黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终1821号
上诉人（一审原告）：黑龙江祥宇房地产开发有限公司，住所地黑龙江省延寿县西公安街88号。
法定代表人：李风，董事长。
委托诉讼代理人：徐明昌，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（一审被告）：吕瀛，住黑龙江省延寿县。
上诉人黑龙江祥宇房地产开发有限公司（以下简称祥宇公司）因与被上诉人吕瀛商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省延寿县人民法院（2015）延民初字第621号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。
祥宇公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实与理由：1.一审判决对支付方式的事实认定不清，对房款给付方式上，曲解了全款支付、分期付款、按揭贷款。按揭贷款没有办理妥当的原因在于购房人自身，并非是上诉人造成的，如果购房人不能办理按揭贷款应当及时全款支付房款。否则购房人应当承担违约责任。2.在吕瀛没有提出反诉的情况下，一审判决第二项。违反了《民诉法》第十三条的规定。
吕瀛辩称：同意一审判决。
祥宇公司向一审法院起诉请求：1.吕瀛立即给付购房款150571元，并给付逾期利息24398.73元（自2011年8月26日至2014年3月31日按同期银行贷款利率计算），合计174968.73元。2.2014年4月1日后的逾期付款利息，计算至判决确定的给付之日止。
一审法院认定事实：2010年4月3日，吕瀛与祥宇公司签订《房屋认购书》，约定：吕瀛购买祥宇公司位于延寿县延寿镇锦绣丽都小区9号楼2层3门商服房屋，建筑面积约为76.4平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），认购总价为267400元。同时约定，在签订《房屋认购书》时，吕瀛支付定金20000元，于签订《房屋认购书》3日内支付认购总价的50%（含定金）作为首付款，剩余50%房款用银行按揭贷款方式支付。2010年4月3日，吕瀛交纳定金20000元，2010年4月11日，按约定支付115000元购房款，合计支付购房款135000元。2010年7月2日，祥宇公司取得延寿县房产住宅局颁发的《延寿商品房预售许可证》。2011年8月26日，祥宇公司将尚未取得竣工验收合格手续的锦绣丽都小区9号楼二层商服房屋交付吕瀛使用。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测2012年第（001）号《房屋面积测量报告书》确认吕瀛购买的锦绣丽都小区9号楼2层3门商服房屋实测建筑面积为82.33平方米。2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅颁发《建设工程竣工验收备案证书》，祥宇公司开发的锦绣丽都9-12号楼符合建设工程竣工验收备案条件。开工时间为2009年10月5日，竣工日期为2010年12月30日。祥宇公司在开发锦绣丽都小区期间与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，为购买延寿县延寿镇锦绣丽都的购房者办理银行按揭贷款，但双方未签订书面合作协议。中国工商银行股份有限公司尚志支行按照2009年按揭贷款年利率4.158%，确定以1万元为贷款基数，20年期的偿还方式为61.43元/月。吕瀛与祥宇公司对尾欠购房款未能办理按揭贷款，对尾欠购房款的给付方式，未能协商一致。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2010年4月3日，双方签订《房屋认购书》时，祥宇公司虽未取得预售房许可证明，但至本案起诉前，祥宇公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的《房屋认购书》合法有效，对双方具有约束力。关于吕瀛尚欠购房款数额问题。根据2010年4月3日双方签订《房屋认购书》约定：锦绣丽都小区9号楼2层3门商服，建筑面积约为76.4平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）认购总价为267400元。故该房屋单价为3469元/平方米［（267400元-2400元）÷76.4平方米］。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测2012年第（001）号《房屋面积测量报告书》确认吕瀛购买的锦绣丽都小区9号楼2层3门商服实测建筑面积为82.33平方米，房屋总价款应为285571元（3469元/平方米×82.33平方米），吕瀛已支付135000元，故尚欠购房款150571元。关于吕瀛对尚欠购房款的给付方式问题。祥宇公司在开发锦建设绣丽都小区期间，与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，为购买锦绣丽都小区房产的购房者办理银行按揭贷款。在签订认购书时，以格式条款设定三种支付方式，即全款支付、分期付款、按揭贷款。购房者可以选择其中适合自己的付款方式。本案中，吕瀛选择按揭贷款的方式支付购房尾款，该条款系双方真实意思表示，对双方具有约束力。祥宇公司关于办理按揭贷款系吕瀛一方的义务，祥宇公司无协助办理义务的辩解，无法律依据，不予支持。为促进双方继续履行合同、实现合同目的，吕瀛应按照祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行的银行按揭贷款合作内容，参照2009年中国工商银行按揭贷款年利息4.158%，按照贷款期限20年，以每10000元，每月偿还61.43元计算，吕瀛每月应偿还祥宇公司购房款924.96元（150571元÷10000元×61.43元）。