广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）茂南法民三初字第224号
原告：茂名市佳源物业管理有限公司。住所地：茂名市茂南区新福四路***号大院*梯夹层。
法定代表人：林帝辉，该公司经理。
委托代理人：李苗、魏水杨，均是茂名市佳源物业管理有限公司员工。
被告：许泽坤，男，1959年2月26日出生，汉族。
原告茂名市佳源物业管理有限公司（以下简称“佳源物业公司”）诉被告许泽坤物业服务合同纠纷一案,本院于2013年5月6日立案受理后，依法由审判员赖文超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳源物业公司的委托代理人魏水杨、李苗、被告许泽坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年1月24日，原告与被告签订物业管理合同一份，合同约定由原告对被告所有的位于茂名市茂南区新福四路105号大院9梯201房提供物业管理服务。物业管理费按住宅每平方米0.65元计算。被告住宅面积为189.54平方米，车库（D4栋9梯首层9号房）面积为24.22平方米，面积每月物业费合计138.94元。约定每次交纳物业费时间表为当月的5日前，并约定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按日百分之一计算滞纳金。合同签订后，原告严格按照合同的约定全面履行了自己的义务。但是，被告从2010年5月起，就以合同约定以外的事由为理由，一直至今未交纳物业费给原告。原告多次催收无果，现提起诉讼。请求法院：一、判令被告立即支付拖欠的物业管理费4862.90元给原告。二、判令被告立即支付所拖欠物业管理费的滞纳金25150.92元给原告（按合同约定的日百分之一计算，从2010年5月1日起暂计至2013年3月31日止；以后另计，即实际欠款的滞纳金计至全部欠款付清日止）。三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告许泽坤辩称：对拖欠管理费的数额我没有异议，但原告未尽到物业管理服务义务。该幢住宅楼每逢下大雨时楼顶天面的雨水往下排泄，由于下水道排水管不够大，雨水排不及而往上涌，水涌入我家里，家里的家私被浸湿造成我损失，雨停后涌入家里的水才慢慢退去。我多次通知原告来处理，原告一直都没有处理好，所以我暂时没有缴交管理费。
经审理查明：2007年1月24日，原告与被告签订前期物业服务协议一份以及附件一：服务等级标准——普通住宅小区物业管理服务等级标准（三级）、附件二用户手册——合力南苑用户手册。协议约定由原告对被告所有的位于茂名市茂南区新福四路105号大院9梯201房提供物业管理服务。物业管理费按住宅每平方米0.65元计算。被告住宅面积为189.54平方米，车库（D4栋9梯首层9号房）面积为24.22平方米，每月物业费合计138.94元。协议及其附件约定了甲、乙双方的权利和义务。具体为：
前期物业服务协议第一条、双方的权利义务：一、“甲方的权利义务”1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。6.依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他费用。第二条、物业管理服务内容及服务标准：本物业按照中国物业管理协会2004年1月制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（见附件一）三级服务标准管理。第三条、物业管理服务费用（不包含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。1.乙方交纳费用起始时间：从乙方接收物业之日起30天后开始计费；2.住宅按建筑面积暂定每月每平方米0.65元；3.车房按建筑面积每月每平方米0.65元。第五条：专项维修资金的收取、管理与使用：据政府有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。乙方在购房时尚未交纳此专项维修资金。专项维修资金的收取、使用和管理办法按照政府的有关规定执行。
附件一：服务等级标准——普通住宅小区物业管理服务等级标准（三级）第（一）基本要求：2.承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施进行了认真查验，验收手续齐全。8.按合同约定规范使用住房志项维修资金。第（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（三）共用设施设备维修养护：1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
附件二：用户手册——合力南苑用户手册第三条缴付管理费：管理费于每月公历1至5日内缴付。2.管理费须按期缴付，逾期须付违约金，每逾期一日，加收1‰的滞纳金。
上述协议签订后，被告按期缴付管理费至2010年4月。从2010年5月份起至今再没有缴交物业管理费，被告拖欠管理费的原因是被告所居住的该幢楼房每逢下大雨时楼顶天面的雨水从排水管往下排泄，由于下水道排水管不够大，雨水排不及而往上涌，水涌上二楼被告家中，造成被告家里的家私被浸湿造成损失。被告多次通知原告来处理，原告一直都没有处理好。
