广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第617号
上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市诺园房地产经纪有限公司。
法定代表人肖小英，总经理。
委托代理人江溢斐，广东楚晴律师事务所律师。
委托代理人凌华强。
上诉人（原审被告、反诉原告）黄秀青。
委托代理人赵鹏，广东海派律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉第三人）深圳市南油物业管理有限公司。
法定代表人彭苑华，董事长。
委托代理人曾小艳，系公司员工。
委托代理人焦强，系公司员工。
上诉人深圳市诺园房地产经纪有限公司（以下简称诺园公司）与上诉人黄秀青、被上诉人深圳市南油物业管理有限公司（以下简称南油公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年7月25日，诺园公司（乙方，承租方）与黄秀青（甲方，出租房）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租甲方所有的x房，租赁期限从2014年8月8日起至2019年8月8日止，每月租金为8800元，乙方应向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金17600元，租金应于每月8日前由乙方支付给甲方；租赁期间的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等由乙方承担；使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途；备注条款约定，装修期内不可改动造成房屋安全的事项，房间改动整套不超过十二个房间；出租方须配合承租方办理装修有关事宜（客厅隔房装卫生间）装修不了合同废除全额退款，及其它内容。诺园公司和黄秀青均确认涉案房产有装修，黄秀青认可同意诺园公司适当装修，原装修可以拆除，口头要求厕所、厨房不得改动。诺园公司表示黄秀青并未口头提出厕所、厨房不得改动，合同上也明确客厅隔房，装卫生间，因为诺园公司曾告知租赁涉案房产是作为宿舍，黄秀青同意，只是限制其不得加装超过12个房间。
2014年7月25日，黄秀青出具收据，载明收到肖小英（诺园公司法定代表人）交来房屋押金17600元。黄秀青认可，诺园公司向其支付了一个月租金。诺园公司认可其支付了装修押金，物管费、水电费均未支付。
2014年8月6日，经黄秀青填写了装修申请表，载明装修单位为诺园公司，对涉案房产进行“刷墙、房间改动、加卫生间、安装水电”等装修，并支付了装修保证金2000元，该表中“管理处负责人审批意见”一栏注明：按规定施工，做好防护措施。南油物管出具了《装修施工许可证》及收款收据。
诺园公司于2014年8月6日开始装修，8月20日停止装修。庭审中，诺园公司陈述因收到南油物管要求整改的通知，故停止装修，涉案房产没有装修完，只是将以前装修拆除，砌了一些墙，水电未改。黄秀青表示不清楚诺园公司何时开始和停止装修，诺园公司拆除了以前装修，砌了很多墙，原来的水电布局全部损坏。南油物管表示，诺园公司申请装修时，说是简单装修，南油物管巡查时，发现诺园公司违规装修，故南油物管发出整改通知并对诺园公司装修进行阻止，还向社区工作站、街道办报告，相关部门发出温馨提示要求诺园公司停止装修，停工时，诺园公司拆除原来的装修，砌了很多墙，不清楚水电有无进行整改。
2014年8月20日，南油物管x管理处发出《x违章整改通知单》，载明涉案房产违反装修规定，改变原房屋结构隔出多个房间，存在严重安全隐患，要求及时拆除，恢复原结构。同日，南油物管x管理处及x业主委员会向荔湾区社区工作站书面报告了涉案房产原有的5个房间被改为12个房间的情况。南油物管提交了x部分业主成立的抵制“房中房”联合委员会向全体业主发布的《抵制x“房中房”倡议书》，载明近日发现涉案房产被分隔搭建成12个小间，该行为违法又扰民，倡议书号召全体业主进行抵制。2014年9月25日，南山街道安监科、南山派出所、南山街道执法队、南山租赁所、南山市场监管所、南山街道荔湾社区工作站联合向涉案房产租户、业主发出《整治“房中房”温馨提示》，载明将房屋分隔成若干小间进行出租、居住的行为，违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，存在建筑、消防、治安等隐患，要求当事人收函5日内自行改正违法行为，逾期将予以整治。
