吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终1519号上诉人（原审被告）：吉林省沃伦商务酒店管理有限公司，住所地：长春汽车经济技术开发区东风大街华伦小区5栋。法定代表人：李猛，总经理。委托诉讼代理人：李洪亮，吉林泰绅仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司，住所地：长春市绿园区普阳街3083号6楼。法定代表人：宋永久，董事长。委托诉讼代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。原审第三人：吉林省福乐仓储超市有限公司，住所地：长春市绿园区四联大街。法定代表人：刘春京，总经理。原审第三人：吉林省信邦汽车服务销售有限公司，住所地：长春市东风大街5号华伦小区。法定代表人：宋志敏。上诉人吉林省沃伦商务酒店管理有限公司（以下简称沃伦酒店）因与被上诉人长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司（以下简称汽贸城公司）、原审第三人吉林省福乐仓储超市有限公司（以下简称福乐超市）、吉林省信邦汽车服务销售有限公司（以下简称信邦公司）物权保护纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沃伦公司上诉请求：1.撤销长春汽车经济技术开发区人民法院(2015)长汽开民初字第866号民事判决，依法改判为驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决在认定事实及适用法律上均存在明显错误，严重损害了上诉人的合法权益，应当依法予以撤销，具体理由如下:一、一审法院认定的事实明显错误，影响案件裁决的关键事实没有查清。(一)、一审法院无法认定上诉人转租赁涉案房屋的行为合法有效，进一步否定上诉人依法占有使用涉案房屋是完全错误的。2003年涉案房屋所有权属于福乐超市，2003年6月27日福乐超市与信邦公司签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，租期20年，该协议已经实际履行合法有效，信邦公司也将公司经营场所登记在涉案房屋地点并一直使用多年，这一期间没有任何房屋权利人向信邦公司主张要求其交付房屋离开。2005年4月28日福乐超市才与案外人签订抵债协议将该涉案房屋抵债。2013年6月27日信邦公司根据原租赁协议约定，经过出租方福乐超市同意将该涉案房屋转租给上诉人，租期十年，租金200万元，租期自2013年6月27日起至2023年6月26日止，租金一次性付清。上诉人已经提供租赁合同和租金支付凭证，完全能够证明自己拥有合法的占有使用涉案房屋的权利，而且作为一家港澳台合资企业也投入酒店数千万元资金装修并一直经营至今，福乐超市也承认在2003年将涉案房屋租赁给信邦公司并在2013年同意转租给上诉人的事实，上诉人也不知情第三人福乐超市在2005年与案外人的抵债协议的任何内容。一审法院在上诉人提交足够证据而被上诉人没有任何有利证据的情况下，仍然无法认定上诉人转租赁涉案房屋的行为合法有效，进一步否定上诉人依法占有使用涉案房屋是严重错误的。(二)、一审法院认为一汽贸易总公司在2006年12月28日已经对涉案房屋进行了验收是完全错误的，也不符合常理。事实是虽然2006年12月4日房屋已经更名为一汽贸易总公司，但并没有对房屋实际交接验收，三方签订抵债协议时也有明确约定，要履行现实交接所有权才发生转移，从该条约定真实表达意思来看实际上对房屋使用权的约定，就是说没有现实交接使用权就属于原所有权人福乐超市，而此时福乐超市在2003年已经合法出租涉案房屋给信邦公司的行为早已发生，不论福乐超市与案外人如何保证没有租赁，也不论案外人是否得到通知或知情，都无法改变信邦公司已经合法占有使用涉案房屋的事实，因为它们之间的约定对信邦公司根本没有约束力，当然对上诉人也没有约束力。被上诉人单方提交的验收手续，没有福乐超市或信邦公司的签章，无法证明已经现实交接，而且如果真的交接验收了，房屋一直由信邦公司租赁占有使用至2013年6月，房屋所有权人却一直没有主张权利根本不现实。