重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第00429号
上诉人（原审被告、反诉原告）黄渝南。
上诉人（原审被告、反诉原告）黄悦。
二上诉人共同委托代理人刘进，重庆博爱兴律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人胡伟，重庆博爱兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆渝松建设有限公司，住所地重庆市渝北区花卉西四路53号碧泉花园2幢4单元4-3-1，组织机构代码20352870-2。
法定代表人孙启伟，经理。
委托代理人张宗波，重庆智圆律师事务所律师。
委托代理人罗贵旭，重庆智圆律师事务所律师。
上诉人黄渝南、黄悦与被上诉人重庆渝松建设有限公司（下称渝松公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第06759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年3月26日，渝松公司与黄渝南、黄悦签订《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，双方约定：由黄渝南、黄悦以建筑面积每平方米3222元的价格购买渝松公司建设的位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X栋X层X号（建筑面积33.05平方米）房屋，房屋总价款106487元。黄渝南、黄悦于2010年3月26日向渝松公司支付首付房款75000元、2010年4月28日支付二次房款25000元、2011年5月27日支付房屋尾款6487元，合计106487元。2011年5月27日，渝松公司出具收据收取黄渝南、黄悦物业专项维修资金661元、水电数字电视网络安装费共计2050元，并于当日将房屋交付给黄渝南、黄悦。
一审另查明，渝松公司建设的中山古镇同心坊项目，系渝松公司与江津区中山镇鱼湾村委会在江津区中山镇鱼湾村斑竹滩经济合作社共同建设，用地项目名称为修建江津区中山镇鱼湾村游渡河居民新村聚居点，用地单位为江津区中山镇鱼湾村民委员会和渝松公司，该工程使用的土地为农村集体所有的土地，建设单位为渝松公司、张祥等户村民聚居点。渝松公司的企业法人营业执照上，其经营范围中未载明有房地产开发的项目。黄渝南、黄悦系城镇居民。
2012年10月，渝松公司因该项目的部分房屋出售与城镇居民的买卖合同被法院生效裁判确认无效后，分别于2013年2月6日、5月13日、5月14日、2014年7月18日，在重庆日报、江津网等相关媒体刊登公告，要求相关购房户及时办理退房退款手续，但黄渝南、黄悦一直不同意办理退房退款手续。
渝松公司一审诉辩称：2010年3月26日，渝松公司、黄渝南、黄悦签订了《中山古镇同心坊房屋买卖合同》，约定黄渝南、黄悦向渝松公司购买其建设的位于重庆市江津区中山镇鱼湾斑竹滩经济合作社新农村聚居点工程中X栋X层X号房屋，房屋建筑面积33.05平方米，购房单价为3222元／平方米。合同签订后，黄渝南、黄悦向渝松公司支付了购房款106407元，渝松公司向黄渝南、黄悦交付了房屋。渝松公司投资建设的中山古镇同心坊新农村聚居点工程所用土地为农村集体建设用地，黄渝南、黄悦并非项目所在地农村集体经济组织成员。为此请求判决：1、确认渝松公司、黄渝南、黄悦所签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》无效；2、黄渝南、黄悦返还渝松公司房屋；3、黄渝南、黄悦支付渝松公司从交房之日算至退房之日的房屋占用损失；4、诉讼费用由黄渝南、黄悦承担。2014年11月27日，渝松公司自愿撤回要求黄渝南、黄悦支付从交房之日算至退房之日的房屋占用损失。
针对黄渝南、黄悦的反诉请求，渝松公司同意返还黄渝南、黄悦已支付的购房款及物业专项维修资金、水电数字电视网络安装费，但因合同无效双方均有过错，不同意双倍赔偿黄渝南、黄悦购房损失及资金占用损失。
