山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第1045号
上诉人（原审被告）：山东亲情沂蒙旅游有限公司。住所地：沂水县沂水镇东院村（雪山景区）。
法定代表人：王响胜，经理。
委托代理人：张玉青，山东天达星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴成泉，男，1975年10月20日出生，汉族，居民。
被上诉人（原审原告）：王莹莹，女，1978年12月13日出生，汉族，居民。
二被上诉人共同委托代理人：明亮，山东华正义律师事务所律师。
上诉人山东亲情沂蒙旅游有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沂水县人民法院（2014）沂商初字第3687号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴成泉、王莹莹一审诉称，2011年9月5日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将坐落于沂水县前晏家铺村沿街楼九间及8亩院内21间三层楼房租赁给被告生产经营，租赁期限十年，租金每年47万元，租金交纳方式为每年的9月5日前交下一年的租金。合同签订后，自2011年9月5日至2014年9月5日前三年的租金已交清，2014年9月5日被告应交纳下一年度的租金47万元，但是截止现在被告未交纳，被告拖欠的租金经原告催收，被告均以种种理由推诿拒付。被告的行为已构成违约，根据合同约定，被告继续履行合同除应足额交纳拖欠原告的租金外，还应向原告支付违约金及给原告造成的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同，交纳拖欠的租金47万元及违约金和经济损失，并承担本案诉讼费。诉讼中，原告于2015年2月26日变更、追加了诉讼请求，称，因被告违反合同约定，拖欠原告租赁费，现在被告明确表示将不再继续租赁原告的房屋及院落，并要求终止合同。为此，原告除要求被告支付拖欠的租赁费外，同时主张被告应赔偿原告的经济损失350万元。
山东亲情沂蒙旅游有限公司一审辩称，一、吴成泉、王莹莹将未取得产权证的房屋出租，其对房屋没相应的权利，双方《房屋租赁合同》无效，吴成泉、王莹莹权利不应当受到法律保护。山东亲情沂蒙旅游有限公司与吴成泉、王莹莹签订的房屋租赁合同，租赁费已交至2014年9月5日，但是由于吴成泉、王莹莹没有房屋产权证，也没有其他相应土地使用权利证明，导致房屋不能办理新的消防许可证及特种行业许可证，并且吴成泉、王莹莹将消防许可证及特种行业许可证注销。根据《城市房地产管理法》第53条规定，租赁合法有效的前提，就是出租人享有对租赁物的所有权。建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条进一步明确，未依法取得房产证的房屋，不得出租。从法律行为的理论分析，民事法律行为必须具备主体资格合法，意思表示真实、内容不违反法律规定三个要件。房屋未取得房产证，即为法律上禁止的出租物。本案中，吴成泉、王莹莹将未取得产权证之房屋出租，合同内容显属非法。因此，该租赁合同应当属于无效合同。另外，双方在签订《房屋租赁合同》时，吴成泉、王莹莹明知山东亲情沂蒙旅游有限公司开办企业经营酒店使用，该经营场所要求必须具有房产证的房屋，吴成泉、王莹莹明知自身没有相应房屋权利证明，并且办理不了消防许可证及特种行业许可证，但隐瞒事实，欺骗山东亲情沂蒙旅游有限公司与其签订《房屋租赁合同》。根据《合同法》第54条、58条的规定，山东亲情沂蒙旅游有限公司可据此解除双方之间的《房屋租赁合同》。另外，在本案中，吴成泉、王莹莹没有房屋相应的任何权利，既没有房产证，也没有相应的土地使用权，既不可能是基于无偿划拨的土地，也不可能是交付了土地出让金的土地。只有依法登记的房地产权利才受法律保护。吴成泉、王莹莹建造的房屋未经房地产登记，未取得房产证明即行出租，当然不能得到法律保护。因此，双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。被告可以据此解除双方之间的《房屋租赁合同》。二、双方《房屋租赁合同》无效，吴成泉、王莹莹应当赔偿由此给山东亲情沂蒙旅游有限公司造成的损失。由于吴成泉、王莹莹的原因，导致上述房屋不能通过公安机关等政府部门的验收通过，沂水县公安局治安大队于2014年7月29日10时23分到租赁房屋处检查，经过检查，发现存在的问题包括办公消防合格证及特种行业许可证等，并且下达停业整改通知。导致被告在2014年7月29日正式停业，8月19日，由于房屋消防许可证不合格，吴成泉、王莹莹将房屋相应的特种行业许可证注销。被告从7月29日停业至今，错过了每年旅游旺季，损失巨大，由于吴成泉、王莹莹的原因导致山东亲情沂蒙旅游有限公司无法实现租赁使用经营的合同目的，《房屋租赁合同》不能履行。综上，吴成泉、王莹莹的行为导致双方的《房屋租赁合同》无效，应当依法解除，吴成泉、王莹莹应当赔偿山东亲情沂蒙旅游有限公司相应的损失。
