上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初13475号
原告：毕健健，男，1986年9月6日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：饶思，北京市中伦文德律师事务所律师。
被告：上海馥邦购物中心有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：王一民，职务不详。
第三人：潘必韧，男，1980年11月14日出生，汉族，住上海市宝山区。
原告毕健健与被告上海馥邦购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。原告申请追加潘必韧为本案第三人，本院予以准许。本案于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告毕健健的委托诉讼代理人饶思到庭参加诉讼，被告上海馥邦购物中心有限公司及第三人潘必韧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告毕健健向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与第三人潘必韧所签订的《场地租赁合同书》(以下简称：合同)；2.被告向原告退还已支付的租金113,259.50元；3.被告向原告退还保证金105,850元。审理中，原告明确上述第1项诉请如下：判令原被告之间的房屋租赁关系终止。事实和理由：被告与第三人潘必韧于2013年签订了一份合同。合同约定被告将其租赁的位于上海市长宁区天山西路XXX号地下一层楼D1-1共计600平方米的场地(以下简称：涉讼场地)租赁给第三人，租期从2013年4月16日至2019年4月15日。之后，第三人于2016年4月与原告签订了《网鱼网咖特许经营合同》，约定将其所经营的“网鱼网咖”网吧转让给原告，包括前述其为经营该网吧与被告所签署的合同中所有权利和义务(包括第三人向被告支付的保证金)。原告取得涉讼场地租赁权之后告知了被告，被告同意，并将租金及公用事业费的付款帐号提供给原告，原告按被告要求正常支付钱款。之后，由于被告经营不善，导致涉讼场地于2016年12月被封，涉讼场地原告从2017年1月1日起就无法正常使用。之前，原告已向被告支付了2017年1月、2月的租赁费。综上所述，原告认为租赁费、保证金被告均应退还，故诉至法院希望支持诉请。
被告上海馥邦购物中心有限公司未作答辩。
第三人潘必韧述称，原告诉称属实，“网鱼网咖”网吧是其转让给原告的，保证金也同时转让给原告，双方为此还签订了一份《权利义务转让协议》。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：《权利义务转让协议》、《上海馥邦购物中心场地租赁合同书》、合同保证金《收据》、《收据变更证明》、《转租证明》、《停业证明》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
案外人上海茗嘉房地产发展有限公司同意被告承租涉讼场地，并予以转租。
2013年4月10日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订了一份合同。合同约定如下：租赁期限2013年4月16日至2019年4月15日，共计6年，其中免租期为60天。甲方为乙方提供涉讼场地。乙方在租赁区域内经营网吧类种网鱼网咖品牌的商品；月租金单价2.9元，租金为52,925元，以后每二年递增7%。合同签订后，乙方应于2013年4月15日前交付二个月租金作为保证金，计105,850元和二个月的租金105,850元。甲方在收到乙方款项的5个工作日内开具相应的票据。保证金为乙方按约定期限及商场管理制度履行合同之担保，由于乙方原因，造成合同提前解除之任何情形，均将导致甲方有权全额扣除乙方之保证金。保证金在本合同第一条规定的期满后三个月不计息返还……租赁保证金担保的范围包括乙方应支付的租金、水电费，乙方逾期支付租金及水电费的滞纳金，由于乙方过错，造成甲方的其他损失。
2016年4月13日，第三人与被告、案外人高某某签订了一份《收据变更证明》，该证明主要内容为案外人高某某将合同保证金105,850元的收据人转为第三人，被告予以确认。同日，被告向第三人(网鱼网吧)出具了一份收据，收款事由为：合同保证金，金额为105,850元。
2016年4、5月间，原告(丁方、新被特许人)、第三人(乙方、原被特许人)、案外人上海网鱼网络发展有限公司(甲方、原特许人)、案外人上海网鱼信息科技有限公司(丙方、新特许人)共同签订了一份《权利义务转让协议》。该协议约定如下：甲乙双方于2012年9月30日签订了关于涉讼场地网鱼网咖(原加盟店)的《特许经营合同》和《管理合同》(以下简称：原合同、原协议)，合同编号：WYWK010。现甲方拟将原合同、原协议的权利义务一并转让给丙方，乙方拟将原合同、原协议的权利义务一并转让给丁方、经四方协商一致，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，特签订本协议，以便共同遵守……2、自本协议签订之日起，原合同中约定的乙方的一切权利与义务一并转让给丁方，转让价格375万元(包含截至2016年5月1日前所有店铺押金及债权债务)。
2016年12月4日，原告向被告指定的银行账户汇入钱款113,260元及13,298.10元(网鱼网咖11月费用)。
案外人上海太实物业管理有限公司就涉讼场地出具一份《停业证明》，该证明内容为：现确认涉讼场地已于2017年1月15日停业。审理中，原告自认上述案外人系涉讼场地所在大楼新的物业公司，系涉讼场地停业后接收前物业公司管理的，故只能确认涉讼场地在上述时间停业，原告实际停业时间是2017年1月1日。
本院认为，第三人与被告之间就涉讼场地签订了合同，合同在履行过程中，第三人又将合同的权利义务全部转让给原告，原告依然按合同的约定继续向被告履行，本院因此确认合同权利义务的转让致原、被告之间就涉讼场地建立了房屋租赁关系。原告按合同约定向被告支付租金，被告负有保证原告在涉讼场地内合法经营使用的义务。根据原告诉称及提供的证据可证实被告无法继续向原告提供涉讼场地，原告已停业，故原、被告建立的房屋租赁关系事实上已经解除，双方的合同关系终止。合同关系终止后，被告应返还原告已付的2017年1月、2月的租金及保证金。综上所述，原告的诉讼请求，本院均予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条第(二)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：
确认原告毕健健与被告上海馥邦购物中心有限公司就上海市长宁区天山西路XXX号地下一层楼D1-1(建筑面积600平方米)场地建立的房屋租赁关系终止；
被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告毕健健退还房屋租金113,259.50元；
被告上海馥邦购物中心有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告毕健健退还保证金105,850元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4,586.60元，由被告上海馥邦购物中心有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 吴寅星
审 判 员 李 冬
人民陪审员 杨耀丰
二〇一七年十一月十日
书 记 员 卢思洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
合同解除；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。