广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9012号上诉人（原审被告）：李笈欣，男，汉族，1980年3月3日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘登明，广东深信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓东文，男，汉族，1966年11月22日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审原告）：文旭珍，女，汉族，1965年12月29日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖普定，广东深宝（前海）律师事务所律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-301、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。上诉人李笈欣因与被上诉人邓东文、文旭珍以及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初7028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李笈欣上诉请求：一、将本案二审与(2017)粤0306民初4776号《民事判决书》上诉案件合并审理；二、维持原审判决第一项、第三项判决事项；三、撤销原审判决第二项判决事项，改判驳回邓东文、文旭珍的该项诉讼请求；四、邓东文、文旭珍承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉事实与理由：一、原审法院对涉案合同“高评高贷”条款形成的原因未予查清，导致认定事实错误。1、李笈欣在与中原地产和邓东文、文旭珍洽谈购买涉案房产之时已表明自己当时没有能力购买，这是各方同意“高评高贷”买卖涉案房产的前提。原审法院对此未予查明。2、中原地产诱导和保证可以通过“高评高贷”购买涉案房产，这是李笈欣签署涉案合同之唯一原因。原审法院对此未予查明。3、合同各方在涉案合同之备注条款明确载明：“卖方愿意且同意配合买方签署相关关于该物业高评高贷所有资料”之“高评高贷”条款，这是各方为实现买卖房屋合同目的而协商一致的结果。4、虽然原审法院认定“原李笈欣签订的《二手房买卖合同》备注条款关于卖方同意配合买方办理房屋‘高评高贷’手续的约定，意图调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定”，但“高评高贷”条款被认定为无效并不能否认“李笈欣没有能力购买、各方同意通过‘高评高贷’购买涉案房产，以此实现各自目的之真实意思表示这一客观事实”。二、原审法院认定涉案合同违约的事实和原因错误。原审法院认定“李笈欣主张其曾于2016年11月29日前往建设银行BAXAX支行办理资金监管手续，但仅凭李笈欣提供的录音资料无法证实其主张的该项事实，亦无法推断李笈欣或中原地产已通知邓东文、文旭珍到场协助配合的事实，故对李笈欣主张本院不予采纳”、“按照合同约定，李笈欣作为买方应于2016年11月30日前办理首期款资金监管、银行按揭贷款等手续，邓东文、文旭珍作为卖方应予协助配合，但李笈欣经邓东文、文旭珍催告后至今未履行该项义务，且现有证据无法证实李笈欣或中原地产已经履行了通知邓东文、文旭珍协助办理上述手续的义务，李笈欣的行为构成根本违约”，该项认定完全背离客观事实，是对涉案合同违约事实的错误认定，理由如下：（一）涉案房屋买卖系经中原地产居间服务而签署合同及其履行，为了防止买卖双方私下交易、避免佣金损失，中原地产从一开始就不准双方相互披露联系方式，买卖双方都只能与中原地产联系。中原地产在涉案合同纠纷发生之前一直没有披露邓东文、文旭珍的联系方式给李笈欣。直到李笈欣于2016年12月3日致《关于退还定金的通知函》给中原地产后，邓东文、文旭珍才于2016年12月7日回复《履约催告函》给李笈欣并告知联系电话139××××8620。