湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终176号上诉人（原审被告暨反诉原告）：张军，男，1970年7月14日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：周旭亮、赵间东，北京冠领律师事务所律师，代理权限：代为参加庭审，发表代理意见、辩论意见，代为签收法律文书，代为调解等。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：孝感保丽房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区长征路23号，组织机构代码：66769216—4。法定代表人：冯芬芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）袁云平，男，1956年11月22日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人张军因与被上诉人孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）、被上诉人袁云平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第00643号民事判决，向本院提起上诉，本院作出（2015）鄂孝感中民二终字第00027号民事裁定，撤销原判发回重审。湖北省孝感市孝南区人民法院经重审，作出(2015)鄂孝南民初字第02535号民事判决。张军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张军上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判；2.由保丽公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。二审中，张军明确其第一项上诉请求为：依法改判，支持一审中张军的反诉请求。事实与理由：对于一审判决中租赁合同是否有效及该合同构成表见代理且约束保丽公司的事实及法律认定，张军予以认可。但，张军认为一审法院对于违约事实及责任的认定、违约损失的判断均存在错误，且张军在庭后收集了新的证据，可有效证明保丽公司违约事实的存在，并因此给张军带来严重的经济损失。1.一审法院在焦点二中对于保丽公司违约行为的认定狭隘，张军认为保丽公司的违约行为包含了停水停电、张贴公告等诸多行为。一审法院认为，保丽公司在租赁期内停水停电的行为给张军造成了一定的损失，但对于张军在一审中陈述的张贴公告、电焊封门的行为未做出认定，张军认为上述行为系根本违约行为，导致张军使用涉案房屋经营的目的不能实现。根据张军在一审中提交的证据显示，保丽公司曾在2013年3月29日、2013年7月4日前分别张贴公告，明示将于2013年7月19日前对整个市场采取停水停电的措施，并要求包含张军在内的所有承租人在2013年7月20日前腾空房屋、搬离。保丽公司确实采取了停水停电的措施，但其行为不止于此；恐吓威胁、使用电焊强行封住张军店铺大门的行为亦有发生；张军对于电焊封门的事实进行了举证，且张军在庭后取得证人证言，证明保丽公司在2013年10月1日用电焊封闭了张军经营场所的大门。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，保丽公司存在根本违约行为，其应当承担相应的违约责任。2.一审法院对于张军损失认定脱离事实，其损失认定无依据；张军认为其提交的证据足以明确因保丽公司违约行为造成了巨大的经济损失。一审判决在焦点四中认为，应当赔偿张军停水停电期间遭受的损失，酌定为2000元/天，合计14000元。张军认为，保丽公司的违约行为不仅是停水停电的行为，还包括张贴公告、封锁大门的行为。根据《合同法》第113条及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条、第11条的规定，对于违约行为造成的损失，包含直接损失和间接损失，即可得利益损失，且人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等方式。张军遭受的损失包含为经营支出的广告位租赁损失、品牌加盟金及罚金、无法正常经营造成的经营损失及人工工资、经营利润损失、装修费等损失，且张军在一审中分别提交了相关的证据证明张军上述损失的真实存在，一审判决未对上述证据予以评判；且租赁合同中明确约定5000元的保证金在合同期满后十五日内予以退还，但一审判决对此约定未予置评采纳，存在错误。被上诉人保丽公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，没有改判的法定事实理由。2.上诉状的上诉理由不能成立。一审判决关于违约行为认定，按照合同的相对性原则，保丽公司与张军没有直接发生租赁关系，不是租赁合同的相对人。张军要求保丽公司承担违约责任的事实不清、证据不足，袁云平与张军签订的合同期限为2013年1月1日至2013年12月31日，该合同已履行完毕，不存在因表见代理而产生的违约责任。关于停水电损失，张军没有提交证据证明系保丽公司实施的行为。关于保丽公司张贴的限期退场告知书系保丽公司履行善良的告知义务，并非侵权或违约。综上，张军的上诉理由不能成立，应当驳回上诉、维持原判。被上诉人袁云平在答辩期内未提交答辩状，亦未向本院提交证据。保丽公司向一审法院起诉请求：1.判令袁云平与张军立即腾退租赁的商铺；2.