广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0825民初844号原告（案外人）：张振仪，男，1988年8月25日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：张典静，男，1964年11月24日出生，汉族，住广东省徐闻县，与原告系父子关系。委托诉讼代理人：黄茂发，广东金本色律师事务所律师。被告：林望光，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：庄明雄，广东择正律师事务所律师。被告：罗祝琴，女，1962年10月24日出生，汉族，住广东省徐闻县。被告：姚妃明，男，1961年9月29日出生，汉族，住广东省徐闻县。原告张振仪诉与被告林望光、罗祝琴、姚妃明案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理后，适用普通程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告张振仪及其委托诉讼代理人张典静、黄茂发，被告林望光及其委托诉讼代理人庄明雄和被告罗祝琴、姚妃明均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张振仪向本院提出诉讼请求：1、判决坐落于徐××县××城东大道南段[土地证号为：徐国用（2009）第6**号]及房产（证号：粤房地产证字第××号）房地产归原告所有；2、判决立即停止对原告所有的坐落于徐××县××城东大道南段[土地证号为：徐国用（2009）第6**号]及房产（证号：粤房地产证字第××号）房地产的强制执行，并解除对上述房地产的查封；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年4月15日与被告罗祝琴签订《房地产转让合同书》约定罗祝琴将坐落于徐××县××城东大道南段土地[证号为：徐国用（2009）第665号]及房产（证号：粤房地产证字第××号）房地产有偿转让给原告张振仪，约定转让土地、地上楼房及（景泰宾馆）楼内设备、设施、物品作价人民币250万元，并在当日将该房地产交付给原告进行占有使用。因被告罗祝琴原来已将该房地产作抵押向徐闻县农村信用合作联社城北信用社借款本金为230万元，利息计算约有20多万元，被告罗祝琴让原告直接清还其所欠徐闻县农村信用合作联社城北信用社全部借款本息作为抵付该房地产的转让价款，口头约定如原告张振仪能让城北信用社减免利息，减免部分由原告所有，协商、办理相关还款由原告进行处理。后原告就该还款事宜与城北信用社进行协商，查明被告罗祝琴尚欠贷款本金230万元及利息223100元，后经过原告张振仪的协商城北信用社同意减免利息款7万元。原告因没有足够的钱款支付该房地产转让款，在2017年4月25日向广东新供销农业小额贷款股份有限公司申请贷款，以原告父母两套房产作抵押贷款人民币200万元，放款后在2017年5月8日清还罗祝琴所欠城北信用社借款本金230万元及利息167362.46元作为抵付该房地产的转让价款，清还完借款本息后城北信用社对该房地产进行解除抵押。原告在2017年5月9日向徐闻县不动产管理局、房产部门、国土部门申请办理变更登记手续，在2017年5月16日缴纳完毕相关税费。原告已经付清该房地产的全部价款，已经实际占有使用了该房地产，并且该房地产已经进行完变更核准登记手续，只等打印发证。2017年5月15日，被告林望光向徐闻县人民法院提出诉前财产保全申请，徐闻县人民法院作出（2017）粤0825财保41号《民事裁定书》将原告所有的坐落于徐××县××城东大道南段（土地证号为：徐国用（2009）第6**号）及房产（证号：粤房地产证字第××号）房地产进行了查封。2017年5月18日，原告张振仪依法向徐闻县人民法院提出书面执行异议，并提供购买房地产等相关证据，要求对该房地产解除查封。2017年6月8日，徐闻县人民法院作出（2017）粤0825执异5号《执行裁定书》裁定驳回原告张振仪的书面异议。