河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民一初字第565号原告:杨卫波,男,汉族,1979年10月14日出生,住郑州市中原区。委托代理人:周军,刁新强,河南风驰律师事务所律师。被告：李金研,女,汉族,1969年6月17日出生,住新乡市。委托代理人:魏纪伟,河南均益律师事务所律师。被告:李福庆,男,汉族,1957年10月26日出生,住新乡市。委托代理人:王鹏,河南宇华大众律师事务所律师。原告杨卫波诉被告李金研、李福庆房屋租赁纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告杨卫波的委托代理人周军，被告李金研委托代理人魏纪伟，被告李福庆的委托代理人王鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。杨卫波诉称：其与李金研于2013年6月26日签订租赁合同一份，约定租赁二被告所有的房屋，协议签订后，杨卫波按期支付了房屋租金，装修后准备经营期间，李福庆以李金研未经其同意擅自租赁为由阻止杨卫波经营，并将杨卫波赶出店铺，为此杨卫波于2014年1月25日去函要求解除合同，现该店已经交他人使用，对于赔偿问题双方经协商无果诉至法院要求判令：1、二被告返还租金130000元；2、二被告赔偿装修损失200000元；3、诉讼费由二被告承担。李金研辩称：原告的诉请没有事实和法律依据,应予以驳回.李福庆辩称：1、李福庆不是本案的适格被告,本案为租赁合同,合同有相对性,李福庆不是合同当事人；2、杨卫波与李金研签的合同为无效合同,双方恶意串通损害李福庆的财产权益,因为当时签订合同时,二被告之间的离婚诉讼已进入到最后时刻,本案房屋的归属不明,为了达到侵占李福庆财产的目的,其双反之间串通签订了合同。另外,即使不是恶意串通,李福庆作为该房屋产权共有人,在未取得同意的情况下,李金研将房屋租给杨卫波属于无权处分,合同为无效合同。杨卫波与李金研签订合同时应审核房屋所有权情况而未审核,或者明知明知房屋所有权人有李福庆,未取得同意就租赁房屋,存在过错。当杨卫波着手准备装修房屋时,发现异常,立即通知停止施工,并且告知其房屋权属争议,如果这时其停止施工,损失完全不会产生,但是杨卫波对告知置之不理,完全不符合正常租赁者的行为。使得李福庆更有理由相信二人的恶意串通,无论是装修前告知,还是在法院判决该房屋归李福庆所有以后,李福庆责令杨卫波限期搬出房屋的行为,均是维护自身所有权的合法行为,不存在侵权行为。综上,杨卫波的请求没有事实和法律依据,应予以驳回。杨卫波向本院提交如下证据材料：1、房屋租赁协议，证明：合同关系、租赁期间及租金约定；2、房租收据，证明：李金研收到房租130000元；3、装修合同、预算单、装修费收据、施工方身份证，证明：装修造价200000元，已经支付190000元，剩余10000元杨卫波需在2014年7月21日前支付；4、调取证据申请及凭证，证明：申请调取证据要证明李福庆在2013年7月至10月期间多次去店里闹事阻止经营、2013年10月11日李福庆将店铺物品强行搬出；5、照片，证明：李福庆将涉案房屋于2014年1月10日租给他人使用；6、解除合同通知书、特快专递；证明：于2014年1月25日区函解除双方合同。李金研向本院提交如下证据材料：1、涉案房屋原共有权证一份，证明：涉案房屋为二被告共有，我有权出租。李福庆向本院提交如下证据材料：1、离婚判决书一份，证明：二被告于2013年2月起诉离婚，在2013年10月13日，法院将涉案房屋判给李福庆个人所有，在协议签订前，房屋就存在争议，李金研不能单独处理该房屋，在判决书生效后，我要求杨卫波搬出房屋有法律依据；2、涉案房屋房屋产权证书一份，证明：涉案房屋现为李福庆单独所有。经庭审质证，李金研对杨卫波所举证据1、2无异议，对第3组有异议，认为是杨卫波和他人单方签订的装修合同，不能证明其真实性，装修款也是个人所签，不是正规票据，不能证明真实性；对证据4、5不知情，与被告无关；对证据6，没有收到解除合同通知。李福庆对杨卫波所举证据1房屋租赁协议有异议，认为这是二人恶意串通的虚假合同，原告租赁房屋用于经营，应该办理工商营业执照，现在原告未能提供，侧面证明该合同为虚假合同，并未实际履行；对证据2房租收据真实性有异议；对证据3有异议，认为是原告和他人单方签订的装修合同，不能证明其真实性，装修款也是个人所签，不是正规票据，不能证明真实性，另补充，从装修合同看出他施工日期为2013年7月3日起至2013年7月20日，原告在诉状中自认李福庆已经告知房屋争议，阻止其施工，如果听了忠告，损失不会产生；对证据4真实性有异议，即使有这样的记录，也证明李福庆告知杨卫波的事实，告知行为不能认定为侵权；对证据5与本案无关，在签订租赁协议时法院判决已经生效，该房屋为李福庆个人所有，同时，杨卫波自认2013.10已经搬出房屋，因此这组证据与本案无关；对证据6有异议，在回执上，寄件人于春效不是是何人，不能证明解除合同的事实，同时我们并没有收到该通知书。