江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1400号
上诉人（原审第三人）：李伯珍，女，1941年2月28日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：陈品德，江苏苏通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉铭，江苏南通中远大律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：薛梅，女，1973年12月16日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：陈品德，江苏苏通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张玉铭，江苏南通中远大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南通市港闸区金信农村小额贷款有限公司，住所地南通市港闸区。
法定代表人：洪福安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘欢，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
原审被告：南通市久发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区。
诉讼代表人：单正益，该公司破产管理人负责人。
委托诉讼代理人：珠峰，江苏金平川律师事务所律师。
原审第三人：南通市崇川区学田街道学田社区居委会，住所地南通市崇川区。
负责人：卜晓冬，该居委会主任。
委托诉讼代理人：朱玉兰，女，该居委会干部。
委托诉讼代理人：孙钢，男，该居委会干部。
原审第三人：中国电信股份有限公司南通分公司，住所地南通市。
负责人：褚国庆，该公司总经理。
原审第三人：吴云，女，1953年6月27日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：陈美玲，女，1940年7月16日生，汉族,住南通市崇川区。
原审第三人：蒋志东，男，1948年4月1日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：曹洁云(系蒋志东的妻子)，女，1951年10月14日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：周荣新，男，1968年6月28日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：周荣华，男，1964年9月27日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：周荣君，男，1968年6月28日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：徐炎清，男，1964年5月1日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：季萍，女，1970年2月16日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：陈俊宏，男，1995年1月31日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：姜淼，男，1972年2月3日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：叶方均，男，1958年8月24日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：马建明，男，1960年11月14日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：陈美英，女，1962年2月16日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：沈建平，男，1967年7月21日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：李亚山，男，1957年2月1日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：黄仁世，男，1963年1月21日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：项泉水,男，1966年6月13日生，汉族，住所地在南通市崇川区。
