上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1983号
上诉人（原审原告、反诉被告）顺科国际货运代理（上海）有限公司。
法定代表人SUNESIMONSEN。
委托代理人孙凭慧，上海嘉加律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海盛慧投资管理有限公司。
法定代表人周彦。
委托代理人张明，上海市通力律师事务所律师。
委托代理人张燕伟，上海市通力律师事务所律师。
上诉人顺科国际货运代理（上海）有限公司（以下简称顺科公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人顺科公司的委托代理人孙凭慧，被上诉人上海盛慧投资管理有限公司（以下简称盛慧公司）的委托代理人张燕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年10月，顺科公司、盛慧公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：盛慧公司将上海市广东路XXX号世界贸易大厦12层整层房屋（以下简称系争房屋）出租给顺科公司作为办公使用，建筑面积1601.44平方米；租赁期限自2008年12月1日起至2012年2月29日止，其中2008年12月1日起至2009年2月28日为装修免租期；月租金为人民币（以下币种均为人民币）272，778.61元，顺科公司应于每月25日前向盛慧公司支付下个月的月租金，但第一个月的月租金顺科公司应于2008年11月10日前全额支付（合同4.3条）；逾期支付租金的，每逾期一日，则顺科公司需按所欠缴租金的0.5%支付违约金（合同4.3条）；顺科公司支付租金的日期以盛慧公司实际收到之日为准（合同4.3条）；顺科公司应将月租金汇入盛慧公司账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX银行帐户内（合同4.4条）；顺科公司应于2008年11月10日前向盛慧公司支付相当于三个月的租金和物业管理费共计943，248.15元作为房屋租赁保证金；在不影响本合同项下盛慧公司其他权利的前提下，如合同终止或提前终止，则盛慧公司应在顺科公司按本合同的规定将系争房屋返还给盛慧公司后的30日内，凭顺科公司出示的收款凭证，将保证金扣除本合同下顺科公司应付的所有款项（包括盛慧公司要求顺科公司向盛慧公司进行的合理赔偿）后的剩余部分无息归还顺科公司（合同5.3条）；顺科公司应在系争房屋交付前，向盛慧公司指定的大厦物业管理公司预付一个月的物业管理费，以后并每月按时支付物业管理费（遵循先付后用的原则）、空调及其他费用（合同5.5条）；租赁期间，该房屋的水、电、煤气、物业管理费等费用均由顺科公司承担；如顺科公司未按时交付任何上述费用，盛慧公司有权从顺科公司交付的保证金中扣除，且有权要求顺科公司支付日息0.1%的滞纳金，计算期自应付之日至补足保证金并结清所有拖欠款项为止（合同5.7条）；违约事件发生后，盛慧公司无论收取租金与否，都有追究顺科公司违约责任的权利（合同10.5条）。该《房屋租赁合同》的补充条款约定：物业管理费为每月每平方米建筑面积26元，每月10日前缴纳当月的物业管理费；电费按单元电表实际抄见数支付，每小时千瓦为1元，按月交付。
2008年11月11日，盛慧公司向顺科公司开具了租赁保证金943，248.15元的收据。
2011年11月2日，顺科公司、盛慧公司签订《续租补充协议》，约定：在2008年10月签订的《房屋租赁合同》期满后，双方同意顺科公司继续承租该房屋，续租期限自2012年3月1日起至2013年2月28日止；续租期限内的月租金为272，778.61元，顺科公司应按原合同约定的租金支付方式及时间支付；续租期限内的租赁保证金为943，248.15元，在原合同到期后将自动转为顺科公司续租期限内的租赁保证金；在签署本续租补充协议前，顺科公司确认盛慧公司已告知顺科公司世界贸易大厦物业管理的相关收费，详见附件一；顺科公司、盛慧公司同意，本续租协议作为原合同的补充协议，与原合同不一致之处，以本续租补充协议为准；本续租协议未约定的其他租赁事项，按原合同的相关约定执行。该《续租补充协议》的附件一中约定：物业管理费为每月每平方米建筑面积26元，每月10日前缴纳当月的物业管理费；电费按单元电表实际抄见数支付，每小时千瓦为1.09元，按月交付；本续租协议作为原合同的补充协议，与原合同不一致之处，以本续租协补充协议为准，对于本续租协议未约定的事项，按原合同的相关约定执行。
2013年2月26日，仲量联行世界贸易大厦物业管理中心（以下简称仲量物业）与顺科公司签署了《退房验收表》，确认归还的房屋状态完好。
2013年2月27日，盛慧公司在收到顺科公司的租赁保证金的退款申请和943，248.15元收据后，向顺科公司出具了《有关租赁保证金的退款申请（签收联）》。
2013年4月19日，盛慧公司将保证金662，160.23元通过银行转账返还给顺科公司（账号：XXXXXXXXXXXX）。
