广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第678号
原告（反诉被告）：黄玉霞，住广州市花都区。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
被告（反诉原告）：曹华东，住湖南省怀化市鹤城区。
委托代理人：蒙雪，广东智洋律师事务所律师。
第三人：广州新港机场实业有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：姚坤金。
委托代理人：吴海滨，广东百科律师事务所律师。
委托代理人：梅聪颖，广东百科律师事务所律师。
原告黄玉霞诉被告曹华东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，被告曹华东于答辩期内提起管辖权异议，本院裁定驳回其管辖权异议申请。被告不服提起上诉，广州市中级人民法院依法裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院根据被告的申请，依法追加广州新港机场实业有限公司（以下简称新港公司）作为本案第三人参加诉讼。2015年8月31日，被告曹华东提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并进行审理。本案于2015年9月24日适用普通程序公开开庭审理，原告（反诉被告）黄玉霞及第三人新港公司的共同委托代理人吴海滨，被告（反诉原告）曹华东及其委托代理人蒙雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年1月4日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定被告向原告购买位于广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2263号商铺，总房价为915307元，被告支付购房款465307元后，购房余款450000元至今未支付。虽经原告多次催促，被告仍拒绝付清其拖欠的款项，其逾期拒不付清款的行为已构成违约，被告理应继续履行合同并承担相应的违约责任。鉴于多次催款未果，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付广州市花都区白云机场北出口空港大道1号航空商住大厦二层2263号商铺购房余款450000元及违约金（违约金以应付房价款450000元为本金，从本案立案起诉之日起，按合同约定每日应付房价款1‰的标准计至被告曹华东实际付清款之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。
被告曹华东答辩称：1、原告的诉讼请求已超过诉讼时效的规定。按照商铺买卖合同约定，被告应按期办理按揭手续，如未按期办理视为逾期付款。自2011年6月第三人通知被告办理按揭手续时起，至原告提起本案诉讼已过了4年时间，超过诉讼时效的规定。2、即使原告的主张没有超过诉讼时效，被告也认为原告是虚假的卖主，事实上被告从来没有见过原告本人，对原告的所有签名也无法确认真伪。被告购买商铺时只和第三人接触，被告是受宣传广告的吸引而购买商铺，原告方的广告宣传导致被告作了错误的判断，原告已构成欺诈，因此不同意原告的诉讼请求。
反诉原告曹华东反诉称：2009年底，中国南方进出口商品交易中心尚未竣工，反诉原告曹华东接到第三人新港公司关于中国南方进出口商品交易中心的宣传画册，宣传该中心巨大的商业价值。由于反诉被告黄玉霞的虚假宣传，曹华东基于涉案商场完善的商业规划和配套具有较高商业价值而决定购买涉案商铺。2010年1月1日，曹华东与第三人新港公司签订《商铺认购书》并支付两万元定金。2010年1月6日，曹华东签订《商铺买卖合同》时才发现出卖人变成了黄玉霞。第三人新港公司承诺，虽然出卖人改变，但新港公司愿意作为保证人，对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担连带保证责任。合同签订后，黄玉霞共支付给新港公司购房款465307元。
2010年3月20日，中国南方进出口商品交易中心竣工，数月之后投入使用，但宣传广告中承诺的绝大部分状况及配套（包括46权威协会联手，8大展馆常年展销，特色规划，特色配套等）都没有实现，造成没有商家入驻，店铺无法出租。面对这种情况，曹华东要求第三人新港公司及时配套齐备，或根据相关司法解释规定，解除合同，退还已付款项。但黄玉霞和第三人均不理不睬。故反诉原告曹华东请求法院判令：1、解除《商铺买卖合同》；2、反诉被告黄玉霞返还购房款465307元；及按银行同期贷款利率支付从2010年10月9日至返还之日的资金占用费（暂计至2015年8月8日，资金占用费为140000元），第三人新港公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由反诉被告黄玉霞承担。
反诉被告黄玉霞辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。黄玉霞作为二手房屋买卖的出卖人，从未对外发布过任何广告。即使第三人在一手买卖过程当中发布过相关广告，该广告也属于要约邀请，不具有合同约束力。曹华东作为理性的投资人，理应预见投资风险。另涉案商铺所在的整个商场在2009年12月已经完成了竣工验收，人民法院在审理同一楼盘相类似的案件中也已查明该事实。因此请求驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理查明：2010年1月1日，原告黄玉霞作为出售方，被告曹华东作为认购方，第三人新港公司作为担保方，各方签订《【中国南方进出口商品交易中心】商铺认购书》，约定曹华东向黄玉霞认购广州市花都区花都大道与机场北出口交汇处【中国南方进出口商品交易中心】A二层263号铺位，该物业用途为商业，于2012年9月30日前交付使用。认购书约定认购价为915307元，曹华东须于2010年1月6日前到发展商指定律师所与出售方签署《商铺买卖合同》。合同出售方处盖了新港公司的印章。
2010年1月4日，原告黄玉霞（甲方、出卖人）、被告曹华东（乙方、买受人）、第三人新港公司（出卖人的委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人所购商铺位于广州市白云国际机场北出口与花都大道交汇处二层2263号铺，该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为915307元。合同第三条约定，买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，于2010年1月4日前支付全部房价款的30%，计275307元；2010年2月6日前支付全部房价款的21%，计190000元；余下房价款450000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。备注：1、买受人接出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需的按揭资料，视为逾期付款，按本合同第四条承担违约责任。2、银行审批的贷款与申请贷款额度之间的差额，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金支付；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。