北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第02106号
原告：北京天盈物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区新中西里13号。
法定代表人：陈雪妹，董事长。
委托代理人：高明竹，北京市嘉润道和律师事务所律师。
委托代理人：司彬彬，男，1985年5月5日出生，该公司职员。
被告：罗艳丽，女，1983年8月6日出生。
委托代理人：魏新，北京市中海律师事务所律师。
原告北京天盈物业管理有限责任公司（以下简称天盈物业公司）与被告罗艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理。依法由代理审判员李双庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天盈物业公司委托代理人高明竹、司彬彬，被告罗艳丽的委托代理人魏新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天盈物业公司诉称：2014年2月26日，原告与被告签订了《巨石大厦房屋租赁合同》，将坐落于北京市东城区新中西里××号“商业3”的房屋出租给被告，房屋建筑面积148平方米。被告将该房屋用于成立、经营北京蕾西皮革护理有限公司。租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日，共计60个月。租金采取预付制。合同签订后，原告依约将房屋提供给被告占有、使用，被告应于2014年11月20日前支付原告2014年12月1日至2015年2月28日的租金，但被告无故拖延支付，原告多次催要未果。后，原告发现被告在未通知原告的情况下于2014年12月16日私自搬出租赁房屋。现原告诉至法院，请求法院判令：1、判令被告支付2014年12月1日至2014年12月15日租金5万元，水电费1704.51元；2、被告向原告支付违约金109.88万元。诉讼费由被告承担。
被告罗艳丽辩称，原、被告签订租赁合同的情况属实，被告的租金确实交纳到了2014年11月30日。后因原告要求涨租金，双方一直在交涉，故被告没有缴纳之后的租金。2014年12月15日，被告将原告承租的房屋上锁，导致被告无法经营，被告的物品也一直没有搬出，现在还在原告控制之下，被告对拖欠原告水电费的情况认可，如果原告同意调解可以支付。对于违约金，被告没有违约，不同意支付。
经审理查明：被告罗艳丽系北京蕾西皮革护理有限公司的法定代表人。
2014年2月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《巨石大厦房屋租赁合同》，合同约定甲方受巨石大厦产权所有人北京通盈物业管理有限公司之委托，将坐落于北京市东城区新中西里××号，房号“商业3”，房屋建筑面积148平方米的房屋出租给乙方，租赁用途为经营。租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日止，共计60个月。租金采取预付制，自2014年3月1日起第一年的租金标准为每月100000元，之后租金标准在前一年的基础上递增5%。合同后附租金及支付明细表，约定合同签署当日支付2014年3月1日至2014年5月31日的租金200000元，2014年5月20日支付2014年6月1日至2014年8月30日的租金300000元，以此类推。租赁期内乙方使用租赁物所产生的一切费用由乙方自行负担，包括但不限于电费、水费、燃气费等费用。乙方每期交付租金时间均以乙方应支付款项按时、全额到达甲方指定账户为准。合同约定，本合同生效后5个工作日内乙方须一次性向甲方支付相当于3个月租金标准的履约保证金，共计300000元，作为乙方履行本合同项下义务的保证。如无法定和约定理由，乙方不履行合同，出现违约导致合同解除的，履约保证金不退。同时履约保证金不退并不影响乙方按照本合同约定承担相应的违约责任。在合同解除与终止条款中，双方约定，乙方无法定或约定理由未按合同约定付款（包括但不限于房屋租金、电费、水费、燃气费、通信费、停车费等），超过三日又未得到甲方延期许可的，或者延期后又未付款的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，所付押金作为违约金，不予返还，并追究乙方的违约责任。在合同违约与索赔条款中，双方约定，如乙方无法定或约定理由未按合同及其他补充条款按时支付各项租金和其他费用，无论是否得到甲方延期许可，乙方按照每逾期一日，向甲方支付欠费总额千分之三的违约金，逾期超过3日的，甲方有权解除本合同（甲方有书面延期许可的除外），该等情况下由乙方承担违约责任。本合同履行过程中，除有法定或约定事由外，任何一方提前解除本合同均属违约，由违约方向守约方支付违约金，租期剩余时间为12个月以下时，违约方应缴纳的违约金为相同期限的全部租金；租期剩余的时间超过12个月时，其中12个月以内的部分违约金为相同期限的全部租金，12个月之外超出部分，违约方应交纳的违约金为剩余租期租金总额的50%。
