山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终2023号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号。
法定代表人:黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘书铎，男，1972年12月20日出生，汉族，住山东省潍坊市寒亭区。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人：宋计成，董事长。
委托诉讼代理人：闵秋，女，1976年12月21日，满族，该公司职工，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人刘书铎、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍坊亿丰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人刘书铎承担。事实与理由：1.一审判决解除合同不当。首先，虽然《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用或营业。但法律并未规定房产未经消防验收必然导致房屋买卖合同解除。实际上，上诉人潍坊亿丰公司一直在积极办理消防验收事宜。其次，被上诉人刘书铎等业主购买的系平方数，至于房产的具体位置及状态均不影响购房目的的实现，故不能成为合同解除的条件。再次，与普通的商品房买卖不同，涉案房屋系以经营获利为目的，不以现实交付或居住为目的，故自上诉人潍坊亿丰公司委托给第三方经营即应视为已交付。2.根据本案事实，被上诉人刘书铎行使解除权的期限应于2013年12月30日之前行使，但被上诉人刘书铎直至2016年才提起诉讼，其要求行使合同解除权的期限已过。综上，无论是从事实认定、法律适用还是社会效果考虑，一审判决均处理不当。
刘书铎未提交书面答辩意见。
潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。
刘书铎向一审法院起诉请求：1.解除刘书铎与潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司签订的购房合同；2.潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司返还刘书铎购房款315713元、维修基金2496元、备案费550元，返还前三年租金104957元并承担期间的利息；3.本案诉讼费、保全费由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司承担。
一审法院认定事实：2012年7月28日，刘书铎与潍坊亿丰公司签订《商品房买卖合同书》，约定刘书铎购买潍坊亿丰公司开发的位于健康东街以南永春路以西的亿丰时代广场（二期）6号楼1276号商铺一套，建筑面积35.65平方米,每平方米8855.89元，总房款为315713元；出卖人应在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,潍坊亿丰公司未按合同规定的期限将商品房交给刘书铎使用，则自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，潍坊亿丰公司按日向刘书铎支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用360个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止；该商品房所在楼宇的房屋使用权归出卖人。2012年7月11日，刘书铎交房款189713元、维修基金2496元、备案费550元，2012年7月28日交房款126000元。刘书铎共计向潍坊亿丰公司交付购房款315713元、维修基金2496元、备案费550元。至今，潍坊亿丰公司未将上述商品房实际交付给刘书铎，亦未按约定办理权属登记，刘书铎亦未取得房地产权属证书。刘书铎据此主张购房合同应予解除，潍坊亿丰公司退还上述款项，并按同期人民银行贷款利息的四倍支付利息。2012年7月28日，刘书铎与潍坊亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定刘书铎购买的上述商铺今后委托潍坊亿丰物业公司经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为市场正式开业之日起壹拾周年，潍坊亿丰物业公司承诺于2012年8月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期限从该日期起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺由潍坊亿丰物业公司免费管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司所有，第四至第七年，潍坊亿丰物业公司每年固定按31971元向刘书铎支付租金，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准的，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有，第八至第十年，潍坊亿丰物业公司每年固定按35967元支付租金给刘书铎；支付方式为从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同不能履行或者不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为上述约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。按上述约定，至2015年8月1日，委托期限满三年，潍坊亿丰物业公司应于2015年8月、2016年2月向刘书铎支付半年的租金，但未支付。刘书铎主张其所购商铺所在的亿丰时代广场二期6号楼未消防验收，至今不能交付使用，刘书铎为此提交潍坊市公安消防支队高新区大队于2015年11月10日发布的公告及潍坊高新区建设局于2015年12月24日、2015年12月28日分别出具的《关于潍坊亿丰公司投诉举报问题的回复》予以证实。刘书铎主张房屋定价为420067元，经扣减21%房租后，剩余应支付332329元，经折扣以后价款为315713元，潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司应向其返还前三年租金104957元。