云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终711号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：杨成，男，1970年7月7日出生，汉族，身份证登记住址：云南省安宁市。委托诉讼代理人：宋渐晗、徐美，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：安宁厚德物业管理有限公司，住所地：安宁市太平镇西山别墅莱濛区56幢。法定代表人：王瑜，总经理。委托诉讼代理人：孙琳钦、卞子增，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨成因与被上诉人安宁厚德物业管理有限公司（以下简称：厚德公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2017）云0181民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。双方当事人申请和解期间依法不计入本案审理期限。本案现已审理终结。杨成上诉请求：撤销一审判决本诉部分第一、二项，并改判为：由杨成按照1元/㎡/月的标准向厚德公司支付自2014年7月1日起至2017年12月31日期间的物业费14275.8元；二、撤销一审判决反诉部分判决，并改判：1、厚德公司退还杨成已经收取的违规费用3011.52元（其中物业费1631.52元、水池清洗费1380元）；2、厚德公司赔偿因违反前期物业管理协议约定义务而给杨成造成的损失5000元。一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院审理程序违法，认定事实错误。一审法院要求被上诉人补充提交证据及被上诉人在庭审结束后补充提交《收据》、《发票》违反法定程序，且《收据》系被上诉人自行制作的，对其真实性无法核对，按照《发票》统计仅有13户交费、交费金额为92442.4元，前两份材料依法不应作为认定事实的证据。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的相关规定，物业服务费上调需经过业主共同决定，只有业主大会或业主委员会的决议对业主产生约束力，不能将其他业主的交费行为与业主大会的表决意见混淆。按照《西山别墅业主大会议事规则》的规定，业主大会的召开程序及业主大会决议程序，违反该规则作出的任何意见、决议均不具备法律效力，被上诉人作为小区的物业服务单位无权召开西山别墅小区业主大会，也无权采用收集意见的方式代替小区业主大会作出决议。根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条及《昆明市物业服务收费通知》第二条的规定，西山别墅小区物管费实行市场调节价，实行市场调节价的物管费标准，应由物管公司与业主大会或业主大会委托的业主委员会在平等自愿的基础上协商一致，且应符合合同法关于合同订立的相关规定。一审判决以推定的方式认定“业主已交费即视为同意上调物业费”于法无据，违反意思自治原则。综上，一审判决认定事实错误，证据的审查、采信违反法定程序，适用法律错误，请求二审人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。厚德公司辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第三款“举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。”的规定，我方有权对证据的形式瑕疵进行补正，且上诉人提到的《收据》、《发票》是一审庭审后法院要求我方补充提交，一审法院采信前述两份证据并无不当。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。