辽宁省铁岭市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）铁民一终字第000300号
上诉人（原审原�）：周志敏，男，1963年生，汉族，个体工商户，住调兵山市。
委托代理人：周志哲，男，1979年生，汉族，律师，住铁岭县（系上诉人堂弟）。
被上诉人（原审被告）：调兵山市晨安物业有限责任公司，住所地：调兵山市晨安小区。
法定代表人沈铁林，该公司经理。
委托代理人：邢玉明，男，1950年生，汉族，调兵山市晨安物业有限责任公司的董事长，住调兵山市。
被上诉人（原审被告）：沈铁林，男，1966年生，汉族，系晨安物业公司经理，住调兵山市。
原审第三人付林海，男，1979年生，汉族，系个体工商户，住调兵山市晨安小区物业综合楼。
委托代理人：魏玉宝，系辽宁富洲律师事务所律师。
委托代理人：付忠孝，男，1954年生，汉族，住铁岭市银州区（系第三人父亲）。
上诉人周志敏因确认合同无效纠纷一案，前由调兵山市人民法院作出（2014）调�一初字第00023号民事裁定。宣判后，原审原告周志敏不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人周志敏及其委托代理人周志哲、被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司的法定代表人沈铁林及其委托代理人刑玉明、沈铁林、付林海及其委托代理人魏玉宝到庭参加了诉讼。
原审原告周志敏诉称，2006年10月30日，原告与被告调兵山市晨安物业有限责任公司签订了租房协议，物业公司将其所有的位于调兵山市晨安住宅小区院内的物业综合楼南楼房（房号为调兵山房权证SGSE001**号）租给原告使用，该房实际所有人为被告物业公司，物业公司在办理产权证时为经营方便起见，产权证以被告物业公司法定代表人沈铁林的名义办理的，2010年8月5日，原告曾与物业公司沈铁林签订了房屋买卖协议书，该房屋以108万元的价格出卖给原告�有，于签协议当天，原告向物业公司交纳了购房款20万元，并约定了剩余房款的支付时间，原告交纳第二次房款时，被告告诉原告暂缓交纳等待通知。原告就一直等，期间去问过几次被告均告知等通知，等到2011年9月初的一天，第三人来到原告处告知他购买了原告正在租用的房屋，在沈铁林和物业公司未通知且没有退回购房款的前提下，二被告又与本案第三人签订了一份置换协议，因用置换协议无法过户，在办理产权登记时，二被告及第三人欺骗了房产局以买卖房屋契约书办理的房屋过户，按照合同法52条的规定，欺诈的行为是无效的行为，我们要求被告与第三人签订的买卖合同无效。关于物业公司提出20万元是意向性的购房款，因物业公司没有证据证明，故其主张不成立，又提出20万元是房租金和物业费，这也是不存在的。一年租金3.5万，并且本案争议房屋是物业�房子，物业和取暖都是免费的，故20万元是房租金和物业费不成立。本案不存在优先权的问题，本案只存在谁先行购买的问题，那么产权人就是沈铁林及其妻子高会利，不存在第三人优先权大于原告的问题。只有本案的原告具有优先权。第三人陈述时的说法不成立，我们也不认可，综上，请求法院支持原告诉求。
原审被告调兵山市晨安物业有限责任公司辩称，与原告的买卖合同不成立，没有买卖协议，原告交的20万元属实，物业公司作为中间人答应帮原告和四个产权人协调，四个产权人有邢玉明、田占林、沈铁林和付林海，协调成的话就把房子卖给原告，协调不成的话就充当原告租房子的租金和物业费。后来没有协调成，之后这三个人（邢玉明、沈铁林、田占安）把房子产权置换给了付林海，后来晨安物业多次通知原告将20万元拿回，原告说我不要了，所以到现在�一直在物业放着。
原审被告沈铁林辩称，原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，起诉内容均不属实。答辩人在和第三人付林海置换前（2010年12月份之前）已经通知了原告，告诉他你如果想买就交钱，不拿钱我们就要置换了。原告所说的房产证是答辩人的，不是事实。该房产权是邢玉明、沈铁林、田占安、付林海四个人的，原告无权要求优先购买权，该房屋并没有向使用权人以外的人买卖，是置换给了共有人付林海，付林海作为接受置换的共有人，付林海的优先权大于原告的租赁优先权，综上请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人付林海述称，第三人与邢玉明、田占安、被告沈铁林三人所签订的房屋置换协议即房屋买卖协议合法有效，意思表示真实，不违反相关法律规定，原告一系列的主张不能成立，原告诉称所争议的房屋所有权人是调兵山市晨安物业有限公司这个不是事实，也没有证据证明原告的主张。事实上该争议的房屋系邢玉明、沈铁林、田占安、付林海共有。原告诉称曾经与晨安物业的沈铁林签订了房屋买卖协议，也不是事实。据第三人了解，物业公司沈铁林没有和原告签订过买卖协议，原告所举的一张没有双方签字的所谓协议是无效的。退一步说，这个协议沈铁林即便签了字没有经过其他共有人的同意也不发生法律效力。原告向物业公司交付的20万元是通过物业公司向包括第三人在内的所有权人表示要买房屋的一种意向，事后房屋所有人不同意卖房，关于不卖房的这件事第三人也明确告知了原告，房屋不对外卖，通过置换给了第三人，要求原告立即将20万元取回，另外还告诉了原告，房屋租赁合同已经到期，到期后务必将房屋倒出，原告对此并未提出反对，并要求第三人将房屋再交给他使用一年，第三人考虑到原告的实际情况，对其要求进行了附条件的同意。有两个条件，第一房租每月1万元，第二取暖费、物业费按实际发生额由原告向物业公司缴纳，原告当即表示同意。并且收据上已经载明原告交的20万元是交给物业公司，原告也不否认，物业公司无权处分不属于它的房产，物业公司收取的20万元实际上是代理原告和房屋所有权人付林海等人协商买房，是代理行为，房屋所有权人在没有达成一致卖房的情况下收取20万元房款的物业公司及时通知了原告，第三人在置换前也及时的通知了原告，所以原告主张这20万元是用于购房这一主张不能成立。
