上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第3499号
原告（反诉被告）王坤元，男，1953年6月12日生，汉族，住上海市松江区。
委托代理人顾建平，上海顾建平律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海市松江区车墩镇米市渡村村民委员会，住所地上海市松江区。
法定代表人朱龙梅，村主任。
委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。
原告（反诉被告）王坤元与被告（反诉原告）上海市松江区车墩镇米市渡村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后依法适用简易程序，于2015年10月8日、11月19日公开开庭进行了审理�原告及其委托代理人顾建平、被告的委托代理人何煦到庭参加上了上述两次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2010年2月3日签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告位于松金公路XXX弄XXX号厂房，面积290平方米，每年租金29，000元，租赁期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止。被告自2014年5月起，以各种借口、方式阻止原告经营，目的是要求原告搬迁，并造成原告经营产生了损失，故起诉来院要求判令被告赔偿原告的经济损失50万元。
被告辩称：应驳回原告诉请，合同已经到期，原告主张的经济损失不存在，被告无需向原告赔偿。同时被告反诉称：双方的租赁合同已经于2014年12月31日到期，但是原告在到期日之后未搬离，也未支付截止到2014年12月31日止的房租及占用厂房的使用费，故反诉要求判令：1、原告搬离并返还位于松江区松金�路XXX弄XXX号房屋；2、原告向被告支付系争房屋拖欠的租金及使用费，其中租金为58，000元，房屋使用费自2015年1月1日起至原告实际搬离并返还房屋之日止，按照每年29，000元计算。审理中，被告确认原告已支付2013年度租金，故变更未付租金金额为29，000元。同时在审理过程中，原告已搬离该厂房，故被告撤回上述第一项诉讼请求并明确使用费计算截止至2015年10月8日。
原告针对被告的反诉辩称：2013年租金已经全部付清，2014年度是因为被告认可不计租金使用费，要求原告搬离的文书中有租金不予收取的意思表示。现在被告提出收取2014年的租金，没有依据。同时原告于2015年10月8日已经搬离系争房屋。本案的租赁合同，到期日是2015年12月31日，在履行中被告违反了诚信原则。签订租赁协议的时候被告应该提供合法的房屋，而原告之前一直不知道该房屋违建。原告在2014年至今没有充分使用房屋，还有员工的就业问题，原告承受很大损失。
经审理查明：2010年2月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁协议》，约定：1、被告同意将位于松金公路被告厂区内290平方米（即松金公路XXX弄XXX号房屋，以下简称系争厂房）出租给原告作为加工箱包袋子用途使用；2、租赁期为五年，从2010年1月1日-2015年12月31日止；3、租金费为29，000元人民币／年；4、原告做到先付款后使用的原则，付款方式为自签订协议书之日起付清当年度租金费，以后每年一月份付清当年度租金费。原告逾期支付租金费的，原告要承担滞纳金；5、原告没有按本协议约定期限缴纳租金的前提下，被告有权收回租赁厂房，并提前解除本协议，并且不赔偿原告任何损失；6、租赁期限内，若遇原告欠交租金费超过一个月，被告在书面或者电话通知原告�纳欠款之日起15日内，被告有权停止房屋使用，由此造成的一切损失由原告自付；7、在租赁期内，原、被告双方如提前终止协议的，必需提前一个月通知对方方可解除本协议，双方结清有关涉及到的租金费等；8、若因不可抗力（如遇市政建设拆迁或自然灾害）导致被告无法继续履行本协议时，本协议自然终止，被告不承担有关责任；9、原告在租赁期间如遇到国家集体规划建设工程用地需要，原告必须无条件服从并做好搬迁工作，搬迁费用按国家有关规定给予补偿，本协议书也随即终止。
又查明，系争厂房无房屋产权证，未办理建设规划许可证。2014年5月8日，被告向原告出具《关于要求村租赁户做好配合实施动迁搬离告知书》，称涉及本村范围内的房屋于8月1日起实施动迁腾地，以配合上海松南郊野公园规划建设，请原告做好相应准备，顺利推进动迁腾地工作。原告在该告知书回执单上签字。
原告同时提供了下列证据：1、被告于2014年11月18日向原告发出的《2014年到期合同停租告知书》，称租赁合同于2014年12月31日到期，不再续签，要求原告企业于2015年3月31日之前做好搬离工作；2、被告于2015年7月20日向上海元禾工贸公司发出的通知，称将于2015年7月31日前采取停水停电等强拆违建程序；3、被告于2015年7月30日向上海元禾工贸公司发出告知书，称村委会决定于2015年8月1日对被认定为违法建筑物的部分建筑采取拆除措施（包括停水停电、违法构建物的拆除）同时要求上海元禾工贸公司将拖欠的租金交至村委会。
