内蒙古自治区巴林右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）右民初字第187号
原告赤峰金福地物业管理有限公司，住所地：巴林右旗。
法定代表人沐沦，总经理。
委托代理人金桩，男，现住赤峰市。
委托代理人信凤阁，内蒙古昭乌达律师事务所律师。
被告张志强，男，现住巴林右旗。
委托代理人宁宗杰，男，现住巴林右旗。
原告赤峰金福地物业管理有限公司诉被告张志强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由代理审判员宋艳丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人金桩、信凤阁，被告张志强及其委托代理人宁宗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年赤峰市巴林石房地产开发有限责任公司开发（简称巴林石公司）的巴林石文化产业园工程交付使用。原告与开发公司签订了该小区的前期物业服务合同，将该文化产业园的物业服务工作交由原告管理。原告在签约后，依据合同约定，负责小区环境卫生、绿化、安保、排污管道疏通、小区居民日常物业管理与服务等工作，原告投入了大量的人力、物力，被告直接成为原告物业服务的受益者。被告在该小区拥有1套花园别墅，自2012年6月1日至2014年11月30日拖欠的物业费合计为7640.55元。经原告工作人员多次催要，被告总是一拖再拖，无奈原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠原告的物业费7640.55元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称，一、原告的诉求与客观事实不符，原告向被告追索2012年6月1日至2014年11月30日的物业费，不符合实际情况，被告是2013年11月入住的，原告从2012年6月1日开始计算物业费不合理。二、被告没有接受原告的物业服务，原告的物业服务存在与否或物业质量均应由原告提供证据证明。原告于2012年6月1日前后有两个物业公司进行了管理和服务，前两个物业收费标准是每平方米每月1.00元，后业主未能达成一致意见，物业公司撤出。三、被告与原告没有签订过关于物业服务的合同，原、被告不是前期物业服务合同的相对方，并且原告主张的物业费按每平方米每月1.50元的收费标准未征得业主同意。四、原告所主张的前期服务，是否存在前期违约，还是后期中止均处待定状态，只有经过业主委员会追认才可以，所以前期物业合同侵害业主的利益。原告主张的物业费时间上不明确，应承担举证不能的法律后果。
原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：
1、提交“前期物业服务合同”一份，证明房地产开发方与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定该物业服务性质为商业物业，收费标准是每平方米每月1.50元，合同期限自2012年5月18日至2017年5月17日止，合同约定了解决争议的方式为诉讼解决，原告的诉求正当、合理、合法，本案被告无理拖欠7640.55元的物业费。被告质证意见为：对该证据有异议，一、该合同形成的时间为2012年10月19日，这与原告诉求中的物业进入时间（2012年5月18日）不符；二、该合同是制式合同，不能表明填写的具体内容是双方认可的事实，该合同也不能体现被告认可的过程；三、该合同约定的期限是2017年5月17日止，原告未履行自2015年5月18日至2017年5月17日的合同义务，现在是金亿达物业服务公司进行管理。四、该合同乙方处法定代表人是斯钦通力嘎，与原告公司的法人沐沦不一致，原告也未在法院规定的举证期限内提供追认、委托等相关证据，该合同的形成存在暗箱操作之嫌疑，我方认为该合同无效。
2、提交“赤峰金福地物业管理有限公司工人工资发放表”一份，证明原告为小区日常管理与服务进行了大量投入，原告相关部门人员为小区进行了日常管理、维护、服务、经营。被告是原告服务投入的受益人，原告主张的期间内原告一直为被告提供着全面的服务，且此服务未中断、终止。被告拒不履行缴费义务导致原告无法维系该物业服务，原告的诉求正当、合理、合法。被告质证意见为：对该证据有异议，虽然该工资表有原告公司的公章，但是该工资表都是近期复制的，被告没有接受该公司10人的劳务服务，该证据缺乏真实性，不能证明原告的主张。
3、提交“照片”71枚，证明我公司从第一位业主进入小区后就为该小区提供了服务，我公司工作人员在进行绿化、清理建筑垃圾、疏通管道、维修损坏的路面、公益部分的维护、维修小区的电力等服务。我公司及时更新公司的文化宣传，此照片全面的反映了我公司本着服务原则，对小区进行安保、绿化、清理、为业主排忧解难等服务，体现了我公司持续经营管理、用心服务的文化理念。被告质证意见为：对该组照片有异议，不能证明原告要证明的问题。该小区的绿化是由管委会主任李树青和政府负责。
4、提交“联系电话表”、“2013年度春节值班表”、“2014年度春节值班表”、“2012年工作总结”、“2013年工作计划”、“巴林石产业园二期受灾情况报告”、“汇报函”、“强化硬件设施、解决园区给排水、绿地用水请示报告”各一份，证明我公司设立了值班人员等服务，及时对小区业主进行帮助。我公司对业主欠缴物业费及时呈报给旗领导，领导给予相关批示。我公司尽职尽责，被告的确存在不缴费、违约等行为。被告质证意见为：对“请示报告”有异议，该报告虽然写有巴林石产业园二期收费难的问题，我方认为是因原告公司服务不到位问题而导致业主不缴纳服务费，该报告没有加盖原告公司的公章，且无法确认是哪位领导所作的批示。对“巴林石产业园二期受灾情况报告”有异议，因为两枚公章大小不一致。“2013年工作计划”缺乏真实性。“2012年工作总结”加盖的公章是为了应付诉讼。“2013年度春节值班表”、“2014年度春节值班表”不能证明原告对该小区进行了实际投入。
