福建省柘荣县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0926民初489号原告（反诉被告）：中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司，住所地：福建省柘荣县。主要负责人：吴思展，公司总经理。委托诉讼代理人：黄少雄，福建雄昕律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：魏朝忠，男，1976年12月10日出生，汉族，柘荣县人，住福建省宁德市东侨经济开发区。被告（反诉原告）：柘荣县银河之星酒店有限公司，住所地福建省柘荣县。法定代表人：李建荣，公司执行董事。原告（反诉被告）中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司（以下简称邮政公司）与被告（反诉原告）魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司（以下简称银河之星酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理，2016年1月21日作出（2015）柘民初字第299号民事判决，魏朝忠、银河之星酒店不服提出上诉，宁德市中级人民法院将本案发回重审。本院于2016年6月28日立案后，依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄少雄与被告魏朝忠、银河之星酒店法定代表人李建荣到庭参加诉讼。期间，被告申请鉴定，原、被告双方均要求庭外调解。本案现已审理终结。邮政公司向本院提出诉讼请求：1.判令魏朝忠、银河之星酒店搬离柘荣县柳城南路8号，并返还占用的房屋及全部财物；2.判令魏朝忠、银河之星酒店按月赔偿邮政公司租金损失42333元（从2015年1月1日起至搬离、返还房屋及全部财物之日止，13个月），总计550329元。事实与理由：2009年9月1日，邮政公司与魏朝忠签订《邮电公寓房屋租赁合同》，合同约定邮政公司将坐落于福建省柘荣县柳城南路8号邮政大楼出租给魏朝忠作为经营酒店及配套服务业使用，2009年6月12日至2009年7月31日免收租金，2009年8月1日至2010年6月30日租金按每年338000元计收，2010年7月1日至2011年6月30日租金按每年380000元计收，往后每年按原租金的5%递增，租金按月缴纳，租赁期限从2009年6月12日至2014年12月31日止。租赁合同生效后，银河之星酒店依据合同使用该房屋进行经营活动。2015年1月1日，房屋租赁合同届满，魏朝忠、银河之星酒店在未与邮政公司续签房屋租赁合同，且在邮政公司分别于2014年12月31日、2015年4月16日两次书面通知魏朝忠、银河之星酒店停止经营的情况下，拒不搬离已到期的承租房屋和归还财物，继续经营至今，给邮政公司造成巨大的经济损失。魏朝忠、银河之星酒店辩称：本案的租赁合同中是有附加条件的，邮政公司有协助魏朝忠、银河之星酒店将酒店可用的固定资产及有关设施、设备转让给下一轮承租方的义务，邮政公司未尽到对魏朝忠、银河之星酒店应尽的义务，无权要求其搬离。魏朝忠、银河之星酒店向本院提出反诉请求：1.确认银河之星酒店现有转让下一轮承租方的酒店可用固定资产及相关设施、设备的价值；2.邮政公司限期协助魏朝忠、银河之星酒店将酒店的可用固定资产及相关设施、设备按上述确认的交付价格转让给下一轮承租方，并支付相应对价给魏朝忠、银河之星酒店，如期限内未履行支付对价的，则邮政公司应按上述确认的价格384498元直接赔偿魏朝忠、银河之星酒店；3.邮政公司返还私自出租七楼的5年租金50000元；4.免除二楼从2015年1月1日起至2016年1月31日止的租金117000元；5.邮政公司应退还押金30000元。事实与理由：2009年1月1日，魏朝忠与邮政公司签订《房屋租赁合同》，约定魏朝忠向邮政公司承租坐落于福建省柘荣县双城镇柳城南路8号的邮政大楼，用于经营酒店及配套服务业，租赁期限自2009年6月12日至2014年12月31日止。合同期满，邮政公司有协助魏朝忠、银河之星酒店将酒店可用的固定资产及有关设施、设备（包括二楼餐厅）转让给下一轮承租方的义务。合同签订后，魏朝忠为此项目引进了银河之星酒店经营，以较高的代价接收了上一轮承租人的相关装修、设施、设备等；并且投入了巨额财力、物力以及人力，装修大楼内外及餐厅、加建电梯井及电梯、安装变压器、增建化粪池、改造下水道、安装消防设施及监控设备、为客房添置新设备等。《房屋租赁合同》到期后，邮政公司提高租金，银河之星酒店无力续租，要求邮政公司按合同约定协助魏朝忠、银河之星酒店将酒店可用固定资产及相关设施、设备（如二楼餐厅设备、变压器）转让给下一轮承租方，邮政公司不仅拒绝按合同约定接收酒店固定资产及相关设施、设备，还私自将酒店大门上锁，其行为已构成违约。承包期间，邮政公司私自出租七楼给移动公司收取租金50000元。2015年1月1日，邮政公司关闭了二楼餐厅后，银河之星酒店不再使用。邮政公司辩称：魏朝忠、银河之星酒店的请求没有事实和法律依据。魏朝忠、银河之星酒店与邮政公司双方发生的是合同关系，不存在赔偿的问题，应是一种履行行为。