江苏省扬州市广陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1002民初4267号
原告：王霞，女，1982年10月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：陈联睿、朱玉洁，江苏福朋律师事务所律师。
被告：明胜（扬州）商业管理有限公司，住所地扬州市广陵经济开发区明发路1号。
法定代表人：黄庆祝，董事长。
委托诉讼代理人：李杨、于秋红，公司法务。
原告王霞与被告明胜（扬州）商业管理有限公司（以下简称为明胜扬州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王霞及其委托诉讼代理人陈联睿和朱玉洁，被告明胜扬州公司法定代表人的委托诉讼代理人李杨和于秋红，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王霞向本院提出诉讼请求：1.被告恢复房屋原状，即符合《商品房买卖合同》中关于房屋结构，装饰、设备标准，基础设施、公共配套建筑正常运行等的要求；2.被告承担逾期违约金1956.59元（按未及时支付租金自2014年10月15日至2016年8月7日止）；3、被告承担自2016年4月15日起至达到上述第一项交房条件时止的租金及违约金损失，租金标准为每月3924.45元，违约金按日万分之二计算；4.被告承担未能提升明发商业广场的人气及物业价值根本性违约责任，另行承担两年租金，租金标准为每月3924.45元，计94186.80元。事实和理由：2010年，原告与明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称为明发扬州公司）签订《商品房买卖合同》，约定购买本市明发路1号（明发商业广场）4#-019商铺，交房时间为2011年9月30日前，并对相应的装饰、设备标准、基础设施、公共配套建筑进行了约定。后原告与明发扬州公司的关联企业即被告签订了《租赁合同书》，将该商铺租赁给被告，租期为五年。2016年5月，被告向原告寄送商铺交接通知书，告知原告租期即将届满，要求原告于2016年6月30日前办理交接手续。原告前往商铺发现现场结构被严重破坏，道路等基础设施、配套设施极不完善，不具备交房条件。原告与被告协商，但被告一直敷衍不予解决。�租赁合同书》中明确约定被告有提升广场的人气及物业价值的义务，负责商圈营造等事务，租赁的前两年为市场培育期，故不计算租金，但被告明显违背了约定义务，应当承担违约责任。
被告明胜扬州公司辩称，1.被告的诉讼主体不适格，租赁合同主体为香港明胜资产管理集团有限公司（以下简称为香港明胜公司）；2.目前涉案房屋状况完好，完全达到交付条件；3.原告在收到商铺交付通知书后没有按照租赁合同约定接收房屋，所以被告延迟了部分租金的支付，如原告能接收房屋，被告可以支付租金；关于违约金，被告尊重合同约定；4.原告的第四项诉讼请求没有合同和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2010年，王霞与明发扬州公司签订商品房买卖合同，王霞购买明发路1号（明发商业广场）4#-019商铺，购房款为619187元。此后，王霞（甲方）与香港明胜公司（乙方）签订租赁合同书，第一条：为保障甲方所购房产的长期收益，提升扬州明发商业广场的人气及物业价值，为实现扬州明发商业广场统一管理、统一规划、统一营销、统一业态组合的目的，甲方现同意将其所购之房产按本合同约定之条件出租给乙方，由乙方在合同期间全权负责整体营销广告、招商策划、业态组合设计、商圈营造等事务，乙方根据本合同约定的标准向甲方支付租金并在租赁期限内承担物业营销、推广、招商等费用；第二条：标的物位于扬州明发商业广场项目4号楼-019号店面；第四条：本合同项下的租赁期限为五年（包含前两年的市场培育期），租赁期限自租赁标的物交付之日起计算，届时应由甲乙双方签署租赁标的物的交接确认书。甲方同意�为方便租赁标的的交接，甲方授权乙方可在租赁标的符合交付条件时直接与租赁标的的开发商即明发扬州公司办理租赁标的物的交付手续。第六条：甲方同意前两年为市场培育期，不计算租金；市场培育期届满后的两年（第三年、第四年）租赁期间的年租金为甲方购买租赁标的价值的4%即月租金为2057.68元；租赁期间的第五年的年租金为甲方购买租赁标的价值的8%即月租金为4115.35元；甲乙双方同意租金应按季度支付，乙方应在每季度第一个月的15日前将当季租金支付至甲方；自租赁期间的第三年开始至租赁期限届满，租赁标的的租赁税收应由甲方承担。第七条：租赁期限届满的次日，乙方应按租赁标的当时的现状向甲方移交租赁标的，若租赁标的当时的转租合同尚未履行完毕的，尚未履行完毕的部分由甲方负责继续履行。第九条：乙方有权以自己的名义与商家签订转租合同而无需另行征得甲方同意，也无需另行通知甲方；乙方有权直接与租赁标的的出卖人即开发商办理租赁标的的交付手续，甲方予以认可。第十条：乙方逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款金额的每日万分之二向甲方支付违约金。第十二条：甲方同意，本合同中乙方的权利和义务，乙方可全部转移至即将成立的扬州明胜经营管理有限公司（暂定名），对此甲方无异议。2013年，原告办理了讼争房屋的房产证。
