福建省明溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民初字第362号
原告：黄学敏，男，汉族，职工，户籍住址福建省明溪县，现住明溪县。
委托代理人：唐福勇，福建归化律师事务所律师。
被告：范福进，男，汉族，经商，住福建省明溪县。
委托代理人：冯安，明溪县法律援助中心律师。
原告黄学敏与被告范福进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法由审判员苏清丽适用简易程序公开开庭进行了审理。在2014年4月23日上午9时00分第一次开庭时原告黄学敏及其委托代理人唐福勇到庭参加诉讼，被告范福进及其委托代理人冯安到庭参加诉讼，于2014年5月28日下午15时00分第二次开庭时原告委托代理人唐福勇及被告委托代理人冯安到庭参加诉讼，原告黄学敏及被告范福进未到庭。本案现已审理终结。
原告黄学敏诉称，2009年9月15日，原告与被告范福进签订房屋有偿转让合同书，由原告向被告购买其所有的座落于明溪县雪峰镇三房二厅住房一套，建筑面积129平方米，房屋单价为每平方米2800元，房屋总价款为361200元；车库一个，约15平方米，每平方米3500元，车库总价款为52500元。合同主要约定：被告在合同签订三个月内交给原告住房钥匙；被告在合同签订三个月内以原告名义办理房产证、土地证交给原告，办证费用由被告承担；原告在签订合同之日支付被告购房款200000元，剩余210000元在被告将两证交给原告时付清等其他相关事项。合同签订当天，原告如约支付被告购房款200000元，被告出具收条一张给原告，2009年12月29日原告又支付100000元购房款给被告范福进，被告同样出具收条一张。现因被告未在合同约定时间办理两证手续给原告，故诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的房屋有偿转让合同书有效；2、被告在一个月内办理土地使用权证、房产证过户手续给原告；3、被告赔偿原告违约金120000元；4、本案的诉讼费由被告承担。
被告范福进辩称：一、原告的诉称不符合事实。理由如下：
1、本案房屋实际购买人并非本案原告，而应为原告父母亲两人；2、原告父母亲与被告已口头协商变更合同付款方式为购房款支付完毕后办理过户手续；3、2009年年底办理两证时，被告联系不上原告，并于2013年7月通过快递将催办两证的通知寄给原告但无人签收；二、原告的诉称无法律依据。本案的房屋有偿转让合同系无效合同，即便合同有效，因原告违约在先，被告也有权解除合同；三、本案已过诉讼时效；四、原告主张的违约金过高，请求予以适当减少。
在本院审理过程中，原告为证明自己的主张，提供以下证据：
1、房屋有偿转让合同书一份，证明2009年9月15日原告与被告范福进签订房屋有偿转让合同，约定被告将其所有的座落于明溪县雪峰镇三房二厅二卫住房一套总价款361200元、车库一个总价款52500元出售给原告，并约定被告负责办理土地证和房产证给原告、办证费用由被告承担等其他相关事项的事实；
2、收条两张，证明原告于2009年9月15日、2009年12月29日分别支付被告范福进购房款200000元、100000元的事实；
3、证明一份，证明原告在2010年6月以前就读于明溪县一中，被告范福进可以找原告办证的事实；
4、照片一组，证明原告向被告范福进购买的房屋及车库的现状；
5、原告母亲罗某某的出境签证一份，证明原告母亲于2010年3月6日出国，在合同约定的办证时间内还在国内的事实；
6、明溪某某行的发货清单九份，证明被告父亲范某某经常到原告父亲黄某某的明溪某某行购买材料，被告是可以联系上原告并通知办证的事实；
7、土地使用权人为范福进的国有土地使用权证、房屋所有权人为范福进的房屋所有权证各一份，证明原、被告签订房屋有偿转让合同书时被告已取得涉案房屋的所有权证的事实。
被告对原告提交的上述证据的质证意见：对证据1、2、3、4无异议，对证据5、6、7的真实性无异议，但认为证据5更加证实了原告母亲罗某某出国无法联系上原告办证，被告并没有违约的事实；对证据6，认为与本案无关；对证据7，认为被告虽为房屋所有权人但不能代表其他共有人出售房屋的事实。
被告范福进为证明自己的主张，提供以下证据：
1、用顺丰速运快递和EMS邮寄的信函（未拆封）各一份，证明被告于2013年7月通知原告黄学敏办理涉案房屋土地证和房产证过户手续的事实；
2、房屋拆迁协议书、房屋拆迁补偿安置计算表各一份，证
明涉案房屋系被告、被告妻子阮某某、父母亲及弟弟弟媳共有的事实；
3、结婚证复印件一份，证明房屋有偿转让合同签订前被告范福进与阮某某系夫妻关系的事实；
