广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终18051号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑利梅，女，汉族，1972年2月14日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李泽鑫，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏保千里视像科技集团股份有限公司，住所地：南京经济技术开发区兴智路兴智科技园B栋21层，统一社会信用代码：91320192608966137J。法定代表人：庄敏，董事长。委托诉讼代理人：周楠，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小娇，广东宝城律师事务所律师。上诉人郑利梅因与被上诉人江苏保千里视像科技集团股份有限公司（以下简称保千里公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初10965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑利梅上诉请求：1、依法撤销(2017)粤0305民初10965号民事判决书第一项、第二项；2、改判保千里公司支付拖欠的XX大厦某E、某F、某G、某H房屋租金合计人民币330456元（自2017年5月12日起计至2017年8月21日），迟延付款利息至实际付清之日止，（暂自2017年5月15日起计算至2017年8月21日为人民币2713元）；3、改判保千里公司向郑利梅支付XX大厦某E、某F、某G、某H单元的物业服务费、日常专项维修资金等费用合计33902.5元（自2017年6月1日起计至2017年8月21日）；4、改判保千里公司赔偿因其擅自破坏涉案房屋走廊的玻璃门给郑利梅造成的经济损失共计7000元；5、判决本案诉讼费用均由保千里公司承担。上诉理由：一、保千里公司解除合同的行为不属于有权单方解除合同的法定或者约定情形，故其解约行为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，承租人在法定的三种情形下享有法定解除权，但本案中并不存在保千里公司有权单方解除涉案房屋租赁合同的任何一种法定情形；同时，根据双方签定的《房屋租赁合同》第十七条和第十九条的规定，保千里公司只有在符合上述两个条款的约定情形时才有权单方解除合同，但在本案中也不存在使保千里公司有权单方解除合同的任何一种约定情形。保千里公司将物品搬离涉案房屋并不属于保千里公司享有单方解除合同的任何一种法定或者约定事由，一审法院据此认定双方的租赁合同于2017年7月14日解除实乃脱离事实依据和法律依据之举，无法体现司法的公正。故请求贵院撤销一审法院的错误判决，认定保千里公司单方解约行为不发生法律效力。二、双方的房屋租赁关系的终止日期为保千里公司成功办理涉案房屋的租赁合同登记备案注销之日，而非保千里公司将物品搬离涉案房屋之日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，保千里公司无任何正当理由拒绝向郑利梅支付租金，经郑利梅多次催要仍拒绝支付，出租人因此得享有法定的单方解除权。同时，双方在《房屋租赁合同》第十八条也约定，当乙方存在拖欠租金达15天以上的情形时，甲方（即郑利梅）有权向乙方提出变更合同条款或解除合同。本案中，保千里公司在未出现任何使其有权单方解除合同的法定或者约定情形的情况下，突然拒绝履行合同，故意拖欠租金。本着欲共同合作、继续履行合同的想法，郑利梅多次向保千里公司催缴未付租金，多次要求其将房屋中的家具搬离和协助办理房屋租赁变更登记手续，但保千里公司均不予配合。保千里公司的此行为已构成根本违约，导致郑利梅无法处分涉案房产，并造成了郑利梅严重的经济损失。无奈之下，郑利梅于2017年8月11日登报公告要求保千里公司配合到原房屋租赁登记备案机关办理涉案房屋租赁登记备案注销手续。郑利梅于2017年8月21日向南山街道行政服务大厅办理了注销涉案房屋租赁登记备案，从而终止了与保千里公司签定的《房屋租赁合同》的效力。因此，双方的房屋租赁关系的终止日期为郑利梅成功办理涉案房屋的租赁合同登记备案的注销之日，而非保千里公司将物品搬离涉案房屋之日，保千里公司应当支付的涉案房屋租金应当自2017年5月12日起暂计至2017年8月21日，共计人民币330456元。三、保千里公司拒绝支付租金既导致郑利梅无法使用这笔钱款进行存款收息等增值行为，损害了郑利梅的可得利益，又不利于维护良好的商事交易秩序，理应支付迟延付款利息。根据《合同法》第一百零七条和第一百一十三条，保千里公司在无任何正当理由的情况下拒绝向郑利梅支付租金，且该笔租金暂计至2017年8月21日已经达到了330456元，数额巨大，必然造成郑利梅无法使用这笔钱款进行其他的市场交易行为，最为直接和可以预见的损失即为利息损失，严重损害了郑利梅的可得利益。