西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第01017号
原告中国人民解放军94188部队。
法定代表人崔德成，该部队部队长。
委托代理人杨丽娜，陕西稼轩律师事务所律师。
被告西安市莲湖区绿水园餐饮有限责任公司。
法定代表人甄静，该公司总经理。
委托代理人姚子奇，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人许付强，男，1974年3月9日出生，汉族，系被告行政事务专员。
原告中国人民解放军94188部队（下称94188部队）与西安市莲湖区绿水园餐饮有限责任公司（下称绿水园餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告94188部队的委托代理人杨丽娜、被告绿水园餐饮的委托代理人许付强、姚子奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告94188部队诉称，2002年8月30日，原、被告签订《房地产租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于桃园南路沿街商业用房建筑面积为1422平方米的房屋用以餐饮经营，租期为2002年9月1日至2022年8月30日，年租金为70万元整。自2011年1月起，被告再未支付过租金。2015年3月3日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，并要求被告补交租金、搬离承租房屋，但被告仍未按通知内容执行。现诉至本院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金2920000元（以年租金70万元为标准，自2011年1月计算至2015年2月底），并赔偿利息损失（自2011年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率分段计算至实际给付之日止）；2、被告支付违约金2128000元（计算至2015年2月底）；3、确认原、被告2002年8月30日签订的《房地产租赁合同》于2015年3月3日解除；4、被告立即搬离承租房屋；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告绿水园餐饮辩称，原告所述不符合事实，双方签订租赁合同之后，又分别于2007年和2011年进行了两次变更，最终确定的年租金标准为640000元，且原告于2011年8月5日即向其下达了解除合同的通知，该租赁合同已经解除，不存在违约之事实。就赔偿问题，被告与原告进行了多次沟通，均未果，希望法院平等保护双方之合法权利。
经审理查明，2002年8月30日，94188部队企管办（甲方）与西安市绿水园毛公湘菜馆（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：“甲方将其坐落于西安市桃园南路沿街商业用房20间（其中一层9间、二层10间、三层1间），建筑面积1253平方米和楼顶屋面550平方米出租给乙方使用，租赁用途为餐饮服务企业；年租金为人民币陆拾伍万陆仟元整（不含水、电等费用），租赁期限自2002年9月1日至2022年8月30日止，租期为20年；签订合同时，乙方一次交清一年租金，以后租金按季度结算，乙方应在每季度的前3日交清本季度租金。自2007年9月起，每5年根据本地段房地产租赁行情，重新议定房地产租金；乙方逾期交房租金，每逾期1日，由甲方按年租金的千分之二向乙方加收违约金。逾期90日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同；租赁期间的房屋的自然损坏由甲方负责维修，人为损坏由乙方负责维修；甲方必须保证商业用房的水、电供应，水电等费用按国家的有关规定另行按量计价，由乙方承担，无故停水、停电对乙方造成的损失，由甲方赔偿；甲方非因军事或城市建设需要终止合同时，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将承租的房地产交还甲方。甲方应将乙方提前预缴的剩余租金退还乙方，对乙方造成的经济损失给予合理补偿；合同生效后，任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。”合同还对双方的其他权利义务进行了规定。
2008年12月22日，94188部队（甲方）与西安市绿水园毛公湘菜馆（乙方）根据双方签订的房地产租赁合同第二条“每5年甲乙双方应根据本地段房地产租赁行情，重新议定房地产租金”之约定，签订了《补充协议（一）》，约定：“西安市绿水园毛公湘菜馆经营用房全部为甲方所有，其中一层9跨（9.24米宽5跨，12.24米宽4跨），二层10跨（9.24米宽5跨，12.24米宽5跨），三层楼梯门房一间43平方米，最北边刀把子两层153平方米。经专业部门实地测量总建筑面积为1422平方米；本协议起止时间为2009年1月1日至2013年12月31日；年租金为七十万元整，租金按季度结算，乙方应在每季度的前3日缴清本季度租金壹拾柒万伍仟元；其余条款按原合同执行。”
