浙江省龙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢龙小商初字第421号
原告龙游肿瘤医院，住所地浙江省龙游县小南海镇茶圩里村光明路**号。
法定代表人陈国卿，董事长。
委托代理人林金辉，浙江精通律师事务所律师。
被告盛以群，农民。
委托代理人柯升福，龙游县龙游法律服务所法律服务工作者。
原告龙游肿瘤医院与被告盛以群租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由代理审判员高剑适用简易程序独任审判。于2015年11月10日公开开庭进行审理。原告龙游肿瘤医院的委托代理人林金辉、被告盛以群及其委托代理人柯升福均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告龙游肿瘤医院诉称，原告与龙游县粮食批发交易市场于2011年9月16日签订了房屋租赁合同，双方约定龙游县粮食批发交易市场将坐落于小南海镇的原小南海粮管所办公楼、供应站、宿舍租给原告适用，租期自2011年9月16日起至2016年9月15日止。此后，经龙游县粮食批发交易市场统一原告对三层职工宿舍对第三方转租。于2012年7月11日原、被告签订租赁协议，约定原告将小南海镇原粮管所办公楼一楼至三楼共计24间租赁给被告做来料加工场所及居住使用，租期自2012年7月12日起至2016年9月15日止，年租金3万元，每年7月11日一次性全额付清年租。协议签订后，原告按合同约定履行义务，被告向原告支付了第一年及第二年的租金，第三年及第四年被告未按合同支付租金，并拖欠水电费29294元，原告多次要求被告履行义务未果。故向本院起诉，要求判令解除租赁协议、判令被告支付租赁35000元及自2015年9月12日起至房屋实际交付之日止的房屋租金、判令被告支付水电费29294元及自2015年9月15日起至房屋实际交付之日起产生的水费电费、判令被告腾空房屋、判令被告支付违约金9000元。
被告盛以群辩称，原告起诉的事实属实，但被告并非故意拖欠租金、水电费，而是因房屋有瑕疵，要求原告进行修缮，原告未进行修缮。被告找人修缮后发生了意外死亡事件。被告不同意解除合同并腾空房屋，愿意支付租金和水电费，但租金要求减免。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
一、租赁合同、证明各一份，证明原告向龙游县粮食批发交易市场承租了坐落于原小南海粮管所房屋。
二、申请报告、租赁协议各一份，证明原告经产权人同意将房屋出租给被告盛以群，并约定了租期、水电费、房屋修缮、转租、违约责任等相关内容。
三、催款函、邮寄凭证各一份，证明原告向被告催讨房屋租金、水电费的事实。
被告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
四、照片十四章，证明原告出租的房屋存在渗水问题，目前被告已经修补，房子存在安全隐患。
五、录音一份，证明原告知晓房屋漏水需要修补并进行丈量，原告委托被告修补、原告同意8000元修补费在租金中扣除。
六、购销证明、领款凭证各一份，证明被告为修补该房屋花费8100元。
七、协议书三份，证明被告由于房屋存在瑕疵，损失租金3000元。
经庭审质证。被告对原告提供的证据一、二真实性无异议，本院审查后予以认定。对证据三认为不知道，未收到该催款函。本院审查后认为，原告提供邮寄凭证原件为“收件人存”联，显然被告未收到该催款函，且退改批条已与原面单分离，无法明确该批条是否系邮政部门为该快递作出的批注，故本院对该证据不予认定。原告对被告提供的证据四真实性无异议，但认为房屋修缮及存在安全隐患，风险应由被告承担，本院对该组照片予以认定。原告对证据五认为双方讨论的是房屋渗水问题，并非被告所说原告委托被告修补房屋，承担维修费的事实。本院审查后认为该组证据可以证明盛以群对该房屋进行补漏前被告已通知原告龙游肿瘤医院，且原告龙游肿瘤医院曾作出对该部分费用与产权人协商的承诺。原告对证据六的真实性有异议，本院审查后认为，该组证据真实性无法判定，故不予认定。原告对证据七的真实性有异议，且即使真实也与本案无关，本院审查后认为，该组证据与本案不具关联性，不予认定。
根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明的案件事实如下：
原告向龙游县粮食批发交易市场承租了坐落于原小南海粮管所房屋。2012年7月11日，经产权人同意，原、被告签订租赁协议，约定原告将小南海镇原粮管所办公楼一楼至三楼共计24间租赁给被告做来料加工场所及居住使用，租期自2012年7月12日起至2016年9月15日止，年租金3万元，每年7月11日一次性全额付清年租。协议第九条约定，整体房屋的水管损坏及水管漏水由乙方修理，经费自负。乙方如将房间转租他人使用，要及时报医院同意方可转租。2014年7月16日，被告盛以群雇佣徐有发为该办公楼补漏。2014年7月18日中午徐有发在作业过程中死亡。二〇一四年十二月十一日，本院作出（2014）衢龙小民初字第195号民事判决书，判决被告盛以群赔偿徐有发亲属汪金菊、徐晓灵、徐兴各项损失248624.73元。该房屋租金自2014年7月12日起的租金未支付，水电费自2015年9月14日止尚欠29294元。
本院认为，当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，本案租赁合同约定的租赁期限尚未到期，被告提出诉讼时效抗辩，没有法律依据，本院不予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金，被告盛以群承租原告房屋，应当按约定支付租金，被告要求减免租金没有法定理由，不予支持，原告要求被告支付自2014年7月12日起至2015年9月11日止的租金35000元符合法律规定，本院予以支持。自2013年7月11日起至2015年9月14日止的水电费29294元，原、被告无异议且被告同意支付，原告该部分诉请本院亦予以支持。本案中，虽2014年7月11日被告盛以群应当给付第三年租金，但2014年7月16日盛以群开始雇佣他人进行补漏，原、被告曾就该费用的承担进行过初步协商且原告主张该补漏费用应由产权人负担，本院认为原告在租金给付日前已同意被告缓付租金的盖然性较大。2014年7月18日，发生了被告盛以群雇员徐有发死亡事件，法律规定出租人应当履行租赁物维修义务，本案原、被告签订的租赁合同也未将除水管以外的维修义务约定由被告盛以群承担。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，本案原、被告至今未就维修费用及因徐有发死亡事件的后续处理达成一致意见，故承租人被告盛以群不属无正当理由未支付租金。原告主张被告未经出租人同意转租，被告主张原告已口头同意。被告承租房屋与原告医院住所地仅一路之隔，且原小南海粮管所房屋仅部分转租被告，其他部分应系原告正在使用，庭审中，原告认可自2012年将房屋租赁给被告后不久即知晓被告部分转租他人，证据五中也可印证原告实际早已知晓被告将部分房屋转租他人，然被告连续交纳租金原告不持异议，应当认为原告已口头同意被告进行转租的盖然性较大。故原告要求解除合同、腾空房屋、支付违约金没有法律依据，本院不予支持。被告提出要求肿瘤医院给付维修费、承担对汪金菊、徐晓灵、徐兴的经济赔偿，未提出反诉请求及相应证据，应另案主张。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、被告盛以群支付原告龙游肿瘤医院自2014年7月12日起至2015年9月11日止的房屋租金35000元；
二、被告盛以群支付原告龙游肿瘤医院至2015年9月14日止的水费、电费29294元；
三、驳回原告龙游肿瘤医院的其他诉讼请求。
本判决第一、二项限于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1632元，减半收取816元，由原告龙游肿瘤医院负担100元，被告盛以群负担716元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
代理审判员 高剑
二〇一五年十二月三日
书 记 员 马骎