广东省河源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤16民终361号
上诉人（原审被告）：河源市�生房地产有限公司。住所地：广东省东源县城建设二路俊轩商住楼**楼***号。
法定代表人：袁应波，总经理。
委托代理人：刘向民，广东法开律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾小镇，女，1984年10月14日出生，住广东省和平县。
被上诉人（原审原告）：廖武生，男，1983年4月11日出生，住广东省东源县。
委托代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。
上诉人河源市锦生房地产有限公司（下称锦生公司）因与被上诉人曾小镇和廖武生商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院（2015）河东法民一初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2014年3月3日，锦生公司与曾小镇和廖武生签订了编号为2013111121号《商品房买卖合同》。约定：曾小镇和廖武生购买锦生公司开发位于东源县仙塘镇东方红村红星组牛角坑的誉东方楼盘3栋第十一层1102号商品房一套，房屋建筑面积共104.71平方米，每平方米4686.7元，总房款为419647元，付款方式为银行按揭，签订本合同当日付清首期款129647元，剩余房款290000元，由出卖人指定的广发银行股份有限公司河源市分行办理按揭贷款支付。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按要求办妥按揭手续或未按约定付清房款，交付日期安实际情况顺延。第九条出卖人逾期交�的违约责任约定：逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订当日，曾小镇和廖武生按照合同约定向锦生公司交付了首期款129647元，剩余房款290000元由曾小镇和廖武生于2014年12月1日向广发银行股份有限公司河源市分行办理抵押按揭贷款。锦生公司未按合同约定在2014年10月01日前向曾小镇和廖武生交付房屋。之后，曾小镇和廖武生要求锦生公司支付逾期交房违约金未果，于2015年8月19日诉至法院。
原审法院认为，曾小镇和廖武生与锦生公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当履行合同约定的义务。曾小镇和廖武生按约履行了其付款义务，锦生公司也应当按合同约定按时向曾小镇和廖武生交付房屋，但锦生公司没有按期交付，对逾期交房的事实，锦生公司没有异议，同意承担逾期交房的违约责任。但认为因出现延期交房的事由，遂对逾期交房的天数及违约金提出抗辩，故本案的争议焦点为：1、锦生公司逾期交付房屋的实际天数如何计算？2、逾期交房违约金具体数额为多少？
关于第一个焦点逾期天数问题。合同约定锦生公司向曾小镇和廖武生交房时间是2014年10月01日前，但锦生公司一直未履行交房义务。锦生公司要求扣除天气因素、国家政策等客观因素造成延期交房的天数，但未提供相关证据证实其主张的客观因素属于双方签订合同中约定可以延期的不可抗力事由，因此，锦生公司以此主张逾期交房时间应从2015年1月1日计算的理由不成立，不予支持。锦生公司提出2015年11月9日取得东源县城市规划建设局颁发的《建设工程规划验收合格证》，地下室及1-8号楼均验收合格，违约金应截止计算至2015年11月9日止。根据双方签订合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖�需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《建设工程规划验收合格证》只能证明锦生公司开发的誉东方楼盘验收合格，锦生公司并未提供证据证实其已经以书面方式通知曾小镇和廖武生办理交付房屋事宜，提供房屋有关的证明文件及说明书，且曾小镇和廖武生并未签署房屋交接单。另外，国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款同时规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投�使用。”上述规定属于法律强制性规定，交付使用的商品房必须符合上述条件。据此，锦生公司与曾小镇和廖武生约定商品房“经验收合格”必须符合的条件是：由监理、检查、设计、施工、建设等单位组织竣工验收并签署同意竣工验收意见，同时经消防部门验收合格。综上，原审法院认为锦生公司未向曾小镇和廖武生交付所购房屋，逾期交房违约金应从2014年10月01日起计算至锦生公司向曾小镇和廖武生实际交房之日止。
