河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）豫法民提字第60号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：郑州进达置业有限公司。住所地：河南省郑州市金水区纬五路**号院*号楼。
法定代表人：顾崇允，该公司董事长。
委托代理人：焦玉新，河南启轩律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：李勇，住河南省原阳县。
委托代理人：焦顶峰，住河南省。
申请再审人郑州进达置业有限公司（简称进达公司）因与被申请人李勇房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市中级人民法院（2013）新中民五终字第312号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年2月26日作出（2015）豫法立二民申字第81号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。进达公司委托代理人焦玉新，李勇委托代理人焦顶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月23日，一审原告李勇起诉至新乡市卫滨区人民法院称，2011年5月，李勇与进达公司签订“置业意向书”，购买该公司开发的商铺，并按约定交纳定金20万元。2011年6月24日，李勇将剩余房款18万元交付进达公司，并与进达公司签订了认购书，约定在2011年10月31日前签订正式商品房买卖合同，并交付房屋。进达公司未按约与李勇签订商品房买卖合同，且未按期交付房屋。李勇经房管局查询得知，所购买商铺已于2009年6月4日被冯金海购买并办理登记。请求法院判令：1、解除合同，进达公司返还购房款38万元，赔偿损失38万元；2、进达公司支付违约金24966元；3、调增违约金标准为每日万分之三，进达公司支付违约金74898元；4、进达公司赔偿购房差价每平方米7748元，合计414300元；5、进达公司支付购房款利息56900元；6、本案诉讼费由进达公司承担。进达公司辩称，本案不存在“一房二卖”的行为，进达公司主观上不存在欺诈的故意，客观上没有实施使李勇无法实现合同目的的恶劣行为，不应适用双倍惩罚规则。涉案房屋的抵押涂销手续已经办理完毕，处于可交付状态，李勇应当到进达公司办理房屋交接手续，双方应当继续履行合同。请求法院驳回李勇的诉讼请求。
新乡市卫滨区人民法院一审查明，位于新乡市人民路175号鸿城东方国际楼盘原由河南鸿城房地产开发有限公司（简称鸿城公司）开发，鸿城公司与冯金海发生借贷关系，鸿城公司将涉案房屋登记在了冯金海名下。后位于新乡市人民路175号鸿城东方国际楼盘由进达公司接手，进达公司将冯金海借款偿还后未撤销上述房屋的登记手续。2011年5月25日，李勇与进达公司签订“东方国际·置业意向书”，意向书约定李勇以38万元的价格购买由进达公司所开发的位于新乡市人民路410号4号楼l层105号房屋，同日，进达公司收取李勇定金20万元。2011年6月24日，李勇、进达公司签订“郑州进达东方国际认购书”，认购书确认了李勇以38万元购买涉案房屋的意愿，同时约定进达公司于2011年10月31日交房，逾期视为违约，按日向李勇支付已交房款万分之一的违约金。2011年6月24日，李勇向进达公司交纳剩余购房款18万元。涉案位于鸿城国际一期4号楼商住楼1单元105号房己于2013年6月5日办理商品房合同撤销手续，目前该房状态显示为可售。
新乡市卫滨区人民法院一审认为，本案的争议焦点在于：进达公司的行为是否构成“一房二卖”，是否构成欺诈承担双倍赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同解释》）第八条、第九条规定，在商品房买卖合同中，适用惩罚性赔偿的情形主要包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或者出卖给第三人；或故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；或故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖、为拆迁补偿安置房的事实。