江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0505民初4438号原告：苏州市华鹏装饰市场有限公司。法定代表人：孙承炉，董事长。委托诉讼代理人：蔡建伟、丁叶，江苏诚鑫律师事务所律师。被告：孟志浩。委托诉讼代理人：胡丹节。被告：胡丹节。原告苏州市华鹏装饰市场有限公司（以下简称“苏州华鹏公司”）与被告孟志浩、胡丹节房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日受理后，依法由审判员赵延丽适用简易程序进行审理。本院于2016年12月2日公开开庭进行审理，原告苏州华鹏公司的委托诉讼代理人丁叶到庭参加诉讼，被告孟志浩、胡丹节经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭进行审理，原告苏州华鹏公司的委托诉讼代理人丁叶、被告胡丹节到庭参加诉讼，被告孟志浩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。诉讼过程中，被告孟志浩授权委托被告胡丹节作为其委托诉讼代理人出庭应诉。本院于2017年9月21日公开开庭进行审理，原告苏州华鹏公司的委托诉讼代理人丁叶、被告胡丹节（同时作为被告孟志浩的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州华鹏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金39484元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至实际付款之日止；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系，2012年5月21日，被告孟志浩与原告签订租赁合同一份，约定由被告孟志浩承租原告市场某区某号铺位，租期自2012年5月21日起至2012年11月20日止，租金为12000元/年/间。2012年8月20日，被告孟志浩又与原告签订租赁合同，约定被告孟志浩承租市场某区某号铺位，租期自2012年8月20日至2012年11月19日，租金为12000元/年/间。租赁期满后，因二被告系夫妻关系，针对被告孟志浩所承租的上述铺位，原告多次与二被告签订租赁合同将上述铺位的租期延续至2016年。2015年3月20日、3月21日，原告与被告胡丹节就某区1某号、某号铺位签订最后的租赁合同，双方约定租期分别自2015年3月20日起至2016年3月19日止、2015年3月21日起至2016年3月20日止，租期总租金各为46000元整。但二被告承租上述铺位后，两份合同的租金均只付了26258元，二被告尚余39484元租金至今未付。经原告多次催讨，二被告均以种种理由拒绝支付，故原告诉至法院。被告孟志浩、胡丹节共同辩称，我不服的，我一分钱都不会付给他，因为我已经全部付清了。我是租了华鹏的四间仓库，租了十几年了，我们到后来某装饰市场的铺位拆迁的时候就三个月一付租金了，每一次给他的，原告的工作人员上门来收租金，我们三个月三个月付清的，我在外面重新找到了仓库，我就在搬，多用了十几天，然后原告的工作人员说我的仓库到期了以后让我写个书面的材料，说已经解除合约了，我就写了两份，后来原告说我又多用了十几天的房租让我付一下，后来我跟原告协商想让原告放弃十几天的房租，但是原告不同意，说租一天要算一天的，结果因为拆迁，我的补偿款都在原告那边，原告的员工就把十几天的房租和水电费都在补偿款中扣掉了。我所欠原告的钱都在原告应支付给我的赔偿款中扣掉了，我怎么可能还欠原告的钱。经审理查明，原告苏州华鹏公司与某市某装饰市场有限公司（以下简称“苏州某公司”）的法定代表人均为孙承炉。二被告于1999年约定长期租赁苏州某公司的5间店面房并全部一次性付清租金。后二被告又在苏州华鹏公司租赁店面房，2015年3月20日之前的租金均已结清。2015年3月20日，原告（出租方）与被告胡丹节（承租方）签订租赁合同一份，约定：被告承租原告位于某市某装饰市场某区某号的胶合板区商位2小间，建筑面积28㎡/间，租赁期自2015年3月20日至2016年3月19日，租金为23000元/年/间，租期总租金为46000元，承租方在使用前必须向出租方交清租金和各项费用方可使用，出租方应按合同将商位交付承租方使用；签订合同之日，承租方一次性付清租金46000元整，否则出租方有权收回商位，终止合同，没收已交租金；租赁期限内如遇政府拆迁，其补偿金额归出租方所有，承租方应服从市场的安排或搬离，租金按实结算。合同还对双方其他权利义务作出约定。