浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑柴民初字第88号
原告：张金定，1954年8月10日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：张霆钺，男，1980年1月14日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被告：胡慧娟，女，1944年9月9日出生，汉族，住宁波市北仑区。
被告：胡慧芳，女，1948年8月23日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：吴霆臻，女，1964年6月10日出生，汉族，住宁波市北仑区。
两被告委托代理人：董建平，浙江甬望律师事务所律师。
原告张金定与被告胡慧娟、胡慧芳排除妨害纠纷一案，本院于2010年6月13日立案受理，依法由审判员朱宗游适用简易程序于2010年7月14日公开开庭进行了审理。2010年7月30日，因本案须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院裁定中止本案审理。2010年11月11日，本案恢复审理，后于2010年11月17日第二次公开开庭进行了审理。原告张金定及其委托代理人张霆钺、两被告委托代理人董建平及被告胡慧芳的委托代理人吴霆臻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张金定诉称：原告于1985年5月14日与原房产所有人范雅文签订了双方认可的房屋产权买卖契约书，该契约书经原镇海县柴桥人民政府、镇海县柴桥镇第二街道、镇海县房地产管理处、柴桥房屋管理所、镇海县财政税务局等相关部门审核同意签字盖章，具有法律效力，为合法有效的产权凭证。双方在房产买卖契约书中明确说明：原告拥有下中堂一半房屋产权及范雅文所有房产的具体座落位置、房产范围。在范雅文未将其名下的房产转让之前，范雅文与胡静德（胡静德与被告为父女关系，与范雅文为叔嫂关系）各自拥有所继承的房产，并对各自房产享有独立支配权和转让权。后范雅文本人长期在外地居住不需要使用此房屋，经人介绍后便有意将其名下的房产（座落于原柴桥镇五马村五马桥后新屋弄的一套老式木结构楼屋二楼一楼底一弄堂加下中堂一半）转卖给原告。原告于1985年1月2日受范雅文委托领取了《房屋产权退还证明书》，文书中明确说明了此套房产被经租部分实际建筑面积为86.89平方米，其房屋产权系范雅文所有。在范雅文收回了被经租房产权之后便有意将其名下完整的全部房产转卖给原告，于是便有了前文所提及的与原告签订房屋产权买卖契约书一事。此套房产实际上包含两部分产权：房改时被人民政府经租所退还的房产部分和未被经租的保留房部分，两部分房屋产权皆为范雅文所有。此套房产座落位置与被告方房产相连，被告与范雅文虽为亲戚关系但两家不和有很深的过节，所以拒不承认范雅文已将其房产转卖给原告一事，还误导当时房管所相关工作人员，在其不知详情的状况下误以为两家有房产争议于是便在各自的房屋产权退还文书左下方标注了“下中堂有争议等”字样，并说明有争议部分两家需按合法继承为准来确定双方房产的归属问题。被告方借此项‘有争议’之说为由不断滋事，对原告的房产构成强行侵占，当时还把其八十多岁的老母亲（现已过世）倚仗为庇护工具对原告及其家人进行胁迫，强行侵占了原告中堂楼下及后堂房产。之后十几年里原告曾多次以友好协商方式向被告方提及购买其房产一事并想以此解决双方的房产争议问题，被告方每次都以要考虑商量为由不断给原告造成在协商的假象。中堂楼下一半大约9.5平方米左右，后堂也有10多平方米，原告两处房产均被被告方长期对外出租、侵占使用至今，长达15年之久。如果把两处共20平方米左右房产作为出租收益，按当地出租房均价以150元/月计，每年租金为1800元/年，如果换算成15年也将近超过27000元费用。