山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第1122号
原告济南明律物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人方宏，经理。
委托代理人郭彬，山东申孚律师事务所律师。
被告胡冰，男，1968年5月20日生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人王同升，山东金桥济律师事务所律师。
原告济南明律物业管理有限公司与被告胡冰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南明律物业管理有限公司法定代表人方宏的委托代理人郭彬、被告胡冰的委托代理人王同升到庭参加了诉讼。后再次公开开庭进行了审理，原告济南明律物业管理有限公司法定代表人方宏的委托代理人郭彬、被告胡冰的委托代理人王同升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南明律物业管理有限公司诉称，被告为济南市31901号、31904号房屋的产权人，原告为金龙中心的物业管理企业，自2008年7月至2014年2月期间，被告应向原告交纳的物业管理费、电费、水费、制冷费、供暖费等费用，经原告多次催要，被告至今未付。现原告诉至贵院，请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费99465.6元及自2011年7月30日至2014年3月31日期间的滞纳金52313.25元；拖欠的制冷费51129.6元及自2008年7月1日至2014年3月31日期间的滞纳金48079.40元；拖欠的供暖费135966.65元及自2008年11月15日至2014年3月31日期间的滞纳金121606.20元；拖欠的电费4517.5元及滞纳金1000元；拖欠的水费502.2元及滞纳金100元。
被告胡冰辩称，被告与原告没有签订委托合同，不存在合同关系，且原告未成立物业管理委员会。被告不欠原告制冷费、供暖费、水电费等费用，也无交接证明，没有被告方签字盖章。关于滞纳金的约定与实际不符，且标准过高，应予降低。自2011年7月30日至2014年7月30日，原告从未向被告主张过上述权利，已过诉讼时效。业主没有参与物业管理委员会，原告也未通知过被告参加业主大会。原告与金龙中心业主委员会签订的《金龙中心物业管理委托合同》及物业管理委托补充协议无效，对被告没有约束力。
经审理查明，2000年8月4日，被告胡冰（买方）与山东金龙地产有限公司（卖方）签订房产买卖合同书，双方约定卖方同意将位于金龙中心之部分房产售予买方，房产为金龙中心（电梯编号20层）南面（A＋C）2套房产，以上物业总建筑面积444.042平方米，以上面积为卖方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。被告胡冰于2005年8月2日取得上述2套房产的房屋所有权证，房产证号为济房权证中字第1120**，房屋坐落济南市31901及31904，建筑面积分别为227.97平方米，合计455.94平方米。原告主张被告于2000年8月4日购买上述房屋后就入住了；被告对此有异议，但不清楚何时入住的。
济南市物价局于2001年8月20日下发济价房字（2001）289号《关于对金龙大厦物业管理服务收费标准的批复》，该批复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司《关于金龙大厦物业管理收费标准的申请报告》收悉。大厦虽然尚未全部启用，正常服务已开始运行，根据《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》，结合你公司对大厦的实际投入和管理水平，参照同类写字楼收费标准，经研究同意物业管理服务费暂按建筑面积每平方米不超过7元协商收取。物业管理服务项目和执行时间，按你公司与业主签订的前期物业管理服务合同条款执行。待大厦全部运行后，重新申报收费标准，并与业主签订新的物业管理服务合同。你公司为业主提供服务时，应按规定实行明码标价，标明服务项目和收费标准，加强财务管理，定期公布物业管理服务费收支情况，自觉接受业主的监督。”
