江西省安远县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0726民初1529号 原告：何善平，男，1975年8月2日生，汉族，江西省安远县人，住安远县。 委托诉讼代理人：欧阳晓昀，江西法之行律师事务所律师。 被告：何敏，男，1985年4月16日生，汉族，江西省安远县人，住安远县，现住赣州市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孙伟斌，江西微言律师事务所律师。 原告何善平与被告何敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用普通程序,于2018年3月27日第一次公开开庭，于2018年4月9日第二次公开开庭进行了审理。原告何善平及委托诉讼代理人欧阳晓昀、被告何敏及委托诉讼代理人孙伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何善平向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告限期归还原告购房款134000元及利息（利息从2017年7月1日起按月利率2%计算至款清之日止）。2.判决被告支付原告双倍定金计100000元。3.诉讼费由被告承担。庭审中增加一诉讼请求，请求判决解除原被告签订的《房地产买卖（居间）合同》。事实和理由：2016年11月间，被告称其在安远县欣××××号的房屋要出售，原告与被告经协商，被告同意以总价款580000元出售给原告，原告于2017年12月1日向被告预先支付定金50000元，并于2016年12月15日签订了房屋买卖合同，约定原告签订合同后支付首付款180000元（包含已经支付的定金50000元），余款400000元由被告协助原告办理银行按揭于2017年6月30日前打入指定账户中。合同签订后，原告依约支付了首付款184000元，并多次催促被告协助办理过户手续及银行按揭手续，被告一直推脱，之后，被告又将房屋出售给了他人，收取了他人的房屋款，并将房屋交付给了他人使用，原告得知该情况后，找到被告，被告表示愿意退还原告全部购房款，但是经原告多次催要，被告至今未付。综上，被告将已经出售给了原告的房屋又出售给他人，构成违约，应当双倍返还定金及返还已支付的购房款，故原告依据法律规定提出前述诉求。 被告何敏辩称,第一，原告诉称2016年12月15日签订合同后支付首付款180000元，余款40万元由被告协助其按揭贷款支付，被告表示愿意退还全部购房款，无事实依据。应原告要求，被告同意将位于安远县欣山镇太平小区54号单立式房屋转让给原告。2016年12月15日签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同第三条约定转让价款为58万元；第四条约定交易定金为50000元；第六条约定原告按一次性付款方式给付（除定金、交房保证金之外）的房款40万元；第九条约定原告逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），被告有权要求原告承担违约责任，有权解除合同并要求原告支付该房地产总价款百分之二的违约金；第十一条约定过户办证所有税收和费用由原告承担；第十二条约定被告应当于交齐所有房款之日将该房地产交付原告；第十六条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择没收定金。因此，原告支付的18万元中，有5万元是定金性质，另外的13万元属预付购房款。余款40万元合同中并没有约定以按揭贷款的形式支付，也没有约定由被告承担协助按揭贷款义务。基于原告构成实质性违约，原告起诉无事实依据。第二，原告诉称，被告已经违约，应当支付双倍定金给原告，并退回购房款及利息，无事实和法律依据。被告不存在任何违约行为，相反原告的行为已经构成实质性违约。合同签订后，被告依约履行了合同义务，但原告没有在2017年6月30日前付清剩余40万元房款，已构成合同实质性违约。被告在原告实质性违约的情况下，依据合同第九条约定，已经通知原告解除合同，定金5万元予以没收，该合同已经在被告通知之日解除，之后被告将房屋出售给案外人赖文林，与原告无关，原告无权要求双倍返还定金。由于原告的违约造成被告巨大损失，从合同签订到2017年6月30日付款到期日，原告根本没有积极履行支付房款的义务，故意拖延时间，以致被告多次由外地往返于安远处理该房地产买卖事宜，损失5万多元。一方面房地产不能销售，无法用于融资，也无法收取购房款，按40万元月利率2%计息，6个月利息损失高达48000元。由于原告无端干预和申请法院财产保全，导致无法过户，2017年下半年适逢房产过户税收调整，土地出让金由原来的220元/㎡提高至780元/㎡，增加税金120400元，由于原告的违约造成被告的损失高达20余万元，被告保留向原告另行起诉的权利。另外，该合同已经在2017年7月份，原告违约之后，被告通知原告解除。综上，依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交《房地产买卖（居间）合同》（红色纸张）（以下简称合同（红））一张、被告提交《房地产买卖（居间）合同》（白色纸张）（以下简称合同（白））一张。原被告对对方提交的合同上的签名捺印真实性均无异议，双方签订合同时，合同（白）纸张在上而合同（红）纸张在下，合同（红）系由合同（白）复写而来，该两张合同绝大部分内容完全一致，唯一区别在于被告提交的合同（白）第九条“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”上被被告何敏用手写字迹划一横线，据此被告欲证明签订合同时就无“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”的内容约定。