徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初4287号
原告：张文明，住徐州市铜山区。
原告：张鹏，男，住徐州市铜山区。
以上两原告委托诉讼代理人：高岳，江苏金华星律师事务所律师。
被告：徐州市金地房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区奎园小区四号地块祥悦大厦。
法定代表人：王翠兰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：肖长荣，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理：程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。
原告张文明、张鹏与被告徐州市金地房地产开发有限公司（以下简称徐州金地房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法由审判员刘现伟独任审判，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告张文明及两原告的共同委托诉讼代理人高岳，被告徐州金地房地产公司的委托代理人肖长荣、程训千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文明、张鹏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告房价款146993元、利息1857.12元（从2017年3月20日起暂计算至7月4日，要求计算至付清款之日），返还原告双倍房价款3724055.23元，合计3872905.35元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：两原告是父子关系。2017年3月5日，被告销售人员向原告介绍，所售南岸别墅X号楼XXX室地下室及第三层均不计入面积，一、二层总面积为280.68平方米，原单价为19595.26元/平方米，原总房款为5500000元，团购折扣后总房款为4900000元，团购折扣单价为17457.6元/平方米。原告张文明认为该处别墅符合居住要求，且优惠幅度较大，遂与被告销售代理机构徐州荷满堂营销策划有限公司签订了《团购合作协议》，并依约支付了团购费用200000元。当月20日，原告张鹏与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南三环路以北、玉带路以南、湖西路以东、南湖花园以西的南岸别墅XXX幢X单元XXX号房屋一套。合同第三条第二款约定“该商品房所在建筑物的主体结构为混合，建筑总层数为X层，其中地上2层，地下1层。”合同第五条第四款约定“该商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司，其实测建筑面积共280.68平方米，其中套内面积269.02平方米。……该商品房层高2.80米，……”。原告张文明当日依约再行支付了4700000元的购房款。原告经审查合同条款，实地查看房屋，才知道不但地下室计入了房屋总面积，且一、二层总面积仅165.60平方米，部分层高不足2.80米。该房屋登记面积不仅远远低于被告销售人员承诺，亦不符合双方签订的上述《商品房买卖合同》的相应约定，之后原告多次与被告协商，要求被告兑现承诺无果。综上所述，原告认为，被告就其所售房屋面积构成的允诺具体确定，价格优惠幅度较大，对原告决定购买涉案房屋产生了根本性影响。但被告交付的房屋面积与其销售人员的承诺和《商品房买卖合同》的约定均不符，且面积误差远远超出了约定面积的3%，被告依法应返还面积误差比在3%以内部分的房价款及利息，双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。综上，为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。
被告徐州金地房地产公司辩称，1、原告张文明的诉讼主体不适格。涉案《商品房买卖合同》出卖人是被告公司，买受人是张鹏，故张文明不是合同的当事人。根据合同相对性的基本原则，张文明既然不是合同的当事人，也就无权依据《商品房买卖合同》主张权利，更无权向被告公司提起诉讼；2、原告张鹏与被告之间的权利义务，应以双方签订的《商品房买卖合同》为依据。首先，《城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，《城市房地产转让管理规定》第三条规定“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”，第七条第一款规定“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同”。因此，房屋买卖合同的签订应当采取书面形式，即使存在原告所诉的销售人员的介绍行为，其介绍内容也不应成为房屋买卖合同的内容，对原、被告双方均无约束力；其次，原、被告双方均认可双方之间的权利义务仅限于《商品房买卖合同》和《补充协议》，而《补充协议》第二十二条的约定以及在签订合同当日被告向原告作出的《特别提示》，均明确告知原告任何出卖人的置业顾问、销售人员（包括出卖人授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。另外涉案房屋为现房，根据《补充协议》第九条第三款的约定可知，原告在签订合同前，已多次到现场实地考察，故原告是在看房后，自愿与被告签订的《商品房买卖合同》，不可能存在“签订合同后经实地查看房屋，才发现面积与约定不符”的情况。