刘书铎为此提交价款确认单一份、宣传资料一份，证实潍坊亿丰置业公司在宣传资料中宣称年回报率前三年每年为7%；刘书铎还提供潍坊亿丰公司购房者解除合同协议一份，证实业主要求无条件解除原购房合同，购房之日起所交纳的购房款、维修基金、备案费全额退回并按银行同期贷款利率予以赔偿，连前三年的返祖（21%）一并予以退还，在该协议底部有“李其博同意2016年2月25日”字样。潍坊亿丰物业公司对刘书铎提供的价款确认单。宣传资料不予认可，对解除合同协议中的签字不予认可。一审法院认为，刘书铎从潍坊亿丰公司购买商铺一套并签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，刘书铎按合同约定支付了房款315713元、维修基金2496元、备案费550元，已履行了合同义务，潍坊亿丰公司理应按合同约定向刘书铎交付商铺并办理产权登记。但涉案商铺至今尚未进行消防安全验收，尚不具备交付条件，潍坊亿丰公司也予以认可，致使刘书铎购房出租经营以此获取租金的合同目的不能实现，刘书铎与潍坊亿丰公司签订的《商品房买卖合同书》应予解除，刘书铎有权要求潍坊亿丰公司返还已支付的房款、维修基金和备案费。潍坊亿丰公司未依法依约定履行相应的义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，潍坊亿丰公司占用刘书铎上述资金，应按中国人民银行同期贷款利率向刘书铎支付资金占用期间的利息，其中192759元自2012年7月11日起计算，126000元自2012年7月28日起计算，均计算至返还款项之日止。刘书铎主张按同期人民银行贷款利率的四倍支付利息，于法无据，不予支持。另外《商品房买卖合同书》第八条约定“出卖人应当在2012年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房买卖合同书》约定的交付条件，潍坊亿丰公司主张未经消防安全验收合格涉案商铺已交付使用，与事实不符，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的法律规定相违背，故潍坊亿丰公司关于涉案商铺已交付使用的主张，不予采信。刘书铎要求返还三年共计21%返租款104957元的主张，刘书铎并未实际交纳，因此无权要求返还该部分款项。潍坊亿丰物业公司并未收取上述款项，不应承担返还责任。刘书铎提交的合同确认单、广告宣传单、解除合同协议不能证实购房合同接触后，潍坊亿丰公司应向其返还返租款，且刘书铎所购买的房屋因被出租而有租金收益，因此刘书铎要求返还前三年租金，于法无据，不予支持。关于刘书铎要求潍坊亿丰物业公司亦承担合同解除的责任的主张，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条之规定，判决：一、刘书铎与潍坊亿丰公司签订的《商品房买卖合同书》依法予以解除；二、潍坊亿丰公司返还刘书铎已付的购房款、维修基金、备案费，共计318759元，并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，其中192759元自2012年7月11日起计算，126000元自2012年7月28日起计算，均计算至判决确定的还款之日止），于判决生效之日起十日内付清；三、驳回刘书铎其他诉讼请求。案件受理费8480元，减半收取4240元，保全费2114元，共计6354元，由刘书铎负担1200元，由潍坊亿丰公司负担5154元。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点一是涉案《商品房买卖合同书》应否予以解除；二是被上诉人刘书铎行使合同解除权是否已超过法定期间。
关于涉案《商品房买卖合同书》应否予以解除的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位应当申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案商铺至今未完成消防验收事实清楚，依法不具备交付条件，上诉人潍坊亿丰公司主张已合法完成房屋交接理由不当，本院不予支持。从涉案《商品房买卖合同书》内容看，被上诉人购买涉案商铺系用于出租经营获益，但至今上诉人潍坊亿丰公司连基本的房屋交付义务都未完成，且至今亦不能明确交付时间或能否交付等关键问题，致使被上诉人刘书铎托管经营或自我出租收益的合同目的均不能实现，被上诉人刘书铎据此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应予支持。
关于被上诉人刘书铎行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合同解除权系除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案争议的解除权行使期间，核心系解除权行使的起算点认定问题，即应以合同约定的最晚交付时间起算，还是应自涉案房屋具备法定交付条件为起算点。本院认为，对该问题的认定应结合案件实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因系上诉人潍坊亿丰公司违约致合同目的不能实现。被上诉人刘书铎之所以与上诉人潍坊亿丰公司达成购房意向，签订购房合同并交付购房款，一定程度上系基于对上诉人潍坊亿丰公司经营实力及宣传预期的信任，但合同签订至今，被上诉人刘书铎不但分文收益未得，反而陷入投资迟迟无法收回、合同目的不能实现的不利境地之中，此时，若以2012年12月30日作为合同解除权的起算点，其结果势必导致将上诉人潍坊亿丰公司自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的普通投资人(被上诉人刘书铎)身上，致判决结果显失公平。故本案一审判决将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定的“交付”视为交付符合国家规定的合格房屋更为合情合理，本院予以支持。
综上所述，上诉人潍坊亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8480元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 高艳丽
代理审判员 张锡辉
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郑 伟