江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第1529号
上诉人（原审被告）孙巧云，无业。
委托代理人陈运琰，江苏吴非律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淮安市崇大物业服务有限公司，住所地淮安市清浦区淮海南路180号12-205号。
法定代表人高山明，该公司总经理。
上诉人孙巧云与被上诉人淮安市崇大物业服务有限公司（以下简称崇大物业）物业服务合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年7月20日作出（2014）淮开民初字第897号民事判决。上诉人孙巧云不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月3日公开开庭审理了本案。上诉人孙巧云及其委托代理人陈运琰，被上诉人崇大物业法定代表人高山明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告孙巧云系淮安市比佛利花园小区A126室别墅业主，房屋建筑面积201.06平方米。原告崇大物业系三级物业资质的物业管理企业。2011年10月28日，原告与淮安市比佛利花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订物业服务合同，双方约定合同期限自2011年11月1日至2014年10月30日；合同对物业服务内容与质量进行了约定；合同还对服务费用约定，按0.79元／月／平方米收取物业服务费，公摊水电费每户预缴50元，多退少补，业主按年缴纳物业服务费，业主应当在每年11月1日前一个月内履行下一年的缴费义务。合同签订后，原告按合同约定时间进入小区提供物业服务至今。被告孙巧云从2012年11月开始一直欠交物业费。原告经催告索要未果，遂诉至法院，请求判令被告支付2012年11月1日至2014年10月31日物业服务费3812元及2011年11月1日至2014年10月31日公摊水电费150元合计3962元，并承担本案诉讼费用。
诉讼中，被告提交了业主委员会通知解除物业服务合同的公告及“友情提醒”的告示，主张物业服务合同于2013年12月15日已解除，原告质证未予认可，并提交社区居民委员会给业主委员会的通知及部分业主委员会成员的申明，辩称该告示不是业主委员会全体成员的意思表示，且未得到小区所在社区居民委员会的认可，物业公司仍实际从事物业服务至今。被告对原告所提交的证据亦不予认可。
诉讼中，被告主张原告在小区卫生、安全管理、绿化等方面物业服务不到位，原告不予认可。经法院现场察看，小区生活管理秩序正常，可以认定原告基本履行了物业服务合同义务，但确实存在卫生死角、小区绿化管理不到位等情形。
庭审中，被告主张其为原告垫付水泵保养费1500元，原告不予认可，称依据淮安市维修基金使用管理规定细则通知的规定，500元以下不可以使用物业维修基金，属小修，500元以上应当使用物业维修基金，不应由物业公司承担，与原告无关。
庭审中，被告主张原告物业公司招标时其支付招标费用1600元应从物业费中扣减，原告对真实性不予认可，且辩称与原告无关。
庭审中，被告主张2011年10月1日至2012年10月30日原告多收物业费194元，举证收据一份金额2106元，原告对收据真实性不表异议，但辩称多出部分被告并未实际缴纳。
原审原告崇大物业诉称，原告于2011年11月1日与业主委员会签订《比佛利花园小区物业服务委托合同》，约定别墅0.79元／平方米／月，小区公共费用每户预缴50元。被告系比佛利花园小区A126室业主，原告按合同约定提供服务，但被告从2012年11月1日至今未缴纳物业费，至2014年10月31日，欠交物业费、公摊水电费共计3962元。原告经索要未果，现诉至法院，请求判令被告支付物业服务费、公摊水电费合计3987元。
原审被告孙巧云辩称：一、2013年9月15日，业主委员会以公告形式终止了与原告之间的物业服务合同，并友情提醒业主谨慎续交物业费，该时间之后的物业服务费原告无权主张。二、原告在2013年11月1日至2013年12月15日期间未能按照约定提供物业服务，违约在先，不履行安全保卫义务，不履行基本公共服务义务，小区脏、乱、差。三、被告为原告垫付部分费用，如果在本案中被告要支付物业服务费，应予抵扣，综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费。本案中，原告崇大物业与业主委员会签订的物业服务合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，形式及内容不违反法律及行政法规的规定，合法有效。当事人应按照合同全面适当履行自己的义务。合同签订后，原告依照合同的约定为小区业主提供相应的物业服务，经现场察看，应认定原告基本履行了物业服务合同义务。被告作为业主，虽认为原告的物业服务不到位，但根据收费与服务水平相一致的原则，对原告的服务行为存在一定瑕疵应给予一定程度的理解，当然，原告在以后的物业服务活动过程中，应当尽可能改进服务态度，提高服务水平，不断提升业主满意度。从有利于物业服务市场的健康发展、衡平当事人利益角度，法院酌定被告按照物业服务合同的约定应交物业服务费的90%缴纳物业服务费。原告主张被告未按约定期限缴纳2012年11月1日至2014年10月31日的物业服务费，被告予以认可，法院予以确认。原告主张被告应交物业服务费金额为3812元，经核算，原告主张物业服务费数额无误，鉴于被告抗辩事由部分成立，需实际缴纳物业服务费金额为3430.88元。原告主张物业服务费的超出部分，法院不予支持。关于公摊水电费150元，根据物业服务合同，业主应当缴纳，原告该项主张符合合同约定，法院予以支持。
