辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民再427号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：本溪嘉业房地产开发有限公司。住所地：本溪市明山区华溪路**栋*号。
法定代表人：景殿忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏辉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜晓峰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：鲁某，女，汉族，1965年4月1日出生，现住本溪市平山区。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：郑某，女，汉族，2004年11月1日出生，本溪市东明小学学生，现住本溪市平山区。
法定代理人：鲁某。
申诉人本溪嘉业房地产�发有限公司（以下简称嘉业公司）因与被申诉人鲁某、郑某房屋买卖合同纠纷一案，不服本溪市中级人民法院（2015）本民一终字第00400号民事判决，向辽宁省人民检察院申诉。辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监[2016]21000000356号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2017）辽民抗16号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员李晓光、郎雨竹出庭。嘉业公司及其委托诉讼代理人姜晓峰、夏辉，鲁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辽宁省人民检察院抗诉认为，本案的争议焦点在于：鲁某是否欠付嘉业公司购房款。就本案基本事实的举证责任而言，鲁某理应承担其主张的购买A8处房产时，嘉业公司给予A7处房产9折优惠这一事实的举证责任。原终审判决错误分配举证责任导致认定案件基本事实错误。即使嘉业公司不能提供证据证明其曾与鲁某协商缓交剩余购房款，并同意对方在没交齐房款的情况下提前入户。就现有证据而言，已不足以认定鲁某已经交清购房款。
嘉业公司称，同意检察机关抗诉意见。
鲁某、郑某辩称，不同意检察机关抗诉意见。
鲁某、郑某向一审法院起诉请求：其已按A7房屋九折优惠交齐房款。应判令嘉业公司返还房屋面积差价款及利息并由其协助办理房屋产权证书。
嘉业公司一审辩称，对房屋实测面积及办理产权证书无异议。但双方并无A7房屋九折优惠的约定。鲁某尚欠房款296,394元。
一审法院认定事实：2002年12月9日，鲁某与嘉业公司签订《商品房买卖合同书》一份，购买嘉业公司开发建设的公寓楼负一层，房号为A7的商业用房一处。A7房屋面积466.85平方米,房款总额为2,964,497.50元。
2003年6月24日，双方又签订《商品房买卖合同书》一份，购买同一栋楼房号为A8的商业用房一处。A8房屋面积305.87平方米,单价为6200元,房款总额为1,896,394元。两处房屋总价款为4,860,891.50元。
两份合同中均注明“面积以市指定单位测算的面积为准，结算时执行多退少补”。同时约定，鲁某进户时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部剩余房款及相关费用，方可进户。
合同签订后，鲁某于2002年12月9日、2003年6月23日，分别以现金形式给付嘉业公司2,784,497.50元、1,600,000元，在购买A7房屋时，双方通过抹账形式结算房款180,000元，以上款项合计4,564,497.50元。随后鲁某入住所购房屋。
一审法院认为，关于双方争议的购房款是否全部支付的问题。鲁某提出在购买A8房屋时，嘉业公司承诺A7房屋价款可以打九折，因此自己在交付A8房屋价款时即已将两�房屋价款结清。嘉业公司对其予以否认。主张鲁某尚欠房款296,394元。
