江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终231号
上诉人（原审被告、反诉原告）沈炳新。
委托代理人朱朝辉，江苏健行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）董俊。
委托代理人曹永，北京市亿嘉（南通）律师事务所律师。
上诉人沈炳新与被上诉人董俊房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2015）崇民初字第0691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年11月28日董俊（甲方）与沈炳新（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同第一章租赁房产约定，甲方同意将座落于南通市崇川区××路××号附一号物华大厦二楼一整层，总建筑面积约1150平方米的房屋出租给乙方使用，房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准，同时将房产之附属大厅、通道、楼梯间、消防通道、安全出口楼梯、电梯、消防管道等提供给乙方免费使用。甲方出租房产的产权证号为12110184号，乙方在使用期内应依法经营，甲方人员不得参与乙方经营，不受甲方干预，乙方经营期间债权债务概与甲方无关。合同第二章租赁期限约定，本租约期限自2009年12月5日至2025年2月18日，租赁期限为15年，2009年12月5日将房屋移交给乙方，2009年12月5日至2010年2月18日为装修期不计租金，如甲方逾期交房，乙方无法办理证照手续，则租约期相应顺延。合同第三章租赁金额及支付方式约定，房屋租赁金额2010年2月18日至2014年2月18日，乙方应缴纳甲方每年综合费用计人民币40万元整；2014年2月18日至2018年2月18日，乙方应缴纳甲方每年综合费用计人民币44万元；……费用每半年缴一次，在费用期满20天前缴纳。上述年综合费用为合同固定价，不因国家政策调整或实际费用发生变化而改变。合同签定生效后乙方支付租金20万元整。待房屋产权过户后，重新签定房屋租赁合同。合同第五章双方保证及责任约定，9、租赁期间，甲乙双方如需提前解除《房屋租赁合同》必须提前两个月征得对方的同意方可进行。合同第七章违约责任约定，1、乙方拖欠租金、水电费应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方加收滞纳租金、水电费的3%的滞纳金。
合同签订后，董俊向沈炳新交付了租赁房屋。沈炳新利用租赁房屋开设了南通市崇川区城市之星商务酒店（以下简称城市之星酒店），其后又加盟格林豪泰酒店，至庭审时仍在经营。
2010年2月5日，城市之星酒店与案涉租赁房屋所在的物华大厦的原物业管理公司物华经贸有限公司形成会议记要，对物华大厦物业管理工作进行了交接。
2010年12月，城市之星酒店出具说明：“经物华大厦多数业主同意，委托南通城市之星负责物华大厦物业管理服务事宜。为保障物业管理和服务的安全有效运行，城市之星商务酒店兼顾接待需要，对原来陈旧的值班室进行改造，设置电子监控，安排专人值守，大厅改造主要为提升服务和管理业态之目的，不改变大厅权属关系。大厅电费、清洁费、安防费等均由城市之星承担。若城市之星不承担接待管理和服务事宜，经多数业主同意，重新布局使用。”
2011年11月16日，经董俊协调，物华大厦多数业主形成物业管理公约。其中对大厅装修和使用约定，为保障大厦物业管理和服务的安全有效运行，同意城市之星商务酒店兼顾接待需要，对原来陈旧的值班室进行改造，安排资金对大厅重新装修，设置公共休息区，安装了监控，安排专人值守，大厅改造主要为提升服务和管理业态之目的，不得改变大厅权属关系，不得作为专属资产作其他商业用途及出租使用。装修和改造费用及大厅内部所产生的电费、清洁费、安防费等均由城市之星承担。若城市之星不承担接待管理和服务事宜，经多数业主同意，重新布局使用。
2015年1月23日，董俊委托律师致函沈炳新，要求沈炳新结清拖欠的综合费，并支付合同约定的滞纳金。沈炳新回复要求董俊处理好由于大厅权属争议造成的一系列问题。
关于沈炳新已付款金额，双方不存在争议的为1612700元：2009年12月1日20万元，2010年8月26日10万元，2010年11月3日2万元，2010年11月10日4万元，2011年3月14日3万元，2011年3月15日2万元，2011年5月6日7000元，2011年5月13日3万元，2011年6月10日5万元，2011年6月13日21000元，2011年6月15日4万元，2011年6月17日9000元，2011年9月20日2万元，2011年9月30日161000元，2012年3月7日53200元，2012年3月10日5万元，2012年5月16日11500元，2012年5月26日2万元，2012年6月1日25000元，2012年6月25日25000元，2012年7月9日18000元，2012年7月9日2000元，2012年7月20日1万元，2012年7月27日1万元，2012年8月7日4万元，2012年10月3日1万元，2012年10月19日2万元，2012年10月30日2万元，2012年11月20日2万元，2013年1月6日2万元，2013年4月10日10万元，2013年6月21日2万元，2013年7月4日4万元，2013年8月1日4万元，2013年12月19日5万元，2013年12月24日5万元，2014年1月25日5万元，2014年2月25日5万元，2014年3月30日11万元。