福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1545号原告陈辉，男，1983年8月10日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。原告柯明珠，女，1985年10月16日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。上述二原告的委托代理人蔡建成、周雪萍，福建众益律师事务所律师。被告正荣（莆田）房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园南街1585号。组织机构代码：56339356-5。法定代表人陈超凡，总经理。委托代理人范秀清、姚春兰，福建凌龙律师事务所律师。原告陈辉、柯明珠诉被告正荣（莆田）房地产开发有限公司（以下简称“正荣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈辉、柯明珠的委托代理人蔡建成、周雪萍以及被告正荣公司的委托代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈辉、柯明珠诉称，2012年3月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于城厢区××街道××·懿××号的房屋，该商品房总价款为人民币829143元;被告应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告若选择不退房，被告自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2013年7月29日依约交付房屋并收取办理房屋权属登记的所有费用，但却未按合同约定为原告办理房屋权属证书，故请求判令：1、被告立即为原告的上述房屋办理房屋所有权证和国有土地使用权证并交付给原告；2、被告支付自2013年10月29日起至交付给原告房屋权属证书（包括房屋所有权证和国有土地使用权证）之日止按购房款人民币829143元的日0.01%计算的违约金。庭审中，原告撤回要求被告交付房屋所有权证的诉讼请求。被告正荣公司辩称：1、双方未对国有土地使用权证的办理及期限进行约定，原告要求答辩人办理国有土地使用权证并承担逾期办理该证的违约金均缺乏依据；2、双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期办证承担违约金的前提是“如因出卖人原因”，现因门牌证、测绘等非因出卖人的原因导致了延期，而被告已办理了房屋所有权证并交付给了原告，故答辩人不构成违约，不应承担违约责任；3、因商品房抵押给银行，房屋所有权证延期办理对原告而言是没有实际损失的，且合同中约定的违约金过高；4、原告在《房屋权属证书移交单》上认可产权登记的不可控性，对被告办证的期限、过程、结果均无异议并已自愿放弃商品房买卖合同的第十四条所约定的权利义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年3月3日，原告陈辉、柯明珠与被告正荣公司签订《商品房买卖合同》和附件六《合同补充协议》（合同编号：C201201010），约定原告向被告购买由被告开发的位于莆田市城厢区霞林街道棠坡村正荣·懿品兰湾（又名：正荣·御品兰湾）小区第5幢3层303号房，该商品房建筑面积共119.73平方米，单价为每平方米6925.11元，总价款为人民币829143元；该《商品房买卖合同》第四条约定办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》按规定应由买受人承担的税费由出卖人代收；第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2处理：。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。；合同补充协议第二条约定：代收代缴费用1、。2、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的相关税费均由买受人承担，由出卖人代收代缴。合同签订后原告以首付加按揭贷款的方式向被告支付了房屋总价款人民币829143元。2013年7月29日，被告将上述房屋交付给原告使用。同日，原告向被告预交纳契税等办证费用人民币26808.48元并由被告向原告出具收据一份。2015年4月22日，原告以被告未能如期将房屋所有权证、土地使用权证办理给原告，已构成违约为由，诉至本院。另查明，2015年8月28日，原告签署了《御品兰湾房屋权属证书移交单》，该移交单上载明被告正荣公司与原告之间的费用结算情况和诉争房屋的所有权证、国有土地使用权证的证号等，同时还载明：“在该房屋权属登记过程中，正荣（莆田）房地产开发有限公司与产权人各自履行了相关义务。产权人谅解产权登记的不可控性，对正荣（莆田）房地产开发有限公司实际办理房屋权属登记的期限、过程及结果等均无异议，现自愿放弃商品房买卖合同第十四条双方约定的权利和义务，并同意与正荣（莆田）房地产开发有限公司办结面积补差款、两证办理等其他费用和领取该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》”。二原告在该移交单的产权人处签名、按捺手印并备注各自的身份证号码。同日，二原告领取了上述房屋的房屋所有权证（编号：莆房权证城厢字第××号、Ｃ201414351-××号）和国有土地使用权证[编号：莆国用（2015）第J11982、J11983号]。以上事实有原告陈辉、柯明珠提供的身份证、《商品房买卖合同》及合同附件、发票联、《个人住房公积金贷款合同》、房屋交接单、结算单、收据各一份，被告正荣公司提供《房屋所有权证》复印件、《御品兰湾房屋权属证书移交单》各一份及本案庭审笔录在案为凭，本院予以确认。对双方争议的原告签署的《御品兰湾房屋权属证书移交单》是否系原告放弃对被告逾期办证的违约金的请求权利的问题，本院予以分析、认定如下：原告主张《御品兰湾房屋权属证书移交单》上最后一段“在该房屋权属登记过程中，……《国有土地使用证》”是被告的工作人员用手遮住后指令原告在该移交单的空白处签字，且被告也未告知原告，该格式条款是被告提供并未尽到提示注意义务，根据《消费者权益保护法》第二十六条的规定，该条款是无效的，因此原告并未放弃其要求逾期办证违约金的权利，被告仍应承担自2013年10月27日起至房屋权属证书交付完毕之日按购房款的日0.01%支付的违约金。被告主张原告于2015年8月28日签订的《御品兰湾房屋权属证书移交单》上已明确表示原告放弃商品房买卖合同第十四条约定的权利义务，故应驳回原告的诉求。本院审查认为，本案《商品房买卖合同》第十四条是对诉争房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的办理日期及逾期交付的后果作出约定，被告未能按合同约定的在商品房交付使用后90日内将原告所购房屋的权属证书办理给原告，其行为构成违约。但因原告签署的《御品兰湾房屋权属证书移交单》载明“自愿放弃商品房买卖合同第十四条双方约定的权利和义务”，原告主张被告的工作人员用手遮挡后指令原告在该移交单的空白处签字违背常理且被告亦不予认可，故对其该主张不予采纳。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，原告主张移交单上最后一段是格式条款于法无据，本院亦不予采纳。二原告作为完全民事行为能力人领取房屋权属证书并在该移交单上签名的行为应视为明确放弃要求被告支付逾期办证违约金的请求。综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。根据有关规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，被告主张办理房屋权属证书不包括办理《国有土地使用权证》于法无据，本院不予采纳。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款并预交了契税等办证费用，但被告未按约定在诉争房屋交付使用后90日内向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，其行为已构成违约。因诉讼期间该房屋的所有权证和国有土地使用权证已由相关行政部门颁发并交付给原告，原告要求被告办理并交付该两证的诉求已实现，故其再要求被告办理并交付国有土地使用权证，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告支付按购房款829143元的日0.01%计算的自2013年10月27日起至交付给原告房屋所有权证和土地使用权证之日止的违约金，因原告已在《御品兰湾房屋权属证书移交单》上明确表示放弃《商品房买卖合同》第十四条约定的权利，故现原告再要求被告支付逾期交付房屋权属证书的违约金于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈辉、柯明珠的诉讼请求。本案案件受理费人民币1025元，由原告陈辉、柯明珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈 妍人民陪审员  吴黎清人民陪审员  苏天楼二〇一五年七月十八日书 记 员  陈建英附：本案相关的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。