重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终2005号
上诉人（原审原告）：四川鼎诚无忧企业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设北路一段76号8层808号，统一社会信用代码915101080977525822。
法定代表人：康健，总经理。
委托诉讼代理人：桑词友，四川蜀诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡运春，四川蜀诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆奔力酒店用品有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道龙越路19号附19号绿色空间3幢2-2，统一社会信用代码915001127935047502。
法定代表人：王无忧，总经理。
委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周月涛，男，1973年6月2日生，汉族，住重庆市涪陵区，该公司员工。
上诉人四川鼎诚无忧企业管理有限公司（以下简称鼎诚公司）因与被上诉人重庆奔力酒店用品有限公司（以下简称奔力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初13021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人鼎诚公司的委托诉讼代理人胡运春，被上诉人奔力公司的委托诉讼代理人游国平、周月涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鼎诚公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院事实审理不清，适用法律错误。一、鼎诚公司没有与奔力公司就奔力公司完成租赁房屋基础装修后交房达成合意。双方签订的《房屋租赁合同》中没有将完成基础装修约定为房屋的交付条件。且一审判决中以“一般市场主体”和“通常”的行为方式做出的双方变更房屋交付条件的推断没有事实依据，认定鼎诚公司“未就交房事宜与奔力公司进行过交涉”事实错误，事实上鼎诚公司多次催促奔力公司交房并且就相关事宜与奔力公司交涉，并由公司发函、委托律师事务所发函，由唐某亲自送解除函并摄像。而蒋美源发送灯道图系案外人的行为，不能代表鼎诚公司，唐某与奔力公司组建招商策划团队是代奔力公司招商，其团队的行为属于奔力公司内部职务行为，不能以此认定代表鼎诚公司与奔力公司就基础装修达成合意。另外，奔力公司于2016年3月8日向鼎诚公司邮寄的《关于履行房屋租赁合同相关问题的函告》内容也证明了案外人蒋美源发灯道图的行为与鼎诚公司无关。二、本案房屋租赁合同已经解除，奔力公司应向鼎诚公司返还租金100万元并支付违约金5万元。奔力公司未按照合同在约定时间内以约定标准交房，鼎诚公司依照合同解除《房屋租赁合同》并通知奔力公司，应当发生法律效力。
奔力公司辩称，上诉人与被上诉人双方合意形成的合作备忘录及房屋租赁合同两份书面证据，能够证明被上诉人在履行相关约定过程中不存在违约或者过错。而上诉人的违约和其工作人员延迟履行协议的行为导致双方无法继续履行合同，上诉人应当依法承担责任。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
鼎诚公司向一审法院起诉请求：1、判决奔力公司返还鼎诚公司租金100万元；2、判决奔力公司支付鼎诚公司违约金5万元。
一审法院认定事实：2015年11月29日，奔力公司（甲方）与鼎诚公司（乙方）签订《合作备忘录》，约定：……特拟定本备忘录，待后期依此作为依据后进行合同签订：1、乙方租赁甲方奔力酒店用品城2期底层物业，面积约8000平方米……租赁价格为29元/平米，物业管理费3元/平米……租赁期限20年；……3、甲方承诺规划3000平米仓库给乙方使用，租金含物管费16元/平米……4、甲方承诺按乙方规划，免费完成卖场基础装修，并承诺给予不少以（于）一整块外立面广告位给乙方免费使用；5、备忘录签订后，乙方以转账方式支付甲方诚意金20万元，协议签订后，乙方以转账方式支付甲方80万元作为租金预付，开业前支付完第一年租金。
