南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通高民初字第01324号
原告南通宏成物业管理服务有限公司，住所地南通市通州开发区世纪大道188号。
法定代表人毛金祥，总经理。
委托代理人杨雪军，公司职员。
被告张美芳。
原告南通宏成物业管理服务有限公司（以下简称宏成物业公司）与被告张美芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法由代理审判员施佳适用小额诉讼程序，于2015年8月11日、9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨雪军、被告张美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是世纪城小区的前期物业服务单位，2008年9月13日、2011年12月28日、2015年4月27日，通州经济开发区世纪城业主委员会分别与原告签订了物业管理合同，委托原告为该小区提供物业服务。被告入住后缴纳物业服务费至2012年6月30日，此后的物业服务费未缴纳，原告经催缴未果，故诉来法院，请求判令被告支付2012年7月1日至2015年12月31日的物业服务费、垃圾清运费及公摊费7371.07元，物业服务费滞纳金2119.17元，合计9490.24元。
被告辩称，被告从主观上并无拖欠物业费的意图，原告没有严格履行物业合同义务，是其违约在先。被告只同意给付与原告服务水平相匹配的物业费，同意按照0.9元／月／㎡支付，滞纳金不同意支付。
经审理查明，原告系通州开发区世纪城小区（以下简称世纪城小区）前期物业服务单位，此后一直为该小区提供物业服务。通州经济开发区世纪城业主委员会成立前，原告分别与交房入住的业主签订物业服务合同。2008年9月13日，通州开发区世纪城业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订物业管理合同，委托原告对世纪城小区提供物业服务。2011年11月28日原告与业主委员会续签合同，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，并约定物业服务费用根据业主房屋建筑面积计算：高层物业服务费为0.60元／月／㎡，电梯运行费0.20元／月／㎡，电梯电费按0.40元／月／㎡代收按实分摊，超支或结余由乙方承担或享有；其他公摊费用采取预收制，按实分摊；生活垃圾清运费5元／月，代收代缴；物业管理公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为：上年度12月1日至本年度1月31日；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。上述合同到期后双方仍按前述合同履行。2015年4月27日原告再次与业主委员会续签合同，合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，上述约定内容同2011年12月28日签订的合同内容一致，未有变化。
另查明，被告系世纪城小区13号楼701室（建筑面积为129.21㎡）住房业主，2010年办理交房入住手续。被告一直未交纳2012年7月1日至2015年12月31日的物业服务费、垃圾清运费及公摊费，根据原告提供的公摊明细，截至2014年12月31日，被告13号楼701室一户的公摊费余额为-348.89元。原告向被告催要无果后诉来本院。
再查明，原告向小区公布的《公共部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务标准与收费标准》明确，电梯运行费用包括：①电梯定期常规保养、②电梯年安全检测、③零星配件和维修，电梯运行收费标准为0.2元／月／㎡，电梯运行的电耗费用未包括在此价格中。智能化系统服务标准为：1、弱电系统配置完善；2、系统每月检查一次，发现问题及时维修。智能化系统物业服务收费标准为0.05元／月／㎡，此项物业服务成本构成包括：①系统运行、②日常维护保养、③系统设备的维修。《公共区域绿化日常养护服务标准及收费标准》明确，草坪、树木、花坛花境物业服务标准包括保存率、修剪、清杂草、补种、布置、施肥、病虫害防治等，收费标准为0.08元／月／㎡。《公共区域清洁卫生服务标准及收费标准》明确，公共区域卫生服务标准包括生活垃圾收集、通道及楼梯、道路地面、门窗、玻璃、停车场或共用车库、人工湖、喷水池等，收费标准为0.12元／月／㎡。