厚德公司向一审法院起诉请求:1、判令被告立即支付自2014年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费25696.44元（2014年7月1日起至2014年12月31日按1.2元/㎡/月计算为2447.28元，2015年1月1日起至2017年12月31日止按1.9元/㎡/月计算为23249.16元，建筑面积为339.9㎡)；2、判令被告立即向原告支付违约金，自2014年1月1日起按中国人民银行逾期贷款利率（即：中国人民银行同期贷款利率上浮30%）分段计算至实际付清物业费之日止（暂计至起诉之日2017年8月17日为2806.83元）；3、判令被告立即向原告支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的水池清理费、生活垃圾转运费、绿化垃圾清运费共计936元；4、本案诉讼费用由被告承担。杨成向一审法院提出反诉请求:1、判令被反诉人退还已收取的违规费用3011.52元（其中物业费1631.52元，水池清理费1380元）；2、判令被反诉人赔偿因违反前期物业管理协议约定义务而给反诉人造成的损失5000元；3、本、反诉费用由被反诉人承担。一审法院经审理确认无争议的事实如下：西山别墅小区总建筑面积为104246.29㎡，小区业主户数共计458户，厚德公司系小区的物业服务企业，杨成系该小区临湖2幢（建筑面积为339.90㎡）的业主。2002年12月11日，杨成与厚德公司签订《西山别墅前期物业管理协议》（以下简称《协议》），协议未约定物业费收费标准和交费时间，杨成在2002年至2003年期间均按照1元/㎡/月交纳物业费，自2005年至2014年6月30日期间均按照1.2元/㎡/月交纳物业费。西山别墅小区于2009年成立业主委员会，安宁市建设局于2009年11月19日同意备案。2014年4月10日，厚德公司决定调整物业费标准为1.9元/㎡/月，并经安宁市发展和改革局（以下简称“安宁发改局”）备案，2014年7月2日，业主委员会以厚德公司违规上调物业费为由向安宁发改局申请撤销上述备案，安宁发改局于2014年7月3日决定撤销备案，并要求厚德公司就物业费问题与业主达成协议后另行报请备案。2014年12月30日，经厚德公司就物业服务收费再次报请备案，发改局同意进行备案，物业费的标准为1.9元/㎡/月，生活垃圾转运费和绿化垃圾清运费的标准均为8元/月/户，水池清洗费的标准为10元/月/户。自2014年7月1日起，杨成以厚德公司擅自提高物业费为由，拒绝交纳物业费，自2015年1月起的生活垃圾转运费、绿化垃圾清运费及水池清洗费也未再交纳。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：厚德公司提交的证据：1、第一组中《西山别墅物业服务费上调批复后公示》1份，虽杨成对其三性不予认可，但该材料显示的内容与庭审查明的事实能够相互印证，则对其证据效力应予确认，其可证实厚德公司就上调物业费的事项已在小区进行公示；2、第二组中《共用设施巡检记录表》、《绿化保洁日常工作情况表》、《安全护卫部巡逻签到表》、《日常管理照片》、《服务派工单》若干份，上述材料虽系厚德公司单方制作，但其是厚德公司在进行日常物业服务工作中所形成的原始材料，则在业主未能提供相反证据予以反驳的情况下，对其证据效力亦应予确认，关于厚德公司是否已经完全履行合同义务的证明目的，一审法院将结合其他案件事实作综合评判；3、《催费通知单》2份，杨成对其真实性不持异议，且证据的来源合法，与本案待证事实之间具有关联性，一审法院对其证据效力予以确认，其可证实厚德公司于2017年7月29日向杨成催收物业费、垃圾转运费等费用的事实；4、厚德公司补充提交2015年和2016年业主交纳物业费的《收据》、《发票》若干份，杨成对其三性不予认可，但对上述交费凭证所记载的业主已交费的事实又不能提供证据予以反驳，则一审法院对上述凭证的证据效力予以确认，其可证实2015年度有100余户业主已经交纳物业费，2016年度有328户已交费，2016年度的交费金额共计1452138.8元；5、补充证据《物管服务征求意见表》若干份，结合当事人的陈述，一审法院对其证据资格予以采纳，其可证实厚德公司已就上调物业费的问题征求了业主的意见，但因缺乏其他证据与之佐证，一审法院对厚德公司主张其已经与业主就物业费上调达成一致意见的事实不予采信。