山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德中民终字第750号
上诉人（原审被告）：德州市不倒翁工贸有限公司，住所地：德州市德城区罗长路121号。
法定代表人：曹春晓，董事长。
委托代理人：韩梓林，系德州市不倒翁工贸有限公司员工。
被上诉人（原审原告）：德州理想镇置业有限公司，住所地：德州市陵城区马颊河路西首路南。
法定代表人：智玉芹，总经理。
委托代理人：段景勇，山东九公律师事务所律师。
上诉人德州市不倒翁工贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市陵城区人民法院（2014）陵民初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年12月17日，原、被告签订一份房屋租赁合同，被告将在德州东站承租的房屋中的一间编号为G05、建筑面积为65.2平方米的一间房屋转租给原告，原告用来作VIP贵宾候车厅使用。双方约定租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止，共计两年。租金按每天每平方米22元计算，全年租金为523556元，本合同签订之日起7日内支付首期全年租金。在支付首期租金之日同时，承租方向出租方支付经营保证金人民币50000元整，今后经营中，如出现违反车站食品安全、消防安全、服务质量、环境卫生及规范管理等相关规定的行为或任何违约行为，出租方有权将因此发生的罚款、违约金、赔偿金等从保证金中扣除。原、被告还对合同其他事项进行了相应约定。2013年12月23日，原告通过转账向被告付款523556元。之后原、被告经过协商，重新签订租赁合同一份，该合同将租金调整为“按每天每平方米19元计算，全年租金为452162元。”，其余部分内容与前一份合同大致相同。被告据此合同于2014年2月25日向原告开具了收取租金金额为452162元的税务发票一份，于2014年3月17日向原告通过银行电汇向原告退回多收的款项21394元，于2014年3月25日向原告开具了收取50000元保证金的收据一份。合同签订后，被告向原告移交了房屋，原告对房屋进行了接收，在房屋内添置了部分家具，安排部分工作人员在此负责接待。因包括该房屋在内的德州高铁东站商业房屋存在安全隐患，按照铁路部门的要求，被告于2014年1月1日与天津市天帝清洗粉刷服务有限责任公司签订合同，约定由天津市天帝清洗粉刷服务有限责任公司负责对德州东站站房内l、2、3层商业房屋的土建、强电、装饰装修、给排水、暖通等项目进行维护保养和整改，原告所租赁的房屋室内因此停电。因所租赁的房屋室内没有通电不能正常使用和营业，原告因此与被告产生纠纷，双方协商不成，原告于2014年9月16日向德州经济开发区人民法院提起民事诉讼，请求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，判令被告返还原告租金及保证金573556元，判令被告向原告支付违约金52355.6元。依据德州经济开发区人民法院的申请，山东省德州市中级人民法院依法指定原审法院管辖，2014年9月19日，德州经济开发区人民法院将案件移送原审法院审理。
原审判决认为，本案中被告未在双方约定的期限内向原告所租赁的房屋提供电力，构成违约无疑。本案原、被告双方争执的焦点问题是被告的违约行为是否满足合同解除的条件。被告的违约行为是否满足合同解除的条件应当从以下几个方面进行分析：一、本案原、被告双方是否完成房屋的交接。合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。作为具有居住、办公、营业等正常使用功能的房屋，应当具备通水、通电、不存在安全隐患等基本条件。本案中，原、被告签订房屋租赁合同后，原告向被告支付了2014年全年租金452162元和保证金50000元，被告也应当全面履行合同义务，向原告交付具备通水、通电、不存在安全隐患等基本条件，具有办公、营业等正常使用功能的房屋。