陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕09民终686号
上诉人（原审被告、反诉原告)：姚可平，男，1981年7月11日出生，住汉滨区恒口镇。
委托诉讼代理人：赵公仁，安康市“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安康市城市建设开发（集团）有限公司，住所地：安康市汉滨区马坎巷26号。
法定代表人：郑平，公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：杨福平，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：刘新，陕西理衡律师事务所律师。
上诉人姚可平因与被上诉人安康市城市建设开发（集团）有限公司（以下简称城建开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚可平及其委托诉讼代理人赵公仁，被上诉人城建开发公司的委托诉讼代理人杨福平、刘新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姚可平上诉请求：撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2015）汉滨民初字第01244号民事判决，发回重审，重新核实租赁面积或改判双方继续履行合同；要求从城建开发公司断水断电之日起停付租金；本案诉讼费用由城建开发公司负担。事实和理由：一审判决对姚可平租赁的房屋面积认定不清，应当在一审认定的2797.13平方米的基础上扣除每层的消防通道和电梯井所占面积；城建开发公司未按合同约定的面积交付租赁房屋，多收取姚可平房屋租金，有违约行为，一审判决认定解除合同的责任完全在姚可平显失公正；一审判决未支持姚可平反诉主张的损失赔偿错误。
城建开发公司辩称，双方租赁合同约定面积以实际测量为准，姚可平在房屋使用过程中并未对面积提出异议，一审判决城建开发公司返还多收的租金是为了化解双方矛盾；消防通道和电梯井属于公摊面积，姚可平应当承担相应的房租；姚可平主张的损失没有提供证据，不能成立。
城建开发公司向一审法院起诉请求：解除城建开发公司与姚可平签订的房屋租赁合同，由城建开发公司收回出租的房屋；判令姚可平支付拖欠的房屋租金449040.35元；判令姚可平承担自2013年1月1日至实际支付租金之日的逾期租金利息。
姚可平向一审法院反诉请求：判令城建开发公司赔偿姚可平违约损失1073600元，其中租金损失273600元，经营损失800000元。
一审法院认定事实：2010年6月1日，城建开发公司与姚可平签订一份锦绣山庄16号楼商铺租赁合同，约定：第一条：城建开发公司将位于安康市汉滨区香溪大道锦绣山庄16号楼的1-4层，其中2-4层建筑面积约2725平方米，一层除去城建开发公司占用的部分外出租给姚可平，实际以房管局测量的面积为准。第二条：租赁期限为10年，自2010年9月15日至2020年9月16日，城建开发公司给姚可平三个月开业、装修准备时间，于2010年6月15日开始计算装修时间，至2010年9月14日前不计入缴费合同承租期，若交房时间推迟，则以上时间顺延。第四条：租金和租金交纳办法。租金的起价每月每平方米19元，即年租金62.13万元的基础上分段向上浮动计算，第一阶段1-4年租金为每年62.13万元，四年合计248.52万元，第二阶段5-7年租金为每年68.34万元，三年合计205.02万元，第三阶段8-10年租金为每年71.07万元，三年合计213.21万元；付款方式为每两年缴纳一次，共分五次缴纳，先交租金后用房，第一次应付1-2年租金124.26万元，双方协商，城建开发公司同意姚可平分两次支付，签订合同时先付一年租金62.13万元，待开业3个月后再付62.13万元，第二次支付3-4年租金124.26万元，于合同约定的第二年期满前一个月内一次性付清，第三次支付5-6年租金136.68万元，于合同约定的第四年期满前一个月内一次性付清，第四次支付7-8年租金139.41万元，于合同约定的第六年期满前一个月内一次性付清，第五次支付9-10年租金142.14万元，于合同约定的第八年期满前一个月内一次性付清；一层待确定的承租部分，待姚可平确定后比照执行。