云南省瑞丽市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）瑞民二初字第151、152号
原告（反诉被告）李能盛，男。
委托代理人王波，律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）胡元有，男。
委托代理人毛涛平，男，系被告（反诉原告）胡元有的表兄弟，代理权限为特别授权代理。
原告李能盛诉被告胡元有租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理。2013年12月10日，本院立案受理了胡元有反诉李能盛租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，2014年2月18日，2014年5月23日，本院公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）李能盛的委托代理人王波，被告（反诉原告）胡元有及其委托代理人毛涛平到庭参加诉讼，原告（反诉被告）李能盛经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告李能盛诉称：原告李能盛系瑞丽市金龙仓库的使用管理人，2013年1月5日原告（甲方）与被告胡元有（乙方）签订了《仓库租赁合同》，约定：甲方将金龙仓库靠大门右边第二层铁皮房大棚全部出租给乙方做仓库使用，乙方只能存放轻货，重货禁止存放，第一年租赁期为2012年10月1日至2013年10月1日，年租金55000元，第二年租期为2013年10月1日至2014年10月1日，年租金65000元，后四年租期为2014年10月1日至2018年10月1日，年租金70000元，租金支付为一年一付，于每年到期前一个月一次性付清；乙方应合理使用所承租的房屋及附属设施，如有使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复；乙方在租赁期间应严格遵守安全用电，同时禁止吸烟，如由乙方引发的火灾及用水造成仓库其他租户人员及财产损失的由乙方负责赔偿。在下列情况下，甲方可单方面解除合同……3、未经甲方同意改变房屋租赁用途的。原告将房屋交给被告使用后，被告陆续存放货物并将仓库二楼用铁皮做围栏全部围起，且在未经原告同意的情况下，将仓库左端的水泥楼梯拆除，在右侧新建了钢结构楼梯。几个月后原告发现被告陆续将二十几个缅籍工人入住进仓库，吃住都在仓库房内，用电加工生产塑料工艺品，经常导致用电超负荷短路，电表烧坏。原告即刻要求被告停止生产加工，被告不予理睬。同年10月20日由于被告二楼库房水龙头漏水，导致一楼仓库被水淹，原告遂要求被告赔偿客户损失，被告先承诺赔偿，后又反悔。由于被告一再的违约行为，原告要求被告立即搬离，双方发生争执，原告遂起诉被告，请求：1、解除原告与被告签订的《仓库租赁合同》；2、判令被告返还租用仓库；3、判令被告将仓库楼梯、二楼铁皮房大棚恢复原状；4、由被告承担本案诉讼费。
本诉被告胡元有辩称：在双方签订的合同第一条已明确注明，被告所租赁的房屋原本就属于铁皮大棚，并非真正意义上的仓库，合同约定被告只能存放轻货不能存放重货，但并未约定仓库内不能从事加工生产，且被告存放的塑料花制品属于较轻的货物，合同中对责任义务的约定，证明了被告装修事实的存在。原告起诉被告违约解除合同与事实不符，应判决驳回原告的诉讼请求。
反诉原告胡元有诉称：反诉原告与反诉被告于2012年7月23日签订了《房屋租赁合同》，租赁物位于瑞丽市勐卯大道弄安卫生院隔壁的金龙仓库院内，该房屋靠大门右边第二层商、住房全部出租给反诉原告用于仓库及加工使用。租赁期自2012年10月1日—2018年10月1日，租金为一年一付，至今反诉原告已于2012年7月21日、2012年11月8日分两次向反诉被告交纳了第一年的租金55000元，于2013年10月7日向反诉被告交纳了第二年的租金65000元。反诉原告在承租该房屋时该房屋四围无遮挡、楼梯狭窄无法搬运货物，并不具备仓储的功能，因此反诉原告于2012年7月与反诉被告协商，反诉被告提出不投入装修资金但以降低年租金和保障租赁期限的方式同意反诉原告拆除水泥楼梯，安装钢架结构的货梯，以满足搬运货物的需要，并提议反诉原告将仓库四围安装铁皮围栏，达到仓储的基本需求。经双方协商一致，2012年7月21日，反诉原告支付了反诉被告20000.00元的租金后并于2012年7月23日签署了租赁合同，同时口头约定签署合同至2012年9月30日止为反诉原告的改装期限。反诉原告在同年9月请装修师傅对楼梯进行改装并安装了铁皮围栏，装修费用共计102958.00元。装修完成后，双方于2012年10月1日开始计算房租和租赁期。