光山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）光民初字第01353号
原告张志武，男，1949年10月16日出生，汉族。
委托代理人张学梅，光山县法律援助中心律师。
被告李万富，男，1972年9月26日出生，汉族。
委托代理人刘学创，男，汉族。
委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。
原告张志武诉被告李万富土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张志武及委托代理人张学梅，被告李万富的委托代理人刘学创、冷鹏阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张志武诉称，2007年9月，原、被告双方签订《房屋置换合同书》，该协议约定，原告将房改房以1：1的比例置换给被告用于建设，被告建好楼房后按原告所选房屋交付给原告。2008年8月12日，原告搬离，被告则应按约定于2009年8月11日交付合格房屋。根据约定选定“富锦庭苑”的1号楼4单元101室，但煤棚至今未建。2011年10月被告通知原告交房，原告得知房屋有严重质量问题，且被告违反合同约定门窗质量低劣，同时没有验收合格证而不愿接收房屋。被告多次威胁、恐吓，原告无奈，只好于2012年2月接收房屋并对该房进行了装修。入住后，出现多处墙体开裂，房顶漏水，墙体多处渗水，被告多次派人维修均无效，导致已装修的部分多处又重新装修，造成严重损失。被告所建的楼房下水道不通，垃圾随地堆放，超标收电费，致原告已无法继续居住。被告的行为已严重违约，故依法起诉，要求：1、被告按合同约定交付原告煤棚及房产证。2、被告支付原告违约金38万元。3、被告赔偿原告因房屋不符合质量要求给原告造成的经济损失8000元。4、被告按合同约定更换门窗。
被告李万富辩称，被答辩人的诉讼请求及理由依法不能成立，请法庭查明事实依法驳回被答辩人的诉讼请求，具体理由如下：因光山县生产公司家属院房子年代久远破旧，家属院脏、乱、差，为改善居住环境，经答辩人与该家属院住户协商，由答辩人出资以联建方式对家属院改造，为此与该家属院住户分别签订了《房屋置换合同书》。因该置换改建是针对整个小区，如有一户不同意就可能导致联建不能进行，所以协议特别约定：“本协议所指改造与置换分为生产公司东家属区南、北两排。因此产权置换形式进行改造的特殊性和局限性，故应取得每排置换户的一致同意，乙方有义务协助甲方协调同其它置换户相关工作。”同时也对置换面积、交付条件、时间、违约责任进行了约定。此后因家属院少数住户提出不同条件，拖延了全部《房屋置换合同书》签订的时间，导致建设中的办理准建手续及住宅楼施工被拖延，房子交付又因少数人不据实结算，以种种理由上访，导致联建住宅的验收及办证被拖延，现在工程验收已完成，产权证尚在办理中。被答辩人于2007年9月20日与我签订了与上述内容基本相同的《房屋置换合同书》，并于2008年7月22日签订了补充协议。2010年2月11日签订了《选房确认书》，没有选煤棚及车库，双方于2012年3月10日签订了《关于置换户张志武购买光山县生产公司联建商品房结算协议》，双方对置换进行了结算，该《结算协议》第八条明确约定：“截止本协议签订之日起，甲、乙双方置换户手续全部结束，不再存在任何纠纷。”被答辩人并补交了置换房子差价的购房款，答辩人给被答辩人出具的结算收据也清楚写明“全部结清”。基于上述，被答辩人现在的诉讼请求及理由显然不能成立，请法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，2007年9月20日，原、被告签订《房屋置换合同书》，原告将自己位于光山县生产公司家属院的房屋以联建的形式交给被告从事住宅楼建设。该协议分别约定了原告房屋的位置、四界、占地面积及建筑面积；置换方式；双方的权利与义务；违约责任等条款。