安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终525号上诉人（原审被告）：合肥新动态英语培训中心，住所地安徽省合肥市长江中路168号招商大厦18层，组织机构代码66142642-0。法定代表人：余晓娥，校长。委托代理人：程锋，公司员工。委托代理人：孙广华，安徽天禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥百盛逍遥广场有限公司，住所地安徽省合肥市淮河中路77号，组织机构代码72851613-0。法定代表人：张瑞雄，董事长。委托代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。委托代理人：徐祥，安徽巢阳律师事务所律师。上诉人合肥新动态英语培训中心（以下简称新动态英语）因与被上诉人合肥百盛逍遥广场有限公司（以下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民一初字第03792号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。百盛公司原审诉称：百盛公司瑶海区分公司与新动态英语于2010年12月签订租赁合同一份，约定由百盛公司瑶海区分公司提供元一时代广场三层的722.80平方米的房屋场地租赁给新动态英语使用，新动态英语按每月以每平方米每月60元的价格支付租金，租金每年在上的年租金的基础上上浮5%；新动态英语还应当按月承担物业管理费用1445.6元。双方并约定，如有任何一方违约单方终止租赁合同，则应当支付当年租金的50%作为违约金给守约方。后双方于签订合同当日达成补充协议一份，约定由新动态英语按月向百盛公司支付10842元的管理费用，该费用每年在上一年的基础上上浮5%。合同及补充协议签订后，百盛公司即依合同约定将租赁标的房屋场地交付给新动态英语使用，新动态英语在租赁场所设立经营机构，并开发业务经营。双方在合作之初，新动态英语尚能及时交付租金及管理费用、物业费用，但自2013年以来，新动态英语时常拖欠百盛公司的费用，至2014年元月，新动态英语开始拒绝向百盛公司支付任何费用。新动态英语于2014年1月向百盛公司出具《终止租赁函》一份，单方要求终止与百盛公司的租赁关系，但新动态英语至今仍未将合同约定的标的物交还给百盛公司，对于合同约定的违约金，新动态英语也拒绝支付。百盛公司认为：一、双方签订的合同合法有效，双方均应诚实履行。二、新动态英语单方终止合同并长期拒绝向百盛公司交还租赁标的的行为，严重违反了合同的约定，也给百盛公司造成了巨大的经济损失，新动态英语应当依法承担支付房屋的占有使用费及支付违约金的责任。百盛公司为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：一、合肥新动态英语培训中心立即向合肥百盛逍遥广场有限公司偿付2013年12月18日至2015年2月17日期间的租金、管理费及房屋占有使用费用、物业管理费共计923908.22元；二、合肥新动态英语培训中心立即向合肥百盛逍遥广场有限公司支付违约金421376.34元。新动态英语原审当庭辩称：一、双方签订的租赁合同已经解除，租赁房屋已经被百盛公司收回；不存在租赁合同履行的客观事实依据，也不存在新动态英语占有该房屋的客观事实。双方是先付费后使用，这也是整个行业基本规则，所以不可能存在先使用后付费的情况，也印证了百盛公司诉称的新动态英语在没有支付任何租金的情况下占用其房屋是不可能的，也不符合正常经济生活规律。百盛公司在2013年12月18日左右就强行锁门，将房屋收回，并实际控制至今，新动态英语并未占用该房屋，所以占用费也没有客观事实依据；二、新动态英语终止合同行为是依据合同法载明的情势变更原则终止的，该行为不属于违约行为。终止原因是2012年开始，租赁物业所在的区域实施大面积施工，导致交通中断，公交线路改道，已经严重影响该区域所有商铺正常经营。商场和大部分商铺都无法承担该影响造成的损失纷纷退场。新动态英语在一年多后无力再支撑，所以选择终止合同，在2013年11月向百盛公司发出了终止合同通知，该行为并非违约行为。三、关于违约金，合同约定的违约金为年租金50%，该标准远远高于行业的标准，相关租赁行业标准为三个月房租作为违约金。新动态英语认为依据合同总额作为违约金基数是不合理的，即使按照未履行部分总额，以该方式计算违约金也过高，远远高于最高院不超过30%的规定。百盛公司要求新动态英语支付违约金无法律依据应驳回。原判认定：2010年12月17日，百盛公司瑶海区分公司与新动态英语签订了《场地租赁合同》一份。合同约定百盛公司瑶海区分公司将元一时代广场第三层722.8平方米的场地出租给新动态英语使用。租赁期限为5年，自2010年6月18日起至2015年6月17日止。