宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0205民初441号
原告:中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，住所地：石嘴山市惠农区南街广场东路6号，统一社会信用代码：×××。
负责人：何建忠，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行行长。
委托诉讼代理人：徐某某，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行员工，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李某某，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行员工，特别授权代理。
被告:张某某，男，汉族，1969年4月26日出生，系宁夏鸿煜农业开发有限公司职工，原住银川市。
被告：石嘴山市登峰房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市惠农区惠安大街904号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：王某某，石嘴山市登峰房地产开发有限公司董事长。
委托诉讼代理人：韩某某，宁夏金林律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建行惠农支行）与被告张某某、石嘴山市登峰房地产开发有限公司（以下简称登峰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行惠农支行的委托诉讼代理人李某某，被告登峰房地产公司的委托诉讼代理人韩某某到庭参加诉讼，被告张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
建行惠农支行向本院提出诉讼请求：1、解除建行惠农支行与张某某签订的2032-20140179052号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判决张某某偿还原告借款本金1253333.42元及利息8166.67元，本金罚息65.81元，利息罚息15.13元，合计本、利、罚息金额1261581.03元，利息暂结付至2017年1月24日，2017年1月24日后产生的利息判决利随本清；3、判决建行惠农支行享有张某某抵押房屋变卖、拍卖所得价款的优先受偿权；4、判决登峰房地产公司承担连带保证责任；5、本案诉讼费及其他相关费用由张某某、登峰房地产公司负担。事实和理由：2014年10月14日,张某某向建行惠农支行申请个人商品房按揭贷款1600000元，抵押物为其所购买的位于石嘴山市惠农区福利路24号商业用房，双方于当日签订了2032-20140179052号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款期限为10年，等额本金还款法，于2024年10月14日到期。同日，建行惠农支行向张某某发放贷款1600000元。为防范此笔借款风险的发生，张某某用其所有的房产为其债务提供抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，登峰房地产公司提供连带保证。贷款发放后，张某某自2016年10月开始逾期，直至进入不良贷款，至今已连续拖欠6次，期间经多次联系催收无果，现建行惠农支行为维护其合法权益，特诉至法院。
张某某未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
登峰房地产公司辩称：1、本案涉案借款合同期限为10年，采用等额本金还款法，张某某未按照合同约定的期限还款，其行为违约，应当由张某某继续履行合同，并承担违约责任；2、建行惠农支行要求一次性还清本金及利息，其实质是要求解除贷款合同，但是本案不具备解除合同的条件。建行惠农支行没有诉请法院解除合同，法院不能主动判决解除合同。依据合同法第96条规定，一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以通过法院或仲裁机构确认合同效力。本案中，建行惠农支行起诉前没有通知解除合同，其合同解除权没有形成；3、本案抵押担保和保证担保同时存在，应当先行使抵押权，抵押权不能满足债权时再要求保证人承担保证责任。因此建行惠农支行的诉讼请求不符合合同约定，也不符合法律规定，应依法驳回。
建行惠农支行为证明其主张提交了下列证据，登峰房地产公司进行了质证：
一、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单各一份（原件核对无异议退还）、房屋预告登记证一份（复印件），证实：1、张某某向建行惠农支行贷款，并由登峰房地产公司承担连带保证责任；2、张某某恶意拖欠贷款；3、抵押权真实有效。登峰房地产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该组证据不能反映建行惠农支行有权单方解除合同，其解除合同的诉讼请求不能成立。
二、张某某的户口本、身份证、离婚证各一份（均系复印件，来源于贷款资料中），证实张某某的身份信息。登峰房地产公司对该组证据无异议。
三、个人贷款委托扣款转账协议一份（原件核对无异议退还），证实贷款的真实性以及建行惠农支行有权每月从张某某账户直接扣款用于偿还贷款本息。登峰房地产公司对该证据无异议。
登峰房地产公司未提交证据。
本院对证据的认证意见为：建行惠农支行提交的证据客观真实、相互印证，且登峰房地产公司对上述证据均无异议，故本院均予以采信。
本案争议焦点为：建行惠农支行各项诉讼请求能否成立？
本院经审理认定事实如下：张某某作为借款人、抵押人，登峰房地产公司作为担保人于2014年10月14日与建行惠农支行签订了编号为2032-20140179502号的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：张某某向建行惠农支行借款1600000元用于购买登峰房地产公司开发的位于石嘴山市惠农区福利路24号商业房，借款期限为2014年10月14日至2024年10月14日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，利率调整方式为下年的1月1日调整，借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率的水平上上浮50%，按月等额本金还款，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。抵押物为石嘴山市惠农区福利路24号商业房；担保人登峰房地产公司的担保方式为连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年10月11日，建行惠农支行办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。2014年10月14日，建行惠农支行向张某某发放贷款1600000元。截止至2017年1月24日，张某某尚欠借款本金1253333.42元、利息8166.67元、本金罚息65.81元，利息罚息15.13元，以上合计1261581.03元。
本院认为，张某某与建行惠农支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，本院予以确认。登峰房地产公司辩称，本案在起诉前建行惠农支行要求解除合同没有履行通知义务，故解除权不能成立，本院认为，为便民、快速及纠纷实质解决，本院向本案二被告送达起诉状副本的行为，可以视为向二被告转达建行惠农支行的解除通知，因此建行惠农支行要求解除与张某某签订的2032-20140179502号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。建行惠农支行依据合同约定向张某某发放了借款，张某某理应按照合同约定按时足额偿还借款本息，张某某未按时足额偿还借款本息，根据双方约定借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，故建行惠农支行要求张某某返还借款本金1253333.42元、利息8166.67元、本金罚息65.81元，利息罚息15.13元，以上合计1261581.03元(利息计算至2017年1月24日)的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2017年1月25-日起的利息按双方约定的借款执行利率计算至本判决确定的给付之日。建设银行惠农支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故建设银行惠农支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。登峰房地产公司自愿为张某某的借款提供担保，约定的保证方式为连带保证责任，且在保证期间内，故建行惠农支行要求登峰房地产公司对张某某的借款本息承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。张某某经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的不利后果由张某某自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告张某某签订的2032-20140179502号《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告张某某于本判决生效后十五日内向原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行返还借款本金1253333.42元、利息8166.67元、本金罚息65.81元，利息罚息15.13元(计算至2017年1月24日)，合计1261581.03元；2017年1月25日以后孳生的利息，按照双方合同约定的利息、罚息计算方式计算至本判决确定的给付之日；
三、被告石嘴山市登峰房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告石嘴山市登峰房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告张某某追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行要求对被告张某某所购买的位于石嘴山市惠农区福利路24号房屋享有优先受偿权的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16154元、公告费600元，共计16754元，由被告张某某、石嘴山市登峰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。
如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 徐小燕
人民陪审员 黄秀芳
人民陪审员 赵 艳
二〇一七年七月六日
书 记 员 郭 丹