广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终483号上诉人（原审被告）：中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社，住所地广东省中山市三乡镇新圩村。主要负责人：蔡社强，该社队务联络员。上诉人（原审被告）：中山市三乡镇新圩村民委员会，住所地广东省中山市三乡镇新圩村新圩大道8号。主要负责人：李志辉，该村委会主任。上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：林文娟，广东国融律师事务所律师。上述两名上诉人共同委托诉讼代理人：魏芸，广东国融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李信用，男，1968年11月3日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：贾永莲，广东友邦方达律师事务所律师。上诉人中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社（以下简称（以下简称新圩村第二经济社）、中山市三乡镇新圩村民委员会（以下简称新圩村委会）因与被上诉人李信用土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人新圩村第二经济社、新圩村委会上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无须向被上诉人退还租金54010.8元租金，无需赔偿其厂房及雨棚建筑损失497088元，无须承担行政处罚款90018元，以上三项合计641116.8元。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决不公平、不合理，理应改判。一、一审法院按40%和60%确定被上诉人与上诉人的责任比例显失公平。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十四条以及《城乡规划法》第四十一条的规定，报批手续是实施建设的前置流程，且报批手续的主体是建设单位或个人。本案中，李信用作为建设方，在未履行相关手续的情况下擅自在农用地上进行建设是造成后续一系列损失和罚款的最主要、最根本原因。再者，被上诉人李信用明知涉案土地性质为农用地，却仍强烈要求上诉人将涉案土地出租给其建设厂房，其在一直未见相关批准文件、权属证书的情况下，明知相关手续无法完成，但心存侥幸，建造了四栋厂房并转租收益，人为扩大了本案的经济损失，应自行承担相应的法律后果。二、一审法院认定被上诉人的损失远高于实际损失。一审法院认定被上诉人厂房总价为828480元，该费用为全新的造价成本，而涉案厂房于2013年12月建成，2014年8月拆除，使用时间不长，成新率很高。李信用自行拆除后的厂房材料的完整性和二次利用性具有较高的使用价值，仅拆除后的材料回收残值也高达几十万之巨，一审法院也没有进行合理的扣除，且李信用对外出租亦有获利，一审法院按全新的价格认定涉案厂房欠妥，应当在总价的基础上扣除残值部份和贬值部分。三、上诉人无需向被上诉人返还54010.8元租金。上诉人将土地出租给被上诉人使用，被上诉人依据合同约定向被上诉人支付土地租金合理合法，该土地租金54010.8元是被上诉人使用涉案土地而支付的合理对价，与土地性质无关，即使农用地也应当支付对价。综上，一审法院认定事实不清，遗漏多项重大事实，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李信用二审辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。理由如下：一、一审法院按40%和60%来确定责任比例已极大照顾了上诉人。1.上诉人明知涉案土地为农用耕地，却在未办理相应审批手续的情况下，擅自将土地租赁给被上诉人，违反了土地管理法相关规定，应当向被上诉人赔偿损失。2.涉案土地的水、电必须由新圩村委会办理。3.被上诉人建设四栋厂房的整个过程均是在白天进行，但被上诉人从未干预，为此扩大的损失完全是上诉人造成的。4.涉案合同是新圩二队村民在2013年3月9日召开的村民代表大会上，村民代表在上面签字、捺印同意后办理的，并非被上诉人强烈要求。且上诉人在一审过程中并未提及被上诉人当初承诺只建造一栋厂房，其他地方用于堆放材料，显然，上诉人未能做到诚信诉讼。二、一审法院认定被上诉人的损失远没有实际损失多。合同签订后，被上诉人依约向上诉人缴纳保证金30006元，缴纳2014年1月至6月的土地租金90018元，并为建设涉案四栋厂房花费了960708.90元，此外还有部分费用因未索要票据无法统计。