沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈河民二初字第00695号
原告：王瑜，无职业。
委托代理人：马献阳，辽宁弘立律师事务所律师
被告：裕景地产（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区中山路355号
法定代表人：陈永栽，该公司董事长。
委托代理人：王培，北京市中博律师事务所律师。
委托代理人：钟钢，北京市中博律师事务所律师。
原告王瑜与被告裕景地产（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成由本院审判员孙丽艳担任审判长，与代理审判员赵日欣、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王瑜及其委托代理人马献阳，被告裕景地产（沈阳）有限公司的委托代理人王培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王瑜诉称，原告于2014年10月16日在被告裕景地产（沈阳）有限公司购买了位于沈阳市沈河区青年大街33-1号1-26-2的房屋。原、被告双方签订了商品房买卖合同（编号GF-2000-0171，合同编号：E1402101358）。合同约定：该房屋为住宅用途，建筑面积111.6平方米，单价为14153.9元，原告一次性支付总房款1579575元，被告开具了销售不动产统一发票（代码：221011190441，NO.00105918）。第八条交付期限为2015年5月1日前，满足交房条件并交付房屋能够让业主使用。但是至今日被告仍没有交付。原告于2015年7月28日通过公证邮寄信函的方式在辽宁省沈阳市恒信公证处向被告邮寄了《退房申请-
关于沈阳裕景中心业主入住相关问题的权利要求函》，表达了履行购房合同第九条第二款的意愿，被告并没有予以回复。2015年7月29日原告亲自将《退房申请-
关于沈阳裕景中心业主入住相关问题的权利要求函》送到被告处，被告负责人确认签收，但是被告始终没有任何回复。原告无奈之下，诉请人民法院，请求人民依法判令：1、被告与原告解除合同，退还原告购房款1579575元；2、被告赔偿原告违约金157957.5元；3、由被告承担本案的诉讼费。
被告裕景地产（沈阳）有限公司辩称，原告主张解除合同并退还购房款1579575元，并没有事实及法律依据，应当予以驳回。原告主张的解除合同未按照合同约定的解除程序。根据原、被告之间的商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议一第六条第三款，如卖房逾期交房超过90日后，买方未在第91日起7日内提出书面解除合同要求的，视为买方同意延期至房屋交付为止。不再要求解除合同。原被告之间就解除合同的程序及条件书面有明确约定，被告作为有大量业主的开发商，按照合同约定的期限，安排专人负责合同解除事宜，以确保各个业主的权利都得到认真对待，但原告并未在其书面同意的约定期限内解除，卖方亦未在上述约定的期限内接收到买方的书面解除申请。根据双方的书面约定，应当视为双方就延期交付房屋达成一致，原告无权主张解除合同。二、原告主张赔偿违约金157957.5元，没有事实及法律依据。根据原、被告之间签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议一，被告不存在约定的延期交付导致合同解除的情形，原告亦未按照合同约定期限向被告书面通知，另外根据合同法第114条及最高人民法院关于适用合同法若干问题解释2第29条，原告主张赔偿违约金过高，并不存在事实及法律依据。应当予以驳回。
经审理查明，2014年10月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区青年大街33-1号1-26-2、建筑面积111.6平方米房屋，房屋单价为每平方米人民币14153.9元，总价款为人民币1579575元。该合同第八条约定：出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日签订的《商品房买卖合同补充协议一》第六条第3款约定：如出卖人逾期交房超过90日后，买受人未在第91日起七日内提出书面解除《合同》要求的，视为买受人同意延期至房屋交付为止，不再要求解除《合同》。买受人在接收房屋当时未以书面形式向出卖人提出关于逾期交付的异议及索赔要求的，视为买受人直接放弃因逾期交付而向出卖人索赔的权利。上述合同签订后，原告将房款1579575元交付被告。
另查，因被告未按照合同约定期限交付房屋，原告于2015年7月24日，经辽宁省沈阳市恒信公证处进行公证，向被告邮寄退房申请，对交房事宜进行催告，但未得到被告回复。
现因被告至今未向原告交付房屋，原告起诉来院，要求解除合同、返还购房款，并由被告给付违约金。
上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、公证书、邮政专用发票等证据，经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房超过90日后原告有权解除合同，根据该约定，原告享有约定的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的交房日期为2015年5月1日，而经原告2015年7月24日催告后，被告至今仍未交付房屋，依据上述法律规定，原告亦享有法定的合同解除权。虽然双方签订的《商品房买卖合同补充协议一》中第六条第3款的约定对原告行使解除权的期限及方式进行了限制，但本案中原告所享有的合同解除权既包含合同赋予原告的主要权利，也包含法律赋予原告的主要权利，而该限制性约定条款排除了原告的主要权利，根据《中华人民共和国合同》第四十条的相关规定，条款应属无效。故对原告依法要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应将购房款返还原告。又由于《商品房买卖合同》中约定了合同解除后违约金的支付标准，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告瑜与被告裕景地产（沈阳）有限公司于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告裕景地产（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后15日内返还原告王瑜购房款人民币1579575元；
三、被告裕景地产（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后15日内给付原告王瑜违约金人民币157957.5元。
如被告裕景地产（沈阳）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币20440元，保全费5000元，由被告裕景地产（沈阳）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 孙丽艳
代理审判员 赵日欣
人民陪审员 张玉华
二〇一六年二月十七日
书 记 员 张 薇
本案依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。