福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初2393号原告：漳州招商房地产有限公司，住所地漳州招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。法定代表人：刘伟，董事长。委托诉讼代理人：陈双愈，女，该公司职员，住厦门市思明区。被告：许秀莲，女，1973年11月29日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：蔡友强，福建铭群律师事务所律师。原告漳州招商房地产有限公司（以下简称：招商房地产公司）与被告许秀莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告漳州招商房地产有限公司委托诉讼代理人陈双愈，被告许秀莲委托代理人蔡友强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令许秀莲立即支付招商房地产公司逾期付款违约金446632元；2、案件诉讼费由许秀莲负担。事实和理由：2016年3月31日，招商房地产公司与许秀莲签订了编号为MF-2007-01的《商品房买卖�同》和《补充协议》及其他相关附件，约定许秀莲向招商房地产公司购买址在漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D10幢203室的商品房一套，总价款为3167056元，其中首付房价款957056元须于合同签订当日付清，其余购房款2210000元应在合同签订之日起30日内通过办理按揭贷款方式支付，并将按揭贷款转入招商房地产公司指定账户。《商品房买卖合同》第六条第三款及《合同补充协议》第8条关于付款方式及期限约定，若因买受人的原因导致不能如期办理按揭贷款的，则买受人应以现金或招商房地产公司能够接受的其他方式付清全部购房款。《合同补充协议》第10条关于买受人逾期付款的违约责任还约定，逾期超过30日的，出卖人有权要求买受人支付全部价款或者在该款项付款届满之日起半年内解除合同；出卖人要求买受人支付全部价款的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（即0.8‰）的违约金。合同签订当日，许秀莲向招商房地产公司支付了首付款957056元，其余购房款2210000元，许秀莲应于2016年5月1日前付清。但因许秀莲在银行的信用记录较差、配合办理贷款的积极度不足、收入水平不足，且在农业银行存在未还清款项的记录等，导致本案的按揭贷款难以办理和提供审批。因此，招商房地产公司于2016年7月27日向许秀莲发出律师函，要求许秀莲于2016年8月2日前以其他付款方式支付购房款及违约金，许秀莲仍然没有及时支付购房款2210000元。事后，许秀莲于2016年11月30日增补的购房首付款220000元，并在招商银行办理通过了按揭贷款审批，招商房地产公司于2017年1月13日才收到招商银行支付的按揭购房款1990000元。自2016年4月8日起至2016年11月15日止，招商房地产公司业务员（销售人员）王成龙已经多次告知许秀莲银行要求补交的资料、反馈银行信息、银行对接人联系方式，并告知许秀莲应自行联系银行，避免延误时间，但许秀莲并未积极主动联系银行及时补充按揭贷款所需资料。综上，许秀莲逾期213天于2016年11月30日支付招商房地产公司购房款220000元，逾期257天于2017年1月13日支付招商房地产公司购房款1990000元。许秀莲怠于履行合同义务，逾期支付购房款2210000元构成合同违约，应当按照合同的约定支付招商房地产公司逾期支付购房款的违约金为446632元[（220000元×逾期213天×0.8‰）+（1990000元×逾期257天×0.8‰）]。许秀莲辩称，2016年3月31日，许秀莲与招商房地产公司签订商品房买卖合同及其附件，向招商房地产公司购买址在漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D10幢203室的商品房一套（以下简称：D10幢203室），总价款为3167056元。合同签订当日，许秀莲支付了首付房价款957056元，其余购房款2210000元选择以按揭贷款方式支付给招商房地产公司。