江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6040号
上诉人（原审原告）嵇梅，女，1967年11月4日生，汉族。
上诉人（原审被告）南京允德乐龄老年管理服务中心，住所地南京市玄武区苜蓿园大街***号。
法定代表人丁渝平，该中心董事长。
委托代理人魏琦芸，江苏天地仁和律师事务所律师。
委托代理人蒋卫星，男，1970年10月20日生，南京允德乐龄老年管理服务中心员工。
上诉人嵇梅因与上诉人南京允德乐龄老年管理服务中心（以下简称允德老年服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月20日公开开庭进行了审理，上诉人嵇梅，上诉人允德老年服务中心的委托代理人魏琦芸、蒋卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嵇梅原审诉称：嵇梅系南京市鼓楼区回龙桥8号某幢101室的产权人。2013年3月，允德老年服务中心找到嵇梅，表示想租赁涉案房屋开设养老中心，经多次认真协商，确定了合作意向。出于对老年服务事业的支持，嵇梅给了允德老年服务中心近半年时间进行考察调研及前期准备。2013年9月25日，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为2013年10月1日至2018年9月30日，年租金为160000元，支付方式为2013年9月25日支付第一年房租，以后于每年8月25日前支付下一年房租，租赁期间允德老年服务中心应按时交纳水费电费；如合同到期或允德老年服务中心提前退租，允德老年服务中心需将房屋恢复原状交还嵇梅；按照合同规定，允德老年服务中心应于2014年8月25日交付第二年房租，但允德老年服务中心一直拒付，租赁期间也不按期交纳水、电费。2014年12月，允德老年服务中心提出解约，但拒不承担违约责任。为维护自己的合法权益，嵇梅诉至法院，请求判令：1、允德老年服务中心支付所欠房租73704元（自2014年9月25日至2015年3月9日）；2、允德老年服务中心支付违约金50000元，押金10000元不予退回；3、允德老年服务中心支付2014年8月25日至2015年3月9日的滞纳金2624元（444元／天×197天×3%）；4、允德老年服务中心支付嵇梅恢复房屋原状所需工程费用32217元；5、允德老年服务中心偿还嵇梅代为垫付的电费563元、水费229元，合计792元；6、允德老年服务中心承担本案诉讼费用。
允德老年服务中心原审辩称：1、嵇梅主张至2015年3月9日的租金不准确，应当计算至嵇梅在收到允德老年服务中心的解除合同通知之日即2014年12月9日；2、嵇梅主张违约金没有事实和法律依据，允德老年服务中心解除合同是因为涉案房屋不具有消防资质和安全通道，不能达到房屋租赁的目的，允德老年服务中心解除合同不存在违约，且违约金约定过高，不应得到支持，本案中的押金是履约保证金，只有在允德老年服务中心违约无故解除租赁合同时，才不退还；3、嵇梅要求允德老年服务中心支付滞纳金是不合理的，本案中的滞纳金具有违约性质，同时也约定过高，不能与违约金同时适用；4、维修工程费用的问题，嵇梅主张的价格明显高于实际需要；5、关于水、电费，允德老年服务中心愿意按照使用数缴纳。
原审法院经审理查明，嵇梅系南京市鼓楼区回龙桥8号某幢101室（建筑面积175.36平方米）的所有权人。2013年3月，允德老年服务中心找到嵇梅，协商关于租赁涉案房屋开设养老中心的事宜。此后，允德老年服务中心进行了考察调研及前期准备。2013年9月25日，嵇梅（甲方）与允德老年服务中心（乙方）签订了房屋租赁合同，约定允德老年服务中心承租涉案房屋开设养老服务中心，租赁期限自2013年10月1日至2018年9月30日，年租金为160000元，支付方式为先付后租，租金为年付，乙方于合同签订时支付租金，以后于每次支付期限到期前一个月支付下一年房租；押金10000元，在合同期满后，双方处理完一切事宜后退还乙方；乙方应按时交纳水费、电费、燃气费等费用；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状；乙方逾期支付租金，应按租金的三倍支付滞纳金；乙方擅自提前退租，已交房租不予退还，并支付违约金50000元，押金不予退还等等。