原告张振仪和被告罗祝琴在2017年4月15日签订的《房地产转让合同书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，该房地产已经进行完变更核准登记手续，只等打印发证，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定〉》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，按照此规定，人民法院不得查封的财产同时具备三个条件：一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有了该财产，三是第三人没有过错。综上，贵院（2017）粤0825财保41号民事裁定书将原告所有该房地产进行了查封无事实及法律上的依据，显属错误，应解除对上述房地产的查封。本案诉讼中，原告张振仪变更第一项诉讼请求为：若法院判决不确认物权，请求确认原告与被告罗祝琴、姚妃明签订的《房地产转让合同书》有效并继续履行及办理过户手续。原告张振仪为其主张的事实和理由在举证期限内向本院提交如下证据：1、张振仪的居民身份证复印件一份，证明原告张振仪身份情况的事实；2、林望光、罗祝琴、姚妃明的居民身份证复印件各一份，证明被告身份情况的事实；3、徐闻县人民法院民事裁定书复印件一份，证明被告林望光错误申请法院保全查封了属于原告的财产物的事实；4、房地产转让合同书复印件一份，证明原告于2017年4月15日与被告罗祝琴签订《房地产转让合同书》约定将罗祝琴位于徐××县××城东大道南段房地产物业有偿转让给原告的事实；5、营业执照、贷款申请审批表、借款合同、不动产登记证明复印件各一份，证明原告于2017年4月25日向广东新供销农业小额贷款股份有限公司申请贷款并以原告父母两套房产作抵押贷款人民币200万元的事实；6、借款借据、农村信用社减免不良贷款利息审批表、金融业务收入凭证、房地产权证复印件各一份，证明原告在2017年5月8日清还被告罗祝琴所欠城北信用社借款本金230万元及利息167362.46元作为抵付该房地产的转让价款和证明清还完借款本息后信用社对该房地产进行解除抵押的事实；7、土地使用权转让合同、广东省房地产买卖合同、不动产登记受理凭证、徐闻县房地产档案审查表、房屋测绘图、房屋缴纳税费发票徐闻县土地交易所土地交易（抵押）收件回执复印件各一份，证明该房地产已经进行完变更核准登记手续仅等待打印发证及证明原告是该房地产的实际控制人和产权所有人的事实；8、收款收据、照片各一份，证明原告对景泰酒店（该房产）三楼走道、厕所、吊顶进行装修的事实；9、房租账本复印件一份，证明原告对景泰酒店（该房产）占有并进行经营的事实；10、提货单复印件一份，证明原告对景泰酒店（该房产）经营进货情况的事实；11、工资收据复印件一份，证明原告聘请员工三人对景泰酒店（该房产）进行经营管理工作的事实；12、执行裁定书复印件一份，证明法院裁定原告的异议请求无法律及事实依据属错误的事实；13、情况说明复印件一份，证明原告在2017年5月8日清还罗祝琴所欠城北信用社借款本金230万元及利息167362.46元作为抵付该房地产的转让价款，清还完借款本息后信用社对房地产进行解除抵押的事实；14、欠条复印件一份，证明被告林望光的查封给原告造成了经济损失的事实。被告林望光答辩称，一、原告以涉案房地产已交付其使用为由，主张确认产权属其所有没有依据。理由如下：1、位于徐城城东大道南段的土地使用权、房屋所有权及徐闻县景泰宾馆经营者均登记在罗祝琴名下；2、人民法院并不是土地使用权及房屋所有确权机关，原告请求法院确认涉案房地产权属没有法律依据。首先涉案房地产产权已登记在罗祝琴名下不存在争议需要确权；其次土地使用权及房屋所有权确认及发证是政府行政行为，不属法院司法权处理的范畴。二、原告张振仪请求解除对涉案房地产的查封没有理由。（一）张振仪与罗祝琴的买卖交易违法，其以违法交易请求解除对该房地产的查封显属不当。理由如下：1、张振仪与罗祝琴在该房地产抵押期间未经抵押权人同意而发生交易属违法交易。罗祝琴以其名下的房地产抵押向县农村信用社借款，并设定抵押登记，2017年5月9日才注销抵押登记。而张振仪与罗祝琴于2017年4月15日签订《房地产转让合同书》，是在抵押期间发生的，并且未经抵押权人同意。2、原告张振仪与罗祝琴伪造不真实的转让合同违反税法，该交易行为违法无效。根据原告的陈述及提供的证据，其与罗祝琴房地产交易价是250万元，并且在2017年5月16日缴纳完毕相关税费。