因被上诉人资金周转困难，其与案外人张爱珍合伙各投资585175元，前期共投入1170350元。涉案厂房被强令拆除后，被上诉人与张爱珍四处举债，赔偿租户257000元，并缴纳中山市国土资源局罚款152802元，以上四项合计1490534.9元。一审判决判令被上诉人承担的损失与行政处罚款，远低于被上诉人实际损失。三、涉案租赁合同无效，上诉人理应按照比例向被上诉人赔偿损失。事发后，被上诉人曾多次要求上诉人先行垫付，两名上诉人至今未付分文。四、一审法院认定事实清楚，被上诉人提供的证据确实充分。上诉人提起上诉完全在浪费司法资源。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李信用于2015年12月16日向一审法院起诉请求：1.判令新圩村第二经济社、新圩村委会赔偿李信用租用土地费用120024元；2.判令新圩村第二经济社、新圩村委会赔偿李信用建四栋厂房所花费用996708.90元；3.判令新圩村第二经济社、新圩村委会赔偿李信用赔偿四租户257000元；4.判令新圩村第二经济社、新圩村委会赔偿李信用中山市国土资源局罚款152802元。一审法院认定事实：2013年7月16日，李信用（乙方）与新圩村第二经济社（甲方）签订《土地租用合同》。约定，新圩村第二经济社将位于新圩村××北街，地名（水氹）面积约5001方的土地出租给乙方作生产之用。租赁期由2014年1月1日起至2029年12月30日止，租期15年。前五年每月每平方租金3元，每月15日前缴交，保证金为2个月租金。第6条，架建厂房、水电安装、水费、电费、税费及各种费用由乙方负责。第10条，合同期满后地上构建筑物归甲方所有，乙方不得拆除。合同一式三份，双方各一份，新圩村委会为存档一份。新圩村第二经济社蔡社强、吴帝明等村民代表在合同上签名并加盖公章。合同签订后，李信用于2013年7月16日如约向新圩村第二经济社缴纳了两个月租金30006元为保证金。并自2013年7月始在该地上加盖5栋厂房，至当年12月竣工。后将其中4栋厂房分租给案外人李国龙、陈加新、李信学、乔玉生作家私加工厂用途，仅留一栋自用。李信用与前述四名租户所签订《租赁合同》所载出租厂房面积分别为659平方米（另有飘沿面积107平方米）、565平方米（另有飘沿面积110平方米）、590平方米（另有飘沿面积99平方）、1650平方米（另有飘沿面积220平方米）。以上厂房面积共3464平方米，飘沿面积共536平方米。其后，李信用按合同约定逐月缴纳租金至2014年6月（2014年1月-2014年6月共缴6个月租金90018元）。2014年6月24日，中山市国土资源局通过航拍国土资源使用情况等业务检查时，认为李信用所建成的五座砖铁结构建筑物及硬化场地设施，违反了土地利用总体规划，构成非法占用土地。其后，李信用因涉嫌非法占用农用地罪于6月20日被中山市公安局刑事拘留，21日经保证人保证，羁押措施变更为取保候审。6月24日，中山市国土资源局向李信用作出中土执法决字[2014]第97号行政处罚决定书。认定李信用未经依法批准，占用位于案涉出租地块，建成五座砖铁结构建筑物及硬化场地设施，作工业厂房项目用途。经实地测量，占地面积5190.2平方米（折合7.7854亩）。该用地土地利用现状地类分别为：建设用地145.2平方米、耕地5045平方米。违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，已构成非法占用土地。决定处罚：1、责令退还非法占用的5190.2平方米土地；2、限期于十五日内自行拆除非法占用的5045平方米土地上新建的建筑物和硬化场地设施，恢复土地原状；3、对非法占用145.2平方米建设用地及非法占用5045平方米耕地共处以152802元罚款。为此，李信用解除了与李国龙、陈加新等分租户的租赁合同关系，并进行了相应赔偿。至7月20日，李信用按前述处罚决定书要求委托他人将搭建的厂房全部拆除，并基本恢复了土地原状。2014年12月15日，中山市第一市区人民检察院作出中检一区刑不诉[2014]97号不起诉决定书，认为中山市公安局认定的犯罪事实不清、证据不足，现有证据未能认定李信用主观上明知涉案用地属于农用地，不符合起诉条件。决定对李信用不起诉。一审法院另查：因案涉土地新圩村第二经济社、新圩村委会非法占用事由，新圩村第二经济社时任负责人蔡社强被公安机关刑事拘留，中山市第一市区人民检察院于2014年12月25日向中山市第一人民法院提起公诉，以[2014]2919号起诉书指控其犯非法占用农用地罪。一审法院经审理后，依法作出（2015）中一法刑一初字第249号刑事判决书，判决蔡社强犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑九个月，缓刑一年，并处罚金人民币三千元，该判决已经生效。