上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1002号
上诉人（原审原告）：滕长林，男，1956年11月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：杨绍刚，上海杨绍刚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海奥达模具有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路9828号。
法定代表人：侯昭敏，总经理。
委托诉讼代理人：杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：郑云，男，1979年3月14日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。
原审第三人：陈丽，女，1978年3月1日生，汉族，住上海市静安区。
上诉人滕长林因与被上诉人上海奥达模具有限公司（以下简称奥达模具公司）、郑云及原审第三人陈丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
滕长林上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉请或将本案发回重审。事实与理由：一、《借款合同》的强制执行是以金钱为标的物，且经过公证，符合法律要求；《房地产借款抵押合同》（以下简称《抵押合同》）是以房地产作为执行的标的物，且作为夫妻共同财产未经过滕长林妻子的同意，公证处是不可能对夫妻共同财产出具公证书的。但被上诉人郑云却钻了空子，将未经过公证的《抵押合同》、《承诺书》交给房地产交易中心作为过户的材料之一，一审法院亦将该份合同作为判决依据，于法相悖。二、上诉人和郑云素不相识，当时因借款心切以及被上诉人陈丽等人花言巧语所蒙蔽而在已打印好的《委托书》、《承诺书》上签了名，委托素不相识的郑云作为房屋买卖的代理人，从而跌入了陈丽等人设置的陷阱。同时，即使上诉人出具给郑云的《委托书》上也从未委托其将出售房屋的房款作为归还给陈丽的债款，因此郑云将出售房屋的房款归还给陈丽作为抵债，显然超越了代理权，也足以证明陈丽与郑云之间的默契和恶意串通，直接损害了上诉人的合法权益。三、《借款合同》中上诉人并未以系争房屋作为向陈丽借款的担保，因此在上诉人不履行债务时，陈丽有权向法院起诉要求上诉人归还借款，在无法归还借款时，通过法院决定，才能对上诉人的财产进行折价或拍卖、变卖以优先受偿，而不能直接强行取得系争房屋的所有权。四、被上诉人奥达模具公司以155万元的价格从郑云手中购得系争房屋，在2015年2月16日取得房产证后，却又于同年7月1日以150万元的价格出售给王静华，时间仅仅相隔四个多月，却以亏本的价格出售，显属非正常的房屋买卖和交易
被上诉人奥达模具公司、郑云辩称：签订合同时被上诉人郑云将交易对象、房价、房款等细节通过电话方式都明确告知过上诉人滕长林；《房地产借款抵押合同》中认可的房价是120万元；涉案文件都是上诉人亲笔签名，其明确表示同意以其房屋作为借款抵押，委托郑云可以代其出售房屋以归还借款，郑云的行为符合上诉人以房抵债的意思表示，且亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故属合法有效，请求二审依法维持原判。
原审第三人陈丽未到庭，亦未提供书面意见。
2016年1月，滕长林提出诉讼请求：1、判决房地产买卖合同无效（合同编号为2185281）；2、判令奥达模具公司、郑云将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）归还给滕长林；3、判令奥达模具公司、郑云赔偿滕长林经济损失3万元；4、案件受理费由奥达模具公司、郑云承担。
一审法院认定事实：2014年5月12日，滕长林与第三人陈丽签订《借款合同》，约定：滕长林的联系电话137X****X83，联系地址上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室；陈丽的联系电话136X****X02，联系地址上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室；滕长林因资金周转需要向陈丽借款120万元；借款期限为2个月，自2014年5月12日至2014年7月11日止，陈丽于2014年5月12日以银行转账方式向滕长林提供借款合同项下的资金；滕长林还款方式为到期一次性还本付息；所有的通知事项应寄往本合同所列的地址，通知以上述方式发出的5日后，视为对方已收悉，任何一方变更地址的，应按上述方式通知其他各方及公证机构，否则，双方按照约定或义务需要对他方送达相关文件，不论受送达方是否收悉，均视为已履行了通知义务；本合同经上海市东方公证处公证并依法赋予强制执行效力，若滕长林不履行或不适当履行合同约定的还款义务，陈丽可向上海市东方公证处申请执行证书并向有管辖权的人民法院申请强制执行，滕长林将自愿直接接受强制执行，此时不再适用本合同内其他有关争议解决方式的约定，双方共同确认已经明确了解有关赋予债权文书强制执行效力公证的法律含义、内容、程序和效力；……。