福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）岩民初字第67号
原告漳平富邦房地产开发有限公司，住所地福建省漳平市。
法定代表人何晓芳，总经理。
委托代理人游菊兴，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。
委托代理人陆勇，福建名仕律师事务所律师。
被告林钦，女，住福建省莆田市。
委托代理人林长青、章文莲，福建品义律师事务所律师。
原告漳平富邦房地产开发有限公司诉被告林钦商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年5月7日、2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告漳平富邦房地产开发有限公司的委托代理人游菊兴、陆勇，被告林钦的委托代理人林长青、章文莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告漳平富邦房地产开发有限公司诉称，2010年8月6日被告与原告签订了《投资合作协议书》，双方约定：被告投资购买原告开发的“富邦华庭”项目A幢和B幢第二层建筑面积1683.62平方米的房产（其中A幢1013.79平方米，B幢669.83平方米），房价为每平方米8000元，共计13468960元。原告应于2012年12月31日将房产交付被告使用；被告若未按约定的时间付款，原告有权追索违约利息，如逾期30天以上，仍未付清所欠款项和利息，原告有权单方终止合同，将楼宇出售他人。后原告于2012年10月26日在漳平市公证处公证下向被告发出《交房通知书》，通知被告按约定支付购房款及接收房产，并告知违约责任。但被告仍拒绝付款、收房，根据交房通知书的规定，双方于2010年8月16日签订的《投资合作协议》已于2013年2月2日解除。为避免损失进一步扩大，原告无奈只能将原出售给被告的房产以4200元每平方米另售他人，共计价款7071204元，造成房价损失6397756元。综上所述，被告的行为已构成违约，造成原告巨大损失，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。请求依法判令：1、依法确认原、被告2010年8月16日签订的《投资合作协议》已于2013年2月2日解除；2、被告赔偿原告房价损失款6397756元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林钦答辩称，1、双方签订的《投资合作协议》系无效协议，主要理由：（1）该协议是原告法定代表人何晓芳为向朋友隐瞒对本案房产的处分权而求助被告林钦签订的虚假协议，并非双方真实意思表示（但林钦对蔡玉清享有的债权是真实的）；（2）签订该协议时，原告并未取得预售许可证等法定文件，其不享有处分本案房产的法定权利；（3）该协议中涉及房产具体位置的合同附件缺失；（4）协议中约定的单价按8000元计算超过市场价格的一倍以上，违反公平原则。2、本案协议的性质为“投资合作”而非“房屋买卖”，合同签订于2010年8月16日，原告的起诉已超过两年诉讼时效，同时原告以房屋买卖之诉主张违约没有法律依据。3、协议中并未约定被告应出资的时间，也未约定被告应承担房产差价的违约责任，故原告起诉赔偿差价损失没有合同依据。4、2010年8月至今漳平乃至全国房价一直处于上升阶段，原告主张的房价损失不符合客观事实，至于原告以什么价格出让给他人，是单方民事行为，后果应自行承担。5、被告经常居住地为莆田市城厢区，原告邮寄地点错误，被告从来没有收到原告所作的《交房通知书》。6、原告不仅没有在2012年12月31日向被告交付符合法定条件的房产及文件，且自行另转让他人，故若违约也是原告违约，被告保留诉求的权利。7、原告与案外人签订买卖合同，纯属原告为达到非法目的与案外人恶意串通、炮制的虚假交易，其效力不应认定。请求驳回原告的诉讼请求。
在本院审理过程中，原告在举证期限内向本院提供以下证据：
1、《投资合作协议书》一份，证明原被告双方于2010年8月16日签订了《投资合作协议书》，约定原告将开发的“富邦华庭”项目A幢二层建筑面积1013.79平方米和B幢二层建筑面积669.83平方米，共计1683.62平方米的房产以13468960元的价格出售给被告；被告逾期30日付款，原告有权终止合同将房产出售他人。2、《公证书》、《交付通知书》、《国内特快专递邮件详情单》、《中国邮政速递短信业务申请单》各一份，证明原告按照被告法定地址在公证处的公证下向被告发出《交房通知书》，通知被告支付购房款及按约接收房产，并告知违约责任。3、《商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》、《汇兑往来账凭证（回单）》、《收款收据》各一份，证明由于被告未按约付款和交房，原告于2013年1月13日与许国骞签订《商品房买卖合同》，将“富邦华庭”项目A幢和B幢二层房产以7071204元的价格出售给许国骞；被告违约造成原告损失6397756元。