就此节问题，第一，从房屋价款数额来看，合同约定的A7房屋价款为2,964,497.50元，A8房屋价款为1,896,394元，A7房屋价款九折后为2,668,047.75元（2,964,497.50元×90%），其与A8房屋价款1,896,394之和为4,564,441.75元，该数额与鲁某实际缴纳的4,564,497.50元的房款仅有55.75元之差，这对双方之间几百万标的额的交易来说极其微小，因此鲁某的陈述符合常理。
第二，鲁某自进户至起诉时长达十年，嘉业公司并未提供证据证明此期间其通过有效途径向鲁某主张尚欠购房款之事，嘉业公司系在鲁某起诉主张房屋面积误差赔偿的诉讼中提出其未支付全部购房款，以此抵销鲁某的诉讼请求，因此嘉业公司的主张与常理不符。
第三，双方的合同明确约定购房者入住时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部房款及费用方可准许进户，现鲁某已实际入住多年，嘉业公司又未能提供证据证明其与鲁某之间存在房款未交齐亦可进户的协议或约定，故可以排除鲁某尚欠房款的情形。
综上，认定鲁某已足额交付全部房款，嘉业公司的辩称不能成立。
一审法院判决：一、嘉业公司于判决生效后十日内返还鲁某房屋差价款388,206元及利息；二、嘉业公司协助鲁某办理涉案房屋的所有权转移登记；三、驳回鲁某其他诉讼请求。
嘉业公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。
二审法院经审理查明的事实与一审法院一致。
二审法院认为，本案的争议焦点是鲁某是否欠付嘉业公司的购房款。
双方当事人在房屋销售合同中不仅约定了房屋价款，亦约定了买受人应交齐全部剩余房款及相关费用后方可准许进户。该合同条款所约定的内容对于嘉业公司而言，是一项合同权利，对于鲁某而言是一项合同义务。按照该合同条款约定，如果鲁某不交齐全部房款及相关费用，嘉业公司有权拒绝将买卖房屋向鲁某交付。
而事实上，嘉业公司却于2003年在鲁某交付房款与合同约定房款相差296,394元时即将两处房屋交付鲁某。这个事实的出现只能存在两种可能性：第一种可能性是确如鲁某所说，A7房屋是以合同约定价款的九折销售，鲁某已交齐全部购房款；第二种可能性是鲁某与嘉业公司商量缓交剩余购房款并获得其同意，在没交齐全部剩余房款的情况下提前进户。在这两种可能性中，第二种可能性有利于嘉业公司。依据民事诉讼举证责任的分配原则，证明是因为第二种可能性导致鲁某提前进户的举证义务在于嘉业公司，而其在一、二审阶段均未能提供证据证明系属第二种可能�导致鲁某提前进户。所以，举证不能的不利后果只能由其自己承担。
另外，嘉业公司将房屋交付鲁某的时间距今已十年之久，且未有证据证明其曾就欠付房款事宜向鲁某主张权利。在鲁某因发现房屋实际面积比合同约定面积有所减少而向嘉业公司主张返还减少面积的相应购房款之际，其才以鲁某尚欠购房款为由予以抗辩，望藉此与应返还减少面积的购房款予以折抵。
综合评判，原审判决认定鲁某已足额交付全部房款并无不当。故对嘉业公司主张鲁某尚欠购房款的上诉理由不予采纳。关于嘉业公司主张的返还房屋差价款的利息起算时间问题。因双方约定“面积以市指定单位测算的面积为准，结算时执行多退少补”，且涉案房屋于2007年1月9日由本溪市房屋产权管理处颁发房屋权属证明，对涉案房屋面积予以确定。至此时方应返还多收款项，返还房屋差价款的利息应从此时起算。
综上，原审判决确定利息起算时间有误，二审予以纠正，但其余判决结果并无不当。
二审判决：一、维持本溪市平山区人民法院(2014)平民二初字第00132号民事判决第二项、第三项；二、变更本溪市平山区人民法院(2014)平民二初字第00132号民事判决第一项为：本溪嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还鲁某、郑某房屋差价款三十八万八千二百零六元及利息（自二ＯＯ七年一月九日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院再审认定事实与原审认定事实一致。
本院再审认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。鲁�在先诉请嘉业公司返还面积差额款项。嘉业公司随后以“鲁某尚欠房款296,394元”为由提出抗辩。鲁某以“嘉业公司已承诺对A7房屋价款九折优惠，自己在交付A8房屋价款时即已将两套房屋价款结清”为由提出反驳。两造争执甚巨，各执一词，莫衷一是。