第五条：合同一经签字生效，姚可平交纳押金10万元，合同终止时，城建开发公司确认姚可平没有给城建开发公司留下遗留问题，将押金退还，不计利息，若姚可平提前解除合同，视为违约，押金不予退还，若姚可平在承租期间给城建开发公司房屋和相关设备造成损害，城建开发公司有权从姚可平押金中扣除维修和赔偿费用，姚可平所安装的电梯和中央空调在合同期满后，产权归城建开发公司所有，姚可平不得擅自拆除和损坏。第九条：双方的职责约定，姚可平必须依约缴纳租金，如无故拖欠，城建开发公司有权按每日实欠租金的万分之二加收滞纳金，如拖欠租金超过30天，视为违约，城建开发公司有权收回房屋，并不退还押金，造成的损失由姚可平自行承担；城建开发公司、姚可平在合同终止前，须提前一个月书面通知对方是否终止合同；租赁期满或合同解除后，姚可平逾期不搬迁，城建开发公司有权从租赁房屋中将姚可平的物品搬出，不承担保管义务，有权要求姚可平承担因此产生的费用，并有权诉之法律。第十条：违约责任。姚可平在承租经营期间，若出现违约，城建开发公司将没收姚可平交纳的押金，同时，姚可平所安装的电梯和中央空调不得拆除，产权归城建开发公司所有。第十一条：本合同如有未尽事宜，须经双方协商补充，补充条款与本合同具有同等效力，双方还就其他事项进行了约定。2010年6月2日，姚可平向城建开发公司交付押金10万元，于2010年6月24日交付第一年租金62.13万元。2010年10月18日，双方又签订一份补充协议，载明：城建开发公司对第一层设备间进行调整，在第一层给姚可平提供279.5平方米的使用面积，每平方米租金19元，第一层租金共计为63726元，租金交纳按照原合同交纳办法，姚可平进入装修施工前，向城建开发公司一次性补交齐租金；城建开发公司商铺未安装三层卷闸门、四层塑窗、一层铝合金部分的项目，按照原材料市场价（计56917元），在交纳租金中给予冲减，姚可平租期满后，不得拆除；姚可平于2010年10月1日进入现场开始装修施工，城建开发公司按合同约定给姚可平三个月装修期；双方对安装设备、用电等进行了约定。因姚可平未按合同约定在2011年4月1日前向城建开发公司交纳第二年房租，城建开发公司向姚可平发出催缴房租函，姚可平于2011年5月25日给城建开发公司出具一份情况说明，请求城建开发公司暂缓收取第二年房租。2011年7月20日，姚可平又给城建开发公司出具一份付款承诺，承诺于2011年8月12日前向城建开发公司支付租金756280.04元，城建开发公司不计息；如2011年8月12日前未能按时付款，从2011年3月31日开始按年息12％计息，截止2011年12月20日，共计264天，利息65640.96元，本息共计821921元；如2011年12月20日前未能按时交纳租金和利息，城建开发公司有权收回房屋，由此造成的一切后果自行承担，姚可平于2012年1月20日向城建开发公司交纳了826148元，于12月31日交纳20万元。2013年1月26日，姚可平以资金周转问题向城建开发公司递交一份延期付款申请，请求对应在2013年1月1日交付2013至2014年两年房租，延期至2013年1月1日前交付20万元，2013年2月26日前交付2013年剩余房租，2014年1月1日交付2014年房租，同时注明因延期支付2014年房租部分，同意按信用社贷款利率承担利息，将付款日期调整为2013年12月31日付清。2013年2月26日，姚可平向城建开发公司交付租金40万元，5月10日交付10万元。2014年1月2日，姚可平再次以资金周转困难向城建开发公司提交缓期付款申请，申请对2013年12元31日前应交纳的2014年全年租金变更为：在2014年1月6日前支付10万元，在2014年7月31日支付剩余款项，延期款项按银行利息支付延期费用。