湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民初字第01199号
原告：王李平，武汉金鼎船舶工程设计有限公司员工。
被告：湖北保利普提金置业有限公司。住所地：武汉市洪山区团结大道****号保利城项目*期**号楼商铺。
法定代表人：左明银，该公司董事长。
委托代理人：张冬静、向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：一般授权。
原告王李平与被告湖北保利普提金置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法由审判员马晖适用简易程序于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告王李平、被告湖北保利普提金置业有限公司的委托代理人张冬静、向海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王李平诉称：2014年2月23日，原、被告签订了商品房买卖合同1份，原告购买被告建设的位于武汉市洪山区铁机村的武汉保利城K1地块一期的第B19幢7层3号房1套。在签订合同时，被告安排的法律顾问在原告的提问下只针对合同内的若干项条款字面意思进行了解释说明，并未有其他额外提示。签订《武汉市商品房买卖合同》后直到2014年11月份左右，在其他购房者提醒下，经原告调查才得知，在签订《武汉市商品房买卖合同》前：1）被告擅自更改经依法审批的诉争商品房所在项目规划并隐瞒该事实；2）在签订合同前诉争商品房所在项目的消防设计经武汉市公安消防局审核后认定为不合格；签订合同时被告对此未做任何声明；3）合同约定的建设依据《建设工程施工许可证》系被告骗取所得。签订《武汉市商品房买卖合同》后，原告向被告询问上述事实真相，被告选择继续刻意隐瞒。原告向被告工作人员递交书面信函《关于敦促湖北保利普提金有限公司履行合同义务的函》，要求被告履行合同义务就上述疑问进行书面解释说明，被告参会工作人员当众拒绝签收。2015年6月29日，原告收到被告送达的《入伙通知书》，其中称“如果您未能在约定的时间内前来办理入伙手续，则根据《武汉市商品房买卖合同》约定，视同我们已如约将该房屋正式交付于您。”而此时被告并未取得诉争商品房的竣工验收备案手续，并单方面认定诉争房屋实际交付日期为取得竣工验收备案证之日。原告认为诉争商品房并未达到法定的、合同约定的交付条件，向被告以邮寄的方式送达了《关于明确收房条件及要求湖北保利普提金置业有限公司对相关问题进行解释说明的函》，再次要求被告对相关问题进行解释说明，但至今未得到答复。2015年7月27日，原告再次收到被告送达的《交房通知书》。但被告至今拒绝向原告出示合同约定的竣工验收备案手续。
被告签订合同后，原告严格履行了合同约定的义务。而被告在签订合同时，违背签订合同的诚实信用原则，隐瞒了被告擅自更改规划的事实；对消防设计未按照法定程序审核、签订合同前四天被公安消防局认定为不合格亦未做声明，且在格式合同中已明确“如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定”，致使原告以为签订合同时诉争商品房的设计已按照法律法规要求的程序进行了审批，而实际上因消防设计不合格导致签订合同后所发生的设计变更是被告可以预料甚至是明知的而原告是无法预料的。在合同签订后至今，原告向被告合理询问相关情况时被告仍然继续刻意隐瞒事实真相，足以证明被告在签订合同时存在主观故意。被告现单方面认定诉争房屋实际交付日期为取得竣工交付使用备案证之日，则属于违约行为。
综上所述，被告的行为导致原告做出了错误意思的表示、做出了低估法律风险的决定，与其签订了《武汉市商品房买卖合同》。该合同中诸多约定是原告与被告在不平等地位的基础上进行的约定。原告为寻求被告所隐瞒的事实真相，付出了巨大的时间成本和精力，现为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求法院判令：1、对原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》进行以下变更：将合同中“第十六条”关于因被告的责任造成原告在约定期限内不能办理房地产权属证书的处理方式的约定变更为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的20%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金；2、被告向原告返还41707.25元（已付房价款的5%）作为赔偿；3、被告承担延迟交房的违约责任，按日向原告支付合同房价款万分之二的逾期交房违约金，共计6005.8元（暂定由2015年7月1日计至2015年8月5日，共36天；全部违约金计至诉争商品房满足合同约定交付条件并实际交付之日止）；4、本案一切诉讼费用及其他与诉讼有关的费用由被告承担。
原告王李平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》1份。证明原告与被告存在商品房买卖合同关系；
证据二、购房收据、发票2张。证明原告已缴纳房款，履行了合同义务；
证据三、贷款合同1份。
证据四、个人贷款支付凭证1份。
共同证明原告通过银行贷款已向被告支付清全部房款，履行合同义务，每月偿还本息造成的损失；
证据五、武规建（2013）366号建筑核位红线图查询结果1份。证明依法审批的武汉保利城K1地块一期项目B区的配电房为2座，但被告开发的小区实际有4座配电房；