在民法上，欺诈又称诈欺，是一种虚伪陈述，或图谋欺骗的行为，通常以故意做虚假陈述，或者做出其本人并不相信其真实性的陈述，或者不顾其是否真实而做出的陈述等方式构成，并意图（并且事实上如此）使受骗人引以为据。但是，诈欺同样也可以以隐瞒真相或故意不做出其理应做出的陈述方式，或者通过行为构成。一般认为，法律上的欺诈行为需具备四个要件，即必须具备欺诈方的欺诈故意、欺诈行为、受欺诈方的错误意思表示以及欺诈方的欺诈行为与受欺诈方的错误意思表示有因果关系。欺诈的主观方面只能由故意构成。所谓欺诈故意是欺诈的主体明知自己的欺诈行为会引起他人上当受骗的结果，并且希望或者放任这种结果发生的主观心理态度。商品房买卖合同纠纷中，适用惩罚性赔偿必须要求开发商具有主观上的恶意，即开发商故意告知购房人虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使购房者作出错误的意思表示。本案中，涉案房屋由鸿城公司为冯金海办理备案登记，但进达公司接手楼盘后已将鸿城公司与冯金海之间的债务清偿，并在本案开庭之前办理商品房合同撤销手续，目前该房状态显示为可售。进达公司在该事件中虽然具有一定的疏忽，但并不具有欺诈的恶意，且本案已不存在李勇不能取得涉案房屋的问题。故，李勇要求对进达公司适用双倍惩罚，缺乏相应的主观要件，李勇要求进达公司承担双倍赔偿责任的诉讼请求不予支持。
李勇、进达公司双方签订的置业意向书、认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，其为合法、有效协议，双方均应遵守。双方于2011年6月24日签订的认购书备注条款中约定，进达公司于2011年10月31日将涉案房屋交付李勇，逾期视为违约并按日向李勇支付已交房款万分之一的违约金。进达公司未按照协议约定履行交房义务，已构成违约。故，李勇主张解除合同，由进达公司退还购房款38万元的诉讼请求，予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，未违约方可以要求违约方承担赔偿损失的违约责任。当事人可以约定一方违约时应该根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定。双方于2011年6月24日签订的认购书备注条款中约定，进达公司于2011年10月31日将涉案房屋交付李勇，逾期视为违约并按日向李勇支付已交房款万分之一的违约金。以38万元为基准，按日万分之一计算违约金为每天38元，以每月30天计，每月违约金为1140元。经查明，涉案房屋位于人民路鸿城国际一期4号楼，性质系商住楼即一、二层属于商业性质、三层及以上属于住宅。鸿城国际小区整体上毗邻人民路，但涉案房屋所在的4号楼前仍有其他建筑遮挡，涉案房屋位于小区内部，不属于人民路两侧临街门面房。参照新乡市人民政府新政文（2005）153号《新乡市人民政府关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》的规定，涉案房屋属于商业用地的三类地区，租金市场估价40-70元，取中间数每月每平方米55元的标准。涉案房屋面积为53.47平方米，以每月每平方米55元为标准，计算出月租金为2940.85元。因此，双方约定的违约金低于造成的损失，李勇请求法院增加违约金的主张，予以支持。违约金的计算方法：以53.47平方米为基准，按照每月每平方米55元计算，不足一月的按照每日每平方米1.83元计算。违约金具有“填平损失”的性质，不应重复计算，李勇的其他诉讼请求，不予支持。2013年9月3日，新乡市卫滨区人民法院作出（2013）卫滨民二初字第71号民事判决：一、解除李勇与进达公司之间房屋认购协议。二、进达公司于判决生效后10日内返还李勇购房款38万元及违约金（违约金的计算方法：以53.47平方米为基准，从2011年10月31日起至判决生效之日止，按照每月每平方米55元计算，不足一月的按照每日每平方米1.83元计算）。三、驳回李勇其他诉讼请求。案件受理费16780元，由进达公司承担6308元，李勇承担10472元。
