福建省龙海市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民初字第2621号
原告汪婷香，女，1982年6月28日出生，汉族，住福建省福鼎市。
委托代理人吴志坚、林成章，福建理则达律师事务所律师。
被告漳州开发区新城房地产有限公司（下称新城公司），住所地福建省漳州市漳州港招商大道36号，组织机构代码63390918-5。
法定代表人许志坚，董事长。
委托代理人刘永平，福建闽南方律师事务所律师。
委托代理人许卓刚，男，该公司职员，住福建省漳州市漳州开发区。
被告厦门市鸿隆兴进出口有限公司（下称鸿隆兴公司），住所地厦门市思明区莲岳路189号之十三，组织机构代码69303950-5。
法定代表人马立富，总经理。
原告汪婷香与被告新城公司、鸿隆兴公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪婷香委托代理人吴志坚和被告新城公司委托代理人刘永平、许卓刚到庭参加诉讼，被告鸿隆兴公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪婷香诉称，2011年7月11日，两被告签订投资合作协议，约定由鸿隆兴公司包销新城公司所开发的“新城海世界”楼盘8、9、10#楼。包销期间，由鸿隆兴公司依法自主负责安排销售，新城公司负责办理完成销售的各项手续及应承担的费用，销售定金及房款由鸿隆兴公司派员办理收取。2012年6月10日，原告在新城公司售楼处认购鸿隆兴公司包销的商品房。原告支付给鸿隆兴公司款项10万元，鸿隆兴公司出具一份《申购新城海世界VIP客户房号确认单》给原告收执。现两被告以其包销问题发生纠纷为由称无法与原告签订商品房买卖合同。请求判令两被告立即返还原告款项10万元及赔偿利息损失（以10万元为基数，自2012年6月11日起至实际支付日止，按银行同期贷款利率计算）。
被告新城公司辩称，其与原告之间不存在商品房预约合同或是其他法律关系，原告程序上以新城公司为被告主体不适格、实体请求不合法，本案应追加实际收款人马立富为本案被告并承担相应法律责任；《申购新城海世界VIP客户房号确认单》所盖公章是鸿隆兴公司而非新城公司，鸿隆兴公司并非以新城公司名义对外销售讼争商品房，鸿隆兴公司行为不构成表见代理，原告也不属善意且无过失，鸿隆兴公司代理行为无效；原告举证未能证明签约主体具备商品房预约或者买卖合同主体资格，新城公司也未盖章确认或者追认，原告所诉商品房预售或认购合同关系应依法认定为无效合同关系；根据2012年6月10日《申购新城海世界VIP客户房号确认单》载明的“持卡人需在30天内办理认购及签订《商品房买卖合同》；持卡人可在30天后办理无息退卡”等内容，本案诉讼时效应从2012年6月10日起满30天开始计算，原告起诉已超过两年诉讼时效。综上，请求驳回原告对被告新城公司的起诉或者诉讼请求。
被告鸿隆兴公司书面辩称，原告起诉鸿隆兴的事实属实，但收取的客户资金均用于包销项目的各项销售费用支出；由于包销项目已被新城公司单方解约，鸿隆兴公司现无力解决客户退款及赔偿问题，请求支持原告诉讼请求并由新城公司负责退款及赔偿问题。
原告为证明其主张，提交以下证据：1、《新城海世界8、9、10#楼项目投资合作协议书》及《补充协议书》，证明两被告之间存在代理销售关系；2、《通知书》、《解除合同通知书》、《回复》、（2013）漳民初字第254号民事判决书和（2015）闽民终字第206号民事裁定书，证明两被告的委托代理关系发生纠纷，被告新城公司在解除通知及被告鸿隆兴公司的回复均有载明，被告鸿隆兴公司有权进行VIP的申购确认；3、（2014）龙民初字第1513号和（2014）漳民终字第1124号民事判决书，证明两被告的委托代理关系已经生效法律文书进行认定；4、《申购新城海世界VIP客户房号确认单》、中国银行《客户回单》和《置业顾问名片》，证明原告于2012年6月10日在被告新城公司售楼处认购被告鸿隆兴公司包销的商品房，并已依约支付了款项10万元。
被告新城公司对原告提供的证据1、2及证据3两份通知书和裁判文书真实性无异议，证据3的《回复》真实性无法确认且不能证明原告主张；证据4确认单没有被告新城公司盖章确认，原告没有理由相信被告鸿隆兴公司行为系被告新城公司委托授权，不构成表见代理，相关责任与后果应由原告与被告鸿隆兴公司自行承担；客户回单只能证明原告与马立富存在个人资金往来情况，不能证明原告支付款项给被告鸿隆兴公司，应由马立富个人承担相应法律责任；被告新城公司不认识名片中的置业顾问，不能证明原告主张。
