山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终5545号
上诉人（原审被告）：青岛玖盈市场管理有限公司。
法定代表人：张焱，总经理。
委托代理人：朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛市崂山区中韩房地产开发中心。
法定代表人：刘从辉，总经理。
委托代理人：王莉，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人：蒋萌，山东琴岛律师事务所律师。
上诉人青岛玖盈市场管理有限公司（玖盈市场公司）因与被上诉人青岛市崂山区中韩房地产开发中心（中韩房地产开发中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月2日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人玖盈市场公司的法定代表人张焱及其委托代理人朱绍显，被上诉人中韩房地产开发中心的委托代理人蒋萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玖盈市场公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审；本案一、二审诉讼费由中韩房地产开发中心负担。事实和理由：一、一审法院认定的案外人刘学亮是玖盈市场公司投资人，当初中韩房地产开发中心对外招租对象仅限本村村民，只能以刘学亮名义代为公司签定房屋租赁合同。中韩房地产开发中心也十分清楚3100000元租金是玖盈市场公司交纳的。因此不存在玖盈市场公司始终未交纳过租赁费的事实，属于认定错误。二、依据一审法院判决书中，中韩房地产开发中心承认刘学亮先期交纳3100000元保证金，在扣除实际租金2696014元后退还403986元这件事情，恰好充分说明中韩房地产开发中心违约在先的事实，根据双方合同规定，玖盈市场公司是全额交纳了房屋租金及保证金，但中韩房地产开发中心却至今未将合同约定的房屋交付，并且租金、保证金及403986元分文未退，玖盈市场公司为此多次与中韩房地产开发中心沟通希望能尽早解决，期间双方协商过的几种解决方案最终都以中韩房地产开发中心的反悔而放弃。一审法院判决不符合事实和法律依据。三、一审判决没有认定中韩房地产开发中心实际交付的房屋属于不符合商业用途的房屋，属于认定错误。根据《中华人民共和国消防法》和《建设项目竣工环境保护验收管理办法》，涉案经营性商业用房建设工程竣工后，中韩房地产开发中心作为建设单位应当向公安机关消防机构和环境保护部门申请消防、环评验收，未经验收的，禁止投入使用。玖盈市场公司认为，中韩房地产开发中心交付的营业性用房应当符合商业用房的功能，现涉案房屋至今未通过消防、环评等综合验收，导致玖盈市场公司承租的房屋不能正常投入使用，不能办理工商市场经营登记手续，造成玖盈市场公司巨额投资款无法收回，国家重点民生工程建设项目产生恶劣的负面影响及中央财政资金流失。玖盈市场公司延付租金是正常维护自身合法权益的行为，理由正当，不构成违约。综上所述，一审法院适用法律错误，侵害了玖盈市场公司的权益。恳请二审法院依法审查，支持玖盈市场公司的上诉请求。
中韩房地产开发中心辩称，一、案外人刘学亮与玖盈市场公司之间不存在任何投资关系。刘学亮作为具有民事行为能力的主体，有权自己决定自己的商业行为。中韩房地产开发中心与案外人刘学亮之间所签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，与玖盈市场公司无关。二、在与刘学亮将房屋租赁合同项下的权利义务转让给玖盈市场公司之前，中韩房地产开发中心与刘学亮之间履行合同义务所涉及的租金支付、房屋交付等，均由中韩房地产开发中心与刘学亮相互履行。在案外人刘学亮将房屋租赁合同项下的权利义务让给玖盈市场公司之后，中韩房地产开发中心与玖盈市场公司之间方产生权利义务关系。玖盈市场公司混淆法律关系，称中韩房地产开发中心违约在先，未交付房屋，未退还保证金事实背离，无法律依据。三、本案涉案网点已于2010年7月13日通过消防竣工验收备案，玖盈市场公司所称未通过消防验收无事实依据。根据双方租赁合同的约定，玖盈市场公司承租网点后应自行承担安全、消防等工作。四、2013年4月，玖盈市场公司承接刘学亮房屋租赁合同项下权利义务后，即入住该房点，并划分成众多摊位、租铺对外出租开办农贸市场至今，在此期间玖盈市场公司从没有停止过收取租金，却从未向中韩房地产开发中心支付租金。玖盈市场公司违反合同约定，恶意拖欠租金的行为，给中韩房地产开发中心以及中韩社区全体村民造成巨大经济损失，玖盈市场公司自2013年至今未支付租金的违约行为，不应获得支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。请求驳回玖盈市场公司的上诉请求，维持一审判决。
