重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05572号
上诉人（原审被告）杨锦，居民。
被上诉人（原审原告）广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号。
负责人李长江，该公司经理。
委托代理人汤海洋，该公司职工。
委托代理人周杰，该公司职工。
上诉人杨锦与被上诉人广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业长寿分公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2015年8月24日作出（2015）长法民初字第04422号民事判决，上诉人杨锦对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：被告杨锦系重庆市长寿区碧桂园桃林画坊63幢2单元14-1号房屋业主，房屋建筑面积99.04平方米。2008年3月22日，原告与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订《长寿碧桂园前期物业服务合同》，约定合同期限从2008年3月22日起至2011年3月22日止，该合同有效期满，双方若无异议，本合同自动续约三年，但经全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止；并约定按月交纳物业服务费，每月15日前交纳上月的物业服务费等内容。2009年10月31日，被告与原告又签订《长寿碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告对长寿碧桂园小区进行物业管理，物业服务费用按房屋建筑面积1.5元／平方米／月计收，被告的房屋建筑面积为99.04平方米，应按148.56元／月的标准向原告交纳物业服务费，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费，原告采用银行扣费的方式收取，扣费时间为每月15日（节假日或系统原因顺延），被告应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金等。
原告为该小区提供了物业服务，被告在2012年7月31日向原告打款支付物业服务费2149.08元。原告以EMS快递形式于2014年10月16日向被告催收2014年8月31日以前拖欠的物业服务费。
另查明，被告于2013年3月1日、2013年12月31日、2015年6月11日分别向原告打款891.36元、1337.04元、1341元用于支付物业服务费，但经本院查询银行交易记录，核实该三笔款项均被退回被告中国建设银行账户。
原告碧桂园物业长寿分公司诉称：我公司系长寿区碧桂园小区的物业服务企业，被告系该小区房屋业主。2012年7月31日被告曾打款至我公司，支付了2010年12月至2012年1月期间产生的物业服务费。2012年2月1日至2015年4月30日期间，被告无正当理由拒不交纳物业服务费。经我公司多次催收，被告仍未履行清偿义务。现要求被告支付2012年2月1日至2015年4月30日期间的物业服务费5793.84元及相应违约金（按逾期应付款每日3‰的标准计算至应付款付清时止）。
被告杨锦辩称：原告未按照合同约定提供物业服务，具体体现在：未施行封闭式管理，附近其他小区车辆人员可以任意进出，消防通道和小区门口长期有车辆乱停乱放，甚至其他小区私家车也开进地下车库侵占业主购买的车位，我购买的车位就被其他车辆占用过，严重影响了我的出行。消防栓检查卡只有2014年1月至10月记录，2015年一次也没有检查。灭火器空无一物，形同虚设。原告工作人员流动频繁，令人怀疑其是否具有相应从业资格。小区公共秩序管理混乱，小贩随便摆摊做生意，小区监控不力、安保形同虚设，甚至多次发生小区业主被盗事件；原告对公共部位及配套设施设备日常维修养护和管理不到位，导致电梯时常出故障，有次在电梯里，我妈头部就被电梯上面掉下的盖子砸晕，2015年7月3日小区58栋发生了电梯下滑事件，51栋和62栋电梯长达两月不能正常运行。水管时常爆裂，水压一到晚上就不够，热水器打不燃，不能洗澡，多次反映也未得到解决。小区篮球场、围墙、信报箱、路灯、地面灯等公共设施设备长期破损，虽经业主多次反映，但物业公司全无作为。停车收费、电视广告收益等共用部分收益未曾公示，去向不明，严重侵犯了业主利益。我家外墙开裂侵水导致内墙房屋壁纸发霉脱落，卫生间墙壁没有做防水涂层侵水致使墙壁乳胶漆脱落，多次反映物管长达几年不来解决。我购买的是一期房屋，入住之时二期尚未竣工，平时一周才来住一两天，跟物管说明情况后商定这段时间交半费，当时跟原告总部打电话也是同意了的，现在居然不认账了。而且作为一级资质的物业服务企业，我们没有享受到一级资质的物业服务，就该根据他们提供的现有服务水平交半费，从2012年7月31日至2015年6月11日，我分多次给原告打款4827.12元，其中2012年7月31日那笔款项交的是2011年1月开始欠交的物业服务费（按半费计算）。另外别人购买车位就免了物管费18000元，而我购买后却没有免除该费用，因此应当用我的车位管理费来充抵。我去年收到过原告寄的快递催收，但没有收到过挂号信，也没有收到过短信，因为原告将我的电话号码换成了另一个号码，该号码不是我和我家人的。我不认可违约金，且原告主张的违约金计算标准过高，请求依法调低。
一审法院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》和原告与业主签订的《前期物业服务协议》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主具有约束力。原告为碧桂园小区提供物业服务，被告作为该小区业主应交纳物业服务费。被告以车位管理混乱、安保不到位、公共秩序乱等作为拒不交费的抗辩理由，但被告并未举示充分的证据证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告的上述意见不予采纳。而被告辩称的墙壁渗水问题，因导致该问题的原因众多，既可能是房屋质量问题，也可能是其他原因所致，被告庭审中并未提供充分的证据证明可以归责于原告，故对此意见亦不采纳。至于停车收费、电视广告收益等共用部分收益的公示问题，因与本案无直接关联，被告可另行主张权利。因此，被告应当按时全额交纳物业服务费用。
