北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初11943号
原告（反诉被告）：北京聚鑫海德餐饮有限公司，住所地：北京市西城区鼓楼外大街5号一、二层（德胜园区）。
法定代表人：高巨江，执行董事。
委托代理人：秦峰，北京实地律师事务所律师。
委托代理人：张净，北京实地律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中国石油物资公司，住所地：北京市西城区鼓楼外大街5号。
法定代表人：王光军，总经理。
委托代理人：孙胜，北京市科华律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京聚鑫海德餐饮有限公司（以下简称聚鑫海德公司）与被告（反诉原告）中国石油物资公司（以下简称石油物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。聚鑫海德公司之委托代理人秦峰、张净，石油物资公司之委托代理人孙胜参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告聚鑫海德公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付原告未实际租赁期间装修补偿，从2016年4月6日起至2021年7月5日止（计5年91天），按照每年78万元计算，共计人民币4094465.75元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从1998年起租赁被告位于北京市西城区鼓楼外大街X号一层部分和二层全部房屋。2011年3月4日，被告将涉案房屋以中国石油物资大厦餐厅租赁、服务项目对外招标，原告中标，双方签署房屋租赁合同，租赁期限二年。原告中标后，被告要求原告对租赁房屋进行装修改造，包括一层楼梯的改造、自助餐厅、厨房及二楼包房的装修等，提高餐厅档次。为此原告于2011年3月22日向被告提交装修申请，并提供了装修方案和装修图。同日，被告同意了原告的装修申请并书面承诺：对于原告先行支付给装修公司的7885536.36元装修款按照餐饮行业通常的折旧年限十年分摊，每年分摊78万元，根据原告实际租赁年限，未分摊部分费用由被告承担；租赁期超过十年的，装修费用由原告全部承担。2011年7月初，原告装修完成，涉案房屋投入使用，双方确认租赁期限从2011年7月6日起算。2013年7月5日，租赁合同到期后，原、被告在2013年7月6日签署《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》，约定原告续租至2014年7月5日。该租赁期限到期后，被告不同意原告续租，于2014年8月5日通知原告在2014年8月11日前腾退房屋。原告接到被告的通知后，于2014年8月18日停业，开始腾退房屋，期间涉案场地因原告涉及其他案件的执行,在2014年9月19日被北京市西城区人民法院予以查封，造成双方未能实际交接。后，原告与被告达成协议将涉案场所中原告物品转让给被告，2016年4月5日,经北京市西城区人民法院执行庭认可后对涉案场所予以解封，解封之时涉案场地随之移交给被告。原告认为，涉案房屋的装修是按照被告的要求进行的，且被告对装修款补偿已经做出了承诺，因此应按照约定履行，因双方无法就此问题达成调解意见，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。
被告石油物资公司辩称：一、被答辩人不符合诉讼主体条件，无权起诉答辩人。答辩人主张权利依据的是答辩人对“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”所谓“承诺”，而被答辩人的名称是“北京聚鑫海德餐饮有限公司”。“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”已经在“2011年2月9日”将名称变更为“北京聚鑫海德餐饮有限公司”，而“承诺”发生的时间是“2011年3月22日”，此时“北京聚鑫海德餐饮有限公司”已经存在了41天，“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”已经不存在，“北京聚鑫海德餐饮有限公司”如何取得已经“死亡”公司新取得的权利？“北京聚鑫海德餐饮有限公司”代替“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”主张权利没有法律依据，“北京聚鑫海德餐饮有限公司”无权起诉答辩人。二、假设“承诺”函件存在，也是无效的。