江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏10民终3013号
上诉人（原审原告）：扬州市浦江机械制造有限公司，住所地扬州市江都区城北工业园。
法定代表人：刘春余，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周玲，扬州市江都区甘棠法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：姚明月，扬州市浦江机械制造有限公司员工。
被上诉人（原审被告）：扬州科普器械实业有限公司,住所地扬州市江都区大运集团院内。
法定代表人：刘春华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁海燕，江苏江淮盛律师事务所律师。
上诉人扬州市浦江机械制造有限公司（以下简称浦江公司）因与被上诉人扬州科普器械实业有限公司（以下简称科普公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人浦江公司上诉请求：1、撤销原判，改判浦江公司在一审中的诉讼请求或发回原审人民法院重新审理；2、一、二审诉讼费用由科普公司承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，双方并未解除租赁协议。上诉人出具的《承诺书》并未表明同意被上诉人解除协议，只是应被上诉人的要求承诺科普公司在原浦江公司空地上的建筑，如遇拆迁所结算的赔偿款归其所有。租赁协议采用书面的形式，协议解除也应采用书面协议的方式，须有要约和承诺。被上诉人先行提出解约，但其提起解约的理由并不构成法律规定或协议约定之解约事由，故被上诉人提出解约时并未取得协议解除权，其解约行为属擅自解约之违法行为，双方并没有解除租赁协议的合意。2、被上诉人违约应承担违约责任。由于被上诉人自身的过错造成协议不能履行或者全面履行，根据租赁协议的约定，被上诉人应按协议承担违约责任，支付违约金。3、被上诉人应承担诉讼费用。原审判决部分采纳了上诉人的诉讼请求，判决上诉人承担全部诉讼费明显不公。4、原审适用法律错误。当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同中约定的违约金条款承担违约责任的，人民法院应当支持。当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为的处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除合同前的合同约定处理。原审未判决被上诉人应给付的租金。
被上诉人科普公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，浦江公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
浦江公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除浦江公司、科普公司签订的租赁协议；2、判令科普公司返还租赁物（后车间东边空地、西北角钢结构大棚及棚下三间小房、第三车间内内隔墙东六间厂房）；3、判令科普公司承担违约金280000元；4、判令科普公司承担2016年3月14日至2017年3月13日的租金13.8万元。审理过程中，浦江公司第4项诉讼请求变更为判令科普公司支付自2016年3月14日计算至租赁物实际返还之日的租金。
一审法院认定事实：2009年3月13日，浦江公司（作为甲方）与科普公司（作为乙方）签订《租赁协议》，协议约定：乙方承租甲方所有的钢结构厂房10间，10T行车一台，西大棚一幢，5T行车一台，东北边空地一块，精工一厂房6间，精工二厂房10间，前办公室三间，南办公室三间，仓库一大间及钢结构厂房东面和厕所前面的空地等；租赁期限为20年；年租金138000元，自承租（合同签订）十五日内先缴纳租金69000元，其余每半年（十五日内）缴纳租金69000元；租赁的上述资产，承租人不得擅自抵押或出卖给他人，出于生产经营需要可以在保持原资产结构状态的情况下加以改造，租赁终止时，承租人必须将租赁资产以原有资产状态（自然折旧，自然损坏除外）归还出租人；承租人承租出租人厂房及土地使用年限必须与租赁期限相符；承租人承租期内在空地上可以（政府允许情况下）自行增加建筑物和一些附属设施，出租方不可作任何干涉，租赁期满承租人的自行建筑产权归承租人所有；承租人在承租期内如遇政府行为（如拆迁等），承租人在出租方空地上所增加的建筑和附属设施按规定赔偿给承租人；出租方钢结构厂房及西边大棚现有状况用照片照下存档，承租人在钢结构厂房及西大棚内增加设施投入，在遇政府行为（如拆迁等）时可按规定将增加的设施部分赔偿给承租人；双方如有任何一方毁约，毁约方必须赔偿对方违约金28万元，政府行为不算违约。协议签订后，浦江公司将约定的租赁物交付科普公司使用。2016年7月6日，浦江公司向科普公司出具一份《承诺书》，《承诺书》载明，浦江公司与科普公司于2009年3月13日签订了一份为期20年的资产租赁协议，由于其它原因，科普公司从2016年3月起不再承租浦江公司资产，经双方协商，浦江公司同意科普公司在原浦江空地上的建筑，如遇拆迁所结算的赔偿款（建筑物）归科普公司。另，在租赁协议履行过程中，科普公司将部分租赁物转租给第三方，转租时未通知浦江公司。此外，科普公司承租的东北角钢结构大棚，浦江公司于2016年4、5月份出租给第三方。
本案一审的争议焦点为：1、浦江公司要求解除浦江公司与科普公司签订的《租赁协议》并要求科普公司返还租赁物（后车间东边空地、西北角钢结构大棚及棚下三间小房、第三车间内内隔墙东六间厂房）的诉讼请求有无事实和法律依据；2、科普公司是否应当承担违约金及2016年3月14日至租赁物实际返还之日的租金。
