新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第1185号
上诉人（原审原告）：肖利叶。
委托代理人：李明超，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
委托代理人：穆逵，新疆鼎泽凯律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郑玉秀。
委托代理人：宁烁臻，新疆众望律师事务所律师。
委托代理人：马俊，新疆众望律师事务所实习律师。
上诉人肖利叶因与上诉人郑玉秀房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2014）沙民三初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月日公开开庭审理了本案。上诉人肖利叶及其委托代理人李明超，上诉人郑玉秀的委托代理人宁烁臻、马俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2012年5月23日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于本市克西路春熙街南三巷220号的四层房屋用于经营旅馆，由被告协助办理相关手续（房产证、身份证）。租期自2012年6月22日至2017年6月20日止，每年租金12万元，每年房租递增10000元，按半年结算，由原告于下次付租金前半个月交付给被告。合同中约定，正常的房屋大修处理费用由被告承担，日常维修由原告承担。租赁期间整栋楼的水电暖由原告承担。合同签订后，双方如约履行合同。截止2013年8月26日，原告支付被告租金19万元。旅馆经营中，原告为修争议房屋外墙保温层支出20000元，支付被告暖气费8000元。
本案争议房屋只有一至二层有房产证，三至四层属自行加盖，没有房产证。双方曾于2013年8月份到公安机关申请办理行业许可证，因此原因未办理成。
2013年10月15日，沙区公安分局向原告送达了沙公（红）行罚决字（2013）1997号行政处罚决定书，认定原告经营的电脑宾馆无证经营，原告未办理行业许可证，擅自经营，对原告处以行政拘留处罚，限其十五日内缴纳罚款。原告遂于2013年12月16日起诉本案。
诉讼中，原告申请对本案争议房屋装修及设施改造部分造价进行评估，鉴定结论为该部分造价为251353.88元，其中无争议部分为149990.44元，有争议部分为101363.44元。此鉴定已含暖气安装费在内。
原审判决认为，原被告均同意解除本案争议的租赁合同，应遵循双方的意愿，对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。原告在经营过程中，因被告的房屋产权证不全，导致行业许可证未办理，以致被公安机关处罚，不能正常经营，以致不能达到合同的根本目的，被告具有过错在先，但依照协议其只是协助办证义务，应对原告的装�损失承担次要赔偿责任；原告作为旅馆经营人，对特殊行业许可证的办理应有基本认识，在签订合同时，未尽到仔细审查相关产证义务，对其行为导致的后果有主要过错；鉴定报告中有争议的部分，被告认为是原告自行将原有装修拆除后自行装修的；对此辩称意见，原审认为，原告是整体装修，且装修时被告并未提出异议，故对其争议部分的价值也应计入装修总价内。综合考虑装修使用期限、租赁合同期限，对争议房屋内装修摊销后的价值，依双方的过错程度进行分担。由被告承担30%的赔偿责任是适宜的，故对原告要求被告赔偿装修损失的合理部分，予以支持。对于外墙保温层，属房屋大修费用之列，应由被告承担，故对原告要求支付外墙保温款20000元的诉讼请求，予以支持。双方约定租赁期间的暖气费由原告承担，故原告支出的暖气费要求被告返还，没有法律依据，不予支持。暖气片改造、更换费用已包含在鉴定项目内，原告再要求暖气改造费用，没有事实及法律依据，故对原告要求被告赔偿暖气改造费6500元的诉讼请求，不予支持。原告未提供充分有效的证据证明其有维修费用的损失，故对其要求被告赔偿维修费用4500元的诉讼请求，不予支持。租赁期内，原告交付租金是其合同义务，故对原告要求被告赔偿其租金损失20万元的诉讼请求，不予支持。原审遂判决：一、解除原告肖利叶与被告郑玉秀于2012年5月23日签订的房屋租赁合同；二、被告郑玉秀赔偿原告肖利叶装修款42730元{（251353.88元－251353.88元／5年／12月×26月）×30%，自2012年6月22日至2014年8月22日止}；二、被告郑玉秀支付原告肖利叶外墙保温款20000元；三、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀返还暖气费18000元的诉讼请求；四、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀赔偿暖气安装费6500元的诉讼请求；五、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀支付维修费4500元的诉讼请求；六、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀赔偿房屋租金损失200000元的诉讼请求。
本案争议标的500353.88元，实际给付标的62730元，占本案争议标的的12.54%；本案案件受理费9118.85元（原告已预交），由原告负担9004.35元，被告负担1143.50元.
