河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第905号
原告端木军，男，汉族，1964年1月28日出生。
委托代理人韩静秋，河南晓燕律师事务所律师，特别授权。
被告信阳市美丽心情都市时装会馆（经营者端木萍，女，汉族，1954年12月27日出生）。
委托代理人魏伟，河南金誉律师事务所律师，一般代理。
原告端木军（反诉被告）诉被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告端木军（反诉被告），委托代理人韩静秋、被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告），委托代理人魏伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告端木军（反诉被告）诉称，原被告系姐弟关系，2008年1月被告租赁原告位于浉河区中山南路金城商住F楼约800平方米门面房，因双方是亲姐弟关系，没有签订书面租赁合同，仅口头约定房租每年50万元，于每年的1月支付，先付租金后用房。原告如需用房，被告随时交还。因所租赁房屋位于市内黄金地段，近几年租赁价不断上涨，原告考虑与被告的姐弟关系，直至2013年才将租赁价调至每年80万元（同地段同面积价为156万／年）。2014年下半年被告未经原告许可私自装修租赁房屋，原告发现后立即予以阻止，但被告已经部分装修完毕，按照双方约定，被告应于2015年1月支付2015年度租赁费，但截至目前，被告分文未缴纳。原告无奈于2015年1月26日通过律师向被告发律师函，通知终止租赁、恢复原状、交还房屋，但被告不予理睬。综上所述，原告认为被告未经许可私自装修并且延期缴纳租赁费，其行为已构成违约。为此，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令解除原被告口头约定的租赁合同；判令被告立即将租赁原告位于浉河区中山南路金城商住F楼约800平方米门面房交还给原告，并恢复原状；判令被告立即支付2015年1月至判决履行之日止的租赁损失；本案诉讼费由被告承担。同时针对被告反诉请求，原告认为双方的租赁关系已转为不定期租赁关系，原告可随时收回房屋，被告反诉请求原告赔偿经济损失于法无据。五年的租赁期已满，其装修也是为了自身的经营需要，其08年至14年的装修费用不应有原告承担，货物也是其自身经营需要，事实上这些货物也不存在损失，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）答辩及反诉称，一、原告诉称：“原被告系姐弟关系，2008年1月被告租赁原告位于浉河区中山南路金城商住F楼约800平方米门面房，”该诉称与原告提交给法庭的产权证明存在矛盾。理由是：本案属于“房屋租赁合同纠纷”，正常情况下“房屋产权人”才属于合法的“出租主体”，即“房屋租赁合同纠纷”的“合法原告”；然而，“本诉原告端木军”向法庭出示的第8—10页2006年4月至12月《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》三份书证，“登记主体”却均是“信阳市金城商贸有限责任公司”，而不是“本诉原告端木军”；虽然，“本诉原告端木军”也向法庭出示了第2页书证2006年8月“信阳市金城商贸有限责任公司（甲方）”与“端木军（乙方）”签订的《协议书》，约定：“1、甲方同意将金城商住F楼门面房约800平方米出售给乙方。2、乙方以全额垫资方式将金城商住F楼建设完工。3、乙方以垫资建设款作为订金。4、余款待双方协商后另行交付。”；但是。“本诉原告端木军”又向法庭出示的第4—7页2012年4月《房地产平面图》、《房屋分层分户平面图》、《信房权证浉河区字第000350**号》以及《信市国用（2005）第1075号》，却证明了“信阳市金城商贸有限责任公司（甲方）”与“端木军（乙方）”并没有依法履行2006年8月《协议书》的约定的事实；不仅如此，“本诉原告端木军”还向法庭出示了第3页书证2015年4月27日“信阳市金城商贸有限责任公司”《证明》，却又注明：“我公司位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面房面积为825.76平方米。已于2006年出售给端木军。因土地还在抵押中暂没有办理过户手续（款项未结清，金城公司有权终止合同”。但是该门面房已于2007年交付给端木军使用。特此证明。”