“承诺”的发生时间为“2011年3月22日”，此时“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”已经被“北京聚鑫海德餐饮有限公司”取代了41天，事实上已经没有了“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”，“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”已经无权再进行经营活动，“北京聚鑫海德餐饮有限公司”继续使用“北京海洋世纪餐饮食娱乐有限公司”名义签订合同，违反了经国务院批准，国家工商行政管理局公布的《企业名称登记管理规定》第六条规定，企业只准使用一个名称，在登记主管机关辖区内不得与已登记注册的同行业企业名称相同或者近似。依据《合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。所谓的“承诺”应认定为无效。三、被答辩人采取伪造发票、《预算书》印文等手段，对答辩人欺诈，其目的是损害国家利益。被答辩人向答辩人提出装修补偿要求过程中，向答辩人送达了《交割材料》，该材料中有两张《北京市地税局通用机打发票》复印件，复印件上印有被答辩人印章，发票的收款单位是“中国建筑装饰集团有限公司”，付款单位是“北京海洋世纪饮食娱乐有限公司”，金额分别是2365660元、3940000元。被答辩人以此证明向“中国建筑装饰集团有限公司”支付了装修费，要求答辩人对装修费进行补偿。在答辩人先前起诉被答辩人的诉讼过程中，申请西城区人民法院对这两张发票真伪进行调查，中国建筑装饰集团有限公司向北京市西城区人民法院出具了《说明》，证明该公司未曾出具过上述两张发票，这两张发票是被答辩人伪造的。被答辩人向法庭提交的《工程预算书》上印有“中国建筑装饰集团有限公司”印章，以此证明该预算书的真实性。但是，在中国建筑装饰集团有限公司出具的《说明》上加盖的“中国建筑装饰集团有限公司”印章图案与《工程预算书》中的“中国建筑装饰集团有限公司”印章图案完全不一致。因此可以证明《工程预算书》中的“中国建筑装饰集团有限公司”印章图案是被答辩人伪造的，以此欺骗答辩人。被答辩人通过伪造发票、印文等手段欺诈答辩人，其目的就是为了从答辩人处获得不当利益，答辩人企业性质是全民所有制，侵害答辩人的权益，就是损害国家利益。《合同法》第五十二条，合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此，所谓的“承诺”是无效的。四、“承诺”函件上加盖的答辩人的公司印文不是被答辩人通过非法手段偷盖的，就是伪造的，因此该“承诺”是无效的。答辩人向相关人员进行了调查，结果是，没有人员与被答辩人就装修补偿进行过协商，并向被答辩人出具过“承诺”。因此，“承诺”函件上答辩人的印文不是被答辩人通过非法手段偷盖的，就是伪造的，该“承诺”是无效的。五、“承诺”函件的内容不是承诺，是新要约，被答辩人从未对此新要约进行承诺，双方未对装修费分摊问题形成合意，被答辩人依据“承诺”主张权利，于法无据。被答辩人提交的2011年3月22日的《装修申请》只写有北京海洋世纪饮食娱乐有限公司申请对一层、二层所有空间进行装修改造，并没有提到装修费用分摊，而且装修公司为“中国建筑装饰工程公司（集团）设计研究院”。同日，答辩人针对《装修申请》作出了答复，内容为“同意你公司的装修方案，装修期间应与装修公司共同加强安全施工管理，杜绝安全事故”。被答辩人提交的2011年3月22日的“承诺”函件中明确了装修费用数额，提出如何分摊费用方案，而且装修公司是“中国建筑装饰集团有限公司”，不是《装修申请》中提到的“中国建筑装饰工程公司（集团）设计研究院”，因此“承诺”函件不是对《装修申请》内容的承诺，而是新的要约。《合同法》第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。北京海洋世纪饮食娱乐有限公司并没有对新要约作出承诺，双方未形成合意，双方之间关于装修费用分摊的合同内容不成立。而且，被答辩人至今也未按照“承诺”函件中的要求，将装修费用先支付中国建筑装饰集团有限公司。因此，被答辩人不存在实际履行情形。在2013年7月6日，答辩人与被答辩人签订的《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》对所谓“承诺”中关于装修费用，以及如何分摊并未进行约定，也进一步证明双方对装修费用，以及如何分摊未达成过合意，“承诺”的内容作为合同不成立。综上所述，答辩人从未与被答辩人就装修费用分摊问题进行过协商，也为出具过“承诺”函件，而且被答辩人主张权利的事实依据是无效的，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。
