贵州省清镇市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0181民初635号
原告（反诉被告）：康必智，男，1948年10月21日生，汉族。
原告（反诉被告）：唐体琼，女，1951年4月23日生，汉族。
委托诉讼代理人冯开义，贵州民族律师事务所律师。执业证号15201198210883368。
被告（反诉原告）：清镇市渝鑫房地产开发有限公司，住所地清镇市新华路西班牙风情街。组织机构代码66297944-9。
法定代表人彭云，总经理。
委托诉讼代理人：王增林，贵州语和律师事务所律师。执业证号：15201201510747303。
第三人：廖志明，女，1937年6月17日生，汉族。
第三人：李远，男，1984年10月3日生，汉族。
二第三人委托诉讼代理人：李勇忠（廖志明之子、李远之叔），男，1968年8月21日生，汉族。代理权限为特别授权代理。
原告（反诉被告）康必智、唐体琼与被告（反诉原告）清镇市渝鑫房地产开发有限公司（以下简称渝鑫公司）、第三人廖志明、李远房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年11月25日作出（2015）清民初字第1709号民事判决。康必智、唐体琼不服判决向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2016年3月2日作出（2016）黔01民终431号民事裁定，撤销原判发回本院重审。重审立案后，本院依法适用普通程序另行组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理，原告康必智、唐体琼及其委托诉讼代理人冯开义，被告渝鑫公司的委托诉讼代理人王增林，第三人廖志明、李远的委托诉讼代理人李勇忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告康必智、唐体琼原审向本院提出诉讼请求：1．判令渝鑫公司履行与原告签订的《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》，限渝鑫公司于2015年9月1日前将位于清镇市新华路西班牙风情街住房5D-12-2#房、门面1#楼1层商铺（补偿协议中：清镇市新华路73号14平方米）交给二原告；2．判令渝鑫公司从2013年8月8日起按法律规定的超期过渡费34，951元，计算至起诉之日止，支付给二原告；3．该门面实测面积若少于14平方米，被告应按市场价每平方米6.8万元计算付给二原告；4．营业损失费按国家有关规定，在应交房之日起已有一年有余，计12个月，48，000元人民币；5．本案诉讼费用由被告承担。重审中原告康必智、唐体琼变更第二项诉讼请求为要求判令渝鑫公司支付康必智、唐体琼20**年8月8日至2016年9月19日期间的超期过渡费（支付标准为以952元为基数且按月递增10%最多不超过5倍的标准计算）；放弃主张第三项诉讼请求；变更第四项请求为要求判令渝鑫公司赔偿其从2014年8月8日起至2016年9月19日止的营业损失费96，000元。事实与理由为：被告经批准对清镇市新华路及建设路地段继续旧城改造，原、被告双方于2011年8月6日签订了《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》，在该补偿协议中约定双方以产权调换，被告以“清镇市新华路西班牙风情街”住房和1#楼1层商铺（建筑面积14平方米）与原告进行产权调换，过渡期为24个月。2011年8月8日，原、被告双方签订了《补充协议》，按36个月（2011年8月8日至2014年8月7日止）计算超期过渡费，这是不合法的。然而，被告未将双方签订的《棚户区房屋征收拆迁补偿协议》中位于清镇市新华路73号门面14平方米给二原告。2015年1月24日，被告私自将新华路73号14平方米门面的隔墙砸烂，欲将门面交付他人。原告出面干涉，并自己出资将隔墙修复并搬进该门面居住和营业。2015年8月5日深夜，被告组织30余人，将该房屋隔墙强行拆除。2015年8月6日下午5时许，原告得知被告将此房产权交付廖志明，故提起诉讼。
被告（反诉原告）渝鑫公司辩称：1．住房可以随时交付，也通知过原告交房。2．门面是因政府改变整体规划，导致房屋整体规划和面积的变更，被告采取替代履行，在同一区域、同一地段以同等面积门面拟交付原告，原告知悉新门面的布局情况，并拒不接收门面，是本案门面不能交付的原因。3．原告的第二项诉请没有法律依据，过渡费计算依据、标准、方式不明。4．原告的第三项诉请因没有实际发生，具有不确定性及不可诉性，6.8万元的给付标准没有事实和法律依据。5．原告的第四项诉请关于营业性损失标准没有法律依据，被告没有违约，原告认可与被告对安置期限已有协议约定，协议是有效的。
