甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）兰民三终字第339号
上诉人罗成英，女，回族，1965年7月8日出生，住甘肃省兰州市西固区。
委托代理人杨子明，男，1934年12月27日出生，汉族，江苏省睢宁市人，住兰州市安宁区。
上诉人张亚慧，女，回族，1992年7月17日出生，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人杨子明，男，1934年12月27日出生，汉族，江苏省睢宁市人，住兰州市安宁区。
上诉人张亚琳，女，回族，1998年12月15日出生，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人杨子明，男，1934年12月27日出生，汉族，江苏省睢宁市人，住兰州市安宁区。
上诉人（原审被告）马秀凤，女，回族，1953年10月16日出生，住兰州市城关区。
委托代理人赵伟珺，北京齐致（兰州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马丽明，男，回族，1971年8月20日出生，住兰州市七里河区。
委托代理人赵伟珺，北京齐致（兰州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）马伟军，男，回族，1978年8月20日出生，现在临夏监狱服刑。
委托代理人赵伟珺，北京齐致（兰州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈连彦，男，汉族1964年4月28日出生，住兰州市城关区。
上诉人罗成英、张亚慧、张亚琳与上诉人马秀凤、马丽明、马伟军、被上诉人陈连彦不当得利纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第339号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人罗成英、张亚慧、张亚琳的委托代理人杨子明，上诉人马秀凤及马秀凤、马丽明、马伟军的委托代理人赵伟珺到庭参加诉讼。被上诉人陈连彦经本院传票合法传唤，拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。原审原告张学义在二审期间死亡，其法定继承人罗成英、张亚慧、张亚琳依法参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告马秀凤与被告马伟军系母子关系，被告马丽明系被告马秀凤之侄。1996年2月9日，被告马秀凤之母王桂兰名下登记着本案所涉139号院内（旧号105号）混合结构住宅房屋两层，建筑面积158.95平方米；混合结构平房一间，建筑面积17.81平方米。王桂兰（1999年7月27日去世）与其夫马得山（1976年农历十月初二去世）育有五个子女，被告马秀凤系王桂兰之次女。2002年5月17日，原告与王桂兰之长女马秀英、三女马秀芳签订售房协议，原告以总价款14.3万元购得王桂兰名下的上述房屋（售房协议上载明一院房屋面积为180平方米），并办理了房屋产权转移登记手续，取得了房屋所有权。原告在居住期间，在该院内二层楼房上加建房屋一层，在院内平房上加建房屋一间，在院内新建平房二间。原告后建的房屋未办理相关修建手续，未办理房屋所有权证。
2010年5月17日，本案被告马秀凤不服兰州市住房保障和房地产管理局（以下简称市房管局）为本案原告张学义颁发的兰房（城私）产字第44497号房屋所有权证，马秀凤向本院提起行政诉讼。同年6月24日，本院作出的（2010）城法行初字第49号行政判决书认定：马秀英、马秀芳向张学义出卖王桂兰名下的房屋，系二人在无遗嘱又无证据证明王桂兰的其他继承人同意出卖房屋的情形下处分遗产的行为，属无权处分，遂以颁证机关认定事实不清、主要证据不足、程序违法为由判决撤销了张学义取得的产权证号为兰房（城私）产字第44497号房屋所有权证。
