北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12536号
上诉人（原审原告）刘宝琪，男，1958年2月22日出生。
委托代理人万有志，北京朗泰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵经验，男，1975年10月23日出生。
委托代理人万有志，北京朗泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张立东，男，1963年12月25日出生。
委托代理人魏晋，北京市兆亿律师事务所律师。
上诉人刘宝琪、赵经验因与被上诉人张立东租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2015)朝民初字第35674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘宝琪、赵经验及其委托代理人万有志和被上诉人张立东的委托代理人魏晋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘宝琪、赵经验在原审法院起诉称：2009年3月29日，北京鸿禧大清花饺子馆有限公司（下称鸿禧公司）与北京中业兴涛经贸有限公司签订《承包经营合同》，约定鸿禧公司承包经营北京市朝阳区八里庄北里304号酒楼。2011年4月，鸿禧公司又与张立东签订《承包经营合同》，约定张立东承包经营上述酒楼地上三层用于经营网吧，2011年5月1日至2013年4月30日每年承包费45万元，2013年5月1日至2016年4月30日每年承包费50万元，张立东提前一个月交纳承包费，每半年付一次。2012年1月1日，鸿禧公司与刘宝琪、赵经验签订《酒店转让协议》，约定鸿禧公司将其承包经营的朝阳区八里庄北里304号楼及宿舍整体转让给刘宝琪、赵经验，由刘宝琪、赵经验独立经营，独立核算，转让之后的债权债务由刘宝琪、赵经验承担。转让后，刘宝琪、赵经验及时将转让事宜告知张立东，张立东也依据原合同向刘宝琪、赵经验交纳相应的承包费及其他费用。2014年3月21日，刘宝琪、赵经验和张立东签订《股权转让协议书》，约定刘宝琪、赵经验将其位于朝阳区八里庄北里304号的酒店的全部股份（刘宝琪、赵经验占有该酒店的全部股份）转让给张立东，转让价格320万元，张立东在签订本合同之日一次性给付刘宝琪、赵经验。但张立东在2014年5月13日，才将股权转让款给付刘宝琪、赵经验。根据原承包协议，张立东应在2012年4月1日前向刘宝琪、赵经验支付2012年5月1日至2013年4月30日期间的承包费45万元，应在2013年4月1日前向刘宝琪、赵经验支付2013年5月1日至2014年3月20日期间的承包费414450元，共计884450元，张立东已经支付18万元，尚欠704450元未付。现起诉要求：1、张立东支付刘宝琪、赵经验2012年5月1日至2014年3月21日期间的承包费704450元；2、张立东支付刘宝琪、赵经验逾期支付承包费的违约金10万元（张立东应于2012年4月1日前交纳下一期承包费，逾期一日按应支付款的3%的标准支付违约金；张立东应于2013年4月1日前交纳下一期的承包费，逾期一日按应支付款的3%的标准支付违约金，按此标准计算的违约金过高，故刘宝琪、赵经验只主张10万元）。
张立东在原审法院答辩称：刘宝琪、赵经验和张立东之间虽名为承包关系，但实际是租赁关系。2012年5月1日至2014年3月21日期间的承包费，张立东已于2014年3月3日之前向刘宝琪、赵经验支付18万元，其余承包费，刘宝琪、赵经验在将酒店股权转让给张立东时，已经为张立东免除，故刘宝琪、赵经验无权再向张立东主张其余承包费。民法通则第136条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。