浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙民提字第61号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杭州万科郡园置业有限公司。住所地：杭州市江干区笕桥路*号***室。法定代表人：吴蓓雯，总经理。委托代理人：姚杰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托代理人：崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐丹，女，汉族，1987年9月24日出生，住杭州市江干区。委托代理人：胡桂华，女，1963年1月4日出生，汉族，户籍所在地：浙江省杭州市江干区，现住杭州市上城区，系徐丹母亲。委托代理人：高尔文，浙江九恒律师事务所律师。再审申请人杭州万科郡园置业有限公司（以下简称杭州万科公司）为与被申请人徐丹房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1319号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年3月20日作出（2015）浙民申字第64号民事裁定，决定本案由本院提审。本院再审立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人杭州万科公司的委托代理人姚杰、崔满兴；被申请人徐丹的委托代理人高尔文、胡桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审杭州市江干区人民法院经审理查明：2011年1月28日，徐丹与杭州万科公司签订一份编号为2011预1100711的《浙江省商品房买卖合同》（以下简称案涉商品房买卖合同），约定徐丹购买杭州市江干区万科草庄2幢2单元1402室商品房，该商品房楼层高3米，阳台为非封闭式，建筑面积370.35平方米，单价33380.39元/平方米，房价总计12362425元，交房时间为2012年12月30日。合同附件一“商品房平面图”对该户型内上下两层空间功能布局进行标注。合同签订后，徐丹支付首付款3712425元，余款办理商业按揭贷款。2012年11月27日，案涉商品房经相关政府部门竣工验收备案。2012年12月26日，杭州万科公司向徐丹寄送了交房通知书，通知徐丹办理商品房交付手续。徐丹以杭州万科公司交付的商品房不符合合同约定和承诺为由拒绝收房。案涉商品房系杭州万科公司委托杭州易居永创房地产营销策划有限公司（以下简称易居永创公司）进行销售，王李春、吴某2、蔡某分别是该公司案涉项目的销售员、项目总监及项目经理，王李春在商品房销售过程中，向徐丹介绍电梯能够直达商品房的14及跃层15层。2013年11月5日，徐丹以“杭州万科公司所交付的商品房不符合合同及其承诺为由”诉至一审法院，请求：1、判令撤销2011年1月28日其与杭州万科公司签订的编号为2011预1100711的商品房买卖合同。2、本案诉讼费由杭州万科公司承担。一审中，法院召集双方当事人到商品房现场进行勘查，案涉商品房为跃层式，电梯到达14层止。相邻的1401室和1501室分属两套商品房，电梯分别可到达1401室和1501室。一审法院认为：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机关变更或者撤销。本案中徐丹主张撤销合同的理由是杭州万科公司在销售商品房时存在欺诈行为，所依据的事实为以下三方面：第一，客厅吊顶为下沉式设计，实际高度未达到合同约定的层高3米。该院认为：吊顶下沉是跃层的卫生间排水管道布置所致。合同附件一“商品房平面图”未详尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线或其他组成，管线位置应以商品房实际交付时的现状为准。杭州万科公司提交的证据2#楼十四层平面图、十五层平面图显示案涉商品房层高为3米，与竣工图相符，符合合同约定。徐丹据此主张杭州万科公司存在欺诈，缺乏事实依据。