原审第三人：宋晓强，男，1976年2月10日生，汉族，住南通市崇川区。
原审第三人：周新菊，女，1953年10月18日生，汉族，住所地在南通市崇川区。
原审第三人：徐国荣，男，1948年6月6日生，汉族，住南通市崇川区。
上诉人李伯珍、薛梅因与被上诉人南通市港闸区金信农村小额贷款有限公司（以下简称金信公司）、原审被告南通市久发房地产开发有限公司（以下简称久发公司）、原审第三人南通市崇川区学田街道学田社区居委会（以下简称学田居委会）、中国电信股份有限公司南通分公司（以下简称电信公司）、吴云、陈美玲、蒋志东、周荣新、周荣华、周荣君、徐炎清、季萍、陈俊宏、姜淼、叶方均、马建明、陈美英、沈建平、李亚山、黄仁世、项泉水、宋晓强、周新菊、徐国荣破产债权确认纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2015）港商初字第00641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日受理后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李伯珍、薛梅上诉请求：撤销一审判决中第一项金信公司对坐落于南通市崇川区××苑××幢底层南××室房产享有优先权，改判驳回金信公司对该房屋的优先受偿权的诉讼请求；上诉费由金信公司负担。事实和理由：薛瑞荣曾于1998年2月与久发公司订立销售商品房买卖合同，久发公司将坐落于××苑××幢××店面房及相应的1、2号车库即原审判项中的××幢南××室出售给薛瑞荣。根据约定，薛瑞荣已将相关购房款支付给久发公司，久发公司也出具了收据，并将案涉车库交付给李伯珍、薛梅使用至今。因当时无人购买，薛瑞荣系第一个购买店面房及车库的业主。由于当时不具有办理产权证的条件，故双方在买卖合同中没有具体约定车库的编号、单价及金额，仅笼统将××幢××号店面房和××号车库出售给薛瑞荣。2000年后，案涉房屋可以办理产权登记，薛瑞荣多次要求久发公司办理，久发公司口头答应，但迟迟未办。薛瑞荣误以为久发公司因优惠转让店面房及车库，故意刁难，因此于2011年12月额外多支付了38000元，但该款项非支付的购买车库款，纯属从道义上给付并要求办理产权过户手续的好处费。原审法院未查明上述事实，同案不同判，属适用法律错误。
金信公司辩称，薛瑞荣与久发公司签订的商品房销售合同明确楼层编号为36号东第一间南北店面，建筑面积38平方米，单价每平方米5000元。薛瑞荣所购买的××幢××号店面已达40.41平方米，案涉车库为36平方米，如合同中包含车库则房屋面积已超过76平方米，薛瑞荣仅以购买店面的房款要求取得店面和车库的所有权显然不能支持。我公司享有××幢××号店面及××室的抵押权已经登记，虽薛瑞荣于2011年12月再次交付了38000元，但付款时间在房屋抵押登记之后，不能对抗我公司享有的优先受偿权。综上，请求驳回上诉，维持原判。
久发公司辩称，案涉房屋权利存在冲突，谁的权利优先由法院依法认定。
金信公司向一审法院起诉请求：请求确认管理人认定的16934549.90元普通债权中，其有财产担保债权为人民币600万元，其对××苑××幢底层02～05、07室和××幢底层01、02、09、11、12～15、17～23室房产和土地使用权享有优先受偿权，可以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。
