贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第259号
上诉人（一审被告，反诉原告）王云红，女，汉族，1970年8月10日出生，贵州省仁怀市人。
委托代理人黄康，贵州鹿鸣律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉被告）重庆佰易商业管理有限公司。
法定代表人张莹，该公司总经理。
委托代理人王朝永，仁怀市中枢街道办事处法律服务所法律工作者。
上诉人王云红因于被上诉人重庆佰易商业管理有限公司（以下简称佰易商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2013）仁民初字第2369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，2011年11月1日，佰易商管公司与冯恬签订了合同编号为BY-1101-1的《商铺租赁合同》，佰易商管公司将位于仁怀市国酒大道三转盘融亿·九尊名城Ⅲ（融亿·金街）A区1层012号商铺出租给冯恬使用。该《商铺租赁合同》载明：“出租方：重庆佰易商业管理有限公司（以下简称甲方），乙方冯恬。第一条、租赁标的。甲方受贵州省仁怀市国酒大道三转盘融亿·九尊名城Ⅲ（融亿·金街）业主委托，将其购买商铺A区1层41、15、42号（对应招商铺位A1区012号），建筑面积130.75㎡，......（甲方应提供出租物业之平面图，标明物业位置、楼层、承租范围等详细情况作为本合同附件一，且租赁面积以实测报告面积为准）。第二条：租赁期限。1、乙方承租区域物业期限为5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。第三条：物业经营范围。2、乙方自主经营和管理本租赁物业，独立核算、自负盈亏。第四条：租金、押金及缴款方式。1、乙方租赁物业合同期内，甲方同意给予乙方12月的免租期。2、租金、免租期。第一年，免租期4个月，月租金16736元，年租金总额133888元。第二年，免租期2个月，月租金16998元，年租金总额169980元。3、甲、乙双方签具本合同2个工作日内，乙方将根据合同支付租赁金约定，向甲方支付人民币48000元（大写：肆万捌仟元整）的商铺租赁履约保证金，此项履约保证金待乙方退场后3个月内无任何违反事项，甲方将无息退还。4、乙方租赁物业期间，使用免租期按第一年每季度优惠1个月，第二年、第三年、第四年、第五年每半年优惠一个月，但享受免租期需先缴纳租金。5、乙方物业租赁采取先付后租的方式，交付方式为：第一年每2个月缴纳一次；第二年每3个月缴纳一次。第五条、物业交接及标准。1、甲方应在2011年11月15日前将租赁物业交付给乙方进场装修使用。且甲乙双方应在物业交接时签署物业交接单，注明交接时物业及附属设施情况，并经双方签字确认。如甲方未按时将租赁物业交付给乙方，致使乙方无法按时装修完毕并正常开业，则甲方应按日期进行顺延，顺延期不收取乙方任何费用。第八条：双方权利义务。4、在租赁期内，乙方确保不堵塞租赁物内部公用通道及不人为损坏公用设施设备；甲方确保租赁物所有公共设施设备、公共通道处于正常运行和可使用状态。第九条、违约。3、乙方有下列情形之一，属严重违约行为的，甲方有权终止合同，收回租赁商铺及没收租赁押金，另造成甲方其他损失的，乙方仍须承担赔偿责任和法律责任：（1）未经甲方同意，不交付或者不按约定时间交付租金和其他费用。第十二条、其它。本协议如有未尽事宜，双方可经协商后再以补充协议的形式补充完善，补充协议与本协议效力一致并具同等法律效力。”2011年11月2日，冯恬向佰易商管公司转账支付48000元履约保证金。同年11月10日，佰易商管公司与冯恬、王云红三方签订了《商铺租赁合同编号：BY-1101-1的补充协议》，该协议载明：“出租方：重庆佰易商业管理有限公司（以下简称甲方），乙方：原承租人冯恬，新承租人王云红。第一条、乙方承租人变更。由乙方提出，经甲乙双方协商同意，本合同规定的A区1层012号商铺由承租人变更为王云红。本协议与合同（编号BY-1101-1）效力一致并具有同等法律效力。”补充协议签订后，2011年11月25日，王云红与上海圣捷罗服饰有限公司签订《特许专卖合同书》，该合同表明：“甲方上海圣捷罗服饰有限公司，乙方张彤（王云红），约定乙方在仁怀市融亿金街设立专卖店经营甲方产品，期限一年，自2012年1月1日至2012年12月31日。”其后，王云红以伍孝勇户名汇款35万元至上海圣捷罗服饰有限公司。2011年12月19日，王云红向佰易商管公司提交《店铺室内装修申请表》及装修图纸等资料，佰易商管公司于同日作出《装修审批意见书》同意被告进场装修并签订了《消防安全责任书》。王云红于2012年2月16日取得个体工商户营业执照，并于2012年2月28日开张营业。在合同履行期间，王云红截至2013年4月19日止，共向原告支付租金86912元。王云红认为佰易商管公司擅自变更通道，导致其门面人流量减少从而拒付2012年9月1日-2012年10月31日、2013年1月1日至2013年3月31日、2013年4月1日-2013年5月31日、2013年7月1日-2013年9月30日（截止至2013年9月30日前，被告应享有的2013年的免租期已扣除1个月）租金，共计169456元。佰易商管公司分别于2013年5月11日、2013年6月14日、2013年8月23日向王云红发出催收通知，但在催收期限内王云红仍未支付该部分租金，且佰易商管公司于2013年9月12日向王云红作出解除与其签订的租赁合同的《通知》，并通过邮寄方式送达，快递查询结果单显示签收人为邹云明而不是王云红。
