河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终15471号
上诉人（原审原告）：陈宁，男，汉族，1981年1月28日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：赵春生，河南睿辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王岩，男，汉族，1978年8月25日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：刘浩，河南泰豫恒律师事务所律师。
原审被告：王娟，女，汉族，1971年11月16日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：刘浩，河南泰豫恒律师事务所律师。
原审第三人：河南宏河房产营销策划有限公司农业路分部，营业场所郑州市郑东新区天赋路27号25号楼1层附7号。
负责人：刘波，男，汉族，1982年7月14日出生，住河南省夏邑县。
原审第三人：中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行，营业场所郑州市郑东新区商务内环路28号1层02号、2层06号。
负责人：荣韶楠，该行行长。
委托诉讼代理人：雷万疆，男，汉族，1971年5月3日出生，住郑州市金水区，该公司员工。
上诉人陈宁与上诉人王岩及原审被告王娟、原审第三人宏河房产营销策划有限公司农业路分部（以下简称宏河房产）、中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行（以下简称光大银行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初11782号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈宁的委托诉讼代理人赵春生、上诉人王岩的委托诉讼代理人刘浩、原审被告王娟的委托诉讼代理人刘浩、原审第三人光大银行的委托诉讼代理人雷万疆到庭参加诉讼。原审第三人宏河房产经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈宁上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初11782号民事判决第五项，依法改判：一、王岩继续履行合同，包括配合陈宁办理车位过户手续和配合办理房屋等物业交割；二、王岩赔偿因其违约造成的损失345180元；三、本案二审诉讼费由王岩承担。事实与理由：陈宁于2016年8月7日与王岩、原审第三人宏河房产签署了《房屋买卖（居间）合同》，合同第二条约定，陈宁购买王岩名下房屋两套（包括维修基金、天然气、地下车位），房屋总价款贰佰叁拾万元整。合同第六条第（三）项约定，甲方（王岩）应向乙方（陈宁）交付房产，同时进行验收交割。一审法院认为本合同合法有效，应当继续履行。故上诉人认为，判决主文应载明，王岩应当继续履行合同，包括车位过户和房屋交付。一审法院认为物业交割和车位过户另行主张，显属不当，将一个合同的内容分开处理，增加了当事人诉累。一审法院提出车位未进行产权登记问题，上诉人陈宁在一审期间，已经向法院提交王岩与河南天地置业有限公司签订的地下车位转让协议，该协议明确约定，车位没有产权，但有使用权，转让或转租，需到物业公司备案即可。车位虽然没有产权，但王岩仍然应当继续履行合同内容，配合办理车位转让手续。王岩取得房屋不动产登记证后，拒绝办理过户手续，其违约给上诉人陈宁造成买房贷款利率增加345180元，该损失王岩应当赔偿。
王岩针对陈宁的上诉答辩称：一、陈宁的上诉理由没有事实和证据，应维持一审的事实认定；二、双方的合同已经解除，王岩不存在履行义务。车位没有产权，利息没有实际发生。综上，上诉人陈宁的上诉没有依据，请求驳回陈宁的上诉请求。
上诉人王岩上诉请求：一、撤销一审判决，改判或将本案发回重审；二、本案全部诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，陈宁的行为已构成根本违约，双方房屋买卖合同已经解除。1、本案诉争买卖合同签订时间为2016年8月7日，陈宁在一审中提供的证据三“维修基金”该份证据实际缴付为2012年5月9日，这与事实不符。2、合同第九条⑤约定“定金加首付款共计拾万元，其于乙方向银行申请贷款支付”，被上诉人陈宁向第三人宏河公司交付5万元，而上诉人王岩未收取被上诉人合同约定的款项。该条为手写，其效力应优先于格式条款。陈宁未按照约定支付解押款，其行为已经构成违约。二、王岩的妻子闫艳在一审庭审前提出，诉争房屋为夫妻共同财产，不愿意出卖，应当追加上诉人王岩的妻子闫艳参加诉讼。三、本案为虚假诉讼，陈宁所谓的已经缴纳契税等费用，有伪造开发商公司印章的嫌疑。四、一审法院适用法律错误。
