安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0802民初695号
原告：徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行，住所地安徽省安庆市宜城路92号。
负责人：董笑，支行行长。
委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。
被告：桂文明，男，1972年6月22日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区，
被告：袁春艳，女，1975年2月10日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区，
被告：杨和顺，男，1966年12月3日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区，
被告：汪娜，女，1970年1月30日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区，
杨和顺、汪娜委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。
被告：汪峰玮，男，1973年12月6日出生，汉族，住安徽省池州市东至县，
被告：廖雅然，女，1975年1月14日出生，汉族，住安徽省池州市东至县，
被告：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区集贤南路64号。
法定代表人：李后飞，经理。
委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。
原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行（以下简称徽商银行）与被告桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然、安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。被告徽商银行委托诉讼代理人韩传广、被告汪娜及汪娜、杨和顺共同委托诉讼代理人陈磊、被告文峰公司委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼。被告桂文明、袁春艳、汪峰玮、廖雅然经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徽商银行向本院提出诉讼请求：1、依法判令一至六被告立即偿还1263483.69元借款本金以及相应利息（截至2017年3月16日利息为17155.69元，之后按合同约定标准支付至借款实际清偿之日止）；2、原告有权处置一至六被告设定的抵押物（安庆市大观区湖心中路汇峰广场办公楼2101室、2102室、2103室、2104室、2105室、2106室房产）并对抵押物处置、变现的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费及原告聘请律师支付的律师费用由一至六被告共同承担；4、被告文峰公司对上述主债务和费用承担连带清偿责任。事实与理由：2012年6月26日文峰公司与徽商银行签订一份《个人商用房贷款合作协议书》，双方约定：徽商银行为支持文峰公司开发的汇峰广场一期商用房销售，对符合借款条件的购房人提供贷款支持，文峰公司自愿作为保证人对借款人的还本付息义务向债权人提供连带方式保证担保，担保期限自《借款合同》签订之日起至购房人所购房产的抵押他项权利证书交付时止。合同签订后，原告具体经办汇峰广场一期商用房按揭业务。
2013年9月16日，原告与一至六被告签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，双方约定：原告向一至六被告提供借款170万元，用于购买文峰公司开发的安庆市大观区湖心中路汇峰广场办公楼2101室、2102室、2103室、2104室、2105室、2106室房产，借款期限120个月，一至六被告每月归还等额本息，月利率为6.004166‰，逾期还款则按9.00624‰计收逾期利息，未付利息按罚息标准计算复利。合同签订后，原告发放了170万元按揭贷款，2014年3月4日安庆市房地产产权产籍监理处为原告办理了抵押权预告登记。
现六被告拖欠数期按揭款未能归还，其行为已经构成违约。为此，原告已根据合同约定宣布借款提前到期并要求借款人立即归还全部借款本金及利息。六被告以购买的按揭房产向原告提供抵押方式担保，双方签订的抵押合同已经成立且生效，原告抵押权也已办理预告登记，原告对抵押物的处置、变现价款享有优先受偿权。文峰公司自愿向原告提供阶段性担保，在抵押他项权利证书交付前对六被告的债务和费用承担连带清偿责任，前期文峰公司累计代偿564772.54元本息，但剩余本息至今未能清偿，现抵押他项权利证书尚未办妥，文峰公司应履行保证人的清偿责任。
被告杨和顺、汪娜辩称：原告对案涉的抵押物设定的是预告登记，并没有发生法律效力，原告不能对案涉房产享有优先受偿权；本案诉讼费由法庭依法裁判，律师费原告应举证证明其支付的合理性和合法性。杨和顺、汪娜等六被告和文峰公司签署购房合同时，并没有法定或者约定的共同共有关系，购房合同签署时，桂文明和袁春艳并没有签字，本案房产的实际购买人及出资人是杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然。购房人违约时，根据徽商银行和文峰公司的约定，应当由文峰公司回购所出售的房产，并将回购款直接支付给徽商银行，但是徽商银行和文峰公司并没有按照约定处置本案债务及房产；购房人之所以没有按时偿还原告贷款，是因为桂文明和袁春艳的个人债务导致案涉房产被查封，致使继续购买该房产目的丧失，案涉房产只能由文峰公司自行处置。
