河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）冀04民终1987号
上诉人（原审被告）：邯郸市君澜商务酒店有限公司，住所地邯郸市丛台区滏河北大街56号规划科研大厦三、四、五层。
法定代表人：朱士杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵庆国，该公司职工。
委托诉讼代理人：吴文斌，河北友高律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邯郸市春泰建筑有限公司，住所地邯郸市丛台区人民路141号
法定代表人：李绍冲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柴鸿宾，河北新择律师事务所律师。
上诉人邯郸市君澜商务酒店有限公司因与被上诉人邯郸市春泰建筑有限公司租赁合同一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
邯郸市君澜商务酒店有限公司上诉请求:撤销一审判决，驳回邯郸市春泰建筑有限公司的诉讼请求；诉讼费用由邯郸市春泰建筑有限公司负担，事实与理由：一审法院认定本案未超过诉讼时效错误，适用法律不当。双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，每年元月10日前提前一个�缴纳下年度全年租金，即2016年度的租金应当在2015年12月10日之前缴纳，《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，邯郸市君澜商务酒店有限公司2016年度租金未按期支付，故2016年度租金的诉讼时效应从应当支付之日次日，即2015年12月11日开始计算为期一年的诉讼时效期间，邯郸市春泰建筑有限公司于2017年2月17日才通过诉讼要求邯郸市君澜商务酒店有限公司支付2016年度的租金，显然超过了诉讼时效。一审法院认为诉讼时效为两年，与现行的法律法规相悖，属于适用法律错误。邯郸市春泰建筑有限公司要求的租金价格不合理，一审法院对其租金价格予以认可，不符合法律的公平原则。邯郸市春泰建筑有限公司要求的租金价格为45/平方米，而同等地段同等提交的房屋出租价格为25/平方米，双方协议虽有约定，但随着市场的变化和发展，该合同显失公平，故应以市场价格为准。
邯郸市春泰建筑有限公司答辩称，本案未超过诉讼时效，一审判决正确，合同将邯郸市君澜商务酒店有限公司履行合同的义务的时间提前了一个月，并不是仅在此期间内履行合同义务，只有合同的履行期没有届满，仍负有债务履行义务，答辩人追索2016年度租金及判决生效日前的租金，没有在邯郸市君澜商务酒店有限公司拖欠房租行为终了期的1年后，不超过诉讼时效。邯郸市君澜商务酒店有限公司要求对合同的租金价格进行调整没有法律依据。本案审理的是租赁合同纠纷，邯郸市君澜商务酒店有限公司认为租赁费过高，应当提起反诉。其次邯郸市君澜商务酒店有限公司没有证据证明显示公平。请求驳回上诉、维持原判。
邯郸市春泰建筑有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告之间的租赁合同关系。2、判令被告支付拖欠的2016年度房租2138747元(已减去原告在被告处消费金额42853元)，以及2017年1月11日至判决生效日之间的房租。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：，2012年10月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条：原告将拥有使用权的位于邯郸市滏河北大街56号邯郸市规划科技大厦三、四、五层建筑面积4040平方米的房屋租赁给被告使用；第二条：租赁期限15年，自2013年元月11日起至2028年元月10日止；第三条：前五年年租赁费每平方米每月45元，每月租金181800元，年租金2181600元；从2014年开始,每年元月10日提前一个月交付下年度租金，如逾期未付，每延迟一日应按本年度租赁费总额的5%缴纳滞纳金；第七条：有下列情形之一的，甲方（原告）有权单方解除本合同：（1）乙方（被告）不按本合同约定及时足额交纳房屋租赁费用的……合同签订后，邯郸市春泰建筑有限公司将租赁物交付邯郸市君澜商务酒店有限公司使用，但被告未交纳2015年度租赁费，经人民法院主持调解，双方对2015年度的房屋租赁费支付达成了一致意见。之后，被告仍未支付2016年度以及之后的租赁费，原告催要，被告未付，双方争议成讼。
一审法院认为，邯郸市春泰建筑有限公司与邯郸市君澜商务酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。邯郸市春泰建筑有限公司将租赁物交付给邯郸市君澜商务酒店有限公司使用，被告应当依约支付租金。但被告在支付了部分租金后，未继续履行义务，其应当承担合同约定给付租金的义务。原告依照租赁合同约定的租金标准，请求被告支付2016年度欠付的租金及2017年1月11日至本判决生效之日的租金，符合法律规定，予以支持。原告自愿扣除其在被告处消费金额42853元，予以准许。邯郸市君澜商务酒店有限公司逾期未交纳房租，原告有权依据合同的约定及法律的规定与其解除合同，被告亦同意解除，故原告的诉讼请求，均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：
一、解除邯郸市春泰建筑有限公司与邯郸市君澜商务酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、邯郸市君澜商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付邯郸市春泰建筑有限公司2016年度租赁费2138747元以及2017年1月11日至本判决生效之日止的租金（按照租赁合同约定的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23910元，由邯郸市君澜商务酒店有限公司承担。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，邯郸市君澜商务酒店有限公司与邯郸市春泰建筑有限公司签订的《房屋租赁合同》约定“第二条1、租赁期限15年，自2013年元月11日起至2028年元月10日止。第三条1、五年租赁费按平均每平方米每月45元标准交纳，每月共计租金181800元，每年租金总额为2181600元，五年共计10908000元。2、从2014年开始,每年元月10日提前一个月交付下年度租金”。从该内容看，双方明确约定，前五年的租金总额为10908000元，每年元月应交纳下一年租金。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》的以上内容，属于同一债务分期履行的约定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，邯郸市君澜商务酒店有限公司与邯郸市春泰建筑有限公司签订的《房屋租赁合同》租期为15年，前五年租期自2013年元月至2018年元月。本案诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。故邯郸市春泰建筑有限公司请求邯郸市君澜商务酒店有限公司支付租金，未超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日实施，根据新法优于旧法的原则，《中华人民共和国民法通则》与《中华人民共和国民法总则》不一致的应适用《中华人民共和国民法总则》。
关于邯郸市君澜商务酒店有限公司交纳租金的标准是否显失公平的问题，双方于2012年10月签订了《房屋租赁合同》，且已履行了三年，邯郸市君澜商务酒店有限公司称租金标准显失公平，没有证据支持。
综上所述，邯郸市君澜商务酒店有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23910元，由邯郸市君澜商务酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋世忠
审判员 张增民
审判员 霍金喜
二〇一八年四月二十日
书记员 王 琨