淮安市清河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河民初字第2044号
原告严冬梅。
委托代理人陈新林，江苏岸庆律师事务所律师。
委托代理人张磊，江苏岸庆律师事务所律师。
被告段蕾蕾。
委托代理人邵辉（系段蕾蕾丈夫。
原告严冬梅与被告段蕾蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员张树维适用简易程序于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告严冬梅的委托代理人张磊，被告段蕾蕾及其委托代理人邵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严冬梅诉称：2012年12月23日，原、被告签订租赁协议一份，双方约定由被告承租原告位于本市淮海花园B区21号曙光南路12-5、12-6号门面房用于餐饮经营；租期为2013年2月23日至2019年2月23日，其中前三年的租金为36万元／年；2013年2月23日至2014年2月23日的租金按季度支付，以后的租金每半年支付一次且需要提前30日支付。协议另约定被告不支�或不按约定支付租金20日及以上的，原告有权单方解除合同，收回该房屋并没收保证金；任一方违约的，需赔偿对方损失6万元。合同签订后，在原告的多次催下，被告才分多次付清首年度租金。根据约定，被告应于2014年1月23日前支付2014年上半年租金18万元，但被告又是在原告多次催促下，才于2014年3月8日、5月11日、5月12日、6月25日分别支付6万元、2万元、1万元、3万元，尚欠6万元至今未付。且被告应于2014年7月23日前向原告支付2014年下半年的租金，被告也未履约。被告的行为已经严重违反了租赁协议的约定，故原告请求法院判令：1、解除原、被告签订的租赁协议，被告立即将淮海花园B区21号曙光南路12-5、12-6号门面房交还原告；2、被告支付拖欠的租金6万元、违约金6万元，并支付从2013年8月24日起至判决生效之日的租金及从判决生效之日至交付房屋之日的房屋占用费；3、被告承担本案诉讼费用。
被告段蕾蕾辩称：双方存在租赁关系及欠原告房租的事实我方认可，我方不是有意拖欠房租。我方希望进行调解，并尽快将房租付清。我们在2012年12月份与房东签订的租赁协议，经营饭店，但在经营中一直亏损，加之我们装修和家庭成员身体原因，我们资金上存在困难，导致我们无力支付房租。我们不同意解除租赁合同，但我们会尽快将房租付清。
经审理查明：原告严冬梅系位于淮安市淮海花园B区21号楼曙光南路12-5号、12-6号房屋的所有权人。原告严冬梅（甲方）将上述房屋租赁给被告段蕾蕾（乙方）用于餐饮经营，双方于2012年12月23日签订租赁协议一份，约定：一、租赁期限，从2013年2月23日至2019年2月23日，期限6年；二、租赁价格。前三年年租金为36万元，后三年的租金在上一年租金基础上递增3万元（即第四年39万元、第五年42万元、第六年45万元）；第一年租金按季度支付，先付后用，后五年租金每半年支付一次，提前30天支付。如乙方不能按时支付房租，甲方有权终止此协议；乙方支付甲方保证金3万元，合同到期，乙方按约定撤出商品及设备，甲方退回乙方保证金3万元；三、乙方在租赁期内，经甲方同意，在租赁房屋内增设的建筑设施、房屋隔层、地面及吊顶和固定装饰物等，其产权属于甲方所有，在合同终止或解除时，无偿转交给甲方，乙方不得拆除或破坏（但在建筑时双方约定的除外）；五、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并没收保证金：1、不支付或不按约定支付租金20日以上；2、欠缴各项费用达一万元及以上；3、改变该房屋用途的；4、拆除、变动或损坏房屋主体结构的；5、将房屋私自转租给他人的；6、利用该房屋从事违法活动的；七、此合约生效�，双方必须严格遵守，任何一方违约，须赔偿对方损失6万元（不可抗拒原因除外）。因不可抗力因素，双方无法履行合约，则需提前2个月通知对方。合同签订后，原告严冬梅按约定交付房屋，被告段蕾蕾缴纳了第一年的租金及保证金。按照约定，被告段蕾蕾应当在2014年1月23日前支付2014年2月23日至8月22日房租18万元，经原告严冬梅多次催促，其分别于2014年3月8日、5月11日、5月12日、6月25日支付了6万元、2万元、1万元、3万元，合计12万元，余款6万元一直未付。对于到期应付的2014年8月23日至2015年2月22日的房租，被告段蕾蕾也没有支付。为此，原告严冬梅诉来本院。
另查明，淮安市政府于2014年建设有轨电车及周边配套工程，该有轨电车经过本案讼争的房屋所在曙光南路。目前，该工程尚在施工中。
以上事实，有房屋租赁协议、房屋所有权证、短信、消防检查意见书�营业执照、特种行业许可证等证据及双方当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。
庭审中，被告段蕾蕾表示，欠付租金是事实，但是因市政府进行有轨电车的建设致经营受损，特别是现在封路更致其无法经营，另家庭成员生病，也造成资金困难，才无法及时缴纳房租。对此，原告严冬梅不予认可，并陈述被告夫妻有经济能力，提供了照片六份，旨在证明被告同时经营四个新珠城鱼坊分店且在不支付房租的同时还出资在淮安乐天玛特二店新开名为“牧场天下”的饭店。被告段蕾蕾质证称，租用讼争房屋是用于经营新珠城鱼坊二分店，其仅在三分店有股份，一、四分店均无股份；“牧场天下”是2009年就租下来的，我们仅是在这个店有股份，不是法定代表人。
由于原、被告各持诉辩称意见，致本案调解不成。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方�事人签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。
承租人应当按照约定的期限支付租金。根据租赁协议约定，从第二年起租金每半年支付一次，提前30天支付，如被告段蕾蕾不能按时支付房租，原告严冬梅有权终止此协议。被告段蕾蕾对于第二年度上半年（2014年2月23日至8月22日）应付的租金18万元，虽经原告严冬梅多次催促仍欠6万元未付，更未支付2014年下半年的租金，已构成违约。现原告严冬梅要求解除双方租赁关系、交还租赁房屋并支付尚欠的上半年租金6万元及至房屋实际交付时的租金，符合法律规定和合同约定，本院照准。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在租赁协议中关于“任何一方违约，须赔偿对方损失6万元”的约定，是对于违约一方应承担违约责任的明确约定，现被告段蕾蕾违约，不能按期支付房租，应当承担违约金6万元。考虑到市政府进行有轨电车工程封路对被告经营确实存在影响，故违约金可适当下调，对此本院酌情确定为3万元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告严冬梅和被告段蕾蕾于2012年12月23日签订的租赁协议，被告段蕾蕾于本判决生效之日起十五日内将承租的淮海花园B区21号曙光南路12-5、12-6号房屋交还原告严冬梅；
二、被告段蕾蕾于本判决生效后十五日内一次性支付原告租金6万元、违约金3万元，合计9万元，并从2014年8月23日起按36万元／年的标准支付房屋租金（占用费）至房屋实际交付之日止；
三、驳回原告严冬梅其他诉讼请求。
本案案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告段蕾蕾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审判员 张树维
二〇一四年十一月十七日
书记员 张春云
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行�采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。