中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）民申字第2001号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：益寿实业（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区彩田路与红荔路交汇处中银花园南商阁15E。
法定代表人：吴钖涛，该公司董事长。
委托代理人：杨佳婉，该公司职员。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市中旅（集团）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路****号中旅大厦***楼。
法定代表人：徐之牧，该公司董事长。
委托代理人：徐晨晨，该公司职员。
再审申请人益寿实业（深圳）有限公司（以下简称益寿公司）因与被申请人深圳市中旅（集团）有限公司（以下简称中旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院2014年12月31日作出的（2014）粤高法民一终字第26号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。
益寿公司申请再审称：（一）二审判决认定本案所涉深圳市龙岗区布吉镇翡翠星光园一、二层商铺均价为每平方米7000元，并据此认定益寿公司未付清一、二层商铺的购房款，中旅公司未交付一、二层商铺不构成违约，认定事实错误。根据双方于2007年4月26日签订的《协议书》（以下简称426协议）和2007年5月18日签订的《补充协议书》（以下简称518补充协议）的约定，益寿公司整体购买一至五层商铺的均价为每平方米6500元，只有在因中旅公司未能解除三至五层商铺的查封或者因益寿公司办理银行按揭出现障碍的情况下，益寿公司可以选择以每平方米7000元的价格只购买一、二层商铺，无需购买其余楼层商铺。双方于2008年5月26日签订的《协议书》（以下简称526协议）再次强调了整体购买一至五层商铺每平方米6500元的购买均价。益寿公司始终主张对一至五层整体购买。2008-2009年度，深圳房价大跌，一至五层商铺的整体均价已经低于每平方米6500元，在此情形下，益寿公司仍依526协议向中旅公司支付了2400万元购房款，超过了一、二层商铺总购房款23715770元。中旅公司于2007年9月18日向益寿公司发出的入伙收楼通知、526协议第三条的约定以及益寿公司于2008年7月29日向中旅公司支付140万元垫付一、二层商铺办证费用等，均证明益寿公司已经付清了一、二层商铺的购房款。以每平方米6500元的均价计算购房款符合双方关于一至五层商铺交易的真实意思。中旅公司未交付一、二层商铺构成违约，理应承担违约责任。此外，双方当事人在本案诉讼过程中从未主张过一、二层商铺均价为每平方米7000元，二审判决认定一、二层商铺均价为每平方米7000元，超出了当事人的诉讼请求，违反了不告不理的原则。且二审判决先后认定“一、二层商铺应按每平方米7000元计算房款，益寿公司仍欠付购房款”、“益寿公司当时未按每平方米7000元的价格支付一、二层商铺购房款，并不构成违约”、“益寿公司事实上也确实未足额支付一、二层商铺的购房款”，相互矛盾。
（二）中旅公司未就三层商铺办理预售登记，而是直接办理了初始登记，构成违约，益寿公司拒付三层商铺购房款系行使先履行抗辩权的行为，二审判决认定该行为构成违约，认定事实和适用法律错误。根据526协议第二条的约定，益寿公司支付1000万元购房款应以中旅公司将三层商铺向房管部门网上备案至益寿公司名下为前提条件。中旅公司就三层商铺办理初始登记，导致双方无法再就三层商铺签订预售合同备案登记到益寿公司名下，该行为就526协议而言构成违约。在此情况下，益寿公司出于整体购买的考虑，与中旅公司于2008年7月25日就三层商铺签订了《深圳房地产买卖合同（一手房现售）》（以下简称现售合同）。现售合同第五条关于“分期付款”第1点和第4点约定自相矛盾，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，结合合同目的、中旅公司的履约能力、履约情况和诚信分析，在三层商铺网上备案至益寿公司名下已不可能的情况下，应将中旅公司把三层商铺过户到益寿公司名下作为益寿公司支付1000万元购房款的前提条件。而当中旅公司未能办理完该过户手续时，益寿公司拒绝支付1000万元购房款应被视为依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权的行为。即使承认现售合同已将526协议约定的三层商铺付款条件变更为益寿公司应在现售合同签订后两日内支付1000万元购房款，益寿公司也可以依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权，拒绝支付1000万元购房款。因为中旅公司反复违约，债务缠身，诉讼不断，三层商铺很有可能因中旅公司对外拖欠债务被法院再次查封。此外，一至五层电梯安装等均未完工，三层商铺不符合现售合同附件3的约定，在中旅公司达到现售合同约定的交付条件前，益寿公司拒绝付款合理合法。双方签订的426协议、518补充协议、526协议均属于框架协议，预售合同是框架协议内容和要求的具体体现。二审法院选择性适用裁判标准，按照526协议和预售合同的约定认定益寿公司违约，但在认定中旅公司违约时，仅以526协议为标准，没有适用预售合同，导致裁判结果不公。
