浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第139号
上诉人（原审原告、反诉被告）：玉环县玉城街道垟青经济合作社。
法定代理人：章兴夫，社长。
委托代理人：李良瑞，浙江星汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈怡廷。
委托代理人：王欣，浙江辅成律师事务所律师。
上诉人玉环县玉城街道垟青经济合作社因房屋买卖合同纠纷一案，不服玉环县人民法院（2013）台玉民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人玉环县玉城街道垟青经济合作社的法定代表人章兴夫及委托代理人李良瑞，被上诉人陈怡廷的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2007年3月30日，原告与被告签订了一份《垟青商业大楼在建套式办公楼工程项目转让协议书》，约定原告决定对外转让在建的垟青商业大楼上部套式办公楼项目，以套式单元分别转让；被告在充分了解原告在建办公楼项目现状基础上同意受让；在工程整体竣工验收合格将标的物交付被告使用时，双方另订房屋转让合同；转让标的物土地性质为国有划拨，工程建设批准用途为商业、办公楼等事宜。该协议书还约定鉴于整个垟青商业大楼的土地为国有划拨，被告同意不办理标的物所有的土地使用权证过户手续，暂由原告同意持有一本整体的土地证，如被告日后提出要求办理标的物所占的土地使用权证且土地部门也同意予以分割过户办证的，原告予以协助办理，但土地证分割过户所支出的一切税收费用，包括按规定应由原告承担的税费在内，均应由被告承担支出，原告不负责。2009年5月20日，原告与被告又签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将坐落于玉环县玉城街道七号地块已经竣工验收合格的垟青商业大楼4号楼19层c单元套房（建筑面积为177.26平方米，附属土地性质为国有划拨，房屋用途为办公楼）出卖给被告；总房价款为1184770元，于合同生效时付60%即580000元，余额由原告代被告办妥过户房产证七天内一次性付清，并结清原告办证垫付费用；如被告以房屋抵押贷款支付房价款余额时，按补充协议约定办理；原告承诺在房屋交接后六个月内办妥被告的房产证（但因主管部门的行政不作为因素除外）等事宜。同日，双方又签订了一份《〈房屋买卖合同〉补充协议书》，约定如被告以房屋抵押贷款支付房价款余额，原告对办理抵押贷款提供协助，但不构成被告支付房价款余额的任何抗辩理由；如在办理贷款中，无论被告自身、银行或担保方面等任何原因，导致无法贷款或无足额贷款数至原告账户，被告均应无条件自行履行付款义务；被告应在原告办妥房产证过户手续起（以原告书面通知为准）十天内自行直接向原告缴清购房款及办证垫付费用，办理结算手续，否则被告应承担逾期付款的违约责任，向原告支付未付房价款日万分之六的违约金等事宜。合同订立生效后，被告共付款（含预付过户费用）650000元，原告于2009年5月20日交付了房屋。之后，原告为办理房屋过户手续努力未果。2010年9月28日，玉环县人民政府县长办公会议决定在购房户书面承诺不要求分割办理土地使用权证的前提下，同意予以办理垟青商业大楼房产所有权证转让手续。为此，被告于2010年10月12日出具了承诺书。为变更登记备案，原告与被告于2011年4月6日又签订了一份《房屋买卖合同》，除第一条标的物房屋坐落位置按原告初始登记的房产证确定的地址一致表述、第二条房屋用途按初始登记内容变更为商业服务外，其余均与第二份合同一致。原告重新申请登记，于2011年4月28日代理被告办理了房屋所有权过户手续，证载该房坐落于玉环县玉城街道长治路25号1903室，规划用途为商业服务，并登记为两被告共有。此外，原告还为被告垫付煤气管道安装费4200元、有线电视开户费300元、契税36135.50元（含印花税592.40元）、交易费2127元、工本费560元（含贴花10元），合计人民币43322.50元。其后，原告多次以电话、上门催告方式通知被告办理结算手续，并于2011年9月15日在其所购套房门口张贴书面通知，但被告均未前来付款结算。2012年4月6日，原告向被告挂号邮寄送达《通知书》，要求其在十天内自行履行付款义务，被告也未前来付款结算。遂引起诉讼。另认定：玉环县垟青商业大楼坐落在玉环县玉城街道建城区（一共三幢大楼，统一称为垟青商业大楼，分别编号为4、5、6号楼）。该大楼在2004年2月23日经玉环县发展计划局立项，建设项目为单元式写字楼、村级商业、办公用房及配套设施。