吉林省抚松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0621民初1936号
原告：阮培煊，男，汉族，无职业，住抚松县。
委托代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。
被告：苗伟，男，宏城花园承包人，住山东省青岛市。
委托代理人：王盛，吉林乾羽律师事务所律师。
被告：抚松县天池圣景房地产开发有限公司，所在地：抚松县。
法定代表人：吴海波，系该公司经理。
委托代理人：郭明磊，男，汉族，系该公司职员，住抚松县。
第三人：董志成，男，汉族，无职业，住抚松县。
原告阮培煊诉被告苗伟、抚松县天池圣景房地产开发有限公司（以下简称天池圣景公司）、第三人董志成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月5日作出（2016）吉0621民初918号民事判决，阮培煊不服该判决，在法定期间向白山市中级人民法院提起上诉。白山市中级人民法院于2016年12月8日作出（2016）吉06民终694号判决，判决驳回上诉，维持原判决。经白山市中级人民法院审判委员会讨论决定，于2017年4月10日作出（2017）吉06民监5号民事裁定，裁定再审本案。白山市中级人民法院于2017年7月13日作出（2017）吉06民再15号民事裁定，裁定撤销白山市中级人民法院（2016）吉06民终694号民事判决及抚松县人民法院（2016）吉0621民初918号民事判决，发回抚松县人民法院重审。
本院于2017年8月22日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮培煊及其委托代理人王文君，被告苗伟及其委托代理人王盛、被告天池圣景公司委托代理人郭明磊，第三人董志成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
阮培煊诉称：2014年10月4日，苗伟在天池圣景公司承揽了宏城花园小区1#、2#楼施工工程，双方约定工程款按进度全部用宏城花园房屋抵顶。天池圣景公司向苗伟出具的“大清包老苗抵顶明细表”中可以确定涉案房屋已经抵顶给苗伟，苗伟依法享有抵顶房屋的所有权和处分权，所以阮培煊与苗伟购房协议合法有效，天池圣景公司作为工程发包方只需配合办理房屋过户手续即可。故请求法院:1.依法确认阮培煊与苗伟2015年5月18日的购房协议合法有效；2.依法判令苗伟交付本案诉争的8套房屋即宏城花园3号楼1单元401室(面积78平方米)、402室(面积53平方米)、602室(面积53平方米)、603室(面积76平方米)，3号楼3单元402室(面积53平方米)、403室(面积76平方米)，3号楼外一层南10号车库(面积29.06平方米)，3号楼二层南205号车库(面积40.59平方米)；3.判令苗伟返还房屋差价304,600.00元；4.判令天池圣景公司协助办理上述8套房屋的过户手续。
苗伟辩称：苗伟与天池圣景公司施工建设房屋，因天池圣景公司没有支付工程款，以房屋抵顶工程款的方式给苗伟结算，本案所诉争房屋在抵顶工程款范围内，苗伟取得了以上房屋的所有权。因此，苗伟有权自行处理房产，苗伟与原告签订的购房协议合法有效，且原告履行了付款义务，买卖合同成立。苗伟与第三人签订的是借款抵押合同，并不是房屋买卖合同，因此第三人主张与天池圣景公司签订的买卖合同有效的是不能成立的，因为涉案房屋已由天池圣景公司抵顶给苗伟，天池圣景公司无权处分他人财产，天池圣景公司与第三人签订的买卖合同无效。
天池圣景公司辩称：阮培煊的起诉与我公司无关，阮培煊与苗伟签订的买卖协议所述房屋未经我公司追认，也未将房款打入我公司指定帐号，也未与我公司签订商品房买卖合同，阮培煊与我公司不存在房屋买卖合同关系，要求我公司向其交纳房屋的请求没有法律依据。本案所述房屋已实际交付董志成，我公司与苗伟签订的劳务合同，是以我公司已建成的自有房屋抵顶交付工程款，为保证工人工资能正常发放，我公司与苗伟签订的劳务合同中明确约定，苗伟出售的房屋款项必须打入我公司指定帐号，并与实际购房人到我公司签订购房合同，由于苗伟销售困难，苗伟于2015年5月20日、2015年5月26日两次向董志成借款，共计950,000.00元，并在公司的监督下直接发放给工人，同时确定涉案房屋抵押给董志成，并签订了购房合同及收据，2016年2月2日苗伟与董志成双方另行签订情况说明，涉案房屋全部由董志成处理，苗伟放弃还款，双方概不找差，我公司根据该情况说明将所售房屋交付董志成。
