天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4622号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡晓斌，男，1968年8月3日出生，汉族，户籍地广州市荔湾区，现住天津经济技术开发区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王凤琴，女，1968年2月14日出生，汉族，北京德美艺嘉文化产业有限公司职员，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：刘俊杰，天津至大律师事务所律师。
上诉人蔡晓斌因与被上诉人王凤琴房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初81694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡晓斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人承担电气维修费及其他垫付款2740元、退还三个月租金4500元、承担违约金3000元、返还政府给予的临时安置救济金6000元、赔偿因侵犯上诉人优先购买权给上诉人造成的经济损失500000元、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经解除没有事实和法律依据。2、一审法院没有及时通知上诉人补缴反诉费的具体数额，至上诉人丧失了应有的权利。3、6000元是政府给受灾人员的避难安置费，与房屋产权人无关。4、一审法院认定上诉人电器损失数额有误，且因被上诉人提供的电器等损坏，影响上诉人一家人正常居住，被上诉人口头同意让免三个月的租金4500元。被上诉人因此违约应给付上诉人违约金1500元、退还押金1500元。5、上诉人对涉诉房屋享有优先购买权，且上诉人的优先购买主张与政府回购并无冲突。被上诉人与政府的回购剥夺了上诉人的权利，应当赔偿上诉人因此造成的损失500000元。
王凤琴辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王凤琴向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的租赁关系自2015年8月12日解除；2、判令蔡晓斌支付王凤琴为其代缴的物业费8462.70元；3、判令蔡晓斌支付拖欠的租金9858元；4、判令蔡晓斌支付违约金1500元；5、判令蔡晓斌赔偿王凤琴因其拒绝退房导致受领房屋回购款产生的利息损失（以1039500元为本金，按照一年期中国人民银行同期贷款基准利率计算至判决生效之日止）；6、判令蔡晓斌退还涉案万通新城国际A3-2-1411室房屋；7、诉讼费由蔡晓斌承担。
蔡晓斌向一审法院提出反诉请求：1、王凤琴承担电器维修款及其他垫付款2740元；2、王凤琴承担因其违约给蔡晓斌带来的居住影响，退还蔡晓斌三个月的租金4500元；3、王凤琴退还蔡晓斌预付且未消费完的水电费用、收视网络及供热费用，数额不能确定；4、王凤琴承担违约责任支付蔡晓斌3000元违约金；5、王凤琴返还蔡晓斌政府给予8.12爆炸事故中实际居住直接受害人的临时安置救济金6000元；6、王凤琴因侵犯蔡晓斌优先购买权，赔偿蔡晓斌经济损失500000元；7、诉讼费由王凤琴承担。
一审法院认定事实：2009年7月，王凤琴作为房屋出租方，蔡晓斌作为承租方，签订房屋租赁合同，约定，王凤琴将万通新城国际A3-2-1411室房屋出租给蔡晓斌使用，租赁期限为2009年8月1日至2010年7月31日，每月租金为1500元，每三月支付租金一次，每三月（提前七日）交纳后三月的租金，第二次付费日期为2009年9月24日，第三次付费日期为2009年12月24日，第四次为2010年3月24日；房屋租赁抵押金为1500元，如若蔡晓斌违约，该抵押金王凤琴不予退还，如若王凤琴违约，王按该抵押金额的一倍赔偿蔡晓斌。合同还约定，蔡晓斌在租赁期间内必须严格遵守小区的一切规章制度，按时交纳物业管理费、采暖费、水电费、停车费、有线电视费、电话费、宽带费、燃气费等一切费用；蔡晓斌应爱护室内设施，正确安全使用，若属蔡晓斌人为损坏，应由蔡晓斌按现价赔偿给王凤琴；王凤琴在租赁期内不得随意提高房屋租金，保证室内设施正常安全使用。
