重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初6540号
原告：交通银行股份有限公司重庆渝中支行，地址重庆市渝中区邹容路149号邹容广场A栋，组织机构代码45044249-8。
负责人：陈萍，该支行行长。
委托诉讼代理人：张臻玟，重庆立源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：符斯，重庆立源律师事务所律师。
被告：重庆大龙洋行置业有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路50号“半岛国际商务大厦”22-C#。
法定代表人：李寒春。
被告：邓光林，男，1981年11月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。
原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称交通银行渝中支行）与被告重庆大龙洋行置业有限公司（以下简称大龙洋行公司）、被告邓光林金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行渝中支行委托诉讼代理人符斯到庭参加诉讼，被告大龙洋行公司、被告邓光林经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
交通银行渝中支行向本院提出诉讼请求：1、判令邓光林立即偿还交通银行渝中支行借款本金284843.01元，并支付截止2015年10月18日的利息11160.65元、罚息137.34元；并支付自2015年10月19日起至付清时止，以借款本金284843.01元为基数按照中国人民银行基准利率上浮10%再上浮50%计算的利息，以未支付的利息11160.65元为基数按照中国人民银行基准利率上浮10%再上浮50%计算的复利；2、判令大龙洋行公司对邓光林的上述债务承担连带清偿责任；3、判令交通银行渝中支行对邓光林提供抵押的位于重庆市巴南区一品民兴路21号X幢X单元X-
X房屋享有优先受偿权。事实及理由：邓光林因购买位于重庆市巴南区一品民兴路21号X幢X单元X-
X房屋并以该房屋向交通银行渝中支行申请个人房产抵押贷款。2013年2月1日，交通银行渝中支行与大龙洋行公司、邓光林签订个人房产抵押贷款合同，合同约定交通银行渝中支行向邓光林提供贷款300000元，贷款期限240个月，贷款年利率为7.205%（按中国人民银行基准利率上浮10%）；还款方式为等额本息，本息按期支付，以月为一期，还款日为放款日的对应日。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日，并自合同利率调整日起，按合同利率调整日相应利率档次执行调整后的利率。邓光林如有违约行为，交通银行渝中支行有权停止发放贷款，单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，并有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%计收罚息和复利；且邓光林还要承担交通银行渝中支行为实现债权而支付的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。同时，合同还约定大龙洋行公司作为保证人为邓光林上述贷款承担连带保证责任，保证期间为最后一期贷款到期之日起两年，保证责任范围为贷款合同项下的贷款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。之后交通银行渝中支行与邓光林、大龙洋行公司订立抵押贷款合同，邓光林将其所有的坐落于重庆市巴南区一品民兴路21号X幢X单元X-
X房屋为本次贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后交通银行渝中支行按约向邓光林发放贷款，现邓光林多次逾期，未按约履行还款义务，大龙洋行公司作为连带责任保证人，应当对邓光林的债务承担连带清偿责任。
大龙洋行公司未答辩。
邓光林未答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，借款人邓光林与贷款人交通银行渝中支行、保证人大龙洋行公司签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定，贷款人同意向借款人发放房贷款300000元，以邓光林购房款名义支付至大龙洋行公司50010201401815008XXXX账户；贷款期限为240个月；贷款年利率7.205%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%，贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率按本合同约定调整本合同利率，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；还款以月为一期，首期自放款日起计算，还款日为放款日的对应日；逾期贷款的罚息利息为本合同约定利率上浮50%；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人违反本合同的约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；本合同项下的抵押物为借款人所购上述房屋，保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除等内容。
嗣后，交通银行渝中支行与邓光林、大龙洋行公司签订《抵押贷款合同》，约定邓光林以其所购的重庆市巴南区一品民兴路21号X幢X单元X-
X房屋为上述借款提供抵押担保，在领取房屋所有权证之前，如邓光林不按期清偿债务，大龙洋行公司保证代邓光林履行该项义务。重庆市土地房屋预告登记证明载明，预告登记权利人交通银行渝中支行，预告登记义务人邓光林，房地产坐落巴南区一品民兴路21号X幢X单元X-X，预告登记业务种类预购商品房抵押权，登记时间2013年1月31日，在记事栏中载明：抵押权人交通银行渝中支行，抵押范围全部，权利价值300000元，债务履行期限2013年2月1日-2033年2月1日。另查明，邓光林、大龙洋行公司与交通银行渝中支行签订的《抵押贷款合同》中所涉的重庆市巴南区一品民兴路21号X幢X单元X-
X房屋尚未办理房地产权证。
2013年2月8日，交通银行渝中支行为邓光林发放贷款300000元。嗣后，邓光林偿还部分欠款后未继续按约还款。截止2015年10月18日，邓光林尚欠交通银行渝中支行本金284843.01元、利息11160.65元、罚息137.34元，共计296141元。
本院认为，交通银行渝中支行与邓光林、大龙洋行公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《抵押贷款合同》均系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。交通银行渝中支行在按约发放了贷款后，邓光林没有按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约。交通银行渝中支行有权按照合同约定要求邓光林立即偿还全部借款，并按照合同约定要邓光林支付利息、罚息等。根据《个人房产抵押贷款合同》约定，大龙洋行公司为邓光林的债务在本案所涉房屋办理所有权证及抵押登记手续完成之前提供连带保证担保。该保证为阶段性保证，是对保证合同所附的解除条件。现涉案房屋抵押登记手续及房屋所有权证尚未办理完成，大龙洋行公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故大龙洋行公司应就邓光林的本案所涉债务向交通银行渝中支行承担连带清偿责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，邓光林以其所购商品房为交通银行渝中支行设定抵押权，交通银行渝中支行对此项请求权进行了预告登记，由于邓光林对抵押房屋尚未取得所有权证并完成现实物权的登记，交通银行渝中支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对邓光林抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对邓光林抵押房屋的处分，但并非对邓光林抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告交通银行渝中支行要求对邓光林办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，无法律依据。故在抵押权登记完成前，本院对交通银行渝中支行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
综上所述，本院对交通银行渝中支行的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告邓光林自本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行借款本金284843.01元，截至2015年10月18日的利息11160.65元、罚息137.34元，共计296141元；并自2015年10月19日起至付清时止，以借款本金284843.01元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计收利息，以未支付的利息11160.65元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%再上浮50%计收复利；
二、被告重庆大龙洋行置业有限公司对被告邓光林的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。
如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5742元、公告费300元，共计6042元，由被告邓光林负担，被告重庆大龙洋行置业有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 蓝 兰
人民陪审员 费兴智
人民陪审员 王敬东
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 蒋仁兰