广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂信法民二初字第209号
原告（反诉被告）林茂松，男，1981年10月21日出生，汉族，住信宜市。
委托代理人卢德杰，男，1956年4月17日出生，汉族，住信宜市。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司，住所地：信宜市东镇陈锦垌村育龙湾小区一幢一、二楼，电话：0668-883****。
法定代表人卢彦敏，该公司董事长。
委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。
委托代理人李创彬，广东泰的律师事务所律师。
原告（反诉被告）林茂松诉被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2015年8月17日，本院依法裁定本案转为普通程序组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林茂松及其委托代理人卢德杰、被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的委托代理人李龙周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）林茂松诉称，原、被告于2012年1月4日在亘德.育龙湾售楼部签订合同编号为081503的《广东省商品房买卖合同》。该合同约定，原告以分期付款方式购买被告开发位于信宜市东镇教育路陈锦垌（亘德.育龙湾小区）D座8幢15层1503号（预售）商品房。合同签订前，原告于2011年10月1日交付定金10000元给被告。合同签订当日，原告交付购房款650000元给被告。2013年7月18日，原告再交付剩余购房款168000元给被告。至此，原告按该合同约定向被告支付了购房价款828000元。由此可见，原告已按合同约定全面履行完毕。被告却屡屡违约，不但没有按合同约定期限交付房屋给原告使用，逾期后于2013年7月19日才将涉案商品房交给原告接收。被告将涉案商品房交付原告使用至今已超过两年，被告仍然没有给原告办理权属登记。出于被告的原因和责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，造成本来属于原告涉案的房地产权其他权利受到限制，致原告经济受损和信誉受损。被告违反了该合同第十五条约定，理应承担违约责任，即被告应支付违约金24840元（828000元×3%）原告，但被告坚决不肯支付。为此，原告起诉至法院，请求法院判决：一、被告信宜市亘德房地产开发有限公司立即支付违约金人民币24840元给原告林茂松。二、案件受理费由被告承担。
原告（反诉被告）林茂松对其主张提供的证据有：1、原告林茂松的居民身份证复印件一份；2、《广东省商品房买卖合同》（合同编号：081503）复印件一份；3、收据复印件三张和发票复印件二张；4、收楼确认书复印件一份。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司辩称，一、原告在起诉状中部分陈述不是事实。原告在起诉状中陈述“原告以分期付款方式购买……1503房”是错误的。根据双方签订的商品房买卖合同已经明确，原告是以一次性付款的方式支付款项的。根据合同第六条可以证实。二、原告在履行本合同中存在严重的违约情形。按照原告的陈述，其在2013年7月18日支付房款168000元。根据合同第六条约定，原告应当在交楼前付清余款。按照合同第八条约定，约定交楼时间为2012年8月1日。原告对被告存在逾期付款的违约情形。按照合同第七条约定，原告应当按购房款项按每天万分之五向被告支付违约金，即是828000元×0.0005×352天＝145728元。三、原告在起诉状中陈述“被告却屡屡违约，不但没有按合同约定期限交付房屋给原告使用，逾期后于2013年7月19日才将涉案商品房交给原告接收”，纯属是颠倒是非，恶人先告状的行为。上述已经说明，原告应当在2012年8月1日前按合同约定交付全部房款，但是原告经过被告多次要求交付房款，均不愿意筹集足额款项来支付，而是拖拉到2013年7月18日才来交付余下款项。在原告于2013年7月18日交付款项后，被告立即于2013年7月19日将涉案商品房交付给原告。由此可见，被告根本不存在违约的情形。四、被告在履行合同过程中没有违约行为。原告在起诉状中陈述“被告将涉案商品房交付原告使用至今已超过两年，被告仍然没有给原告办理权属登记。……。被告违反了该合同第十五条约定，……”，该陈述是不正确的。合同第15条并没有约定被告需要在2年内办理权属证书。根据合同第15条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。”首先，现在不能确定是出卖人的责任。其次，“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”并不是讲就是“买受人不能在两年内取得房地产权属证书的”。该规定期限并不是原告所主张的两年。原告对此作两年的认为是没有依据的。五、被告与原告所签订的合同，并没有关于两年内要取得房地产权属证书的约定，所以本案的原告主张被告对此存在违约情形是不对的。六、本案涉案的商品房买卖合同原本在被告处没有存档，无法向当地房地产交易登记机关报送备案。因此，被告要求原告承担协助义务，将涉案商品房买卖合同原本交回被告或者由双方补签与涉案商品房买卖合同相同内容的商品房买卖合同，用于办理涉案商品房的产权登记。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司反诉称，反诉人与被反诉人在2012年1月4日签订商品房买卖合同一份，被反诉人在履行合同中存在严重的违约情形。根据合同第六条约定，被反诉人应当在交楼前付清房款。按照合同第八条约定，约定交楼的时间为2012年8月1日。但是，被反诉人却在2013年7月18日支付房款168000元，至此才交清全部款项。被反诉人对反诉人存在逾期付款的违约情形。按照合同第七条约定，被反诉人应当按购房款项按每天万分之五向反诉人支付违约金，即是828000元×0.0005×352天＝145728元。为维护反诉人的合法权益，反诉人请求法院判决：一、被反诉人支付违约金145728元给反诉人；二、被反诉人承担本案反诉费用。
