江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1450号
上诉人（原审原告、反诉被告)：毛维龙，男，1951年10月15日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐秀芳，女，1952年9月14日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：丁进，江苏锐智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪仁芳，女，1956年1月23日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。
委托诉讼代理人：王学华（系汪仁芳丈夫），男，1955年8月25日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。
委托诉讼代理人：王道俊，响水县春秋法律服务所法律工作者。
上诉人毛维龙、唐秀芳因与被上诉人汪仁芳排除妨害纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2017）苏0921民初7747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛维龙、唐秀芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持毛维龙、唐秀芳的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由汪仁芳负担。事实与理由：1.一审认定案涉售房合同成立且生效是错误的，因汪仁芳租用的房屋所在地块系工业用地，使用工业用电的电价高，故汪仁芳为降低电价到供电部门办理开户于2016年3月28日请求毛维龙、唐秀芳帮助出具的一份假的售房合同，因此该合同并非双方真实意思表示，不具有法律效力。2.毛维龙提供的房产证上的所有权人是毛维龙、唐秀芳两个人，汪仁芳对案涉房屋系毛维龙、唐秀芳共有的事实是明知的，但合同上却只有毛维龙一人签字。3.案涉售房合同签订后，汪仁芳未向毛维龙、唐秀芳支付房款，该合同也一直未履行，故合同不生效。4.一审认为毛维龙对案涉房屋不享有完整的物权并无事实与法律依据，因为案涉房屋于2006年就变更登记为毛维龙、唐秀芳共有，且早已实际交付给毛维龙使用，同时其中有两间房屋于2011年10月就由毛维龙对外出租并收取租金，加之产权证上亦有毛维龙、唐秀芳的名字，具有公示效力。
汪仁芳辩称，其是原响水县食品厂（以下简称食品厂）的老职工和中层干部，在该企业工作26年之久，该厂在2002年企业改制，由毛维龙以零资产方式购买企业资产并负责偿还相应债务，包括拖欠的工人工资和未到退休年龄职工的养老金，而案涉房屋在改制前的1998年3月就已经原企业领导安排由汪仁芳居住使用至今已有20年，虽然改制后毛维龙决定以租赁形式给汪仁芳使用，但因毛维龙拖欠汪仁芳工资一直没有结算，故汪仁芳并未采纳毛维龙的要求给付其租金而继续居住在案涉房屋内，同时，汪仁芳并没有妨碍毛维龙正常生产经营秩序。2.毛维龙、唐秀芳将案涉1-3间房屋出售给汪仁芳，双方签订了书面合同且已实际履行，该合同是双方真实意思表示且是合法有效的，依法应受保护。至于房款的给付问题，双方之间仍有未结算的债务关系，并不影响合同效力。请求二审驳回上诉，维持原判。
毛维龙、唐秀芳向一审法院起诉请求：1.判令汪仁芳立即将原食品厂第15幢原饮料车间的门重新装上，将原化验室腾空返还；2.汪仁芳赔偿毛维龙、唐秀芳的所得17600元；3.诉讼费用及其他费用由汪仁芳承担。
汪仁芳向一审法院提起反诉请求：1.判令毛维龙、唐秀芳将其所售位于响水县欣宇食品有限公司院内产权证号为响证N01978第15幢从北向南1-3间房屋的产权过户到汪仁芳名下；2.反诉诉讼费用由毛维龙、唐秀芳承担。
一审法院认定事实：2002年4月17日，响水县企业改革和领导小组批复同意将食品厂分立出售，即以等量资产带等量债务（均为1004700元）形式零资产出售给个人，剩余资产及债务仍由原企业承担；职工与原企业解除劳动关系，全部转移到新企业。后食品厂部分资产及债务改制给毛维龙，该厂所欠汪仁芳债务6027.51元（已扣除转给他人的1920元）同时转移给毛维龙。改制后，毛维龙就地成立响水县欣宇食品有限责任公司（以下简称欣宇公司），汪仁芳即成为退养工人，未予工作，其养老保险由毛维龙负担。原食品厂所有的第11至15幢房屋于2006年变更为毛维龙、唐秀芳共有。第15幢从北向南的三间分别为食品厂化验室及与其相邻的饮料车间两间，改制前分别由汪仁芳借用及租赁。其中饮料车间两间由汪仁芳与案外人沈守梅合伙经营纯净水，沈守梅于2007年退出后，由汪仁芳使用直至2011年出租，后汪仁芳于2012年将租金2000元及房屋交由毛维龙，由毛维龙出租给案外人朱长友，租期至2018年10月；其中化验室房屋已由1998年被汪仁芳改造成住宅，欣宇公司于2012年12月26日出具《关于对汪仁芳同志退占用房的意见》，决定继续以租赁形式给汪仁芳使用，现仍由汪仁芳居住。
