上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8713号
上诉人（原审原告）：李东函，男，1989年10月25日生，汉族，住江苏省新沂市。
上诉人（原审原告）：孙艳艳，女，1984年6月13日生，汉族，住上海市杨浦区。
上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：袁守平，上海利好律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盛东兴，男，1966年9月23日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。
原审被告：薛亚娟，女，1967年7月14日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人李东函、孙艳艳因与被上诉人盛东兴、原审被告薛亚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李东函、孙艳艳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判盛东兴赔偿李东函、孙艳艳房屋差价损失人民币（以下同）1,074,900元。事实和理由：根据合同法第一百一十三条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，盛东兴单方解除合同，存在违约，李东函和孙艳艳没有任何过错，李东函和孙艳艳还需重新购房，因此盛东兴应按照评估报告2016年12月26日的市场评估价赔偿全部房屋差价损失。一审法院根据已付房款比例等因素酌情判决盛东兴赔偿差价损失574,900元，盛东兴反而因为违约而获得额外的收益，一审法院该项处理失当。
盛东兴提起上诉，在二审期间申请撤回上诉并辩称，李东函和孙艳艳买房时明知盛东兴和薛亚娟共有房屋，但签合同时未征得薛亚娟同意，也没有薛亚娟的任何委托手续，故本案属无权处分，合同应属无效。之后，盛东兴的女儿明确告知李东函和孙艳艳，薛亚娟不同意出售房屋，此时合同应该已经解除，但一审认为开庭之日为合同解除之日，已经对李东函和孙艳艳很照顾了。李东函和孙艳艳收到薛亚娟和盛东兴不同意出售房屋的意思表示后应该积极寻找其他房源，且李东函和孙艳艳仅支付了435,000元，一审法院在认定赔偿差价损失时已经予以充分考虑。盛东兴对一审判决其赔偿的差价损失金额也有异议，但为了息诉宁人，故申请撤回上诉。综上，不同意李东函和孙艳艳的上诉请求，请求维持一审判决。
原审被告薛亚娟未发表述称意见。
李东函、孙艳艳向一审法院起诉请求：1、盛东兴、薛亚娟继续履行与李东函、孙艳艳于2016年6月12日签订的《经纪方代办房屋过户手续合同》，协助李东函、孙艳艳办理将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人由盛东兴、薛亚娟过户到李东函、孙艳艳名下的登记手续；2、本案的诉讼费、保全费、担保费4,000元，由盛东兴、薛亚娟承担。诉讼中，经一审法院释明，李东函、孙艳艳将诉讼请求变更为：1、如法院认为物权变动困难则判令解除双方于2016年6月12日签订的《经纪方代办房屋过户手续合同》；2、盛东兴、薛亚娟共同返还李东函、孙艳艳购房款435,000元；3、盛东兴、薛亚娟共同赔偿李东函、孙艳艳房屋涨价的差价损失1,450,000元；4、盛东兴、薛亚娟共同承担诉讼费、保全费、担保费4,000元、公证费2,010元、鉴定费7,900元。
一审法院认定事实：李东函、孙艳艳系夫妻关系，双方于2016年6月20日登记结婚。
2016年6月12日，盛东兴作为出售方（甲方）、李东函作为购买方（乙方），上海XX事务所（以下简称XX事务所）作为经纪方（丙方），签订了《经纪方代办房屋过户手续合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为145万元；付款方式：首次付款为2016年6月12日支付5万元作为定金，第二次付款为2016年7月5日之前支付房款38.50万元，第三次付款为至贷款放款支付房款101.50万元；丙方作为见证及办证方，在办理过户手续中不承担在办证后因甲乙双方欺骗隐瞒事实真相所引起的一切责任；办证日期的起算日为甲、乙双方提供的一切有关手续资料收齐，到交易中心办理审税当天起算日，共计40个工作日，如有贷款的，另加40个工作日；如果乙方的贷款做不下来，甲方要退回乙方的定金，双方都不作违约处理；合同签订后，甲乙双方如任何一方违约，违约方要赔偿5万元人民币给守约方；甲、乙、丙三方其他约定事项：交房时付清水电费、有线费、物业费，如遇新政策出台，按新政策执行。合同还对房屋买卖的其他相关事宜进行了约定。同日，孙艳艳支付给盛东兴定金50,000元，盛东兴出具收条载明“今收到李东函购松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋定金50,000元”。
