广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初1147号
原告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：宋炽平，总经理。
委托代理人：李韵、卢国瑞，均为公司职员。
被告:周敏强，住广州市天河区。
被告:詹志霞，住广东省乐昌市。
两被告的委托代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。
原告广州市德才房地产代理有限公司诉被告周敏强、詹志霞居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卢国瑞，两被告及其委托代理人姚志兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年5月20日，两被告通过原告提供的独家代理服务与卖方何定好就海珠区新港西路南贤大街9号401房（以下称“涉案房屋”）签订《房屋买卖合同》。双方确认经原告介绍，以145万元成交涉案房屋。两被告于同日向原告出具《中介服务费确认书》，确认向原告支付中介服务费25000元。上述买卖合同签署后，两被告拒绝支付中介费，经原告员工多次催收均未果。故起诉要求：1、两被告向原告支付中介服务费25000元及违约金（每日按25000元的1%的标准计算，从合同签订次日即2015年5月21日起计至实付之日止，以25000元为限）；2、两被告承担本案的诉讼费。
两被告辩称：1、原告没有促成被告周敏强与被交易房产的实际所有权人成立合法有效的房屋买卖合同关系，依法被告不能收取中介费用。2、原告所提供的《房地产中介服务合同（买方）》中的委托人也不是被告周敏强。原告无权要求被告周敏强支付相关的中介费。另外，依法中介公司无权代收代管买卖双方的交易资金。由中介公司直接收取5000元的定金也是违法的。3、涉案房屋所有权人一直拒绝给予被告周敏强看房，原告对此也没有做必要的协调工作，导致被告周敏强至今也没有现场勘查过房屋。在此，被告希望原告能跟涉案房屋所有权人沟通好，让涉案房屋所有权人能够给予被告看房，并促使买卖关系成立。被告愿意履行合同义务，支付全部中介费用。4、原告没有履行其应尽的义务，且其履行的帮助被告周敏强与何某所签订的合同是非法的无效的，原告无权收取中介费用。故被告并不存在违约，也不应该支付违约金。另外，根据《房屋买卖合同》约定，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，该约定条款也是违反《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定的，不应该得到支持。5、被告詹志霞并未在任何文书上签字，不是本案的涉案当事人，应当驳回原告对被告詹志霞的起诉和诉讼请求。
经审理查明：2015年5月20日，原告（中介方）、两被告（乙方，买方）与何某（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同》,订明甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于广州市海珠区新港西路南贤大街9号401房的物业达成一致协议；该物业建筑面积73.71平方米，买卖成交价为1450000元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用的1%的违约金；乙方应于签订本合同时支付5000元作为定金，首期楼价款（含定金）共计440000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内)到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，1010000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。备注栏有“甲乙双方协商：现确定待甲方办理新房产证必须是甲方何某名下，房产地址：海珠区新港西路南贤大街9号401房，建筑面积73.71平方米后，双方再进行办理下一步手续。乙方知悉业主需办理继承后在办理交易手续，甲方保证该房屋的合法继承人，有权出售该房屋。如产生营业税由甲方支付。两被告于当天签署《中介服务费确认书》给原告，载明：本人周敏强现确认贵司提供了中介服务，成功促成与何定好签订关于广州市海珠区新港西路南贤大街9号401房物业的买卖合同；为此，本人同意支付25000元某司作为中介服务费;等。
2015年9月17日，原告向两被告发出两份《关于催请履行〈房屋买卖合同（№9100458）〉事宜的催告函》，大致内容是敦促两被告向原告支付中介服务费25000元，若逾期，则原告有权追讨违约金。两被告表示没有收到该函件。
另查：据房管部门在2016年7月29日提供《广州市不动产登记查册表》反映，位于新港西路南贤大街9号401房的产权人是赵某、吴某，登记时间2016-04-22。
原告向两被告追收中介服务费无果，遂提起本案诉讼。
诉讼中，原告为证明卖方何某的合法地位，提交《房地产权证》（新港西路南贤大街9号401房、权属人：彭世贤、核发日期：2004年6月8日）、阳光家缘查询结果（产权人姓名：彭世贤）、《房地产登记查册表》（查册时间2015-5-15）、《遗嘱》公证书（立遗嘱人：彭世贤、何某，时间：2006年2月13日）；2、《房地产权证》复印件（新港西路南贤大街9号401房、权属人：何定好、登记时间：2015年7月9日、房屋所有权取得方式：继承、析产）。对此，两被告的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，该证据恰好证明何某作为甲方对涉案房屋没有处分权，故其与乙方签订的房屋买卖是无效；对证据2真实性没有异议，被告对何某办妥房产证并将房产转让他人的情况均不知情，原告也没有告知被告；何某既收取了被告5000元定金，又不告知被告房屋的具体情况，还将房屋转卖给他人，从而也证明原告没有对被告按照双方所签订合同提供中介服务，履行居间义务。
被告为证明其抗辩事实，提交了《房地产中介服务合同（买方）》（复印件）证据，证明委托人冯某（被告周敏强的母亲）与受委托人原告签订关于有意向购买涉案房屋的上述合同，委托人同意在签订合同同时支付5000元作为购房诚意金交受托人保管。对此，原告的质证意见是：对证据的真实性没有异议，但签署该合同的当事人是冯某，与本案无关，该合同原件也在原告处，原告没有收取过5000元，且该款是诚意金，不是定金。
本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”何某与被告周敏强签订《房屋买卖合同》时，尚未办妥涉案房屋的继承手续并取得涉案房屋的权属证明书，对此被告周敏强是知情，原告作为中介公司也清楚买卖双方须确定何某办理涉案房屋登记在其名下的房产证后才能进行交易，故何某与被告周敏强在签订《房屋买卖合同》时合同未依法成立。何某在2015年7月9日取得了涉案房屋权属证明书，但原告没有证据证明其有跟进涉案房屋买卖事宜，直至2015年9月17日原告向被告发出的催告函中，也没有提及何某是否具备交易条件问题，现涉案房屋已出售给他人，因此原告未促成本案《房屋买卖合同》成立不得要求支付报酬，其要求被告支付中介服务费及违约金依据不足。被告詹志霞非合同相对人，原告要求其在本案承担民事责任依据不足，本院不予采纳。鉴于本案中原告从事了一定居间活动，故应酌情由被告周敏强向原告支付居间活动必要费用5000元为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告周敏强在本判决生效之日起10日内，支付费用5000元给原告广州市德才房地产代理有限公司。
二、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费525元，由原告负担420元、被告周敏强负担105元。本案受理费已由原告预交，原告同意被告周敏强在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡泳贤
人民陪审员 彭 海
人民陪审员 王颖仪
二〇一六年八月十九日
书 记 员 徐 石
程淑玲