广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗云法民四初字第672号
原告高晖，女，1980年5月15日出生，汉族，身份证住址沈阳市皇姑区。
委托代理人王丽娟，广东国灿律师事务所律师。
委托代理人黄艳媚，广东国灿律师事务所实习律师。
被告洪小玉，女，1970年7月25日出生，汉族，身份证住址：广东省惠来县。
第三人广州万家物业代理有限公司，住所地。
法定代表人扶伟聪。
原告高晖诉被告洪小玉及第三人广州万家物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高晖的委托代理人王丽娟到庭参加诉讼，被告洪小玉及第三人广州万家物业代理有限公司经本院传票合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告高晖诉称，2012年9月5日，我与被告在第三人的介绍下，签订《房屋买卖合约》，约定我向被告购买广州市白云区广花路侨港街侨爱苑街6号502房，房款合计780000元，在签署合约时有我向被告交付定金20000元，并在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天由我交付被告首付260000元，余款500000元向银行按揭贷款，被告应在收到定金后提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助我申请银行按揭。在合约签订后，我已将办理银行按揭所需资料交付给第三人，但被告却在收取我所交的20000元定金后未提供办理银行贷款所需的资料，更未协助我申请银行按揭，被告至今未向我提供有关房屋所有人袁德的所有合法委托授权手续，我在2012年11月24日开始向被告及第三人发出通知函，要求其按约履行义务，但被告及第三人均无履行相应的合约义务，导致我无法实现合同目的，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告及第三人签订的关于购买广州市白云区广花路侨港街侨爱苑街6号502房的第0003605号《房屋买卖合约》；2、被告立即向原告退还定金20000元；3、被告立即向原告支付违约金78000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告洪小玉无答辩。
第三人广州万家物业代理有限公司述称，我司是诉争房屋买卖的经纪方，2012年9月5日，经我司介绍卖方复代理人洪小玉与买方高晖就买卖诉争房屋的相关事宜达成一致并签署了编号为0003605的《存量房买卖合同》，约定总房款为780000元，付款方式为银行按揭付款，合同签署后，买方已向卖方支付了定金20000元，但买卖双方均未提供齐全办理按揭所需资料，导致本次交易至今无法顺利完成，原告在2012年11月23日邮寄的资料与其在详情单中所注明的内容并不一致，该资料不足以办理银行按揭贷款手续，我司收取原告支付的代理费8000元，对于买卖双方要求解除合同的买卖关系没有异议，但不同意解除合同的居间关系。
经审理查明，2012年9月5日，原告（买方）与洪小玉（卖方委托代理人）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》，合约中卖方一栏备注为袁德，约定原告购买广州市白云区广花路侨港街侨爱苑街6号502房（诉争房屋），建筑面积为54.66平方米，成交价为780000元，买卖双方同意卖方交付该物业予买方之使用日期为递件当天支付首期楼款，付款方式为银行按揭付款，定金20000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方，首期楼款260000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方，楼价余款500000元由贷款银行直接划给卖方，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……（6）其他不履约或不完全履约之情形；本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一切正常投递则视为送达，等等。合同中对于办理按揭贷款手续的时间无约定。上述合同中首页显示被告通讯地址与其身份证地址一致，第三人办公地址为广州市纺织路名都四街3号3楼301-305房、注册地址为广州市林和西路1号广州国际贸易中心806室。当天，原告向被告支付定金20000元。