合同签订后，允德老年服务中心支付第一年租金160000元、押金10000元，嵇梅将涉案房屋交付允德老年服务中心，允德老年服务中心遂对涉案房屋进行了装修，允德老年服务中心将涉案房屋隔成了20间小房间，在装修过程中，因开设后门问题与小区居民产生矛盾，无法通过消防部门验收，装修停止。2014年12月8日，允德老年服务中心向嵇梅发出解除房屋租赁合同的通知，通知嵇梅因涉案房屋无法实现合同目的，解除双方之间的房屋租赁合同。后双方就合同解除的相关事宜进行了协商，但未达成一致意见。
2014年12月19日，允德老年服务中心向嵇梅发出收房通知书，要求嵇梅立刻收回涉案房屋。因允德老年服务中心未将涉案房屋恢复原状，嵇梅拒绝接受房屋。
房屋租赁期间，允德老年服务中心欠付水、电费792元，允德老年服务中心对此予以认可。
2015年3月初，嵇梅与案外人协商租赁事宜，2015年3月9日，嵇梅与案外人签订租赁合同，将涉案房屋另行交付给案外人使用。
嵇梅、允德老年服务中心双方因合同解除后的赔偿问题产生纠纷，嵇梅诉至法院，要求判如所请。
原审审理中，嵇梅提交报价汇总表及单价计算表，证明将涉案房屋中的装修进行拆除并恢复原状需要32217元；允德老年服务中心质证后认为嵇梅的报价显著高于市场价格。允德老年服务中心提交相关规范性文件并申请证人出庭作证，证明允德老年服务中心解除租赁合同原因系涉案房屋无法通过消防验收，导致合同目的无法实现；嵇梅质证后认为租赁合同签订前，嵇梅给予允德老年服务中心近半年的时间进行考察，因允德老年服务中心自身考察不细致，不能实现合同目的，与嵇梅无关。嵇梅、允德老年服务中心双方同意，如果嵇梅应当返还押金，押金可以抵扣允德老年服务中心欠付租金。
因双方分歧较大，致调解未果。
上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、照片、发票、汇总表、解除合同通知、收房通知书、消防意见书、消防安全工作通知、养老服务评估实施办法、录音、收条、消防工程实施合同等证据证实。
原审法院认为，嵇梅、允德老年服务中心签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于违约金、押金问题。原审法院认为，嵇梅作为出租人的义务是交付适租房屋，本案涉案房屋系合法建筑，嵇梅交付该房屋符合法律规定。在合同签订前，嵇梅给允德老年服务中心近半年的考察期，允德老年服务中心在考察后认为涉案房屋符合开设养老机构的条件，才与嵇梅签订房屋租赁合同，应视为认可允德老年服务中心交付的房屋符合约定。允德老年服务中心后又以涉案房屋不符合租赁目的为由解除租赁合同，理由不成立，允德老年服务中心应对其违法解除合同的行为承担违约责任，现嵇梅、允德老年服务中心双方均同意终止履行合同，原审法院予以确认。允德老年服务中心认为其不应承担违约责任的抗辩理由，无事实和法律依据，原审法院不予采信。允德老年服务中心认为合同约定的违约金标准过高，要求调低，考虑到本案的实际情况，原审法院酌定为30000元。本案中的押金具有履约保证金的性质，与违约金不应重复计算，房屋返还后，嵇梅应退还10000元押金，双方同意押金折抵允德老年服务中心所欠租金，原审法院予以确认。
