上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第3047号
原告糜剑平，男，住上海市。
委托代理人周永强，上海市名旗律师事务所律师。
委托代理人黄一伟，上海市名旗律师事务所律师。
被告王伟，男，住上海市。
被告叶香丽，女，住上海市。
上述两被告共同委托代理人窦世春，上海贝通律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行，住所地上海市。
负责人钱勤新，行长。
委托代理人周轶伦，男，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行员工。
委托代理人徐晶晶，女，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行员工。
第三人唐志明，男，住上海市。
委托代理人胡松，上海浩锦律师事务所律师。
原告糜剑平诉被告王伟、叶香丽房屋买卖合同纠纷一案，于2014年11月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判。经当事人申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行、唐志明作为第三人参与诉讼，并于2015年1月9日、2月11日、3月13日公开开庭进行了审理。原告糜剑平及其委托代理人周永强、黄一伟，被告王伟及两被告共同委托代理人窦世春、钱岚莉，第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的委托代理人周轶伦、徐晶晶，第三人唐志明的委托代理人胡松（仅参加3月13日庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经各方当事人同意，本案延长简易程序一个月。
原告糜剑平诉称，上海市1208室房屋（以下简称“涉讼房屋”）原系原告从丈人处获得，一直由原告丈人居住使用，2011年4月，原告因做生意需要资金，与两被告签订了一份房屋买卖合同，以假买卖的形式将涉讼房屋出售给两被告，从而获得工商银行人民币110万元的抵押贷款。原、被告在交易同时签订了协议书，言明涉讼房屋实际产权人仍为原告，贷款由原告归还。交易完成后，涉讼房屋权属未作实质性转移，房屋仍由原告丈人居住使用。2014年10月25日，原告丈人被突然闯入的一伙人强行搬离。后原告通过查询获悉，上述房屋交易后两被告在明知双方为假买卖的情况下，在未征得原告同意下又于2013年11月20日擅自向第三人唐志明设定了70万元的借款抵押。两被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：1、原告与两被告之间的涉讼房屋的房地产买卖合同无效；2、原告清偿中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的房屋贷款余额本息后，中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行注销房屋抵押登记；3、两被告清偿唐志明抵押借款本息后，唐志明注销房屋抵押登记；4、房屋产权恢复登记至原告名下。
被告王伟、叶香丽共同辩称，原告与两被告的房屋买卖合同是真实买卖，两被告已经支付了相应钱款。原告与被告王伟签署的协议书缺乏被告叶香丽的签字，当属无效。即使有效，协议书约定原告必须按时还贷，如有三期逾期，则涉讼房屋应由被告王伟处分。原告实际还贷出现了多次逾期，导致工商银行提起诉讼，被告王伟代为偿还了相应欠贷本息，后续贷款一直由被告方偿还，故协议书约定条件已成就。如需判决无效，原告应当返还首付款，并将两被告代为偿付的银行贷款返还给两被告，并将70万元的抵押贷款付至法院代管。综上，两被告不同意原告诉讼请求。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行（以下简称“工商银行虹口支行”）述称，第三人工商银行虹口支行已经发放了贷款，因还贷不正常，故向虹口法院提起诉讼，最后调解结案。第三人工商银行虹口支行的借款和抵押合同是合法有效的，无论房屋买卖是否真实，都不应影响第三人的权益。如需变更产权登记，必须全额偿还剩余贷款本息。
第三人唐志明述称，关于原告与被告之间的买卖合同，尊重法院判决。第三人借款抵押时，产权人为被告。如被告归还第三人借款本息共计991，550元，第三人同意涤除抵押。
