江苏省无锡市梁溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1141号
原告：江苏中南建筑产业集团有限责任公司，住所地江苏省海门市常乐镇北首。
法定代表人：，江苏中南建筑产业集团有限责任公司董事长。
委托诉讼代理人：，男，江苏中南建筑产业集团有限责任公司职员。
委托诉讼代理人：，男，江苏中南建筑产业集团有限责任公司职员。
被告：无锡金太湖房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市新惠路8号。
法定代表人：，无锡金太湖房地产开发有限公司董事长�
委托诉讼代理人：，男，无锡金太湖房地产开发有限公司职员。
委托诉讼代理人：男，无锡金太湖房地产开发有限公司职员。
原告江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南建筑集团）与被告无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理，依法适用普通程序，分别于2015年10月19日、2016年1月27日公开开庭进行了审理，原告中南建筑集团的委托诉讼代理人陈庆华，被告金太湖房地产公司的委托诉讼代理人刘建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中南建筑集团向本院提出诉讼请求：1.金太湖房地产公司支付工程款659.6188万元，并以此为基数�2014年10月27日起至判决生效之日止的逾期付款的利息；2.确定其对金太湖国际城B区、C区工程享有优先受偿权。诉讼中，中南建筑集团将第一项诉讼请求变更为：金太湖房地产公司支付工程款447.054万元，并以此为基数自2014年10月27日起至判决生效之日止的逾期付款的利息.事实与理由：中南建筑集团与金太湖房地产公司签订了《无锡金太湖国际城三期商业工程（B区、C区）施工合同》，C区工程已于2013年1月31日完工交付给被告，在B区施工过程中，金太湖房地产公司一直未按约支付工程进度款，中南建筑集团勉力将主体结构及合同范围内的工作全部完成，仅剩金太湖房地产公司直接分包的幕墙、水电安装、消防、电梯等单位完成后进行收口工作。2014年春节后，金太湖房地产公司直接发包的上述工程的分包单位因金太湖房地产公司欠付工程款而拒绝进场施工。金太湖房地�公司亦明确向其表示无力支付拖欠的工程款，故诉至法院要求支付工程款3636.2387万元。诉讼过程中，金太湖房地产公司称直接分包的工程已完成施工，要求中南建筑集团继续完成收口工作，但按照双方的约定，现金太湖房地产公司应支付工程进度款为4254.254万元，但金太湖房地产公司将其支付的7.5万元幕墙外包管理费也计算至其支付的进度款中，实际金太湖房地产公司仅支付进度款4251.06万元，故仍欠工程进度款3.194万元；另根据补充协议约定，年终时增加10%的进度款付款比例，双方已确定产值7444.678万元，应当支付10%即744.678万元，但金太湖房地产公司仅支付了560.606万元，尚欠183.86万元；根据双方签订的备忘录，金太湖房地产公司应支付260万元的补贴和奖励，但目前尚未支付。故提出上述诉讼请求，请求法院依法支持。
被�金太湖房地产公司辩称：1.确认已完工产值为7444.678万元，但按照双方的约定，工程进度款的应付款为4254.254万元，其已支付4258.56万元，故不欠工程进度款；2.补充协议中关于年终增加10%的约定是“可增加”，属于随意条款，并非固定条款，应根据工程情况而定，2014年已停工，中南建筑集团仍按照此条款要求支付无依据，故不欠此费用；3.2013年双方签订的备忘录本身就是矛盾的，属于无效的，故中南建筑集团要求支付260万元无相关依据，不予认可。综上，请求驳回中南建筑集团的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：中南建筑集团（当时名称为南通建筑工程总承包有限公司，2013年9月24日变更为现名）通过招投标程序承建了金太湖房地产公司开发的无锡金太湖国际城三期商业工程的B区、C区商业（建筑面积172570平方米）。双方于2010年8月5日签订了《建设工程施工合同》并备案，该合同约定：1、中南建筑集团承建金太湖房地产公司开发的无锡金太湖国际城三期商业工程的B区、C区商业（建筑面积172570平方米）；2、合同价款为固定总价260575179元；金太湖房地产公司在合同签订后七日内付至工程总造价的10%作为该工程的预付款，在支付第一次工程款时开始计扣直至全部扣回为止；中南建筑集团应按双方协议约定的支付方式中每次支付工程款节点完成日前10天提供工程量报告，金太湖房地产公司在收到后七天内审核结束；工程进度款按施工形象进度分阶段支付各阶段完工工程量的60%、工程结算经有资质的工程造价咨询部门审定后付至审定价的95%，余5%�保修金。以上付款不含甲供材金额，每次付款均以银行转账支票兑付，且中南建筑集团必须提供与付款额度相同金额的合格工程发票；3、中南建筑集团应在竣工验收后一个月内提供竣工图及竣工资料各贰套，中间交工工程的范围和竣工时间按双方协议。
此前，在2010年8月1日，中南建筑集团出具承诺书一份，承诺了工期、质量、承包方式（中南建筑集团总包，桩基工程、电梯安装等由金太湖房地产公司直接分包）、材料供应、工程造价、工程款付款方式、项目经理履约保证、工程保修等，关于工程款付款方式，中南建筑集团承诺：无预付款，各单体工程进度款按施工节点支付。
