广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初4138号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃益飞，广西永维律师事务所律师助理。被告：姜金妮（曾用名：姜燕妮），女，1980年1月11日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告姜金妮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人徐智斌、覃益飞到庭参加诉讼，被告姜金妮经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付物业服务费2263.92元，滞纳金3260.04元，合计5523.96元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭补正第一项诉讼请求中的“滞纳金”为“违约金”，并变更违约金的数额为210.5元，合计2474.42元。事实和理由：原、被告双方签订的前期物业服务协议和小区业主临时管理规约是合法有效的，原告按照协议的内容履行了物业服务，被告未予交付2014年10月至2017年4月期间的物业费已经构成违约，应当承担违约责任。原告多次催促被告缴纳所欠物业费未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告姜金妮未到庭，亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提交了以下证据：1、《前期物业服务合同》一份，证明：原告与房开公司签订了物业服务管理合同，并约定了相关的权利义务，是原告为涉诉小区提供物业服务的依据；2、《“格林庄园”住宅小区临时管理公约》、《格林庄园前期物业服务协议》各一份，证明：原被告已经签订了服务协议，被告已经认可接受原告提供的物业服务，并约定了相关的权利义务；3、《房屋交接书》一份，证明：被告在购买本案涉诉房屋并完成了交接，并进行了相关的登记，本案的涉诉房屋的业主系被告；4、欠费明细单、缴费通知单、催费照片各一份，证明：原告向被告提供物业服务后被告未缴纳物业费，原告按照法定程序向被告履行了书面催收的义务；5、物业服务等级及收费标准备案表一份，证明：原告就收费标准进行了备案，具有收取物业费的合法依据。本院认为，原告提交的证据，客观、真实，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：位于柳州市“格林庄园”住宅小区由柳州天润地产置业有限公司（以下简称天润公司）开发建设。原告系具备一级资质的物业服务企业法人。2010年9月1日，天润公司与原告签订《格林庄园住宅小区前期物业服务合同》，约定选聘原告对“格林庄园”住宅小区提供前期物业管理服务。原告于2013年2月1日、2月5日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案，有资格对“天润·格林庄园”住宅小区提供物业服务并收取相应的物业服务费用。被告系柳州市格林庄园1栋4单元3-1号房屋的业主。2012年9月21日，被告签收《房屋交接书》，其上载明涉诉房屋户型面积为86.82平方米。当日，原告与被告签订《天润·格林庄园前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），其中约定：自建设单位公告（或通知）交房之日次月起，计收物业服务费，被告在办理领房手续时均缴纳或预收半年物业服务费用，后续物业服务费用被告应每季度第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；收费标准（按建筑面积）：住宅物业服务费为0.84元/月·平方米（不含梯间照明电费、单户生活垃圾清运处理费、白蚁防治费用）；被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际缴纳之日止；等等。同日，被告还签署《承诺书》，承诺遵守《“格林庄园”住宅小区临时管理公约》。被告自2014年10月1日起至2017年4月30日止期间未交纳物业服务费。原告向被告书面催交拖欠的物业服务费，因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与天润公司签订的前期物业服务合同，以及原告与被告签订的前期物业服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。因此，被告应支付原告自2014年10月1日起至2017年4月30日止期间拖欠的物业服务费2260.79元（0.84元／平方米／月×86.82平方米×31个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业服务协议》约定已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告逾期交纳物业服务费，原告有权按日（标准为3‰）向被告收取违约金。鉴于该违约金计算标准过高，现原告主动调整为按欠费总额每月3‰的标准计付违约金，未违反法律规定，本院予以准予。故被告应向原告支付违约金210.25元（2260.79元×3‰×31个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。被告经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜金妮支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费2260.79元、违约金210.25元，合计2471.04元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费350元，合计400元（原告已预交），由被告姜金妮负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长 李 旎人民陪审员 刘 健人民陪审员 徐宾皎二〇一八年四月八日法官 助理 叶荣军书 记 员 黄晓珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。