成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锦江民初字第3309号
原告林文君，男，1976年10月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托代理人张进，四川兴蓉律师事务所律师。
被告谢晓华，女，1972年12月2日出生，汉族，住四川省南部县。
委托代理人任晓莉，锦江区锦城法律服务所法律工作者。
第三人李秀兰，女，1971年1月27日出生，汉族，住成都市武侯区。
原告林文君与被告谢晓华租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理，于2015年5月19日依法追加李秀兰为本案第三人参加诉讼。本案由代理审判员张晶独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告林文君及其委托代理人张进到庭参加诉讼，被告谢晓华及委托代理人任晓莉，第三人李秀兰到庭参加诉讼。审理中，各方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。
原告林文君诉称，2011年6月17日谢晓华与李秀兰签订了租期自2011年6月17日至2012年6月16日止的房屋租赁合同，李秀兰将其所有的成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋出租给谢晓华，房屋租赁合同到期后，谢晓华至今未搬离。李秀兰在2014年2月24日告知谢晓华有出售房屋的意愿，但谢晓华未表示愿意购买。2014年2月27日林文君与李秀兰签订房屋买卖合同，从第三人李秀兰处购得位于成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋，并于2015年5月6日办结房产过户手续。原告及李秀兰在2015年2月底明确向谢晓华提出解除租赁合同，通知被告在十五日内腾退房屋并交给原告。被告一直未腾退房屋。原告认为被告强占房屋没有合法依据，原告作为房屋的所有权人有权要求被告停止侵害搬离房屋并承担因此造成的租金损失。故起诉请求：1、判决解除原告与被告的事实不定期租赁合同。被告立即停止侵占并搬离出原告所有的位于成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋；2、判决被告支付原告从原告购买之日起至搬离之日的房屋占有使用费（以5000元／月为标准，暂计100000元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告谢晓华答辩称，2011年6月17日被告与第三人李秀兰签订了房屋租赁合同，该合同约定：李秀兰将其所有的成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号营业用房出租给谢晓华，合同期限自2011年6月17日至2012年6月16日，房屋租金为1900元／月，租金按季支付。房屋租赁合同期限届满后，李秀兰不再与其签订书面房屋租赁合同，口头承诺愿意长期出租给谢晓华，故谢晓华一直承租该营业房，并依原合同约定，按季向谢晓华支付房租，被告已将房租交至2015年6月30日，因此虽然李秀兰在2015年2月27日将房屋售与林文君，但买卖不破租金，2015年6月30日以前谢晓华依然有权继续使用讼争房屋，并无需再支付房屋使用费。李秀兰出售房屋之前并未通知谢晓华，甚至到2015年3月2日李秀兰收到被告支付的房租6900元（2300元／月）时也未提出异议，未告知其房屋已出售的情况，所以谢晓华不存在侵占房屋的事实。
第三人李秀兰述称，2011年6月17日李秀兰与谢晓华签订房屋租赁合同，李秀兰将讼争房屋租与谢晓华，租期为1年。租赁合同期满后，李秀兰与谢晓华协商续订房屋租赁合同，谢晓华未同意李秀兰提出将租赁合同中租赁期限延长，每年递增10%的租金的条款，故而双方未再签订房屋租赁合同。事实上谢晓华一直承租讼争房屋，并按季支付房租。2015年2月24日李秀兰告知谢晓华欲出售房屋，让谢晓华另找营业房，谢晓华却于2015年3月2日向其支付下一季度的租金6900元（2300元／月）。李秀兰电话向谢晓华提出过异议，但不知晓谢晓华何时能腾退房屋，故未将房租退还李秀兰。
