吉林省汪清县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2424民初685号
原告汪清县居安物业管理有限公司，住所汪清县汪清镇桥西小区。
法定代表人张秋波，董事长。
委托代理人周日昌，男，汉族，1967年6月6日生，公职人员，住汪清县汪清镇。
被告延边仁和集团房地产开发有限公司，住所延吉市。
法定代表人姜成杰，董事长。
委托代理人曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。
原告汪清县居安物业管理有限公司（简称居安公司）诉被告延边仁和集团房地产开发有限公司（简称仁和公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周日昌、被告委托代理人曲冲霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告作为物业企业在仁和都市家园小区实施物业服务，被告系该小区开发建设单位，同时也是未出售和未交付房屋的产权持有人。在物业服务期间，原告依照与被告签订的《前期服务合同》，为该小区提供了2012年1月至2013年6月的物业服务。2013年5月，根据该小区业主表决结果，在新华社区工作委员会等部门的协调下，原告与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，服务期自2013年7月开始。另仁和都市家园小区1-6楼由于被告原因不能正常供热，需要进行二次加压才能运行，根据有关纪要被告须承担此期间的加压运行费用。现原告根据《物业服务合同》和相关纪要、文件等在该小区实施物业服务，但被�没有按时交纳2013年5、6月，2015年9月至2016年6月的物业服务费，累计欠费额为488819.00元。根据物业服务合同约定，物业服务费应于每年12月31日前交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业费用，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二缴纳滞纳金（违约金）。从2013年4月起，居安公司就仁和公司长期拖欠2012年1月至2013年4月的物业费进行了诉讼，汪清县人民法院作出（2014）汪民二初字第25号民事判决，判决仁和公司给付物业费并按银行利率计算违约金。仁和公司不服提起上诉，延边州中级人民法院作出（2015）延中民二终字第31号终审判决，驳回仁和公司的上诉维持原判。仁和公司向省高院申请再审，吉林省高级人民法院作出（2016）吉民申599号民事裁定，驳回了仁和公司的再审申请。从2015年5月起，居安公司就仁和公司拖欠2013年5月至8月的物业费用再次进行了诉讼，汪清县人民法院作出（2015）汪民二初字第291号民事判决书，判决仁和公司给付物业费并按银行利率计算违约金。仁和公司不服提起上诉，延边州中级人民法院作出（2016）吉24民终841号终审判决，驳回仁和公司的上诉。然而，仁和公司始终不履行两份判决确定的给付义务，目前该两件案件仍在强制执行中。现根据《合同法》第8条、第109条，《物业管理条例》第7条第5款，《延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例》第60条之规定，请求法院判令被告立即支付2013年5、6月，2015年9月至2016年6月的物业服务费488819.00元及违约金。
被告辩称：首先，被告认为原告不是合法成立的物业公司，被告有证据证明，原告与汪清县住建局物业办系两块牌子一套人马办公，同时原告的原法定代表人也就是本案的委托代理人周日昌是住建局的工作人员，基于原告�特殊身份，被告认为原告对涉案小区实施管理属于政府行为，故本案不属于平等主体之间的民事诉讼，人民法院的民事审判庭无权审理该案；其次，根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》第12条的规定，物业管理服务等级标准在五级以下的不得收取物业管理费，本案中从原告提供的物业服务合同记载的收费标准看，其是依据四级物业管理服务等级进行收费，但原告非但未达到四级的物业管理服务标准，连五级都没有达到，故原告无权索要物业管理费；第三，原告索要物业服务费的基础也就是被告名下尚未售出的房屋，经核对其提供面积存在错误，实际面积未达到该数额，差额为13020.45平方米。