广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初3387号原告：司徒忠贤，男，1960年4月3日出生，汉族，住所地广州市越秀区。委托代理人：林在学、吴非比，均为广东博浩律师事务所律师。被告：广东宝岗房产有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路251号。法定代表人：吴国康。被告：平安银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区深南东路深港花园一楼。负责人：曾海璇。第三人：谢玉娟，女，1958年7月9日出生，汉族，住所地广州市越秀区。原告司徒忠贤诉被告广东宝岗房产有限公司、平安银行股份有限公司深圳罗湖支行、第三人谢玉娟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼。被告广东宝岗房产有限公司、第三人谢玉娟下落不明，经本院依法公告传唤，被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行经本院传票传唤，期限届满均未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2000年5月3日，原告与广东宝岗房产有限公司签订了《宝岗大厦认购书》，购买广州市宝岗大厦11楼04室的房产，约定成交价为161681元，原告按认购书的约定支付了十三期房款，同时认购书约定剩余房款由广东宝岗房产有限公司为原告办理银行按揭，后原告与广东宝岗房产有限公司签订了《商品房预售合同》，但被告广东宝岗房产有限公司以需要拿回去盖章、鉴证为由，未将《商品房预售合同》交予原告。原告收楼使用房屋至今十六年之久，原告与被告广东宝岗房产有限公司多年交涉办理涉案房产的产权证至今未果。近期得知，原告所购买的涉案宝岗大厦1104房已被两被告以“假买卖真抵押”的方式在房管部门对本案房屋办理了预售契约登记，此事实已经海珠区人民法院在宝岗大厦其他产权人的诉讼中查明。原告认为，原告购买房屋并依约支付相应款项，且实际使用至今十余年，被告应当依法自房屋交付之日起九十日内为原告办理房屋权属证明，而事实上被告广东宝岗房产有限公司已经构成违约，应当承担继续履行的责任，为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、被告广东宝岗房产有限公司和被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行到房管部门注销双方就广州市宝岗大厦11层D房（即海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层D房）办理的房产预售登记手续；2、被告广东宝岗房产有限公司立即为原告办理广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层D房（现地址为广州市宝岗路251号宝岗大厦1104房）的房地产权属登记手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。两被告和第三人均没有答辩和举证。经审理查明：2000年5月3日，原告（认购方）与被告广东宝岗房产有限公司（出售方）签订《宝岗大厦认购书》，主要约定：认购物业为广州市宝岗大厦11楼04室，建筑面积37.34平方米，以竣工验收后房管局实测面积为准，成交价为161681元；付款方式：第一期楼款9700元须于2000年5月3日前付清，并同时签署预售契约/申请办理银行按揭，第二期至第五期楼款均为3498元，须分别于2000年6月23日、7月23日、8月23日、9月23日前付清，剩余款分八期于每月13日前交付，数额为3498元，余款11万元须办理银行按揭；等等。根据被告广东宝岗房产有限公司出具的加盖了“广东宝岗房产有限公司发票专用章”的收据，原告实际于2000年5月3日支付了首期款9700元，于2000年6月26日、8月15日、9月11日、9月29日、10月24日、12月1日、12月28日、2001年1月17日、2月21日、3月19日、4月19日分别支付了3498元，于2001年5月21日支付了3503元；合计支付了房款51681元。原告于2000年5月11日向宝岗大厦物业管理处缴纳了管理费按金、水电周转金、有线电视开户费等费用，并于2000年6月16日向宝岗大厦物业管理处缴纳了2000年5月份的维修基金以及物业管理费和电费。本院于2013年5月8日作出的（2012）穗海法民三初字第2015号民事判决书查明：1998年10月26日，深圳市商业银行罗湖支行与被告广东宝岗房产有限公司签订编号为深商银（罗湖）贷字（1998）第100015号《借款合同》，约定贷款金额为1500万元；贷款用途：流动资金；贷款期限为12个月；等等。1998年10月30日，深圳市商业银行罗湖支行向被告广东宝岗房产有限公司发放了1500万元贷款。1999年8月9日，被告广东宝岗房产有限公司（乙方）与深圳市商业银行罗湖支行（甲方）签订《协议书》，订明根据双方于1998年10月26日签订的贷款合同及抵押合同的规定，为配合乙方开展销售工作，确保甲方贷款及时、安全回收，双方就抵押物的销售、解封、还款问题，经充分协商，达成如下协议：一、为配合乙方开展销售工作，甲方同意根据乙方的实际销售进度和还款比例，对抵押物实行销售一套予以解封一套，解封的数量控制在以下范围内：即每次解封时剩余房产价值，应大于贷款本息余额（扣除已还款部分）的130%。