辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00671号
上诉人（原审原告）：高峰。
委托代理人：吴强，北京市博圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岫岩满族自治县万润玉器珠宝商场。
投资人：宋立明，经理。
委托代理人：王洪军。
原审原告高峰与原审被告岫岩满族自治县万润玉器珠宝商场房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省岫岩满族自治县人民法院于2014年9月22日作出（2014）鞍岫民一初字第146号民事判决，高峰不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人高峰的委托代理人吴强，被上诉人岫岩满族自治县万润玉器珠宝商场的委托代理人王洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高峰一审诉称：被告在其经营的东北玉器交易中心外侧搭建门市房，并向原告招租，原告向其缴纳19号门市招租保证金3万元，被告又以不退还3万元保证金相威胁，组织所谓的“电话拍卖”，向原告收取20万元。后原告与被告签订为期半年的房屋租赁合同，租金3万元，原告以合同订立前交付的招租保证金3万元抵付该租金。半年后，被告又收取原告下一年度的租金共计5.5万元，双方未签订书面房屋租赁合同。后来得知被告的房屋并非其承诺的产权清晰，而系无合法手续的非法建筑，且被告一直拒绝返还向原告收取的20万元。故此，原告诉请被告返还该款及利息，并由被告承担本案全部诉讼费用。
被告岫岩满族自治县万润玉器珠宝商场一审辩称：原告以受胁迫为由，要求被告返还摊位订购金的理由不成立。被告建筑手续齐全，产权明晰。在原告交3万元保证金时，被告出示的竞拍须知上明确写明未竞拍成功或退出竞拍，可返还保证金。若竞拍成功，该保证金抵顶租金。原告交了13、14、15、16四个摊位号的竞拍保证金，最后只保留13号摊位，被告方退回另三份保证金。另有六位案外人交了多份保证金预订竞拍号位，但最终只取得了一个或两个房屋的租赁权，被告按照须知中的承诺退还了保证金，故不存在威胁的问题。所有的业主交付摊位订购金都是主动、自愿的，是在市场经济环境下正常有序的商业行为，既符合市场规则，又符合合同法的自愿原则和公平原则。合同自始至终充分体现了当事人的意思自治，交款的业户虽然给付了金钱，但也取得了好的摊位，提升了未来潜在的经济效益，同时也取得了该摊位长期使用的权利。故原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告在其经营的东北玉器交易中心即金龙大厦北侧一层搭建门市房后，对外招租并发放了“竞拍须知”，该须知载明了竞拍起价为19.8万元等相关事宜。2012年9月25日，原告向被告缴纳了竞拍金龙大厦13、14、15、16号门市的保证金共计12万元。被告同时交给原告四份《竞拍须知》，内容为：“现有高峰参加竞拍金龙大厦13号门市（注：其余三份分别为14号门市、15号门市、16号门市），保证金为三万元，竞拍成功后保证金滚入当年租金，余额部分竞拍者于一小时内交于万润财务处，如不补齐，视为自动放弃，保证金作为违约金不予返还，未竞拍成功者，凭交款收据领回保证金”。后被告告知原告成功竞租到13号门市房，经双方协商，被告同意将13号门市调换到了19号门市，要求原告在指定时间内交齐余款，并将第14、15、16号门市房的竞拍保证金退还给了原告。2012年10月18日，原告向被告缴纳了20万元，被告未给原告开具收据。当月20日，原、被告签订了《万润玉器珠宝商场摊位租赁协议》，被告将其所有的坐落在岫岩镇一街道金龙大厦北侧一层19号门市房出租给原告，租期为2012年10月20日至2013年3月31日，半年租金3万元。原告用3万元竞拍保证金抵付该房屋的半年租金，被告出具了门市租金收据。2013年4月3日，双方口头约定了下一年度的租期为2013年4月1日至2014年3月31日，原告又交付了5.5万元租金，被告出具了租金收据。原告自租赁协议签订后，一直使用该房屋至今，但自2014年3月31日起，未与被告再订立续租合同，也未继续缴纳租金。另查，被告于2012年10月17日取得该门市房的《建设工程规划许可证》，于2014年4月9日取得了《房屋所有权证》。