2004年7月8日，经玉环县建设规划局批准取得《建设用地规划许可证》，用地项目为商业大楼。2004年8月15日，经玉环县人民政府批准建设用地项目，土地性质为划拨，用途为商业用地。2004年11月3日，经玉环县建设规划局批准取得《建设工程规划许可证》，建设项目为商业大楼。尔后，业主单位玉环县珠港垟青经济合作社管理委员会（现更名为玉环县玉城街道垟青经济合作社，即本案原告）委托他人建造该建筑工程。2008年12月25日，建筑工程规划验收通过。2009年2月16日，建筑工程消防验收合格。2009年3月18日，房屋建筑工程竣工验收备案通过。垟青商业大楼三幢大楼上部（第5层以上）一共有196套套式房屋，其中6号楼的20套房屋系玉环县城建集团公司安排给拆迁安置户，另176套房屋系原告开发。2009年7月，玉环县房地产管理处经请示台州市房地产管理处后，办理了垟青商业大楼主要以单元式写字楼（商业服务套房）为登记单元，所有权人为玉环县珠港镇垟青经济合作社管理委员会的房屋所有权登记，并依该管理委员会的申请，并发放《房屋所有权证》176本。自2007年开始，原告便将垟青商业大楼的单元式写字楼（商业服务套房）第五层以上共176套向本村村民、社会公开预售，第一至第四层由原告开发用于商业经营。后上述176套房屋，原告自用6套，向本村村民、社会销售170套。2009年9月，原告和其中的18套房屋购房户向玉环县房地产管理处申请办理房屋所有权证转移登记。2009年10月16日，该处根据玉环县人民政府颁发的《玉环县划拨土地使用权转让管理若干规定》第十一条“划拨土地使用权转让必须依法取得《划拨土地使用权准予转让通知书》后，方可进入土地交易场所公开交易，凡未取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的，县国土资源管理部门不得办理划拨土地使用权转让，县房管部门不得办理房屋所有权转让手续”规定，以所属土地为国有划拨，原告没有提供《划拨土地使用权准予转让通知书》为由，作出不予受理房屋所有权转移登记的书面决定。2010年4月6日，玉环县建设规划局向玉环县人民政府提出《关于垟青商业大楼建造和分单元出售申请房屋登记相关情况的报告》，对垟青商业大楼分单元出售后的房屋转移登记情况提出意见。2010年9月28日，经玉环县人民政府县长办公会议讨论，形成（2010）5号县长办公会议纪要，其内容为“鉴于垟青村民代表大会决议不予分割办理土地使用权证的实际，会议明确在购房户书面承诺不要求分割办理土地使用证的前提下，同意予以办理垟青商业大楼房产所有权证转让手续。”尔后，原告做各购房户的工作，各购房户均承诺“根据县府（2010）5号《县长办公会议纪要》要求及房屋买卖合同约定，本人作为购房户书面承诺：“本人所买受的垟青商业大楼商业服务套房，仅要求办理房产权证转让过户登记，对与该套房相对应的国有土地使用权，由垟青经济合作社统一持有一本土地使用权证，不要求分割办理土地使用权证过户。”玉环县房地产管理处根据上述会议纪要和承诺书，均为各购房户办理了独立的房屋所有权证书。房屋所有权证书对房屋性质未予填写，而规划用途载明为“商业服务”。现部分购房户取得房屋所有权证后，准备进行再转让时，玉环县房地产管理处以购房户未能取得《划拨土地使用权准予转让通知书》为由，拒绝办理房屋所有权再转移登记，相关银行也拒绝受理以该房屋进行的抵押贷款。部分购房户无法向银行贷款从而偿付购房款，便拒绝如约支付购房款。为此，原告与部分购房户引发矛盾。该院在审理过程中，于2014年5月30日向玉环县国土资源局发函询问涉讼的垟青商业大楼在分单元出售，各购房户均已取得房屋所有权证后，若进行房屋再转让，办理房屋所有权再转移登记时，是否需要作出《划拨土地使用权准予转让通知书》后方可办理事宜。该局未作书面答复。为此，法院于2014年6月9日向玉环县人民政府提交《关于准许垟青商业大楼房屋所有权再转移登记的建议》，县府于2014年10月13日复函，认为涉讼的垟青商业大楼用地为国有划拨，用途为商业，按法律规定不得对外出售单元式写字楼，也不能直接以单元式写字楼办理房屋所有权证；为维护社会稳定，县府（2010）5号县长办公会议纪要中明确同意办理垟青商业大楼房屋所有权证转让手续，仅针对直接购买的第一手购房户，第二首购房户不能参照办理，即不能办理房屋所有权再转移登记；按照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报人民政府审批，并办理土地使用权出让手续，且应遵循“房地一体”原则；为彻底解决本案问题，应将涉讼商业大楼土地由国有划拨转为国有出让，并将第5层以上规划用途调整为住宅用途，依法缴纳出让金后，再予以办理房屋所有权和土地使用权登记手续。