湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘02民终712号
上诉人（原审被告）：周铁强，男，汉族，1971年1月3日出生，住株洲市。
被上诉人（原审原告）：株洲和融物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市石峰区建设北路521号樱花地带4栋。
法定代表人：欧志华，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：周新红，男，汉族，1966年11月20日出生，户籍所在地为江西省九江市浔阳区，系该公司都市兰亭项目经理。
委托诉讼代理人：黄丽珊，女，汉族，1992年1月28日出生，户籍所在地为广东省连南瑶族自治县三江镇，系该公司法务人员。
上诉人周铁强因与被上诉人株洲和融物业管理有限公司（以下简称和融物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院于2017年12月29日作出的（2017）湘0204民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人周铁强向本院提起上诉请求：1、撤销一审法院第一项判决内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求并赔偿上诉人修理房屋材料费1900元、人工费600元、误工费1260元、延期交房赔偿金638元，合计4398元；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：一审法院判决错误，证据不足。被上诉人未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，上诉人有权拒绝缴纳物业管理费。物业管理服务协议第一条第8款约定：被上诉人每年不低于一次向上诉人公布物业管理费用的收支账目。但被上诉人从未向业主公布账目。第一条第10款约定被上诉人不得占用本物业的公用部位、公告设施、设备或改变使用功能。而被上诉人未经业主同意在业主公共部分设置路障、强锁消防通道，影响业主的正常通行权。第三条第三款规定被上诉人应保持环境整洁、无污染，生活垃圾日产日清。而被上诉人并未做到日产日清，垃圾随意堆放，且两天都未处理，有照片为证。在完全防范方面，明确约定实行24小时保安值班、巡逻管理。但被上诉人未经业主同意擅自撤销小区内1个岗亭和停用2个岗亭，由原5个岗亭变为只有2个岗亭值班，且仅有的2个岗亭中，都时常空缺，有人时也在岗亭内睡觉，有照片为证，小区安全毫无保障。在房屋共用部位、公用设施设备小修和急修方面约定，及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。急修：30分钟到现场处理，并建立登记、回访制度。业主报修及时率95%以上，维修质量合格率达95%以上。但上诉人在2016年3月2日发现所住房屋开裂，多次去找被上诉人登记，要求处理，但被上诉人都置之不理。最后，上诉人只有自找专人修理，花去材料费1900元、人工费600元整。以上说明，被上诉人未按协议约定履行义务。根据《合同法》第六十七条的规定，先履行义务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
被上诉人和融物业公司答辩称：被上诉人二审中提起的上诉请求内容应另案处理。房屋开裂维修不是物业公司的义务，上诉人应向开发商提起请求赔偿。上诉人以房屋开裂作为拒不缴纳物业管理费的抗辩理由不能成立。
被上诉人和融物业公司在一审提出的诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计4982.4元，其中物业服务费2395.4元，违约金2587元；2、由被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实:被告周铁强与原告和融物业公司于2014年7月8日签订《（都市兰亭）前期物业管理服务协议》，双方约定由原告和融物业公司对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对于服务质量在合同第三条物业管理服务质量条款有详细约定；物业服务费收费标准为每月按照房屋建筑面积88.04平方米、每平方米1.6元收取，物业服务费按季交纳，交纳的时间为每季度第一个月5号之前。签订合同后，被告依约交纳了2016年1月至2016年6月的物业服务费，自2016年7月起至今的物业服务费未交纳，经原告书面催收后被告仍未交纳。另查明，原告和融物业公司员工在值班时偶有出现打盹的现象。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原被告签订的物业服务合同对双方均具有约束力，原告应当依照合同约定履行物业服务义务，被告在享受物业服务的同时应当依约支付物业服务费。现原告以被告未按期交纳物业服务费为由要求被告支付自2016年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费2395.4元（88.04平方米*1.6元/平方/月*18个月），滞纳金2587元（2395.4元*0.002元每天*18个月*30天），共计4982.4元。被告周铁强辩解称原告和融物业公司的物业服务不到位，但未提供相应证据予以证明，而物业服务人员在值班时偶有出现打盹的现象不能作为原告拒交物业服务费的理由，故对被告的该项辩解该院不予采纳；而被告辩解其购买的房屋墙面开裂，被告不受理维修、不回访的理由，于法无据，双方签订的物业服务合同中服务内容没有修复墙面开裂的项目，同时被告并非从原告手中购得房屋，其房屋出现质量问题应当向出卖方主张权利，故对被告的该项辩解亦不予采纳。据此，对于原告要求被告支付2395.4元物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。对于原告要求被告支付滞纳金2587元的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，同时关于房屋开裂维权问题被告无相关法律知识，其拒交物业费并非恶意拖欠，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告周铁强自本判决生效之日起五日内向原告株洲和融物业管理有限公司支付其欠缴的2016年7月1日起至2017年12月31日的物业服务费2395.4元；二、驳回原告株洲和融物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
