安徽省五河县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0322民初2676号
原告：安徽五河农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省五河县国防路97号，统一社会信用代码913403006103736053。
法定代表人：魏民，该公司董事长。
委托代理人：刘新军，该行职工。
委托诉讼代理人：刘永梅，安徽律师事务所律师。
被告：周金凤，女，1986年10月29日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。
被告：张武歌，男，1988年01月13日出生，汉族，住五河县。
被告：五河祥源投资开发有限公司，住所地五河县环城北路桥星河壹号，组织机构代码69736139-0。
法定代表人：俞友林，该公司负责人。
委托代理人：凌志远，安徽凌志远律师事务所律师。
原告安徽五河农村商业银行股份有限公司诉被告周金凤、张武歌、五河祥源投资开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员栗艳鹏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽五河农村商业银行股份有限公司委托代理人刘新军、被告周金凤以及被告五河祥源投资开发有限公司的为诉讼代理人凌志远到庭参加诉讼。被告张武歌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽五河农村商业银行股份有限公司诉称，被告张武歌、周金凤于2014年10月13日在安徽五河农村商业银行股份有限公司淮光支行借得贷款279000元，用于个人住房贷款，合同你那利率为8.32%，2019年10月13日到期。借款结息方式为按月结息，借款方式为抵押担保，由被告张武歌、周金凤提供房产抵押担保，由被告五河祥源投资开发有限公司提供连带担保。借款后，被告已经多次未按期履行，根据合同约定，原告有权提前收回贷款本息。虽经原告多次催收，但是至今仍欠贷款及利息233400元（以实际借款合同计算为准）。为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，要求判令：1、被告张武歌、周金凤立即归还所欠贷款本金及利息233400元（以实际借款合同计算为准，利息计算至2016年9月2日，以后的利息按照借款合同约定的利率计算至借款结清时止，含30%罚息）；2、变卖物位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号抵押房屋一套，所得价款优先偿还上述所欠贷款本息；3、被告五河祥源投资开发有限公司承担连带清偿责任4、被告承担本案诉讼费用及保全费。
原告为支持其诉讼主张，在本院规定的期限内提供了以下证据：
证据1、原告的营业执照、统一社会信用代码证一组，证明原告的主体资格适格。
证据2、被告周金凤、张武歌身份证复印件、五河祥源投资开发有限公司的营业执照一组，证明被告的诉讼主体资格适格。
证据3、房屋买卖合同一份，证明被告张武歌、周金凤以按揭贷款的方式向被告五河祥源投资开发有限公司购买了位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋，合同约定购房款中的按揭贷款由出卖人作为担保方向原告办理按揭贷款。
证据4、安徽五河农村商业银行个人住房及商用房按揭贷款合同协议书一份，证明被告五河祥源投资开发有限公司自愿为周金凤提供连带担保，并约定了保证的范围和保证的期限。
证据5、个人商品房按揭合同、公证书各一份，证明原告和被告方签署了按揭贷款合同，合同约定被告张武歌和周金凤向原告借款279000元用于向被告五河祥源投资开发有限公司购买位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋一套，双方约定借款期限为60个月，即从2014年10月13日至2019年10月13日，双方在合同中约定了利息及罚息计算方式，同时也约定由借款人张武歌、周金凤用其购买位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋为此笔借款提供抵押担保，同时五河祥源投资开发有限公司作为保证人也在合同后签章确认。
证据6、借款借据一份，证明原告已经按照合同约定将上述贷款发放给被告张武歌、周金凤。
证据7、张武歌、周金凤银行对私活期明细（还款账号62×××96）及收回贷款凭证一组，证明被告在借款后已经偿还贷款本息至2016年7月31日，尚欠借款本金人民币本金及利息233400元。
被告周金凤辩称，从原告处办理按揭贷款向被告五河祥源投资开发有限公司买房是事实，但是现在经济困难，无法偿还。
被告周金凤未提供任何证据材料。
被告五河祥源投资开发有限公司辩称，对于涉案贷款，五河祥源投资开发有限公司没有提供担保，不应承担还款责任，请原告返还从该公司账户扣取的钱款，请法庭驳回对该公司的诉讼请求。
被告五河祥源投资开发有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交了三份收回贷款凭证，证明原告分别于2015年9月30日、2016年2月29日、2016年4月30日从原告账户扣款合计26×××51.54元。
被告张武歌经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，在本院指定的举证、答辩期间，亦未提交任何书面答辩状和证据材料。
针对原告安徽五河农村商业银行所举证据，被告周金凤的质证意见为：对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7无异议；被告五河祥源投资开发有限公司对原告所举证据的质证意见为：原告所举证据1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，但是本案的保证期间已经超过，该公司不应当承担保证责任。
对于被告五河祥源投资开发有限公司所举证据，被告周金凤和原告安徽五河农村商业银行股份有限公司没有异议。
根据原告举证、被告质证和庭审调查情况，本院对原告所举证据认证如下：原告安徽五河农村商业银行股份有限公司和被告五河祥源投资开发有限公司所举证据，各方对其真实性均不持异议，且形式合法，内容与本案有关联，故本院对原被告所举证据的证明力予以确认。