据此，该院于2014年10月13日向原告发函征询是否同意按县府的上述意见办理相关手续，于五日内予以书面答复，拒绝答复视为不同意。2014年10月17日，原告书面答复认为玉环县人民政府的上述答复错误，不同意将土地性质由国有划拨转为国有出让，也不同意办理垟青商业大楼第五层以上的规划用途变更手续。故此，该院又分别于2014年11月4日和2014年11月10日向原、被告发送告知书及补充告知书，告知双方签订的三份房屋买卖合同及补充协议违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。原告基于房屋买卖合同有效提出相关诉讼请求，被告也基于房屋买卖合同有效进行答辩、反诉，可以变更诉讼请求，以书面方式于收到本通知后五日内向该院提出。届时，原告书面表示不变更诉讼请求。两被告未作书面答复。以上事实，有《垟青商业大楼在建套式办公楼工程项目转让协议书》，《房屋买卖合同》及补充协议书，交房手续单，玉房权证玉环字第××号，（2010）5号《玉环县人民政府县长办公会议纪要》，玉政发（2008）39号文件，玉环县房地产管理处《不予受理通知书》、《不予受理决定书》，该院对原告的函告和对原、被告双方的告知书及补充告知书，原告对函告和告知书的《答复意见书》，原告为被告垫付的各项费用票据，原告催讨购房款《通知书》、挂号信回执，以及原告及两被告庭审的一致陈述等证据材料予以证实。
原审法院审理认为，根据我国《城市房地产管理法》第四十条第一款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府批准。经有批准权的人民政府准予转让后，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地出让金。原告将国有划拨土地上的商业用房性质的房屋对外公开分割销售，即未办理土地使用权出让手续，也未缴纳相关的土地出让金。现玉环县人民政府明确要求原告应将垟青商业大楼土地性质由国有划拨转为国有出让，并将5层以上规划用途调整为住宅用途，依法缴纳土地出让金后，再予以办理“两证”转移登记，而原告又不同意按此要求办理上述手续，因而，原、被告双方的房屋买卖未经玉环县人民政府批准，其该合同应当认定为违反法律的强制性规定，而确认无效。因本案原、被告的诉请和抗辩、反诉均基于房屋买卖合同有效，而该合同现经法院认定无效，故该院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条的规定，向原、被告双方进行了释明，告知双方当事人可以变更诉讼请求。但是，原、被告均未变更诉讼请求。故此，原告基于房屋买卖合同有效诉请要求被告给付购房款等及承担违约责任，以及被告也基于房屋买卖合同有效反诉要求原告承担逾期办证的违约责任，均缺乏法律依据，该院依法不予支持，其诉讼请求依法予以驳回，因合同无效引起的法律后果争议，原、被告可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：一、驳回原告玉环县玉城街道垟青经济合作社的诉讼请求；二、驳回被告陈怡廷的反诉请求。本诉案件受理费10854元，由原告玉环县玉城街道垟青经济合作社负担（已预交），反诉案件受理费936元，由被告陈怡廷负担（已预交），保全费5000元，由原告玉环县玉城街道垟青经济合作社负担（已预交）。
宣判后，玉环县玉城街道垟青经济合作社不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认为双方的房屋买卖未经玉环县人民政府批准，其合同应当认定为违反法律强制性规定，而确认无效。上诉人认为该认定没有事实根据，也不符合法律。涉讼房屋买卖业经玉环县人民政府正式发文批准过户，并已办理物权转移登记，是不争事实。至今县政府未予撤销或变更批准行为。一审判决以购房户（即被上诉人方）尚未发生的再次转让房屋行为未被县政府批准为由，否定上诉人与被上诉人之间房屋买卖业经县政府批准的事实，属法律逻辑不通。1、上诉人、被上诉人间的诉争房屋买卖合同标的系经合法建造，并经依法初始登记取得房屋所有权证的独立套式办公楼，完全可以依法转让。本案合同标的物，权利状况明确，转让业经县人民政府批准，系合法可转让房屋。本案合同标的为垟青商业大楼上部分公寓式办公套房，土地性质为国有划拨。按照合同约定，房屋所有权办理过户登记手续，土地使用权暂不办理过户分割登记。对于城市房屋买卖合同中，以同一块国有划拨土地上建筑物的部分房屋转让而土地权属不予分割过户的买卖方式，法律并不禁止，有明文规定允许转让。