上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1318号
原告上海田栅体育设施工程有限公司。
法定代表人陆田华，总经理。
委托代理人阮莉，上海元始律师事务所律师。
委托代理人张晓蕾，上海元始律师事务所律师。
被告上海宝鑫企业发展有限公司。
法定代表人陈爱仙，经理。
委托代理人朱强强，上海市江南律师事务所律师。
原告上海田栅体育设施工程有限公司（以下简称田栅公司）诉被告上海宝鑫企业发展有限公司（以下简称宝鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告田栅公司的委托代理人阮莉，被告宝鑫公司的委托代理人朱强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田栅公司诉称，2007年3月6日，田栅公司通过司法拍卖取得了上海市xx区xx路xxx号房屋（以下简称系争房屋）的所有权。系争房屋的原权利人上海友翔五金实业有限公司（以下简称友翔公司）曾经于2005年7月与宝鑫公司签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限自2005年7月11日至2021年7月10日止，自2013年7月1日起的年租金为人民币165，000元；合同还约定，逾期返还房屋的，每逾期一天，应按照日租金的双倍支付占用期间的使用费。田栅公司取得了系争房屋的所有权后，于2008年1月11日与宝鑫公司签订了《房屋租赁补充协议书》，田栅公司同意继续由宝鑫公司承租系争房屋，双方约定，宝鑫公司与友翔公司签订的房屋租赁合同条款继续有效，并约定自2013年7月11日起产生的租金，由宝鑫公司按原合同的约定向田栅公司按时交付。2013年11月，因系争房屋征收补偿问题，田栅公司诉至上海市宝山区人民法院，法院于2014年7月17日判决解除双方间的房屋租赁合同关系，宝鑫公司于判决生效之日起十五日内搬离系争房屋。由于宝鑫公司自2014年1月11日起拖欠租金至今，故田栅公司起诉要求宝鑫公司支付2014年1月12日起至8月17日的租金98，547.95元，并按日租金双倍标准即每日904.11元支付2014年8月18日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
被告宝鑫公司辩称，首先，田栅公司于2013年11月20日通知宝鑫公司系争房屋已列入动迁范围，要求宝鑫公司做好拆迁的准备，宝鑫公司接到通知后即复函，但是田栅公司已向法院起诉，导致宝鑫公司未能按照合同支付下期租金，故逾期支付租金的责任在于田栅公司。其次，田栅公司在前案中明确表示不处理租金的事宜，故宝鑫公司不存在违约。由于田栅公司要求提前解除合同，影响宝鑫公司和次承租人的经营，故应减免租金。再次，宝鑫公司已于2014年8月1日前搬离系争房屋，故不应支付房屋使用费。此外，合同第七条约定的双倍支付租金的情况不适用于本案，且使用费违约标准过高。综上，不同意田栅公司的诉讼请求。
经审理查明，2005年7月10日，xx公司（出租方，甲方）与宝鑫公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定，一、出租房屋情况，1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市xx区xx路xxx号，全幢，甲方将厂房两幢各二层共计2，472平方米租赁给乙方，房屋结构为砖混结构，该房屋的平面图见本合同附件（一）＋小平房103.54。2、出租房屋所有权编号：沪房地宝字（2005）第01060号。3、甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，乙方对房屋现有状态无异议。4、对该房屋的现有装修、附属设施乙方可视需要进行修改和拆除。乙方在不破坏主体结构的基础上可以根据需要进行装修，装修方案报甲方备案。二、租赁用途，1、乙方向甲方承诺，租赁期间，乙方按政策允许的范围进行使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2、乙方对所从事的经营活动负责。3、甲方有义务协助乙方办理工商营业执照，费用由乙方承担。三、交付日期和租赁期限，1、甲乙双方确认，房屋租赁期自2005年7月11日起至2021年7月10日止，租赁期限为16年。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出续租书面要求。同等条件下，甲方优先考虑与乙方签订合同。四、租金、支付方式和期限，1、乙方支付租金的金额、方式、期限如下：乙方前八年支付给甲方的租金为每年人民币125，000元，自2005年7月11日至2013年7月10日止，共计应支付租金1，000，000元。自2013年7月11日起至2021年7月10日止后八年乙方支付给甲方的租金为每年165，000元，共计应支付租金1，320，000元。2、由于甲方目前急需资金，经甲乙双方协商，乙方先向甲方预付八年的租金，共计1，000，000元，于2005年8月10日前付清。以后每次付半年的租金，每年的1月10日和7月10日前支付，全年分两次付清年租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金千分之三支付违约金。3、以上租金十年内保持不变。五、保证金和其他费用，1、甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为一年的租金即125，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间，甲方保证乙方水、电正常使用，该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担。使用该房屋所发生的环卫、消防、治安等相关手续和日常工作均由乙方负责并承担相关责任及费用。七、房屋返还时的状态，1、除双方另签订合同外，乙方应在本合同期限届满后的20天内返还房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一天，乙方应按日租金的双倍向甲方支付该房屋的占用期间的使用费。……八、转租，租赁期间，乙方可以转租，乙方承担第三方的责任，并对甲方负责。甲方对第三方无任何义务，但仍对乙方负有本合同义务。九、解除本合同的条件，……3、出租房地产被列入市政动迁范围的，乙方必须在规定的时间内无条件撤离（拆除公告下达后30天内）。该房地产的被动迁人为甲方，但甲方的补偿方案应考虑到乙方的实际情况，按乙方实际固定装修的造价（不含可移动设施、设备及家居用具），由甲方向乙方给予补偿。
