河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民三终字第1467号
上诉人（原审原告）郑州市电子器材公司。
法定代表人刘宗礼，该公司总经理。
委托代理人郝远征，郑州市中原区中原西路法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）相涛，男，1961年9月15日出生，汉族。
委托代理人王广林，河南正方圆律师事务所律师。
上诉人郑州市电子器材公司（以下简称电子公司）为与上诉人相涛房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）中民二初字第356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人电子公司的委托代理人郝远征，被上诉人相涛及其委托代理人王广林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，郑州市文化宫路24号3单元9号房屋的产权登记于电子公司名下，属于全民单位自管公产，该房屋建成于1983年，建筑面积为51.26平方米。1984年10月电子公司将该房屋分配给相涛并向相涛发放了住房证，此双方之间形成该房屋的租赁合同关系。相涛以每月30.9元标准交付租金至2004年11月份。2004年12月至今的租金电子公司没有收到。
2005年7月15日、2005年9月25日、2006年4月29日、2007年6月2日、2007年12月10日、2008年5月3日、2013年2月6日相涛均通过银行汇款方式尝试向电子公司交纳房租，但均因电子公司拒收或者无法兑付等原因造成房租没有及时交付。
2012年11月5日，电子公司向相涛发出《通知》，载明：“你租用郑州市电子器材公司公有住房一套，至今已八年未交房租，建筑面积51.26平方米乘以70%即35.88平方米的实际使用面积，2005年元月至2012年12月未交纳房租，按照郑州市人民政府郑政（2000）7号文第2条之规定，你在郑州市国家税务局已购得111.42平方米住房一套（房改售房），你占有我公司的住房系多占成套住房，应按照规定每平方6.5元，即2005至2012年累计96个月，每月的计算标准为35.88元乘以6.5元乘以96个月共计22389.12元。望接到通知后到我公司交纳规定房租，如有异议，可在30天内提出复议”。相涛于2012年11月8日收到该通知，但并未提出书面复议意见。
诉讼中，电子公司自认相涛交付租金的标准在2008年以前按照原来标准执行，在2008年1月1日以后按照使用面积每平米6.5元的标准执行。
原审法院另查明：电子公司登记住所地为郑州市西太康路14号，目前经营状态为吊销。2005年因原址拆迁，办公地点有变动。
原审法院认为：此双方之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。电子公司以相涛逾期交付租金为由起诉要求解除与相涛之间的租赁合同关系，但据该院查明的事实，在相涛通过银行汇款尝试向电子公司交付租金时，银行汇款回执显示电子公司存在拒收租金的行为。另外，电子公司因拆迁造成办公地点变动后没有向相涛发出书面通知，相涛也否认电子公司将变动后的办公地点通知到相涛，因此，客观上存在相涛交付租金障碍的情形，电子公司主张相涛逾期交付租金的理由不能成立，同时电子公司的证据也无法证明其合同目的无法实现，故电子公司行使合同解除权没有依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的有关规定，解除权的行使应当以通知对方为前提，而本案中电子公司的证据不能证明其已经向相涛发出过解除合同的通知，故对于电子公司要求解除与相涛之间的租赁合同关系，该院不予支持。对于电子公司主张的租金，经电子公司2012年11月5日通知相涛，租金标准进行了调整，而相涛收到该通知后并未提交书面异议，且承租的房屋属于公有住房管理的范围，相涛应当自收到该通知后的第二个月按新标准交付租金，至于相涛的异议，应当向公有住房管理部门提出，属于行政权范围，该院不予处理。双方确认相涛交付租金至2004年11月底，电子公司应当按照原来的约定和标准即每月30.9元交付租金至2012年11月31日，共计应付租金为2966.4元，2012年12月1日至起诉之日至共计14个月的租金按电子公司通知标准，即实际使用面积每平方米6.5元标准计算，共计3265.08元，故对于电子公司要求相涛支付欠付租金21878.5元的请求，该院支持电子公司6231.48元，其余的不予支持。相涛抗辩提出电子公司要求支付租金已经超过诉讼时效，但电子公司在2012年和2013年均向相涛书面主张过租金，且相涛一直也有汇款交付租金的行为，故对其抗辩理由该院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、相涛自判决生效之日起十日内支付郑州市电子器材公司租金6231.48元；二、驳回电子公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费347元，由电子公司负担248元，由相涛负担99元
