呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民一终字第00528号
上诉人（原审原告）欧星（内蒙古）房地产开发有限公司。住所地：呼和浩特市回民区阿拉善南路**号。
法定代表人叶克清，该公司董事长。
委托代理人马润生，呼和浩特市回民区法律援助中心法律援助律师。
被上诉人（原审被告）董燕，女，住呼和浩特市玉泉区。
委托代理人油君彦，男，住呼和浩特市玉泉区系董燕丈夫。
上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司（以下简称欧星公司）因与被上诉人董燕商品房销售合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第424号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人欧星公司的委托代理人马润生，被上诉人董燕的委托代理人油君彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，欧星公司与董燕于2007年8月24日签订欧房字第00**号商品房买卖合同，董燕从欧星公司处购买了位于呼和浩特市回民区阿拉善南路香槟美景小区12号楼1单元101号房屋一套，建筑面积108.07平方米。合同约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2522元，总金额272553元。付款方式由合同附件四进行约定：买受人于2007年8月18日交纳定金1000元，于2007年8月24日付清房款140553元，对剩余房款131000元办理贷款手续。商品房买卖合同还约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2007年12月31日前，将商品房交付买受人使用。
合同签订后，董燕按约定向欧星公司交付购房款141553元，并向欧星公司交付办理按揭贷款的资料。欧星公司于2008年7月15日将房屋交付董燕，董燕于当日向呼和浩特市欧蒙物业服务有限责任公司交纳契税、印花税、物业维修基金、产权手续费等费用。由于欧星公司一直未能办理商品房预售许可证，且其他许可证如建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证一直未能办理齐备，致使董燕不能正常办理按揭贷款，因此欧星公司亦未向董燕催要过剩余房款。直至2013年5月，欧星公司才办理齐备五证并具备办理贷款的条件，董燕自认欧星公司工作人员于2014年4、5月份向董燕电话通知，要求其重新提交办理按揭贷款的手续。现董燕表示不再做按揭贷款，欲一次性付清余款。欧星公司诉至法院请求：1、解除双方签订的欧房字第00**号商品房买卖合同。2、董燕立即返还房屋。
原审法院认为，本案系商品房预售合同法律关系，本案争议焦点为合同在履行过程中是否具备约定或法定解除情形，欧星公司能否解除合同。虽然欧星公司、董燕在商品房买卖合同中约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。但由于双方约定对余款以办理按揭贷款的方式支付，且并未约定何时办理完毕，而又系欧星公司自身原因导致董燕对剩余房款一直不能办理贷款手续，直至2013年5月欧星公司开发手续齐备后才具备办理贷款的条件，对于欧星公司提供的快递清单，其上并未有董燕本人签字，欧星公司不能证明该快递已送达至董燕本人，且欧星公司亦未能证明快递的内容就是法律意见书，因此对董燕自认的关于欧星公司于2014年4、5月电话通知董燕重新提交按揭贷款手续的内容予以采信，由于系欧星公司自身原因导致董燕长时间不能办理按揭贷款，对于剩余房款长期不能支付的责任在欧星公司而非董燕，董燕表明其不欲做按揭贷款，欲一次性付清剩余房款，在不损害欧星公司利益情况下，董燕对以按揭贷款的形式支付余款还是一次性付清余款具有选择权，且欧星公司并未对余款支付进行过催告，董燕并不存在迟延履行的情形，因此合同约定或法定的解除条件并不成就，欧星公司现在不具备解除合同的权利，另外为了维护市场交易安全，合同亦不应随意解除，在双方都具备继续履行条件和意愿的情况下，可以继续履行。综上，欧星公司诉请没有事实及法律依据，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回欧星公司的诉讼请求。案件受理费5720元，由欧星公司负担。
