宋体黑体仿宋江苏省高级人民法院江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）苏审三民申字第493号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：赵秉茂。
委托代理人：陆志强，江苏海瑞华律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：吴桂云（系赵秉茂之妻）。
委托代理人：陆志强，江苏海瑞华律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：仓定虎。
委托代理人：仓海（系仓定虎之子）。
赵秉茂、吴桂云因与仓定虎房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2013）盐民终字第1159号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
2012年8月1日，赵秉茂、吴桂云向盐城市亭湖区人民法院起诉称：赵秉茂、吴桂云与仓定虎就盐城市鸿基花园20幢302室房屋达成买卖协议后，在协议履行过程中，双方因契税交纳事宜产生纠纷，仓定虎未交清40万元购房余款。赵秉茂、吴桂云于2011年1月2日函告仓定虎解除房屋买卖协议。现该房屋已升值至96万元，如仓定虎要房，减去先前给付的40万元，还需交56万元房款。请求法院判令：1.解除双方房屋买卖协议。2.仓定虎交还盐城市鸿基花园20幢302室房屋。3.仓定虎归还盐城市鸿基花园20号302室房屋的房产证及土地使用权证。
仓定虎辩称：仓定虎严格按照《房屋买卖协议》履行，在签订协议时就已给付40万元房款，房屋已交付，仓定虎装修并入住至今。因赵秉茂、吴桂云不配合仓定虎过户，导致剩余的40万元房款无法支付。不同意解除《房屋买卖协议》，请求法院驳回赵秉茂、吴桂云的诉讼请求。
仓定虎提出反诉称：赵秉茂、吴桂云见房价上涨便予以反悔，要求收回房屋，不予过户，其行为构成单方违约。请求法院判令：赵秉茂、吴桂云按照《房屋买卖协议》将盐城市鸿基花园20幢302室房屋过户至仓定虎名下。
赵秉茂及吴桂云辩称：双方签订的房屋买卖协议已经解除，仓定虎要求过户无合同依据，请求法院驳回仓定虎的反诉请求。
盐城市亭湖区人民法院一审查明：2010年8月31日，赵秉茂（卖方）与仓定虎（买方）签订《房屋买卖协议》一份，内容为：赵秉茂将位于盐城市区鸿基花园20幢302室房屋以80万元卖给仓定虎，房屋过户相关的全部费用由仓定虎承担，仓定虎于2010年8月31日向赵秉茂支付40万元，另40万元在房屋过户时一次性付清，过户时间定在2010年11月份，过户所需材料由赵秉茂提供。上述协议签订后，仓定虎给付赵秉茂40万元购房款，赵秉茂及吴桂云将涉案房屋交给仓定虎，仓定虎对该房进行装修后搬进居住至今。2010年11月15日，仓定虎向盐城市地方税务局交纳了相关购房税费。因房屋税费分摊等事宜发生争议，涉案房屋未能于约定的2010年11月份办理过户手续。在办理过户手续过程中，仓定虎准备了购房款40万元，赵秉茂也将涉案房屋所有权证、土地使用权证及吴桂云的身份证交给了仓定虎。2010年12月31日，赵秉茂向仓定虎发出一份《解除房屋买卖协议告知书》。2011年1月31日，仓定虎向赵秉茂发出《不同意解除房屋买卖协议告知书》。
盐城市亭湖区人民法院一审认为：（一）双方当事人于2010年8月31日签订的《房屋买卖协议》是双方实际履行的协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按该协议履行各自的义务。（二）关于2010年8月31日签订的《房屋买卖协议》是否已经解除的问题。双方签订的《房屋买卖协议》明确约定过户相关的全部费用由仓定虎负担，且仓定虎也已于同年11月15日实际缴清了全部税费，从结果上实现对《房屋买卖协议》所约定的该项义务的切实履行。在缴清全部税费后，即使双方就税费分摊问题发生争议，该争议亦属于房屋买卖协议内容之外的纠纷，不能视为仓定虎违约；《房屋买卖协议》还明确约定“另40万元在房屋过户时一次性付清”，该约定仅要求仓定虎在房屋过户时交清40万元购房余款，并未要求仓定虎在房屋过户前交清，故仓定虎未交清该款并不违反协议的约定。