上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终4100号
上诉人(原审被告)：上海祥商企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：刘巧香，执行董事。
委托诉讼代理人：屠晋。
被上诉人(原审原告)：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：周轶群，董事长。
委托诉讼代理人：王永彦。
委托诉讼代理人：解晓晨。
上诉人上海祥商企业发展有限公司(以下简称“祥商公司”)因与被上诉人上海仁恒物业管理有限公司(以下简称“仁恒物业”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祥商公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判祥商企业按照人民币(以下币种均为人民币)5.8元每月每平米的标准支付物业费。事实和理由：怡庭小区会所产权认定不明，收费依据不清。会所是小区业主公共活动场所，应按会所面积进行计算物业费均摊给各业主，而不是按业主拥有的住宅面积计算会所的物业费。仁恒物业提供的所有证据材料并未证明《仁恒怡庭临时公约及会所会则》经过备案，因此应属无效。依据规定，物业费应该合理、公开，仁恒物业从未公开物业服务收费情况。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》签订时系由仁恒物业提供格式条款，且未用加粗字体等方式提请祥商公司注意，不符合法律规定，应予撤销。
仁恒物业辩称，不同意上诉人的上诉请求。会所是全体业主共有的，算公摊面积的时候没有把会所面积算进去，运营性质的费用会纳入公共收益。关于《仁恒怡庭临时公约及会所会则》的格式条款问题，仁恒物业不认为加重对方责任，会所收费是有依据的，从收费标准备案表以及论证报告里面可以体现。而且祥商公司在交房的时候也认可了8元每月每平方米标准的物业费。
仁恒物业向一审法院起诉请求：一、判令祥商公司向仁恒物业支付拖欠的自2013年7月至2017年12月的物业管理费147,398.4元；二、判令祥商公司向仁恒物业支付自2013年7月至2017年12月的物业管理欠费的滞纳金147,398.4元；三、判令祥商公司向仁恒物业支付2013年7月至2017年12月间的车位管理费6,480元。
一审法院认定事实：上海市杨浦区房屋(以下简称“系争房屋”)系祥商公司所有，建筑面积487.48平方米，其中地下建筑146.28平方米，于2012年4月17日核准登记。2012年4月6日，祥商公司法定代表人刘巧香在《仁恒怡庭房屋接收认可书》中签名，确认系争房屋符合验收标准，予以接收。
2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与仁恒物业(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题等。
《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。
2012年4月6日，仁恒物业与祥商公司法定代表人签订《仁恒怡庭临时公约及会所会则》，合同约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费，以后物业服务费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。祥商公司在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。
一审法院庭审中，仁恒物业确认按照341.20平方米收取物业管理费。祥商公司无异议。
2014年9月3日，上海仁恒杨浦房地产有限公司作为甲方与祥商公司签订一份谅解备忘录，其中约定：一、维修时间由甲乙双方协商约定......预定时间为2014年9月1日至2015年9月10日之间......四、对此次维修事项，甲方按补偿标准给予乙方一次性人民币四十五万整的补偿，作为双方最终了结......五、2013年3月份(含3月份)之前乙方的物业管理费及车位管理费由甲方承担并代为支付，缴费凭证由甲方承担并代为支付.....。
2016年9月7日，仁恒物业向祥商公司寄送《催款函》，要求祥商公司于2016年9月15日之前付清2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理费。2017年7月19日，仁恒物业向祥商公司寄送《催款函》，要求祥商公司于2017年7月31日之前付清2013年7月1日至2017年6月30日的物业管理费。
一审法院庭审中，仁恒物业提供上海仁恒杨浦房地产有限公司出具的物业交接通知书，其中确认祥商公司的车位号为0326号，祥商公司对此无异议，并确认车位管理费按120元每月支付。
一审法院审理中，祥商公司自2012年8月起未付物业管理费。
一审法院认为，仁恒物业提供了物业服务，业主按时交纳物业管理费及车位管理费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括祥商公司在内的每个业主。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》并经签约双方同意，祥商公司在接收房屋时对此明知且认可，故祥商公司辩称物业管理费的收费标准应为5.8元每月每平方米的意见法院不予采信，祥商公司应按8元每月每平方米向仁恒物业支付系争房屋的物业管理费。祥商公司对系争车位的车位管理费的收费标准无异议。祥商公司已于2012年4月6日接受房屋，同时也接受了仁恒物业提供的物业服务，包括维修等，故祥商公司关于物业管理费及车位管理费应从2015年10月开始起算的辩称，无事实和法律依据，法院不予采信。对于仁恒物业要求祥商公司支付滞纳金的诉请，因祥商公司并非恶意拖欠物业管理费，故对仁恒物业要求祥商公司支付滞纳金的主张，法院不予支持。判决：一、上海祥商企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司2013年7月至2017年12月的物业管理费147,398.4元；二、上海祥商企业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海仁恒物业管理有限公司自2013年7月至2017年12月的车位管理费6,480元；三、对上海仁恒物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上海仁恒杨浦房地产有限公司与仁恒物业签订的《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》系双方真实意思表示，合法有效，效力及于怡庭小区的全体业主。仁恒公司与祥商公司法定代表人签订的《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。上述合同明确约定怡庭小区的物业服务费(含会所)标准为8元每月每平方米。本案中仁恒物业已经履行了上述合同约定的物业服务义务，因此祥商公司理应按照上述合同约定的物业管理费及车位管理费标准缴纳前述费用，故一审法院判令祥商企业按照上述约定缴纳物业管理费及车位管理费并无不当，本院予以认可。
综上所述，祥商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,247元，由上诉人上海祥商企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审判长 倪知良
审判员 高 胤
审判员 卢薇薇
二〇一八年五月二十九日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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