淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民初字第01413号
原告罗恩福。
委托代理人张某。
被告狄菊花。
委托代理人林某某。
被告洪昌华。
委托代理人杨某某。
原告罗恩福诉被告狄菊花、洪昌华民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭分别于2015年6月30日、2015年9月29日、2015年11月2日公开开庭进行审理。原告罗恩福及其委托代理人张某、被告狄菊花的委托代理人林某某、被告洪昌华的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗恩福诉称：2010年11月28日，原、被告签订《商铺买卖合同》，合同约定原告出资购买产权登记在被告狄菊花名下的位于淮安市淮阴区台州商城内的1幢113（1-2层）号商铺，单价为3300元/㎡，面积210.27㎡，共计69.3891万元。后原告依约向被告支付了全部购房款，被告亦将房屋交付原告，但一直拖延拒绝办理房屋过户手续。为维护原告合法权益，特诉至法院。请求判决被告立即协助原告办理淮安市淮阴区台州商城1幢113（1-2层）号房屋的过户手续。
被告狄菊花辩称：1、被告狄菊花没有与原告签订过房屋买卖合同，原告起诉理由不成立。台州商城1号楼1幢113-213号房屋系被告狄菊花购买并依法进行产权登记，该房屋物权属被告狄菊花所有。被告狄菊花从未有出售房屋的意思表示，也未委托他人（包括被告洪昌华）出售该房屋。被告狄菊花也从未收到过出卖房屋的款项。2、原告提供的商铺买卖合同中“狄菊花”的签名并非狄菊花本人所签。被告洪昌华处持有的合同仅仅有原告与被告洪昌华的签名，而原告持有的合同甲方（出卖方）有许多人签名，同一天签订的合同出现不同版本，因此合同无效。综上，原告提供买卖合同中有“狄菊花”的签名，该签名如真是被告狄菊花所签，则买卖合同成立，如不是狄菊花所签，则买卖合同不能成立。请求驳回原告的诉讼请求。
被告洪昌华辩称：1、台州商城1幢113（1-2层）号商铺虽登记在被告狄菊花名下，但狄菊花非实际所有权人。2004年，陈某甲、卢某某、叶某某、王某某、张某某、洪昌华六人合伙购买了台州商城一幢11#、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#、19#商业用房及305、306、307、308、309、310、405、406、407、408、409、410住宅用房，其中陈某甲出资购买的部分分别登记在其亲属狄某某、陈某乙、陈某丙、狄菊花名下。2、洪昌华系代表合伙人与原告签订和履行“商铺买卖合同”。六合伙人签订了统一经营协议，对所购买的房屋统一整体出租和出售，所得收益按投资比例分配。被告洪昌华受合伙人委托，作为合伙人代表经营管理房屋，签订出租和买卖合同，所得出租和出售的收益均在合伙人之间按比例分配。本案“商铺买卖合同”签订后，应原告要求，洪昌华将包括狄菊花在内的登记产权人通知到场，并在原告所持的买卖合同中签字。洪昌华在收到原告支付的购房款后，房屋也已交付原告使用，卖方收益也由陈某甲领取。多年来，狄菊花对洪昌华作为合伙人的代表经营管理房屋从未提出异议，其名下的房屋整体出售给原告并交付原告使用，狄菊花也未提出过异议。3、因争议房屋并非登记在被告洪昌华名下，被告洪昌华无法协助原告办理房屋过户手续，被告狄菊花作为登记产权人有义务协助原告办理产权过户手续。
原告为证明其主张的事实，向本院提供以下主要证据：
1、2010年11月28日，原告与洪昌华、狄菊花及案外人叶某某、卢某某、王某某、狄某某、洪某签订的商铺买卖合同，买卖的商铺涉及淮安市淮阴区台州商城1幢111（1-2层）、1幢113（1-2层）、1幢114（1-2层）以及台州商城1幢305、306、307、308、309、310、405、406、407、408、409、410。商铺及住房销售总价516.5884万元。