事实上是2006年12月4日房屋更名后一汽贸易总公司没有要求交出房屋使用，房屋处于其弃管状态，属于该公司对国有资产管理不善的行为，而且实际情况来看该公司也已经知情福乐超市在2003年已经合法出租涉案房屋给第三人信邦公司的事实，第三人福乐超市因此一直按照约定对房屋进行管理使用，是完全合法的。一审认定一汽贸易总公司已经验收涉案房屋完全与事实不符，不但与常理有悖，也没有法律依据。(三)、一审法院在没有充分证据支持的条件下怀疑福乐超市与信邦公司签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》中公章及合同本身的真实性是完全错误的，在2003年福乐超市就存在有防伪码和不带防伪码的两个公章，因为有防伪的公章丢失了补办程序繁琐，公司人员经常去办理工商登记相关手续时工商部门没有特殊要求就使用不带防伪码的公章，而签订重大合同就要使用带防伪码的公章，这两个公章都是真实有效的，这一点上诉人已经向一审法院合理说明，也符合大多数公司经营过程的习惯。被上诉人提交的工商登记仅仅能证明福乐超市在2003年期间在工商登记使用的是不带防伪码的公章，不能证明2003年与信邦公司签订《房屋租赁合同》时不存在有防伪码的公章，一审法院片面认定证据并怀疑该公章及《房屋租赁合同》的真实性是非常严重的错误，没有事实和法律依据。二、一审判决适用法律严重错误。在上诉人提交充分的租赁合法证据情况下，一审法院认为在第一次租赁完成的2005年福乐超市与案外人签订的《抵债协议》、《房地产转让合同》中未显示租赁或约定没有租赁就对上诉人的转租赁合同效力构成影响，根据合同相对性原理是适用法律严重错误。2003年6月27日至2006年12月4日房屋登记所有权人一直是福乐超市，其有权对外出租涉案房屋，因此在2003年6月27日与信邦公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，且该租赁合同一直履行至2013年6月，一审法院无视该事实和上诉人提交的证据，认为2005年福乐超市与案外人的《抵债协议》、《房地产转让合同》中未显示租赁或约定没有租赁就对上诉人的转租赁合同效力构成不利影响是适用法律错误，因为根据合同相对性原理即使有这样的约定也是对协议中当事人才有约束力，最多属于福乐超市的违约行为，对上诉人及信邦公司的两份《房屋租赁合同》效力没有任何影响，根据《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本条的规定体现了租赁合同的一个特点，即租赁权的物权化特点。所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效，因此被上诉人无权要求上诉人归还已经合法占有的房屋，被上诉人应该追究其股东一汽资产经营公司对国有资产管理不善、出资不到位的责任，不应将上诉人列为被告。综上，一审判决认定事实及适用法律存在明显错误，依法应予撤销。请求二审法院依法裁决，维持上诉人的合法权益。汽贸城公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，判决结果正确。在抵债协议中未提及有房屋租赁，从该协议第五条、第九条、第十条及一汽贸易总公司与福乐超市的房地产转让合同，可以看出诉争房屋不存在信邦公司租赁的事实。2012年之前，该房产处于闲置状态，事实上也无人租赁，2006年8月28日，一汽贸易公司在接收资产时不存在租赁方。二、上诉人提供的租赁合同涉嫌伪造，不能证明对案涉房屋合法使用。上诉人提供的两份租赁合同，均约定租金一次性交齐，明显违背常规和常情，且该租金标准低于市场租赁价格的90%，显然有失公允和真实。上诉人提供的信邦公司租赁合同上加盖的是2006年12月之后使用的是带有防伪码的公章，显然2003年的租赁协议系后期伪造的。上诉人工商档案中存档的场地证明，是2012年与福乐超市法定代表人刘春京签订的，以低至1万元的价格给被告提供3000多平方米的房屋，即证明不存在2003年信邦公司20年租赁合同。2013年，上诉人的股东火凤凰酒店管理公司与一汽资产经营公司签订购买房产意向书，证明上诉人当时明知一汽资产经营公司系产权人，为解决酒店经营场所而与产权人达成购买意向，根本不存在信邦公司的租赁权。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。汽贸城公司向一审法院起诉请求：1.被告沃伦酒店立即停止对原告汽贸城公司房屋的侵占，立即从原告汽贸城公司所有的东风大街华伦小区5栋搬离；2.