内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）内08民终1542号
上诉人（原审原告）杨敏，女，1974年10月15日出生，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市临河区。
委托诉讼代理人张铁兵，男，汉族，现住址同上，系杨敏丈夫。
被上诉人（原审被告）巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司,住所地巴彦淖尔市临河区。
法定代表人王磊，公司总经理。
委托诉讼代理人徐立忠，内蒙古金川律师事务所律师。
上诉人杨敏因与被上诉人巴彦淖尔市国瑞房地产开发有限责任公司（以下简称国瑞房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服巴彦淖尔临河区人民法院（2017）内0802民初2458号民事裁定，向本院提出上诉，本院于2016年10月25日立案后，依法组成合议庭，于2016年11月30日公开开庭进行了审理，上诉人杨敏及其委托诉讼代理人张铁兵、被上诉人国瑞房地产公司委托诉讼代理人徐立忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年7月18日李某某向杨敏借款20万元，当时李某某给国瑞房地产公司施工，国瑞房地产公司与李某某工程款未结清，李某某与杨敏约定以瑞锦花苑x号楼xx号房屋作为借款担保，杨敏与国瑞房地产公司签订了《瑞锦花苑认购协议》，李某某以抵顶工程款的形式代杨敏向国瑞房地产公司缴纳认购金502637元，国瑞房地产公司给杨敏出具了收据，收据上备注“未入账，转李某某”。2011年11月18日李某某向杨敏更换了借款借据，内容为“今借到杨敏人民币贰拾万元（200000元），利息为每月0.35分，期限为9个月（2012年8月），利息每月一结，以瑞锦花苑4号楼1803号房屋（面积为112.28平方米）作抵押，到期后借款和利息还清退还抵押物，若李某某连续两个月不结利息，为违约行为，杨敏有权变卖抵押物或抵押财产归杨敏所有;到期后，若继续借款，可重签借据或借据延续。”2014年10月14日，经国瑞房地产公司董事长贾立明同意，国瑞房地产公司与杨敏、张铁兵（杨敏丈夫）签订了《商品房买卖合同》，杨敏按每平方米5338元补交了该房屋的超平米价款，平米差为3.09平方米，合计16494元。合同主要约定：“杨敏、张铁兵购买国瑞房地产公司开发的位于临河区国瑞·瑞锦花苑x号楼x单元xx室，建筑面积为115.37平方米，每平方米价格3800元，总价为438406元；国瑞房地产公司于2014年12月31日前，将该房屋交付杨敏、张铁兵使用；付款方式为杨敏、张铁兵于2014年10月14日已交清房款438406元整。”合同签订后国瑞房地产公司以与杨敏之间并不存在商品房买卖合同关系且未实际收到杨敏的购房款为由，拒绝向杨敏交付《商品房买卖合同》及涉案房屋。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”本案中，李某某向杨敏借款，以签订《房屋认购协议》的形式作为借款担保，李某某在借款到期后不能按约偿还借款本息，杨敏请求国瑞房地产公司履行涉案房屋的《商品房买卖合同》并请求其交付涉案房屋，以抵顶借款本息。杨敏与国瑞房地产公司之间并非真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系，即名为买卖，实为借贷。本院向杨敏释明其主张的法律关系性质与本院根据案件事实认定的法律关系不一致，并告知其可申请变更诉讼请求，杨敏仍坚持其诉讼主张及请求。杨敏请求国瑞房地产公司退还多交的平米差价款的诉讼请求应另案诉讼，本案不作调整。李某某欠杨敏丈夫张铁兵酒款的事实属买卖合同关系，应另寻解决途径，本案亦不作调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定：驳回原告杨敏的起诉。本案不收取案件受理费，原告杨敏已预交的案件受理费7876元，本院予以退还。
