天津市东丽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丽民初字第3065号
原告马庆芳，女，汉族，无职业。
被告李雷，男，汉族，北京普能科技有限公司质量工程师。
委托代理人李靖研，女，汉族，无职业。
原告马庆芳与被告李雷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯静独任审判，公开开庭进行了审理。原告马庆芳、被告李雷的委托代理人李靖研到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马庆芳诉称，原、被告系房屋租赁合同关系。被告有一套坐落于天津市东丽区昆俞家园（二期）4-1502室房屋出租给原告居住使用。2012年2月25日双方通过阳光房信签订《房屋租赁协议书》，当时双方约定租期为三年，租金每月600元。协议达成后，原告对该房屋进行了装修，并购置了热水器、空调、煤气灶等。原告交纳了煤、水、电、物业、有线电视等两年多的费用。2014年3月16日被告在原告租期内，私自将原告承租的上述房屋出租给案外人董丛云，并收取了董丛云定金、租金及水、电、煤气费等共计6438元。被告找到原告，双方经过协商，在被告同意退还原告所有费用并赔偿损失的情况下，原告搬出房屋。董丛云入住后，因为原、被告之间的纠纷，被告经常骚扰董丛云。由于被告拒不退还原告各项费用，所以原告想住回该房屋。董丛云也不堪被告骚扰，要求退还其交纳的费用，解除租赁合同。原告替被告退还了董丛云58**元，搬回该房屋。之后被告又将门锁撬开强行入住，将原告赶出租赁房屋，原告的许多物品均在租赁房屋内没有拿出，但被告拒绝给付，原告垫付给董丛云的费用，被告也拒绝退还。无奈，原告只能起诉，要求：1、被告立即退还原告交纳的煤、水、电、物业、有线费用及装修费、热水器、空调、煤气灶损失共计7987.8元（包括电费308元、水费656.6元、煤气费16.8元、押金600元、物业费1226.4元、煤气安装费80元、电视接收器费100元、装修费3000元；房屋设施：热水器、空调、煤气灶具共计2000元）；2、被告立即返还原告垫付给董丛云交纳的费用共计5844元；3、被告立即将原告在天津市东丽区昆俞家园（二期）4-1502室房屋的所有原告的物品返还原告（包括家具、衣物、被褥、首饰等）；4、被告立即赔偿原告搬家费、换锁费等各项费用共计2500元；5、本案诉讼费用由被告负担。
原告马庆芳向本院提供了下列证据：
1、房屋租赁协议书、补充协议书、收条各一份，证明原、被告系房屋租赁合同关系及签订合同当天原告交纳了三个月租金1800元、押金600元及物业费500元的事实。
2、昆俞欣园4号楼1502室结算单一份，证明2014年3月29日原、被告对房屋水、电、煤气余额以及物业费、屋内设施等费用进行了结算。
3、天津市天房物业管理有限公司出具的企业往来收据及收款单各一份，证明原告交纳2013年度物业费的事实。
4、证人王丽萍证言，证明2014年3月29日原、被告在证人王丽萍的见证下对水、电、煤气余额以及物业费、屋内设施等费用进行了结算。被告委托王丽萍重新出租房屋，经过被告的同意将房屋以每月1150元租赁给董丛云。2014年4月3日王丽萍代替被告李雷签字，与董丛云签订了房屋租赁协议，并收取了董丛云中介费、定金、租金等费用共计6438元。后被告报警称王丽萍诈骗，并骚扰董丛云导致其无法正常居住。2014年5月21日证人王丽萍退给董丛云41**元，原告马庆芳垫付董丛云各项费用5844元。
5、证人魏瑁证言，证明2014年5月21日晚七点半，证人帮原告把行李箱、被褥、包裹等搬到昆俞欣园4号楼1502室，其看见原告的包裹里有一个小红包，里面放着原告的项链、戒指等首饰。
6、证人姜毅出具的书面证词一份，证明2014年5月21日晚七点左右，证人姜毅到原告坐落于河东区卫国道益寿里7-3-601家中帮忙搬东西，有被褥及部分行李、包裹，后送到昆俞欣园4号楼1502室。当时还有原告喊嫂子的人在现场一起收拾，其看见原告和嫂子收拾的包裹里有一些首饰。
被告李雷辩称，对于原告的第一项诉讼请求中水、电、煤气等费用同意按实际情况支付原告，但根据合同约定，被告不需要返还原告装修费并购买原告的二手家电，故不同意支付装修费、热水器、空调、煤气灶等费用，原告需自行拆走，并不得损坏房屋设施。对于第二项诉讼请求，因是王丽萍伪造了被告的签名私自将房屋出租给董丛云，并收取了房屋租金及押金等费用，被告并没有收取，且原告没有经过被告允许再次把东西搬到涉诉房屋，原告垫付董丛云费用与被告无关，不同意支付。对于第三项诉讼请求，同意返还原告在房屋里属于原告的家具、家电，但原告说的首饰、衣物、被褥不存在，不同意返还。对于第四项诉讼请求，因租赁期满原告应在2014年3月31日前腾清房屋并自行支付搬家费，且原告没有权力换锁，故不同意支付搬家、换锁等费用。
被告李雷提供了下列证据：
1、原、被告签订的房屋租赁协议一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系及租期两年的事实，同时证明被告不需要支付原告装修费及家电费用。