4、《商品房预售许可证》一份，证明原告在2011年9月9日取得了商品房预售许可证，该许可证是在本案诉讼之前取得，故依照相关司法解释的规定，可以认定《投资合作协议书》是合法有效的。5、邮寄交房通知书的查询邮政快件《回执》一份，证明由于被告林钦是住在漳平市火电厂的员工宿舍，故其材料是由收发室签收，且收发室也签收了该交房通知书，被告林钦已经收到交房通知书。6、在诉讼期间，由于被告林钦否认收到《交房通知书》，原告申请本院调取《国内特快专递邮件详情单》（快递单号EU863269073CS）的寄送情况，以证明原告已向被告林钦送达《交房通知书》的事实。本院予以准许后，调取了：邮政快递《查单》回执一份、漳平火电厂快递登记单一份、《挂号、包裹、汇款、特挂等邮件登记》一份、《寄出信件邮资登记》一份、漳平火电厂员工戴晓芹询问笔录一份。7、在诉讼期间，针对原告诉请被告赔偿房价损失款6397756元的合理性，经本院释明后，原告向本院提出申请，请求“对讼争房于2013年1月14日以4200元每平方米的单价卖与案外人许国骞是否符合当时市场行情，即确定申请人要求被告林钦赔偿房价损失66397756元是否合理”进行鉴定。本院予以准许后，委托了龙岩华泰资产评估有限公司进行评估。龙岩华泰资产评估有限公司出具了岩泰评报房字（2013）第195号估价结果：估价对象于估价时点的A幢二层商场市场单价为每平方米4630元，B幢二层商场市场单价为每平方米4280元，原告为此支付鉴定费18000元。
被告林钦提供了《暂住情况登记记录》一份，证明被告林钦的经常居住地为莆田市城厢区霞林街下黄新村新区126号，同时可以证明原告邮寄《交房通知书》的地址错误。
本院依职权调取了《富邦房地产股东会议决议》、《漳平富邦房地产开发有限公司章程》、《注册资本实收情况明细表》、《验资报告》及许国骞的《漳平市房地产开发有限公司预告登记查询结果》各一份，以证明原告的主体资格及讼争房卖给许国骞的备案的事实。
对原告提供的证据，被告林钦质证认为，对证据1的真实性没有异议，签名是真实的，但是内容是虚假协议，被告也没有实际取得该协议的一份，而且原告也未提供合同的附件，原告提供的协议没有附件，是不完整的，该协议的性质属于投资合作协议，并非商品房预售合同协议，而且签订时原告并没有取得预售许可，该协议是无效协议。对证据2认为，因为被告林钦的住所地为莆田市城厢区霞林街道，并非原告邮寄单上的地址，因此被告从来都没有收到该交房通知，故该交房通知并不产生法律效力，即使该通知书有效送达，该通知书关于违约责任的内容没有合同及法律依据。对证据3认为，该商品房买卖合同原告没有进行备案，也没有提供商品房交易的正式发票，真实性不予确认；而且《投资合作协议书》中并没有提供本案房产具体位置的合同附件，无法确认该买卖合同中交易的房产与投资协议中的房产是同一宗，该证据与本案没有关联性；而且即使该证据是真实的，原告自行处分的后果应当由原告自行负责，相反，只能视为原告违约。对证据4的真实性无法确认，从许可证颁发的时间可以看出，当时双方签订投资协议时，原告并未取得该房产的预售许可。对证据5认为不能证明原告证明的事实，相反，刚好可以证明原告邮寄地址错误。对证据6认为，该组证据不能证明被告林钦有收到该《交房通知书》，因为该组证据并不能够证明挂号信邮寄的信件具体是什么内容，而且邮政快递《查单》可以看出最终邮送的地址是南门胜利路南街989号，收件人为陈爱连，即最终邮送的地址并非林钦的经常居住地，收件人也非林钦本人；戴晓芹在笔录中陈述称具体地址不记得，因此该笔录不应作为认定林钦收到《交房通知书》的依据。对证据7认为，对证据的真实性没有异议，但是对鉴定的程序有异议，即启动的程序并不是在原告的举证期限之内申请；在选择鉴定机构时，被告林钦向法院要求提供龙岩市以外的的评估机构进行抽签确定鉴定机构，遭到拒绝，因此整个选取评估机构是在未经被告林钦参与且确认的情况下做出的，所以鉴定程序违法；从评估的内容看，该评估报告实际确定的评估标的的单价是按照商品住宅的价格来评估的，而不是以商场的价格进行评估；评估报告与所附合同存在矛盾，评估报告中确定的房产的使用年限为40年，而所附的材料即《商品房买卖合同》中确定的土地使用年限为70年，因此，该评估报告不应该作为定案依据。
对被告提供的证据，原告质证认为，对该证据的真实性没有异议，但是被告因为其他原因暂住在莆田，并没有将这一情况告知原告，以至于原告无法按暂住的地址邮寄给被告，只能按户籍地址邮寄；如果被告没有收到原告寄发的通知，该过错是在被告，而不是原告。
对本院依职权调取的证据，原告对真实性没有异议，但是除许国骞的《漳平市房地产开发有限公司预告登记查询结果》外，其它的证据与本案没有关联性。被告对该组证据没有异议，由法院依法认定。
