江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第0041号原告无锡五洲国际商业运营有限公司，组织机构代码证代码67832512-4，住所地江苏省无锡市新区。法定代表人舒策丸，该公司董事长。委托代理人王洪海，江苏金易律师事务所律师。被告张风龙，男，1971年5月19日生，汉族，住河北省沧州市盐山县。委托代理人黄剑林，江苏天煦律师事务所律师。原告无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）与被告张风龙房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年12月26日受理后，依法由代理审判员郭莹华独任审判，后依法组成合议庭，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告五洲公司的委托代理人王洪海，被告张风龙及其委托代理人黄剑林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲公司诉称：其公司与张风龙签订有物业租赁合同，约定将其公司统一经营管理的五洲国际博览城一期X栋XX号至XX号商铺（共10间，以下简称涉案商铺）出租给张风龙，租赁期限为2009年6月28日至2012年6月27日。租赁期限届满后，张风龙继续占有、使用承租的商铺，未予以返还，故要求张风龙：1、立即停止侵权、返还占用的涉案商铺；2、支付因占用商铺而给其公司造成的损失（自2012年6月28日至实际返还商铺时止按每年80000元的标准计算）；3、承担本案诉讼费用。张风龙辩称：其承租涉案商铺时约定经营业态为宾馆，但因五洲公司未取得涉案商铺的消防检验合格证，交付的涉案商铺存在漏水等情形，且后五洲公司将涉案商铺的门锁上了，致使其无法使用涉案商铺进行宾馆经营，合同目的无法实现。因五洲公司于2010年就将涉案商铺的门锁上了，即从该时间起五洲公司已经将涉案商铺收回，故不存在占用的问题，要求驳回五洲公司的诉讼请求。经审理查明：2009年6月3日，张风龙与五洲公司（2009年4月17日，无锡五洲国际工业博览城管理有限公司名称变更为五洲公司）签订物业租赁合同1份，约定由五洲公司将其受业主委托经营的涉案商铺共337平方米出租给张风龙经营，经营业态为宾馆；租赁期限为36个月，合同租赁期自2009年6月28日起至2012年6月27日止。租金缴纳实行先付后用的办法：租赁期内分两期付款，张风龙在签合同时付50000元用12个月，在租赁期开始后第13个月的5日前付8500元/间，合计租金85000元用至租赁期满；租期届满或本合同解除后，张风龙需�五洲公司规定期间内交出涉案商铺，如张风龙逾期不交出涉案商铺的，五洲公司有权向人民法院起诉和申请执行，也可视为张风龙自动放弃涉案商铺内所有商品的所有权（含室内外装修），五洲公司有权收回并占有涉案商铺，自由处置涉案商铺内所有物品，拆除原有装修等，产生的费用由张风龙负责。协议签订后，五洲公司于2009年6月20日将涉案商铺交付给张风龙。诉讼中，双方均确认因五洲公司市场开业时间顺延了3个月，故合同履行期限顺延为自2009年9月26日起至2012年9月25日止。合同履行期间内的租金已经缴付完毕。2012年7月13日，张风龙诉至本院，以五洲公司交付的涉案商铺未达到相应消防验收的标准，致张风龙就涉案商铺经营宾馆无法通过相应的消防验收，无法使用涉案商铺进行宾馆的经营为由诉讼来院，后张风龙于2012年12月19日撤回起诉。2013年3月4日，张风龙再次诉至本院，要求1、五洲公司返还房屋租金124000元及租赁保证金10000元；2、五洲公司赔偿张风龙涉案商铺装修、宾馆相关配套设施损失合计577600元；3、五洲公司承担评估费用7690元；4、五洲公司支付张风龙因无法经营宾馆所造成的可得利益损失50000元。经法院审理判决驳回张风龙的诉讼请求。2013年10月8日，五洲公司诉至本院，要求张风龙返还涉案商铺，并赔偿占用商铺的损失，后五洲公司撤回起诉。2013年12月，五洲公司再次诉至本院。以上事实，有物业租赁合同，本院自（2013）新民初字第0297号案卷中调取的五洲国际在该案中提供的商品房买卖合同、委托经营协议、五洲公司工商登记变更材料、庭审笔录、（2013）新民初字第0297号民事判决书、本院调查情况及双方当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中,张风龙提供：1、补充协议复印�1份，证明由于五洲国际工业博览城一期的整体开业消防检查没有通过，致张风龙用作经营宾馆的涉案商铺的消防检查不能通过，导致其无法经营，合同目的无法实现。