广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第1037号
原告：南宁毅恒洁物业服务有限公司，住所地：南宁市。
法定代表人：谭斌，该公司总经理。
委托代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告：苏诚孝。
委托代理人：文鸿，无业。
委托代理人：唐仁鑫，退休职工。
原告南宁毅恒洁物业服务有限公司（以下简称“毅恒洁物业公司”）与被告苏诚孝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，组成由审判员刘孙丽担任审判长、人民陪审员黄娟和梁绍连参加的合议庭，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。书记员黄丁鸣担任记录。原告毅恒洁物业公司的委托代理人敬彬儒、唐忠玉，被告苏诚孝的委托代理人文鸿、唐仁鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毅恒洁物业公司诉称：2014年10月10日，原告与南宁荒岛房地产开发有限公司签订《阳光绿城物业服务合同》，约定自2014年8月3日至阳光绿城业主委员会成立且选聘新的物业服务企业为止，由原告负责南宁市阳光绿城小区的物业管理服务，并约定了物业管理费用标准。被告是阳光绿城小区的业主。自2014年8月3日至今，被告一直接受原告为其提供物业管理服务。但从2014年8月至2015年3月，被告没有支付过任何物业费用，就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付2014年8月至2015年3月电费公摊25.10元、生活垃圾处理费40元、物业管理费366.10元、公共维修基金31.40元，合计347.10元；2、被告向原告支付违约金60元；3、被告承担本案的律师费1000元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告苏诚孝辩称：一、2014年6月阳光绿城原物业管理单位（南宁市物业管理有限责任公司）张贴公告宣布在7月底撤出小区，公告没有说明接任的物业管理单位。7月28日撤离后，有家物业管理公司即行入驻本小区，被告均不知情。原告通过居委会及有关部门，于2014年10月10日与开发商南宁荒岛房地产开发有限公司签订了《阳光绿城物业服务合同》，对此，被告以拒缴物业管理费对抗。二、法律明确规定应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，但原告没有办理任何手续就进驻小区，实属违法，事后其虽然采取补救措施去与荒岛房地产公司签订《阳光绿城物业服务合同》也不符合《物权法》的规定，因为小区业主已经入住10年，入住率98％以上，只是因历史原因没有成立业主委员会，事实上小区已不属前期物业管理阶段，开发商无权代表全体业主去签署物业服务合同，其签署的合同对业主没有约束力，业主有权拒缴。三、原告非法乱收费。原告在2014年8月张贴的收费公示，属于自行定价，没有法律依据，业主有权拒缴。四、原告在物业管理中不作为不服务，被告有权拒缴。原告进驻本小区，并没有解决本小区的脏乱差现象，反而更加混乱。被告拒缴物业管理费属于维护自身权益的合法行为。原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业管理费用。综上，请求法院驳回原告所有诉请。
归纳原、被告的诉辩事由，双方当事人的争议焦点是：1、原告与开发商签订的物业服务合同是否有效，是否可以对小区业主有拘束力；2、原告主张电费公摊、物业管理费、公共维修基金有何事实和法律依据；3、原告主张违约金、律师费有何事实和法律依据。
经审理查明：位于南宁市兴宁区的小区系由南宁荒岛房地产开发有限公司（以下简称“荒岛公司”）开发建设。2004年9月29日，被告苏诚孝（乙方）与案外人广西物业管理有限公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：乙方名下物业为阳光绿城的房，甲方享有对本小区进行物业管理的权利，并承担相应的义务；本协议有效期至阳光绿城业主委员会成立后，新选聘物业管理企业接管之日起终止。合同签订后，广西物业管理有限公司为被告所在小区提供物业服务至2014年7月底。之后，广西物业管理有限公司撤离阳光绿城小区，由于该小区业主委员会一直未成立，经小区所在的南宁市兴宁区兴东街道办事处五村岭社区居民委员会协调，南宁荒岛房地产开发有限公司（甲方）与原告毅恒洁公司（乙方）达成协议，由毅恒洁公司为阳光绿城小区提供物业管理服务，后双方于2014年10月10日签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，约定：住宅户数1085户，乙方提供服务的受益人为阳光绿城小区的全体业主和物业使用人，阳光绿城小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托期限从2014年8月3日起至业主委员会成立之日且选聘新的物业服务企业止；住宅物业按建筑面积每平方米0.80元／月（以物价局核定为准），专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元／月（以物价局核定为准）；阳光绿城住宅小区物