董志成诉称：2014年至2015年期间，我为天池圣景公司开发的“宏城花园”小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板，材料款总计1,192,960.00元，由该项目的清包负责人苗伟为我出具欠据。为支付清包工人工资，2015年5月11日，我给苗伟垫付工人工资10,000.00元，2015年5月20日苗伟向我抵押借款600,000.00元，2015年5月26日苗伟再次向我抵押借款350,000.00元，累计借款960,000.00，上述借款以现金方式支付给天池圣景公司。苗伟为偿还董志成材料款及借款，于2015年5月20日与董志成签订了商品房买卖合同，将天池圣景公司所有的宏城花园小区3号楼1单元401、402，3单元303、402、403，4单元301出售给董志成，房款共计1,204,681.00元，以所欠的材料款抵付。2015年5月26日，将所有的3号楼1单元602、603、803及外一层南10号、二层南205号车库出售给董志成，房款总计1,007,081.00元，以所欠的垫付的工人工资抵付。合同签订后，将上述房屋实际交付给董志成使用。2016年4月26日，阮培煊诉至抚松县人民法院，将董志成购买的上述房屋查封。综上，请求法院判令：依法确认董志成与天池圣景公司签订的商品房买卖合同合法、有效，并判令天池圣景公司协助第三人办理房屋备案登记及房屋所有权登记。
经审理查明:2014年10月4日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订建筑工程大清包合同，合同约定天池圣景公司将“宏城花园”小区1号、2号楼的部分工程承包给苗伟、李云波施工，双方约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，并约定了抵顶房的范围。后期苗伟与李云波因合作产生分歧，无法继续合作，2015年4月23日，苗伟、李云波与天池圣景公司签订了解除承包合同情况说明，双方协商解除与天池圣景公司签订的建筑工程大清包合同，约定期间产生的材料费与李云波无关，苗伟自愿承担所发生的全部费用。2015年4月26日苗伟与天池圣景公司重新签订建筑工程大清包协议，天池圣景公司将宏城花园小区1号、2号楼约18800平方米的工程承包给了苗伟，并约定工程款全额抵顶宏城花园商品房，同时还约定：“抵顶房只限于3号楼立体砍块和按户型比例的形式，乙方（苗伟）出售的商品房房款需打入甲方（宏城花园）账户，待工程节点付款时按需拨付。”2014年10月20日，阮培煊与苗伟、李云波签订“抵账房买卖协议”，阮培煊购买宏城花园1号楼、2号楼内的部分住宅楼，价值1,050,000.00元，但未确定具体房号、面积。2015年5月18日之前，阮培煊分八次给付苗伟现金1,830,000.00元，于2015年5月18日苗伟与阮培煊签订购房协议，该协议约定：阮培煊购买宏城花园小区3号楼1单元XXX室(面积78平方米)价值226,200.00元、402室（面积53平方米)价值153,700.00元、602室（面积53平方米）价值159,000.00元、603室（面积76平方米）价值228,000.00元、3号楼3单元402室（面积53平方米）价值153,700.00元、403室（面积76平方米）价值220,400.00元，3号楼外一层南10号车库（面积29.06平方米）价值140,941.00元，3号楼二层南205号车库（面积40.59平方米）价值243,540.00元，共计458.65平方米，房屋总价款1,525,400.00元，协议约定苗伟应于2015年6月1日前交付上述房屋，并将剩余304,600.00元购房款一次性返还给阮培煊。苗伟至今未能履行此协议。
另查明，2014年至2015年期间，董志成为天池圣景公司开发的宏城花园小区1号楼、2号楼工程提供木方、模板等建设用料，苗伟为董志成出具了五份欠据，共欠董志成材料款1,192,960.00元。2015年5月11日，苗伟向董志成借款10,000.00元并出具欠条；2015年5月20日苗伟向董志成借款600,000.00元并签订借款协议，协议约定以天池圣景公司的宏城花园小区3号楼1单元XXX室、XXX室、3单元XXX室、XXX室、XXX室、4单元XXX室作为抵押，同日董志成与天池圣景公司签订了上述房屋的商品房买卖合同；2015年5月26日苗伟向董志成再次借款350,000.00元并签订抵押借款协议，以天池圣景公司的宏城花园小区3号楼1单元XXX室、803室及外一层南10号、二层南205号车库作为抵押，同日天池圣景公司与董志成签订了上述商品房买卖合同。合同编号及收据号码分别为：3号楼1单元401室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；3号楼1单元402室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；3号楼1单元602室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；3号楼1单元603室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；3号楼3单元402室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；3号楼3单元XXX室合同编号0008XXX，收据号码0008XXX；3号楼二层南侧205号车库收据号码为0008XXX；3号楼外一层南侧10号车库收据号码为0008XXX，以上八份收据均注明“抵付工程款”字样，苗伟、董志成均在收据的相应位置签名并加盖了天池圣景公司的售楼专用章。上述两笔借款950,000,00元，董志成以现金方式支付给天池圣景公司，在天池圣景公司监督下支付工人工资。2016年2月2日，苗伟与董志成另行签订情况说明，双方协商同意，苗伟自动放弃还款，所抵顶的房屋全部由董志成处理，双方概不找差。该份情况说明签订后，天池圣景公司将上述房屋交付董志成。
