广东省汕头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤05民终370号
上诉人（原审原告）：林本清，男，汉族，住所地汕头市潮阳区城南街道龙井。
委托代理人：郭东明，广东明祥律师事务所律师。
委托代理人：曾少锋，北京市盈科律师事务所�师。
上诉人（原审原告）：林炳洪，男，汉族，住所地汕头市潮阳区城南街道龙井。
委托代理人：郭东明，广东明祥律师事务所律师。
委托代理人：曾少锋，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汕头市福稻食品有限公司，住所地汕头市潮阳区。
法定代表人：陈晓航。
委托代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。
委托代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东泰新拍卖有限公司，住所地汕头高新区。
法定代表人：黄炫霖。
委托代理人：李志海，广东泛尔律师事务所律师。
委托代理人：倪哲绵，广东泛尔律师事务所律师。
上诉人林本清、上诉人林炳洪因与被上诉人汕头市福稻食品有限公司（以下简称福稻食品公司）、被上诉人广东泰新拍卖有限公司（以下简称泰新拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2015）汕龙法民三初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。两上诉人的共同委托代理人郭东明、曾少锋，两被上诉人的委托代理人李志海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年12月12日，福稻食品公司与泰新拍卖公司签订委托拍卖协议书，福稻食品公司委托泰新拍卖公司对包括位于“潮阳区城南办事处五仙城南一路南丰园A幢1-9号铺（坐南向北，建筑面积352.6平方米）和201、202号（坐北向南，建筑面积265.2平方米）”房地产在内的总共18项财产进行公开拍卖，并确定上述潮阳区城南办事处五仙城南一路南丰园A幢1-9号铺和201�202号房产的起拍价为320万元。之后，泰新拍卖公司在《汕头日报》刊登该18项财产的拍卖公告，拍卖时间定于2012年12月25日10时，标的展示时间为12月19日至12月21日。
在拍卖会之前，林炳洪与泰新拍卖公司就竞拍标的“潮阳区城南办事处五仙城南一路南丰园A幢1-9号铺（坐南向北，建筑面积352.6平方米）和201、202号（坐北向南，建筑面积265.2平方米）”签订了《竞买协议》，泰新拍卖公司在该协议中的第六条声明“该标的按现状带瑕疵拍卖，请竞买人自行核实并自行承担风险”。
2012年12月24日，林炳洪在泰新拍卖公司签署了《竞买登记表》，承诺“本竞买人对拍卖人提供的有关资料及拍卖标的的现状确认有效并无异议”。
2012年12月25日，上述拍卖标的在拍卖会上按320万元起拍，林炳洪在第三轮以340万元竞买成功。林炳洪与泰新拍卖公司于同月28日签订《拍卖成交确认书》，合同第三条、第五条约定在拍卖价款及佣金交清之后，由委托人与买受人协商移交时间后将拍卖标的按现状交付给买受人，其他事项按《竞买协议》履行。同日，林炳洪交清了拍卖款340万元及拍卖佣金17万元。上述拍卖标的中的“潮阳区城南办事处五仙城南一路南丰园A幢1-9号铺”于2015年1月28日办妥新的房地产权证，证号为粤房地权证汕潮阳字第××号，地址名称更称为“汕头市潮阳区城南街道五仙城南一路南丰园住宅区A幢1-9号铺”。
因新的房地产权证将“汕头市潮阳区城南街道五仙城南一路南丰园住宅区A幢1-9号铺”的建筑面积登记为296.9平方米，与拍卖时载明的“建筑面积352.6平方米”相差55.7平方米，故林炳洪、林本清于2015年5月12日向法院提起诉讼，请求判令：1、福稻食品公司和泰新拍卖公司返还445600元及该款自2012年12月28日起按人民银行同期贷款利率计付至还清之日止的利息；2、泰新拍卖公司返还拍卖佣金22280元及该款自2012年12月28日起按人民银行同期贷款利率计付至还清之日止的利息；3、本案诉讼费用由福稻食品公司和泰新拍卖公司承担。
