上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第598号
上诉人（原审原告、反诉被告）上海漫都市场经营管理有限公司。
委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）上海四季房地产开发有限公司。
委托代理人ＸＸ，上海市华诚律师事务所律师。
委托代理人黄大伟，上海市华诚律师事务所律师。
上诉人上海漫都市场经营管理有限公司（以下简称漫都公司）、上海四季房地产开发有限公司（以下简称四季公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2012）长民三（民）重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人漫都公司的法定代表人李林及其委托代理人袁文勇，上诉人四季公司的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2009年2月6日，四季公司（甲方）与上海索奥广告传媒有限公司（以下简称索奥公司，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定甲方将本市长宁区天山路地下一层01及地下一层02室大部分（建筑面积约为3900平方米）房屋出租给乙方作为商业使用，租赁期自2009年2月15日起至2017年8月14日止，自2009年2月15日起至2009年8月14日为装修免租期；租金由固定租金和营业租金组成，固定租金：第一年固定租金为人民币120万元／年，第二年起固定租金为人民币150万元／年；营业租金：乙方每年的营业收入超出特定数额后，超额营业收入的一半作为营业租金向甲方支付，第一年的特定数额为人民币240万元，第二年起的特定数额为人民币300万元，上述租金包含物业管理费；固定租金每月支付，乙方应在每月15日前将租金划入甲方帐号，每个租赁年度结束后结算该年度的营业收入，并于下一年租赁年度开始后的七天内将营业租金支付给甲方；在合同签署后五个工作日内乙方向甲方支付租赁保证金，第一年为人民币10万元，第二年为人民币12.50万元，租赁关系终止时，在乙方付清所有应付费用后五个工作日内无息归还乙方；该物业由卓敏物业管理（上海）有限公司（以下简称卓敏公司）负责物业管理；乙方应按实际使用量自行承担租赁期间所产生的水费、电费、中央空调电费、电梯运行费、垃圾清理费等相关费用，乙方同意按电表计数＋3%的电损费支付给物业公司，上述费用乙方应在收到物业公司付款通知后按时缴纳；甲方提供该物业立面和裙楼顶部作为乙方商业运行的广告位，并且不再向乙方另行收取费用，乙方自行承担广告设计、制作费用以及向政府有关部门申请并得到批准的相关费用，该广告收费应计入承租方营业收入中；甲方按常规配备空调风口，按有关部门要求安装消防设施设备，并已获验收通过，甲方负责上述设施的保养和日常维护；乙方对该房屋配套有其他要求的，甲方应积极配合，所需费用由乙方承担；甲方同意乙方对租赁房屋进行分割转租和招商，涉及营业收入的转租及广告收入等合同，乙方均需向甲方备案；甲方应保证出租房屋以及甲方提供的相关设备处于正常可使用状态，若由于房屋及甲方提供的设备不能正常使用导致乙方中断经营年累计达七天以上的，则该年度营业收入的结算期应相应顺延（不可抗力因素除外）；合同并附有涉讼房屋平面图和装修、附属设施及设备状况制作明细表；其中9-2条言明出现合同约定的七种情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金。
2009年8月11日，漫都公司（丙方）、四季公司（甲方）与索奥公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》之补充合同，约定三方一致同意，自丙方完成工商注册登记并取得营业执照之日起，由丙方代替乙方成为原租赁合同的承租方，承担原租赁合同项下所有应由承租方承担的权利义务；租赁期间仍按原租赁合同的条款和补充条款的约定履行；由于丙方正处于筹备阶段，若丙方最终未能完成工商登记正式成立的，则原租赁合同仍由乙方作为承租方继续履行。
2009年9月21日，漫都公司经工商登记注册成立。
上述合同签订后，卓敏公司按月向漫都公司发出水、电费付款通知书。
2010年1月7日，漫都公司向四季公司发出通知，指定李林、陈淑仪为双方往来文件或通知的签收人。