赵秉茂、吴桂云提供的现有证据不能证明仓定虎存在违反《房屋买卖协议》所约定义务的行为，故赵秉茂、吴桂云不享有法律规定的法定解除权，其于2010年12月31日向仓定虎发送《解除房屋买卖协议告知书》的行为，并不能产生法定的解除合同的效力。且双方当事人亦未另行达成解除协议的合意，故《房屋买卖协议》并未解除，其效力一直存续至今。（三）关于2010年8月31日签订的《房屋买卖协议》是否应予解除的问题。仓定虎依约履行了义务，赵秉茂、吴桂云未按约履行协议约定的协助过户义务，致使涉案房屋未能于约定的2010年11月份办理过户手续。赵秉茂、吴桂云还认为“现该房屋已升值至96万元，如被告要房，减去先前给付的40万元，还需交56万元给原告”，从诉状的该部分内容来看，赵秉茂、吴桂云要求仓定虎多付房款的意思比较明显。赵秉茂、吴桂云的行为违反了诚信原则，损害了诚实信用方的合法权益，不利于维护正常的社会交易秩序，故赵秉茂、吴桂云要求解除《房屋买卖协议》、要求仓定虎交还涉案房屋、案涉房屋房产证以及土地使用权证的诉讼请求，依法不予支持。（四）关于仓定虎反诉要求赵秉茂、吴桂云协助其办理房屋过户手续的问题。因2010年8月31日签订的《房屋买卖协议》的效力一直存续至今，且不违反国家法律、法规的强制性规定，双方理应按照协议约定履行各自义务。赵秉茂、吴桂云未能依约协助仓定虎办理房屋过户手续，构成违约，应当承担相应的民事责任。故仓定虎要求赵秉茂、吴桂云协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。赵秉茂、吴桂云在协助办理上述过户手续后，有权要求仓定虎支付剩余房款40万元。
盐城市亭湖区人民法院于2013年1月20日作出（2012）亭民初字第3047号民事判决：一、驳回赵秉茂、吴桂云的诉讼请求。二、赵秉茂、吴桂云应于本判决生效之日起十日内协助仓定虎办理盐城市区鸿基花园20幢302室房屋的过户手续。本诉案件受理费9560元，反诉案件受理费80元，合计9640元由赵秉茂、吴桂云共同负担。
赵秉茂、吴桂云不服一审判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉称：赵秉茂、吴桂云已按照《房屋买卖协议》的约定于2010年11月15日去盐城市房产交易中心履行了自已的义务，是仓定虎严重违反约定导致双方所签订的协议不能履行，赵秉茂于2010年12月31日向仓定虎发出《解除房屋买卖协议书告知书》，仓定虎虽然回函不同意解除房屋买卖协议，但一直未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。请求二审法院查明事实，依法判决。
江苏省盐城市中级人民法院二审认为：只有在符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款、第九十四条有关法定解除和约定解除所规定条件的情况下，一方当事人主张解除合同的，解除合同的通知到达对方时，才能产生合同解除的法律后果。1.双方当事人签订的《房屋买卖协议》明确约定“另40万元在房屋过户时一次性付清”，该约定仅要求仓定虎在房屋过户时交清40万元购房余款，并未要求仓定虎在房屋过户前交清，故仓定虎未交清该款并不违反协议的约定。2.双方签订的《房屋买卖协议》明确约定过户相关的全部费用由仓定虎负担，双方当事人在办理过户手续过程中，虽然因房屋税费分摊等事宜发生争议，但仓定虎已于当日实际缴清了全部税费，故仓定虎在交纳税费问题上也不存在违约。即便是仓定虎未能交纳相关税费存在违约，也不能属于合同法第九十四条规定解除合同的情形之一。赵秉茂、吴桂云也未能提供证据证明仓定虎存在其他违反《房屋买卖协议》所约定义务的行为，故赵秉茂、吴桂云不享有法律规定的法定解除权。双方当事人签订的《房屋买卖协议》并未解除，且该协议在法律和事实上也能够履行，双方当事人均应按协议履行各自的义务。赵秉茂、吴桂云应当协助仓定虎办理涉案房屋的过户手续，赵秉茂、吴桂云有权要求仓定虎支付剩余房款。据此，江苏省盐城市中级人民法院于2013年9月6日作出（2013）盐民终字第1159号民事判决：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费9640元，由赵秉茂、吴桂云负担。