文峰公司辩称：桂文明等提供了抵押，原告就该抵押物享有优先受偿权；被告文峰公司累计代偿564772.54元，文峰公司就该款对债务人享有追偿权。
被告桂文明未到庭参加诉讼，在庭前提交了书面答辩意见：2013年5月，桂文明与汪娜、汪峰玮、廖雅然、杨和顺共同购买了大观区湖心中路汇峰广场办公楼共六间房屋。在支付款项时，汪娜等四人手无资金，又贷款无果，由此放弃了购买权。写字楼的首付款和银行按揭款全部由桂文明支付。故请求将案涉房屋判归桂文明所有。
袁春艳、汪峰玮、廖雅然未予答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证，对当事人没有争议的事实，本院予以认定，并在卷佐证。就相关证据的证明目的和法律适用将在判决书的说理部分一并阐明。其中杨和顺、汪娜提交的两份借款清单，桂文明庭前提交的付款清单等材料系杨和顺、汪娜等与桂文明之间的资金往来，如本案无涉。据此，本院认定事实如下：
2012年6月26日安庆市明珠置业有限公司（以下简称明珠公司）与徽商银行签订了一份《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，协议第一条约定：徽商银行为支持明珠公司开发的汇峰广场一期商用房销售，同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购商品房全部价款50%，贷款期限最长不超过10年的个人商用房贷款。协议第五条约定：明珠公司同意对每位购买商用房并取得徽商银行贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任。保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至明珠公司将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付徽商银行之日止。
2013年9月16日，徽商银行与桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然签订了一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同第二十七条约定：借款金额170万元，期限120个月；第二十八条约定：借款月利率6.004166‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，遇基准利率调整，本借款利率自次年1月1日起调整；第三条约定：贷款逾期的，自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息；第三十一条约定：还款方法为按月等额本息还款；第九条约定：借款人同意本合同项下借款所购住房或商业用房作为本合同项下债务的抵押担保；第十一条约定：抵押财产约定与抵押权利凭证不一致的，以抵押权利凭证为准；第十九条约定了违约情形，其中包含“未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的”；第二十条约定了违约救济措施，其中第2项为：宣布借款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用。第7项为：以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；第十二条约定：抵押担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、徽商银行实现债权与担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。合同签订后，双方就案涉的安庆市大观区湖心中路汇峰广场办公楼2101室、2102室、2103室、2104室、2105室、2106室房产办理了6份抵押预告登记，预告登记权利人载明为徽商银行，预告登记义务人载明为桂文明、袁春艳、汪娜、汪峰玮、廖雅然、杨和顺。
合同签订后，徽商银行依约履行了放款义务。但桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然自2017年1月份起未能依约履行还款义务。
另查明，《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》签订后，安庆市明珠置业有限公司名称变更为安庆市文峰置业有限公司。2017年3月20日，徽商银行与安徽安联律师事务所签订了委托代理协议，约定由安徽安联律师事务所指派律师刘刚、韩传广为原告的委托诉讼代理人，并支付律师代理费15000元。
本院认为:依法成立的合同，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自成立时生效。桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然与徽商银行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，也无其他无效情形，合同合法有效。徽商银行履行了贷款义务后，桂文明、袁春艳、汪娜、汪峰玮、廖雅然、杨和顺应当依约履行还本付息的义务。现六被告未能按期偿还本息，徽商银行有权依据合同约定宣布借款立即到期，要求借款人偿还全部本息及因追偿借款本息产生的合理费用。故对原告要求桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然偿还借款本金1263483.69元以及截至2017年3月16日止的利息17155.69元的诉讼请求，依法应予支持。后期利息按合同约定标准计付。徽商银行诉请六被告给付律师代理费15000元，符合合同约定，综合考察本案诉讼标的额及具体案情，数额合理，应予支持。
