江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5176号
上诉人（原审原告）朱发鑫，男，1927年11月10日生，汉族，无业。
委托代理人郑建强，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨宝雨，男，1955年10月11日生，汉族，某厂职工。
被上诉人（原审被告）董广义，男，1952年10月17日生，汉族，某集团退休职工。
上诉人朱发鑫与被上诉人杨宝雨、董广义房屋买卖合同纠纷一案，南京市秦淮区人民法院于2014年10月11日作出了（2014）秦民初字第3564号民事判决，朱发鑫不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人朱发鑫的委托代理人郑建强，被上诉人杨宝雨、董广义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱发鑫原审诉称，本案争议的房屋系其房屋拆迁后分得的经济适用房，在房屋拆迁过程中，朱发鑫均委托董广义办理相关手续（董广义系朱发鑫女婿）。2008年7月董广义告知朱发鑫已取得该房屋。并向朱发鑫提出让其居住使用的请求，朱发鑫考虑到董广义居住困难的情况，也就同意了董广义的要求。但在2013年初，朱发鑫得知，董广义竟私自将属于朱发鑫所有的房屋以390000元的价格出售给杨宝雨，得知这一情况，朱发鑫即多次要求董广义尽快督促杨宝雨将房屋返还朱发鑫，但董广义均以无法办理为由拒绝。朱发鑫认为董广义、杨宝雨的恶意串通严重侵犯了朱发鑫对该房屋享有的所有权，应当依法认定无效。为维护合法权益，请求判令：1、确认董广义、杨宝雨于2008年7月8日签订的房地产买卖契约无效；2、杨宝雨返还银龙花园77幢603室房屋；3、董广义、杨宝雨承担全部诉讼费用。
董广义原审辩称，朱发鑫系其老丈人，当时朱发鑫将房屋让给其居住，是大套，其承诺换成一个小套和一个单室间，单室间给朱发鑫住，小套给孙子结婚用。董广义和杨宝雨去中介办手续。在中介登记的，当时不能过户，直至现在仍未过户，也未领取房产证。朱发鑫不在场，不知道房屋卖不卖。董广义拿到房屋找到中介，中介找到杨宝雨，通过中介其与杨宝雨谈好价格，钱系杨宝雨从银行拿的，然后到房产公司付清房款。多余的钱全部给董广义，系20多万元现金，房屋当场就交付杨宝雨居住，手续也给杨宝雨了，杨宝雨一直居住到现在。朱发鑫以为是董广义一直居住在里面的。董广义带朱发鑫做遗嘱公证的时候告诉他房屋要换成两套，当时为了房屋卖给杨宝雨，董广义没有和朱发鑫说房屋卖掉了，所有字他没有签过。遗嘱内容系百年以后房屋给杨宝雨。董广义同意解除合同，同意把所有钱退给杨宝雨。
杨宝雨原审辩称，董广义表示朱发鑫同意将房屋出卖，由董广义负责此事，中介要求朱发鑫签字，董广义表示朱发鑫年纪大了不方便，他可以全权处理这件事情。就是因为朱发鑫没有到场其不放心所以在公证时要求朱发鑫到场，朱发鑫也来了。朱发鑫同意也开了家庭会让董广义负责出卖房屋。朱发鑫连房票都没有，签字都是董广义代签的名字，是杨宝雨交的房票钱，从物业拿到钥锁。朱发鑫任何事都是由他的女婿董广义全权处理，公证书日期证明朱发鑫同意卖房屋。不能因为现在房价高，就毁约。杨宝雨不同意解除合同，也不同意交出房子。
原审法院经审理查明，2002年10月10日，朱发鑫与南京市白下区房屋拆迁安置办公室签订《南京市房屋拆迁补偿协议》，约定对朱发鑫所有的八宝东街130号房屋进行拆迁，拆迁补偿款为83426.18元。2005年6月，朱发鑫申请经济适用房。董广义系朱发鑫的女婿。2007年7月9日，朱发鑫作为乙方与南京光华房地产开发公司（甲方）签订《银龙花园经济适用房二期销售协议》，约定甲方同意将银龙花园经济适用房77幢603室出售给乙方，房屋面积为97.88平方米，总房款为183231元。该协议乙方落款处签名为“董广义代”，甲方落款处注明“该户原件遗失，申请补办，提供遗失声明（登报）、户主身份证原件、委托书、代办人身份证原件等”。