第二，实际交付的商品房阳台与室内间有挡水坎，对生活极其不便，且与展示的样板实景不一致。该院审理认为：根据双方庭审陈述，杭州万科公司未在销售过程中展示徐丹所购商品房户型的样板间，挡水坎设置并无相应的参照物。另据杭州万科公司提供的证据2#楼十四层、十五层结构平面布置图也显示案涉商品房挡水坎高度与竣工图一致，符合要求。因案涉商品房的阳台为非封闭式，阳台与室内间设置挡水坎符合实际需求。徐丹据此主张杭州万科公司存在欺诈，缺乏事实依据。第三，杭州万科公司曾承诺案涉商品房电梯能够直达15层，而实际交付的商品房电梯却不能到达15层。徐丹主张其原计划选择230方和88方的商品房各一套，供两代人共同生活在一起，因销售员向其推荐了案涉370.35方的跃层式商品房，并承诺电梯能够到达15层，便于生活空间的相对独立，其据此选择购买了案涉商品房。该院认为：根据相关法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。同时，需考虑财产所有者在对重大财产进行管理和支配时会基于特定目的决定商品交易中的买与不买，购买此类或他类商品。本案中，销售员关于电梯设置的允诺构成虚假陈述，徐丹基于对销售员虚假陈述的信赖（即特定目的能够实现）陷入错误的认识并订立了合同，但实际交付的商品房不能满足徐丹特定购房目的。销售员的虚假陈述影响了合同的订立，徐丹据此有权撤销合同。综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，经一审法院审判委员会讨论，作出（2013）杭江笕民初字第610号民事判决：撤销徐丹与杭州万科公司签订的商品房买卖合同。案件受理费80元，由杭州万科公司负担，于判决生效后三日内支付。杭州万科公司不服一审判决，上诉称：1.徐丹举证的证据3“录音资料”系事后录制的证人证言，与杭州万科公司举证的证据5和8不一致，内容的真实性亦无法确认。同时该证据为证人证言，根据法律和相关司法解释规定，证人应当出庭接受当事人的质询，一审中，证人无法定理由未出庭作证，该证据依法不能作为认定案件事实的依据。徐丹申请的证人吴某1与徐丹母亲系多年的同学和同事关系，其证言可信度有异议，真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据。2.虽然案涉项目由杭州万科公司委托易居永创公司代理销售，王李春系该公司销售人员，但万科公司并未授权或指示易居永创公司就案涉电梯对外作上述宣传，万科公司在销售现场以展示牌的方式温馨告知包括徐丹在内的客户“由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。”根据万科公司举证的证据5和8、易居永创公司出具的《情况说明》、证人蔡某、吴某2的证言，证明万科公司未就案涉电梯的介绍授权，更未授权王李春对外作上述介绍，且销售过程中也不存在王李春曾向其上级主管核实确认有关案涉商品房电梯设置的问题。故即使王李春曾向徐丹作此介绍，也属无权代理行为，不能视为万科公司的宣传承诺，更不能视为双方的合同内容，对万科公司不发生法律效力。另外，在销售过程中，王李春并不清楚案涉电梯不能直达跃层15层，其认为同一单元楼分层销售而想当然认为案涉商品房电梯能直达跃层15层，对此，徐丹代理人在庭审中也曾表示有此说法。也就是说，即使王李春曾向徐丹介绍电梯能到达15层，但其并非明知虚假而故意作虚假宣传。涉案商品房的现状是同一单元有两部电梯，其中一部电梯是能到达15楼。因此，王李春介绍称有电梯能到十五楼，与现状并不矛盾。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定，欺诈需满足行为人虚假陈述和对方当事人作出错误意思表示两个构成要件外，还需满足行为人存在欺诈的故意这一构成要件。所谓欺诈的故意即欺诈一方明知自己告知对方的情况是虚假的且会使对方陷入错误认识，希望或放任这种结果的发生。故即使王李春曾向徐丹作此介绍，也因不具备欺诈的故意而不构成欺诈。且徐丹也无证据证明其是基于该介绍而作出购买案涉商品房的决定。因此，退一步讲，即使销售员王李春在销售过程中曾向徐丹介绍电梯能够直达案涉商品房的14层及跃层15层，也不能视为万科公司的宣传承诺，更不能得出万科公司对徐丹存在欺诈的结论。