被告沃伦酒店赔偿占用原告汽贸城公司房屋期间租金损失165万元；3.本案诉讼费由被告沃伦酒店承担。一审法院认定事实：2005年4月28日，第三人福乐超市与案外人银剑公司签订《协议》，约定第三人福乐超市将涉案房屋产权无偿提供给银剑公司用于偿还案外人一汽贸易总公司（后更名为一汽解放汽车销售公司，一汽解放汽车销售公司又更名为一汽解放汽车销售有限公司，下同）欠款。随后，一汽贸易总公司、银剑公司、第三人福乐超市三方签订《房屋抵债协议书》，约定第三人福乐超市将其已取得房屋所有证、土地使用权证的位于长春市绿园区东风大街5号、华伦小区5#中的第三层房号301，房屋所有权证号为长房权字第XXXX号、国XX**号长国用（2003）字第060132768号，丘地号4-100/125-68，总建筑面积3443.74平方米的商业用房所有权，土地分摊面积1896平方米的土地使用权转让给一汽贸易总公司，代银剑公司偿还银剑公司所欠一汽贸易总公司的部分债务，抵债数额按照上述房地产的评估结果21，358，075.00元确认。第三人福乐公司保证本次抵偿一汽贸易总公司的债务资产合法有效，不存在重复抵押等其他纠纷，产权无争议，具备过户条件，并配合一汽贸易总公司完成权属变更。2005年6月16日，第三人福乐超市与一汽贸易总公司签订《长春市房地产转让合同》，约定第三人福乐超市以抵债方式将涉案房屋转让给一汽贸易总公司，成交价格为贰仟壹佰叁拾伍万捌仟零柒拾伍元（21，358，075.00元）。第三人福乐超市保证转让房屋权属真实、无出租、无抵押、无查封、四至清楚、无争议。该合同第十条“甲乙双方需要说明的其他事项”部分中明确记载：转让房地产无租赁。2006年8月28日，一汽贸易总公司对涉案房屋进行了验收。2006年12月4日，涉案房屋《土地使用权证》过户至一汽贸易总公司名下【座落：长春市绿园区汽车产业开发区正阳街87号，吉国用（2006）第010600088号，地号19-28-04，使用权面积1896M2，使用权类型：出让、地类用途：其他商服用地】。2010年7月8日，涉案房屋《房屋所有权证》过户至一汽解放汽车销售公司（原一汽贸易总公司）名下（产权证号：长房权字第XX**号，丘地号4-100/175-68301）。2010年8月27日，一汽集团公司规划部、财务控制部、社会事业管理部联合下发《关于一汽解放汽车销售公司非经营性资产无偿划转的函》，要求一汽解放汽车销售公司将涉案房屋移交一汽集团社会事业管理部。2013年7月10日，中国第一汽车集团公司社会事业管理部下发《关于移交经营性房屋资产的通知》，将涉案房屋按照一汽集团内部国有资产划转方式移交给一汽资产经管公司。2015年1月1日，一汽资产经管公司将案涉房屋的相关权属资料移交原告汽贸城公司。2015年2月13日，原告汽贸城公司召开股东会，会上形成决议，同意该司股东一汽资产经管公司以其自有的汽贸城六套门市房和涉案房屋作为增资投入认购该司8720000股股票。2015年7月1日，涉案房屋《房屋所有权证》过户至一汽资产经管公司名下【产权证号：长房权字第XX**号，丘地号4-100/175-68301】。2015年9月14日，涉案房屋所有权过户至原告汽贸城公司名下【产权证号：长房权字第XX**号，丘地号4-100/175-68301】。2015年10月13日，原告汽贸城公司主张被告沃伦酒店利用涉案房屋进行酒店经营对其所有权构成妨碍，为要求被告沃伦酒店从涉案房屋迁出及赔偿损失，诉讼来院。另查明：1.被告沃伦酒店在庭审中提供《租赁合同》复印件一份（该合同与第三人福乐超市所举的《租赁合同》原件相同），合同上体现的双方主体为第三人福乐超市及第三人信邦公司，签订时间为2003年6月27日，内容为第三人信邦公司从第三人福乐超市处租赁涉案房屋，租期20年，自2003年6月27日起至2023年6月26止，租金300万元；提供《租赁协议》原件一份，该协议的双方主体为第三人信邦公司与被告沃伦酒店，签订时间为2013年6月27日，内容为被告沃伦酒店从第三人信邦公司处租赁涉案房屋，租期10年，自2013年6月27日起至2023年6月26日止，租金200万元，一次性付清；提供租金收据原件一张、保证金收据原件一张、交通银行吉林省分行记账回执原件五份（摘要内容为往来款）、交通银行结算业务申请书一份。