新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民一终字第934号
上诉人（再审申请人、原审被告）：郭秀兰，女，1951年3月2日出生，汉族，住托里县。
委托代理人：胡国图，新疆天赛律师事务所律师。
被上诉人（被申请人、原审原告）：马书安，男，1951年10月15日出生，汉族，农民，住托里县。
委托代理人（特别授权）：王金亮，新疆新额律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：胡瑞叶（系马书安的妻子），女，1956年10月14日出生，汉族，住托里县。
上诉人郭秀兰因与被上诉人马书安房屋买卖合同纠纷一案，不服托里县人民法院（2015）托民再字第05号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人郭秀兰及其委托代理人胡国图、被上诉人马书安的委托代理人王金亮、胡瑞叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，郭秀兰、张纪焕（2012年因病去世）系夫妻关系。2000年1月28日，郭秀兰在托里县托里镇三居拥有一栋房产手续齐全的砖混结构的平房，房屋建筑面积115平方米，土地使用面积358.97平方米。该房屋有共有人4人，除郭秀兰外，还有张纪焕、张X甲（长女）、张X乙（长子）三个共有人。2004年9月15日，在中介人高XX介绍下，张纪焕在郭秀兰不在场的情况下持郭秀兰的身份证原件、房产证及土地证原件与马书安签订了房屋买卖《协议书》，约定：1、张纪焕以53000元将砖混结构的房屋一套及小房数间卖给马书安，房屋产权证、土地使用证由张纪焕办理；2、房内电话（不作价）也转让给马书安；3、双方在本协议签字时马书安预交定金10000元，马书安接收房屋时再付20000元，余款23000元在2004年11月20日付清；4、本协议自签字起生效，如有一方违约则赔付对方10000元违约金。协议签订后，张纪焕、马书安、中介人高XX分别在《协议书》上签名，张纪焕替郭秀兰在《协议书》签名。当日马书安付给张纪焕购房款10000元。同年9月22日马书安又付给张纪焕购房款20000元。同年12月15日，张纪焕、马书安、中介人高XX三人到托里县城建局办理房产、土地的过户手续，由于托里县城建局没有房产证本需延期办理，张纪焕、马书安在中介人高XX的见证下又签订了《补充协议书》，约定：1、由于城建局现无房产证，房产证及土地证延期办理；2、甲方（张纪焕）房产证现交由中介人高XX处，剩余23000元现由乙方（马书安）交给甲方（张纪焕）15000元，剩余3000元乙方（马书安）交由中介人高XX保存，待手续办完后由中介人高新波交清。剩余5000元一次交清；3、甲方（张纪焕）主房一次交清，但前排小房由乙方（马书安）暂住至2005年10月，前排小房租金由甲方（张纪焕）收取至2005年10月。《补充协议书》签订后，张纪焕将房产证及土地证原件交给中介人高XX，马书安将3000元交给中介人高XX。此后，由于高XX、马书安联系不上张纪焕，致使马书安无法办理房产过户手续，也无法将剩余5000元支付给张纪焕。在此情况下，马书安于2006年7月19日诉至法院请求确认与张纪焕、郭秀兰的房屋买卖合同有效。另查明，张纪焕在2004年12月底用卖房款中的一部分钱款贩卖毒品，在2005年1月6日因涉嫌贩卖毒品罪被刑事拘留；郭秀兰及其女儿张X甲同时因涉嫌贩卖毒品罪被刑事拘留。2005年9月三人以共同贩卖毒品罪被判处有期徒刑八至十五年。郭秀兰的前女婿王XX在郭秀兰入狱一年后探视郭秀兰时告诉郭秀兰其房屋已被张纪焕卖掉了。郭秀兰于2013年12月18日刑满释放。中介人高XX所收3000元是张纪焕支付的中介费。另据新疆维吾尔自治区高级人民法院（2005）新刑一终字第266号刑事裁定书证实：张纪焕、郭秀兰被捕前租房居住在乌鲁木齐市劳动街。
