北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初25962号
原告（反诉被告）：朱啟霞，女，1969年3月10日出生，汉族，无业，住安徽省巢湖市无为县。
委托诉讼代理人：田继飞（朱啟霞之子），1990年5月1日出生，福建亿时代信息科技股份有限公司职员，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：刘鹤，北京盈科（天津）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：崔琦琦，女，1986年8月31日出生，汉族，中国航天科工集团第三研究院职员，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京朝阳区将台路5号院16号院601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。
原告（反诉被告）朱啟霞与被告（反诉原告）崔琦琦、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱啟霞的委托诉讼代理人田继飞、刘鹤，被告（反诉原告）崔琦琦及委托诉讼代理人薛晗，第三人链家公司的委托诉讼代理人刘丛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
朱啟霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2017年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2017年3月2日签订的《变更协议书》；2、判令被告将第一笔首付款289万元存入存量房屋交易资金监管账户，并支付逾期付款的违约金（违约金自2017年6月26日起按房屋总价款的日万分之五计算至实际支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2017年1月23日，原告在第三人链家公司的居间服务下，与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，约定由被告购买原告名下位于北京市西城区前门西大街XX号房屋，后双方于2017年3月2日签订《变更协议书》，约定被告购买涉案房屋成交价为722万元，且被告应于2017年3月15日前支付定金36万元，于2017年6月26日前支付首付款289万元，已支付定金视为首付款的一部分，余款433万元由被告向银行办理抵押贷款支付。上述合同签订，被告先后支付了定金36万元，但至今仍未按照《变更协议书》的约定支付剩余首付款253万元。原告认为，上述合同系双方出于真实意思表示而签署，被告应当信守诚信，依约履行支付购房款的义务。现被告逾期不支付购房首付款的行为已经侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
崔琦琦辩称，不同意朱啟霞的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋买卖交易过程中，批贷函的取得时间应当在被告支付首付款之前，在原告违反合同义务致使无法取得批贷函的情况下，被告有权履行先行抗辩权，中止履行支付首付款的义务。在《北京市存量房屋买卖合同》中约定双方应在2017年5月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并在取得批贷函之后且同时满足在2017年6月30日之前进行房屋过户。变更协议约定的支付首付款的时间为2017年6月26日。事实上，双方在2017年3月2日就到银行办理了面签手续，但在2017年6月26日支付首付款前，因原告拒不配合银行递交需补交的材料，导致无法取得批贷函，朱啟霞应对自己的不配合履行合同义务行为承担违约责任。二、2017年6月13日，买卖双方及中介公司均已经知道了银行不能批贷。2017年6月19日中介公司人员和原告协商寻找其他的银行，但是朱啟霞以其他银行需要递交材料是故意刁难她为由不同意更换其他银行。在原贷款银行明确告知已经无法批贷，找新的贷款银行朱啟霞又不同意，其行为已经表明自己在合同期限届满前不再履行合同义务，合同目的无法实现，被告有权为维护自己权益在2017年6月26日中止自己的合同义务。三、双方在《北京市存量房屋买卖合同》约定的最后履行期限是在2017年6月30日，合同在履行期限内，因朱啟霞原因导致合同无法得到履行。
链家公司述称，我公司同意朱啟霞第一项诉讼请求，第二、三项诉讼请求不涉及我公司，我公司不发表意见。
