江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第1935号
原告（反诉被告）龚竹康，男，1970年12月4日出生，汉族。
原告（反诉被告）钱惠君，女，1970年5月14日出生，汉族。
上述两原告委托代理人俞哲敏，江苏当代国安律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐宪造，男，1970年3月10日出生，汉族。
委托代理人徐宪降。
原告（反诉被告）龚竹康、钱惠君与被告（反诉原告）徐宪造房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钱惠君及其委托代理人俞哲敏、被告（反诉原告）徐宪造及其委托代理人徐宪降到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚竹康、钱惠君诉称，原告从2009年8月份租了被告的门面房，在2010年1月26日与被告委托人徐宪降签订门面房租赁协议一份，出租房屋用于原告经营木门、防盗门。从顶山街道服装城1号地块环境综合整治项目补偿明细可以看出正是因为有了原告的营业执照和实际经营，才有营损费99413元和多处的搬迁费49707元，也正是由于有了原告的营业执照和实际经营，与没有营业执照和实际经营的一样的房屋面积产权人相比，给被告的房款升值了677947元。为维护原告的权益，故提起诉讼，请求：1、判令被告退还原告顶山拆迁办给予的赔偿停业补偿费用99413元、非住宅房屋搬运费49707元、装潢费20000元、宽带网拆除补助费300元、电话补助费200元；2、判令被告补偿原告因拆迁补偿协议对被拆迁住宅性质的房屋面积改为营业性质的面积补偿款207144元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐宪造辩称，1、针对原告的第一项诉请中的停业补偿费用99413元及非住宅房屋搬迁费49707元，拆迁协议内没有原告的名字，协议是被告与政府签的产权拆迁补偿协议，与原告毫无关系。这两项补偿是按1楼总房价的8%和4%计算的，不是按原告的上年交税和经营评估计算，原、被告之间的租赁协议第五条明确约定遇到政府拆迁，剩余租金退还，一切赔偿款与原告无关；2、针对原告主张的装饰装修补偿金中的20000元，被告装修完毕出租给原告，原告没有任何装修。而且拆迁协议中房屋第一层的拆迁装修没有补偿，只是赔给被告25000多一个平方，过渡补偿费、装修费、搬迁补偿费、提前搬家奖励费等都没有，只有二楼至四楼的住宅以及无产权房有装修补偿。装修补偿计算为二楼至四楼面积共176.31平米＊577元／平米=101731元，自建无产权房面积66.6平米＊284.17元／平米=18755元，这两项合计120486元。所以一楼根本没有装修费用赔偿；3、针对原告主张的宽带补助费300元，对于原告有没有宽带户头我不知道，只知道原告有一台电脑。电话补助费200元，原告并没有安装电话；4、拆迁协议明确该拆迁房屋的结构为混合，用途为住宅营业，也明确了住宅和非住宅的面积。该房屋测量的时候是2014年5月20日，在测量的时候被告就跟原告说清楚了房子会拆迁，要求原告另找其他门面房做生意。签订拆迁协议并没有使用原告的执照，也不需要执照。因为该房屋是沿街门面，同一幢有浦珠中路248号徐朝对的房屋与被告一样的，没有出租，照样这样赔偿。原告陈述说无法搬家经营，即使原告可以在发拆迁通知的时候不搬，协议时间到期原告也应该搬出去，不能造成被告无法交房的严重后果，何必到今天为止仍然强占房屋。2015年2月9日被告起诉原告迁让已判决原告搬出房屋，但原告至今还是未搬出。请求法院依法判决。
被告徐宪造向本院提起反诉称，2013年4月，反诉人委托徐宪降和被反诉人签订门面租赁协议，合同约定2015年4月26日止。2014年11月因环境整治，服装城由国家征收拆迁，合同自行终止。动迁以来，反诉人积极配合拆迁工作，签订了拆迁协议，多次及时通知被反诉人办理腾空房屋，被反诉人均拒不搬离。反诉人于2015年2月9日向法院起诉并经法院判决，仍然占有房屋使用。租赁协议第6条约定，租期期满自动搬出，无理不搬出按照每日壹仟元支付给反诉人。因此，向法院提出反诉，要求：1、判令被反诉人支付房屋占有使用费15200元；2、判令被告支付违约损失100000元；3、并由被反诉人承担反诉费用。
原告龚竹康、钱惠君针对被告的反诉辩称，第一，由于拆迁租赁房屋门前已被围挡，之后该房屋已丧失营业用房的性质，原告占用该房屋应按照空置或者受影响的居住功能的房屋使用费来计算，被告要求按照约定的房租计算不符合事实；第二，原告未及时腾出房屋是由于被告不依法和征收政策，及时给付原告相应的拆迁补偿，原告的行为属于依法行使同时履行抗辩权，并不是违约。
