浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第2444号
原告：嵊州市越乡特产有限公司，住所地：嵊州市三江街道剡兴路16号。
法定代表人：裘旭鹏，董事长。
委托代理人（特别授权代理）：马啸，浙江大丰律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）：张伟民，浙江大丰律师事务所律师。
被告：毛道群。
原告嵊州市越乡特产有限公司（以下简称“越乡公司”）与被告毛道群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月27日立案受理后，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告越乡公司的委托代理人张伟民、被告毛道群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告越乡公司起诉称，2011年9月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定将原告所有的坐落在剡兴路16号二楼十间（现门牌号码为嵊州大道南396-1号），一楼两间半、办公室四间及厨房占用场地的房屋租赁给被告使用，租赁期限为五年（自2011年9月18日起至2016年9月18日止），房屋年租金为242000元，次年起年租金按上年租金递增15%交纳，房租押金2万元（实际未交）。同时在合同中双方也约定若被告拖欠租金（包括部分）超过一个月的，则原告有权单方终止合同、收回房屋，并且押金不予退还。合同签订后，原告按约履行了义务，被告也依约向原告支付了2011年9月18日至2013年9月18日的房屋租金，但对于2013年9月19日至2014年9月18日的房屋租金320045元，被告只支付了部分租金，对于剩余的租金却一直未予支付。2013年12月，原告与王恒永等签订房屋买卖协议，将包括本案所涉及的剡兴路16号二楼十间，一楼两间半在内的楼下十间、楼上十间的房产等转让给王恒永所有，同时约定被告应缴纳的2013年9月19日至2014年9月18日的房屋租金320000元，由原告收取抵王恒永的购房款，原告收取租金后，原告与被告所签合同移交王恒永继续履行。现被告对剩余租金至今未付，经原告多次催讨，被告仍未付清。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，提起如下诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告立即腾退其所租赁的房屋；3、依法判令被告向原告支付2013年9月19日至2014年9月18日期间所欠付的房屋租金220045元，并按年租金320045元的标准计算支付自2014年9月19日起至实际腾退之日止的实际使用期间的租金以及按月利率10‰计算支付自2014年9月19日起至实际腾退之日止的逾期付款的违约金。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告毛道群答辩称，其已实际缴纳20000元押金，但相应的依据其找不到了，原告处应该有该依据；其租赁的嵊州市三江街道剡兴路16号二楼十间店铺并不是原告所说的嵊州市嵊州大道南396-1号（二层）。
原告为证明自己的主张在本院指定的举证期限内提供的证据，被告毛道群的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1、个体工商户登记情况1份，证明被告的诉讼主体资格。
证据2、房屋租赁合同1份，证明原告与被告在2011年9月18日签订房屋租赁合同约定由被告租赁剡兴路16号二楼十间（现门牌号码为嵊州大道南396-1号），一楼两间半、办公室四间及厨房占用场地，并对租赁期限、租金、违约责任及相关的权利义务进行了约定的事实。
证据3、协议书1份，证明原告与王恒永约定2013年9月19日至2014年9月18日讼争房屋的租金320000元由原告收取抵扣购房款；如被告存在违约情况，由原告解除合同的事实。
证据4、证明2份，证明嵊州市三江街道剡兴路16号一楼两间半房屋的门牌号变更为嵊州大道南376、378、380号，二楼十间房屋的门牌号统一编号为嵊州市嵊州大道南396-1号（二层）的事实。
证据5、房屋产权证4份，证明讼争房屋已登记在王恒永、王录斐名下。
被告毛道群经质证称对证据1-3、5无异议，对证据4的真实性有异议。
本院认证认为，对于证据1-3、5，被告经质证无异议，本院对上述证据的证明力予以认定。对于证据4，被告经质证称对该证据的真实性有异议，但该证据加盖了讼争房屋所在的嵊州市三江街道仙湖社区居民委员会和嵊州市地名办公室的公章，且被告并未提供相应的证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以认定。
经审理查明，2011年9月18日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将其所有的剡兴路16号二楼十间、一楼二间半、办公室四间及厨房占用场地的房屋租赁给被告使用；租赁期限为五年，自2011年9月18日起至2016年9月18日止；第一年房屋年租金为242000元，次年起房屋租金按上年租金递增15%；被告拖欠租金（包括部分）超过一个月的，原告有权单方终止合同，收回承租的房屋；被告逾期交付租金，应承担逾期付款的违约责任，按月利率10‰计算违约金。被告已向原告支付了2011年9月18日到2013年9月18日的房屋租金，后又向原告支付了2013年9月19日至2014年9月18日的部分房屋租金100000元。2013年12月13日，原告与王恒永签订协议一份，约定被告应付的2013年9月19日至2014年9月18日的房屋租金320000元由原告收取以抵扣王恒永需支付给原告的购房款。
另查明：1、讼争房屋于2013年12月20日登记在王恒永与王录斐名下。2、2013年9月19日至2014年9月18日讼争房屋的年租金为320045元。3、嵊州市三江街道剡兴路16号一楼两间半房屋的门牌号变更为嵊州大道南376、378、380号，二楼十间房屋的门牌号统一编号为嵊州市嵊州大道南396-1号（二层）。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，应属有效合同，双方均需全面履行合同约定的义务。原告按约交付的讼争房屋，被告理应及时支付相应的租金，但对于2013年9月19日至2014年9月18日的房屋租金，被告仅向原告支付了100000元，其余租金至今未付，根据原、被告签订的房屋租赁合同，被告拖欠租金（包括部分）超过一个月的，原告有权单方终止合同；被告逾期交付租金，应按月利率10‰支付逾期支付房屋租金的违约金。讼争房屋虽于2013年12月20日登记在王恒永、王录斐名下，但王恒永于2013年12月13日与原告签订的协议约定由原告向被告收取2013年9月19日至2014年9月18日的房屋租金320000元；若被告违约，则原告出面解除其与被告签订的房屋租赁合同，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同、要求被告支付欠付的房屋租金220000元的诉讼请求于理有据，本院依法予以支持。因原、被告签订的房屋租赁合同未约定支付租金的期限，租赁期限超过一年的，应在每届满一年时支付租金，故原告可要求被告支付自2014年9月19日起至付清之日止按月利率10‰的标准计付的违约金。因原告已将讼争房屋转让给王恒永、王录斐，并于2013年12月20日办理了过户登记，根据原告与王恒永签订的协议，对于2013年9月19日至2014年9月18日的房屋租金由原告负责收取。但自2014年9月19日起，原告并无法定或约定的拥有对讼争房屋的收益、处分的权利，故原告要求被告腾退所租赁房屋及按年租金320045元的标准支付自2014年9月19日起至实际腾退之日止的实际使用期间的租金的诉讼请求于法无据，本院依法予以驳回。被告虽答辩称其已缴纳押金20000元，但被告未提供相应的证据证明其已缴纳该押金，故本院对被告的上述意见不予采纳。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持；不合理部分的诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除嵊州市越乡特产有限公司与毛道群于2011年9月18日签订的房屋租赁合同。
二、毛道群支付嵊州市越乡特产有限公司自2013年9月19日至2014年9月18日欠付的房屋租金220000元并支付该款自2014年9月19日起至付清之日止按月利率10‰计付的违约金，款限本判决发生法律效力之日起二十日内付清。
三、驳回嵊州市越乡特产有限公司的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5034元，依法减半收取2517元，由原告嵊州市越乡特产有限公司负担217元，由被告毛道群负担2300元（款限被告毛道群于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费5034元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吕泉清
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 杨 月
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。