山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鲁01民终990号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行，住所地山东省济南市。
负责人：李增义，行长。
委托诉讼代理人：柏承峰，山东盈德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：石常坤，男，1973年3月10日出生，汉族，住山东省济南市。
委托诉讼代理人：郭红，山东德衡（济南）律师事务所律师。
原审第三人：济南市历城区人民政府港沟街道办事处，住所地山东省济南市。
代表人：谢玉波，主任。
上诉人中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新支行）因与被上诉人石常坤、原审第三人济南市历城区人民政府港沟街道办事处（以下简称港沟街道办事处）确认合同无效纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
农行高新支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回石常坤的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由石常坤承担。事实和理由：本案石常坤的诉讼请求，是要求确认其与农行高新支行签订的《购买房产协议书》无效。因此，石常坤是否签订了《购买房产协议书》是案件的基础。但一审法院并未就《购买房产协议书》为石常坤本人签订作出认定，在此情况下作出判决显然是错误的。一、一审判决认定石常坤是济南市历城区一品全羊饭店（以下简称一品全羊饭店）的实际经营者，系本案适格当事人属认定事实错误。1.涉案房屋的出卖方是一品全羊饭店，而不是石常坤，农行高新支行也是向一品全羊饭店支付的购房款。本案所涉《购买房产协议书》台头部分载明：甲方为一品全羊饭店，乙方为农行高新支行，丙方为济南市历城区港沟镇城乡建设环境保护委员会（以下简称港沟镇建委）。《购买房产协议书》结尾部分，甲、乙、丙分别在落款处加盖公章，并由经办人公章右侧签字。《购买房产协议书》明确载明甲方是一品全羊饭店，且一品全羊饭店也在甲方落款处盖章的情况下，显然一品全羊饭店是协议的一方当事人。《购买房产协议书》签订后，农行高新支行将270万元购房款转到一品全羊饭店账户上。从《购买房产协议书》的签订、履行情况来看，涉案房屋的出卖方是一品全羊饭店，而不是石常坤。2.石常坤称其本人与农行高新支行签订《购买房产协议书》，与事实不符。如前所述，与农行高新支行签订《购买房产协议书》的是一品全羊饭店。石常坤在起诉状中称石常坤本人与农行高新支行在2006年7月签订《购买房产协议书》与事实不符。因石常坤本人并未与农行高新支行签订《购买房产协议书》，不是《购买房产协议书》的一方当事人，根据合同的相对性原则，石常坤无权提起本案诉讼。3.石常坤在《购买房产协议书》上签字及汪燕的证言不能证明石常坤是一品全羊饭店的实际经营者，更不能证明石常坤是该协议的一方当事人。石常坤虽然在一品全羊饭店公章的右侧签字，但在《购买房产协议书》明确约定一品全羊饭店是出卖方的情况下，只是表明石常坤是一品全羊饭店的经办人，并不能得出石常坤是实际经营者。一品全羊饭店系有字号的个体工商户，其登记的经营者是汪燕。汪燕作为一品全羊饭店的登记经营者，与其证明石常坤是实际经营者之间存在利害关系。不排除汪燕通过证明石常坤是实际经营者的方法，来故意放弃自身权利，以达到损害其债权人或利害关系人权益的可能。个体工商户的经营者信息，应当以市场监督管理局的登记为准。不能仅凭汪燕的证言就认定石常坤是一品全羊饭店的实际经营者，汪燕的证言不能对抗具有公示效力的工商登记。4.所谓石常坤是一品全羊饭店的实际经营者，因违反法律的禁止性规定，石常坤的身份不应得到支持。《城乡个体工商户管理暂行条例》第九条规定：“个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记”。《城乡个体工商户管理暂行条例实施细则》第十四条规定“个体工商户营业执照及其副本和临时营业执照不得转借、出卖、出租、涂改、伪造”。