天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第462号
上诉人（原审原告）关贺艳，女。
委托代理人齐海权，河北路顺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津海泰金港投资有限公司，住所地天津临港经济区渤海十一南路西侧海港创业园内45号楼。
法定代表人李林，总经理。
委托代理人陈亮，天津森宇律师事务所律师。
上诉人关贺艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人关贺艳及其委托代理人齐海权、被上诉人天津海泰金港投资有限公司的委托代理人陈亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告于2011年10�28日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于塘沽区临港工业区渤海十路东侧海港花园XX号商品房，房屋总价款为人民币543339元；原告应于2011年11月2日前一次性存入房屋全部价款543339元；交房日期为2013年6月30日前。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲方于2013年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方……。”第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述�第2种约定，追究甲方违约责任：2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金，乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告未能按合同约定的时间将涉诉房屋交付原告。2013年10月28日，原告向被告提交一份退房申请，要求解除合同，其中约定“退款项包括：房款543339元；房屋契税、住房维修基金21734元；房屋所有权预告登记费：80元；已支付房款的利息：截止到甲方退款日；违约金：截止到甲方退款日。”此退房申请经原告关贺艳与被告公司人员董杰签字确认。后因双方对利息损失、违约金数额计算未能达成一�意见，故起诉要求：1、请求判令解除原、被告于2011年10月28日签订的《天津市商品房买卖合同》；2、判令被告返还已付购房款543339元；3、判令被告退还原告契税16300.17元、房屋维修基金5433元或协助原告办理契税、维修基金的退还；4、判令被告给付房屋预告登记费80元；5、判令被告给付原告违约金10595元；6、判令被告给付因其违约给原告造成的利息等损失77969元；7、被告承担一切诉讼费用。
原审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》经双方当事人协商一致签订，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行各自义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定将竣工验收合格的商品房交付原告。现被告逾期交付房屋，原告主张解除与被告签订的《天津市商品房买卖合同》，并要求被告退还已付购房款；协助原告办理契税、房屋维修基金、所有权预告登记费的退还手续，被告均表示同意，原审法院照准。针对原告主张的利息损失，原、被告在双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定“利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”，原告主张本条系格式条款，因显失公平而无效，原审法院认为，首先，该条款并不属于规定的格式条款无效的情形；其次，原告在合同上签署了自己的名字，如原告认为该条款显失公平，可在签订合同后一年内行使撤销权，但原告并未主张权利。故原告该主张缺乏法律依据，利息损失应按照合同约定的计算方式计算，即自2013年7月1日起至实际退还已付购房款之日止。关于原告主张的违约金，根据合同法第一百四十一条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。双方在《天津市商品房买卖合同》中约定了违约金，故违约金应当按照合同约定，自被告方违约之日即2013年7月1日起计算，原告主张被告支付10595元违约金并未超出合同约定，原审法院照准。对于原告主张的租金损失，合同并无约定，且违约金亦有填补损失的性质，故对原告要求被告支付6300元租金损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告关贺艳与被告天津海泰金港投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2011-0163832）；二、被告天津海泰金港投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告关贺艳购房款543339元；三、被告天津海泰金港投资�限公司于本判决生效之日起十日内，协助原告关贺艳办理房屋契税、房屋维修基金及所有权预告登记费的退还手续；四、被告天津海泰金港投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告关贺艳逾期交付商品房的违约金10595元；五、被告天津海泰金港投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告关贺艳逾期交付商品房的利息损失，以购房款543339元为基数，自2013年7月1日起，至被告履行本判决第二项内容之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；六、驳回原告关贺艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10338元，减半收取后为5169元（原告已交纳），原告关贺艳负担500元（已付清），被告天津海泰金港投资有限公司负担4669元，于本判决生效后十日内交付原告关贺艳。