原审法院另查明：林炳洪在参加拍卖前有到拍卖标的现场察看，庭审时确认受让后的房产四至、现状，与其在拍卖前所察看的四至和现状一致，也知悉该房产由潮阳区残联使用。2014年9月26日，林炳洪收到潮阳区残联支付的2012年12月1日至2014年4月17日的租金68000元。
2015年8月19日，汕头市潮阳区房地产管理局出具《情况说明》：地址为潮阳市棉城五仙城南一路南丰园A幢1-9号铺，房屋所有权证号为粤房字第××号与地址为汕头市潮阳区城南街道五仙城南一路南丰园住宅区A幢1-9号铺，房地产权证为粤房地权证汕潮阳字第××号属同一处房产；上述9间铺间原分属8位产权人，该8位产权人在1995年5月联合将铺间转让给潮阳市金兴城市信用合作社汇丰营业部时，在转让协议书中注明转让包括檐廊面积55.25平方米，因此在1995年5月办理房地产转让登记时的建筑面积登记为352.6平方米；2013年5月起，林本清（代理人林炳洪）前来办理房地产权属转移登记，业务员到现场实测时发现建筑面积与现实不符，经核实55.7平方米檐廊属公共地方不能计入铺间面积，该局本着负责的态度与林炳洪多次沟通，直至2014年11月答应按实测面积办理产权登记。
案经原审法院审理认为：林炳洪与泰新拍卖公司、福稻食品公司之间的拍卖合同合法有效，双方的合同权利义务已实际履行完毕。林炳洪确认拍卖标的的四至及现状，与其在拍卖前察看的一致，且林炳洪的父亲林本清已取得拍卖标的的所有权证书。
汕�市潮阳区房地产管理局出具的《情况说明》，证明2013年5月起林本清（代理人林炳洪）在办理房地产权属转移登记时，该局已将现场实测时发现建筑面积与现实不符、55.7平方米檐廊属公共地方不能计入铺间面积的情况告知林炳洪，因此应认定林本清、林炳洪于2013年5月份起就已明知拍卖标的建筑面积数与现实不符的情况，本案的诉讼时效期间应从2013年5月份起计算。林本清、林炳洪于2015年5月12日提起本案诉讼，没有提交证据证明其在此期间向泰新拍卖公司、福稻食品公司主张过权利，或者存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定，本案已超诉讼时效。泰新拍卖公司、福稻食品公司关于本案已超过诉讼时效的抗辩，理由成立，予以采纳。
泰新拍卖公司依据福稻食品公司提供的粤房字第××号《房屋所有权证》记载的建筑面积数刊登拍卖公告，同时公告告知了标的展示时间，在拍卖前泰新拍卖公司在《竞买协议》中向林炳洪声明该标的按现状带瑕疵拍卖。林炳洪在拍卖前已到拍卖标的的现场进行了察看，也在《竞买登记表》上承诺其对泰新拍卖公司提供的有关资料及拍卖标的的现状确认有效并无异议。因此，应认定泰新拍卖公司在刊登拍卖公告时已如实的反映拍卖标的的地址、面积等状况，对拍卖标的的现状也进行了充分的展示，也已向林炳洪明确按现状带瑕疵拍卖，泰新拍卖公司已尽其拍卖人应尽的义务。至于粤房字第××号《房屋所有权证》记载的建筑面积数中包含檐廊面积的情况，没有证据证明泰新拍卖公司与福稻食品公司在拍卖前就已知道或应该知道，并且出于故意或重大过失而没有告知林炳洪。《竞买协议》第六条系泰新拍卖公司向林炳洪声明本案涉及拍卖标的是按现状带瑕疵拍卖，泰新拍卖公司的做法及该条款的内容均符合《中华人民共和国拍卖法》第十八条的规定，林炳洪应自行核实拍卖标的物并自行承担风险。拍卖有别于一般的买卖，林炳洪应当在竞买前自行对房屋的实际情况，包括是否有其他人居住使用、房屋内状况、房屋四至等情况了解清楚后再决定是否参与竞买。在没有证据证明泰新拍卖公司、福稻食品公司对拍卖标的面积数出入存在过错的情况下，主张泰新拍卖公司、福稻食品公司应承担赔偿责任，缺乏依据，不予支持。泰新拍卖公司、福稻食品公司关于其已向林炳洪明确按现状带瑕疵拍卖的抗辩意见，事实依据充分，予以采纳。A幢1-9号铺以及201、202号房系整体拍卖，整体成交总价为340万元，林本清、林炳洪按8000元／平方米的价格主张A幢1-9号铺面积差额价值，缺乏事实依据和法律依据。综上，林本清�林炳洪于2013年5月份起就已明知原房屋所有权证记载的建筑面积与现实不符的情况，直至2015年5月12日提起本案诉讼，已超过法定一年的诉讼时效，已丧失了胜诉权。本案拍卖标的系按现状带瑕疵拍卖，而不是按面积数拍卖，泰新拍卖公司、福稻食品公司已按拍卖标的的现状交付林本清、林炳洪，林本清、林炳洪以拍卖公告、《拍卖成交确认书》上的面积数与房产部门重新测量后确定的面积数不符为由，要求退还拍卖价款和佣金、赔偿损失的诉讼请求，于法无据。依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回林本清、林炳洪的诉讼请求。案件受�费8320元、保全费2820元，合共11140元，由林本清、林炳洪负担。
