北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第06042号
原告北京首地恒瑞投资管理有限公司，住所地北京市东城区北京站东街8号。
法定代表人王宝良，经理。
委托代理人贾可。
被告陶程，男，1961年7月31日出生。
第三人北京万马物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区安定门外大屯路222号。
法定代表人耿黄民。
第三人北京天亚物业开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区11区。
法定代表人李树英。
原告北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地公司）与被告陶程（以下简称姓名）、第三人北京万马物业管理有限责任公司（以下简称万马公司）、第三人北京天亚物业开发有限公司（以下简称天亚公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。首地公司的委托代理人贾可到庭参加了诉讼，陶程、万马公司、天亚公司经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
首地公司诉称：北京市高级人民法院于2005年2月17日以（2004）高民初字第1567号民事裁定书依法查封了原旺座开发商所有的位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼及其相应的土地使用权。北京市高级人民法院于2006年2月23日，指定北京市铁路运输中级法院拍卖旺座查封财产。北京中贸拍卖行有限公司受北京铁路运输中级法院委托于2007年8月24日拍卖旺座商务中心部分房产，我公司成功拍得。北京市铁路运输中级法院于2007年9月10日下发（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书，确认我公司取得旺座中心地下一层至地上4层的商业及设备用房的所有权，并于2007年10月26日进行了公告，陶程占有的房产即在我公司拍得的房产范围内。我公司与陶程多次协商，陶程以买卖不破租赁为由要求我公司履行2007年9月1日签订的《旺座中心租赁契约》。我公司认为，陶程主张的原租赁合同签订在法院查封之后，故其效力不及我公司，所以其依据原租赁合同占用旺座中心3117公寓没有法律依据。由于陶程从2007年9月12日至2013年4月28日被清退止长期占用该房屋，导致我公司产生巨大的经济损失。故我公司提起诉讼，请求法院判决：陶程支付我公司2007年9月12日至2013年4月27日期间房屋占用费，按照每月5000元计算。
陶程未到庭，亦未提交书面答辩意见。
万马公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。
天亚公司未到庭答辩，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明：北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼系天亚公司开发的房产，所有权人原为天亚公司。
2003年6月13日，中国银行北京市昌平区支行与天亚公司签订《人民币借款合同》，中国银行北京市昌平区支行向天亚公司发放借款2亿元。同日，中国银行北京市昌平区支行与天亚公司签订《抵押合同》，约定天亚公司以北京市朝阳区关东店南街2号的土地使用权及该地址在建工程为上述贷款设立抵押，并于2003年7月3日办理了京市朝涉外国用他项（2001出）字第10132号《土地他项权利证明书》。
因天亚公司未能按照约定偿还借款，2004年12月1日，中国银行北京市昌平区支行诉至北京市高级人民法院，要求天亚公司偿还贷款本金人民币12960万元及贷款实际还清之日止的利息和逾期利息，依法处置抵押物。
中国银行北京市昌平区支行在诉讼中申请财产保全，北京市高级人民法院于2005年2月17日以（2004）高民初字第1567号民事裁定书，查封了天亚公司所有的位于北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心商住楼、停车楼及其相应的土地使用权。
北京市高级人民法院于2005年4月11日作出（2004）高民初字第1567号民事判决书，判决：一、北京天亚物业开发有限公司于判决生效后十日内偿还中国银行北京市昌平区支行借款本金一亿二千九百六十万元及利息（自二〇〇四年九月二十一日起至所欠款项付清之日止，按中华人民银行有关同期贷款利率规定计收利息、复利）；二、北京天亚物业开发有限公司不偿还上述欠款时，中国银行北京市昌平区支行有权以抵押财产折价或者拍卖变卖的价款优先受偿。
天亚公司不服，上诉于中华人民共和国最高人民法院。中华人民共和国最高人民法院于2005年作出（2005）民二终字第129号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
上述判决生效后，中国银行北京市昌平区支行申请强制执行。北京市高级人民法院指定由北京铁路运输中级法院执行。
上述房屋经拍卖，由首地公司购买，拍卖价款共计5亿元。北京铁路运输中级法院于2007年9月10日作出（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书，裁定：自裁定生效之日起，买受人北京首地恒瑞房地产开发有限公司即拥有坐落于北京市朝阳区关东店南街2号的“旺座中心”地下1层至地上4层的商业及设备用房、地下2层至地下4层的车库、22层及68套公寓（具体房号附后）的所有权，并于2007年9月12日将上述裁定送达给首地公司。