魏朝忠、银河之星酒店诉称的事实与客观事实不符，邮政公司已经于2014年12月31日及2015年4月16日两次以书面的形式向魏朝忠、银河之星酒店通知，要求其停止营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即邮政公司提交的企业法人营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、魏朝忠户籍证明、柘荣县银河之星酒店内资企业登记基本情况表、《房屋租赁合同》、批复函，魏朝忠、银河之星酒店提交的银河之星酒店有限公司企业法人营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、魏朝忠身份证、《房屋租赁合同》、《关于银河之星酒店承租经营问题的报告》、《关于帮助银河之星酒店解决承租经营的报告》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.邮政公司提交的二份通知书、视频资料，用于证明在合同期限届满后，二次通知魏朝忠、银河之星酒店返还房屋及全部财物的事实。魏朝忠、银河之星酒店质证意见为，其均未看到该通知书，且原告提供的视频资料是复制的。本院认为，此组证据可以反映出邮政公司曾两次书面通知魏朝忠、银河之星酒店停止营业，对其真实性、合法性、关联性予以确认；2.魏朝忠、银河之星酒店提交的银河之星酒店资产交付清单、宁德市国信资产评估有限公司出具的价格评估结论报告书二份，证明银河之星酒店可用固定资产及相关设施、设备等情况，及第一次评估后价格是582354.8元，邮政要求扣除电梯部分，第二次评估价格是384498元。邮政公司质证意见为，清单列表多数不属于固定资产，电梯井和电梯部分在合同中有明确的约定，合同期满后归邮政公司所有，二楼餐厅和变压器的价格是属于双方与下一轮承租方应该进行商量的问题，评估报告与本案无关。本院认为，酒店资产已经评估，《价格评估结论报告书》合法、有效，与本案有关联，且第二份评估结论报告书在双方调解时得到邮政公司认可，予以采信；3.魏朝忠、银河之星酒店提交的关于银河之星酒店二楼、七楼租金减免申请报告，证明在2015年1月份银河之星酒店被锁后，要求邮政公司减免二楼租金11.7万元、返还七楼私自被转租的五年租金50000元的事实。邮政公司质证意见为，减免报告以邮政公司工作人员答复为主。邮政公司在庭后提交的《关于同意减免柘荣县银河之星酒店有限公司租金的请求》给予印证，与本案有关联，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月1日，邮政公司与魏朝忠签订《邮电公寓房屋租赁合同》，合同约定：邮政公司将坐落于福建省柘荣县柳城南路8号的邮政大楼出租给魏朝忠作为经营酒店及配套服务业使用，2009年6月12日至2009年7月31日免收租金，2009年8月1日至2010年6月30日租金按每年338000元计，2010年7月1日至2011年6月30日租金按每年380000元计，往后每年按原租金的5%递增，租金按月缴纳，租赁期限从2009年6月12日至2014年12月31日止。合同期满后，邮政公司有义务协助魏朝忠将二楼餐厅设备、电力户头产权、魏朝忠投入的未达到报废期限的可用固定资产设备等转让下一轮承租方。魏朝忠加建电梯，通过验收，合同期满后归邮政公司所有。魏朝忠缴纳违约保证金30000元，逾期两个月未缴纳租金及水电费，邮政公司有权中止合同，违约金30000元不予退还。该合同还约定了其他事项。租赁合同生效后，银河之星酒店依据合同使用该房屋进行经营活动。2012年7月27日，银河之星酒店法定代表人由魏朝忠变更为李建荣，魏朝忠系银河之星酒店有限公司股东。2015年1月1日，房屋租赁合同届满，魏朝忠、银河之星酒店与邮政公司因协商不成，未续签房屋租赁合同。邮政公司曾两次书面通知魏朝忠、银河之星酒店停止经营。2015年1月1日，二楼餐厅被邮政公司关闭后，银河之星酒店不再使用，但其余房屋仍在使用。2016年1月31日，银河之星酒店全面停止营业，租赁房屋实际由邮政公司掌控。租赁期间，邮政公司将已租赁给魏朝忠的七楼阳台租给其他公司使用。本案多次调解，双方所达成协议，经上报邮政公司上级部门，未获得批准。本院认为，邮政公司与魏朝忠签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，双方应依据约定履行各自的义务。邮政公司与魏朝忠在租赁期限届满后，双方未能达成续约合意，魏朝忠、银河之星酒店应当返还租赁物。邮政公司主张银河之星酒店有限公司搬离柘荣县柳城南路8号，并返还占用的房屋及全部财物，符合法律规定，应予支持。现租赁房屋实际已被邮政公司收回并部分使用，诉求事项已完成。根据当事人双方的诉辩观点，归纳本案争议的焦点如下：1.关于魏朝忠、银河之星酒店逾期腾房占有使用的问题。邮政公司与魏朝忠在租赁期限届满后，双方未能达成续约合意，邮政公司两次书面通知魏朝忠、银河之星酒店停止使用租赁房屋，但魏朝忠、银河之星酒店占用除二楼餐厅、七楼阳台的其余租赁房屋达13个月。根据法律规定，承租人逾期未能返还租赁房屋的，应当支付出租人逾期腾房占有使用费。故魏朝忠、银河之星酒店应支付邮政公司逾期腾房占有使用费，但邮政公司要求魏朝忠、银河之星酒店按月赔偿租金损失42333元，没有法律依据，不予支持，逾期腾房占有使用费宜参照双方约定的2014年房屋租金38491元/月计算，即38491元*13月=500383元。2.银河之星酒店现有转让下一轮承租方的酒店可用固定资产及相关设施、设备的价值的认定与处理问题。魏朝忠、银河之星酒店反诉主张确认银河之星酒店现有转让下一轮承租方的可用固定资产及相关设施、设备的价值，宁德市国信资产评估有限公司作出《价格评估结论报告书》，确认了银河之星酒店装潢（扣除电梯）的评估金额为384498元，且在双方调解时得到邮政公司认可，予以采信。