山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）菏民一终字第169号
上诉人（原审原告）：李辉，市民。
委托代理人：赵孝铎，山东君诚仁和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：付克文（又名苏克文），市民。
委托代理人：杨银生，山东天清律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李素兰（又名胡月娥），市民。
委托代理人：杨银生，山东天清律师事务所律师。
原审被告：苏明强，市民。
上诉人李辉因与上诉人付克文、上诉人李素兰、原审被告苏明强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2011）菏牡民重字2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人付克文、上诉人李素兰及其共同委托代理人杨银生，上诉人李辉的委托代理人赵孝铎到庭参加了诉讼。原审被告苏明强经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告李辉诉称，2010年6月7日，原告与被告苏明强、付克文、李素兰签订了住宅房屋买卖协议一份，约定被告将位于西城华康路北隆门巷7号的房院一处，房屋面积约170平方米，土地面积272平方米，土地编号为：010203622，房产证编号为菏市牡房字第××号，以30万元的价格售给原告。原告按约定付清了全部房款，但被告在原告多次要求下拒不腾出房屋交付于原告，也不协助办理土地及房屋的过户手续，至今已一年多，为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法确认原被告2010年6月7日签订的住宅房屋买卖协议有效；判令被告立刻腾出房屋，交付原告；要求被告协助原告办理土地及房屋的过户手续；要求三被告依法赔偿原告的损失3万元；本案一切涉诉费用均由三被告承担。
原审被告苏明强未作答辩。
原审被告付克文、李素兰辩称，原告李辉所诉的房屋买卖协议存在欺诈行为，协议不能成立，应予以撤销。原告所提供的协议书存在单方伪造的情形，不能作为本案定案依据。因合同签订中存在欺诈，双方均未严格履行，原告未将房款支付给房屋产权人，无权要求交付房屋。假设合同有效，协议中约定的房屋面积和间数与实际的数额相差较大，而双方对于差异的数额未另行协商，即使协议有效，交易的标的也是协议中约定的170平方米，而非实际产权登记上的272平方米。合同约定价格低于市场价格，显失公平，该合同也应当撤销。请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明，被告付克文又名苏克文，李素兰又名胡月娥，两人是夫妻关系，被告苏明强系被告付克文、李素兰之长子。2010年6月7日，被告付克文、李素兰、苏明强（甲方）与原告李辉（乙方）签订住宅房屋买卖协议一份，约定：甲方将位于金沙江隆门巷7号的住宅房屋一处出售给乙方，房屋面积大约170平方米，土地面积272平方米，正房三间，西屋二间，东屋一间，门楼一间，土地使用证编号010203622，房产证号丢失；该房屋总价三十万元，乙方于2010年6月7日向甲方支付购房定金人民币5000元整（合同履行时，定金充抵房款），剩余房款10日内一次性付清；在乙方办理该房屋土地过户手续时，一切费用由乙方负责，甲方提供必要的手续。合同签订后，2010年6月7日、9日、13日，原告李辉分三次向被告苏明强分别支付房款115000元、50000元、35000元，合计款项为200000元。被告苏明强分别就上述款项给原告李辉出具了收条三份。
