河南省上蔡县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）上民二初字第230号
原告张某，男，汉族，1952年8月2日出生。
委托代理人李文慧，河南博建律师事务所律师。
被告上蔡县商贸公司
法定代表人徐某，该公司经理
委托代理人王云龙，河南豫上律师事务所律师。
第三人李某，男，汉族，1971年11月15日出生。
原告张某与被告上蔡县商贸公司、第三人李某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人李文慧、被告上蔡县商贸公司及其委托代理人王云龙、第三人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年被告在原告住所地搞房地产开发，原告现有自建平房两间，树木数棵，根据拆迁补偿相关政策，原告享有拆迁安置房价格。2012年2月21日原、被告双方签订购房协议，原告购买被告开发商品房选址为一号楼底层从东至西3号、4号两间，价格每平方米1000元，以实际平方米进行计算，协议签订后原告预交1万元将此房定下。2012年3月25日原被告又签订购房协议，在原协议的基础上增加5号门面一间，又对原告的商品房进行约定，原告拆迁房屋及树木拆迁损失赔偿费计91500元，原告购买商品房一号楼从东至西第四层第三套，面积135平方米，拆迁补偿安置房每平方米900元，计款125000元，相互折抵原告再补交三万元，被告将钥匙交给原告。之后被告通知房屋面积增加至150多平方米，原告根据被告的通知共向被告交纳门面房三间6万元，折抵商品房款132453元。2013年11月19日被告向施工人李某下发通知，原告各项房款已交清，告知原告到李某处领取钥匙。同日原告又向被告交纳水厂入户费1000元，预交水费200元，用电入户费500元，合计1700元。原告本想顺利拿到钥匙，但被告一反常态突然违背协议，拒绝向原告交付钥匙，使原告无法正常使用购买房屋，原告多次追要，被告不予交付。后来得知被告存在一房多卖，原告协议中的房屋有人在装修，其行为严重违约，为维护原告合法权利，为此诉至法院，依法支持原告诉请。要求被告继续履行与原告2012年2月21日、2012年3月25日签订的商品房买卖合同，按照协议约定交付所购商品房，并由被告承担本案诉讼费。
被告辩称，应驳回原告诉请，1、原告要求履行的合同应属无效合同，原告与公司签订的购房协议，约定购买的门面房建筑销售方是李某，商贸公司无权处分销售门面房，因此商贸公司与原告签订的合同是无效协议。原告、被告签订的门面房是1000元，而实际买卖的为每平方米5000元，显失公平。原告属于公司员工，已享受成本价安置房。原告额外要求的成本价商品房是在非正常情况下提出的非分要求。因此双方签订的协议为无效协议。2、公司与李某签订的协议书以及请示报告可以证实，房屋由恒大建筑公司进行垫支及销售，本案原告主张的权利与李某有利害关系。原告与公司签订的购房协议上面约定的拆迁补偿损失补偿没有实际拆迁其合法财产的事实，原告居住的房屋属于公房，原告交纳的款项除去应当交纳的159000元外，剩余的是已经获得的安置房的房款，因此原告要求给付房屋或者赔钱是没有法律依据的。
第三人李某述称，同被告的答辩意见
经审理查明，上蔡县商贸公司以旧房翻建名义，进行房产建设。原告在该处原有自建平房两间及树木数棵，因需要拆迁，双方签订购房协议。其中2012年2月21日原、被告双方签订购房协议约定：“甲方上蔡县商贸公司乙方张某根据房屋买卖有关规定，经甲乙双方协商达成以下协议。1、乙方购买被告开发商品房位于县××中北侧、××龙××楼底层，从东至西叁号、肆号两间，价格每平方米1000元（拆迁安置房价格），面积以实际建筑面积为准进行计算。2、甲方同意乙方所购商品房位置、单价、面积（两间以实际建筑面积为准）。3、协议签订后原告预交1万元（两间），门面房竣工后，乙方按实际建筑面积将剩余购房款全部交清，甲方将钥匙交给乙方。4、甲方协助乙方办理房产手续，所需费用由乙方支付。5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。甲乙双方签字、捺印”。