湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终字第120号
上诉人（原审被告）黄飞掌。
上诉人（原审被告）林江南。
两上诉人的共同委托代理人寻新华，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）朱雷鸣。
上诉人黄飞掌、林江南与被上诉人朱雷鸣房屋买卖合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院作出（2015）浏民初字第02770号民事判决。黄飞掌、林江南不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄飞掌、林江南系夫妻关系。朱雷鸣于2010年12月经中间人黄中渐介绍购买黄飞掌、林江南位于浏阳市北正北路336号靠南门面一间（面积为60㎡），并签订《门面转让协议书》一份。该协议签订时涉案门面已于2010年3月抵押给了中国银行股份有限公司浏阳支行，抵押到期日为2015年3月。协议约定：第二条：上述门面的出售价（含出让价，下同）为人民币陆拾万零壹仟捌佰元整（601800元）（以下价格均为人民币）此价格自甲（黄飞掌）乙（朱雷鸣）双方签订协议书之日起不得变更。第三条：付款方式：朱雷鸣分期付款，首期肆拾万元，把手续办清再付贰拾万元。具体支付时间：（一）乙方陪同甲方到银行取回《房屋所有权证》（以下简称房产证）时付肆拾万元。（二）在甲方办妥门面所有权过户手续并将新的《房产证》《国土证》《契证》后将余下的贰拾万元交付给甲方，办理的新三证所产生的税费由乙方承担。第四条：门面租金的收租：在2010年12月31日之前的租金由甲方收，在2012年12月31日之后的租金由乙方收。第五条：违约责任……2、甲方在收到乙方支付的购门面款后，未在十日内陪同乙方到有关部门办理新的三证（房产证、国土证、契证）交给乙方，必须按日支付全部售房款百分之叁的违约金。3、门面买卖协议签订后，甲方违约不出售（转让）上述门面，如已收取乙方购房款的，甲方除退回收取的购房款外，必须按乙方规定的时间内支付乙方总购房款的百分之贰佰支付违约金。朱雷鸣、黄飞掌、林江南和在场人黄中渐均在协议上签名。协议签订后，朱雷鸣于2010年12月20日一次性支付门面款601800元，并由黄飞掌出具收条一张：“今收到朱雷鸣同志买门面款陆拾万零壹仟捌佰元（601800元）”。协议签订后，因黄飞掌、林江南至今未按约定协助朱雷鸣办理门面产权过户手续，朱雷鸣遂于2015年6月16日提起诉讼。诉讼中，朱雷鸣表示其诉求的前提是解除合同；黄飞掌、林江南承认其于2014年1月17日又以涉案门面进行抵押向中国银行股份有限公司浏阳支行办理了贷款手续。
另查明，朱雷鸣自2011年起将涉案门面进行出租，并当年收取租金15000元，2012年收取租金18000元，2013年收取租金25000元，2014年收取租金35000元，2015年收取租金37000元，5年共计收取租金130000元。
原审法院认为，一、双方当事人签订的《门面转让协议书》是否有效。黄飞掌、林江南辩称双方的门面转让行为未经门面抵押权人中国银行股份有限公司浏阳支行的同意，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条关于“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，故双方所签订的门面转让协议应无效。原审法院认为，转让抵押财产的行为的实现，需要进行两个行为，一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，另一个是抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意。因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果。抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权消灭，抵押权人仍可以行使抵押权，抵押人仍是抵押物的所有权人。本案中，双方当事人在平等自愿协商基础上签订的门面转让协议，系双方的真实意愿，其行为并不损害抵押权人银行的合法权益，也不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，双方签订的《门面转让协议书》合法有效。