2010年6月8日，原告李辉（甲方）与被告苏明强（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将坐落于育才路育才家园2号楼3单元7楼西户的阁楼一套（约100平方米）出售给乙方，总价100000元，乙方应一次性付清。2010年6月16日，被告苏明强向原告李辉出具收条一份，内容为“今收到房款100000元，住房款全部结清。”
原审法院于2011年7月6日做出的（2010）菏牡民初字第2598号民事判决书载明：2010年6月12日，原告李辉与案外人马某某签订住房买卖合同一份，将隆门巷7号房院以355000元的价格转卖给马某某。因当时产权尚登记在付克文名下，李辉未能给马某某办理过户手续，马某某诉至原审法院，要求确认其与李辉的买卖合同有效，并要求李辉、苏明强、付克文、李素兰协助其办理房产过户手续。该判决书查明部分载明：“2010年9月被告苏明强以没有见钱不同意卖为由强行入住至今”。该判决书“本院认为”部分载明：“2010年6月7日被告李辉与被告苏明强、苏克文、胡月娥签订的房屋买卖合同系双方的真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同。”该民事判决书确认李辉与苏明强、付克文、李素兰签订的房屋买卖合同、马某某与李辉签订的房屋买卖合同均为有效合同，但根据合同的相对性，驳回了马某某要求被告苏明强、付克文、李素兰协助办理房产过户手续的诉讼请求。该判决书原被告均未上诉。
根据牡丹区房管局档案资料显示，金沙江路隆门巷7号房院的权利人为苏克文；产权证号为菏市私房字第××号；土地证号菏国用（90）字第20**号，土地使用面积为271.95平方米；房屋建成年代分别为1984年和1988年，总面积为299.70平方米。另查明，涉案房院的土地编号为010203622，在苏明强名下。
原审法院于2013年4月24日对涉案房屋进行实地勘验，并绘制房屋平面图一份，经勘测，该处房屋实际产权面积为192平方米（包括楼梯和门楼第二层）。被告李素兰对此结果提出异议，认为实际面积大于此勘测结果，但未能提供相关证据。
在庭审中原告诉称2012年6月12日前付克文夫妇将房屋交付给李辉，李辉将房屋交付给了马某某，马某某对该房屋进行了部分装修，但没有入住，被告苏克文于2010年9月自行撬锁入住至今。被告付克文、李素兰对此不予认可，辩称房屋一直由其夫妇居住，没有交付。
原审法院认为，本案双方争执的焦点为：一、原告李辉与三被告签订的住宅房屋买卖协议书是否有效；二、原告是否履行了合同义务。
关于焦点一，原审法院认为，1、原审法院于2011年7月6日做出了（2010）菏牡民初字第2598号民事判决，已确认李辉与苏明强、付克文、李素兰签订的房屋买卖合同为有效合同，该判决书因其中的原被告均未上诉而生效，根据生效判决书的先决性，原审法院在本案中亦认定该合同为有效合同。2、被告关于原告私自将房屋价款由35万元降为30万元实属欺诈行为的主张，缺乏相应的根据，且三被告均已在该合同中签字，确认了合同内容的真实性，另被告苏明强在收取价款时，也按30万元收取，说明被告苏明强当时对此价款知情并认可，故对被告的此项主张，原审法院不予支持。3、被告主张协议中房产证“丢失”及“此房屋与四邻无争议，东西17米，南北15米”的手写内容系原告单方伪造。首先，上述手写内容并非该买卖合同的主要条款，不足以影响合同的效力；其次被告在庭审中认可房产证在苏明强与其前妻吵架时被其前妻撕毁，涉案房屋与四邻没有争议，仅提出土地的东西长度和南北宽度数字应以房屋产权登记表为准，而房屋产权登记表中显示土地面积为271.95平方米，与上述数字差距不大，也说明了手写内容基本属实。综上，原审法院对被告的该项主张不予认定。4、被告提出协议中约定的交易内容不能涵盖整个房院。