山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临商终字第661号
上诉人（原审被告）：徐淑海，男，1962年2月11日出生，汉族，城镇居民。
上诉人（原审被告）：张守凤（徐淑海之妻），女，1960年7月16日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人：贾瑞明，系莒南县城区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：郭辉，男，1975年5月3日出生，汉族，城镇居民。
委托代理人：李金，山东今海瑞律师事务所律师。
委托代理人：郑一成，山东今海瑞律师事务所律师。
上诉人徐淑海、张守凤因与被上诉人郭辉房屋买卖合同纠纷一案，不服莒南县人民法院（2014）莒十民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
郭辉一审诉称，我与徐淑海系同事，2001年7月份，我以58000元的价格从徐淑海处购买了位于嵋山东路105号交通局家属院东楼从东数第二单元5楼西户的楼房1套，交款后徐淑海、张守凤即将楼房交付给我，但徐淑海、张守凤一直未协助我办理过户手续。请求法院确认我与徐淑海、张守凤签订的楼房买卖协议有效；徐淑海、张守凤协助我办理过户手续；诉讼费由徐淑海、张守凤负担。
徐淑海一审辩称，我不知当时出卖该房屋是无效的，因当时�权在交通局，郭辉诉称的合同是无效合同，我愿意退还郭辉的房款，由于郭辉实际居住同意用租金抵顶房款利息。
张守凤一审辩称，我对房屋买卖不知情，不同意房屋买卖。
原判决认定，郭辉与徐淑海同系莒南县交通局职工，2001年7月份郭辉与徐淑海经协商，达成口头协议，约定郭辉购买徐淑海位于莒南县嵋山东路105号交通局家属院楼房一套，价款58000元。后郭辉自2001年结婚后一直在该楼房居住至今。2004年9月27日，徐淑海为郭辉出具收条一份，载明：收到郭辉交来楼房款伍万捌仟元整（58000.00元）徐淑海2004.9.27号。后郭辉要求徐淑海对楼房过户未果。
原判决另认定，徐淑海、张守凤系夫妻关系，2000年10月，徐淑海向工作单位莒南县交通局交付购房款22170.44元，购买莒南县嵋山东路105号交通局家属院2号楼2单元502室的楼房一套，建筑面积63.13平方米，2007年8月23日，徐淑海办理临房莒南改字第7501104080号房屋所有权证，房屋所有权人：徐淑海，房屋坐落嵋山路北（交通局），产别：私产，房屋总层数为5层，所在层5层，建筑面积63013平方米，附记：公房出售，全部产权。后徐淑海于2010年2月6日申请换证，莒南县房地产管理局为徐淑海换发房屋所有权证书，房屋所有权人为徐淑海、张守凤：房产证号：徐淑海临房权证莒南字第××号、张守凤临房权证莒南字第××号，附记：房改房全部产权。
原判决认定上述事实的证据有当事人陈述，徐淑海出具的收条、房屋所有权登记证书等证据所证实，并经原审庭质证查证所认定。
原审法院认为，徐淑海、张守凤系夫妻关系，共同居住生活日常关系密切，且在楼房买卖之前徐淑海、张守凤共同生活，楼房买卖协议后，张守凤便将楼房钥匙交给郭�，自2001年郭辉结婚搬进该楼房居住后，郭辉便实际占有、使用该楼房，水、电、暖等费用亦由郭辉交纳，至起诉前张守凤亦未向郭辉提出异议，应认定郭辉在与徐淑海协议买卖楼房时有理由相信徐淑海、张守凤对楼房的处理已经协商取得一致意见，买卖楼房是徐淑海、张守凤的夫妻共同意思表示，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的所有权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为�对抗善意第三人。