四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）达中民终字第700号
上诉人（原审被告）四川蓉垚房地产有限公司
住所地：四川省成都市武侯区菊乐路***号3-1-1。
法定代表人曾波，董事长。
委托代理人胡飞，该公司工程部主任。
委托代理人蒋瑞科，该公司法务部负责人。
被上诉人（原审原告）崔永兰，女，生于1968年6月1日，汉族，小学文化，住四川省万源市太平镇金缔花园，个体工商户。
委托代理人赵继祥，四川远创律师事务所律师。
上诉人四川蓉垚房地产有限公司（以下简称：蓉垚房产公司）因与被上诉人崔永兰商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2015）万源民初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人蓉垚房产公司的委托代理人胡飞、蒋瑞科，被上诉人崔永兰的委托代理人赵继祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人（原审原告）崔永兰一审诉称：2013年10月23日，购买了被告开发的紫金华庭楼盘的两个门市。合同约定其中A1-12-1房屋建筑面积为78.58㎡，套内面积为77.43㎡，分摊面积为1.15㎡，单价为：21000元每平米。双方交房时，原告除了支付约定的房款，还另外支付了增加面积的价款98122元。原告支付房款后，原告才从被告处看到房屋面积实测数据表，才知道A1-12-1套内面积比约定面积少2.34㎡，分摊面积为比约定面积多19.38㎡。被告严重违反合同和相关法律规定，为此，诉请法院判令被告退还原告支付增加分摊面积的购房款98122元和退还套内面积减少的购房款49140元。
上诉人（原审被告）一审辩称：原被告签订的《商品房买卖合同》约定的是房屋预测面积，不是实测面积。并且在双方签订的《补充协议》约定面积存在差异，双方同意据实结算房价款。2015年3月16日双方交房时，被告只是按照超出预测面积3%结算房款，多出部分并没有计算收取房款。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2013年10月13日，原告崔永兰（买受人）与被告四川蓉垚房地产有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》各两份（合同编号为：2014001570和2014001571），原告购买了被告开发的位于万源市太平镇紫金华庭A1—12和A1—12—1号两间门市。合同约定：A1—12号房屋预测建筑面积为：77.17㎡，其中套内建筑面积为：76.04㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积为：1.13㎡，A1—12—1号房屋预测建筑面积为：78.58㎡，其中套内建筑面积为：77.43㎡，公共部位与公共房屋分摊面积为：1.15㎡，两份合同的其余内容完全相同。双方约定有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明见附件二，但附件二没有任何内容。原、被告在合同中约定该商品房按建筑面积计算，单价为：21000元／㎡，A1—12门市价款为1620570.00元，A1—12—1门市价款为1650180.00元，两间门市合计总价款为：3270750.00元。双方合同约定的付款方式为：买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向万源市工商银行借款支付。合同签订后，原告于2013年10月14日依约向被告支付了两间门市的首期购房款共计：1770750.00元。下余房款由被告代为原告办理按揭。2015年3月16日，原告到被告处办理房屋交接手续，原告除了支付合同约定的应当支付的正当接房费用外，原告另行支付A1—12门市增加面积价款48617.00元（2.3151㎡×21000元／㎡），A1—12—1门市增加面积价款49505.00元（2.357㎡×21000元／㎡），共计98122.00元。原告支付完该房价款后，被告向原告交付了门市，并给原告出示了A1—12门市、A1—12—1门市实测面积的数据。该实测面积的数据是A1—12门市建筑面积84.25㎡，其中：套内面积73.70㎡，分摊面积10.55㎡，分摊系数0.143191，房屋用途商业服务；A1—12—1门市建筑面积88.52㎡，其中：套内面积77.43㎡，分摊面积11.09㎡，分摊系数0.143191，房屋用途商业服务。