文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终2470号上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司。法定代表人：赵世曾，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢培强，男，1971年11月10日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司因与被上诉人卢培强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0306民初3847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雄伟公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回卢培强的诉讼请求；3、判决本案全部诉讼费用由卢培强承担。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋不具备法走交付条件，事实不清、适用法律错误。首先，《建筑法》第61条规定的交房条件为工程竣工验收合格，与规划验收合格没有直接关联。《建设工程质量管理条例》第49条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条和《房屋建筑^市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条均是规定建设工程竣工验收需要提交的材料。以上规定均说明建筑房屋竣工验收合格后可以交付使用。雄伟公司取得了消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，竣工验收备案符合深圳市住建局的办文条件，于2016年10月24日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，完全符合当事人双方合同约定的交房条件。雄伟公司按照政府规定依法办文没有过错，法院因此认定雄伟公司承担责任，明显违背了“尊重当事人意思自治”的原则，实难服众。其次，涉案合同系深圳市规土委、市场监管局联合制定的示范文本，为深圳市全部开发商所必须采用。如果将通过规划验收认定为房屋交付条件，则不仅推翻、否定了该示范文本的指导效力，有违定纷止争的司法目的，也将给深圳房地产市场的交易习惯和交易秩序带来相当大的破坏性影响。再次，《城乡规划法》第45条是对政府行政行为的管理性规范，目的是约束建筑物符合城乡规划，而非强制规定房屋的交付条件。该条第二款规定：01lydyh01建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料01lydyh01，雄伟公司已将涉案小区的规划验收提交政府规划部门办理，行为合法合理。且涉案小区在申请房屋预售许可证时深圳规土委已经初步核验过是否符合核发的建设工程规划许可证，不存在规划验收不合格的情形。《深圳市城市规划条例》不能优先适用。因该条例于1998年5月15日通过，第二条规定01lydyh01深圳市行政区为深圳市城市规划区1998年时，宝安和龙岗两区并不属于经济特区，所以该条例通过时就属于01lydyh01地方性法规01lydyh01，直至2010年国务院才通过国函（2010)45号《国务院关于扩大深圳经济特区范围的批复》的形式将宝安和龙岗纳入经济特区的范围。因此，该条例不属于特区立法，仅仅是较大市立法，系地方性法规中层级较低的，不属于法律、行政法规的强制性效力规定，不能以此认定房屋交付条款无效。住房和城乡建设部门2009年对《房屋建筑市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》进行了修正，该管理办法的第五条为建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的材料，该材料中并没有关于规划验收合格证是竣工验收备案的实质条件。因此一审法院认定未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质条件是没有法律依据的。广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的第三十条进一步明确了商品房交付的法定条件为01lydyh01经过竣工验收合格并芫成竣工验收备案01lydyh01；雄伟公司是按照深圳市相关政府部门的办文指引办理某苑小区的竣工验收备案手续的，不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情形。二、一审判决认定合同附件五第四条第2项无效，属于事实认走不清，适用法律错误。1、《深圳市房地产买卖合同（预售）合同》（下称“涉案合同”）附件五不属于格式合同，附件五第四条第2项更非无效条款。首先，涉案合同的附件已全部在售房现场予以公示，并由销售人员现场作出解释；附件五并非不能协商修改，但卢培强签署时并未对附件五的内容条款提出异议；该附件已经卢培强签字确认，其作为完全民事行为能力人，应视为其对附件五全部内容的认可。退一万步讲，即使认定附件五是格式合同，其条款也必须符合《合同法》规定的“免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利01lydyh01等情形，才能宣告无效，并非只要格式条款就必然无效。案涉的合同附件五第四条第2项并没有《合同法》第52条和第53条规定的情形，也没有免除责任、加重对方责任和排除对方主要权利。格式条款不存在违反法律规定，侵害国家集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容的，对双方当事人应具有法律上的约束力。