在权利与义务中主要约定：“甲方（指被告）新楼交付时应向乙方（指原告）提交城建质检部门的《工程质量竣工备案证》；住宅楼建成后，窗为铝合金材质，入户门为不低于1000元的符合国家标准的防盗门；车库与煤棚由乙方优先购买；置换后的楼房由甲方为乙方统一办理新的产权手续，费用由甲方承担，但超出原产权登记面积的部分由乙方承担。甲方新楼的交付时间为正式通知乙方搬迁时间往后顺延一年，如因自然灾害等不可抗力影响工期进展，双方另行协商，原则上最多不超过2个月；甲方施工图出来后，一周内乙方确认所选楼层及面积，确认后双方不得反悔。”违约责任则约定：“甲方在约定交付新楼的时间内不能按时交付，应支付给乙方违约金每天500元，直至新楼交付为止。”2008年7月22日，双方又签订了“房屋改造补充协议”，被告补偿原告65000元，并约定原告在20日内搬出。2008年8月12日，原告在收到65000元后，搬出原房屋交给被告使用。2010年2月11日原告之妻汪友珍与被告签订“选房确认书”，确认被告所建1#楼四单元101室为最终选定的新房，暂测面积126㎡。但没有选煤棚。2011年10月原告妻子汪友珍接收了所选的楼房，并签了“业主装修承诺书”。2012年3月10日，原、被告双方依照《房屋置换合同书》的条款进行了结算，并签订了“结算协议”。原告多出面积5.61㎡，按1680元／㎡计算，应补被告9425元。实际补9420元。该协议第六条则约定：“关于办理房产证的手续及其费用（与其同类型置换户相同），待日后办理时甲方再另行通知乙方。”第八条约定：“截止本协议签订之日起，甲乙双方置换户手续全部结束，不再存在任何纠纷”。原告提交了因窗户、墙体漏水、渗水，两名工人施工费用开支证明，证明开支8100元。原告对结算协议有异议，认为是胁迫下所签，其他事实无异议，被告否认结算协议是胁迫所签，并不认可原告修房开支8100元。
上述事实有房屋置换合同书、补偿协议、补充协议、选房确认书、结算协议、收条等予以佐证。
本院认为，根据原、被告双方签订的《房屋置换合同书》，双方的真实目的是原告提交原有的房地产交给被告进行房地产开发，原告不参与经营，不承担经营中的风险，只取得固定的利益，即只取得建成新楼房中的固定房产。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题》司法解释第二十四条的规定，本案《房屋置换合同书》的定性应为“土地使用权转让合同纠纷”。对原告诉求“按合同约定交付原告煤棚”的请求，因原告在《选房确认书》中并未选购煤棚，故该项请求本院不予支持。对原告诉求的办理房产证问题，双方在《房屋置换合同书》、“结算协议”中虽无具体的办理房产证时间，但根据被告已取得的《工程质量竣工备案证》，结合其他已批准的建房手续，被告在一定的期限内应能履行申办房产证的义务，故要求其在2014年12月30日前负责向房管部门申办，原告则应按房管部门的办证要求予以配合，所需办证费用，由被告承担。对原告诉求被告支付38万元违约金和更换门窗诉求，原被告双方在2012年3月10日的“结算协议”是根据《房屋置换合同书》的条款进行的，该“结算协议”第八条已明确了双方不再存在任何纠纷，原告虽主张该协议是受胁迫所签，但提交的证人证言，因证人未到庭作证，其证明力不能支持原告的主张，因此，本院不予采纳。对原告主张8000元维修房屋的费用请求，同样因两位施工的工人未到庭作证，其证明力本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告李万富应在2014年12月30日前负责向房管部门申办原告张志武1#楼四单元101室的房产证。原告张志武按房管部门的办证要求予以配合，所需办证费用由被告李万富承担。
二、驳回原告张志武其他诉讼请求。
案件受理费7570元，由原告张志武承担7000元，被告李万富承担570元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 李敏生
审 判 员 陈 钢
人民陪审员 李树华
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 李 玮