究其实质，本案争议的焦点问题在于，“在合同实际履行中，涉案房屋的总价款是否由原来合同约定的4,860,891.50元变更为收据记载的4,564,497.50元(两者相差即为双方争议的296,394元)”。
而该项问题的解决，则需要对双方分别主张的“欠付房款”与“九折优惠”这两项待证事实是否存在作出认定。进而言之，如果认定“欠付房款”，则应依原合同约定计算房款总额，那么嘉业公司的抗辩主张成立；如果认定“九折优惠”，那么应视为原合同约定发生变更，则应当依收款收据记载认定房款总额。而该两项待证事实的认定必然要通过对民事诉讼证据规定及日常生活经验法则的借助和运用，方能作出恰当的、合理的判断。实际上，这是一个问题的两个方面。对此，作如下分析认定。
众所周知，就民事诉讼而言，凡诉讼必有请求，凡请求必有主张，凡主张必有事实，凡事实必有证据。所谓民事证据，是指在民事诉讼中能够证明案件真实情况的各种材料。民事证据不仅是当事人证明自己主张的证据材料，也是法院认定争议的案件事实、作出裁判的根据。故只要提出主张即会发生提供证据的责任问题。依照民事诉讼证据规则，民事权益主体对自己所提的事实主张有提供证据加以证明的责任。
(一)从“谁主张，谁举证”的角度讲。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条规定：“当事人�自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述规定，从提出事实主张的主体角度讲，“谁主张，谁举证”是民事诉讼举证责任分配的一项基本原则。
证据学上一般将负有证明责任一方当事人提供的证据称为本证。而将不负有证明责任的当事人提供的证据称为反证。
同时，按照单个证据与证明对象之间的关系，可以把证据分为直接证据与间接证据。直接证据是指能够单独地、直接地证明待证事实的证据。间接证据是指单个证据无法直接证明待证事实，而得通过与其他证据联合在一起，方有可能证明待证事实的证据。
本案中，嘉业公司抗辩主张“鲁某尚欠其296,394元房款未有偿付”，依据上述规定，首先，其应对此承担举证责任。而嘉业公司提供的证据是“房屋买卖合同与收款收据”，其欲通过两者间的差额来间接证明“鲁某欠款”这一待证事实的存在，但嘉业公司对此节事实主张未有提供直接证据加以证明。
鲁某对嘉业公司的该项主张予以否认，并认为在购买A8房产时，嘉业公司同意对A7房款数额“九折优惠”，但鲁某亦未对此提供直接证据加以证明。
(二)从主张权利存在与否认权利存在的角度讲。
民诉法解释第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定除外；(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法�关系变更、消灭或者受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”依据上述规定，除主张者举证外，举证责任分配的另一项原则是：主张权利存在之人，应就权利发生的法律要件存在的事实举证。否认权利存在之人，应就权利妨害法律要件、权利消灭法律要件或权利受制法律要件的存在事实举证。
本案中，嘉业公司抗辩主张“鲁某欠付房款”，在性质上属于通过主张一项积极事实的成立来证明其权利的存在及其行使的正当。鲁某在对其予以否认的基础上提出的“对A7房屋九折优惠”的解释和说明实际上是在主张既定合同约定的房款数额已经变更，并藉此来抵销嘉业公司提出的“尚欠房款”的抗辩主张。
当然，其实质上亦是在主张一项积极事实的成立。而嘉业公司对此予以否认。故从主张权利存在及合同变更的角度讲，嘉业公司与鲁某均应负举证责任。
(三)从举证责任转换的角度讲。
所谓的举证责任转换是指，当负有证明责任的本证一方按证明责任的要求对其所应证明的待证事实提供了使法官内心确信其主张存在的证据后，其就已经履行了提供证据的责任，并就此卸下了举证责任的负担，该提供证据的责任开始发生转换并进而由原反证一方负担。
遵循证据法一般原理，举证责任又称证明责任，它是指当事人对自己提出的主张有提供证据加以证明的责任。从举证责任能否转换与举证不利后果承担的角度讲，举证责任包含行为意义上的举证责任和结果意义上的举证责任两层含义：其一，行为意义上的举证责任又叫主观上的证明责任、形式上的举证责任，是指当事人对自己提出的主张有提供证据的责任。其二，结果意义上的举证责任又叫客观上的举证责任、实质上的举证责任，是指�待证事实处于真伪不明时依法负有证明责任的人承担不利后果的责任。只有行为意义上的举证责任才会在两造之间发生转移。