到目前为止原告不仅没有在理论上拿到这笔应得收益费用，而且本该属于自己的房产却一直被被告方持续性侵占，原告根本无法履行作为房产所有人对财产的合法支配权。2010年4月30日下午，被告方以修缮房屋为名对其局部的“自有房产”进行拆倒修整，其中拆倒和修整的范围也包含了侵占原告房产部分（中堂楼下一半及后堂至西墙范围）。因为是整片平地式拆倒，又是在原告房产范围内，因此被告方故意保留了一面墙体，意图继续侵占原告房产，不肯归还。当原告向被告提出理清两家房产归属问题并要求被告归还所侵占房产时，被无理拒绝。后来原告就此事向当地街道办事处、城管局、司法所等相关调解和执法机构进行反映，并出具了原告所持有的产权证明。因原告房屋产权资料齐全，合情合理，当地街道办事处及城管局的同志查看现场后要求被告立即停止施工，并对其侵占原告房产的违法行为提出反对意见。被告方却拒不予理睬相关部门意见并继续修房和侵占行为。相关机构调解期间，被告方也曾表示愿意以友好协商方式来解决双方房产争议问题，并答应尽快与原告进行商谈，但至今从未主动跟原告方进行过联系。当原告主动与被告方联系时，都是以最近忙或者没时间等理由进行推诿扯皮。经司法所请，她们故意提及与解决问题无关的陈仇旧怨，挑起事端，显然缺乏诚意。原告的房屋产权资料完整、手续齐全，理应受到法律保护和支持，而今却成了弱势的一方。被告方一直没有拿出任何实质有效的产权证明，只是名义上的继承，却强行侵占原告房产长达15年之久，至今无归还之意，理应受到法律的制裁和管束。依照相关法律规定，被告的行为显然构成房产侵权，原告的合法财产和权益理应受到法律保护，故起诉要求：1、两被告立即停止侵权行为，归还原告下中堂一半及后堂属原告产权范围内的房产（采用自东向西纵向方式对中堂楼下房产进行平均分割）；2、两被告对侵占原告房产部分的违法建筑应立即予以拆除，并清理因拆除所产生的建筑垃圾；3、两被告应返还15年间对外出租、侵占使用原告下中堂一半及后堂房产所有收益费用共计27000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、两被告立即停止侵权行为，归还原告下中堂前后间50%的房屋产权（采用自东向西平均分割）；2、两被告对侵占原告房产部分的违法建筑应立即予以拆除，并清理因拆除所产生的建筑垃圾；3、两被告应赔偿侵占、使用原告下中堂前后间50%房产长达15年所造成的经济收益损失共计27000元。
原告张金定提供柴桥街道芦北社区居委会出具的证明、柴桥街道人民调解委员会调解终止书、卖买屋契、镇海县人民政府买契本契、契税缴款书、房屋产权退还证明书、房屋平面图示、照片等证据并申请本院调取房管部门原始档案以证所诉事实。
两被告辩称:1、原告仅诉两被告排除妨害，诉讼主体不全，两被告共有三姐妹，应将被告方三姐妹列为共同被告。2、原告的陈述与事实不符，相互矛盾。原告自认在1985年5月14日与范雅文签订房屋买卖契约书，又自述两被告拒不承认范雅文已将房产转卖给原告并误导房管所工作人员在房产退还书上注明“下中堂有争议”，但两被告父亲胡静德是在1985年1月取得房产退还书，时间上比原告自认在1985年5月14日购得房产早，不可能在1985年1月拒不承认范雅文已将房产转卖给原告，时间顺序明显不符。如果原告是在1985年1月前与范雅文签订房屋买卖契约书，那么双方签订的房屋买卖契约书无效，在此之前，范雅文还未取得房管所退还的房屋，因此无权转让。3、被告方已向法院提起对中堂及堂楼的房屋确权之诉。两被告认为被告不构成对原告的侵权，理由如下：两被告认为座落于宁波市北仑区柴桥街道五马村五马桥后新屋弄10-2号房屋（中堂）全部归被告方姐姐共同所有；该老式木结构房屋系被告方祖上所建，共六间，为楼上1.5间各一间和楼下三间，其中楼下中间一间系中堂。