因此，在2016年12月8日收到该函之前，李笈欣本人根本不可能直接与邓东文、文旭珍联系合同的履行。因此，原审法院认定李笈欣本人没有尽到通知义务不合法律逻辑、交易习惯和常理。（二）中原地产作为涉案合同的居间方和涉案房屋的独家代理人，其经纪人方某、周某、肖玲等作为居间方的业务代表一直保持与李笈欣及其妻子刘某、邓东文、文旭珍之间的沟通包括电话、微信、短信等方式的联系。（三）李笈欣提交的证据即“刘某与方某、周某等在2016年11月27日、28日、29日的微信记录”充分证明李笈欣已提前将去银行做首期款资金监管的事情告诉了居间人，并要求其通知邓东文、文旭珍予以必要的协助。经纪人方某发微信说“刘小姐您好！听说您明天要去做监管对吗？请问您是上午还是下午去？我好约业主”，刘某回应说“下午2点”，方某回应说“那我就约业主哈！”同时，方某还提醒“刘小姐早上好！今天您还要记得把刷卡单带上哈！就是在我们公司里刷钱的单哈！”、“刘小（姐）您好！现在还是按照您的要求，可以做高评，首付172万”，周某与刘某的微信对话记录证明2016年11月28日上午周某将按揭银行建设银行深圳XAX支行定位发送给刘某，相约下午一起去银行办理手续，后因下午临时有事经各方同意改到29日下午2点去银行办理手续。2016年11月29日上午10:24分，周某发微信给刘某“刘小姐，上午好，那下午2点见。”因此，原审法院认定中原地产没有通知邓东文、文旭珍到场协助配合首期款资金监管不符合客观实际，既也不符合行业惯例，也有悖常理。（四）按照与经纪人方某、周某的事先约定，李笈欣于2016年11月29日下午2点到达建设银行深圳XAX支行请求办理涉案房屋买卖合同首期款资金监管手续，中原地产经纪人方某、周某也同时来银行，但邓东文、文旭珍未曾抵达现场，导致资金监管未予办理。因此，按照合同的约定，邓东文、文旭珍已经违约。（五）在监管银行，李笈欣和中原地产经纪人就涉案房屋买卖申请办理首期款资金监管事宜，并就高评高贷事项进行详细的询问。但因现行贷款政策无法办理“高评高贷”，且因邓东文、文旭珍未曾到达现场配合无法完成资金监管。最终导致李笈欣没有办理资金监管。（六）鉴于邓东文、文旭珍不配合资金监管，违约在先，且因现行贷款政策无法办理“高评高贷”，从而导致李笈欣无法继续履行合同。因此，李笈欣便于2016年12月3日向中原地产及其峰景园分行分别送达一份《关于退还定金的通知函》，请求中原地产联系邓东文、文旭珍协商退还定金。（七）原审法院一方面认定《履约催告函》的证据效力，另一方面否认《关于退还定金的通知函》的证据效力，自相矛盾，导致认定事实错误。1、因《履约催告函》的送达时间（2016年12月8日）晚于《关于退还定金的通知函》送达时间（2016年12月4）日，由此认定《履约催告函》的证据效力而否认《关于退还定金的通知函》的证据效力不符合事物发展的逻辑；2、《履约催告函》以“经本人多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续”为由将邓东文、文旭珍自己没有按照约定的时间即2016年12月29日去银行协助李笈欣办理资金监管手续的义务和责任一笔勾销，而将“未按合同之约定履行义务”的责任强加于李笈欣。事实上，在2016年12月8日前，买卖双方彼此互不知道电话号码，现有证据之邓东文、文旭珍的通话记录表明邓东文、文旭珍从未电话通知过李笈欣。邓东文、文旭珍所言纯属虚构事实、无中生有。原审法院认定不符合客观事实的《履约催告函》之证据效力，藉此认定邓东文、文旭珍履行了协助配合之义务，进而导致认定事实错误。三、原审法院对涉案房屋未获银行同意“高评高贷”而导致涉案合同不能继续履行的法律后果及责任分担未予查清，导致认定事实错误，适用法律错误。各方签署涉案合同的本意即涉案房屋通过高评高贷以此实现买卖房屋的目的，若不能获得高评高贷，则合同当然解除，各方互不承担任何责任。正因此，各方相约于2016年11月29日下午2点去银行办理资金监管后才得知银行不能办理高评高贷。此后，李笈欣理所当然地致函居间人要求协商解除合同，退还定金。四、原审判决遗漏审查中原地产，导致错误认定违约事实。