湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄梅民初字第00041、00482号
原告吴赛男，职员。
委托代理人肖猛，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限：代为立案、调查取证、出庭诉讼，请求和解，签收法律文书。
被告湖北省伊隆达投资发展有限公司。住所地：黄梅县大胜关山工业园C6路伊隆达工业园。
法定代表人王光生，该公司董事长。
委托代理人谢德文，湖北东坡律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参与庭审、调解。
委托代理人来庆楠，湖北省伊隆达投资发展有限公司销售部经理。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为参与庭审、调解。
被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行。住所地：黄梅县黄梅镇黄梅大道***号。
负责人饶豪杰，该行行长。
委托代理人洪文峰，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限：代为提起、变更法律诉讼，参与调解，代为上诉。
委托代理人周胜年，湖北恩祺律师事务所工作者。代理权限：代为提起、变更法律诉讼，参与调解，代为上诉。
原告吴赛男诉被告湖北省伊隆达投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷以及诉被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行、湖北省伊隆达投资发展有限公司金融借款合同纠纷二案，本院立案受理后，依法合并审理，并组成由审判员霍新洲担任审判长，审判员汪贺江、审判员陈志标参加的合议庭，于2015年1月30日、2015年5月12日分别公开开庭进行了审理。原告吴赛南委托代理人肖猛，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司委托代理人谢德文、来庆楠，被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行委托代理人洪文峰、周胜年到庭参加诉讼。（2015）鄂黄梅民初字第00041号即房屋买卖合同纠纷一案于2015年2月10日中止诉讼。本案现已审理终结。
原告吴赛男诉称：2012年8月11日，原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司签订商品房买卖合同约定：原告吴赛男购买被告湖北省伊隆达投资发展有限公司开发的座落于黄梅县黄梅镇迎宾大道西侧即梅苑城邦1楼4单元614室房屋，总房价款250000元，原告吴赛男首付90000元，通过银行按揭贷款支付160000元。被告湖北省伊隆达投资发展有限公司于2012年12月30日前交付房屋，逾期交付房屋，原告吴赛男有权解除合同，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司并按总房款的3%支付违约金。合同签订后，原告吴赛男于2014年8月11日交付首付90000元以及支付各项契税1680元。2014年8月13日，原告吴赛男在被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行按揭贷款160000元，并将160000元通过银行直接支付给被告湖北省伊隆达投资发展有限公司。事后、原告吴赛男依据个人住房借款合同约定向被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行偿还借款本息29950.45元（2012年9月7日至2014年12月21日）。被告湖北省伊隆达投资发展有限公司至今未按约定时间履行交付房屋义务，给原告吴赛男造成具大经济损失，双方多次协商无果，为了维护合法权益，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的商品房屋买卖合同、个人住房借款合同；2、由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还首付购房款及利息、契税等99600元；3、由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还原告吴赛男已支付贷款本息损失29950.45元；4、由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还原告吴赛男通过银行贷款支付的房款和利息174080元；5、由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司依约支付违约金7500元。
原告吴赛男为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、身份证、户口本。拟证明身份、户籍情况。
2、商品房买卖合同。拟证明双方签订商品房买卖合同的事实，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司未履行合同约定的交付义务，构成了违约，且符合合同约定的解除条件。
3、收据、契税收费收据。拟证明已交付首付购房款90000元，并向房产管理部门交纳办理房屋相关手续的税费1680元。
4、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证。拟证明因履行买卖合同在被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行按揭借款160000元，被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行已将该款直接支付给被告湖北省伊隆达投资发展有限公司。
5、中国建设银行股份有限公司黄梅县支行个人贷款对账单。拟证明原告吴赛男已偿还银行借款本息共29950.45元（2012年9月7日至2014年12月21日）。
6、解除商品房买卖合同通知书、律师函。拟证明原告吴赛男已行使其解除权，要求解除商品房买卖合同。
