甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0104民初312号
原告（反诉被告）刘晓燕，女，1991年8月25日出生，汉族，住兰州市西固区。
被告（反诉原告）李喜芬，女，1974年10月21日出生，汉族，住兰州市安宁区。
原告（反诉被告）刘晓燕诉被告（反诉原告）李喜芬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。刘晓燕与李喜芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘晓燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘晓燕与李喜芬签订的房屋租赁合同无效；2.李喜芬向刘晓燕返还2017年1月24日至2017年6月2日房租10811元及押金2500元，以上合计13311元；3.李喜芬向刘晓燕返还其已向银泰逸翠园小区物业公司支付的2017年度暖气费余额1552.5元；4.李喜芬向刘晓燕赔偿因房屋热水器漏水致其两台笔记本电脑主板进水而产生的维修费647元；5.本案诉讼费由李喜芬负担。事实和理由：2016年6月3日，刘晓燕与李喜芬签订房屋租赁合同，约定李喜芬将其位于兰州市西固区银泰逸翠园小区13号楼1单元1404室的房屋出租给刘晓燕，租赁期限为1年。2016年11月12日，李喜芬安装的热水器在刘晓燕未使用的情形下爆裂漏水，致使刘晓燕两台笔记本电脑被水浸泡损坏。刘晓燕向李喜芬提出赔偿请求遭拒后，双方遂约定，刘晓燕于2017年1月23日搬离案涉房屋，李喜芬向刘晓燕退还剩余的房租及押金。刘晓燕按期搬离后，李喜芬毁约。李喜芬未取得房屋的所有权，其与刘晓燕签订的房屋租赁合同违反国家法律法规的强制性规定，损害公共利益，应认定为无效。合同无效后，双方应互相返还各自的财产，故李喜芬应向刘晓燕返还预付的租金，并赔偿刘晓燕的损失。为维护其合法权益，刘晓燕诉至法院。
李喜芬辩称，其与刘晓燕签订的房屋租赁合同合法有效。依双方合同约定，刘晓燕若欲解除合同，应提前一个月向李喜芬发出通知。现刘晓燕未依约向李喜芬发出通知而径行诉至法院的行为不符合双方的合同约定。另，李喜芬同意协助刘晓燕办理暖气费余额的退款手续。
李喜芬提起反诉，请求依法判令：1.解除刘晓燕与李喜芬签订的房屋租赁合同；2.刘晓燕向李喜芬支付违约金3000元；3.刘晓燕向李喜芬赔偿因热水器遭受损坏而对其造成的损失1000元；4.刘晓燕将房屋恢复原状；5.刘晓燕立即腾退房屋并向李喜芬返还房屋钥匙3把、房卡3张及水卡、天燃气卡等；6.本案诉讼费由刘晓燕负担。事实和理由：2015年6月3日，刘晓燕与李喜芬签订房屋租赁合同，约定李喜芬将其位于兰州市西固区银泰逸翠园小区13号楼1单元1404室的房屋出租给刘晓燕，租赁期限为1年。合同到期后，双方续签了房屋租赁合同，约定租期为1年，并约定刘晓燕不得单方面提前解除租赁合同，不得改变房屋的装修及用途。刘晓燕承租房屋后，将房屋进行了改造并改变了房屋的用途，将居民住房用作经营，后又欲提前解除合同并诉至法院以逃避责任。刘晓燕的行为构成严重的违约，侵害了李喜芬的合法权益，故李喜芬有权要求解除双方的租赁合同、要求刘晓燕依约支付违约金3000元并要求刘晓燕恢复房屋原状。另，刘晓燕在租赁期间应合理使用房屋，但其未尽到合理的注意义务，致使热水器爆裂，故其应向李喜芬承担赔偿责任。
刘晓燕针对李喜芬的反诉辩称，因承租时房屋现状较脏乱，故其与李喜芬进行了沟通并经李喜芬同意后，对房屋进行了粉刷，故其不应承担恢复房屋原状的义务。刘晓燕称其未使用热水器，故不应向李喜芬承担因热水器遭受损毁而致的赔偿责任。刘晓燕另称，其已向李喜芬腾交了房屋并返还了房屋钥匙等物品。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。
刘晓燕提交的证据1房屋出租合同1份、证据2收条1份以及李喜芬提交的证据2认购合同1份、证据3房屋出租合同1份具有客观性、真实性及与本案纠纷的关联性，当事人对以上证据均无异议，本院对以上证据予以采信。
