安徽省宿州市埇桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿埇民一初字第05224号
原告：何学斌，男，汉族。
委托代理人：薛庆忠，安徽君光律师事务所律师。
被告：刘渠兆，男，汉族。
被告：凌靖（曾用名凌静），女，汉族。
委托代理人：王亚东，安徽黄淮律师事务所律师。
原告何学斌与被告刘渠兆、凌靖民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理，由代理审判员谷春燕适用简易程序于2014年9月25日公开开庭进行了审理。原告何学斌的委托代理人薛庆忠，被告刘渠兆、凌靖的委托代理人王亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何学斌诉称，两被告系夫妻。2013年8月16日两被告与原告协商，同意将其坐落于宿州市东关幸福路西段制镜厂院内0205室房屋（房产证号为房地权宿字第××号）出售给原告。双方签订了房屋买卖合同。合同约定，房屋建筑面积95.78平方米，每平方2800元，房产价值268184元。原告在2013年8月16日支付两被告购房定金15万元，余款在房屋过户后六个月内付清。两被告在2013年9月16日将涉案房屋交付给原告，并与当天办理房屋产权过户手续，如有延期，两被告将以每天壹仟元向原告支付违约金，出卖的房屋如存在产权纠纷无法办理过户手续，两被告双倍赔付原告买房定金并支付30%的违约金。合同签订后，原告于签订合同的当日，通过工商银行转账支付给被告15万元购房定金，但两被告在合同约定的2013年9月16日没有腾房交付给原告，也没有在该日协助原告办理房屋转移登记，原告数次催促无果。现诉至法院请求：第××，判决两被告履行房屋买卖合同，将涉案房屋交付给原告，并协助原告办理房屋所有权转移登记手续；第二，判决两被告因延期交付房屋支付原告违约金53636元；第三，本案的保全费用、诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告何学斌请求将诉讼请求第××项变更为判决两被告履行房屋买卖合同，将拆迁安置产权调换的房屋交付给原告。
被告刘渠兆、凌靖辩称，第××，原告主张房屋买卖关系与客观事实不符，本案事实关系是借贷关系，第二，本案原告是知晓涉案房屋已被抵押，所谓房屋买卖合同仅是担保合同，用房屋担保从原告处获取借款，原被告双方不是真实房屋买卖关系。第三，涉案房屋买卖价格明显低于市场价格，有失公平。第四，该房屋已被征收，是政府行为，不存在违约。综上，应驳回原告诉讼请求。
原告何学斌提供以下证据：
1、结婚证××份（复印件），意在证明两被告是夫妻关系，有权处置名下房产。
2、房屋买卖合同，价格确认书及中国工商银行个人业务凭证。意在证明：第××，两被告同意将涉案房屋作价26万卖给原告；第二，两被告2013年8月16日收到购房定金后应于2013年9月16日将出售房屋交付给原告，并在当天办理房屋过户手续；第三，如有延期，被告将以每天1000元向原告支付违约金，出卖的房屋如存在产权纠纷，无法办理产权登记，两被告应双倍赔付原告卖方定金，并支付30%的违约金；第四，原告已支付15万元的购房定金，履行了合同约定的义务。
3、两被告房产证××份。意在证明两被告未交付所出售的房屋，也没有协助原告办理产权登记手续，存在违约的事实。除继续履行买卖合同外，还要承担违约金。
被告刘渠兆、凌靖发表以下质证意见：证据1真实性、举证意图无异议。证据2真实性没有异议，举证意图有异议。第××，房屋买卖合同形式上不符合房屋买卖双方交易惯例，不仅有买卖双方，还有担保方；第二，约定价格明显低于市场价格，显失公平。第三，确认书不符合交易惯例。第四，业务凭证不是购房定金，而是借贷款。证据3真实性无异议，举证意图有异议。房产证上明确记载该房屋已经被抵押，不能进行买卖及过户，对此原告明知该房屋已被抵押无法办理过户。
被告刘渠兆、凌靖提以下证据：
1、借款合同××份。意在证明，第××，该房已抵押给邮政储蓄，第二，银行房贷标准为抵押房产50%至70%之间。
2、房屋拆迁补偿合同。意在证明该房已被征收，涉案标的已经不存在。
3、安置房选择登记表××份。意在证明涉案房屋已被拆迁，而且选择的是产权调换。
4、房产证××份。意在证明该涉案房屋的产权已被银行抵押，评估价值为43万元。
原告何学斌发表以下质证意见：证据1真实性、举证意图有异议，与本案无关联性。证据2、3、4真实性无异议，举证意图有异议。涉案房屋虽已拆除，但是有产权调换的拆迁安置房，不影响房屋买卖合同的效力。
根据当事人的举证、质证意见，本院对上述证据的证明效力认定如下：（××）原告何学斌提交的证据：证据1、2来源合法，且反映内容与争议事实有联系，本院予以确认。证据3来源合法，且反映内容与争议事实有联系，且被告对该证据的真实性予以认可，对该证据的真实性本院予以确认。（二）被告刘渠兆、凌靖提交的证据：证据1来源合法，且反映内容与争议事实有联系，且与其它证据相互印证，对该证据，本院予以确认。证据2、3、4来源合法，且反映内容与争议事实有联系，对上述证据，本院予以确认。