4、房屋所有权人为范福进的房屋所有权证一份，证明被告范福进于2010年2月1日才取得涉案房屋所有权证的事实。
原告对被告提交的上述证据的质证意见：对证据1，原告认为被告快递（未拆封）所写的地址并非原告的真实地址，且信函上也没有原告的联系电话，相反恰恰证明被告到2013年7月才意识到通知原告办理两证的事实；对证据2的真实性认为无法考证，且与本案无关；对证据3，对其真实性无异议，但认为涉案房屋已登记为被告范福进一人所有，即使是被告夫妻共有也与本案无关；对证据4的真实性无法考证，并认为被告在签订涉案房屋转让合同时已取得房屋所有权证，被告范福进系有权处分房屋的事实。
原告提供的证据1、2、3、4经被告质证无异议，本院分析认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、且与原、被告的庭审陈述相印证，符合证据的关联性，本院予以采信。原告提供的证据5原告母亲罗某某的出境签证，出境签证上显示原告母亲罗某某于2010年3月6日出境，与本案无直接关联，对证据5本院不予认定；证据6明溪某某行的发货清单，该发货清单与本案无直接关联，对证据6本院不予认定；对原告提供的证据7，因其系有权机关予以颁发，因此对其证明的原、被告签订房屋有偿转让合同书时被告已取得涉案房屋的所有权证的事实予以采信；对被告提供的证据1用顺丰速运快递和EMS邮寄的信函，信函内容本身能够证明被告于2013年7月有催告原告办证的事实，对该组证据予以采信；对被告提供的证据2房屋拆迁协议书、房屋拆迁补偿安置计算表，因其载明内容与本案房屋买卖关系无直接关联，对该组证据本院不予认定；对被告提供的证据3结婚证复印件，因其系有权机关予以颁发，予以采信；对被告提供的证据4房屋所有权人为范福进的房屋所有权证，因其与原告提供的证据7房屋所有权人为范福进的房屋所有权证均系涉案房屋产权证，但其只是被告将涉案房屋变更产权证号另行颁发的，故对该份证据证明的内容部分予以采信。
另在本院审理过程中，被告代理人向本院提交了申请人为叶某某、阮某某的第三人参加诉讼申请书，因本院无法查明该份申请书是否系为叶某某、阮某某本人的真实意思表示，且叶某某、阮某某本人也未到庭，因此对叶某某、阮某某的参加诉讼申请本院无法进行审查。
本院根据双方当事人陈述、举证和质证情况，对本案事实作如下认定：
2009年9月15日，原告黄学敏与被告范福进就购买明溪县雪峰镇一套住房签订《房屋有偿转让合同书》。合同约定：被告自愿将座落在明溪县雪峰一套三房两厅两卫住房（房产证号，土地证号），建筑面积129㎡，每平方米2800元，房屋总价为361200元；车库一个约15㎡，每平方米3500元，总价为52500元，两项合计人民币413700元，去掉零头3700元，总价款为410000元；被告在合同签订之日起三个月内交给原告住房钥匙，被告负责办理属于原告的房产证、土地证，办证费用由被告承担，原告出示有关证件，配合被告办理相关手续；被告在合同签订之日起至2009年底将以原告名义办理的房产证、土地证交给原告；原告在合同签订之日起支付被告购房款200000元，余款210000元待被告将两证交付时一次性付清。合同还约定“若一方违约，应按已付款金额的40%赔偿给对方”违约责任及其他相关事项。合同签订后，原告于2009年9月15日向被告支付购房款200000元、于2009年12月29日向被告支付购房款100000元合计300000元，被告亦开具收条给原告。被告在收到第一笔购房款200000元时将房屋交付原告。现因被告未在约定时间内办理产权手续给原告，从而引起本案诉讼。
本案原、被告争议的焦点：1、涉案房屋有偿转让合同是否有效？2、本案诉讼时效是否已过？
1、关于涉案房屋有偿转让合同是否有效的问题。
原告认为：2009年9月15日被告范福进与原告签订《房屋有偿转让合同书》时，其已于2009年3月27日取得涉案房屋的所有权证，于2009年4月21日取得涉案房屋占用范围内的国有土地使用权证，被告范福进系涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。从被告转让明溪县雪峰镇一套三房两厅两卫住房给原告当时的情况来看，并不存在上述禁止转让房产的情形，且房屋有偿转让合同证实了房屋买卖双方主体合格、内容合法、形式符合法律规定，故该房屋有偿转让合同应为有效合同。
被告范福进认为：涉案房屋系由其父母亲出地、其弟弟、弟媳与被告、被告妻子共同出资建造的，故该房屋应为六个人共同共有。虽然涉案房屋产权登记为被告一人所有，但当时出卖该房屋时并未征得其他共同共有人的同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”、第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”、第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；……”因此，本案的房屋有偿转让合同应为无效合同。
