广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳中法民一终字第102号
上诉人（原审被告）：阳春市春湾供销社，住所地：广东省阳春市春湾镇中山公园。
法定代表人：罗辉，该社主任。
委托代理人：陈福池，阳春市春湾法律服务所工作人员。
委托代理人：刘伟，阳春市春湾法律服务所工作人员。
被上诉人（原审原告）：阳春市住房和城乡规划建设局，住所地：广东省阳春市阳春大道人防大厦。
法定代表人：翁奕基，该局局长。
委托代理人：吴世全，广东大众天地律师事务所律师。
原审第三人：李宗能，男，1962年1月7日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：吴君姝，女，1950年5月12日出生，汉族，住广东省阳春市。
上诉人阳春市春湾供销社因与被上诉人阳春市住房和城乡规划建设局（以下简称阳春住建局）、原审第三人李宗能、吴君姝房屋房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2013年11月13日作出的（2012）阳春法民初字第411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：本案所涉的房屋位于阳春市春湾镇某路126号（原址为阳春市春湾镇解放路18号）。1991年3月16日，原阳春县房地产管理局领取了该房屋的所有权证（粤房字第0×××××6号），该房屋所有权证记载内容为“所有权人为阳春县房地产管理局，基底面积为806.62平方米，建筑面积为1047平方米”。原阳春县房地产管理局一直以来将该房屋租赁给阳春市春湾供销社作商铺经营使用。2005年1月1日，原阳春市房产管理局作为甲方（出租方）与阳春市春湾供销社作为乙方（承租方）签订《房地产租赁契约》，约定将上述房屋继续租赁给阳春市春湾供销社。《房地产租赁契约》主要内容为“甲方（出租方）：阳春市房产管理局，乙方（承租方）：春湾供销社。甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产租赁事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在春湾镇人民中路砖木平房的房屋（房屋建筑面积668.88平方米；土地使用面积503.40平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写）壹仟陆佰陆拾捌元捌角柒分￥1668.87元。租赁期限自2005年1月1日至2007年12月30日止。租金按月结算，由乙方在每月的前日内交付给甲方。三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为非住宅用房使用。五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1.上述房地产符合出租房屋使用要求。2.负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。3.如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前2个月通知乙方。六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1.如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。2.如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。3.因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4.乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。5.乙方将在租赁期届满时把房产交还给甲方。如需继续承租上述房地产，应提前与甲方协商，双方另签订契约。七、违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之二向乙方加收违约金。八、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。九、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向当地房地产仲裁委员会申请调解或仲裁。也可向有管辖权的人民法院起诉。十、上述房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十一、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。十二、本契约经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。十三、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。十四、双方约定的其它事项：1.本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证，甲乙双方均有遵守国家和本市有关房屋管理政策，法规的义务。2.房屋租金额，由甲方根据本市现行租金标准核定，因房屋条件或租金标准变动时，租金额随之调整。3.乙方承租的房屋，如租赁期未满，甲方因建设或特殊情况需要终止租约时，乙方必须无条件服从，并按甲方限定的时间内自行搬出（搬迁的一切费用乙方自理）。4.乙方私自转租转让承租的房屋，甲方除没收乙方非法所得外，还要视情况处于乙方500—1000元的罚款。5.乙方改变单位名称时，必须同时向甲方报请更改承租单位名称。6.甲方经技术鉴定，房屋残旧危险，不能继续使用或需要修缮，淘汰拆除，乙方必须按甲方通知的期限内自行搬迁出。如乙方不按甲方通知执行，甲方强行搬迁，并由乙方负责一切费用”。