即使存在，由于原告自愿签订《商品房买卖合同》的行为，是对自身权利义务的处分，也无权要求被告承担任何违约责任；3、涉案房屋层高和面积均符合合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条可知，约定的房屋建筑面积是280.68平方米，套内建筑面积是269.02平方米，最终以徐州市宏伟测绘制图公司的测绘报告为准。而根据在产权部门备案的测绘报告可知，涉案房屋的测绘面积与约定面积一致。另外根据《商品房买卖合同》第七条可知，涉案房屋的计价方式是按照套计算，结合《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》第九条第三款的约定“因该房屋是现房，买受人已多次到现场实地考察，对房屋的质量、结构、外观、配套设施、小区内外环境等均予以认可，同意交易标准以房屋实际情况为准”，所以，针对此种情况下的现房买卖，根本不存在面积和层高发生争议的问题。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点为：1、原告张文明是否是本案的适格诉讼主体；2、原告在本案中主张的返还房价款及利息以及返还双倍房价款的诉讼主张是否有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并结合已生效的法律文书确认的与本案具有关联性的事实情况，认定事实如下：
被告徐州金地房地产公司系涉案的南岸别墅的开发企业。原告张文明与张鹏系父子关系。2017年3月5日，原告张文明与徐州荷满堂营销策划有限公司签订了《团购合作协议》，认购南岸别墅XX号楼101室的房屋一套，同时向徐州荷满堂营销策划有限公司交纳了200000元的团购费。
2017年3月20日，原告张鹏与被告徐州金地房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告张鹏购买被告开发的位于徐州市南岸别墅XX幢X单元XXX室的现售房屋一套，该商品房所在的将筑物的主体结构为混合，建筑总层数为3层，其中地上2层，地下1层，建筑面积共280.68平方米，其中套内面积269.02平方米，分摊共有建筑面积11.65平方米，该房屋层高2.80米，按套计款，总价款为4700000元。该商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司。双方还签订了《商品房买卖合同》附件，其中附件十二的《补充协议》第九条第三款约定：“因该房屋是现房，买受人已多次到现场实地考察，对房屋的质量、结构、外观、配套设施、小区内外环境等均予以认可，双方均同意交付标准以房屋实际状况为准”，第二十条约定：“本商品房合同中第三条所述层高均为均高，由于每层局部层高不相同最终以实际测量为准。”第二十二条第一款第二款约定：“（1）出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于书面记载于商品房买卖合同和本补充协议中，除此之外，出卖人未做任何其他的公告和保证，任何出卖人的置业顾问（包括出卖人授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。（2）有关该房屋的样板房、宣传资料、楼盘模型、展示板等所有形式的广告仅供买受人选择楼盘时作参考，均不构成合同内容，双方均不受其约束。双方的权利、义务均以本合同约定为准。”签订合同的当日，被告徐州金地房地产公司向原告作出了《特别提示》，明确告知原告：“出卖人未做任何其他的公告和保证，任何出卖人的置业顾问、销售人员（包括出卖人授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务。有关该房屋的样板房、宣传资料、楼盘模型、展示板等所有形式的广告仅供买受人选择楼盘时作参考，均不构成合同内容，双方均不受其约束。双方的权利、义务均以双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定为准。如果买受人另外与任何置业顾问（销售人员）、任何代理公司等任何单位或个人签订或达成的任何口头或书面的协议、承诺等，均与本公司无任何关系，一切风险、责任等均与本公司无任何关系，均由买受人全部承担”，原告张鹏在《特别提示》的业主签字处签字并按指纹。当日，原告张文明通过自己的银行账户向被告徐州金地房地产公司支付了涉案房屋的购房款4700000元，之后被告开具了购买方为张鹏的收款收据及增值税通用发票。
原告张文明于2017年3月29日、2017年4月2日与徐州荷满堂营销策划有限公司的客户经理鹿诗培电话约谈，鹿诗培陈述涉案房屋的一楼、二楼、三楼算部分面积，负一层、地下室和三楼露台都是不计入建筑面积，三楼是陂状屋顶，因此有的地方低于2.2米，是部分计入建筑面积。
2017年4月7日，原告张文明到南岸别墅售楼处办公室和销售公司客户经理鹿诗培、销售总监秦彬谈话，鹿诗培告知原告张文明负一层、地下室和车库包括三楼露台都是不算面积。
2017年4月7日，原告张文明再次到南岸别墅，与被告工作人员商谈，工作人员告知张文明《商品房买卖合同》附件中添加“出卖人未做任何其他的公告和保证，任何出卖人的置业顾问、销售人员（包括出卖人授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务，这一条款就是怕销售公司在销售过程中胡乱承诺，实际上地下室是算一部分面积，三楼房屋是一部分算面积，一部分不算面积。
