上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第1796号
原告丁铿，男，1987年2月13日出生，汉族，户籍所在地广东省。
被告张晓鹰，女，1988年2月27日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人黄吉贵（被告之母），女，户籍所在地上海市。
原告丁铿与被告张晓鹰房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员周虹君独任审判，公开开庭进行了审理。原告丁铿，被告张晓鹰的委托代理人黄吉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁铿诉称，原、被告于2015年4月25日签订《房屋租赁合同》，原告于当日向被告交付房屋。双方约定从同月28日起被告向其承租上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租期一年，每月租金人民币（以下币种均为人民币）8，800元，付三押一。2015年5月15日，被告向原告支付了2015年4月28日至7月27日的租金26，400元及押金8，800元，5月18日被告告知系争房屋主卧飘窗吊顶脱落，原告立即联系维修公司进行修缮，后维修公司需对损坏部位进行油漆时，被告刻意阻挠不同意进行粉刷。被告居住至今，却以此为由一直拒付后续租金，原告多次催讨，被告仍拒绝支付，也不搬离系争房屋。故原告诉至法院，请求判令：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2015年10月27日解除；2、被告搬离并返还系争房屋；3、被告支付2015年7月28日至10月27日租金26，400元；4、被告以月租金8，800元标准向原告支付2015年10月28日起至实际搬离之日止的房屋使用费；5、被告支付逾期支付租金的违约金8，800元；6、被告支付2015年6月、7月电费1，021.60元。
被告张晓鹰辩称，对原告陈述签订《房屋租赁合同》基本情况没有异议。被告承租系争房屋后，已支付原告至2015年7月27日起的三个月租金26，400元及押金8，800元。2015年5月18日，被告使用房屋过程中主卧飘窗吊顶坠落，被告立即致电原告修缮，原告拖延几日后才派人上门修理数次。6月初，修理人员称需对窗台重刷油漆，被告认为重新刷漆对人体有害，会导致被告无法居住系争房屋，故要求原告返还已支付的租金。原告当时电话中表示同意退还，但之后却拒不出面与被告商洽，待被告租金消耗完毕后原告才出现要求被告返还房屋或支付租金。双方纠纷并非被告无故拖欠租金，而是原告为赚取租金，故意拖延不及时解决问题。2015年8月1日，原告还将系争房屋擅自断电，造成被告连续几日使用不便。现被告不同意原告所有诉请，要求居住至合同期满，因房屋存在质量问题被告仅愿意按每月3，200元标准向原告支付租金。
经审理查明，2015年4月25日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋为两室一厅，建筑面积为89.6平方米；甲方于2015年4月25日前向乙方交付房屋，房屋租赁期为2015年4月28日至2016年4月27日；系争房屋月租金为8，800元，租金按三个月一期支付，乙方应于2015年4月25日前支付甲方第一期租金，以后每期租金支付时间为该期首月的七日前；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金8，800元；租赁期间该房屋发生的水电煤通讯等费用由乙方承担，房屋物业管理费由甲方承担；如任何一方未按本合同履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付守约方违约金，数额为月租金的1倍。同日，原告向被告交付系争房屋。2015年5月15日，被告向原告支付2015年4月28日至7月27日的租金26，400元及押金8，800元。
2015年5月18日，系争房屋主卧窗台吊顶坠落。被告短信联系原告告知房屋质量出现问题，原告回复第二天派人上门修理，并表示若被告不想继续承租，可退还租金。后原告派人对系争房屋屋顶进行维修。2015年6月初，修理人员需对修理部位粉刷油漆，被告以影响健康为由拒绝粉刷。后双方就退租事宜未达成一致意见，被告亦未再支付原告租金。2015年7月3日，原告短信通知被告支付房租，若不及时支付，要求被告搬离。被告回复原告提供的房屋质量存在问题，不同意支付房租。2015年8月11日，原告诉至本院。
审理中，原告表示，以2015年10月27日开庭日期作为双方合同解除时间，合同解除后同意退还收取被告的押金。因被告不支付房租，2015年8月1日，原告是申请将系争房屋断电，但当天被告即申请恢复使用。
被告表示，因原告提供房屋存在质量问题，被告才未按约支付租金。系争房屋质量问题亦造成被告损失，不同意解除双方租赁合同，要求继续履行并降低租金标准。被告对于2015年6、7月电费1，021.60元不表示异议，愿意支付。
以上事实，由原、被告提供的租赁合同、短信内容摘录、电费账单、相关照片等证据及双方当事人庭审陈述为证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。支付租金系承租方的基本义务，除非原告出租房屋质量问题严重到致被告无法正常居住，否则被告无权拒付租金。现原、被告对系争房屋主卧窗台吊顶坠落，原告派人上门维修的事实均不持异议，原告就出租房屋出现问题已尽修缮义务。被告以油漆粉刷影响身体健康拒绝原告粉刷，并以房屋有关质量问题为由拒付租金，并无法律依据。系争房屋主卧窗台吊顶坠落，局部存在房屋质量瑕疵，但原告已及时修理，并未影响被告正常居住及使用。鉴于审理中被告表示不愿按合同约定标准，只愿按较低标准支付租金并无充分理由，原告主张提前解除租赁合同依据充分，可予支持。原告以2015年10月27日开庭日期作为解除合同的时间，与法不悖，故本院确定双方租赁合同于该日解除，被告应在合理期限内搬离系争房屋，并支付原告相应租金及使用费。对合同解除后的使用费，被告应参照租金标准，支付至实际返还房屋之日止。
系争房屋主卧窗台吊顶坠落，确实存在质量瑕疵，原告虽尽维修义务，但客观上修缮期间对被告的日常生活会造成一定影响。且2015年8月1日原告实施过断电行为影响被告使用系争房屋，综合考量前述情况，故本院在被告2015年7月28日至10月27日的应付租金中酌情扣减2，000元。
根据前述情况，被告以系争房屋质量问题影响使用、健康为由与原告协商租金问题，被告未及时支付房租系事出有因，故本院对原告以被告拖欠房租为由主张的违约金，不予支持。
现原告同意合同解除后返还被告押金，被告同意支付原告电费，与法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、原告丁铿与被告张晓鹰于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月27日解除；
二、被告张晓鹰于本判决生效之日起十日内，携本人物品搬离上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋；
三、被告张晓鹰应于本判决生效之日起十日内，支付原告丁铿2015年7月28日至2015年10月27日期间的房屋租金24，400元；
四、被告张晓鹰应于本判决生效之日起十日内，支付原告丁铿房屋使用费，按照每月8，800元，自2015年10月28日起支付至搬离之日止；
五、被告张晓鹰应于本判决生效之日起十日内，支付原告丁铿2015年6月及7月电费1，021.60元；
六、原告丁铿应于被告张晓鹰搬离上述房屋之日返还被告张晓鹰房屋押金8，800元；
七、驳回原告丁铿其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告丁铿负担5元，被告张晓鹰负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周虹君
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 吴 燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。