具体法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款。对于划拨的国有土地使用权上的房屋转让，法律并无禁止，而是需要县政府批准后不必办理土地出让手续也可过户。一审法院仅引用《房地产管理法》第四十条第一款，而无视第二款规定，显属不当。原建设部《城市房地产转让管理规定》第六条、第十二条的规定，本案转让标的房屋不属于“不得转让的房屋”情形。玉环县政府（2010）5号文件及上述法律规定，证明涉案房产转让业经批准，故本案合同约定的标的物，仅转让房屋所有权，暂不办理附属土地使用权分割过户，符合法律、规章规定，标的物可合法转让。2、上诉人与被上诉人之间的标的房屋转让业经玉环县人民政府批准，土地使用权不需要办理划拨转出让手续，也不需要缴纳土地使用权出让金。根据县政府对一审法院司法建议的《复函》内容，亦承认上诉人与被上诉人间的房屋买卖交易业经县政府“明确同意”，其不同意的是被上诉人将来再转让房屋办理过户，而非本案双方讼争的房屋买卖关系。一审法院称“原被告的房屋买卖未经县政府批准”，其依据系县政府的复函，但该复函本意被一审法院曲解，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》时，确实未办理县政府批准手续。但合同履行过程中，我们经多次向县委、县政府提出申请，要求在不办理出让手续前提下批准房屋过户。县委常委会集体决策，并经县府县长办公会议2010年10月9日的（2010）5号会议纪要决定同意，批准过户。该会议纪要，难道不算批准手续。至于一审法院转述的县政府2014年10月13日复函称“为维护社会稳定，县府（2010）5号县长办公会议纪要中明确同意办理垟青商业大楼房屋所有权转让手续，仅针对直接购买的第一手购房户，第二手购房户不能参照办理，即不能办理房屋所有权再转移登记。”更能说明，上诉人与被上诉人的房屋买卖过户经县政府批准；至于被上诉人将来可能再转让房屋产权，尚未批准，与本案涉案的合同无关，系另一法律关系，一审法院将被上诉人尚未发生的房屋再转让的假设事实，来推定本案的涉案合同标的房屋过户未经批准，显然不合事实。二、一审法院认定本案讼争合同无效，违反认定合同无效的有关法律适用规则。1、一审法院《告知书》释明合同无效，无具体引用法律条文，仅指出合同违反国家法律强制性规定。上诉人回函要求其明确具体条文，其送达《补充告知书》，称合同违反《房地产管理法》第四十条第一款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定；而一审判决书适用的是《房地产管理法》第四十条第一款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条。一审法院仅选择性引用《城市房地产管理法》第四十条第一款，而无视第二款规定。一审法院在《补充告知书》中同时引用《房地产管理法》第四十条和《条例》第四十五条，但该二条内容相互冲突，不能同时适用。《条例》第四十五条规定实际已失效。《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》（国地批（1996）89号，该批复明确应适用城市管理法第四十条，不再适用《条例》第四十五条。因此，现在涉案合同的房地产转让，应按房地产管理法规定经县政府审批有效，无需再经房、地管理部门批准。2、一审法院认定合同无效，未区分合同行为和物权行为，违反《物权法》规定。本案涉案合同，业经双方协商一致，意思表示真实。双方均一致认定合同成立有效。根据合同内容，合同交易目的仅转让房屋所有权，不办理划拨土地使用权的分割，也已经县政府批准，此情况可以办理登记，且已办理登记，合同目的已完全实现。《合同法》未区分合同行为和物权行为的界限，而《物权法》第十五条对此做了明确区分。本着后法优于前法原则，应认定合同有效。3、一审认定合同无效理由不成立。划拨土地上的房屋转让，法律并不绝对禁止，而只是需要经县政府审批。该审批手续，系房屋过户审批，非合同生效审批，仅是不动产办理物权变更登记的前置条件，不影响买卖合同的生效。目前法律没有规定划拨土地上的房地产转让合同，须经县政府批准才生效。退一步讲，即使涉讼合同需要批准生效，现合同未经批准，应属效力待定合同，而非无效合同。4、《城市房地产管理法》第四十条第一款系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。一审认定涉案合同违反《合同法》第五十二条第（五）项规定，适用法律错误。上诉人认为，《房地产管理法》第四十条第一款规定，系依当事人申请产生的行政审批性管理规定。