一审法院认定事实：2011年1月21日，金信公司分别与南通久发建筑安装工程有限公司（以下简称建筑公司）、南通久发酒业有限公司（以下简称酒业公司）和久发公司签订最高额抵押合同两份及十份房地产抵押清单，约定由久发公司以其名下的××苑××幢底层02～05室、07室房产以及××幢底层北01、02、09、11室和南12～15、17～23室房产，分别为建筑公司和酒业公司在2011年1月21日至2014年1月21日期间各自所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币300万元借款提供最高额抵押贷款担保。2011年1月24日和26日，金信公司与久发公司就上述房产办理了抵押登记手续，领取了房屋他项权证和国有土地使用权他项权证（登记的债权数额分别为300万元）。2011年8月12日，金信公司与建筑公司和酒业公司各签订借款合同一份，约定由金信公司各向建筑公司和酒业公司发放贷款300万元，借期一年，月利率为21.86‰；张树清和张建新为上述债务提供连带保证担保等。金信公司随即向建筑公司和酒业公司各发放贷款300万元。还款期限届满后，建筑公司和酒业公司未能偿还借款本息，担保人亦未承担担保责任。
2015年1月23日，原审法院裁定受理了久发公司破产清算一案，并指定江苏金平川律师事务所为管理人。2015年12月15日，管理人向金信公司发出债权复核通知书，认为金信公司主张的担保财产已经被第三人实际占用，金信公司的抵押权无法实现，债权性质认定为普通债权。2015年5月8日，原审法院裁定宣告久发公司破产清算。
同时查明，××苑××幢、××幢房屋系由久发公司开发建设。在1998年至2005年期间，久发公司将案涉房屋或补偿安置或出售给第三人：
（一）学田社区居委会。2000年元月，因龙王桥小区建设需要，久发公司与学田村民委员会就学田村八组营业用房的补偿安置事宜签订协议一份，约定由久发公司补偿352平方米店面房，学田村（八组）找补房屋差价款34万元。2000年2月1日，学田村八组给付久发公司12万元。2000年8月22日，久发公司与学田村八组签订移送结算单，确认安置的店面房为××苑××幢10号、11号、12号三间朝南（建筑面积为61平方米）店面房，××幢6～20轴和E～J轴朝北（建筑面积292.88平方米，现房屋编号为××幢底层02～05室），同时约定交接店面房时给付差价22万元。随后两日内，学田村八组给付久发公司22万元和13244元，双方签订协议确认补偿安置的费用全部结清，交接完毕。学田村八组取得××幢底层02～05室后，至今一直出租给他人使用。崇川区人民政府于2001年批准撤销学田村，建立学田村社区居委会，于2009年同意撤销学田村社区居委会，调整为学田社区居委会。
（二）电信南通分公司。2000年11月8日，江苏省电信公司南通分公司（即为电信南通分公司）与久发公司签订协议书一份，就久发公司开发的学田北苑的宽带信息化小区、电信建设事宜进行约定，由电信南通分公司投资建设宽带信息化小区等电信设施（包括地下管道、通信设备、电缆线路等），线路和设备产权归电信南通分公司所有；久发公司在小区配套中向电信南通分公司免费提供安装电信设备所需的机房15平方米，提供配套电源，电信南通分公司具有永久使用权。久发公司承诺不再接受第三方的电信接入服务，否则赔偿电信南通分公司该小区电信设备建设投入的全额投资及损失。久发公司提供学田北苑××幢底层××室作为上述协议约定的配套用房，电信南通分公司购买了其上的606室作为机房；在该幢楼房建设过程中从××室至606室建设有天井，以便铺设两室之间的电线电缆等；同时，在606室之上的楼顶建设有铁塔。
(三)薛瑞荣。1998年2月，久发公司与薛瑞荣签订销售商品房合同两份。双方在一份合同中约定，久发公司将龙王桥“施1#、22.86㎡、1号”车库卖给薛瑞荣，售价为13180元。1999年2月25日，薛瑞荣向久发公司缴纳现金13180元，久发公司向薛瑞荣出具收据一张，载明收款事由为“购××苑××幢××号车库”；双方在另一份合同中约定，久发公司将龙王桥“36#东第一间南侧店面房”卖给薛瑞荣，面积为38平方米，售价为38000元。1998年6月16日，薛瑞荣向久发公司缴纳现金38000元，久发公司出具的收据载明的收款事由为“购车库店面房”。2011年12月19日，薛瑞荣又向久发公司缴纳现金38000元，久发公司出具的收据载明收款事由为“36号楼1#”。2014年2月18日和9月10日，久发公司分别出具证明一份，均证明××幢××号营业用房和南车库（即××幢底层××室和南××室），由薛瑞荣购买，产权和使用权归薛瑞荣所有，尽快过户给薛瑞荣。2015年9月5日，南通市学田北苑业主委员会出具证明一份，证明薛瑞荣于1998年2月份向久发公司购买学田北苑××幢××号店面房及南侧1、2号车库，该房屋一直由薛瑞荣使用至今。2016年5月12日，薛瑞荣去世，其法定继承人为妻子李伯珍和女儿薛梅。
