山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁16民终977号
上诉人（原审被告）：顾忠臣，男，1977年7月21日生，汉族，住滨州市滨城区。
委托诉讼代理人：谭志国，山东宁木昕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：山东新昕资产管理经营有限公司，住所地：济南市经四路269号。
法定代表人：刘沨，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邱士凯、高春明，山东莫同律师事务所律师。
上诉人顾忠臣因与被上诉人山东新昕资产管理经营有限公司（以下简称新昕公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2016）鲁1625民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾忠臣上诉请求：1.撤销博�县人民法院（2016）鲁1625民初633号民事判决书第一、二、三项；2.驳回被上诉人的诉讼请求，判决上诉人不承担责任；3.上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.《房屋租赁合同》签订以后，涉案房产一直没有通过综合验收，合同的相对方滨州市博兴县新华书店（以下简称博兴新华书店）消极应付，为此，上诉人多次找到博兴新华书店，让其通过验收达到合同约定的交付条件，后来博兴新华书店与被上诉人签订了转让协议，将涉案房产转让给了被上诉人，但无论是博兴新华书店还是被上诉人都不采取行动去申请验收涉案房产，所以上诉人暂缓缴纳租金，并明确说明，涉案房产通过验收以后再支付房租。上诉人虽在营业，但经常因为没有验收，被消防、建设、工商等执法部门督促整改并罚款，让我方督促房产所有人尽快完善房产验收手续，但甲方不予配合，给我方造成巨大的损失和不利影响，所以我方暂缓缴纳租金，以此督促甲方尽快完善手续。并明确说明，涉案房产通过验收以后再支付房租。2.涉案房产产权不明。2008年8月8日，上诉人与博兴新华书店订立了《房屋租赁合同》，在涉案房产没有建成，成为“烂尾”的情况下，博兴新华书店将涉案房产转让给了被上诉人，严重侵害了上诉人的合法权利，其转让行为应属无效，被上诉人一直未取得涉案房产的所有权，被上诉人不能证明涉案房产为被上诉人所有，故被上诉人在一审中作为原告主体不适格。如果被上诉人拿出房产证，上诉人愿意按照合同约定支付租金。二、一审法院认定事实错误，必然导致适用法律不当。首先是博兴新华书店违约在先，将没有验收合格的房产交付上诉人，上诉人本想与其协商解决，被上诉人作为案外人反而�诉上诉人索要租金，只要涉案房产验收合格，取得产权证明，上诉人会分文不少的支付租金。
被上诉人新昕公司辩称，本案一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立,请二审法院依法维持原判。1.涉案房产产权明确，这一点通过一审卷证据可以明确。博兴新华书店原系国有事业单位，应国家政策需要在改制后将所有资产全部无偿划拨给我公司管理。我公司取得房屋所有权及其他财产既有政策依据又有合同依据，上诉人所称我公司无主体资格是对国家政策的违背，不应支持。2.双方已签订的房屋租赁合同真实、合法、有效，双方当事人均应严格遵守。涉案房产确系未通过综合验收，但未通过验收不能成为上诉人不支付应付租金的对抗理由。并且，未通过验收的真实原因系上诉人在租赁经营过程中改变相关消防设施而致。双方在签订房屋租�合同后，上诉人一开始能够支付租金，但在履行至合同后期，便不再向我公司支付租金。3.截至一审时，上诉人承租的房屋一直处于营业状态。这一点通过我公司提供的证据可以明确。因此，上诉人应当立即支付租赁期间的租金。
新昕公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2008年8月8日博兴新华书店与顾忠臣签订的《租赁合同书》，判令将合同项下的租赁房屋腾空后交还我公司；2.判令顾忠臣给付已拖欠的租金724998元；3.判令顾忠臣支付自2016年4月1日至租赁房屋实际腾空交付日的房屋占有使用费（以合同约定的租金标准执行）；4.判令顾忠臣承担迟延支付租金的利息（自租金支付期限届满次日起至实际给付日，以600000元为基数按央行同期同类贷款利率计算）；5.案件受理费由顾忠臣负担。