第一年（自2010年6月18日至2011年6月17日，以十二个月为一年）每月租金为43368元，年租金为520416元。第二年月租金在第一年的基础上增加5%，下一年租金依此标准再递增。合同签订后三日新动态英语将前三个月租金一次性付清，以后每季（三个月）当期租金在上一月季末20日至30日提前支付。租赁场地的物业管理费用及卫生费用由新动态英语按月向百盛公司瑶海区分公司缴纳，物业管理费每月每平方米2元，合计每月1445.6元。在合同有效期内，若一方违约而导致另一方解除合同或者一方违约单方终止本合同，违约方应赔偿守约方所遭受的损失，并支付当年租金的50%作为违约金。租赁期满或因其他原因终止合同时，新动态英语必须返还租赁场所，如不能在十五日内返还的，每逾期一天应向百盛公司支付终止合同前一年租金的千分之五作为违约金；逾期超过十天，百盛公司瑶海区分公司有权更换门锁，自行处置租赁场所内的物品等。同日，双方签订补充协议一份，载明新动态英语每月需向百盛公司支付管理费用，其中2013年6月18日至2014年6月17日，每月管理费用为12551元，年管理费为120612元。合同签订后，新动态英语如约支付租金、管理费、物业费至2013年12月17日。此后新动态英语即撤离该场所，但部分办公物品因纠纷未决，留在租赁场所内。因元一时代广场所处的胜利路、凤阳路进行大规模市政施工，学员出行不便等原因，新动态英语向百盛公司瑶海区分公司作出终止租赁函一份，通知后者其决定终止该校区的经营，租赁合同不再继续履行，根据合同规定书面提出终止。但该函没有载明作出日期，也没有百盛公司瑶海区分公司的签收日期。据百盛公司庭审自认，其于2014年1月14日左右收到该函。2014年8月13日，百盛公司瑶海区分公司做出工资联系函一份，载明因自2014年1月起新动态英语违规终止合同，百盛公司瑶海区分公司已通知新动态英语支付违约金，请新动态英语收到此函后于2014年8月31日前支付该费用。该函背后有“已收到律师函，合肥百盛元一店，张某，2014.9.2”等字样，但未能确认签收人系何人。以上事实，有经过庭审质证的企业及教育机构身份信息、房屋租赁合同、终止租赁的函及回函、规划许可证复印件、交费凭证、照片一组、物业费，租金管理费的转账凭证以及当事人的当庭陈述予以佐证。原审法院审理后认为：本案的争议焦点为：一、新动态英语单方终止合同是否属于情事变更；二、违约金是否应予调整。百盛公司瑶海区分公司与新动态英语签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。新动态英语应当按照合同约定行使权利履行义务。百盛公司瑶海区分公司作为分公司，不具备法人资格，应由其总公司百盛公司主张权利履行义务。新动态英语自认合同履行到2013年12月17日，有缴费凭据予以证实。其自称提出终止租赁合同后，意欲搬走，遭到百盛公司瑶海区分公司的阻扰。新动态英语既然决意终止该校区的经营，不可能连教学、办公设备都不带走，从照片来看，确实有部分没有带走，结合合肥租赁市场上出租方的强势地位，且新动态英语一直拒绝给付违约金，原审法院内心高度确信新动态英语终止租赁合同、搬离出租场所的行为受到了阻碍。百盛公司虽然自认是2014年1月份收到函，但也未在函上签署收到日期，双方均无录音录像等客观的证据证明具体终止及离开日期。新动态英语已于2013年12月17日左右撤出出租场所，百盛公司已经进行实际控制具备高度的盖然性。百盛公司要求房屋占用使用费及相应的管理费及物业费，不予支持。双方约定了单方违约终止的条款及惩罚措施，故新动态英语有权以支付合同约定的违约金为代价单方终止合同。至于终止理由是否正当，其实并不在双方约定的考量范围之内。新动态英语辩称道路施工为情事变更。道路施工只是影响了其招生及教学，即新动态英语与案外人的关系，导致教学合同的变更或者解除。然而这并不是租房合同中百盛公司瑶海区分公司向其承诺或者保证的内容，该部分情况仅具有事实关联性，却不具备法律上的因果关系，对双方继续履行租赁合同本身不构成任何障碍。故新动态英语按照合同约定支付违约金具备合理性。百盛公司主张违约金依双方合同约定计算为421376.34元，为六个月的租金，新动态英语认为这过分高于百盛公司的实际损失。根据合同的实际履行情况，按照合同原定的租期，还有十八个月的期限不能得到实际履行，该部分租金及管理费按合同标准计算分别为1054281.4元及233448.06元，总计1287729.46元。这是百盛公司在新动态英语正常履行合同的情形下可以得到的履行利益。物业费系转交相关的物业公司，不属于百盛公司可得利益范围。