宁夏回族自治区隆德县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）隆民初字第769号
原告（反诉被告）：宁夏隆德县三鑫置业有限公司。住所地：宁夏隆德县。
法定代表人：王清梅，该公司总经理。未到庭。
委托代理人：赵志宏，宁夏六盘山律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：张来平，男，1963年12月28日出生，汉族，大专文化，隆德县文联职工，住宁夏隆德县。
委托代理人：罗云先，宁夏德声律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）宁夏隆德县三鑫置业有限公司（以下简称三鑫公司）与被告（反诉原告）张来平商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月5日、2014年12月2日分别受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三鑫公司委托代理人赵志宏，被告（反诉原告）张来平及委托代理人罗云先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）委托代理人诉、辩称，2013年3月6日，原、被告签订了编号为LF-2013-13-00234号《商品房买卖合同》，根据合同约定，原告将其开发修建的隆德县城中央名都4号楼一单元10602室住宅楼一套出售给被告，面积为89.7平方米，售价为2062.43元／平方米，总价款为185000.00元。付款方式为首付5.6万元，剩余12.9万元于2013年6月30日前用按揭贷款全部支付，逾期未付，按照合同约定承担相应的违约责任。合同签订前后，被告先后给付原告购房款156000.00元，尚欠29000.00元，经原告多次催要，被告至今未付。现原告起诉要求被告给付剩余房款29000.00元及截止2014年10月30日的违约金14065元（29000元×485天×1‰），之后的违约金按照合同的约定付至房款付清时止。根据双方签订的《商品房预售合同》第七条第一款（2）项的约定，反诉原告未在约定期限内交付购房款，只有在反诉被告提出解除合同的前提下，反诉原告才能解除合同，本案中反诉被告并未提出解除合同的请求，在合同中双方也未约定反诉被告不维修房屋，反诉原告有权解除合同，因此反诉原告提出解除合同无事实根据。本案中双方均已履行了合同约定的主要义务，为维护市场交易秩序，也不应解除合同。根据有关法律规定，买受方在出卖方不履行维修义务时，只要房屋的质量问题不严重影响正常居住使用的，无权提出解除合同，而该房屋漏水并不严重影响反诉原告居住使用，因此，反诉原告的反诉请求不能成立，希望法庭驳回。本案本诉和反诉诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）提供了以下证据，用以证明自己主张的事实：
1、《商品房预售合同》一份，用以证实原、被告签订房屋买卖合同及被告违约和应承担的违约责任的事实；
2、收款收据四份，用以证实被告尚欠原告购房款29000.00元的事实。
被告（反诉原告）辩、诉称，2013年3月6日，我与原告签订了编号为LF-2013-13-00234号《商品房预售合同》，合同约定，原告将其开发修建的隆德县城中央名都4号楼一单元10602室出售给我，面积为89.7平方米，售价为2062.43元／平方米，总价款为185000.00元。合同签订后，我又按照房屋实际测量面积补缴房款3712.00元，该房屋的实际售价为188712.00元。按照合同约定，我先后给付房款159712.00元，剩余29000.00元未付。由于房屋屋顶存在渗漏现象，我与原告工作人员口头约定，待房屋屋顶维修好后，我再给付剩余房款。原告工作人员对该房屋屋顶维修了20多次，始终没有维修好。在我入住期间，每次下雨都会导致房屋漏水，从阳台屋顶渗漏到卧室及其他房屋，严重影响居住。因此，我将剩余房款没有给付。现我反诉要求依法判令解除双方签订的《商品房预售合同》。由反诉被告返还购房款188712.00元及赔偿房屋装修款46133.00元，并由反诉被告承担反诉费。
被告委托代理人的代理意见，原告所诉被告尚欠房款29000.00的事实属实，由于原告出售的房屋存在质量问题，要求原告维修，未将余款付清，是行使正常的抗辩权力，被告并没有违约，因此，被告不应向原告给付违约金。被告反诉要求解除合同，由反诉被告返还购房款及赔偿房屋装修款理由成立，请求法院予以支持。
被告（反诉原告）提供了以下证据，用以证明自己主张的事实：
1、照片14张，用以证实反诉被告出售给其房屋漏水的基本情况及因房屋漏水所造成损失的事实；
2、《商品房预售合同》一份，用以证实买受人购买的房屋为商品住宅，住宅质量保证书作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修期间和保修范围内发生质量问题，出卖人应履行保修义务的事实。
