江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终848号
上诉人（原审被告）：郭军，男，1973年7月30日生，汉族，住靖江市。
上诉人（原审被告）：尹建秋，女，1975年12月18日生，汉族，住靖江市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘银川，江苏丁晓芳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：夏素珍，女，1955年9月6日生，汉族，住靖江市。
被上诉人（原审原告）：何灿红，男，1979年11月29日生，汉族，住靖江市。
被上诉人（原审原告）：吴满红，女，1978年8月17日生，汉族，住靖江市。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱冰，靖江市弘毅法律服务所法律工作者。
上诉人郭军、尹建秋因与被上诉人夏素珍、何灿红、吴满红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2017）苏1282民初8115号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组织合议庭审理，现已审理终结。
郭军、尹建秋的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审适用法律错误，《土地管理法》并没有禁止农村村民转让宅基地使用权，只是出卖后不可再申请宅基地而已,本案被上诉人夏素珍房屋出卖后并不存在无房可居的地步且子女也另有房屋，何来因房屋出卖后成为失地农民之说,故一审适用《土地管理法》第六十二条确认案涉合同无效不当；2、本案房屋案涉土地是农业用地，建设时未办理任何土地征收手续，也没有办理规划许可证，本案处理结果变相对违法建筑确权，因此本案不属于人民法院民事案件受理范围。
夏素珍、何灿红、吴满红答辩称：1、被上诉人何灿红、吴满红夫妇并不是房屋的所有权人，房屋所有权人是何灿红的母亲夏素珍以及何奇，因此何灿红、吴满红根本无权处分该房屋，房屋买卖合同本就无效，且订立房屋买卖合同时上诉人也知道该房屋是农村宅基地房；2、一审只是确认房屋买卖合同无效，并非对房屋所有权予以确认。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉。
夏素珍、何灿红、吴满红向一审法院的诉讼请求：1.请求确认何灿红、吴满红与郭军、尹建秋于2017年4月10日签订的房屋买卖合同无效，告郭军、尹建秋返还夏素珍房屋，何灿红、吴满红退还郭军、尹建秋购房款59.8万元；2.本案受理费由郭军、尹建秋承担。事实和理由：夏素珍系何灿红之母，何灿红与吴满红系夫妻，郭军、尹建秋亦系夫妻。夏素珍与其夫何奇（2017年9月8日去世）系靖江市马桥镇经纶村村民，在该村西长组原拥有一块宅基地（集体土地使用权证记载地号为020-07-213，使用权面积120平方米），并建造了一处住宅。2015年10月16日，何灿红受父母委托，与靖江市马桥镇经纶村村民委员会（以下简称经纶村委会）、靖江市马桥村镇建设有限公司（以下简称村镇建设公司）签订《马桥镇农民集中居住进点户建设协议书》（以下简称进点协议），何奇户放弃原宅基地，清除宅基地上的建筑物、构筑物，在复垦后由经纶村委会收回宅基地作为农用地，入住马桥镇农民集中居住点（城西新苑），并委托村镇建设公司建设房屋，抽签择房，建设费用一次性包干价为32万元，另缴装潢保证金1万元。在夏素珍向村镇建设公司缴清33万元后，通过抽签，取得了靖江市马桥镇××南××号房屋（以下简称10-02号房屋）。2017年4月10日，何灿红、吴满红未经父母同意，亦未告知父母，与郭军、尹建秋签订房屋买卖合同，私自将10-02号房屋以59.8万元的价格出售给郭军、尹建秋，何灿红、吴满红在收取郭军、尹建秋房款后，将10-02号房屋交付给了郭军、尹建秋。在何奇去世后，夏素珍想入住10-02号房屋，何灿红夫妇才告知夏素珍房屋已被卖给郭军、尹建秋告。何灿红夫妇未经所有权人同意，将属于他人的房屋进行转让，且所有权人事后亦未追认。根据土地管理法规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，农村房屋买卖涉及到农村宅基地的转让，向集体经济组织成员以外的人转让农村住宅和宅基地，违反了相关法律规定。综上，何灿红夫妇与郭军、尹建秋签订的10-02号房屋房屋买卖合同无效，郭军、尹建秋应将房屋退还夏素珍，何灿红夫妇将房款退还给郭军、尹建秋。