在庭审中，原告物业公司也承认接到被告的投诉后前去处理过，但还未处理好。造成雨天下水道涌水上来的原因是下水管的直径小，遇大雨时排不及水，但这些原因不属于物业服务范畴，也不是我司造成的。
原、被告双方因物业管理费的拖欠而致纠纷，原告诉至本院。
以上查明的事实，有原告提供的前期物业服务协议及其附件一、附件二、附件三、催交物业管理费通知书以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告佳源物业公司与被告许泽坤于2007年1月24日签订的前期物业服务协议及其附件一、附件二、附件三，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规禁止性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。
本案的争议焦点为：一、每逢下大雨时地下水涌上二楼进入被告许泽坤家中浸湿家私，这一障碍的排除是否属于原告佳源物业公司责任。二、原告的违约行为能否成为被告拒交物业管理费的理由。
关于第一个争议焦点。从原、被告双方所签订的前期物业服务协议及其附件中有关原告佳源物业公司的权利和义务来看，“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”是原告佳源物业公司的义务，“依据本协议向乙方收取物业管理费及其他费用”是原告的权利。前期物业服务协议第三条：物业管理服务费用（不包含房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。第五条：专项维修资金的收取、管理与使用：据政府有关规定，本物业建立共用部位、共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。乙方在购房时尚未交纳此专项维修资金。专项维修资金的收取、使用和管理办法按照政府的有关规定执行。从以上合同的约定来看，排除被告居家每逢大雨就被地下水涌上受浸的障碍应属原告佳源物业公司责任。理由是：第一、原告佳源物业公司作为业主聘用的物业管理公司收取了业主交纳的物业管理费，就要按照协议约定履行对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务。第二、按照协议的约定，原告向被告收取的物业管理费用已包括房屋共用部位共用设施设备小修的费用。第三、根据“附件一：服务等级标准第（三）共用设施设备维修养护：1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造”的约定，以及广东省物业管理条例第七十条：“本条例所称共用设施设备，是指物业区域内供排水管道、水箱、加压泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备”的规定，对共用设施设备进行日常管理和维修养护是原告的义务。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。对于排除被告（业主）目前受到的居住中每逢下雨地下水涌入二楼屋内的障碍，究竟属于大、中、小修的哪一级别，协议及其附件没有明确约定。原告在庭审中认为这不是小修范围，不属其责任，但原告未能举证证明自己的主张，应负举证不能的法律后果。即使是中修以上的范围，根据双方共同签订并认可的附件一：“服务等给标准第（三）共用设施设备维修养护的规定，原告也有义务及时编制维修更新计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。”原告并未履行这一职责，致使被告许泽坤所投诉的问题长达三年时间得不到妥善解决。原告未尽到物业管理服务的义务，属违约行为，应负违约责任。
关于第二个争议焦点。本院认为，房屋已交付给被告许泽坤使用，被告应自房屋交付之日起支付物业费。被告如认为原告佳源物业公司违反前期物业服务协议及其附件有关条款，损害了其合法权益，应向有关部门主张权利或选择法律途径解决。被告许泽坤以拒绝交费的方式行使权利，没有合法依据，本院不予支持。被告许泽坤欠费事出有因，被告许泽坤居住的房屋每逢下雨就被地下水涌上二楼屋内浸湿家私，在向物管投诉后，长达三年得不到合理解决是引起纠纷的主要原因，原告佳源物业公司对纠纷的产生存在一定的过错，其请求许泽坤支付滞纳金，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《广东省物业管理条例》第二条、第四十二条、第五十八条、第七十条的规定，判决如下：
一、限被告许泽坤在本判决生效后十日内支付拖欠的物业管理费4862.90元给原告茂名市佳源物业管理有限公司。
二、驳回原告茂名市佳源物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案减半收取的案件受理费67元，由原告茂名市佳源物业管理有限公司负担42元，由被告许泽坤负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 赖文超
二〇一三年六月二十八日
书记员 车燕茹