广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1614号
上诉人（原审被告）：黎杨传。
上诉人（原审被告）：ＸＸ。
两名上诉人共同委托代理人：徐隆忠，广东龙浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈梅。
上诉人黎杨传、ＸＸ因与被上诉人陈梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第212号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月25日，陈梅向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.黎杨传、ＸＸ赔偿定金叁万元整双倍等于陆万元整（小写￥60000）。2.黎杨传、ＸＸ赔偿合同违约金按转让成交价700000元的基数，按日万分之20支付违约金。从2014年7月11日起至2014年11月3日止，共113天。700000×0.002×113天＝158200元整。3.本案诉讼费由黎杨传、ＸＸ承担。
原审法院经审理查明：2014年6月10日，黎杨传、ＸＸ作为卖方，陈梅作为买方，东莞市万域房地产中介有限公司作为经纪人，三方签订编号为8800004《房屋转让及经纪合同书》，约定陈梅向黎杨传、ＸＸ购买位于东莞市南城区莞太大道6号时代广场天骏阁0804号单位，转让成交价700000元；合同生效当日支付定金20000元，在卖方交齐相关资料及本合同生效后三天内，买方需再向卖方另行支付定金10000元；买方需向卖方支付除定金之外的剩余楼款670000元按揭付款；买方于2014年7月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款3的相关资料，并配合银行进行贷款调查，审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭，提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；如银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款，定金后少于本合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日（含当日）内补足差额部分；如银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款，定金后多于本合同转让成交价的，则卖方须在收到款项后2个工作日内将多出部分退回买方；上述房产在卖方赎出楼并注销完抵押，同时在买方出具同贷书后五天内须到指定房管所办理过户手续。合同第6条约定，买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易，该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼，办理方式为该物业处于抵押状态，卖方同意于本合同生效之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件托管于经纪人作为办理过户手续之用。合同第10条约定，如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之20支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过20日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同18条备注约定，买方的首期款须与银行出具同贷的金额为准。签订合同后，陈梅于2014年6月10日向黎杨传、ＸＸ支付了定金30000元。2014年6月24日，黎杨传、ＸＸ办理了公证手续，委托潘丽玉、温幕贞、郑剑峰、叶瑞荣办理买卖案涉商品房等相关手续。
黎杨传、ＸＸ主张双方在2014年6月20日向银行申请按揭贷款资料时对赎楼方式进行了变更，双方委托担保公司赎楼，且增大了交易金额，目的是陈梅想贷多点款，但真实的交易金额以2014年6月10日签订的编号为8800004《房屋转让及经纪合同书》为准，并提供了2014年6月20日签订编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》复印件予以证明。编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》复印件约定，案涉商品房的转让成交价为960000元，定金40000元；剩余楼款920000元，付款方式为按揭付款，首期款250000元买方需到房管所签《商品房买卖合同》之前支付。合同第六条约定，买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易，该物业产权现状及若存在抵押状态需赎楼，办理方式为有抵押，买方委托担保公司赎楼：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起／日内（含当日）出具公证委托书给经纪人及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。