广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第312号
上诉人（原审被告）：黄日升，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0691。
上诉人（原审被告）：黄永升，男，汉族，住广东省深圳市罗湖区，身份证号码：×××0059。
被上诉人（原审原告）：珠海市和翔物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：郑灿培，总经理。
委托代理人：曾晓丽，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，系该××职员。
委托代理人：张子谦，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区，系该××职员。
上诉人黄日升、上诉人黄永升因与被上诉人珠海市和翔物业管理有限公司（以下简称和翔公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，和翔公司成立于1999年2月8日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2007年2月1日，珠海市汕业房地产开发有限公司（甲方）与和翔公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要内容为：甲方将其开发的位于珠海市香洲区翠前南路288号华业香庄小区委托给乙方进行前期物业管理；委托管理事项包括公共环境卫生、绿化、秩序维护、车辆交通管理、装饰装修管理、消防管理、共用部位共用设施设备维修养护以及综合管理、特约服务等；住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，乙方从2008年3月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月15日前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造费用按下列方式承担，保修期内的由甲方承担，保修期后由全体业主承担；委托期限暂定5年，自2008年2月1日起至2012年1月31日止。2012年2月1日，双方续签了上述《前期物业服务合同》，合同期限自2012年2月1日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理合同生效时，本合同自然终止。
2007年，黄日升、黄永升向珠海市汕业房地产开发有限公司购买了珠海市香洲区前山翠前南路288号华业香庄X栋X单元X房，并于2009年2月办理了房产证，该房屋建筑面积为209.2平方米，用途为成套住宅。
2007年7月29日，和翔公司与黄永升签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议主要内容为：住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，每月15日前交纳当月费用，业主未按时交纳物业服务费的，按逾期每日加收欠缴金额千分之三的交纳滞纳金；合同期限自交楼之日起至小区业主委员会选聘新的物业管理公司签订物业管理合同生效时止。2012年3月1日，和翔公司下属的华业香庄物业服务中心向华业香庄全体业主、住户发出关于收取对讲门铃系统维护费的公告，决定自2013年3月1日其对小区所有住户按每户6元／月的标准收取门铃系统维护费。2013年11月25日，和翔公司委托律师向黄日升、黄永升发出律师函，催缴物业管理费、对讲机维护费及电梯维修费。
原审庭审中，和翔公司主张，黄日升、黄永升欠缴2008年3月至2013年10月的物业管理费22759.6元及其截止至2013年10月31日的滞纳金67549.82元、2012年3月至2013年10月的对讲机维护费120元、以及截止至2013年8月的电梯维修费176.17元及其截止至2013年10月31日的滞纳金304.57元。黄日升、黄永升辩称其拒交物业管理费的原因是，在购房后2008年春的一场大雨后发现房屋漏水问题，就向和翔公司反映要求维修，但一直没维修好，至今没有装修也没有入住。根据和翔公司提供的小区业户历史欠费催缴工作记录本显示，和翔公司多次就拖欠物业管理费对黄日升、黄永升进行了催缴，黄日升、黄永升亦多次提出房屋漏水问题，要求物业公司维修，和翔公司称已向开发商反映过漏水问题，最后一次维修是在2013年6月，由开发商的工程队维修的。对电梯维修费，黄日升、黄永升要求和翔公司提供维修费用发票原件予以核对，和翔公司称发票较多，已经装订成册移交档案室，很难拿出，未向法庭提供。
原审法院另查明，华业香庄小区至原审庭审时尚未成立业主委员会。
