陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终880号
上诉人（原审被告）：王小刚，男，1978年5月29日出生，汉在族，现住咸阳市渭城区。
委托诉讼代理人程磊，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：时朝霞，女，1966年5月19日出生，汉族，现住江西省南昌市。
委托诉讼代理人：朱志超（系时朝霞丈夫）,男，汉族，住咸阳市渭城区。
委托诉讼代理人：张明权，陕西合天律师事务所律师。
原审第三人：熊小娟，女，1974年10月6日出生，汉族，现住陕西省咸阳市秦都区。
上诉人王小刚因与被上诉人时朝霞、原审第三人熊小娟房屋租赁合同纠纷一案，不服咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初174号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王小刚的委托诉讼代理人程磊、被上诉人时朝霞及其委托诉讼代理人朱志超、张明权到庭参加了诉讼，原审第三人熊小娟经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王小刚上诉请求：1、依法撤销咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初174号民事判决。2、请求改判被上诉人支付上诉人装修折旧费300000元。事实和理由:一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》于2016年1月已解除，上诉人王小刚因其他原因导致无法继续经营，并关闭门店，同时告知被上诉人自己不再经营该商铺，要求被上诉人收回商铺并支付自己押金及装修折旧费。被上诉人同意解除合同但拒不支付自己押金及装修折旧费，为此双方发生矛盾。于此王小刚已向被上诉人交付了商铺，被上诉人拒不接收商铺，该行为是导致商铺一直处于空闲状态的主要原因，因此上诉人不应承担2016年1月11日之后的商铺收益及物业费等。违约金应以实际损失为基础，而被上诉人因延迟交付租金的损失是延迟交付租金18天加33天的损失，一审错误的以两期的租金51150元加51150元为计算基础，该计算方法显示公正。上诉人于2013年8月31日租赁该商铺后进行了装修，共计花费600000元，预计使用年限6年，上诉人对该商铺进行了装修，又在经营期间打下一定的人脉基础，对该商铺形成了一种无形的商业价值，因此被上诉人在解除合同时应支付上诉人300000元。
被上诉人时朝霞辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。上诉人因不能支付租金违约，经被上诉人督促催要，上诉人不支付租金也不交付房屋，致使被上诉人的房屋长时间不能出租，因被上诉人没有交房，应当按照原标准支付被上诉人应得收益。一审法院法官多次告知上诉人先交还房屋，但上诉人不理会，后来在一审法官主持下，上诉人将自己财产转走后，才将钥匙交还被上诉人。2、上诉人请求判令被上诉人支付30万元装修折旧费不属于本案审理范围，上诉人在一审中并没有提出反诉，也没有提供任何证据，对此请求，不应审查。且被上诉人按照约定行使合同解除权，也对上诉人进行了书面告知，上诉人在此情况下仍不履行合同，其对造成损失后果是有明显预计的，基于上诉人的违约行为导致的合同解除，上诉人自己应承担后果。
被上诉人时朝霞向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令王小刚及熊小娟将所租商铺恢复原状并搬离；3、判令王小刚及熊小娟共同支付自2015年12月16日起到返还商铺之日按每日559.02元计算的原告应得收益；4、判令王小刚及熊小娟支付迟延支付租金所产生的违约金78259元；5、判令王小刚及熊小娟支付自2015年12月16日起到返还商铺之日所产生的水、电、物业费等费用；6、判令王小刚及熊小娟承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年8月31日，时朝霞与王小刚签订商铺租赁合同，将时朝霞所有的位于咸阳市渭阳东路清渭楼广场22栋7号商铺租给王小刚使用。合同约定租期三年，自2013年9月2日将商铺交付承租方使用，至2016年9月16日收回，时朝霞免租金赠送承租方15天装修期。商铺租金在合同期内以月为单位计算，前两年租金不变，为每月15500元，此后每年租金在前一年基础上上浮10%。租金按每三个月为一期一次性支付，于开始计租日前10日支付，即为每年的3、6、9、12月的5日前支付，超过规定交付日未付房租即为逾期，逾期支付房租每一日，则每日按应交租金总额的3%支付滞纳金。商铺租赁期间所产生的水电费、物业管理费、卫生费等费用由承租人承担。承租人在合同签订之日须向出租人交付保证金46500元，合同终止后，若承租人无相关违约行为、无设施设备损坏、未欠缴相关费用，则出租人于合同终止后十日内无条件返还保证金。承租人若拖欠租金达一个月的，则出租人可终止合同，收回商铺。合同到期后，承租人无权再对商铺进行转让，出租人无偿收回对商铺的各项权益，同时本合同终止。