五洲公司对此份证据不予认可，并表示张风龙的该主张已经过生效判决予以认定，与本案无关。2、缴款单，证明因五洲公司整体迟延交付，所以租赁期间予以了顺延，租赁期间应是2009年9月26日至2012年9月25日。五洲公司认可租赁期间予以了顺延。3、涉案商铺照片1组，证明涉案商铺存在结构性问题，不能用于经营宾馆，且存在漏水等问题致使其无法正常经营。五洲公司表示该组照片与本案无关。4、消防安全检查申请，证明其曾于2009年7月25日向消防部门申请验收，但因五洲国际一期商铺整体不合格，故无法通过其申请。五洲公司不予认可，且认为与本案无关。5、五洲国际场内其他商户照片1组，证明五�公司虚假宣传，导致场内许多商户关门歇业。五洲公司认为该组照片与本案无关。6、在涉案商铺相邻商铺开办“XXX”宾馆的业主王XX的证人证言，王XX表示承租后因五洲国际市场整体消防验收没有通过，以致其消防验收未通过，2010年4月，因其经营的“XXX”以及张风龙经营的“家感觉”均未办理营业执照，派出所李警官连同五洲国际商场部的吴X等人遂到市场对其二人的商铺进行锁门，此后其按消防规范整改了房屋，至2013年通过了消防验收后重新开业，张风龙的商铺存在结构问题，还有漏水的情形，所以商铺门一直锁着，后来听张风龙说过要去五洲公司退租。五洲公司表示证人在作证时有意回避问题，对于证人证言不予认可。7、关于五洲工博城市场进行“三合一”整治的通知、隐患整改通知，证明五洲公司交付的租赁物存在消防隐患。五洲公司表示与本案无关，且�防问题已经由生效判决予以了认定。诉讼中，五洲公司提供了五洲国际博览城一期X栋XX、XX号及X栋XX、XX号的商铺租赁合同及管理合同，证明其主张的损失标准的合理性。张风龙对此不认可。诉讼中，根据张风龙的申请，本院至无锡新区坊前派出所进行调查，经与2010年处警的李警官、王警官联系，二人均表示当时因有人举报张风龙开办的“家感觉”宾馆无证经营，故于2010年4月至五洲国际要求市场物业工作人员将该宾馆的大门上了锁，要求“家感觉”宾馆暂停经营直至取得证照后再行开业。本院至无锡新区工博园派出所进行调查，该所治安副所长詹警官表示工博园派出所于2012年1月成立，五洲国际市场转归其派出所管辖，成立后不久就发现“家感觉”宾馆和“XXX”宾馆都存在无证经营的情形，其曾多次前往告知两家宾馆暂停经营，后“XXX”整改�取得了消防验收，“家感觉”未予整改，也未再经营；2013年10月9日，许乃成受张风龙委托要求退还XX号XXX-XXX的房子，与五洲国际市场运营部发生纠纷，其派出所接到报警后经调解许乃成与五洲国际市场部协商解决。本院根据张风龙提供的吴X的电话号码与吴X取得了联系，吴X在电话中表示其在2009年至2012年3月期间任五洲国际市场部经理，2010年因有人举报称张风龙经营的宾馆涉及无证经营，后派出所李警官和王警官找到其所在的市场管理公司，要求管理公司将张风龙开设的宾馆的门上锁，钥匙暂存于管理公司处，没几天张风龙自行开锁进行营业，经人举报后派出所又过来要求锁门，当时只锁了正门，旁边的门还是可以进出的，所以“家感觉”宾馆实际还是一直在营业的，在其任职期间内，张风龙曾因消防验收的问题找过五洲国际，但该问题不属于其管辖范围，具体情形不清楚。张风龙对于法院至派出所调查的情况的真实性予以认可，但表示系涉案商铺存在结构问题，并非其无证经营；对于吴X的陈述，其表示是五洲公司锁门的。五洲公司对于派出所调查的情况无异议，对于吴X的陈述五洲公司表示该联系方式系张风龙提供，吴X陈述的内容真实性无法确认。诉讼中，五洲公司确认合同期满后为防止张风龙在未结清费用的情况下自行搬离，故在2013年9月后第一次起诉返还商铺时将涉案商铺的正门加了锁。诉讼中，本院于2014年4月1日组织双方至现场进行交接，五洲公司将正门上的锁打开，双方约定五洲公司主张的占用损失截至2014年4月1日止，张风龙于2014年4月15日前搬离完毕。此后双方按约交接完毕。本院认为：张风龙与五洲公司签订的物业租赁合同系双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同的权利和义务，合同一方当事人未全面履行合同义务，造成另一方损失的应当承担违约责任和损失赔偿责任。合同约定的期限为2009年6月28日起至2012年6月27日止，现双方均确认合同在履行过程中期限已顺延为2009年9月26日起至2012年9月25日止，故双方租赁合同期限届满的时间为2012年9月26日。关于停止侵害，返还租赁商铺的问题。