湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初2480号原告：荆海利，男，1982年5月12日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。原告：陈年辉，女，1984年7月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。二原告的共同委托诉讼代理人：张浩，北京德恒（长沙）律师事务所律师（特别授权代理）。二原告的委托诉讼代理人：奉满霞，北京德恒（长沙）律师事务所律师（一般代理）。被告：宁远县兴龙房地产开发有限公司。住所地宁远县舜陵街道九嶷中路**号。法定代表人：陈先茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国田，湖南铭慧律师事务所律师（一般代理）。原告陈年辉、荆海利诉被告宁远县兴龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈年辉、荆海利的委托诉讼代理人张浩、被告宁远县兴龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄国田到庭参加诉讼，原告陈年辉、荆海利、被告宁远县兴龙房地产开发有限公司的法定代表人陈先茂经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人奉满霞经本院通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈年辉、荆海利向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期未办理不动产权证的违约金34912.5元（从2016年6月30日计算至2017年11月15日，共504天，年利率为4.75%）；2.被告承担本案所有诉讼费。事实及理由：2013年4月22日原告与被告签署《兴龙第一街商铺买卖合同》，原告出资购买被告位于宁远县兴龙第一街A栋2层A209号商铺。合同约定：房屋总价为525000元，付款方式为银行按揭付款，在2013年4月21日前交付首付款325000元，余款200000元向银行办理按揭。2013年4月21日，原被告签署补充协议，明确约定原告购买的商铺委托被告经营3年，起止时间为2013年1月1日至2015年12月31日，商铺3年租金共计117460元，一次性从总房款中抵扣。原告依约支付房屋首付款325000元并办理银行按揭贷款，按期履行还款义务，并将商铺交由被告在约定期间经营管理。2015年11月6日，原被告就兴龙第一街A栋2层A209号商铺进一步签订《商品一次性补交房款协议》，协议明确约定原告委托被告以2016年全年商铺租金21600元以及一次性补交25300元抵扣原告兴龙第一街B109号、13A06号房屋的交房应补缴费用，抵扣后被告应于2016年6月30日前将原告买受位于兴龙第一街A栋2层A209号商铺的国土、规划、房产证等办好，且不再收取任何费用，逾期未办理，被告将每日支付乙方500元违约金。被告目前仍没有为原告办理产权证。现原告具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宁远县兴龙房地产开发有限公司辨称，一、原告诉称的房屋产权证未能及时办理的过错在于原告，原告未及时缴纳相关费用；二、没有办理房屋产权证书是政府的政策性原因等不可抗力造成的，2014年12月18日宁远县土地清理工作领导小组办公室对全县所有的房地产项目进行清查，在土地清理过程中暂停了办理房产证的相关手续。2016年宁远县不动产登记中心成立后，也停办了一段时间，所有的宁远县房地产项目可以说都没有按时办理房屋产权证书。综上，导致原告所购商铺无法办理房屋产权证的原因是原告自身的过错和政府的政策性原因，答辩人没有过错，依法不承担违约责任，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认证如下：被告宁远县兴龙房地产开发有限公司提交的1号、2号、3号证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2013年4月22日，原告陈年辉、荆海利与被告宁远县兴龙房地产开发有限公司签订《兴龙第一街商品房买卖合同》，双方约定：原告陈年辉、荆海利以525000元的价格购买被告宁远县兴龙房地产开发有限公司开发建造的位于宁远县兴龙第一街的A栋2层A209号房屋，原告采用按揭付款的方式支付房款，即首付325000元，余款200000元向银行办理按揭贷款，办理银行按揭费用由买受人（即原告陈年辉、荆海利）承担，买受人必须在出售人通知后七日内向银行提供按揭要求的有效资料；出卖人（即被告兴龙房地产开发有限公司）应在2013年5月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇特殊原因出卖人可据实延期交房；出卖人应当在商品房交付使用后90日内向产权登记机关申请办理房屋初始登记，从登记之日起365日内办理房地产转移登记。如因出卖人的责任，未能在上述期限被将应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按买受人已付款的3%向买受人支付违约金；若买受人自接到出卖人电话通知之日起7日内未能及时提交办理房屋所有权转移所需资料或未能及时缴纳相关税费而导致房屋产权转移延期办理的，由买受人自行承担责任；买受人未付清应付房款，交房时出卖人不予办理交房手续。