浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0225民初5757号
原告（反诉被告）：象山县丹东街道南门村经济合作社。住所地：象山县丹东街道南航弄*号。
法定代表人：史久明，该合作社社长。
委托代理人：叶逸，浙江正甬律师事务所律师。
委托代理人：吴宗建，浙江正甬律师事务所律师。
被告：林阿岳，男，1960年12月13日出生，汉族，住象山县。
被告：史峥嵘，男，1959年3月22日出生，汉族，住象山县。
被告（反诉原告）：象山时代商贸有限公司。住所地：象山县丹东街道丹峰路海鲜城西首。
法定代表人：林阿岳，该公司董事长。
三被告共同委托代理人：吕运来，浙江之星律师事务所律师。
三被告共同委托代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。
原告象山县丹东街道南门村经济合作社（以下简称南门村合作社）为与被告林阿岳、史峥嵘、象山时代商贸有限公司（以下简称时代商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月14日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。原告于2017年2月24日提出诉讼保全申请，要求冻结被告时代商贸公司银行存款611万元，本院经审查依法作出民事裁定，准予原告的保全申请，在冻结过程中因原告提供的账户错误未实际保全。后因被告时代商贸公司于答辩期内提起反诉，本院经审查决定反诉与本诉合并审理，于2016年10月12日、2017年2月20日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告南门村合作社的法定代表人史久明及其委托代理人叶逸，被告林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司的共同委托代理人吕运来到庭参加诉讼，第二次庭审中，原告南门村合作社的委托代理人叶逸、吴宗建，被告林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司的共同委托代理人吕运来到庭参加诉讼。因案情复杂，本案经审批延长审限两个月。本案现已审理终结。
南门村合作社向本院提出诉讼请求：1.解除南门村合作社与原上海中林投资有限公司（以下简称上海中林公司）于2004年9月2日签订的《投资、房屋租赁协议》及南门村合作社与时代商贸公司于2007年3月28日签订的《投资、房屋租赁协议》，并判令林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司腾退房屋；2.判令林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司给付南门村合作社截止2016年8月31日的结欠租金400万元、利息211.3350万元，并支付自2016年9月1日起至实际腾退之日按每日0.547946万元计算的房屋使用费；3.判令林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司给付南门村合作社400万元结欠租金自2016年9月1日起至实际腾退之日，按月利率1.5%计算的利息损失；4.本案诉讼费由林阿岳、史峥嵘、时代商贸公司承担。
事实和理由：上海中林公司系由股东林阿岳、史峥嵘于2004年6月11日出资设立的有限责任公司，2008年8月19日经核准登记注销。2008年8月10日签署的注销清算报告载明：公司因业务拓展不顺，经股东会决议解散，成立清算组，现已清算完毕，如有未了债务，由全体股东按出资比例承担。时代商贸公司系由股东林阿岳、张伟等四人于2006年3月16日出资设立的有限责任公司，其中林阿岳任执行董事、张伟任总经理。
2004年9月2日，就南门村合作社名下坐落在象山县××街道海鲜城西××村留土地商业开发租赁事宜，以出租方南门村合作社为甲方、承租方上海中林公司为乙方签订一份《投资、房屋租赁协议》，协议载明：第一条甲方将上涉土地出租给乙方用于开发建设商厦及停车场，租赁期限确定为20年，加上租赁前期建设期2年。租赁期满后甲方同意乙方续租5年，共计27年。27年之后在同等条件下乙方有优先承租权。第四条本合同签订后乙方支付定金200万元，如甲方反悔双倍返还定金，如乙方反悔定金不予返还，但因项目审批障碍，无法投资建设，不以反悔论处。第六条2006年9月1日起为房屋正式起租日，共20年（已扣除建设期2年），至2026年8月31日租赁到期，每年租金200万元。租金支付方式为在2005年9月1日前，乙方支付下一年度租金200万元，以后乙方应于每年9月1日前支付租金。第七条租赁期满后，甲方同意乙方续租5年（即自2026年9月1日－2031年8月31日），每年租金350万元，付款方式及日期同上。第十条乙方承担项目建设立项、勘察、设计、施工等全部费用和日后经营的一切税费（含停车场转商业用地税费），以及经营中的水电费、市场管理所需的其他费用。第十一条立项审批等均以甲方名义出现，乙方负责办理土地证、房屋产权证，办证费用由甲方承担，权证文件做在甲方名下。第十二条甲方不无故干涉乙方经营，乙方可以将房屋进行招商、招租，但租期最长不超过2026年8月31日。第十三条租赁期满（2031年8月31日）后，乙方应无偿、完整地将房屋移交给甲方。第二十一条乙方违反合同约定，延期支付租金，按月利率1%支付违约金；超过3个月未支付的，超过部分按月利率1.5%支付违约金；超过6个月仍未支付，甲方有权通知乙方终止合同，无偿收回一切财产和附属设施。