原审判决系在“中原地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理”之前提下出具，中原地产作为涉案房产买卖的居间人，到庭参加诉讼对于查清本案争议的焦点如“中原地产是否通知业主于2016年11月29日前往建设银行深圳XAX支行配合办理相关资金监管等手续”、各方为何要在合同备注中载明“高评高贷”条款、涉案房屋买卖若不能通过“高评高贷”涉案合同是否就要解除及其解除的责任如何分担、中原地产是否在纠纷发生前向李笈欣披露了邓东文、文旭珍的联系方式如电话、微信等客观事实至关重要。由于中原地产的缺席，导致法庭无法就上述焦点问题对中原地产进行询问和查证。同时，即便中原地产不当庭参加诉讼，原审法院为了查明事实，亦可通过发协助调查函、电话等其他方式对中原地产就相关焦点问题进行查明。但是，原审法院一方面对中原地产缺席审理，一方面罔顾李笈欣提交的与中原地产的微信联系记录、以及录音资料等证据，反而采信邓东文、文旭珍一己之说“邓东文、文旭珍主张未接到中原地产及李笈欣通知故未到场”证据，认定李笈欣或者中原地产未曾履行通知义务，径直认定李笈欣违约，最终导致错误认定违约事实。五、原审法院认定李笈欣构成根本违约属于认定事实错误。首先，邓东文、文旭珍在先违约，前述对此己充分说明。为此，邓东文、文旭珍应承担违约责任。其次，因涉案房屋无法“高评高贷”导致涉案合同无法继续履行，邓东文、文旭珍和中原地产对此存在过错，应承担相应责任。前述已对“高评高贷”条款形成的原因进行了说明。第三、原审法院认定“高评高贷”条款“属于恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定”。对此，邓东文、文旭珍和中原地产应当对“高评高贷”条款无效承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”、第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”、第一百二十一条：“当事人一方因中原地产的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和中原地产之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，邓东文、文旭珍、中原地产的行为都构成违约，同时对合同无法继续履行存在过错，应当承担相应的责任。因此，原审法院认定“李笈欣的行为构成根本违约”属于认定事实错误。六、即便李笈欣构成根本违约，原审法院判决李笈欣按照合同约定向邓东文、文旭珍支付购房款20%的违约金，亦属于显著过高，应予大幅调整。原审判决适用法律错误。（一）原审法院未对法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款之规定，当李笈欣以合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金时，原审法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。（二）原审法院判决李笈欣支付购房款20%的违约金即人民币1184000元，属于显著过高，应大幅调整至人民币10万元以下。1、涉案房屋自涉案合同签署后，房屋价格不仅没有下跌反而上涨了，邓东文、文旭珍根本没有实际损失。根据深国咨评字【2017】-0158A号《房地产估价报告》表明，涉案房屋于价值时点2017年4月27日的评估总值为人民币6010617元，已高于涉案合同约定的价格人民币592万元。因此，邓东文、文旭珍没有损失。邓东文、文旭珍所主张之“近来深圳市房地产市场渐入低迷的情势下，李笈欣的违约行为给邓东文、文旭珍造成了巨大的经济损失”不符合客观实际。2、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院判决李笈欣承担购房款20%违约金即人民币1184000元，实属显著过高，应当予以大幅调低至人民币10万元以下。（三）深圳乃至全国的审判实践鲜有终审判决判令买方承担购房款20%违约金的先例。