浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第783号
原告（反诉被告）：邱辉。
委托代理人（特别授权）：潘继红，浙江越晖律师事务所律师。
被告（反诉原告）：诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司。
法定代表人：吕永清。
委托代理人（特别授权）：俞岚、金国锋，浙江永大律师事务所律师。
原告邱辉为与被告诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新城金鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年3月18日向本院提出起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员赵珊妮独任审判。被告新城金鹰公司在本院送达起诉状副本、证据副本等相关诉讼文书材料后，依法在答辩期内提出反诉。本院于2014年4月17日、5月30日、2015年9月15日对本案三次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邱辉的委托代理人潘继红，被告（反诉原告）新城金鹰公司的委托代理人俞岚、金国锋到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解，但因意见分歧较大，无法达成一致协议。本案现已审理终结。
原告邱辉诉称，2010年8月6日，原、被告签订商品房买卖合同一份，双方约定：原告向被告购买位于诸暨市陶朱街道精英名城C区26幢的房屋及架空层，房屋建筑面积为268.41平方米，架空层面积分别为42.08平方米和94.60平方米；房屋总价款为3474914.35元；付款方式为自合同签订之日起支付房款人民币1744914.35元，其余房款1730000元进行银行按揭；交房时间为2011年12月31日，并约定了被告逾期交房的违约责任。2010年8月23日，原告如约支付了房款1744914.35元，并支付了天然气安装费6000元，数字电视安装费898元。2010年10月8日，原告与中国工商银行诸暨支行办理了按揭手续，至今原告已交按揭款三年多。2011年12月31日，被告交房期到，可被告却无故不交房，至今已有两年多时间。原告向被告催促要求交房并承担违约责任，可被告却不履行，致本案纠纷发生。现起诉要求被告：1、立即交付合同约定的商品房；2、支付自2012年1月1日起至实际交房之日止总房款3474914.35元按日万分之三计算的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。因涉案商品房至今未通过综合验收，但房屋已经可以实际交付并使用，故原告变更诉讼请求为：1、要求被告按现状将原告购买的、坐落于诸暨市陶朱街道精英名城C区26幢的房屋及架空层交付给原告；2、要求被告支付自2012年1月1日起至房屋实际交付之日止按总房款的日万分之三计算的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告新城金鹰公司答辩并反诉称，1、2010年8月6日，被告向原告购买由原告开发的诸暨市高尔夫·精英名城商品房属实，双方签订商品房买卖合同一份；2、原告并未如其诉状中所称已经付清首付款1744914.35元，实际上原告仅支付了1044914.35元，另70万元被告同意其缓交。2012年9月14日、2014年1月13日原告分两次向被告支付房款共20万元，故至今为止原告尚欠50万元的首付款未付清；3、按原、被告双方的商品房买卖合同约定，如买受人即原告逾期30日仍未付清首付款，则被告有权解除双方之间的商品房买卖合同，并要求原告承担违约责任；4、因原告逾期付款，故属原告违约在先，被告有权履行先履行抗辩权，可以拒绝向原告交房；5、原告要求按总房款3474914.35元的日万分之三计算逾期交房违约金不合理，应按被告已付款即2974914.35元计算逾期交房违约金。综上，被告认为原告逾期支付首付款，是原告违约在先，故原告要求被告交付房屋并支付违约金的请求不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求，并提出反诉要求：1、解除原、被告双方于2010年8月6日签订的商品房买卖合同；2、由原告支付被告自2010年8月7日起至合同解除之日止的违约金；3、本案诉讼费用由原告承担。
反诉被告邱辉针对反诉原告新城金鹰公司的反诉辩称，原告已经向被告履行了支付首付款及按揭款的义务，原告并没有违反商品房买卖合同的约定。支付首付款时欠付被告70万元是事实，但原告已经另向被告出具了借条，所以该70万元已经转化为民间借贷。虽原告逾期还款，但被告不能以此为由要求解除合同并要求原告承担违约责任，请求法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2010年8月6日，原告邱辉（买受人）与被告新城金鹰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：1、由原告向被告购买坐落于诸暨市陶朱街道精英名城C区26幢101号房屋及架空层，房屋建筑面积为268.41平方米，架空层面积分别为42.08平方米和94.60平方米；2、房屋总价款为人民币3474914.35元，除上述房款外，被告依据政府有关规定代原告缴纳物业维修基金9075.25元、天然气安装费用6000元、数字电视安装费用898元；3、付款方式为自合同签订之日起支付房款人民币1744914.35元，其余房款1730000元进行银行按揭；4、买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；5、出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付给买受人；6、出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付给买受人，逾期超过30天后，买受人有权解除合同，但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付其已支付房价款按日万分之三计算的违约金。