庭审中，原告提交了2014年12月3日、2014年12月8日、2014年12月10日、2014年12月15日向被告催收2014年12月1日至2015年2月28日的租金、违约金、水电费的缴费通知，缴费通知上显示有张娇、杨云亭的签字。被告认可张娇、杨云亭曾经是北京蕾西皮革护理有限公司的员工，但签字的真实性无法核实，被告没有收到过上述缴费通知。原告提交了2015年12月15日向被告催收2014年12月1日至2014年2月28日的租金、违约金、水电费的缴费通知，被告认可收到过该通知，但当天晚上原告就将涉案房屋上锁，被告的物品一直没能搬出，在原告控制之下。原告认可是2014年12月15日向被告催收租金后。被告拒不交纳，当日下午五、六点左右对涉案房屋上锁，第二天发现被告已自行将物品搬出，为了减少损失，原告将房屋出租给了案外人。经询，原、被告均认可双方的租赁合同于2014年12月15日解除。
原告提供了房屋租赁意向协议书、收条及与案外人北京京海康佰馨医药有限公司签订的租赁合同证明被告搬出房屋后，原告为减少损失，将房屋出租给案外人北京京海康佰馨医药有限公司，年租金为100万元，并向中介人员支付服务费83000元。被告对原告上述证据真实性不认可。原告申请北京京海康佰馨医药有限公司的职员闫军梅出庭作证，闫军梅证明2014年12月19日，北京京海康佰馨医药有限公司通过中介公司介绍与原告签订租赁合同，租金是每季度25万元，公司2014年12月19日进驻，进驻后没有进行装修。被告对原告与案外人租赁合同的租金标准不予认可。原告提供了房屋的施工照片、与案外人北京四海消防工程有限公司第七工程部签订的协议书及工程款收据，证明原告为涉案房屋恢复原状施工，支出2.6万元。被告对原告上述证据真实性不认可。
另查，本院受理北京天盈物业管理有限责任公司诉罗艳丽房屋租赁合同纠纷一案后，罗艳丽另行就房屋装修费、展架费、房屋内货物、租赁押金等事宜起诉了北京天盈物业管理有限责任公司，要求北京天盈物业管理有限责任公司向其支付房屋装修费及展架费、返还房屋内货物，退还租赁押金。
以上事实，有《巨石大厦房屋租赁合同》、催缴费通知、房屋租赁意向协议书、收条、施工照片、协议书、工程款收据及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，原告与被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按照约定将租赁房屋交付被告，被告亦应按照约定支付房屋租金及其他费用。按照合同约定，被告本应于2014年11月20日前支付原告下一季度的租金，但直至2014年12月15日，被告仍未交纳，违反了合同约定，应承担违约责任，原告要求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持，具体数额，本院结合案件情况酌情予以确定；被告提出系原告要求增加租金导致被告未交纳租金的意见，因被告未能提交有效证据，本院不予采信；双方争议发生后，被告于2014年12月15日对涉案房屋采取上锁措施，次日又收回了房屋，现原、被告均认可双方合同已于2014年12月15日解除，本院不持异议；原告要求被告支付2014年12月15日前拖欠的租金、水电费等费用，理由正当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告罗艳丽于判决生效后十五日内向原告北京天盈物业管理有限责任公司支付房屋租金五万元、水电费一千七百零四元五角一分；
二、被告罗艳丽于判决生效后十五日内向原告北京天盈物业管理有限责任公司支付违约金十万元；
三、驳回原告北京天盈物业管理有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7577元，由原告北京天盈物业管理有限责任公司负担7000元（已交纳），被告罗艳丽负担577元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李双庆
二〇一五年四月十五日
书 记 员 陈丽娟