青岛市市北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0203执异34号
异议人（案外人）：刘长遵。
委托代理人：周卫明，山东柏海律师事务所律师
申请执行人：李苏民。
委托代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。
被执行人：张健。
被执行人：青岛建泰置业有限公司。住所地青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区。
法定代表人：张健，经理。
被执行人：段宝宝。
被执行人：山东亭云实业有限公司。住所地青岛市崂山区*号阳光山庄**号楼*单元***户。
法定代表人：张健，经理。
被执行人：王彬。
申请执行人李苏民与被执行人张健、青岛建泰置业有限公司、段宝宝、山东亭云实业有限公司、王彬民间借贷纠纷两案，本院（2014）北民初字第1497号和1498号民事判决书均已发生法律效力，申请执行人李苏民向本院申请执行后，本院分别以（2015）北执字第719号和717号立案执行。该两案诉讼中，本院依据李苏民的诉讼保全申请，分别作出（2014）北民初字第1497号和1498号民事裁定书，于2014年2月20日同时查封了被执行人张健名下位于青岛市崂山区同安路896号10号楼1单元601户房产（以下简称涉案房产），进入执行程序后转为执行中的查封。案外人刘长遵提出执行异议，认为其享有涉案房产的实体权利，请求撤销上述两案对涉案房产的查封等执行措施。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人刘长遵提出异议称，2011年6月10日，刘长遵与张健签订协议，内容为，刘长遵在2010年年底实施的由张健承包的香海府第土石方工程，项目地址在青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区，暂定工程款150万元，于2011年年初竣工，但张健未按照约定支付刘长遵工程款，后张健决定用自有房屋即涉案房产抵偿部分工程款，因工程款高于房款，约定余款待张健资金周转到位时再支付给刘长遵。张健于签订协议当日已将涉案房产交付刘长遵，刘长遵对涉案房产进行装修后入住并结婚居住至今、交纳物业费、水电费等，期间要求张健协助办理过户手续，因张健始终推脱未能办理。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求终止对涉案房产的执行，并解除对该房产的查封。异议人刘长遵提交的证据为：一、2011年6月10日《协议书》，待证事实为张健应付刘长遵工程款150万元，以其名下涉案房产折价出售给刘长遵，刘长遵以张健所欠工程款作为购买房屋的对价取得该房屋，且该房屋已经交付刘长遵；该《协议书》记载，张健承包的香海府第工程中的土石方工程于2010年年底约定由刘长遵组织工人实施，项目地址在青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区，暂定工程款150万元，已于2011年年初竣工，但张健未按照约定支付刘长遵工程款，后张健决定用自有房屋即涉案房产抵偿部分工程款，因工程款高于房款，约定余款待张健资金周转到位时再支付给刘长遵；张健于签订协议当日将涉案房产交付刘长遵，并择日配合刘长遵办理过户手续。该《协议书》下有刘长遵和张健签字字样和手印。二、张健《情况说明》一份，待证事实同上；该《情况说明》记载：我叫张健，我成立的公司是青岛建泰置业有限公司，我是实际控制人，2010年我公司开发的香海府第项目，由刘长遵承包土石方工程，项目地址为青岛市城阳区棘洪滩街道南万村，2011年竣工，土石方工程款大约150万元，我因资金问题没有付给刘长遵，2011年6月10日我与刘长遵签订了一份协议书，约定我欠他工程款暂定150万元，以我购买的涉案房产交付给刘长遵抵顶工程款，并在能办理过户时配合办理过户手续，我欠刘长遵工程款余款待我资金好转时再支付给刘长遵，我当时就把房屋钥匙交给了他，房屋时毛坯，刘长遵装修完后就在该房内结婚并居住至今，没办理过户原因是我涉及刑事案件，不敢用我的身份证。该《情况说明》下有张健签字字样和手印。三、王彬《情况说明》一份，待证事实同上；该《情况说明》记载：我叫王彬，是青岛建泰置业有限公司开发的香海府第项目的项目经理，项目地址在青岛市城阳区棘洪滩街道南万村，该项目土石方工程我公司委托刘长遵施工，工程款估算为150万元；因我是现场项目负责人，所有工程款及工地其他费用必须有我签字认可后才能上报公司走付款程序，当时我公司资金紧张，老板张健找我商量，他在青岛市同安路896号10号楼1单元601户有一套房子，抵偿刘长遵的土石方工程款；后来我找刘长遵商量多次后，刘长遵同意用房子抵工程款，当时此房屋开发商还没有办理房产证，等办证时再去房产交易中心办理过户，当场张健就和刘长遵签了协议书，并把钥匙给了刘长遵，几天后刘长遵因为要结婚，就去装修此房，据了解，刘长遵到现在一直住在此房中；到目前，青岛建泰置业有限公司香海府第项目土石方工程，除了房子抵偿刘长遵工程款115万元，还欠刘长遵35万元。该《情况说明》下有王彬签字字样和手印。四、物业公司《证明》一份，记载该房屋自2011年10月8日起一直由刘长遵居住并交纳物业费；五、《收款收据》六份，待证事实为刘长遵一直在交纳该房屋的物业费。
