黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民终250号
上诉人（原审原告）：孟宪科，男，1957年出生。
被上诉人（原审被告）：都宏伟，男，1985年出生。
委托诉讼代理人：曹丽娟（与都宏伟系母子关系），女，1963年出生。
上诉人孟宪科因与被上诉人都宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服城子河区人民法院（2016）黑0306民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟宪科、被上诉人都宏伟委托诉讼代理人曹丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孟宪科上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：（一）被上诉人应给付上诉人1、2号门市房2010年5月2日至2013年7月1日、3号门市房2010年8月30日至2013年7月1日的房屋使用费以及暖气片垫付款。1、上诉人已于2010年4月21日购买本案争议房屋，对1、2号门市房自2010年5月2日开始、3号门市房自2010年8月30日开始即享有收取租金的权利。且被上诉人没有举出贾伟平收取租金的相关证据，仅凭案外人崔学勇出具的“收条”即认定被上诉人已缴纳租金证据不足。2、被上诉人没有证据证明上诉人委托徐秀英与其签订2012年7月1日租赁协议，上诉人对此并不认可和追认，该租赁协议无效。协议签订的真实时间是2011年10月（徐秀英同上诉人的三个租户几乎同时签订了租房协议，另两租户定为2011年12月1日开始履行协议书），并且签订协议的前提是徐秀英必须买下其安装于本案房屋的全部暖气设备作价8000元，承担2011年供暖费3800元，2012年7月1日前所欠租金全免以及出具落款时期为2012年7月1日的15000元租金收条。因此徐秀英是受胁迫情况下签订的协议，因为不答应条件就不签协议。而且虽然徐秀英出具了15000元收条，但并未收到15000元现金，只是收到3200元，后不久又应被上诉人要求出资换装了五组暖气设备共费3500元，倒赔300元。（二）被上诉人应给付上诉人1号门市房前小仓房的使用费及利息。上诉人已于2010年4月21日支付了小仓房款在内的42300元房款，贾俊路错误地书写了40万元的收据，待上诉人发现错误后因双方已发生纠纷，贾俊路不可能再重写收据，因此上诉人自己在上面写注解和备忘。因当时上诉人不知道也不可能想到仓房也有房票，因此未向贾俊路索取仓房房票（孔祥红至今持有）。2010年4月1日仓房买卖协议上贾俊路手写载明“1、2、3号小仓房同时卖给孟宪科，作价15000元，房屋过户（房票）时一次性付清。”说明上诉人依约履行了交付小仓房价款义务后，贾俊路才能出具包括小仓房在内的总价款收据。另小仓房的门与1号门市房的门是相通的，即1号门市房的门也是仓房的门。如果1号门市房与仓房不是一个房主，那么仓房可另辟房门进出，而1号门市房却没有直接开辟房门的条件，只能打开与2号门市房间的墙壁，借走2号门市房的门。所以买1号门市房必须买2号门市房，同时也必须买下与其相连通的仓房。（三）被上诉人应支付欠缴的物业费、水费、供热费及滞纳金。一审时上诉人将涉案三个租房的欠缴费用写在一起，由于起诉时法院要求将每户所欠费用明细分开，因此上诉人将写在一起的费用明细单独分开复印成3份，到供热站加盖了公章。因一审认定为复印件没有采信，现上诉人又于2016年12月28日重新开具了欠交费用明细，请二审予以确认。被上诉人欠缴热费等已严重失信，只有将费用交给上诉人，上诉人到相关部门缴纳方能保证上诉人的利益免受侵犯。（四）上诉人要求被上诉人给付违约损失赔偿金的诉讼请求应予支持。根据合同法第113条的规定，被上诉人欠交租金达7年之久，给上诉人造成因无法用此资金投资增值的目的，被上诉人应赔偿利息损失。
都宏伟辩称，1、上诉人孟宪科与被上诉人都宏伟不存在房屋租赁关系，其在2013年6月起诉前从未找被上诉人，没有履行房屋出租人义务。上诉人未与被上诉人签订仓房租赁协议，因此仓房的租金不应支付。2、争议房屋产权人孔祥红称其未出卖房屋，没有其签字的买卖协议不生效。2010年至2012年7月前孔祥红及其子贾伟平履行了房屋出租人义务。3、徐秀英称其购买了争议房屋，找被上诉人签订了租赁协议，并收取2012年7月1日至2013年7月1日的租金4300元（15000元扣除8000元暖气设备款和2700元供热费），并非上诉人所述2011年10月被上诉人逼迫徐秀英与被上诉人签订协议，徐秀英履行了房主的义务。4、被上诉人不欠供热费，物业部门不负责房屋维修，也不收取物业费。