李勇与进达公司不服，均提起上诉。李勇上诉称，一、一审判决认定本案不适用双倍惩罚性赔偿条款，理由不充分。2013年4月28日，一审法院向新乡市房屋交易中心调查取证，该中心提供书面证明显示，冯金海在2009年6月4日便购买了涉案房屋并备案。进达公司从鸿城公司手中接收涉案楼盘时，双方应对债权债务进行交接，进达公司应对涉案房屋的交易情况有所了解。但进达公司在涉案房屋备案登记近两年的情况下仍与李勇签订置业意向书，并收取定金20万元，其主观恶意显而易见。即便进达公司在与鸿城公司交接时未发现涉案房屋已备案登记，但在其与李勇签订置业意向书后，为履行合同义务也应在领取涉案房屋的正式商品房买卖合同文本时发现已有合同备案的事实。二、进达公司收取了李勇支付的购房款38万元，却长期隐瞒涉案房屋已销售他人的事实，经李勇多次催问，进达公司总以各种方式推诿，应属恶意欺诈。三、本案应适用《商品房买卖合同解释》第九条的规定，全部支持上诉人的诉讼请求。综上，请求撤销一审判决第三项，改判进达公司支付李勇购房款利息56900元及一倍的购房款38万元。全部诉讼费用由进达公司负担。另外，如果判令解除合同，那么应将涉案房屋增值部分判归李勇所有。进达公司辩称，李勇称涉案房屋已升值，无事实依据，该房屋不是临街门面房，没有增值。现房屋可以交付，进达公司不存在欺诈。房屋未及时解押，是工作疏忽所致。如果李勇及时催告，进达公司会及时处理的。
进达公司上诉称，一、李勇未催告进达公司交房，如果李勇按法律规定进行催告，不会发生现在的情况。涉案楼盘的前期开发商鸿城公司借用冯金海的资金，将涉案房屋抵押给冯金海，进达公司接手后不久就将该款结清，涉案房屋早已具备交房条件，因李勇不到进达公司处办理交房手续，也不催告，就迳行起诉要求解除合同，不应予以支持。二、逾期交房的责任在于李勇一直未到进达公司处办理交房手续，并非由进达公司单方原因造成，所以进达公司不应承担逾期交房的违约责任。三、李勇未提供证据证明双方约定的违约金过低，也没有证据能够证明交房后，涉案房屋可以立刻租出去。因此，违约金数额不应予以提高。综上，请求改判，驳回李勇的诉讼请求。李勇辩称，一审法院未组织对2013年7月5日其调取的商品房买卖合同备案登记证明进行质证。李勇对进达公司所提交的冯金海的证言及录像均提出异议，而一审法院对证人身份未经核实，就对其证言予以采信，均违反了法定程序。进达公司不能以现在可以交房，排除其主观恶意，也不能以其疏忽大意为由逃避惩罚。本案认购书应确认无效，而不是解除。
新乡市中级人民法院二审查明，郑州市中级人民法院于2010年9月27日作出（2010）郑民四初字第99号调解书，确认鸿城公司与进达公司达成调解协议，鸿城公司将其名下“东方国际”项目整体（包括尚未开发的5、6号楼及地上附属物）转让给进达公司。郑州市中级人民法院于2010年12月9日致函新乡市国土资源局，声明鸿城公司与进达公司依照上述调解书，达成“交接书”，请新乡市国土资源局协调当事入办理相关手续。2012年3月14日，经核准变更：涉案楼盘商品房预售许可证建设单位名称变更为进达公司。另查明，一、进达公司未对涉案建设工程送行公示牌公示。二、2014年6月4日，新乡市中级人民法院到新乡市城乡规划局调查得知，涉案建设项目之规划许可未曾变更，4号楼前规划为商业内街，该楼距人民路约50余米。又查明，冯金海购买鸿城公司位于人民路175号鸿城东方国际一期4号商住楼1单元105室于2009年6月4日备案。二审查明的其他事实与一审认定一致。
新乡市中级人民法院二审认为，关于本案是否适用《商品房买卖合同解释》第九条规定的问题。《商品房买卖合同解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。李勇与进达公司所签房屋认购书约定于2011年10月31日之前签商品房买卖合同并交房，李勇按约定向进达公司足额支付了购房款38万元，进达公司应当如期与李勇签订商品房买卖合同，并履行交房义务。但在交房期限届满后，进达公司既未交房，也未与李勇签订正式的商品房买卖合同，明显违约。在事实上，早在2009年鸿城公司与冯金海就涉案房屋已签订商品房买卖合同并备案登记，至本案起诉时，李勇仍不能与进达公司签订正式的商品房买卖合同，无法取得房屋，合同目的不能实现，故李勇要求解除其与进达公司签订的认购书，理由充分，原审判决予以支持并无不妥。进达公司于2010年接手鸿城公司的涉案房地产开发项目，并交接完毕。