此外，保千里公司恶意不履行合同义务的行为严重损害了商事交易秩序，违背了商事交易活动的诚实信用原则，为社会所不允，应当得到一定的惩罚，以正风气。故，一审法院仅凭合同中未约定迟延付款利息就不予支持郑利梅的该项诉请的做法并不合理合法，请求贵院予以纠正，判处保千里公司向郑利梅支付付款利息至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率即4.35%/6个月进行计算，暂自2017年5月15日起计算至2017年8月21日为人民币2713元。四、郑利梅在涉案合同有效期内无故不履行合同义务，拒绝缴纳涉案房屋的物业服务费、日常专项维修资金等费用，迫使郑利梅为其先行垫付上述费用。根据郑利梅提交的证据表明，自2017年5月12日起，保千里公司在无任何法定或约定情形的情况下拒绝履行合同义务，不仅拒绝向郑利梅支付涉案房屋的租金，还拒绝缴纳涉案房屋的物业服务费、日常专项维修资金等费用。保千里公司的上述行为发生在合同效力存续期间，其应当在每月按期缴纳上述费用，但却无故拖欠不缴；同时，也拒绝配合郑利梅办理涉案房屋租赁合同登记备案的注销手续，导致涉案房屋无法出租，造成郑利梅巨大的财产损失。被迫无奈，郑利梅只能于2017年8月21日向南山街道行政服务大厅申请注销涉案房屋租赁登记备案，从而终止了与保千里公司签定的《房屋租赁合同》的效力。故，截止至2017年8月21日，郑利梅为保千里公司先行垫付了涉案房屋6月份、7月份和8月份的物业服务费、日常专项维修资金等费用，合计为33902.5元。五、涉案房屋走廊的坡璃门在涉案房屋的租赁合同存续期间内遭到破坏，保千里公司应当对此承担赔偿责任。一审法院认为因郑利梅未能提交充分证据证明该坡璃门是保千里公司在使用涉案房屋或搬离时予以损坏，故不予支持郑利梅的该项请求。该认定存在事实错误。根据《合同法》和相关法律法规以及郑利梅提交的证据显示，在合同任何一方都没有出现法定或者约定的解约情形之下，涉案房屋合同仍然有效。而涉案房屋走廊的玻璃门被损坏发生在涉案房屋合同的存续期间内，双方都应当受涉案房屋合同的约束，任何一方都不得无故拒绝履行包括禁止不当减损涉案房屋及其附属设施的价值的义务。同时，在涉案房屋合同第十四条中规定：“因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形时，乙方应负责维修或赔偿并及时告知甲方。”本案中，保千里公司在涉案房屋的租赁期间内对涉案房屋或其附属设施未尽到合理的注意和保护义务，不当地导致郑利梅财产的毁损，造成郑利梅经济损失共计7000元，故应当予以赔偿。综上所述，一审法院仅支持郑利梅一个月的租金损失和物业服务费等费用以及不予支持迟延付款利息与涉案房屋走廊的玻璃门赔偿费用，缺乏充足的证据和法律予以支持，属于认定事实错误，适用法律错误。恳请贵院撤销一审判决，依法改判支持郑利梅的诉讼请求。保千里公司辩称，一、郑利梅的上诉请求超出一审诉求。二、郑利梅多次发函函告保千里公司要求搬离，其以其实际行为表明解除与保千里公司的租赁合同关系。保千里公司2017年5月3日即已搬离，因此双方的租赁关系于该日即已解除。三、双方解除租赁关系是以保千里公司清空所有物品、归还郑利梅租赁物为节点，并非以注销涉案房屋租赁登记为必备条件。因此，郑利梅以该节点计算租金不符合合同要求。四、双方签订的《房屋租赁合同》并无关于利息的约定，因此，该请求无事实依据。保千里公司向一审法院起诉请求：1、确认2017年5月3日双方解除租赁合同关系，郑利梅返还保千里公司5月4日至5月11日（8天）的房租26436.53元；2、郑利梅返还保千里公司4台空调；3、郑利梅承担本次诉讼产生的诉讼费、保全费、执行费等一切费用。郑利梅向一审法院反诉请求：1、保千里公司支付拖欠的XX大厦某E、某F、某G、某H房屋租金合计171837元（自2017年5月12日起暂计至2017年7月4日，实计至保千里公司实际返还房屋之日止），迟延付款利息至实际付清之日起，暂自2017年5月15日起计算至2017年7月4日为766元；2、保千里公司向郑利梅支付XX大厦某E、某F、某G、某H单元的物业服务费、日常专项维修资金等费用合计10170.75元（自2017年6月1日起暂计至2017年6月30日，实计至全部款项付清之日止）；3、保千里公司赔偿因其擅自破坏涉案房屋走廊的玻璃门给郑利梅造成的经济损失共计7000元；4、本案诉讼费用、保全费等费用均由保千里公司承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区XX路南侧XX大厦某E、某G单元于2011年2月24日登记至郑利梅名下，产权为100%，建筑面积分别为192.07平方米、110.76平方米；11F、11H单元于2011年2月25日登记在郑利梅名下，产权同为100%，建筑面积分别为112.59平方米、318.93平方米。