江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第1450号
上诉人（原审原告）戴玉琴，女，1952年11月26日生，汉族，退休教师。
委托代理人李伟根，江苏和忠律师事务所律师。
委托代理人张力（系戴玉琴丈夫），男，1952年7月1日生，汉族。
上诉人（原审被告）江苏星汉城有限公司，组织机构代码13564109-1，住所地南京市江宁区禄口华商科技园。
法定代表人黄松林，该公司董事长。
委托代理人张雪君，男，汉族，1972年9月29日生。
上诉人戴玉琴、江苏星汉城有限公司（以下简称星汉城公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人戴玉琴的委托代理人李伟根、上诉人星汉城公司的委托代理人张雪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
戴玉琴原审诉称：其于2007年1月购买了星汉城公司开发的位于江宁区禄口街道天禄大道以东某幢501室、502室2套商品房，其中501室房价120051元，502室房价126142元，合计246193元，其按约交付了购房款。但星汉城公司未能按约交付房屋，且也延迟向其提供办理两证所需的相关资料。因星汉城公司迟延交房，其曾向人民法院起诉，法院判决生效后，其向法院申请执行，经法院强制执行，星汉城公司才陆续交付了办理两证所需的相关资料。星汉城公司的违约行为给其造成很大的损失。另星汉城公司因迟延交房赔偿其前期违约金时，少计算了35天，根据合同约定该35天应支付其违约金1723.4元。现起诉要求：一、判令星汉城公司支付自2008年10月4日起至2013年10月10日止，按每天10元计算的逾期办证违约金；二、判令星汉城公司支付前期逾期交房违约金的差额1723.4元；三、判令星汉城公司赔偿其办证过程中的交通费、邮递费损失459元。
星汉城公司原审辩称：戴玉琴要求支付逾期办证违约金的请求在双方的另一房屋买卖合同纠纷案二审上诉中已经提出，在2011年11月30日作出的（2011）宁民终字第3562号判决书中已明确告知戴玉琴此项诉讼请求可另案处理。戴玉琴于2014年10月才起诉，已过诉讼时效。戴玉琴主张的前期违约金差额已在双方（2011）江宁禄民初字第176号判决书中已经处理结束，并已执行完毕。其已于2008年7月8日向戴玉琴邮寄了入住通知书，同月15日前也将办理产权证的相关材料报送房屋产权管理部门。后又于2008年9月13日向戴玉琴寄送办理两证的通知，其已提供了办证的相关资料。系戴玉琴拖延办理两证。故请求驳回戴玉琴的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2007年1月，戴玉琴（乙方）与星汉城公司（甲方）签订房屋买卖合同2份。合同约定，戴玉琴购买星汉城公司开发的位于南京市江宁区禄口街道天禄大道以东某幢501室、502室，房屋建筑面积分别为51.77平方米、54.86平方米，价款分别为120051元、126142元，合计246193元。房屋交付时间为2007年12月30日，违约责任为甲方逾期交付房屋的，按照每天万分之二计算，向乙方支付逾期已收房款的违约金；房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反约定，则按每天10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金。合同签订后，戴玉琴于2008年3月29日交付了全部房款。2008年6月5日，星汉城一期29#住宅楼工程竣工验收合格，同年7月4日，经南京市江宁区房屋建筑工程竣工验收备案办公室备案，同年8月9日，星汉城公司分别向戴玉琴支付501室违约金4544元、502室违约金4775元。当日，戴玉琴对501室、502室进行验收。由于501室、502室存在部分质量问题，戴玉琴未领取房屋钥匙。