2010年3月6日，漫都公司（乙方）与四季公司（甲方）签订《补充协议》，对漫都公司实际转租情况进行约定，还约定甲方有权向相关公用事业部门查询乙方公用事业费的支付情况，如乙方拖欠公用事业费的，乙方除支付相应滞纳金外，还应承担由此引起的相应公用事业部门的处罚；乙方转租合同中的管理费，因系包含水电等公用事业费，亏盈均由乙方承担，因此转租合同中的管理费不计入原租赁合同约定的营业收入（营业租金）结算；甲方同意给予乙方延长原租赁合同免租期二个月，即原租赁合同免租期更改为自2009年2月15日起至2009年10月14日止，合同结束日期顺延至2017年10月14日。
2010年3月3日、2010年3月17日、2010年3月26日，漫都公司分别致函四季公司对截止至2010年2月7日前的电费提出异议。
2010年6月25日，漫都公司向四季公司支付自2010年2月7日起至同年5月5日止的电费及自2010年2月22日起至同年5月25日止的水费合计人民币64，078.91元。
2010年7月1日，漫都公司（乙方）与四季公司（甲方）签订《补充协议》，约定：如乙方未按该补充协议的约定按时支付租金、水、电或其他应付费用的，则每逾期一天，乙方应按延迟支付金额的3%向甲方支付滞纳金。逾期超过20天的，则视为乙方违约，甲方有权立即终止租赁合同，并且乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时乙方仍应向甲方支付自租赁期开始之日起所有的拖欠款项及相应的滞纳金；在后续租赁期间，若未经甲方书面同意，乙方再有损坏涉讼房屋情况发生，甲方一旦发现，有权聘请有资质相关部门对损坏状态检测，若检测的结果为可以修复的则乙方应负责修复并承担相关费用，若检测为结构性损坏或在未来使用过程中存在安全隐患并不能修复的则乙方应负责赔偿并且甲方有权立即终止租赁合同，并且乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，上述检测的费用由乙方承担。
2010年9月7日，漫都公司向四季公司支付了自2010年6月4日起至同年7月8日止的电费及自2010年6月18日起至同年7月16日止的水费合计人民币29，157.84元。
2010年10月18日，漫都公司向四季公司支付了2010年7月8日起至8月8日止的电费及自2010年7月16日起至同年8月17日止的水费合计人民币49，852.47元。
上述期间内，漫都公司曾多次致函四季公司要求其解决涉讼房屋排风问题，并就安装上下水管道向四季公司及卓敏公司发出通知。漫都公司认为涉讼房屋尚有空置面积，而四季公司对上述部位的基础设施不到位，也不允许漫都公司自行安装，致不具备商业转租用途的面积达约900平方米，为此漫都公司向四季公司发出催告函，要求四季公司履行配合义务。
漫都公司向四季公司支付租金至2010年11月15日止。
2010年11月23日，卓敏公司向漫都公司发出通知，要求漫都公司支付2010年11月、12月的垃圾清运费人民币2，160元；并自2011年起，漫都公司在每年1月15日前，按环保局的收费标准及地下一层商场产生的实际生活垃圾量支付一年的垃圾清运费；如漫都公司未按时支付，则将不允许漫都公司将生活垃圾放置在指定垃圾房内，由漫都公司自行向环保局申请有关垃圾处理事情。
2010年11月24日，四季公司向漫都公司发出《退租通知》，言明因漫都公司拖欠9月份水电费人民币41，565.09元已达64天，拖欠10月份水电费人民币23，141.30元已达28天，根据双方在2010年7月1日签订《补充协议》，漫都公司的行为已经构成违约。通知：1、双方签署的租赁合同立即终止，四季公司将于2010年11月26日收回租赁房屋，同时停止租赁房屋内的水电供应；2、漫都公司立即安排迁出租赁房屋，在租赁房屋内的所有经营活动截止至2010年11月25日22：00止；3、漫都公司在2010年11月26日之前向四季公司支付相当于三个月租金的违约金，并付清应由漫都公司支付的其他拖欠费用，包括但不限于水、电费、水电费滞纳金及租金滞纳金。四季公司将在漫都公司付清违约金及其他所有应付费用后五个工作日内将保证金无息退还漫都公司；双方将于2010年11月26日上午9：00在现场办理房屋交接手续。漫都公司于当日收到上述《退租通知》。当日下午，卓敏公司派员至涉讼房屋向小租户发放退租通知，与漫都公司发生冲突，经110处警。
2010年11月25日，漫都公司向四季公司支付了自2010年8月8日起至同年9月8日止的电费及自2010年8月17日起至同年9月17日止的水费合计人民币41，565.90元。该笔费用的付款通知书由漫都公司员工康广于2010年9月21日签收。
