山西省长治市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋04民终2454号
上诉人（原审原告）郭晋斌，男。
委托诉讼代理人（特别授权）郝晓红，山西黄河律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱军英，男。
委托诉讼代理人（特别授权）段宏坤、靳鹏飞，山西振坤律师事务所律师。
上诉人（原审被告）潞城市恒铭房地产开发有限公司，住所地山西省长治市潞城市南华路。
法定代表人朱军英，职务经理。
委托诉讼代理人（特别授权）郜瑞琴，山西振坤律师事务所律师。
上诉人郭晋斌因与上诉人朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2015）城民一初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭晋斌的委托诉讼代理人郝晓红，上诉人朱军英的委托诉讼代理人段宏坤、靳鹏飞及上诉人潞城市恒铭房地产开发有限公司（以下简称恒铭房地产公司）的委托诉讼代理人郜瑞琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭晋斌上诉请求：请求撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉请，判令诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，否认真实的买卖关系。上诉人与被上诉人先后于2014年9月12日、2014年9月30日、2014年12月4日共计签订了三份《房屋买卖合同》，三份合同签订主体合法、意思表示真实，分别对买卖的房屋、价格及支付等主要合同条款作了明确约定，且上诉人向被上诉人支付了全部房款，并由被上诉人向上诉人分别出具了三份相应数额的收条。而一审法院却认定双方只有形式上而无实际上的房屋买卖合同关系。（二）一审判决认定事实不清，将168万元的款项折抵房款，缺乏依据。上诉人与被上诉人在三份合同中分别对房款、违约金、利息及资金使用费做了明确约定。三份合同房屋款项共计4316000元，三份合同分别作出违约方按照房屋总价20%的比例支付违约金，三份合同分别约定如甲方未按期交付房屋，乙方有权要求退还购房款，并按月利率2%、2%、2.5%支付乙方利息和资金使用费。被上诉人在收到上诉人的4316000元房款后没有履行交付房屋的义务，依据约定，被上诉人向上诉人支付了共计168万元。一审判决在没有证据支持的情况下，仅凭所谓的交易习惯来对具体的案件作出事实上的认定，从而推定案件的法律关系，认定事实不清，适用法律错误。（三）一审判决将资金占用期间的利息损失计算日推迟，于法无据。三份合同第八条皆明确约定“如甲方未按期交付房屋，乙方有权要求退还购房款，并按月利率2%(2.5%)支付乙方利息和资金使用费”。那么依据合同中房屋交付日期的约定，第一份合同2512000元房款的利息和资金使用费应该自2014年9月13日开始计算；第二份合同1224000元房款的利息和资金使用费应该自2014年9月13日开始计算；第三份合同580000元房款的利息和资金使用费应该自2014年12月15日开始计算；一审法院推迟资金占用期间的利息损失起算时间，从上诉人起诉之日开始计算，违背当事人之间的约定。
朱军英辩称，（一）本案实质上是民间借贷法律关系，是以房屋买卖合同作为民间借贷的担保，应当认定为民间借贷，而非房屋买卖合同，二审应当对双方关系进行明确的确认。（二）朱军英支付的168万元包括20万元本金及按照民间借贷约定的148万元利息，而非上诉人所主张的是对违约金的支付，我方提供的银行转账明细很清楚的表明，每月都按照固定的数额向对方支付利息，与在买卖合同中约定的违约金的计算有天壤之别。（三）因本案属于民间借贷法律关系，不存在按照双方买卖合同的约定来支付利息的理由，因此上诉人所提到的利息损失起算日的问题没有依据。
潞城市恒铭房地产开发有限公司辩称，我公司从未和郭晋斌签订过买卖合同，也从未收到过购房款，本案中买卖合同是郭晋斌与朱军英之间的借款担保，在合同签订时，房屋尚在建设过程中，属于半成品，不可能在合同中约定几日内就予以交房，因此双方并不存在真实的买卖合同关系。（二）一审法院对我公司下发的协助执行通知书中明确写明，本案系借款纠纷。
朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项，依法确认双方系借款关系，改判上诉人承担1258200元的还款责任及利息，或者发还重审，并判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清，上诉人与被上诉人之间实质上只存在借款关系，且数额与一审认定的数额不符。上诉人在一审庭审中坚持自己与被上诉人之间是借款关系，并与被上诉人签订了借款协议及出具了借条（原定借款金额400万元），且以上诉人正在建设的房屋作为担保（并签订了买卖合同，出具了购房款收据，显示金额共为4316000元）。一审判决虽然形式上否认了买卖合同关系，但对其背后隐藏的借款关系却没有分析认定，也未确认被上诉人持有的借据和借款合同无效，造成了上诉人的另一重法律风险。一审判决对上诉人提到的给被上诉人所出具的借条和借款协议均没有进行分析及评价，对上诉人与被上诉人双方真实的法律关系未予认定，导致案件事实不清。另外，上诉人实际收到的金额中，还有被上诉人的会计ＸＸ汇出的48万元，对此一审法院没有查明。