后星汉城公司进行了整改，但未整改到位，戴玉琴向南京市江宁区建筑安装工程质量监督站（以下简称质监站）投诉。2009年6月1日，质监站向星汉城公司、施工单位及戴玉琴三方送达工程质量投诉处理意见书。后星汉城公司进行了整改。2009年12月26日，戴玉琴从南京江山物业管理有限公司（以下简称物业公司）收取了房屋钥匙并向物业公司交纳物业管理费1664元。同时，戴玉琴在收楼书上注明“未见到有关房屋验收合格的相关文件”。因星汉城公司的整改未能满足戴玉琴的要求，未办理房屋产权登记及国有土地使用权登记，戴玉琴于2011年3月向原审法院提起诉讼。原审法院于2011年9月13日依法作出（2011）江宁禄民初字第176号民事判决书，判令星汉城公司给付戴玉琴因迟延交付房屋所产生的违约金24718元；星汉城公司协助戴玉琴办理房屋产权登记手续及国有土地使用权登记手续。后戴玉琴不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2011年11月30日作出（2011）宁民终字第3562号民事判决书，驳回上诉，维持原判。戴玉琴后又向江苏省高级人民法院提起再审，江苏省高级人民法院于2014年2月7日作出（2013）苏民申字第576号民事裁定书，驳回戴玉琴的再审申请。戴玉琴在该案上诉和再审期间，向南京市中级人民法院和江苏省高级人民法院均提出了增加要求星汉城公司按每天10元支付不协助办理两证期间违约金的请求，两级法院均要求戴玉琴另案主张权利。（2011）江宁禄民初字第176号民事判决生效后，戴玉琴于2012年5月向原审法院申请执行，要求星汉城公司支付逾期交房违约金及迟延履行期间的利息；提供办理房产证、土地证的相关资料，并协助办理房产证和土地证。原审法院在执行过程中，星汉城公司给付了戴玉琴逾期交房的违约金、迟延履行的利息、代垫诉讼费等计26644元；2012年5月16日，原审法院执行人员将星汉城公司交付的501、502室的土地交易契税联系单、房屋交付使用证明、房产分户图各两张交付给戴玉琴。后原审法院执行人员经向住建局（以下简称住建局）了解，501室、502室系2008年的老房子，在办理房产证时不需要开发商提供初始登记证明，该两套房屋办证手续已齐备。同年6月19日，原审法院通过寄发特快专递方式向戴玉琴发出书面告知书，告知戴玉琴关于位于南京市江宁区禄口街道星汉城某幢501、502室房屋过户问题，经向住建局咨询，该房产已经可以办理过户手续，请戴玉琴携带好相应的证件尽快办理。同年7月6日，原审法院执行人员陪同戴玉琴前往住建局办理房产过户手续，住建局的工作人员经审阅戴玉琴提供的办证材料，明确告知戴玉琴材料已经齐全，可以办理房产过户手续。戴玉琴向执行人员称他们自行办理，要求原审法院执行人员离开。后戴玉琴仍未办理房产过户手续。同年11月20日，原审法院再次向戴玉琴发出告知函，要求戴玉琴在2012年11月28日下午14时30分，携带相关材料前往住建局，原审法院协调戴玉琴办理讼争房屋的过户手续，如戴玉琴拒不配合原审法院执行工作，将承担相应的法律责任。戴玉琴后于2013年9月16日办理了讼争房屋的房产证，于2013年10月10日办理了土地证。
2014年10月，戴玉琴向原审法院提起诉讼，要求星汉城公司支付其自2008年10月4日至2013年10月10日按每天10元计算的逾期办证违约金、支付前期逾期交房违约金少计算的1723.4元、办理房产证、土地证支付的邮递费、交通费等计459元。因双方意见不一致，调解未成。
