贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民一终字第962号
上诉人（原审被告）杨克英，女，汉族。
委托代理人金世珍，女，汉族。系杨克英之女。
被上诉人（原审原告）张久洪，男，汉族。
被上诉人（原审被告）徐家平，女，汉族。
上诉人杨克英因与被上诉人张久洪、徐家平房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2014）赤民初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：杨克英、徐家平原系婆媳关系。2006年6月20日，徐家平与杨克英之子金世全协议离婚，约定夫妻共同财产住房一套（产权所有人为杨克英与金世全，建筑面积为80.92平方米，位于赤水市市中南正街二号楼四单元五楼）归徐家平所有。2007年8月20日，金世全、杨克英与赤水市建设局签订《市中南正街二号楼危房改造协议》，约定将市中南正街二号楼四单元五楼（建筑面积为80.92平方米）的房屋原地置换，拆除新建时间为18个月；椭圆形阳台改为矩形阳台等增加面积1.5平方米，由金世全、杨克英按每平方米800元计算付给赤水市建设局。房屋改造完后，金世全、杨克英已补足房款。
2010年1月13日，张久洪与徐家平签订《房屋买卖合约》，协议约定：“一、甲方（徐家平）自愿将所属产权的住房出售给乙方（张久洪），此售房位于南正街，面积80.92平方米；二、该房协商价为160000元人民币，包括以下设施：水、电、闭路户头；三、办理该房屋产权转让及其它相关费用由乙方负责；四、甲方应协助乙方办理房屋转让及相关手续；五、乙方先付购房金155000元人民币给甲方，甲方应在2010年3月30日止移交其所售房；六、在第五条条款约定时间之前，乙方必须交清所有购房款，甲方才将房屋及房屋产权交付给乙方；七、以上条款任何一方违约，均按售房价的5％作为违约金赔偿给对方……”。合约由甲方徐家平、乙方张久洪、中证人吴芳签名并捺手印，后该合约经杨克英捺手印确认。
2010年4月3日，张久洪给付徐家平房款155000元，徐家平出具收条给张久洪收执。余款5000元，双方口头约定在办理过户手续时一次性支付。同日，徐家平将房屋及B（私）字第000492号《房屋所有权证》等交给张久洪。但双方一直未办理过户手续，经张久洪多次要求过户未果。另查明，杨克英与金正明（生于1926年10月2日）系夫妻关系，金正明系金世全之父亲，已于2012年1月13日死亡。
2014年3月10日，张久洪向一审法院提起诉讼，请求判决徐家平、杨克英履行房屋买卖合同，协助其办理房屋产权变更登记手续。
原审法院认为：徐家平通过离婚取得争议房屋的部分产权，张久洪与徐家平通过平等协商，共同签订《房屋买卖合约》，虽然合约签订时，徐家平无权处分杨克英的房屋部分，但事后杨克英在《房屋买卖合约》上捺手印予以确认，视为对该《房屋买卖合约》的追认。杨克英之夫金正明于死亡前应当知道其妻杨克英卖房之事而未提出任何异议，也未提出确认之诉或撤销之诉，应视为双方形成表见代理关系，对《房屋买卖合约》的追认。现争议房屋已实际交付买受人张久洪居住达4年之久，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，其《房屋买卖合约》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立。按照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，房屋买卖合同中的买受方张久洪在合同签订后，已按约定向徐家平支付了购房款155000元，余款5000元约定在办理过户手续时一次性支付。徐家平、杨克英应当依照诚实信用原则和附随义务，协助买受方张久洪办理房屋产权过户手续，故张久洪要求徐家平、杨克英协助其办理买卖房屋产权过户手续的请求，符合法律规定，予以支持。但余款5000元，张久洪也应支付给徐家平、杨克英。杨克英辩称没有征得其同意，不知道房屋卖了，但没有提供证据予以证明，故其辩称理由无事实依据和法律依据，不予采信。为此判决：一、被告徐家平和杨克英在本判决生效后二十日内协助原告张久洪办理买卖房屋产权过户手续，过户费用由原告张久洪承担；二、原告张久洪在本判决生效后二十日内支付被告徐家平和杨克英购房余款5000元。已减半收取的案件受理费30元，由原告张久洪承担10元，被告徐家平和杨克英各承担10元。