原审法院又查明：2012年2月6日，顺科公司将应付盛慧公司的2012年3月租金272，778.11元，以贷记凭证方式转入仲量物业的账户内。2012年2月24日，仲量物业将该款退回顺科公司帐户内。顺科公司在当月27日将该款转入《房屋租赁合同》约定的盛慧公司银行账户内。
2013年3月20日，物业客服致顺科公司邮件，告知迟延支付租金而产生的违约金明细、迟延支付物业管理费、电费而产生的违约金明细。
原审法院再查明：2011年5月4日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年5月份的租金，逾期天数9天；2011年6月2日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年6月份的租金，逾期天数8天；2011年7月1日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年7月份的租金，逾期天数6天；2011年8月1日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年8月份的租金，逾期天数7天；2011年9月5日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年9月份的租金，逾期天数11天；2011年10月8日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年10月份的租金，逾期天数13天；2011年11月2日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年11月份的租金，逾期天数8天；2011年11月30日，顺科公司向盛慧公司支付了2011年12月份的租金，逾期天数5天；2012年1月4日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年1月份的租金，逾期天数10天；2012年2月27日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年2月份的租金，逾期天数33天；2012年3月2日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年3月份的租金，逾期天数6天；2012年4月1日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年4月份的租金，逾期天数7天；2012年5月4日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年5月份的租金，逾期天数9天；2012年6月4日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年6月份的租金，逾期天数10天；2012年7月2日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年7月份的租金，逾期天数7天；2012年8月2日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年8月份的租金，逾期天数8天；2012年8月31日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年9月份的租金，逾期天数6天；2012年9月25日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年10月份的租金；2012年10月29日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年11月份的租金，逾期天数4天；2012年12月13日，顺科公司向盛慧公司支付了2012年12月份的租金，逾期天数18天；2013年1月4日，顺科公司向盛慧公司支付了2013年1月份的租金，逾期天数10天；2013年1月25日，顺科公司向盛慧公司支付了2013年2月份的租金。以上逾期天数累计为195天，上述租金顺科公司是通过其银行账户付款给盛慧公司，盛慧公司提供的顺科公司支付租金的银行凭证上有顺科公司的银行账号。