陈宁针对王岩的上诉答辩称：一、一审已经查明相关事实。1、陈宁已全面按照合同履行义务，不存在违约行为，王岩的上诉理由没有事实依据。王岩转让给陈宁的本案房屋没有办理不动产权登记，只是签订了商品房买卖合同和缴纳了维修基金，合同约定契税及所有费用全部由陈宁负担。合同约定定金在立契前暂由宏河房产代为保管，陈宁已经履行自己的义务。解押需要在房产证下发后陆拾工作日内办理，王岩领取不动产权登记证后，拒绝办理立契手续，不是陈宁不愿意办理。2、房屋买卖合同并未解除，陈宁也未收到王岩解除合同通知书。3、本案不存在虚假诉讼。二、王岩自述是该房屋的名义所有人，实际所有人是王娟和付勇，故闫艳提出本案争议房屋是夫妻共同财产没有事实依据。
原审被告王娟述称：王娟只是代理人，并不是合同相对方，一审判决王娟不承担责任是正确的。
原审第三人光大银行述称：如果贷款支付完毕，光大银行愿意配合解押手续。
原审第三人宏河房产未到庭陈述意见。
上诉人陈宁向一审法院起诉请求：1、判令被告王岩、王娟继续履行合同，协助原告办理位于金水区白杨路东、鸿发路南H9号楼2单元6层602、5层502（合同编号分别为12930630、12930608）的房屋贷款提前结清及解除抵押、房屋过户、车位过户、维修基金过户、物业交割等合同约定义务；2、被告王岩、王娟赔偿因延期办理过户期间银行利率调高给原告造成的损失114840元；3、被告王岩、王娟赔偿因延期交房及过户给原告造成的损失10000元（暂计算至2017年4月底，按照月损失5000元计算请求至被告履行完毕）；4、被告王岩、王娟承担合同约定的第三人河南宏河房地产营销策划有限公司农业路分部的佣金26000元；5、本案诉讼费用全部由王岩、王娟承担。后陈宁变更诉讼请求为：1、判令被告王岩、王娟继续履行合同，协助原告办理位于金水区鸿苑路45号42号楼2单元5层22号【不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0013762号】和6层24号【不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0013641号】两套的房屋的银行贷款结清及解除抵押、房屋（含车位）过户、维修基金过户、物业交割等合同约定义务；2、被告王岩、王娟赔偿因延期办理过户期间银行利率调高给原告造成的损失345180元；3、被告王岩、王娟承担合同约定的第三人河南宏河房地产营销策划有限公司农业路分部的佣金26000元；4、第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行配合办理贷款结清及解除抵押手续；5、案件受理费和保全费、担保费由被告王岩、王娟承担。
一审法院认定事实：1、2016年8月7日，原告陈宁与被告王岩、被告王娟（被告王娟作为被告王岩的代理人）及第三人宏河房产签订《房屋买卖（居间）合同》一份，被告王岩自愿将坐落于金水区白杨路东鸿发路南H9号楼2单元6层602、5层502的房屋出售给原告；双方协商一致同意房产总价款为230万元整，包含维修基金、天然气、地下车位；原告自本合同签订时向被告王岩、第三人宏河房产支付定金和佣金共计50000元；原告与被告王岩同意该定金在立契（过户）前由第三人宏河房产代为保管；双方同意使用按揭贷款的方式付款，双方签订本合同后共同到银行办理按揭；应在本合同签订后房产证下发后60个工作日内，共同到房管局立契（过户）并办理立契（过户）相关手续或到银行办理按揭贷款手续；如被告王岩所售房产已抵押，被告王岩应向原告及中介方如实说明，原告如愿意购买，被告王岩应对此所出售房产进行解押，被告王岩此所出售的房产解押时，解押款不足，原告愿意先预付90万元整帮助被告王岩解押，此预付款作为总房款的一部分；原、被告双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应按规定交纳有关税费，该房屋产权过户的相关税费全部由原告承担，中介方的佣金由原告支付人民币26000元整；三方协商一致约定其他事项：1、被告王岩配合原告贷款及办理相关手续，2、被告王岩契税及所有费用全部由原告承担，3、签约人承担所有责任，4、被告王岩负责解押，原告负责承担解押资金财务费用，5、定金加首付款共计10万元，其余原告向银行申请贷款支付，6、原告可以办理写亲人或家人的名字。
2、2015年3月24日，河南天地置业有限公司与被告王岩签订《秀水苑地下停车位转让协议》一份，主要约定，王岩为秀水苑一期H9幢2单元502/602室业主，河南天地置业有限公司自愿将H地库C区103号车位赠与王岩。
3、2016年8月7日，第三人宏河房产出具《收据》一份，载明：“今收到陈宁人民币伍万元整系付购房定金”。
4、2016年8月22日，被告王岩出具《证明》一份，载明：“根据甲乙双方签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号0000778）第九条第二款，乙方陈宁已为：秀水苑H9号楼2单元6层602、5层502号房屋缴纳办理房产证的相关费用31万元（包含甲方所欠的契税、滞纳金及其他费用），房款另为230万元，甲方缴纳费用为0，特此证明”。