本案中，依据上述规定，从举证责任转换的角度讲，由于嘉业公司提出“欠付房款”的抗辩主张在先，嘉业公司应当就其主张首先提供证据加以证明。而鲁某对嘉业公司的主张予以否认，并在后提出了“九折优惠”的事实主张。故在嘉业公司未对其所提事实主张提供证据加以证明之前，原则上不存在举证责任向鲁某一方发生转移的前提条件。
(四从证明标准的角度讲。
民诉法解释第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”所谓的证明标准，是指法院在诉讼中认定案件事实所要达到的证明程度，是判断待证事实的基准。如果该待证事实的证明没有达到证明标准时，该待证事实就处于真伪不明的状态。证明已达到证明标准时，就应当以该事实作为裁判的依据。而民事诉讼的证明标准应当是一种高度可能性的证明标准。
若进一步划分，举证责任是否完成还要从“定性”和“定量”两个角度进行考量和把握。所谓定性，指的是主张者对其所主张的事实首先应当在主观上负有提供证据的责任，其关注的是证据材料本身或无或有的问题；而所谓定量，指的是主张者所提供的证据在客观上要达到民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，其侧重的是证明程度或低或高的问题。两者相辅相成，缺一不可。
还需指出的是，证明标准问题同时亦关乎举证责任转换的问题。即使作为提出事实主张者的本证一方完成了提供证据的责任，但若其没有达到高度盖然性的证明标准，依然不会发生举证责任的转换。即只有“定性”与“定量”二个要件同时具备，本证一方完成了全部意义上的举证责任，其所负的举证责任才能向反证一方发生转移。否则，本证方作为主张者应承担继续举证的责任抑或承担举证不利的后果。在此前提下，反证一方针对本证一方所主张的事实而提出的解释说明性质的主张不负举证责任。
本案中，由于嘉业公司与鲁某均未对自己所提的积极事实主张提供直接证据加以证明。嘉业公司所提间接证据虽然具有一定的证明力，但尚未达到确信待证事实的存在具有高度可能性的证明标准。
加之，双方均对对方的主张予以否认。再加之，双方签订房屋买卖合同距今已十年有余。所以，难以用直接证据证明双方分别主张的“欠付房款”与“九折优惠”的待证事实成立。故尚需借助日常生活经验法则对案件待证事实的存在是否具有高度可能性作出综合判断，方能形成内心确认和司法认知。
(五)从日常生活经验法则的角度讲。
经验法则是人们在长期生产、生活以及科学实验中对客观外界普遍现象与通常规律的一种理性认识，是不证自明的，所以可以得到公认。正因为如此，将经验法则作为推定和认定事实的根据就具有正当性。依据日常生活经验法则，既可免除一方的举证责任，又可对一方所举之证是否达到了高度盖然性的证明标准径行作出判断。
民诉法解释第九十三条第一款四项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实。”民诉法解释第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对�据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”具体至本案中：
第一，从合同约定及其实际履行的角度看。
依涉案合同约定“按照合同要求，乙方进户时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部剩余房款及相关费用，准许进户。”按照此节约定，如果鲁某不交齐全部房款及相关费用，嘉业公司有权拒绝其入住。而事实上，嘉业公司已于2004年5月将两处房屋交付给鲁某。
鉴于此，嘉业公司向鲁某交付房屋存在两种可能性：第一种可能是，确如鲁某所说，A7房屋是以合同约定价款的九折优惠销售，故应视鲁某为已交齐全部购房款后入住；第二种可能是，鲁某与嘉业公司在“尚欠房款”的情况提前进户。而证明第二种可能发生的举证义务显然在于嘉业公司。因为在此情况下，嘉业公司完全有权拒绝未交齐全款的购房人�住，或要求其出具因欠付房款而进户的说明。但嘉业公司并未对此节举证证明。
综合判断，在这两种可能性中，第一种可能性显然大于第二种。
加之，嘉业公司亦未提供有关独立记载“鲁某尚欠房款296,348元”的任何直接证据。故认定鲁某是在交齐房款后入住的可能性较大。
