河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）焦民一终字第363号
上诉人（原审被告）李宁波，男，1989年8月16日出生，汉族，住焦作市山阳区。
委托代理人于守艳，河南达成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石则良，男，1974年1月21日出生，汉族，住河南省固始县。
委托代理人刘利宝，河南海搏律师事务所律师。
原审被告马建华，男，1970年8月2日出生，汉族，现住焦作市解放区。
石则良与李宁波、马建华房屋租赁合同纠纷一案，石则良于2013年5月6日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除租赁合同，判令二被告立即腾出房屋；2、二被告支付原告所欠租金71894.7元（自2012年1月15日计算至起诉之日，另行发生的租金待判决后一并执行）；3、二被告承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。解放区人民法院于2013年7月6日作出（2013）解民二初字第293号民事判决。宣判后，李宁波不服，向本院提出上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人李宁波的委托代理人于守艳，被上诉人石则良及其委托代理人刘利宝到庭参加了诉讼。原审被告马建华经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年3月20日，张成建与焦作市卫校西街改造项目部签订协议书，购买卫校西街四号楼商铺单元1-2曾1、2、3号房，建筑面积暂定281.792平方米。张成建向出卖方交付了房款。2009年4月10日，王保国作为出租方，与苗永升作为承租方，就本案诉争房屋出租该苗永升，月租金为17元／平方米，合计4792.98元。租赁期限自2009年4月15日至2011年10月14日，租金按季结算。同时约定苗永升在支付第一笔租金时，缴纳10000元作为保证金，合同期满未出现违约情况，保证金全额退还。如承租方未能按期缴纳相应租金，出租方有权没收保证金，同时解除合同。如承租方转账或设施转让，必须通知出租方，继续履行原合同。2009年12月26日，原告与张成建签订房屋买卖协议，协议约定原告购买卫校西街四号楼商铺1、2、3号门面房1-2层共六间，建筑面积281.792平方米。并约定，所买卖的房屋租户以房屋不破租赁，租赁期限到2011年10月14日到期，房屋租金收取到2010年12月15日。租赁到期后是否出租由原告决定，租金押金10000元由张成建交给原告。2011年10月，被告从他人处接手诉争房屋，没有与原告重新签订租赁合同，只是由马建华缴纳了一个季度的租金，并由王保国出具了水电押金条。2011年11月23日，李宁波在该承租房屋内设立了焦作市解放区卫校西街华盛祥泡馍馆，2012年春节前，原被告因房屋漏水发生争议，被告未再缴纳租金。2012年农历正月初二晚上，被告经营的华盛祥泡馍馆发生火灾。被告认为其损失应由原告赔偿，拒绝缴纳房租。原告通知被告解除租赁合同，要求被告腾出房屋，被告以原告赔偿失火损失为由拒绝腾出。
原审法院认为，原被告之间系房屋租赁合同纠纷。本案首先需要解决的是租赁合同的双方当事人。原被告之间的租赁合同中，原告作为出租方的身份被告并无异议，且证据也证实原告对诉争房屋享有处分权，故此本院确认原告出租方的地位。而承租方的确定，由于没有签订书面的租赁合同，需要根据实际情况来确定。虽然在庭审中被告的代理人自认是由其承租，并未提供证据，且原告对此也不认可，故此本院对被告代理人承租人的身份不予确认。在缴纳租金和水电押金时，均以被告马建华的名义缴纳，且原告打的水电押金条也载明是收取马建华的费用，据此马建华的承租人身份可以确定。而承租房屋的实际所有人是华盛祥泡馍馆，该泡馍馆注册为个体工商户，系由被告李宁波经营，而经营地点即在马建华租赁的本案诉争房屋中，可以认为系李宁波与马建华共同承租使用。确定合同主体后，需要确定的就是合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中被告自他人处转租使用本案诉争房屋，而并未与出租人重新签订书面的租赁合同，应当认为本案原被告之间存在不定期租赁合同。由于被告系在他人与出租方的租赁合同有效期间接手，原合同条款对其产生约束力。在原租赁合同期满后，被告继续使用该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此也可以认定原被告的租赁合同为不定期租赁合同，事实上被告在承租后第一季度的租金，也是按照原租金标准缴纳的，因此关于租金应当按照原租金标准执行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于本案原被告之间是不定期租赁合同，原告已经向被告发出了解除合同的通知，该解除行为符合法律的规定，应予支持。在庭审中被告提出对解除合同的效力进行确认，但其并未提出证据证明原告解除合同违法，故此对其抗辩不予支持。