天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第0809号
上诉人（原审原告）天津市融利得物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开南路1号。
法定代表人董克站，总经理。
上诉人（原审被告）王泰然。
上诉人天津市融利得物业服务有限公司与上诉人王泰然因物业服务合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年3月9日受理，于2015年7月2日作出（2015）滨汉民初字第1268号民事判决。一审判决后，天津市融利得物业服务有限公司、王泰然均不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月4日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月2日公开开庭审理了本案。上诉人天津市融利得物业服务有限公司的法定代表人董克站、上诉人王泰然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月8日，原告与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订了一份《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：由原告为被告所在的汉沽易居庭苑住宅小区提供物业管理服务；物业管理服务费为底商按建筑面积每平方米每月1.5元计算，业主于每季度月初6日交纳；如逾期，业主从逾期之日起按应交物业管理服务费的50%比例交纳违约金；合同期限为三年，自2012年2月28日起至2015年2月28日终止。被告系汉沽易居庭苑7号底商的业主，房屋建筑面积为219.28㎡。被告自2013年3月1日至2014年2月28日共12个月未交纳物业管理服务费3947元。
另查，原审法院在审理涉案小区其他案件中查明，原告提供的物业管理服务在设备维护方面存有瑕疵。
原告的诉讼请求：被告支付自2013年3月1日至2014年2月28日共12个月的物业管理服务费3947元及逾期违约金150元；诉讼费50元由被告承担。
被告辩称，物业收费标准应当基于物业服务合同，合同里面没有关于商铺的服务明细，不涉及对商铺的服务；物业服务合同中关于底商一项及收费标准有伪造的嫌疑；被告曾与业主委员会主任进行核实，业主委员会主任答复与物业公司签订的物业服务合同只涉及住宅未涉及底商部分，因此对合同的真实性有异议；原告作为物业公司对底商没有提供服务；经调查，本案物业服务合同未在房管局备案；第二、三届业委会主任证明物业公司对底商的物业管理服务费进行涨价的行为未经业委会同意。综上，被告不同意支付物业管理服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院认为，关于原告与案外人天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》的效力问题，原审法院（2013）滨汉民初字第2113号民事判决书和天津市第二中级人民法院（2013）二中速民终字第0893号民事判决书已经确认双方签订的《天津市住宅物业服务合同》有效，该判决已经发生法律效力，具有既判力，故该合同对原告和被告均有约束力，原、被告双方应按照合同约定履行各自义务。故原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告所提合同中关于底商一项及收费标准有伪造的嫌疑，因其未提供相应的证据，不予支持。被告所提“业委会主任说与物业公司签订的合同只涉及住宅未涉及底商部分”，根据被告所提供的部分对话录音可知：“交谈人主张业主委员会成员开会集体研究合同好几天，她本人也完整地看过合同，完全理解合同内容，认可合同内容，但因合同内容太多且时间太久，她已记不清合同中的详细内容，具体情况应以合同内容为准”，故被告所提合同中没有关于底商物业服务的约定及合同不真实的理由，因其未提供相应的证据，不予支持。被告所提物业服务合同备案问题及第二、三任业主委员会主任证明物业公司对底商涨价的行为未经业委会同意与本案中合同效力的认定并无关联性。被告所提物业公司对底商没有服务，因其提供的证人证言系复印件且证人未到庭接受质询，故依法不予采信。原告是对包含住宅和底商在内的整个小区提供物业管理服务，该服务具有整体性特征。原审法院在审理该小区其他案件中查明该小区存在摄像头和楼宇对讲门损坏的问题，故原告提供的物业管理服务在设备维护方面存有瑕疵，原审法院酌情减免被告应交物业管理服务费的10%。因原告亦未按照合同约定完全履行合同义务，故其主张违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、被告于本判决生效后十日内给付原告自2013年3月1日至2014年2月28日共12个月的物业管理服务费人民币3947元的90%，即人民币3552.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告负担5元，被告负担45元。
