重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第04256号
上诉人（原审原告）刘开文。
被上诉人（原审被告）重庆浪高购物中心，住所地重庆市南岸区南坪西路*号。
法定代表人吴霄霞，董事长。
委托代理人王帮荣，重庆昂科律师事务所律师。
上诉人刘开文与重庆浪高购物中心房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第07300号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明，原告与被告于2007年5月28日签订《重庆浪高购物中心销售合同》，主要约定：根据《人防法》、《重庆市人民防空条例》及相关政策，经协商双方就重庆浪高购物中心的摊位售买及经营、管理达成一致意见，由被告向原告出售重庆浪高购物中心第××号套内建筑面积4.73平方米的商铺。商铺总价132440元；本合同约定买卖的商铺是已投入的成熟铺位，因此本合同签字生效之日即为本合同商铺实际交付时间；双方经协商约定由卖方代买方办理本商铺的资产所有权证……商铺交付之日起180天内办理完毕。同日，双方签订《浪高购物中心商铺代租协议》，约定涉案物业由卖方统一管理，代租期限截止于2008年11月30日，2009年11月原告收回商铺自营。
合同签订后，原告按约支付全部购房款。商铺的资产所有权证未办理。
2010年12月23日，重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市民防办公室联合下发渝防办发（2010）184号关于办理人防工程项目权属登记有关问题的通知的文件。主要内容为：……对2008年12月31日前批准引入社会资金建成并投入使用的人防工程项目……办理完人防工程项目土地房屋权属初始登记后，已购人防工程业主可依据原民防办核发的《人防工程所有权证》申请土地房屋权属转移变更登记，未取得《人防工程所有权证》的业主，可依据人防工程购买合同申请土地房屋权属转移变更登记……。
审理中，法院走访南岸区人防办公室了解到，人防工程资产所有权证不具备流转性，根据前述184号文件，人防办在2010年后即停止办理资产所有权证。嗣后，法院走访南岸土地房屋权属登记中心，了解到重庆浪高购物中心（南坪西路2号）人防工程初始登记证现未办理完结。
2014年12月1日，原告以前述理由诉至法院，提出前述诉讼请求。
经查，合同所载标的商铺座落于南岸区南坪西路2号浪高凯悦大酒店人防工程××号商铺。
2015年3月26日原告配偶熊代文致电被告经理吴恒霞，要求其履行办理权证义务。
另查，双方合同无逾期办证违约金的约定，原告在庭审中未举证证明其因办证逾期造成的损失，而主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第二款及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条等规定，要求按前述计算方式由被告支付违约金。
原审原告刘开文诉称，原、被告于2007年5月28日签订《重庆浪高购物中心销售合同》，约定被告向原告出售重庆浪高购物中心第××号套内建筑面积4.73平方米的商铺，铺位总价132440元；并约定商铺交付之日起180天内由被告代为办理商铺的资产所有权证；合同签字生效之日即商铺实际交付时间。合同签订后，原告按约支付了商铺价款132440元及该商铺的大修基金3973.2元。同日，双方签订了《浪高购物中心商铺代租协议》，将该商铺交予被告代为出租。但原告至今未取得商铺的权属证书。被告的行为违约，应承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理重庆浪高购物中心第××号商铺的房地产权属登记；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金9600元，并自2008年7月13日起，每日以原告已付购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，以逾期罚息利率标准计算支付违约金给原告，直至原告取得该商铺的房地产权属证书时止；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告重庆浪高购物中心辩称，本案商铺属人防工程，不应适用商品房买卖的相关法律规定。据合同约定被告为原告办理的是资产所有权证，被告已提交了相关资料到人防办，因人防办收件无回执故被告无法证明已履行了该义务。因政策原因，资产权证现已停办。未能办证的原因不在被告。根据184号文件，原告所购商铺权属转移登记须以取得房屋初始登记为前提，而现未取得初始登记无法进行转移。故原告第一项诉讼请求不成立。原告请求被告支付逾期办证违约金无合同及法律依据。即使原告请求被告承担逾期办证违约责任成立，原告亦未举证其具体损失，其主张按罚息计算利率无依据，且已过诉讼时效。故请求法院驳回原告之诉讼请求。
原审法院认为，原、被告签订的《重庆浪高购物中心销售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同当事人均应依照合同约定全面履行各自义务。
根据合同约定，自商铺交付之日（2007年5月28日）起180天（截止日期2007年11月25日）内被告应按约为原告办理所有权证。而被告未举证证明其在此期间履行了该义务。故被告应继续履行为原告办理权证之义务。
2010年12月23日重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市民防办公室联合下发的渝防办发（2010）184号文件，其主要内容为解决人防工程权属登记问题。文件载明对2008年12月31日前批准引入社会资金建成并投入使用的人防工程项目在办理完人防工程项目土地房屋权属初始登记后，未取得《人防工程所有权证》的业主，可依据人防工程购买合同申请土地房屋权属转移变更登记。根据该政策及现行房地产登记的相关政策，应在出让方取得涉案项目的初始登记后才能进行转移登记；由于被告现未能取得初始登记，原告要求被告履行办理商铺的房地产权属登记的义务，事实上履行不能。故对原告该诉讼请求法院现不予支持。原告可在相应条件成就后敦促被告履行或另案起诉要求被告履行该义务。
关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。被告以合同无约定等理由予以否认。为此，原告诉称应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条等规定。法院认为，本案所涉商铺属人防工程，不属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，故原告诉称办证违约适用该司法解释的诉称意见不成立。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的适用应以原告因被告违约从而造成损失为前提。审理中，原告就其损失未举证予以证明。故原告请求被告支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
