浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温瑞商初字第646号
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市玉海街道万松路74号。
负责人邓逢春，行长。
委托代理人（特别授权）胡庆前。
委托代理人（特别授权）周崇成，浙江合一律师事务所律师。
被告温州市正强汽摩配有限公司，住所地瑞安市上望街道界路头村。
法定代表人钱式荪，执行董事。
被告陈建楷。
被告林燕。
原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行（以下简称瑞安工行）为与被告温州市正强汽摩配有限公司（以下简称正强公司）、陈建楷、林燕金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月27日立案受理。依法组成由代理审判员江文杰担任审判长，人民陪审员南瑞咸、陈朝勇参与评议的合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周崇成以及被告林燕到庭参加诉讼，被告正强公司、陈建楷经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月27日，原告与被告陈建楷、林燕签订编号为2011年瑞安抵字0219号《最高额抵押合同》约定：被告陈建楷、林燕自愿在人民币486万元的最高余额内，以登记在陈建楷名下的坐落于瑞安市安阳街道惠兰苑长安大厦1701室房屋所有权以及土地使用权，为原告与被告正强公司在2011年1月27日至2013年1月27日期间签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议／合同等而享有的对债务人的债权实现提供最高额抵押担保。担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。
2013年1月17日，原告与被告正强公司签订了编号为2013年瑞安字0123号《小企业借款合同》。合同约定：借款金额为340万元，借款期限为12个月；借款实行固定利率，年利率6.6%，按月结息；逾期则在原利率基础上加收50%计收罚息，对未按时支付的利息，按逾期的罚息利率计收复利；还款方式为借款到期一次性偿还。合同还约定：借款人未按照约定偿还本合同项下的借款本息，贷款人有权宣布本合同立刻到期。
合同签订后，原告按约向借款人正强公司发放贷款。但被告正强公司未按约偿还利息，截至2013年10月20日，已连续三个月未支付利息。原告起诉请求判令：一、终止履行原告与被告正强公司签订的合同号为2013年瑞安字0123号《小企业借款合同》；二、被告正强公司偿还借款本金340万元，并支付约定利息、逾期利息及复利（截止2013年10月21日，欠期内利息57346.66元、复利322.98元；此后至2014年1月13日前的利息仍按年利率6.6%计算，并以所欠的期内利息为基数按年利率9.9%计收复利；2014年1月13日至清偿完毕之日的逾期利息以本金为基数按年利率9.9%计算）；三、原告对登记在被告陈建楷名下的坐落于瑞安市安阳街道蕙兰苑长安大厦1701室的房屋（房屋产权证：瑞安市房权证安阳字第××号；土地使用权证：瑞国用（2006）第47-423号）所有权及土地使用权的折价、拍卖、变卖所得价款在486万元的范围内有优先受偿权；四、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中申请撤回第一项诉讼请求。
原告庭审中补充陈述：被告正强公司于2013年7月31日还清了2013年7月20日之前的所有的利息，之后本息未再支付。逾期利息应自2014年1月14日起开始计算。
被告林燕对上述事实无异议。
被告正强公司、陈建楷未出庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。
原告在举证期限内向本院提交证据如下：
1、原告营业执照、金融许可证、组织机构代码证各一份，证明原告基本情况；
2、被告正强公司营业执照复印件、组织机构代码复印件、公司基本情况各一份，被告陈建楷、林燕身份证复印件以及结婚证复印件各一份，证明三位被告基本情况；
3、编号为2011年瑞安抵字0219号《最高额抵押合同》、房产证、土地证、房屋他项权证各一份，证明涉案贷款抵押担保相关事实；
4、编号为2013年瑞安字0123号《小企业借款合同》、借款借据各一份，证明借款合同的具体约定以及原告已经按约履行义务的事实；
5、利息清单及利息处理台账各一份，证明被告正强公司拖欠本息的事实。
被告正强公司、陈建楷、林燕未向本院提交证据。
上述证据经庭审出示，被告林燕质证无异议，但表示对抵押合同内容均不知情，是正强公司让她拿房产证作抵押担保的。本院认为，被告正强公司、陈建楷经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告证据的质证权利，被告林燕承认以陈建楷名下涉案房产作抵押，为正强公司向原告贷款提供担保，本院予以采信。被告林燕认为签订合同时对内容均不知情以及合同内容系空白后填，但未提供证据支持，本院不予采纳。原告提供的上述证据且具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