原审法院认为：当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，戴玉琴与星汉城公司的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。星汉城公司应按合同约定及时协助戴玉琴办理房屋产权证书。其未能在约定的期限内将办理房屋权属证书的相关资料交付给戴玉琴，也未协助戴玉琴办理房屋产权证书，构成违约，应承担违约责任。戴玉琴于2009年12月26日收房，根据双方合同约定，在房屋交付后90日内协助对方办理房屋产权交易过户手续。故星汉城公司应自2010年3月25日起向戴玉琴支付逾期办证的违约金。戴玉琴在向原审法院申请执行（2011）江宁禄民初字第176号民事判决书的判决内容时，原审法院已于2012年5月16日将星汉城公司交付的办证所需资料交付给戴玉琴，星汉城公司于2012年5月16日已经完成了办理产权证书的协助义务。故星汉城公司应支付戴玉琴购买的501室、502室自2010年3月25日至2012年5月16日止共计783天按每天10元的标准计算的逾期办证违约金。戴玉琴主张的前期少计算的逾期交房违约金的请求，因逾期交房的违约金，戴玉琴已向原审法院起诉，原审法院也依法作出判决，该判决中对逾期交房的违约金已经处理完毕，该判决已经生效，并已执行完毕，故对戴玉琴主张的该项诉讼请求，原审法院也不予支持。戴玉琴主张的办证支付的邮递费、交通费等，提供的相关票据不能证明与本案的关联性，故对其该项诉讼请求，原审法院也不予支持。因戴玉琴在对原审法院作出（2011）江宁禄民初字第176号民事判决书上诉及申请再审过程中均提出了要求星汉城公司支付逾期办证违约金的请求，故对星汉城公司辩称的戴玉琴的起诉已过诉讼时效的请求，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、江苏星汉城有限公司支付戴玉琴逾期办证的违约金15660元，于判决发生法律效力之日10日内付清。二、驳回戴玉琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取计150元，由戴玉琴负担80元，星汉城公司负担70元（此款已由戴玉琴垫付，星汉城公司在支付上列款项时应加付此垫款）。
戴玉琴不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定星汉城公司违约，违约金的起止时间计算错误。原审法院将星汉城公司赔偿违约金的起始时间确定为2010年3月25日，即将业主拿钥匙的时间作为起始日期，没有法律依据。因星汉城公司违约，造成上诉人延迟拿钥匙，进而办证迟延。上诉人之所以延迟到2009年12月26日才拿钥匙，完全是星汉城公司的违约行为所致。原审法院将2009年12月26日交付房屋钥匙日作为交付日期显失公平，应以2008年7月4日涉案房屋申请备案作为迟延办证违约金的计算起点。原审法院认定星汉城公司自2010年3月25日至2012年5月16日止计783天按照每天10元的标准计算逾期办证违约金错误。2012年5月16日，星汉城公司第一次交付资料，只有三份资料，即《房产交易契税联系单》、《房屋交付使用证明》、《房屋分户图》，仅凭这三份资料，根本无法办证，在原审执行法官的督促下，星汉城公司又于2012年11月28日向法院交付了《私有房屋所有权登记申请表》、《星汉城29号楼初始登记表遗失的情况说明》，但《商品房初始登记证明》却因遗失而不能提供，直到2013年9月12日，原审法院又向上诉人转交了由执行法官到住建局调取的《商品房初始登记审批表》。至此，上诉人才具备了办证的完整资料。实际完成协助办证义务则是2013年10月10日，原审法院认定于2012年5月16日将星汉城公司交付的办证所需资料交付给戴玉琴与事实不符。二、原审法院无视上诉人的其他损失，令人难以信服。由于星汉城公司的违约行为，导致上诉人造成许多损失。包括多次邮寄催告材料产生的费用、交通费用等。三、按照江宁区人民法院（2011）江宁禄民初字第176号判决认定，星汉城公司延期交房的违约金已支付到2008年8月9日，星汉城公司应交房日期为2007年12月30日前，支付违约金的天数应是224天，但星汉城公司实际支付了189天的违约金，星汉城公司应向上诉人支付欠付的违约金1723.4元。综上，请求二审法院：撤销原审判决，改判支持戴玉琴原审诉讼请求。