双方存在争议的为：1、沈炳新认为2010年度还支付4万元，2011年度还支付2万元但收条遗失，2012年3月12日支付1200元，2012年度还支付过5万元现金支票，2013年1月29日董俊在今朝珠宝取走电费1万元，2013年3月9日董俊在今朝珠宝取走电费1万元。对该争议部分，沈炳新提供了2张电费收据，董俊质证认为付款单位不是沈炳新，与本案无关。2、董俊对于其在诉状及2015年5月25日的庭审中自认的2笔付款：2014年4月8日的5万元、2014年5月5日的1万元予以反悔，认为该2笔系董俊妻子的自我还贷转款并非沈炳新的付款，对此提供中国农业银行金穗卡明细对账单及记账凭证，沈炳新质证不予认可。
案涉租赁房屋××路××号附××幢××层原产权人为南通物华经贸有限公司，董俊于2009年12月12日取得房屋产权证。新、旧产权证标明的房屋建筑面积均为1030.76平方米。董俊在出租房屋时向沈炳新出具了旧产权证，并在合同上标注了旧产权证号。
原审法院认为，董俊与沈炳新签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应为有效。
关于合同约定的出租房屋范围。合同明确约定，董俊出租给沈炳新的房屋是南通市崇川区濠西路××号附一号物华大厦二楼一整层。合同签订时，董俊出示了房产证，沈炳新对于租赁房屋房产证标注的房屋面积为1030.76平方米应当知晓。
关于合同约定的“同时将房产之附属大厅、通道、楼梯间、消防通道、安全出口楼梯、电梯、消防管道等提供给乙方免费使用”的理解。董俊认为，上述条款含义是其作为业主之一将其对大厅等共有部分的使用权无偿提供给沈炳新使用。沈炳新认为，该部分属于租赁范围，董俊应无偿提供给沈炳新使用，具体的协调任务由董俊完成。原审法院认为，房屋出租时，承租人在取得租赁房屋和使用权时，自然取得相应的公共共有部分的使用权，无须在合同中特别约定对特定的公用部位的无偿使用，因此董俊的主张不能成立。另一方面，根据前述分析，大厅等共有部分不属于租赁房屋的范围，因此董俊基于房屋出租而在合同中作出的如此承诺，系为便于出租房屋而附加的条件，属于其应履行的从给付义务。
关于合同的履行，董俊已将合同约定的租赁房屋物华大厦二楼一整层交付沈炳新使用，已经履行了合同的主要义务。而对于大厅使用的从给付义务，双方在实际履行过程中，经过董俊与物华大厦大部分业主的协调，沈炳新通过由城市之星酒店承担大厦物业管理的方式，满足了其对大厅的特殊使用要求。城市之星酒店亦承诺若不承担大厦物业管理服务事宜，经多数业主同意，重新布局使用。至庭审结束，沈炳新使用租赁房屋开设的酒店持续在运营，其未能提供证据证明其为使用大厅额外支付过费用，因此无证据证明董俊违反了该从给付义务。沈炳新主张的合同目的无法实现，要求解除合同并赔偿损失的反诉请求，原审法院不予支持。沈炳新拒付租金的抗辩理由不能成立，董俊要求沈炳新支付房租的请求，原审法院予以支持。
关于沈炳新已付房租，双方无争议的1612700元，原审法院予以确认。对于沈炳新提出的另外支付131200元，仅提供了2张电费收据，不能证明向董俊付款的事实，原审法院无法确认。对于董俊提出的对6万元自认付款的反悔，董俊提出了银行对账单及记账凭证，该证据足以推翻之前的自认，而负有付款举证义务的沈炳新对该6万元付款再也未能提供证据证明，因此对沈炳新的该6万元付款，原审法院不予确认。根据合同约定，2010年2月18日至2014年2月18日每年房租40万元，2014年2月18日至2015年2月18日每年房租44万元，2015年2月18日至2015年8月18日半年房租22万元。计算至2015年8月18日，应付房租为226万元，扣除已付房租1612700元，未付房租为647300元。
关于董俊主张的逾期付款违约金，合同约定的标准是按欠付费用的每日3%，该约定过高，董俊主动降为按每日万分之四计算，原审法院予以采纳。关于违约金的计算时间，合同约定的付款期限为每半年缴纳一次，在费用期满20天前缴纳。结合董俊提供的给付租金明细，可以确定在当年的7月28日前支付当年2月18日至8月18日的租金，次年1月28日前支付上一年8月18日至当年2月18日的租金。根据合同约定，至2014年7月28日应付至182万元，至2015年1月28日应付至204万元。沈炳新总付款至2014年3月30日共1612700元。由此，计算至起诉之日2015年4月29日的逾期付款违约金为：（1820000－1612700）×0.0004×184＋（2040000－1612700）×0.0004×91＝30811元。