当事人不申请批准，仅导致物权无法变动转移，不损害公共利益或国家利益，更何况现上诉人已报批，县政府同意过户。三、一审判决违反尊重合同意思自治、维护交易稳定原则，其认定本案合同无效，将导致相同案件、相同合同的同样法律后果，引发连锁反应，不利于社会稳定。垟青商业大楼上部，套式办公楼共有176套，现147户按合同约定陆续付清购房款，双方权利义务履行完毕，不存在纠纷、各自装修使用。现只有23户拖欠部分房价款。假如本案合同无效，将导致已销售170套房屋买卖合同整体无效，不仅影响本社集体经济利益，也造成147户无纠纷的购房户利益受损。当初县政府之所以同意上诉人与第一手购房户间房屋买卖过户，其目的也是维护社会稳定，请二审法院慎重考虑。四、一审法院违反法定程序，导致处理结果不当。1、超审限，从2013年5月6日立案到2014年12月18日收到一审邮寄判决书，长达19个月审理，超出审限。2、超越审判权限，违反最高法院关于司法建议程序规定，判非所诉。本案中原、被告双方对涉案合同有效性均无异议，并各自在合同有效前提下主张权利。一审法院将本不是本案争议事实且也尚未发生的所谓再转让过户问题作为案件事实发函向国土部门调查，未得回复，后又向县政府提出司法建议，要求县政府解决购房户再次转移转让房屋的过户问题。根据《最高人民法院关于加强司法建议工作的意见》第12条，人民法院在审理民事诉讼过程中向有关行政机关发出司法建议，依法应当在该民事案件结案后进行。3、一审认定合同无效的主要事实证据未能开庭质证，未审先判，合同无效结论强加于人，非法剥夺上诉人民事诉讼证据质证权和辩论权，违反法定程序。一审法院将县政府的《复函》仅转述其内容，拒绝出示及开庭质证，直接作为定案主要证据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
陈怡廷答辩称：原审判决在认定事实和适用法律方面都是正确的，程序合法。理由是：一、原审判决适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同违反我国《合同法》第五十二条第五项强制性规定，应确认无效。首先，当事人双方在进行该买卖时，未报有权的人民政府即玉环县人民政府批准，亦未按规定缴纳土地出让金，该买卖行为无效。该合同标的物的用地方式属国家划拨。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，国家有一系列的强制性的严格规定。我国《城市房地产管理法》第四十条即有规定。本案中，该房地产转让明显违反该规定，既未报有权人民政府审批，更未缴纳土地出让金，因此该转让行为无效。其次，该房屋产权登记到被上诉人名下后，未依法办理土地使用权变更登记。根据我国《城市房地产管理法》第六十一条第三款规定，该房地产转让行为无效。根据《民法通则》第五十八条第二款规定，无效民事行为自始无效。该房地产买卖从签订起就不具备法律效力，基于其发生的一切诸如房产权过户、变更登记等均归无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因合同取得财产应予返还；有过错应赔偿损失。上诉人方要求支付购房款及承担违约责任的诉讼请求必须是基于合同有效为基础，因合同自始无效，因此上诉人的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。二、原审法院认定事实正确。1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖并非是二手写字楼的买卖，实质上是一手的住宅套房买卖。这从双方签订的买卖合同中可以看出（附有住宅套房的图纸），本案上诉人出售的是住宅套房。上诉人按二手房的交易进行房屋买卖是上诉人为规避法律规定和避免向国家缴纳因交易产生的土地出让金、税收等采用了二手房买卖的方式掩盖了一手住宅套房买卖的实质，导致该房屋的产权并不是完整法律意义上的产权。2、本案讼争房屋不能办理抵押贷款。上诉人在2005年对外出售房屋时曾明确告知购房者该房屋可以办理抵押可以办理房产证。本案涉及的所有欠款的购房户的经济条件都是不能一次性付款的，均需要贷款按揭支付，购房户（被上诉人）按上诉人指定的银行、担保公司提出了贷款的申请，也交纳了相应的费用，但至今却没有贷到一分钱，连已交的这些费用都没有拿回来。到目前为止，上诉人转让的房地产不能办理抵押贷款，我们认为上诉人自始至终非常清楚自己的房地产是不能办理抵押贷款的，从上诉人以不交付钥匙为由胁迫被上诉人签订补充协议就可以反映出来，该补充协议约定了对被上诉人不利的条件，上诉人逃避自己责任的内容。3、本案讼争房屋没有土地使用权。