山东亲情沂蒙旅游有限公司一审反诉称，反诉人与被反诉人于2011年9月5日签订《房屋租赁合同》，被反诉人将坐落于沂水县前晏家铺村沿街楼九间三层及8亩院内21间三层楼房租赁给反诉人，租赁期限为10年，租金为每年47万元。但是，由于被反诉人没有房屋产权证，也没有其他相应土地使用权利证明，导致房屋不能办理新的消防许可证及特种行业许可证，并且被反诉人将消防许可证及特种行业许可注销。导致沂水县公安局治安大队将房屋宾馆停业整顿，双方《房屋租赁合同》无效，且由于被反诉人上述原因给反诉人造成停业损失，员工工资损失等近50万元。反诉人多次要求被反诉人办理房屋相应权利证明，并明确被反诉人办理消防许可证、特种行业许可证，但是被反诉人拒不办理。被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，且被反诉人起诉状所述没有事实根据，法院不应支持其全部诉讼请求，此外，被反诉人应当赔偿反诉人的经济损失。请求法院判令被反诉人支付反诉人损失共计人民币45万元，并承担全部诉讼费用。
吴成泉、王莹莹一审答辩称，反诉人提起的反诉请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回其反诉请求。
原审法院查明，2011年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其已装修的酒店一处租赁给被告经营。合同第一条：甲方（原告）将自有的坐落在沂水县沂水镇前晏家铺村，莒沂路与鑫华路交汇处，楼房、客房（21间、3层）含楼梯仓库其中以装修72间，沿街9间3层，建筑面积4800平方米，占地4000平方米，类型商服……，第二条，租赁期共120个月，甲方从2011年9月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年9月5日收回。第三条，租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式及建设等其他相关费用责任。1.甲乙双方议定年租金肆拾柒万元，由乙方在每年9月5日前交纳给甲方……，第五条租赁双方的变更……4.原甲方注册的酒店企业名称，经甲方同意，乙方在经营期间可以变更酒店名称及其法人，注册权属及名称归乙方所有。第六条、违约责任。1.甲方未按本合同第一、二的约定向乙方交付符合要求的房屋，除按实际拖延天数扣除租赁费外，并按租金2‰以天数扣违约金。2.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的2‰以天数计算向甲方交付违约金。3.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。4.乙方未经甲方同意将承租房屋转交他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的2‰，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。5.双方如出现违约终止合同的，违约方依法赔偿对方损失。合同签订后，被告即在该房屋内进行经营宾馆业务，合同实际履行三年，自2011年9月5日至2014年9月5日三年的租金已交清。2014年7月29日，沂水县公安局治安大队对被告经营的宾馆进行了检查，其检查记录载明存在问题为：1.该宾馆法人和名称均已改变，但未到治安大队备案。2.该宾馆房间数和床位数均增加至72个房间，床位增加至144个，须主动办理消防合格证和特种行业许可证。整改意见：立即停业整改。2014年8月26日，沂水县公安局城区派出所出具证明：今收到宇川宾馆孟祥龙交来的特种行业许可证（副本），正本，已经办理宾馆注销手续，上交治安大队，特此证明。