上诉人天津市融利得物业服务有限公司（以下简称融利得公司）不服一审判决，上诉至本院，请求改判支持其全部原审诉请。事实和理由：融利得公司已经依约提供了物业服务，对于原已损坏的设施等遗留问题，按照业主委员会的委托，在分期申请维修资金以后进行了维修、更新、改造，而且涉案房屋非住宅，不具备楼宇门对讲设施，监控系统（摄像头）已在2013年11月予以更新并正常使用，因此融利得公司提供的物业服务不存在瑕疵问题。
上诉人王泰然答辩表示不同意上诉人融利得公司的上诉请求以及事实、理由。
上诉人王泰然不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回融利得公司的全部原审诉请。事实和理由：融利得公司与易居庭苑小区业主委员会签订的物业服务合同应视为无效，该合同中关于底商的定价、服务内容、服务质量未明确约定，作为合同签订方的业主委员会从未与王泰然就底商服务内容与价格进行协商约定，该合同中约定的底商收费标准明显系伪造，而且该合同并未报备，融利得公司出示的系伪造的报备凭证。
上诉人融利得公司答辩表示不同意上诉人王泰然的上诉请求以及事实、理由。
二审审理期间，上诉人融利得公司提交照片、另案执行缴款凭证、易居庭苑小区监控系统报价清单、物业服务考评表、物业服务合同公示图片，证明：涉案房屋不存在对讲门设施，融利得公司已经更换了新的摄像头，不存在物业服务瑕疵问题，王泰然已经履行了另案的给付物业服务费义务，易居庭苑业主委员会已经对于涉案小区在2013年4个季度的物业服务予以考评，而且融利得公司已将物业服务合同进行公示。上诉人王泰然对于前述证据均不予认可。
上诉人王泰然在二审审理期间提交涉案房屋所有权证，证明涉案房屋的建筑面积。上诉人融利得公司对于该证据的真实性以及关联性均无异议。
本院经质证认为，上诉人融利得公司提交的证据均不能证明其在2013年3月1日至2014年2月28日期间提供的物业服务不存在瑕疵，故不予采信；上诉人王泰然提交的证据来源合法、内容真实，且与本案有关联，应作为认定案件事实的依据。
本院经审理查明，王泰然系汉沽易居庭苑7号底商的业主，房屋建筑面积为218.05㎡。王泰然自2013年3月1日至2014年2月28日共计12个月未交纳物业管理服务费3924.9元。本院经审理查明的其他案件事实与原审一致，予以确认。
本院认为，关于上诉人王泰然主张的上诉人融利得公司与天津市滨海新区汉沽易居庭苑业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》的效力问题，另案生效民事判决已经确认双方签订的《天津市住宅物业服务合同》有效，上诉人王泰然在原审审理期间提交的证据不足以否定该合同的效力。上诉人融利得公司在2013年3月1日至2014年2月28日期间向包含涉案房屋在内的易居庭苑小区实际提供了物业服务，因此上诉人王泰然应给付物业管理服务费。与此同时，关于上诉人融利得公司主张的其提供的物业服务不存在瑕疵问题，上诉人融利得公司提供的证据不能证明其在2013年3月1日至2014年2月28日期间提供的物业服务不存在瑕疵，因此，原审法院认定其提供的物业管理服务存有瑕疵，并酌情减免应交物业管理服务费的10%，并无不妥。另，本院经审理查明，涉案房屋建筑面积为218.05㎡，上诉人王泰然自2013年3月1日至2014年2月28日共计12个月未交纳物业管理服务费3924.9元，故对于原审法院确认的应交物业管理服务费数额予以调整。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨汉民初字第1268号民事判决；
二、上诉人王泰然于本判决生效后十日内给付上诉人天津市融利得物业服务有限公司自2013年3月1日至2014年2月28日共计12个月的物业管理服务费人民币3924.9元的90%，即人民币3532.41元；
三、驳回上诉人天津市融利得物业服务有限公司的其他诉讼请求以及上诉请求；
四、驳回上诉人王泰然的其他上诉请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由上诉人天津市融利得物业服务有限公司负担55元，上诉人王泰然负担95元。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔 军
代理审判员 杨桂军
代理审判员 李 敏
二〇一五年九月七日
书 记 员 牛卫锋
速 录 员 李 楠