第四，原告与业主委员会形成的物业合同所依据的业主委员会决议违反了物业管理条例中业主管理委员会必须要有物业面积占50%，且户数占50%以上才可通过的规定，该物业服务合同无效；第五，根据吉林省物业服务管理办法规定，对于公建部分的物业费用，需要物业公司与公建物业的业主协商确定物业服务收费金额，但本案中，公建部分的物业服务费用是原告与小区物业委员会制定的，该约定对作为公建部分的物业业主没有约束力。第六，2013年5、6月份的物业服务费超过诉讼时效，人民法院不应支持。此外，根据物业服务收费管理办法规定，原告索要电梯费和二次供水、二次加压费用没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供的证据有：1、原告营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2、物业服务合同、政府会议纪要复印件各1份，证明原告收取物业费、电梯费、公共电费、加压费、二次供水费的收费依据；3、汪清县人民法院（2014）汪民二初字第25号、（2015）汪民二初字第291号民事判决书，延边州中级人民法院（2015）延中民二终字第31号、（2016）吉24民终841号民事判决书，吉林省高级人民院（2016）吉民申599号民事裁定书复印件各1份，证明本案有判例，原告此次提供的相关证据已被上述案件的判决或裁定予以确认；4、庭审笔录复印件2份、微信聊天记录复印件1份，证明小区业主对物业服务非常支持和满意，不存在业主因对物业服务不满而上访或投诉的情况；5、小区业主委员会关于仁和都市家园物业情况的报告及其组织的对业主开展的支持率和满意度调查表复印件各1份，证明小区业主及业主委员会对于原告的物业服务是支持和满意的；6、仁和集团应付物业费用明细表复印件1份，证明被告欠原告2013年5月、6月，2015年9月至2015年12月及2016年1月至2016年6月物业服务费用，共计488819.00元；7、（2015）延中民二终字31号案件的听证笔录复印件1份，证明被告对原审判决认定的事实没有异议，且被告未向二审法院提交部分房屋已出售并交付的相关证据；8、2015年1月31日汪清县住建局工作安排手册复印件1份，证明管道施工问题是影响低区供热不足的主要责任；9、汪清仁和小区A、C号楼供热工程鉴定报告复印件1份，证明该小区两栋楼房因设备问题导致低区热度不够，系被告的高直连设备没有达到安全、稳定的技术层面，导致供热系统运行不稳定；10、关于仁和都市家园烂尾楼问题的上访材料复印件1份，证明被告小区房屋质量低劣，低区不加压不能取暖；11、汪清县住建局关于对仁和都市家园建设质量及供热情况上访材料的答复复印件1份，证明该小区低区不热是被告原因造成的，被告承诺进行改造，改造措施包括将低区供热管道单独铺设到锅炉房，但原告退出该小区经营时改造也没有进行；12、（2014）汪民�初字第25号案件庭审笔录、该案8号证据即入住协议书复印件各1份，证明本次诉讼是上几次诉讼的延续，且入住协议书已在上次诉讼中得到法庭的确认；13、被告仁和公司钥匙领用登记表影印件1份，证明每一个房屋交房时都会签署交房手续和登记领用信息，被告称没有记录和交付手续是刻意隐瞒拒绝交付资料；14、交接手续复印件1份，证明2016年6月29日，原告将仁和公司存放在原告处的该小区C座的27套房屋钥匙交给了威远公司，魏德智取的钥匙，其是该工程的实际施工人。进而证明被告所说的空置房屋已经交付给其他人，其实际是在原告主张物业费用的时间段之后；15、物业资质复印件1份，证明原告资质等级为三级资质；16、汪清县人民法院（2015）汪民二初字第290号民事判决书复印件1份，证明被告提出的已交付的72套房屋中，有27套房屋系被告于2016年6月末才在法院强制执行中交付的，该判决书的执行案号为（2016）吉2424执112号；17、前期物业服务合同，证明2013年5、6月物业费的收费依据。
被告向本院提供的证据有：1、2010年9月15日汪清县住建局关于仁和小区物业工作会议纪要复印件1份，证明在2010年原告进驻仁和小区的时候，是和住建局一套人马两块牌子进行办公的，同时该份会议纪要明确规定了物业办的办公经费从物业服务利润中支取，参加该会议的所有人员都是住建局的工作人员，因此，原告不是合法的物业管理公司；2、不属于仁和公司房屋明细表复印件1份，证明被告确定有72套房屋已售出或抵账，对该72套房屋被告不应承担相关费用；3、2012年12月5日关于专题研究仁和都市家园供水供气设施运行工作问题信访案件会议纪要和2012年12月10日仁和都市家园供水供气设施运行工作的补充协议复印件各1份�证明原告加收二次供水、二次加压费用的前提是原告要承担供水、供热单位依法应承担的义务，即原告要承担业主户外分户阀以及供热设施的维护和更新，同时要承担业主计量水表及以外的供水设施设备的维护更新。此外，该协议已经报送县住建局备案，其中明确约定开发商未出售的空置房屋的二次供水加压费一律不收。4、汪清C号楼工程款押房明细，证明2009年6月24日，被告将27套房屋抵押给了威远公司魏德志。
