浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第1787号
上诉人（原审被告）：杭州宇创教育咨询有限公司。
法定代表人：张珺。
委托代理人：徐渊。
被上诉人（原审原告）：夏家骅。
委托代理人：陈桓。
委托代理人：金逸凡。
上诉人杭州宇创教育咨询有限公司（以下简称宇创公司）因与被上诉人夏家骅房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2014）杭江民初字第643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2013年3月7日，夏家骅与宇创公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：夏家骅将杭州市江干区钱江新城城星路89号尊宝大厦银尊2601、2602室写字楼出租给宇创公司用于办公，租期为一年，自2013年4月12日起至2014年4月11日止；租金支付方式为“先付后用”，每年租金为233664元，每三个月支付一次，金额为58416元，每期提前15天支付；宇创公司应于租赁期满后一个月内注销营业执照地址；宇创公司向夏家骅交纳保证金3万元，租赁合同终止或解除，宇创公司将该租赁物业交还给夏家骅，在确认宇创公司已结清所有租金等所有费用，且宇创公司没有违约的情况下，夏家骅收取的房屋保证金应在双方及时确认后归还宇创公司；在租赁期间，发生法律规定或者合同约定应由宇创公司承担的租金等相关费用，而宇创公司未能按时支付的，夏家骅有权直接从保证金中扣除；保证金被扣除后，宇创公司应在收到夏家骅书面通知后两个工作日内补足，逾期补足的，宇创公司应承担违约责任；宇创公司逾期支付租金、保证金或者其他应缴费用的时间超过30天的，夏家骅有权提前解除合同；宇创公司如逾期支付房租的，逾期时间在十五天内的，每日支付应付租金的千分之三违约金，超过十五天的，则按日千分之五计收违约金；如租赁期满或合同终止后，宇创公司逾期搬出或拒不搬出的，应按合同终止前最后一月租金标准向夏家骅支付三倍租金，并赔偿损失。上述合同签订后，夏家骅将房屋交付宇创公司使用，宇创公司向夏家骅支付了保证金3万元。2013年11月上旬，在宇创公司支付了第三期的租金后，宇创公司因主要经营场所变更至他处，向夏家骅提出提前解除合同，也曾两次试图从承租房屋内搬离办公家具等物品，但因夏家骅不同意解除合同，宇创公司在搬离时受物业阻挠而未获成功。夏家骅虽然不同意宇创公司提前解除合同，但是同意宇创公司转租，宇创公司实际也曾到中介寻找租户，并派人留守在租赁房屋内，以方便案外人看房租房，但截止2013年12月底，案涉房屋未能转租成功。此后，宇创公司将房屋钥匙放置于租赁房屋内，未再实际使用租赁房屋。2014年3月13日，夏家骅因宇创公司未按合同约定支付第四期租金，向宇创公司发函要求解除双方的租赁合同，并要求宇创公司腾退房屋，承担支付相应的租金及违约金等违约责任。2014年3月15日，上述函件由宇创公司签收。2014年5月9日，双方在原审法院主持下，就案涉承租房屋完成了交接。2014年4月8日，夏家骅提起诉讼，请求判令：1、确认夏家骅与宇创公司签订的房屋租赁合同已经合法解除；2、宇创公司向夏家骅支付租金58416元，并实际支付至腾退之日止；3、宇创公司向夏家骅支付逾期付款违约金22198.08元（以58416元为本金，按日千分之五计，自2013年12月29日起算暂算至2014年3月13日，并实际计算至判决生效之日止）；支付逾期搬离违约金58416元；物业费13070.26元（2013年11月1日至2014年3月30日止）；水电费492.6元（2013年12月1日至2014年2月28日止）；4、宇创公司立即腾退所租房屋，返还钥匙；5、宇创公司变更公司工商登记的住所地。
原审法院认为：夏家骅与宇创公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效，对于双方当事人均具有法律约束力，任何一方当事人无法定或约定的事由不得解除合同。本案中，宇创公司认为其经营场所发生了变更，因此可以依法违约解除合同，但无任何法定和约定的理由，在夏家骅不同意解除合同的情况下，其依法不得解除合同，故宇创公司辩称双方租赁合同已于2013年11月底解除的意见不能成立，不予采信。租赁合同对于双方仍具有法律约束力。