在反诉原告投入使用半年后，听闻反诉被告意图他人出的高额租金，意欲终止双方之间的租赁合同，故破坏和影响反诉原告的正当使用权，迫使反诉原告自动放弃租赁关系以达到终止合同的目的。首先，反诉被告以每车货物收取100元的入场费蛮横干涉反诉原告对库房的正常使用，其次，在反诉被告欲单方解除合同未遂的情况下，于2013年1月5日逼迫反诉原告签署了另一份《仓库租赁合同》，此合同限制反诉原告只能将租赁物作仓库使用，只能存放轻货不能存放重货，装卸货物时应按指定的位置装卸货物等。2013年10月20日，仓库一楼被水淹，反诉被告诬赖反诉原告并强迫反诉原告赔偿一楼租户财产损失，并于2013年10月31日—2013年11月6日将反诉原告所租赁的二楼仓库上锁，禁止反诉原告及工人进入库房工作。2013年11月2日、2013年11月6日，反诉被告两次对反诉原告的工人王鹤才进行人身攻击，反诉原告报警后，由瑞丽市公安局勐卯派出所110警察介入并制止了反诉被告的行为。综上所述，因反诉被告严重威胁、破坏反诉原告对租赁物的正常使用权，给反诉原告造成了极大的经济损失和严重的心理恐惧，请求依法判决：1、解除双方之间的租赁合同关系；2、反诉被告应返还反诉原告已交纳的自起诉之日起至2014年9月30日止的剩余租金52356.00元；3、反诉被告赔偿反诉原告投入的装修资金102958.00元；4、赔偿反诉原告锁闭仓库所造成的直接经济损失8004.00元，间接经济损失27886.00元；5、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告李能盛口头辩称：反诉被告同意解除双方之间签订的租赁合同，反诉原告所陈述的事实无法律依据，反诉原告存在违约行为，擅自拆除楼梯，改变仓库使用用途，导致仓库存在安全隐患并拒绝改正才导致合同的解除。反诉被告采取的是合理手段，在起诉期间仓库也仍由反诉原告使用，故反诉原告的反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。
根据原、被告双方的诉辩主张，本诉、反诉案件双方之间的争议焦点为：1、原、被告双方在履行合同的过程中是否存在违约行为；2、合同解除后的各项损失应如何计算，如何承担。
原告（反诉被告）对其诉讼主张及对反诉原告的抗辩主张向本院提交了以下六组证据：
原、被告于2013年1月5日签订的《仓库租赁合同》原件1份，欲证明：原、被告双方于2013年1月5日签订的《仓库租赁合同》明确约定了房屋的用途只能做仓库使用；租金交纳必须在每年到期前一个月内一次性付清；合同第四条约定，被告应当合理使用所租赁的房屋及设施，如因使用不当造成房屋损害的应予赔偿；合同约定单方解除的条件：“在合理期限内未修复房屋和未得到租赁方的许可擅自改变租赁房屋用途。”
经质证，被告（反诉原告）对该组证据的真实性及关联性无异议，认为被告（反诉原告）无任何违约事实，被告（反诉原告）并未改变仓库用途，仓库一直用于存放塑料花制品，不存在生产。
本院对该组证据的真实性及关联性予以采信。
二、照片原件2张，欲证明：租赁物的现状及被拆除水泥楼梯的痕迹。
经质证，被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，认为该组证据恰好能够证明原来作为仓库的租赁物并没有可运输货物的通道，并不能满足仓储的用途。
本院对该组证据的真实性予以采信。
三、照片原件11张，欲证明：被告（反诉原告）在仓库进行生产加工，仓库内堆满了各种纸箱、杂物，电线私自拉扯，存在严重的安全隐患。
经质证，被告（反诉原告）对该组证据的真实性无异议，但对照片的拍摄时间有异议，认为在被告提出反诉后，该仓库已经基本停止使用，不存在生产加工的情况，从照片上也只能看出有一些工人在对塑料花进行分类和包装，并没有任何的生产机械在里面，使用的电也是日光灯管，而日光灯管不可能成为生产加工的工具。
本院对该组证据的真实性予以采信。
四、证人岩吞的当庭证人证言，欲证明：被告（反诉原告）将原来仓库用的水泥楼梯拆除，在2013年期间共雇用了20多个缅籍工人在仓库内进行生产加工。
经质证，被告（反诉原告）对该证人欲证明的内容不认可，认为该证人是原告（反诉被告）雇用的仓库管理者，并非证人所陈述的是租赁户，且该证人陈述的内容与事实不符，如此狭窄的空间不可能存在一个2米宽的楼梯。
本院对该证人证言结合事实认定进行评判。
五、证人岩进的当庭证人证言，欲证明：原通往二楼仓库的水泥楼梯已被被告（反诉原告）拆除，在2013年期间被告（反诉原告）共雇用了二三十个工人在上面从事生产加工。
经质证，被告（反诉原告）对该证人欲证明的内容不认可，认为证人并未听到任何机械生产加工的声音，到底工人是在进行分类包装还是生产加工证人无法指证，且证人对原水泥楼梯宽度也只是一个大概的认识，其表述并不准确。
