江苏省连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0706民初1975号
原告：蒋某某。
委托诉讼代理人：龚某。
委托诉讼代理人：王某某。
被告：韩某。
被告：韩某甲。
委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏同科律师事务所律师。
原告蒋某与被告韩某、韩某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托诉讼代理人龚某、王某某、被告韩某、被告韩某甲的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋某向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告购房款人民币17000元并赔偿原告8万元损失，合计97000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月11日，原、被告签订购房协议一份，被告将沈圩桥农贸市场F2号楼17号房屋卖给原告，总价15万元，原告交定金5000元，被告收取的租金冲抵房款，余款过户时一次性付清。合同签订后，原告依约交纳款项，被告交付房屋。2018年2月，被告将房屋卖给第三人，合同无法履行。上述协议由被告韩某甲代签，款项由被告韩某经营的公司收取。故诉至法院。
被告韩某辩称，购房协议不存在，就是租赁关系，购房协议字是我签的。
被告韩某甲辩称，原告诉求中说明合同不是答辩人所签，事实上答辩人与原告没有房屋买卖关系只有房屋租赁关系，且根据租赁协议原告已有一年未支付租金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了购房协议、收据、产权证书，被告提交了民事裁定书、价格认定书、租赁协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，被告韩某以韩某甲名义（甲方）与原告蒋某（乙方）签订《购房协议》，约定甲方出卖单独所有的位于新浦区房屋，建筑面积44.4㎡（丘地号01541024-17）；房屋总价款15万元，本协议签订当日乙方先交5000元做购房定金，余款在向房产登记部门提交所有房屋产权过户资料时一次性付清（房租每年按期支付，所交房租冲抵房款）；本协议双方签字后即生效，若乙方违约，甲方有权没收定金，若甲方违约，则按乙方交的定金等额补偿乙方。被告韩波于2013年11月14日收取原告购房定金5000元。
被告韩某甲委托被告韩某出租涉案房屋。2015年3月11日，被告韩某代韩某甲与原告蒋某签订房屋租赁协议，约定韩某甲将沈圩桥农贸市场F2-17号房屋出租给蒋某，租用期限自2015年3月11日起至2017年3月11日，租金每年4000元。2014年3月11日，被告将房屋交付原告使用，被告韩某收取涉案房屋2014年3月11日至2015年3月10日的租金3360元、2015年3月11日至2017年3月11日的租金8000元。
另查明，原新浦区人民法院于2011年9月30日出具（2011）新执字第1505号民事裁定书，申请执行人中国工商银行股份有限公司连云港市新浦支行，被执行人韩某甲、连云港香峰物流有限公司，裁定对被执行人韩某甲所有的位于新浦区房屋予以查封，即涉案房屋。连云港市价格认定局于2017年7月25日对涉案房屋出具价格意见书，房屋在鉴定基准日2017年7月13日的参考价格为133200元，后执行局对涉案房屋进行司法拍卖，本院于2017年11月15日出具（2017）苏0706执恢360号民事裁定书，裁定新浦区房屋所有权归买受人张某某所有，买受人可持裁定书到登记机构办理产权过户手续。原告陈述其签订购房协议时并不知晓房屋已被查封，已于2018年4月4日将涉案房屋交付实际购房人。
庭审中原告陈述在签订购房协议时经电话核实，被告韩某甲同意韩某签订协议。被告韩某对此不予认可，不认可韩某代其签订购房协议。被告韩某陈述其签订购房协议未告知韩某甲，原告是其朋友，当时原告为孩子上学才签订的协议，已明确告知原告房屋已被法院查封，房租每年都要交，如果最后房子能卖给原告，房租可以抵房款。
案件审理过程中，原告向本院申请对涉案房屋的市场价格进行评估。
本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告韩某未经韩某甲委托与原告签订购房协议，现韩某甲不予认可，故该购房协议对韩某甲不发生效力，由被告韩某承担责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。故出卖人擅自将被查封的房屋转让他人的，买卖合同无效，申请保全人同意被查封财产转让的，买卖合同有效。涉案房屋在出售前被法院查封，房屋的出售未获得申请执行人同意，现房屋已被法院执行拍卖，故原告与被告韩某间的购房合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告韩某应返还原告购房定金5000元。关于原告交付的房租，因其签订房屋租赁合同，且已实际使用房屋，原告主张退还该房租，本院不予支持。被告韩某陈述在签订涉案房屋买卖合同时已告知原告房屋被法院查封的事实，原告对此不认可，被告未提供证据证明，可以认定被告韩某存在过错。结合其过错程度，法院酌定由被告韩某赔偿原告蒋某损失5000元。对于原告主张房屋差价损失，本院不予支持，无需再对房屋评估，故对原告的评估申请，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告韩某于本判决生效之日起十日内返还原告蒋某定金5000元；
二、被告韩某于本判决生效之日起十日内赔偿原告某损失5000元；
三、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2225元，由原告蒋某负担2175元，被告韩某负担50元（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。
审 判 员 万路遇
二〇一八年六月十五日
法官助理 唐静娴
书 记 员 蒋晓茜
附：法律条文及上诉须知
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三以合法形式掩盖非法目的；
(四损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条第（二）项下列房地产，不得转让：
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。