经开庭质证，原告提供的1号证据，被告无异议，本院对该证据予以采信。原告提供的2、3、7、8、9、11、16、17号证据，被告对真实性无异议。被告提供的1、4号，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的4号证据，被告对庭审笔录的真实性无异议，对其证明内容有异议，认为笔录中的两证人证言较为片面，不能代表全体业主，也不能证明原告的服务达到了可收费的等级标准。对微信记录的真实性和关联性均有异议。原告提供的5号证据，被告表示不知情，并对真实性不做评价，同时要求业主委员会的成员出庭接受质询。原告向本院提供4、5号证据，主要证明小区业主对其物业服务是支持和满意的，而被告的第二条抗辩意见主要争议在原告的物业服务等级未达到收费标准，对此原告已向本院提供了其物业公司已达到了三级资质的物业服务等级材料，鉴于该两份证据与本案争议焦点无较大关联，故本院对其不予评判。原告提供的6号证据，被告对房屋面积和已出售房屋数量有异议，并提供了2号证据即不属于仁和房屋明细表加以证明，涉及房屋共72套，原告对其中27套房屋不予认可，称该27套房屋，汪清县人民法院已于2016年1月27日，作出（2015）汪民二初字第290号民事判决（原告提供的16号证据），判令仁和公司向魏德智交付，经申请执行其实际交付时间为2016年6月末，在原告主张的物业费时间段之后，另原告提供的14号证据即交接手续，也佐证了魏德智系于2016年6月29日，通过原告取得了该27套房屋的钥匙。对其他确存争议的45套房屋，原告撤回了诉求。原告提供的10号证据，被告有异议，称证据与本案无关，内容大部分涉及房屋质量问题。因该证据系仁和小区业主的上访材料，对此县住建局也给过回复，故本院对其真实性予以确认。原告提供的12号证据，被告对判决书和庭审笔录无异议，但对入住协议有异议，称正常的交接手续是开发商和买受人之间办理的，原件不可能在物业公司手中。原告提供的13号证据，被告对真实性有异议，称该证据无法确定拍摄人、拍摄时间、地点及拍摄内容是否完整。该两份证据主要证明房屋出售后，开发商应当办有相关交接手续，且房屋是否出售确应由开发商提供证据加以证实，故本院对其抗辩意见不予采纳。原告提供的15号证据，被告虽有异议，但其未能提供充分的证据予以证明，故本院对该证据予以采信。
被告提供的3号证据，原告对会议纪要的真实性没有异议，表示其已履行会议纪要确定的责任。对补充协议不清楚，该协议没有原告方签字盖章。经审查该证据仅有被告仁和公司的公章，没有原告居安公司确认，故本院对原告的抗辩意见予以采纳。
根据庭审质证、采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院综合认定如下事实：
原告居安公司为物业服务企业，服务等级为三级资质。被告仁和公司在汪清县汪清镇开发建设仁和都市家园小区。2011年12月19日，居安公司与仁和公司签订了《前期物业服�合同》。主要约定：小区物业类型包括商业、住宅、车库、多层和高层；物业服务费多层楼按建筑面积每月每平方米0.40元收取，电梯楼按建筑面积每月每平方米0.50元收取，电梯费按每户每月计算，2-3楼30元，每高一层递增5.00元类推，商用业主电梯费加倍计算；公共用电每户每年24.00元收取。物业服务费最迟应在每年1、2月末前交纳，如逾期从逾期之日起每天按应交纳物业服务费用的千分之二缴纳滞纳金。合同期限从2012年1月1日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后止。2013年5月20日，居安公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》。主要约定：小区物业类型包括商业、住宅、办公及其他；居安公司提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，其均对履行本合同承担责任；物业服务费用分两个部分，B座区域从2013年7月1日起按建筑面�每月每平方米0.45元收取，A/C座区域从2013年7月1日起按建筑面积每月每平方米0.55元收取，电梯费按每月每户计算，3层以下30.00元，每高1层递增5.00元类推，非住宅用业主电梯费乘以3倍计算，小区公共用电按每户每年24.00元收取，暖气二次加压费用每户每平方米5.00元，二次供水每户每年90.00元，消防设施检测费住宅每年每平方米1.00元，营业房屋和非住宅每年每平方米2.00元；物业管理服务费用最迟应在每年12月末前交纳，如逾期从逾期之日起每天按应交纳物业管理服务费用的千分之二缴纳滞纳金。合同签订后，居安公司对仁和都市家园小区实施有偿的物业服务。被告仁和公司认为滞纳金约定过高，请求予以调整。