据此，张守凤不得以不同意或不知道为由对郭辉进行抗辩。由此，郭辉与徐淑海的楼房买卖协议并不违反法律规定，应合法、有效。徐淑海、张守凤应全面履行楼房买卖协议约定的义务，应负有协助郭辉办理楼房产权变更登记的义务。郭辉要求确认郭辉、徐淑海的楼房买卖协议有效，要求徐淑海、张守凤协助办理过户手续，理由正当、证据充分，予以支持。徐淑海、张守凤辩称，双方的楼房买卖协议，张守凤不知情，且张守凤也不同意楼房出售，属于无效合同，理由不当、证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、郭辉与徐淑海楼房买卖协议合法、有效。二、徐淑海、张守凤于本判决生效后15日内协助郭辉办理楼房产权变更登记。案件受理费�半收取625元，诉讼保全费600元，由徐淑海、张守凤负担。
徐淑海、张守凤不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定基本事实不清。1.一审认定我方自2000年10月向莒南县交通局交付购房款，这一事实是错误的。徐淑海于2001年基于本人是交通管理站站长，莒南县交通局分配给徐淑海居住地单位福利房，属国有财产，产权人是莒南县交通局，我方无权处分。我方在2007年7月9日公房改革时，才向莒南县住房基金管理中心交纳购房款22170.44元，一审法院认定我方2000年10月向莒南县交通局交付购房款这一事实是错误的。郭辉与徐淑海同为该单位职工，也知道相关事实，在2007年8月2日之前即想取得该楼房，郭辉也不是善意的。即使我方在2004年9月27日收取了郭辉的购房款，该楼房依然属于国有资产，不管是买卖或者处分都是无效的行为，否则等于承认先将国有资产私自处分，然后支付价款可以随意处置。郭辉主张的买卖该楼房明显属于私自出份、转让国有财产的行为，以合法形式掩盖了非法的目的，根据法律规定自始是无效的。莒南县交通局也不承认我方与郭辉私自转让、买卖该楼房，所以在办理该楼房产权手续时，出具的相关材料均证实我方是所有人，没有登记到郭辉名下，而是将产权登记为我方。2.本案争议的是我方唯一的一套楼房。在2008年，莒南县交通局二次福利分房时，分配的新福利楼房比之前的平方大得多，位置更优越。但是当时文件规定，没有享受第一次福利分房的职工可以参加二次福利分房；第一次享受福利分房的，如果将之前分配的福利楼房交回单位，可以参加第二次福利楼房分配。徐淑海基于上述原因，多次找到郭辉协商，将59000元退还，将本案争议的楼房退回单位，以获得重新福利分房的机会。郭�知道以上规定，但是基于私利和恶意占有，拒不配合，导致我方无法享有第二次的福利分房。而郭辉占有着的本案争议的楼房，在单位里登记的所有人是上诉人，所以堂而皇之的借口自己没有享受之前的福利分房，获得了第二次福利分房机会，分得了新房。当时单位里也不认可本案争议的楼房是郭辉的，所以郭辉照当时规定，以900元的价格，分得一套120多平方的楼房（当时市场价格每平方2300元左右，现在4000多）。我方也因此失去分得好楼房的机会。基于以上原因，单位不承认双方的楼房买卖，在办理争议楼房产权手续时，出具了楼房为我方所有的证明材料。3.张守风一直以为郭辉是租住我方的楼房，因在2002拿钥匙时郭辉未结婚也没有地方居住，与徐淑海是同一单位，碍于以上情面，就同意郭辉租住，根本不知道买卖楼房，也自始至终不同意将楼房出卖。4.我方已�争议的楼房于2014年9月转让给徐登宸，到莒南县房地产管理局交纳了相关的税、费，并办理完过户登记手续，徐登宸已经合法取得了本案楼房的所有权。对此事，一审法院在判决书中只字未提。即使我方想将本案楼房过户给郭辉也是无法做到的，一审法院的判决，我方无法遵照履行。5.