原、被告签订的房屋租赁合同第五条规定：“……。2、乙方（原告）必须在交付日依甲方（被告）要求的所有步骤及手续接收该场地。交接时甲乙双方均派员到场，对场地及场地平面图签字确认，届时的确认文件作为乙方（原告）返还房屋的标准。乙方（原告）拒绝受领房屋的，甲方（原告）有权解除合同，并不返还定金。”从双方以上约定看，被告在交付房屋、原告在接收房屋时双方应当办理相关的交接手续。在庭审过程中，原告主张因房屋不通电，不具备使用条件，因此双方没有签署上述文件。被告在诉讼中也明确认可双方没有签署涉及交接方面的相关文件。因此虽然被告向原告交付了房屋，原告对房屋也进行了接收，并在房屋内添置了部分家具，但是原、被告双方约定房屋租赁的租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止，而该房屋自2014年1月1日起就因存在安全隐患，进行土建、强电、装饰装修、给排水、暖通等项目的维护保养和整改，室内因此没有通电，该房屋尚不符合投入使用的条件，更不符合对外出租的条件，因此被告对该房屋所进行的交付不能构成双方合同约定和法律意义上的“交付”，原告对该房屋的接收也不能构成双方合同约定和法律意义上的“接收”。二、涉案房屋室内停电的时间。诉讼中，原告主张其在接收房屋时室内就不通电，而被告主张原告在接收房屋时室内通电，只是后来因维修、整改而停电。首先被告应当对其主张的原告在接收房屋时室内通电的事实负有举证责任，被告在本案诉讼期间未提供相关证据证明其主张成立；其次，公证机关在2014年8月6日保全证据时原告所租赁房屋内电表的耗电数字显示为10.8度，按日常生活经验分析，原告利用该房屋进行办公、宣传、服务，10.8度可能不足原告使用一天，并且不能排除该电表在安装前是否已经被使用过10.8度的电量；第三，根据被告与天津市天帝清洗粉刷服务有限责任公司签订的合同，德州东站站房内1、2、3层商业房屋的维护保养和整改从2014年1月1日起已经开始，室内也因此停电。综合以上证据，原告关于其在接收房屋时室内就不通电的主张更为可信，原审法院予以采纳。关于何时该房屋室内恢复通电，原告主张其在2014年9月17日搬走时该房屋室内仍未通电，而被告主张在2014年8月11日前已经恢复通电。但是首先被告应当对其主张的在2014年8月11日前该房屋室内已经恢复通电的事实负有举证责任，被告在本案诉讼期间有关室内恢复通电的证据只有被告法定代表人与号码为1336534****的手机机主之间短信记录一份，被告没有提供手机短信的原始载体
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手机，原审法院对其真实性无法核实，也不能证明对方机主身份是电工，不能证明被告的此项主张；其次，根据被告与天津市天帝清洗粉刷服务有限责任公司签订的合同，由天津市天帝清洗粉刷服务有限责任公司从2014年1月1日起负责对涉案房屋等进行维护保养和整改，合同有效期为一年，被告只是提交部分证据证明涉案房屋等因维护保养和整改原因需停电的相关证据，没有该工程竣工验收的相关证据，不能证明其在2014年8月11日前已经恢复通电的事实主张。综合以上证据，原告关于其在2014年9月17日从涉案房屋搬走时室内仍不通电的主张更为可信，原审法院亦予采纳。综上，依法应当认定在原告自2014年1月1日接收该涉案房屋起至2014年9月17日从涉案房屋搬走时室内一直停电。三、被告违约行为的性质。众所周知，房地产销售行业具有较强的季节性和时效性，原、被告合同约定的租赁期限为2年，但该房屋不通电的时间长达九个多月，被告在合同成立并生效后9个多月内未完成双方合同约定和法律意义上的“交付”，原告也未能在上述期间内实现双方合同约定和法律意义上的“接收”，该期间超过整个合同期限的三分之一以上，致使原告不能完整有效地在双方约定的时间内实现利用该房屋进行办公、宣传、服务等合同目的。综上，原审法院认为，原告请求解除双方之间的房屋租赁合同，符合法律规定，原审法院依法予以支持。合同解除后，原告对所租赁占用的房屋，应当在恢复原状后交付被告，被告对原告缴纳的租金452162元和保证金50000元，依法也应予以返还。