鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内06民终1287号
上诉人（原审第三人）：任向堂，男，1979年10月21日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：王娟，女，1988年2月19日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审被告）：内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司，组织机构代码75256XXXX，住所地鄂托克旗棋盘井镇棋盘井规划街南侧。
法定代表人：杨亮英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：戚光斌，该公司员工。
委托诉讼代理人：马骥，该公司员工。
被上诉人（原审第三人）：高兴强，男，1966年9月2日出生，汉族，个体工商户，现羁押于陕西省延安黄陵县店头镇红石岩监狱。
上诉人任向堂因与被上诉人王娟、鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司（以下简称宏达公司）、高兴强商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古鄂托克旗人民法院（2015）鄂托民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任向堂，被上诉人王娟、宏达公司的委托诉讼代理人戚光斌、马骥到庭参加了诉讼。被上诉人高兴强经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人任向堂的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由为：生效判决已经做出认定诉争房屋所有权系任向堂所有，一审法院判令宏达公司协助王娟办理过户手续错误。
被上诉人王娟辩称：争议房屋系王娟向被上诉人高兴强购买，王娟享有所有权。一审判决正确，二审法院应予以维持。
被上诉人宏达公司辩称：诉争房产是宏达公司抵账于所欠高兴强工程款，虽然与王娟及高兴强签订了房屋买卖合同，但由于高兴强还欠宏达公司89413元，所以该合同不能实际履行。故争议房屋所有权属于宏达公司，另，公司没有收到王娟交付的285126元的购房款，不应当向王娟办理产权过户手续，故争议房屋所有权仍然属于宏达公司。
王娟向一审法院起诉请求：1.判令宏达公司尽快办理房产证，并交付房屋；2、判令宏达公司承担从2013年12月30日至判决生效之日房屋价款万分之一的违约金；3、判令宏达公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：高兴强给宏达公司做工程，经双方结算，宏达公司通过以抵顶房屋的方式支付所欠工程款，共给高兴强抵顶房屋4套，其中本案所涉房屋一套抵顶了285126元工程款，该房屋未办理过户手续。2013年9月22日，宏达公司才向高兴强出具了”今收到高兴强C区10311#95.68㎡×2980，人民币大写贰拾捌万五伍仟壹佰贰拾陆元正285126元，交款人高兴强，收款人任雅丽”收据一支，该收据实际是宏达公司抵顶欠高兴强的工程款，将其转为购房款，宏达公司在其往来明细账务中也核减了该工程款285126元，现该收据由王娟持有。2013年9月25日，王娟、宏达公司、高兴强三方协商一致同意，由王娟与宏达公司签订《商品房买卖合同》。2013年9月28日，王娟与高兴强就该案涉房屋补充签订了《房屋买卖协议》，约定”一、第三人高兴强愿将自有坐落在鄂尔多斯市棋盘井镇鑫通街南、宏达路西10#3-101号房屋，建筑面积：95.68平米售卖给王娟。二、双方协定价款为人民币150000元，由高兴强售卖给王娟。三、房屋价款由王娟分三期付给高兴强或一次性付清，高兴强收到后出具收据，以收据为准。四、高兴强应自本合同签订日起1天内将房屋腾空，连同房屋所有权等有关证件，点交王娟，由王娟出具收到凭证。五、在办理房屋产权移转过户登记时，高兴强应出具申请房屋产权移转给王娟的书面报告。如需要高兴强出面处理的，无论何时，价额应予以协助。如因高兴强的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由高兴强负责赔偿责任。六、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税，费用，概由高兴强负责。本合同发生的过户登记费、契税，估价费，印花税由高兴强负担。其他税费按有关法律规定各自承担。”同日，高兴强给王娟出具了收到150000元购房款的收条。宏达公司因高兴强尚欠其工程款为由，单方撤销了与王娟的合同备案，不同意继续履行与王娟的合同，也未将房屋过户给任向堂，该房屋仍登记在宏达公司名下，该房屋已经竣工验收并具备办理房屋过户手续的条件。宏达公司领取了案涉房屋的钥匙人任向堂装修入住宏达C区10号楼3单元101室，水、电、暖等费用也由第三人任向堂缴纳，2014年9月1日，第三人任向堂因为原告王娟将房屋的门锁换掉，致其无法居住，起诉至本院要求原告王娟停止侵害，鄂托克旗人民法院以第三人任向堂于2012年9月居住使用涉案房屋，故判决原告王娟停止侵害、排除妨碍、恢复原状。后王娟不服上诉至鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院以第三人任向堂对案涉房屋具有占有的事实，认为一审法院使用居住权及使用权不准确，但不影响本案的判决结果，驳回原告王娟的上诉，维持原判。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.王娟与高兴强签订的《房屋买卖协议书》的效力如何认定？双方签订的《商品房买卖合同》效力如何认定？2.王娟的诉讼请求是否成立？3.任向堂的独立诉讼请求是否成立？
