北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第04456号
原告（反诉被告）北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府右街6号，组织机构代码67170152-9。
法定代表人梁少伟，董事长。
委托代理人许玲玲，北京市汉韬律师事务所律师。
委托代理人张晓利，女，1988年1月31日出生。
被告（反诉原告）邹维民，男，1964年9月4日出生。
委托代理人田艳平，北京市玖典律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫公司）与被告（反诉原告）邹维民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝担任审判长，与人民陪审员聂鑫、宗明共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）信卫公司委托代理人许玲玲、张晓利，被告（反诉原告）邹维民委托代理人田艳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信卫公司诉称：
2008年4月28日，北京长乐房地产开发有限公司（以下称长乐公司）与原告签署《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，长乐公司将其开发的位于北京市顺义区天竺镇长乐宝苑项目（以下简称开发项目）长乐第一期委托原告进行前期物业管理服务，物业管理服务费标准为7.9元/平方米/月，按照单元建筑面积计算，由原告按年度向业主收取。
2009年8月26日，被告与长乐公司签署《商品房预售合同》（合同编号Y863886，以下简称《预售合同》），被告购买开发项目G5组合体-1层06（正式门牌号：×花园×号，以下简称该房屋），《预售合同》附件七之一、《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条约定：物业管理服务费按照单元建筑面积计算，标准为7.9元/平方米/月，业主即被告办理其专有单元交接手续当日，由原告委托长乐公司向业主即被告收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费年度）的第一天或之前向原告预缴下一个半年的物业管理服务费。逾期交纳的，自逾期之日起满两个月之日起计收违约金，每逾期一日，被告应按每月应缴费之万分之一向原告支付违约金。《预售合同》附件七之二、《临时管理规约》第三章（五）追讨欠交费用约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业即原告有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金（违约金标准与《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》一致），并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）……依法提出诉讼/仲裁追讨欠款……；第五章（四）地下车库单元物业管理费用的收取约定：业主充分了解并完全同意，其签订赠与协议所拥有的地下车库单元物业管理费按地下车库单元的建筑面积收取，收取标准与住宅单元一致。同日，被告与长乐公司签署《车库赠与协议》，长乐公司将×号地下车库赠与被告使用，该协议第十条物业管理服务费约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取。
长乐公司向被告交付该房屋及车库，被告办理入住手续。经测绘，该房屋的建筑面积为273.10平方米，车库的建筑面积为100.59平方米。被告入住后向原告支付了截止于2012年3月31日的物业管理服务费，自2012年4月1日至今的物业管理服务费未交纳，虽经原告多次书面催告，但被告未予支付。
原告认为，原告作为物业服务企业，为被告提供了约定的物业服务，被告应当按时、足额向原告支付约定的物业管理服务费。被告迟延交纳的，应当按照约定支付违约金及律师费等附加费用。为维护自己及其他按时交纳物业管理服务费业主的合法权益，特诉至法院，要求：1.依法判令被告向原告支付自2012年4月1日至2015年6月30日（共39个月）欠缴物业管理服务费115133.85元以及截止2015年2月28日被告逾期支付物业管理服务费的违约金6131.72元；2.依法判令被告承担原告实际支出的律师费3000元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告邹维民辩称：
