湖南省中方县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）方民二初字第150号
原告湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韶山北路81号长勘院三楼，组织机构代码74062866-1。
法定代表人何坚，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）蒋自然，男，汉族，1958年9月30日出生，住长沙市，该公司项目经理。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
被告李清萍，女，汉族，1972年3月6日出生，住湖南省吉首市。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告李清萍物业服务合同纠纷一案，于2014年10月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员向小英担任审判长，审判员唐光礼、人民陪审员肖佐茹参加的合议庭，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。书记员李波担任记录。原告君天物业公司的委托代理人蒋自然、刘湘华到庭参加诉讼，被告李清萍经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君天物业公司诉称：2007年9月15日，原告君天物业公司由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告君天物业公司严格依约履行了义务，但被告李清萍自2011年1月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告君天物业公司催缴无果。故诉请法院：1、判令被告李清萍缴纳拖欠的物业服务费10681元，违约金5341元，共计16022元。2、被告李清萍承担本案的诉讼费用。
原告君天物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表及湖南省服务价格登记证，拟证明原告君天物业公司的物业服务收费经过了物价部门的审批；
2、房地产企业资质证书，拟证明原告君天物业公司具备物业服务企业二级资质；
3、万隆＆维也纳森林前期物业服务合�，拟证明原告君天物业公司经万隆房地产公司选聘对万隆＆维也纳森林小区提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定，该份合同对全体业主均具有约束力；
4、商品房买卖合同，拟证明被告李清萍系万隆＆维也纳森林小区贝多芬大道059号房屋的业主以及房屋的面积、交房时间的有关情况；
5、业主信息清单，拟证明万隆＆维也纳森林小区的开发商于2010年11月20日向被告李清萍交房，被告李清萍应从2011年1月1日开始交纳物业服务费；
6、结算书，拟证明被告李清萍应从2011年1月1日开始交纳物业服务费；
7、欠费清单，拟证明被告李清萍欠物业服务费的具体明细；
8、物业管理费缴费通知单及挂号信函回执单，拟证明原告君天物业公司多次向被告李清萍催交物业服务费；
9、律师函，拟证明原告君天物业公司在起诉前通过发送律师函等方式催被�李清萍交纳物业服务费，被告李清萍无正当理由仍拒绝缴纳。
被告李清萍未作答辩，也未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告李清萍对原告君天物业公司所提交的证据未到庭发表质证意见。
本院对本案的证据认证如下：对原告君天物业公司提交的证据1、2、3、4、6、8、9，来源合法，形式有效，本院予以采信；证据5与证据6相印证，本院予以采信；证据7为原告君天物业公司单方制作，被告李清萍未签字认可，本院不予采信。
本院根据上述确认的证据，查明如下事实：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项等做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务。
2009年7月10日，被告李清萍与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告李清萍购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林贝多芬大道059号房屋，面积为205.25平方米。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人（李清萍）同意将所购房屋委托出卖人（万隆房地产公司）选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2010年11月20日，万隆房地产公司将房屋交付给被告李清萍，房屋面积206.04平方米，双方签字确认：“按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”在该结算书中双方也约定了2010年12月31日前的物业服务费为开发商赠送。被告李清萍接收房屋后，一直未入住，也未交纳过物业服务费用。原告君天物业公司向被告李清萍催费，但被告李清萍拒交，双方形成纠纷。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告李清萍在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括�告李清萍在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，原告君天物业公司有权向被告李清萍收取物业服务费用。被告李清萍作为业主，在接受和享受了原告君天物业公司提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向原告君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。被告李清萍的物业服务费本应从房屋交付之日的次月起即2010年12月1日开始计算，但万隆房地产公司在结算单中承诺赠送物业服务费至2010年12月31日，且得到了原告君天物业公司的认可，原告李清萍应从2011年1月1日起向原告君天物业公司交纳物业服务费。故原告君天物业公司提出要求被告李清萍支付2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告李清萍接受房屋后未入住，被告李清萍所交纳的物业服务费应根据《湖南省物业服务管理办法》第十九条“�办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。”的规定按90%的标准收取。按被告李清萍的房屋面积为206.04平方米计算，被告李清萍应交纳的物业服务费为10681元（206.04平方米×1.2元／月×90%×48月）。同时按《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告李清萍未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，原告君天物业公司提出要求被告李清萍支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告李清萍按3‰／月的标准向原告君天物业公司支付违约金815元（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，2011年1月25日前应交1、2、3月份的物业服务费的违约金为206.04平方米×1.2元／月×90%×3月×3‰／月×47个月；2011年3月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为206.04平方米×1.2元／月×3月×90%×3‰／月×45个月……以此类推。）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告李清萍在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费10681元；
二、限被告李清萍在本判决生效之日起十日内支付原告湖南君�物业管理有限公司违约金815元；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费200元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担56元，被告李清萍负担144元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 向小英
审 判 员 唐光礼
人民陪审员 肖佐茹
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 李 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供�据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。