纠纷发生后，佰易商管公司诉至一审法院，请求判令：一、被告立即退还承租原告位于仁怀市国酒大道三转盘融亿·九尊名城Ⅲ（融亿·金街）A区1层012号商铺；二、被告立即支付拖欠原告的租金169391元；三、被告承担本案的诉讼费用。
一审审理过程中，王云红反诉称：2011年11月10日我与佰易商管公司签订《补充协议》，承继冯恬与佰易商管公司所签订的商铺租赁合同的权利和义务，我知晓该商场在2011年12月28日开业，为此积极的准备装修和组织货源，后佰易商管公司将开业时间推迟至2012年2月28日，造成我组织的价值70万元的冬装延误季节无法销售，由此造成200000元的损失，请求人民法院判令佰易商管公司赔偿损失并承担诉讼费用。
一审法院认为，原告与被告、冯恬签订的《补充协议》，将原告与冯恬签订的《商铺租赁合同》的承租人变更为本案被告王云红。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同”及第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。故《商铺租赁合同》对原告与被告之间产生法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同义务。原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定了原告单方解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告虽然发出了解除合同《通知》，但邮寄回执单注明的收件人为邹云明，且无证据证明被告已实际收取该《通知》，表明本案通知解除合同的程序未履行，原、被告之间的租赁合同法律关系并未解除，原告以《商铺租赁合同》已解除为由主张被告立即退还承租商铺的诉请，不予支持。本案中被告王云红实际占有使用原告出租的商铺进行经营，而未履行缴付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，原告以被告拖欠租金为由主张被告立即支付租金的诉请，予以支持，原告共计差欠租金169391元，扣除2013年4月9日已支付租金20000元，尚差欠租金为149391元。本案中，被告反诉，原告未按时交付门面致其延迟开业并持因原告改道造成其损失请求赔偿的辩解，被告未提供造成其损失的相关证据，且根据双方的合同约定和本案查明的客观事实，应承担对其不利的举证责任，故其反诉及辩解理由不成立，不予采纳。就其庭审中辩称原告的企业法人营业执照未年检不具备诉讼主体资格的辩解，因原告佰易商管公司的组织机构代码证2012年已年检，且被告未举证证明原告企业法人营业执照被吊销或其公司被注销登记，故其辩解理由不成立，不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限被告王云红在本判决生效后15日内给付原告2012年9月1日起至2013年9月30日止的房屋租金149391元。二、驳回原告重庆佰易商业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告王云红的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元（已减半），由原告重庆佰易商业管理有限公司负担244元，由被告王云红负担1600元。反诉费2150元，由反诉原告王云红负担。
宣判后，王云红不服，上诉至本院称：1、被上诉人主体不适格，其提供的营业执照已多年未年检，并且只提供了营业执照的复印件。2、被上诉人是否拥有收取房屋租金的资格不清，被上诉人未提供产权证明，主张房屋租金没有法律依据。3、我提供了进货依据，证人出庭作证证明了被上诉人违约的事实，上诉人的反诉成立，被上诉人应当赔偿我的损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判或发回重审。
被上诉人佰易商管公司二审答辩称：1、我公司的营业执照未被工商部门注销，具有诉讼主体资格。2、我公司受商铺业主委托并与其签订了《委托租赁经营合同》，对商铺享有租赁的权利。我公司与上诉人签订了《商铺租赁合同》，上诉人应按《商铺租赁合同》的约定向我公司支付租金。上诉人并未主张《商铺租赁合同》无效，我公司没有提供商铺产权证明的义务。3、上诉人提出的反诉未提供任何证据予以证明，上诉人提供的自己的《营业执照》和《商铺租赁合同》证明其承租商铺是自主经营，取得合法经营时间是2012年2月，我公司在履行合同过程中无任何违约行为。
本院认为，依据《最高人民法院﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的解释的规定（二）》第十条关于“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行”的规定，佰易商管公司营业执照并未被注销，仍具有民事诉讼主体资格，对上诉人称佰易商管公司未提供营业执照原件，营业执照多年未年检，诉讼主体不适格的上诉理由，本院予以驳回。上诉人王云红与佰易商管公司签订了《商铺租赁合同》，并向佰易商管公司支付过租金，且本案无案外人主张权利。因此，对上诉人所称被上诉人不具有收取房屋租金的上诉理由不予支持。上诉人反诉佰易商管公司违约给上诉人造成损失，但其提供的进货依据不能证明其损失，证人冯恬、邓静忠一审出庭作证的证言不能证明佰易商管公司违约并导致上诉人遭受损失，故对上诉人所称反诉应当成立的上诉理由本院不予采纳。
据此，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3688元，由上诉人王云红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 妤
审 判 员 胡海燕
代理审判员 张 荣
二〇一四年五月十六日
书 记 员 杨 茜