根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发（1994）43号）第21条“职工以成本价格购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，再补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有”。鉴于以上事实，一审法院认定2004年9月27日的收房款买卖楼房有效，是错误的；而徐登宸是在我方取得该楼房的所有权后合法转让，并且依法交纳了相关税费，办理了过户登记手续，已经合法取得了该楼房的所有权。因此，一审法院判决我方与郭辉继续履行房屋买�合同，该判决内容我方将无法履行。综上所述，望二审法院依法查明事实，改判驳回郭辉的一审诉讼请求或发回重审。
本院进行调查时，徐淑海补充以下上诉理由：1我与郭辉同在莒南县坪上交管所工作，我任站长。郭辉是1999年参加工作，交通局分的福利房（照顾站长的），郭辉不够资格，我分到了本案争议的楼房。因2002年郭辉结婚，急需用房，处于领导对职工的关心，我因孩子小，暂时不用，就答应郭辉租住。后郭辉三番五次的找我，求卖给他。当时商量价格70000元，郭辉分三次才支付58000元，还欠12000元。2003年底，我找局领导丁兆振、王言兴汇报楼房的事情。局领导专门开会研究，不同意我将楼房转让给郭辉，因为该楼房系单位照顾所长的福利房，产权是交通局所有，个人只有住的权利，没有处理的权利。当时的板泉交管所袁家安转让楼房，局里也一样没有同意。2.在2005年，交通局在裕隆家园建职工家属院，分房政策是，原来局里没有房子的，按每平方900元；有房户必须按照每平方1330元购买，但是对我单独规定，私自转让的房子必须交回局，才能分到120平方的新楼房。否则按照1330元的价格也不允许再要新房。我要么交回旧房分得，要旧房就不分新房，只能够二选一。为此事，多次找郭辉商量退钱、退房，郭辉要价100000元，少一分也不腾房。多次协商，也不让步，导致我无法将旧楼房退给局里，也就无法分得新房。而郭辉实际占着楼房，却到局里说，自己把楼房退给我了，自己是无房户，应按900元的价格分房。局领导被他蒙蔽了，就按照900元的价格分得了第二次的福利房120平方米，交费108000元。3.我自2005年就不同意卖给郭辉了，他想要100000元，我真的拿不出来，我自己上班，老婆张守凤在家务农，家庭的所�开支光靠我自己的工资，无法凑齐这100000元，所以一直僵持到现在。在他起诉我之前，我已经将楼房转让给他人，并且已经办理完过户登记手续了。对以上补充事实，一审判决书竟然只字不提，看来法官与郭辉关系不一般呀。最后在庭审时，郭辉自己说房子值170000元左右，竟然让我拿出280000元，才退房给我，可以看出他一直就这么无赖，我说的都是事实。
被上诉人郭辉答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由如下：2000年10月份前，徐淑海向我们单位交纳了40000元房款取得本案讼争房屋，2001年7月，我从徐淑海手中以58000元的价格购买了本案讼争房屋。我在2001年7月购房时，在徐淑海现在居住地朱梅村给予徐淑海55000元，当时收款人就是徐淑海河其妻子张守凤，剩余房屋欠款已于2004年9月27日全�支付给了徐淑海，徐淑海给我开具了房款收据。在第一次付款后，张守凤在自己家中将本案楼房的钥匙交给了我，因该房屋当时没有办理房产证，所以买房时未能办理过户登记，双方约定在可以办理房产证后再过户给我，我购得该房屋后居住至今。徐淑海在卖此楼房时，莒南县交通局职工吴从良也想购买，但因价格偏高没有购买。