安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖05民终1180号
上诉人（原审原告）：熊某。
法定代理人：熊善亮（系熊某父亲），男，1974年4月18日出生，汉族，住安徽省含山县。
上诉人（原审原告）：蔡孝凤，女，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省含山县。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：齐伟，含山县环峰镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：含山县恒和置业有限公司，住所地安徽省含山县环峰镇褒禅山路与望梅路交叉口。
法定代表人：金永武，该公司负责人。
被上诉人（原审被告）：芜湖中恒商业经营管理有限公司含山分公司，住所地安徽省含山县环峰镇褒禅山路与望梅路交叉口。
负责人：戴洪胜，该分公司经理。
被上诉人（原审被告）：芜湖中恒商业经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜街99金鼎2108号。
法定代表人：徐启帆，该公司总经理。
上诉人熊某、蔡孝凤因与被上诉人含山县恒和置业有限公司（以下简称含山恒置公司）、芜湖中恒商业经营管理有限公司含山分公司（以下简称芜湖中恒公司含山分公司）、芜湖中恒商业经营管理有限公司（以下简称芜湖中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2016）皖0522民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
熊某、蔡孝凤上诉请求：撤销安徽省含山县人民法院（2016）皖0522民初192号民事判决，依法改判被上诉人连带支付补偿金1019795元（以总房款3399317元为基数，按照月利率1.5%标准，自2014年4月计算至2015年11月底，共计20个月），之后补偿金计算至上诉人所购房屋产权证办结之日止，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：签订的补偿协议明确约定被上诉人以总房款3399317元为基数，按照月利率1.5%标准，自2014年4月起至产权证办理之日止，给予上诉人固定经济补偿，其性质相当于违约金，约定的标准亦在法律规定范围之内。由于被上诉人未按照约定办理产权证，上诉人无法办理抵押贷款，导致无力清偿因资金周转而向其他个人的借款，不得不支付高额的利息，一审法院按照《商品房买卖合同》约定的标准判决支付违约金，尚不足以赔偿损失，更谈不上违约金的惩罚性，且无法律依据，因为补偿协议明确约定《商品房买卖合同》和《分期付款购房补偿协议》中约定的违约责任条款作废，该补偿协议约定合法有效。综上，一审判决适用法律错误，请求改判支持诉请。
含山恒置公司、芜湖中恒公司含山分公司、芜湖中恒公司均未答辩。
熊某、蔡孝凤向一审法院起诉请求判令三被告：1.连带支付补偿金1019795元（计算至2015年11月30日）；2.以3399317元为基数按月利率1.5%的标准支付自2015年12月1日至所购房产产权证办结之日止的补偿金；3.承担本案诉讼费用及保全费。
一审法院认定事实：熊某、蔡孝凤先后与含山恒置公司签订商品房买卖合同两份，合同未注明签订的时间，熊某、蔡孝凤陈述合同签订的日期为2013年8月25日左右。合同约定，熊某、蔡孝凤购买含山恒置公司开发的位于含山县横山国际文化广场1幢116-216、117-217号房。在双方签订的合同中，对117-217号房屋交付期限约定为:出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。对116-216号房的交付期限中月份有涂改痕迹，年份为2014年，约定将取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋予以交付。两份合同中第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理:1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。两份《商品房买卖合同》第十五条均约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项（下划线处为空白）处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金。在商品房买卖合同中双方还对其他事项进行约定。合同签订后，熊某、蔡孝凤按约支付了购房款3399317元。