在本案审理过程中，原告明确所主张的诉讼请求的计算方式为：经自行测算，一、二层建筑面积分别为82.80平方米，第三层建筑面积为59.75平方米，地下室建筑面积为44.15平方米，卖方标注的建筑面积280.68平方米，其3%为8.42平方米，其余面积为272.26平方米，与一、二层的面积总和165.6平方米相差106.66平方米，本案所涉《团购合作协议》约定房屋单价为17457.6元，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，鉴于原、被告双方没有约定面积不一致的处理方案，原告亦同意继续履行合同，被告依法应向原告返还案涉房屋面积误差比在３％以内即8.42平方米的房价款146993元（17457.6×8.42）、相应利息1857.12元，从2017年3月20日起暂计算至7月4日，余下计算至付清款之日；返还原告面积误差比超过３％部分即106.66平方米的双倍房价款3724055.23元。综上，原告的诉讼请求合计为3872905.35元
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告张鹏与被告徐州金地房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。
一、关于原告张文明是否是本案的适格诉讼主体的问题。
2017年3月20日，原告张鹏与被告徐州金地房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的南岸别墅XX幢X单元XXX号房屋，购房款总计4900000元，通过张文明的银行账户向被告支付购房款4700000元，以及在张文明在2017年3月5日与徐州荷满堂营销策划有限公司签订了《团购合作协议》，并支付团购费200000元，判断张文明是否是本案的适格原告应从以下方面进行判断：
首先，我国合同规定的合同类型分为有名合同与无名合同，确定当事人的主体身份应根据合同的相对性原则确定，特别是有名合同更应当根据交易方确定当事人的主体身份。房屋买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案中，被告作为合法的房地产开发企业将已经竣工的房屋通过买卖的方式向社会公开出售，张鹏与被告签订了商品房买卖合同，并进行了网上备案，因此从买卖合同的交易方来看，张鹏与徐州金地房地产公司是买卖合同的相对方。
其次，原告认为张文明支付了涉案房屋的团购费及购房款，理应是本案的原告，该理由不能成立，一是团购合作协议并非商品房买卖或者预售行为，是开发商与代理销售商之间为了销售房屋所开展的销售活动，其主要目的是让参与者取得优惠购房的资格；二是张鹏基于张文明所取得的优惠购房资格，而与被告签订房屋买卖合同，并享受了团购合作协议约定的优惠价格，《团购合作协议》即履行完毕；三是因张鹏与张文明系父子关系，张文明基于两人的身份关系所进行的付款行为，对被告而言，是张文明代张鹏履行付款义务，若张文明基于付款行为而主张权利，应当依法向张鹏主张。
最后，通过上述分析，可知本案所涉的房屋关系为房屋买卖，所争议的权利义务主要来源于《商品房买卖合同》的具体约定，张文明不是买卖合同的相对方，故其不是本案的适格原告，其无权以自己的名义向徐州金地房地产公司主张权利。
二、关于原告在本案中主张的返还房价款及利息以及返还双倍房价款的诉讼主张是否有依据的问题。
本案中，原告张鹏与被告徐州金地房地产公司签订的《商品房买卖合同》第三条载明商品房基本情况中明确表示为该商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司，其实测建筑面积共280.68平方米，其中套内建筑面积269.02平方米，分摊共有建筑面积11.65平方米，该商品房层高2.8米。根据在徐州市住房保障和房产管理局备案的测绘报告可知，原告张鹏所购房屋的面积与合同约定的面积一致，并没有面积误差，故原告在本案中根据自己的测量数据主张商品房买卖合同约定的面积存在误差没有事实依据。
通过原告提供的录音证据，可以看出销售人员陈述涉案房屋负一层、地下室、车库全不算面积，三楼露台是不算面积，三楼的房子是低于2.2米的不算面积，并非三楼全部不算面积，被告的工作人员陈述涉案房屋为了防止销售人员胡乱给买受人承诺，因此在合同条款中添加了出卖人未做任何其他的公告和保证，任何出卖人的置业顾问、销售人员（包括出卖人授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务，开发商给销售公司告知的是地下室算一部分面积，三楼是一部分算面积一部分不算面积。因此，无论原告张鹏在签订涉案《商品房买卖合同》及附件前是否知道地下室、三楼房屋计入建筑面积，均在签订合同当时对于计算房屋面积的具体组成有清晰的认识，销售人员对面积构成所作的解释不构成允诺，不应视为买卖合同的内容。
《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》第九条第三款明确载明涉案房屋是现房，买受人已多次到现场实地考察，对房屋的质量、结构、外观、配套设施、小区内外环境等均予以认可，双方均同意交付标准以房屋实际状况为准，第二十条约定层高均为均高，由于每层局部层高不相同最终以实际测量为准，故被告在签订买卖合同时对所出售房屋的状况已经向原告张鹏作出了合理说明和提示，其他人员包括销售人员所做的销售宣传并不足以对张鹏决定是否购买涉案房屋产生根本性影响。
综上，被告已经按照买卖合同的约定向原告张鹏交付了符合双方合同约定面积的房屋，原告在本案中提出的各项诉讼请求，均于法无据，依法应予驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告张文明、张鹏对被告徐州市金地房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费37780元，减半收取18890元，财产保全费5000元，合计23890元，由原告张文明、张鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 刘现伟
二○二○一七年九月二十九日
书记员 尤 丹