涉案附件五第四条第2项01lydyh01买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于购房款、违约金）的，卖方可顺延交房并不承担逾期交房的违约责任01lydyh01的约定，属于出卖人和买受人权利义务对等的条款约定。因房地产开发属于资金密集型行业，需要大笔资金，卢培强延期支付购房款及违约金等一系列费用，必然影响雄伟公司及时完成涉案房屋的建设，所以此项的约定符合常理；在卢培强逾期付款的前提下，上诉人可以顺延交房，即雄伟公司有先履行抗辩权，迟延交付房屋并无需承担逾期交房的违约责任，该项约定没有免除雄伟公司按时交房的责任，亦没有排除卢培强按时收房的合同权利。该条款显然是合法有效的。2、关于交房时间，卢培强在《收楼意见书》中提出的房屋质量瑕疵问题，不属于合同约定的可拒绝收房的正当理由，应视为卢培强自《入伙通知书》规定的收房期限届满之曰起收房。雄伟公司于2016年10月24日取得房屋竣工验收备案回执后立即向卢培强发出《入伙通知书》（该事实卢培强已自认），依约履行了通知入伙的义务。卢培强在《收楼意见书》中提出所谓“房屋质量问题”，不属于最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十二条、第十三条和涉案合同附件五第五条关于房屋交付的法定及合同约定的可以拒绝收房的理由。根据涉案合同第九条的约定，因卢培强无正当理由拒绝收楼，《入伙通知书》中的交付期限届满之日视为涉案房屋交付之日，至此雄伟公司已经完全履行交房义务，不再存在逾期交房的违约行为，无需支付逾期交房违约金。三、一审法院没有处理卢培强迟延支付购房款违约金的事宜，属于事实认定不清，适用法律错误。雄伟公司在答辩及庭审时均出示证据表明卢培强存在逾期支付购房款的情形，但是一审法院在判决中没有关于卢培强逾期支付购房款违约金的计算标准及金额的认定，属于事实认定不清，对案件事实的处理有遗漏，请求二审法院依法予以改判。四、退一步讲，即使认定涉案合同具备解除条件，解除合同违约金及支付购房款利息也不能同时适用。一审法院认定“雄伟公司支付解除合同违约金”，已足够补偿卢培强的损失。双方之间系房屋买卖合同关系，非民间借贷等关系中使用对方资金为目的，所以应按照涉案合同约定，解除合同条件具备时仅适用违约金条款即可。另庭审补充称：一、雄伟公司有权暂扣卢培强应向银行归还贷款部分的相关款项即仅应当向卢培强偿还首期款贷款应当返还给贷款银行，详见《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件5第2.7条，关于合同解除时涉案房产设定有抵押权等他项权利时，出卖人有权暂扣买受人的相关款项的约定，雄伟公司有权暂扣抵押权人交通银行深圳华融支行的债权数额。二、一审判决支付利息缺乏法律依据。《深圳市房地产买卖合同（预售）》并未约定合同解除后，出卖人需要向买受人退还已付款并支付利息。《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同附件5第7.2条对于合同解除后双方应当付的权利义务有明确约定，一审判决雄伟公司支付15%违约金已足以弥补卢培强包括利息在内的损失。因购房款是基于房屋购买行为支付的，并非民间借贷等关系中使用双方资金为目的，因此，不能要求雄伟公司同时承担违约金和利息。卢培强辩称，一、雄伟公司与卢培强的房产买卖合同纠纷，雄伟公司迟延事实已有深圳市中级人民法院已生效判决进行确认。卢培强已经向法庭进行了提交。二、卢培强已经于2017年12月偿还完所有的银行按揭贷款。所以，雄伟公司理应将所有购房款项退还给卢培强。三、根据双方所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第12条的约定，对于退还已支付款项并支付相应的银行利息同时承担购房价款10%的违约金，在合同中有明确的约定。同时，最高院在审理商品房买卖合同的司法解释中也有相应的法律条款进行支持。所以，请求法院依法驳回雄伟公司的上诉，支持一审的判决事项。卢培强向一审法院起诉请求：一、解除卢培强、雄伟公司之间签订的编号为深（宝）网预买字（2016）第7437号《深圳市房地产买卖合同(预售)》；二、雄伟公司退还卢培强已付的购房款4497129元及同期银行贷款利息，利息自2016年6月29日（雄伟公司收到全部购房款的日期）计算至全部购房款退还之日；三、雄伟公司向卢培强支付违约金449712.9元；四、雄伟公司配合办理深圳市宝安区龙华新区民治街道布龙路北侧的某苑1栋C单元2A房产备案登记注销、抵押登记注销等手续；五、雄伟公司承担本案全部诉讼费。一审庭审中，卢培强撤回第四项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求利息以4497129元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2016年6月29日计至雄伟公司实际返还购房款之日止；第三项诉讼请求按照合同总金额的10%进行计算。一审法院认定事实：2016年3月16日，卢培强作为买受人与作为出卖人的雄伟公司签订了深（宝）网预字（2016）第7437号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定卢培强购买雄伟公司开发的位于深圳市龙华新区民治街道布龙路北侧的“某苑”第1栋C单元2A号房地产，性质为商品房，用途为住宅，总价款为4497129元。