；显然，该《证明》仅仅只证明“该门面房已于2007年交付给端木军使用”的事实，而不能证明2012年4月《房地产平面图》、《房屋分层分户平面图》、《信房权证浉河区字第000350**号》是否已存在“款项未结清，金城公司有权终止合同”（即2006年8月《协议书》终止）的情况；同时，也不能证明2015年4月27日《证明》之后，“本诉原告端木军”是否“仍有该房屋使用权”的客观事实；并且，更不能证明“信阳市金城商贸有限责任公司”在本案诉讼中是否“特别授权”了“本诉原告端木军”代理其参与本案诉讼（然而，即使“特别授权”了“本诉原告端木军”，而“信阳市金城商贸有限责任公司”依法仍属于合法“本诉原告”主体，“端木军”也仅仅属于“代理人”）。然而，至今“本诉原告端木军”没有向法庭递交“完善本诉原告主体”的合法手续补正，并且“信阳市金城商贸有限责任公司”在知道该“该房屋租赁纠纷诉讼原告是端木军”也没有“自动要求参与本案诉讼”的情况下；因此，为避免给法庭的审判工作带来“程序上的主体问题”，答辩人端木萍认为法庭应“依法追加第三人”即“信阳市金城商贸有限责任公司”参与本案诉讼为妥。二、原告诉称：“……因双方是亲姐弟关系，没有签订书面租赁合同，仅口头约定房租每年50万元，于每年的1月支付，先付租金后用房。原告如需用房，被告随时交还。”与客观事实不完全相符。理由是：1、事实上，最开始2006年原告方与被告方属于“投资30万共建关系”，即：2006年原告方找到被告方，提出其在中山南路店铺对面有栋返迁楼要盖，下面有六间门面房问被告方有没有兴趣参与，原告方答应其中一间门面房可1万元／每平方米价格卖给被告方，另外五间门面房租赁给被告方使用；然而，原告方先提出现付50万定金，被告方没有答应；后来，2007年原告方第二次才提出付30万定金，被告方就付给原告方30万元。2、楼房建成后，2008年原告方通知被告方进场装修，在被告方装修地板及水电完工时，原告方要求被告方停止装修，被告方提出要求退还已收的30万元现金及已付出装修费用20万元后，原告方提出租金50万元／每年（8.33万元／每间每年）的要求，虽然当时受“金融危机”影响周边的门面房普遍为5万元／每间每年，但是考虑是亲姐弟关系以及已投入装修等因素，被告方还是接受了租金50万元／每年要求，但是原告方草拟了书面租赁协议交给被告方，被告方却提出等房屋验收后再签，而当时达成口头协议：房屋租赁期定为十年，价格每五年一定（租金参照周边行情随行就市），并且原告方还承诺楼上住房给被告一套，以及房顶也给被告盖两间房使用；因此，从2009年1月至2014年1月，这五年是按双方口头协议的租金是50万元／六间每年数额履行的。三、原告诉称：“2014年下半年被告未经原告许可私自装修租赁房屋，原告发现后立即予以阻止，但被告已经部分装修完毕，……”与客观事实根本不符。理由是：2011年10月，原告端木军同意另外将楼上第三层的住房一套，交给被告装修成办公室使用，因此，2013年3月被告方才为扩大经营场地就开始装修二楼，原告端木军是完全知道并同意装修；然而，二楼装修已完工时，2013年12月，原告端木军又提出房子有别人的一部分他很为难，问下期（五年）租金能给多少？他心里有个数好做别人的工作；因此，当时被告方考虑中山南路门面房处在5万—10万／每间每年不等的情况，提出下期（五年）租金按70万元／六间每年（11.67万元／每间每年）数额交的意见；所以，两周后原告端木军回话，说经过他多方努力协调房租涨到80万元／六间每年（13.33万元／每间每年）；但是，被告方认为过高就没有同意；然后，2013年3月经多位亲属从中调解，双方确定下期（五年）租金80万元／六间每年，分上半年和下半年两次付清，被告方再次提出让原告端木军带房产证签书面租赁协议，原告端木军当着多位亲属面表态，房产证忘带了，别想着它没有，办的是张青的名字（端木军的妻子），都是自家人签啥签，协议不用签，还信不过他，保证用五年没问题；然而，几天后2014年3月15日原告端木军又提出先付80万中的50万元，并提出索要先前答应给被告方使用的楼上三层住房一套给被告做办公室（被告方已装修原告端木军说同意退给被告方已装修及电器费用的5万元，而至今没退）的房屋；因此，被告方在2014年3月14日及3月18日分两笔转给原告方50万元；然而，2014年6月原告方见被告方开始进料准备一楼重新装修时，原告端木军分别于2014年6月15日以及6月20日两次催缴下半年剩余的30万元租金，2014年7月2日被告方又转账30万元交齐了下半年的房租后，就正式停业进行一楼装修；显然，客观事实证明原告方是完全知道并且同意被告方的一楼装修，否则原告方根本不会在知道被告方已进料准备装修一楼时，再提出催交下半年的30万元租金。四、原告诉称：“……按照双方约定，被告应于2015年1月支付2015年度租赁费，但截至目前，被告分文未缴纳。”恰恰证明原告是对“约定否定之肯定”。理由是：1、恰恰表明属于原告端木军对自己“租金5年期一定的约定”存在是“否定之肯定”，即：如果双方没有“租金5年期一定的约定”的话，原告又从何而谈“……按照双方约定，被告应于2015年1月支付2015年度租赁费，”的诉称呢？