2015年12月3日，奔力公司（甲方）与鼎诚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第二条甲方出租给乙方的房屋位于重庆市××泥××号奔力酒店用品城一楼，工艺坊作商铺使用，租赁房屋建筑面积共计7406平方米（不包含仓库面积）；甲方出租给乙方位于F层不少于3000平方米的房屋供乙方作仓库使用，具体面积按照实测后甲乙双方签字认可附表为准；第四条租赁期限共计20年，自2016年1月1日至2035年12月31日止，甲方承诺开业时间不迟于2016年12月31日，并按照正式开业时间计算租金及免租期；第五条5.1商铺起始租金为29元/平方米·月……仓库起始租金为16元/平方米·月；5.2租金计算按照甲方商城正式开业运营时间开始计算租金及免租期，正式开业前的不计算任何租金及物业管理费……；5.3甲方应于2016年1月15日前向乙方交付租赁房屋……甲方应于2016年1月15日前向乙方提供进场装修条件，并保证在乙方进场装修前接通水电和所有管道；如果甲方不能按前述条件交付房屋，甲方要向乙方支付违约金5万元，且乙方可解除合同；5.4协议签订后，乙方一次性以转账方式预付甲方50万元租金，2015年12月31日前，一次性以转账方式预付甲方第二笔50万元租金……。该合同还约定了其他内容。
上述合同签订后，鼎诚公司分别于2015年12月8日、2016年1月1日各向奔力公司预付租金50万元，共计100万元。
另查明，2015年11月8日，奔力公司（甲方）与鼎诚公司（乙方）签订《战略合作协议书》，约定甲方委托乙方对“重庆奔力酒店用品城”项目进行运营策划及招商代理事宜，由乙方委派唐某作为“重庆奔力酒店用品城”项目运营策划总监，负责为甲方组建招商策划团队，甲方支付唐某个人20000元/月作为薪酬，合作时间为2015年11月1日至2016年5月1日；乙方代甲方聘请黄炳权、薛少奎为项目专家顾问，甲方支付黄炳权、薛少奎10000元/人/月作为顾问费，合作时间暂定为2015年11月1日至2016年5月1日。
2015年12月3日，奔力公司（甲方）与鼎诚公司（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方委托乙方对奔力酒店用品市场（含一期和二期）进行整体招商策划及运营管理，由乙方组建团队开展策划定位、招商执行等全方面工作，委托运营托管时间从2016年1月1日起至2035年12月31日止，乙方团队包括总经理1人、策划总监1人等；甲方每月15日以转账方式支付30000元给乙方作为运营托管服务费，乙方服务费每年按照上一年度服务费的基础上8%递增，月度服务费上限不得超过每月100000元；乙方运营管理团队配置人员薪酬由甲方发放，每月最后一日乙方向甲方提交人员考勤表计算薪酬，次月5日由甲方按照考勤表按时发放……合同签订后，乙方每两个月招商合计不低于1.2万平方米，并于2016年6月1日前完成商城的招商及开业筹备工作（但不包含甲方应该完成的开业筹备工作），商户入驻比率不低于80%；甲方应于2016年6月1日前完成商城开业所需的项目基础，包括……商城内部设施设备安装完毕并保证正常运行。
2015年12月5日，奔力公司（甲方）与鼎诚公司（乙方）签订《补充合作协议书》，约定：1、原甲乙双方签订《战略合作协议书》作废，所涉及内容依新签订合作协议书内容执行；2、原合同条款中：“乙方代甲方聘请黄炳权、薛少奎为项目专家顾问……甲方支付黄炳权、薛少奎10000元/人/月作为顾问费……”协议内容继续执行，不作变更。
2016年1月25日，案外人蒋美源向“瞿工”发送电子邮件一封，内容为“直通车布置图灯光电力用”，落款载明“蒋美源总经理；重庆弥敦酒店用品销售有限公司”。2016年4月28日，“瞿工”将该邮件转发给其他人员。鼎诚公司不认可其让蒋美源发过该邮件。
2016年3月8日，奔力公司向鼎诚公司邮寄了《关于履行房屋租赁合同相关问题的函告》，其中有以下内容：重庆奔力酒店用品城开业在即，我公司15名装修人员2月15日节后开工，但从3月2日起已停工5天，请贵公司二日内安排联系人前来办理办公室移交，特别是完成一楼贵公司要求的灯光照明规划和产品等布局，以让我公司装修人员早日复工。
奔力公司向鼎诚公司送达了落款日期为2016年4月6日的《关于奔力酒店用品城租赁场地接收的函告》，主要内容为：重庆奔力酒店用品城2期将于2016年4月18日开业，根据租赁合同约定鼎诚公司尚欠租金1577288元未付，请于2016年4月18日前付清欠款；奔力公司已按合同约定准备好物业，达到移交条件，通知鼎诚公司可以前来接收卖场，进场装修，于收到该函告后三日内前来办理场地交接手续，否则视为鼎诚公司自动放弃租赁权，奔力公司将收回场地另行租赁，已付租金100万元不予退还。