诉讼费用由袁云平、张军承担。张军向一审法院反诉请求：1.依法判令租赁合同无效；2.依法判定保丽公司使用欺诈手段故意隐瞒重大事实委托下属订立合同，承担签订租赁合同欺诈给张军造成重大损失的违约赔偿责任；3.依法判令保丽公司使用欺诈手段故意隐瞒重要事实订立合同，造成违约，应当赔偿给张军造成的重大经济损失共计人民币237.8万元（见赔偿清单）；4.本案所有诉讼费用和其他费用均由保丽公司承担。在一审庭审中，张军当庭表示放弃第一项反诉请求。一审法院认定事实：2010年3月8日，保丽公司与案外人邱保国签订授权委托书一份，委托案外人邱保国全权处理位于孝感市××路和××路交汇处的保丽建材大市场的对外出租。2010年4月7日，案外人邱保国与袁云平签订了一份授权经营委托书，授权袁云平将保丽建材大市场对外招租、经营管理，并有权收取各承租户的租金及相关费用，承包期限自2010年7月9日至2013年7月19日，双方还对租金、各自的权利、义务和违约责任进行了约定，同时双方于2009年4月1日签订的合同终止。2009年5月6日，袁云平与张军签订了一份《租赁合同》，将保丽建材大市场租赁给张军经营美加华卫浴，经营面积233.76平方米，月租金3506元，自2009年6月6日至2009年12月31日和权利义务等，2009年7月15日，张军对商铺进行了装修，费用28万元；2010年1月1日，袁云平与张军签订了一份《租赁合同》，将保丽建材大市场E10号面积为343.73㎡的商铺出租给张军，张军于2011年7月1日对商铺进行了装修，费用16.496万元；2012年7月20日，张军对商铺进行了装修，费用23.4万元；2012年12月14日，双方最后一次续签合同，约定：（1）租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，张军向袁云平交纳押金5000元，如果张军违约，押金不退；（2）张军每月租金10656元，三个月合计31968元，每三个月交纳一次。签订合同时交纳三个月的房租，之后每次提前15天交纳；（3）张军转租商位房时，事前应征得袁云平书面同意。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。2013年3月29日、7月4日，保丽公司分别向袁云平、张军发出书面告知书和限期退场通知，要求张军于同年7月20日前搬离商铺。同年7月20日，保丽公司对张军的商铺停水停电一周。2013年12月25日，保丽公司与袁云平、张军又发生纠纷未果，2014年3月8日，保丽公司遂诉至法院。一审法院认为：本案的争议焦点有五：（一）袁云平与张军签订的租赁合同是否有效；（二）保丽公司是否存在违约行为；（三）袁云平是否承担责任；（四）张军的损失如何认定；（五）张军应否腾退其租赁的商铺。对焦点一，一审法院认为，本案所涉出租房屋为保丽公司所有。保丽公司全权委托案外人邱保国对该房屋进行出租，案外人邱保国又将该房屋整体出租给袁云平，并授权袁云平进行招租、经营和管理。无论是保丽公司出具给案外人邱保国的授权委托书，还是邱保国出具给袁云平的《授权经营委托书》，均未注明授权期限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该行为有效。袁云平持上述委托书与张军签订的租赁合同的行为，符合表见代理的特征，因此张军有理由相信袁云平能够全权代理保丽公司对外签合同，袁云平和张军签订的租赁合同合法有效。对焦点二，一审法院认为，保丽公司在合同租赁期间未保持租赁物符合约定的用途，期间的停水停电7天给张军造成一定的损失，故保丽公司应承担相应的法律责任，由于张军未能提交其有效的损失证据，故对其反诉请求，部分予以支持。对焦点三，一审法院认为，袁云平在明知自己与案外人邱保国签订的合同至2013年7月19日终止的情况下，仍超越代理权限与张军签订转租合同至2013年12月31日，违背了诚实信用原则，存在重大过错，但所租商铺现不由其控制，因此，其没有腾退的责任。张军在反诉中，并未要求其承担损失，故在此不予审理。对焦点四，一审法院认为，保丽公司违反合同约定，应该赔偿张军停水停电期间的经营损失。一审法院酌情按每天2000元计算，合计14000元（2000元×7天）。对于焦点五，一审法院认为，袁云平、张军的租赁合同于2013年12月31日届满，权利义务即终止，张军应当腾退所租商铺。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1.张军于判决生效之日起三日内腾退出所租赁的保丽建材大市场E10号商铺。2.保丽公司赔偿张军损失14000元。3.驳回保丽公司的其他诉讼请求。4.驳回张军的其他反诉请求。本诉受理费100元，反诉受理费12912元，合计13012元，由保丽公司承担75元，张军承担12937元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院对其真实性予以确认。对有争议的证据，本院评判如下：对证据一证人证言两份，因证人陈某系同一建材市场的租户，证人金某系张军的客户，且上述两位证人出庭作证时均称只知道张军商铺门被封，不清楚由谁实施的封门及停水停电行为，对该份证据的证明目的不予采信。对证据二，因保丽公司对其真实性无异议，对其真实性本院予以确认，但该份判决书系一审法院酌情处理，保丽公司称为信访稳定工作而未提起上诉，与本案无关联性，对其证明目的不予采信。对证据三，系张军单方制作的其与ＸＸ案件提交证据的对比，与本案无关联，对证据三的证明目的不予采信。二审经审理查明，一审查明事实除认定“同年7月20日，保丽公司对张军的商铺停水停电一周。