2、洪昌华于2010年12月16日向原告出具的收房款收条，收到原告支付房款180万元。
3、被告洪昌华于2010年12月28日向原告出具的收条，收条载明收到原告购房款331.5884万元，该收条中的款项转为罗恩福向洪昌华的借款。
4、中国工商银行个人业务凭证5张还款凭证（复印件）。其中2011年2月28日，原告向洪昌华转账135万元；2011年3月5日，原告向洪昌华转账70万元；2011年3月5日，原告向洪昌华转账20万元；2011年3月8日，原告向洪昌华转账50万元；2011年3月14日，原告取现4.99万元；
5、中国建设银行个人贷款还款凭证4张（复印件），金额分别为19.746445万元（狄某某）、4.832911万元（狄菊花）、13.449694万元（陈某丙）、12.008649万元（洪某）。
6、中国建设银行存款凭证4张（复印件），金额分别为0.43万元（户名狄菊花）、0.3万元（户名洪某）、0.5万元（户名狄某某）、0.33万元（户名陈某丙）。
7、中国建设银行个人贷款结清证明、房屋抵押权注销登记申请书。
以上证据，原告为证明其与两被告签订商铺买卖合同后，已依约支付了所有房款，包括原告以产权登记人名义归还的银行贷款。原告在归还了争议房屋的银行贷款后，办理了相应的解除抵押手续。
被告洪昌华对上述证据均无异议，亦认可收到合同约定的所有房款，其陈述在收到所有房款后，已与其余合伙经营者按比例进行了分配，本案争议商铺的房款已实际分配给了实际投资者陈某甲。被告狄菊花对于上述证据不予认可，其质证认为《商铺买卖合同》中的“狄菊花”签名非本人所签。被告狄菊花作为争议房产的实际所有人也从未收到过房款。对于原告已代为归还争议房屋银行贷款的事实，被告狄菊花不持异议，但其认为原告自2011年起实际使用争议商铺多年，多年来未支付过租金，租金数额已远远超过其代为归还的银行贷款。
被告狄菊花为证明《商铺买卖合同》中的“狄菊花”的签名非本人书写，向本院申请笔迹鉴定。鉴定过程中，被告狄菊花经鉴定机构多次催缴及本院释明，其表示不愿意预缴费用，并表示不愿意继续申请鉴定。
被告狄菊花为证明其为争议房屋的所有权人，向本院提供以下主要证据：
1、2004年4月25日，狄菊花与江苏前程置业发展有限公司签订的商品房买卖合同。
2、房屋所有权证书（淮房权证字第××号），房屋登记所有权人为狄菊花。
3、国有土地使用权证（淮Y国用2006出第057号），土地使用权人为狄菊花。
对于上述证据的真实性、合法性原告及被告洪昌华均无异议。被告洪昌华认为该房屋实际所有人为陈某甲。
被告洪昌华为证明其主张，向本院提供以下主要证据：
1、2003年12月14日，张某某与江苏前程置业发展有限公司签订的商住房认购协议书、2004年5月12日，张某某等人与江苏前程置业发展有限公司签订的关于改造房屋的补充协议。上述证据以证明包括诉争房屋在内的台州商城1号楼相关商铺系由洪昌华、张某某等六名合伙人购买。
2、2004年12月5日，陈某甲、卢某某、叶某某、王某某、张某某、洪昌华签订的“江苏淮安台州商城商铺和住宅统一经营协议书”。以证明六合伙人对所购买的房屋统一经营管理，统一出租和出售，所得收益按出资比例进行分配。争议房屋实际为陈某甲购买。
3、2007年7月15日，洪昌华与刘飞签订的租赁合同、淮安市淮阴区人民法院（2009）淮民一初字第1099号民事调解书、2008年7月28日，洪昌华与杨任平、卢松签订的店面租赁合同、出租收入分配表。以证明洪昌华代表合伙人对包括讼争商铺在内的房屋进行统一出租经营，所得收益按出租比例在合伙人间进行分配。讼争商铺的收益是由陈某甲领取，与狄菊花无关。
4、2010年6月13日，洪昌华等五人与蔡青辉签订的商铺买卖合同、台州商城第一、二期出售分配表。以证明洪昌华等人代表合伙人将所购买的台州商城1幢部分房屋出售。并将出售所得款项按出资比例在六名合伙人间进行分配。陈某甲应得款项由其本人领取。