该行政判决书发生法律效力后，即2011年3月，被告马丽明强行搬入139号院内房屋致原告一家人无法居住，酿成纠纷。同年5月10日，原告以人民法院已经确认其与马秀英、马秀芳签订的买卖王桂兰名下房屋的协议无效为由向本院提起民事诉讼，请求马秀英、马秀芳返还购房款14.3万元并赔偿损失532，880元（该损失系可得利益之损失）。经张学义申请，对张学义购买的王桂兰名下的房屋在2011年的现行市场价进行了评估，结论为809，100元。该评估价仅指139号院内张学义购买的176.76平方米有证房的市场价，不涉及张学义在139号院内加建的房屋价值。经过审理，本院认为双方订立的售房协议因出让人系无权处分而无效，对此，缔约双方均有责任，张学义明知王桂兰已去世多年，在没有证据证明已征求王桂兰其他继承人是否同意出售房屋的情况下仍买受该房屋，对合同无效造成的损失其应负主要责任，马秀英、马秀芳负次要责任。本院于2011年9月14日作出（2011）城法民一初字第269号民事判决书，判决马秀英、马秀芳共同返还原告张学义购房款14.3万元；赔偿损失266，440元［809，100元（房屋市值）-143，000元（购房款）×40%］，宣判后，张学义不服提起上诉。2012年5月9日，甘肃省兰州市中级人民法院（以下简称市中院）作出（2012）兰法民三终字第139号民事判决书，该判决维持了本院判决作出的返还购房款的判项，将赔偿损失额由266，440元改判为399，660元。现该判决正在本院执行中，尚未执行终结。在该案审理时，对张学义加建的房屋未涉及，因系违法建筑，其权属的归属问题不属人民法院受案范围。
元森公司取得了兰拆许字（2010）第18号房屋拆迁许可证后，该公司开始开发建设兰州市城关区庙滩子整体改造项目。139号院内房屋在拆迁安置范围内。2011年3月7日，元森公司委托的房地产价格评估公司对涉案房屋予以拆迁评估。元森公司向被告马秀凤提供的房屋拆迁价值评估分户表载明了该院内房屋价值及财产状况，该表按有证房、无证房及附属物进行登记。具体为：该院中有坐北朝南的三层楼房一栋，其中一、二层混合结构有证房建筑面积158.95平方米，评估价为580，168元；原告加建的第三层砖木结构无证房建筑面积145.12平方米，评估价为394，726元；坐南朝北的二层楼房一栋，其中第一层混合结构有证房建筑面积17.81平方米，评估价为65，007元；原告加建的第二层砖木结构无证房建筑面积19.67平方米，评估价为53，502元；原告新建的砖木结构无证西平房二间建筑面积37.78平方米，评估价为102，762元。总计该院中有所有权证的房屋总面积是176.76平方米，没有产权证的房屋总面积为202.57平方米，所有房屋评估价值为1，196，165元。附属物中上下水补偿1200元、水泥地面7300元、室外钢梯2250元、大门800元、旱厕200元，总计附属物补偿价为11，750元。
2011年3月13日，元森公司分别与被告马秀凤、马丽明、马伟军、陈连彦签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》共5份。5份协议的主要内容是：四被告均选择了产权调换的安置方式，元森公司均以拆迁安置房屋的套内建筑面积折算被拆迁房屋的建筑面积，不足部分进行差价结算。元森公司安置被告马秀凤套内建筑面积72.97平方米住宅一套，安置房为东李家湾18－2－H－3108室，该套安置房折抵139号院内无产权证的住宅房屋建筑面积59.49平方米后，马秀凤须向元森公司交付产权调换差价114，870元。元森公司对马秀凤给予其他补偿20，226.60元，此款折抵产权调换差价款后马秀凤还须在元森公司交付安置房时一次性交清剩余产权调换差价94，643.40元。被告马秀凤向元森公司出具赠予承诺书，经其同意将139号院内房屋的一部分赠与马丽明后，元森公司安置被告马丽明套内建筑面积为42.79平方米住宅一套，安置房屋为东李家湾12－1－F－1806室，该套房屋折抵139号院内无产权证的住宅房屋建筑面积11.97平方米，有证房建筑面积30.82平方米后，被告马丽明应向元森公司支付的产权调换差价8139.60元，元森公司给予被告马丽明其他补偿4069.80元折抵房屋差价款后，被告马丽明还须向元森公司交付4069.81元。