湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终143号
上诉人（原审被告）李德其，居民。
委托代理人ＸＸ，湖南云盟律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)郝生林，居民。
委托代理人戚应龙，华容县法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告)郝博，居民，系郝生林之子。
原审第三人任清华，居民。
上诉人李德其因被上诉人郝生林、郝博、原审第三�任清华合同纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第01322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员许进、代理审判员曹维参加的合议庭审理了本案。上诉人李德其及其委托代理人ＸＸ，被上诉人郝生林及其委托代理人戚应龙、被上诉人郝博，原审第三人任清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年，郝生林、郝博、任清华、李德其等人在华容县城关镇迎宾北路从南往北依序拥有相邻商业门面房屋。当时房屋为三层以下旧房，从南往北数，任清华居第一间，原土地使用证登记用地前后宽度均为3.8米，长度为23米，郝生林、郝博居第二、第三间，原土地使用权证登记临街面宽度分别为3.7米、3.8米，后面宽度分别为3.6米、3.7米，长度为22.7米，李德其居第四、第五间，原房产证登�用地前后宽度均为3.7米。2012年7月，李德其联系任清华、郝生林及北面刘大明等房屋产权人协议拆除旧房重建新房，并向华容县规划办申请旧城改造工程项目的审批。华容县规划勘测设计院遂于2012年7月出台“迎宾北路改造规划”图，规划要求所有新建房屋一层进深缩短至17米，宽度在原来建筑的基础上向北缩窄0.4米留作扩宽消防通道。其中规划任清华、郝生林、郝博三间商业门面房屋临街面总宽度为11米。2012年8月1日，任清华（甲方）、郝生林（乙方）与李德其（丙方）三方协议签订《合作建房的契约》，合同约定：“甲、乙为了响应县委县政府有关美化城市、提高城市品位的要求，甲乙双方共同决定将现有的门面旧房拆除重建。甲、乙方由于人力物力等问题，自己的三间门面地基委托丙方与丙方的地基一起重建。为了三方合作顺利和保护三方利益，特订立如下契约：1、甲、乙方提供位于城××（××香巷口子门面地基三间）以现在规划办的红线图为准，现在规划办规定门面的深度与宽度都要求缩短缩窄，扩宽消防道，甲方的门面地基缩短，宽度缩窄0.4米乙方愿意与甲方共同分担，各分担百分之五十。甲方自己愿意在新建的门面地基后面拿出6米长来做公共楼梯，楼上每层共同使用。乙方门面地基的宽度缩窄了，甲方的门面地基深度缩短了，两者谁也不补偿谁，直到终身。2、丙方将甲、乙方现有的一间三层旧房拆除并按规划新建，一二三层归甲、乙方所有，三层以上由丙方所有，建房费用由丙方承担。3、新建的房子整个造型设计，由丙方按规划与其他新建门面保持一致，由丙方统一到位：框架结构、全现浇、地面找平、墙上课直接做涂料、下水道、落水管装好，预留厕所。……6、甲、乙方必须在2012年8月10日之前将现有的门�旧房全部交给丙方拆除，费用由丙方承担。7、……在二楼乙方与丙方的交界处中间，做一个水泥楼梯上三楼，费用由丙方负责。8、工程竣工日期，前后为365天（不管晴天下雨），如果丙方推迟一天交房，丙方补偿甲、乙方500元每天。……”。合同签订后，任清华在2012年8月12日将旧房交李德其拆除，随后郝生林、郝博亦交付旧房。李德其拆除旧房后，邀请湖南红日建筑设计有限公司在任清华、郝生林、郝博、李德其及其他相邻房主地基上整体设计一栋高10层的商业楼房。在楼房一至三层的建设施工过程中，郝生林一直参与监督施工，将郝生林、郝博的两间门面建设成了一个整体。