但鉴于被告在收取原告缴纳的租金后，向原告开具了发票，向税务机关缴纳了30520.97元的税款，原告接收房屋后在室内不通电的情况下也实际占用了该房屋，其安装在室外的“理想镇玖悦VIP接待处”的标识牌也在一定程度上起到室外广告的作用，原告也因此取得一定收益，结合本案实际情况，应适当酌减被告应当返还租金的数额，以50000元为宜。当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则。虽然原、被告双方在合同中存在“如一方不履行合同义务，或者履行义务不符合约定，应承担违约责任，向对方支付相当于年租金总额10%违约金”的约定，但在签订租赁合同时，原告就明知该房屋室内未通电，也无法预知何时通电，原告在此情况下有权利拒绝签订合同，拒绝对房屋进行接收，但原告仍与被告签订租赁合同，对房屋进行接收、占有和使用，之后再以被告违约为由向被告主张违约金，不符合诚实信用原则。依照《最高人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院作出判决：一、解除原告德州理想镇置业有限公司与被告德州市不倒翁工贸有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告德州市不倒翁工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告德州理想镇置业有限公司租金402162元及保证金50000元；三、驳回原告德州理想镇置业有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元、保全费3970元，由原告负担3892元，被告负担10128元。
上诉人德州市不倒翁工贸有限公司上诉称，本案被上诉人以房屋一直没有电，至今无法进行装修，至今无法开展正常经营活动为由要求解除合同，一审法院对本案事实尚未查清：一、涉案房屋停电的时间问题。1、双方签订的租赁合同第五条第一项明确记载乙方（被上诉人）对出租房屋及配套设施在签订合同之前已通过适当方式得到确认。因此对于承租房屋是否通电被上诉人在签订租赁合同时明确知情。2、一审法院对上诉人一审期间提交的整改计划和施工说明两份证据均予以认可，这两份证据证实是在租赁房屋之后因整体线改而停电，因此可以认定是在被上诉人租赁房屋之后因工程改造而停电的。因此根据上述事实，一审法院认定交付房屋时就不通电无事实依据。二、一审法院对于上诉人提交的手机信息等视听资料未提交原始载体为由而未确认也缺少事实依据。在第一次开庭时，上诉人提交了全部证据材料，并提交视听资料的原始载体，但是被上诉人以超出举证期限为由拒绝质证，法庭也未组织当事人质证。在第一次庭审结束后被上诉人提交了书面的质证意见，并未要求上诉人提交原是载体，在第二次开庭时也仅仅是组织当事人对被上诉人的书面质证意见发表意见，因此，要求提交原是载体并非是当事人意见。三、被上诉人要求解除合同无法律依据和事实依据。1、双方签订的租赁合同第六条第4项约定，乙方（被上诉人）应保证在2014年1月1日前，完成租赁房屋的整体装修施工并具备营业条件。如乙方不能按甲方要求如期开业，视乙方违约。因此乙方违约在先，即使租赁房屋不能通电，但是根据《合同法》规定，不通电不构成根本性违约，不能主张解除合同。2、被上诉人租赁房屋的用途是贵宾室，根据法律规定必须办理消防验收，并办理消防许可证，但是至今被上诉人仍未办理任何消防手续，即使租赁房屋通电，因被上诉人未办理消防验收，其不能正常营业，因此是否通电不会影响其是否营业。3、被上诉人在起诉时主张解除合同的理由已经不存在。根据上诉人提交的证据可以证实在2014年8月11日前租赁房屋已经通电，被上诉人是以已经不存在的理由主张解除合同，一审法院对该事实并未查清。四、退一步讲，一审法院即使判决解除合同，判决返还租金无法律依据。根据《合同法》规定，解除合同应当根据合同的性质来决定是否恢复原状。