被上诉人是同意暂时由上诉人统一持有一本整体的土地证。“如乙方日后提出要求办理标的物所占的土地使用权证且土地部门也同意予以分割过户办证的，甲方协助办理”（垟青商业大楼在建套式办公楼工程项目转让协议书第七条第二款约定），但现在上诉人却明确表示出售的就是房屋不包括土地，没有土地的房屋产权显然价值是完全不一样的。何况，国有划拨土地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条之规定，国家根据需要可以无偿收回划拨土地使用权，也就是被上诉人现在居住的房子下面的土地随时会被国家给收回去。而这些购房户在买房子的时候根本不了解土地的性质决定房屋的价值和效用。4、本案讼争房产不能自由转让，市场交易受限制。该房屋虽然登记到被上诉人名下，但被上诉人并没有享受到法律意义上的产权权利。首先房屋能登记到被上诉人的名下是由于上诉人方欺骗被上诉人向其出具了一份承诺书，承诺土地暂不分割就可以办理房产证，上诉人为能早点办出房产证能早点贷款就签署了承诺书，但此房产证办下来还是不能贷款甚至不能进行正常市场交易。上诉人在另案起诉的被告刘斯杰于2013年7月29日向房产登记部门提出所有权转移登记，房产登记部门以要求提交划拨土地使用权准予转让通知书为由不予办理。三、被上诉人是否需要支付违约金问题。1、上诉人要求被上诉人支付违约金没有法律依据，因为双方的房屋买卖合同无效。2、退一万步讲，即使合同有效，被上诉人也不应当支付违约金。因为被上诉人没有过错，不构成违约，不需要支付违约金。首先，被上诉人在签订《认购意向书》及《垟青商业大楼在建套式办公楼工程项目转让协议书》后一直按约履行自己的付款义务，直到双方约定的交房日期2007年年底，因上诉人不能按时交房，被上诉人才开始没有缴费，这是因为上诉人先违约逾期交房，被上诉人此时差不多已支付一半房款，当然要行使先履行抗辩，故不构成违约。其次，在2009年交房时，同样被上诉人也履行了付款义务，至此已经按约定支付60%以上的房价款，其余房款按上诉人指定的银行申请贷款，并不是被上诉人不付钱，而是因为上诉人出卖的房屋产权有瑕疵致使无法贷款。当时房产证还没有做出来，被上诉人只能寄希望于房产证做出来后可以贷款支付。第三，房产证办出来后，该房产非但不能贷款，还不能自由交易。其实造成今天上诉人与被上诉人之间的矛盾原因就在于上诉人在划拨土地上做文章，想不缴纳土地出让金和税费，既占国家政府的便宜，又占购房户的便宜，最终导致房屋买卖无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要问题是案涉房屋买卖合同的效力如何认定。本院认为，案涉房屋买卖合同的效力应认定为无效，理由如下：《物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”由此可见，现行法律法规建立了地上建筑物与占用范围内的土地使用权一并处分原则，且没有将土地和房屋划分主次，这是不动产权利一体化原则在法律法规中的具体体现，其目的在于使土地使用权与地上房屋等不动产所有权在权利主体的归属上保持一致。由于物权法定不仅体现在物权类型的法定，还包括权利义务内容的法定，且从不动产的自然属性考虑，赋予土地使用权和地上建筑物一并处分的规定以强制性效力，有利于物权关系的简单明确和定纷止争，故上述有关房地产权属一并处分的法律法规应认定系效力性强制性规定。本案中，上诉人将国有划拨土地上建成的单元式写字楼（商业服务套房）擅自向社会公开出售，但却同时保留该国有划拨土地的土地使用权，并拒绝将土地性质由国有划拨转为国有出让。上诉人将案涉房屋所有权和土地使用权分割处分的事实明确，导致案涉房屋所有权和土地使用权归属于不同的权利主体，破坏了不动产权利一体化的法律原则，违反了上述有关房地产权属一并处分的强制性规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项规定，应确认案涉房屋买卖合同无效。至于上诉人提出的原审法院存在超审限、司法建议程序违规、有关证据未质证等程序瑕疵，缺乏相应的事实依据，且不属于《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决法律适用不够全面完整，但判决实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10854元，由上诉人玉环县玉城街道垟青经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 勇
审 判 员 汤坚强
代理审判员 张淑娅
二〇一五年四月三日
代书 记员 郭巧燕