广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0405民初830号原告:朱明胜，男，1959年5月10日出生，汉族，住广西梧州市。委托诉讼代理人：冯丽滢，广西益远律师事务所律师。被告:陈桂华，女，1981年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告:梁创坚，男，1978年12月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告朱明胜与被告陈桂华、梁创坚租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序，后因被告陈桂华、梁创坚下落不明，转为普通程序，公开开庭进行审理。原告朱明胜的委托诉讼代理人冯丽滢到庭参加诉讼，被告陈桂华、梁创坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱明胜向本院提出诉讼请求：1.2017年6月4日解除原告朱明胜与被告陈桂华的不定期租赁合同；2.2017年6月11日前被告陈桂华清理个人物品搬离出租房屋，逾期按照每月2700元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费并支付在此期间的物业管理费（含公摊水电费），逾期腾房占有使用费从2017年6月12日暂计算至2017年10月11日为10800元，物业管理费（含公摊水电费）为603.49元，被告梁创坚对该债务承担共同清偿责任；3.被告陈桂华向原告支付2016年10月至2017年5月期间的租金21600元以及迟延支付租金的违约金55080元，被告梁创坚对该债务承担共同清偿责任；4.被告陈桂华向原告支付2015年2月至2017年5月共28个月房屋物业管理费（含公摊水电费）2007.77元，被告梁创坚对该债务承担共同清偿责任。5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2015年1月4日，原告向被告陈桂华出租属原告所有的位于梧州市，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租期两年，月租金为2800元。被告陈桂华应承担租赁期间的物业管理费，如被告陈桂华不按时支付租金，应每日按拖欠租金的1%向原告支付违约金。2016年2月，经双方协商一致，变更租金为2700元。自2016年3月开始，被告陈桂华经常拖欠租金，经原告多次追讨，被告陈桂华于2017年1月2日通过微信转账支付2016年9月的房租，并表示会尽快支付拖欠租金，合同到期后愿意续租，原告表示同意。但后来经过原告多次追讨，被告陈桂华仍未支付2016年10月起至今的租金，且租赁关系存续期间，被告陈桂华一直没有如约将物业管理费支付给原告。被告陈桂华既不愿意支付租金和物业管理费，又不愿搬出物品将房屋交还原告。被告梁创坚与被告陈桂华于2011年8月15日结婚，本案债务产生于两被告的婚姻关系存续期间，为夫妻共同债务，被告梁创坚应当对涉案债务承担共同清偿责任。鉴于被告陈桂华、梁创坚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也没有向本院提交书面答辩意见和证据，视为自愿放弃针对原告起诉进行答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院经审理认定法律事实如下：2015年1月4日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告陈桂华签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方同意将海骏达16座1501房租给乙方作住宿使用。租期24个月，从2015年1月4日至2017年1月4日止，每月租金为2800元。房屋押金及家私电器押金为5600元正。甲方每一个月收取乙方租金，收租日期为每月的15号前。甲方原要缴交的水费、电费、综合垃圾费、天线费、小区管理费、梯灯、网费等一切杂费转由乙方负责支付。如乙方超期交租，甲方有权每日收取租金的1%作为违约金，超期15日，甲方有权收回房屋。交租金和水电费账户:中国工商银行陈汉媛6222032104001470117。合同签订当日，原、被告双方对租赁房屋内的物品进行了清点，原告并将房屋及屋内的物品交付被告使用。在履行合同过程中，被告陈桂华向原告转账支付租金如下：2015年2月支付2800元，2015年3月20日支付2800元，2015年4月至2016年2月（除2015年10月）每月支付2900元，共29000元，2016年4月20日支付5700元，2016年7月12日支付2800元，2016年9月3日支付2800元，2016年11月12日支付2800元，2016年12月20日支付2800元，2016年12月31日支付2800元，2017年1月支付2800元。以上合计57100元。原告自述2016年2月经双方协商一致，2016年3月起的月租金变更为2700元。原告共支付物业管理服务费、电梯电费公摊、公共电费公摊、梯灯照明电费分摊、供水水泵电费分摊、水费、公共水费分摊、设备设施维修费用等合计2673.13元。另查明，被告梁创坚与被告陈桂华于2011年8月15日登记结婚。在被告陈桂华租赁原告的房内，现尚留有被告陈桂华存放的棉被10多张及其他一些杂物。