2010年8月23日，被告向原告开具金额为1751812.35元的销售不动产统一发票一份，该金额包括合同约定的房屋首付款1744914.35元、天然气安装费6000元、数字电视安装费898元。同日，被告还向原告开具金额为9075.25元的收据一份，该费用为原告支付给被告的物业维修基金。2010年10月8日，原告邱辉作为借款人，被告新城金鹰公司作为保证人，与贷款人中国工商银行股份有限公司诸暨支行签订个人房屋担保借款合同一份，由原告向工商银行贷款173万元。合同签订后，173万元贷款打入被告新城金鹰公司帐户，之后原告每月向工商银行归还按揭贷款。截止2011年12月31日，也就是原、被告签订的商品房买卖合同约定的交房日期届满，被告未能将原告购买的房屋交付给原告。日前，讼争商品房已经建造完毕且可以实际居住使用，但因被告方的原因，该商品房尚不满足《商品房买卖合同》中约定的“经分期综合验收合格”这一交房条件。2013年12月，原告发函给被告，要求被告将其购买的房屋交付给原告，并要求被告按合同约定承担违约责任。被告在收到原告发送的该函件后未作出回应。2014年3月，原告诉讼来院，请求本院判如所请。
另查明，原告实际向被告支付的首付款为人民币1044914.35元，余款70万元，由原告以借款形式在2010年8月23日向被告出具借条一份，内容为：“今收诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司人民币柒拾万元整（￥700000.00）。2011年1月31日前归还人民币叁拾伍万元整（￥350000.00），余下的钱款2011年3月31日前还清!逾期按欠款金额计息15‰（月息）。此据。立据人：邱辉、陈伟新。2010.8.23”。该借条出具后，原告于2012年9月14日向被告支付10万元，2014年1月13日又向被告支付10万元。其余50万元款项未能按约支付。
上述事实，除原、被告陈述外，还由原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、浙江省统一收款收据、个人房屋担保借款合同、存折、要求立即交房并承担违约责任的函、邮件查询回执、收据，被告提供的借条、汇划来账回单、中国工商银行网上银行电子回单、中国工商银行现金存款凭条、商品房买卖合同等证据予以证实。上述证据经庭审质证，双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案中，原、被告双方于2010年8月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。该《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付给买受人；出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付给买受人，买受人选择继续履行合同的，出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向买受人支付其已支付房价款按日万分之三计算的违约金。”现讼争商品房因被告方的原因至今未交付给原告，故原告起诉要求被告交付商品房并支付按合同约定的违约金，符合双方当事人的约定，本院予以支持。虽讼争商品房至今尚未符合“分期综合验收合格”这一交付条件，但原告自愿以现状接收房屋，系原告对自己权利的自由处分，未损害他人利益，应予以准许。至于违约金的数额，应自2012年1月1日起至实际交付之日止以总房款3474914.35元为基数按日万分之三计算。
对被告的反诉请求，本院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，全面、适当地履行，不得擅自解除。只有在法定的或约定的解除条件成就时，才允许解除合同，而且双方当事人约定的解除条件必须是明确具体的。本案中，原、被告双方虽在2010年8月6日签订的《商品房买卖合同》中约定：如果买受人即原告未按该合同约定的期限支付首付款1744914.35元，逾期超过30日后被告有权解除合同。但合同订立后被告又同意原告欠付上述首付款中的70万元，被告借款给原告并由原告出具“借条”给被告，在该“借条”上另行约定了原告收取70万元款项后的还款期限及如果逾期还款则应支付利息的相关内容。上述原、被告的行为应视为双方对合同约定的与首付款有关条款的实际履行。原告作为买受人，负有在合同约定期限内支付首付款的义务；被告作为出卖人，享有在合同约定期限内收取款项的权利并负有开具已收款项发票的义务。现原告以与被告确立新的债权债务关系的方式完成首付款的支付，被告亦予以接受，双方的该行为并不违反法律法规的规定，故对该种履行方式本院予以认可。在原告支付首付款以后，被告又协助原告办理了银行按揭手续，剩余的173万元房款亦全部汇入了被告帐户。因此，就本案而言，并不存在合同约定的原告违约被告可以解除合同的情形。现被告以原告逾期30日仍未付清首付款为由要求解除合同并由原告支付违约金的反诉请求，缺乏事实根据，本院不予支持。至于原告所欠的50万元款项，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内将坐落于诸暨市陶朱街道精英名城C区26幢101号房屋及架空层（房屋建筑面积为268.41平方米，架空层面积分别为42.08平方米和94.60平方米）交付给原告（反诉被告）邱辉；
二、被告（反诉原告）诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司应支付原告（反诉被告）邱辉总房款人民币3474914.35元自2012年1月1日起至上述商品房实际交付之日止按日万分之三计算的违约金，限于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回被告（反诉原告）诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费41188元，反诉案件受理费9422元，合计诉讼费用50610元，由被告诸暨市新城金鹰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费50610元（包含本诉和反诉案件受理费），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 赵珊妮
人民陪审员 周苗来
人民陪审员 杨科晔
二〇一五年九月十五日
书 记 员 杨 琼