广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第1283号
原告中国农业银行股份有限公司顺德分行，住所地广东省佛山市顺德区大良凤山西路1号。
负责人贺春林。
委托代理人古天亮，广东道邦律师事务所律师。
委托代理人张国堂，广东道邦律师事务所律师。
被告陈善明，男，1973年1月2日出生，汉族，住广东省广宁县，
被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧江大桥边。
法定代表人杨文杰。
委托代理人江雪，系该公司员工。
委托代理人赵宇轩，系该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司顺德分行诉被告陈善明、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（下简称碧桂园物业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张国堂、被告碧桂园物业公司的委托代理人江雪到庭参加了诉讼，被告陈善明无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告陈善明于2013年3月9日与原告签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定被告陈善明向原告借款5950000元、用于购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产，借款期限为2013年5月31日至2038年5月30日止，贷款利率按年利率5.5675%，逾期利率按年利率8.35125%执行，被告陈善明采用等本递减还款法偿还贷款本息，还款周期为一个月，还款日为每期末的借款发放对应日。被告碧桂园物业公对该借款提供阶段性保证担保和抵押担保，自借款发放日起至被告陈善明取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告陈善明的债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告陈善明发放了贷款，但被告陈善明自2015年10月1日起未按约履行还贷义务，且被告陈善明在抵押物被第三人查封的情况下未及时书面通知原告，违反合同约定。截止至2015年10月1日，被告陈善明共拖欠原告贷款本息5433276.98元。请求法院：一、判令两被告连带清偿原告未到期本金5394666.76元、逾期本金19833.33元、逾期利息18776.89元（2015年10月1日起至欠款还清之日止的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算，延期履行，加倍付息）；二、判令原告对被告陈善明名下的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产的价款享有优先受偿权（受偿范围包括本金、利息、罚息、诉讼费、律师费等）；三、本案诉讼费用由两被告承担。
被告碧桂园物业公司辩称：根据我公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第八款约定，原告起诉时应先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿债务时，再就不足部分请求我公司承担连带清偿责任。该协议内容的效力应该优先于原告与被告陈善明签订的《个人住房担保借款合同》，按照《中华人民共和国物权法》第一百六十七条规定，既有物的担保又有人的担保的，应先就物的担保实现债权，故原告应先处置涉案房屋后，再就不足部分请求我公司承担连带清偿责任。
诉讼中，原告向本院提交了以下证据材料：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、金融许可证各1份，被告陈善明的身份证及结婚证复印件各1份，被告碧桂园物业公司的企业资料打印件1份，证明原被告诉讼主体资格，亦证明被告陈善明的婚姻情况。
被告碧桂园物业公司质证意见：无异议。
2.《房屋买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、进账单、个人信贷业务申请表、个人借款凭证各1份，证明原告与被告陈善明存在借款合同关系，被告陈善明向原告借款5950000元用于购买佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦五街20号房产，借款期限为300个月，借款执行利率为基准利率基础上下浮15%。还款方式采用等本递减还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末的借款发放对应日，同时被告碧桂园物业公司为被告陈善明提供阶段性保证担保，即自借款发放日之日起至被告陈善明取得房地产权属证书并已办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告陈善明的债务承担连带保证担保责任。
被告碧桂园物业公司质证意见：无异议。
诉讼中，被告碧桂园物业公司向本院提交了以下证据材料：
1．《按揭业务担保合作协议》1份，证明原告应先处置抵押物，再就不足部分要求被告碧桂园物业公司承担连带清偿责任。
原告质证意见：对真实性无异议，但对证明内容有异议。该协议是中国农业银行股份有限公司北滘支行与被告碧桂园物业公司签订的，不是原告与被告碧桂园物业公司签订的，对原告不产生法律效力。
被告碧桂园物业公司回应：中国农业银行股份有限公司北滘支行是原告的分支机构，由于银行贷款权限的原因，都是由中国农业银行股份有限公司北滘支行与开发商签订合作协议，再由原告放贷，故才导致《按揭业务担保合作协议》与《个人购房担保借款合同》签订主体不一致，《按揭业务担保合作协议》应对原告具有法律约束力。
本院依法向被告陈善明送达了起诉状副本、开庭传票、原告提交的证据材料等应诉材料，被告陈善明无到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。
经庭审质证、辩证，本院对当事人提交的证据认证如下：
1．被告碧桂园物业公司对原告提交的证据1、2均无异议，本院予以确认。
2．被告碧桂园物业公司提交的证据1，经审查，来源合法，内容客观，本院予以采信。
根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：
被告陈善明、碧桂园物业公司于2013年3月9日与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告陈善明向原告借款5950000元用于购买位于佛山市顺德区佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产。1.合同第一条“借款”约定：贷款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十五后确定。2.合同第四条“还款”约定：等本递减还款法，还款周期为一个月，于每期末月的借款发放日对应日为还款日。3.合同第十条“借款担保”约定：本合同项下债权的担保方式见第三十三条；10.1保证:10.1.1保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任；10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；10.1.3……10.1.4本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权……10.3阶段性保证担保+抵押借款人以本合同第三十四条约定房产做抵押的,由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行；4.合同第三十三条“借款担保”约定：本合同项下借款采用阶段性保证+抵押方式的担保方式，由阶段性保证人碧桂园物业公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。