山东省青岛市黄岛区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）黄行初字第30号
原告：青岛市黄岛双青车辆厂，住所地青岛经济技术开发区长江东路南侧。
法定代表人范德金，男，总经理。
委托代理人万彩娥，女，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人冯源，女，山东润杰律师事务所律师。
被告：青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局。住所地青岛市黄岛区长江中路***号。
法定代表人杨军，男，局长。
委托代理人李冬玮，女，汉族，系该局工作人员。
委托代理人王秋英，女，山东柏瑞律师事务所律师。
第三人：周亚男，女，1973年2月15日出生，汉族，住青岛市黄岛区。
委托代理人张宝清，男，山东川佳律师事务所律师。
委托代理人张伟，男，山东川佳律师事务所律师。
第三人：陈东河，男，1966年1月9日出生，汉族，住山东省平度市。
委托代理人张蕾，女，山东首辰律师事务所律师。
第三人：恒丰银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行。住所地青岛经济技术开发区香江路**号-2。
负责人白冰，男，行长。
委托代理人张日辉，男，山东亚和太律师事务所律师。
委托代理人刘畅，女，山东亚和太律师事务所律师。
原告青岛市黄岛双青车辆厂（以下简称双青车辆厂）不服被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局（以下简称黄岛区国土局）于2004年7月10日为原告与第三人周亚男办理位于原胶南市灵山卫镇辛积路东8号房屋的所有权转移登记的行政行为，于2015年2月3日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因周亚男与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院于2015年4月16日在第六审判庭公开开庭审理了本案。后因陈东河、恒丰银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（以下简称恒丰开发区支行）与被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法中止审理并通知其为第三人参加诉讼。原告的委托代理人万彩娥、冯源，被告的委托代理人李冬玮、王秋英，第三人周亚男及其委托代理人张宝清、张伟，陈东河的委托代理人张蕾，恒丰开发区支行的委托代理人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告于2004年7月10日为原告与第三人周亚男办理了位于原胶南市灵山卫镇辛积路东8号房屋的所有权转移登记，并于2015年3月13日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据：1、房地产转移登记申请表；2、周亚男的身份证复印件；3、房屋买卖协议；4、涉案房屋实测图；5、原告所有的涉案房屋产权证；6、契税完税证。被告以上述证据证明行政行为事实清楚、程序合法，均为复印件。法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十一条、第十三条、第十七条。
原告双青车辆厂诉称：2003年5月，周亚男与原告达成购买双青车辆厂综合楼由北向南8号楼房屋的口头买卖合同并交纳2万元。2004年8月，为方便开工和减少将来办证再过户的麻烦，原告直接将国有土地使用权证、房屋所有权证办到了周亚男名下，但证件一直在原告手中。后周亚男拒绝接受该房产，双方解除了8号房屋买卖关系，原告返还了周亚男的订金和利息共2.5万元。上述事实经民事判决书一致确认。原告已于2010年8月申请被告将涉案房屋的土地使用权变更登记到原告名下，但第三人仍以各种借口推诿不配合办理涉案房屋所有权变更手续。现原告已将涉案房屋卖给他人。原告多次申请撤销该证或变更登记到原告名下未果。请求撤销被告将涉案房屋所有权登记到第三人周亚男名下的房屋所有权证；诉讼费由被告负担。原告提交的证据有：1、民事判决书四份；2、涉案房屋房产登记档案材料；3、涉案房屋国有土地使用证。
被告黄岛区国土局辩称：一、被告为第三人颁发涉案房屋所有权证并无不当，程序合法。原告与周亚男系共同向被告提出房屋转移登记申请，并提交了有关材料，经审查认为材料完备齐全合法，依法为周亚男核发了房屋所有权证（证号：私字第20895号）。且原告诉称“原告直接将国有土地使用权证和房屋所有权证办到了周亚男名下”，即原告认可2004年8月份将涉案房屋转移登记至周亚男名下的行为，由此印证原告为周亚男颁发涉案房屋所有权证合法有效。二、原告要求撤销涉案房屋所有权证无法律依据。原告诉称与周亚男解除了涉案房屋的买卖关系，该事实已经生效民事判决书所确认，由此应撤销房屋所有权证的主张无依据：1、如前所述，为周亚男办证是原告与周亚男共同的真实意思表示，周亚男取得涉案房屋所有权证合法有效。即使生效判决书确认周亚男与原告解除了涉案房屋的买卖关系，因上述行为均发生在周亚男取得房屋所有权证之后，不影响被告为周亚男办证的合法有效性。2、被告对原告与周亚男是否解除了买卖关系及双方之间的民事纠纷不知情，因此不可能审查上述事实，也不属于被告应审查范围。3、原告与周亚男之间就涉案房屋所有权产生的争议应通过民事途径解决后再到被告处办理相关登记手续。原告要求撤证的事由不属于《房屋登记办法》等法律规定的撤销房屋所有权证的情形。综上，应驳回原告诉讼请求。