2006年1月19日，原告济南明律物业管理有限公司（受委托方，以下简称乙方）与金龙中心业主委员会（委托方，以下简称甲方）签订《金龙中心物业管理委托合同》，该合同约定：“第一条，物业基本情况，物业名称：金龙中心，包括金龙中心东楼、金龙中心主楼（也称金龙大厦）、金龙中心西楼及金龙中心裙楼。坐落位置：济南市。物业类型：商务写字楼。第二条，乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第十六条基于金龙中心设施设备的整体复杂性和使用维护延续性的事实，甲乙双方约定，本物业委托管理期限为十年，自2006年1月20日起至2016年1月19日止。第三十八条，本物业管理费收费标准，1、本物业的管理服务费，2006年年度为每平方米建筑面积人民币7元，由乙方向业主或物业使用人收取，之后年份按市场有关价格变化而调整（调整后的价格经业主委员会认可后遵照执行）。3、物业管理费的缴纳日期和时间为：每月25-30日的8：30-17：30。4、由于金龙中心的水电供应部门要求金龙中心物业管理方统一代收代缴各业户的水电费，为此甲方同意，对个别欠缴水电费的业户，乙方有权收取滞纳金及适时停止水电供应服务，并于恢复前收取适当的恢复供应服务费。受有关单位部门或各业主的委托，乙方可提供水费、电费、房租等代收代缴服务（代收代缴不属于物业管理服务的责任范围），收费标准由各当事人集体协商或参考政府规定执行。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及空调费的，可按以下方式处理：（1）从逾期之日起按每天500元交纳滞纳金，或者；（2）从逾期之日起按每天应缴未缴管理费的千分之三缴纳滞纳金；（3）适时暂停有关服务。7、空置房屋应按有关政府及市物价局的规定交纳物业管理费；空置房屋空置期间的供暖费、制冷费应当按50%缴纳空调费以维持正常的基本运行。……。”原告主张上述合同中约定的每月25日至30日交纳物业管理费是指交纳下个月的物业管理费；被告对此无异议。原告自认上述合同中约定的滞纳金属于违约金性质。
2006年4月10日，原告济南明律物业管理有限公司（受委托方，以下简称乙方）与金龙中心业主委员会（委托方，以下简称甲方）签订《金龙中心物业管理委托补充协议》，该协议约定：“为了近一步规范物业公司的服务行为，确保金龙中心业主（或使用人）的正常办公及生活秩序，根据《中华人民共和国合同法》及相关的国家、地方法律、法规和政策，现经甲、乙双方在平等自愿协商一致的情况下，对甲、乙双方签订的《金龙中心物业管理委托合同》做如下补充：一、金龙中心大厦内空调属于大厦自有运行设备，每年分制冷和供暖两季运行，为了保证其运行时间和费用收缴，经双方协商如下：制冷日期：每年的6月1日至9月15日。供暖日期：每年的11月15日至次年的3月15日。（乙方可根据天气冷暖情况适当提前或延后）。乙方应在此日期前做好相应设备的维护与试压运行，以确保设备正常运行。业主（或使用人）应在上述日期前15天向乙方财务缴纳空调费用（制冷、供暖结束后，由乙方财务按实际运行天数结算后，多退少补），以确保运行机组的正常运行。二、业主（或使用人）如不需要使用空调，须在制冷或供暖日期开始前20天向乙方提供书面申请，并办理相关手续后停用。停用的业主（或使用人）须按正常使用空调费用的50%交纳基本运行费用，以确保空调机组的正常运行。三、本补充协议自甲乙双方签字盖章后生效，与《金龙中心物业管理委托合同》具有同等的法律效力。”被告对该协议不予认可，并主张由于金龙中心业主委员会成立程序不合法，该协议为无效协议，不应作为证据使用。
金龙中心业主委员会于2008年5月29日作出《关于对金龙中心中央空调制冷费收费标准的回复》，该回复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司《关于调整金龙中心中央空调制冷费收费标准的报告》（以下简称《报告》）收悉。金龙中心业主委员会于2008年5月28日召开了金龙中心第一届业主委员会第八次会议，会议对《报告》及制冷费测算进行了审核。鉴于金龙中心需改善中央空调的制冷效果及制冷机组运行成本的变化，与会委员对制冷收费调整无异议，但从节能降耗及业主利益考虑，你公司申请的制冷费价格每天0.341元／平方米略显偏高，经全体与会委员一致同意，制冷费价格以不超过每天0.31元／平方米为宜，请据此报请市物价局备案后执行。”
金龙中心业主委员会于2008年11月5日作出《关于对金龙中心冬季供暖费收费标准的回复》，该回复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司《关于调整金龙中心冬季供暖费标准的报告》（以下简称《报告》）收悉。金龙中心业主委员会组织部分委员现场查看了电锅炉及辅助设备的运行情况，并对《报告》及供暖费测算进行了审核。鉴于今年电价上调导致电锅炉运行成本的变化，业主委员会对供暖收费调整无异议，但从节能降耗及业主利益考虑，参照我市今冬供暖调价标准，供暖费价格以不超过每天0.8元／平方米为宜，请参照执行。”
金龙中心业主委员会于2010年1月25日作出《关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复》，该回复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司《关于调整金龙中心制冷收费标准的报告》收悉。经研究并征询部分业主意见，认为制冷费收费标准提高主要是因电价调整所致，而电费又属代收代缴。为此，同意金龙中心制冷季制冷费价格为每天0.4161元／平方米，此价格自2010年开始执行。制冷季节结束后以此同相关业主结算。”