林本清、林炳洪不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决事实不清。（一）原审判决对福稻食品公司和泰新拍卖公司的过错没有查清。1、福稻食品公司和泰新拍卖公司没有履行“说明拍卖标的瑕疵”的法定义务。福稻食品公司和泰新拍卖公司签订的委托拍卖协议书、泰新拍卖公司在《汕头日报》刊登的拍卖公告、林炳洪拍卖成交后签订的《拍卖成交确认书》等等，福稻食品公司和泰新拍卖公司无一例外向林炳洪提示所拍卖标的“建筑面积：352.6㎡”，与林本清办妥新的房地产权证的面积存在较大差异，该拍卖标的的瑕疵的形成系福稻食品公司和泰新拍卖公司对拍卖标的建筑面积作出了令林炳洪误解的提示，福稻食品公司和泰新拍卖公司未履行《中华人民共和国拍卖法》规定�委托人、拍卖人说明拍卖标的瑕疵的法定义务，存在过错，构成违约，应当承担违约赔偿责任。2、福稻食品公司委托拍卖时，尚未取得本案房地产的不动产权属证书，导致本案房地产面积未经房地产管理部门精确测量而产生差错，福稻食品公司和泰新拍卖公司对面积误差产生存在过错。福稻食品公司在委托泰新拍卖公司拍卖本案房地产时，本案房地产的所有权人为“潮阳市金兴城市信用合作社汇丰营业部”，并不是福稻食品公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，福稻食品公司没有取得不动产权属证书，尚未享有该不动产物权，即以委托人的身份委托泰新拍卖公司对该房地产进行拍卖，泰新拍卖公司没有认真核实即接受委托，导致本案房地产面积未经房地产管理部门精确测量而产生差错，福稻食品公司和泰新拍卖公司对面积误差的产生存在过错，对于房地产面积缺失部分价款理应返还。（二）《竞买协议》、《竞买登记表》等为泰新拍卖公司单方事先拟定好的格式合同。泰新拍卖公司当庭承认《竞买协议》等为其单方事先拟定好的合同，因此，《竞买协议》等完全符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式合同的规定。泰新拍卖公司作为一个专业从事拍卖业务的机构，核查标的和鉴定水平等方面都应优于林本清和林炳洪，因此在未明确拍卖标的是否存在瑕疵、存在何种瑕疵时，要求林本清、林炳洪自己承担风险是不合适的，这无疑加重了林本清和林炳洪的责任，免除福稻食品公司和泰新拍卖公司“应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵”的法定责任。因此，泰新拍卖公司的免责声明无效，对林本清和林炳洪不生产法律效力。
二、原审判决认定事实错误。（一）林本清和林炳洪提起本�诉讼时没有超过诉讼时效。1、根据《房地产权证》（粤房地权证汕潮阳字第××号）显示，该房地产登记时间为“2015年1月23日”，林本清取得该《房地产权证》的时间肯定在此时间之后，根据《房地产权证》上建筑面积的记载，林本清和林炳洪才确知拍卖标的建筑面积与现实不符，面积相差“55.7㎡”，与福稻食品公司和泰新拍卖公司交涉未果，才于2015年5月12日提起本案诉讼，并没有超过诉讼时效。2、汕头市潮阳区房地产管理局出具的《情况说明》，不能证明林本清和林炳洪从2013年5月份起知道权利受到损害。业务员什么时候到现场，什么时候实测，什么时候发现不符，该局什么时候与林炳洪沟通，如何沟通，沟通什么内容，沟通结果如何，该《情况说明》没有下文。原审判决不知从何认定自2013年5月起知道权利受到损害，为何不是“直至2014年11月答应按实测面积�理产权登记”才知道权利受到损害起计算。如果从2014年11月起计算，林本清和林炳洪于2015年5月12日提出诉讼，完全没有超过诉讼时效。