2、证人张联静出具的书面证词一份，证明2014年3月9日证人去昆俞欣园4号楼1502室看房，原告当时提及要介绍中介王丽萍帮被告找房源，原告询问被告是否购买二手电器，被告说考虑一下。
3、证人张联静出具的书面证词一份，证明2014年4月1日证人再次去昆俞欣园4号楼1502室，原告当时没有继续承租的愿望并同意搬家。在2014年4月1日前被告并没有答应要买原告的二手家电，原告是以赔偿为由要强行卖给被告。
4、2014年4月1日原、被告通话录音一份，证明2014年3月16日被告没有私自将房屋租给董丛云，并收取房租及押金。原、被告双方没有就各项费用达成一致意见，也没有同意购买原告的家电。
5、王丽萍与董丛云签订的房屋租赁协议一份，证明被告对签订该合同不知情，合同不是被告签署的。合同中提到的钱款收取人是王丽萍。
6、2014年4月4日录像一份，证明被告在涉诉房屋门口张贴通知，告知原告清理屋内物品。
7、2014年4月13日通话录音一份，证明董丛云与中介王丽萍签订合同时被告不在场，董丛云将租房费用5000多元交给了王丽萍。
8、2014年5月15日被告与民警的谈话录音一份，证明2014年4月12日原告在派出所录口供时，承认被告只欠其物业费、押金、水电煤气费。
9、照片两张，证明2014年5月22日被告在涉诉房屋处张贴通知，告知原告清理物品搬离房屋。
10、北京普能科技有限公司员工请假单四张，证明被告请假的时间。
本院依职权调取天津市公安局东丽分局华明派出所治安案件关于马庆芳、王丽萍、李雷的询问笔录各一份以及马庆芳与李雷调解笔录一份。
经质证，被告对原告提供的证据1、3真实性没有异议；对证据2、4-6均不予认可。原告对被告提供的证据1真实性没有异议；对证据2-10均不予认可。原、被告对于本院调取的证据真实性均没有异议。
本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告提供的证据1、3真实客观、来源合法，具有关联性，本院予以采信。原告提供的证据2因没有被告李雷的签字，对被告不具有约束力。原告提供的证据4证人王丽萍的证言能够证实2014年3月29日房屋内水、电、煤气等费用的余额情况以及证人与董丛云签订租赁合同并收取费用的事实，本院予以确认。原告提供的证据5、6能够证实原告于2014年5月21日搬回涉诉房屋居住的事实，本院予以确认。被告提供的证据1与原告提供的证据1一致，本院予以采信。被告提供的证据2-4可以证明原告同意搬出房屋，以及双方就装修费用及家电处理问题发生纠纷的事实。被告提供的证据5、7与原告提供的证人王丽萍当庭陈述其与董丛云签订租赁合同并收取费用的事实相符，本院予以确认。被告提供的证据6、9可以证实被告曾在房屋门口张贴通知要求原告腾空房屋的事实。被告提供的证据8录音不完整，参与人员无法核实，不能达到证明目的。被告提供的证据10在没有其他证据佐证的情况下，该证据不能证明被告回天津处理租赁纠纷的事实。
经审理查明，2012年2月25日原告马庆芳（乙方）与被告李雷（甲方）签订房屋租赁协议书，被告李雷将其所有的坐落于东丽区昆俞欣园4-1-1502室的房屋出租给原告马庆芳居住使用。双方约定，租赁期间为两年，自2012年4月1日至2014年3月31日止。租金每季度一交，租金为每月600元，乙方预交押金600元。租期内水、电、煤气、暖气、电话、有线数字电视等费用由乙方负担。期满前10天双方协议中止或延续本协议。每季度的房租乙方于20日-25日存入甲方银行卡内。房间为空房，由乙方进行装修。合同期内甲方不能违约，如违约赔偿乙方装修款（按时间推算）。同日，原、被告另签订租赁补充协议一份，约定2012年3月至12月共10个月的物业费乙方承担500元，2013年1月至12月的物业费由甲方承担。房屋内不得改变结构，水电路不变，装修过程煤气、暖气不改动，如有损坏由乙方修复。除物业费以外的费用由乙方承担。如合同到期甲方续租优先乙方。当日，原告向被告交付了2012年4月1日至2012年6月30日的房租1800元、房屋押金600元、2012年3月至12月物业费500元及水费220元，共计3120元。被告将房屋水卡、电卡、购电证、钥匙等交给原告马庆芳。后原告对房屋进行了装修，于2012年4月1日入住。租赁期间内，原告支付了煤气安装费80元、电视接收器费用100元、2013年1月至12月的物业费1226.4元，并购买了水、电、煤气。合同到期后，原告准备搬离租赁房屋，截止2014年3月29日房屋内水表余额134立方米、电表余额308元、煤气表余额7立方米。原告支付被告房屋租金至2014年3月31日。原告搬走后，因装修费用以及物品返还等问题双方无法达成一致，被告未就水、电等费用进行结算。
2014年4月3日案外人王丽萍与董丛云签订房屋租赁协议一份，将被告的房屋以每月1150元租赁给董丛云。王丽萍收取了董丛云房屋租金、押金、中介费等费用6438元。后被告李雷与王丽萍就委托租房事宜发生纠纷，被告要求董丛云搬出。2014年5月21日原告马庆芳再次搬回租赁房屋内居住，被告发现后于2014年5月25日将门锁更换。2014年5月28日原告起诉被告至本院，故成讼。