2010年11月26日，四季公司关闭了涉讼房屋的空调及货梯。
自2010年9月8日起至同年10月8日止的电费人民币22，772.06元及自2010年9月17日起至2010年10月17日止的水费人民币396.24元，漫都公司尚未向四季公司支付。
2010年12月2日，四季公司向涉讼房屋各商铺经营者发出通知，称因漫都公司违约，其于2010年11月26日终止与漫都公司的房屋租赁合同，漫都公司与各商铺的转租合同亦同时于2010年11月26日终止，漫都公司不具有涉讼房屋转租权，四季公司设立接待处对各经营者相关情况进行登记，四季公司已于2010年11月26日起停止开放货梯和空调，也将随时暂停水电的供应。
2010年12月17日，四季公司暂停了涉讼房屋的水电供应。并在涉讼房屋张贴通知，内容为本商场因经营原因于该日起暂停营业。涉讼房屋部分墙面上刷有“2010.12.17、停业整顿、四季地产”字样。2010年12月18日，因卓敏公司暂停涉讼房屋的电力供应、关闭通往地铁站的卷帘门，漫都公司再次报警。嗣后双方纠纷不断，漫都公司多次报警。
2011年1月1日，四季公司对涉讼房屋的水电供应恢复，由尚在经营的小租户自行向卓敏公司支付费用，空调、货梯、自动扶梯停运至今。
2011年2月28日，四季公司发出公告，凡是向四季公司备案的小租户，在按时支付水电费的情况下，四季公司不会在合同约定的租赁期届满前强行收回商铺。
漫都公司与四季公司双方曾就纠纷进行协商，但未达成一致。
2011年1月10日，漫都公司提起诉讼，调整后诉讼请求为：1、请求判令漫都公司与四季公司双方的《上海市房屋租赁合同》及补充条款解除；2、请求判令四季公司向漫都公司支付违约金10，325，685元。原审中，漫都公司明确违约金计算依据为租赁合同补充条款10-3，计算标准是自2010年10月27日起算至2017年10月14日，按每年150万元计算。
2011年1月28日，四季公司提起反诉，调整后反诉请求为：1、判令漫都公司向四季公司支付自2010年9月8日至10月8日的电费人民币22，772.06元和2010年9月17日至10月17日的水费人民币369.24元；2、判令漫都公司向四季公司支付相当于三个月租金的违约金，共计人民币375，000元。
原审审理中，四季公司出具承诺函，漫都公司只需将占有的办公房屋归还，并将已转租商铺按现状与四季公司办理交接手续即可，由四季公司与小租户另行协商并履行2011年2月28日公告中的内容。
四季公司自认涉讼房屋电费经电力公司抄表发出收费单据后，由卓敏公司先行支付。
原审另查明，漫都公司承租涉讼房屋用于开设“漫都动漫游戏名店街”并与各商铺经营者签订转租合同46份，涉讼房屋大部分商铺关闭停业。
原审中，应四季公司的申请，法院依法通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉讼房屋的装潢工程（不含各商铺小业主自行装修）造价予以评估。该公司于2011年11月3日作出评估并于2011年11月28日出具补充说明，鉴定意见为：漫都公司与四季公司就涉讼房屋无争议部分的工程造价原值人民币2，219，309元，残值为人民币1，800，107元。有异议部分：小商铺玻璃门的计费原值为人民币11，773元，现值为人民币9，549元；关于灯箱、电线、总配电箱、开关、电话线、荧光灯的计费，漫都公司与四季公司对上述材料（设备）的计价有争议，且双方又不能提供各自意见的依据，根据通常市场交易价格并经分析，依据2000定额有关计价规定进行计算，上述原值为人民币658，625元，现值为人民币534，218元；关于消防材料检测的计费，根据“消防产品类强制性认证实施规则”，该项应计费，金额为人民币14，960元。
鉴定费人民币58，000元，由四季公司预付。原审中四季公司同意补偿漫都公司装修补偿款人民币2，150，000元。
原审过程中，法院另查明：
一、四季公司所主张的漫都公司逾期付费事实查明如下：
1、2010年8月24日，饶莉签收“漫都付款通知书”一份；2010年10月18日，漫都公司支付了该期水电费49，852.47元。
2、8月份水电费：漫都公司员工（保安）康广于2010年9月21日签收“9月公共事业费付款通知”；2010年11月25日，漫都公司向四季公司支付了自2010年8月8日起至同年9月8日止的电费及自2010年8月17日起至同年9月17日止的水费合计人民币41，565.90元。
3、9月份水电费：自2010年9月8日起至同年10月8日止的电费人民币22，772.06元及自2010年9月17日起至2010年10月17日止的水费人民币396.24元。2010年10月26日，由林某签收。漫都公司迄今尚未向四季公司支付。