本院对该证人证言结合事实认定进行评判。
六、证人干喊岩几的当庭证人证言，欲证明：原通往二楼仓库的水泥楼梯已被被告（反诉原告）拆除，在2013年期间被告（反诉原告）共雇用了二三十个工人在上面从事生产加工。
经质证，被告（反诉原告）对该证人欲证明的内容不认可，认为证人与原告（反诉被告）是关系密切的朋友，证人陈述与前两位证人的陈述基本一致，很可能是进行庭前协商，且前两位证人说并未听到机械加工的声音，而该证人又说听到了机械加工的声音，证人之间的陈述相互矛盾，且三位证人的身份存在可疑性。
本院对该证人证言结合事实认定进行评判。
被告（反诉原告）对其抗辩理由及反诉请求向本院提交了以下六组证据：
一、原、被告于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》原件1份，欲证明：原、被告双方在2012年7月23日签订过一份《房屋租赁合同》，该合同约定的第9条、第11条在2013年1月5日双方再次签订的《仓库租赁合同》中并没有体现，《仓库租赁合同》对该两条的删除是对被告（反诉原告）的约束，目的就是为了原告（反诉被告）单方终止合同做铺垫。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性无异议，但认为该份合同已被实际终止，已经失效。
本院对该组证据的真实性予以采信。
二、收据原件2张，欲证明：2012年7月21日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交了2万元的定金，在2012年11月8日再次交了35000元的房屋租金。证明在被告（反诉原告）将租赁物装修改造后，原告（反诉被告）并没有提出异议，在改造钢架楼梯后原告（反诉被告）仍然于2012年11月8日收取了剩余租金，该行为表示原告（反诉被告）认可该装修及改造事实。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为收取租金的行为并不能证明原告（反诉被告）认可装修及改造的事实。
本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
中国农业银行业务回单原件1张，欲证明：被告（反诉原告）于2013年10月7日向原告（反诉被告）的指定账户内存入第二年的房屋租金65000元，证明原告（反诉被告）是完全认可被告（反诉原告）的装修改造事实的。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为从汇款时间上来看，恰好证明了被告（反诉原告）逾期付款的事实，合同约定为9月份付款，被告（反诉原告）实际汇款是10月7日。
本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
仓库装修费用单据原件13张，欲证明：被告（反诉原告）对二楼仓库投入的装修改造费用为102958元。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。
本院认为，该组证据已被德振价鉴字（2014）第002号司法鉴定结果取代，对该组证据本院不予采信。
五、工人工资表原件1份，欲证明：在原告（反诉被告）将仓库大门上锁后，工人没有办法在仓库中对货物进行分类包装，但被告（反诉原告）仍然要支付给31名工人的工资共计40020元。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。
本院认为，该组证据系被告（反诉原告）与案外人单方形成，无相关辅助证据予以佐证，对该组证据本院不予采信。
六、订单原件3份，欲证明：仓库上锁给被告（反诉原告）造成的利润损失27886元。
经质证，原告（反诉被告）对该组证据的真实性、合法性及关联性均不认可。
本院认为，该组证据系被告（反诉原告）与案外人单方形成，无相关辅助证据予以佐证，对该组证据本院不予采信。
本院于2013年12月23日制作的现场询问笔录，经质证，原告（反诉被告）对询问笔录认为，其只是被告（反诉原告）的单方陈述，不能作为证据使用；被告（反诉原告）对该组证据无异议。
经原、被告双方申请，本院于2014年3月31日委托德宏振宏司法鉴定中心对租赁物的改造工程进行工程造价鉴定，德宏振宏司法鉴定中心于2014年5月15日向我院出具德振价鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》。鉴定意见结果为：金龙仓库二楼改造工程为97404.39元；楼梯及过道顶盖工程为12054.12元。
