四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）江阳民初字第2607号
原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市纳溪区。
法定代表人杨官科，董事长。
委托代理人陈顺民，男，生于1964年2月15日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。
委托代理人孙林，四川理光律师事务所律师。
被告（反诉原告）丁瑞莲，女，生于1962年8月28日，汉族，住四川省泸州市江阳区。
委托代理人卢湛，四川鼎正律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡建国（丁瑞莲之夫），生于1958年5月23日，汉族，住址同上。
委托代理人卢湛，四川鼎正律师事务所律师。
原告泸州市科洋房地产开发有限公司（以下简称“科洋房地产公司”）与被告丁瑞莲、蔡建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年1月23日公开开庭进行审理。原告科洋房地产公司的委托代理人陈顺民，被告丁瑞莲、蔡建国的委托代理人卢湛到庭参加诉讼。庭审中，被告丁瑞莲、蔡建国对原告科洋房地产公司提起反诉。本院受理被告提起的反诉后，于2013年1月28日再次公开开庭进行了审理。原告科洋房地产公司的委托代理人孙林，被告丁瑞莲、蔡建国的委托代理人卢湛到庭参加诉讼。审理中，本案当事人申请庭外和解，未能形成一致意见。本案现已审理终结。
原告科洋房地产公司诉称：2010年5月12日，原告与被告丁瑞莲、蔡建国签订《资产转让协议》，约定二被告将其自有的房屋所有权、土地使用权转让给原告，原告在协议生效后3日内向二被告支付定金100万元，协议生效后15日内再支付100万元，同时由二被告通知原告去办理过户手续，过户后的《房屋所有权证》及《土地使用权证》原件由二被告保管，原告于2012年7月底以前付清余款200万元，同时二被告将已过户的《房屋所有权证》及《土地使用权证》原件交付给原告。合同签订的次日，原告提前向二被告支付了定金100万元，又于2010年6月2日、2010年6月24日、2010年6月30日、2010年8月10日分别向二被告支付了35万元、50万元、33万元、10万元，另外原公司总经理陈顺民代原告向被告丁瑞莲支付15万元，共计已支付了243万元，超过约定的数额。但二被告至今未按约定的时间办理资产的过户手续及交付手续，也不领取157万元的余款，二被告的行为已经违约，请求：1、确认原被告签订的《资产转让协议》有效，二被告交付资产并办理资产转让的过户手续，同时原告向被告支付余款157万元；2、判令二被告赔偿损失；3、本案诉讼费及财产保全申请费由二被告承担。
被告丁瑞莲、蔡建国辩称：原告不仅未按照《资产转让协议》的约定支付转让款，反而通过欺诈手段将被告的两本房产证弄到手，然后提出在办理资产过户手续后方能支付购房款。此外，原告还采取模仿被告笔迹签名、骗取被告的收据以不转款或少转款以及对两个协议混合转款等手段霸占被告的房产。因原告在履行合同时恶意违约，被告为维护自己的合法权益及学校的正常教育秩序，已向原告发出通知解除了《资产转让协议》。请求判决驳回原告的诉讼请求。同时要求判决将原告支付的定金100万元确定归被告所有，并责令原告退还骗走的房产证。