2011年5月至2012年2月间，顺科公司每月支付物业管理费41，637.44元，2012年3月至2013年2月间，顺科公司每月支付物业管理费46，441.76元。其中，2011年5月份的物业管理费，顺科公司于2011年5月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年6月份的物业管理费，顺科公司于2011年6月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2011年7月份的物业管理费，顺科公司于2011年7月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年8月份的物业管理费，顺科公司于2011年8月24日支付，逾期14天，并同日支付当期电费；2011年9月份的物业管理费，顺科公司于2011年9月23日支付，逾期13天，并同日支付当期电费；2011年10月份的物业管理费，顺科公司于2011年10月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年11月份的物业管理费，顺科公司于2011年11月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2011年12月份的物业管理费，顺科公司于2011年12月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年1月份的物业管理费，顺科公司于2012年1月21日支付，逾期11天，并同日支付当期电费；2012年2月份的物业管理费，顺科公司于2012年2月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年3月份的物业管理费，顺科公司于2012年3月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年4月份的物业管理费，顺科公司于2012年4月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年5月份的物业管理费，顺科公司于2012年5月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年6月份的物业管理费，顺科公司于2012年6月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年7月份的物业管理费，顺科公司于2012年7月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年8月份的物业管理费，顺科公司于2012年8月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2012年9月份的物业管理费，顺科公司于2012年9月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2012年10月份的物业管理费，顺科公司于2012年10月29日支付，逾期19天，并同日支付当期电费；2012年11月份的物业管理费，顺科公司于2012年11月26日支付，逾期16天，并同日支付当期电费；2012年12月份的物业管理费，顺科公司于2012年12月27日支付，逾期17天，并同日支付当期电费；2013年1月份的物业管理费，顺科公司于2013年1月25日支付，逾期15天，并同日支付当期电费；2013年2月份的物业管理费，顺科公司于2013年2月18日支付，逾期8天，并同日支付当期电费；
2013年5月14日，顺科公司委托律师致函盛慧公司，表示：1、租金及物业管理费的付款日期是按交易习惯执行，而非按合同约定执行；2、即使按合同约定的付款日期执行，因为盛慧公司对逾期情况的发生也有过错，且盛慧公司并无损失，故盛慧公司也不得收取违约金或滞纳金；3、盛慧公司迟延返还保证金属于违约。
在盛慧公司提供的电费缴款通知中，并无要求顺科公司支付电费的具体日期。
2013年7月，顺科公司诉至原审法院，要求判令：1、盛慧公司返还顺科公司租赁保证金281，087.92元及其利息（自2013年3月30日起至盛慧公司返还上述全部保证金之日止，按照同期银行贷款利率计算）；2、盛慧公司赔偿顺科公司因迟延返还顺科公司保证金662，160.23元的利息损失2，031.75元（自2013年3月30日起至2013年4月19日止，按照同期银行贷款利率计算，即662160.23＊20＊0.056／365=2031.75元）。盛慧公司遂提起反诉，要求：1、顺科公司支付盛慧公司逾期支付租金的违约金265，959.14元；2、顺科公司支付盛慧公司逾期支付物业管理费、电费的滞纳金17，654.40元。
原审审理中，顺科公司称其是在2013年3月20日时邮件才知道盛慧公司要在租赁保证金中扣除违约金等。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。顺科公司、盛慧公司之间签订的《房屋租赁合同》和《续租补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故均为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。首先，关于逾期支付租金的违约金。《房屋租赁合同》的约定，顺科公司应于每月25日前向盛慧公司支付下个月的租金，2011年11月2日双方在《续租补充协议》又约定，顺科公司应按原合同约定的时间支付租金，可见双方对于租金的支付时间是明确的，即每月的20日是租金支付的最后期限。