内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第4255号原告郝丽荣，女，30岁，汉族，现住东胜区。委托代理人王金梅，内蒙古义盟律师事务所律师。被告北京华联综合超市股份有限公司。法定代表人李翠芳，系公司董事长。委托代理人王丽萍，系该公司职工。被告北京华联综合超市股份有限公司鄂尔多斯市分公司。法定代表人郑彦军，系公司总经理。委托代理人周洋，系该公司职工。委托代理人张新江，系该公司职工。本院于2015年6月25日立案受理了原告郝丽荣诉被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联公司）、北京华联综合超市股份有限公司鄂尔多斯市分公司（以下简称华联鄂尔多斯分公司）租赁合同纠纷一案，本案依法由代理审判员文辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、二被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2014年12月30日租赁了被告场地进行经营，租赁期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金每月2966元，租金已付至2015年5月30日，另交纳保证金8898元，原告装修花费了36276.8元，货物囤积126658元，因化妆品有保质期，租赁期限未届满，被告就要求原告腾出场地，单方终止合同，被告的违约行为给原告造成了巨大的损失，故诉至法院，请求：1，判令二被告赔偿原告装修损失14138.4元，货物的盈利损失按进货价计算31664.5元，租金损失17796元，返还押金8898元。2，判令本案诉讼费、保全费等全部费用由被告方承担。庭审中原告变更诉讼请求，将第一项诉讼请求的装修损失变更为18138.4元，将租金损失变更为13796元。被告华联鄂尔多斯分公司辩称，不同意原告的诉讼请求，与原告的租赁合同中明确约定了解除条款，解除条件成就时，被告向原告发出了解除通知，符合法律规定，被告没有违约，无需承担违约赔偿责任，合同法93条规定，当事人可以约定解除条件，条件成就时，可以行使解除权利，双方签订的合同通用条款20条6款约定解除条件，被告已提前30天向原告发出通知，对收取押金8898元认可，在合同6.2、7.2中约定，履行合同义务后无息退还，现原告欠被告六月份租金2966元及水、电费398元未付，此欠款应从保证金中扣除，剩余的予以退还，原告的其他请求缺乏法律依据，原告未对场地进行装修，不存在装修损失，原告租赁的场地之前由刘琳女经营化妆品“汇美舍”，因刘琳女提前解除合同，将已形成附和的装饰装修物未进行拆除，留给了被告，形成了不可分割的部分，装修是被告的，与原告无关，原告主张的盈利损失没有依据，被告不认可，原告主张的损失是可得利益损失，客观上无法实现，被告是因为经济不景气，客流量减少而撤出场地，经济形式本身影响了原告经营，收入微薄，故不存在租金损失，被告是依约解除合同。被告华联公司辩称，同意鄂尔多斯分公司的答辩意见，原告欠租金、水、电费是事实，应当先付租金后使用，原告违约在先，根据合同法227条约定，原告违约，根据合同9.2条约定，承租方装修前应办理审批手续，缴纳保证金，原告未办理审批手续也未缴纳保证金，对装修的事实不认可，租金损失无法律依据，收取租金是被告的权利，原告的义务，原告未提前缴纳租金，不能作为原告主张损失的理由。针对其诉讼请求及事实、理由，原告提供了以下证据予以证实：1、北京华联场地租赁合同一份、租赁费收据四张，租赁费发票一张，保证金收据一张，证明原告与第二被告于2014年12月30日签订租赁合同，由原告租赁第二被告位于青铜器广场北京华联超市鄂尔多斯青铜器店的场地，租期为2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为2966元；第二被告一次性收取原告承租保证金8898元；2、东胜区隆赫广告装饰部《美国VZI氧疗护肤品店2015年元月份北京华联超市装修制作明细表》一份，装修发票三份，买卖合同一份，证明原告与第二被告签订租赁合同后，按照第二被告的要求对场地进行了装修并支付了装修费用；3、进货《出库单》二份、﹤VZI氧疗护肤品鄂尔多斯市北京华联超市店2015年6月中旬库存货品清单﹥三页、﹤HB海澜佳人彩妆鄂尔多斯市北京华联超市2015年6月中旬库存货品清单﹥二页，证明由于第二被告未到期违约解除合同导致原告大量囤积货物，囤积货物的总价126658元，根据原告货物的进价与零售价之差原告的预期可得利益远远大于25%，即31664.5元；4、照片六张，证明店面装修情况。