湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民二终字第15号
上诉人（原审第三人）龙山县唐氏恒泰房地产开发有限公司。住所地：龙山县民安街道办事处城东路***号。
法定代表人，唐学忠，男，公司总经理。
委托代理人谭家萍，女，1967年3月13日出生，该公司员工。
委托代理人曾令龙，湖南喳哂呔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨帆，男，1970年9月21日出生。
被上诉人（原审原告）彭庆桃，女，1976年5月20日出生。
二被上诉人委托代理人王治文，湖南四维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）向文波，男1976年3月8日出生。
龙山县唐氏恒泰房地产开发有限公司（以下简称唐氏公司）与杨帆、彭庆桃、向文波买卖合同纠纷一案，龙山县人民法院于2013年12月19日作出（2013）龙民重字第2号民事判决，唐氏公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人唐氏公司的委托代理人谭家萍、曾令龙和被上诉人杨帆及其委托代理人王治文到庭参加诉讼，上诉人唐氏公司的法定代表人唐学忠和被上诉人彭庆桃、向文波经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审查明，2010年4月28日，被告向文波与第三人唐氏公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告向文波从唐氏公司购买商品房一套，建筑面积151平方米，单价1240元／㎡，房屋总价款为187350元，首付2万元，2010年底前付3万元，其余按揭，房屋交付时间为2010年5月1日前。房产证由唐氏公司统一办理。合同签订后，被告向文波于2010年4月28日向唐氏公司交付首付款10000元，唐氏公司将该房屋交付给向文波。2010年5月9日向文波给唐氏公司付房款30000元，2011年1月24日付房款35000元，2011年5月15日付办证包干费8000元、物业管理费733元、房款428元，还欠房款100000元。2011年3月10日向文波与唐氏公司向龙山县房地产管理局申请房屋登记，并将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，2011年4月13日龙山县房地产管理局进行了房屋登记，房屋所有权人为向文波，该房屋产权证由唐氏公司保管。因被告向文波不符合银行按揭条件，2011年7月，唐氏公司与向文波又签订了《房屋买卖合同》，合同约定，双方于2010年4月28日签订的商品房买卖合同继续有效，唐氏公司为向文波办好水电上户、办理房产证、土地使用证，房产证在2011年5月1日前取得；房屋总价款为187350元，向文波共欠房款100000元，应付办证包干费8000元、物业费776元、合计108776元，该款从2011年1月1日开始计息，利息按照当年县信用联社的贷款利息计算，向文波应在2011年4月30日支付50000元，其余所欠房款及利息应在2011年12月31日前付清，未付清的，利息按当年县信用联社的贷款利息2倍计算，2012年5月1日再未付清房款，唐氏公司有权收回该房屋的所有权，向文波只能收回原款，不计息。2011年7月22日，向文波以该房屋为抵押，向州住房公积金管理中心龙山县管理部贷款150000元，贷款期限为10年，并办理了抵押登记手续，他项权证号为龙房他证民安字第5110003**号，该笔款项转入中国工商银行龙山县支行向文波账户。
2011年10月15日，被告向文波与原告杨帆、彭庆桃签订《房屋买卖协议》，合同约定，被告向文波将从唐氏公司所购房屋卖给原告杨帆、彭庆桃，房屋价款为320000元，扣除被告向文波应向原告方清偿的债务后，原告杨帆、彭庆桃还应给被告向文波支付现金125000元。由于该套房屋还有150000元抵押贷款，双方约定由向文波在两年内（不超过两年）保证还清，并由向明鸣、向文松提供担保，另约定家用电器、生活用品、沙发、床等向文波搬出时可搬走，灯饰、油烟机、水电、天燃气设施及用具保留〈包括水电、天燃气户头〉，协议达成后，向文波可再租住两年，房屋租金10000元，从应付款中扣除，向文波在居住期间开公司装修的部分，到期后杨帆、彭庆桃有需要的物品折价补偿，不需要的由向文波搬走。同一天，向明鸣、向文松签订担保书，担保事项：向文波将房屋作价320000元卖给杨帆、彭庆桃，其中有150000元贷款由向文波按期偿还，向文波在两年内（不超过两年）必须保证还清贷款，正常过户，两担保人负责担保督促向文波履行自己的承诺，两年内向文波不能按期履行承诺，担保人承担连带责任。2011年10月23日，在扣除向文波的欠款后，杨帆、彭庆桃给向文波支付了购房余款125000元。2011年10月24日，杨帆、彭庆桃与向文波在龙山县公证处就《房屋买卖协议》及《担保书》申请公证，龙山县公证处对上述协议的真实性作出了（2011）湘龙证字第196号公证书。
