广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终19519号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳美集餐饮管理有限公司，住所地：深圳市龙华新区龙华街道建设路158号，组织机构代码：359745535。法定代表人：戴于锐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：昌国徽，广东兆广律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨景合，男，1977年3月24日出生，台湾居民。委托诉讼代理人：岳永军，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨慧，广东国晖律师事务所律师。原审第三人：深圳市龙泉实业（集团）股份有限公司，住所地:深圳市龙华新区民治街道人民北路龙泉办公楼，组织机构代码：192479377。法定代表人：周国梁。上诉人深圳美集餐饮管理有限公司（以下简称美集公司）因与被上诉人杨景合、原审第三人深圳市龙泉实业（集团）股份有限公司（以下简称龙泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0306民初29231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人美集公司的委托诉讼代理人昌国徽、被上诉人杨景合的委托诉讼代理人杨慧到庭参加诉讼。原审第三人龙泉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。美集公司上诉请求，撤销一审判决，驳回杨景合的一审诉求并支持美集公司的一审反诉请求。事实和理由：一、一审认定系美集公司的过错导致双方合同目的不能实现,最终导致合同解除与事实不符，解除合同的原因是因杨景合违反合同内容擅自停业且拖欠相关费用。2016年4月12日，双方签订《档口租赁合同》，合同中对租赁档口、费用结算、双方权利义务都约定的很清楚。合同签订后，美集公司为商家做免费宣传推广，并于2016年8月2日正式通知杨景合开业，但开业后，杨景合却没有按照合同约定及时向美集公司支付保底销售提成，而且自2016年9月1日至9月20日擅自连续不经营，已超过7天以上，给美集公司造成了重大经济损失。美集公司在多次催告均无果的基础上，就于2016年9月20日依法依约向其发送《解除合同通知书》，因此合同解除的原因是因杨景合违反合同约定，而并非美集公司的过错导致。二、美集公司无需退还杨景合诉请中的保证金、基本建设费、收银软件押金、装修保证金、综合装修费等费用。双方签订的《商铺租赁合同》及《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》中均有明确约定收取的费用及费用退还情形，合同签订后因杨景合违约擅自停业且拖欠保底销售提成费用，给美集公司带来极大损失，根据双方签订的合同约定，系杨景合违约在先，因此依约该部分费用无需退还。三、杨景合需向美集公司支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成、收银费用、公摊等费用。双方签订的《商铺租赁合同》及《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》明确约定双方的合作模式及收费标准，杨景合不但不按照合同约定擅自停业，而且拖欠相关费用，该行为是属于严重的不诚信行为，因此，杨景合应该向美集公司支付该部分费用。三、双方虽然签订的是档口租赁合同，但合同约定双方的结算方式为杨景合按承租专柜每月3万至5万不等的保底销售额，如果销售额低于承诺的保底销售额，则按保底销售额的23%进行提成，高于保底销售额的，则按销售额的18%进行提成。从该约定来看，双方并不是单纯的租赁关系，而是合作关系，既然是合作，就会有市场风险，存在盈亏，因此杨景合不能将自己的损失转嫁给美集公司。美集公司同样因杨景合的停市行为损失惨重。四、双方合同解除并不是美集公司造成的。根据龙华新区环保所出具的整改通知书规定，要求美集公司限期进行整改，美集公司已经按照环保所的要求在规定的期限内对排烟系统进行了整改，只是因杨景合擅自停业，给美集公司造成了巨大损失，美集公司无法办理相关的环保手续。杨景合辩称，一审判决查明事实正确，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。一、关于双方签订的合同性质问题，一审判决认定正确，双方签订的就是档口租赁合同。