刘宝琪、赵经验自2014年3月3日之后，从未再向张立东主张过承包费，而本案的立案时间为2015年6月，故刘宝琪、赵经验的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回刘宝琪、赵经验的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年4月，鸿禧公司（甲方）与张立东（乙方）签订《承包经营协议》，约定：甲方将位于朝阳区八里庄北里304号楼地上三层承包给乙方，用于经营网吧；承包经营期限为2011年5月1日至2016年12月16日；2011年5月1日至2013年4月30日期间每年承包费45万元，2013年5月1日至2016年4月30日期间每年承包费50万元；乙方提前一个月交纳承包费，每半年一付；乙方违反本合同的相关规定，逾期向甲方交付承包费，逾期一日，向甲方支付应付款3%的违约金，逾期支付超过30日，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。
2012年1月，鸿禧公司（甲方）与刘宝琪、赵经验（乙方）签订《酒店转让协议》，载明：甲方在2009年3月29日与北京中业兴涛经贸有限公司签订《承包经营合同》，甲方承包经营位于北京市朝阳区八里庄北里304号酒楼及宿舍，承包范围包括酒楼主体、后厨、宿舍所有设备、物品及装修，甲方承包后，成立了北京中业兴涛经贸有限公司北京石佛营鸿禧大清花餐饮分公司具体负责经营该酒店及宿舍；现甲方将该酒楼及宿舍整体转让给乙方，由乙方独立经营核算；转让之前的债权债务由甲方自行承担，转让之后产生的债权债务由乙方承担。《酒店转让协议》签订后，张立东开始向刘宝琪、赵经验交纳承包费。庭审中，刘宝琪、赵经验和张立东均主张，双方之间虽名为承包，但实际为租赁关系。
2014年3月21日，刘宝琪、赵经验（甲方）和张立东（乙方）签订《股份转让协议》，约定：甲方占有北京中业兴涛经贸有限公司北京石佛营鸿禧大清花餐饮分公司100%的股份，甲方愿将全部股份转让给乙方，转让价格320万元，乙方在签订本合同之日一次性支付给甲方。经查，2014年3月3日，张立东已向刘宝琪、赵经验支付股份转让定金20万元，其后张立东陆续向刘宝琪、赵经验支付相应的股份转让款。
经查，2012年5月1日至2014年3月21日期间的承包费，张立东已向刘宝琪、赵经验支付18万元，其余部分张立东尚未支付。张立东称其是在2014年3月3日前向刘宝琪、赵经验支付的上述18万元承包费，双方在签订《股份转让协议》时，刘宝琪、赵经验已向其免除了剩余承包费，否则刘宝琪、赵经验也不会将酒店股份转让给张立东。刘宝琪、赵经验对此不予认可，并称不清楚18万元的具体支付情况，但最后一笔3万元是在2015年3月通过现金方式支付的。双方就此均未举证。
张立东称，2014年3月3日之后，刘宝琪、赵经验从未向张立东主张过剩余承包费。刘宝琪、赵经验则称，其陆续通过电话、口头等方式向张立东主张过承包费。刘宝琪、赵经验提交赵经验与张立东在2016年3月2日的电话录音。录音中，赵经验称双方在签订股份转让协议时并没提到房租（即承包费），张立东实际也欠刘宝琪、赵经验部分承包费，要求张立东再支付一部分；张立东则称其给付刘宝琪、赵经验的股份转让款中包括了刘宝琪、赵经验的所有损失，其不应再给付刘宝琪、赵经验承包费；最终双方并未就此事宜达成一致。张立东对该录音的真实性予以认可，但不认可证明目的，并称刘宝琪、赵经验在起诉时就已经超过诉讼时效，而该录音的谈话发生在刘宝琪、赵经验起诉之后，故刘宝琪、赵经验的起诉已经超过诉讼时效。
以上事实，有当事人陈述、《承包经营协议》、《酒店转让协议》、《股权转让协议》、录音等证据在案佐证。
