北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4421号
上诉人（原审被告）：刘春燕，女，1975年4月14日出生。
委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：贺云，男，1945年1月5日出生。
委托诉讼代理人：吴孝勇（贺云之女婿）。
委托诉讼代理人：贺欣荣（贺云之女）。
原审被告：北京建延房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路2290号（中关村延庆园）。
法定代表人：蒋卫国，董事长。
委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。
上诉人刘春燕因与被上诉人贺云、原审被告北京建延房地产开发有限公司（以下简称建延房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初8161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘春燕及其委托诉讼代理人马桂吉，被上诉人贺云之委托诉讼代理人贺欣荣、吴孝勇，建延房地产公司之委托诉讼代理人冉德志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘春燕上诉请求：撤销原判，依法改判驳回贺云的诉讼请求。事实与理由：1、本案涉诉房屋买卖行为在贺云与刘春燕签订《买卖房字据》之前已经在贺云与余某之间完成了房屋、权证交付、房款支付，贺云与余某签订的《购房协议书》已经实际履行完，合同主体是余某，余某是涉诉房屋的合法权利人；2、法院只是判决确认《买卖房字据》无效，并没有判决将涉案房屋腾退返还给贺云，贺云对涉诉房屋及宅院没有所有权。
贺云辩称，同意一审法院判决。因涉案房屋买卖合同已经判决无效，刘春燕与建延房地产公司之间签订的协议无效。
建延房地产公司辩称，同意刘春燕的上诉请求。
贺云向一审法院起诉请求：请求法院判令刘春燕与建延房地产公司之间签订的《征收补偿协议（房屋安置）》无效。
一审法院认定事实：贺云原为北京市延庆县下屯乡百眼泉村村民，1962年参军将户口迁出，1973年退役后在内蒙古自治区集宁市从事公安工作，1987年调回家乡延庆县工作。1988年4月经当时延庆县下屯乡人民政府批给贺云位于该乡百眼泉村宅基地一块，贺云在该宅基地上建北房六间、东房两间。1994年贺云领取该宅院《集体土地建设用地使用权证》。后因行政区域变更，该处宅院变更为延庆县延庆镇百眼泉村20号。1998年刘春燕和现役军人余某恋爱。同年9月6日余某与贺云签订了《购房协议书》，协议书约定：贺云将使用房产196平方米，包括所属建筑、配套设施卖给余某，价款40000元；房产使用证过户手续费、公证费由余某承担；付款方式为二次分期付款，第一次付25000元，其余部分第二次付清，时间另行商议，余某已付押金100元。合同签订后，刘春燕于1998年9月底入住该宅院，同年10月底贺云迁出；同年10月31日刘春燕与其丈夫余某登记结婚，同年11月底贺云将《集体土地建设用地使用证》交予刘春燕。除刘春燕的丈夫余某在签订《购房协议书》时给付贺云押金100元外，后刘春燕在1999年9月22日前，分7次给付贺云购房款39900元。2000年1月9日就该宅院买卖事宜贺云又与刘春燕签订了《买卖房字据》，内容为：“兹有贺云与刘春燕两家自己协商，贺云自愿将自家的家宅一处卖于刘春燕所有，家宅东西宽20.8米、南北长20.75米，地上有建筑物北房六间、东房二间，院内有几棵小果树，还有东、西、南三面围墙。北房后边有苫水一条，以上所有一切双方协商作价肆万元。其他过户一切花费由刘春燕负担。家宅四邻以94年村委会丈量后发给的建设用地使用证为准。空口无凭，立字为据，双方各持一份。卖方签字贺云、买方签字刘春燕，证明人：祁某、张某。2000年1月9日。”该字据上盖有北京市延庆区延庆镇百眼泉村民委员会印章。当时刘春燕系北京市延庆区刘斌堡乡周四沟村农民。2005年3月1日余某从部队转业到延庆区工作。2005年7月8日刘春燕转为居民户口。刘春燕与其丈夫余某的户口现均落在延庆县延庆镇312室（该楼房属于刘春燕和其丈夫余某于2003年购买）。刘春燕购买贺云的宅院后，于2010年将该宅院中的两间东房拆除，并在该宅院中部建小南房六间（东数第一间为过道）；在南房南侧建北房六间（东数第一间为过道），故现已形成南、北两个宅院。
