福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0702民初3787号
原告：陈如，男，1962年9月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：唐自晖，福建舜宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏靖，福建舜宁律师事务所律师。
被告：张鋆，男，1975年2月21日出生，汉族，住福建省南平市延平区。
委托诉讼代理人：程琼，福建汇德（南平）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈有华，福建汇德（南平）律师事务所实习律师。
原告陈如与被告张鋆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈如的委托诉讼代理人苏靖，被告张鋆的委托诉讼代理人程琼、陈有华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈如向本院提出诉讼请求：1.解除陈如与张鋆于2014年5月31日签订的《租赁合同》；2.张鋆立即将租赁房屋恢复原状、腾空返还陈如；3.张鋆向陈如支付拖欠的租金479380元（从2016年1月10日起至2017年11月9日止），并按每月22970元的标准支付从2017年11月10日起至实际返还租赁房屋之日止的占用费；4.张鋆向陈如支付违约金68910元。在本案审理过程中，陈如将诉讼请求变更为：1.张鋆向陈如支付拖欠的租金403600元（自2016年1月10日起至2017年7月31日止）；2.张鋆向陈如支付违约金40360元（以拖欠的租金40360元为基数，按月利率2%的标准计算，自2017年8月1日起至2017年12月31日止）及之后的违约金（以拖欠的租金40360元为基数，按月利率2%的标准计算，自2018年1月1日起至租金还清之日止）；3.张鋆向陈如支付违约金68910元。事实和理由：陈如与张鋆于2014年5月31日签订了《租赁合同》，将位于南平市延平区南平市商业城三楼（面积555.39平方米）出租给张鋆。合同约定：用途为娱乐城；租期为五年，自2014年7月10日至2019年7月9日止；租金五年内按年支付房租，前两年2014年7月10日至2016年7月10日按25万元/年支付，后三年房租每年按5%递增，2016年7月10日至2017年7月9日应付26.25万元/年，2017年7月10日至2018年7月9日应付27.653万元，2018年7月10日至2019年7月9日应付28.941万元；合同期内第一年全年一次性支付房租，第二年起每半年提前将下半年度的租金汇至陈如制定的银行账户（上半年为6月10日前，下半年为11月10日前）。合同还约定：“乙方（张鋆）应当按照第二条约定的用途（即娱乐城）使用房屋，未经甲方（陈如）书面同意，不得改变房屋用途，否则由乙方支付相当于三个月租金的违约金给甲方。”合同签订后，陈如依约将租赁房屋交给张鋆经营。但张鋆只支付房租至2015年12月，之后就未再向陈如支付租金。陈如多次催讨未果，至起诉时已拖欠租金22个月。同时，张鋆还擅自变更租赁房屋用途。张鋆的行为已构成违约。
张鋆辩称，一、陈如主张租金及逾期支付租金的违约金的诉讼请求不应得到支持。2015年11月16日、2016年11月1日，张鋆先后两次收到南平市延平区人民法院发出的（2015）延执字第2546号《协助执行通知书》，告知张鋆承租的陈如名下的位于南平市延平区康乐里商业城3层1、2、4、6、8、10号房屋已被强制执行，要求张鋆不得直接向陈如支付租金。张鋆因客观原因无需向陈如支付租金，不存在逾期支付租金的行为。因此，陈如主张的租金及逾期支付租金的违约金不应得到支持。
二、陈如要求张鋆支付违约金没有事实和法律依据。首先，陈如与张鋆之间租赁合同中的权利义务已经由南平国运公司承继，陈如无权要求张鋆支付违约金。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《租赁合同》中约定租赁房屋用途是娱乐城，但合同中并未对娱乐城的定义加以明确，属于对合同内容约定不明确，应当按照交易习惯来确定。众所周知，娱乐城是供公众从事娱乐活动的各种公共场所，其中包括具有娱乐功能的餐饮场所，张鋆没有违约。因此，陈如要求张鋆支付违约金没有事实和法律依据。
