上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第38145号
原告关昕。
委托代理人李，上海市上正律师事务所律师。
被告柯俊杰。
被告上海潮域物业管理有限公司。
法定代表人陈维。
上述两被告的共同委托代理人贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。
原告关昕诉被告柯俊杰、上海潮域物业管理有限公司（以下简称潮域公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李，两被告的共同委托代理人贺雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告关昕诉称，原告与被告柯俊杰于2013年6月18日签订《上海市房屋租赁合同》，约定柯俊杰将其位于上海市浦东新区浦明路99弄仁恒滨江园2号9A室的房屋出租给关昕，月租金人民币（以下币种同）32，000元。合同同时约定，“交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋有缺陷，危及乙方安全的”，原告有权解除合同，并要求被告支付月租金2倍的违约金。原告随后于2013年6月向柯俊杰指定的潮域公司支付了押金64，000元和一个月租金32，000元，并于2013年7月2日正式入住。入住后，因多次发生房屋设施维修情况，原告多次要求被告解决，在同年8月7日得到柯俊杰出具的道歉及承诺信后的次日，原告又支付了第2个月的租金32，000元。同年8月11日，原告发现租赁房屋发生多处严重渗水和漏水现象，同时墙体开裂，家中电源线路发生不明故障，在小区物业上门检修无法解决问题和考虑到原告家庭和小孩安全后，原告要求被告退房，并于同年8月26日书面告知潮域公司。但潮域公司拒绝原告合理要求，并威胁没收租赁押金。同年9月2日原告自行搬出后，多次强烈要求，潮域公司才于同年9月24日为原告办理了退房手续，但至今拒绝返还押金及承担违约责任。故原告诉请来院，要求：1、判令两被告共同返还原告房屋租金64，000元；2、判令两被告共同承担违约责任，向原告支付违约金64，000元。
被告柯俊杰、上海潮域物业管理有限公司共同辩称，不同意原告诉请。理由是：原告滥用合同解除权，违法解约，被告有权没收原告的保证金。其一，原告存在违约行为，原告应当在2013年7月25日之前支付8月份租金，但实际在2013年8月8日才支付租金，比合同约定晚了14天；其二，原告解除合同的主要依据系原告认为被告交付的房屋不能满足租赁目的，危及原告安全，但依据的事实是2013年8月11日出现的漏水情况，实际上当天天气晴朗，漏水是因为系争房屋的隔壁楼顶水箱突然漏水，通过空调水管渗透到了系争房屋。被告也通知了小区物业，物业在8月12日也予以修理后解决了问题，而且被告在修理期间也提供了替代房屋给原告使用，条件基本相当。房屋修葺完毕后，原告搬回系争房屋居住，但到2013年8月26日突然要求解除合同。被告认为原告如果主张房屋存在重大瑕疵危及安全导致不能实现租赁目的，应当提供相应证据。漏水后物业公司也出具了漏水原因证明，证实不是房屋本身的问题，而是隔壁房屋造成。漏水后也不影响原告的居住，更不影响安全。原告滥用合同解除权是违法解除，根据合同第10.5条约定，原告擅自退租，被告有权没收保证金。
经审理查明：2013年6月，原告与两被告签订上海市房屋租赁合同一份，约定甲方（两被告）将位于上海市浦东新区浦明路99弄仁恒滨江园2号9A室的房屋出租给乙方（原告）作为住宅使用，房屋实测建筑面积197.14平方米。甲方于2013年6月25日前向乙方交付该房屋，租期12个月，自2013年6月25日起至2014年6月24日止。月租金32，000元，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，先付后住。保证金为2个月的租金，即64，000元。租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍，即64，000元支付违约金……（2）甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……（6）乙方逾期不支付租金累计超过15天的。该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起7日内进行修复。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害，甲方应承担赔偿责任。租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍，即64，000元向甲方支付违约金。合同另对其他事项作了约定。
2013年8月7日，被告柯俊杰发道歉信给原告，内容中表示对原告最近一个月经历的麻烦表达歉意。