经审理查明，2010年1月26日，被告委托其兄徐宪降与原告龚竹康签订租赁协议，被告将位于浦口区顶山街道浦珠中路252-2号第一层门面房出租给原告使用。2013年5月8日，被告继续委托其兄徐宪降与原告龚竹康之妻钱惠君签订《门面房租赁协议》，约定：甲方（本案被告之兄徐宪降）将浦口区顶山街道浦珠中路252-2号第一层门面房出租给乙方（本案原告钱惠君），年租金24000元，水电费设施押金500元，保证金500元，租赁期限自2013年4月27日至2015年4月26日。合同第5条约定：如果房屋遇政府拆迁行为，甲方将剩余租金退还给乙方，一切赔偿款与乙方无关。合同第6条约定：租约到期后，乙方若有意续约，在同等条件下乙方有优先权，但乙方在租赁到期提前一个月内，与甲方谈妥连租金一并交给甲方，待甲、乙双方续租签约为准，否则甲方有权另租他人，乙方无权干涉，到期乙方自动搬出。乙方无理不搬出，乙方按每日壹仟元人民币支付给甲方。原告夫妻二人承租房屋从事个体经营，经营范围为防盗门零售，原告房租交至2015年4月26日，至2015年12月14日仍占用在租赁房屋内。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处公告顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目拆迁方案，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁。2014年12月18日，被告作为被拆迁人与拆迁人南京市浦口区人民政府顶山街道办事处签订了关于浦口区顶山街道北圩商城浦珠中路252-2号102室的《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议中约定了拆迁人应当支付给被告的各项费用，具体到本案涉诉费用包括，停业补偿费用99413元、非住宅房屋搬运费49707元、装饰装修补偿费120486元、宽带网拆除补助费1500元、拆除电话补助费930元。
上述事实，有《门面房租赁协议》、《浦口区房屋拆迁补偿协议》、（2015）浦民初字第713号民事判决书以及原被告双方陈述等在卷证实。
本院认为，本案中原、被告签订的《门面房租赁协议》是原被告的真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效，由合同产生的权利义务应由原被告承担。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配约定为“如果房屋遇政府拆迁行为，甲方将剩余租金退还给乙方，一切赔偿款与乙方无关”，该项约定是钱惠君对民事权利义务的处分行为，表示钱惠君已自愿放弃拆迁补偿款的赔偿请求。现原告钱惠君与龚竹康主张徐宪造支付拆迁补偿款中的营业房停业补偿费用、非住宅设施搬运费、装饰装修补偿费、空调拆装补助费、宽带网拆除补助费以及房屋性质的补偿款无事实和法律依据，本院不予支持。对被告向本院提出要求原告承担房屋占用费的请求，本院认为，2014年11月10日发布拆迁公告之日，原被告之间的租赁合同就已经解除。解除后，原告并没有及时腾空房屋，而是至今在该租赁房屋内。原告缴纳房租至2015年4月26日，原告辩称不应按照约定的房租计算占用费的意见没有事实及法律的依据，因此，被告要求原告按月租金支付2015年4月27日至开庭之日计算228天的房屋占用费本院予以支持。对被告反诉主张原告支付因拆迁款未拿到的利息损失以及合同第6条约定的违约金共计100000元的请求，本院认为，反诉原告的主张没有事实及法律的依据，合同第6条的约定是在双方合同到期的基础上乙方不搬出，而本案中，合同未到期就因拆迁而解除，不应适用该违约金条款。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、驳回原告龚竹康、钱惠君的诉讼请求。
二、反诉被告龚竹康、钱惠君于判决书生效后三日内支付反诉原告徐宪造的房屋占用费15200元。
三、驳回反诉原告徐宪造的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6951元，由原告龚竹康、钱惠君负担。反诉费1302元，由反诉被告龚竹康、钱惠君负担152元，反诉原告徐宪造负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费8253元，南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行，帐号：1076。
审 判 长 鄢志文
人民陪审员 陈已云
人民陪审员 毕少斌
二０一六年二月二十四日
书 记 员 李金凤