江苏省徐州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）徐民终字第4922号
上诉人（原审被告）徐保民。
委托代理人张金山，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐江英。
委托代理人王威，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）夏万树。
被上诉人（原审被告）刘存荣，系夏万树之妻。
以上两被上诉人共同委托代理人张晨坤，徐州市丰财法律服务所法律工作者。
上诉人徐保民因与被上诉人徐江英、夏万树、刘存荣房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人徐保民及其委托代理人张金山，被上诉人徐江英及其委托代理人王威，被上诉人夏万树、刘存荣及其委托代理人张晨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，夏万树与刘存荣系夫妻。2005年，夏万树与徐保民均申请购买本市阳光花园的经济适用房。夏万树抽到了房号，徐保民没有抽到。2005年5月5日，夏万树、刘存荣（乙方）与徐保民（甲方）签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：“一、乙方以合法居民身份取得徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301室，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米。因乙方子女即将考入大学，考虑到家庭经济困难，经与甲方协商，购买此房全部费用暂由甲方代为支付。二、乙方经与甲方协商决定，乙方同意在政府规定可以交易的第一时间以现房（徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301室，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米）过户给甲方。三、由于此房是乙方以合法人身份取得的房产权及土地使用权证，故由乙方负责办理，费用由甲方负责。四、由于此房包含政府对经济适用房的法则政策限制，待政策允许上市买卖，乙方负责办理房屋过户买卖手续，费用由甲方负责。五、违约责任：如甲乙方违反本协议一至五条款中任何条款，均按购房金额98698元×200%做违约金赔偿给对方。六、甲方对此房屋拥有使用权。……”。
2005年5月10日，夏万树（乙方）与徐州市房产管理局（甲方）签订《徐州市经济适用房（解困）住房买卖合同》，合同内容主要为：“甲方以划拨方式取得位于郭庄路的土地使用权。乙方购买的经济适用（解困）住房为现房，具体坐落为郭庄路北阳光花园第26幢4单元301号房，建筑面积共86.76平方米，储藏室建筑面积8.39平方米。住房单价为每平方米1045元，储藏室每平方米600元，总金额95698元。乙方在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。……”。协议签订后，徐保民向夏万树支付了20000元，并按照《房屋买卖协议》约定，代为支付了98698元的购房款。夏万树亦按照合同的约定，将房屋（毛坯房）交付给徐保民。
2007年5月，徐保民（甲方）与徐江英（乙方）签订《房屋购买合同》一份，该合同约定：“一、甲方房屋坐落于郭庄路北阳光花园第26幢4单元301号房，建筑面积共86.76平方米，储藏室建筑面积8.39平方米，户型2＋2，房屋属性（产权）。二、房屋室内设施有水电齐全、煤气。甲方自愿将本人房屋及其附属设施卖给乙方，房屋总房款为人民币贰拾万元整。三、合同签订后在能过户时甲方必须协助乙方办理各种手续及证件，过户时发生所有费用，由乙方承担。……七、阳光花园属经济解困房，现不能过户，甲方向乙方解释说明了此房所有情况，乙方愿意购买此房，等到能办理过户手续时，由甲方协助乙方办理各种手续和证件，过户时发生的所有费用由乙方承担。备注违约责任部分约定：（1）甲、乙双方合同签订后，不论此房屋涨价、跌价都不得反悔，如一方反悔付另一方房款总价的双倍作为违约金支付，即20万×2=40万。（2）此房是徐保民购买夏万树、刘存荣的房号，甲方净得房款贰拾万元整，等到过户时，所产生的费用由乙方承担，甲方和原房主协助办理过户时的各项手续，如不过户，甲方视为违约，付房款总价的双倍。（3）此房的贷款余款乙方在3年内还清。即2009年年底，如不还清，视为违约，付房款总价的两倍。贷款余款计肆万伍仟元，由乙方还清。（4）甲方保证此房屋无任何纠纷、债务，原房主夏万树和现房主徐江英发生任何纠纷，造成的经济损失，责任由甲方徐保民承担。（5）甲方保证在2007年5月10日前搬出此房。（6）中介服务费由乙方承担1%。”合同签订后，徐江英向徐保民支付了购房款155000元，徐保民将涉案房屋交付给徐江英居住使用，后徐江英将房屋剩余贷款45000元偿还完毕。
2011年，夏万树、刘存荣起诉至原审法院，要求判令其和徐保民于2005年5月5日签订的房屋买卖协议无效。该院审理后作出（2011）云民初字第0171号民事判决书，判决该房屋买卖协议因违反了国家法律、法规的强制性规定而无效。徐保民不服该判决，上诉于我院。我院经审理后作出（2011）徐民终字第1959号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年，夏万树起诉至原审法院，要求判令徐江英迁出房屋，恢复原状。该院经审理后作出（2014）云民初字第0502号民事判决书，判决徐江英将房屋恢复原状（毛坯房）并返还夏万树、刘存荣。现该判决已生效。
