山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终715号
上诉人(原审被告)：泰安市正弘商贸有限公司，住所地。
法定代表人：王谦，经理。
委托诉讼代理人：刘晓亮，山东泰山蓝天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙平，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：吴坤水，女，1968年6月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：刘国庆，山东泰诚律师事务所律师。
上诉人泰安市正弘商贸有限公司因与被上诉人吴坤水房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人泰安市正弘商贸有限公司（以下简称正弘公司）的委托诉讼代理人刘晓亮、孙平，被上诉人吴坤水的委托诉讼代理人刘国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
正弘公司上诉请求：1.撤销（2016）鲁0902民初2219号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决第一项没有事实和法律依据。一审判决认定上诉人领取的搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失补偿费，在被上诉人租赁面积部分应归被上诉人所有，系对房屋租赁合同约定的理解错误。1、双方2009年8月12日签订的劝业场租赁合同(下称租赁合同)没有作出“上诉人领取的拆迁补助费、临时安置费、停产停业损失补偿费归被上诉人所有”的约定。2、租赁合同约定：“如政府规划需拆除劝业场，政府给予固定资产的补偿归甲方所有，给予经营业户的补偿归乙方所有”，根据该约定，被上诉人获得补偿的前提是必须存在政府因拆迁劝业场给予“经营业户”补偿。但是本案涉及的劝业场属于泰安市财源大街西段旧城区改建一期工程国有土地上房屋征收范围内，征收补偿方案不存在因“经营业户”而给予补偿的规定，政府与上诉人签订的《征收补偿协议》也没有因“经营业户”而给予补偿的约定。3、2014年5月6日，政府与上诉人签订的《征收补偿协议》第二条约定也很明确，对于搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失补偿费，仅与上诉人的“被征收房屋建筑面积、用途”有关，与“经营业户”无关。二、租赁合同解除后，合同约定对双方已无约束力，被上诉人主张的补偿不受法律保护。双方签订的租赁合同已于2011年10月12日被人民法院的生效判决（2010）泰山民初字第2706号民事判决解除，合同对双方已无约束力。上诉人与政府签订《征收补偿协议》的时间是2014年5月6日，无论上诉人获得的补偿项目和补偿内容如何，均与被上诉人无关。被上诉人依据已经解除了的合同主张权利，没有法律依据，其主张依法应予驳回。
吴坤水辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、一审判决认定事实正确。双方签订的劝业场租赁合同第七条约定:“如政府规划需要拆除劝业场，甲乙双方必须服从，政府给予固定资产的补偿归甲方所有，给予经营业户的补偿归乙方所有”，从该条约定可以看出，除了固定资产的补偿归上诉人所有外，其余的补偿均归被上诉人所有。依据两轴指挥部《财源大街西段改造工程拆迁实施方案》的规定，政府给予固定资产的补偿，可以是货币补偿也可以是产权置换。但搬迁费、安置费、停产停业损失补偿费不属于给予固定资产的补偿。二、一审判决具有法律依据。1、本案应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，涉案房屋拆迁的事实发生在2010年，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》系2011年1月21日施行，该条例第三十五条规定:“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”；《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定:“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第三十一条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费”；第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿”，上述规定对搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿费并未排除承租人享有，明确了拆迁补偿安置协议要与被拆迁人或承租人签订。