重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0116民初3823号
原告：周俊吉，男，汉族，1990年7月14日出生，住重庆市江津区。
委托诉讼代理人：张国初，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，特别授权。
被告：重庆荣坤房地产开发有限责任公司。住所地重庆市合川区合阳办青龙街158号门市。
法定代表人：李洪渊，董事长。
原告周俊吉与被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序公开进行了审理。后因案情需要变更为普通程序，依法由审判员周思远担任审判长，与人民陪审员段廷芬、刘琼组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告周俊吉的委托诉讼代理人张国初到庭参加诉讼。被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司下落不明，经本院依法公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告周俊吉诉称：2013年9月17日，原告与被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告预购被告开发建设的，位于重庆市江津区鼎山街道办事处鼎山大道XX号XX小区X幢X单元X—X号房屋，房屋总价为381568元。合同还约定了交房期限及交房条件、合同登记备案的办理、产权登记的办理，以及逾期交房、未按时办理合同登记备案及产权登记的违约责任等。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，而被告未按约定时间提交合同登记备案和办理产权登记的申请。经查询，被告于2014年7月23日取得预购商品房合同登记备案受理单，按合同约定，被告应在合同签订后十日内办理并取得房管部门出具的登记受理单，至此被告迟延办理299天（已扣除合同约定的办理期间10日），按原告当时已付购房款119120元和合同约定的违约金计算标准每日万分之1.5计算，被告应支付原告迟延办理合同登记备案违约金5342.53元（119120元×1.5/10000×299天）。被告于2013年7月26日交房，而原告所购商品房于2013年9月29日才经竣工验收。按合同约定，被告应在交房后60日内向房管部门提出为原告所购房屋办理《房地产权证》的申请，并取得登记受理单。而被告于2015年7月20日才实际取得办理权属转移登记的受理单，从2013年9月29日至2015年7月20日，共659天。其中，从2013年9月29日至2014年7月22日共236天（已扣除合同约定的办理期间60日），此期间原告已付购房款为119120元。根据合同约定的违约金计算标准每日万分之一计算，被告应付原告违约金2811.23元（119120元×1/10000元/天×236天）。从2014年7月22日至2015年7月20日共363天，此期间原告已付购房款为384578元，根据上述违约金计算标准，被告应付原告违约金13960.18元（384578元×1/10000元/天×46天）。两笔共计16771.41元。请求人民法院判决被告支付原告迟延办理商品房买卖合同登记备案的违约金5342.53元和逾期办理商品房产权登记的违约金16771.41元。
经审理查明：2013年4月9日，原告周俊吉与被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司就位于“重庆市江津区鼎山街道鼎山大道XX号XX小区X幢X单元X—X”号的住房签订了商品房买卖合同。合同签订当日，原告按约定向被告支付了首付购房款119120元。同年7月16日，被告将上述房屋交付原告。同年9月17日，被告（甲方）将前述商品房买卖合同收回后与原告（乙方）重新签订《重庆市商品房买卖合同》约定：由乙方购买甲方开发建设的上述房屋，建筑面积80.33平方米，总价款为381568元；此款首付111568元，余款270000元银行按揭支付……；预售商品房的，甲方应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房销售依据为津国土房管（2013）预字第（026）号《商品房预售许可证》。合同第十二条：“关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……”第十三条约定：“关于办理产权登记的约定。1、现售商品房的……。2、预售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理。（1）逾期在360日（含）之内……。（2）逾期超过360日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金,并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”除上述内容外，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2014年6月26日又向被告支付购房款2448元，同年7月24日，银行按揭贷款260000元拨付到被告单位。至此原告付清了合同约定的购房款381568元。2015年7月9日，被告向原告出具了260000万的购房发票。2014年7月21日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具了涉案房屋的预售合同登记备案《业务受理通知书》。该通知书下部空白处书写有“王某某，2014年7月23日”的内容。2015年7月16日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具了涉案房屋的预售后权属登记《业务受理通知书》，该受通知下部空白处书写有“王某某，2015年7月20日”的内容。同日，原告所购房屋办理了权属证书。
另查明：2013年9月29日，XX小区X幢通过了竣工验收。2014年10月10日，XX小区（一期）1、4、5、7号楼及地下车库取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。
庭审中，原告陈述：合同中关于合同登记备案和房屋权属登记违约金的约定，是计算至被告取得登记受理单之日止。故合同登记备案的违约金，原告计算至2014年7月23日止，房屋权属登记的违约金，原告计算至2015年7月20日止。
以上事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、购房款发票、《重庆银行个人按揭贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、原告的银行账户交易清单、预售合同登记备案《业务受理通知书》、预售后权属登记《业务受理通知书》，庭审调查中当事人的陈述等证据相佐证。
本院认为，被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司与原告周俊吉于2013年9月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同签订时，虽然被告已将房屋交付原告使用，但原被告先后签订了两份《重庆市商品房买卖合同》，而双方重新签订合同所约定的交房时间仍然为2013年5月30日前，此表明原被告重新签订的商品房买卖合同仍为商品房预售合同。
合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也应按合同约定为原告所购房屋办预售合同登记备案和预售后权属登记。
对原告请求被告支付的迟延办理合同登记备案违约金。按合同约定，被告应在合同签订之日起十日内，向房管部门申请办理本商品房预购合同登记备案，并取得房管部门出具的登记受理单。而被告于2014年7月21日才取得（按有关规定，房管部门出具之日视为开发商实际取得，下同）涉案房屋的预售合同登记备案《业务受理通知书》，其行为已构成违约。从2013年9月17日双方签订合同起至2014年7月21日（注：按合同约定均包括当日，下同）共307天，扣除10日办理期间，被告实际迟延办理合同登记备案298天。其间，2013年9月17日至2014年6月25日，原告已付购房款的金额为119120元，2014年4月26日，原告又付购房款2448元，而原告按119120元计算，符合法律规定。其金额为5324.66元（119120元×1.5/10000×298天）。
关于逾期办理产权登记的违约金。双方约定应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案，被告虽然于2013年7月16日将房屋交付原告，但此时房屋未通过竣工验收，不符合房屋交付的法定条件。因此被告的实际交房之日应为涉案房屋通过竣工验收日。涉案房屋于2013年9月29日通过竣工验收，从此日至2015年7月16日房管部门出具预售后权属登记《业务受理通知书》，共656天，扣除合同约定的办证期间60日，被告实际迟延为原告所购房屋办理权属登记596天。其间，2013年9月29日至2014年6月25日，原告已付购房款的金额为119120元，2014年6月26日至同年7月23日，原告已付款金额121568元，从2014年7月24日至2015年7月16日，原告已付款金额为381568元。2013年9月29日至2014年7月23日，共298天，扣除60日，共238天。此期间原告按119120元计算，符合法律规定。其金额为2835.05元（119120元×1/10000元/天×238天）。从2014年7月24日至2015年7月16日，共计358天，按上述原告已付购房款的金额，被告应支付原告违约金13660.03元（381568元×1/10000元/天×358天），两笔共计16495.18元。
对原告计算有误的违约金的计算期间和将交纳的其他费作为计算违约金的基数，因与合同约定不符，本院不予采纳。对原告称，合同中约定的被告“实际取得”房管部门出具的登记受理单之日是指被告实际领取之日，因与有关规定不符，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告周俊吉迟延办理合同登记备案的违约金5324.66元。
二、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告周俊吉迟逾期办理商品房权属登记的违约金16495.18元。
三、驳回原告周俊吉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费352元，由被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 周思远
人民陪审员 段廷芬
人民陪审员 刘 琼
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 王星皓