广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1277号
上诉人（原审原告）：刘惠芳，女，1975年2月5日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：罗江民，广东中亿律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市。
法定代表人：林滔，该公司董事长。
委托代理人：佘泽伟，该公司职员。
委托代理人：陈花蕾，该公司职员。
上诉人刘惠芳与上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2010年12月23日，刘惠芳与合生公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定刘惠芳以1360854元向合生公司购买位于中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑B2-2幢202房。2013年4月12日，刘惠芳取得涉案商品房的房地产权属证书。2014年5月22日，刘惠芳以合生公司向其销售涉案商品房时隐瞒车库位置对其造成损失为由，诉至原审法院，请求判令：1.将其房屋前的地下车库出口处的上方封死，并且进行绿化；2.赔偿其所购房屋贬值损失100000元；3.合生公司承担本案诉讼费用。
庭审中，合生公司确认在销售涉案商品房时并未将规划图向刘惠芳出示，认为销售楼盘的沙盘是根据规划图所制作，向刘惠芳展示沙盘等于出示规划图。刘惠芳向原审法院出示涉案商品房的楼盘销售沙盘照片，合生公司不确认照片的真实性，认为并非涉案商品房的楼盘沙盘。根据刘惠芳提交的照片及合生公司的陈述可知，涉案车库出口仍在建设过程中，尚未完工。另，根据规划设计图比例换算可知，涉案商品房距离车库出入口约10米左右，规划设计图亦显示涉案车库出口完工后其顶部会进行绿化覆盖。
原审法院认为本案的争议焦点有：一、合生公司向刘惠芳出售涉案商品房时有无向其告知车库的具体情况；二、若无告知，合生公司应否对刘惠芳的损失承担责任。
关于争议焦点一。根据刘惠芳向法院提交楼盘的沙盘照片显示的室内环境可确认该照片所拍摄地点是合生公司的售楼部，将刘惠芳提交的楼盘照片与合生公司向法院提交的涉案商品房所在楼盘规划设计图对比，该沙盘照片与规划设计图不论从建筑物的数量、形状或是从建筑物的位置编排分析，两者均具有高度同一性，原审法院认定刘惠芳所提交的楼盘沙盘照片即为涉案商品房所在小区展示的沙盘照片。合生公司作为涉案商品房的销售方，拥有销售涉案商品房相关的宣传资料、楼盘沙盘等，其应更有利向原审法院提交有关涉案商品房销售时的宣传资料、楼盘沙盘等，但其未能向原审法院提供上述证据，其主张刘惠芳提交沙盘照片不真实，原审法院不予采信。根据沙盘照片显示，在刘惠芳主张的车库入口原审法院未能发现关于车库的标识，且合生公司亦确认未将涉案楼盘规划设计图向刘惠芳出示，刘惠芳主张合生公司在售楼时未向其告知有关车库的情况，原审法院予以采信。合生公司主张在销售时已向刘惠芳介绍车库位置，其未向原审法院提交相关证据佐证，对其主张原审法院不予采信。
关于争议焦点二。由于楼盘车库出入口会产生一定的噪声、尘埃、汽车尾气，购房者选购商品房时楼盘车库的设计位置足以影响购房者的购房选择。本案中，涉案小区车库位置的设置情况，合生公司是明知的，刘惠芳在合生公司未经告知的情况下所选购了偏近车库出入口的涉案商品房，合生公司违反了诚实信用原则，未尽诚实告知义务，损害了刘惠芳的知情权、选择权。对于涉案商品房的楼层位置与车库的位置情况分析，车库出口处因汽车出入所产生的噪声、尘埃、汽车尾气确实会对涉案商品房的居住者产生一定的不良影响，因合生公司未告知行为导致刘惠芳无法对涉案商品房及车库的情况作出综合考量，对此产生的影响，合生公司应对刘惠芳作出相应补偿。原审法院酌定合生公司应按100元／㎡（234.63㎡×100元／㎡=23463元）向刘惠芳进行补偿。刘惠芳主张车库入口的设置对于其购买的商品房造成贬值损失，但其未能提供证据证明其购买涉案商品房时所支付之对价高于涉案商品房本身之价值，对该诉讼主张，原审法院不予支持。由于涉案车库还在建设过程中，根据涉案楼盘的规划设计图显示，该车库完工后车库出口处的顶部为绿化设计。刘惠芳诉请将涉案车库的出口处上方封闭，因该车库施工未完成，完工后的状况暂不知悉，对刘惠芳就未发生事由提起的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第七十五条之规定，判决：一、合生公司应于判决发生法律效力之日起七日内支付补偿款23463元给刘惠芳；二、驳回刘惠芳的其他诉讼请求。如果合生公司未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取为1150元（刘惠芳已预交1150元），由刘惠芳负担880，由合生公司负担270元。