首先，原审法院认为按照日常生活经验及交易惯例，人们在买卖房屋院落时均是整体买卖，在被告不能举证证明其房院是局部分割出售的情况下，本案中的买卖协议中所指向的交易标的物即为涉案房屋整体房院；其次，合同中记载的交易面积为“大约170平方米”，虽然与被告提供的房屋产权登记表中记载的房屋面积299.70平方米相差甚大，但是根据原审法院的实地勘测，涉案房屋的产权面积实际为192平方米（包括楼梯和门楼第二层），因原被告双方在签订买卖协议时是在被告方未能提供房产证的前提下对房屋面积进行估算，而普通人的认知能力，很难对房屋面积做出精确的评估，故不应以实际房屋面积与协议约定的面积稍有出入作为否定本案合同效力的理由。据此，原审法院认为合同中所约定的交易标的应认定为涉案整体房院。5、被告关于该合同系趁人之危签订，显失公平，并已经口头约定解除的主张，均缺乏相应证据支持，不予认定。综上所述，原审法院认为原被告所签订的住宅房屋买卖协议为有效协议。
关于焦点二，1、在协议没有约定甲方收款人的前提下，原告李辉作为协议中的乙方，其向甲方中任何一方付款，均应视为向甲方履行合同义务；2、被告苏明强既是买卖协议中甲方之一员，又是被告付克文夫妇之长子，其收款行为足以代表甲方整体；3、原告李辉向被告苏明强付款后，被告苏明强已向其出具了四份收据，总额为30万元，与协议中约定的房屋价款相符；4、关于原告李辉以阁楼冲抵房款10万元的问题。首先，被告付克文夫妇未能提供证据说明涉案阁楼的产权状况；其次，本案中涉案房院的土地证产权人为苏明强，房产证产权人为付克文，证明苏明强对土地拥有单独产权，付克文与李素兰对房屋拥有共同共有权，结合本案30万元的房款而言，苏明强为一方，付克文、李素兰为一方，双方对此款项构成共有关系，因此，苏明强对其自身的财产权利有处分权；第三，在原告李辉与被告苏明强签订的阁楼买卖协议中，李辉与苏明强分别为合同的相对方，鉴于苏明强对土地有独立的财产权，故该阁楼的买卖协议属于苏明强个人行为，根据合同相对性的原则，付克文夫妇在没有证据表明该协议侵犯了其合法权利的情况下，无权对此协议的效力提出权利主张。该阁楼买卖协议的效力，应由苏明强主张。故原审法院对被告付克文、李素兰关于阁楼买卖协议无效的主张，不予支持。综上所述，原审法院认为原告李辉已经按照合同约定履行了付款义务，至于李辉与苏明强之间阁楼买卖协议，可另案处理。
原告要求确认原被告2010年6月7日签订的住宅房屋买卖协议有效的诉讼请求原审法院予以支持，被告应按照合同的约定从涉案房院中搬出，将房院交付给原告，并协助原告办理土地及房屋的过户手续；因原被告对房院交付的时间和过户时间没有具体的约定，故对原告要求被告赔偿损失3万元的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十条之规定，判决如下：一、原告李辉与被告苏明强、付克文（苏克文）、李素兰（胡月娥）于2010年6月7日所签订的住宅房屋买卖协议为有效合同。二、被告苏明强、付克文（苏克文）、李素兰（胡月娥）将房院交付给原告李辉，并协助李辉办理房屋及土地的过户手续。限在判决书生效之日起三十日内履行完毕。三、驳回原告李辉要求被告苏明强、付克文（苏克文）、李素兰（胡月娥）赔偿其经济损失30000元的诉讼请求。案件受理费6250元，由原告李辉负担550元，被告苏明强、付克文（苏克文）、李素兰（胡月娥）负担5700元；财产保全费2020元，由被告苏明强、付克文（苏克文）、李素兰（胡月娥）负担。
上诉人李辉不服原审人民法院判决上诉称，一、一审法院驳回李辉要求付克文、李素兰、苏明强赔偿经济损失3万元的请求明显不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条、第六十一条、第六十二条第四项的规定，李辉已按合同约定支付了全部房款，付克文、李素兰、苏明强交付房屋后又强行入住不再交付，致使李辉提起诉讼，明显侵犯了李辉的合法权益，应该赔偿给李辉造成的损失。一审法院以没有约定交付时间及过户时间为由驳回李辉的该项请求明显不符合法律规定。二、李辉要求的3万元损失仅是从2010年9月15日算至2011年4月31日，按同期人民银行公布的贷款年利率6.15％、本金30万元计算的，从2011年5月1日至付克文、李素兰、苏明强交付房屋之日的损失，李辉保留今后起诉的权利。请求二审法院依法撤销原审判决第三项，改判付克文、李素兰、苏明强赔偿经济损失3万元，一、二审诉讼费用均由苏明强、付克文、李素兰负担。