（四）吴云。2005年1月26日，久发公司与吴云签订商品房预（销）售合同一份，约定久发公司将××苑公安编号××号楼北××室（即××幢底层××室）卖给吴云，建筑面积66.85平方米，房屋预售价为单价8200元/平方米，总价548170元。后张树清在合同中缝批注按4200元/平方米结算。2015年1月29日，潘淑娟代吴云向久发公司缴纳现金280770元。
（五）陈美玲。1999年7月25日，因××路××号房屋进行拆迁，久发公司与陈美玲签订城市房屋拆迁补偿安置协议一份，载明陈美玲要求久发公司原地安置两间营业用房建筑面积63.69平方米左右。同时，久发公司将××苑××幢北××号店面房（即××幢底层北××室）交付陈美玲使用。2005年2月21日，陈美玲向久发公司缴纳现金1万元，久发公司向其出具收据一张，载明收款事由为“拆迁集资款（××苑××幢北××号店面房）”。2005年12月21日，久发公司与陈美玲签订安置协议一份，约定将××苑××幢北底层××号非居住用房（建筑面积为79.57平方米）安置给陈美玲，安置超过面积部分由陈美玲一次性集资壹万元整，该结算为最终结算。久发公司于2007年3月8日和2008年11月26日在该协议下方批注：“经研究约与2007年六月前办理乙方（即陈美玲）房屋所有权手续”、“经与乙方商定约与二ΟΟ九年五月份办理房屋所有权手续”。2011年4月18日，久发公司出具证明一份，证明学田北苑36幢四号朝北营业用房安置拆迁户陈美玲，并享有产权。
（六）蒋志东。蒋志东系南通市地方税务局干部，因向久发公司购房需要，南通市地方税务局于1997年11月10日向久发公司汇付购房款23万元，久发公司向该局出具的收据载明收款事由为蒋志东购房款。1998年6月30日，久发公司与蒋志东签订商品房预（销）售合同一份，约定由蒋志东购买××苑××幢××室，一次性确定房款为13万元。1998年9月7日，南通市地方税务局又向久发公司汇付3600元，进账单载明款项用途为“蒋志东房款余额”。2015年3月5日，南通市地方税务局出具证明一份，证明“兹有本局退休干部蒋志东于1997年购买南通市久发房地产开发公司开发的××苑××幢××室、××幢××号车库、××幢底层北××间房屋（即××幢底层北××室和南××左半部分），合计价款233600元，我局于1997年11月10日汇给久发公司230000元，于1998年9月7日汇给久发公司尾款3600元”。久发公司早已将上述房屋交付蒋志东实际使用至今。
（七）其余第三人。1998年至2001年期间，久发公司将××苑××幢底层南××室右半部分、13～22室（多数车库在中间切墙一分为二，即3～19号车库）分别出售或安置给顾维兵、周荣新、周荣华、周荣君、徐炎清、季萍、黄俊康、姜淼、顾禾、朱士珍（2005年去世，马建明系其儿子作为第三人）、陈美英、陈垦（沈建平作为第三人）、韩金凤、黄仁世、肖琴、宋晓强、周新菊和徐国荣，根据合同约定或久发公司负责人的批示已经缴清房款，车库亦已实际交付上述人员占有和使用。2003年，成昌宏将××幢底层南××室左半部分（12号车库）卖给陈美英，并交付使用。2007年，顾维兵将××幢底层南××室（3号车库）卖给蒋志东，并交付使用。2009年，朱志湘（系韩金凤的丈夫，离婚时约定车库归朱志湘）将××幢底层南15室左半部分（14号车库）卖给李亚山，并交付使用。2015年，黄俊康将××幢底层南××室（8号车库）卖给陈俊宏，并交付使用。同年，肖勤将××幢底层南××室右半部分（16号车库）卖给项泉水。2012年至2016年期间，叶方均和顾禾、项泉水、周新菊分别领取了房屋所有权证（房管部门对车库的编号为车库10室、16室和18室）。除上述三户外，其余所有第三人至今未能领取房屋所有权证。
2003年10月30日，久发公司领取学田北苑36幢底层北01、02、09、11室以及南12～15、17～23室房屋的所有权证，分别于2003年10月、2005年10月、2006年6月、2008年4月向工商银行抵押贷款；2010年3月1日，久发公司领取××苑××幢底层02～05、07室房屋的所有权证，3月9日取得了上述房屋的土地使用权证。
经现场核查，陈垦购买的××苑××幢底层××号车库也即房管部门编号的××幢底层南××室不在案涉抵押物之列。
另外查明，学田北苑业委会于2011年8月22日以信函的方式要求久发公司协助第三人办理产权登记，久发公司也于2011年9月1日书面表示同意，但至今未办理。