庭审中，原、被告双方对该实际测绘面积的数据均没有异议。由此确认A1—12门市实测建筑面积比预测建筑面积增加7.08㎡（实测建筑面积84.25㎡-预测建筑面积77.17㎡），其中套内面积少2.34㎡（实测套内面积73.70㎡-预测套内面积76.04㎡），分摊面积增加9.42（实测分摊面积11.09㎡-预测分摊面积1.13㎡）；A1—12—1门市实测建筑面积比预测建筑面积增加9.94㎡（实测建筑面积88.52㎡-预测建筑面积78.58㎡），其中套内面积没有增减（实测套内面积77.43㎡-预测套内面积77.43㎡），分摊面积增加9.94㎡（实测分摊面积11.09㎡-预测分摊面积1.15㎡）。双方在实际结算时，原告对被告的结算提出异议，遂向本院提起诉讼，要求被告退还原告已经支付的增加分摊面积的购房款98122元和退还套内面积减少的购房款49140元。
同时查明，原、被告签订《商品房买卖合同》第十四条约定：“面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测。实测与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：1……；2……；3双方自行约定：详见《商品房买卖合同之补充协议》”。该补充协议第四条：“对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：1、对于实际交付时的实测建筑面积与出卖人签订商品房买卖合同时面积有差异的，双方同意据实结算房价款。2、买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清相关房款，否则出卖人有权不予交房、不予为买房人……”。
原审法院认为：原告崔永兰与被告四川蓉垚房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同之补充协议》，合同内容没有违反法律、法规的强制性和禁止性规定，依法应当合法有效。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定原告购买的万源市太平镇紫金华庭A1—12和A1—12—1号两间门市均以建筑面积计价，单价为21000元／㎡，面积差异处理按照《商品房买卖合同之补充协议》处理。该补充协议第四条“对《商品房买卖合同》第十四条的补充明确约定，对于实际交付时的实测建筑面积与出卖人签订商品房买卖合同时面积有差异的，双方同意据实结算房价款”。原、被告2015年3月16日签订的《协议书》及《紫金华庭交房结算清单》是双方自愿、真实意思表示，原审法院确认有效。根据双方签订的结算清单数据上看，被告自愿对原告购买的A1—12门市按照预测建筑面积77.17㎡×3%的计算方法，收取了原告增加公摊面积2.3151㎡的补差款48617.00元，没有违反合同约定和法律、法规的规定，依法应当支持，故原告主张被告退还该门市增加公摊面积2.3151㎡的补差款48617.00元的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于原告购买的A1—12门市的套内面积减少问题？虽然实测总建筑面积与双方合同的预测面积没有减少，反而加增加了公摊面积9.42㎡，原告按双方合同约3%以内结算补齐下差款（2.3151㎡×21000元）48617.00元，但被告最终实际交付房屋的实测套内面积与合同约定的预测套内面积减少2.34㎡，被告通过增加公摊面积抵扣原告购买的A1—12门市的套内面积，致使原告“得房率”降低，原告作为购买者对“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上直接影响原告决定是否购买的意愿，既然双方在补充合同中约定实测面积与预测面积存在差异时，其处理方式明确约定为据实结算，多退少补，但从双方的结算清单数据上看，被告对原告该门市套内面积减少2.34㎡未作任何补偿，原告在该清单和其他协议书上也没有明确表示放弃，被告的行为损害了原告的合同利益，已构成违约，根据权利、义务一致和公平原则，被告应对下差原告的套内面积，按照双方合同约定，承担据实结算的合同义务，故原告要求被告退还下差套内面积的购房款49140.00元（2.34㎡×21000元／㎡）的诉讼请求，符合双方合同的约定，原审法院予以支持。