被告新城公司和鸿隆兴公司均未提交证据。
本院认为，原告提交的证据1-2，因已在发生法律效力的（2013）漳民初字第254号民事判决书中所确认，在本案中无须再行认证。证据3判决文书已发生法律效力，无须另行认证。原告提供的证据4中的VIP客户房号确认单和客户回单，结合已生效的裁判文书所确认的相关事实及鸿隆兴公司的书面答辩，可以证明鸿隆兴公司在包销期间与原告签订VIP客户房号确认单并收取款项的事实。
经庭审举证、质证并认证，结合已发生法律效力的（2013）漳民初字第254号和（2014）漳民终字第1124号民事判决书所确认的事实，对本案主要事实可作如下认定：
2011年7月11日，被告新城公司与被告鸿隆兴公司签订一份《“新城海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》。约定：新城公司将其开发的“新城海世界”8、9、10#楼交由鸿隆兴公司投资包销，总建筑面积约60000平方米。包销期内鸿隆兴公司对约定范围内的房屋依法自主负责销售，新城公司不再委托第三方销售。新城公司负责完成项目建设、手续配合、证件办理和客户资料移交，完成小区基础、配套设施、景观绿化等建设，无论销售情况如何，鸿隆兴公司应按照本协议约定的总价款定期如数付款给新城公司。新城公司负责按时办理完成房屋销售的各项手续及应承担的费用，本项目取得《商品房预售许可证》后，由鸿隆兴公司依法依规自主完成销售。销售定金及房款由鸿隆兴公司派员办理收取，销售款项必须全部进入新城公司销售专管账户，资金使用由新城公司监管，除优先支付给新城公司本协议规定的进度款外，扣除相应税费后的其余款项可由鸿隆兴公司自行支配。新城公司未经鸿隆兴公司同意不得代收任何售房款项，如遇特殊情况经鸿隆兴公司同意，新城公司指定代表代收房款，但需将款项缴入新城公司银行销售专管账户并在24小时内及时通知鸿隆兴公司。鸿隆兴公司客户签订商品房买卖合同后，由于新城公司的过错造成客户退房的，视同鸿隆兴公司该相应销售行为完成。包销期限到竣工验收可交房后三个月内为止，包销期满后，新城公司有权要求结算。《投资合作协议书》第八部分第5条约定：鉴于鸿隆兴公司以新城公司名义对外销售，本协议履行期间，无论鸿隆兴公司是否具有销售主体资格，可用新城公司的销售主体资格名义进行销售，不影响双方合同成立。
2011年11月1日，新城公司取得新城购物广场8#、9#楼《商品房预售许可证》，11月8日取得10#楼《商品房预售许可证》。
2012年6月10日，原告汪婷香在新城公司售楼处与鸿隆兴公司签订一份《申购新城海世界VIP客户房号确认单》，确认单载明：VIP卡金额10万元，房号9#楼1707及房屋面积、总价等，持卡人需在30天内办理认购及签订《商品房买卖合同》，VIP卡金额转认购后视为购房款项；持卡人可在30天后办理无息退卡。鸿隆兴公司在该确认单上盖章确认。当日，原告通过中国银行存入鸿隆兴公司法定代表人马立富银行账户10万元。庭审中，本院询问新城公司讼争商品房现销售情况，新城公司表示庭后核实，但在指定期限内未予回复。
2012年6月25日，新城公司通过公证方式向鸿隆兴公司寄送通知书，要求对其不合法方式办理销售、收款以及未按约定将销售款存入专管账户的行为于6月30日前进行整改，否则将解除合同。同日，鸿隆兴公司回复函认可收到上述通知。2012年12月4日，新城公司又通过公证方式向鸿隆兴公司寄送通知书，指出鸿隆兴公司存在严重违约行为，且委托贷款的本息未能按期清偿，导致委托贷款银行向新城公司追索。要求在12月6日前整改和严格履行义务，清偿借款本息并消除影响，否则将立即解除合同。2012年12月11日，新城公司通过公证送达的形式向鸿隆兴公司寄送解除合同通知书，通知解除投资合作协议书和补充协议书。
2013年12月13日，鸿隆兴公司与新城公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，漳州市中级人民法院以（2013）漳民初字第254号民事判决书判决驳回鸿隆兴公司的诉讼请求。鸿隆兴公司不服该判决，向福建省高级人民法院提起上诉。后因鸿隆兴公司未在法定期限内预交二审案件受理费，福建省高级人民法院以（2014）闽民终字第206号民事裁定书裁定该案按自动撤回上诉处理。