在登记经营者之外的所谓“实际经营者”，即使客观事实存在，因其行为违反上述规定，法律对其身份不应予认可。5.退一步讲，即使石常坤是一品全羊饭店的实际经营者，石常坤也无权提起本案诉讼。关于个体工商户实际经营者的诉讼地位问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”从法条的字面意思可以看出，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人适用的对象是没有字号的个体工商户，而不适用有字号的个体工商户，且五十九条适用对象是经营续存的个体工商户。就本案而言，一品全羊饭店系有字号的个体工商户，且已经注销，在此情况下显然不应适用上述条款。即使适用，也应当列一品全羊饭店的登记经营者汪燕与石常坤为共同诉讼人，而石常坤无权单独提起本案诉讼。综上所述，因石常坤不是案件适格当事人，应当依法撤销一审判决，改判驳回石常坤的起诉。二、一审判决认定《购买房产协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定无效，该认定错误。1.涉案房屋附着的土地经山东省人民政府批准征用，土地手续合法。山东省人民政府鲁证字【2004】953号文件批准了对包括涉案房屋附着土地在内的土地进行征用，用地已经有权机关批准变更为建设用地。2.《购买房产协议书》不违反当时的法律规定，该协议合法有效。《购买房产协议书》签订于2006年，当时《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日实施）尚未出台，国家对乡村规划还没有做出明确的法律规定，《购买房产协议书》并不违反当时法律规定。同时，作为当地政府主管城建工作的港沟镇建委不仅作为一方当事人参与了《购买房产协议书》的签订，还承诺后续为农行高新支行办理屋房产证和土地证。港沟镇建委参与签约并承诺负责办证，表明当地政府主管部门认为房屋的买卖行为符合当时规章、政策的规定。具体经办的原港沟镇建委主任杨贵生出庭作证时也证实：涉案房屋的买卖符合当时规章、政策的规定，只是后来国家出台了新的法律规定，导致不能办理房产证和土地证。根据法不溯及既往的原则，不能依据当今的法律规定来评判法律实施之前行为。三、一审判决前后矛盾，明显存在瑕疵。石常坤的诉讼请求是“判令双方签订的购买房产协议书无效”，即石常坤与农行高新支行所签订的购买房产协议书无效。一审法院并未就《购买房产协议书》是否为石常坤本人签订作出认定，却又认定石常坤系本案适格当事人，判项却是：“一品全羊饭店与农行高新支行、港沟镇建委于2006年签订的《购买房产协议书》无效”，明显属于前后矛盾。同时，一审法院应仅就石常坤要求判令其与农行高新支行签订的《购买房产协议书》无效的诉讼请求进行审理，而不能对一品全羊饭店与农行高新支行、港沟镇建委签订的《购买房产协议书》的效力作出判决，此举违反了“不告不理”的民事诉讼原则。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误。请二审法院支持农行高新支行的上诉请求，维护农行高新支行的合法权益。
石常坤辩称,一、石常坤主体资格适格，作为涉案主体符合法律规定。在2006年石常坤与农行高新支行签订《购买房屋协议书》时，以一品全羊饭店作为甲方与农行高新支行签订，石常坤作为一品全羊饭店的实际经营业主也在该协议上签名，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定。在2007年一品全羊饭店已经注销，主体资格已经不存在，名义登记者汪燕在一审庭审也已经出庭作证陈述放弃参加诉讼权利，认可石常坤为一品全羊饭店的实际经营者，涉案的土地和房屋也与汪燕无关，石常坤作为主体资格适格。在一审石常坤提交了《土地转让协议书》，甲方：济南市历城港沟镇建委，乙方：石常坤，该协议书可证明石常坤是本涉房产土地的所有者，在双方签订购买房产协议时一品全羊饭店作为甲方是双方当时商量为了方便打款，双方签订《购买房产协议书》石常坤本人也在协议书上面签字，也可证明石常坤是涉案土地房产的所有者，更是一品全羊饭店的实际投资经营者，作为本案的诉讼主体适格，符合相关的法律规定。二、涉案的《购买房产协议书》违法相关的法律规定应为无效。