2014年8月11日，贺云曾诉至法院，要求确认其与刘春燕之间签订的《买卖房字据》无效；要求贺云将位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号宅院（包括房屋及附属设备、设施等）腾退给贺云；要求刘春燕返还《集体土地建设用地使用证》。法院从诚实信用原则和尊重历史，结合现实情况综合考虑，认定贺云与刘春燕之间签订的《买卖房字据》有效，故法院于2014年12月4日作出（2014）延民初字第04999号民事判决书，判决驳回了贺云的诉讼请求。贺云对该判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。二审法院认为，贺云与刘春燕之间交易房屋的性质属于农村宅基地上的房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员基于身份享有的特定权利，该权利的身份属性突显，农村宅基地使用权不允许转让给集体经济组织成员以外的人。在“房地一体”的格局下，处分农村房屋所有权的同时也必然处分了宅基地使用权，这一行为损害了集体经济组织的合法权益，因此，原审法院认定贺云和刘春燕之间签订的《买卖房字据》有效之判决明显不当，故二审法院于2015年5月7日作出（2015）一中民终字第01234号民事裁定书，裁定：1、撤销一审判决；2、发回原审法院重审。
法院于2015年6月11日重新立案并另行组成合议庭公开进行了审理。在法院对贺云、刘春燕就房屋买卖合同效力纠纷一案进行审理过程中，刘春燕又提出：1、1998年贺云与余某签订的《购房协议书》和2000年贺云与刘春燕签订的《买卖房字据》虽然形式上属于两份合同，但实质上属同一买卖行为，只是合同主体的变更；2、贺云有其他住所；3、贺云将房屋出售给刘春燕的行为，经过了村委会的确认，表明贺云已经放弃了该宅基地的使用权，将该宅基地使用权返还给了村集体，贺云就该宅院无权再行主张权利；4、刘春燕在购买涉案房屋后，刘春燕的父母及弟弟又在该宅院建房屋十二间，且现仍在该房屋居住，贺云亦不能证明刘春燕的父母及弟弟有其他住房。贺云在当时的庭审中提出：1、贺云和刘春燕签订的《买卖房字据》违反了法律的禁止性规定，应当属于无效合同；2、刘春燕有其他房屋居住；3、依据法律规定，合同主体不能变更；4、法律规定农村宅基地不能买卖，虽然《买卖房字据》加盖了村委会公章，但该字据也不具有法律效力；5、该宅院不存在拆迁问题，贺云方不存在恶意，只是为了维护贺云的合法权益。当时经法院释明，刘春燕不同意对房屋及院落做价格评估，并表示不提起反诉，亦不同意调解。法院在庭审查明事实的基础上认为，根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。刘春燕户籍地其并非北京市延庆区延庆镇百眼泉村村民，购买诉争房屋的同时实际取得了宅基地使用权，故贺云与刘春燕之间的房屋买卖行为，侵犯了集体经济组织的合法利益，该行为因违反相关法律法规的强制性规定当属无效。对贺云要求确认其与刘春燕之间房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院应予支持。因无效而取得的财产，本应予以返还；然而，法院考虑到现刘春燕已购房多年，且目前农民房屋价格较之当年已发生了较大变化，虽贺云与刘春燕之间当年房屋买卖行为因违反法律法规的强制性规定而无效，但该交易的达成确系双方的真实意思表示，刘春燕的父母及弟弟一家人等均在诉争房屋和宅院内居住多年，且在其户籍地无其他房屋，故刘春燕目前尚不具备腾房条件，法院从照顾现实、平衡利益的原则出发，对于贺云要求刘春燕腾退房屋的请求暂不处理。故法院于2016年7月6日作出（2015）延民初字第04434号民事判决书，判决：一、贺云与刘春燕于2000年1月9日签订的《买卖房字据》无效；二、驳回贺云的其他诉讼请求。该判决作出后，贺云与刘春燕均不服，上诉至北京市第一中级人民法院。二审法院经审理后认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确，故于2016年12月23日作出（2016）京01民终5639号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后刘春燕不服北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5639号民事判决，而向北京市高级人民法院申请再审，2017年5月31日北京市高级人民法院作出（2017）京民申1712号民事裁定书，裁定驳回了刘春燕的再审申请。刘春燕对此依旧不服而向北京市人民检察院第一分院申请监督，北京市人民检察院第一分院经审理后认定北京市第一中级人民法院判定双方之间签订的《买卖房字据》因违法法律的强制性规定而无效，并无不妥之处；关于刘春燕主张的一、二审法院遗漏主要当事人一节，北京市人民检察院第一分院认为因本案系由贺云起诉刘春燕主张涉案《买卖房字据》无效并要求腾退房屋，刘春燕的丈夫余某并非《买卖房字据》的一方当事人，故原审法院未将余某列为本案诉讼当事人，于法有据，并无不当。故北京市人民检察院第一分院于2017年9月29日作出京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号决定书，决定不支持刘春燕的监督申请。
