福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第3420号
原告李琛芳，女，1976年7月16日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人吴枝莲、吴丹颖，福建理则达律师事务所律师。
被告厦门盛世豪泰物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区。
法定代表人杨晓，公司董事长。
委托代理人蓝安绪、李靓，福建志远律师事务所律师。
被告中铁二十二局集团第三工程有限公司（原名厦门中铁建设有限公司），住所地厦门市思明区。
法定代表人孙桐林，公司董事长。
委托代理人严宏伟、黄扬扬，公司职员。
原告李琛芳与被告厦门盛世豪泰物业服务有限公司（下称盛世豪泰物业公司）、被告中铁二十二局集团第三工程有限公司（下称中铁公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员张晓毅公开开庭进行了审理。原告李琛芳及其委托代理人吴枝莲、吴丹颖，被告盛世豪泰物业公司的委托代理人李靓、被告中铁公司的委托代理人黄扬扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李琛芳诉称，其于2006年底向中铁公司购买址于厦门市嘉禾路398号的中铁财富港湾写字楼601单元房产，盛世豪泰公司系讼争房产所在的物业服务单位，盛世豪泰公司依约有义务对前述物业的公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，应确保大厦电梯等公共设施设备工作正常，且盛世豪泰物业公司收取了本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。2012年入夏以来，李琛芳所属的中铁财富港湾601室持续存在中央空调不制冷的情况，室内温度常常达到38-42度。为此，李琛芳多次向盛世豪泰物业公司反映，盛世豪泰公司提出增加出风口、增强制冷效果的意见，李琛芳也按该建议增开两个出风口，并向盛世豪泰物业公司支付1100元，然而，整改后仍达不到正常的制冷效果。后虽经李琛芳多次催促，盛世豪泰物业公司以单元内的空调盘管属于业主自用设备为由，拒不对李琛芳所处的写字楼单元的中央空调制冷系统进行合理增容以解决空调制冷量不足的问题。此外，中铁公司系讼争房产的开发商，讼争中央空调系由中铁公司购买并设计安装，中央空调不制冷可能系由于中铁公司购买的产品有质量问题或其格局设计存在问题。且中铁财富港湾写字楼并未成立业主委员会，盛世豪泰物业公司系由中铁公司委派，因此中铁公司应承担相应的整改、修复责任。故请求判令：1、盛世豪泰物业公司、中铁公司立即对李琛芳所属写字楼单元的中央空调制冷系统进行整改，恢复至正常的制冷状态；2、李琛芳免交2012年8月份起至整改完毕之日期间的物业管理费。
被告盛世豪泰物业公司辩称，1、李琛芳起诉系基于两个完全不同的法律关系，不应该合并处理；2、李琛芳所在单元中央空调不制冷的原因系李琛芳自行将该单元装修格局改变，导致空调制冷分布不合理，同时玻璃幕墙夕照、办公人员密集和电脑设备产生的热能等因素，故盛世豪泰物业公司曾通过书面方式建议李琛芳增加室内风机盘管来进行制冷合理增容；3、商品住宅专项维修资金属于业主所有，即使是中央空调系统出现故障致使整幢大厦空调无法制冷，物业公司也无权自行使用公共维修金进行维修、更新或改造，更何况是李琛芳物业的专有部位出现问题，因此相关费用应由李琛芳自行承担；4、李琛芳单元内的风机盘管属于其物业的专有部分，不属于大厦的公共设备，依法并不属于物业服务企业的合同义务范畴；5、李琛芳要求免交2012年8月份起至整改完毕之日止期间的物业管理费没有事实和法律依据。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告中铁公司辩称，1、中铁公司具有房地产开发资质，讼争房产系经过设计单位、施工单位、建设单位的竣工验收合格，李琛芳也同意中铁公司的设计优化；2、李琛芳不能证明制冷问题是由于设计或质量导致，故不在保修范围内；3、根据双方签订的商品房买卖合同，已过保修期；4、诉讼时效已过。