原审判决宣判后，相涛不服上诉称：一、原审法院认定其对电子公司于2012年11月5日向其邮寄的《通知》“无异议”，是认定事实不清，违背并歪曲了其的真实意思表示。其对电子公司于2012年11月5日向其邮寄的《通知》的质证意见是，对该“通知确实收到”，由于电子公司的原因，其有异议而客观不能履行相应权利和义务。但原审法院认定其对该《通知》“无异议”，是违背并歪曲了其真实意思表示。二、电子公司于2012年11月5日向其邮寄的《通知》是恶意的，目的就是使其无法联系到电子公司，从而达到不让其向电子公司表述其正当理由、使其客观不能履行相应权利和义务，制造其违约的假象。原审法院明知该通知存在联系障碍，却以此为定案证据，是自相矛盾，故意偏袒电子公司。1、原审法院查明“郑州市电子器材公司登记住所地郑州市西太康路l4号。”“2005年因原址拆迁，办公地点有变动”。2、原审法院认为“据本院查明的事实，在被告通过银行汇款尝试向原告交付租金时，银行汇款显示原告存在拒收租金的行为”。3、原审法院认为“据本院查明的事实……，原告因拆迁造成办公地点有变动后没有向被告发出通知”，“因此，客观上存在被告交付租金障碍的情形”。4、其收到了电子公司于2012年11月5国向其邮寄的《通知》，但其内容和形式不合法，而且由于电子公司地址经常变动、未告知其、而且也无其他联系方式，致使其无法向电子公司提出异议。三、电子公司对其的诉讼是恶意诉讼。1、原审法院确认法律事实如下：“2005年7月15日、2005年9月25日、2006年4月29日、2007年6月2日、2007年12月10日、2008年5月3日、2013年2月6日相涛通过银行汇款尝试向电子公司交付房租，但均因电子公司拒收或无法兑付等原因造成房租没有及时交付”。2、电子公司以其未交房租为由已于2006年、2007年向法院提起解除租赁未得到支持。3、电子公司故意隐瞒地址，使其无法主张权利。4、电子公司拒收房租使其无法履行交付义务。综上所述，电子公司对其的诉讼是恶意诉讼。四、电子公司于2012年11月5日向其邮寄的《通知》的内容和形式都是违反相关规定，应当是无效的。原审法院明知该通知不符合相关规定，却以此为定案的依据，显然是故意偏袒电子公司，枉法判案。通知内容不能违反政策法规法律规定，不能以电子公司发了通知就可以不按政策法规法律办案。1、其在申请购房时符合政策规定的购房资格。2、电子公司无故不给其办理公房出售手续。3、原审判决认为，电子公司于2012年11月5日向其邮寄的《通知》载明：“郑州市人民政府郑政（2000）7号第2条之规定”，“应按照规定每平方6.5元”。但是，原审法院明知郑州市人民政府郑政（2000）7号第2条规定的是什么内容，也明知其不应按照规定每平方6.5元收取房租，故意歪曲该条规定进行判决，是错误的。法院应当认定其按原标准执行（1）郑州市人民政府郑政（2000）7号文件的全称为“郑州市人民政府关于调整住房公积金缴交率和公房租金标准等有关问题的通知郑政（2000）7号”。（2）郑州市人民政府郑政（2000）7号第2条是这样规定的：“二、自2000年7月1日起，公有住房租金达到占双职工家庭平均工资收入的7％，按住房使用面积1.45元／每平方米执行；对多占成套公有住房的，实行市场租金，暂按市场租金标准13元的50％即6.5元／每平方米（使用面积）执行。住房租金标准调整后，各单位对减免补对象要落实好减免补政策。有下列情况之一的，可暂缓执行新的租金标准：①职工收入低于政府规定的最低工资标准的；②职工个人已交购房款，但因手续不全正在补办各种手续的；③职工个人已申请购房，产权单位无故拒绝办理公房出售手续的。（3）其已申请购房，且符合政策规定的购房资格。（4）电子公司即产权单位无故拒绝办理公房出售手续。根据以上事实和规定，其属于郑州市人民政府郑政（2000）7号第2条③规定的情形：职工个人已申请购房，产权单位无故拒绝办理公房出售手续的，可暂缓执行新的租金标准。即仍按原标准执行。4、原审法院认定“2012年12月1日至起诉之日至共计14个月的租金按原告通知标准”，明显未依法办案、偏袒电子公司。第一、电子公司在起诉书的起诉日只注明年月、未注明日，原审法院认定为2013年12月31日，是不正确的。第二、如按2013年12月1日计算为l2个月，即使按2013年12月31日计算应是13个月，也不是l4个月。原审法院明显认定事实不清，偏袒电子公司。