2016年4月21日，鼎诚公司向王南彬（注明单位为奔力公司）邮寄《关于解除租赁合同的通知函》（落款时间2016年4月20日），主要内容为：因奔力公司未按期交付租赁房屋，导致鼎诚公司合同目的不能按期实现，鼎诚公司决定按合同约定解除合同，告知奔力公司《房屋租赁合同》已经按合同约定于2016年1月26日解除，要求奔力公司在收到函后3日内退还租金100万元并支付违约金5万元。快递存根显示内容为“文件”，邮寄地址为黄泥磅紫园路200号，投递记录显示2016年4月22日“他人收快递柜”签收。鼎诚公司对该函真实性不认可，称未收到。
2016年5月10日，四川蜀诚律师事务所以接受鼎诚公司委托的名义向王无忧（单位为奔力公司）邮寄《律师函》，主要内容为：奔力公司在履行《房屋租赁合同》过程中严重违反合同约定，未能按期交付出租房屋，导致鼎诚公司合同目的不能按期实现，鼎诚公司已按合同约定解除了《房屋租赁合同》并通知了奔力公司，要求奔力公司收到律师函后3日内退还鼎诚公司100万元，并支付违约金5万元。该邮件邮寄地址为黄泥磅紫园路200号，投递记录显示2016年5月11日“本人收”。奔力公司认可收到该函。
2016年4月26日，奔力公司向鼎诚公司发出了《关于奔力酒店用品市场经营的工作联系函》，主要内容包括：1、鼎诚公司自签订租赁合同以来怠于履行合同义务是严重的违约行为，为避免损失进一步扩大，请鼎诚公司积极履行合同义务；2、奔力公司在2016年1月14日左右多次当面告知鼎诚公司工作人员向其移交奔力酒店用品城一楼7406平方米房屋，但鼎诚公司不出具书面接受房屋的凭据，只是要求奔力公司按鼎诚公司涉及进行装修，奔力公司已按要求进行装修，并与鼎诚公司两次联系，但无进展；3、奔力酒店用品市场开业在即如在2016年5月4日前鼎诚公司仍不派员前来协商办理《房屋租赁合同》及《合作协议书》约定的有关事项，奔力公司将出租给鼎诚公司的房屋另行出租，并保留起诉主张违约责任的权利。
2016年5月30日，奔力公司向重庆市公证处申请证据保全公证，地点为重庆市××泥××号奔力酒店用品城一楼，现场情况显示部分区域墙、地、灯、吊顶装修已完成。
奔力公司举示了2015年12月29日、2016年1月29日“重庆奔力酒店用品有限公司费用报销单”各一份，2015年12月29日报销单显示：发放2015年12月唐某工资20000元、黄炳权顾问费10000元、蒋美源工资8000元，领款人处有上述三人签字。2016年1月29日报销单显示：发放2016年1月唐某工资10000元、蒋美源工资8000元，领款人处有蒋美源签字。审批单制表人均为唐某，其中均手写有“同意支付鼎诚无忧公司委托代付工资”，鼎诚公司对报销单真实性均不认可，但唐某出庭作证对审批单除手写的代付部分外的真实性予以认可。
庭审中，鼎诚公司申请了证人唐某出庭作证，证言主要内容为：我是2015年11月15日左右受鼎诚公司委派到奔力酒店用品城从事招商策划运营管理，与鼎诚公司有劳动合同；我组建团队招了三个人，一是蒋美源，月薪8000元，二是唐承辰，三是一个姓邹的，招人和薪酬均是经奔力公司负责人王南彬签字同意；蒋美源在奔力酒店用品城四、五楼也租赁了卖场；团队人员工资是奔力公司出资，不是委托代付；2016年4月21日我向奔力公司邮寄了解除合同的函，4月25日我又亲自送到奔力公司，是周月涛签收。唐某出示视频两段，其中显示送达内容确实是解除合同的函，但只能看到对方侧面，貌似奔力公司代理人周月涛。奔力公司陈述：没有印象唐某向奔力公司送达过解除函。
奔力公司申请了证人瞿某出庭作证，证言内容为：我是奔力公司的水电工程师，2016年1月25日蒋美源通过电子邮件向我发送了鼎诚公司租赁的酒店直通车一层楼的灯光电力布置图；鼎诚有一个团队协助我们招商，蒋美源是其中之一，蒋美源是代表鼎诚与我对接装修问题的；2016年4月28日我又将邮件转发给我公司预决算人员用于做预决算。
经奔力公司申请，一审法院向其提供的证人黄某进行了询问，黄炳权陈述：我是奔力与鼎诚合作项目的顾问，报酬每月1万元，有时是唐某打卡发放，有时是在奔力酒店用品城的财务室签字领取；项目工作人员有唐某、我、薛少奎、小蒋（不清楚名字）和其他办事员；小蒋是唐某叫来做策划的；项目是鼎诚联盟和奔力合作，鼎诚租了一楼7000多平米准备作为工厂直通车商场，双方合作运营，签订战略合作协议后奔力公司就开始装修，2016年春节前奔力觉得唐某能力有问题准备下他，唐某就称如果下他，房子他们全都不要了。
一审法院认为，《房屋租赁合同》系鼎诚公司与奔力公司自愿签订，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。
虽然《房屋租赁合同》只约定了奔力公司在2016年1月15日提供进场装修条件，并保证在鼎诚公司进场装修前接通水电和所有管道，未约定奔力公司需对鼎诚公司租赁的房屋进行基础装修，但鼎诚公司的陈述与其和奔力公司沟通中的行为存在矛盾，不合常理，结合蒋美源发送图纸的行为及奔力公司对合同的履行情况等可以认定双方具有由奔力公司按鼎诚公司要求完成租赁房屋基础装修后交房的合意，理由如下：