依照《城市房地产管理法》第三十五条“国家实行房地产成交价格申报制度”第二款“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”之规定，原告与罗祝琴的交易应如实申报成交价格，不以成交价纳税，这明显是一种不如实申报而偷税的违法行为，该买卖交易因违法而无效；3、张振仪是在该房地产被查封后才纳税的，属查封后交易的违法无效行为。该房地产于2017年5月15日被查封，张振仪于2017年5月16日才缴税。根据查封裁定，被查封房地产在查封期间不得转让，而被答辩人于2017年5月16日缴税显属查封后转让，属查封后才交易的违法无效行为。（二）张振仪与罗祝琴均未申请对该房地产预告登记，不能对抗第三人申请查封。依照《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。从上述规定可知，预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请的登记，具有排他效力。申请预告登记既是当事人的权利，又是其义务。本案被答辩人及罗祝琴既不约定预告登记，也不提请预告登记。可见，即使他们之间发生了买卖，也不能对抗第三人申请查封。造成无法对抗第三人申请查封的过错在于张振仪，故张振仪不能依照《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条请求解封。（三）根据张振仪与罗祝琴签订的《房地产转让合同书》第九条“甲方保证该转让房地产权属清楚，若发生权属争议或因甲方原因导致该房地产过户到乙方名下之前被查封，均由甲方负责处理，因此造成乙方损失均由甲方赔偿”之约定，张振仪只有向罗祝琴主张赔偿的权利，其请求解除对该房地产的查封没有依据，不应给予支持。（四）徐闻县人民法院已作出（2017）粤0825执异5号执行裁定书驳回张振仪查封异议请求，张振仪现仍以相同理由提诉请求解封显属无理。被告林望光对其抗辩的事实和理由向本院提交以下证据：1、林望光的居民身份证复印件一份，证明被告林望光身份情况的事实；2、企业机读档案登记资料、收据复印件各一份，证明被查封的房地产属产权人罗祝琴所有及证明尚未移交给张振仪的事实。被告罗祝琴、姚妃明答辩称，房地产物业出卖给原告是事实，原告在起诉书所陈述的属实。原告张振仪申请陈小明、李南发、王蕾、王林和邓春文作为证人出庭作证。陈小明证人证言：本人系徐闻县农村信用合作联社城北信用社主任。罗祝琴原用位于徐××县××城东大道南段房地产物业作抵押借信用社款项本金230万元，借款逾期后所欠本金及利息未还，罗祝琴为偿还所欠贷款与信用社要求将出卖抵押的房地产用于清偿；此后，原告受让房地产并替罗祝琴偿还贷款本息（转账方式），信用社即出证明给原告到不动产登记部门解除抵押登记。李南发证人证言：本人系广东新供销农业小额贷款股份有限公司经理。张振仪为购买罗祝琴的房产因无资金遂在我司贷款200万元，用于偿还罗祝琴拖欠信用社的贷款。王蕾证人证言：本人系广东新供销农业小额贷款股份有限公司职员。张振仪为购买罗祝琴的房地产在公司贷款，贷款的用途是购房。公司放贷后，我们信贷员跟踪款项，200万元最终转到信用社用于偿罗祝琴拖欠该社的欠款。王林、邓春文证人证言：我们原均是罗祝琴雇佣在徐闻县景泰宾馆的员工。今年4月15日，张振仪购买罗祝琴的景泰宾馆后，景泰宾馆是由张振仪投入经营至今；现被张振仪雇佣在该宾馆工作。当事人对证据和证人的质证情况如下：被告林望光对原告提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，法院作出的查封裁定是合法的；对证据4合法性、真实性和关联性都有异议；对证据5有异议，无法确认该证据的真实性，不予确认；对证据6真实性无异议，但是关联性有异议，这不是购房款，而是原告人还给罗祝琴的债务；对证据7真实性和关联性都有异议；对证据8真实性和关联性都有异议，此收据不是原告的，而是罗祝琴作为宾馆的经营者的收据；对证据9的真实性和关联性都有异议，景泰宾馆的经营者至今仍然是罗祝琴；对证据10有异议；对证据11有异议，工资收据是罗祝琴发放的工资，而不是原告；对证据12合法性和真实性无异议，对原告提交此证据据此证明查封裁定是错误的没有依据；对证据13有异议，这个情况说明是不属实的，按照民诉法规定，单位出证明需要有单位负责人签名，第13份证据没有单位负责人的签名盖章是不合法的；对证据14真实性和关联性都有异议。