3、我国实行的是登记主义，房地产权证大于其他证明文件，测绘成果所体现的只是测绘机构的一种测量数据，在没有得到房地产管理部门确认之前，是不能产生法律效力的。因此，林本清和林炳洪只有等到领取法定的《房地产权证》才能确定权利是否受到损害，才能依法主张权利。（二）不因福稻食品公司和泰新拍卖公司的免责声明而免除本案所涉拍卖合同的瑕疵担保责任。福稻食品公司和泰新拍卖公司本可以在拍卖之前按《中华人民共和国物权法》的规定，经房地产管理部门精确测量，办理不动产权属证书登记，取得不动产权属证后再进行拍卖，完全可以避免建筑面积误差的问题。但福稻食品公司没有办理不动产权属证书登记，�新拍卖公司放任福稻食品公司的过错，接受福稻食品公司的委托进行拍卖，导致拍卖标的建筑面积与拍卖公告和《拍卖成交确认书》严重不相符，其直接后果是影响林炳洪在拍卖时的出价，与林本清和林炳洪的损失有直接的因果关系。因此，福稻食品公司和泰新拍卖公司没有尽到谨慎的审核义务，不能适用瑕疵担保免责条款。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第二款仅限于拍卖标的的真伪或者品质，并不涉及数量、面积等通过一般测量手段即能为公众所知悉的明显属性，对于此类数量、面积属性的缺损，不属“不承担瑕疵担保责任”的范畴。福稻食品公司也当庭阐述“面积减少不是瑕疵问题”，故福稻食品公司和泰新拍卖公司应承担相应的违约责任。（三）林炳洪对拍卖标的现场进行察看，用肉眼不可能看出房屋的实际平方数，也不能免除福稻食品公司和泰�拍卖公司履行“说明拍卖标的瑕疵”的法定义务，福稻食品公司和泰新拍卖公司也没有作“房屋的实际面积以房管部门的实际测量面积为准”的声明。本案中，在拍卖标的为“建筑面积：352.6㎡”的基础上出现了“55.7㎡”的差距，显然已经严重超出3%的合理范围，福稻食品公司和泰新拍卖公司应返还该部分的款项。（四）原审判决认定“A幢1-9号铺以及201、202号房系整体拍卖，整体成交总价为340万元”不能成立。拍卖公告、《竞买协议》等没有声明是整体拍卖，《拍卖成交确认书》也没有协议确认为整体拍卖。从拍卖公告看，双方均以房产面积作为交易的基础，拍卖价格应与其拍卖时的面积相对应，原审判决认定为整体拍卖显属不当。
三、原审判决适用法律不当。本案中，拍卖标的为“潮阳区城南办事处五仙城南一路南丰园A幢1-9号铺坐南向北，建筑面�：352.6㎡”，但领取《房地产权证》后才发现登记的建筑面积为“296.9㎡”，与《拍卖成交确认书》载明的建筑面积相差“55.7㎡”，已经严重超出3%的合理范围，导致合同双方权利义务严重失衡，明显违反公平和诚实信用原则。福稻食品公司未能提供拍卖标的的真实面积，造成讼争房屋面积大幅度缩水，严重侵害了林本清和林炳洪的合法权益，应当承担因面积减少而产生的法律责任。泰新拍卖公司作为拍卖人没有对委托人提供的有关文件、资料进行严格核实，其主观上具有过错。福稻食品公司和泰新拍卖公司无法交付合同约定面积的房产已构成违约，应当根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赔偿因此给林本清和林炳洪造成的损失。
综上所述，原审判决事实不清，认定事实错误，适用法律不当，特提出上诉，请求撤销汕头市龙湖区人民法院（2015）汕龙法民三初字第111号民事判决，依法改判为：1、福稻食品公司和泰新拍卖公司返还445600元及该款自2012年12月28日起按人民银行同期贷款利率计付至还清之日止的利息；2、泰新拍卖公司返还拍卖佣金22280元及该款自2012年12月28日起按人民银行同期贷款利率计付至还清之日止的利息；3、本案诉讼费用由福稻食品公司和泰新拍卖公司承担。
林本清、林炳洪于二审庭审时补充如下上诉意见：一、福稻食品公司和泰新拍卖公司知道或者应当知道面积是存在误差的。1、福稻食品公司是在2012年11月12日通过拍卖获得涉案房产，福稻食品公司在拍卖成交后，于同年12月25日委托泰新拍卖公司再次拍卖该房产。在这么短的时间内再次委托拍卖，福稻食品公司和泰新拍卖公司在委托或接受委托过程中应当知道涉案房产的面积存在误差。2、福稻食品公司在拍卖成功后没有办理产权过户手续就直接委托泰新拍卖公司再次拍卖，泰新拍卖公司作为拍卖公司有责任和义务防止面积存在误差，所以泰新拍卖公司存在过错。二、原审法院没有查明和认定《竞买协议》是泰新拍卖公司提供的格式合同，泰新拍卖公司也已当庭承认是格式合同，故本案应从格式合同应适用《中华人民共和国合同法》有关条款进行认定。