第三、“2012年12月1日至起诉之日至共计14个月的租金按原告通知标准”。第二个至因为止。五、原审法院认定自2004年11月底至2012年11月31日交付房租与现行法律相违背的。根据法律规定超过一年为主张租金则不予保护。电子公司拒收租金是以实际行为放弃权利；同时，依法已超过诉讼时效，法院依法应驳回电子公司的诉讼请求。六、需要说明的是11月份没有31天，但原审法院认定2012年11月份有31天缺乏事实和法律依据。七、电子公司已成立清算组，应以清算组为诉讼主体，电子公司不是适格的诉讼主体。1、电子公司无租赁经营权；2、其履行支付租金义务不能实现，无接收租金主体；3、电子公司不能向其开具租赁经营发票。综上所述，其认为：原审法院认定事实不清、适用法律错误、且电子公司的诉讼为恶意诉讼，其请求本院：一、撤销郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第356号民事判决书，发回重审或改判。二、追究电子公司恶意诉讼的法律责任。三、上诉费由电子公司承担。
电子公司答辩称：1：其认为对方的观点不成立；原审已确定房屋产权属于电子公司；2、在原审时，相涛对电子公司提供的第二份证据无异议；3、其承认于2012年12月5日寄给相涛催缴房租的通知，相涛提到的履行障碍不存在；4、其起诉时，相涛欠房租长达九年，相涛利用邮政进行汇款6次，共21个月，主要没收到的原因不是变更地址，而是地址不对，相涛一直没联系电子公司；2013年就缴纳了一个月，有电话有联系人，但相涛却没有联系；且缴费间隔时间太长。所以其认为缴费障碍不存在，因为地址根本就没有寄到；5、如果没有电子公司那就不会进行诉讼，相涛没有证据证明其失去了诉讼主体。相涛没有证据证明是恶意诉讼。
原审判决宣判后，电子公司亦不服上诉称：该判决认定的此案“客观上存在被告交付租金障碍的情形，原告主张被告逾期交付租金的理由不能成立”，“故行使合同解除权没有依据”，属认定事实严重错误，判决不公。
一、此案客观上根本不存在交付租金的事实障碍和法律障碍。一审已经采信了其2012年11月5日给相涛发出的《催缴房租通知书》证据效力。相涛也认可收到了该催缴通知。其在该通知书中已经明确告知相涛，你已经拖欠房租八年未交，鉴于你在国税局已购得房改房一套，望你按市政府文件规定的标准缴纳拖欠的房租，如有异议，可在30天内提出，并特别注明两个联系人的姓名、电话，即：刘宗礼l3903835909，王萍l3333838810。但相涛收到该通知后，既不交纳租金，也不跟两个联系人联系。原审也认定“被告相涛于2012年11月8日收到该通知，但并未提出书面复议意见”，由此可见，相涛对其联系电话、通信地址是明知的，不存在与其联系不上、无法缴纳房租的事实障碍。尤其重要的是，此案客观上更不存在交付租金的法律障碍。我国《合同法》第l01、102、103条和最高院《关于贯彻﹤民法通则﹥若干问题的意见》第104条均明确规定：债权人下落不明或债权人无故拒绝债务人履行义务的，债务人可以进行提存，提存所产生的费用由债权人承担，提存期间所产生的孳息归债权人所有，提存完毕视为债务人履行因此，相涛缴纳房租，根本不存在任何障碍。联系不上债权人，可以进行提存；债权人拒收，还可以进行提存。提存完毕，履行义务完毕，缴租的大门始终是敞通着的。原审认定存在障碍无法缴付租金，是完全错误的。
二、其行使合同解除权，有充足的事实依据和法律依据。《城市公有房屋管理规定》第26条、《城市房屋租赁管理办法》第24条均明确规定“承租人拖欠房租累计6个月以上的”，“出租人有权终止合同，收回房屋。”结合此案来看，相涛向原审法庭提交有十份汇租证据，除第一份为8个月租金、第十份为l个月租金外，其余八个月均为4个月的租金，合计41个月租金。但该十份证据的时间跨度是自2005年1月至其起诉的2014年3月，总共九年三个月，合计111个月。退一步讲，假设所汇租金全部收到，九年三个月相涛才交了41个月租金，累计拖欠房租已达70个月（111-41），早已超过法律规定的6个月。更何况，对相涛提交的十份证据，原审法院尽管采信了其真实性，但最终只认定了七份。这七份证据显示相涛总共才缴纳了29个月的租金。相涛在承租的九年三个月里，也就是lll个月中，总共才缴纳29个月或者说41个月的租金，累计拖欠租金多达82个月或70个月。其依照上述事实、法规行完全有权要求终止合同，收回房屋。原审法院判决其行使合同解除权没有依据，明显是偏袒的枉法裁判。