2012年1月2日、5月1日，唐氏公司两次给向文波发催款通知，通知向文波按合同约定付款或者退房，由于向文波一直未付清房款，2012年5月23日，唐氏公司与向文波签订《解除房屋买卖的合同书》及《房屋买卖合同》，双方在《解除房屋买卖合同书》中约定：向文波将B栋2单元102室房屋的产权退还给唐氏公司，唐氏公司一次性退清原付房款68000元，2012年5月25日前，向文波到县房管局办理房屋产权转移手续，将抵押在住房公积金管理中心龙山经营部的他项权证取回，向文波应当确保该房屋无任何产权或债务纠纷，因纠纷产生的一切后果由向文波承担。双方在《房屋买卖合同》中约定：向文波将B栋2单元102室房屋卖给唐氏公司，包含空调等家电设施在内，价格为298800元，签订合同时唐氏公司一次性付清房款，2012年5月25日前，向文波到县房管局办理房屋产权转移手续，将他项权利证书取回。2012年5月24日，唐氏公司一次性偿还了向文波在州住房公积金管理中心龙山县管理部的抵押贷款140000元，并办理了房地产抵押注销手续。2012年5月26日，原告杨帆、彭庆桃住进了该房屋。
原审判决认为，本案的争议焦点是：（一）被告向文波与原告杨帆、彭庆桃、第三人唐氏公司签订的《房屋买卖合同》效力及其责任承担的问题；（二）被告向明鸣、向文松出具的担保合同的效力及其是否承担连带保证责任的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实。其生效要件应当根据不同的法律规定加以认定。设立、变更、转让和消灭不动产物的物权的合同是否生效，应当依据《合同法》第四十四条、《民法通则》第五十五条来认定，物权变动是否生效，则应依据《物权法》第九条、《民法通则》第七十二条来认定。根据上述法律规定，除非法律有特别规定或者合同另约定外，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强制性规定和公序良俗，就可发生效力。当事人双方订立房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记程序，房屋所有权不能发生转移，但买受人基于有效合同而享有的占有权依然受到保护。除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权的变动而并非针对合同本身，在登记之前，当事人就不动产的移转已成合意，合同关系已经成立并生效。当事人任何一方违反合同都应承担违约责任。本案被告向文波与原告杨帆、彭庆桃、第三人唐氏公司订立的《房屋买卖协议》或《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反法律规定均成立属有效合同。被告向文波“一房二卖”属违约行为，应当承担违约责任。原告杨帆、彭庆桃与被告向文波于2011年10月15日订立《房屋买卖协议》，协议达成后，被告向文波再租住两年，承租期为2013年10月15日止。2012年5月26日，原告杨帆、彭庆桃住进了该房屋，杨帆、彭庆桃占有了该房屋。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第三条规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此第三人唐氏公司请求法院依法确认向文波与杨帆、彭庆桃买卖行为无效的主张，本院不予支持。被告向文波应当履行2011年10月15日原、被告订立的《房屋买卖协议》，并按规定办理房屋过户手续。被告向文波“一房二卖”违约，应当承担违约责任。本案第三人只请求确认争议房屋所有权，确认被告向文波与原告杨帆、彭庆桃的房屋买卖行为无效。因此当事人因缔约过失责任产生的纠纷，当事人可以另行起诉解决。被告向明鸣、向文松出具担保合同的效力及其是否承担连带保证责任的问题。