北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第1906号
原告（反诉被告）王芝华，男，1952年10月1日出生。
被告（反诉原告）李健，男，1965年12月21日出生。
第三人姚俐娟，女，1962年10月10日出生。
委托代理人赵自勇，北京市包诚律师事务所律师。
委托代理人许航。
原告王芝华与被告李健、第三人姚俐娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告王芝华，被告李健，第三人姚俐娟及委托代理人赵自勇、许航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王芝华诉称：2010年4月10日，原告通过房屋中介公司获得被告要置换北京市丰台区502号房屋（以下简称502号房屋）租赁使用权的信息，后双方签订了房屋置换协议。2010年4月13日，我与李健前往北京铁路分局建筑段房管科办理变更房屋租赁合同手续，但该科工作人员讲现在不能办理变更房屋租赁合同手续，可以申请按成本价购买该房屋，并可折算工龄合并计算优惠购房，李健称回家与家人商量后申请购房，并要求我支付购房款，承诺该房屋符合产权过户条件时在5个工作日内为原告办理产权过户手续。2010年5月4日，李健告知我502号房屋已批准按成本价购买产权，并用夫妻双方工龄合并计算优惠购房，购房款人民币40000余元。5月5日，双方达成一致意见，买卖涉诉房屋，必须签订买卖合同，房屋总价款770700元，李健称家里急需用钱，要求我支付60%房款，当天我向被告支付400000元。双方约定2010年5月7日到北京京铁房地产经纪中心交购房款，我支付了现金40623.35元，办理了涉诉房屋产权，当天，我与李健签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），签订合同后我支付全部房款。2010年6月15日，李健交付房屋，现房屋仍由我使用。2012年5月18日，北京京铁房地产经纪中心已把涉诉房屋产权登记手续办理完毕，我找李健要求办理产权过户登记手续，但李健以种种理由不配合。现我诉至法院，要求李健协助办理502号房屋转移登记手续。
被告李健辩称：不同意王芝华的诉讼请求。1、502号房屋系我与姚俐娟共有，我是背着姚俐娟出售的。2、王芝华并未足额支付房款。
第三人姚俐娟述称：我不同意王芝华的诉讼请求。王芝华、李健明知我是502号房屋的共有权人仍然签订合同，低价买卖房屋，侵犯了我的合法权益。
被告李健反诉称：我认为我与王芝华签订的合同存在以下问题：1、502号房屋系我与姚俐娟共有，我出售该房屋时没有取得姚俐娟同意，姚俐娟始终不知情；2、合同内容显失公平；3、王芝华履行合同过程中存在逾期付款的情况，至今未依约给付房款。因此，我要求撤销《买卖合同》。
原告王芝华就反诉部分辩称，不同意李健的反诉请求，反诉没有事实及法律依据。
经审理查明：1993年9月20日，李健与姚俐娟登记结婚。502号房屋原系公有住房，权利人为北京铁路局。2010年5月7日，李健向房屋管理单位北京京铁房地产经纪中心（以下简称京铁经纪中心）支付房价款39033.85元、公共维修基金1289.5元、税300元购买涉诉房屋。
2010年5月7日，李健（出售方、甲方）与王芝华（买受方、乙方）签订《买卖合同》，李健购买502号房屋，价款770700元。合同第四条约定：“乙方应在签订本合同时，即支付购房定金人民币720700元，剩余款项人民币50000元乙方承诺在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付甲方”；第五条约定“甲方承诺该房屋符合过户条件时，甲方在5个工作日内为乙方办理房屋产权登记过户手续”；合同第六条约定“甲方同意2010年5月30日之前将房屋交给乙方”.合同签订后，王芝华于2010年6月15日入住诉争房屋。
王芝华主张已经足额支付房款并入住房屋，故要求李健继续履行合同协助办理502号房屋转移登记手续。李健不同意王芝华上述主张。李健称《买卖合同》存在以下情形：1、502号房屋系我与姚俐娟共有，我出售该房屋时没有取得姚俐娟同意；2、合同内容显失公平；3、王芝华履行合同过程中存在逾期付款的情况。因此反诉要求撤销《买卖合同》。王芝华不同意李健的反诉请求。王芝华称：1、我购房时知道李健有配偶，但是当时李健已经承诺售房事宜完全能够做主，故我没有要求见姚俐娟；2、房款已经足额付清。我分别通过汇款的方式给付了660000元。另外，我在签订《买卖合同》之前为了置换502号房屋还给了李健20000元，后来置换改为买卖上述款项李健也没有返还。上述款项相加是680000元，剩余的90700元系现金给付。王芝华对上述主张提交《收条》、汇款凭证、《房屋交接手续》等证据佐证。《收条》载明“今收到王芝华交来购房款770700元，此房为丰台区502号，收款人李健，2010年5月5日”。