更何况，本案并无有效证据证明销售员王李春在销售过程中曾向徐丹介绍电梯能够直达案涉商品房的14及跃层15层。3.一审法院适用法律错误。一审法院认为王李春存在不实介绍且徐丹基于该不实介绍而决定购买案涉商品房，而实际交付的商品房不能满足徐丹的特定购房目的，均缺乏依据。本案中，王李春的行为不符合欺诈的构成要件，不符合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的相关规定，一审法院适用该规定认定万科公司构成欺诈并适用《中华人民共和国合同法》第五十四条，判决撤销合同缺乏依据，适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，请求：撤销一审判决，改判驳回徐丹的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用均由徐丹承担。徐丹答辩称：1.关于录音资料。徐丹提交的录音资料虽为事后录制，但录音内容可充分反映销售人员王李春在徐丹看房时曾经明确告知其所购买的商品房电梯可以直接到达15层，录音资料反映的内容与徐丹的证人吴某1的当庭陈述能够相互印证，且万科公司的证人蔡某、吴某2均确认录音资料中的一方为王李春，因此，事后录制录音资料的并不影响其对本案客观事实的证明力，该录音资料真实、合法，一审法院对该录音资料的认定准确无误，符合法律规定。另：一单元1401和1501的电梯，因为有安全锁，需要门禁卡解锁，徐丹无法使用。事实上两部电梯分属两个单元使用。2.关于万科公司认为“即便王李春在销售过程中曾向徐丹介绍电梯能够达到案涉商品房的15层，也不能视为该公司的宣传承诺，更不能得出万科公司欺诈的结论”。对此，徐丹认为于法无据。（1）王李春作为案涉商品房的销售人员，其销售行为，包括卖房时向徐丹的介绍，均代表万科公司。王李春是否向其主管核实案涉商品房电梯能够到达15层与徐丹无关，徐丹对此也不知情；徐丹作为买方，对商品房销售并不专业，唯有相信销售员的介绍并做出购买决定。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，故徐丹认为：即便王李春对案涉商品房电梯的介绍属无权代理，但王李春的行为系代表万科公司的职务行为，符合法律上的表见代理，对徐丹仍然有效。通过销售人员的介绍，作为非专业人员的徐丹认为案涉商品房能够通过电梯直达15楼。（2）万科公司销售现场展示牌提示“由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准”，徐丹认为该提示信息系万科公司为免除自身法律责任、加重消费者责任而设置，属霸王条款，并不妨碍王李春口头允诺的有效性。（3）徐丹作为消费者，对商品房建筑设计并非专业，其完全信赖于销售人员的介绍。案涉商品房总层高15层，分层销售，销售员在售房时介绍电梯能够到达15层，徐丹自然相信销售员所述，认为案涉商品房的电梯也能到达15层；如果案涉商品房电梯无法到达15层，则万科公司作为销售方应当在合同中予以明示，但显然案涉合同中并无相关提示。双方签订的商品房买卖合同附件四中提及电梯为日立电梯，万科公司应当在此明确注明电梯不能到达案涉商品房15层。3.销售员王李春对案涉商品房电梯的口头介绍构成法律上的欺诈，万科公司理应承担相应的法律责任。依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。其中“故意”不仅包括直接故意，即明知自己的欺诈行为会导致相对人陷于错误并为错误意思表示，却放任这种结果的发生；也包括间接故意，表现为行为人对某一重要事实轻率地作出陈述而不考虑其真假，以致相对人相信了实际上为虚假的陈述，并作出意思表示。该欺诈行为的特征在于行为人并不考虑其真假尚未确定的陈述可能会给相对人造成的影响，行为人对其行为在主观上采取了一种放任自流或无所谓的态度。尽管是间接故意，也不失其欺诈故意的特征，对此行为仍视为具有欺诈的故意。本案中，销售员王李春是否明知案涉商品房电梯的状况，徐丹不得而知，但王李春对案涉商品房电梯能到达15层这一重要事实做出口头允诺，致使徐丹相信其陈述并签订商品房买卖合同，显然属间接故意的欺诈。