浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0602民初2722号原告王建成，男，1966年1月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，委托代理人（特别授权代理）赵凤海、王小刚，浙江点金律师事务所律师。被告绍兴美地置业有限公司，住所地绍兴市富盛镇倪家溇村。法定代表人王莲娣，董事长。被告王莲娣，女，1964年12月18日出生，汉族，住绍兴市越城区，被告余粮，男，1965年12月31日出生，汉族，住绍兴市越城区，上诉三被告共同委托代理人（特别授权代理）王立江，浙江龙山律师事务所律师。原告王建成与被告绍兴美地置业有限公司（以下简称美地公司）、王莲娣、余粮合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理。本院依法组成合议庭进行审理。本案于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵凤海、王小刚、三被告委托代理人王立江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告美地公司系由绍兴县河山置业有限公司于2014年4月4日工商登记名称变更而来。2013年8月13日，原告与被告美地公司签订《认购协议书》1份，认购被告美地公司开发的美地花园5幢101室房屋，并支付了全部购房款合计人民币158万元。后被告美地公司未经原告同意将美地花园5幢101室房屋出卖给他人致使原告无法依约取得房屋。被告王莲娣、余粮系被告美地公司股东，各持有被告美地公司50%的股份。2015年10月27日，被告王莲娣、余粮在未通知原告的情况下，将其二人对被告美地公司的实际出资由每人3300万元减少至109万元，被告美地公司的实收注册资本金由6600万元减少为218万元。原告认为被告美地公司一房二卖致原告无法依约取得房屋构成根本违约，理应返还购房款及利息并承担赔偿责任。被告王莲娣、余粮违反程序对被告美地公司减资的行为，导致被告美地公司偿债能力严重降低，损害原告合法权益，理应对各自减资范围内对被告美地公司的债务承担赔偿责任。为此原告请求判令：一、解除原告与被告美地公司签订的认购协议；二、被告美地公司返还原告购房款158万元并承担自2013年8月23日起至实际履行之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告美地公司赔偿原告158万元；四、被告王莲娣在减资3191万元范围内、被告余粮在减资3191万元范围内对上述款项承担赔偿责任；五、本案诉讼费由被告承担。三被告辩称：被告王莲娣、余粮无需对上述合同承担返还和赔偿责任。该二被告并非出卖方和担保人，原告将其列入是认为由于二被告非法减资导致原告经济损失。被告美地公司于2015年8月24日在《人民日报》发表减资公告，同年10月27日相关行政部门依法核准了被告美地公司的减资行为。被告美地公司无需双倍返还购房款，依据认购协议被告美地公司需返还预付款和利息，不存在双倍返还购房款的理由和法律依据。综上请求法院维护被告合法权益。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、美地公司工商登记信息1份，要求证明“绍兴县河山置业有限公司”更名为“绍兴美地置业有限公司”的事实。三被告对该证据三性没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明被告美地公司名称变更的事实。证据2、认购协议书1份，要求证明原、被告签订房屋买卖合同购买讼争房产的事实，并对相关事项进行约定。三被告质证认为，该证据不属于房产购买合同，至2015年3月31日原告从未向被告要求订立房屋买卖协议，该份协议转化成为借款协议。本院对该证据予以认定，可以证明原告与被告美地公司签订协议，认购讼争房屋并对双方其他权利义务进行约定的事实。证据3、收据1份，要求证明原告支付全部购房款的事实。三被告质证认为，原告并未向被告美地公司支付158万元房款，是由案外人单仁兴向被告美地公司支付的。本院对该证据予以认定，可以证明原告支付158万元预售房款的事实。证据4、商品房买卖合同1份，要求证明被告美地公司将案涉房屋出售给第三人，并已经网签备案的事实。三被告质证认为，属于事实。本院对该证据予以认定，可以证明被告美地公司与案外人签订房屋买卖合同，将案涉房屋出售给案外人并已办理网签登记的事实。三被告为证明其主张，向本院提供以下证据：证据1、2015年8月24日刊登于人民日报减资公告1份，要求证明被告减资行为曾发布公告。原告质证认为，对证据的真实性没有异议，但是合法性和关联性有异议，根据《公司法》规定，公司减资必须在十日内通知债权人，三十日内公告，因此《人民日报》公告并不能证明被告减资行为的合法性；《人民日报》公告的位置很小，影响力也很小，原告正常情况下不可能看到；发布公告不能免除被告美地公司根据《公司法》规定承担相应责任的义务。本院对该证据予以认定，可以证明美地公司于2015年8月24日在《人民日报》发布减资公告的事实。证据2、裁定书3份，要求证明有效法律文书裁定美地公司的减资行为程序合法，公司股东无需对外承担债务责任。原告质证认为，对证据真实性没有异议，但是合法性和关联性及证明目的有异议。不能证明被告美地公司减资的程序合法。首先减资构成抽逃出资，裁定书只是程序上进行审查，减资程序相应的通知、公告都是法定义务；裁定书审查的并不是减资是否合法，而是对申请追加二被执行人是否符合法定程序进行审查，因此3份裁定书不能证明被告的证明目的。本院对该证据真实性予以认定，但对该证据与本案的关联性不予认定。证据3、汇款凭证1份，要求证明单仁兴2013年8月19日汇入购房款158万元的事实。原告质证认为，对证据真实性没有异议，该款项是王建成委托单仁兴付的，汇款凭证明确载明是王建成的购房款，而且原告提供的收款收据明确收款方式为单仁兴代转。本院对该证据真实性予以认定。证据4、认购协议1份，要求证明案外人单仁兴也订立过内容相同的认购协议的事实。原告质证认为，当时是为了王建成买房，在被告美地公司的劝说下单仁兴才签署了该份购房协议，但是单仁兴没有支付房款。本院对该证据与本案的关联性不予认定。证据5、商品房预售证1份，要求证明被告美地公司已于2012年12月26日领出商品房预售证的事实。原告质证认为，该证据可以证明案涉房产是可以出售的，原告购买房屋程序真实合法。本院对该证据予以认定，可以证明被告美地公司领取商品房预售证的事实。经审理本院认定，2013年8月13日，原告王建成（乙方）与被告美地公司（甲方，原名绍兴县河山置业有限公司）签订《认购协议书》1份，该协议约定：乙方认购美地花园5幢101室房屋，总价158万元。