至于杨和顺、汪娜等与桂文明等之间的房屋权属之争不在本案审理之范畴，当事人可另行主张其权利。杨和顺、汪娜辩称根据徽商银行与文峰公司之间的约定，购房人出现违约，文峰公司应解除房屋买卖合同。对此，本院认为，能否解除合同，应当由出卖人与买受人进行约定，由合同当事人行使解除权，而非根据徽商银行与文峰公司之约定，而且合同解除涉及的是房屋买卖合同关系，亦非本案审理之范畴，本案对此不作认定。
徽商银行、文峰公司均陈述文峰公司为六被告代偿了564772.54元，但均没有提供相关证据，六被告也未予以明确，故关于代偿与追偿的问题，文峰公司可另行主张。
关于抵押预告是否具有优先受偿的效力，徽商银行、文峰公司均主张原告享有优先受偿权，杨和顺、汪娜认为抵押预告登记不具有优先受偿效力。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告的登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。从此条可看出，预告登记，是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。简言之，抵押预告登记保全的是抵押合同本身，而不是主债务。故抵押预告登记不能导致抵押权成立。
有观点认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定，正在建造的建筑物可以抵押。第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，而预购商品房尚未建成时在外部形态上等同在建建筑物，房屋建成后，根据举重明轻原则，当然也可设定抵押，且法律未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。
本院认为，预购商品房与在建建筑物抵押两者并不相同。第一，在建建筑物的抵押是开发商为工程融资之需要将在建建筑物进行抵押，这也是物权法规定在建建筑物可以设定抵押的目的所在。预购商品房的抵押是购房人为购房之需要，将预购的商品房进行抵押，从立法目的来看，预购商品房抵押并不被在建建筑物抵押所包含；第二，在建建筑物建成后，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定即因事实行为而自动取得所有权，此时所有权的取得无赖于首次登记。首次登记是为了所有权转移登记而设立，而非在建建筑物取得所有权的依据。因此法律赋予在建建筑物抵押权本登记，而非预告登记正是基于在建建筑物所有权因事实行为可自动取得的法律属性。而预购商品房所有权只能依据所有权转让的法律行为而取得。这也是相关法律法规赋予预购商品房抵押预告登记而非本登记法理所在；第三，无论根据原《房屋登记办法》还是根据现行的《不动产登记暂行条例实施细则》均将在建建筑物抵押规定为抵押权登记，将预购商品房抵押规定为抵押预告登记，足以表明在建建筑物的抵押和预购商品房的抵押适用两种不同的登记制度，前者是“权利登记”，后者是非权利登记的“其他登记”，由此产生了不同的法律效果。在此情形下，仍将预购商品房的抵押预告登记等同于在建建筑物抵押登记，并赋予抵押权人优先受偿权，违背了物权法定原则。
综上所述，本案中徽商银行尚未取得涉案房产的抵押权，不具有优先受偿权。但其可以依照抵押借款合同的约定就抵押预告登记办理为抵押权本登记，向桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然另行提出主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然偿还原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行借款本金1263483.69元，利息17155.69元（利息计算至2017年3月16日），自2017年3月17日起按合同约定标准计付利息，并承担原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行支付的律师代理费15000元。上述款项于判决生效后30日内付清；
二、被告安庆市文峰置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。安庆市文峰置业有限公司承担保证责任后有权向桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然追偿；
三、驳回原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16326元，由被告桂文明、袁春艳、杨和顺、汪娜、汪峰玮、廖雅然、被告安庆市文峰置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 胡毅杰
人民陪审员 彭革成
人民陪审员 朱宜娟
二〇一七年六月十九日
书 记 员 许 杨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。