成都市青羊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0105民初12716号
原告：饶灿（执行案外人），男，1978年9月29日出生，汉族，住四川省达州市通川区西外镇新锦社区*组熙河湾*号楼*栋*楼*号。
原告：余萍（执行案外人），女，1974年10月7日出生，汉族，住安徽省霍山县。
委托诉讼代理人：张前胜，四川天地大律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：余巧，四川天地大律师事务所律师，一般授权。
被告：招商银行股份有限公司信用卡中心（申请执行人），住所地：上海市浦东新区来安路686号。
法定代表人：张东，总经理。
委托诉讼代理人：黄静，四川泰益律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：曾秀君，四川泰益律师事务所律师，一般授权。
第三人（被执行人）：杨波，男，1979年6月4日出生，汉族，住龙泉驿区。
第三人（被执行人）：饶娟，女，1980年2月7日出生，汉族，住龙泉驿区。
原告饶灿、余萍与被告招商银行股份有限公司信用卡中心（以下简称招商银行）、第三人杨波、饶娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告饶灿、余萍的委托诉讼代理人张前胜、被告招商银行的委托诉讼代理人曾秀君到庭参加诉讼，第三人杨波、饶娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告饶灿、余萍向本院提出诉讼请求：1．确认原告同第三人签订的《房屋产权转让协议》合法、有效；2．解除对原告购买的位于成都市高新区的房屋的查封；3．案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年5月8日，原告与第三人杨波、饶娟签订《房屋产权转让协议书》，约定由原告以总价为606836元按揭购买第三人杨波、饶娟位于成都市高新区的房屋。合同签订之后，原告分别于2016年5月12日、2016年6月3日、2016年10月22日以银行转账方式向以第三人杨波名义在中国建设银行成都经济技术开发区支行开设的账号为622*****************的账户转账150000元、80000元、50000元，共计支付280000元。同时原告于2016年6月1日起，按月以第三人杨波的名义向银行支付房屋按揭款至今达19个月。2016年6月，原告向第三人杨波支付280000元购房款后，第三人杨波向原告交付了该房屋并同时交付了第三人杨波本人购买此房屋的所有资料，包括第三人杨波、饶娟与四川中德世纪置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》、《个人住房公积金借款合同》、住宅工程质量分户验收结果表、中德英伦联邦B区临时管理规约、商品房买卖合同摘要2份、第三人杨波银行按揭对账清单、退换业主杨波保证金的收条一份。原告接收该房屋之后，立即对此房屋进行了装修，并已将此房屋出租给他人居住。2016年10月14日，四川省成都市律政公证处作出了（2016）川律公证内民字第90885号公证书，对原告与第三人杨波、饶娟签订的房屋产权转让协议书进行了公证。目前房屋虽未过户，但非因原告自身原因。2017年4月24日，本案被告招商银行与杨波信用卡纠纷一案，贵院依据被告招商银行的申请作出（2017）川0105民初988号之一裁定书，并依此查封了成都市高新区的房屋，原告对此提出异议之后，贵院审查作出（2017）川0105执异165号裁定，驳回了原告的执行异议。原告认为，法院查封之前第三人已经将争议之房转让给了原告，原告交付了全部购房款，第三人将争议之房交付原告作了装修、使用近一年之久。故原告对（2017）川0105执异165号裁定不服，为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。