本案审理过程中，经徐江英申请，原审法院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对坐落于本市郭庄路北阳光花园（解困房）26#-4-301室住宅、储藏室的价值进行评估，结论为：以2015年7月27日为估价时点，上述房屋（现状，装修）总价为525200元，储藏室11200元，合计536400元。徐江英为该评估花费评估费7141元。
徐江英陈述其在与徐保民进行涉案房屋买卖时，支付给徐保民中介服务费3700元，但未提供证据证实，徐保民对此予以否认。
徐江英在原审的诉讼请求为：1、徐保民返还购房款200000元；2、徐保民、夏万树、刘存荣连带赔偿因房屋买卖合同无效给徐江英造成的损失：房屋增值损失336400元、中介服务费3700元，房屋评估费7141元；3、诉讼费由徐保民、夏万树、刘存荣承担；4、徐江英保留因涉案房屋恢复原状产生的执行费用的诉权。
原审法院认为，徐保民与夏万树就涉案房屋签订的买卖协议因违反国家法律、法规的强制性规定而被法院认定无效。徐保民与徐江英签订的房屋买卖合同也属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于徐江英要求徐保民返还购房款200000元的诉讼请求，予以支持。关于徐江英主张的因房屋买卖合同无效造成的各项损失：1、房屋升值损失，涉案房屋（包括地下室）现价值为536400元，徐江英主张升值部分损失336400元，予以认定。2、中介服务费3700元，徐江英与徐保民签订的房屋买卖合同中约定中介服务费由乙方（徐江英）承担1%，徐江英称其交付徐保民中介服务费3700元，但未提供证据证明其已交付，徐保民对此予以否认，且徐江英主张3700元与合同约定数额不符，故不予认定。3、评估鉴定费7141元，系徐江英为确定自己的损失支出的合理费用，予以认定。因徐江英与徐保民所签订的房屋买卖合同及夏万树、徐保民签订的房屋买卖协议均为无效，三方对涉案房屋的买卖均存在过错，故酌定夏万树与刘存荣、徐保民、徐江英分别承担40%、30%、30%的过错责任。故对于以上损失，由徐保民赔偿103062.3元［（336400元＋7141元）＊30%］，夏万树、刘存荣赔偿137416.4元［（336400元＋7141元）＊40%］。遂判决：一、徐保民于判决生效之日起七日内返还徐江英购房款200000元。二、徐保民于判决生效之日起七日内赔偿徐江英因合同无效造成的损失103062.3元。三、夏万树、刘存荣于判决生效之日起七日内赔偿徐江英因合同无效造成的损失137416.4元。
上诉人徐保民不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审判决关于损失的认定错误。原审在认定损失时将房屋增值部分作为损失错误。房屋增值与否是由市场因素决定的，也是当事人无法预测的，不能将此原因归结为上诉人的过错。原审采纳的鉴定结论的鉴定时点错误。夏万书在2014年时就起诉到原审法院要求徐江英迁出，故选取2015年7月27日的鉴定时点错误。原审判决在认定徐江英损失时，未考虑到徐保民也受到了损失。2、原审判决关于损失的承担比例分配错误。对涉案房屋的买卖，上诉人一直诚信履约，且最初涉案房屋的购买也是由上诉人出资的，主张合同无效系由夏万树提出，是夏万树在看到房屋升值的情况下，公然违反诚实信用原则，起诉要求确认合同无效，返还房屋。故原审判决上诉人承担30%的过错过高。3、原审按照过错比例判决赔偿责任错误。徐江英的诉讼请求是承担连带责任，原审判决按照比例承担，超出了诉请范围。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判驳回徐江英的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人徐江英答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。对损失的计算是通过合法程序评估的，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人夏万树与刘存荣共同答辩称，夏万树与刘存荣不是徐江英买卖合同的相对方，不应当承担责任。涉案房屋是经济适用房，双方签订的实际是一个转让合同，未经夏万树的同意，上诉人就擅自将房屋转让，该行为已经涉嫌诈骗。上诉人所述的损失承担比例错误，现在受益者都是上诉人，上诉人当时是以其要居住骗取夏万树转让涉案房屋，上诉人不应再行买卖。
经各方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、因涉案房屋买卖合同无效导致的损失如何确定。2、上诉人对损失应如何承担责任。
二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，徐江英以本案当事人之间就涉案房屋签订的两份房屋买卖合同无效为由，请求徐保民、夏万树、刘存荣连带赔偿其因合同无效造成的损失，但徐江英的合同相对人是徐保民，徐江英因涉案房屋买卖合同无效所遭受的损失，由夏万树、刘存荣承担部分责任既无法律依据亦无合同依据，故原审法院在两份合同的三方当事人之间划分过错程度以确定责任承担的比例不当。依合同相对性原则，徐江英因合同无效的损失应向徐保民主张，徐保民因合同无效的损失再向夏万树、刘存荣主张。仅对本案而言，徐保民应承担的责任可能大于原审判决确定的数额，鉴于本案系徐保民提起的上诉，本院不宜直接改判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第1623号民事判决；
二、本案发回徐州市云龙区人民法院重审。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理审判员 程 叶
二〇一六年二月四日
书 记 员 苗 鑫