杨成提交的证据：1、第一组中《物业管理收费价格明细表》，厚德公司对其三性不予认可，但其与业主在2002年、2003年的交费情况相互印证，一审法院对其证据效力予以确认，其可证实物业服务协议签订之初，物业费的标准为1元/㎡/月，生活垃圾转运费的标准为8元/月/户；2、第四组《西山别墅业主大会议事规则》、《西山别墅业主委员会章程》，上述材料与本案待证事实之间缺乏关联性，一审法院对其证据资格不予采纳；3、第五组《有关业主自治管理小区物业的提议》、《西山别墅业委会召开业主大会通知》、《西山别墅业委会五年工作报告》、《撤销厚德公司违规上调物业费的备案》、《关于安宁西山别墅物业服务费重新备案的通知》，上述材料能够相互印证，且与已查明的案件事实相吻合，一审法院对其证据效力予以确认，其可证实业主委员会于2014年7月因对厚德公司上调物业费提出异议，安宁发改局撤销厚德公司关于上调物业费的备案；4、第六组《关于对西山别墅小区业主委员会工作要求的通知》、《西山别墅业委会关于住建局、太平街道办“通知”的复函》，其系反映业主委员会与行政主管部门之间沟通处理西山别墅小区业主委员会换届选举工作事宜的材料，与本案待证事实之间缺乏关联性，一审法院对其证据资格不予采纳；5、第七组《情况反馈结果》、《解决协定》、《道歉信》，各份材料相互关联印证，且与当事人的陈述亦能印证，一审法院对其证据效力予以确认，其可证实杨成在2010年10月欠交前期的部分水、电费，杨成在2010年9月30日为父亲办寿宴，因家中停电导致杨成父亲的寿宴受影响，厚德公司的工作人员为此向杨成的父亲道歉，并补偿56桶桶装水，杨成要求赔偿餐费2500元及来宾的精神补偿；6、第八组中《西山别墅业委会公开信》、《关于暂停收取“绿化垃圾费”、“水池清洗费”的通知》、《工作衔接函》，上述材料亦能互相印证，一审法院对其证据效力予以确认，其能证实业主委员会要求暂停收取“绿化垃圾费”、“水池清洗费”，厚德公司对此作了答复，关于收费是否合理的问题，一审法院将在稍后作综合评述；7、第九组《通知》、《有关提高物业服务质量与厚德公司的对接函》、《照片》，照片的内容与业主委员的通知能够印证，而物业公司的工作人员汤某也签收了对接函，据此可以确定该组材料的证据效力，其可证实业主委员会于2010年11月与厚德公司对接提供物业服务质量的事实；8、杨成申请一审法院向太平派出所调取的《接处警登记表》、《询问笔录》，当事人对该组材料的真实性不持异议，一审法院对其证据效力予以确认，其可证实杨成系业主委员成员，杨成于2014年7月26日在参加业主委员会会议期间与人发生纠纷，随后被他人拉扯，因至今尚未查明双方发生纠纷的原因，故一审法院对杨成欲证实厚德公司未尽到安保义务的证明目的不予采信。此外，关于双方争议的厚德公司是否履行了物业服务义务的问题，结合当事人提交的证据，一审法院认定厚德公司基本履行了《协议》约定的义务，但杨成提供的《照片》也反映出厚德公司在公共区域的管理上存在一定的瑕疵。一审法院归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、厚德公司上调物业费是否合法；2、厚德公司收取绿化垃圾清运费、水池清洗费是否有依据；3、厚德公司主张的违约金是否应予支持；4、杨成要求返还物业费、水池清洗费是否有依据；5、杨成要求赔偿餐费等损失的请求是否成立。一审法院认为，关于厚德公司上调物业费是否合法的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，提高物业费属于需要业主共同决定的重大事项，厚德公司提高收费标准需经西山别墅小区“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，2015年的交费凭证显示，按1.9元/㎡/月交费的业主有100余户，交费户数尚未达到总户数458户的一半，故厚德公司关于2015年的物业费标准为1.9元/㎡/月的主张无法律依据，一审法院不予采信。结合杨成交费的情况来看，杨成自2005年至2014年6月30日期间均按照1.2元/㎡/月交纳物业费，且其在上述期间并未对收费标准提出任何异议，根据日常生活经验，一审法院对自2005年起物业费标准调整为1.2元/㎡/月的事实予以采信，故杨成应交纳的2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业费为1.2×339.90×18＝7341.84元。关于自2016年起的物业费，2016年的交费凭证显示，按1.9元/㎡/月交费的业主有328户，交费金额为1452138.8元，据此可以确定交费户数所占面积为1452138.8÷1.9÷12≈63690.30㎡，已交费户数所占面积已达到小区总建筑面积104246.29㎡的61%，已交费户数占总户数458户的71%，显然，2016年已交费业主的户数及相应的建筑面积均已达到法定条件，厚德公司提高收费标准为1.9元/㎡/月并不违反法律规定，应予支持。