关于沈炳新提出的要求董俊开具发票的反诉请求，虽然合同未约定开具发票，但开具发票是法律规定的义务，系出租方的从给付义务。该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。
关于沈炳新提出的董俊的诉请已超过诉讼时效的抗辩理由。双方签订的租赁合同确定的租赁期限至2025年2月8日，约定的分期付款，沈炳新最后一次付款在2014年3月30日。董俊于2015年1月23日委托律师致函沈炳新催要租金，未超过诉讼时效期间。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、沈炳新于本判决生效之日起十日内一次性给付董俊租金人民币647300元。二、沈炳新于本判决生效之日起十日内一次性给付董俊支付逾期付款违约金人民币30811元。三、董俊于本判决生效之日起十日内一次性开具给沈炳新已付租金1612700元的发票。四、驳回董俊的其他诉讼请求。五、驳回沈炳新的其他反诉请求。本诉受理费人民币11283元，由董俊负担702元，沈炳新负担10581元；反诉受理费人民币11400元，由沈炳新负担11360元，董俊负担40元。
宣判后，上诉人沈炳新不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：将一楼大厅等提供给上诉人使用是合同约定被上诉人重要义务，并不是一审判决认定的从给付义务；被上诉人没有履行将大厅免费提供给上诉人使用的重要义务；被上诉人未履行将1150平方米房屋交给上诉人使用的约定义务，构成违约，应当根据减少的面积扣减房租；一审认定上诉人已经支付的租金金额错误；2014年前上诉人不欠房租，即使认定2014年之前欠付房租，诉讼时效也已经超过；被上诉人要求支付房租的诉请应当驳回。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审。
被上诉人董俊答辩称，沈炳新的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据双方所订立的房屋租赁合同，双方租赁的标的物为物华大厦二层整层，使用范围以规划红线图和房产平面图红线圈定部分为准。合同此外还明确董俊将房产之附属大厅、通道、楼梯间、消防通道等提供给乙方免费使用。楼梯间、消防通道等属于整幢房屋公共部分，供房屋的有关权利人共同使用。房屋的使用权人对上述公共部分享有当然的使用权，双方当事人在合同中明确董俊提供上述公共部分供沈炳新免费使用，董俊具有协助沈炳新对公共部分获得合理使用之义务，但不意味着合同赋予沈炳新对公用大厅等享有独占使用的权利。沈炳新作为承租人应当清楚，对物业的公共部分，其并不能享有独占使用之权利。沈炳新在租赁案涉大楼二层物业的情形下，以无法独占使用一楼大厅从而所主张的合同目的不能实现，进而要求解除合同以及拒付租金的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人所称的面积缺少的问题，本院认为，双方当事人签订合同时，已经将房产证作为合同的附件。上诉人对案涉租赁物的建筑面积应当明知。合同对房屋面积也仅使用了“约1150平方米”的词语。本案所涉租赁为整层整体租赁，双方明确租赁范围按照规划红线以及房产平面红线圈定部分为准。虽然合同载明的面积与产权证面积存在差异，亦在当事人所能预见之范畴。双方约定的租金并非按照每平方米租赁单价乘以建筑面积进行计算，而是以二层整层确定为一个总的综合费用，因此，上诉人要求以减少租金的请求，本院不予支持。关于上诉人提出已经支付租金数额问题，本院认为，支付房屋租金系上诉人的合同义务，上诉人应当对支付租金承担相应的举证义务。上诉人主张的几笔已经支付款项，有些无充分证据证明，有些称收条遗失等，至于电费收据，也不能证明其向董俊支付租金的事实。因此，目前上诉人的举证不足以证明其所主张的事实。至于上诉人提出的董俊对6万元自认后又予以否认的问题，本院认为，董俊在原审庭审中提供了银行回单，证明上述6万元系董俊妻子进行转存所导致。至于2014年5月8日的10000元，上诉人虽然认为日期存在差异，但其作为具有给付义务的一方，未能充分证据证明其在2014年5月8日给付过10000元租金。综上，原审对上诉人已经给付租金认定并无不当，本院予以确认。上诉人所称2014年之前租金已经支付完毕的上诉理由，因缺乏事实依据，本院不予支持。至于上诉人所称的2014年前即使存在未支付的租金亦超过诉讼时效的上诉理由，本院认为，根据最高院有关规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算。因此，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22683元，由上诉人沈炳新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
审 判 员 季建波
代理审判员 张峥嵘
二〇一六年四月六日
书 记 员 周 敏