查明，蔡社强时任新圩村第二经济社负责人时，在2013年3月至12月期间，未经国土部门审批同意，通过村民合议决定将包括“水氹”农用地在内的7.7854亩土地出租用于建设厂房，并签订合同将该地块出租给李信用建厂，允许李信用在此地上建成五间砖铁结构建筑物及硬化场地设施，导致该用地已不适合耕作。另确认至2014年8月，上述地块违章建筑已被清除，并进行复绿。一审法院又查：因李信用未按期向中山市国土资源局缴纳前述[2014]第97号行政处罚决定书确认的罚款，经该局申请，一审法院依法作出（2015）中一法行非诉审字第142号裁定，转入强制执行程序后，立案号为（2015）中一法执字第2876号。李信用自述因其经济困难，暂无支付能力，故尚未缴纳该执行案所涉罚款。该案尚在中止执行中。一审法院再查：李信用提交收据四张，分别载于2014年6月27日支付转租户陈加新解除合同退回押金及补偿款28000元，7月4日支付李国龙前述款项56000元，7月8日支付李信学前述款项36000元，7月18日支付乔玉生前述款项137000元，以上共计257000元。审理过程中，鉴于案涉违建厂房已全部拆除，李信用仅保留部分照片，而拆除前双方未对厂房建筑成本或损失进行评估或委托中介职能部门进行打价。而该厂房已建并已拆除确实存在损失的事实双方均予以确认，为核实该厂房损失，节约双方的诉讼成本，在一审法院主持下，双方对违建厂房的面积进行确认。即一致同意按厂房面积3276平方米、雨棚面积750平方米为基础核定损失。关于厂房单价李信用主张按250-260元/平方米计算，新圩村第二经济社、新圩村委会主张按200元/平方米计算；雨棚单价李信用主张按130元/平方米,新圩村第二经济社、新圩村委会主张按60/平方米。双方就单价未达成一致意见，但一致同意不委托中介机构进行评估，由法院根据市场行情在前述双方主张的单价区间内酌情予以认定。一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。根据已经查明的案件事实，案涉的土地位于新圩村××北街，地名（水氹），面积约5000平方米，其中建设用地仅145.2平方米、农用耕地5045平方米。而双方签订《土地租用合同》，将该部分土地出租用于工业用途，显然该用地中有5045（具体为5044.8）平方米土地违反土地利用总体规划，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定。根据《中华人民共和国合同》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：第（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的前述《土地租用合同》应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案争议焦点为：1.导致合同被确认无效双方的责任大小；2.李信用的有关违建厂房损失、赔偿转租户损失、违建罚款损失应如何确定？3.新圩村第二经济社、新圩村委会已收李信用6个月租金及押金应否返还？4.新圩村委会承担本案赔偿责任。具体分析如下：关于焦点一，从双方所提交的证据、一审法院查明的关联案件事实来看，新圩村第二经济社在出租案涉土地前是完全清楚土地的性质（用途），也清楚承租户承租该土地的用途，在合同第6条、第7条、第8条均可以反映其允许并清楚承租人租赁该土地用于非农业用途，而且在承租人接管土地后自2013年7月至12日长达半年多的时间内，对土地进行非农业使用、加盖钢铁结构厂房，并未加以制止。故足以说明新圩村第二经济社在明知土地性质的情况下，将该土地出租给李信用用于非农业用途，对因未按土地性质合法使用、出租该土地导致合同无效，存在较大过错；李信用作为具有完全民事行为能力的投资者，在签订该租赁合同前未尽到必要谨慎审查之责任（未查看该土地权属证书及了解土地性质），在未取得规划许可及向职能部分履行报建手续前即搭建厂房并用于非农业用途，亦存在过错。结合双方的过错程度、对损失产生及扩大的作用大小等因素，一审法院酌定李信用和新圩村第二经济社按40%及60%的比例自担和分担对方损失。关于焦点二，关于李信用方的损失。根据李信用的诉求，主要包含三个方面：1.违建厂房所花费用损失，厂房和雨棚面积按双方一致确认的3276平方米和750平方米予以核定，关于单价，根据一般生活经验，结合市场行情及参考2009年中山市三乡镇茅湾涌防排涝工程新圩村征地拆迁补偿协议中相近建筑物补偿金标准，一审法院酌定厂房按单价230元/平方米，雨棚按100元/平方米，核定总价为3276×230+750×100＝828480元，由新圩村第二经济社承担60%即497088元（828480×60%）。