本院认为，原告黄学敏与被告范福进于2009年9月15日签订的《房屋有偿转让合同书》系双方真实意思表示，被告在签订房屋有偿转让合同前已于2009年3月27日取得涉案房屋房产证，于2009年4月21日取得涉案房屋国有土地使用权证，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，涉案房屋虽然取得于被告范福进与其妻子阮某某婚姻关系存续期间，但该房屋的产权登记在被告范福进一人名下，范福进系涉案房屋登记意义上的所有权人。而物权登记制度的设立就是要使物权具有公开性、可识别性，使第三人可直接从外部知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。因此，对于婚姻关系以外的任何第三人，该权属登记都是合法有效的权利证明。原告黄学敏作为善意第三人有理由相信被告能够处分涉案房屋，其与被告签订的房屋有偿转让合同对于双方当事人均具有约束力。被告范福进以其系无权处分人出卖涉案房屋的抗辩不成立，本院不予采信，本案的房屋有偿转让合同应为有效合同。
2、关于本案诉讼时效是否已过的问题。
原告认为：本案房屋有偿转让合同已经持续履行，按照合同约定被告负责办理房产证与土地证变更手续，但被告却拖延至今仍未办理已构成侵权，故本案不存在时效问题。
被告认为：按照原、被告签订的《房屋有偿转让合同》第二条第五款的约定：“被告须在本合同签订之日起至2009年底将以原告名义办理的房产证、土地证交给原告”，因此从履行期限届满之日起至今已超过两年，故本案已超过诉讼时效。
本院认为，原、被告之间的房屋有偿转让合同合法有效，依法应予保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中原告黄学敏于2009年9月15日、2009年12月29日分别支付被告范福进购房款200000元、100000元，总计300000元，占全部购房款的73%，被告收到购房款后亦应依约履行自己的义务。协助原告办理涉案房屋的房产证、土地使用权证变更登记手续是被告应履行的合同附随义务，因此原告要求被告履行协助办理房屋权属证书与土地使用权证书之义务不受诉讼时效限制。本案中原、被告于2009年9月15日签订的《房屋有偿转让合同》第二条第五款约定“甲方须在本合同签订之日起至2009年底将以乙方名义办理的房产证、土地证交给乙方。”、第四条第一款约定“若一方违约，应按已付款金额的40%赔偿给对方。”，原告于2014年3月27日起诉要求被告赔偿违约金120000元已超过两年诉讼时效，因此被告主张逾期办证违约金的诉讼时效已过的抗辩成立。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋有偿转让合同书》明确约定了双方的权利、义务，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告根据房屋所有权证确认被告范福进系涉案房屋的所有权人，有理由相信被告范福进能够处分涉案房屋，并与被告范福进签订了房屋有偿转让合同，现原告已按合同约定支付被告购房款300000元，且原告已实际占有涉案房屋，被告在收取房价款后应按照合同约定全面履行义务，即办理房屋产权及土地使用权变更手续，故对原告要求被告协助办理房屋产权及土地使用权变更手续的诉讼请求，予以支持。原告主张要求被告赔偿违约金120000元的诉讼请求，因已超过两年诉讼时效，故对该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告黄学敏与被告范福进签订的《房屋有偿转让合同》为有效合同；
二、被告范福进应于本判决生效之日起三十日内协助原告黄学敏办理位于明溪县雪峰镇一套三房两厅两卫住房的房屋所有权证与土地使用权证变更登记手续；
三、驳回原告黄学敏的其他诉讼请求。
案件受理费10150元，减半收取5075元，由原告黄学敏负担1350元，由被告范福进负担3725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 苏清丽
二〇一四年五月二十八日
书记员 张桂花
附：（2014）明民初字第362号民事判决书适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
四、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。