台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初1906号原告：何夏秋，男，1962年6月3日出生，汉族，住温岭市。原告：叶苏娥，女，1963年1月24日出生，汉族，住温岭市。原告：王香娟，女，1965年9月17日出生，汉族，住温岭市。原告：潘桂荣，男，1963年8月19日出生，汉族，住温岭市。原告：乐妹花，女，1966年8月1日出生，汉族，住温岭市。原告：王永德，男，1964年10月16日出生，汉族，住温岭市。六原告共同的委托代理人：谢海华，浙江多联律师事务所律师。六原告共同的委托代理人：王林江，浙江多联律师事务所实习律师。被告：台州新明置业投资有限公司，住所地：台州市椒江区葭沚西大街323号，统一社会信用代码：91331002679591715R。法定代表人：陈承守。委托代理人：王尚满，该公司员工。委托代理人：魏海岩，浙江海豪律师事务所律师。原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德为与被告台州新明置业投资有限公司（以下简称新明置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德的委托代理人谢海华、王林江，被告新明置业公司的委托代理人魏海岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德起诉称：2010年6月24日，原告向被告购买新明国际家居生活广场商铺2间（12幢117号和212-1号），当日签订1份商品房买卖合同。商铺总面积为273.1平方米，合同总价款为6147754元。双方约定，在房屋交付使用后，原告将商铺的经营管理权交由被告的全资子公司台州新明国际市场经营管理有限公司（以下简称新明管理公司）管理经营，原告按购房价格的一定比例收取租金，不承担经营风险。2011年2月15日，被告向原告交付了商铺。同日，原告与新明管理公司签订房屋面积实测、返款确认书，明确约定了每年的租金返还金额及具体日期。原告的商铺交由新明管理公司管理经营后，其又将所有业主的商铺通过整体规划、分割出租的方式交给家居生活广场内的建材经营户运作经营。建材经营户向新明管理公司支付租金。2013年3月11日，被告将新明管理公司吸收合并，新明管理公司被注销。原告与新明管理公司之间的权利义务由被告继续履行。2015年12月31日，委托经营管理协议书的期限届满，被告继续使用原告的商铺，却以市场整改为名拖欠租金。被告继续使用商铺，应按原合同约定支付租金，否则应腾退归还商铺。现被告既不支付租金，又不腾退房屋，请求判令：被告腾退房屋、恢复原状；被告支付房屋占有使用费569972元（按8%/年计算至实际腾退之日止，暂计算至2017年2月28日为569972元）。诉讼中，原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德减少要求恢复原状的诉讼请求，并明确要求被告支付的房屋占有使用费为按总购房款每年8%的标准计算至实际腾退之日止。被告新明置业公司答辩称：新明管理公司确实是被告的子公司，后来因合并予以注销，原告起诉被告，主体没有异议。原、被告及新明管理公司曾签订委托经营管理协议书属实，协议明确原告方购买的商铺需符合被告的市场业态。对于原告要求被告腾退房屋的请求，被告在2016年12月底已经向各业主发出了书面要求交付商铺经营管理权的通知，要求各业主包括六原告收到函件后到被告处办理接收商铺的手续，原告自己不来接收，现起诉到法院不合理。原告主张的占有使用费计算方式有异议。被告在2016年12月13日通知原告办理房屋交接手续，原告自己不来办理，对于此后的占有使用费不应由被告承担。对于占有使用费的计算标准，原告的商铺在经营管理期间的实际租金为每平方米25元、26元，而且法院曾经就类似案件进行判决，原告请求的标准过高。本院经审理，认定本案事实如下：2012年12月25日，新明管理公司与被告新明置业公司签订吸收合并协议书，由被告新明置业公司吸收新明管理公司，新明管理公司所有的债权、债务由被告新明置业公司享有、承担，新明管理公司解散。2013年3月11日，新明管理公司办理了注销手续。原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德系坐落于椒江区商业用房（建筑面积为97.02平方米、3.02平方米）和8号12幢212-1号商业用房（建筑面积为170.67平方米、2.39平方米）的按份共有权人。原告何夏秋、潘桂荣、王永德与被告新明置业公司以及新明管理公司签订委托经营管理协议书，约定，原告何夏秋、潘桂荣、王永德将上述商铺委托新明管理公司进行出租和经营，期限为2011年1月1日至2015年12月31日，由新明管理公司支付租金，其中，前3年按照原、被告签订商品房买卖合同总价的1%、1%、1.5%每年支付租金，第4年、第5年按商品房买卖合同总价的16%计算租金。上述协议还约定，商铺出租产生的任何租金损益均由新明管理公司所有及承担，经营风险与原告何夏秋、潘桂荣、王永德无关，被告新明置业公司对新明管理公司应付款项提供担保，以及其他事项。2011年2月15日，原告何夏秋、潘桂荣、王永德与新明管理公司签订房屋面积实测、返款确认书，对新明管理公司应支付的租金金额及付款时间进行了确认。之后，新明管理公司将房屋进行对外出租、经营。