广西壮族自治区宾阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0126民初2810号原告韦和豪，男，1948年11月18日出生，壮族。委托代理人陆锡杰，广西经海律师事务所律师。委托代理人陆锡平，广西经海律师事务所实习律师。被告韦培年，男，1979年11月3日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县黎塘镇启明村委会沙古村**号。委托代理人谭绍荣，男，1957年10月19日出生，壮族。委托代理人王伟兰，宾阳县黎塘镇法律服务所法律工作者。原告韦和豪诉被告韦培年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法由审判员梁圆圆适用简易程序，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告韦和豪及其委托代理人陆锡杰、陆锡平、被告韦培年的委托代理人谭绍荣、王伟兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦和豪诉称，2015年7月27日，原告韦和豪与被告韦培年签订了一份为期三年（2015年7月27日至2018年7月27日）的《房屋租赁合同》（租房用于经营饭店），约定房屋租金每年50000元，按年支付，第一次支付租金日期为签订合同日。原告考虑到被告年轻，事业刚起步，装修饭店花费大，故签订合同时并未要求被告一次性交完一年的房租，而是在被告交了20000元房租后，要求被告出具了一份30000元租金和3000元押金的欠条。原告如约将房屋交付给被告管理使用十个月后，因饭店生意经营不下去，被告告知原告不再承租其房屋。至今，被告只向原告支付了35000元房屋租金，尚欠15000元租金未支付，被告的行为已经构成根本违约。因此，为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判决：一、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；二、被告支付尚欠的房屋租金15000元；三、被告向原告支付违约金3000元；四、本案诉讼费由被告承担。原告韦和豪为证明其主张，向本院提供以下证据：1、原告身份证，证明原告的身份情况；2、《房屋租赁合同》，证明原、被告之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定了双方的租金金额、租赁期限、租金支付方式、交付定金、违约责任；3、《欠条》一张，证明被告没有依据合同约定履行相应的义务；4、《房屋出租合同》一份，证明因被告没有按约定交付租金，已经根本性违约，原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2016年7月30日终止，同日，原告和罗国展、黄旭升签订《房屋出租合同》的事实。被告韦培年辩称：一、被告的违约行为是原告造成的。2015年7月27日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告家的一、二层楼房用于经营饭店，约定租期为三年，每年租金50000元，支付方式为年付。因被告前期装修投资大，经原、被告双方商定，被告先支付20000元租金给原告，剩余的30000元待饭店开业后逐步交清。签订合同时，被告出具了一份《欠条》给原告，记载着被告尚欠原告30000元租金及3000元押金的事实。饭店开业后，被告支付15000元租金给原告。故被告实际已支付了35000元租金给原告。2015年冬，原告在被告承租的房屋上加盖楼房，并将施工用的砖、沙、石灰、钢材等材料置于被告饭店门口，使得饭店经营环境恶化，最终导致饭店经营状况不景气，厨师辞职，新聘请的厨师不擅长以鸽子为原料的特色菜肴，品牌菜变味，顾客流失，饭店无法经营下去。2016年4月初，被告向原告提出无法履行合同，要提前终止合同，原告已口头答应。被告的饭店于2016年4月上旬关门停业（此时已是35000元租金到期日），并且向原告提出饭店的厨具、桌椅先暂放在涉诉房屋内，当时原告已口头答应。后被告写了”店面转让”广告张贴于涉诉房屋门口，2016年6月初，该广告被风吹走，原告通知被告后自行写了”店面出租”贴于门口。期间，被告应原告要求拆除了房屋门口的竹子装饰，原告也自行拆除了门口的灯箱招牌。2016年7月上旬，原告将房屋出租给罗国展。综上，被告并非单方违约，而是经原、被告双方协商终止了合同，故被告不应再支付未支付的15000元租金。根据合同约定，只有在被告损坏了房屋才扣除3000元押金，而被告并未损坏房屋，且合同已经解除，故被告不应再支付3000元押金给原告。二、经过原、被告的多次协商，双方对以下事实达成协议：1.原告认可被告的租金应从2015年7月24日支付至2016年6月9日；2.