北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26475号
原告（反诉被告）：金伟，男，1973年12月11日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：金敏，女，1972年11月11日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牛澜斐，女，1991年4月28日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：王少光，北京市鼎鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄宇，北京市鼎鉴律师事务所律师。
原告（反诉被告）金伟（以下简称姓名）与被告（反诉原告）牛澜斐（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金伟委托诉讼代理人金敏、刘晓雨，牛澜斐委托诉讼代理人王少光、黄宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金伟向本院提出诉讼请求：请求判令解除双方于2016年8月21日签订的《北京市房屋租赁合同》；判令牛澜斐向我支付违约金16500元；判令牛澜斐赔偿我房屋及其附属设施、装修、电器、家具及其他物品等损失253072元、租金损失165000元。事实和理由：2016年8月21日，我和牛澜斐签订《北京市房屋租赁合同》，约定我将自己位于北京市朝阳区太阳宫*街*号院*号楼*单元*室的房屋出租给牛澜斐，月租金为16500元，租期2016年8月25日至2017年8月24日。2016年12月21日由于牛澜斐原因致使房屋失火，北京市朝阳区公安消防支队已经出具了《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾系牛澜斐不当使用暖宝在沙发上充电过热引燃周边可燃物导致。根据《北京市房屋租赁合同》第七条第（二）项第2条和第九条第（四）项第5条的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定，牛澜斐负有妥善保管该房屋及其附属物品、设备设施的义务。现由于牛澜斐原因致使我的房屋毁损，牛澜斐已经根本违约，给我造成了严重的财产损失。我为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。
牛澜斐辩称，金伟于2016年12月26日强行撬锁进入涉案房屋，我认为双方之间的房屋租赁合同当日已经解除。金伟主张的违约金与财产损失属于重复计算，我不认可。金伟依据评估结果主张房屋及其附属设施、装修、电器、家具及其他物品等损失，但是评估人员作出的修复方法是将房屋修复到最初状态，但是因火灾受损的只是房屋一部分，客厅及餐厅之外的部分只是烟熏，不应采用该评估方法，我不认可。火灾发生后我主动要求修复房屋，如果金伟当时同意我进行修复，1-2个月内就能修复完成，就不会发生金伟主张的租金损失，我仅同意支付火灾发生后2个月修复期的损失，而我已实际支付租金到2017年2月25日。
牛澜斐提出反诉请求：请求判令由我对房屋损坏部分进行修复，并承担相应修复费用。事实和理由：火灾发生后，我对承担修复责任从来没有异议，并一直积极要求聘请专业人员完成修复工作，但由于金伟的阻拦无法进行。根据据民法通则第一百三十四条，在承担民事责任方式的顺序上“恢复原状和修理、重作、更换”排在“赔偿损失”之前。因此，我求自己聘请专业人员完成修复工作的主张，既符合法律规定，又可以减少损失的扩大，应当得到人民法院的支持。
金伟针对反诉辩称，双方约定2016年12月26日看火灾后的房屋现场，我到后给牛澜斐打了28个电话，牛澜斐均未接听，在此情况下我才撬门换锁。当晚11时左右，牛澜斐潜入小区意图将其在房屋内的物品运走，我在得到物业公司通知的情况下赶到现场。由此情况看牛澜斐并没有承担责任的意愿，更没有修复房屋的表示，其所谓的修复，只是花费两三万元简单维修，根本达不到居住标准。根据租赁合同第七条第二款约定，牛澜斐并无维修诚意，因此我不同意牛澜斐的反诉请求，要求其承担赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关的证据和事实认定如下：
2016年8月21日，原告作为出租人，被告作为承租人签订《北京市房屋租赁合同》，出租房屋坐落于朝阳区太阳宫*街*号院*号楼*层*单元*，租赁期自2016年8月25日至2017年8月24日。租金标准16500元，支付方式押壹付叁，以后每期租金应于期限届满前提前柒日支付，支付日期分别为2016年8月21日、2016年11月18日、2017年2月18日、2017年5月18日。押金16500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给承租方。因承租方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，承租方应负责维修或承担赔偿责任。经双方协商一致，可以解除本合同。承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元；3、擅自改变房屋用途；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；7、擅自将房屋转租给第三人。承租方有约定情形之一导致合同解除的，应按月租金的100％向出租方支付违约金外，出租方并可要求承租方将房屋恢复原状。