合同签订后，王凤琴将上述涉案房屋交付蔡晓斌，蔡晓斌一次性支付了租赁抵押金1500元，三个月房租4500元及电费141.61元。
上述租赁合同到期后，双方同意继续出租及承租涉案房屋，但未签订书面租赁合同。2011年10月18日，蔡晓斌向王凤琴发送短信，称：“今天汇款5千1百到账，请查收。新年度开始按1700元每月，抱歉晚了付租”。此后，蔡晓斌一直在涉案房屋居住。
2015年8月12日，天津港特别重大火灾爆炸事故发生，涉案房屋属于该事故严重受损住宅范围，因不具备使用条件，蔡晓斌于事故发生后搬离该房屋。8月23日，王凤琴向蔡晓斌发送短信，告知，王凤琴已同意政府评估后收购，请蔡晓斌代为填写回购信息。9月2日，王凤琴以短信方式再次告知蔡晓斌选择房屋回购。同日，蔡晓斌通过信息与王凤琴协商，愿意按照评估价格的1.3倍总价计算房价，但希望王凤琴签订赔偿协议，将政府给予的16%的赔偿款作为蔡晓斌购房款的一部分，余下的差额由蔡晓斌补足。9月3日，王凤琴发送信息给蔡晓斌，准备与政府签订回购协议。9月29日，王凤琴发送信息给蔡晓斌，告知其明天签订房屋收购合同，并应房管部门要求在签订合同后结清水电费，尽快将室内物品搬走后交房，因此请蔡晓斌尽快腾房。10月6日，王凤琴与案外人天津海泰众和房地产开发有限公司（以下简称海泰公司）签订受损住宅收购协议，约定，王凤琴将涉案房屋出售给海涛公司，受损住宅价款及附加款项包括：受损住宅收购价款987379元、综合赔偿款296213.70元、奖励金20000元，海泰公司于王凤琴腾房交验后15个工作日内通过银行转账方式向王凤琴付款。同日，王凤琴向物业公司交纳了涉案房屋2010年8月1日至2015年8月12日的物业管理服务费8462.70元。
8.12特别重大火灾爆炸事故发生后，天津经济技术开发区管理委员会向包括涉案房屋在内确实已不能居住房屋的所有权人，发放一个季度6000元的临时安置补贴，该款王凤琴已领取。
2015年10月30日，蔡晓斌收到了王凤琴向其邮寄的户主委托租户对勘察居民室内财产损失的同意书，王凤琴同意委托租户蔡晓斌办理查勘室内财产损失事宜。11月5日，经蔡晓斌与相关部门联系，其室内财产损失评估工作启动。11月10日，王凤琴在涉案房屋房门张贴腾房公告，要求蔡晓斌腾房。截止诉讼期间，蔡晓斌未将房屋腾空并交付王凤琴。
又查明，截止2015年8月12日，蔡晓斌在涉案房屋居住期间，共计向王凤琴交纳房屋租赁费106900元。
再查明，2010年9月7日、2013年1月21日，因涉案房屋所配置的阿里斯顿热水器显示漏电保护及显示屏闪烁，蔡晓斌两次支付主板维修款共计760元。
一审法院认为，王凤琴作为涉案房屋的所有权人，2009年3月1日至2010年7月31期间，其与蔡晓斌签订房屋租赁合同。2010年8月1日起，王凤琴继续将涉案房屋作为租赁物交付蔡晓斌使用，双方未签订书面租赁合同，形成不定期房屋租赁合同关系。王凤琴与蔡晓斌之间的合同关系，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。
本案的争议焦点之一为双方之间的不定期房屋租赁合同关系是否已经依法解除。对此，王凤琴主张，因发生天津港8.12爆炸事故，致使涉案房屋严重受损，导致房屋租赁合同不能履行，故合同因上述不可抗力而解除；蔡晓斌主张，虽然发生了8.12爆炸事故，但涉案房屋受损并不严重，可以居住，但王凤琴选择了政府回购房屋，导致合同涉案房屋无法使用。
一审法院认为，根据滨海新区政府制订的严重受损住宅处置方式，涉案房屋属于严重受损房屋，所有权人可以基此选择自愿出售受损住宅的收购方式，或修复赔偿方式。因此，王凤琴主张因发生天津港8.12特别重大火灾爆炸事故造成了涉案房屋不具备使用条件，符合客观情况，因该不可抗力致使不能实现房屋租赁合同的合同目的，王凤琴选择房屋回购属于政府对因爆炸造成房屋严重损失的处理方式，该行为具有合理性。
