安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00698号
上诉人（原审被告）：陈旭。
被上诉人（原审原告）：合肥元一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥新站综合开发试验区二环路以北龙门岭路以东青年创业大厦A2007号，组织机构代码73003646-X。
法定代表人：李小榕，该公司董事长。
委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。
上诉人陈旭因与被上诉人合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2015）瑶民二初字第00766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年9月，合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业签订《物业管理委托合同》一份，约定合肥鸿维物业发展有限责任公司将其开发的位于合肥市新站区临泉路与凤阳路交叉口元一名城小区委托原告实行物业管理，委托期间自签订之日起至业主委员会成立之日止，住宅房屋的物业管理费由元一物业按物价部门审批后收取，管理服务费标准的调整，按物价局核定标准调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起滞纳金按每天应交管理费的0.2%缴纳等。陈旭购买了该小区元一名城A区×幢×室房屋（建筑面积175.44平方米），交房时间为2008年5月4日。但陈旭自2010年10月起未再缴纳物业管理费，元一物业经催要未果，遂诉讼至原审法院。
2011年，合肥市物价局批复元一名城小区物业收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。2012年12月，合肥市物价局批复物业综合符合费甲级有电梯标准为每月每平方米建筑面积1.3元。元一物业自2008年至2012年实际按�平方米建筑面积1元每月收取物业管理费。元一物业自2013年起按照每平方米建筑面积1.3元每月收取物业管理费。
2015年3月16日，合肥市公安局瑶海分局向陈旭出具受案回执，载明：2010年12月10日，陈旭向合肥市公安局瑶海分局报案称合肥市瑶海区临泉路元一名城A区9幢1104室被盗窃，已受理。
原审法院认为：元一物业与建设单位的合肥鸿维物业发展有限责任公司签订的《物业管理委托合同》性质属于前期物业服务合同，其作为买卖合同的附件，对房屋买卖双方和元一物业均具有约束力。现案涉小区的业主委员会尚未成立，上述物业管理委托合同依法有效，陈旭作为业主接受了元一物业为其提供的小区内物业管理服务，元一物业在物价局批准的收费标准范围内向陈旭收取物业管理服务费，符合法律规定，应予支持。拒交物业管理费，应当对其拒绝交纳费用的理由是否�有合法性承担举证责任。陈旭认为元一物业的物业服务存在瑕疵，造成其家被盗，物业不能提供监控摄像，造成案件无法侦破，但其并未能提供证据证实由于物业的监控摄像缺失或因物业管理不到位而造成其家被盗。因物业费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，元一物业若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为，陈旭可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求元一物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益。现陈旭拒绝履行交纳物业费的义务，并无充分的法律依据。按照物业收费标准及被告的房屋面积计算自2010年10月1日至2014年12月31日，应为10210.61元，现元一�业主张要求陈旭给付物业管理费10210.61元，符合法律规定，依法应予支持。至于元一物业所主张的违约责任问题，因前期物业管理合同中未约定物业管理费具体给付时间，虽经元一物业催要，但具体催要时间不明确，致违约责任无法确定，元一物业该主张缺乏具体事实依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告陈旭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥元一物业管理有限公司物业服务费10210.61元；二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告陈旭负担。
陈旭上诉称：一、主体资格有问题。一审认为：原告与建设单位合肥鸿维物业有限责任公司签订的《物业管理委托合同》性质属于前期物业服务合同。本人认为：按照《合肥市物业管理管理条例》第四章第三十条要求“建设单位应按照下列规定时限完成前期物业管理招标投标工作工作：（一）预售商品房在取得商品房预售许可证之前；（二）现售商品房在正式销售30日之前。”根据这一条例规定，一审认为的元一物业公司和鸿维签订的《物业管理委托合同》从本质上就不属于前期物业服务合同范畴。一、《物业管理委托合同》是2008年9月19日签订的，交房日期是2008年5月4日，而且是交房以后4个多月才签订的合同。二、前期物业服务合同在时间上是有特殊要求的，一定要在申领预售房许可证之前，而且合同的标题上都有“前期”两个字。并且按照《合肥市物业管理条例》第五章第三十九条规定“前期物业服务合同，作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买受双方和物业管理企业具有约束力。”一审使用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》没有把关键要素搞清，第一条的关键要素：“建设单位依法与物业管理服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告上交的这份合同不是前期签订的服务合同，对业主没有约束力，也就没有主体资格。
二、要求赔偿家庭被盗损失。2010年12月10日，下午四点多钟，我和老伴出门去火车站，晚上7点多钟回到家，到家一看屋里几个房间被翻得一片狼籍。当时我就赶快报警，长�派出所即时来人进行了现场拍照，勘察，并作笔录。有关被盗的证据合肥市公安局瑶海分局刑警三队出据的《案件受理回执》证明已交法庭。
本人要求赔偿理由：当时侦察人员要求调取小区监控摄像，物业公司无法提供，由于公安部门认为此案重大，第二天又派专人进行现场了解，物业始终对此案不重视，没有抽出专人协助调查。如果物业公司在门卫及区内装置比较完善的监控设施，而且失盗又在白天，我想破案的可能性很大。
由于监控设备不完善，当时的物业管理也比较混乱，本人所造成的家庭被盗损失，物业公司有一定的责任，应承担此案的连带责任，故要求给予赔偿。
三、要求修复房屋渗漏。本人购买的房屋是A区9幢1104室属顶层，下雨时出现渗漏，造成房间墙面出现湿斑及墙面粉刷物大面脱落，本人多年前就找过物业公司，但一直没有得到解决，故此请法院给予帮助，敦促物业公司给予修理解决。
综上的所述，请二审法院在查明事实的基础上依法给予判决。上诉要求：一、撤销原审判决；二、要求赔偿家庭被盗损失；三、修复房屋渗漏；四、负担所有费用。
元一物业辩称：关于合同签订时间与选定物业公司的时间没有关联性，在交房时已经确定由我公司进行服务，不违反法律规定，造成被盗损失物业公司不是侵权人，监控是开发商所设置的，是经过移交通过物业公司管理的，我公司没有义务添加监控设备，设备也是完好的，事情发生后我方也是积极的配合，其家中漏水，该住户是顶楼，上诉人应在质保期内与开发商协商进行维修，上诉人应向开发商主张。
二审中双方没有提交新的证据，二审查明的事实与原审一致。
本院认为：陈旭所购元一名城小区房屋虽在合肥鸿维物业发展有限责任公司与元一物业签订�物业管理委托合同》之前，但法律没有规定建设单位在销售物业之前没有选聘或暂时没有确定物业服务企业而此后不能再行选聘。本案中，在涉案小区业主委员会没有成立的情况下，建设单位合肥鸿维物业发展有限责任公司将其开发的位于合肥市新站区临泉路与凤阳路交叉口元一名城小区委托元一物业实行物业管理，并签订了书面合同，该《物业管理委托合同》应合法有效，对所在小区业主具有约束力。元一物业实际履行了物业服务管理工作，故元一物业在该小区依法享有收缴物业费的权利。陈旭家庭被盗已报警是实，陈旭未及时交纳物业费有此原因，一审没有支持元一物业主张逾期违约金并无不当。本案陈旭没有反诉，陈旭上诉要求赔偿家庭被盗损失和对房屋渗漏进行维修，按《物业管理委托合同》的约定，应提供证据以证明元一物业具有相应责任，另行主张。因此，陈旭在本案中不能以此拒交物业服务费，陈旭上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人陈旭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理审判员 王 倩
二〇一五年十月十日
书 记 员 张 琪
附：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。