二、乙方根据实际已签契约的销售面积、户数、总金额、按实际到账款的60%归还给甲方作为还款。三、甲方根据乙方报送的资料，在收到首期60%款项后，对已售出面积出具书面解封函，办理解封手续，便于乙方为客户办理预售契约鉴证；等等。2000年9月28日，深圳市商业银行罗湖支行（贷款人）与被告广东宝岗房产有限公司（抵押人）签订《借款抵押合同》，约定抵押人以广州市宝岗大厦为深商银（罗湖）贷字（2000）第066号《借款合同》中借款人向贷款人所借本金1000万元以及相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等全部应付款项作担保，该抵押物原值1200万元；附件：抵押物品清单。抵押物名称为广州宝岗大厦，一共28套预售合同；有关抵押物详细说明：本贷款系债务重组贷款，抵押物采用预售给我行的方式进行抵押，在广州房地产交易所登记；抵押物解除抵押采用边还款边解除的方式，以还款金额确定解除面积；等等。该合同中抵押物品清单没有合同号99064582的记载。据深圳市工商行政管理局于2007年7月23日出具的《变更通知书》记载，深圳市商业银行罗湖支行变更后企业名称为深圳平安银行股份有限公司深圳罗湖支行。2007年5月15日，深圳市商业银行（甲方）与中国信达资产管理公司深圳办事处（乙方）签订编号分别为（深信商）第296号和（深信商）第299号的《债权转让协议》，约定甲方将对债务人广东宝岗房产有限公司在“深商银（罗湖）贷字（1998）第100015号”和“深商银（罗湖）贷字（2000）第066号”债权文书项下的全部债权（包括但不限于本金、利息、实现债权的费用等）及从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权、委托代理合同）转让给乙方；等等。查询日期为2017年8月28日的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载：同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层D房的预售人（开发商）为广东宝岗房产有限公司，预购人为深圳市商业银行罗湖支行，预售契约（合同）：98086695，登记日期1999年8月10日；等。据广州市房地产交易登记中心出具的12-1135号《依申请公开信息复函》记载：经查，广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第5D、5I、5K、6D、6E、6G、8D、8M、8P、9C、9N、9M、10H、11D、11E、11G、11P、14P、16E、17P、17E、18E、20E、22F房均已办理过预售备案，预购人为深圳市商业银行罗湖支行。其中6L、9P、10C、11C、12E房已过户，其产权登记情况以档案查册为准（查询时点为2012年11月16日）。另查明，2013年7月25日，拍卖人深圳市金槌拍卖行有限公司与买受人谢玉娟签订《拍卖成交确认书》，约定，按现状拍卖，标的的转移以《债权转让合同》为准，等。同日，第三人谢玉娟支付了2780000元，深圳市金槌拍卖行有限公司开具了成交凭证。2013年7月26日，第三人谢玉娟（甲方）和中国信达资产管理股份有限公司[深圳市]分公司（乙方）签订《债权转让合同》，内容主要为：鉴于：经财政部及银监会批准，中国信达资产管理公司改制为中国信达资产管理股份有限公司，原中国信达资产管理公司各办事处机构名称统一变更为“中国信达资产管理股份有限公司XX省（自治区、直辖市，计划单列市）分公司”，简称“中国信达XX分公司”。据此，中国信达资产管理公司【深圳】办事处名称变更为中国信达资产管理股份有限公司【深圳市】分公司。甲方为中国信达资产管理股份有限公司授权的分支机构，领有【中国银行业监督管理委员会深圳监管局】颁发的《金融机构营业许可证》。甲方就截至基准日的《标的债权明细》（见附件一）所列示的标的债权，委托深圳市金槌拍卖行有限公司依法进行拍卖。拍卖行于2013年7月25日举行拍卖会，乙方参加拍卖会并竞买成功成为买受人，与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》（见附件二）。1、主债权：指截至基准日，甲方对《标的债权明细》（附件一）所列示的主债务人享有的并依法可向乙方转让的债权。2、从权利：指与主债权相关的保证债权、抵押权、质权等附属权利。3、标的债权：指截至基准日的主债权、从权利以及由此转化的其它相关权益的通称。其他相关权益是指：基准日前，甲方（及其前手）因管理、处置需要可能已与《标的债权明细》中部分债务人（包括担保人）达成包括但不限于重组协议、和解协议、抵债协议，或接受法院抵债裁定，而这些协议并未履行完毕或抵债物未完成过户，因此，乙方受让的对该等债务人（包括担保人）的债权，已从原始的贷款合同、担保合同项下的债权，全部或部分转化为前述协议项下或法院生效裁定所对应的权利。甲方特别声明：尚未过户抵债资产，如甲方已冲减对应的债权，则冲减的债权不属于标的债权，该等未过户抵债资产亦不属于标的债权。