以上证据，原告质证无异议。被告狄菊花对以上证据均不予认可，其认为狄菊花作为争议商铺的实际所有权人并未在上述证据中签字，也未收到过分配收益。
经审理查明：2010年11月28日，原告罗恩福（简称乙方）与被告洪昌华、狄菊花及案外人叶某某、卢某某、狄某某、王某某、洪某（简称甲方）签订商铺买卖合同，合同约定甲方将位于淮安市淮阴区台州商城1幢111（1-2层）、1幢112（1-2层）、1幢113（1-2层）、1幢114（1-2层）商铺，建筑面积841.08平方米，1幢305、306、307、308、309、310、405、406、407、408、409、410号住宅，建筑面积1195.16平方米，出售给乙方。其中商铺单价3300元/㎡，总价277.5564万元，住宅单价2000元/㎡，面积1195.16平方米，总价239.0320万元，两项合计总价为人民币516.5884万元；买卖过程中所涉及有关税费以及办理合同、公证等一切税费由乙方自行负责；合同中商铺及住宅已实际租赁给刘飞，经法院调解刘飞尚欠甲方房租40.8500万元，经双方协商乙方支付给甲方5万元，刘飞所欠房租等相关权益甲方全部转让给乙方，所得权益归乙方所有。合同约定，合同签订生效之日，乙方向甲方支付定金10万元，余款分两次付清，第一次于2010年12月15日前向甲方支付180万元，第二次在合同签订生效后2-3月内付清（含乙方代甲方付清该商铺、住宅的按揭贷款），凭还款发票与甲方结算。合同另对商铺交接、尚未结束租赁合同的处理以及合同签订后转户公证事项等进行了约定。合同签订后，原告于2010年12月16日向被告洪昌华支付房款180万元，被告洪昌华向原告出具了收款收条。2010年12月28日，被告洪昌华向原告出具余款为331.5884万元的收条，因出具收条之日被告洪昌华并未实际收到此款，故借条中注明：“款项转为罗恩福向洪昌华的借款”。2011年2月28日至3月期间，原告陆续向被告洪昌华转账支付剩余全部房款，并代为支付了商铺、房屋的银行贷款。
本案讼争商铺为淮安市淮阴区台州商城1号楼1幢113-213号，即上述合同中买卖的台州商城1幢113（1-2层）。该房屋买卖合同系被告狄菊花于2004年4月25日与江苏前程置业发展有限公司签订，房屋权属登记的所有权人为被告狄菊花，产权证号为淮房权证字第××号，对应的土地使用权人为狄菊花。
2007年7月15日，被告洪昌华曾以个人名义与刘飞签订的租赁合同，将包含本案讼争商铺在内的台州商城1幢111（1-2层）、1幢112（1-2层）、1幢113（1-2层）、1幢114（1-2层）号商铺及1幢三、四楼305、306、307、308、309、310、405、406、407、408、409、410号住宅楼租赁给刘飞经营使用，期限自2007年7月16日起至2022年7月15日止。该合同在履行过程中，因刘飞欠付租金，被告洪昌华曾以个人名义于2009年4月1日诉至本院，要求刘飞支付相应租金。该案后经调解结案，调解书确定刘飞在规定期限内应支付洪昌华拖欠租金54.85万元。
本案在审理过程中，被告狄菊花向本院申请司法鉴定，要求对原告提供的2010年11月28日的商铺买卖合同中甲方“狄菊花”的签名进行笔迹鉴定，后本院依法委托南京东南司法鉴定中心对原告的申请事项进行鉴定，该鉴定中心经多次通知被告狄菊花缴纳相应费用未果。经本院释明，被告狄菊花委托代理人表示其不愿意缴纳相关费用，并明确表示不再申请鉴定。