万科公司认为销售员王李春“想当然认为案涉商品房电梯能够到达15层”不具备欺诈的故意，不构成欺诈，显然是对法律条文的狭义理解。一审法院认定销售员的虚假陈述构成欺诈准确无误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，徐丹基于销售员王李春关于案涉商品房电梯的口头允诺陷入错误认识从而签订合同，尽管该允诺系口头陈述，但根据上述法律规定，也应视为合同内容，而如今该合同内容根本无法实现，徐丹有权依照法律规定请求撤销商品房买卖合同，万科公司理应承担相应的法律责任，故一审法院的判决既有事实依据，也符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，杭州万科公司提交一份公证书并附一张光盘、一张“温馨提示”的照片，拟证明：万科公司实际在销售现场以展示牌的方式温馨提示“…由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为准。”进一步证明销售员王李春的口头讲述内容不能作为双方权利义务的依据。徐丹认为：该出示的证据形成于2013年2月19日，不是新证据，不应作为新证据来质证。退一步讲，公证书所公证的是沙盘现状，并非“告知书”。本案双方的合同签订时间是2011年1月28日，但是公证光盘上的时间是2013年1月24日，对本案没有意义。再退一步讲，即使在签订合同时，确有该告知书，但是口头允诺对价格及合同订立有重大影响的，则该口头允诺应当作为双方的权利义务。二审法院认为，该证据形成于2013年2月19日，在一审法院立案之前，杭州万科公司未在一审法院指定的举证期限内提交，且无合理理由，故该证据并非二审新证据。且案涉商品房买卖合同签订于2011年1月28日，公证书反映的是2013年1月24日杭州万科公司售楼现场的情况，故该组证据无法证明杭州万科公司的待证事实，对该组证据不予采纳。徐丹向二审法院申请证人杭州万科公司的售楼员王李春出庭作证，王李春当庭认可了徐丹在一审中提供的录音资料内容的真实性，并陈述如下主要内容：2011年1、2月份徐丹母亲胡桂华在售楼处买房，本想买230平方米和88平方米的房子各一套，王李春作为杭州万科公司的售楼员推荐胡桂华购买案涉跃层商品房。胡桂华提出希望商品房能够使两代人一起居住但又有不同的生活空间，并向王李春询问电梯能否到达跃层的上层，王李春在向一位主管请示后，向胡桂华确认电梯能够到达跃层的上层，之后胡桂华与杭州万科公司签订了购买商品房的定金合同。但王李春无法记起具体向哪位主管请示。徐丹认为：王李春的证言可以证明其签订合同时有一个特殊目的，即两代人能共同居住，但又便于各自独立进出生活，以减少两代人之间因沟通上的矛盾，所以其比较介意电梯能否到达跃层上层。杭州万科公司认为王李春的证言不具有客观真实性，无论是录音资料还是出庭所作的证言，王李春好几次回答“记不清楚了”。作为证人，其证言必须具有确定性，事后回忆连哪一个主管都记不清，在这种情况下，其陈述不具有稳定性和确定性，不应当作为定案证据。该证据是间接和传来证据，不论有几个人做出，都不应当作为定案证据。二审法院认为，王李春的证言比较清楚地陈述了徐丹母亲整个买房经过，且能与徐丹在一审中提供的录音资料中的对话内容及吴某1的证言相印证，故二审法院对该证据予以采纳。二审法院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：根据徐丹在一审中提供的证据以及王李春在二审中出庭陈述的证言，可以认定徐丹母亲购买商品房时向杭州万科公司提出了特殊的要求，即电梯能够到达案涉跃层商品房的上层，杭州万科公司销售员王李春明确向徐丹母亲作出了“电梯能够到达案涉跃层商品房的上层”的允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该允诺应当视为要约。现查明案涉商品房的电梯不能到达跃层上层，故杭州万科公司关于电梯设置的允诺构成了虚假陈述，且该虚假陈述影响了商品房买卖合同的订立，一审法院据此支持徐丹要求撤销其与杭州万科公司之间订立的商品房买卖合同的诉讼请求，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杭州万科郡园置业有限公司负担。