涉案4号商住楼的商品房预售许可证由鸿城公司办理，进达公司对此是明知的，双方在项目交接时应当查明相关商品房销售状况，进达公司在履行与李勇所签认购书的义务时，及准备履行与李勇签订商品房买卖合同、交付房屋等合同义务前均应当查明涉案房屋是否可售，但实际上鸿城公司与冯金海所签商品房买卖合同早在鸿城公司与进达公司交接前就已备案登记，进达公司作为提供正式商品房买卖合同并交付房屋的义务人对涉案房屋已由鸿城公司出卖给第三人冯金海并进行备案情况应系明知。在此情况下，进达公司却故意隐瞒该事实，将该房屋再次出卖给李勇，其行为已经构成“一房二卖”，依据《商品房买卖合同解释》第九条的规定，李勇诉讼请要求进达公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，理由成立，予以支持。李勇起诉要求解除其与进达公司的认购书，在本案起诉状副本到达进达公司之日，解除合同的通知也一并到达进达公司，故确认双方所签认购书解除之日为进达公司签收本案起诉书之日，即2013年5月8日。按照上述司法解释的规定，进达公司应当支付李勇已付购房款的利息，李勇的购房款分两次支付，则利息计算方式为：按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，以20万为基数，自2011年5月25日至2011年6月23日计息；以38万元为基数，自2011年6月24日计算至判决确定的履行之日计息。李勇诉请要求进达公司支付违约金，因认购书中约定的违约金过低，请求法院依法予以调整。对此，参照同期同类同地段房屋租金价格，以进达公司未如期交房所造成的实际损失确定违约金的数额。按照认购书约定，进达公司应于2011年10月31日交房。参照新乡市人民政府新政文（2005）153号《新乡市人民政府关于调整全市划拨土地房屋租赁土地收益租金征收标准和地段类别的通知》的规定，涉案房屋属于商业用地的三类地区，租金市场估价40-70元，取中间数每月每平方米55元的标准。涉案房屋面积为53.47平方米，以每月每平方米55元为标准，计算出月租金为2940.85元。该部分损失计付方式为，自约定交房日（2011年10月31日）至合同解除日（2013年5月8日），赔偿损失合计为：53729.33元（2940.85元／月×（18个月＋8／30个月）=53729.33元］。进达公司上诉称涉案认购书可以继续履行，但是合同备案登记被撤销发生在李勇起诉之后，在此之前其故意隐瞒涉案房屋已出卖给他人的事实已经发生，李勇不同意继续履行合同，故对于进达公司的该项上诉请求，不予支持。李勇上诉要求进达公司赔偿涉案房屋增值的差价款，而进达公司辩称涉案房屋可以交付，如果房价升值，则李勇受领房屋后，就不存在房屋差价损失，但李勇坚持要求解除合同，不再购买该房屋。现涉案房屋实际升值空间并不确定，并基于该原因，对进达公司适用了惩罚性赔偿，在判令进达公司支付李勇购房款利息、赔偿房屋交付的预期收益的同时，并承担一倍的购房款赔偿责任，这样既能够弥补李勇的损失，也能够起到制裁进达公司违反诚信原则的作用。因此，对于李勇要求进达公司支付涉案房屋增值后的差价款，不予支持。综上，一审法院适用法律部分有误，予以纠正。2014年9月26日，新乡市中级人民法院作出（2013）新中民五终字第312号民事判决：一、维持一审判决第一、三项；二、变更一审判决第二项为：进达公司在判决生效后十日内返还李勇购房款38万元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2011年5月25日至20l1年6月23日，以20万为基数计息；自2011年6月24日至判决确定的履行之日，以38万元为基数计息）；向李勇赔偿损失53729.33元；承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向李勇支付38万元。一审案件受理费16780元，由进达公司负担12472元，李勇负担4308元。二审案件受理费7854元，由进达公司负担6000元，李勇负担1854元。