2012年11月20日，原告向广州万家物业代理有限公司同和分部（收件人为欧先生、邮寄地址为广州市白云区广州大道北1916号自编A105-1）寄出函件，注明寄出物品为身份证、户口本、结婚证、收入证明等，同月22日，原告向第三人（邮寄地址为广州市天河区珠江新城华成路2号明悦大厦A座901-905室）寄出函件，注明寄出物品为身份证、户口本、结婚证、税单、银行流水。该两份函件于2012年12月23日“本人收签收”。
2012年11月24日，原告向分别向被告身份证地址、第三人（邮寄地址为广州市天河区珠江新城华成路2号明悦大厦A座901-905室）及广州万家物业代理有限公司同和分部（收件人为欧先生、邮寄地址为广州市白云区广州大道北1916号自编A105-1）寄出《通知函》，该函内容为原告在与被告及第三人签订合约后已将办理银行按揭所需资料交付第三人，然被告却在收取20000元定金后未提供办理银行贷款所需资料，更未协助原告申请银行按揭，且至今未向原告提供有关房屋所有人袁德的所有合法委托授权手续，故通知被告在该通知发出之日起3日内向原告提供袁德委托被告售房的所有合法委托公证授权手续，并在该通知发出之日起3日内向原告提供办理银行按揭所需的全部资料并要求袁德或持袁德委托被告售房的所有合法委托公证授权手续与原告一同办理银行按揭手续等。该三份函件的送达结果分别是无人签收、黄兰在11月26日签收、“本人”在11月25日签收。同月29日，原告向被告再次发出该函件，邮寄地址为广州市白云区广花路侨港街侨爱苑街4号402室，送达结果为“本人”在次日签收。
2012年11月30日及次月4日，原告再次向上述四地址及收件人发出《通知函》，内容为原告在与第三人及被告签订合约后已履行义务，但被告至今未向原告提供袁德的所有合法委托手续及提供办理银行按揭所需资料，第三人也未尽义务，经多次通知，被告及第三人仍未依约履行，故通知第三人自该函发出之日解除与被告及第三人签订的上述合同，第三人在该函发出之日起3日内立即要求、责成被告向原告支付违约金78000元并退还定金20000元。该四份函件的送达结果分别是无人签收、12月3日他人代收、12月1日本人签收及无人签收。
诉讼中，原告陈述被告受袁德委托与其签订诉争合同，其向被告主张合同权利，在签订合同后其要求被告提供经公证的委托书原件，被告拒绝提交并表示想将房屋留下自用，原告经向第三人咨询后在2012年10月份开具了《收入证明》及其他资料并在2012年11月份向第三人邮寄发出。
另查，诉争房屋产权原登记产权人为袁德，后在2012年12月10日过户至罗志璋名下。2012年11月24日，被告与罗志璋（买方）及广州卓玥投资顾问有限公司（房地产中介服务机构）就诉争房屋签订《存量房买卖合同》，卖方显示为袁德。该合同显示打印时间为2012年10月17日。
以上事实，有《房屋买卖合约》、《通知函》、签收记录、快递底单及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合约》无违反我国法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行，然从合同约定内容可知，双方对于办理按揭付款手续的时间无约定，而被告早在2012年11月24日已将诉争房屋另售他人，现无证据显示原告在该日期前催告被告协助办理按揭手续而被告予以拒绝，且从第三人陈述可知，原告亦未能依约提供按揭资料，原告对于其依约履行合同义务并未举证证实，因此，对于合同未能继续履行双方均有过错，然因被告的另售行为导致合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。原告主张解除合同并由被告返还定金20000元合情合理，本院予以支持。由于诉争合同还涉及第三人与原被告双方之间的居间合同关系，故本案予以解除的是诉争合同涉及原被告双方之间的买卖合同关系的相应条款。原告作为买方未向被告支付购买诉争房屋的对价，即未真正履行诉争合同的买方义务，原告主张被告支付违约金78000元有失公平，鉴于双方过错程度，本院酌定被告需对此承担20000元的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、高晖与洪小玉于2012年9月5日签订的《房屋买卖合约》涉及双方买卖合同关系的相关条款予以解除；
二、在本判决生效之日起五日内，洪小玉向高晖返还定金20000元并支付违约金20000元；
三、驳回高晖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2350元，由原告负担1332元（已缴纳），由洪小玉负担1018元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 任坤灵
人民陪审员 陈景荣
人民陪审员 林广群
二〇一四年四月八日
书 记 员 盛燕冰