苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴度民初字第91号
原告金雪明。
原告金黑妹。
委托代理人任曾奎，江苏仁海方舟律师事务所律师。
被告苏州市吴中区广融农村小额贷款有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇孙武路622-1号。
法定代表人俞雄伟，董事长。
委托代理人陈涛、董志峰，江苏苏明律师事务所律师。
本院于2015年2月26日立案受理了原告金雪明、金黑妹诉被告苏州市吴中区广融农村小额贷款有限公司（以下简称广融小贷公司）案外人执行异议之诉一案，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金雪明及两原告委托代理人任曾奎、被告广融小贷公司委托代理人陈涛、董志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金雪明、金黑妹诉称，2012年11月，谭秋华提出由其代谭秋华向苏州市吴中区城南小额贷款有限公司（以下简称城南小贷公司）借款人民币170万元，�月27日，金雪明以苏州市金禾五金厂（以下简称金禾五金厂，投资人金雪明）名义和谭秋华签订了借款协议，约定金禾五金厂代谭秋华向城南小贷公司借款。同日金禾五金厂作为借款人向城南小贷公司借款170万元，金禾五金厂当日收到款项后立即转账至谭秋华指定的吴江市万达货物运输有限公司账户。金禾五金厂与城南小贷公司签订的借款借据中借款到期日期为2013年5月28日。借款到期后，因谭秋华不能归还借款本息，同年8月7日，城南小贷公司向苏州市吴中区人民法院提起诉讼，要求金禾五金厂归还借款本息，并查封了苏州市金禾五金厂以及其房屋，该案审理中，8月下旬，双方达成还款协议，约定采用签发远期支票作为抵押、分期偿付的形式归还贷款，后金禾五金厂实际分别于2013年9月2日付款80万元、3日付款73万元、利息2万元，2014年1月28日付款50万元、2014年5月16�付款50万元，其中80万元是代周桂根担保谭秋华向城南小贷公司归还的借款。因此，谭秋华欠下金禾五金厂255万元，2013年8月23日，金雪明与谭秋华夫妇签订《小产权房屋买卖合同》和《小产权房屋买卖补充协议》，以总价人民币280万元的价格从谭秋华处购得苏州市吴中经济开发区西下田178号房屋，其中255万与谭秋华所欠金禾五金厂的债务抵消，金雪明另向谭秋华指定的陆晓明账户汇款37万元，合计292万元，超出房款的12万元，谭秋华于2013年9月2日出具借条一张。因当时谭秋华称土地证未找到及后来谭秋华下落不明而未办理过户手续，且即使有土地证，因该土地系国有土地，无房产证，亦无法办理过户。房屋产权实际上属其所有，其提出执行异议后，但苏州市吴中区人民法院作出的执行裁定书，驳回其执行异议申请，故请求停止对坐落于苏州市吴中区城南街道宝带桥�区西下田178号房屋及土地的强制执行，并解除查封；判令被告承担本案诉讼费。
被告广融小贷公司辩称，不动产的所有权应当以登记机关的登记为准，本案的房产土地并非登记在两原告名下，本案的争议房屋、土地并未实际交付，请求法院驳回原告诉请。
经审理查明，广融小贷公司与谭秋华、管慧兰、付伟东、吴江众盛纺织贸易有限公司借款合同纠纷一案，本案在审理过程中，于2013年11月28日作出（2013）吴度商初字第0202-2号民事裁定书，依法查封了登记在被执行人谭秋华名下坐落于苏州市吴中经济开发区西下田178号土地使用权（所有权证号为吴国用2006第30468号）中价值人民币500000元部分。2014年4月9日本院作出（2013）吴度商初字第0202号民事判决。依该判决，谭秋华应归还广融农村小贷公司借款人民币1600000元，并偿付相关费用，管慧兰等负连带清偿责任。该判决�效后，因谭秋华等人未履行上述生效法律文书所确定的义务，权利人广融小贷公司向本院申请执行。2014年10月14日，本院作出（2014）吴执字第2154号执行裁定书，追加查封谭秋华名下的苏州市吴中经济开发区西下田178号土地上的房屋。金雪明、金黑妹作为案外人向本院提出异议申请，主张上述房屋产权实际属其所有，请求对该房屋不予执行。本院于2015年2月9日作出（2015）吴执异字第0008号执行裁定书，驳回两原告的执行异议，因两原告不服上述裁定，故引发本案诉讼。
另查明，谭秋华与王佳系夫妻关系。苏州市金禾五金厂系个人独资企业，投资人为金雪明。金黑妹与金雪明系夫妻关系。
原告确认其于2014年8月下旬单方通过当地公安派出所找锁匠撬开门锁后进入涉案房屋，后该房屋空置。
审理中，原告为证明其主张，向本院提交以下四组证据：
第一组：
1、2012年1月27日，金禾五金厂（甲方）与谭秋华（乙方）签订的《借款协议》一份，约定甲方代乙方向城南小贷公司借款人民币170万元，借款期限是2012年11月27日至2013年11月27日。