2011年7月20日，94188部队（甲方）和西安市绿水园毛公湘菜馆（乙方）签订《补充协议》，约定：“终止原甲乙双方于2008年12月22日签订的补充协议（一）；继续履行甲乙双方2002年签订的《房地产租赁合同》；为处理2009年至2010年乙方交付房屋租金问题，甲方同意在2011年减免乙方房地产租金6万元，2011年乙方实际应向甲方缴纳房地产租金64万元；2012年1月至8月房地产租金按2002年甲乙双方签订的房地产租赁合同，乙方向甲方缴纳的租金为43.7万元，2012年9月至2017年8月房地产租金，甲乙双方重新议定房地产租金。”
2011年11月2日，94188部队房管办向绿水园毛公湘菜馆发出通知，载明：“因上级统一规划需要，我部需要提前终止与你部签订的房地产租赁合同。根据合同约定，三个月后我部收回租赁你单位的房屋。请你部接此通知后，七日内到我部协商终止合同事宜。”该通知发出之后，被告未向原告交还涉案房屋，并继续占有、使用。
2015年3月3日、3月5日，原告先后向在被告的营业场所张贴了两份内容一样的通知，均载明“由于你单位自2011年1月起未向我单位缴纳房屋租金，经我单位多次催要，但你单位仍未按期缴纳。根据《合同法》以及《房地产租赁合同》第三条的约定，你单位已经构成违约。我单位依法向你单位告知，即日起解除双方签订的《房地产租赁合同》。”
审理中，原、被告双方对涉案房产的年租金标准、解除合同的时间，各执一词、并分别提交证据：
1、关于涉案房产的年租金标准。
原告提供《房地产租赁合同》、《补充协议（一）》和被告于2010年3月26日、12月17日向其转账的工商银行进账单，以证明双方的年租金应为70万元。被告质证认为，该组证据的真实性无异议，但《补充协议（一）》不是最终协议，在该协议之后，双方对此进行了变更，将年租金由70万元调整为64万元。为此，被告提供2011年7月20日的《补充协议》、案外人王复兴与其2007年7月16日签订的《房地产租赁合同》、案外人西安通用电器设备有限责任公司与案外人辛亚西于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》、案外人辛亚西与其2011年8月10日签订的租赁合同，以证明其房屋租金变动的情况。原告质证认为，被告提交的《补充协议》真实性需要核实，其余证据涉及案外人，与本案无关，均不予认可。对于原、被告提交的上述证据，本院认证如下：原告提供《房地产租赁合同》、《补充协议（一）》和被告于2010年3月26日、12月17日向其转账的工商银行进账单，真实性为被告所认可，本院予以确认；被告提供的2011年7月20日的《补充协议》一份，原告虽认为真实性需要核实，但在庭审中陈述该协议实际并未履行，视为对该《补充协议》的认可，本院予以确认；被告提供的案外人的租赁合同以及案外人与其的租赁合同，与本案关联性欠缺，不予认可。
2、关于解除合同的时间
原告提供其于2015年3月3日、3月5日向被告发出的两份通知及六张照片，以证明双方的租赁合同于2015年3月3日解除。被告质证认为，通知及照片的真实性认可，但粘贴照片不产生送达的效力，双方的合同已于2011年8月5日解除。为此，被告提供2011年11月2日94188部队房管办向其发出的通知，并陈述：“2011年8月5日原告的参谋长李宝峰电话通知被告的法定代表人何鸣，要求解除租赁合同。”此外，被告申请两位证人出庭作证，以证明自2012年开始，原、被告就解除合同之后的对被告的赔偿问题进行协商。原告质证认为，被告所述口头解除无证据支持，不予认可，2011年11月2日的通知系双方就终止合同进行协商，并未解除，对其证明目的不予认可，两位证人证言仅能说明双方协商解除合同的经过和赔偿问题没有达成一致，租赁合同并未解除。对原、被告提供的证据，本院认证如下：原告发出的通知及照片，真实性为被告所认可，本院予以确认；被告陈述于2011年8月5日解除合同，无其他证据佐证，本院不予确认。
另查，经现场勘验，本院确认原告向被告交付的承租房屋位于西安市莲湖区桃园南路132号沿街商业用房，包括一层9跨（9.24米宽5跨，12.24米宽4跨），二层10跨（9.24米宽5跨，12.24米宽5跨），三层楼梯门房一间43平方米，最北边刀把子两层153平方米，建筑面积共计1422平方米。被告在一层进门临街加建的外伸门头、三层楼顶加盖的简易房屋，均未经过原告的同意；经询，原告也不同意利用被告在承租房内的装饰、装修物。
再查，2011年1月起，被告再未向原告支付租金，并一直占用涉案房屋至今。
