河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）廊民二终字第665号
上诉人（原审原告）：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县蒋辛屯镇大香线东侧。
法定代表人：杨培军，董事长。
委托代理人：张晓明，男，1978年10月4日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：蔡兴天。
上诉人富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）
因与被上诉人蔡兴天商品房销售合同纠纷一案，不服香河县人民法院作出的（2014）香民初字第1928号民事判向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年8月8日，蔡兴天与富力公司签订了香河富力新城一期的商品房买卖合同（合同编号：20130808048），蔡兴天购买富力公司开发的该小区第5幢1单元1101号房屋一套，面积100.19平方米，总价款620439元。合同约定，蔡兴天交纳首付款190439元，其余430000元在中国建设银行做贷款；买受人于签约后5日内交齐按揭贷款所需的各项资料，并办理完毕按揭全部手续，如因买受人原因未能按时办理，买受人则从逾期之日起，按照合同第七条（逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金）承担违约责任等。
2013年5月4日，蔡兴天向北京搜房科技发展有限公司第一分公司交纳服务费10000元。2013年5月13日和6月3日，蔡兴天分两次向富力公司交付购房首付款190439元。2013年10月12日，蔡兴天与富力公司签订补充协议，约定蔡兴天于签署合同5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，否则视为买受人逾期付款，承担逾期付款的违约责任。如果由于买受人的原因导致银行未批准贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内一次性向出卖人付清全部房款，否则出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并承担合同第七条关于逾期付款的违约责任。2014年5月29日，蔡兴天向富力公司邮寄律师函，要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款。
另查，2014年5月，富力公司向蔡兴天邮寄告知函，告知蔡兴天该楼房即将于2014年5月30日主体结构封顶，要求蔡兴天在2014年6月15日前办理齐全按揭贷款手续，如欲将剩余房款一次性付清，在2014年6月15日前到富力公司办理付款手续。同年6月25日，富力公司向蔡兴天邮寄催款、逾期则解除合同的通知书，通知蔡兴天于2014年7月7日前一次性付清全部剩余房款，以及截止交付房款当曰已经产生的合同违约金。
原审法院认为，富力公司与蔡兴天签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行自己的义务。因蔡兴天在银行有不良记录，无社保，不能办理贷款手续，且未在补充合同约定的期限内付清全部房款，导致双方签订的商品房买卖合同无法履行，属于蔡兴天违约，应承担违约责任。现富力公司要求解除与蔡兴天签订的商品房买卖合同，并要求蔡兴天配合办理房屋注销登记手续，符合法律规定，蔡兴天亦同意解除合同，原审法院予以准许。富力公司主张蔡兴天按照商品房买卖合同的约定支付违约金12900元（430000元×3%），并按照补充协议的约定支付违约金62043元（620439元×10%），两项共计74943元，蔡兴天认为过高。因商品房买卖合同已约定逾期付款违约金的标准为未付款的3%，后又在补充协议中约定逾期付款违约金的标准为总价款的10%，属于重复计算，对蔡兴天显失公平。本案中，合同约定房款的支付方式为按揭贷款，虽因蔡兴天原因导致贷款无法办理，亦无法一次性付清剩余房款，但其过错程度较轻，结合双方合同履行情况、蔡兴天的过错程度及富力公司可得利益损失，酌情认定以未付款的3%计算违约金为宜，故对富力公司主张蔡兴天支付违约金12900元，原审法院予以支持。对富力公司主张违约金超出的部分，原审法院不予支持。蔡兴天主张富力公司给付刷卡手续费100元，符合法律规定，且富力公司对此数额的真实性无异议，原审法院予以支持。富力公司主张蔡兴天给付印花税310元，但未提供证据证实，且蔡兴天不认可，原审法院不予支持。庭审中，蔡兴天抗辩称富力公司在履行合同过程中存在违约行为，但未提供证据证实，原审法院不予采信。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除原告富力（香河）房地产开发有限公司与被告蔡兴天于2013年8月8日签订的商品房买卖合同，被告配合原告办理房屋注销登记手续；二、被告蔡兴天给付原告富力（香河）房地产开发有限公司违约金12900元及刷卡手续费100元；三、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项于本判决生效后五日内履行。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1684元，由原告富力（香河）房地产开发有限公司负担1559元，被告蔡兴天负担125元。被告负担部分原告已预纳，被告履行时径付原告。
富力公司不服原审判决向本院提起上诉称，一、原审法院认为商品房买卖合同已约定逾期违约金的标准为未付款的3%，后又在补充协议中约定逾期付款违约金的标准为总价款的10%属于重复计算，事实及法律依据不足。因为上诉人富力公司与蔡兴天签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行自己的义务；二、富力公司已经提交证据证明存在巨大的损失。涉案房屋2013年8月8日卖给蔡兴天后，由于房地产市场的急剧变化，涉案项目的单价出现了大幅的下跌，该小区同户型房屋在2014年1月卖出时单价下跌了1000元／平米。与上诉人将房屋卖给被上诉人相比，涉案房屋的总价款降低了78000元，与违约金的约定数额是几乎相当的，不存在显失公平的情形，且上诉人已提交证据证明实际损失；其次，即使按照蔡兴天延迟交款一年给富力公司造成的利息损失来看，约定的违约金实际上也不足以弥补上诉人的巨大损失。蔡兴天于2013年8月8日购买了涉案房屋，但因蔡兴天在银行有不良记录，无社保，不能办理贷款手续，也未按合同约定一次性付清全部房款，致使上诉人无法处分该房屋的剩余房款430000元长达410天（计算至2014年7月17日）。众所周知，房地产企业在经营过程中需要的资金量巨大，除自有流动资金外，大量的资金是通过银行贷款获得的。按中国人民银行同期同时段贷款利率6%计算，蔡兴天拖欠款项430000元，造成损失至少为430000＊6%＊410天／365天=28980.82元。如按信托融资计算，每年至少11-13%收益率，蔡兴天拖欠款项430000元，富力公司资金成本为430000＊13%=55900元。随着案件时间的推移，富力公司因因蔡兴天违约的损失及资金成本还在不断增加之中。综上，请求二审法院判令蔡兴天承担解除合同违约金62043元（合同总价款＊10%）及12900元（逾期应付款＊3%），共计74943元。
蔡兴天答辩称，富力公司要求承担违约金74943元没有法律依据。签合同时是交了购房定金后才签合同，当时销售员卖房时也没说有违约金。当时在买房时我把我的真实情况也跟销售说明，第一没有社保，第二征信不良，但对方的销售员说没关系，可以办理贷款。因为开发商没有审核购房人是否可以办理贷款，所以不应该承担违约金，诉讼费用也应由开发商来承担。
二审经审理对原审查明的事实予以确认。
本院认为，蔡兴天与富力公司签订的商品房买卖合同真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。蔡兴天因其在银行有不良记录而无法办理银行按揭贷款手续，致使合同无法履行，构成违约，应承担违约责任。因双方在商品房买卖合同中已约定逾期付款违约金的标准为未付款的3%，但后来富力公司又以补充协议的协议约定逾期付款违约金的标准为总价款的10%。因该补充协议是格式条款，且对违约金重复计算，对购房人显失公平，故本院对该补充协议所约定的违约金不予适用。原合同约定按未付款的3%计算违约金，更体现了双方的真实意思，且富力公司并无充分证据证明其实际损失超过未付款的3%，故原审法院依此比例计算违约金并无不当。
综上，富力公司公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1684元，由上诉人富力（香河）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李绍辉
审判员 刘建刚
审判员 罗丕军
二〇一四年十二月一日
书记员 王同强