2013年12月25日，保丽公司、张军又发生纠纷未果”无证据支持外，其他属实。二审另查明：1.2010年初，保丽公司通过合法竞拍方式取得保丽建材大市场物权，并办理相关登记手续。2.2013年8月2日，湖北省孝感市孝南区人民法院作出（2013）鄂孝南民初字第01019号民事判决后，保丽公司与袁云平通过协商追认袁云平与各商户签订的租赁合同效力。本院认为：本案纠纷因保丽公司与袁云平签订《租赁承包合同》以及袁云平与张军签订《租赁合同》而引发，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》之规定，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，没有违反国家法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效。本案二审争议的焦点问题为：一、保丽公司是否为本案的责任主体。二、保丽公司是否存在违约行为；应否承担违约责任；如果应当承担违约责任，责任范围应当如何确定。关于焦点问题一，本院认为：本案中，因保丽公司在2010年取得保丽建材大市场物权后，追认邱保国与袁云平签订的《租赁承包合同》（期限自2010年4月7日起至2013年7月19日止），保丽公司与袁云平成立租赁承包合同关系，袁云平对保丽建材大市场行使出租、收取租金、管理的权利。2013年1月1日前，袁云平与张军采取一年一签的方式，签订《租赁合同》，并均已履行完毕。后袁云平与张军签订《租赁合同》（期限自2013年1月1日至2013年12月31日止），因2013年7月19日前，袁云平具有代理权，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，袁云平在代理权限内，与张军签订的《租赁合同》（自2013年1月1日至2013年7月19日止）有效，该期间袁云平的租赁合同权利、义务由被代理人保丽公司承担。又袁云平与张军签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止），因保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与各商户签订的租赁合同效力，按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，袁云平与张军签订的《租赁合同》（自2013年7月20日至2013年12月31日止）经保丽公司追认后，该期间内袁云平的租赁合同权利、义务应当由保丽公司承担。关于焦点问题二，本院认为：张军主张保丽公司存在违约行为的理由主要有三点：一是在正常经营期间，保丽公司向全体商户发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，造成承租人不能安心履约无法正常经营形成不必要的损失。二是袁云平向张军口头承诺，可长期租赁经营。三是在租赁期内，保丽公司焊接商铺大门、停水停电干扰其正常经营，致使其不能实现租赁合同目的。对于张军提出的上述三点理由，本院评判如下：一是保丽公司发放解约《告知书》、《限期退场通知书》，本案中袁云平与保丽公司签订《租赁承包合同》于2013年7月19日届满，袁云平与张军签订的于2013年12月31日届满的租赁合同超越其代理权限。又根据本案所查明的事实，保丽公司于2013年8月事后追认袁云平与张军租赁合同的效力，追认行为发生于发放《告知书》、《限期退场通知书》之后，故业主保丽公司作为涉案房屋的物权所有人要求承租人张军限期退场是其正当权利的行使，不构成对袁云平及张军租赁权益的侵犯，即保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》，系物权所有人保丽公司应当享有的权利，按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，保丽公司发放《告知书》、《限期退场通知书》行为不能视为违约。二是关于袁云平向张军口头承诺可长期租赁经营。由于在庭审过程中，张军并未提交相关证据证明袁云平作出过此承诺，袁云平在诉讼中对此不认可，且袁云平与张军间的《租赁合同》为一年一签。三是张军上诉称保丽公司存在焊接商铺大门、停水停电等干扰其正常经营的行为，因其未提交有效证据证明该行为由保丽公司实施。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，张军应承担举证不能的不利后果。故张军基于保丽公司违约的上诉请求因其证据不足，不予支持。另外，张军上诉称其装修损失，其装修时间发生于2009年、2011年、2012年，装修属于正常经营的需要，张军在装修时应当根据租赁合同期限，合理核算装修规模，此费用应该视为经营正常投入、风险自担的范围。在无证据证明保丽公司存在违约的情况下，该经营风险不应由保丽公司承担，对于张军所提出的因保丽公司违约，应当承担其装修损失赔偿的主张应不予支持。综上，张军主张保丽公司存在违约行为，因无有效证据证明其主张，故对其诉讼请求不应予以支持。由于保丽公司在一审宣判后未提出上诉，且其在本案二审中明确表示“驳回上诉，维持原判”，视为其认可一审判决。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 胡 红审判员 代绍娟二〇一七年三月八日书记员 潘 洁附适用法律条款《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。