签订施工合同当日即2010年8月5日，双方另签订《无锡金太湖国际城三期商业一标段建设工程施工合同补充协议》一份，�定：1、该协议作为金太湖国际城三期商业工程（B区、C区）2010年8月5日签订的工程施工合同的附件，最终工程结算以该协议为准；2、中南建筑集团作为该工程的总承包单位，对整个工程进行总承包管理，按施工图纸及工程变更施工，除金太湖房地产公司专业分包工程外不得以任何理由甩项。金太湖房地产公司专业分包的内容：桩基工程、基坑降水工程；土方工程、基坑清淤排水工程；电梯安装、复合风管专业工程、卫生洁具、非可视对讲；铝合金门窗、卷帘门、防火门、单元门、入户门、户内门、人防防护等门窗工程；二次装修，除楼梯栏杆（含木扶手）外的空调及防护栏杆等专业工程；水电安装由金太湖房地产公司指定分包。中南建筑集团收取总包管理费及配合费；3、工程按江苏省2004计价表及协议有关规定按实结算；4、工程款由金太湖房地产公司按现场实际�成情况核定工程形象进度，当核定的形象进度达到约定的付款节点时，中南建筑集团申请支付工程进度款，并提供已完工工程量验工报告交甲方审核。每年年终时可增加已完节点工作量让利后造价的10%付款（不含甲供材金额）；5、工程竣工验收合格三个月内，中南建筑集团向金太湖房地产公司提交竣工图、钢筋翻样单、工程量计算书、结算书、工程变更签证及安全文明施工措施费的收费核定书等相关结算资料两份，并向金太湖房地产公司提交一份结算报告对上述文件进行描述，同时提供相应的光盘电子文件。金太湖房地产公司在收到中南建筑集团提交的结算报告及完成的结算资料后，双方需办理交接确认手续，在一年内完成工程结算审核（含最终工程造价需经有资质的工程造价咨询机构审定时间），双方在工程结算审定单开具后，对甲供材料、施工水电费等�扣缴金额进行签单确认，工程完工总结算完成后一个月内，B区商业（含办公楼）工程款付至总结算审定金额的85%，C1、C2区商业（含坡街）工程款付至工程总结算审定金额的90%，工程余款在审计结束后一年内支付。
2010年8月5日，双方还签订了《赶工奖励协议》，约定：中南建筑集团同意于2010年8月5日开工，2010年12月15日完成C2区三层结平（二层结构封顶）、C3区（坡街）二层结平（一层结构封顶），达到金太湖房地产公司预销售节点要求，中南建筑集团保质保量完成上述节点进度要求的，金太湖房地产公司支付中南建筑集团120万元作为完成节点赶工奖励，若未完成上述，则不予奖励。上述协议签订后，双方实际按照《补充协议》及《赶工奖励协议》等协议的约定来履行合同。2011年1月5日，金太湖房地产公司支付了赶工奖励费120万元。
2013年3月12日，中南建筑集团与金太湖房地产公司签订《备忘录》，约定：金太湖国际城B、C区工程按合同约定每年年终时可增加工程款（约530万元），现双方商定在中南建筑集团进场开工15日内支付5%（约265万元），剩余5%工程款于进场开工45日内分期支付，不得延误。基于前期双方互相造成的影响，就金太湖国际城5、6#楼、C2、C3区及C1、C4区已竣工工程工期等一系列问题，双方免责。
2013年9月，双方另签订《备忘录》，其中关于案涉工程的约定：1、由于金太湖国际城三期商业C1区（含坡街）施工场地狭小、周转料具倒运困难、结构复杂、人工费上涨等情况，金太湖房地产公司同意给予中南建筑集团90万元作为补贴因上述现场难度发生的费用；2、金太湖国际城三期商业C1区坡街部分�到三层结平的节点为2011年11月30日，中南建筑集团必须确保节点的完成，以保证金太湖房地产公司的销售。金太湖房地产公司为此同意给予中南建筑集团80万元作为奖励；3、由于金太湖国际城三期商业B区合同签订已将近2年，考虑到市场材料及人工费的上涨等不可预见因素，金太湖房地产公司同意支付中南建筑集团90万元作为补贴，但中南建筑集团务必确保2013年8月8日竣工交付。中南建筑集团于2013年9月6日在该备忘录上签字，金太湖房地产公司于2013年9月9日在该备忘录上签字。
现双方确认案涉工程已完成的产值为7444.678万元，按照补充协议的约定应付工程进度款为4254.254万元。金太湖房地产公司关于案涉工程一共已支付款项为49391560元，其中包括120万元的赶工奖励费、2010年度增加10%的105.606万元、2011年及2012年年底增加10%的455万元（应付522.377211万元）以及幕墙总包配合及管理费7.5万元。
现金太湖国际城三期商业B区尚未竣工。中南建筑集团于2014年10月31日起诉至江苏省无锡市中级人民法院，后因变更诉请后的诉讼标的额达不到江苏省无锡市中级人民法院受理第一审民商事案件的级别管辖标准后，移送至本院审理。
案件审理过程中，双方曾进行协商并达成附条件的复工方案，但因金太湖房地产公司无力支付协议确定的款项导致协议未能实际履行。
本院认为，案涉工程不属于法律规定的必须招标项目，由于其不涉及到公共利益，只关系到合同当事人的利益，应当尊重当事人的真实意思表示。本案中，当事人自愿进行招投标且将中标合同进行备案，但又另行签订与中标备案合同实质性内容不同的合同即补充协议及相关备忘录，并约定最终工程的结算以该协议为准，上述协议并不违反法律行政法规的效力性强制规定，故应当以当事人实际履行的协议为工程款结算依据。