同期，莒南县交通局在路镇交管所后新建家属楼一座，楼房面积比本案楼房面积还大，交款是60000元，因此我购买的本案楼房就是当时的市场价，而且还略高于市场价。2007年8月份，徐淑海所在单位办理了房屋所有权证（临房莒南改字第7501104080号），根据国家房改政策，涉案房屋款又退回了17829.56元，也被徐淑海拿走，后2010年2月26日在我不知情的情况下，徐淑海、张守凤申请莒南房管局为其换证（证号临房权证莒南字第××号、张守凤临房权证莒南字第××号）。我买房后多次要求徐淑海办理产权变更登记，徐淑海一直拖延不办。2014年9月份，徐淑海想将房屋过户给其子徐登宸，因我与徐淑海在同一单位工作，单位员工均知道徐淑海已将本案讼争房屋出售给我这一事实，故莒南县交通局未给徐淑海出具过户证明，我得知这一消息后，立即向莒南县人民法院起诉，一审判决本案讼争房屋的买卖合法有效，徐淑海、张守凤应协助办理产权变更登记。1.一审判决认定事实清楚，徐淑海、张守凤诉称的本案讼争房屋取得时间与事实不符。徐淑海是在2000年10月份在向莒南交通局交纳了房款后并取得了本案讼争房屋，关于这一点，莒南交通局党组会议记录及附件分房平面图可以证明。2007年莒南交通局为其开具的收据是为方便员工办理房产证而补开的，并不是徐淑海实际交款分房的时间。2.徐淑海、张守凤提出的买卖�同无效，无法律依据。房屋买卖时，徐淑海和我同一单位，关系较好，房屋买卖价格合理，系双方真实意思表示，直至我起诉前，徐淑海仍承认房屋是卖给了我（录音材料证明）。我是按市场价购房，其所在单位对于职工楼房买卖无任何限制性规定，尤其是单位内部职工，本案讼争房屋所在小区楼房转让的就有4户，其他莒南交通局小区楼房转让的不低于二三十户，目前只有4户不配合过户，本案就是其中一户，其他的均己通过法律途径维权成功，如（2008）莒民初字第532号、（2009）临民一终字第1433号案件等。3.徐淑海、张守凤提出本案讼争房屋为其唯一楼房，影响其享受单位购房优惠政策等主张，不合逻辑，且并不影响双方房屋买卖的有效性。徐淑海已通过所在单位福利政策购得本案讼争房屋，并将该房屋出售获利，按单位规定无权再次购买优惠房，但莒南县交通�再次团购分房时，交通局全部在职在编人员均可以报名参加分房，只是个人名下有房和无房报名交钱多少不一样。我因生活需要购买徐淑海房屋，合法有效；我享受本单位优惠待遇，符合受益标准，与徐淑海无关。徐淑海在本案楼房办证后未将房屋产权过户给我，产生的一切后果须自行承担。另外徐淑海、张守凤在上诉状中再次承认是将房屋出售给了我。4.徐淑海称其配偶不知道已将房屋出售给我，与事实不符。我方有足够的证据证明涉案房屋是徐淑海、张守凤卖给了我方，并且交通局的领导对该房屋的买卖也给予认可，另外该房屋的房款已全部交清，且徐淑海在我方一审时提交的录音资料中也再三承认自己的错误，承认自己失信。我的房款是在徐淑海家中交付，交款时夫妻均在家，本案的楼房钥匙也是张守凤亲手交给我，并且我支付了高于该房屋市价总值的房款�张守凤称以为我是租赁其房屋，有悖常理，且房屋买卖至今，我全家已实际居住10余年，张守凤称其不知情，与事实不符，也有悖常理，而且张守凤说的拿钥匙的时间也不对，我是2001年6月登记并在本案楼房结婚居住。5.徐淑海、张守凤称已将房屋过户给了其子徐登宸，与事实不符。本案所涉房屋仍登记在徐淑海、张守凤名下，徐淑海、张守凤确实曾试图将产权转移到其子徐登宸名下，但未能得逞。对于徐淑海一房二卖的欺诈行为，我保留追究其法律责任的权利。6.对于徐淑海、张守凤提到的“使用五年后方可进入市场”的问题，五年不得转让只是五年内无法办理房屋产权登记变更，但房屋买卖合同有效。现在本案讼争房屋已完全具备过户条件，徐淑海、张守凤应该继续履行合同义务办理过户，否则应该承担违约责任。综上所述，徐淑海、张守凤的上诉请求没有事实和法律依据，其恶意诉讼的原因是看到当前房屋价格上涨，希望推翻协议获取高额利益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法庭充分考虑双方的利益和法律的规定，在公平、公正的立场上依法处理本案。我方与法官的关系问题，与事实不符，一审法院判决公平公正。
