北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第6137号
原告郑雪丰，男，1979年6月10日出生。
被告贾琳琳，女，1987年7月27日出生。
委托代理人曹宝江，男，1960年3月13日出生。
原告郑雪丰与被告贾琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由本院代理审判员孙莉担任审判长、人民陪审员张莎丽、人民陪审员张丹茹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑雪丰、被告贾琳琳及其委托代理人曹宝江到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告郑雪丰诉称，位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园5号楼地下一层的房屋所有权属北京重厦房地产开发有限公司，原告承租该地下一层后又转租给了被告，并与被告于2012年8月10日签订房屋租赁合同。该合同约定，该房屋用途为合法经营，房屋租赁期为2010年8月10日至2020年4月30日，共计9年零8个月零20日。被告每年向原告支付租金5万元，付款方式为季付。按照合同约定，被告向原告支付了押金12500元及房屋首期租金12500元，合计25000元。合同签订后，原告将上述地下一层房屋交付给被告用于经营使用，2010年8月10日起被告一直向原告支付房屋租金，但从2014年10月26日起被告拒交租金。被告至今仍然在继续使用5号楼地下一层从事经营活动，其以地下空间不能使用为由拒不支付租金是故意拖欠行为。被告不支付或不按照约定时间支付租金达10日，原告有权解除合同收回房屋。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年8月10日签订的北京市房屋租赁（或委托经营）合同；2、判令被告停止使用位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园5号楼地下一层，并将该房屋交还给原告；3、判令被告支付原告2014年10月26日至2015年10月25日所欠的房屋租金50000元；4、判令被告支付原告违约金13500元；5、诉讼费依法分担。
被告贾琳琳辩称，原告所述的被告没有交租金是属实的，但不交租金是因为开发商通知不用交租金。开发商对其他楼层早已停止收取原告的租金。开发商和建委、民防局都通知被告不用再交租金。不同意解除合同，不同意腾房，合同没有到期，被告由装修费损失，不能住人可以改经营别的。不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2010年5月25日，北京重厦房地产开发有限公司（甲方出租方）与郑雪丰（乙方承租方）签订北京市房屋租赁合同。其中约定：该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼部分地下室。甲方对该房屋享有所有权，证书编号为：京石字第579、580、407、408、391号。房屋租赁期限自2010年6月1日至2020年5月31日，共计10年。装修免租期，从2010年6月1日至2010年8月31日。除甲乙双方另有约定以外，乙方不可在租赁期限内将该房屋部分或全部转租给他人。
2012年8月10日，郑雪丰（甲方出租方）与贾琳琳（乙方承租方）签订北京市房屋租赁（或委托经营）合同。其中约定：该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园5号楼地下一层（以下简称涉案房屋），重厦房地产开发有限公司对该房屋享有所有权。该房屋用途为：合法经营。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第六条、租赁期限房屋租赁期限自2010年8月10日至2020年4月30日止。第七条、租金月租金5000元，付款方式季付。乙方应于每年的4月25日、7月25日、10月25日、1月25日之前十日内支付下三个月租金。第十三条、合同的解除（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁范围内的，或政府相关部门另行规定不允许使用的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定时间支付租金达10日的。第十四条、违约责任（三）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，应按每日150元向甲方支付违约金。
被告支付房屋租金至2014年10月25日。
庭审中，被告陈述称其未按约定支付租金系政府相关部门通知涉案房屋不能居住，影响了其经营，且产权人告知被告无需再向原告支付租金。
双方均认可涉案房屋只是不允许人员居住，但可以用于别的经营。被告陈述称涉案房屋现由其家人居住使用，并把涉案房屋出租给他人用于放货。
对于原告主张的违约金，被告在否认自己存在违约行为的前提下，认为原告主张的违约金过高，如法院判决违约，申请法院对此予以酌减。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、北京市房屋租赁（或委托经营）合同、当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应遵守。被告作为涉案房屋的承租人，有依约向原告支付租金的义务。被告辩称其未按约定支付租金系政府相关部门通知涉案房屋不能居住，且产权人告知其无需再向原告支付租金，但其未提供相应证据予以证实，亦未提供证据证实上述情况实际影响其经营，故关于被告未支付租金的有关抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现被告仍占有使用涉案房屋，其应依约支付租金。故原告要求被告支付欠付租金的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。尽管双方合同约定月租金是5000元，原告主张年租金50000元，属于对其自身权利的处分，本院不持异议。另，被告未按期支付租金，构成违约，应向原告支付相应的违约金。故对于原告要求被告支付违约金的合理诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金数额，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。
被告迟延支付租金的行为，符合房屋租赁合同中约定的原告可以解除合同的情形，原告有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋租赁合同解除后，被告无权继续占用涉案房屋，其应将涉案房屋腾退并返还给原告。故对于原告主张解除房屋租赁合同和被告向其腾退并返还涉案房屋的诉求，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、贾琳琳于本判决生效后七日内支付郑雪丰二○一四年十月二十六日至二○一五年十月二十五日房屋租金五万元；
二、贾琳琳于本判决生效后七日内支付郑雪丰违约金三千元；
三、解除贾琳琳与郑雪丰于二○一二年八月十日就位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园5号楼地下一层房屋签订的北京市房屋租赁（或委托经营）合同；
四、贾琳琳于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园5号楼地下一层房屋腾退并返还给郑雪丰；
五、驳回郑雪丰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百八十八元，由郑雪丰负担二百三十元（已交纳），由贾琳琳负担一千一百五十八元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 孙 莉
人民陪审员 张莎丽
人民陪审员 张丹茹
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 袁 帅