汇款凭证载明2010年5月5日，曹静（王芝华配偶）汇入李健账户400000元；2010年5月7日，曹静汇入李健账户180000元、张国立（王芝华朋友）汇入李健账户80000元。《房屋交接手续》载明为“2010年6月15日李健蒲黄榆房子之内所有家电家具3500元全部留给王芝华，钱物两清，房屋已交付，双方无争议”。李健认可收到房款580000元，80000元是张国立偿还的借款，与本案无关；另外，李健认可确实基于置换房屋收到了20000元，后来置换改为买卖没有返还。李健称出具收条时，王芝华承诺一次性付款，但实际上当时只是先给付了400000元。《房屋交接手续》上的钱物两清是指家具家电作价3500元卖给王芝华，与房款无关。姚俐娟称502号房屋系夫妻共有财产，李健签订《买卖合同》时其并不知情。事后李健向其出具了两份租赁合同，谎称房屋被出租。同时，因长期照顾患病亲人，故直到王芝华告知才知晓李健出售502号房屋一事。姚俐娟对上述主张提交租赁合同、亲人诊断证明等证据佐证。王芝华对上述证据证明目的均不予认可。李健对姚俐娟提交的证据不持异议。
关于《收条》的出具时间，王芝华称该收条系2010年5月7日出具，但倒签了时间。李健称该收条系2010年5月5日出具。
另查：2012年12月22日，姚俐娟将王芝华、李健诉至本院，要求确认王芝华与李健就本案涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效，姚俐娟主张李健出售房屋未经其同意，其自2007年不再居住在涉诉房屋，李健曾被劳动教养，在此期间其将涉诉房屋出租，与父母、弟弟共同居住于芳城园一区14楼甲门806室（以下简称806室），2009年李健结束劳动教养回家后，由李健对外出租涉诉房屋，2010年初姚俐娟曾去过涉诉房屋向租户要水费，但敲门没人。关于未再前往涉诉房屋的原因，姚俐娟称李健告诉其涉诉房屋已租与王芝华，该租户按时交租金及水电，并一次性给姚俐娟30000元，不用姚俐娟再去涉诉房屋，此后姚俐娟给李健40000元用于李健向产权单位购买涉诉房屋。在该案中，姚俐娟为证实其长期居住于806室提交居委会证明一份，王芝华对该证据的证明目的不认可，并主张李健亦称他居住于806室，王芝华曾跟随李健去过806室。姚俐娟于该案中另提交证人赵×证言一份以证实其自2005年一直居住于806室，但该证人未出庭作证，王芝华对该份证人证言不予认可。2013年9月26日，本院就该案作出判决，驳回姚俐娟的诉讼请求。姚俐娟不服提出上诉，后在二审审理中撤回上诉，现该判决已经生效。
以上事实，有原告、被告、第三人当庭陈述以及相关证据在案佐证。
本院认为：合同纠纷案件中，主张合同关系撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。现李健反诉要求撤销《买卖合同》，但并未提交证据证明该合同存在可撤销的情形，故依据现有证据李健对该合同并不享有撤销权，因此本院对李健的反诉请求不予支持。
《买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。本案焦点在于该合同能否继续履行，且是否应当继续履行。首先，依据现有证据可以认定502号房屋系李健、姚俐娟共有，任何一方无权单独处分。一方面，王芝华在签订《买卖合同》时明知李健有配偶，而未征求配偶意见，本院有理由相信其未尽到审慎的注意义务。另一方面，虽然王芝华于2010年入住502号房屋，但依据姚俐娟提交的证据本院有理由相信其对于王芝华入住系基于买卖并不知情，且姚俐娟在知晓出售房屋事宜后及时通过诉讼的方式主张权利。因此，在姚俐娟不同意出售502号房屋的情况下，《买卖合同》已无法继续履行。其次，虽然王芝华提交了《收条》欲佐证其已付清房款，但本院注意到该收条的出具日期为2010年5月5日，而王芝华提交的汇款凭证是2010年5月7日，即5月7日仍在继续支付房款，故可以认定李健出具《收条》时并未实际收到全部房款。另外，从《房屋交接手续》的内容来看，“钱物两清”应与房款无关，系对于在房屋交付当日家具家电的作价款已经结清的认定。依据现有证据，本院可以认定王芝华支付的房款尚不足合同约定的720700元。因此，即使《买卖合同》可以继续履行，因王芝华未依约付款，李健同样有权利行使先履行抗辩权，拒绝履行协助转移登记的义务。综上，本院对王芝华要求转移登记的诉讼请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、驳回王芝华的诉讼请求。
二、驳回李健的反诉请求。
本诉受理费70元，保全费5000元，由王芝华负担（已交纳）。反诉受理费35元，由李健负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 高 原
代理审判员 马贞翠
代理审判员 熊俊芳
二〇一四年九月十一日
书 记 员 孙宇杉