一审法院认定事实：2008年8月8日，顾忠臣与博兴新华书店签订�租赁合同书》一份，约定：1.博兴新华书店将所有座落于滨州市博兴县滨博大道与博城二路交汇处的八层综合沿街楼，除一楼朝东大厅以外所有约定的楼层及附属设施出租给乙方使用；2.租赁期限为15年，自2009年1月1日至2023年12月31日终止；3.租赁费及支付方式：2009年1月1日至2013年12月31日的租金为每年400000元，2014年1月1日至2018年12月31日的租金为每年500000元，2019年1月1日至2023年12月31日的租金为每年600000元，本协议约定租赁费合计7500000元整，自2009年起的租金缴纳日为当年的12月31日；4.租赁标的质量合格并通过所有依法应通过的验收；5.顾忠臣违反合同约定，不支付租金或迟延20日未支付租金的，博兴新华书店有权解除合同；6.在本合同履行期间，博兴新华书店将租赁标的所有权或处分权以任何形式转让任何人，本合同对该第三人均具有法律约束力，其发生合并、分立、收购、重组、股份制改造等事项，本合同对其继受人仍具有法律约束力……合同签订后，博兴新华书店将涉案租赁房屋交付于顾忠臣使用。2011年12月16日，新昕公司与博兴新华书店签订了《无偿划转协议书》，将其对图书城即涉案房屋所享有的权利转让给新昕公司。顾忠臣仅履行了部分支付租金的义务，自2015年1月1日起至今的租金未予支付，且2014年的租赁费尚欠新昕公司100000元。2015年11月3日，新昕公司向顾忠臣发出房屋催缴通知书，要求顾忠臣于2015年缴付所欠租金，若逾期不缴付租金新昕公司将按合同约定执行并采取相应的措施及法律手段。
另查明，涉案租赁房屋未进行消防验收，且未办理房产证。新昕公司要求顾忠臣支付迟延支付租金的利息，却未向一审法院缴纳该部分诉讼请求中诉前产生利息的诉讼费用。
一审法院认为，顾忠臣与博兴新�书店签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该遵守约定并履行义务。博兴新华书店依约将涉案房屋交付顾忠臣使用，顾忠臣亦应支付相应的租金。博兴新华书店将对涉案房屋所享有的权利转让给新昕公司的行为符合相关的法律规定，所以新昕公司即享有对涉案房屋的相关权利。顾忠臣虽以上述转让属权利义务的概括转让却未经顾忠臣的同意为由主张新昕公司主体不适格，但其在《无偿划转协议书》签订后一直向新昕公司支付租金，且根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”，故新昕公司在本案中是适格主体，顾忠臣应对新昕公司履行《租赁合同书》中应履行的义务。顾忠臣自2015年1月1日起至今的租金未予支付的行为已违反了上述《租赁合同书》中有关租金支付时间的约定，且新昕公司已向顾忠臣发出房租催缴通知书明确告知若逾期不缴付租金的后果，根据涉案《租赁合同书》中约定“被告违反合同约定，不支付租金或迟延20日未支付租金的，博兴新华书店有权解除合同”和依据合同法中有关解除合同的法律规定，故新昕公司主张解除博兴新华书店与顾忠臣之间签订的《租赁合同书》并要求顾忠臣将租赁的房屋腾空后返还新昕公司，予以支持。
顾忠臣自2015年1月1日起至2016年3月31日共产生租金625010元，且2014年的租金顾忠臣尚欠新昕公司100000元，共计725010，但新昕公司仅主张724998元，故其应向新昕公司支付拖欠的上述两时间段的租金724998元，同时亦应支付自2016年4月1日起至涉案租赁房屋实际腾空交还日的房屋占有使用费（2014年1月1日至2018年12月31日的租金为每年500000元，2019年1月1日至2023年12月31日的租金为每年600000元）。新昕公司主张顾忠臣以所拖欠租金中的600000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付迟延支付租金的利息，因涉案合同已约定租金支付时间，新昕公司该主张符合当事人的约定和法律规定，予以支持，但其未缴纳诉前拖欠租金产生利息的诉讼费用，所以应自起诉之日即2016年4月12日起至实际给付日止予以计算。
