广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终1308号
上诉人（原审被告）：北海智海经贸发展有限公司，住所地北海市西南大道东6号。
法定代表人：符开铸，总经理。
委托诉讼代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈江姐，1970年8月23日出生，汉族，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。
上诉人北海智海经贸发展有限公司（以下简称智海公司）因与被上诉人陈江姐商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人智海公司上诉请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初2398号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定“被上诉人提出约定的违约金低于造成的实际损失，应以实际损失为准，实际损失按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的主张”与事实不符，属认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，出卖人逾期超过150日，若买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二款约定，买受人累计已付款包括：买受人已向出卖人交付的款项、向银行已交缴的按揭贷款本息。因此，上诉人违约金的计算方式应当按照合同的约定计算，计算基数为被上诉人交付的款项和向银行已交缴的按揭贷款本息之和。2.上诉人迟延交房给被上诉人是有客观原因的。因不可抗力、市政行为原因导致停工的期间应当扣减。上诉人提供的自2013年9月至2016年7月31日北海市大风大雨天气实况，证明天气原因防碍了工程正常施工，计算违约天数时应当扣减这些天数以及国家法定节假日放假及每年高考停工的天数。3.涉案房屋已完工，上诉人正在和有关部门协调工作，加紧处理有关验收工作，待五方验收后马上可以将涉案房屋交付给被上诉人。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈江姐答辩称：不同意上诉人智海公司的上诉请求，涉案商品房至今尚未竣工验收，尚未具备交房的条件，上诉人智海公司逾期交房的行为已构成违约。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回智海公司的上诉请求，维持原判。
陈江姐向一审法院起诉请求：1.智海公司支付陈江姐逾期交房违约金55000元（以房屋总价款338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%从2015年3月30日暂算至判决生效之日止，若继续违约则计算至智海公司向陈江姐实际交付合格商品房之日止）;2.诉讼费用由智海公司承担。
一审法院认定事实：2013年11月19日陈江姐与智海公司签订《商品房买卖合同》，约定智海公司将位于北海市海城区出售给陈江姐，总价款338231元；付款方式为买受人于2013年11月18日前支付首付款173231元，第二期余款85000元于2014年2月19日前支付，第三期余款80000元于2014年5月19日前付清；如买受人逾期在十日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期付款超过十日后，经出卖人同意，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；其中合同第八条约定，出卖人应于2015年3月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格的商品房交付给买受人；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：l.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；3.其他非出卖人所能的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移等；若出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同或继续履行合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年3月31日起至实际交付之日，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，陈江姐已按约定支付完全部购房款，但智海公司至今未将经五方检验合格的商品房交付给陈江姐。
一审法院认为，陈江姐与智海公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈江姐已按合同约定支付了首付款并办理了银行按揭，但智海公司未能按照合同约定的交房时间将经五方验收合格的商品房交付给陈江姐，已构成违约。智海公司主张逾期交房的天数应当扣除大风、大雨天气、国家法定节假日等不可抗力因素的天数，但不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法克服及无法控制的事件。大风、大雨天气、国家法定节假日并不属于合同约定的不可抗力的情况，且不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”约定的情形。因此对于智海公司的抗辩该院不予采纳。关于违约金的计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，智海公司逾期超过90日，陈江姐要求继续履行的，合同继续履行，智海公司需按日向陈江姐支付已交付房款价万分之一的违约金。陈江姐主张合同中对于智海公司逾期交房的违约责任计算标准过低，要求予以调高。对此一审法院认为，双方在合同中约定如陈江姐逾期付款超过十日，合同继续履行的，须按每日应付款万分之五支付违约金，而如智海公司逾期交房超过90日，只须按每日已付房价款万分之一支付违约金，双方权利义务不对等，有失公平，依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，陈江姐可以据此主张高于约定的违约金的实际损失。实际损失可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的二款，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈江姐请求智海公司以房屋总价款338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付违约金，合理有据，予以支持，违约金应从2015年3月31日起算至本生效判决确定的付款之日止。对于智海公司“应当按照合同约定的计算方式计算违约金”的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：智海公司向陈江姐支付逾期交房违约金（违约金以房价总款人民币338231元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2015年3月31日起至本生效判决确定的付款之日止）。案件受理费1174元,减半收取587元，由智海公司负担。
双方当事人在二审中均没有新证据提交。
二审经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实相一致，本院予以确认。
综合诉辩双方的意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：被上诉人请求上诉人支付逾期交房违约金有无事实及法律依据。
本院认为,上诉人智海公司与被上诉人陈江姐签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同，双方当事人应严格按照合同的约定履行合同义务。合同签订后，陈江姐已按合同的约定支付房款共计338231元给智海公司。但智海公司未能按照合同约定的交房时间将综合验收合格的房屋交付给陈江姐，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。智海公司上诉主张双方《商品房买卖合同》第九条第二款约定，买受人累计已付款包括：买受人已向出卖人交付的款项、向银行已交缴的按揭贷款本息。故违约金的计算基数应为被上诉人交付的款项和向银行已交缴的按揭贷款本息之和。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第九条中并无上述所谓的“第二款”约定，而本案陈江姐已足额向智海公司支付了购房款，智海公司的上述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于逾期交房天数问题，智海公司认为应当将大风大雨、国家法定节假日放假及每年高考停工导致工期延长的天数予以扣减，但根据双方的《商品房买卖合同》第八条的约定，大风大雨、国家法定节假日放假及每年高考停工并不属于合同约定的不可抗力的情况，且不符合合同约定的关于“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人”规定的情形。因此，智海公司以存在不可抗力原因、法定节假日放假和高考停工等特殊情况为由要求扣减违约天数没有合同依据，对智海公司的该上诉理由本院不予支持。涉案商品房至今尚未竣工验收、尚未具备交房条件，智海公司的违约事实客观存在，陈江姐请求智海公司支付逾期交房违约金具有事实和法律依据，应予以支持，一审法院根据陈江姐的申请酌情调整违约金的计付标准，于法有据，本院予以维持。
综上所述，智海公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1174元，由上诉人北海智海经贸发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶长程
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 汪海敏
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 方 嫄
书 记 员 刘 麒