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，业主或物业使用人应在当月最后一个工作日前履行当期物业费用交纳义务；乙方有权对无故欠费三个月以上（含三个月）经沟通无效后的业主进行公示通报，经通报一个月后仍不缴纳的业主应按欠费额日千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金从应缴款日的次日起算，并可采取诉讼进行追讨；进入司法程序后，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、乙方所支出的律师费、交通调查费等；共用水电费用分摊方式，按住宅建筑面积平均分摊收取，计算方式为单个业主住房面积×分摊系数，与物业管理费同时缴纳；新老物业管理公司的交接过渡期最长2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务，2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。2014年8月起，原告入驻阳光绿城小区，开始为该小区提供物业管理服务。
2014年11月4日，南宁市兴宁区市政环卫管理站向毅恒洁公司出具了一份委托书，载明：我站委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户，商铺2014年8月至12月生活垃圾处理费（五个月，40元／户）；城市生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民按8元／户·月收取。此外，原告（甲方）与南宁市兴宁区市政环卫管理站（乙方）签订了一份《协议书》，约定：乙方从协议生效之日起，派员在每天上午9时到甲方阳光绿城将生活（营业性）垃圾清运干净；每户8元／月，甲方现有营业性生活垃圾56.25吨／月，按80元／吨计4500元／月，合计54000元／年；协议从2015年1月1日起至2015年12月31日止。原告为阳光绿城小区向南宁供电局和南宁市环境卫生管理处代交了2014年8月至2015年3月期间的电费和垃圾处理费。
被告于2014年8月至2015年3月期间未向原告交纳电费公摊、生活垃圾处理费、物业管理费和公共维修基金。原告经向被告催缴未果，遂向本院起诉，诉请如前。庭审中，原告主张按被告欠费总额的1‰再减半的方式计算违约金，被告主张该违约金过高。
另查明，毅恒洁物业公司于2009年5月5日成立，其经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。阳光绿城小区的业主委员会至今未成立。被告苏诚孝系南宁市兴宁区的房屋所有权人，该房建筑面积为91.77平方米，该房所在楼内无电梯。
还查明，原告因本案纠纷与广西南国雄鹰律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托该所的律师代理本案诉讼，并为此支出了律师服务费1000元。
以上事实，有企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、委托书、阳光绿城物业服务合同、证明、前期物业服务协议、委托合同、协议书、收据、电费票据、垃圾处理费发票、照片、视频光盘、房屋产权证、民事委托代理合同、当事人陈述等予以证实。
本院认为：关于原告与南宁荒岛房地产开发有限公司之间签订的《阳光绿城物业管理服务合同》的效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，阳光绿城小区一直没有成立业主大会，也没有业主委员会，因此，在广西物业管理有限公司撤离小区之后，为了维护物业区域正常秩序，小区的建设单位荒岛公司与原告签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，这是建设单位在特定条件下为维护业主利益而签订的合同，该合同仍属于前期物业服务合同。虽然荒岛公司未通过招投标的方式选聘物业服务企业，其采用协议方式选聘原告作为阳光绿城小区的物业服务企业亦未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，但其违反的仅是管理性强制性规定，该合同并不因其未履行前述法条规定的程序而无效，因此该合同应为合法有效。虽然小区业主不是形式意义上的合同签订者，但其是该物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，荒岛公司与原告签订的《阳光绿城物业管理服务合同》对于小区的全体业主具有拘束力，被告作为小区业主应当恪守履行该合同义务。