另查明，2012年12月5日，县信访局召开关于专题研究仁和都市家园供水供气设施运行工作问题信访案件会议，并形成会议纪要，确定仁�都市家园小区的二次供水、二次加压管理交由居安公司负责，居安公司提供的收费标准为，二次供水每户每年90.00元，二次加压每户每年每平方米5.00元。低层二次供水、二次加压费用应当由仁和公司和供热公司承担，具体分摊费用由其协商解决。此外，原告居安公司主张被告仁和公司空置房屋数量为217套，被告仁和公司称其中有72套房屋已经出售或抵账。原告对其中27套房屋不认可，经查该27套房屋，汪清县人民法院已于2016年1月27日，作出（2015）汪民二初字第290号民事判决，判令仁和公司向魏德智交付，后经魏德智申请执行，其实际交付时间为2016年6月末。故原告在庭审中变更诉讼请求，撤回对双方有争议的剩余45套房屋的申请，涉及金额为55951.79元，实际主张被告仁和公司空置房屋数量为172套。据此确认的事实核算，2013年5、6月，2015年9月至2016年6月的物业费总计�432867.21元，违约金按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月1日起算。
本院认为，原告居安公司与被告仁和公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定，为有效合同。原告居安公司与仁和都市家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，被告仁和公司虽抗辩称合同无效，但该物业服务合同，已经延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2016）吉24民终841号民事终审判决，确定为有效合同，故本院对其抗辩不予采纳。仁和公司作为小区房屋建设主体，系未出售房屋的所有者，其应对剩余房屋及销售变化情况明确掌握，原告居安公司主张现有空置房数量为217套，仁和公司称大部分房屋已出售，但其仅提供了72套房屋已出售的明细，且其中大部分没有销售合同，亦未提供相关交房手续。被告居安公司撤回了其中45套房屋的诉请，并对另外27套房屋提供了被告在2016年6月末向外交付的证据，故应认定仁和公司尚有172套房屋未售出。根据相关法律和司法解释规定，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均对仁和公司具有约束力，其未履行业主交付物业服务费用的行为构成违约，应承担及时付费的违约责任。居安公司是经工商部门登记成立的物业企业，具有三级服务等级质资，享有收费资格。被告仁和公司称原告主张的2013年5、6月份的物业费已过诉讼时效，因原告的该项请求已在本院（2015）汪民二初字第291号案件中主张过，基于一定原因暂时撤回了该请求，该案立案时间为2015年7月29日，而本案的立案时间为2016年7月15日，故原告的请求并未超过法律规定的诉讼时效。此外，关于二次供水、二次加压、电梯费用问题，物业管理条例明确规定，业主应当根据物业服务合同�约定交纳物业服务费用，且本院同类案件的相关判决对此也已确定，故应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
被告延边仁和集团房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告汪清县居安物业管理有限公司付清拖欠的物业管理服务费用432867.21元及其违约金（违约金自2017年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8534.00元，由被告延边仁和集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 穆峻秀
审 判 员 金龙浩
人民陪审员 崔君洙
二〇一七年四月十三日
书 记 员 崔美玲