江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0205民初4751号
原告杨莉，女，1986年11月10日生，汉族，住河南省偃师市顾县。
委托代理人曲帅军，男，1982年1月29日生，汉族，住河南省偃师市顾县。
被告谭盼盼，女，1988年11月3日生，汉族，住河南省淅川县。
委托代理人曾庆军，男，1990年4月18日生，汉族，住江西省贵溪市，系谭盼盼丈夫。
原告杨莉与被告谭盼盼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日受理后，依法由审判员王碧云适用简易程序，于2016年11月25日公开开庭进行审理。原告杨莉及其委托代理人曲帅军，被告谭盼盼及其委托代理人曾庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨莉诉称，2016年8月21日，其经无锡市千万家房地产经纪有限公司（以下简称千万家公司）介绍，与谭盼盼签订了房屋买卖合同，约定购买无锡市锡山区鸿景华庭小区20栋301室房屋（以下简称鸿景华庭房屋），房屋总价为450000元。同日，其向谭盼盼支付了购房定金10000元。2016年8月23日，谭盼盼以该房屋有抵押贷款被银行查封没法过户等为由拒绝履行合同，但经查询，该房屋并不存在二次抵押，也没有被查封。2016年9月3日，千万家公司召集双方协商但未果。后谭盼盼退还10000元。因目前房价暴涨，如其欲购买相同房产，需比合同签订时多支付超过100000元，导致其实际上无法按照与谭盼盼签订合同的价格购买类似房屋。故请求判令谭盼盼：1、按照合同约定赔偿违约金45000元，并承担中介费9000元；2、赔偿因房价上涨对其造成的损失计100000元。审理中，杨莉撤回要求赔偿损失100000元的诉讼请求。
被告谭盼盼辩称，其与杨莉签订房屋买卖合同未经其丈夫曾庆军同意，故合同未实际履行，后其已将收取的10000元定金退还给杨莉。
经审理查明，曾庆军与谭盼盼系鸿景华庭房屋共有人。2016年8月21日，谭盼盼作为售房人与杨莉作为购房人，千万家公司作为中介方签订房屋买卖合同。约定，谭盼盼将鸿景华庭房屋出售给杨莉；实际成交价格为450000元整，房屋产权过户和配套设施过户的相关费用由杨莉承担；三方签订本合同时，杨莉须向千万家公司缴纳信息服务费9000元整；杨莉于2016年8月21日支付给谭盼盼定金10000元；谭盼盼承诺于全款结清前腾空该房屋，并将房屋（钥匙）交付于杨莉，并于该房屋新房产证办出前办理完成户口迁移手续，千万家公司协助谭盼盼、杨莉办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜；如谭盼盼、杨莉任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的其他违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋款总额10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，并且千万家公司所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还；谭盼盼承诺于签订此合同后一周内将该房屋产权证及土地使用证拿到千万家公司，待杨莉贷款审批好后谭盼盼办理该房屋银行提前还贷手续，杨莉承诺待谭盼盼还贷当天杨莉支付给谭盼盼200000元首付款（含定金）用于谭盼盼提前还贷，不足部分由谭盼盼自行还清；谭盼盼、杨莉承诺待谭盼盼贷款还清并注销后三个工作日内办理该房屋过户签字手续，此次过户所产生的所有税费均由杨莉承担，税费按照国家新政策实施等。合同由谭盼盼、杨莉签字，千万家公司加盖了公章。同日，杨莉向谭盼盼给付10000元，谭盼盼出具了收条，内容为：“今收到杨莉购鸿景华庭房屋定金壹万元整。”2016年9月3日，谭盼盼向杨莉退还定金10000元。杨莉陈述，其尚未向千万家公司支付信息服务费9000元。