反诉原告石油物资公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期腾退原租赁场地期间的使用费，逾期腾退期间的时间从2014年7月6日起至2016年4月5日终止（计640天），逾期腾退租赁场地的使用费每天15204元，共计9730560元。2、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年7月6日，反诉原告与反诉被告签订了《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》。合同中约定：合同期限为十二个月，自2013年7月6日起至2014年7月5日止；年租金壹佰万元人民币；租赁场地是中国石油物资大厦餐厅一层（部分）、二层（全部），建筑面积约1267平方米；合同到期前一个月，双方应书面确认是否续约或终止。2014年6月5日，反诉原告依据合同约定，提前一个月通知反诉被告，2013年7月6日双方签的《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》到期后不再续租，请反诉被告做好退租准备。然而2014年7月6日合同终止后，反诉被告拒不腾退，直至2016年4月5日才将租赁场地腾退给反诉原告。本案涉及出租场地为商用写字楼，建筑面积约1267平方米，当时当地同地段房屋的租金标准约为12元/每天/每平方米，1267平方米每天租金为15204元。反诉被告从2014年7月6日至2016年4月5日期间逾期占用出租场地，共计640天，逾期占用使用费共计15204×640=9730560元。综上所述，反诉被告在合同履行届满后逾期腾退租赁场地，侵害了反诉原告的权利，并给反诉原告造成了损失，依据《合同法》第二百三十五条、《物权法》第三十七条规定以及相关的法律法规，请求人民法院支持反诉原告的全部诉讼请求。
反诉被告聚鑫海德公司辩称：不同意对方的反诉请求。涉案房屋未能交接责任不在我方，对方在2014年7月31日书面通知我方腾退房屋终止合同，要求我方在8月11日前腾退，对方领导向我方提出订餐要求，要求8月18日为对方提供工作餐服务，故我方要求在这之后再腾退房屋终止营业，我方在8月18日完成接待任务后，就终止营业开始腾退房屋，由于涉案场地屋子较多，一层厨房设备无法处理，我方请求将一层厨房设备折价给对方，协商期间，因我方涉及其他案件造成涉案房屋被查封，造成我方无法向对方移交房屋，在该日，我方已将除厨房设备外的其他物品基本清空，我方并无故意不腾退的意思表示，涉案房屋未能腾退是法院查封的不可抗力造成的，我方无过错，对方应向法院提出执行异议，法院查封期间造成的损失应由双方各自承担，即我方不能要求此期间对方支付装修补偿，对方也不得要求我方支付场地使用费。
本院经审理认定事实如下：2011年3月5日，石油物资公司（甲方）与聚鑫海德公司的前身北京海洋世纪饮食娱乐有限公司（乙方）签订《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》，约定：甲方愿将中国石油物资大厦餐厅的场地、设施和设备以收取租赁费的形式，委托给乙方经营管理。乙方根据甲方需求为甲方提供餐饮服务。甲方向乙方提供中国石油物资大厦一、二层餐厅，建筑面积约1400平方米作为乙方经营场地。合同期限为24个月，自2011年3月5日起至2013年3月4日止。双方对于费用及结算方法、权利义务、服务内容、服务形式等内容进行了明确约定。
2011年3月22日，北京海洋世纪饮食娱乐有限公司向石油物资公司提出装修申请，内容为：“尊敬的中国石油物资公司领导：经过2011年3月4日中国石油物资大厦餐厅租赁、服务项目的招标后，我方中标，根据物资公司党委和领导的要求，我们将对一层、二层所有空间进行装修改造，其中包括一层楼梯的改造、自动餐厅、厨房及二楼包房等。我方的装修公司为中国建筑装饰工程公司（集团）设计研究院，具有国家一级资质和优秀的施工队伍。能够很好的保证施工质量。特此申请，望领导批准。附：装修图。”
当日，石油物资公司回复北京海洋世纪饮食娱乐有限公司，内容为：“同意你公司的装修方案，装修期间应与装修公司共同加强安全施工管理，杜绝安全事故。”同时，石油物资公司向北京海洋世纪饮食娱乐有限公司出具一份承诺函，内容为：“根据你公司上报的装修申请和图纸以及工程预算书中涉及到的一二楼及后厨和新建部分的装修费用共计为7885536.36元（约为788万元），先由你公司支付中国建筑装饰集团有限公司。按十年分摊计算（餐饮业的通常折旧年限），每年约78万元。根据实际租赁年限，未分摊部分费用由中国石油物资公司承担；租赁期超过十年，此次装修费用由海洋世纪饮食娱乐有限公司全部承担”。石油物资公司在回复函和承诺函中均加盖了公章。
