三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2013）城民二初字第533号 原告王某杰，男，1971年3月9日出生，汉族。 委托代理人杨晓东，天津市离退休法律工作者协会法律服务所法律工作者。 被告谭某文，男，1962年12月22日出生，汉族。 被告陈某完，女，1935年1月20日出生，汉族。 两被告共同委托代理人吴开天，海南琼亚律师事务所律师。 原告王某杰与被告谭某文、陈某完房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月24日受理后，依法由审判员张萍独任审判，于2013年7月30日公开开庭进行了审理。原告王某杰的委托代理人杨晓东，被告谭某文及两被告共同委托代理人吴开天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某杰诉称：2012年1月18日，王某杰与谭某文签订《房屋租赁合同》，合同约定谭某文将坐落在三亚市儋州村社区三巷20号楼房1至8层（其中4间由被告居住）出租给王某杰；房屋面积1000平方米；年租金250000元；租期自2012年1月18日至2015年3月17日止；王某杰已交租金至2014年4月份，共计租金490600元。签订合同时，谭某文未能提供产权证明及消防备案手续，王某杰提出异议时，谭某文称正在向有关部门申报。拖至今日，谭某文未向王某杰提供该房屋相关合法产权手续及消防备案手续。现王某杰发现谭某文并无权利出租该房屋，该房屋系陈某完所有。谭某文的行为具有明显欺诈已构成侵权。且存在诸多安全隐患。经王某杰多次向谭某文交涉，谭某文托辞搪塞。故诉至法院，请求判决：一、确认王某杰与谭某文所签订的《房屋租赁合同》无效，并一次性双倍返还定金300000元；二、谭某文立即给付返还定金的利息20000元，自2012年1月18日至2013年6月30日止，按人民银行同期贷款利率的2倍支付；三、谭某文返还2013年7月1日至2014年4月的预交房屋租金190000元。 被告谭某文、陈某完共同答辩：一、王某杰主张确认王某杰与谭某文所签订的《房屋租赁合同》无效，并一次性双倍返还定金300000元没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》的规定，必须在在双方当事人对定金作出约定后，王某杰才能以承租人身份主张定金，王某杰主张双倍返还定金的前提是在本案所涉房屋租赁合同有效且收取定金的谭某文存在违约行为。但王某杰诉求的是确认合同无效，王某杰、谭某文未在《房屋租赁合同》对定金作出约定，且谭某文未收取王某杰任何定金；二、王某杰和谭某文签订的《房屋租赁合同》合法有效。王某杰主张无效的理由是出租房屋系陈某完所有，谭某文并无权利出租此房。王某杰所租赁房屋的土地属于陈某完所有，但整个房屋均是谭某文出资建造。因此，谭某文对此房屋拥有合法使用权（包括不限于房屋出租等权利）。退一步讲，如按王某杰所说出租房屋属于陈某完所有，陈某完对谭某文和王某杰签订的《房屋租赁合同》并不持任何异议。因此，不管出租房屋属于谭某文所有还是陈某完所有，《房屋租赁合同》均是出租人和承租人的真实意思表示，并不具备违反强制性法律规定而无效的情形，且该合同已由合同双方履行了二年。因此，王某杰和谭某文签订的《房屋租赁合同》是完全合法有效；三、在房屋租赁合同合法有效的前提下，王某杰要求定金的利息和预交房屋租金没有任何事实和法律依据。既然《房屋租赁合同》合法有效，王某杰和谭某文应按约享有和履行合同约定的权利义务。王某杰所主张的定金利息根本无从谈起，合同也未作约定。而预交房屋租金属于王某杰的合同义务，在王某杰没有向谭某文明确提出提前中止或终止本合同履行并经谭某文同意的情况下，其主张返还已预交房屋租金根本没有任何事实和法律依据。另外，按照合同约定，王某杰缴纳的预期租金只能到2014年1月17日止，并未预缴到2014年4月；四、王某杰是提供房屋消防备案手续义务的承担者，而不是谭某文。《房屋租赁合同》第六条“乙方承租房屋使用过程中的责任义务”第1条载明：因乙方经营方式引起行业管理部门要求配备的安全、消防的等其它设施设备，由乙方自行置配及申办相关许可证书。因此，王某杰负有配置安全、消防的等其它设施设备及相关消防手续的义务。综上，王某杰和谭某文签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方权利义务清楚明确。在谭某文已按约交付房屋且王某杰已使用二年的情况下，王某杰提出的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。 经审理查明：2012年1月18日，王某杰与谭某文签订《房屋租赁合同》，合同约定谭某文将三亚市儋州村社区三巷20号楼房1至8层（其中4间由两被告居住）出租给王某杰进行居住分租经营；月租金20833元，年租金25万元。租期3年零2个月，自2012年1月18日至2015年3月17日止。保证金150000元，在合同签订之日起三个工作日内与首付租金一同支付给谭某文。合同签订后，2012年1月22日，王某杰按约给付保证金150000元，租金125000元；同日，谭某文出具收据一张并注明“起租时间以大年初一起壹拾伍天后计”。