另据核实，2017年5月7日，延庆区召开关于南辛堡村、民庄村、百眼泉村棚户区改造会议，决定对上述村庄的搬迁事宜进行协调和组织，要求对所涉村庄住户的情况进行入户调查。后延庆区延庆镇百眼泉村宅基地认定小区对本案涉诉宅院进行了认定，认定位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号宅院的宅基地使用权人为刘春燕；棚户区改造项目宅基地复核小组在之后的复核过程中，依然认定本案涉诉宅院的宅基地使用权人为刘春燕。2017年9月8日，建延房地产公司出台《延庆区南辛堡村、民主村、百眼泉村棚户区改造项目宅基地房屋协议搬迁公告》，对位于北京市延庆区延庆镇南辛堡村、民主村、百眼泉村村庄区域内的所有宅基地房屋进行搬迁改造，搬迁人即为建延房地产公司，被搬迁人为经认定核准的宅基地使用权人，搬迁奖励期限为自2017年9月8日至2017年10月7日。
再查，2017年9月8日，刘春燕与建延房地产公司签订了《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，约定刘春燕应在签订本协议后10日内完成搬迁，并将被搬迁房屋即位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号腾空交付给建延房地产公司并经搬迁工作组确认后，建延房地产公司依据该协议书相关条款之规定将全部预结算款项于30个工作日内一次性付清。上有甲方即搬迁人北京建延房地产开发有限公司盖章、法定代表人加印个人章、乙方即被搬迁人刘春燕签字加印指纹，日期为2017年9月8日。2017年9月11日，刘春燕与拆迁公司、拆除公司签订了《交房验收单》一份，载明：被搬迁人刘春燕坐落于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号的房屋建筑面积304.30平方米，已于2017年9月11日搬家完毕，被搬迁人保证已将房屋完全腾空。上有被搬迁人刘春燕签字加印指纹、拆迁公司北京汇盛房屋拆迁有限责任公司盖章确认和相关负责人签字、拆除公司北京凯基建筑工程有限公司盖章和相关负责人签字确认，时间为2017年9月11日。另外，2017年9月8日，刘春燕向拆迁部门出具了《承诺书》一份，内容为：本人刘春燕为延庆区南辛堡村、民主村、百眼泉村棚户区改造项目百眼泉村20号被搬迁人，在本次搬迁过程中，本人了解相关法律、法规政策、了解自己的权利与义务。本人承诺：在本次搬迁过程中提供的所有身份证件、房屋权属证明及其他材料（原件及复印件）均是真实有效的，如出现虚假材料本人自愿承担一切法律后果，与其他部门、公司及个人无关。承诺人：刘春燕。上有刘春燕的签字加印指纹，日期为2017年9月8日。
另，因本案涉诉宅院及房屋涉及搬迁安置，贺云曾多次以邮政快递的方式向百眼泉村村主任、延庆镇主管拆迁的相关领导、负责拆迁具体工作的北京汇盛房屋拆迁有限责任公司总经理、建延房地产公司的法定代表人及总经理，并通过送达《紧急情况反映》、《符合申请书》等方式向涉诉房屋所在地的部门领导及有关个人反映位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号院的房屋产权人应为贺云。因搬迁补偿事宜以及《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》效力问题，贺云与刘春燕、建延房地产公司未达成一致意见，贺云诉至法院，请求法院判令刘春燕、建延房地产公司之间签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》无效。另据核实，本案诉争宅院内的房屋已经拆除，补偿款尚未实际发放，且回迁房屋尚未进行动土建造。
一审法院认为，依照《中华人民共和国民法总则》的相关规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。另外，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。另外，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
就本案而言，双方争执的焦点以及法院审理的重点在于刘春燕与建延房地产公司签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》效力问题。法院以事实为依据、以法律为准绳，结合双方庭审中的陈述、举证质证、法庭辩论以及法院核实的相关事实，综合认定刘春燕与建延房地产公司于2017年9月8日签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》当属无效，具体裁判理由如下：