夏家骅依照双方租赁合同的约定，在宇创公司逾期交纳第四期租金达三十天后，可依法行使合同的解除权，其解除合同的函件送达宇创公司，即在2014年3月15日，双方的租赁合同已经解除，故对于夏家骅要求确认双方之间的租赁合同已经其合法解除的该项诉讼请求，予以支持。合同解除后，宇创公司理应腾退并交还房屋于夏家骅，并支付合同解除前拖欠的租金和合同解除后未及时腾退房屋的房屋使用费用。因双方已就房屋的交还问题达成了一致意见，宇创公司已实际交还给夏家骅案涉房屋，故夏家骅在诉讼中要求宇创公司腾退房屋的该项诉讼请求，已属不必要之诉讼请求，不再予以支持；至于租金和房屋使用费，应自2014年1月12日起算至2014年5月9日止，经计算，此期间的房屋租金和使用费合计为76533元，其中房屋租金为41412元，房屋使用费为35121元。根据双方合同约定，宇创公司逾期支付租金超过15日的，应每日按应付款项的千分之五承担逾期付款违约金。宇创公司在庭审中认为约定的违约金过高要求调整，酌情确定为每日万分之五的标准，在夏家骅解除合同后，应付的租金调整为41412元，自2013年12月29日应付租金之日开始起算。夏家骅主张的逾期付款违约金的基数及每日违约金的标准过高，故对于夏家骅该项诉讼请求中的合理部分予以支持。双方在合同中约定合同解除或终止后宇创公司逾期腾退房屋的，应按最后一个月的租金标准计收三个月的逾期搬离违约金。对此，原审法院认为，基于宇创公司已于2014年5月9日将房屋交还给夏家骅，原审法院也确定将宇创公司应支付的房屋使用费计算至该天，计收一个月的违约金已足以弥补夏家骅的损失，故对于宇创公司认为约定的逾期搬离违约金过高要求调整的请求，予以准许，并调整为宇创公司支付一个月租金的违约金，其金额为19412元。至于夏家骅主张的物业费及水电费，宇创公司对于其金额无异议，依法也应予以支付，故对于夏家骅的该两项诉讼请求，予以支持。因宇创公司在庭审中已明确要求将保证金3万元予以抵扣上述费用，故依法予以准许。根据双方的合同约定，宇创公司应在租赁期满后将其公司登记的住所地予以注销，此本身也系宇创公司的义务，故对于夏家骅的该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，于2014年5月16日判决：一、确认夏家骅和宇创公司签订的《房屋租赁合同》已于2013年3月15日解除；二、宇创公司支付夏家骅自2014年1月12日起算至2014年5月9日止的房屋租金和使用费76533元，于判决生效后十日内付清；三、宇创公司支付夏家骅自2013年12月29日起至判决确定给付之日止的逾期付款违约金（以本金41412元为基数，按每日万分之五标准计算）；四、宇创公司支付夏家骅逾期搬离违约金19412元、物业费13070.26元、水电费492.6元，合计32974.86元，抵扣30000元的保证金后，尚应支付2974.86元，于判决生效后十日内付清；五、宇创公司应于判决生效后三十日内将其登记在杭州市江干区尊宝大厦银尊2601室的住所予以注销；六、驳回夏家骅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1685元，由夏家骅负担604元，宇创公司负担1081元（宇创公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起三日内交纳原审法院）。
宣判后，宇创公司不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，将违约金、保证金、滞纳金共用，导致本案存在严重的适用法律错误。夏家骅与宇创公司在签订的《房屋租赁合同》第七条中明确约定了在其他原因的情况下，宇创公司可以单方违约解除合同。原审认定2014年3月15日解除租赁关系是完全错误的，应当自夏家骅寻找租客，留置宇创公司办公用品的时间作为解除租赁关系的时间节点。宇创公司11月上旬通知夏家骅要求提前解除合同，夏家骅知晓后同意解除，后因夏家骅中介挂牌后无法及时出租房屋，因此反悔不同意解除合同。原审判决宇创公司支付2014年1月12日至2014年5月9日房屋租金和使用费违背客观事实。宇创公司解除合同的意思表示在2013年11月，双方解除《房屋租赁合同》，在2013年11月底宇创公司的办公用品被夏家骅留置。宇创公司搬离后未产生经营水电费，足以说明宇创公司搬离的事实。即使按照原审认定2014年3月15日解除合同，也不应计算3月15日至5月9日的房屋使用费，未搬离的原因系夏家骅导致。原判第三项为逾期付款违约金，第四项为逾期搬离违约金，完全是重复计算损失。2013年12月底双方已经解除合同，宇创公司搬离涉案房屋，不存在支付逾期违约金。一审证据足以证明夏家骅阻挠宇创公司搬离的事实，故搬离违约金不应由宇创公司承担。请求二审法院撤销原判第一至四项，依法改判；一、二审诉讼费由夏家骅承担。
