天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民五初字第68号
原告天津市红磡物业经营管理有限公司。
法定代表人李德福。
委托代理人孙超。
委托代理人孙冠玥。
被告李爱国。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告李爱国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人孙超、孙冠玥到庭参加了诉讼。被告李爱国经本院公告送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉称，被告系坐落于天津市河西区紫金山路香水园业主，其户内建筑面积为163.65平方米。2003年6月1日原告依据与小区开发商天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为：按建筑面积每月每平方米0.8元收取。后原告接受香水园小区业主大会的委托，继续为香水园小区提供物业管理服务，并与香水园小区业主大会签订了《天津市物业管理服务合同》该合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米0.8元收取。被告每月应交纳物业服务费130.92元。原告依约提供了相关物业服务，被告办理入住手续后继续接受了原告提供的物业管理服务。但被告的房屋自2005年5月至2012年11月30日一直拖欠物业服务费长达91个月，共计11913.72元。后经原告多次催要未果，故起诉至法院，1、要求被告支付2005年5月至2012年11月30日的物业服务费11913.72元；2、诉讼费由被告承担。
原告就其主张提交如下证据：1、资质证书，证明原告是具有合法资质的物业公司；2、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市物业管理服务合同》以及2009年3月16日续签的《天津市住宅物业服务合同》各一份，证明原告依约进行物业服务，双方约定了物业服务内容及收费标准；3、物业管理服务合同备案证明3张，证明物业管理服务合同进行了备案，合同合法有效；4、天津市河西区人民政府梅江街道办事处证明一份，证明原告在2009年1月1至2009年3月15日在事实上为梅江香水园小区提供物业服务；5、天津市河西区香水园小区业主大会证明2份，证明原告自2003年9月至2012年11月30日一直在梅江香水园小区提供物业服务，服务期间每年向业主催要物业服务费；6、天津市红磡物业经营管理有限公司关于“退出香水园小区物业服务”的函一份，证明原告于2012年11月30日退出香水园小区的物业管理服务；7、天津市房地产登记薄查询证明一份，证明被告房屋的情况；8、确认书一份，证明被告在确认书上签字；9、催缴函照片5张，特快专递邮件详情单3张，证明原告曾催要过物业服务费；10、受案通知一份，证明原告申请过诉前调解；
被告李爱国未出庭答辩、未举证。
本院认证意见如下：原告提交的证据1—8及证据10具有客观性、合法性且与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据9为视听资料，原告未提供其他证据予以佐证，故本院不予确认。
经审理查明，2003年6月1日原告天津市红磡物业经营管理有限公司与天津开发区永泰房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定：物业管理服务自2003年6月1日起至本小区首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定物业服务费为多层住宅按建筑面积每月每平方米1.15元、高层住宅每月每平方米2.02元，原告实际按每月每平方米0.8元向被告收取。2006年1月1日原告与天津市河西区香水园小区业主会签订了《天津市物业管理服务合同》，约定：物业管理期限为三年。自2006年1月1日起至2008年12月31日终止。合同约定物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元由业主负责交纳。合同到期后，在2009年1月1日至2009年3月15日香水园新一届业委会改选期间，原告持续为香水园小区提供事实物业管理服务。2009年3月16日原告与天津市河西区香水园小区业主大会继续签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：物业管理服务期限为3年，自2009年3月16日起至2012年3月15日终止。合同约定多层住宅及高层住宅原告按每月每平方米0.8元收取物业服务费。合同到期后，原告又持续为河西区梅江香水园小区提供事实物业管理服务至2012年11月30日。2012年12月1日，原告退出香水园小区物业管理服务工作。被告李爱国系本市河西区紫金山路香水园房屋产权人，房屋建筑面积163.65平方米，每月实际应交物业服务费130.92元，被告拖欠2005年5月至2012年11月30日共91个月的物业服务费11913.72元。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》以及与天津市河西区香水园小区业主会签订的《天津市物业管理服务合同》及之后续签的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。2009年1月1日至2009年3月15日、2012年3月16日至2012年11月30日期间双方未签订物业服务合同，但天津市河西区人民政府梅江街道办事处物业管理联席会及天津市河西区香水园小区业主大会出具证明，证明原告在此期间持续为该小区提供物业服务，双方已形成事实上的合同关系，被告应按照合同约定履行交纳此段期间物业服务费的义务。鉴于该小区实际情况，对于原告主张的物业服务费应酌情减免5%。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了抗辩、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起十日内，被告李爱国向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付2005年5月至2012年11月30日的物业服务费11318.03元；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费98元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担5元，被告李爱国负担93元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 姜 涛
审 判 员 王承铭
人民陪审员 赵雅馨
二〇一四年八月二十日
书 记 员 高畅一
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。