二、一审法院已查明美集小镇并未正式营业，美集公司也没有提供任何证据证明美集小镇有正式营业，亦未提供任何证据证明其已按环保所的整改要求进行了整改，更没有任何证据证明其已办理了相应的环保审批手续，因此双方发生纠纷的根本原因为美集公司没有环保审批手续，导致美集小镇无法正常营业，过错完全在于美集公司。龙泉公司未到庭，未发表意见。杨景合向一审法院起诉请求，解除《商铺租赁合同》；判令美集公司退还保证金20000元、基本建设费58000元、收银软件（押金）2800元、装修保证金2000元、综合装修费用4350元；承担装修费用25000元；并承担本案诉讼费用。以上合计112150元。美集公司向一审法院提起反诉，请求判令杨景合支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成、公摊费用、收银费、水电费等费用共计28484.32元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，一、案件的基本事实。2010年11月12日深圳市房地产权登记中心出具深房地字第××号房地产权证书，载明土地位置为深圳市宝安区龙华街道人民路东侧，房地产名称为盛地龙泉1栋超市，用途为商业金融业，权利人为龙泉公司。2009年6月5日深圳市龙泉物业管理有限公司与郑某城签订《房屋租赁合同》一份，载明“……第一条深圳市龙泉物业管理有限公司将位于深圳市宝安区龙华街道人民路东侧盛地龙泉1栋1层的超市及29号商铺……的房屋出租给郑某城使用。……第五条郑某城租用租赁房屋的期限自2009年6月1日起至2019年10月31日止。……”2016年4月12日美集公司、杨景合签订《档口租赁合同》，载明“……第一条：深圳美集餐饮管理有限公司将坐落于深圳市龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场A12#档口……，提供给杨景合经营使用。第二条：本合同有效期为3年（即自2016年5月1日至2019年4月30日止）……第五条：结算及付款方式：一、双方一致同意选择下列第2种方式结算：……2、杨景合按承租专柜每月50000元为保底销售额，杨景合每月销售低于保底销售额，按保底销售额的23%进行提成。杨景合每月销售高于保底销售额，按实际销售额的l8%进行提成。……三、结算方式：每15天为货款结算周期，杨景合凭深圳美集餐饮管理有限公司专柜结算单或电脑打印店销售清单和深圳美集餐饮管理有限公司发放的结算卡对账，并派专人在结算期后5个工作日内到深圳美集餐饮管理有限公司处结算货款。第六条：杨景合需提供承租专柜规范的设计方案和效果图，征得深圳美集餐饮管理有限公司书面统一后方可进行统一装修，装修时间……自2016年4月12日至2016年4月30日止（按实际完工计算），……第十六条：商品销售由深圳美集餐饮管理有限公司统一收取货款，严禁截留销售收入。……”。同日双方签订《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》一份，载明“……费用收银费500元/月中央空调、公共照明等费用按实际总额公摊碗筷清洗按实际套数收费备注……2、柜台内另装水电，按实际费用计算……”深圳美集餐饮管理有限公司在《档口租赁合同》、《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》两份合同尾部“甲方”处加盖公章并相关工作人员签名，杨景合在《档口租赁合同》、《深圳美集餐饮管理有限公司专柜经营合同补充协议》两份合同尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。2016年4月26日美集公司出具收据一份，载明收到杨景合保证金20000元。2016年5月21日美集公司出具收据四份，分别载明收到杨景合基本建设费58000元，收银软件（押金）2800元（收据金额为5600元，其中包括杨景合所租A7#、A12#两个店铺的收银软件（押金））。装修保证金2000元（收据金额为4000元，其中包括杨景合所租A7#、A12#两个店铺的装修保证金），综合装修费用4350元（收据金额为8700元，其中包括杨景合所租A7#、A12#两个店铺的综合装修费用）。2016年8月9日深圳市龙华新区龙华环境保护管理所出具《整改通知书》一份，载明“名称”为“深圳美集餐饮管理有限公司”，“地址”为“龙华街道建设路158号”，“现场调查情况”为“经现场检查发现：你公司在位于盛世龙泉花园一楼处开设一美食广场，主要经营中餐、小吃等。目前处于试业阶段，在经营过程中，存在以下环保问题：1、未经环保主管部门审批同意，擅自在现址开办；2、美食广场内众商铺产生的油烟经管道与油烟净化器过滤后接入小区内公共烟管，由于风机运作管道共振产生的噪音对周边环境造成影响。”，“整改要求”为“责令你公司在20日内对噪音进行有效治理，并补办环保相关审批手续。以上要求在2016年8月29日前完成。逾期不整改或达不到整改要求的，将按有关法规依法处理。