（二）一审判决认定上诉人与被上诉人无实际的房屋买卖合同关系，但以上诉人收到的购房款收据共4316000元作为裁判基础错误。既然上诉人与被上诉人之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方之间只能存在一种法律关系，那就是借款关系。既然房屋买卖关系不存在，所谓的4316000元购房款必然是虚假的。现实生活中，借贷关系的出借人预先扣减掉利息再借给借款人是很常见的情况，这也是本案的转款凭证显示的转账金额都不是整数的最好解释。上诉人与被上诉人的交易记录明显能够说明被上诉人是借款给上诉人，上诉人按月支付相应的利息。被上诉人转账给上诉人账户共2938200元（包括被上诉人会计ＸＸ打过来的48万元），符合现实生活中借款的逻辑。现有证据只能证明上诉人实际借款2938200元，一审判决却以上诉人虚假的购房款收据4316000元作为裁判基础，明显错误。（三）上诉人与被上诉人按照借款协议约定，被上诉人预扣利息后将本金转给上诉人，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第27条之规定，应当以实际转账数据2938200元作为借款本金。且双方如果没有约定利息，应当按照同期银行贷款利率计息，不应当以最高的年利率24%计算利息。（四）上诉人在一审庭审之前向法院提出反诉，但一审法院拒绝受理，剥夺了当事人的诉讼权利，程序违法。上诉人当庭提出反诉，请求确认借条无效，当时没有接受反诉材料。上诉人认为一审判决程序违法。
郭晋斌辩称，（一）双方系房屋买卖合同关系，有三份房屋买卖合同和三份收条作为证据，不存在对方所述的借条、借款协议和民间借贷的约定。（二）房屋买卖合同经过双方当事人签字盖章，是当事人真实的意思表示，朱军英作为完全民事行为能力人，应当清楚房屋买卖合同和借款合同是两个完全不同的概念，更应该清楚自己的行为是房屋买卖行为还是借款行为。应当对其签字的房屋买卖合同负责。（三）潞城恒铭房地产公司应当对盖有单位公章及财务章的合同及收条负责。（四）我支付的购房款金额4316000元，其形式包括银行转账和现金两种形式，对方出具了相应数额的收条，充分说明已经收到相关款项。（五）168万元系对方支付的逾期交房所应承担的包括违约金、利息及资金使用费等合同责任，不应当折抵购房款本金。
郭晋斌向一审法院起诉请求：判决朱军英与潞城市恒铭房地产开发有限公司交付所购商品房或退还购房款4316000元及承担所收购房款的利息、资金使用费和违约金，并判令保全费、诉讼费由朱军英与潞城市恒铭房地产开发有限公司承担。郭晋斌在一审庭审时当庭明确将诉请变更为退还购房款并支付相应的利息及违约金，保全费、诉讼费由朱军英与潞城市恒铭房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：被告朱军英系被告恒铭房地产公司的法定代表人。被告恒铭房地产公司曾于2014年在征用位于潞城市潞华办事处东街社区居民委员会办公楼附近的20亩地后，进行“碧水苑”楼盘的房屋开发销售。其中1至5号楼为多层，6号楼为高层。在“碧水苑”楼盘房屋开发建设过程中，被告恒铭房地产公司作为甲方分三次与作为乙方的原告就正在建设中的房屋签订了三份房屋买卖合同（朱军英作为法定代表人签字，并加盖被告恒铭房地产公司公章）。合同签订时间及主要内容分别为：2014年9月12日签订的合同主要内容为：“甲方将位于潞城市潞华办东街“碧水苑”小区5号楼1单元1-6层东西户共12套，建筑面积1440平方米的房屋出售给乙方，约定成交价格为2512000元，付款方式为现金，付款时间为2014年9月13日前一次性付清。甲方在2014年9月12日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让，房屋产权属大产权。合同经双方签章后生效，如有违约，违约方愿承担房屋总价款20%的违约金。如甲方未按期交付房屋，乙方有权要求退还购房款，并按月利率2%支付乙方利息和资金使用费。”2014年9月12日，二被告为原告出具了内容为“今收到郭晋斌购买潞城市潞华办东街碧水苑小区5号楼1单元1-6层共12户房款2512000元，恒铭房地产公司、朱军英”的收条一支。2014年9月30日签订的合同主要内容为：“甲方将位于潞城市潞华办东街“碧水苑”小区5号楼2单元1-6层东户共6套，建筑面积720平方米的房屋出售给乙方，约定成交价格为1224000元，付款方式为现金，付款时间为2014年10月12日前一次性付清。甲方在2014年10月12日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。合同经双方签章后生效，如有违约，违约方愿承担房屋总价款20%的违约金。如甲方未按期交付房屋，乙方有权要求退还购房款，并按月利率2%支付乙方利息和资金使用费。”2014年9月30日，二被告为原告出具了内容为“今收到郭晋斌购买潞城市潞华办东街碧水苑小区5号楼2单元1-6层共6套房款1224000元，恒铭房地产公司、朱军英”的收条一支。2014年12月4日的合同主要内容为：“甲方将位于潞城市潞华办东街“碧水苑”小区5号楼2单元1-3层西户共3套，建筑面积360平方米的房屋出售给乙方，约定成交价格为580000元，付款方式为现金，付款时间为2014年12月14日前一次性付清。甲方在2014年12月14日将上述房屋交付给乙方，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。