四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2849号
上诉人（原审被告）成都置信实业（集团）有限公司。住所地：四川省成都市武侯区丽都路*号。
法定代表人杨毫，执行董事。
委托代理人黄凌。
委托代理人柳毓程，四川扩信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李小舟。
委托代理人左明贵，四川华敏律师事务所律师。
上诉人成都置信实业（集团）有限公司（以下简称置信公司）因与被上诉人李小舟房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第4306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，置信公司的委托代理人黄淩、柳毓程，李小舟的委托代理人左明贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年11月11日，李小舟与置信公司签订《商品房买卖合同》（编号1-1-015），约定李小舟以每平方米12000元购买双楠路9号置信广场一楼编号为15号的商铺（现为成都市武侯区双楠路9号1栋1楼15号）。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。”
2004年11月11日，李小舟与四川置信商业旅业地产有限公司、置信公司签订《租赁协议》，约定李小舟将本案商业用房出租给四川置信商业旅业地产有限公司，出租期限自2004年11月12日至2024年11月11日止。自2004年11月12日起，李小舟开始获得本案房屋的租金收益。
置信公司于1999年2月办理取得本案房屋所在楼盘的国有土地使用证（即通称的“大国有土地使用证”），2005年10月为李小舟办理取得本案房屋的房屋产权证，但至今未办理本案房屋的国有土地使用证。经向房管部门查明，被告置信公司未向房管部门提交过办理分户国有土地使用证的申请。
原审法院另查明，李小舟未提供其在起诉前曾向置信公司主张逾期办证违约金的书面证据。
原判认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《租赁协议》、房产证、成国用（1999）字第085号国有土地使用证、李小舟委托付款凭据、银行进账单、银行代发租金清单及当事人的庭审陈述记录等在案佐证。
原审判决认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，置信公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但置信公司至今未履行该义务，应承担继续履行的民事责任，故李小舟要求置信公司协助办理本案房屋国有土地使用权证的诉讼请求，应予支持。
关于李小舟主张的逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效，原审法院认为，根据双方的约定，本案违约金是按日计算的，此时的违约金属于一种继续性债权。继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个“个体债权”，所以应当就每日单独发生的违约金这一“个体债权”分别适用诉讼时效。判断是否超过诉讼时效，应当从李小舟主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金未超过诉讼时效，应予保护。李小舟主张逾期办证违约金的时间是2013年8月23日，故从2011年8月24日至2013年8月23日这一违约期间的违约金请求权，原审法院予以支持。
关于违约金计算标准的认定，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因李小舟未提供证据证明置信公司逾期办理国有土地使用证对李小舟造成的实际损失，且置信公司提出了减少违约金的主张，故原审法院综合全案事实以及合同履行情况将违约金予以调整，调整后的违约金计算方式为：已付房款×每日万分之一×20%×730天。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民和通过合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、置信公司于判决生效之日起九十日内为李小舟办理成都市武侯区双楠路9号1栋1楼15号商业房屋的国有土地使用证。二、置信公司于判决生效之日起十日内支付李小舟逾期办理国有土地使用证的违约金共计1730元。三、驳回李小舟的其他诉讼请求。如果置信公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，因适用简易程序减半收取330元，由置信公司负担。
