贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）黔8601民初59号原告（反诉被告）：贵阳市国有资产投资管理公司，住所地贵阳市南明区瑞金南路86号。法定代表人：蒋贤芳，董事长。委托诉讼代理人：田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾璇，贵州君跃律师事务所律师。被告（反诉原告）：万林，男，1979年2月4日出生，汉族，住四川省荣县。委托诉讼代理人：王怀利，贵州鼎威律师事务所律师。委托诉讼代理人：林东，贵州鼎威律师事务所律师。原告（反诉被告）贵阳市国有资产投资管理公司（以下简称国有资产管理公司）与被告（反诉原告）万林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序于2017年3月13日公开开庭进行了审理。原告国有资产管理公司的委托诉讼代理人田宪鹏、曾璇，被告万林及其委托诉讼代理人王怀利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国有资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日至2017年1月10日止的租金624959.4元，自2017年1月11日起按69118.2元/月支付租金至返还租赁房屋止；3.判令被告向原告支付违约金187487.82元（按未付租金的30%计算）；4.判令被告搬离租赁房屋，并将房屋交还原告，依附于该房屋的装修归原告所有；5.判令被告向原告支付场地占用费（按房屋租赁合同约定的日租金2303.94元的2倍即4607.88元/天，自本案起诉之日起计算至被告实际搬离之日止）；6.判令被告向原告支付律师费31873元；7.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市××中××大厦××楼面积为1140平方米的房屋租赁给被告，租赁期限自2014年7月1日起至2018年1月1日止，租金每月62700元，年租金752400元，按季度支付租金，并按照先交租后使用的原则于每季末5日内支付下一季度租金，且逐年递增。该合同对合同解除权、违约金、搬离房屋场地占用费等作出了明确约定。双方签订合同后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告自2016年1月1日起拖欠租金，经原告多次催要未果，遂向法院提起诉讼。被告万林辩称，因原告未按合同约定向被告提供诉争房屋的产权证、消防验收合格证、房屋结构图等相关证照，导致被告无法办理经营相关证照，且原告未保证租赁房屋的水电及下水道等附属设施处于正常使用状态，被告未支付租金是原告违约在先，属依法行使抗辩权，原告不具备租赁合同约定解除权的要件，由此在解除权上衍生出来的其余诉讼请求均不应得到支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。此外，因原告违反合同约定，导致被告在对租赁房屋进行装修后，至今无法正常营业，造成被告人工工资以及装修投入等方面的巨大经济损失。反诉原告万林向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告履行与反诉原告签订的《房屋租赁合同》约定的义务，将房屋产权证、消防验收合格证、房屋结构图交付反诉原告；2.判令反诉被告立即将出租房屋水、电及排水设施接通；3.判令反诉被告赔偿反诉原告于2014年10月装修完毕至今停业损失费100万元；4.判令在反诉被告不能履行合同义务的情况下，赔偿反诉原告装修损失300万元：5.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2015年1月1日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，合同第三条约定反诉被告应提供房产证，但其至今未提供，导致反诉原告无法办理营业执照进而正常营业。同时合同第九条第一款约定反诉被告应保证租赁房屋本身及其附属设施、设备处于正常使用状态，但反诉被告未依约履行。以上违约行为导致反诉原告在工人工资及装修方面遭受重大损失，为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。反诉被告国有资产管理公司对反诉原告万林的反诉辩称，反诉被告没有向反诉原告交付房屋产权证、消防验收合格证、房屋结构图的合同义务，反诉被告根据合同约定向反诉原告提供享有房屋出租权利的有效证明即可，反诉原告关于将上述证照交付的诉请不应得到支持；反诉被告已将出租房屋交付反诉原告使用，房屋水、电、排水设施均已接通；反诉原告一直正常营业，不存在停业损失，即使存在损失，也属于正常商业风险，与反诉被告无关；反诉原告对出租房屋进行装修未取得反诉被告书面同意，不存在装修损失。请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2005年9月，贵阳黔良友食品工业有限公司与贵阳魅力元素娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》，贵阳黔良友食品工业有限公司将位于贵阳市××中××大厦××楼（即本案涉案房屋）租赁给贵阳魅力元素娱乐有限公司使用，租赁期限为2005年9月8日至2014年7月7日，该合同对双方权利义务进行了约定；2008年5月14日，被告（反诉原告）万林作为经营者以涉案房屋作为营业场所注册个体工商户营业执照，字号为贵阳云岩魅力之夜酒吧。