成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成华民初字第153号
原告成都忠信物业管理有限公司。
法定代表人：田永云，董事长兼总经理。
委托代理人洛绒次村、于波，公司员工，均为特别授权。
被告成钢。
原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称：忠信物业公司）与被告成钢物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月12日受理后依法适用简易程序，由代理审判员王蕊独任审判并公开开庭进行了审理。原告忠信物业公司的委托代理人洛绒次村、于波与被告成钢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告忠信物业公司诉称，被告于2004年入住由原告负责物业服务的成电花园小区，根据原告与该小区开发公司签订的前期物业服务合同约定和2012年与成电花园业主委员会签订的物业服务合同，由原告为小区业主提供物业管理服务，小区业主按时缴纳物业管理费。原告一直按照约定提供相应的物业服务，但被告却未按时支付服务费用。自2006年5月起至2013年9月30日，被告拖欠物业服务费，虽原告多次催收，被告却以种种理由（要求半价）拒不缴纳，至原告起诉时，被告欠费金额共计12853元。原告认为被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告支付原告所欠的物业服务费12853元（2006年5月至2013年9月30日）及滞纳金74145.48元；并承担本案的全部诉讼费用。
被告成钢对原告所主张的欠费事实不持异议，但辩称原告与被告所签订的前期物业管理协议于2005年5月已到期，之后至2012年12月双方未签订任何书面的物业管理协议，故此期间双方并不存在合同关系，原告据此要求被告支付该期间的物业服务费于法无据；原告起诉被告欠费期间包括2006年至2013年，在2011年12月前的债权已超过诉讼时效；原告与成电花园业委会于2012年11月所签订的《成电花园物业服务合同》中将被告所提供物业服务的位置明确表述为“成都市成华区文德路”，与被告实际物业所在地并非同一指向，故该合同不能约束被告；原告所主张的违约金过高，请求法院酌情调减。
经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2004年5月31日签订了《“电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议》（以下简称：《协议》），约定由原告为被告所有的位于成都市成华区号的房屋（建筑面积140.83平方米）提供物业管理服务。物业管理服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、治安防范、交通秩序与车辆停放等六项。该《协议》第四条“物业管理服务费用”中约定：收费标准为按建筑面积每月每平方米1元；缴纳费用的时间为每两个月交费一次（每次交费时间为次月15日前）。第六条“代收代缴收费服务”中约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。”。并在第十一条“违约责任”第（四）款中约定：“乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，按日向乙方收取拖欠费用3‰的违约金。”《协议》签订后，被告办理了验收交房手续，原告至起诉时均依约向被告提供了物业管理服务，被告亦曾依约交纳物业管理费，但自2006年5月起至2013年6月30日，被告再未履行相应的交费义务。
另查明，2012年12月1日，原告（乙方）与被告物业所在小区成电花园第二届业主委员会（甲方）签订《成电花园物业服务合同》（以下简称：《合同》），将物业服务的收费标准自2013年1月起调整为每平方米1.25元。
又查明，原告曾于2011年10月17日向被告讼争物业所在小区业主委员会发送《工作衔接函》，将欠费业主名单及明细予以明示，并请求业主委员会协助解决。庭审过程中，被告自认分别于2007年7月、2008年4月和2013年6月收到过原告发送的缴费通知单。
上述事实由双方当事人的陈述及以下证据经庭审质证、法庭采信后予以证实：当事人身份证明、前期物业管理协议、前期物业管理延长委托期的备忘录、成电花园物业服务合同、房屋验收表、工作衔接函、证人证言等。
本院认为，原、被告所签订的《电子科大八里小区教师公寓”前期物业管理协议》及原告与成电花园业主委员会所签订的《成电花园物业服务合同》均系平等的民事主体之间公平、自愿通过订约方式约定各方权利和义务的行为，系双方真实意思表示，内容不违背法律法规之规定，应属合法有效，双方应按照约定履行各自义务。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告亦应按时向原告交纳相应费用。被告辩称双方所签的《协议》到期后至2012年12月1日《合同》签订前、因双方未签订书面协议故不存在合同关系的意见，本院认为，首先原告出示的证据能够证明《前期协议》到期后开发商已通过书面的方式延长了对被告的委托期限及事项，其次庭审中双方均认可此期间中实际仍由原告为被告所在的小区提供物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”，故原告据此要求被告按照《协议》缴纳物业管理服务费的请求于法有据、应予支持。2012年12月1日原告与被告物业所在的成电花园业委会依法签订《合同》、将物业收费标准进行了调整，对被告应当具有约束力，原告主张自2013年1月起的物业服务费用应当按照调整后的标准执行应予支持。被告就此提出的抗辩意见与本案查明的事实不符，不予支持。
关于被告所称原告诉讼请求中2011年11月之前欠费部分已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，根据原告所举示的证据能够证明、被告自认的事实及在案的其他证据能够证明原告于2007年7月至2011年11月期间向被告进行有效催收，属诉讼时效中断的法定情形，故被告以时效抗辩的意见不予支持。结合上述物业管理费的收费标准，被告应当向原告支付自2006年5月1日起至2013年6月30日的物业管理费共计12322.6元（自2009年10月1日起至2012年12月31日共计80个月，每月140.83元，共计11266.4元；2013年1月1日起至2013年6月30日共计6个月，每月176.03元，共计1056.2元）。被告欠费的行为已违反《协议》及《合同》，原告据此要求被告承担违约责任于法有据，但被告辩称违约金的约定过高、请求法院予以调整的意见于法有据，本院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情将违约金额比照原告欠费期间的银行同期贷款利率予以调减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告成钢于本判决生效之日起十五日内支付原告成都忠信物业管理有限公司自2006年5月至2013年6月的物业服务费12322.6元及违约金（自2006年6月15日起，按照银行同期贷款利率算至被告实际支付之日止）。
二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费827元，由原告成都忠信物业管理有限公司承担527元，被告成钢承担300元。此费用原告已垫付，被告在履行支付义务时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 蕊
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 薛飞涛