土默特右旗人民法院
**民事判决书**
（2018）内0221民初42号
原告：包头市九号金街物业服务有限责任公司
法定代表人：田旺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李志刚，内蒙古典泰律师事务所律师。
被告：李满其，男，1978年2月20日出生，汉族，司机，
确认送达九号10-2-602，签收人：李满其。
原告包头市九号金街物业服务有限责任公司（以下简称九号金街物业公司）与被告李满其物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告九号金街物业公司的委托诉讼代理人李志刚、被告李满其到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告九号金街物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即给付原告拖欠的物业费1502元（89.44平方米×0.6元/月/平方米×2015年10月至2017年10月共24个月+生活垃圾费3元/月×2015年1月至2017年12月共36个月+二次加压费3元×2015年1月至2017年12月共36个月)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是公园九号小区的物业公司，被告是公园九号10-2-602住宅（建筑面积89.44㎡）业主，被告共拖欠住宅、生活垃圾费、二次加压费等共计1502元，原告一直以电话及上门方式进行催收，被告拒不交纳。原告认为，被告拖欠物业费的行为不仅严重损害原告合法权益，同时也损害了公园九号小区全体业主的共同利益。因此，原告依据《包头市物业管理条例》以及《民事诉讼法》之相关规定诉至法院，望判如所请。
被告李满其辩称，原告提供的物业服务存在各种问题，因此不交物业费。原告的物业收费标准不统一，2016年有按0.35元收取的情况，发票不正规，账目未公开，擅自提高收费标准，提供的物业服务与之前没有什么增长变化，反而退化；原告没有修护照明灯、楼道门等已损坏的公共设施，树苗死了也没有补栽，没有达到封闭小区状态。原告对安全防火防盗工作不到位，灭火器根本无法使用。原告的保洁人员未擦拭楼道玻璃；原告催缴物业费使用停水停电等不正规手段。
本院经审理认定事实如下：被告李满其是土默特右旗萨拉齐镇公园九号小区10号楼2单元602室的业主（房屋建筑面积为89.24㎡），为该小区提供服务的物业公司最初由开发商包头市九台恒基房地产开发有限公司组建，其名称是包头市公园九号物业服务有限责任公司（以下简称公园九号物业公司）。被告李满其与包头市九台恒基房地产开发有限公司在2011年3月25日签订的《包头市商品房买卖合同》附件六中约定：房屋交付时所需缴纳一年物业管理费（物业费标准暂定0.6元／㎡，最终标准以相关管理部门审核批复为准），垃圾清运费每户100元。2017年7月，公园九号物业公司将债权、债务转让于本案原告九号金街物业公司，包括转让之前业主所交的物业费等由原告持有。2017年7月1日，土默特右旗公园九号业主委员会与原告签订了《物业管理聘用服务合同》，期限从2017年7月1日起至2032年6月30日止。合同第十五条约定：步梯住宅和商铺按建筑面积每平米0.6元/月收取，每户每年收取供水二次加压费36元和楼梯间电费12元。被告李满其接受了公园九号物业公司以及原告的物业服务，2015年10月之前的物业费用一直按每平方米每月0.35元交纳，尚未交纳2015年10月至2017年10月物业管理费1285元（89.24㎡×0.6元/月/平方米×24个月），因此原告诉至法院。
上述认定的事实，有原告提交的《包头市商品房买卖合同》、《物业管理聘用服务合同》、关于公园九号小区物业公司名称变更意见书及被告提交的编号为007329、107603的收据、销售不动产统一发票予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。
本院认为，被告接受了公园九号物业公司以及原告提供的物业服务，就应该按照约定缴纳物业费。公园九号物业公司将债权债务转让于原告，原告有权向被告收取由该公司提供物业服务期间的物业费用。关于收费标准，根据《物业服务收费管理办法》的规定，从2004年起，物业服务收费告别政府统一定价，而是根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。有定价权限的人民政府根据具体情况制定相应的基准价及其浮动幅度，具体的收费办法由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。具体收费标准应当因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理服务质量进行合理核定。本案中，被告李满其与开发商签订的补充合同中对收费标准已作约定，因签订补充合同时物业服务已不再由政府统一定价，因此双方约定的“以相关管理部门审核批复”并不影响合同约定的收费标准。关于收费标准不统一，因之前是开发商向物业公司进行补贴以及限时交纳物业费的优惠政策，不能成为被告不按约定价格交纳物业费的理由。关于物业服务质量，被告李满其在庭审中辩称物业服务存在诸多瑕疵，为证明该主张，其向本院提交了十四张照片以及视频资料。本院认为，物业服务是一种持续性的动态服务，而照片、视频中拍摄的内容则是一个静态的节点，因此，该证据并不能直接反映出物业服务存在重大瑕疵。被告对原告提供的物业服务不满，应通过与物业公司沟通、协调或者向业主委员会反映等法律途径解决，而不应以拒交物业费为对抗手段。被告辩称垃圾清运费没有按合同收取100元，而是收取150元，该项主张不属于本案审理范围，对此被告可另案处理。原告诉请的每月3元生活垃圾处置费无法律或合同依据，故本院不予支持。原告与包头市九台恒基房地产开发有限公司在2011年3月25日签订的《包头市商品房买卖合同》以及补充合同中未有二次加压费的约定，视为原告请求的二次加压费已包含在物业费的约定中，故原告要求被告交纳2017年7月之前的二次加压费依据不足，本院不予支持。根据2017年7月1日原告与土默特右旗公园九号业主委员会签订的《物业管理聘用服务合同》，对原告诉请的二次加压费支持2017年7月至2017年12月共计18元（3元×6个月）。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项和国家发展和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第六条、第七条之规定，判决如下：
被告李满其于本判决生效之日起三日内给付原告包头市九号金街物业服务有限责任公司2015年10月—2017年10月物业费1285（89.24㎡×0.6元/月/平方米×24个月）元以及2017年7月至2017年12月二次加压费18元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告李满其负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员龚宇星
二○一八年三月二十九日
书记员解芳
附：本案适用法律条文的具体内容
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。
……
《物业管理条例》
第七条 ****业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
国家发展和改革委员会和建设部颁布的《物业服务收费管理办法》
**第六条**
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
**第七条**
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。