关于物业服务费，原告未提供证据证明其对2014年9月至2015年4月的物业服务费进行了书面催收，故对该部分的物业服务费不予支持。被告主张2012年7月31日的打款是用于支付2011年1月以来拖欠的物业服务费，但未提供相应的书面证据加以证明，不予采信。该笔费用充抵2010年12月1日至2012年1月31日期间产生的物业服务费2079.84元（148.56元／月×14个月）后，尚余69.24元。经核算，被告从2012年2月1日至2014年8月31日期间应交物业服务费4605.36元（148.56元／月×31个月），而被告已支付69.24元，故被告尚拖欠物业服务费4536.12元。关于违约金，被告在提供物业服务的过程中确实也存在一定不足，故对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题若干法律问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨锦在本判决生效后7日内支付原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司2012年2月1日至2014年8月31日期间的物业服务费4536.12元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司重庆长寿分公司的其他诉讼请求。如果被告杨锦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨锦负担（被告杨锦在本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
宣判后，上诉人杨锦不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、一审认定事实存在错误。物业合同对于双方皆具有约束力，一审中仅强调业主方面的缴费义务，但是并未对物业公司是否按照合同履行义务，提供合乎标准的服务进行审查。小区物业在公告设施维护及停车场管理方面存在不作为，致相应设施不能及时维修与使用，其行为明显不符合合同约定及相关法律规定，严重侵犯业主权利；2、一审审判中违反法定程序。一审法院因反诉状不合标准，不予受理反诉，剥夺了我反诉的权利。在一审最后一次询问时，法官询问是否需要再次开庭，当事双方皆答需要，但是在之后并未开庭而是直接判决。同时，一审中适用简易程序进行审理，但是并未当庭宣判，不符合法定程序。请求：1、撤销一审判决，依法改判，由被上诉人承担一审、二审诉讼费用；2、依法确认物业服务存在违约行为，限期重新签订物业合同；3、退回上诉人缴纳的地下车库停车费，并判令物业公司与上诉人签订地下车位使用协议；4、物业公司公开物业基金使用等与业主相关信息5、限期整改物业服务，改变收费方式。对小区内设施进行维修，达到其承诺服务标准；6、将利用小区业主公摊面积出租获得利益返还给业主，并赔偿业主因物业公司的出租行为所受损失。
被上诉人碧桂园物业长寿分公司答辩称：一审判决认定事实部分不清，请求二审法院驳回上诉。
经审查，一审法院判决认定的部分事实和证据属实，本院予以确认。
二审中上诉人提供照片、视频及录音证据以证明物业长期在小区清洁、车库管理、门禁管理方面不作为。被上诉人质证认为：1、上诉人提交证据不是新证据，在一审中已经提交过；2、房屋损害问题属于开发商质量保修关系，与本案无关；3、关于公共设备损坏问题，证据只显示了设备损坏时的情形，而没有反映维修情况，该证据存在片面性，真实性无法核实；4、上诉人提交的证据不能反映小区车位车道的真实情况。小区内未曾发生过严重的交通堵塞情况，车辆管理井然有序。对上诉人提交的行车记录仪视频的真实性认可，但是该视频达不到证明目的。
本院认为，碧桂园物业长寿分公司与开发商签订的《前期物业服务合同》和碧桂园物业长寿分公司与杨锦签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。该合同对杨锦等全体业主及物业使用人具有约束力。一方面，碧桂园物业长寿分公司作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主提出的意见和问题应及时予以纠正和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另一方面，物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，杨锦等业主应按照合同约定交纳物业服务费。
关于上诉人杨锦认为碧桂园物业长寿分公司未尽物业管理责任，对住宅墙面渗水、瓷砖脱落、小区球场破败、下水管道破裂致使电梯停运等问题不及时进行修缮。本院认为，住宅墙面渗水及瓷砖脱落等属建筑质量问题，不可归责于物业公司，如需修缮应由全体业主召开业主大会启用大修基金进行修缮。本院认为，碧桂园物业长寿分公司仍应对业主反映的问题及时处理，对物业管理中存在的瑕疵进行纠正，对涉及小区日常运营设施进行维护管理。关于小区球场破败、下水管道破裂致使电梯停运，物业公司辩称其已及时进行了修缮，杨锦举示的证据亦不能证明上述问题至今仍未获得妥善解决，亦不能证明其可据此拒交或者少交物业费。故杨锦的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于杨锦认为小区门禁不严致使车辆占道现象严重，造成拥堵，地下车库私家车位无故长期被占。本院认为，杨锦举示的证据不能证明小区车辆占道系由外来车辆造成，该小区居住有上千户业主，不排除小区车辆有违规停车占道的现象，物业公司对小区虽有管理维护的责任，但亦须全体业主自律，自觉遵守小区管理规定。本院于2015年11月17日到该小区进行了实地走访，该小区规划了露天停车位，车辆亦按此规划停放，且物业公司为解决上述问题，提出了《长寿碧桂园A区规范停车管理方案》对于露天停车进行了管理规划，说明物业公司对此已进行了积极的协调管理。对于地下车库的问题，本院认为，地下车库私家车位被占与本案诉请的住宅物业费没有关联，其系另一法律关系，本案不作处理。故杨锦的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于杨锦在二审中请求：1、依法确认物业服务存在违约行为，限期重新签订物业合同；2、退回上诉人缴纳的地下车库停车费，并判令物业公司与上诉人签订地下车位使用协议；3、物业公司公开物业基金使用等与业主相关信息；4、限期整改物业服务，改变收费方式。对小区内设施进行维修，达到其承诺服务标准；5、将利用小区业主公摊面积出租获得利益返还给业主，并赔偿业主因物业公司的出租行为所受损失。上述请求系另一法律关系，本案不作处理，杨锦可另行解决。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人杨锦的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由杨锦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 唐 欢