黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0302民初927号
原告：金萍，女，1962年2月21日出生，回族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：刘云猛（与金萍系夫妻关系），住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
被告：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
法定代表人：房靖，经理。
委托诉讼代理人：朴永建，男，该公司法律顾问。
第三人：哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区。
负责人：彭松军，行长。
委托诉讼代理人：张兆芹，黑龙江雪原律师事务所律师。
第三人：孙丽娜，女，1973年2月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。
原告金萍与被告鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后,于2017年5月31日通知哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行（以下简称哈尔滨银行鸡西分行）、孙丽娜作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告金萍及其委托诉讼代理人刘云猛，被告坚实地产公司的委托诉讼代理人朴永建，第三人哈尔滨银行鸡西分行的委托诉讼代理人张兆芹到庭参加诉讼，第三人孙丽娜经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金萍向本院提出诉讼请求：1、要求坚实地产公司履行房屋征收补偿安置协议，交付某小区X号楼东南角X层X号门市。2、要求坚实地产公司赔偿损失282601.20元。事实和理由：2013年1月4日，金萍与坚实地产公司签订房屋征收补偿安置协议，坚实地产公司对金萍在某委X组的一处700平方米的平房进行拆迁，坚实地产公司为金萍调换安置某小区X号楼下东南角150平方米的商业用房。预计竣工时间为2014年1月。逾期补偿租房补助费，超过18个月加倍补偿。因至今坚实地产公司未给予安置，故诉至法院。
坚实地产公司辩称,双方签订的安置协议未明确房屋具体位置、产权号及面积，只是约定在东南角安置房屋一栋。金萍要求交付的房屋与本案没有关联，该房屋已经出售给第三人孙丽娜，并非安置协议中的房屋。金萍主张的违约损失没有法律依据，请求驳回。
哈尔滨银行鸡西分行述称，2014年2月7日，孙丽娜因购买某小区X号楼X层X号、面积169.51平方米的门市向哈尔滨银行鸡西分行借款95万元，借款期限10年，年利率7.25%，双方办理了按揭抵押登记。哈尔滨银行鸡西分行作为抵押权人对涉案房屋具有优先受偿权，该房屋坚实地产公司已出售给孙丽娜，金萍无权要求交付。
孙丽娜未作陈述。
原告金萍围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
房屋征收补偿安置协议书一份，证实某小区X号楼下东南角X号门市是坚实地产公司承诺安置给金萍的房屋。
被告坚实地产公司质证认为：对真实性无异议，对证明目的有异议，安置协议并没有明确涉案房屋安置给金萍，协议表述为X号楼下东南角，没有具体的门号、面积，从表述内容看X号楼的具体面积并未确定，设计尚存在变更，因此双方签订的安置协议只是意向性同意安置，没有明确安置的具体房屋。
第三人哈尔滨银行鸡西分行质证认为：质证意见与坚实地产公司一致。
第三人哈尔滨银行鸡西分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
2014年2月7日孙丽娜与哈尔滨银行鸡西分行签订的2014（个借）字第XX号个人住房贷款合同一份、2014年2月7日孙丽娜与哈尔滨银行鸡西分行签订的2014（个借）字第XX号个人贷款抵押合同一份、2014年2月11日鸡西市房产产权管理处商品房预售管理办公室出具的按揭抵押通知单一份、鸡西市房产管理局下发的鸡西市坚实房地产开发有限公司商品房预售许可证一份，证实孙丽娜因购买某小区的X号楼X层X号门市向哈尔滨银行鸡西分行贷款95万元，并办理了按揭抵押登记，本案是商品房买卖抵押，不是动迁安置，金萍要求调换不应损害合法权利人的权益。
原告金萍质证认为：对真实性无异议，对证明目的有异议，金萍先签订安置补偿协议，孙丽娜后签订抵押贷款合同，孙丽娜是坚实地产公司的会计，又坚实地产公司法定代表人房靖的亲属，双方恶意串通，明知道房屋已安置给金萍，仍签订虚假买卖合同。
被告坚实地产公司质证认为：对真实性及证明目的均无异议。
本院依据原告金萍的申请向鸡西市商品房预售管理办公室调取的情况说明一份，向鸡西市宏昊测绘队调取的某住宅小区X号楼房屋面积分户明细表、平面测绘图各一份。金萍意在证实X号楼下的X层X号门市就是安置协议中的房屋。
被告坚实地产公司质证认为：对真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋已经登记在孙丽娜名下，已为孙丽娜所有，金萍与坚实地产公司签订的协议并不产生物权置换效力，不能对抗与孙丽娜签订的商品房买卖合同。
第三人哈尔滨银行鸡西分行质证认为：对真实性无异议，对证明目的有异议，登记载明房屋物权所有人为孙丽娜，直接标注该房屋只能办理商品房预售，排除了该房屋可以用作安置的用途。