李笈欣通过中国裁判文书网、无讼案例等，以“二手房买卖合同”、“买方违约”、“违约金过高”、“深圳”等作为关键字进行检索，仅检索到贵院(2013)深中法房终字2718号《民事判决书》。该终审判决书对一审判决予以撤销和变更，将违约金从人民币48万元调整至7万元的合理数额，以此实现公平公正。因此，全国各地审判实践鲜有终审判决“认定买方违约，判令买方承担购房款20%违约金”之先例。鉴于本案与(2017)粤0306民初4776号案件基于同一法律事实和法律关系，双方互为本诉和反诉的法律关系，为维护司法统一、法律适用准确及节约司法资源，在二审阶段两个案件合并审理较为合理。被上诉人邓东文、文旭珍辩称，一、李笈欣拒不按照合同约定办理资金监管、银行按揭手续及支付首期款，经邓东文、文旭珍催告后仍然拒不履行合同义务，已构成根本违约。本案原审法院及(2017)粤0306民初4776号案件经庭审查明，对此予以认定是完全正确的。本案邓东文、文旭珍作为房屋所有权人，希望通过售房变现救急，而李笈欣有购房的投资需求，明确表示其具备购房资格，也熟悉深圳的购房政策，具备购房的实力与条件，双方基于各自目的，签订该《二手房买卖合同》。双方在合同中对于转让的标的、转让价款、交易定金、付款时间及方式、违约责任、争议解决等等方面都有明确、具体的约定，是双方的真实意思表示。该合同经双方签字即发生法律效力，答辩人、李笈欣双方均应严格按照合同的约定履行合同义务。《二手房买卖合同》第四条明确约定，李笈欣须在2016年11月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至监管账号，且须在2016年11月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查、审批等手续。然而，李笈欣在约定的期限内并未按照合同的约定办理资金监管，更未向银行递件办理按揭贷款手续，已经构成了违约，并且在此期间李笈欣也从未与邓东文、文旭珍进行过任何联系。而在约定的期限过了之后，邓东文、文旭珍才经中原地产告知“李笈欣不想买房了”。邓东文、文旭珍立即向李笈欣发送了书面的《履约催告函》，要求李笈欣限期履行合同义务，此后又委托律师事务所向李笈欣发送书面《律师函》，催促李笈欣履行合同义务。但李笈欣收到《履约催告函>及《律师函》后，仍然未与邓东文、文旭珍进行过任何联系，更未履行合同义务一直对邓东文、文旭珍不理不睬，其行为已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条的规定及《二手房买卖合同》第十条的约定，邓东文、文旭珍有权解除合同，并要求李笈欣承担违约责任。本案中，“高评高贷”不是合同约定的付款方式，也不是合同的生效条件，并非李笈欣所谓的“第三人诱导及保证可以通过‘高评高贷’是其签署涉案合同的唯一原因”，该字眼是根据李笈欣的要求后续添加上去的，完全是李笈欣的个人要求及意愿，其上诉理由完全不成立。原审法院及(2017)粤0306民初4776号案件经庭审查明，已经确认“高评高贷”条款，“高评高贷”条款的无效并不影响合同其他部分的效力，更不能免除李笈欣办理银行按揭贷款的义务，李笈欣仍应当照合同的约定严格履行合同义务。原审法院认定李笈欣未按照合同的约定，履行合同义务，构成根本违约并据此作出本案判决，是完全正确的。李笈欣就已经被认定无效的“高评高贷”条款故意歪曲事实、混淆视听，没有任何意义。二、邓东文、文旭珍不存在任何违约情形，李笈欣主张邓东文、文旭珍违约的理由完全没有事实根据及法律依据。合同签订后，邓东文、文旭珍在合同签订的第二天就将《房地产证》原件交付给了中原地产，并一直在等待李笈欣的通知，配合李笈欣办理资金监管及按揭贷款手续，但邓东文、文旭珍自始至终未接到李笈欣的通知。退一步来说，即便按照李笈欣主张的其在履行义务后一日，即2016年11月29日去过银行，但根据李笈欣提交所谓的与银行工作人员的录音证据（暂且不论该录音证据是否真实）可知，其去到银行是不去办理资金监管及按揭贷款手续，而仅是向银行工作人员咨询是否可以办理“高评高贷”。