江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初7746号
原告:中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养所,住所地无锡市滨湖区钱荣路17号。
法定代表人：龚戈，该单位所长。
委托诉讼代理人：王辉，江苏新翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王正阳，江苏新翔律师事务所实习律师。
被告：无锡正德科技有限公司,住所地无锡市北塘区春申路58-15B6,15D。
法定代表人：秦霞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:吕银良，江苏文方律师事务所律师。
第三人：郑飞，男，1979年3月21日生，，汉族，住无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：陆伟，江苏法瞻律师事务所律师。
原告中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养所（以下简称休养所）与被告无锡正德科技有限公司（正德公司）、第三人郑飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告休养所委托诉讼代理人王辉、被告正德公司委托诉讼代理人吕银良、第三人郑飞委托诉讼代理人陆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
休养所向本院提出诉讼请求：1.解除其与正德公司之间的房屋租赁合同，并责令正德公司、郑飞立即搬出该房屋；2.责令正德公司支付租金269150元、水电费35863元；3.责令被告支付逾期支付租金的违约金148302元（以租金为基数按每日千分之三计算7个月）。事实与理由：2015年1月1日，其与正德公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：其将位于无锡市滨湖区钱荣路17号房屋（建筑面积1200㎡）出租给正德公司作开设商业宾馆之用，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。合同履行期间，正德公司未经其书面同意将涉案房屋转租给郑飞。现正德公司结欠费用且第三人也拒绝迁出。
正德公司答辩称：其已于2015年6月20日与郑飞签订转让协议，将涉案房屋的承租权转让给了郑飞。虽然未获休养所书面同意，但休养所口头表示同意并且实际接收了郑飞支付的租金和水电费。因此，其与休养所之间的租赁关系已经解除，不结欠租金、水电费和违约金。
郑飞述称：其与休养所之间不存在租赁关系，应当由正德公司承担支付租金的义务。其与正德公司之间订有转让协议，因为无法变更承租方，所以约定由其代正德公司支付房租和水电费。而且正德公司还书面承诺三年后会帮助其与休养所变更新的租赁合同，所以转让协议中约定租赁期限应当是6年。其支付了60万元的对价，但现因军产管理政策无法继续使用涉案房屋，导致其损失巨大。正德公司故意隐瞒实情转让涉案房屋，属于欺诈，转让协议应属无效。其不愿替正德公司垫付租金，反而正德公司应当赔偿其损失。
经审理查明：2015年1月1日，其与正德公司签订《军队房地产租赁合同》，约定：其将位于无锡市滨湖区钱荣路17号房屋（建筑面积1200㎡）出租给正德公司作开设商业宾馆之用；租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日；年租金标准：2015年为23.2万元、2016年为23.54万元、2017年为23.9万元；租金半年一付，于每年的1月1日和6月1日前十日内支付；正德公司不得擅自转租，如需转租应在违背本合同约定的前提下，经休养所书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案受实施；如正德公司逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，应按欠缴费用总额的千分之三向休养所交纳违约金；逾期超过30日的，休养所有权解除合同。签约当日，休养所将涉案房屋交付正德公司使用。
2015年6月20日，正德公司法定代表人秦霞与郑飞签订一份《宾馆转让协议》，约定：秦霞将涉案房屋内开设的名为“泡泡森林旅馆”整体转让给郑飞；转让金额为60万元，其中50万元先行支付，剩余10万元以替秦霞代缴欠付的水电费的形式支付；转让之前的所有债权债务由秦霞负担，转让之后的所有债权债务由郑飞负担。同时双方还在该协议尾部备注：涉案房屋产权为休养所，秦霞签订的租赁合同3年内无法变更承租方，所以郑飞必须按时向休养所缴纳房租和水电费。郑飞应遵守秦霞签订的军队租赁合同内的所有条款。秦霞3年后帮助郑飞变更新的军队房地产租赁合同。签约当天，秦霞的弟弟秦毅代表正德公司与郑飞一同至休养所称，正德公司做不下去了，让郑飞继续经营宾馆。但休养所没有出具同意转租的书面意见。后，郑飞向按约向正德公司支付转让费50万元。2015年9月8日，休养所收到以郑飞名义汇款支付的涉案房屋租金。