被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司对其主张没有提供证据。
原告（反诉被告）林茂松对被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的反诉答辩称，反诉人的反诉无事实依据，即使是事实，反诉人的主张也超过了诉讼时效，请求法院驳回反诉人的反诉请求。
根据原告（反诉被告）林茂松的申请，本院调取的证据有：信宜市房地产管理局的回复函一份。
经审理查明，被告信宜市亘德房地产开发有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，其在信宜市东镇教育路陈锦垌开发建设亘德.育龙湾住宅小区。经营范围是房地产开发、销售；小区物业管理、园林绿化；房地租赁咨询服务、林业种植开发。
2012年1月4日，原告林茂松与被告信宜市亘德房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：081503）一份，该合同的主要内容是：出卖人为信宜市亘德房地产开发有限公司，买受人林茂松。根据国家和省法律、法规和有关规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人取得位于信宜市东镇教育路陈锦垌编号为信府国用（2009）第0001284和信府国用（2009）第0001532号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。该地块土地面积为19234㎡，规划用途为住宅，土地使用权年限自2009年10月19日至2079年9月29日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房【现定名】亘德·育龙湾。建设工程规划许可证号为[2010]080号、[2010]081号和[2010]082号，施工许可证号为[2010]032号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市建设局，商品房预售许可证号为信房预售[2011]012号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第D座八幢15层1503号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3.1米。该商品房非封闭式的阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共183.22平方米，其中套内建筑面积166.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1、该商品房属预售，按套出售。双方约定如下：A：按销售面积计价，即投影面积+分摊面积计算销售总价，销售面积199.2㎡，单价4156.63元/㎡，总金额828000元。B：按销售面积计价的总金额折入建筑面积183.22㎡（即产权登记面积）。单价4519.16元/㎡，总金额828000元。（产权登记面积以房产局测量建筑面积为准）。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交总房款80%（含定金）并签署《商品房买卖合同》，交楼前付清余款。2、分期付款。交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交购房款30%作首期（含定金）并签署《商品房买卖合同》，待该栋房屋封顶后十天内交50%总房款，交楼前付清余款。……。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（3）逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房/物业另行处理，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，买受人接到出卖人交楼通知30天内未能按期交接的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日之内，买受人按累计应付款3%向出卖人支付违约金。（2）逾期超过60日后，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，双方的验收交接视为通过。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。第二十二条本合同连同附件共13页，一式陆份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人肆份，买受人壹份，当地房地产交易登记机关壹份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起90天内，由出卖人向当地房地产交易登记机关申请登记备案等内容。该合同落款出卖人处是信宜市亘德房地产开发有限公司并盖有“信宜市亘德房地产开发有限公司合同专用章”的印章，还有该公司的时任总经理卢彦聪作为委托代理人的签名；买受人处是林茂松的签名及其所捺的指印；合同落款的时间为2012年2月1日，签于亘德.育龙湾售楼部。签订上述《商品房买卖合同》前，原告林茂松于2011年10月1日支付了购房定金10000元。