3、如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款，则按本合同第四条承担违约责任。第四条：买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除本合同……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，按本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金。第六条、出卖人应当于2010年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。第七条、出卖人应于2012年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权……买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第十二条，买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址……出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起3天内视为送达。合同并对装饰标准、房地产权证的办理等方面进行了约定。
《商铺买卖合同》签订前后，被告曹华东合计向原告支付购房款465307元。
2010年10月9日，新港公司（甲方、移交方）与被告曹华东（乙方、接收方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，约定：为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，乙方赋有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。
2011年6月26日，新港公司向被告曹华东寄送《关于办理按揭手续的通知》，内容为根据合同约定，曹华东选择按揭付款的方式支付剩余房价款450000元，请曹华东在2011年7月1日至2011年7月4日带齐按揭所需资料到指定银行办理按揭手续。
2011年10月10日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行出具《同意签订贷款合同客户名单确认书》，内容为：经我行审核，以下房屋的购买人如能及时按我行要求提供《房地产权证》，可同意其与我行签订的个人住房（商业用房）贷款申请，最终发放金额及利率按发放日国家政策执行。确认业主名单中包括曹华东及本案涉案商铺。
2012年7月3日，新港公司向曹华东发出《通知函》，告知银行已同意其贷款申请，但根据银行的审批结果，仅同意向其贷款369000元，因此曹华东仍需补交购房款81000元，由于曹华东未支付应补交的上述购房款，也直接导致银行对其申请的按揭款不予发放。因此通知曹华东在2012年7月13日前向黄玉霞或新港公司付清购房款。
2012年9月28日，新港公司及广州福地商务有限公司向曹华东发出《通知书》，通知曹华东于2012年10月8日至2012年10月12日办理接收涉案商铺的手续。2012年10月19日，上述两公司再次向曹华东发出《告知书》，催告曹华东在2012年10月30日前办理商铺接收手续。
2014年6月27日，新港公司向被告曹华东发出《催款函》，要求曹华东向出卖人黄玉霞支付购房余款450000元及相应的利息、罚息、滞纳金、违约金等。
另查明，上述《关于办理按揭手续的通知》《通知函》《通知书》《告知书》《催款函》等文件均寄往被告曹华东在《商铺买卖合同》中提供的通讯地址，其中《告知书》通过公证方式寄出。
2011年8月4日，涉案商铺登记至曹华东名下，登记地址为广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2263商铺。
诉讼中，被告为证明原告存在虚假宣传及其购买的商铺价格过高，提供《中国南方进出口商品交易中心》宣传画册6张（复印件）及原告与第三人之间就涉案商铺一手房买卖签订的《商品房预售合同》（复印件）等证据拟证明其主张。原告及第三人对上述证据均不予确认。
本院认为：原告与被告曹华东签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。
按照合同约定，被告曹华东须分期向原告支付购房款共465307元，余款450000元采取银行按揭贷款方式支付。被告曹华东至今未办妥按揭贷款，亦未以其他方式付清购房余款，已构成违约。因此，原告请求被告曹华东支付购房余款450000元合理合法，本院予以支持。虽然合同约定在上述情况下未补交购房款余款应承担违约责任，但被告曹华东办理按揭贷款的相关手续是由原告或原告指定的机构代理的，而被告曹华东已依约支付全部购房款的51%，原告也不能证明银行不放款完全归责于被告曹华东。因此，原告要求被告曹华东支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。
针对被告的抗辩意见以及被告曹华东的反诉请求及理由，本院认为：
一、被告所提供的宣传画册无法证明系原告作出，且相关广告宣传系营销的促销手续，广告内容仅构成要约邀请，而不构成要约，并不成为合同的内容。被告曹华东作为完全民事行为能力人，应有充分审慎义务，其对签订认购书及买卖合同的后果应有充分认识。另外，被告曹华东明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，其亦应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故商铺后续经营所产生的风险应由其自行承担。
二、原告已于2011年6月26日通知被告办理按揭手续，于2012年7月3日通过《通知函》方式要求被告付清购房款，于2014年6月26日发《催款函》向被告催收欠款，上述相关函件均寄往被告在合同中提供的通讯地址，因此原告主张购房余款并未超出二年诉讼时效期间。另外，原告签订《商铺买卖合同》的目的是获取购房款，被告签约的目的是取得涉案房屋的所有权，而原告已依约履行完毕包括办理产权转移手续等在内的合同义务，但被告并未完全履行其主要义务，至今未向原告付清全额购房款。因购房款系获取房屋所有权的对价，故购房款本金不应适用诉讼时效，被告以原告的主张已超过诉讼时效期间为由拒付购房余款，违反公平合理、等价有偿的民法基本原则。
因此，被告的抗辩及反诉请求均没有事实和法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告曹华东于本判决发生法律效力之日起15日内向原告黄玉霞支付广州市花都区广州白云机场北出口空港大道1号2263商铺的购房余款450000元；
二、驳回原告黄玉霞的其它诉讼请求；
三、驳回反诉原告曹华东的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8050元，由被告曹华东负担；反诉案件受理费6744元，由反诉原告曹华东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈耿俊
代理审判员 刘振华
人民陪审员 李玢姝
二〇一五年十月八日
书 记 员 郑 萍