经审理查明，涉讼房屋产权原登记在原告名下。两被告系夫妻关系。2011年6月，两被告与第三人工商银行虹口支行签订《个人购房借款／担保合同（商业）》一份，约定两被告借款110万元，抵押物为涉讼房屋，借款人授权发放贷款的帐户为原告名下尾号4713的工商帐户，还款帐户户名为被告王伟。2011年8月10日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告将涉讼房屋出售给两被告，价款为160万元，原告应于2011年7月26日前交房，双方于2011年6月27日前办理产权过户手续。两被告于2011年4月17日前支付定金5万元，5月30日前支付房款55万元，7月30日前银行贷款支付100万元。签约当日，双方办理了过户手续及抵押登记手续。2011年8月29日，涉讼房屋产权变更登记至两被告名下，第三人工商银行虹口支行登记为抵押权人。
2011年10月，第三人工商银行虹口支行发放了贷款110万元。
2011年11月26日，原告（甲方）与被告王伟（乙方）签署《协议书》一份，约定：“现因甲方做生意急用资金，将房屋过户至王伟等名下做贷款，贷款的钱款由甲方所用。双方达成如下条款：一、此房屋产权人为王伟、叶香丽，原产权人为糜剑平，实际产权人仍为糜剑平。二、该房屋贷款由糜剑平每月12日前归还，如因拖延三期未准时还款，王伟有权将此套房屋自行处置，在还款未有逾期时王伟自行处置，将负全责部（补）偿。”
2013年1月2日，原告出具承诺书，向被告王伟承诺每月准时归还贷款，如逾期2个月以上，王伟有权处理涉讼房屋出售的一切事宜，原告将无条件配合。
2013年11月20日，两被告与第三人唐志明签署《房产抵押借款合同》一份，约定两被告向第三人唐志明借款70万元，借款期限自2013年11月18日起至2013年12月17日止，两被告以涉讼房屋余额作为抵押担保。同日，两被告和第三人唐志明办理了抵押登记手续。2013年11月26日，第三人唐志明核准为涉讼房屋抵押权人，抵押方式为余额抵押。
2014年6月，第三人工商银行虹口支行因借款合同纠纷向两被告提起诉讼，第三人诉称，两被告自2013年7月22日起多次未按约定履行还款义务，故要求两被告归还借款本金107万余元，支付贷款利息、罚息、复利等。审理中，第三人工商银行虹口支行申请，虹口法院采取财产保全措施，将涉讼房屋予以查封。经虹口法院主持，第三人工商银行虹口支行与两被告达成调解协议，约定由两被告偿还截止至实际支付之日止的贷款本息、罚息、复利，借款合同继续履行，如不履行任何一项付款义务，第三人工商银行虹口支行有权就剩余全部欠款申请强制执行，并行使抵押权。为此，虹口法院出具了民事调解书。
后原告提起本案诉讼。
审理中，关于首付款的支付问题查明如下，2011年5月9日，尾号为3368的帐户向被告王伟卡号尾号为8678的帐户转入50万元；同日，被告王伟卡号尾号为8678的工行帐户向原告卡号尾号为8686的工商帐户转账支付50万元；同日，原告卡号尾号为8686的工商帐户向案外人周建荣卡号尾号为1911的工行帐户转账支付50万元。原告及两被告均确认，后两笔转账操作人为案外人薛波。
关于贷款问题，2011年10月13日，原告名下尾号为4713的工行帐户向案外人尾号为3368的工行帐户转账107万元，该尾号为3368的工行帐户户名为案外人薛波，该笔转账业务凭证上留有“薛波”字样的签名。关于贷款偿付问题，原告及两被告确认，贷款发放后，一直由原告偿还贷款；第三人工商银行虹口支行起诉后，贷款由两被告偿还。原告称两被告系代原告偿还，原告曾出具借条，故两被告偿还的贷款属于原告名下偿还。两被告对借条予以否认，认为自第三人工商银行虹口支行提起诉讼之后的贷款都系两被告偿还。
关于房屋的居住使用问题，原告及两被告确认，房屋买卖合同签署后，涉讼房屋一直由原告方居住使用，直至2014年10月25日，原告方居住人员搬离了涉讼房屋。搬离当时有民警到场。两被告确认，现涉讼房屋由第三人唐志明控制。第三人唐志明陈述，曾委托他人催债，现已解除委托。涉讼房屋内尚有户口未迁离。
关于涉讼房屋的权利限制问题，涉讼房屋目前仍被上海市虹口区人民法院查封。第三人工商银行虹口支行确认，如其收回全部本息，则同意申请解除查封，并涤除抵押登记。
关于余额抵押问题，两被告确认，第三人唐志明出借的款项系由两被告使用。两被告及第三人确认，借款本金为70万元，两被告偿还了一个月利息，其余本息未偿还。两被告对第三人主张的利息金额有异议，要求另行解决。