综上所述，请求驳回陈如的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.陈如提交的房屋所有权证二份。该证据对于陈如原为讼争租赁房屋所有权人的事实具有证明力，予以采信。2.陈如提交的照片三张。该证据拍摄地点为租赁房屋，对于租赁房屋内经营“蔻米海鲜牛排自助餐”的事实具有证明力，予以采信。3.张鋆提交的南平市延平区人民法院作出的《协助执行通知书》二份。该通知书系本院作出，具有真实性；根据该通知书记载，张鋆在收到通知后，应将欠付陈如的租金支付至法院指定账户，故该证据与本案具有关联性，予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于南平市延平区康乐里商业城3层1号房产（建筑面积为86.40平方米）和3层2、4、6、8、10号房产（建筑面积为468.99平方米）原为陈如和案外人毛晓妹共同共有。2014年5月31日，陈如（合同甲方）将该房产出租给张鋆（合同乙方），并签订《租赁合同》一份。合同主要约定：“一、租赁物位置、面积房产：1、房产坐落于延平区南平市商业城三楼，2、面积555.39平方米。二、用途：娱乐城。三、租赁期限：租期伍年，即自2014年7月10日起至2019年7月10日止。四、租金：伍年内按年支付房租：前两年2014年7月10日至2016年7月10日按25万元/年支付。后三年房租每年按5%递增，2017年7月10日至2018年7月9日应付26.25万元/年，2018年7月10日至2019年7月9日应付租金27.563万元/年，2020年7月10日至2021年7月10日应付租金28.941万元/年。合同期内房屋场地租赁税、物业管理税等均由乙方（承租方）自理，甲方不负责。五、租金支付期限和方式：合同期内第一年全年一次性支付房租，第二年起每半年提前将下半年的租金汇至甲方指定的账户（上半年为6月10日前，下半年为11月10日前）。六、乙方应于本合同签订后一次性向甲方支付30000.00元作为乙方履行合同保证金（下称保证金）。付至甲方指定的账户。如乙方在租赁期间未违反本合同约定，甲方应于租赁届满后将该保证金退还给乙方，但不计息。……八、乙方应当按照第二条约定的用途使用房屋，未经甲方书面同意，不得改变使用用途，否则由乙方支付相当于三个月租金的违约金给甲方，该违约金可以从保证金中扣除，不足部份可以协商解决或依法追偿。合同期内物业管理由乙方自付。……十一、乙方逾期支付租金，每逾期一日，则向甲方支付逾期支付租金部份的20%的违约金；逾期15日以上，则每日支付逾期支付租金部份的50%的违约金给甲方。其违约金可从保证金中扣除（水电费逾期支付，其违约责任，参照上述处理），不足扣除的，依法追偿。……”
合同签订后，陈如将租赁房屋交付张鋆使用。张鋆在该租赁店面内经营自助餐厅。张鋆向陈如支付了2015年12月前的租金，之后未再支付租金。2015年11月16日，本院向张鋆的合作人刘石东发出一份《协助执行通知书》[（2015）延执行字第2546号]，要求其协助执行以下事项：“在人民币5500万元范围内提起尚未支付给被执行人陈如、毛晓妹房屋租金；你应自收到本协助执行通知书之日起按月将当月租金转入我院执行账户（收款单位名称：南平市延平区人民法院，开户行名称：福建南平农商行胜利支行，账号：……，存款注明：陈如商业城租金）。”2016年11月1日，本院又向张鋆发出一份《协助执行通知书》[（2015）延执行字第2546号]，通知内容与2015年11月16日的通知一致。陈如收到本院两份通知后，未将租金支付至本院指定银行账户。
因陈如、毛晓妹等人未履行生效法律文书确定的还款义务，福建省南平市中级人民法院将陈如、毛晓妹共同所有的位于南平市延平区康乐里商业城3层1号、南平市延平区康乐里商业城3层2、4、6、8、10号等房产进行公开拍卖及变卖。南平市延平区国有资产运营有限责任公司（以下简称延平区国运公司）以最高价竞得上述房产。2017年7月31日，福建省南平市中级人民法院作出（2015）南执字第10-11号《执行裁定书》，裁定上述房产均归买受人延平区国运公司所有，财产权自裁定送达买受人延平区国运公司时起转移。
本院认为，本案的争议焦点为：一、陈如是否有权主张张鋆支付2016年1月10日至2017年7月31日期间的租金；二、张鋆是否应当支付陈如欠付租金的违约金及违约金标准；三、张鋆是否应当支付陈如变更租赁用途的违约金。