关于欠付租金问题。允德老年服务中心单方违法解除合同，嵇梅不予认可，但之后嵇梅同意终止履行合同，则允德老年服务中心应将涉案房屋恢复原状返还嵇梅，但允德老年服务中心之后未将涉案房屋恢复原状，导致嵇梅无法接收涉案房屋。嵇梅于2015年3月9日与案外人签订房屋租赁合同，应视为嵇梅已经接收涉案房屋，故自2014年12月9日至2015年3月9日期间的房屋使用费，应参照原租金标准由允德老年服务中心承担。截止2015年3月9日，允德老年服务中心共欠付嵇梅租金及房屋使用费70137元（160000÷365×160=70137），扣除嵇梅应当返还允德老年服务中心的押金10000元，允德老年服务中心应当支付嵇梅60137元。
关于滞纳金问题。合同约定租金年付，于每次支付期限到期前一个月支付下一年房租，嵇梅主张2014年8月25日至房屋返还之日止的滞纳金，符合合同约定及法律约定，原审法院予以支持。允德老年服务中心认为滞纳金标准过高，考虑到本案实际情况，原审法院酌定按照同期银行贷款利率计算该部分款项的利息损失。允德老年服务中心应支付滞纳金1732元（70137×196×4.6%÷365=1732）。
关于房屋恢复原状费用问题。允德老年服务中心对嵇梅提交报结汇总表报价32217元不予认可，认为嵇梅的报价显著高于市场价。结合本案具体情况，原审法院酌定为10000元。
关于水电费问题。允德老年服务中心对欠付水电费数额没有异议，原审法院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、南京允德乐龄老年管理服务中心于判决生效之日起十日内支付嵇梅租金及房屋使用费60137元；二、南京允德乐龄老年管理服务中心于判决生效后十日内支付嵇梅违约金30000元；三、南京允德乐龄老年管理服务中心于判决生效后十日内支付嵇梅滞纳金1732元；四、南京允德乐龄老年管理服务中心于判决生效后十日内支付嵇梅房屋恢复费用10000元；五、南京允德乐龄老年管理服务中心于判决生效后十日内支付嵇梅垫付水、电费合计792元。六、驳回嵇梅的其他诉讼请求。原审案件受理费3486元，由南京允德乐龄老年管理服务中心负担。
上诉人嵇梅不服原审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决第二、三、四项，依法改判支持其原审诉讼请求，二审诉讼费由对方承担。其理由及针对对方上诉意见的答辩为，1、该《房屋租赁合同》是由双方商议后签订的，是双方真实意思表示，合法有效，在上诉人无任何过错的情况下，被上诉人应当按照约定履行自己的义务。该合同约定的50000元违约金低于行业标准。被上诉仅仅一年就提出解约，给上诉人精神和经济上带来巨大的伤痛和损失。合同中约定的50000元违约金与上诉人预期收益相比，所占比例低于5%，远不能弥补给上诉人造成的损失。2、上诉人房屋建筑面积175.36平方米，实际面积260多平方米，被上诉人用“12＊24厘米多孔红砖”将大房间隔成了20小间。因被上诉人不按合同规定将房屋恢复原状交付上诉人，上诉人联系多家工程队评估相关费用，并从中选择了报价最低的工程队拆除隔墙恢复房屋原样。原审判决费用与上诉人实际产生的费用32217元差距太大。至今为止其都没有对涉案房屋进行过改动，对方称其私自开后门没有事实依据，上诉人在购买房屋时，后门就已存在。允德老年服务中心的证人在作证时提到是因为原有房屋后面不够宽，允德老年服务中心想在屋旁车棚处再开一个门，才导致居民有意见。3、对方称房屋不符合消防要求，当时给了对方半年时间考察，对方用了半年时间才说通过了消防验收，才可以签合同，其作为房屋的产权人，对每个行业的消防要求并不清楚，允德老年服务中心在南京已成功开办了多家养老机构，积累了丰富的创办经验并做了半年之久的考察准备，对涉案房屋是否合适开办养老理应有自己的判断。综上，请求二审法院驳回对方的诉讼请求，支持其诉讼请求。
