湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初9727号
原告（反诉被告）：郑某,住安徽省利辛县，
委托诉讼代理人：李批姣，湖南大鲲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪超男，湖南大鲲律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：戴某，住长沙市岳麓区，
委托诉讼代理人：梁某，住长沙市天心区，系戴某丈夫。
原告郑某诉被告戴某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，戴某依法提起反诉，由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理，书记员陈莎担任记录。郑某委托诉讼代理人李批姣、戴某委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告退还四个月的租金（2017年9月5日至2018年1月5日）的租金共计6400元；2、请求判令被告退还四个月（2017年9月5日至2018年1月5日）的物业费共计480元；3、请求判令被告退还押金2800元；4、请求判令被告赔偿原告搬家费1000元及误工损失1203元（误工费5天，日平均工资240元）；5、请求被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月4日，原告与被告签订《居民房屋出租协议》约定：原告租赁被告房屋，租期2年，从2016年1月4日至2018年1月5日止，租金为每月1400元。合同签订后，原告依约支付了租金和押金，然后入住房屋，又于2017年3月3日一次性支付剩余9个月（至2018年1月5日止）租金及两年物业管理费共计15470元。但被告于2017年8月将该房屋出售，违反合同约定强制原告提前搬出，原告无奈于2017年9月3日搬出房屋。原告搬出后，被告对房屋进行验收，却未退还原告剩余四个月的租金、物业费、押金，原告多次与被告协商均未果。
在审理过程中，郑某因第一项请求计算错误，更正为：请求判令被告立即向原告退还四个月的租金（2017年9月5日至2018年1月5日）的租金共计5600元。
戴某辩称，一、原告作为承租方，不遵守合同约定，多次违约且劝说无效，为保护被告的合法权益，且为了不产生严重的火灾隐患，才导致合同强制终止。主要事实为：1、被告出租房屋明确是住房，但原告将涉案房屋作为仓库，人货混合，房间堆满各种货物及杂物，各种易燃物品，且杂乱无章。2、合同约定原告应在2016年12月31日前缴纳租金，经被告多次催促后原告才于2017年3月交齐。3、被告的厨房没有做防火系统，但是原告在没有经过被告的同意甚至未告知情况下开通了天然气，并使用简陋的灶具在房屋内做饭，很容易引起火灾，造成了很大的安全隐患。被告发现后才要求与原告解除房租合同，请求判令不予退还剩余租金及押金。二、原告诉称被告是因房屋出售后终止租赁合同，不属实。被告是在收回房屋后，于2017年11月将房屋出售。三、在被告强行收回房屋后，原告以各种理由不与被告进行交接，在拖了一个多月后才找被告商议退还租金押金事宜。关于房屋验收的问题，原告并没有和被告进行对接，在原告搬离房屋的时候，原告只给被告一个钥匙就走了，然后被告发现房屋的热水器损坏、木地板损坏、墙壁有污印，因在封闭环境下做饭，导致厨房有一种难以清除的油污。原告租住被告的房屋，给被告房屋造成了很大的损失，被告要求原告赔偿涉案房屋的损失。
戴某向本院提出反诉请求：请求反诉被告赔偿反诉原告造成的损失15000元包括木地板损坏费用8000元（面积80平方米*100元/平方米）、奥特朗快速热水器费用3000元、墙面涂装费用3000元、房内油烟污垢清除费用1000元。事实与理由：反诉被告多次违反《居民房屋出租协议》，且多次沟通无效，反诉原告无奈于2017年9月5日根据合同约定将反诉被告清退。反诉被告搬出房屋没有与反诉原告进行交接，反诉原告收到房屋后查验，发现多处地方被损坏，经多次沟通，反诉被告拒绝赔偿。
郑某针对戴某的反诉答辩称，反诉原告所述事实与真实情况不符，且反诉被告也没有对其造成损失。反诉原告要求赔偿损失无事实和法律依据，应予以驳回。