合同第六条约定买受人采取按揭方式付款，签订合同之日起0日内支付首期购房款3197129元，签订合同之日起60日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款1300000元；并约定买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订合同之日起3日内将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。合同第七条约定买受人如无正当理由未按合同第六条约定的期限付款，按附件五相关约定处理。合同第九条约定，雄伟公司应于2016年9月30日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十条约定，出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。合同第十二条约定，出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按合同附件五的相关约定处理。合同第二十六条约定，出卖人应于合同生效之日起15日内向深圳市房地产权登记中心作备案登记；如出卖人未履行此项义务，造成买受人损失的，应当承担赔偿责任；买受人有权督促出卖人履行义务。合同附件五为《买卖双方补充约定》，附件五第三条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第七条买受人逾期付款的违约责任第二种方式约定如下：买受人未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房余款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受入同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之四的违约金。3、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在履行保证责任后有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的百分之二十向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产归出卖人所有。出卖人在扣除违约金和已承担的保证责任后，将剩余价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。附件五第四条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第九条交付时间和办法补充如下：1、出卖人承诺，买受人付清本房地产全部价款的，出卖人将按《合同》约定的时间将本房地产交付买受人。但由于下列特殊原因之一，出卖人有权相应顺延本房地产的交房期限，无须承担违约责任：(1)非因出卖人所能控制的政府行为而致使本房地产建设不得不停止的；(2)由于非出卖人所能控制的政府行为，导致满足房屋使用功能的市政配套设施不能按时提供的；(3)为执行政府管制、征用或规划变更等行政行为而不能将本房地产交付使用的；(4)因不可抗力、突发事件、公共卫生事件等原因致使本房地产无法按时交付的。2、买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。附件五第五条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十一条交付时的验收修改如下：1、出卖人以本合同记载的通讯地址以特快专递邮寄的方式送达《入伙通知书》。买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙期限前来验收本房地产；如有异议应当在入伙当日在《收楼意见书》中列明，买受人未在该期限前来验收或未提出异议的，均视为同意接收本房地产。2、除下列情形外，买受人不得以房屋存在质量缺陷为由拒绝接收本房地产：(1)房屋主体结构存在严重安全隐患可能导致人身或财产损害的；(2)房屋存在基本功能缺失或建筑性能不达标严重影响正常居住使用的；(3)房屋交付时，项目未取得《竣工验收备案回执》的。本合同约定的“严重影响正常居住使用”是指房屋不具备必要功能，或者存在可能危及买受人人身、财产安全，且无法修复的质量缺陷，导致买受人不能实现合同目的的情形，买受人同意如房屋存在上述(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵均属房屋保修范畴，不影响买受人入伙当日接收本房地产。买受人同意以房屋存在(1)(2)(3)情况外的其它表面质量瑕疵为由拒绝签署《收楼意见书》、接收本房地产的行为无效，通知办理入伙的截止日期将被视为买受人已接收本房地产的日期。出卖人应当对买受人《收楼意见书》中列明的异议项目在合理的期限内完成《收楼意见书》中列明的表面瑕疵的修复工作。附件五第六条对《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条出卖人与其交付的违约责任约定如下：出卖人如未按本合同约定期限将本房地产交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日内（含90日），自约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付己付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之四的违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五中有关免除或限制出卖人责任的合同内容并未采用标黑、加注下划线等足以引起买方注意的标识。上述合同签订前，卢培强已于2016年3月1日向雄伟公司支付100000元，于2016年3月8日向雄伟公司支付1097129元。2016年6月29日，卢培强将按揭贷款部分的购房款1300000元支付至雄伟公司账户。