江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3638号
上诉人（原审原告）项澜萍，女，1988年12月16日生，汉族。
委托代理人杜庆晖，江苏振泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张春风，女，1981年10月10日生，汉族，个体工商户。
原审第三人南京润百乐购商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区百润路1号商业楼第二层、第三层。
法定代表人陈盼，该公司经理。
委托代理人张庆明，男，汉族，该公司职员。
原审第三人卢荣武，男，1983年1月12日生，汉族。
上诉人项澜平因与被上诉人张春风，原审第三人南京润百乐购商业管理有限公司（以下简称润百乐购公司）、卢荣武房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月20日公开开庭进行了审理。上诉人项澜平及其委托代理人杜庆晖，原审第三人南京润百乐购公司的委托代理人张庆明到庭参加诉讼。被上诉人张春风、原审第三人卢荣武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
项澜萍诉称，其与张春风于2014年10月签订《店面转让合同》，合同约定张春风将位于润百乐购公司二楼96号店铺转让给项澜萍，转让费为39000元。合同订立前，项澜萍预交定金5000元，合同订立后，项澜萍将剩余的钱款全部交付给张春风。合同订立后，项澜萍发现张春风没有租赁权，根本不具备转让店铺的条件，其与张春风签订合同的目的无法达到。为维护自身合法权益，项澜萍诉至原审法院，要求：1、确认其与张春风签订的转让协议无效；2、张春风返还项澜萍转让金39000元；3、本案的诉讼费由张春风承担。
张春风原审辩称，其从他人处转租该商铺后与项澜萍签订转让合同，因此，不同意返还转让金。
润百乐购公司原审辩称，润百乐购公司只是与卢荣武签订租赁合同，其余合同均不予认可。
卢荣武原审期间提交书面答辩意见称，涉案商铺确系张春风自其处转租，租金、转让费及装修费共计收取张春风32000元。当时张春风正经营涉案商铺隔壁的店铺，张春风转租涉案商铺后，经商场同意，将两商铺之间的隔板拆除，并向商场交纳了1000元保证金。至于张春风其后是否转租的情况，卢荣武不知晓。
原审法院经审理查明，2014年4月4日，卢荣武与润百乐购公司签订《“润百乐购”租赁合同》，卢荣武承租润百乐购公司二楼96号店铺经营服装，建筑面积为13.85平方米。租期为1年，自2014年5月1日至2015年4月30日，租金按建筑面积计人民币2.6元/平方米/天，综合管理费按建筑面积计人民币0.8元/平方米/天，广告推广费按铺位数量收取，每间1500元/年。同时该合同约定：承租期内，未经甲方（润百乐购公司）允许，乙方（卢荣武）不得私自将承租的店铺转包、转租、转借给第三方。……承租费：租金、综合管理费、广告推广费（广告推广费指商场在合同年内部分节日全场推广宣传费用）。
卢荣武承租涉案店铺后，将该店铺转租给张春风，张春风支付卢荣武租金及转让费3万余元。2014年10月，项澜萍与张春风协商转让涉案店铺事宜，并签订《店面转让合同》，张春风将润百乐购二楼96号店面转让给项澜萍。项澜萍向张春风支付转让费39000元。项澜萍与张春风在庭审中均认可项澜萍自2014年10月17日开始使用涉案店铺，未办理归还手续。润百乐购公司只认可与卢荣武的租赁关系，对卢荣武及张春风的转租行为不予认可，并表示不同意转租。在与卢荣武的租赁合同到期后，润百乐购公司将涉案店铺重新出租给他人。项澜萍在庭审中表示同意支付自2014年10月17日至立案之日即2015年1月15日的店铺占用费。
上述事实，有项澜萍提供的《店面转让合同》、存款凭证、收条、转账凭证、《“润百乐购”租赁合同》，以及各方当事人的陈述等证据在卷证实。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于项澜萍要求确认项澜萍与张春风签订的转让协议无效的诉讼请求，原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案中，项澜萍与张春风签订《店面转让合同》，张春风将涉案店铺的承租权转让给项澜萍，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于项澜萍的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
