河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀01民终1718号
上诉人（原审原告）：常英书，男，1965年3月8日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。
委托诉讼代理人：王超，河北天捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平山县金水饮品有限公司，住所地平山县电厂路。
法定代表人：李银书，该公司经理。
委托诉讼代理人：张炜，河北冀华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河北祥泰房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区高柱路24号。
上诉人常英书因与被上诉人平山县金水饮品有限公司、被上诉人河北祥泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2017）冀0131民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人常英书上诉请求：请求撤销原判，依法改判由二被上诉人还上诉人购房款及赔偿房屋差价损失。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，缺乏证据支持。1.一审法院依据平山县金水饮品有限公司不予追认河北祥泰房地产开发有限公司的销售行为而认定祥泰公司的代理权限超越了金水公司的授权范围没有证据支持。相反，根据（2017）冀0131民初1053号案件金水公司的起诉状可知，其起诉的诉求是解除上诉人与其签订的《房屋认购书》，且在事实部分，金水公司曾向赵勇青所在河北华亿公司主张抵顶工程款，通过以上事实足以证明，祥泰公司在与上诉人签订《房屋认购书》时金水公司认可并同意赵勇青欠上诉人的欠条抵顶部分购房款。祥泰公司并没有超越代理权限与上诉人签订合同。2.退一步讲，即使祥泰公司行为没有经过金水公司同意，但是祥泰公司在2015年确实是金水公司的代理销售商，其销售的房产系金水公司名下房产，且祥泰公司签订合同、收取款项已经交付房屋的行为金水公司一直没有主张无效。上诉人在收到房屋并入住几年后，金水公司才将房屋售予他人，以上事实可以证实祥泰公司的行为构成表见代理。金水公司应当承担相应责任。二、一审法院仅支持中国人民银行同期贷款利率，无法弥补上诉人的实际损失。根据《合同法》第97条、第113条规定，因被上诉人违约给上诉人造成的损失应当予以赔偿。本案中，上诉人已经交付全部购房款并且入住多年，现因被上诉人原因给上诉人造成巨大损失，依法应当予以赔偿。
被上诉人平山县金水饮品有限公司答辩称：本案由本公司无关，答辩人并非合同主体。根据合同相对性原则，答辩人与上诉人并无买卖法律关系。祥泰公司与上诉人才是本案商品房买卖合同的双方，且无论合同的签订以及购房款的交付，都是双方在履行，均与答辩人无关。其次，因涉案房屋已经出卖他人，上诉人也仅仅交付了部分购房款，合同也已经不能实际履行。原审判决认定事实清楚，应予维持。
常英书向一审法院起诉请求：一、依法判令解除2005年6月12日签订的《金水家园房屋认购书》；二、依法判令第一、第二被告向原告返还购房款137864元（包含天然气接口费），并赔偿原告实际损失暂计270000元，以上合计407864元，案件诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：原告常英书诉称，第一被告委托第二被告代为销售平山县金水家园房产，原告与第二被告河北祥泰房地产开发有限公司于2005年6月12日签订了《金水家园房屋认购书》，约定：房屋位置为平山县金水家园3栋2单元2层东门，房屋面积151.901平方米、总价款135884元、付款方式、交房时间2006年6月30日前交房，违约责任等条款。合同签订后，原告按照合同约定履行�交付房款的义务，二被告仅是交付房屋，并没有按照合同约定办理房产证。相反的是第一被告将该房屋在2008年3月25日出售给了王二垂，并给其办理了房产证。因王二垂诉原告排除妨害一案判决已经生效，原告不得不于2017年3月份配合平山县人民法院执行局将该房屋腾空并交付给王二垂。第一被告的“一房二卖”行为严重侵害了原告的合法权益，违背了合同契约精神，构成了违约，对原告造成了严重的损失。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院。请求一、依法判令解除2005年6月12日签订的《金水家园房屋认购书》；二、依法判令第一、第二被告向原告返还购房款137864元（包含天然气接口费），并赔偿原告实际损失暂计270000元，以上合计407864元，案件诉讼费由二被告承担。
