河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民初字第198号
原告陶静雨。
委托代理人朱孟喜，北京市汉威律师事务所律师。
被告董杰。
委托代理人ＸＸ德，北京建豪律师事务所律师。
被告许萍。
被告三河市金联房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊福成淮福苑商业楼19幢5-6号，组织机构代码55189808-0。
法定代表人胡彩霞。
委托代理人李光炜。
原告陶静雨与被告董杰、许萍、三河市金联房地产经纪有限公司（以下简称金联公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶静雨的委托代理人朱孟喜、被告的委托代理人ＸＸ德、被告许萍及被告金联公司的委托代理人李光炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶静雨诉称，2009年4月4日原告以自己的名义购买三河市燕郊开发区美林新东城A区57号楼1单元2702，实际出资、实际偿还贷款。由于原告常年旅居国外，时间久了，与父母产�隔阂，现已经有正式工作及稳定收入，由于留学期间花费父母巨额费用，没有实际偿还，母女间由此产生巨大矛盾。被告许萍开始着手计划卖掉原告的房屋。被告许萍采取诱骗方式取得原告相关证件，在没有原告授权的情况下于2010年12月委托被告三河市金联房地产经纪有限公司出卖涉案房屋。中介公司明知被告许萍不是房屋产权人，也未要求其出示亲属关系证明及授权委托书，就接受了被告许萍的委托，代为出售房屋。2010年12月23日，被告许萍与被告董杰及中介公司签订了《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》，合同中卖方处的签章均为被告许萍所为，被告董杰在签订合同之初，明知许萍不是房屋产权人，对此也没有提出质疑。故被告许萍在没有得到原告授权委托的情况下，私自变卖原告的房屋，该行为属于无权处分行为，签订的合同应为无效合同。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令：1、被告许萍、被告董杰及被告三河市金联房地产经纪有限签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》为无效合同；2、诉讼费用由被告承担。
被告董杰辩称，合同合法有效，原告与被告许萍系母女关系，没有原告的委托，被告许萍不可能与被告董杰签订房屋买卖合同，原告所称的原告母女关系不和谐，董杰不予认可，我方认为是其母女二人故意编造虚假理由，故意毁约的行为。真实的原因是因为涉案房屋价格迅速上涨，导致母女二人作出了不诚信的行为。合同签订后，被告董杰按照约定向原告支付了定金4万元、首付款22万元，该22万元是通过银行转账至原告名下的账户，所以进一步认定，原告对买卖合同的签订和履行是知情的。合同签订后，原告及被告许萍就将涉案房屋交付被告董杰使用，至今已有三年之久，期间被告董杰对房屋进行了装修，添置家用电器等物品，并将房屋出租给第三方使用，同时使用期间的物业费、取暖费及网络服务费均由董杰支付，原告没有承担任何费用，同时在此期间，原告没有对被告使用房屋的事实提出异议，也证明原告对房屋买卖合同的签订和履行是认可的。综上，我方认为合同有效，不同意原告的诉讼请求。
被告许萍辩称，我确实想把房屋卖给董杰，但原告是不知情的，我是在原告不知情的情况下与董杰签订房屋买卖合同，由于原告一直在国外，也没说要居住涉案房屋，我只有《商品房买卖合同》，将涉案房屋的锁换掉才进的房屋。因为我是原告母亲，一人抚养原告十年，原告应该回报我，我对房屋应该有处分权。原告回国后，称不会将房屋给我，双方发生争吵，我想继续履行合同，但无法履行，我认为签订的�屋买卖合同是无效的，同意原告的诉讼请求。