李德其以消防安全为由，在施工过程中，未与郝生林、郝博协商，将原来设计修建在自己门面内的电气井、空调井调整修建在原被告之间的共墙内，占用郝生林、郝博一、二、三层每层0.9平�米面积。在做完三层时，郝生林发现其二、三楼间未建独立水泥楼梯，提出异议，李德其以已建造公共楼梯，再建造独立楼梯无法达到消防、安全设计要求予以拒绝。2013年10月上旬，整栋楼房主体工程完工。李德其遂通知所有合作建房业主可以对各自房屋进行装修，并协商租赁所有属于合作建房业主的二、三楼用于经营宾馆餐饮业。郝生林以其房屋已被叶建承租为由拒绝。2014年5月，华容县规划勘测设计院出台“迎宾北路改造规划”明细到户的规划图，在允许任清华、郝生林、郝博建设的11米中，任清华门面允许建设宽度为3.6米，郝生林、郝博两间门面允许建设宽度均为3.7米。现整栋楼房均已投入经营使用，但一直未进行工程竣工验收工作。2014年10月29日，郝生林、郝博以前述理由向法院提起诉讼。在诉讼过程中，郝生林于2014年12月10日申请华容县房地产测绘队对其新建门面房屋进行面积测量，华容县房地产测绘队测量结果为，任清华门面房屋临街宽度为3.54米，郝生林、郝博二间门面房屋临街宽度各为3.53米合计宽7.06米，三间房屋临街总宽度为10.6米，一楼进深17米，二、三楼进深18.9米，李德其开发的临街门面总宽度为55.1米，原告支付房产测绘费1030元。2015年10月21日，法院司法技术室委托华容县价格认证中心，就诉争房屋所在地一、二、三楼每层每平方米面积的价格及郝生林、郝博在二楼建通往三楼的水泥楼梯的造价进行评估后，华容县价格认证中心出具了一份鉴证结论书，对诉争房屋所在地一、二、三楼每层每平方米面积的评估价，第一层门面每平方米评估价值为25728元，第二层住房每平方米评估价值为3456元，第三层住房每平方米评估价值为2880元，二楼通往三楼的水泥楼梯的造价评估为6000元，郝生林、郝博支付评估费22000�。另查明，华容县规划局在进行规划时，允许李德其申报的合作建房的临街建设长度为55.6米，考虑到现状建筑面线与迎宾中路不平行（侧面不垂直），用地的划分以现状建筑占地为主，依据国土证及申报人（即李德其）意见综合划分，本案郝生林、郝博及第三人临街面划分为11米宽度，已经规划出临街面相比原有建筑退让0.4米作为消防通道，不再从许可的用地和建筑红线中进行退让。
原审法院认为，任清华、郝生林、李德其共同签订的《合作建房的契约》是三方当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，是合法有效合同，三方均应依约履行合同义务。郝生林、郝博诉称李德其缩窄了其新建房屋的宽度，在房屋中间共墙的地方修建电气井和空调井占用了其房屋面积，要求李德其按单位面积价格进行赔偿的请求，法院予以支持，其理由如下：首先，三方于2012年8月1日签订《合作建房的契约》时，华容县规划办（现华容县规划局）的红线图已经于2012年7月作出，郝生林、郝博、李德其及第三人的房子还未拆除，故新建房屋应当以规划办的红线图为依据，并参照三方所拥有的原土地使用权进行建造。郝生林、郝博及第三人约定各自将临街土地让出0.2米宽度作为消防通道，另外两原告门面的进深依照规划办的红线图必须缩短5.7米，第三人门面的进深依照规划办的红线图必须缩短6米，新建房屋是在原土地使用权范围内均缩窄缩短了，这既是城建规划部门的对旧房改建工程的强制要求，也是合同的明确约定。华容县规划勘测设计院出台“迎宾北路改造规划”图在先，三人签订《合作建房的契约》在后，郝生林、郝博述称不知道规划办红线图规定情况，不符合常理。即使郝生林、郝博不知道规划办的具体规划要求，也�能对抗李德其依据合同约定，按规划办的红线图建房；其次，任清华原土地临街面使用宽度为3.8米，郝生林、郝博两间房屋土地临街面使用宽度为7.5米，合计总土地临街面使用宽度应为11.3米，华容县规划勘测设计院制定的“迎宾北路改造规划”图明确限定，在留出0.4米的消防通道后，任清华、郝生林、郝博的三间房屋总宽度允许建为11米，按照三方签订的《合作建房的契约》，郝生林、郝博及第三人本来应该各拿0.2米扩宽消防通道，由于规划部门在规划时作出了调整，实际上仅从郝生林、郝博及第三人原临街面土地拿出了0.3米作为消防通道。