广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终23号上诉人（原审原告）：陈佐居，男，1973年11月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。上诉人（原审原告）：曾金梅，女，1974年4月10日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，总经理。委托代理人：林剑飞、赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。上诉人陈佐居、曾金梅因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈佐居、曾金梅上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判；2、创宇公司支付陈佐居、曾金梅逾期办证违约金48983元（暂计算至2016年10月20日），此后违约金计算至付清该款项日止；同时支付办证费用的利息共2373元；3、创宇公司承担本案诉讼费。事实与理由：1、创宇公司与陈佐居、曾金梅签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》，创宇公司并没有给予任何价格优惠，且该协议没有曾金梅的签名。2、《摩托车位申购协议》没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，没有采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，也没有对该格式条款予以说说明，《摩托车位申购协议》相关条款（第6、第7条）无效。3、陈佐居、曾金梅随时有权追究创宇公司在《商品房买卖合同》中逾期办理房产证的违约责任。创宇公司辩称，创宇公司与陈佐居、曾金梅签订的《摩托车位申购协议》是各个业主与开发商之间分别签订，已经是优惠后的价格，违约的范围已经指定在商品房买卖合同范围内，并非格式条款。因此，双方均应依约履行权利义务，陈佐居、曾金梅无权追究创宇公司的责任。陈佐居、曾金梅向一审法院起诉，请求：一、创宇公司在120天内为陈佐居、曾金梅办妥房地产权证属证书（包括房地产权证、国有土地使用证及他项权证）。二、创宇公司向陈佐居、曾金梅支付暂计至2016年7月15日止的违约金42930元及办理产权证费的利息2373元，之后的违约金计至付清日止。三、确认《摩托车位申购协议》第6条和第7条内容无效。4、本案诉讼费用由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园X路X号X住宅小区的房地产的开发商。2013年3月30日，陈佐居、曾金梅作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为X住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为630413元。第六条约定买受人选择银行按揭付款方式，在2013年3月30日前付清首期房款280413元，剩余房款350000元陈佐居、曾金梅须于2013年4月7日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：1、出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。……房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……。合同签订后，陈佐居、曾金梅于2013年3月30日向创宇公司支付代办土地使用权证、房地产权证契税及其他费用共18612元，并于2013年5月28日付清全部的购房款350000元。2014年3月8日，曾金梅办理收楼手续，签收了钥匙等。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据创宇公司提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“X住宅小区（X期）”（包括X、X、X、X、X、X栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。创宇公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“X住宅小区（X期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。2015年11月16日，创宇公司张贴公示，要求G座业主提供包括土地权属登记委托书在内的相关资料用于办理相关房屋权属证书。2014年8月17日，陈佐居（乙方）与创宇公司（甲方）签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》，约定陈佐居申购凤凰新城X号摩托车位，销售总价20560元；协议第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。”、第7条约定“甲乙双方签订摩托车位使用权合同后，本协议上的各条款依然生效。”创宇公司认为，双方签订的车位协议属于附条件协议，陈佐居、曾金梅也承诺依法在享受目前的优惠价格的前提下，放弃追讨甲方逾期交楼及逾期办理房产证的责任，根据该份协议，陈佐居、曾金梅不应追究创宇公司的法律责任。陈佐居、曾金梅则提出创宇公司没有出示物价部门物价标准，不能证明其提供的车位价格是优惠的。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。陈佐居、曾金梅与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，原审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：陈佐居与创宇公司签订《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》后，是否免除创宇公司迟延代为办证的违约责任？根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案并办妥房地产权证，但创宇公司至今未办妥，存在逾期办证的行为。但由于陈佐居为乙方与创宇公司为甲方签订的车位协议第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任。”是双方真实意思表示，双方就逾期交楼及逾期办理房产证的违约责任已达成协议，创宇公司以销售总价20560元将凤凰新城X号摩托车位销售给陈佐居、曾金梅，陈佐居、曾金梅不再追究创宇公司在《商品房买卖合同》中逾期交楼及逾期办理房产证的责任，故创宇公司提出，根据该份协议陈佐居、曾金梅不应追究其法律责任的主张，理据充分，原审法院予以采纳。鉴于双方的车位协议合法有效，对双方均有法律约束力，而该协议陈佐居、曾金梅已明确放弃追究创宇公司在《商品房买卖合同》中逾期交楼及逾期办理房产证的责任，创宇公司在本案即使存在逾期办证违约责任，陈佐居、曾金梅已放弃追究权利，故陈佐居、曾金梅请求创宇公司支付逾期办理房地产权证违约金及资金占用利息的主张，缺乏理据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、创宇公司于判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代陈佐居、曾金梅申请办理房屋权属证书。二、驳回陈佐居、曾金梅的其他诉讼请求。案件受理费466元，由陈佐居、曾金梅负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与原审查明的一致，予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1、双方当事人于2014年8月17日签订的《创宇·凤凰新城摩托车位申购协议》的效力问题；2、创宇公司应否按双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》中的约定，承担违约责任的问题。关于争议焦点一，双方签订的《摩托车位申购协议》第6条约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，乙方同意不予追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”、第7条约定“甲乙双方签订摩托车位使用权合同后，本协议上的各条款依然生效。”，协议内容经双方协商一致达成，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，予以认定。上诉人要求确认《摩托车位申购协议》第6条、第7条无效的主张，缺乏理据，不予支持。关于争议焦点二，根据双方在合同中第十五条及合同补充协议第四条约定，被上诉人应在交付使用后180日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料交产权登记机关备案并办妥房产证。而被上诉人交付的商品房于2014年4月28日符合合同约定的交付条件后，被上诉人至今没有为上诉人办理《不动产权证书》，已明显逾期，被上诉人该行为已构成了违约。本案中，上诉人申购的摩托车原价为20560元，实际成交价也是20560元。结合上诉人一审提供的被上诉人与陈明签订的摩托车位申购协议，证实被上诉人出售给陈明的摩托车位实际成交价为9768元。即上诉人是以原价购买摩托车位，被上诉人违反了双方签订的《摩托车位申购协议》第6条约定，并没有给予上诉人特别优惠价格，故上诉人有权追究被上诉人的违约责任。上诉人请求被上诉人办理房屋权属证书及支付逾期办证违约金（计至一审请求的2016年7月15日）的主张，合法有据部分，本院予以支持。即被上诉人支付逾期办理房地产权证的违约金39589.94元（从2014年10月26日起至2016年7月15日止，共628天，每日按商品房总价款630413元的0.1‰的标准计付违约金）给上诉人，2016年7月16日起至办妥房产权证之日止的违约金每日按商品房总价款630413元的0.1‰的标准计算。至于办理产权证费的利息问题。由于该费用属创宇公司代收款项，且双方对该费用利息没有明确约定，上诉人主张被上诉人支付办理产权费的利息2373元，理据不足，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院应予纠正。上诉人陈佐居、曾金梅的上诉理由,合法合理部分，予以支持；不合理部分，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2016）粤5381民初1438号民事判决第一项；二、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初1438号民事判决第二项；三、限云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日计至2016年7月15日止的逾期办证违约金39589.94元给陈佐居、曾金梅；从2016年7月16日起的违约金，每日按商品房总价款630413元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止；四、驳回陈佐居、曾金梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费466元，由陈佐居、曾金梅负担36元，云浮市创宇贸易有限公司负担430元；二审案件受理费1084元，由陈佐居、曾金梅负担87元，云浮市创宇贸易有限公司负担997元。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年四月一日书 记 员  冯家玲