风险揭示：1、乙方已被告知并完全理解，乙方受让债权后，由于相关法律法规、规章政策限制，导致乙方能够行使的标的债权数额可能小于本协议（含附件）中列明的标的债权数额，相关法律法规规章政策包括但不限于：《合同法》第八十一条：债权人转让权利的，受让人取得与债权相关的从权利，但该权利专属于债权人自身的除外；等，4、乙方已被告知并完全理解，甲方转让给乙方的标的债权，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，以至于乙方预期利益无法实现。转让价款：乙方以《拍卖成交确认书》所载明的成交价作为购买标的债权的转让价款，为2780000元，等。附件标的债权明细：项目名称广东宝岗房产有限公司，基准日债权合计28184192.45元，本金11800000元，截至基准日利息16232196.45元，接收代垫诉讼费151996元，债务人基本情况为停业，保证人/抵押人/质押人基本情况：债务人曾将位于广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦的29套房产预售登记在深圳市商业银行名下，该29套房产分别为5D、5I、5K、6D、6E、6G、6L、8D、8M、8P、9C、9N、9P、9M、10C、10H、11C、11D、11E、11G、11P、12E、14P、16E、17P、17E、18E、20E、22F房，总面积约2876平方米，但其中有5套（6L、9P、10C、11C、12E）已过户至他人名下。第三人谢玉娟和中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司于2013年8月1日在南方日报刊登中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司公告的《债权转让暨催收公告》，内容主要为：经财政部及银监会批准，中国信达资产管理公司改制为中国信达资产管理股份有限公司，……中国信达资产管理公司深圳办事处名称变更为中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。根据中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司与谢玉娟签订的债权转让合同，中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司已将依法享有的对下列借款人和担保人的债权及担保权利依法转让给谢玉娟，现以公告方式通知债务人和担保人，请借款人和相应担保人或借款人、担保人的承继人向谢玉娟履行还款义务（若借款人、担保人因各种原因发生更名、改制，歇业、吊销营业执照或者丧失民事主体资格等情形，请相关承债主体、清算主体代为履行义务或者承担清算责任）。2017年4月26日，原告提起本案诉讼。据房管部门于2017年8月28日出具的《预售契约限制转移情况》，深圳市罗湖区人民法院以（2016）粤0303执恢191、192号的执行裁定书查封“登记在深圳市商业银行罗湖支行名下实为广东宝岗房产有限公司所有的”位于同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层D房等房屋。本院认为：原告与被告广东宝岗房产有限公司所签订的《宝岗大厦认购书》是双方的真实意思表示，符合有关法律、法规的规定，是合法有效的合同。按《最高人民法院》规定,商品房的认购具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。原告已向被告广东宝岗房产有限公司支付了除按揭款外的房款，并举证证明已接收涉案房屋多年，合同已大部分履行，双方已形成商品房买卖合同关系。根据相关生效法律文书所作认定，深圳市商业银行罗湖支行与宝岗公司签订预售契约的目的并非是为了购买涉案房屋，而是以涉案房屋作为担保相应贷款的抵押物，该预售契约并非合同相对人的真实意思表示。平安银行罗湖支行依据《商品房预售合同》对涉案房屋进行预售登记备案并不能代替对抵押物进行登记，此预售登记不具有抵押登记的效力，亦不享有对抗第三方的优先效力。由于涉案房屋存在预售登记手续妨碍了原告基于房屋买卖合同关系提出的权利主张，原告要求两被告注销涉案房屋的预售登记，合法合理，本院予以支持。涉案房屋已经被司法查封，现在处于限制转移状态，涉案房屋办理产权变更登记存在事实上的障碍，不能实际履行，原告要求被告广东宝岗房产有限公司为其办理涉案房屋的房地产权属登记手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告广东宝岗房产有限公司和被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行在本判决生效之日起10日内，到房管部门办理注销广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第11层D房的预售登记手续（预售契约编号为98086695号）。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告广东宝岗房产有限公司负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡华强人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一七年十二月二十日书 记 员  陈嘉欣程淑玲