关于原告主张被告退还A1—12—1门市增加公摊面积2.357㎡的补差款49505.00元的诉讼请求？根据原、被双方合同约定的预测套内建筑面积与实测套内建筑面积并没有差异，其预测公摊面积比实测公摊面积多9.94㎡，根据双方的合同约定和结算清单数据内容看，原告亦自愿按照预测建筑面积78.58㎡×3%的计算方式，己支付被告增加公摊面积2.357㎡×21000元／㎡的补差款49505.00元，该行为，系双方自愿的民事法律行为，且已履行完毕，并未违反合同约定和法律、法规的规定，原告主张被告退还该门市增加公摊面积2.357㎡×21000元／㎡的补差款49505.00元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、被告四川蓉垚房地产有限公司在本判决生效后十日内退还原告崔永兰下差A1—12门市套内面积的购房款49140.00元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告崔永兰的其他诉讼请求。案件受理费3245.00，减半收取1622.5元，由原告崔永兰负担1000.00元，由被告四川蓉垚房地产有限公司负担622.50元。
宣判后，蓉垚房产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定双方办理结算后，上诉人才告知被上诉人房屋实测面积而产生争议错误。被上诉人房屋实测报告在双方办理结算前，被上诉人已得到，且已按结算单交纳了补差款。2、一审法院认定双方的商品房买卖合同及补充协议内容真实合法有效，又将合同约定的计价方式和面积误差处理随意改变与解释，将合同约定按建筑面积结算，扩大解释为“套内建筑面积”进行结算补差，没有法律依据，更违背合同真实意思表示。3、上诉人与被上诉人已进行结算，系双方自愿，不违背法律规定，应合法有效。上诉人自愿提出仅按照3%的建筑面见误差进行结算，超出3%部分不再要求被上诉人补差。给予了被上诉人十几万元的优惠。被上诉人才在结算清单上签字办理结算，并按结算单缴纳了补差房款。请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人答辩称：上诉人在签订合同时称，门市房屋公摊面积小、套内面积大，而实际交付的门市房屋却增大了公摊面积，减少了套内面积，欺骗了被上诉人。上诉人购房的目的是为了房屋的使用和经济价值；交房过程中，上诉人未向购房人提供房屋面积实测报告，损害了被上诉人的利益。请求维持原判。
二审中，针对一审法院认定“原告支付完该房价款后，被告向原告交付了门市，并给原告出具了A1-12门市，A1-12-1门市实测面积数据”的事实，上诉人称先公示了门市实测面积数据报告，被上诉人知道门市实测面积数据报告后，双方才进行的结算，但未能提供证据佐证。被上诉人称双方结算门市房屋价款补差后，才得知门市实测面积数据报告，亦未能提供证据予以证实。
双方当事人对一审查明的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为：上诉人蓉垚房产公司与被上诉人崔永兰签订的商品房买卖合同对被上诉人购买的商用房屋的建筑面积和套内面积均有明确约定；上诉人实际交付的商用房屋增大了建筑面积，减少了套内面积不符合合同约定；合同对上诉人交付的商用房屋套内面积与合同约定套内面积不符，如何处理没有约定。交付房屋增大了建筑面积，减少了套内面积，合同仅约定按建筑面积计价，导致被上诉人所购商用房屋投入加大，实际使用价值降低的结果，其责任在上诉人。双方结算所形成的结算单显示，建筑面积超出3%以外的面积未计算价款属实，实际交房的建筑面积大于合同约定的建筑面积，对超出3%以外的面积不计算价款符合法律规定，但对套内面积减少未作处理。上诉人未能提供被上诉人放弃商用房屋套内面积减少损失的赔偿的证据。一审法院对被上诉人减少的套内面积，按合同约定建筑面积计价方式计算价款，由上诉人退还被上诉人减少的套内面积价款符合公平原则。上诉人称双方结算时，被上诉人已知晓实际交付房屋建筑面积和套内面积存在差异，对建筑面积超出3%部分不要求被上诉人补差系给予被上诉人优惠，被上诉人才在结算单上签字并缴纳补差款。不同意对减少套内面积退还购房款的上诉人请求和理由，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3245元，由四川蓉垚房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 谨
审判员 郭 力
审判员 刘全明
二〇一五年十月二十七日
书记员 廖玉成