第一，根据庭审中贺云出示的北京市延庆区人民法院（2015）延民初字第04434号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终5639号民事判决书以及北京市高级人民法院（2017）京民申1712号民事裁定书和刘春燕出示的、由北京市人民检察院第一分院作出的京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号《不支持监督申请决定书》看，本案诉争的关键节点即由贺云和刘春燕签订的《买卖房字据》的法律效力已经由国家裁判机关以生效判决的方式确认为无效协议，而该协议涉及本案诉争院落及房屋的买卖合同效力以及权利归属。本案中贺云以确认合同无效纠纷为案由诉至法院要求确认刘春燕与建延房地产公司之间签订的涉案宅院《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》无效，属于之前由国家裁判机关生效判决和裁定确认《买卖房字据》无效的延伸；鉴于本案涉诉的位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号宅院及房屋的买卖行为（即贺云与刘春燕通过签订《买卖房字据》的形式进行房屋交易之行为）已经被生效裁判确认为无效，故本案中刘春燕与建延房地产公司后续通过签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》的方式处分涉案房屋及宅院（搬迁改造）之行为亦当属无效；
第二，庭审中虽然刘春燕与建延房地产公司抗辩称此次双方签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》的基础系依据贺云与刘春燕之丈夫余某签订的《购房协议书》，但根据法院查明相关事实以及本案当事人双方纠纷形成的来龙去脉，认定刘春燕、建延房地产公司的次抗辩意见有违客观事实，法院不予采信，具体理由如下：
（一）根据法院查明的事实，1998年9月6日余某与贺云签订《购房协议书》后，该协议书并未实际履行；2000年1月9日刘春燕与贺云通过签订《买卖房字据》的方式将本案诉争的位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号宅院进行了实际交付和对价履行（支付相应房款），故从两个房屋买卖协议的前因后果分析，足以认定后一协议书已经将前一协议书覆盖，从实际履行状况看，出卖方即贺云将诉争宅院向刘春燕进行了交付；买受人即刘春燕亦分期分批向贺云支付了房款，故从法律角度和事实分析来说，贺云与余某签订的《购房协议书》已经因为《买卖房字据》的签订和实际履行而不具备任何法律意义和效力；
（二）即使依照刘春燕和建延房地产公司所称，其双方签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》系基于《购房协议书》，但由于买受人即案外人余某并非系百眼泉村集体经济组织成员，其亦无权取得宅基地使用权；相应的，余某亦无权获得本案诉争的、位于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号宅院的使用权。进而言之，即使案外人余某与建延房地产公司签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，亦应属于无效协议，因为该协议赖以生效的根基即《购房协议书》属于无效协议，故无论刘春燕抑或其丈夫余某，在没有得到贺云追认的前提下其均无权代表贺云与建延房地产公司签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》。
（三）庭审中刘春燕一方抗辩称所有的生效判决以及裁定均未明确断定《购房协议书》无效，故本次搬迁改造过程中刘春燕与建延房地产公司以该《购房协议书》为基础而签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》当属有效；对此，法院认为，之所以迄今为止所有关于对本案涉诉宅院及房屋买卖的生效裁判未直接明确贺云与余某签订的《购房协议书》效力问题，是因为贺云一直以刘春燕为被告且庭审中仅要求认定双方签订的《买卖房字据》的合同效力问题，相应裁判机关根据合同相对性原则对《买卖房字据》的法律效力予以裁判，完全符合法律规定；但未明确指出《购房协议书》法律效力一节并非认可该协议书有效，事实上，从多份判决书、裁定书的事实认定、法庭说理及论述中能够得出《购房协议书》已经被