第三人廖志明、李远述称：1．现“清镇市新华路西班牙风情街”1D-1-6号门面（面积35平方米）系由被告渝鑫公司按双方于2011年7月10日所签《房屋拆迁安置补偿协议》约定交付给第三人的门面，该门面应属于第三人所有。被告原从该门面分隔出10余平方米准备安置给原告，通过第三人与被告交涉，被告才纠正其违约行为，于2015年8月26日（落款时间仍为2011年7月10日）与第三人重新签订《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》，对该应安置给第三人的门面予以确认，并办理了交房手续。因此，原告要求将上述分隔的10余平方米门面交付给原告，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。2．第三人与被告于2011年7月10日所签《房屋拆迁安置补偿协议》附有图纸，从图纸上看，应安置给第三人的35平方米门面开间宽度为3.1米，这与被告实际交付给第三人的门面开间相符。从位置上看，应安置给原告的门面与第三人并不相邻。被告不能按约向原告交付门面，这是被告的问题，不能向第三人主张权利。3．请求判令被告立即将其在第三人所安置的门面房内修建的隔墙予以拆除。
反诉原告渝鑫公司向本院提出反诉请求：请求确认反诉原告渝鑫公司与反诉被告康必智、唐体琼于2011年8月6日签订的“棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议”无效，诉讼费由反诉被告承担。事实与理由为：反诉原告与反诉被告于2011年8月6日签订了“棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议”，反诉被告向反诉原告提交了“筑房权证清镇字第××号”房产证及“清国用（2003）第I-0**号”土地证。反诉原告经了解知悉反诉被告的房屋系在空中依托别人的房子建设，没有直接在地面上修建；反诉被告的原拆迁房屋下方的土地实际上属于公共过道，不属于任何人所有；有相应证据能够证实反诉被告不具有“清国用（2003）第I-028号”土地证所指土地的使用权。因此，反诉原告认为不应当对反诉被告进行门面安置，反诉原告与反诉被告签订的“棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议”是无效的。
反诉被告康必智、唐体琼辩称：反诉被告被拆迁的房屋是于1994年从ＸＸ贞处合法购买的，并缴纳了相关税费、土地出让金，办理了房产证、土地使用权证。反诉原告和反诉被告签订拆迁安置协议时，反诉原告也进行现场勘查测量，所以协议是双方真实意思表示，合法有效，请依法驳回反诉原告的反诉请求。
第三人廖志明、李远对反诉原告的诉请表示没有意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
康必智、唐体琼系夫妻关系，康必智又名康鸿云。1994年6月，康必智从案外人ＸＸ贞处以4000元的价格受让清镇市红枫湖镇新华路86号（后变更为73号）23.1平方米木瓦结构房屋一间。后康必智交纳相关费用为该房办理了筑房权证清镇字第××号房产证、清国用（2003）第I-028号土地证（面积11.72平方米）。该房屋前面、左面、右面分别与清镇市新华路、廖志明户的房屋和廖志光户的房屋相临。
2009年10月28日，渝鑫公司获有关国家机关颁发房屋拆迁许可证，取得东至清镇市红枫一小、南至清镇市建设路、西至清镇市第一人民医院、北至清镇市新华路范围内的房屋拆迁行政许可。康必智、廖志明的上述房屋位于拆迁范围内需要拆迁。
2011年8月6日，渝鑫公司与康必智、唐体琼签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容为：1．拆迁范围内涉及康必智、唐体琼清镇市新华路73号房屋需拆除，康必智、唐体琼于2011年8月8日前搬迁完毕。2．补偿方式为产权调换：渝鑫公司以“清镇市新华路西班牙风情街”住房1D-9-7号房及1号楼门面14平方米与康必智、唐体琼进行产权调换，按相关规定实行差价补偿。3．渝鑫公司支付康必智、唐体琼2次搬迁补助费，康必智、唐体琼自行周转过渡，渝鑫公司一次性支付24个月的过渡费，过渡期限以实际过渡时间计算多退少补。4．协议签订后建设项目性质经批准改变，渝鑫公司应在30天内通知康必智、唐体琼，康必智、唐体琼有权根据改变后的建设项目性质与渝鑫公司协商变更合同的相关约定。5．新房以房屋测绘部门确认的建筑面积为准，住房、商铺允许增加或减少协议约定的还房面积3%，增加或减少的还房面积分别按人民币2000元／平方米、5500元／平方米计算相互找补差款。