被告罗祝琴、姚妃明对原告提供的证据合法性、真实性和关联性均无异议。原告张振仪对被告林望光提供的证据1无异议；对证据2所要证实的真实性有异议，涉案房产已在2017年4月15日移交给原告占有、使用和收益，至今该房产（景泰宾馆）由原告经营。被告罗祝琴、姚妃明对被告林望光提供的证据1无异议；对证据2有异议，涉案房地产已于2017年4月15日移交给原告。对上述证人证言，原告张振仪、被告罗祝琴、姚妃明均无异议；而被告林望光均有异议。根据原、被告的诉辩、当事人提供的证据以及法庭庭审陈述材料，本院经审理查明以下事实：2015年1月8日，罗祝琴以徐闻县景泰宾馆的房地物业作抵押向徐闻县农村信用合作联社城北信用社（以下简称城北信用社）贷款230万元的两年期款项逾期无法偿还。为清偿该欠款本息，罗祝琴遂与城北信用社商议后，自行找买主出卖位于徐××县××城东大道南段的徐闻县景泰宾馆房地产[国有土地证号为徐国用（2009）第6**号；房产证号为粤房地产证字第××号]物业。2017年4月15日，以罗祝琴为甲方与以张振仪为乙方签订了一份《房地产转让合同书》，主要条款约定：一、甲方自合同签订之日起将徐闻县景泰宾馆的房地物业转让给乙方；二、转让的房地物业因抵押而拖欠，由乙方代甲方偿还；三、合同签订之日甲方将土地、楼房及房内原经营使用的设备、设施及物品交付乙方，物业即属乙方所有；四、甲方协助乙方办理产权过户手续，税费由乙方负担；五、甲方自房地物业交付乙方之日，甲方将原办理有关房地产的旅业经营证照过户移交给乙方经营使用，办理移交费用由乙方自负，且自移交之后的一切经营责任及风险等责任概由乙方承担；六、甲方保证该转让房地产权属清楚，若发生权属争议或因甲方原因导致该房地产过户到乙方名下之前被查封，均由甲方负责处理，因此造成乙方损失均由甲方赔偿；七、若违约，给对方造成损失须予以赔偿，…等条款。合同签订后，罗祝琴即将徐闻县景泰宾馆含经营执照、经营旅业的全部设备、设施等交付张振仪。张振仪接收徐闻县景泰宾馆后，投入一定资金对残旧设施进行修缮，继续以徐闻县景泰宾馆的名义对外进行经营旅业，雇佣宾馆的原职员；同时，张振仪向房地产交易职能部门提交相关资料，申办产权变更过户手续。同年5月10日，办理不动产过户的职能部门完成宗地测绘工作。2017年4月25日，张振仪以其父母的不动产物业作抵押向广东新供销农业小额贷款股份有限公司贷款200万元。贷款后另出部分现金，于同年5月8日代为清偿了罗祝琴拖欠城北信用社的欠款本金230万元及利息167362.46元。尔后，城北信用社遂将抵押权证并出具书函给张振仪，到不动产登记部门解除对涉案房地产的抵押登记。本院在审理罗祝琴、姚妃明与林望光民间借贷纠纷一案中，依林望光的诉前财产保全申请，于2017年5月15日作出（2017）粤0825财保41号民事裁定，查封了罗祝琴名下位于徐××县××城东大道南段的国有土地使用权[证号：徐国用（2009）第665号]和地上附着的房屋所有权[证号：粤房地产证字第××号]，即涉案标的物。查封期限为两年，从2017年5月15日起至2019年5月14日止。2017年5月16日，张振仪在办理上述房地产的变更登记中，得知上述房地产已被本院裁定查封，故以上述房地产已付清款项和实际占有为由向本院提出案外人异议。本院于同年6月8日作出（2017）粤0825执异5号民事裁定书，裁定驳回张振仪的异议请求。张振仪对裁定不服，于2017年6月13日向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，徐闻县景泰宾馆系罗祝琴于2014年5月23日向工商职能部门注册成立的个人独资企业，主营范围：国内旅客住宿、农产品信息咨询等。罗祝琴与姚妃明结婚多年，现为持续的婚姻关系。本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉，故本案争议焦点应为张振仪主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，张振仪应就其对本案所涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。