原告庭后申请对复利部分诉讼请求予以变更，要求借款期内复利按借款利率计算，借款到期后按逾期借款利率计算。
经审理，本院认定事实：2011年1月27日，原告瑞安工行与被告正强公司签订编号为2011年瑞安抵字0219号《最高额抵押合同》，合同约定：被告陈建楷、林燕自愿在人民币486万元的最高余额内，以登记在被告陈建楷名下的坐落于瑞安市安阳街道蕙兰苑长安大厦1701室房屋所有权及土地使用权，为原告瑞安工行与被告正强公司在2011年1月27日至2013年1月27日期间签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议／合同等而享有的债权提供最高额抵押担保。担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。上述不动产已于2011年1月27日办理房屋抵押登记手续。
2013年1月17日，原告瑞安工行与被告正强公司签订了编号为2013年瑞安字0123号《小企业借款合同》。合同约定：借款金额为340万元，借款期限为12个月，借款实行固定利率，年利率6.6%，逾期罚息利率为借款利率基础上加收50%；按日计息，按月结息，每月结息日为20日，到期一次性还款；对未按约偿还借款的，自逾期之日起按逾期罚息利率计收罚息，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。
合同签订后，原告按约向借款人正强公司发放贷款340万元，借款到期日为2014年1月13日。借款后，被告正强公司未能于2013年7月21日支付当期利息18700元，后于2013年7月31日清偿利息18700元及复利34.28元，此后本息再未清偿。
本院认为：原告在庭审中申请撤回第一项诉讼请求并于庭后对借款期内复利计算利率变更为借款利率6.6%，相应减轻了各被告的负担，本院予以准予。涉案《小企业借款合同》、《最高额抵押合同》中，当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约向被告正强公司发放340万元贷款后，正强公司未能按约清偿本息，已经构成违约，除应立即归还本金并按合同约定支付期内利息外，还应按合同约定的逾期罚息利率，分别以本金、每笔期内利息为基数计算逾期利息、复利至实际清偿之日止。原告主张借款期内即2014年1月13日之前按借款利率6.6%计算复利，自2014年1月14日起按逾期罚息利率9.9%计算复利，减轻了各被告负担，本院予以支持。
上述借款债务属于被告陈建楷、林燕签订的2011年瑞安抵字0219号《最高额抵押合同》抵押担保范围，且抵押物已办理抵押登记。被告正强公司逾期不清偿借款本息，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款，在合同约定的最高限额486万元内优先受偿。被告陈建楷、林燕履行担保责任后，有权向被告正强公司追偿。原告相关诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第二百零三条第一款之规定，判决如下：
一、被告温州市正强汽摩配有限公司于本判决生效后十日内清偿原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行借款本金340万元、期内利息（按年利率6.6%，自2013年7月21日起计算至2014年1月13日，结息方式按《小企业借款合同》约定）并支付逾期利息（以本金340万元为基数，按年利率9.9%，自2014年1月14日起计算至实际清偿之日止）、复利（分别以每笔期内利息为基数，从每笔期内利息结息日次日起计算至实际清偿之日止，其中2014年1月13日之前按年利率6.6%计算，自2014年1月14日起按年利率9.9%计算）；
二、若被告温州市正强汽摩配有限公司逾期不履行上述债务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权以登记在被告陈建楷名下坐落于瑞安市安阳街道蕙兰苑长安大厦1701室房屋（房屋产权证号：瑞安市房权证安阳字第××号）折价或拍卖、变卖后所得价款对上述借款债务优先受偿，但其对包括上述债务在内的合同编号为2011年瑞安抵字0219号《最高额抵押合同》项下所有债务的优先受偿总额以486万元为限；
三、被告陈建楷、林燕履行担保责任后，有权向被告温州市正强汽摩配有限公司追偿。
本案受理费34461元、公告费300元，合计34761元，由被告温州市正强汽摩配有限公司负担，由被告陈建楷、林燕连带负担，定于本判决生效后十日内缴纳。原告应于本判决生效后十五日内到本院退回预缴诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费34461元，预缴到浙江省温州市中级人民法院，或汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013逾期不交，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，如被告拒绝履行，原告可以向本院申请执行；申请执行的期限为二年，从判决书规定履行期限的最后一日起计算。
审 判 长 江文杰
人民陪审员 南瑞咸
人民陪审员 陈朝勇
二〇一四年六月十二日
代书 记员 张芳蕾