江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇民终字第000030号
上诉人（原审被告）蓝志雄。
委托代理人张旗，江苏汇典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡青云。
原审被告牟华银。
原审被告刘红圆。
上诉人蓝志雄因租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京民初字第1128号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，涉案的店铺位于镇江市大市口国际名店街下沉广场（又称露天广场亭），该地点属于镇江市大市口地下人防通道工程的范围内，该店铺现经营“好客来酸辣粉店”。
2011年6月29日，经公证，镇江市民防局与江苏汉港投资开发有限公司（以下简称汉港公司）签订了《镇江市大市口地下人防工程使用协议》，双方就镇江市大市口地下人防工程的管理及其中商铺租赁等事宜约定：镇江市民防局将位于镇江市中山东路与解放路交叉区域地下人防通道工程（以下简称大市口地下人防通道），建筑面积约14000平方米（其中包括涉案店铺所在的下沉式广场）提供给汉港公司使用，期限为2011年11月18日至2021年11月17日。后汉港公司将下沉广场的营业用房出租给张筱青，张筱青又于2011年11月1日与胡青云签订转租合同，将下沉广场的一排五室（使用面积60平方米，店面宽度15米）营业用房（含涉案店铺所在店面）转租给胡青云，租赁期限自2011年11月15日起至2014年11月14日止。为此，张筱青向汉港公司提出书面转租申请，其中载明：“因张筱青经营不善，已将大市口国际名店街下沉广场营业用房转租给胡青云。鉴于胡青云在外地，为便于经营和管理，在遵守原合同期限及条款的前提下，申请将该商铺由胡青云转租，原有合同权利和义务继续由张筱青履行。”汉港公司在该转租申请上加盖了公章予以认可。
2011年11月11日，胡青云与蓝志雄就涉案店铺所在位置的店面（使用面积11平方米）签订租赁合同，约定租赁期限为三年，从2011年11月15日起至2014年11月14日止，租金按年计算，第一年8万元，第二年10万元，第三年12万元，于每年10月的15日给付；合同还约定，订立之日，胡青云收取蓝志雄定金1万元，可抵首期租金。首期交付租金时，胡青云向蓝志雄收取2万元作为押金，合同期满返还蓝志雄。此外，合同还特别约定：蓝志雄在胡青云同意下可以转租、转让。合同签订后，蓝志雄共向胡青云支付了8万元人民币，并在承租的涉案店铺内经营“好客来酸辣粉店”。
后因蓝志雄再未向胡青云支付租金，2014年5月15日，胡青云诉至原审法院。
一审审理中，就上述蓝志雄已交付胡青云的8万元，胡青云陈述其中包含1万元定金在内，但没有收取过押金；蓝志雄陈述其中包含1万元定金和2万元押金在内。就此8万元的具体组成，双方均未补充证据予以证实。
蓝志雄提出“好客来酸辣粉店”所在的店铺已于2012年7月转让给牟华银和刘红圆，并提供了一份三方于2014年5月24日补签的转让协议，该协议载有：蓝志雄将位于镇江市大市口名店街露天广场亭“好客来酸辣粉店”转让给牟华银和刘红圆，转让期间由牟华银和刘红圆负责经营，时间为2012年7月27日至2014年11月4日。转让费为人民币7万元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、税务由牟华银和刘红圆承担。就7万元转让费，蓝志雄当庭陈述：系转让“好客来酸辣粉店”的费用，与房屋租金无关。该店是整体转让，租金就不应由蓝志雄承担，而应由牟华银和刘红圆协商解决。牟华银和刘红圆对此转让协议的内容真实性均提出了异议。
以上事实，有镇江市公证处（2011）镇证经内字第3570号公证书、租赁合同、转租申请、汉港公司的营业执照、商铺照片、原审法院调查笔录以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。
原审法院认为，涉案商铺位于镇江市大市口地下人防通道工程的范围内，镇江市民防局作为镇江市政府的职能部门，具有负责人防国有资产管理、人防工程平时开发利用管理等职责。因此，镇江市民防局有权将涉案商铺所在人防工程进行开发利用，故其与汉港公司签订并经公证的使用协议依法成立并生效。依据该协议，镇江市民防局实际赋予了汉港公司对大市口地下人防工程的管理及其中商铺租赁使用的权利。据此，汉港公司将该人防工程中下沉广场的商铺租赁给张筱青的行为亦应当有效。此后，张筱青又将所承租的商铺转租给胡青云，直至胡青云再将其中的涉案商铺转租给蓝志雄的行为，经张筱青申请得到了汉港公司的追认，也均应视为有效。