经审理查明，成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋原系第三人李秀兰所有，2011年6月17日李秀兰与谢晓华签订房屋租赁合同，合同约定：李秀兰将成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋出租给谢晓华作营业房使用；租赁期限自2011年6月17日至2012年6月16日，房租为1900元／月；租金按季支付，首季租金在合同签订之日起三日内支付，次季房租提前一月交付；合同签订当日谢晓华向李秀兰缴纳租房保证金1900元，租房期届满，房屋及设备等无损坏、遗失及水电、卫生、物管、治安管理等费用结算完毕，李秀兰在三日内退还；该营业房若需出售，李秀兰应提前一个月通知乙方，在同等条件下谢晓华有优先购买权，若谢晓华放弃优先购买权，李秀兰在保证合同履行完毕的前提下出售该营业房。2011年6月17日，李秀兰向谢晓华出具了一份收条，载明：“今收到谢晓华房租费2011.7.1至2011.9.30共计五千七百元整…..”。后，李秀兰将讼争房屋交与谢晓华使用。房屋租赁合同存续期间，李秀兰、谢晓华依该合同履行各自义务。2012年6月15日李秀兰再次向谢晓华出具收条，收条载明：“今收到谢晓华房租时间为2012.7.1至2012年9月30日共计陆仟元正”。后谢晓华分别于2012年9月1日、2012年12月12日、2013年3月10日、2013年6月11日向李秀兰支付租金6000元，于2013年9月17日、2013年12月16日、2014年3月15日向李秀兰支付租金6300元，于2014年6月17日、2014年9月17日向李秀兰支付租金6900元、于2014年12月16日向李秀兰支付租金6740元、2015年3月2日向李秀兰支付租金6900元。李秀兰一直使用讼争房屋至今。
另查明，2015年2月27日，李秀兰与林文君签订了一份房屋买卖协议，约定：李秀兰将成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋以920000的价格售与林文君；李秀兰于2015年3月将购房合同及房屋一并交给林文君，林文君同时与李秀兰办理完全部付款手续。林文君于2015年2月27日向李秀兰支付了购房款。2015年3月6日林文君到讼争房屋中与谢晓华协商腾退房屋事宜，双方协商未果。同日，李秀兰短信通知谢晓华，讼争房屋已出售，让其另找商铺。2015年5月6日讼争房屋变更至林文君名下。2015年5月11日，林文君通过宅急送向谢晓华发出《再次要求搬离腾退房屋通知书》。
以上事实，有林文君的身份证、谢晓华的身份证、李秀兰的身份证、《房屋租赁合同》、中国农业银行转账凭证、李秀兰向林文君出具的收条2份、房屋买卖协议、再次要求搬离腾退房屋通知书、房屋信息摘要及各方当事人的陈述在案为证。
本院认为，谢晓华与李秀兰签订的房屋租赁合同，其中明确约定租赁期限自2011年6月17日至2012年6月16日。租赁合同届满后，虽然双方未签订书面租赁合同，但谢晓华一直承租该房屋，李秀兰一直收取谢晓华的租金，并未对此提出异议，双方对讼争房屋继续出租给谢晓华已作出一致的意思表示，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，李秀兰与谢晓华之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。谢晓华与李秀兰均认可，双方协商一致将租金进行了调整，故租赁合同中关于租金的条款以双方协商一致的为准。李秀兰认为其已在2015年2月24日已明确向谢晓华表示不再继续出租讼争房屋，但谢晓华对此不认可，认为直至2015年3月6日谢晓华才通知其房屋已售，而2015年3月2日谢晓华已向李秀兰支付了下一季度的房屋租金6900元。本院认为，李秀兰虽然通知谢晓华房屋已出售，让其另找铺面，但并未明确双方租赁关系何时解除，且李秀兰于2015年3月2日收取谢晓华下一季度的房屋租金未退还，事实上谢晓华至今依然继续使用讼争房屋，李秀兰的行为已默认双方的租赁关系应存续至3月2日缴纳租金所确定的租赁期限截止日。被告谢晓华认为2015年3月2日支付给李秀兰的是2015年4月1日至6月30日的租金，李秀兰在庭审中对于2015年3月2日支付的租金所对应的租赁期限的陈述前后不一。结合本案证据，从《房屋租赁合同》中可以看出，双方约定次季房租提前一个月支付，可见谢晓华支付的租金所对应的租赁期限应从次月起算，而非当月起算；从李秀兰向谢晓华出具的收条中可以看出，租期是从收取租金的次月1日起计算3个月，而并非从收取租金当月17日起计算3个月；从庭审询问中李秀兰的回答可以确定从李秀兰向谢晓华出具的第二张收条上载明的租期截止日期——2012年9月30日后，李秀兰都以3个月为单位收取房屋租金，从未以2.5个月为单位收取租金。所以本院认定谢晓于2015年3月2日支付的租金对应的租期是2015年4月1日至2015年6月30日。因此谢晓华与李秀兰的租赁合同应持续至2015年6月30日。
