安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初4737号原告：程勋利，男，1974年6月6日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。委托诉讼代理人：雷银枝，安徽安铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张树引，安徽安铎律师事务所律师。被告：安徽省陆联商务信息咨询有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区朝阳街道舜耕小区综合楼A栋3层308室，统一社会信用代码91340400MA2MXHNH2J。法定代表人：陆亚男，该公司经理。委托诉讼代理人：李海涛，安徽舜耕山律师事务所律师。第三人：刘云娜，女，1983年12月7日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。原告程勋利与被告安徽省陆联商务信息咨询有限公司（以下简称陆联公司）、第三人刘云娜不当得利纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告程勋利及其委托诉讼代理人张树引、被告陆联公司的委托诉讼代理人李海涛到庭参加诉讼，第三人刘云娜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程勋利向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告支付的购房款及定金40000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月23日，原告通过被告在大通区瀚城小区经营的陆联房产店负责人刘云娜中介介绍，并委托其小孩舅舅刘某与出卖人赵春的代理人尹道根签订《房屋买卖合同》，原告购买赵春位于淮南市田家庵区房屋。按照合同约定，原告将10000元定金交给刘云娜，刘云娜向原告出具了收条。后，刘云娜以购房人要求支付购房款为由，要求原告向其支付购房款。同年10月23日，原告向刘云娜交付购房款30000元及过户费用3000元，刘云娜出具了收条。后刘云娜未将上述定金及购房款交付给房产出卖人赵春，赵春多次找到原告要求支付购房款，原告无奈将购房款直接支付给赵春，并与赵春就购房款事宜已经结算清。刘云娜作为被告的员工，在从事被告经营的房产中介服务过程中，收取原告购房的定金及购房款40000元，是一种职务行为，被告应当对其员工的行为承担责任。由于刘云娜未将上述款项支付给卖房人赵春，现原告已经付清购房款，被告继续占有原告支付的定金和购房款没有事实和法律依据，应当予以返还。故原告诉至法院，请求判如所请。陆联公司辩称，1.原告不具备主体资格，涉案房屋买受人是刘某不是原告，原告将定金及购房款交付刘云娜与事实不符，不是本案房屋买卖的当事人。2.房屋买卖合同并没有约定由中介公司代收购房款，被告也没有收到任何房款和定金，不存在不当得利，即便刘云娜收取房款，其行为是公民之间的委托代理行为，而不是基于房屋买卖合同约定产生的职务行为，被告只是收取中介费，进行房屋介绍，不具备代收购房款的义务。因此原告起诉被告不当得利没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告的诉讼请求。刘云娜未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的身份证复印件一份，被告对该证据真实性无异议，但认为原告不具有主体资格，本院经审查对该证据真实性予以确认，关于原告是否具有诉讼主体资格在本院认为部分阐述；2.原告提交的被告企业信息及第三人户籍信息复印件各一份，本院经审查对该组证据真实性依法予以确认；3.原、被告提交的《房屋买卖合同》一份，本院经审查，合同对关于D壹街区3-704室房屋的买卖进行了约定，甲方代理人尹道根、乙方刘某签字、捺印，丙方陆联公司加盖公章，对上述事实本院依法予以确认；4.原告提交的收据、收条各一份，本院经审查，收据写明：“今收到D壹街区3-704室定金壹万元整。刘云娜2016.9.23”，收条写明：“今收到程勋利购房款叁万圆整，过户费叁仟圆。刘云娜2016.10.23”，对上述内容本院予以确认；5.原告提交的照片复印件四张，本院经向陆联公司法定代表人陆亚男核实，对原告关于刘云娜系被告在大通区瀚城小区对面的陆联房产营业网点负责人的证明观点依法予以确认；6.原告提交的与被告法定代表人微信聊天记录复印件四张，本院经审查认为，因陆联公司庭后认可该聊天记录属实，本院对该证据真实性依法予以确认；7.原告提交的房产证、借款合同、赵春出具的证明及收条、工商银行汇款凭证一组，本院经审查该组证据相互印证，本院对其真实性依法予以确认；8.原告提交的证人刘某出庭证言，本院经审查，对刘某认可的受程勋利委托签订房屋买卖合同并代程勋利交付房屋定金10000元的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“陆联房产”是陆联公司在大通区瀚城小区对面经营的营业网点，刘云娜是该网点的负责人。程勋利委托其小孩舅舅刘某为其购买房屋，后经刘云娜介绍，刘某代理程勋利（乙方）与赵春（甲方）的代理人尹道根在“陆联房产”签订了一份《房屋买卖合同》，陆联公司作为丙方在合同落款处加盖公章。合同约定：“一、甲方同意将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市田家庵区的房屋（建筑面积88.86平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定上述房屋的价格为人民币（大写）叁拾肆万元。