本案胡青云与蓝志雄签订的租赁合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，合同双方应当按照合同的约定行使各自的权利，履行各自的义务。胡青云已按约履行向蓝志雄交付租赁物的义务，蓝志雄也应当按照约定履行按期给付租金的义务。综上，蓝志雄的相关抗辩理由不能成立，不予支持。
现蓝志雄仅支付了第一年的8万元租金，按照合同约定，第二年的10万元租金和第三年的12万元租金，蓝志雄应当分别在2013和2014年的10月15日支付。故现胡青云向蓝志雄主张两年的租金合计22万元（其中2012年11月15日至2013年11月14日的租金10万元，2013年11月15日至2014年11月14日的租金12万元），于法有据，予以支持。
蓝志雄的第二项抗辩，即因涉案商铺已转让他人，只能向牟华银、刘红圆主张使用费的观点，也不予支持。理由如下：蓝志雄在庭审中亦自认向牟华银、刘红圆转让的系“好客来酸辣粉店”，7万元转让费并不包含商铺的租金，而牟华银、刘红圆对此转让的真实性均存有异议。此即意味着，即便存在“好客来酸辣粉店”的转让行为，也根本未涉及到涉案店铺租赁费用的给付问题；胡青云作为出租人至今不认可蓝志雄所称的转租，现蓝志雄也无充分证据证明胡青云已同意或默认其将涉案店铺进行转租。因此，胡青云依照与蓝志雄签订的租赁合同向蓝志雄主张所欠租金，符合合同相对性的基本原则，依法应当予以支持。至于蓝志雄与牟华银、刘红圆之间的纠纷，可另案处理。
关于蓝志雄认为协议期内因周边施工影响了经营，应降低费用的抗辩，原审法院认为，此情形应当归结于合同签订者在依约从事赢利性商业活动中须承担的经营风险，并非必须调整降低费用的法定事由。因此，蓝志雄的第三项抗辩理由，亦不予支持。遂判决：蓝志雄于判决生效后十日内给付胡青云租金合计人民币22万元。
宣判后，上诉人蓝志雄不服上述判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋没有物权证书以及建设工程规划许可证，现有证据也不能证实被上诉人胡青云享有合法的转租权，上诉人与被上诉人胡青云签订的租赁合同无效，被上诉人胡青云不享有对涉案房屋租金的请求权；2、涉案房屋中的店铺已经由上诉人转让牟华银和刘红圆，现有证据已经证实被上诉人胡青云对此明知，故被上诉人胡青云只能向牟华银和刘红圆主张使用费。请求撤销原审判决，改判驳回胡青云对上诉人的诉讼请求，由牟华银和刘红圆向被上诉人胡青云给付租金。
被上诉人胡青云辩称：1、关于与汉港公司有关的协议法院可以到该公司了解情况；2、胡青云没有收到牟华银和刘红圆给付的租金，胡青云只认上诉人蓝志雄。
原审被告牟华银、刘红圆均未作答辩。
本案二审争议焦点主要为：1、上诉人蓝志雄与被上诉人胡青云签订的房屋租赁合同是否有效；2、上诉人蓝志雄是否有责任向被上诉人胡青云支付租金。
关于第一项争议焦点，本院认为，涉案店铺在大市口地下人防通道内，该人防通道经镇江市民防局授权可以从事商业经营。被上诉人胡青云将涉案店铺转租给上诉人蓝志雄，现有证据未能证实被上诉人胡青云的上手出租人对被上诉人胡青云的转租行为有异议。故本案上诉人蓝志雄与被上诉人胡青云签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照该协议履行合同义务。
关于第二项争议焦点，本院认为，依照上诉人蓝志雄与被上诉人胡青云所签订房屋租赁合同的约定，被上诉人胡青云已经向上诉人蓝志雄交付涉案店铺，上诉人蓝志雄应当向被上诉人胡青云支付租金，但上诉人蓝志雄未足额支付相应租金，故上诉人蓝志雄应当向被上诉人胡青云支付欠付的租金。
上诉人蓝志雄认为其已经将涉案店铺转租给原审被告牟华银和刘红圆，且被上诉人胡青云也知道转租事宜，故应当由原审被告向被上诉人胡青云支付租金。本院认为，依据合同相对性，上诉人蓝志雄应当向被上诉人胡青云支付租金，至于上诉人蓝志雄是否转租，并不影响上诉人蓝志雄向被上诉人胡青云履行合同义务。且本案并无充分证据证实原审被告牟华银和刘红圆已经向被上诉人胡青云支付过租金。因此，上诉人蓝志雄应当向被上诉人胡青云支付欠付租金。
综上，上诉人蓝志雄的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人蓝志雄负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
代理审判员 李益成
代理审判员 戴晓东
二〇一五年三月十九日
书 记 员 宜 芳