事后，招商房地产公司于2016年11月30日收到其增补的购房首付款220000元，并于2017年1月13日收到了招商银行支付的按揭购房款1990000元，购房款已经全部支付完毕。在合同履行过程中，许秀莲不存在逾期付款违约情形。应当驳回招商房地产公司的本案诉讼请求，具体事实和理由如下：一、许秀莲以按揭贷款的方式支付购房款不存在违约。2016年3月31日，许秀莲的丈夫陈奕真（案外人），同时也向招商房地产公司购买址在漳州开发区南海一路29号招商·卡达凯斯D16幢502室（以下简称：D16幢502室）商品房一套，该套同�采用按揭贷款方式支付购房款。买卖合同签订后，许秀莲、陈奕真夫妻向招商房地产公司提供的上述两套商品房的贷款资料是相同的，D16幢502室的按揭贷款很快就办下来，但D10幢203室的按揭贷款却未办不下来，未通过银行核准审批。事后，招商房地产公司告知许秀莲，称招商银行贷款限额为200万元，超出限额不予核准审批。随即，招商房地产公司先后联系了农业银行、工商银行和建设银行，按揭贷款也同样没有核准。2016年11月30日，招商房地产公司要求许秀莲按揭贷款额度降低至2000000元以内，许秀莲即根据招商房地产公司的要求，于当日向招商房地产公司补交了购房款220000元，双方向招商银行申请办理的按揭贷款1990000元获得批准，招商银行并于2017年1月13日将按揭款项1990000元，支付到招商房地产公司银行账户。上述按揭贷款的办理，均是在招商房地产公司的要求下积极办理，许秀莲并不存在故意拖延办理或者不配合办理的情形。因此，许秀莲办理按揭贷款的行为并不存在违约。其次，众所周知社会现状是，商品房销售市场中，均由开发商事先联系银行并负责审查买受人的按揭贷款资料，不存在由买受人自行联系银行的情况。招商房地产公司提供的格式合同条款，即《商品房买卖合同》第六条第三款及《合同补充协议》第8条、第10条的约定，许秀莲并不清楚，招商房地产公司在签订合同时也未向许秀莲特别说明，该约定是招商房地产公司将与银行联系办理按揭贷款的责任推卸给业主（买受人），不符合交易的实际情况，存在欺诈的情形，违背了诚信原则，且该条款也不具有履行的可能，属于无效条款。再者，双方签订的商品房买卖合同系招商房地产公司一方提供的格式合同条款中，招商房地产公司将自己办理按揭贷款的责任�加于买受人，从而达到免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的目的；合同签订时，招商房地产公司未就格式条款中免除或者限制其责任的内容，采取足于引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并向许秀莲履行提示说明义务，依照合同法及其合同法司法解释的规定，应当认定本案《商品房买卖合同》第六条第三款及《合同补充协议》第8条、第10条的格式合同条款无效。综上，招商房地产公司在与银行联系办理D10幢203室按揭贷款过程中，因贷款审批及支付贷款的时间延误，不应归责于买受人许秀莲；许秀莲以按揭贷款方式，向招商房地产公司支付本案购房款，依法不构成违约。二、许秀莲不存在怠于办理按揭贷款手续的情形。如果认定本案构成逾期付款违约，违约期间应当自招商房地产公司向许秀莲发出律师函，通知限期许秀莲以按揭贷款以外的其他方式支付购房款的2016年8月2日起，计算至招商房地产公司再次同意许秀莲以按揭贷款的方式支付购房款1990000元的2016年11月30日止。理由是（一）、许秀莲、陈奕真夫妻按照招商房地产公司的要求，向招商房地产公司提供的D10幢203室和D16幢502室两套商品房的按揭贷款资料是一致的，D10幢203室按揭贷款不能得到审批的原因是超过额度2000000元，而不是许秀莲怠于办理按揭贷款手续造成的。许秀莲在收到律师函之前，均是主动积极与招商房地产公司销售人员联系办理按揭贷款事宜，不存在怠于办理情形。因此，如果本案认定逾期付款违约，也应当从2016年8月2日起计算至招商房地产公司收到按揭贷款日（即2017年1月13日）止。（二）、2016年11月30日，许秀莲按照招商房地产公司的要求，补交了220000元的购房款，并同时办理了按揭贷款手续，但银行拖延至2017年1月13日向招商房地产公司支付按揭购房款，不能归责于许秀莲。因此，即使本案存在违约情形，违约期间应为招商房地产公司要求交款的2016年8月2日至2016年11月30日共计120天。