进达公司申请再审称，一、原二审认定进达公司故意欺诈，“一房二卖”，与事实不符。涉案房屋登记在冯金海名下是抵押行为，而不是买卖行为。涉案房屋是鸿城公司开发，鸿城公司向冯金海夫妇借款800余万元，以涉案房屋在内的数十套房屋以半价的形式抵押给冯金海夫妇。鸿城公司与冯金海的借款协议、冯金海的证明足以证实，从该房屋的价格是正常价格的一半也可以证明。同时，从涉案房屋顺利办理解押手续，房管局将该房屋恢复为可售状态，也可以佐证是抵押行为，而不是买卖行为。如果是买卖行为，应显示为二手房交易，而不是恢复可售状态。鸿城公司后来将涉案房屋转让给了进达公司，进达公司在替鸿城公司偿清该公司所欠抵押权人冯金海的债务之日起，对该抵押房屋就拥有了完全的处置权，此时已符合办理解押的条件，而且冯金海夫妇表示随时配合解押，但是进达公司的工作人员却主观认为这些房子已收回，可以出售，忘记办理解押手续，就将该房出售给李勇。进达公司一审开庭前发现此工作失误后，立即采取补救措施，顺利办理了解押手续，使房屋恢复可售状态，进达公司不存在欺诈故意。二、原二审适用《商品房买卖合同解释》第九条有悖于惩罚目的和立法本意。根据最高法院的相关著作，若出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涂销所售房屋所设定的抵押权，而使买受人能够取得完全所有权的房屋的，行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同的不予支持。有证据证明进达公司在与李勇签订认购书之前已将涉案房屋抵押权消灭，涉案房屋的抵押涂销手续在一审开庭前已办理完毕，合同继续履行没有任何障碍，李勇的购房目的可以得以实现，应当判决继续履行合同。原二审适用《商品房买卖合同解释》第九条判决进达公司支付一倍房款的赔偿，适用法律错误。三、原二审既判决进达公司支付利息，又判决支付租金及支付一倍房款的赔偿，损失重复计算，没有法律依据。请求撤销新乡市中级人民法院（2013）新中民五终字第312号判决，依法改判驳回李勇诉请。
李勇辩称，一、进达公司认为其不具有欺诈的主观恶意，并将错误归结于工作人员失误、疏忽，与事实不符。进达公司串通原购房人冯金海，提供虚假证据以逃避法律对其恶劣欺诈行为的惩罚。进达公司应当知道涉案房屋已经销售登记备案的事实，却收取了李勇购房款38万元。经李勇多次催促，进达公司拒不履行签订正式商品房买卖合同和交付房屋的义务，李勇在多次交涉无果的情况下，于2012年7月12日在人民网给××市委书记李庆贵留言，请求给予解决，官方回复称，涉案房屋已经备案，备案人中并无李勇信息。新乡市房地产交易中心出具的证明显示涉案房屋已由冯金海购买并于2009年6月4日备案。原二审认定进达公司构成故意欺诈，“一房二卖”正确。二、进达公司行为完全符合《商品房买卖合同解释》第九条第三款关于故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实的规定。进达公司在再审中提交的证据与本案无任何关联，是虚假证据，不能实现其证明目的。就是退一万步按照进达公司所说的是借款抵押，也符合该条第二款关于故意隐瞒所售房屋已经抵押事实的规定。原二审判决进达公司支付一倍房款的赔偿，适用法律正确。三、李勇诉求的购房款利息、赔偿损失及一倍购房款的赔偿责任具有法律和事实依据。请求维持原判。
再审期间，进达公司提交如下证据：1、梁永君与吴孝慧签订的《债权转让协议》，时间为2011年3月9日，内容是吴孝慧将鸿城公司欠款785万元的债权转让给梁永君，梁永君已给付吴孝慧500万元，再将剩余267.9万元一次性给付吴孝慧，吴孝慧将债权凭证及抵押手续原件交付梁永君，并无条件配合办理解押手续；2、吴孝慧2011年4月7日所写收款条，内容为已收到267.9万元；3、新乡市中级人民法院（2011）新民一初字第4号民事判决书，用以证明梁永君与吴孝慧2011年3月9日签订的《债权转让协议》已在该案中质证并得到认定；4、两份借款抵押担保合同，其中一份借款抵押担保合同，借款方为鸿城公司，出借方为吴孝慧、冯金海，借款总额为180万元，为保证准时还款付息，鸿城公司将十套商品房以每平方优惠价2830元卖给吴孝慧、冯金海，如到期未还款，鸿城公司自愿认可交易生效，房屋所有权归吴孝慧、冯金海，并配合办理房产证等。如果吴孝慧、冯金海不要房产，则由保证人付清还款，保证人对以上房屋有处分权。另一份借款抵押担保合同，借款方为鸿城公司，出借方为吴孝慧，借款总额为100万元，为保证准时还款付息，鸿城公司将东方国际五套商品房以每平方销售价半价卖给吴孝慧，如到期未还款，鸿城公司自愿认可交易生效，房屋所有权归吴孝慧，并配合办理房产证等。