上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初11377号
原告上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢2层H区215室。法定代表人林中，董事长。委托代理人许世锋，上海翰森律师事务所律师。委托代理人韦渊卿，上海翰森律师事务所律师。被告上海燊和商贸有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇白银路928弄3号704室。法定代表人刘峰，经理。原告上海永升物业管理有限公司与被告上海燊和商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告上海永升物业管理有限公司委托代理人韦渊卿、被告上海燊和商贸有限公司法定代表人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永升物业管理有限公司诉称，被告上海燊和商贸有限公司于2013年10月购买了座落于上海市奉贤区海马路5111弄272号房屋（下称“涉案房屋”），面积为290.36平方米，其中地下建筑面积为92.24平方米。2013年以来，原告为该物业提供物业服务，物业服务费为3.2元每月每平方米。自2015年12月起，被告一直拖延支付该物业地下建筑面积的物业服务费。经原告多次催促，被告仍继续拖欠原告上述物业服务费，故原告诉至法院，要求判令被告支付自2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业服务费人民币7,970.4元（以下币种同）、滞纳金10,538.6元及承担本案的诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求，请求被告支付自2014年3月1日至2016年6月30日期间的地下面积的物业服务费8,856元及滞纳金8,856元。原告对其诉称提交并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》，证明被告上海燊和商贸有限公司购买涉案房屋和物业服务费的收费标准为3.2元每月每平方米。2、《前期物业服务合同》，证明涉案房屋开发商与原告签订前期物业服务合同，约定2014年5月至2017年期间，原告为该小区提供物业服务，原告根据合同约定的建筑面积收取物业服务费，收费标准为3.2元每月每平方米。3、上海市房地产登记簿以及入户通知书，证明被告系涉案房屋产权人，入户时间为2013年12月29日，房屋建筑面积290.36平方米，地下建筑面积为92.24平方米。4、催费函，证明原告于2015年12月10日就地下室面积向原告催款的事实。被告辩称，不同意原告诉请，被告于2013年9月18日购买了座落于奉贤区海马路5111弄272号的房屋，商品房预售合同中写明房屋建筑面积199.11平方米，其中套内建筑面积为185.55平方米、公用分摊建筑面积为13.56平方米，另有地下附属面积为91.73平方米。并非原告所称的建筑面积为290.36平方米。被告自2014年1月1日收房起，按时按约支付涉案房屋物业服务费，为每月633.9元，2015年年底，被告突然接到原告发出的加收地下附属面积的物业服务费及滞纳金的催费函，被告认为其和原告一直如约履行购房时合同中包含的物业合同，该合同中物业服务费的金额是明确的，且原、被告双方实际履行多年，现原告要求加收地下附属面积的物业服务费，无合同依据。被告对其辩称提交并当庭出示了下列证据：1、房屋交付流程表，证明涉案房屋每月的物业服务费为633.9元。1、物业服务费发票，证明原告只有在2016年以后表明地上面积物业服务费，在此之前对物业服务费是不区分地上面积和地下面积的。2、上海市房地产登记申请书、房屋交接书，证明被告购买的房屋建筑面积实测为198.12平方米。4、房屋交接单，证明被告2013年12月29日入户，房屋建筑面积实测为198.12平方米。经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性无异议。原告对被告提供的证据1、2、4的真实性无异议，但认为证据1当时是按地上建筑面积暂时计收的，不是约定地下建筑面积不收取物业服务费，证据2中的物业服务费数额是按开发商移交的资料计算的，2016年以前只收取了地上面积的物业服务费；对证据3中的上海市房地产登记申请书的真实性不予认可，对房屋交接书的真实性无异议。结合原、被告的质证意见，本院对原、被告双方对对方真实性无异议的证据予以认可，并作为本案的定案依据。经审理查明，被告上海燊和商贸有限公司（乙方）于2013年9月18日与上海旭浦置业有限公司（甲方，下称“旭浦公司”）签订《上海市商品房预售合同》，约定被告上海燊和商贸有限公司购买旭浦公司开发的座落于奉贤区海马路5111弄272号1-3层的房屋，性质为居住。双方约定，“根据甲方暂测该房屋建筑面积为199.11平方米，其中套内建筑面积为185.55平方米、公用分摊建筑面积为13.56平方米，另有地下附属面积91.73平方米……”。