孟宪科向一审法院起诉请求：1、判令被告支付三个地下门市房的房屋租金、占房使用费及违约损失，合计110907元；2、判令被告支付水、电、物业、取暖费、其它杂费及滞纳金12020元；3、判令被告支付仓房使用费5000元及损失赔偿金（利息）976元，计5976元；4、判令被告返还房屋及恢复房屋原状；5、判令被告与徐秀英签订的租赁协议无效或应予撤销；6、判令被告返还暖气片垫付款本金及利息，计412元；7、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年4月2日，贾俊路受孔祥红的委托，同原告孟宪科就位于鸡西市城子河区荣华小区1号楼地下1、2、3号门市房达成买卖协议，并签订房屋买卖合同，约定：1、2、3号门市房面积为182平方米，双方协商每平方米1500元，合计价款273000元。协议签订后，双方到上述门市房的开发单位穆棱市恒发房地产开发有限公司在原房屋购房合同及房款收据上进行了更名登记，将“孔祥红”更改为“孟宪科”但未办理房屋产权登记。上述该房屋交易前，贾伟平同被告都宏伟就1、2号门市房达成租赁协议用于都宏伟经营旅店，约定：一、1、2号门市房租赁被告都宏伟使用，每年租金为10000元。因装修从2009年5月2日至2010年5月2日期间，由都宏伟无偿使用，不付租金。自2010年5月2日起提前两个月交租金，租期为二年；二、都宏伟负担水、电、物业和取暖费。2009年8月24日贾伟平同都宏伟就3号门市房达成租赁协议，用于都宏伟经营旅店，约定：一、每年租金为5000元，租期为三年，自2009年8月30日至2012年8月30日止；二、都宏伟负担水、电、物业和取暖费。2012年7月1日，徐秀英同被告都宏伟就地下1、2、3号门市房达成协议，重新签订一份租赁协议，约定：一、租期三年，自2012年7月1日至2015年7月1日；二、每年租金15000元，于协议生效后一次性支付，以后年度的房租为上打租金，不得拖欠；三、租赁期间水、电、卫生费等与房屋有关的各种营业税由都宏伟负责和支付，供热费是居民住宅的50%由都宏伟负责交纳。协议签订后，被告一次性支付了2012年7月1日至2013年7月1日的租金15000元，徐秀英出具了收条。同日，被告同徐秀英双方就租赁房屋内的暖气设施，另行达成协议书一份，约定上述房屋内暖气设施归徐秀英所有，徐秀英给付都宏伟母亲曹丽娟8000元。被告都宏伟在鸡西市城子河区荣华小区地下1、2、3号门市房经营旅店至2015年7月1日，后上述门市房由被告都宏伟占有至今。
一审法院认为，原告孟宪科同贾俊路之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并已实际履行，该合同成立并生效。原告虽未办理房屋所有权登记，但做为实际控制人并不影响其对城子河区荣华小区地下1、2、3号门市房的占有、使用、收益等权利的行使，现原告明确表示要求被告返还房屋，应视为其不将房屋继续租赁给被告的意思表示，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，应予支持。原告要求被告将租赁的房屋恢复原状，因双方当事人均未能提供证据证实本案涉案房屋的原始状态情况，且根据被告同贾伟平所签订租赁协议的约定，在原告购买房屋之前被告已将房屋进行了改动，故原告所购买的房屋应以被告改动后的房屋为准，不予支持。原告以徐秀英系受胁迫而同被告签订的租赁合同为由，要求判令房屋租赁合同无效或撤销，因其提供的证据不足以证实其主张，且其在庭审中明确表示不申请追加徐秀英为共同被告，致使本院无法确认合同的效力，不予支持。原告要求被告给付房屋租金、占房使用费及违约损失，合计110907元。其中：一、关于被告同贾伟平之间签订租赁合同租期内的租金，被告称已经全部给付。因双方当事人均未能提供证据证实其主张，致使本院无法认定，不予支持。但关于1、2号门市房自2012年5月2日起至2012年7月1日止期间，本案涉案房屋由被告占有且未交纳费用，故此期间的房屋占有使用费，被告应给付原告。原告要求参照被告同贾伟平签订租赁合同的租金标准予以计算，符合法律规定，应予支持。具体给付数额依法确定为1666.67元（10000元/年÷12个月×2个月）；二、关于被告同徐秀英于2012年7月1日签订租赁合同期内的租金及合同期限届满后的房屋占有使用费，本院虽不能确认徐秀英同被告所签订合同的效力，但被告自2013年7月1日起对本案涉案房屋一直由其占有且未交纳费用，故自2013年7月1日起至本院判决之日止期间的房屋占有使用费，被告应给付原告。具体给付数额依法确定为52318.50元[（15000元/年÷12个月×41个月）+（15000元/年÷365天×26天）]；三、关于原告主张违约损失赔偿金的诉讼请求，与事实不符，于法无据，不予支持。