认定上述事实的证据有：1、2014年10月4日天池圣景公司负责人郭洪义与苗伟、李云波签订的建筑工程大清包合同1份；2、2015年4月26日天池圣景公司负责人郭洪义与苗伟签订的建筑工程大清包协议1份及2016年2月2日宏城花园1#、2#楼苗伟工程结算单1份；3、大清包老苗抵顶明细1份；4、2014年10月20日苗伟、李云波与阮培煊签订的抵账房买卖协议1份；5、苗伟为阮培煊出具的总额为1,830，000.00现金收条8份；6、2015年5月18日苗伟与阮培煊签订的购房协议1份；7、苗伟为董志成出具的总额为1,192，960.00元建筑材料欠据5份；8、2015年5月11日苗伟为董志成出具的欠条1份；9、2015年5月20日、5月26日董志成与苗伟签订的抵押借款协议2份及银行交易明细5张；10、2016年2月2日苗伟与董志成签订的情况说明1份；11、董志成与天池圣景公司商品房买卖合同6份、收据8份和原、被告及第三人的当庭陈述、举证、质证意见。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案争议房屋系天池圣景公司所开发，天池圣景公司原始取得房屋的所有权。天池圣景公司与苗伟签订建筑工程大清包协议，该协议系天池圣景公司与苗伟真实意思表示，对双方具有约束力，协议约定工程款给付方式为全额抵顶宏城花园商品房，另注明乙方苗伟出售的商品房款需打入甲方宏城花园账号，待工程节点付款时按需拨付，并对抵顶商品房的价格作了具体规定，但从协议的内容看并不能证明苗伟继受取得抵顶房屋的所有权，也不能证明苗伟有对外销售房屋的权利，苗伟对外销售房屋，需将售房款打入天池圣景公司宏城花园账户内，即取得天池圣景公司的追认，否则为无权处分。
苗伟与阮培煊签订“抵账房买卖协议”和“购房协议”，虽所涉房屋由苗伟承建，但房屋的所有权人为天池圣景公司，阮培煊虽已给付苗伟购房款，但购房款并未打入天池圣景公司宏城花园账户，阮培煊也未与天池圣景公司另行签订商品房买卖合同，即该购房协议并未取得天池圣景公司的追认，苗伟与阮培煊签订购房协议属无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无权处分并不影响买卖合同的效力，但合同有效并不表明合同一定能切实履行，涉案的买卖合同系不动产买卖合同，因而物权行为效力待定。因权利人天池圣景公司不予事后追认，苗伟无法按购房协议履行义务，阮培煊可另行向苗伟主张违约或损害赔偿责任。故阮培煊要求苗伟、天池圣景公司向其交付房屋，协助办理过户手续的请求没有法律依据，本院不予支持。阮培煊要求苗伟返还购房差价304,600.00元的主张，其前提是苗伟、天池圣景公司交付房屋，对阮培煊的该项主张，本院认为阮培煊应另行一并向苗伟主张权利。
苗伟与董志成签订借款协议，约定以房屋作抵押，同日董志成与天池圣景公司签订商品房买卖合同，天池圣景公司明确表示商品房买卖合同实为抵押担保合同。该行为系非典型的担保形式，不违反法律、行政法规的强制性规定。借款协议和商品房买卖合同均为双方真实意思表示，依法成立并生效。苗伟不能按期偿还借款，苗伟与董志成另行达成协议“苗伟自动放弃还款，所抵顶的房屋全部由董志成处理，双方概不找差”，天池圣景公司对该协议予以追认，将房屋交付董志成。天池圣景公司、苗伟、董志成三方对抵顶协议均无异议，且房屋已实际交付董志成，这并不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定，因抵顶协议是借款到期后双方另行协商达成，亦不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的相关内容，故董志成要求通过履行《房屋买卖合同》取得房屋所有权的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十一条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民法通则》第五条、一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条的规定，判决如下：
一、驳回原告阮培煊的全部诉讼请求；
二、被告天池圣景公司与第三人董志成签订的房屋买卖合同有效，被告天池圣景公司应协助第三人董志成办理宏城花园3号楼1单元XXX室、XXX室、XXX室、XXX室,3号楼3单元XXX室、XXX室,3号楼二层南侧XXX号车库及3号楼外一层南侧10号车库的房屋备案登记及所有权登记。
案件受理费21,270.00元、第三人案件受理费24,494.00元、保全费5,000.00元，由被告苗伟承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判长 许绍林
审判员 王广友
审判员 张 岩
二〇一七年十一月二十八日
书记员 路 宇