（三）中旅公司未将四层商铺备案登记至益寿公司名下，构成违约，须承担违约责任，二审判决认为中旅公司不应就四层商铺单独承担违约责任，认定事实缺乏证据，适用法律错误。根据526协议的约定，益寿公司在取得一、二层商铺房产证的两个月内，中旅公司将四层商铺备案登记至益寿公司名下的次日，益寿公司向中旅公司支付1600万元购房款。但中旅公司对四层商铺办理了初始登记，双方通过签署四层商铺预售合同备案的条件已不存在，526协议无法继续履行，完全是中旅公司违约造成，其应当对此承担违约责任。益寿公司未向中旅公司支付四层商铺购房款是在行使先履行抗辩权，且三层商铺1000万元购房款是否支付并不影响四层商铺合同义务的履行，因此益寿公司并不构成违约。二审判决认定中旅公司与益寿公司均构成违约错误。
（四）二审判决驳回益寿公司要求中旅公司继续履行五层商铺合同义务的请求，依据不足。根据526协议的约定，启动五层商铺网上备案的前提是益寿公司将剩余购房款存入双方共管账户，该条件成就又有赖于三、四层商铺购房款的支付，而益寿公司未能支付三、四层商铺购房款的原因在于中旅公司的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，五层商铺网上备案的条件应当视为已经成就，中旅公司应当将五层商铺以每平方米6500元的价格直接售予益寿公司。
（五）二审判决认定中旅公司未兑现车位承诺的行为不构成违约，认定事实错误。根据526协议的约定，中旅公司应当向益寿公司无偿赠送负一层40个车位，益寿公司还有权以单价55000元的价格优先购买其他车位。526协议未能全面履行的原因是中旅公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，应当视为条件成就，益寿公司有权无偿获得40个车位并以每个55000元的价格优先购买其他车位。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定，请求再审本案。
被申请人中旅公司陈述意见称：（一）益寿公司在违约的前提下，已先后向深圳市中级人民法院、深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，向深圳仲裁委员会申请仲裁，向深圳市福田区人民法院申请不予执行仲裁裁决，多次申请查封冻结中旅公司的财产，给中旅公司造成重大损失。本案二审判决作出前，益寿公司已实际占有了涉案一、二层商铺，二审判决主文第一项确定的中旅公司的义务已经实际履行。
（二）益寿公司关于一、二层商铺价格认识错误。因吴钖涛作为港商不能成为涉讼房地产的贷款主体，其与中旅公司签订的426协议和518协议已被中旅公司与益寿公司后来签订的124份预售合同、526协议和现售合同取代。124份预售合同、526协议和现售合同均为有效，是双方当事人的履行依据。二审判决认定一、二层商铺单价为每平方米7000元，仅是中旅公司与吴钖涛签订426协议、518协议的真实意思。根据预售合同，一、二层商铺的均价为每平方米7494元，每平方米7000元虽然低于预售合同的均价，但为了尽早解决纠纷，中旅公司认可二审判决结果。从深圳市房地产权登记中心调取的一层部分商铺同期房产成交信息显示，一、二层商铺的单价显著高于每平方米6500元，且商铺首层及低层的价值高于较高楼层的价值是商业地产销售的基本规则。益寿公司主张一、二层商铺的价格与三至五层商铺相同或低于一至五层均价每平方米6500元，缺乏事实依据。
（三）益寿公司购买一、二层商铺过程中违约是事实。根据预售合同的约定，益寿公司购买一、二层商铺的总房款为27340300元，即使按二审判决认定的单价每平方米7000元计算，总价也达25540060元，益寿公司仅支付了2540万元，未按时付清购房款，经中旅公司催讨后仍拖欠，明显构成违约。