田栅公司于2007年3月经登记成为上海市xx区xx路xxx号房屋的房地产权人。
2008年1月11日，田栅公司（甲方）与宝鑫公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议书》，内容为，位于上海市xx路xx号厂房房屋原权利人为友翔公司所有，2005年7月10日友翔公司将房屋出租给乙方承租，签订了租赁合同，租赁期为2005年7月11日至2021年7月10日止。2006年11月21日上海xx拍卖有限公司受司法机关委托对xx公司的上述厂房房屋进行拍卖，甲方亦已竞拍买受其该房屋，现该房屋权利人为甲方所有，按长城拍卖公司特别规定，甲方买受后须继续履行原租赁合同。为明确甲乙双方房屋租赁关系，经双方协商一致，特签订原租赁合同之补充协议书。一、位于上海市xx路3xx号厂房房屋于2007年3月6日登记为甲方所有，产权证号：沪房地宝字（2007）第xxx号，建筑面积为2，369.46平方米（原租赁合同的面积为2472平方米，其中102.54平方米不属于现产权人所有），层数为2层，共二幢。现甲方同意继续执行原租赁合同，由乙方承租。二、甲方按长城拍卖公司特别规定继续履行原租赁合同，甲方自2006年11月21日竞拍成交后不得向乙方收取2013年7月10日前产生的租金。三、自2013年7月11日起产生的租金，乙方须按原租赁合同的规定，向甲方按时交付租金。四、2005年7月10日乙方与友翔公司签订的房屋租赁合同的其他条款及2005年8月10日乙方与友翔公司签订的补充合同（安全工作责任书）继续有效，甲乙双方务必予以遵守。
2012年9月，上海市宝山区人民政府发布《上海市宝山区人民政府房屋征收决定》，内容为，因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，经区政府常务会议讨论决定征收下列范围内的国有土地上企事业单位非居住房屋，同时收回国有土地使用权。房屋征收范围：东至南陈路、祁连山路，南至沪嘉高速公路，西至环西二大道，北至丰翔路。2012年10月，上海市宝山区人民政府发布《房屋征收决定公告》，内容为，因公共利益需要，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，本人民政府依法作出房屋征收决定，决定征收下列范围内的国有土地上企事业单位非居住房屋，同时收回国有土地使用权。房屋征收范围：东至南陈路、祁连山路，南至沪嘉高速公路，西至环西二大道，北至丰翔路。
又查明，本院于2014年6月18日受理田栅公司诉宝鑫公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2014）宝民三（民）初字第912号】。2014年7月17日，本院判决解除田栅公司与宝鑫公司就系争房屋间的房屋租赁合同关系，宝鑫公司于判决生效之日起十五日内搬离系争房屋，田栅公司于宝鑫公司搬离系争房屋之日起五日内向宝鑫公司支付补偿款808，720元等。田栅公司不服判决并上诉，后撤回上诉。上海市第二中级人民法院于2014年9月30日作出裁定：本案按上诉人田栅公司自动撤回上诉处理，双方当事人均按原审判决执行。该案审理过程中，田栅公司表示，本案中不要求处理租金事宜。宝鑫公司表示，其承租后将部分房屋转租给了上海xx投资管理有限公司及上海xx有限公司，上海xx投资管理有限公司再行转租了十二家，上海xx实业有限公司再行转租了一家，承租户仍在实际经营。田栅公司表示，不要求在本案中处理次承租人的搬离事宜。
本案审理中，田栅公司与宝鑫公司一致确认，宝鑫公司的租金支付至2014年1月11日。宝鑫公司表示，其已于2014年8月1日前搬离系争房屋，但尚有次承租人未予搬离。田栅公司表示，宝鑫公司没有与田栅公司就搬离进行过交接，宝鑫公司的次承租人与田栅公司没有关系，次承租人未予搬离应视为宝鑫公司未予搬离。
以上事实，有原告田栅公司提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议书、（2014）宝民三（民）初字第912号民事判决书、（2014）沪二中民二（民）终字第1955号民事裁定书等，被告宝鑫公司提供的通知等，及双方当事人当庭陈述为证，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，生效民事判决书判决解除田栅公司与宝鑫公司就系争房屋形成的房屋租赁合同关系、宝鑫公司搬离系争房屋，宝鑫公司理应支付搬离前的租金及使用费。现宝鑫公司的次承租人尚未搬离系争房屋，应视为宝鑫公司仍在使用系争房屋，故田栅公司要求宝鑫公司支付租金及使用费的诉讼请求，可予准许。根据宝鑫公司与友翔公司间房屋租赁合同的约定，2013年7月11日起的年租金为165，000元，在合同期限届满后逾期返还房屋的，使用费按日租金的双倍计算，现本案中双方的租赁合同关系并非因合同期满终止，而是由法院依法判令解除，故田栅公司要求按照日租金的双倍标准计算使用费，缺乏依据，本院不予采信，租金及使用费的标准可参照原合同约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告上海宝鑫企业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内，按每年165，000元的标准向原告上海田栅体育设施工程有限公司支付2014年1月12日起至被告上海宝鑫企业发展有限公司实际搬离上海市xx区xx路xx号房屋之日止的租金及使用费；
二、原告上海宝鑫企业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为1，253元，由被告上海宝鑫企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年十月十三日
书 记 员 王陈虎
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。