本案本诉争议的焦点为：1、被告未给付剩余房款是否构成违约；2、被告是否应支付剩余购房款及违约金。本案反诉争议焦点为：1、反诉被告是否构成违约；2、反诉被告与反诉原告签订的《商品房预售合同》是否应予以解除；3、反诉被告是否应退还购房款及赔偿房屋装修款。
经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的《商品房预售合同》、收款收据未提出异议，以上证据来源合法、内容客观真实，与案件具有关联性，对其证明效力，本院予以确认。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的照片、《商品房预售合同》未提出异议，对以上证据的证明效力，本院亦予以确认。
经审理查明，2013年3月6日，被告（反诉原告）张来平与原告（反诉被告）三鑫公司签订了《商品房预售合同》，合同约定，三鑫公司将其开发修建的隆德县城中央名都4号楼一单元10602室出售给张来平，面积为89.7平方米，售价为2062.43元／平方米，总价款为185000.00元。合同签订前，张来平分别于2012年12月3日、2013年2月1日、2013年6月9日给付首付款1万元、4万元共计5000.00元。合同签订后，张来平分别于2012年12月3日、2014年1月21日又给付房款6000.00元，10万元，共计106000.00元。2013年5月份，张来平对该房屋进行装修，在装修时发现房屋屋顶存在渗漏现象，张来平与三鑫公司工作人员口头约定，剩余29000.00元待房屋维修好后再给付。后三鑫公司维修人员对该房屋进行多次维修，但至今仍未维修好。张来平也未将剩余29000.00元房款给付。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，被告（反诉原告）应于2013年6月30日前付清全部房款，但其在2013年5月份装修房屋时发现房屋屋顶渗漏，经其与原告（反诉被告）工作人员口头约定，由原告（反诉被告）进行维修，待维修完毕之后给付剩余房款29000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。因此，被告（反诉原告）未支付剩余房款是行使正当的抗辩权，并未构成违约。按照合同约定，双方应各自履行自己的义务，被告（反诉原告）应给付剩余房款，原告（反诉被告）应履行保修义务，及时维修好该房屋。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付剩余房款29000.00元的诉讼请求本院予以支持。对要求承担截止2014年10月30日前的违约金14065.00元及之后违约金按照合同的约定付至购房款付清时止的诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）及委托代理人提出其并未构成违约的辩解意见，本院予以采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，被告（反诉原告）的房屋只是阳台处渗漏，未影响到其他房间，其装修完房屋后已一直居住，该房屋屋顶漏水并未达到严重影响正常居住使用的程度，且被告（反诉原告）也未提供充足证据予以证实该房屋质量影响到其正常居住使用，亦未提供证据证明其损失的具体数额，因此对被告（反诉原告）提出解除其与原告（反诉被告）签订的《商品房预售合同》，及反诉要求返还购房款188712.00元、赔偿房屋装修款46133.00元的反诉请求，本院不予支持。对反诉被告提出该房屋漏水并不严重影响反诉原告居住的辩解意见，本院予以采信。反诉原告在反诉中只要求解除其与反诉被告签订的《商品房预售合同》及要求反诉被告返还购房款、赔偿房屋装修款，并未要求反诉被告维修房屋，本院在审理中已予以释明，但被告（反诉原告）坚持不要求维修房屋，只要求与反诉被告解除《商品房预售合同》和返还购房款、赔偿房屋装修款，所以在本案中对房屋维修问题本院不予处理。反诉原告可通过自行协商或另案起诉的方式要求反诉被告维修房屋或自己维修后，要求反诉被告支付维修费。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）张来平给付原告（反诉被告）宁夏隆德县三鑫置业有限公司剩余购房款29000.00元，于判决生效后三个月内付清；
二、驳回原告（反诉被告）宁夏隆德县三鑫置业有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）张来平的反诉请求。
本案本诉受理费876.00元，由原告（反诉被告）宁夏隆德县三鑫置业有限公司负担，反诉受理费2411.50元，由被告（反诉原告）张来平负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于固原市中级人民法院。
审 判 长 杨世杰
审 判 员 梁 甫
人民陪审员 车建海
二〇一五年二月三日
书 记 员 杨 洋
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。