合同签订后，时朝霞按约定交付了商铺，王小刚亦按约定支付了首期租金46500元和保证金46500元。王小刚先期在所租商铺内开设游戏厅，随后经营面馆直至2015年12月16日。在合同履行过程中，王小刚屡次未按时交纳租金，经时朝霞多方追讨后方能补齐。2015年12月23日，时朝霞向王小刚送达了租金、滞纳金催收通知书，其中表明：截止2015年12月23日，王小刚未于2015年12月5日前支付的2015年12月16日至2016年3月15日当期租金51150元，已经迟延18天，产生滞纳金27621元；另外，王小刚未按期支付的2015年9月16日至2015年12月15日当期租金51150元，经催要逾期33天支付，产生滞纳金50638.5元。综上，时朝霞要求王小刚于2015年12月25日前支付租金51150元，滞纳金78259.5元；若未按时支付上述款项，时朝霞将依法解除合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同的约定履行自己的义务。时朝霞与王小刚签订的商铺租赁合同是双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、法规，故应是合法有效的。王小刚在当期租金（2015年12月16日至2016年3月15日）应付之日（2015年12月5日）后一个月内未履行支付租金的合同义务，这已符合双方约定的合同解除条件，故对于时朝霞提出解除商铺租赁合同的请求，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，应确定为时朝霞提起民事诉讼之日（2016年1月11日）。因王小刚直至2016年9月12日才将所租商铺恢复原状返还时朝霞，故时朝霞要求王小刚支付自2015年12月16日至其返还商铺之日，按合同约定的租金标准（每日559.02元）计算应得收益的请求，具有事实与法律依据，予以支持。即559.02元×271日=151494.42元。王小刚未按合同约定支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但时朝霞主张每逾期一日按应交租金总额的3%计算明显过高，该院认为，违约金以不超过时朝霞应得租金收益的30%较为适宜，即（51150＋51150）X30%=30690元。关于时朝霞要求王小刚承担2015年12月16日至返还商铺之日产生的水、电、物业等费用的请求，因王小刚对时朝霞接收商铺后抄录的物业、水费清单并无异议，该院予以支持。因时朝霞提供的证据无法证明熊小娟与王小刚系转租关系，且熊小娟与王小刚均表示双方系雇佣关系，故对于时朝霞要求熊小娟与王小刚共同承担法律责任的请求，该院未予以支持。关于王小刚要求时朝霞按市场行情支付转让费的请求，一审法院认为转让费系商铺经营者基于商铺经营权转让而产生的费用，与本案不属同一法律关系，且王小刚未提供证据证明其对所租商铺进行装修、添付的情况，故该院不予支持。关于王小刚要求时朝霞返还保证金46500元的请求，时朝霞于庭审中表示同意，该院予以支持，并相应在王小刚应支付时朝霞的租金收益中予以扣减。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、原告时朝霞与被告王小刚签订的商铺租赁合同有效，该合同于2016年1月11日解除。二、被告王小刚支付原告时朝霞租金收益104994.42元。三、被告王小刚于判决生效后十日内支付原告时朝霞违约金30690元。四、被告王小刚支付原告时朝霞商铺物业费2630元、水费330元。五、驳回原告时朝霞对第三人熊小娟的诉讼请求。上述二、三、四项限判决生效后十五日内履行完毕。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。关于上诉人提出，其交回房屋的时间是2016年1月，而非一审判决认定的2016年9月12日。根据一审庭审笔录、一审卷中办案法官于2016年8月26日、9月12日与王小刚诉讼代理人的谈话笔录以及2016年9月12日时朝霞出具的收到商铺钥匙的收条，本院认定：一审庭审中原审原告对解除租赁合同无异议，但直至2016年9月12日，在一审法院主持下，才将所租商铺钥匙交还时朝霞。时朝霞起诉前，截止2015年12月25日（时朝霞租金、滞纳金催收通知中限定的最后交款期限），王小刚未于2015年12月5日前支付的2015年12月16日至2016年3月15日当期租金51150元，已经逾期20天；另外，王小刚未按期支付的2015年9月16日至2015年12月15日当期租金51150元，经催要逾期33天支付。