原审原告周志敏自称，从2006年12月1日至2012年4月30日一直承租本案争议房屋。被告调兵山市晨安物业有限责任公司及被告沈铁林辩称原告周志敏租赁本案争议房屋的时间为2006年3月16日至2011年3月15日，原、被告虽对租赁期间有�议，但庭审中均认可二被告与第三人付林海交易本案争议房屋时，原告周志敏还在实际使用本案争议房屋。对于二被告与第三人付林海对本案争议房屋进行交易前是否通知原告周志敏，庭审中二被告未予证明。
原审认为，原告以订立房屋买卖合同在先为由主张要求确认被告沈铁林与第三人付林海的房屋买卖合同无效，但因其提供的证据不能证明原告与被告沈铁林订立了房屋买卖合同，且原告诉称和其所举证据4指明的房屋都是调兵山房权证SGSE001**号，与原告所举证据1被告沈铁林和第三人付林海的房屋交易契约书上的交易的房权证晓南镇字第SGSE001**号房屋不具关联性，故原告以此为由起诉确认二被告与第三人房屋买卖合同无效，属主体不适格。对于第三人付林海提出反诉，要求原告立即将占用房屋倒出，要求原告给付租金30，000元，要求原告给付2013年取暖费和物业�20，055.39元一节，因该主张与本案不属于同一法律关系，可依法另行告诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款之规定，裁定如下：驳回原告周志敏的起诉。诉讼费4，300元（原告已预交），在本裁定发生法律效力后退还给原告周志敏。
宣判后，原审原告周志敏提出上诉，请求依法撤销原裁定，实体审理。理由：1、上诉人于2010年8月5日与物业公司、沈铁林签订了房屋买卖协议书，该房屋以108万元的价格出卖给上诉人，于签协议当天，原告向物业公司交纳了购房款20万元，并约定了剩余房款的支付时间。在2011年9月原审第三人告知上诉人该房以100万卖给给我了，侵犯了上诉人的优先购买权，其买卖协议为无效。2、原审以上诉人购买的房屋产权证为SGSE001**号，而被上诉人沈铁林与第三人付林海之间交易书上房权证为SGSE001**号，认为主体资格不适格而驳回了上诉人的起诉。上诉人认为虽然两个房权证号不一致，但实质是同一房屋，原审只有第三人出庭，未能说清楚，是原审认定事实不清。3、原审适用简易程序不当。
被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司答辩称，上诉人所诉与事实不符，房屋使用权是公司四人的，房屋在沈铁林名下，2006年4月租给上诉人。原想买房，协议是草签的，其他人不同意，未签字。原来是整体房照，后分为四份，房照号发生变化。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人沈铁林答辩称，房屋为贷款方便分割为3份房产证号自然就变了。
原审第三人付林海答辩称，因股权变动，房产证才变更到我名下。诉争房屋为4人共有，不是物业公司的。上诉人出示的房屋买卖协议草稿没有被上诉人的签字，其协议不成立。上诉人与被上诉人完全履行了租赁协议，并未侵犯�诉人的权利，请求维持原判。
本院认为，上诉人周志敏与被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司签订了《房屋租赁协议》，双方即形成了租赁关系。在租赁期间上诉人欲购买租赁房屋，自行起草了购买协议，但房屋所有权人并未同意签字。上诉人欲购买租赁房屋，双方为意向性的，并未进入实质性的协商。被上诉人调兵山市晨安物业有限责任公司为股份制，股东间的置换房屋是内部间的调整，与上诉人没有利害关系，上诉人认为置换不符合法律的规定，其有优先购买权，上诉人的起诉符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定。原审以其提供的证据不能证明上诉人与被上诉人沈铁林订立了房屋买卖合同，且上诉人所举证据指明的房权证为SGSE001**号，与第三人付林海的房权证SGSE001**号房屋不具关联性，故上诉人以此为由起诉确认二被上诉人与第三人房屋买卖合同�效，属主体不适格的理由不当。SGSE00106、SGSE00129号房屋是被上诉人沈铁林在变更房屋面积时发生变化的，并未影响上诉人租赁的房屋及欲购该房的意思表示，故原审驳回起诉不当，应实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销调兵山市人民法院（2014）调民一初字第00023号民事裁定。
二、发回调兵山市人民法院重审。
审 判 长 刘 飞
代理审判员 董瑞华
代理审判员 田 宇
二〇一四年七月十四日
书 记 员 于 丹