崔琦琦向本院提出反诉请求：1、判令解除崔琦琦与朱啟霞于2017年1月23日签订的编号为100000635656的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及2017年3月2日签订的《变更协议书》；2、判令朱啟霞以及链家公司协助崔琦琦办理合同编号为C1472702号的北京市西城区前门西大街XX房屋的解除网签备案登记手续；3、判令朱啟霞返还崔琦琦定金36万元；4、朱啟霞承担本案诉讼费用。
事实和理由：崔琦琦与朱啟霞于2017年1月23日在链家公司提供居间服务下签订房屋买卖合同，约定崔琦琦购买朱啟霞位于北京市西城区前门西大街XX号房屋，房屋价款为760万元。其中定金36万元，首付款289万元，贷款433万元，尾款2万元。崔琦琦按照约定履行了自己的合同义务。在向银行递交材料办理贷款的过程中，朱啟霞拖延向银行递交贷款材料的时间，致使反诉人无法在合同约定的履行期限内获得批贷函。按照双方签订的合同约定，至2017年6月30日前双方应共同办理房屋的所有权转移登记手续。因朱啟霞原因无法在合同约定的时间内获得批贷函，从而无法在合同约定的时间完成房屋的所有权转移登记，合同目的无法实现，故提起反诉。
朱啟霞辩称，不同崔琦琦的反诉请求，理由如下：一、本案合同内容系双方真实意思表示，是有效合同，双方应该严格按照合同履行。二、崔琦琦不存在涉案合同单方解除的事实依据及法律依据，其不存在涉案合同约定解除权或法定解除权。三、本案合同具有继续履行的现实可能性。崔琦琦具有完全履约能力，根据合同约定，若因崔琦琦原因不能办理贷款需要其自行凑足全部购房款，崔琦琦作为完全民事行为能力人，对法律责任和后果应有判断和预见，在考虑自身经济能力基础上签订并履行涉案合同，此外根据原告提供录音显示，崔琦琦是出售原有旧房购买新房，其足以支付首付款。四、朱啟霞不存在不能导致合同的法律行为，非因朱啟霞的行为导致6月30日不能过户，而是因为过户前提条件为批贷函。并非因朱啟霞原因没在平安银行取得批贷函，2017年3月2日在平安银行面签已明确告知原告材料齐备，待银行通知。现根据通知，未取得贷款系银行额度问题，工作人员告知其不具有体现预知性。朱啟霞自始至终不知悉办理及提交材料的截止日期，崔琦琦及链家公司和银行都未告知原告截止时间。朱啟霞在提交材料后一周才获悉暂停办理贷款业务。2017年4月26日我方收到银行通知就委托证人去当地民政局办理离婚证事宜，并从家乡邮件快递的第一时间将快递材料第一时间送给银行。五、崔琦琦未按约定支付首付款的行为构成违约，系既定事实，是否取得批贷函不是首付款的前提条件，应该就其违约行为承担法律责任。崔琦琦提出与合同不符合的要求，要求朱啟霞交纳税费作为首付款的条件。不安履行抗辩权和先履行抗辩权不能用于同一法律原则，朱啟霞认为崔琦琦的行为不构成不安履行抗辩权。六、即使本案合同解除，崔琦琦违约是客观事实，基于该违约行为承担法律责任有法律依据和事实依据。
链家公司述称，我公司对崔琦琦第一、二项反诉请求不持异议，如法院判决解除合同，我公司同意配合办理手续，第三、四项反诉请求与我公司无关，我公司不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，田继伟作为出卖人朱啟霞的委托代理人与买受人崔琦琦签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：100000635656），约定出卖人将其名下位于西城区前门西大街XX出售给买受人，约定房屋成交价格为6500000元，上述房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1100000元，并约定买受人拟贷款金额为4220000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。双方在违约责任中约定：“第七条违约责任……（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行……”。双方同意自本合同签订之日起157日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，田继伟作为甲方（出卖人）朱啟霞的代理人与乙方（购买人）崔琦琦、丙方（居间方）链家公司签订《补充协议》，约定甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为7600000元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2017年1月23日将第一笔定金100000元自行划转给甲方；乙方于2017年2月8日前将第二笔定金100000元以理房通的方式支付甲方。