2015年9月29日，王凤琴通过发送信息的方式告知了蔡晓斌其选择回购方式，要求蔡晓斌腾房，其已经向蔡晓斌做出了解除合同的意思表示。王凤琴行使合同解除权符合法律规定，王凤琴意思表示于9月29日到达蔡晓斌时，双方租赁合同关系已依法解除。蔡晓斌主张因其存放在涉案房屋内财产尚未完成爆炸后评估定损工作而不同意解除租赁合同关系，蔡晓斌的抗辩不能对抗王凤琴依法行使合同解除权，合同的解除亦不妨碍蔡晓斌室内损财产定损工作的进行。同时，鉴于王凤琴在2015年9月29日已明确要求蔡晓斌腾空并交付房屋，截止诉讼期间，王凤琴已给予了蔡晓斌一年有余的时间处理相关事宜，故蔡晓斌应立即搬离涉案房屋，将该房屋腾空并交还王凤琴。
对于王凤琴主张的2010年8月1日至2015年8月12日期间物业管理服务费8462.70元，该费用王凤琴已实际缴纳。且2010年8月1日至2015年8月12日期间，蔡晓斌为涉案房屋的实际使用人，应承担该项费用。一审庭审中，蔡晓斌主张，其与物业公司之间存在纠纷，因此欠付物业管理服务费，但蔡晓斌并未提供充分证据证实其欠缴物业管理服务费的合理性，蔡晓斌的相关抗辩，不予支持。
对于王凤琴主张拖欠租金9858元的请求，一审法院认为，在2011年10月18日蔡晓斌向王凤琴发送短信中已经确认了涉案房屋的租赁费自2011年8月起变更为每月1700元。经计算，截止2015年8月12日，蔡晓斌应向王凤琴交纳房屋租赁费118258元，实际已交纳106900元，尚欠11358元。扣除蔡晓斌签订合同时向王凤琴交纳的租赁抵押金1500元，蔡晓斌尚欠王凤琴房屋租赁费9858元，王凤琴的此项诉讼请求，予以支持。
对于王凤琴主张蔡晓斌因拖欠房屋租赁费、水费、物业管理服务费、收视费而应支付违约金1500元，一审法院认为，庭审中查明的事实包括，蔡晓斌欠缴房屋租赁费和物业管理服务费，属于违约行为。双方于2009年所签订的合同中约定，若蔡晓斌违约，则租赁抵押金1500元不予退还的约定。庭审中，蔡晓斌经法庭释明，对于违约金的数额标准不认为过高，故蔡晓斌应向王凤琴支付上述违约金1500元。
对于王凤琴主张自2015年11月18日至判决生效之日止，因蔡晓斌拒绝退房导致的王凤琴迟延领取回购款产生的利息损失，一审法院认为，蔡晓斌在2015年9月29日合同解除后及2015年11月5日室内财产损失评估工作启动后，未向王凤琴交还房屋，虽经王凤琴2015年11月10日以书面方式要求腾房，仍予以拒绝，蔡晓斌继续占有房屋不具有合理性。蔡晓斌的行为必然导致王凤琴无法及时领取房屋回购款进而产生损失。考虑本案中蔡晓斌的实际情况，在2015年11月10日后，可给予其一个月的合理腾空并交还房屋期间。同时，考虑房屋腾空后案外人海泰公司需对房屋进行验收及15个工作日支付款项的工作流程，酌情认定2015年12月31日为王凤琴收到购房款的合理限期。自2016年1月1日起，蔡晓斌应承担王凤琴迟延领取购房款的利息损失。对于损失计算标准，王凤琴主张按照中国人民银行一年期同期贷款基准利率计算其损失，该标准具有合理性，予以支持。
就反诉部分，对于蔡晓斌主张的王凤琴应支付其电器维修款及其他垫付款2740元，蔡晓斌提供的证据可以证实2010年9月7日、2013年1月21日其两次支付了涉案房屋热水器主板维修材料费760元，王凤琴作为房屋出租方因尽到其所提供的相关设施维护的合理费用，上述760元应由王凤琴承担。对于蔡晓斌主张的地锁押金200元，结合其证据，该押金系蔡晓斌在使用涉案房屋期间与案外人之间产生的法律关系，其应当与案外人予以解决，本案中蔡晓斌主张王凤琴返还该押金无事实及法律依据，不予支持。蔡晓斌主张的其他费用因证据不足，不予支持。
对于蔡晓斌主张王凤琴应退还三个月租金4500元、采用不正常手段强行切断水电及供热、收视而应支付违约金3000元，因无相关事实和法律依据，不予支持。
对于蔡晓斌主张王凤琴退还蔡晓斌预付且未消费完的水电费用、收视网络及供热费用，其不能陈述所主张的数额，其请求并不明确，不予审理。对与蔡晓斌要求确认其享有受让政府及各方给予8.12爆炸事件影响的赔偿及救济金并向有关方面追偿的权利，该主张并非明确的诉讼请求，不予审理。
对于蔡晓斌主张王凤琴返还临时安置救济金6000元的主张，一审法院认为，上述临时安置补贴系政府向涉案房屋所有权人发放，蔡晓斌并非房屋所有权人，其要求王凤琴返还该补贴无事实及法律依据，不予支持。