如卖方据不出具公证委托书，或撤销公证委托，又不在自撤销公证委托之日起／日内（含当日）自行还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续的，视为卖方根本违约，发生此情形则卖方应按本合同第11条承担违约责任。合同18条备注约定，买方向银行申请按揭贷款陆拾柒万元整。陈梅表示双方确实签过编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》，该合同是用于办理银行按揭贷款使用的，双方的权利义务应该以编号为8800004《房屋转让及经纪合同书》为准。
2014年7月22日，广发银行出具了广发总行零售信贷业务（2014）087964号关于陈梅670000元人民币二手住房按揭贷款的批复，批复内容为同意二手住房按揭贷款500000元，东莞盈晖按揭服务有限公司提供阶段性担保，出款环节为签署购房合同，其他要求为出账前抵押物条件应符合我行及监管相关规定，补齐首期款支付凭证。
陈梅主张其于2014年9月11日向黎杨传、ＸＸ发出告知函，告知函的内容主要为黎杨传、ＸＸ没有按合同约定履行义务造成逾期。因陈梅与黎杨传、ＸＸ于2014年8月28日在万域地产有限公司协商，因黎杨传、ＸＸ当时极不配合，没有达成共识；陈梅有权解除合同并向黎杨传、ＸＸ追偿，陈梅要求黎杨传、ＸＸ无息退回定金叁万元整，并解除合同。陈梅亦主张其于2014年9月16日向黎杨传、ＸＸ发手机短信，要求双方尽速办理调解。陈梅为此提供了告知函和手机短信予以证明。但黎杨传、ＸＸ对此不予确认，黎杨传、ＸＸ表示上述证据均系陈梅单方意愿，但双方确实在万域地产进行协商，陈梅要求退还定金，但黎杨传、ＸＸ认为整个交易中其没有违约行为，没有同意退还定金，故双方发生本案争议。陈梅在庭审时明确表示不愿意继续履行案涉的二手房买卖合同。
原审法院认定上述事实的证据有：编号为8800004《房屋转让及经纪合同书》、编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》（复印件）、收据、房产证复印件、告知函、手机短信、房地产权证（复印件）、户口本（复印件）、身份证（复印件）、结婚证（复印件）、无婚姻登记记录证明（复印件）、关于陈梅670000元人民币二手住房按揭贷款的批复复印件、公证书、发票联及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：根据陈梅、黎杨传及ＸＸ庭审的陈述，双方均表示编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》是为了办理银行按揭贷款需要而签订的。故编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》并非陈梅、黎杨传及ＸＸ对案涉商品房交易的真实意思表示，对双方没有约束力，陈梅、黎杨传及ＸＸ的权利义务应当以2014年6月10日签订的编号为8800004《房屋转让及经纪合同书》为准。黎杨传、ＸＸ表示编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》在赎楼方式进行了变更，结合黎杨传、ＸＸ提供了公证书证明其委托了潘丽玉、温幕贞、郑剑峰、叶瑞荣办理买卖案涉商品房等相关手续，故对于黎杨传、ＸＸ主张双方对于赎楼方式进行了变更，原审法院依法予以采信。根据编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》对于赎楼方式进行了变更的约定，但没有约定具体的赎楼时间，故陈梅主张黎杨传、ＸＸ没有在约定的时间内赎楼违约，原审法院依法不予采信。
根据陈梅主张双方曾于2014年8月28日在万域地产有限公司进行协商，结合黎杨传、ＸＸ在庭审时表示双方确实在万域地产进行协商的事实，在黎杨传、ＸＸ没有提供相反的证据予以反驳的情况下，原审法院依法予以采信。虽然编号为8800068《房屋转让及经纪合同书》对于赎楼方式进行了变更的约定，但是黎杨传、ＸＸ也没有提供证据证明其在合理期间内履行其主要合同义务，或者黎杨传、ＸＸ曾要求陈梅履行其支付购房款的义务。赎楼是出卖人的主要合同义务；若出卖人不赎楼，房屋将不能办理房地产权转移登记手续，即买受人的合同目的无法实现。因此虽然案涉《房屋转让及经纪合同书》约定了“如银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款，定金后少于本合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日（含当日）内补足差额部分”，而广发银行于2014年7月22日出具了关于陈梅670000元人民币二手住房按揭贷款的批复，但陈梅、黎杨传及ＸＸ均没有证据证明首期款约定何时支付，且在黎杨传、ＸＸ未有提供其他证据证明其已经在办理赎楼手续，陈梅享有先履行抗辩权，故对于陈梅主张由于黎杨传、ＸＸ未办理赎楼手续，其无法办理相关按揭贷款手续支付购房款，原审法院依法予以采信。故黎杨传、ＸＸ主张不予退还定金，没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。现陈梅在庭审时明确表示不继续履行案涉二手房买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，黎杨传、ＸＸ应向陈梅退还定金30000元。陈梅诉请双倍返还定金、违约金，没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。