以上事实，有原告提供的商铺买卖合同、银行转账支付凭证、银行结算证明、银行存款凭证、被告洪昌华出具的收款收条、租赁合同、本院民事调解书、讼争商铺房屋产权证、土地使用证、司法鉴定联系函及原、被告陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，包括交付标的物并转移标的物所有权的义务。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。即不动产物权采取登记公示制度。被告狄菊花作为讼争商铺的实际产权登记人，从对外交易的公示角度，其对外应为法律意义上的产权所有人。被告狄菊花作为争议商铺的产权登记人其与原告签订买卖合同，应认定为其真实意思表示，被告狄菊花辩称该合同中“狄菊花”的签名非其本人所签，未能提供证据证明，且在鉴定机构多次催缴后，明确表示不缴纳相关费用，并放弃鉴定申请，故被告狄菊花应对其主张的事实承担举证不利的法律后果，本院对其该辩称意见不予采纳。本案商铺买卖合同中关于争议商铺的买卖部分应认定为合法、有效。关于合同的履行，因本案买卖合同中对于商铺、房屋的买卖系通过整体、统一的形式出售，合同中对于具体商铺、房屋未分别约定价款，对于购房款的具体支付形式、对象等亦未明确约定。根据《合同法》的规定，合同生效后，当事人就合同价款、履行地点、方式等内容没有约定或约定不明的，按照合同有关条款或交易习惯确定。仍不能确定的，履行方式不明的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，包括争议商铺在内的多处商铺及房屋此前均采取整体出租的形式对外经营，被告洪昌华也曾作为代表与承租人签订包括争议商铺在内的租赁合同、收取房租，并曾作为权利人代表向法院起诉主张租金，被告狄菊花在较长时间内也未提出异议。原告作为商铺、房屋的整体买受人，在合同未分别约定价款及支付对象的情况下，其将购房款（包括代为支付的商铺、房屋贷款的票据）统一交付给一方代表进行结算，再由收款人进行分配的方式，也便利于合同履行目的的实现。故无论经营交易习惯或是有利于实现合同目的的角度，原告将购房款统一支付给被告洪昌华，并不违反合同约定，且被告洪昌华亦认可收到全部房款，故原告在合同履行过程中不存在违约行为。至于被告狄菊花是否系讼争房屋的实际出资人、其是否实际分得利益（收到房款）、应否分得利益，其应当另行对内主张权利，不能因此对抗买受人。故被告狄菊花以其未收到房款为由拒绝履行商铺过户手续的理由不能成立，本院对其辩称意见不予采纳。关于被告狄菊花辩称原告与被告洪昌华所持有的合同中甲方签名不一致的情况，被告洪昌华解释系应原告的要求，通知包括狄菊花在内的登记产权人到场，并在卖合同中签字。该解释与原告的主张并不矛盾，在被告狄菊花未能举证证明原告持有的买卖合同中“狄菊花”的签名非其本人所签的情况下，应认定该合同有效。综上，原、被告之间的商铺买卖行为有效，原告已按照合同约定支付对价，被告狄菊花作为讼争商铺的产权登记人，负有协助原告办理房屋产权过户手续的义务。被告洪昌华非本案争议商铺的产权登记人，本案中不负有协助过户义务。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告狄菊花应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告罗恩福办理位于淮安市台州商城1号楼113-213号房产的产权过户手续。
案件受理费10739元，财产保全费5000元，合计15739元，由被告狄菊花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人:淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 李 伟
人民陪审员 陈 成
人民陪审员 金圣勇
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李亚男
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
3、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
4、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。