在被告承租期间，原告因自己的加建行为影响被告的饭店经营，愿意赔偿被告一个月的损失。三、原、被告的意见分歧：1.原告要求被告再支付8000元房租，以了结纠纷，被告拒绝支付；2.原告承诺赔偿被告一个月的损失，但只答应给4000元租金作为补偿，被告不同意原告的补偿方案；3.房屋新承租人罗国展与被告商定以12000元购买被告原饭店的桌椅、餐具等用具，原告加以阻挠，提出要被告交了8000元才许可被告的转卖行为。原告在合同没有终止的情况下，于2016年4月贴了”铺面出租”的广告且于2016年7月初将房屋转租给了新的租客，同样构成违约，原告也应承担违约责任。四、原告诉讼所依据的《民事诉讼法》第一百零八条法律条文适用不当。综上所述，被告认为本案原、被告都有违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告韦培年为证明其主张，向本院提供以下证据：1、被告身份证，证明被告的身份情况；2、饭店照片六张，证明被告装修饭店环境好的事实；3、房东加建五楼照片2张，证明原告加建五楼影响饭店营业的事实；4、新装修收银台照片一张，证明原告在合同未到期的情况下转租饭店给他人的事实；5、原告与被告通话录音(附录音光盘及文字翻译），证明原告认定被告实际经营到4月14日止。4月15日至6月9日闲置，原告与被告口头约定从6月9日起由原告自己安排出租，即原告认可被告租金的交付时间到6月9日止；6、被告与原告妻子通话录音（附录音光盘及文字翻译），证明原告妻子认定被告承包期限内，原告建房影响被告饭店经营，并同意赔偿一个月的损失的事实；7、被告与新租老板通话录音（附录音光盘及文字翻译），证明原告从7月初就将没有解除合同的房子转租给新租客的事实；8、证人证词，证明原告2015年冬建房，影响了被告饭店经营，效益下降的事实；9、营业执照，证明被告饭店合法经营；10、手机短信，证明租期未到，原告已经将铺面转租给他人；11、手机通话流水单，证明证据5、6、7中原、被告通话的事实存在；12、证人陈超凤的证言，证明被告的饭店原来经营状况很好，后因原告在被告的饭店上加盖房屋，在饭店门前拉警戒线，导致了被告经营的饭店生意下降，难以维持运转，导致被告无法继续履行合同的事实。本案的争议焦点：一、原告韦和豪与被告韦培年，哪方存在违约行为；二、原告韦和豪要求解除房屋租赁合同是否合法有据；三、原告请求被告支付尚欠房屋租金15000元和违约金3000元有无事实和法律依据。证据的分析与认定：经庭审质证，被告韦培年对原告韦和豪提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以认定。被告对原告提供的证据4有异议，理由是被告认为原告在2016年7月13日之前已将涉诉房屋出租给罗国展、黄旭升，原告已构成违约，此证据不能否定原告违约的事实。本院认为，证据4被告没有提供证据予以反驳，故本院对其真实性予以认定。原告韦和豪对被告韦培年提供的证据1、9的真实性、合法性与关联性无异议，本院予以认定。原告对证据2、3、4、5、6、7、8、10、11、12均有异议，认为证据2、3、4虽然真实，但照片不能证明被告履行了合同义务，也不能证明被告交付了租金给原告；证据5的是被告个人私下录制，形成方式不合法，并且原告不能确定录音中的声音是原告的声音，该录音也不能证明原、被告双方达成了任何一个事项的约定；证据6合同的主体是原告和被告，但被告和第三人的通话录音与本案无关；证据7录音的人物身份不确定，不知道是否是罗国展老板，且录音的内容是否与本案有关不确定，也不能证明被告履行了合同义务的内容；证据8因证人没有到庭接受质证，该证据的签名和手印不能确定是否是证人本人；证据10不合法，被告对该证据进行了人为删除、变更，该证据不能证明原告儿子韦永明和被告的短信往来。该短信内容不是当事人的意思表示。并且该证据不能证明被告已经履行了合同义务；证据11真实、合法，但该证据不能证明被告履行合同义务，也不能证明手机号码是原告的手机号码，原告和被告没有短信往来；证据12，证人陈超凤与被告是夫妻关系，夫妻财产是共有的，有利害关系，证人的部分证词是不真实的，证人也承认了是被告方的原因要求提出终止合同，所以证明了被告提交的录音证据是不符合事实的，是被告自愿要求终止合同，是被告违约，证人证言证明了被告没有履行合同义务，没有交完租金，没有交押金的事实。本院认为，原告对被告提供的证据2、3、4的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；证据5系原告与被告的通话记录，但通话内容中未显示原、被告就任何事项达成合意，被告亦未提供其他证据予以佐证，故对该证据的证明内容本院不予采信；证据6、7系被告与案外人的通话记录，通话内容与本案没有关联性，故对其证明内容不予采信；证据8因证人未到庭接受质询，故本院不予采信；证据10因被告未能保存该信息完整性，其真实性存在瑕疵，且被告没有提供其他证据予以佐证，故本院不予认定；证据11能反映案件真实情况，来源和形式符合法律规定，本院予以认定；证据12因证人陈超凤系被告的配偶，双方有利害关系，故对该证人的证言本院不予采信。