辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽04民终731号上诉人（原审原告）：抚顺乐活物业管理有限公司，住所地抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：何德新，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莺歌，该公司物业经理。上诉人（原审被告）：李涛，男，1962年11月2日出生，汉族，住抚顺市高湾经济开发区。委托诉讼代理人：赵力，女，1963年3月5日出生，汉族，住抚顺市高湾经济开发区。委托诉讼代理人：丛培礼，男，1955年3月15日出生，汉族，住抚顺市高湾经济开发区。上诉人抚顺乐活物业管理有限公司（以下简称乐活物业公司）、上诉人李涛物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乐活物业公司委托诉讼代理人王莺歌，上诉人李涛及其委托诉讼代理人赵力、丛培礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。乐活物业公司上诉请求：1、依法撤销一审中第二项判决；2、依法改判李涛必须给付逾期交纳物业费所产生的违约金（时间为2015年7月15日至2017年12月31日）；3、二审案件受理费由李涛负担。理由：一、对一审认定并判决李涛因违约给付尚欠的物业费一节事实无异议。二、一审认为关于我公司主张李涛支付滞纳金（违约金）一节，主张应为辩称，用词不当。“因物业服务有瑕疵而未缴纳物业费，并非无故不交纳物业费。故该主张本院不予支持”认定有误，应予纠正。三、一审已全面认定，双方签订的前期物业服务协议，对业主是有约束力的，一审对协议中第七条（一）项约定并未确定为无效条款，现李涛拖欠物业费两年多属于根本性违约。四、双方签订的物业服务协议合法有效，并实际履行三四年了。现李涛故意拖欠物业费的行为，依约产生的违约金均应给付，李涛在协议上已签字认可，应承担延迟交纳物业费的法律后果。五、一审法院不支持给付违约金（滞纳金）的主张，没有事实依据，李涛的辩称更是没有事实支持。一审没有证据能支持李涛辩称，无法确认物业服务有瑕疵，支持李涛的违约行为，是一种枉法裁判。李涛辩称，不同意给付违约金。乐活物业公司陈述与事实不符，业主入住后，乐活物业公司没有出示相关手续，除收费外，业主不清楚任何信息，而且乐活物业公司从小区安全性、居住环境等方面均未达到宣传时的预期，乐活物业公司无服务。李涛上诉请求：撤销一审判决，改判减半给付物业费。事实和理由：一、乐活物业公司制作的格式合同《前期物业服务协议》，既没有使用国家《前期物业合同示范文本》，又没有使用《辽宁省物业合同示范文本》，是任意制作的合同条款，免除物业服务企业的责任，加重业主责任，请求法院依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款、《合同法》第三十九条、第四十条、第四十二条及其第二款、第三款，判令《前期物业服务协议》无效。二、物业公司收取物业费开据发票是《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的法定义务，乐活物业公司拒开发票是偷税漏税的行为，乐活物业公司从收取物业费以来，从来不开据发票，请求法院判令乐活物业公司补开两年发票。三、物业服务不完善，质量差。请求法院支持我在一审中辩论观点。主要内容为：乐活物业公司主体不合法；前期物业服务协议违法无效；其胁迫业主签订违法违规的入住协议书，在园区软、硬件不具备服务功能的情况下强制预收一年的高标准物业费，并不为被告开具正式发票，其行为违法，属于偷税漏税的严重违法行为；乐活物业公司破坏卫生环境、制造污染；乐活物业公司安全管理无保障，景观河无安全护栏设施等，其服务质量不佳，对被告维修请求不予理会，严重影响业主生活质量；违规收费，拒绝业主查看收费许可证；无视业主代表意见，拒绝协调解决问题。乐活物业公司辩称，双方签订协议，乐活物业公司的服务已达标，每个物业都会有不完善之处，我公司承认有不到位的情况；李涛入住一年才缴纳的物业费，我公司过后会通知业主有需要的可以去换取发票，现我公司无法补开发票，如果当时没有去开发票，就视为放弃权利，不认可李涛的上诉请求。乐活物业公司向一审法院起诉请求：2014年7月20日，李涛前来我公司处，办理了568庄园X室房屋入住手续。同时，双方签订了《前期物业服务协议书》，书面确定李涛每月每平方米1.8元收取其物业费，李涛无异议，并缴纳了到2015年7月20日止为期一年的物业费，计2018.52元。现从2015年9月1日至2017年10月31日止，李涛一直拖欠物业费未交，虽经我公司多次催促，并在单元门内公告板上进行了书面公告和电话通知，李涛仍不主动交纳物业费。其故意拖欠物业费金额达168.21元*26个月即4373.46元，依协议约定违约金已达4373.46元×逾期天数×3‰，给我公司造成了一定经济损失。