被告金联公司辩称，（一××位于三河市燕郊开发区美林新东城A区57号楼1单元2702室为原告单独所有，2010年12月23日，原告委托其母许萍代为出售此房屋，我方认为原告对其母亲代为出售房屋一事知情，如不知情，三年时间物业会催缴物业费和取暖费。（二××原告为完全民事行为能力人，有自己的主观的判断能力，中介骗其卖房理由不成立，如为限制民事行为能力人，应当有医学鉴定报告。（三××三年后的房价上涨，导致原告反悔，且抓住没有授权委托书的漏洞而提起诉讼，应该是原告与被告许萍的共同欺骗行为。（四××签订合同时被告许萍承诺给其公司补交原告提供同意卖房的委托代理书，但后来多次催要，被告许萍始终没有提交委托书。
经审理查明，原告与被告许萍系母女关系。2010年12月23日，被告许萍以原告的�义与被告董杰签订《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》，约定原告将其名下位于燕郊开发区美林新东城A区57号楼1单元2702室售予被告董杰，房屋总价款395000元，付款方式为一次性付款。合同签订后，被告董杰支付被告许萍40000元定金，并向原告的银行账户转账220000元，余款约定应于过户当日支付。被告许萍自签订合同后，将涉案房屋钥匙交予被告董杰。上述事实，有被告许萍代原告与被告董杰签订的《房屋买卖居间合同》、《过户、按揭代理合同》、被告许萍出具的收条、原告提交的银行转账凭证及原、被告当庭陈述为证，本院予以确认。
庭审中，原告主张被告许萍在其不知情的情况下将其名下的房屋售予被告董杰，被告许萍的买卖行为属无权处分，因此被告许萍与被告董杰签订的《房屋买卖居间合同》及《过户按揭代理合同》均属无效合同，为证�其主张，原告提交如下证据：证据一，房屋产权证，证明原告为本案涉案房屋合法产权人，并依法享有占有、使用、处分和收益的权利，该房屋产权证登记时间为2013年1月11日；证据二，发票三张，证明原告本人于2009年向三河市天宝嘉麟房地产购买涉案房屋，涉案房屋的房产证原告于2013年5月份实际取得，相关的契税等费用由原告本人实际交纳，由原告本人实际出资购买涉案房屋；证据三，中国工商银行对账明细，购买涉案房屋后，原告本人一直偿还银行贷款；证据四，2013年5月11日，原告给被告许萍出具的欠条复印件一份，原件在被告许萍处，是在母女矛盾比较深的情况下出具，证明原告与被告许萍虽系母女关系，但积怨很深，原告遭到被告许萍的刁难，强迫出具欠条；证据五，《房屋买卖居间合同》复印件及过户按揭代理合同复印件，证明合同不是原告所签；该�同是原告从被告许萍处偷偷复印得来，证明被告许萍没有经过原告的明确的授意下，无权处理原告的自有房屋，被告董杰及中介方在签订该两份合同时，明知原告没有给被告许萍出具委托授权，而与被告许萍签订所谓的买卖合同，故该两份合同依法无效；证据六，原告本人于2013年10月16日书写的事实说明，证明本案涉案房屋是原告于2009年4月出资购买，被告许萍在原告不知情的情况下或被哄骗的情况下，从原告处盗取了相关证件（身份证××，之后与他人签订合同的行为，没有得到原告的追认，所以该买卖行为是无效的。原告于2013年年底才知道被告许萍对该房屋的买卖行为，被告许萍在未经原告授权的情况下无权处分该房屋。经质证，被告董杰对证据一、二、三真实性没有异议，但认为房屋是许萍出资购买，故对其证明目的不认可；对证据四，因系复印件，不发表�见；对证据五的真实性没有异议，两份合同是在原告授权被告的情况下与被告董杰签订，合同合法有效，对原告的证明目的不予认可；对证据六，关于原告陈述的真实性不认可。被告许萍对原告证据的真实性均予以认可，无异议。被告金联公司对原告的证据不发表意见。