2.关于赔偿转租户的损失，李信用承租案涉土地后，违章搭建厂房，并将该厂房转租他人用于非农业用途，无证据证明其转租取得新圩村第二经济社的同意，也并非案涉租赁合同被确认为无效后必然带来的损失，也非案涉《土地租用合同》已约定或可预见的损失，李信用另行转租因合同无法继续履行赔偿给转租的赔偿款系其单方转租行为导致及扩大的损失，无证据证明新圩村第二经济社对该扩大的损失存在过错，故应由李信用自担。3.关于违建罚款。分两部分，一部分为非法占用145.2平方米建设用地每平方米10元，罚款1452元，属李信用未依法报建导致的罚款，故应由李信用自担。另一部分为非法占用5045平方米耕地每平方米30元的罚款151350元，该部分面积属于案涉《土地租用合同》约定的面积5001平方米部分由双方按过错比例分担，超出部分44平方米，属李信用擅自违法占用，导致的罚款1320元（44×30）由李信用自担。前述应分担的罚款截至本案辩论终结前，虽然李信用尚未支付，但经生效的法律文书确认，并进入强制执行阶段，属必然发生的损失，为免当事人诉累，故就该尚未支付的损失李信用要求一并处理，一审法院予以支持。即由新圩村第二经济社承担该罚款损失的60%即90018元（5001×30）。鉴于李信用尚未缴交该罚款，即对应损失尚未实际产生，新圩村第二经济社就其应分担的部分，可以迳直支付给处罚单位中山市国土资源局或强制执行法院，亦可交给李信用一并缴交。关于焦点三，李信用缴交的押金30006元及6个月租金90018元应否返还问题。根据《中华人民共和国合同》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，1.关于押金，实为合同履行担保金，根据合同约定及我国担保法有关保证金的规定，仅在缴纳方违约的情形下才予以没收，而案涉合同因无效无法继续履行，且并非一方的原因所致，故不应没收，新圩村第二经济社应予退还。2.2014年1月至6月租金90018元部分属于新圩村第二经济社、新圩村委会基于案涉合同而取得的（收入）财产，根据上述规定，应予返还。但双方于2013年7月13日签订《土地租用合同》，约定自2014年1月1日才缴交租金，而李信用与案外人签订转租合同时，分别约定缴交租金起算时间为2013年11月16日、11月25日和12月1日，早于其向新圩村第二经济社缴交租金的时间。同时2014年1月-6月期间，李信用在向新圩村第二经济社缴交租金时，已从四名租户取得了一定的租金收益，故其所主张的缴交租金并非其实际导致的租金损失，且未就该差额进行举证，故要求全额退还，一审法院不予支持。基于公平原则及举证规则，一审法院酌定按双方过错比例予以分担退还。即由新圩村第二经济社退还已缴纳部分60%即54010.8元（90018×60%）。关于焦点四，新圩村委会的责任问题。新圩村第二经济社系依法成立的村民自治组织，属于《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的，合法成立、有一定的组织机构和财产但又不具备法人资格的组织。故其虽有资格作为民事主体进行必要的民事活动，也可以以自己的名义参加民事诉讼，但其不是民事责任主体，在其财产不足以单独承担民事责任时，对其负责的法人应代其承担民事责任或者由行为人承担民事责任。新圩村第二经济社系新圩村委会下设自治组织，在该村委会管理下开展第二经济社的自治工作，对其负责，故应与新圩村第二经济社一并向李信用承担本案赔偿责任。另，关于新圩村第二经济社辩称的代缴水电费损失，因未在本案提起反诉，且未提交证据原件，李信用亦不同意抵扣，故一审法院不予以审查。综上，李信用的诉求合理部分，一审法院予以支持；新圩村第二经济社、新圩村委会的辩解，部分无相应理据一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、新圩村第二经济社、新圩村委会于一审判决生效之日起七日内向李信用退还租赁押金30006元、退还缴交的租金54010.8元及赔偿厂房及雨棚建筑损失497088元，以上共计581104.8元；二、因过错需分担的行政处罚款90018元，新圩村第二经济社、新圩村委会于一审判决生效之日起七日内可选择以下任一方式支付：（1）缴交至征收单位中山市国土资源局；（2）缴交至负责强制执行的法院；（3）交给李信用一并缴纳；三、驳回李信用的其他诉讼请求。如新圩村第二经济社、新圩村委会未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18538元，减半收取9269元（李信用已预交），由李信用负担5194元，新圩村第二经济社、新圩村委会共同负担4075元，新圩村第二经济社、新圩村委会应于一审判决生效之日起七日内将该款迳直返还给李信用或向一审法院交纳。