上述事实，有《个人购房借款／担保合同（商业）》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、承诺书、上海市房地产登记簿信息、《房地产借款抵押合同》、尾号8686的工商银行卡交易明细、中国工商银行个人业务凭证、上海市房地产登记证明、中国工商银行个人借款凭证、房产信息、民事调解书、中国工商银行个人还款凭证等证据及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。
本院认为，原、被告的争议焦点在于：房屋买卖合同的效力。原告主张，买卖合同并非真实的买卖，而是为了获取贷款而做的假买卖。两被告主张，买卖合同系真实意思表示。买卖合同效力争议的关键在于《协议书》有效与否，原告主张有效，两被告主张《协议书》缺少被告叶香丽的签字，应属无效。本院认为，首先，两被告系夫妻关系，被告王伟系贷款中确定的还贷帐户所有人，在首付款支付、后续还贷等环节中，均系被告王伟出面，应当认为两被告对于由被告王伟出面处理房屋买卖中的买受方事务是认可的。其次，原告在与被告王伟签署《协议书》之后，曾再次出具承诺书，该承诺书的内容印证了《协议书》的真实性，且该承诺书系两被告提供，并经庭审确认无误。最后，在贷款发放之后，原告按照约定进行还贷，被告叶香丽亦未对此提出异议。直至2014年10月之前，涉讼房屋也一直由原告方居住使用。原告方搬离也并非两被告行使物权请求权之故。综上，《协议书》系买卖双方的真实意思表示，应属有效。依据《协议书》及承诺书所载明的内容，可以认定，原告与两被告签署的房屋买卖合同的真实目的是套取银行贷款，而非进行房屋买卖交易。两被告抗辩，即使《协议书》有效，按照约定，原告逾期还贷已超过三期，涉讼房屋应当由被告王伟处置。本院认为，原告出具的承诺书，明确如贷款逾期两个月，则房屋由被告王伟出售，原告予以无条件配合。故《协议书》中的处置权，应当认为是授权出售的权利，目前房屋并未出售，原告要求确认合同无效的诉讼请求无实际障碍。故原告的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。买卖合同无效，房屋产权应当恢复。第三人工商银行虹口支行的抵押权，应予保护，鉴于该笔抵押贷款实际使用人为原告，故原告应全额偿还剩余贷款本息，第三人工商银行虹口支行待本息清偿后涤除抵押权，同时应向虹口法院办理解除查封的相关手续。原告确认虹口法院调解书中确定的贷款本息以及此后的贷款均由两被告偿还，原告应予以返还。因被告方目前仍在还贷，具体数额或贷款期数均无法确定，原告应与两被告进行结算后清偿。被告方向第三人唐志明的借款系由两被告获得并使用，且借款已到期，故两被告应与第三人唐志明就借款本息进行结算和清偿，并配合唐志明办理涤除抵押权的手续。待抵押权涤除，司法查封解除后，涉讼房屋产权应恢复登记至原告名下。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、原告糜剑平与被告王伟、叶香丽于2011年8月10日就上海市1208室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、原告糜剑平应于本判决生效之日起一个月内向第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行偿还剩余贷款本息，并协助第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行于贷款清偿之日起十日内注销设定于上海市1208室房屋上的以第三人中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行为抵押权人的抵押登记；
三、被告王伟、叶香丽与第三人唐志明应于本判决生效之日起一个月内涤除设定于上海市1208室房屋上的以第三人唐志明为抵押权人的抵押权；
四、被告王伟、叶香丽应于上海市1208室房屋上的司法查封解除及上述两项抵押登记涤除之日起十日内配合原告糜剑平办理将上海市1208室房屋产权登记至原告糜剑平名下的过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币80元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币40元，由原告糜剑平和被告王伟、叶香丽各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 沁
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 陶艾敏
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。