宣判后，置信公司不服，向本院提起上诉称：一、本案房屋《国有土地使用证》办理迟延，并非置信公司原因所致，置信公司不应承担责任。1．置信公司依法只负有协助买受人办证的义务，而无“为买受人办证”的义务；2．李小舟仅向置信公司支付了购房款，并未缴纳办理产权登记的任何费用。为协助李小舟尽快取得《房屋所有权证》，置信公司为其垫付了契税、维修基金及手续费等费用。而至今李小舟仍未按国土部门的规定缴纳办理《国有土地使用证》的相关费用。因此，本案房屋实质上不具备办理分户国有土地使用权证的条件。3．一审法院以“经向房管部门查明，置信公司未向房管部门提交过办理分户国有土地使用证的申请”为由，判令置信公司为李小舟办理《国有土地使用证》属于认定事实错误；4．李小舟已经于2005年10月31日取得了本案房屋的《房屋所有权证》，《国有土地使用证》的办理迟延，并未对李小舟合法享有房屋所有权产生任何影响；5．置信公司已经按照约定将房屋交付给李小舟，李小舟从房屋交付之日起至今，一直将出租给置信商业旅业地产有限公司经营，收取稳定持续的租金收益，其并未因《国有土地使用证》逾期办理而受到任何损失。二、即使是因为置信公司的原因导致《国有土地使用证》办理迟延，李小舟要求支付违约金的诉讼请求也早已超过诉讼时效。1．本案房屋已于2004年11月12日交付，根据双方合同第十五条的约定，置信公司应于2005年11月12日之前将“需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；2．即使是因为置信公司的原因导致办证迟延，李小舟应于2005年11月12日起就应当知道其权利受到损害，其要求置信公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2005年11月12日起至2007年11月12日止。李小舟并未在上述期间内向置信公司主张过权利，故李小舟的诉讼请求早已超过诉讼时效，不应得到法院支持；3．成都市中级人民法院的众多生效裁判文书都明确认定：购房人追究开发商逾期办证违约责任的诉讼时效期间为自办证期限届满之日起计算2年，购房人未在该期限内主张权利的，则丧失胜诉权。一审法院认为本案违约金属于继续性债权，故从李小舟主张权利之日倒退两年的违约金未超过诉讼时效属于适用法律错误。
李小舟答辩认为，李小舟与置信公司签订了商品房买卖合同，双方应当按照合同履行义务。置信公司应当按照合同第十五条的约定为李小舟办理权证，未办理应当承担违约责任，即按已付房款的万分之一每日支付违约金。在一审审理过程中，原审法院曾责令置信公司在两个月内办理权证，但置信公司未办理，一审法院判令置信公司承担违约责任正确。关于违约金的诉讼时效起算时间，应从李小舟知道权利被侵害时起算，但违约金每天都在不断增加，李小舟受到损害的权益不断扩大，诉讼时效应当从李小舟起诉之日起倒推两年计算。
本院二审审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点在于李小舟关于逾期办证违约金的债权请求权是否已超过诉讼时效。李小舟与置信公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。”李小舟于2005年10月31日取得本案房屋的《房屋所有权证》，应当视为置信公司在2005年10月31日向李小舟交付了案涉房屋，即从2006年11月1日起，李小舟就知道或应当知道自身权利受到侵害，并据此计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，李小舟要求置信公司向其支付违约金的诉讼时效期间应为2006年11月1日至2008年10月31日，其要求支付违约金的法定时效期间为2年，而李小舟于2013年8月23日提起本案诉讼，且李小舟未提供证据证明本案存在诉讼时效中断、中止的情形，故其对置信公司的逾期办证违约金请求权已超过诉讼时效。逾期办证违约金是一个整体，每日产生的违约金均是基于逾期办证这一违约事实而产生，其每日产生的特征是根据合同约定的计算方式而形成的，不具有独立性，原审法院认定本案违约金属于继续性债权，从而认定从李小舟主张权利之日起倒退两年的违约金未超过诉讼时效属适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第2849号民事判决第一项，即“成都置信实业（集团）有限公司于本判决生效之日起九十日内为李小舟办理成都市武侯区双楠路9号1栋1楼15号商业房屋的国有土地使用证”；
二、撤销成都市武侯区人民法院（2014）武侯民初字第2849号民事判决第二项“成都置信实业（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付李小舟逾期办理国有土地使用证的违约金1730元”、第三项“驳回李小舟的其他诉讼请求”；
三、驳回李小舟的其他诉讼请求。
一审案件受理费660元减半收取330元，二审案件受理费660元，全部由李小舟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年八月一日
书 记 员 郑沁怡