本院经审理查明，2000年，徐淑海购买了莒南县嵋山东路105号交通局家属院2号楼2单元502室楼房一套，徐淑海于2001年7月份以58000元转卖给郭辉。后莒南县交通局分配新楼房时，因徐淑海已将原来购买的交通局家属院2号楼2单元502室转卖给郭辉，未能购买新楼房。2007年7月29日，莒南县住房资金管理中心向徐淑海开具了售房款22170.44元的收据一份。2014年9月，徐淑海、张守凤将交通局家属院2号楼2单元502室以买卖方式转让给其子徐登宸，徐登宸尚未取得房屋所有权证书。
上述事实有莒南县交通局会议记录、收据及当事人的陈述等证据予以证实，所有证据均经质证并收录在卷。
本院经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为，徐淑海将莒南县交通局家属院2号楼2单元502室卖给郭辉的事实有一审期间郭辉向原审法院提交的徐淑海出具的收款条、郭辉与徐淑海的录音资料以及徐淑海、郭辉的陈述予以证实，上述证据足以证实徐淑海与郭辉达成的房屋买卖协议系双方当事人在当时的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效协议，各方均应按约履行。
郭辉购买房屋后即在该房屋内居住生活，水、电、暖等费用亦由郭辉交纳。张守凤作为徐淑海的同住配偶，对徐淑海收取了卖房所得的数万元现金、郭辉多年连续居住而未交纳租金以及莒南县交通局分配新楼房时徐淑海因将原来的房屋卖�郭辉而未能分得新楼房的事实和原因均应是知晓的，徐淑海、张守凤关于张守凤一直以为郭辉是租住房屋的辩解不符合日常生活经验，不予采信，原审法院认定买卖楼房是徐淑海、张守凤夫妻的共同意思表示正确，本院予以确认。
郭辉购买的房屋原系莒南县交通局家属院出售给徐淑海的房改房，徐淑海、张守凤向郭辉出售该房屋前已向莒南县交通局家支付了对价，因此，该房屋虽没有进行所有权登记，但在徐淑海、张守凤将该房屋出售给郭辉前，徐淑海、张守凤向莒南县交通局支付对价后即取得了对该房屋的处分权。徐淑海、张守凤将房屋卖给郭辉后，徐淑海于2007年8月23日进行了所有权登记，将房屋所有权登记在徐淑海名下，后又于2010年2月26日将房产所有权登记在徐淑海、张守凤名下，到2014年9月又以买卖方式欲将所有权变更到其子徐登宸名下，现徐登宸尚未取得房屋所有权证，徐淑海、张守凤进行所有权登记的行为既证实了其出售给郭辉的房屋已经登记在徐淑海、张守凤名下，又证实了徐淑海、张守凤拒绝履行协助郭辉办理过户的义务，徐淑海、张守凤的行为构成违约，原审法院判决徐淑海、张守凤协助郭辉办理所有权变更登记正确，本院予以维持。
综上，郭辉购买徐淑海、张守凤出售的楼房并与徐淑海达成的房屋买卖协议合法有效，张守凤关于不同意出售楼房的辩解及上诉理由不能成立，不予支持。原审法院认定2000年10月徐淑海向莒南县交通局交付购房款22170.44元有误，本院予以更正，但认定郭辉与徐淑海达成的楼房买卖协议合法有效并判决徐淑海、张守凤协助郭辉办理所有权变更登记正确，本院予以维持，徐淑海、张守凤的其他上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人徐淑海、张守凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 田开玉
审判员 吴 强
审判员 杨敬国
二〇一五年十月十四日
书记员 孙 壹