2014年9月28日，甲方芜湖中恒公司含山分公司、含山恒置公司，乙方熊善亮、蔡孝凤签订补偿协议一份，内容为：甲、乙双方经平等友好协商，就乙方购买的含山县横山国际文化广场16、17号商铺的相关事宜，达成协议如下：一、补偿原因乙方购买的商铺，原定于2014年4月份为其办理相关产证。但由于各种原因，产证办理时间拖延。乙方同意由甲方和开发商给予补偿。二、补偿标准以乙方总房款数额为基数、以月息一分五为标准、自2014年4月起至产证办理之月止，给予乙方固定补偿。三、补偿方式乙方同意，补偿方式可以现金或横山国际文化广场其他房屋产权冲抵等方式给付。乙方承诺，本协议签订后，原先与甲方签订的《商品房买卖合同》和《分期付款购房补充协议》中约定的违约责任等，同时作废，不再追究。四、本协议自双方签字盖章后生效。如有违约，任何一方可通过法院追究违约方责任。甲方芜湖中恒公司含山分公司，含山恒置公司；乙方熊善亮，蔡孝凤。2015年11月11日，含山恒置公司法定代表人金永武在补偿协议的复印件上书写“同意此合同条款履行义务金永武2015.11.11”，并加盖公司印章。
另查明：2013年10月1日，芜湖中恒公司作为乙方就116-216、117-217号房与作为甲方的熊善亮（系熊某法定代理人）、蔡孝凤签订《横山国际文化广场委托租赁经营管理协议》二份，约定将熊某、蔡孝凤所购116-216、117-217号房委托给芜湖中恒公司经营管理，委托租赁经营管理期限暂定自2013年10月1日起至2023年9月30日止。熊某、蔡孝凤每年度可收租金标准如下：第一年度，物业总价款×6%，第二年度，物业总价款×6%，第三年度，物业总价款×6%，第四年度，物业总价款×6.5%，第五年度，物业总价款×6.5%，第六年度，物业总价款×6.5%，第七年度，物业总价款×7%，第八年度，物业总价款×7%，第九年度，物业总价款×7%，第十年度，物业总价款×7%。2015年11月16日，含山恒置公司出具承诺书一份，承诺对熊某、蔡孝凤可获租金承担保证责任。
再查明，熊某、蔡孝凤认可含山恒置公司已于2013年10月1日、2014年10月1日给付了两年的租金。熊某、蔡孝凤于本案起诉之日就《横山国际文化广场委托租赁经营管理协议》的租金将芜湖中恒公司、含山恒置公司起诉至法院，请求二公司给付2015年10月1日至2016年9月30日租金。
一审法院认为，一、熊某、蔡孝凤诉讼主体适格。熊某、蔡孝凤主张权利主要依据是2014年9月28日签订的补偿协议，乙方代表为熊善亮、蔡孝凤，而本案权利主张人为熊某、蔡孝凤，两份商品房买卖合同当事人均为熊某、蔡孝凤，熊某出生于2000年12月28日，熊善亮系熊某父亲，结合商品房买卖合同与补偿协议，可以认定熊善亮在补偿协议中的签字是行使其法定代理人的权利，是代熊某履行签订补偿协议，熊某作为本案原告符合法律的规定。二、本案不应按月利率1.5%支付固定补偿金。1.根据117-217号房合同的约定，含山恒置公司应当在2014年3月31日前向熊某、蔡孝凤交房（实际至今未能按约交房），并在商品房交付使用后60个工作日内将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案；116-216号房虽然在交房日期的月份上有涂改痕迹，不能明确交房具体日期，但是从痕迹来看，最迟的交房日期可能是2014年9月30日，116-216号房也过了约定的交房日期以及办理产权登记的日期。含山恒置公司未按照合同约定协助熊某、蔡孝凤办理产权登记手续。2.从补偿协议的内容来看，由于含山恒置公司未能履行其协助办理产权登记手续的义务而承担一定的补偿金，该补偿金的性质应当是对未能履行协助办证义务而应当给付的违约金。3.补偿协议中的内容是对含山恒置公司未能按期协助办理产权登记手续而应当承担的违约责任。首先，违约金兼有赔偿性和惩罚性的双重属性，且以补偿性为主、以惩罚性为辅。作为一种民事责任形式，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，当其数额过高或者过低时，应当对其进行调整。损失应当包括直接损失和间接损失即可得利益，但其金额不得超过当事人订立商品房买卖合同时预见到或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失。本案中，关于直接损失部分，含山恒置公司未能按期交付房屋，熊某、蔡孝凤因此产生的损失即房租损失虽然目前尚未执行，但已经人民法院裁决确认。关于未办理产权登记的损失部分无法计算，但是以已付房款为基数按月利率1.5%来计算违约金，至判决之日已超过购房款的三分之一，明显超过了含山恒置公司在订立合同之时可以预见到的损失。其次，当事人在合同中约定违约金是合同自由的表现，但是合同自由不是绝对的，当事人约定违约金应当合理，必须受合同法中的公平原则和诚实信用原则约束，为了防止当事人滥用自己的民事权利，在违约金约定过高时，应当予以调整。