星汉城公司答辩称：一、星汉城公司认为本案戴玉琴主张已经超过诉讼时效。二、戴玉琴要求支付违约金的差额已经在另一案件中审理结束，且执行完毕，应予以驳回。三、关于办证问题，星汉城公司已尽到了协助的义务，不能办证完全是由戴玉琴自己不愿意办理两证导致时间拖延。综上，请求二审驳回戴玉琴上诉请求。
星汉城公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，认定违约责任错误。原审法院认为星汉城公司未协助办理两证，构成违约错误。星汉城公司按约提前履行了协助戴玉琴办理房屋产权交易过户等手续，上诉人于2008年7月8日向戴玉琴邮递了入住通知书，同月，上诉人已经将办理产权必备的相关材料报送房屋产权交易管理部门，此时，该部门已经开始受理星汉城某幢的房屋产权登记手续，其他业主也办理了产权登记。上诉人已经履行完办理产权证书协助的义务。具备办证条件后戴玉琴一直未主动申请办理两证，责任应在戴玉琴。二、原审法院对星汉城公司辩称戴玉琴的起诉已过诉讼时效的意见不予采信错误。戴玉琴要求支付因上诉人不协助办理房屋所有权证和土地证而应赔偿违约金的诉讼请求已在双方的另一纠纷中提出，南京市中级人民法院（2011）宁民终字第3562号民事判决中明确告知戴玉琴此项诉讼请求不属于该案处理范围，可另案主张，但戴玉琴在诉讼时效内一直没有另案主张，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，从二审判决生效之日起戴玉琴就应当知道权利被侵害至戴玉琴提起本案诉讼时，已超过二年的诉讼时效。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判驳回戴玉琴的原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由戴玉琴承担。
戴玉琴答辩称，一、购房人固然是办理房屋产权证申请人，但并不因此免除星汉城公司向购房人提供办证资料的义务。但星汉城公司未提供办证必须的证明文件，星汉城公司直到2013年9月12日才完成了协助戴玉琴办证的义务，星汉城公司认为其在2008年7月15日前就已经完成了协助义务，显然不符合事实。二、戴玉琴一直未收到星汉城公司邮寄的入住通知。星汉城公司认为戴玉琴不愿意办理两证，严重不符合事实。
本院二审查明的事实与原审一致。
二审中，上诉人戴玉琴提供如下证据：1、南京市江宁区土地房产交易契税联系单，证明星汉城公司本应于2008年提供给戴玉琴，直到2012年5月16日才提交给原审执行法官；2、备案表，证明上诉人购买房屋于2008年7月4日就通过验收备案，备案后就应该向购买人提供办证资料；3、原审执行法官到住建局的调查笔录1份，证明住建局工作人员陈燕对自己所说的话不敢负责，拒绝签字。4、原审执行法官到星汉城公司的调查笔录，证明星汉城公司已将《商品房初始登记证明》遗失，法院限期提供《情况说明》，否则处罚。5、上诉人到办证窗口的录像光碟，证明上诉人到办证窗口办证时，工作人员讲“没有房屋初始登记证明，不能办理”。6、《江宁区商品房初始登记审批表》证明因星汉城公司不提供办证必须《初始登记证明》导致不能办证。7、原审法院执行法官叶斐的证明，证明在上诉人将初始登记证明遗失，上诉人无法办证的情况下，执行法官到住建局档案室调取《房屋初始登记审批表》，并于2013年9月12日转交戴玉琴，同时办理了《款物交接清单》，才得以办证。8、物业管理费收据，证明戴玉琴已经在2008年7月时候缴纳物业费，房屋已经交付给戴玉琴。9、房屋维修基金缴纳收据，证明上诉人2008年就可办证。10、《业主收楼验房报告》，证明上诉人已经在2008年8月9日第二次收楼验房。11、星汉城公司支付前期违约金的签收单，证明前期违约金只赔偿到2008年7月5日。星汉城公司对上诉人证据质证后认为：1、对契税单真实性认可，但认为不能达到其证明目的。2、对备案表真实性认可，但认为不能达到其证明目的。3、对2012年7月9日调查笔录真实性认可，认为该证据恰恰证明戴玉琴办理产权证是不需要登记证明的。4、对2012年10月26日的调查笔录真实性予以认可，但认为蒋旺翔出具的这份材料没有经过公司认可，仅代表其个人意见。5、对录音光碟真实性不予认可。6、对审批表真实性认可，但认为不能达到其证明目的。7、对南京市江宁区人民法院法官叶斐出具的证明真实性不予认可，不能代表原审法院意见。8、对物业管理费收据，认为即使是真实的，也不能达到其证明目的。9、对维修基金真实性认可，但认为不能达到证明目的。10、对收楼验房报告真实性不认可。11、认为逾期违约金签收单已在176号判决中经过审查，不需要再发表质证意见。