第一，鼎诚公司与奔力公司同时具有大面积的房屋租赁及对奔力酒店用品城整体招商、运营的合作关系，对于用品城的正常运营具有共同的利益诉求。按期交房对鼎诚公司的租赁使用、用品城的正常运营具有重要联系，如果双方真实意思是2016年1月15日前提供进场装修条件并交房，在一直未交房的情况下，一般市场主体通常会及时采取催告、交涉或告知解除合同的方式以减少损失，而鼎诚公司未进行过任何催告，且在合同约定交房时间届满后几个月时间内，既未对奔力公司的多次来函进行过回复或对装修提出异议，也未就交房事宜与奔力公司进行过交涉，也未通知解除合同，而是在奔力公司发函通知其接房后的很短时间内直接发函告知奔力公司解除合同，反而在约定的交房时间届满之后即2016年1月25日，唐某团队的蒋美源还向奔力公司发送了灯道图，该图反映出的房屋结构、形态与公证时的现场情况能够印证，结合唐某团队推广项目名为“酒店直通车”，可见系案涉房屋的灯道、电路布置图。蒋美源并非用品城一楼租赁方，只是鼎诚公司股东及团队一般工作人员，其发图的行为显然并非单纯的个人行为，而属于其在团队中的工作内容。
第二，从鼎诚公司与奔力公司的几份合作协议可见，奔力公司主要权利义务集中在提供基础设施、办公条件、费用保障方面，而招商策划和运营管理主要是由鼎诚公司委派的唐某负责组建团队来负责，奔力公司负责协助。卖场装修方案、进度与招商推广有直接联系，故对装修工作的沟通协调也应属于该团队的职责范围。因此，团队在招商推广方面更多反映出唐某和鼎诚公司的规划和意愿。
第三，奔力公司几次向鼎诚公司所发函件，内容均是关于案涉房屋装修工作、交接工作，结合2016年5月25日公证之时奔力酒店用品城已大部分完成基础装修的情况，可见奔力公司在此期间实际持续进行了卖场装修，其装修内容除租赁合同约定的接通水电、管道外，还包含其他基础装修内容，与奔力公司陈述的需要按鼎诚公司要求完成基础装修后交房能够印证。
综上，鼎诚公司与奔力公司具有由奔力公司按鼎诚公司要求完成基础装修后交房的合意，因鼎诚公司对灯道图的发送时间已经晚于合同约定的交房时间，而鼎诚公司未举示证据证明奔力公司还存在其他违约行为导致延期交房，故奔力公司对延期交房不构成违约。鼎诚公司发函解除合同的行为因不具备事实依据，不能发生解除合同的法律效力，因此，对鼎诚公司要求奔力公司返还租金100万元及支付违约金5万元的诉讼请求，一审法院不予支持。
为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回四川鼎诚无忧企业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14250元，由四川鼎诚无忧企业管理有限公司负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：鼎诚公司于2016年4月21日向奔力公司邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，“告知奔力公司房屋租赁合同已经按合同约定于2016年1月26日解除”的效力问题。上诉人鼎诚公司请求被上诉人奔力公司返还租金并支付违约金，其请求权基础在于合同已经解除。虽然双方签订的《房屋租赁合同》中只约定奔力公司在2016年1月15日向鼎诚公司提供进场装修条件，接通水电和所有管道，但在合同实际履行过程中，唐某团队招商推广的行为、团队成员蒋美源于2016年1月25日向奔力公司发送灯道、电力布置图的行为、奔力公司向鼎诚公司几次所发函件能够证明鼎诚公司与奔力公司达成的奔力公司在完成基础装修后交付租赁房屋给鼎诚公司的合意，故一审法院认定事实无误。被上诉人奔力公司不存在合同约定的逾期交房的违约行为，上诉人鼎诚公司不享有合同约定的解除权，故鼎诚公司发函解除合同的行为不产生法律效力。鼎诚公司请求奔力公司返还租金100万元，支付违约金5万元的请求权基础不存在，对于鼎诚公司的上诉请求，本院不予支持。
另外，本案在审理过程中，鼎诚公司与奔力公司双方实际已有解除合同的意思，涉案房屋也已经另行出租，对于合同能否继续履行及租金是否应当返还的问题，上诉人与被上诉人可以协商解决或另行起诉。
综上所述，四川鼎诚无忧企业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14250元，由上诉人四川鼎诚无忧企业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
审 判 员 李盛刚
代理审判员 彭松涛
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 蹇 懿