黄渝南、黄悦一审辩称及反诉：渝松公司作为建设单位，对所涉房屋不具有所有权，无权请求合同无效，并要求黄渝南、黄悦返还房屋，该房屋的所有权应归同心坊所在地的集体经济组织所有。黄渝南、黄悦受渝松公司大力宣传其开发建设的中山古镇同心坊旅游地产项目的影响，于2010年3月26日与渝松公司签订《中山古镇同心坊房屋买卖合同》。渝松公司一直未向黄渝南、黄悦说明该项目是农村集体土地，并故意隐瞒其没有取得预售许可证的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，黄渝南、黄悦可以要求渝松公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此，现反诉请求：1、由渝松公司退还黄渝南、黄悦购房款、物业专项维修资金、水电数字电视网络安装费共计109198元；2、由渝松公司双倍赔偿黄渝南、黄悦购房损失106487元；3、渝松公司以已付购房费用109198元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿黄渝南、黄悦资金占用损失（从2010年3月26日起计算至付清时止）；4、反诉费用由渝松公司负担。
一审法院认为：虽然涉诉房屋所在工程系渝松公司经有关主管部门批准建设，但由于该建设工程所使用的土地为农民集体所有的土地，而黄渝南、黄悦系城镇居民，不是涉诉房屋所在地的农村集体经济组织成员，根据土地管理有关法律规定，黄渝南、黄悦系禁止购买涉诉房屋的对象。因此，渝松公司、黄渝南、黄悦签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》违反了土地有关法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，渝松公司要求黄渝南、黄悦返还房屋，以及黄渝南、黄悦反诉要求渝松公司返还购房款、物业专项维修资金、水电数字电视网络安装费共计109198元，于法有据，应予支持。黄渝南、黄悦辩称渝松公司无权请求合同无效，并要求返还房屋的问题，因签订合同的双方为渝松公司、黄渝南、黄悦，所涉房屋的建设用地单位为江津区中山镇鱼湾村委会和渝松公司，渝松公司对诉争房屋享有所有权。根据合同的相对性，渝松公司作为合同相对人，有权请求确认合同无效，并要求黄渝南、黄悦返还因合同无效所取得的房屋，黄渝南、黄悦辩称理由不能成立。黄渝南、黄悦反诉要求渝松公司双倍赔偿购房损失106487元的问题，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由于渝松公司并非房地产开发企业，且涉诉房屋属于“小产权房”，不是法律意义上的商品房，因此本案纠纷不应当适用该司法解释的规定处理，故黄渝南、黄悦要求按照该司法解释第九条的规定请求渝松公司双倍赔偿购房损失106487元没有法律依据，不予支持。黄渝南、黄悦反诉要求渝松公司支付资金占用损失费，因渝松公司基于无效房屋买卖合同先后收取了黄渝南、黄悦购房款、物业专项维修资金等共计109198元，并实际占有使用至今，黄渝南、黄悦的反诉请求该院予以支持，但黄渝南、黄悦要求按中国人民银行同期贷款利率四倍计算资金占用损失，于法无据，该院酌定其损失数额以中国人民银行同期同类贷款利率标准据实计算为宜。渝松公司明知其房屋系在农村集体所有土地上建设，并非商品房，仍公开对外出售给城镇居民，应对无效合同给黄渝南、黄悦造成损失承担主要赔偿责任。黄渝南、黄悦不具有购买涉诉农村集体土地上所建房屋的主体条件，其与渝松公司签订房屋买卖合同时，未仔细审查出售房屋建设用地性质，对因合同无效造成的损失，亦应承担一定责任。同时，综合考虑黄渝南、黄悦已占用诉涉房屋，且在渝松公司多次以登报公告等方式要求黄渝南、黄悦等相关购房户及时办理退款退房手续后，仍继续占用诉涉房屋，怠于或明确拒绝办理退款退房手续，故该院对黄渝南、黄悦反诉请求的资金占用损失费酌定由渝松公司承担60%赔偿责任，其余40%由黄渝南、黄悦自行承担。渝松公司自愿撤回要求黄渝南、黄悦支付从交房之日算至退房之日的房屋占用损失的诉讼请求，是对自己诉权的处分，符合法律规定，该院予以准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、重庆渝松建设有限公司与黄渝南、黄悦于2010年3月26日签订的《中山古镇同心坊房屋买卖合同》无效。二、黄渝南、黄悦于本判决生效后五日内返还重庆渝松建设有限公司位于重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路街X栋X层X号房屋（建筑面积33.05平方米）。三、重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内返还黄渝南、黄悦购房款106487元、物业专项维修资金661元、水电数字电视网络安装费2050元，共计109198元。四、重庆渝松建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿黄渝南、黄悦资金占用损失费60%（该损失费分别以75000元为基数，从2010年3月26日起算；以25000元为基数，从2010年4月28日起算；以9198元为基数，从2011年5月27日起算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时为止）。五、驳回黄渝南、黄悦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由重庆渝松建设有限公司负担。反诉案件受理费6366元，减半收取3183元，由重庆渝松建设有限公司负担1206元，黄渝南、黄悦负担1977元。