该商品房预售合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书，由旭浦公司选聘原告为该小区进行前期物业管理服务，合同期限为3年，自2011年5月12日起至2014年5月11日止，届时业主大会尚未成立，旭浦公司可予以续签或另行招标。其中第七条约定：被告“根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费”：住宅3.2元每月每平方米。第十条约定物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10号前履行交纳义务。逾期交纳的，被告可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2013年12月29日，被告与旭浦公司办理入户手续。入户通知书中载明，根据奉贤区房产测绘所出具的《面积实测报告书》，涉案房屋实测面积为198.12平方米，首期物业服务费1,901.7元，该物业服务费的计算期间为2014年1月1日至2014年3月31日。2014年3月31日，旭浦公司申请的涉案房屋登记被核准，权利人为旭浦公司，建筑面积为290.36平方米，其中地下建筑面积为92.24平方米。现涉案房屋尚未过户登记到被告名下。2014年5月，旭浦公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定继续由原告对涉案房屋所在小区进行物业管理服务。合同期限为3年，自2014年5月12日起至2017年5月11止，届时业主大会尚未成立，旭浦公司可予以续签或另行招标。其中第七条约定，被告“根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费”：住宅3.2元每月每平方米。第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每个季度第一个月的10号前履行交纳义务。逾期交纳的，被告可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。2015年12月，原告向被告通过邮寄的方式发出催费函，催收自2014年1月起至2015年12月止涉案房屋地下室面积的物业服务费7,084.8元及滞纳金6,271元，交费时间为12月20日前。被告于2015年12月31日收到催费函。原、被告双方一致确认，被告已经按照建筑面积198.12平方米、3.2元每月每平方米的收费标准交纳了2016年6月前的物业服务费。双方因地下建筑面积是否应交纳物业服务费产生争议，遂涉讼。本院认为，根据国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原告按照《前期物业服务合同》的约定对涉案房屋所在小区进行物业管理服务，被告作为业主应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。前期物业服务合同中明确约定，物业服务费的收费按建筑面积收取，且在开发商申请核准的大产证中明确将地下建筑面积核准登记为建筑面积范围，被告以其签订的商品房预售合同载明地下面积记载为附属面积，未列入建筑面积之内而抗辩地下建筑面积不列入物业服务费计收范围内的意见，于法无据，本院不予支持。然，自被告购买涉案房屋至2015年12月，原告应当知道被告物业服务费收费的建筑面积而其不知，且被告按照原告的收费金额完成了物业服务费的支付行为，视双方已就2015年12月前的物业服务费的收取金额和计算方式达成合意，故被告未交2015年12月以前按地下建筑面积计算的物业服务费，责任在原告，故原告主张该期间内物业服务费差额的诉请，本院不予支持。2015年12月，原告向被告发出催费函，通知被告补交地下建筑面积的物业服务费，被告于当月31日收到该催费函，视为原告就物业服务费变更计算方式告知了被告，且该计算方式不违反合同约定和法律规定，故本院确定自2016年1月起，原告可按包括地下建筑面积在内的总的建筑面积向被告计收物业服务费。另，《前期业务服务合同》中明确约定了业主交纳物业服务费的时间和逾期交纳的违约责任，被告交纳了2016年1月至2016年6月期间的部分物业服务费，对未交纳部分，应当按照合同约定承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海燊和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理有限公司自2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费差额人民币1,771元。二、被告上海燊和商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理有限公司滞纳金人民币644元。三、驳回原告上海永升物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币272元，减半收取计人民币136元，由被告上海燊和商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 许力涛
二〇一六年八月三十日
书 记 员 宋 苏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。