安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0191民初6137号
原告：安徽省中望环保节能检测有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区。
法定代表人：许赤城，执行董事。
委托诉讼代理人：沈余，安徽元贞律师事务所律师。
被告：程玉超，男，1985年10月26日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托诉讼代理人：王孝建，安徽睿正律师事务所律师。
原告安徽省中望环保节能检测有限公司（以下简称中望公司）与被告程玉超房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中望公司的委托诉讼代理人沈余，被告程玉超的委托诉讼代理人王孝建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中望公司向本院提出诉讼请求：1、程玉超立即向中望公司支付拖欠租金502200元（2017年2月-2017年10月31日），并支付违约金（违约金以拖欠租金为基数，按照月利率2%计算至款清之日止，暂时计算至2017年10月31日为90396元）；2、程玉超立即支付已由中望公司代缴的拖欠水费2600元，电费39867.8元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2014年6月18日，中望公司从合肥兴泰管理有限公司承租合肥高新技术产业开发区长江西路679号钢结构简易厂房作为办公使用。后因房屋过大，不能完全使用，于2015年7月1日与程玉超签订《房屋租赁合同》，约定中望公司将承租的2300平方米厂房转租给程玉超经营羽毛球馆，前期合同履行状况良好。2015年12月22日中望公司、程玉超双方达成补充协议，约定租赁期限自2015年7月1日至2018年2月1日，租金自2016年3月1日起按照54000元每月计算，2017年3月1日后按照56700元每月计算。合同中双方对于违约金做出了详细约定，并约定水费按每月200元计算、电费按独立电表实际使用量计算按照。2016年9月3日，程玉超告知中望公司自己将出国，遂委托好友宣浩代为将上述承租房屋转租给第三人合肥羽动科技有限公司使用。但是，自2017年2月开始，程玉超拒绝支付房租、水费、电费。中望公司认为，程玉超拒绝履行合同约定的义务，极大地损害了自己的合法权益，为保证中望公司的正常运营，已先行缴纳水电费。
被告程玉超辩称：一、在中望公司、程玉超及合肥羽动科技有限公司签订转租合同后，程玉超已经将使用租赁物的合同权利以及支付租金的合同义务概括转移给羽动公司，三方签订的合同实际上因债权债务的概括转移而终止，中望公司与合肥羽动科技有限公司形成了新的租赁关系。中望公司应向合肥羽动科技有限公司主张租金，中望公司对程玉超诉请的各项内容无事实及法律依据。二、中望公司向合肥羽动科技有限公司出具了支付租金发票，可以证明中望公司清楚转租合同约定，按照合同约定直接向合肥羽动科技有限公司主张租金。且向合肥羽动科技有限公司出具发票的行为，应视为其收到租金。三、合同虽然对水电费进行约定，但是中望公司并未提供代缴水电费的票据，无法确定主张的水电费是否已经实际发生，中望公司提交的证据也无法确定承租期间电费的使用总量，要求程玉超承担水电费无事实及法律依据。四、中望公司主张的金额请法院依法予以核实，违约金过高，请求法院依据予以核减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2015年7月1日，中望公司与程玉超签订《房屋租赁合同》，约定中望公司将其承租的合肥高新技术产业开发区长江西路679号钢结构简易厂房的2300平方米出租给程玉超。租赁期限为2015年7月1日至2017年7月底。租金每三月支付一次，先付款后使用。程玉超如逾期支付租金，应按每天应付租金的1%支付违约金。水费按每月200元计算，电费按独立电表实际使用量计算按照。2015年12月22日中望公司、程玉超双方达成补充协议，约定租赁期限自延长至2018年2月1日，租金自2016年3月1日起按照54000元每月计算，2017年3月1日后按照56700元每月计算。
2016年9月23日，程玉超委托宣浩代其将案涉房屋转租给合肥羽动科技有限公司使用。宣浩（转让方、甲方）、合肥羽动科技有限公司（顶让方、乙方）、中望公司（业主方、丙方）三方签订《转租合同》，合同约定：“店铺转租给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有球馆租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费。甲方向乙方提供租赁发票”、“如乙方逾期交付租金，乙方应每日向甲方支付房租费的百分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方须按照房租的100%向甲方支付违约金”。
自2017年2月开始，程玉超未再支付房租、水费、电费。为保证中望公司的正常运营，中望公司已先行缴纳了水电费。
本院认为：中望公司、程玉超签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。程玉超自2017年2月未再支付租金，故至2017年10月31日，程玉超共计欠付租金510300（56700×9）元。
程玉超辩称三方签订的《转租合同》名称有误，实际并非转租行为，而是合同主体的变更，合同义务已经概括转移，租赁双方已经变为中望公司与合肥羽动科技有限公司，程玉超已经无须承担支付房租租金的义务。但根据《转租合同》全文可知，该份合同的性质为转租，程玉超与合肥羽动科技有限公司之间还约定了逾期支付租金的违约责任承担问题，故对此辩称，本院不予支持。
关于违约金，因程玉超未按照约定及时支付房屋租金，故应当支付违约金。双方约定的违约金标准过高，根据公平原则，本院酌减为年利率12%。故程玉超应以170100元为基数，自2017年2月1日至2017年4月30日，以340200元为基数，自2017年5月1日至2017年7月31日，以510300为基数，自2017年8月1日至租金实际支付完毕之日，按照年利率12%标准支付违约金。
关于水电费，因中望公司未提供代缴费凭证以证明其实际垫付金额，应承担举证不能的相应后果，故其要求程玉超支付拖欠水电费，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:
一、被告程玉超应于本判决生效之日起十日内向原告安徽省中望环保节能检测有限公司支付房屋租金510300及违约金（应以170100元为基数，自2017年2月1日至2017年4月30日，以340200元为基数，自2017年5月1日至2017年7月31日，以510300为基数，自2017年8月1日至租金实际支付完毕之日，按照年利率12%标准支付）；
二、驳回原告安徽省中望环保节能检测有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10151元，由被告程玉超负担。保全费3770元，由被告程玉超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 孙宗欣
人民陪审员 王劲松
人民陪审员 王永清
二〇一八年三月八日
书 记 员 孙蕴韵
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。