邓东文、文旭珍也从未接到其任何通知，要求邓东文、文旭珍去银行配合办理，况且，办理相关手续可以由李笈欣办理完毕后，邓东文、文旭珍再过来签字，邓东文、文旭珍到不到场并不影响李笈欣的先期办理。退一万步来说，即便按照李笈欣主张的邓东文、文旭珍不过来银行配合其办理，根据双方签订的《二手房买卖合同》第四条“…．如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款”的约定，那么，即便邓东文、文旭珍不配合，李笈欣也完全可以自行办理相关资金监管手续并于办理完毕后三个工作日内付款。从本案已经查明的事实可知，在邓东文、文旭珍得知李笈欣不想买房了后，就立即向李笈欣发送了书面《履约催告函》，要求李笈欣继续履行合同义务。邓东文、文旭珍卖房，目的就是为变现救急，不可能会不配合李笈欣去办理相关手续。其实，本案是因为深圳市人民政府办公厅2016年10月4日颁布“10.4新政”后，李笈欣对深圳房地产市场有了自己新的看法，其希望房价降下来之后再买，从而消极对待，进而不予履约，直至构成根本违约。从始至终，根本不存在邓东文、文旭珍违约的情形。三、李笈欣构成根本违约，原审法院根据双方合同的约定，判决李笈欣按照房屋转让成交价百分之二十的标准向邓东文、文旭珍支付违约金，适用法律完全正确。邓东文、文旭珍与李笈欣双方签订的《二手房买卖合同》第十条、第十一条，对于双方各自的违约责任具有明确的约定，同时双方还在备注条款中特别着重约定：如任何一方违约，都需按照合同第十条、第十一条的约定承担违约责任。该约定是双方的真实意思表示，是双方在签订合同时，为了保证双方的预期利益及全面履行合同而特别强调约定的，该违约金主要是对违约方的惩罚，是双方对于一方违约所应承担违约责任共同合意的结果，不受他因素的影响，更未违反法律法规的强制性规定。基于深圳市房地产市场乱象丛生，政府为维护市场秩序，整顿房地产市场的力度加大，同时，随着“10.4新政”的出台，深圳市房地产市场的房价及成交量持续走低，房市无人问津，整个房地产市场一直处于低迷状态。基于此，李笈欣预感其投资无法取得预期收益，从而萌生违约的念头，在新政出台后，就提出要求降房价，在李笈欣拒绝后就恶意违约，导致邓东文、文旭珍通过售房变现救急的目的落空。再根据李笈欣在庭审中主张的，据其所了解到深圳市各级人民法院在司法审判实践中对于房屋买卖合同纠纷单方违约的情形是人民法院对于违约金的判罚基本上保持在房屋转让成交价的5%-13%之间，由此，李笈欣主观相信即便违约其所付出的违约成本也不高，从而敢于恶意违约，主观违约的恶意非常明显。李笈欣在其《上诉状》中还认为“深圳乃至全国的审判实践中鲜有判决20%违约金的先例”，可知其主观仍然坚信：即便违约也不会判决承担20%违约金的责任。深圳各级人民法院对于判决违约方承担20%违约金责任的判决比比皆是，由此，为了严正契约精神，严肃商品房买卖市场秩序，同时，基于民事意思自治的原则，尊重当事人的共同合意，原审法院判决李笈欣按照房屋转让成交价百分之二十的标准向邓东文、文旭珍支付违约金的判决有充分的事实根据及法律依据，适用法律完全正确。四、从本案一审判决下达至今，李笈欣根本毫无诚信可言，理应当受到严厉的惩罚，承担不利的法律后果。一审判决下达后，李笈欣就开始向邓东文、文旭珍表示后悔当初听信他人误导而提起(2017)粤0306民初4776号案件诉讼，提出愿意当面赔礼道歉，希望邓东文、文旭珍宽容大量，作出让步并与其协商。邓东文、文旭珍本着切实妥善解决争议及充分考虑李笈欣的“诚恳”态度，经过双方无数次电话及多次当面协商，最终双方达成调解：同意由邓东文、文旭珍没收十万元定金，李笈欣再额外支付十七万元赔偿，双方继续履行原《二手房买卖合同》。就在该调解内容经双方确定后，李笈欣还多次对邓东文、文旭珍表示感谢，然而，就在双方已经将《调解协议》草拟好并准备签订之际，李笈欣突然表示调解协议不签不愿意调解，后续按照法律程序走。李笈欣的行为变化无常，浪费邓东文、文旭珍的时间精力，完全没有诚信可言，根本没有妥善解决争议的意愿。另外，值得注意的是，李笈欣在一审答辩中辩称是受原审第三人的“哄骗、诱惑”签署本案“高评高贷”合同的，合同无法履行的原因是合同在欺诈损害第三方利益的情形，但在本案《上诉状》中又主张合同约定“高评高贷”是各方在协商一致下签订的，合同无法履行的原因是房屋未获银行同意“高评高贷”，李笈欣前后主张自相矛盾，其主张也完全与事实不符。