2008年7月8日，董广义、朱发鑫（董广义代签）（甲方）与杨宝雨（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将银龙花园经济适用房77幢603室出售给乙方，房屋面积为97.88平方米，总房款为390000元，在签订合同当日交付甲方购房定金190000元，该房屋配钥匙后乙方付给甲方购房款100000元，交房时乙方付给甲方购房款100000元；合同第五条约定甲乙双方定于在甲方做完遗产公证时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；双方定于该房满5年可上市时向有关部门申请办理；在该房屋交付给乙方后，不论该房屋升值或贬值均与甲方无关，甲方无权处置该房，否则违约。同日，杨宝雨向董广义交付190000元定金，并将定金中的183231元通过中国农业银行转账至朱发鑫名下。2008年7月9日，朱发鑫为交款单位向南京光华房地产开发公司支付银龙花园二期77幢603室房款183231元。2008年8月6日，朱发鑫在江苏省南京市石城公证处做了（2008）苏宁石证内民字第1155号公证遗嘱，内容为：“本人拥有坐落于南京市银龙花园77幢603室房产一处，现因年事已高，为防不测，特决定在我百年之后，将上述房产中属于我的产权部分，给我的外甥杨宝雨所有，不属于他的夫妻共有财产”。2013年11月27日，朱发鑫在江苏省南京市石城公证处公证撤销了（2008）苏宁石证内民字第1155号公证遗嘱。2014年7月17日，朱发鑫以董广义与杨宝雨签订的《房地产买卖契约》系恶意串通为由诉至原审法院，要求判令：1、确认董广义与杨宝雨于2008年7月8日签订的房地产买卖契约无效；2、杨宝雨返还银龙花园77幢603室房屋。
原审庭审中，董广义与杨宝雨一致确认，杨宝雨已经支付了390000元房款，办理购买房屋的过程中所有的费用以及公证文书的费用均系杨宝雨交纳，2008年7月份杨宝雨取得诉争房屋钥匙。杨宝雨称其不是朱发鑫的外甥，当时是为了房子过户少交税所以公证说是外甥。朱发鑫称购买经济适用房的事是他让董广义去办的，钱都是董广义交的。
原审法院认为，董广义系朱发鑫的女婿，其代理朱发鑫签订了银龙花园经济适用房二期销售协议，购得银龙花园经济适用房77幢603室房屋。后董广义代理朱发鑫与杨宝雨签订的房地产买卖契约虽无朱发鑫签字，但结合朱发鑫公证遗嘱及购房款的缴纳等证据，可以认定，对于董广义买卖诉争房屋的代理行为，朱发鑫是明知的，且朱发鑫配合按约履行合同义务，是对董广义与杨宝雨订立合同和履行合同的追认，故该房屋买卖合同合法有效。双方当事人均已按合同约定履行义务，杨宝雨按约已支付全额房款，该房屋亦已由杨宝雨实际居住使用。朱发鑫所述要董广义将房屋换成一小套和一间单室间，亦能证实朱发鑫委托董广义处分该房屋。朱发鑫认为系董广义、杨宝雨恶意串通，无证据证实，不予采信。对于朱发鑫的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：驳回朱发鑫的诉讼请求。原审案件受理费4100元，减半收取2050元，由朱发鑫负担。
朱发鑫不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人董广义与杨宝雨的行为系恶意串通，其行为严重损害了上诉人朱发鑫对案涉房屋的所有权，故两被上诉人的房屋买卖行为理应认定无效。原审中两被上诉人均认可案涉房屋系上诉人所有，房屋买卖契约非上诉人本人所签，可见两被上诉人在签约前的主观恶意明显。事后，两被上诉人为掩盖其非法目的更是采用串通欺骗手段，谎称一大套换一小套一单间来欺骗上诉人到公证处办理所谓的遗嘱公证，且在公证时捏造被上诉人杨宝雨系上诉人外甥的事实。如两被上诉人不是刻意欺骗，则完全可以要求上诉人在房屋买卖契约上签字，以追认被上诉人董广义的代理权，或在公证处办理一份授权委托书，授权董广义签订房屋买卖契约，以对董广义的代理权进行追认，没有必要以遗嘱的形式满足房屋买卖契约的要求。两被上诉人在公证时未将公证的真实意图告知公证人员，不敢将真相让上诉人知悉，其明知上诉人根本不可能同意该房屋买卖。原审法院置两被上诉人恶意串通的事实不顾，武断认定董广义有代理权，有违本案基本事实。