福稻食品公司、泰新拍卖公司在法定期限内没有提交书面答辩状，庭审时答辩称：一、福稻食品公司、泰新拍卖公司对新老产权证存在面积误差没有过错。林本清、林炳洪当庭补充的事实理由是福稻食品公司没有将涉案房产过户到自己名下才不知道面积存在误差，我方认为该理由不成立。二、《竞买协议》、《竞买登记表》虽为泰新拍卖公司提供，但并不存在显失公平或其他排除适用的情形，完全符合《中华人民共和国拍卖法》以及《中华人民共和国合同法》的相关规定。三、林本清、林炳洪的起诉已经超过本案诉讼时效。四、本案导致新老产权证存在面积差异的过错不在福稻食品公司和泰新拍卖公司，林本清、林炳洪应当另循其他程序解决争议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，林本清、林炳洪向法院提交如下证据：1、拍卖公告，证明拍卖行业习惯。在拍卖时，对拍卖标的面积有可能出现误差和捆绑拍卖的必须在公告时特别声明，否则应认为对拍卖标的面积的保证和非捆绑式拍卖。2、（2014）汕中法行终字第13号《行政裁定书》，证明房产测绘成果必须经房地产管理部门审核确认后将房产测绘成果纳入房产档案统一管理才具有法律效力。2015年1月23日林本清取得涉�房产的房地产权证后，才知道权利受到侵害，因此起诉并没有超过诉讼时效。3、债权转让合同，证明福稻食品公司和泰新拍卖公司知道或应当知道涉案房产面积误差的事实。
福稻食品公司、泰新拍卖公司认为上述三份证据不属二审新证据，依法应当不予审查。对于证据要证明的内容，证据1两份拍卖公告与本案没有关联性，该两项拍卖活动是由法院委托的，拍卖行会根据法院的委托刊登公告并进行拍卖。而本案的房产是福稻食品公司委托的，所以在表述上存在差异，这不足为奇。《中华人民共和国拍卖法》没有规定拍卖公告应如何登，只要不违反法律强制性规定就是合法的。林本清、林炳洪主张拍卖公告存在瑕疵理由不成立。证据2是汕头市中级人民法院的裁定书，法院在案件审理中应以法律作为依据，不是以与本案无关的个案作为依据。证据3为复印件，对该债权转让合同的真实性需与当事人核实。对其关联性，如果该合同是真实的，恰好证明福稻食品公司委托泰新拍卖公司拍卖的事实。福稻食品公司是通过拍卖获得房产，通过签订合同、支付全款、占有房产成为本案涉案房产的权属人，所以福稻食品公司委托泰新拍卖公司拍卖是有依据的。但从该合同的内容看根本无法证明福稻食品公司和泰新拍卖公司知道或者应当知道房产面积减少这一事实。
经审查，证据1单凭两份拍卖公告的内容，无法证明就是拍卖行业习惯，故该份证据对待证事实不具有证明力。证据2是本院生效的裁判文书，对其真实性予以确认，对其要证明的内容予以采纳。证据3没有原件可供核对，且从该份合同的内容看无法证明其要证明的事实，故对该份证据的证明力不予认定。
本院经审理查明，原审判决查明的事实与本案的证据一致，本院予以确认。
本院认为：本案系拍卖合同纠纷。福稻食品公司委托泰新拍卖公司对其通过拍卖取得的房产进行拍卖，泰新拍卖公司接受委托后依法发布了拍卖公告并进行了拍卖，林炳洪以340万元的价款竞拍成功并与泰新拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。之后林炳洪以其父亲林本清的名义办理房地产权属转移登记手续，林本清也已取得拍卖标的的《房地产权证》。以上拍卖程序符合法律规定，福稻食品公司与泰新拍卖公司之间的委托合同关系，泰新拍卖公司与林炳洪之间的拍卖合同关系均合法有效，受法律保护。根据合同相对性原则，林本清不是拍卖合同的一方当事人，不能作为共同原告提起本案诉讼，故林本清在本案作为原告的诉讼主体不适格。原审法院没有对林本清的诉讼主体资格进行审查，本院予以纠正。