上述事实，有《房地产租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议》、财务转账凭证、解除租赁合同通知书、勘验笔录及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原、被告于2002年8月30日签订的《房地产租赁合同》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告虽于2011年11月2日向被告发出了通知，但被告未按通知内容向原告交还涉案房屋，并继续占有、使用至今，双方并未根据该通知解除租赁合同。后因被告拒不支付租金的违约行为，导致双方合同目的无法实现，原告于2015年3月3日、3月5日向被告发出解除通知，符合法律规定，本院确认双方2002年8月30日签订的《房地产租赁合同》于2015年3月5日解除。合同解除之后，被告继续占有涉案房屋缺乏法律依据，属无权占有，故原告要求其返还房屋之诉请，本院予以支持。
2008年12月22日，原、被告另行签订《补充协议（一）》系双方就房屋租金重新达成的合意。2011年7月20日，原、被告再次签订《补充协议》，将2008年的《补充协议（一）》予以终止，并对年租金的标准重新计算，故确定被告应当向原告支付的租金，应将2002年的《房地产租赁合同》和2011年的《补充协议》作为一个整体。根据《补充协议》的约定，2011年，被告应向原告支付的租金为640000元；2012年1月至合同解除之日的租金，因双方未能依据《补充协议》重新议价，本院参照原、被告2002年《房地产租赁合同》约定的年租金656000元，计算为2141111元[656000元／年×3年+(656000元／年÷12月÷30天×95天)]。两项相加，被告应向原告支付的租金共为2781111元。对于合同解除之后，被告占有涉案房屋期间的损失，原告可另行主张。
原告主张的利息损失及违约金，均为被告违约给其造成的损失。虽双方《房地产租赁合同》第三条约定“乙方逾期交付房地产租金，每逾期一日，由甲方按年租金的千分之二向乙方加收违约金”，但若以此计算，过分高于原告实际造成的损失，故本院予以调整，根据被告应当支付的年租金，自逾期支付的次日，按照中国人民银行同期贷款基准利率分别计算至合同解除之日2015年3月5日，共计286304.8元（具体计算方法：2011年的违约金以640000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2012年1月1日计算至2015年3月5日为135358.2元；2012年的违约金，以年租金656000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2013年1月1日计算至2015年3月5日为91338.9元；2013年、2014年的违约金，以此类推分别计算，2013的违约金为50434.6元，2014年的违约金为9173.1元）。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
确认原告中国人民解放军94188部队与被告西安市莲湖区绿水园餐饮有限责任公司签订的《房地产租赁合同》于2015年3月5日解除；
被告西安市莲湖区绿水园餐饮有限责任公司自本判决生效后六十日内向原告中国人民解放军94188部队返还位于西安市莲湖区桃园南路132号的沿街商业用房，包括一层9跨（9.24米宽5跨，12.24米宽4跨），二层10跨（9.24米宽5跨，12.24米宽5跨），三层楼梯门房一间43平方米，最北边刀把子两层153平方米，共计1422平方米；
被告西安市莲湖区绿水园餐饮有限责任公司自本判决生效后十五日内支付原告中国人民解放军94188部队租金2781111元，并赔偿违约金损失286304.8元（具体计算方法：2011年的违约金以640000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2012年1月1日计算至2015年3月5日为135358.2元；2012年的违约金，以年租金656000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2013年1月1日计算至2015年3月5日为91338.9元；2013年、2014年的违约金，以此类推分别计算，2013的违约金为50434.6元，2014年的违约金为9173.1元）；
驳回原告其余之诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费47136元，由原告中国人民解放军94188部队负担18854元，被告西安市莲湖区绿水园餐饮有限责任公司负担28282元。（原告已预交，被告在执行本判决时一并支付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 寇永利
代理审判员 周 强
代理审判员 赵 欣
二〇一六年三月十五日
书 记 员 张萌萌