罗山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）罗民初字第450号
原告石保国（反诉被告），男，1951年8月出生，汉族。
原告樊长青（反诉被告，系石保国之妻），1959年5月出生，汉族。
委托代理人孙玉华，河南黄国胜律师事务所律师。委托权限：特别授权。
被告罗长勇（反诉原告），男，1968年3月出生，汉族。
委托代理人吴继寿，河南银辉律师事务所律师。委托权限：一般代理。
原告石保国、樊长青诉被告罗长勇合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及双方的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石保国、樊长青（反诉被告）诉称，两原告与被告于2012年4月9日签订了一份合作协议，该协议约定：原告以地产作为合作投资基金，被告以项目的开发及施工建设为投资共同建房；房屋建成后，原告享有一层门面房及十三套住房的所有权，被告负责办理施工前的各项准建手续并保证房屋的质量及水通、电通，协助原告办理房屋过户手续；如一方违约，承担违约金20万元并承担由此给对方造成的损失。合同签订后，原告依约履行了地产的交付，但被告违反约定，交付给原告的房屋没有做防水工程，导致房屋多处存在质量问题，且水路、电路没有接通，建房没有办理准建手续，无法过户销售，给原告造成巨大的损失。现要求：1、被告继续履行合同（即将其交付给原告的房屋完工，包括水路、电路接通及防水工程）；2、判决被告协助原告办理房屋的产权过户手续；3、判决被告赔偿违约金20万元及损失10万元。
被告（反诉原告）罗长勇辩称，1、两原告请求法院判决其继续履行合同的事实不成立，诉求应当予以驳回。原告没有履行合同约定的协调建房周边四邻关系，亦没有解决凡秀华的住房问题，没有从施工建设用地中搬出，致使后续建房无法进行；被告交付给原告的房屋均已完工，水电均通，户头费用由被告垫付，屋面防水工程也都完工，不存在原告所诉的问题。2、原告要求协助办理产权过户手续的诉求应当驳回。双方虽然约定由被告办理前期准建手续，但原告出资的土地不是国有土地，且没有缴纳土地出让金，不具备办理准建手续的前提条件，被告是在缴纳行政罚款的条件下建房，无法办理产权过户手续。3、本案是两原告违约，被告没有违反约定，其主张的违约金于法无据，且两原告没有经济损失，反而给被告造成巨大损失，故两原告的上述赔偿请求应予驳回。综上，由于两原告前期隐瞒其出资的土地使用权属性，致使房产开发协议无效，故其诉求应予驳回。诉讼中，被告罗长勇基于以上答辩理由以及反诉被告在建设过程中不顾原来的设计方案和正在建设的实际情况要求返工，给反诉原告造成损失等理由向本案原告提出反诉，请求：1、判决反诉被告履行法定及合同义务，缴纳土地出让金，将其出资的土地变为国有土地，否则判决双方签订的合作协议无效；2、判决反诉被告向反诉原告支付违约金20万元；3、判决反诉被告赔偿反诉原告损失179480元。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告作出以下答辩：1、双方于2012年4月9日签订的《合作协议》中约定答辩人以地产作为合作投资，明确约定答辩人提供的一处废旧住房和一宗空闲地，并没有约定答辩人提供的是国有土地使用权，况且答辩人交付给被答辩人的住宅房是国有土地使用证，答辩人出资土地的性质，签约时被答辩人是知晓的，其在合作时认可并接纳了答辩人提供的空闲土地的性质为集体土地。合同约定答辩人只是负责交付土地，并没有约定由答辩人将空闲土地的性质变为国有土地亦或交纳土地出让金。故此，被答辩人反诉称要求答辩人履行合同义务，交纳土地出让金，将其出资的土地转变为出让国有土地显然是没有事实和法律依据。2、答辩人按合同约定将土地使用证及房产证和一块空闲土地交付给了被答辩人，是完全按合同约定履行了合同义务。合同中村民凡秀华没有从本案建设用地迁出，是因为首先被答辩人没有办理建房前期手续，其次被答辩人至今没有在该片土地上动工，也没有要求凡秀华搬离。被答辩人随时要求凡秀华迁出，答辩人负责随时让凡秀华搬离，答辩人不存在任何违约行为。故被答辩人要求答辩人给付违约金20万元没有道理。3、如果答辩人出资的土地不符合法律的规定，那么被答辩人为何冒着被行政主管部门罚款的危险还要建房，被答辩人完全可以要求确认合同无效，将不符合法律规定的土地退还给答辩人，终止建房，但是答辩人却没有这样做，宁愿罚款也要建房，很显然是其不愿按照合同约定，按法律规定交纳土地出让金，办理合法的施工前各项准建手续。这一事实也充分说明被答辩人违反了合同约定，没有办理房屋准建手续，导致答辩人分得的房屋无法办理产权证，房屋无法销售，给答辩人造成了巨大的经济损失。