上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7866号
上诉人（原审被告）上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部，住所地上海市松江区新桥镇新育路406弄47号2区-1。经营者金爱香，女，汉族，1961年6月17日生，户籍所在地浙江省永嘉县。委托代理人张军，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人袁珊，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海育新农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新育路406弄。法定代表人杨凤余，经理。委托代理人黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托代理人姚晔，上海乾业律师事务所律师。上诉人上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后，依法组成合议庭于2016年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部（以下简称瑾地百货经营部）的经营者金爱香以及委托代理人张军、袁珊，被上诉人上海育新农贸市场经营管理有限公司（以下简称育新公司）的委托代理人黄万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2009年6月1日，育新公司作为甲方与作为乙方的金爱香、王启林签订经营场所租赁协议一份。该协议约定，乙方租用甲方“新桥镇XX路XX弄XX号新桥农贸新市场（2区内北半部分经营房）”即系争商铺，租赁期间为自2003年6月1日至2013年5月30日等。2013年4月7日，育新公司、瑾地百货经营部签订租赁协议一份。该协议约定，瑾地百货经营部向育新公司租赁系争商铺用于百货、服装经营；租赁期限为10年，自2013年6月1日始至2023年5月30日止。该协议第四条第3项约定，在租赁期内，瑾地百货经营部不得将系争商铺或其任何部分转租，否则育新公司有权终止合同。该协议第六条第2项约定，在租赁期内，如果任何一方欲提前终止租赁协议应提前三个月用书面通知对方，并向对方支付相当于三个月的租金作为违约金，则可以解除该合约。上述协议签订后，育新公司依约交付系争商铺，瑾地百货经营部亦向育新公司支付相应租金。期间，2013年4月10日，瑾地百货经营部将其自用部分以外的系争商铺分别转租给“林某”、“王某”、“严某”三人。2015年6月19日，育新公司向瑾地百货经营部直接送达“提前终止合同通知书”一份，但瑾地百货经营部拒绝签收。该通知书载明：“根据镇政府要求，育新农贸市场将进行扩建改造，你与我公司于2013年4月7日签订的租赁合同将提前终止。按照合同约定任何一方由于需要终止合同的提前3个月告知对方，现书面通知贵方，接到本通知后于2015年9月20日前自行搬离”。2015年12月28日，瑾地百货经营部收到育新公司委托代理人落款日期为同月23日的律师函一份。该函载明，其受育新公司委托致函瑾地百货经营部，就违法转租一事进行交涉。另，瑾地百货经营部未按育新公司上述通知书要求搬离系争商铺，已属违约。为此，其通知瑾地百货经营部收到该函之日起15日内自行搬离，并支付违约金等。另查明，系争商铺登记权利人为上海XX有限公司，该公司于2012年11月18日出具说明，载明系争商铺的经营管理权属育新公司。育新公司诉称，2013年4月7日，育新公司、瑾地百货经营部签订租赁协议一份。据此，瑾地百货经营部于同年6月起承租系争商铺。该协议第四条第3项约定，瑾地百货经营部不得擅自将系争商铺任何部分予以转租等。2015年6月19日，育新公司依据该协议第六条第2项有关提前终止租赁协议的约定，向瑾地百货经营部出具提前终止合同通知书，要求瑾地百货经营部于同年9月20日前自行搬离。然时至今日，瑾地百货经营部仍继续占有系争商铺，并将系争商铺转租他人。此后，育新公司又委托律师致函瑾地百货经营部，要求搬离系争商铺，仍未果。因此，请求法院判令：1、确认育新公司、瑾地百货经营部之间签订的上述租赁协议自2015年9月20日解除；2、瑾地百货经营部搬离系争商铺。