2014年9月17日，诺园公司向黄秀青发出《关于解除〈房屋租赁合同书〉的函》，称因黄秀青的原因，导致房产无法继续装修，依约应终止合同，全额退还押金、租金及装修费用14万元。2014年9月19日，黄秀青《复函》表示诺园公司单方解除合同，应对涉案房产原有的装修负赔偿责任，不同意诺园公司关于退还相关费用的要求。庭审中，诺园公司表示未办理返还房屋的交接手续，涉案房产的钥匙已于8月27、28日双方调解时由黄秀青收走；黄秀青不认可收走钥匙，黄秀青表示诺园公司发函要求解除合同，其同意解除，并于9月17日收到诺园公司通知后自行收回了房屋。
诺园公司提交了装修合同、工程结算文件、收款收据、付款凭证等证据，拟证明诺园公司花费装修费用共计126866元。黄秀青对上述证据不予认可。黄秀青表示诺园公司对涉案房产所进行的装修已由黄秀青拆除。黄秀青提交了照片和光碟、房屋违规装修部分拆除的合同书以及相关收据、房屋重新装修合同书和相关收据拟证明诺园公司对涉案房产房屋结构及装修严重损坏的事实，导致黄秀青遭受重大损失以及拆除诺园公司违规装修部分而产生的费用。诺园公司对照片和光盘认可，对其余证据不予认可。
黄秀青提交了存折，拟证明诺园公司在租赁期间欠缴的物业费349.76元、水费、排污费共计126元、煤气费28元、电费744.88元，上述费用已从黄秀青的账户中扣除。诺园公司认为上述证据未显示与涉案房产相关。
再查，案件审理过程中，南油物管已向诺园公司退回装修押金2000元。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、收款收据、装修申请表、《x违章整改通知单》、《整治“房中房”温馨提示》、《关于解除〈房屋租赁合同书〉的函》、《复函》、存折等证据及庭审笔录为证，足以认定。
诺园公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除《房屋租赁合同书》；2、黄秀青退回诺园公司支付的押金人民币17600元（以下币种均为人民币），租金8800元；3、黄秀青、南油公司赔偿诺园公司装修损失126866元；4、南油公司退回诺园公司支付的装修押金2000元；5、黄秀青、诺园公司承担本案全部诉讼费用。
黄秀青向原审法院提起反诉，请求判令：1、诺园公司向黄秀青支付2014年9月9日至9月17日期间的租金2640元；2、诺园公司向黄秀青支付2014年7月25日至9月17日的水费、电费及物业管理费共计875元（其中水费126元，电费50元，物业管理费699元）；3、诺园公司向黄秀青支付租金损失9386元；4、诺园公司向黄秀青支付拆除费28000元；5、诺园公司向黄秀青支付装修损失计134345元；6、诺园公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，诺园公司与黄秀青签订的《房屋租赁合同书》（以下简称合同）系当事人的真实意思表示，除双方协商将涉案房产分隔成12个房间的内容外，其余内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应严格履行。
根据本案查明的事实，诺园公司及南油物管的陈述及《x违章整改通知单》、《整治“房中房”温馨提示》均证明诺园公司将涉案房产分割成了12个小间，相关主管部门也确认诺园公司的装修行为违反了《深圳市出租屋管理若干规定》，存在建筑、消防、治安等隐患。2014年9月17日，诺园公司向黄秀青发出《关于解除〈房屋租赁合同书〉的函》要求解除合同，黄秀青同意解除合同，并于同日自行收回涉案房产，故涉案合同已于2014年9月17日由双方协议解除合同。对于诺园公司要求解除合同的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于合同解除的责任承担，原审法院认为，诺园公司实施了违规装修的行为，导致其装修被相关部门要求整改，合同无法继续履行，诺园公司承租涉案房产作为宿舍的合同目的不能实现；而黄秀青与诺园公司在合同中约定房间改动整套不超过12个房间，表明黄秀青对诺园公司对涉案房产即将进行的装修知情并同意，故对于合同无法继续，诺园公司和黄秀青均有过错。