综上，被告都宏伟应给付原告孟宪科房屋占有使用费，合计53985.17元，超出部分不予支持。原告要求被告支付水、电、物业、取暖费及其它杂费的诉讼请求，其中关于水、电及其他杂费，原告未能提供证据予以证实，且没有具体数额，不予支持。关于物业费及取暖费，原告要求被告支付12020元，被告称没有拖欠物业费及取暖费。因原、被告提供的证据均不足以证实其主张，且原告并未支付此笔费用，故原告针对此笔费用现并不享有主张给付的权利，不予支持。原告要求被告支付仓房使用费5000元及损失赔偿金976元，合计5976元。根据原告提供的证据，并不能证实原告购买了仓房及对仓房享有占有、使用、收益的权利，不予支持。关于要求被告返还暖气片垫付款本金及利息412元的诉讼请求，因其未能提供证据予以证实，不予支持。被告在答辩中称要求原告赔偿310000元经济损失，经释明，其明确表示不提起反诉，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、第七十二条之规定，判决：一、被告都宏伟将其占有的鸡西市城子河区荣华小区1、2、3号地下门市房（面积约183平方米）返还给原告孟宪科，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告都宏伟给付原告孟宪科房屋占有使用费，合计53985.17元（1、2号门市房，2012年5月2日起至2012年7月1日止及1、2、3号门市房，2013年7月1日起至2016年12月26日止），此款于本判决生效后十日内一次性给付；三、驳回原告孟宪科其它的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟宪科提交证据一、鸡西市永盛供热有限公司出具的证明及明细共计4张，证明被上诉人欠交2010年至2017年5月11日供热费、物业费、滞纳金、水费共计20114.97元。被上诉人对证据一的真实性和关联性均有异议，认为不能确定公章的真实性，且2010年至2015年供热费被上诉人均已交纳；物业部门不负责争议房屋的维修，也不收取物业费；对水费不清楚，没有人来收取。因该证据系原件，本院对真实性予以确认，但该证据不能证实欲证目的，本院不予采信。证据二、申请证人徐秀英出庭作证，证实上诉人未委托徐秀英与被上诉人签订租房协议；徐秀英也没有如一审认定的一次性收取被上诉人15000元租金的事实；被上诉人应返还徐秀英垫付的安装暖气设备差价款300元及利息计412元。被上诉人认为证人所述与事实不符。因该证言与书证相悖，且无其他证据佐证，本院亦不予采信。被上诉人未提交新的证据。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人孟宪科主张本案争议1、2号门市房2010年5月2日至2012年5月2日、3号门市房2010年8月30日至2012年8月30日（被上诉人都宏伟与贾伟平签订的房屋租赁合同租期内）期间的租金，因其没有提交证据证实其与贾俊路约定该租金由其收取，且被上诉人已将此期间的租金交付原房主，故本院不予支持。2012年7月1日至2013年7月1日期间的房屋租金已由被上诉人交付徐秀英，上诉人虽予以否认，认为其对被上诉人与徐秀英之间于2012年7月1日签订租赁协议不知情且协议无效，但因其与徐秀英系朋友关系，又自诉徐秀英还同其他两个房屋承租人签订了租赁合同，故其称对签订协议一事不知情不符常理。且合同现已到期，故上诉人主张该期间的房屋占有使用费及租赁协议无效的理由，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人给付仓房使用费及利息的问题，因被上诉人与贾伟平签订的房屋租赁合同并未体现收取仓房租金内容，贾俊路出具的总房款收据中也未体现仓房价款，且上诉人自认仓房房票至今由孔祥红持有，故该主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人给付欠缴物业费、水费、供热费及滞纳金的问题，因上述费用应由权利人主张，且上诉人并未实际垫付，故该主张本院不予支持。上诉人要求被上诉人返还更换暖气片款及利息、给付违约损失赔偿金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，孟宪科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2878元，由上诉人孟宪科负担。
本判决为终审判决。
审判长 周德艳
审判员 侯军华
审判员 朱 博
二〇一七年四月二十日
书记员 齐东辉
书记员 陈立苹