2011年1月，金信公司与久发公司签订最高额抵押合同，约定以登记在久发公司名下的××苑××幢底层××室、09～14室房地产，为南通建筑材料有限公司于2011年期间所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币300万元提供最高额抵押贷款担保。2012年1月11日，金信公司办理并取得了上述房屋的房屋他项权证和土地使用权他项权证。因南通建筑材料有限公司未能偿还借款，金信公司于2013年7月16日向原审法院提起诉讼[（2013）港商初字第0271号]，除要求偿还借款本息外，还要求对抵押房屋享有优先受偿权。在审理过程中，金信公司承认在签订上述抵押贷款合同时，曾至学田北苑现场查看了抵押房屋。原审法院于2014年2月21日判决金信公司对久发公司已出售或安置给他人的车库不享有优先受偿权。判决后，三方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。
原审法院认为，本案的争议焦点为：
一、学田居委会是否享有诉讼主体资格？对违章建筑以有产权房屋进行置换是否具有合法性？
二、电信南通分公司对××幢底层××室享有的永久使用权如何定性？
三、薛瑞荣是否购买了××苑××幢底层南××室（即1、2号车库）？
四、蒋志东是否购买了××苑××幢底层北××室和南××室左半部分（即20号车库）？
五、吴云等第三人向久发公司缴纳的购房款是否超过50%？
六、吴云购买××幢底层北××号室时房屋处于抵押状态，是否影响其购买人的权利？
七、金信公司是否对抵押房屋享有优先受偿权？
就争议焦点一，学田居委会已提供南通市崇川区人民政府的文件证明其从学田村民委员会向学田村社区居委会、学田社区居委会演变的过程。2000年进行拆迁置换时，以学田村第八村民小组名义与久发公司签订协议和移交结算单（但协议上加盖的是学田村委会印章），久发公司收取款项后出具的收据也是向学田村第八村民小组出具的，可以说明置换所得财产归学田村第八村民小组。我国城市居民委员会组织法第十四条规定，居民委员会可以分设若干居民小组；第四条规定，居民委员会管理本居民委员会的财产，任何部门和单位不得侵犯居民委员会的财产所有权。学田居委会陈述，其居委会有十一个小组，各小组均开设有银行账户，但上述账户资金的使用和管理均是由学田居委会统一行使的。不管是根据法律规定，还是学田居委会实际统一行使财产管理权的现状，均可以证明学田居委会有权就其第八小组的财产行使诉权。故金信公司认为学田居委会没有诉讼主体资格的主张不能成立。学田村第八村民小组以临时建筑与久发公司进行权利置换，属于双方当事人的真实意思表示，并不违反我国法律法规的强制性规定，无法确认其行为具有违法性，故对金信公司关于以违章建筑置换有产权房屋不具有合法性的主张不予采纳。
就争议焦点二，南通市国土规划局于1998年向久发公司颁布的建设工程规划许可证，所核定的公共配套用房在25幢底层及24幢、32幢底层部分，并没有规划36幢底层为公共配套用房。事实上，电信南通分公司与久发公司签订建设宽带信息化小区等电信设施的协议，是基于商业营业目的，不能据此认定久发公司提供36幢底层07室给电信南通公司永久免费使用是基于纯粹的公共利益目的。因此，电信南通分公司对36幢底层07室享有的永久使用权，其性质是属于商业性质的房屋使用权，类似于我们合同法规定的租赁使用权。参照我国合同法关于租赁合同的相关规定，电信南通分公司对该房屋享有的永久使用权应当理解为最长不得超过二十年，但房屋归久发公司所有。由于久发公司已被本院宣告破产清算，在破产清算程序终结后，管理人将注销久发公司主体资格。在终结破产清算程序前，管理人必须对久发公司的所有资产进行变价处分。基于此原因，管理人在对该房屋依法处置时应当进行权利负担披露，并在拍卖价款中扣除二十年余期部分的同期市场租赁价款；电信南通分公司在同等条件下享有优先购买权；如果最终由他人购买，电信南通分公司在二十年余期内仍然享有免费使用权，期满后由电信南通分公司和购买人进行协商。