合同签订后，牛澜斐向金伟支付了押金及截止到2017年2月25日之前的房屋租金。
2016年12月21日，因牛澜斐在涉案房屋内不当使用暖宝在沙发上充电过热引燃周边可燃物导致火灾，造成客厅内北侧沙发及茶几烧损，客厅及北侧卧室、厨房受烟熏。北京市朝阳区公安消防支队出警并出具了《火灾事故简易调查认定书》。
火灾发生后，双方就善后维修事宜进行了协商，并约定2016年12月26日查看房屋现场，然而牛澜斐未按约定到现场，金伟一方自10:36至12:33期间28次拨打牛澜斐手机，均未接通。牛澜斐称当时正在睡觉，故未能接听电话。
金伟于当日更换了涉案房屋的门锁，牛澜斐当晚在金伟、物业公司等相关放共同在场的情况下将个人物品拉走。
本案审理过程中，本院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋火灾损失进行了评估，该机构以2017年6月28日为评估基准日，于2017年8月18日出具评估报告书，涉案房屋因发生火灾所导致的装修等财产损失及其相关费用价值的评估值总计为253072元。金伟预支付评估费2万元。
牛澜斐认为评估报告与现场实际情形存在部分差异，不能准确反应此次火灾事故的真实情况。部分牛澜斐在现场勘验时所表述意见及签字确认的内容并未在报告中有所体现，具体为：1、牛澜斐在勘验现场明确指出入户门、主卧门、次卧门、书房门等门类设施并未实际损坏变形，只因受火灾时烟熏影响，导致外观产生微变化，均可以以涂漆、美化方式予以修复，然评估报告并未实际显示，修复的价格均为拆除后，重置的价格。这一点牛澜斐不认可。2、冰箱、中央空调、油烟机等设施均能正常运转，并未实际损坏，这点牛澜斐也在勘验现场指出，而评估报告则径行评估重置价格，牛澜斐不予认可。3、房屋内的插座、控制面板、弱点器等设施确实已经烧坏，牛澜斐同意支付拆除、更换的费用。但内部线路仍运转正常，牛澜斐在火灾发生的第三天，即2016年12月25日即找人调试，有牛澜斐与金伟一方的聊天记录及拍摄视频为证，这一部分损失牛澜斐不予认可。4、经烟熏导致的壁纸损坏，拆除、更换费用牛澜斐予以认可。但经烟熏的石材、厨房橱柜等物品，牛澜斐只同意结晶修复，不同意重新置换，这些意见已经在现场勘验时向鉴定人表达。评估报告中的重置价格，牛澜斐不予认可。5、窗户部分，牛澜斐仅认可置换已经变形的一处的费用，不认可将所有窗户置换所产生的费用。
本院认为，牛澜斐作为承租方在租赁期间因自身过失导致租赁房屋受损，出租方有权解除合同并要求承租方承担损失。根据庭审查明事实，金伟于2016年12月26日更换涉案房屋的门锁，且牛澜斐当晚将个人物品自房屋中拉走，双方的行为已经明确表示不再继续履行租赁合同，因此应认为租赁合同于当日已经解除。
本案审理过程中依法对涉案房屋火灾损失进行了评估，牛澜斐对评估范围持有异议。结合火灾现场照片，本院认为火灾事故导致的房屋受损的范围难以仅通过现场进行确认，涉案房屋为精装修，房龄较新，金伟基于涉案房屋后续正常使用以及安全性考虑，依据评估报告书，采取重置方式主张损失并无不当，本院予以支持。
关于金伟主张的租金损失，本院认为牛澜斐虽为违约方，金伟亦应采取适当措施防止损失扩大。评估机构于2017年6月28日到场勘验后，金伟应及时着手进行房屋修复，防止租金损失的进一步扩大，本院酌定合理的修复期间为三个月，对2017年9月28日之前的租金损失予以支持，但其中应扣减押金及合同解除后牛澜斐已支付租金，经核算租金损失为100100元。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，合同当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。金伟同时主张牛澜斐支付违约金与赔偿损失，属于重复主张，本院择高者予以支持。
由于双方就房屋受损范围与修复方式存在争议，牛澜斐反诉主张由其对房屋进行修复必然导致修复过程中双方发生争议，故本院对其反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）金伟与被告（反诉原告）牛澜斐于二〇一六年八月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一六年十二月二十六日解除；
二、被告（反诉原告）牛澜斐于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）金伟房屋及其附属设施、装修、电器、家具及其他物品等损失二十五万三千零七十二元、租金损失十万零一百元；
三、驳回原告（反诉被告）金伟其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）牛澜斐反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费七千五百七十一元，由金伟负担一千一百七十五元（已交纳），由牛澜斐负担六千三百九十六元（牛澜斐于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费五百六十三元，由牛澜斐负担（已交纳）。鉴定费二万元，由牛澜斐负担（金伟已支付，牛澜斐于本判决生效后七日内给付金伟）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 马海涛
人民陪审员 邢卫东
人民陪审员 宋 怡
二〇一八年一月十二日
书 记 员 雷小晶