贵州省赤水市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0381民初1099号
原告喻红霞，女，1971年8月17日出生，汉族，无业，住赤水市。
被告吴宇，男，1977年3月12日出生，汉族，个体户，住赤水市。
原告喻红霞诉被告吴宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理。本案依法由审判员游红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻红霞、被告吴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告喻红霞诉称：原告在赤水市太平西路自有门市一间。2014年4月1日，被告因经营需门市，与原告协商，就门市租赁达成协议。双方签订《租赁合同》，合同约定：租赁时间为陆年，即2014年4月1日至2020年3月31日，租金前两年为17万元一年，过后按每年递增1万元计算。同时约定，如有一方违约，需赔付对方叁拾万元。今年3月，被告以经营困难为由，单方解除了租赁合同，被告的行为违约，应承担违约责任。现要求被告承担违约金300，000.00元。
原告喻红霞为了证明其诉讼主张，提供以下证据予以佐证：
证据1：租赁合同。
证据2：2段录音片段。拟证明是被告主动要求提前交还房屋给原告。
被告吴宇辩称：1、我因没有违约行为不承担任何违约责任。在合同期内的2016年2月28日，原告到我经营门市强行要求终止合同，且要我马上搬出去。2月29日一早，原告再次到我经营的门市来无理取闹并要求我马上搬出去。原告要收回门市，强行要门市营业人员交出钥匙。我的经营人员告诉原告，门市租金已交了一年，要2016年4月1日才到期，且门市租赁还在合同履行中。2016年3月1日原告又来我经营的门市上，强行收了门市的水、电缴费单据。原告的上述行为，有门市营业人员和搬运工人予以证实。原告的上述行为是原告单方面的违约行为，应当由原告承担违约责任。2、本合同的违约金30万元是原告自己书写的，且本合同第九条违约金30万元是违反中华人民共和国合同法的规定，是违法的，此条款从订立起就无效。
被告吴宇为反驳原告的诉讼主张，向本院举示了如下证据：
证据1：房租表、三个营业员的证人证言、隔壁门市经营者以及搬运工的证人证言，拟证明原告违约解除合同。
证据2：照片。拟证明2016年3月几号，原告在承租期内贴出本案门市出租公告（招租广告）。
经庭审质证，被告吴宇对原告的证据1、2真实性均无异议，但对证据2的证明目的有异议，质证认为是原告强迫被告搬出门市的。原告喻红霞对被告吴宇的证据房租表的真实性无异议，对证据中的三个营业员的证人证言、隔壁门市经营者以搬运工的证人证言有异议。原告喻红霞对证据2照片无异议，并认可其在2016年3月10日前即张贴了门市出租（招租）广告。
经审查原、被提供的证据，并结合双方的质证意见，本院对原告的证据1的真实性予以认可；虽然被告吴宇对原告喻红霞证据2的证明目的有异议，但听不出原告喻红霞有何种强迫行为，反而听出被告吴宇明确表示要提前解除合同，后双方就解除合同的后续事宜进行了协商且原告喻红霞一再要求被告吴宇承担违约责任。故本院对原告的证据2中的录音予以采信。虽然原告对被告吴宇证据1中的房租表的真实性无异议，但其只能说明是被告吴宇于2014年4月1日前将2015年度的房租交完的事实，与本案无关联，本院不予采信。由于原告喻红霞对被告吴宇证据2中的三个营业员的证人证言、隔壁门市经营者以及搬运工的证人证言有异议，故本院对于被告吴宇的该组证据中的证人证言不予采信。原告喻红霞对被告吴宇证据2无异议，本院予以采信。
经审理查明：喻红霞（甲方）与吴宇（乙方）于2014年4月1日签订了《租凭合同》（以下表述为《租赁合同》）。该合同载明：“因经营所需，乙方自愿租赁甲方位于赤水市太平西路四号楼一号门市第四号一间，面积约80平方米，经双方协商，达成以下协议：一、租赁时间为陆年，即2014年4月1日至2020年3月31日。二、房租：前两年即2014年4月1日至2016年3月31日止租金为17万元一年（拾柒万元一年），过后按每年递增1万元（壹万元整）计算。三、由乙方一次性付给甲方转让费5万元正（伍万元正）。四、在租赁期内，甲方门市的一切设施，乙方应妥善保管，不得损坏，如有损坏，照价赔偿。五、乙方不得改变门市的主体结构，如出现问题，由乙方自行负责。六、因经营所产生的一切税费，由乙方自行承担，与甲方无关。七、门市到期后，在同等条件下，乙方有有限租赁的权利，在合同期内，如乙方因经营所需，可转让该门市。八、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。九、如有一方违约，需赔付对方叁拾万元。（300，000.00元）（此面无正文）附每年房租表。以后每年租金提前一个月支付。吴宇（该句话为吴宇书写）。”
诉讼中，原告的录音1显示：被告吴宇因为实际承租人陈某某不愿意再承租原告的门市，故向原告明确表示其不愿意承租原告的门市，并愿意将门市交还给原告；而原告喻红霞回应被告吴宇不愿意租门市就应当交还门市，但必须按照《租赁合同》的约定承担违约责任。录音2显示，被告吴宇在积极配合原告办理《租赁合同》解除后的相关事宜。
另查明：2016年3月2日，被告吴宇将门市钥匙交还原告喻红霞。原告喻红霞于2016年3月10日前张贴了门市招租广告。
上述事实，有原、被告的陈述，《租凭合同》、录音2段、照片、房产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原告喻红霞与被告吴宇签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照《租赁合同》的约定进行履行。由《租赁合同》可知，原告喻红霞的义务为：交付房屋，按照约定收取房租，不得在租赁期间内解除合同；被告吴宇的义务为：按时交纳房租（每年租金提前一个月支付），不得在租赁期间内解除合同。否则，未履行义务的一方应向对方承担违约责任。故对被告吴宇辩称《租赁合同》中的违约金条款仅约束原告喻红霞的意见，本院不予采信。
在本案中，被告以明确的意思向原告喻红霞表示其不再继续承租原告的门市，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；………”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原告喻红霞享有法定解除权并有权要求被告吴宇承担违约责任。故对被告吴宇辩称原告喻红霞是违约解除合同的意见，本院不予采信。现原告喻红霞要求被告吴宇承担违约责任，有事实依据和法律依据，本院予以支持。至于被告吴宇辩称违约金30万元系违反《中华人民共和国合同法》的相关规定而无效的意见，应视为其认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告喻红霞所主张的违约金应以其损失为基础。由于被告吴宇不再继续承租门市，必然会给原告喻红霞造成损失。该损失就是门市空置期间（门市从收回之日至再次租出去之日止）的租金损失。故本院依法将原告主张的违约金调整为3个月的租金损失。由于被告吴宇于第二年租赁期间届满前一个月就将门市交还原告且原告已于2016年3月10日前张贴了招租广告，故被告吴宇只需向原告喻红霞支付违约金30，000.00元［18万元／年（2016年年租金）÷12个月×2个月的租金损失（门市空置期间3个月-
租赁期间届满前的1个月）］。对于原告所主张的违约金超出本院核准的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、被告吴宇在本判决生效后十日内支付原告喻红霞违约金30，000.00元。
二、驳回原告喻红霞的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，900.00元，由被告吴宇承担290.00元，原告喻红霞承担2，610.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则产生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可以在给付期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审判员 游红
二〇一六年四月十二日
书记员 官静