2016年7月7日，孙艳艳支付给盛东兴第二笔款项385,000元，盛东兴于当日出具收条载明，“今收到李东函、孙艳艳购松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋房款385,000元”。
2016年7月24日，盛东兴的女儿短信告知李东函、孙艳艳，称想违约的事情是自己和母亲提出的，盛东兴卖房子没有经过全家同意，毕竟才一个月的时间，差价加上违约金就多了十万，所以就算违约李东函、孙艳艳也不会亏太多，相信李东函、孙艳艳也不会买不到房。
2016年7月28日，系争房屋被核准登记在盛东兴、薛亚娟名下，备注栏载明“动迁安置房，三年内不得转让、抵押”。
2016年7月29日，盛东兴短信告知李东函、孙艳艳，称经过几天的考虑还是决定房子不卖了，非常不希望耽误李东函、孙艳艳的婚期，自己愿意为违约买单，愿意多加三万元作为对李东函、孙艳艳的补偿。2016年7月31日，盛东兴的女儿短信告知李东函、孙艳艳，经过商量决定房子不卖了。
2016年9月4日，XX事务所出具《中介方证明》一份，载明李东函、孙艳艳是以夫妻名义签约购买系争房屋，作为婚房使用；李东函、孙艳艳反复询问卖方盛东兴，盛东兴明确表示可以完全代表其爱人薛亚娟的意愿，夫妻二人愿意将系争房屋出售给李东函、孙艳艳；另外7月份以来因房价上涨，卖方盛东兴悔约单方要求提高其房屋买卖价格，8月15日卖方盛东兴和其爱人薛亚娟及女儿电话里决定违约，拒绝配合履行房屋合同。
李东函、孙艳艳为本次诉讼与案外人上海A有限公司签订了委托保证合同，并支付了担保费4,000元。此外，李东函、孙艳艳为保全证据还向上海市闵行公证处支付了公证费2,010元。
一审中，李东函、孙艳艳提交了孙艳艳的户籍资料，证明李东函、孙艳艳有在上海市购房的资格。薛亚娟对于户籍证明的真实性无异议，但认为李东函一个人理论上不能买房。李东函、孙艳艳提交了通知书、EMS邮寄凭证及签收记录等，证明李东函、孙艳艳曾催告盛东兴继续履行合同。薛亚娟则质证认为，真实性无法确定，邮局自己填写的信息可能不准确，2016年8月份盛东兴就已经表示不再履行合同了。李东函、孙艳艳还提交了系争房屋的购房发票的一张，证明盛东兴在签约时出示过该购房发票，发票上有盛东兴、薛亚娟的名字，故薛亚娟知道盛东兴要卖房子。薛亚娟则质证认为，真实性没有异议，但发票上已载明了盛东兴、薛亚娟的名字，可知房屋是共有的，李东函、孙艳艳自己在交易中存在过错。
盛东兴于2017年5月17日将435,988.64元款项交付一审法院，并表示可以退还给李东函、孙艳艳已收购房款。
根据双方的申请，一审法院依法委托上海B有限公司对系争房屋进行评估，该公司于2017年4月5日出具了评估报告，载明系争房屋于价值时点2016年7月29日的市场价值为1,665,600元，单位价格12,910元/平方米；于价值时点2016年12月26日的市场价值为2,524,900元，单位价格19,570元/平方米。对于上述报告，李东函、孙艳艳认为庭审之日即2016年12月26日应作为评估时点，但鉴定机构评估价格偏低，因为动迁安置房权利交易的限制已经消除，故估价结果就不应再考虑权利限制对于房地产价格的影响。薛亚娟则质证认为，对两份报告没有意见，但应当采用2016年7月29日的报告，盛东兴在7月份已经明确告知李东函、孙艳艳房屋共有人不同意出售房屋，差价损失应当以盛东兴明确告知李东函、孙艳艳共有人不追认买卖合同开始计算，否则可能存在合同解除的随意性，有违公平性。
一审法院认为：本案的争议焦点在于：1、房屋买卖合同关系的相对方是谁？2、涉案合同是否有效？3、盛东兴、薛亚娟是否应当赔付相应的损失，若赔付，金额是多少？
对于第一个争议焦点，一审法院认为，虽然《经纪方代办房屋过户手续合同》购买人一栏系李东函一人签名，但根据在案证据可知，孙艳艳参与了购房的洽谈和付款，中介的证明以及盛东兴的收条中也确认了孙艳艳购房人的身份，故孙艳艳也是系争房屋买卖合同关系的当事人，李东函的签约行为可以代表其夫妻二人，孙艳艳作为原告提起诉讼主体适格。其次，李东函、孙艳艳虽主张薛亚娟与盛东兴承担共同责任，但薛亚娟并未参与上述合同的洽谈、签约、收款，其也明确表示不同意出售系争房屋，故薛亚娟不是上述合同的缔约主体，李东函、孙艳艳无权依据上述合同向薛亚娟主张合同权利。