以上事实，有物业管理合同、公摊明细、物业服务项目及收费标准表及当事人陈述等证据在卷为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。通州开发区世纪城业主委员会与选聘的物业服务企业即本案的原告宏成物业公司签订的物业服务合同，对包括本案被告在内的所有该小区业主均具有约束力，原、被告均应按约行使合同权利、履行合同义务。原告作为物业服务企业公开作出的服务承诺及服务细则，为物业服务合同的组成部分，对原、被告同样具有法律效力。本案中，原告向世纪城小区业主提供的公共设施设备运行及维修服务，部分未达到其向世纪城小区业主承诺的服务标准，构成违约；被告未在约定期限内给付合理的物业服务费，也构成违约。根据合同法的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。据此，原告应部分减低物业服务费收费标准，而被告对合理范围内的物业服务费也应交纳滞纳金。对被告提出的电梯未定期检查，根据被告提供的2014年《3月份南通市区物业管理小区文明城市长效管理工作考核情况通报》及“通州区12345公众监督网络平台”上历年业主对世纪城小区电梯检修反映的问题及相关部门给予的答复，世纪城小区电梯检修不及时在物业服务期间客观存在，电梯系特种设备，原告应依照法律规定和合同约定按期年检。现原告仅提供了世纪城小区2015年电梯年检合格的证据，2012-2014年年检合格的证据未能提供。故本院酌定被告于2015年电梯年检合格之前的电梯运行费按0.15元／月／㎡缴纳，2015年的电梯运行费按0.2元／月／㎡缴纳。对被告提出的门禁系统、监控设施等智能化系统存在的问题，虽然原告提供了提交给业主委员会的报告及世纪城小区智能化管理系统改造方案，但自2010年智能系统瘫痪以后，一直未能实际使用，相应物业服务收费应予扣减。对被告提出的小区绿化杂草丛生、草坪及花木无人修剪、垃圾随处可见、风景河水体脏乱、楼道脏乱、车库管理混乱等情况，通过原告提供的照片及视频资料，上述问题部分存在，原告按公共区域清洁卫生服务标准及收费标准高层0.12元／月／㎡、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准0.08元／月／㎡收取物业费与实际服务水平部分不相符，本院酌定公共区域清洁卫生收费为0.10元／月／㎡、公共区域绿化日常养护收费为0.07元／月／㎡。
对被告提出的物业服务内容未公布，从原告提供的公示情况照片显示相关内容已经进行公示，因此对被告的该辩称意见本院碍难支持。对被告提出的其厨房因公共部位水管井印水导致墙体涂料脱落有污迹等情况，本院认为原告作为物业服务企业对房屋的质量瑕疵不承担质量担保责任，该辩称意见本院不予支持。对被告提出的其所属楼层属于小高层不属于高层，电梯电费收费不合理的辩称意见，本院认为双方签订的物业服务合同中未有高层与小高层的区分，电梯运行费不包括电梯电费且电梯也在实际使用，被告以此对抗原告物业服务费的主张无法律及合同依据，本院不予支持。
综上，本院对照原告实际提供物业服务情况以及原告物业服务和收费标准，被告应缴纳2012年7月1日起至2014年12月31日期间的物业服务费为4147.64元【129.21㎡×（0.52＋0.15＋0.4）元／㎡×30个月】，2015年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费为1736.58元【129.21㎡×（0.52＋0.2＋0.4）元／㎡×12个月】。原告根据合同约定为被告所在小区提供物业服务，被告作为业主之一理应按约向原告支付物业服务费及原告代收代垫的垃圾清运费、公摊费。2012年开始，合同约定物业管理公共服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为上年度12月1日至本年度1月31日，垃圾清运费210元（5元／月×42个月），2012年7月1日起至2014年12月31日期间的公摊费348.89元；被告迟延缴纳物业服务费，应按《江苏省物业管理条例》的规定按2012年7月以后欠缴物业服务费每日万分之五的标准向原告支付至判决之日止的滞纳金1837.98元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条、第六十七条的规定，判决如下：
一、被告张美芳于本判决生效后十日内支付原告南通宏成物业管理有限公司物业服务费5884.22元、垃圾清运费210元、公摊费348.89元，并支付滞纳金1837.98元，合计8281.09元（以上费用中公摊费计算至2014年12月31日，物业服务费、垃圾清运费及滞纳金计算至2015年12月31日）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由原告负担5元，由被告负担20元（被告负担部分原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。
本判决为终审判决。
代理审判员 施 佳
二〇一五年十月十四日
法官 助理 李金萍
书 记 员 高 晗