2013年8月26日，原告发退租函给两被告，内容为：“因贵公司（被告）已经违反合同规定情形，发生违约责任，同时该出租房屋存在不安全隐患，未及排除，本人（原告）自2013年7月2日入住以来，已经多次发生由房屋缺陷导致的各类安全事故，考虑到本人及家属的居住安全，按合同规定，本人决定解除租赁合同，并要求贵公司承担违约责任。具体如下：1、全额退还本人承租此房屋时的押金64，000元；2、根据合同规定，贵公司应当支付本人按月租金的2倍的违约金；……”
2013年10月31日，原告向本院提起诉讼，诉请如前。
审理中，原、被告对下列事实确认一致：合同签订后，被告于2013年6月28日将房屋交付原告，原告分别于2013年6月5日向被告缴纳押金64，000元，2013年6月25日支付租金32，000元，于2013年8月8日支付32，000元，之后再未支付；2013年9月24日双方办理了退租还房手续；根据交接单，原告还应承担水电煤气费用共计4，293.90元。双方对之间的租赁合同业已解除的事实并无异议，但对合同解除的原因存有争议，并互指对方违约应承担相当于两个月租金的违约金。对于租金结算，原告认为租金应自实际移交之日，即2013年6月28日起算至2013年8月26日止，被告则认为应自2013年6月25日起算至2013年9月24日止。原告并表示，其于2013年9月2日就已自行搬离系争房屋，但由于被告的拖延一直到2013年9月24日才办理了退租手续。被告对此不予认可。
审理中，原告提供了照片一组，欲证明房屋发生漏水情况。被告对真实性不予认可，并认为即便真实，也不能证明房屋本身存在缺陷。被告为此提供情况说明、维修单和住房记录，其中情况说明一份由上海仁恒物业管理有限公司出具，内容为：“2013年8月11日2#9A室内漏水，原因系2#9B的空调水箱漏水，由于两家的楼顶是相通的，导致水流到2#9A的楼顶上。此次漏水系一次事故，并非房屋质量问题。”原告对该证据真实性并无异议。维修单，内容为2013年8月12日物业管理公司对系争房屋进行楼顶补洞的维修措施。原告对此不予认可。住房记录，证明漏水修理期间，被告为原告提供了替代房屋予以居住。原告对该证据真实性予以认可。
原告还向法庭提供其丈夫“罗先生”与被告员工互发的短信一组，其中两条分别载明，在2013年8月26日11时，被告客服主管吴菲发短信给原告丈夫，表示：“听说您要准备退租了，麻烦您发一份书面的通知函给我们”；在2013年8月26日14时49分，被告员工（XXXXXXXXXXX）曾发短信给原告丈夫，表示“住短租房的时候2-9A内已经修缮完毕，是退租还是继续租住由您来决定”。被告对短信真实性并无异议，但认为短信不能证明房屋本身存在瑕疵。
以上事实，由房屋租赁合同、短信、情况说明、住房记录、退租函及当事人的庭审陈述等在案佐证。
本院认为，首先，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效；双方对该合同在租赁期内解除并无异议，但对解除原因存在争议，并互相指责对方违约应承担违约责任。根据审理查明，租赁期内房屋因不可归责于双方的原因发生漏水，被告予以及时修理并提供替代居住房屋，原告租住房屋的目的并未落空，故原告认为被告违约造成合同解除的理由并不成立。而根据被告方在2013年8月26日向原告发出的短信内容来看，漏水事件发生后，被告已经同意由原告选择或解除合同或继续履行，原告据此在同日发出解除合同的函，于法不悖，故双方合同在该日解除。因双方系合同履行过程中合意解除合同，被告认为原告违约解除合同并要求其支付违约金的主张，亦无事实和法律依据，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告作为承租人应支付合同解除前的租金，并按约定标准承担解除合同之后至实际返还房屋之日止的占有使用费，故原告应承担自2013年6月28日起至2013年9月24日止的租金和使用费。原告认为其于2013年9月2日就已迁出，但由于被告拖延的原因一直到同月24日才办理退租手续，因无证据证明，本院难以采信。最后，被告已收取的押金64，000元，合同解除后亦应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条判决如下：
一、被告柯俊杰、上海潮域物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告关昕返还押金64，000元；
二、原告关昕应于本判决生效之日起十日内向被告柯俊杰、上海潮域物业管理有限公司租金及房屋使用费27，870.97元；
三、原告关昕应于本判决生效之日起十日内向被告柯俊杰、上海潮域物业管理有限公司支付水电煤费用人民币4，293.90元；
四、驳回原告关昕的其余诉讼请求。
案件受理费人民币2，860元（原告已预付），减半收取1，430元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张 斌
二〇一四年二月十一日
书 记 员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。