规划留出了0.4米的消防通道后，还允许郝生林、郝博及第三人三间门面房屋临街面使用宽度建为11米，李德其只能严格按照规划部门的要求建房，以三方的协议作为补充，不能任意作出更改。李德其不能因为郝生林、郝博及第三人按规划实际只应当拿0.3米作为消防通道，就一定要郝生林、郝博及第三人按合同要求拿0.4米，从而在郝生林、郝博及第三人的11米中占用0.1米以满足0.4米的要求，更不能在规划部门已经留出0.4米的消防通道后，从郝生林、郝博及第三人三间门面房屋规划的11米宽度内再占用0.4米。任清华、郝生林、郝博三间门面房屋临街面使用宽度应为规划的11米，李德其就应当建11米宽的房屋，而实际新建房子的临街宽度为10.6米，故李德其违反了规划及三方合同的约定，为任清华、郝生林、郝博少建了0.4米。按照2014年5月华容县规划勘测设计院出台“迎宾北路改造规划”明细到户的设计图，允许郝生林、郝博两间门面建设宽度为7.4米，因为郝生林、郝博同意与任清华共同分担0.3米的消防通道中的0.15米，没有要求按照2014年5月的规划到户的明细图只分担0.1米，系在规划允许的红线范围内放弃权利，不违反法律规定。故李德其应当按规划及三方合同约定为郝生林、郝博两间房屋临街面建设宽度建为7.35米，而现在实际为郝生林、郝博两个门面只建了7.06米，少建了0.29米宽，超出了房屋建筑允许的误差范围。第一层门面进深17米，郝生林、郝博减少面积4.93平方米，价值126839.04元（4.93㎡×25728元/㎡），第二、三层门面进深18.9米，郝生林、郝博第二、三层减少面积各为5.481平方米，价值分别为18942.34元和15785.28元（5.481㎡×3456元/㎡、5.481㎡×2880元/㎡）；第三，郝生林、郝博两间门面，临街面原来的土地使用权证宽度登记分别为3.8米、3.7米，后面宽度分别为3.7米、3.6米，平面图呈梯形，不是长方形，但通过重新规划，门面缩窄缩短后，已经规划为正规的长方形，李德其为郝生林、郝博少做的面积，应该按长方形的面积计算方法去计算。第四，郝生林、郝博与李德其共墙中间建设的整栋楼房电气井和空调井设施，原来设计应当建设在李德其门面内，后来由于违反消防规定而建在双方共墙中间，在三方签订的《合作建房的契约》中，没有对电气井和空调井建设的约定，李德其修改设计图纸并进行施工，也没有按约定和郝生林、郝博协商签订补充契约，该设施占用了郝生林、郝博房屋每层0.9平方米的面积，应当补偿郝生林、郝博房屋面积减少造成的损失28857.6元（一层为0.9㎡×25728元/㎡=23155.2元、二层为0.9㎡×3456元/㎡=3110.4元、三层0.9㎡×2880元/㎡=2592元）。郝生林、郝博诉称李德其迟延交房165天，要求李德其按约支付违约金82500元。合同约定工程竣工日期为365天，工程包括拆旧房、建新房二个部分，工程开始日期应从任清华、郝生林交付旧房之日开始计算工期，即2012年8月12日开始计算，因房屋至今尚未进行工程验收，故交房时间只能按新建房屋允许装修使用时间确定。2013年10月初，李德其通知各合作建房者装修使用房屋，并向郝生林提出租用其房屋，故郝生林房屋实际交付时间应不迟于2013年10月10日，超过约定工期58天，依照合同约定，李德其应向郝生林、郝博支付违约金29000元。郝生林、郝博述称迟延交房165天，没有事实依据，法院对其该项请求予以部分支持。李德其辩称工程日期开始日期应以工程项目批准日开始计算的意见，不符合合同约定，法院不予支持。郝生林、郝博诉称李德其未按合同约定修建水泥楼梯，要求李德其赔偿6000元，该水泥楼梯修建成本评估为6000元，双方均未提出异议，法院认定该水泥楼梯建设成本为6000元。李德其未按合同约定修建水泥楼梯，应当赔偿郝生林、郝博6000元。李德其辩称未修建该楼梯系设计部门以影响整栋楼房的消防和安全原因不允许修建的意见，因无相应技术部门的解释说明，法院对该抗辩意见不予采信。