上诉人付克文、李素兰针对上诉人李辉的上诉答辩称，李辉的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由依法不能成立，请求驳回李辉的上诉请求。
上诉人付克文、李素兰不服原审人民法院判决上诉称，一、重审判决严重违反法定程序。本案是发回重审案件，应按照第一审程序另行组成合议庭。本案原一审判决书合议庭组成人员是王洪娟、程相魁、卢志平，而重审判决虽称“本院另行组成合议庭”，但合议庭组成人员中仍有王洪娟、卢志平二人，并没有另行组成合议庭，重审判决严重违反法定程序。二、重审判决认定事实和适用法律错误。1、2010年6月7日的住宅房屋买卖协议中的房屋，系付克文、李素兰的房屋，苏明强无权处分，苏明强与李辉签订住宅房屋买卖协议，严重损害了付克文、李素兰的合法权益。2、李辉将房屋价款私自由35万元降为30万元，属对付克文、李素兰的欺诈行为。3、协议书中的标的与实际严重不相符，不能涵盖整个房院，李辉仅买受正房北屋三间，西屋二间，西头二间正房北屋没有出售。4、协议书中的部分内容系李辉事后擅自填写添加，非双方合意。5、该协议系李辉趁人之危签订，显失公平。6、李辉对付克文、李素兰分文未付，住宅房屋买卖协议未实际履行。综上，2010年6月7日签订的《住宅房屋买卖协议》应属可撤销合同，重审判决认定为有效合同，并判决履行，认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误。请求二审法院撤销重审判决，发回原审法院重审，或查清事实改判驳回李辉的诉讼请求，一、二审诉讼费用均由李辉负担。
上诉人李辉针对上诉人付克文、李素兰的上诉答辩称，一、2010年6月7日双方签订的住宅房屋买卖协议是有效协议。该协议不是苏明强一个人处分土地及房屋，而是付克文、李素兰和苏明强三人。二、该协议不存在欺诈、乘人之危、显失公平的情形。付克文、李素兰虽多次提到该问题，但未能提供相应证据，也没有在协议签订后一年内提起可变更、可撤销之诉。三、李辉已全部履行了合同义务，支付了合同约定的价款。四、付克文、李素兰提出的程序问题，系一审法院书写的笔误，一审法院已经做出裁定书予以补正。这一点从庭审笔录等案卷材料均可予以证实，一审法院已经另行组成了合议庭，不存在程序违法的问题。
原审被告苏明强未作陈述。
本院二审审理查明的事实和一审判决认定的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩理由，本案争议的焦点是：一、原审判决程序是否合法；二、涉案房屋买卖合同是否为可撤销合同；三、涉案房屋买卖合同是否涵盖整个房院；四、涉案房屋买卖合同是否实际履行；五、上诉人付克文、李素兰和原审被告苏明强是否应将房院交付给上诉人李辉并协助办理有关手续；六、上诉人付克文、李素兰和原审被告苏明强是否应赔偿上诉人李辉经济损失3万元。
针对焦点一，付克文、李素兰称本案原一审（2011）菏牡民初字第2383号民事判决署名的合议庭组成人员是王洪娟、程相魁、卢志平，发回重审后，合议庭组成人员中仍有王洪娟、卢志平二人，原审法院未另行组成合议庭，严重违反法定程序。经查，该判决书署名是原审判决笔误，原审法院已以（2011）菏牡民重字第2383-1号民事裁定予以补正，合议庭组成人员应为审判长刘永生，审判员傅军、李继兵，庭审笔录中参加审理的合议庭组成人员也是审判长刘永生，审判员傅军、李继兵。原审法院依法另行组成了合议庭进行审理，审理程序并无不当，故付克文、李素兰此上诉理由不能成立，本院不予采纳。