申请执行人李苏民发表意见称：一、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，已登记的不动产按照不动产权属判断，因此涉案房产的权利人为张健；二、刘长遵与张健之间以房抵债的协议未经法院确权，不能与申请执行人李苏民已经法院判决确认的债权效力相比；三、以房抵债不构成房屋买卖关系，张健拖欠刘长遵工程款的真实性也令人难以相信，缺乏支付购房价款的要素，刘长遵未能有效督促完成过户或依法维权存在过错；四、本案查封和评估拍卖程序合法，刘长遵的异议请求不具有排除执行的法律依据和合法理由，请求驳回其异议，依法对涉案房产继续执行。
被执行人张健发表意见称，对于刘长遵提交的证据没有异议；香海府第项目是我出资开发的，刘长遵给我进行了土石方工程，因资金出现问题，无法及时向刘长遵支付工程款，通过王彬达成以房抵债协议；涉案房产是我购买的期房，交付后我没有入住，不久抵债给刘长遵，钥匙直接交给了刘长遵；我记得和刘长遵约定，涉案房产折抵给他，工程款就抵完了。我支持刘长遵提出的异议。
被执行人王彬发表意见称，青岛建泰置业有限公司开发的位于青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区的香海府第小区工程，总包单位是青岛海川建设集团，土石方工程、商混、三大材由工程甲方即开发商负责，张健是青岛建泰置业有限公司的法定代表人，所以直接把这个工程的土石方部分交给刘长遵，刘长遵也完成了土石方工程，总共应付工程款150万元左右，张健没有付款，把涉案房产给刘长遵，抵偿多少工程款我忘记了。张健把涉案房产的钥匙给了刘长遵，刘长遵装修入住还在这里结婚，我认为这处房产应该是刘长遵的。
本次执行异议审查中未取得被执行人段宝宝、山东亭云实业有限公司的意见。
查明，申请执行人李苏民与被执行人张健、青岛建泰置业有限公司、段宝宝、山东亭云实业有限公司、王彬民间借贷纠纷两案，本院（2014）北民初字第1497号和1498号民事判决书均已发生法律效力，申请执行人李苏民向本院申请执行后，本院分别以（2015）北执字第719号和717号立案执行。该两案诉讼中，本院依据李苏民的诉讼保全申请，分别作出（2014）北民初字第1497号和1498号民事裁定书，于2014年2月20日同时查封了被执行人张健名下位于青岛市崂山区同安路896号10号楼1单元601户房产（以下简称涉案房产），进入执行程序后转为执行中的查封。
2010年年底，张健与刘长遵约定，将青岛建泰置业有限公司开发的位于青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区的香海府第项目土石方工程承包给刘长遵实施，于2011年年初竣工，双方暂定工程款为150万元。2011年6月10日，张健与刘长遵签订《协议书》，约定以张健购买的涉案房产抵顶该笔工程款中的一部分，该项目的项目经理王彬证明抵顶数额为115万元。同日，张健将涉案房产交付刘长遵，由刘长遵居住使用至今。2012年6月11日，涉案房产办理初始登记至被执行人张健名下。
经合议庭评议，结果如下：
一、依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，执行程序中对可供执行财产权属的审查采取基本审查原则，已登记的房产，按照房产登记簿判断。涉案房产登记为被执行人张健所有，本院对涉案房产的查封符合法律规定。
二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案2011年6月10日张健与刘长遵签订的《协议书》中，权利人张健将涉案房产物权有偿转让给刘长遵的意思表示明确，属于房屋买卖关系，且书面合同签订于执行法院查封涉案房产之前；该合同履行后，刘长遵取得涉案房产的物权，同时消灭其对张健享有的相应价值的债权，无论是张健所称的抵顶150万元还是王彬所称的115万元，应视为刘长遵支付了涉案房产的全部对价；案外人刘长遵并非无因获得涉案房产，系从权利人张健处取得，且目前各方没有证据证明买受人刘长遵对于未及时办理过户登记存在自身原因，依据上述法律规定，案外人刘长遵就涉案房产提出的排除执行异议成立，本院予以支持。
三、刘长遵据以提出执行异议的理由，是其认为享有对涉案房产的实际权属，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，本案案外人刘长遵的执行异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。本院裁定案外人刘长遵异议成立后，申请执行人李苏民有权依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第21条、第22条、第23条、第24条的规定，在十五日内向执行法院提起许可执行之诉主张其权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：
一、案外人刘长遵对本案涉案房产提出的异议成立；
二、中止对被执行人张健名下位于青岛市崂山区同安路896号10号楼1单元601户房产的执行。
不服本裁定的，可在本裁定送达之日起十五日内向本院起诉。
审判长 崔 涛
审判员 周桂莲
审判员 曲永青
二〇一七年六月九日
书记员 于程程