2016年10月24日，雄伟公司取得案涉小区《深圳市房屋建设工程项目竣工验收备案收文回执》。后卢培强收到雄伟公司发出的《入伙通知书》，雄伟公司通知卢培强于2016年10月31日至2016年11月6日期间办理入伙手续，卢培强于2016年10月31日到场办理入伙验房手续，卢培强在《收楼意见书》中列明了房屋的诸多质量问题，并以此为由拒绝收楼。2017年1月份，案涉小区燃气开通。2017年1月4日，卢培强委托律师通过邮件方式向雄伟公司发出《律师函》，通知解除案涉合同。雄伟公司已于2017年1月5日签收了上述邮件。另查明，案涉房地产已有预售房屋完成预售备案手续，截至法庭辩论终结之日即2017年3月23日止，案涉项目仍未取得《建设工程规划验收合格证》。一审法院认为，卢培强与雄伟公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，卢培强、雄伟公司均应按合同约定履行各自合同义务。根据各方诉辩意见，本案争议的焦点为：涉案房屋是否符合交付条件，卢培强拒绝入伙是否有依据，卢培强是否有权解除合同；如卢培强有权解除合同，合同解除后各方责任如何确定。对此，一审法院分析如下：一、涉案房屋是否符合交付条件，卢培强拒绝入伙是否有依据。在商品房买卖关系中，房地产开发企业对房屋交付负有怎样的义务，我国的相关法律法规均有明确规定。一审法院认为，交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交房条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。《深圳市城市规划条例》第六十一条规定“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”。一审法院认为，上述法律法规及规章表明，建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，主要反映的是建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》则进一步强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场，只有按照法律规定经规划、消防等验收合格后的商品房方可进入市场，方可交付业主使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，未进行规划验收的，不具备工程竣工验收备案的实质性条件。涉案小区截至2017年3月8日仍未取得规划验收合格的相关文件，按照上述法律法规等的规定，不符合法律法规规定的交付使用条件。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。雄伟公司作为建设单位，虽然组织了竣工验收，但该行为明显违反了上述法律规定。综上，案涉房屋不具备法定交付条件。雄伟公司同时抗辩主张卢培强迟延支付购房款，根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条的约定，在卢培强没有足额支付迟延付款违约金前，雄伟公司均有权顺延交房且不承担违约责任。根据审理查明的事实可知，案涉《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项条款内容为“买受人应在出卖人《入伙通知书》规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理本房地产的入伙手续并验收房屋，逾期未办理，视为出卖人已在《入伙通知书》规定的入伙期限内按本合同约定的标准向买受人交付了本房地产且买受人对本房地产的质量无异议。买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。该合同条款系雄伟公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与卢培强协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的情形，属于格式条款。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，雄伟公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条进一步明确提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。在商品房预售合同中，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交付房屋的义务具有对等性，合同约定的逾期付款违约金和迟延交房违约金具有对等性，其中卖方按时收取足额购房款和买方按时收到房屋系双方主要权利。本案中，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第2项后半部分“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了卢培强作为买方享有的按时收到房屋的主要合同权利，免除了雄伟公司作为卖方按约定期限交付房屋的责任。而本案雄伟公司在提供格式条款时并未对排除卢培强主要权利、免除其主要责任的内容采取标黑、添加下划线等特别标识以引起卢培强的注意，排除了卢培强就此项免除雄伟公司按期交房责任的合同条款内容进行磋商的权利，《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条第2项后半部分的格式条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，买方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容应属无效。