2009年8月25日，贵阳市市级行政事业单位经营性资产管理改革工作领导小组办公室下发《关于印发第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理经营性资产的市级行政事业单位名单的通知》（筑行改办〔2009〕3号），将本案涉案房屋委托给原告（反诉被告）国有资产管理公司统一管理，之后，2009年12月17日万林以贵阳云岩魅力酒吧的名义与国有资产管理公司就涉案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，房屋租赁期限与2005年贵阳黔良友食品工业有限公司与贵阳魅力元素娱乐有限公司签订《房屋租赁合同》一致，即自2005年9月8日起至2014年7月7日止，合同还对租金及支付方式、租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋交付及收回的验收、双方违约责任等进行了约定。该合同到期后，被告（反诉原告）万林继续使用该租赁房屋。2015年1月1日，被告（反诉原告）万林以贵阳云岩魅力元素娱乐有限公司（乙方）的名义与原告（反诉被告）国有资产管理公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，国有资产管理公司将其管理的贵阳市××中××大厦××楼共1140平方米的房屋租给被告作为商业使用，租赁期限为42个月，即自2014年7月1日至2018年1月1日；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）……。关于租金及支付方式，合同约定：该房屋每月租金为62700元，年租金为752400元，且逐年递增，即2014年7月1日至2015年12月31日租金为62700元/月，2016年1月1日至2016年12月31日租金为65835元/月，2017年1月1日至2017年12月31日租金为69118.2元/月；乙方应当按照先交租后使用的原则，于每季末5日内将下一季度的租金交存到甲方指定银行帐户内；关于房屋修缮、使用等，合同约定：……乙方如改变房屋的内部结构、装修或者设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：⑴依附于房屋的装修归甲方所有，⑵要求乙方恢复原状，⑶向乙方收取恢复工程实际发生的费用；关于房屋的交付及收回的验收，合同约定：1.甲方应当保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；2.移交验收时双方共同参与，如对装修器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，乙方当场难以检测判断的，应于5个工作日内向甲方提出异议；关于甲方的违约责任，合同约定，1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而至解除合同的，应支付乙方本合同租金总金额20%的违约金；2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；关于乙方的违约责任，合同约定，1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……⑸逾期十天未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括租金）；2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用（包括租金）的，每逾期一天，则应按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金，直至全款付清，甲方解除合同的不免除乙方支付该违约金的义务；……4.租赁期届满或者甲方解除合同，乙方拒绝搬离租赁房屋，则每逾期一日应向由方支付原日租金20倍的违约金，直至乙方搬离之日止，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。当乙方去向不明的情况或者无法联系30日后，乙方同意甲方自行进入租赁房屋，并放弃房屋内物品的所有权。该合同签订后，被告（反诉原告）继续使用该房屋，但自2016年1月起，其未依照合同约定支付房屋租金。2016年4月1日，原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）支付的房屋租金188100元。原告（反诉被告）于2016年11月22日委托贵州君跃律师事务所向被告（反诉原告）送达律师函，催收所欠租金及要求支付相应的违约金，被告（反诉原告）在签收律师函后未支付所欠租金。另查明，原告（反诉被告）于2015年12月4日向被告（反诉原告）出具了租用的贵阳市××中××大厦××楼，其产权属贵阳市人民政府，并由国有资产管理公司管理的证明，用于办理工商相关手续。还查明，被告万林经营的贵阳云岩魅力元素娱乐有限公司未办理工商登记。