一审法院认为，浦江公司与科普公司签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规相关规定，故合法有效。浦江公司于2016年7月6日出示《承诺书》，注明“……科普公司从2016年3月起不再承租浦江公司资产……”。浦江公司已明确认可科普公司不再承租，表明浦江公司亦作出解除合同的意思表示。结合《承诺书》及科普公司当庭所述，显示浦江公司、科普公司协商同意解除合同，解除行为是双方合意行为，故浦江公司、科普公司之间的租赁合同关系已于2016年7月6日解除，依法驳回浦江公司要求解除《租赁协议》的诉讼请求。浦江公司已与科普公司解除租赁协议，因此出租人有权要求承租人返还租赁物，除科普公司已归还浦江公司的租赁物外，其余租赁物（包括车间东边空地、西北角钢结构大棚及棚下三间小房、第三车间内内隔墙东六间厂房），科普公司应一并返还浦江公司。违约金具有惩罚性，支付违约金以违约行为给守约方造成损失为基础。但本案中科普公司解除租赁合同的行为得到了浦江公司认可，是双方合意行为，浦江公司以科普公司单方解除合同、迟延给付租金为由要求科普公司承担违约金无事实依据，故对浦江公司要求科普公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。租赁合同已经解除，浦江公司、科普公司之间的权利义务终止，科普公司不再负有给付浦江公司租金的义务。对于科普公司在合同解除后仍占用部分租赁物给浦江公司造成的损失，双方可参照合同约定的租金标准进行结算，如协商不成，浦江公司可以另案主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、被告扬州科普器械实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告扬州市浦江机械制造有限公司返还租赁物（后车间东边空地、西北角钢结构大棚及棚下三间小房、第三车间内内隔墙东六间厂房）；二、驳回原告扬州市浦江机械制造有限公司其他诉讼请求。案件受理费5500元，由原告扬州市浦江机械制造有限公司负担。
二审中，科普公司提供了《租房协议书》三份，证明科普公司于2014年7月1日将西北角钢结构大棚及棚下三间小房租赁给江都区华诚电器厂使用，每年租金8000元；于2015年6月1日将第三车间内隔墙东六间租赁给周晓平使用，租金每年15000元；于2015年10月1日将后车间东边空地租赁给许吕俊使用，每年租金5000元。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。浦江公司对科普公司提供的证据经质证认为：对真实性、合法性、关联性均不予认可。科普公司擅自转租的行为构成违约，转租的租金偏低，应承担违约金及自2016年3月14日至租赁物实际返还之日的租金。
经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院依法予以确认。
另查明，科普公司于2014年7月1日与江都区华诚电器厂签订《租房协议书》，将西北角钢结构大棚及棚下三间小房租赁给江都区华诚电器厂使用，每年租金8000元；于2015年6月1日与周晓平签订《租房协议书》，将第三车间内隔墙东六间租赁给周晓平使用，租金每年15000元；于2015年10月1日与许吕俊签订《租房协议书》，将后车间东边空地租赁给许吕俊使用，每年租金5000元。以上合计每年28000元。
本案二审的争议焦点是：案涉的租赁协议是否已经解除；如果已经解除，科普公司应否承担相应的责任。
本院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”浦江公司一审庭审中确认，科普公司提出不再承租，是以口头形式提出。2016年7月6日浦江公司向科普公司出具的《承诺书》载明“浦江公司与科普公司于2009年3月13日签订了一份为期20年的资产租赁协议，由于其它原因，科普公司从2016年3月起不再承租浦江公司资产”，可见，科普公司提出解除租赁合同、浦江公司也作出科普公司不再承租的意思表示，可以认定是浦江公司、科普公司协商同意解除租赁合同，双方之间的租赁合同关系已于2016年3月解除。因双方合意解除租赁合同，故浦江公司以科普公司单方解除合同、应承担违约金280000元的诉讼请求，无事实和法律依据。浦江公司、科普公司协商同意解除租赁合同后，双方之间的权利义务终止，科普公司不再负有给付浦江公司租金的义务，故浦江公司请求科普公司承担2016年3月14日至租赁物实际返还之日租赁协议项下的所有租赁物的租金，亦无事实和法律依据。
第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案租赁合同解除后，科普公司应当返还租赁物，现科普公司尚有后车间东边空地、西北角钢结构大棚及棚下三间小房、第三车间内内隔墙东六间厂房等租赁物未返还，原审判决科普公司向浦江公司返还上述租赁物，并无不当。科普公司在租赁合同解除后，尚有部分租赁物未返还，应向浦江公司赔偿逾期返还租赁物造成的损失。因科普公司将上述租赁物租给他人的租金为28000元/年，浦江公司认为上述租金过低，但未能提供证据证明具体损失，故本院认为科普公司应从2016年4月至实际返还租赁物之日，按照28000元/年的标准，赔偿浦江公司的损失。
综上，一审认定案涉的租赁协议已经解除、判决科普公司返还尚未返还的租赁物正确，但未对科普公司逾期未返还租赁物的行为予以处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初4295号民事判决第一项；
二、撤销江苏省扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初4295号民事判决第二项；
三、扬州科普器械实业有限公司赔偿扬州市浦江机械制造有限公司逾期返还判决第一项租赁物的损失（从2016年4月起至实际返还租赁物之日止按照28000元/年的标准计算）；
四、驳回扬州市浦江机械制造有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费5500元，二审案件受理费5500元，由扬州市浦江机械制造有限公司负担9000元，扬州科普器械实业有限公司2000元（此款扬州市浦江机械制造有限公司已垫付，由扬州科普器械实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给扬州市浦江机械制造有限公司）。
本判决为终审判决。
审判长 李春蓉
审判员 邓 华
审判员 韩 凯
二〇一七年十二月二十六日
书记员 王 薇