鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）内06民终10号
上诉人(一审原告、案外人)：郝永利，男，1963年7月2日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人:吴召日格吉勒，内蒙古伊金律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、申请执行人）：内蒙古鄂托克农村商业银行股份有限公司，住所地：内蒙古鄂托克旗乌兰镇阿尔巴斯街西鄂尔多斯路南。
法定代表人：王虎林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：武爱雄，女，汉族，1977年5月22日出生，该公司职工，现住内蒙古自治区鄂托克旗木肯淖尔镇召稍村八社522号。
委托诉讼代理人：黄光琴，女，1968年10月17日出生，该公司职工，现住内蒙古自治区鄂托克旗乌兰镇风华豪园小区南2户202室。
被上诉人(一审第三人、被申请执行人)：郭忠和，男，1953年1月6日出生，汉族，现住内蒙古自治区。
被上诉人(一审第三人、被申请执行人)：王雪梅，女，1956年3月26日出生，汉族。
上诉人郝永利因与被上诉人内蒙古鄂托克农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂托克农商行）、王雪梅、郭忠和执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂托克旗人民法院（2017）内0624民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝永利及其委托诉讼代理人吴召日格吉勒，被上诉人鄂托克农商行的委托诉讼代理人武爱雄、黄光琴到庭参加诉讼。被上诉人郭忠和、王雪梅经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。
郝永利上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，程序违法，适用法律错误。首先，一审判决未审查和认定郭忠和、王雪梅2013年12月27日向鄂托克农商行贷款时提供的房屋所有权及土地使用权的情况。上诉人郝永利与被上诉人郭忠和、王雪梅早在2010年就购买了涉案房屋。2010年11月14日上诉人将涉案房屋的产权证书及土地使用证抵顶给张侯存，张侯存又以债权转让的方式将涉案房屋的产权证书及土地使用证抵押给周子东，2013年3月9日，上诉人与杨某签订了包括涉案房屋在内的以房抵债协议书，因涉案房屋的产权证与土地使用权证一直在周子东处，导致房屋一直未过户，所以，未过户并不是由于上诉人的过错所致。其次，一审法院程序违法。本案涉案房屋已经抵顶给杨�，一审法院应通知或者依职权追加杨某为本案必要共同诉讼当事人。
鄂托克农商行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
郭忠和、王雪梅未出庭，亦未提供答辩意见。
郝永利向一审法院起诉请求：1、请求撤销鄂托克旗人民法院（2017）内0624执1263号执行裁定；2、依法解除对位于鄂托克旗乌兰镇七居委61栋3号房屋的查封（证号：101453）；3、依法解除对位于鄂托克旗乌兰镇七居委61栋3号房屋土地使用权（证号：3-03-076）查封；4、由被告鄂托克农商行承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年3月29日，第三人与原告签订了于房屋买卖合同，第三人将位于乌兰镇七居委桃利民路南阿尔巴斯街东房产（房屋�权证号为：鄂托克旗房权证乌兰镇字第XX**号，国有土地使用权证号：鄂乌401国用（2008）第6925号）以70000元的价格出售给原告，双方约定购房款于合同签订之日经公证后由原告以现金方式一次性给付第三人，第三人在收到房款后将房屋证件交给原告，并在7日内将房屋交付原告。公证当天原告将购房款给付第三人，第三人出具收条。原告认可2010年3月18日就拿到了第三人给付的房产证和土地使用证。原告从2010年5月份开始将房屋出租给他人使用。原告打听到上述房屋将被征收，为了节省过户费，和第三人协商等房屋征收后再办理过户手续。后由于原告将房屋抵押给张侯存贷款，将房屋的房产证和土地使用证交付给张侯存。2010年11月14日原告和张侯存进行结算后，将给张侯存的借条收回，张侯存将债权转让给周子东，原告给周子东出具了300万元的借款单，原告将房屋房产证和土地使用证交给了周子东。因原告欠周子东的钱没有还清，借条和涉案房屋的房产证和土地使用证由周子东持有。