本案主要争议焦点为：本案双方当事人发生法律关系的性质、合同相对方如何确定以及责任承担问题。
本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商或者其代理人与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。鸿隆兴公司包销新城公司开发的楼盘，并以新城公司名义对外销售商品房，双方系委托代理合同关系。根据投资合作协议书约定，销售定金及房款由鸿隆兴公司派员办理收取。故原告在新城公司对外公开的售楼处与鸿隆兴公司签订《申购新城海世界VIP客户房号确认单》，确认单注明的项目名称也是新城公司开发的“新城海世界”，且交款时间在鸿隆兴公司包销期间，原告在与鸿隆兴公司办理确认单后依约支付预订金的行为，足以证明原告基于善意且无过失相信鸿隆兴公司有代理权，系代为预约、预售新城公司开发建设的商品房，双方的行为构成表见代理。鸿隆兴公司代理行为产生的法律后果应由新城公司承担。因此，本案商品房预约合同的双方当事人是原告与新城公司。至于新城公司认为房号确认单仅是加盖鸿隆兴公司公章、不存在鸿隆兴公司以新城公司名义对外销售的情形。因鸿隆兴公司与新城公司存在包销合同，双方是委托代理合同关系，鸿隆兴公司在包销期间在新城公司售楼处与原告签订《申购新城海世界VIP客户房号确认单》并收取原告购房预订金行为系履行委托代理行为，其代理行为产生的法律后果应由新城公司承担。因此，新城公司关于本案诉讼主体不适格、实体请求不合法、预约合同无效等辩解，本院不予采纳。
综上所述，本院认为，被告新城公司与被告鸿隆兴公司签订的《“新城海世界”8、9、10#楼项目投资合作协议书》及《补充协议书》系两被告之间的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议内容，双方之间存在商品房包销合同关系。对外而言，双方系委托代理销售关系。虽然鸿隆兴公司违反协议约定，擅自办理《申购新城海世界VIP客户房号确认单》、收取预订金进入马立富个人账户的行为超越了代理权限，但原告与鸿隆兴公司的行为构成了表见代理，鸿隆兴公司行为所产生的后果应由新城公司承担，预约合同合法有效。新城公司与鸿隆兴公司解除包销合同，原告的合同目的不能实现，原告要求解除商品房预约合同并返还预订金10万元应予支持。因被告的原因导致原告订立合同的目的不能实现，被告应承担违约责任，原告请求按银行同期贷款利率赔偿利息损失，符合法律规定，应予支持；但应按申购确认单约定的三十日后即2012年7月11日起算利息损失。新城公司对外承担责任后，其与鸿隆兴公司之间如有纠纷可以另案处理。因被告鸿隆兴公司认可其法定代表人马立富的收款行为，因此，新城公司申请追加马立富为本案当事人参加诉讼，本院不予采纳。原告在交纳上述款项时，双方并未约定如不能签订商品房买卖合同时，被告应何时退款等内容，原告可随时主张权利，故原告起诉并未超过诉讼时效期间。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第六十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告漳州开发区新城房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告汪婷香购房预订金10万元并赔偿利息损失（自2012年7月11日起至判决指定偿还期间止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、驳回原告汪婷香其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案件受理费2700元，由被告漳州开发区新城房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 黄金叶
人民陪审员 郭跃春
人民陪审员 陈 平
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 周伟鹏