广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）深宝法民三初字第1933号
原告杨某。
委托代理人李某，广东宝某律师事务所律师。
委托代理人尹某。
被告陈某。
委托代理人黄某、朱某，北京市隆某（深圳）律师事务所律师。
被告罗某。
原告杨某与被告陈某、罗某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2012年6月26日作出（2012）深宝法民三初字第241号民事裁定书，驳回原告的起诉。原告不服裁定上诉，深圳市中级人民法院于2012年9月14日作出（2012）深中法房终字第2377号民事裁定书，撤销原审裁定，指令本院进行审理。本院依法适用简易程序，由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某，被告陈某及委托代理人黄某，被告罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告罗某于1968年3月登记结婚。婚后，双方共同购买了坐落于深圳市宝安区光明街道办新美学校住宅十栋某号房一套，该房屋产权证书上明确记载房屋性质为准成本商品房，不得买卖。2002年6月6日，罗某在未经过原告同意的情况下单方与被告陈某签订了《房屋转让协议》，因该房屋性质为准成本商品房，所以双方无法完成某的过产登记手续，至今并未办理过产登记。结合本案事实，原告认为，两被告签订的《房屋转让协议》无效，被告陈某应将本案房屋腾退原告，具体理由如下：一、二被告所签协议为无效合同，自始不具有任何法律效力。二、本案所涉房产，系原告与被告罗某的夫妻共有财产。罗某未经原告同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项的处分，构成无权处分行为，因此应认定其转让房屋行为无效。三、被告陈某对所涉房屋不构成善意取得。原告多次就该赔偿事宜与两被告进行协商，均不能达成合意。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告签订的《房屋转让协议》无效；2、被告陈某将坐落于深圳市宝安区光明街道办新美学校住宅十栋101房腾退给原告并返还房屋产权证书；3、两被告承担本案诉讼费用。
被告陈某答辩称，一、涉案房屋转让协议并没有违法，系合法有效的：1、涉案房产是商品房，是深圳市政府出售给国家机关事业单位职工的安居房，转让行为遵行市政府的相关规定，根据相关法律规定，在本案中，双方在签订房屋转让协议，双方都知道房产的现状，并且约定将来发生补偿拆迁要如何处理，只要双方履行该协议，可以取得全部产权并且完成产权的过户手续，涉案房产没有办理过户手续并不影响买卖协议的效力，涉案房产房产证上注明不得买卖只是提示性用语，该用语不等同于法律或者行政法规，因此涉案房屋转让协议签署并没有违反法律或者行政法规的强制性规定；二、原告认为涉案房产系原告与罗某的夫妻共同财产，罗某未经原告同意自行处理导致合同无效的意见不成立，在本案中，罗某与陈某签订房屋转让协议，事实上经原告夫妻双方共同决定的，原告事实上也早已知晓全部事实经过，并且积极配合涉案房屋转让的搬迁行为，时间历时十年之久，现在因拆迁补偿利益冲突起诉，声称不知情，完全没有事实根据；三、我方认为原告的起诉已经超过诉讼时效普通合同纠纷的2年诉讼时效；四、根据原深圳市中级人民法院院长编写的房屋买卖合同一书中列举的案例中有，关于此类安居房买卖合同纠纷的处理结果及理由，该案例明确指出绿本房产证及安居房虽然在签署合同进行交易时没有取得全部产权无法过户但如果双方均遵循诚实信用原则，完全履行双方的合同义务，涉案房屋是完全可以取得全部产权并完成过户手续，因此，关于涉案房产转让协议合法有效。
被告罗某答辩称，我原来是中学运动队的教师，陈某的女儿是我带的一个学生。我以38，000元的价格将涉案房产卖给陈某，但一直没有告诉原告，直到2002年陈某把钱支付完毕，我要签见证书之后才把这个事情告诉原告。此后我多次就房子的事情与陈某及其妻子协商，均无法达成一致意见。房产证表面上已注明不许买卖，我与陈某买卖这套房屋是错的。
经审理查明，原告杨某与被告罗某系夫妻关系。1995年11月6日，原告与罗某（各占50%份额）购买了位于宝安区光明街道圳美新美学校住宅十栋某号房，该房屋为准成本商品房。
2002年6月6日，罗某与被告陈某签订《房屋转让协议》并经深圳市宝安区光明司法所见证。《房屋转让协议》约定罗某将上述涉案房产转让给陈某，转让款为人民币38，000元，陈某应于2002年6月6日前一次付清。罗某在陈某付清转让款项时将上述房屋交由陈某使用，并把该房产的房产证等有关手续交由陈某存执，当楼房正式向房管部门申领房地产权证和办理有关手续时，罗某应无条件予以协助，所需费用概由陈某承担，罗某不再承担任何费用，如该房屋转让前产权有争议并给陈某造成损失的，由罗某承担赔偿责任。
同日，陈某向罗某支付了购房款人民币38，000元，罗某出具了收据。
另查，罗某于1999年将涉案房产交由陈某使用。
为查明房屋状况，本院向深圳市规划和国土资源委员会光明管理局去函查询，该局向本院复函称涉案房屋为准成本商品房，属产权建设单位分给员工的非完全产权性质的福利安居房。福利安居房若需上市，需产权单位取得政府房改部门同意上市批复后，方能向登记机关申请换证，将房产性质转为商品房。但是，因光侨路建设，该局已于2011年5月23日向光明新区公务中心核发了《收回土地使用权决定书》，收回了A530-0015宗地的部分土地，该十栋建筑所在土地在征收补偿范围内。根据《深圳市土地征用与收回条例》第九条，“当事人在征用土地或收回土地的书面决定送达后，不得就被征用或被收回的土地进行下列行为：（一）擅自处分土地或新建、改建、扩建和装修地上建筑物、附着物；……”，因此，该房产目前不允许进行新建、改建、扩建，不得进行转让、抵押，设立或变更租赁关系。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《婚姻关系证明》、《房地产证》、《房屋转让协议》、收据，被告陈某提交的见证书、现状面积清点表，本院调取的深圳市规划和国土资源委员会光明管理局复函等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，涉案房产系原告杨某与被告罗某的共有财产，罗某未经原告同意擅自与被告陈某签订《房屋转卖协议》，将涉案房产转让给陈某的行为系无权处分行为。罗某的无权处分行为虽需所有权人追认方可发生物权变动的效力，但并不影响其与陈某签订的《房屋转卖协议》的效力。《房屋转卖协议》系双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。原告主张合同无效并据此要求陈某返还房屋的依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告杨某的诉讼请求。
本案受理费人民币375元，由原告负担。受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 陈蕾仰
二〇一二年十二月二十九日
书 记 员 罗乐瑜
书 记 员 张敏慧
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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