对收取物业费的欠缴期间、标准、建筑面积及欠缴物业费数额均无异议，但被告不应交纳物业费；若法院判令被告交纳物业费，被告同意交纳违约金，但违约金约定过高。因原告主张的律师费不是必要的支出，所以被告不同意支付。被告不应交纳物业费的理由是原告存在不作为行为，导致被告长期不能正常入住，被告没有享受到物业服务。对方的不作为表现为：自交房之日起，房屋就出现质量问题，物业公司告知被告出现房屋质量问题可以联系物业进行解决，但现在还有一部分未解决，另外一部分已经解决。尚未解决的是房顶漏水，因房顶漏水导致屋内设施损坏。
被告邹维民反诉称：
2011年1月1日，被告入住北京市顺义区×镇×村×花园×号，原告与该房产项目的开发公司签订有《前期物业管理服务合同》，合同约定物业管理服务费按照单元建筑面积计算，标准为7.9元/月，车库收费标准与住宅相同。被告房屋建筑面积273.10平方米，车库建筑面积为100.59平方米，物业管理服务费为2952.15元/月，被告支付至2012年3月31日，共计支付44282.25元（15个月）。
自入住以来，被告发现房屋存在诸多质量问题，如屋内墙、顶裂纹，主卧室衣柜渗水，客厅墙面渗水，木地板翘起，地下室漏水，洗手间水龙头损坏，厨房地面反胶，地面大理石接缝处凸起，车库屋顶漏水。被告联系项目交房小组及原告客服，对方安排两次维修，并分别于2011年1月25日和2011年5月31日向被告送达《房屋复验通知单》，遗憾的是相关问题并未完全解决。
就上述问题，被告后续多次以口头、电话方式向原告反映，原告接收了被告的数次书面反映材料，也安排进行了数次维修，但问题依然没有解决。重新做防水工程时，工人将被告的新窗帘弄脏，更换木地板时，工人不小心将被告的家具损坏。期间还发生反复、重新做防水，贴壁纸的墙面依然渗水，甚至将壁纸损坏。
2012年初，原告工人绿化过程中误将被告庭院珍贵植物铲除，应被告多次要求，原告才于2014年5月15日《关于物业管理问题的回复》中，通知被告“已于昨日完成阁下前花园樱花、红枫，后花园玉兰的补种工作。”
2012年11月下旬进入采暖季，被告发现房屋无水无暖，经被告致电原告，“管家”及物业工人检查后通知被告可能是水管冻裂导致没有自来水影响取暖壁炉的使用，为此提出用室内的空调系统加热，使管道受热后能够供水、使壁炉能够正常使用。被告按要求开通空调加热系统，开了一整个冬天的空调，始终未能供水、供热，直至2013年4月6日，原告派来管工检查才发现，由于原告工作人员误将供水阀门关闭，导致无水、无热。
期间，被告又发现紧靠住宅的车道雨篦在有车通过时产生巨大噪音（井盖活动及内部水泥砌筑不规范造成），被告多次致电原告，提出噪音严重影响本住宅用户的生活和休息，但原告声称多次派人查看却拖延至2014年5月方予以解决。
车库漏水问题，至被告2014年5月16日实际入住，仍未解决。
对于开发公司应承担的保修责任，《住宅质量保证书》第十条约定：我公司已委托北京信卫物业管理有限公司对本项目履行管理及协调相关保修服务。原告并未尽到管理和协调的义务。
因上述诸多问题拖延解决，被告于2014年5月15日前一直无法入住、无法享受原告的服务，故被告不应交纳自售房至实际入住期间的物业管理服务费。且原告效率低下、不负责任的解决方式导致被告长期不能入住，给被告造成巨大损失，被告要求原告进行赔偿，故被告提起反诉，反诉请求为：1.判令原告返还被告多交的物业费4428.23元（1.5个月）；2.判令原告支付被告房屋不能居住的空置费830000元，（20000元/月，自2011年1月至2014年5月15日，共计41.5个月）；3.判令原告负担本案本诉及反诉费用。
原告信卫公司就反诉辩称：
被告的反诉请求无任何事实依据和法律依据，依法应予以驳回，具体理由如下：
一、被告反诉要求原告支付涉案房屋不能居住的空置费无任何事实依据和法律依据，该要求属于房屋质量问题，与原告无关。
原告与被告之间系物业服务合同关系，而被告的反诉请求所述涉案房屋内墙面、顶裂、漏水、渗水等问题均属于房屋质量问题，被告如对涉案房屋质量提出诉求，应当依据有关法律规定和房屋买卖合同的约定，向涉案房屋开发商主张权利。涉案房屋开发商向被告交付的《住宅质量保证书》第十条约定：我公司已委托北京信卫物业管理有限公司对本项目履行管理及协调相关保修服务。如前所述，被告应与涉案房屋开发商主张房屋质量问题，涉案房屋开发商仅委托原告“协调”房屋保修服务，并不是将房屋保修义务转移给原告履行。
二、原告按约定履行了物业管理服务合同的相关义务，被告要求返还物业管理服务费无事实依据及法律依据。
（一）原告在被告实际入住涉案房屋前就已经提供物业服务，被告应按约定支付物业服务管理费。
本案中，原告作为物业服务企业，在与涉案房屋开发商签订《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》后，为被告等业主提供了约定的物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据上述规定，被告应按时、足额向原告支付约定的物业管理服务费，被告以未享受物业服务为由要求返还物业管理服务费的请求缺乏事实依据及法律依据，应予驳回。