2013年7月6日，石油物资公司（甲方）与聚鑫海德公司（乙方）签订《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》，约定：甲方愿将中国石油物资大厦餐厅的场地、设施和设备以收取租赁费的形式，委托给乙方经营管理。乙方根据甲方需求为甲方提供餐饮服务。甲方向乙方提供中国石油物资大厦一层（部分）、二层（全部），建筑面积约1267平方米作为乙方经营场地。合同期限为12个月，自2013年7月6日起至2014年7月5日止，年租金为壹佰万元人民币。上述合同签订后，双方按约履行。
2014年7月31日，石油物资公司发出《关于终止餐厅租赁的通知》，内容为：“北京聚鑫海德餐饮有限公司：我公司与你公司签订的餐厅租赁合同期限已于2014年7月5日到期。2014年6月5日，我公司办公室范海威和行政服务中心李家林两同志代表我公司与你公司法定代表人高巨江先生面谈，提前一个月通知了高巨江应当于2014年7月5日租赁合同到期后不再续租，请提前做好退租准备。2014年7月5日租赁合同到期后，由于你公司在无租赁合同情况下仍继续占用我公司房屋营业，我公司分别于7月7日和7月16日又两次通知你公司高巨江先生停止营业，尽快腾退房屋。为了维护我公司的合法权益，我公司现再次通知你公司于2014年8月11日之前腾退房屋。特此通知。”2014年8月5日，聚鑫海德公司法定代表人高巨江签收该通知。
2014年9月19日,因聚鑫海德公司涉及其他诉讼，涉案房屋被本院执行局查封。
2016年4月5日，经本院执行局调解，聚鑫海德公司将租赁房屋腾退，交还给石油物资公司收回。
另查，2011年2月9日，聚鑫海德公司经工商行政管理部门核准，名称由北京海洋世纪饮食娱乐有限公司变更为北京聚鑫海德餐饮有限公司。
庭审中：一、对于承诺函真实性问题，石油物资公司仅认可回复函中的公章真实性，对于承诺函中公章的真实性不予认可，并提出申请：1、对承诺函和工程预算书骑缝处中的石油物资公司公章印文真实性进行鉴定。2、对于涉案租赁场地的租金损失进行评估，期间自2014年7月6日至2016年4月5日。
对于第一项鉴定申请，经北京市高级人民法院摇号确定，由法大法庭科学技术鉴定研究所作为鉴定机构，对承诺函和工程预算书骑缝处中的石油物资公司公章印文真实性进行鉴定。2017年10月28日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具法大【2017】物鉴字第247号司法鉴定意见书，鉴定意见为：承诺函中落款处的“中国石油物资公司”印文与样本中的“中国石油物资公司”印文是同一枚印章盖印。由于检材原因，无法确定检材工程预算书骑缝处的“中国石油物资公司”印文与样本中的“中国石油物资公司”印文是否是同一枚印章盖印。石油物资公司支出鉴定费26800元。双方当事人对鉴定结论的真实性和合法性均无异议。
对于第二项鉴定申请，经北京市高级人民法院摇号确定，由北京宝孚房地产评估事务所有限公司作为鉴定机构，对涉案租赁场地自2014年7月6日至2016年4月5日期间的市场租金价值进行评估。2016年12月31日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司出具北京宝孚【2016】估（房）字第115号房地产估价报告，确定涉案租赁场地自2014年7月6日至2016年4月5日期间的房地产市场租金价值为5179278元。石油物资公司支出评估费4万元。双方当事人对鉴定结论的真实性和合法性均无异议。
二、对于承诺函的内容问题，聚鑫海德公司为证明装修事实和装修款的支付情况，向本院提交了《工程施工合同》和《收条》，《工程施工合同》中载明施工单位为中国建筑装饰集团有限公司，双方对于工程名称、工程地点、工程期限、工程造价、付款方式、工程验收等内容进行了约定，施工单位代表人处有钱开文签名，并由中国建筑装饰集团有限公司加盖公章。《收条》由钱开文个人出具，载明了钱开文收取装修款的事实，分别为：2011年4月12日收取2365660元，2011年5月16日收取394万元，2011年6月28日收取50万元，2012年12月10日收取40万元。剩余65万元由聚鑫海德公司法定代表人高巨江出具了欠条。庭审中，聚鑫海德公司表示钱开文系中国建筑装饰集团有限公司的项目经理，聚鑫海德公司均是以现金方式支付装修款，剩余65万元已支付完毕，没有证据提交。石油物资公司对《工程施工合同》和《收条》的真实性均不予认可。
2017年12月14日，为查明本案事实，本院至中国建筑装饰集团有限公司调查核实《工程施工合同》和《收条》的真实性，中国建筑装饰集团有限公司明确表示：《工程施工合同》中加盖的中国建筑装饰集团有限公司公章并非其公司使用的公章，钱开文并非其公司员工。当事人对本院的调查结果均无异议。本院对于聚鑫海德公司提供虚假证据的行为予以训诫。