金龙中心业主委员会于2010年1月25日作出《关于对调整金龙中心冬季供暖费收费标准的回复》，该回复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司《关于调整金龙中心供暖收费标准的报告》收悉。经研究并征询部分业主意见，认为供暖收费标准提高主要是因电价调整所致，而电费又属代收代缴。为此，同意金龙中心本采暖季供暖费价格为每天0.8409元／平方米。供暖结束后以此同相关业主结算。”
金龙中心业主委员会于2012年5月8日作出《关于对调整金龙中心中央空调制冷收费标准的回复》，该回复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司《关于调整金龙中心中央空调制冷收费标准的报告》收悉。经研究并征询部分业主意见，认为中央空调制冷收费标准提高主要是因电价调整所致，而电费又属代收代缴。为此，同意金龙中心制冷季制冷费价格为每天0.4458元／平方米，此价格自2010年开始执行。制冷季节结束后以此同相关业主结算。”
金龙中心业主委员会于2012年1月18日作出《关于金龙中心供暖费收费标准调整的回复》，该回复载明：“济南明律物业管理有限公司：你公司关于调整供暖收费标准的报告收悉。经业主委员会审查，依照国家的有关规定，同意金龙中心供暖收费标准为每天0.8788元／平方米。请公示执行。”
原告主张被告每月应向其交纳物业管理费3108.3元，计算方式为每月每平方米7元，乘以444.042平方米，得出3108.3元；被告对此无异议。
2011年7月至2014年2月期间，被告上述两套房屋共发生物业管理费99465.6元，至今未向原告交纳。
原告主张《金龙中心物业管理委托合同》约定逾期交纳物业管理费的滞纳金系按每日千分之三计算，但其只按每日千分之一计算，计算方式为每月所欠物业管理费3108.3元，按每日千分之一计算，每月按30天计算，得出每月滞纳金为93.25元；以3108.3元为基数的拖欠总月数为（33＋1）／2×33＝561个月，再乘以93.25元，得出52313.25元。被告对此不予认可，并主张计算标准过高，要求降低。原告对此主张由于被告违约，给其造成的经济损失为利息损失，影响了其对相应物业的维修、管理、保障，影响了物业管理人员的工资发入，影响了公司的经营和收益；被告对原告的该项主张亦不予认可。
被告上述两套房屋，2008年产生制冷费6332元，2009年产生制冷费6057元，2010年产生制冷费4336.1元，2011年产生制冷费11501.7元，2012年产生制冷费11432元，2013年产生制冷费13213.5元，至今未向原告交纳。
原告主张《金龙中心物业管理委托合同》约定逾期交纳制冷费的滞纳金系按每日千分之三计算，但其只按每日千分之一计算，计算方式为以每年拖欠的制冷费为基数，乘以千分之一，再乘以实际拖欠的天数，起止时间均自每年7月1日起至2014年3月31日止。2008年拖欠天数为2100天，滞纳金为13297.2元；2009年拖欠天数为1735天，滞纳金为10508.9元；2010年拖欠天数为1370天，滞纳金为1313.8元；2011年拖欠天数为1005天，滞纳金为11560.1元；2012年拖欠天数为640天，滞纳金为7316.5元；2013年拖欠天数为275天，滞纳金为4082.9元；以上共计48079.4元。被告对此不予认可，并主张双方未约定交费时间，滞纳金计算日期无法确定，且滞纳金标准过高，要求降低。
被告上述两套房屋，2008年产生供暖费17051.2元，2009年产生供暖费25467.5元，2010年产生供暖费10453.85元，2011年产生供暖费24613.79元，2012年产生供暖费28974.2元，2013年产生供暖费28681.5元，以上共计135242.04元，已支付15985元，至今尚欠119257.04元供暖费未向原告交纳。
原告主张《金龙中心物业管理委托合同》约定逾期交纳供暖费的滞纳金系按每日千分之三计算，但其只按每日千分之一计算，计算方式为以每年拖欠的供暖费为基数，乘以千分之一，再乘以实际拖欠的天数，起止时间均自每年的11月15日起至2014年3月31日止，其中2008年供暖费拖欠天数1960天，滞纳金为33420.5元；2009年拖欠天数1395天，滞纳金为15124.6元；2010年拖欠天数1230天，滞纳金为33411元；2011年拖欠天数865天，滞纳金为21291元；2012年拖欠天数500天，滞纳金为14487.1元；2013年拖欠天数135天，滞纳金为3872元；以上总计121606.2元。被告对此不予认可，并主张滞纳金的计算时限不确定，依据的合同无效，且滞纳金标准过高，要求降低。
被告上述两套房屋，2011年7月至2011年12月产生电费1440.5元，2012年1月至2012年12月产生电费2115.9元，2013年1月至2013年12月产生电费88.8元，2014年1月产生电费344.9元，2014年2月产生电费527.4元，以上共计产生电费4517.5元，至今未向原告交纳。