经审理，本院认定以下事实：2014年8月22日，被告张武歌和被告周金凤与被告五河祥源投资开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告张武歌和周金凤向被告五河祥源投资开发有限公司购买位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋一套，购房款总额为399043元，签订合同时支付首付款120043元，余款279000元办理银行按揭贷款，同时也约定了合同双方的其他权利义务关系。2014年10月13日，原告安徽五河农村商业银行股份有限公司与被告张武歌、周金凤以及被告五河祥源投资开发有限公司签订了一份《个人商住房按揭合同》，合同约定被告张武歌和周金凤向原告借款279000元用于向被告五河祥源投资开发有限公司购买位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋，借款期限为60个月，即从2014年10月13日至2019年10月13日，贷款利率为年利率，采用浮动利率，如借款逾期，罚息利率为贷款利率上浮30%。按揭合同同时也约定由借款人张武歌、周金凤用其购买位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋为此笔借款提供抵押担保，合同中第十六条违约情形、第十七条救济措施中约定借款人逾期还款，原告有权宣布借款立即到期，并要求借款人偿还尚欠全部借款本息，被告五河祥源投资开发有限公司作为保证人在合同后保证人处签章确认。另查明，安徽五河农村商业银行股份有限公司和被告五河祥源投资开发有限公司于2015年7月30日签订了一份《个人住房和商用房按揭贷款合同协议书》，协议书确定本协议中个人住房和商用房按揭贷款为安徽五河农村商业银行股份有限公司对符合贷款条件的购房人购买五河祥源投资开发有限公司开发建设并依法销售的坐落于五河县环城北路桥北星河壹号的“祥源·星河国际”的住房和商用房发放个人按揭贷款，同时约定五河祥源投资开发有限公司承诺为符合上述条件的购房人提供最高额为45000万元的住房、商用房按揭贷款，其中住房按揭贷款为25000万元；协议书第四条第四项约定五河祥源投资开发有限公司同意在贷款额度内，对每一购房人向安徽五河农村商业银行股份有限公司借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及为实现债权而发生的有关费用，保证期限为从安徽五河农村商业银行股份有限公司与借款人签订的借款合同生效之日起，至五河祥源投资开发有限公司为购房人办妥所购房屋、商用房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交安徽五河农村商业银行保管之日止；协议第四条第五项约定五河祥源投资开发有限公司同意在保证期间，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息和相关费用，安徽五河农村商业银行股份有限公司从其在改行开立的账户中直接扣划。被告张武歌、周金凤在合同签订后，至今未办理房屋抵押登记。同时在《个人商住房按揭合同》履行过程中，借款人张武歌和周金凤多次未能按时还款，原告分别于2015年9月30日、2016年2月29日、2016年4月30日从原告账户扣款合计26×××51.54元，用于偿还借款人张武歌和周金凤的拖欠贷款本息，截至2016年7月31日，尚欠原告借款本金为192650.43元，合同年利率为6.175%。经原告核实，其诉请233400元中并未扣除已经从五河祥源投资开发有限公司账户扣取的26×××51.54。
本院认为，原告安徽五河农村商业银行股份有限公司与被告张武歌、周金凤以及被告五河祥源投资开发有限公司之间签订的《个人商住房按揭合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告已经依约履行了合同义务，向被告张武歌、周金凤发放贷款，而被告张武歌、周金凤在收到借款后未能按期履行还款义务，已经构成违约，故原告根据个人商住房按揭合同第十七条的规定要求被告张武歌立即偿还下欠全部借款本金192650.43元及利息以及罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。合同约定借款利率按照浮动利率执行，被告周金凤在2016年最后一次还款时载明的年利率为6.175%，故被告张武歌、周金凤最终的贷款利率为6.175%。合同约定被告张武歌、周金凤以其购买的位于五河县祥源星河国际御龙湾二期1#2单元17层1703号房屋一套提供抵押担保，但是至今未办理抵押登记手续，抵押权并未设立，故原告要求变卖抵押物优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。
原告安徽五河农村商业银行股份有限公司和被告五河祥源投资开发有限公司签订的《个人住房和商用房按揭贷款合同协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律以及行政法规的强制性规定，合法有效。该协议约定五河祥源投资开发有限公司承诺对其开发出售的“祥源·星河国际”小区购房者向原告办理的按揭贷款提供连带责任保证，同时被告五河祥源投资开发有限公司亦作为保证人在《个人商住房按揭合同》中签章，故原告要求被告五河祥源投资开发有限公司对被告张武歌、周金凤上述借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。
被告五河祥源投资开发有限公司辩称保证期间已经超过，但是从《个人住房和商用房按揭贷款合同协议书》可以看出双方约定的保证期限为从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至五河祥源投资开发有限公司为购房人办妥所购房屋、商用房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止，因至今未办理房屋产权证以及抵押登记，故本案并未超过保证期间。同时，根据《个人住房和商用房按揭贷款合同协议书》约定，当借款人逾期还款时，原告有权从被告五河祥源投资开发有限公司账户直接扣取，本案中原告根据协议约定直接从被告五河祥源投资开发有限公司账户扣取26×××51.54元用于偿还被告张武歌、周金凤的欠款符合双方协议的约定，被告五河祥源投资开发有限公司有权向被告张武歌、周金凤追偿。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张武歌、周金凤应偿还原告安徽五河农村商业银行股份有限公司借款本金192650.43元，于本判决生效后十日内付清。付款时，从2016年8月1日起按照年利率6.175%支付利息以及从2016年9月8日按照年利率1.8525%（贷款利率6.175%×30%）至借款付清时止。
二、被告五河祥源投资开发有限公司对被告张武歌、周金凤上述欠款本息承担连带清偿责任。
三、驳回原告安徽五河农村商业银行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4828元，减半收取2414元，保全费1770元，合计4184元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。
代理审判员 栗艳鹏
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 王 爽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
《中华人民共和国担保法》第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。