上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第225号
上诉人（原审原告）喻宗洲。
被上诉人（原审被告）上海市杨浦区延吉2**街坊海林大楼业主委员会。
负责人张国权。
负责人陆洪生。
被上诉人（原审被告）上海沁心物业管理有限公司。
法定代表人朱承鹏。
委托代理人陈立。
上诉人喻宗洲因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭进行了审理。上诉人喻宗洲，被上诉人上海市杨浦区延吉2**街坊海林大楼业主委员会（以下简称业委会）的负责人张国权、陆洪生，上海沁心物业管理有限公司（以下简称沁心物业公司）的委托代理人陈立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，喻宗洲系上海市杨浦区双阳路XXX号海林大楼住宅小区（以下简称涉案小区）业主。2011年涉案小区取得业主大会、业主委员会备案证。因该小区业委会委员缺数，2013年1月31日，该小区业委会进行成员增补选投票。当天张国权、陆洪生等五位业主当选为涉案小区增补选业委会委员，确定张国权任业委会主任、陆洪生任业委会副主任。2013年4月18日，涉案小区业主大会、业主委员会取得新的备案证。2013年3月1日，业委会发出《公告》，内容为：业主大会通过征询多数意见同意把基本物业费、停车位租用费上调27%。经多家物业公司洽谈、报价，业委会根据业主利益最大化为准则，决定聘用沁心物业公司进来管理海林大楼物业，该公司于三月初入驻海林。该公司公益性收入分配方案为海林业主分得65%，沁心公司分得35%。2013年3月5日，业委会（甲方）与沁心物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：乙方为上海市杨浦区延吉2**街坊海林大楼提供物业管理服务，乙方的物业管理服务费采用酬金制，即乙方在物业管理服务的全部收入归甲方，全部支出（含税金）也由甲方承担，乙方从预收的物业管理费中提取每月人民币3，000元作为酬金。委托管理期限为壹年，自2013年3月6日起至2014年3月5日止。合同生效后三个月为磨合试用期，磨合试用期满前任何一方均可提出解除合同，不计违约责任等。合同第三十五条约定，鉴于海林大楼目前水管年事已久且有严重损坏，急需更换，如发生突发事件（如水管爆裂），责任由甲方承担。鉴于海林大楼电梯年事已久且有严重损坏，并且未通过年检仍在继续使用，因此产生的后果及相关责任由甲方承担。鉴于海林大楼消防系统已经瘫痪，无法使用，因此消防产生的一切后果或者相关部门的罚款等由甲方承担责任等内容。2013年3月20日，业委会发出《聘用沁心物业投票结果公告》，内容为：2013年3月19日晚18时45分由友谊居委会李主任、业委会及部分业主组成的征询小组就聘用沁心物业公司事项挨家挨户向海林大楼所有住户发征询票、接受征询投票；2013年3月20日下午两点业委会委员及部分业主在大楼107室举行开箱统计，参加会议者共13人，经与会者推选，许杏娣任监票、王秦任唱票、施友仁任计票，根据统计结果，同意聘沁心物业公司为海林大楼进行物业服务。嗣后，喻宗洲对上述物业服务合同有异议，遂诉至原审法院要求判决：确认业委会与沁心物业公司于2013年3月5日签订的物业服务合同无效。
原审审理中，业委会辩称，本届业委会于2011年10月成立，因其中三位委员先后辞职，故于2013年1月31日进行增补选，且当日张国权与陆洪生被任命为业委会主任和副主任，故其二人有资格代表业委会签订合同。2012年7月原物业公司撤离后，小区因无人管理，处于瘫痪状态，后经街道与居委组织，小区党小组成立志愿小组，自己管理小区。业委会增补选后才得以正常开展工作。涉案物业服务合同的确是先签订后征询，但不影响合同的效力，相关法律没有规定要先征询再签订合同，事后经征询业主意见，通过了选聘沁心物业公司的决定，故系得到追认。合同关于消防、水管等约定是因小区公共设施老化，物业公司仍需承担维护保养义务。沁心物业公司进驻小区后，修好了消防泵、消防柜，使电梯运行合格，更新水管的工程也在运行。原物业公司采取包干制，业委会无法掌握物业公司的账目，经考察，涉案合同采取酬金制，现账目有结余，证明对业主有利。故业委会不同意喻宗洲的诉讼请求。
原审审理中，沁心物业公司辩称，其是经过考察并与业委会进行多次沟通后才签订涉案物业服务合同，合同内容保护了业主的利益，故同意业委会的抗辩意见，不同意喻宗洲的诉讼请求。
原审法院认为，选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意并共同决定，物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施。业委会与沁心物业公司就涉案小区物业管理事宜签订《物业服务合同》，业委会原本已确立，委员增补变动不影响业委会独立行使做决定的权利。选聘沁心物业公司作为该小区的物业服务单位是经征询全体业主的意见后所做的决定，业委会与沁心物业公司虽签订合同在先，征询结果在后，但业委会签订合同的行为在事后得到了小区业主的追认。关于酬金制的约定，未见侵害全体业主利益之处。合同第35条的相关内容，系业委会结合小区具体情况与沁心物业公司磋商的合同条款，内容并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，亦未加重业主责任，因此喻宗洲要求确认业委会与沁心物业公司签订的物业服务合同无效之诉讼请求，不予支持。
原审法院据此判决：喻宗洲要求确认业委会与沁心物业公司于2013年3月5日签订的《物业服务合同》无效之诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，喻宗洲不服，向本院提起上诉称：海林大楼新一届业委会的成立时间是2013年4月18日，故相关人员在2013年3月5日与未参加过招投标的沁心物业公司签订的涉案物业服务合同应属无效。海林大楼业委会在未经大楼二分之一以上业主同意的情况下，将“包干制”管理服务改为“酬金制”及免除沁心物业公司的责任条款增加了全体业主的负担和责任。喻宗洲据此请求撤销原审法院判决，依法改判对其在原审中提出的诉讼请求予以支持。
被上诉人业委会答辩称，其于2013年1月31日进行的委员补选工作并不影响其与沁心物业公司签订物业服务合同，且合同中也约定了三个月的磨合期，期间双方都有权提出解除。之后，聘用沁心物业公司已经业主大会通过，故涉案物业服务合同有效。合同中就沁心物业公司应得的管理服务费约定采用酬金制并未侵犯业主利益。因小区水管年久失修，损坏严重，之前许多物业公司都不愿接受委托。现整个小区的水管、消防设施在沁心物业公司和广大业主的努力下已进行了更新和修复。故喻宗洲主张合同无效没有依据。业委会不同意喻宗洲的上诉请求，请求维持原判。
被上诉人沁心物业公司答辩称，其是合法企业，其与业委会签订的物业服务合同是经全体小区业主同意，并在居委会、党小组的配合下经过正规的程序签订的，应属合法有效。沁心物业公司不同意喻宗洲的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，业委会作为已确立的主体，其委员增补变动并不影响其对外正常履行职责，且委员改选工作已于2013年1月31日完成，故相关备案证书的出具时间晚于涉案物业服务合同签订日期的情况不应成为喻宗洲主张合同无效的理由。业委会聘请沁心物业公司为涉案小区提供物业服务经征询全体业主意见后得到认可，且已实际履行，双方根据小区的实际状况在物业服务合同中就各自权利义务及物业管理服务费收取方式的约定应属合理，并无侵害业主利益的情况，故喻宗洲要求确认涉案物业服务合同无效缺乏事实及法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人喻宗洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年三月十四日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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