就争议焦点三，薛梅等提供了两份合同和三份收据，其中一份合同及其关联的收据显示薛瑞荣购买的是××苑××幢××号车库，而非××幢底层南××室（1、2号车库）；另一份合同及两份收据显示1998年2月薛瑞荣与久发公司约定购买“36幢东第一间南北店面房”，面积38平方米，单价1000元/平方米，薛瑞荣于1998年6月和2011年12月各缴纳38000元。××苑××幢××号店面房面积为40.41平方米，而××幢1、2号车库的面积分别是18平方米，由此只能推认薛瑞荣购买的只是该店面房而不包括××幢底层1、2号车库。但是，久发公司于2014年2月、9月分别向薛瑞荣出具证明，说明××幢1号店面房和1、2号车库出售给薛瑞荣，而学田北苑业主委员会于2015年9月也出具证明，证明薛瑞荣于1998年2月向久发公司购买××幢1号店面房和1、2号车库并一直由薛瑞荣使用至今，从学田北苑业主委员会提供的××幢住房和车库情况统计表（原始台账）来看，上述店面房和车库登记的业主均为薛瑞荣。为进一步核实情况，法院向久发公司法定代表人进行了调查谈话，其陈述××幢1号店面房和1、2号车库是卖给薛瑞荣的，店面房和车库是南北背对的，当时卖给薛瑞荣时店面房和车库中间没有砌墙，是整体交付的。因薛瑞荣是第一个购买的，久发公司给予了优惠，但是薛瑞荣当时没有缴清房款，后经催要才缴纳了38000元。结合当时签订合同的约定和上述证明、调查情况分析，法院只能认定1998年薛瑞荣购买了××幢底层××室（1号店面房），有意向购买××幢底层南××室（1、2号车库），久发公司也基于上述意向一并将店面房和车库交付薛瑞荣使用，但是真正形成车库购买意思表示的时间应当是再次缴纳38000元购房款时，即2011年12月19日，而非1998年。
就争议焦点四，蒋志东提供的和法院向地方税务局调取的资料显示，蒋志东系南通市地方税务局干部，其委托地方税务局于1997年11月10日和1998年9月7日分别向久发公司汇付23万元和3600元用于购买房屋，久发公司出具了购房款收据；张树清接受法院调查时确认××幢××室、底层北××室和南××室左半部分（20号车库）由蒋志东购买，因其爱人曹洁云系久发公司员工，故久发公司补偿住宅面积8平方米。张树清基本确认蒋志东陈述的住宅、店面房和车库的价格构成，即301室（118-8）平方米×1710元/平方米=188100元（合同约定的价格为13万元）、11号店面房42平方米（实际面积为41.13平方米）×1300元/平方米=54600元、20号车库18平方米×1200元/平方米=21600元，三项合计263600元，并认为久发公司在整治法伦寺时曾向蒋志东借款，故在最终结算时扣除该部分借款，蒋志东尚欠久发公司购房款5000～10000元左右（借款计算利息则欠5000元左右，不计利息则欠10000元左右）。考虑到蒋志东是最早购房人，久发公司给予相当优惠，价格构成基本合理，可以认定张树清所述事实基本属实；学田北苑业主委员会提供的36幢住房和车库情况统计表原始登记××幢××室、底层北××室和南××室左半部分的业主是蒋志东，蒋志东提供南通供电公司出具的缴费清单可以证明××幢底层北××室和南××室左半部分的电费一直由蒋志东向供电部门缴纳。尽管金信公司对久发公司工作人员陈述的可信性提出异议，但上述情况可以形成证据链，认定蒋志东在1998年向久发公司购买了××幢××室、底层北××室和南××室左半部分，已经支付了绝大部分房款，且久发公司已实际交付蒋志东占有和使用。
就争议焦点五，法院逐一核对了第三人与久发公司签订的合同及久发公司出具的收款收据，学田居委会、陈美玲、顾维兵、姜淼、陈美英、李亚山、黄仁世和徐国荣已按合同约定付清了购房款或差价；周荣新、周荣华、周荣君、徐炎清、季萍、陈俊宏、顾禾、项泉水、宋晓强和周新菊也根据久发公司负责人批准的优惠价格缴清了购房款；根据朱士珍与久发公司签订的拆迁补偿安置协议，久发公司在安置朱士珍36幢底层南17室右半部分（11号车库）后还应当给付补偿差价，故不存在朱士珍向久发公司给付价款问题。另外，根据蒋志东的陈述并经张树清确认，即便存在欠款，蒋志东也只欠5000～10000元购房款，缴款比例达95%以上；虽吴云与久发公司在合同中约定购房款为548170元，但张树清在合同上批注按4200元/平方米结算。合同记载2号店面房面积为66.85平方米，按此计算房款为280770元。潘淑娟于2005年1月29日代吴云缴纳购房款280770元，这一事实有潘淑娟在吴云提起的破产债权确认之诉中出庭作证的证人证言以及久发公司出具的收据予以确认，因此吴云已经缴清购房款。故金信公司关于吴云等第三人向久发公司缴纳的购房款是否超过50%的质疑不成立。