关于林文君是否有权主张解除租赁合同，是否有权要求谢晓华腾退返还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，谢晓华一直承租该讼争房屋，原房屋所有权人李秀兰收取谢晓华的房屋租金至2015年6月30日，谢晓华与李秀兰之间的租赁合同应截止至2015年6月30日。虽然林文君于2015年2月27日与李秀兰签订房屋买卖协议以购买讼争房屋，并于2015年5月6日办理房屋过户手续，成为讼争房屋的所有权人。讼争房屋所有权人变更林文君之时，因买卖不破租赁，李秀兰与谢晓华之间的房屋租赁合同关系变更为林文君与谢晓华之间存在房屋租赁关系。故在2015年6月30日之前林文君无权解除与林文君之间的房屋租赁合同。林文君在2015年5月11日已向谢晓华发出《再次要求搬离腾退房屋通知书》，明确表示不再续租，谢晓华亦认可林文君多次表示不愿将讼争房屋继续出租并要求其搬离，可见林文君与谢晓华并未对房屋续租达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，双方的房屋租赁合同在2015年6月30日因合同期限届满，林文君已按约定履行完毕出租房屋的义务而终止。林文君无需再向本院主张判决解除林文君与谢晓华之间的房屋租赁合同。因房屋租赁合同已终止，谢晓华应将讼争房屋返还给房屋所有权人林文君，故林文君请求谢晓华腾退返还成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋本院予以支持。
关于谢晓华是否应向林文君支付讼争房屋使用费的问题。林文君认为谢晓华至今仍占有使用讼争房屋，而其在2015年2月27日就已经从李秀兰处购得该讼争房屋，所以谢晓华应向其支付购买房屋之日起至搬离房屋之日的房屋占有使用费。谢晓华则认为其已经向李秀兰支付讼争房屋租金至2015年6月30日，所以不应再向原告支付房屋使用费。本院认为，谢晓华与李秀兰之间房屋租赁关系，因讼争房屋所有权人于2015年5月6日由李秀兰变更为林文君而变更为林文君与谢晓华之间存在房屋租赁关系。谢晓华已向李秀兰支付讼争房屋租金至2015年6月30日，谢晓华有权在2015年6月30日之前占有使用讼争房屋。故林文君向谢晓华主张2015年6月30日之前的房屋占有使用费的主张，本院不予支持。因2015年6月30日林文君与谢晓华之间的房屋租赁合同已终止，双方也未对续租讼争房屋达成合意，故谢晓华应于2015年6月30日将讼争房屋腾退返还给林文君，逾期未返还，则应该返还占有房屋所获取的占有利益，由于占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。林文君主张2015年7月1日至谢晓华实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院予以支持。林文君主张按照5000元／月的标准计算房屋使用费，却未出示任何证据予以证明。因谢晓华与李秀兰均认可讼争房屋发生纠纷之前，双方约定的房屋租金是2300元／月，故本院认为房屋使用费可参照房屋租赁合同的房屋租金标准计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项、第二百二十九条、二百三十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告谢晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内将成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋腾退返还原告林文君；
二、被告谢晓华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林文君支付房屋占有使用费（2015年7月1日起以每月2300元标准支付至房屋实际返还之日止）。
三、驳回原告林文君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取125元，由被告谢晓华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 张晶
二〇一五年七月二日
书 记 员 苟丽
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。