三、本案如果认定许秀莲存在违约情形，招商房地产公司主张违约金明显过高，许秀莲请求依法应予调整。《合同补充协议》第10条第2款约定，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金，明显过高。招商房地产公司的本案损失仅为利息损失，在诉讼中没有提供证据证明其存在其他损失。因此，如果本案认定许秀莲存在逾期付款违约情形，违约金依法只应按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%上调30%，并按逾期120天计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行�证据交换和庭审质证。当事人对下列双方提供的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。招商房地产公司提供的证据有：1.《商品房买卖合同》（2007版）和附件二、三、四、五及附件六《合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同网上登记备案证明书》一份；2.《律师函》一份及EMS回单各一份；3.《收款收据》五份及《招商银行对账单》一份。许秀莲提供的证据有：1、许秀莲丈夫陈奕真与招商房地产公司业务员王成龙的微信聊天记录内容的《公证书》一份，以及《公证书》中微信聊天记录内容摘要的书面整理笔录一份；2、招商房地产公司出具给许秀莲的《实测产权面积（补差结算）函》一份；3、许秀莲与案外人陈奕真的结婚证一份。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：招商房地产公司以出让方式取得位漳州开发区2地块的证号为“漳发国用（2009）第0433号”国有土地使用权，经批准开发建设“招商.卡达凯斯”，商品房预售许可证号为（2014）招房预售证第035号。2016年3月31日，许秀莲与招商房地产公司签订了《商品房买卖合同》（2007版）和附件二、三、四、五及附件六《合同补充协议》各一份，约定许秀莲向招商房地产公司购买址在漳州开发区南海一路29号招商卡达凯斯D10幢203室商品房（现房）一套，建筑面积为151.63㎡，单价为20886.74元/㎡,总价款3167056元;付款方式及期限为合同签订日交付首付款957056元,其余购房款2210000元由买受人在合同签订之日起30日内办理完毕按揭贷款,并将按揭贷款转入出卖人指定账户;若因买受人原因导致不能如期办理按揭贷款的,则买受人应以现金或出卖人能够接受的其他方式付清全部购房款；交房时间为2016年12月31日，但未对逾期交房违约责任进行约定。招商房地产公司提供格式合同条款的附件六《合同补充协议》第8条约定，买受人如选择按揭方式付款，买受人应自行选择办理按揭的银行，并自行向该银行申请办理按揭贷款手续，出卖人不负责为买受人代办按揭贷款手续，但出卖人应当在买受人办理贷款按揭贷款手续时，按照银行的要求提供必要的配合；如因买受人自身原因导致买受人未能按期付清购房款，则应承担逾期付款违约责任。附件六《合同补充协议》第10条关于买受人逾期付款的违约责任约定，（1）、逾期在30日内（含30日）的，自约定的应付款期限届满之日次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之四违约金，合同继续履行；（2）、逾期30日的，…出卖人要求买受人支付全部价款的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。2016年3月31日，许秀莲在合同签订后，向招商房地产公司支付了首付款957056元。2016年3月31日当天，双方就D10幢203室商品房买卖合同向漳州招商局经济技术开发区房地产交易与办证中心申请办理了备案登记手续。上述相同期间，招商房地产公司许秀莲的丈夫陈奕真也向招商房地产公司购买招商·卡达凯斯D16幢502室商品房一套，并支付了该套商品房的首付款。