6月3日、4日王某杰网银转账给付租金120000元；2013年1月22日通过汇款给付租金200000元；4月16日王某杰网银转账给付租金45600元，以上租金共计490600元。庭审中，王某杰将诉讼请求一、二项中的主张的“定金”变更为“保证金”，将“双倍返还定金”变更为“返还保证金150000元，赔偿损失150000元”。庭后，王某杰表示合同确认无效后就退还房屋给谭某文，但请求法院给其一个月的腾房时间。 另查，租赁物三亚市儋州村社区三巷20号楼房系原址旧房拆建而成［旧房产权证号：三土房（2007）字第7628号，权利人：陈某完］，由谭某文出资建造，陈某完系谭某文母亲，陈某完对谭某文将房屋出租给王某杰的事实予以认可并不持异议。2010年12月20日，陈某完向三亚市规划局报建，该局审批同意在原址范围内兴建一栋四层、局部五层的私宅工程并核定了相关面积、高度等。次日，三亚市规划局向其颁发了《建设工程规划许可证（临时）》。2011年2月18日，三亚市住房和城乡建设局向陈某完颁发了《建筑工程施工许可证》，其中备注一“项目概况”载明“肆层-局部伍层／1栋”。2012年1月，租赁房屋竣工，建有八层，未经相关部门的竣工验收，至今尚未换发《建设工程规划许可证》，也未取得《土地房屋产权证》。王某杰租赁该房屋用于经营家庭旅馆，至今尚未取得相关经营执照，租赁房屋目前仍由王某杰占有使用中。 以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、收据、转账凭证、三规工审（2010）259号文件、《建设规划许可证（临时）》、《建筑工程施工许可证》、《土地房屋权证》及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证、质证，足资认定。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，谭某文是租赁房屋建造的出资人，陈某完是宅基地的使用权人且陈某完事后对租赁合同予以追认，故应认定谭某文是对租赁房屋有权出租的人，但是由于租赁房屋在出租时未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前也未取得，该租赁合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定谭某文与王某杰之间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。谭某文应将保证金150000元退还给王某杰，对保证金双方虽未约定利息，但保证金自给付之日起就产生了法定孳息，对该利息损失谭某文应予支付，但王某杰主张双倍计算保证金的利息无法律依据，不予支持，保证金的利息应从给付之次日计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银同期同类贷款基准利率计算。由于王某杰已实际占有使用房屋至今，故还应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费计至王某杰实际退出房屋之日止。谭某文在2012月1月22日确认起租时间从大年初一起15天后计，则本院确认双方租赁合同租期起始日应为2012年2月7日，王某杰对2013年7月1日之前所交的租金未主张，且实际占有使用事实已发生经过，故本院不再处理。王某杰主张返还2013年7月1日之后的预交租金190000元，其计算有误，实际预交额是141960元，因王某杰至今还在占有使用租赁房屋，故应按685元／天（250000元／365天）计算房屋占有使用费至王某杰实际退房之日止，王某杰已给付141960元，多退少补。王某杰主张赔偿损失150000元，但未提供相应证据证明其存在该损失，对其该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 确认原告王某杰与被告谭某文于2012年1月18日签订的《房屋租赁合同》无效； 被告谭某文于本判决生效之日起十日内退还给原告王某杰保证金150000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2012年1月23日计至本判决确定的给付之日止）； 被告谭某文于本判决生效之日起十日内向原告王某杰按685元／天计算房屋占有使用费，自2013年7月1日计至王某杰实际退房之日止，王某杰已给付141960元，多退少补； 驳回原告王某杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8900元（原告已预缴4450元），减半收取4450元，由原告王某杰负担2330元，被告谭某文负担2120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员 张 萍 二〇一三年八月五日 书记员 唐井妹  附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 最高人民法院关于审理城镇房屋 租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。