另外，案涉房屋系限制交易的经济适用住房，双方签订的房屋买卖合同亦应无效。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人杨宝雨辩称，原审认定事实清楚，适用法律准确。一、上诉人朱发鑫主观恶意编造事实，且逻辑混乱。上诉人自称于2008年7月将案涉房屋借给董广义用，直到2013年始知案涉房屋已由董广义出售，无法解释其将案涉房屋通过公证遗嘱赠与给不是其外甥的杨宝雨，也无法解释其未支付购房款183231元的事实。原审中，上诉人自认委托董广义将案涉房屋换成一小套一单室，显然是为了解释上述矛盾而作出的自认，但无论是将案房屋直接换成一小套一单间或先卖后买，均证明上诉人委托董广义买卖案涉房屋的事实，董广义有处分房屋的权限。二、杨宝雨与董广义是通过房屋中介介绍认识，且全部支付完39万元购房款，杨宝雨无任何理由与董广义恶意串通。三、本案系董广义与朱发鑫恶意串通提起的诉讼，企图获取房屋的升值利益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人董广义辩称，其是通过中介和杨宝雨认识的，钱是杨宝雨出的，手续是董广义和杨宝雨两人办的，其和杨宝雨讲好了朱发鑫不知道房子买卖的事情，如果朱发鑫知道就不可能到公证处去公证。原审法院判决不符合事实，其和杨宝雨的确私下商议好的。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，南京市银龙花园二期77幢603室房屋原系上诉人朱发鑫原房拆迁后申请购买的经济适用房，被上诉人董广义于2008年7月8日代理朱发鑫与被上诉人杨宝雨签订《房地产买卖契约》，将案涉房屋出售给杨宝雨。朱发鑫虽主张董广义出售案涉房屋的行为未经其授权，但从案涉房屋交易情况来看，朱发鑫虽有权申购案涉房屋，但其并未自行支付过购房款，相应的购房款系杨宝雨在签约后支付，朱发鑫对此应当明知；朱发鑫虽表示其对董广义售房行为不知情，但其通过公证将案涉房屋赠与杨宝雨，而杨宝雨与其并无亲友关系，其系在董广义与杨宝雨签订合同后按约进行的遗嘱公证；再结合朱发鑫自认其同意董广义将案涉房屋换成一小套一单间，说明朱发鑫对于董广义代理其出售案涉房屋是明知且认可的。另外，朱发鑫申购经济适用房均系委托董广义办理，连其与开发商签订的购房合同亦是董广义代为签订，即使朱发鑫未明确表示对董广义代理行为的追认，其配合办理遗嘱公证的行为亦足以使杨宝雨相信董广义有代理权，故朱发鑫主张其不知董广义代理其出售案涉房屋，缺乏事实依据，本院不予采信。朱发鑫认为两被上诉人以“一大套换一小套一单间”的说法欺骗其进行遗嘱公证，但在公证人员面前谎称杨宝雨系其外甥的是朱发鑫本人，公证内容与其自称的“一大套换一小套一单间”的说法并无联系，故朱发鑫所提供的证据并不能证明两被上诉人存在欺诈的事实。上诉人朱发鑫还主张董广义与杨宝雨恶意串通，但并未提供证据证明两人存在恶意合谋的事实，故对朱发鑫此项主张，本院不予采信。杨宝雨认为双方约定遗嘱公证系为减少纳税的抗辩意见，虽然该行为不符合法律规定，但符合当事人希望降低交易费用的心理，本院对此予以采信。案涉房屋虽系经济适用住房，但自缴纳购房款至今已逾五年，已符合上市交易条件，故朱发鑫以案涉房屋系经济适用住房为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，案涉《房地产买卖契约》中约定以遗嘱公证作为房屋交付条件，系以合法形式掩盖其逃避税收的非法目的，该约定应属无效。合同虽部分无效，但合同其他约定系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，故朱发鑫要求确认案涉合同无效并返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人朱发鑫的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费4100元，由上诉人朱发鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年一月二十八日
书记员 罗程允