该宾馆被停业后，被告曾向原告发出《房屋租赁合同解除通知》，以原告没有于2014年9月1日前办理完毕消防合格证和特种行业许可证并顺利通过政府验收，其行为仍然导致被告合同目的无法实现，原告根本违约为由，要求与原告解除租赁合同。原告在宾馆被停业后即开始办理上述相关手续，2014年10月21日，沂水县公安消防大队向其颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，编号为：沂公消安检字（2014）第0028号，场所名称：沂水县宇川商务宾馆，消防安全责任人：王莹莹，地址：沂水县沂水镇前晏家铺村，建筑名称：徐后金沿街楼，建筑面积：2321.37平方米。2014年11月3日，沂水县公安局向其颁发了《特种行业许可证》，编号：沂公特旅字第314-1417号，企业名称：沂水县宇川商务宾馆，法人代表：王莹莹。原告称已将上述证件交由被告工作人员王美玲，而被告不承认收到上述证件。另查明，原告出租的房屋，所有权人为徐后金，由原告吴成泉租赁，又转租给被告的。再查明，原告增加的诉讼请求350万元的经济损失，是根据其提供的、由临沂安顺建筑装饰工程有限公司作出的《宇川商务宾馆重新装修改造工程预算书》及沂水县宇川商务宾馆作出的《沂水县宇川商务宾馆重新装修配置表》确定的。《宇川商务宾馆重新装修改造工程预算书》预算的工程造价为4491797.11元，《沂水县宇川商务宾馆重新装修配置表》的重置费用为115.516万元，据此，原告要求被告赔偿经济损失350万元。在反诉中，反诉原告（本诉被告）对其主张提供的证据为，反诉原告租赁房屋经营商务宾馆2013年8月至2014年1月营业税及附加计算表，以证明在下一年度的同一时期（2014年8月至2015年1月）也应取得大致相等的经营收入。
原审法院认为，本案争议的焦点是：一、双方所签订的租赁合同是否有效。二、双方所签订的租赁合同是否已经解除。三、原告的诉讼请求是否应当支持。四、被告的反诉请求是否应当支持。关于焦点一，法院认为，原、被告双方所签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原、被告的租赁物房屋，是原告租赁他人房产又转租给被告的。建设用地规划许可证和房权证中载明的占地面积和建筑面积虽与原、被告租赁合同中所载明的不一致，但是，原、被告对实际租赁的房屋没有异议，并且已经履行三年。原告所出租的房屋，用于经营宾馆手续齐全，只是在房间、床位增加后，未补充办理有关手续，造成出租房屋在经营手续上存在瑕疵。在原告采取补救措施后，也达到了重新经营的条件，被告以此为由主张合同无效，不符合法律规定。故，对被告关于合同无效的答辩意见，不予采纳。对于第二个焦点，法院认为，被告经营的宾馆被公安机关责令停业整改后，被告的工作人员均已撤离，办公用品也大部分搬出，被告明确表示不再经营该宾馆，并向原告发出了解除合同的通知。诉讼中，原告在增加诉讼请求时，也以解除合同为由，要求被告赔偿经济损失。依照合同法第九十四条、九十六条的规定，法院认定，该合同已于2015年3月19日（原告变更诉讼请求通知被告之日）解除。对于第三个焦点，法院认为，造成宾馆停业的原因是2014年7月29日沂水县公安局治安大队对被告经营的宾馆进行检查时所存在问题：1.该宾馆法人和名称均已改变，但未到治安大队备案。2.该宾馆房间数和床位数均增加至72个房间，床位增加至144个，须主动办理消防合格证和特种行业许可证。整改意见：立即停业整改。上述两个原因，第一个原因应由被告承担主要责任，经营宾馆应当变更法定代表人登记和名称变更的登记并到治安大队备案，而被告未做到。第二个原因应由原告承担主要责任。增加房间和床位，应当办理消防合格证和特种行业许可证，而原告未能办理，也是造成被告停业的原因。但是在宾馆被停业后，原告及时采取了补救措施，至2014年11月3日，宾馆已达到了继续经营的条件。在原告采取了补救措施，使宾馆的手续齐全后，被告应当继续履行合同，而被告未能继续履行合同，应承担合同不能履行的违约责任。合同租赁期限尚有7年，合同的终止将使原告的预期利益不能实现。涉案宾馆至今闲置，原告要求被告支付一年的租赁费损失47万元，不违反法律规定，予以支持。因原告在宾馆的经营手续方面存在瑕疵，应承担相应的责任，适当减轻被告的违约责任。因双方对违约造成合同终止履行的违约责任约定不明确，被告应按照合同第六条（2）的约定自原告起诉之日起支付违约金。对于原告请求的赔偿经济损失350万元，系合同解除后对涉案宾馆重新装修改造的费用。该费用与本案没有因果关系，对原告的该请求不予支持。4.关于被告的反诉请求，被告只提供了前一年同期的经营状况作为参考，具有不确定性，不能证明其主张。因此，对被告的反诉请求不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十八条规定判决：一、被告（反诉原告）山东亲情沂蒙旅游有限公司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴成泉、王莹莹租赁费损失47万元，并自2014年11月20日起至付清日止，按年租金的每日2‰支付原告违约金。二、驳回原告（反诉被告）吴成泉、王莹莹的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）山东亲情沂蒙旅游有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费34800元，由原告承担26800元，被告承担8000元，反诉费8050元，由被告承担。