合同签订后，甲方即将约定土地移交给乙方，用于开发建设象山时代广场商厦工程。商厦工程竣工后，由时代商贸公司出面对外招租，并支付上份合同约定租金。其中2006.9.1－2014.8.31租赁年度的约定租金已付清，2014.9.1－2016.8.31租赁年度的约定租金共计400万元以及截止2016年8月31日的累计应付利息211.3350万元，经南门村合作社多次催讨，拖欠至今未清付。
2007年3月28日，林阿岳以时代商贸公司需办理执照和水电户头为由，以合同抬头出租方南门村合作社为甲方、承租方时代商贸公司为乙方签订一份《投资、房屋租赁协议》，协议内容与2004.9.2所签协议完全一致，但协议尾部乙方落款栏由上海中林公司盖章确认。
南门村合作社认为：2004.9.2签订的《投资、房屋租赁协议》依法有效。履约中，上海中林公司尚欠南门村合作社2014.9.1－2016.8.31约定租金共计400万元及截止2016年8月31日累计应付利息211.3350万元未清付系事实，显已违约。依协议第二十一条约定，南门村合作社有权解约并追究其违约责任。林阿岳、史峥嵘作为公司股东，应当依照《中华人民共和国公司法》第二十条规定，对公司债务承担连带清偿责任。时代商贸公司系协议后续履约方，也应依法承担合约责任。据上，请求判如所请。
林阿岳、史峥嵘答辩称：1.2004.9.2《投资、房屋租赁协议》签订后，上海中林公司已于2008年8月19日核准登记注销，依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款规定，自此之后即丧失继续履约的民事主体资格和行为能力。因此，协议事实上已终止，不存在解不解约争议。2.依照有关法律规定，公司股东负清算责任（连带或赔偿）所涉的公司债务，系指公司登记注销前已经发生的债务。本案中，涉诉欠付租金、利息系2014.9.1－2016.8.31租赁期内应付债务，发生在公司注销登记后。故南门村合作社诉请林阿岳、史峥嵘对该合同债务负连带责任，于法不合，应予驳回。据上，请求驳回南门村合作社对林阿岳、史峥嵘的诉请。
时代商贸公司答辩并反诉称：1.本公司与南门村合作社之间无书面租赁合同关系，但确有事实上的租赁关系。因此，南门村合作社诉请本公司按2004.9.2《投资、房屋租赁协议》约定承担欠付租金逾期付款利息，无合约依据，应予驳回。2.2004.9.2《投资、房屋租赁协议》签订后，因南门村合作社迟迟未能建造约定房屋以履行租赁协议，经南门村合作社、上海中林公司、林阿岳三方口头商定：由林阿岳另行组建一家项目公司，代为建设涉诉房屋，建设费用待上海中林公司租赁到期移交房屋后，由南门村合作社负责付还。为此，林阿岳等人即组建设立了时代商贸公司，由其实际垫资建设了涉诉房屋，累计共垫资3124.256651万元。3.上海中林公司于2008年8月19日经核准登记注销后，经时代商贸公司、南门村合作社口头商定：涉诉房由时代商贸公司租赁，但未签订书面协议，也未明确付款方式等内容。
据上，请求欠付租金抵销后，判令：南门村合作社给付时代商贸公司涉诉房代建费用2724.256651万元（3124.256651万元－400万元）。
南门村合作社反诉答辩称：本社与时代商贸公司之间不存在涉诉房代建关系，请求驳回时代商贸公司反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于争议证据：主要涉证据关联性争议，属法律适用层面的不同解读，不影响证据本身所表证事实的成立。对此，为避免重复，安排本院在认为部分一并阐述。
2.关于本案事实：
上海中林公司系由股东林阿岳、史峥嵘于2004年6月11日出资设立的有限责任公司，注册资金3000万元，其中林阿岳出资2400万元任公司法定代表人、史峥嵘出资600万元，2008年8月19日经核准登记注销。2008年8月10日签署的注销清算报告载明：公司因业务拓展不顺，经股东会决议解散，成立清算组，现已清算完毕，如有未了债务，由全体股东按出资比例承担。时代商贸公司系由股东林阿岳、张伟等四人于2006年3月16日出资设立的有限责任公司，其中林阿岳任执行董事、张伟任总经理。
2004年9月2日，就南门村合作社名下坐落在象山县××街道海鲜城西××村留土地商业开发租赁事宜，以出租方南门村合作社为甲方、承租方上海中林公司为乙方签订一份《投资、房屋租赁协议》，协议内容与诉请协议一致。
合同签订后，甲方即将约定土地移交给乙方，用于开发建设象山时代广场商厦工程。之后，该工程交由林阿岳等人组建设立的时代商贸公司进行开发建设。商厦工程竣工后，即由时代商贸公司出面对外招租，并事实支付上份合同项下的约定租金。其中2006.9.1－2014.8.31租赁年度的约定租金已经付清，2014.9.1－2016.8.31租赁年度的约定租金共计400万元以及截止2016年8月31日的累计应付利息211.3350万元，经南门村合作社多次致函索偿，至今仍拖欠未清付。