第三人周亚男述称：1、本案先前的民事判决处理的是合同是否履行问题，未涉及房屋所有权归属。2、被告为第三人周亚男颁发房屋所有权证符合法定程序，原告要求撤销该证没有事实法律依据。3、原告起诉已超过起诉期限。4、涉案房屋及土地已被合法抵押，且办理了抵押登记，为防止侵害案外人合法权益，对原告请求也不能支持。请求驳回原告诉讼请求。第三人提交证据：1、胶南市国土资源局颁发的“房屋抵押证”一份，本院保留复印件存卷。
第三人陈东河述称：对原告提供的证据无异议，对其他当事人证据的质证意见与原告相同。2007年初，原告与第三人签订涉案房屋买卖合同，第三人已付房款，但房屋所有权证原告尚未办出来。第三人提供以下证据：1、房屋买卖合同；2、收款收据；3、契税完税证。本院保留复印件存卷。
第三人恒丰开发区支行述称：对当事人提供的证据没有异议。涉案房屋抵押登记系周亚男向第三人借款时办理，现借款本息尚未还清。第三人提供以下证据：1、借款合同；2、借款借据；3、抵押权证。本院保留复印件存卷。
本案审理过程中，本院调取了有效证据：1、从第三人恒丰开发区支行调取周亚男抵押情况说明一份，载明：2006年7月27日，我支行对周亚男发放贷款45万元，用双青车辆综合楼的房产抵押。截止2015年5月26日剩余贷款本金72476.99元，房产未解除抵押。2、涉案房屋在被告处的抵押登记档案材料一宗。
经庭审质证，本院对证据作如下认定：原告提交的1-3号证据，系法院生效民事判决书及被告的房屋档案材料，本院确认为有效证据。被告提交的1-6号证据，系涉案房屋的档案材料，本院确认为有效证据；第三人周亚男提交的1号证据，有原件相印证，本院对其真实性予以确认。第三人陈东河提供的1-3号证据，系涉案房屋登记在第三人周亚男名下后原告与陈东河之间买卖房屋产生的证据，与本案无关联性，对其证据效力不予确认。对本院调取的1、2号证据，当事人均无异议，本院确认为有效证据。
经审理查明：原胶南市人民法院（2008）胶南民初字第3951号民事判决书中查明、认定的与本案有关的事实如下：
一、判决书查明的与本案有关的事实：2002年10月10日，原告与青岛经济技术开发区广裕实业有限公司（以下简称广裕公司）签订合作开发服务用房协议。2004年6月20日，双方又签订补充协议，约定建设房屋费用由原告承担，原告补偿广裕公司10万元，房屋归原告。2003年6月13日，周亚男向广裕公司交购房定金2万元，广裕公司为其出具收入凭单一份，注明交款事由“双青服务房定金（8号）”。2004年8月6日，原胶南市国土资源局颁发国有土地使用证，将涉案房屋土地使用权登记在周亚男名下，判决书载明：“在胶南市国土资源局档案中的土地转让协议中，仅注明了买卖双方的名称，其余内容均为空白，包括房屋的位置、面积、房屋买卖价格等均未填写，被告周亚男的签名系原告经办人员所签。”2004年7月10日，原胶南市房产管理中心颁发房屋所有权证，将涉案房屋所有权登记在周亚男名下，判决书载明：“在胶南市房产管理中心的房屋买卖协议、房屋买卖契约中，……被告周亚男的签名均系原告经办人员所签”、“被告（周亚男）认可国有土地使用证、房屋使用权证的所有手续均系原告所办，上面的签名也是原告经办人员所签，但称，当时在原告经办人员签名后，自己即捺了指纹，而不是后补的。”后周亚男收取了退还的购房定金2万元及利息5000元。2004年12月9日，周亚男退回广裕公司出具的收入凭单，并在收入凭单背面出具退款证明。
二、判决书认定的与本案有关的内容：1、2004年12月9日双方已解除买卖房屋的合同关系。2、房屋在生活中属重要大宗商品，出卖人或买受人都应非常重视，尤其在土地转让协议、房屋买卖协议、房屋买卖契约中，双方的签名都应让本人签名，而周亚男的签名系原告经办人员所签；即使周亚男主张系原告代签名、自己捺印的事实成立，根据常识此种情况只有在当事人系文盲情况下才会发生，而周亚男既然能在向本院提交的授权委托书中签名，说明其完全可书写自己名字；根据周亚男所言，当时一切手续是原告代办，则周亚男签名上也不会有其本人的捺印，因为既然原告能让其捺印，完全应当先让其本人签名，而不是原告签了周亚男的名字后再让其自己捺印，因此周亚男的主张不符合逻辑。3、周亚男不是讼争房屋的真实权利人，土地转让协议、房屋买卖协议、房屋买卖契约均是原告单方行为，不是双方真实意思表示，双方不存在转移房地产的合意。故判决：确认原告与周亚男已于2004年12月9日解除了原告开发的双青车辆厂综合楼由北向南数第8号房屋一处的买卖合同关系以及土地转让合同关系。