（四）益寿公司对三层商铺现售合同履行构成违约，导致526协议无法履行。2008年7月22日，中旅公司对三、四层商铺办理了初始登记，益寿公司明知意味着无须再签订预售合同，即可直接将三层商铺过户至益寿公司名下，益寿公司却以预售登记备案为借口拒付1000万元购房款。现售合同并未约定中旅公司应在益寿公司支付1000万元购房款前承担先期义务，因此，益寿公司未在现售合同签订之日起两日内支付三层商铺购房款1000万元构成违约。在另案执行过程中，法院发现中旅公司与益寿公司已经就三层商铺签订了现售合同，因而征询益寿公司是否提出执行异议或支付购房款的意见，但益寿公司既不提出执行异议，又不支付购房款，导致不能根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定阻止工程承包人申请拍卖该房产。如益寿公司及时付款，根据现售合同和526协议的约定，益寿公司即可取得三层商铺的房产证。更恶劣的是，三层商铺被法院拍卖时，益寿公司竟然独家参与竞买，以低价获得三层商铺的所有权。益寿公司提出的所谓行使先履行抗辩权和不安抗辩权亦不能成立。因为现售合同并未约定中旅公司应在益寿公司支付1000万元前承担先期义务。此外，益寿公司推断三层商铺不具备取得初始登记和签订现售合同的条件缺乏依据，三层商铺已竣工验收，初始登记是政府行为和不可逆转的事实，初始登记后可以直接过户，对于有诚意的买受人有利无害。三层商铺在2008年7月17日至11月4日之间并未被查封，如果益寿公司按照现售合同的约定付款，三层商铺完全可以过户，不能过户的后果是益寿公司恶意违约造成。即使益寿公司有权行使不安抗辩权，其也未依据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定及时通知中旅公司。
（五）益寿公司购买五层商铺以及赠送、购买车位的请求无理。526协议就益寿公司购买五层商铺的事宜进行了约定，但由于益寿公司拒绝履行现售合同，三、四层商铺遭强制拍卖，益寿公司也未将尚欠的购房款存入双方共管账号，因此其无权主张购买五层商铺。526协议约定益寿公司获赠车位及优先购买车位的前提是该协议各条款得到全面履行，但益寿公司拒绝付款构成违约，因此其无权再依据526协议主张获得车位权利。
综上，请求驳回益寿公司的再审申请。
本院认为：本案源于中旅公司向益寿公司出售位于深圳市龙岗区翡翠星光园商业裙楼一至五层商铺过程中产生的纠纷。本案与（2015）民申字第2002号案系关联案件。
（一）关于二审判决认定一、二层商铺均价为每平方米7000元是否错误的问题。本案中，益寿公司的法定代表人吴钖涛与中旅公司签订了426协议和518补充协议，约定买卖翡翠星光园裙楼一至五层商铺。由于深圳市购房政策发生变化，限制港澳台居民购买商铺，改以吴钖涛个人在深圳设立的港资独资企业益寿公司的名义与中旅公司签订一、二层商铺的预售合同124份、526协议和三层商铺的现售合同。上述协议相互关联。426协议、518补充协议和526协议中均约定益寿公司整体购买一至五层商铺的均价为每平方米6500元。518补充协议同时约定，为办理银行按揭，一、二层商铺按每平方米10000元的均价签订预售合同进行备案。一、二层商铺预售合同约定，一层商铺的预售价格为每平方米9000元，二层商铺的预售价格为每平方米6800元。526协议未对一、二层商铺价格单独约定，仍约定整体购买一至五层商铺的均价为每平方米6500元。双方在购房价款方面实际未按预售合同的约定履行。426协议和518补充协议还约定，益寿公司可以只购买一、二层商铺，价格按每平方米7000元计算。本案中，益寿公司并未实际整体购买一至五层商铺，因此不能适用均价每平方米6500元的优惠价格。且根据商业地产的交易习惯，一层商铺的价格普遍高于其他楼层商铺的价格。在益寿公司实际上只购买一、二层商铺的情况下，二审判决认定一、二层商铺均价为每平方米7000元，并无不妥。益寿公司关于一、二层商铺单价应以每平方米6500元计算的申请再审理由不能成立。
本案及另一关联案件基于相同的事实，本案源于益寿公司作为原告提出诉讼请求，请求判令中旅公司向其交付一、二层商铺，并承担一至四层商铺交付的违约责任；判令中旅公司以每平方米6500元的价格将五层商铺过户给益寿公司；判令中旅公司向益寿公司交付负一层40个车位并以单价55000元的价格由其优先购买60个车位等等。另案源于中旅公司作为原告提出诉讼请求，请求判令解除124份预售协议、526协议、现售协议；判令益寿公司向其支付违约金以及赔偿损失。两案审理过程中，二审判决认定一、二层商铺均价应为每平方米7000元，属于对基本事实的认定，并未超出当事人的诉讼请求。本案没有违反不告不理的民事诉讼原则。
526协议第三条载明：“之前双方已向龙岗区国土资源及房产管理局办理了一楼及二楼的商铺网上备案手续，乙方也支付了2400万元的购房款……”可见，双方当事人在履约过程中，对一、二层商铺的履行并未相互提出异议。在此情形下，二审判决认定益寿公司当时未全部支付一、二层商铺购房款不构成违约，中旅公司未按照预售合同的约定时间交付一、二层商铺不构成违约，并无不妥。二审判决在一、二层商铺履行上对双方当事人是否构成违约的认定，并不存在裁判标准不一的情形。