夏素珍、何灿红、吴满红提供了何灿红与吴满红的户口簿、何奇与夏素珍的户口薄、何灿红、吴满红的结婚证、登记在何奇名下位于靖江市××经纶村西××组的集体土地使用证、何灿红、吴满红与郭军、尹建秋于2017年4月10日签订的房屋买卖合同、经纶村委会出具的证明两份（证明何奇与夏素珍生有两子，何锡红与何灿红，何奇于2017年9月8日因交通事故死亡，原登记在何奇名下的宅基地及该地上房屋，系何奇与夏素珍共有。2015年10月16日，何灿红代表何奇与夏素珍，与村委会及村镇建设公司签订了协议书一份，上述宅基地及房屋即系该协议书标的，事后通过抽签，上述宅基地及房屋进点安置于靖江市马桥镇××南××号）。
郭军、尹建秋辩称：对夏素珍一方提供的证据真实性无异议。在何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订房屋买卖合同前，何灿红与经纶村委会和村镇建设公司签订了农民集中居住点进点户建设协议书，何灿红、吴满红亦向郭军、尹建秋出具了该协议书，以证明何灿红对10-02号房屋的所有权，且该房屋与原来的农村宅基地没有关联。至于夏素珍一方家庭内部如何分配，不影响合同效力，夏素珍一方不能以未经家庭成员同意，对抗善意第三人。夏素珍无证据证明其出资建造了10-02号房屋，即使其对该房屋有一定份额，其亦委托何灿红、吴满红对房屋进行了处分，何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订房屋买卖合同构成表见代理。郭军、尹建秋已按房屋市场价向何灿红、吴满红支付了对价，如夏素珍认为何灿红、吴满红无权处置了其房屋，可以向其主张赔偿。在郭军、尹建秋向何灿红、吴满红支付了房款后，已实际占有了10-02号房屋，并与房屋所在地居委签订了装修安全管理协议，加装了防盗窗，办理了登记在尹建秋名下的房屋水、电费交费卡。虽然10-02号房屋未能取得所有权证，入市交易有一定限制，但何灿红、吴满红对房屋享有完全的处分权，双方经协商签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。10-02号房屋至今无权属证书，也无行政审批手续，其建设的合法性未得到行政机关确认，不能产生房屋物权的法律效果，故对该房屋的认定和处理应由行政机关处理，不能由法院确认合同的效力，夏素珍一方的诉讼请求不属人民法院民事诉讼受理的范围，应裁定驳回其起诉。如法院认定双方签订的房屋买卖合同无效，郭军、尹建秋同意何灿红、吴满红退还房款，但不同意退回夏素珍、何灿红、吴满红房屋。郭军、尹建秋因此造成的损失，另行主张。
郭军、尹建秋提供了村镇建设公司开具的收据（付款单位何灿红、收款事由四期建设费用、金额33万元）、进账单（出票人何灿红、收款人靖江市马桥村镇建设有限公司、金额33万元）、被告尹建秋名下四期南4-10-2水、电费交费卡、尹建秋与城西新苑社区居委会签订的《城西新苑住宅装饰装修安全管理协议》（中签号南4-10-02，注明该户原户主为何灿红，2017年4月何灿红经中介将房交给尹建秋，由尹建秋办理相关入住事宜）。
在审理过程中，一审法院依职权向经纶村委会进行了调查，经纶村委会反映：夏素珍和何奇有两个儿子，大儿子不在靖江，小儿子户口在城里，不在经纶村。10-02号房屋是以何奇的名义申请的，何灿红只是代理他的父母订合同，因为何奇的头脑不太清醒。该房屋是属于何奇和夏素珍的，不属于何灿红的，当时交钱是村里同夏素珍去交的，何灿红是没有资格申请进集中居民点的。一审法院另向靖江市马桥镇人民政府建设科了解到，10-02号房屋所涉及的土地是集体土地，是镇政府通过流转用于建设集中居民点的，四期的房屋建设目前未办理建设工程规划许可证，对该房屋的买卖肯定是无效的。
夏素珍一方对郭军、尹建秋提供的装修安全管理协议及收据、进账单的真实性无异议，对水、电费交费卡的真实性不予认可，对经纶村委会及马桥镇政府建设科反映的情况真实性无异议。郭军、尹建秋对一审法院在调查过程中制作的笔录真实性无异议，认为10-02号房屋无行政审批手续，合法性不能确认，对该房屋的认定和处理，应由行政机关处理，不能由法院确认该房屋买卖合同的效力，本案不属法院民事诉讼受理的范围。
根据双方陈述及提供的证据，一审法院对何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订10-02号房屋买卖合同及郭军、尹建秋已按合同约定支付购房款、何灿红、吴满红向郭军、尹建秋交付该房屋的事实予以认定。
