上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1891号
原告上海泰维房地产开发有限公司，住所地上海市。
法定代表人余晓微，董事长。
委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人曾珍，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告唐继红，女，1966年10月15日生，汉族，住上海市虹口区。
原告上海泰维房地产开发有限公司诉被告唐继红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海泰维房地产开发有限公司的委托代理人金莉、曾珍，被告唐继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海泰维房地产开发有限公司诉称，2014年12月12日，原被告签订《上海市商品房预售合同》，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑》12幢57号701室房屋，房屋总价为人民币4，354，626元。按照合同约定，被告应于2015年2月10日前向原告付清全部房款。逾期支付房款，应按未付款金额的日万分之二向原告支付违约金。逾期付款超过60天的，原告有权单方解除本协议或要求被告继续履行。如原告单方解除本协议，被告应当承担违约责任，向原告支付总房价款20%的违约金。合同签订后，被告逾期支付房款，已构成违约，故起诉要求被告支付逾期付款违约金89，832元（其中154万元自2015年2月11日起算至2015年9月2日；50万元自2015年2月11日起算至2015年11月8日，均按日万分之二计算）。
被告唐继红辩称，被告已于2015年11月8日付清了全部房款。原告诉状中称多次联系被告要求付款，与事实不符，被告没有收到任何付款提示。被告在售楼处购买系争房屋时，原告业务员帮被告联系了三家银行说可以为被告办理贷款，第一次说可以给被告贷款200万元。被告其实只想做公积金贷款，但原告销售人员说这个项目不能做纯公积金贷款，只能组合贷款，并为被告介绍了招商银行的工作人员。计算下来，因被告是老师，利息可以优惠，称可以商贷200万元，公积金贷款30万元，所以被告和原告的销售人员签署了付款审核单，作为签署合同的依据，以此确定合同的付款时间和金额，但最终签署的预售合同上最后一笔付款金额与之前协商的金额有出入。招商银行要被告在该银行做理财产品为贷款的先决条件。到了4月份，被告得知被告的还款能力是不可能贷到230万元的贷款，所以最终招商银行的贷款未获批。之后，原告业务员又推荐了浦发银行和民生银行，两家银行说最多只能贷款80万元。被告无奈只能自行筹措资金，将剩余房款付清。到目前为止，原告都没有将正式的预售合同交付给被告，被告要用合同去银行办理公积金贷款手续都无法办理，最终被告也没有贷款，都是自筹款项支付的房款。后来被告到网上查询，发现系争房屋的合同至今未进行备案。被告购买系争房屋时，所有的工作都是原告的销售人员帮忙出主意，之前原告销售人员也默认被告可以付款迟延，只是让被告抓紧办理贷款，没有提到任何违约的事情。原告业务员告诉被告合同会由开发商直接给贷款银行，不需要被告自己拿合同，被告向原告索要合同，原告业务员也以各种理由拒绝，原告至今未拿到合同。综上，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年12月12日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》，主要约定，被告向原告购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑（泰和红悦苑）》57号7层701室房屋。该房屋暂测建筑面积为128.96平方米，每平方米房屋建筑面积单价为33，767元，该房屋总房价款暂定为4，354，626元。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款。乙方应于2014年12月12日与甲方签约，并付首付款814，626元；于2014年12月27日前支付房价款50万元；于2015年2月10日前支付房款304万元。合同补充条款一第三条约定，1、本条所指“乙方未按本合同约定的时间付款”也适用于乙方采用按揭贷款的付款方式；2、乙方申请住房按揭贷款时如因乙方不符合银行贷款条件而导致不能办理贷款的，或者如乙方申请贷款额度与银行批准额度产生差额（无论何种原因），应由乙方在本合同附件一约定的付款期限前将剩余房款或差额部分一次性向甲方付清，否则视为乙方付款违约，乙方应根据合同主文第七条承担逾期付款的违约责任。