被告招商银行辩称，1．被保全房屋权属登记薄上明确记载第三人杨波为该房屋的所有权人，贵院查封该房屋符合相关规定。《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此不动产的权属以产权登记为准。而房屋登记薄上记载的被保全房屋系第三人杨波、饶娟共有，第三人杨波依法享有该房屋所有权，答辩人依法申请贵院查封第三人杨波名下该房产并无不当。2．被答辩人明知案涉房屋不得转让仍然购买，自身存在严重过错。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”被答辩人明知案涉房屋尚未依法登记取得权属证书，不能办理产权过户登记，仍与第三人杨波、饶娟签订房屋买卖合同，其自身对此存在过错。根据相关规定，被答辩人的异议不符合排除执行的情形。现房屋权属登记仍在第三人名下，而第三人杨波至今未履行（2017）川0105民初988号生效判决确定的义务，答辩人为维护自身合法权益申请查封房屋是符合法律规定的。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
第三人杨波、饶娟未到庭答辩，也未向本庭提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方所提交证据及双方一致陈述，本院查明以下事实，并对其予以确认：1.2016年5月8日，原告饶灿、余萍与第三人饶娟、杨波签订《房屋产权转让协议书》，双方约定：（1）第三人将位于成都市高新区的房屋以606836元的金额转让给原告。（2）第三人购房时首付206826元，剩余的未还银行抵押贷款由原告继续归还；（3）房屋转让时的付款总金额是281422元，原告首付231422元，余款50000于2016年12月底之前结清。2．根据《商品房买卖合同摘要》和《房屋产权转让协议书》，第三人杨波、饶娟购买案涉房屋的时候曾向中国建设银行股份有限公司成都第三支行（以下简称建行三支行）办理抵押贷款。在本案审理过程中，原告自认该购房贷款于2016年5月8日原告和第三人签订购房合同时由原告继续归还，且该购房贷款至今仍在偿还。3．2016年10月12日，原告与第三人签订《预约合同》，并于2016年10月14日由四川省成都市律政公证处对该份合同进行了公证。4．原告分别于2016年5月12日、2016年6月3日、2016年10月22日向第三人以银行转账的方式支付购房款150000元、80000元、50000元，共计280000元，同时第三人于2016年6月4日、10月22日分别出具了两张收条。5．2017年4月24日，被告招商银行与第三人杨波信用卡纠纷一案中，被告提出财产保全申请，本院经审查依法作出（2017）川0105民初988号之一《民事裁定书》并查封了案涉房屋。6．2017年12月7日，原告饶灿、余萍向本院提出申请，对本院查封案涉房屋提出执行异议，本院于2017年12月12日作出（2017）川0105执异165号《执行裁定书》，裁定驳回原告饶灿、余萍的申请。
对有争议的事实，本院认定如下：
1.原告提交银行交易明细2页，欲证明原告饶灿自2016年6月份起便开始偿还银行按揭款。该银行交易明细显示自2016年6月14日起，原告饶灿的尾号为7716的银行账户每月向第三人杨波的尾号为8648的银行账户转账1900余元。被告对转账金额并无异议，但是对这些转账行为与本案的关联性不予认可。同时，为证明原告支付了部分购房款，原告还提交情况说明一份、贷款对账单1页、交易明细8页，欲证明从2017年2月10日开始，建设三支行直接从饶灿的账户上扣除月供款。该情况说明上载明原告饶灿于2017年2月9日向建行三支行申请自愿为第三人杨波的公积金贷款提供每月贷款，贷款对账单和交易明细则显示建行三支行自2017年2月10日开始每月从原告饶灿尾号为7716的银行账户扣取月供款。被告对该组证据的真实性、合法性予以认可，但是对关联性不予认可。本院认为，原告提交的该组证据能证明原告与第三人之间的资金往来，但不能证明其系因购买案涉房屋而支付的购房款，故对该组证据的关联性不予采信。
2.原告提交物管费收据2张、部分装修票据5张、购家具家电票据5张，欲证明房屋转让协议签订后，第三人杨波、饶娟就已经将房屋交给原告装修、装饰，原告购买家具家电、交付物管费。2张物管费收据上载明的收费时间分别是2016年11月13日和2017年9月13日，而交款人均系第三人饶娟和杨波。装修票据和购买家具家电票据的出具时间均在2016年11月份，且均未注明付款人、收货人的姓名。被告认为物业管理费的客户名称是杨波和饶娟，相关的其他票据也未显示交款人，因此对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该组证据均没有本案原告饶灿、余萍的签字，无法证明其对案涉房屋的实际占有。因此，该组证据与本案没有关联性，本院对此不予采信。
