辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01446号
上诉人（原审原告）：王敏。
委托代理人：车启麟，普兰店市仁立法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：王泰和。
委托代理人：王天民，大连市普兰店新海法律服务所法律工作者。
原审原告王敏与原审被告王泰和房屋租赁合同纠纷一案，普兰店市人民法院作出（2014）普民初字第4575号民事判决，王敏、王泰和均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王敏及其委托代理人车启麟，上诉人王泰和及其委托代理人王天民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王敏一审诉称：2012年，原、被告签订了房屋买卖合同，约定每年4月1日前交付下年租金12，000元。2014年至今未付租金。故诉至法院，请求判令被告给付租金12，000元及违约金6000元，合计18，000元。被告王泰和一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉讼主体不适格，原告应向实际承租人邵本羽主张。假设成立，违约金违反法律规定，违约金的数额应当不超过标的额的20%。
一审法院审理查明：2012年4月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于丰荣办事处袁屯村，建筑面积为200平方米的房屋出租给被告，租赁期限从2012年5月1日至2017年5月1日，租赁期为5年。该房屋租金为人民币12，000元整，另原告自愿把原有饭店的设备与用具（注：厨房全部用具、桌椅、展柜、冰柜等）转让给被告，转让金为人民币16，000元整。被告于本协议签订当日支付该房屋一年租金及设备用具转让金共28，000元整，其余的租金支付在租赁期内每年4月1日支付下一年的租金。租赁房屋的用途为经营饭店、烧烤店、快餐店服务等。原告允许被告转租租赁房屋（如果合同期三年内转租，本合同则到2015年5月1日终止）无此情况则正常履行合同。如被告由于经营不善导致生意不能正常运营，被告应在每年交租日期的前一个月向原告提出终止合同的要求，被告不承担违约的责任。双方均不可随意变更和解除合同。本合同在履行期间有违约行为的应承担违约责任，并由违约方向对方支付合同金额50%违约金等。该合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告交纳了一年的房屋租金12，000元及设备转让费16，000元，共计28，000元。原告陈述2014年9月份被告已将案涉房屋钥匙交付给原告。现原告诉至法院，请求被告给付自2013年5月1日至2014年5月1日的房屋租金12，000元及违约金6000元，共计18，000元。
另查，被告向一审法院提交一份收条，原告认可收条的内容及原告本人的签名。对该收条中“邵本羽2013年4月18日”的字样原告不予认可。原告称该收据是2012年4月被告承租房屋时出具并称“邵本羽2013年4月18日”是后填的，但原告对收条内容的形成时间与“邵本羽2013年4月18日”字样系不同时间形成不申请司法鉴定。
庭审中，被告提出自2013年4月1日起应由案外人邵本羽向原告交纳租金。原告对被告的陈述不予认可，原告称其与案外人邵本羽之间就案涉房屋没有房屋租赁合同。被告称其与邵本羽之间就案涉房屋亦没有租赁合同。
一审法院认为：原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按约定将案涉房屋实际交付给被告使用，被告应按约定给付原告房屋租金。被告未按约定给付原告房屋租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告给付自2013年5月1日至2014年5月1日的房屋租金12，000元的诉讼请求，因原告曾出具收条载明收取租金8000元，故应在原告主张的房屋租金中予以扣除，被告尚欠原告2013年5月1日至2014年5月1日的房屋租金应为4000元。故原告请求被告给付房屋租金4000元的诉讼请求，一审法院应予以支持。关于原告主张被告违约金6000元的诉讼请求，因合同约定违约方向对方支付合同金额50%的违约金，被告不同意给付，原告主张的违约金数额明显过分高于其损失，应调整为自被告违约之日起，即2013年5月1日起，以被告所欠租金4000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率四倍（包括本数）计算。
关于原告辩称其出具收条的房屋租金8000元是被告给付的签订合同第一年，即2012年5月1日至2013年4月30日的房屋租金。因双方在租赁合同中明确约定，被告于签订合同当日支付房屋一年租金及设备转让金共计28，000元，且原告在庭审中亦认可收取被告该款项。在原告曾出具的收条中载明“收房租款8000元，差价下次算清”显然，原告在收条中表明房租没有交足，剩余款项下次结清。这与原告在庭审中陈述的签订合同当日交纳20，000元，之后又交纳8000元的说法完全不符，按原告庭审所述，根本不存在差价下次再结算的问题。故对原告的抗辩意见，一审法院不予采信。关于被告辩称应由案外人邵本羽先原告交纳房租的抗辩意见，因原告与被告之就案涉房屋存在租赁合同关系，至于被告将案涉房屋是否转租给案外人邵本羽，系被告与案外人邵本羽之间的租赁关系。根据合同相对性的原则，原告应向被告主张房屋租金。故被告的抗辩意见，一审法院不予采信。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告王泰和于判决生效后十日内给付原告王敏房屋租金4000元整及违约金【自2013年5月1日起至判决确定的给付之日止，以4000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率四倍（包括本数）计算】；二、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由原告王敏承担350元，被告王泰和承担50元。