根据双方合同约定，“合同期满后，邮政公司有义务协助魏朝忠将二楼餐厅设备、电力户头产权、魏朝忠投入的未达到报废期限的可用固定资产设备等转让下一轮承租方”，体现邮政公司同意以折价方式处理出租房屋的增设他物。现“下一轮承租方”这一附加条件未成就，为了保证充分发挥物的使用价值和效用，根据案件具体情况，增设他物不宜拆除，由出租人邮政公司承受增设他物的所有权，对承租人进行相应的经济补偿较为适当。根据公平、合理的原则，出租房屋增设他物归邮政公司所有，邮政公司应补偿魏朝忠、银河之星酒店增设他物价值的70%，即384498*70%=269149元。3.邮政公司应否返还魏朝忠、银河之星酒店七楼的5年租金50000元、免除二楼餐厅从2015年1月1日起至2016年1月31日止的逾期腾房占有使用费117000元、退还保证金30000元的问题。邮政公司在与魏朝忠房屋租赁期间，将已租赁给魏朝忠的七楼阳台另行租给其他公司使用，构成违约，应当将其不当得利的50000元返还给魏朝忠、银河之星酒店；2015年1月1日起至2016年1月31日止，邮政公司关闭了二楼餐厅，魏朝忠、银河之星酒店不在占有使用，邮政公司应当按双方协商的租金117000元予以扣除逾期腾房占有使用费；魏朝忠、银河之星酒店已经按《房屋租赁合同》的约定，正常履行完毕，而未违约，邮政公司应当将其缴纳违约保证金30000元予以退还。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第86条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司应支付中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司逾期腾房占有使用费500383元，扣除二楼餐厅逾期腾房占有使用费117000元，总计支付383383元；二、由魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司投入的可用固定资产的相关设施、设备等增设他物归中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司所有，中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司应补偿魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司269149元；三、中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司应返还魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司七楼阳台5年租金50000元；四、中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司应退还魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司缴纳的违约保证金30000元。综上，魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司应支付给中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司的款项为383383元，扣除中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司应支付给魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司的款项为269149+50000+30000=349149元，魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司应于本判决生效后十日内支付给中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司的款项为34234元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9303.29元，减半收取4651.65元，由中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司负担422.06元，由魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司负担4229.59元；反诉案件受理费9614.98元，减半收取4807.49元，由中国邮政集团公司福建省柘荣县分公司负担3853.85元，由魏朝忠、柘荣县银河之星酒店有限公司负担953.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审判长 张 玲审判员 蔡 春审判员 陈欢欢二〇一七年八月三十日书记员 李玲玲附注：义务人在本判决生效后，在确定的履行期限内拒不履行义务的，权利人可就本案案件受理费一并向人民法院申请强制执行，申请期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。【有关法律】《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法信超链：地方法规1篇案例1篇期刊23篇×《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知86条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。