河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5968号
上诉人（原审被告）：田生本，男，汉族。
委托代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）：卢妙叶，女，汉族。
委托代理人：李相召，姬喆，河南晟阳律师事务所律师，特别授权。
上诉人田生本因与被上诉人卢妙叶合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
田生本上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判或将本案发回重审2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，应当扣除未交付面积租金本案中，上诉人与被上诉人确实于2014年7月份签署《内部承包管理合同》，上诉人承租该房屋，产权面积为187.88平方米。但是房屋在交付时，有一间房屋没有按约定交付上诉人使用，而是一直由美好家园物业公司占用，直至2016年3月1日双方解除租赁合同，该间房屋始终没有交付上诉人使用。但是上诉人交付的租金及法院判决的租金均包含该居住面积。双方解除租赁关系后，上诉人一直就未交付的面积向被上诉人沟通，要求进行减除。但被上诉人非但不尊重事实，还哄骗上诉人按其编写好的话让上诉人签署《借条》一份，被上诉人不顾上诉人的要求，径自起诉至西工区人民法院。后由于法院通知开庭时间不准确问题，导致上诉人未能及时到庭，上诉人在知道开庭后，立即采取补救措施根据事实情况向法院递交了答辩状。法院没有调查交付房屋存在瑕疵的事实，以上诉人缺席开庭，作出了对上诉人不利的判决。上诉人前期多支付的租金应当冲抵后期拖欠租金，未交付的面积租金不应当进行计算。二、上诉人不构成违约，不应当支付违约金及利息。上诉人不交付后期租金是事出有因。首先，前期租赁期间，上诉人一直正常支付租金，但房屋交付瑕疵自交付时即存在，上诉人一直在对这一问题进行沟通，上诉人多支付的面积部分租金应当抵扣后来拖欠的租金，但被上诉人直至诉至法院之日也未能解决该问题，因此，该承租合同在践行期间即存在问题，被上诉人始终没有按合同约定交付上诉人等额面积的房屋，何来上诉人违约之说？上诉人不构成违约，不应当判决上诉人承担违约金25000元。双方是基于租赁而产生的关系，租赁合同没有利息约定，不应当判决支付利息5200元，而且该部分利息是基于65800元为基数按月息2分计算得出，这是严重错误的，被上诉人的该部分诉求不应得到法律支持。综上，一审法院判决结果严重与事实相违背，属于适用法律错误。请求二审法院发回重审或者依法改判，维护上诉人的合法权益。
卢妙叶辩称：一、一审判决认定事实清楚准确，上诉人应按双方签订的《内部承包管理合同》中约定的承租面积支付拖欠的房租。上诉人与被上诉人于2014年7月7日签订的《内部承包管理合同》中明确约定承租的门面房面积为187.88平方米，月租金为30元/平方米。合同签订后，被上诉人交付了出租房，上诉人也按其上诉状中所述正常支付租金。倘若案涉门面房的出租面积真如上诉人所说与双方合同中约定的不符且有较大差异，那么上诉人为什么还一直按照187.88平方米的租赁面积交付房租？其做法不符合常理，后来上诉人给被上诉人出具的《欠条》中也未提及租赁房屋面积存在问题。以上一系列证据可以充分说明一审法院对于租赁面积的认定与案件事实相符，不存在错误。二、被上诉人依约交付了出租的门面房，而上诉人未按约定履行支付租金的义务即构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。如上所述，被上诉人在合同签订后就交付了门面房，而上诉人从开始拖欠被上诉人租金之日起已构成根本违约，应偿还房租和违约金。三、上诉人在上诉状中主张的“不存在利息”一说，不符合本案证据事实，不应得到法院支持。上诉人在不能偿还被上诉人租金后于2016年3月10日给被上诉人出具了《欠条》一份。该《欠条》对双方之前签订的《内部承包管理合同》的解除，拖欠房租的金额、利息以及违约金等事项进行了约定，是上诉人的真实意思表示。自被上诉人接受这一《欠条》之日起，双方前期签订的《内部承包管理合同》就己解除，一切事项均应按照《欠条》执行。一审中，被上诉人己向法庭提交了相关证据，故上诉人对于“欠款不存在利息”一说并不符合客观事实，同时于法无据。综上所述，田生本的上诉没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
卢妙叶向一审法院起诉请求：1.判令田生本向卢妙叶支付房租欠款65800元、利息5200元及违约金62650元（违约金暂计算至2016年12月26日）；2.本案诉讼费用由田生本承担。
