四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川03民终756号上诉人(原审原告):自贡市正合商贸有限公司，住所地四川省自贡市自流井区。法定代表人：黄磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛坚毅，四川文君律师事务所律师。被上诉人(原审被告):自贡市雅洁物业工程管理有限公司,住所地四川省自贡市汇东新区。法定代表人：徐伟，总经理。委托诉讼代理人：廖涛，四川宏宗律师事务所律师。上诉人自贡市正合商贸有限公司（以下简称正合公司）与被上诉人自贡市雅洁物业工程管理有限公司（以下简称雅洁公司）租赁合同纠纷一案，前由四川省自贡市自流井区人民法院作出（2015）自流民初字第1224号民事判决，正合公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2015）自民二终字第153号民事裁定书，将本案发回重审后四川省自贡市自流井区人民法院重新组成合议庭进行了审理，作出（2016）川0302民初537号民事判决，正合公司不服，再次向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人正合公司的委托诉讼代理人毛坚毅，被上诉人雅洁公司的法定代表人徐伟、委托诉讼代理人廖涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人正合公司的上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。上诉的事实及理由：1.原判决认定事实不清，原判决认定四川省烟草公司自贡分公司（以下简称烟草公司）终止与上诉人签订的《租赁合同》是错误的，上诉人从来没有收到过烟草公司要求解除租赁合同的任何合法有效的通知，即使被上诉人交回租赁房屋也不应该绕过上诉人直接将房屋交回烟草公司，这样做违反了合同的相对性原则；2.原判决已经认定被上诉人转租行为构成违约，但是以违约责任没有约定为由不支持上诉人的违约金的请求是错误的。被上诉人雅洁公司辩称，被上诉人向烟草公司交回房屋是有事实依据的，上诉人向烟草公司递交的转租申请书，明确载明了被上诉人作为本案的实际承租人，承担烟草公司与正合公司的权利义务。本案涉案房屋被自流井区人民政府征用，被上诉人按照约定将房屋交回烟草公司符合约定；上诉人与被上诉人之间所签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同上对被上诉人转租房屋的违约责任没有约定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院查明：原告正合公司与烟草公司于2012年5月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定：烟草公司将坐落于自贡市大安区红旗乡白果村1组的办公楼及仓库（面积2460.18平方米，主楼6号仓库除外），租给原告正合公司，租期三年（2012年7月1日至2015年6月31日），月租金22200元，以及因政府拆迁、征用，本合同自动终止等。2012年5月24日，原告正合公司经出租人同意后与被告雅洁公司签订房屋租赁合同。合同约定：原告将承租的烟草公司的、坐落于自贡市大安区红旗乡白果村1组的办公楼及仓库（面积2460.18平方米，主楼6号仓库除外），转租给被告，租期三年（2012年6月1日至2015年5月31日），前二年月租金30000元，第三年开始月租金31500元，以及本合同因国家政策发生变化或自然灾害、战争等的不可抗力因素终止，双方均不承担违约责任等；合同期内未经原告同意不得转租或变相转租与第三人。前述两份合同签订后，烟草公司和原、被告均按合同约定履行了各自义务。2013年初，诉争所涉租赁物因自贡市人民政府决定对危旧房集中且交通等基础设施落后的西山路片区实施综合改造，自流井区人民政府决定征收。对此，在2014年4月25日，自贡市住房保障中心的工作人员王海、康兆明，正合公司蹇桂云、雅洁公司徐伟，在烟草公司办公室对拆迁事宜进行协商，最后，烟草公司向原、被告送达《通知》，载明：因市政府决定对危旧房集中且交通等基础设施落后的西山路片区实施综合改造，现为配合政府拆迁，按照合同相关约定，该租赁合同将自动终止。有鉴于此，我公司已自2014年2月起多次以多种方式告知你们合同终止事宜，现在此以书面形式告知你们与我公司签订的租赁合同已终止，请你们于政府通知的期限内完成搬离工作。该《通知》雅洁公司进行了签收，但正合公司未签收。2014年5月28日，雅洁公司将租赁物交回烟草公司。另查明，2013年7月15日，雅洁公司将其承租的本案所涉房产部分出租给自贡市云帮电器有限公司，并签订《房屋租赁合同》。一审法院认为，原、被告间签订的租赁合同，取得原出租人的同意，且系双方真实意思表示，合法有效。该合同约定于2015年5月31日到期，但由于租赁物于2013年初由政府决定征收，原出租人烟草公司据此于2014年4月25日通知原承租人即原告、转租后的承租人即被告，终止租赁合同。虽然正合公司参加协商的人员系蹇桂云，蹇桂云不是正合公司法定代表人，但从正合公司与烟草公司以及正合公司与雅洁公司签订的租赁合同中看，蹇桂云均系正合公司代表人，故烟草公司有理由相信蹇桂云代表正合公司，蹇桂云的行为构成表见代理，对正合公司具有约束力；同时，烟草公司终止合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，应为有效。其后，被告于2014年5月28日将租赁物交回烟草公司。故，此后的租金应不再缴纳。原告要求被告返还租赁物、给付欠缴的租金，缺乏事实基础，该院不予支持。同时，根据原、被告的租赁合同约定，合同期内被告不得擅自转租，但根据查明的事实，被告存在擅自转租的行为，该行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任。但根据双方合同约定，对转租的违约责任没有约定，同时，原告亦不能举示证据证实转租给其造成的损失情况。故，原告要求被告支付违约金100000元，该院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条第（七）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：驳回原告自贡市正合商贸有限公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人正合公司提交一份自贡市云帮电器有限公司负责人徐荣邦的调查笔录，拟证明自贡市云帮电器有限公司真正搬离诉争房屋的时间是在2015年的元月。被上诉人雅洁公司认为，徐荣邦作为证人应当出庭接受法庭的询问，对该份调查笔录的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对上诉人提交的调查笔录因不符合证据的三性，依法不予采纳。本院查明，2014年7月30日，烟草公司通过银行转款的方式将正合公司交纳的2014年6月份后的租金退还给正合公司。其余事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点有两点：一是被上诉人雅洁公司是否应当向上诉人正合公司支付2014年5月31日后的租金；二是被上诉人雅洁公司未经同意擅自转租是否应当支付违约金。上诉人正合公司通过出租人烟草公司的同意，将涉案房屋转租给被上诉人雅洁公司，并签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行权利义务，即上诉人正合公司向被上诉人雅洁公司提供租赁房屋，被上诉人雅洁公司向上诉人正合公司支付房屋租金。但本案涉案的房屋由于纳入政府拆迁改造范围，房屋的所有权人烟草公司要求被上诉人雅洁公司限期搬离归还房屋并将正合公司交纳的后续的房租退还，上诉人正合公司再要求雅洁公司继续支付2014年5月31日以后的租金缺乏事实依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人雅洁公司不能将房屋擅自转租给第三人，但雅洁公司将房屋转租给自贡市云帮电器有限公司，确实构成违约，然根据双方租赁合同的约定，对雅洁公司擅自转租后应承担的违约责任没有约定，正合公司亦没有举示证据证明雅洁公司擅自转租的行为给其造成的损失大小，一审法院据此驳回上诉人正合公司要求被上诉人雅洁公司支付违约金的请求处理正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7997.50元，由上诉人自贡市正合商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 彬代理审判员 曾 静代理审判员 谢邑钦二〇一六年九月二十三日书 记 员 党若丹