因双方已协商解除合同，且双方对于合同不能继续履行均有过错，故黄秀青亦无权继续占有租赁保证金，对于诺园公司要求黄秀青返还租赁保证金17600元的诉讼请求，原审法院予以支持。诺园公司并未举证证明已向黄秀青返还涉案房产，黄秀青自认已于2014年9月17日自行收回房产，故诺园公司应向黄秀青支付实际占用涉案房产期间的租金，对于诺园公司要求黄秀青退回租金8800元的诉讼请求，原审法院不予支持；对于黄秀青要求诺园公司支付2014年9月9日至9月17日租金的诉讼请求，原审法院予以支持，诺园公司应向黄秀青支付上述期间的租金2640元。诺园公司认可未支付物管费、水电费等费用，而黄秀青提交的存折显示上述期间扣除物管费349.76元、水费、排污费126元、电费744.88元。对于电费，黄秀青仅主张50元，原审法院予以照准。故原审法院确认诺园公司应向黄秀青支付物管费349.76元、水费、排污费126元、电费50元，共计525.76元。
关于诺园公司主张的装修损失，黄秀青、南油公司对诺园公司所举的证据不予认可，诺园公司的装修也已拆除，且诺园公司的装修损失也系诺园公司自行违规装修导致，故对于该主张，原审法院不予支持。关于诺园公司主张的装修押金，因南油物管已向诺园公司退还，故对于该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于黄秀青主张的装修损失、租金损失和拆除费用，诺园公司对黄秀青所举的证据不予认可，且黄秀青在合同中已明确同意诺园公司拆除涉案房产的原装修，对于诺园公司的装修改建也知情并同意，故对于黄秀青主张的上述损失，应由其自行承担，原审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、黄秀青应于本判决生效之日起十日内向深圳市诺园房地产经纪有限公司返还押金17600元；二、深圳市诺园房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄秀青支付租金2640元；三、深圳市诺园房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄秀青支付水费、电费及物业管理费共计525.76元；四、驳回深圳市诺园房地产经纪有限公司的其它诉讼请求；五、驳回黄秀青的其它反诉请求。
本诉案件受理费1702.7元，由诺园公司负担1509.7元，黄秀青负担193元；反诉案件受理费951.23元，由诺园公司负担17元，黄秀青负担934.23元。
上诉人诺园公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、判令撤销原判，依法改判或发回重审；2、判令两被上诉人承担本案全部诉讼费用。
上诉事实和理由：一、原审认定事实错误。本案涉及的案件事实在出租屋内间隔成几个单位，间隔的目的不是用于再出租，其性质不是我们法规范畴禁止的“房中房”，而是用来做员工宿舍，方便男女员工使用和公司统一管理。南油公司在其盖章的批准文件上同意诺园公司“房间改动、加卫生间”，诺园公司的装修行为完全是在南油公司批准的范围内实施的。并且，以上间隔目的，在出租方和承租方洽谈租赁时，双方已经明确并认可，且在装修之前取得了该社区物业管理的许可。因此，本案中的租赁合同合法有效，装修方案合法有效。
二，原审法院适用法律错误。原审法院认为，诺园公司实施了违规装修行为，但未能指出诺园公司违反了哪个法规以及哪条具体的规定。诺园公司的装修已有合同约定及南油公司的批准，并非违规装修。诺园公司与黄秀青合同解除，完全是因为黄秀青及南油公司的过错。黄秀青、南油公司应依法赔偿诺园公司的损失。
黄秀青针对诺园公司的上诉当庭答辩称，双方合同解除的原因为诺园公司单方面违约解除，因此其应该对黄秀青所遭受的损失承担赔偿责任。
上诉人黄秀青不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、诺园公司向上诉人支付其租金损失计9386元；2、诺园公司向上诉人支付拆除费28000元：3、诺园公司向上诉人支付其装修损失计134345元；4、诺园公司承担本案全部诉讼费用。