在二审审理过程中，上诉人周铁强向本院提交了九份证据：证据一、《宗地图》复印件一张，拟证明物业在业主公摊面积上设水泥墩，禁止业主使用公共停车位；证据二、《告知函》一份，拟证明开发商延期交房，应按合同约定的万分之二标准赔付违约金；证据三、照片5张，内容分别为购房合同协议、物业人员用栏杆堵塞业主消防通道、物业张贴修理房屋整改通知、岗亭无人值班；证据四、照片2张，内容分别为负一楼公共区域照明损坏无人修复，物业不允许业主停车；证据五、照片3张，内容为恐吓电话记录，消防门损坏无人修理，卫生无人清理；证据六、房屋内墙开裂照片4张，多次到物业登记，却无人来修；证据七、本人修理房屋产生的费用单据；证据八、照片3张，内容为小区内卫生差、拆除岗亭、电梯出口瓷砖脱落无人修理；证据九、本人房屋修理师傅的工资收条证明，共计4716元。
经本院组织质证，被上诉人和融物业公司对上诉人周铁强提交的证据发表质证意见如下：证据一宗地图不能证明公共停车位属于业主所有，需要规划图，商铺属于开发商，现在还没有开售；证据二告知函一审已经提交，与本案没有关联；证据三证实上诉人房屋开裂的保修方是开发商而不是物业公司；证据四不代表物业完全没有提供服务，是有瑕疵服务，也不能认为物业没有及时维修，不能成为上诉人不交物业费的理由；证据五、证据六、证据八一审提交过，同一审质证意见；证据七房屋开裂维修应向开发商主张，而不是物业公司，上诉人的法律对象错误；证据九同证据七的质证意见，不在本案的审理范围。
根据被上诉人和融物业公司的质证意见，本院对上诉人周铁强提交的证据认定如下：证据一不能达到上诉人周铁强的证明目的，不予认定；证据二是否延期交房与本案无关，不予认定；证据三中的商品房买卖合同照片与本案无关，证据五中的电话记录不能达到上诉人周铁强的证明目的，证据三、四、五、六、八其他照片能够一定程度上反映物业服务情况，予以认定，证明目的综合全案考虑；证据七、九与本案无关，不予认定。
被上诉人和融物业公司在二审过程中向本院提交两份证据：证据一、《使用公约》，拟证明根据37、38条，都市兰亭业主须遵守约定，按时交纳物业管理费；证据二、被上诉人履行物业管理合同的相关依据，包括锦旗、照片等，拟证明物业管理得到了业主的认可。房屋开裂问题物业管理已做了相关的处理工作，瑕疵履行不能成为拒缴物业管理费的抗辩理由。
经本院组织质证，上诉人周铁强对被上诉人和融物业公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一签了公约属实，但是被上诉人违反物业管理合同约定，上诉人才不交物业费的；对证据二有异议，送锦旗的人是减免了物业费才送的。物业提醒修理房屋的信息2018年1月4日、8日收到过两次，但是维修人员一直未来。2017年之前没有收到类似的信息。
根据上诉人周铁强的质证意见，本院对被上诉人和融物业公司提交的证据认定如下：对证据一上诉人周铁强认可签署了该《使用公约》，予以认定；证据二能一定程度反映上诉人和融物业公司提供物业服务情况，予以认定。
上诉人周铁强和被上诉人和融物业公司均对一审查明的事实无异议，本院对一审采信的证据和查明的事实予以认定。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审的焦点问题为上诉人周铁强拒交物业费是否有事实和法律依据。分析如下：
上诉人周铁强当庭陈述拒交物业费的理由主要是两点，一是房子开裂被上诉人和融物业公司没有负责维修，二是物业服务不符合合同约定，主要体现在无公共停车位、卫生不符合要求、值班人员打瞌睡、物业公司请社会上的闲杂人员打业主。对于第一个理由，房屋质量问题以及因房屋质量问题产生的相关损失赔偿问题应向房开商主张，本院已当庭向上诉人周铁强进行释明，其在二审上诉状中提出的要求被上诉人和融物业公司赔偿修理房屋材料费1900元、人工费600元、误工费1260元、延期交房赔偿金638元，合计4398元的请求不是本案审理范围，应另案主张。根据上诉人周铁强提交的证据三中的关于房屋整改维保温馨提示、被上诉人和融物业公司提交的证据二中的手机短信记录，对于房屋质量问题和融物业公司曾多次通知业主到物业服务中心登记，上诉人周铁强以房屋质量存在问题为由拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。对于第二个理由，上诉人周铁强主张物业公司请社会上的流子打业主没有证据支持。对于被上诉人和融物业公司提供物业服务过程中存在的瑕疵一审法院已予以认定，并在判赔数额中予以了考虑，即驳回了和融物业公司要求上诉人周铁强承担违约金2587元的诉讼请求。上诉人周铁强据此拒交物业费没有法律依据，本院不予支持。被上诉人和融物业公司今后应严格按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，上诉人周铁强也应宽容体谅，共同营造良好的小区环境及和谐的邻里关系，减少纠纷和诉讼的发生。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周铁强负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 蕾
审判员 彭建爱
审判员 罗湘武
二〇一八年五月二十八日
书记员 刘 欣