重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初203号原告重庆市灵纬物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区华福大道北段19号36幢4-5号，组织机构代码55407810-9。法定代表人杜娟，重庆市灵纬物业服务有限公司总经理。被告袁福明，男，1942年5月29日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。被告袁大川，男，出生年月日不详，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市灵纬物业服务有限公司（以下简称灵纬公司）与被告袁福明、袁大川物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员李勤担任审判长，与人民陪审员ＸＸ、单永萍组成合议庭，适用普通程序并于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告灵纬公司的法定代表人杜鹃到庭参加诉讼。被告袁福明、袁大川经本院公告传唤，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灵纬公司诉称，2012年1月20日，原告与重庆沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会签订了《物业服务合同》，约定2012年2月10日至2015年2月9日。物业服务合同期限届满后，原告多次要求重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会续签合同，但该业主委员会一直拖延未签，迄今原告仍在为尚赏居小区提供物业服务。被告是该小区*栋**-*号房屋业主，物业面积为121.82平方米，每月应交物业服务费114.6元，被告自2012年2月10日至2015年12月31日已欠物业服务费5349.4元（含公共能耗费）。现要求被告立即给付2012年2月10日至2015年12月31日期间物业服务费5349.4元（含公共能耗费），并自2012年2月至2015年12月期间的每月16日起，以每月应付的物业服务费114.6元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，向原告支付违约金至付清为止。被告袁福明、袁大川未作答辩。经审理查明，2012年2月10日，原告与重庆沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会（以下简称小区业委会）签订《物业服务合同》。合同约定，2012年2月10日至2015年2月9日期间，由原告为沙坪坝区梨树湾2号尚赏居小区提供物业服务。公共性物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；管理公共秩序等。物业服务费实行包干制，住宅为每月每平方米0.9元，共用的专项设备运行能源消耗，应独立计量按每户业主每月5元包干，连同物业服务费一并收取；业主应于接房之日起交纳物业服务费，并应当在每月前15日内履行交纳义务；若业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费及相关费用（如公共能耗费），每日应当按应交费用的0.3%向原告支付违约金。合同还约定了物业服务的质量、双方的权利义务、违约责任等。签订合同后，原告当日即进场为被告所在的小区提供物业服务至今。2014年11月10日，原告致函小区业委会，告知《物业服务合同》将于2015年2月9日到期，希望与小区业委会续签物业服务合同，继续为小区提供物业服务。2015年1月31日，小区业委会向原告回函。该函载明：根据天星桥街道对尚赏居小区选聘物业服务企业工作的指导意见，选聘工作进行至今由于各种原因暂时搁置。为了保障小区居民的日常生活不受影响，在下任物业服务企业被选聘签订合同之前，由贵公司继续为小区提供物业服务。望贵公司能继续以2012年2月-2015年2月物业服务合同内容之约定正常开展尚赏居小区的物业服务工作。被告系重庆市沙坪坝区梨树湾*号附*号**-*（尚赏居小区*栋**-*号）住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积为121.82平方米。2012年2月10日至2015年12月31日期间，被告未向原告交纳物业服务费。2015年2月17日，原告向欠费业主发出交纳物业服务费的通知，要求欠费业自该通知发出7日内履行交费义务，否则按物业服务合同约定收取违约金。现原告向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告自愿放弃部分诉讼请求，要求被告按物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支付2012年2月10日至2014年1月26日期间物业服务费。原告还举示了巡逻签到表、电梯年检合格证及保养记录、温馨提示、照片等证据，以证明原告按约对尚赏居小区提供了物业服务。原告还主张，因物业服务合同中约定的违约金标准过高，要求被告按照中国人民银行发布的贷款利率的四倍计付违约金。被告经本院公告传唤，公告期届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、关于物业服务合同即将到期的函、小区选聘物业服务企业搁置的函、缴纳物业服务费通知、小区消防系统移交清单、巡逻签到表、电梯年检合格证及保养记录、温馨提示、照片等书证，以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原告与重庆沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会签订的《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，原告及尚赏居小区业主、物业使用人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务合同期限届满后，重庆沙坪坝区梨树湾尚赏居业主大会没有作出选聘或续聘决定，小区业委会同意原告继续按原《物业服务合同》约定提供物业服务，原告亦自愿按照原合同约定继续提供服务，则该前期物业服务合同的效力延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告于2012年2月10日与小区业委会签订《物业服务合同》，于当日进场提供物业服务，故被告应从2012年2月10日开始支付物业服务费。原告自愿放弃部分诉讼请求，要求被告按物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支付2012年2月10日至2014年1月26日期间物业服务费，符合法律规定，本院予以采信。则2012年2月10日至2014年1月26日期间，被告每月应按0.81元/平方米（0.90元×90%）向原告支付物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费5元；2014年1月27日至2015年6月30日，每月应按0.90元/平方米向原告支付物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费5元。被告房屋建筑面积为121.82平方米，2012年2月10日至2014年1月26日期间，应向原告交纳物业服务费2437.52元【22月×（0.81元/月×121.82平方米+5元）+（0.81元/月×121.82平方米+5元）×12月÷365天×46天】；2014年1月27日至2015年12月31日，应向原告交纳物业服务费2655.51元【23月×（0.90元/月×121.82平方米+5元）+（0.90元/月×121.82平方米+5元）×12月÷365天×5天】。被告应支付原告2012年2月10日至2015年12月31日期间物业服务费共计5093.03元。《物业服务合同》约定，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。被告未按约交纳物业服务费，理应承担违约责任。现原告认为原约定的违约金标准过高，要求按照中国人民银行发布的贷款利率的四倍计付违约金，缺乏事实和法律依据。本院认为，审理过程中，原告自认物业服务合同中约定的违约金标准过分高于因被告违约而给原告造成的损失，本院对此依法予以认定，违约金标准应按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算为宜。2012年2月10日至2014年1月26日期间，违约金以每月应交物业服务费98.67元及共用的专项设备运行能源消耗费5元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2012年2月至2014年1月期间的每月16日起计算至物业服务费付清为止。2014年1月27日至2015年12月31日期间，违约金以每月应交物业服务费109.64元及共用的专项设备运行能源消耗费5元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2014年1月至2015年12月期间的每月16日起计算至物业服务费付清为止。被告经本院公告传唤，公告期间届满后未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁福明、袁大川在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司2012年2月10日至2015年12月31日期间的物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费5096.54元。二、被告袁福明、袁大川于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司违约金。其中2012年2月10日至2014年1月26日的违约金，以每月应交物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费103.67元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2012年2月至2014年1月期间的每月16日起计算至物业服务费付清时止。2014年1月27日至2015年12月31日的违约金，以每月应交物业服务费及共用的专项设备运行能源消耗费114.64元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率130%，自2014年1月至2015年12月期间的每月16日起计算至物业服务费付清时止。三、驳回原告重庆市灵纬物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，公告费600元，合计625元（原告已预交），由被告袁福明、袁大川负担，此款限被告袁福明、袁大川于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长 李 勤人民陪审员 杨 晶人民陪审员 单永萍二〇一六年五月三十日书 记 员 张玲玲