现承租人认可上诉人与拆迁办签订的安置补偿协议，但安置补偿协议中的临时安置补助费、搬迁补助费、停产停业损失补偿费应当依法归吴坤水所有。2、本案应同时适用《山东省城市房屋拆迁管理条例》(2015年3月1日失效)，该条例第三十九条规定:“拆迁人应当对被拆迁人或房屋承租人支付拆迁补助费”；第四十条规定:“被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费”；第四十二条规定:“拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费”，对该三条的正确理解是，如果房屋产权人使用房屋自己经营的话，临时安置补助费、搬迁费、停产停业损失补偿费归产权人所有。如果房屋产权人对外出租，则该三项费用归承租人所有。三、合同解除并不必然导致合同无溯及力，也并不必然导致合同主体的权利丧失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，可见，合同解除具有溯及力。
吴坤水向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告2200000元租金的利息损失450000元（利息自2010年4月起按同期银行贷款利率计算）及开业活动费、电视、车体广告宣传费500000元，拆迁搬家费、临时安置费、停产停业损失费、政府搬迁奖励（以拆迁指挥部拆迁安置补偿合同为准）归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2009年8月12日签订劝业场租赁合同一份，原告为乙方，被告为甲方。合同约定：租赁标的物：甲方所属财源大街100号劝业场内商场一楼、二楼全部，商场一楼正面出口通道两侧门头房各一间，门前五米以外广场，东至土产楼以西，西至南北路边，南至人行道，租赁给乙方使用；租赁期限：本合同租赁期限为15年，自签订本合同之日起甲方给予乙方9个月的装饰改造期，甲方计收租金时间为装修期结束后15年，即自2010年5月31日至2025年5月31日；年租金标准：合同期内前6年每年租金为800000元；交款方式：双方签订合同，乙方须向甲方交纳200000元保证金，并于15日内向甲方一次性交纳租金1800000元，2010年6月30日前再向甲方交纳200000元，甲乙双方履行合同后，甲方将乙方保证金转为租金；特殊情况的处理：在合作期间，如政府规划需拆除劝业场，甲乙双方必须服从，政府给予固定资产的补偿归甲方所有，给予经营业户的补偿归乙方所有。合同签订后，原告分5次共支付被告租金2200000元，其中，2009年9月2日支付200000元，2009年12月29日支付1100000元、50000元及350000元，2009年12月30日支付500000元。2010年，泰安市政府实施财源大街西段及火车站广场周边地区改造工程，涉案房屋被划入拆迁范围之内。2010年9月17日，被告诉至一审法院，要求解除原被告之间的合同关系。一审法院作出（2010）泰山民初字第2706号判决，判令解除原被告之间签订的劝业场租赁合同，吴坤水向正弘公司腾退涉案房屋，正宏公司支付吴坤水装饰装修补偿款2368674元。该判决于2011年10月12日生效。吴坤水于2014年6月10日向正弘公司交付涉案房屋，正弘公司于2014年6月19日向吴坤水支付装饰装修补偿款2368674元。政府拆迁事实确定之后，正弘公司分四次全额退还了吴坤水支付的租金2200000元，分别为：2010年12月17日退还500000元，2011年12月5日退还500000元，2012年1月20日退还100000元，2014年6月19日退还1100000元。2014年5月6日，被告正弘公司与征收部门签订房屋征收产权调换补偿协议（以下简称补偿协议）一份。征收部门为甲方，正弘公司为乙方，征收实施单位为丙方。该协议约定：第一条：被征收房屋情况。房屋分两部分，1、沿街有证房屋，建筑面积1845.02平方米；2、经营大棚建筑面积5937.31平方米。双方商定对有证房屋和经营大棚的40%面积给予产权调换安置，对经营大棚的另60%面积按重置评估价补偿。