江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城开民初字第00615号
原告蔡如男。
委托代理人曹ＸＸ、张雪松，江苏律鼎律师事务所律师。
被告江苏嘉丰置业有限公司，住所地宿迁市宿迁经济技术开发区平安大道719号。
法定代表人徐芳，该公司董事长。
委托代理人黄宜花（女，），该公司员工。
第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司，住所地宿迁市宿城区高宝湖路1号。
法定代表人花为伟，该公司董事长。
委托代理人王潇，该公司员工。
原告蔡如男诉被告江苏嘉丰置业有限公司（以下简称嘉丰置业）、第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以下简称民丰银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡如男及其委托代理人曹ＸＸ、被告嘉丰置业委托代理人黄宜花、第三人民丰银行委托代理人王潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年2月26日，原被告双方签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为201402260027。合同中约定，原告购买被告开发的位于宿迁市经济开发区深圳路与世纪大道交汇处泰和祥府小区第25幢3单元405号房产，该房总价为346437元。此外，合同还对房款交付方式、房屋面积、交付日期、违约责任、房屋接受等事项作出约定。其中关于出卖人逾期交房的违约责任，合同中约定：逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款项，并按买受人已付款之日起至退还全款之日止，支付房价万分之一点五的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付房款。但被告直至诉讼之日止并未按合同约定的日期交房。综上所述，特立此状，请求判令：1、解除原被告签订的编号为201402260027号《商品房买卖合同》，由被告向原告支付违约金（违约金计算每日按照已付购房款万分之一点五自2014年1月6日起计算至实际履行之日止），并解除原告与第三人签订的个人住房贷款合同；2、被告向原告返还已付首期购房款106437元；3、被告将原告已支付给第三人的按揭购房款44105.9元返还给原告；4、被告向第三人偿还剩余按揭贷款本金；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，针对原告要求的违约金的计算方式，被告不知道是否符合法律规定，请求法院依法裁判。对于未交房的事实被告认可。其余按照签订的合同来履行。
第三人辩称，第三人不同意解除贷款合同和抵押合同，房屋买卖合同和银行贷款是两个不同的法律关系，原告与第三人于2014年3月28日签订按揭贷款协议，申请按揭贷款240000元，还款期限10年，原告一直按照约定按时还款，目前剩余贷款余本金215288.76元。
经审理查明，原告因准备购买被告开发的宿迁泰和祥府房屋，于2014年1月6日向被告支付首付款106437元。后原被告双方于2014年2月26日就原告购买被告开发的宿迁泰和祥府25号楼3单元4层405号房签订书面《商品房买卖合同》（备案时间为2014年2月26日，备案号为BA-1402260025，合同编号为201402260027）。该合同约定总价款为346437元，第六条约定：“买受人于2014年2月26日支付房屋首付款106437.00元，剩余房款共计240000元办理按揭贷款”。第八条约定：“出卖人应当在2015年1月31日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”。第九条约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。第二十一条约定：“本合同其他未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附近四）”。
2014年3月28日，原告蔡如男在被告的担保下就涉案房屋和第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》并到宿迁市公证处办理了公证，合同约定原告用其购买的涉案房屋作为抵押向第三人借款240000元，被告作为保证人。该合同还约定，上述借款一次性由第三人划入被告账户用于原告支付购房款，借款期限为2014年4月13日至2024年4月13日，还款方式为等额本息还款方式。三方就该合同中的抵押至宿迁市房地产管理处办理了抵押权预告登记。2014年4月19日，第三人将240000元按揭贷款发放至被告账户。原告自2014年5月21日开始按月偿还贷款本息。现原告以涉案房屋逾期交付已超过90日为由诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，涉案房屋至本案法庭辩论终结前尚不具备交付条件，故被告至今未向原告交付涉案房屋。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、借款借据、购房发票、银行贷款还款明细、当事人陈述等证据在卷佐证、予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原被告签订的商品房买卖合同未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同约定履行义务。原告作为买受人已履行给付购房款义务，被告应按合同约定于2015年1月31日前交付房屋。现被告至2015年9月21日仍未向原告交付房屋（截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍不符合交付条件），已逾期超过90日，原告有权要求解除合同。原告向本院提起诉讼要求解除涉案商品房买卖合同，本院亦已向被告嘉丰置业送达了原告的诉状副本及证据材料，故应视为原告的解除合同通知已到达被告，故涉案商品房买卖合同应于本院诉状材料到达被告时解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现原告起诉被告要求解除之间签订的商品房买卖合同，因此对于原告要求解除与第三人之间的个人住房借款合同的请求，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原被告间的商品房买卖合同及原告与第三人的借款合同解除后，被告应向原告返还购房首付款106437元及原告已偿还给第三人的贷款本金，并按合同约定向原告支付违约金；同时被告应将第三人发放至其账户的240000元贷款中原告尚未偿还的部分返还给第三人。第三人在贷款结清后，应及时协助办理撤销抵押预告登记手续。因本案判决的生效日期尚未确定，故本院确定原告已还贷款的数额和尚欠第三人贷款本金的数额以本判决生效之日第三人保存的原告还款记录为准。原告应当按照其和第三人之间借款合同的约定按月偿还贷款本息直至本判决生效之日止。
关于逾期交房违约金计算标准问题。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应从买受人付款之日起至退还全部已付款之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。本院认为，《商品房买卖合同》中约定的违约金标准系双方真实意思表示，且不存在可变更、可撤销或无效的情形，故对原告要求被告按照《商品房买卖合同》约定的违约金标准向其支付违约金的请求，本院予以支持。
综上，本案调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认2014年2月26日原告蔡茹男与被告江苏嘉丰置业有限公司之间就泰和祥府小区第25幢3单元405号房屋签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）于2015年8月10日依法解除；
二、解除原告蔡茹男与第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司于2014年3月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（含特别签订条款）；
三、被告江苏嘉丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告蔡如男购房首付款106437元及违约金（1、自2014年1月6日起至实际给付之日止，以106437元为基数，按日万分之一点五标准计算；2、自2014年4月19日起至实际给付之日止，以240000元为基数，按日万分之一点五标准计算）；
四、被告江苏嘉丰置业有限公司于本判决生效后立即返还原告蔡茹男已偿还的自2014年5月21日至本判决生效之日止的银行贷款本金（以第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司保留的原告的还款记录为计算依据）；
五、被告江苏嘉丰置业有限公司于本判决生效后立即将第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司于2014年4月19日发放至其账户的240000元贷款本金中原告蔡茹男尚未偿还的部分返还给第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司（以第三人江苏民丰农村商业银行股份有限公司保留的原告的还款记录为计算依据）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6497元，由被告江苏嘉丰置业有限公司负担（原告已垫付，被告于履行义务时一并给付原告6497元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。
审 判 长 宁辉远
人民审判员 吴 江
人民陪审员 王新权
二〇一五年十二月十日
书 记 员 叶晓群
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