西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3591号原告武玉格，男，1969年11月2日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县，现住陕西省西安市碑林区。被告陕西东生置业有限公司。住所地：陕西省西安市高新区高新三路**号世纪方舟大厦。法定代表人赵之东，系该公司总经理。委托代理人任志国，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托代理人闫新盈，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告武玉格与被告陕西东生置业有限公司（以下简称“东生公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武玉格、被告东生公司的委托代理人任志国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武玉格诉称，原告于2013年11月19日与被告东生公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于西安市雁塔区公园南路中段以东国风世家小区A区1号楼1单元26层12601号房屋，购房金额为712100元。按照合同第八条约定，被告应于2015年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期不超过180日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，而被告实际通知交房日为2015年6月1日开始分单元交房。截止起诉之日，原告仍未收到被告的违约金，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。只是在2015年4月15日，被告通知原告签订了一份协议书，协议书第一条写明“对补偿有异议，所述补偿内容全部无效”。因此，原告才在协议书上签字，后经和商品房买卖合同中的条款对照，原告一直持有异议，和开发商交涉无果。因协议书补偿内容为物业费，而开发商和物业公司是一家，否则开发商不会以补偿物业费的形式进行赔偿，故原告以缓交物业费进行抗争，导致物业公司对原告房屋进行断水、拆电表等非法行为，导致原告不能正常居住。同时，根据双方合同约定，被告承诺户内暖气设施在房屋交付一个完整取暖季后达到正常使用条件，被告于2015年6月1日交房，经过2015年冬季的采暖季，应在2016年11月15日正常供暖。时至今日，被告仍未供暖，造成原告租房损失8000元及不能居住产生的物业费921.2元。故原告诉至法院，请求判令被告因逾期交房而应向原告支付违约金4343.81元，逾期供暖应向原告赔偿经济损失8921.90元，合计13265.71元，并承担本案诉讼费。被告东生公司辩称，首先，双方合同约定，被告应于2015年3月31日向原告交付房屋，如遇“因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告等”造成延期的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期。2014年11月，因西安市人民政府市政发（2014）8号通知等文件要求包括曲江·国风世家在内的建筑工地于2014年11月15日至2015年3月15日停止施工四个月。政府治霾减污的政策使现场施工停止，属于被告因执行政府原因造成延期交付的直接原因，被告可据实予以延期，也符合合同约定。2015年5月22日，被告通过华商报发布《交房公告》，告知业主其所购房屋验收合格，于2015年5月25日开始交付。原告遂携带相关资料于2015年6月6日办理了收房手续。因此，被告向原告交付房屋符合《商品房买卖合同》的约定，被告并未逾期向原告交付房屋，原告主张逾期交房违约金没有法律依据。其次，被告为执行2014年西安市政府治霾减污政策停工四个月从而顺延交房系客观事实，也符合合同的约定。但是，由于包括原告在内的部分业主对被告据实延期交付房屋的理由不予认可，采取堵路影响社会安定的手段，雁塔区等驾坡街道办事处等政府部门要求被告积极妥善处理社会维稳事宜，并按照合同约定就交房的问题对业主进行适当补偿。2015年4月中旬，被告向每位业主一次性补偿300度电和6个月物业费。2015年4月15日，原告与被告签订了《协议书》，同意前述补偿政策，原告也实际获得了补偿。该协议书内容合法，系双方真实意思表示，且被告已按照协议内容履行，故原告再次主张补偿没有法律依据。而协议书中约定“对补偿有异议，所述补偿内容全部无效”是被告对全体业主的附条件约定，只有业主认可了该补偿方案，被告才同意进行补偿并签订补偿协议、履行补偿义务。否则，被告与有异议的业主就无法达成补偿合意进而签订《协议书》，并非原告所述若其有异议则《协议书》约定的补偿内容无效或原告可以继续就此事再次提出其它要求。因此，被告也已对逾期交房对原告进行了补偿，故原告再次主张逾期交房违约金依据不足。再次，原告所购房屋无法在第二个采暖期达到正常使用条件的责任不在被告，供暖时间可以相应顺延。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》附件七第八条第二款约定，“出卖人根据合同约定承诺有关基础设施和公共配套建筑达到正常使用条件，但非因出卖人原因造成在约定期限内无法达到条件的除外，并以市政建设单位最终完成日期为准”。2015年10月10日，被告与陕西红达昌热力设备工程有限公司就曲江国风世家换热站建设工程签订《换热站施工协议》，陕西红达昌热力设备工程有限公司在2016年10月才完成审批施工图纸。2016年7月13日，被告向西安市热力公司提出关于曲江国风世家市政集中供热申请以及换热站施工申请，明确向西安市热力公司提出计划用热时间为2016年11月15日，以便满足包括原告在内的业主能够在2016年度采暖期使用暖气。但是，西安市热力总公司并未按照被告的申请及时计划、安排热力管线建设施工，直到2016年10月，西安市热力总公司就曲江国风世家小区支线热网工程（A区和C区）施工向市政公用局燃气热力管理处提出《西安市热力管线建设申请书》，西安市市政公用局燃气热力管理处于2016年10月26日同意曲江国风世家小区支线热网工程（A区和C区）施工，计划工程从2016年11月1日至2017年1月30日。但在施工过程中，又因治霾减污政策从2016年11月15日起停止施工。因此，在2016年度采暖期内房屋无法正常使用的原因属于市政建设单位的责任，上述原因均为被告不能控制的因素，被告就享有免责权，也符合《商品房买卖合同》附件七第八条的约定。