顾忠臣辩称因博兴新华书店在签订涉案《租赁合同书》故意隐瞒租赁房屋未经依法验收的事实给其造成了损失，所以顾忠臣未按约支付租金，一审法院认为若因涉案租赁房屋未经依法验收的事实确实给顾忠臣造成了损失，那么顾忠臣可通过另行诉讼的方式向新昕公司主张权利，但这并非顾忠臣能够不支付租金进行抗辩的法律根据和事实依据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条规定，判决如下：一、解除山东省博兴县新华书店与被告顾忠臣于2008年8月8日签订的《租赁合同书》，且被告顾忠臣自本判决生效之日起三十日内将该《租赁合同书》中的租赁房屋腾空后返还原告山东新昕资产管理经营有限公司；二、被告顾忠臣自本判决生效之日起十日内向原告山东新昕资产管理经营有限公司支付租金724998元（2015年1月1日起至2016年3月31日）及逾期支付租金利息（以600000元为基数，自2016年4月12日起至实际给付日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算）；三、被告顾忠臣于本判决生效之日起十日内向原告山东新昕资产管理经营有限公司支付占有使用费（按2014年1月1日至2018年12�31日的租金为每年500000元，2019年1月1日至2023年12月31日的租金为每年600000元予以计算）；四、驳回原告山东新昕资产管理经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11050元，由被告顾忠臣负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交博兴县公安消防大队公安行政处罚决定书一份、博兴县城乡建设局建设行政处罚决定书一份、博兴县城乡建设局建设行政处罚案件立案审批表一份、博兴县公安消防大队责令限期改正通知书一份、博兴县公安消防大队受案回执一份，证明上诉人与博兴新华书店签订的租赁合同标的物没有经过验收，导致执法部门�上诉人处罚的事实，也证明博兴新华书店在经过多个执法部门督促和处罚后，仍不积极组织验收。被上诉人质证称该组证据与本案缺乏关联性，因为涉案房屋未通过综合验收，不影响租赁期间租金的正常支付。本院认为，上诉人提交的该组证据受处罚的单位主要为博兴新华书店，虽然其中一张责令限期改正通知书，是在本案一审诉讼期间，滨州市丽源餐饮服务公司博兴新华丽源大酒店于2016年9月3日举报后，博兴县公安消防大队于2016年9月13日给该酒店出具的责令限期改正通知书，但仅是要求其对消防设施进行改正，无证据证实博兴县公安消防大队的限期改正通知影响到酒店的正常经营，因此，上诉人以上述证据主张其不应支付租金，不能成立，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人以涉案房屋未通过消防验收为由拒不交�租金的理由是否成立。本院认为，涉案房屋虽未通过消防验收，但双方自2009年至2014年一直正常履行本案租赁合同，且所租用的房屋也在正常营业状态。租金系占用、使用租赁房屋的对价，上诉人一直占用、使用所承租的房屋，则应按约交纳租金，其所承租的房屋未通过消防验收不构成拒付租金的抗辩理由。因此上诉人以涉案房屋未通过消防验收为由不支付租金的上诉理由，不能成立。
关于被上诉人新昕公司的主体资格问题。本案房屋系博兴新华书店所建，后又于2011年无偿划转给被上诉人。被上诉人作为房屋所有权人应当承受转让前房屋所存在的租赁负担，享有出租人的权利，承担出租人的义务。在上诉人不交纳租金的情况下，被上诉人作为原告主张权利，主体适格。上诉人的该项上诉主张，亦不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成�，应予驳回；一审判决认定事实不清，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11050元，由上诉人顾忠臣承担。
本判决为终审判决。
审判长 高立俊
审判员 王正真
审判员 张 珊
二〇一七年七月五日
书记员 高 帅