广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0205民初3266号原告:广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一凯旋艇16栋一楼物业管理用房。负责人：陈海仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建梅，该公司项目副经理。委托诉讼代理人：梁志萍，该公司职员。被告：鞠远政，男，1962年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。被告：谭素娟，女，1964年4月15日出生，毛南族，住址，系被告鞠远政妻子。原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告鞠远政、谭素娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅、梁志萍、被告鞠远政、谭素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告交纳2014年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费6286.60元（以房屋建筑面积186.39平方米按照1.50元/月·平方米计算）；2.要求被告交纳2013年7月1日至2017年2月28日期间自用水产生的水费509.40元；3.要求被告交纳2013年8月1日至2017年2月28日期间的公摊水费124.20元（按照764户按户分摊）；4.要求被告交纳2013年8月1日至2017年2月28日期间的公摊电梯电费372.30元（按764户平均分摊）；5.要求被告交纳2013年8月1日至2017年2月28日期间的公摊电费575.10元（按764户平均分摊）；7.要求被告向原告支付违约金6372元（以2014年7月1日至2017年4月30日产生的物业费6286.60元为基数，从2015年1月1日至2017年3月31日按照每日3‰计付）。事实和理由：2013年4月24日，两被告与原告签订《前期物业服务协议》。协议签订后，原告实际为两被告的物业提供了协议范围内的各项服务，但从2013年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费及其他相关费用，两被告至今未向原告交纳。故原告诉至法院要求判如所请。两被告辩称：被告并未知晓原告与房开公司签订的《前期物业服务合同》，与两被告无关。根据原告与被告鞠远政2015年12月23日签订的《前期物业服务协议》，原告主张签订合同之前的物业服务费、水费、公摊水费、公摊电梯电费、公摊电费等不应由被告该承担。被告主动依约向原告交纳2015年12月23日之后的物业服务费及其他相关费用遭原告拒收，即由于被告无拒交费用的违约行为，故原告主张违约金不应得到支持。因房屋设施没有完工被告未能入住，原告从2015年12月23日至2016年5月期间5个月对房屋整改修缮，该修缮期间的物业服务费及其他费用亦不应由两被告承担。另，原告以房屋面积186.39平方米主张物业服务费有误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织到庭当事人对证据进行了质证。综合原、被告的陈述以及全案证据，本院确认以下法律事实：原告系广西保利物业服务有限公司的分公司。2011年5月1日，原告与柳州保利置业有限公司签订的《前期物业服务合同》。2012年4月7日，两被告与柳州保利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同载明两被告购买的柳州市白沙路2号之一保利·大江郡8栋4-4号房屋的建筑面积为123.25平方米。2015年12月23日，原告（甲方）与两被告（乙方）双方签订了《住宅小区防火责任书》及《前期物业服务协议》。在《前期物业服务协议》中，合同双方约定：由甲方为乙方就以上的物业提供物业管理服务，乙方每月1日-10日前交纳当月物业服务费及其他费用；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，为每建筑平方米每月1.5元（包括电梯年审费、维护保养费，电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊）；业主和物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向甲方支付违约金；甲方收取的费用有物业服务费、代收物业专项维修资金、代收自用水费及公用水、电分摊费用、收取公共停车位停放费、收取停车场物业服务费等。此外，协议上还确认了原告为两被告提供的物业服务的物业面积为123.25平方米，约定业主的物业服务费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始交纳，物业公司实行收费后服务的原则。上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提供的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等证据，法院开庭笔录，在案佐证。本院认为：原告与两被告签订的《前期物业服务协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。原告在为被告提供相关的物业服务后，被告有义务根据协议约定，以物业的面积按1.5元/月·平方米计算标准按时交纳物业服务费以及约定的相关费用。原告于本案要求被告支付物业服务费以房屋建筑面积186.39平方米，按1.5元/月·平方米为标准，从2014年7月1日至2017年4月30日期间的物业服务费。由于原、被告双方于2015年12月23日签订的《前期物业服务协议》确认被服务的物业面积为123.25平方米以及合同生效日，故本院认为原告主张的物业服务费，以双方确认的物业面积123.25平方米按1.5元/月·平方米从2015年12月23日起算至2017年4月30日期间的物业服务费3204.51元（具体2015年12月该月按三分之一收取为宜，即：123.25×1.5×1／3＋123.25×1.5×17=3204.51元）有理有据，依法应予支持，原告其余物业服务费的主张于法无据不予支持。原告主张被告支付家庭自用水费、公摊电费、公摊水费、公摊电梯电费被告虽然认可提出按有关规定交纳，由于对该部分费用原告无有效证据证实具体数额来源，且该部分系代收的费用，原告亦无证据证实已实际代被告交纳了该部分费用，故本院认为原告该部分诉请证据不足，依法不予支持。关于原告主张的违约金，依据原告与被告鞠远政2015年12月23日签订《前期物业服务协议》约定业主每月最迟应于当月10日前交纳物业服务费，两被告于2016年1月11日开始违约已是事实，故原告主张的违约金从2016年1月11日起算合理合法，理应支持，其余部分于法无据应予驳回诉讼请求。由于原告主张的违约金以所欠费用每日按3‰计算过高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于违约金标准应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素予以判断是否应予调整。综合双方过错程度，本院认为约定的违约金过高，需作适当调整，以应交纳的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算为宜。两被告提出未交纳物业服务费系因原告拒收，故原告主张付违约金无据的辩解。因被告无证据证实其被拒收物业服务费的相关证据，故本院认为该辩解无据不予采信。两被告提出不应交纳2015年12月23日至2016年5月期间5个月的修缮期间产生的物业服务费及其他相关费用的辩解。因该辩解有效的证据证实其在签字确认即日生效的《前期物业服务协议》后，与原告有过协商予以扣除该期间的物业服务费及相关费用的有效证据，故本院认为该辩解于法无据，不予采信。被告提出原告主张违约金没有依据的辩解，因《前期物业服务协议》中已作出迟延支付物业服务费的违约责任的约定，故本院对该辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鞠远政、谭素娟向原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司支付2015年12月23日至2017年4月30日期间的物业服务费3204.51元；二、被告鞠远政、谭素娟向原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司支付相应违约金（违约金从2016年1月11日起，以实际逾期未交纳的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付至2017年4月30日）；三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，若未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元（原告已预交78元），减半收取，由被告鞠远政、谭素娟负担78元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判员  张桂媛二〇一七年九月二十一日书记员  金文东附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。