浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第770号
原告：汪继新，男，1965年1月26日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。
被告：邵树根，男，1959年10月22日出生，汉族，住淳安县。
被告：邵永松，男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。
被告：邵树木，男，1956年10月4日出生，汉族，住淳安县。
被告：邵永成，男，1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。
被告：邵姣连，女，1947年8月7日出生，汉族，住龙泉市。
被告：邵卸娜,女，1954年9月30日出生，汉族，住淳安县。
被告：邵三娜，女，1965年3月15日出生，汉族，住淳安县。
被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的共同委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。
被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。
原告汪继新诉被告邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用普通程序。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，故本案于2015年11月10日中止诉讼，后中止情形消失，本案于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方小飞，被告邵树根及被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的共同委托诉讼代理人邵建安，被告王有德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2007年，邵廷富（已于2012年2月份过世）位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新，邵廷富与被告王有德就前述房屋建造事宜进行合作。合作期间，邵廷富、被告邵树根向原告转让前述所造房屋第七层701室房产，并于2007年12月5日原告与邵廷富、被告邵树根签订《协议书》，协议约定邵廷富与被告协助原告办理房屋产权证，如遇国家征用按面积分配国家征用赔偿款等。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2014年8月21日，被告邵树根向原告返还购房款113169元。
另据查，邵廷富父母、邵廷富和其妻宋志花均已去世，邵廷富、宋志花两夫妻生育四子三女，分别为长子邵永松，次子邵树木，三子邵树根，幼子邵永成，长女邵姣连，次女邵卸娜，幼女邵三娜。
根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，原告遂要求被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》等法律的规定，特向贵院起诉要求：1、判令确认原告与邵延富、被告邵树根于2007年12月5日签订的《协议书》无效；2、诉请判令八被告共同支付原告剩余购房款71075元；3、诉请判令八被告共同支付购房款80000元自2005年11月20日始至2014年8月21日止按年利率5.15%计算的利息36061元；购房款104244元自2007年12月6日始至2014年8月21日止按年利率5.15%计算的利息36014元；4、诉请判令八被告共同支付购房款71075元自2014年8月22日始至2015年10月29日止按年利率4.6%计算的利息3878元；5、诉讼费用由被告承担。
被告邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜答辩称：2008年，邵树根以父亲邵廷富的名义审批建房，审批的用地面积是95㎡。此后，邵树根作为代理人与王有德签订了一份合作协议，对于双方的权利义务作了约定，包括房子的分配问题。本案所涉的16号1幢7层701室，房屋面积是116.61平方米，是归属于被告邵树根名下，与本案的其余被告没有关联。因为与被告王有德签订合作协议，该房交由王有德处分。被告邵树根没有与本案原告签订房屋买卖的协议书，也没有与原告到淳安县千岛湖法律服务所办理协议书的见证事宜。同时，被告邵树根也没有收取原告的任何购房款项。因此，被告邵树根与本案原告不是合同的相对方，本案原告诉请要求被告邵树根的相关诉讼请求不能成立，请求驳回原告对被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的诉讼请求。
被告王有德答辩称：原告的房款已经付清了。建造案涉的房屋被告一分钱都没有出，当时已经约定好了，房屋三层以下归被告邵廷富所有，三层以上由王有德分配。既然被告方都已经拿到了国家补偿的拆迁款，那之前的房款就应该返还给原告。
原告向本院提交如下证据材料：
1、协议书1份（复印件）、集资建房协议书1份（原件），证明房屋买卖事实；
2、证明1份（复印件），证明邵廷富近亲属情况。
被告邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜对原告提供的证据质证如下：证据1，被告王有德在房屋建造之后，要求签订房产协议，对房产分割进行了约定，给邵树根签署的协议书在被告邵树根署名的时候，协议书手写部分包括原告的签名都是空白的。集资建房协议书更能说明本案原告是与被告王有德发生合同关系，与被告无关。证据2无异议。
被告王有德对原告提交的证据均无异议。
被告邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜向本院提交如下证据材料：
1、合作协议书1份（复印件），证明邵廷富与王有德合作建房的事实，涉案房屋属于王有德的事实。
2、建设工程施工合同1份（复印件），证明王有德建房成本。
3、千岛湖镇撤村建居资金支付审批表1份（复印件）、杭州银行进账单2份（复印件），证明原告与被告王有德存在房屋买卖关系，房屋征用补偿价格由原告与征收单位自行协商解决的事实。
4、农村私人建房用地呈报表1份（复印件），证明邵树根以邵廷富的名义建房审批，拆旧建新。审批的时候用地面积是95平方米。
原告对被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜提交的证据质证如下：证据1，合作协议因为被告提交的是复印件，真实性不清楚，从内容来看可以证明被告邵树根等人的父亲邵廷富与被告王有德之间是合作建房的事实。证据2的真实性、关联性有异议，该份建设工程施工合同与本案无关。证据3无异议，对15087元的进账单无异议，但是其中装修补偿款14629元，原告方认为与本案无关。证据4，无法证明被告所要证明的对象，对真实性无异议。被告王有德对被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜提供的证据均无异议。