本院经审查认为，原告提供的证据1，被告对真实性没有异议，虽然该证据缺少附件，但并不影响协议内容的完整性，该证据与本案有关联，可作为本案定案依据。原告提供的证据2、5、6及被告提供的证据，虽然被告否认有收到《交房通知书》，但戴晓芹所寄的地址系被告林钦所提供，而且邮件已由门卫陈爱连于2012年12月2日签收，该组证据能形成证据链，能够证明本案的事实，与本案有关联，可作为本案定案依据。原告提供的证据3、4及本院调取的许国骞《漳平市房地产开发有限公司预告登记查询结果》，虽然被告认为没有备案，但与本院调取的讼争房卖给许国骞有备案的事实不相符，被告认为没有备案不成立，该组证据真实合法，能够证明本案的事实，与本案有关联，可作为本案定案依据。原告提供的证据7，系鉴定机构作出的鉴定结论，该鉴定机构系从本院认定的有鉴定资质的名单中随机抽取，被告要求从外地的鉴定机构选取鉴定机构，于法无据，且与其要求法院摇号选择鉴定机构不相符，讼争房系商住合一，鉴定内容与所附合同不存在矛盾，该鉴定结论真实、合法，能证明本案的事实，与本案有关联，可作为本案的定案依据。本院依职权调取的证据能够证明原告的主体资格，可作为本案的定案依据。
以上认定的证据结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
2010年8月6日原告（甲方）与被告（乙方）签订了《投资合作协议书》一份，协议约定：第一条，甲方经出让方式取得位于漳平市用地面积2439平方米的土地使用权。地块编号：2009拍3号，使用年期商业40年，自2009年11月30日起至2049年11月29日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系其他商服用地，定名为富邦华庭，由甲方预售。第二条，乙方自愿投资金额：按单价每平方米8000元计算，总金额壹千叁百肆十陆万捌千玖百陆十零元（小写1346.896万元）（注：蔡玉清已向乙方的借款总金额为13468960可作为乙方的投资金额）。第三条，投资合作的具体位置：（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）第A、B幢（第2层）。建筑面积1683.62平方米（A幢1013.79平方米，B幢669.83平方米），公用分摊345.3平方米（A幢179.85平方米，B幢165.45平方米）。第三条，甲方定于2012年12月31日交付乙方使用。…第四条，乙方如未按本合同第二条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期30天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。第五条，甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。…。房屋建好后，原告于2012年10月26日在漳平市公证处公证下向被告发出《交房通知书》，通知被告按约定支付购房款及接收房产，并告知违约责任。《交房通知书》载明：…如您（指被告）不能按通知日期来办理交房相关手续并缴纳上述购房款和费用，我公司（指原告）有权选择以下任何一种方式来要求您承担相应法律后果：一视为您已于2013年1月1日接收该房产，该房产归您所有，风险由您承担，并支付投资购房款及违约金，违约金从2013年1月1日起至款付清日止，以购房款总额壹千叁百肆拾陆万捌千玖百陆拾元整，按日万分之五计算。二、2012年2月1日前未付清投资购房款、违约金和其他费用，我公司有权解除2010年8月16日您和公司签订的《投资合作协议》，将“富邦华庭”项目A幢和B幢第二层房产另售他人，并要求您承担因此造成公司直接和间接损失的违约责任。该《交房通知书》寄至福建省漳平市江滨路708号1幢201室（漳平市火电厂的员工宿舍），漳平火电厂（现为漳平市华能电力有限公司）收发室戴晓芹于当日签收，并电话通知被告林钦，被告林钦要求将该邮件寄至其住地莆田市，戴晓芹于2012年11月27日将所收快件按被告林钦提供的地址寄出（邮件号码为XB21065231635），后由门卫陈爱连于2012年12月2日签收。被告收到《交房通知书》后，未到原告处付款、收房。为避免损失进一步扩大，原告于2013年1月13日将“富邦华庭”A幢二层建筑面积1013.79平方米（套内建筑面积833.94平方米，公共部位共有分摊建筑面积179.85平方米）和B幢二层建筑面积669.83平方米（套内建筑面积504.38平方米，公共部位共有分摊建筑面积165.45平方米）房产以每平方米4200元合计价款7071204元出售给案外人许国骞，并进行了备案登记。原告认为，由于被告违约，造成房屋卖与案外人许国骞时差价损失6397756元。故诉至法院，请求判令所请。
