北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初6808号
原告：杨学军，男，1966年6月11日出生。
委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。
被告：北京祥瑞投资有限公司，住所地北京市顺义区空港街道三山新新家园四区2号楼1429号，统一社会信用代码×××。
法定代表人：林霆，董事长。
委托诉讼代理人：吕海振，北京大成（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨娣，北京大成（郑州）律师事务所律师。
原告杨学军与被告北京祥瑞投资有限公司（以下简称祥瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨学军及其委托诉讼代理人王训军、被告祥瑞公司委托诉讼代理人吕海振、杨娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨学军诉称：
2013年7月31日，杨学军与祥瑞公司签订位于北京市顺义区×空港工业区B区2、3、6号厂�的房屋租赁合同，合同签订后，杨学军按照约定先后缴纳给祥瑞公司租金2760000元。合同签订后，杨学军经过祥瑞公司同意的情况下，将2、3、6号库房分别转租给赵主斋、刘双福和鲁宝成，三人分别对租赁房屋进行了建设改造，因为祥瑞公司对外出租的2、3、6号库房系违法建筑，于2014年10月份被北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局强制拆除。北京市顺义区人民法院分别以2015顺民初字第09817号和2016京01**民初7237号民事判决书判决因出租房屋系违法建筑而认定租赁合同无效、杨学军需要退还其租金和赔偿损失。故杨学军提起诉讼，请求判令：1.杨学军与祥瑞公司于2013年7月31日签订的位于北京市顺义区×镇×空港工业区B区2、3、6号厂房的房屋租赁合同无效；2.祥瑞公司退还杨学军租金256万元、经济损失144.5万元、其他损失41869元；3.案件受理费由祥瑞公司负担。
被告祥瑞公司辩称：
一、杨学军主张确认租赁合同无效没有事实根据和法律根据。涉诉2、3、6号厂房是祥瑞公司合法受让所得，属于祥瑞公司合法财产，祥瑞公司有权对外出租。诉争厂房于2006年9月19日与×镇人民政府签订了《厂房厂区整体出让合同》，依法取得厂区土地使用权及厂区厂房所有权，政府相关部门也为祥瑞公司厂区土地办理了《国有土地使用证》以及《建设用地规划许可证》，并在顺义区发改委备案。2013年7月31日，经双方合意，祥瑞公司与杨学军签订《蓝天工业区租赁合同》，将其名下蓝天工业区2、3、6号厂房及周边场地租赁给杨学军。租赁标的不仅包括2、3、6号厂房，还包括祥瑞公司合法拥有的国有土地使用权的周边场地，即使上述厂房因历史遗留原因未取得建设工程规划许可证被认定为违法建筑强制拆除，双方的租赁合同也不能被全部认定为无效。二、杨学军要求祥瑞公司返还租金没有事实根据和法律依据。在租赁合同未被认定为无效合同的情形下，祥瑞公司履行合同义务交付租赁标的，按照合同约定收取租金是法定和约定的权利。即使租赁合同被认定为无效合同，杨学军在签订合同后至2014年10月租赁标的被执法部门强制拆除前始终占有使用涉诉厂房并进行经营，无权要求祥瑞公司返还租金。根据相关法律规定，即使租赁合同无效，祥瑞公司也有权要求杨学军参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。经祥瑞公司核算，杨学军免租期结束至收到限期拆除整改通知共计占有使用2、3、6号厂房约八个月，按照合同约定租金标准应当支付1818916.67元，祥瑞公司截至目前仅收到杨学军缴纳租金1564187.5元，其中包含20万元的押金。杨学军尚欠祥瑞公司租金254729.17元。另外，按照杨学军与祥瑞公司针对4、5号厂房签订的租赁协议，截至目前杨学军尚欠祥瑞公司4、5号厂房租金400余万元，祥瑞公司将另行起诉杨学军主张权利。无论涉案租赁合同效力如何，杨学军均无权要求祥瑞公司返还租金。三、杨学军要求祥瑞公司赔偿损失没有事实根据和法律依据。杨学军主张的1445000元经济损失系基于其违约转租与承租人签订的租赁协议中的约定向承租人承担赔偿责任所致，该转租行为事前未经祥瑞公司书面同意，事后未经祥瑞公司追认，对祥瑞公司不产生法律效力。另外，根据杨学军与祥瑞公司签订租赁合同，杨学军应自行承担其违约后果。根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人转租需要经过出租人同意，而杨学军的转租行为事前未经祥瑞公司书面同意，事后未经祥瑞公司追认，对祥瑞公司不产生法律效力。另外，杨学军与祥瑞公司就2、3、6号厂房租赁合同第五条第5、7项的约定，杨学军私自转租，私自改建房屋的行为造成的一切后果，应当由其自行承担，祥瑞公司不承担赔偿责任。