山东亲情沂蒙旅游有限公司不服原审判决上诉称，一审认定事实不清导致判决错误，请求二审法院：一、撤销原审判决第一条，依法判令上诉人不予承担相应租赁费损失人民币47万元及违约金损失；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中，上诉人将第一项诉讼请求变更为：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉求，支持上诉人的一审反诉请求。理由如下：一、被上诉人将未取得产权证的房屋出租，其对房屋没有相应的权利，双方签订的《房屋租赁合同》无效，被上诉人的权利不应当受法律保护。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”租赁合法、有效的前提，就是出租人享有对租赁物的所有权。建设部《城市房屋租赁管理办法》第6条进一步明确，未依法取得房产证的房屋，不得出租。房屋未取得房产证，即为法律上的禁止出租物。在本案中，被上诉人将未取得产权证之房屋出租，合同内容显属非法。另外，在双方签订《房屋租赁合同》时，被上诉人明知上诉人开办企业经营酒店使用，此合法经营的场所要求必须是具有房产证的房屋，被上诉人明知自身没有相应房屋权利证明，并且办理不了消防许可证及特种行业许可证，但隐瞒事实，欺骗上诉人与其签订《房屋租赁合同》。《合同法》第54条规定：“一方当事人以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。”第58条又规定：“合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”。因此，双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。二、由于被上诉人的原因造成合同未能继续履行，被上诉人应当承担相应的违约责任。一审法院对双方违约的事实及责任承担判断错误。由于被上诉人没有房屋产权证，也没有其他相应土地使用权利证明，导致房屋不能办理新的消防许可证及特种行业许可证，并且被上诉人将消防许可证及特种行业许可证注销。2014年7月29日，沂水县公安局治安大队对涉案房屋宾馆进行检查，检查记录中载明存在问题为：1、该宾馆法人和名称均已改变，但未到治安大队备案。2、该宾馆房间数和床位数均增加至72个房间，床位增加至144个，须主动办理消防合格证和特种行业许可证。整改意见：立即停业整改。由此，上诉人无法正常租赁经营涉案房屋。上诉人认为，涉案房屋宾馆变更了法定代表人，应当由被上诉人去治安大队登记备案，属于被上诉人的责任。因为，在上诉人租赁前，涉案房屋宾馆的法定代表人是被上诉人王莹莹，只有上诉人王莹莹本人才能亲自办理。2014年11月3日，沂水县公安局向被上诉人颁发了《特种行业许可证》，企业名称：沂水县宇川商务宾馆，法人代表王莹莹。变更前变更后法定代表人都是被上诉人王莹莹，很显然变更的责任在于被上诉人。退一步讲，即便是上诉人的登记本案责任，那么没有被上诉人的配合，上诉人也是办理不了的。所以，造成停业的主要原因是2014年7月29日沂水县公安局治安大队对上诉人经营的宾馆进行检查时存在问题，而这两个原因都是被上诉人的原因造成的。被告应当承担主要责任，被上诉人的行为构成严重违约，被上诉人应当承担相应的违约责任。三、一审法院对《房屋租赁合同》的解除时间认定有误，事实认定及适用法律有误。一审法院认为：在涉案房屋宾馆被治安大队停业整改后，上诉人向被上诉人发出了解除合同的通知，该合同已于2015年3月19日解除。上诉人认为：2014年7月29日，上诉人就涉案房屋经营的宾馆被沂水县公安局治安大队发出停业整改通知，造成上诉人无法继续承租经营涉案房屋，该宾馆被停业后，上诉人即向被上诉人发出《通知》及《房屋租赁合同解除通知》，先后告知被上诉人限期补办理好相应合法证件，否则解除合同，但是根据上述通知内容，被告未能办理完毕，上诉人与被上诉人于2014年9月1日解除《房屋租赁合同》。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。四、上诉人不应当承担违约责任，一审法院判令上诉人承担租赁费损失无理无据。一审法院已经认定，造成房屋宾馆停业的原因是治安大队的停业整改。而且停业整改的原因在于被上诉人。合同的终止使上诉人不能继续租赁经营房屋。所以合同的违约责任不在于上诉人，上诉人不应当承担违约责任。退一步讲，即便存在违约责任，那么违约责任也应当严格按照双方《房屋租赁合同》的违约责任的约定来分担，一审法院判令上诉人承担47万元租赁费损失，违约金过高，无理无据，超出了法院自由裁量的范围。