2、恰恰表明属于原告端木军是对自己“同意被告方装修”的“否定之肯定”，即：被告方2014年7月16日一楼装修完毕，如果“原告方不同意被告装修一楼”，就根本不存在原告端木军诉称的“……按照双方约定，被告应于2015年1月支付2015年度租赁费，”问题；显然，原告端木军属于对自己“同意被告方装修”的“否定之肯定”。五、原告诉称：“……原告无奈于2015年1月26日通过律师向被告发律师函，通知终止租赁、恢复原状、交换房屋，但被告不予理睬。”恰恰又证明属于原告方单方面违约解除租赁关系的事实。理由是：1、事实上，原告方通知被告方“单方违约解除租赁关系”的时间，并非是原告诉称的“……原告无奈于2015年1月26日通过律师向被告发律师函，通知终止租赁”，而是早在2014年7月14日原告委托“陈律师”就向被告方明确提出“……现在他的意见是也不同意你再租了，他说你前四年的装修损失，能商量好呢，你们商量，商量不好只能评估，她愿意赔偿，你看还牵连你今年已交了80万元，你看你是继续干完呢？还是说让他退你钱？就这个事，我来时，他的态度很明显，不同意再租了！……”（见：《视听录音证据》为证）；因此，原告方单方面违约的时间是“2014年7月14日”而不是“2015年1月26日”。2、虽然，原告方可以存在“随时解除无书面协议的租赁关系”的权利，但是原告方“在其协商同意收取下期（五年）80万元／六间每年租金，以及催要下半年30万租赁费的时间段上”的事实，证明原告方却根本无法否定其“知道被告方已装修二楼及一楼”的客观事实；因此，根据相关法律“承租人经出租人同意装饰装修”的“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，被告方已向法庭依法提起反诉，请求依法判令1、原告端木军赔偿其单方面要求解除租赁合同关系，而给被告造成的经济损失约计146万元；2、原告端木军承担本案的全部诉讼费用。
经审理查明，原告端木军（反诉被告）与被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）系姐弟关系，从2008年九月起，原告端木军（反诉被告）将位于信阳市浉河区中山南路金城商住楼F楼约800㎡门面房（一、二层）租给被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）经营服装店，被告开始装修经营，双方没有签订书面租赁合同，但是口头约定，租金为每年50万元，于每年1月付清，租期为五年（2009年1月至2013年12月），租赁到期后，双方口头商定，房屋继续由被告（反诉原告）使用，房租根据市场行情调整为每年80万元。2014年3月被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）房租50万元，7月2日又给付房租30万元，2014年度房租已付清。2014年6月29日至2014年7月16日，被告（反诉原告）对租赁房屋进行重新装修，在此期间（2014年7月14日）原告端木军（反诉被告）委托信阳市148法律服务所法律工作者陈林青前去被告（反诉原告）处当面表达端木军意见：“因房屋装修没有通知他，是单方面私自装修，故要求你们停止装修，恢复原状，终止房屋租赁合同”。因双方没有签订书面租赁合同，双方对再次续租期限主张不一，原告（反诉被告）主张租赁期限为一年，被告（反诉原告）主张租赁费期限为五年。2015年1月26日，原告（反诉被告）通过河南晓燕律师事务所律师韩静秋向端木萍发出律师函，内容为：“端木萍女士你好，河南晓燕律师事务所接受端木军先生的委托，并指派本律师担任委托代理人，2018年1月你与端木军先生口头约定租赁其位于浉河区中山南路金城商住F楼约800㎡门面房，2014年8月端木军先生因自身经营需要，多次通知你解除租赁，交还房屋并恢复原状，但你至今拖延，为此，本律师根据端木军先生的委托，特函告知你如下事项：一、解除与你口头约定的租赁合同；二、请你于接函1月内（2015年3月1日前）将浉河区中山南路金城商住F楼约800㎡门面房交还给端木军先生，并恢复原状；三、支付2015年1月至将租赁方交还之日止的房租及水电费，逾期，端木军先生将有权自行收回租赁房屋，并保留随时启动诉讼程序的权利，由此造成的一切损失由你承担。”在本案诉讼过程中，被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）向本院提起反诉，要求原告端木军（反诉被告）赔偿其三次装修经济损失计146万元，并向法庭提供2008年9月、2013年3月、2014年6月三次装修支出费用1461752元的相关证据。同时向本院提交要求追加信阳市金城商贸有限责任公司为本案第三人的申请书。