5、提交“物业收费管理明细表”、“竣工验收报告单”各一份，证明被告欠缴物业费的依据和来源。被告质证意见为：对“竣工验收报告单”有异议，是复印件，我方不予认可，对“物业收费管理明细表”有异议，是原告公司的单方行为。
6、提交“维修明细表”、“领取电费卡登记表”各一份，证明我公司提供了供电设备的维护、业主电费卡的充值、领取、发放等服务，被告也接受了以上服务，该证据上有其签字，被告所述根本没有接受我公司的服务与事实不符。被告质证意见为：“领取电费卡登记表”上没有时间，该小区物业供电的箱子都在一个屋里，业主去农电部门交款后去物业处充电，我方不否认以上行为。“维修明细表”上没有时间、楼房号等内容，且该表格的题目与内容不相符，维修清单上反映的移交桌椅、板凳的时间是2012年8月23日，与原告所称从2012年5月18日进入服务的不符，如果合同有效的话，物业费的计算方法也存在错误。
被告为支持其抗辩理由，向本院提供如下证据：
1、提交“照片”、“光盘”各一份，“照片”证明小区的位置及小区物业存在的问题，原告对小区的物业没有进行专人服务，穿有制服的工作人员均不在该小区进行服务，该照片中的建筑垃圾是被告雇佣他人进行清除的。“光盘”可以证明被告居住环境、物业管理、卫生情况均存在问题。原告质证意见为：有异议，此证据不能反映我公司物业管控下的地域、地表特征，照片中的建筑垃圾不是我公司的管控范围，照片中照的是临时垃圾存放处，不能证明是原告未履行物业服务义务，该证据不真实、不合法、不具有关联性，更不是被告拖欠大量物业费的理由。
2、提交“请示报告”一份、“举报信”两份，证明业主向房管所、工商局、城管局反映过原告进行物业服务存在的问题。原告质证意见为：对此三份证据的真实性有异议，如果是实名举报的话需要有业主署名，如果是匿名举报的话也需要业主数量，该证据属于证人证言，相关人员应该出庭或者由法庭作询问笔录。该证据不真实，与本案没有关联性，我方不予认可。
本院根据原、被告的举证、质证意见，综合认证如下：对原告提供的1号和5号证据，符合有效证据的构成要件，本院予以采信。2、3、4、6号证据能够证明原告为被告提供了物业服务的事实，对于该部分本院予以采信。对被告提供的证据不能证明其要证明的问题，本院不予采信。
综上，本院查明如下事实：
2012年10月19日，巴林石公司与原告针对巴林石文化创意产业园的物业服务签订了一份《前期物业服务合同》，约定巴林石公司开发建设的巴林石文化创意产业园的前期物业服务管理事宜由原告完成，合同第三章第六条第一项约定了商业物业的物业费是每平方米每月1.5元，第七条约定业主应于交付房屋钥匙之日起交纳物业服务费用。第三十五条约定，本合同期限自2012年5月18日起至2017年5月17日止。第三十八条约定，巴林石公司与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。巴林石文化产业园二期于2012年5月14日竣工验收。原告于2012年5月18日进入该小区进行垃圾清理、绿化等物业服务。原告自愿主张从2012年6月1日起计算物业服务费用。自2012年6月1日至2014年11月30日被告拖欠巴林石产业园二期C-21号别墅的物业费共7640.55元（169.79平方米×每平方米每月1.5元×30个月）。
本院认为，原告与巴林石公司签订了《前期物业服务合同》，按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业具有主约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故原告虽然未与被告签订书面的物业服务合同，但原告已进行了垃圾清理、绿化等物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。被告作为该小区的业主及物业服务的受益人，应该承担相应的物业服务费用。《前期物业服务合同》约定，被告应在领取房屋钥匙之日起有交纳物业费的义务。原告在该小区楼房竣工后于2012年5月18日进入该小区服务，但其自愿主张从2012年6月1日起计算物业服务费用，被告虽对原告提供的证据上的物业服务起始时间不予认可，但其未提供证据证明其领取钥匙的时间，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。对被告称没有接受过原告的物业服务的抗辩，根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告张志强给付原告赤峰金福地物业管理有限公司拖欠巴林石文化产业园二期C-21号别墅的自2012年6月1日至2014年11月30日的物业费7640.55元。此款于本判决发生法律效力后十日内履行。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，应收取的25元由被告张志强承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
代理审判员 宋艳丽
二〇一五年三月十二日
书 记 员 李 莹