广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第64号
上诉人（原审原告）：何凤玲，女，1968年8月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
被上诉人（原审被告）：中山市顺恒房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区。
法定代表人：龚余红，该公司总经理。
委托代理人：成冬红、杜丽文，均系广东洋三律师事务所律师。
上诉人何凤玲因与被上诉人中山市顺恒房地产开发有限公司（以下简称顺恒房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法沙民一初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年11月30日，何凤玲（买受人）与顺恒房地产公司（出卖人）签订广东省商品房买卖合同一份，约定买受人向出卖人购买位于中山市西区德顺苑某商铺，房屋价款为229732元，双方并约定：出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房、出卖人按已付房价款的3％向买受人支付违约金处理；双方并约定了其它事项。何凤玲于2009年5月29日向顺恒房地产公司支付了房价款229732元。2007年1月31日，顺恒房地产公司将上述房屋交付给何凤玲使用至今，但何凤玲至今未能取得房地产权属证书。顺恒房地产公司亦确认其在约定的期限内未能尽到的义务导致何凤玲不能在规定期限内取得上述房屋的房地产权属证书。为此，何凤玲于2013年6月18日以顺恒房地产公司迟延办证存在违约且双方签订的商品房买卖合同约定的违约金过低不足以抵偿其损失为由向原审法院提起诉讼，请求：1.判令增加顺恒房地产公司逾期办证违约金，自2011年6月18日起至顺恒房地产公司办理房地产权属证书之日止，以何凤玲已付购房款总额229732元为本金，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准向何凤玲计付逾期办证违约金，暂计至2013年6月17日37733元；2.本案诉讼费由顺恒房地产公司承担。
原审法院经审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。何凤玲、顺恒房地产公司经协商一致签订的广东省商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定及房屋的实际交付时间，顺恒房地产公司应当于2007年1月31日起540个工作日内即2009年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因顺恒房地产公司的自身原因导致何凤玲未能在规定期限内取得房地产权属证书，顺恒房地产公司对此存在违约，应当承担违约责任。本案双方争议的焦点为：何凤玲的违约金请求是否超过了法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外……”的规定，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书……”的规定，何凤玲最迟应当于2011年4月30日前向人民法院请求保护民事权利，但何凤玲直到2013年6月18日才向本院提起诉讼主张逾期办证违约金，且何凤玲未能提供充分证据证实存在诉讼时效中止、中断的情形，该请求显然超出了诉讼时效。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回何凤玲的诉讼请求。案件受理费743元，减半收取372元，由何凤玲负担372元（该款何凤玲已付372元）。
上诉人何凤玲不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。1、双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条关于逾期办证违约责任的条款属于格式条款，该条款免除了被上诉人责任，排除了上诉人的主要权利，应属无效的格式条款。2、无效格式条款自始没有法律效力，视为双方对逾办证违约责任没有约定，应适用商品房买卖合同司法解释第十八条第二款规定确定被上诉人逾期办证违约责任，本案不属于全案超过诉讼时效的情形。3、原审判决不符合“案结事了”的要求。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人在原审中所提出的诉讼请求。
被上诉人顺恒房地产公司未在法定答辩期内提交书面答辩，二审调查、询问时其代理人辨称：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同和补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反相关法律法规，应当认定合法有效，虽然合同均适用示范文本，但合同内容的条款并没有排除上诉人的主要权利；2、一时性债权指内容在某个时间点就已经确定的债权，而继续性债权的内容和范围则要受到时间因素的影响，随时间推移不断发生变化。上诉人与被上诉人在商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定中第二项约定“买受人不退房，出卖人按按已付房价款的3%向买受人支付违约金”，可见该逾期办证违约金属于一时性债权，从违约金产生之日起便开始整体性计算诉讼时效，故并不存在上诉人所称的部分违约金请求权没有超过诉讼时效的情形。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，双方当事人均无新证据向本院提交。
本院二审经审理查明：原审法院所认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为：双方当事人于2006年11月30日签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，依法应认定为合法有效。本案中，上诉人是以顺恒房地产公司迟延办证存在违约且双方签订的商品房买卖合同约定的违约金过低不足以抵偿其损失为由来主张权利的，双方当事人对顺恒房地产公司存在逾期办证的违约行为并无争议，本院对该事实予以确认，本案的争议焦点在于上诉人的诉讼请求是否超过了诉讼时效。根据合同第十五条约定，顺恒房地产公司应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由顺恒房地产公司提供的资料报产权登记机关备案；如因顺恒房地产公司的责任，何凤玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按何凤玲不退房，顺恒房地产公司按已付房价款的3%向何凤玲支付违约金处理。从该约定可以看出，双方明确约定了逾期办证违约金数额，该逾期办证违约金债权为一时性债权，应从约定的期限届满之次日起算诉讼时效。2007年1月31日，顺恒房地产公司将诉争房屋交付上诉人使用，而根据合同约定，其应在540个工作日内将办理权属登记需由顺恒房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，该540个工作日届满之后，再加上登记机关30日法定登记颁证时间，上诉人最迟于此时应当知道权利受侵害，即应起算诉讼时效，但上诉人何凤玲直到2013年6月18日才向原审法院提起本案诉讼主张逾期办证违约金。本案一审、二审中，上诉人何凤玲亦未能提供证据证明该逾期办证违约金债权存在诉讼时效中止、中断的法定情形，故应认定该逾期办证违约金债权超过了诉讼时效。鉴于何凤玲的逾期办证违约金债权超过了诉讼时效，其关于违约金过低不足以抵偿其损失，要求增加逾期办证违约金的请求已无审查必要。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币743元，由上诉人何凤玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年三月十四日
书 记 员 易嘉璇
第7页，共7页