如果吴孝慧不要房产，则由保证人付清还款，保证人对以上房屋有处分权。进达公司以此主张吴孝慧、冯金海债权转让的事实和时间是发生在本案涉案房屋卖与李勇之前，进达公司当时已经取得该房屋的控制与处置权。对此，李勇质证认为，《债权转让协议》与本案无任何关联，协议方均不是本案当事人，债权转让的受让权利人是梁永君，而不是进达公司。进达公司提交的另案判决书与本案无关，另案当事人并非冯金海，不能作为新证据使用。两份借款担保合同与本案无任何关联并涉嫌虚假协议。合同内容是买卖行为，另该借款担保合同其他各签字当事人均与本案没有任何关联，担保房屋明细里也没有涉案房屋。此外，李勇认为涉案房屋出售给李勇时，其土地使用权上设置的有抵押权，进达公司无权出售涉案房屋。进达公司为此提交了如下证据：《国有土地使用证》，用以证明虽然土地权利人还是鸿城公司，但是注明了进达公司注销了2009年11月20日设置的抵押权；《建设用地规划许可证》，用以证明用地单位已经变更为进达公司。进达公司证照齐全，具备向李勇交付房屋，继续履行合同的条件。对此，李勇质证认为，《国有土地使用证》显示土地是2012年3月才注销的抵押权，根据担保法相关规定以出让的方式取得国有土地使用权的抵押，抵押包含土地上面的附属物，国有土地权属人是鸿城公司，由此证明进达公司不具备销售涉案房屋的权利。其他证件的变更都是非法的。
再审查明的其他事实与原审一致。
本院再审认为，进达公司与李勇对于签订“置业意向书”之前，直至本案一审立案时，涉案房屋登记备案在案外人冯金海名下无异议，分歧在于能否据此认定进达公司构成一房二卖，适用《商品房买卖合同解释》第九条承担相应的责任。进达公司主张房屋备案在冯金海名下是用作向冯金海借款的抵押，而非将房屋出售给冯金海，不构成一房二卖，且其与李勇签订意向书时，已偿清冯金海借款，因工作失误至一审开庭前才办理解押手续，并不存在故意欺诈，也未影响李勇购房目的的实现，双方应继续履行合同，而不应适用《商品房买卖合同解释》第九条。李勇主张本案符合《商品房买卖合同解释》第九条，原二审事实认定及实体处理正确。房屋买卖合同登记备案与房屋抵押登记类型不同，相应的手续与形式亦不同。新乡市房地产交易中心于2013年4月28日出具的证明显示，涉案房屋已由冯金海购买并于2009年6月4日备案。该登记备案对外具有公示效力，进达公司主张其与冯金海之间为抵押借款而非房屋买卖关系缺乏依据。在登记备案显示涉案房屋出售给冯金海的情况下，进达公司与李勇签订置业意向书、认购书，将房屋再次出售，原二审认定进达公司存在一房二卖行为并无不当。进达公司在李勇足额支付房款38万元后，未如期与李勇签订商品房买卖合同并履行交房义务，李勇作为购房者，足额交付房款，没有理由拒不与进达公司签订商品房买卖合同并接受交付房屋，且李勇亦主张其通过网络向政府反映多次催促交房未果的问题。进达公司主张系因李勇一直未到进达公司办理交房手续，与常理不符。因进达公司违约，在李勇查询得知涉案房屋已出售冯金海并备案后诉至法院，原一、二审支持李勇解除认购协议的请求并无不当，本院予以维持。关于本案应否适用《商品房买卖合同解释》第九条相关规定的问题。如前所述，进达公司认可涉案房屋备案在冯金海名下直至一审立案后方撤销备案，又因李勇多次催促，进达公司未依约如期签订商品房买卖合同并交付房屋，进达公司主张其系工作失误而非故意缺乏依据，原二审适用《商品房买卖合同解释》第九条判决进达公司承担购房款一赔的赔偿责任亦无不妥。关于损失是否重复计算的问题。根据《商品房买卖合同解释》第九条规定，买受人可以同时请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原二审关于进达公司责任承担的判决于法有据。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理正确，进达公司申请再审理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持新乡市中级人民法院（2013）新中民五终字第312号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵 炜
代理审判员 张 伟
代理审判员 邹 新 哲
二〇一五年七月十三日
书 记 员 王萌（代）