广东省梅州市梅江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅江法民三初字第97号
原告梅州市正兴房地产开发有限公司，地址：梅州市江南丽都西路正兴大厦。
法定代表人郑健儿，该公司董事长。
委托代理人杨春燕，广东客中梅律师事务所律师。
委托代理人张萍，广东客中梅律师事务所律师。
被告张展鹏，男，成年，住址：梅州市梅县区大新城。
被告梅州市臻尚家居有限公司，地址：梅州市梅水路归读一品出入口侧。
法定代表人张展鹏，该公司总经理。
原告梅州市正兴房地产开发有限公司诉被告张展鹏、梅州市臻尚家居有限公司（简称臻尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由审判员刘育平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨春燕律师到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月27日，原告与被告张展鹏签订—份《租赁合同》，该合同约定，原告将位于梅州市江南梅水路归读一品小区出入口与乐万家超市中间三层半独体楼，�租给被告作大型傢俬专场使用；租赁期限为8年；租金采取逐年递增方式（其中2014年3月1日至2015年2月28日的月租金为148000元）；租金每月一付，被告应在每月10日前支付当月租金；被告未按约定支付租金，每逾期一日，需按月租金额的3%向原告支付违约金；被告逾期交付租金，超过一个月的，原告有权解除合同等内容。合同签订后，原告依约将房产交付给被告张展鹏使用，至2014年10月份的租金被告张展鹏均能依期支付，但自2014年11月份开始，被告张展鹏逾期交付租金，2014年11月份的租金于2015月1月15日才付清，而2014年12月份及2015年1月份、2月份的租金至今未付，原告多次要求被告张展鹏支付，被告张展鹏拒不支付。2015年1月13日，被告臻尚公司向原告出具声明书，表示自愿与被告张展鹏共同承担租金及违约金等因上述租赁合同产生的所有民事责任。
综上所述，原告认�，《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告张展鹏拖欠租金长达两个多月，显已违约，根据双方合同约定，原告有权解除合同，并要求两被告共同支付拖欠的租金、违约金等。原告为维护合法权益，向法院起诉请求判令：1、解除原告与被告张展鹏在2012年2月27日签订的《租赁合同》，被告将承租房产返还给原告；2、两被告共同向原告支付拖欠的租金444000元（此租金暂计至2015年2月28日，此后至解除租赁合同之日的租金按合同约定另计）及房屋占用费（参照合同约定的租金从解除之日计至被告返还房产之日止）；3、两被告共同向原告支付迟延支付租金的违约金923520元（此违约金按每天所欠租金的3%暂计至2015年2月28日，此后至被告付清租金之日的违约金按每天所欠租金及占用费的3%另计）；4、由被告承担本案诉讼费用。
原告立案时提交的证据有：1、原告企业法人营业执照；2、被告张展鹏身份证；3、被告臻尚公司企业机读档案登记资料；4、租赁合同；5、房产证；6、声明书；7、收款收据等。补充提交的证据有：1、协议书复印件；2、收款收据复印件；3、通知；4、寄件回执；5、违约金计算明细。以证明其诉请。
被告张展鹏、臻尚公司未到庭，亦未作答辩。
经审理查明：2012年2月27日，原告（甲方）与被告张展鹏（乙方）签订《租赁合同》，主要约定，甲方出租给乙方的租赁物位于：梅州市江南梅水路归读一品小区出入口与乐万家超市中间三层半独体楼，建筑面积约5600平方米，租赁用途为作大型傢俬专场使用，租赁期限为8年，自2012年3月1日起至2020年2月29日止，2012年3月1日至2012年8月31日为免租期，2012年9月1日开始计租。租金：①2012年3月1日至2013年2月28日月租为130000元／月，②2013年3月1日至2014年2月28日月租为139000元／月，③2014年3月1日至2015年2月28日月租为148000元／月，④2015年3月1日至2016年2月29日月租为158000元／月，……租金支付方式为租金每月一付，乙方应在每月10日前支付当月租金。保证金：自本合同签订之5个工作日内，乙方必须向甲方支付25万元的保证金，在本协议终止时无息退还，上述保证金不得用于抵付租金由甲方保管至租赁期满；乙方进场装修前需将装修图纸交于甲方审核，甲方同意后再进场施工，乙方需在交保证金同时缴交5万元装修押金，待装修完毕如无违约则无息按规定退还乙方。……乙方权利义务：……4、乙方保证按照本合同约定的方式，缴交租金给甲方。乙方未按约定支付租金，每逾期一日，需按月租金额的3%向甲方支付违约金。……合同的变更、解除与终止：……房屋租赁期间，乙方�下列行为之一的，甲方有权解除合同，并不作任何补偿。……④乙方逾期交付缴纳租金，超过一个月的。……违约责任：甲乙双方任何一方不履行本合同之任何约定，均视为违约行为，由违约方赔偿守约方因此所造成的实际损失，并另行向守约方支付违约金25万元等内容。
合同签订后，原告按约将租赁场地交付给被告张展鹏进行装修及经营使用。被告张展鹏按约向原告支付了保证金25万元，在2014年10月份前的租金能按约支付清楚给原告，2014年11月份的租金148000元，分两次才交清给原告（即于2014年12月29日支付10万元和2015年1月15日支付4.8万元）。因被告张展鹏仍拖欠2014年12月份、2015年1月份的租金，双方由此产生矛盾，2015年1月13日，被告臻尚公司出具《声明书》给原告，声明上述租赁场地用于该公司经营使用，并自愿与张展鹏共同承担上述租赁合同约定的应由张展鹏�担的所有义务，包括承担支付租金、违约金等因租赁合同产生的所有民事责任。此后，原告多次向被告催促履行合同义务未果，遂于2015年3月诉至本院，提出上述诉讼请求。两被告经本院送达法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作答辩。