原告为证明其主张提供了下列证据：1、2004年10月18日平山县金水公司（原平山县蒲吾棉织厂）与祥泰公司签订的协议书复印件；2、2017年3月27日，本案被告平山金水公司诉被告（本案原告）常英书的民事诉状，证明祥泰公司取得平山金水公司售楼等相关权利；3、原告与祥泰公司金水家园售楼部签订的第22号《金水家园房屋认购书》，证明原、被告房屋销售关系；4、2005年6月12日、6月18日祥泰公司金水家园售楼部收据二张，金额分别为29018元、13706元及2005年6月12日祥泰公司金水家园售楼部收到条一张（今收到常英书欠款条金额95140元），证明原告已按认购书交清了房款；5、（2010）平行初字第32号行政判决书，证明原告的主体资格；6、（2014）平法执字第365号执行通知书，证明原告已将涉案房屋腾空；7、同城网金水家园房屋报价复印件，证明损失依据。
被告平山县金水饮品有限公司辩称，1、原告起诉我公司主体不合法。本案中原告提交的认购�系原告同河北祥泰房地产开发有限公司签订，与我公司没有任何关系，根据合同相对性原则，原告起诉我公司主体不合法。2、我公司与河北祥泰房地产开发有限公司不存在任何委托代理关系。我公司与河北祥泰房地产开发有限公司是两个完全独立的法人，具有独立的营业执照经营范围，不可能存在任何委托代理关系。且本案房屋我公司已经出卖给王二垂，且经法院有效判决确定已执行完毕，更不可能委托他人销售，即便委托他人销售也应以我公司的名义对外签订合同，而不可能以代理人的名义签订。3、我公司没有收到原告的任何款项，原告称抵顶的95140元也不是事实。95140元收到条系赵勇青的债务抵顶，该债务赵勇青并不承认，在平山县人民法院（2014）平民再初字第16号民事判决书第28页第9-16行中、石家庄市中级人民法院（2016）冀01民再第159号民事判决书第31页第12-19行中均予以确认，所以原告并没有支付房款。4、再退一步，即便原告同河北祥泰房地产开发有限公司签订的认购书成立，也因原告没有交清房款，先其违约，更无权要求违约金及损失。根据合同相对性原则，我公司不承担任何责任。
被告为证明其主张提供了下列证据：（2014）平民再初字第16号民事判决书、（2016）冀01民再第159号民事判决书，证明二被告系建设工程施工合同关系，非合作关系，被告金水公司没有收到原告的任何款项，原告称抵顶的95140元不是事实。
被告河北祥泰房地产开发有限公司未到庭，未答辩。
经庭审质证，被告金水公司对原告提交的2004年10月18日协议书，称原告提交的协议书系复印件，协议内容违反建筑法相关禁止性规定，属无效协议，且双方均无履行。对原告提交的2017年3月27日金水公司诉被告（本案原告�常英书的民事诉状，金水公司称系复印件，对其真实性有异议，对原告提交的认购书、收据二份、收到条一份，金水公司称，上述证据均系复印件，且证据载明的卖方和收款人均为祥泰公司金水家园售楼部印章，没有我公司的签字确认，我公司没有收到原告任何款项，原告陈述的95140元赵勇青欠条，因赵勇青不认可，原告也没有交付祥泰公司，祥泰公司更未向我公司交付，我公司对此不知情，不认可。对原告提交的（2010）平行初字第32号行政判决书，金水公司称该判决书系复印件，且没有出具单位的盖章，对真实性无法确认。对原告提交的（2014）平法执字第365号执行通知书的真实性无异议。对原告提交的同城网金水家园房屋报价，金水公司称，我公司根本没有收到原告任何款项，原告无权向我公司要求赔偿损失。同时，被告金水公司向法庭提供了（2014）平民再初�第16号民事判决书及（2016）冀01民再第159号民事判决书，证明二被告系建设工程施工合同关系，非合作关系，原告所称抵顶95140元不是事实。原告质证称，两份判决书中并没有看到赵勇青的证明与本案原告常英书有法律关系，其证明中只说欠常全书4万多元，无论是在名字，还是数额上均与本案的祥泰公司收到的欠条无关。