另查：聚鑫海德公司于2014年8月向石油物资公司提交交割材料时，提交了两张由中国建筑装饰集团有限公司出具并加盖公章的发票，开票日期为2011年4月12日和2011年5月16日，付款单位为北京海洋世纪餐饮娱乐有限公司，项目为装修费，金额分别为2365660元和3940000元。2015年9月16日，石油物资公司曾起诉至本院，要求聚鑫海德公司腾退房屋，在该案审理中，石油物资公司申请本院调查上述发票的真实性，2015年12月8日，中国建筑装饰集团有限公司出具说明，内容载明其公司并未出具过上述发票。本案审理中，聚鑫海德公司认可虚假发票的事实，但表示系中国建筑装饰集团有限公司项目经理钱开文的个人行为，且发票的真假不影响其诉讼请求。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本诉中，聚鑫海德公司主张权利的依据是承诺函，该承诺函中石油物资公司的公章已由专业鉴定机构出具鉴定报告进行确认，且当事人均无异议，故承诺函是真实有效的，聚鑫海德公司与石油物资公司均应按照承诺函的约定内容履行。目前，争议的焦点在于聚鑫海德公司是否具备主张分摊装修费用的条件？该承诺函中明确载明：“根据你公司上报的装修申请和图纸以及工程预算书中涉及到的一二楼及后厨和新建部分的装修费用共计为7885536.36元（约为788万元），先由你公司支付中国建筑装饰集团有限公司。按十年分摊计算（餐饮业的通常折旧年限），每年约78万元。根据实际租赁年限，未分摊部分费用由中国石油物资公司承担；租赁期超过十年，此次装修费用由海洋世纪饮食娱乐有限公司全部承担”。由此可以看出，聚鑫海德公司按照其装修申请、图纸及工程预算书完成装修后，先行向中国建筑装饰集团有限公司支付装修费用，再由石油物资公司按照约定进行分摊。庭审中，聚鑫海德公司提交的《工程施工合同》和《收条》系主张装修事实和支付装修款的关键证据，经本院调查，《工程施工合同》中加盖的“中国建筑装饰集团有限公司”公章并非中国建筑装饰集团有限公司的公章，出具收条的钱开文并非中国建筑装饰集团有限公司的工作人员；且结合聚鑫海德公司曾交付给石油物资公司虚假装修款发票的事实，由此可以认定，现有证据无法证明聚鑫海德公司与中国建筑装饰集团有限公司之间存在施工合同关系，无法证明中国建筑装饰集团有限公司为聚鑫海德公司实际进行了装修施工，更无法证明聚鑫海德公司将装修费用支付给了中国建筑装饰集团有限公司，故聚鑫海德公司依据承诺函要求石油物资公司偿付未实际租赁期间装修补偿的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于钱开文的行为，聚鑫海德公司可向公安机关进行报案。
反诉中，石油物资公司主张聚鑫海德公司支付逾期腾退原租赁场地的使用费，根据本案查明的事实，合同到期后，聚鑫海德公司确实存在未按合同约定及时腾退房屋的行为，故聚鑫海德公司应向石油物资公司支付占用房屋期间的使用费，使用费标准参照双方于2013年7月6日签订的《中国石油物资大厦餐厅场地租赁服务合同》约定的租金标准。关于支付房屋使用费的期间，聚鑫海德公司于2014年8月履行了部分腾退义务，涉案房屋于2014年9月19日因诉讼原因被法院查封，导致聚鑫海德公司无法按期腾退。考虑到该客观事实，以及双方当事人在执行程序中积极协商并最终达成和解的情节，本院判定聚鑫海德公司支付房屋使用费的期间为2014年7月6日至2014年9月18日，由此计算出房屋使用费数额为205479元。综上，对于石油物资公司反诉请求中合理的部分，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回北京聚鑫海德餐饮有限公司的全部诉讼请求。
二、自本判决生效之日起七日内，北京聚鑫海德餐饮有限公司向中国石油物资公司支付自2014年7月6日至2014年9月18日期间的房屋使用费共计人民币205479元。
三、驳回中国石油物资公司的其他反诉请求。
如果北京聚鑫海德餐饮有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19778元，由北京聚鑫海德餐饮有限公司负担（已交纳）。反诉费39957元，由北京聚鑫海德餐饮有限公司负担2191元，于本判决生效之日起七日内交纳；由中国石油物资公司负担37766元（已交纳）。
评估费40000元，鉴定费26800元，由中国石油物资公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 董丽娜
二〇一七年十二月二十二日
书记员 袁 慧