广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2010）珠中法执外异字第50号
案外人：蔡培章，男。
委托代理人：丁煜。
申请执行人：珠海珠都房产发展有限公司。
法定代表人：潘水源。
委托代理人：吴健。
委托代理人：吴志青。
被执行人：中铁建设珠海有限公司。
法定代表人：张宇川。
委托代理人：代海云，女。
本院在执行珠海珠都房地产有限公司（以下简称珠都公司）与中铁建设珠海有限公司（以下简称中铁珠海公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人蔡培章对执行标的珠海市拱北“御花园”乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等5套房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并进行了公开听证。蔡培章委托代理人丁煜，珠都公司委托代理人吴健、张志青，中铁公司委托代理人代海云到庭参加了听证。本案现已审查终结。
案外人蔡培章称：其是乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等5套房产的业主，对珠海市中级人民法院（2008）珠中法执恢字第269-1号执行裁定书及相应的协助执行通知书查封乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等5套房产有异议，请求解除查封措施，并过户至其名下。蔡培章所提出的理由是：1997年1月23日，珠海玉峰房产有限公司（以下简称玉峰公司）与李志明签订《商品房购销合同》，将珠海市迎宾大道“御花园”乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等5套房产转让给李志明。李志明支付了购房款。2003年9月，李志明与蔡培章签订《房地产买卖协议》将上述房屋转让给蔡培章，蔡培章支付了购房款人民币3，417，984.00元。因此，珠海市中级人民法院查封中铁珠海公司的财产时，将乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等5套房产作为中铁珠海公司的财产予以查封是不恰当的。
案外人蔡培章就其所称异议请求与理由，向本院提交了如下证据：一、1997年1月23日玉峰公司与李志明签订的《商品房购销合同》，证明玉峰公司将珠海迎宾大道“御花园”“乾清阁”XX、XX、XX、XX、XX等房子转让给李志明；二、1997年1月23日玉峰公司出具《收款收据》，证明李志明向玉峰公司支付购房款人民币7332876元；三、1998年8月14日玉峰公司向中铁珠海公司发出的《通知》，通知内容为：“‘乾清阁’XX、XX、XX、XX、XX等房屋委托中铁珠海公司，玉峰公司已将上述房产转让给李志明，望中铁珠海公司给予李志明上述物业的确认，并日后提供办理产权过户手续”；四、1998年8月14日中铁珠海公司出具的《确认函》，内容是中铁珠海公司向李志明确认上述房子是玉峰公司委托其代管，其在正式收到上述房产权并接到玉峰公司的移交通知后移交给李志明，并提供产权过户手续便利；四、李志明与蔡培章签订的《房地产买卖契约》，约定上述房产出售给蔡培章，金额为3417984元；五、2003年9月18日李志明出具的《收款收据》，证明收到蔡培章支付购买上述房屋价款现金人民币3417984元；六、2007年10月15日由珠海市公证处出具的《公证书》，证明珠海市政府同意由珠海御丰投资策划公司将御花园烂尾楼作为在建工程项目进行整体改造，但须征求业主同意方可进行，蔡培章作为业主在珠海市公证处的公证下同意上述房产由御丰公司进行整体改造；七、2010年7月15日珠海市中级人民法院作出的（2008）珠中法执恢字第269-1号《执行裁定书》、（2008）珠中法执恢字第269-1号《协助执行通知书》、证明上述房产被珠海市中级人民法院查封。
珠都公司辩称，1、根据珠海市房地产登记中心编号为“20060247”、“20060246”《房地产限制（查封）登记表》“附记”的记录和（2003）珠中法执字第38号、（2002）珠中法执字第230号协助执行通知书、珠仲裁字（2003）第5号调解书、珠仲裁字（2002）第93号调解书，依法确定涉案五套房产合法权利人是中铁珠海公司，且已经珠海市房地产登记中心书面确认；2、李志明已交付购买商品房的全部或大部分款项依法不能确定，蔡培章支付给李志明涉案五套房产的全部价款多达300余万元，仅有《收据》予以佐证，没有其他支付凭据或者付款记录，真实性不应予以认定；3、蔡培章提供的证据材料并不能证明李志明取得涉案五套房产的物权，蔡培章提出的理由不成立，依法应予驳回。
珠都公司向本院提交了以下证据：一、珠海仲裁委员会作出的珠仲裁字（2003）第5号调解书、珠仲裁字（2002）第93号调解书；二、珠海市房地产登记中心编号为“20060247”、“20060246”《房地产限制（查封）登记表》，证明中铁珠海公司拥有涉案五套房产所有权。
本院查明，依据广东省高级人民法院（2007）粤高法民一终字第306号民事判决，中铁珠海公司应向珠都公司支付160万元。因中铁珠海公司未依法履行上述判决确定的义务，依照珠都公司的申请，本院依法立案强制执行。在执行该案过程中，依照珠都公司的申请，本院于2010年7月15日作出（2008）珠中法执恢字第269-1号执行裁定书，裁定查封登记在玉峰公司名下实际由中铁珠海公司所有的位于珠海市御花园乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等14套房产（房产限制号：20060246，20060247）。后，本院向珠海市房地产登记中心发出（2008）珠中法执恢字第269-1号协助执行通知书，要求该中心协助办理前述裁定事项。案外人蔡培章不服，向本院提出了案外人异议。