祥瑞公司无过错，杨学军主张的经济损失与祥瑞公司的行为之间不存在因果关系，系其自身的违法建设行为所致，祥瑞公司不应承担赔偿责任。杨学军私自转租后又私自许可实际承租人进行改造施工，构成了违法建设，于2014年10月被执法部门强制拆除，后实际承租人将杨学军诉至法院，要求确认租赁合同无效并由杨学军按照约定承担赔偿责任。由此可见，杨学军的损失是由其自身违约违法行为造成的，与祥瑞公司行为之间没有因果关系，与涉案租赁合同是否有效也没有因果关系，祥瑞公司不是导致杨学军及实际承租人违法建设被拆除的侵权人，也不存在任何祥瑞公司向杨学军承担赔偿责任的约定和法定情形。综上，杨学军要求祥瑞公司返还租金和�偿损失的请求没有事实和法律依据，杨学军应当承担其实际占有使用期间的租金，法院应当在查清事实的基础上依法驳回杨学军的诉讼请求。
经审理查明：
2013年7月31日，祥瑞公司（甲方）与杨学军（乙方）签订《蓝天工业区租赁合同》，祥瑞公司将位于蓝天工业区内的2-6号厂房及四周场地出租给杨学军自行使用经营管理，如果因甲方对该土地使用权问题给乙方造成实际损失，甲方应予以赔偿。该厂房租期为五年，第2号及6号厂房自2014年1月31日起至2019年1月31日止，自2013年8月10日至2014年1月31日为免租期。第3号厂房租期自2014年2月20日起至2019年2月20日止，自2013年8月10日至2014年2月20日为免租期。该房产每年租金2728375元，乙方每半年交纳租金1364187.5元。该合同第五条第4款约定，乙方同意甲方（或甲方授权的代理人）定期进入该房产巡视、检查该房产内部各部分状况或处理紧急事项；第五条第5款约定，事前未经甲方书面同意，乙方不得将该房产的结构作任何更改，……乙方对该房产的改造装修以不损坏该房产整体结构和设施为原则；合同第五条第9款约定，乙方的员工亲友、访客及其受许可人在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视为乙方自身的行为，并由乙方承担相应的责任。
双方确认杨学军向祥瑞公司交纳租金256万元。
2013年10月15日，甲方（出租方）祥瑞公司与乙方（承租方）杨学军签订《补充协议》，双方约定：因乙方对所租赁厂房进行改造，为明确双方责任，甲乙双方就2013年7月31日签署之《蓝天工业区租赁合同》特签订补充协议。1.乙方在甲方提供租赁厂房及厂区进行施工作业，应严格按照国家相关施工标准进行施工。2.如乙方在厂房改造中未经甲方许可，擅自改变其租赁厂房结构、搭建房屋，从而造成建筑结构问题，结构承载问题，工程质量问题而引发的事故的，则由乙方全权自行承担责任。3.如因乙方进行厂房改造，造成所租赁厂房发生坍塌、倾斜，人员事故等则由乙方全权负责。并赔偿全部经济损失。4.本协议签订之日起生效。
2006年9月19日，北京市顺义区×镇人民政府与祥瑞公司签订《厂房厂区整体出让合同》，约定北京市顺义区×镇人民政府将位于×镇蓝天工业区内的土地厂房转让给祥瑞公司，转让费用为47000000元，包括地上、地下物买断费用和土地补偿费用。
2014年9月29日，北京市顺义区城市管理综合行政执法监察局向祥瑞公司发送《强制拆除决定书》，其上载明祥瑞公司位于北京市顺义区安庆大街三山小区东侧空港热力站北侧彩钢棚结构房屋三处，总建筑面积为7583.90平方米的违法建设作出了限期拆除决定，决定对上述违法建筑于2014年10月9日实施强制拆除。
2014年9月16日，北京市规划委员会出具函，内容为位于安庆大街三山小区东侧空港热力站北侧的由祥瑞公司建设轻钢结构房屋总建筑面积7583.9平方米未依法取得建设工程规划许可证。后诉争厂房被强制拆除。
2015年原告赵主斋、刘振刚、宋光庭、赵竹轩以租赁合同纠纷为案由，将被告杨学军、杨明学、祥瑞公司诉至本院，2015年12月31日，本院出具（2015）年顺民初字第09817号民事判决书，该判决载明：“刘振刚、赵主斋与杨学军于2013年8月1日签订的《蓝天工业区租赁合同》的标的物为蓝天工业区内的2号厂房，该厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，故上述房屋租赁合同应为无效。刘振刚、赵主斋、宋光庭、赵竹轩要求确认合同无效之诉请，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨学军与被告赵主斋、刘振刚于二〇一三年八月一日签订的《蓝天工业区租赁合同》无效；二、被告杨学军、杨明学于本判决生效之日起十日内连带返还原告刘振刚、赵主斋租金一百零四万元；三、被告杨学军、杨明学于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告刘振刚、赵主斋损失四十六万九千元；四、驳回原告刘振刚、赵主斋、宋光庭、赵竹轩的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。