4、2010年7月15日-8月14日的租金：2010年8月3日，漫都公司向四季公司支付9万元；同年8月6日支付1万元；四季公司出具2010年7月15日-8月14日的租金发票10万元。
5、2010年8月15日-9月14日租金：2010年8月30日，漫都公司向四季公司支付租金10万元。
6、2010年9月15日-10月14日租金：2010年9月30日，漫都公司向四季公司支付10万元。
7、2010年10月15日-11月14日租金：2010年10月29日，漫都公司向四季公司支付10万元，2010年11月9日，漫都公司向四季公司支付2.5万元。
8、因调价所产生的补充租赁保证金：2010年11月19日，漫都公司向四季公司支付2.5万元。
二、原审现场查看如下：
诉讼过程中，2013年6月8日法庭至现场查看：有一消防通道通往涉讼商铺，漫都公司代理人自称此门不上锁，漫都公司仅有此门可以进入商铺。从现场看，商铺通往地铁出口的多扇卷帘门确实已经关闭，货梯亦已停运并有木板封闭。现场无任何商铺经营，装潢、格局未变。
三、漫都公司主张的损失部分：
1、关于装修损失，前已述及不再赘述；2、漫都公司为证明其可得利益损失，提供了承租涉讼房屋用于开设“漫都动漫游戏名店街”并与各商铺经营者签订转租合同46份。上述合同多为一年期，月租金及管理费合计约24万元。漫都公司主张，上述合同的违约责任为双倍返还保证金（保证金为双倍租金及管理费）；3、漫都公司为证明其广告费损失，提供多份个人合同及收据。另提供上海漫都市场经营管理有限公司与常州索奥影视动画有限公司签订的《三维动画制作合同》及发票一组，价格100，481元。
由于漫都公司与四季公司双方各执己见，致调解不成。
原审认为，双方最根本的争议焦点在于，四季公司是否享有合同的约定解除权。
四季公司在原审中提出的行使合同解除权的理由有二，一是欠付水电费，二是延付租金，均已达到合同约定的解除条件。就水电费而言，漫都公司虽有拖欠，但数额较小。且双方在水电费支付的期限以及水电费通知送达的方式上均存有争议。在此情况下，四季公司以漫都公司欠付水电费行使合同解除权，有所不当。就延付租金而言，虽然延付的情况属实，但四季公司在收取上述租金时并未提出异议，在其发送的退租通知中也并未将此作为解除合同的理由。在案件重审阶段，再次将以往延付租金的情况作为补强其解除合同的理由，法院难以采纳。基于以上，四季公司在未具有合同解除权的情况下，擅自清场，应当承担合同的违约责任。目前双方对合同履行的争议较大，事实上合同已于2010年11月26日无法实际履行。漫都公司提出解除合同并赔偿违约金的请求，应予采纳。
鉴于四季公司提出了违约金约定过高的抗辩。法院经审查认为，四季公司强制清场的违约行为，确对漫都公司造成了经济损失。就漫都公司实际投入的装潢损失应按评估报告的残值1，800，107元计算，小商铺玻璃门残值9，549元、灯箱、电线等费用残值534，218元及消防检测费用14，960元，均应计价，合计2，358，834元；以此为基数，综合考量漫都公司转租商铺的可得利益损失、可能向次承租人产生的违约损失、以及查有实据的广告投入损失，同时考虑到漫都公司在合同履行过程中亦有瑕疵，对合同最终未能正常履行亦负有责任，法院酌定违约金为人民币450万元。需要指出的是，漫都公司既然已将可能向次承租人承担的违约责任纳入到己方损失的衡量中，原审所处理的违约金已对此部分进行了补偿。
另外，经现场勘查，涉讼租赁房屋目前已实际由四季公司掌控并关闭卷帘门，故对于房屋返还不再处理。关于欠付的水电费数额，双方并无争议，漫都公司应当向四季公司履行给付义务。合同解除后，四季公司收取的保证金亦应一并予以返还。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，于二○一三年十二月二十五日作出判决：一、解除漫都公司与四季公司就本市长宁区天山路地下一层01室及02室大部分房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》；二、四季公司于判决生效之日起十日内向漫都公司支付违约金人民币4，500，000元；三、四季公司于判决生效之日起十日内返还漫都公司租赁保证金人民币125，000元；四、漫都有限公司于判决生效之日起十日内向四季公司支付自2010年9月8日起至同年10月8日止的电费人民币22，772.06元和自2010年9月17日起至同年10月17日止的水费人民币369.24元，合计人民币23，141.30元；五、驳回漫都公司其余本诉诉讼请求；六、驳回四季公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费人民币58，000元，由漫都公司负担人民币29，000元，四季公司负担人民币29，000元。本诉案件受理费人民币83，754.11元，由漫都公司负担人民币41，877.06元，四季公司负担人民币41，877.06元。反诉案件受理费人民币3，636.06元，由漫都公司负担人民币211.34元，由四季公司负担人民币3，424.72元。