吴成泉、王莹莹答辩称：一、上诉人认为《房屋租赁合同》无效的上诉理由不成立。1、上诉人以被上诉人对该涉案房屋未取得房产证为由，来认定被上诉人不具有房屋出租权，继而认定双方之间租赁合同无效，这一观点明显错误不当。首先，从被上诉人一审所提交的沂水县人民政府颁发的沂房字第××号房权证及沂水县建委于1996年11月26日作出的建设用地规划许可证的证据中，足以证明涉案房屋的建设使用具有合法性的前提条件，即使其中有部分二期建设工程未办理完毕房权证，也不影响该处综合工程的使用权，也不能否定被上诉人基于租赁关系而取得的包括房屋转租在内的一切合法权利。其次，被上诉人一审中提供的与徐厚金的租赁合同及被上诉人原沂水县宇川商务宾馆的特种行业许可证和消防安全检查合格证等证据，也足以证实被上诉人转租给上诉人的房屋符合商务酒店的合同目的，被上诉人的转租行为是有权合法行为。因此，双方之间所签订的《房屋租赁合同》是真实意思表示，且租赁物符合双方的权利条件和合同目的，上诉人以被上诉人无权出租的理由来否定一审对这一事实的正确认定，是不能成立的。2、上诉人在上诉状中所引用的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律及部门规章，不适用于本案的纠纷事实，根据我国《合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同”及第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，被上诉人有权基于租赁合同权利而依法对外转租获益。3、《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案上诉人并没有提供证据证明双方之间的房屋租赁合同具有无效的合同法所规定的无效情形。二、一审中上诉人的反诉请求是基于自己认为的合同无效之后的损害赔偿请求而不是合同违约责任赔偿请求，因此，上诉人所称的被上诉人违约责任问题不在一审判决的审查范围之内。被上诉人不存在上诉人所认为的违约行为，根据双方《房屋租赁合同》第一条“出租给乙方作商服使用”、第五条“4、原甲方注册的酒店企业名称，经甲方同意，乙方在经营期间可以变更酒店名称及其法人，注册权属及名称归乙方所有。5、酒店的经营法律责任由乙方承担”的规定，上诉人对于租赁期间的经营目的及独立经营独自承担经营责任的合同义务是明确的，上诉人在使用被上诉人原有酒店宾馆的经营手续这一问题上，也只是上诉人履行合同的一个备选方案，而一旦上诉人使用了被上诉人的手续，则该手续的管理权属也都是属于上诉人的，因此，在宾馆经营被查处这一问题上，原因及责任均不在于被上诉人，这属于上诉人自己的经营管理问题，相关责任均应由上诉人自行承担。另外，对于上诉人经营中被查处停业的问题，双方合同中也并没有约定这类问题应当是属于被上诉人的责任。三、上诉人的反诉主张是要求合同无效而不是合同解除，因此一审中上诉人对于合同解除的问题是没有进行抗辨主张的。一审法院结合被上诉人要求违约赔偿的变更请求，一审法院以变更诉讼请求通知送达给上诉人的时间来确定合同解除的时间，这一方式中如果是被上诉人明确了变更请求的主张是以解除合同为前提的话，也是正确的认定事实，符合合同法有关合同解除的法律规定。四、一审判决虽然认定了增加房间和床位应当办理消防合格证和特种行业许可证，而未能办理是造成停业整顿的原因。但是，酒店建设是被上诉人的权利，酒店的经营管理却是上诉人的责任，上诉人愿意使用被上诉人原先的酒店手续，就意味着要接受有关酒店建设可能存在影响经营的不利情形，因此，即便一审判决认定了是被上诉人的原因导致了停业整顿，那么也不应该认定该种情形属于违约或者根本违约。上诉人更没有理由以此来推卸自己的违约责任。在双方约定了10年期限的合同之下，在宾馆的手续齐全之后，上诉人应当继续履行剩余的7年期限的合同，但是，上诉人却明确表示不再履行合同义务，这是明显的根本违约行为，这直接造成了涉案宾馆闲置的状况，结合上诉人应当于每年的9月5日交付下一年租金的情形，及被上诉人又主张拖欠1年租金47万元及违约金的情形下，一审法院支持了一年租金47万元的租赁费损失并按千分之二承担日违约金的结果并无不当之处。