针对被告提起的反诉，原告科洋房地产公司辩称：按照约定，被告应当在《资产转让协议》生效后10日内通知原告办理房屋和土地的过户手续，原告在该协议生效后15日内再支付100万元转让款，但被告因欠他人的借款，产权证已被用于抵押，不能办理两证的过户手续。被告未按合同先行履行义务，原告本可依法拒绝其对原告的履行要求，但考虑被告需大笔资金治病，原告不仅提前支付了转让款，而且还超额支付了该款。被告至今未按照约定通知原告办理房屋所有权及土地使用权变更手续，在反诉中却隐瞒了其严重违约事实。被告诉称原告“预谋欺诈”、“恶意违约”，无事实依据。被告所称已解除的合同是2012年5月12日订立的合同，但2012年5月12日原被告之间并未签订任何协议，故被告主张已依法解除合同，在事实和法律上均不成立。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明：被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国为夫妻关系，丁瑞莲系“泸州市双语学校”的举办人。
2010年5月12日，丁瑞莲与陈顺民（科洋房地产公司总经理）通过协商决定将“泸州市双语学校”的投资举办人变更为陈顺民，双方签订了《泸州市双语学校举办人（投资人）变更协议书》，约定两日内向主管局报告举办人（投资人）变更情况及陈顺民对丁瑞莲的投入和支持给予适当补偿。
同日，在蔡建国的参加下，丁瑞莲与原告（反诉被告）科洋房地产公司签订了《资产转让协议》，约定：一、丁瑞莲将其自有的坐落于泸州市江阳区大山坪飞跃小区大田口9号楼1-3层建筑面积为798.05平方米房屋的所有权及面积为699.79平方米的土地使用权，飞跃小区大田口飞跃小学教学楼1-2层建筑面积为392.31平方米房屋的所有权及面积为1075.79平方米的土地使用权转让给科洋房地产公司。二、科洋房地产公司支付丁瑞莲资产转让款400万元，其中在协议生效后3日内支付定金100万元（合同履行后转为资产转让款），协议生效后15日内再付100万元，同时丁瑞莲在协议生效后10日内通知科洋房地产公司去办理房屋所有权及土地使用权的变更登记手续，但变更后的房屋所有权证及土地使用权证原件由丁瑞莲保管。科洋房地产公司于2012年7月底以前付清余款200万元，同时丁瑞莲将房屋及土地及其所有权证、土地使用权证原件交付给科洋房地产公司。……。五、1.如丁瑞莲违约则双倍返还定金200万元，退回实收的转让款，并赔偿损失。如科洋房地产违约，则解除合同，所交定金100万元归丁瑞莲所有，退还丁瑞莲的全部资产，并赔偿损失。损失以违约的金额为标准按同期人民银行贷款利率的四倍计算。2.任何一方违约，除违约定金外，另按照违约的金额以同期人民银行贷款利率的四倍计付对方的经济损失。同时，守约方有权要求继续履行合同。六、合同当事人签字或盖章，且“泸州市双语学校”变更举办人及将划拨的25.616亩土地的手续办妥后生效。同日，“泸州市双语学校”向泸州市江阳区教育局提交了《泸州市双语学校关于举办人（投资人）变更的申请报告》《泸州市江阳民办学校申报册》。
2010年5月13日，丁瑞莲与陈顺民又签订了《泸州市双语学校变更学校举办人（投资人）协议书》。该协议书载明：陈顺民在该协议签订之日起2日内向丁瑞莲支付定金50万元。丁瑞莲在收到定金后2日内向教育局申报备案，并向陈顺民提供备案报告正本一份。此后5日内，陈顺民应按规定向国土部门缴纳划拨修建新校区的土地（25.616亩）使用费640.4万元。经教育局核准变更投资人后，陈顺民另补偿丁瑞莲教学设备投资款70.69万元，已交的定金50万元转为补偿款。陈顺民另补偿丁瑞莲因终止与原聘用人员的劳动合同关系所支付的各项费用33万元。双方在协议中还特别注明了陈顺民支付丁瑞莲的各项补偿款共计为153.69万元。该协议签订后，丁瑞莲即向陈顺民出具了收到定金50万元的《收条》，陈顺民通过农行向丁瑞莲支付30万元，科洋房地产公司于当天通过农业银行向丁瑞莲支付了100万元的定金。
2010年5月19日，丁瑞莲与陈顺民签订了《泸州市双语学校关于举办人（投资人）善后重大事项处理的协议书》对“泸州市双语学校”变更举办人后的相关事项进行了协商处理，同时，双方另签订了《房屋租赁协议》，约定自2010年5月28日起陈顺民承租泸州市双语学校所使用的房屋及土地2年。2010年5月20日，泸州市江阳区教育局制发了《关于同意泸州市双语学校变更举办者的通知》，同意泸州市双语学校举办者由丁瑞莲变更为陈顺民，并要求丁、陈二人完善相关手续。