由于《协议》并未明确约定交费的具体时间，但结合杨成在2011年至2014年期间的交费情况来看，本年度上半年的物业费是在上一年度末交纳，下半年的物业费则在本年度的6月左右交纳，由此可以看出，厚德公司要求交纳2017年全年的物业费符合双方的交易习惯，应予支持，故杨成应交纳的2016年和2017年的物业费为1.9×339.90×24＝15499.44元。以上物业费合计22841.28元。至于杨成抗辩提高物业费未经业主会议同意的问题。西山别墅小区于2009年成立业主委员会，且业主委员会一直不同意厚德公司提高物业费。然而，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，提高物业费属于业主共同决定的事项。既然业主委员会不同意上调物业费，其可以依法组织召开业主会议，并由全体业主对物业费上调的方案进行表决，但直至本案开庭之日，西山别墅小区的全体业主对是否同意上调物业费仍未形成统一的书面意见。基于本案的实际情况，在没有证据证明全体业主不同意上调物业费的情况下，一审法院推定业主已交费即视为同意上调物业费，据此确定厚德公司提高收费标准并不违法，而杨成的抗辩主张因缺乏事实依据，一审法院不予采信。关于厚德公司收取绿化垃圾清运费及水池清洗费是否有依据的问题。参照《云南省物业服务收费管理实施办法》第七条：“物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容，由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取……”及昆明市发展和改革委员会、昆明市住房和城乡建设局《关于贯彻的通知》（昆发改价格[2011]1129号）第十条：“物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费用已包含在物业服务收费标准中，物业服务企业不得另行收费……”的规定，绿化垃圾清运费属于绿化养护所产生的费用，该费用理应包含于物业费中，而昆明市发改委也明确说明了物业费包含了水池清洗费，因此，厚德公司另行收取绿化垃圾清运费及水池清洗费违反上述规定，一审法院对厚德公司主张的上述两项费用不予支持。此外，厚德公司要求按照8元/月/户交纳生活垃圾转运费，因该费用属于物业公司代收，且杨成对此未提出异议，故杨成应交纳的2015年1月1日至2017年12月31日期间的生活垃圾转运费为8×36＝288元。需要说明的是，厚德公司针对上调物业费及收取水池清洗费等事项向安宁市发改局所作的备案，该备案属于行政部门对企业的行政管理行为，其对业主并不当然的具有法律约束力。关于厚德公司主张的违约金是否应予支持的问题。厚德公司依据《协议》要求杨成支付违约金，但因物业费的上调未通过业主大会表决，且厚德公司亦没有对外公示全体业主的缴费情况，致使部分业主对物业费上调的合法性产生质疑，杨成基于质疑而拒交物业费，于情于理应予谅解。并且，违约金制度的功能在于弥补违约行为给守约一方造成的经济损失，结合本案实际情况，在没有证据证明杨成迟延交费给厚德公司造成了损失的情况下，考虑到厚德公司在履行义务的过程中也存在一定的瑕疵，一审法院对厚德公司的违约金诉请不予支持。关于杨成要求返还物业费、水池清洗费是否有依据的问题。一方面，杨成在2005年1月1日至2014年6月30日期间均按照1.2元/㎡/月交费，一审法院已在上文作了论述，现杨成要求返还物业费有违诚实信用原则。另一方面，杨成要求返还的费用均是在2014年6月前所交，其请求权已超过《中华人民共和国民法通则》规定的2年的诉讼时效期间，即使按照《中华人民共和国民法总则》规定的3年的诉讼时效期间计算，请求权亦超过了3年的诉讼时效期间。因此，对于杨成要求返还物业费、水池清洗费的诉请，应予驳回。关于杨成要求赔偿餐费等损失的请求是否成立的问题。一方面，事发时于2010年9月30日，距今已将近7年的时间，且并无证据证明时效存在中止、中断的情形，故厚德公司关于超过诉讼时效的抗辩成立，应予支持。另一方面，从杨成提交的《解决协定》来看，杨成在当时存在欠交水电费的问题，据此可以确定其自身对停电也负有一定的责任。而且，杨成主张损失为5000元，但并无证据证明停电给其造成的损失为5000元。