根据法院查明的事实，2011年5月份至2013年2月份的租金，顺科公司几乎都是延迟支付。对于其延迟支付，顺科公司解释为交易习惯，但其并没有证据证明其延迟支付是经过盛慧公司的同意，更何况2011年11月2日的《续租补充协议》再次明确顺科公司应按原合同约定的时间支付租金，因此，顺科公司长期迟延支付租金的行为有违诚信原则，依法应当承担违约责任。顺科公司关于交易习惯的辩称无事实和法律依据，法院院不予采信。根据合同约定，违约事件发生后，盛慧公司无论收取租金与否，都有追究顺科公司违约责任的权利，故盛慧公司要求顺科公司承担逾期支付租金的违约金符合合同约定，且于法无悖，法院应予支持。本案中顺科公司发生逾期支付租金情况的时间是从2011年4月26日起，顺科公司自认其是在2013年3月20日才知道盛慧公司要在租赁保证金中扣除该违约金，但根据合同的约定，顺科公司逾期支付租金需支付违约金，在合同终止时，盛慧公司将保证金在扣除合同项下顺科公司应付的所有款项（包括盛慧公司要求顺科公司向盛慧公司进行的合理赔偿）后的剩余部分无息归还顺科公司，可见本案涉讼的逾期支付租金的违约金不需要盛慧公司另行向顺科公司主张就可以直接扣除，更何况该违约金的金额未超过保证金的金额。因此，顺科公司关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采信。我国法律虽然规定约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，但鉴于违约金具有惩罚性与补偿性的双重性质，且2011年5月份至2013年2月份的租金，顺科公司几乎都是延迟支付，本案审理中顺科公司将其延迟支付的行为解释为交易习惯，显然顺科公司对其长期逾期支付租金的违约行为仍无正确认识，顺科公司的行为有违诚实信用原则。考虑到顺科公司每次迟延支付租金的时间不长，且双方的合同履行至合同期满，故法院因顺科公司的申请，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情对该违约金金额予以调整为200，000元。其次，关于逾期支付物业管理费的滞纳金。虽然物业管理费非盛慧公司直接收取，但该物业是接受盛慧公司的委托，对系争房屋提供物业服务，且《房屋租赁合同》中约定当月的物业管理费支付时间是每月10日前，顺科公司未按时支付物业管理费，盛慧公司从顺科公司交付的保证金中扣除，并有权要求顺科公司支付日息0.1%的滞纳金，故盛慧公司向顺科公司主张物业管理费的滞纳金，符合双方约定，且于法无悖，法院应予支持。至于顺科公司提出滞纳金标准过高，要求调整的问题，考虑到顺科公司逾期支付物业管理费的行为构成违约，顺科公司每次迟延支付物业管理费的时间不长，且原、盛慧公司的合同履行至合同期满，故法院因顺科公司的申请，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，酌情对该滞纳金的金额予以调整为12，000元。第三，关于逾期支付电费的滞纳金。由于双方在合同中约定是按月支付，并没有规定支付的具体日期，盛慧公司提供的电费缴款通知中，也无要求顺科公司支付电费的具体日期，且顺科公司都是在当月支付了当期的电费，因此，盛慧公司要求顺科公司支付电费的滞纳金缺乏合同和法律依据，法院不予支持。第四，关于顺科公司要求盛慧公司返还租赁保证金余款281，087.92元。鉴于法院的上述阐述的理由，盛慧公司应返还的租赁保证金余款为69，087.92元。第五，关于顺科公司要求盛慧公司支付租赁保证金的利息。鉴于顺科公司在保证金中扣除租金违约金、物业管理费和电费的滞纳金，均因顺科公司自己的违约行为所致，双方在合同终止后对于租赁保证金的返还金额有争议，且解决这些争议需要一定的时日，故法院对于顺科公司此诉请不予支持。最后，关于顺科公司要求盛慧公司赔偿迟延返还保证金662，160.23元的利息损失。鉴于顺科公司向盛慧公司支付租金均是通过其银行账户支付，盛慧公司提供的顺科公司支付租金的银行凭证上有顺科公司的银行账号，且盛慧公司并未提供关于其要求顺科公司另行提供退款账号的证据，故盛慧公司关于因顺科公司迟延提供银行账号导致其迟延退款的抗辩理由缺乏依据，法院不予采信。根据合同约定，盛慧公司退还租赁保证金余款的时间是在合同终止、顺科公司将系争房屋返还给盛慧公司后的30日内，凭顺科公司出示的收款凭证予以退款。根据法院查明的事实，顺科公司返还房屋是在2013年2月26日，盛慧公司收到顺科公司的租赁保证金退款申请和租赁保证金收据是在2013年2月27日，故盛慧公司应退还顺科公司租赁保证金余款的时间应在2013年3月29日前，然盛慧公司返还顺科公司租赁保证金662，160.23元的时间是在2013年4月19日，逾期20天，显然违反了合同的约定，现顺科公司要求盛慧公司按照银行同期贷款利率赔付其利息损失，于法无悖，法院予以支持。
