重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初19258号原告：重庆美利山物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区经开园翠渝路55号，统一社会信用代码91500000676141911W。法定代表人：刘泽，董事长。委托诉讼代理人：陈娅，女，1984年9月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张德琼，女，1982年11月17日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。被告：黄明富，男，1964年3月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李欣，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，重庆盛世文辉律师事务所实习律师。原告重庆美利山物业服务有限公司（以下简称美利山公司）与被告黄明富房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真独任审判，于2017年10月19日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈娅、张德琼、被告的委托诉讼代理人李欣、赵婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美利山公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年4月至2017年7月所欠的租金7800元；2.被告支付2017年5月至2017年7月所欠的水费450元、电费7029元；3.被告支付违约金7800元；4.被告立即搬离重庆市北部新区翠渝路55号173栋负4层房屋，并将房屋返还原告；本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订了《美利山便民服务合同》，现从2017年4月1日起经原告多次催收被告仍未交纳费用，原告于2017年6月22日以书面解除合同告知函告知被告，但被告仍未按函件内容履行。故原告起诉来院。被告黄明富辩称，原告未按照约定交付房屋给被告使用，被告使用的是一个四周墙面不完整、未封闭的场地；原告不是场地的所有权人，无权向被告收取租金、也无权要求被告返还场地；原告在2017年9月被告不知晓的情况下强行进入被告经营的超市，将被告的物品搬走；原告要求被告支付2017年4月至2017年7月的物业费7800元，收费标准过高，其他业主物业服务费是4元/平方米；被告无转租的违约行为，被告与菜鸟驿站是共同经营关系；被告无拖欠水、电费的情况；违约金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《美利山便民服务合同》、关于终止《美利山便民服务合同》的函及EMS详情单、录音、收据、照片、资质证书本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《催缴南门便民服务点管理费水电费的函件》，原告举示的是复印件，被告不予认可，本院不予采信；2.业主投诉信，无原件，真实性不予采信；3.《催缴南门便民服务点管理费及水电费的通知》，原告举示的是复印件，被告不予认可，本院不予采信；4.《物品领取的通知》张贴照片，被告称并未见过该通知，因无法确定该通知的张贴时间即照片的拍摄时间就是2017年9月8日，故对该通知本院不予采信；5.对告示的张贴照片，被告称该告示并不是被告张贴，告示的张贴人无法核实，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原告是重庆市北部新区翠渝路55号173栋负四层所在小区的物管公司。2016年7月22日，以原告为甲方、被告为乙方，签订《美利山便民服务合同》，主要约定：甲方将坐落于重庆市北部新区翠渝路55号173栋负四层的房屋出租给乙方，简易装修，地面为地砖，墙面为白色墙面，使用期限为二年，从2016年8月1日起至2018年7月31日止；每月物业服务费2600元，物业服务费按季度支付，合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的物业服务费7800元，次后，每季度前20日内交付下一季度的物业服务费；水5元/吨，电1.2元/度，每月10日前向物业公司客户中心缴纳，水电表由乙方按甲方独立安表计量；服务押金5000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满10日内无息如数退还乙方，如有损坏，扣除相应金额后将剩余部分无息退还乙方；第八条违约责任，1.