原告主张被告拖欠电费的滞纳金为1000元，计算方式为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍上浮30%计算，但只主张1000元。被告对此不予认可，并主张原告所依据的《金龙中心物业管理委托合同》无效，且滞纳金标准过高，要求降低。
被告上述两套房屋，2011年7月至2011年12月产生水费113.4元，2012年1月至2012年12月产生水费259.2元，2013年1月至2013年12月产生水费48.6元，2014年1月产生水费75.6元，2014年2月产生水费5.4元，以上共计产生水费502.2元，至今未向原告交纳。
原告主张被告拖欠水费的滞纳金为100元，计算方式为按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍上浮30%计算，但只主张100元。被告对此不予认可，并主张原告所依据的《金龙中心物业管理委托合同》无效，且滞纳金标准过高，要求降低。
以上事实，由《房产买卖合同书》、《关于对金龙大厦物业管理服务收费标准的批复》、《金龙中心物业管理委托合同》、《金龙中心物业管理委托补充协议》、房屋登记簿两份、房屋权属状况信息两份、金龙中心业主委员会回复六份、表格两份及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告所有的本案所涉两套房屋位于金龙中心，系金龙中心的业主，因此，金龙中心业主委员会与原告签订的物业管理委托合同及物业管理委托补充协议对被告具有约束力，被告应按该两份协议的约定享有相应权利并履行相应义务。被告主张其与原告未签订物业管理委托合同，不存在合同关系，且原告与金龙中心业主委员会签订的金龙中心物业管理委托合同及物业管理委托补充协议无效，对被告没有约束力，无法律依据，本院不予采信。
现被告长期未向原告交纳物业管理费、制冷费、供暖费、电费、水费，事实清楚，应承担相应的民事责任。被告主张其不欠原告上述费用，但未提供相应证据予以证明，对被告的该项主张，本院不予采信。
原告与金龙中心业主委员会签订的物业管理委托合同约定的委托管理期限自2006年1月20日起至2016年1月19日止，现合同履行期限尚未届满，即原告主张的上述各项费用均在合同履行期限内，未超过诉讼时效。因此，被告主张原告的诉讼请求已超诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采信。
原告主张的2011年7月至2014年2月期间物业管理费99465.6元，事实清楚，计算方式并无不当，本院予以支持。关于相应的逾期付款违约金，物业管理委托合同已对物业管理费的交纳期限及违约责任（滞纳金）进行了明确约定，但标准过高，根据原、被告的陈述，结合本案的实际情况，本院酌定以每月累计拖欠数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的2008年至2013年期间的制冷费51129.6元，事实清楚，理由正当，本院予以支持。关于相应的逾期付款违约金，物业管理委托补充协议已对交纳期限进行了约定，物业管理委托合同对违约责任（滞纳金）也进行了明确约定，但标准过高，根据原、被告的陈述，结合本案的实际情况，本院酌定以每年累计拖欠数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的2008年至2013年期间供暖费135966.65元，与实际不符，经计算实际发生的供暖费数额为119257.04元，因此原告要求被告交纳供暖费119257.04元，事实清楚，理由正当，本院予以支持，对超出部分的请求，本院不予支持。关于相应的逾期付款违约金，物业管理委托补充协议已对交纳期限进行了约定，物业管理委托合同对违约责任（滞纳金）也进行了明确约定，但标准过高，根据原、被告的陈述，结合本案的实际情况，本院酌定以每年累计拖欠数额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的水电费，事实清楚，数额无误，主张的相应逾期付款违约金数额亦无不当，本院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2011年7月至2014年2月期间的物业管理费99465.6元。