经质证，原告（反诉被告）对鉴定结果中仓库二楼改造工程款不予认可，认为：1、在措施项目10204.14元中，该项目表分析为：建筑物垂直运输20M（6层）以内，混凝土结构......，而二楼工程中没有混凝土结构的项目，故该项费用与实际不符；2、工程量清单计价表中，第1项“提升机-
钢构件制作安装”、第15项“提升机电机购置安装及吊斗安装”属于设备类安装，且是在对被告（反诉原告）楼梯拆除后才安装的，原告（反诉被告）不认可关联性；3、第9项“木龙骨塑料天棚”、第13项“室内木货架五层板”，均属于设备类，可以拆除，不应包括在装修损失范围内；对楼梯及过道顶盖工程的鉴定结果无异议。
经质证，被告（反诉原告）对二楼改造工程的鉴定结果无异议，对楼梯及过道顶盖工程的鉴定结果不认可。
本院认为，该司法鉴定意见书形成的程序合法，出具的鉴定结果与本案具有直接关联性，对该鉴定意见本院予以采信。
根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：
原告（反诉被告）李能盛与被告（反诉原告）胡元有系租赁合同关系，2012年7月23日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：由李能盛将位于瑞丽市勐卯大道弄安卫生院隔壁的金龙仓库院内，靠大门右边的第二层商、住房屋出租给胡元有使用，此房屋做加工及仓库使用。租赁期为2012年10月1日—2018年10月1日，租金收取为：2012年10月1日—2013年10月1日租金55000元；2013年10月1日—2014年10月1日租金65000元；2014年10月1日—2018年10月1日每年租金70000元，租金支付一年一付，于每年到期前一个月内一次性付清。2013年1月5日，双方对所租赁的房屋再次签订《仓库租赁合同》，约定：该出租房屋由胡元有做仓库使用，胡元有只能存放轻货，不能存放重货。租金及租金交纳方式不变。合同第五条约定：租赁期满后或因被告的责任导致退租的，依附于房屋的装修归李能盛所有；合同第八条第1项约定：未经李能盛同意，拆改变动房屋结构的，李能盛可以单方解除合同；合同第十条约定：本合同签订后原2012年7月23日双方签订的《房屋租赁合同》作废无效。在2012年7月23日《房屋租赁合同》合同签订后，为便于货物运输，胡元有于2012年9月将原房屋室外砼楼梯及室外顶盖拆除并安装钢架结构升降梯，为便于通行胡元有于房屋右侧面再次安装简易钢架结构楼梯。2013年11月21日，李能盛以胡元有违反合同约定为由起诉至我院请求解除合同。被告胡元有于2013年12月10日向我院提起反诉。
2014年2月20日，胡元有向本院提出申请，申请对租赁物的装修费用进行评估鉴定；李能盛亦提出申请，申请对砼结构楼梯的修复费用进行司法鉴定。2014年5月15日，德宏振宏司法鉴定中心向我院出具德振价鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》，鉴定意见结果为：金龙仓库二楼改造工程为97404.39元；楼梯及过道顶盖工程为12054.12元。
本院认为，原、被告双方签订的两份《租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反我国的相关法律规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，原告应按合同约定合理使用房屋。但双方于2012年7月23日签订的《房屋租赁合同》已被2013年1月5日签订的《仓库租赁合同》取代，故双方应严格按照2013年1月5日签订的《仓库租赁合同》来履行各自的权利义务。
就原告的诉讼请求。
本院认为，被告未经原告同意即拆除租赁房屋的楼梯另建货物升降梯及简易钢架楼梯，属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构，违反了双方的合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。被告辩称其在改造楼梯后向原告交纳房屋租金，原告接纳租金的事实已视为原告对改建事实的认可，本院认为，原告接纳租金与被告的改建行为系两个不同的法律关系，被告的抗辩理由无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告向我院起诉解除合同、返还租赁物及赔偿损失的诉讼请求成立，本院予以支持。被告应返还原告租赁物，恢复楼梯及过道顶盖原状或赔偿原告楼梯及过道顶盖损失12054.12元。
二、就反诉原告的反诉请求。
解除双方签订的《仓库租赁合同》。本院认为，双方对解除合同的事实无异议，本院予以确认。