原告陈述被告应于2014年10月15前支付的租金5885.25元，延迟至2015年2月13日支付；应于2015年1月15前支付的租金5885.25元，延迟至2015年7月17日支付；应于2015年4月15前支付的租金5885.25元，延迟至2015年10月12日支付；应于2015年7月15前支付的租金11773.35元，延迟至2016年1月19日支付；应于2015年10月15前支付的租金11773.35元，�迟至2016年4月27日支付；应于2016年1月15前支付的租金11773.35元，延迟至2016年8月8日支付；此后的租金尚未支付。对此，被告无异议。
2016年5月27日，明胜扬州公司向原告发出《商铺交接通知书》，内容为：我司承租您位于扬州明发商业广场的商铺，租赁期限于2016年6月30日届满，我司将不再继续承租，通知您于2016年6月30日前办理商铺交接手续。如在上述期限未来办理交接手续，租赁合同期满即自行终止，视为商铺已交接。
另查，明胜扬州公司的设立主体为香港明胜公司，讼争房屋的交接、租金给付、商业广场管理均为明胜扬州公司，但其辩称系代香港明胜公司履行。
以上事实，有当事人的陈述、房地产买卖合同、租赁合同、明胜扬州公司工商档案、商铺交接通�书、房产证等证据在卷予以证明。
本院认为，双方当事人应当按照合同约定履行义务。原告与香港明胜公司签订的《租赁合同书》中第十二条约定“本合同中乙方的权利和义务，乙方可全部转移至即将成立的扬州明胜经营管理有限公司（暂定名），对此甲方无异议”，而本案被告明胜扬州公司系香港明胜公司所投资设立，讼争房屋的交接、租金给付、商业广场管理均为明胜扬州公司，且被告发给原告的《商铺交接通知书》中亦明确注明被告承租了原告的商铺，故本院认定被告概括受让了香港明胜公司在该租赁合同中的权利义务，被告为本案适格主体，对被告提出的主体不适格的抗辩意见不予采信，被告应当按照合同的约定履行义务、承担责任。
原告明确恢复原状指公�区域存在道路翻修开挖、相关通道门关闭、没有基本绿化、电梯破损无法运行、消防设施不齐全、房屋公共部位漏水等问题，要求恢复到《商品房买卖合同》第十四条的约定状态，而本案为房屋租赁合同纠纷，原告为出租人，被告为承租人，上述均为公共区域设施部分，与讼争房屋无涉，原告行使该项请求权的对象并非本案被告所承受义务，故对原告要求被告恢复原状的诉求不予支持。
《租赁合同》中约定“乙方逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款金额的每日万分之二向甲方支付违约金”，该约定不违反法律规定，且违约金标准并未超过合理范围，应当认定为有效。原告据此要求被告承担近两年内的逾期给付租金的违约金于法有据，本院予以支持。综合租金应发时间、实发时间、应发租金等，被告�给付原告逾期违约金1956.59元（计算至2016年4月前的租金逾期违约金）。
被告未能按照租赁合同约定期限给付租金，应当承担违约责任。原告要求从2016年4月1日计算至被告发出终止商铺租赁通知中注明的时间即2016年6月30日的租金及相应违约金于法有据，被告应给付原告租金11773.35元及逾期付款违约金（11773.35元从2016年4月16日起按日万分之二的标准计算）。
商业广场的经营管理系市场经济行为，具有不可预测性和风险性。《租赁合同》第一条的内容系签订租赁合同的缘由及目的，并非因未能提升明发商业广场的人气及物业价值承租人需承担责任的承诺，原告据此要求被告承担因未能提升明发商业广场的人气及物业价值而返还两年租金的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告明胜扬州公司于本判决生效后十日内给付原告王霞因逾期给付2016年4月前租金的违约金1956.59元；
二、被告明胜扬州公司于本判决生效后十日内给付原告王霞2016年4月1至2016年6月30日期间的租金11773.35元并给付逾期付款违约金（以11773.35元为基数，按日万分之二的标准分别从2016年4月16日起计算至被告实际给付之日）；
三、驳回原告王霞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2284元，减半为1142元（原告已预交），由原告负担940元，被告负担202元（被告应负担款项于本判决生效后十日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2284元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审判员 谈文荣
二〇一六年十二月十九日
书记员 沐文艺