河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1303民初2588号
原告：南阳市新亚电力实业有限公司。
法定代表人周芳奇，任公司经理。
委托代理人：肖克，河南问鼎律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告：赵怀强，男，汉族。
被告：南阳市王振方矿物质制品有限公司。
法定代表人王果，任公司经理。
委托代理人：宋中光，河南子午律师律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告南阳市新亚电力实业有限公司与被告赵怀强、南阳市王振方矿物质制品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行公开开庭审理。原告南阳市新亚电力实业有限公司的委托代理人肖克、被告赵怀强、被告南阳市王振方矿物质制品有限公司的委托代理人宋中光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年3月1日，原、被告之间签订《租赁协议》一份，约定原告将其名下的位于南阳市七里园乡××庙临312国道南侧空院（含门面房、带地：土地证号：宛龙国用字第100**号）出租给被告，年租金为20000元，租赁期限自2008年3月1日至2009年3月1日。协议到期后，被告一直未将租赁协议项下的土地、门面房返还原告，并擅自加盖违章建筑。同时，被告自2012年7月24日支付当年上半年租赁费5000元后，至今不再支付租赁费用，为此原告于2013年3月、2014年3月、2014年12月31日等多次要求解除双方之间的租赁协议，返还土地及房产并承担违约金，但被告却予以拒绝。现原告诉至法院，请求1、判令解除原、被告之间的租赁协议（关系），两被告立即返还土地证号为：宛龙国用第100**号项下的土地及房产。2、依法判令两被告按每亩土地、房产年度使用费30000元标准支付占用原告的五亩半土地、房产期间的使用费（自2012年9月1日起计算至上述土地、房产归还之日止）；3、依法判令二被告按年度每亩土地、房产9000元标准，向原告支付违约金（自2012年9月1日起计算至上述土地、房产归还之日止）4、诉讼费由两被告承担。
被告赵怀强辩称，我租赁新亚电力公司土地属实，在2008年3月1日我与新亚电力公司的租赁协议，租赁土地11亩左右，签订期限为一年。合同到期后，原告主任说签订合同太麻烦，说不签合同，租赁费照交，土地还租给我。2012年农运会土地拆迁，我这一块拆迁有300平方米左右，106336元补偿款原告没有给我，所以自2012年开始我就没有交租赁费了。双方租赁关系正在履行过程中，因本案原告扣留应给被告的征迁补偿款，自2012年起被告没有支付租金，被告认为拖欠的租赁费应当从征迁补偿款中扣除。到目前为止，原告仍欠被告赵怀强4240836元。
被告南阳市王振方矿物质制品有限公司辩称，2008年3月1日，赵怀强以王振方公司的名义与原告签订了租赁一年的土地房屋使用协议，合同到期后王振方公司与原告没有再续签，该租赁协议自2009年3月1日起，实际由赵怀强等四人租赁使用，租赁费由赵怀强等四人与原告方交接。与我公司没有关系。至于后面涉及的问题与我公司也没有关系，因此请求法院依法驳回对公司的起诉。
经审理查明，1998年6月27日，南阳市卧龙区土地房产管理局办理宛龙国用字第10092号国有土地使用证：土地使用者-南阳市新亚电力实业有限公司；座落-
卧龙区七里园乡××庙；地号-12-11-11；用途-综合；使用类型-出让；终止日期-50年；使用权面积-壹万肆仟伍佰捌拾壹点玖平方米。
2008年3月1日，原告南阳市新亚电力实业有限公司（甲方）与南阳市王振方矿物质制品有限公司（乙方）签订租赁协议：…一、甲方同意将七里园乡大屯村市里面临312国道南侧一座空院（临312国道门面方、带地）整体租给乙方使用，租赁期为一年，即从2008年3月1日-2009年3月1日止。年租金为两万元。二、乙方同意按年度付给甲方租金，即从每年的3月15日前，以现金或转账形式按时向乙方付租金，如果违约，甲方按日收取乙方的年度租金的百分之一滞纳金。三、租赁期内，乙方保证甲方房地产资产不受损失，如给甲方造成损失，乙方应承担修复或经济赔偿责任。四、租赁期满时，如乙方仍需使用，甲方应优先乙方续签协议，并经双方协商，调整租金。五、此协议如与国家土地管理政策相违背，双方均应服从国家政策。在协议执行期间，双方如有停租停赁要求，均应提前三个月通知对方。乙方再投入设施时应考虑此地被征用，为此造成的损失，甲方不负责任。…甲方：南阳市新亚电力实业有限司；乙方：赵怀强。
合同签订后，赵怀强按合同约定交纳了第一年房租，合同到期后，双方未续签合同，但赵怀强向原告交纳租金。
在审理过程中，原告向本院提出申请，请求对被告租赁的土地年租金价值评估，本院司法技术室委托河南中科资产评估有限公司作出豫中评报自（2016）第192号资产评估报告书评估结论如下：以持续使用为假设前提，在评估基准日2016年11月18日，委托评估的南阳市新亚电力实业有限公司位于南阳市信××与××交叉口西南角××一宗（面积3730.7平方米）的年租金评估价值为111920元，大写人民币为壹拾壹万壹仟玖佰二拾元整。原告支出鉴定费1600元。
2011年9月18日，赵怀强领取老G312线七里园段拆迁补偿款84568元。