5、2017年4月5日，第三人宏河房产出具《证明》一份，主要载明，合同签订后，陈宁缴纳了定金5万元，并代付了办理该两套房屋不动产登记证需王岩缴纳的契税、滞纳金等各种费用，2017年3月，王岩取得不动产登记证之后，经我公司工作人员多次联系，王岩及代理人王娟明确表示拒绝再履行合同。
6、涉案的两套房屋现登记位置分别为金水区鸿苑路45号42号楼2单元6层24号、金水区鸿苑路45号42号楼2单元5层22号，该两套房产均被抵押于第三人光大银行。诉讼中，原告表示愿意向第三人结清房屋贷款。
7、原告与田春然系夫妻关系，郑州市房产档案馆出具的《郑州市个人房屋权属查询证明》、荥阳市住房保障和房地产中心出具的《荥阳市个人房屋权属查询证明》、中牟县住房保障和房地产管理局出具的《房屋登记情况查询证明》及加盖有新郑市房地产档案管理专用章的《房屋信息查询证明》均显示其二人名下没有房产信息。
一审法院认为：原告陈宁与被告王岩及第三人宏河房产于2016年8月7日签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应当按照约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告已积极履行其合同义务，被告王岩亦应当继续履行合同。本案中，涉案房屋设定有抵押权，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。诉讼中，原告表示愿意偿还被告王岩所欠第三人光大银行的贷款，符合法律规定，予以认可，原告代为清偿第三人光大银行贷款后，被告王岩和第三人应协助原告办理涉案房屋的抵押解除手续。因清偿上述贷款所产生的费用，在原告应支付给被告王岩的剩余购房款中应当予以冲抵。《房屋买卖（居间）合同》中约定的房屋及其配套设施总价款为230万元，除原告已经支付给第三人宏河房产并由第三人宏河房产代管的5万元外，剩余房款225万元尚未支付，该款在扣除原告代替被告王岩清偿第三人光大银行的贷款后的金额，即为原告还应支付给被告王岩的购房款，原告应当支付给被告王岩，被告王岩应协助原告办理该房屋及维修基金的过户手续。原告要求的物业交割手续，若双方有争议，可另行主张，本案中不一并处理。原告要求的车位过户，因该车位未进行产权登记，本案中不宜一并处理，如有纠纷，原告可另行主张。原告要求的因银行利率调整给其造成的损失345180元，证据不力，该院不予支持。原告要求被告王岩、王娟承担合同约定的第三人宏河房产的佣金26000元，证据不力，不予支持。被告王娟辩称，原告应在合同签订后两个月内支付全部房款，但证据不力，不予支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分，予以支持，其诉讼请求中的过高部分不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈宁于判决生效后十日内代被告王岩清偿其名下位于郑州市××路××楼××单元××、××路××楼××单元××号两套房屋在第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行的银行贷款（具体金额以清偿时第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行核算为准）；二、被告王岩和第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行于原告陈宁代被告王岩结清其银行贷款后十日内，协助原告陈宁办理位于郑州市××路××楼××单元××、××路××楼××单元××号两套房屋的抵押解除手续；三、原告陈宁于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内向被告王岩支付剩余购房款（剩余房款金额为：房屋总价款230元，扣除原告陈宁已支付给第三人河南宏河房产营销策划有限公司农业路分部并由其代为保管的定金5万元和本判决第一项确定的原告陈宁代被告王岩偿还的银行贷款）；四、被告王岩于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内协助原告陈宁办理位于郑州市××路××楼××单元××、××路××楼××单元××号两套房屋的过户手续（该过户行为不得违反法律法规及相关政策的规定）；五、驳回原告陈宁的其他诉讼请求。案件受理费28169元，由原告陈宁负担1734元，被告王岩负担26435元。保全费5000元，由被告王岩负担。
