贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第02997号
原告王雪竹
委托代理人姜荣祥，贵州诚合律师事务所律师。
被告贵阳新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪房开），住所地在本市南明区新华路58号。
法定代表人邓永欣，该公司董事长。
委托代理人杨柳，女，该公司员工。
原告王雪竹诉被告新世纪房开商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王雪竹之委托代理人姜荣祥，被告新世纪房开之委托代理人杨柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王雪竹诉称，2006年11月15日，原、被告签订了两份《商品房买卖合同》，分别购买被告开发的门面房，面积分别为60.38平方米和共55.17平方米，购房总款为2226800元。双方在两份合同中对房屋面积差异的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告已向原告交付房屋，2014年5月，原告并已办理了房屋的所有权证（登记的建筑面积为59.39平方米）及“君悦华庭”所有权证但约定的违约金标准过低，不足以弥补原告的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定，约定的违约金过低可以申请调整，以违约造成的损失确定违约金数额，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即每日万分之二点一，共计60595.03元。现诉请：1、判令被告立即返还多收的房屋面积款38800元，并承担从2006年11月16日起的同期银行贷款利息，按年利率6.55%计算，利随本清；2、诉讼费由被告承担。被告新世纪房开辩称，原告所述的基本事实认可，逾期办证认可。合同对办证时间和条件有具体约定，应当以约定为准，不同意原告调高违约金的计算方式。
经审理查明，2006年11月15日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买房屋，建筑面积共60.38平方米，购房总款为2415200元。同日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买本市房屋，建筑面积共55.67平方米，购房总款为2226800元。双方在两份合同中对房屋面积差异的处理等进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告已向原告交付房屋，2014年5月，原告并已办理了房屋的所有权证（登记的建筑面积为59.39平方米）及房屋的所有权证（登记的建筑面积为55.69平方米）。现原告诉至本院，诉请如前。合同第六条付款方式及期限中约定，买受人于2009年4月8日支付67523进入资金监管账户，其余房款260000元办理贷款，最终贷款金额以银行审核同意的贷款金额为准。合同第八条交付期限约定，被告于2010年8月31日前，将房屋（该商品房取得建筑工程竣工验收报告）交付原告。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或电话、短信、报刊通知买受人办理交付手续。……由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件后，买受人应在出卖人依合同发出交房通知之日起，会同出卖人对房屋进行交接。物业费从出卖人规定的交房期限届满之日起计算；买受人超过90天未与出卖人办理房屋交接手续的，90天后出卖人指定的物业管理公司每天另行收取50元的看房费；以上物业管理费及看房费在双方实际交接时买受人一次性付清；如买受人未按合同约定时间付清房款，出卖人有权不予办理房屋交接手续，在出卖人收到买受人全部房款及逾期付款违约金后再办理交房手续，同时出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十五条关于产权登记的约定：“……二、出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3、从逾期之日起到向政府部门办理初始登记之日止，每月赔付买受人已付房款总额的万分之一。”合同第二十二条约定有本合同连同附件共18页，一式6份，具有同等法律效力。附件四《合同补充协议》第8条约定：双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至该商品房竣工完成，出卖人登报通知交房之日止，从出卖人登报通知交房之日起至出卖人取得竣工验收备案表之日止的期间出卖人不承担任何逾期交房违约赔偿责任。双方还对逾期交房的违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约支付了购房款给被告，在合同约定的交付期限，被告未按时交付房屋。2012年3月14日被告在报纸上刊登“入住通知”，通知“山水黔城”九组团第2栋住宅于2012年3月14日交付使用，集中办理时间截止至2012年4月14日。2012年4月8日，原告与被告签订了一份《房屋交付验收表》，载明双方确认，自2012年3月14日起，原告所购买的上述房屋由被告交付原告。2014年7月31日被告取得了商品房销售现房证明书。现原告诉至本院，诉请如前。
上述事实，有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。虽然被告实际系2012年4月8日将房屋交付原告，但根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，物业管理费也是从被告规定的交付房屋期限届满之日起计算，被告承担逾期交房违约赔偿金是算至该商品房竣工完成，被告登报通知交房之日止，原、被告签订的《房屋交付验收表》中载明房屋是2012年3月14日交付原告，被告也系2012年3月14日刊登通知交房，故房屋的交付时间应认定为2012年3月14日。被告应从2012年3月14日后的360工作日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告主张从合同约定的交房时间计算，不符合合同约定，本院不予以认定。被告系于2014年7月31日取得商品房销售现房证明，此时间被告才将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，已违约365天，应向原告承担相应的违约责任。因原、被告在《商品房买卖合同》第十五条中约定，被告从逾期之日起到向政府部门办理初始登记之日止，每月赔付买受人已付房款总额的万分之一，对此原告认为过低要求按日万分之二点一计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。”由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延会影响不动产受让人权利的实现。房屋所有权证书是原告对所购房屋享有物权的凭证，办理房屋所有权证书，原告可以对房屋行使完全的权利，未办理房屋所有权证书，对原告行使权利会造成影响，可能会导致相关损失的产生，故原告主张增加违约金的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但本案原告系以按揭的方式支付购房款，即使原告办理了房屋权属证书，该房屋因为设置了抵押，原告在行使权利时会受到相应的限制，原告的损失有别于一次性付清所有房款的购房户。故本院根据本案查明的事实，对逾期办证违约金调整为按原告以购房款的日万分之0.5计算，原告诉请按已付购房款的日万分之二点一计算逾期办证违约金的请求，本院不予支持。原告诉请逾期办证计算至产权证办结之日，其诉请与合同约定不相符，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、贵阳新世纪房地产开发有限公司于2014年11月30日前支付王雪竹面积差款38800元。
二、贵阳新世纪房地产开发有限公司于2014年11月30日前支付王雪竹从2006年11月16日起至2014年11月30日止的面积差款利息（以面积差款38800元，按年利率6.55%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1257元，由被告贵阳新世纪房地产开发有限公司负担。（此款王雪竹已支付，贵阳新世纪房地产开发有限公司于2014年11月30日前支付给王雪竹）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 朱红娟
审判员 邹平萍
审判员 孙 颖
二〇一四年十一月十九日
书记员 李 玫