本院查明的案件事实除与一审法院查明的事实相一致外，还查明：2011年9月5日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，被上诉人除未办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》外，其他相关营业手续已办理齐全，宾馆名称为沂水县宇川商务宾馆，法定代表人为被上诉人王莹莹，经营性质为个体，经营范围为住宿。
本院认为，综合上诉人山东亲情沂蒙旅游有限公司的上诉请求和被上诉人吴成泉、王莹莹的答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要有三个争议焦点问题。分述如下：
一、关于产权证及消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力。本院认为，根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院
﹤关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复﹥》第二条“租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，上诉人所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，不具备合同无效的情形。另外，涉案房权证及建设用地规划许可证中载明的占地面积和建设面积虽与租赁合同中载明的不一致，但上诉人与被上诉人均对实际租赁的房屋无争议，且已实际履行多年，不能直接导致《房屋租赁合同》无效。建设部《城市房屋租赁管理办法》系行政规章，并非确认合同效力的法律、行政法规，上诉人以违反该规章为由要求确认合同无效的理由不成立。因此，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。
二、沂水县公安局治安大队责令涉案宾馆停业整改系谁的责任。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》亦符合《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的要件，即租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。对于双方在合同中所约定的“王莹莹注册的酒店企业名称，经王莹莹同意，山东亲情沂蒙旅游有限公司在经营期间可以变更酒店名称及其法人，注册权属及名称归山东亲情沂蒙旅游有限公司所有”。该条约定了上诉人在经营期间可以使用王莹莹注册的沂水县宇川商务宾馆名称，也可以不使用。也就是说双方合同中所约定的租赁费仅是上诉人对涉案租赁物的使用和收益支付的费用，而不包括宾馆经营手续，合同并未约定办理宾馆经营手续是被上诉人的合同义务。因此，本案为房屋租赁合同，而不是宾馆租赁合同。对于宾馆法人、名称在改变后未到治安大队备案及宾馆房间数、床位数增加后未办理消防合格证、特种行业许可证均系上诉人从事经营应办理的手续，上诉人使用被上诉人的手续，若需完善手续，被上诉人只有协助、配合的附助义务。
三、关于合同应否解除的问题。本院认为，合同解除是指合同生效后，当合同具备解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。涉案租赁合同中，双方没有约定解除合同的条款。因办理经营手续非被上诉人的合同义务，因经营手续未完善，被上诉人不构成违约。基于此，上诉人向被上诉人送达的解除通知不发生法律效力。在宾馆被停业后，被上诉人及时协助，至2014年11月3日完善了宾馆手续，已达到了继续经营的条件。上诉人本应继续履行合同，现在上诉人未能继续履行合同，应承担违约责任。因合同约定租赁期限为10年，现尚有7年未履行，合同的终止将使被上诉人的预期利益不能实现。诉讼中，双方均同意解除合同，原审法院根据被上诉人的请求，综合考虑涉案宾馆闲置至今的事实，判决上诉人向被上诉人支付一年的租赁费损失47万元已照顾了上诉人的利益。
综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8350元，由上诉人山东亲情沂蒙旅游有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 骏
审判员 李言涛
审判员 张念国
二〇一五年十一月六日
书记员 刘晓光