由反诉被告返还反诉原告已交纳的2013年10月1日—2014年9月30日的剩余租金52356.00元（自反诉之日起计算剩余租金金额）。本院认为，双方签订的《仓库租赁合同》约定2013年10月1日—2014年10月1日年租金为65000元，本案至判决之日反诉原告仍未向反诉被告交付租赁物，其租金的返还应按178元／日计算至反诉原告实际返还房屋之日止，故反诉被告应以反诉原告实际交付租赁物之日按178元／日返还反诉原告剩余期限内的租金。
（三）由反诉被告赔偿反诉原告装修损失102958.00元。
本院认为，参照德振价鉴字（2014）第002号《司法鉴定意见书》，鉴定意见结果：金龙仓库二楼改造工程为97404.39元，本院认为，该《司法鉴定意见书》分部分项工程量清单计价表中，第1项“提升机—钢构件制作安装3765.49元”；第2项“提升机镀锌瓦围栏（含材料费及人工费）2956.21元”；第15项“提升机电机购置安装及吊斗安装（含材料费及人工费）3060元”属于反诉原告未经反诉被告同意擅自拆除租赁物楼梯改造货物升降梯所造成的损失，该部分损失共计9781.70元，本院不予支持；对第13项“室内木货架五层板（含材料费及人工费）11057.65元”属于设备类，可以拆除，不应包括在装修损失范围内，本院不予支持。故反诉原告的实际装修损失应为76565.04元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，至反诉原告提起反诉之日止，反诉原告剩余期限内的装修损失应为63804元（76565.04÷6年×5年），依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案反诉原告未有证据证明其对租赁物的装修改造是经过反诉被告同意，故应自行承担其装修扩建所发生的费用，但其装修事实已经存在，且反诉被告对反诉原告剩余租赁期内装饰装修残值仍可继续利用，依据《民法通则》第一百三十二条公平责任原则，反诉被告应在利用价值范围内予以适当补偿，本院酌情认定，由反诉被告补偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修损失30000元，剩余损失33804元由反诉原告自行承担。
（四）由反诉被告赔偿反诉原告仓库被锁期间所遭受的直接经济损失8004.00元，间接经济损失27886.00元。本院认为，反诉原告所提交的书面证据为其与案外人之间的权利义务关系，未有其他相关证据相佐证，对该部分损失，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第二百一十九条、第二百二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》若干问题的解释第二条之规定，判决如下：
本诉部分：
解除原告李能盛与被告胡元有于2013年1月5日签订的《仓库租赁合同》。
被告胡元有于判决生效后15日内返还原告李能盛租赁物。
被告胡元有于判决生效后15日内恢复所拆除的砼楼梯及过道顶盖原状或赔偿原告楼梯及过道顶盖损失12054.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7450元，由被告胡元有承担。
反诉部分：
解除反诉原告胡元有与反诉被告李能盛于2013年1月5日签订的《仓库租赁合同》。
由反诉被告李能盛按每日178元的租金计算至反诉原告实际返还租赁物之日止，返还反诉原告所交纳的2013年10月1日—2014年10月1日的剩余租金。
三、由反诉被告李能盛于判决生效后15日内补偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修损失30000元。
四、驳回反诉原告胡元有的其他反诉请求。
案件受理费4124元，由反诉原告胡元有承担3473元；反诉被告李能盛承担651元。
鉴定费4000元，由反诉原告胡元有承担3000元；反诉被告李能盛承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，若有新证据，与上诉状一并提交，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省德宏州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的被告不自动履行本判决，享有权利的原告可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。
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审 判 长 朱湘林
审 判 员 杨 元
人民陪审员 黄兴仁
二〇一四年七月二十二日
书 记 员 严淑云