三、原审法院认定相涛应从接到2012年11月5日催租通知后按新标准补缴租金，而不是自2008年1月1日起执行租金新标准，也属认定事实错误。此案所涉房产为公房，租金标准及执行的时间双方不得通过民事行为约定，按《城市公有房屋管理规定》第20条规定，“必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策即租金标准。”相涛于1999年1月购得他单位的房改房一套后，就应当自2008年1月1日起，按每平米6．5元的新标准缴纳租金，这是市政府物价局、住房改革办（2007）年13号文件规定的，该行政行为法律溯及力的起点为2008年1月1日。其要求相涛自2008年1月1日起按新标准缴纳租金，就是按照《民法通则》第84条的规定，要求相涛履行法律所规定的义务。如要求相涛履行合同约定的义务，可以自接到对方通知起计算；但履行法律所规定的义务，只能从行政行为所规定的时间节点起算。就如同打工缴纳个人所得税一样，不是自接到单位或税局的催缴通知后计算应缴数额，而是从法律规定应当缴纳的起点计算，因为这是在履行法律规定的义务。而原审法院却判令相涛应从接到2012年11月5日通知后按新租金标准补缴租金，完全混肴了公房私房、合同约定和行政行为规定、履行合同义务和履行法律规定义务的区别，实属认定事实错误。
综上，其请求本院：在查明事实的基础上撤销郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第356号民事判决，并重新作出裁决。
相涛答辩称：1、其一直在履行交租义务，但电子公司以拒收或变更地址等故意给相涛制造障碍；2、电子公司的行为应视为主动放弃收取租金的权利；3、电子公司可以放弃收取租金的义务但必须履行将房屋租给相涛；4、2012年11月5日邮递的通知是无效的，应按文件规定来支持相涛；5、电子公司于2006年12月29日经市政府改制，已不是适格诉讼主体。
本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，相涛曾申请购买涉案公房，但被电子公司无理拒绝。
本院认为，此双方之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应按约履行。电子公司称相涛逾期交付租金，应解除与相涛之间的租赁合同关系，但据查明事实，在相涛通过银行汇款尝试向电子公司交付租金时，银行汇款回执显示电子公司存在拒收租金的行为。另外，电子公司因拆迁造成办公地点变动后没有向相涛发出书面通知，相涛也否认电子公司将变动后的办公地点通知到相涛，因此，客观上存在相涛交付租金障碍的情形，故电子公司主张相涛逾期交付租金的理由不能成立，同时电子公司的证据也无法证明其合同目的无法实现，故电子公司行使合同解除权没有依据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的有关规定，解除权的行使应当以通知对方为前提，而本案中电子公司的证据不能证明其已经向相涛发出过解除合同的通知，故电子公司上诉请求解除与相涛之间的租赁合同关系上诉主张不成立，本院不予支持。关于电子公司应缴纳租金数额问题。郑州市人民政府郑政（2000）7号文件第二条规定：自2000年7月1日起，公有住房租金达到双职工家庭平均工资收入的7%执行；对多占成套公有住房的，市场租金，暂按市场租金标准13元／平方米的50%即6.5元／平方米（使用面积）执行（具体见附表）。住房租金标准调整后，各单位对减免补对象要落实好减免补政策。有下列情况之一的，可暂缓执行新的租金标准：3、职工个人已申请购房，产权单位无故拒绝办理公房出售手续的。电子公司虽于2012年11月5日通知相涛，租金标准进行了调整。结合本案情况，相涛要求购买涉案公房，电子公司无正当理由拒绝办理相关手续。租金标准还应按原来标准即每月30.9元执行。双方确认相涛交付租金至2004年11月底，电子公司应当按照原来的约定和标准即每月30.9元交付租金至2012年11月31日，共计应付租金为2966.4元，2012年12月1日至起诉之日至共计14个月的租金仍按原标准，每月30.9元计算，共计432.6元，故对于电子公司上诉要求相涛支付欠付租金21878.5元的请求，本院仅支持3399元，其余的不予支持。相涛有关应缴付租金数额过高应予减少的上诉主张成立，本院予以支持。相涛上诉称电子公司主张超过诉讼时效的主张缺乏事实依据及法律依据不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第356号民事判决第一项；
二、相涛于本判决生效之日起十日内支付郑州市电子器材公司租金三千三百九十九元；
一审案件受理费347元，二审案件受理费347元，共694元，由上诉人郑州市电子器材公司负担500元，上诉人相涛负担194元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王胜利
代理审判员 李剑锋
代理审判员 邱 帅
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 候李爽