使用期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任（1）擅自将房屋转租、转让、转借的；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）拖欠物业服务费1个月以上的；2.乙方逾期交付物业服务费，除应补交物业服务费外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的1%；3.乙方擅自转租、转让、转借的，应支付3个月的物业服务费作为违约金，甲方可以单方面解除合同。合同落款处乙方电话号码为13452****xx，联系地址为重庆市沙坪坝区。合同签订后，原告将重庆市北部新区翠渝路55号173栋负四层交付给被告使用，该场地属于小区的公共区域，是架空层，无房地产权证，铺设了地砖、修建了半墙、窗户、有门洞没有门。被告自行对该场地进行了封闭和隔断，经营超市，部分场地经营菜鸟驿站。被告向原告支付了押金5000元，2016年8月1日至2017年4月30日的物业服务费23400元。此后的费用被告未予支付。2017年6月28日，原告向被告合同载明的地址及电话邮寄《关于终止的函》，载明因被告欠费及转租给菜鸟驿站，解除合同，要求被告于2017年7月10日前缴纳相关费用并自行搬离。该函件因被告电话不接无法联系被退回。2017年7月13日，原告工作人员给被告打电话，工作人员说：我们之前给你发了函件，就是关于南门便民店的腾空的函件，约定应该在7月15日前把店面腾空，请问好久可以腾空？被告说：这个事情不要找我，你们该啷个整就啷个整。2017年8月31日，原告对被告经营的超市上锁并贴了封条，将超市内的货物清点后另行存放，其他物品如货架留在超市内。庭审中，双方一致确认《美利山便民服务合同》内容实质是租赁合同；原告称，被告在2017年7月中下旬就暂停经营了，原告在2017年8月31日对超市锁门后，被告在2017年9月1日自行撕掉封条并开了原告上的锁，又自行上锁，还在门上张贴了告示称物品被盗，原告基于合同第八条第3款要求被告支付违约金。被告称，被告一直经营到2017年8月31日，2017年9月1日发现货物被原告搬走并上了锁贴了封条，被告没有撕掉封条并自行换锁，也没有张贴告示，之后未再使用案涉场地；与菜鸟驿站是联合经营，不是转租；合同并未解除，要求继续履行合同。本院认为：原、被告签订的《美利山便民服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。原告是否具有租赁场地的所有权并不影响合同的效力，被告已经接受租赁场地并实际使用，被告辩称原告交付的租赁物不符合合同约定的意见本院不予采信。关于租金。该合同名为服务合同，实为租赁合同，合同中约定的物业服务费实为租金，被告应按照合同约定向原告支付租金。从2017年5月1日起的租金被告未予支付，故原告要求被告支付2017年5月1日至2017年7月31日的租金7800元的诉讼请求本院予以支持。关于水、电费。2017年4月至2017年7月产生的水、电费被告也应向原告支付，但原告举示的证据不能证明水、电费的具体金额，故原告要求被告支付水、电费的诉讼请求因证据不足本院不予支持。关于违约金。合同第八条第3款约定，乙方擅自转租、转让、转借的，应支付3个月的物业服务费作为违约金，甲方并可以单方面解除合同。现原告举示的证据不能证明被告与菜鸟驿站系转租、转让、转借关系，故原告按照该条约定要求被告支付违约金7800元的诉讼请求本院不予支持。关于搬离并返还房屋。被告逾期支付租金超过1个月，按照合同的约定，原告有权解除合同。一方面，虽然原告向被告邮寄的《关于终止的函》被退回，但原告是按照合同约定的联系地址和电话向被告邮寄的函件，即便被退回也应认定为送达。另一方面，即使《关于终止的函》未能送达被告，但在2017年7月13日的电话通话中，原告明确告知了被告已经发过函件，要求被告腾空店面，被告回答“你们该啷个整就啷个整”，并未否认其收到过解除合同的函件，故应认定为原告解除合同的意思表示已经到达被告，发生了解除合同的效力。合同解除后，被告应向原告交还租赁物。原告在2017年8月31日对租赁场地上锁，应视为原告已收回了租赁物，无需被告返还。原告称之后被告又自行换锁的事实无证据佐证，本院不予采信。因被告的物品尚留在场地内，故原告要求被告立即搬离重庆市北部新区翠渝路55号173栋负4层的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告黄明富于本判决生效后三日内向原告重庆美利山物业服务有限公司支付2017年5月1日至2017年7月31日的租金7800元；二、被告黄明富于本判决生效后立即搬离重庆市北部新区翠渝路55号173栋负4层；三、驳回原告重庆美利山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由原告重庆美利山物业服务有限公司负担125元、被告黄明富负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄明真二〇一七年十二月十八日书记员  陈 实