（二）关于被告所述绿化植物铲除事项
被告曾在涉案房屋与相邻房屋之间的公共绿地内种植了一棵合欢树，后来合欢树未成活。原告在进行绿化工作时，将已经枯萎的合欢树移走。发生此事件后，原告已经补种了樱花、红枫、玉兰三棵植物。不论从植物的价格，还是数量上已经远远超过被告种植但已经枯死的合欢树。
（三）关于2012至2013年度供暖季事项
被告所述的“原告工作人员误将供水阀门关闭”并没有证据予以证实。被告作为涉案房屋的业主，对涉案房屋内各项设施应当仔细清查，了解其运行情况。取暖壁炉是否正常使用，相关阀门是否正常开启均应由涉案房屋使用人确认，被告是否在涉案房屋内实际居住并不免除其清查的义务。所以，被告所述2012至2013年度供暖季期间而产生的所有费用均应由被告自行承担，原告在此事件中既无过错，也没有法律规定应当承担的义务。
综上，原告认为被告的反诉请求没有事实和法律依据，涉案房屋可能存在的质量问题与物业服务企业无关，原告已经依约定向被告提供了符合《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》约定的物业服务，被告应当依约、足额向原告支付物业管理费。
经审理查明：
北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）将其开发建设的北京市顺义区×镇长乐宝苑项目长乐第一期委托原告进行前期物业管理服务，双方于2008年4月28日签订《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业合同），该合同约定物业管理服务费标准为7.9元/月/平方米，按照该单元建筑面积计算，物业费由业主以半年为期限预交。业主逾期交纳的，原告收取的违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。
2009年8月26日，长乐公司与邹维民就上述开发项目中的顺义区×镇×村×号房屋（即×花园×号）签订《商品房预售合同》，该房屋建筑面积273.1平方米。同时长乐公司赠与邹维民车库一个，车库面积100.59平方米。上述房屋与车库于2011年1月1日由开发建设单位交付被告邹维民。
《商品房预售合同》第十四条约定：（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京信卫物业管理有限公司……；（二）前期物业管理期间，物业服务费收费价格为人民币7.9元/月·平方米（建筑面积）……；（三）物业服务企业按照每半年收取物业服务费……；（四）……买受人已经详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。
《商品房预售合同》第九条约定：……（2）在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方（信卫公司）委托甲方（北京长乐房地产开发有限公司）向业主收取半年的前期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费；（3）对业主逾期缴纳物业管理服务费的，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计算，每逾期一日按每月应缴费用万分之一计算。
《商品房预售合同》附件二为《临时管理规约》，该规约第一章“物业管理服务费”项下约定：物业管理服务费由业主按照购买或受让、受赠的专有单元（含地下车库单元）的建筑面积交纳。《临时管理规约》中“地下车库单元”的定义为：本物业内用作地下车库用途的部分，不包括停车场。该规约第三章第3节第4条约定：……无论是否使用其专有单元，各业主须负担其专有单元之100%物业管理服务费。第5节第1条约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费）……。
原告为本次诉讼支付律师费3000元。
关于原告主张的物业费，被告邹维民认可没有交纳2012年4月1日至2015年6月30日期间的物业费，但其持答辩意见认为不应交纳该期间的物业费。
对于被告第一项反诉请求，被告认为原告的不作为行为导致被告不能正常居住涉诉房屋，此期间被告没有享受到原告提供的物业服务，按照权利义务相对等原则，被告不应交纳2014年5月入住以前的物业费，被告未入住时交纳的物业费抵扣入住后应交纳的物业费，被告多交了1.5个月的物业费，故原告应返还被告1.5个月的物业费。对于第二项反诉请求，被告认为因房屋有质量问题，无法正常入住，空置费是被告不能入住房屋的损失，按照房屋出租价格计算房屋空置费。