本院二审期间，上诉人王岩提交中介公司证明，证明合同约定两个月内支付全款，多次催促陈宁支付款项，也已告知如果未支付款项合同解除。上诉人陈宁对该证明发表以下意见：该证明内容是矛盾的，房产证下发后60个工作日内办理过户，首先没有房产证，60个工作日大概是三个月，而不是两个月，所以上面显示协商两个月办理完毕与合同内容相矛盾。刘波本人在一审开庭期间出庭，他出庭时法官对他有询问，中介的代理人刘波在一审的陈述与证明内容相矛盾，该证明与我方在一审提交的证据相矛盾。该证据不真实，请法院不予采信。
依据有效合同，本院二审经审理确认的事实同一审法院确认的事实。
本院认为：本案当事人之间签订的《房屋买卖（居间）合同》意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈宁已积极履行其合同义务，王岩亦应当继续履行合同。陈宁要求因银行利率调整给其造成的损失345180元，因其提交的证据不足以证明该主张，本院不予支持。王岩上诉称陈宁构成根本违约，双方房屋买卖合同已解除，因没有有效证据证明，不足以认定双方已解除房屋买卖合同，一审判决双方继续履行合同并无不当，王岩的该项上诉理由缺乏事实根据和法律依据，故本院不予采纳。关于王岩称涉案房屋系其和妻子闫艳的夫妻共同财产并要求闫艳参加诉讼的上诉意见，因证据不足，故其该项上诉理由本院不予采纳。陈宁要求的物业交割手续，若双方有争议，可另行主张，一审对此处理并无不当。一审中，陈宁提交了涉案房屋小区开发商与王岩签订的《秀水苑地下车位转让协议》，该协议显示“秀水苑一期H地库C区103号车位没有产权，但王岩对该停车位享有独立的使用、收益和转让的权利”，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》约定的总房款包含地下车位，应认定双方对该地下车位的权利义务转让，故陈宁向王岩支付房款及双方对涉案房屋办理过户后，王岩负有向陈宁交付房屋和地下车位的义务，一审判决对此未进行处理有所不妥，本院予以改判。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但未对房屋及地下车位的交付问题予以处理有所不妥，故本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初11782号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项判决内容及诉讼费用负担部分，即：“一、原告陈宁于本判决生效后十日内代被告王岩清偿其名下位于郑州市金水区鸿苑路45号42号楼2单元6层24号、金水区鸿苑路45号42号楼2单元5层22号两套房屋在第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行的银行贷款（具体金额以清偿时第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行核算为准）。”、“二、被告王岩和第三人中国光大银行股份有限公司郑州会展中心支行于原告陈宁代被告王岩结清其银行贷款后十日内，协助原告陈宁办理位于郑州市金水区鸿苑路45号42号楼2单元6层24号、金水区鸿苑路45号42号楼2单元5层22号两套房屋的抵押解除手续。”、“三、原告陈宁于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内向被告王岩支付剩余购房款（剩余房款金额为：房屋总价款230元，扣除原告陈宁已支付给第三人河南宏河房产营销策划有限公司农业路分部并由其代为保管的定金5万元和本判决第一项确定的原告陈宁代被告王岩偿还的银行贷款）。”、“五、驳回原告陈宁的其他诉讼请求。”、“案件受理费28169元，由原告陈宁负担1734元，被告王岩负担26435元。保全费5000元，由被告王岩负担。”；
二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初11782号民事判决第四项判决内容，即“被告王岩于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内协助原告陈宁办理位于郑州市金水区鸿苑路45号42号楼2单元6层24号、金水区鸿苑路45号42号楼2单元5层22号两套房屋（该过户行为不得违反法律法规及相关政策的规定）”为：“被告王岩于涉案房屋办理解除抵押登记手续后十日内协助原告陈宁办理位于郑州市金水区鸿苑路45号42号楼2单元6层24号、金水区鸿苑路45号42号楼2单元5层22号两套房屋的过户手续（该过户行为不得违反法律法规及相关政策的规定）。双方办理过户手续后三日内，被告王岩将上述房屋及秀水苑一期H地库C区103号车位交付给原告陈宁”；
上诉人陈宁缴纳的二审案件受理费6478元，由上诉人陈宁负担；上诉人王岩缴纳的二审案件受理费28169元，由上诉人王岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 金
审判员 扈孝勇
审判员 黄跃敏
二〇一八年二月六日
书记员 陈秀娟