陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终5591号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司，住所地西安市高新区丈八二路31号4幢1F101号。负责人：吴平岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉莹，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白景景，女，1977年2月18日出生，汉族，无业，住陕西省子洲县，现住西安市长安区。上诉人家利物业管理（上海）有限公司西安分公司（以下简称家利公司）因与被上诉人白景景物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2383号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人家利公司委托诉讼代理人张婉莹，被上诉人白景景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利公司上诉请求：撤销一审判决，改判为支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由白景景负担。事实和理由：一审对房屋交付事实认定错误，涉案房屋已按照约定交付给白景景，白景景应当如约向其交纳物业费。2013年7月31日，白景景与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了逸翠园.西安（三A期）第4幢1单元13层11302号房。该涉案房屋达到交付条件后，房屋出卖人通知白景景于2014年6月26日收房，但白景景一直没有前往办理收房手续。因此，出卖人以特快专递方式按照《商品房买卖合同》记载地址向白景景邮寄了相关收楼文件。同时，出卖人向西安市公证处申请对其邮递送达行为及过程进行了公证。根据双方签署的《商品房买卖合同》附件七第七条第二款规定：“……。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将该商品房正式交付买受人，该商品房的风险责任均自改日起转移由买受人承担。……”《商品房买卖合同》附件十一第二十四条通知与送达的补充约定：“⑴依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号新建或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出。⑵任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。⑶若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或经登记的信件，自发出日后的第七日视为送达。⑷任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或者登记的信件书面通知另一方。否则依据本合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。”鉴于出卖人已按照合同记载的地址向白景景邮寄了收楼通知并进行了公证，应视为出卖人已履行了自身通知义务，涉案房屋应视为一交付给白景景，白景景应按照合同约定承担相应物业管理服务费用。白景景在购房同时亦签署了《逸翠园.西安三A期（逸翠尚府）业主临时公约》及其补充条款、《关于逸翠园.西安（三A期）前期物业管理和〈逸翠园.西安（三A期）业主临时公约〉的承诺书》，认可其作为前期物业管理服务企业，并同意按照约定及规定标准支付相应费用。因此，其有权向白景景收取相关物业费用。一审法院依据《物业管理条例》第二十四条之规定驳回其起诉，属于适用法律错误。白景景辩称，其没有收取涉案房屋，该房屋已被法院查封了。所以一直没有缴纳物业费。请求驳回上诉，维持原判。家利公司向一审法院起诉请求：⒈白景景向其立即支付欠交的物业费、采暖费共计9472.29元及违约金1054.91元（违约金暂计算至2015年10月14日，主张至白景景实际支付之日）；⒉白景景向其预缴2015年11月1日至2016年1月31日（三个月）的物业费共计1800.99元；⒊本案诉讼费用由白景景负担。一审法院认定事实：2010年10月20日，甲方和记黄埔地产（西安）有限公司与乙方家利公司签订逸翠园.西安三A期（逸翠.尚府4号地块）前期物业服务合同，合同约定家利公司向逸翠园.西安三A期（逸翠.尚府4号地块）提供物业服务，高层住宅物业费为1.65元/月.平方米，电梯费0.45元/月.平方米；物业服务费用（物业服务资金）按季（年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在以后每个缴费季度（三个月为一个缴费季度）的首月月末或之前向物业公司（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。同日，甲方和记黄埔地产（西安）有限公司与乙方家利公司签订逸翠园.西安三A期（逸翠.尚府4号地块）前期物业服务合同补充协议，约定，对业主逾期交纳物业管理服务费或其他费用征收滞纳金，计算方法自逾期之日起每日欠缴费用之0.067%交纳，逾期不交纳物业管理服务费用的业主和非业主合法使用人应承担违约责任。2013年7月31日，白景景与和记黄埔地产（西安）有限公司签订商品房买卖合同，约定，白景景购买位于西安市××新区××北侧××.××单元××号房屋一套。2013年7月30日，白景景与和记黄埔地产（西安）有限公司签订《逸翠.尚府(4号地块)业主临时公约》和《逸翠.尚府(4号地块)业主临时公约补充条款》（下称《补充公约》），该《补充公约》规定，任何业主若未能在应缴物业服务费期限到期前，即交费季度（三个月为一个交纳季度）的首月月末或之前支付本公约项下须支付之物业费或任何款项，物业服务公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用，违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算。同时白景景签署？《临时公约及临时公约补充条款的承诺书》，承诺白景景（本人）为逸翠园·西安三A期(逸翠.尚府）的买受人，并声明：确认已详细阅读和记黄埔地产（西安）有限公司制定的逸翠园·西安三A期(逸翠.尚府）业主临时公约（含补充条款）。