另查明，原、被告诉争房屋位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼门面房（一、二层）面积825.76㎡。此房房管部门登记所有权人为信阳市金城商贸有限责任公司，2006年8月信阳市金城商贸有限责任公司（甲方）与端木军（乙方）签订一份协议，协议内容为：“1.甲方同意将金城商住楼F楼门面房约800㎡售给乙方；2.乙方以全额垫资方式将金城商住F楼建设完工；3.乙方以垫资建设款作为订金；余款待双方协商后另行交付。”2015年4月27日，信阳市金城商贸有限责任公司出具证明一份，内容为：“我公司位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面房面积825.73㎡。已于2006年出售给端木军，因土地还在抵押中暂没有办理过户手续（款项未结清，金城公司有权终止合同）。但是该门面房已于2007年10月交付给端木军使用。”本院在庭审前，考虑双方亲戚关系，为化解矛盾，妥善解决纠纷，本院组织双方进行调解，因双方分歧较大，调解无果。
以上事实由当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。
本院认为，公民的合法民事权益应受到法律的保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益、承担人支付租金的合同。本案双方争议焦点主要有三点，一是双方租赁合同期限问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条明确规定，租赁期限六个月以上的应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，诉争房屋从2008年9月就开始交由被告（反诉原告）使用，双方虽然没有签订书面租赁合同，但从2009年至2013年期间双方对房屋租赁期限并为争议。从2014年后对房屋虽由被告（反诉原告）继续使用，但双方对期限发生争议，因双方未签书面租赁合同，故应视为双方转为不定期租赁关系。原告（反诉被告）可以随时解除合同，原告（反诉被告）已于2015年1月向被告（反诉原告）发出解除合同的律师函，双方不定期租赁合同关系应视为已于2015年3月1日已解除；其二是被告（反诉原告）在租赁期间内装修损失能否得到赔偿，在第一次双方口头约定的租赁期限已届满，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）补偿附合装饰装修费不予支持，在第二次双方租赁关系转为不定期租赁后，被告（反诉原告）在翻新租赁房屋并未提前告知原告，原告（反诉被告）已经明确表示反对再次装修，故被告（反诉原告）二次租赁期限内装修费用不予支持，但未形成附合的装饰装修物，可有承租人自行拆除，其三是原告（反诉被告）诉讼主体问题，诉争房屋所有权虽登记为，信阳市金城商贸有限责任公司，但上述公司已出具证明，证实上述房屋已于2006年出售给端木军，2007年10月已交付期使用，暂时没有办理过户手续，原告（反诉被告）应视为对上述房屋具有管理、使用、收益权利，原告（反诉被告）应具有主体资格。因原告具有诉讼主体资格，故被告要求追加信阳市金城商贸有限责任公司作为本案第三人的申请，本院经审查决定不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（五）项、第九十六条第一款，第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、原告端木军（反诉被告）与被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）口头约定的房屋租赁合同（房屋位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面）已于2015年3月1日解除。
二、被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）于判决书生效后30日内将位于信阳市浉河区中山南路金城商贸公司中山路F楼1、2层门面房交付给原告端木军（反诉被告），并恢复原状。
三、被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）于判决书生效之后30日内支付从2015年1月起至判决书生效之日止的房屋占有使用费（租金标准按每年80万元计算）。
四、驳回被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）其它诉讼请求
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费11800元，反诉案件受理费8970元合计20770元，由被告信阳市美丽心情都市时装会馆（反诉原告）负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年九月十六日
书记员 余 童