2015年3月21日，原告（出租方）与被告胡丹节（承租方）签订租赁合同一份，约定：被告承租原告位于某市某装饰市场某区某号的胶合板区商位2小间，建筑面积28㎡/间，租赁期自2015年3月21日至2016年3月20日，租金为23000元/年/间，租期总租金为46000元，承租方在使用前必须向出租方交清租金和各项费用方可使用，出租方应按合同将商位交付承租方使用；签订合同之日，承租方一次性付清租金46000元整，否则出租方有权收回商位，终止合同，没收已交租金；租赁期限内如遇政府拆迁，其补偿金额归出租方所有，承租方应服从市场的安排或搬离，租金按实结算。合同还对双方其他权利义务作出约定。被告胡丹节在合同下方书写：“请注意：后面4间很破，如发现漏需及时修理”。被告胡丹节签订上述两份租赁合同后，被告孟志浩向原告支付46000元租金。2015年11月30日，被告孟志浩（甲方）与苏州某公司孙承炉（乙方）签订协议书一份，约定：甲方于1999年租赁乙方某路某市场5间店面房，面积总计112.5平方米，为保证某西延工程进展，双方同意即日起原租赁合同解除，店面房交由乙方拆除，店内物品由甲方在三天内自行清理完毕；双方因店面租赁期未到期及店面装修、停产停业、拆迁、所有物品损失等费用的补偿事宜，经双方协商，同意租期未到期每间店面由乙方补偿甲方9万元计45万元，甲方所租店面的装修、停产停业、搬迁、所有物品损失等其他所有费用共计140421元，此金额得到双方确认，由甲乙双方签字后，乙方按总金额数590421元一次性支付给甲方，今后双方互不追究其他责任；甲方保证在三日内将店内的物品全面搬离，空房交乙方处置；付款方式：甲乙双方签订协议后，乙方在第四天全额付款给甲方。2015年12月4日，苏州某公司与胡丹节代孟志浩签订搬迁协议，约定“兹有承租户孟志浩租赁某装饰市场某区某号，共计112.5㎡，到2015年5月4日承租户已全部搬迁完毕，出租方一次性补偿给承租方所有搬迁补偿费共计伍拾玖万另肆佰贰拾壹元，双方租赁关系解除，经双方签字确认之日起所有未搬迁物品归出租方所有。（双方签字生效）”。原告于2016年12月2日庭审中陈述：诉讼请求中39484元的计算依据是根据原被告于2015年3月20日及2015年3月21日签订的租赁合同双方约定租金各为46000元，被告在2015年5月份向原告各支付了26258元租金，剩余39484元至今未付。2015年3月20日的租赁合同，被告支付租金到了2015年11月20日；2015年3月21日的租赁合同，被告支付租金到11月21日，两份租赁合同的后续租金均未支付；最后两份合同的租金是在2015年5月份转账给原告的，当时是转账了46000元，剩余的几千元因为被告还承租了东吴装饰市场的铺位因为东吴的铺位已经拆迁当时被告用几千块的拆迁款抵扣了；原告都是先将被告支付的款项先扣除已经使用的铺位的租金，因为被告承租两个铺位的时间相近，原告就进行了平均分摊；被告在合同约定的租期满之前搬离涉案房屋，因为被告搬离房屋时没有通知原告，没有做房屋交接，具体搬离时间不清楚。原、被告于2017年8月21日庭审中一致确认：在苏州某公司应支付给被告的某市场5间店面房拆迁补偿款中扣除了本案华鹏市场的租金6516元，涉案租赁铺位没有钥匙、未装水电故不存在水电费，该两份合同没有交纳押金。关于在某市场的拆迁补偿款中扣除华鹏市场租金的事宜：原告陈述，被告支付的4.6万元租金是支付东吴装饰市场南区19-20商位的租金从2015年3月21日付到2015年9月20日以及某装饰市场某区某商位的租金从2015年3月20日付到2015年9月19日的，当时被告没有支付这两份合同后续的租金，被告在2015年12月4日与某装饰市场签订搬迁协议的时候已经存在拖欠某区某、某商位租金的情形，所以单位的招商就扣了6000多元的租金，因为原告说一次性全扣掉被告不同意，所以就先扣了6000多元，这两家公司的法定代表人都是孙承炉，算钱都是招商部门算的，财务就这么扣了，至于为何这么扣，公司财务也不清楚；被告陈述，如果我要拖欠3万多元的租金，我的拆迁款全在原告处，是任由原告扣的，原告扣我3万多元和扣6000多元有什么区别，原告的法定代表人孙承炉怎么可能先扣我6000多元再过了两年再来找我要3万多元的租金。关于原告认为被告拖欠租金却未按照合同约定行使解除权收回商位的问题：原告陈述，原、被告几十年的租赁关系了，直接发函告知被告解除合同影响双方之间的合作关系，而且被告承租的铺位原告也不能保证也无法预知其日后是否会使用，所以原告没有行使这个权利；被告陈述，不存在这个理由，在某市场某号的拆迁补偿过程中，我们和原告法定代表人的关系已经崩裂了。原告于2017年8月21日庭审中陈述：原告在某装饰市场某区有工作人员常驻现场办公检查。