就争议焦点六，吴云于2005年1月与久发公司签订商品房销售合同购买36幢底层02室，并于当月按约缴纳购房款280770元。在此之前，久发公司已于2003年10月领取了该店面房的房屋所有权证，并于2003年、2005年、2006年和2008年以该店面房作为抵押物向银行贷款，每次贷款到期后均注销了抵押登记，最后一次注销抵押登记的时间为2010年2月22日，而金信公司对该店面房进行抵押登记的时间为2011年1月。尽管吴云购买该店面房时，久发公司对该店面房的处分权利受到限制，但权利异议人是贷款银行而非金信公司，且久发公司将该店面房抵押给金信公司之前的抵押登记已经注销，影响吴云对该店面房享有相应权利的因素不复存在，故而不影响吴云作为购买人的权利。
就争议焦点七，金信公司对学田北苑35幢底层02～05室、36幢底层北01、02、09、11室和南12～15、17～22室不享有优先受偿权。理由为：
第一，第三人已对上述房屋享有相应的所有权权能。第三人向学田北苑建设单位即久发公司，通过补偿置换或购买的方式取得上述房屋，且已支付对价，久发公司也已向第三人交付房屋，第三人已实际占有和使用，至今已有十余年。第三人在取得房屋后的一段时间，由于房屋登记政策的影响，不能办理权属登记。后来可以办理权属登记时，包括上述第三人在内的学田北苑业主多次通过学田北苑业委会要求久发公司办理权属登记，而久发公司也同意办理权属登记，但是久发公司一直未能为第三人办理权属登记，反而基于贷款需要将房屋抵押给银行和金信公司，第三人对未能办理房屋权属登记没有过错。尽管上述房屋未能将所有权办理至第三人名下，但久发公司将上述房屋交付给第三人，并由第三人占有和实际使用十余年，已经充分彰显了公示的效果。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《中华人民共和国物权法》第六章第七十条和第七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据上述规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的业主，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。据此可以认定，薛梅、吴云等购买人对相关房屋享有相应的所有权权能。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，房屋安置的债权效力优先于房屋买卖的债权效力。学田居委会、陈美玲、朱士珍等亦可以适用前述司法解释的规定，对案涉房屋享有相应的所有权权能。
第二，久发公司将上述房屋抵押给金信公司的行为，系无权处分行为。久发公司在将上述房屋或安置或出售给第三人十年后，于2003年10月和2010年3月登记在自己名下。久发公司在学田北苑业委会于2011年8月书面要求久发公司为第三人办理产权登记，久发公司也于2011年9月1日书面告知学田北苑业委会同意从2012年4月28日起办理相关产权证的情况下，仍于2012年1月将上述房屋抵押给金信公司。久发公司在产权登记和办理抵押登记过程中，均显现了极大的恶意，严重违背了诚实信用原则。根据前述分析认定，在第三人对上述房屋享有相应的所有权权能的情况下，久发公司处分上述房屋的权利已经受到限制，不再享有将上述房屋登记在自己名下并将之进行抵押的权利。因此，久发公司将上述房屋登记在其名下并进行抵押登记的行为，构成无权处分。
第三，金信公司取得上述房屋的抵押权，不构成善意取得。
金信公司认为，对设置抵押权的抵押物权利状态是否完整的审查义务在房屋登记部门，而非抵押权人即金信公司，金信公司已尽到审慎审查义务，且办理了不动产抵押登记，构成善意取得。法院认为，房屋登记部门对设置抵押权的房屋权利是否完整具有审查义务，不代表金信公司作为抵押权人对抵押房屋的权利状况没有调查的义务。该项调查义务是诚信原则的一般要求，应当是善意取得制度中善意的构成要件。从一般人的正常思维看，学田北苑35幢、36幢建成并交付使用十余年后，为何上述房屋仍然登记在房屋开发建设单位即久发公司名下，是足以让人合理怀疑的问题。诚信原则要求每个人在社会活动中合理谨慎行为以防对他人权利造成损害，金信公司没有向法院作出合理的解释，其已对上述情况采取了合理谨慎的行为。在法院处理的另一起案件中，金信公司陈述在与久发公司等办理贷款和抵押过程中，实地查看过抵押房屋。金信公司只要进一步询问房屋的使用人，即可知道抵押房屋已安置或出售给第三人之事实，发现抵押房屋之权利状态存在问题。久发公司曾主张在办理抵押登记时曾告知过金信公司抵押房屋已安置或出售给第三人的事实，虽然没有证据予以证明，但不能排除金信公司知道抵押房屋已安置或出售给第三人的情况。因此，金信公司的行为未能达到合理谨慎之要求，其取得抵押权时具有过错，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，不构成善意取得。