综上所述，原审法院依照中国人民共和国合同法》第六十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2015年3月23日作出判决：一、黎杨传、ＸＸ应在判决发生法律效力之日起五天内向陈梅返还定金30000元。二、驳回陈梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2286.5元，由陈梅承担1972.5元，黎杨传、ＸＸ承担314元。
黎杨传、ＸＸ不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈梅诉请黎杨传、ＸＸ双倍返还定金及赔偿违约金的唯一依据是双方于2014年6月10日签订的编号为8800004的《房屋转让及经纪合同书》，陈梅认为黎杨传、ＸＸ没有按该合同书第6款第（2）项约定履行“自行筹资赎楼”的义务，故陈梅可以按该合同第10条约定“陈梅有权解除合同并向黎杨传、ＸＸ索取双倍定金及违约金”。2014年6月20日，经双方协商一致，陈梅与黎杨传、ＸＸ又签订了一份编号为8800068的《房屋转让及经纪合同书》，该合同双方已对赎楼方式变更为合同第6条第（3）种方式赎楼，并且双方于2014年6月24日公证委托了东莞盈晖按揭服务有限公司业务员全权办理相关事宜。原审判决也已经完全否定了陈梅所述的事实和理由，陈梅的诉讼请求已完全没有了事实依据，依法应当驳回陈梅的全部诉讼请求。（二）原审判决黎杨传、ＸＸ返还定金的理由不能成立。1.原审查明，案涉房屋买卖双方于2014年6月24日均已公证委托盈晖公司业务员全权办理房屋交易的所有相关手续，即案涉房屋买卖的所有手续均已公证委托代理人办理，代理人也已经以最快的时间办理好了二手住房按揭贷款的批复，且委托代理人也将贷款批复及时告知了陈梅，并多次要求陈梅交付款项补足购房款差额。所以，原审判决认为“杨传、ＸＸ没有提供证据证明其在合理期间内履行其主要合同义务，或者黎杨传、ＸＸ曾要求陈梅履行其支付购房款的义务”没有任何依据，也不符合常理逻辑。2.如前所述，案涉房屋买卖双方已公证委托代理人全权办理，包括按揭贷款、办理注销抵押、新的抵押、产权过户登记等。这种操作模式是先由盈晖公司担保向银行申请按揭贷款，待按揭贷款批复后，由购房人补齐购房款差额，再由按揭担保公司办理注销前次按揭抵押，同时办理新的按揭抵押，之后银行放款，完成本次按揭贷款，之后再办理房屋产权转移登记手续，委托方按约定支付中介公司和担保公司服务费，完成本次房屋交易。根本不存在所谓的“若出卖人不赎楼，房屋将不能办理房地产权转移登记手续，即买受人的合同目的无法实现”。陈梅也没有任何证据证明案涉房屋买卖是因为黎杨传、ＸＸ不赎楼或者公司赎不了楼而导致无法办理房屋产权转移登记手续，无法实现合同目的。3.8800004号《房屋转让及经纪合同书》第4条第C项和第18条备注的约定，案涉房屋的首期款即为房屋转让款与按揭贷款的“差额”，并且买方应于银行出具贷款承诺函（批复）之日起三日内补足差额，不存在“黎杨传、ＸＸ均没有证据证明首期款约定何时交付”。况且，是否交付首期款并不影响房屋的整体交易（因合同约定补足差额即可），而原审判决却将“两被告均没有证据证明首期款约定何时交付”作为“原告享有先履行抗辩权”的理由，实在是风马牛不相及。4.房屋买卖陈梅已经公证委托盈晖公司业务员向广发银行申请按揭贷款，广发银行于2014年7月22日出具了《关于陈梅670000元人民币二手住房按揭贷款的批复》，陈梅庭审中也确认受委托公司已经将按揭贷款批复情况告知了陈梅，而原审判决与已查明事实完全不符，明显是黑白颠倒，是非不分。（三）一审庭审时，主审法官亦向陈梅释明，按照合同约定陈梅只能起诉要求黎杨传、ＸＸ双倍返还定金或者要求赔偿违约金，陈梅当庭确认选择要求赔偿违约金。原审判决置庭审事实不顾，判决陈梅没有诉请的返还定金，严重违反了“不告不理”的法律规定，是完全错误的。（四）案涉房屋买卖合同最后不能履行的真正原因是按揭贷款批复后，陈梅嫌按揭贷款50万元太少，并且不肯按合同约定补足购房款差额170000元，而不是所谓的黎杨传、ＸＸ未办理赎楼手续导致陈梅无法办理相关按揭贷款手续支付购房款。虽经中介公司多次向陈梅催付购房款差额，但陈梅始终不予履行付款义务，且庭审中明确表示不购买案涉房屋了。所以违约的人是陈梅，黎杨传、ＸＸ没有任何违约事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，理应判决陈梅无权要求返还定金。原审判决适用法律错误，明显有意偏袒陈梅。（五）由于陈梅中途毁约，导致黎杨传、ＸＸ为办理案涉房屋交易手续、委托代理公证、各方协商等等事宜，黎杨传、ＸＸ不得不往返佛山东莞多次，花费了大量时间和费用，同时也损失了委托中介机构的费用。