江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终2041号
上诉人（原审原告）：徐春，女，1979年2月9日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人（原审被告）：吉安市润阳房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉福路35号，组织机构代码证77884762-4。
法定代表人：李松岳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘志伟，江西白鹭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢佛根，江西白鹭律师事务所律师。
上诉人徐春与上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司（以下简称润阳房地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人徐春上诉请求：1.撤销一审判决，改判润阳房地产公司向徐春支付逾期交房违约金4005元（从2016年3月31日起算至同年8月1日止共124日，按照每日32.3元计算）；2.一审、二审的诉讼费由润阳房地产公司负担。事实与理由：1.润阳房地产公司交房要同时具备两个条件，即房屋验收合格和书面通知徐春。首先，徐春认为验收合格应该是综合验收合格。根据合同法第四十一条规定，“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。本案中的合同只约定了验收合格，当合同各方理解不一，依法应按照有利于徐春的理解适用。其次，即使按照一审法院认定的竣工验收合格为房屋验收合格条件，但润阳房地产公司直到7月份才书面通知徐春8月1日去办理交房手续，徐春也是按照润阳房地产公司的书面通知去收房的，因此，是润阳房地产公司违约，违约金应算至2016年8月1日。2.一审法院判决主文遗漏诉讼请求。一审法院只判决到6月29日止，对徐春提出的6月30日至8月1日的诉讼请求既没有支持，也没有驳回，属于遗漏诉讼请求。
针对徐春的上诉，润阳房地产公司答辩称：一审认定的事实是正确的，润阳房地产公司在2016年6月29日通过座机通知了业主，但是部分业主以综合验收不合格为由拒不收房，润阳房地产公司又在7月15日至7月26日通过EMS的方式书面通知了所有的业主。
上诉人润阳房地产公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判润阳房地产公司无需承担逾期交房违约金；2.一、二审诉讼费用由徐春承担。事实与理由：1.根据《商品房买卖合同》第八条关于交付的约定，因政府原因导致的逾期交房可以延期，本案润阳房地产公司逾期交房存在政府部门的原因，比如停运通知，拖延行政许可等原因。2.逾期交房按购房款总额的日万分之一计算违约金过高，超出了徐春的实际损失。根据商品房买卖合同司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案徐春起诉的违约金高于其损失的30%，而且徐春并无证据证明其实际损失，因此，应当驳回其一审诉讼请求。3.润阳房地产公司竣工验收后通知了徐春收房，徐春认为应当经综合验收后方可交房，因此迟迟不收房，属于合同第十一条约定的因自身原因导致逾期交房，润阳房地产公司无须承担逾期交房的违约责任。
针对润阳房地产公司的上诉，徐春答辩称：1.徐春认为润阳房地产公司不存在逾期免责事由，因为一审中其没有提供相关的证据证明。2.按照日万分之一计算的违约金约定没有超出实际损失。3.合同约定交房通知应当以书面形式，而本案中润阳房地产公司是在2016年7月底发出的书面通知，书面通知要求在2016年8月1日交房。
徐春向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金4005元（从2016年3月31日起计算至2016年8月1日止，共124日，按照每日32.3元计算）；2.诉讼费由润阳房地产公司负担。
一审法院认定事实：2015年2月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于庐陵文化园南区××地块××房，建筑面积81.37平方米，购房金额323000元。买受人于2015年1月31日前支付人民币103000元，其余人民币220000元采用银行按揭方式支付，买受人须于2015年3月25日内到按揭银行办理相应按揭手续。被告应于2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期不超过360日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。合同签订后，原告付清了全部购房款。2016年6月29日，润阳环湖湾1#-3#、5#-13#及地下室工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。同年8月30日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求；各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见；同意建设单位向备案机关提出备案申请。2016年7月15日，被告出具的房产交付使用通知上载明，业主于2016年8月1日来被告处办理交房手续。原告于2016年8月1日收房。
一审法院认为：原告徐春与被告润阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。合同约定，被告应在2016年3月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同中没有明确约定通过验收的方式，原告认为通过验收备案为验收合格，被告认为是竣工验收。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，本院认为，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。依照合同约定，被告应于2016年3月30日前将具备约定交房条件的商品房交付给买受人，但被告直至2016年6月29日通过竣工验收。为此，原告拒绝收房理由正当，被告依约应承担自2016年3月31日起至2016年6月29日止逾期交房责任。综上所述，被告应支付原告逾期交房违约金，自2016年3月31日起按已付购房款323000元的每日万分之一计算至2016年6月29日止，即为2939.3元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五第一款之规定，一审法院判决：被告吉安市润阳房地产开发有限公司支付原告徐春逾期交房违约金2939.3元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告吉安市润阳房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案双方的争议焦点是：润阳房地产公司是否存在逾期交房的行为？如果确有逾期的话，是否存在免责事由，应否承担逾期交房的违约责任？如何承担责任？
润阳房地产公司与徐春双方自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。按照该合同第八条的规定，润阳房地产公司应于2016年3月30日前将经验收合格的商品房交付给徐春。尽管2016年6月29日涉案房屋已通过了竣工验收，符合合同约定的房屋交付条件，根据合同第十一条的约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，即润阳房地产公司有义务书面通知徐春交房，但润阳房地产公司直至2016年7月15日才书面通知徐春于2016年8月1日交房，徐春实际上也是于2016年8月1日交房，即本案的确存在逾期交房的事实，逾期时间从2016年3月31日起至2016年8月1日止共计124天，润阳房地产公司认为己方逾期交房存在政府部门的原因，但未提交相关的证据。润阳房地产公司认为逾期的原因是徐春所致，因徐春认为经综合验收后方可交房，本院认为，润阳房地产公司于2016年7月15日才送达书面通知，且徐春是按照吉安市润阳房地产开发有限公司的书面通知时间收的房，逾期的责任并不在于徐春。综上，润阳房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。依照合同第九条的约定，逾期未超过360日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，本案徐春已支付房款323000元，按照每日万分之一计算违约金为32.3元,润阳房地产公司应当承担逾期交房违约金计4005元。润阳房地产公司认为按日万分之一计算违约金过高，超出了徐春的实际损失，本院认为，日万分之一的违约金低于同期银行贷款利率，该违约金的约定并未过高，本院对于润阳房地产公司要求调低违约金的上诉意见不予支持。
综上所述，徐春的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定润阳房地产公司的逾期交房时间错误，应计算至其通知徐春去交房的时间即2016年8月1日止；此外，一审判决对徐春提出的2016年6月30日至同年8月1日的违约金诉请遗漏判决，但鉴于一审判决“本院认为”部分对支持违约金的时段明确，未让当事人因理解产生歧义而影响到其诉讼权利正常行使，不属严重违反程序行为，但本院予以指出，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更江西省吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初2337号民事判决为：上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司支付上诉人徐春逾期交房违约金4005元，此款限判决生效后5日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费1550元，共计1575元，由上诉人吉安市润阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 胡 婧
二〇一七年十二月二十八日
书记员 郭 琴