合同经双方签章后生效，如有违约，违约方愿承担房屋总价款20%的违约金。如甲方未按期交付房屋，乙方有权要求退还购房款，并按月利率2.5%支付乙方利息和资金使用费。”2014年12月4日，二被告为原告出具了内容为“今收到郭晋斌购买潞城市潞华办东街碧水苑小区5号楼2单元1-3层西户共3套房款580000元，恒铭房地产公司、朱军英”的收条一支。另外还认定，原告与被告朱军英间银行转账记录显示：2014年8月29日，原告向被告朱军英转账支付585000元，2014年9月12日，原告向被告朱军英转账支付886000元，2014年9月30日，原告向被告朱军英转账支付987200元。被告朱军英在2014年10月、11月每月向原告转款96000元，2014年12月、2015年1月、2015年2月、2015年3月，2015年4月、2015年5月、2015年6月每月向原告转款136000元，2015年6月13日向原告转款24000元，7月13日向原告转款160000元，7月31日向原告转款200000元，8月13日向原告转款152000元。被告合计向原告转款1680000元。双方有争议的事实及证据分析认定：庭审中，原告主张其三次转账给被告的钱是部分购房款，其余购房款是以现金方式支付，原告是先付的房款，被告后打的收据，总计付款金额就是被告为原告出具的三支收条上确认的金额，被告朱军英转账给原告的168万元是被告因逾期交房依合同约定应承担的违约责任。被告朱军英主张其与原告间系借款关系，原告给其转账支付的上述三笔款项均为借款，其中第一笔借款是2014年8月29日借款金额600000元，扣除利息后，原告转账汇给被告朱军英585000元，第二笔是2014年9月12日借款900000元，扣除利息后原告转账汇给朱军英886000元，第三笔2014年9月30日借款100万元，扣除利息后原告转账汇给朱军英987200元，还有其他的借款时间和金额记不清了，每笔借款都有借条和借款协议，均由原告保管。在2015年9月之前被告共计支付给原告168万元，其中归还原告借款本金200000元，也不欠原告利息。
一审法院认为，本案中原告与被告恒铭房地产公司虽然从形式上签订了房屋买卖合同，但作为合同标的物的房屋在双方签约时为在建工程，不具备交房条件，而双方在买卖合同中约定被告应当于签订合同当日或不到一个月内交房，有违常理。其次，原告主张被告朱军英按月转账支付给其的合计168万元的款项系合同逾期交房的违约金，但原、被告双方在签订合同时均明知该房屋为在建房屋不具备交付条件，被告却在合同签订后一年多的时间内按月固定支付大额违约金，且数额与按三份合同约定计算的违约金数额不符，违背房屋买卖的正常交易习惯。因此，本院认为双方只有形式上的而无实际上的房屋买卖合同关系，对于原告要求退还购房款的主张本院予以支持。二被告为原告出具的收据载明收到原告款项合计金额为4316000元，与双方认可的被告朱军英支付原告1680000元折抵后，二被告还应当支付原告2636000元。因二被告未能及时退款必然导致原告产生一定的损失，故二被告应当自2015年8月14日起按年利率24%的标准支付原告利息损失。对于原告要求二被告支付违约金的主张，因作为违约责任前提的买卖合同未真正成立，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：（一）、被告潞城市恒铭房地产开发有限公司、朱军英于本判决书生效后连带退还原告郭晋斌2636000元，并自2015年8月14日起按年利率24%的标准支付原告郭晋斌资金占用期间的利息。（二）、驳回原告郭晋斌的其他诉讼请求。案件受理费41328元，保全费5000元，合计46328元，由原告郭晋斌负担18033元，由被告潞城市恒铭房地产开发有限公司、朱军英负担28295元。
二审中当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，综观本案，双方虽然从形式上签订了房屋买卖合同，但并无实际上的房屋买卖合同关系,对此一审判决已作了分析与认定，本院不再赘述。据此原审认定由朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司退还郭晋斌购房款合法正确，因上诉人朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司为上诉人郭晋斌出具的收据载明收到郭晋斌款项合计金额为4316000元，鉴于朱军英已支付郭晋斌1680000元，相折抵后朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司还应当支付郭晋斌2636000元。因朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司未能及时退款必然导致郭晋斌产生一定的损失，原审认定由朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司自2015年8月14日起按年利率24%的标准支付郭晋斌利息损失并无不妥，应予维持。
综上，上诉人郭晋斌、上诉人朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30204元，由上诉人郭晋斌负担18033元，由上诉人朱军英、潞城市恒铭房地产开发有限公司负担12171元。
本判决为终审判决。
审判长 刘潞攀
审判员 罗建华
审判员 成艳梅
二〇一七年四月十八日
书记员 孙 颖