本案在审理过程中，在法院组织下，双方已经完成了商铺的返还交接，故对于五洲公司的第一项要求返还商铺的诉讼请求，不再重复理涉。关于五洲公司主张的占用商铺的损失问题。双方在合同期满后并未办理完毕交接手续，至法院组织下双方交接前张风龙尚未搬离涉案商铺。租赁合同期限届满后承租方理应向出租方交还租赁物，对于逾期腾房的行为应当承担相应的责任。故张风龙对于合同期满后继续占用涉案商铺期间导致五洲公�无法占有使用产生的损失应当承担相应的责任。张风龙认为其无需赔偿五洲公司合同期满后占用涉案商铺期间的损失，理由有二：一是认为五洲公司交付的租赁物存在消防不合格、漏水等问题，导致其无法使用涉案商铺，租赁合同的目的无法实现；二是五洲公司在2010年4月将其承租下来的涉案商铺上锁直至2014年4月双方交接之时，期间其并未能实际使用，该上锁行为已经构成五洲公司收回商铺的效果，且此后曾多次口头要求五洲公司开锁取回自己的物品，诉讼后还曾因此事报过警，故其不存在占有使用、不交还涉案商铺的问题。关于第一点理由，张风龙曾就五洲公司交付的租赁物不符合消防规范问题起诉过，该问题已经生效判决予以了认定，且消防问题、漏水问题致使租赁合同目的无法实现的主张与本案租赁期满后的占用使用问题并无关联，故对于张风龙该点理由�予采信。关于第二点理由，根据本院向派出所的调查情况及庭审中双方的陈述，2010年4月，张风龙承租涉案商铺后经营的“家感觉”宾馆大门被上锁的原因是其无证经营，且五洲公司物业是应派出所要求上锁的，并非五洲公司作为出租方做出的意思表示，故该上锁行为并不能视为五洲公司将张风龙承租的商铺收回；另外，从派出所的笔录及（2013）新民初0297号案件庭审笔录中双方的陈述可以看出，2010年涉案商铺仅有正门被上锁，涉案商铺还有其他门未上锁，且张风龙此后也有继续经营的情况，故张风龙在2010年4月后仍存在对涉案商铺占有并使用的情形。张风龙对于在合同期满后何时交还商铺负有举证责任，虽然张风龙称合同期满后曾多次口头要求交还商铺，但仅提供了起诉后2013年10月9日报警的材料，现五洲公司认可自第一次向法院起诉时即在2013年9月过后其公司为�止张风龙在未结清相关费用时自行搬离，故将正门上了锁，虽然张风龙存在逾期占用房屋的情形，但既然五洲公司已经选择了诉讼的方式要求张风龙搬离，理应在双方协商的基础上或者法院组织的情形下进行现场交接，径行上锁的行为有碍张风龙返铺止损，且诉讼中双方也曾就交接问题报过警，五洲公司采取上锁的处理方式并不妥当，故对于五洲公司要求张风龙承担逾期占用租赁物的相应费用时，应计算至其公司认可的自行上锁前即2013年9月30日时为止较为合理。五洲公司主张赔偿损失，也即张风龙因逾期未腾房致使五洲公司未能处分涉案商铺所产生的损失，该损失范围以张风龙逾期未腾房应支付的房屋占有使用费为限较为合理。关于损失的计算标准，现五洲公司主张每间8000元/年，涉案商铺10间为80000元/年，结合五洲公司与张风龙之间的租赁合同来看，在合同期满前的租金标准为两年85000元，虽然五洲公司提供了与其他人签订的租赁合同，但租金系双方协商的结果，不具有参考性，现五洲公司没有其他证据证明亦表示不申请评估，应承担举证不能的不利后果，故应按42500元/年的标准来计算损失较为合理。故张风龙应自2012年9月27日至2013年9月30日期间按照42500元/年的标准支付五洲公司因其逾期未腾房给五洲公司造成的损失，合计为42965.75元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十五条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、张风龙应于本判决发生法律效力之日起十日内支付五洲公司逾期腾房的损失42965.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回五洲公司其他的诉讼请求。案件受理费1967元，保全费1020元，合计2987元（此款已由五洲公司预交），由五洲公司负担2070元，由张风龙负担917元。（五洲公司同意其预交的案件受理费917元，由张风龙向其直接支付本院不再退还，由张风龙在本判决发生法律效力之日起十日内向五洲公司支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡市城中支行；账号：11×××05）。审 判 长  王莉娜代理审判员  郭莹华人民陪审员  胡静妹二〇一四年六月二十三日书 记 员  狄春欢本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。