房屋租赁合同解除合同时，承租人已使用了房屋，其将租赁房屋返还给出租人，又判令出租人将租金返还给承租人，明显显失公平，增加了合同履行过程中的不稳定性，因此即使解除合同，出租人不应当返还租金，这样更有利于经济社会的和谐性。综上所述，一审法院对本案认定事实不清，请上级法院查明事实，依法作出公正判决。上诉人依据原审（2014）陵民初字第1212号民事案，2015年1月14日，庭审笔录所记录中的质证情况，被上诉的《民事起诉状》载证，及原审庭审中所设定的争议焦点载证，认为原审（2014）陵民初字第1212号民事判决书，是份越权不当的判决。为此，再补充提交上诉不服理由的意见如下：依据原审原告的《民事起诉状》中诉求事项，依据谁主张谁举证原则陈述，依据被上诉人向原审法院提交质证的《租赁合同》，依据该合同的所有条款，该合同的条款中没有设定被上诉人解除合同的条款条件。原审原告所诉行使的“解除权”诉状中自证，依照了《合同法》第九十四条规定的情形而行使。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依照上述法条，该法条对当事人一方行使解除权作出了明确行为界定，被上诉人所诉行为的行使经过事实证明，不具有上述该法条行为事实发生。且原审判决书援引了《合同法》第九十四条第（四）项之规定，却厘不清《合同法》第九十六条法定权限的情况下，违背上述法律的庭审过程，上诉人认为原审法院依法不享有直接判决解除合同的权力，所以（2014）陵民初字第1212号民事判决书，是份违反《合同法》第九十六条之规定的判决书。为此，上诉人请求二审德州市人民法院，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，依法撤销（2014）陵民初字第1212号民事判决书的各项判决；依法驳回原审原告诉求；依法保护合法人权益；彰显法律的公平正义公正。
被上诉人德州理想镇置业有限公司答辩称，一、被答辩人房屋没有电直接导致答辩人不能正常开业和营业，导致答辩人错过了重要的销售节点，答辩人因此不能实现订立合同的目的。根据租赁合同第四条第4款的规定，房屋通电是被答辩人必须履行的义务，答辩人在接收房屋后至起诉时将近10个月的时间内，被答辩人一直没有为答辩人接通电源，房屋没有电直接导致答辩人不能对房屋进行装修，直接导致答辩人的各种电器包括屋外门头灯、屋内照明灯、电脑、饮水机、咖啡机、路由器、液晶电视、手机充电器、开水壶、房屋鸟瞰图灯以及其他电器等均不能正常使用，导致答辩人无法正常开业和营业。因答辩人无法正常开业和营业，答辩人无法在高铁站及时、有效地宣传自己的产品和服务，无法为客户提供相应的服务。因此，答辩人当初租赁被答辩人房屋进行广泛宣传的目的没有达到。另外，春季是房地产销售的黄金时期，因被答辩人房屋没有电，答辩人错过了重要的销售节点，答辩人借春季促销的目的无法实现，从而无法实现订立合同的目的。二、原审法院判决解除合同并返还租金于法有据。我国《合同法》第94条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第97条同时规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被答辩人房屋长期不通电的事实致使答辩人不能实现合同的目的，原审法院判决解除租赁合同符合我国《合同法》第94条第四款的规定。另外，本案租赁合同已经履行，答辩人要求被答辩人返还租金是一种补救措施，以此来弥补答辩人多支付的租赁费用。因此，原审法院判决返还租金完全符合第97条的规定。三、上诉人的上诉理由依法不能成立。1、原审法院认定答辩人与被答辩人在交付房屋开始时就不通电完全正确。