原审认为，虽然马书安与张纪焕所签的房屋买卖《协议书》中郭秀兰的签字是张纪焕所签，但从本案的事实看：1、张纪焕与郭秀兰系夫妻关系；2、签订合同时张纪焕向马书安出示了郭秀兰身份证原件及房屋产权证、土地使用证原件；3、马书安与张纪焕签订合同后，马书安已按合同约定支付了合理的房款；4、张纪焕用卖房款去昆明购买毒品，在乌鲁木齐市和郭秀兰、张X甲共同贩卖毒品时，张纪焕与郭秀兰租房居住在乌鲁木齐市劳动街。综上，马书安作为善意的合同相对人完全有理由相信张纪焕有权出售房屋，张纪焕的行为构成了表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。故张纪焕与马书安签订的房屋买卖协议有效，该房屋买卖协议对郭秀兰有约束力。再者，郭秀兰以不知道其房屋被卖与事实不符，其前女婿王XX在探监时已告知郭秀兰房屋被张纪焕卖掉，但是郭秀兰未作任何表示，故郭秀兰不得以不知情抗辩马书安。综上，申请再审人郭秀兰申请再审事由不成立，不予采信。该院作出的（2006）托民一初字第366号民事判决书认定事实、适用法律虽然存在瑕疵，但是判决结果正确，再审时对存在的瑕疵予以纠正。经该院审判委员会讨论决定，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：一、维持（2006）托民一初字第366号民事判决书；二、驳回郭秀兰再审申请。本案受理费免交。
郭秀兰上诉称，一、原审认定事实不清。上诉人的丈夫生前隐瞒自己将共有房产出售给马书安这一事实在原审庭审中已查明，可以确定被上诉人进行交易的事实上诉人并不知情；二、原审认定马书安作为购房一方属法定的“善意第三人”不妥。被上诉人马书安明知产权证书上的登记人为郭秀兰，在未取得郭秀兰本人同意的前提下仍旧与张纪焕签订购房协议，在整个交易过程中，作为买方，马书安深知交易行为不合法，至少存在规避法律的行为，而且该房产交易价值畸低，马书安不属于“善意”；三、原审认定上诉人的丈夫在《协议书》上签名属“表见代理”，上诉人不予认同。被上诉人的房屋在当时不是53000元就能买到的，而且上诉人的丈夫取得房款用于购买毒品，殃及全家。
马书安答辩称，当时购买房屋是在中间人的介绍下签订了协议，虽然房产证上是郭秀兰的名字，但是郭秀兰与张纪焕是夫妻关系，该房屋系张纪焕与郭秀兰的共同财产。在签订房屋买卖合同时，张纪焕向马书安出具了郭秀兰的身份证、房屋产权证、土地使用证的原件，使马书安有足够的理由相信张纪焕具有代理权。合同签订后马书安及时支付了合同约定的房款53000元，在2004年这是一个合理的价格。签订合同后张纪焕与郭秀兰共同居住在乌鲁木齐劳动街的出租房中，所以郭秀兰对张纪焕卖房屋的这个事情应当是知情的，并且没有提出异议，张纪焕的行为构成表见代理。上诉人郭秀兰在监狱服刑期间已知房屋被卖掉，也未提议。该房屋已经托里县法院判决，过户到了马书安的名下，马书安又将该房屋出售给了他人。
本院经审理查明的事实除与原审认定一致外，还查明，该案原一审系公告送达判决，该房屋经法院执行，过户给马书安，后马书安又变更为其子马XX。2013年9月16日，马XX又将该房出售给文X。现争议的房产权属已变更。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。
本案中，张纪焕与郭秀兰系夫妻关系，签订合同时，张纪焕向马书安出示了郭秀兰的身份证原件及房屋产权证、土地使用证原件。签订合同后，马书安已按合同约定支付了合理的房款。张纪焕用卖房款去昆明购买毒品，在乌鲁木齐市和郭秀兰、张X甲共同贩卖毒品时，张纪焕与郭秀兰租房居住在乌鲁木齐市劳动街。马书安作为善意的合同相对人完全有理由相信张纪焕有权出售房屋，马书安与张纪焕所签的房屋买卖协议书，张纪焕的行为构成了表见代理，为有效协议。对因张纪焕出售共有房屋给其他共有人造成的损失，由张纪焕赔偿；现张纪焕已死亡，其继承人也未要求参与诉讼。所以原审驳回再审申请正确。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二案件受理费70元（已批准免交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 茹荷娅
代理审判员 盛成盼
代理审判员 滕媛媛
二〇一六年三月十四日
书 记 员 王福强