被告鄂尔多斯分公司对证据1认可，对证据2不认可，合同约定了装修必须经过审批并缴纳保证金，原告未办理，对装修的事实不认可，审批是为了安全，被告对于原告的装修不知情，根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同司法解释的规定，承租人未经出租人同意擅自装修的，出租人不承担责任，发票及明细不真实，是虚假的，装修发票的出具日期为2015年7月4日，与实际交易习惯不符，原告未提供装修公司的相应资质，对买卖合同真实性不清楚，对证明的问题不认可，出租方对于买卖的事实不知情，即使买卖也应通过出租方进行买卖，对证据3不认可，原告未提供厂家出货凭证，也无法证实货物的价款，对证据4真实性认可，对证明的问题不认可，因为未经出租人同意进行的装修。被告华联公司的质证意见同上，补充质证意见为：买卖合同约定签字按印后生效，但是未按印，库存清单和出库单没有厂家盖章确认，是电脑打印数据，装修是为了自身经营所必须进行的项目，受益人是原告。针对其答辩理由，二被告向本院提交以下证据予以佐证：1、《场地租赁合同》，证明目的如下：1、通用条款第20.6条约定了解除条件，在条件成就时被告与原告解除合同，不构成违约，无需承担赔偿责任；2、专用条款第六条第二款，通用条款7.2.4条约定，未缴纳的六月份租金2966元和水电费390元应从保证金中扣除；3、通用条款15.11约定，被告未按时缴纳租金，应以未缴纳租金日千分之五向被告支付违约金；2、相关告知书四份，证明被告提前一个月向包括原告在内的商户发出解约合同的通知，符合法律规定。3、租金缴付单，证明原告每月应向被告缴纳租金为2966元，六月份原告未向被告缴纳。原告对被告提交的证据1的真实性认可，对证明的问题不认可，因为是格式合同，原告仅在专用条款中签字，在通用条款处没有签字，说明原告对通用条款不知情，通用条款不适用原告，通用条款9条1款约定，原告的装修是被告同意的，原告装修时也经过被告的口头同意，通用条款中约定了解除条件，因通用条款不适用于原告，被告提前解除合同构成了违约，因六月初被告要求腾出场地，所以被告无权要求支付六月份租金，对证据2的真实性不清楚，原告不知情，未向原告出示过，对于被告要求解除合同，腾出场地的事实认可，对证据3的真实性认可，对证明的问题不认可，不能证明被告所证明的问题，对于六月份未交租金的事实认可，六月份未实际经营。经本院审查，二被告对原告提交的证据1、4的真实性认可，本院对真实性予以确认，证据2中的装修制作明细表与发票由东胜区隆赫广告装饰部出具，装修的主要内容为灯箱片及节能灯，被告在庭审中对于灯饰的装修认可，与证据4中的图片相印证，本院对真实性予以确认；证据2中的买卖合同为原告与案外人刘晴签订，无法查实其真实性，本院不予采信；证据3出库单、库存货品清单等由原告自行制作，被告不认可，本院不予采信。原告对被告提交的证据1、3的真实性认可，本院对真实性予以确认，证据2为被告鄂尔多斯分公司向商家租户、供应商、顾客、东胜区委送达的撤出场地的函，加盖了分公司的公章，本院对真实性予以确认，但该证据无法证实向原告送达，庭审中原告对于被告曾向其口头通知撤出场地的事实认可，故该证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明，原（乙方）、被告（甲方）于2014年12月30日签订《北京华联场地租赁合同》一份，约定原告承租被告位于东胜区北京华联商厦青铜器广场北京华联超市鄂尔多斯青铜器店负一层NMDSB-22区域，面积为15平方米，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金为2966元，乙方经营的商品种类为化妆品，经营品牌为VZI化妆品，在签订本合同时乙方向甲方一次性缴纳承租保证金8898元，相当于乙方向甲方支付3个月的租金，承租保证金在乙方全部履行本合同项下义务后，乙方于租赁期满5日后持保证金收据办理相关退款手续，甲方在乙方办理退款手续费的3个月后将承租保证金无息退还。另有工商、水、电、税务等一切均由乙方自行承担，在合同期内，乙方撤场，质保金不予退还。租赁合同通用条款第9条规定：9.1、乙方应对承租店铺进行装修，费用自理；9.2、乙方须于装修前，向甲方商场管理单位提出书面装修申请及装修设计图，并向甲方交纳装修／施工保证金，具体金额见本合同专用条款。乙方只有在甲方同意和已经交纳装修保证金的前提下才能开始装修，并应服从甲方有关部门管理；通用条款第20.6条约定，租赁期间，双方应本着诚信和共担商业风险的原则履行合同，若甲方因合理的商业原因而需整体停止商场运营，甲方可以提前一个月通知解除本合同，并按本合同有关约定向乙方退还承租保证金。另查，2015年5月底6月初，被告华联鄂尔多斯分公司通知原告在2015年6月30日前撤出运营场地，原告于2015年6月29日撤出租赁场地，退场时原告已将其购买的柜台、吧台、三个背柜、彩妆柜、库存货物带走，其余装修已拆除。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告华联鄂尔多斯分公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。