被告坚实地产公司未提交证据。
第三人孙丽娜未对上述证据进行质证亦未提交证据。
对上述证据，本院审查核实，认证如下：
金萍提交的房屋征收补偿安置协议中约定的安置房屋为X号楼下东南角，虽没有明确具体楼号，但鸡西市宏昊测绘队出具的平面测绘图中体现，X号楼东南角只有一户房屋，即为X层X号门市，故本院对金萍所要证实的内容予以采信。
对哈尔滨银行鸡西分行提交的证据，金萍及坚实地产公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对于证实问题，按揭抵押登记并非正式的抵押登记，并不享有优先受偿权，故本院对哈尔滨银行鸡西分行所要证实的内容不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年1月4日，金萍与坚实地产公司签订房屋征收补偿安置协议，坚实地产公司对金萍位于某委X组的一处522.85平方米的无照平房进行拆迁，坚实地产公司采取产权调换形式为金萍安置由其开发的某住小区X号楼下东南角150平方米的门市，如该位置为洗浴中心，可在洗浴中心两侧优先选择其他门市，回迁时按实有面积计算，多退少补。预计竣工时间为2014年1月。逾期延续补偿租房补助费，超过18个月加倍补偿。2013年11月28日，坚实地产公司取得了幸福里住宅小区的商品房预售许可证。X号楼X层东南角未建设洗浴中心，只建设一户房屋，编号为X号门市，建筑面积169.51平方米。2014年2月11日，孙丽娜采取向哈尔滨银行鸡西分行按揭贷款方式购买了X号门市，购房款为2034120元，贷款金额95万元，贷款期限120个月。同日，办理了该房屋的预售登记及按揭抵押登记。
另查明：鸡西市房屋征收办公室在征收同地段房屋中，约定的租房补助费为每月800元。
本院认为,虽然安置协议中没有明确X号楼的具体楼号，但X号楼X层东南角并未建设洗浴中心，只有一处房屋，即为X号门市。故本院对坚实地产公司否认X号门市为安置房屋的抗辩不予采信。
商品房预售登记主要规制对象是房地产开发企业，其目的是为了防止“一房二卖”情形。即使办理了预售登记，也没有赋予预购人可以对抗第三人的特殊权利，更不会产生物权效力。故预售登记并不能使孙丽娜对X号门市构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得。金萍作为补偿安置协议的当事人，采取旧房换新房的产权调换方式，所享有的补偿安置权利具有物权属性，孙丽娜基于买卖合同只具有债权属性，从民事权利位阶看，金萍的物权请求权优先于孙丽娜的债权请求权。
X号门市所办理的按揭抵押登记并非正式抵押登记，哈尔滨银行鸡西分行也未取得他项权利证，实质属于抵押权预告登记，该登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办理正式抵押后，才产生优先受偿的法律效力。因此，哈尔滨银行鸡西分行对涉案房屋所享有的权利并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权。而金萍作为被拆迁人，享有法定的安置优先权，该优先权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生，是在特定财产上设定的优先权，旨在保证与特定财产有牵连的特殊债权获得优先受偿。虽然哈尔滨银行鸡西分行对涉案房屋的请求权具有排他效力，并可对抗他人对涉案房屋的处分。但是该请求权与优先受偿权并非同一权利，该请求权是对他人权利的限制，而优先受偿权则是依照法律规定就债务人的财产优于他人受偿的权利。
综上，孙丽娜、哈尔滨银行鸡西分行所享有请求权均不能对抗金萍所享有的安置优先权，故金萍的安置优先权更优先于孙丽娜、哈尔滨银行鸡西分行的请求权而得到保护。而金萍是否应补交差价款问题，并不影响坚实地产公司履行交付房屋义务，在金萍不履行交款义务的情况下，坚实地产公司可另行主张权利。同时，坚实公司也并未以差价款作为抗辩理由，本院对金萍主张交付房屋的请求予以支持。对金萍主张的违约损失，本意为租房补助费。双方协议中未约定具体数额，又未达成协议，本院参照同地段征收房屋租房补助费每月800元的标准给予支持，至2017年8月31日数额为54400元（18个月×800元+25个月×1600元）。2017年9月1日起至实际交付止，按每月1600元继续给付。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十七条第三款规定，判决如下：
一、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将某住宅小区X号楼X层X号、建筑面积169.51平方米的门市交付原告金萍；
二、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告金萍2014年2月1日至2017年8月31日违约损失（租房补助费）54400元，2017年9月1日起至实际交付房屋止，按每月1600元继续给付。
如果被告未按本判决指定的期间履行交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12626元，原告金萍负担3270元，被告鸡西市坚实房地产开发有限公司负担9356元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。
审 判 长 王 剑
人民陪审员 马洪章
人民陪审员 张玉林
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 孙宏丽