为证明原告未尽到物业服务职责，被告提交长乐公司向其发出的房屋复验通知单两份，通知单上载明：针对您（邹维民）房屋内日后发现的其他维修问题，我项目交房小组人员及物业客服人员将随时为您提供更快更及时的服务。被告认为依据该通知单可以看出，原告负有协调开发商维修涉诉房屋的义务，但物业没有尽到该项义务，导致其房屋质量问题没有得到有效维修，直到2014年5月才真正入住。原告认为通知单上没有信卫公司盖章，不能认为是原告信卫公司的承诺，且原告认为，帮助被告协调维修是附加的职责，不是物业服务合同约定的义务。
被告向原告提出多份反映房屋质量问题的书面文件，并表示因房屋质量问题导致其长时间不能入住，但原告认为房屋质量问题的第一责任人应是开发商，与物业公司无关。
关于被告提出的车库雨篦子有噪音的问题，原告予以认可，并于2014年5月予以解决。被告提出的原告物业工作人员将被告绿植铲除的问题，原告已补种其他植物。被告提出的原告工作人员误将供水阀门关闭、影响被告取暖的问题，原告不予认可。
上述事实，有庭审笔录、《商品房预售合同》、《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》、《车库赠与协议》、《房屋复验通知单》、《诉讼事务委托代理合同》及增值税发票等在案佐证。
本院认为：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在涉诉小区未成立业主委员会的情况下，小区的开发建设单位长乐公司与原告信卫公司签订的《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》合法有效，被告邹维民作为小区业主应受该前期物业服务合同的约束。现原告依约为涉诉小区提供了物业服务，被告应向原告交纳物业费。因被告认可原告主张的物业费标准、涉诉房屋建筑面积及车库面积、未交纳物业费期间以及欠费数额，本院对此予以确认。
对于被告以房屋存在质量问题，原告未尽到协调开发商维修的职责，导致其长时期未能入住涉诉房屋为由拒绝交纳2014年5月之前的物业费，已经支付的2014年5月之前的物业费要求折抵2014年5月以后应交纳的物业费的意见。本院认为，本案原告提起的系物业服务合同纠纷，与被告主张的房屋质量问题应系不同法律关系，被告若认为因房屋质量问题导致其经济损失可向开发建设单位主张，其以原告未尽到协调维修职责为由拒交物业费无法律依据，本院不予支持。同时，被告要求原告返还物业费及赔偿房屋空置损失的诉讼请求，本院亦不予支持。
被告所述原告提供物业服务存在的其他问题，因雨篦子噪音问题原告已予以解决，并就铲除的绿植补种了其他植物。对于供暖阀门被物业人员关闭的问题，被告所提证据不能证明上述事实，原告不认可，本院不予采信。综合被告陈述，本院难以认定原告提供的物业服务质量与法律规定或合同约定的标准存在差距，故对原告要求被告全额支付2012年4月1日至2015年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的律师费，系原告为主张物业费发生的费用，在被告签署的《临时管理规约》中有明确的约定，原告的该项主张具有事实与合同依据，本院予以支持。
因被告违反合同约定未按期交纳物业费，构成违约，应支付原告违约金，现被告认为若法院判决被告交纳物业费，则同意交纳违约金，但违约金数额过高。本院结合原告的具体损失认为原告主张的违约金适当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邹维民于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京信卫物业管理有限公司二○一二年四月一日至二○一五年六月三十日期间的物业费十一万五千一百三十三元八角五分；
二、被告（反诉原告）邹维民于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京信卫物业管理有限公司违约金六千一百三十一元七角二分；
三、被告（反诉原告）邹维民于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京信卫物业管理有限公司律师费三千元；
四、驳回被告（反诉原告）邹维民全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千一百八十六元，由被告（反诉原告）邹维民负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万二千一百四十四元，由被告（反诉原告）邹维民负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 聂 鑫
人民陪审员 宗 明
二〇一五年七月二十八日
书 记 员 常 怡