关于物业管理费的问题。南宁市物价局和南宁市住房保障和房产管理局发布文件规定，依法成立业主委员会之前，通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业管理费实行政府指导价；实行政府指导价的住宅物业管理费采取按等级定价的管理方式；住宅物业管理费具体标准由物业服务企业按市房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报市价格主管部门核准备案后执行。本案中，原告和荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》约定“阳光绿城住宅小区物业管理服务质量标准的执行不得低于《南宁市住宅小区物业管理服务质量三级标准》”、“住宅物业按建筑面积每平方米0.80元／月（以物价局核定为准）”，原告具备的物业服务资质等级是三级，其应当按合同约定的服务等级报市价格主管部门核准备案，但原告未报南宁市物价局核准备案。因此，原告在未经物价部门核准备案的情况下，主张按0.80元／月·平方米的标准收取物业管理费，无法律依据，不予支持。由于被告所居住的楼层是无电梯的，根据《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准》规定三级资质的基准价为0.60元／月·平方米（无电梯），原告应按照0.60元／月·平方米向被告收取物业管理费。原告自2014年8月进驻阳光绿城小区后，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告2014年8月至2015年3月期间的物业管理费440.50元（房产证上登记的建筑面积91.77平方米×0.60元／月·平方米×8个月），现原告主张被告支付物业管理费366.10元，未超过前述数额，本院予以支持。至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，当事人对其主张的事实负有举证责任，被告提交的证据并不足以证实原告在提供物业服务过程中确实不履行服务管理职责或者履行职责存在严重过错，故被告对此承担举证不能的不利后果，本院对被告的该项辩称不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告以原告存在违约行为为由拒缴物业管理费，证据不充分，本院不予支持。
关于公共维修基金问题，即合同中约定的“专项维修基金”问题。按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。且合同中约定了“专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元／月”收取，故被告应依约向原告交纳2014年8月至2015年3月期间的专项维修基金计算为183.54元（91.77平方米×0.25元／月·平方米×8个月）。现原告主张被告支付2014年8月至2015年3月期间的专项维修基金31.40元，未超过前述数额，本院予以支持。
关于生活垃圾处理费问题。本案中，南宁市兴宁区市政环卫管理站负责收集处理阳光绿城小区的垃圾，该环卫站向原告出具了委托书，委托原告代为收取阳光绿城住户2014年8月至12月的生活垃圾处理费，且收费标准为城镇居（村）民按8元／户·月收取。被告认可其所在小区于2014年8月至今一直有环卫站的工作人员收集垃圾，且原告已为该小区业主向南宁市环境卫生管理处代交了2014年8月至2015年3月期间的生活垃圾处理费，现原告要求被告交纳2014年8月至2015年3月期间欠交的生活垃圾处理费40元，本院予以支持。
关于电费公摊问题。原告与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定了公用电费的分摊方式，业主有交纳该费用的义务，而原告自2014年8月入驻小区之后亦已为该小区业主向南宁供电局交纳了电费，有预交电费票据以及实际用电电费发票予以证实，现原告方要求被告交纳2014年8月至2015年3月期间的电费公摊25.10元，符合合同约定，予以支持。
关于违约金问题。原告与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，如业主拖欠费用的，业主应向原告支付违约金。本案中，被告未依约履行业主按期交纳物业管理各项费用的义务，违反了该合同的约定，应承担支付违约金的责任。原告主张被告支付违约金60元，被告则抗辩该违约金过高，但未提交证据予以证实，故本院对原告的该项主张予以支持。
关于律师费问题。原告与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通调查费等。被告作为小区业主，应受该合同约束。现原告因被告欠交相关费用诉至法院，故原告主张被告支付其因此支出的律师费1000元，符合合同约定，亦符合广西壮族自治区律师服务费收费标准，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告苏诚孝支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司2014年8月至2015年3月期间的物业管理费366.10元、专项维修基金31.40元、生活垃圾处理费40元、电费公摊25.10元；
二、被告苏诚孝支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司违约金60元；
三、被告苏诚孝支付原告南宁毅恒洁物业服务有限公司律师费1000元。
案件受理费50元，由被告苏诚孝负担。
上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘孙丽
人民陪审员 黄 娟
人民陪审员 梁绍连
二〇一五年十二月三日
书 记 员 黄丁鸣
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理费用由建设单位交纳。
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。