证据六、武汉保利城一期建设工程消防设计审核公告查询结果1份。证明在原告签订合同前，该项目消防设计不合格。
证据七、武公消审字（2013）第0697号文件的实际信息1份。证明被告申请施工许可证时所提交的编号为武公消审字（2013）第0697号）消防设计审核意见书涉嫌伪造，是被告故意违规行为，其目的之一就是欺骗原告与被告签订诉争房屋的买卖合同；
证据八、2014年12月25日保利城购房客户沟通会议签到表1份。证明被告工作人员答复相关问题的时候是在履行职务，同时证明录音的有效性、合法性；
证据九、关于保利城配电房的问题的答复1份。证明被告坚持新增6座配电房经过规划部门审批为欺瞒行为；
证据十、关于保利城一期工程施工许可证办理问题的处理意见书1份。证明被告申请施工许可证时所提交的消防审核意见书的编号为武公消审（2013）第0697号；
证据十一、2015年5月19日规划局对配电房方案批前公示查询结果1份。证明被告新增的配电房方案未经审批、武汉供电公司2012年11月19日已告知被告保利城一期配电房应为17座，但原告签订合同时被告并未告知配电房未经审批；
证据十二、被告6月29日送达的《入伙通知书》1份。证据十三、被告关于未取得竣工备案许可的公告。
共同证明被告未取得竣工备案手续，违规交房；
证据十四、《关于明确收房条件及要求湖北保利普提金置业有限公司对相关问题进行解释说明的函》1份。证明原告保留了追究被告的法律责任的权利；
证据十五、洪山区建管站关于保利城一期施工许可证发证的有关问题的答复1份。证明保利城一期的《建筑工程施工许可证》为被告骗取所得，且已被收回，该证是非法的、无效的；
证据十六、市规划局关于保利城一期规划验收的回复1份。证明新增6座配电房属于违法建设；
证据十七、政府信息公开告知书1份。
证据十八、关于政府信息公开申请的回复1份。
共同证明被告组织燃气工程验收的时间在被告通知原告进行房屋交接的日期之后；
证据十九、交房通知书1份。证明被告在7月22日通知原告收房，原告到达现场后认为不符合交房条件；
证据二十、样板间与房屋照片1组。证明B19栋楼楼梯间窗户、外露的消防水管等与B15-18、B20栋楼不一样；样板间中客厅与阳台隔窗，与被告拟交的房屋中不一样；沙盘中展示的篮球场与被告拟交付的不一样。
湖北保利普提金置业有限公司辩称：1、原告请求变更其与被告签订《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定的主张不能成立：违约金只有在被告违约时，原告才有权主张。合同签订时间为2014年2月23日，原告于2015年8月提起诉讼，已经超过一年的行使期限；2、原告无权要求被告返还已付房价款的5%作为赔偿。原告认为被告存在的违约行为是逾期交房，但原告已向被告主张逾期交房违约金，故原告无权再向被告主张损失赔偿；3、原告对被告逾期交房时间计算错误。合同第九条约定交房时间是2015年6月30日，被告于2015年7月13日取得武汉保利城一期B19#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，具备了合同第九条约定的房屋交付条件，据此，被告实际逾期交房时间应为2015年7月1日起至2015年7月13日，共13天；4、合同约定逾期交房违约金过分高于造成的损失应予减少。根据双方签订《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，逾期交房不超过30日的，被告每日按原告已交付房价款万分之二支付违约金。若以此标准计算，被告逾期交房13天应向原告支付违约金为2169元，月租金超过5000元，而同地段同类房屋月租金在1500元至1800元之间，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条第一款第二项的规定，合同约定违约金过分高于被告违约给原告造成的房屋租金损失应予以减少，被告有权请求法院结合租房损失依法调整减少违约金；5、原告诉状所述“被告交付房屋不具备法定、合同约定交付条件，被告拒绝出示竣工验收备案手续”与事实不符。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，房屋验收合格即可交付使用，被告于2015年7月13日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，具备了法定和合同第九条约定交房条件；被告从未拒绝向原告出示竣工验收备案手续，被告多次通知原告接收房屋，原告也多次到收房现场与被告交流收房事宜，但一直未办理房屋接收手续。
被告湖北保利普提金置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《武汉市商品房买卖合同》1份。证明1、2014年2月23日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于武汉市洪山区铁机村的武汉保利城K1地块一期B19幢7层3号房，该房屋建筑面积94.80平方米，总房款834，145元；2、合同第九条约定被告向原告出示建设工程质量管理机构或建设工程质量监督机构颁发的该商品房所在建筑的单位工程竣工验收备案手续，即表明该房屋符合交付条件；
证据二、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》1份。证明被告于2015年7月13日取得了武汉市城乡建设委员会颁发的武汉保利城一期B19#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，该房屋具备了合同第九条约定的交付条件；