2015年12月31日委托经营管理期限届满至今，原、被告未另行签订租赁协议。2016年12月13日，被告新明置业公司制作了关于移交商铺经营管理权的通知，记载，被告新明置业公司将铺位经营管理权移交给业主，并要求收到函件后十日内办理经营管理权移交手续，如逾期不办理交割手续，函件发出后届满25日即视为完成铺位交接工作。被告新明置业公司向原告何夏秋、王永德、潘桂荣邮寄了上述通知，由他人进行签收。之后，原告方曾到现场查看，发现商铺仍由实际经营户使用。原告叶苏娥、王香娟、乐妹花对委托经营管理协议书表示进行追认。另，2013年4月3日，被告新明置业公司将坐落于椒江区台州大道北段8号22幢128号、129号、130号等房屋对外出租，租赁期限为2013年3月15日至2015年12月15日，租金为每平方米50元/月，根据实际经营时间的长短，被告新明置业公司给予不同比例的租金优惠。上述事实有原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德提供的新明管理公司工商登记材料、吸收合并协议书、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋面积实测、返款确认书、视频资料，被告新明置业公司提供的委托经营管理协议书、关于移交铺位经营管理权的通知、EMS详情单、（2016）浙1002民初970号民事判决书，以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的行使，不违反法律的强制性规定，本院予以准许。委托经营管理协议书系各方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。因原告叶苏娥、王香娟、乐妹花追认，委托经营管理协议书对原告叶苏娥、王香娟、乐妹花有效。被告新明置业公司吸收了新明管理公司，委托经营管理协议书所产生的本应由新明管理公司享有、承担的权利、义务，由被告新明置业公司享有、承担。原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德不承担房屋出租的经营风险、仅收取固定的收益，委托经营管理协议书实际为房屋租赁合同。租赁期限届满后，由于双方未能达成续租协议，被告新明置业公司应及时将房屋返还给原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德。被告新明置业公司至今未返还，应支付给原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德占有使用期间的费用。从EMS详情单内容来看，被告新明置业公司邮寄移交经营管理权通知的地址与委托经营管理协议书上原告方的地址和各原告的户籍所在地不一致，但原告方认可详情单上所记载的手机号码系自己所有，结合详情单上书写的“电联指定代收”字样，说明邮件递送人员与原告方联系后将邮件投递给指定人员，应认定原告方已收到上述移交经营管理权通知。被告新明置业公司通知原告方移交房屋经营管理权，但房屋仍一直由实际经营户使用，客观上无法移交。因此，被告新明置业公司关于此后的占有使用费不应由其承担的抗辩不能成立。被告新明置业公司认为房屋在2016年已腾空，未予证实，本院不予采纳。占有使用费是对原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德不能实际占有房屋的补偿，应以被告新明置业公司占有房屋可获得的利益进行确定。委托经营管理协议书带有商品房促销性质，不能真实反映租金水平。故对原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德要求按照委托经营管理协议书的约定确定占有使用费，本院不予采纳。被告新明置业公司给予实际经营户的优惠措施，系被告新明置业公司的经营策略，也不能作为房屋租金的确定因素。因此，参照被告新明置业公司将房屋出租给同地段实际经营户之前约定的租金情况，本院确定按照50元/月/平方米计算占有使用费，即被告新明置业公司应按照每月13655元[50元/月/平方米×（97.02平方米+3.02平方米+170.67平方米+2.39平方米）]的标准支付占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内腾退位于椒江区商业用房和8号12幢212-1号商业用房；二、被告台州新明置业投资有限公司于本判决生效后十日内支付给原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德自2016年1月1日起至被告台州新明置业投资有限公司实际腾退房屋之日止按每月13655元的标准计算的占有使用费；三、驳回原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元（原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德已预交），由原告何夏秋、叶苏娥、王香娟、潘桂荣、乐妹花、王永德负担3270元、被告台州新明置业投资有限公司负担1480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇一七年六月二日代书记员  蔡美燕·??-2-?··??-3-?·