上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初56615号原告：上海锦庭酒店管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：闵庆妹，总经理。委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。被告：上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：别伟，总经理。委托诉讼代理人：李宏，上海市中广律师事务所律师。原告上海锦庭酒店管理有限公司与被告上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海锦庭酒店管理有限公司的委托诉讼代理人朱煜、被告上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司的委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。期间，原、被告曾经向本院申请庭外和解，后未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告上海锦庭酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多收取的2008年5月至2015年1月期间物业管理费人民币(以下币种均同)400,059元；2、判令被告赔偿原告经营损失151,978元(暂计)。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告返还2008年10月8日至2015年1月31日期间多收取的物业管理费380,303元(每月多收取4,939元，共计77个月)。事实和理由：原告上海锦庭酒店管理有限公司系上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的物业使用人，被告为系争房屋的物业管理人。原告于2008年5月开始租赁系争房屋，用于开设餐厅。截至2015年1月，原告一直根据被告的要求按月支付系争房屋物业管理费75,989元。2015年年底，原告从其他业主处获得《鄂尔多斯国际大厦用户手册》，得知该用户手册载明系争房屋的物业管理费标准为35元/月/平方米，按照房屋建筑面积计算。因系争房屋的建筑面积为2,030平方米，故原告每月应交物业管理费71,050元，被告隐瞒该节事实，每月向原告多收取物业管理费4,939元。原告于2014年8月重新装修系争房屋，拟于2014年12月重新开业。然自2014年12月起，系争房屋的唯一货梯发生故障，大楼内所有餐厅商户的生活垃圾不得不从客梯运输，导致客梯地板油腻、异味，严重影响客流。原告向被告反应后未能得到及时处理，原告无奈于2015年2月将餐厅关闭，给原告造成巨大损失。综上，原告诉至法院，要求判如所请。被告上海鄂尔多斯置业经营管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一方面，双方签订的相关文件约定系争房屋的物业管理费按使用面积计算，因该物业管理费还包含了开利水系统，并非传统意义上的物业管理费(含开利水系统是按55元/月/平方米标准计算物业管理费，其他非含开利水系统则是按50元/月/平方米标准计算物业管理费)。被告收取标准符合双方的约定，原告在签合同时明知物业管理费是按承租面积计算，原告的关联人余某也签字确认。被告在《鄂尔多斯国际大厦用户手册》及向业主发放的《鄂尔多斯国际大厦管理公约》中约定对业主按照建筑面积、以35元/月/平方米的标准收取物业管理费系对业主优惠，与租户无关。被告对租户统一约定按照承租面积、以55元/月/平方米的标准计算支付物业管理费；另一方面，系争房屋内的货梯损坏是原告自身原因导致，货梯损坏与原告的经营不善不存在必然的关联性，原告是否继续经营是其自己的决定，与被告的物业管理无关。本院经审理认定事实如下：2008年5月，系争房屋业主曾明柳、曾益柳、曾鸿柳与案外公司上海久元置业经营管理有限公司(以下简称久元公司)签订《上海湾·鄂尔多斯国际大厦委托租赁代管协议》，约定曾明柳、曾益柳、曾鸿柳委托久元公司将系争房屋租赁给案外人上海锦庭餐饮管理有限公司。同月，久元公司(出租方)与案外人余某(承租方)签订了合同号为“080425A021”的《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》，约定系争房屋的承租面积为1,381.61平方米，租赁期间为2008年6月8日至2016年10月7日，物业管理费收费标准为每月55元/平方米，按承租面积计算，物业管理费为每月75,989元。余某于同月13日签收了《鄂尔多斯国际大厦管理公约(商铺部)》，其中载明本案被告为鄂尔多斯国际大厦的物业管理企业，按照承租面积、以55元/月/平方米的标准收取物业管理费，其中包含单元内规定时段之空调费用。2008年10月30日，久元公司、余某及本案原告签订《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同主体变更补充协议》，约定将合同号为“080425A021”的《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》的承租方变更为原告，即租赁合同中余某的权利义务均由原告承继，2008年10月30日之前因原租赁合同产生的债权债务均归原告。2008年6月8日至10月7日装修期间，被告按照承租面积、以30元/月/平方米标准向原告收取物业管理费。2008年10月8日至2015年1月31日期间，原告按承租面积、以55元/月/平方米的标准支付了涉诉房屋的物业管理费。2008年10月30日，原被告签订备忘录，约定因涉诉房屋存在漏水的情况，故被告减免原告2008年10月8日至2009年3月7日期间物业管理费311,000元，原告该期间实交物业管理费68,945元。另，久元公司(出租方)与案外公司上海汉泰餐饮管理有限公司(承租方)签订的合同号为“070920A006”的《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》同样约定物业管理费的收费标准为55元/月/平方米。另查明，1、被告于2014年12月3日、2014年12月15日就系争房屋货梯损坏及维修事宜向原告发函，其中15日的函件载明原告于2014年12月3日搬运沙发时将货梯损坏，直至15日尚未能修复，告知原告应当在当周内将电梯修复，逾期被告将安排案外公司修复，维修费用将从原告装修押金中扣除。后被告自行委托案外公司对货梯进行维修，于2015年3月16日维修竣工验收；2、本院于2015年10月19日作出的(2015)浦民一(民)初字第10168号民事判决书载明：货梯仅是整幢大楼的附属设施，在使用中发生故障显属易见，本身并不会造成系争房屋不能使用的结果；3、《鄂尔多斯国际大厦用户手册》管理中心收费部分约定，大厦地下一层、部分3F及4F商业街区使用开利空调的业户管理费为35元/月/平方米，包含规定时段(每天12小时)的业户区域内空调电费。《鄂尔多斯国际大厦管理公约》第二十四条约定，商铺区(开利水系统空调业户)按照建筑面积、以35元/月/平方米的标准收取物业管理费，其中包含单元内规定时段之空调费用。本院认为,依法成立的合同，对当事人均具有约束力。本案中，《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同》、《上海湾·鄂尔多斯国际大厦商铺租赁合同主体变更补充协议》合法有效，原告作为上海市浦东新区浦东南路XXX号XXX室的使用人，应当按照相关约定全面履行自己的义务。本案的相关约定并未违反法律禁止性规定，合法有效，故原告关于被告对业主和租户适用不同的物业管理费计费标准、显失公平的意见本院不予采纳。2008年10月8日至2015年1月31日期间，被告除了在原告装修期间按照30元/月/平方米的优惠价计算物业管理费、系争房屋存在漏水时给予适当减免无物业管理费外，其余时间段均按照约定按照承租面积1,381.61平方米、以55元/月/平方米的标准向原告收取物业管理费，该行为并无不当。原告要求被告返还多收取的物业管理费380,303元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，系争房屋货梯2014年12月3日损坏后，被告两次函告原告，告知其损毁原因，要求原告配合维修，在未得到原告回应后积极联系维修公司，后于2015年3月17日完成维修竣工验收。现原告未提供充分证据证实被告存在怠于维修货梯的情况，也未能证明货梯损坏与原告经营之间的必然联系，因此对原告要求判令被告赔偿其经营损失151,978元(暂计)的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海锦庭酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9,320元，减半收取计4,660元，由原告上海锦庭酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  左翠莲二〇一六年十一月二十五日书记员  万春丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。