证据三、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》1份。证明被告于2015年7月22日取得了武汉市住房保障和房屋管理局颁发的保利城K1地块一期商品房B15至B20号楼的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，说明该房屋通过了综合验收；
证据四：短信记录1份。证明被告于2015年7月24日再次以短信方式通知原告收房；
证据五：保利城附件楼盘租房信息网上查询结果1份。证明武汉保利城附近同地段同类房屋的月租金为1500元至1800元之间，合同约定每日按已付房价款万分之二标准计算逾期交房违约金属约定过高，法院可参照房屋租赁价格调整减少违约金；
证据六：新建物业竣工交付使用备案提交材料说明1份。证明被告取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》要提交燃气、消防等验收合格的资料，不存在原告所述燃气、消防不合格的情况。
上述证据经庭审质证，被告湖北保利普提金置业有限公司对原告王李平提交的证据一、证据二无异议，本院依法予以采信；对证据三、证据四的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议，认为原告通过贷款方式支付房款后，每月向贷款银行偿还本息，系履行合同约定的付款义务，与被告无关；对证据五、证据六、证据七，因原告未提供原件，无法核实其真实性、合法性，对关联性及证明目的有异议，认为属于行政审批行为，与本案无关联性，不能达到其证明目的，而且证据五红线图仅为最初审批结果，而合同明确约定以最终审批为准；对证据八，没有看到原件，无法核实真实性、合法性，也与本案无关，签到表上有被告工作人员名称不足以证明录音涉及人员系被告工作人员；对证据九，认为属于行政审批行为，与本案无关联性，不能达到其证明目的；对证据十、证据十一，没有看到原件，对其真实性、合法性有异议，且属于行政审批范畴，与本案无关；对证据十二、证据十三的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为该两份证据恰好证明被告通知过原告收房，原告也收到通知并到达了收房现场；对证据十四，认为该函件系原告单方制作，在形式上属于当事人陈述，不是证据；对证据十五，认为系建筑施工主管部门对施工许可证问题的回复，无法确认其真实性、合法性，其证明内容也与本案无关联性，属于行政审批的范畴，同时该证据也说明保利城取得了施工许可证；对证据十六，认为系市规划局关于规划验收的回复，无法确认其真实性、合法性，就证据内容来看，属于行政审批的范畴，与本案无关；对证据十七、证据十八的真实性、合法性无法确认，认为不能达到原告的证明目的，属于行政审批的范畴，与本案无关；对证据十九的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，被告当时已经取得了备案证，符合合同约定的交房条件，同时该证据也证明原告确实到达收房现场；对证据二十，认为即便照片经核对确系现场拍摄的照片，但原被告权利义务应当以合同约定为准，被告在现场履行了提示义务，标明样板间、沙盘仅作展示、以最终规划审批为准。同时，该证据反映的内容与本案无关联性。
原告王李平对被告湖北保利普提金置业有限公司提交的证据一的真实性无异议，对证明内容第2项有异议，认为被告所述证明内容与合同约定不符，排除了第九条1至7项，不能证明符合交付条件；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同第九条第8项与前7项相互矛盾，加重了原告的义务，不能达到其证明目的，被告并未出示其他单体项目验收合格文件，并未达到交房条件；对证据三的真实性、证明目的均有异议，该证不是法定交房必备的证件，合同中也无约定，与本案无关联性，不能证明燃气验收合格；对证据四的真实性、关联性、证明目的不予认可，该证据是被告单方发出的信息，原告并未收到；对证据五的真实性、关联性、合法性不予认可，该证据与本案无关，不能达到其证明目的；对证据六的真实性、关联性、证明目的不予认可。
对上述有争议的证据，本院经审查综合评定后认为：对原告王李平提交的证据三、证据四，本院认可其真实性，但对原告“每月偿还本息造成损失”的证明目的，因与被告逾期交房违约行为造成的损失无必然的因果关系，本院不予采信；对证据五、六、七、九、十、十一、十五、十六、十七、十八，因被告已提供《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，证明案涉房屋所属的武汉保利城一期B19#楼已经验收合格，前述证据属行政审查范畴，与本案无关，对原告的证明目的本院不予采信；对证据八，因原告未申请相关人员出庭作证，本院不能核实其证据来源的真实性，故对该证据不予采信；对证据十二、证据十三，只能证明被告于2015年6月30日前向原告发出交房通知，但此时被告尚未达到交房条件，不能达到原告证明“被告违规交房”的证明目的；对证据十四，因系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信；对证据十九，原告认可被告在2015年7月22日再次通知其收房的事实予以采信，不能达到原告证明“不符合交房条件”的证明目的；对证据二十，与本案无关联性，本院不予采信。对被告湖北保利普提金置业有限公司提交的证据一，为双方当事人特别约定交房条件，故本院对该证据予以采信；对证据二，该证即证明符合合同第九条第8项约定的“建设工程质量管理机构或建设工程质量监督机构颁发的该商品房所在建筑的单位工程竣工验收备案手续”交房条件，本院予以采信；对证据三、被告未提交反驳的证据，本院予以采信；对证据四，因原告证据十九中自认被告在7月22日通知收房，故本院对该证据予以采信；对证据五，原告未提供反驳证据否定被告主张，本院对该证据予以采信。对证据六，原告未提交反驳的证据，故对该证据本院予以采信。