双方签订《房地产租赁契约》后，原阳春市房产管理局把上述房屋交付给阳春市春湾供销社管理，阳春市春湾供销社再将该房屋转租给其单位职工承包经营和使用，由阳春市春湾供销社按《房地产租赁契约》约定的标准交付租金给原阳春市房地产管理局。2007年12月30日，原阳春市房地产管理局与阳春市春湾供销社签订的《房地产租赁契约》中约定的房屋租赁期限届满后，原阳春市房地产管理局没有继续与阳春市春湾供销社签订该房屋的租赁合同，阳春市春湾供销社亦没有将房屋交回给原阳春市房地产管理局，继续将该房屋出租给其内部职工使用，阳春市春湾供销社则按原签订的《房地产租赁契约》约定租金标准继续支付租金给原阳春市房产管理局至2011年11月30日止。
2011年9月28日，阳春住建局属下的春湾房产管理中心所向阳春市春湾供销社发出书面通知，要求阳春市春湾供销社在2011年12月1日前将承租的全部房屋返还房产管理所。2011年12月19日，阳春住建局向阳春市春湾供销社发出《关于要求退还春湾房产管理中心所公产房商业铺位的通知》（春住建通（2011）155号），要求阳春市春湾供销社社于2011年12月30日前将承租的商业铺位交还给阳春住建局。阳春住建局于2012年2月29日诉至原审法院，请求：一、解除阳春住建局、阳春市春湾供销社之间的不定期租赁合同；二、阳春市春湾供销社立即将租赁春湾镇人民中路126号的房屋返还给阳春住建局；三、阳春市春湾供销社从2012年1月起至返还房屋日止按每月15102元的标准支付租金给阳春住建局。
另查明：2009年3月20日，阳春市春湾供销社与李宗能、吴君姝两人签订《承包经营责任制合同书》，约定将坐落在春湾镇人民中路126号房屋租赁给李宗能、吴君姝使用；租赁期限从2009年4月1日起至2014年3月31日止；每年租金36750元。
再查明：2011年4月22日，阳春市人民政府下发《关于印发阳春市住房和城乡规划建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（春府办（2011）83号）文件，批准原阳春市房产管理局和原阳春市建设局合并组建设立阳春市住房和城乡规划建设局。
原审判决认为：本案是房屋租赁合同纠纷。《房地产租赁契约》约定租赁的房屋所有权人为原阳春县房地产管理局，原阳春县房地产管理局变更为阳春市房管局，此后原阳春市房管局经批准与原阳春市建设局合并组建成阳春住建局，原阳春市房管局的权利义务由阳春住建局承担，现阳春住建局作为原告起诉要求解除原阳春市房产管理局与阳春市春湾供销社之间的房屋租赁合同和要求阳春市春湾供销社返还所租赁的房屋并支付拖欠的租金给阳春住建局，阳春住建局的诉讼主体适格。
原阳春市房管局与阳春市春湾供销社于2005年1月1日签订《房地产租赁契约》，双方约定将原位于阳春市春湾镇解放路18号（现址阳春市春湾镇人民中路126号）的房屋租赁给阳春市春湾供销社作商铺经营使用。该《房地产租赁契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规禁止性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原阳春市房管局与阳春市春湾供销社于2005年1月1日签订《房地产租赁契约》依法成立有效。原阳春市房管局与阳春市春湾供销社签订的租赁房屋租赁合同在2008年1月1日期满后，双方没有重新签订租赁合同，阳春市春湾供销社亦没有返还租赁的房屋给原阳春市房管局，并按双方于2005年1月1日签订的《房地产租赁契约》约定租金标准继续支付租金给原阳春市房产管理局至2011年11月30日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原阳春市房管局与阳春市春湾供销社于2005年1月1日签订《房地产租赁契约》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，阳春住建局有权随时解除与阳春市春湾供销社形成的不定期租赁合同。2011年9月28日，阳春住建局向阳春市春湾供销社发出书面通知，要求阳春市春湾供销社于2011年12月1日前将承租的房屋返还给阳春住建局，已提前通知和给予阳春市春湾供销社合理期限，现阳春住建局请求解除与阳春市春湾供销社的不定期租赁合同，并要求阳春市春湾供销社返还阳春市春湾镇人民中路126号（原址阳春市春湾镇解放路18号）的房屋给阳春住建局，理据充分，依法予以支持。阳春市春湾供销社将承租的房屋再转租给李宗能、吴君姝作商铺管理使用，但李宗能、吴君姝的租赁权不能对抗阳春住建局的物权请求权，阳春住建局与阳春市春湾供销社租赁关系的解除，将直接导致阳春市春湾供销社与李宗能、吴君姝转租合同终止。现本案的所涉房屋为李宗能、吴君姝实际占有和使用，李宗能、吴君姝亦负有返还所租赁房屋给阳春住建局的责任。李宗能、吴君姝与阳春市春湾供销社的转租合同是另一法律关系，本案不作处理；如有纠纷，当事人应另循途径解决。阳春住建局还请求判令阳春市春湾供销社从2012年1月起至返还房屋之日止按每月15102元的标准支付租金给阳春住建局。原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，阳春市春湾供销社从2011年12月1日起没有再支付房屋租金给阳春住建局，应承担继续支付租金的违约责任，阳春住建局请求从2012年1月1日起计付租金，是阳春住建局对自己权利的处分，原房屋租赁合同在2008年1月1日期满之后，阳春住建局、阳春市春湾供销社之间构成不定期租赁合同，双方没有对租金标准重新进行约定，而阳春市春湾供销社一直按照2005年1月1日所签订的《房地产租赁契约》约定每月1668.87元的标准交付租金给原阳春市房产管理局至2011年11月30日止，应视为阳春住建局对租赁房屋支付租金标准的默认，阳春市春湾供销社应从2012年1月1日起计至返还房屋之日止按每月1668.87元的标准支付租金给阳春住建局。阳春住建局请求阳春市春湾供销社按每平方30元的标准计付租金，理据不足，应不予支持。