2016年8月，受南阳市新亚电力实业有限公司委托，南阳市城乡规划测绘院作出南阳市新亚电力实业有限公司用地范围图：总面积16400.1平方米折24.600亩；其中使用面积1307.4平方米折1.961亩，城市道路用地面积12034.4平方米折18.052亩，城市绿地用地面积3058.3平方米折4.587亩。
2017年4月19日，赵怀强出具书面材料一份:2011年9月18日老312拆迁补偿款84568元是我领走的,因为拆迁房屋是我们出资从大屯村王金东手中购买的,所以我们把补偿款领走。2012年为农运会又拆我一部分房屋，价值106336元补偿款原告扣留至今未给我。
以上事实由原、被告庭审陈述、租赁协议、收据、鉴定书予以证实。所举证据已经庭审质证。本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。本案中原告与被告赵怀强签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同自签订之日起生效。租赁合同到期后，被告赵怀强虽然没有继续与原告签订租赁合同，但其依然使用该土地并向原告缴纳租金至2012年8月31日，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故应当视为原告与被告赵怀强之间系不定期租赁关系，原告可以随时解除与被告赵怀强之间的租赁关系。故对于原告要求解除与被告赵怀强之间的租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。同时考虑到被告在原告土地上盖有房屋，故酌情给被告赵怀强一个月期限返还租赁物。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告作为出租人享有收取租金的义务，被告赵怀强作为承租人应当向原告支付租金。关于2012年8月31日之后的租赁费计算标准问题。原告起诉按照每亩（共计五亩半）土地年租金30000元计算其年租金，结合被告的实际经营收益情况以及河南中科资产评估有限公司的评估报告，按照原告的诉请计算租金，明显过高。被告赵怀强租赁原告的土地位于南阳市信××与××交叉口，该地段目前由于城市规划发展，土地租金较2008年签订租赁合同时已经迅猛增长，故按照被告2012年8月31日以前的10000元每年的标准计算房租也已经明显不合理。故本院酌定该宗土地及房屋的租金为30000元每年。
关于租赁费计算时间问题。原告请求租赁费计算自2012年9月1日起计算至上述土地、房产归还之日止，本院认为，原被告均认可该土地租赁费缴纳至2012年8月31日，之后的租赁费被告赵怀强就没再缴纳。但是被告赵怀强依然使用该土地，故原告诉请被告缴纳自2012年9月1日起计算至上述土地、房产归还之日止的租赁费，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求二被告按年度每亩土地、房产9000元标准向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，原被告的租赁合同约定如有违约原告按日收取被告年度租金的百分之一滞纳金，按此约定计算违约金明显过高，显失公平，二被告主张的每亩地每年9000元的违约金的规定也没有法律依据，本院不予采纳。本院酌定以被告所欠原告的租赁费为准按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至租赁费付清之日止。
关于被告辩称被告所欠的原告的租赁费应当从拆迁补偿款中扣除的抗辩理由，本院认为，因原告与被告之间的拆迁补偿款纠纷与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，被告辩称的理由不能成立，本院对此不予采信。
关于被告南阳市王振方矿物质品有限公司认为该租赁关系与其无关，应当依法驳回对其起诉的诉讼请求，本院认为租赁协议中乙方虽然为王振方矿物质品有限公司，但是该公司并未在合同盖章，也没有法人签字，仅有赵怀强签字，同时没有证据证明赵怀强系被告公司的委托代理人。且二被告均认可该租赁协议的乙方系赵怀强，被告南阳市王振方矿物质品有限公司不是租赁合同的相对方，不应承担赔偿责任。故，对于被告的抗辩理由，本院予以采纳。
依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十二条之规定，判决如下：
一、解除原告南阳市新亚电力实业有限公司与被告赵怀强之间的土地租赁协议。
二、被告赵怀强来于判决生效后三十日内将租赁原告南阳市新亚电力实业有限司的土地返还给原告南阳市新亚电力实业有限公司。
三、自本判决生效后三十日内，被告赵怀强支付原告南阳市新亚电力实业有限司土地租赁费每年30000元，从2012年9月1日起至土地返还之日止。
四、自本判决生效后三十日内，被告赵怀强以下欠原告的租赁费为基数按照中国人民银行同期贷款利息计算向原告南阳市新亚电力实业有限司支付违约金自2012年9月1日起至土地返还之日止。
五、驳回原告南阳市新亚电力实业有限司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4315元，由原告南阳市新亚电力实业有限司承担1315元，被告赵怀强承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 康 宏
审 判 员 吴志勇
人民陪审员 陈 飞
二〇一七年六月二十日
书 记 员 梁 红