基于以上分析，对于杨成要求赔偿损失5000元的诉请，亦应予驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决：本诉部分：一、由杨成于本判决生效后三十日内向安宁厚德物业管理有限公司支付2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费22841.28元；二、由杨成于本判决生效后三十日内向安宁厚德物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的生活垃圾转运费288元；二、驳回安宁厚德物业管理有限公司的其他诉讼请求。反诉部分：驳回杨成的全部诉讼请求。双方当事人在二审中均无新的证据提交。上诉人对一审判决认定的以下案件事实有异议：一、“2014年12月30日，经厚德公司就物业服务收费再次报请备案，发改局同意进行备案，物业费的标准为1.9元/㎡/月”，上诉人认为被上诉人未与业主大会或业主委员会就物业服务费上调达成一致意见；二、“其可证实厚德公司就上调物业费的事项已在小区进行公示”，上诉人不认可备案的批复，认为未与业主大会或业主委员会协商一致，西山别墅实行的是市场调节价，与本案不具有关联性；三、“但其是厚德公司在进行日常物业服务工作中所形成的原始材料，则在业主未能提供相反证据予以反驳的情况下，对其证据效力亦应予确认，关于厚德公司是否已经完全履行合同义务的证明目的，一审法院将结合其他案件事实作综合评判；”，上诉人认为被上诉人未履行基本义务，违反包括向小区提供安全保障、正常供水、供电的义务，同时违反小区卫生管理的义务；四、“4、厚德公司补充提交2015年和2016年业主交纳物业费的《收据》、《发票》若干份，杨成对其三性不予认可，但对上述交费凭证所记载的业主已交费的事实又不能提供证据予以反驳，则一审法院对上述凭证的证据效力予以确认，其可证实2015年度有100余户业主已经交纳物业费，2016年度有328户已交费，2016年度的交费金额共计1452138.8元；”，上诉人认为对328户已交费的事实不认可，按照被上诉人提交的《发票》可证明仅有13户人交费，同时一审法院将举证责任倒置给上诉人违反举证责任的分配；五、“5、补充证据《物管服务征求意见表》若干份，结合当事人的陈述，一审法院对其证据资格予以采纳，其可证实厚德公司已就上调物业费的问题征求了业主的意见，但因缺乏其他证据与之佐证，一审法院对厚德公司主张其已经与业主就物业费上调达成一致意见的事实不予采信。”，认为上调物业费的问题并未征求过业主的意见；六、“2、第四组《西山别墅业主大会议事规则》、《西山别墅业主委员会章程》，上述材料与本案待证事实之间缺乏关联性，一审法院对其证据资格不予采纳；”，上诉人认为议事规则、章程已对业主大会召开、表决作了详细的规定，与本案具有关联性，依法应采信，部分业主交纳费用的行为不能代表为主委员会的决议；七、“结合当事人提交的证据，一审法院认定厚德公司基本履行了《协议》约定的义务，但杨成提供的《照片》也反映出厚德公司在公共区域的管理上存在一定的瑕疵。”，上诉人认为被上诉人未履行基本义务，违反包括向小区提供安全保障、正常供水、供电的义务，同时违反小区卫生管理的义务。被上诉人对一审判决认定“其可证实厚德公司已就上调物业费的问题征求了业主的意见，但因缺乏其他证据与之佐证，一审法院对厚德公司主张其已经与业主就物业费上调达成一致意见的事实不予采信。”该部分案件事实有异议，认为其就上调物业费的问题征求了业主的意见，可以推定业主同意上调，应当对该证据证明的内容采信。本院已充分注意到上诉人主要对上调物业服务费未征得业主大会或业主大会授权的业主委员会同意争议较大，但一审法院对该事实并未认定；上诉人认为被上诉人提交的《收据》、《发票》不能作为认定案件事实的依据，对此本院将在说理部分一并阐述。对于双方当事人有异议的其他案件事实，因双方当事人在二审中未提交证据证明其异议观点成立，故本院对双方当事人的异议观点依法不予采信。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院依法予以确认。本案争议焦点：一审法院审理程序是否违法？被上诉人上调物业服务费是否有法律依据？上诉人的上诉主张是否成立？