在庭审答辩中，被告始终以失火造成其损失向原告进行抗辩，该抗辩事实上可以通过合法的途径得以行使权力，但不能成立对抗原告解除合同或拒付租金的理由。庭审中双方确认被告在2011年10月接手后仅缴纳一季度租金，对其在随后继续使用的租金，依法应当向原告缴纳。原告在起诉中要求二被告承担连带责任，但经查明二被告系个体承租，在租赁合同中处于同等地位，二人对合同债务应当承担共同的责任，而不是相互连带，据此，原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决，1、确认原告石则良与被告李宁波、马建华的不定期租赁合同解除；2、被告李宁波、马建华于本判决生效之日起三十日内，将位于卫校西街四号楼商铺1、2、3号门面房一、二层共六间房屋腾出交给原告石则良；3、被告李宁波、马建华于本判决生效之日起十日内向原告石则良支付房屋租金（自2012年1月15日至本判决确定之日止，按照每月4792.98元计算）；4、驳回原告石则良的其他诉讼请求。本案诉讼费799元，由被告李宁波、马建华承担。
宣判后，李宁波不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审。理由：1、原审程序违法。李小芳与马建华于2013年4月26日已经办理了离婚手续，根据法律规定，在李小芳代理手续不全的情况下，不能作为马建华的诉讼代理人，参加诉讼。2、原审判决认定事实错误。马建华不是房屋的承租人，不是本案适格主体，不应当承担责任。3、原审判决适用法律错误。马建华不是租赁合同的相对人，不能依据《合同法》相关规定判决马建华承担责任。本案中，由于被上诉人没有尽到保障出租房屋安全使用条件，导致房屋失火，给上诉人造成重大经济损失，根据《合同法》相关规定，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，但原审法院没有采纳上诉人的抗辩意见，违反了《合同法》，也违反了公平原则。
石则良答辩称，原审程序合法，认定事实清楚，判决正确，请求予以维持。
根据各方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、原审程序是否违法？2、马建华是否为房屋承租人？3、原审判决有无法律依据？
针对争议焦点，李宁波的主张：依据新民诉法规定，李小芳作为普通公民，不能代理。出租方应承担安全保障义务，承租方多次要求排除隐患，但被上诉人一直口头答应，多次推托，未予以排除，导致失火。虽然损失与本案没有直接关联性，但是被上诉人应当赔偿相关损失。原审法院应追加李小芳为第三人，实际承租人为李小芳，且其承认其为承租人，李小芳应参加诉讼，查明事实。请求撤销原判，发回重审，具体理由同上诉状。
针对争议焦点，石则良的主张：原审程序合法，李小芳作为普通公民，有委托书的情况下可以代理，马建华是本案合法当事人，原审判决正确。
二审中，李宁波为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据1，离婚证，证明原审开庭时马建华与李小芳已经离婚，代理程序不合法；证据2，装修合同两份，证明诉争房屋失火后，上诉人进行二次装修，费用为132550元；证据3，失火现场照片15张，证明因房屋漏水导致电线短路，造成装修全部烧毁；证据4，照片2张，证明因被上诉人阻挠营业，导致停业6天；证据5，物品清单一份，证明因失火损失40184元；证据6，工资表两份，证明每人每天工资972元。
石则良质证后认为，对证据1真实性无异议，但不能证明其主张，公民可以作为诉讼代理人；对证据2、3的真实性无异议，但与本案无关；对证据4、5、6的真实性有异议，且与本案无关。
经过双方质证，本院认为公民在代理手续完备的情况下可以作为代理人参加诉讼，对证据1不予采信；证据2、3、4、5、6无法证明失火原因，也无法证明是否与被上诉人有关系，因此本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，诉争各方没有签订书面的房屋租赁合同，在协商房屋租赁时，马建华出面商谈并缴纳了房租及相关费用，根据交易习惯，马建华的承租人身份可以确认，原审认定事实清楚，上诉人上诉称马建华不是承租人的理由不能成立，本院不予支持。原审开庭时李小芳的代理手续不全，但其开庭时已明确表示庭后完善相关手续，且庭后也提交了相关的代理手续，因此上诉人称李小芳的代理不合法、原审程序违法的理由不能成立。上诉人称因被上诉人没有尽到保障出租房屋安全使用义务，导致房屋失火，被上诉人应当对因失火给上诉人造成的损失承担责任，但上诉人没有证据证明失火与被上诉人不作为有联系，且上诉人在原审未提出反诉的情况下，可以通过其他途径来主张权利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费799元，由李宁波承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 柳
代审判员 董翠果
代审判员 朱 海
二〇一四年三月十三日
书 记 员 赵文培