元森公司安置被告马伟军套内建筑面积为131.11平方米住宅一套，安置房屋为东李家湾16－1－（1-1）－2001室，该套房屋折抵139号院内无产权证的住宅房屋建筑面积131.11平方米后，马伟军须向元森公司交付产权调换差价89，154.80元，元森公司对马伟军给予其他补偿44，557.40元折抵产权调换差价款后，马伟军须在元森公司交付安置房时一次性交清剩余产权调换差价44，557.40元。同样经被告马秀凤赠予，元森公司安置被告陈连彦套内建筑面积为72.97平方米住宅二套，安置房屋为东李家湾18-2-H-908室和18-2-H-808室，二套房屋折抵139号院内有产权证的住宅房屋建筑面积145.94平方米后不再结算产权差价。四被告过渡期的过渡补助费均按建筑面积每平方米8元给付，每年发放一次，搬迁时支付12个月的过渡费，其中被告马秀凤领取5711元、马丽明4125.10元、马伟军12，586.60元、陈连彦二套房屋分别各为7005.10元。元森公司还向被告马秀凤支付了139号院内附属物补偿款11，750元、搬迁补助费400元。上述《住宅房屋拆迁产权调换协议》成立后，本案讼争139号院内所有房屋被拆除。拆迁还建的房屋尚在建设之中。
原审法院认为，关于原告在139号院内是否加建了房屋？建筑面积多少的问题。原告与马秀英、马秀芳签订的售房协议中明确表明以14.3万元出售139号院内住房一院，房屋面积180平方米。售房协议记载的房屋面积与产权证上记载的面积176.76平方米基本相符，故售房协议中关于房屋面积的记载可以证明张学义购房时139号院内仅有房屋建筑面积176.76平方米。另，在本院审理张学义诉马秀英、马秀芳房屋买卖合同纠纷一案时，马秀英、马秀芳没有否认售房协议内容的真实性，也对张学义关于在购房后进行加建房屋间数的陈述没有提出反驳意见，故可以认定张学义购买139号院内房屋后加建房屋的事实客观存在。139号院内房屋被元森公司拆迁前就其面积、结构、市价等进行了勘测评估，评估结论显示该院中有所有权证的房屋总面积是176.76平方米，没有产权证的房屋总面积为202.57平方米，此为原告所建无证房。被告马秀凤否认原告购房后加建房屋的辩称理由，因其没有证据对售房协议关于面积记载内容的否定，故其辩称本院不予采纳。关于原告就王桂兰生前安排在其去世后由其三女马秀芳处理其名下房屋的事实所举证人证言、以及无证房由原告加建的事实所举证人证言，因证词上签名的证人未出庭做证，不符合证据来源及形式的合法性，故该证人证言不能作为定案依据。
关于原告是涉案所有房屋之被拆迁人？还是涉案房屋中无证房屋之被拆迁人的问题。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。依此法律规定，不动产交易行为的基础是当事人意思表示一致此为物权变动之原因行为，不动产物权变动须登记后才生效此为物权变动之结果行为，不动产物权变动之原因行为的效力影响物权变动结果行为的效力，物权变动结果行为的效力对引起物权变动原因行为的效力除法律另有规定或者合同另有约定外并不影响。本案中，原告与马秀英、马秀芳订立的售房协议的效力因马秀英、马秀芳二人的售房行为属无权处分依法被确认无效，原告曾取得139号院内房屋之所有权业经人民法院行政审判被依法予以撤销。该行政判决发生法律效力后，原告已因房屋交易之原因行为的无效及物权登记行为的撤销而当然、确定地丧失了对139号院内马秀英、马秀芳所售房屋的所有权，该部分房屋的拆迁安置利益已与原告无涉。虽然原告持有的产权证被撤销后，139号院内非原告加建的房屋未办理产权恢复登记手续，但该部分房屋原告已无法定事由对其享有权利。被告陈连彦、马丽明的安置房（其中30.82平方米）系139号院内有证房予以调换，相对原告而言并未构成不当得利。故原告主张被告陈连彦、马丽明返还以139号院内有证房调换的安置房之诉讼请求有违法理，本院不予支持。