星汉城公司提供如下证据：1、南京市江宁区商品房初始登记审批表一份，用于证明经询问住建局，该审批表在2008年之前是以“幢”为单位来办理初始登记的，不需要分户登记。证明2008年8月13日开始就可以办理初始登记，不存在星汉城公司不配合的问题。2、商品房初始登记证明一份，证明2009年开始实行分户登记。戴玉琴质证后认为：这两份证据真实性、合法性、关联性均认可。
二审中，上诉人戴玉琴称关于其要求星汉城公司支付逾期交房违约金1723.4元的诉请，因在南京市江宁区人民法院（2011）江宁禄民初字第176号判决书中已经处理，本案中就不再主张。
本院二审另查明，2012年10月17日，南京市江宁区人民法院向住建局发送（2012）江宁禄执字第74号函，该函载明2011年9月13日，该院作出（2011）江宁禄民初字第176号判决书，判令星汉城公司于判决书生效之日起30日内协助戴玉琴办理房屋产权登记手续。2012年5月16日，星汉城公司向戴玉琴提供了星汉城一期某幢501、502室房屋的江宁区土地房产交易契税联系单各一份，房屋交付使用证明各一份、房产分户图各两张。戴玉琴依据上述资料到该局办证窗口办证时，被告知资料不全，未予办理。2012年7月6日，该局又向戴玉琴提供了申请表两份。但戴玉琴称依旧无法办理星汉城一期某幢501室、502室的房屋登记手续。后原审法院向该局征询：1、根据星汉城目前提供的办证资料，戴玉琴是否可以办理星汉城一期某幢501室、502室房屋的房屋产权登记手续；2、如果戴玉琴不能办理上述房屋的产权登记手续，那么依据行政法规，星汉城公司还应该提供哪些办证资料？住建局于2012年9月4日就戴玉琴办理星汉城一期某幢501、502室房屋产权证向南京市江宁区人民法院回函。该回函载明，依据有关法律、法规、星汉城公司在戴玉琴办理星汉城一期某幢501室、502室服务产权登记手续时，应向其提供房产分户平面图各2张、南京市江宁区私有房屋所有权登记申请表、交付使用证明、购房发票、该幢房屋的初始登记证明等各一份，由业主携带上述有关资料及商品房预售合同、预购人身份证、契税完税证、维修基金收据各一份，向该局权属登记发证中心提出申请即可办理其名下房屋产权登记手续。2013年5月27日，原审法院从住建局调取了涉案某幢501、502室商品房初始登记审批表。2013年9月12日，戴玉琴收到原审法院交付的星汉城公司涉案某幢501、502室商品房初始登记审批表各一张。
本院认为，戴玉琴与星汉城公司于2007年1月签订的两份房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。合同约定，房屋交付后90天内，戴玉琴、星汉城公司双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续，如违反约定，则按每天10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金。戴玉琴于2012年5月向原审法院申请执行，要求星汉城公司提供办理房产证、土地证的相关资料，并协助办理房产证和土地证。2012年5月16日，原审法院执行人员将星汉城公司交付的501、502室的土地交易契税联系单、房屋交付使用证明、房产分户图各两张交付给戴玉琴。但根据住建局于2012年9月4日就戴玉琴办理星汉城一期某幢501、502室房屋产权证向原审法院回函表明，星汉城公司还应向戴玉琴交付涉案房屋的初始登记证明等材料，因此，根据合同约定，星汉城公司未履行协助办证义务，理应承担违约责任。星汉城公司上诉称原审法院认为星汉城公司未协助办理两证，构成违约错误的意见不能成立，本院不予支持。