二、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2011年7月31日至2014年3月31日期间物业管理费的逾期付款违约金（计算方式为自2011年7月31日起，以3108.3元为基数；自2011年8月31日起，以6216.6元为基数；自2011年10月1日起，以9324.9元为基数；自2011年10月31日起，以12433.2元为基数；自2011年12月1日起，以15541.5元为基数；自2011年12月31日起，以18649.8元为基数；自2012年1月31日起，以21758.1元为基数；自2012年3月1日起，以24866.4元为基数；自2012年3月31日起，以27974.7元为基数；自2012年5月1日起，以31083元为基数；自2012年5月31日起，以34191.3元为基数；自2012年7月1日起，以37299.6元为基数；自2012年7月31日起，以40407.9元为基数；自2012年8月31日起，以43516.2元为基数；自2012年10月1日起，以46624.5元为基数；自2012年10月31日起，以49732.8元为基数；自2012年12月1日起，以52841.1元为基数；自2012年12月31日起，以55949.4元为基数；自2013年1月31日起，以59057.7元为基数；自2013年3月1日起，以62166元为基数；自2013年3月31日起，以65274.3元为基数；自2013年5月1日起，以68382.6元为基数；自2013年5月31日起，以71490.9元为基数；自2013年7月1日起，以74599.2元为基数；自2013年7月31日起，以77707.5元为基数；自2013年8月31日起，以80815.8元为基数；自2013年10月1日起，以83924.1元为基数；自2013年10月31日起，以87032.4元为基数；自2013年12月1日起，以90140.7元为基数；自2013年12月31日起，以93249元为基数；自2014年1月31日起，以96357.3元为基数；自2013年3月1日起，以99465.6元为基数；分别至2014年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）。
三、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2008年至2013年期间的制冷费51129.6元。
四、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2008年7月1日至2014年3月31日期间制冷费的逾期付款违约金（计算方式为自2008年7月1日起，以6332元为基数；自2009年7月1日起，以12389元为基数；自2010年7月1日起，以16725.1元为基数；自2011年7月1日起，以28226.8元为基数；自2012年7月1日起，以39658.8元为基数；自2013年7月1日起，以52872.3元为基数；分别至2014年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）。
五、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2008年至2013年期间的供暖费119257.04元。
六、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2008年11月15日至2014年3月31日期间供暖费的逾期付款违约金（计算方式为自2008年11月15日起，以17051.2元为基数；自2009年11月15日起，以26533.7元为基数；自2010年11月15日起，以36987.55元为基数；自2011年11月15日起，以61601.34元为基数；自2012年11月15日起，以90575.54元为基数；自2013年11月15日起，以119257.04元为基数；分别至2014年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）。
七、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2011年7月至2014年2月期间的电费4517.5元。
八、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2011年7月31日至2014年3月31日期间电费的逾期付款违约金1000元。
九、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2011年7月至2014年2月期间的水费502.2元。
十、被告胡冰于本判决生效之日起十日内，向原告济南明律物业管理有限公司支付2011年7月31日至2014年3月31日期间水费的逾期付款违约金100元。
十一、驳回原告济南明律物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8950元，原告济南明律物业管理有限公司负担3000元，被告胡冰负担5950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 申红旗
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 归文螽
二〇一五年九月三十日
书 记 员 吕 娜