2013年3月9日原告和杨某签订以物抵债确认书，将房屋作价140万元抵顶给杨某。2013年12月27日，第三人王雪梅、郭忠和向内蒙古鄂托克农村商业银行股份有限公司贷款，未按时偿还贷款于2016年12月28日被内蒙古鄂托克农村商业银行股份有限公司起诉至鄂托克旗人民法院，法院做出了（2016）内0624民初4536号判决书，判决第三人立即给付。该判决已经生效后内蒙古鄂托克农村商业银行股份有限公司向法院申请执行，法院作出了（2017）内0624执1263号执行裁定书，将第三人郭忠和位于乌兰镇七居委61栋3号房产证号为鄂托克旗房权证乌兰镇字第XX**号的房屋和鄂乌401国用（2008）第6925号国有土地使用权查封。原告向鄂托克旗人民法院提起执行异议，2017年7月25日鄂托克旗人民法院作出（2017）内0624执异43号执行裁定书，驳回了原告的案外人异议申请，原告不服向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院认为，原告于2010年3月29日与第三人签订了《房屋买卖合同》并办理了公证，约定将位于乌兰镇七居委61栋3号桃利民路南阿尔巴斯街东房产（房屋产权证号：鄂托克旗房权证乌兰镇字第XX**号，国有土地使用权证号：鄂乌401国用（2008）第6925号）以70000元的价格出售给原告，购房款当日以现金方式一次性付清。原告购买房屋后占有使用至法院查封前。依据合同约定，土地使用证和房产证变更的手续费、税由原告自行承担，第三人无条件提供办理过程中所需手续。原告购买房屋后可以办理房屋产权变更登记，但由于听信房屋即将拆迁，为节省产权变更费用，未办理房屋产权变更登记手续。从2010年3月29日�今原告从第三人处所购买的房屋不存在抵押登记，符合办理房产过户的条件，但原告在长达7年的时间却没有向第三人或房产交易部门主张过办理房产过户登记的手续，也未通过法律手段积极维护自己的权利，后原告为借款将涉案房屋产权证抵押给他人。故一审法院认定涉案房屋未办理过户，原告本身存在过错，关于原告要求停止执行登记在第三人名下的位于乌兰镇七居委61栋3号房屋产权证号为鄂托克旗房权证乌兰镇字第XX**号房产和国有土地使用权证号为鄂乌401国用（2008）第6925号土地使用权的请求一审法院不予支持。原告要求撤销鄂托克旗人民法院作出的（2017）内0624执1263号执行裁定书没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款，《�民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费3400元，由原告郝永利负担。
本院二审期间，上诉人郝永利申请证人杨某出庭作证，拟证明2013年3月9日，杨某与郝永利签订以物抵债协议书，将涉案房屋的所有权及土地使用权抵顶给杨某。但因郝永利未清偿周子东的债务，涉案房屋产权及土地使用权等手续仍在周子东处，故涉案房屋一直未过户。被上诉人鄂托克农商行质证称，对证人证言不认可，认为双方签订的以物抵债协议书未经过公证，不具有证据效力，不应采信。上诉人郝永利对证人证言的真实性及所要证明的问题均认可。本院经审查认定，上诉人郝永利与杨某只签订了以房抵债的协�，未提供杨某实际占有使用涉案房屋的证据，故对证人证言不予采信。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人郝永利对涉案房屋所有权及土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。本案中，首先，上诉人郝永利与一审第三人郭忠和、王雪梅于2010年3月29日签订了《房屋买卖合同》并办理了公证，后郭忠和、王雪梅将涉案房屋的所有权证书、土地使用权证书交付于上诉人郝永利。上诉人郝永利在涉案房屋查封之前长达7年的时间内，多次将涉案房屋的产权证及土地使用权证抵押给他人，而迟迟未办理房屋产权变更手续，属于房屋未过户是由于案外人过错所致的情形。其次，上诉人郝永利并未提供其在涉案房屋查封之前实际占有使用的证据。因此，上诉人郝永利对涉案房屋所有权及土地使用权并不享有足以排除强制执行的民事权益。至于上诉人郝永利主张撤销鄂托克旗人民法院（2017）内0624执1263号执行裁定的上诉请求，不属于案外人执行异议之诉案件审查的范围，故对其该项上诉主张不予支持。综上所述，郝永利的上诉请求不能成立，应�驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由上诉人郝永利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 边 晓 燕
审 判 员 乌兰图雅
审 判 员 张 晓 慧
二〇一八年三月二十六日
法官助理 张 静
书 记 员 旗 香 渊