1965年在社会主义改造时中堂楼上、中堂（不含后堂）及南面一楼一底的房屋被经租，两被告父亲胡静德在私改申请书中写明“楼上一间楼下一间小堂前一间与侄继诚公有楼上一间后半间自住前半间出租与孙友祥月房租2元楼下一间前半间出租与本村生产队作为仓库房租每月1元后间给邱氏母居住小堂前租与社内第一生产队其房租每月四角归邱母零用”，因此，在1965年时是明确中堂全部系两被告父亲胡静德所有。1985年1月，国家落实经租房政策，由原镇海县柴桥镇人民政府退还经租房，两被告父亲胡静德、范雅文（胡静德与范雅文系叔嫂关系）在当时双方的房屋产权退还证明书上除写明各自房屋产权信息外，在胡静德的房屋产权退还证明书上还明确注明了“其中中堂图4，面积25.32㎡,按私改时经租数退还，其产权与范雅文有争议，按合法继承为准。”在范雅文的房屋产权退还证明书上还明确注明了“中堂编号5、14、15三间按私改时经租数退还，其产权与胡静德户有争议，按合法继承为准。”自此，位于中堂之上的二楼应按合法继承处理。此后，被告父亲胡静德使用中堂及中堂楼上的后间。范雅文实际在1978年文革结束后即去福建投靠子女，其后再没回老屋，范雅文的房屋产权退还证明书系由原告代签。此后原告在原属范雅文的一楼一底居住，被告父母亲胡静德石林仙使用中堂及中堂楼上的后间，原告对此亦未提出过异议。被告父亲胡静德和被告并不知晓原告已从范雅文处购得居住的房屋，因为原告从未出示过买房协议，也从未取得产权证书。2010年5月，被告拟将房屋进行修缮，未料原告此时却突然提出对中堂拥有所有权，并对被告的修缮行为进行百般阻挠，声称从范雅文处购得二楼一底和中堂的一半。原告向被告提起排除妨害诉讼时，被告才看到原告与范雅文签订的一份房屋卖买契约。范雅文在未征得共有人同意的情况下无权将共有房产出卖，原告代领范雅文的产权退还手续时也是明知中堂系被告父亲胡静德所有、中堂楼上是胡静德与范雅文共有的事实。原告对中堂不拥有所有权，中堂全部归被告所有，不存在侵犯原告所有权的行为，原告的诉讼请求不成立。4、原告主张对争议房产平均分割，被告方认为房产是按份共有，不应进行平均分割。5、被告所建房屋是违章建筑，应由城管部门进行处罚。两被告于2010年5月对房屋进行修缮前并不知情原告从范雅文处购买了房屋，直到后来才知道，到2010年10月法院确权后才为按份共有，按照物权法的规定被告有利用的权利，因此被告不构成侵权。请求法院驳回原告的诉讼请求。
两被告未向本院提供证据。
经开庭审理，原、被告双方举证、质证，两被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院经审核，均予以认定。审理中，原、被告双方对本案争议之房屋的产权另案进行了确权之诉，本院于2010年10月14日作出（2010）甬仑柴民初字第112号民事判决书，该判决已发生法律效力，原、被告双方均无异议，本院予以认定。
根据上述证据，并结合原、被告双方陈述，经审理，本院查明以下事实：
位于宁波市北仑区柴桥街道五马村五马桥后新屋弄10号老式木结构房屋原系被告祖上所建，坐西朝东，楼下3间楼上3间共6间（均包括前后间），楼下中间1间为中堂（包括前后间），中堂楼上也有前后间。位于南边楼上楼下各1间房屋（含弄堂等）属被告及其姐妹胡慧君所有；位于北边楼上楼下各1间房屋（含弄堂等）原属范雅文（与被告父亲胡静德系叔嫂关系）所有；双方对中间楼上楼下各1间（即中堂及楼上）房屋的产权归属存在争议。1985年5月14日，范雅文与原告签订卖买屋契1份，载明：“立永远绝卖买屋契，范雅文因本人在外不需要居住，自愿将祖传房屋座落五马村五马桥边后新屋一楼屋弍楼壹底壹弄堂下中堂一半出买给张金定管业，经双方协商议明屋价为叁仟肆佰元正，屋款当时付清。四址分明如下：（包括捌尺全弄堂一条，东址前滴水，西址围墙灶间在内，北靠山墙。）