对于第二个争议焦点，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李东函、孙艳艳与盛东兴所签《经纪方代办房屋过户手续合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守，盛东兴以家人不同意为由拒绝履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现李东函、孙艳艳提出解除房屋买卖合同关系，盛东兴返还李东函、孙艳艳已付购房款435,000元的请求，于法有据，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，一审法院以李东函、孙艳艳解除合同的诉请送达盛东兴之日即2016年12月15日作为合同的解除之日。
对于第三个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李东函、孙艳艳主张盛东兴赔偿其房屋差价损失145万元，一审法院认为，首先，盛东兴的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，但李东函、孙艳艳提交的网站房价信息截图并不足以充分证明其损失程度；其次，考虑到合同的履行情况，李东函、孙艳艳签约后支付了定金及购房款共计43.50万元，盛东兴收到上述款项后，虽然于2016年7月29日明确表示不再履行合同，但其并未将上述款项及时返还，对李东函、孙艳艳的另行购房造成了影响，故一审法院赞同李东函、孙艳艳主张的以庭审之日即2016年12月26日应作为价值时点确定损失。但因李东函、孙艳艳仅支付了购房款43.50万元，此与几近履行完毕的情形明显不同，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情确定盛东兴应赔偿李东函、孙艳艳房屋差价损失500,000元。对于李东函、孙艳艳主张的担保费4,000元、公证费2,010元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。
一审法院遂判决：一、李东函、孙艳艳与盛东兴就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋形成的房屋买卖合同关系于2016年12月15日解除；二、盛东兴于判决生效之日起十日内返还李东函、孙艳艳购房款435,000元；三、盛东兴于判决生效之日起十日内赔偿李东函、孙艳艳房屋差价损失500,000元；四、驳回李东函、孙艳艳的其余诉讼请求。案件受理费17,850元，财产保全费5,000元，司法鉴定费7,900元，合计诉讼费30,750元，由李东函、孙艳艳负担6,770元，盛东兴负担23,980元。
二审中，李东函、孙艳艳提交了2017年7月23日的上海市商品房预售合同及付款收据、银行签购单作为证据，证明李东函、孙艳艳另外买房，一审判决差价损失500,000元不能弥补其损失。盛东兴质证表示，对真实性无异议，但与本案无关。由于李东函、孙艳艳提供了证据原件，盛东兴亦表示无异议，本院对真实性予以确认，但李东函、孙艳艳后续购房行为，与本案违约责任的确定没有关联性，故对该证据的证明力不予确认。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于李东函、孙艳艳要求盛东兴赔偿全部差价损失能否成立。由于李东函、孙艳艳主张的差价损失赔偿责任，属于违约责任的一种。根据合同法的相关规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但同时不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，违约责任的大小，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。根据评估报告，系争房屋的差价损失为1,074,900元，在此基础上，考虑李东函、孙艳艳实际支付购房款金额为435,000元，同时兼顾过错程度以及违反合同方即盛东兴在订立合同时预见到或者应当预见到的损失等综合因素，一审法院酌情认定盛东兴应承担差价损失赔偿金额为500,000元，并无明显不当。李东函、孙艳艳上诉要求赔偿全部差价损失，本院不予支持。
综上所述，李东函、孙艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币14,474.10元，由上诉人李东函、孙艳艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘 兵
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……