6．康必智、唐体琼应支付渝鑫公司补偿款17万余元。7．该份协议同时附《渝鑫房地产开发有限公司还房安置计算一览表》、一号楼标准层平面图和1号楼一层平面图，对渝鑫公司拟补偿与康必智、唐体琼的住房和商铺的相对位置进行了明确，其中应安置与康必智、唐体琼的住房面积为106.56平方米，商铺面积为14平方米，商铺前面与新华路相临，左面、右面分别为廖志明35平方米商铺和廖志光32平方米商铺。2011年8月8日，渝鑫公司与康必智、唐体琼签订《补充协议》，约定将过渡期调整为36个月，过渡期从2011年8月8日起计算至2014年8月7日止，如交房时超过过渡时间渝鑫公司按每月952元支付康必智、唐体琼过渡费，如提前交房，则由康必智、唐体琼按每月952元退还多领的过渡费，补充协议同时明确过渡费康必智、唐体琼已一次性领取。
2012年8月25日，清镇市城乡规划建设委员会原则同意了《西班牙风情街规划方案（修改稿）》。2012年10月26日，渝鑫公司发出公告，通知西班牙风情街项目全体产权调换拆迁户，因清镇市城乡规划建设委员会第5次会议及2012年10月21日清镇市人民政府市长办公会决定，对该公司开发的西班牙风情街项目的规划指标及方案进行了调整，原红线范围进行了规划变更，原拆迁安置房源的范围和位置发生了一定的变化，请广大拆迁户在30内与该公司进行接洽商淡合同约定安置房变化事宜。
2013年1月16日，渝鑫公司与康必智、唐体琼重新签订拆迁安置补偿协议，协议名称为《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》（该协议落款日期倒签为2011年8月6日）。协议约定内容与2011年8月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》相似，产权调换的住房变更为5D-12-2号房108.15平方米，商铺约定为1号楼一层商铺14平方米。该安置补偿协议仍附补偿计算一览表以及安置房屋和安置商铺楼层的平面图各一份，安置商铺的平面图上有渝鑫公司工程部黄跃签字，落款日期为2013年1月16日，同时加盖了渝鑫公司印章，该图未标明尺寸，拟安置商铺的相对位置与双方2011年8月6日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的约定相同。
2011年7月10日，渝鑫公司与廖志明等签订《房屋拆迁安置补偿协议》，主要内容为：1．拆迁范围内涉及廖志明等清镇市新华路75号房屋需拆除，廖志明等于2011年7月20日前搬迁完毕。2．补偿方式为产权调换：渝鑫公司以“清镇市新华路西班牙风情街”住房5D-19-6号、5D-20-6号房及2号楼门面58平方米、1号楼门面35平方米与廖志明等进行产权调换，并对其他事项进行了约定。该协议附安置计算一览表、一号楼一层平面图、2号楼一层平面图、6号楼标准层平面图各一张，其中一号楼一层平面图安置的35平方米商铺左面与道路相邻，后面与1号楼住宅次入口相邻，右面相邻房屋为廖志光32平方米的商铺，廖志光商铺右面为康必智13平方米商铺。2015年8月26日，渝鑫公司与廖志明、李远等重新签订《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》（协议落款时间倒签为2011年7月10日），其中对1号楼门面的安置明确为1D-1-6号35平方米。所附的平面图显示门面编号为“（1）1-6”号，右面、后面为“（1）1-4”号和“（1）1-5号”门面（即渝鑫公司在诉讼中表示拟交与原告的门面）。庭审中，渝鑫公司和第三人均认可已将包括原告诉称要求交付的门面在内的门面于2015年8月26日交给了第三人，将门面的钥匙交给了第三人。渝鑫公司未提供交付该门面的相关证据。第三人提供的证据有一份领条和一份物业管理前期合同。领条系对超期过渡费的结算，计算时间从2014年11月18日至2015年9月17日，领条时间是2015年8月26日。物业管理前期服务合同涉及两套住房。
重审法庭辩论终结前，协议中约定拟安置与原告和第三人的商铺渝鑫公司已实际修建完毕。经本院组织调解，渝鑫公司和第三人等就1号楼35平方米门面的交付达成协议。渝鑫公司与第三人达成协议后，康必智、唐体琼诉称要求渝鑫公司交付的商铺事实上可以履行，本院通知双方进行调解，未能达成协议，康必智、唐体琼按照新的未交房时间要求渝鑫公司增加支付超期过渡费和逾期交房的损失，渝鑫公司不同意支付。渝鑫公司不放弃反诉请求，鉴于渝鑫公司与康必智、唐体琼的合同中约定康必智、唐体琼应补偿该公司款项17万余元，为有利于双方纠纷的解决，本院向该公司释明是否增加相应的诉讼请求，该公司表示另行解决。双方均同意对康必智、唐体琼变更请求的部分不再开庭审理，由人民法院依法直接作出裁判。