另查明，2003年1月7日，中铁珠海公司以玉峰公司为被申请人，向珠海仲裁委员会申请仲裁，要求裁决玉峰公司立即向中铁珠海公司交付15套商品房（包括本案争议的御花园乾清阁XX、XX、XX、XX、XX房），协助办理房产证手续；2003年1月23日，珠海仲裁委员会就此案作出珠仲裁字（2003）第5号调解书（以下简称《5号仲裁调解书》）。《5号仲裁调解书》中确认了如下事实：“中铁珠海公司与玉峰公司于1993年2月27日签订珠海市建筑安装施工合同，合同编号：珠合（93）第4608号。双方约定由中铁珠海公司采用承包的方式承建玉峰公司御花园商住楼工程，该工程位于拱北迎宾大道旁。……1996年1月20日御花园商住楼通过竣工验收。在施工过程中，由于玉峰公司未能按照合同约定，按期向中铁珠海公司支付工程进度款，造成中铁珠海公司工期延续，以致给中铁珠海公司造成较大经济损失，中铁珠海公司分别于1993年11月10日、12月6日、1994年1月5日、2月2日、3月11日、5月7日向玉峰公司发出《关于御花园商住楼因工程进度款拖延造成的损失报告》，要求玉峰公司赔偿损失共计4688766元，并经玉峰公司签收。又于1996年12月20日向玉峰公司发出两份《御花园工程拖欠进度款利息计取报告》要求玉峰公司支付从1993年8月1日至1996年12月5日因拖欠工程进度款造成的利息（按同期贷款利率计算）损失共计4054123.11元，亦经玉峰公司签收。后经双方协商，玉峰公司同意向中铁珠海公司支付赔偿及利息共计7334123.11元。由于玉峰公司无现金向中铁珠海公司支付欠款利息及索赔款，双方商定玉峰公司以房产抵顶，1997年1月23日，玉峰公司向中铁珠海公司开具收款收据，并与中铁珠海公司签订了《买卖商品房临时合约》15份，房价总额为7332876元。双方又于1997年4月30日，补充签订‘御花园商住楼工程欠款利息及索赔款还款协议’，再次确认向玉峰公司以其开发的御花园物业15套商品房，建筑面积每平方米按4300元人民币计算，折合人民币7332876元，抵偿所欠中铁珠海公司工程欠款利息及索赔款。”《5号仲裁调解书》确认了双方达成的如下调解协议：一、双方确认玉峰公司所欠中铁珠海公司工程款利息及索赔款计人民币7334123.11元。二、待广东省高级人民法院解除对御花园房产财产保全措施后，玉峰公司立即为中铁珠海公司办理15套商品房（包括本案争议的御花园乾清阁XX、XX、XX、XX、XX房）过户手续以折抵工程款和索赔款；三、本案仲裁费用60375元，由中铁珠海公司自愿承担。由于玉峰公司未履行上述调解书确定的义务，依照中铁珠海公司的申请，本院对上述调解书立案强制执行，执行案号为（2003）珠中法执字第38号。
再查明，1997年8月15日，广东省高级人民法院作出（1997）粤法经二初审字第5号民事裁定书，裁定：查封玉峰公司位于珠海市拱北迎宾大道西侧19111平方米土地使用权及其上盖建筑物“御花园”等房产。2005年2月3日，广东省高级人民法院作出（2001）粤法执字第22号执行裁定书，裁定：解除广东省高级人民法院（1997）粤高法经二初字第5号民事裁定书对玉峰公司位于珠海市拱北迎宾大道西侧御花园乾清阁4栋-17楼A、B座等房产的查封。为此，在对前述《5号仲裁调解书》进行强制执行的案件中，本院于2006年3月27日作出（2003）珠中法执字第38号协助执行通知书，通知珠海市房地产登记中心协助执行如下事项：办理御花园乾清阁XX、XX、XX、XX、XX房五套房屋过户到中铁珠海公司名下的手续。珠海市房地产登记中心收到上述文书后，制作了限制号20060247房地产限制（查封）登记表（以下简称《20060247限制（查封）登记表》）。《20060247限制（查封）登记表》“限制基本信息”一栏载明：限制日期为2006年3月27日，限制文号为（2003）珠中法执字第38号协助执行通知书、珠仲裁字（2003）第5号调解书，申请人为中铁珠海公司；“权证信息”一栏载明：权利人为玉峰公司；房地座落御花园乾清阁XX、XX、XX、XX、XX；权证类型为预售证；权证号码为S199300022；“附记”一栏载明：根据（2003）珠中法执字第38号协助执行通知书和珠仲裁字（2003）第5号调解书，御花园乾清阁XX、XX、XX、XX、XX等五套房屋过户到中铁珠海公司名下。
本院认为，2007年3月16日公布的《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法条是对不动产登记效力的规定，明确了不动产物权变动原则上以登记为生效要件。本案中蔡培章向本院提供了购买乾清阁15套房屋（包括涉案的乾清阁XX、XX、XX、XX、XX）的相关证据，但没有证据显示乾清阁房产登记在蔡培章名下。相反，中铁珠海公司向本院提供了珠仲裁字（2003）第5号《调解书》。该调解书表明，中铁珠海公司和玉锋公司约定玉锋公司以15套房产（包括乾清阁XX、XX、XX、XX、XX）抵偿拖欠中铁珠海公司的工程进度款利息和索赔款。该调解书是生效法律文书，且已由执行部门执行，并经珠海市房地产登记中心书面登记确认，本院依法采信。因此，蔡培章向本院提供的购买乾清阁15套房屋（包括涉案的乾清阁XX、XX、XX、XX、XX）的相关证据，不足以证明其是上述房产的业主，其请求解除查封措施，并将乾清阁XX、XX、XX、XX、XX过户至其名下的异议请求，本院不予支持。需要特别说明的是，本案是案外人在执行程序中提起的执行异议案件，本院对案外人、被执行人等所述的事实及提出的证据仅进行了形式审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，蔡培章若对此不服，可以在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人蔡培章的异议。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 吴永科
审判员 朱文春
审判员 周志毅
二〇一一年四月一日
书记员 杨 宇