广东省中山市第二人民法�
民 事 判 决 书
（2017）粤2072民初8818号
原告：杨丽珍，女，1964年10月14日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：张燕妃，广东敏锐律师事务所律师。
被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。
委托诉讼代理人；王伟伟，该公司法务人员。
原告杨丽珍与被告中山市通大房地产发展有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员卢钊洪独任审判，于2017年10月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张燕妃，被告委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告�丽珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理商品房产权证违约金（以购房总额451639元为基数按每日万分之二自2014年9月17日起计至2017年2月3日）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告杨丽珍与被告通大公司签订《中山市商品房买卖合同》1份，杨丽珍以451639元购买通大公司开发的位于中山市XXXX房。该合同第十四条约定通大公司应在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。如买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同签订后，杨丽珍根据合同约定交齐房款及缴交契税，并根据通�公司的通知办理房屋交付手续以及办证手续费等费用，提交办证需由原告提供的资料。根据合同约定，通大公司应于该商品房交付之日起720个工作日内（即2014年9月16日前）将需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但通大公司拖延至2017年2月4日才履行上述义务，该行为已明显构成违约。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。
被告通大公司辩称，1.关于逾期办证违约金的起算时间。商品房买卖合同第八条约定涉案房屋交付时间为2011年10月31日前，但双方于2013年12月18日协商一致并由杨丽珍签署确认书将收楼时间由2011年10月31日推迟至2013年12月18日，同时杨丽珍确认放弃追究逾期交楼的违约责任。同时，商品房买卖合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，杨丽珍于2013年12月18日收楼，通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2016年12月3日，违约金起算时间自2016年12月4日起；2.关于逾期办证违约金的截止时间。涉案商品房于2016年11月18日满足办理房地产权属证书的条件后，通大公司于2016年12月1日依约定通知杨丽珍于2016年12月10日前到旭日御华庭住户中心办理房地产权属证书办理相关手续，包括签署商品房交易登记申请表等。杨丽珍办理上述手续后，通大公司及时（即2017年1月20日）将办理房地产权属证书所需的全部资料提交给产权登记机关备案，故通大公司已于2016年12月10日完成合同约定的有关房地产权属证书办理的义务；3.关于违约金的计算基数及标准的问题。《合同补充协议一》第三条约定“如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”，《中山市商品房买卖合同》第十四条约�“……如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金……”，逾期办证每日应付违约金应以首期款135639元为基数，按每日万分之二计算，即每日27.13元。4.关于违约金过高问题。通大公司交楼后，房地产权属证书仅证明该商品房属杨丽珍所有，不影响其占有、使用、处分房屋，也不会产生相应损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院依法减少通大公司承担违约金的数额。5.关于诉讼时效问题。本案因逾期办证承担违约金的责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及第一百三十七条的规定，杨丽�应自通大公司逾期办证之日起两年内，即2016年11月20日前起诉或以其他方式主张权利，但杨丽珍未于前述日期前主张权利，直至2017年7月27日起诉主张逾期办证违约金，即2015年7月28日前逾期办证违约金已超过诉讼时效。综上，请求法院综合双方的权责及诉求后依法判决。
本院经审理认定事实如下：2011年2月27日，杨丽珍与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），杨丽珍以451639元购买通大公司开发的位于中山市XXXX房，首期款135639元以现金支付，余款316000元以贷款方式支付。关于交楼及产权登记事宜，合同第八条约定“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条第二款约定“出卖人应当在商�房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金……”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达到后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该权利。并且出卖人按该款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。
通大公司与杨丽珍于2011年及2013年12月18日就前述房地产签订补充协议1份，双方确认修改商品房买卖�同第六页第六条付款方式更改为银行按揭方式：首付金额151639元，银行按揭金额300000元，及明确涉案房地产产权面积实际为121.91平方米，其他条例按合同保持不变。