原审法院认为，和翔公司领取了从事物业服务活动的企业法人营业执照，持有物业管理企业三级资质证书，其符合从事物业管理活动的资格。和翔公司与珠海市汕业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系签订方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对和翔公司和华业香庄小区业主及物业使用人均具有法律约束力。根据该合同约定，以及物业管理公司的一般职责，其主要包括公共环境卫生、绿化、车辆交通管理、共用部位共用设施设备维修养护以及综合管理、特约服务等，并不包括对业主房屋内非共用部分的维修与管理，业主支付的物业管理费用也主要是用于小区公共事务、共用设施设备的开支和运转。因此，黄日升、黄永升所有的珠海市香洲区前山翠前南路288号华业香庄2栋1单元1801房在上述物业服务范围内，无论黄日升、黄永升作为业主是否实际入住、是否享用了和翔公司提供的物业管理服务，其都应向和翔公司支付相应的管理服务费用。至于黄日升、黄永升所提出的房屋漏水问题，不属于小区共用部位的维修与管理，其责任不应由物业管理公司承担，黄日升、黄永升可另循法律途径解决。根据《前期物业服务合同》约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，和翔公司请求黄日升、黄永升支付2008年3月至2013年10月的物业管理费22759.6元（1.6元／㎡／月×209.2㎡×68月），理据充分，原审法院予以支持。至于滞纳金，考虑到黄日升、黄永升是因房屋漏水才未交物业管理费，并未无故恶意拖欠，且黄日升、黄永升并未实际入住，自身亦有损失，对和翔公司该项请求，原审法院不予支持。《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》对对讲门铃系统维护费均未作出明确的约定，黄日升、黄永升未实际入住，也不存在产生对对讲门铃系统进行维护的必要，故和翔公司关于对讲门铃系统维护费的诉讼请求，缺乏合同以及事实依据，原审法院不予支持。关于电梯维修费，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条以及第六十九条的规定，对书证进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或原物，无法与原件、原物核对的复印件、复制品，不能单独作为认定案件事实的依据。本案中黄日升、黄永升要求和翔公司提供维修费用发票原件予以核对，和翔公司未向法庭提供，故和翔公司应自行承担举证不能的责任，对和翔公司关于电梯维修费的诉讼请求，原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条、第六十九条之规定，原审法院判决：一、黄日升、黄永升于判决发生法律效力之日起十日内向和翔公司支付2008年3月至2013年10月的物业管理费22759.6元；二、驳回和翔公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2076元，由和翔公司负担1381元，黄日升、黄永升负担695元。
黄日升、黄永升不服上述判决，上诉称，其两人通过朋友购买了涉案房屋，为了小孩上学，本来想装修入住，后来发现房屋多处漏水很严重，管理处也一直没有处理，而珠海市汕业房地产开发有限公司与和翔公司属同一老板，后来和翔公司管理处人员频繁更换，黄日升、黄永升也多次找了和翔公司，最后说房屋已经修好。因为房屋漏水问题，黄日升、黄永升一直无法在该房屋居住，至今一直还在租房，这些年装修房屋的材料与人工费用也涨了很多，这些损失是否应由和翔公司负责？黄日升、黄永升没有叫和翔公司赔偿，就是由于因为是朋友介绍的，想着把问题解决就算了，珠海市汕业房地产开发有限公司没有把事情做好，又换了一个名称和翔公司来收钱，其本来就是同一个法人代表，同一个老板。这是不合理的。
针对黄日升、黄永升的上诉，和翔公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方在庭审中均无新证据提交。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，根据和翔公司与珠海市汕业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，和翔公司受委托管理的事项包括公共环境卫生、绿化、秩序维护、车辆交通管理、装饰装修管理、消防管理、共用部位共用设施设备维修养护以及综合管理、特约服务等。而黄日升、黄永升所主张的房屋漏水为其房屋内部非共用部分的质量问题，并不属于合同约定的物业服务范畴，黄日升、黄永升以此为理由拒不交纳物业管理费用没有事实依据，原审判决对其主张不予支持正确。对于黄日升、黄永升提出的和翔公司与珠海市汕业房地产开发有限公司是同一法定代表人，是同一老板，因此房屋漏水是物业管理和开发商两家责任的主张，因和翔公司与珠海市汕业房地产开发有限公司并非同一法律主体，黄日升、黄永升要求和翔公司承担房屋漏水的责任没有法律依据，本院对其该主张不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费369元，由上诉人黄日升、黄永升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 王 莉