上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2405号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海龙丹汽配有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海铁元电子有限公司。
法定代表人＊＊，总经理。
委托代理人苏余，上海明伦律师事务所律师。
上诉人上海龙丹汽配有限公司（以下简称龙丹公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭审理了本案。上诉人龙丹公司之法定代表人杜＊＊及被上诉人上海铁元电子有限公司（以下简称铁元公司）之委托代理人苏余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年龙丹公司法定代表人杜＊＊作为出租方（甲方）与铁元公司法定代表人潘＊＊作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将奉贤区青村镇＊＊村建筑面积约540平方米出租给乙方，租期为三年，自2009年7月25日至2012年7月24日止。租金为人民币（下同）70，000元／年，支付方式先付后用，每半年支付一次，付款时间为半年前的一个月，如遇乙方逾期不交租金，甲方有权终止协议，同时乙方承担违约责任，违约金为年租金总额加100%作为赔偿并为诉讼依据。还约定乙方在租赁期内如遇政府动拆迁等因素，乙方可享受动拆迁政策中的补偿装潢损失部分。另约定协议签订之日，乙方须付租房押金5，000元，协议期满后，费用等交清后，退回押金。2009年7月14日铁元公司向龙丹公司支付押金5，000元。2010年9月25日上海＊＊资产评估有限责任公司出具了上海市奉贤区青村镇大型社区建设动迁项目企业设备、店铺装修及其设备动迁补偿价值评估分户报告单一份，其中铁元公司所拥有的17项设备，动迁补偿价值为86，400元。2010年12月28日龙丹公司与上海市奉贤区储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定龙丹公司所有坐落于青村镇＊＊村金钱公路＊＊号房屋，建筑面积3，106.74平方米，房地产市场总价7，020，041元，停产停业损失1，087，359元，设备迁移费852，000元，补偿款共计10，839，400元，本协议补偿包括铁元公司。2011年1月13日龙丹公司向铁元公司发出限期搬迁通知，但铁元公司未按期搬离，一直经营至2014年1月15日。后龙丹公司诉至法院，要求判令：一、终止厂房租赁协议、铁元公司立即搬离；二、铁元公司支付租金173，000元、电费1，783.64元、电话费228.3元；三、铁元公司支付违约金70，000元。后因在原审庭审中本案讼争房屋被拆除，故龙丹公司撤销了第一项诉讼请求。铁元公司则提出反诉，要求判令龙丹公司：一、支付装潢损失324，000元、停产停业损失189，000元、设备搬迁费86，400元、办证费75，000元并返还押金5，000元；二、赔偿因停电导致的工人工资及停工违约金80，000元。
原审庭审中，龙丹公司、铁元公司确认本案讼争房屋在诉讼过程中已被拆除，铁元公司租金付至2011年7月，铁元公司尚欠龙丹公司电费565.63元，电信费258元未支付。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中龙丹公司、铁元公司之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。现龙丹公司已按约将租赁房屋交付铁元公司使用，铁元公司应按约足额支付租金及在使用过程中产生的电费、电信费，并在租赁期满后及时搬离，然现铁元公司实际使用房屋至2014年1月15日，租金只支付至2011年7月，故对龙丹公司要求铁元公司支付租金及占有使用费173，000元、电费565.63元，电信费258元的诉讼请求予以支持。关于龙丹公司要求铁元公司支付违约金70，000元，铁元公司表示因为龙丹公司拒绝支付动迁款故一直拖欠租金，不存在违约，且违约金约定过高。法院认为权利和义务相对等，铁元公司实际一直在使用房屋，就应给付对价即支付租金，现铁元公司一直拖欠租金未付显属违约，但考虑到因本案讼争房屋涉及拆迁的确让双方之间产生了纠纷，故违约金法院酌定为45，000元。针对铁元公司的反诉请求，法院认为铁元公司租用的房屋在租赁期限内被动迁，铁元公司作为房屋承租人之一，有权获得相应的停产停业损失及设备迁移费，故法院对铁元公司要求龙丹公司支付停产停业损失189，000元、设备迁移费86，400元的反诉请求予以支持。关于装潢损失，法院认为铁元公司并没有提供证据证明其对租赁房屋进行过装修，故法院对铁元公司要求龙丹公司支付装潢损失324，000元的反诉请求不予支持。关于办证费，法院认为根据上海市奉贤区青村镇人民政府动迁办公室俞迪华所作谈话笔录，铁元公司的注册地为上海市奉贤区青村镇光明＊＊村1042号，故应享受5，000元的营业执照补偿费，龙丹公司应支付铁元公司营业执照补偿费5，000元。关于押金5，000元，庭审中龙丹公司、铁元公司均确认铁元公司已搬离本案讼争房屋，该房屋现已被拆除，故法院对铁元公司要求龙丹公司返还押金5，000元的反诉请求予以支持。关于铁元公司主张的损失80，000元，庭审中铁元公司明确该损失指因与四位劳动者解除劳动关系而支付的各项费用总和，法院认为该费用是铁元公司在企业经营过程应承担的用人成本，系应由其自行承担的运营风险，故对铁元公司要求龙丹公司支付损失80，000元的反诉请求不予支持。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，于二○一四年七月二十八日作出判决：一、铁元公司于判决生效之日起十日内支付龙丹公司2011年8月至2014年1月15日期间的租金、占有使用费人民币173，000元；二、铁元公司于判决生效之日起十日内支付龙丹公司电费565.63元，电信费258元，共计人民币823.63元；三、铁元公司于判决生效之日起十日内支付龙丹公司违约金人民币45，000元；四、龙丹公司于判决生效之日起十日内支付铁元公司停产停业损失人民币189，000元、设备迁移费人民币86，400元、营业执照补偿费人民币5，000元，共计人民币280，400元；五、龙丹公司于判决生效之日起十日内返还铁元公司押金人民币5，000元；六、驳回铁元公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4，975元，减半收取计人民币2，487.5元，由铁元公司负担。反诉案件受理费人民币5，696元，财产保全费人民币4，316元，由铁元公司负担人民币6，250元，由龙丹公司负担人民币3，762元。
判决后，龙丹公司不服，上诉于本院，诉称：租赁关系与动拆迁关系为两个不同法律关系，本案双方间的租赁协议有效，双方理应履行合同义务，故要求二审法院撤销原审判决主文第四项。
被上诉人铁元公司辩称：上诉人与拆迁公司签订的补偿协议明确将被上诉人列为承租人，依据政策规定，被上诉人有权获得补偿，故不同意上诉请求。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方一致确认在租赁期间，涉讼房屋被动迁，龙丹公司与上海市奉贤区土地储备中心签订的房屋拆迁补偿安置协议列明铁元公司为动迁房屋承租人之一，应该认为，龙丹公司客观上明知并确认铁元公司作为承租人对租赁标的房屋动迁存在租赁利益下的损失。原审依据该协议及动迁补偿价值评估分户报告单判决龙丹公司向铁元公司支付相应的停产停业损失、设备迁移费显系依据上诉人主客观认知确定，符合法律规定，可予维持。本院同时注意到，原审法院向上海市奉贤区青村镇人民政府动迁办公室俞迪华所作的谈话笔录载明向龙丹公司支付的补偿款中已包含各承租户应得的5，000元营业执照补偿费，故原审对于该部分费用的处理亦为妥当。综上而言，龙丹公司关于撤销原审判决主文第四项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，696元，由上诉人上海龙丹汽配有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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