本案审理过程中，本院到租赁房屋对原告马庆芳在被告处存放的物品进行了清点，包括：组合柜一套、毛绒玩具两个、沙发一套、三菱牌挂式空调一台、椅子两把、鞋柜一个、厨房水盆一个、水龙头一个、煤气灶一台、抽油烟机一台、橱柜两个、热水壶一个、吸顶灯四个、灯泡三个、电视柜一个、床垫一个、床架一个、衣柜一个、万家乐牌热水器一个。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议及补充协议，系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同行使权利并履行义务。原、被告就东丽区昆俞欣园4-1-1502室约定的租赁期限为两年，即自2012年4月1日至2014年3月31日止。原告主张租赁期限为三年，未能提供证据证明，本院不予采信。租赁期限届满后，原告应将房屋返还给被告，原、被告应据实结算水电等相关费用，及时办理房屋交接事宜。对于原告的第一项诉讼请求，原告依据2014年3月29日抄录的数额要求被告退还剩余水费656.6元、电费308元、煤气费656.6元，被告虽对此提出异议，但未能提供相关证据证明该金额的不合理之处，且该数额与被告提供的2014年4月3日董丛云与王丽萍签订的房屋租赁协议中记载的数额一致，故对原告的该项诉请本院予以支持。关于物业费，根据协议中双方关于物业费分担的约定，被告应退还原告垫付的2013年1月至12月的物业费1226.4元。关于有限电视接收器费以及煤气安装费一节，该费用属于房屋配套设备的安装费用，应由出租人承担，故对原告的该项诉请本院予以支持。另，被告应将原告已付押金600元返还给原告。对于原告第一项诉讼请求中要求被告退还装修费用一节，双方合同约定内容表明，原告对租赁房屋的装饰装修行为，业经被告同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。按照上述规定，原告要求被告退还装修费用3000元的主张，本院不予支持。对于原告要求被告退还房屋设施包括热水器、空调、煤气灶具共计2000元一节，上述物品属于原告为其居住使用所购置的财产，属于原告所有，原告依法享有的权利首先是物品返还请求权，现被告同意让原告自行拆走，原告要求被告给付折价款2000元，没有依据，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求要求被告返还垫付给董丛云的费用5844元，因被告并未收取董丛云钱款，原告的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求要求被告返还房屋内原告的家具、衣物、被褥、首饰等物品，经本院对房屋内原告的物品进行清点，对于清单内记载的物品原告有权取回。关于原告所述其他物品，因原告未向本院提交相关证据予以佐证，被告亦否认有上述物品的存在，对其该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第四项诉讼请求要求被告赔偿搬家、换锁等费用，因双方当事人没有约定，且不符合法律的规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李雷于本判决生效之日起十日内退还原告马庆芳水费656.6元、电费308元、煤气费16.8元、押金600元、物业费1226.4元、煤气安装费80元、电视接收器费100元，共计2987.8元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、本判决生效之日起十日内原告马庆芳将坐落于东丽区昆俞欣园4-1-1502房屋内的物品（详见清单）自行取回，被告李雷予以协助。
三、驳回原告马庆芳的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取104元，原告马庆芳负担85元，被告李雷负担19元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 侯 静
二〇一四年八月十九日
书 记 员 刘晨明
速 录 员 张晓晨
物品清单：
组合柜一套、毛绒玩具两个、沙发一套、三菱牌挂式空调一台、椅子两把、鞋柜一个、厨房水盆一个、水龙头一个、煤气灶一台、抽油烟机一台、橱柜两个、热水壶一个、吸顶灯四个、灯泡三个、电视柜一个、床垫一个、床架一个、衣柜一个、万家乐牌热水器一个。
本判决所依据的相关法律、法规
一、《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
三、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
四、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
六、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
七、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。