上述事实，有原、被告双方的陈述，房屋租赁合同、筑行改办〔2009〕3号文件及第一批委托贵阳市国有资产投资管理公司统一管理的行政事业单位经营性资产名单、律师函、工商登记查询及个体工商户营业执照、身份信息、证明等证据在卷佐证，且经庭审质证，本院予以采纳。本院认为，原告（反诉被告）国有资产管理公司与被告（反诉原告）万林双方订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告（反诉被告）已依合同约定将贵阳市延安中路40号兴中元大厦二楼房屋交付被告（反诉原告）使用，但被告（反诉原告）自2016年1月起未依合同约定履行向原告（反诉被告）支付房屋租金的义务，已构成根本违约，应当依法承担违约责任。虽合同中约定原告（反诉被告）有提供房产证或具有出租权的有效证明的义务，然而并未约定履行期限，被告（反诉原告）可随时要求原告（反诉被告）提供，但须给对方必要的准备时间。经被告（反诉原告）要求，原告（反诉被告）已于2015年12月4日向被告（反诉原告）出具了租用的贵阳市××中××大厦××楼，其产权属贵阳市人民政府，并由国有资产管理公司管理的证明，倘若该证明不足以协助被告（反诉原告）办理工商登记、消防安全许可等事宜，被告（反诉原告）也未提供充足证据证明其已再次要求原告（反诉被告）履行协助义务，且原告（反诉被告）予以拒绝或故意拖延的事实。故被告（反诉原告）以上述协助义务未得到履行而作为拒绝支付租金这一主履行义务的抗辩理由不成立。根据双方当事人合同约定，原告（反诉被告）有权解除合同，要求被告（反诉原告）搬离所租房屋，并支付违约金，本院予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付自2016年1月1日起至2017年1月10日止的房屋租金624959.40元，以69118.2元/月的标准支付自2017年1月11日起至返还租赁房屋止房屋租金的诉请，鉴于该诉请扣除了被告（反诉原告）已支付的188100元，经庭审核实，本院予以支持。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）所支付违约金的数额，本院考虑到原告（反诉被告）实际损失情况，认为其主张的违约金数额过高，酌情支持未付租金的10%，即62495.94元为宜。关于房屋占用费用的诉请，原告（反诉被告）主张标准过高，本院酌情支持以1333.34元/天的标准进行计算。关于依附于房屋的装修归原告（反诉被告）所有的诉请，原告（反诉被告）未明确说明依附于房屋上的装修物质，即该项诉请不明确，本院不予支持。关于律师费的主张，于法无据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）停业损失费100万元的主张，因其未提供足够证据证明该损失与原告（反诉被告）有直接的因果关系，本院不予支持。关于被告（反诉原告）装修损失300万元的诉请，被告（反诉原告）未举证证明该装修已取得原告（反诉被告）的同意，本院不予支持。关于原告（反诉被告）要求将出租房屋产权证、消防验收合格证、房屋结构图交付被告（反诉原告）的诉请，因合同未明确约定，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）立即将接通出租房屋水、电及排水设施接通的诉请，被告（反诉原告）未举证证明原告（反诉被告）未接通出租房屋水、电及排水设施而使其不能正常营业的事实，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告贵阳市国有资产投资管理公司与被告万林于2015年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告万林自本判决生效之日起十日内向原告贵阳市国有资产投资管理公司返还位于贵阳市延安中路40号兴中元大厦二楼的房屋（1140平方米）；三、被告万林自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市国有资产投资管理公司房屋租金624959.40元（2016年1月1日至2017年1月10日），以69118.2元/月的标准支付自2017年1月11日起至本判决生效之日止的房屋租金；四、被告万林自本判决生效之日起至实际返还租赁房屋之日止以2303.94元/天的标准向原告贵阳市国有资产投资管理公司支付房屋占用费；五、被告万林自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市国有资产投资管理公司违约金62495.94元；六、驳回原告贵阳市国有资产投资管理公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告万林的全部反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取6122元，由原告贵阳市国有资产投资管理公司负担1137元，被告万林负担4985元（此款原告已预交，被告在履行本判决时迳行给付原告）；反诉受理费减半收取19400元，由反诉原告万林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  周 齐二〇一七年四月十一日法官助理  孟 港书 记 员  赵佳威