成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初860号
原告:陈文静，女，1987年8月31日出生，汉族，住四川省自贡市。
原告：杨昆，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省自贡市。
二原告委托代理人:汪佳,四川希正律师事务所律师。
被告：赵殿国，男，1986年2月18日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁左翼中旗。
被告：刘晨曦，女，1991年1月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。
二被告委托诉讼代理人:吴晈,北京炜衡（成都）律师事务所律师。
第三人：成都志云房产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道麓山大道一段630号。
法定代表人：刘勇，职务不详。
委托诉讼代理人：赵伟斌，男，汉族，系该公司职员。
原告陈文静、杨昆与被告赵殿国、刘晨曦、第三人成都志云房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文静、杨昆的委托诉讼代理人汪佳、被告赵殿国、刘晨曦的委托诉讼代理人吴晈、第三人成都志云房产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵伟斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
陈文静、杨昆向本院提出诉讼请求：1、解除原告陈文静、杨昆与被告赵殿国、刘晨曦于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付解除合同违约金64000元；3、被告向原告支付逾期办理房屋过户递件的逾期违约金（按每天3200元标准计算，自2016年11月16日起至起诉之日逾期违约金为176000元）；4、被告向原告支付中介费13000元。事实和理由：被告于2013年4月16日与四川国坤投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于麓山大道一段630号洛森堡•映山楼盘×幢×单元×层××号房屋，该房应于2014年12月28日交房，在房屋交付之日起548天内取得房屋所有权证书，即2016年6月28日取得房屋产权证书。该合同经过签约备案，备案号370××。原告与被告经过第三人成都志云房地产经纪有限公司的居间中介于2016年9月14日签订《房屋买卖合同》，原告以640000元的价格购买被告上述房屋，定金为30000元，并约定于2016年11月15日之前办理过户手续，另外约定违约金为房屋成交价的10%，如卖方逾期办理房屋过户递件每逾期一天，按成交价的千分之五支付违约金，并由违约方承担中介佣金。合同签订后，原告按照合同约定向第三人支付13000元的中介费，支付了30000元定金，该定金由第三人支付给被告。合同约定的过户递件时间到期后，被告拒绝过户，并于2016年12月5日向原告和第三人发出书面通知，要求解除合同，并向原告退还定金30000元。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身权益诉至法院。
赵殿国、刘晨曦辩称，1、赵殿国、刘晨曦系夫妻，签订《房屋买卖合同》时刘晨曦知晓，并同意出售涉诉房屋。赵殿国、刘晨曦于2016年12月5日向陈文静、杨昆发出解除通知，陈文静、杨昆收到后并未提出异议，《房屋买卖合同》已经解除，陈文静、杨昆现在要求解除《房屋买卖合同》没有合理依据。2、涉诉房屋因开发商的原因至今未办理不动产权证书，双方签订《房屋买卖合同》前，陈文静、杨昆和第三人成都志云房产经纪有限公司对该房屋的现状是明知的，赵殿国、刘晨曦也向第三人成都志云房产经纪有限公司支付3000元用于加急办理不动产权证书，但仍未能办理，在合同约定的过户递件到期后，因尚未取得不动产权证书，无法办理过户，赵殿国、刘晨曦及时向陈文静、杨昆、第三人成都志云房产经纪有限公司邮寄解除《房屋买卖合同》的通知，并向陈文静、杨昆退还定金30000元。因此赵殿国、刘晨曦无过错，无违约行为，不应当承担违约责任。3、陈文静、杨昆主张的解除合同违约金、逾期办理房屋过户递件的逾期违约金金额过高，超过了实际损失且系重复计算，中介费应由各方自行承担。
第三人成都志云房产经纪有限公司述称，因开发商的原因导致被告方迟迟未取得不动产权登记。