被告湖北省伊隆达投资发展有限公司辩称：1、本公司未按时交付房屋是因房屋的承建商擅自停工造成，并非故意违约。2、关于违约金计算，依照合同约定，应按原告吴赛南已交房款90000元计算。3、原告吴赛男与被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行之间形成的是借贷关系，但原告吴赛男却将该法律关系转到本公司，且原告第3、4项诉求属重复计算。4、原告吴赛男所购买的房屋已经竣工，原告吴赛男可以立即入住；即使原告吴赛男不同意调解，本公司只承担90000元的退款及利息。5、原告吴赛男与被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行之间签订的个人住房借款合同合法有效，且抵押关系也合法有效的，故原告吴赛男应按约偿还借款本息。本公司与原告吴赛男属商品房买卖合同，原告吴赛男如果不履行还款义务，也造成了本公司的损失。
被告湖北省伊隆达投资发展有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
1、商品房买卖合同。拟证明与原告吴赛男签订的房买卖合同为有效合同。
2、收据。拟证明实收原告吴赛男购房款90000元。
3、企业法人营业执照；组织机构代码证；湖北省商品房预售许可证书；资质证书；税务登记证；建设用地规划许可证；建筑工程施工许可证；建筑工程规划许可证。拟证明主体资格以及具有商品房开发、预售许可的资质。
4、中国建设银行网上银行电了回单。拟证明原告吴赛男与被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行之间签订的借款合同成立，原告吴赛男按揭贷款160000元，由被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行转入本公司的账户。
被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行辩称：1、原告吴赛男与本行签订的个人住房借款合同合法有效，本行依合同约定已发放贷款160000元，并受原告吴赛男的委托将该款额直接支付被告湖北省伊隆达投资发展有限公司，本行已全部履行了合约定义务，原告吴赛男也正常偿还贷款款本金及利息25个月。2、借款时，原告吴赛男、被告湖北省伊隆达投资发展有限公司明确以所购的房屋作抵押，抵押物本行亨有优先受偿权。3、被告湖北省伊隆达投资发展有限公司属个人住房借款合同的担保人。4、商品房买卖合同与个人住房借款合同之间相互联系，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司是个人住房借款合同的担保人，请求二案依法合并审理，并请求原告吴赛男，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司共同偿还所欠本行的借款本息。
被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
1、个人住房借款合同。拟证明原告吴赛男与本行之间签订的借款合同合法有效，且被告湖北省伊隆达投资发展有限公司为借款合同作担保。
2、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单。拟证明本行已按合同约定向原告吴赛男发放贷款160000元，该款已直接支付被告湖北省伊隆达投资发展有限公司，履行了合同的全部义务，原告吴赛男也履行了部分还款义务。
经庭审质证，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司、中国建设银行股份有限公司黄梅支行对原告吴赛男提交的证据1、2、3、6无异议。原告吴赛男，被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行对被告湖北省伊隆达投资发展有限公司提交的证据1、2、3、4无异议。原告吴赛男，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司对被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行提交的证据1、2无异议。上述证据，其客观性、合法性、与本案的关联性已经双方当事人所确认，符合证据的使用规则，予以采信，作为认定本案事实的依据。
被告湖北省伊隆达投资发展有限公司对原告吴赛男提交的证据4、5真实性无异议，但认为该证据只能证明原告吴赛男与被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行之间的借贷关系，与本公司没有内在联系。
对上述有争议的证据，本院认为：原告吴赛男提交的证据4、5即个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单能证明原告吴赛男因购买房屋在被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行按揭贷款160000元，并委托被告中国建设银行股份有限公司黄梅县支行将该款直接支付被告湖北省伊隆达投资发展有限公司；原告吴赛男事后依个人住房借款合同约定偿还借款本息的事实。经质证，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司对原告吴赛男提交的证据4、5的真实性无异议，原告吴赛男提交的证据4、5具有证明力，予以采信。