诉讼中，经本院释明，证明原告将讼争房出卖给许国骞的价格是否合理的举证责任在于原告。原告请求“对讼争房于2013年1月14日以每平方米4200元的单价卖与案外人许国骞是否符合当时市场行情，即确定申请人要求被告林钦赔偿房价损失66397756元是否合理”进行鉴定。本院予以准许后，委托了龙岩华泰资产评估有限公司对讼争房进行评估。龙岩华泰资产评估有限公司出具了岩泰评报房字（2013）第195号估价结果：估价对象于估价时点（2013年1月14日）的A幢二层商场市场单价为每平方米4630元，B幢二层商场市场单价为每平方米4280元，原告为此支付鉴定费18000元。
另查明，“富邦华庭”项目于2011年9月9日取得《商品房预售许可证》。
本院认为，原告与被告于2010年8月6日签订的《投资合作协议书》符合商品房预售合同的特征，该协议名为投资合作，实为商品房预售，因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷；该协议是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，而且原告于2011年9月9日取得了《商品房预售许可证》，该协议应认定为合法有效，双方应按协议约定全面履行。被告主张“该协议是原告法定代表人何晓芳为向朋友隐瞒对本案房产的处分权而求助林钦签订的虚假协议，并非双方真实意思表示”未提供证据证明，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项规定，显失公平的协议，当事人可以在协议签订之日起一年内请求人民法院变更或者撤销，故被告主张“协议中约定的单价按8000元每平方米计算超过市场价格的一倍以上，违反公平原则，应为无效”，与法不符，本院不予支持。《投资合作协议书》签订后，被告即另案起诉蔡玉清归还借款，该行为表明其不将蔡玉清所欠的款项，作为支付本案的购房款；原告建好商品房后，向被告发出了《交房通知书》，被告收悉后，未按《投资协议书》履行，属违约行为，对此应承担违约责任。《交房通知书》已明确：若被告在2013年2月1日前未付清投资购房款、违约金和其他费用，原告有权解除2010年8月16日双方签订的《投资合作协议书》。故原告按照《投资合作协议书》第四条的规定请求确认双方签订的《投资合作协议书》已于2013年2月2日解除，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，原告将“富邦华庭”项目A幢（建筑面积1013.79平方米）和B幢（建筑面积669.83平方米）第二层总建筑面积1683.62平方米的房产，以每平方米8000元价格卖给被告，总价款为13468960元；由于被告的违约，上述房产原告只能以每平方米4200平方米卖与案外人许国骞，被告的违约行为造成原告房屋差价损失，被告应予以赔偿；但事实上该房产经龙岩华泰资产评估有限公司评估，该时节点A幢二层商场市场单价为每平方米4630元，B幢二层商场市场单价为每平方米4280元。因此，原告的损失应以龙岩华泰资产评估有限公司评估市场单价来计算，经计算原告房价损失款为5908239.9元（13468960-1013.79×4630-669.83×4280=5908239.9元）。由于原告没有按照市场单价来出卖讼争房，而以低于市场单价来出卖讼争房，该损失应属于原告扩大的损失，应由原告自行承担，故原告要求被告赔偿房屋的损失，本院予以部分支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告漳平富邦房地产开发有限公司与被告林钦于2010年8月16日签订的《投资合作协议书》已于2013年2月2日解除。
二、被告林钦应于本判决生效之日起十日内赔偿原告漳平富邦房地产开发有限公司违约造成的房价损失款5908239.9元。
三、驳回原告漳平富邦房地产开发有限公司其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费56584元，由原告漳平富邦房地产开发有限公司负担8643元，被告林钦负担47941元。鉴定费18000元，由原告漳平富邦房地产开发有限公司负担3000元，被告林钦负担15000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 李小东
审 判 员 许培清
人民陪审员 邓生锋
二〇一四年三月十四日
代书 记员 刘羽芬
附注主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十一条【违约责任的一般条款】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条【赔偿责任与违约金】当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条【防止损失扩大】当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。
第一百一十五条【合同变更或解除时的违约责任】合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。