2016年4月8日起，招商房地产公司业务员（销售人员）王成龙与陈奕真添加了微信好友，王成龙随后通过微信聊天通知陈奕真提供按揭贷款所需的银行流水等资料，供招商房地产公司联系D10幢203室、D16幢502室商品房的按揭贷款银行；2016年4月份起，招商房地产公司先后与农业银行、工商银行、建设银行、招商银行，联系办理上述两套商品房的按揭贷款事宜，同时在微信聊天中根据不同银行的不同要求，多次通知陈奕真分别提供了两套房产的按揭贷款所需的相关资料；2016年7月6日，王成龙通过微信告知陈奕真购买的D16幢502室按揭贷款手续已通过招商银行审批，许秀莲购买的D10幢203室按揭贷款未能通过招商银行审批，同时，王成龙通过微信告知陈奕真，D10幢203室的未通过农业银行按揭审批的原因是许秀莲有逾期未还款的历史记录，未通过招商银行按揭贷款审批的原因是该银行不做超过2000000元的贷款业务，而工商银行、建设银行拒绝D10幢203室按揭贷款的聊天记录不详。2016年7月6日，王成龙在与陈奕真的微信聊天中，建议许秀莲因招商银行不做超过200万元以上的贷款业务，并于2016年7月22日建议许秀莲向招商房地产公司增加交纳首付款，将按揭贷款数额控制在2000000元以下。2016年11月30日，双方协商一致，由许秀莲增加支付了招商房地产公司购房首付款220000元，并与招商房地产公司在招商银行办理了D10幢203室按揭贷款1990000元的贷款申请手续。2016年12月28日，招商房地产公司业务员王成龙通过微信向陈奕真告知许秀莲购买的D10幢203室的按揭贷款手续，招商银行已经通过了1990000元贷款审批手续。2017年1月13日，招商房地产公司收到了招商银行支付的D10幢203室按揭购房款1990000元。上述王成龙与陈奕真在聊天记录显示，王成龙多次要求许秀莲按照合同约定，支付招商房地产公司逾期付款违约金。庭审中，1、厦门市鹭江公证处作出的（2017）厦鹭证内字第35298号《公证书》，对上述王成龙与陈奕真之间微信聊天记录所作出的真实性公证，招商房地产公司与许秀莲均无异议；2、上述王成龙行为，系招商房地产公司的职务行为，双方当事人没有异议。另查明，2016年3月31日，原、许秀莲签订《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任格式条款，约定出卖人无需向买受人支付违约金。又查明，《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取�房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。再查明，原、许秀莲签订《商品房买卖合同》第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。本院认为，双方当事人的争议焦点：一、许秀莲是否构成逾期付款违约；二、许秀莲是否应向招商房地产公司支付约定违约金及其违约金标准。对此，本院予以查明、分析并认定如下：一、关于许秀莲是否构成逾期付款违约的问题。招商房地产公司与许秀莲签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，�容未违反法律法规强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第六条及《合同补充协议》第10条中，对于逾期支付购房款违约责任的合同约定，在招商房地产公司业务员王成龙与许秀莲丈夫的微信交谈过程中，可以证明许秀莲已经知晓该项约定。但合同在履行过程中，许秀莲将按揭贷款所需的资料向招商房地产公司提供，由招商房地产公司联系贷款银行，有经过公证部门作出的微信聊天记录的《公证书》为据，双方行为已构成对合同中原该部分条款内容约定，进行了协商一致的变更。因此，自合同签订后至2016年8月2日前，招商房地产公司因联系银行办理按揭贷款未果，其中农业银行因许秀莲存在不良信用记录被拒按揭贷款，招商房地产公司在诉讼中没有提供证据证明农业银行延误的起止时间，对此延误招商房地产公司应当承担举证不能的法律后果；从王成龙与许�莲丈夫的微信聊天记录可以看出，招商房地产公司同时联系多家银行办理D10幢203室按揭贷款均未获核准，但微信聊天记录不足于证明许秀莲存在怠于履行合同的情形。因此，招商房地产公司主张2016年5月1日起2016年8月2日前许秀莲怠于履行合同义务，构成逾期付款违约，理由不能成立，不予采纳。招商房地产公司在与银行联系按揭贷款过程中，因超出银行限定的受理按揭贷款数额及其他原因，被多家银行拒绝按揭贷款后，已超过合同约定的办理按揭贷款支付购房款的30天期限，依照合同的约定招商房地产公司有权要求许秀莲以其他方式支付购房款2210000元。