瑾地百货经营部辩称，首先，协议第六条第2项系育新公司拟定的排除其主要权利的格式条款，应认定为无效。退一步讲，即便该约定有效，育新公司亦未按该条款的约定，向其支付三个月租金的违约金，故育新公司行使解除权的条件未成就。其次，涉案租赁协议为续租协议，其转租行为发生于原租赁合同期间，而非发生于涉案租赁协议约定的租赁期间，故其未违反该协议不得转租的约定。而且，育新公司系市场的经营管理者，对其上述转租行为是知道或者是应当知道。何况，在2015年6月通知其解除合同时，育新公司对此亦未提出异议。因此，根据相关司法解释的规定，对育新公司以擅自转租为由解除合同的主张，不应支持。再次，育新公司上述解除合同的两项诉由是相互矛盾。因此，请求法院驳回育新公司的诉讼请求。一审审理中，瑾地百货经营部提供租赁协议复印件一份，证明其与育新公司签订的租赁协议为育新公司提供的重复使用的格式版本。育新公司对该合同的真实性，不予认可，并认为即便该合同真实，且系其提供的格式条款，亦因未加重瑾地百货经营部责任，故不应认定该条款无效。瑾地百货经营部还提供照片两张，证明育新公司为育新市场的经营管理者，在瑾地百货经营部转租行为发生时即已知晓该节事实。育新公司认为，该照片模糊不清，无法证明瑾地百货经营部所欲证明的主张；其系在要求瑾地百货经营部搬离房屋的情况下，才知道瑾地百货经营部有转租行为。此外，就育新公司是否依据协议第六条第2项的约定向瑾地百货经营部支付相当于三个月租金的违约金问题。育新公司陈述，上述违约金其愿以瑾地百货经营部未支付的租金抵扣，因为瑾地百货经营部未向其支付自2015年5月31日以后的租金。而瑾地百货经营部陈述，以租金抵违约金是两个不同的概念，并称其已向育新公司支付至2015年6月30日的租金，之后的租金系因育新公司拒绝受领而未支付。同时，鉴于如果合同解除，则一般应对解除后果一并处理。为此，原审法院对育新公司、瑾地百货经营部进行了释明。育新公司明确在本案中无其他后果需要处理，其将待本案合同解除与否的判决生效后，再作相应主张。瑾地百货经营部未在法院指定期提出如果合同解除，则相应后果如何处理的主张。原审认为，育新公司、瑾地百货经营部之间签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人均应按约定全面自觉的履行义务。本案中，当事人的主要争议在于双方于2013年4月7日签订的租赁协议应否解除。对此，作如下评判：合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。基于此，育新公司于2015年6月19日通知瑾地百货经营部解除双方于2013年4月7日签订的租赁协议，符合该协议第六条第2项的约定，故该协议自2015年9月19日解除。瑾地百货经营部关于该协议第六条第2项无效的辩称意见，即便该条款属于育新公司单方拟定的格式条款，鉴于该条款不符合合同法第四十条规定的格式条款无效的规定，故不应予采纳。至于瑾地百货经营部辩称的育新公司未向其支付违约金，故育新公司无权以该协议第六条第2项的约定主张解除协议的意见，因该条款中并未约定违约金的义务履行期限，此为其一。其二，根据查明的事实，瑾地百货经营部拒绝签收育新公司解除协议通知的行为，足以证明其对育新公司所主张的解除条件是不认可的。因此，当时瑾地百货经营部不可能向育新公司提出应当向其给付违约金。其三，现有证据证明，瑾地百货经营部该项主张系由其在本案审理中首次提出的，育新公司基于瑾地百货经营部在解除通知到达后，至今仍持续占有、使用系争房屋的事实，主张以未付租金抵扣违约金的意见，并无不当。同时，需要指出的是，有效合同在符合法定或约定解除条件后，权利人据此主张解除合同的，合同自通知到达相对方时解除，而且只能解除一次。因此，虽然育新公司委托代理人于2015年12月28日致函瑾地百货经营部时称，就违法转租一事与瑾地百货经营部进行交涉，亦符合双方于2013年4月7日签订的租赁协议第四条第3项关于瑾地百货经营部擅自转租，育新公司可以据此解除合同的约定，但基于前述租赁协议已解除，而且合同只能解除一次的裁判理由，故原审法院对育新公司此项解除合同的事由，不再予以采纳，否则有违诚信原则。