赵秉茂、吴桂云申请再审称：（一）仓定虎收到赵秉茂发出的《解除房屋买卖协议告知书》后，其虽回函不同意解除，但并未在三个月内（至今已经33个月）向仲裁机构或法院请求确认解除合同通知的效力，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，合同已经解除，只需进行形式审查即可。仓定虎反诉主张合同未解除，不应得到法院支持。（二）仓定虎要求赵秉茂、吴桂云分担2.5万元税款，从40万元购房余款中扣除2.5万元，违反了双方《房屋买卖协议》的约定。仓定虎以要扣除2.5万元税款为由拒绝给付房款，在约定的过户时间内未能办理过户，致合同无法履行，合同目的不能达到。因此，一、二审法院忽视了本案的基本事实，适用法律不当，请求依法再审本案。
仓定虎提交意见称：因赵秉茂、吴桂云计算契税完税期满五年时间点错误，至过户当天才发现，从而导致仓定虎多交4.5万元税款，经双方协商一致，赵秉茂、吴桂云答应分担部分税款。双方配合完成了交税环节，仓定虎交纳了6.5万元税款。仓定虎当时已经准备好了40万元。当天之所以没有完成房产转移登记手续，是因为办理资金托管手续需要提供银行卡，而赵秉茂、吴桂云未办理，当时临近银行下班无法办理，赵秉茂、吴桂云将房产证、土地证、吴桂云身份证原件一并交给仓定虎，用于此后办理。但第二天赵秉茂、吴桂云反悔不肯卖房子，不配合过户，有电话录音、短信记录为证。仓定虎并无在过户时要求2.5万元必须从40万元余款里扣除，也没有提出拒付40万元，赵秉茂、吴桂云所称与事实不符。
本院认为：（一）关于《房屋买卖协议》是否自《解除房屋买卖协议告知书》到达仓定虎时解除的问题。根据合同法第九十六条、第九十三条第二款、第九十四条的规定，当事人一方不得任意解除合同，只有在符合法定解除条件和约定解除条件成就时，一方当事人主张解除合同的，才能产生合同法第九十六条规定的“合同自通知到达对方时解除”的法律效果。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定的前提条件是，单方解除行为是符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，而非指任意单方解除行为。因此，赵秉茂、吴桂云提出，因仓定虎未在三个月内申请仲裁或向法院起诉，就说明合同解除已经发生法律效力的理由并不充分，还需要考察其单方解除行为是否符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的情形。
（二）关于赵秉茂、吴桂云提出仓定虎要求扣除2.5万元税款从而拒绝给付40万元房款系根本违约是否属实的问题。1.双方因为税费分摊问题发生争议，致使过户当天未完成过户手续，其起因在于赵秉茂、吴桂云将契税完税期满五年时间计算错误，从而导致过户契税增加。2.过户当天因故未完成过户手续，但双方已配合缴清税费，赵秉茂、吴桂云也将房产证、土地使用权证、吴桂云身份证原件一并交给仓定虎，表明双方均有继续履行合同，办理产权转移登记手续的意愿。3.赵秉茂、吴桂云无证据证明仓定虎拒绝履行合同。从一审法院已经认定真实性的电话录音、短信记录来看，仓定虎一直要求赵秉茂、吴桂云配合办理过户手续、交付剩余房款，而赵秉茂、吴桂云拒绝，并表示不再出售房屋。4.仓定虎已于2010年11月15日实际缴清了购房税费，并在此后要求按《房屋买卖协议》约定继续履行。综上，本案纠纷发生是因赵秉茂、吴桂云拒绝履行合同所致，其要求确认解除合同通知的效力的诉讼请求，违反诚实信用原则，原一、二审法院不予支持并无不当。
综上，赵秉茂、吴桂云的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回赵秉茂、吴桂云的再审申请。
审 判 长 刘 振
代理审判员 傅志成
代理审判员 马 倩
二〇一四年三月十一日
书 记 员 刘晓清