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，新圩村第二经济社与李信用签订的土地租用合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定。围绕上诉人新圩村第二经济社、新圩村委会的上诉请求，本案的争议焦点为：一、新圩村第二经济社导致合同无效的责任认定；二、本案厂房、土地租金、罚款等损失的认定；三、关于占用的土地租金以及新圩村委会的承担问题。关于焦点一。新圩村第二经济社作为土地出租方，其在明知土地性质的情况下仍与李信用在签订合同中约定将农用地出租用于厂房建设，新圩村第二经济社对于李信用租赁土地用于非农用途是明知的，且其负责人蔡社强亦因非法占用农用地罪被判处刑罚，新圩村第二经济社对本案土地租赁合同无效应负相应的缔约过失责任，一审法院认定新圩村第二经济社应对合同无效产生的损失承担60%的责任并无不当，本院予以维持。关于焦点二。李信用架建厂房的行为与新圩村第二经济社签订的内容一致，本案厂房损失的根本原因在于新圩村第二经济社将用于农业用途的土地出租进行非农建设，系因双方签订的无效土地租赁合同产生，如前所述新圩村第二经济社应对厂房损失承担相应的缔约过失责任，一审认定并无不当，本院予以维持。而对于厂房的折旧与厂房拆除材料的残值问题，新圩村第二经济社主张应当在总价的基础上扣除厂房剩余的残值和贬值部分，但新圩村第二经济社在一审期间同意不委托评估机构进行评估，亦同意承担相应的诉讼风险，考虑到案涉厂房仅使用不到一年，且厂房已经拆除，案涉厂房的折旧率以及拆除的建筑材料剩余的残值已无法进行评估，一审法院对于案涉厂房的折旧以及残值部分的价值不再予以抵扣并无不当，本院予以维持。本案的土地租赁合同属于无效合同，李信用已实际占用并已使用了案涉土地，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李信用应按合同约定的租金标准支付本案的土地的占有使用费，一审法院判令李信用有权收回已交付的部分租金对此处理有误，本院予以纠正。对于行政罚款90018元的问题，违法用地的实际使用人为李信用，一审法院认定因合同无效产生的罚款由新圩村第二经济社按比例承担并无不当，本院予以维持，但该罚款的行政处罚相对人仅为李信用，新圩村第二经济社应将承担的部分罚款损失直接向李信用支付。则新圩村第二经济社仍应向李信用支付退还租赁押金30006元，赔偿厂房及雨棚建筑损失497088元，行政处罚款损失90018元，以上共计617112元。关于焦点三。新圩村第二经济社、新圩村委会均属于依法登记的诉讼主体，可依法独立承担民事责任，新圩村委会并非土地租赁合同的相对人，李信用主张新圩村委会承担赔偿责任缺乏合同与法律依据，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于新圩村第二经济社、新圩村委会其他未上诉的部分，本院依法不予审理。综上所述，上诉人新圩村第二经济社、新圩村委会的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第1297号民事判决；二、上诉人中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社于本判决生效之日起七日内向被上诉人李信用退还租赁押金30006元，赔偿厂房及雨棚建筑损失497088元、行政处罚款损失90018元，以上共计617112元；三、驳回被上诉人李信用的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18538元，减半收取9269元（被上诉人李信用已预交），由被上诉人李信用负担5522元，上诉人中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社负担3747元（上诉人中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社于本判决生效之日起七日内将该款迳付被上诉人李信用）。二审案件受理费10211.17元（上诉人中山市三乡镇新圩村民委员会已预交），由上诉人中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社负担9351.17元（该款上诉人中山市三乡镇新圩村第二股份合作经济社于本判决生效之日起七日内向本院交纳），被上诉人李信用负担860元（该款被上诉人李信用于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  赖晓筠代理审判员  卢俊廷二〇一七年十月十八日书 记 员  魏立明