通过庭审调查及对当事人无争议的证据进行认定，本院对当事人无争议的事实认定为：2015年6月3日，李喜芬与刘晓燕签订房屋租赁合同，约定刘晓燕承租李喜芬位于兰州市西固区银泰逸翠园小区13号楼1单元1404室建筑面积为138.4㎡的房屋，租期1年。刘晓燕承租案涉房屋用于经营积木馆，李喜芬对房屋用途表示知情。合同到期后，甲方李喜芬与乙方刘晓燕续签了房屋租赁合同，约定：租期1年（2016年6月3日至2017年6月2日），租金为2500元／月，刘晓燕应于2016年6月3日支付全年租金3万元，同时交纳押金2500元，双方租赁关系终止后，李喜芬向刘晓燕退还押金；刘晓燕单方面提前解除合同的，应向李喜芬支付年租金10%的违约金；“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”，“乙方不得改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，若违反本条约定，乙方应立即负责修复或经济赔偿”；“因乙方要求，甲方同意并承诺：甲方将房屋出租给乙方的使用期限至少为3至5年。因乙方自身原因，导致房屋不能正常使用下去的，甲方不承担责任”。合同未约定若刘晓燕单方解除合同应提前一个月通知李喜芬。续签合同当日，刘晓燕向李喜芬支付了房租3万元及押金2500元并继续承租案涉房屋。在刘晓燕续租房屋的过程中，案涉房屋热水器爆裂，刘晓燕认为其在该事件中无过错，李喜芬应向其赔偿热水器爆裂致其笔记本电脑主板受损造成的经济损失647元，但未向法庭提交证据对以上事实予以证明。李喜芬认为刘晓燕的行为构成违约，其擅自改变房屋墙体颜色、不当使用致使热水器爆裂，故其应承担恢复房屋原状并向李喜芬赔偿热水器遭受损毁的损失1000元，但李喜芬未向法庭提交证据证明热水器遭受损坏的事实。双方就此发生争议。2017年1月23日，刘晓燕搬离案涉房屋。
本案在审理过程中，李喜芬向本院提出意欲前往外地并将委托律师出庭，故本院于2017年3月1日召开庭前会议。在庭前会议上，李喜芬提出反诉请求，要求解除其与刘晓燕的房屋租赁合同。刘晓燕同意解除双方的房屋租赁合同，并向李喜芬悉数交还了房屋钥匙、门禁卡、水电卡、燃气卡等物品。李喜芬接收了刘晓燕交还的以上物品后，前往案涉房屋查看现状，并于次日至本院提出案涉房屋墙体颜色被擅自改变、墙体有洞等问题。
2017年3月7日，本院办案人员前往案涉房屋所在的银泰逸翠园小区并向小区物业公司即甘肃和乐居物业管理有限公司了解案涉房屋取暖流量数据及暖气费余额计算公式等问题。经调查，案涉房屋暖气流量初始值为19008，现值为24318，暖气费计算公式为：采暖期使用总热量×0.0036×47.43／吉焦＋房屋建筑面积×7.5元／平方米。当事人对暖气流量数值及计算公式无异议。根据已查明的暖气流量数值及暖气费计算公式，刘晓燕在承租案涉房屋期间使用的暖气费为（24318-19008）×0.0036×47.43／吉焦＋138.4㎡×7.5元／㎡＝1944.67元。
刘晓燕提交证据3甘肃和乐居物业管理有限公司出具的收款收据用以证明其为购买案涉房屋暖气流量而向甘肃和乐居物业管理有限公司支付3460元。李喜芬对该证据的真实性无异议，但认为该收据上载明“客户名称：李喜芳”，故该证据与李喜芬无关。该收据载明：“房间地址：银泰逸翠园13号楼第1单元第14层1404”、“收费项目：暖气费”、“实收金额：3460”。该证据上所载房间地址与李喜芬提交的认购合同及房屋租赁合同所载案涉房屋地址相同，应认定为同一房屋，故本院对该证据予以采信，对刘晓燕的证明目的予以采纳，对李喜芬的质证意见不予采纳。
李喜芬提交证据1房屋现状照片16张用以证明刘晓燕改变了房屋墙体颜色并破坏了墙体，对日后房屋的出租和使用带来不利影响。刘晓燕对该证据的真实性无异议，对李喜芬的证明目的提出异议，认为其未损坏案涉房屋的墙体。该组证据显示房屋内墙体呈现不同颜色，具有客观性、真实性及与本案纠纷的关联性，但未显示墙体遭受破坏，故本院对该证据予以采信，对刘晓燕的质证意见予以采纳，对李喜芬的证明目的不予采纳。
通过庭审调查及对当事人有争议的证据进行认定，本院对当事人有争议的事实认定为：刘晓燕续租房屋后，向甘肃和乐居物业管理有限公司交纳3460元用于购买案涉房屋的暖气流量，其在租赁期间使用暖气费1944.67元。李喜芬在双方合同解除后提出刘晓燕改变了墙体颜色并破坏了墙体，但其向法庭提交证据仅能证明墙体颜色多样，不能证明墙体遭到破坏，故本院认定为案涉房屋墙体未受损。