原告杨帆、彭庆桃与被告向文波订立了《房屋买卖协议》，同时由被告向明鸣、向文松出具了担保书，该担保合同意思表示真实，不违反法律规定属有效合同。被告向明鸣、向文松应当按照约定承担担保责任。由于第三人唐氏公司偿还了向文波在州住房公积金管理中心龙山县管理部的抵押贷款140000元，并办理了房地产抵押注销手续，因此被告向明鸣、向文松承担偿还抵押贷款的责任已消灭。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经该院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、责令被告向文波履行原、被告订立的《房屋买卖协议》，并依约办理房产过户手续（家用电器、生活用品、沙发、床等向文波可以搬走，被告向文波居住期间开公司装修的部分，原告有需要的物品折价补偿，不需要的由向文波撤走）。限本判决生效后三十日内履行。二、驳回第三人龙山县唐氏恒泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6100元，司法鉴定费15007元，共计21107元，由被告向文波承担。
宣判后，唐氏公司不服，向本院上诉称：一、原审判决不公。本案涉及向文波“一房二卖”的事实。即向文波把房屋卖给唐氏公司，又将房屋卖给杨帆、彭庆桃夫妇。向文波与杨帆、彭庆桃夫妇的买卖行为如果符合民法通则第55条的规定，那么向文波与唐氏公司的买卖行为也同样符合该条规定。原审判决支持向文波与杨帆、彭庆桃之间的买卖行为，却不支持向文波与唐氏公司的买卖行为，是裁判不公的表现。凡涉及“一房二卖”的行为，应先考虑哪个买受人买房在先，本案标的物是向文波向唐氏公司购买的商品房，因向文波不符合按揭贷款的条件，向文波又没有付清房款，唐氏公司在与向文波签订《商品房买卖合同》之后，才又于2011年7月签订《房屋买卖合同》，这一行为也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定。原审法院既然未否定唐氏公司与向文波的合同效力，而又对该合同熟视无睹，是执法不公的表现。二、原审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“当事人一方在缔约时……”，其立法本意是买卖合同各一方，而原审法院在引用该法条时，故意断章取义，把“一方”予以去除，是明显的曲解法律，上诉人在上诉期内向原审法官指出这一错误后，尽管原审法院对文字错误作出了补正裁定，但其判决书内容未作任何修正。原审判决既然引用了《物权法》第十五条的规定，而法律对房屋的买卖或转让有明确的规定，《城市房地产管理法》第36条、第61条明确规定房屋买卖（转让）应当向房地产主管部门申请变更登记，否则转让合同无效。《物权法》第191条第二款也明文规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”向文波与杨帆、彭庆桃之间的转让房屋行为明显违反了上述两部法律的禁止性规定，而唐氏公司与向文波2011年7月的合同约定，征得了抵押权人的同意，并代为清偿债务消灭了抵押权，原审法院对向文波与唐氏公司的买卖行为不予支持，适用法律错误。综上，原审判决查明的事实清楚，但适用法律错误，请求二审法院维护上诉人的合法权益。
被上诉人杨帆、彭庆桃答辩称：原审判决结果公正，体现了司法正义。本案涉及到原审被告向文波“一房二卖”行为，根据我国《合同法》和《民法通则》的规定，该“一房二卖”行为签订的买卖合同均是有效的，而上诉人唐氏公司在原审中主张确认向文波与答辩人签订的买卖合同无效，上诉人这一主张是错误的，没有事实和法律依据，因此，原审判决依法公正认定了答辩人与原审被告向文波之间签订的《房屋买卖协议》有效。上诉人唐氏公司上诉称“原审判决支持向文波与杨帆、彭庆桃之间的买卖行为，却不支持向文波与唐氏公司的买卖行为，是裁判不公的表现”，这一主张没有法律依据。原审判决已经明确指出“本案被告向文波与原告杨帆、彭庆桃、第三人唐氏公司订立的《房屋买卖协议》或《房屋买卖合同》意思表示真实，不违法律规定均成立，属有效合同。”“一房二卖”的情形下，客观上只能实际履行一份转让协议，而原审判决充分考虑了诉争房屋由谁实际使用、签订合同的时间先后以及交付房款多少等情况，依法支持了答辩人的优先履行合同请求权，判令向文波履行与答辩人之间签订的转让协议，办理房产过户手续。