中韩房地产开发中心向一审法院起诉请求：2013年4月1日起，双方签订房屋租赁合同，玖盈市场公司承租中韩房地产开发中心位于崂山区劲松七路237号与合肥路交界G6号6号网点（左岸风度61-62号楼底商），双方就租赁期限、租金标准等予以约定。合同签订后，玖盈市场公司怠于向中韩房地产开发中心支付租金，中韩房地产开发中心多次催要未果，截止起诉之日玖盈市场公司已拖欠租金2530000元，已构成违约，应承担相应违约责任。中韩房地产开发中心请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、玖盈市场公司于房屋租赁合同解除后10日内将房屋腾空交还中韩房地产开发中心；3、玖盈市场公司支付自2013年4月1日至房屋租赁合同解除之日的租金，截至起诉之日为2530000元；4、玖盈市场公司支付欠付租金的违约金，按银行同期贷款利率四倍计算，截至起诉之日为624900元；诉讼费由玖盈市场公司承担。
一审法院认定事实：
中韩房地产开发中心为崂山区劲松七路237号左岸风度61-62号楼底商（以下简称涉案房屋）权利人。
2012年5月31日，中韩房地产开发中心与案外人刘学亮签订涉案房屋的房屋租赁合同，约定刘学亮承租涉案房屋，面积约为5000平方米，租赁期限共20年，自2012年10月16日至2032年10月15日止；租金标准：第一年开始为1.2元/日/平方米，每三年递增6%。
2013年4月2日，刘学亮向中韩房地产开发中心提出书面申请，申请将涉案房屋转给玖盈市场公司租赁，并申请交纳房屋时间由提前2个月改为提前10天。
2013年4月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定玖盈市场公司承租涉案房屋，约定房屋建筑面积约为4981.50平方米，共计二层，一层2490平方米，二层2491.5平方米，最终面积以崂山区房产交易中心最终确认产权证面积为准，产权证办理前按照该预测面积计算租金，因面积差异原因导致房租总价的差异不予考虑；玖盈市场公司对房屋的现状及权属情况已全部了解；租赁期限共20年，自2012年10月16日至2032年10月15日止；租金标准：第一年始一层1.2元/日/平方米，二层1.00元/日/平方米，租金每三年递增6%，租金年付，每年10月7日前支付当年租金；玖盈市场公司拖欠租金的，每拖欠一日，应按照拖欠租金总额的5%向中韩房地产开发中心支付违约金，如果玖盈市场公司拖欠租金超过十个工作日的，则中韩房地产开发中心有权终止本合同并收回房屋。合同还对其他事项进行了约定。
双方签订租赁合同后，玖盈市场公司未支付中韩房地产开发中心租金。中韩房地产开发中心主张案外人刘学亮租赁该房屋时交纳保证金3100000元，后中韩房地产开发中心退还刘学亮403986元，刘学亮实际支付租金2696014元；刘学亮实际租赁房屋时间为2012年10月16日至2013年3月31日，共166天，日租金1.2元/平方米，租金共计996000元，扣减后，刘学亮剩余租金1700014元，视为玖盈市场公司支付中韩房地产开发中心租金1700014元，因刘学亮申请转让合同权利义务，该租金应转给玖盈市场公司。
玖盈市场公司提交青岛市公安消防支队崂山区大队责令限期改正通知书及青岛市环境保护局崂山分局的建设项目竣工限期验收通知单，主张中韩房地产开发中心交付的房屋未经过消防、环评验收，没有排污下水系统，玖盈市场公司至今不能为农贸市场办理营业执照，房屋已经丧失商业用途。中韩房地产开发中心质证认为整改通知书是下达给玖盈市场公司的，根据双方合同约定，由玖盈市场公司自行负责承租房屋内的安全、防火、防盗、卫生等工作。玖盈市场公司提交房屋分套建筑面积计算成果表复印件，主张涉案房屋的实际建筑面积4825.65平方米，与合同约定不符。中韩房地产开发中心质证认为根据合同约定，没有发证之前应按照双方签订的合同中约定的面积计算。
一审法院认为：
中韩房地产开发中心与案外人刘学亮签订房屋租赁合同，后刘学亮申请将房屋转给玖盈市场公司租赁，双方又签订了房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。但合同签订后，除刘学亮已支付的租金外，玖盈市场公司未再支付中韩房地产开发中心租金，已经构成根本违约，中韩房地产开发中心诉请解除租赁合同，玖盈市场公司腾还房屋、支付租金及违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。因合同解除权为形成权，合同自解除通知到达对方时解除，故法院确定双方的租赁合同自本案开庭之日即2016年1月8日解除。
玖盈市场公司抗辩中韩房地产开发中心租金的部分主张已经超过一年的诉讼时效。因玖盈市场公司租赁房屋后未支付租金处于持续状态，且玖盈市场公司仍在占用房屋，故中韩房地产开发中心的主张未超过诉讼时效。玖盈市场公司抗辩中韩房地产开发中心未根据合同约定将合格的房屋交付玖盈市场公司，构成根本违约。双方租赁合同明确玖盈市场公司对租赁房屋的现状及权属情况已全部了解，消防部门下达给玖盈市场公司的责令限期改正通知书的具体问题为未经过开业前消防安全检查报验，该报验应由玖盈市场公司完成，环保部门下达给玖盈市场公司的建设项目竣工限期验收通知单，系针对玖盈市场公司的玖盈农贸市场项目，应由玖盈市场公司申报验收，故对玖盈市场公司的该抗辩，不予采纳。玖盈市场公司抗辩的租赁房屋的面积问题，在租赁合同中已对此进行了明确约定，产权证办理前按照预测面积计算租金，因面积差异原因导致房租总价的差异不予考虑，对玖盈市场公司的该抗辩，一审法院亦不予采纳。