杨卫波对李金研所举证据没有异议；李福庆对李金研所举证据对真实性无异议，但是不能证明证明目的，夫妻双方对财产有能平等的处分权，租赁房屋不是夫妻日常生活需要，是重大事项，应征得李福庆的同意，同时证明杨卫波存在过错。杨卫波对李福庆所举证据真实性无异议，但是与本案没有关联性；对证据1证明目的有异议，法律规定房屋所有权的转移不影响原租赁合同的效力；因此，李福庆让原告搬出该涉案房屋无法律依据，另外，租赁该房屋不属于婚姻法司法解释不属于重大事项，即便属于，原告属于善意第三人，不能以此对抗原告。李金研对李福庆所举证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为作为房屋的共有人，且是在夫妻关系存续期间出租，为了双方共同利益，所收租金已经用在家庭共同生活及还房贷。根据当事人陈述、举证、质证意见，本院可以确认以下案件事实：李金研、李福庆原系夫妻关系。夫妻关系存续期间，二人共有一套位于平原路××号房××层东××5户的房产。2013年6月26日，李金研与杨卫波签订房屋租赁协议一份，将该房屋租赁给杨卫波使用，期间自2013年7月1日起至2018年6月30日止，双方约定租金为第一年130000元，第二年140000元，同时还约定了其他合同内容。同日，杨卫波向李金研缴纳第一年租金130000元，李金研也将该房屋交付杨卫波使用。杨卫波称在其装修期间及经营初期，该房屋的另一产权人李福庆多次到店里扰乱并阻止其经营，并于2013年10月11日强行将店铺里的东西搬出涉案房屋致使其无法经营。为此杨卫波于2014年1月25日向李金研去函要求解除合同并赔偿损失。杨卫波称其装修该房屋的总造价为200000元，已经支付他人装修费190000元，剩余10000元需要在2014年7月21日支付。李福庆称其在杨卫波装修前、装修中告知过杨卫波该房产存在权属争议，因此杨卫波存在过错，在法院判决后，其获得该房屋产权，因此责令杨卫波搬出的行为合法。经查，该涉案房屋现已经由李福庆另行租赁给他人使用。另查明，新乡市牧野区人民法院于2013年10月13日作出（2013）牧民一初字第179号民事判决书判决李金研、李福庆解除婚姻关系，并将涉案房产判决归李福庆所有。本院认为，李金研与杨卫波签订协议时系该房屋的合法产权所有人，且合同的签订是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在李福庆独立取得该房屋产权后，李金研与杨卫波所签订的房屋租赁协议在李福庆与杨卫波之间仍属有效协议。现杨卫波去函要求解除合同，李金研对此没有异议，且李福庆已将涉案房屋重新转租他人，故双方对于租赁协议的解除达成一致意见，本院予以确认，但收取的租金应当予以返还，返还数额应当为130000-〔130000（年租金）÷365（一年天数）X103天（实际使用天数）〕=93315元。在租赁协议有效期间，李福庆干扰杨卫波经营及强行责令杨卫波搬出的行为系侵权行为，应承担相应的侵权赔偿责任。对于侵权赔偿的数额问题，本院认为，杨卫波提供的装修合同及收据，李金研、李福庆对于其真实性均有异议，鉴于现该房屋已经转由他人使用，本院结合本案实际情况，根据公平合理的原则，酌情确定李福庆赔偿杨卫波装修损失50000元，其他过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、九十七条、二百二十九条；《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决如下：一、李金研、李福庆于本判决生效之日起十日内返还杨卫波租金93315元。二、李福庆于本判决生效之日起十日内赔偿杨卫波损失50000元。三、驳回杨卫波的其他诉讼请求。案件受理费6250元，李金研、李福庆共同承担1767元，剩余部分，李福庆承担946元，杨卫波承担3537元。如不服本判决，应自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  郭生祥审 判 员  张习坤人民陪审员  李志刚二〇一五年四月七日书 记 员  荆亚盟