王敏的上诉理由及请求是：2013年租金已付，2014年至2015年4月1日的租金王泰和拒付。本案诉讼标的应是24，000元，第二次庭审补交了150元诉讼费，在18，000元的基础上增加6000元标的。故请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
王泰和的上诉理由及请求是：根据合同法的规定，王敏应向租赁合同转让后的实际承租人邵本羽主张权利。故请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：王敏在一审第一次开庭审理中陈述：“2014年9月份被告已将案涉房屋钥匙交付给原告，设备还在案涉房屋内。交付钥匙之前就是被告使用的案涉房屋”；一审第二次开庭审理中陈述：“钥匙已经由原告拿回，是从上次起诉后的2014年10月20几号，我们向被告索要钥匙，被告就将钥匙还给原告了。现在案涉房屋由原告实际管理了”。
上述事实，有法庭审理笔录在案为凭，应予采信。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王泰和作为承租人上诉主张，由于其已将房屋实际转租给案外人，而合同约定允许转租，故不应由王泰和继续向房屋出租人王敏支付租金。对于房屋转租后的法律关系，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。根据上述法律规定，即使承租人经出租人同意将租赁物转租，承租人与出租人之间的租赁合同关系仍然存续，承租人仍应按照合同约定向出租人承担按时支付租金的义务，这也符合合同相对性的基本原则。况且，王泰和亦未向法庭提交证据证明，案涉房屋转租已取得出租人同意或已告知出租人的事实，因此，王泰和关于房屋转租后无需再向出租人支付租金的上诉主张显然不能成立，本院对王泰和的上诉请求不予支持。
对于王泰和欠付租金数额的认定问题，本院认为，首先，根据王敏在一审庭审中的陈述，承租人王泰和已将案涉房屋交还给王敏，王泰和已不再实际占有使用案涉房屋，不管事实上是由谁实际将钥匙交还给王敏，王敏在庭审中对于已经收到房屋钥匙且自收到钥匙后房屋现已由王敏实际掌控的事实是明确认可的，因此，由于出租人已认可租赁合同的标的物已由其接收并管理，承租人不应再负有向出租人继续支付租金的义务。至于合同履行中是否存在违约行为或其他损失等问题，双方未提出相关主张或请求，不属于本案审理范围，双方对此如有争议可依法另行主张权利。而对于房屋实际交还时间的认定，王敏对此在庭审中前后陈述不一致，鉴于王泰和对此亦未提供其他书面证据，故本院结合王敏的陈述（前一次陈述在9月，后一次陈述在10月20几号）认定2014年10月1日为王泰和实际交还房屋的时间。据此，王泰和应当支付租金的期间为2013年5月1日至2014年10月1日，计17个月，租金数额计17，000元。其次，对于双方存在争议的收条一节，该收条系由王泰和提交，王泰和虽主张该收条是王敏向案外人邵本羽出具，但邵本羽并非本案当事人，王泰和亦未提交充分证据证明案涉房屋已转租给邵本羽及收条上的签字系由邵本羽本人签署的事实，且收条上书写交款人的名字也不合情理，故本院不能认定该款系由案外人交纳。鉴于王敏认可该收条系由其向王泰和出具，故应当认定王泰和除第一年的租金外另向王敏交付过8000元租金。王敏虽主张该8000元是签订合同时所交的第一年租金，但收条中记载的“余下款项下次结清”显与王敏认可首年租金已一次性交清的陈述不符，同时也与王敏在起诉状中自述的“2014年至今未付租金”不符，故本院对王敏的辩称不予采信。综上，王泰和实际应向王敏支付的租金数额为9000元（17，000元-8000元）。
对于王敏主张一审中增加诉讼请求的上诉主张，经查阅一审卷宗，王敏在一审庭审中多次变更诉讼请求及计算方式，其在一审庭审中最后一次变更并明确的诉讼请求为：“一年的租金12，000元，半年的租金6000元，合计18，000元，自被告承租我们的房屋，房租交到2013年，自2013年5月1日至2014年5月1日是一年，6000元是违约金，根据合同的约定。”王敏在庭后就其主张增加的诉请6000元向法院补交了诉讼费用。因此，本案应在王敏增加后的诉请数额内判定王泰和欠付的租金数额，一审认定为4000元有误，本院对此依法予以纠正。
对于王泰和应承担的违约责任和违约金数额问题，王泰和在一审中主张合同约定的违约金标准过高要求调低，而一审法院以银行贷款利率四倍的标准对违约金进行了调整。对此，本院认为，本案系租赁合同纠纷，通常情况下，承租人欠付租金给出租人造成的是租金的利息损失，本案在王敏未提供证据证明其存在其他实际损失的情况下，不宜直接适用民间借贷利息的上限予以计算，综合本案合同履行和当事人的过错情况，以中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算欠付租金的违约金较为适宜。而对于违约金的起算时间，应分别予以计算：2013年4月1日起按本金4000元计算（应付12，000元，实付8000元，欠付4000元）；2014年4月1日起按本金5000元计算（此租期合同实际仅履行5个月）。本院对此一并予以调整和纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更普兰店市人民法院（2014）普民初字第4575号民事判决第一项为：王泰和于本判决生效后十日内给付王敏房屋租金9000元，并自2013年4月1日起计算4000元的违约金、自2014年4月1日起计算5000元的违约金（均按中国人民银行同期同类贷款利率计付，并均计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、撤销普兰店市人民法院（2014）普民初字第4575号民事判决第二项；
三、驳回王敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费400元（王敏已预交），由王敏负担200元、王泰和负担200元；二审案件受理费400元（王敏预交350元、王泰和预交50元），由王敏负担100元、王泰和负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫黎明
审 判 员 王 鹏
代理审判员 季 烨
二〇一五年十月十三日
书 记 员 王丽秋