被告沃伦酒店提供上述证据用以证明第三人信邦公司从第三人福乐超市租赁涉案房屋，再将涉案房屋转租给被告沃伦酒店，被告沃伦酒店已向第三人信邦公司全部支付了《租赁协议》约定的租金，对涉案房屋享有合法的租赁使用权。2.第三人信邦公司在上述《租赁合同》及《租赁协议》上加盖的公章均带有防伪码2201031707640。3.原告在庭审中提供第三人信邦公司的部分工商档案，经质证，被告及第三人福乐超市对上述工商档案的真实性没有异议。上述工商档案体现第三人信邦公司在2002年5月23日至2006年12月4日这一期间内向工商行政管理部门提供的文件上所加盖的该司公章均不带有防伪码。4.2012年1月1日，第三人福乐超市的法定代表人刘春京与被告沃伦酒店签订《房屋租赁协议》，约定刘春京将绿园区东风大街华伦小区5栋租给被告沃伦酒店使用，租期十年，自2012年1月1日起至2022年1月1日，年租金1万元。5.第三人福乐超市于2001年5月18日成立，2010年11月16日被吊销营业执照。刘春京在此期间一直为第三人福乐超市股东、法定代表人、总经理。第三人信邦公司2002年5月23日由第三人福乐超市与自然人李明共同出资设立，目前登记状态“在营”，但经营期间发生过多次股东变更、法定代表人变更、高管变更，现法定代表人、执行董事、总经理为宋志敏。被告沃伦酒店于2013年1月14日设立，案外人长春市火凤凰酒店管理有限公司（该司曾于2014年3月3日与一汽资产经管公司签订《房屋买卖意向书》意欲购买涉案房屋）于2013年3月27日受让股权成为股东，宋志敏、王晓振为董事。6.2015年9月28日，一汽资产经管公司向原告汽贸城公司出具授权委托书，授权原告汽贸城公司行使基于涉案房屋涉及该公司的一切权利，所获权益由原告汽贸城公司享有。7.2010年8月18日，长春市发展和改革委员会、长春市住房保障和房地产管理局下发《关于公布我市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》，上述通知规定东风大街路段商业用房指导租金为48.00元/平方米/月。一审法院认为：1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告汽贸城公司为涉案房屋的合法所有权人，其自取得所有权登记之日起对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2.本案中，原、被告双方对涉案房屋自2013年6月27日起由被告沃伦酒店占有、使用的事实并无异议，双方争议的主要焦点在于被告沃伦酒店是否享有合法的权利依据对涉案房屋进行占有、使用。被告沃伦酒店主张第三人福乐超市将涉案房屋租赁给第三人信邦公司，第三人信邦公司又将涉案房屋转租给被告沃伦酒店，因此被告沃伦酒店有权对涉案房屋进行占有、使用。从本案庭审查明的情况来看：第一，纵观第三人福乐超市与案外人银剑公司、一汽贸易总公司的整个交易过程，上述主体签订的《协议》、《房屋抵债协议书》及《长春市房地产转让合同》或未显示涉案房屋处于租赁状态或明确注明涉案房屋上无租赁。第二，第三人福乐超市主张案外人一汽贸易总公司在接受以房抵债时，已经知晓涉案房屋租赁在先的事实，但对其主张并未提供证据证明。第三，第三人福乐超市未在一审法院指定的期限内提供第三人信邦公司实际向其支付租金的相关证据，以佐证其与第三人信邦公司存在真实的租赁关系。第四，被告沃伦酒店及第三人福乐超市提供的《租赁合同》（签订时间2003年6月27日、双方主体为第三人福乐超市与第三人信邦公司）上加盖的第三人信邦公司的公章与同时期第三人信邦公司向工商行政管理部门提供的文件上所加盖的该司公章不同，但上述《租赁合同》上加盖的第三人信邦公司的公章与被告沃伦酒店提供的《租赁协议》（签订时间2013年6月27日、双方主体为被告沃伦酒店与第三人信邦公司）上加盖的第三人信邦公司的公章相同。结合上述事实，一审法院认为被告沃伦酒店所主张的其系基于转租赁法律关系而占有、使用涉案房屋的待证事实真伪不明，一审法院无法认定被告沃伦酒店系在享有合法依据的情况下占有、使用涉案房屋，其对涉案房屋的占有、使用行为已对原告汽贸城公司就涉案房屋享有的所有权构成妨害。3.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以同时请求承担其他民事责任。基于上述法律规定，一审法院认为原告汽贸城公司有权要求被告沃伦酒店立即自涉案房屋搬离，同时亦有权就被告沃伦酒店的占用行为请求损害赔偿。