广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法勒民初字第841号
原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道新安村安利市场*楼办公室。
负责人陆兆煊。
委托代理人关志雄，广东万士达律师事务所律师。
被告王能。
被告梁建荣。
被告王能、梁建荣共同委托代理人覃加坚，广东昊亮律师事务所律师。
第三人杨业胜。
第三人蔡吉林。
原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社（以下简称安利股份社）诉被告王能、梁建荣农业承包合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法追加杨业胜、蔡吉林作为第三人。本案由审判员何少英担任审判长与代理审判员胡柔燕、人民陪审员余彩红组成合议庭适用普通程序，于2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告安利股份社委托代理人关志雄，被告王能、梁建荣的共同委托代理人覃加坚到庭参加诉讼。第三人杨业胜、蔡吉林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告安利股份社起诉称，原告与第三人杨业胜、蔡吉林于2006年8月16日签订《基塘发租综合利用协议》，约定由第三人杨业胜、蔡吉林承租2003年《帮洪大塘》25号塘边、附属范围的非农耕闲置杂地（其中包括原有的临时性工业用地、山脚荒闲地及水利堤控相邻地段块），租用期限从2007年1月1日起至2026年12月31日止，地块租金按年租金3000元／亩计算，面积以实际使用面积丈量为准，先交全年租金后使用，次年如此类推，拖欠租金当违约处理，租满5年后租金每5年递增10%。2010年1月1日，第三人杨业胜、蔡吉林退出《基塘发租综合利用协议》，原告、被告就租用基塘问题签订《租用基塘协议转让合同》，将租用土地转让给两被告使用，由两被告接替第三人杨业胜、蔡吉林享有《基塘发租综合利用协议》的权利及履行全部义务。转让期限自2010年1月1日起至2026年12月30日止，年租金为12000元，每5年递增10%。但两被告没有支付2012年起的租金合共26400元，两被告的行为已构成根本违约，原告特提起诉讼，请求判令：1.解除原告与两被告于2010年1月1日签订的《租用基塘协议转让合同》；2.两被告立即支付拖欠租金26400元；3.本案诉讼费由两被告承担。
被告王能、梁建荣答辩称，两被告并不是故意拖欠原告的租金，而是在不知情的情况下拖欠了原告的租金，且现已支付完毕，按照支付租金的惯例，每年9月至10月，原告经核实当年租金数额后书面通知两被告，再经两被告通过转账方式支付给原告，但2011年后，原告一直未通知两被告，两被告误以为第三人杨业胜已经支付租金，才被动拖欠租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人杨业胜、蔡吉林没有陈述意见。
诉讼中，原告安利股份社提供的证据及被告王能、梁建荣的质证意见如下：
1.被告梁建荣、王能身份证复印件各1份，第三人杨业胜、蔡吉林的身份证复印件各1份，证明两被告及第三人杨业胜、蔡吉林的诉讼主体资格。
被告王能、梁建荣对该组证据无异议。
2.原告广东省农村集体经济组织证明书正、副本复印件各1份，组织机构代码证复印件1份，负责人身份证复印件1份、身份证明书1份，证明原告的诉讼主体资格。
被告王能、梁建荣对该组证据无异议。
3.《基塘发租综合利用协议》复印件（附原件核对）1份，《租用基塘协议转让合同》复印件（附原件核对）1份，证明原告与两被告之间的农业承包合同关系，两被告没有按时交纳租金构成违约。
被告王能、梁建荣的质证意见为：对证据的真实性无异议，但合同上没有约定租金的交付时间，也没有约定解除合同的事项，两被告已支付了所拖欠的租金，该合同可以继续履行。
4.（2013）佛顺法勒民初字第754号民事判决书复印件1份，证明两被告与第三人杨业胜、蔡吉林之间存在经济纠纷，导致合同无法继续履行。
被告王能、梁建荣的质证意见为：对证据的真实性无异议，被告与第三人之间的纠纷不影响案涉合同的履行，该组证据与本案无关。
诉讼中，被告王能、梁建荣提供的证据及原告安利股份社的质证意见如下：
1.顺德区人民法院受理通知书复印件1份，举证通知书复印件1份，证明案涉土地上的饭店在2012年及2013年期间由第三人杨业胜经营，两被告已对第三人杨业胜提起民事诉讼，故两被告不是故意拖欠租金。
原告安利股份社的质证意见为：对证据的真实性无异议，该组证据只能证明两被告与杨业胜之间有诉讼纠纷，根据原、被告双方的合同约定，租金应由两被告缴纳，且合同对租金缴纳时间有明确约定，两被告称不知情与事实不符。