2014年5月12日，滕长林与陈丽签订《房地产借款抵押合同》，约定：滕长林向陈丽借款120万元，借款期限为2014年5月12日至2014年7月11日；抵押房地产为系争房屋，系争房屋的权利人为滕长林，系争房屋的价值为120万元；滕长林逾期还款，除应向陈丽归还本金及利息外，还应当支付违约金30万元，陈丽在催讨本金及执行期间发生的劳务费、差旅费、律师费、评估费、公证费、拍卖费等相应费用。上海市东方公证处于2014年5月19日出具（2014）沪东证字第19535号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对滕长林与陈丽所签上述《借款合同》进行了公证。同日，滕长林与郑云出具《委托书》，并于2014年5月19日由上海市东方公证处出具（2014）沪东正字第19536号《公证书》对《委托书》进行了公证，《委托书》的主要内容为：滕长林因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人郑云为滕长林的代理人，就系争房屋代表滕长林办理下列附录中所列的全部（共计十四项）事项，郑云无转委托权；郑云在上述代理权限内就系争房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，滕长林均予以认可；上述委托的期限自2014年7月12日起至2015年7月11日止；附录：1、代为签订定金协议、房地产买卖合同、修改房地产买卖合同；2、代为办理买卖合同公证、领取公证书；3、代为办理房地产转移登记、签署相关房地产登记部门文件；4、代为办理还贷、退保手续、代为办理转按揭相关手续（包括办理还贷银行卡转账，签署有关合同、文件并办理公证）；5、代为领取银行结清证明、他项权利证明等相关文件、办理抵押权登记、注销、变更手续；6、代为办理及领取房地产权证、代为办理房地产权证的密码挂失、修改等手续、领取新的密码凭证；7、代为支付上述房地产买卖过程中申报应付之相关税费及其他合理之费用、代为申报税收并承诺家庭唯一住房情况，签署相关文件；8、代为赴房地产登记、税务等部门查阅、调取购买该房地产时的原始材料；9、代为收取房价款、开具收款收据；10、代为配合买方办理银行贷款手续，并签署相关文件；11、代为赴税务局开具境外个人所得税完税证明/免税证明、境外个人营业税完税证明/免税证明等；12、代为办理户口迁转手续；13、代为交房，代为办理水、电、煤气、有线电视、电话、宽带等物业过户、销户手续；14、代为办理房地产出售过程中的其他相关事宜。2014年5月12日，滕长林出具《承诺书》，主要内容为：滕长林因生意急需资金周转，滕长林向陈丽借用120万元，并作出以下承诺：1、滕长林提供的所有材料全部真实有效；2、滕长林承诺若滕长林未能按时归还借款本金和商定利息的，债权人有权自行处理本人的抵押物或抵押物归债权人所有，如抵押物不足以偿还债务的（包括本金、利息、罚金以及实现债权的费用）债权人有权另行追索；3、滕长林承诺抵押物不牵扯任何债务纠纷，在债务未清偿前，如有任何隐性债务而引起的司法纠纷都与本抵押物无关；4、本承诺书签字后立即生效并具有法律效力，如债务人需要通过司法程序解决债务问题的，本承诺书为合法有效书证，并且滕长林承诺放弃一切抗辩权利。《借款合同》约定的借款期限届满后，即2014年7月11日之后，滕长林未按约归还陈丽借款，亦未举证证明曾向陈丽提出要求归还陈丽借款。2015年2月3日，郑云作为滕长林的公证委托代理人与奥达模具公司签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：奥达模具公司向滕长林购买系争房屋，房价总款155万元；双方同意，滕长林于2015年4月30日前腾出系争房屋并通知奥达模具公司进行验收交接，双方于2015年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；……。2015年2月4日，奥达模具公司的法定代表人侯昭敏通过银行转账支付郑云50万元，于2015年2月17日通过银行转账支付郑云80万元。2015年2月11日，郑云通过银行转账支付陈丽50万元，于2015年2月17日通过银行转账支付陈丽80万元。2015年2月7日，郑云支付陈丽现金25万元，由陈丽出具相应收条给郑云；郑云庭审中称该笔钱款系奥达模具公司支付给郑云的房款，再由郑云以现金转付给陈丽。系争房屋的产权现登记于奥达模具公司的名下。奥达模具公司的法定代表人候昭敏与郑云系母子关系。2015年3月10日，系争房屋中属于滕长林的东西被搬走。