金信公司与建筑公司、酒业公司签订的借款合同以及与久发公司签订的最高额抵押合同均依法成立，合法有效。金信公司向该两公司各发放300万元借款后未能偿还，管理人据此确认金信公司享有600万元债权符合法律规定，法院予以确认。但由于久发公司无权处分在案涉抵押前已安置或出售后第三人的房屋，尽管金信公司办理了抵押登记手续，但因不能构成善意取得，故而金信公司对该部分抵押房屋不享有优先受偿权。因久发公司对35幢底层07室享有所有权，只是目前进行变价处置时权利受限，但不代表金信公司对权利受限之外的部分（即实际市场变卖价款减二十年余期市场租赁价款）不享有优先受偿权；因薛瑞荣与久发公司达成真实购买36幢底层南23室的意思表示在案涉抵押登记之后，久发公司的处分权利受限且未通知金信公司，故金信公司基于有效抵押权对该房屋享有优先受偿权。因35幢底层07室、36幢底层南23室分别为两份抵押合同项下的有效抵押物，故而只能各在300万元债权范围内可以享有优先受偿权。金信公司主张的600万元借款按上述方式优先受偿后的剩余债权为普通破产债权。综上，金信公司的部分诉讼请求成立。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第四条第二款、第十四条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认金信公司对久发公司所有的南通市崇川区学田北苑35幢底层07室、36幢底层南23室房产各在300万元债权范围内享有优先受偿权，可以管理人拍卖、变卖上述房屋所得价款（35幢底层07室价款应当扣减二十年余期市场租赁价款）优先受偿；二、驳回金信公司的其他诉讼请求等。
二审中，当事人未提交新的证据。
本院经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案争议焦点是：金信公司是否对案涉学田北苑36幢底层南23室的房屋享有优先受偿权。
本院认为，薛瑞荣与久发公司签订的销售商品房合同依法成立，合法有效，应根据合同内容确定双方的权利义务。本案中，金信公司对该学田北苑36幢底层南23室的房屋享有优先受偿权，李伯珍、薛梅的上诉理由不能成立。具体分析如下：首先，1998年2月，薛瑞荣与久发公司签订案涉销售商品房合同，其中约定薛瑞荣购买的房屋为36#东第一间南北侧店面房，建筑面积38㎡，单价1000元/㎡，总价38000元，合同还约定薛瑞荣应在十天内按议定的房屋售价一次交足购房金额，结算房款。薛瑞荣于1998年6月16日交付38000元。后久发公司领取该处房屋房产证，显示分别为36幢底层北01室（1号店面房），证载面积40.41㎡，和底层南23室（1、2号车库，各18㎡）。根据房产面积计算，实际房产面积远超过合同约定的购房面积，应当认定合同中薛瑞荣实际购买并当时已付房款的房屋为学田北苑36幢底层北01室，并无包括底层南23室。其次，李伯珍、薛梅主张因久发公司给予薛瑞荣优惠，底层南23室应一并计入销售合同，因该主张与销售合同的购买面积及总价相悖，且该36幢房屋其他车库出售基本另行签订车库销售合同，故李伯珍、薛梅的主张依据不足，难以支持。最后，案涉学田北苑36幢底层南23室的房屋被久发公司于2011年1月24日抵押给金信公司，并办理了登记手续。薛瑞荣于2011年12月19日向久发公司交付38000元，虽李伯珍、薛梅辩称该38000元非购房款，系为要求久发公司过户房屋的好处费，因久发公司开具收据注明“36号楼1#”，可以认定为案涉房屋的购房款，对李伯珍、薛梅的该辩称不予采信。薛瑞荣交付房款在该处房屋办理抵押登记之后，即便1998年薛瑞荣有购买该36幢底层南23室的意愿，但其未能及时支付绝大部分房款，久发公司将该房屋抵押给金信公司，金信公司依法享有优先受偿权。薛瑞荣亦不能对抗金信公司对该房屋已享有的优先受偿权，一审判决并无不当。
综上，李伯珍、薛梅的上诉理由不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李伯珍、薛梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩兴娟
审判员 蔡荣花
审判员 沙 楠
二〇一七年八月二十九日
书记员 黄煜华