关于金太湖房地产公司是否欠付工程进度款。根据双方的协议约定，中南建筑集团在收取自己直接承包部分工程的进度款同时，还收取金太湖房地产公司直接分包的专项工程的管理费，双方产生争议的7.5万元，在金太湖房地产公司提交的付款表中明确载明为“幕墙总包配合及管理费”，金太湖房地产公司将该笔费用纳入其已支付的工程进度款与其自己提交的付款明细表相矛盾，故本院不予采信，因此本院认定金太湖房地产公司已支付的工程进度款应为中南建筑集团自认的4251.06万元，双方已确认应付工程款为4254.254万元，故金太湖房地产公司还应支付工程进度款3.194万元。
关于金太湖房地产公司是否应当支付每年年底增加10%的付款。根据双方的约定，“每年年终时可增加已完节点工作量让利后造价的10%付款”，对于该约定双方存有争议。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。条款中约定为“可增加”，结合双方履行合同的过程中确实增加过产值的10%为应付工程款，双方另行签订《备忘录》仅是改变了付款时间，现中南建筑集团要求按照已确认的全部产值的10%作为金太湖房地产公司应支付的工程款，符合双方的约定。现双方确认案涉工程已完成的产值为7444.678万元，按约应支�744.4678万元，已经支付560.606万元（455万元+105.606万元），现中南建筑集团要求金太湖房地产公司支付183.86万元，本院予以支持。
关于金太湖房地产公司是否应当支付2013年9月9日双方签订的《备忘录》中约定的260万元。现无证据表明该《备忘录》的签订存在无效情形，故金太湖房地产对该《备忘录》存疑无事实依据，本院不予采信。根据该《备忘录》约定，以及此前签订的《赶工奖励协议》、2013年3月12日的《备忘录》，金太湖房地产公司应当支付金太湖国际城三期商业C1区的补贴款90万元及奖励款80万元，共计170万元。双方约定金太湖国际城三期商业B区的补贴90万元的支付条件是“需2013年8月8日竣工交付”，但至今金太湖国际城三期商业B区尚未竣工，故该约定的条件未成就，中南建筑集团可待金太湖国�城三期商业B区竣工后向金太湖房地产公司另行主张该笔90万元。
综上，金太湖房地产公司应当向中南建筑集团支付工程进度款3.194万元、约定的增付工程款183.86万元以及金太湖国际城三期商业C1区的补贴款90万元、奖励款80万元，合计357.054万元。双方对于欠付工程款的利息并无约定，且工程尚未交付，工程价款也未结算，故利息应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自中南建筑集团起诉之日起计付。现金太湖房地产公司作为发包人欠付工程款，并导致案涉施工合同所涉建设工程项目未能全部竣工，现中南建筑集团要求对案涉工程享有优先受偿权，但其仅施工了土建部分，故其对案涉工程的土建部分享有优先受偿权，但该权利不得对抗已经支付全部或大部分购房款的购买案涉工程商品房消费者。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百六十九条、第二百八十六条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、无锡金太湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向江苏中南建筑产业集团有限责任公司支付工程款357.054万元。
二、无锡金太湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向江苏中南建筑产业集团有限责任公司支付工程款利息（以357.054万元为基数，自2014年10月31日起至判决应给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。
三、江苏中南建筑产业集团有限责任公司就上述第一项无锡金太湖房地产开发有限公司所拖欠的工程款对无锡金太湖国际城三期商业工程（B区、C区）土建部分享有优先受偿权，但该权利不得对抗已经支付全部或大部分购房款的买受人。
四、驳回江苏中南建筑产业集团有限责任公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42570元，申请费5000元，合计47570元，由无锡金太湖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
审 判 长 陆华朝
审 判 员 林丽华
人民陪审员 徐惠玲
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 应丽燕
附件1：中南建筑集团提交的证据：
1、建设工程施工合同、补充协议；
2、C1区竣工验收备案资料；
3、2013年3月12日双方签订的备忘录；
4、2013年9月6日双方签订的备忘录；
5、2010年8月5日签订的赶工奖励协议；
6、B区验收资料；
7、监理会议纪要、工程�系单。
金太湖公司提交证据：
付款明细表；
承诺书、补充协议；
函及发函快递单；
未完成项目清单；
工程联系单。
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。
建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告�包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：
（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；
（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。