2.支票账户存入凭条复印件1份，原告盖章的通知书复印件1份，证明被告已于2013年11月22日向原告全额支付所拖欠的租金26400元，按照往年的惯例，每年9月至10月，原告经核实当年租金数额后书面通知被告，再经被告通过转账方式支付给原告，但2011年后，原告一直未通知被告，被告误以为第三人杨业胜已经支付租金。
原告安利股份社的意见为：对证据的真实性无异议，证明内容有异议，原告盖章确认的并非通知书，按照惯例，应先缴交租金；被告缴纳租金的时间是在原告起诉后，且两被告拖欠的租金是两年的款项，因此两被告存在根本违约，给原告带来巨大经济损失。
第三人杨业胜、蔡吉林在诉讼中没有提交证据。
第三人杨业胜、蔡吉林经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院对原告安利股份社提交的证据认证如下：证据1、2，两被告对该两组证据无异议，本院予以采纳；证据3、4，两被告对证据的真实性无异议，经审查，本院对其真实性予以确认。
本院对被告王能、梁建荣提交的证据认证如下：证据1、2，原告对证据的真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认，并确认两被告已支付2012年及2013年的租金26400元。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
原告与第三人杨业胜、蔡吉林于2006年8月16日签订《基塘发租综合利用协议》，合同约定：承租地块为2003年《帮洪大塘》25号塘边附属范围的非农耕闲置杂地（其中包括原有的临时性工业用地、山脚荒闲地及水利堤控相邻地段块）；该基塘需用于商业性质的饮食业，承租方无权单方面变更用途或者作为他用，否则视为违约；租用期限从2007年1月1日起至2026年12月31日止，地块租金按年租金3000元／亩计算，面积以实际使用面积丈量为准（4亩），先交全租金后使用，拖欠租金当违约处理，租满5年后租金每5年递增10%。2010年1月1日，原告、两被告与第三人杨业胜、蔡吉林三方签订《租用基塘协议转让合同》，合同约定：第三人杨业胜、蔡吉林退出《基塘发租综合利用协议》，由两被告享有《基塘发租综合利用协议》的全部权利及履行全部义务，拖欠租金当违约处理。原告因两被告拖欠2012年及2013年的租金共26400元诉至法院。被告梁建荣、王能于2013年11月22日向收款人为佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社、账号为06308800000440的账户中转入款项34400元，该款项包括本案的租金26400元。原告在庭审中确认案涉土地的性质为农业用地。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，本案争议焦点在于：1.原告、两被告与第三人杨业胜、蔡吉林签订《租用基塘协议转让合同》是否合法有效；2.如果有效，是否需要解除。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
关于《租用基塘协议转让合同》的效力问题。原告在庭审中确认案涉地块的性质为农业用地，且原告及两被告均无提交证据证明案涉土地已被批准为建设用地。《基塘发租综合利用协议》中明确约定案涉土地用于商业性质的饮食业。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地为农民集体所有的土地，原告、两被告与第三人杨业胜、蔡吉林所签订的合同约定在农用地上进行非农建设，但该土地没有依法批准为建设用地，该合同违反法律的强制性规定，故本院依法确认《租用基塘协议转让合同》为无效合同。因该合同无效，原告诉请解除《租用基塘协议转让合同》没有法律依据，本院不予支持。
关于租金问题。因《租用基塘协议转让合同》为无效合同，根据无效合同的处理原则，原告可以按照租金标准要求两被告支付案涉土地的占有使用费；根据《基塘发租综合利用协议》、《租用基塘协议转让合同》的约定，被告梁建荣、王能应向原告支付2012年及2013年的使用费26400元。被告梁建荣、王能对金额没有异议，并已经于2013年11月22日向原告支付26400元，故不需另行判决两被告向原告支付使用费26400元。
关于诉讼费。被告梁建荣、王能于本案起诉后才支付相关的费用，虽本案无判决两被告支付使用费26400元的必要，但仍需由被告梁建荣、王能承担相应的诉讼费。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社的诉讼请求。
本案受理费为460元（原告已预交），由被告梁建荣、王能负担，被告梁建荣、王能应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 员 何少英
代理审判员 胡柔燕
人民陪审员 余彩红
二〇一四年六月四日
书 记 员 张 宁