更为严重的是因为陈梅的中途毁约行为，使黎杨传、ＸＸ房屋错过了最佳的出卖时机，造成黎杨传、ＸＸ严重经济损失。据此，黎杨传、ＸＸ请求本院判令：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈梅的诉讼请求。2.陈梅承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人陈梅口头答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。二审补充查明，在双方于2014年6月20日签订的合同中，买方向银行提交申请贷款资料的时间、办理过户的时间、交楼押金的数额、税费由谁承担、违约金计算标准等栏的内容均是空白的。双方均确认2014年6月20日签订的合同的原件直接交给了银行，双方均没有保存该合同原件。另，陈梅称其是按照中介公司的要求2014年6月20日签订合同，且在签订该合同时，该合同是空白的；其也不清楚黎杨传、ＸＸ委托担保公司办理赎楼手续。黎杨传、ＸＸ称其办理委托手续时陈梅不在场，但是陈梅先找到担保公司办理按揭贷款，然后中介公司才通知黎杨传、ＸＸ全权委托该担保公司办理房屋交易的一切手续，陈梅是清楚黎杨传、ＸＸ委托担保公司办理赎楼的。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对黎杨传、ＸＸ上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：黎杨传、王方是否应向陈梅退回定金30000元。对此，本院分析如下：
陈梅认为黎杨传、ＸＸ未在合同约定期限内进行赎楼，构成违约；黎杨传、ＸＸ则认为双方将赎楼方式变更为委托担保公司赎楼，而黎杨传、ＸＸ已委托担保公司进行赎楼，故不构成违约。黎杨传、ＸＸ主张双方将赎楼方式变更为委托担保公司赎楼，依据是双方在2014年6月20日签订的《房地产买卖合同》，但房屋价格是以2014年6月10日签订的合同为准。陈梅则认为双方的约定均应以2014年6月10日签订的合同为准，2014年6月20日签订的合同是用于办理银行按揭贷款使用的，对于变更的内容其不清楚。由于双方均确认2014年6月20日签订的合同的原件直接交给了银行，双方均没有保存该合同原件，而且与2014年6月10日签订的合同相对比，2014年6月20日签订的合同对于买方向银行提交申请贷款资料的时间、办理过户的时间、交楼押金的数额、税费由谁承担、违约金计算标准等内容均没有约定，并且黎杨传、ＸＸ于2014年6月24日委托担保公司工作人员进行赎楼是其单方委托，黎杨传、ＸＸ也没有提供证据证明陈梅知道或同意其办理该委托。因此，对于陈梅主张2014年6月20日签订的合同是用于办理银行按揭贷款使用的、双方的约定均应以2014年6月10日签订的合同为准，本院予以采纳。黎杨传、ＸＸ未能提供充分证据证明双方已将赎楼方式变更为委托担保公司赎楼，应承担举证不能的不利后果。根据双方于2014年6月10日签订的合同第6条第2项的约定，黎杨传、ＸＸ应在该合同生效之日起30日（含当日）即2014年7月9日内自行筹资赎楼并办妥注销抵押登记手续，而黎杨传、ＸＸ未在约定的期限内进行赎楼。黎杨传、ＸＸ主张陈梅未按约定在同意贷款文件出具后补足差额，亦构成违约。根据双方于2014年6月10日签订的《房地产买卖合同》第4条第C项约定：“如银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款，定金后少于本合同转让成交价的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日（含当日）内补足差额部分。”而广发银行于2014年7月22日出具同意贷款的批复，根据上述认定，黎杨传、ＸＸ应在2014年7月9日之前赎楼，故在黎杨传、ＸＸ未办理赎楼手续之前，陈梅有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，行使先履行抗辩权。因此，黎杨传、ＸＸ主张陈梅违约缺乏依据。综上，黎杨传、ＸＸ未在约定的期限内进行赎楼，构成违约。根据2014年6月10日签订的合同第10条约定，陈梅有权请求解除合同并要求黎杨传、ＸＸ双倍返还定金（60000元）或支付成交价20%的违约金（140000元）。经原审法院释明，陈梅选择诉请违约金，但原审法院判决黎杨传、ＸＸ向陈梅返还定金30000元后，陈梅对此没有提起上诉，故应视为其服从原审判决。因此，对于原审法院的该处理，本院不作变更。
综上所述，黎杨传、ＸＸ的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人黎杨传、ＸＸ负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 曾雪贞
张优
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
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