由于新动态英语对违约金过高提出抗辩，现根据合同履行进度依法调整为386318.84元（1287729.46元×30%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条；最高人民法院《关于若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：合肥新动态英语培训中心于本判决生效之日起十日内给付合肥百盛逍遥广场有限公司违约金386318.84元；驳回合肥百盛逍遥广场有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费16910元，减半收取8455元，由合肥新动态英语培训中心承担2428元，合肥百盛逍遥广场有限公司承担6027元。上诉人新动态英语上诉称：1、百盛公司对于情势变更未采取任何措施，本案所涉租赁合同已无全部履行的客观环境基础，新动态英语有权依据情势变更原则终止履行，且终止合同并不构成根本违约，百盛公司无权要求新动态英语承担违约责任。一是，案涉租赁商场周边大规模建设工程施工，整个片区交通完全瘫痪，公交线路改道，私家车无法通行，行人也无法通过该区域，整个商场无法正常经营。二是，商场租户纷纷退租搬离，整个商场没有商家开门营业，商场内部也不具备继续经营的客观条件。三是，百盛公司对该情况没有进行任何调整，任由事态持续恶化，导致新动态英语无法继续坚持经营，百盛公司对合同终止有不可推卸的责任。2、情势变更无需合同约定，新动态英语可依据合同法行使。情势变更原则是合同法所赋予合同任何一方当事人变更或解除合同的权利，本质上是合同的法定解除理由之一，无须通过合同条款的约定即可行使，原判否定新动态英语行使以情势变更为基础的解除权有失偏颇。3、原判将合同租金以及物业管理费作为违约金的计算基数不妥。一是，合同中从未约定物业管理费为违约金的计算基数。二是，原判以未履行合同期限作为计算违约金的时间跨度存在严重不合理之处，因为在合同未履行期限中百盛公司可能发生违约行为导致合同解除，也可能发生其他法律事实导致合同解除，故以此推定百盛公司在该期间内的收益必然发生，没有合理的事实依据。三是，合同约定违约金的计算方式为合同解除年度租金的50%，合同解除时间为2013年12月，当年度的租金为602446.56元，照此计算违约金的结果是301223.28元（此并不表示新动态英语认可该违约金数额），原判计算结果远超该数额，且原判也无权调高违约金数额。4、新动态英语资金被违法挪用，为避免损害学员合法权益，恳请法院应酌情慎判。5、2012年6月起因门前道路全部封闭施工，新动态英语无法正常开展教学工作导致大量学员退费，至2012年12月31日总计退费达493125.8元。综上，请求二审法院酌情慎判，依法撤销原判，改判驳回百盛公司的诉讼请求。被上诉人百盛公司答辩称：1、在新动态英语承租房屋经营期间，外围部分道路虽然封闭施工，但对于新动态英语的教学招生活动并不产生实际的影响。新动态英语所主张的事实，并非双方租赁合同签订时所依据的“客观情况”发生重大变化，类似情况导致租赁合同终止的情况并不多见。如果新动态英语经营方法得当，其经营根本不会因交通环境的改变而受影响。2、原判将合同未履行部分的租金30%作为百盛公司的损失，实际上已经过低，百盛公司因考虑到案件处理时间，才未提起上诉。3、新动态英语称其单位资金被大量挪用，并以此为由拒绝履行合同约定的违约金，不能成立。者同时也证明了其退租根本不是道路施工的原因。综上，请求二审法院维持原判。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：第一，案涉租赁房屋之附近发生道路施工之情况，从常理而言，虽不可避免地对场地经营产生影响，但并不属于法律上的无法预见的非商业风险的重大变化之情形，新动态英语以情势变更原则来主张合同之解除，不能成立。第二，按照双方合同约定，新动态英语作为合同承租人，负有向百盛公司支付租金之义务，同时也负有缴纳物业管理费之义务，故租金以及物业管理费均在百盛公司的实际损失范围内。双方合同同时约定，在合同有效期内，若一方违约而导致另一方解除合同或一方违约单方终止本合同，违约方应该赔偿守约方所遭受的损失，并支付当年租金的50%作为违约金。该约定明确了实际损失加上违约金的违约责任承担方式。物业管理费虽然由新动态英语支付给百盛公司，但百盛公司需将此费用转交给物业公司，因此，物业管理费虽然不属于百盛公司可得利益范围，但在新动态英语不支付的情况下，则无疑属于其实际损失范围。原判综合考虑物业管理费之性质、双方纠纷之产生过程以及百盛公司之实际损失等情形，已酌情对违约金予以调低，新动态英语认为原判此裁量不当之主张，依据不足，不予支持。综上，新动态英语的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7095元，由上诉人合肥新动态英语培训中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶玉军审 判 员  张 怡代理审判员  董江宁二〇一六年四月二十七日书 记 员  李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。