本案中，原告提交的租赁合同与被告提交的租赁合同有差异，原告提交的合同直接由第二部分专用条款组成，而被告提交的租赁合同为合订文本，由第一部分合同通用条款，包括租户公约、治安防范责任书、消防安全约定、合规保证书等12份附件及第二部分专用条款组成，原告主张合同签订后被告未向其提供合同文本，原告提供的合同系在诉讼前原告向被告索要，被告主张其出示的合同也曾向原告送达，但对此未提交证据，原告提交的合同第一页与合同主文连贯，侧面骑缝处加盖了华联鄂尔多斯分公司的公章，被告提交的租赁合同中通用条款及附件落款均有签字盖章处，但双方均未签字盖章，只在专用条款中的落款处签字，被告提交的场地租赁合同系格式格，对此《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条的规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。租赁合同通用条款中约定了合同解除的条件及装修事宜，是合同的重要组成部分，对双方的权利义务具有影响，但双方均未签字盖章，其文字字体、颜色与其他内容并无两样，未进行特别标识，被告未提供证据证明其对格式条款中重要内容已向承租人尽到合理提示及说明的义务，故被告提交的合同中的通用条款对原告不产生效力。双方签订的合同于2015年12月31日届满，被告向原告提出了解除租赁合同，并提供了合理的搬迁时间，现原告已腾出租赁场地，故双方签订的场地租赁合同已解除。关于原告主张的租金损失，租赁期限未届满被告提前解除了合同，虽然被告提前通知了原告，但原告搬迁、腾出租赁场地、另寻租赁场地仍需付出人力与物力，对原告造成了一定的损失，租赁合同约定，在合同期内乙方撤场，质保金不予退还，根据公平原则，本院认定被告承担提前解除合同的违约金亦为三个月租金8898元。关于押金，被告收取原告三个月押金8898元，被告同意扣除欠付六月份租金2966元及水电费398元后退还，原告认可未缴纳六月份租金，但主张六月份因搬迁商场混乱，经营不正常。但其仍经营至6月29日退场，故应向被告支付六月份租金2966元。关于水电费398元，被告未提交相关证据证实，本院不作处理，其可另行主张，原告支付的押金核减六月份租金后应向原告退还5930元。关于原告主张的装修损失，双方均认可原告的主要装修为灯箱、灯及字，东胜区隆赫广告装饰部作出的装修制作明细表的主要内容亦为灯箱片、柜台字及LED节能灯，原告自认明细表中的3个背柜、1个吧台及其向刘晴购买的货柜已搬走，故对此不得再向被告主张赔偿，其余灯箱片、字装修、LED节能的装修费用为9276.8元，对此有原告提交的东胜区隆赫广告装饰部出具的正式发票，本院予以采信。原告持有的合同中对于装修未进行约定，因原告所经营的产品为化妆品，对其经营的场地进行适当的装饰装修符合经营的目的，被告对原告提交的照片中灯及字的装修认可，且原告已经营半年，被告对其装修应当知道，但又未提出反对意见，庭审中华联公司主张装修是为了承租方自身经营必须进行的项目。虽然通用条款中有装修必须经出租方审批及缴纳装修保证金的内容，但合同专用条款中对填空式的装修保证金数额处划掉，故视为被告同意装饰装修并无须缴纳保证金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……。本案中出租方在合同届满前提前解除了合同，构成了违约，原告使用上述装修装饰物已六个月，被告应赔偿剩余六个月的装修残值损失4638.4元，本院对原告其他的装饰装修费用不予支持。关于原告请求的盈利损失，原告主张损失数额为库存货物的价值，被告提前解除合同并未变更原告库存货物的所有权，原告的请求无依据，合同法规定，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告的库存产品并非其可以获得的利益，原告也未提交因被告的解除合同行为造成盈利损失的相关证据，故原告请求盈利损失无事实与法律依据，本院不予支持。关于承担责任的主体，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。华联鄂尔多斯分公司作为华联公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，其不能清偿债务部分应由华联公司承担清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告北京华联综合超市股份有限公司鄂尔多斯市分公司于本判决发生法律效力三日内赔偿原告郝丽荣装饰装修残值损失4638.4元、支付租金损失8898元、退还押金5940元，以上共计19466.4元；二、对上述债务不能清偿部分，由北京华联综合超市股份有限公司承担清偿责任。三、驳回原告郝丽荣其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由原告负担600元，由二被告负担206元。保全费400元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  文辉二〇一五年七月二十五日书记员  苏楠