关于第二个焦点逾期交房违约金数额问题。曾小镇和廖武生主张锦生公司应当按照合同的约定自2014年10月1日至交房时止每日以已交房款的万分之四支付逾期交房违约金，而锦生公司认为过高，要求适当减少，并要求参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准来确定。根据《最�人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金额数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该规定明确述明商品房买卖合同中没有约定违约金额或者损失赔偿额计算方法的，才按照以上标准办理。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定锦生公司逾期交房的违约金数额计算方法，且锦生公司逾期交房，曾小镇和廖武生尚存在已交房款的利息损失，故锦生公司要求参照同地段同类房屋的租金标准确定违约金数额，不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失�，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原告和诚实信任原则予以衡量，并作出裁决。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，法律规定的违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制，为此逾期交房违约金应适当调整在不超过曾小镇和廖武生实际损失的30%为宜。本案中，曾小镇和廖武生未提供证据证实其实际损失数额，酌定锦生公司逾期交房造成曾小镇和廖武生的损失以其已交房款为基数以中国人民银行核准的同期同类贷款利率计算结果为曾小镇和廖武生的损失额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，锦生公司认为逾期交房违约金过高，要求适当减少的抗辩理由予以采信。本案双方争议的违约金应调整为以曾小镇和廖武生已交房款即419647元为基数，以中国人民银行核准同期同类贷款利率的基础上再上调30%的利率计付曾小镇和廖武生的违约金。据此，锦生公司应从2014年10月01日起以曾小镇和廖武生已交房�即419647元为基数，以中国人民银行核准同期同类贷款利率的基础上再上调30%的利率计付曾小镇和廖武生的违约金至房屋符合交付条件之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：锦生公司应于判决生效后二十天内支付曾小镇和廖武生违约金（违约金具体数额应从2014年10月01日起以曾小镇和廖武生已交房款即419647元为基数，以中国人民银行核准同期同类贷款利率的基础上再上调30%的利率计付曾小镇和廖武生的违约金至房屋符合交付条件之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，减半收取529元，由锦生公司负担。
上诉人锦生公司上诉称：一审对逾期交房天数的事实认定不当。一审认定违约金从2014年10月1日起计，与本案事实不符。锦生公司开发的誉东方项目，设计是新式的，大部分位置（大厅、主卧）为落地玻璃窗，地下车库上面为大型景观园林，相当多施工工艺要在完全晴天下才能进行，以确保房屋在交付业主使用后，不会发生漏水、渗水等质量问题。但2014年河源市区雨天远超往年的平均天数，达到150天以上。锦生公司和施工企业对雨天远超历史平均天数的天气无法预见、无法避免也无法克服，只能以保质量、保安全为前提，在雨天完全�工，最终才导致逾期交房的结果。曾小镇和廖武生选择继续履行合同，就应当对因恶劣天气而非开发商恶意违约所导致的逾期交房予以宽限，逾期交房的时间应酌情从2015年1月1日（宽限三个月）起计更加合理。这也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定。综上，请求二审查清事实，改判支持锦生公司的上诉请求。
被上诉人曾小镇和廖武生答辩称：锦生公司上诉认为交房时间应延期三个月，曾小镇和廖武生认为其理由不成立。锦生公司没有提供证据证明出现不可抗力。根据双方合同约定，违约金计算至房屋实际交付日期，不是房屋验收合格日期。而且小区相关的公共设施尚未完善，曾小镇和廖武生没有去收房。综上，原审判决正确，请求二审维持原判。
本院审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题是锦生公司抗辩交房时间应当酌情宽限三个月是否成立。针对二审争议的问题，结合双方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：
按照双方签订的合同约定，锦生公司应于2014年10月1日前向买受人曾小镇和廖武生交付商品房，如遭遇不可抗力，锦生公司应在发生之日起60日内告知买受人，商品房交付日期方可顺延。作为商品房开发商，锦生公司应根据当地的气候情况、国家政策等因素对其工程设计及工期进行估算，并合理确定商品房交付日期。锦生公司以雨天超过往年平均天数为由，要求宽限交付商品房三个月，但未提供充分的证据证实雨天�过往年平均天数三个月以上，也未提供证据证实雨天超过平均天数属于双方合同约定的不可抗力可顺延交付日期的情形。即使雨天超过平均天数属于不可抗力可顺延交付日期，锦生公司也应当按双方签订的合同约定在该情形发生之日起60日内告知买受人，但锦生公司未提供证据证实其已将该情形以书面形式告知买受人。故锦生公司以雨天超过往年平均天数影响工期，要求将商品房交付日期宽限三个月，原审法院不予采纳正确。锦生公司上诉要求交房时间应当酌情宽限三个月，证据不充分，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，锦生公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审�件受理费50元，由上诉人河源市锦生房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李伟亮
审 判 员 邓天仕
代理审判员 黄 莉
二〇一六年六月十四日
书 记 员 古思琴