一审宣判后，黄渝南、黄悦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二、四、五项，改判黄渝南、黄悦无需向渝松公司返还重庆市江津区中山镇笋溪河桥头路X栋X层X号房屋；渝松公司赔偿黄渝南、黄悦资金占用损失费，以109198元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至付清时止；渝松公司赔偿黄渝南、黄悦购房损失人民币106487元。主要事实和理由：1.渝松公司并非房地产开发商，不具备商品房开发资格，也没有出示任何证据证明其与什么单位组织进行了共同开发，其仅仅是项目的施工单位。并且渝松公司同样也不具备项目所在地农村集体经济组织成员的身份，不具有讼争房屋的所有权，因此，渝松公司实际上并不具有要求黄渝南、黄悦返还讼争房屋的主体资格。2.渝松公司在售房时，明知其销售的房屋系农村集体建设用地，不能向项目所在地非农村集体经济组织成员销售；明知所售房屋非商品房，却故意隐瞒其没有也无法取得商品房预售许可证的事实，明知黄渝南、黄悦不具有农村集体经济组织成员的身份，却大肆将其承建的房屋推向社会销售。因此，渝松公司的售房行为是对善意购房人性质非常恶劣的欺诈行为。一审法院判决黄渝南、黄悦自己也需承担该损失40%的责任，这不仅与事实不符，还将过错责任转嫁到受骗者身上，明显不公。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，渝松公司应当就其故意隐瞒和欺诈销售的过错行为赔偿黄渝南、黄悦所遭受的全部损失。一审仅以渝松公司不是房地产开发企业和涉诉房屋是“小产权房”为由判令本案不适用该司法解释属适用法律错误。
渝松公司辩称：渝松公司与黄渝南、黄悦签订房屋买卖合同没有过错，后因渝松公司无法控制的原因，导致合同无效。渝松公司愿意承担60％的过错责任。黄渝南、黄悦在明知该土地正在变更权属，在知晓我国土地管理的相关法律、政策规定下，其没有尽到谨慎审查购买房屋及土地性质的义务，对合同无效应承担40％的过错责任。由于渝松公司不是房地产开发企业，且涉诉房屋属于“小产权房”，不是法律意义上的商品房。因而本案纠纷不应当适用相关司法解释的规定处理，所以黄渝南、黄悦请求赔偿损失没有法律依据，不应该被支持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为：黄渝南、黄悦与渝松公司签订《中山古镇﹒同心坊房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，双方当事人亦无异议，本院予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。渝松公司与黄渝南、黄悦之间的房屋买卖合同系无效合同，黄渝南、黄悦应当将其依据合同取得的房屋返还给渝松公司。涉案房屋系渝松公司经相关行政机关批准后建设，用地单位为江津区中山镇鱼湾村委会和渝松公司，合同亦由渝松公司与黄渝南、黄悦签订，渝松公司对涉案房屋本身应享有权利。故黄渝南、黄悦提出的渝松公司对讼争房屋不具备权利的上诉理由不能成立。因涉案房屋已交付黄渝南、黄悦占有使用，黄渝南、黄悦对涉案房屋的土地权属性质应有较为明确的认识。且在渝松公司登报公告，要求购房者及时办理退房退款手续后，黄渝南、黄悦仍未办理，故一审法院认定合同无效所造成的资金占用损失由渝松公司承担60%、黄渝南、黄悦自行承担40%，并无不当。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，渝松公司并非房地产开发企业，且涉案房屋并非法律意义上的商品房。因此，一审法院认定本案不适用该司法解释规定，并对黄渝南、黄悦依据该司法解释要求渝松公司赔偿购房损失的诉讼请求予以驳回，并无不当。
综上，黄渝南、黄悦的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4535元，由黄渝南、黄悦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一五年三月三日
书 记 员 向 奇