上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第367号
原告张煜。
委托代理人陆鸣，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告上海龙嘉置业有限公司。
法定代表人郭彤。
委托代理人陈家新。
委托代理人钟蕾。
原告张煜与被�上海龙嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告张煜及其委托代理人金赟，被告委托代理人陈家新、钟蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张煜诉称：2012年5月18日，原、被告双方签订佘山东紫园认购书一份，约定原告向被告购买坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋，购房款为16，253，216元。同时，双方在认购书中明确，双方已明确上述房屋的《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款，并就房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）达成一致。嗣后，原告按约于2012年5月21日前向被告支付购房定金100万元，于2012年6月18日前向被告支付了所有购房款。然被告迟迟未能履行相关义务，故原告诉至本院请求判令：被告协助原告办理坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋的过户手续。
被告上海龙嘉置业有限公司辩称：原、被告间的认购书仅仅具有预约性质，而非正式商品房预售合同，在认购书中并未约定被告具有协助过户的义务，故不同意原告要求过户的诉讼请求。
经审理查明：2012年5月18日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《佘山东紫园认购书》一份，约定原告向被告认购坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”），认购总价为16，253，216元，房屋暂测面积为579.53平方米。认购书还约定：乙方预付定金100，000元，付款方式为一次性付款，首期款为6，503，216元，乙方于2012年6月10日前支付（含定金）。第二期款为9，750，000元，乙方于2012年6月18日前支付。认购书中“其它事项约定”中约定：1）为保证乙方�有优先购买甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金40万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《上海市商品房预售合同》后，乙方已支付的定金可抵充部分首期房款。2）甲、乙双方商定，乙方应于2日内即2012年5月21日前至上海市松江区佘山旅游渡假区林叶路XXX弄XXX号补足定金100万元整，不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间2012年5月21日前补足定金100万元整，甲方有权选择无条件将认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书亦得以自动解除），同时乙方亦同意甲方没收其已支付的定金作为赔偿。3）乙方在签订本认购书之前，已经仔细阅读并充分了解甲方《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，且本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差�理，房屋交付，房屋质量，违约责任，争议解决方式等）甲方已充分告知，乙方对此明确表示理解和认同。……6）上述面积和楼价计算若有错误，甲方保留以双方签署的《上海市商品房预售合同》中所列为准。……8）本认购书一式两份，自双方签署盖章之日起生效，均具有同等法律效力。本协议生效后将取代与本认购书性质相同的其他协议或合同。甲乙双方日后签署的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书的约定内容一致，自《上海市商品房预售合同》生效之日起，本认购书即行失效。
原告于2012年5月18日支付定金40万元，2012年5月21日支付定金60万元，2012年6月13日支付房款5，503，216元，2012年6月18日支付房款9，750，000元。
2013年1月6日，被告将15，253，236元房款退回原告账户。
2013年1月9日，原告向被告发出《律师函》一份，称原告已按约于2012年6月18日前支付了16，253，216元的全部房款，但被告擅自将部分购房款退回原告账户，原告不同意将被告擅自退还房款的行为视为解除原、被告间协议的行为。
另查明：被告在网上登记的《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、交付条件、办理过户手续时间及相应违约责任等制定了相应条款。
再查明：现系争房屋产权登记在被告名下。
审理过程中，被告表示无法与原告签订《上海市商品房预售合同》的原因是被告无法证明其不属于限购对象。原告及其家庭成员名下共有1套房屋，并不属于限购对象。
以上事实，由认购书、签购单、转账凭证、律师函、《上海市商品房预售合同》样本及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于原、被告间认购书的性质应如何认定？对于认购书的性质是预约还是�约，不应拘泥于协议的名称，而应探求当时签订认购书时的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故对于认购书系预约还是本约如何判断，应当考虑双方是否仅仅是为购买房屋达成初步意向？对房屋的具体位置、面积房价、付款方式等具体的交易条件是否作出明确约定？出卖人是否已经按照约定收受购房款？
本案中，综观原、被告签订的认购书内容，双方对房屋的坐落位置、房屋总价、付款方式已有了明确的约定，且双方还特别约定将来双方签订的《上海市商品房预售合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与认购书的约定内容一致。可见双方并不仅仅是就房屋买卖达成初步意向。且在“其它事项约定”中明确原告已仔细阅读并充分了解被告《上海市商品房预售合同》（含附件1-6）及补充条款之样本，并无异议，被告则将房屋情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差的处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）充分告知原告，原告表示理解和认同。故虽然双方对于房屋交付等没有在认购书中作出书面约定，但双方已实际达成一致意见，在认购书中没有约定的内容以被告提供的《上海市商品房预售合同》样本为准，而在《上海市商品房预售合同》样本中对于房屋的交付时间、办理过户时间等均有明确约定。虽然合同样本中补充条款空白，但不影响房屋买卖合同主要条款的成立。至于房款的收受问题，原告已按约将全部房款支付完毕，被告收受房款后未与原告�行任何协商，在半年之后将房款退回原告的行为，反而彰显了被告恶意违约的心态。故本院认为，原、被告间的认购书在性质上应当被认定为本约而非预约。
原告作为买受方按照约定支付了全部房款，被告作为出卖方应当履行转移标的物所有权的相关义务。关于被告对于因原告无法证明其不属于限购对象而无法签订《上海市商品房预售合同》的辩称意见，本院认为，原告没有义务证明其不属于限购对象，其义务仅是承诺其不属于限购对象并承担如因限购导致合同无法继续履行的不利法律后果。被告明显是以此为借口逃避履行出卖人义务，有违诚实信用原则，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。
因被告已将原告支付的部分房款退回原告，而原告在审理过程中表示同意将该笔房款15，253，236元支付给被告，本院予以确认。在原告支付所有房款之后，被告应当协�原告办理系争房屋的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告张煜于本判决生效之日起十日内支付被告上海龙嘉置业有限公司房款15，253，236元；
二、被告上海龙嘉置业有限公司于收到上述房款15，253，236元之日起五日内协助原告张煜将坐落于上海市松江区佘山镇林叶路XXX弄XXX号房屋产权过户至原告张煜名下。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费5，040元，由被告上海龙嘉置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 方美玲
二〇一四年四月十七日
书 记 员 李 俊
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容�并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。