2012年3月25日原被告又签订购房协议，在原协议的基础上增加5号门面一间，面积以实际面积为准。门面房竣工后乙方按实际面积计算房款交清，甲方将钥匙交给乙方，甲方协助乙方办理房产手续。又对原告的商品房进行约定，原告拆迁房屋及树木拆迁损失赔偿费计91500元，原告购买商品房一号楼从东至西第四层第三套，面积135平方米，拆迁补偿安置房每平方米900元，计款121500元，相互折抵原告再补交3万元，被告将钥匙交给原告。之后被告通知房屋面积增加至150多平方米，原告根据被告的通知又向被告交款10953元，2013年11月19日被告向施工人李某下发通知，原告各项房款已交清，告知原告到李某处领取钥匙。同日原告又向被告交纳水厂入户费1000元，预交水费200元，用电入户费500元，合计1700元。原告向被告交纳门面房三间6万元，但是竣工后被告既不接收原告房款，又不履行合同交付房屋。审理过程中原告以被告、第三人认可一号楼从东至西第四层第三套商品房已卖给其他人为由，变更诉讼请求，要求被告赔偿购房款487904元。
上述事实，有原、被告的陈述，原告提供购房协议书，收据，请示、通知、收条等，被告提供请示、协议书等证据在卷作证，本院予以认定。
本院认为，原告以其自建住房、仓库和厨房拆迁损失赔偿款作为已付部分房款与被告签订购房协议，不存在法定的合同无效情形，拆迁补偿系建立在双方自愿的基础上，签订协议时商贸公司经理签字并加盖公司印章，原告又补交相应的购房款，所以该协议成立有效。商贸公司作为实际工程的开发方，其有权签订合同，且购房款均是被告收取及出具相应的收据，其与恒大建筑公司之间的协议是其内部约定，对原告不具有效力。被告没提供证据加以证明。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定补交了所购房屋的房价款，被告就应按约定或规定交付房屋，被告未按时交付房屋，构成违约。原告审理过程中以被告违约将一号楼从东至西第四层第三套商品房出卖给第三人为由变更诉请，要求被告按现价赔偿原告损失487904元，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人。”原告请求的损失按原告已付购房款的一倍计算，原告已付购房款为132453元。所以被告应当给付其购房款及赔偿损失款264906元。对原告请求487904元，本院支持264906元，其他部分不予支持。因该合同系被告与原告所签，根据合同的相对性，由被告承担赔偿责任，第三人与被告之间纠纷，本案不予处理。既然签订协议就应当履行，双方在签订合同时已经预见到履行合同所导致的法律后果，而仍然签订，不适用显示公平的原则，属于自愿行为。对被告辩称合同显示公平，无效且不愿履行，实质是以违背诚实信用原则来追求商业利益行为，应为法律所不允许。对于2012年2月21日、2012年3月25日购房协议约定的三间门面房，享受拆迁补偿安置房价格，且基于拆迁补偿事实签订，原告已预交房款6万元，被告不愿履行协议，拒收剩余房款，原告并无违约行为，所以原告请求履行该两份协议，并交付青龙巷路南1号楼底层从东至西叁号、肆号、伍号门面房三间，本院予以支持。上蔡县商贸公司系旧房翻建工程的开发方，其有权签订合同，亦应当履行义务。李某只是建筑方，非合同当事人，不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、限被告上蔡县商贸公司于判决生效后十日内给付原告张某购房款及损失款264906元。
二、限被告上蔡县商贸公司于判决生效后十日内履行与原告张某于2012年2月21日、2012年3月25日签订的购房合同，交付青龙巷路南1号楼底层从东至西叁号、肆号、伍号三间门面房。
三、第三人李某不承担责任
如被告上蔡县商贸公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4149元，原告张某承担1897元，被告上蔡县商贸公司承担2252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 李广涛
人民陪审员 马海东
人民陪审员 赵冬丽
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 吴飘香