江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第2335号
原告贾小伟。
原告陈明。
上述二原告委托代理人秦蒙、张雪庭，江苏向天律师事务所律师。
被告宿迁市昌弘置业有限公司，住所地宿城区果园三场二组。
法定代表人施展，总经理。
委托代理人高强，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。
原告贾小伟、陈明诉被告宿迁市昌弘置业有限公司（下称昌弘置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由代理审判员刘荣适用简易程序，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告贾小伟、陈明委托代理人秦蒙、张雪庭、被告委托代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾小伟、陈明诉称：2012年6月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的水韵家园5幢3层506号房屋，房屋总价为254172元。合同约定被告应当在2012年8月28日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用；该合同第九条约定了出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房买卖合同签订后，原告按约履行了付款义务，截至起诉之日，原告仍未收到被告的交房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。基于上述事实，原告认为被告未按合同约定按时交付房屋已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（以254172元为基数，按照每日万分之三标准，自2012年8月28日起计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告昌弘置业辩称：对于原告起诉房屋交付事实的理由不予认可，房屋交付时间是在2012年10月24日就已经交付给本案原告贾小伟，从合同签订之日约定交付的2012年8月28日约定交付期至起诉之日，中间诉讼时间已经超过了两年诉讼时效。依法对于原告的诉讼请求驳回。本案贾小伟起诉的违约金数额根据实际情况来说明显偏高，计算时间应当从8月28日计算至10月24日，同时应当扣除不宜施工的天数，违约金约定每日万分之三的标准过高，请求予以调整。向法庭陈述，本案涉案房屋的合格证至今未能办理，竣工验收备案手续及交房通知书至今未能交付到原告手中，因为环评不合格，原因是小区旁边有个肉联厂，至今政府还未拆除完毕，致使环评不合格。之前建设也是政府出手续给建设局的。我们还不知道房屋的交房通知书什么时候办好。
经审理查明：2012年6月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告开发建设的水韵家园5幢3层506号房屋，房屋总价为254172元；出卖人应当在2012年8月28日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。商品房买卖合同签订后，原告于2012年8月22日支付首付款77172元履行了付款义务，于2012年9月13日以银行按揭贷款形式支付购房款177000元。被告于2015年5月15日将房屋钥匙交付原告，原告对房屋实际占有并进行装潢。
另查明：截止2015年11月20日，涉案房屋尚未取得竣工验收备案材料，亦未取得住宅质量保证书和住宅使用说明书。
本案在审理过程中，原告明确诉讼请求为以原告首付款77172元为基数，从2012年8月28日起计算至2012年9月13日止。以总房款254172元为基数，从9月13日起计算至被告提供住宅质量保证书和住宅使用说明书之日止。按照合同约定的每日万分之三标准。
以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋保洁费、装璜垃圾清运费、生活垃圾费、装潢押金收据、房屋装饰装潢安全管理协议、业主消防安全责任书、物业管理服务协议、房屋延期交付赔偿要求、关于房屋裂痕情况说明以及赔偿要求等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同不违反法律规定，对双方拘有约束力。原告主张涉案房屋至今未取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告辩称于2012年10月24日将房屋实际交付原告，并提供房屋装饰装潢安全管理协议、业主消防安全责任书、物业管理服务协议、房屋保洁费、装璜垃圾清运费、生活垃圾费、装潢押金收据、贾小伟书写的延期交房赔偿要求材料、证人施某证言。原告诉称上述协议上的时间不是其所写，并提供其持有的房屋装饰装潢安全管理协议、业主消防安全责任书、物业管理服务协议（时间部分为空白）。本院认为，被告提供的房屋装饰装潢安全管理协议、业主消防安全责任书、物业管理服务协议时间虽为2012年10月24日，但物业管理服务协议、房屋保洁费、装璜垃圾清运费、生活垃圾费、装潢押金收据出具时间为2013年5月15日，另证人施某证明其系涉案房屋小区物业公司法定代表人，上述协议、票据均系其经手出具给原告，房屋钥匙也是其经手交付原告的。协议上“2012年10月24日”记不清是否原告所写，交付原告房屋钥匙时间与出具装璜垃圾清运费、生活垃圾费、装潢押金收据时间是一致的（2013年5月15日）。另被告提供的贾小伟书写的延期交房赔偿要求材料上也记载“实际拿钥匙的日期为2013年5月15日”。综上，本院认定，被告交付原告涉案房屋钥匙时间为2013年5月15日。
原告主张被告按合同约定支付逾期交房违约金至提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之日止。被告主张原告主张已过诉讼时效。本院认为，合同约定“被告应当在2012年8月28日前，依照国家和地方人民政府关于房地产项目竣工验收备案的相关规定，将商品房交付给买受人使用。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。本案中，被告至今未取得竣工验收备案手续，亦未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，虽然被告已将涉案房屋实际交付原告，但该交付不符合合同约定，故在房屋实际交付使用后，被告还应承担不按约定交付房屋的违约责任。被告持续违约至今，故本案未过诉讼时效。被告实际交付房屋（2013年5月15日）前的违约金应按合同约定予以承担，经计算分别为370元（购房款77172元，16天，2012年8月29日至2012年9月12日）、18682元（购房款254172元，245天，2012年9月13日至2013年5月15日），合计19052元。被告实际交付房屋之后的违约金，因原告未能举证证明其损失情况，故合同约定的违约金偏高，本院予以调整，本院酌定被告承担2013年5月15日之后不按合同约定交付房屋的违约金6000元。综上，被告应支付原告违约金合计25052元。
被告辩称涉案房屋未能取得竣工验收备案手续，是因为环评未合格，而环评未合格系因为政府承诺的小区附近肉联厂拆迁工作未即时完成，并提供拆迁证明一份。原告对此不予认可。本院认为，原告对其主张未能提供充分证据予以证明，即使被告所述属实，其提供的拆迁证明系在原被告签订商品房买卖合同之前作出，被告能够预见、控制，不属于不可抗力范畴，故被告这一辩称意见，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告宿迁市昌弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告贾小伟、陈明违约金25052元。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1888元，减半收取944元，由被告宿迁市昌弘置业有限公司负担213元、由原告贾小伟、陈明负担731元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：46×××80，征收单位：宿迁市中级人民法院）。
代理审判员 刘 荣
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 宋音音
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
第7页／共7页