本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，陈文静、杨昆（买方）与赵殿国（卖方）、第三人成都志云房产经纪有限公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：赵殿国将位于成都市天府新区麓山大道一段洛森堡•映山×幢×层××号房屋，建筑面积116.1平方米，所有权人赵殿国、刘晨曦，出售给陈文静、杨昆，该房屋成交价为640000元。在签订本合同当日，陈文静、杨昆向赵殿国支付定金30000元。本合同中，“过户递件”指买卖双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格，“过户取件”指房屋所在地房管局领取过户到买方名下的新产权证。陈文静、杨昆按揭贷款方式支付房款：过户递件完成后当日内，买方将首付款130000元支付给卖方，剩余房款480000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。买方委托经纪方代办银行按揭贷款，买方应按经纪方通知及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭申请。买方同意在签订借款合同之前向经纪方支付贷款服务费2000元和评估费1920元。其他可能产生的贷款的费用由买方自行缴纳。如买方未能获得相应贷款的，经纪方应退还已收取的相应费用。在过户递件当日，卖方将该房屋交付给买方，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其他有关该房屋的使用费，买卖双方应在《物业交割单》上签字确认。基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金9472元，卖方同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金6000元。卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项、并向买方支付该房屋成交价10%违约金及退还定金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。卖方逾期支付佣金，每逾期1天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。本合同生效后，买卖双方无论以任何形式解除本合同，买卖双方仍需各自承担经纪方佣金。在天府新区房管局政策无变化，不可抗因素除外，买卖双方于2016年11月15日之前办理过户手续，若双方违约则参照该合同14条、17条、18条条款。该房屋为夫妻共同财产，夫妻双方认可本次交易，若夫妻意见不统一导致交易失败，则属于卖方违约。
合同签订当日，陈文静、杨昆向赵殿国支付定金30000元。陈文静、杨昆向第三人成都志云房产经纪有限公司支付中介费、贷款服务费、评估费共计13000元，第三人成都志云房产经纪有限公司向其出具收据一份。
合同签订当日，赵殿国向成都市公安局天府新区分局通济桥派出所报警，接（报）处警登记表接警内容载明：接指挥中心指令在华阳麓山大道690号志云地产门口纠纷，处警情况载明：本日17时45分接110指令处警人员于17时55分抵达现场，到现场后双方当事人均在现场，报警人赵殿国因房屋买卖与陈文静父母发生纠纷，赵殿国没有与陈文静一家人没有达成，赵殿国要离开，陈文静一行三人不要赵殿国离开，最后经警方调解，陈文静的父亲将赵的拉杆箱还给赵殿国，并对双方进行房屋的买卖纠纷进行调解，双方较冷静。
因涉诉房屋迟迟未取得不动产权登记，2016年11月27日，赵殿国向第三人成都志云房产经纪有限公司工作人员刘霞转款30000元，转账说明为中介请将定金转交给买家。庭审中，陈文静、杨昆认可其已收到赵殿国、刘晨曦退还的定金30000元。
2016年12月8日，赵殿国通过EMS向陈文静邮寄一份《关于解除洛森堡房产买卖合同的函及相关票据证明》，内容如下：经过赵殿国慎重考虑决定不再履行双方于2016年9月14日签订的位于天府新区洛森堡×栋××号房产的买卖合同。一、关与洛森堡×栋××号房产的买卖合同，赵殿国已经于11月27日向买家及志云房产中介公司提出解除合同的通知，本函再次向买家、中介告知关于洛森堡×栋××号房的买卖合同解除的事实。二、合同解除的原因1、首先签约时买卖双方都不清楚房产证什么时候下来，能否按期履约存在不确定因素，是中介人员为促成交易，承诺赵开发商花2000元十月底即可办理下来房产证，合同履行时间是由中介机构确定的（签约后赵殿国及时支付给中介公司2000元加急办证费用）。2、为按期履约赵殿国及时与银行预约还款日期并通知买方办理相关手续，但中介公司经办人员告知房产证十一月十五号前根本办不下来，导致双方无法如期履约。给买卖双方都造成较大经济和精神损失。3、在不能如期履约的情况下，赵殿国及时与买方协商解决，但未达成任何解决方案，中介公司对解决问题已处于不作为状态，赵殿国知道在不能履约的情况下善意地将30000元定金通过中介退还买方并告知解除买卖合同。三、关于赔偿问题，针对买方因解约提出的赔偿条件，赵殿国认为不成立，造成不能履约的根本原因不是赵殿国方而是中介公司的欺骗行为。就事件本身来说，赵殿国方也是受害者，并且在签订合同前买方由扣留包裹财物，强买强卖（当地派出所可查报案记录）。赵殿国方没有义务赔付买家及中介任何费用。并请中介公司在收到此函告后及时退还2000元加急办证费用及购房合同。庭审中，陈文静、杨昆确认其于2016年12月8日收到该邮件。
