文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初19156号原告（反诉被告）陈日皓，男，1973年2月20日出生，汉族，住广东省廉江市，委托代理人刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托代理人袁哲彦，湖南人和（东莞）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）东莞市汇得丰二手车交易市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇莞樟路塘唇段1号H座。法定代表人陈煜桃。委托代理人鄢仲平，广东品峰律师事务所律师。委托代理人何少挽，广东品峰律师事务所律师。原告(反诉被告)陈日皓与被告（反诉原告）东莞市汇得丰二手车交易市场经营管理有限公司（以下简称汇得丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。陈日皓及其委托代理人刘道元、袁哲彦，汇得丰公司委托代理人鄢仲平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈日皓本诉称，2015年12月2日其与汇得丰公司签订《房屋租赁合同》，交付押金16万元，由于汇得丰公司没有《建设工程规划许可证》，双方签订的合同无效，陈日皓多次要求解除合同，但汇得丰公司置之不理，无奈陈日皓于2016年7月21日自行清场离开，为维护陈日皓的合法权益，请求法院判令：一、汇得丰公司向陈日皓退还押金13万元，并以160000元为本金从2015年12月1日按照年利率6%计算利息至付清为止；二、汇得丰公司向陈日皓退回管理费4000元，水电费7000元；三、汇得丰公司承担本案的诉讼费用。汇得丰公司本诉答辩称，双方签订的租赁合同，明确约定双方权利义务，陈日皓违反合同约定没有继续履行合同，属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，汇得丰公司收取的押金依照约定不予退还，陈日皓没有提交证据证明汇得丰公司要退还管理费4000元，水电费7000元，陈日皓擅自搬离租赁地点，中途退租，构成违约，请求法院驳回其诉请。汇得丰公司反诉称，2015年12月2日其与陈日皓签订《租赁合同》约定汇得丰公司将“东莞市汇得丰二手车交易市场”A座14号房屋出租给陈日皓，租赁期限为2015年12月1日至2017年11月30日止；每月租金为40000元，第一年租金打折后为每月35200元，每月每平方米的管理费为4元，水电费按照实际使用情况计算。租金、水电费、管理费等每月5日之前缴纳完毕，否则构成违约，如若拖欠，每天按拖欠金额的3%计算滞纳金。同时，《租赁合同》还约定，陈日皓拖欠租金和滞纳金超过10日构成违约，汇得丰公司有权收回商铺经营权及没收所交纳的保证金、租金及解除本合同；陈日皓逾期两个月不缴纳租金或水电费等费用，需向汇得丰公司加倍支付租金或水电等费用。2016年7月，陈日皓拒绝支付当月租金、水电费、管理费等费用，并在汇得丰公司发出书面催告书后于2016年7月21日自行搬离所承租房屋。汇得丰公司多次向陈日皓催要拖欠的租金、水电费、管理费、滞纳金、违约金等费用，但陈日皓均予以拒绝，为维护汇得丰公司的合法权益，请求法院依法判令：一、解除汇得丰公司与陈日皓之间签订的《租赁合同》；二、判令陈日皓向汇得丰公司支付租金30800元，管理费2000元，水费168元，电费4390元，卫生费1200元，共计38558元；三、判令陈日皓向汇得丰公司支付滞纳金57837元（以38558元为本金，按每日3%的标准计算滞纳金，从2016年7月6日计至该款支付完毕之日止）；四、判令陈日皓向汇得丰公司支付违约金38558元；五、本案诉讼费由陈日皓承担。陈日皓反诉答辩称，汇得丰公司没有取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同是无效的，已经支付给汇得丰公司押金160000元，要求汇得丰公司退还130000元，自愿减少的30000元包括2016年7月的使用费和2016年6、7月的水电费、管理费用等。经审理查明，陈日皓与汇得丰公司于2015年12月2日签订《租赁合同》。该合同约定：1、陈日皓承租汇得丰公司位于东莞市××“××得××手车交易市场”××座××号，租赁期限为2015年12月1日起至2017年11月30日止；2、租赁保证金为4个月租金，即160000元；3、租金为每月40000元，第一年租金每个铺位40000元，按优惠打折后为35200元，第二年租金每个铺位40000元；4、陈日皓租用租赁物而产生的电费、雇佣保安费（内保）、保洁员工资、生活和清洁卫生用水等费用由陈日皓负责，按租用商铺个数或者面积平均分摊，每个铺位租赁面积及公摊面积征收每平方米4元的管理费；5、陈日皓须于每月5号或该日以前向汇得丰公司支付当月租金、水电费和管理费用，陈日皓逾期支付租金或水电等管理费用的，应向汇得丰公司交付滞纳金：拖欠天数乘以欠缴租金费用总额的3%，拖欠超过10日未交租金和滞纳金作陈日皓违约论处，汇得丰公司收回商铺经营权及没收所交纳的保证金及租金，汇得丰公司有权解除合同。《租赁合同》签订后，2015年12月30日陈日皓向汇得丰公司支付了租赁合同押金160000元，汇得丰公司将案涉商铺交付给陈日皓使用。关于案涉《租赁合同》的效力问题。陈日皓主张因案涉商铺在一审法庭辩论终结前没有取得建设规划许可证，《租赁合同》为无效合同，并提交东莞市城乡规划局的《政府信息公开申请答复》予以证明，该答复称：“东莞市汇得丰二手车交易市场”东莞市城乡规划局无核发《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的相关信息。汇得丰公司主张，《租赁合同》为有效合同，案涉房屋正在审批建设规划许可证，两年前已经申请但尚未取得许可证，案涉房屋有经寮步政府报批，土地是历史遗留土地，有报建但未取得产权证；若《租赁合同》被认定为无效合同，按照反诉请求2-5项进行主张，要求陈日皓支付使用费等，2016年7月案涉房屋的租金数额为30800元。