本合同签订，乙方即向甲方支付人民币（大写）壹万元作为购房定金；甲方将房产证及相关物品交给丙方作为合同履行保证物，若甲方未带相关保证物或由代理人代签合同的应将此购房定金壹万元交于丙方处作为合同履行保证金，待办理完相关手续后，由丙方直接转付给产权人本人。三、甲乙双方房款的支付方式及产权过户办理，选择②乙方办理银行按揭贷款，双方签订于2016年10月15日前办理产权过户，步骤如下：2016年10月15日前乙方将首付款玖万伍仟元交至托管资金余额贰拾肆万肆仟元办理商业贷款（并自愿交纳相关费用）此款直接打入市资金托管账户。八、其他约定事项：房产证未见，以实际房产证面积为准”等内容。2016年9月23日，刘某代程勋利交纳购房定金10000元，刘云娜出具收据，写明：“收据今收到D壹街区3-704室定金壹万元整。刘云娜2016.9.23”。2016年10月23日，刘云娜又向程勋利出具收条一份，载明：“收条今收到程勋利购房款叁万圆整。过户费叁仟圆。刘云娜2016.10.23”。2016年10月25日，程勋利通过给付现金及银行汇款的方式支付赵春购房款合计70000元，而后，程勋利向银行借款240000元汇入淮南市存量房交易资金监管中心。因刘云娜未将收到程勋利的30000元购房款给付赵春，经赵春向程勋利催要，程勋利于2017年3月21日又支付赵春购房款20000元。2017年3月30日，赵春出具证明一份，内容为：“本人赵春已收到程勋利的购房款叁拾叁万元整，剩余壹万伍仟元整程勋利已出具欠条。本人未从安徽省陆联商务信息咨询有限公司收取任何款项。特此证明！证明人赵春2017年3月30日”。由于刘云娜未将收取的10000元定金及30000元购房款支付给赵春，也未退返给程勋利，故产生本案纠纷，程勋利起诉来院。本院认为，本案争议焦点为：一、程勋利是否是本案适格的原告？二、刘云娜收取款项的行为是个人行为还是职务行为，即陆联公司是否应承担法律责任？三、陆联公司是否构成不当得利，款项是否应予返还？关于争议焦点一：程勋利是否是本案适格的原告？法律规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，《房屋买卖合同》买受人处虽为刘某签字，但是刘某出庭作证其是受程勋利委托办理买房事宜，结合刘云娜出具的收据、收条写明“收到程勋利购房款”，以及赵春出具的证明，加之，合同中“买受人”处并没有代理人一栏，结合以上情况综合认定本案《房屋买卖合同》的买受人为程勋利。故程勋利与本案有直接利害关系，是本案适格的原告。关于争议焦点二：刘云娜收取款项的行为是个人行为还是职务行为，即陆联公司是否应承担法律责任？法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，刘云娜收取定金10000元的行为是否构成职务行为，从以下四个标准分析，首先，职权标准，职权也称职责，即职务范围以内的权利，刘云娜收取购房定金10000元是《房屋买卖合同》中明确约定的在未见房产证的情况下应由陆联公司收取的款项，在陆联公司的职务范围内；第二，时空标准，经法庭调查，刘某称在瀚城小区对面的“陆联房产”签订合同，被告未提供证据反驳，可以认定签订合同的行为发生在陆联公司的工作时间和工作场所内；第三，名义标准，合同中明确约定的定金交付内容使程勋利有理由相信刘云娜收取定金的行为是以工作名义实施；第四，目的标准，目的标准是判断工作人员所实施行为的目的是否是为了公司的利益或者为了便于履行职务或者与职务有其他内在联系。刘云娜收取定金作为合同履行保证金，是为了促使、确保买卖双方合同的顺利履行，完成中介服务。综合以上分析，刘云娜收取购房定金10000元的行为构成职务行为，陆联公司应对其工作人员的经营活动承担民事责任。关于刘云娜收取购房款30000元的行为，因合同中明确约定首付款及余款商业贷款直接打入市资金托管账户，刘云娜并没有收取购房款的职权，且程勋利表述带110000元现金，在刘云娜及其丈夫、赵春都在场的情况下，只给赵春70000元，几天后刘云娜又向程勋利要求给付购房款30000元，不符合常理，程勋利没有尽到审慎审查义务，也未向法庭充分清楚说明缘由，程勋利存在过失，故刘云娜收取购房款30000元的行为不能认定为职务行为，陆联公司对此不承担责任。关于争议焦点三：陆联公司是否构成不当得利，款项是否应予返还？根据法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，陆联公司依据合同收取程勋利购房定金10000元，但是，未提交证据证明已将购房定金交于房屋出卖人赵春，程勋利为了购买房屋已支付赵春相应购房款，陆联公司继续持有购房定金10000元缺乏依据，应当返还程勋利。关于程勋利要求陆联公司返还收取的购房款30000元的诉讼请求，因该款项并非陆联公司收取，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、被告安徽省陆联商务信息咨询有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告程勋利购房定金10000元；二、驳回原告程勋利的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告程勋利负担600元，被告安徽省陆联商务信息咨询有限公司负担200元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾人民陪审员  鹿炳武人民陪审员  宣 云二〇一八年三月十二日书 记 员  杨晓倩附法律条款：《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。