黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）齐民再终字第65号
上诉人（原审原告）：齐齐哈尔宏宇建筑（集团）有限责任公司，住所地齐齐哈尔市建华区卜奎北大街48号。
法定代表人刘明光，该公司董事长。
委托代理人王伟、苏蕊，黑龙江四方律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：田晓，男。
委托代理人田艳杰，齐齐哈尔华胤钢结构有限公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区青云小区47号楼3楼。
法定代表人赵树林，该公司董事长。
委托代理人李柏涛，黑龙江宇恒律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）：赵畅，女。
委托代理人汪宗泽，齐齐哈尔市建华区建设法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审第三人）：徐常菊，男。
委托代理人李岩，黑龙江地义律师事务所律师。
齐齐哈尔宏宇建筑（集团）有限责任公司（以下简称宏宇公司）与齐齐哈尔金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星公司）房屋买卖合同纠纷一案，齐齐哈尔市龙沙区人民法院于2011年4月20日作出（2010）龙民初字第121号民事判决，已经发生法律效力。由于案外人赵畅、徐常菊的申诉，该院于2012年12月27日作出（2013）龙民监字第2号民事裁定，决定该案由该院另行组成合议庭进行再审。田晓与宏宇公司房屋买卖合同纠纷一案，齐齐哈尔市龙沙区人民法院于2011年6月15日作出（2010）龙民初字第1082号民事判决，已经发生法律效力。因第三人赵畅的申诉，该院于2013年3月21日作出（2013）龙民监字第3号民事裁定，决定该案由该院另行组成合议庭与（2010）龙民初字第121号案件合并进行再审。在再审的过程中，原审法院依法将赵畅、徐常菊列为第三人参加诉讼，并于2013年9月23日作出（2013）龙民再初字第7号民事判决。判后，宏宇公司和田晓不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人宏宇公司的委托代理人苏蕊、田晓的代理人田艳杰，被上诉人金星公司的委托代理人李柏涛、赵畅的委托代理人汪宗泽、徐常菊的委托代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2010）龙民初字第121号民事判决认定，宏宇公司与金星公司于2004年6月11日签订建设工程施工合同一份，约定宏宇公司为金星公司开发的齐齐哈尔市青云小区54号楼综合楼进行土建、给排水、采暖和电气工程建设，承包方式为宏宇公司负责包工包料，工程价款为568万元。2004年6月12日，双方签订补充协议一份，约定金星公司预留工程总造价的5%作为工程保修金，待保修期满后支付，同时房屋防水工程的质量保修期为5年。2005年12月，该工程竣工，2006年5月验收合格。2005年12月30日，双方就工程款结算问题，签订补充协议一份，约定金星公司将54号楼四处住宅折抵工程未付款1152430.69元，其中另两处房屋已交付使用。2005年12月29日和2008年4月8日，金星公司以房屋抵工程款，分别与宏宇公司签订了房屋买卖合同两份，约定金星公司将齐市龙沙区青云小区54号楼2单元702室和52号楼1单元402室的房产两处卖给宏宇公司。2009年11月11日，宏宇公司以金星公司违反房屋买卖合同为由，诉至法院，要求金星公司协助办理房屋产权手续。金星公司辩称该两处房屋已分别于2006年4月25日和2007年6月7日出卖给第三人赵畅和徐常菊，并已交付使用。经本院现场调查，该两处房屋并未交付使用，且未在小区物业办理入户手续。
该判决认为，宏宇公司与金星公司于2005年12月29日和2008年4月8日签订的房屋买卖协议，主体合格，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。双方的工程承包合同关系不影响该买卖协议的效力。宏宇公司要求金星公司继续履行合同，协助办理产权手续的诉讼主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。金星公司辩称宏宇公司违约在先，金星公司有权拒绝履行合同，将房屋另行处理，证据不足，于法无据，本院不予采信。另外，双方的施工合同与房屋买卖合同相互独立，双方因施工合同所发生的抗辩事由不能作为拒绝履行该买卖合同的抗辩事由。金星公司辩称该房屋已出售给第三人，房屋已由第三人合法占有使用，证据不足，本院不予采信。关于金星公司答辩认为工程质量存在问题，宏宇公司未履行维修义务，其可另行主张权利，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：被告金星公司继续履行其与原告宏宇公司分别于2005年12月29日和2008年4月8日签订的坐落于齐齐哈尔市龙沙区青云小区54号楼2单元702室和52号楼1单元402室的房屋买卖合同。
齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2010）龙民初字第1082号民事判决认定，2009年6月10日，田晓与宏宇公司签订了房屋买卖协议，宏宇公司将位于齐齐哈尔市龙沙区青云小区54号楼2单元702室，建筑面积175.23平方米的房屋以299643.30元的价格出卖给田晓，房款已付清。该房屋是宏宇公司于2005年12月29日与案外人原雄鹰房地产开发公司现为齐齐哈尔市金星房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同，宏宇公司又将该房屋出卖给田晓。田晓于2010年6月2日起诉至法院，要求宏宇公司提供该房的相关手续，协助办理产权登记。
该判决认为，田晓与宏宇公司签订的房屋买卖协议，意思表示真实，虽然在签订房屋买卖合同时，宏宇公司尚未实际取得该房屋的所有权，但经过宏宇公司与金星公司的诉讼，齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2010）龙民初字第121号民事判决书确认了宏宇公司与金星公司之间的房屋买卖合法有效。无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。且（2010）龙民初字第121号民事判决书已发生法律效力，故田晓与宏宇公司之间签订的房屋买卖合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条之规定，判决：被告齐齐哈尔宏宇建筑（集团）有限责任公司继续履行其与原告田晓于2009年6月10日签订的位于齐齐哈尔市龙沙区青云小区54号楼2单元702室的房屋买卖合同。被告待该房办理产权条件成熟时，协助原告办理产权手续。
齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2013）龙民再初字第7号民事判决查明，（2010）龙民初字第121号民事案件：2006年4月25日，金星公司与第三人赵畅签订了一份“商品房买卖合同”，金星公司将坐落于齐齐哈尔市龙沙区青云小区54号楼2单元702号，建筑面积为175.23平方米的房屋，以280944元的价格出售给赵畅，赵畅于当日交纳了全部购房款，金星公司给赵畅出具了收据，后赵畅占有和使用该房屋至今。（2010）龙民初字第1082号民事案件：2007年6月7日，金星公司与第三人徐常菊签订了一份“商品房买卖合同”，金星公司将坐落于齐齐哈尔市龙沙区青云小区52号楼1单元402号，建筑面积103.85平方米的房屋，以186930元的价格出售给徐常菊，徐常菊于当日交纳了全部购房款，金星公司给徐出具了收据。后徐常菊占有和使用该房屋至今。其他事实与原审查明一致，不再重述。
该判决认为，关于（2010）龙民初字第121号民事案件，本院在原审时金星公司已明确提出诉争的两处房屋已出卖给第三人赵畅、徐常菊，并在原审的过程中提交了金星公司与赵畅、徐常菊签订的“商品房买卖合同”以及赵畅、徐常菊交纳购房款的收据。原审没有将赵畅、徐常菊列为当事人参加诉讼，确实属于遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序违法。本院在再审庭审以及原审的过程中，金星公司均证实房屋已由第三人占有和使用，而在再审的庭审中第三人赵畅、徐常菊出示了交纳热费以及相关费用的票据，说明第三人赵畅、徐常菊购买房屋后实际占有和使用。而原审仅凭庭审后（2010年5月12日开庭）2010年7月16日对于两处诉争之房屋的承租人陈亚芬、万立坤的调查笔录（此两份调查笔录未经双方当事人质证，对于法院的提问回答都是“不知道”）而认定“该两处房屋并未交付使用”，认定事实错误，故本院（2010）龙民初字第121号民事判决应予撤销。宏宇公司要求确认其与金星公司签订的两处“商品房交易合同”合法有效，依法判令金星公司提供相应手续，协助其办理房屋所有权证的诉讼请求，因诉争的两处楼房，宏宇公司与金星公司之间，宏宇公司与第三人赵畅、徐常菊之间存在争议，其权属尚不明确，故宏宇公司要求确认房屋买卖合同有效，金星公司协助其办理房屋所有权证的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于（2010）龙民初字第1082号民事判决，在宏宇公司与田晓签订房屋买卖协议时，金星公司已将诉争之房屋（青云小区54号楼2单元702室，建筑面积175.23平方米）于2006年4月25日与第三人赵畅签订了“商品房买卖合同”、赵畅交纳了全部购房款，且实际占有和使用。