辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终79号
上诉人（原审被告）：沈阳明朗置业发展有限公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路17号，组织机构代码79316753-9。
法定代表人：赵百纯，该公司总经理。
委托代理人：姜彩熠，辽宁江公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭福莉，女，1950年4月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审原告）：王洪清，男，1949年3月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
二被上诉人共同的委托代理人：李岩，男，1962年9月6日出生，汉族。
二被上诉人共同的委托代理人：王智，男，1977年9月4日出生，汉族。
上诉人沈阳明朗置业发展有限公司与被上诉人郭福莉、王洪清因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第02271号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。
原审法院查明：原告郭福莉、王洪清系夫妻。2013年8月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市和平区砂南路2-1号1-4-3、建筑面积98平方米住宅一套，总价款782971元。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”合同第十一条（交接）约定：“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在该合同的落款处，有二原告的签名、被告的销售合同专用章及其法定代表人的印鉴。该合同附件四（合同补充协议）第6条系对合同第八条的补充约定，载明：“本合同第八条约定的‘该商品房所在楼宇经验收合格’，按照《国务院建设工程质量管理条例》的规定指该商品房经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。”在补充协议的落款处，二原告亦签字确认，并加盖被告的公章。前述合同生效后，原告履行了付款义务，被告的前期物业亦于2013年10月27日为原告办理了入住手续。原告因一直未能办理房产证，经查询得知其所购买的房屋于2015年2月28日通过消防验收备案。现原告认为，涉案房屋直至2015年2月28日方才具备合同约定的符合国家和地方人民政府规定的验收合格的商品房这一交付条件，被告迟延交房，已构成违约，应承担违约责任。诉讼中，原告主张违约金19143.64元，计算方式：从2013年10月28日（因为10月27日办理的入住手续）至2015年2月28日（被告才办理完消防验收手续，按照国家和地方人民政府的规定，方能允许交付使用）达到符合交付条件消防验收之日止，被告共计逾期交房489天，489天×782971元（总房款）×万分之0.5／日=19143.64元。另查，2013年8月25日，被告（甲方）与沈阳金盾物业管理有限公司（乙方）签订《移交书》，内容：“依据前期物业合同，甲方将位于沈阳市和平区砂川街65号‘黎明金叶新苑’小区住宅547户办理商品房入住所需钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交给乙方，共计547套，由乙方为住户办理商品房入住事宜，并收取相关费用。”
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。本案争议焦点：被告于2013年10月27日为原告办理入住时，案涉房屋是否具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件？房屋验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定。本案中，双方在合同中约定，交付应当验收合格、并达到交付使用的条件，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需在规划、消防以及环境保护等方面不存在影响使用的障碍。而依《中华人民共和国消防法》的规定，应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，不得投入使用。案涉建设工程直至2015年2月28日才经公安消防部门验收合格，故应认定被告于2013年10月27日交付房屋时，涉案房屋不具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件。关于逾期交房违约金，双方在《商品房买卖合同》中约定：“……逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”涉案房屋直至2015年2月28日才通过消防验收，即直至2015年2月28日，该房屋才具备合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，应认定被告逾期交房。关于逾期天数，合同第八条约定被告应当在2013年12月31日前交付具备合同约定“该商品房经验收合格”的交付条件的房屋，2013年12月31日‘即最后交付期限’，自该日的第二天即2014年1月1日起至2015年2月28日，被告逾期424天，应按合同约定支付原告违约金（424天×782971元×万分之0.5／日=）16599元。关于附件四（合同补充协议）第六条，该条系对合同第八条的补充约定，载明：“本合同第八条约定的‘该商品房所在楼宇经验收合格’，按照《国务院建设工程质量管理条例》的规定指该商品房经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。”根据《建设工程质量管理条例》的规定，工程竣工验收单位不仅仅指勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位等单位，还应包括公安消防部门，消防验收合格，才为合同约定房屋交付必备条件所指的“该商品房经验收合格”。该条约定确有不完善之处，应予纠正。该条款虽存在瑕疵，并不导致其必然无效，故对原告要求确认该条约定无效的诉请，本院不予支持。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，合同第十一条（交接）约定：“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”被告于2013年8月25日已将位于沈阳市和平区砂川街65号‘黎明金叶新苑’小区住宅547户办理商品房入住所需钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交给沈阳金盾物业管理有限公司，原告在起诉状中亦称被告的前期物业于2013年10月27日为其办理了入住手续，根据合同约定，原告若未收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，有权拒绝办理入住。鉴于原告已办理入住，视为其已收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故对原告要求被告交付其《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳明朗置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭福莉、王洪清逾期交房违约金16599元；二、驳回原告其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费279元，由原告郭福莉、王洪清负担65元，由被告沈阳明朗置业发展有限公司负担214元。
宣判后，沈阳明朗置业发展有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人双方合同约定以商品房经验收合格作为房屋交付条件，上诉人已按合同约定交付房屋，不存在违约。原审法院错误的认定了房屋的交付标准，判决我方给付逾期交房违约金明显错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人郭福莉、王洪清辩称：合同约定的商品房经验收合格是附条件的，应符合国家和地方政府的有关规定，上诉人认为涉案房屋不需经消防验收是错误的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为：原审法院认定事实存在如下问题。关于上诉人应否给付被上诉人逾期交房违约金的问题，因涉案房屋在2013年10月27日已实际交付，被上诉人对涉案房屋实际使用，原审法院判决上诉人给付被上诉人逾期交房违约金明显不当。原审法院应结合双方当事人合同中关于交房条件的约定，正确下判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第02271号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王可一
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。