2016年7月7日，保千里公司（承租方、乙方）与郑利梅（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区XX路南侧X号XX大厦某E、某F、某G、某H单元的房屋出租给乙方使用；租赁房屋出租面积为734.35平方米，产权人或合法使用人为郑利梅；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码为：深房地字第××号、40××63号、40××91号、40××23号；租赁房屋的单元租金按房屋出租面积每平方米每月135元计算，月租金总额为99137元；乙方应于2016年7月12日前交付首期租金，金额为99137元；乙方应于每月15日前向甲方交付租金；租赁房屋用途为办公；乙方租用租赁房屋的期限自2016年7月12日起至2018年7月11日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即198274元；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方拖欠租金达15天（半个月）以上的，甲方可就因此造成的损失，要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金；出现下列情形之一的，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿、请求甲方双倍退还租赁保证金：1、甲方迟延交付租赁房屋15天（半个月）以上；2、甲方租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的；3、乙方在使用租赁房屋的过程中，如非因乙方过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方不承担维修责任或支付维修费用的；4、未经乙方同意或者有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；5、甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方注销房屋租赁登记备案等。2016年7月15日，保千里公司（乙方）与郑利梅（甲方）签订《补充协议》，约定：1、自2016年7月12日至2017年11月30日起房屋租金为135元/月/㎡，月租金为99137元。自2017年12月1日起至2018年7月11日起，双方同意月租递增百分之十（该房屋月租金为148.5/月/㎡，月租金总额为109051元）。合同租赁期间发生的所有税费由甲方承担，并提供有效的增值税专用发票给乙方；2、自2016年7月12日合同签约起三天内，乙方需给甲方支付1个月租金、2个月押金共297411元。2017年5月16日，保千里公司向郑利梅发出《解除租赁合同及办理家具、空调放行的通知函》，载明：2017年4月我司通知你处解除原合同及搬离租赁场地事宜，5月2日收到你处发来的《律师函》要求我司继续履行原合同。对此，我司特再次函告如下：1、2017年5月3日解除双方签订的原合同；2、2017年5月3日保千里公司已搬离并归还郑利梅XX国际大厦租赁场地；3、保千里公司在郑利梅处的一批办公家具及三台空调尚未搬出，请郑利梅方尽快予以办理放行手续。邮单显示该函件已于次日送达。郑利梅表示没有收到该函。郑利梅分别于2017年5月31日、6月26日、7月12日向保千里公司发函，要求保千里公司搬离并支付相应租金等。2017年7月14日，郑利梅的租赁委托代理人李XX向保千里公司开具《大件物品搬出放行条》，同意保千里公司搬离相关物品，但不允许保千里公司将空调搬走。另外，保千里公司提交了《家具转让协议》，拟证明涉案空调是保千里公司与原承租方深圳市HT国际建筑有限公司签订《家具转让协议》后通过购买所得，该协议载明3P的格力中央空调3台，1P的格力中央空调1台。郑利梅表示从未看过此协议，该空调为与涉案房屋一体的中央空调，原承租方深圳市HT国际建筑有限公司并无证据证明该空调为其所有，也无权将为郑利梅所有的空调私自进行转让。为了证明保千里公司拖欠2017年6月的物业管理费10170.75元，郑利梅提交了深圳市HJ物业服务有限公司XX大厦收款收据、XX大厦2017年6月收费通知单等证据。保千里公司不予认可。郑利梅提交了房屋走廊的玻璃门损毁的图片，拟证明保千里公司在使用涉案房屋时将涉案房屋中的玻璃门损坏。对于该证据保千里公司不予认可。一审庭审中，保千里公司、郑利梅双方确认保千里公司租金已付至2017年5月5月11日，物业管理费等付至2017年5月31日。一审法院认为，保千里公司、郑利梅签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，双方签订的合同未约定保千里公司可以提前单方解除合同，保千里公司也未提交证据证明双方已协商一致解除合同，故对于保千里公司请求确认2017年5月3日双方解除租赁合同关系以及郑利梅返还26436.53元的诉讼请求，一审法院不予支持。经查，保千里公司于2017年7月14日将物品搬离涉案房屋，故一审法院依法确认双方的租赁合同于该日解除。