上诉事实与理由：一、双方租赁合同解除的主要责任应由深圳市诺园房地产经纪有限公司承担。首先，在租赁合同中约定“房间改动整套不超过十二个房间”，对此双方都有一定的过错。但诺园公司相较于只有初中文化程度的黄秀青而言，其负有更高的注意义务。且分割房间的要求也是由其提出，黄秀青只是被动的接受。故，从双方的过错程度来看，诺园公司的过错更大，应对双方合同的解除承担主要责任。同时，根据双方租赁合同的约定，诺园公司应该按照相关规定且在保障房屋安全无隐患的前提下对承租房屋进行装修。这是强制性的前提条件。且其负责人熊某签名确认的《装修承诺书》也明确了该点。黄秀青作为出租人协助承租人诺园公司办理好装修的相关手续即已尽到合同义务。诺园公司在实际装修中未信守承诺，擅自改变房屋结构，造成承租房屋存在重大安全隐患。南油公司、相关政府部门均向其出具了整改通知，诺园公司均未依法整改，却向黄秀青出具了《关于解除房屋租赁合同书的函》，属于违反合同约定的单方解除行为，其应对合同的解除承担责任。
二、本案中黄秀青所遭受的损失是巨大的，且远远超过诺园公司的损失。诺园公司对承租房屋的装修过程中已彻底损坏了承租房屋的原装修及配套家具，并在承租房屋内修葺了一些隔墙。诺园公司解除合同后，黄秀青只得自行拆除隔墙并重新进行装修。为此，黄秀青已支付大笔拆除费用和装修费用，并损失大笔租金（每月近9000元，预计装修期需3个月）。而诺园公司不仅欠缴2014年9月9日至9月17日的租金，还欠缴2014年7月25日至9月17日的水费、电费及物业管理费。诺园公司所缴纳的押金（两个月租金数额）远远无法弥补黄秀青所遭受的损失。相反，诺园公司的损失却仅仅只是在承租房屋内修葺了一些隔墙而已。由此可见，本案的真正受害者是黄秀青。
诺园公司针对黄秀青的上诉当庭答辩称，合同解除的原因是黄秀青没有履行合同的约定，为诺园公司办妥房屋装修事宜。此外，南油公司违法要求诺园公司停止装修，致我方无法继续履行合同。黄秀青与南油公司应赔偿诺园公司的损失，退还租金和押金。
被上诉人南油公司当庭答辩称，南油公司并未强行阻止诺园公司施工，发现诺园公司违法装修之后，再向政府相关部门报告，现装修押金也已退还。
原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，根据本案已查明的事实，诺园公司在装修中将涉案房产分隔成若干小间，而深圳市公安局南山派出所等相关主管部门发出的《整治“房中房”温馨提示》已确认将房屋分隔成若干小间出租、居住的行为违反行政管理规定，应予以整改。同时，黄秀青与诺园公司签订的《房屋租赁合同书》中约定“房屋整套不超过十二个房间……客厅隔房装卫生间”，表明黄秀青在签订合同时已知晓且同意诺园公司对涉案房屋分隔使用。因此，现涉案房产无法进行分隔居住，双方签订的《房屋租赁合同书》无法继续履行，双方对此均有过错。双方主张的装修损失、租金损失等均为因涉案房产不能进行分隔装修而产生的，在双方均有过错的情况下，诺园公司、黄秀青应当各自承担自己的损失。黄秀青上诉认为诺园公司已承诺保证房产装修的安全性，诺园公司单方解除合同，应由其承担相应法律责任。本院认为，诺园公司虽有上述承诺，但黄秀青在合同中同意诺园公司对房产进行分隔，该约定本身即具有违法性，黄秀青应承担相应的不利后果，其该上诉请求，本院不予支持。诺园公司上诉认为其分隔仅为居住，并非出租，不具有违法性，且其已通过了南油公司的装修批准，黄秀青、南油公司应承担相应的损失。本院认为，首先，诺园公司认为其分隔不具有违法性的主张与前述相关政府部门发出的通知不相符；其次，诺园公司向南油公司申请装修时，申请装修的内容并未明确将涉案房产分隔为十二小间，即该项内容并未得到南油公司的批准，且南油公司发出整改通知及向相关主管部门反映装修情况属于履行物业管理公司的管理职责，南油公司对诺园公司因不能继续租赁产生的损失没有相应责任。因此，诺园公司该上诉请求，本院不予支持。
至于涉案房产的租金，诺园公司主张于2014年8月27、28日已将涉案房产的钥匙交给黄秀青，但未就此提供证据，因此原审按照黄秀青自认的收回房产的时间2014年9月17日作为计算租金截止日正确，本院予以确认。此外，双方合同约定由诺园公司承担物业管理费，并且诺园公司在装修中必然会产生水电费用，而其未举证证明其支付了涉案房产的物业费、水电费，原审判令诺园公司支付相应的物业费、水电费正确，本院予以维持。
综上所述，诺园公司、黄秀青的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费9042.86元，由黄秀青负担3735元，由深圳市诺园房地产经纪有限公司负担5307.86元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一五年四月二十日
书 记 员 陈晓莹（兼）