上诉人宇创公司在二审中未提交新证据。
被上诉人夏家骅在二审中辩称：宇创公司称房屋租赁合同第7条明确其在其他原因情况下可以单方解除合同，并援引合同第11条违约责任，证明宇创公司单方解除合同符合双方约定，但夏家骅认为，合同第7条所述因其他原因解除合同，是指双方协议解除，因不可抗力等其他原因解除，若是双方约定的解除事项应作明确约定，第11条应理解为宇创公司非法定事由单方解除，与夏家骅协商并取得夏家骅同意后解除租赁合同，并承担过错责任。对合同的解除时间，认为不存在宇创公司单方解除合同的事实，宇创公司拖欠房款不支付，夏家骅追讨未果，并向宇创公司发函通知解除房屋租赁合同，符合法律规定，合同依法解除，故应认定合同解除的时间为2014年3月15日。宇创公司称夏家骅于2013年11月同意宇创公司解除合同的请求与事实不符，宇创公司提供的证据无法证明其所主张的已解除合同的事实。租赁房屋中的物品是宇创公司自行遗留的，不是夏家骅留置的。在房屋租赁合同解除后，宇创公司仍占有租赁房屋，应支付房屋使用费。一审中，宇创公司已承认其将租赁房屋钥匙遗留在房屋内，并将门锁上，这是宇创公司自己的处置不当引起。房屋不产生水电费用与宇创公司是否交还房屋是两回事。关于逾期搬离违约金与逾期付款违约金能否同时支持的问题，逾期搬离与逾期付款都是违约行为，宇创公司逾期付款给夏家骅造成了资金占用的损失，逾期搬离给夏家骅造成了资产占用的损失，夏家骅因宇创公司的不同违约事由主张违约责任符合法律规定，应认定为有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人夏家骅在二审中未提交新证据。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，《房屋租赁合同》第7.3条规定：“合同期满或因其他原因而提前解除时，乙方（宇创公司）应在十五天（期间租金按实结算）内清理相关物品，办理相应交接手续，结清费用，交出进入租赁物业的所有钥匙，保持该租赁物业及其内部的设施设备处于正常可使用的状态（合理损耗除外，但须经甲方验收认可）。……”
本院认为，宇创公司与夏家骅2013年3月7日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对双方均具有拘束力。虽然宇创公司在支付了第三期租金后，向夏家骅提出过提前解除合同的要求，但宇创公司作为违约方，其不享有合同解除权，既无法律依据，也不符合双方合同第10.2条宇创公司有权提前解除合同的情形约定及10.3条合同终止，双方不承担违约责任的约定。夏家骅同意宇创公司转租，寻找其他租客的行为并不代表夏家骅同意解除其与宇创公司之间的租赁合同，况且客观上也没有找到新租户承租。租赁合同第7.3条约定的是合同期满或因其他原因提前解除时，双方所应办理的交接手续，此处的“因其他原因而提前解除”，并不是赋予宇创公司可违约单方提前解除权的规定。故宇创公司认为其据此享有单方违约解除权，双方租赁合同在2013年11月或12月已经解除的上诉主张不成立，本院不予采纳。夏家骅依据租赁合同10.1逾期支付租金为由，于2014年3月13日发函解除合同符合双方合同约定，故双方租赁合同自解除函到达宇创公司之日即2014年3月15日解除。合同解除后，宇创公司应及时腾空租赁房屋并搬离，但宇创公司直至2014年5月9日才在原审法院的主持下，就涉案房屋与夏家骅完成了交接。故2014年1月12日至2014年5月9日期间的租金和房屋占有使用费应由宇创公司支付给夏家骅。租赁合同第11.1条和11.3条还分别约定了逾期支付租金及逾期搬离的违约金，原审法院据此予以判决并无不当。至于保证金，系抵扣了宇创公司应承担的物业费、水电费，故本案中并不存在重复计算损失的情形。宇创公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1788元，由杭州宇创教育咨询有限公司负担（杭州宇创教育咨询有限公司已向本院预缴上诉案件受理费3370元，杭州宇创教育咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1582元）。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年十二月十五日
书记员 王勤