河北省张北县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北商初字第21号
原告中国工商银行股份有限公司张北支行，住所地张北县张北镇永春南街78号，注册号130722300001680。
负责人王守明，该行行长。
委托代理人孙伟，该行客户经理部经理。
被告寇祯德。
被告赵全娣。
委托代理人寇祯德。
被告张家口市三洋房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区张宣公路158号，注册号130702000016520。
法定代表人杜翰诚，该公司董事长。
委托代理人贾彦华，公司职工。
原告中国工商银行股份有限公司张北支行（以下简称工行张北支行）与被告寇祯德、赵全娣、张家口市三洋房地产开发有限公司（以下简称三洋房开）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告工行张北支行的委托代理人孙伟和被告寇祯德、被告三洋房开委托代理人贾彦华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告工行张北支行诉称，2013年5月24日被告寇祯德及其配偶赵全娣，以其购买的张北县中都府商业3幢05-12号八套底商为抵押，向工行张北支行申请办理个人商用房贷款360万元，并签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定借款期限为10年，年利率为7.205%，采用按月等额本息还款方式。我行依约发放了贷款，二被告归还部分借款及利息后，截止2014年12月24日已累计逾期还款11期，连续逾期8期，现至开庭日共欠我行贷款3366865.23元，结欠贷款利息232333.09，复息3093.76元。被告寇祯德、赵全娣已完全符合在《个人购房借款／担保合同》中所约定的“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的违约情形，被告已构成违约。现我行宣布与被告签订的借款合同提前到期，并要求被告归还我行剩余借款本金3366865.23元及贷款全部结清前产生的贷款利息及相关费用并承担抵押担保责任，被告三洋公司承担保证责任。
被告寇祯德、赵全娣辩称，对借款及欠款的数额没异议，我这个月底能够归还30万元，其他资金需要周转。
被告三洋公司辩称，对上述证据均无异议，但我公司承担的保证责任范围为阶段性连带责任保证，根据合同约定，我公司的保证责任已于2012年8月31日抵押预告登记手续办理完毕原告收到抵押预告登记证时免除，原告从我公司按揭贷款保证金中扣收借款及利息不合理，应予以返还。
经审理查明：原告工行张北支行与被告寇祯德、赵全娣签订了《个人购房借款／担保合同》，为二被告办理了个人商用房贷款360万元，于2013年5月24日发放贷款，二被告以其购买的张北县中都府商业3幢05-12号八套底商为抵押，并签订了担保合同。合同约定借款期限为10年，年利率为7.205%，采用按月等额本息还款方式。二被告归还部分借款及利息后停止归还，截止2014年12月24日已累计逾期还款11期，连续逾期8期，贷款合同约定，借款利息自实际放款日起计算，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还借款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按约定利率加收50%确定，合同通用条款约定如发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的情形，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。二被告用其所购八套房屋为其借款提供抵押担保，并办理了他项权证，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告三洋公司为该笔借款提供保证担保，约定保证责任的范围为阶段性连带责任保证并对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。同时约定，保证人不按合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，但保证人对合同第20.2条约定的抵押预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有抵押权预告登记信息的证明文件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。截止2015年4月13日二被告尚欠原告工行张北支行借款本金3366865.23元，结欠贷款利息232333.09，罚息为3093.76元。
上述事实，有原、被告陈述、个人购房借款／担保合同、个人借款凭证、还款明细单、他项权预告登记证等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，应予确认；原告工行张北支行在签订合同后依约履行了发放借款的义务，被告寇祯德、赵全娣未按照合同约定全面、及时履行其偿还借款本金及利息的义务，违背了诚实信用的原则，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故对原告工行张北支行宣布合同项下贷款提前到期并要求二被告归还剩余借款本金和利息及承担抵押担保责任的主张予以支持；经查，被告三洋公司承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证且合同约定“保证人对合同第20.2条约定的抵押预告登记手续已办理完毕，贷款人收到记载有抵押权预告登记信息的证明文件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任”，故原告工行张北支行与被告三洋公司所签订的保证合同系附解除条件的合同，自条件成就时失效。二被告所购房屋已办理了抵押权预告登记，贷款人工行张北支行已收到该抵押权预告登记证，故原告与被告三洋公司之间的保证合同所附条件已经成就，该合同已经解除，被告三洋公司的保证责任应予免除；原告工行张北支行主张二被告应当承担其为实现债权而支出的相关费用，因其未提供相关证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告中国工商银行股份有限公司张北支行与被告寇祯德、赵全娣签订的《个人购房借款／担保合同》终止。
二、被告寇祯德、赵全娣于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司张北支行借款本金3366865.23元及利息、罚息（利息、罚息计算至实际给付之日止，利率按借款合同约定计算）并承担抵押担保责任。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司张北支行其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33735元，由被告寇祯德、赵全娣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李亚南
人民陪审员 梁慧敏
人民陪审员 陈新宇
二〇一五年六月三日
书 记 员 赵福星
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。