4、被答辩人在反诉状答辩人要求改变设计，对已经施工了的工程进行返工不属实，答辩人要求被答辩人停工是在双方于2012年4月9日签订的《合作协议》之前，停工原因是被答辩人没有按照合同约定办理施工前准建手续，也不与承建商签订房屋建筑施工合同造成的，被答辩人以此来要求答辩人赔偿损失179480元显然不符合事实，也没有法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明，2012年4月9日，两原告与被告订立《合作协议》，该协议约定：“甲、乙双方（甲方为本案原告，乙方为本案被告）本着诚实信用，合作互利的原则，充分发挥各自优势，采取共同投资、共享利益的分配方式，现就甲方提供的一处废旧住房和一宗空闲地的开发利用进行合作，为明确权利义务，达成以下一致意见，共同遵守。一、合作方式及具体事项，1、甲方以地产作为合作投资，并负责协调甲方施工过程中因周边权属关系引起的纠纷。该地产位于罗山县楠杆镇新农村路东，四至界限为东西长77米，南北长38米，北面东西长60米，临路门面南北长28米，北以张心坦地皮两米公道，南以蔡华喜公道为界，西以南河坝大路为界，面积约4亩。2、乙方以项目的开发，建设施工为合作投资。包括资金的筹备、图纸的设计，具体施工、施工前各项准建手续；二、利润分配，1、该房屋建成后，甲方无偿享有一层门面房（门朝西）及13套住房（位置为东单元12套以及紧靠东单元一楼的中单元1套）的所有权。2、其他房屋归乙方享有，乙方对此享有一切权利；三、其他事项，1、凡（樊）秀华的住房问题由甲方独立解决与乙方无关，甲方支付自己享有住房的全部税收。2、乙方负责本项目范围内的其他房屋税收。3、房屋建筑质量由乙方负责。4、甲方享有的房屋必须与乙方所有的房屋质量保持一致。5、工期从签约之日起一年，届满后乙方向甲方交付其享有的房屋。6、甲方必须保证地产权属无争议。7、该建筑范围内除协议第二条第一款规定的之外，其他一切设备、设施、建筑物全归乙方享有，与甲方无关。8、甲方所有房屋的水电户头及费用由甲方负责，乙方必须保证水通、电通。9、物业管理权归乙方，建成后的房屋手续由甲乙双方各自解决，相互配合协助。10、若地产权属引起纠纷，所产生的解决费用由甲方承担。11、甲方不得以任何理由干涉乙方正常施工和房产交易；四、违约责任，若任何一方违约将承担20万元的违约责任。”合同签订后，被告遂聘请他人（个人）组织施工建设，目前以建成两栋七层楼房，门面房及住房共计53套，双方按照约定分别占有了房屋，且部分房屋已经出售给他人。
诉讼过程中，原告出示照片若干张及楠杆水厂出具的证明一份，佐证房屋质量有瑕疵，工程未完工，水电未通；出示国有土地使用证（罗国用楠字第99027号，记载权利人为石洋，位置为楠杆镇南组，面积84平方米，系复印件）及建筑规划许可证（占地面积84平方米，权利人为石洋，复印件）各一份，土地出卖协议及收款收据各一份（记载石娟与六人订立买卖村组1.55亩土地及付款情况）和石保国土地使用证复印件一份（载明用地面积224平方米），佐证其完成了合作开发的出资义务。被告出示罚款、支付赔款及水电户头收据，证人证言，照片若干，用地规划平面图，证明原告没有履行约定，出资土地有瑕疵，导致其缴纳了罚款，拆迁户亦没有搬离，以及由于原告的阻挠，影响施工，造成损失。另证明其履行了水电均通的约定。庭审中，双方对要求对方赔偿损失的诉求均没有充分举证，且互不认可。
另查明，原、被告合作开发的房屋位于罗山县楠杆镇街道，樊秀华居住的房屋位于双方约定开发房屋的范围内。双方均不具备开发房地产的资质，亦没有办理相关的开发房产手续，所占土地不符合开发房产的规定。
本院确认的上述事实由原、被告出示的合作协议、证人证言、照片、相关票据及当事人陈述在案佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案当事人均为自然人，不具备开发房地产的资质，且没有办理任何房产开发手续，占用的土地亦不符合相关规定，损害了土地所有人的利益，签订的合作开发房产协议违反了法律的强制性规定，属无效合同。目前合同无法按照约定继续履行，在订立合同的过程中双方均有明显过错，且对主张赔偿损失没有充分举证，故双方要求履行继续合同，赔偿违约金及损失的要求本院均予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第（五）项，第五十八条的规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求及被告反诉的诉讼请求。
案件本诉诉讼费5800元，反诉诉讼费3496元，共计9296元，原、被告各负担4648元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 刘 鹏
审判员 董晓明
审判员 张 然
二〇一五年十月十一日
书记员 马 晓