乙方应积极办理银行按揭贷款，包括但不限于本合同签署当日向银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料；按照银行指定的时间和地点签署借款合同及有关手续办理，并承担相关费用等。乙方未能及时办理按揭贷款手续，按期提供前述资料或缴清相关费用，或未及时与银行签署贷款合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同主文第七条约定承担违约责任。3、乙方逾期付款的，甲方有权选择是否向乙方催告，且有权在乙方逾期付款60日后的3年内行使单方解除权。合同签订后，被告于2014年12月12日支付房款814，626元；于2015年1月8日支付房款50万元；于2015年2月14日支付房款100万元；于2015年9月2日支付房款154万元；于2015年11月8日支付房款50万元。被告已付清全部房款。目前系争房屋尚未交房，亦未办理产权过户手续。
审理中，被告提供发票、交款审核单及网上备案查询单，证明被告已经付清了房款。签合同时，要以交款审核单作为签订合同的前提条件，原告业务员称必须要签署审核单才可以打印合同，审核单是原被告商谈的结果，确认了房款的金额，但具体支付时间还没有最终确定，最后合同出来后原告业务员告知被告付款只能在两个月内，并且称被告去银行办贷款，时间可以适当拖延。审核单上也明确贷款银行是招商银行，这就是原告业务员介绍的银行。后来原告业务员又介绍了浦发银行和民生银行，这两家银行只能向被告贷款80万元，银行觉得贷款金额少，也不愿意做。另外，系争房屋目前在网上显示合同已签，但尚未备案。原告对发票的真实性不持异议。对交款审核单的真实性不清楚，但认为正式的预售合同上约定的付款时间和金额都比审核单上的时间和金额宽松，被告陈述原告业务员帮忙找多家银行贷款的情况，原告无法确认，原告不会包办贷款，也不会确认一定能够贷款，被告是否能够贷款取决于被告自己的资质。被告是完全民事行为能力人，应该能够判断自己是否可以足额贷款，以及贷款不能的法律后果。关于备案信息，原告还要核实，但系争房屋已经出售给了被告。预售合同是被告自己签署的，被告应该看过合同，知道合同中关于付款时间和违约责任的约定。被告称自己没有合同，原告无法确认。
审理中，原告表示，被告其他付款还有迟延，但在本案中原告都不再主张。原告现在主张的违约金标准比银行贷款利率还稍低，比较合理，只是弥补原告的损失。被告表示，贷款银行就是原告介绍的，招商银行贷款不成，原告又介绍了两家银行，被告一直在办理贷款事宜，若原告及早与被告联系要求付款，被告早就可以付款了。对于违约金标准，被告认为其不应该承担违约责任。原告主张的标准过高，要求法院进行调整。
以上事实，有原告提供的《上海市商品房预售合同》、被告提供的发票、交款审核单、网上信息查询，及双方当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。被告向原告购买房屋，理应按照合同约定的时间支付房款。因被告在支付完首期房款后，并未在约定的时间内支付剩余房款，被告的行为已构成违约。根据被告提供的交款审核表的内容，可以看出当初原被告协商被告是以贷款形式支付部分房款。但被告能否贷款，贷款金额多少，与被告自身的资信有关，与原告并无关系。在贷款不成的情况下，被告应及时足额支付房款。但根据现在一手房交易惯例，购房人的贷款一般都是由开发商联系其合作银行进行办理，被告也陈述原告为其介绍三家贷款银行为其办理贷款。在被告贷款不成后，被告又筹措现金来支付房款，致使付款迟延，这并非被告故意拖延所致，被告是有履行合同的诚意。现被告认为合同约定的违约金标准过高，希望法院调整，结合被告的过错程度、违约可能给原告造成的损失以及本案的客观情况，本院酌情确定被告向原告支付违约金7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告唐继红于本判决生效之日起十日内，支付原告上海泰维房地产开发有限公司逾期付款违约金7万元；
二、原告上海泰维房地产开发有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1，023元，由被告唐继红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 穆英慧
二〇一六年一月二十一日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。