一审法院认为：《借款合同》、《房地产借款抵押合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《承诺书》、《委托书》及相关的公证书上均是滕长林亲笔签名，表示滕长林自愿向陈丽借款120万元用于经营所需，并愿意以其名下的系争房屋作为借款的抵押物，在借款约定的还款期限届满后滕长林未还款的情况下其公证的委托代理人可以代其出售系争房屋，用售房款清偿其借款本息等；在滕长林未按约归还借款的情况下，郑云代滕长林与奥达模具公司签署《买卖合同》，将系争房屋出售并用售房款清偿滕长林所欠陈丽的借款等，符合滕长林卖房抵债的意思表示；郑云虽然与奥达模具公司的法定代表人候昭敏系母子关系，但郑云代滕长林出售房屋给奥达模具公司，代滕长林收取了系争房屋的房款155万元，并将该笔款项支付给陈丽，代滕长林偿还了陈丽的债务，滕长林并未举证证明《买卖合同》约定的系争房屋的房价款显著低于2015年2月3日签署《买卖合同》时的市场价。因此，《买卖合同》系滕长林与奥达模具公司买卖房屋抵债的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效。滕长林要求确认《买卖合同》无效，并判令奥达模具公司、郑云归还滕长林及要求判令奥达模具公司、郑云赔偿滕长林经济损失费3万元的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。陈丽经法院依法公告传唤，未到庭应诉，放弃了其抗辩应诉的权利，应承担相应的法律后果。
一审法院审理后于二〇一六年十一月一日作出判决：驳回原告滕长林的全部诉讼请求。案件受理费19,020元，由原告滕长林负担。
经本院审理查明：一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
另查：2016年11月2日，上海市不动产登记簿上显示的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更受理时间为2015年8月31日，权利人为杨志强、王静华共同共有。
本院认为：上诉人滕长林与原审第三人陈丽于2014年5月12日签订《借款合同》、《房地产抵押借款合同》，并于5月19日由上海市东方公证处出具《借款强制执行效力的债权文书公证书》，均表明滕长林因经营需要向陈丽借款120万元，并愿意以其名下的系争房屋作为借款的抵押物，因此滕长林应当恪守合同。而对于同日滕长林出具给被上诉人郑云的《委托书》及经过公证的《公证书》，其授权范围在于为滕长林办理系争房屋出售的相关事宜，用意在于债权人不履行债务时，为债权人实现债务提供最大便利，但并未包括郑云将房屋出售后的款项冲抵债务及委托郑云将房款代为归还给陈丽。而事实上，郑云却在未通知滕长林、又非紧急情况下将房款直接支付予陈丽，既超出了合同约定的范围，又违背了《中华人民共和国合同法》第四百零四条“委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，郑云显已超越了代理权限，故应当就此承担相应责任。同时，鉴于2014年5月12日的《房地产抵押借款合同》约定的房价款为120万元，而2015年2月3日郑云作为滕长林的公证委托代理人与被上诉人奥达模具公司签订的《买卖合同》约定的房价款为155万元，期间长达八个月，而房价款仅仅上涨了35万元，这显然与房价连年上涨的实际情况不符。更为关键的是郑云作为滕长林的代理人，将系争房屋出售给自己母亲担任法定代表人的奥达模具公司，则显然丧失了就房价通过讨价还价而使双方利益达到平衡的机会；而奥达模具公司应当知道系争房屋的相关情况，却执意购买，故难以认定系善意购房人。综上事实，可以认定郑云与奥达模具公司恶意串通，损害了被代理人滕长林的合法利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定；而陈丽直接收取郑云支付的房款，能够证明双方认识并存在相当默契，双方亦有串通。因此，郑云与奥达模具公司之间就系争房屋签订的《买卖合同》应当被认定为无效。上诉人滕长林该诉讼主张，本院予以采纳。一审法院未充分考虑郑云在出售房屋中存在的不当之处，致所作判决失当，本院依法予以纠正。鉴于奥达模具公司在购房后于2015年3月10日将系争房屋中属于滕长林的东西搬走，迫使滕长林在外借房居住，故滕长林要求奥达模具公司赔偿3万元租房损失费的诉讼主张，合法有据，本院予以支持。但鉴于系争房屋已于2015年8月31日被登记在案外人名下，能否返还尚不确定，故滕长林要求奥达模具公司、郑云返还房屋的诉讼请求，本案中难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初4019号民事判决；
二、郑云以滕长林名义与上海奥达模具有限公司于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2185281）无效；
三、上海奥达模具有限公司、郑云于本判决生效之日起十日内赔偿滕长林经济损失人民币30,000元；
四、驳回滕长林的其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币19,020元、二审案件受理费人民币19,020元，均由上海奥达模具有限公司、郑云负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年四月十一日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……