综上，郝生林、郝博因为李德其没有按约定为其建房，造成郝生林、郝博房屋面积缩水、建设整栋楼房的电气井和空调井设施占用郝生林、郝博房屋面积、李德其未按约定建二楼通往三楼的水泥楼梯及延期交房，共造成郝生林、郝博经济损失225424.26元，在房屋已经建好、无法更改的情况下，李德其应对郝生林、郝博予以经济赔偿，故法院对郝生林、郝博的诉讼请求予以部分支持。郝生林、郝博因为本案而支付的房产测绘费1030元及为价格评估而支付的评估费22000元，因李德其违约而造成本案纠纷，应由李德其承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，经法院审判委员会研究，判决：李德其在本判决生效后十日内向郝生林、郝博支付房屋面�减少造成的经济损失190424.26元、延期交房违约金29000元、未建水泥楼梯损失6000元，合计225424.26元。一审案件受理费6464元、测绘费1030元、评估费22000元，由郝生林、郝博负担2600元，李德其负担26894元。
上诉人李德其上诉称：1、上诉人未缩减被上诉人的房屋面积；2、房屋的施工日期应从取得建设工程施工许可证之日即2013年5月30日起算，而非交付旧房之日计算，故上诉人并未延期交房；3、上诉人按湖南红日建筑设计有限公司设计规划，被上诉人对未建水泥楼梯的事实明知，且未提出异议，故不应由被上诉人承担责任。
被上诉人郝生林、郝博辩称：1、土地使用宽度应以土地使用权证登记的为准，不应前后土地使用宽度进行平均。上诉人缩减答辩人宽度为0.29米；2、上诉人通过私自修改图纸变更设计将电气井建造在答辩人门面内，既未获得答辩人同�，也未通过审批；3、上诉人延期交房是事实；4、上诉人未按合同约定，应赔偿答辩人未建楼梯的损失。
原审第三人任清华辩称：1、上诉人未缩减被上诉人的土地面积；2、合同中并未约定建设工程的起始日期；3、因房屋的消防和安全原因才未建水泥楼梯。
上诉人在二审中提交了照片三张，用以证明被上诉人应分摊任清华0.24米的板墙面积。被上诉人对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。原审第三人对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以采信，但该证据无法达到上诉人的证明目的。
被上诉人和原审第三人在二审中未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、上诉人是否缩窄了被上诉人的房屋宽度？二、上诉人是否因在房屋中间共墙的地方修建电气井、空�井占用了其房屋面积？三、上诉人应否赔偿被上诉人延期交房的违约金？
关于焦点一，李德其、郝生林、任清华签订的《合作建房的契约》中约定：“甲、乙方提供位于城北路以现在规划办的红线图为准，现在规划办规定门面的深度与宽度都要求缩短缩窄，扩宽消防道，甲方的门面地基缩短，宽度缩窄0.4米乙方愿意与甲方共同分担，各分担百分之五十。”本案的关键在于“宽度缩窄0.4米”如何理解。李德其认为应当依据合同的约定，在规划办确定房屋宽度11米的基础上核减0.4米，即房屋改建后宽度应为10.6米，该宽度与华容县房地产测绘队测量结果一致，故房屋宽度并未缩减。郝生林则认为应以改建前三间房屋土地使用宽度11.3米（任清华3.8米+郝生林3.7米+郝博3.8米）减去规划部门允许建设的总宽度11米，即剩余0.3米由郝生林、郝博与任清华各负担0.15米。郝博、郝生林的原有门面宽度为7.5米，减去应分担的0.15米后，应为7.35米，与房屋改建后的7.06米，相差0.29米就是李德其缩窄的宽度。本院认为，根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案系合作建房，不仅要遵循合同当事人的意思自治，还要符合规划部门制定的用地红线图和建筑红线图的要求。结合合同及规划局的回复，本院认为，“宽度缩窄0.4米”应理解为郝生林、郝博、任清华房屋改建前土地使用权证上载明的土地使用总宽度-