上诉人杨敏不服一审民事裁定，向本院提起上诉请求撤销原裁定、发回重审，或依法改判。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。案件基本事实是李某某承建被上诉人国瑞房地产公司开发的瑞锦花苑工程，因资金紧张2011年7月18日向上诉人借款20万元，用涉案房屋作为借款担保，国瑞房地产公司与上诉人签订了《瑞锦花苑认购协议》。借款到期，累计本息已超过抵押房屋的价值，经双方结算，达成一致意向，以涉案房产抵顶李某某的欠款本息。经国瑞公司董事长贾立明同意，2014年10月14日国瑞公司与上诉人及其丈夫张铁兵网签了《商品房买卖合同》。并补交了超平米差价款16494元。至此，上诉人与李某某的债权债务已清结，借贷关系已消灭，而基于工程款及借款的抵顶事实，上诉人与国瑞公司形成新的商品房买卖合同关系。上述事实在一审中均得到印证。首先，国瑞公司认可涉案房屋已抵达李某某工程款，李某某有权处分涉案房产；其次上诉人与李某某结算同意以房抵债后，国瑞公司又向上诉人收取了16494元的超平米差价款，如仅是抵押，上诉人怎么可能再向国瑞公司交款？再次，因国瑞公司拒绝交房，上诉人曾向信访部门求助，李某某再次认可与上诉人的债权以用涉案房产结算清楚，并在信访局签写了“同意转让杨敏”。信访局出具证明，证实双方是对债权债务结算后形成的以房抵债事实。原审法院对此关键证据不予采信，错误认定本案事实为上诉人与李某某借贷法律关系，损害了上诉人的合法权益。2、一审法院适用法律错误。上诉人与李某某是存在民间借贷关系，但在债务履行期届满之后，双方自愿达成以房抵债，属债务的清偿，不属担保行为，因此不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十四条的规定。在以房抵债不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应尊重当事人的意思自治，双方签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。原审法院机械套用法律条款，明显适用法律错误。
被上诉人国瑞公司辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人主张以房屋买卖合同作为民间借贷担保，转换为新的房屋买卖合同关系，与客观事实不符，截止庭审今日，案外人李某某仍未取得房屋的所有权与处分权，故不存在上诉人与被上诉人新的房屋买卖关系。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，民事活动的各方当事人均应遵循诚实信用原则。本案李某某承建被上诉人国瑞房地产公司开发的瑞锦花苑工程，因资金紧张向上诉人借款20万元，李某某与杨敏约定以瑞锦花苑x号楼xx号房屋作为借款担保，杨敏与国瑞房地产公司签订了《瑞锦花苑认购协议》，李某某以抵顶工程款的形式代杨敏向国瑞房地产公司缴纳认购金502637元，国瑞房地产公司给杨敏出具了收据，收据上备注“未入账，转李某某”。在债务履行期届满之后，李某某未能清偿债务，以涉案房产抵顶欠款本息，前期借款本息转为购房款。2014年10月14国瑞房地产公司董事长贾立明在本案《瑞锦花苑认购协议》上签署同意网签，并于当日国瑞房地产公司与上诉人杨敏夫妇签订了《商品房买卖合同》，同时又向上诉人杨敏收取了16494元的超平米差价款的行为，表明国瑞房地产公司认可其与李某某以涉案房屋抵顶工程款及李某某与上诉人杨敏之间以涉案房屋抵顶借款的事实。而基于工程款及借款的抵顶事实，上诉人杨敏夫妇与国瑞房地产公司形成新的商品房买卖合同关系。上诉人杨敏曾向信访部门求助，李某某再次认可与上诉人杨敏的债权债务已用涉案房产结算清楚，并在信访局签写了“同意转让杨敏”；信访局工作人员出具证明，证实双方是对债权债务结算后形成的以房抵债事实。一审法院法官询问李某某，其亦表示愿意以涉案房屋抵顶欠款，只是要求清算房屋价款与借款本息，并不否认双方形成以房抵顶借款本息的合事实。在以房抵债不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应尊重当事人的意思自治，双方签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，就不应再定性为借款法律关系。原审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，驳回原告杨敏的起诉，适用法律错误。上诉人杨敏的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：
一、撤销巴彦淖尔临河区人民法院（2017）内0802民初2458号民事裁定；
二、本案指令巴彦淖尔临河区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 辛健伟
审判员 仲佳才
审判员 贾东升
二〇一七年二月六日
书记员 董缙威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。