江苏省南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初2742号
原告：中国工商银行股份有限公司南京六合支行，住所地江苏省南京市六合区雄州街道延安路18号。
法定代表人：彭青松，行长。
委托诉讼代理人：张铮，江苏钟山明镜律师事务所律师。
被告：田战国，男，1980年5月2日生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。
被告：李莉，女，1980年12月17日生，汉族，居民，住江苏省南京市秦淮区。
被告：南京中北盛业房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市六合经济开发区龙华西路。
法定代表人：周伟，执行董事。
委托诉讼代理人：周峰，国浩律师（南京）事务所律师。
委托诉讼代理人：虞玮，国浩律师（南京）事务所实习律师。
原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行（以下简称工行六合支行）与被告田战国、李莉、南京中北盛业房地产开发有限公司（以下简称中北公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行六合支行委托诉讼代理人张铮、被告中北公司委托诉讼代理人周峰、虞玮到庭参加诉讼，被告田战国、李莉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行六合支行向本院提出诉讼请求：判令1.被告田战国、李莉共同归还原告借款本金459292.5元，支付截至2017年11月18日所欠利息25698.8元，及自2017年11月19日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利；2.被告中北公司对上述债务承担连带清偿责任；3.原告对坐落于南京市六合区××街道××路××单元××室房产享有优先受偿权。事实和理由：2015年5月12日，原告与田战国、中北公司签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》一份、与田战国、李莉、中北公司签订《南京市六合区房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）一份。贷款合同约定：田战国向原告借款470000元（其中住房公积金贷款230000元，月利率为3.125‰，商业性贷款240000元，期限均为26年），利率随中国人民银行基准利率调整；还款方式为按月等额本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；借款人不按约还款，贷款人有权罚息、计收复利；借款人未按时足额偿还本息即构成违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息、罚息以及其他费用；李莉书面承诺与田战国共同承担借款清偿责任。抵押合同约定：田战国、李莉以南京市六合区××街道××路××单元××室房产为上述借款作抵押担保，中北公司作为担保人，对上述债务承担阶段性连带保证责任。抵押合同签订后，田战国、李莉未办理房屋产权证，原告未取得房屋他项权证。上述合同签订后，原告按约发放贷款。但田战国、李莉在贷款期限内未能按约还款，现贷款已逾期，原告多次向三被告催要未果，遂诉至法院。
被告田战国、李莉未答辩。
被告中北公司辩称：1.根据双方签订的购房贷款合同以及房产抵押合同，中北公司担保范围为贷款本金和利息，不包含罚息和复利；2.中北公司只在合同约定的范围内承担责任。
本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，被告田战国（借款方、甲方）与原告工行六合支行（贷款方、乙方）、被告中北公司（保证方、丙方）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》一份，约定：田战国向工行六合支行借款470000元，其中公积金贷款金额为210000元，月利率为3.125‰；商业贷款利率按照中国人民银行规定执行，遇到法定利率调整，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定；借款期限均为26年，若合同所载贷款起始日与借款借据所载不一致，以借款借据所载日期为准。借款借据为该合同的组成部分，与该合同具有同等法律效力。还款方式为按月等额本息还款，每期还款日为每月15日。甲方逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约，逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息,且对到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收罚息；乙方有权宣布贷款提前到期，并有权处分抵押物。丙方保证金额为合同项下贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、实现贷款债权的费用及其他相关费用，保证期限为自合同生效之日起至甲方取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》并将《房屋他项权证》交乙方执管之日止。同时，三方签订《南京市六合区房地产抵押合同》一份，约定田战国、李莉以坐落于南京市六合区××街道××路××单元××室房屋为上述贷款合同提供抵押担保，担保范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。中北公司在田战国、李莉取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前对上述债务承担阶段性连带保证责任，保证范围为上述借款本金及其利息。田战国、李莉连续3个月或累计3个月未能按约归还借款，工行六合支行有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。同日，涉案房屋办理了预抵押登记手续。2014年8月10日，被告李莉出具共同还款承诺书，承诺对田战国贷款470000元的本息承担共同还款义务。合同签订后，工行六合支行向田战国发放公积金贷款230000元，商业性贷款240000元，共计470000元。借款借据上载明，公积金贷款月利率为3.125‰，商业性贷款执行年利率5.65%，逾期年利率8.475%。截至2017年11月18日，田战国、李莉已经超过三个月未按约还款，尚欠本金459292.5元。原告多次索要无果，故诉至本院。
上述事实，有原告提供的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市六合区房地产抵押合同》、共同还款承诺书、借款借据、还贷明细列表、分户查询表及原、被告的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》及《南京市六合区房地产抵押合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。合同签订后，工行六合支行履行放贷义务，田战国、李莉应履行按期还款义务。对于公积金贷款，《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》与借款借据所载数额不一致，应根据实际发放的金额即借款借据上所载230000元为准，故工行六合支行主张田战国、李莉归还借款本金、利息及罚息，于法有据，本院予以支持。田战国、李莉以坐落于南京市六合区××街道××路××单元××室房屋为上述债务提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，工行六合支行主张对涉案房屋享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。中北公司自愿对上述债务承担阶段性连带保证责任，在本案法庭辩论终结前，案涉抵押房屋并未办理房屋他项权证，仍处于保证期间，故应履行连带清偿责任，在其承担清偿责任后，可依法向田战国、李莉行使追偿权。本案中，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，而当事人对上述两种担保的关系没有约定，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权。中北公司辩称房产抵押合同中约定中北公司担保范围为贷款本金和利息，不包含罚息，对该辩称，结合《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》与《南京市六合区房地产抵押合同》的签订时间，及《南京市六合区房地产抵押合同》中约定担保范围时采取手写选定的形式，区别于《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》中格式条款的约定，本院认定双方系对担保范围重新进行确认，中北公司承担担保责任的范围应以《南京市六合区房地产抵押合同》确认的范围为准，即借款本金及其利息。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告田战国、李莉于本判决生效之日起十日内连带偿还原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行借款本金459292.5元，支付截至2017年11月18日所欠利息、罚息共计25698.8元，并按合同约定继续支付自2017年11月19日起至实际给付之日止的利息、罚息；
二、原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行对坐落于南京市六合区XXX道XX路X号X幢X单元XXX室房屋折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；
三、被告南京中北盛业房地产开发有限公司在原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行取得他项权证或实现优先受偿权前对本判决第一项所确定的给付义务（除罚息外）承担连带清偿责任；南京中北盛业房地产开发有限公司承担上述清偿责任后，有权向被告田战国、李莉追偿；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京六合支行超出部分的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8360元，保全费3020元，共计11380元，由被告田战国、李莉、南京中北盛业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向该院预交上诉案件受理费8360元（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。
审 判 长 朱家清
审 判 员 阚 莹
人民陪审员 银玉华
二〇一八年一月十一日
书 记 员 樊思文