浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1078号
上诉人（原审被告）：周贵安，男，1964年6月15日出生，汉族，住临海市。
上诉人（原审被告）：金春花，女，1964年10月14日出生，汉族，住临海市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：苏学兴，临海市申正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：周贵祥，男，1962年8月29日出生，汉族，住临海市。
被上诉人（原审原告）：朱春梅，女，1964年1月6日出生，汉族，住临海市。
被上诉人（原审原告）：周彪，男，1987年1月29日出生，汉族，住临海市。
上诉人周贵安、金春花因与被上诉人周贵祥、朱春梅、周彪合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2017）浙1082民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
周贵安、金春花上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，依法改判确认上诉人周贵安、金春花与被上诉人周贵祥、朱春梅、周彪于2004年4月11日签订的《房屋调剂协议书》无效；或者裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。事实和理由：一审判决书认定双方签订的协议有效系事实认定错误，适用法律错误，违反了法定程序。一、一审判决严重违反法定程序。（一）被上诉人朱春梅、周彪主体不符。2004年4月11日手写版本的《房屋调剂协议书》中，只有上诉人周贵安和被上诉人周贵祥签名，没有被上诉人朱春梅、周彪名字或签字，故被上诉人朱春梅、周彪不是本案的一审适格原告。（二）一审判决遗漏当事人周丽。本案讼争的二间二层房屋，上诉人于1993年10月24日经临海市土地行政主管部门登记备案，建筑占地面积88.94平方米，是上诉人周贵安、金春花和女儿周丽三人报批的，上诉人周贵安、金春花和女儿周丽享有该二间二层房屋占有、使用、收益和处分的权利，故一审判决遗漏当事人周丽。（三）一审判决书遗漏上诉人在一审提供的证据。上诉人在一审提供被上诉人周贵祥和被告周贵安的土地登记审批表各一份，证明双方房屋调剂协议内容不符合法律、法规的规定，违反了《中华人民共和国土地管理法》，但一审判决遗漏该二份证据。二、双方房屋调剂（买卖）不符合法律、法规的规定。（一）被上诉人一间三层房屋占地面积43.56平方米，上诉人二间二层房屋占地面积88.94平方米，被上诉人已有一间房屋的情况下，2004年4月11日又向上诉人购二间二层房屋。被上诉人实际占有二处房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》一户一宅的原则。（二）根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《临海市农民住宅用地管理办法》第七条规定，被上诉人三间房屋超过规定占地面积32.5平方米。临海市土地行政部门认为：①双方的房屋买卖违反了一户只能拥有一处宅基地的规定；②非法超占用地32.5平方米。故临海市土地行政部门至今不予准许双方办理土地使用权变更登记的手续。三、房屋调剂协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条及《中华人民共和国合同法》司法解释（一）第九条的规定，本案上诉人与被上诉人于2004年4月11日签订的房屋调剂协议因内容违反法律、行政法规的强制性规定，不能办理土地使用权变更登记手续，故该协议自始没有法律约束力，该协议无效。四、被上诉人确认房屋买卖合同效力纠纷不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的人民法院受理民事诉讼的范围。上诉人与被上诉人买卖涉及土地性质属集体土地使用权的宅基地，行为违反了《中华人民共和国土地管理法》，应当由行政主管部门处理。现被上诉人以确认《房屋调剂协议书》合法有效起诉，不属于法院受理范围。