2、2012年1月27日，金禾五金厂（借款人）、保证人分别为谭秋华、王佳、金雪明、金黑妹与城南小贷公司（贷款人）签订的《最高额保证合同》一份，约定从2012年11月27日至2013年11月27日止，由贷款人在最高额贷款限额人民币壹佰柒拾万元内向借款人发放贷款，保证人对借款人的债务承担连带保证责任。
3、2012年1月27日，金禾五金厂与城南小贷公司的借款借据一份及进账单一份，载明城南小贷公司向金禾五金转账支付人民币170万元，借款到期日为2013年5月28日。
4、2012年1月27日，金禾五金厂向吴江市万达货物运输有限公司转账170万元的银行转账凭证一份。
第二组：
1、2013年8月23日，谭秋华、王佳（�方）与金雪明（乙方）签订的《小产权房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将其村证房位于苏州市吴中区城南街道宝带桥社区西华田178号的房屋及土地（园内总面积387.4平方米）以人民币贰佰捌拾万元的价格出售给乙方。二、由于该房屋不具备过户条件，甲乙双方依本合同生效为准。甲乙双方合同签订公证后五个工作日内，乙方一次性将房款交付甲方。
2、2013年8月23日，谭秋华为甲方、共有人为王佳、金雪明为乙方签订的《小产权房屋买卖补充协议》一份，约定：一、从公证生效之日起五个工作日内，乙方一次性付清甲方贰佰捌拾万元正，逾期本公证无效。二、从公证生效日起甲方收到全部房款，本小产权房产权系金雪明持有，甲方对本小产权房有一年使用、出租权，乙方在公证生效日一年内不得对本房屋转卖、出租。
第三组：
1、2013年9月2日，谭秋华书写的�收条》一份，载明：今收到金雪明西下田购房款贰佰捌拾万元整。其中叁拾柒万打入陆晓明卡中。
2、同日，谭秋华书写的《借条》一份，载明：今借金雪明人民币拾贰万元整，免息，一年内归还。2013年9月2日，金禾五金厂向陆晓明账户转账37万元的银行转账凭证。
3、2013年9月2日、3日支票存根2份，载明：向城南小贷公司还款80万、73万元。2014年1月28日支票存根，载明向城南小贷公司还款50万。同年5月16日支票存根，载明向城南小贷公司还款50万元。2013年9月3日，利息发票一份，金额3万元。2013年9月18日，利息发票一份，金额2万元。
第四组：
2015年4月8日，谭秋华出具的情况说明（证人证词）及光盘一份，载明：因其人在外地，不能出庭作证，故采用录像的方式向法院提交证言，其于2013年8月23日将涉案房屋出售给金雪明，金雪明在同年9月2日以承担还款责任及另外汇款给其37万的方式付清了全部房款，关于金雪明请锁匠开门其无异议。
被告广融小贷公司对上述证据的质证意见如下：
第一组证据，其对谭秋华与金禾五金厂的《借款协议》真实性不予认可；《最高额保证合同》中谭秋华只是担保人，不是借款人；进账单和借款借据与本案无关，只能证明城南小贷公司向金禾五金厂发放贷款的行为；吴江万达货物运输有限公司的银行凭证并不能证明金禾五金厂与谭秋华之间存在借贷关系。
第二组证据，其对《小产权房屋买卖合同》、《小产权房屋买卖补充协议》的真实性不予确认；从房屋买卖合同的内容看，要求对合同进行公证，但实际上没有进行公证。从补充协议内容看，双方约定了期限为一年的回购条款，故双方不是真实的买卖关系。
第三组证据，其对《收条》、《借条》的真实性不予认可；支票存根、发票只能证明金禾五金厂向城南小贷公司的还款情况，与谭秋华及本案无关。
第四组证据，其对谭秋华的证言真实性不予认可，不能确认录像中的谭秋华是否为其本人，另外人在外地不能作为不出庭作证的理由。
审理中，王佳至法院陈述，确认涉案房屋是出售给金雪明的，房屋买卖合同上的签字系其本人所签。但其并不清楚谭秋华与金雪明之间的债务往来。原告对王佳的陈述无异议，被告对王佳的证言不予确认。
本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告要求对苏州市吴中经济开发区西下�178号房屋中止执行的前提在于原告对上述房屋享有所有权。首先，该房屋土地使用权人登记为谭秋华，本院于2013年11月28日依法查封了该房屋的土地使用权，原告系于2014年8月下旬实际占有该房屋，即在法院查封之前，原告并未实际占有该房屋，经原告占有该房非经谭秋华向原告交付。其次，关于购房价款的支付，原告提供2013年9月3日、2014年1月28日、2014年5月16日的支票存根以及发票并不能证明是还谭秋华的欠款。关于谭秋华的证言，由于谭秋华没有到庭陈述，故本院无法确认其证言真实性。故本院对原告提出的要求中止对涉案房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告金雪明、金黑妹的诉讼请求。
案件受理费8800元，由原告金雪明、金黑妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 俞惠初
代理审判员 卢 宁
人民陪审员 王仁官
二〇一五年六月二十九日
书 记 员 韦少仕