浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初7327号原告：杨国志，男，1978年11月27日出生汉族，住宁波市北仑区。委托代理人：罗丁丁，浙江文勇律师事务所律师。被告：宁波融创东新置业有限公司（统一社会信用代码为91330204MA281HB187）。住所地：宁波市鄞州区樟树街***号***幢（9-5）。法定代表人：张维民，该公司董事长。委托代理人：付舟玲，该公司员工。委托代理人：张路，该公司员工。原告杨国志与被告宁波融创东新置业有限公司（以下简称融创东新置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审判。本案于2017年9月29日公开开庭进行了审理，原告杨国志及其委托代理人罗丁丁，被告融创东新置业公司委托代理人付舟玲、张路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国志起诉称：原告有意向被告购买位于宁波市会展路与清河北路交会处的“宁波府”楼盘二期房屋一套，并于2017年6月10日向被告支付50000元定金，但当时双方未就购房协议的具体内容进行磋商。同月16日，原告在致电被告该楼盘销售顾问“米淇”时才得知，上述房屋的交付日期为2019年12月30日。而原告因落户需要，无法接受该交付时间，即向“米淇”表示放弃购买。日前，被告认为原告放弃购买的行为系原告过错，拒绝退还定金。原告认为主合同未订立，被告理应返还原告购房定金。故要求判令：被告返还原告购房定金50000元，并支付自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同档次银行贷款基准利率计算的利息损失。被告融创东新置业公司答辩称：一、《商品房认购协议》系双方协商一致所签，对双方具有法律约束力，违约方应承担违约责任。根据担保法司法解释，实际交付的定金少于约定数额，视为变更定金合同。被告接受了原告缴纳的5万定金且未提出异议，应视为双方对定金的变更。同时，原告特别承诺于2017年6月12日前将剩余定金15万元付清，否则视为放弃该套房源及已支付的定金。但原告未在约定时间内付清剩余定金且未与被告签订《商品房买卖合同》，属于违约，应承担违约责任。二、原告作为违约方，被告罚没原告5万元定金合法有据，应予支持。双方在签订《认购协议》前，已就包括交付期限在内的一系列商品房买卖相关事宜进行了磋商，并在《认购协议》第一条作了约定。为确保购房人获悉相关信息，被告不但主动履行告知义务，也根据法律法规及相关政府部门要求，在销售案场显著位置对《商品房买卖合同》及其他信息进行了公示，该《商品房买卖合同》经住建局、工商局备案，在政府网站也有公示。而且原告亲笔承诺2017年6月12日前将剩余定金15万元付清，否则视为放弃该套房源及定金。该约定未违背法律规定，属当事人真实意思，应属有效，因此，被告鉴于原告的违约行为罚没5万元定金，也合法有据。三、被告罚没定金无需履行通知义务，原告辩称其未收到《解约告知函》既与事实不符，更与本案无关。综上，要求驳回原告的诉讼请求。本院认定本案事实如下：2017年6月10日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商品房认购协议》一份，约定买受人预约购买的房屋为东悦府二期8幢1单元商品房，买受人应于2017年6月13日前与出卖人签订《商品房买卖合同》。该协议第一条中有约定“买受人已充分了解该商品房的规划用途、精装方案、交付期限等情况，已充分知悉商品房的情况和买卖条件（包括但不限于付款方式、付款期限、商品房交付、商品房质量和责任、违约责任、争议解决方式等），买卖双方已对在售楼处公示的买卖合同及补充协议、相关法律文件、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》的所有条款达成一致，无异议。如买受人以《买卖合同》及其附件内容未能达成一致为由而拒绝签署的，出卖人可以没收定金”。协议第二条约定“买受人应于2017年6月13日前携带本协议、有效身份证明、购房资格证明及出卖人指定资料到项目售楼处，按本协议约定与出卖人签订上述《商品房买卖合同》、补充协议及相关法律文件，届时双方无需再进行磋商。买受人同意签订本协议时支付定金人民币伍万元，签订商品房买卖合同后，定金转为房价款”，并另添加手写内容“本人承诺于2017年6月12日之前将剩余定金150000元付清，否则视为放弃此房源及定金”，原告在此手写内容旁签名捺印。协议第八条约定“本协议一式贰份，买卖双方各持壹份，自双方签字或盖章且乙方缴纳足额定金之日起生效”。该《商品房认购协议》对其他事项也进行了约定，原告杨国志在协议的“出卖人”一栏签名捺印，被告当时未在协议上盖章。同日，原告支付被告定金50000元。后因原告未在协议约定的时间内支付剩余定金及签订《商品房买卖合同》，被告于2017年6月16日向原告邮寄《签约催告函》，告知原告于2017年6月19日之前到被告展示中心办理相关手续，签署《商品房买卖合同》并支付相关价款；若未能在前述期限内履行上述义务，被告将按约定取消原告对该套房屋的购买权并将该房屋另售，同时对已经支付的定金不予返还。之后原告仍未与被告签署《商品房买卖合同》并支付相关价款。原告起诉之后，在被告向本院提交证据副本时，被告尚未在《商品房认购协议》上盖章。在庭审出示证据原件时，被告提交的《商品房认购协议》上“买受人”一栏加盖了被告公司销售合同专用章。以上事实，有《商品房认购协议》、《收据》、《签约催告函》等证据及当事人的陈述予以证明。原告要求返还已付的5万元定金，理由包括三点：一、双方并未订立有效的定金担保合同。《商品房认购协议》约定了自双方签字或盖章且原告缴纳足额定金之日起生效，而被告未在协议上盖章，且原告未缴纳足额定金，故《商品房认购协议》未生效；二、《商品房认购协议》系被告制作的格式合同，部分条款加重了原告的责任、排除了原告主要权利，对免除或限制被告责任的条款被告也未予以说明，原告签订协议错签在“出卖人”一栏就充分说明了此点。因此这部分约定应属无效；三、即使协议的全部内容都合法有效，在被告已将主合同签订期限延长至6月19日的情况下，原告在6月16日了解到房屋的交付时间存在问题后于当日向被告的销售人员明确表示了不购买，应认定原告已在约定的时间内完成了磋商义务，双方是对主合同的内容未达成一致而未订约，原告并未违约，不应承担违约责任。对此本院认为，根据《商品房认购协议》中“如买受人以《买卖合同》及其附件内容未能达成一致为由而拒绝签署的，出卖人可以没收定金。不论何种情形，买受人未按约定时间约定地点签订《买卖合同》及补充协议，买受人所交定金不予退还”、“买受人应于2017年6月13日前携带本协议、有效身份证明、购房资格证明及出卖人指定资料到项目售楼处，按本协议约定与出卖人签订上述《商品房买卖合同》、补充协议及相关法律文件”的内容以及商品房买卖的实际情况，原告所缴纳的该5万元定金应属为了担保双方能够签订合同的立约定金。在原告实际交付定金时其法律效力就已存在，在其所担保的立约行为没有发生时，违反承诺的当事人就受到定金处罚。而且无论对《商品房认购协议》的效力如何认定，原告作出了“于2017年6月12日之前将剩余定金150000元付清，否则视为放弃此房源及定金”的特别承诺，该承诺对原告具有法律约束力。因此，原告提出的退还5万元定金的三点理由，本院均不予采纳。综上，原告作为完全民事行为能力人，在交付了担保订立主合同的定金后却未与被告订立主合同，无权要求被告返还定金。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告杨国志的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告杨国志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  郑 燕二〇一七年十二月三十日代书记员  阮伊菲