但原告提交的合同（红）与之相反，第九条“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”并无被划一横线。对合同（红）及合同（白）的采信问题，本院分析，首先，合同（红）系由合同（白）复写而来，纵览该两张合同的全部内容，很显然凡是在合同（白）上的手写字迹包括标点符号都在合同（红）上有复写显示，两张合同内容完全一致。被告称合同（白）第九条上“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”在签订合同时即已被其用笔划掉，而合同（红）上却无相应印记，与复写的固有特性不符；其次，合同（白）系保存在被告处，在第一次庭审时，被告何敏未到庭，其诉讼代理人对原告提交的合同（红）质证时并未提此异议，且被告诉讼代理人在第一次庭审时向法庭提交的合同（白）原件照片打印件的第九条“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”上也没有划一横线的印记，被告提交的书面答辩状中亦引述了该第九条“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”的内容，庭审时就此内容作进一步询问时，被告诉讼代理人也未提出签订合同时该“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”已被划除的意见，而被告何敏第二次开庭时提交的合同（白）原件上却在“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”有划一横线印记，被告还称签订合同时就已划该横线，与其第一次庭审时提交的合同（白）原件照片打印件相互矛盾。据此，足以认定被告何敏在第一次庭审之后为达到对其有利目的而擅自在合同（白）第九条的“因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外”上划一横线，属于伪造证据且向法庭作了虚假陈述。综上，本院对原告提交的合同（红）予以采信确认；2.原告提交农商银行回单两张、赣州银行回单两张、微信转账截图一张，欲证明其向被告支付了购房定金5万元及购房款134000元，合计支付款项184000元，被告没有异议，本院予以采信确认；3、被告提交案涉房产的土地使用权证复印件、房产证复印件，欲证明被告对案涉房产具有所有权，原告没有异议，本院予以采信确认；4.原告提交的盖有江西省安远县公证处公章的《国内经济公证申请表》、《国内民事公证申请表》、《委托书》、《公证受理通知单两张》、《房屋委托公证告知书》、《办理房屋买卖合同公证告知书》、《江西省安远县公证处询问笔录》四份（被询问人分别为何敏、赖文林）、《房屋转让公证核实笔录》（被询问人何松泰）、《房屋转让合同》、《房屋买卖合同》、收据、农商银行回单等证据，欲证明被告在2017年6月30日之前已经将案涉房屋出售给了案外人赖文林，且于2017年6月30日在安远县公证处办理了房屋转让合同公证，被告何敏已构成违约。被告对原告提交的该组证据的真实性及合法性没有异议，但对其关联性及证明观点有异议，认为被告何敏与案外人赖文林之间的房屋转让合同成立并生效的时间是2017年7月1日。对原告提交的该组证据，本院分析，《国内经济公证申请表》、《国内民事公证申请表》、《委托书》、《公证受理通知单两张》、《房屋委托公证告知书》、《办理房屋买卖合同公证告知书》、《江西省安远县公证处询问笔录》（被询问人分别为何敏、赖文林）等材料的落款时间均明确载明为2017年6月30日，且这些材料记载的内容逻辑连贯，前后印证，形成了完整的证据链条，足以证实被告何敏于2017年6月30日即已向安远县公证处就其与案外人赖文林签订的房屋买卖合同申请公证，并在公证处的公证下与案外人赖文林签订了《房屋转让合同》，落款时间同样为2017年6月30日，在安远县公证处向被告何敏及案外人赖文林分别作的《询问笔录》中也均载明了“询问时间：二0一七年六月三十日；问：你们是自愿签订本合同的吗？答：是自愿签订本合同的。问：合同内容清楚吗？答：合同内容我们仔细看了，内容清楚。问：合同上你们签了字吗？答：我亲笔签了字，并按了指印”等内容，被告何敏及案外人赖文林均在询问笔录上签名捺印并落款2017年6月30日。综上，本院对原告提交的该组证据均予以采信确认，被告辩称其与赖文林签订合同的时间实际为2017年7月1日，与事实不符，本院不予采信；5.本院依法调取的收据、农商银行回单及向案外人赖文林及安远县房多多房产中介谢淑英作的《询问笔录》。本院分析，本院调取的收据及农商银行回单与原被告提交的收据及农商银行回单一致，双方没有异议，证实被告何敏收到了案外人赖文林支付的购房款35万元；本院向案外人赖文林及安远县房多多房产中介谢淑英作的《询问笔录》，两被询问人均陈述在2017年1月份赖文林为购买被告该案涉房屋，在经被告何敏同意后向中介支付了2万元款项，且该内容同被告何敏与案外人赖文林签订的合同、2017年7月1日被告何敏向赖文林出具的35万元收据、同日赖文林转账33万元的事实中也能印证，故本院对赖文林及谢淑英在《询问笔录》中陈述的该部分事实予以采信。谢淑英陈述的被告何敏与赖文林签订合同日期为2017年7月1日与事实不符，本院不予采信；6.对原告提交的微信聊天记录截图。