再查明，原告系上海元禾工贸有限公司的法定代表人，该公司实际在系争厂房内生产经营。
另查明，2015年8月4日，原告出具承诺书称：本人承诺于2015年9月30日前搬离位于米市渡村XXX弄XXX号（松金公路）的厂房，对存量的违法建筑进行拆除，包括所有的机器设备、货物物品，如逾期不搬离的，本人承担所有的损失及后果。审理中，原告称其于2015年10月8日搬离，被告对此予以确认。原告支付租金截止至2013年12月31日，2013年度租金于2015年7月28日交付。
以上事实，主要由租赁协议、告知书、承诺书、单据及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告与被告签订的《厂房租赁合同》涉及的系争厂房没有证据显示已获得房产证或已取得建设工程规划许可证，故该租赁合同无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过�的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人对房屋的状况应该明知，却将其出租给原告，对合同的无效承担主要责任。原告作为承租人，未对房屋状况尽到审慎注意义务，对于合同无效承担次要责任。
关于本诉部分，对于原告主张的经济损失，首先对于搬迁损失，本院认为，无论原、被告的租赁合同到期日为2015年12月31日还是2014年12月31日，被告已于2014年5月6日通过书面形式告知原告其将实施动迁并要求原告搬离，并一直截止到2015年7月30日仍在书面通知原告搬离，因此本院认为被告已经尽到了合理的提前通知义务，在此种情况下，原告要求被告赔偿其因搬迁造成的相关损失，于法无据，本院不予支持。其次，对于原告主张的工人工资和利润损失，本院认为，第一，在计算企业利润时是将包括用工�本等在内的成本扣除后才得出，原告同时主张这两笔费用系重复计算；第二，原告没有提供原始财务账册或者发放工资银行明细等客观证据佐证原告已经实际支出其主张的员工工资；第三，被告已经在足够合理的期限内提前通知了原告搬迁事宜，即便是为了尽量避免损失的扩大，原告也应该采取其他积极的形式而显然未有证据显示原告有采取相应措施，且被告截止到2015年7月31日仍未对系争房屋进行强征，直到2015年10月8日才收回系争房屋，原告的证据也不足以证实其所谓的损失与被告要求其搬迁有关。故原告主张的工人工资、利润损失，本院不予支持。综上，原告主张的经济损失50万元，于法无据，本院不予支持。
关于反诉部分，对于被告要求原告支付的未付租金及占用使用费，根据双方的陈述，原告自2014年1月1日开始不再向被告支付房屋租金或使用费，原告称系被告认可不交租金，但显然原告提供的通知单等并没有就租金是否缴纳进行说明，被告也未在审理过程中对此进行确认，故本院不予采信原告所述。因此，原告在占有使用系争厂房期间发生的使用费，尽管租赁合同无效，也不影响被告按照合同关于租金的约定要求原告支付费用。至于使用费应当计算至何时，原告称被告对其房屋自2015年8月4日采取了停水停电的措施，虽然被告对此予以否认，但是根据被告向原告发出的通知及其内容，本院认可原告的说法，考虑到停水停电会实际影响工厂的正常运作，因此对于被告要求原告支付的使用费计算期限认定为自2014年1月1日至2015年8月3日之间为宜，按照年租金为29，000元，原告需支付的使用费合计为46，082.19元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理城�房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王坤元与被告（反诉原告）上海市松江区车墩镇米市渡村村民委员会于2010年2月3日签订的《厂房租赁协议》无效；
二、驳回原告（反诉被告）王坤元的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）王坤元于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海市松江区车墩镇米市渡村村民委员会支付2014年1月1日至2015年8月3日的使用费46，082.19元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8，800元，减半收取4，400元，由原告（反诉被告）王坤元负担（已付）；反诉案件受理费950元，减半收取475元，由原告（反诉被告）王坤元负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一五年十二月二十八日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房�租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。