结合卢培强在入伙前付清了全部购房款的事实，雄伟公司依据上述合同条款提出的可顺延交房的抗辩主张，一审法院不予支持。综上，雄伟公司迟延交房已超过合同约定的90日期限。二、关于合同解除及权利义务清理。一审法院认为，雄伟公司迟延交付房屋已超过合同约定的90日期限，根据案涉合同关于“逾期超过90日的，买受人有权单方解除本合同。买受人解除合同的，出卖人按总房款的百分之十向买受人支付违约金”的约定，卢培强有权解除与雄伟公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，并有权要求雄伟公司支付总房款10％的违约金449712.9元（4497129元×10％）；雄伟公司已于2017年1月5日收到卢培强发出的含有解除案涉合同意思表示的通知，案涉合同已于2017年1月5日解除；卢培强的相关诉讼请求一审法院予以支持。案涉合同解除后，雄伟公司收取卢培强支付的购房款已没有合同依据，雄伟公司应当将购房款4497129元返还给卢培强，并应支付占有该购房款期间的利息，卢培强关于雄伟公司返还上述购房款4497129元及利息（以4497129元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2016年6月29日起计算至实际返还之日止），有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认卢培强与雄伟公司于2016年3月16日签订的编号为深（宝）网预字（2016）第7437号的《深圳市房地产买卖合同（预售）》已于2017年1月5日解除；二、雄伟公司应于本判决生效之日起七日内将购房款4497129元及利息（利息以4497129元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准从2016年6月29日起计算至实际返还之日止）返还给卢培强；三、雄伟公司应于本判决生效之日起七日内支付卢培强违约金449712.9元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费23,187元由雄伟公司负担，受理费卢培强已预交。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。（当事人没有提交新证据）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、卢培强是否接受交付并实际占有使用涉案房屋；3、雄伟公司是否应承担迟延交房的违约责任。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟公司向卢培强发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，不具备交房条件，买受人可依法拒绝收房。关于卢培强是否接受交付并实际占有使用涉案房屋，雄伟公司主张即使涉案房屋在取得《规划验收合格证》前不具备交房条件，但取得房屋竣工验收备案回执后雄伟公司立即向卢培强发出《入伙通知书》，依约履行了通知入伙的义务卢培强无正当理由拒绝收楼，应视为卢培强实际收楼。本院认为，涉案小区于2017年1月才开通燃气，此前并不具备使用条件，且雄伟公司未能提交涉案房屋的装修手续等证明材料以证明卢培强实际占有使用了涉案房屋，因此，雄伟公司主张卢培强于2016年11月6日实际接收涉案房屋，欠缺事实依据，本院不予支持。关于雄伟公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟公司援引该约定主张，因卢培强存在迟延支付购房款的情形，在其足额支付迟延付款违约金前，雄伟公司均有权顺延交房且不承担违约责任。对此本院认为，首先，上述合同条款系雄伟公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与各案买受人协商的条款，一审认定上述条款为格式条款，并无不当，本院予以确认。其次，上述条款规定在买受人未足额支付违约金的情况下，出卖人有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任，因在商品房预售合同中，买受人按时足额支付购房款的义务与出卖人按时交付房屋的义务具有对等性，而买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性，故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交房的责任，且雄伟公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务，因此，一审认定上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，本院予以确认。再次，卢培强已于2016年9月30日前支付完全部购房款，已履行其作为买受人的主要合同义务。综上，雄伟公司援引上述条款约定，以卢培强未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。至于雄伟公司所主张的迟延支付房款的问题，因其未在本案中提出反诉，本院不予处理，当事人可另循法律途径解决。综上，雄伟公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6820元，由上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一八年三月二十三日书记员 刘尹琳(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。