2014年1月6日，姚可平向城建开发公司交付10万元，9月9日交付50万元。城建开发公司认为姚可平未按合同约定交纳租金，并且长期拖欠租金，遂向法院起诉，要求判令解除双方签订的租赁合同，由城建开发公司收回出租的房屋；由姚可平支付拖欠的房租449040.35元，并支付自2013年1月1日至2015年6月29日逾期租金利息171397.37元。姚可平则以城建开发公司未按合同约定的面积交付使用，使其多支付房租273600元，且城建开发公司擅自采取断电措施导致其无法经营造成经济损失80万元，反诉要求判令城建开发公司赔偿经济损失1073600元。另查明，城建开发公司所出租房屋的房屋所有权证上登记为总层数为13层，第一层建筑面积为528.94平方米，其余各层建筑面积为839.21平方米，姚可平租赁房屋为一至四层，租赁合同中约定姚可平租赁二至四层建筑面积约2725平方米，姚可平亦按此面积交纳的租金，但所租赁房屋的建筑面积实际为2517.63平方米，双方在补充协议中约定城建开发公司在第一层提供给姚可平使用的面积为279.5平方米，姚可平所使用的实际建筑面积比合同约定的面积少207.37平方米。一审法院认为，城建开发公司、姚可平自愿签订房屋租赁合同及补充协议的主体合法，内容不违反法律规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。城建开发公司已按合同约定向姚可平交付了房屋，姚可平也实际使用房屋，应按合同约定时间向城建开发公司交纳租金，因姚可平在租赁期间多次延迟交付租金，城建开发公司多次催要后，直至2015年6月仍未交纳2015年度至2016年度的租金，已构成根本违约，且按照合同第九条拖欠租金超过30天，城建开发公司有权收回房屋，并不退还押金的约定，故对城建开发公司要求解除租赁合同的诉讼请求，应予支持。对城建开发公司要求姚可平支付房租449040.35元的诉讼请求，因姚可平已向城建开发公司付清2015年前的所有房租，故应在解除合同后，按姚可平未返还房屋前实际占用房屋的时间计算租金。对城建开发公司要求判令姚可平支付自2013年1月1日至实际支付租金之日拖欠租金利息的诉讼请求，因双方签订合同后，未对租赁房屋面积进行实际测量，亦未按照房屋所有权证上所载面积重新核算租金，导致姚可平多交租金，亦造成一定的损失，故对城建开发公司要求姚可平承担利息的诉讼请求，不予支持。对姚可平反诉要求城建开发公司返还超出房屋实际建筑面积多支付房屋租金273600元的诉讼请求，虽然姚可平提交了对租赁房屋面积进行鉴定的申请，但城建开发公司在指定期限内提交了在房屋产权管理部门调取的房屋所有权证复印件，房屋所有权证上对姚可平所租赁房屋的面积记载明确，故对房屋面积的鉴定已无必要。按房屋所有权证上载明的第二至三层建筑面积共计为2517.63平方米，双方约定交付姚可平使用的第一层面积279.5平方米计算的租金，与姚可平实际交纳的租金相抵后，城建开发公司实际多收取姚可平租金196465.44元，应予返还。姚可平要求城建开发公司赔偿因擅自采取断电措施导致其无法经营造成经济损失80万元的诉讼请求，因未提供证据证明，故不予支持。判决：一、解除城建开发公司与姚可平签订的商铺租赁合同及补充协议，由姚可平在判决生效后十五日内向城建开发公司返还所租赁的锦绣山庄16号商铺一至四层房屋；二、由姚可平自2015年1月1日至返还房屋之日按第一层279.5平方米、第二至四层每层839.21平方米计算租赁面积，并按每月每平方米19元向城建开发公司支付房屋租金；三、由城建开发公司返还姚可平房屋租金一十九万六千四百六十五元四角四分；四、驳回城建开发公司的其他诉讼请求；五、驳回姚可平的其他反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对姚可平提供的荣天清元水疗健康休闲中心