关于保千里公司主张郑利梅返还其4台空调的诉讼请求，一审法院认为，保千里公司提交的其与原承租方深圳市HT国际建筑有限公司签订的《家具转让协议》不能充分证明涉案的4台空调属于原承租人深圳市HT国际建筑有限公司，郑利梅对此也予以否认，且表示涉案空调系中央空调，与涉案房屋为一体，对于该4台空调的权属问题保千里公司应承担举证不利的法律后果，故对于保千里公司要求郑利梅返还4台空调的诉讼请求，一审法院不予支持。保千里公司可另行法律途径解决。关于郑利梅反诉涉案房屋的租金，保千里公司已于2017年5月16日向郑利梅发函表示要求解除合同搬离涉案房屋，在保千里公司未支付租金且于2017年6月23日就已提起本案诉讼的情况下，可知郑利梅此时已经清楚保千里公司搬离的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。郑利梅在知道保千里公司不再履行合同的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，故对于郑利梅反诉的租金损失，一审法院仅支持一个月的租金损失即99137元。郑利梅反诉的迟延付款利息，无合同约定，一审法院不予支持。关于郑利梅主张的涉案房屋的2017年6月起的物业管理费等，同理，一审法院也仅支持一个月的费用共计10170.75元。关于郑利梅主张的因保千里公司损坏涉案房屋走廊的玻璃门给郑利梅造成的经济损失7000元，因郑利梅未提交充分证据证明该玻璃门是保千里公司在使用涉案房屋或搬离时予以损坏，故对于郑利梅的该项请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认保千里公司与郑利梅于2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月14日解除；二、保千里公司应于本判决生效之日起十日内向郑利梅支付租金99137元和物业服务费等费用10170.75元；三、驳回保千里公司的其他诉讼请求；四、驳回郑利梅的其他反诉请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，由郑利梅负担，保千里公司多缴的8425.63元，一审法院予以退还；反诉案件受理费1023.87元，由保千里公司负担592元，郑利梅负担431.87元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郑利梅与保千里公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》真实合法有效，当事人应当严格履行。保千里公司于2017年5月16日通过邮寄方式向郑利梅发出《解除租赁合同及办理家具、空调放行的通知函》，该函件中收件人郑利梅的通信地址与联系电话均与《房屋租赁合同》记载一致，且于次日送达。本院认定郑利梅于2017年5月17日收到保千里公司关于解除合同的通知。郑利梅在2017年6月26日发函要求保千里公司搬离并支付相应租金等，应视为郑利梅同意解除合同，此函件于2017年6月30日由保千里公司签收，本院据此认定《房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间为2017年6月30日，原审认定有误。但保千里公司对此没有提起上诉，视为对自身权利的处分，本院对原审判项不予变更。郑利梅关于以双方办理注销房屋租赁登记备案之日为合同解除时间，缺乏法律依据，本院不予支持。虽然合同解除，但保千里公司在租赁期限内提前退租的行为构成违约，应当承担赔偿损失等违约责任。郑利梅于2017年5月17日收到保千里公司解除合同的通知时已明确知道保千里公司的违约事实。在此情况下郑利梅应当及时收回租赁房产以避免租金等损失继续扩大。郑利梅于2017年7月14日才向保千里公司开具《大件物品搬出放行条》同意保千里公司搬离，其对扩大的损失不应要求保千里公司予以赔偿。结合保千里公司实际搬离时间、郑利梅未及时配合搬离亦存在过错，以及保千里公司表示其交纳的租赁押金不再请求予以退还等因素综合考虑，本院认为原审酌定的损失数额为一个月租金及管理费标准，该处理结果并无明显不当，本院予以维持。关于郑利梅主张因涉案房屋走廊玻璃门破坏而造成的损失，郑利梅应当就损害事实及赔偿数额承担举证责任。因郑利梅未提交充分证据证明上述事实，本院对该项上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对郑利梅的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5230.76元，由上诉人郑利梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞   红审 判 员 吴 思 罕代理审判员 邓   媛二〇一七年十一月二十九日书 记 员 林翘(兼)附法律条文：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。