邓东文、文旭珍向一审法院起诉请求：1、解除邓东文、文旭珍、李笈欣签订的《二手房买卖合同》；2、李笈欣支付违约金1184000元；3、李笈欣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月18日，在中原地产居间服务下，邓东文、文旭珍（卖方）与李笈欣（买方）签订一份《二手房买卖合同》，约定李笈欣向邓东文、文旭珍购买其名下位于深圳市**区**公路***园五区9栋H16号房屋，转让成交价5920000元，买方应于合同生效之日支付定金100000元，该款交由第三方监管；买方须于2016年11月30日前将除定金、交楼押金外的剩余首期款（以银行监管协议为准）支付至双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中，并向按揭银行提交按揭贷款申请资料，卖方予以配合；涉案房屋没有设定抵押，卖方保证于签署合同后10日内将房地产证原件交予替双方监管定金及交楼押金的第三方；买卖双方因房屋转让所需支付的税费由李笈欣负担；双方同意在定金或首期款中预留20000元作为交楼押金，交由第三方监管，待卖方实际交付房屋时结算；如一方未按约定期限履行义务，另一方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过五日，另一方有权解除合同并选择要求对方支付转让成交价20%违约金或适用定金罚则；合同备注条款还约定卖方愿意且同意配合买方签署相关关于该物业高评高贷所有资料，如一方违约须按合同约定赔偿守约方。2016年9月18日，邓东文、文旭珍、李笈欣及中原地产签订一份《资金托管协议》，约定邓东文、文旭珍、李笈欣委托中原地产托管房屋转让定金100000元。同日，李笈欣支付定金100000元，上述定金预留20000元托管在中原地产处，其余已实际交付邓东文、文旭珍。李笈欣主张其于2016年11月29日与中原地产工作人员前往建设银行BAXAX支行办理资金监管及贷款申请手续，银行工作人员拒绝办理高评高贷，且邓东文、文旭珍亦未到场协助配合；邓东文、文旭珍主张未接到中原地产及李笈欣通知故未到场。2016年12月7日，邓东文、文旭珍向李笈欣邮寄《履约催告函》，催告李笈欣办理首期款资金监管及申请按揭贷款手续。邓东文、文旭珍、李笈欣至今未办理首期款监管及贷款手续，邓东文、文旭珍要求解除合同。另查明，邓东文、文旭珍系涉案房屋的登记所有权人，分别各占50%产权份额，房地产证号为深房地字第××号，该房屋未设定抵押。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。邓东文、文旭珍、李笈欣签订的《二手房买卖合同》备注条款关于卖方同意配合买方办理房屋“高评高贷”手续的约定，意图调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方合同其余条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。有关违约责任的认定。按照合同约定，李笈欣作为买方应于2016年11月30日前办理首期款资金监管、银行按揭贷款等手续，邓东文、文旭珍作为卖方应予协助配合，但李笈欣经邓东文、文旭珍催告后至今未履行该项义务，且现有证据无法证实李笈欣或中原地产已经履行了通知邓东文、文旭珍协助办理上述手续的义务，李笈欣的行为构成根本违约。邓东文、文旭珍有权依据合同约定解除双方合同（除无效备注条款外的其余部分）。至于李笈欣主张其曾于2016年11月29日前往建设银行BAXAX支行办理资金监管手续，但仅凭李笈欣提供的录音资料无法证实其主张的该项事实，亦无法推断李笈欣或中原地产已通知邓东文、文旭珍到场协助配合的事实，故对李笈欣主张一审法院不予采纳。