宣判后，刘惠芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“根据规划设计图比例换算可知，涉案商品房距离车库入口约10米左右”属认定事实错误。涉案地下车库入口距离刘惠芳所购买的商品房仅4米多；二、原审判决既然认定合生公司不诚信，就应该判决合生公司承担赔偿责任，而不是补偿责任。根据《广东省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第二十三条的规定，从事商品房开发或代理的经营者，销售商品房时，应当以书面形式向消费者明示商品房的准确地址、建筑和装饰标准、建筑面积、实用面积和公用分摊面积、单价、交货日期、配套设施、产权办理等内容，必须保证商品房达到国家规定的有关质量标准，诚信交易。违者给消费者造成损失的，应当赔偿消费者的实际损失。三、原审判决合生公司补偿刘惠芳共计23463元显失公平，刘惠芳的损失至少为100000元。刘惠芳如果知道涉案商品房距离车库入口仅4米多，是绝对不会购买该商品房。汽车从车库出来排放的大量尾气及产生的噪音将严重影响刘惠芳一家人的生活质量，也必然令该商品房贬值至少100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超出违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，请二审法院依法撤销原审判决，判决：1.合生公司赔偿刘惠芳房屋贬值损失100000元；2.合生公司承担所有诉讼费用。二审期间，刘惠芳变更上诉请求第一项为：合生公司赔偿刘惠芳房屋贬值损失200000元。
合生公司答辩称：一、刘惠芳购买的商品房是现房，刘惠芳也到现场查看过，证实刘惠芳是经过深思熟虑才购买涉案商品房，因此刘惠芳主张买房时售楼人员未履行告知义务与事实不符；二、刘惠芳称涉案商品房贬值100000元无事实依据，也没有提交证据予以证实。房屋价格是随市场变化，并非以个人意志所控制，刘惠芳应承担由市场行情所造成的风险。综上，请求法院驳回刘惠芳的上诉请求。
合生公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：刘惠芳购买商品房属于重大事件，应尽到注意义务。合生公司售楼部的沙盘模型只是作为参考，售楼人员销售时已按照规划图纸的相关标识对商品房周边环境进行介绍，刘惠芳不可能在不熟悉商品房周边环境的情况下购买价值上百万的房屋。涉案商品房及车库完全按照规划图进行建造，并无违规情形，规划图也经过相关建设部门审批备案。综上，请二审法院依法改判，驳回刘惠芳的诉讼请求。
刘惠芳答辩称：一、刘惠芳为消费者，买楼时根据合生公司制作的沙盘购买商品房，因此刘惠芳只需注意一般的注意义务；二、合生公司销售涉案商品房时明确表示沙盘是严格依照施工图纸进行设计；三、刘惠芳购房时合生公司销售人员并没有向其告知涉案商品房对面有一个车库出入口。合生公司主张已对刘惠芳进行介绍，应提交相关证据予以证实；四、刘惠芳对合生公司主张规划图经过审批无异议，但合生公司依据规划图制作沙盘时应在沙盘上明确标注车库出入口。刘惠芳购房时所看见的沙盘没有标注汽车出入口。因此，请二审法院驳回合生公司的上诉请求。
二审期间，刘惠芳提交视频一份及现场测量的照片，内容为其本人现场测量涉案商品房离汽车车库出入口最近距离为4.3米，并非合生公司主张的10米距离。经质证，合生公司对该视频的真实性、合法性、关联性均不予确认。
二审期间，本院前往涉案商品房进行现场勘查，刘惠芳及合生公司销售部工作人员刘小秋到场。经测量，涉案商品房入户花园及阳台与车库出入口最近距离约4.8米。刘惠芳、刘小秋均无异议。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：商品房买卖合同第十条约定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。不同意变更的买受人可要求终止买卖合同。出卖人应在买受人提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止）。另，合同补充协议一第4条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本院作如下分析：
