湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第01435号
原告：梅某。
委托代理人：龚洪伟。
被告：魏某某。
被告：熊某某。
第三人：交通银行股份有限公司武汉青山支行，营业场所地武汉市青山区沿港路1号。
负责人：杨智勇，行长。
委托代理人：章勇辉，北京大成（武汉）律师事务所律师，一般代理。
原告梅某与被告魏某某、熊某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日受理。诉讼中，通知交通银行股份有限公司武汉青山支行作为本案第三人参加诉讼。后本案由审判员周杰独任审判，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告梅某及其委托代理人龚洪伟、被告魏某某、第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行的委托代理人章勇辉到庭参加诉讼，被告熊某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已审理终结。
原告梅某诉称：我与熊某某、李晓芳系朋友关系，因魏某某、熊某某急需用钱，熊某某提出欲将被告魏某某名下位于武汉市武昌区秦园路佳馨花园1栋3单元902室毛坯房出让给我。我看房后于2008年1月29日与魏某某、熊某某达成《房屋转让协议》一份，该协议约定“魏某某、熊某某以28万元的价格将该房屋出让，同时约定待房屋五年后，在遵守国家相关法律规定的前提下，魏某某、熊某某无条件配合我办理过户事宜，过户过程中产生的一切费用由我承担。”该协议由李晓芳作为证明人见证。我购买取得该处房产后装修入住至今。2013年起，依据《房屋转让协议》的约定我多次催促魏某某、熊某某协助办理房屋所有权变更登记手续，但魏某某、熊某某均以种种理由推诿，为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的《房屋转让协议》有效；2、判令魏某某、熊某某协助将争议房产的房屋所有权及土地使用权变更登记到我名下；3、本案诉讼费用由魏某某、熊某某承担。
原告梅某为支持其诉讼请求，举证如下：
证据一、双方当事人身份证明，拟证明双方诉讼主体资格；
证据二、房屋转让协议，拟证明魏某某、熊某某将诉争房屋转让给梅某的事实；
证据三、魏某某、熊某某出具的收款凭证三张，拟证明已经收到梅某支付的购房款；
证据四、梅某装修诉争房屋购买建材、家居用品的购促销合同及付款凭证五套，拟证明梅某于2008年2月至5月间出资装修了诉争房屋；
证据五、武汉有限宽带业务用户申请表、武汉广电数字网络收费发票、武汉天燃气有限公司户内安全检查情况通知单、武汉市天燃气有限公司燃气销售发票，拟证明2008年5月起梅某入住诉争房屋的事实；
证据六、武汉市国礼物业管理有限公司收款收据两份，拟证明梅某于2008年5月起入住诉争房屋至今；
证据七、证人李琼芳证言及身份证明各一份，拟证明房屋转让协议是双方的真实意思表示；梅某购买取得诉争房屋后入住至今；魏某某在梅某购买取得诉争房屋并经装修入住后才将房屋产权登记办理在魏某某名下。
被告魏某某辩称：位于武汉市武昌区秦园路佳馨花园1栋3单元902室为我名下不动产。2007年底，我因投资失败欠下债务，迫于经济压力，向梅某借款28万元（实际收到借款26万元），梅某提出要抵押，于是我将名下位于武汉市武昌区秦园路佳馨花园1栋3单元902室经济适用房作为抵押物，与梅某签订了一份房屋转让协议，并暂借与梅某居住。2013年底，我因结婚用房与梅某协商，提出还款并收回我名下房屋，但梅某拒不腾退房屋，并以事实居住为由索要房屋现实市场涨价款30万元（合计56万元）才愿意搬出，我多次恳请梅某腾退房屋，并出于人性化的角度，考虑梅某对我的房屋装修给予适当的补偿但无果。依据经济适用住房在取得完全产权前，购房人不得用于出租或者转让的相关规定，我与梅某的转让协议与此规定相抵触，触犯了法律。且当时该房屋尚未向房地产相关管理部门申请登记，并未取得房屋所有权证和土地使用权证，在理论和证据上并不属于我的合法财产，故双方协议违反了相关法律的强制性规定，在客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属于无效的民事行为，请求法院确认协议无效，限期腾房，我归梅某还借款26万元整，诉讼费由梅某承担。另关于梅某借住我的住房若干年一事，我将考虑追索其住房租赁费用，以月租若干元并结合市场正常行情酌情出价。
魏某某为支持其主张，提交如下一份证据：
《离婚证》，拟证明与熊某某于2001年2月1日离婚的事实。
审理中，被告熊某某未向本院提交证据。
第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行辩称：魏某某购买住房时在我行办理了住房按揭手续，并办理了房屋抵押登记，我行已经取得了该房屋的抵押权。我方不管该房屋转让协议的有效性，如果合同有效，梅某应代为还清贷款；如果合同无效，魏某某应继续偿还贷款。
经庭审举证质证：
魏某某对梅某提交的证据一、二、四、五、六、七均无异议。
魏某某对证梅某提交的据证三的真实性有异议，陈述收款凭证上的签名并非其本人签署，但未能举证证明，也未提出鉴定申请。同时认可其收到26万元购房款，还欠2万元未付清。结合法庭调查时魏某某本人的陈述，证人李晓芳出具的证言以及熊某某在法院调查时的陈述，以及与魏某某收到26万元购房款的事实，本院对梅某所提交证据三的真实性予以确认。
第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行陈述不是房屋买卖合同当事人，请求法院依法审查梅某提交的证据。
梅某、第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行对魏某某提交的证据《离婚证》不持异议。