本院认为，本案主要争议焦点为：一、康必智、唐体琼与渝鑫公司签订的《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》和《补充协议》是否有效；二、康必智、唐体琼要求渝鑫公司交付商铺和住房的请求是否应予支持；三、康必智、唐体琼要求渝鑫公司支付超期过渡费的诉讼请求是否应予支持；四、康必智、唐体琼要求渝鑫公司赔偿营业损失的诉讼请求是否应予支持。
关于争议焦点一。康必智、唐体琼被拆迁的房屋系从他人处所购买，并依法交纳相关费用办理了房屋和土地登记，证明该房屋的客观存在，康必智、唐体琼对补拆迁的房屋享有所有权，对相应土地享有使用权，渝鑫公司拆迁时应已对被拆迁房进行了实地查看，双方签订的合同具有客观事实基础，渝鑫公司所提证据不足以否认，渝鑫公司的反诉理由不成立，本院不予支持。渝鑫公司与康必智、唐体琼签订的《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》和《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。康必智、唐体琼认为该《补充协议》不合法没有法律依据，本院不予支持。
关于焦点二。康必智、唐体琼要求渝鑫公司交付房屋和商铺事实上可以履行，渝鑫公司应当按照合同约定履行，康必智、唐体琼的该项诉讼请求依法应予支持。规划调整后，渝鑫公司与康必智、唐体琼重新签订的合同对拟安置的商铺相对位置并未发生变化，渝鑫公司称因规划调整导致拟交付的商铺需要替代履行的理由不能成立。
关于焦点三。康必智、唐体琼与渝鑫公司签订的《补充协议》对逾期交房的过渡费作了约定，双方协议约定过渡期限至2014年8月7日，渝鑫公司未按约定期限交房，应当支付超期过渡费，康必智、唐体琼要求渝鑫公司支付2014年8月8日起至2016年9月19日期间的过渡，依法应予支持。双方对过渡费和超期过渡费均约定为每月952元，应当按照该约定计算超期过渡费，共计24，180元。《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条规定超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增，该规定适用于住宅，本案中，康必智、唐体琼的原房为23.1平方米木瓦结构房屋，从当时当地的情况来看，每月过渡费952元的确定应未按该房屋为住宅确定，约定的拟安置房亦主要为商铺，该规定不应适用于本案超期过渡费的计算，康必智、唐体琼要求渝鑫公司按月递增10%的标准支付超期过期费与双方约定不符，康必智、唐体琼的该部分请求于法无据，本院不予支持。
关于焦点四。本院已按双方合同约定确定渝鑫公司应支付康必智、唐体琼超期过渡费，超期过渡费具有损失填补功能，且双方补充协议约定逾期交付房屋渝鑫公司承担的民事责任为支付超期过渡费，康必智、唐体琼要求渝鑫公司赔偿门面营业损失费的主张依法不予支持。
渝鑫公司与康必智、唐体琼约定的回迁安置的商铺实际面积尚不确定，康必智、唐体琼在本案中放弃该项主张，本院依法应予准许，双方可在实际确定后另行解决。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、限清镇市渝鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内按照与康必智、唐体琼签订的《棚户区房屋征收拆迁安置补偿协议》交付清镇市新华路西班牙风情街住房5D-12-2号房（建筑面积约为108平方米）和1号楼1层商铺（商铺前面与新华路相临、面积约14平方米）与康必智、唐体琼；
二、限清镇市渝鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性支付康必智、唐体琼20**年8月8日至2016年9月19日期间的超期安置过渡费24，180元；
三、驳回原告康必智、唐体琼的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告清镇市渝鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费3342元（康必智、唐体琼已预交3319元），由康必智、唐体琼承担2811元，由清镇市渝鑫房地产开发有限公司承担531元；反诉案件受理费1660元，由清镇市渝鑫房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。
审 判 长 杨孝元
审 判 员 高 毅
代理审判员 邹玉波
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 李 艳