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、中国工商银行梧州市区支行借记卡账户历史明细清单、收款收据、结婚登记审查处理表在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告陈桂华签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务。原告已将海骏达16座1501房交付被告陈桂华使用，被告陈桂华应按约定向原告支付租金，并承担相应的物业管理服务费、公共电费公摊、水费、公共水费分摊等费用。根据约定，在租赁合同期间，每月租金为2800元。原告在庭审中自述被告是在每个月租金的基础上多交100元作为物业和水电费用预交，经双方协商一致2016年3月起的月租金变更为2700元。因此，在租赁合同期间内，被告陈桂华应付的租金为66100元（2800元/月×13个月+2700元/月×11个月），应承担的物业管理服务费、公共电费公摊、水费、公共水费分摊等费用为2673.13元。但被告陈桂华仅支付了57100元，其中租金55300元，物业管理费、公摊水电费等1800元，构成违约，依法应负相应的民事责任。故原告要求被告陈桂华支付租赁合同期间内拖欠的租金及物业管理费（含公摊水电费）符合法律规定，本院予以支持。被告陈桂华应向原告支付尚欠的租金10800元（66100元-55300元=10800元），即自2016年10月4日起至2017年1月4日止，共4个月的租金（2700元/月×4个月=10800元）,物业管理费用、公摊水电费等873.13元（2673.13元-1800元）。因被告陈桂华逾期支付租金，根据合同的约定应当支付违约金。双方约定的违约金为租金的日1%即年利率36.5%，过分高于原告的损失，本院酌定调整为年利率24%。合同约定的收取租金日期为每月的15号前，故被告陈桂华当月逾期支付租金计算违约金的时间为当月16日起。经计算，截至2017年1月15日，违约金为324元（2016年10月拖欠租金的违约金为：2016年10月16日至2017年1月15日共3个月，月利率2%,即2700元/月×3个月×2%=162元；2016年11月拖欠租金的违约金为：2016年11月16日至2017年1月15日共2个月，月利率2%,即2700元/月×2个月×2%=108元；2016年12月拖欠租金的违约金为：2016年12月16日至2017年1月15日共1个月，月利率2%,即2700元/月×1个月×2%=54元；合计162元+108元+54元=324元），从2017年1月16日起，违约金以尚欠租金10800元为基数，按年利率24%计至付清之日止。被告梁创坚与被告陈桂华系夫妻关系，由于本案拖欠租金行为发生于被告梁创坚与被告陈桂的婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外”的规定，被告梁创没有提供任何证据，故被告陈桂华的前述债务应认定为被告梁创坚、陈桂华的夫妻共同债务，被告梁创坚对该债务负连带清偿责任。租赁合同期间届满后，原告与被告陈桂华没有签订续租合同，原告主张被告陈桂华在2017年1月时表示要续租，但并未提供任何证据予以证明，无法认定双方达成了续租的合意，双方不存在不定期的租赁合同，故对于原告要求2017年6月4日解除与被告陈桂华的不定期租赁合同的主张,本院不予支持。在租赁房内，现虽尚留有被告陈桂华存放的棉被10多张及其他一些杂物，但原告并未能提供任何证据证明被告陈桂华在合同期满后仍占用承租房屋，结合原告在庭审过程中的陈述，其并不清楚被告陈桂华有没有搬走，且被告已下落不明，故本院认为，对于原告要求被告陈桂华2017年6月11日前清理个人物品搬离出租房屋，逾期按照每月2700元的标准向原告支付逾期腾房占有使用费并支付在此期间的物业管理费（含公摊水电费）及支付合同期满至2017年6月3日的租金和违约金的主张，证据不足，本院不予支持。而鉴于合同期满后，被告有相当数量物品存放于租赁房屋内，至今接近一年未与原告联系把物品搬离，占用了承租房屋的一定空间，造成了原告一定的损失，应给予原告适当补偿，结合本案实情，本院酌定被告陈桂华向原告补偿损失3000元，被告梁创坚负连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈桂华应向原告朱明胜支付租金10800元及违约金（截至2017年1月15日，违约金为324元，自2017年1月16日起，违约金以10800元为基数，按年利率24%计至付清之日止）；二、被告陈桂华应向原告朱明胜支付物业管理费、公摊水电费等873.13元；三、被告陈桂华应向原告朱明胜补偿损失3000元；四、被告梁创坚对被告陈桂华的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告朱明胜的其他诉讼请求。案件受理费986元，公告费700元，共1686元，由原告朱明胜负担686元，被告陈桂华、梁创坚负担1000元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审 判 长  邓天平人民陪审员  李树新人民陪审员  谭小清二〇一七年十二月十二日书 记 员  王 珊附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十三条因保护他人民事权益使自己受到损害的，由侵权人承担民事责任，受益人可以给予适当补偿。没有侵权人、侵权人逃逸或者无力承担民事责任，受害人请求补偿的，受益人应当给予适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。