经审理查明，2015年7月14日，原告韦和豪与被告韦培年达成租赁房屋经营饭店的意向，双方口头约定年租金为50000元，被告于当日支付20000元定金给原告（双方约定签订房屋租赁合同后，该20000元定金作为房屋租金使用），并向原告出具《欠条》一张，《欠条》载明:2015年7月14日，韦培年尚欠韦和豪租房屋租金30000元，押金3000元，定于签订合同日起支付韦和豪租金以及押金33000元。2015年7月27日，原告韦和豪作为甲方与被告韦培年作为乙方签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于宾阳县黎塘镇建设西路403号一至二层楼房出租给被告经营饭店。合同主要约定：一、租赁期限：房屋租赁期限为三年，自2015年7月27日至2018年7月27日止；二、租金及付款方式：年租金为50000元，乙方按合同期限，每年支付一次租金（￥50000元）给甲方；在签订合同之日，乙方一次性交付第一年的房屋租金给甲方；三、违约处理：1.签订合同之日，乙方交付3000元房屋出租押金给甲方。2.在合同期间，乙方人为造成甲方房屋设施等物品损坏，乙方负责购置同等价格的设施偿还，并维修好，否则从乙方交付的押金扣除相应的费用。不足部分由乙方支付给甲方。如剩下押金，合同期满后，双方检查无物品、设施损坏，甲方如数还给乙方押金；四.......本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签订合同之日生效。签订合同当日，原告将房屋交付被告管理使用。被告承租房屋经营饭店，后因经营状况不佳，未能及时足额支付房屋租金及押金。后经原告多次催促，被告于2016年春节前后另行支付了15000元租金给原告，故被告支付了2015年7月27日至2016年7月27日的租金，共计35000元，尚有15000元租金和3000元押金未支付。此后，原、被告就租金问题多次进行协商，但均未达成一致意见。因被告明确表示不再承租涉案房屋，故原告于2016年7月30日，将涉诉房屋出租给案外人罗国展、黄旭升。因被告未依约支付剩下的租金，原告多次催促未果，故诉至本院，提出如上诉讼请求。庭审中，原、被告均表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。本院认为，一、关于原、被告签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定”当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告均表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持；二、关于原告韦和豪、被告韦培年，是否存在违约行为及被告应否支付尚欠房屋租金15000元和违约金3000元的问题。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。合同签订后，原告已依约将房屋交付给被告管理使用，履行了己方的全部义务，但被告未依约向原告足额支付租金，已构成根本性违约。被告辩称原告亦构成违约，但未提供充分证据证明，且原告在被告明确表示不继续承租涉案房屋的情况下将涉案房屋另租给他人，系其履行抗辩权及为减少损失所做出的合理行为，故本院对被告的辩解意见不予采信。综上，原告要求被告韦培年支付2015年7月27日至2016年7月27日期间的租金15000元合法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。因原、被告双方没有就违约金问题进行约定，且原告也未提供证据证明被告的违约行为造成了其损失，故对原告要求被告支付违约金3000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第一款、九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告韦和豪与被告韦培年签订的《房屋租赁合同》；二、被告韦培年于本判决生效之日起10日内支付原告韦和豪房屋租金15000元；三、驳回原告韦和豪其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由被告韦培年负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁圆圆二〇一六年十一月二日书记员  韦挺峰附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。