本院认为，依据合同效力法定原则，当事人签订的合同具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形的，方可认定为无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，据此可以看出，房屋租赁合同转移的是房屋的使用权和收益权，并不要求出租人必须是房屋所有权人或已取得产权证。刘晓燕未向法庭提交证明合同无效的证据，故本院对其提出的以李喜芬未取得案涉房屋所有权为由要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。
李喜芬与刘晓燕签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立并生效的合同，受法律保护，对当事人具有拘束力，当事人应严格依约履行各自的义务。刘晓燕在合同租赁期限未届满的情况下主动搬离房屋，并表明将不再履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，刘晓燕提前解除合同的，应向李喜芬支付年租金10%的违约金3000元，故本院对李喜芬提出的要求刘晓燕向其支付3000元违约金的反诉请求予以支持。
2017年3月1日，李喜芬与刘晓燕经协商，均同意解除双方的租赁合同。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，故本院认定李喜芬与刘晓燕于2016年6月3日签订的房屋租赁合同于2017年3月1日被解除。刘晓燕虽于2017年1月23日搬离案涉房屋，但未向李喜芬交付房屋，仍继续实际控制房屋，且双方合同至2017年3月1日方得以解除，刘晓燕仍应继续向李喜芬支付实际控制房屋期间的房屋租金，故本院对刘晓燕提出的要求李喜芬退还2017年1月24日至2月28日房屋租金的诉讼请求不予支持。2017年3月1日，李喜芬与刘晓燕就解除房屋租赁合同一事达成一致意见，双方合同至此解除。刘晓燕于合同解除当日向李喜芬悉数交还了房屋钥匙、门禁卡、水电卡、燃气卡等物品。至此，刘晓燕向李喜芬返还了房屋，李喜芬恢复了对房屋的实际控制，则刘晓燕不应再向李喜芬支付合同解除且房屋返还后的房屋租金，故本院对刘晓燕提出的要求李喜芬返还其预交的2017年3月1日至6月2日房屋租金7666.67元（刘晓燕已依约向李喜芬支付了2016年6月3日至2017年6月2日一年租金3万元，2017年3月1日至2日租金为2500元／月÷30天×2天＝166.67元，2017年3月3日至6月2日租金为2500元／月×3个月＝7500元，则2017年3月1日至6月2日房屋租金为166.67元＋7500元＝7666.67元）的诉讼请求予以支持,对李喜芬提出的要求刘晓燕立即腾房、返还房屋钥匙3张、房卡3张、水卡、天燃气卡等反诉请求不予支持。
双方在合同中明确约定，刘晓燕于合同签订当日向李喜芬交纳押金2500元，双方租赁关系终止后，李喜芬向刘晓燕退还该笔押金。现双方租赁合同因当事人协商一致而被解除，双方在租赁合同中的权利义务关系亦随之终止，李喜芬依约应向刘晓燕返还押金2500元，故本院对刘晓燕提出的要求李喜芬返还押金2500元的诉讼请求予以支持。
当事人签订合同后，不仅要全面履行合同约定的义务，也要依诚实信用原则履行合同关系终止后产生的附随的后合同义务。刘晓燕向甘肃和乐居物业管理有限公司支付3460元用以购买暖气流量，其在承租案涉房屋期间使用暖气费1944.67元，案涉房屋上尚剩余暖气费1515.33元。刘晓燕未向李喜芬支付该笔款项，李喜芬不应向刘晓燕承担返还暖气费余额的义务，但李喜芬应协助刘晓燕办理退费手续，该协助义务是李喜芬在合同终止后遵守诚实信用原则并依法应向刘晓燕履行的后合同义务。庭审中，李喜芬同意履行该协助义务。本院为督促其自觉履行，故判令其于判决生效之日起十日内协助刘晓燕至甘肃和乐居物业管理有限公司办理刘晓燕预交的取暖费余额1515.33元（具体数额以甘肃和乐居物业管理有限公司的计算结果为准）的退费手续，李喜芬逾期未履行协助义务的，刘晓燕向李喜芬交付暖气费发票后，由李喜芬向刘晓燕代付1515.33元，待李喜芬自行办理完毕退费后，根据实际退费数额与刘晓燕结算。