经审理查明，2013年8月16日，原告何学斌与被告刘渠兆、凌靖、担保方宿州市方纬测绘有限公司签订了名为房屋买卖的合同××份（在签订合同之前，原告何学斌知悉涉案房屋的产权情况，原告提供了2013年3月19日宿州市房地产管理局档案室出具的房屋产权证复印件。该复印件上载明，经查询本件记载信息与档案××致共3页用于办理户口，复印无效2013年3月19日，此房抵押）。该合同约定，被告刘渠兆、凌靖将坐落于宿州市东关幸福路西段制镜厂院内0205室房屋（房产证号为房地权宿字第××号，房屋建筑面积95.78平方米，每平方2800元，房产共价值268184元）以26万元价格出售给原告何学斌，原告于2013年8月16日付购房定金现金15万元，余款在房屋过户后六个月内付清。被告在2013年9月16日将涉案房屋交付原告并于当天办理房屋产权过户手续，如有延期被告将以每天壹仟元向原告支付违约金。出卖的房屋如存在产权纠纷，无法办理过户手续，被告双倍赔付原告定金15万元，并支付30%的违约金。担保方自愿接受强制执行连带担保责任。担保方担保责任与债权时效同步，即借款期满后两年。该合同有原告、被告的签字、担保方宿州市方纬测绘有限公司的盖章及该公司法人被告刘渠兆的签字。同日，经原被告双方确认涉案房屋价值268184元，涉案房屋成交价格26万元，原告何学斌通过银行转账的方式支付被告刘渠兆15万元；被告刘渠兆、凌靖给原告何学斌出具购房收据××张。该收据载明，今收到何学斌（身份证号××）购房定金现金支付人民币壹拾伍万元整。房屋坐落于安徽省宿州市东关幸福路西段制镜厂院内0205室。建筑面积共95.18平方米，房地权证字号：房地权宿字第××号。该收据下方注：担保方自愿接受强制执行连带担保责任。担保方担保责任与债权时效同步，即借款期满后两年。
另查明，被告刘渠兆、凌靖系夫妻关系。2012年8月15日，被告刘渠兆、凌靖用涉案房屋从中国邮政储蓄银行股份有限公司宿州市分行处借款25万元，借款期限为2012年8月15日至2022年8月15日（经中国邮政储蓄银行股份有限公司宿州市分行评估涉案房屋的价值为43万元），并办理抵押权登记。2013年9月29日，涉案房屋被依法征收，被告凌静签订房屋拆迁安置协议，并选择产权调换方式，被安置给予其113.19平方米的房屋。
本案庭审中，经向原告何学斌释明本案非房屋买卖合同关系可以变更诉讼请求，原告何学斌坚持原诉讼请求，不予变更。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，第××，原告何学斌与被告刘渠兆、凌靖于2013年8月16日签订的《房屋买卖合同》第七条约定担保方自愿接受强制执行连带担保责任。担保方担保责任与债权时效同步，即借款期满后两年。从该条不难看出，担保方担保的是借款。原被告之间的真实意思表示是以房产抵押担保借款。在房屋买卖合同中，出卖人无需向买受人支付购房款，其主要义务是将涉案房屋交付买受人并协助其办理房屋产权过户相关手续；本案中，原告何学斌已于合同签订的同日通过银行转账支付被告刘渠兆15万元，其不可能从被告处借款，且本案担保方宿州方纬测绘有限公司的法定代表人为本案被告刘渠兆，担保方不可能为本案原告何学斌提供担保，故担保方只可能为出卖人即本案被告提供担保。且2013年8月16日，被告给原告出具的购房收据中再次强化了《房屋买卖合同》第七条的约定，据此可以推断，原被告之间真实存在的法律关系应为借款关系，而非房屋买卖合同关系。第二，在房屋买卖中，出现借贷担保，且担保人为出卖人即本案被告作为法定代表人的公司为本案被告提供债务担保，不符合房屋买卖的××般交易习惯。第三，假使原被告之间存在房屋买卖合同关系，原告何学斌出于交易安全的考虑让出卖人提供担保，其作为买受人基于谨慎的交易习惯必然会去了解涉案房屋的产权情况，从原告提供的宿州市房地产管理局档案室出具的涉案房屋产权证复印件可以看出，原告何学斌是知悉涉案房屋已被抵押的事实，且被告用涉案房屋抵押并办理抵押登记，原告必然会查询到该信息。原告在明知涉案房屋已办理按揭贷款，不可能在××个月内协助原告办理产权过户的情况仍与被告签订《房屋买卖合同》显然违背生活常理。且被告用涉案房屋从中国邮政储蓄银行股份有限公司宿州市分行处借款时，该银行已对涉案房屋的价值评估为43万元，其以26万元的价格将涉案房屋卖于本案原告，明显低于市场价，且未约定银行债务清偿情况，违背生活常理。第四，从原被告签订《房屋买卖合同》约定的履行情况看，原告何学斌作为买受人在合同签订之日向被告支付定金15万元，余款11万元在房屋过户后六个月内付清。而被告作为出卖人却要在合同之日后1个月将涉案房屋交付原告并协助其办理产权过户，否则将向原告支付违约金每天壹仟元。出卖的房屋如存在产权纠纷，无法办理过户手续，被告双倍赔付原告定金15万元，并支付30%的违约金。通常情况，在房屋买卖合同中，出卖人由于担心买受人不及时支付房款会约定在买受人支付房款后交付房屋、协助办理产权过户。本案中原被告签订的《房屋买卖合同》过分加重出卖人即本案被告的责任，显然不符合房屋买卖的正常交易习惯。原告何学斌提供的证据不足以证明其诉讼请求，原被告之间存在的不是房屋买卖合同关系，而是借贷关系。诉讼中，经本院释明，原告拒绝变更本案诉讼请求。综上，原告何学斌的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告何学斌的诉讼请求。
案件受理费6130元，减半收取3065元，保全费1820元，由原告何学斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
代理审判员 谷春燕
二〇一四年十月八日
书 记 员 夏倩倩
附本案适用法律：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。