另查明，位于成都市天府新区华阳街道麓山大道一段630号×栋×单元×楼××号房屋（档案保管号：370××）于2017年3月20日取得不动产权登记，登记在赵殿国、刘晨曦名下。
认定上述事实的证据有：原告身份信息；被告身份信息；《房屋买卖合同》、定金收据、转账流水、《关于解除洛森堡房产买卖合同的函及相关票据证明》等。上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，证明力较强，本院予以采信。
本院认为，原告陈文静、杨昆与被告赵殿国签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，刘晨曦作为涉诉房屋共有权人也对该合同予以追认，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。但被告赵殿国、刘晨曦在合同签订后，未能取得涉案房屋的所有权证，未能按《房屋买卖合同》约定于2016年11月15日之前办理过户手续。此后被告赵殿国、刘晨曦向原告陈文静、杨昆退还定金30000元，并向原告、第三人邮寄《关于解除洛森堡房产买卖合同的函及相关票据证明》表示不愿继续履行合同义务，致使双方签订的合同目的不能实现，对此，被告赵殿国、刘晨曦应当承担相应的违约责任。故原告要求解除双方于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》，符合事实和法律的规定，本院予以支持。对于被告赵殿国、刘晨曦辩称本案的《房屋买卖合同》已经于原告收到《关于解除洛森堡房产买卖合同的函及相关票据证明》之日解除的意见，本院认为，本案被告赵殿国、刘晨曦在合同签订后，未能取得涉案房屋的所有权证，未能按《房屋买卖合同》约定于2016年11月15日之前办理过户手续，后被告赵殿国、刘晨曦以未取得涉案房屋的所有权证由主张解除合同，违约在先，被告赵殿国、刘晨曦不具有合同解除权。故《关于解除洛森堡房产买卖合同的函及相关票据证明》不产生解除《房屋买卖合同》的效力。故对被告赵殿国、刘晨曦的上述辩称意见本院不予采纳。
关于被告赵殿国、刘晨曦是否应向原告支付解除合同违约金64000元、逾期办理房屋过户递件的违约金（按每天3200元标准计算，自2016年11月16日起至起诉之日逾期违约金为176000元）的问题，本院认为，被告赵殿国、刘晨曦未能按约取得涉案房屋的所有权证，也未能将涉案房屋转移过户至原告方名下，导致双方合同目的不能实现，其违约事实清楚，按照合同约定，被告赵殿国、刘晨曦应承担相应的违约责任。因本案《房屋买卖合同》已解除，赵殿国、刘晨曦不再负有协助原告办理过户手续的义务，故赵殿国、刘晨曦不应当承担逾期办理房屋过户递件的违约金。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，故对于被告方提出因他方原因导致合同不能履行，其不应承担违约责任的抗辩主张，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，故本院兼顾合同履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为35000元。
关于被告是否应向原告支付中介费13000元的问题，原告主张的中介费13000元缺乏法律依据，且与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告陈文静、杨昆与被告赵殿国之间于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日起予以解除；
二、被告赵殿国、刘晨曦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈文静、杨昆支付违约金35000元；
三、驳回原告陈文静、杨昆的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费2548元，诉讼保全费1785元，共计4333元，由被告赵殿国、刘晨曦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一七年八月七日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华