2013年12月18日，杨丽珍亲自签名捺印向通大公司出具确认书一份，确认双方经协商一致同意推迟原商品房买卖合同约定的收楼时间至2013年12月18日，通大公司同时代杨丽珍向中山市大通物业服务有限公司支付涉案房屋自2011年11月1日至2012年4月30日期间物业管理费作为逾期交楼赔偿金，杨丽珍同意就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任。同日，通大公司向杨丽珍交付案涉房地产，中山市大通物业服务有限公司亦出具收据确认已收到涉案房地产2011年11月1日至2012年4月30日期间的物业管理费。
2016年12月1日，通大公司通过邮政速递向杨丽珍寄发《办理房产证通知函》，要求杨丽珍�2016年12月10日前补充提交有关办证所需资料。2017年1月20日，通大公司就涉案商品房向中山市房地产交易登记管理所递交办证所需资料。中山市国土资源局于2017年2月4日核发涉案房地产的不动产权证书【证号：粤（2017）中山市不动产权第0017719号】。双方现因逾期办证违约金计付协商未果，杨丽珍遂于2017年7月27日诉诸本院。
通大公司称商品房买卖合同约定及确认书证实杨丽珍同意将收楼时间推迟至2013年12月18日，通大公司已按确认书的约定代杨丽珍向中山市大通物业服务有限公司支付2011年11月1日至2012年4月30日的物业管理费，逾期办证违约金应从2016年12月4日起计算至2016年12月10日止。
杨丽珍称商品房买卖合同约定交楼时间为2011年10月31日，递交办理权属登记资料备案期限应自合同约定交楼时间起720个工作日后次日（2014年9月16日届满）开始计算，逾期办证违约金应从2014年9月17日起计算。此外，杨丽珍对通大公司主张的违约金过高应予调整、因施工方原因导致逾期递交资料备案应予减轻的意见不予认可。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方对原告杨丽珍付清购房款、通大公司于2013年12月18日交付案涉房地产以及涉案房地产于2017年2月4日核发不动产权证书等并无异议，本院予以确认。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：1、逾期办证违约金是以买受人支付的全部购房款还是以买受人支付的首期购房款为计算基数；2、逾期办证违约金计算标准是否过高；3、逾期办证违约金起算时间；4、杨丽珍现主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。
关于焦点一，商品房买卖合同明确约定“出卖人逾期办证按买受人已付房价款支付违约金”，补充协议一中关于“已付房价款均指首期款”的约定适用�出卖人逾期交房的违约责任，前述约定不适用逾期办证的违约责任。同时，已付房价款应指买受人所支付的所有购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭等方式已实际支付的房价款。通大公司以“已付房价款均指首期款”作为抗辩理由有悖常理，严重损害买受人合法权益，本院不予支持。因此，逾期办证违约金以买受人已付全部购房款（即451639元）为计算基数。
关于焦点二，商品房买卖合同的格式条款由通大公司拟定，合同对逾期办证违约金的计算方式进行明确约定，通大公司现未提供证据证明逾期办证违约金的计付方法存在明显过高等可以调整的情形，故杨丽珍要求通大公司按每日万分之二标准计付逾期办证违约金，理据充分，本院依法予以支持。通大公司称施工方原因导致其未能在约定时间内办理权属证书，但其未提供证据予以证明，通大公司上述说法并非法定或约定可延期办证等情形，故本院对通大公司的抗辩意见不予采纳。
关于焦点三，商品房买卖合同约定通大公司于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但杨丽珍于2013年12月18日确认推迟原商品房买卖合同约定的收楼时间至2013年12月18日，并承诺不再追究通大公司逾期交楼的违约责任。虽然杨丽珍称该确认书在其不知情的情况下签订，但杨丽珍没有提供证据证明承诺书受到通大公司的欺诈、胁迫、乘人之危等情形下签订，杨丽珍亦未在法定期限内向法院提出撤销或变更等，故该承诺书合法有效。通大公司按约代杨丽珍向中山市大通物业服务有限公司支付物业管理费，杨丽珍亦应遵循诚实信用原则，恪守关于推迟收楼时间至2013年12月18日的承诺，因此，本院认定�方约定涉案房地产的交楼时间为2013年12月8日，即逾期办证违约金应自2016年12月4日起计算。通大公司确实于2016年12月1日致函要求杨丽珍于2016年12月10日前补充提交有关办证所需资料，但通大公司未举证证明杨丽珍存在延误交付的情形，故逾期办证违约金计算截止期限仍以通大公司履行递件义务之日的前一日为止(即2017年1月19日)。
关于焦点四，逾期办证违约金应自2016年12月4日开始计算，杨丽珍已于2017年7月27日向本院提起诉讼，故杨丽珍主张权利未超过诉讼时效。
综上，逾期办证违约金应以购房款总价451639元从2016年12月4日起至2017年1月19日止（46天）按每日万分之二计付，即通大公司应向杨丽珍支付逾期办证违约金4155元（451639元×0.2‰×46天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告杨丽珍支付逾期办证违约金4155元；
二、驳回原告杨丽珍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1764元，减半收取882元，由原告杨丽珍负担857元（已交），被告中山市通大房地产有限公司负担25元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起七日内向原告支付，本院不另收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数�出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 卢钊洪
二〇一七年十月二十日
书记员 黄晓晖
黎素霞