2007年10月26日，北京铁路运输中级法院发出公告，内容为“旺座中心的68套公寓、地下一层至地上四层的商业用房及设备用房、地下二层至地下四层的地下车库、第二十二层（自然楼层）已于2007年8月24日拍卖成交。为保护原有承租人的合法权益，原有租赁事宜应与买受人北京首地恒瑞房地产开发有限公司联系解决”。
2009年2月19日，首地公司在所拍得的房产即北京市朝阳区关东店南街2号旺座中心各处张贴《公告》及附件《北京市铁路运输中级法院公告》的复印件。《公告》内称，首地公司已经竞拍取得北京市朝阳区关东店南街2号的旺座商务中心地下1层至地上4层的商业及设备用房、地下2层至地下4层的车库、22层及68套公寓所有权，要求上述房产的现有承租人、承包人或实际占用人带可证明原有租赁和占有关系的相关原件材料与该公司洽商租赁关系事宜。
2004年12月31日，天亚公司（作为甲方）与万马公司（作为乙方）签订《委托物业管理合同》、《委托物业管理合同补充协议》，在《委托物业管理合同》中，双方约定，甲方将位于朝阳区关东店南街8号的旺座中心项目范围内的物业全部委托给乙方实行统一管理，综合服务。按照建筑规划许可证，乙方负责管理旺座中心项目物业房产总建筑面积为136000平方米。管理事项包括：1.房屋的使用、维修、养护；2.物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修和管理；3、清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；4.公共生活秩序；5.文娱活动场所；6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所；7.车辆行驶及停泊；8.物业档案管理；9、自本协议实施之日起，甲方委托乙方全权负责向各业主收取旺座中心项目物业房产的物业管理费、租金等各项费用；10.甲方委托乙方进行物业管理并代为出租、出售物业房产；11.授权由物业管理公司管理的其他事项。乙方自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏。物业管理期限：委托管理期限为25年，自2004年12月31日起到2029年12月30日止。甲方应在上述起始之日起将旺座中心项目房产全部交付乙方统一管理。
在《委托物业管理合同补充协议》中，双方约定，甲方将其开发的旺座中心项目运营设备（包括但不限于：空调、中控、水、电、气、交换机、电梯、消防设备、通讯、电视设施等）全部移交给乙方。甲方将其开发的旺座中心项目地下停车场、人防设施、地下1、2、3、4层全部移交给乙方管理。甲方将其开发的旺座中心项目会所（约2400平方米，具体面积以实际竣工资料勘测面积为准）全部委托乙方管理。甲方同意并授权：乙方有权根据本协议及补充协议向旺座中心项目所有业主、住户、租户收取物业管理费、租金、水、电、通讯、保洁等费用。
上述《委托物业管理合同》、《委托物业管理合同补充协议》上，甲方处加盖了圆形的“北京天亚物业开发有限公司”、“北京天亚物业开发有限公司合同专用章”，雍可阳以法定代表人的身份在上述合同及补充协议上签字。
上述《委托物业管理合同》、《委托物业管理合同补充协议》还在北京市海淀第二公证处进行了公证。
天亚公司于2005年1月12日向北京市工商行政管理局申请变更工商登记，2005年1月12日，北京市工商行政管理局作出准予行政许可决定书，天亚公司的法定代表人由雍可阳变更为贾旭光。
另查，2007年9月1日，万马公司（出租方、甲方）与陶程（承租方、乙方）签订《旺座中心租赁契约》，约定甲方同意将朝阳区关东店南2号旺座中心东塔3117房间其设备租给乙方，租赁建筑面积256平方米，租赁期限为10年，自2007年9月10日起至2017年9月9日止，租金每月5000元。审理中，首地公司称曾以陶程为被申请人向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，要求陶程从涉案房屋中腾退，陶程认可使用房屋但认为仲裁机构无管辖权导致仲裁终止了审理。此后首地公司向北京铁路运输中级法院申请执行，北京铁路运输中级法院于2013年4月28日将陶程将涉案房屋清退，并将房屋交付首地公司。
上述事实，有各方当事人提交的《旺座中心租赁契约》、（2006）京铁中执字第15-6号民事裁定书、公证书、（2004）高民初字第1567号民事判决书、（2005）高执字第293号北京市高级人民法院民事裁定书、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：涉案房屋自2005年2月17日被司法查封，首地公司于2007年9月12日因法院生效文书取得涉案房屋所有权。根据审理查明的情况，陶程租赁涉案房屋时间晚于司法查封时间，故万马公司与陶程之间的租赁关系对首地公司不发生约束力。现陶程已腾退涉案房屋，首地公司要求其支付占用期间使用费符合法律规定，本院予以支持。陶程、万马公司、天亚公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
被告陶程于本判决生效后七日内支付原告北京首地恒瑞投资管理有限公司2007年9月12日至2013年4月27日期间房屋占有使用费，按照每月5000元计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6436元，由被告陶程负担（原告北京首地恒瑞投资管理有限公司已交纳，被告陶程于本判决生效后七日内支付给原告北京首地恒瑞投资管理有限公司）。公告费560元，由被告陶程负担（原告北京首地恒瑞投资管理有限公司已交纳，被告陶程于本判决生效后七日内支付给原告北京首地恒瑞投资管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 矫 辰
人民陪审员 黄 敏
人民陪审员 张冬梅
二〇一四年八月一日
书 记 员 李 洁