5.合同第三十五条“抵押（预告）登记”约定：自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起1095日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。6.合同第三十七条“阶段性保证担保+抵押”约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7.合同第十二条“借款人、担保人的违约责任”约定：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限其纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同上“借款人”处签名为陈善明，“贷款人”处加盖了原告信贷合同专用章，“保证人”处加盖了被告碧桂园物业公司销售合同专用章，“抵押人”处签名为陈善明。《商品房买卖合同》上“预售商品房抵押登记摘要”处登记他项权利人为原告，该处加盖了佛山市顺德区国土城建和水利局商品房合同备案专用章。
原告于2013年5月31日向被告陈善明发放了5950000元贷款。个人借款凭证上注明执行利率为5.56750%，逾期利率为8.35125%。
另查，位于佛山市顺德区佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产登记购房人为被告陈善明，《商品房买卖合同》编号为Y168928，该房产至今未办理房地产权证，他项权利人登记为原告。该房产已被案外人另案申请法院查封。
又查，被告碧桂园物业公司与中国农业银行股份有限公司北滘支行于2014年11月5日签订了一份《按揭业务担保合作协议》，约定被告碧桂园物业公司同意为购买其所开发的位于佛山市顺德区佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泮浦湾房产的所有符合抵押贷款条件的购买者向中国农业银行股份有限公司北滘支行提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。该协议第六条第八款约定：在被告碧桂园物业公司保证期内，若购房者只拖欠中国农业银行股份有限公司北滘支行贷款本息、逾期利息并由中国农业银行股份有限公司北滘支行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，中国农业银行股份有限公司北滘支行承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分中国农业银行股份有限公司北滘支行再向被告碧桂园物业公司请求承担连带清偿责任。
被告陈善明自2015年9月30日起未再按约向原告还本付息，截止至2015年9月30日欠原告到期本金19833.33元、利息18776.89元、未到期本金5394666.76元未归还。
以上事实还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：一、《个人购房担保借款合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，经审查，其内容也未违反法律禁止性规定，合法有效，故对双方当事人均具有法律约束力。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限其纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告陈善明自2015年9月30日起未按约还贷，且位于佛山市顺德区佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产已被案外人另案申请法院查封，被告陈善明已构成违约，原告要求被告陈善明清偿到期本金19833.33元、利息18776.89元及提前偿还未到期本金5394666.76元，理据充分，本院予以支持。因原告在本案中未能提交证据证明其在起诉前已向被告陈善明有效送达提前收回贷款剩余本金的通知，故本院确认原告提前收回贷款剩余本金的日期以本院将原告的起诉状等应诉材料送达给被告陈善明的日期（2015年11月5日）为准。故2015年10月1日起至2015年11月5日期间的利息，按合同约定，原告对于未逾期本金可按合同约定的贷款执行利率5.5675%计收利息，对于已逾期本金按合同约定的逾期利率8.35125%计收利息。2015年11月6日起至实际清偿之日止的利息，以到期本金及提前收回的未到期本金共5414500.09元，按合同约定的逾期利率8.35125%计收利息。
二、根据《个人购房担保借款合同》约定，被告陈善明以其名下的位于佛山市顺德区佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产为上述贷款提供抵押担保，并约定抵押担保的范围包括但不限于主债权、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权及抵押权的费用，双方亦依法进行了抵押登记备案，故双方的抵押关系合法有效，原告依法对上述抵押房屋价款享有优先受偿权。
三、《个人购房担保借款合同》约定“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”涉案房屋至今尚未取得房地产权属证书，依据上述约定，被告碧桂园物业公司需对被告陈善明的本案债务承担连带保证担保责任。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。故原告要求被告碧桂园物业公司在保证担保范围内对被告陈善明的上述债务承担连带清偿责任，理据充分，本院予以支持。《按揭业务担保合作协议》系被告碧桂园物业公司与中国农业银行股份有限公司北滘支行所签订，且签订时间为2014年11月5日，被告碧桂园物业公司要求原告按《按揭业务担保合作协议》约定向其主张权利，本院不予采纳。
综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告陈善明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司顺德分行偿还贷款本金5414500.09元及利息18776.89元（利息暂计至2015年9月30日。2015年10月1日起至2015年11月5日期间的利息，对于未逾期本金，按合同约定的贷款执行利率5.5675%计收利息，对于已逾期本金，按合同约定的逾期贷款利率8.35125%计收利息。2015年11月6日起至实际清偿之日止的利息，以到期本金及提前收回的未到期本金共5414500.09元，按合同约定的逾期贷款利率8.35125%计收）；
二、被告佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司对被告陈善明的上述债务承担连带清偿责任；
三、原告中国农业银行股份有限公司顺德分行对位于佛山市顺德区佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园房产（合同号：Y168928）拍卖、变卖等所得款享有优先受偿权；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司顺德分行的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为24916.47元、财产保全费5000元，合计29916.47元（原告中国农业银行股份有限公司顺德分行已预交54832.93元），由被告陈善明、佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
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审判员 李晓芹
二〇一五年十二月七日
书记员 韩思韵
书记员 李书琼