与其它证据能相互印证的，本院予以采纳，不能相互印证或与本案争议焦点无关的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月15日，原告何善平与被告何敏签订《房地产买卖（居间）合同》，被告何敏将其位于安远县欣山镇太平路54号的房屋（房产证号：安房权证欣字第××号；土地使用权证号：安国用（2012）第A01-12205号）出售给原告何善平。合同载明：“……第三条【转让价款】该物业转让总价款为人民币：伍拾捌万元整（小写：￥580000元）；第四条【交易定金】该物业交易定金人民币：伍万元（小写：50000元）……；第六条【付款方式】买方按下列第1种方式给付（除定金、交易保证金之外）的房款人民币：肆拾万元整（小写：400000元）：1、一次性付款：买方须于2017年6月30日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。……第九条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方按下列第2种（只能选择其中一种）方式承担违约责任：2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之二的违约金。……”，原被告均在合同上签名捺印。签订该合同之前，原告于2016年12月1日向被告何敏支付了50000元购房定金，签订合同之后，原告向被告支付了购房款134000元，合计向被告支付了184000元。2017年1月份，案外人赖文林在安远县房多多房产选中被告何敏的该案涉房屋，经被告何敏同意后安远县房多多房产中介收取了案外人赖文林交付的20000元购房款项。2017年6月30日，经安远县公证处公证，被告何敏与案外人赖文林签订了《房屋转让合同》，案外人赖文林于2017年7月1日向被告转账支付了33万元购房款，连同之前支付的2万元，同日被告何敏向赖文林出具了收据一张，载明收到赖文林支付的35万元房款。综上，原告要求被告返还购房款并双倍退还定金，遂成讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房地产买卖（居间）合同》系原告何善平与被告何敏所自愿签订，是双方的真实意思表示，合同内容也符合法律规定，该合同受法律保护，因此，原被告双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，第一，被告何敏在与原告签订了《房地产买卖（居间）合同》后，于2017年1月份又通过中介收取案外人赖文林支付的20000元购房款项，此时正在原被告双方约定的原告履行支付房款义务期限内，故被告何敏的该行为不但违反了诚实信用原则，也违反了合同约定，属违约行为；第二，被告何敏于2017年6月30日与案外人赖文林签订了《房屋转让合同》并进行了公证，且收取了案外人支付的35万元购房款，而此时仍在原告履行支付房款义务期限内。据此两点，在原被告合同还未解除的情况下，被告何敏又与案外人赖文林签订《房屋转让合同》并收取了房款，足以认定被告何敏构成了根本违约，其行为致使原告的合同目的不能实现。根据合同法的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，解除合同后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状；原被告在《房地产买卖（居间）合同》中书面约定了定金条款且约定的定金没有超过主合同标的额58万元的20%，根据合同法、担保法及司法解释的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。被告辩称原告自认在2017年6月30日无法一次性付清房款，因此，原告已经违约且合同已经解除。本院认为，原告在庭审中自认的完整内容是，在2017年6月30日无法付清房款是因贷款原因所致，而双方签订的《房地产买卖（居间）合同》第九条已将因银行贷款原因导致买方逾期付款的违约情形排除，且合同约定原告于2017年6月30日之前一次性付款也不排除原告可以通过银行贷款后付清房款。因此，被告的该辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，原告要求解除《房地产买卖（居间）合同》并要求被告退还购房款且双倍返还定金的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告还主张按月利率2%计算利息，但合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因已适用定金罚则，故对原告要求计算利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下： 解除原告何善平与被告何敏在2016年12月15日签订的《房地产买卖（居间）合同》。 被告何敏于本判决生效后十日内退还原告何善平支付的购房款134000元。 被告何敏于本判决生效后十日内双倍返还定金50000元即返还100000元给原告何善平。 驳回原告何善平的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5011元，由原告何善平负担201元，由被告何敏负担4810元；财产保全申请费1690元，由被告何敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 (法律文书生效后,一方拒绝履行的,对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。) 审 判 长  徐海峰 人民陪审员  高日升 人民陪审员  魏东红 二〇一八年四月二十一日 书 记 员  谢文珍