《买卖房字据》替代的结论；庭审中刘春燕以余某属于复员转业军人，依据相关规定其购买农村房屋及宅基地的行为合法；对此，法院认为，从国土资源部颁发的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中规定的相关内容，其出发点在于切实保障农村宅基地和农村集体建设用地使用权，关于复员军人是否能取得农村宅基地以及条件等，法院认为，根据国家的政策以及相应法律法规和司法实践，如果复员转业军人在回村落户后，为了保障复员军人正常的生活和工作，国家规定其可在支付相应对价、履行相应批准手续后依法取得宅基地使用权；本案中余某作为复员军人不具备上述购买资格，故法院对刘春燕的上述抗辩意见不予采信。事实上，因该《购房协议书》并未实际履行，余某作为买受人的主体已经没有实际意义。
第三，根据庭审查明的事实，在相关裁判机关对贺云与刘春燕之间签订的《买卖房字据》认定为无效后，刘春燕与建延房地产公司枉顾相关生效裁判文书的认定，且在贺云多次书面邮寄相关情况说明以及通知的情形下，建延房地产公司与刘春燕依然签订严重损害合同第三人即本案贺云合法权益的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，属于违反业以生效裁判文书的不当之举，且该处分行为未获得权利人即贺云的授权或者追认，故当属无效协议。
第四，针对庭审中建延房地产公司有关其系在涉案房屋宅基地认定小组和相关部门的认定下与刘春燕签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，故而主张其并非与刘春燕通过恶意串通签订此协议且不存在过错，进而主张本案诉争的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》依法有效的抗辩意见，法院认为，通过庭审查明的事实，虽然建延房地产公司无意通过与刘春燕串通的方式签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，但贺云通过多次邮寄相关材料的方式已经明确表达自己作为权利主体一方对搬迁安置的态度和意见，且庭审中建延房地产公司亦认可收到过相关情况反映的书面材料，故法院从诉讼双方纠纷形成的缘由分析，认定刘春燕与建延房地产公司签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》的根据不足，且无法律依据，故法院对建延房地产公司的上述抗辩意见不予采信。
关于本案涉诉宅院及房屋在现已被拆除且已经进入搬迁程序的情形下，贺云和刘春燕的拆迁利益分配问题，双方可通过协商处理；若协商不成，在相应拆迁分配利益已经明确的前提下，任何一方均可向人民法院提起诉讼；但本案中该问题并非双方争执的焦点，法院以不做进一步处理为宜。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下：刘春燕与北京建延房地产开发有限公司于2017年9月8日签订的《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》无效。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有（2015）延民初字第04434号民事判决书、（2016）京01民终5639号民事判决书、（2017）京民申1712号民事裁定书、京一分检民监[2017]118XXXXXXXX号《不支持监督申请决定书》、《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》、《承诺书》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得向集体经济组织以外的成员转让。宅基地使用权系本村经济组织成员基于特定身份而取得，目的是保证本村村民基本的居住权利。刘春燕与贺云的房屋买卖合同经法院生效判决因侵犯了集体经济组织的合法利益，违反相关法律法规的强制性规定被认定为无效。刘春燕仍基于北京市延庆区延庆镇百眼泉村20号宅院的宅基地使用权人与建延房地产公司签订《搬迁安置补偿协议（房屋安置）》，侵犯了集体经济组织的合法利益，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，亦应属于无效协议。
综上所述，刘春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由刘春燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 蕾
审 判 员 辛 荣
审 判 员 王爱红
二〇一八年五月二十九日
法官助理 李 想
书 记 员 马子萌