驳回原告刘开文诉讼请求。
宣判后，原审原告刘开文不服，向本院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判由被上诉人立即为上诉人办理座落于南岸区南坪西路2号浪高凯悦大酒店人防工程××号，套内建筑面积4.73平方米商铺的房地产权属登记，以使上诉人能取得该商铺的房地产权属证书；依法改判由被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金人民币9600元，并自2008年7月13日起，每日以上诉人已付购房款为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，以逾期罚息利率标准计算支付违约金给上诉人，直至上诉人取得该商铺的房地产权属证书时止，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对2010年12月23日重庆市土房局与重庆市人防办联合下发的渝防办发（2010）184号文件断章取义，只引用了“取得初始登记后才能进行转移登记”，却故意回避了该文件对被上诉人应当履行的申请权属初始登记义务的规定，以及具备申请办理权属登记条件而未申请的事实，导致认定事实错误。二、被上诉人早已具备申请办理权属初始登记条件，上诉人要求被上诉人履行办证义务，不存一审法院认定的“事实上不能履行”。一审法院认定“由于被告现未能取得初始登记，原告要求被告履行办理商铺的房地产权属登记的义务，事实上履行不能。故对原告该诉讼请求不予支持。原告可在相应条件成就后敦促被告履行或另案起诉要求被告履行该义务”，该认定不仅无法律依据，相互矛盾，而且与我国《物权法》、《不动产登记条例》等法律法规相冲突；一审法院这是在明目张胆地支持和鼓励被上诉人的不诚信行为，违背公平正义。三、上诉人在2007年5月28日签订合同时就已经支付了双方合同约定的该商铺的全部价款及大修基金，并同时接收了该商铺。根据法律规定，被上诉人销售给上诉人的商铺属于不动产，是否取得初始登记，均不能免除被上诉人的办证义务，且被上诉人早已具备申请初始登记的条件却未申请，一审法院的认定和判决错误，不仅违反法律法规的规定，也违背公理和常识。合同约定及法律法规规定被上诉人的办证义务，根据被上诉人庭审陈述也不是事实上履行不能，相反被上诉人已为200多户办理，现也正在办理房地产权属登记，事实证明一审法院认定的“事实上履行不能”不成立。四、被上诉人未按双方合同约定为上诉人办证，至今已有七年多时间，根据法律规定及最高法院司法解释的规定，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金，有充分的事实依据，也有充分的法律依据，但一审法院却认定“原告请求支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，不予支持”，该认定严重失实，属故意枉法，没有公平正义，没有良知的认定。五、一审法院擅自走访调查取证，并作为本案认定事实的依据属违法，影响本案的公正审判。综上，原审法院适用法律不当，判决错误，请求二审法院予以纠正。
被上诉人重庆浪高购物中心答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明案涉商铺系重庆浪高凯悦大酒店有限公司开发建设的人防工程，重庆浪高凯悦大酒店有限公司目前未取得该人防工程所有权证。二审查明其它事实与原审查明一致。
本院认为，本案争议焦点为：1.刘开文要求重庆浪高购物中心办理案涉商铺房地产权属登记的请求是否成立2.刘开文要求重庆浪高购物中心承担逾期办证违约金的请求是否成立本院对此评述如下：
一、刘开文要求重庆浪高购物中心办理案涉商铺房地产权登记的问题
刘开文与重庆浪高购物中心就购买案涉商铺而签订的《重庆浪高购物中心销售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力。合同虽然约定重庆浪高购物中心自案涉商铺交付之日起180天内为刘开文办理房屋所有权证。但由于审理中已查明案涉商铺是由重庆浪高凯悦大酒店有限公司开发建设的人防工程，根据2010年12月23日重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市民防办公室联合下发渝防办发（2010）184号文件规定，对2008年12月31日前批准引入社会资金建成并投入使用的人防工程项目在办理完人防工程项目，办理完人防工程项目土地房屋权属初始登记后，已购人防工程业主可依据原民防办核发的《人防工程所有权证》申请土地房屋权属转移变更登记，未取得《人防工程所有权证》的业主，可依据人防工程购买合同申请土地房屋权属转移变更登记。根据该政策及现行房地产登记的相关政策，刘开文应在建设方取得涉案项目的初始登记后才能进行房屋的转移登记。本案案涉商铺的建设单位重庆浪高凯悦大酒店有限公司至今未取得其开发建设人防工程的房地产权属登记，案涉商铺目前未登记在出让方重庆浪高购物中心的名下，刘开文要求重庆浪高购物中心办理所购商铺房地产权属登记存在履行障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但存在法律上或事实上不能履行的除外……。故本案上诉人刘开文在其建设单位未完成房地产权属初始登记的情况下即要求本案被上诉人重庆浪高购物中心办理所购商铺房地产权属登记不符合法律规定，本院不予支持。
二、刘开文要求重庆浪高购物中心承担逾期办证违约金的问题
根据法律规定，违约金是合同当事人约定的，一方违约时，即不履行或履行合同不符合约定条件时，应根据违约向对方当事人支付一定数额的货币，因而违约金性质是预先确定的。由于本案上诉人刘开文与重庆浪高购物中心在合同中并未约定逾期办证的违约金。加之双方在合同中已经明确案涉商铺属人防工程，因而本案不属最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整范围。故上诉人刘开文要求被上诉人支付违约金缺乏事实依据和法律依据。至于上诉人刘开文提出违约金应适用最高人民院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的问题，由于该司法解释并未对出卖人没有履行或者不当履行而应承担法定违约金作出明确规定，因而上诉人刘开文在与被上诉人无逾期办证违约金约定的情况下以被上诉人即出卖人违约主张违约金，于法无据。故上诉人刘开文要求重庆浪高购物中心支付逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人刘开文的上诉请求缺乏事实依据，于法无据，依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65元，由刘开文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江信红
审 判 员 邓方彬
代理审判员 钱昳心
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 张乾胜