宣判后，杨克英不服一审判决上诉称：1、上诉人杨克英之子金世全与徐家平原系夫妻关系。位于赤水市中南正街二号楼四单元五楼的房屋系上诉人杨克英与其子金世全共同共有，2006年6月20日金世全与徐家平离婚时，将上述房子作为二人的夫妻共同财进行分割处理时错误的，上诉人根本不知道。在一审诉讼时已查明《离婚协议》上杨克英所盖的手印，是徐家平在卖房时欺骗杨克英捺的手印。捺印时，徐家平未给杨克英讲金世全已将该房处理给她，她们给上诉人讲的是租房协议，由于上诉人是文盲、不识字，于是就捺了手印；2、上诉人确实不知道徐家平是在卖房子，若卖房，该房款应分一半给上诉人，但徐家平没有分房款给上诉人，徐家平也一直没有告诉上诉人卖房，上诉人也未向徐家平追收应得的一半房款80000元，这足以证明杨克英不知道卖房一事，故一审法院称“被告杨克英辩称没有征得其同意，不知道房屋卖了，但没有提供证据予以证明”的认定是错误的，一审法院认定杨克英在买卖协议上的捺印应视为对《房屋买卖合约》的追认也是错误的，没有事实依据。综上，被上诉人徐家平与金世全离婚时处理杨克英的房产无效，徐家平又将房屋出卖，损害了上诉人杨克英的利益，也是无效的。请求二审法院撤销原判，改判二被上诉人于2010年1月13日所签订的房屋买卖协议无效。
被上诉人张久洪在二审审理中作书面答辩称：1、上诉人在一审诉讼时未提起确认合同无效的反诉，在二审提起确认合同无效，不符合法律的规定，本案合同有效；2、上诉人称其在买卖合同上捺手印时不知道卖房不是事实。答辩人购买上诉人与徐家平的房屋是经过房屋中介所介绍的，答辩人给付定金后，答辩人与徐家平、房屋中介所吴芳等人到上诉人家中，亲自告知了上诉人买房的事实和房价等情况，上诉人同意后才在协议上签字捺印，答辩人才支付的其余房款。而答辩人购房后已搬入该房居住达4年之久，上诉人也居住在赤水，知道答辩人在此房内居住，其未提出异议，说明上诉人认可卖房的事实；3、徐家平未将房款一半支付予上诉人，是上诉人与徐家平内部分割、处理、保管房款的问题，不能作为上诉人不知道卖房的证据；4、上诉人见房价上涨，妄图反悔收回房屋，其行为不受法律保护。上诉人与徐家平卖房给答辩人后，应依法履行协助办理产权过户登记的义务，故一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。
被上诉人徐家平在二审审理中未作书面答辩。
本院认为：徐家平通过离婚取得争议房屋的部分产权，张久洪与徐家平签订《房屋买卖合约》时，徐家平虽无权处分杨克英的房屋部分，但事后杨克英在《房屋买卖合约》上捺手印予以确认，应视为其对该《房屋买卖合约》的追认，而杨克英之夫金正明在世时也未提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该《房屋买卖合约》属有效合同。且张久洪已按合同约定支付了购房款155000元、徐家平也交付了房屋及房产所有权证予张久洪，双方已实际履行了买卖合同的主要义务，而张久洪所购房屋已长达4年之久，故一审法院判决徐家平、杨克英履行协助办理房屋产权过户义务并无不当。上诉人杨克英称其是文盲、不识字，是被徐家平欺骗、认为是租房协议而捺手印的辩解，没有提供证据佐证，不能对抗其在《房屋买卖合约》上捺了手印，对《房屋买卖合约》进行追认的事实。上诉人杨克英称买卖合同无效的主张，不符合法律的规定，本院不予采纳。对上诉人杨克英称未分得一半房款80000元的主张，属其与卖房人徐家平之间的房款分割纠纷，属另一法律关系，本案不作评判。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人杨克英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 龙
代理审判员 何 容
代理审判员 薛荣澍
二〇一四年九月十九日
书 记 员 王璐璐