损害赔偿的具体数额综合本案原告汽贸城公司诉请及审理实际可比照自原告汽贸城公司取得所有权登记之日（2015年9月14日）至起诉之日（2015年10月13日）的租金计算，即被告沃伦酒店应赔偿原告汽贸城公司经济损失165,299.52元（48.00元/平方米/月*1个月*3，443.74平方米）。2015年10月13日后的经济损失，原告汽贸城公司可另行告诉解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司于本判决生效后30日内从涉案房屋（房屋坐落：长春市绿园区东风大街5号华伦小区5#，产权证号：长房权字第XX**号，丘地号4-100/175-68301，房屋所有权人：长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司）迁出；二、被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司于本判决生效后30日内赔偿原告长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司经济损失165,299.52元；三、驳回原告长春一汽汽车贸易城开发集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19，650.00元，由被告吉林省沃伦商务酒店管理有限公司承担。本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，一、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，汽贸城公司作为诉争房屋的所有权人，自记载于不动产登记簿时对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分权利，其作为所有权人有权请求无权占有人返还原物，并有权对造成的损害，请求损害赔偿。二、沃伦酒店认可汽贸城公司是诉争房屋的合法权利人，并认可自2013年6月27日起占有、使用诉争房屋。沃伦酒店主张其有权占有、使用诉争房屋的依据为原所有权人福乐超市将诉争房屋租赁给信邦公司，信邦公司转租赁给沃伦酒店。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条为买卖不破租赁原则的法律规定，沃伦酒店欲依据转租赁关系主张其有权占有诉争房屋，应举证证明存在真实有效的转租赁关系。首先，福乐超市以诉争房屋为案外人银剑公司向一汽贸易总公司抵债过程中，上述主体签订的多份协议及合同条款中均未显示涉案房屋处于租赁状态，福乐超市亦未举证一汽贸易总公司在接受以房抵债时，已经知晓诉争房屋租赁在先的事实。其次，本案除福乐超市与信邦公司签订的租赁合同外，并无证据证明信邦公司已经依据上述合同约定向福乐超市支付合同约定的租金，以佐证福乐超市与信邦公司存在真实的租赁关系。再次，依据长春市发展和改革委员会、长春市住房保障和房地产管理局下发的《关于公布我市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》，东风大街路段商业用房指导租金为48元/平方米/月，而对比本案诉争房屋的租赁价格远远低于该标准，与市场交易习惯不相符合。关于租金的给付，信邦公司与沃伦酒店签订的《租赁协议》对于租金及租金保证金的支付有明确的约定，但是沃伦酒店所举租金的给付与合同约定并不一致。综上，一审法院认为沃伦酒店主张依据转租赁关系占有、使用诉争房屋的待证事实不明适当。三、汽贸城公司作为诉争房屋所有权人，有权要求无权占有诉争房屋的沃伦酒店返还原物，并就占用行为请求损害赔偿。原审法院比照《关于公布我市非住宅房屋租赁指导租金标准的通知》确定租金标准适当，一审法院对汽贸城公司取得所有权登记至本案起诉之日的经济损失予以保护，其余损失可另行告诉的处理方式适当，本案不予调整。综上所述，上诉人吉林省沃伦商务酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3606.00元，由上诉人吉林省沃伦商务酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 宇代理审判员  高云燕代理审判员  曾范军二〇一八年六月八日书 记 员  杨皓翔