唐氏公司在上诉中称自己与向文波的合约成立在先，而答辩人与向文波的合约成立在后，事实上恰恰相反，向文波“一房二卖”过程中，向文波与答辩人签订的《房屋买卖协议》时间是2011年10月15日，而向文波与唐氏公司签订的《房屋买卖合同》是2012年5月23日。关于原审判决适用法律问题。答辩人认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该法条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，原审判决正是根据该条规定，根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，进行了严格的法律评判并做出正确判决的。上诉人在上诉中提出的《城市房地产管理法》第36条、第61条以及《物权法》第191条的规定，均属于对物权变动的规制问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中未提供新的证据，对一审查明的案件事实均无异议。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：原审被告向文波与上诉人唐氏公司和被上诉人杨帆、彭庆桃签订的两份《房屋买卖协议（合同）》的效力问题；两份《房屋买卖协议（合同）》应支持哪一份。
关于原审被告向文波与上诉人唐氏公司和被上诉人杨帆、彭庆桃签订的两份《房屋买卖协议（合同）》的效力问题。本案中，原审被告向文波从唐氏公司购买湘龙家园职教新村B栋102室商品房，在取得物权后，先将该房屋卖给被上诉人杨帆夫妇，后又将该房屋卖给上诉人唐氏公司，先后签订了两份《房屋买卖协议（合同）》，本案涉及到原审被告向文波“一房二卖”的问题。
普通的“一房二卖”是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突，谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。
《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条进一步规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然两份《房屋买卖协议（合同）》均未办理房屋过户登记，但房屋过户登记属于物权行为而非债权行为，根据合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。基于上述法律规定，原审被告向文波与上诉人唐氏公司和被上诉人杨帆、彭庆桃夫妇签订的《房屋买卖协议（合同）》均有效，但由于其标的是同一的，争议房屋只能实际交付给一个买方，只有一个买卖合同能够被卖方所实际履行。本案两份《房屋买卖协议（合同）》均未办理房屋产权过户登记，也未办理预告登记手续，对本案的处理，应综合考虑买受人是否对争议房屋实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定房屋的归属。被上诉人杨帆夫妇与原审被告向文波签订《房屋买卖协议（合同）》在先，并基于该《房屋买卖协议》支付了全部价款并实际占有了该房屋，原审被告向文波应依据双方签订的《房屋买卖协议（合同）》履行房屋产权过户义务。鉴于争议房屋已经归属他人，出卖人向文波失去了继续实际履行合同的能力，另一位买受人唐氏公司可以依据双方签订的《房屋买卖协议（合同）》追究出卖人向文波的违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济的规定，而原审被告向文波在与被上诉人杨帆夫妇和上诉人唐氏公司签订《房屋买卖协议（合同）》时，出卖人向文波对诉争的房屋拥有所有权，当然享有处分权，因此，向文波与杨帆夫妇和唐氏公司签订《房屋买卖协议（合同）》不属于无权处分，原审法院依据该司法解释的第三条作出判决不妥，本院予以纠正。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，上诉人唐氏公司的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6100元，由上诉人龙山县唐氏恒泰房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈礼乐
代理审判员 李华华
代理审判员 曾浩恒
二〇一四年四月三日
代理书记员 舒 丹