2010年6月2日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了收到“补偿款现金人民币大写叁拾伍万元整。”的《收条》。6月3日，科洋房地产通过中国银行向丁瑞莲转账35万元。2010年6月4日，陈顺民以“泸州市双语学校”名义缴纳了土地使用费640.4万元。2010年6月24日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了50万元补偿款的《收条》，科洋房地产公司通过中国银行向丁瑞莲支付了50万元。2010年6月30日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了收到“购房款现金”33万元的《收条》，但未付款。7月1日，陈顺民向丁瑞莲出具了收到33万元（丁瑞莲承包学校）保证金的收条，亦未实际付款。同日，丁瑞莲向陈顺民出具了收到补偿款118.69万元的《收条》，陈顺民通过农行向丁瑞莲转款105万元。2010年7月8日，丁瑞莲将江阳区大山坪飞跃小区大田口9号楼1-3层房屋及飞跃小学教学楼1-2层房屋的所有权证交付给了科洋房地产公司。2010年7月19日，科洋房地产公司通过银行向丁瑞莲转账6万元。2010年8月10日，丁瑞莲向科洋房地产公司出具了收到购房款10万元的《收条》。2010年9月8日，陈顺民向泸州市国土资源局缴纳了地籍测绘成果成图资料费800.00元。
2012年7月30日，科洋房地产公司通过邮政特快专递向丁瑞莲、蔡建国送达了《关于两个合同履行情况及要求你们履行资产过户交付手续的通知》，表明因丁瑞莲拒接电话而不便支付剩余的资产转让款，要求丁瑞莲在7月底以前到科洋房地产公司领取余款，并按合同交付变更后的房屋所有权证及土地使用权证原件，同时告知丁瑞莲如对付款有异议可于7月底内前来协商处理，如逾期不来处理或经协商未果，则将通过法律途径解决争端，并依法追究违约责任。2012年8月4日，丁瑞莲在《关于2个连环合同付款总额差额限期交足暨反诘你们“7·30通知”的通知》中回复：2010年6月30日向科洋房地产公司出具的33万元购房款收条后并未实际付款，而是与陈顺民于2010年7月1日出具的33万元保证金收条冲抵的。向科洋房地产公司出具了118.69万元收条后，丁瑞莲并未收到该款，该收条是包括在两个合同混合付款总额中的。要求科洋房地产公司在10日内将两个合同的余款通过银行转账到丁瑞莲账户中。同时特别声明“现在必须在核实转款依据后再写收条”。此后，双方因付款金额未能形成一致意见，科洋房地产公司于2012年8月23日向本院起诉，本院经审查受理了本案。2012年9月16日，丁瑞莲通过邮政特快专递向陈顺民及科洋房地产公司送达了《对账通知单》，确认陈顺民及科洋房地产公司于2010年5月13日通过农行转款30万元和100万元，于2010年6月3日通过中国银行转款35万元，于2010年6月24日通过中国银行转款50万元，于2010年7月1日通过农行转存入105万元，实际付款总额为320万元。同时称陈顺民及科洋房地产公司如果认为有错漏，则应在10日内以书面形式明确提出，并提供相关依据或线索以便核对。2012年9月29日，丁瑞莲、蔡建国邮政特快专递向科洋房地产公司发出《解除﹤资产转让协议﹥的通知》，宣布解除双方于2012年（注：应为2010年的笔误）5月12日签订的《资产转让协议》，科洋房地产公司于次日收到该《通知》。2012年10月7日，丁瑞莲再次通过邮政特快专递向科洋房地产公司发出《解除﹤资产转让协议﹥的通知》。陈顺民于2012年10月22日缴纳了权属调查费、地籍测绘费、等级证书费共计1430.00元，取得新校址的土地使用权证。
另查明：科洋房地产公司于2010年5月25日以“蒋建国、丁瑞莲”的名义出具了一份收到科洋房地产公司“购房屋及土地款（按合同规定）人民币壹佰万元整”的《收条》，但未向丁瑞莲、蔡建国付款。
