黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终3306号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商务楼。
主要负责人：江廷军,该分公司总经理
委托诉讼代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵冰冰，女，1979年2月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市双城区。
原审被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区兆麟街71号。
法定代表人：江亭良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李金铭，男，1967年10月29日出生，汉族，该公司行政总监，住哈尔滨市道里区。
上诉人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城第二分公司）因与被上诉人赵冰冰、原审被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。
双城第二分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一审判决遗漏诉讼参加人第三人，案涉商铺是案外人黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司（以下简称双城分公司）开发，双方签订的《认购书》需案外人双城分公司追认方能生效，一审程序违法，赵冰冰在第一次庭审后变更诉讼请求违反法律规定。一审判决认定事实错误，直接认定双城第二分公司未履行协助办理贷款义务属事实认定错误。一审判决适用法律错误。双城第二分公司不存在违约行为，是赵冰冰不履行合同义务，一审判决适用《合同法》第九十四条第四款属适用法律错误，行使解除权亦应催告。
赵冰冰辩称，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，请求驳回双城第二分公司的上诉请求。1.根据合同相对性原则，赵冰冰与双城第二分公司签订的合同是合同双方当事人与双城分公司不具有合同关系，因此不同意追加双城分公司作为第三人。2.原审事实和证据可以证明赵冰冰与双城第二分公司签订的属于房屋买卖合同，2015年双城第二分公司以书面承诺和口头承诺的方式表示同意为赵冰冰办理商铺的产权证，双城第二分公司未履行自己的义务，因此双城第二分公司构成违约，赵冰冰有权进行解除。
曼哈顿公司述称，同意双城第二分公司的意见，要求追加第三人。
赵冰冰向一审法院起诉请求：1.解除与双城第二分公司于2014年12月10日签订的曼哈顿新世界购物广场认购书（合同编号：2014XS12073）；2.要求双城第二分公司、曼哈顿公司返还已付商铺价款206,296元，并赔偿损失。
双城第二分公司反诉请求：一、赵冰冰履行合同义务缴纳剩余房款200,000元；二、赵冰冰以200,000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向双城第二分公司支付自2014年12月17日起至实际还款之日止的违约金。
一审法院认定事实：2014年12月10日，赵冰冰与双城第二分公司签订“曼哈顿新世界购物广场认购书”，约定赵冰冰购买曼哈顿新世界购物广场一层新16号商铺，商铺总金额人民币410,400元，折后总金额人民币406,296元，定金人民币10,000元，付款方式为签订认购书7日内即2014年12月17日前付清50%商铺款，贷款金额为人民币200,000元。双方对认购其它事项同时进行了约定。2014年12月12日，赵冰冰向双城第二分公司缴纳商铺款累计人民币206,296元。2015年4月30日，双城第二分公司向购买商铺业户作出书面答复意见，内容为：“关于购买双城曼哈顿新世界购物广场商铺的业户多次上访诉求，要求办理产权事宜，我公司领导高度重视，并在2015年3月19日已向政府相关部门做过承诺，业户提出认定所购买商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日，另行签订协议，具体落实此前承诺”。同时双城第二分公司于2015年4月30日承诺购买商铺是产权式商铺，并于2015年5月10日同意为购买商铺业户办理产权。2016年9月，双城第二分公司与赵冰冰因产权纠纷问题，拒绝赵冰冰继续使用所购商铺。另查明，曼哈顿公司在原双城市设立了两个分公司即：双城分公司和双城第二分公司，负责人均为江廷军。赵冰冰所购买商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位系黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司，销售单位系双城第二分公司。曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51,509.91平方米、预售范围为1栋，-1层至4层（回迁39套、可售22套、预留11套）。