谭盼盼陈述，其丈夫曾庆军不愿意卖房，2016年8月21日签订合同时曾庆军并不在现场，其与曾庆军联系曾庆军表示不同意卖房；后其在中介怂恿下签订了房屋买卖合同，并收取了杨莉支付的定金10000元；2016年8月23日，因家人强烈反对卖房，其与中介联系退还定金，解除合同，但杨莉不同意。杨莉陈述，签订合同时，谭盼盼称房产证在家中，第二天由其丈夫带过来，故房屋买卖合同上未填写房产证号；签订合同后，2016年8月23日，谭盼盼称房屋存在500000元的二次抵押，故不能出卖，后又要求其支付500000元现金才能卖，中间又有反复，2016年9月3日正式确定不卖房子，并于当天将定金退还给其。杨莉提供了谭盼盼与千万家公司中介人员的微信往来记录。根据微信往来记录，谭盼盼于2016年8月22日咨询中介人员如果房子卖不了卖方应承担什么责任，并告知中介人员称男朋友那边出了状况，不肯邮寄房产证，后又称男朋友会带房产证一起过来；8月23日，谭盼盼告知中介人员称房子暂时卖不了了，原因是男朋友父母将房屋贷款500000元，后无法偿还贷款被法院查封，并要中介转告买方如一次性支付500000元偿还贷款可以交易，称还上500000元后可按原价出卖房屋，中介人员称实在卖不成只能跟买家谈违约，买家表示按照签订的合同办；中介人员在查询后告知谭盼盼经查询该房只有银行贷款抵押，并未被法院查封，谭盼盼表示如果买家继续想买房子，就要一次性付款，中介人员提醒如果谭盼盼不按照合同约定的时间履行，买方会提起诉讼；2016年8月24日，中介人员与谭盼盼联系卖房的事怎么说，谭盼盼回复称将收到的款项退给买方，并称房子卖不了，被银行查封。期间双方又有多次沟通。2016年8月26日，谭盼盼明确告知中介人员房屋450000元卖确实挺亏本，老公和家人都不同意，其也没有办法，现有人出500000元买房屋，因房屋是夫妻共同财产，与杨莉签订的房屋买卖合同上房产证、土地证的信息都没有，其一人签字没有法律效力，要求中介人员与买方协调退款；2016年9月4日，谭盼盼告知中介人员已将定金退还给杨莉，并称违约金可以双方协商，但中介公司所提的违约金过高。
杨莉陈述，2016年10月11日，曾庆军、谭盼盼和祁学兵签订房屋买卖合同，曾庆军、谭盼盼将房屋以586000元出卖给祁学兵，曾庆军收取了祁学兵支付的定金20000元。杨莉提供了曾庆军、谭盼盼与祁学兵签订的房屋买卖合同复印件及定金收条复印件。谭盼盼认可，其将10000元定金退还给杨莉后，以为双方之间的纠纷已经解决，遂将房屋挂在网上出售，并与祁学兵签订了合同，收取了定金，后祁学兵听说涉案房屋有纠纷，就不买了，其便将定金退还给了祁学兵。审理中，杨莉确认，与谭盼盼的房屋买卖合同解除。
本院于2016年10月20日至无锡市不动产登记中心查询鸿景华庭房屋状况得知，该房登记抵押权人为中国工商银行股份有限公司无锡北塘支行，债权数额为299000元，债务履行/债权确定时间为2011.1.17-2031.1.17，房屋登记簿证明未记载房屋有效限制情况。
上述事实，有房屋买卖合同、收条、微信往来内容、曾庆军和谭盼盼与祁学兵于2016年10月11日签订的房屋买卖合同复印件、收条复印件、无锡市房屋登记簿证明及本院庭审笔录等在案佐证。
本院认为，谭盼盼系鸿景华庭房屋共有人，其与杨莉签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，谭盼盼以房屋共有人反对等为由拒不履行合同，并退还收取的定金，是属违约，应承担相应违约责任。合同约定，谭盼盼和杨莉任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋款总额10%作为违约金，现合同约定的房屋价款为450000元，远低于其后谭盼盼、曾庆军与第三方就涉案房屋约定的转让价格，故本案合同双方约定10%的违约金在合理范围内，谭盼盼应向杨莉支付违约金45000元。关于杨莉主张的信息服务费9000元，因尚未实际支付，不能认定为杨莉必然产生的损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条、之规定，判决如下：
一、谭盼盼于本判决生效后十日内向杨莉给付45000元；
二、驳回杨莉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3800元，减半收取1900元，由杨莉负担1412元，谭盼盼负担488元（杨莉同意其预交的诉讼费中的剩余部分488元由谭盼盼于本判决生效后十日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇至中国工商银行无锡梁溪支行，账号11×××05）。
审判员 王碧云
二〇一七年一月十四日
书记员 郑超云
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。