广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法沙民初字第92号
原告深圳市宏海物业管理有限公司。
法定代表人任连军，总经理。
委托代理人卢家勇，广东天汇律师事务所律师。
被告深圳市耀鹏五金有限公司。
法定代表人杨小忠。
上述原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月
27日受理后，依法适用简易程序，于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢家勇，被告法定代表人杨小忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告承租原告位于沙井街道马鞍山万安路132号B
栋一至二楼厂房，至今仍拖欠原告2013年5月1日至2014年2月27日的租金及水电费、管理费等。近期，由于被告拖欠工人工资，导致工人堵厂闹事，原告应劳动部门要求为被告垫付了部份工人的生活费18000元。原告请求法院判令：1、被告支付自2013年5月1日至2014年2月27日期间的租金347972元，2013年4月至2013年10月31日期间的水电费38791元，2013年5月1日至2013年12月31日期间的管理费6560元；2、被告支付原告垫付的工人生活费18000元；3、诉讼费由被告承担。
被告答辩称，承认有拖欠各项费用，但是自2013年8、9月份起才拖欠；承认原告为其垫付了工人生活费；工厂于2013年10月停产，厂房二楼的设备在2013年12月已经被清空。
经审理查明，2011年5月1日，原、被告签订了《厂房租赁合
同》，约定原告将位于深圳市宝安区沙井街道马鞍山万安路132号B栋一至二楼厂房出租给被告，一楼面积630平方米，二楼面积1020平方米，租期2年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止，每月租金25800元（一楼11340元，二楼13260元，厂区空地1200元），管理费1312元（一楼504元，二楼808元），每月10日前交租，原告向被告交付厂房时，收取相当于2个月租金的保证金51600元，租期届满，被告逾期不返还租赁物的，原告有权加倍收取逾期占用房屋的租金。合同签订后，双方均依照约定履行了各自义务。合同期限届满后，因被告继续使用租赁物，被告按照双倍租金的标准陆续支付了自2013年5月1日起至8月份的场地占用费共168028元，2013年4月至6月30日期间的电费36419元、水费960元，管理费3936元。2013年9月，原告在劳动部门的协调下为被告垫付了曹建英等12名工人的生活费共计18000元。
另查，自2013年10月起，被告处于停产状态。2013年12月16日，本院执行人员因其他案件到被告场所查封时，发现二楼场地已经被清空，部分机器设备放置在一楼门口。被告至今仍拖欠原告房屋占有使用费、水电费、管理费等共计101769元。
再�，涉案房产未取得建设工程规划许可证。
以上事实，有《厂房租赁合同》、《承诺书》、水电表照片、水电费明细表、涉案厂房照片、执行笔录以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能提交涉案房产的建设工程规划许可证，原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。对于合同无效，原、被告双方均有过错。被告实际使用了涉案房产，应向原告支付实际使用期间的房屋使用费，金额参照合同约定的租金标准计算，一楼11340元／月，二楼13260元／月，厂区空地1200元／月。原告主张�2013年5月1日起按双倍租金标准收取房屋占有使用费，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告根据合同第七条取得的保证金51600元，应当返还被告，被告应将涉案一楼厂房及空地返还原告。
关于拖欠的房屋占有使用费及管理费的问题，被告的陈述与本院执行人员到场确认的事实一致，本院认定自2013年12月16日起被告已不再占用原告二楼厂房，原告主张自2013年12月16日起至2014年2月27日止的二楼厂房占有使用费及2013年12月16日起至12月31日止的二楼厂房管理费没有事实依据，不予支持。结合原告的第一项诉讼请求以及原告的自认，被告应付2013年5月1日至2014年2月27日房屋占有使用费224850元（11340元／月×10个月＋13260元／月×7.5个月＋1200元／月×10个月），已付168028元，尚拖欠房屋占有使用费56822元（224850元-168028元）。被告应付2013年5月1日至2013年12月31日期间管理费10092元（504元／月×8个月＋808元／月×7.5个月），已付3936元，尚欠管理费6156元（10092元-3936元）。
关于水电费的问题，原告提交了明细表及照片，被告认为明细表系原告自行制作，照片并没有反映出水表刻度的前后差异。本院认为，明细表为每月一表，每月用电度数和用水方数都有具体记载，且表格反映出2013年10月起被告的用水、用电明显减少，直至2013年12月为零，该数据与被告当庭陈述的工厂停产时间相吻合，对此明细表本院予以采信。被告尚欠2013年4月至2013年10月31日期间电费37843元（74262元-36419元），水费948元（1908元-960元），两项共计38791元。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、�五条之规定，判决如下：
一、原告深圳市宏海物业管理有限公司与被告深圳市耀鹏五金有限公司于2011年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告深圳市耀鹏五金有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏海物业管理有限公司支付2013年5月1日至2014年2月27日期间的房屋占有使用费56822元，2013年5月1日至2013年12月31日期间的管理费6156元，2013年4月至2013年10月31日期间水电费38791元；
三、被告深圳市耀鹏五金有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏海物业管理有限公司支付已垫付的工人生活费18000元；
四、被告深圳市耀鹏五金有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市宏海物业管理有限公司返还位于深圳市宝安区沙井街道马鞍山万安路132号B栋的一楼厂房及厂区空地；
五、原告深圳市宏海物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向�告深圳市耀鹏五金有限公司退还保证金51600元；
六、驳回原告深圳市宏海物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币3856元，被告深圳市耀鹏五金有限公司承担639元，原告深圳市宏海物业管理有限公司承担3217元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 龙 倩 虹
二〇一四年三月六日
书 记 员 郑凌玲（兼）
书 记 员 郑 淦 元
附本案相关法律条文如下：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意�通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民�院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。1