以上事实有经过一审庭审举证、质证的商铺租赁合同，银行转账记录，租金、滞纳金催收通知以及一审庭审笔录、谈话笔录、收条在卷佐证。本院认定的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法成立，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人王小刚至被上诉人2016年1月11日起诉前，未交纳应付租金逾期超过一个月，按照合同约定，解除合同的条件已成就，被上诉人起诉要求解除合同，应予支持。上诉人王小刚虽对解除合同无异议，但直至2016年9月12日才将所租商铺交还时朝霞，故王小刚应承担合同解除前所欠租金及在合同解除后至商铺交还前时朝霞的租金收益损失，还应承担其交还商铺前因使用该商铺产生的水电费、物业费等相关费用。被上诉人收取上诉人保证金46500元，被上诉人在一审庭审中同意返还，原判决在判处时已从上诉人应支付的租金中已予以扣除。王小刚上诉提出,自己于2016年1月将所租商铺交回但被上诉人拒收商铺的主张，无证据支持，对其上诉提出不支付2016年1月合同解除后被上诉人的租金收益及物业费、水费的上诉请求，不予支持。关于上诉人王小刚提出原判决判令其承担逾期支付租金的违约金过高，适用法律错误的上诉理由，经查，王小刚未按合同约定的期限支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被上诉人时朝霞起诉时主张每逾期一日按应交租金总额的3%计算明显过高,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,上诉人迟延支付商铺租金，在逾期后已实际给付或一审判决已判处给付，故该违约行为给被上诉人造成的损失是应得租金在逾期给付期间作为资金使用的可预期收益，并非租金本身。一审判决以两季度租金收益作为实际损失计算违约金,适用法律错误。本案中，对于上诉人逾期支付租金在逾期给付期间给被上诉人造成的损失,可按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，以年利率24%计算较为妥当。故上诉人应支付被上诉人逾期支付租金的违约金(51150×53×24%÷365)1783元。关于上诉人要求判令被上诉人支付其装修折旧费300000元的上诉请求，因其超出了被上诉人起诉时的请求数额，而上诉人在一审时并未对此节提出反诉，且其在一审审理过程中未提供相关证据,一审法院对此未予处理。故对其该上诉请求不予论处。
综上所述，上诉人请求撤销一审判令其承担交付商铺前的租金及水费、物业费的判决，无事实和法律依据，应予驳回，请求撤销一审关于逾期支付租金的违约金一节的上诉请求部分成立，本院对违约金数额依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初174号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项：即“原告时朝霞与被告王小刚签订的商铺租赁合同有效，该合同于2016年1月11日解除”；“被告王小刚支付原告时朝霞租金收益104994.42元”；“被告王小刚支付原告时朝霞商铺物业费2630元、水费330元”；“驳回原告时朝霞对第三人熊小娟的诉讼请求”；
二、变更咸阳市渭城区人民法院（2016）陕0404民初174号民事判决第三项为：上诉人王小刚支付被上诉人时朝霞违约金1783元；
上述判决第一项、第二项中的金钱给付义务限判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2134元由王小刚承担，二审案件受理费3073元由时朝霞承担641元，王小刚承担2432元。
本判决为终审判决。
审判长 庞 宏
审判员 赵国华
审判员 张丽艳
二〇一七年五月五日
书记员 张雅婷
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……。
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