山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2015）威环民初字第3117号原告XX，男。委托代理人王居昌，山东东方未来律师事务所律师。被告XX，男。被告威海市联邦房地产营销策划有限公司，住所地威海市。法定代表人于红光，总经理。第三人XX，男。原告XX与被告XX、威海市联邦房地产营销策划有限公司、第三人XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人王居昌，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司之法定代表人于红光到庭参加诉讼，被告XX、第三人XX经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告XX诉称，2015年5月29日，原告与二被告签订房屋买卖（转让）定房合同书，约定原告购买被告XX所有的位于威高花园27号1402室房屋，并约定双方应于2015年6月30日前至房管部门办理房屋所有权变更登记手续。原告支付定金20000元，由被告威海市联邦房地产营销策划有限公司收取该款项。合同签订后，原告无法与被告XX取得联系，至约定的办理手续日期被告XX亦不出面配合，使合同无法履行。被告XX违约。后原告诉至法院，要求解除原告与二被告于2015年5月29日签订的房屋买卖（转让）定房合同书；二被告共同双倍返还原告购房定金40000元，支付律师代理费3500元，共计43500元。被告XX未答辩。被告威海市联邦房地产营销策划有限公司辩称，其同意退还购房定金2万元，但在未明确违约责任前，其不清楚将定金退还给哪方。同时被告威海市联邦房地产营销策划有限公司属于居间服务方，在合同签订后，其居间服务责任已履行完毕，故要求违约方支付居间服务费。第三人XX未答辩。经审理查明，2015年5月29日，原告（乙方）与被告威海市联邦房地产营销策划有限公司（丙方）及第三人XX（甲方）签订房屋买卖（转让）定房合同书，约定，甲方同意将所拥有的坐落于威海市威高花园27#1402室房产出售给乙方，此房权属为私房产权；甲方对该出售的该房屋享有合法的所有权，并征得共有权人同意出售，并保证该房屋产权清晰，无其他限制权限（无抵押、无查封保全等其他权限）；乙方对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定该房产成交价为76500元，付款方式为按揭，此合同签订当日，乙方向甲方交付20000元为购房定金，由丙方保管，甲方同意上述房款和定金的交付方式，房款的交付约定：甲乙双方协商约定于2015年6月30日前乙方支付甲方首付款人民币叁拾万元整，同日到开发商处签订乙方预售合同，余款由公积金银行审批贷款付清；鉴于丙方为甲、乙双方所提供的中介咨询及提供订立合同的机会、媒介等服务，甲、乙双方均同意向丙方支付居间费用；甲方应付7650元，乙方应付7650元，该居间费用，应以现金的方式，在本合同签订之同时一次性支付给丙方；甲乙双方承诺于2015年6月30日前到相应房管部门办理房产所有权转移登记手续或到开发商处签订乙方预售合同等相关手续，任何一方逾期30天以上未履约的，另一方有权解除已发生的合同关系，违约方按照本合同第八条（第1条）之规定承担违约责任；违约责任：1、此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则视其违约；若甲方违约，双倍返还乙方的购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方定金作为违约金。合同签订后，丙方收取的居间服务费概不退还。无论是甲、乙双方谁违约或其他原因致合同未履行，基于丙方提供中介服务，甲、乙双方均应各自承担佣金费用；······4、因一方违约，其他方采取提取诉讼或仲裁的方式实现债权的，违约方应承担对方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用；······补充约定：甲乙双方约定由违约方承担双方佣金，未违约方需无条件配合丙方举证。甲方签章处签有“XX”字样，甲方代理人处签有“XX”字样，乙方签章处签有“XX”字样，丙方盖章处有丙方盖章，合同签约地点为威胜807。原告与被告威海市联邦房地产营销策划有限公司均认可第三人XX系受被告XX委托签订前述合同。合同签订当日原告支付涉案房屋购房定金2万元，由被告威海市联邦房地产营销策划有限公司收取。2015年10月21日，原告以被告XX违约为由诉至本院，要求处理，并委托律师代为参加诉讼，为此支出律师代理费3500元。原告为证实系被告XX违约，提交原告交通银行交易清单，载明截至2015年6月30日，其卡内存款余额为30403.19元；后自2015年7月1日起陆续有支取记录，截至2015年7月23日，其卡内存款余额为413395.19元，以此证明原告在双方约定的履行期限具有履行买卖合同的能力。另经原告申请，本院依法调取了威海市公安局交通警察支队第六大队威公（交）受案字[2015]00313号案件受案登记表、行政处罚决定书、威海市拘留所行政拘留执行回执，表明2015年6月26日，被告XX因无证驾驶车辆被行政拘留，拘留期限十五日，自2015年6月26日至2015年7月11日。原告质证称，对证据的真实性无异议，该证据证明被告XX2015年6月26日至2015年7月11日被公安机关行政拘留，而双方约定的履行合同的时间为2015年6月30日，原告在此过程中有能力履行合同没有违约行为，被告不能履行合同构成违约。本院依职权至威海市住房保障和房产管理局调取涉案威高花园27号1402室房屋档案材料，涉案房屋并未办理房屋所有权登记，合同编号为【预】2012108823的威海市商品房【预售】合同载明被告XX2012年6月7日从案外人威海威高房地产开发有限公司购买涉案房屋。原告质证称，对该预售合同的真实性没有异议，该证据证明被告XX购买涉案房屋时向银行贷款66万元，原、被告签订定房合同书时被告XX没有偿还贷款，实际上被告XX的涉案房屋是不能直接出售的，应还清银行贷款后才能将涉案房屋过户给原告，而根据XX的实际情况，其没有能力还清贷款，因此原被告之间的合同是无法履行的，但对此未提交相关证据。上述事实，有当事人陈述及房屋买卖（转让）定房合同书、收款收据、委托代理合同等有关书证在案佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订涉案房屋买卖（转让）定房合同，根据合同约定，原告应于于2015年6月30日前支付被告XX首付款人民币30万元，被告于同日为原告办理预售合同更名手续，双方互负同时履行的义务，在上述约定履行期限到期时，被告虽确被行政拘留，但从原告所提供证据看，2015年6月30日前原告银行账户内的款项远低于该数额，对于其履行能力亦未提交其他证据材料，原告亦未提存相应款项，因此无法就此认定被告存在单方违约行为，导致涉案合同无法履行。但由于在双方约定的履行期限届满后，双方均未继续履行涉案合同，被告XX联系方式亦不明，合同目的已无法实现，原告现诉请要求解除双方之间房屋买卖（转让）定房合同书，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方之间合同解除，且无法认定原告或被告XX单方先行违约，不应适用合同约定的定金罚则，应当恢复原状，原告已付定金，被告XX应予返还，但由于根据合同约定该款项由被告威海市联邦房地产营销策划有限公司代为保管，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司负有协助返还义务。因不能认定系被告XX单方违约，故原告按合同约定要求被告承担律师代理费的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求中的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年5月29日签订的房屋买卖（转让）定房合同二、被告XX于本判决生效后十日内返还原告已付定金20000元，被告威海市联邦房地产营销策划有限公司对此予以协助；三、驳回原告其余的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，公告费560元，由原告负担502元，被告XX负担502元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  宫伟丽二〇一六年六月二十日书记员  王 芳