在审理的过程中，宏宇公司明知诉争之房屋已被金星公司出售给第三人赵畅而没有向法院予以说明；田晓在起诉时已将金星公司列为被告，且审理过程中并没有撤销对金星公司的起诉，但原审判决没有将金星公司列为被告，故原审判决遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序违法，应予撤销。本案诉争之房屋，宏宇公司、金星公司，田晓、赵畅之间存在争议，其权属尚不明确，且本院（2010）龙民初字第121号民事判决已被撤销，故田晓要求确认其与宏宇公司之间房屋买卖协议有效，标的额299643.30元，判令宏宇公司提供相应手续，并协助办理房屋所有权证的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第二百零一条之规定，判决，一、撤销本院（2010）龙民初字第121号民事判决；二、撤销本院（2010）龙民初字第1082号民事判决；三、驳回原审原告齐齐哈尔宏宇建筑（集团）有限责任公司的诉讼请求；四、驳回原审原告田晓的诉讼请求。
判后，宏宇公司、田晓不服，向本院提起上诉。宏宇公司上诉称，一、再审判决认定“第三人赵畅、徐常菊出示了交纳热费及相关费用的票据，说明第三人赵畅、徐常菊购买房屋后实际占有和使用”，认定事实不清。再审过程中，二人提供的热力销售发票均系2010年1月4日开具的，而且交款金额只是当年热费总额的20%。二被上诉人只是为了诉讼所用，因此，再审判决仅以一张票据为由，认定二被上诉人购买房屋后实际占有和使用，不符合客观事实。二、2007年7月16日原审庭审后法院对两处诉争房屋的承租人陈亚芬、万立坤的调查笔录内容可以证明房屋的实际占有人并非徐常菊和赵畅，原审根据该份笔录认定争议房屋并未交付使用并无错误，再审判决予以撤销是错误的。三、上诉人与被上诉人金星公司签订的房屋买卖协议，主体合格，是双方真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定。尽管该协议未采用商品房买卖合同示范文本签订，但不影响其法律效力，该协议合法有效。被上诉人赵畅、徐常菊提供的证据并不能对抗上述证据，因此再审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。上诉人田晓上诉称，一、再审判决在没有查清事实和没有任何新证据的情况下擅自改变原审认定的事实，实属错误的认定。赵畅、徐常菊在2010年1月4日交纳的热费仅是热费总额的20%，而且仅交过这一次，原审经过全面的调查和了解以及当时居住的情况，认定第三人占有和使用证据不足是非常正确的，再审仅仅调查了赵畅提供的证人，竟将当时历史的真相改变了，再审才是认定事实错误，从而枉法裁判。二、再审查明事实不清。再审判决第七页正数第十行写到“本院（2010）龙民初字第1082号民事案件。2007年6月7日，金星公司与第三人徐常菊签订了一份“商品房买卖合同”，金星公司将坐落于齐齐哈尔市龙沙区青云小区52号楼1单元402号，建筑面积103.85平方米的房屋，以186930元的价格出售给徐常菊……”（2010）龙民初字第1082号民事案件中，只字没有徐常菊字样，与徐常菊没有任何关系，为什么再审将此混淆，显然，审监没有读懂这个案子，更没查清这个案子，不能作出正确判决。综上，再审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。
本院二审查明的事实与原审再审查明事实一致，不再重述。
本院二审认为，一、关于宏宇公司上诉主张赵畅、徐常菊出示的热费票据只是为了诉讼所用，并不能证明二人购买房屋后实际占有和使用，因其未提供证据证明，且其在庭审中自认购房后并没有占有使用房屋，故该主张不能成立。再审根据对房屋租住人的调查及赵畅、徐常菊提供的交费票据认定赵畅、徐常菊实际占有使用房屋认定事实清楚；宏宇公司与金星公司签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，应认定为合法有效，但赵畅、徐常菊亦与金星公司签订了正式的商品房买卖合同，且在交款后实际占有使用房屋至今，故宏宇公司要求金星公司继续履行合同，协助办理房屋产权手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于田晓上诉称再审仅凭赵畅一次交热费票据及经调查赵畅提供的证人就认定赵畅实际占有使用争议房屋是认定事实不清，因其未提供证据证实，该主张不能成立。再审判决第七页第十行是原审法院经过再审查明的事实，田晓据此认定再审判决认定事实错误无事实和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14772元，由齐齐哈尔市宏宇建筑（集团）有限责任公司负担8977元，田晓负担5795元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳霞
审 判 员 郭英华
代理审判员 梁丽娜
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 敖 镝