宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初2080号原告：宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司（组织机构代码为66557002-4）。住所地：宁波市鄞州区嵩江中路***号（宁兴.城市花园33幢143号）。法定代表人：林宗祥，该公司总经理。委托代理人：唐才宗，浙江立甬律师事务所律师。委托代理人：郑杰，浙江立甬律师事务所律师。被告：郑岗，男，1965年11月14日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司（以下简称宁兴中基物业公司）为与被告郑岗物业服务合同纠纷一案，于2016年3月11日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑燕适用简易程序独任审理。本案于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人唐才宗与被告郑岗到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告曾申请庭外和解半个月，但未达成和解方案。本案现已审理终结。原告宁兴中基物业公司起诉称：原告是一家物业服务公司，根据2012年2月13日原告和风格城事业主委员会签订的物业服务合同以及2015年10月16日续订的物业服务合同，自2012年3月1日起入驻风格城事小区，为广大业主提供物业服务。两份物业服务合同对物业服务标准、物业费用标准和支付时间等事项均作了约定。被告是风格城事小区某室业主，房屋面积147.16平方米。根据物业服务合同约定，被告应按每月每平方米1.5元的标准支付综合服务费，并按每年每平方米2.0元的标准支付公共维修费。原告采用公告栏通知、电话催收、当面催收以及通过业主委员会协助催讨等多种方式催收，但被告仍拒付2012年3月1日起到2015年12月31日期间的物业费。现要求判令被告支付自2012年3月1日到2015年12月31日的物业费11282.27元，并赔偿自应付之日起至实际付清之日按同期银行贷款利率计算的利息损失（暂算至2015年12月31日为1345.04元），本息合计12627.31元。被告郑岗答辩称：一、风格城事小区原来的物业服务企业由开发商指定，在2012年春节后突然退出。2012年3月，原告在没有招标的情况下进驻小区，还擅自将物业管理费提高到1.5元/平方米.月，没有履行任何告知程序。被告从那时起就比较关注物业公司的运行情况，就物业管理事项表达了自己的主张，但被告的大部分建议都没有得到反馈与改进，这伤害了被告，也因此拖延物业费至今；二、原告履行合同存在瑕疵。门禁系统形同虚设，失灵成为常态。42号楼的电梯存在严重安全隐患，被告报修已有一年半时间，但一直未维修。道路保洁情况不符合物业服务标准。小区景观水池系统长期停用，导致现已不能正常运行。小区绿化死亡率大，垃圾收集系统严重不到位，小区车辆停放混乱。物业管理的财务年报除第一年公布一次外，以后再未公布；三、原告诉称已通过多种方式催收物业费缺乏证据，原告的起诉已过诉讼时效，应驳回原告诉请。原告未按标准履行物业管理合同中约定的义务，应驳回原告的全部诉讼请求，并判令原告依合同约定履行合同义务。原告诉请中的2012年3月到2015年2月28日的公共维修费缺乏法律与合同依据，应驳回。被告缴纳水电费时原告声称需先行缴纳每月5元的电梯能耗费，但未说明此项收费的法律依据，要求法院判令原告停止此项收费，并无条件接受被告缴纳的水电费。请法院邀请第三方评估机构按物业合同标准对合同履行情况进行评估，根据评估结果缴纳相应的物业费。原告宁兴中基物业公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《物业服务合同》两份，拟证明原告系风格城事小区的物业服务企业及物业服务费标准、逾期缴纳物业费的违约责任；2.物业登记资料一份，拟证明被告系风格城事小区某室的业主，房屋建筑面积147.16平方米；3.《物业费用收缴通知单》、《关于协助风格城事管理处催收物业服务费的通知》各一份，拟证明原告多次向被告催收物业费的事实。被告手写的信件一份（复印件），拟证明被告收到过原告催讨物业费的挂号信；4.小区绿化补种清单四份，拟证明原告对小区绿化进行了补种。被告对上述证据的质证意见以及本院的认证意见如下：对证据1，被告认为真实性无法认定，因为其本人没有看到过该两份合同，业主委员会代表广大业主签订合同前应开会讨论，但被告也没有被通知开会，因此不能确认两份合同的真实性。本院认为原告已提交了两份《物业服务合同》的原件，而且原告事实上也确在风格城事小区提供物业服务，故对该组证据的真实性予以确认。对被告提出的业主委员会是否征询过广大业主意见的异议，不在本案审理范围之内，被告可另行处理。对证据2，被告无异议，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3，被告认为没有收到过《物业费用收缴通知单》，在电梯上看到过张贴的《关于协助风格城事管理处催收物业服务费的通知》。