关于物业服务合同是否于2013年12月15日已经解除的问题。诉讼中，被告作为业主，虽提交了业主委员会通知解除物业服务合同的公告及“友情提醒”的告示，但鉴于原告未予认可，并在小区仍实际从事物业服务，故法院认为，依照我国合同法的相关规定，合同的解除有法定解除和约定解除，鉴于被告没有证据证明原告与业主委员会的物业服务合同已实际解除，故对被告主张2013年12月15日以后原告无权要求业主支付物业服务费的主张，法院不予支持。
庭审中，被告主张其为原告垫付水泵保养费1500元，原告不予认可。对此法院认为，根据物业服务合同约定，共用设施、设备的维修，小修、保养费用由物业公司承担，大中修费用由业主承担，依据淮安市维修基金使用管理规定细则通知的规定，500元以上应当动用物业维修基金，与原告无关，被告该项主张，法院不予支持。
关于被告主张原告招标时其支付招标费用1600元应从物业服务费中扣减，原告对真实性不予认可，且辩称与原告无关。对此法院认为被告该项主张无合同及法律依据，法院不予支持。
庭审中，被告主张2011年10月1日至2012年10月30日原告多收物业费194元，原告辩称该194元物业费并未实际收取。对此，法院认为，原告与业主委员会所签订的物业服务合同约定从2011年11月1日开始进驻小区从事物业服务，其收取2011年10月1日至2011年10月30日物业服务费不当，其主张未实际收取证据不足，法院不予采信。被告主张多收物业服务费194元，经计算，被告一年的物业服务费1906元及公摊水电费50元合计1956元，法院予以认定被告已缴纳2016元，多交150元，该费用应从被告应交物业服务费用中扣减。
关于公摊水电费150元，根据物业服务合同，业主应当缴纳，但被告2011年11月1日至2012年10月31日的公摊电费已缴纳，原告该项主张符合法律规定，法院予以支持100元，超出部分法院不予支持。
经调解未果，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告孙巧云于本判决生效后十日内向原告崇大物业支付物业服务费、公摊水电费合计3380.88元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙巧云负担（此款原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。
一审宣判后，上诉人孙巧云不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人未向上诉人书面催交物业费，被上诉人直接起诉上诉人缴纳物业费违反最高院相关规定。2、被上诉人服务不到位，按照服务水平，上诉人应依照物业服务费标准的50%缴纳费用。3、2013年12月15日业主委员会已解除与被上诉人之间的物业服务合同，之后的物业服务费被上诉人无权收取。4、水电费是预交的，被上诉人未公布水电费数额，故2011年11月1日至2014年10月31日的公用水电费不应收取。5、因被上诉人谎称水泵已经损坏，上诉人花1500元请人来检查后发现该水泵并未坏，该水泵保养费1500元应由被上诉人支付；被上诉人到小区招投标时，被上诉人从有关部门请4个人来协助工作，上诉人为被上诉人垫付了4个人的劳务费1600元，被上诉人应将此1600元予以返还。6、上诉人所在小区的业主委员会已向法院提起诉讼，要求被上诉人办理交接手续，本案应中止审理。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人崇大物业答辩称：1、被上诉人多次向上诉人催交物业费，上诉人一直未交。2、上诉人故意将垃圾恶意抛洒在小区道路上，造成保洁不到位的现象。事实上小区物业服务很好，一审法院判决上诉人按物业费标准的90%缴纳已经不当。3、业主委员会作出的与被上诉人解除物业服务的公告，已被业主委员会所在社区居民委员会撤销。4、上诉人未预交水电费，被上诉人就无账目公示。5、对于1500元水泵保养费和1600元劳务费，被上诉人不知情。6、上诉人利用手中掌握的业主委员会公章提出的诉讼，已在开庭当天撤诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，原审认定事实无误，予以确认。
本院认为，上诉人所在小区的业主委员会与被上诉人之间的物业服务合同，合法有效，双方当事人均应按照合同履行各自的义务。1、本案中，被上诉人作为物业服务公司在履行了相应的物业服务后，因上诉人未按合同约定缴纳物业费，被上诉人已向上诉人书面发出了催缴通知，上诉人称被上诉人未履行书面催缴手续无事实依据。2、上诉人上诉称被上诉人所提供的物业服务存在瑕疵，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，严重影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从上诉人所提交的证据来看，尚不足以证明被上诉人的物业服务存在重大瑕疵，且一审法院已酌情扣减了物业服务费，故上诉人认为应按物业收费标准的50%缴纳物业服务费的上诉理由不能成立。3、2013年12月15日业主委员会发出的与被上诉人解除物业服务的通知，已被业主委员会所在的社区居民委员会撤销，且被上诉人一直为上诉人所在的小区从事物业服务，故上诉人上诉称不应再缴纳物业费的上诉理由不能成立。4、按照合同约定，上诉人应当预交水电费，只有在上诉人预交水电费后，才可以要求被上诉人公示水电费的数额。5、对于1500元水泵保养费和1600元劳务费，与本案不属同一法律关系，上诉人可另案诉讼。6、业主委员会提出诉讼要求与被上诉人解除物业服务合同，与上诉人目前应交缴纳的物业服务费无关，故上诉人要求中止审理该案的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人上诉理由无事实和法律依据，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙巧云负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一四年九月十七日
书记员 崔 立