江苏省江阴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）澄商初字第0652号
原告中国农业银行股份有限公司江阴市支行，组织机构代码证70352521-7，住所地江阴市澄江西路145号。
负责人黄庆，该支行行长。
委托代理人潘庆伟、王铭。
被告江阴水岸华府房地产开发有限公司，组织机构代码56683404-7，住所地江阴市周庄镇周庄东大街73号。
法定代表人高峰，该公司董事长。
委托代理人杜舒舒。
原告中国农业银行股份有限公司江阴市支行（以下简称农行江阴支行）诉被告张晨、江阴水岸华府房地产开发有限公司（以下简称水岸华府公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法由审判员金桂华独任审判，2014年5月12日，农行江阴支行向本院撤回了对张晨的起诉，本案于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告农行江阴支行的委托代理人潘庆伟、王铭，被告水岸华府公司委托代理人杜舒舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行江阴支行诉称：农行江阴支行于2013年1月17日向张晨发放个人购房贷款27万元，期限360个月，张晨以所购的金城天下花园14幢202室房屋作抵押，并由水岸华府公司为上述借款提供阶段性担保。合同签订后，农行江阴支行向张晨发放了上述贷款，但张晨未按约归还贷款已逾期5期，根据合同约定及法律的规定，农行江阴支行特向法院提起诉讼，请求判令：1、水岸华府公司立即归还贷款本金266407.74元及至2014年5月26日止的利息、罚息12130.75元，并承担自2014年5月27日起至实际给付之日止以本金266407.74元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算的逾期还款利息；2、本案诉讼费由水岸华府公司负担。
被告水岸华府公司辩称：1、农行江阴支行应当先就抵押房产先行处置后不足部分再由其偿还；2、水岸华府公司已经为张晨垫款共计9816.74元，农行江阴支行应当予以扣除。
经审理查明：2013年1月17日，农行江阴支行（贷款人）与张晨、张幸祖、季淑珍（借款人）、水岸华府公司（保证人）签订个人购房担保借款合同一份，约定：张晨、张幸祖、季淑珍向农行江阴支行借款27万元，借款期限360个月，自2013年1月29日起至2043年1月28日止，借款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布的同期同档的人民币贷款基准利率的基础上下浮15%，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每期末月的借款对应日为还款日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人、担保人违反合同的约定，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；张晨以其名下的坐落于江阴市金城天下花园14幢202室房屋为其上述借款进行抵押担保，由水岸华府公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止为上述借款提供阶段性担保；保证范围为合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然依照本合同约定承担连带责任。2013年1月29日，双方办理了抵押房屋的抵押他项权证预登记手续，债权数额为27万元。2013年1月29日，农行江阴支行依约向张晨、张幸祖、季淑珍发放贷款27万元，到期日期为2043年1月28日，但张晨、张幸祖、季淑珍自2014年2月起未能按约归还贷款本息，保证人也未履行保证义务，农行江阴支行多次催讨未果，遂于2014年4月25日具状诉至本院。审理中，农行江阴支行向本院撤回了对张晨的起诉，同时宣布上述借款于2014年5月26日提前到期，至2014年5月26日止，张晨、张幸祖、季淑珍共结欠农行江阴支行借款本金266407.74元、利息、罚息12130.75元，合计278538.49元。
以上事实，由个人购房担保借款合同、他项权证、个人借款凭证、还款明细清单、中国银行电子回单和当事人陈述等证据在卷予以佐证。
本院认为：农行江阴支行与张晨、张幸祖、季淑珍、水岸华府公司签订的个人购房担保借款合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按约履行。农行江阴支行按合同约定履行了向张晨、张幸祖、季淑珍发放贷款的义务，张晨、张幸祖、季淑珍应按合同约定归还借款本息，但张晨、张幸祖、季淑珍自2014年2月起未按约还款，农行江阴支行按照合同约定宣布上述借款于2014年5月26日提前到期、收回已发放贷款、提前行使担保权符合合同约定，本院依法予以支持。因农行江阴支行在审理中向本院撤回了对张晨的起诉，仅要求水岸华府公司对张晨的上述借款承担连带保证责任，故本院对农行江阴支行要求水岸华府公司立即偿还借款本息278538.49元并支付借款本金266407.74元自2014年5月27日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的同期同档的人民币贷款基准利率的基础上下浮15%再上浮50%计算的逾期还款利息的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
江阴水岸华府房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国农业银行股份有限公司江阴市支行借款本息278538.49元并支付自2014年5月27日起至判决确定的给付之日止以266407.74元为基数按中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率的基础上下浮15%再上浮50%计算的逾期利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5300元减半收取2650元（中国农业银行股份有限公司江阴市支行已预交），由江阴水岸华府房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付中国农业银行股份有限公司江阴市支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。
审判员 金桂华
二〇一四年五月二十九日
书记员 余 筱
本案援引法律法规
《中华人民共和国合同法》：
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》：
第一百九十四条抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
《中华人民共和国担保法》：
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。