北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第08263号
原告：北京大磨坊面粉有限公司，住所地北京市东城区永定门外三元街17号。
法定代表人：刘建中，总经理。
委托代理人：李世柱，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人：王思研。
被告：北京野辰印刷有限公司，住所地北京市东城区三元街17号。
法定代表人：刘志强，总经理。
委托代理人：郝冬秋，女，1973年6月4日出生。
原告北京大磨坊面粉有限公司（以下简称大磨坊公司）与被告北京野辰印刷有限公司（以下简称野辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月29日立案受理。依法由代理审判员龙琨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大磨坊公司的委托代理人李世柱、王思研，被告野辰公司委托代理人郝冬秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告大磨坊公司诉称：2006年9月1日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区永定门外三元街17号原告院内平房一间（约94平方米，系自建房，以下简称涉案房屋）出租给被告使用，租赁期限一年，月租金2550元。合同到期后，双方又续订第二份合同，租赁期限一年，月租金2550元。后合同到期后，双方未订立书面合同，但被告仍继续使用房屋。2009年5月1日，双方订立第三份合同，租期为2009年5月1日至2009年12月31日，月租金1000元。合同到期后，被告一直占用涉案房屋至今。2008年8月31日之前，被告按时足额交纳房租。2008年9月1日之后，被告未按时足额支付房租，仅于2010年1月至9月分别支付2009年5月1日至12月31日房租共计8000元。原告认为，双方合同已到期，故起诉要求被告腾退涉案房屋交还原告，支付自2008年9月1日始至实际腾房日的占有使用费（扣除已交纳8000元，计算至2015年4月30日占有使用费为18.36万元，月占有使用费标准为2550元）。
被告野辰公司辩称：认可原告所述订立三份租赁合同的内容，现涉案房屋被被告占用。2008年原告厂房水管爆裂，2009年原告锅炉房漏水，均给被告造成了财产损失，原告承诺解决，但至今仍未解决。2008年8月31日后，因双方合同已到期，故被告搬离涉案房屋。2009年5月1日，双方约定涉案房屋由印刷厂改为库房使用，故双方又订立合同，租金标准降低至1000元／月，该租金标准延续至2013年年底。截止2013年年底，被告已足额支付房屋租金。自2014年始，原告未与被告订立合同，亦未向被告催要租金，故原告未交纳租金。被告认为，原告两次事故给被告造成损失，且被告已支付2013年底之前的房屋租金，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2006年8月31日，原、被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区永定门外三元街17号原告院内平房（位于办公楼西侧、锅炉房北侧）一间出租给被告使用，约94平方米，租赁期限为2006年9月1日至2007年8月31日，月租金2550元，按季度交付。2007年8月31日，原、被告续订立《房屋租赁合同》，租赁期限为2007年9月1日至2008年8月31日，年租金30600元，按季度交付。2009年5月1日，原、被告订立第三份《房屋租赁合同》，双方约定的租赁地点不变，但约定所租库房不准生产，只作为印刷厂搬走善后清理工作。租赁期限为2009年5月1日至2009年12月31日，月租金1000元，按季度交付。原告认可上述租赁房屋性质为自建房。
2008年8月11日，原告向被告发送《告知函》，称根据上级要求和原告实际安全问题，原告决定合同到期后不再与被告续租，要求被告于2008年10月11日腾退房屋。被告否认该证据的真实性，称2009年后双方订立有租赁合同。原告称2008年9月1日至2009年4月31日期间，由被告占有使用涉案房屋，但未能提交相应证据。
2015年3月26日，原告在被告使用的涉案房屋门上张贴《腾房及断水断电通知书》，被告认可张贴处为涉案房屋，但称未看到上述通知。
被告出示2007年至2014年部分房租、水电费收据，证明被告足额支付截至2013年年底的房租。经质证，原告认可该证据的真实性，但否认证明目的。其中2010年1月27日，被告向原告交纳租金三千元，标注为“房租（2010年1月至3月）”；2010年5月17日，被告向原告交纳租金三千元，标注为“房租（2010年4月至6月）”；2010年8月9日，被告向原告交纳租金二千元，标注为“房租（2010年7月至9月）”。原告称被告交纳的上述租金为2009年5月1日至12月31日期间的租金，但未能提交相应证据，亦无法解释上述收据标注的租金期限。被告出示《配送单》两份，证明两次事故给其造成的损失情况，经质证，原告否认上述证据的真实性及关联性。就被告辩称2010年后双方仍订立有书面租赁合同，且已足额支付截至2013年年底的房租，其未能提交相应证据。
诉讼中，本院向原告释明双方合同效力问题，原告表示仍坚持起诉时诉讼请求。
以上事实，有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》、收据等证据在案作证。
本院认为：根据相关司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告称双方约定的租赁标的物系自建房，故双方据此建立的房屋租赁合同系无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告腾退涉案房屋并返还的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。同时，原告应将已收取涉案房屋租金退还被告，但因被告占有使用涉案房屋，因此应向原告支付占有使用涉案房屋期间的使用费。根据司法解释规定，房屋租赁合同无效，占有使用费标准参照租金标准为宜。根据双方订立的第三份租赁合同显示的租金标准及被告提交的2010年1月至9月收据显示的租金标准，本院认定2006年9月1日至2008年8月31日期间占有使用费标准为2550元／月，2009年5月1日至被告实际腾房日止的占有使用费标准为1000元／月。原告虽称2010年1月1日后应按照每月2550元标准向原告收取使用费，但未提交相应证据。原告向被告主张2008年9月1日至2009年4月31日期间的占有使用费，证据不足。被告应向原告支付自2006年9月1日至2009年8月31日及2009年5月1日至实际腾退日止的占有使用费。被告在2006年9月1日至实际腾房日期间已交纳的租金，折抵当期应交纳的使用费。其中2010年8月9日的租金收据，虽显示原告收取二千元租金，但该租金载明为2010年7月至9月的房租，可视为双方当事人对该阶段租金额度调整并达成一致意见，因此综合被告提交的租金收据，本院认定涉案房屋2010年1月至9月的占有使用费，原告已支付完毕。被告以原告因事故给其造成损失为由拒绝腾房并支付占有使用费的抗辩意见，证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告北京野辰印刷有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于北京市东城区永定门外三元街十七号北京大磨坊面粉有限公司院内平房（位于办公楼西侧、锅炉房北侧）一间；
二、被告北京野辰印刷有限公司于本判决生效后十五日内向原告北京大磨坊面粉有限公司支付自二〇〇九年五月一日始至二〇〇九年十二月三十一日止及自二〇一〇年十月一日始至实际腾退日止的房屋占有使用费（标准为每月一千元）；
三、驳回原告北京大磨坊面粉有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2180元，由原告北京大磨坊面粉有限公司负担500元（已交纳），被告北京野辰印刷有限公司负担1680元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 龙 琨
二〇一五年九月十七日
书 记 员 耿晓丹