（二）关于益寿公司未支付三层商铺1000万元购房款是否构成违约的问题。中旅公司与益寿公司先后在526协议和现售合同中就三层商铺的付款时间、付款条件作出了约定。526协议第二条约定，本协议签订之日起二个月内，中旅公司将三层整层商铺向国土房管部门网上备案至益寿公司名下完毕之次日，益寿公司向中旅公司支付1000万元购楼款。526协议签订时，中旅公司尚未就三层商铺取得产权。双方之所以于2008年7月25日签订现售合同，是因为中旅公司于2008年7月22日办理了三层商铺的产权初始登记，此时再将三层商铺办理预售登记到益寿公司名下已丧失客观上的可能性。即526协议中约定的先办理完预售登记、再支付1000万元购房款的支付条款已失去了可执行性。益寿公司正是明知这一客观情况的变化及其产生的法律后果，才与中旅公司另行签订了现售合同，将1000万元购房款的支付条件变更为现售合同签订之日起两日内支付。虽然现售合同第五条关于“分期付款”第4点约定“按526协议执行”，但526协议第二条的约定显然已与客观事实不符，不可能继续执行，526协议关于付款的内容只有与现售合同不矛盾的内容方可执行。也就是说，1000万元购房款的支付条件已经现售合同对526协议的相关内容进行了变更。现售合同就1000万元购房款的支付并未规定中旅公司负有先履行特定义务的条件。现售合同附件3规定的是“装置、装修、装饰标准”，其中涉及电梯部分仅规定了电梯的种类、品牌、型号及产地，并非益寿公司支付1000万元购房款之于中旅公司的先义务。因此，即使电梯安装等尚未完工，益寿公司也不能依此行使先履行抗辩权拒绝付款。益寿公司主张先履行抗辩权，缺乏事实和法律依据。中旅公司虽然对外负有债务，且三层商铺也先后被多次查封，但在双方订立现售合同的当时，三层商铺并未处于法院查封状态，而是初始登记产权在中旅公司名下。益寿公司行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据。因此，二审判决认定益寿公司未依约支付三层商铺购房款1000万元构成违约，是正确的。益寿公司关于支付1000万元购房款须以三层商铺过户完成为条件、其未支付该笔款项不构成违约的申请再审理由不能成立。
（三）关于中旅公司未将四层商铺预售登记至益寿公司名下是否构成违约的问题。526协议第三条约定，益寿公司在取得一、二层商铺房产证的两个月内，中旅公司将四楼整层向国土房管部门网上备案至益寿公司名下的次日，益寿公司应向中旅公司支付1600万元购楼款。526协议签订后，中旅公司于2008年7月22日取得了三、四层商铺的初始登记，双方通过网上备案方式签订四层预售合同的条件已不存在，在此情况下，双方亦未就四层商铺的买卖进一步磋商。在此情况下，中旅公司未将四层商铺网上备案至益寿公司名下，并不构成违约。二审判决对此认定正确。益寿公司关于中旅公司应当对此承担违约责任的申请再审理由不能成立。事实上，益寿公司在法院组织的拍卖程序中参加竞买，已经实际取得了四层商铺的所有权。
（四）关于益寿公司是否有权要求中旅公司继续履行五层商铺转让义务的问题。526协议第四条约定，益寿公司在将尚欠的购楼款存入双方共管的账号之日起二个月内，中旅公司负责解除五楼被查封的部分房产，并将五楼的房产向国土房管部门网上备案至益寿公司名下。如前所述，因中旅公司和益寿公司对网上备案问题产生争议，益寿公司并未实际支付三、四层商铺购房款，在益寿公司未支付三、四层商铺购房款的情况下，中旅公司未向益寿公司出售五层商铺，不构成违约。二审判决对此认定正确。526协议系框架协议，双方当事人亦未就五层商铺的买卖进一步磋商并达成协议。本案不存在《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的情形。因此，益寿公司关于中旅公司应当以每平方米6500元的均价将五层商铺过户给益寿公司的申请再审理由不能成立。
（五）关于中旅公司未向益寿公司赠送车位以及以优惠价格优先售予车位是否构成违约的问题。526协议第一条第二款明确约定，益寿公司在全面履行协议各条款的前提下，中旅公司无偿赠送益寿公司负一层40个车位；如益寿公司尚需车位，中旅公司同意优先以每个车位55000元的价格售予益寿公司。然而，526协议并未获得全面履行。因此，益寿公司获赠车位以及以单价55000元的价格优先购买其他车位的条件并未具备，中旅公司没有赠送或优先售予车位并不构成违约。二审判决对此认定正确。本案不存在《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的情形。因此，益寿公司关于中旅公司应当向其赠送车位以及以55000元价格优先售予其他车位的申请再审理由不能成立。
综上，益寿公司关于二审判决认定基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误、超出诉讼请求等申请再审理由均不能成立。本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回益寿实业（深圳）有限公司的再审申请。
审 判 长 高晓力
审 判 员 汪治平
审 判 员 宫邦友
二〇一五年十月十六日
法官助理 陈瑞子
书 记 员 徐剑禧