本案的土地性质为国有划拨土地，依据房地产管理法第四十条之规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本涉案土地在转让时未取得有批准权的机关批准，违反该法律规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本涉案的《购买房产协议书》应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定及上述法律规定应认定本案《购买房产协议书》无效。本案建筑土地并没有合法取得土地使用权，而且没有规划许可证、施工许可证等相关手续的情况下建设的房屋是典型的违章建筑，违反了城乡规划法，土地法，建筑法等法律规定。在长达十年的时间里，该房屋至今未到房管部门登记，也无法进行登记，将来也不可能进行登记，该协议书属于自始至终无效的协议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回农行高新支行的上诉请求。
港沟街道办事处未作陈述。
石常坤向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的购买房屋协议书无效；2.本案诉讼费用由农行高新支行承担。
一审法院认定事实：1.2006年下半年，一品全羊饭店作为甲方，与乙方农行高新支行（原中国农业银行济南高新技术产业开发区支行）、丙方港沟镇建委签订《购买房产协议书》，约定：甲方愿将其原购于港沟镇建委的位于某号的房产转让给乙方，并由丙方按照原与甲方的协议义务向乙方负责并办理以乙方为主体的房产证等一应手续；房产建筑面积为668平方米，价格为每平方米5000元，合计334万元；港沟镇建委负责在三年内为农行高新支行办理房产证和土地证；协议签订三日内，乙方先付甲方270万元作为首付款，甲方将房产交付乙方使用，在办理完房产和土地手续后，乙方支付剩余款项。若丙方到时无法取得房产证和土地证，三年后乙方可根据自己的实际情况有权要求甲方退回该房产买卖协议，甲方在扣除房租的50%，即每年10万元的租金后，必须退回对方剩余款项，双方可重新签定房产租赁协议。如乙方不提出退出购买该房产，则认为乙方可以认可该房产状况，应及时交纳剩余购房款。该协议书落款处，甲方处印有济南市历城区一品全羊饭店的印章，并有石常坤签名及捺印；乙方、丙方分别为农行高新支行、港沟镇建委，并盖有公章及负责人签字。
2.协议签订后，农行高新支行于2006年10月8日以转账的形式向一品全羊饭店支付购房款270万元，剩余购房款64万元至今未予支付。经查，一品全羊饭店于2005年4月6日核准成立，后于2007年4月25日因无力经营注销，登记的经营者为汪燕。
3.证人杨贵生述称：其原系港沟镇建委主任，现任港沟街道办事处党工委委员，涉案土地原属教育用地，属于国有划拨土地；2006年，港沟镇建委对外出租土地及地上物，因为石常坤出的价格比较高，港沟镇建委就把涉案土地以30万元的价格租给石常坤，其印象中租期是50年；出租后，石常坤建成二层的房屋；当时，农行高新支行想在港沟镇商业街建一处网点，看到石常坤的房屋符合要求，就找到证人杨贵生，通过杨贵生的介绍，农行高新支行和石常坤达成房屋买卖协议，当时港沟镇建委也作为丙方在协议上盖了章；当时，港沟镇建委的想法是把农行引进来，以促进当地的发展，所以就作为见证方，在协议书上盖章；涉案土地是国有划拨土地，但涉案房屋没有相关的建设、规划和施工手续；农行在经营过程中，时任主任杨建华积极的办理过涉案房屋的房产证，也让港沟镇建委及办事处出具过多份证明材料，也补办过多个手续，用于在规划局和土地局办理相关手续；据杨建华讲，当时，房产证的手续已经办的差不多了，但不知道什么原因杨建华突然辞职，导致涉案房产及土地至今没再办理房产证及土地证。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于石常坤是否为本案适格当事人的问题。石常坤主张虽然一品全羊饭店工商登记的经营者为汪燕，但石常坤是该个体工商户的实际投资人和实际经营者，并申请证人汪燕出庭作证。证人汪燕述称：其与石常坤系朋友关系，因为证人汪燕有失业证，所以顶名开饭店有优惠，一品全羊饭店所有的出资、经营都与其没有任何关系，都是石常坤经营的，证人汪燕没有参于任何管理，不要求作为原告参加诉讼，也放弃相应的权利。结合汪燕的证人证言及一品全羊饭店已注销登记的事实，一审法院认定石常坤是一品全羊饭店的实际经营者，系本案适格当事人。