被告董杰主张被告许萍代女儿陶静雨签订涉案合同，得到了陶静雨的授权，涉案合同合法有效，且自签订合同起至今，该房屋一直由其占有使用，为此提交如下证据：证据一，装修许可证两份，证明房屋由董杰装修；证据二，取暖费发票，证明涉案房屋取暖费由董杰支付；证据三，物业费票据，证明物业费由董杰支付；证据四，是网费票据，证明网费由董杰支付，上述四份证据证明涉案房屋由董杰使用；证据五，账户历史明细一份，2010年12月24日，董杰通过银行转账方式向原告支付首付款人民币22万元；证据六，收条一份，证明被告许萍收取董杰交纳定金4万元；证据七，提交房屋买卖居间合同原件，与原告提交的合同一致，证明董杰与原告存在买卖合同关系。经质证，原告对证据一的真实性、客观性及关联性均不认可，房屋是否装修，原告不清楚，无从确定，原告起诉确认合同无效，收回房屋，装修与本案无关；对证据二的真实性认可，对关联性不认可，该票据体现的名称是陶静雨，是以原告的名义交纳，不能证明是被告交纳，不认可其证明目的；对证据三的真实性、关联性及客观性均不认可，是否交纳，原告不清楚，该收据与本案无关，不认可其证明目的；对证据四的意见同证据三，不能证明被告实际居住，对其证明目的不认可；对证据五，真实性、客观性及关联性不认可，原告没有办理北京银行的开卡信息，均是被告许萍为了买卖本案房屋所办理的，该银行卡办理的过程原告并不知情，是被告许萍一人在操作，钱虽然打入所谓的原告银行账户，但22万元原告没有看到也没有收到，更没有使用，所以对证明目的不认可。对证据六的真实性认可，但认为与本案无关，恰恰证明是许萍向被告董杰收取，不能证明是替原告收取，直接收取定金的行为人是许萍；对证据七合同的真实性认可，对其证明目的不认可，原告不认可董杰与原告存在买卖合同关系。被告许萍对被告董杰提交的证据一、二、三、四的真实性不发表意见，但其认可卖的是毛坯房，签完合同就将钥匙给了董杰，董杰是否装修其不知情；关于证据五的账户，是其拿着原告的身份证，找了一个朋友的女儿代原告去办理的，原告并不知情；对证据六真实性没有异议，4万元定金确实由其收取；对证据七的真实性认可，合同是其与董杰签订，陶静雨的名字也是其代签的，但没有原告授权，当时不懂卖自己女儿的房还需要授权。被告金联公司对被告董杰提供证据的真实性及其证明目的认可。
本院认为，涉案合同系被告许萍以其女儿（本案原告××的名义与被告董杰签订。本案合同签订后，许萍收取董杰40000元定金，将房屋交付董杰，董杰即将220000元房款打入原告的账户中，约定余款在过户之时给付。本案中，原告否认授权其母售房，否认收到房款。鉴于此争议，本案的焦点应为被告许萍代女儿售房是否构成表见代理？对此，本院认为，表见代理制度是基于本人的过失或本人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之进行民事法律行为。具体到本案，被告许萍与原告系母女关系，且许萍持有其女儿名下房屋的钥匙，持有其女儿的相关证件、银行账户，又经被告金联公司确认被告许萍的代理�份，被告董杰作为买受人，以合理对价购买房屋，又将220000元房款打入原告的银行账户，且已于2010年12月23日起至今实际占有使用涉案房屋，已经尽到了其能够尽到的注意义务，符合民法意义上的善意相对人的特征；而许萍基于与原告的特殊关系和对原告相关证件的持有及对涉案房屋的实际掌控，足以具备代理权的客观表象，故被告许萍的代理行为有效，构成民法意义上的表见代理。由此，被告许萍代原告与被告董杰签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。综上，本院对原告要求确认涉案合同无效的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告陶静雨的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告陶静雨负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日�十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 武晓红
代理审判员 胡会峰
人民陪审员 张春良
二〇一四年五月三十日
书 记 员 王 磊