李喜芬在与刘晓燕履行2015年6月3日签订的房屋租赁合同时即知晓刘晓燕的房屋用途。2016年6月3日，双方续签合同，应认定李喜芬对刘晓燕的房屋用途及改变房屋墙体颜色的做法表示认可和接受。李喜芬称其允许刘晓燕粉刷彩墙的前提是刘晓燕保证承租房屋3至5年，现刘晓燕仅承租了一年半，故认为刘晓燕应将房屋墙体恢复为白色。双方在合同中约定，“因乙方（刘晓燕）要求，甲方（李喜芬）同意并承诺：甲方将房屋出租给乙方的使用期限至少为3至5年。因乙方自身原因，导致房屋不能正常使用下去的，甲方不承担责任”，可见，李喜芬在合同中向刘晓燕承诺出租房屋的期限至少为3至5年，而非刘晓燕向李喜芬承诺承租房屋的期限至少为3至5年，故本院对李喜芬提出的因刘晓燕未依承诺承租房屋3至5年而要求刘晓燕恢复房屋墙体颜色的主张不予支持。刘晓燕承租案涉房屋后，依约向李喜芬支付房租，有权在不破坏房屋主体结构、对房屋未造成毁损的前提下，为实现房屋的使用价值和合同目的，根据需要对房屋进行装饰、装修。刘晓燕改变房屋墙体颜色的行为并未破坏房屋的主体结构，亦未毁损房屋。李喜芬同意刘晓燕改变房屋墙体颜色并在其同意的基础上，双方续签了房屋租赁合同。李喜芬对案涉房屋进行收益，应接受房屋因正常使用造成的自然损耗，且李喜芬无证据证明刘晓燕破坏了房屋墙体并对房屋造成了毁损。综合以上原因，本院对李喜芬提出的要求刘晓燕恢复房屋原状的反诉请求不予支持。
刘晓燕未向法庭提交证据证明因李喜芬安装的热水器漏水致其笔记本电脑受损的事实，应承担举证不能之不利后果，故本院对其提出的要求李喜芬赔偿因热水器漏水致其笔记本电脑毁损所造成的损失647元的诉讼请求不予支持。李喜芬未向法庭提交刘晓燕损坏其热水器的证据，应承担举证不能之不利后果，故本院对其提出的要求刘晓燕赔偿热水器被损坏造成的经济损失1000元的反诉请求不予支持。
李喜芬在庭审中提出，刘晓燕若欲单方解除合同，应提前一个月对其进行通知，并认为刘晓燕未经通知径行诉至法院的行为不符合双方的合同约定。对此，本院认为，李喜芬与刘晓燕在合同中未约定刘晓燕单方解除合同时应提前一个月通知李喜芬，且起诉权是法律赋予每一位公民的权利，任何人不得以任何方式予以剥夺，故本院对李喜芬提出的该项主张不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第九十一条第二项、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、刘晓燕与李喜芬于2016年6月3日签订的房屋租赁合同于2017年3月1日被解除；
二、李喜芬于判决生效之日起五日内向刘晓燕返还其预交的2017年3月1日至6月2日房屋租金7666.67元、押金2500元，以上合计10166.67元；
三、李喜芬于判决生效之日起十日内协助刘晓燕至甘肃和乐居物业管理有限公司办理刘晓燕预交的取暖费余额1515.33元（具体数额以甘肃和乐居物业管理有限公司的计算结果为准）的退费手续，李喜芬逾期未履行协助义务的，刘晓燕向李喜芬交付暖气费发票后，由李喜芬向刘晓燕代付1515.33元，待李喜芬自行办理完毕退费后，根据实际退费数额与刘晓燕结算；
四、刘晓燕向李喜芬支付违约金3000元；
五、驳回刘晓燕的其他诉讼请求；
六、驳回李喜芬的其他反诉请求。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费188元，减半收取94元，由李喜芬负担54元，由刘晓燕负担40元；反诉案件受理费50元，由李喜芬负担25元，由刘晓燕负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
代理审判员 张倩倩
二〇一七年三月十四日
书 记 员 徐思思
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十一条第二项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （二）合同解除；
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。