经审理查明，2006年10月24日，中铁公司与李琛芳签订一份《商品房买卖合同》，约定李琛芳向中铁公司购买中铁财富港湾之6层01单元，建筑面积为122.41平方米，其中合同第十六条保修责任中约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；合同附件四：补充协议第五点第6款中约定，买受人在办理房屋交接手续时应填写《房屋验收单》，注明其验收情况，若有问题需要整改的，应在出卖人发出整改完毕通知书后15天内验收房产，逾期无反馈意见的，视为该套房屋已整改完毕。2006年10月27日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具上述《商品房买卖合同》的备案证明。2007年1月31日，李琛芳在公证员面前，签订了《同意变更声明书》，同意中铁公司对写字楼平面进行优化设计。2007年3月，中铁公司对中铁财富港湾整幢大楼整体进行优化设计施工。2007年6月30日，中铁财富港湾验收合格，其中通风与空调工程亦验收合格。2007年9月30日，中铁公司将中铁财富港湾之6层01单元交付与李琛芳。中铁财富港湾之6层01单元的《商品房质量保证书》上记载，中铁公司为本套房屋提供的保修内容和保修期限为：供热、供冷系统和设备为1个采暖期或供冷期，本套房屋实际交付使用日期为2007年9月23日。李琛芳在其上确认签字。
2007年9月23日，盛世豪泰物业公司（甲方）与李琛芳（乙方）签订一份《中铁财富港湾物业管理服务协议》，约定甲方为乙方址于厦门市嘉禾路398号6层01单元提供前期物业管理服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，其中协议第一条约定了甲方有对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等权利义务；协议第二条规定了物业服务内容，其中包括共用设施、设备（公用的上下水管道、公共照明、加压供水设备、配电系统、楼宇弱电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、运行和管理等；协议第三条规定了物业管理服务质量，其中包括了设备运行：定期维护保养确保大厦电梯等公共设施设备正常运作。同日，李琛芳签订一份《业主公约》，其中第三十条约定物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备；物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
2012年10月11日，盛世豪泰物业公司书面回复李琛芳关于601单元户内空调制冷量事项，内容如下：物业服务中心已多次安排相关专业工程师对该单元中央空调制冷清理进行检测，并义务为单元内空调风机盘管进行清洗，现已排除主机及末端设备故障可能性，且邀请原施工单位工程师现场进行检测，证实了室内末端空调输出设备使用正常，大厦的中央空调制冷量按室内面积配备标准进行施工，至于客观存在制冷量不够的问题，经几家有资质专业空调公司分析主要原因系：1、该单元原设计中央空调是敞开式办公、空调利用率高，但单元装修格局改变后空调制冷分布不合理，效率降低；2、开发商设计是按室内面积进行标准制冷量施工，造成过热的主要原因是玻璃幕墙夕照发热、办公人员密集和电脑设备产生的热能等客观因素。2012年10月12日，盛世豪泰物业公司书面回复李琛芳关于601单元户内空调事宜，内容如下：1、601单元反映空调制冷量不够时，物业服务中心非常重视，在服务中心工程技术人员的排查下，服务中心还邀请了三家专业资质的中央空调维修公司也同时进行检测，最终结果确认该大厦的中央空调主机及末端设备空调输出使用正常。存在的主要原因跟该单元户内办公人员密集、电脑设备产生的热及玻璃幕墙夕照发热等因素造成的；2、大厦的中央空调制冷量按室内面积配备标准为13.5KW进行施工，至于客观原因存在的制冷量不够用问题，服务中心已回复，如需要达到良好的使用效果，增加制冷量的方法只有添加风机盘管才能彻底解决，根据601单元实际使用情况，理论制冷量需为19.5KW；3、601单元从2007年9月接房入住，在连续使用中一直未反映此事，于2012年6月反映存在空调制冷量不足，因各单元内设备属于业主的固定资产，请业主合理增加风机盘管解决制冷量不够的问题。2012年11月14日，李琛芳委托福建理则达律师事务所出具律师函，要求盛世豪泰物业公司对中央空调制冷系统进行合理增容，增加风机盘管以解决制冷量不足问题，对因此所发生的费用，应按规定自专项公共维修金中予以支持。
本院于2014年9月28日至嘉禾路398号6层01单元（即中铁财富港湾601单元）进行现场勘验，对该单元室内出风口的温度进行测量，经测量出风口温度为19.8℃，室内温度为28.6℃。本院在该单元进行勘验时还发现原告在中铁公司交付的房屋格局基础上，增加墙体隔出办公室，以及增加一道屏风。随后，本院进入与该单元相邻单元即602单元进行现场勘验，测量602单元室内出风口温度为19.8℃，室内温度为25.4℃。