本院在审理原告与马秀英、马秀芳房屋买卖合同纠纷一案时，因原告在139号院内加建的房屋未办理修建许可手续，其所建房屋属违法建筑物，就其归属问题不属人民法院受案范围，故在该案审理中未涉及。但近年来，随着城市建设的发展，在2006年7月，兰州市人民政府为妥善解决城市基础设施建设房屋拆迁中出现的各种问题，维护被拆迁人的利益，下发的《关于基础设施建设项目拆迁中若干问题的处理意见》中规定：对不具有土地租用证或土地使用证的无证房，经街道或社区出具证明后参照有证房对待予以安置。从该项政府规定可以看出，未取得产权证的房屋在拆迁安置时房屋自建人应为被拆迁人。最高人民法院法办（2011）442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条关于物权纠纷案件中第七款规定：当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人损害，按照侵权责任法相关规定处理。该条规定说明违法建筑物占有权利被他人侵害的受法律保护。基于上述依据，原告作为涉案无证房屋的建造者，其对139号院内无证房享有占有、使用、收益的权利。该房屋被纳入拆迁时，原告依法享有该无证房的拆迁利益当属被拆迁人。被告马秀凤关于原告未在139号院内加建房屋，即使加建房屋也因未经其同意，原告因违法行为无权成为被拆迁人不能取得拆迁安置房屋的辩称理由，本院不予采纳。
关于四被告依据拆迁安置协议所得拆迁安置房及过渡费是否返还原告的问题。《民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，如上文所述，原告系139号院内无证房的权利人，当该房屋拆迁时，原告应为被拆迁人。被告马秀凤、马伟军均以139号院内无证房与元森公司订立的拆迁安置合同分获安置房一套之行为，对原告构成不当得利，二被告应依法返还《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下安置房东李家湾18－2－H－3108室和东李家湾16－1－（1-1）－2001室，以及二被告领取的过渡费5711元和12，586.60元；元森公司分别向被告马秀凤和马伟军给予的其他补偿20，226.60元和44，557.40元与原告无涉不再返还；原告须向元森公司支付东李家湾18－2－H－3108室产权调换差价114，870元和东李家湾16－1－（1-1）－2001室的产权调换差价89，154.80元。另，原告请求被告马秀凤返还购买139号院内房屋所付购房款之溢价损失和房款之利息损失及房屋交易费用的主张，因在原告与马秀英、马秀芳房屋买卖纠纷一案中予以解决，故该项请求本院不予支持。被告马丽明的安置房中含139号院内无证房面积11.97平方米，对原告合法拆迁权利也构成侵害应予以返还，该部分面积因房屋的不可分割性，被告马丽明无法返还房屋的一部分，故应按元森公司拆迁时的评估价由被告马丽明予以赔偿，即2720元／平方米×11.97平方米=32，558.40元。关于原告请求被告马丽明赔偿财产损失之请求，被告马丽明虽强行搬入原告居住的139号院内房屋，但原告没有证据证明其家中什物被被告马丽明占有损害，故原告的该项诉请证据不足，本院不予支持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、参照最高人民法院法办（2011）442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条第七款之规定，判决，一、被告马秀凤返还原告张学义《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下东李家湾18－2－H－3108室住房一套及过渡费5711元；二、被告马伟军返还原告张学义《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下东李家湾16－1－（1-1）－2001室住房一套及过渡费12，586.60元；三、被告马丽明返还原告张学义无证房屋11.97平方米的补偿款32，558.40元（本判决生效后10日内一次付清）。四、驳回原告张学义对被告马秀凤的其他诉讼请求；五、驳回原告张学义对被告马丽明的其他诉讼请求；六、驳回原告张学义对被告陈连彦的诉讼请求。案件受理费2445元，由被告马秀凤负担。