经审理查明：2012年8月11日，原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司签订（编号：HMX12001669）商品房买卖合同约定：“出卖人为湖北省伊隆达投资发展有限公司，买受人为吴赛男。买受人购买出卖人位于黄梅县黄梅镇迎宾大道西侧的梅苑城邦第1楼4单元614室［预售］房屋，建筑面积86.55平方米，单价每平方米2888.50元，总价款250000元。买受人首付90000元，余额160000元通过银行按揭贷款支付。出卖人于2012年12月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（合同第八条）。买受人逾期付款违约责任（合同第七条）：逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%支付违约金；逾期7日未办理银行按揭手续，买受人按日向出卖人支付按揭贷款总额的0.5%的违约金。出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付给买受人使用的按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向买受人支付已交房价款万分之3的违约金，合同继续履行。2、逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决；协商不成，依法向人民法院起诉”。合同签订后，原告吴赛男于2012年8月11日向被告湖北省伊隆达投资发展有限公司交清首付购房款90000元。
2012年8月25日，原告吴赛男（借款人、抵押人）、被告湖北省伊隆达投资发展有限公司（保证人）与被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行（贷款人）签订个人住房借款合同（编号：420674409-011-2012000503）。合同约定：中国建设银行股份有限公司黄梅支行向吴赛男提供按揭贷款160000元，用于购买湖北省伊隆达投资发展有限公司梅苑城邦第1楼4单元614号［预售］房屋，借款期限240个月，贷款利率为浮动月利率［即在基准利率水平上（上浮下调），该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上浮下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整］，每月对应日归还本息，借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复息；吴赛男所借款额由中国建设银行股份有限公司黄梅支行直接划入湖北省伊隆达投资发展有限公司帐户；吴赛男以所购位于黄梅县黄梅镇迎宾大道西侧的梅苑城邦第1楼4单元614室［预售］房屋作抵押，并办理抵押登记手续，将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件等交中国建设银行股份有限公司黄梅支行持有。湖北省伊隆达投资发展有限公司作为保证人为吴赛男的按揭贷款作担保。合同中并约定了担保条款、抵押条款、违约责任条款、其他约定条款等具体内容。借款合同签订后，2012年9月7日，被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行依约将原告吴赛男所借160000元款额直接支付被告湖北省伊隆达投资发展有限公司帐户。原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司在履行商品房买卖合同过程中，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司与该商品房的承建方发生纠纷，导致被告湖北省伊隆达投资发展有限公司未依约交付房屋，双方引起纠纷，为此，原告吴赛男于2014年12月23日起诉要求与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司依约解除商品房买卖合同以及于2015年3月10日起诉要求与被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行、湖北省伊隆达投资发展有限公司依约解除个人住房借款合同。
另查明，原告吴赛男为履行商品房买卖合同和个人住房借款合同办理房屋相关登记手续，于2012年8月8日支付婚姻关系证明业务费40元；2012年8月13日支付房屋他项权登记费320元、评估费1250元、证明费70元，合计1680元。原告吴赛男自2012年9月7日起至2014年12月21日止向被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行偿还借款本金8661.36元，利息21289.09元，合计本息29950.45元。
本院认为：关于原、被告之间签订商品房买卖合同和个人住房借款合同是否解除问题。原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人的权利和义务应受合同的约束，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告吴赛男依约向被告湖北省伊隆达投资发展有限公司交清首付购房款，并依约办理了按揭贷款手续，已全部履行了合同约定的给付义务。被告湖北省伊隆达投资发展有限公司未依商品房买卖合同第八条约定于2012年12月30日前将房屋交付给原告吴赛男使用，其行为已构成了违约，且符合商品房买卖合同第九条约定的解除合同条件，故原告吴赛男依据合同约定要求解除商品房买卖合同，予以支持。原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司签订的有效商品房买卖合同是个人住房借款合同得以签订的前提，虽商品房买卖合同和个人住房借款合同两者之间并非主合同与从合同的关系，但二合同之间却具有紧密的关系，被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行在与原告吴赛男签订贷款合同时要求原告吴赛男将所购商品房作为抵押物为个人住房借款合同提供担保；原告吴赛男按揭贷款目的单一且明确，就是为了购买房屋。当原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司的商品房买卖合同解除后，已确定无法再取得原想购买的房屋，原告吴赛男签订个人住房借款合同的目的已不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故原告吴赛男请求解除与被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行以及被告湖北省伊隆达投资发展有限公司之间签订个人住房借款合同符合法律规定，予以支持。由于个人住房借款合同予以解除，与个人住房借款合同相关联的约束担保人与贷款人之间以及抵押人与贷款人之间的担保条款、抵押条款亦应予解除，但被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行在个人住房借款合同缔结时无过错，且已全部履行贷款发放义务，故其与原告在签订住房借款合同时为确保自身债权全面实现而设定对抵押物所享有的抵押权不应因相关条款的解除而丧失，即被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行对个人住房借款合同中设定的抵押物即梅苑城邦第1楼4单元614号房屋应享有优先受偿权。