但有必要说明的是，此处交齐房款中的“齐”所指的应是变更后的房款总额4,564,497.50元，而非原合同约定的房款总额4,860,891.50元。
第二，从理性债权人的通常做法看。
其一，嘉业公司将房屋交付后，在鲁某进户近十年的时间内从未曾就所谓的“欠付房款”事宜向其提出主张，直至鲁某发现房屋面积与合同约定存在差额并提出诉讼之后，嘉业公司才以此为由提出抗辩，显与常理不符。鉴于此，嘉业公司望藉此抵销鲁某诉求的可能性很大。
其二，如果鲁某欠款属实，正常情况下，嘉业公司应当要求鲁某就此出具欠据或作出说明。
其三，嘉业公司在交房半年之后，与鲁某达成A7、A8房屋租赁协议，每年租金30万元。在其承租的4年多时间里，共付给鲁某租金达一百四十余万元，而嘉业公司在此期间却从未有向鲁某提出过扣除租金抵付房款的要求。该上述行为，亦有悖于常理和情理。故亦可凭此认定鲁某对所购房屋的付款义务已全部履行完毕。
第三，从A7是否交付全款与购买A8时能否再对A7九折优惠之间的关系看。
鲁某认为购买A8房屋时A7房屋并没有交付全款，故享受了九折优惠。而嘉业公司称鲁某的主张与事实不符，认为鲁某已在第一次上诉状中对这一事实构成自认，称其已就A7交付全款。
对此，鲁某认为A7与A8收据时间记载互为交叉，与实际不符。即其认为，A8收据实为A7收据，而A7收据实为A8收据。即A8记载的1,600,000元付款实系交付A7房款，而A7收据记载的则为A8房屋付款。嘉业公司对其该项主张予以否认。鲁某曾对此申请鉴定，但因鉴定无法完成而告终。
不言而喻，其实A7是否交付全款与在购买A8时能否再对A7九折优惠之间并无必然的联系。因为，即使鲁某在2002年12月9日就A7房屋（2,964,497.50元）交付全款后，亦可以在2003年6月24日购买A8房屋（1,896,394元）的过程中提出对A7房款享受九折优惠，同时将其在A8应交房款中予以扣除，以实现自身利益的最大化。这两者并不矛盾。
第四，从相关收据记载的角度看。
本案共涉三张收据。关于2003年7月29日出具的总收据（No.2798054号，记载金额为4,384,497.50元），其系A7与A8两张收据收回后合并形成，此节双方无争议。
从A7（No.4942203）收据记载的角度看。A7房款总额为2,964,497.5元，A7房款收据记载为2,784,497.50元，再加上无争议的18万元顶账款，合同约定与收据记载一致。
从A8（No.2798036）收据记载的角度看，其约定的应收房款总额为1,896,394元，但A8收据记载金额却为1,600,000元，两者相差296,394元，这既与合同约定不符，又与常理不合。而该数额恰与嘉业公司抗辩主张的“鲁某尚欠的296,394元”的数额一致。
第五，从鲁某主张的“A7房屋九折优惠”数额角度看。
正如前述，从交纳房款总额角度讲，依鲁某主张，A7房款（2,964,497.50元）按合同约定九折优惠（2,964,497.50元×90%）后A7房屋应付款数额则为2,668,047.75元，其与A8房款（1,896,394元）之和为4,564,441.75元。而该数额与鲁某实际缴纳的A7与A8房款之和4,564,497.50元相比,差额为55.75元。全案考虑，因其与双方之间数百万现金交易额相比极其微小，符合常理。
基于以上分析，依据民事诉讼证据规定，遵循日常生活经验法则，纵观全案，综合判断，嘉业公司仅以“合同约定与收据记载存在的差额”为依据，尚不足以认定其主张的“鲁某尚欠房款296,394元”的待证事实的存在具有高度的可能性。而鲁某主张的“在购买A8房屋时嘉业公司同意对A7房屋九折优惠”这一待证事实的存在具有高度可能性。即有理由认为“涉案房款总额已由合同约定的4,860,891.50元实际变更为4,564,497.50元”。这应当是原合同约定的价款总额与实际交款总额之所以相差29万余元的根本原因。故对嘉业公司提出的“鲁某尚欠296,394元房款”的抗辩主张，本院不予采信。原判关于“鲁某已足额交付全部房款，嘉业公司的辩称不能成立”的认定，并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
维持本溪市中级人民法院（2015）本民一终字第00400号判决。
本判决为终审判决。
审判长 王鸿晓
审判员 陈德巍
审判员 邓宇喆
二〇一八年一月二十九日
书记员 王 匡