2013年4月21日，原、被告签署《补充协议》，明确约定原告购买的商铺委托被告经营3年，起止时间为2013年1月1日至2015年12月31日，商铺3年租金共计117460元，一次性从总房款中抵扣。2015年11月16日，原、被告签订《商铺一次性补交房款协议》，约定原告陈年辉、荆海利同意将被告宁远县兴龙房地产开发有限公司收取的商铺2016年全年的租金贰万壹仟陆佰元整（21600元）抵扣交房费用，双方相抵后，原告一次性补交贰万伍仟叁佰元（25300元）给被告，被告将于2016年6月30日将原告所购商铺的国土、规划、房产证及时按程序办理好，且不再收取任何费用……。被告必须在约定的期限内办理好房屋产权证及相关证件，逾期未办理，被告每日支付原告违约金500元。2012年5月25日，原告陈年辉、荆海利向被告宁远县兴龙房地产开发有限公司支付购房款110000元，2012年9月28日原告陈年辉、荆海利补交购房款155000元，2013年4月22日，原告陈年辉、荆海利补交购房款60000元，三次共支付购房款325000元，余款200000元原告陈年辉、荆海利通过银行按揭贷款支付给被告。2015年11月16日，原告陈年辉、荆海利一次性补交房款25300元。原告陈年辉、荆海利将办理房屋产权证需要的契税发票、身份信息、完税票据等资料提交给被告宁远县兴龙房地产开发有限公司。因被告宁远县兴龙房地产开发有限公司至今未为原告陈年辉、荆海利办理所购房屋的房屋产权证书，原告于2017年11月22日向本院提起诉讼。另查明，因宁远县土地清理工作领导小组办公室需对被告宁远县兴龙房地产开发有限公司开发建设的兴龙步行街房地产项目是否存在超容积率等问题，需要调查核实，2014年12月18日，宁远县土地清理工作领导小组办公室致函宁远县房产局暂停办理兴龙步行街房地产项目的房屋产权证书。本院认为，原、被告签订的《兴龙第一街商铺买卖合同》、《补充协议》、《商铺一次性补交房款协议》等协议，是双方的真实意思表示，上述协议不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，合同内容对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈年辉、荆海利已经依约履行了付款义务并提交了办证所需的相关资料，被告宁远县兴龙房地产开发有限公司应当在原告陈年辉、荆海利提交办理不动产权属证书所需资料后，依约在2016年6月30日前及时按程序为陈年辉、荆海利办理其所购A209号房屋的不动产权属证书，但被告宁远县兴龙房地产开发有限公司至今未为原告陈年辉、荆海利办理其所购房屋的不动产权属证书，被告宁远县兴龙房地产开发有限公司应当承担继续履行为原告陈年辉、荆海利办理不动产权属证书的合同义务外，还应依约承担逾期未办理不动产权属证书的违约责任。鉴于原、被告虽约定了违约金，但原告陈年辉、荆海利未向本院提供因被告宁远县兴龙房地产开发有限公司逾期未办理不动产权属证书造成其损失的证据，本院对其损失的具体数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即按照原告陈年辉、荆海利已付购房款525000元为基数，在中国人民银行2016年一到三年期人民币贷款利率4.75%的基础上加收50%罚息，即按逾期贷款年利率（4.75%+4.75%×50%），从2016年7月1日开始计算违约金，原告陈年辉、荆海利主张被告宁远县兴龙房地产开发有限公司支付违约金34912.5元（按年利率4.75%计算）的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。关于被告宁远县兴龙房地产开发有限公司提出已经到房产局提交了办理房屋登记手续相关资料及未能及时为原告陈年辉、荆海利办理房屋所有证系原告陈年辉、荆海利提供资料不全及由于政府政策性原因等不可抗力因素造成，并非因其过错造成，请求驳回原告陈年辉、荆海利诉讼请求的抗辩理由，在本案中，因被告宁远县兴龙房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其已经履行办理房屋登记手续的义务，也未提交原告陈年辉、荆海利提供资料不全的证据，虽然被告宁远县兴龙房地产开发有限公司向本院提供了宁远县土地清理工作领导小组办公室关于对汇金国际广场等18个房地产项目暂停办理房产相关手续的函，拟证明未能及时为原告陈年辉、荆海利办理房屋所有证系由于政府政策性原因等不可抗力因素造成，并非因其过错造成，但该函载明暂停办理兴龙步行街建设项目的房屋产权证书系因政府职能部门需要对该建设项目是否存在超容积率建设的违规行为进行调查核实，该函不足以证明未办理原告陈年辉、荆海利的房屋产权证书系政府不可抗力原因造成，因此本院对此抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：限被告宁远县兴龙房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内支付原告陈年辉、荆海利逾期未办理不动产权证的违约金34912.5元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，由被告宁远县兴龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  张 艳审 判 员  邓双成人民陪审员  谢冒仔二〇一八年一月二十四日代理书记员  李沂非附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。