张振仪为证实该项主张，向本院提交了其与罗祝琴签订的房地产转让合同书、借款借据、农村信用社减免不良贷款利息审批表、金融业务收入凭证、房屋缴纳税费发票等证据，以证明涉案房地产买卖关系的真实性、合法性。本院认为，原告的上述证据已形成证据链条，足以证实张振仪与罗祝琴达成房地产转让合意，并签订合同。张振仪将合同约定的全部购房款偿还了罗祝琴尚欠城北信用社到期贷款本息约250万元。张振仪代为履行罗祝琴尚欠城北信用社的到期债务后，涉案房地产的抵押权人城北信用社解除对涉案房地产抵押登记，原告占有使用了涉案房地产，虽因故未办理物权变更登记手续，但根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告张振仪作为房地产的受让人，在尚未办理涉案房地地产权变更登记的情形下，除满足支付全部价款并实际占有使用的条件外，还应对未办理过户手续没有过错，才能产生阻却执行措施的结果。本案中，涉案房地产虽设立抵押权，且张振仪与罗祝琴的交易行为在设立抵押权之后，但法律的规定并未对此作出消极评价，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，因原告张振仪作为涉案房地产的受让人已代为清偿罗祝琴所欠的债务而消灭了抵押权，故被告林望光提出未经抵押权人同意，张振仪与罗祝琴对涉案房地产进行买卖交易违法及过错的抗辩意见，本院不予采纳。本案被告林望光还提出张振仪未向有权部门对交易合同进行预告登记，造成涉案房地产被法院查封，抗辩张振仪存在过错。对此，本院认为，房地产交易行为的预告登记是为了限制让与人处分该不动产，保障受让人将来取得物权而向登记机关的预先登记。预告登记对抗的是让与人的处分行为，而本案所涉房地产是被人民法院依法查封的，故被告林望光以未进行预告登记为由抗辩原告张振仪存在过错，本院不予采纳。原告张振仪和被告罗祝琴签订以涉案房地产权属转让为内容的合同后，虽未办理涉案房地产的过户登记，但原告对此并没有过错，其支付了全部购房款，并占有使用了涉案房地产。而林望光基于对被告罗祝琴、姚妃明享有的普通债权，而申请保全涉案房地产是为了实现生效裁判文书所确定债权，其对执行标的并不享有排他性和优先性的实体权利。原告张振仪对涉案房地产所具有的实体权属民事权益足以阻却，并排除被告林望光对涉案房地产的强制执行。另外，原告张振仪在提起案外人异议之诉，并提出其与被告罗祝琴签订的《房地产转让合同书》有效，并要求继续履行过户手续的问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”以及上述分析，原告张振仪与被告罗祝琴自愿签订涉案房地产转让合同，张振仪已履行了合同义务，交付房款后并实际占有使用涉案房地。因此原告张振仪主张涉案房地产转让合同合法有效，并要求办理涉案房地产的过户手续，本院予以支持。关于张振仪请求解除对涉案房地产物业的查封问题。本院认为，民事判决，只解决当事人的实体争议事项，查封、解除查封均属程序性事项，张振仪可待本判决发生法律效力后向本院申请解除对涉案房地产物业的查封。故其在本案中诉请解除查封的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院》第十七条的规定，判决如下：一、确认原告张振仪与被告罗祝琴于2017年4月15日签订的《房地产转让合同书》有效；二、停止对位于徐闻县徐城镇城东大道南段[国有土地证号：徐国用（2009）第6**号、房产证号：粤房地产证字第××号，即徐闻县景泰宾馆]房地产物业的查封执行；三、本判决发生法律效力后十五日内被告罗祝琴协助原告张振仪办理位于徐闻县徐城镇城东大道南段房地产[国有土地证号：徐国用（2009）第6**号、房产证号：粤房地产证字第××号]物业的过户登记手续；四、驳回原告张振仪的其他诉讼请求。案件受理费500元（原告已预缴），由被告林望光、罗祝琴、姚妃明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长  江远臣审判员  邹秀宏审判员  陈丕芳二〇一七年八月二日书记员  邓大华附:相关法律条文和司法解释《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。