乙方于2017年3月31日前将第一笔首付款880000元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2017年6月26日前将第二笔首付款2280000元以建委监管支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2017年5月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在丙方收到批贷函后，且在2017年6月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。双方约定甲乙任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同时约定如因甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。当日，田继伟作为出售人朱啟霞的代理人与购买人崔琦琦及居间人链家公司签订《买卖定金协议书》。当日，田继伟作为朱啟霞的代理人代为收取定金100000元。
2017年3月2日，朱啟霞作为甲方（出售方），崔琦琦作为乙方（买受方），丙方（居间方）链家公司，三方签订《变更协议书》，将原《北京市存量房屋买卖合同》中第二条第（三）向约定变更为“商品房”，同时约定将房屋成交价格变更为7220000元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为380000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；双方约定将定金调整为360000元，定金支付方式为直接支付给出卖人，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议；双方约定买受人拟贷款金额变更为4330000元。双方将原《补充协议》首付款支付的时间及金额变更为“乙方于2017年6月26日前第一笔首付款2890000元以建委监管支付的方式支付甲方”。双方将原《补充协议》其他约定：“甲乙双方协商而定，补充协议第二条第4向第（1）条约定，如乙方在此约定时间资金不能到位，则按时间顺延，甲方不追究乙方的违约责任”变更约定为：由于房屋为商品房，因此产生税费甲乙双方协商一致，甲方承担二十万元，且在缴税前两个工作日打入乙方账户。同日，朱啟霞作为出卖人，崔琦琦作为买受人，双方签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1472702），即网签合同。崔琦琦向朱啟霞支付剩余定金260000元。
因合同约定崔琦琦以银行贷款方式支付部分购房款，双方于2017年3月2日在平安银行办理面签，贷款银行需要双方提交申请贷款的相应材料，其中包括朱啟霞应提供涉案房屋产权证明以及朱啟霞婚姻状况证明等材料，因朱啟霞婚姻状态系离异，需要其提交相应证明。朱啟霞于2017年4月26日至安徽省无为县人民法院档案室调取其与原配偶的（2003）无民一初字第137号民事判决书，并于2017年6月1日将上述文书提交至贷款银行。
因链家公司丢失三方在2017年3月2日签订的《变更协议书》，2017年6月23日，朱啟霞作为甲方（出售方），崔琦琦作为乙方（买受方），丙方（居间方）链家公司，三方再次签订《变更协议书》，并在该《变更协议书》中载明：“本协议与2017年3月2日甲乙双方签字的宣武区前门西大街XX变更协议条款完全一致，效力相同”。
另查，一、庭审中，朱啟霞为证明其配合办理贷款事宜，且未取得银行批贷并非朱啟霞原因，系因银行放贷额度问题和放款所致，提交微信截图及录音资料；崔琦琦表示对朱啟霞提交微信截图系与他人的微信，真实性无法核实，并认为系因朱啟霞拖延提交贷款所需材料致使未能取得批贷；链家公司对于其公司人员与朱啟霞之间的微信截图及录音资料表示真实性认可。
二、庭审中，朱啟霞提交书面证人证言，证明为开具离婚证将所调取的判决书提交至安徽省无为县民政局，最终因无法办理离婚证件才于2017年5月29日才将判决书邮寄至北京；崔琦琦对书面证人证言真实性不认可；链家公司认为该份证人证言无法核实。诉讼过程中，朱啟霞提交由无为县无城镇东河村民委员会出具的证明以及两份个人书面证明，崔琦琦认为上述村委会及个人无权证明离婚时间，且朱啟霞的住所与开具证明的村委会显示地址不一致。
三、庭审中，崔琦琦为证明朱啟霞没有配合递交批贷材料导致不能批贷，提交了崔琦琦爱人与朱啟霞儿子自2017年4月29日至2017年5月26日的短信记录、语音详单以及崔琦琦爱人与贷款银行工作人员吴迪的电话录音。朱啟霞认可上述证据的真实性，但不认可崔琦琦的证明目的，认为因双方的网签是在317政策出台前签订的，即使再次申请贷款，批贷的金额、利率等均是贷款银行界定，具有波动性，平安银行不批贷系存在批贷困难的情况，不能证明朱啟霞递交材料的时间与不批贷有因果关系。另，崔琦琦为证明房屋买卖合同的履行情况，申请链家公司工作人员郭某、史海艳出庭作证，朱啟霞认为证人郭某的证言中称朱啟霞在2017年6月19日不配合办理贷款与事实不符，朱啟霞因自身身体原因激动，与不配合没有因果关系；朱啟霞对于史海艳证言中关于先办理批贷函后设立监管账户以及多次催告朱啟霞提交材料的陈述真实性存疑。崔琦琦及链家公司对证人证言真实性认可。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。