对上述事实，双方当事人并无争议，且有双方提供的相应证据在案佐证，本院予以认定。
关于原告（反诉被告）科洋房地产公司请求确认原被告签订的《资产转让协议》有效的问题。审理中，被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国并未对《资产转让协议》的效力提出质疑，本案中亦无证据证明该协议的订立违反了法律的强制性规定或存在侵害国家、集体和第三人合法权益的情形，本院认为该《协议》是依法成立的，应当受法律的保护。但双方订立的《资产转让协议》是附生效期限的合同，自期限届至时生效。按照《资产转让协议》约定，合同生效应当同时具备以下三个条件：1、当事人签字或盖章；2、“泸州市双语学校”变更举办人；3、将划拨的25.616亩土地的手续办妥。根据查明的事实，合同生效的前两个条件早已成就。2010年6月4日、9月8日陈顺民分别缴纳了土地使用费、地籍测绘成果成图资料费，直至2012年10月22日才取得新校址的土地划拨手续，至此，合同生效的第三个条件才成就。按照约定，《资产转让协议》的生效时间应为2012年10月22日。
本院认为本案争执的焦点为：一、原告（反诉被告）科洋房地产公司履行《资产转让协议》是否违约？二、丁瑞莲、蔡建国在科洋房地产公司提起本案之诉后单方解除《资产转让协议》是否成立？三、科洋房地产公司支付的定金100万元是否应收归丁瑞莲、蔡建国所有，丁瑞莲、蔡建国应交付资产并办理房屋所有权及土地使用权变更手续还是由科洋房地产开发公司退还丁瑞莲、蔡建国的房产证？四、科洋房地产公司向丁瑞莲、蔡建国支付的资产转让款数额应为多少？五、丁瑞莲、蔡建国是否应当赔偿科洋房地产公司的损失？
针对双方争执的焦点，本院作如下评述：
一、关于原告（反诉被告）科洋房地产公司履行《资产转让协议》是否违约的问题。本院认为，本案讼争的《资产转让协议》的生效时间为科洋房地产公司提起诉讼至庭审辩论终结期间。仅根据丁瑞莲、蔡建国的自认，科洋房地产公司早在2010年5月13日，就已向丁瑞莲支了付定金100万元。因此，科洋房地产公司在履行合同义务时均不存在违约的行为。
二、关于丁瑞莲、蔡建国在科洋房地产公司提起本案之诉后单方解除《资产转让协议》是否成立，双方是否仍应继续履行《资产转让协议》的问题。本院认为，虽然丁瑞莲、蔡建国于2012年9月29日通过邮政特快专递向科洋房地产公司发出《解除﹤资产转让协议﹥的通知》，科洋房地产公司也于次日收到该《通知》，但科洋房地产公司早于《解除﹤资产转让协议﹥的通知》送达之前就已经向本院提起本案的诉讼。在审理中，丁瑞莲、蔡建国也未能提供充分证据证明科洋房地产公司存在违约行为，故丁瑞莲、蔡建国在科洋房地产公司提起本案之诉后单方解除《资产转让协议》不成立。
三、关于科洋房地产公司支付的定金100万元是否应收归丁瑞莲、蔡建国所有及丁瑞莲、蔡建国应交付资产并办理房屋所有权及土地使用权变更手续还是应由科洋房地产开发公司退还丁瑞莲、蔡建国的房产证的问题。本院认为，丁瑞莲、蔡建国无充分证据证明科洋房地产公司违约，则应承担举证不能的不利后果，其要求将科洋房地产公司支付的100万元定金收归其所有的理由不充分，本院不予支持。《资产转让协议》第二条载明了具体的履约时间，明确了双方履行合同义务的先后顺序，真实地反映当事人订立合同时的真实意思，即丁瑞莲、蔡建国的通知义务应当在科洋房地产公司付款的义务的前5日双方均应当按照该约定自觉履行各自的义务。由于《资产转让协议》生效的时间迟于合同约定的最后一期付款时间，导致履行期限延迟，而双方对本合同的履行又未能达成一致意见，本院根据实际情况在不违背实现合同目的的情况下适当予以调整，确定丁瑞莲、蔡建国在本判决生效之日起10日内通知并协助科洋房地产公司办理讼争资产的变更登记手续，并在资产变更登记手续办理完毕后1个月内将讼争资产交付给科洋房地产公司，同时由科洋房地产公司支付剩余的资产转让款。