原审法院审理后作出判决：一、上海盛慧投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还顺科国际货运代理（上海）有限公司租赁保证金余款人民币69，087.92元（已扣除顺科国际货运代理（上海）有限公司应向上海盛慧投资管理有限公司支付的逾期支付租金的违约金人民币200，000元、逾期支付物业管理费的滞纳金人民币12，000元）；二、上海盛慧投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付顺科国际货运代理（上海）有限公司租赁保证金人民币662，160.23元的利息损失人民币2，031.75元；三、驳回顺科国际货运代理（上海）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上海盛慧投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5，516元，由顺科国际货运代理（上海）有限公司负担人民币4，130元，上海盛慧投资管理有限公司负担人民币1，385元。反诉案件受理费人民币2，777元，由上海盛慧投资管理有限公司负担人民币702元，顺科国际货运代理（上海）有限公司负担人民币2，075元。
顺科公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：虽然双方在合同中约定顺科公司于每月25日前向盛慧公司支付下个月租金，物业费于每月10日前缴纳，但合同系盛慧公司提供的格式文本，且合同履行之初全球经济不景气，顺科公司资金周转困难，双方即口头约定变更租金、物业管理费的支付时间，支付时间变更为当月支付当月的租金及物业管理费，因此双方就租金、管理费的支付时间形成了长期惯例，顺科公司不存在逾期支付租金及物业管理费的事实。即便顺科公司存在逾期支付租金及物业管理费的事实，盛慧公司主张的2012年9月27日前的延付租金违约金的请求亦超过诉讼时效，不应被支持。此外，双方约定的违约金金额远高于银行同期贷款利率的四倍，明显过高，而原审法院酌定违约金金额为20万元，大大超过上述法定标准，属于滥用自由裁量权，适用法律错误。另外，物业管理费的收款方为仲量物业，与盛慧公司无关。即使顺科公司存在延迟支付物业管理费的行为，盛慧公司亦无权收取违约金，且基于前述理由原审判决的违约金金额过高，故请求二审法院依法改判。
被上诉人盛慧公司辩称：双方从未有口头约定，变更合同约定的付款时间。顺科公司长期以来逾期付款，构成违约。顺科公司主张其延期支付符合交易习惯，缺乏依据。根据合同约定若顺科公司逾期支付租金构成违约，盛慧公司可在保证金中直接扣除滞纳金，现合同终止，双方结算时盛慧公司直接从保证金中扣除滞纳金符合合同约定，故盛慧公司的诉讼请求未超过诉讼时效。合同约定若顺科公司延付物业管理费，盛慧公司亦可从保证金中扣除延付物业管理费的滞纳金。合同对于违约金的金额有明确约定，原审法院依据顺科公司的请求，并结合本案实际情况已酌情调低了违约金的金额，盛慧公司认同原审法院酌定的违约金金额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：当事人双方签订的《房屋租赁合同》及《续租补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行期间，顺科公司存在多次延付租金、物业费的行为，构成违约。顺科公司上诉称，双方口头约定变更租金、物业管理费的支付时间，盛慧公司对此予以否认，顺科公司亦未提供证据证明其主张，故本院对顺科公司上诉称其实际付款时间符合交易习惯的主张，不予采信。根据合同约定，顺科公司若有违约行为，盛慧公司无论收取租金与否，都有追究顺科公司违约责任的权利，顺科公司需支付的违约金，在合同终止时，盛慧公司可将保证金在扣除合同项下顺科公司应付的所有款项（包括盛慧公司要求顺科公司向盛慧公司进行的合理赔偿）后的剩余部分无息归还顺科公司。因此在双方合同终止时，盛慧公司主张直接从保证金中扣除顺科公司需支付的违约金，其诉讼请求未超过诉讼时效。根据双方合同约定的违约金计算标准，及顺科公司的违约情况，顺科公司应支付的2011年5月至2013年2月期间的逾期付租违约金金额为265，959.14元。鉴于顺科公司在履行合同期间几乎每期均存在延期支付租金之事实，有违诚实信用之原则，故原审法院根据顺科公司的申请，酌情调低逾期付租违约金至200，000元并无不妥。另根据合同约定，若顺科公司延期支付物业管理费，则需向盛慧公司支付滞纳金。现顺科公司存在延期支付物业管理费的违约行为，盛慧公司要求顺科公司支付相应的滞纳金，可予支持。根据上述理由，原审法院酌情调低逾期支付物业管理费的滞纳金，亦无不妥。盛慧公司所收取的保证金扣除顺科公司应支付的违约金、滞纳金后，余款应返还顺科公司。综上，顺科公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，480元，由上诉人顺科国际货运代理（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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