吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民二终字第315号
上诉人（原审被告）牛志刚，男，1955年2月18日生，汉族，住吉林省德惠市。
委托代理人关文萍，长春市东盛法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）赵云锋，男，1965年5月6日生，汉族，住吉林省德惠市。
委托代理人陈天宇，长春正达法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李传凤，女，1968年8月22日生，汉族，住吉林省德惠市。
委托代理人陈天宇，长春正达法律服务所法律工作者。
原审被告牛壮，男，1982年4月4日生，汉族，住吉林省德惠市。
上诉人牛志刚因与被上诉人赵云峰、李传凤排除妨害纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院（2014）德民初字第8265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告赵云峰、李传凤原审诉称：二原告系夫妻关系，二被告系父子关系。2011年4月28日赵云锋在李传凤不知情的情况下，私自与牛志刚签买卖楼房协议，将二原告共同共有的位于港丰润泽苑小区（上东城小区）3-1-602号楼房卖与牛志刚，李传凤知晓后明确表示反对，牛志刚向法院起诉：1、请求确认双方所签买卖楼房协议书有效；2、请求判令二被告（赵云锋、李传凤）一次性向银行缴纳剩余贷款；3、请判令二被告（赵云锋、李传凤）给原告（牛志刚）办理更名过户手续。法院查明争议楼房为二原告共同共有，并有二原告夫妻共有的产权登记，同时原告赵云锋与被告牛志刚进行楼房买卖未经房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司德惠支行同意，于2013年8月21日作出（2013）德民重初字第14号民事判决，驳回牛志刚的诉讼请求，现该判决已生效。而被告牛壮仍然占有和使用二原告所有的楼房，故二原告向法院起诉，要求二被告从原告的港丰润泽苑3-1-602楼房内迁出。由二被告承担本案诉讼费及实际支出费用。
原审被告牛志刚、牛壮原审辩称：1、因被告善意购买房屋，并实际占有居住答辩人不同意原告的腾迁请求。2、原告李传凤说不清楚房屋买卖，是在说谎话，李传凤参与买卖洽谈，又参加了女儿婚礼，又有介绍人在中间介绍，李传凤知情。3、请求驳回答辩人的诉求。
本案经原审法院审理认定：赵云峰、李传凤系夫妻关系。2010年8月2日赵云锋与德惠市恒达房地产开发有限公司签订房屋买卖合同书一份，赵云锋购买楼房一处，房款为155583.00元，首付39583.00元。余款116000.00元，赵云锋以按揭方式在中国工商银行股份有限公司德惠支行贷款购楼，并于同年9月20日签订个人借款担保合同。合同注明该楼位于德惠市和平办事处七区649栋1单元6层2号，面积为88.45平方米。同年9月25日原告赵云锋在德惠市房屋交易管理所办理了私有房屋登记，该登记注明产权来源为原告赵云锋与原告李传凤夫妻共有。2011年因二原告的女儿与牛壮要结婚，经中间人高桂学介绍，赵云锋将上述楼房以160000.00元卖与牛志刚，并于2011年4月28日双方签订了楼房买卖协议书。协议约定：如需过户改为牛志刚名即可。协议签订后，牛志刚给付原告赵云锋购楼款160000.00元，赵云锋将楼房交付给牛志刚，赵云锋没有向银行全部付清贷款。后赵云峰、李传凤之女与牛壮离婚，牛志刚向德惠市人民法院起诉，要求确认其与赵云锋签订的买卖楼房协议有效，赵云锋一次性向银行交纳按揭余款110000.00元，协助办理楼房更名过户手续。2012年9月28日德惠市人民法院作出（2012）德民初字第1368号民事判决书，判决双方签订的买卖楼房协议书合法有效，赵云锋向按揭银行还清按揭余款，并协助牛志刚办理房屋过户手续。赵云锋不服上诉，2013年4月22日本院作出（2013）长民一终字第68号民事裁定书，以原审程序违法，将案件发回重审。德惠市人民法院于2013年8月21日作出（2013）德民重初字第14号民事判决书，以涉诉的房屋系本案赵云锋、李传凤夫妻共有，房屋登记机关对李传凤共有的事实亦登记公告，在未经共有人李传凤同意的情况下，赵云锋一人将房屋卖给本案被告牛志刚侵犯了共有人的利益，其处分行为无效。牛志刚坚持原诉讼请求，因银行已表示未经其同意买卖无效，加之赵云锋之妻李传凤表示对卖房不予认可，亦不同意办理更名过户手续，故该买卖房屋协议不能实际履行，判决驳回牛志刚的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。经德惠市人民法院向牛志刚、牛壮释明：对（2013）德民重初字第14号民事判决书，有申诉的权利。但牛志刚、牛壮未在规定的期限内提起申诉。赵云峰、李传凤陈述牛志刚、牛壮均在诉争的楼房居住，对此提供港丰润泽苑小区物业的证明，证实港丰润泽苑小区3-1号楼1单元602、702室，现由牛志刚、牛壮居住。牛志刚、牛壮对此证明的真实性没有异议，但有异议的是认为不能证明其想要证明的问题，陈述此楼房现由牛志刚居住，牛壮未在此楼居住。现赵云锋明确愿意将房款160000.00元一次性返还给牛志刚，并同意按银行存款利率计算给付利息。牛志刚、牛壮明确不同意腾迁，不接受原告赵云锋返还购楼款160000.00元及利息。
