被告对证据1无异议，证据2接自来水属实，但不清楚具体费用，修路费用不清楚。
被告摆文奎为证明其主张，提供的证据有：证人马利、杨爱民、摆文祥当庭证言，马利证明2015年2、3月份收回涉案房屋，双方约定房屋销售价格800000元，收房子时修路已基本结束。杨爱民证明原告说在3个月内付清购房款，原告自行向红照壁沟社交了修路款、接自来水费用，收房子的时间记不清了。杨爱民向村委会交修路款4000元，不能确定原告购买房屋的具体时间，马伍亮是修路负责人。摆文祥证明不知道原、被告买房的时间，收房时间大概是2014年11月份左右，不清楚其他情况。
经质证，原告认为证人马利现居住涉案房屋，与被告有经济利益关系，第二位证人与被告摆文奎有亲戚关系，第三位证人是被告摆文奎的亲哥，所以以上证人证言不属实。证人马利和摆文祥证明的收房时间不一致，原告不予认可，第二位证人所说的收取修路款予以认可，其余不予认可。二被告认为证人对收房的具体时间记不清楚，但收房的事实原、被告均无异议。
被告马伍生为证明其主张，提供的证据有：
1、地契文约、土地承包经营权证书各1份，证明被告马伍生从马俊平处转让了土地使用权；
2、买卖协议1份，证明原告与马伍生签订房屋买卖合同的事实。
经质证，原告认为证据1与本案无关，证据2无异议。被告摆文奎对以上两份证据均无异议。
经本院审查，原告提供的证据1二被告均无异议，本院予以确认；证据2原告支出的自来水接口费3760元有平凉市给排水建筑安装工程处的开具的发票证明，本院予以确认；原告支出的修路费用8000元有修路负责人马伍亮开具的收据证明，原告支出的两处院落的修路费用8000元与证人杨爱民支出一处院落的修路费用4000元的事实相符，本院予以确认；原告实际已安装了自来水及蹲便器，其提供的安装自来水、坐便器的材料销售清单中所列材料名称、数量、价格也比较符合实际，故本院对原告提供的销售清单也予以确认。根据当事人陈述及其他证据，本院对被告摆文奎提供的证人马利、杨爱民、摆文祥证明原告高志云与被告马伍生买卖房屋后被告马伍生收回房屋、原告支出修路款8000元、被告收回房屋时修路已基本结束的事实予以确认。被告马伍生提供的证据1、2内容真实，形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院对以上证据的证明力予以确认。
根据以上已经采信的证据及原、被告陈述，查明本案以下事实：
1999年1月1日，崆峒区柳湖乡南台村红照壁沟社将该社比子窝台地0.18亩承包给社员马俊平经营，经营期限至2029年1月1日。2013年10月10日，马俊平将上述承包地转让给被告马伍生。后被告马伍生在该土地上修建了房屋两处。2014年8月16日，原告高志云与被告马伍生签订买卖协议1份，约定：被告马伍生将位于崆峒区柳湖乡南台村红照壁沟社住宅卖给原告高志云所有，总房款800000元一次性付清，付清房款后被告向原告提供土地证原件。如有一方违约，应向另一方承担总房款10%的违约金。当日原告向被告马伍生支付了订金10000元，被告马伍生向原告交付了两处房屋。被告摆文奎以中介人的身份在买卖合同、订金收条上签了姓名。之后，原告支出了修路费用8000元、自来水接口费3760元、安装自来水、坐便器材料费945元。原告修建化粪池2个、蹲便器3个、在院外与五个邻居合修检查井一口、与一个邻居合修检查井一口。后双方因支付房款问题发生矛盾，被告马伍生收回了房屋，当时修路已基本结束。原告留在房屋内的物品有铁锨2把、工作服2件、铁抹子1把、塑料桶1个、5米钢卷尺1个。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，该法第十四条规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。……”第四十四条一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。涉案房屋的土地系崆峒区柳湖乡南台村集体所有，被告马伍生也非该集体组织成员，被告马伍生擅自改变土地用途在承包经营土地上修建房屋并将在崆峒区柳湖乡南台村集体所有的土地上修建的房屋出卖给也不属于崆峒区柳湖乡南台村集体成员的原告，违反了法律的强制性规定，所以原、被告签订的买卖协议应确认为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告高志云基于无效的买卖协议从被告马伍生处所取得房屋应当予以返还（现房屋已由被告马伍生收回）。由于双方签订的买卖协议无效，当事人没有按照合同约定履行的法定义务，未履行合同的当事人也不存在违约问题，所以被告马伍生仅应向原告返还已收取的房款订金10000元。
本案中，被告马伍生理应知道集体承包经营土地不得修建房屋，修建的房屋也不得买卖，但却违法与原告签订买卖协议，应承担主要过错责任；原告高志云作为买受人，对买卖标的物未尽审慎注意和审查义务，负有次要过错责任。对原告支出的修路费用、自来水接口费、安装自来水蹲便池材料费用产生的损失，被告马伍生应按过错程度承担60%的赔偿责任，即7623元（（8000元+3760元+945元）/2），其余损失应由原告自行承担。原告现留于房内的物品铁锨2把、工作服2件、铁抹子1把、塑料桶1个、5米钢卷尺1个被告马伍生应予返还。由于被告摆文奎不是买卖协议的当事人，故本院对原告要求被告摆文奎返还订金、赔偿损失的诉讼请求不予支持。由于原告是在履行无效合同过程中修建的蹲便池，被告马伍生收回房屋后也可使用，故本院对被告马伍生要求恢复房屋原状即拆除蹲便池的主张不予支持。由于被告马伍生对房屋占用费的数额未提出具体的诉讼请求，双方当事人及证人对收回房屋的具体时间陈述不一致，被告马伍生也未提供原告使用房屋具体时间的相应证据，所以无法计算原告占用房屋的费用，本院对被告主张的房屋占用费不予支持。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十四条、第四十四条一款、《中华人民共和国合同法》五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告马伍生于本判决生效后十日内向原告高志云返还收取的订金10000元、赔偿原告支出的修路费、自来水接口费、安装自来水及蹲便池材料费7623元，共计17623元；
二、被告马伍生于本判决生效后十日内向原告高志云返还铁锨2把、工作服2件、铁抹子1把、塑料桶1个、5米钢卷尺1个；
三、驳回原告高志云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费596元，减半收取298元，原告高志云承担158元，被告马伍生承担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。
代理审判员 徐筱娟
二〇一五年七月十三日
书 记 员 高路平