2010年7月2日，祥宇公司取得商品房预售许可证。此时，祥宇公司可以销售房屋。故自2010年8月起至2016年1月，即66个月的购房款61047.36元（924.96元/月×66个月），吕瀛应一次性给付祥宇公司。2016年2月以后的购房款，被告吕瀛应按照银行按揭贷款的方式按月支付。祥宇公司主张逾期利息24398.73元（自2011年8月26日至2014年3月31日按同期银行贷款利率计算）问题。吕瀛在中国工商银行股份有限公司尚志支行办理银行按揭贷款，祥宇公司作为开发商附有协助义务。现吕瀛没有办理银行按揭贷款，系祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行业务对接不当造成的。故祥宇公司的该项主张，不予支持。关于诉争房屋的产权证照问题。祥宇公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为购房者出具能够办理相关产权证照的手续，系商品房销售者的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款的规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”2010年4月3日，双方签订《房屋认购书》。祥宇公司开发的延寿县锦绣丽都9-11号楼的竣工日期为2010年12月30日。2011年8月26日，祥宇公司将本案诉争房屋交付吕瀛使用。吕瀛购买诉争房屋时，该房屋尚未建成。故祥宇公司应于2011年8月26日起90日后，即2011年11日25日前协助吕瀛办理房屋权属证书。祥宇公司至今未协助吕瀛办理房屋权属证书，祥宇公司应自2011年11月26日起，以吕瀛所交房款135000元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，赔偿吕瀛逾期办理房屋权属证书的损失至不动产产权登记机关受理登记时止。祥宇公司抗辩未粘贴苯板的问题。祥宇公司在吕瀛的要求下对外墙进行了维修并达到了业主的满意，故其抗辩不成立。据此判决：一、吕瀛给付祥宇公司余欠购房款自2010年8月起按每月还款924.96元，至2030年7月止，于本判决生效之日偿还61047.36元（2010年8月至2016月1月），余款自2016年2月起每月20日前偿还924.26元，至2030年7月止；二、祥宇公司于本判决生效之日协助吕瀛办理延寿县延寿镇锦绣丽都9号楼2层3门商服房屋不动产产权登记的相关手续；并且自2011年11月26日起，以135000元为基数，按年利率9%赔偿吕瀛损失，至不动产产权登记机关受理延寿县延寿镇锦绣丽都9号楼2层3门商服房屋登记时止；三、驳回祥宇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3799元，由吕瀛承担3269元，由祥宇公司承担530元。
二审中，各方当事人没有提交新证据。
本院认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.一审判决确定的付款方式是否符合法律规定；2.一审判决祥宇公司为吕瀛办理产权登记并赔偿吕瀛逾期办证违约金是否超过当事人的诉讼请求。
关于一审判决确定的付款方式是否符合法律规定的问题。双方签订的《房屋认购书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，故合法有效。购房款支付方式上，认购书约定，吕瀛以办理银行按揭贷款方式向祥宇公司支付尾款，但实际履行过程中，未办理银行按揭贷款的情况下，吕瀛即占有使用了案涉房屋。祥宇公司在开发建设案涉楼盘期间虽与工商银行股份有限公司尚志分行合作过，但未与该行签订书面的合作协议，至于何种原因吕瀛未能办理按揭贷款，双方各持一词，但均未举示相应证据，因此未能办理按揭贷款造成的损失，应由祥宇公司、吕瀛自行承担，故祥宇公司请求吕瀛支付剩余购房款利息的请求本院不予支持。祥宇公司提起诉讼，请求吕瀛一次性支付剩余购房款，吕瀛则抗辩房屋质量及以坚持主张按照按揭方式支付房款，并未主张解除认购协议。经一、二审法院审理，双方未能达成一致意见。目前办理按揭贷款合同目的已经不能实现，如按照一审判决确定的给付方式履行，因案涉房屋未在相关部门办理抵押登记，遇吕瀛违约，祥宇公司的权利将得不到任何保障，从吕瀛已经占有使用案涉房屋四年，且案涉房屋属于商业用房，可给吕瀛带来一定数额的经营收入及已受益多年考虑，本院对一审判决确认的剩余房款的给予方式变更为一次性支付。因祥宇公司与吕瀛之间系房屋买卖合同关系，而非借贷关系，故原审判令吕瀛按按揭贷款方式向祥宇公司支付购房款并承担利息，既不属于双方约定，又缺乏合法依据，本院予以纠正。
关于逾期办证及违约金问题。本案中，吕瀛在一审诉讼过程中未针对祥宇公司逾期办证及违约金问题提出反诉，一审判决第二项违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，本院予以撤销。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销黑龙江省延寿法院（2015）延民初字第621号民事判决；
二、吕瀛于本判决生效后30日内给付黑龙江祥宇房地产开发有限公司购房款150571元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费7598元，由吕瀛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张滨影
代理审判员 辛吉雁
代理审判员 闫建筑
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 仇长科
刘晶