当事人自愿缩窄的宽度。即郝生林、郝博房屋改建后的土地使用宽度应为前后宽度平均后的7.4米-0.2米=7.2米，其理由如下：1、从合同字面理解来看，郝生林、任清华为了扩宽消防道而自愿在新建房时每人宽度缩窄0.2米，应当认定该缩窄宽度是郝生林在合同签订时已明知且接受的；2、从2015年10月16日华容县规划局出具的回复文件内容来看，该回复第四条“在规划允许红线范围内按协议进行分割即可”表明，规划红线图中的宽度11米系规划部门允许建设的最大值，而非房屋改建后的最终值。也就是说房屋改建后的土地使用宽度只要不超过11米即可，而非必须建成11米；3、从房屋的原有结构上看，因郝生林、郝博原土地使用证登记前面宽度7.5米（3.7米、3.8米）与后面宽度7.3米（3.6米、3.7米）不一致，呈梯形，而任清华的前后宽度均为3.7米，呈长方形，郝生林、郝博改建后房屋呈长方形，以长方形去计算面积，故缩减宽度时亦应以郝生林、郝博土地使用宽度前后平均后的7.4米[（7.5米+7.3米）÷2]进行计算；4、从诚实信用和公平原则来看，郝生林、郝博、任清华的门面进深均依照红线图缩短，且任清华缩减的长度多0.3米（6米-5.7米），现郝生林以其缩短了门面的进深为由，主张按门面前面宽度7.5米计算原有门面宽度，违背公平原则，本院不予支持。综上可知，郝生林、郝博房屋改建后的土地使用宽度应为7.2米，而改建后房屋实际宽度为7.06米，宽度少建了0.14米，超出了房屋建筑允许的合理误差范围，李德其应就缩窄郝生林、郝博宽度赔偿其经济损失。其中第一层门面进深17米，郝生林、郝博减少面积2.38平方米（0.14米×17米），价值61232.64元（2.38㎡×25728元/㎡），第二、三层门面进深18.9米，郝生林、郝博第二、三层减少面积各为2.65平方米，价值分别为9158.4元和7632元（2.65㎡×3456元/㎡、2.65㎡×2880元/㎡），上述费用共计78023.04元。
关于焦点二，电气井、空调井设施因在三方签订的《合作建房的契约》中未进行约定，该设施原设计建造在李德其门面内，后李德其私自变更图纸，未征得郝生林、郝博同意，原审法院依据占用的面积计算李德其应赔偿郝生林、郝博房屋面积减少损失28857.6元是正确的。
关于焦点三，是否构成延期交房的关键在于工期起算时间的认定。因本案系旧房改建，工期的起算应当以任清华、郝生林交付旧房之日起算，故本院李德其主张按建设工程施工许可证颁发之日起算的上诉请求不予支持。原审认定正确，本院予以确认。李德其应支付郝生林、郝博违约金29000元。
至于上诉人主张其出于消防和安全的考虑不建水泥楼梯，因未提供相应的证据，且与合同的约定不符，本院对其主张不予支持。依据评估报告，其应赔偿郝生林、郝博损失6000元。
综上所述，上诉人李德其上诉理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定本案的基本事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：
一、撤销湖南省华容县人民法院（2015）华民初字第01322号民事判决；
二、由上诉人李德其于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郝生林、郝博房屋面积减少造成的经济损失106880.64元（78023.04元+28857.6元）、违约金29000元、未建水泥楼梯损失6000元，共计141880.64元。
本案一审案件受理费6464元、测绘费1030元、评估费22000元，由郝生林、郝博负担9494元，李德其负担20000元，二审案件受理费4680元，由上诉人李德其负担2680元，由郝生林、郝博负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡铁霞
审 判 员 许 进
代理审判员 曹 维
二〇一六年四月十二日
书 记 员 刘 蕾