本院认为，一、关于一审法院审理程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第三款“举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。”、第一百零一条“当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，必要时可以要求其提供相应的证据。当事人因客观原因逾期提供证据，或者对方当事人对逾期提供证据未提出异议的，视为未逾期。”、第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通、住宿、就餐、误工、证人出庭作证等必要费用的，人民法院可予支持。”对证据存在瑕疵的补正、逾期提供证据以及因故意或重大过失逾期提供的证据均作出明确的规定，法律并未禁止逾期提供的证据法院不能采纳，关键审查该证据与案件基本事实是否有关，若有关，人民法院应予采纳。一审法院为全面查清案件事实，在前述司法解释规定的前提下，要求被上诉人补充提交证据并无不当，一审法院审理程序并不违法、证据采信并无不当，上诉人的该项理由不能成立，本院依法不予采信。二、关于被上诉人上调物业服务费是否有法律依据的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，提高物业费属于需要业主共同决定的重大事项，厚德公司提高收费标准需经西山别墅小区“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。通过一审查明的案件事实，2015年有100余户业主按1.9元/㎡/月交费，而西山别墅小区总户数458户，并未过半，故被上诉人在2015年物业服务费标准按照1.9元/㎡/月收取无法律依据；2016年有328户业主按起1.9元/㎡/月交费，已交费户数所占面积已达到小区总建筑面积104246.29㎡的61%，已交费户数占总户数458户的71%，2016年被上诉人按照1.9元/㎡/月收取于法有据。一审判决分段计算于法有据，本院依法予以维持。上诉人主张被上诉人提高物业服务费必须与业主大会或业主委员会协调一致，部分交费业主的行为不能代表业主大会或业主委员会的决议，但根据物权法的前述规定，被上诉人提高物业服务费属于需要业主共同决定的重大事项，若西山别墅小区业主委员会不同意上调物业服务费，可通过召开业主大会对此事进行表决，而本案的客观事实是西山别墅小区业主委员会对此事并没有召开业主大会进行表决，且西山别墅小区业主委员会负责的相关事宜已由当地政府代管。截止2016年已有328户业主已按1.9元/㎡/月交费交纳物业服务费，326户业主以自己的行为方式表达了对提高物业服务费的意见，业主大会或业主委员会代表的是业主，业主既可以通过业主大会或业主委员会行使权利，也可以自己的行为意思行使权利，一审法院据此以业主交费推定业主已同意上调物业服务费的认定并无不当，本院依法予以维持。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。三、上诉人的上诉主张是否成立。首先，根据前述分析，上诉人要求按照“1元/㎡/月的标准向被上诉人支付自2014年7月1日起至2017年12月31日期间的物业费14275.8元”的主张与查证的事实不符，一审法院根据查证的事实分段计算物业服务费并无不当，本院依法予以维持，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信；其次，上诉人要求被上诉人退还其物业费1631.52元、水池清洗费1380元的主张，因其该项请求已超过3年的诉讼时效，一审法院判决驳回并无不当；第三，关于上诉人要求被上诉人支付其损失5000元的主张，上诉人的该项主张既超过3年的诉讼时效，同时上诉人也未提交证据证明因被上诉人的行为给其造成相应的损失，一审法院判决驳回并无不当。据此，上诉人的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人杨成的上诉请求无事实及法律依据，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费556元，由上诉人杨成承担。本判决为终审判决。审判长  熊金华审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇一八年四月十一日书记员  石 瑾