二、朱雷鸣的诉求应否得到支持。根据协议约定，黄飞掌、林江南应在朱雷鸣付款后十日内协助其办理门面产权过户手续，但黄飞掌、林江南却在朱雷鸣全额付款后怠于履行该约定，且在偿还2013年3月份的银行贷款后又于2014年1月17日以涉案门面进行抵押在银行重新办理了贷款手续，至今仍未将该门面的所有权转至朱雷鸣名下。黄飞掌、林江南的行为已致合同无法继续履行，合同目的无法实现，其行为符合合同法第九十四条规定的解除合同的情形，故朱雷鸣要求解除合同、并要求黄飞掌、林江南返还购门面款601800元的诉讼请求，于法有据，应予支持。至于违约金的问题，因双方合同中有明确约定，应予支持，但因朱雷鸣依据合同约定请求的违约金远高于购房款本金，且其无充分证据证明因违约所致损失达到请求的违约金金额，考虑到黄飞掌、林江南虽未明确提出违约金过高要求予以降低，但其答辩请求已实质涵盖这一要求，故酌情确定违约金计算方法为：自2010年12月31日起至黄飞掌、林江南实际退还购房款本金并付清违约金之日止，以购门面款601800元为基数，按年违约金率24%计算。朱雷鸣已收取租金截至2015年12月31日止为130000元，可抵扣违约金。若黄飞掌、林江南在2016年1月1日前未按本判决所确定之义务履行，则自2016年1月1日起至其履行清楚本判决所确定的义务之日止的租金仍应由朱雷鸣收取，租金标准按37000元/年予以计算，亦可抵扣违约金。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）朱雷鸣与黄飞掌、林江南签订的《门面买卖协议书》于本判决生效之日起解除；（二）黄飞掌、林江南于本判决生效之日起十日内返还朱雷鸣购门面款601800元，并支付朱雷鸣违约金（违约金计算方法：自2010年12月31日起至黄飞掌、林江南实际退还朱雷鸣购房款本金并支付清楚违约金之日止，以购门面款601800元为基数，按年违约金率24%计算。朱雷鸣收取的租金可抵扣黄飞掌、林江南违约金，包括：1、朱雷鸣已收取租金截至2015年12月31日止为130000元；2、若黄飞掌、林江南在2016年1月1日前未按本判决所确定之义务履行，则自2016年1月1日起至黄飞掌、林江南履行清楚本判决所确定的义务之日止的租金仍应由朱雷鸣收取，租金标准按37000元/年予以计算）；（三）驳回朱雷鸣的其他诉讼请求。本案受理费21049元，财产保全费5000元，共计26049元，由朱雷鸣负担7814.7元，黄飞掌、林江南负担18234.3元。
黄飞掌、林江南不服，上诉称：涉案房屋在出售给朱雷鸣时就已向中国银行浏阳支行抵押贷款，在未经银行同意的情况下，黄飞掌、林江南与朱鸣雷签订的房屋买卖合同属无效合同。无效合同不承担违约责任，只能按过错责任原则赔偿损失。黄飞掌、林江南在房屋买卖过程中没有过错，不应赔偿损失，即使有损失也只是存款利息损失。请求撤销原判，改判确认双方签订的房屋买卖合同无效，由朱雷鸣返还房屋及收取的租金给黄飞掌、林江南，黄飞掌、林江南返还购房款给朱雷鸣，互不赔偿经济损失。
朱雷鸣辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点为双方当事人签订的《门面转让协议书》是否有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。上诉人据此主张其与被上诉人签订的《门面转让协议书》无效。而《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，基于涉案门面在转让前设定了抵押权，因此，上诉人在缔约时并未取得处分权，其据此主张合同无效，本院不予支持。朱雷鸣作为买受人有权要求解除合同并要求黄飞掌承担违约责任。因此，上诉人主张《门面转让协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。基于合同约定违约金为购房款的200%过高，原判已调低至按购房款的24%计算年违约金，属行使自由裁量权。上诉人主张违约金应调低至购房款的30%以内没有事实和法律依据，且上诉人在涉案门面抵押解除后未及时办理过户手续，而以涉案门面又在银行抵押贷款，主观上存在重大过错，因此，对于上诉人的该项上诉请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费21049元，由上诉人黄飞掌、林江南负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年四月十八日
书 记 员 李颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。