广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂民终219号
上诉人（一审被告）：广西恒冠建设集团有限公司，住所地北海市北部湾东路102号东安小区第一幢二层。
法定代表人：罗家辉，该公司董事长。
委托代理人：李炳辉，广西海城律师事务所律师。
委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：宋玉霞，女，1964年10月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让湖路区。
委托代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。
委托代理人：邓维棠，广西天惠律师事务所律师。
一审第三人：北海尚源居房地产开发有限公司，住所地北海市公园路体育宾馆附楼三楼。
法定代表人：王合娟，该公司董事长。
委托代理人：邱光斌，该公司员工。
上诉人广西恒冠建设集团有限公司（以下简称恒冠公司）因与被上诉人宋玉霞、一审第三人北海尚源居房地产开发有限公司（以下简称尚源居公司）案外人执行异议之诉一案，不服北海市中级人民法院（2016）桂05民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2017年7月25日对本案进行了公开开庭审理。恒冠公司的委托代理人梁志鹏，宋玉霞的委托代理人邓泽涛、邓维棠，尚源居公司的委托代理人邱光斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒冠公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1、宋玉霞和尚源居公司之间只签订了一份商品房预约合同，并没有签订书面买卖合同，一审法院认定双方在“查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”错误。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条并没有对买受人房屋审查范围限定在被执行房屋所在地，一审法院也没有对宋玉霞的配偶名下是否有房产进行调查，一审法院认定涉案房屋是宋玉霞名下唯一用于居住的房屋没有任何法律依据。3、没有充分的证据证实宋玉霞支付过购房款。
宋玉霞答辩称：1、宋玉霞与尚源居公司已签订了合法有效的房屋买卖合同。2、本案申请执行人执行异议之诉的审查范围应该是购房者本人名下房屋所在地，恒冠公司主张还应审查本人在其他地方和配偶名下的房产没有法律依据。3、恒冠公司主张宋玉霞与尚源居公司之间属虚假交易是主观臆测。4、本案应优先适用《最高人民法院关于建设工�价款优先受偿权问题的批复》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八、二十九条也在适用范围内，宋玉霞享有足以排除强制执行的民事权益。
尚源居公司辩称：1、尚源居公司已与宋玉霞签订合同并收到房款、移交房屋给宋玉霞，宋玉霞已入住。2、恒冠公司的工程款优先权不能对抗宋玉霞。本案首先适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，其次本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定。3、尚源居公司与宋玉霞的交易真实。综上，请求二审法院依法支持宋玉霞的主张。
宋玉霞向一审法院的起诉请求：不得执行涉案房屋、确认涉案房屋的买卖合同有效、恒冠公司对涉案房屋享有的工程价款优先受偿权不得对抗宋玉霞、解除对涉案房屋的查封。
一审法院认定的事实：2015年5月21日，宋玉霞与尚源居公司签订一份《“尚源大厦”商品房预约合同》，约定宋玉霞向尚源居公司认购尚源大厦1单元2503号商品房（简称涉案房屋），房屋总价款为21万元。合同签订当日，宋玉霞向尚源居公司支付了购房款21万元。2015年12月21日，尚源居公司将涉案房屋交付给宋玉霞使用。
另查明：2011年8月29日，大庆市让胡路区人民法院对王玉林诉宋玉霞离婚纠纷一案作出（2011）让民初字第498号民事调解书，在该院主持调解下双方达成如下调解协议：1.王玉林要求离婚，宋玉霞同意离婚；2.位于北海市房屋归王玉林所有，宋玉霞配合王玉林办理房屋所有权证及相应的土地使用权证过户手续……4.登记在王玉林名下，位于大庆市让胡路区房屋归宋玉霞所有，该房屋未清偿的购房贷款280000元由王玉林父子偿还，宋玉霞支付王玉林140000元，此款于2011年9月18日前一次性付清。王玉林配合宋玉霞办理房屋所有权及土地使用权过户手续……。目前位于北海市房屋仍登记在宋玉霞名下。
再查明：恒冠公司于2015年9月向北海仲裁委员会申请仲裁。北海仲裁委员会受理该案后，依恒冠公司申请于2015年9月21日委托北海市海城区人民法院对尚源居公司价值5511.12万元财产进行保全，北海市海城区人民法院于2015年9月22日作出（2015）海执保字第5号民事裁定书，查封了尚源居公司名下位于北海市商品房。2016年5月6日，北海仲裁委员会作出北仲调字（2015）第186号调解书和北仲裁字（2015）第186号裁决书，裁决恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元尚源大厦工程款享有优先受偿权。
一审法院认为：本案中，宋玉霞与尚源居公司双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定宋玉霞与尚源居公司之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效。恒冠公司对该买卖合同关系及房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，不予采信。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第七条的规定，本案宋玉霞名下虽登记有位于北海市房屋，但（2011）让民初字第498号生效民事调解书已确定该房屋的物权变更至王玉林一人名下，即宋玉霞在上述法律文书生效后已不再是房屋的所有权人。综上所述，宋玉霞在法院查封涉案房屋前已与尚源居公司订立商品房买卖合同，所购商品房系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的法定保护条件。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决不得执行尚源大厦1单元2503号商品房。案件受理费100元，由恒冠公司负担。
二审中，恒冠公司对宋玉霞付款的真实性提出异议，但恒冠公司对其反驳意见未提供相应证据证实，该异议不成立。各方当事人对一审判决查明的其他事实无异议。本院查明的�实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是宋玉霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，宋玉霞与尚源居公司签订的《“尚源大厦”商品房预约合同》，约定了商品房的基本情况、房屋价款、付款时间及方式等合同内容，虽然尚不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但该预约合同签订后，宋玉霞已依约向尚源居公司支付了房款，而尚源居公司也向宋玉霞�付了涉案房屋，双方已履行了商品房买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，应认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效。恒冠公司对该买卖合同关系及房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，本院不予采信。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，宋玉霞享有的权利足以排除恒冠公司对涉案房屋的强制执行。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案不得执行涉案房屋。一审判决认定事实正确，适用法律有误，本院予以纠正，但裁判结果正确，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，本院对一审判决结果予以维持。
综上，恒冠公司的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（恒冠公司已预交），由恒冠公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周家开
审判员 曾亦桦
审判员 韦志勇
二〇一七年八月二十五日
书记员 李璐君