关于星汉城公司违约的起止时间问题。因已经生效的南京市江宁区人民法院（2011）江宁禄民初字第176号民事判决书认定星汉城公司交付房屋的日期为2009年12月26日，根据合同约定，房屋交付后90天内，星汉城公司协助戴玉琴办理房屋产权交易过户及申领有关权证手续。由于星汉城公司未按此约定履行自己的义务，因此，星汉城公司应自2010年3月25日起向戴玉琴支付逾期办证的违约金，上诉人戴玉琴认为星汉城公司违约起点时间应自2008年10月4日起的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。虽然原审法院于2012年5月16日将星汉城公司交付的办证所需部分资料交付给了戴玉琴，但从原审法院与住建局的来往函件来看，星汉城公司所提供的办证资料并不全面，直到2013年5月27日，原审法院才从住建局调取了涉案某幢501、502室商品房初始登记审批表。至此，应认定星汉城公司完成了办理产权证的协助义务。原审法院认定星汉城公司于2012年5月16日已经完成了办理产权证书的协助义务及星汉城公司支付戴玉琴逾期办证违约金至2012年5月16日错误，本院依法予以纠正。上诉人戴玉琴认为原审法院对星汉城公司违约金的起止时间计算错误的上诉主张，本院予以部分支持。
关于星汉城公司是否应支付逾期交付违约金差额问题。因二审中，上诉人戴玉琴称其要求星汉城公司支付逾期交房违约金1723.4元的诉请，已在南京市江宁区人民法院（2011）江宁禄民初字第176号案中主张，本案中就不再主张，本院依法予以确认。
关于星汉城公司是否赔偿戴玉琴办证过程中的交通费、邮递费问题。因戴玉琴提供的邮递费票据邮戳日期为2012年期间，能够与星汉城公司迟延提供办证所需资料期间印证，具有关联性，因此对戴玉琴主张邮递费80元的诉请，本院依法予以支持。关于交通费379元，因戴玉琴提供的交通费票据中，有250元票据是南京市市民卡定额发票，而非交通费票据，该票据不能证明与本案的关联性，故该250元费用应不予支持。戴玉琴提供的129元无人售票票据对应的交通费支出具有合理性，本院依法予以支持。因此，星汉城公司应支付戴玉琴邮递费损失80元、交通费损失129元。
关于诉讼时效问题。因星汉城公司应自2010年3月25日起向戴玉琴支付逾期协助办证违约金，戴玉琴应在2012年3月25日前主张权利。鉴于戴玉琴在对原审法院（2011）江宁禄民初字第176号民事判决书上诉及申请再审过程中均提出了要求星汉城公司支付逾期办证违约金的请求，故应认定引起诉讼时效中断，据此，星汉城公司上诉称戴玉琴起诉已过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。
综上，因原审判决认定事实错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第909号民事判决第一项为：江苏星汉城有限公司支付戴玉琴逾期办证的违约金23200元、交通、邮递费损失209元，于判决发生法律效力之日10日内付清。
二、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第909号民事判决第二项；
三、驳回戴玉琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费减半收取150元，由戴玉琴负担54元，由星汉城公司负担96元；二审案件受理费300元，由戴玉琴负担108元，由星汉城公司负担192元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
审 判 员 夏海南
代理审判员 吴 勇
二〇一五年四月三十日
书 记 员 朱亚芳