对信件的真实性无异议，在2013年7月14日原告有把信件塞在门缝，然后被告就与物业公司去沟通物业管理存在的问题，但物业公司至今也没有解决问题。本院认为原告该组证据系为证明曾向被告催讨过物业费，此事实已可以确认，而且在2013年7月14日的信件中被告也并未拒缴服务费，而是表示“业主交纳物业费天经地义，是必须的，但是我曾几次向管理处要求答复的几项事宜都没有答复，因此是你们违约在先”，故对原告已进行过催讨的事实予以确认。对证据4，被告对真实性有异议，认为在原告公示的项目收支中未反映出原告有购买过补种的绿化。本院认为原告提交了证据原件，其真实性可以确认。被告郑岗为证明自己的诉讼主张，向本院提交了《风格城事项目收支公示》，拟证明原告的账目存在虚假，例如“人员工资”中的保安、保洁人数与实际严重不符，原告向被告收取的电梯能耗费也没有反映在公示内。原告对上述证据的真实性无异议，但认为均是如实公布，不存在虚假。本院认为该组证据与本案的争议并无直接关联，故不作认定。根据原、被告的举证、质证以及当事人对事实的陈述，结合法庭调查，本院确认本案事实如下：原告自2012年3月1日起为宁波市鄞州区风格城事小区提供物业服务，目前仍系该小区的物业服务企业。原告与风格城事业主委员会签订有两份《物业服务合同》（一份服务期限为2012年3月1日至2015年2月28日，以下简称“前合同”；一份服务期限为2015年3月1日至2018年2月28日，以下简称“后合同”）。对物业服务收费方式，两份合同第六条均约定为“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【多层住宅】：0.90元/平方米.月；【高层住宅】：1.90元/平方米.月；【小高层住宅】：1.50元/平方米.月；【商业物业】：1.50元/平方米.月”；对物业服务费用交纳的时间，前合同第七条约定为“按年交纳，业主或物业使用人应在当年6月30日之前履行交纳义务”，后合同第七条约定为“按年交纳，业主或物业使用人应在每年物业费到期月履行交纳义务”；对日常维修费，前合同未见约定，后合同第九条约定“房屋的共有部位、共用设施的日常维修费按以下标准收取：【多层住宅】：1.50元/平方米.年；【高层住宅】：2.40元/平方米.年；【小高层住宅】：2.00元/平方米.年；【商业物业】：1.50元/平方米.年”。被告系风格城事小区某室业主，该房屋建筑面积147.16平方米，属于小高层住宅。2012年3月1日至今的物业服务费被告未缴纳。原告于2013年7月14日发信函给被告进行过催讨，2015年9月14日又通过风格城事业主委员会发通知进行过催讨，被告仍未缴纳。本院认为：原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告作为小区业主，也负有按时交纳物业服务费用的义务。原告作为服务方，应提高服务意识，加强与业主之间的沟通，对业主的建议与意见及时作出回应。但由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，随意拒交物业费将导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。被告提出的原告的物业服务所存在的问题，即使存在也属一般违约而非根本违约，被告可要求原告改进工作、提高服务质量，但不能以拒付物业费的形式行使抗辩权。原告要求被告支付2012年3月1日至2015年12月31日期间的物业费，于法有据，本院予以支持，但对具体金额，原告计算有误，本院按照合同约定纠正为10399元（综合服务费：1.5元/平方米/月×147.16平方米×46个月。公共维修费：因前合同未约定，故仅支持2015年3月1日至2015年12月31日的公共维修费，2元/平方米/年×147.16平方米÷12×10个月）。被告未按期缴纳物业服务费，显然已构成违约，原告要求被告赔偿应付之日起至实际付清之日止的利息损失，符合法律规定，对利息损失的金额，本院确认为1065元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告郑岗支付原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司物业服务费、公共维修费共计10399元，赔偿逾期付款利息损失1065元（暂算至2015年12月31日止），并继续赔偿以未付的物业服务费、公共维修费为基数、按银行同期贷款基准利率计算的利息损失至判决确定履行之日止，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费116元，减半收取58元，由原告宁波宁兴中基酒店物业管理有限公司负担15元，被告郑岗负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。审 判 员  郑 燕二〇一六年八月十五日代书记员  项凌燕??8???9?