江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第00473号
原告康丽华。
委托代理人房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
被告苏州汇金置业有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1358号。
法定代表人孙中华，该公司总经理。
委托代理人江强，江苏江太律师事务所律师。
原告康丽华诉被告苏州汇金置业有限公司（以下简称汇金公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员沈平适用简易程序于2015年6月2日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2015年6月29日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，由审判员沈平担任审判长及主审，人民陪审员胡云政、郗战联参加评议，后因工作原因，合议庭人员变更为由代理审判员陆蕴担任审判长及主审，人民陪审员胡云政、郗战联参加评议，并适用普通程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理，后因工作原因，合议庭人员变更为由代理审判员陆蕴担任审判长及主审，人民陪审员邱知行、翁伟明参加评议，并适用普通程序于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告康丽华及其委托代理人房明忠、被告汇金公司委托代理人江强到庭参加三次庭审。本案现已审理终结。
原告康丽华诉称：被告于2007年开发建设汇金中央广场商业服务用房项目。被告在销售物业时，通过报纸、网络、宣传画册以及在售楼处公开宣称项目为吴江市东部商业中心，项目周边200米半径内，形成四站合一的交通枢纽。具体为：苏嘉城际轨道交通在云梨路南侧设有站点、苏沪城际轨道交通设松陵站，并通过云梨路、苏州轨道四号线经过云梨路、公路客运南站设在云梨路××××交叉口东南侧。被告在销售房屋时还宣称对所售商铺包租三年，年回报率不低于8%。基于对四站合一优势地理位置的预期以及被告包租的承诺，尽管该商铺价格远高于当时吴江市场其他商铺的价格（单价高达30041.4元），原告仍于2011年3月13日与被告就该商业广场e座e单元180号商业服务用房签订了《商品房买卖合同》，双方对房屋面积、价款等均进行了明确约定。后，原告与被告的关联企业签订了《委托租赁协议》，原告依约支付购房款485469.024元。三年包租期满后，原告实际未领取到任何包租的租金，同时发现原来入驻的家乐福超市撤离了现场，其后多家入驻商家也相继撤场。经了解得知，被告原先宣称的四站合一均为子虚乌有，根本不可能实现。也正因此，汇金中央广场内的商铺现在根本无人问津。为此，原告及购买该物业的其他业主多次向政府部门投诉、信访，均无结果。原告购买该商铺系基于被告四站合一的宣传且该宣传对合同价款产生了绝对性影响，故四站合一虽然在双方合同中并未明确，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》，其应属合同内容之一。现被告根本无法实现“四站合一”的承诺，其行为非但系商业欺诈，亦构成违约。且由于没有“四站合一”导致商铺无人问津，原告购买该商铺的合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。另，被告至今也未向原告实际交付房屋。原告多次到现场查看，发现e座e单元无特定或具有独立使用价值，具体在何处无法查找，故商品房买卖合同的标的根本无法确定。根据房屋登记办法规定，不能特定或不具有独立使用价值的房屋，其权属不能登记。因此，被告根本无法交付标的，其仅能交付一张图纸。基于此，原告亦有权解除合同。原告多次与被告协商未果，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年3月13日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款485469.024元并支付占用该款期间的利息（以485469.024元为本金，自2011年3月19日起至被告实际返还房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告康丽华变更第二项诉讼请求为请求判令被告汇金公司返还原告购房款638775元并支付占用该款期间的利息（以638775元为本金，自2011年3月19日起至被告实际返还房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
后，原告康丽华再次变更第二项诉讼请求为请求判令被告汇金公司返还原告购房款638775元并支付占用该款期间的利息（以638775元为本金，自2011年4月5日起至被告实际返还房款之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。
被告汇金公司辩称：被告已依诚实信用原则履行了全部义务，不存在任何欺诈行为，没有过错。被告发出的宣传资料系依据当时政府规划作出的要约邀请，该宣传不具有特定性，非要约，不能视为合同内容。被告不能控制也无权决定政府对相关规划的修改及实施。且现买卖合同已履行完毕不存在解除可能性，原告应自行承担投资风险。因此，原告以所谓商铺难以达到其预期收益而提出解除合同，返还购房款的理由不成立。至于房产证的问题责任在原告，原告在收到被告书面通知后，拒不办理相关手续，与原告相邻且类似的商铺已办理了房产证。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2011年3月13日，康丽华作为买受人，汇金公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》一份，编号为y2011003760，约定康丽华向汇金公司购买汇金中央广场商业营业用房，单价为每平方米30041.1元，总金额为485469元，该商业房建筑面积为16.16平方米，交房期限为2011年5月1日前。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖方按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。