庭审中，休养所与正德公司一致确认：2015年1月至6月20日，涉案房屋发生的租金108690元、水电费22746.6元，已支付租金40000元；2015年6月21日至2017年3月31日，涉案房屋发生的租金418460元、水电费欠付13116.5元，已支付租金218000元。故2015年1月至2017年3月期间，涉案房屋总计发生的结欠房租总额为269150元，水电费总额为35863元。
庭审后，休养所向本院出具说明一份，称又收到涉案房屋租金2万元，应在其主张中扣除相应的金额。
另查明，涉案房屋为军产，坐落号为“南苏字第4711号”，国有土地使用证号位“锡滨国用（2010）字第914号”。
上述事实，有《军队房地产租赁合同》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，休养所与正德公司签订的《军队房地产租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规范，合法有效。双方均恪守该合同的约定。
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，正德公司与与郑飞签订的《宾馆转让协议》系正德公司在其与休养所的租赁合同履行期限内的转租行为。虽该转租行为未获休养所的书面同意，但因休养所自该协议签订当日就知晓转租事实且在其后也收到了郑飞代付的租金，休养所未在法律规定期限内提出异议，应视为其同意。故该转让协议系正德公司与郑飞的真实意思表示，也符合法律法规的规定，合法有效。正德公司和郑飞应遵守该协议的各项约定。
在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，正德公司主张其与休养所之间的租赁合同已于其与郑飞之间签订转让协议当日解除。对此，休养所与郑飞均予以否认。正德公司不但未能向本院提交其与正德公司解除合同的依据，而且该意见也与其与郑飞的转让协议中“无法变更承租方”的表述相违背，故对正德公司的该意见本院不予采信。
因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。根据合同的相对性，现休养所作为出租人向承租人正德公司主张欠付的租金以及相应的违约金、水电费，现郑飞作为次承租人明确表述不愿代付该笔费用，故休养所解除合同的请求，符合租赁合同的约定和法律的规定，本院予以支持。合同解除后，正德公司应当及时迁出涉案房屋并结清上述结欠费用。郑飞作为次承租人，在出租人与承租人之间的房屋租赁合同解除的情况下，同样负有腾空房屋并迁出的义务。故本院对休养所要求正德公司、郑飞迁出涉案房屋的主张予以支持。
关于违约金。休养所主张按正德公司欠付租金为基数、按每日千分之三为利率、计算7个月。现在正德公司截止2017年3月共计结欠租金249150元，按照千分之三的利率，每日利息747.45元，明显过高。故本院酌定正德公司自2017年1月1日起，以249150元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，向修养所支付延期支付租金的违约金，至付清为止。
关于郑飞与正德公司之间就转租事宜发生的纠纷，属于承租人与次承租人之间的法律关系，郑飞应另行向正德公司主张，本案中不予理涉。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养与无锡正德科技有限公司签订的《军队房地产租赁合同》于本判决生效之日解除；
二、无锡正德科技有限公司、郑飞于本判决生效之日起十日内迁出无锡市滨湖区钱荣路17号房屋；
三、无锡正德科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养所支付2015年5月至2017年3月期间结欠的租金249150元及逾期付款违约金（以249150元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月1日计算至付清为止）、水电费35863元；
四、驳回中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养所其他诉讼请求。
如无锡正德科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7056元减半收取3528元，由中国人民解放军南京军区联勤部无锡离职干部休养所负担1428元，无锡正德科技有限公司负担2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 周 飞
二〇一七年五月十六日
书 记 员 王羚羽
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。