结合本案，熊某、蔡孝凤已经按照《委托租赁经营管理协议》取得了租金权益，至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使其未能取得房地产权属证书，但已通过出租获得了相应收益，其占有和使用权也发生转移，受影响的仅是处分权，且处分权与所有权中的其他三项权利（占有、使用、收益）不能同时享有，因此办理产权登记手续的违约金如果按已付房款为基数以月利率1.5%计算明显过高，有违公平和诚实信用的原则，所以将本案未能办理产权登记的违约金调整为按照原购房款合同的约定（已付房款0.5%）为宜。三、关于责任承担。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因芜湖中恒公司含山分公司系芜湖中恒公司设立的分支机构，不具备独立法人资格，没有独立承担民事责任的能力，其民事责任依法应由芜湖中恒公司承担。因此，补偿协议中的合同责任应由芜湖中恒公司承担，含山恒置公司作为民事主体，应当承担补偿协议中的合同义务。关于5000元保全费，该笔费用本案中并未实际发生，对此诉讼请求不予支持。判决：一、芜湖中恒商业经营管理有限公司、含山县恒和置业有限公司于判决生效之日起五日内给付熊某、蔡孝凤因未能协助办理产权登记手续违约金共计16996.59元【3399317元×0.5%】；二、驳回熊某、蔡孝凤其他诉讼请求。案件受理费14023元，由芜湖中恒商业经营管理有限公司、含山县恒和置业有限公司共同负担233元，由熊某、蔡孝凤共同负担13790元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交证据。鉴于熊某、蔡孝凤上诉针对的主要是补偿金数额问题，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是一起因出卖人未能依约协助办理预售商品房权属登记而引起的商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉请求范围，二审的争议焦点是：熊某、蔡孝凤要求按照双方签订的补偿协议约定标准支付补偿金依据是否充分？
关于补偿协议的性质问题。
本院认为，双方签订的补偿协议是在违约行为已经发生的情况下的补偿性支付，在性质上与合同法规定的违约金并不完全相同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，违约金是合同当事人对违约行为可能造成的损害赔偿额的预先约定，而本案中双方于2014年9月28日签订的补充协议明确载明补偿的原因是“;乙方购买的商铺，原定于2014年4月份为其办理相关产权。但由于各种原因，产证办理时间拖延。乙方同意由甲方和开发商给予补偿。”，针对的是已经发生的违约行为造成的损失补偿问题，在性质上与违约金并不完全相同，不适用违约金法则。一审判决认定补偿金性质为违约金不当，予以纠正。
关于补偿金如何计算的问题。
本院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，熊某、蔡孝凤依据补偿协议的约定诉请以已付房款为基数按月息一分五标准支付自2014年4月起至产证办理之月止的固定补偿金，但其对该约定的合理性未尽基本证明义务，亦即未能提供初步证据证明含山恒置公司迟延履行协助办理产权登记手续的违约行为给其造成损失的事实，不足以排除一般人对补偿金约定公平性产生的合理怀疑。因此，在熊某、蔡孝凤提供的证据不足以证明其事实主张的情况下，一审法院综合考虑收益、履行能力等实际案情，酌定调整补偿金按原购房款合同的约定标准（已付房款0.5%）计算，并无不当，判决结果应予维持。若熊某、蔡孝凤认为还有其他案涉违约损失未获赔偿，则就一审判决超出部分，可提供相关证据另行主张。
关于责任承担的问题。
芜湖中恒公司含山分公司是芜湖中恒公司依法设立的分公司，不具有法人资格，其民事责任由芜湖中恒公司承担。因此，芜湖中恒公司含山分公司在补偿协议中的合同责任应由芜湖中恒公司承担，熊某、蔡孝凤诉请其承担连带责任，无法律依据。
综上所述，熊某、蔡孝凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14023元，由熊某、蔡孝凤共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 婕
代理审判员 费长城
代理审判员 韦少兵
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 纪 震
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……