允德老年服务中心向本院提起上诉称，请求撤销原审判决第一、二、三、四项，依法驳回被上诉人的原审一、二、三、四项诉讼请求，其上诉理由及针对对方上诉的答辩意见为，1、违约金必须有违约的事实基础，上诉人嵇梅提供的房屋不符合国家相应法律法规的规定。被上诉人嵇梅提供的房屋有部分没有房屋所有权，属于违章建筑，上诉人用来作为养老院消防通道的后门就是位于此处。消防通道是养老院最关键部分，上诉人只能初步判断被上诉人提供的房屋表面是否具备养老院必须具备的消防通道，无法判断是否有违建，消防通道所在位置是否有产权等诸多问题。允德养老中心进行消防申报时，被上诉人嵇梅并没有提供关于租赁房屋的平面图纸。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十二条及《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租，只有依法登记的房屋权利才受法律保护，嵇梅故意隐瞒的部分是违章建筑的事实，是导致本合同目的不能实现的直接原因。导致允德养老中心作出重大错误判断，签署了无法实现合同目的的《房屋租赁合同》，因此上诉人允德养老中心解除合同的行为符合《合同法》关于解除权的规定。2、根据合同法及相关司法解释规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋适用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。公安部、建设部制定的《建筑内部装修设计防火规范》，明确规定公共建筑和通廊式居住建筑安全出口的数目不应少于两个，此规范为强制性条文，江苏省民政厅及江苏省公安厅及江苏省老龄委联合制定的文件也明确规定，建筑安全出口不得少于2个。而嵇梅不仅私开出口，允德老年服务中心无法判断出是否真实符合国家相应的法律规定，且由于嵇梅私开后门导致周边邻居阻挠，施工始终无法顺利进行和完成，根据相关司法解释规定，人民法院应当支持解除合同，涉案房屋不符合消防建筑设计防火规范等强制性规定，导致承租人始终无法使用该房屋，无法满足房屋租赁合同签署时的合同目的，我方按照法律法规提前解除房屋租赁合同的行为符合事实，于法有据。上诉人嵇梅关于违约金、滞纳金的诉请不符合法律规定，请求二审法院驳回该诉请。3、关于房屋恢复原状费用，上诉人嵇梅隐瞒事实，上诉人无法实现合同目的，解除合同于法有据，不应承担违约责任。允德老年服务中心于2014年12月8日向嵇梅发出解除通知，故只需承担2014年9月30日之后至2014年12月8日期间的房租。合同中约定的滞纳金具有违约金性质，允德老年服务中心没有违约不应承担滞纳金。滞纳金约定的标准过高，且与违约金不应重复使用。原审法院关于恢复房屋使用费认定过高。允德老年中心始终没有成功入住房屋，对房屋的改造是有限的，从水电气费的使用也可以看出。上诉人嵇梅在一审中提出房屋恢复原状费用的要求超出一般的市场规模，也超出本案事实。
上诉人允德老年服务中心对原审查明的“2013年3月，允德老年中心找到嵇梅，协商关于租赁涉案房屋开设养老中心的事宜。此后，允德老年服务中心进行了考察调研及前期准备”有异议，认为与事实不符。对一审查明的“允德老年服务中心将涉案房屋隔成了20间小房间”有异议，认为当时并没有隔成20间小房间。
双方对原审查明的其他事实并无异议，本院二审对双方无异议的事实予以确认。
本院二审另查明，涉案房屋权属证书记载的产权面积为175.36平方米，规划用途为商业。双方《房屋租赁合同》中约定的房屋面积为175.36平方米。嵇梅表示，实际面积有260多平方米，靠后门的90平方米左右是购买时出售人附送的，该部分没有权属证书。允德老年服务中心二审中另提交涉案房屋装修布置平面图两份及预算一份，认为根据设计图及预算，涉案房屋被分割为13间房间，不是原审认定的20间，但允德老年服务中心认可其设计进行过调整。