签订上述《商品房买卖合同》时，原告林茂松于2012年1月4日支付了购房款650000元。签订上述《商品房买卖合同》后，原告林茂松于2013年7月18日支付了购房款168000元。至此，原告林茂松已向被告信宜市亘德房地产开发有限公司付清了购房款828000元。2013年7月19日，原告林茂松与被告的亘德.育龙湾物业服务中心签订一份《收楼确认书》，被告当日将涉案的D座八幢15层1503号商品房交付给原告使用。涉案商品房交付使用后，被告信宜市亘德房地产开发有限公司不按合同约定将上述《商品房买卖合同》报信宜市房地产管理局备案。到目前为止，涉案商品房尚未办理房地产权证。原告林茂松遂于2015年7月20日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。在本案审理过程中，被告信宜市亘德房地产开发有限公司于2015年8月17日向本院提起反诉，并提出上述反诉请求。庭审中，原告林茂松提出被告信宜市亘德房地产开发有限公司提起的反诉请求已超过诉讼时效。对此，被告信宜市亘德房地产开发有限公司未能提供证据证明其在诉讼时效期间内向原告林茂松主张权利，存在诉讼时效中止、中断或需延长的法定情形。
本院认为，原告林茂松与被告信宜市亘德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同，原、被告均应严格依约履行。针对原告的请求、被告的反诉请求，本院评述如下：
一、关于原告林茂松请求被告信宜市亘德房地产开发有限公司支付违约金24840元的问题。本案中，原告林茂松与被告信宜市亘德房地产开发有限公司于2012年1月4日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以价款828000元购买被告位于信宜市教育路陈锦垌育龙湾小区第D座八幢15层1503号商品房。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后二年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。第二十三条约定：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起90天内，由出卖人向当地房地产交易登记机关申请登记备案。签订上述《商品房买卖合同》后，原告林茂松于2013年7月18日向被告付清了购房款828000元，被告信宜市亘德房地产开发有限公司于2013年7月19日将涉案商品房交付给原告林茂松使用。但是，被告信宜市亘德房地产开发有限公司不按合同约定将上述《商品房买卖合同》报信宜市房地产管理局登记备案，致使涉案商品房至今未办理房地产权证，其行为违反了上述《商品房买卖合同》的约定，明显属于违约行为，理应向原告林茂松承担违约责任。因此，原告林茂松依合同约定，请求被告信宜市亘德房地产开发有限公司支付违约金24840元（828000元×3%），依据充分，本院予以支持。被告信宜市亘德房地产开发有限公司辩称其不存在违约的情形，理据不足，本院不予采纳。
二、关于被告信宜市亘德房地产开发有限公司反诉请求原告林茂松支付违约金145728元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条约定：买受人按一次性付款的方式付款，交定金伍万元，签订购房协议书后15天内到售楼部缴交总房款80%（含定金）并签署《商品房买卖合同》，交楼前付清余款。第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，则作自动放弃购买权，出卖人有权对买受人定购的商品房/物业另行处理，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人已支付的定金不予退还。第八条约定：出卖人应当在2012年8月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。据此可知，原、被告约定在2012年8月1日前付清全部购房款828000元。本案中，原告林茂松不按合同约定在2012年8月1日前付清全部购房款828000元，其在2013年7月18日支付余下购房款168000元后，至此才付清了全部购房款828000元，其逾期付款行为已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，被告信宜市亘德房地产开发有限公司应当于2014年8月1日前向法院提起诉讼主张权利，其于2015年8月17日才提起反诉请求支付逾期付款的违约金，已明显超过了法定的二年诉讼时效期间。同时，被告信宜市亘德房地产开发有限公司在诉讼中也未能提供证据证明其在诉讼时效期间内向原告林茂松主张权利，存在诉讼时效中止、中断或需延长的法定情形。因此，被告信宜市亘德房地产开发有限公司提起反诉请求时已超过诉讼时效，其的反诉请求已丧失了胜诉权，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付违约金人民币24840元给原告（反诉被告）林茂松。
二、驳回被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费421元（林茂松已预交），由被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费1607元（信宜市亘德房地产开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）信宜市亘德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 黄方强
审 判 员 彭秋香
人民陪审员 林 辉
二○一五年十二○一五年十一月对无
书 记 员 谢 燕
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。