周亚男对该判决不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2009年4月7日作出终审判决，认为原告提起的是确认双方购房合同及土地转让协议已经解除之诉，并未涉及房屋所有权的归属，合同是否履行与房屋所有权证为何人持有无因果关系，判决驳回上诉，维持原判。后周亚男向山东省高级人民法院申请再审，省高院裁定指令青岛市中级人民法院再审。经再审于2011年2月10日作出再审判决，认为原审判决认定当事人之间的房屋买卖合同已解除事实清楚、适用法律正确，故判决维持原终审判决。山东省人民检察院又向山东省高级人民法院提起抗诉，经省高院提审，于2014年10月28日作出判决：维持青岛市中级人民法院（2010）青民再终字第121号民事判决。原告诉来本院要求撤销涉案房屋房产登记。
庭审中，被告提交的档案材料载明：2004年7月10日，原告与第三人向原胶南市房管部门提交“胶南市房地产转移登记申请表”，记载转让方为原告，受让方为第三人周亚男等内容，并加盖有原告公章和“周亚男”签字字样。档案内还有第三人周亚男身份证复印件一份，加盖有原告公章、法定代表人印章和有“周亚男”签字字样及手印的房屋买卖协议、房地产买卖契约等材料。原告称登记手续均是原告自行委托中介人员到被告处办理，周亚男未亲自到场；被告称法律未规定办理登记时需双方到场，档案中有双方签字的合同及周亚男身份证复印件即符合规定；第三人周亚男称其系亲自到场办理的过户登记，签字不是周亚男本人所签，但手印是本人所捺。
另查明：2006年7月27日，第三人周亚男在第三人恒丰开发区支行贷款45万元，并以涉案房产作抵押办理了抵押登记。截止2015年5月26日剩余贷款本金72476.99元未还清，涉案房屋仍在抵押中。
本院认为：国务院《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日实施，2008年1月15日废止）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日实施，2008年6月30日废止）第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。”第十三条第二款规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日起实施）第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”
本案中，2004年7月10日原胶南市房管部门为原告与第三人周亚男办理房屋所有权过户登记的行政行为本来应予撤销，理由是：1、生效民事判决书查明并认定：周亚男主张的在登记档案中房屋买卖协议系由原告方的人员代签名、自己捺印的事实不符合逻辑；周亚男不是讼争房屋的真实权利人，土地转让协议、房屋买卖协议、房屋买卖契约均是原告单方行为，不是双方真实意思表示等事实。根据上述事实，足以认定涉案房屋过户登记时当事人系“以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”的事实。参照上述建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，可以撤销该登记。2、从民事判决书认定的房产登记档案中周亚男的签字均系原告方委托经办人员代签的情况来看，周亚男应未到场办理登记手续。而且，房产登记档案中也没有原告的企业情况证明材料及原告委托有关人员的书面授权委托书等材料。因此，被告在办理登记手续时不符合上述《城市私有房屋管理条例》第九条和《城市房屋权属登记管理办法》第十二条、第十三条第二款的规定，应予撤销。3、从生效民事判决的结果看，民事判决已确认原告与第三人周亚男之间的房屋买卖合同解除。由此，因该买卖合同关系而导致的物权变动自然应恢复到原来的状态。为减少当事人的讼累，应以撤销该登记行为为宜。
虽然涉案房屋登记行为因上述原因应予撤销，但经本院查明第三人恒丰开发区支行与周亚男之间的贷款本息尚未结清，为担保债权实现设立的房屋抵押权仍存在。且该抵押权设立时第三人恒丰开发区支行为善意第三人，因此依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，应判决确认该行政行为违法。该抵押权消灭后可再依法处理。
综上，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款、参照建设部《房屋登记办法》第八十一条之规定，判决如下：
被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局2004年7月10日为原告与第三人周亚男办理涉案房屋（原告双青车辆厂综合楼由北向南数第8号房，位于青岛市黄岛区灵山卫辛积路东侧）所有权转移登记的行政行为违法。
本案案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 车成驹
审 判 员 江社志
代理审判员 庄 照
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 邢志强