阳春市春湾供销社辩称根据《中共阳江市委、阳江市人民政府关于深化国有企业改革的意见》文件规定，阳春市春湾供销社从2006年1月5日起就拥有讼争房屋90％的产权份额，阳春住建局对讼争的房屋不拥有所有权。原审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原阳春县房地产管理局在1991年3月16日就已取得了本案所涉房屋的所有权证，而阳春市春湾供销社没有提供拥有本案所涉房屋的权属证据，阳春市春湾供销社关于对本案所涉房屋拥有90％的产权份额的抗辩，理据不足，应不予采纳。综上所述，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除阳春市住房和城乡规划建设局与阳春市春湾供销社之间的不定期房屋租赁合同；二、阳春市春湾供销社和李宗能、吴君姝在本判决发生法律效力之日起30日内共同将阳春市春湾镇人民中路126号的房屋返还给阳春市住房和城乡规划建设局；三、阳春市春湾供销社在本判决发生法律效力之日起30日内支付租金（按每月1668.87元的标准，从2012年1月1日起计至返还房屋之日止）给阳春市住房和城乡规划建设局；四、驳回阳春市住房和城乡规划建设局的其他诉讼请求。一审案件受理费6284元，由阳春市住房和城乡规划建设局负担5566元，阳春市春湾供销社负担718元。
阳春市春湾供销社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。被上诉人于2005年1月1日与上诉人签订的《房地产租赁契约》约定被上诉人将位于阳春市春湾镇人民中路的砖木平房（现地址春湾镇人民中路126号慈云商场）租赁给上诉人，在2006年1月5日后，该房产产权已经转移，上诉人占90%的产权份额，被上诉人占10%的产权份额，被上诉人不再存在租赁的主体资格。依照（阳发（2006）1号2006年1月5日）《中共阳江市委、阳江市人民政府关于深化国有企业改革的意见》第一点第（五）项“原长期租用房管部门的房产作经营场所的企业、在企业改制时，该房产的处置收入金额上缴市财政专户，90%资金用于该企业职工补偿金。”和第九点第10小点“各县（市、区）可参照本《意见》执行。本《意见》的有关优惠政策，市直二轻和供销社等集体企业改革可参照执行”的规定，从2006年1月5日起，上诉人对上述房地产应占90%的产权份额。因此原审判决阳春市春湾供销社返还上述房产给阳春住建局认定事实错误。至于本案上诉人与被上诉人所签订的《房地产租赁契约》，其实质是按历史习惯由上诉人支付管理费给被上诉人，分享利益的情形，并不存在实质性的租赁意义。依照阳发（2006）1号文所规定的房产利益分配份额足以印证以上所述的客观实在性。因此一审法院判决认定事实错误。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院以无效、过期的《租赁契约》作为理由，并以《中华人民共和国合同法》第二百三十二条作为判案依据，把上述房地产判决返还给被上诉人和要求上诉人继续支付租金，明显存在适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人阳春住建局答辩称：上诉人上诉理由没有事实依据，房屋产权属于被上诉人，上诉人与被上诉人签订有租赁合同，证明房产也是属于被上诉人所有，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人李宗能、吴君姝未提供诉讼意见。
本院经审理查明：原审查明的事实清楚，属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，争议焦点是讼争房屋的所有权归属问题。据审理查明，讼争的房屋被上诉人已在1991年3月领取了房屋所有权证，证实被上诉人是讼争房屋的所有权人，上诉人与被上诉人租赁合同到期后，被上诉人请求解除与上诉人间的不定期租赁合同合法合理，应予支持。上诉人主张依照《中共阳江市委、阳江市人民政府关于深化国有企业改革的意见》文件精神，上诉人从2006年1月5日起就拥有讼争房屋90%的产权份额。本院认为，该意见无法否定被上诉人领取的房屋所有权证效力，亦无法证明讼争房屋物权已发生变动，故上诉人主张已取得讼争房屋90%的产权份额理据不足，本院不予支持。原审判决上诉人与原审第三人返还讼争房屋给被上诉人处理正确，本院予以维持。
综上所述，阳春市春湾供销社上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人阳春市春湾供销社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 关衡勋
代理审判员 周国汉
代理审判员 施震宇
二〇一四年四月十六日
书 记 员 林宗发