3.原告提交宁光会证明一份、易思洁租房情况说明一份、微信交易记录打印件2张。宁光会证明载明：（1）宁光会于2017年8月29日受原告饶灿之父委托与易思洁就案涉房屋签订了房屋租赁合同；（2）应承租人易思洁要求，房屋租赁合同中的出租人一方写的是第三人饶娟；（3）该证明尾部右下方显示的证明出具时间为2017年12月19日；易思洁租房情况说明则载明：（1）2017年8月，易思洁通过链家二手房中介公司认识本案原告饶灿并与其达成房屋租赁的合意；（2）2017年8月29日，易思洁与本案第三人饶娟签订房屋租赁合同，并在这之后将租金交付第三人饶娟；（3）由于房屋未过户给原告饶灿，所以易思洁要求与原房主即第三人饶娟、杨波签订房屋租赁合同，因此该合同的出租方是第三人饶娟。（4）该说明尾部右下方显示的说明出具时间为2017年12月20日；2张微信交易记录打印件载明的转账行为分别发生在2017年8月29日和2017年11月21日，皆未明确显示收款人和付款人。被告认为关于租房情况的两份说明与本案无关联性，而微信转账记录则未显示交易人，因此对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，首先，该组证据的产生时间均在2017年4月24日案涉房屋被查封以后。其次，宁光会证明和易思洁租房情况说明均明确载明房屋租赁合同的相对人是易思洁和本案第三人饶娟，本案原告饶灿、余萍与该房屋租赁合同无关。最后，2张微信转账记录既未显示出处，又未显示交易对象。综上所述，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。故原告只有在同时具备该项规定的四个条件且其权利能够排除执行时，才能阻却涉案房屋的强制执行。根据本案现有证据和查明的事实来看：1.原告主张房屋在其与第三人签订《房屋产权转让协议书》当天即已交付，并在这之后立即对房屋进行了装修并出租给他人，但是原告对此主张并未提供确凿有效的证据，故本院对原告主张在查封前已经实际占有案涉房屋不予支持。2.前述协议书约定购房总金额为606836元。根据原告的陈述及其提交的收条、银行交易细目，在该协议履行过程中，原告一共支付了现金281422元，剩余的款项系接还第三人尚欠的银行按揭款，自2010年6月1日起至2018年1月15日止，共偿还按揭款106506.06元。因此，根据原告所述，其尚欠355894.39元购房款尚未支付。首先，原告出示的银行交易明细只能证明2016年6月1日至2017年2月10日期间原告与第三人之间有长期的经济往来以及原告2017年2月10日开始代第三人偿还公积金月供款，并不能证明原告所支出的款项就是购房款。其次，截至目前原告仍未支付完全部购房价款。故本院对原告以已经支付全部购房款或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行而阻却强制执行的请求，本院不予支持。3.根据《房屋产权转让协议书》以及《商品房买卖合同摘要》，第三人饶娟、杨波在购房时与建行三支行办理按揭贷款合同，将案涉房屋抵押给建行三支行并办理了抵押登记。原告明知案涉房屋存在权利负担且尚未依法登记领取权属证书，不能办理产权过户登记的情况下，仍然与第三人签订《房屋产权转让协议书》。并且自2016年5月8日原告与第三人签订《房屋产权转让协议书》直到2017年12月19日本院受理本案近两年的时间内，原告都未曾积极行使权利排除办理房屋过户登记的障碍，督促第三人解除抵押登记，顺利办理过户登记。故因原告系怠于行使自己权利，其对未能办理过户登记存在过错。综上所述，原告要求解除对案涉房屋的查封，并终止执行的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，缺席判决如下：
驳回原告饶灿、余萍的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由原告饶灿、余萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 张冀川
人民陪审员 田林超
二〇一八年一月三十一日
书 记 员 蔡 来