关于原告吴赛男请求被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还购房款和利息以及被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行请求原告吴赛男，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司共同偿还下欠的借款本息问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。由于上述商品房买卖合同和个人住房借款合同应予解除，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司应当将购房款和购房贷款分别返还原告吴赛男以及被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行，即由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还原告吴赛男支付的购房款90000元，并自本案起诉之日起（即2014年12月23日）按同期银行贷款利率承担利息；返还被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行已支付购房贷款160000元，并自借款之日起依据个人住房借款合同约定的利率标准计算承担贷款利息；因借款合同应予依法解除，原告吴赛男已支付被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行29950.45元（其中：本金8661.36元，利息21289.09元，结自2012年9月7日起至2014年12月21日止）应予返还。被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行对应辩驳，依法不予支持。
关于原告吴赛男请求被告湖北省伊隆达投资发展有限公司赔偿因购房支付的契税1680元的损失问题，由于被告湖北省伊隆达投资发展有限公司未依商品房买卖合同第八条约定于2012年12月30日前将房屋交付给原告吴赛男使用，其违约行为是造成合同不能实际履行根本原因，故被告湖北省伊隆达投资发展有限公司对该项损失应予赔偿。
关于原告吴赛男请求被告湖北省伊隆达投资发展有限公司支付违约金问题。根据原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司双方签定的商品房买卖合同第九条约定，“出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金”。原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司约定的购房款总计250000元，其中按揭贷款160000元，原告吴赛男实际支付首付款为90000元。按揭贷款160000元并非原告吴赛男实际支付，故被告湖北省伊隆达投资发展有限公司应依据原告吴赛男已支付的首付购房款90000元作为基数计算违约金。原告吴赛男其他诉讼请求证据不足，不予支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告吴赛男与被告湖北省伊隆达投资发展有限公司于2012年8月11日签订（合同编号为HMX12001669）的《商品房买卖合同》。解除原告吴赛男与被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行、湖北省伊隆达投资发展有限公司于2012年8月25日签订的（编号：420674409-011-2012000503）《个人住房借款合同》。
二、由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还原告吴赛男购房款本金90000元，并自2014年12月23日起至本判决确定还款之日止按同期银行贷款利率支付利息；赔付原告吴赛男因购房所支付的契税损失1680元；支付原告吴赛男违约金（90000元×3%）2700元。
三、由被告湖北省伊隆达投资发展有限公司返还被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行购房贷款本金160000元，并自2012年9月7日起至本判决确定还款之日止依据《个人住房借款合同》约定的利息计算标准支付利息。被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行对被告湖北省伊隆达投资发展有限公司开发的位于黄梅县黄梅镇迎宾大道西侧的梅苑城邦第1楼4单元614室房屋享有优先受偿权。
四、由被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行返还原告吴赛男已支付的29950.45元（即本金8661.36元，利息21289.09元，结自2012年9月7日起至2014年12月21日止）。
上述各项应履行的义务，限义务人于本判决生效之日起15日内履行完毕。如未按期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告吴赛男的其他诉讼请求。
本案受理费5800元，由原告吴赛男负担800元，被告湖北省伊隆达投资发展有限公司负担3700元，被告中国建设银行股份有限公司黄梅支行负担1300元
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判长 霍新洲
审判员 汪贺江
审判员 陈志标
二〇一五年八月十一日
书记员 邓翘险