2007年3月28日，林阿岳以时代商贸公司需办理执照和水电户头为由，以合同抬头甲方南门村合作社为出租方、乙方时代商贸公司为承租方签订一份《投资、房屋租赁协议》，协议内容与2004.9.2协议完全一致，但尾部乙方落款栏则由上海中林公司盖章确认。
另查明：象山时代广场商厦所涉房屋，在《投资、房屋租赁协议》履约中，已由时代商贸公司出租给第三方象山家家福超市等单位或个人用于商业经营，现尚在履约期中。
本院认为，本案争点之一，系对2004.9.2签署的《投资、房屋租赁协议》是否存续的界定。本案中，承租方上海中林公司于协议签订后，即由嗣后设立的时代商贸公司实际享有该合约项下承租方的合同权利（出资开发案涉合约项下商厦工程并对外招租等），同时履行承租方支付租金的合同义务。这就表明时代商贸公司以其实际履约的行为本身，对该合同权利义务作出了事实上的确认。因此，案涉协议不因名义承租人上海中林公司于2008年8月19日核准登记注销而当然终止，协议本身对实际承租人时代商贸公司的后续履约仍有拘束力。据上，林阿岳、史峥嵘及时代商贸公司以此为由，主张协议已事实终止，理由不能成立，不予采纳。
本案争点之二，系对2004.9.2《投资、房屋租赁协议》可否解除的界定。本案中，依协议第二十一条约定：承租方违反合同约定超过6个月仍未支付租金的，出租方有权终止合同，并无偿收回一切财产和附属设施。而实际履约中，实际承租人时代商贸公司已逾期两年仍未支付约定租金，因此南门村合作社诉请解除协议，于约相合，予以支持。至于2007.3.28所签《投资、房屋租赁协议》，依庭审查明，系用于办理执照和水电户头，性质上属虚构合同，不具履行效力，无解约必要。故南门村合作社诉请解除该协议，不予采纳。
本案争点之三，系对解约后涉诉房可否腾退的界定。涉诉房可否腾退，取决于现占有人有无合法占有权。本案中，因涉诉房现由次承租人象山家家福超市等实际占有，而非由原实际承租人时代商贸公司支配，协议依法解除的后果（腾房），不当然及于现占有人。依协议第十二条约定，时代商贸公司作为该合约项下的实际承租人对涉诉房享有转租权。这就表明现占有人对涉诉房的次承租权，对出租人南门村合作社有拘束力。故南门村合作社诉请时代商贸公司解约后腾房，因与该房本身现不由其实际支配的事实不合，且次承租人现占有该房又属有权占有，故对此诉请不予支持。对此，南门村合作社可凭本判决，商请现占有人依其与时代商贸公司之前签订的合约精神，重新签订合约或商请解约退房。
本案争点之四，系对原上海中林公司股东要否承担涉案债务股东责任的界定。本案中，南门村合作社诉请的欠付租金、累欠利息，性质上系原上海中林公司核准登记注销后，由实际承租人时代商贸公司承继履约积欠的债务。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条第二款规定，上海中林公司自核准登记注销后即丧失民事主体资格和行为能力，其与南门村合作社之前签订的协议，自此之后对其即丧失履行力。此表明名义承租人上海中林公司的合约责任仅限于承续期间。因此，南门村合作社诉请上海中林公司股东就上涉债务，依照注销清算报告列示承诺承担民事责任，于法不合，不予支持。
本案争点之五，系对实际承租人时代商贸公司要否承担逾期付款约定利息的界定。本案中，时代商贸公司虽非案涉协议名义签约方（承租方），但基于本院对争点一的认定，因其以嗣后的实际履约行为本身，对合同权利义务作了事实上的整体确认，故时代商贸公司仅以其未与南门村合作社签订书面合同为由，主张己方无需对此担责，与上涉事实不合，不予采纳。因此南门村合作社诉请时代商贸公司承担逾期付款利息，于约有据，予以支持。
本案争点之六，系对涉诉房代建关系是否成立的界定。本案中，时代商贸公司主张的该一待证事实，因南门村合作社已对此作出否认，而其又无其他证据可予印证，且与协议约定租赁房由承租方自行出资建造相左，因此对该待证事实不予认定。故时代商贸公司反诉要求南门村合作社承担涉诉房代建费，因欠缺代建关系，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告象山县丹东街道南门村经济合作社与原上海中林投资有限公司于2004年9月2日签订并由被告象山时代商贸有限公司实际履行的《投资、房屋租赁协议》；
二、被告象山时代商贸有限公司给付原告象山县丹东街道南门村经济合作社2014.9.1－2016.8.31的约定租金共计400万元，之后租金按年租200万元为标准自2016年9月1日起据实计算至合同解除之日；
三、被告象山时代商贸有限公司支付原告象山县丹东街道南门村经济合作社截止2016年8月31日累计应付利息211.3350万元，之后利息以400万元为基数，按月利1.5%自2016年9月1日起算至合同解除之日止；
上述二、三项欠付款，定于判决生效后十日内付清。
四、驳回原告象山县丹东街道南门村经济合作社其他诉讼请求；
五、驳回被告象山时代商贸有限公司反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费54593元、保全费5000元、反诉受理费89006元，合计148599元，均由被告象山时代商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 谢世常
人民陪审员 庞玉莲
人民陪审员 孙根花
二〇一七年五月三日
书 记 员 赖芒芒