安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）镜民二初字第00812号
原告：中国建设银行股份有限公司芜湖市分行，住所地安徽省芜湖市。
负责人：陈光华，行长。
委托代理人：夏薇，安徽夏薇律师事务所律师。
委托代理人：闫迪，安徽夏薇律师事务所律师。
被告：江静，女，1970年1月27日出生。
原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行（以下简称“建行芜湖分行”）诉被告江静借款合同纠纷一案，本院于2013年6月13日立案受理，依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭进行了审理。原告建行芜湖分行委托代理人闫迪到庭参加诉讼，被告江静经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行芜湖分行诉称：2007年5月21日，原告与被告江静签订《个人住房借款合同》，约定：被告向原告借款39.9万元用于购置芜湖市银湖路香格里拉小区房屋；借款期限240个月，自2007年5月21日至2027年5月21日止；采用等额本息还款法；贷款利率在基准利率水平上下浮15%，罚息利率为贷款利率基础上上浮50%；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用；被告以芜湖市银湖路香格里拉小区房屋为上述贷款抵押担保并办理了抵押登记。2007年5月21日，原告按照合同约定向被告发放了贷款。截止至起诉之日止，�告只偿还了65期贷款，截止2013年4月27日已经连续4期未能还款，至起诉时仍欠借款本金330734.33元、罚息282.51元、利息9080.93元，共计340097.77元。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即归还原告贷款本金330734.33元、利息9080.93元、罚息282.51元，共计340097.77元（利息、罚息按照合同约定的贷款利率计算至2013年4月27日，此后计算至实际清偿之日）；二、被告承担本案实现债权所支付的律师费20004元；三、原告对抵押物（芜湖市银湖路香格里拉小区房屋）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告承担本案诉讼费用。
原告建行芜湖分行为证明其诉讼主张成立，向本院提出证据如下：
证据一、被告身份证、婚姻状况说明书、常住人口登记卡，证明被告的身份情况：自1997年1月10日至2007年5月15日被告为单身；
证据二、《个人住房借款合同》，证明原告与被告存在个人借款合同关系，并在合同中约定了借款金额、利息、期限等；
证据三、《房地产他项权证》，证明原告与被告为该借款设定了抵押担保，并且就房屋抵押权在房管部门办理了登记；
证据四、贷款转存凭证，证明原告与被告签订《个人住房借款合同》后，原告按约向被告发放了39.9万元贷款；
证据五、贷款账户基本信息，证明被告拖欠原告的借款本金、利息等情况；
证据六、委托代理合同、发票，证明原告因被告拖欠借款及相关费用向法院起诉支出的律师费用。
被告江静未答辩，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2007年5月21日，原告与被告江静签订《个人住房借款合同》，约定：被告向原告借款39.9万元用于购置芜湖市银湖路香格里拉小区房屋；借款期限240个月，自2007年5月21日至2027年5月21日止；采用等额本息还款法；贷�利率在基准利率水平上下浮15%，如遇人民银行利率调整，本合同项下利率于每年的1月1日调整；借款采用等额本息还款法，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用，出现逾期的，原告有权计收罚息，罚息利率为本合同执行贷款利率水平上上浮50%。被告以芜湖市银湖路香格里拉小区92幢3-1101室房屋为上述贷款抵押担保并办理了抵押登记，抵押担保范围为合同项下借款本金、利息、实现债权费用等。合同签订后，原告于2007年5月21日向被告江静发放了39.9万元贷款。截至2013年4月27日已经连续4期未能还款，至起诉时仍欠借款本金330734.33元、罚息282.51元、利息9080.93元，共计340097.77元。
另查明：原告为实现债权而支付的律师代理费20004元。
本院认为：原告与被告江静签订《个人住房借款合同》内容合法，意思表示真实，属有效合同，对合同双方均具有约束力；原告依约向被告江静发放贷款，被告江静未按照合同约定的还款方式和期限向原告偿还借款本息，显然构成违约，应承担偿还借款本息及逾期还款的违约责任；被告江静以其所有的房产为上述借款向原告提供抵押担保并办理了抵押登记，原告对该抵押物依法享有优先受偿权。综上，原告的诉求有事实和法律依据，本院依法予以支持。但原告主张的实现债权而支付的律师代理费偏高，本院结合相关收费规定、本市生活水平、本案案情酌定为12000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江静于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行借款本金、利息（含罚息）合计340097.77元，及自2013年4月28日起至本判决确定的还款之日止的罚息（按合同约定的罚息利率计算）；
二、被告江静于本判决生效后十日内赔偿原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行实现债权的费用12000元；
三、原告中国建设银行股份有限公司芜湖市分行对位于芜湖市银湖路香格里拉小区房屋行使抵押权时，就该房产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项债权范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案案件受理费6780元，公告费560元，合计人民币7340元，由被告江静负担（因原告已预付，被告江静于判决生效后十日内还款时一并支付给原告）。
如不�本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 王晓明
审 判 员 秦建华
人民陪审员 许云峰
二〇一四年一月二日
书 记 员 黄文昊
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事�就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。