一审法院认为，关于原告的主体资格，有原告提供的2004年10月18日二被告签订的协议书及被告金水公司2017年3月27日的民事诉状，被告金水公司虽提出异议，但其诉状系本院（2017）冀0131民初1053号案件中原告（本案被告）金水公司所交诉状，从其诉状内容中能够认定二被告在金水家园房屋销售中系委托代理关系，即被告金水公司委托被告祥泰公司代理其销售房屋。故原告具备诉讼主体资格。根据法律规定，代理行为应是以被代理人的名义进行的。二被告虽系委托代理关系，但本案中，原告提交的认购书、收据及收到条中卖方和收款人均为河北祥泰房地产有限公司金水家园售楼部印章，并无被告平山县金水饮品有限公司的签章或签字。被告祥泰公司以自己名义与原告签订认购书及收取原告购房款的行为属超越代理权，且庭审中，被告金水公司否认收到原告任何款项，对被告祥泰公司超越代理权的行为并不知情，事后亦未追认，故其责任应由被告祥泰公司承担，原告要求被告金水公司返还购房款及赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。现金水公司已将涉案房屋卖于案外人，且已执行，原告已实际不能取得涉案房屋，故2005年6月12日原告与被告河北祥泰房地产开发有限公司签订的《金水家园房屋认购书》应予解除。被告河北祥泰房地产开发有限公司应返还原告购房款137864元，并赔偿原告利息损失，利息应自2005年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付。原告要求按其提供的58同城网（截图复印件）类似面积的其他金水家园房屋的报价予以参考损失，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除2005年6月12日原告常英书与被告河北祥泰房地产开发有限公司签订的《金水家园房屋认购书》；二、被告河北祥泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，返还原告常英书购房款137864元及利息（利息自2005年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际给付之日止）；三、驳回原告常英书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�期履行期间的债务利息。案件受理费7418元，公告费1000元，共计8418元，由被告河北祥泰房地产开发有限公司负担。（判决生效后五日内交纳）
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。
本院认为，首先，原审依据原审法院所审理的（2017）冀0131民初1053号案件中平山县金水饮品有限公司所提交的民事诉状，认定二被上诉人在金水家园房屋销售中存在委托代理关系，认定事实清楚，证据充分。但同时，上诉人常英书主张购买诉争房屋所支付的款项中除河北祥泰房地产开发有限公司收取部分房款外大部分系欠款折抵，被上诉人平山县金水饮品有限公司对此明确否认自己曾同意以此方式收取房款，在上诉人常英书未提供充分证据证明当时其与被上诉人平山县金水饮品有限公司、案外人赵勇青对欠款抵顶房款达成过合意的事�下，原审认定河北祥泰房地产开发有限公司超越代理权、责任应由河北祥泰房地产开发有限公司承担并无不妥。且在二审期间，上诉人常英书所陈述的房屋交付时间为2009年，该时间明显晚于被上诉人平山县金水饮品有限公司将诉争房屋出售给案外人王二锤的时间（2008年3月），该事实亦可说明被上诉人平山县金水饮品有限公司在将房屋出售给王二锤时亦不存在过错，原审判令被上诉人平山县金水饮品有限公司不承担责任妥当。关于上诉人常英书所主张的损失问题，因其所提供的证据不足以证明其损失情况，原审按照中国人民银行同期贷款利率支持其利息损失亦无不当。综上，上诉人常英书的各项上诉理由均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理�7418元，由上诉人常英书负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟志刚
审判员 李荣水
审判员 卢 亮
二〇一八年三月二十七日
书记员 郭智芳