诉讼中，第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行出具证明：截止至2014年6月1日，魏某某尚未归还贷款本金：117888.57元，应收利息1346.63元，应收罚息8.53元。
经审理查明：
2001年2月1日魏某某与熊某某离婚。
2007年11月26日，魏某某与武汉国礼房地产开发有限公司签订《武汉市经济适用房买卖合同》一份，约定魏某某以223011元的价格购买取得位于武昌区佳馨花园1栋3单元9层2号经济适用房，房屋建筑面积：77.37平方米。合同首页买受人家属处载明配偶熊某某。合同签订后，熊某某支付了8万余元首付款，同时魏某某办理了房产抵押登记以该房屋作为抵押物，向交通银行股份有限公司武汉青山支行抵押贷款15万元，约定借款期限2008年1月4日至2028年1月4日，利率3.820833‰，罚息利率5.73125‰。2008年11月13日第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行为诉争房屋办理武房昌他第字2008004761号他项权证。
2008年1月29日魏某某、熊某某与梅某于签订《房屋转让协议书》一份，协议约定：魏某某将位于武汉市武昌区佳馨花园1栋3单元902室房屋出售给梅某，转让金额为28万元。在魏某某购买该房的期限满五年时，魏某某无条件配合梅某办理房屋所有权的过户登记，登记时产生的费用由梅某承担。房屋的所有权转移后，梅某将余下的购房款付给魏某某。协议还对双方的违约责任、发生争议后的管辖等做了约定。李琼芳作为见证人在《房屋转让协议书》上签字。
2008年1月31日梅某支付购房款15万元、2008年2月22日支付购房款8万元、2009年1月15日支付购房款3万元，以上合计支付26万元。其余2万元的购房款未支付给魏某某。
房屋买卖合同签订后，魏某某将房屋交付给梅某居住使用至今。
2008年10月24日魏某某经武汉市武昌区房地产管理局办理房屋所有权登记。
另查明，截止2014年6月1日魏某某尚差欠第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行借款本金：117888.57元、利息1346.63元、罚息8.53元。
诉讼中，本院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定向梅某释明，梅某明确表示在魏某某不能清偿抵押权人债务的情况下，其愿意代魏某某清偿涉案房屋的抵押贷款。第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行也认可梅某代为清偿魏某某所欠银行贷款。
本院认为，本案争议的焦点为：
双方当事人签订的房屋买卖合同是否有效，熊某某是否在本案中承担民事责任、魏某某是否应当协助将诉争房屋过户到梅某名下。
2008年1月29日双方当事人签订的《房屋转让协议》约定，由魏某某向梅某转移武昌区秦园路佳馨花园一栋三单元902室房屋的所有权，梅某向魏某某支付房款，该协议价款、标的、履行方式、违约责任等均有明确的约定，该协议未违反法律和法规的强制性规定，应认定系双方真实意思的表示，依法成立有效。梅某、魏某某均应全面履行合同的义务。魏某某虽主张本案应系民间借贷关系，但并未就此举证证明，本院不予采信。
魏某某与熊某某已于2001年2月1日离婚。魏某某于2007年11月26日购买取得位于武汉市武昌区秦园路佳馨花园1栋3单元902室房屋系其离婚后的个人财产。熊某某虽作为《房屋转让协议》的当事人之一在协议上签名，但其并不享有本案争议房产的所有权。因此，熊某某不应在本案中承担民事责任。
《房屋转让协议书》第四条的约定，双方办理房屋所有权转移的期限届满件时，魏某某应无条件协助梅某办理过户变更登记手续。根据《武汉市经济适用住房管理办法》四十三条第二款以及武汉市武政规（2012）14号文《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定的第二条，购买经济适用住房满五年，方可上市交易的相关规定，现在双方约定转移房屋所有权的条件已经成就，因涉案房屋办理了房屋抵押登记，现梅某明确表示愿意代为清偿魏某某在交通银行股份有限公司武汉青山支行的全部贷款本息。交通银行股份有限公司武汉青山支行亦予以认可，本院予以照准。梅某代魏某某向第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行清偿全部贷款本息后，可向魏某某追偿。房屋抵押权解除后，魏某某应协助将武昌区秦园路佳馨花园1栋3单元902室房屋的所有权转移给梅某。梅某也应按照合同约定将其余2万元购房款支付给魏某某。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：
原告梅某与被告魏某某签订的《房屋转让协议》有效。
原告梅某可以代被告魏某某向第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行清偿全部的贷款本息。梅某代为清偿全部贷款本息后可另案向被告魏某某主张权利。
被告魏某某所欠第三人交通银行股份有限公司武汉青山支行的贷款本息偿清后五日内，交通银行股份有限公司武汉青山支行与魏某某应协助梅某办理涉案房屋抵押登记解除手续。
在涉案房屋的抵押登记手续解除后五日内，被告魏某某应协助将武汉市武昌区秦园路佳馨花园一栋三单元902室房屋的所有权变更登记至梅某名下。
驳回原告梅某其他诉讼请求。
本案诉讼费4132元、保全费2841元共计6973元由被告魏某某承担。（此款梅某已垫付，由魏某某在本判决生效之日起5日内支付给梅某）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 周 杰
二〇一四年六月五日
书记员 陈健夫