第二条：征收补偿费用。1、对经营大棚60%面积按重置评估价值补偿，计2402045.63元，沿街有证房屋附属物（设施）补偿待丈量评估后另行补偿；2、一次性停产停业损失补偿费：按240元/平方米补偿，计（1845.02+5937.31）×240=1867759.20元；3、搬迁补助费：按被征收房屋建筑面积10元/平方米一次性支付乙方，计（1845.02+5937.31）×10=77823.30元；4、临时安置补偿费：按被征收房屋建筑面积13元/平方米·月计付。对产权调换安置房屋每季度支付一次临安费，付至产权调换房屋交房日，期间乙方自行解决临时用房；对货币补偿房屋按13元/平方米·月标准计付3个月，计5937.31×60%×3×13=138933.05元。第六条：征收补偿费用支付。本协议签订及乙方将被征收房屋腾空移交给丙方后，丙方支付乙方以下费用：经营大棚60%面积的重置评估价值补偿值2402045.63元，一次性停产停业损失补偿费1867759.20元，一次性搬迁补助费77823.30元，三个月临时安置费（1845.02+5937.31）×3×13=303510.87元，合计4651139元。上述拆迁补偿款已由被告领取，租赁房产也已于2014年6月份后拆除。庭审中，原告主张依据《山东省城市房屋拆迁管理条例》等相关规定，一次性停产停业补偿费1867759.2元、搬迁补助费77823.3元、临时安置费303510.87元依据合同属于给经营业户即涉案房屋承租人的补偿，根据原告租赁面积占被告全部房屋面积的份额确定原告应得的补偿份额。原告主张其所租赁使用面积6600平方米，被告实际合法的建筑面积为2012.89㎡，另有违章建筑被告也作为商业用房对外出租，原告承租的主要是违章建筑部分，即经营大棚部分。被告称原告没有使用这么多面积，要求庭后核实，但未在规定时间内提交书面核实意见。原告主张的拆迁补偿款计算明细如下：1、拆迁补助费6600㎡÷7800㎡×77823.3元＝65800元；2、临时安置费：6600㎡÷7800㎡×303510.87元＝256800元；3、停产停业损失：6600㎡÷7800㎡×1867759.20元＝1580000元。以上共计1902600元，原告主张1900000元。原告另主张原告支付被告租金2200000元的利息损失427500元，理由为租金是原告预交的，合同解除之后被告就应退还租金，但是被告没有退还，被告就应承担租金利息损失，计算方式为自2010年4月收到政府拆迁通知之日应退还租金开始计算至2014年6月19日。原告另主张开业损失500000元，包括公交车车体广告、电视广告、开业门前宣传、宣传品及奖品、邀请开业演员等的费用，理由为原告认为双方签订合同时被告存在过失，应当对缔约过失承担赔偿责任。
一审法院认为，原被告签订的劝业场租赁协议系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，系有效协议。本案争议的焦点问题是1、被告是否应承担原告利息损失；2、有关补偿款如何分配。关于原告主张的利息损失。首先，预交租金系合同约定的承租人的合同义务，原告预交租金系其自愿放弃租金孳息。其次，合同系因政府拆迁解除，而非被告违约导致解除，且原告于2014年6月10日才将涉案房屋腾退，按照合同约定的租金标准，至原告腾退涉案房屋，其应付租金及合同解除后的占有使用费之和已超出预付租金总额，被告虽返还原告全部租金，此并不意味着原告可无偿使用租赁物。再者，被告返还原告租金（最后一笔时间为2014年6月19日）与原告向被告腾退租赁物在时间上基本符合权利义务的对等原则，本案并不存在被告占有使用应返还未返还租金因而需计付利息的情形，原告主张利息损失缺乏事实依据。综上，对原告主张的利息损失依法不予支持。关于拆迁补偿款的分配。双方租赁合同明确约定：如政府规划需拆除劝业场，甲乙双方必须服从，政府给予固定资产的补偿归甲方所有，给予经营业户的补偿归乙方所有。据此，对于被告领取的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费，在原告租赁面积内的部分应归原告所有。原告主张租赁面积6600㎡，被告要求庭后核实，但未在规定时间内提交书面核实意见，应认定原告租赁使用面积6600㎡。原告应得补偿款计算如下：1、搬迁补助费：6600㎡÷（1845.02+5937.31）㎡×77823.3元＝66000元；2、临时安置费：6600㎡÷（1845.02+5937.31）㎡×303510.87元＝257400元；3、停产停业损失：6600㎡÷（1845.02+5937.31）㎡×1867759.20元＝1584000元。