被告王有德未向本院提交证据材料。
本院审查认为，原告提供的证据1协议书，被告邵树根认可协议书上邵树根及邵廷富的签名均系本人所签，本院对真实性予以认定。集资建房协议，被告王有德无异议，本院予以采信。证据2，被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜均无异议，本院予以采信；
被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜提供的证据1，合作协议虽然是复印件，但是原告对邵廷富与王有德之间合作建房的事实无异议，本院对真实性予以认可；证据2，与本案无关；对证据3的真实性无异议，对装修补偿款14629元的进账单与本案无关；证据4与本案无关。
根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：
2005年6月23日，被告王有德（乙方）与被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的父亲邵廷富（已于2012年2月份去世）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由邵树根履行。2005年11月20日，原告与被告王有德签订集资建房协议一份，约定王有德将东庄公寓四号楼左边一套大约113平方米给原告长期使用，价格按每平方米1580元计算，总价为178540元，原告已经付清价款。
2007年12月5日，原告（乙方）与被告邵树根、邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜的父亲邵廷富（甲方）签订《协议书》一份，被告邵树根作为家属及子女在协议书上签字，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已经建好，建房中有关经济往来已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在千岛湖镇××村……××室（116.61㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，被告邵树根领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。
另查明，案涉房屋的重置评估价为129201元，装修评估价为92886元，合计222087元。2014年8月21日，原告向淳安县千岛湖镇人民政府领取207000元，2015年1月27日领取15087元。
本院认为：集资建房协议及合作协议中的房屋面积不一致，单价按1580计算，本院予以认可。按照千岛湖镇撤村建居资金支付审批表的记载及返还的重置评估价计算，实际的房屋面积应为116.61元，故原告主张的房屋总房款184244元，本院予以认可，2014年8月21日，原告领取的款项中房屋重置款为113169元。
一、原告与邵廷富、邵树根之间签订的《协议书》的效力问题。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是邵廷富、邵树根所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与邵廷富、邵树根之间签订的《协议书》应当认定为无效。
二、本案被告邵树根、邵永松、邵树木、邵永成、邵姣连、邵卸娜、邵三娜与被告王有德是否应该应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本案中，合作协议虽然是王有德与邵廷富签订，但实际为邵树根以其父母的名义审批建房，房屋的所有权人为邵树根，合作建房协议书的履行主体为王有德与邵树根，在协议书上邵树根也作为邵廷富的子女签字，且案涉房屋的拆迁补偿款也由邵树根领取。故应由被告邵树根与被告王有德承担共同返还购房款及利息的责任。首先，原告是基于邵廷富、邵树根与王有德之间的合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵廷富、邵树根签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵廷富有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系邵廷富、邵树根与原告共同行为促成。根据邵廷富、邵树根与王有德之间的合作建房行为，邵廷富提供宅基地，无偿获得1-3层（除楼梯面积外）房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵廷富、邵树根与王有德为共同出卖人，合作建房系被告邵树根与王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵树根享受了拆迁利益，二被告对外应共同承担责任。综上，二被告应当共同返还购房款及利息。被告邵树木、邵永成、邵永松、邵姣连、邵卸娜、邵三娜并非合同相对方，也未享受拆迁利益，不应承担相应的责任。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原告未能提供证据证明房款是何时付清，故本院对原告主张的总房款184244元的相应利息不予支持。原告若有证据，可另案主张。
原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持，但是原告对总房款的利息起算点有误，本院调整至原告与被告邵廷富、邵树根签订协议当天开始计算。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告汪继新与邵廷富、邵树根于2007年12月5日签订的《协议书》无效；
二、被告邵树根、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告汪继新购房款71075元并支付该款自2014年8月22日起至2015年10月29日止按照年利率4.6%计算的利息3878元；
三、驳回原告汪继新其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3241元，由原告汪继新负担1567元，由被告邵树根、王有德负担1674元。
原告汪继新于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告邵树根、王有德于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 唐 高
人民陪审员 胡水平
二〇一七年六月十二日
书 记 员 徐 苗
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。