玖盈市场公司应支付中韩房地产开发中心的租金数额，中韩房地产开发中心自愿要求将刘学亮已支付的保证金1700014元扣除，法院认为，因该问题涉及刘学亮的利益，本案对此不予处理，但中韩房地产开发中心自愿在本案中不主张该部分租金，不违反法律规定，法院予以认可。玖盈市场公司自2013年4月1日与中韩房地产开发中心签订租赁合同开始租赁房屋，应自该日起支付房租，至中韩房地产开发中心主张的开庭之日即2016年1月8日。根据合同约定的租金标准一层2490平方米、每平方米每日1.2元，二层2491.5平方米、每平方米每日1元计算，每三年递增6%，计算租金为5567391.18元，扣减1700014元后，玖盈市场公司应付租金为3863266.68元。
关于违约金，租赁合同约定，玖盈市场公司每拖欠一日，应按照拖欠租金总额的5%向中韩房地产开发中心支付违约金，该违约金标准过高，应予调整，法院酌情调整至按中国人民银行同期同类贷款利率标准，以每年应付租金数额为基数，自每年应付租金之日起计算至本案开庭之日2016年1月8日止,具体为：1、2013租赁年度：因中韩房地产开发中心扣减的1700014元租金可以使用至2014年2月5日，故玖盈市场公司2013租赁年度租金为1375354.5元（2014年2月6日至2014年10月16日共251天，日租金5479.5元），应自2014年2月6日计算至2016年1月8日；2、2014租赁年度：租金为2000017.5元，自2014年10月8日计算至2016年1月8日；3、2015租赁年度：自2015年10月16日至2016年1月8日共84天，日租金5808.27元，租金为487894.68元，自2015年10月8日计算至2016年1月8日。
一审法院判决：一、双方于2013年4月1日签订的房屋租赁合同自2016年1月8日解除；二、玖盈市场公司自判决生效之日起十日内返还中韩房地产开发中心位于崂山区劲松七路237号左岸风度61-62号楼底商涉案租赁房屋；三、玖盈市场公司自判决生效之日起十日内支付中韩房地产开发中心租金3863266.68元；四、玖盈市场公司自判决生效之日起十日支付中韩房地产开发中心逾期支付租金的违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以1375354.5元为基数，自2014年2月6日计算至2016年1月8日；以2000017.5元为基数，自2014年10月8日计算至2016年1月8日；以487894.68元为基数，自2015年10月8日计算至2016年1月8日。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片复印件，证明合同标的物交付进行经营的情况下，因中韩街道办事处西韩村村领导换届，中韩房地产开发中心强行收回了其中的4号底层，因此从整个合同履行看，中韩房地产开发中心违约在先。中韩房地产开发中心认为4号网点不在涉案房产范围内，本案纠纷与4号网点无关。
本院认为，本案诉争焦点为，玖盈市场公司未付租金的行为是否合法。玖盈市场公司主张刘学亮代其与中韩房地产开发中心签订合同，中韩房地产开发中心履行与刘学亮之间的租赁合同过程中，中韩房地产开发中心存在违约行为，另中韩房地产开发中心交付的房屋不符合商业用途。本院认为，刘学亮与中韩房地产开发中心签订租赁合同后，刘学亮申请将租赁的房屋转给玖盈市场公司，中韩房地产开发中心与玖盈市场公司重新签订租赁合同，玖盈市场公司并非承继刘学亮与中韩房地产开发中心所签租赁合同的权利义务，中韩房地产开发中心亦不认同刘学亮代玖盈市场公司签订合同的事实，中韩房地产开发中心、玖盈市场公司之间的租赁关系与中韩房地产开发中心、刘学亮之间的租赁关系系不同法律关系，玖盈市场公司以中韩房地产开发中心在与刘学亮所签租赁合同履行过程中存在违约行为为由拒付租金，缺乏法律依据。此外，中韩房地产开发中心出租的涉案房屋已经通过建设工程规划验收，在租赁关系中消防、环评验收应当由承租方按照行政部门的要求进行，玖盈市场公司以涉案房屋未通过消防、环评验收为由拒付租金，亦无法律依据。综上，玖盈市场公司在租赁期间未及时按约交付租金的行为，构成违约，一审法院判决支持中韩房地产开发中心要求解除合同的诉讼请求，符合本案事实与法律规定，并无不妥。
综上所述，玖盈市场公司的上诉请求不能成立，一审判决结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37706元，由上诉人青岛玖盈市场管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 琦
代理审判员 甘玉军
代理审判员 王 楷
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 王 明
书 记 员 庞连捷