本案的争议焦点是：何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订的10-02号房屋买卖合同是否有效；如无效，何灿红、吴满红是否要退还郭军、尹建秋购房款，郭军、尹建秋是否要退还夏素珍10-02号房屋。
一审法院认为：何灿红、吴满红夫妇在向中介及郭军、尹建秋提供进点协议及交款收据后，郭军、尹建秋有理由相信何灿红、吴满红有权利处置10-02号房屋。郭军、尹建秋在向何灿红、吴满红按合同支付了购房款后，何灿红、吴满红向郭军、尹建秋交付了10-02号房屋。至于该房屋的真实权利人是谁，并不影响该房屋买卖合同的效力。夏素珍、何灿红、吴满红的诉讼请求是请求确认房屋买卖合同无效，并返还购房款及房屋，并非请求对房屋所有权的确认，即使10-2号房屋为违法建筑，亦不影响一审法院对夏素珍、何灿红、吴满红诉讼请求的审理。郭军、尹建秋辩称本案应由行政机关处理，不属民事诉讼案件受理范围，应驳回起诉的主张不能成立。因何灿红夫妇不属经纶村村民，不能享有经纶村集体组织成员的权利，故其没有资格拥有经纶村的集体土地作为宅基地使用。而何奇及夏素珍系经纶村村民，经纶村亦在西长组安排其一处宅基地由其建造房屋，并颁发了宅基地使用权证。10-02号房屋系何奇与夏素珍放弃其在经纶村的宅基地使用权，由经纶村安排至集中居民点的，该房屋所占用土地为集体所有土地，亦是何奇户的新宅基地。在何灿红、吴满红将10-02号房屋出卖给并非经纶村集体组织成员的郭军、尹建秋后，夏素珍将成为失地农民，不利于保护夏素珍作为农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订的10-02号房屋买卖合同应认定为无效。根据合同法的规定，何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订的10-02号房屋买卖合同被认定为无效后，郭军、尹建秋应返还10-02号房屋，由何灿红、吴满红退还郭军、尹建秋购房款。夏素珍、何灿红、吴满红一致同意将10-02号房屋返还给夏素珍，应予以照准。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，作出如下判决：一、何灿红、吴满红与郭军、尹建秋于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》无效；二、何灿红、吴满红在判决发生法律效力后十日内退还被告郭军、尹建秋购房款59.8万元，同时郭军、尹建秋退还夏素珍位于靖江市马桥镇××南××号房屋。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9860元减半收取4930元，由郭军、尹建秋负担。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案二审主要争议焦点为，何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订的10-02号房屋买卖合同是否有效。因何灿红夫妇不属经纶村村民，不能享有经纶村集体组织成员的权利，故其没有资格拥有经纶村的集体土地作为宅基地使用。而何奇及夏素珍系经纶村村民，经纶村亦在西长组安排其一处宅基地由其建造房屋，并颁发了宅基地使用权证。10-02号房屋系何奇与夏素珍放弃其在经纶村的宅基地使用权，由经纶村安排至集中居民点的，该房屋所占用土地为集体所有土地，亦是何奇户的新宅基地。在何灿红、吴满红将10-02号房屋出卖给并非经纶村集体组织成员的郭军、尹建秋后，夏素珍将成为失地农民，不利于保护夏素珍作为农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，何灿红、吴满红与郭军、尹建秋签订的10-02号房屋买卖合同应认定为无效。关于郭军、尹建秋上诉所提的案涉房屋属于违章建筑，本案不属于人民法院民事案件受理范围的问题。本案夏素珍、何灿红、吴满红的诉讼请求是请求确认房屋买卖合同无效，并返还购房款及房屋，并非请求对房屋所有权的确认，即使10-2号房屋为违法建筑，亦不影响法院对夏素珍、何灿红、吴满红诉讼请求的审理，故郭军、尹建秋该上诉理由不能成立。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉所称事实和理由不能成立，其上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9860元，由上诉人郭军、尹建秋负担。
本判决为终审判决。
审判长 王军强
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年五月四日
书记员 陆超凡