欧星公司不服一审判决，向本院提起上诉称，欧星公司与董燕在2007年8月24日签订了欧房0089号商品房买卖合同，董燕购买了位于回民区阿拉善南路香槟美景小区12号楼1单元101室房屋一套，房屋建筑面积92.43平方米，总价271553元，董燕两次共交房款141553元，剩余13万元由董燕办理按揭。2007年7月15日欧星公司将房屋交付董燕。12号楼是香槟美景小区的一期工程，一期的手续在2009年就办理完毕，但是12号楼的手续一直没有批，原因是12号楼的业主从入住开始就因供暖机房加热加压扰民，影响12号楼业主的正常生活，向市相关部门不断反映，造成相关部门停止对12号楼的各项审批，直到2013年5月14日12号楼手续才全部批完。该问题与欧星公司没有任何关系，其责任只能由应承担责任部门和个人负责。因为没有审批手续，五证不全，所以12号楼相关的一切手续都不能办理，除一次性交房款之外，按揭、公积金都办不了，此责任也不能由欧星公司来承担。在此期间，欧星公司没有向12号楼的任何一位业主催要房款、办理按揭和公积金。2013年5月14日后，欧星公司“五证”齐全，按揭、公积金手续具备，欧星公司开始以各种方式通知各位业主办理办理相关手续。在这种情况下，12号楼业主依然不办理各项手续，继续反映供暖机房问题，其行为直接影响欧星公司的利益。2013年7月，欧星公司对有代表性的三位业主进行诉讼，要求解除合同，收回房屋。在诉讼期间，12号楼有32位业主向呼和浩特市回民区人民法院提交了相关材料，其中包括反映供暖机房问题的材料以及不交付剩余房款的说明。上述情况董燕全部知情，也明确知道董燕应该交付房屋的余款。2014年3月27日欧星公司贴出“公示”告知业主一期二期五证已经办理完成，一期大产权证在办理，已入住未办理房产证的，欧星公司按售房合同约定执行。办理产权证的前提是办完全款交付或办完按揭或办完公积金，对于全体业主来讲，入住的业主都应按合同约定来办，这样才能维护双方的合法权益。2014年4月21日，欧星公司法律顾问与董燕通话，董燕承诺5月底交清余款。2013年5月26日欧星公司给董燕发快递邮件，告知尽快办理按揭。到2014年6月董燕未交清余款，也未办理按揭，6月10日欧星公司提出诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同，欧星公司收回房屋。一审法院在判决时未听取和采纳欧星公司提供的证据和客观存在的事实，判决驳回欧星公司的诉讼请求。欧星公司认为双方签订的合同时受法律保护的，任何一方都应遵守合同约定的内容，违约就应当承担违约责任。至今董燕仍未办理按揭，欧星公司依法要求解除合同，是合理的。请求撤销一审判决，发回重审或改判。
董燕答辩称，本案合同已经成立、生效并履行，依据相关法律规定，不具备解除合同的条件。本案购房合同于2007年8月24日已签订，是正式的商品房买卖合同，在2008年7月15日前答辩人已经按照合同的约定交付前期房款，此房屋总价款为272553元，董燕交付的前期房款总计为141553元，占总房款的60%之多，并交付了工资证明、身份证复印件等手续，已经办理完尾款的相关的按揭手续，已交付契税、物业维修基金、按揭手续、产权登记费等相关费用，按照合同约定，董燕已经未完成其应履行的相关义务。该房屋于2008年7月15日交付董燕，董燕依法使用至今，合同已经履行完毕。董燕没有过错，此房按揭未能成功办理的原因是由于欧星公司五证不全，不具备办理贷款的条件。董燕不仅没有过错而且是实际的受害者。由于欧星公司五证不全，不仅致使按揭贷款不能正常办理，更使董燕不能及时办理房屋产权证明，因此在高价时期无法处分财产，现在继续补办房屋产权证有关费用已经大幅提高，这就给董燕造成了巨大的经损失。欧星公司现在提出解除合同，其行为严重违反国家的法律规定。解除合同的法定期限已过，不具备解除合同的条件。按照合同法的规定，解除合同应在法定的时效内。本合同已经成立7年之久，早已不存在解除合同的问题。董燕购买的房屋时一楼，由于下水反臭和手机无法接通问题，董燕2010年已经不再此居住，将房屋出租出去，因此欧星公司所称的邮件董燕没有收到，只是接到了售楼部的电话要办理按揭手续。董燕答复是不准备作按揭了，用现金结清余款。董燕正在筹款时，欧星公司提起诉讼是不合理的，董燕正在筹款，总是需要时间的。综上，请求依法驳回欧星公司的上诉请求。
二审中，欧星公司新出示的证据《电话录音》，欲证明董燕同意在2014年5月底将剩余房款付清。董燕的质证意见为真实性认可，当时是计划5月底还清欠款，但是现金一直没有筹齐。除以上事实外，本院查明事实同一审一致。
本院认为，欧星公司与董燕签订商品房买卖合同，约定除现金给付外，对剩余房款需办理按揭贷款。由于欧星公司原因一直未能办理，直至欧星公司相关手续齐全后，双方又开始协商剩余房款的给付。依据欧星公司提交的证据《电话录音》，董燕认可该电话录音的真实性，即对剩余房款口头承诺在2014年5月底一次性以现金形式付清，此应属付款方式、期限的变更，但双方对此未予以履行，欧星公司于同年7月向法院提起诉讼。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定，商品房买卖合同应当以书面形式签订，合同的变更应符合合同订立时的规则，也应符合合同生效要件，因董燕与欧星公司的上述变更行为不符合签订商品房买卖合同的形式要件，故欧星公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5720元，由上诉人欧星（内蒙古）房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马国民
审 判 员 张蒙江
代理审判员 王 晶
二〇一五年五月四日
书 记 员 刘常欣