湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第01084号
上诉人（原审原告）：王磊，男，1985年11月15日出生，汉族，。
委托代理人：罗杰、左娜，均系广东德纳（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉汇新房地产开发有限公司，�所地武汉市洪山区八一路9号1栋7层。
法定代表人：徐利华，该公司董事长。
委托代理人：孙达方，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：招商银行股份有限公司武汉金银湖支行，住所地武汉市东西湖区金银湖路20号。
负责人：闫勇，该支行行长。
委托代理人：张江、曾毅，均系该支行员工。
上诉人王磊因与被上诉人武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）、招商银行股份有限公司武汉金银湖支行（以下简称招行金银湖支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民初字第00029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月24日，王磊向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认汇新公司与王磊就位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元2406号房屋（建筑面积：97.02㎡�签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、汇新公司立即协助王磊办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证；3、招行金银湖支行对上述房屋享有的抵押权不得对抗王磊；4、本案诉讼费用由汇新公司负担。
一审法院查明，坐落于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元24层6号房屋系汇新公司开发。
2009年5月29日，王磊为购买上述房屋向汇新公司支付购房款381869元。汇新公司向其出具收据一张，载明：“今收到王磊人民币381869元，系付汇文新都D区5-1-24-6购房款”。
2009年11月15日，王磊（买受人）与汇新公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：由买受人购买出卖人开发的上述房屋，该商品房作为预售商品房，已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为武开管预售（2008）284号；建筑面积共98.42平�米；该商品房单价为每平方米3880元，总金额381869元；一次性付款；出卖人应当在2010年5月31日前，将符合完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收等条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失等。
2010年9月5日，汇新公司将上述房屋交付给王磊，王磊居住使用至今。
2011年8月31日，汇新公司将该房屋登记在自己名下，房屋所有权证号为昌2011010001号。
2012年11月2日至2013年7月26日期间，汇新公司为武汉天泽龙科技发展有限公司（以下简称天泽龙公司）向招行金银湖支行借款，用上述房屋及其他7套房屋作为借款抵押担保，委托武汉国佳房地资产评估有限公司对上述8套房屋的价格进行评估。该公司作出国佳评字（2012）第A0504号房地产抵押估价报告。
2013年8月5日，汇新公司将上述房屋在房产管理部门办理了最高额抵押登记。招行金银湖支行向天泽龙公司发放450万元借款。该房屋的抵押登记手续至今未解除。
现王磊以汇新公司长期未能为其办理房产过户，已严重侵害其权益为由提起诉讼。
另查明，武汉市东西湖区人民法院于2014年8月6日受理招行金银湖支行诉天泽龙公司、汇新公司等金融借款合同纠纷一案。该院于2015年1月26日作出（2014）鄂东西湖民商初字第00583号民事判决书，判决：天泽龙公司向招行金银湖支行偿还借款450万元及利息、罚息；汇新公司对天泽龙公司的前述给付义务承担抵押担保责任，招行金银湖支行对汇新公司所有的本案诉争房屋及其他7套房屋享有优先受偿权等。该判决于2015年4月30日已生效。
一审法院认为，王磊与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。所购房屋至今虽未登记在王磊名下，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，对王磊要求确认双方就诉争房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》有效的诉讼请求予以支持。
汇新公司于2010年9月5日向王磊交付商品房后，在未告知王磊的情况下，将该房屋所有权登记在自己名下且抵押给招行金银湖支行，为他人贷款提供担保，并办理了抵押登记，导致汇新公司至今无法协助王磊办理房屋所有权证及土地使用证。为此，汇新公司应承担不能协助王磊办证的�约责任。