关于《房屋买卖协议书》、《商品房买卖合同》效力如何认定的问题。本案中，2013月9月22日，宏达公司向高兴强出具了案涉房款285126元的收据一支，与宏达公司出具的往来明细相符合，宏达公司将欠高兴强的工程款转化为购买案涉房屋的购房款并入账。2013年9月25日，王娟、高兴强、宏达公司三方合意下，高兴强将宏达公司抵顶其工程款的案涉房屋转卖给王娟，于是由王娟与宏达公司签订了《商品房买卖合同》。2013年9月29日，王娟与高兴强就案涉房屋补充签订了《房屋买卖协议书》，并将150000元购房款支付给高兴强，合同的签订系三方当事人真实意思表示，宏达公司明知王娟与高兴强对案涉房屋进行买卖，并同意王娟作为合同当事人购买涉案房屋，也准备协助王娟办理房屋相关手续。一审法院认为，《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议书》系三方当事人真实意思表示，未违反法律规定，故两份合同成立并生效。高兴强辩称其仅是向王娟办理抵押贷款，买卖房屋不是其真实意思，但高兴强可以独立阅读收据内容并且明知签订的是房屋买卖合同，故一审法院对其辩称理由不予采信。
关于王娟的诉讼请求是否能够成立的问题。本案涉及以房抵顶工程款以及房屋买卖两个法律关系，宏达公司明知抵顶的涉案房屋又由高兴强出售给王娟，并且同意与王娟签订合同，应视为宏达公司认可高兴强出售房屋，宏达公司应当承担由此产生的法律责任，宏达公司也将该合同到房管局网签备案。宏达公司单方再次核对账务后发现高兴强尚欠其89413元工程款，私下撤销了该合同在房管局的备案。王娟、宏达公司、高兴强是基于真实意思表示签订该合同，三方主体之间就两个法律关系已经形成了共同合意，各自具有相应的权利义务，对于由宏达公司给王娟办理房屋手续达成了真实的意思表示。在房屋买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，王娟基于其与高兴强签订的《房屋买卖协议书》，宏达公司也对高兴强的处分行为以合同形式确认，王娟对案涉房屋享有物权的期待权，在相信可以取得房屋所有权的情况下，将房款支付给高兴强，现案涉房屋也未被宏达公司另行出售，宏达公司应当履行协助王娟办理房屋过户手续的合同义务。宏达公司辩称，宏达公司超额支付高兴强89413元工程款，所以不给王娟办理过户手续，宏达公司单方结算工程款不能成为其不履行合同义务的理由，故其辩称理由不能成立。从三方形成交易的事实来看，房屋买卖关系成立于王娟与高兴强之间，宏达公司作为所有权人对于高兴强的售卖进行了确认，也是为了方便办理房屋手续所出具的，故按照合同约定应当由高兴强履行交付房屋的义务，且房屋现由任向堂实际占有，故对王娟要求宏达公司交付房屋的诉讼请求不予支持。王娟要求宏达公司承担违约金是基于宏达公司迟延交房，交付房屋的义务应当按照合同约定由高兴强履行，故一审法院对王娟的该项诉讼请求不予支持。
对于任向堂要求确认该房屋所有权的诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。任向堂主张对案涉房屋具有所有权，其就应当承担相应的举证责任。本案中，任向堂提供的两份判决书均没有判决案涉房屋的所有权归任向堂所有，仅能证明任向堂占有该房屋。任向堂于2012年9月领取了宏达c区10#3单元101房屋的钥匙并装修居住该房屋，但任向堂与宏达公司之间并不存在任何合同关系而受领该房屋。任向堂陈述是通过与高兴强协商抵顶案涉房屋取得房屋所有权，但高兴强与任向堂之间是否存在债权债务关系，是否存在抵顶协议，抵顶协议是否履行，任向堂均没有提供任何证据证明。而以物抵债系实践合同，除双方当事人意思表示一致外，只有物权转移给债权人，债务方可消灭。在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。本案中，高兴强、任向堂、宏达公司并未形成任何书面的抵顶协议，也未对抵顶事项约定，三方并没有形成合意，任向堂仅基于宏达公司与高兴强的债权债务关系领取钥匙，无法证明其取得了涉案房屋的所有权，故一审法院对任向堂仅以其占有该房屋的事实要求确认房屋所有权归其的诉讼请求不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决如下：
一、内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内协助王娟办理宏达C区10号楼3单元101室的过户手续；
二、驳回王娟的其他诉讼请求；
三、驳回任向堂要求确认房屋归其所有的诉讼请求。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的关键点为案涉房产的所有权人是否系任向堂。
任向堂主张案涉房屋是通过与高兴强协商抵顶取得所有权，但针对其与高兴强之间是否存在债权债务关系，是否存在抵顶协议，抵顶协议是否履行，并未提供任何证据加以证明。其称（2014）鄂托民初字第2057号及（2015）鄂民终字第425号民事判决书均认定争议房屋的所有权人系任向堂。经审查，上述两份判决书仅认定任向堂占有、使用争议房屋，并未认定案涉房屋的所有权归任向堂。故一审法院对任向堂仅以其占有该房屋的事实要求确认房屋所有权归其的诉讼请求不予支持的判决并无不当。
综上，任向堂的上诉请求无事实根据及法律依据，本院不予支持，依法应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5576元，由上诉人任向堂负担。
本判决为终审判决。
审判长 王学军
审判员 程 伟
审判员 倪志强
二〇一七年九月二十一日
书记员 邱 婧