杭州万科公司不服二审判决，向本院申请再审称：1.在无其他证据佐证的情形下，一、二审仅凭王李春的证言即作出“在销售过程中，王李春允诺电梯能够到达案涉跃层商品房的上层”的错误事实认定。2.一、二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，认定“王李春关于电梯设置的介绍”应视为要约，构成双方合同的内容，以及适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，认定“王李春对电梯能够到达案涉跃层商品房的上层”已构成欺诈，并据此判决撤销双方合同，均属适用法律错误。本案王李春的介绍即使构成允诺，该允诺也与客观情况不矛盾，并不构成虚假陈述。同时，徐丹未提供证据证明其所谓的“特定购房目的”系真实的，即便真实，本案也不存在购房目的无法实现的情形。杭州万科公司缺乏对商品房情况作虚假告知的主观故意，不应认定构成欺诈。另外，即使销售人员存在“电梯能到达案涉跃层商品房上层”的允诺并违反该允诺，杭州万科公司也仅须承担违约责任，尚未达到双方合同被撤销的严重程度。3.本案应适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，驳回徐丹的诉讼请求。本案中，徐丹既未举证证明杭州万科公司存在“电梯能够达到案涉跃层商品房上层”的虚假陈述，更未举证证明因该虚假陈述致使徐丹作出错误的购房意思表示，对此，徐丹应承担举证不能的不利后果。综上，杭州万科公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。徐丹答辩称：1.关于证人证言。本案杭州万科公司的证人蔡某和吴某2仅系销售主管，并非实际销售人员。王李春作为具体销售人员，其证言的证明效力大于蔡某和吴某2的证言。一、二审法院依据王李春的证言作出的事实认定准确无误。2.关于法律适用。（1）王李春作为杭州万科公司委托销售万科草庄楼盘的易居永创公司销售人员，其对该楼盘的介绍和销售行为均系代表杭州万科公司。王李春是否向其主管核实商品房电梯能够到达15层之事实与徐丹无关，徐丹作为商品房购买人系善意且无过错，其对商品房销售并不专业，唯有相信销售员的介绍才作出购买决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，王李春关于“电梯能够到达案涉跃层商品房上层”的允诺对该商品房买卖合同的订立有重大影响，尽管该允诺并未在合同中明确约定，但口头允诺与书面约定同样具有法律效力，应视为合同内容，杭州万科公司理应对此承担违反该允诺的法律责任。一、二审判决适用法律正确。（2）徐丹在一审中提供的证据及王李春在二审庭审中的陈述均可证明徐丹购房时向杭州万科公司提出关于电梯的特殊要求，即两代人既能共同居住，又便于各自独立进出生活。王李春对电梯能够到达案涉跃层商品房的上层这一重要事实作出口头允诺，致使徐丹相信并签订商品房买卖合同。但事实上交付商品房之电梯仅能达到14层，即跃层的第一层，无法满足徐丹的购房目的和要求。王李春代表杭州万科公司作出的允诺显然属于间接故意的欺诈行为，一、二审判决认定杭州万科公司构成欺诈并据此撤销双方签订的商品房买卖合同符合法律规定。综上，杭州万科公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求驳回杭州万科公司的再审申请。杭州万科公司、徐丹再审中均未提交新的证据材料。本院再审对一、二审判决认定的除“王李春在商品房销售过程中，向徐丹介绍电梯能够直达商品房的14及跃层15层”外的其他事实予以确认。本院认为：再审中，根据双方诉辩主张归纳本案争议焦点为：杭州万科公司在案涉商品房销售过程中是否存在对电梯能到达跃层的上层，即15层作出允诺。对此，本院评述如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明与允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”徐丹提出杭州万科公司在案涉商品房销售过程中，销售人员口头允诺电梯可到达15层，但实际交付的商品房与允诺不符。