一审法院认定事实:1.2014年7月7日，卢妙叶（甲方）和田生本（乙方）签订《内部承包管理合同》一份，约定：甲方将位于洛阳市西工区春都路286号1幢1层A和1幢1层B，产权面积为187.88㎡的门面房承包给乙方；承包期限2年，自2014年7月1日起至2016年6月30日止；合同生效后，乙方向甲方交纳20000元保证金（不计利息），合同期届满，如乙方没有申请续包，须在届满之日起10日内撤出租赁门面房并清理干净，甲方应于合同届满之日起15日内退还乙方保证金；租金30元/㎡/月，按照季度缴纳，每季度承包费16909元；乙方需在承包前5天按时交付承包费（先缴费后承包），如有拖欠，按拖欠金额每日1%收取违约金，逾期30天甲方有权解除乙方的承包，在扣除保证金的同时，收缴违约金和相应的承包费。该合同违约责任约定，如违反本合同内容，应承担违约金20000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。该合同还对其他方面作了约定，合同落款处有卢妙叶和田生本各自签字并按指印。2.2016年3月10日，田生本出具《欠条》一张，显示田生本自愿与卢妙叶于2016年3月1日解除位于洛阳市西工区××、××Ｂ的门面房承包合同；田生本欠卢妙叶房租65800元，并承诺2016年6月30日偿还，同时支付欠款利息5200元，月息2分计1300元；卢妙叶同时退还田生本租房保证金20000元，如果超出还款期限未还，违约金350元/日，直至偿还所有欠款。卢妙叶称其与田生本签订的合同实际为租赁合同，且田生本缴纳的20000元租房保证金未予退还。田生本经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其权利的放弃，以上证据证明的事实该院予以认可。
一审法院认为：卢妙叶、田生本签订的《内部承包管理合同》及田生本出具的《欠条》系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。田生本认可欠付租金的数额为65800元，承诺于2016年6月30日偿还并支付利息5200元，因田生本未按期还款，其应承担向卢妙叶支付租金65800元及利息5200元的责任。田生本同时承诺未按期还款承担相应违约责任，违约金约定为350元/日，该标准过高，该院酌定违约金为25000元。原、被告均认可已解除合同关系，按约定卢妙叶应当返还田生本租房保证金20000元。田生本经该院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己权利的放弃。综上所述，扣除田生本支付的租房保证金20000元后，田生本应向卢妙叶支付租金45800元、利息5200元及违约金25000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、被告田生本于该判决生效后十日内向原告卢妙叶支付房租45800元、利息5200元及违约金25000元；二、驳回原告卢妙叶的其他诉讼请求。如田生本未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2970元，由卢妙叶负担1270元，由田生本负担1700元。
二审中，田生本提交如下证据：1、从房管局调出的房地产买卖契约，拟证明诉争房屋位于春都西路××新城小区××楼门面，房屋的面积分别为91.76和96.12平米，在该小区除此房屋外，卢没有其他房屋。2、照片5张，拟证明涉案房屋已出租给药房，但自上诉人租赁时房屋被他人占有一定面积的客观事实依然存在，该小区的物业依然在该房屋中进行办公，被上诉人在向上诉人交付房屋时，缺少了被物业所占有的房屋面积，所以被上诉人在履行租赁合同时就已经违约，因此上诉人的请求是合理合法的。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为:2016年3月10日，田生本向卢妙叶出具《欠条》，认可欠付65800元房租及5200元欠款利息的事实。田生本主张其在租赁本案所涉房屋时部分面积被他人占用，故对于其欠付卢妙叶的租金应作相应的扣除。因田生本提供的证据不足以证明该主张能够成立，故本院不予支持。田生本在《欠条》中承诺如未按时还款，愿意按350元/日标准向卢妙叶支付违约金，因该违约金计算标准过高，故一审根据案情酌定田生本应支付的违约金数额为25000元，并无不当之处。综上所述，田生本的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1700元，由上诉人田生本负担。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 刘丽娜
审判员 王 鹏
二〇一七年十一月二十日
书记员 文成博