湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民终980号
上诉人（原审原告、反诉被告）：肖建兵，男，1963年3月5日出生，住枣阳市。
委托诉讼代理人：李运祥、张德彦，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张先海，男，1970年11月24日出生，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：黄长凤，湖北鸣天律师事务所律师。
上诉人肖建兵与上诉人张先海因房屋租赁合同纠纷一案，均不服枣阳市人民法院（2015）鄂枣阳平民初字第00075号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人肖建兵及其委托代理人李运祥、张德彦，上诉人张先海的委托代理人黄长凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖建兵上诉请求：请求二审法院撤销（2015）鄂枣阳平民初字第00075号民事判决书，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院对本案关键事实在判决中没有予以认定，导致判决错误。双方在租赁房屋合同签订之后，为履行合同上诉人低价处理了原超市的货物、腾出了房屋，拆除了后面的三间房屋。而上诉人在履行合同过程中，被上诉人私下与他人商议一处更优惠的房屋，对此上诉人毫不知情，期间，双方为合同未作具体约定的是采用钢结构建房或是要用砖混结构建造后边房屋尚在协商中。由于双方未达成一致并致上诉人出租的房屋未能及时交付，被上诉人在此后并未书面或口头告知上诉人不再租赁房屋这一事实。而原审法院以上诉人未建好房屋、未办理建房手续，作为定案的依据，是认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。本案应以《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定作为断案的依据。本案是房屋租赁合同纠纷，而不是联建合同，规划许可证并不是合同成立的必然条件，不影响合同的法律效力。
张先海上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判决第三项改判由被上诉人支付上诉人违约金12000元，并赔偿上诉人的租金损失24000元。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误。首先，原审认定的上诉人对违约金损失的造成存在一定的过程是错误的。因为上诉人未履行支付租金的义务，是行使法律赋予的先履行抗辩权，不存在任何过错，不应承担责任。其次，原审认定上诉人支付给第三人柯庆生、李传江的租金损失24000元没有实际发生，也是错误的。因为，上诉人与柯庆生、李传江分别于2014年5月18日和5月25日签订房屋建设与租赁合同以后，按约定已向柯庆生支付两年租金16000元，还应向李传江支付两年租金8000元，虽然两份合同均没有实际履行，但是随着时间推移，支付给柯庆生的租金已实际产生并消耗掉，对李传江的租金虽然还有实际支付，但李传江于签订合同时已经收取了上诉人的保证金20000元，租金必然会被李传江扣除。而且上诉人的上述两起租金损失均是因被上诉人的违约造成的，因此，应予赔偿。
肖建兵向一审法院起诉请求：判令被告张先海继续履行合同并支付一年的租金60000元并承担违约金。
张先海向一审法院反诉请求：判令解除双方之间的《房屋租赁合同》并赔偿其违约金12000元及向第三人交付的租金损失24000元，共计36000元。
一审法院认定事实：2014年5月8日，肖建兵作为出租方与作为承租方的张先海签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：肖建兵将其位于枣阳市平林镇宋集街十字路口169号的一楼建筑面积为450平方的房屋出租给张先海经营超市；交房期限为2014年9月1日，逾期交房给张先海方造成的一切损失由肖建兵方赔偿；租赁期限15年（自2014年10月1日至2029年10月1日），前10年租金每年60000元，于合同期每年10月1日一次性支付；违约金为租期内总租金的双倍。同年9月，双方因租金问题补充协商未果，肖建兵未交付租赁房屋，后张先海在未解除上述租赁合同的情况下，于2014年12月又与他人签订了租赁合同并已实际履行，双方为此发生纠纷，导致本案诉讼。
一审同时查明，肖建兵所出租的房屋需在拆除旧房基础上重新扩建才能达到合同约定的450平方，截止到法庭辩论终结前，该工程未取得建设工程规划许可证，亦未开工建设。另查明，张先海为达到超市经营面积，在与肖建兵签订合同的同时，与第三人柯庆生、李传江亦签订了《房屋租赁建设合同》各一份，合同内容与上述其与肖建兵之间签订的《房屋租赁合同》大致相同。
