广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠香法民三初字第950号
原告（反诉被告）：朱平香，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份号码×××3928。
被告（反诉原告）：林文府，男，汉族，住福建省莆田市秀屿区，公民身份号码×××861X。
原告朱平香诉被告林文府房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告林文府在法定期限内提出反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理，并依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱平香及被告林文府到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱平香诉称：2014年1月5日双方经卓亿地产签订房屋租赁合同，交予被告押金5200元。于2015年3月26日搬离，搬离前结清所有出单水电费、管理费、房租、煤气等费用。被告答应3日内退回押金，可被告均以种种借口不予支付，最后以房子住旧为由不退。应被告要求，原告将墙壁生活污渍以细纱布一一擦掉，然后要求被告退押金，被告说他要卖房子要重新刷墙需要几千元，只能退一千，但事实分文未退，还扬言找白道、黑道都可以就是不退。为此，特向贵院起诉。
诉讼请求：1、法院依法判令被告立即退回原告所剩押金3500元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告林文府答辩称：没有什么意见，我的意见都写在反诉状中，当时原告起诉时，我也考虑过给她2000元，但是原告不愿意，所以我就反诉了。
反诉原告林文府诉称：反诉人与被反诉人于2014年1月5日双方签订租赁合同。合同均约定各项条款以供双方遵守执行。合同签订后，反诉人按照合同约定，将自己刚购买、全新装修的新房屋，交给被反诉人使用。合同约定，房租每年分二次交清，每陆个月一次性交15600元。而被反诉人在交房租时却是按逐月缴付，至今还欠房租5300元未付。在租住期间，被反诉人将租赁房屋内价值4000元的马桶盖丢失。而今，此马桶亦无法修复，必须更换新桶才可以使用。合同到期后，反诉人多次要求被反诉人搬离。若要续租，房租必按市场价涨至每月为3500元-4000元，而被反诉人却每月还是按上一年租金的价钱2600元支付。
综上所述，双方原签订合同是双方真实意愿的体现。被反诉人却不按合同履行，拖欠租金、拖欠水电费、管理费等，处处违约，还将反诉人的马桶盖丢失。而今却还先恶人先告状，为此，反诉人特向贵院提起反诉，请求法院明查，早日判决反诉人诉请。
诉讼请求：1、请求判令被反诉人支付给反诉人被拖欠的2015年1-3月份的租金5300元（1800元＋3500元）；2、请求判令被反诉人支付给反诉人被拖欠的水电费、加压费、管理费共计191.76元；3、请求判令被反诉人支付给反诉人马桶损失费4000元；4、请求判令被反诉人支付给反诉人违约金5200元；5、请求判令被反诉人交回租住房屋门锁匙2套，门卡两个；6、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费。
反诉被告朱平香答辩称：被告请求第一条是不成立的，我2015年1至2月每个月都有付被告租金2600元，3月份是按天数计算，在押金里面扣除，我同意扣除17天共1500元；对被告第二项诉讼请求没有意见；对第三项请求不同意，马桶可以使用，马桶盖当时也没有带走；第四项请求不成立；第五项请求中的钥匙和门卡都已经给被告了。
原告朱平香对其诉辩称提交的证据如下：1、租赁合同；2、聊天记录。
被告林文府对其诉辩称提交的证据如下：1、租赁合同；2、报价方案；3、物品放行通知单；4、水电费单；5、银行流水；6、相片。
经审理查明：位于珠海市香洲区九洲大道西2033号XXX房（以下简称为案涉房屋）登记为被告林文府所有，是原告于2012年向珠海市永福通房地产开发有限公司购买的精装房，建筑面积91.55平方米。2014年1月5日，原告朱平香（乙方、承租方）与被告林文府（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》约定：“乙方承租案涉房屋作住宅用途，每月租金2600元，半年结付租金一次。合同租期为12个月，从2014年1月10日至2015年1月10日。乙方于签订合同当日向甲方支付押金人民币5200元”。
合同第三条还约定：租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等均由乙方支付。合同期满，如不续租，则甲方在乙方结清本条款所述杂费之日起三日内将押金退还给乙方（不计息）。
合同签订后，被告将房屋交给原告使用居住，原告亦依约向被告交付押金人民币5200元及支付租金。由于被告经常在福建工作，出租房屋偶尔涉及的事务委托澳门朋友林明华及小区物业管理处的宋冉冉打理。
2015年3月26日，原、被告因未能就续租租金标准达成一致，原告将案涉房屋交还给管理处的宋冉冉，富华里中心管理处亦向原告出具了《物品放行通知单》，通知单下款手写载明：“已与业主确认，本月水费、公摊电费自行与租户结清”。庭审中，被告主张于2014年12月份已告知原告要续租的话租金提高至每月3500元，但未提出相关证据。原告则辩称于2015年3月10日，我和被告说，如果涨租，我就搬走。双方在庭审中确认：原告已按月租金标准2600元向被告支付租金至2015年3月9日，2015年3月10日至26日的租金未支付。关于被告提出的反诉，原告只承认马桶上面的螺丝胶片坏掉。
本院认为：位于珠海市香洲区九洲大道西2033号XXX房登记为被告林文府所有，原告朱平香与被告林文府签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
本案中，合同租期期满后，双方因续租的租金标准意见不一而最终未能达成协议，合同期满日至2015年2月26日期间的租赁性质，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定应视为不定期租赁。被告没有证据证明案涉房屋每月租金标准为3500元，故应按原合同标准2600元计算。经核算为1473元（2600÷30×17），原告同意支付租金1500元，本院予以照准。据此，根据合同第三条第4点的约定，被告向原告退还押金数额为5200元－1500元=3700元。结合原告承认被告第二项反诉请求，同意支付结欠被告的水电费、加压费、管理费共计191.76元，故原告请求被告退还押金3500元，理由充分，本院予以支持。被告反诉请求支付拖欠2015年1-3月份的租金5300元理据不足，本院不予支持。
关于被告反诉请求原告赔偿马桶损失费4000元问题。原告在庭审中只认可在正常使用中造成马桶上面的螺丝胶片坏掉，不同意被告的赔偿数额。本院对此认为，被告请求赔偿费4000元依据不足，本院结合案件的实际情况，酌定该损失修复费用为500元。故被告的此项请求，本院予以支持500元。
关于被告反诉请求原告支付违约金5200元问题。本案中，双方因合同期满未续约而终止，合同期满后至实际交付房屋期间的法律关系是不定期租赁关系，故被告的此项请求没有合同依据和法律依据，本院不予支持。
关于被告反诉请求原告交回房屋门锁匙2套、门卡2个问题。案涉房屋已完成交接手续，居住小区的富华里中心管理处亦向原告出具了《物品放行通知单》，故被告的此项反诉请求没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百一十六条的规定，判决如下：
一、被告林文府于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告朱平香押金人民币3500元；
二、反诉被告朱平香于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿反诉原告林文府马桶损失费人民币500元；
三、驳回反诉原告林文府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币25元、反诉费84.9元，合计109.9元，由被告林文府负担100元，由原告朱平香负担9.9元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一五年七月十日
书记员 周潇盈