2016年3月28日，毛维龙和欣宇公司向响水县供电公司出具书面材料，介绍汪仁芳前去办理原食品厂现其所有的第15幢房屋的通电开户手续。次日，毛维龙（甲方）与汪仁芳（乙方）签订售房合同书，由毛维龙在复写纸上书写，约定甲方将其产权证号响证N01978第15幢1-3间房屋出售给乙方居住，乙方预交1万元作为定金；房售总额为8万元，甲方在3月1日前将上述房屋交乙方改造，乙方必须在甲方交付房屋时将上述售房款一次性付清等，毛维龙同时在合同尾部注明“情况属实，同意汪仁芳开户”。毛维龙留存原件，将复写件交汪仁芳，原件及复写件均加盖欣宇公司的印章，汪仁芳的签名由其丈夫王学华代签。汪仁芳于3月30日开户成功，开户后的电费均由汪仁芳缴纳，开户前的电费均由毛维龙缴纳，毛维龙从未向汪仁芳主张过电费。
汪仁芳夫妇于2017年10月22日将饮料车间的门卸下，毛维龙因此报警。汪仁芳在本案一审诉讼中为原化验室安装了防盗门。
一审法院认为，由毛维龙书写的售房合同书，经毛维龙、汪仁芳签名后，双方各执一份，应认定双方之间的房屋买卖关系成立且生效。
关于毛维龙要求汪仁芳将原饮料车间的门重新装上的诉请。因毛维龙与汪仁芳于2016年3月29日签订的售房合同书已约定将原饮料车间的两间房屋出卖给汪仁芳，且其未提供证据证实出卖该两间房屋不是其真实意思表示，故其以侵权为由提起诉讼，无事实依据，对该诉请，不予支持。
关于毛维龙要求汪仁芳将原化验室腾空交还的诉请。首先，双方于2016年3月29日签订的售房合同书已约定将该间房屋出卖给汪仁芳，毛维龙亦未提供证据证实该售房合同书不是其真实意思表示；其次，毛维龙虽于改制后取得案涉房屋的所有权，但相关部门并未将该房屋实际交付毛维龙，且该房屋由汪仁芳自改制前占有至今，其并不享有完整的物权。因此，毛维龙的该诉请，不予支持。
关于汪仁芳要求将案涉房屋过户的诉请。首先，汪仁芳并未按约支付房款，亦未举证证明其主张的“工资抵房款”的事实存在；其次，案涉房屋的共有人唐秀芳并未在售房合同书上签字，汪仁芳亦未举证证明唐秀芳同意出售案涉房屋；再次，案涉房屋所涉土地是工业用地，无法分割，售房合同书事实上亦不能履行。因此，汪仁芳的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、驳回毛维龙、唐秀芳的诉讼请求；二、驳回汪仁芳的反诉诉讼请求。本诉案件受理费320元，减半收取160元，由毛维龙、唐秀芳负担；反诉案件受理费320元，减半收取160元，由汪仁芳负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，毛维龙与汪仁芳签订售房合同书，约定毛维龙将其产权证号为响证N01978第15幢1-3间房屋出售给汪仁芳居住，并对房屋出售价款及交付时间、交房时间进行了约定，同时毛维龙在合同尾部注明“情况属实，同意汪仁芳开户”等，该事实依法应予认定。关于毛维龙、唐秀芳上诉所提出的问题。1.虽然该售房合同签订之前，毛维龙和欣宇公司曾向响水县供电公司出具过书面材料，介绍汪仁芳前去办理案涉房屋的通电开户手续，但首先，因案涉房屋系毛维龙所有，其作为产权人向供电部门出具该书面材料介绍汪仁芳去办理毛维龙名下房屋的用电开户手续，该行为与毛维龙、汪仁芳双方之间签订售房合同将房屋出售给汪仁芳的行为之间并不矛盾；其次，毛维龙、唐秀芳主张案涉售房合同系汪仁芳为降低电价于2016年3月28日请求毛维龙、唐秀芳帮助出具的，即该售房合同系专门为汪仁芳用电开户所用，但汪仁芳对此并不认可，且毛维龙、唐秀芳也未能提交相关有效证据证实双方之间存在此特别约定，故毛维龙、唐秀芳主张其与汪仁芳签订的售房合同只是为方便汪仁芳到供电部门办理开户手续而签订的假合同而并非合同双方真实意思表示，其理由依据不足。2.虽然案涉售房合同签订后，汪仁芳未向毛维龙、唐秀芳实际支付过房款，且汪仁芳主张毛维龙差欠其工资等款项并主张低冲房款，但就房款是否已经支付和如何支付的问题，属于双方对售房合同的履约行为，双方如何履行并不会影响到合同的效力，因此，毛维龙在该合同未经依法解除或终止履行的情况下主张汪仁芳迁让返还房屋，无法律依据。3.虽然案涉房屋中有两间房屋于2011年10月就由毛维龙对外出租并收取租金，但其中另一间房屋于原食品厂改制前即安排汪仁芳入住使用，而食品厂改制时虽将该一间房屋出售给毛维龙，但并未将该房屋收产后交付给毛维龙，且目前毛维龙与汪仁芳又签订了案涉售房合同，故一审根据现有证据及查明的事实，认定毛维龙、唐秀芳对案涉房屋并不享有完整的物权，并无不当。
综上，毛维龙、唐秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人毛维龙、唐秀芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年五月二十一日
书记员 周 洋