宣判后，原审原告张学义不服提出上诉，理由为，1、一审法院认定事实不清。上诉人是被拆迁人，有权要求四位被上诉人返还5套房屋及相关费用。2、原判证据不足。无任何证据证明被上诉人马秀凤为被拆迁人以及被上诉人马秀凤对安置房有处分权。一审法院应当判令各被上诉人返还不当得利。3、原审适用法律不当。上诉人的房产证虽然被撤销了，但善意取得的房产的财产权依然应受到保护。一审法院将房产证和房屋所有权混为一谈。4、一审法院审理程序违法。一审时，上诉人申请调取的证据“赠予承诺”，当庭未作质证。5、判决驳回诉求不当。被上诉人马秀凤通过拆迁单位得到的过渡费等款项也应属于不当得利的范围。被上诉人马丽明给上诉人所造成的损失应当赔偿。被上诉人陈连彦得到安置房没有合法根据。请求二审法院：1、判令四被上诉人返还不当得利5套安置房及拆迁过渡费、补偿补助费。2、判令被上诉人马丽明赔偿抢占房产给上诉人造成的损失56000元。3、上诉费由各被上诉人承担。
上诉人马秀凤、马丽明、马伟军不服提出上诉，理由为，1、一审认定不当得利，系认定事实错误，适用法律错误。被上诉人对上诉人财产的添附不构成上诉人不当得利，上诉人不应返还相关房屋利益。2、被上诉人的不当得利请求权超过诉讼时效，应予驳回。3、被上诉人的损失已全部得到赔偿，一审判决违反一事不再理原则。（2012）兰法民三终字第139号民事判决书对张学义的损失作出了赔偿。4、上诉人占有涉案房屋合理合法，未侵害被上诉人的占有权。5、被上诉人对违法建筑不享有物权。违法建筑法律不予保护是法治原则，而一审法院的判决却鼓励了违法行为。6、一审法院认定事实错误。本案中张学义没有证据证明其加建了房屋。一审法院以超出产权证面积的部分就是张学义违建的安置面积显然不当。7、一审判决适用法律错误。张学义所建房屋属违法建筑，根据生效的法律文书，添附的部分房屋的所有权归上诉人所有，故上诉人没有侵犯张学义的占有权，上诉人处置自己的财产并无不当。请求二审法院：1、撤销原判。2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。3、诉讼费由被上诉人承担。
上诉人罗成英、张亚慧、张亚琳答辩称，本案的发生是由于张学义的房屋被拆迁，而张学义未拿到安置房。三位被答辩人和陈连彦抢走安置房属于不当得利。被答辩人应将5套安置房及相关费款返还张学义。被答辩人的上诉请求应当驳回。
上诉人马秀凤、马丽明、马伟军辩称，答辩人对王保保城139号院内房屋享有所有权，答辩人与元森公司签订房屋安置协议合理合法，不存在不当得利之说。请求二审法院驳回对方全部的诉讼请求。
被上诉人陈连彦未答辩。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。上诉人罗成英、张亚慧、张亚琳在二审时将城关区人民法院所做的（2012）城法执二字第626号执行裁定书作为证据材料向本院提交，上诉人马秀凤、马丽明、马伟军对该份证据材料的真实性无异议。本院认为，该份证据材料仅说明原审原告张学义与案外人马秀芳、马秀英之间的纠纷是否解决之问题，该份证据材料与本案并无关联。
本院认为，原审原告张学义要求马秀凤等人返还与元森公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》项下的安置房屋，因马秀凤等人与元森公司签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》未全部履行完毕，本案中拆迁还建房屋目前尚未建成，尚不具备起诉条件。关于原审原告张学义要求上诉人马秀凤返还购买139号院内房屋所付购房款之溢价损失和房款之利息损失及房屋交易费用的主张，因在原审原告张学义与案外人马秀英、马秀芳房屋买卖纠纷一案中已解决，故该项请求本院不予支持。关于原审原告张学义一审起诉要求上诉人马丽明赔偿损失56000元的请求，原审原告张学义在一审期间以及上诉人罗成英、张亚慧、张亚琳在二审期间提供的证据均不足以证明其所主张的事实存在，因此，该请求本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第339号民事判决；
二、驳回罗成英、张亚慧、张亚琳的起诉。
上诉人马秀凤、马丽明、马伟军预交的二审案件受理费2445元，退回马秀凤、马丽明、马伟军。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 白丽娟
代理审判员 冯 诚
代理审判员 赵辉君
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 谷元元