肖利叶不服一审判决，上诉称，一审判决认定本人承担主要过错责任，是错误的。因涉诉的房屋部分有房产证，部分无房产证且无规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，双方签订的租赁合同应属部分有效部分无效，无效部分不存在解除问题，应自始无效。郑玉秀在明知房屋部分没有合法手续的情况下，依然将房屋租赁给本人，不论承租人租赁房屋作何用途，其在主观上都有明显的故意。本人租赁房屋的用途是经营旅馆，在办理相关经营手续时，因该房屋无合法证件，最终导致本人无法经营，出租人郑玉秀应当承担主要责任。虽然本人具备一定审查义务，但作为非专业人在租赁房屋时有一定失误是可以理解的。原审判决未将本人主张的暖气费、暖气安装费、维修费、房屋租金计入损失是错误的。因本人租赁房屋的用途是经营旅馆，所以投入了上述费用，尤其是缴纳的租金，现由于郑玉秀的过错，造成本人经营旅馆的目的无法实现，故上述费用，应当是直接损失，由过错方郑玉秀承担。综上，请求二审依法改判。
郑玉秀答辩并上诉称，原审判决依照评估数额作为赔偿依据缺乏事实依据。评估报告中有多项根本不是肖利叶装修的事项，却作为肖利叶的装修成本，本人多次提出异议，但评估机构，原审法院仍然未按照事实予以评估，评估报告�乏事实依据，依此判决赔偿，显失公平。原审判决由本人承担赔偿责任，无法律依据。肖利叶对租赁房屋的现状是明知的，其也在使用经营获利，由于肖利叶的原因提出解除合同，本人不应承担赔偿责任。本人实际收到肖利叶租金18万元，故请求二审法院公正判决。
肖利叶答辩称，郑玉秀对审计报告提出异议无相关证据推翻，审计报告中的项目均属于肖利叶所装修。一审中我方已提交证据证明郑玉秀收款19万元的事实。郑玉秀作为出租方未如实告知租赁房屋无产权证，导致我方租赁房屋的目的不能实现，其应当承担全部赔偿责任。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院另查明，涉案房屋三、四层无规划部门的规划许可证、无产权证，无派出所颁发的租赁房屋许可证。
本院认为，本案争议焦点为：合同效力的问题；合同不能继续履行的责任认定�损失承担问题。
一、关于合同效力的问题。涉案房屋三、四层属于未取得规划许可证私自修建，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人未取得规划许可证或未按许可证规定建房，与承租人签订的租赁合同无效。”据此，郑玉秀与肖利叶签订的《房屋租赁合同》属部分有效，部分无效，故肖利叶对该部分的上诉理由成立，本院予以采纳。
二、关于合同不能继续履行的责任认定问题。郑玉秀将不具备合法使用条件的房屋出租给肖利叶使用，其行为违反了有关法律规定，导致所签订的《租赁合同》部分无效，由于该无效事实的原因（即无规划许可证上、无产权证），使肖利叶宾馆未予消防验收、经营许可证未能办理而不能营业，继而导致合同有效部分亦不能继续履行，对此，郑玉秀负有主要过错，应�担主要责任；肖利叶未尽到相应的审查义务，应承担次要责任，故肖利叶认为郑玉秀应承担主要责任赔偿的理由成立，本院予以支持。
三、关于装修损失承担的问题。因租赁房屋部分不具备合法使用条件，肖利叶不能继续使用租赁房屋，所发生的装修损失，应按责任划分。根据案件的实际情况，对合同有效部分和无效部分的装修损失不宜分别处理，故应按照鉴定部门的评估鉴定结论，结合装修使用期限、租赁合同期限，依双方的过错程度，由郑玉秀承担60%的损失。郑玉秀上诉对鉴定结论中的争议部分有异议，但未提供证据证明，故争议部分的价值也应计入装修总价内，即装修损失为251353.88元。
四、关于租金损失的问题。根据《合同法》关于合同无效的规定，肖利叶应当交还租赁的房屋，郑玉秀返还租金。肖利叶已将房屋交还郑玉秀，郑玉秀应当将已收取的租金�还肖利叶，根据公安机关的处罚决定书记载，肖利叶实际在使用租赁的房屋，其应当支付自房屋交付至房屋交还郑玉秀期间的费用，参照租金标准计算；有效部分的租金应当交纳，肖利叶已交的19万元租金，按照双方合同约定，正好为自2012年6月22日至2013年12月16日肖利叶起诉期间的实际租金，双方互不返还。郑玉秀认为肖利叶支付租金为18万元，但没有提供有效证据证明，本院不予支持。
外墙保温层，属房屋大修费用之列，且今后受益方为郑玉秀，故原审判决由郑玉秀给付肖利叶保温费20000元正确，本院予以维持。原审判决对肖利叶要求郑玉秀赔偿暖气费、暖气片改造、更换的费用、维修费用的事实认定及处理正确，本院予以维持。综上，原审判决部分事实认定不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理�镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第57号民事判决第一、三、四、五、六项，即一、解除原告肖利叶与被告郑玉秀于2012年5月23日签订的房屋租赁合同；二、被告郑玉秀支付原告肖利叶外墙保温款20000元；三、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀返还暖气费18000元的诉讼请求；四、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀赔偿暖气安装费6500元的诉讼请求；五、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀支付维修费4500元的诉讼请求；六、驳回原告肖利叶要求被告郑玉秀赔偿房屋租金损失200000元的诉讼请求。
二、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2014）沙民三初字第57号民事判决第二项：被告郑玉秀赔偿原告肖利叶装修款42730元{（251353.88元－251353.88元／5年／12月×26月）×30%，自2012年6月22日至2014年8月22日止}为郑玉秀赔偿肖利叶装修损失85460.32元{（251353.88元－251353.88元／5年／12月×26月）×60%，自2012年6月22日至2014年8月22日止}；
本案争议标的500353.88元，实际给付标的105460.32元，占本案争议标的的21.1%。一审案件受理费9118.85元（肖利叶已预交）、二审案件受理费7864.36元（肖利叶已预交），本院减半收取即3932.18元（余款3932.18元由本院退还肖利叶），共计13051.03元，由肖利负担78.9%即10297.26元，；由郑玉秀负担21.1%即2753.77元。郑玉秀预交的二审案件受理费1368.25元，本院减半收取即684.22元，由郑玉秀负担，余款684.22元由本院退还郑玉秀。
以上郑玉秀应给付肖利叶款项共计108214.09元（装修损失85460.32元＋外墙保温款20000元＋一、二审案件受理费2753.77元），于本判决生效之日起十五日内支付，逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 陈晓春
审判员 王 晴
审判员 于 翔
二〇一四年十二月九日
书记员 马永惠