经审理查明，2014年2月23日，原告王李平与被告湖北保利普提金置业有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的位于武汉市洪山区铁机村武汉保利城K1地块一期第B19【幢】／单元7层3号房屋一套，建筑面积为94.80平方米，房屋单价为每平方米8799元，购房总价款为834145元，合同约定交房期限为2015年6月30日前，并约定逾期交房不超过30日，按已付房价款的日万分之二支付违约金。合同签订后，原告王李平已支付购房款834145元。2015年6月24日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知定于2015年6月30日将案涉房屋交付给原告。原告在达到现场收房时，认为被告不具备交付条件，遂拒绝收房。2015年7月22日，被告再次向原告通知交房，原告仍认为不具备交付条件，也未收房。因对有关赔偿事宜原、被告未能达成协议，原告为此提起诉讼，其诉请如前。案件审理过程中，被告提起反诉，但其后申请撤回反诉，本院予以准许。
另查明，2015年7月13日，武汉市城乡建设委员会向被告保利普提金公司颁发案涉房屋所属的武汉保利城一期B19#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号为H06-15-0141号）；2015年7月22日，武汉市住房保障和房屋管理局向被告保利普提金公司颁发案涉房屋所属的武汉保利城K1地块一期B15至B20号楼《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（证书编号为武房开备字（2015）183号）；原告王李平现已收房。
以上事实，有当事人提交的相关证据及庭审笔录等附卷予以证实。
本院认为，原告王李平与被告湖北保利普提金置业有限公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定遵照执行。对原告要求将合同中“第十六条”关于因被告的责任造成原告在约定期限内不能办理房地产权属证书的处理方式的约定变更为：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的20%赔偿买受人损失的诉讼请求，因违约金只有在被告违约时，原告才有权主张，因该项约定尚未超过履行期限，原告不能证明被告违约，且原告已经超过一年的行使期限，故对其该项诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告按已付房价款的5%向其返还41707.25元作为赔偿的诉讼请求，因原告未能提交事实及法律依据，故对其该项诉讼请求，本院亦不予支持；对原告要求被告按日向原告支付合同房价款万分之二的逾期交房违约金，共计6005.8元（暂定由2015年7月1日计至2015年8月5日，共36天；全部违约金计至诉争商品房满足合同约定交付条件并实际交付之日止）的诉讼请求，因被告2015年6月30日尚未取得相关综合验收，不具备交房提交，故应当向原告支付逾期交房违约金。对违约金的计算时间，因被告于2015年已取得涉房屋所属的武汉保利城一期B19#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，7月22日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，并于同日再次向原告通知交房，本院认为被告在2015年7月22日已具备交房条件并履行通知的义务，故逾期交房违约金的时间应从2015年7月1日计算至2015年7月22日。对逾期交房违约金的比例，因被告抗辩违约金比例过高，要求调整降低，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，结合本案事实和当事人对合同履行情况以及对因逾期交房给原告造成的实际损失，综合参考同地段同类房屋租金，酌定将逾期交房违约金比例调整为日万分之一，综上，故被告应向原告王李平支付逾期交房违约金为1835.12元（834145元0.01%／天22天），对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：
一、被告湖北保利普提金置业有限公司于本判决书生效之日起十日内，向原告王李平支付逾期交房违约金1835.12元；
二、驳回原告王李平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费496元由原告王李平负担248元，由被告湖北保利普提金置业有限公司负担248元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币496元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院”，账号为“1767”，开户行为“农行武汉民航东路支行”上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马晖
二〇一六年一月十一日
书记员 高娟