原审法院认为：在刘宝琪、赵经验和鸿禧公司签订《酒店转让协议》后，张立东仍继续使用涉案房屋，并开始向刘宝琪、赵经验交纳费用，双方已实际建立起合同关系。在刘宝琪、赵经验与张立东签订《股权转让协议》之前，双方虽已承包为名，但实际上是刘宝琪、赵经验向张立东提供房屋，张立东向刘宝琪、赵经验交纳租金，故双方之间实际应为租赁合同关系。根据买卖不破租赁的原则，刘宝琪、赵经验与鸿禧公司之间的《承包经营协议》对刘宝琪、赵经验和张立东具有约束力，张立东应当按照该协议约定的时间按时、足额向刘宝琪、赵经验支付承包费（即租金），如张立东未按时支付，刘宝琪、赵经验及时向张立东主张租金。民法通则第136条明确规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年。根据《承包经营协议》的约定，张立东应在2013年10月1日前支付2013年11月1日之后半年的租金，刘宝琪、赵经验虽主张其曾通过口头或电话方式向张立东主张过租金，但现有证据并不足以证明其主张，张立东对此也不予认可，故法院无法采信，据此可以确认刘宝琪、赵经验主张该期间的租金的诉讼请求已经超过诉讼时效。同理，刘宝琪、赵经验主张2013年11月1日之前的租金的诉讼请求也超过了诉讼时效。刘宝琪、赵经验提交的录音，发生在本案起诉之后的审理过程中，且张立东并未在该录音中承诺向刘宝琪、赵经验支付其所欠租金，故刘宝琪、赵经验据此主张其诉讼请求未超过诉讼时效，法院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决如下：驳回刘宝琪、赵经验的全部诉讼请求。
刘宝琪、赵经验不服原审法院判决，向本院提起上诉。刘宝琪、赵经验的上诉请求是撤销原审法院判决，改判支持刘宝琪、赵经验的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由张立东负担。刘宝琪、赵经验的上诉事实和理由是：刘宝琪、赵经验于2014年11月26日向张立东要求支付租金，张立东应该按期支付租金。
张立东同意原审法院判决，不同意刘宝琪、赵经验的上诉请求、事实和理由。
本院经审理查明：本案审理过程中，赵经验、刘宝琪提交了短信两条，分别为赵经验于2014年11月21日发送给张立东的信息”赵经验农行×××张哥我着急用钱”以及赵经验于2014年11月26日发送给张立东的信息”张哥！先给打款吧！答应客人明天中午给退钱！”，证明赵经验于2014年11月21日、2014年11月26日向张立东讨要租金。张立东认可短信的真实性，但是不认可短信的证明目的，并提交张立东替赵经验、刘宝琪向客人退还会员卡余额的明细表、退卡记录、转账凭证作为证据，证明张立东和赵经验、刘宝琪还有其他账务往来，赵经验于2014年11月21日、2014年11月26日向张立东发送的信息不足以证明是讨要租金的信息。刘宝琪、赵经验不认可张立东提交的证据的证明目的。另查明，刘宝琪、赵经验和张立东签订《股份转让协议》后，张立东实际向刘宝琪、赵经验支付290万元，余下30万元尚未结算。以上事实有短信、转账凭证、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：结合刘宝琪、赵经验提交的录音，可以认定张立东与刘宝琪、赵经验签订《股份转让协议》时，张立东的真实意思表示是在弥补刘宝琪、赵经验签订《承包经营协议》后的损失的基础上确定整体转让价格。刘宝琪、赵经验在签订及履行《股份转让协议》的过程中，明知《股份转让协议》会导致刘宝琪、赵经验与张立东在此之前形成的租赁合同关系终止，且张立东接受的报价是整体转让价格，不仅未明确提出前期租金的问题，还将收到的290万元直接认定为后期形成的股份转让款，宜认定刘宝琪、赵经验已经免除了张立东支付前期租金的义务。综上，原审判决正确，本院予以维持，刘宝琪、赵经验的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4880元，由刘宝琪、赵经验负担（已交纳）；一审公告费260元（刘宝琪、赵经验已支付），由张立东负担（于本判决生效之日起七日内给付刘宝琪、赵经验）。
二审案件受理费10845元，由刘宝琪、赵经验负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 朔
代理审判员 徐 晨
代理审判员 陈烁琳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 胡 潇