2011年3月13日，康丽华作为甲方，苏州汇金商业管理有限公司作为乙方，双方签订《委托协议书》一份，约定甲方同意将物业委托给乙方招商，委托期限为三年，自2011年5月1日至2014年4月30日。乙方保证甲方在委托期的租金回报率为总房价的8%，3年租金回报率为总房价的24%。该物业总房价为638775元，前3年24%的租金回报为153306元。三年后，根据实际年租金收入的10%归属乙方作为招商管理佣金，90%回报甲方（税金由甲方自理）。委托期内，该物业交由乙方负责经营管理。乙方承诺甲方的前3年24%租金回报已从总房款中扣除。
2011年9月28日，汇金公司向康丽华发出《入伙通知书》，通知康丽华其购买的e幢180号商铺已可办理产权登记手续，让康丽华在接到通知后于2011年10月5日起到汇金公司售楼处办理产权登记手续。
2013年11月19日，吴江经济技术开发区出具开信访答字（2013）009号信访事项处理书面答复，载明：陈学峰等汇金中央广场业主，关于你们来访反映的问题，通过调查，依照《信访条例》现答复如下：1、关于庞金路北段规划未变，整体拆迁改造项目于2008年至今共拆迁70余户，开发区将重点推进该路段拆迁工作，力争到2014年底完成剩余户数的拆迁工作，道路北延及桥梁工程视拆迁情况实施。2、开发区将于2014年先行建设桥梁西侧人行道及非机动车道，以便于人员通行。3、开发区与各业主从未发生任何业务关系，各位业主对自己的投资行为要有相应的风险意识。
2015年7月3日，吴江经济技术开发区管理委员会出具《关于陈学锋信访事项答复意见书》，载明：陈学峰，您好！关于您反映“吴江汇金广场商铺开发商夸大宣传，配套项目未落实”的来信收悉，现答复如下：一、大型交通设施线位、站点等规划由上级部门确定，以具体实施为准；二、北延工程因拆迁问题进场缓慢，已建成人行桥；三、该片区商业已规划完毕，逐步实施。
庭审中，康丽华、汇金公司一致确认案涉商铺购房款总价为638775元，其中485469元以现金支付，153306元为三年租金用以充抵购房款。2011年4月5日，康丽华向汇金公司支付最后一笔款项。
另查明：汇金公司是苏州汇金商业管理有限公司的控股股东。
以上事实有商品房买卖合同（不含附件五）、发票三张、委托协议书、收款凭证、入伙通知书、开信访答字（2013）009号答复复印件、答复意见书复印件以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。
本案的争议焦点一、被告汇金公司在宣传画册上关于四站合一的宣传是否构成要约。
原告康丽华提交被告汇金公司的宣传画册，主张被告在销售案涉商铺时用画册宣传汇金中央广场具有苏州公路客运南站等四站合一的地理位置优势，进而导致原告以高于当时市场价的价格购买案涉商铺，该宣传应构成合同内容。同时，原告康丽华提交开信访答字（2013）009号答复复印件、答复意见书复印件、会谈纪要复印件及视听资料，证明上述四站合一根本不可能实现，被告销售时进行了虚假宣传，合同目的不可能实现，已构成根本违约，依法应解除合同，返还购房款。
被告汇金公司辩称其宣传资料系依当时政府规划制作，并无过错，且宣传具有不特定性，系要约邀请而非要约，不构成合同内容。被告不能控制亦无权决定政府对相关规划的修改及实施。现买卖合同已履行完毕不存在解除可能性。
本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、商业广告等为要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，不能因相对人的承诺而成立合同。要约针对特定的相对人，而要约邀请针对不特定的相对人。要约以订立合同为直接目的，要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。首先，无论被告汇金公司宣传画册的内容是否摘抄于政府规划资料，内容是否与规划一致，被告汇金公司均未在上述宣传画册中表明经相对人承诺，即受宣传画册登载内容约束；其次，上述宣传画册系针对不特定的相对人；第三，上述宣传画册未就案涉商铺开发规划范围内的房屋及相关设施作具体明确的说明和允诺。因此被告汇金公司的上述宣传画册系要约邀请。原告康丽华对宣传画册系要约，构成双方合同内容的主张，依据不足，本院不予支持。
本案的争议焦点二、被告汇金公司是否已履行了《商品房买卖合同》的基本义务。
原告康丽华提交照片四张，主张被告至今未履行合同约定义务，已构成根本违约，理由如下：第一，《商品房买卖合同》出售方的基本义务为交付商品房，而案涉商铺根本不具有独立的物理空间，被告无法履行交付义务，且至今未向原告交付；第二，交付产权证书是商品房买卖的附随义务，而案涉商铺由于不具备独立空间，也不具备独立使用价值，属于房地产权属登记条例明确不予登记的情形，即使被告通过非正常途径能够办理到房产证，也不能为一个守法公民所接受。
被告汇金公司提交房产测绘平面图复印件、商铺房产证复印件二份、（2015）吴江开民初字第0468号民事判决书原件及另案杨慧峰房产证复印件，辩称被告已依约履行合同义务。至于房产证的问题责任在原告，原告在收到被告书面通知后，拒不办理相关手续，与原告相邻且类似的商铺已办理了房产证。
本院认为，原告康丽华、被告汇金公司均系平等民事主体，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。经本院调取苏州市吴江区住房和城乡建设局相关网页，显示该局于2011年10月26日已通过案涉商铺的商品房交付使用备案。被告汇金公司于2011年9月28日向原告康丽华发出《入伙通知书》，要求原告康丽华于2011年10月5日起至被告汇金公司售楼处办理产权登记手续。原告康丽华应依约履行收房义务，但原告康丽华称其与被告员工一起至案涉商铺发现案涉商铺无独立空间而拒绝收房，不符合双方约定及相关法律规定，应视为被告汇金公司已按约履行合同义务，交付了案涉商铺。
就案涉商铺房产证登记问题，本院咨询了苏州市吴江区房地产管理处，相关部门负责人回复称商铺的独立空间与一般住宅不同，有屋顶即可，一般通过地面上的线条等标记用来区分各自的独立空间，故案涉商铺符合办理房产证的相关规定，可以办理房产证。因此，对原告康丽华的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
驳回原告康丽华的全部诉讼请求。
案件受理费9854元，由原告康丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账户：苏州市中级人民法院；账号10-550101040009599）。
审 判 长 陆 蕴
人民陪审员 邱知行
人民陪审员 翁伟明
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 陈 瑜
书 记 员 苏 强