四、关于科洋房地产公司向丁瑞莲、蔡建国支付的资产转让款数额应为多少的问题。本院认为：1、丁瑞莲、蔡建国对科洋房地产公司支付的定金100万元无异议，本院予以认定。2、丁瑞莲、蔡建国认为科洋房地产公司于2010年6月3日、2010年6月24日两次支付的85万元，是代为陈顺民履行《泸州市双语学校变更学校举办人（投资人）协议书》而支出的补偿款。本院认为，付款人对收款人出具的收款依据负有审查的义务，丁瑞莲向科洋房地产公司及陈顺民出具的收条中，均注明了不同款项的性质。丁瑞莲于2010年6月3日、2010年6月24日出具的收条中，已载明为“补偿款”，而双方签订的《资产转让协议》中并无“补偿款”内容。本案在审理中，科洋房地产公司又未提供其他相关证据予以补强，仅以丁瑞莲出具的这两份收条则不能判定这85万元属本案讼争《资产转让协议》中的资产转让款。3、丁瑞莲、蔡建国认为丁瑞莲于2010年6月30日向科洋房地产公司出具的33万元购房款收条与陈顺民2010年7月1日向丁瑞莲出具33万元保证金收条相互进行冲抵并未得到丁瑞莲的同意而不予认可。本院认为，本案在审理中，丁瑞莲对其主张至始未能提供相关证据证明，本院不予采信。三方的转账行为并未违反国家法律、法规的规定，且符合民间的习惯，该33万元应纳入科洋房地产公司向丁瑞莲支付了33万元资产转让款的结算中。综上所述，本院认定科洋房地产公司已支付丁瑞莲143万元资产转让款（含2010年8月10日的10万元），且均在《资产转让协议》生效前就已经支付。
五、关于丁瑞莲、蔡建国是否应当赔偿科洋房地产公司的损失的问题。本院认为，科洋房地产公司的该项诉讼请求不明确，且无相关事实依据，对该项请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司与被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国于2010年5月12日订立的《资产转让协议》合法有效；
二、被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国于本判决生效之日起10日内通知并协助原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司办理坐落于泸州市江阳区大山坪飞跃小区大田口9号楼1-3层建筑面积为798.05平方米房屋及面积为699.79平方米的土地、飞跃小区大田口飞跃小学教学楼1-2层建筑面积为392.31平方米房屋及面积为1075.79平方米的土地该房屋所有权证及土地使用权证的变更登记手续，并在前述资产的变更登记手续办理完毕后1个月内将前述资产交付给原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司；
三、原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司在被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国交付上述资产的同时向被告应补正为“（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国支付剩余的资产转让款257万元。
四、驳回原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国的反诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费38800.00元、反诉费13800.00元、财产保全申请费5000.00元，共计57600.00元，由原告（反诉被告）泸州市科洋房地产开发有限公司负担17600.00元，被告（反诉原告）丁瑞莲、蔡建国负担40000.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审 判 长 伍 杰
代理审判员 张朝亮
人民陪审员 周守金
二〇一四年一月三日
书 记 员 彭 霞