诉讼中，原告（甲方）与被告臻尚公司（乙方）经协商，于2015年3月6日签订《协议书》，主要约定，甲方与乙方法定代表人张展鹏于2012年2月27日签订租赁合同，合同约定甲方将房产租赁给张展鹏经营梅州市臻尚家居有限公司，由梅州市臻尚家居有限公司对租金、违约金等承担连带责任，现鉴于张展鹏拖欠2014年12月至2015年2月的租金，已构成严重违约，为减少甲乙双方损失，特签订本协议书，供双方共同遵守：一、2015年3月份租金由乙方代张展鹏支付，2015年3月10日前乙方应付108000元给甲方，2015年3月20日前乙方应付50000元，�乙方按此条款约定期限支付，甲方同意免除2015年3月11日至2015年3月20日期间当月租金的违约金，如逾期支付，违约金按原租赁合同计算，并愿意清场，将租赁物交回甲方。二、张展鹏拖欠的2014年12月至2015年2月的租金及违约金，甲方有权按照合同约定及法律规定主张相关权利，乙方对此愿意承担连带清偿责任等。合同签订后，被告臻尚公司于2015年3月9日通过转账方式向原告支付了2015年3月份的部分租金108000元，余款50000元未按约定支付给原告。同年3月30日，原告向被告以邮寄方式发出《通知》，通知两被告即日起解除与张展鹏签订的《租赁合同》，要求被告臻尚公司在2015年4月2日前清场，2015年4月5日前将租赁物返还给原告，付清拖欠租金等。被告在2015年4月2日收到原告上述通知，在同年4月5日将租赁房屋交还给原告。
庭审中，原告表示因被告交还了租赁房屋，自愿�回要求交还租赁房屋的诉讼请求。第一项诉讼请求变更为，确认双方签订的租赁合同在2015年4月2日解除，第二项诉讼请求明确为要求被告支付拖欠租金49.4万元（计至2015年3月31日止），其余租金表示放弃。坚持要求被告从2014年11月11日开始计算，按实欠租金，以每天百分之三计算违约金至款清时止。同时，原告表示愿意对其提交的证据和庭审陈述的真实性承担法律责任。
本院认为，原告与被告张展鹏于2012年2月27日签订的《租赁合同》，被告张展鹏按约向原告支付保证金25万元，并支付租金至2014年11月份，2015年1月13日，被告臻尚公司出具《声明书》给原告，愿意与被告张展鹏共同承担上述租赁合同约定的应由张展鹏承担的所有义务。诉讼中，原告与被告臻尚公司在2015年3月6日签订《协议书》，被告臻尚公司愿意为张展鹏拖欠租金和违约金承担连带清偿责任，并支付�2015年3月份部分租金108000元给原告。被告于2015年4月2日收到原告解除合同、交还租赁物、支付拖欠租金的《通知》后，于2015年4月5日将租赁房屋交还给原告的事实，有《租赁合同》、《声明书》、《协议书》、《收据》、《通知》及寄件回执和原告庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。
原、被告签订的《租赁合同》、《协议书》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。被告未按约向原告支付房屋租金及相关费用，属违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求确认双方签订的《租赁合同》于2015年4月2日解除，两被告支付租金49.4万元，有原告提交的《通知》及寄件回执、《协议书》、收据等证据证实，本院予以支持。
关于原告请求的违约金是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，�然双方在《租赁合同》中有“乙方未按约定支付租金，每逾期一日，需按月租金额的3%向甲方支付违约金”的约定，但从本案看，被告主要违约是逾期支付租金，给原告造成的损失主要还是利息，为此违约金调整可参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护。上述合同约定超过法律规定，超过部分本院依法不予支持。根据本案实际，被告对于2014年11月份租金148000元，应从2014年11月11日起至2014年12月29日止，以148000元为基数，从2014年12月29日起至2015年1月15日止，以48000元为基数；对于2014年12月份起的租金，从2014年12月11日起，以148000元为基数，�2015年1月11日起，以296000元为基数，从2015年2月11日起，以444000元为基数，从2015年3月11日起，以494000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计付违约金给原告，至款清之日止。
两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃对原告诉请和提交证据的抗辩权利，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告张展鹏签订的《租赁合同》于2015年4月2日解除。
二、被告张展鹏、梅州市臻尚家居有限公司应在本判决生效之日起10日内，支付租金494000元给原告梅州市正兴房地产开发有限公司。
三、被告张展鹏、梅州市臻尚家居有限公司对于2014年11月份租金148000元，应从2014年11月11日起至2014年12月29日止，以148000元为基数，从2014年12月29日起至2015年1月15日止，以48000元为基数；对于2014年12月份起的租金，从2014年12月11日起，以148000元为基数，从2015年1月11日起，以296000元为基数，从2015年2月11日起，以444000元为基数，从2015年3月11日起，以494000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计付违约金给原告，至款清之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17107.68元，按规定减半收取8553.84元（此款由原告预交），由被告张展鹏、梅州市臻尚家居有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的�数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 刘育平
二〇一五年四月三十日
书记员 陈 悦