东址前檐滴水为界，南址中堂柱榀为界，西址后檐滴水为界（包括围墙在内），北址弄堂外山墙为界，上连木泉瓦，中连搁栅搁板，下连地板搁栅，中堂楼上，东址前檐滴水，南址与胡静德拼柱拼壁各半所有，共有共修，西址后檐滴水，北址正间柱榀相连，上连木泉瓦，中连搁板，下楼中堂与胡静德各半所有，公用公修（搁栅一半所有），一切所有买入房子，四周门窗壁落沉浮石器一律具全在内，日后对有产权如有旁人纠葛，有得款人自行理直，前后大小门出入通行无阻，恐后无凭，特立此契为证。（检明：前有张金定典屋款壹仟元正在此买屋款中扣除，典契作废）。”原告1985年6月中旬办理了相关过户手续，买卖本契载明的房屋为弍楼壹底壹弄堂下中堂一半。原告购买该房屋后，原、被告双方对中间楼上楼下各1间（即中堂及楼上）房屋的产权归属仍存在争议。2010年5月，两被告将中堂后间予以维修。2010年6月13日，原告向本院起诉要求两被告停止侵害等（即本案）。2010年7月23日，两被告及胡慧君另行向本院提起所有权确认之诉，要求确认其对宁波市北仑区柴桥街道五马村后新屋弄10-2号房屋（中堂）全部和位于中堂之上的二楼一半房屋享有所有权。2010年10月14日，本院作出（2010）甬仑柴民初字第112号民事判决书，判决两被告及胡慧君对宁波市北仑区柴桥街道五马村后新屋弄10号一楼小堂前（即中堂前后间）享有50%的所有权，并驳回其他诉讼请求。
另查明，中堂楼上前后间一直由原告使用，中堂前后间一直由被告方使用。
本院认为，对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。原、被告双方对中堂及楼上房屋（均包括前后间）的产权归属问题长期存在争议，致使该房屋的产权归属问题并不明确。本院（2010）甬仑柴民初字第112号民事判决确定两被告及胡慧君对涉案中堂前后间房屋享有50%的所有权，并驳回了其对涉案中堂楼上前后间房屋的所有权请求。该判决实际上明确了涉案争议房屋的归属问题，即中堂前后间房屋属原、被告双方各50%按份共有，中堂楼上房屋属原告。两被告未经原告同意对共有部分的房屋进行修缮，损害了原告的房屋物权，应当停止侵害，将修缮中增加的建筑部分予以拆除，并清理因此而产生的建筑垃圾，以排除妨害。故原告要求两被告停止侵害之诉，理由正当，本院予以支持。关于原告要求两被告赔偿侵占使用中堂前后间50%房屋长达15年所造成的房屋出租收益损失27000元[150元/月×12个月×15年（从1995年至2010年）]问题。根据原告提供的租房协议和收条等证据，本案只能确定被告方于2003年11月16日至2007年11月15日期间将房屋进行了出租，并取得房屋租金5760元（1440元/年×4年），原告并未提供证据证明该租金收益属被告出租楼下中堂的收益，故原告主张该收益损失依据不足，本院不予支持。关于原告主张要求两被告归还房屋并对中堂房屋采用自东向西纵向平均分割问题，因双方争议房屋的产权归属已经本院生效判决所确认，且对于中堂房屋的实际分割，共有人可自行协商确定分割方式或者另行处理，本案不予一并处理。两被告认为其姐妹胡慧君也系本案诉讼主体，应作为共同被告参加诉讼，但未提供证据证明胡慧君对涉案房屋实施了修缮和出租行为，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告胡慧娟、胡慧芳应当停止对宁波市北仑区柴桥街道五马村五马桥后新屋弄10号中堂房屋（包括前后间）的侵害，并于本判决生效后15日内将该房屋在修缮中增加的建筑部分予以拆除，清理因此而产生的建筑垃圾，以排除对原告张金定按份共有房屋物权的妨害。
二、驳回原告张金定的其他诉讼请求。
本案受理费635元，减半收取317.50元，由原告张金定负担237.50元，被告胡慧娟、胡慧芳负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 朱宗游
二〇一〇年十二月二十日
代书记员 张静君