因为基于前一解除事由主张解除合同的，育新公司须向瑾地百货经营部承担违约责任，而基于后一解除事由主张解除合同的，育新公司不但无须向瑾地百货经营部承担违约责任，而且可有权向瑾地百货经营部追究违约责任。但是，若认定育新公司前一解除事宜不成立，则育新公司有权据此主张解除合同。瑾地百货经营部关于育新公司知道或者是应当知道其转租行为，且在六个月内未提出异议，故育新公司无权据此主张解除合同的辩称意见，因瑾地百货经营部提供的照片不足以证明育新公司知道或者应当知道瑾地百货经营部存在转租行为，故原审法院对其该项辩称意见，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，育新公司、瑾地百货经营部之间的租赁协议解除之后，瑾地百货经营部应当将系争商铺返还育新公司。故原审法院对育新公司关于瑾地百货经营部搬离系争商铺的诉讼请求，予以支持。至于合同解除后的其他后果，因经法院释明，当事人未提出相应主张，故当事人可以协商解决，协商不成的，亦可另寻其他合法途径解决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第九十九条之规定，于2016年6月6日作出判决：一、上海育新农贸市场经营管理有限公司与上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部于2013年4月7日签订的租赁协议于2015年9月19日解除；二、上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部于判决生效之日起十日内搬离上海育新农贸市场经营管理有限公司出租的坐落于上海市松江区新桥镇XX路XX弄XX号XX区XX商铺。案件受理费160元，减半收取80元，由上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部负担。判决后，瑾地百货经营部不服，上诉于本院称，租赁协议第六条第2项关于提前解除协议的约定，实际上减轻了出租人责任，加重承租人责任和排除承租人主要权利的条款，应属无效。退一步讲，即使该约定有效，因被上诉人并未向上诉人支付三个月租金的违约金，故解除的条件也未成就，支付违约金是被上诉人的义务，直接以租金抵扣违约金缺乏法律依据。上诉人将系争房屋转租发生在2013年4月中旬，即发生在《经营场所租赁协议》的租赁期间，此时尚未与被上诉人签订租赁协议，故在租赁协议的租赁期内，上诉人并无新的转租行为，故被上诉人也无权以此解除协议。被上诉人作为市场经营管理者，对于上诉人的转租行为是明知的，根据相关司法解释，被上诉人在知道上诉人转租后六个月内未提出异议，无权要求解除合同。综上，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。被上诉人育新公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确，上诉人至今仍未支付租金，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规强制性规定，合法有效，上诉人主张双方关于解除权的约定系格式条款无效，但该约定并未加重上诉人的责任或排除上诉人的主要权利，故上诉人的该项主张缺乏依据，本院不予采信。本案的争议焦点是被上诉人是否有权行使合同约定解除权，其解除权的条件是否成就。根据协议约定，任何一方欲提前终止租赁协议，只需提前书面通知对方，并向对方支付三个月的租金即可，也即双方就租赁协议约定了任意解除权，故被上诉人有权行使解除权。被上诉人依据约定向上诉人送达书面解除合同通知后，上诉人也未支付后续租金并占有使用系争商铺至今，故被上诉人主张违约金已经与上诉人未支付的租金抵扣，于法不悖，本院予以支持。关于合同解除的后果处理，除返还系争商铺外，经原审法院释明后，当事人未提出其他主张，故原审未就此进行处理，并无不妥，双方可就此另行协商解决。综上所述，上诉人瑾地百货经营部的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海市松江区新桥镇瑾地百货经营部负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年九月二十九日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……