原审判决宣判后，关贺艳不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决中第四项，改判被上诉人承担2011年11月2日至2013年6月30日按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金50123元。理由为：上诉人有权利以实际损失为基础要求调整违约金，原告在原诉状第5、6项请求，虽然主张的是违约金及利息，但实质上是要求以实际损失为基础调整违约金，根据法律规定，违约金过分低于造成损失的，当事人可以请求予以增加，增加后的违约金以不超过实际损失为限。而双方合同也约定，乙方实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。本合同解除是由于被上诉人根本违约造成的，如果仅赔偿违约金10595元，被上诉人在2011年11月至2013年6月获得39528元的违约利益，所以上诉人有权以该期间的利息损失为实际损失调�违约金。
被上诉人天津海泰金港投资有限公司答辩：第一，原审中上诉人主张的违约金就是10595元，原审判决是依据上诉人主张进行判决的，并无不当。第二，原审判决依照合同判决了利息损失，对此我方没有异议，综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本案审理期间，上诉人表示，原审中其主张的损失包含交付房款之日至房屋应交付之日即2011年11月2日至2013年6月30日期间的利息损失，该损失超过合同约定的违约金的数额，故被上诉人应按照实际损失给付违约金。本院查明的其它事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。上诉期间双方均未提供新证据。
本院认为，被上诉人与上诉人之间系商品房买卖合同关系，双方以被上诉人逾期交付商品房为由解除合同后，被上诉人应依照合同约定承担违约责任。同时双方约定，实际损�超过支付的违约金时，被上诉人还应承担赔偿责任。本案争议焦点为，被上诉人在按照合同约定返还已付款及利息后，是否还应对上诉人主张的2011年11月2日至2013年6月30日期间的利息损失承担赔偿责任。对此，本院分析认为，合同解除损害赔偿的目的在于弥补守约方的损失，赔偿原则为完全赔偿，即因违约给守约方造成的全部损失均应得到赔偿。本案上诉人基于对合同履行的信赖，交付了全部购房款，如上诉人未与被上诉人订立购房合同，其购房款存入银行，必然会产生一定的孳息收入，然因被上诉人违约而致合同解除，上诉人已无法取得合同的履行利益，若因被上诉人占有使用购房款而再导致利息损失，显然有悖于法律公平正义的价值要求，亦不利于保护守约方的利益、制裁违约行为、维护交易秩序的稳定。据此，上诉人主张的利息损失符合情理、法理，但其主张以中国人民银行同期贷款利率标准给付过高，应以银行同期存款利率标准给付为宜。鉴于上诉人在原审中明确主张违约金数额为10595元，依据双方合同约定，被上诉人对超出违约金的部分损失予以赔偿。原审法院依据上诉人主张，确认被上诉人支付违约金10595元，并无不妥，但未认定超出违约金数额部分的实际损失欠妥，本院予以纠正。据此，上诉人的利息损失以已付款543339元为基数，给付自2011年11月2日至2013年6月30日止，参照中国人民银行同期存款利率计算，被上诉人赔偿超出违约金10595元的利息损失。关于被上诉人抗辩上诉人就违约金的变更已超出原审诉讼请求范围，对此，本院认为，上诉人在原审中已就2011年11月2日至2013年6月30日期间已付房款的利息损失提出主张，现其上诉请求给付该部分利息损失并未超出原审诉讼请求范围，故对被上诉人的此项抗辩，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第911号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院（2014）滨塘民初字第911号民事判决第六项“驳回原告关贺艳的其他诉讼请求”；
三、被上诉人天津海泰金港投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人关贺艳利息损失（以已付款543339元为基数，给付自2011年11月2日至2013年6月30日止，参照中国人民银行同期存款利率计算利息后扣减违约金10595元）；
四、驳回上诉人关贺艳在原审中的其他诉讼请求。
如果被上诉人天津海泰金港投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5169元，由上诉人关贺艳负担300元，被上诉人天津海泰金港投资有限公司负担4869元。
二审案件受理费788元，由上诉人关贺艳负担473元，被上诉人天津海泰金港投资有限公司负担315元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
审 判 员 李国敏
代理审判员 李 茜
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