请求判决李涛立即给付拖欠的物业费4373.46元和违约金，案件受理费由李涛承担。一审法院认定事实：2011年12月7日，乐活物业公司经招标确定为北岸星钻（一、二期）前期物业服务管理项目中标人。同年12月31日，抚顺乐活房地产开发有限公司与乐活物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：乐活物业公司对高湾经济区568庄园北岸星钻一、二期提供前期物业服务，物业管理期限暂定为6年，自本合同生效之日起至2017年12月31日止。2014年7月20日，李涛办理了位于抚顺市高湾开发区两岸·568庄园209号楼3单元202号（建筑面积93.45平方米）房屋的配户手续，并于当日与乐活物业公司签订《前期物业服务协议书》，协议约定：11层、河景房、无电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元收取；李涛应按时缴纳本协议规定的各项费用，如果逾期缴纳，除补交所欠费用外，还应缴纳违约金，违约金的计算方法为应缴纳物业费金额×逾期天数×3‰；逾期三个月仍未交纳，乐活物业公司有权向所在地人民法院提起诉讼，依法解决。李涛入住后，物业费缴纳至2015年7月20日，此后物业费未缴纳。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，乐活物业公司与李涛签订的前期物业服务合同，是双方真实意思表示，且不违反法律，李涛接受乐活物业公司提供的物业服务，其有义务交纳物业费。关于乐活物业公司主张李涛支付2015年9月1日至2017年10月31日物业费一节，因双方在合同中约定物业费为每月每平方米1.8元，故物业费缴纳应以自然月为周期，李涛应当向乐活物业公司支付2015年9月1日至2017年10月31日期间的物业费，应为93.45㎡×1.8元/㎡×26个月=4373.46元；关于乐活物业公司主张李涛支付滞纳金一节，因李涛主张物业服务有瑕疵故未交纳物业费，并非无故不交纳物业费，该主张法院不予支持。关于李涛辩称乐活物业公司物业服务有瑕疵不同意支付物业费一节，由于李涛居住的园区尚未全部修缮结束，且此主张并非物业费缴纳的免责事由，故该主张法院不予支持，但乐活物业公司应当对被告提出的意见进行沟通整改，完善服务质量，构建和谐的园区环境；关于李涛辩称乐活物业公司诉讼请求已超诉讼时效一节，无法律依据，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告抚顺乐活物业公司管理有限公司物业服务费4373.46元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费111元，由被告李涛承担，与上述款项一并给付。二审庭审中，乐活物业公司向本院提交十二张照片，欲证明园区建设已经达标，李涛质证：确实是我们的园区，但所有园区瑕疵都没有拍照，这些照片不能代表园区全貌。李涛向本院提交如下证据：1.十三张照片，欲证明入住四年来，物业夏天不除草，冬天不扫雪，物业服务不到位，垃圾不及时清理，安全性不能得到保证，乐活物业公司质证：是我们的小区，下雪无法立刻清扫，物业想办法消除道路上的冰，业主装修垃圾由专业公司回收，生活垃圾随时清理；2.乐活物业公司发放的通知，欲证明乐活物业公司不服务，乐活物业公司质证：这是我们的温馨提示；3.提交发票收据的复印件，欲证明乐活物业公司不开具正规发票，乐活物业公司质证：发票是我们开的，都是这个情况，如果业主需要发票的我们开具。二审查明的其他事实同一审法院查明的事实。本院认为，李涛并未提供证据证明抚顺乐活物业管理有限公司与抚顺乐活房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》有违反《合同法》第五十二条效力性强制性规定的情况，故该合同合法有效。本案当事人双方签订的《前期物业服务协议》系双方自愿签订，不违背我国法律强制性、禁止性规定，是合法有效的，物业费的标准、交纳方式有具体约定，双方应按照协议履行；依照《物业管理条例》规定，业主有义务交纳物业服务费用。本案中，李涛虽提出物业服务质量问题，但不能以此理由拒绝交纳物业费。李涛若对物业服务质量有异议，可以另行主张权利。李涛提出的补开物业费发票的请求，应当向有关税务部门主张，并非本案审查范围。故对李涛的上诉请求本院不予支持。对于乐活物业公司要求李涛给付逾期违约金的上诉请求。本院认为，因乐活物业公司履行物业服务合同过程中有不完善之处，业主并非无故拒绝交纳物业费，一审法院综合考虑本案实际情况判决李涛给付物业费本金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。抚顺乐活物业管理有限公司预交的二审案件受理费50元，由抚顺乐活物业管理有限公司负担；李涛预交的二审案件受理费50元，由李涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙晓龙审 判 员  王冬雨代理审判员  张 鹤二〇一八年六月二十二日书 记 员  陈 凤