现王磊要求汇新公司立即协助办理上述房屋的房屋所有权证及土地使用权证，因汇新公司至今不能解除抵押登记，抵押权人招行金银湖支行不放弃抵押优先受偿权，不同意王磊的此项诉讼主张。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，王磊亦未代汇新公司清偿债务消灭抵押权，故王磊的此项诉讼主张，存在物权转移的障碍，不予支持。
王磊要求判令招行金银湖支行对上述房屋享有的抵押权不得对抗王磊的诉讼主张，武汉市东西湖区人法院已作出招行金银湖支行对本案诉争房屋享有优先受偿权的判决，该判决已生效。王磊的此项诉讼主张，无事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王磊与汇新公司就位于武汉市武昌区巡司河商住区汇文新都D区5栋1单元2406号房屋（建筑面积：97.02㎡）签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。二、驳回王磊的其他诉讼请求。本案案件受理费7028元减半收取3514元，由汇新公司负担（此款王磊已垫付，由汇新公司于本判决生效之日起三日内给付王磊）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，王磊不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判汇新公司立即协助王磊办理诉争房屋的房屋所有权证及土地使用权证。2、招行金银湖支行对诉争房屋享有的抵�权不得对抗王磊。3、本案诉讼费用由汇新公司、招行金银湖支行共同承担。主要理由：一、汇新公司与招行金银湖支行就本案诉争房屋设定的抵押无效，严重侵害了王磊的利益。1、王磊与汇新公司的房屋买卖关系有效成立在先，汇新公司与招行金银湖支行就诉争房屋设定抵押在后。2、招行金银湖支行应该对汇新公司提供的抵押担保房屋的状况进行审查，应当现场查看，有无居住使用、买卖交易情况等。而本案中招行金银湖支行提供的证据中并没有关于本案诉争房屋的现场评估照片，无法证明招行金银湖支行对诉争房屋进行了评估、履行了合法的评估义务。且招行金银湖支行提供的照片均是复印件，真实性无法核实。因此，招行金银湖支行在没有尽到必要的注意义务、不调查了解抵押房屋的出售情况下即与汇新公司签订抵押合同，在主观上有与汇新公司恶意串通�故意，损害了房屋购买人王磊的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，汇新公司与招行金银湖支行就本案诉争房屋设定的抵押无效。二、即使汇新公司与招行金银湖支行就本案诉争房屋设定的抵押有效，招行金银湖支行的抵押权也不能对抗买受人王磊，招行金银湖支行享有的抵押权不能获得优先受偿权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，承包人就房屋工程价款的优先权优于银行抵押权，买受人的债权优于承包人就房屋工程价款的优先权。可以看出，比银行抵押权还优先的工程价款优先权都不能对抗买受人，银行的抵押权就更不能了。因此，当王磊已交付购买商品房的全部款项时，其债权可以优先于抵押权。三、一审法院已认定王磊与汇新公司就本案诉争房屋签订的房屋买卖合同有效，故汇新公司应当立即为王磊办理房屋所有权证和土地使用权证。
被上诉人汇新公司辩称，请求二审法院依法裁决。
被上诉人招行金银湖支行辩称，1、王磊与汇新公司的房屋买卖未经登记，涉案房屋产权并未发生转移，王磊无权主张抵押无效；2、招行金银湖支行办理的抵押登记合法有效，王磊认为招行金银湖支行与汇新公司恶意串通没有事实依据；3、王磊认为抵押权不能对抗买受人没有法律依据；4、王磊的损失系由汇新公司造成，与招行金银湖支行无关。
经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，围绕上诉人王磊的上诉请求和理由，本院评判如下：
汇新公司与王磊签订《武汉市商品房买卖合同》并将案涉房屋交付王磊后，将该房屋的权属证书登记在汇新公司名下，后将该房屋为天泽龙公司向招行金银湖支行的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，现汇新公司不能解除抵押登记，抵押权人招行金银湖支行也不放弃抵押优先受偿权，王磊也不愿依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定代汇新公司清偿债务消灭抵押权，因此，案涉房屋目前仍抵押登记在招行金银湖支行名下，王磊要求将该房屋登记到其名下存在物权转移的障碍。因案涉房屋已经生效的人民法院判决确定招行金银湖支行享有优先受偿权，上诉人王磊认为招行金银湖支行在办理案涉房屋的抵押过程中没有尽到必要的注意义务，主观上有与汇新公司恶意串通的故意一节均不属本案的审查范围，其所称汇新公司与招行金银湖支行就诉争房屋设定的抵押无效及招行金银湖支行的抵押权不能对抗买受人的上诉理由均没有事实和法律依据，其要求汇新公司立即协助办理诉争房屋的权属证书和招行金银湖支行对诉争房屋享有的抵押权不得对抗买受人的上诉请求，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7028元，由上诉人王磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 张文霞
审判员 丰 伟
二〇一五年十月十三日
书记员 胡婧琳