一审法院认为，根据双方的诉、辩主张，本案争议的焦点是：一、双方签订的认购书的合同性质及其效力；二、赵冰冰关于解除合同的主张应否得到支持及其请求权是否超过了除斥期间的问题；三、赵冰冰要求双城第二分公司赔偿损失的主张应否得到支持。一、关于双方签订的认购书的合同性质及其效力问题。双方所签订的商铺认购书在内容上对商铺的权属、贷款的抵押物及双方的权利义务、商铺的交付条件、交付日期及被告的违约责任等重要履行内容未作约定，应属于商铺买卖预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，双城第二分公司在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，应认定有效。二、赵冰冰关于解除合同的主张应否得到支持及该请求是否超过了除斥期间的问题。本院认为：1.合同双方在预约合同中就贷款如何办理的约定不明，而此项内容是该要约合同能否履行成为本约合同的重要条款。在后期过程中，双方就能否以该商铺作为抵押贷款的问题未能达成合意致使贷款问题无法落实，进而令该合同无法继续履行为本约合同。因双方当事人签订的是预约合同，所以在签订本约合同之前，赵冰冰就本约合同实现的主要内容有权承诺、拒绝和修改，赵冰冰不同意以其他抵押物贷款的行为不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方当事人就合同有关内容约定不明的，可以按照合同法或者交易习惯确定。而按照交易习惯，购买房屋一般以其所购房屋进行抵押贷款，且贷款的金融机构由开发商联系或指定，现因双城第二分公司始终未能明确所办理贷款的金融机构亦不能确定能否以赵冰冰所购商铺进行抵押贷款，致使在赵冰冰起诉前仍未能办理贷款手续，合同一直未能继续履行，合同目的未能实现。即：双城第二分公司构成违约，赵冰冰有权要求解除合同。2.关于赵冰冰的解除权是否超过了除斥期间的问题。本院认为，双方就涉案商铺是否能够办理产权证以及能否以商铺作为抵押贷款问题产生分歧且一直处于交涉状态中，其贷款的期间实际上一直在顺延，赵冰冰于2016年12月提起诉讼，未超过除斥期间。三、赵冰冰要求双城第二分公司赔偿损失的主张应否得到支持。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵冰冰要求赔偿损失，应予支持。具体损失数额应以赵冰冰缴纳购买商铺款总额人民币206,296元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自赵冰冰主张权利之日即2016年12月13日起计算至实际给付之日止。综上，双方所签订的预约合同因双城第二分公司未能切实履行协助贷款义务致使合同目的无法实现，赵冰冰要求解除应予准许，双城第二分公司应依法返还收取的预付款、定金及利息损失。双城第二分公司要求继续履行合同及赔偿损失，不符合法律规定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除赵冰冰与双城第二分公司于2014年12月10日签订的曼哈顿新世界购物广场认购书；二、双城第二分公司于判决生效后十日内返还赵冰冰预付购房款人民币206,296元；三、双城第二分公司赔偿赵冰冰利息损失（以人民币206,296元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2016年12月13日起计算至实际给付之日止）；四、驳回双城第二分公司的反诉请求。案件受理费4394元、反诉费人民币4300元，由双城第二分公司负担。
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。
本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。2014年12月10日，赵冰冰与双城第二分公司签订曼哈顿新世界购物广场《认购书》，该合同是双方当事人真实意思表示，所购商铺预售许可双城第二分公司在本次起诉前也已取得，因此《认购书》有效。该《认购书》就商铺面积、总价款、剩余商铺款如何给付、违约责任均作了明确具体的约定，该《认购书》具备合同的主要条款，因此《认购书》可认为案涉商铺的买卖合同。赵冰冰在依照认购书交付完首付款后，就购房款余额如何履行，在认购书上是由双城第二分公司现场签约人员以手工书写的方式填上，约定为“50%贷款”，而就如何贷款，认购书中并未明确约定，导致双方未能续签正式商铺买卖合同，一审法院按照合同法规定约定不明的处理方式，即按照交易习惯认定双城第二分公司应负有协助赵冰冰办理贷款事宜并无不当。由于双城第二分公司未能协助赵冰冰办理余款按揭贷款，导致正式购房合同不能签订，责任应由双城第二分公司承担。因此，一审依照赵冰冰的诉求解除双方当事人《认购书》符合法律规定。《认购书》签订双方为本案当事人，定金及首付款也是由双城第二分公司收取的，赵冰冰与双城分公司不具有合同关系，根据合同相对性原则，故本案不应追加双城分公司作为第三人，不存在遗漏诉讼主体问题。赵冰冰起诉时请求为确认合同无效，而本案合同为有效，依照合同性质，赵冰冰变更诉讼请求并不违反法律规定。
综上所述，双城第二分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8694元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一八年六月十一日
法官助理 李妮娜
书 记 员 周小倩