本案中，朱啟霞与崔琦琦就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及《变更协议书》，系双方真实意思表示，应属有效合同。因双方在《变更协议书》中约定崔琦琦支付购房款中拟贷款金额为4330000元，且双方均于2017年3月2日至贷款银行进行了面签并由平安银行受理，故应当认定朱啟霞同意崔琦琦通过贷款方式支付上述款项，朱啟霞应配合崔琦琦办理贷款审批手续。经贷款银行审查，需朱啟霞提交其离婚证明材料，朱啟霞于2017年4月26日调取其离婚判决，朱啟霞称其于2017年5月29日寄出所调取的离婚判决，贷款银行工作人员于2017年6月1日收到上述离婚判决文件。结合双方提交的与贷款银行工作人员的录音资料显示，因受2017年“3·17新政”的影响，涉案贷款银行对于3月17日之后的购房贷款不再进行批贷，并且该行对于申请购房贷款的审批额度缩紧。朱啟霞调取离婚判决材料后，崔琦琦一方亦通过短信及电话形式催促朱啟霞一方提供其离婚材料。朱啟霞主张其在调取离婚判决后至当地民政部门办理离婚证明，但其提交的证据不足以证明其主张。本院认为，朱啟霞确有拖延提交离婚证明材料之故意，但不足以说明朱啟霞拖延提交离婚证明材料系未获得批贷的唯一原因。又因，“3.17新政”后贷款银行购房贷款额度缩紧，致使崔琦琦无法在平安银行获取批贷；在崔琦琦无法获得平安银行的批贷后，就更换贷款银行事宜双方未能达成一致，最终双方无法实现按照《补充协议》约定在链家公司“收到批贷函后，且在2017年6月30日前”共同办理房屋所有权转移登记手续的合同目的。综上，本院认为上述情况应属于合同订立后，由于“3.17新政”的实施致使合同无法继续履行的情形，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般予以支持，故本院对崔琦琦主张解除房屋买卖合同、《补充协议》以及《变更协议书》，撤销网签，并要求返还定金360000元的反诉请求予以支持，驳回朱啟霞主张崔琦琦继续履行上述协议的诉讼请求。朱啟霞主张按照合同约定如因崔琦琦原因不能办理贷款需要其自行凑足全部购房款，合同具有履行可能性，但未有证据证明不能办理贷款系因崔琦琦原因所致，故朱啟霞该项意见与合同约定并不一致。另，因三方均认可于2017年6月23日所签《变更协议书》系基于三方在2017年3月2日所签《变更协议书》丢失而进行补签，且上述两份合同所约定合同权利、义务具有一致性，故本院对该《变更协议书》一并予以解除。
对于朱啟霞主张崔琦琦支付首付款的诉讼请求，因双方合同解除，尚未履行的终止履行，故本院对朱啟霞该项主张不予支持；对于朱啟霞要求崔琦琦支付逾期付款违约金的诉讼请求，因依据合同约定崔琦琦支付首付款为2017年6月26日以建委监管方式支付，因双方尚未签订建委监管协议，亦未确定监管账户，朱啟霞所提交证据不足以证明未办理监管账户的责任在于崔琦琦，且已出现批贷未成功的情形，崔琦琦抗辩其不能按照约定时间及方式支付首付款具有合理性，故本院对朱啟霞该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除朱啟霞与崔琦琦于二〇一七年一月二十三日就北京市西城区前门西大街XX签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：100000635656）及《补充协议》。
二、解除朱啟霞与崔琦琦分别于二〇一七年三月二日及二〇一七年六月二十三日就北京市西城区前门西XX签订的《变更协议书》。
三、自本判决生效之日起十日内，朱啟霞、北京链家房地产经纪有限公司协助崔琦琦办理《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1472702）的解除网签备案登记手续。
四、自本判决生效之日起十日内，朱啟霞返还崔琦琦定金三十六万元。
五、驳回朱啟霞全部诉讼请求。
如果朱啟霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六万一千一百五十元，其中本诉费三万二千五百元，由朱啟霞负担（已交纳）；本案反诉费二万八千六百五十元，由朱啟霞负担一万四千三百二十五元（于本判决生效之日起十日内交纳），由崔琦琦负担一万四千三百二十五（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。
代理审判员 徐澜涛
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 郭莹莹