就本诉与反诉两部分，本院审理查明如下：郑某（承租方、乙方）与戴某（出租方、甲方）于2016年1月4日签订《居民房屋出租协议书》一份，由戴某将所有的位于长沙市岳麓区***小区***房出租给郑某使用。合同第一条约定该房屋现有简单装修，安装奥特朗快速热水器一台。第三条约定1、房屋租赁期两年，即从2016年1月5日至2018年1月5日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作居家住房使用。第四条约定1、该房屋每年租金为16800元。2、乙方在签订合同时，一次性支付首年租金16800元，同时缴纳押金2800元，第二年租金于2016年12月31日前一次性缴清。押金在租期满后无息退还。第五条第2款约定，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施和附件中所列物品。如有损坏的，乙方应照价赔偿。
租赁合同签订后，郑某共向戴某交纳了二年的租金33600元（月租金1400元）及押金2800元，并向戴某交纳了至2018年1月止的物业管理费（每月120元）。
郑某接受租赁房屋后，在房屋中存放大量的图书，并在厨房中自置厨具做饭。
2017年8月，戴某要求郑某搬离租赁房屋。9月3日，郑某搬离，并于9月5日向戴某交付房屋钥匙。
后郑某与戴某进行沟通，郑某要求戴某退还2017年9月之后的租金、物管费及押金。戴某认为收房后发现房屋木地板等有损坏，只同意退还部分费用。
戴某收回涉案房屋后做了简单清理，并出让他人。2017年11月22日，不动产登记中心受理不动产登记。
上述事实，有双方当事人的陈述及经庭审举证质证的《居民房屋出租协议》、转款凭证、手机短信记录、照片、不动产登记中心受理凭证等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，戴某与郑某双方签订的《居民房屋出租协议》合法有效，对双方均有法律约束力。在租期未届满时，戴某要求郑某搬离出租屋，郑某配合搬出并于2017年9月5日交付出租屋，至此双方就解除租赁协议已成事实，但对于具体解除涉案租赁协议的原因，双方均未提供充分证据证实各自的主张，故本院对郑某主张系戴某违反合同约定强制要求其搬出租房的理由及戴某主张系郑某不当使用房屋并造成安全隐患而要求其搬出的理由，均不予采信。因案涉租赁协议未至期满提前四个月解除，但郑某已实际交纳租期内的全部租金和物业管理费，故郑某要求退还剩余的租金及物业管理费共计6080元的请求，本院予以支持。根据案涉合同的约定，押金应当退还，故郑某要求退还押金2800元的请求，本院予以支持。对于郑某要求戴某支付搬家费1000元、误工损失1203元的主张，本院认为郑某未提供充足证据证实租赁合同的解除系戴某存在重大过错导致，故案涉合同解除后，搬家系郑某的自身义务，戴某不应为此承担责任，故本院对郑某的此主张，不予支持。对于戴某主张由郑某赔偿木地板损坏费用8000元、奥特朗快速热水器费用3000元、墙面涂装费用3000元、房内油烟污垢清除费用1000元的反诉请求。经审理查明郑某在向戴智英交付承租房屋时，确实存在木地板部分损坏，厨房使用不当的现象。戴智英主张的热水器损失及墙面涂装费因没有提供证据证实，本院对此部分主张不予支持。根据《居民房屋出租协议》第五条第2款承租方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施和附件中所列物品。如有损坏的，应照价赔偿的约定，郑某在租期内对租赁物存在使用不当并造成房屋设施的损坏，应当按照前款约定进行赔偿，但戴某未提供充足证据证实具体的损失，鉴于损失确实存在，本院酌情认定为2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、戴某在本判决生效之日起十日内退还郑某8880元；
二、郑某在本判决生效之日起十日内赔偿戴某2000元；
前述二项相抵后，由戴某支付郑某6880元；
三、驳回郑某的其他诉讼请求；
四、驳回戴某的其他诉讼请求。
如果戴某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费97元，减半后收取49元，由郑某负担10元，由戴某负担39元。反诉受理费49元，由郑某负担7元，由戴某负担42元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 谭雄建
二〇一八年四月二十二日
书记员 陈 莎
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者损害赔偿等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。