浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2453号
上诉人（原审被告）朱燕敏。
委托代理人朱海长。
被上诉人（原审原告）浙江耀江物业管理有限公司。
法定代表人陈家豪。
委托代理人傅军。
上诉人朱燕敏因与被上诉人浙江耀江物业管理有限公司（以下简称耀江物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院认定：2002年4月29日，杭州市东新园建设工程指挥部（杭州东河建设开发公司）作为东新园小区的建设单位与耀江物业签订《东新园物业管理服务合同》，委托耀江物业对东新园小区的物业提供管理服务，委托管理期限自2002年4月25日至东新园业主委员会成立之日并签订新的物业委托协议止。合同约定小区内业主按多层管理费每月每平方米0.35元、高层、小高层管理费每月每平方米0.65元的收费标准向耀江物业交纳物业管理服务费。2009年11月27日，东新园业主委员会与耀江物业签订了《东新园物业管理服务合同》一份，合同约定委托管理期限为三年，自合同签订之日起算。合同约定的物业管理服务费收取标准为：电梯住宅物业每平方米建筑面积0.65元／月，多层住宅物业每平方米0.35元／月。合同到期后，东新园业主委员会与耀江物业又续签《东新园物业管理服务合同》一份，合同约定的管理期限与物业管理服务费收取标准不变。物业管理服务合同签订后，耀江物业一直为东新园小区提供物业管理服务。朱燕敏系下城区东新园茗盛苑1幢2单元702室的房屋所有权人，于2004年5月29日确认收房，当日朱燕敏作为该房屋所有权人代表在业主临时公约上签字，承诺自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费、水电费及相关能耗费。朱燕敏入住后按时交纳物业管理费至2008年12月。2009年1月1日后，朱燕敏以小区群租、未安装摄像头、小区绿化存在问题等为由未再交纳物业管理服务费，自2009年1月1日至2014年12月31日朱燕敏需缴纳的物业管理服务费为5965.1元。2012年耀江物业向朱燕敏催缴所欠物业管理费，朱燕敏至今仍未交纳，2014年6月，耀江物业诉至原审法院，请求判令：朱燕敏向耀江物业支付2009年1月1日至2014年12月31日物业费5965.1元；朱燕敏向耀江物业支付物业费滞纳金1988元；朱燕敏承担本案诉讼费用。
原审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案东新园小区在未成立业主委员会的情况下，杭州东河建设开发公司作为建设单位与耀江物业签订《东新园物业管理服务合同》，委托耀江物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应依法确认有效，且对东新园小区业主有约束力。同时朱燕敏作为业主签署了《业主临时公约》，承诺按时交纳物业管理服务费，该承诺对朱燕敏亦有约束力。东新园业主委员会成立后，耀江物业与东新园业主委员会签订的《东新园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，也应依法确认有效。朱燕敏未按该合同约定支付物业管理费，应承担相应的民事责任。朱燕敏辩称耀江物业并未按物业服务合同约定以及法律规定履行物业服务职责，是造成其不支付物业管理服务费的原因，对此原审法院认为，朱燕敏不能以耀江物业服务瑕疵为由拒付物业服务费，因为朱燕敏个人对耀江物业服务质量的异议，不能代表全体业主的意见，如果存在因物业服务瑕疵造成朱燕敏受损的事实，朱燕敏可就具体受损事项另行向耀江物业主张权利，故本案朱燕敏的辩称意见原审法院不予采纳。朱燕敏、耀江物业均认可2009年1月1日至2014年12月31日朱燕敏需缴纳的物业管理服务费为5965.1元，朱燕敏至今未缴纳，故耀江物业要求朱燕敏支付2009年1月1日至2014年12月31日物业管理费5965.1元的诉讼请求理由正当，原审法院予以支持。对于耀江物业向朱燕敏主张物业费滞纳金1988元的诉讼请求，因耀江物业、朱燕敏双方对合同履行存在争议，故原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第六十七条之规定，判决：一、朱燕敏于判决生效之日起十日内支付耀江物业2009年1月1日至2014年12月31日的物业管理服务费5965.1元；二、驳回耀江物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（耀江物业已预缴），减半收取为25元，由朱燕敏负担。
宣判后，朱燕敏不服，向本院上诉称：原判认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人不交纳物业费已经长达六年，社区、被上诉人和业委会从未上门进行催讨。二、案涉小区有1000多户业主未交物业费，耀江物业却只起诉了上诉人一家，原因是上诉人多次对业委会提出改进意见，从而遭到业委会主任和耀江物业的报复。按照《杭州市物业管理条例》，物业费纠纷应先公示再调解，一审未按照此程序进行公示和调解。三、中央严禁经济适用房出租、群租、办公司，耀江物业、社区和业委会一张劝告的通知都没有，电梯里进进出出都是陌生人，给业主带来危险。四、物业服务协议第三章第十一条中约定严禁在房屋顶层擅自加层建房或搭棚，安装太阳能热水器，但08年之后，案涉社区出现很多违章建筑，社区、业委会和耀江物业连一张禁止违章建筑的通告都没有。五、案涉小区没有监控，2011年8月31日上诉人一家来看上诉人父亲，车辆停在楼下却被划了五道痕迹，到东新派出所报案，却无结果。案涉小区入室盗窃频频发生，耀江物业的保安从未起过作用。六、案涉小区的绿化基本是自由生长，杂草丛生。综上，原判认定事实不清、违反法定程序，上诉人请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人耀江物业答辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确。上诉人的上诉理由不能构成不交纳物业费的理由，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理，本院认定的事实与原审法院认定事实一致。
本院认为：杭州东河建设开发公司作为东新园小区的建设单位与耀江物业签订的《东新园物业管理服务合同》属于东新园小区的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。朱燕敏作为业主也签署了《业主临时公约》，承诺按时交纳物业管理服务费，该承诺对朱燕敏亦有约束力。因而在物业交付使用后，朱燕敏应当按约交纳物业服务费。东新园业主委员会与耀江物业签订的《东新园物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对小区全体业主均具有约束力。朱燕敏未按时交纳物业费，耀江物业依据两份《东新园物业管理服务合同》的约定，诉至法院要求朱燕敏缴纳欠交的物业服务费系其合法权利。一审中上诉人自认2009年3月被上诉人工作人员上门过，2012年10月19日收到被上诉人邮寄的缴费通知单，故上诉人以被上诉人未上门进行催讨为由主张驳回被上诉人一审诉请，与事实不符，本院不予支持。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在安全隐患、绿化差等瑕疵，缺乏有效证据证明，且被上诉人系为全体业主提供物业服务，上诉人的该意见系其个人意见，不能代表其他业主，故上诉人不能以此为由拒交物业费。若因被上诉人的物业服务瑕疵造成了上诉人受损，上诉人可就该具体受损事实另行向被上诉人主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由朱燕敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王亮
审 判 员 韩昱
代理审判员 韦薇
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 周佳