我局保留对你（单位）依法进一步处理的权力。”二、其他情况（一）双方就矛盾事实的基本陈述。庭审中，在回答“何时交付房屋？”这一问题时，杨景合称“2016年4月中旬”，美集公司称“2016年4月1日。”双方均未能提交充分证据证实商铺交付时间。在回答“双方何时产生争议？”这一问题时，杨景合、美集公司均称“9月中旬。”在回答“产生矛盾的原因？”这一问题时，杨景合称“8月底，环保部门说美集不符合正常的标准，美集公司未按照环保部门的要求进行整改。”美集公司称“杨景合经营不善，拒绝支付费用。”在回答“至今日止，杨景合有否搬离？”这一问题时，杨景合称“我的东西没有搬离，但是门被锁上了”，美集公司称“已搬离。”（二）关于本诉中的解除《档口租赁合同》。在回答“你是否同意解除双方所签订的《档口租赁合同》？”这一问题时，杨景合、美集公司均称“同意解除。”在回答“双方认为租赁合同何时解除？”这一问题时，杨景合称“2016年9月14日”，美集公司称“2016年9月20日”。（三）关于本诉中的承担装修费用。庭审中，杨景合于庭审中提交2016年5月20日与吴古金所签《装修合同（A12东楼菜饭）》原件一份，2016年7月5日吴古金出具的金额为25000元注明“A12商铺”的收据一份欲证实其为本案所涉商铺已经进行装修。鉴于杨景合未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，杨景合于本案审理过程中申请对本案所涉商铺的装修损失进行评估。经一审法院摇珠确定深圳市公平衡资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。后一审法院委托深圳市公平衡资产评估有限公司对本案所涉商铺的装修损失进行评估。2017年3月23日深圳市公平衡资产评估有限公司出具《说明》一份致一审法院，载明“我公司接受贵院委托评估龙华新区龙华街道建设路158号一层的美集小镇美食广场B17#、A16#、A7#、A12#档口的装修损失，案号为(2016)粤0306民初28840、28842、29229、29231号……因为该案件无法提供装修材料清单，并且现场已破坏，故我公司无法提供评估，……”。（五）关于反诉。庭审中，在回答“保底销售提成、收银费用、公摊费用、水电费用每一项各是多少？”这一问题时，美集公司称“保底销售提成23000元，收银费用1000元，公摊费用是4855.29元，水电费没有。”在回答“关于你总共经营60天是否认可？”这一问题时，杨景合称“我一天都没有经营过，因为深圳美集餐饮管理有限公司从未通知过我有开业或试营业。”美集公司称其公司要求杨景合支付的公摊费用为其自行提交的《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（8月）》表格倒数第四行中载明的“洗碗间公摊”191.55元，“公摊费用”3260.84元，《深圳美集餐饮管理有限公司厂商电费月结报表（9月）》表格倒数第四行中载明的“洗碗间公摊”61.12元，“公摊费用”1341.78元。一审法院认为，深圳市宝安区龙华街道人民路东侧盛地龙泉1栋超市有合法权属证书。2016年4月12日美集公司、杨景合所签之《档口租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效，双方均应依约履行。（一）关于本诉请求中的解除《档口租赁合同》。杨景合、美集公司于庭审中均同意解除2016年4月12日美集公司、杨景合所签之《档口租赁合同》。杨景合认为租赁合同解除时间为2016年9月14日，美集公司认为租赁合同解除时间为2016年9月20日。2016年8月9日深圳市龙华新区龙华环境保护管理所出具的《整改通知书》中载明美集公司未经环保主管部门审批同意，擅自在现址开办餐饮企业，要求美集公司限期补办环保相关审批手续。但美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据。鉴于系美集公司的过错致使餐饮企业无法正常开业，合同目的无法实现，最终导致租赁合同的解除，故一审法院对杨景合的诉讼主张予以支持，2016年4月12日美集公司、杨景合所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除。（二）关于本诉请求中的退还保证金20000元、基本建设费58000元、收银软件（押金）2800元、装修保证金2000元、综合装修费用4350元。鉴于美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，且因美集公司之过错导致双方所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除，杨景合要求美集公司退还保证金20000元，基本建设费58000元，收银软件（押金）2800元。