长春市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第550号
原告张琰，女，住广东省深圳市。
委托代理人盛世峰，吉林国瀚律师事务所律师。
被告王红，女，住长春市朝阳区。
原告张琰诉被告王红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张琰的委托代理人盛世峰，被告王红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张琰诉称，2012年11月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于长春市朝阳区的房屋出租给被告使用，合同第二条约定“租赁期限为4年，自2013年1月1日至2016年12月30日止”，第三条约定“租金上打租，年租金壹拾伍万元整，即每年计租日前的60天交齐下年的房租壹拾伍万元整，以甲方的收据为准，否则甲方有权终止协议，不负责赔偿责任”。合同签订后，被告从2013年11月2日开始拖欠租金，原告多次向被告催要未果，被告拒绝交纳租金，构成违约。另被告未经原告允许，私自拆改主体，拆除电梯，其行为违反了合同约定。此外，被告拖欠电费5,356.00元，原告为避免供电局注销用电户，为被告垫付了电费5,356.00元。另被告在未经原告允许的情况下，私自将房屋转租给他人，违反了法律规定。故原告诉讼来院，请求法院判令：1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、被告将承租房屋返还给原告；3、被告支付其拖欠而由原告实际缴纳的电费5,356.00元；4、被告向原告支付房租，自2014年1月1日至法院判决解除《房屋租赁合同》生效之日止，按每月12,500.00元计算；5、被告给付原告房屋占有使用费，自法院判决解除《房屋租赁合同》生效之日起至被告将租赁房屋返还给原告之日止，按每月12,500.00元计算；6、诉讼费由被告承担。
原告为证明自己的主张，向本庭提供以下证据：
1、《房屋租赁合同》，证明原告将房屋出租给被告，约定了租金及支付方式。
2、房屋所有权证两份，证明涉诉房屋系原告所有。
3、2013年3月26日的律师函及邮件底联，证明由于被告使用不当造成租赁房屋外墙面脱落，原告要求被告维修。
4、2013年11月10日的催款函及邮件底联，证明被告未按合同约定支付租金，原告向被告催款。
5、2014年1月2日的关于解除《房屋租赁合同》的函告及邮件底联、邮寄明细，证明由于被告未按时支付租金，原告发函要求与被告解除租赁合同，被告收到函告。
6、2015年1月11日的催款函及邮件底联，证明原告向被告催要2014年度及2015年度的租金。
7、两份起诉状及两份民事裁定书，证明被告曾向法院起诉要求原告维修房屋，又分别撤诉。
8、中国邮政储蓄银行通用凭证，证明原告为被告垫付电费5,356.00元。
9、被告转租房屋的《房屋租赁合同》，证明被告将房屋擅自转租。
10、（2014）朝民重字第19号民事裁定书，证明原告于2014年1月9日就此纠纷向被告提起诉讼，于2015年1月6日撤诉。
11、照片，证明被告将房屋分割转租给多人。
12、张跃平、程伟明与被告王红之间的《转让协议》，证明涉诉房屋承租给王红之前经营洗浴。
被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12均无异议。
被告王红辩称，被告已按照合同的约定向原告交纳了2013年度的房租15万元。原告在出租房屋时，隐瞒房屋有质量问题，2013年2月租赁房屋外墙皮脱落，被告找原告维修遭到拒绝，导致被告停止经营，2013年3月被告自行维修。给被告造成了巨大的经济损失，原告对此负有赔偿责任，被告要求原告赔偿维修费及停业损失，延长租期，重新签订租赁合同。
被告为证明自己的主张，向本庭提供以下证据：
1、收条，证明被告按照约定支付了2013年度的租金15万元。
2、照片，证明敖国栋通知被告房屋倒塌。
3、照片，证明租赁房屋屋顶漏雨，原告不予维修。
4、意氏咽派好声音房屋质量引起的损失，证明因房屋漏雨，给意氏咽派好声音造成损失32,880.00元。
5、2013年11月15日的通知函，证明被告通知原告的委托代理人赵玉华房屋外墙皮脱落，赵玉华不同意维修，被告自行维修，并向原告提出解决方案。
6、证人于天峰的证言，证明被告使用的房屋墙面倾斜，房顶漏水，证人为被告维修房屋，尚拖欠人工费。
原告对被告提供的证据1无异议；对证据2的真实性有异议，照片的形成时间不清楚，不能确定房屋损坏时的情况；对证据3有异议，照片不能反映房屋的具体情况，原告没有接到房屋受损的通知；对证据4有异议，此份证据不能证明被告实际支付了损失费，被告私自将房屋转租他人，造成的损失应由被告自行承担；对证据5的真实性无异议，但原告认为房屋外墙面脱落是被告使用不当造成的，应由被告承担维修责任；对证据6有异议，证人不能提供维修明细，不能证明房屋漏水的具体情况，不能证明被告的损失。
经审理查明，位于长春市朝阳区南湖新村西街17号的两处（建筑面积为898.50平方米，用途工业用房；建筑面积为277.78平方米，用途教育用房），建筑面积合计1,176.78平方米的房屋的所有权人系原告。案外人张某和程某在涉诉房屋经营新大海洗浴，2012年6月20日张某和程某将该洗浴转让给被告，2012年11月1日，原告的委托代理人赵玉华与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋所有人简称甲方（即张琰），房屋承租人简称乙方（即王红），甲方将位于长春市朝阳区的私有房屋及土地使用权租给乙方，承租房屋建筑面积合计1,176.78平方米，土地940平方米；租赁期限为4年，自2013年1月1日至2016年12月30日止；租金上打租，年租金壹拾伍万元整，即每年计租之日前的60天交齐下年的房租壹拾伍万元整，以甲方的收据为准，否则甲方有权终止协议，不负责赔偿责任；乙方承担在承租期间内发生的涉及房屋使用和经营上的税、费不得拖欠。”合同签订后，被告于2012年12月17日向原告支付了2013年度的租金150,000.00元，原告的委托代理人敖国栋给原告出具了一份收条，被告在涉诉房屋继续经营新大海洗浴。
被告在涉诉房屋使用一段时间后，房屋出现外墙面脱落。2013年3月26日，原告向被告发律师函，告知被告承租房屋外墙面脱落是被告使用不当导致，限被告一个月修复。