被告胡丹节于2017年8月21日庭审中陈述：刚开始，某装饰市场一区某号门面是我买的，要拆迁，我就第一时间跟原告法定代表人讲让他把某装饰市场某区某、某商位的门面修修好，保证不漏雨，因为我租了原告十几年，每一间都是漏的，而且漏了十几年，但是原告不肯来修，说这个成本太大了，还说我的那个四间仓库翻个顶要1万多元，把底下的工作人员都骂了，孙承炉不肯花这个钱，原告不肯翻顶继续让它漏，我就搬走了，结果搬走了半个月以后，原告就把后面所有漏的仓库改建了；我在2015年10月16日搬离涉案房屋，原告的工作人员“老白毛”和秦总也清楚的，我15日搬走了，16日就马上告诉原告法定代表人了，当时原告人员教我写租赁原告华鹏市场某区某、某商位因为长期漏雨导致不能放东西到2015年10月15日终止合同，大概就这个意思，当时我一份、孙承炉一份、会计一份，我自己的一份当时拆迁的时候都被我烧掉了，我怎么知道原告2年以后会把我起诉到法院；商位没有钥匙的，我就给了原告法定代表人一个书面的材料，也没有经过双方签字；扣除的6516元租金是原告的员工一天一天算的，这个数字我也搞不懂，反正我是一天都不欠原告的，我所有欠孙承炉的钱他是全部扣清的，到最后拿回的钱就是我自己所得的钱。上述事实，由原告提交的租赁合同、协议书、搬迁协议，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，合法的房屋租赁合同受法律保护，当事人应当诚实守信地行使权利和履行义务。在诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与二被告先后签订数份租赁合同，被告均按约履行完毕付款义务。原告认为于2015年3月20日和2015年3月21日与被告胡丹节签订的两份租赁合同，被告在租赁期满前搬离涉案房屋且仅按约支付共46000元租金及苏州某公司在应给被告的拆迁款中扣除了涉案房屋租金6516元故被告仍结欠原告租金39484元，原告应举证证明其主张。综观本案，首先，原、被告的租赁合同中并未约定承租人提前搬离涉案房屋时房租应如何计算及后续违约责任，原告陈述被告系在租赁期届满之前搬离涉案房屋的，但原告于庭审中陈述涉案房屋租赁区域有工作人员办公检查却无法陈述也未举证证明被告何时搬离涉案房屋，被告在租赁期内搬离涉案房屋系以自己的行为表明其不再履行租赁合同，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，但原告并未在发现被告搬离房屋后及时向法院起诉主张解除合同并依照合同约定或法律规定要求被告赔偿损失，而是在租赁期限届满数月后起诉被告要求将租金计算至合同期满之日并要求被告支付欠付差额，本案中原告也未举证证明被告在租赁期间内搬离房屋给原告造成经济损失，故原告的该主张，本院碍难支持。其次，本案涉案房屋的合同主体是原告与被告胡丹节，但苏州某公司却在其应支付给被告的某装饰市场房屋拆迁补偿款中扣除本案涉案房屋的租金6516元，关于扣除的理由、为何在2015年12月4日签订搬迁协议之后却仅分别扣除2015年9月20日到11月21日期间和2015年9月19日到2015年11月20日期间的租金、被告已存在欠付租金行为却为何不在拆迁款中将被告剩余租赁期内租金一并扣除，原告无法做出合理解释。再次，原、被告此前的租赁合同，被告均按约予以履行交纳房屋租金的义务，即使苏州某公司扣除其拆迁款折抵租金，被告也未提出异议或诉至法院，原告认为被告欠付四个月左右的租金却并未提交其向被告催讨而被告拒不支付的证据，被告在搬离时原告工作人员也未阻止并要求付清租金后再行搬离或者按照合同约定与被告协商扣留被告的商品以抵付拖欠款，另，原告陈述被告支付2015年3月20日租赁合同租金到了2015年11月20日、支付2015年3月21日的租赁合同租金到11月21日且两份合同各已支付26258元，该陈述与合同约定租金存有不一致，而被告陈述其系通知原告后在2015年10月16日搬离涉案房屋的故苏州某公司在应给其的拆迁补偿款中扣除到该日其欠付的涉案房屋租金后将剩余款项支付给被告，综观原、被告陈述及扣除金额与被告陈述的相符程度，本院认为，被告陈述更为属实。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州市华鹏装饰市场有限公司的诉讼请求。案件受理费788元，由原告苏州市华鹏装饰市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676。审 判 长  赵延丽人民陪审员  黄梅珍人民陪审员  杨金云二〇一七年九月二十九日书 记 员  赵 庆