2016年，原告刘双福以租赁合同纠纷为案由，将被告杨学�、杨明学、祥瑞公司诉至本院，2016年11月18日，本院出具（2016）京0113民初7237号民事判决书，该判决书载明：“刘双福与杨学军、杨明学于2013年9月1日签订的《蓝天工业区厂房租赁合同》的标的物为蓝天工业区内的3号厂房，该厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，本院认定诉争合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认被告杨明学、杨学军与原告刘双福于二〇一三年九月一日签订的《蓝天工业区租赁合同》无效；二、被告杨学军、杨明学于本判决生效之日起七日内连带返还原告刘双福租金一百一十一万元；三、被�杨学军、杨明学于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告刘双福九十七万六千元；四、驳回原告刘双福的其他诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。
祥瑞公司提交预审意见、《项目备案通知书》、《北京市规划委员会意见书附件》、《关于顺义区二〇〇七年度批次城市规划用地征地批复》、《建设用地规划许可证》，拟证明涉诉的2、3、6号厂房非违法建设，系祥瑞公司合法财产，祥瑞公司有权对外出租。杨学军认可该证据的真实性，不认可关联性及证明目的。
经本院释明，祥瑞公司要求杨学军支付占有使用期间的占有使用费1748916元，主张该笔费用应当在杨学军要求返还的租金内扣除。
审理过程中，祥瑞公司提起反诉，要求杨学军支付2014年2月1日至2014年9月30日的租金254729.16元。2017年11月2日，祥瑞公司撤回反诉，本院裁定予以准许。
庭审中，杨学军撤回要求祥瑞公司赔偿其他损失41869元的诉讼请求，并变更其第一项诉讼请求为请求法院确认杨学军与祥瑞公司于2013年7月31日签订的位于北京市顺义区×镇×空港工业区B区2、3、6号厂房的房屋租赁合同以及2013年10月15日，祥瑞公司与杨学军签订的《补充协议》无效。
上述事实，有双方当事人陈述、《厂房厂区整体出让合同》、《蓝天工业区租赁合同》、《补充协议》、（2015）年顺民初字第09817号民事判决书、（2016）京0113民初7237号案件卷宗等证据在案佐证。
本院认为：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。祥瑞公司与杨学军于2013年7月31日签订的《蓝天工业区厂房租赁合同》的标的物为蓝天工业区内的2、3、6号厂房，上述厂房因未取得建设工程规划许可证，已被政府相关部门认定为违法建设，并已拆除，本院认定诉争合同应为无效。据相同原因，双方于2013年10月15日签订的《补充协议》无效。
合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，祥瑞公司收取了原告交纳的涉案房屋的租金256万元，现杨学军要求祥瑞公司返还租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就祥瑞公司要求在返还给杨学军的租金中扣除涉诉厂房占有使用费的答辩意见，本院依法予以支持。就返还租金数额，本院在扣除占有使用费后，予以确认。
�，杨学军要求祥瑞公司赔偿其转租导致的经济损失一节。据双方签订的《补充协议》内容，本院确认祥瑞公司知晓杨学军等建设违法建筑。现相关房屋因构成违法建设被依法拆除，杨学军、祥瑞公司对该部分损失，均负有过错。经本院综合审查，确认杨学军就建设的违建被拆除所产生的损失，应承担主要责任。本院就杨学军、祥瑞公司就该项损失存在的过错程度，酌情确定祥瑞公司应当赔偿的数额。
就杨学军撤回要求祥瑞公司赔偿其他损失41869元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以准许。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告杨学军与被告北京祥瑞投资有限公司于二〇一三年七月三十一日签订的《蓝天工业区租赁合同》及原告杨学军与被告北京祥瑞投资有限公司于二〇一三年十月十五日签订的《补充协议》无效；
二、被告北京祥瑞投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨学军租金八十一万一千零八十四元；
三、被告北京祥瑞投资有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨学军经济损失五十七万八千元；
四、驳回原告杨学军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万零四百四十元，由原告杨学军负担二万三千一百三十八元（已交纳）。由被告北京祥瑞投资有限公司负担一万七千三百零二元，于本判决生效之日起七日内交纳�
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王竞隆
人民陪审员 宗 明
人民陪审员 穆希超
二〇一八年一月十七日
书 记 员 常 怡