2013年4月27日原告为被告垫付承租期间的电费5,356.00元。
本案被告在2013年4月和5月两次以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，起诉本案原告对承租房屋进行维修，又于2013年4月23日和2013年5月23日分别撤诉。
庭审中，被告称从2013年3月26日至2013年8月15日因房屋出现质量问题导致洗浴停业，并于2013年5月下旬至2013年8月15日自行维修了涉诉房屋。原告称不清楚洗浴在此期间是否营业，但表示同意给被告扣减2013年3月26日至2013年8月15日期间的租金。
2013年11月2日被告按照合同的约定应当向原告支付2014年度的租金，但被告拒绝支付，故原告于2013年11月11日向被告发催款函。被告于2013年11月15日给原告发函告知承租人已自行维修了房屋，要求出租人赔偿500,000.00元维修款和停业损失费，才可继续支付租金，或出租人给承租人免下一年度的租金或延长租期。2014年1月2日原告给被告发函告知7日内支付租金，否则解除房屋租赁合同，对此被告未作答复。
在承租期间被告将涉诉房屋转租多人，分别经营长春市意氏咽派文化传媒有限公司、大德惠康等等，原告对被告转租的行为表示不知情。本院依职权询问了长春市意氏咽派文化传媒有限公司的校长和大德惠康的工作人员的笔录，上述二人陈述租赁房屋系从王红处承租。
2014年原告就此纠纷向本院提起诉讼，本院作出（2014）朝民初字第95号民事判决书，被告不服判决提起上诉，长春市中级人民法院发回本院重新审理，在重审过程中，原告申请撤诉。2015年2月25日原告再次向本院提起诉讼。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《转让协议》、房屋所有权证、催款函、律师函、关于解除《房屋租赁合同》的函告、起诉状及民事裁定书、中国邮政储蓄银行通用凭证、被告转租的《房屋租赁合同》、（2014）朝民重字第19号民事裁定书、收条、照片、通知函、询问笔录及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原告张琰与被告王红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务。被告未经原告的同意擅自将承租的房屋转租他人，原告称2014年11月才得知被告转租涉诉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告主张解除《房屋租赁合同》，本院应予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，.....。”故对原告要求被告将承租房屋倒出交与原告的诉请，本院予以支持。
原告在被告承租期间为被告垫付电费5,356.00元，被告对此无异议，此款应给付原告，对原告的此项主张应予支持。
关于原告要求被告给付承租期间的房租费和租赁合同解除后的房屋占有使用费的诉请，被告抗辩因房屋存在质量问题，在原告不履行维修义务的情况下其自行维修，应由原告承担维修费用及停业损失，故不应给付原告房租费及占有使用费，对此被告在庭审中提出反诉要求原告给付维修费及停业损失费共计280万元，但被告在法庭指定的期限内未交纳反诉费，故对被告提出的反诉与本诉不予合并审理，被告可另案处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案涉诉房屋在2013年出现质量问题时，原告称房屋的质量问题系被告使用不当造成，但原告未向本庭举证加以证明，故维修房屋的义务应由原告承担，现被告自行维修房屋，关于维修费用，举证责任在于被告，庭审中，本院向被告释明是否申请对维修费用进行鉴定，被告明确表示不申请，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对被告在向原告发函时提到的维修费与房租费抵销的抗辩理由不予支持。关于维修期间的租金能否扣减的问题，原告称自2013年3月26日至2013年8月15日期间因房屋出现质量问题并维修房屋导致洗浴未营业，被告称不清楚原告在此期间是否营业，但同意给被告扣减2013年3月26日至2013年8月15日期间的租金，而被告提到的2015年4月亦维修房屋，因其未能提供证据证明2015年房屋出现质量问题时通知了原告，原告称对此不知情，且被告自称此次维修时并未停业，故对被告在2015年维修期间的租金不予扣减。关于租赁合同解除的时间，应确定为原告起诉状副本送达给被告之日即2015年3月3日。综上，被告应给付原告的租金应从2014年1月1日计算至2015年3月3日，并扣减2013年3月26日至2013年8月15日期间的租金，合计为117,123.29元（150,000.00元/年+150,000.00元/年÷365天×62天-150,000.00元/年÷365天×142天），原告主张的房屋占用使用费应从2015年3月4日开始至被告倒出房屋时止，参照《房屋租赁合同》约定的租金每年150,000.00元的标准计算。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张琰与被告王红于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告王红于本判决生效后十五日内将位于长春市朝阳区南湖新村西街17号的两处房屋（建筑面积为898.50平方米，用途工业用房；建筑面积为277.78平方米，用途教育用房）倒出交与原告张琰。
三、被告王红于本判决生效后立即给付原告张琰为其垫付的电费人民币5,356.00元。
四、被告王红于本判决生效后立即给付原告张琰从2014年1月1日至2015年3月3日期间的租金人民币117,123.29元，给付从2015年3月4日开始至倒出房屋时止的房屋占有使用费，按每年150,000.00元的标准计算。
五、驳回原告张琰其他的诉讼请求。
如果被告王红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3,407.00元，由原告张琰承担707.00元，由被告王红承担2,700.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 孙彦辉
代理审判员 曲 栋
人民陪审员 宋佳音
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 吴佳音