二审还查明，原审中，上诉人允德老年服务中心申请出庭作证的证人程某表示，是其做的隔墙，材质是模块，后来停下，原来有一个后门，因为很窄不能作为消防用门，要重新开一个1.6米宽以上的门。消防部门是看其设计的图纸通过的，后因其员工和周围居民发生矛盾，其员工被打，因此停工。原因之一是居民认为电工师傅把车划了。此外养老院必须要有两个安全出口，在开洞过程中，和居民发生矛盾，就算开门，门后有居民的违建，也无法使用。原审中，允德老年中心原审代理人在原审庭审中表示，当时装修工程就是卷帘门的拆除以及做的塑料隔断20间，各个房间的门还没有安装。2013年10月17日，南京市公安消防支队鼓楼区大队对允德老年服务中心申报的内部装修工程消防设计图纸和申请资料发出了《建设工程消防设计备案抽查合格意见书》。嵇梅在原审中表示其恢复房屋支付了32217元，其找了三家装修队和准备承租其房屋的人比较相关费用，由承租房屋的人找人恢复，其给承租人减了三个月的房租冲抵费用。
二审中，嵇梅申请证人耿某出庭作证，欲证明其将嵇梅的房屋拆除，花费32000元。耿某表示，其和嵇梅是租赁关系，其租赁目的是为了做单身公寓，耿某不是正规工程队，嵇梅没有给他32000元拆除施工费，而是冲抵了两个半月房租，该32000元是毛估的费用。允德老年服务中心质证认为耿某的证言不足以证明嵇梅主张的恢复原状费用。
二审中，上诉人允德老年服务中心表示2013年4、5月份去现场看了，当时门都是打开的，其后一直在申报消防。消防部门在2013年8、9月份经过了实地勘察。双方均认可涉案房屋有一个五个卷帘门构成的大门，还有一个1米左右的后门。
以上事实，有当事人陈述、房屋权属证书、平面布置图等证据在卷证实。
本案二审争议焦点为：1、涉案房屋是否符合租赁条件；2、是否存在违约行为、责任应由哪方承担；3、原审酌定违约金和恢复原状费用是否恰当。
本院认为，合同应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
关于涉案房屋是否符合租赁条件的问题，涉案房屋权属证书记载的产权面积为175.36平方米，双方《房屋租赁合同》中约定的房屋面积亦为175.36平方米。虽然上诉人嵇梅未能提供涉案房屋靠后门部门面积的产权证明，但双方合同中并未对该部分面积作出约定，双方签订的合同亦无其他违反法律法规禁止性规定的内容，且为双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行。
关于是否存在违约行为、责任应由哪方承担的问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋规划用途为商业，且具有前后门，上诉人允德老年服务中心对此情况知晓并认可，亦未提供证据证明涉案房屋不符合规划用途。允德老年服务中心承租涉案房屋用于养老服务，应由允德老年服务中心了解涉案房屋是否符合养老服务的相关规定，上诉人嵇梅并无此项合同义务。允德老年服务中心亦在2013年4、5月签订合同前对涉案房屋进行了考察，允德老年服务中心于2013年9月25日签订合同一年之后的2014年12月8日，以嵇梅提供的房屋不具备养老中心的基础条件为由解除合同，并无合同或法律依据。综上，上诉人允德老年服务中心向上诉人嵇梅发出解除合同通知，并不符合法律规定，应该承担相应违约责任。
关于原审酌定的违约金和恢复原状费用是否恰当的问题。上诉人嵇梅认为违约金与其预期收益相比过低，但违约金的性质为弥补损失，在上诉人嵇梅未提供充分证据证明其实际损失的情况下，原审法院结合本案的实际情况，根据当事人申请调整违约金金额，符合法律规定。关于恢复原状费用问题，上诉人嵇梅认可该费用实际为折抵租金，且其申请作证的证人亦表示数值为毛估，上诉人嵇梅亦无其他证据证明实际金额，原审法院结合本案具体情况酌定该费用，并无明显不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5332元，由上诉人嵇梅负担1921元，上诉人南京允德乐龄老年管理服务中心负担3470元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年二月二日
书 记 员 罗程允