一审法院认为：肖建兵与张先海所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反我国法律的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人双方应按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人争议的焦点为：一、双方之间的房屋租赁合同应否解除？二、双方当事人究竟谁违约及违约责任？对第一个焦点，双方在合同中明确约定“甲方（肖建兵）应于合同生效之日起于2014年9月1日将房屋交付给乙方（张先海）使用，乙方在合同期间每年10月1日一次性支付甲方年租金60000元”，到2014年9月1日，肖建兵未按约定对房屋进行扩建，亦未交付房屋，其以自己的行为表明不想继续履行合同，且张先海亦要求解除合同，该合同目的已不能实现，符合法定的合同解除条件，应予解除。对第二个焦点问题，我国合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。本案中，肖建兵交付房屋的履行义务在前，张先海支付租金的履行义务在后，肖建兵未交付房屋，张先海有权拒付租金。肖建兵虽主张张先海提出了合同以外的无理条件，但其所举的证据仅能证明其为履行合同做了准备，不足于证明张先海预期违约，故肖建兵未履行交房义务，属违约行为，应当承担违约责任。肖建兵违约行为在先，故其诉请张先海承担合同约定的违约金的主张依法不能成立；被告张先海提出了反诉，要求其承担违约金的反诉请求符合法律规定，因双方在合同中约定的违约金过高，张先海请求12000元未超过法律规定的范围，符合实际情况，但考虑到张先海在合同约定的期限亦未履行支付租金的义务，对违约损失的造成亦有一定的过错，酌情保护其中的70%即8400元；关于其另请求的支付给第三人柯庆生、李传江的24000元租金损失问题，因涉及其与第三人之间的合同还未清算，其所举证据尚不足于证明该损失已然发生，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回原告肖建兵的诉讼请求；二、解除原告肖建兵与被告张先海之间的房屋租赁合同；三、反诉被告肖建兵于本判决生效后五日内支付反诉原告张先海违约金8400元；四、驳回反诉原告张先海的其他诉讼请求。案件受理费1300元，反诉费800元，共计2100元，由原告肖建兵承担1300元，张先海承担800元。双方均已交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：肖建兵上诉认为一审未认定的事实，张先海不予认可，肖建兵未提供证据证实，本院不予认定。张先海对一审认定的事实经过并未提出异议。故原判认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：肖建兵与张先海签订的《房屋租赁合同》是继续履行还是依法解除；张先海请求肖建兵赔偿违约金12000元及向第三人交付的租金损失24000元共计36000元，可否得到支持。肖建兵与张先海签订的《房屋租赁合同》系有效合同，对双方具有法律约束力。肖建兵、张先海均应按照合同的约定履行自己应承担的义务。如果不能履行合同规定的义务或者履行的义务不符合合同约定的内容，就应当承担违约责任。《房屋租赁合同》中约定：肖建兵将其位于枣阳市平林镇宋集街十字路口169号总使用面积为450平方的房屋出租给张先海经营超市，交房期限是2014年9月1日。房屋前10年租金每年60000元，张先海在每年10月1日一次性支付。肖建兵在2014年9月1日未按期交付房屋，构成违约。肖建兵称其为履行合同，腾出了一楼房屋，为达到交付面积，双方还在为是采用钢结构建房或是要用砖混结构建造后边房屋进行协商中。对此，张先海不予认可。肖建兵现无证据证明不能如期交房已取得对方同意，或是对方原因造成不能如期交房。故肖建兵未按照合同约定履行自己交房义务，应当依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”肖建兵与张先海于2014年5月18日签订《房屋租赁合同》，到同年9月1日交房时间为止，甚至到一审审理终结前，肖建兵为出租房屋达到面积需要加建的房屋还未施工，致使合同目的不能实现。张先海有权解除合同。肖建兵要求继续履行合同的请求，本院不予支持。张先海庭审中认可其与第三人签订的合同还在履行中，损失未实际发生，故其要求支持其向第三人交付的租金损失24000元，本院不予支持。张先海请求肖建兵赔偿违约金12000元，一审综合本案案情，认定违约金约定过高，酌情支持8400元并无不当。
综上所述，肖建兵、张先海的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，肖建兵负担1300元，张先海负担240元。
本判决为终审判决。
审判长 李晓红
审判员 黄 鹂
审判员 何小玲
二〇一六年八月一日
书记员 严琦童