以上共计1907400元，原告主张1900000元系其行使自己的诉权，依法予以准许。综上，被告应当支付原告拆迁补偿款1900000元。关于原告主张的开业活动费及电视、车体广告宣传费。上述费用系原告的经营成本，不属于合同解除而产生的损失范畴，且合同解除非因被告违约导致，双方对此亦无合同约定，对原告的该项诉讼请求依法不予支持。原告主张的政府搬迁奖励因未提交证据证实，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告泰安市正弘商贸有限公司支付原告吴坤水包括搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失在内的费用共计1900000元；二、驳回原告吴坤水要求被告泰安市正弘商贸有限公司支付利息损失、开业活动费、电视、车体广告宣传费及政府搬迁奖励的诉讼请求。上述应付款项于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，由泰安市正弘商贸有限公司负担10000元，吴坤水负担3300元。
本院二审期间，上诉人提交载于泰安建设信息网上的泰安市财源大街西段旧城区改建一期工程国有土地上房屋征收补偿方案打印件，欲证实被上诉人所主张的涉案三项补偿费用均是基于上诉人的房屋所产生的补偿，与房屋是否租赁无关。由于该证据不属于新证据，且该证据也不能证实被上诉人所主张的三项补偿费用与房屋是否租赁无关，因此，对该证据的证明效力，本院不予认定。被上诉人提交2010年4月6日的泰山晨刊报道一份，欲证实财源大街西段改造拆迁事实发生在2010年。由于该证据不属于新证据，且该证据只能证实涉案工程最初的拆迁计划，不能证实拆迁的事实，因此，对该证据的证明效力，本院不予认定。上诉人与被上诉人签订的劝业场租赁合同未约定租赁物的面积，被上诉人主张租赁物的面积共计7447.31㎡，但未提交证据证实，上诉人对此不予认可，上诉人二审中认可租赁物的面积为6117.31㎡，由于被上诉人对于租赁物的面积负有举证责任，现被上诉人对该事实举证不能，本院认定租赁物的面积为6117.31㎡。一审认定被上诉人承租的租赁物的面积6600㎡，没有证据支持，对此，本院予以纠正。同时，一审基于该面积计算的搬迁补助费66000元、临时安置费257400元、停产停业损失1584000元计算错误，本院不予认定。被上诉人应获得的停产停业损失补偿费为6117.31㎡÷（1845.02+5937.31）㎡×1867759.20元＝1468154.40元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的劝业场租赁合同约定：“在合作期间，如政府规划需拆除劝业场，甲乙双方必须服从，政府给予固定资产的补偿归甲方所有，给予经营业户的补偿归乙方所有”，由于租赁物因政府规划需拆迁，根据该约定，上诉人因拆迁获得的因停产停业造成损失的补偿费，上诉人应支付给被上诉人。上诉人因拆迁获得搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失补偿费等三项费用，其中搬迁补助费、临时安置费应属于给予被拆迁人的补偿费用，不属于给予经营业户的补偿。而停产停业损失补偿费系对停产停业损失的补偿，被上诉人作为承租人，系因拆迁停业造成经营损失的直接承受人，因此，上诉人应将因拆迁获得的停产停业损失补偿费中的1468154.40元支付给被上诉人。上诉人与被上诉人签订的劝业场租赁合同虽然已被人民法院生效判决解除，但不影响双方在合同解除后向合同相对方主张相应的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2219号民事判决；
二、上诉人泰安市正弘商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人吴坤水停产停业损失补偿费1468154.40元；
三、驳回被上诉人吴坤水的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费13300元，由上诉人泰安市正弘商贸有限公司负担6681元，被上诉人吴坤水负担6619元。
二审案件受理费13300元，由上诉人泰安市正弘商贸有限公司负担6681元，被上诉人吴坤水负担6619元。
本判决为终审判决。
审判长 王安广
审判员 李 腾
审判员 王 玥
二〇一七年六月二日
书记员 乔 琳