的消防安全检查合格证真实性予以认定；对姚可平提供的图纸，因该图纸系姚可平自行委托消防工程公司制作，且未加盖消防工程公司印章，对真实性不予认定；上述两份证据不能证明消防通道和电梯井的面积，亦不能证明该部分面积应当从租赁面积中扣减，对姚可平提交该证据的证明目的不予认定；2、对姚可平提供的配电房照片的真实性予以认定，但不能证明配电房由城建开发公司控制，城建开发公司对姚可平实施了断电行为，对姚可平提交该证据的证明目的不予认定；3、对姚可平提供的国家电网电价政策宣传单的真实性予以认定，但不能证明姚可平是否拖欠电费的事实，对姚可平提交该证据的证明目的不予认定；4、对姚可平提供的催款函的真实性予以认定，但不能证明系城建开发公司实施了断电行为，对姚可平提交该证据的证明目的不予认定；5、对姚可平提供的审计报告的真实性予以认定，但审计报告利润表中载明的598966.85元为所得税费用，242400元为财务费用，不能证明姚可平主张的利润损失和利息支出，对姚可平提交该证据的证明目的不予认定；6、对姚可平提供的录音资料，因录音对象并非本案当事人，真实性无法确定，且录音内容不能证明是城建开发公司实施断电行为及断电时间，对该证据不予认定。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：一、城建开发公司与姚可平签订的商铺租赁合同能否继续履行；二、消防通道和电梯井所占面积是否应当在租赁面积中扣除；三、城建开发公司是否有断电行为，断电期间的租金是否应由姚可平支付；四、姚可平主张的损失有何依据。
一、城建开发公司与姚可平签订的商铺租赁合同能否继续履行？按照商铺租赁合同的约定，姚可平应在2014年12月前付清2015年和2016年的房租。但直至2015年6月城建开发公司起诉时，姚可平仍未向城建开发公司交纳2015年的房租，且自2011年起姚可平即开始拖欠房租。商铺租赁合同约定：如拖欠租金超过30天，视为违约，城建开发公司有权收回房屋。现城建开发公司因姚可平长期拖欠租金，要求解除商铺租赁合同符合双方约定和法律规定，应予支持。姚可平要求继续履行合同，没有法律依据，该上诉请求本院不予支持。
二、消防通道和电梯井所占面积是否应当在租赁面积中扣除？姚可平与城建开发公司签订的商铺租赁合同约定：城建开发公司出租给姚可平的商铺2至4层建筑面积约2725平方米，最后实际使用建筑面积以房管局测量为准。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。按照上述法律规定，电梯井和公用消防通道应当包含在公用建筑面积之内。且双方签订租赁合同时房屋已经建成，姚可平现场查看了租赁房屋，并未对消防通道和电梯井面积提出异议，也未要求在合同中对相应面积予以扣除。一审判决按照房管局测量颁发的房屋所有权证上载明的建筑面积认定的房屋租赁面积，符合双方合同的约定和法律规定。姚可平认为消防通道和电梯井所占面积应当在租赁面积中扣除的上诉理由于法无据，本院不予支持。
三、城建开发公司是否有断电行为，断电期间的租金是否应由姚可平支付？姚可平上诉认为城建开发公司实施了断电行为，但其提供的配电房照片、国家电网电价政策宣传单、催款函、录音资料均不能证明是城建开发公司实施了断电行为，故姚可平上诉要求停付断电期间的租金没有法律依据，该上诉请求本院不予支持。
四、姚可平主张的损失有何依据？姚可平在一审反诉要求城建开发公司赔偿擅自断电给其造成的经营损失800000元。因姚可平无证据证实系城建开发公司实施了断电行为，故其要求城建开发公司赔偿其断电期间的经营损失本院不予支持。
综上，姚可平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10004元，由上诉人姚可平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 燕
审 判 员 帅文婷
代理审判员 刘慧琴
二〇一六年十月九日
书 记 员 李 涛