福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0581民初3784号
原告：中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市八七路。
负责人：许文足，该行行长。
委托诉讼代理人：邱明月，女，该支行员工。
委托诉讼代理人：吴旱治，女，该支行员工。
被告：蔡加猛，男，1989年8月23日出生，汉族，住福建省石狮市祥芝镇。
被告：石狮市百德房地产开发有限公司，住所地石狮市。
法定代表人：郭其仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈佳伟，男，该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司石狮分行（下称建行石狮分行）与被告蔡加猛、石狮市百德房地产开发有限公司（下称百德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行石狮分行向本院提出诉讼请求：1.解除350658108-2012-20140403368《个人住房借款合同》；2.被告蔡加猛立即偿还原告个人住房贷款本金804，741.18元（人民币，下同）、利息、罚息、复息4，752.27元（合计809，493.45元，暂计至2016年7月18日）及自2016年7月19日起至全部还款日所孳生的利息、罚息、复息，及依照350658108-2012-20140403368《个人住房借款合同》约定的违约金；3.原告对被告蔡加猛提供的石狮市宝岛路百德.康城美墅1幢1801单元房产享有优先受偿权；4.被告百德公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用及由此发生的费用由二被告承担。在诉讼过程中，原告自愿放弃第二项诉讼请求中要求被告蔡加猛支付合同违约金的诉求。
事实和理由：2013年12月22日，被告蔡加猛因向原告申请个人住房贷款，于2014年2月12日与原告签订了一份编号为350658108-2012-20140403368的《个人住房借款合同》。合同约定：被告蔡加猛向原告借款人民币96万元整；借款期限为10年，自2014年2月12日起至2024年2月12日止，还款方式为等额本息还款法；借款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行的借款利率水平上上浮50%；借款人未按时还清任意一期借款本金和利息（包括全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。借款人未按合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项的，原告有权停止发放合同项下的借款、宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用、解除与被告的借贷关系等。被告百德公司为上述借款提供阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等）。如贷款人根据合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，保证人应在保证范围内承担连带保证责任。无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在合同项下的保证责任不因此减免，贷款人均可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。合同签订后，原告与被告双方就被告蔡加猛提供的房产于2014年3月3日至石狮市房产登记交易中心办理抵押权预告登记手续，原告并于2014年4月7日依约将讼争借款转账支付给三方约定的百德公司账户。借款后，被告蔡加猛自2016年6月开始未按期足额履行还款义务。截至2016年7月18日尚欠原告贷款本金804，741.18元，利息、罚息、复息4，752.27元，合计809，493.45元。
被告蔡加猛辩称，对原告起诉的诉求及事实与理由均没有意见，请求与原告协商，继续履行合同。
被告百德公司辩称，本案被告承担的是阶段性担保，是基于其购买的商品房能否如期竣工，原告能否如期取得该商品房的抵押担保权利；双方合同约定的“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”属于附解除条件的合同，本案讼争房屋已具备产权登记和他项权利登记的条件，开发商已履行全部合同义务，原告已具备转化为现房抵押权的条件，应视为条件已成就，答辩人不应再承担保证责任；原告已实际取得本案商品房的抵押担保权利；即便答辩人应承担阶段性担保责任，也仅应就物的担保以外的债权承担保证责任。
原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理本院认定的事实与原告诉称的事实一致，被告蔡加猛、百德公司对此亦无异议。
诉讼中，原告建行石狮分行于2016年7月20日向本院提出财产保全申请，请求查封被告蔡加猛所有的位于石狮市宝岛路百德.康城美墅1幢1801单元房产（购房合同号00001412），保全金额以809，493.45元为限。本院经审查后依法作出裁定，裁定：查封被告蔡加猛所有的址于石狮市宝岛路百德.康城美墅1幢1801单元（购房合同号00001412）的房产，价值以809，493.45元为限。期限三年。
本院认为，原告与被告蔡加猛、百德公司签订《个人住房借款合同》主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告蔡加猛在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。原告有权依照合同约定及法律法规关于合同解除条件的规定解除与被告蔡加猛、百德公司签订的《个人住房借款合同》。合同解除后，被告蔡加猛应偿还尚欠原告的借款本金及相应利息、罚息及复利。本案讼争抵押房产设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权。因此，在双方未办理正式抵押登记的情况下，原告要求对讼争房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据双方合同的约定，被告百德公司应承担阶段性连带保证责任即在讼争合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在上述阶段内向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证担保，一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押权预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，原告尚未取得讼争房屋的优先受偿权，保证人百德公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，石狮百德公司提供阶段性连带保证的主合同《个人住房借款合同》现被解除后，在原告与保证人无其他特别约定的情况下，保证人石狮百德公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带保证责任。据此，被告百德公司关于其阶段性保证义务已经完成，不应再承担保证责任的辩称，不符合相关法律规定及合同的约定，本院不予采纳。同时，本案《个人住房借款合同》第五条保证责任明确约定“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议”，因此，被告百德公司辩称应就物的担保以外的债权承担保证责任，本院不予支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上所述，原告建行石狮分行的诉讼请求部分可以成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司石狮分行与被告蔡加猛、石狮市百德房地产开发有限公司签订的合同编号为350658108-2012-20140403368的《个人住房借款合同》；
二、被告蔡加猛应在本判决生效后立即偿付原告中国建设银行股份有限公司石狮分行借款本金804，741.18元，利息、罚息、复利4，752.27元，同时按合同约定及中国人民银行有关规定计付自2016年7月19日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利；
三、被告石狮市百德房地产开发有限公司应对被告蔡加猛的上述债务承担连带保证责任。被告石狮市百德房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告蔡加猛追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石狮分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，894元、保全费4，567元，由被告蔡加猛、石狮市百德房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 戴剑萍
代理审判员 蔡燕瑜
人民陪审员 林荣庚
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 赵龙毓
附本案主要法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条第一款第（二）条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以延迟的行为表明不履行主要债务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第十条主合同解除后，担保人对债务应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定除外。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。