被上诉人周贵祥、朱春梅、周彪辩称，一、一审判决书认定上诉人与被上诉人主体资格适格正确。案涉协议系上诉人与被上诉人共同签订，且该份协议书在村方盖章确认后呈报临海市国土资源局、桃渚镇人民政府、临海市人民政府批准，根据合同相对性原理，上诉人与被上诉人的主体是适格的。二、被上诉人未违反“一户一宅”原则，也不存在非法超占用地的情况。首先，《中华人民共和国土地管理法》规定“一户一宅”的目的在于限制农村村民一户在已经拥有一处宅基地的情况下申请第二处宅基地，该条款并未限制农民转让住房，而是规定农民在转让房屋后不得再申请宅基地。其次，根据被上诉人当时家庭人口情况，通过调剂方式取得二间房屋符合村里的规定，且村方、临海市国土资源局、桃渚镇人民政府、临海市人民政府在上诉人建房用地呈报表上盖章确认双方这一房屋调剂的事实，证明当时的调剂是符合条件的。调剂以后，上诉人在自己的建房用地呈报表上注明自己老屋调剂给被上诉人的事实，并将调剂协议书附在呈报表上，因此上诉人才能申请二间新地基。三、案涉协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。首先，被上诉人与上诉人系同一个集体经济组织成员，是同村村民，同一集体经济组织成员都符合本集体组织内房屋（宅基地）转让、出租、调剂的主体资格。其次，订立合同是一个债权行为，所有权、使用权的变动是一个物权行为，这是两个互相独立的法律行为，有各自的成立生效要件，上诉人没有配合被上诉人办理土地使用权变更登记仅仅是不发生物权变动，并不影响合同效力。上诉人所称不能办理土地使用权变更登记手续，是指物权变动自登记之日生效，而不是要求发生物权变动的原因行为即合同需要登记。再次，案涉协议并不存在法定合同无效的情形，因此该协议自订立时生效。四、上诉人提起本次诉讼属于无理缠讼。在房屋买卖协议已经履行完毕13年后，上诉人因协议所涉的房屋涉及拆迁，受利益驱使而违反诚实信用原则，认为调剂协议无效。
周贵祥、朱春梅、周彪向一审法院起诉请求：依法确认原、被告于2004年4月11日签订的《房屋调剂协议书》合法有效。
一审法院认定事实：原、被告系同村人，2004年4月11日，被告将坐落在临海市桃渚镇英雄村二间老屋调剂给原告。同日，双方签订一份《房屋调剂协议书》经村民委员会盖章确认及被告收到原告调剂款16800元。
一审法院认为，原、被告均系同一集体经济组织成员，双方经协商一致，被告周贵安自愿将其名下的位于临海市桃渚镇英雄村二间老屋以16800元的价格调剂给原告周贵祥，原告周贵祥将房款全部支付给出卖人即本案被告周贵安后，周贵安亦将房屋交付给原告周贵祥居住使用，临海市桃渚镇英雄村村民委员会对该宗村民农村房屋买卖调剂行为予以认可。协议双方主体适格、意思表示真实、内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效。协议生效后未办理房屋过户手续，系合同履行问题，并不影响合同的效力。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决：确认原告周贵祥、朱春梅、周彪与被告周贵安、金春花于2004年4月11日签订的《房屋调剂协议书》有效。本案受理费220元，减半收取计110元，由被告周贵安、金春花负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于，一、关于主体问题。上诉人主张应以手写版本的《房屋调剂协议书》为依据，则被上诉人朱春梅、周彪并非本案适格主体，且遗漏当事人周丽。本院认为，打印版本的《房屋调剂协议书》系在手写版本拟定后制作，两者内容一致，打印版本中列明甲方为周贵安、金春花，乙方为周桂祥、朱春梅、周标（后改名为周彪），并未将周丽列入其中。因此上诉人的该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。二、关于合同效力问题。上诉人主张案涉协议违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定而无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第六十二条第四款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该规定并未禁止宅基地使用权人向同一集体经济组织成员出卖宅基地上的房屋，宅基地使用权随房屋所有权一并转让。同时，案涉调剂行为已经得到了临海市桃渚镇英雄村村民委员会的认可，临海市国土资源局、临海市桃渚镇人民政府也在上诉人提交的临海市集体土地私人建房用地呈报表中认可调剂行为，因此上诉人关于本案所涉房屋调剂协议因违反相关法律、法规的强制性规定而无效，并认为本案并不属于人民法院受理民事诉讼范围的主张，不能成立，本院不予采纳。三、关于证据问题。上诉人在一审时提交了两组证据，一审法院在庭审时针对这两组证据组织双方当事人进行了质证，程序并不违法，但一审法院在判决书中遗漏该部分内容，虽然对本案实体处理并无影响，但确有不妥，应予纠正。综上所述，周贵安、金春花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人周贵安、金春花负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴 谦
代理审判员 黄 磊
代理审判员 陶镜玄
二〇一七年七月七日
代书 记员 郭巧燕