双方当事人在二审争议的焦点主要是：一、本案是否超过诉讼时效；二、福稻食品公司和泰新拍卖公司是否应对拍卖标的出现面积误差承担赔偿责任。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第三款规定：“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”本案中，福稻食品公司委托拍卖的房产原已办理了《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》登记的建筑面积为352.6平方米。因《房屋所有权证》是房地产管理部门发放的具有法律效力的房地产权属证书，故福稻食品公司按照《房屋所有权证》登记的建筑面积委托拍卖，泰新拍卖公司接受委托并按照福稻食品公司的要求发布拍卖公告，符合法律规定。拍卖标的出现面积误差，原因是其中55.7平方米檐廊在原《房屋所有权证�中计入建筑面积，而在林炳洪以其父亲林本清的名义办理的《房地产权证》中被认定为公共地方没有计入铺间面积。由于本案没有证据证明福稻食品公司和泰新拍卖公司在拍卖时明知拍卖标的会出现面积误差而未作声明，且拍卖标的存在瑕疵与面积误差不是相同概念，因此，本案不应适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条关于诉讼时效的规定。并且，当事人知道或者应当知道权利受到损害之日，也应该从林本清领取新的《房地产权证》之日起计算，故对林炳洪上诉关于本案未超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。原审法院适用《中华人民共和国拍卖法》第六十一条的规定认定本案已超过诉讼时效不当，本院予以纠正。
关于福稻食品公司和泰新拍卖公司是否应对拍卖标的出现面积误差承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国拍卖法》第四十条规定：“�受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。”本案中，泰新拍卖公司在拍卖公告中载明的涉案房产的建筑面积，与该拍卖标的的《房屋所有权证》登记的建筑面积一致。泰新拍卖公司在与林炳洪签订的《竞买协议》中也声明“该标的按现状带瑕疵拍卖”。林炳洪竞拍成功后，福稻食品公司将拍卖标的按现状交付林炳洪，交付的标的物与《房屋所有权证》的记载一致。林炳洪也确认交付的拍卖标的四至及现状，与其在拍卖前现场察看的一致，故应认定福稻食品公司和泰新拍卖公司已按照约定交付拍卖标的，林炳洪已按照约定取得了拍卖标的。拍卖标的出现面积误差，不是福稻食品公司和泰新拍卖公司的原因造成的，而是房地产管理部门在前后两次房地产权属登记中因执行的标准不一致产生的。因此，林炳洪上诉要求泰新拍卖公司�福稻食品公司承担违约责任，不符合《中华人民共和国拍卖法》第四十条的规定，本院不予支持。并且，本案拍卖合同的标的物A幢1-9号铺是与201、202号房一起作为整体拍卖的，故林炳洪上诉主张对没有计入铺间面积的55.7平方米檐廊按每平方米8000元计算，请求判令福稻食品公司和泰新拍卖公司返还拍卖价款445600元及该款自2012年12月28日起的利息损失，以及判令泰新拍卖公司返还相应的拍卖佣金22280元及该款自2012年12月28日起的利息损失，理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定本案拍卖标的系按现状带瑕疵拍卖，是整体拍卖而不是按面积数拍卖，与事实相符，本院予以确认。原审判决认定福稻食品公司和泰新拍卖公司已按现状交付拍卖标的，驳回林本清、林炳洪要求退还拍卖价款和佣金、赔偿损失的诉讼请求，处理结果正确，本院予以维持。
综上所述，林本清、林炳洪的上诉请求，依据不充分，理由不成立，本院予以驳回。原审判决关于林本清诉讼主体资格的审查以及本案诉讼时效的认定，处理不当，本院予以纠正；对原审判决的处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8320元，由上诉人林本清、上诉人林炳洪负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 立
审判员 姚焕丹
审判员 翁晓红
二〇一六年四月七日
书记员 刘 璇