至于李笈欣提出合同存在“高评高贷”条款阻碍履行的抗辩主张，一审法院认为“高评高贷”条款的无效不影响其他合同条款的效力，不能办理“高评高贷”也并不因此免除李笈欣支付首期款并申请银行按揭贷款的合同义务，李笈欣仍应按照约定诚信履行合同约定的买方付款义务，李笈欣该项抗辩主张明显缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。有关合同解除。合同自通知到达对方时解除。结合本案诉状送达李笈欣时间，一审法院确认邓东文、文旭珍、李笈欣签订的《二手房买卖合同》于2017年3月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方合同约定，李笈欣构成根本违约，邓东文、文旭珍可要求李笈欣支付购房款20%的违约金，该项约定系双方共同合意的结果，且李笈欣未能举证证明约定的违约金过分高于违约造成的实际损失，李笈欣应当承担相应后果，应当向邓东文、文旭珍支付约定违约金。鉴于李笈欣已支付定金100000元，该款应予抵扣，故李笈欣仍应支付违约金1084000元（5920000元×20%-100000元）。对于邓东文、文旭珍诉求，超过一审法院认定部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认邓东文、文旭珍与李笈欣签订的《二手房买卖合同》（除无效的“高评高贷”备注条款外的其余合同内容）于2017年3月15日解除；二、李笈欣于本判决发生法律效力之日起三十日内向邓东文、文旭珍支付违约金1084000元；三、驳回邓东文、文旭珍其他诉讼请求。本案一审受理费15456元，由邓东文、文旭珍负担1305元，李笈欣负担14151元。本院经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方的确定及违约责任的承担问题。首先，本案中，未有有效证据显示邓东文、文旭珍有接到配合办理首期款资金监管手续的通知而拒绝配合办理，故李笈欣上诉主张邓东文、文旭珍违约在先、未予配合办理首期款资金监管手续，理据不足，本院难予采纳。李笈欣未依约如期办理首期款资金监管及申请银行按揭贷款，经邓东文、文旭珍催告后仍未办理，其行为已构成根本违约，邓东文、文旭珍依法得以单方解除合同。原审认定正确，本院予以维持。其次，如前所述，涉案合同因李笈欣违约而解除，故李笈欣应承担相应的违约责任。本院认为，违约金的功能系以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在填补守约方因违约行为遭受的损失，本案中，邓东文、文旭珍并未能提供充分有效的证据证明其存在重大损失，结合涉案合同亦仅履行至首期款支付阶段，合同约定邓东文、文旭珍同意配合李笈欣办理高评高贷，其后李笈欣因银行拒绝办理高评高贷未能继续履行涉案合同，综合考虑前述合同履行情况及李笈欣违约的过错程度，依公平与诚信原则，本院酌情调整合同约定违约金标准至房产转让价的10%，据此，李笈欣应向邓东文、文旭珍支付违约金492000元（5920000元×10%-100000元）。原审处理欠妥，本院予以纠正。综上，李笈欣的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初7028号民事判决第一项；二、撤销深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初7028号民事判决第三项；三、变更深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初7028号民事判决第二项为：李笈欣于本判决发生法律效力之日起三十日内向邓东文、文旭珍支付违约金492000元；四、驳回邓东文、文旭珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15456元（邓东文、文旭珍已预交），由邓东文、文旭珍承担8964元，李笈欣承担6492元；本案二审案件受理费14556元（李笈欣已预交），由李笈欣承担6114元，邓东文、文旭珍承担8442元。审 判 长 马   龙审 判 员 路 德 虎代理审判员 周   敏二〇一七年九月十四日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。