关于合生公司是否违约的问题。刘惠芳与合生公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。刘惠芳上诉认为合生公司销售商品房时沙盘无标注其购买的商品房前有地下车库出入口，现购买的商品房前建有地下车库出入口，合生公司已构成违约。经查，合生公司原审庭审确认销售涉案商品房时并未将涉案楼盘规划图向刘惠芳出示，认为销售楼盘的沙盘是根据规划图制作，向刘惠芳展示沙盘等于出示规划图。然而根据沙盘显示，刘惠芳购买的商品房前并没有标注车库出入口的标识。另查，根据规划设计图比例换算，涉案商品房距离车库出入口约10米左右。而经本院现场勘查，涉案商品房的入户花园及阳台与车库出入口最近距离约4.8米。本院认为，根据一般的社会经验法则，买受人选购商品房时，除了考虑商品房的面积、结构、朝向、楼层等因素之外，小区配套设施、园林规划等也是买受人决定是否购买商品房的考虑因素，并对商品房价格有一定影响。合生公司在未向刘惠芳出示规划图的情况下，楼盘沙盘标识应视为合生公司向刘惠芳承诺涉案商品房项目规划、设计内容。根据商品房买卖合同第十条的规定，该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意。退一步讲，即使合生公司销售时向刘惠芳出示了规划图，但经本院现场勘查，涉案商品房的入户花园及阳台与车库出入口最近距离约4.8米，也与规划图标识的距离不符。故合生公司未经刘惠芳及其他业主同意变更商品房项目规划、设计，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于违约责任如何承担的问题。如前所述，涉案商品房的入户花园及阳台与车库出入口最近距离约4.8米，车库出入口所处位置及汽车进出产生的噪音、尾气必然对涉案商品房的居住者产生一定不良影响，合生公司的违约行为致使买受人刘惠芳不能完全实现所期待的合同利益，即根据合同约定而享受相应的居住环境，应当承担相应违约赔偿责任。此外，商品房的周边环境是房屋市场价格的参考因素之一，由于涉案商品房外建有地下车库出入口，对该商品房是否贬值亦产生一定的不利影响，合生公司亦应对此给刘惠芳造成的经济损失承担违约赔偿责任。结合商品房买卖合同补充协议一第4条“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%”的约定，本院综合上述因素酌情确定合生公司赔偿刘惠芳总购房款4%（1360854×4%）即54434.16元的损失为宜。刘惠芳上诉主张合胜公司应承担200000元损失，理据不足，且亦超出一审诉求，故本院不予采纳。合生公司上诉认为售楼人员销售时已按照规划图纸的相关标识对商品房周边环境进行介绍，未能举证证明，故其上诉认为不应承担责任的意见，本院不予采纳。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人刘惠芳上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。上诉人合生公司上诉理据不足，本院不予采信。原审判决认定基本事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第568号民事判决；
二、上诉人中山市合生宏景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿上诉人刘惠芳54434.16元；
三、驳回刘惠芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2300元，减半收取1150元（刘惠芳已预交），由刘惠芳负担530元，中山市合生宏景房地产有限公司负担620元（中山市合生宏景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原审法院交纳其负担部分的受理费）；二审案件受理费1713元（刘惠芳、中山市合生宏景房地产有限公司各预交2300元），由中山市合生宏景房地产有限公司负担693元，刘惠芳负担1020元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁以劲
审 判 员 官 琳
代理审判员 赖晓筠
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 孙翠红