原审法院认为：（2013）德民重初字第14号民事判决书，以涉诉的房屋系本案赵云峰、李传凤夫妻共有，虽然赵云锋与牛志刚签订的房屋买卖协议书应认定有效，但赵云锋在未经共有人李传凤同意的情况下，将房屋卖给牛志刚侵犯了共有人的利益，其处分行为无效。牛志刚仍坚持原诉讼请求，而楼房发生买卖的行为，做为债权人的中国工商银行股份有限公司德惠支行并不知情，且该行明确表示未经其同意买卖无效，况且赵云锋之妻李传凤表示对卖房不予认可，亦不同意给办理更名过户手续，故该买卖房屋协议不能实际履行，判决驳回牛志刚的诉讼请求。现该判决书已发生法律效力，牛志刚所购楼房不能办理房屋更名过户，双方诉争房屋的所有权未发生转移，所有权仍归赵云峰、李传凤所有。对赵云峰、李传凤提供的港丰润泽苑小区物业的证明，本院予以采纳，故赵云峰、李传凤要求牛志刚、牛壮腾迁房屋的诉讼请求，依法应予支持。至于牛志刚、牛壮在辩称中认为诉争房屋属善意取得的主张，依法不予支持。赵云锋在庭审中明确愿意返还给牛志刚购楼款160000.00元，并按银行存款利率计算给付利息，但牛志刚明确不接受返还购楼款160000.00元及利息。本案为排除妨害纠纷，与关于购楼款的返还不是同一法律关系，赵云锋与牛志刚所签订的楼房买卖协议书履行不能，双方关于返还购楼款等事宜，可依法另案处理。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第三十九的规定，判决如下：被告牛志刚、牛壮于本判决生效后三十日内将坐落在德惠市和平办事处七区649栋1单元6层2号的楼房腾迁给原告赵云锋、李传凤。案件受理费100元，邮寄送达费72元，由二被告负担。
宣判后，牛志刚不服，向本院提起上诉，请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由如下：一审判决认定事实错误。2011年4月28日，赵云峰经中间人介绍在李传凤知情的情况下将其所有诉争房屋以16万元的价格卖给牛志刚，并签订《楼房买卖协议书》，牛志刚将房款支付给赵云峰，赵云峰实际交付了房屋。该房屋是牛志刚为其儿子牛壮与赵云峰、李传凤的女儿购买的婚房，无论是装修还是结婚操办李传凤都积极参与，李传凤称不知情不是事实。生效判决也认定牛志刚与赵云峰签订的合同有效。该房屋已经实际交付，如果双方不存在买卖关系，赵云峰不能自愿把房屋交给牛志刚使用。双方的房屋买卖合同有效，房屋已经交付，牛志刚拥有该房屋的所有权。一审适用法律错误。我国合同法制度中更注重保护交易安全，如果不然，以后谁都不敢进行买卖交易了，因此一审判决适用法律错误，应予以改判。
被上诉人赵云峰、李传凤二审辩称：一审时我方提供了证据证明牛志刚、牛壮居住在诉争房屋。诉争房屋属于按揭房，系赵云峰、李传凤夫妻共有。牛志刚明知该房为按揭房，签订买卖协议时，没有索要购房手续，也没有通知抵押权人，有重大过失，不能善意取得该房屋。一审判决适用法律正确。赵云峰在未经共有人李传凤同意下无权处分房屋，共有人对买卖行为不认可，且本次买卖抵押权人不知情。牛志刚没有支付合理对价，也没有办理登记，不动产所有权以登记为准。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：本案诉争房屋已经产权部门登记，所有权人为赵云峰、李传凤。牛志刚与赵云峰于2011年4月28日签订的《买卖楼房协议书》是双方的真实意思表示，该合同有效。对于该合同的履行问题，（2013）德民重初字第14号民事判决书已经确认赵云峰与牛志刚签订《买卖楼房协议书》时未经共有人李传凤的同意，亦未经过该房屋抵押权人中国工商银行股份有限公司德惠支行同意，因此该《买卖楼房协议书》不能实际履行。牛志刚在2013）德民重初字第14号民事判决书驳回其要求继续履行《买卖楼房协议书》的诉讼请求后，既未上诉，亦未申请再审，该判决已经生效。因此对于本案诉争房屋，虽然《买卖楼房协议书》合法有效，但因该协议书无法实际履行，赵云峰、李传凤作为该房屋所有权人，依法享有对诉争房屋占有、适用、收益和处分的权利，有权要求牛志刚、牛壮从诉争房屋中迁出。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元由上诉人牛志刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 溪
代理审判员 陈大为
代理审判员 潘明琳
二〇一五年六月八日
书 记 员 孙 蕾