为此，徐丹向一审法院提交了一份“与王李春的对话录音”作为证据，用以证明销售人员王李春在案涉商品房销售过程中，经向其主管领导请示确认后，口头允诺案涉商品房电梯能到达15层，该允诺系代表杭州万科公司，应视为要约。二审中，王李春作为证人出庭，证明徐丹母亲在购房过程中提出“需要有分开的电梯供两代人居住时使用”的要求，王李春向主管领导确认并允诺“电梯能到达15层”等经过事实。杭州万科公司对徐丹提供的“录音证据”，认为系事后在其他地方录制，真实性无法确认；杭州万科公司从未在相关资料中宣传跃层商品房的电梯能直达其上层，案涉商品房所在小区的跃层住宅均未配置可直达跃层上层的电梯；杭州万科公司的案涉项目总监吴某2、项目经理蔡某作为证人出庭，证明王李春从未向其请示有关案涉商品房电梯能到达跃层上层的事实，因此，王李春的证言不能证明杭州万科公司曾作出对案涉商品房的电梯设施存在与商品房买卖合同及其宣传资料等不符的允诺。本院认为，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，约定：案涉商品房位于杭州市江干区；合同的附件“房屋平面图”显示其内部结构分为上下两层，两层之间有楼梯连接，两层平面分别标注1402室和1502室两个房号，但并非分层销售。一审中，双方确认案涉房屋为一套跃层式结构的住宅商品房，房产证只有一本。根据日常生活经验，跃层结构的住宅商品房除非有设计上的特殊性或买卖双方的特别约定，在内部上下层有楼梯连接的情况下，无需两层均通电梯。案涉商品房符合一般跃层式住宅的结构特征，设计上并无“电梯能够到达跃层式商品房上层”的特殊情形；双方签订的商品房买卖合同也未对“电梯能够到达跃层式商品房上层”作出书面特别约定；“房屋平面图”作为合同附件亦未标注电梯可到达跃层式商品房的上层，即15层。二审庭审中，杭州万科公司及王李春均确认案涉商品房宣传资料未对跃层商品房电梯能到达跃层上层进行介绍。因此，从本案的书面证据分析，不能证明案涉商品房电梯能直达跃层的上层，即15层。虽然王李春承认其在销售过程中口头允诺电梯能到达15层，但其不能说明具体请示的对象和承诺的依据，其承诺不仅违反日常生活经验，而且与其在二审庭审中自认已从事商品房销售工作4年，从未销售过电梯直达跃层上层的商品房等事实存在矛盾。徐丹对于合同中未载明且违反日常生活经验的电梯设施，不经书面确认即签订商品房买卖合同，有违常理。此外，证人吴某1一审出庭陈述其陪同购房的经过，但吴某1与徐丹母亲关系特殊，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第（五）项之规定，吴某1的证言证明力较小。据此，本院经综合分析认为，仅凭徐丹提供的上述两名证人证言，不足以证明杭州万科公司在案涉商品房销售过程中对电梯能到达跃层的上层，即15层作出明确具体的允诺，徐丹对此应承担举证不能的不利后果。再审中，杭州万科公司为达成双方和解,提出为案涉商品房升建由14层直达其跃层15层的电梯，并对相应的商品房面积减少部分予以补偿，但徐丹明确表示拒绝。综上，徐丹以“万科公司所交付的商品房不符合合同约定及其承诺”为由，诉请撤销双方签订的商品房买卖合同缺乏充分有效的依据。一、二审根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，判决支持徐丹的诉请，属适用法律错误，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第1319号民事判决及杭州市江干区人民法院(2013)杭江笕民初字第610号民事判决；二、驳回徐丹的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各80元均由徐丹负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾黎文审 判 员  王红根代理审判员  徐济时二〇一六年二月三日书 记 员  徐 丹