原审判决后，漫都公司和四季公司均不服，上诉于本院。漫都公司诉称：在计算损失时，漫都公司只计算了房屋装修、转租利益和广告费三项损失。鉴于次承租人的索赔尚未实际发生，故漫都公司保留继续追偿的权利。系争房屋的装修残值已达235万余元，可预期的转租收益损失为1，032万余元，而原审法院认定违约金为450万元，既包括装修、转租和广告费三项损失，也涵盖了漫都公司可能向次承租人承担的违约责任，数额显然过低。另，原审法院在认定签收确认和水电恢复供应等情节时亦与事实不符。据此，请求撤销原审判决第二项并依法改判由四季公司向漫都公司支付违约金10，325，685元，或将本案发回重审。
上诉人四季公司辩称：漫都公司多次逾期支付水电费用超过20天，故四季公司根据双方之间的补充协议行使了约定解除权，水电费的金额、双方对支付期限及通知的送达方式有争议并不能否认四季公司按约解除合同。即便四季公司不能单方解除合同，但系争合同的解除亦是双方违约的结果，双方应根据过错责任大小分担损失。即便四季公司需承担违约责任，但装修残值按实际使用期限应为122万余元，且转租利益和广告费不能作为损失考量，故原审认定450万元违约金显属过高。据此，请求撤销原审判决第一、二、六项，改判驳回漫都公司原审中的全部诉讼请求，并支持四季公司的全部反诉请求。
两上诉人互不认可对方的上诉请求及所述上诉理由。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案双方当事人上诉的争议焦点在于两个方面：一是合同解除的责任，二是对违约金的调整是否合理。关于系争租赁合同解除的责任，原审对此已作充分阐释，本院亦予认同，不再赘述。因四季公司不具有合同解除权，故对其单方面提前解除合同的行为应当承担相应的责任；同时，其要求漫都公司承担合同终止的违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。至于合同解除日期，因原审过程中漫都公司先主张继续履行合同，后经法院释明，于2013年11月4日表示同意解除合同并变更诉讼请求，故本院确认双方当事人就合同解除达成一致，合同于2013年11月4日解除。
关于违约金的调整，原审期间漫都公司就合同解除提出了四项损失构成。其中，装修损失经鉴定部门评估，相应的价值可予认定。四季公司上诉提出该装修使用价值只计算到2011年1月本案起诉日，此后仍在发生折旧，故应予以扣除。本院认为，根据查明的事实，四季公司于2010年11、12月时即要求与漫都公司解除合同，关闭了房屋的空调、货梯、卷帘门，暂停水电供应，并张贴通知告知商场暂停营业。由此，漫都公司作为承租人对自身装修投入的价值并未充分利用。因该部分损失系由四季公司的单方行为所造成，故之后即便发生折旧，亦应由其自行承担。至于漫都公司上诉提出还需将液晶电视、空调、橱柜等设施设备计入装修评估，因上述设施设备均属可移动、可拆除的物品，其损失主张缺乏法律依据，本院不予支持。
在上述装修损失的基础上，原审结合本案的具体情况和证据材料，综合漫都公司的转租收益、违约损失及广告投入等损失范围，所酌定的违约金数额尚属合理。漫都公司上诉认为其与次承租人之间的违约赔偿部分不应在本案中处理，其保留继续追偿的权利。但在原审中，漫都公司已将该部分损失列入主张违约金的四项损失构成之一并提供证据，作为合同解除的后果，原审在该违约赔偿部分相对可控、可予认定的基础上，从减轻当事人讼累的角度，所作处理并无不当，本院予以维持。
综上所述，两上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币83，754.11元，由上诉人上海漫都市场经营管理有限公司、上海四季房地产开发有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年五月十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……