2014年6月20日，和记黄埔地产（西安）有限公司以特快专递方式，按照其与白景景签订的《商品房买卖合同》记载的地址（西安市长安区韦曲西街悦明园小区11-5-301）向白景景邮寄了《逸翠园·西安三A期公寓交楼文件清单》及相关收楼文件。同时，和记黄埔地产（西安）有限公司向西安市公证处申请对其邮寄送达行为及过程进行证据保全。西安市公证处作出（2014）西证民字第7858号公证书对和记黄埔地产（西安）有限公司的邮寄送达行为及过程进行了公证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，家利公司提供邮寄单与公证书证明和记黄埔地产（西安）有限公司已向白景景交付了《商品房买卖合同》约定的房屋，但因家利公司提供的证据不足以证明涉案房屋已经交付给物业买受人即白景景，根据《物业管理条例》第二十四条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，对于家利公司要求白景景向其支付欠交的物业费、采暖费共计9472.29元、违约金1054.91元（违约金暂计算至2015年10月14日，主张至白景景实际支付之日）以及要求白景景向其预缴2015年11月1日至2016年1月31日（三个月）的物业费1800.99元的诉请，依法不予支持。依照《物业管理条例》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司的诉讼请求。本案案件受理费108元，由家利物业管理（上海）有限公司西安分公司负担。一审认定事实属实，本院予以确认。二审中，白景景主张涉案房屋已被查封，其未接收涉案房屋，提交了西安市长安区法院（2015）长安执字第00246-3号执行裁定予以证明。家利公司对该裁定的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该执行查封裁定书系2015年10月28日作出，查封期限为2015年10月28日至2017年10月27日。但涉案房屋交付给白景景时，并不存在法院查封，白景景所称未收房事由不成立。且该裁定第二项为：被执行人白景景负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人白景景不得变动被查封财产的产权、产籍手续，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。因此，法院查封行为未影响白景景对涉案房屋的入住及使用。本院认为，白景景与和记黄埔地产（西安）有限公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。该合同附件七第七条第二款约定：“……。若买受人未按出卖人书面的交付通知书之要求办理交付该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期后次日起视为出卖人将该商品房正式交付买受人，该商品房的风险责任均自改日起转移由买受人承担。……”；该合同附件十一第二十四条通知与送达的补充约定：“⑴依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号新建或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出。⑵任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。⑶若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或经登记的信件，自发出日后的第七日视为送达。⑷任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或者登记的信件书面通知另一方。否则依据本合同所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。”2014年6月20日，和记黄埔地产（西安）有限公司向白景景寄发了收楼文件并进行了公证，根据上述合同约定情况，涉案房屋应当视为交付白景景。白景景辩称其未收取涉案房屋系因该房屋已被查封，但其提交的证据显示涉案房屋查封时间系在2015年10月28日，该查封时间晚于和记黄埔地产（西安）有限公司向白景景寄发了收楼文件时间，且该裁定第二项为：被执行人白景景负责保管被查封的财产。在查封期间，被执行人白景景不得变动被查封财产的产权、产籍手续，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。故白景景之辩称理由，本院依法不予采信。白景景自2014年6月26日收房后，自2014年7月起拖欠物业费至今，现家利公司主张白景景支付物业费、暖气费及违约金，于法有据，应予支持。因涉案房屋始终处于空置状态，故白景景应按空置房屋标准支付家利公司相关费用。家利公司主张的违约金1054.91元系按照空置房屋标准，依据白景景与和记黄埔地产（西安）有限公司签订的《补充公约》中“违约金应就欠交款项数额和拖欠的时间按照每日0.067%计算”的约定计算得出，与法不悖，本院依法予以支持。至此，一审驳回家利公司诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，家利公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一佰零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初2383号号民事判决；二、本判决生效之日起十五日内，白景景支付家利物业管理（上海）有限公司西安分公司2014年7月至2016年1月的物业费共计8717.58（458.82元/月×19月）；三、本判决生效之日起十五日内，白景景向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司支付2013年至2014年暖气费1989.66元；四、本判决生效之日起十五日内，白景景向家利物业管理（上海）有限公司西安分公司交纳2014年7月至2015年10月的违约金共计1054.91元；五、驳回家利物业管理（上海）有限公司西安分公司其余上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费108元，由白景景负担；二审案件受理费108元，由白景景负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜亦君代理审判员  林 瀚代理审判员  赵羽嘉二〇一七年六月十四日书 记 员  张小赛