一审法院审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在订立房屋租赁合同时，被告已取得《建设工程规划许可证》，应当认定其与原告订立的租赁合同有效。且被告已取得该出租房屋的房屋所有权证，原告以被告出租的房屋不具备清晰的产权、系无合法手续的非法建筑的理由主张被告返还20万元“摊位订购金”的诉求，于法无据，不予支持。原告诉称向被告缴纳的20万元“摊位订购金”是基于被告的胁迫而产生的，但原告未提供证据，故对其主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告高峰的诉讼请求。案件受理费4582元，由原告高峰负担。
高峰上诉的理由及请求是：上诉人的诉求是返还收取的竞拍款及利息，依据事实和法律，电话拍卖违反拍卖法等法律规定，是非法拍卖，无法律效力；被上诉人收取拍卖价款，却并未向上诉人交付门市使用权，即便是其所言的有条件门市使用权亦未曾交付；被上诉人拍卖的门市使用权存在权属瑕疵，该门市在拍卖时并未取得权属登记，即便是赶在一审开庭时取得权属登记也是在另一个法律个体岫岩满族自治县万润房屋开发有限责任公司名下，权属取得也不是拒绝返还无效拍卖价款的理由；上诉人使用门市是基于双方签订的租赁合同，而非竞拍所得的门市使用权，租赁合同有效不等于竞拍价款可以拒绝返还。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人返还无合法理由收取的20万元，并按人民银行同期贷款利率6.15%给付上诉人该款利息。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：本案中，双方当事人之间就诉争门市的租赁关系的形成分为两个阶段，第一个阶段为上诉人通过竞买取得诉争门市的长期租赁权，即取得租赁资格，第二阶段为上诉人取得租赁资格后，与被上诉人签订租赁协议，形成租赁关系并履行。在诉争门市的长期租赁权拍卖过程中，上诉人于2012年9月25日向被上诉人交纳了竞拍保证金，被上诉人同时向上诉人交付了《竞拍须知》，载明：“现有高峰参加竞拍金龙大厦13号门市（注：其余三份分别为14号门市、15号门市、16号门市），保证金为三万元，竞拍成功后保证金滚入当年租金，余额部分竞拍者于一小时内交于万润财务处，如不补齐，视为自动放弃，保证金作为违约金不予返还，未竞拍成功者，凭交款收据领回保证金”，即该竞拍须知已经明确上诉人竞拍的并不是门市使用权，如竞拍成功，其还应另行交纳租金。随后，上诉人以20万元价款竞拍到13号门市，并经与被上诉人协商，调换到了19号门市，双方当事人分别于2012年10月18日及2013年4月1日以书面及口头方式就该门市达成两次租赁协议，并依约用竞拍保证金抵顶了部分租金。双方当事人的前述竞拍及签订租赁协议的行为均为各方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。故上诉人请求返还收取的竞拍款及利息无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张电话拍卖违反拍卖法等法律规定，是非法拍卖，无法律效力一节，根据《中华人民共和国拍卖法》第二条：“本法适用于中华人民共和国境内拍卖企业进行的拍卖活动。”之规定，该法并不适用于商业主体自发组织的竞拍行为，故上诉人的该节主张，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人收取拍卖价款，却并未向上诉人交付门市使用权及上诉人使用门市是基于双方签订的租赁合同，而非竞拍所得的门市使用权，租赁合同有效不等于竞拍价款可以拒绝返还一节，本案中上诉人通过竞拍取得的并非门市使用权，而是基于竞拍取得租赁资格后，双方就诉争门市签订租赁协议并履行，即上诉人已经实际使用了诉争门市。此外，上诉人亦无证据证明其系受胁迫而参与竞拍及签订租赁协议，故上诉人的该节主张无事实及法律依据，本院不予支持。
关于上诉人主张被上诉人拍卖的门市使用权存在权属瑕疵，该门市在拍卖时并未取得权属登记，即便是赶在一审开庭时取得权属登记也是在另一个法律个体岫岩满族自治县万润房屋开发有限责任公司名下一节，诉争门市已经分别于2012年10月17日及2014年4月9日取得《建设工程规划许可证》及《房屋所有权证》。岫岩满族自治县万润房屋开发有限责任公司亦出具《关于万润玉器珠宝商场对外拍卖摊位长期租赁权以及租赁摊位的情况说明》，阐明是其将诉争门市交给被上诉人使用，对被上诉人拍卖诉争门市长期租赁权并签订租赁协议的行为知晓并认可，故上诉人的该节主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4582元，由上诉人高峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 洁
代理审判员 徐云龙
代理审判员 张 彤
二〇一四年十二月三日
书 记 员 薄李娜