而原告收房后支付物业费等费用是原告的合同义务，并非原告的经济损失。而房屋未供暖不必然导致原告在外租房，故房租损失与被告无关。同时，双方合同中无关于基础设施、共同配套建筑无法达到使用条件时违约金承担的相关约定。因此，原告主张的房租损失和物业服务费等费用没有法律依据。综上所述，被告没有违反合同的相关约定，原告的主张没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2013年11月19日，原告与被告签订合同登记号为Y13135887的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区公园南路中段以东曲江·国风世家小区第1幢1单元26层12601号房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，房屋建筑面积123.34平方米，总房款为712100元。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人于2013年11月19日前一次性付清房款共计712100元。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告等造成延期的；3、市政配套设施接通延误的；4、情势变更，自出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；5、因其他非因出卖人的原因造成延期的。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：…5、户内暖气设施在房屋交付一个完整采暖季后达到正常时使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、以其他方式达到使用条件。合同附件五“补充协议”第四条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格后将该商品房交付买受人使用（装修）。发生下列情形之一，致使出卖人不能按期履行本合同时，出卖人可延期将该商品房交付给买受人：（1）、政府行为或法律法规变动；（2）、施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）、社会异常事件、自然灾害（火灾、水灾、地震等）、战争等不可抗力情况；（4）、市政配套的批准安装导致的延误；（5）、其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。附件七第八条约定：…出卖人根据合同约定承诺有关基础设施和公共配套建筑达到正常使用条件，但非因出卖人原因造成在约定期限内无法达到条件的除外，并以市政建设单位最终完成日期为准。同日，原告按照合同约定支付了全部购房款。2015年4月15日，原告（乙方）与被告（甲方）达成《协议书》载明：“因合同约定的客观原因出现，甲方依据合同约定决定于2015年5月31日前通知交房，部分业主提出异议并采取了一些不理智行动，造成社会不稳定因素。相关部门从维稳大局处罚，一方面对采取不理智行为的部分业主进行了批评教育，一方面责令开发商向合理合法表示诉求的购房者予以适当补偿。为此甲乙双方在协调方人民调解的协调下达成以下协议：一、甲方向乙方一次性补偿六个月物业管理费及赠送300度生活用电，此补偿为延迟至5月31日交房的全部补偿，若有异议，所述补偿内容全部无效；二、乙方保证不再因此事再提出其他要求，保证不再参与破坏社会秩序、工作秩序、有损社会和谐稳定之行为，与开发商产生争议保证通过合法诉讼途径解决。如有违反，愿接受法律制裁。”上述协议签订后，原告在领取物业费联系单上签名。2015年5月15日，被告为原告交纳2015年6月至9月的物业费。2015年5月22日，被告在报纸上刊登交房公告，要求包括原告在内的业主前往收房。2015年6月6日，原告实际收房。2015年10月15日，被告为原告交纳2015年10月、11月的物业费。2016年11月15日至2017年3月15日，涉案房屋未得到正式供暖。庭审中，原告陈述其已经装修，但因涉案房屋未供暖导致其在外租住房屋，共产生4个月的租金损失8000元，但并未提交相关证据予以佐证。经询，原告称每月2000元租金系其参考市场价确定。被告认为，其于2015年10月10日与热力公司签订《换热站施工协议》，并2016年7月申请供热，但因非自身原因不能供暖，被告根据合同约定不予承担为供暖的损失，并提交《换热站施工协议》、申请表、政府文件等证据。上述事实，有《商品房买卖合同》、票据、收楼文件交收表、交房公告、协议书、换热站施工协议、申请表、政府文件等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告已经履行了买受人的付款义务，被告作为出卖人应按期向原告交付符合条件的房屋。本案中，被告未按照合同约定的时间向原告交付涉案房屋，已经构成违约，理应向原告承担合同约定的违约金。但是，在被告违约后，双方就逾期交房违约一事达成协议书，约定由被告补偿六个月的物业费及300度生活用电，原告不再因此事再提出其他要求。该协议书系双方真实意思表示，并无无效、可撤销的情形，合法有效。且协议达成后，被告按照协议约定的内容已经实际履行。现原告再次提出被告按照合同约定支付逾期交房违约金，违反诚实信用原则和双方的约定，故本院不予支持。关于原告主张赔付未供暖的损失，原告并未提交其因未供暖遭受损失的相关证据，故其主张8000元租金、921.9元物业费损失无事实依据，本院不予支持。但需指出，涉案房屋在合同约定的时间未能正式供暖确系客观事实，而根据合同约定被告未按期供暖已经构成违约，结合被告提交的政府文件、申请表等证据来看，该违约的确受到了非被告所致的因素的一定影响，故本院依法酌情认定被告参照西安市集中供暖收费标准即每平方米每月5.8元的70%赔偿原告损失2003元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告陕西东生置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武玉格赔偿未供暖损失2003元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告武玉格其余的诉讼请求。案件受理费132元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  刘 萍人民陪审员  贺晓娅二〇一七年十月十六日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达