陈日皓每月向汇得丰公司缴纳当月租金以及上月电费、水费、管理费和卫生费。陈日皓及汇得丰公司均确认：陈日皓于2016年7月21日搬离案涉商铺；陈日皓已经支付2016年6月（包括6月）之前的租金以及2016年5月（包括5月）之前的电费、水费、管理费、卫生费。陈日皓已经向汇得丰公司支付2016年2-6月的相关费用具体见下表。月份上月份实行度数上月份实际用电费上月份管理费上月份水费上月份卫生费本月份租金总计2980166610008660035200363523870.6148010008860035200383684882.315001000806003520038380510881850100080600352003873061223.520801000806003520038960以上事实，有原告提交的租赁合同、收款收据、收费通知单、银行业务回单、政府信息公开申请答复及邮单（内件事律师函）、邮单以及被告提交的租赁合同、2016年7、8月的收费通知单、2-8月份租金统计以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，一、关于本案《租赁合同》的效力问题。案涉房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，汇得丰公司也没有提交证据证明案涉房屋经主管部门批准建设，因此，本案当事人就未取得建设工程规划许可证并未经主管部门批准的房屋签订的《租赁合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效。关于汇得丰公司要求陈日皓支付房屋的使用费、管理费等费用的诉请。由于陈日皓实际使用了案涉房屋，因此陈日皓应当向汇得丰公司支付相应的使用费，使用费的具体数额参照双方约定的租金的数额计算。陈日皓于2016年7月21日搬离案涉房屋，陈日皓已经支付2016年6月之前（包括6月）的使用费，汇得丰公司主张2016年7月的租金数额为30800元，陈日皓还应按照租金的数额向汇得丰公司支付2016年7月1日至2016年7月21日的使用费：30200÷30×21=21140元。陈日皓已经支付2016年5月之前（包括5月）的管理费、水电费、卫生费，2016年6月至7月21日期间，汇得丰公司实际向陈日皓提供了管理、保洁等服务，陈日皓应该向汇得丰公司支付管理费1000+1000÷30×21=1700，卫生费600+600÷30×21=1020元；2016年6月至7月21日期间的水电费问题，汇得丰公司没有提交相关证据证明陈日皓在此期间实际发生的水电费，但是考虑到陈日皓在此期间实际上使用案涉租赁房屋的水电，因此法院酌定陈日皓向汇得丰公司支付2016年6月至7月21日的水电费3200元。三、关于陈日皓要求汇得丰公司退还已经支付的管理费4000元和水电费7000元的诉请，本院认为汇得丰公司实际向陈日皓提供了管理、保洁等服务，陈日皓实际使用了水电，陈日皓也实际按照汇得丰公司的要求缴纳了2016年5月之前（包括5月）的管理费、水电费、卫生费，陈日皓没有提供证据证明曾就此提出异议以及汇得丰公司已经收取的水电费超出实际使用情况，因此陈日皓要求汇得丰公司退还管理费4000元和水电费7000元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、关于汇得丰公司要求陈日皓支付的滞纳金、违约金的诉请。由于案涉租赁合同无效，汇得丰公司根据《租赁合同》的约定主张要求陈日皓支付滞纳金和违约金，没有法律依据，本院依法不予支持。五、关于陈日皓的退还押金及支付利息的诉请。由于案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，汇得丰公司除应返还陈日皓已支付的押金160000元，如前所述，陈日皓应当向汇得丰公司支付2016年7月1日至21日的使用费以及2016年6月1日至7月21日的管理费、卫生费、水电费：21140+1700+1020+3200=27060元，陈日皓主张在扣减2016年7月使用费和2016年6、7月的水电费、管理费等费用后要求汇得丰公司返还押金130000元，系对其权利的处分，且对汇得丰公司有利，本院依法予以支持。陈日皓要求汇得丰公司支付占用押金期间的利息，因为上述期间的利息系法定孳息，属合同无效后应当返还的财产范围，因此汇得丰公司应向原告支付利息（该利息以160000元为本金，自2015年12月30日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2016年8月10日止，以130000元为本金自2016年8月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：东莞市汇得丰二手车交易经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向陈日皓退还押金130000元及利息（该利息以160000元为本金，自2015年12月30日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2016年8月10日止，以130000元为本金自2016年8月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；驳回陈日皓的其他诉讼请求；三、驳回被告东莞市汇得丰二手车交易经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1711.5元，由陈日皓承担261.5元，由东莞市汇得丰二手车交易经营管理有限公司承担1450元；本案反诉受理费1499.53元，由东莞市汇得丰二手车交易经营管理有限公司承担1224.53元，由陈日皓承担275元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 雍 维二〇一六年十一月十日书 记 员 杨婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，迫害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。