对于项澜萍要求张春风返还转让金39000元的诉讼请求，原审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。项澜萍与张春风签订《店面转让合同》中约定的转让费39000元，实际上系涉案店铺自2014年10月17日至2015年4月30日占有使用的租金。项澜萍自2014年10月17日开始使用涉案店铺后，并未办理归还手续，润百乐购公司在2015年4月30日与卢荣武的租赁合同到期后才将涉案店铺重新出租给他人。因此，项澜萍在2014年10月17日至2015年4月30日实际占有使用涉案店铺，其要求退还转让金39000元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决驳回项澜萍的诉讼请求。原审案件受理费776元，由项澜萍负担。
项澜萍不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院适用法律错误，致使对合同效力作出错误的认定。项澜萍与张春风之间签订合同的标的是租赁权转让，而张春风只是次承租人，没有权利处分属于润百乐购公司的店铺，张春风与项澜萍签订转让租赁权的合同，属于无权处分，且润百乐购公司对张春风与项澜萍之间的合同拒绝追认，所以张春风与项澜萍之间的转让合同无效。二、原审没有查明案件事实，项澜萍支付的转让金包含租金及其他费用。涉案商铺的面积约为13平方米，润百乐购公司与卢荣武约定的租金标准为2.6元/平方米/天，年租金为12963.6元。原审期间，项澜萍就涉案商铺的租金向原审法院提交了书面说明，但原审法院仍然认定转让费为39000元，明显背离了合同双方当事人的意愿，并且违背了涉案店铺的实际价值，不符合一般的商业规律。综上，请求本院撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人张春风之间的转让协议无效、张春风返还项澜萍转让金30900元并由张春风承担本案诉讼费用。
润百乐购公司述称，原审判决正确，请求本院维持原判。
张春风、卢荣武二审均未到庭，亦未作答辩或陈述。
项澜萍与润百乐购公司对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，经本院询问，润百乐购公司陈述，其对涉案商铺的管理只是三个月检查一次，2015年1月其检查发现项澜萍在涉案商铺经营后，只是善意的提醒项澜萍，要求项澜萍和润百乐购直接签订涉案商铺的租赁协议。润百乐购公司发现涉案商铺被转租后并没有联系过卢荣武，而是在2015年5月与卢荣武的合同到期后才将涉案商铺收回。项澜萍则陈述，其必须向张春风把转让费和剩余的租金要回来再和润百乐购公司签订合同，但张春风不肯返还，所以其就不经营了，涉案商铺一直未退还，2014年10月至2015年5月期间的租金其不要求张春风返还，其只要求张春风返还扣除上述租金后剩余的转让金30900元。
以上事实，有本院庭审笔录在案为凭。
本案二审争议焦点为：1.张春风与项澜萍签订的《店面转让合同》是否有效；2.项澜萍主张张春风返还30900元转让费是否应予支持。
对于争议焦点一，即《店面转让合同》的效力问题，本院认为，原审法院认定该合同有效并无不当。理由如下：虽然根据润百乐购公司与卢荣武之间签订的《“润百乐购”租赁合同》，卢荣武未经润百乐购公司允许不得转租涉案商铺，否则润百乐购公司有权单方终止合同并保留追究损失的权利。但润百乐购公司在2015年1月得知卢荣武转租涉案商铺给张春风，张春风又将商铺转租给项澜萍后只是“善意提醒”项澜萍与润百乐购公司之间直接签订合同租赁涉案商铺，并未要求项澜萍迁出涉案商铺，亦未联系卢荣武或依据与卢荣武之间的约定要求解除合同，而是在与卢荣武的合同到期后才收回涉案商铺转租他人，虽润百乐购公司在本案庭审中述称其并不同意转租，但润百乐购公司在知晓卢荣武转租涉案商铺后行为仍然继续履行与卢荣武之间的合同直至租赁期满，因此，可以认定润百乐购公司认可涉案商铺转租的状态。而卢荣武将涉案商铺转租给张春风，张春风又转租给项澜萍，故张春风与项澜萍之间签订的店面转让合同应为有效。
对于争议焦点二，即项澜萍要求张春风返还30900元的转让费是否应予支持的问题。本院认为，根据《店面转让合同》，张春风将涉案商铺转让给项澜萍，双方约定转让金为39000元整，并约定不管项澜萍如何经营，店面是否涨价，均与张春风无关，且张春风将在2015年4月30日将涉案商铺“过户”给项澜萍。而润百乐购公司与卢荣武签订的《“润百乐购”租赁合同》的租赁期限即是到2015年4月30日截止。润百乐购公司在得知项澜萍在涉案商铺中经营后并未阻扰项澜萍在涉案商铺内经营，亦未要求项澜萍迁让，也未联系卢荣武或张春风主张权利，而项澜萍在涉案商铺中经营两个月后即于2015年1月停止经营，并一直未办理涉案商铺的返还手续，其诉请要求张春风返还30900元转让费并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，项澜萍的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费776元，由上诉人项澜萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 朱亚芳