对于蔡晓斌主张的因优先购买权受到侵害要求王凤琴赔偿500000元的请求，因蔡晓斌在法庭指定的期限内未预交相关的诉讼费用，该请求不予审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：“一、确认王凤琴与蔡晓斌之间的房屋租赁关系于2015年9月29日解除；二、蔡晓斌支付王凤琴物业管理服务费8462.70元；三、蔡晓斌支付王凤琴房屋租赁费9858元；四、蔡晓斌支付王凤琴违约金1500元；五、蔡晓斌支付王凤琴迟延领取房屋回购款损失（该损失以1039500元为基数，按照中国人民银行一年期贷款基准利率为标准，自2016年1月1日计算至本判决生效之日止）；六、蔡晓斌将天津经济技术开发区时尚西路19号A3-2-1411房屋腾空并交还王凤琴；七、王凤琴返还蔡晓斌电热水器维修费760元；八、驳回王凤琴的其他诉讼请求；九、驳回蔡晓斌的其他反诉请求。上述给付应在本判决生效之日起十日内履行，如果王凤琴和蔡晓斌未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分940元，由蔡晓斌承担；反诉部分案件受理费120元，由蔡晓斌承担115元，王凤琴承担5元，双方应承担受理费元，由其于本判决生效之日起十日内迳行给付对方。”
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合同期限之前通知承租人。本案上诉人与被上诉人系房屋租赁合同关系，因双方在2010年7月31日后未签订书面的租赁合同，按照上述法律规定应视为双方存在不定期的租赁合同关系，被上诉人可随时解除合同。2015年9月29日被上诉人已向上诉人明确表示，要求其腾房并交付房屋，故一审法院认定双方租赁合同解除时间为2015年9月29日并无不当。上诉人不同意解除合同的上诉理由，不能成立。同时，因双方租赁合同已解除，上诉人理应将涉诉房屋腾交被上诉人，但上诉人至今拒绝向被上诉人腾房致被上诉人不能领取涉诉房屋的回购款，故一审法院支持上诉人要求被上诉人支付其回购款损失的请求，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人主张电器维修费2740元的问题，其中空调维修费1400元，因上诉人仅提供一张没有盖章的收据，不能认定上诉人实际产生的空调维修费。一审法院根据上诉人提供的热水器维修费票据，认定热水器维修费760元，并无不当，本院予以维持。
关于上诉人要求被上诉人返还其三个月租金的问题，上诉人主张被上诉人曾口头承诺，因被上诉人提供的房屋内设备不符合居住条件，同意减免其三个月房租，对此，因上诉人不能举证，故该上诉主张不能成立。
关于上诉人要求被上诉人支付违约金3000元的问题，首先，上诉人不能举证被上诉人存在违约行为，其次1500元的押金，被上诉人已同意在上诉人欠付的租金中扣除，故上诉人该项上诉主张，不能成立。
关于6000元临时安置补贴费，按照天津开发区《关于发放天津港8.12特别重大火灾爆炸事故第一批临时安置补贴的通知》的规定，该费用的发放对象为“房屋产权人”，故上诉人要求被上诉人返还其6000元临时安置补贴费没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于上诉人要求被上诉人赔偿因侵犯其优先购买权给上诉人造成的经济损失500000元的问题，一审法院以上诉人未在指定的期限内交纳反诉费，故对上诉人该项主张未做审理是正确的。上诉人认为系一审法院没有及时通知上诉人补交反诉费的具体数额，至其丧失了该项权利，对此，因上诉人不能举证，该主张不能成立。
另，关于物业费8462.70元，按照双方租赁合同的约定，上诉人应承担该项费用，现因被上诉人已实际向物业公司交纳了该笔费用，故上诉人应向被上诉人交纳。
最后，因上诉人拖欠被上诉人租金9858元（扣除抵押金1500元）的事实客观存在，故上诉人应向被上诉人支付房屋租金9858元，上诉人因此也构成违约，按照双方合同的约定，上诉人应向被上诉人支付违约金1500元。
综上所述，上诉人蔡晓斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1034元，由上诉人蔡晓斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李纪申
审 判 员 韩 萍
代理审判员 田 雷
二〇一七年八月二日
书 记 员 底 健