装修保证金2000元，综合装修费用4350元之诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。（三）关于本诉请求中的承担装修费用。鉴于杨景合未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，杨景合于本案审理过程中申请对本案所涉商铺的装修损失进行评估。经一审法院摇珠确定深圳市中锋资产评估有限公司为本案评估事项的评估机构。后一审法院委托深圳市中锋资产评估有限公司对本案所涉商铺的装修损失进行评估。2017年3月6日深圳市中锋资产评估有限公司出具《情况说明》一份致一审法院，载明“经过现场勘查了解，发现现场装修已经基本被拆毁，现正在重新装修，现场勘查工作无法进行。当事人也未能提供任何与装修相关的资料，因此评估工作无法继续进行。”杨景合未能提交充分证据证实装修费用之确实存在及金额，其要求赔偿装修费之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对杨景合此项诉讼请求不予支持。（四）关于反诉请求中的支付2016年8月2日至9月20日的保底销售提成23000元、收银费用1000元、公摊费用4855.29元。鉴于美集公司迄今未能提交其公司补办完善环保相关审批手续，“美集小镇美食广场”这一餐饮企业正式营业的有效证据，美集公司要求杨景合支付保底销售提成、收银费用、公摊费用之诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院对美集公司的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、2016年4月12日杨景合、深圳美集餐饮管理有限公司所签之《档口租赁合同》于2016年9月14日解除；二、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还杨景合保证金20000元；三、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还杨景合基本建设费58000元；四、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还杨景合收银软件（押金）2800元；五、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还杨景合装修保证金2000元；六、深圳美集餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内退还杨景合综合装修费用4350元；七、驳回杨景合的其他诉讼请求；八、深圳美集餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2543元，已由杨景合预交，此款由深圳美集餐饮管理有限公司负担1977元，余款由杨景合自行负担。本案反诉案件受理费278元，已由深圳美集餐饮管理有限公司预交，此款由深圳美集餐饮管理有限公司自行负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理过程中，美集公司确认美集公司已经按照环保局的要求对烟囱进行了整改，整改期间杨景合已经停业，在这过程中美集公司损失很大，故没有办理环保手续。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据美集公司的上诉内容，本案的争议焦点为：1、美集公司是否应退还收取的杨景合费用；2、美集公司主张的反诉请求是否应予支持。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，在双方签订的合同中，没有约定美集公司应收取保证金的金额、基本建设费等内容，且涉案合同不能继续履行是由于美集公司开办的经营场地不能取得环保审批手续造成的，美集公司对合同不能履行承担根本违约责任，因此，合同解除后，美集公司应将收取杨景合的有关费用退还。一审对此处理恰当，本院对此予以维持。关于本案的第二争议焦点，本院认为，美集公司开办的经营场地由于不能取得环保审批手续，造成杨景合不能正式开业经营，美集公司也未举证证明杨景合有开业经营，因此，原审驳回美集公司有关反诉请求正确，本院予以维持。综上，美集公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1979元，由深圳美集餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一七年十二月二十一日书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。