上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第2188号
原告上海太森商贸有限公司。
法定代表人张君豪。
委托代理人何沛然。
委托代理人陈军，上海市袁圆律师事务所律师。
被告彭惠芬。
委托代理人彭俊，上海左券律师事务所律师。
原告上海太森商贸有限公司（以下简称上海太森公司）诉被告彭惠芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海太森公司之委托代理人何沛然、陈军、被告彭惠芬之委托代理人彭俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海太森公司诉称，原、被告于2013年12月27日签订《租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于杨浦区伟德路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为人民币7000元（以下所涉币种均为人民币），付款方式为付三押一。租赁期间，原告发现该租赁房屋存在结构问题，房屋漏水严重，危及到原告的安全或健康，致使租赁合同目的无法达到。原告遂于2014年6月27日发函给被告，告知房屋存在漏水状况，要求解除租赁合同。6月29日，原、被告进行了房屋交接，但双方对所退租金及保证金的金额存在异议。故原告诉至法院，诉请：1、被告退还原告保证金7000元；2、被告退还原告租金2000元；3、被告支付原告违约金7000元。
被告彭惠芬辩称，租赁房屋不存在质量问题。发生漏水系楼上邻居使用房屋不当造成，故原告发函给被告的行为不符合法定解除条件，原告系提前解约，应由原告承担违约责任，故保证金不予退还。被告在双方交接房屋之后，已于2014年7月22日将结算后多余租金1371.55元退还给原告。故双方已不存在未了事宜，不同意原告诉请。
经审理查明，2013年12月27日，彭惠芬（出租方、甲方）、上海太森公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定上海太森公司向彭惠芬租赁位于杨浦区伟德路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，月租金为7000元。上海太森公司需支付保证金7000元，于租赁关系消除且上海太森公司将房屋及其附属物品完好地向彭惠芬交割清楚并付清所有应付费用后一天内将保证金全额无息退还上海太森公司。租赁期内的水、电、煤气、电讯使用费及闭路卫星电视接收费等由上海太森公司承担。双方任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约。双方同意违约金为7000元。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分赔偿违约金。
《租赁合同》签订后，上海太森公司如约向彭惠芬支付保证金7000元及租金，其中上海太森公司于2014年6月17日支付2014年7月至9月的最后一笔租金21，000元。
2014年6月14日，上海太森公司发现租赁房屋内客厅、房屋天花板出现漏水现象，遂向彭惠芬报修。彭惠芬得知后前往现场，物业公司告知彭惠芬，因彭惠芬楼上10号502室邻居家中洗衣机进水管从连接处脱落造成漏水。该室业主称现正处于黄梅季节，待出梅后进行修复。
2014年6月27日，上海太森公司发函给彭惠芬，称因漏水致租赁合同目的无法实现，故自发函之日解除双方租赁合同，租赁期限计算至2014年6月30日，要求彭惠芬退还2014年7月至9月的租金21，000元、保证金7000元。
2014年6月29日，原、被告对租赁房屋进行交接，签订《退房确认书》。双方确认原告应付水电煤费用共计378.45元。上海太森公司在《退房确认书》上注明：“要求房东退回7-9月份租金及1个月保证金”。彭惠芬注明：“提前解约，要承担1个月的租金作为违约金。除此之外，暂扣2000元，作为维修、清洁、水电煤费用，凭票结算”。上海太森公司又注明：“以上房东提出的1个月租金作为违约金，我司不同意”。彭惠芬又注明：“缺少门禁1把，大小房间钥匙各1把，卫生间马桶损坏未维修，大小房间墙面有足迹、血迹未清洁”。上海太森公司再注：“退房原因：房子客厅、房间有漏水”。彭惠芬再注：“房东不认可，认为提前解约”。
2014年6月30日，彭惠芬退还上海太森公司租金19，000元。
2014年7月2日，彭惠芬维修坐便器花费20元，购买配件花费80元。2014年7月9日，彭惠芬请保洁人员清洁租赁房屋，花费150元。
2014年7月29日，彭惠芬在暂扣的租金2000元中，扣除水电煤费用378.45元、清洁费150元、坐便器维修及配件费100元后，将剩余租金1371.55元转帐退回给上海太森公司。
2014年8月，上海太森公司诉至本院，作如上诉请。
另查，原告称租赁房屋内墙面瓷砖有部分脱落、卫星电视不能使用，被告对此不予认可。
以上事实，由原告提供的双方签订的租赁合同、原告发给被告的《关于解除房屋租赁合同的函》、原告制作的照片及录像光盘、双方签订的《退房确认书》、被告提供的《住宅验收合格书》、物业公司出具的报告、维修费凭证、保洁费发票、银行转帐凭证、以及双方当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告通过签订《租赁合同》建立房屋租赁关系后，于2014年6月29日又通过签订《退房确认书》的形式解除双方租赁关系。根据《退房确认书》上双方注明的字句，可知双方对于解除原因存有争议，故被告认为双方已自行了结租赁事宜、原告诉请无据的抗辩，本院难以采信。根据《租赁合同》的约定，被告应于租赁关系消除且原告交房付清费用后将保证金退还原告，现上述条件成就，原告要求被告退回保证金7000元的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于剩余租金2000元是否应当退回的问题，本院认为，被告在《退房确认书》中注明马桶损坏、房间墙面有污渍，需在其中扣除维修、清洁、水电煤费用并支付一个月租金作为违约金，原告在《退房确认书》上仅注明不同意扣除一个月租金，并称双方协商需由原告在场情况下进行维修和清洁，说明原告对被告所注明的租赁房屋交还时的状况予以认可并同意进行维修、清洁，因此，维修、清洁、水电煤费用应当在剩余租金2000元中予以扣除，剩余部分1371.58元已由被告转帐退还给原告，故原告再诉请要求被告退还2000元，与事实不符，本院不予支持。原告在租赁期间提出解除租赁关系，是因为租赁房屋内发生漏水事件，非无故擅自提前解约，因此被告认为原告存在违约行为，于法无据。而根据物业公司查实情况，漏水系被告楼上邻居引起，非被告房屋自身原因所造成，在漏水情况发生后，被告也积极找到物业公司排查原因，相关责任人也承诺予以修复。故上述漏水行为不能认为被告提供的租赁房屋不能实现租赁合同目的，原告以此认为被告违约，本院亦难以支持。另外，原告认为租赁房屋墙面瓷砖有脱落、卫星电视无法使用，也不构成租赁目的无法实现的理由。综上，原告要求被告支付违约金7000元的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、被告彭惠芬应于本判决生效之日起十日内返还原告上海太森商贸有限公司保证金人民币7000元；
二、原告上海太森商贸有限公司要求被告彭惠芬退还租金人民币2000元的请求，不予支持；
三、原告上海太森商贸有限公司要求被告彭惠芬支付违约金人民币7000元的请求，不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币200元，减半收取计人民币100元，由原告上海太森商贸有限公司负担人民币56元，由被告胡惠芬负担人民币44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 周 励
二〇一四年八月二十五日
书记员 周靖雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。