付款方式为乙方一次性付款，甲方同意暂且不签订商品房预售合同，乙方享有转让本房屋的权利。乙方未在2015年3月31日前签订商品房买卖合同，视为乙方不购买该商品房。甲方同意回购该商品房，且甲方返还乙方所付全部房款并按年利率12%支付利息。该协议签订后，原告于2013年8月19日向被告美地公司支付预售房款158万元，被告美地公司出具收据1份。2014年7月18日，被告美地公司又与案外人范东翔签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定将美地花园5幢101室房屋出卖给范东翔。并办理网签备案。另查明，被告王莲娣、余粮系被告美地公司股东，分别持有美地公司50%的股份。2015年8月11日，被告美地公司在《人民日报》发布减资公告1份，载明“根据2015年8月10日股东会决议，绍兴美地置业有限公司拟将注册资本从6600万元减至218万元，现予以公告。债权人自公告之日起45日内有权要求本公司清偿债务或提供担保”。2015年10月27日，美地公司注册资本由6600万元变更为218万元，由被告王莲娣、余粮各持有50%股份。本院认为，本案争议焦点之一，被告美地公司是否违约及违约责任的问题。原告王建成与被告美地公司于2013年8月13日签订的《认购协议书》，双方主体适格，意思表示真实，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应当依约履行。根据该协议约定，原告认购位于美地花园5幢101室的房屋，并支付购房款158万元。被告美地公司同意双方暂不签订商品房预售合同，原告有权转让权利，若原告未在2015年3月31日前签订商品房买卖合同，则视为不购买该商品房，被告美地公司同意回购该商品房，并支付全部房款的利息。虽然原告与被告美地公司未签订正式的房屋买卖合同，但原告有权在2015年3月31日前就案涉房屋签订买卖合同。根据庭审查明，被告美地公司于2014年7月就案涉房屋与案外人签订房屋买卖合同，并办理网签备案，致使原告无法购买该房屋，合同目的已不能实现，被告美地公司的行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《合同法》之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2017年3月6日起诉要求解除上述合同，诉状副本于2017年4月19日送达被告时，可认定原告解除涉案合同的意思表示已到达被告，故本院确认涉案合同自2017年4月19日解除。同时根据《合同法》之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述合同解除后，被告美地公司应当向原告归还购房款，并支付该款自付款之日止的利息损失，对原告该项请求，本院予以支持。关于原告主张的一倍购房款的赔偿，原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告与被告美地公司签订了《认购协议书》，根据上述规定，该《认购协议书》的内容并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故不宜认定为商品房买卖合同。因该《认购协议书》不属于商品房买卖合同，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点之二：关于被告王莲娣、余粮是否应在其减资范围内承担责任的问题。本院认为，注册资本是公司法人财产，有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额，股东应按其认缴的数额履行足额出资义务，股东认缴的出资未经法定程序不得抽回、减少。根据《公司法》第一百七十七条之规定，公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。本案中，被告美地公司减少注册资本虽然已在《人民日报》上发布公告，并办理了工商变更登记手续。但是，被告美地公司股东会决议减资时间为2015年8月，而原告与被告美地公司的《认购协议书》明确约定，原告未在2015年3月31日前签订商品房买卖合同，视为不购买该商品房，被告美地公司同意回购该商品房，并返还全部购房款及支付利息。且在2014年7月，被告美地公司已将案涉房屋出卖给案外人，其已无法再就该房屋与原告签订商品房买卖合同，必然已对原告形成债务。故2015年8月被告美地公司减资之时，原告系被告美地公司的已知债权人。被告美地公司减少注册资本，除在报纸上进行公告外，还应当通知原告。但被告美地公司未履行通知原告的义务，致使原告未能及时行使要求其清偿债务或提供担保的权利，从而影响其债权的实现。被告王莲娣、余粮作为被告美地公司股东，其各自将认缴出资额从3300万元减少到109万元，但未能通知原告，根据公司资本维持原则，被告王莲娣、余粮应当在其减资范围内对被告美地公司的债务承担补充清偿责任。本院对原告该项请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第一百七十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告王建成与被告绍兴美地置业有限公司于2013年8月13日签订的《认购协议书》于2017年4月19日解除；二、被告绍兴美地置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王建成返还购房款158万元，并支付自2013年8月23日起至实际归还之日止的利息损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；三、被告王莲娣、余粮各自在减资3191万元范围内对被告绍兴美地置业有限公司上述债务承担补充清偿责任；四、驳回原告王建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34592元、财产保全费5000元，合计39592元，由原告王建成负担18007元，由被告绍兴美地置业有限公司、王莲娣、余粮负担21585元，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 赵 钦代理审判员 张 蓓人民陪审员 鲁云根二〇一七年八月二十五日书 记 员 相 熠本案引用的法律条文《中华人民共和国公司法》第一百七十七条公司需要减少注册资本时，必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第五条标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。—??２?—