关于第一个争议焦点。陈如与张鋆签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。张鋆作为承租人，应当履行向出租人陈如支付租金的义务。虽然本院于2015年11月16日、2016年11月1日先后两次向张鋆发出《协助执行通知书》，要求张鋆将应当支付给陈如的租金支付至法院执行账户，但是张鋆在收到通知后，既未向本院支付租金，也未向陈如支付租金。陈如作为出租人，不因法院的执行行为而丧失租金收益权，故陈如有权主张张鋆支付2016年1月10日至2017年7月31日期间的欠付租金403578.42元[其中，2016年1月10日至2016年7月9日期间的租金为125000元（25万元/年÷12个月×6个月）；2016年7月10日至2017年7月9日期间的租金为262500元（262500元/年×1年）；2017年7月10日至2017年7月31日期间的租金为16078.42元（275630元/年÷12个月×0.7个月）]。陈如主张的欠付租金数额超出403578.42元的部分，缺乏依据，不予支持。张鋆提出不予支付陈如该期间租金的抗辩意见，缺乏法律依据，不予采纳。
关于第二个争议焦点。《租赁合同》第十一约定：“乙方（张鋆）逾期支付租金，每逾期一日，则向甲方（陈如）支付逾期支付租金部份的20%的违约金；逾期15日以上，则每日支付逾期支付租金部份的50%的违约金给甲方。”根据该约定，张鋆逾期支付租金15日以上，陈如有权要求张鋆每日按照逾期支付租金部分的50%的标准支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”陈如未举证证明张鋆欠付租金给其造成的损失，则欠付租金的损失主要为利息损失。《租赁合同》约定的违约金标准明显过高，故在张鋆对该标准高低提出异议，并要求减少违约金时，本院对该违约金标准予以适当减少。根据张鋆的实际利息损失，兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，本院确定违约金标准参照银行罚息利率并上浮30%计算，即按月利率0.91%【年利率5.6%÷12个月×（1+50%）×（1+30%）】计算。经计算，2017年8月1日至2017年12月31日期间的违约金为18362.82元（403578.42元×每月0.91%×5个月）。陈如主张欠付租金的违约金数额超过18362.82元的部分，不予支持。
关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，根据南平市中级人民法院作出的（2015）南执字第10-11号执行裁定，陈如名下的讼争租赁房产的所有权及其他财产权，自该执行裁定送达延平区国运公司起转移给延平区国运公司。因此，陈如在本案《租赁合同》中享有的出租人的合同权利义务，亦由延平区国运公司继受。陈如不享有《租赁合同》中出租人的合同权利，其无权主张张鋆支付变更租赁房屋用途的违约金。故对张鋆提出不予支付陈如变更租赁用途的违约金的抗辩意见予以采纳，对陈如主张张鋆支付变更租赁用途的违约金68910元的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、张鋆于本判决生效之日起十日内支付陈如2016年1月10日至2017年7月31日期间的租金403578.42元，并支付陈如违约金（其中，2017年8月1日至2017年12月31日期间的违约金为18362.82元；2018年1月1日起至租金403578.42元付清之日止的违约金，以实际欠付租金为基数，按月利率0.91%计算）。
二、驳回陈如的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费4642元，由陈如负担1069元，由张鋆负担3573元。财产保全费1020元，由陈如负担234元，由张鋆负担786元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审 判 员 徐华强
二〇一八年一月二十四日
法官助理 卫瑞霖
书 记 员 陈 芳
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。