针对焦点二，付克文、李素兰称涉案房屋系其二人的房屋，苏明强无权处分。各方当事人于2010年6月7日签订的住宅房屋买卖协议中，甲方为苏明强、付克文和李素兰，乙方为李辉，中间人为李福刚，苏明强、付克文和李素兰均在买卖协议上签字同意，并非苏明强个人处分。合同约定的房屋价款为30万元，付克文、李素兰称李辉擅自将房屋价款由35万元降为30万元，属欺诈行为，该协议系李辉乘人之危签订，显失公平，但均未能提供相应证据予以证明，对此本院不予采信。付克文、李素兰称协议书中的部分内容系李辉事后擅自添加，但其主张的添加内容房产证号“丢失”二字、“此房屋与四邻无争议，房屋长东西20米，南北长15米”均不属于合同的主要条款，并不影响合同效力，且付克文、李素兰在庭审中认可房产证在苏明强与其前妻吵架时被其前妻撕毁，涉案房屋与四邻无争议。因此，涉案住宅房屋买卖协议系各方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，且已为生效判决所确认，应为有效合同。付克文、李素兰未能提供相应证据证明存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，付克文、李素兰称涉案房屋买卖协议属于可撤销合同的理由不能成立，本院不予支持。
针对焦点三，付克文、李素兰称协议书中的标的与实际严重不相符，不能涵盖整个房院，李辉仅买受正房北屋三间、西屋二间，西头二间正房北屋没有出售。首先，按照日常生活经验和交易惯例，人们在买卖房屋院落时均是整体买卖，且付克文、李素兰在原一审答辩时只是主张涉案房屋价格是35万元，不同意以小阁楼抵房款等，并未抗辩出售的不是整个房院，西头二间北屋未出售。其次，合同中记载的交易面积为“大约170平方米”，虽然与付克文、李素兰提供的房屋产权登记表中记载的房屋面积299.70平方米相差较大，但经原审法院实际勘测，涉案房屋的面积实际为192平方米（包括楼梯和门楼第二层），因签订买卖协议时付克文、李素兰和苏明强未能提供房产证，双方对房屋面积进行估算，很难对房屋面积做出精确的评估，合同记载的面积“大约170平方米”更接近于原审法院实际丈量的面积192平方米。因此，原审判决认定涉案买卖协议交易的标的应为涉案整体房院并无不当。
针对焦点四，在涉案房屋买卖协议没有约定甲方收款人的前提下，李辉作为协议中的乙方，向甲方任何一人付款，均符合合同约定。苏明强作为付克文、李素兰之子和协议中甲方之一，其收款行为应视为代表甲方。苏明强向李辉出具了四份收据，共计金额30万元，与协议中约定的房屋价款相符。因此，本院认为，应当认定李辉已按合同约定履行了付款义务，涉案房屋买卖合同已实际履行。至于苏明强和李辉签订的阁楼买卖协议，因李辉和苏明强分别为合同的相对方，根据合同相对性的原则，该阁楼买卖协议的效力，可由苏明强另案主张。
针对焦点五，付克文、李素兰、苏明强和李辉签订的住宅房屋买卖协议为有效合同，李辉依照合同约定履行了付款义务，付克文、李素兰、苏明强亦应依照合同约定履行交付房屋、协助办理房屋及土地过户手续的义务。
针对焦点六，李辉请求付克文、李素兰、苏明强赔偿损失3万元，因双方签订的住宅房屋买卖协议对房院交付时间和过户时间没有约定具体时间，故原审法院对李辉请求赔偿损失3万元的诉讼请求不予支持并无不当。
综上，上诉人付克文、李素兰和上诉人李辉的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人付克文、李素兰负担2900元，上诉人李辉负担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 路凤娟
审 判 员 李冠军
代理审判员 于 辉
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 董 鹏