招商房地产公司向许秀莲发出律师函，限期许秀莲付清购房款的2016年8月2日之前，许秀莲不构成逾期付款违约，可以确认。但2016年8月2日起至2016年11月29日止，因许秀莲已实际超出30日未能付清全部购房款，招商房地�公司要求许秀莲以按揭贷款以外的其他方式支付全部购房款，但许秀莲未予支付，构成逾期付款违约，该逾期付款违约期间为自2016年8月2日起至2016年11月29日止，本院予以确认。但经招商房地产公司建议，并通知许秀莲于2016年11月30日向招商房地产公司增加补交购房首付款220000元后，双方在招商银行办理了1990000元的按揭贷款手续，依照合同法的规定，应当视为招商房地产公司与许秀莲协商一致，再次对合同约定支付购房款方式及其期限的变更。因此，2016年11月30日起至招商房地产公司收到按揭贷款1990000元的2017年1月13日止，不属许秀莲逾期付款期间。且因许秀莲增加补交首付款、办理按揭贷款，都是招商房地产公司销售人员安排下进行的，并且银行贷款的内部流程时间及银行放款日期，不属于许秀莲可以控制范围。因此，招商房地产主张2016年11月30日起至2017年1月13�止期间，许秀莲怠于履行合同义务，理由不能成立，不予支持。二、许秀莲是否应当向招商房地产公司支付约定违约金及其违约金标准的问题。法律规定，当事人应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。《合同补充协议》第10条条款中，招商房地产公司将许秀莲逾期付款违约金标准提高到，逾期在30日内的按每日万分之四计付，逾期超过30日的按每日万分之八计付。而《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款，约定出卖人无需向买受人支付违约金；《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。可见，合同中对于合同当事人双方违约责任的约定是不对等的，且《合同补充协议》第10条的内容明显加重了买受人责任，与《商品房买卖合同》第二十二条的违约金计算标准约定明显冲突、不符，也未采取合理的方式提请买受人注意，只在事后通过微信聊天向买受人予以提醒告知，但不构成合同欺诈的法定要件。招商房地产公司作为提供格式合同条款的一方，该民事行为有违公平合理、等价有偿的民法基本原则。因此，许秀莲在本案诉讼过程中，以约定逾期付款违约金按每日万分之八计算明显过高为由请求减少，符合法律规定，应予采纳；又因诉讼中招商房地产公司未能提供证据证明逾期付款损失，本院酌情确定按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的130%，计算许秀莲自2016年8月2日起至2016年11月29日止逾期支付购房款的违约金。综上所述，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。自2016年8月2日起至2016年11月29日止，许秀莲逾期支付招商房地产公司购房款2210000元，应当支付招商房地产公司违约金为40617.04元（逾期付款款项数额2210000元×中国人民银行规定的各项贷款基准年利率4.35%×130%×3个月27天）。因此，招商房地产公司请求许秀莲支付其自2016年8月2日起至2016年11月29日止期间的逾期付款违约金40617.04元，应予支持；但超出上述期间的违约金诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。许秀莲主张驳回招商房地产公司的本案全部诉讼请求，理由不能成立，不予支持。案件受理费，依法由败诉当事人分担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、许秀莲应于本判决生效之日起十日内支付漳州招商房地产有限公司逾期付款违约金40617.04元；二、驳回漳州招商房地产有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7999元，由漳州招商房地产有限公司负担7272元，许秀莲负担727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  方顺昌人民陪审员  林建顺人民陪审员  黄文和二〇一七年九月十二日书 记 员  高少全