一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同为无效合同。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，一品全羊饭店与农行高新支行、港沟镇建委签订的《购买房产协议书》，因买卖标的物即涉案房产没有取得建设工程规划许可证，相应土地也未办理土地使用权出让手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。判决：济南市历城区一品全羊饭店与被告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行、济南市历城区港沟镇城乡建设环境保护委员会于2006年签订的《购买房产协议书》无效。案件受理费50元，由被告中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行负担。
本院审理查明，2004年11月26日，港沟镇建委出具证明一份，内容为：位于某路段的营业性商品房，是我单位于2002年开发建设的，已于03年转让给了汪燕女士经营管理，其房产手续正在办理之中。
本院认为，本案二审争议的焦点为石常坤作为原告诉讼主体是否适格的问题。
本案所涉《购买房产协议书》台头部分载明：甲方为一品全羊饭店，乙方为农行高新支行，丙方为港沟镇建委。协议内容约定甲方一品全羊饭店愿将其原购于港沟镇建委的位于某号的房产转让给乙方农行高新支行，并由丙方港沟镇建委按照原与甲方的协议义务向乙方负责并办理以乙方为主体的房产证等一应手续。一品全羊饭店、农行高新支行、港沟镇建委分别在落款处加盖公章，并由经办人公章右侧签字。《购买房产协议书》签订后，农行高新支行按协议约定将270万元购房款转到一品全羊饭店账户上，农行高新支行已实际占有使用涉案房屋。从上述协议内容及履行情况来看，涉案房屋的出卖方是一品全羊饭店，买受方是农行高新支行，石常坤并非是涉案合同主体。
《城乡个体工商户管理暂行条例》（1987年9月1日起施行，2011年11月1日废止）第九条规定：个体工商户改变字号名称、经营者住所、组成形式、经营范围、经营方式、经营场所等项内容，以及家庭经营的个体工商户改变家庭经营者姓名时，应当向原登记的工商行政管理机关办理变更登记。未经批准，不得擅自改变。个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记。《个体工商户条例》（2011年11月1日起施行）第十条规定：个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。本案中，一品全羊饭店系有字号的个体工商户，2005年4月6日在济南市历城区工商行政管理局设立时，登记的经营者是汪燕，在2009年4月25日注销之前并未变更经营者，在该工商登记材料中也未显示实际经营者为石常坤。汪燕作为一品全羊饭店登记的经营者，在一品全羊饭店登记注销后，其应当享有一品全羊饭店的权利并承担对外的债务，仅凭汪燕的证言难以认定石常坤是一品全羊饭店的实际经营者，即石常坤与涉案的房屋买卖合同并无直接利害关系。退而言之，即使石常坤与一品全羊饭店有利害关系，也与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，其应另案处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。在石常坤与本案房屋买卖合同并无直接利害关系的情况下，其依据《购买房产协议书》来主张权利系原告主体不适格，依法应予裁定驳回石常坤的起诉。
综上所述，农行高新支行的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初524号民事判决；
二、驳回被上诉人石常坤的起诉。
一审案件受理费50元，退还被上诉人石常坤；上诉人中国农业银行股份有限公司济南高新技术产业开发区支行预交的二审案件受理费50元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年四月八日
书记员 赵雪晗