另查明，李琛芳自2013年2月起未缴纳相应的物业管理费等费用。庭审过程中，李琛芳确认其自2008年开始发现财富港湾写字楼6层01单元中央空调制冷有问题，自2012年开始向盛世豪泰物业公司以及中铁公司反映该问题。2013年5月6日，李琛芳将盛世豪泰物业公司、中铁公司诉至本院，请求判令：1、两被告立即对李琛芳所属写字楼单元的中央空调制冷系统进行整改，恢复至正常的制冷状态；2、李琛芳免交2012年8月份起至整改完毕之日期间的物业管理费。2013年10月29日，李琛芳以鉴定机构对中央空调制冷问题无法鉴定，且已进入冬季，空调制冷问题无法明显体现为由，向本院申请撤回对两被告的起诉，本院予以准许，并做出（2013）湖民初字第3179号民事裁定书。
以上事实，有经庭审质证的《中铁财富港湾物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》、《商品房质量保证书》、《函件》两份、律师函、公证书、《业主公约》以及庭审笔录、调查笔录为证。
本院认为，盛世豪泰物业公司与李琛芳订立的《中铁财富港湾物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。李琛芳主张其所属的601单元室内温度过高，作为物业服务企业，盛世豪泰物业公司应当对该单元的中央空调制冷系统进行整改，恢复至正常的制冷状态，并免除其2012年8月至整改完毕期间的物业管理费。本院认为，李琛芳对中铁财富港湾601单元在中铁公司交付后进行了格局改造，李琛芳不能合理排除该改造以及该单元的专有特性对室内温度可能造成的影响；其次，李琛芳不能证明在同一空调出风口温度的情况下，601单元的室内温度明显高于相邻单元的室内温度，系由于盛世豪泰物业公司未尽维修、保养义务造成的，亦不能证明财富港湾写字楼的中央空调制冷系统不正常，应承担举证不能的责任；再次，物业服务企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，在李琛芳反映其室内温度过高的情况下，盛世豪泰物业公司派员到现场检测以及处理，并提出了相应的书面建议，故仅凭现有证据不足以证明盛世豪泰公司不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为业主，李琛芳应按照物业服务合同约定交纳物业管理等相关费用。因此，李琛芳要求盛世豪泰物业公司对李琛芳所属单元的中央空调制冷系统进行整改，恢复正常制冷状态，并免交2012年8月份至整改完毕之日止期间的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。
关于中铁公司是否要承担对李琛芳所属单元的中央空调制冷系统进行整改的责任，本院认为，李琛芳于2006年10月24日向中铁公司购买该单元，于2007年9月30日接受该单元，至起诉之日已超过《商品房质量保证书》上规定的关于供冷系统和设备为1个供冷期的保质期。其次，李琛芳主张其自2008年发现空调制冷有问题，自2012年8月开始向中铁公司反映该问题，但中铁公司认为其自2013年李琛芳起诉才接到关于中央空调质量有问题的反映。本院认为，李琛芳没有证据证明其自2012年8月开始向中铁公司反映空调制冷的问题，应承担举证不能的责任，即不符合诉讼时效中断的情形，故李琛芳直至2013年5月6日才就上述问题起诉中铁公司，已超出二年的诉讼时效，依法不予保护。故对李琛芳要求中铁公司对其所属单元的中央空调制冷系统进行整改、恢复至正常的制冷状态的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李琛芳的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告李琛芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 张晓毅
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 杨莉苹
附页：
本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
本案执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。