第一，双方签订的租赁合同为被答辩人一方提供的格式合同，被答辩人关于“房屋及其相关配套设施经国家有关部门和机构验收合格，符合相关建筑质量标准，乙方在签订合同之前已通过适当方式得到确认，乙方对此予以认可”的主张是被答辩人自己随意规定在合同中的内容，其主张完全是被答辩人的一面之词；第二，被答辩人从来没有向答辩人提供过房屋及其相关配套设施经国家有关部门和机构验收合格、符合相关建筑质量标准的任何证明文件资料等，被答辩人所述“乙方在签订合同之前已通过适当方式得到确认，乙方对此予以认可”的情形根本不存在，被答辩人对房屋及其相关配套设施是否经了国家有关部门和机构的验收以及是否合格、相关建筑质量是否符合相关标准负有举证义务；第三，答辩人的租赁期限始于2014年1月1日，而被答辩人与天津市天帝清洗粉刷服务有限公司签订的房屋及附属物零星维修项目框架协议（整改计划）和北京铁路局天津西站安技科施工说明记载日期分别为2014年1月1日和2014年1月2日，整改计划和施工说明完全能够说明答辩人在租赁期限刚开始时被答辩人的房屋就没有通电；第四，德州市鲁北公证处公证书证实，截至2014年8月6日，被答辩人房屋内的电表指数仅为10.8，该数字能够印证交付房屋时就不通电；第五，被答辩人提交的2014年8月11日通电短信其真实性无法确认，该短信无法确认发短信人的身份，也无法确认收短信人就是被答辩人的法定代表人曹春晓。况且，手机的显示时间可随意设置，不能排除被上诉人为制造通电事实修改了手机显示时间。2、被答辩人关于答辩人违约在先的主张缺乏事实依据。被答辩人辩称，在2014年1月1日前，答辩人应完成租赁房屋的整体装修施工，并具备营业条件和如期开业，否则视为违约。答辩人认为，被答辩人的该项主张缺乏最基本的常识！在没水没电的情况下答辩人怎么可能进行装修和营业？正是因为房屋没有电，答辩人才不能进行装修，因此，是被答辩人的违约行为导致了答辩人不能进行装修和正常营业，答辩人的行为不构成违约。3、被答辩人关于答辩人因消防验收而不能正常营业的主张缺乏事实和法律依据。答辩人不能正常营业是基于被答辩人不能提供房屋电源，而不是消防验收问题。房屋的消防义务由房屋的所有权人承担，作为租赁房屋进行楼房销售宣传的答辩人来说，其没有办理消防验收手续的法定义务，被答辩人强行要求答辩人承担该项义务缺乏法律依据。补充：上诉人以一审法院违反合同法第九十六条的规定，作出越权判决的说法，被上诉人认为不能成立，1、在被上诉人起诉上诉人之前，被上诉人的法定代表人及部门经理与上诉人的法定代表人曹春晓进行沟通协商，结果为：要求上诉人返还六个月的房租，上诉人只返还2-3个月的房租，参与其中协商的由上诉人的法律顾问付辉律师，起诉前已经进行了协商，上诉人一直不同意返还被上诉人六个月的租金，所导致起诉到法院，上诉人所称没通知解除合同不能成立；2、法院诉讼是解决民事纠纷的一种手段，原审法院依据上诉人房屋长期不通电，致使被上诉人不能实现合同目地的事实，解决双方的民事纠纷，符合我国民法及民诉法的诉讼经济原则，这样的判决能够解决双方的矛盾，原审法院的判决并无不当。
二审查明事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有：一、原审判决上诉人与被上诉人的租赁合同解除有无事实和法律依据；二、原审判决上诉人返还被上诉人租金及保证金452162元有无事实及法律依据。
关于第一个争议的焦点问题，原审判决上诉人与被上诉人的租赁合同解除有无事实和法律依据。通水通电是房屋正常使用的基本条件，虽然双方在合同中没有明确约定租赁标的物应当通水通电，但是双方签订的租赁合同第四条第4项是关于被上诉人日常经营水、电费的结算约定，该约定中明确了被上诉人用电费用如何结算，既然有关于电费的约定，就可以推定该租赁标的物是应当通电的。被上诉人一审中提交的公证书显示，在2014年8月6日该租赁标的物仍然没有通电，且电表显示用电数为10.8度。房屋不通电导致被上诉人无法利用该房屋进行办公及服务，以至于合同的目的不能实现，被上诉人请求的解除房屋租赁合同应予支持。上诉人主张本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上诉人认为被上诉人不应直接提起诉讼要求解除合同，而应当通知上诉人解除合同，原审法院不应直接判决双方合同解除。本院认为，依照合同法主张解除合同的通知形式可以是多样的，诉至法院，法院将起诉状送达到对方当事人时，也是通知的一种形式。选择何种方式通知对方解除合同是当事人的权利。因此，原审判决解除上诉人与被上诉人的租赁合同并无不当。
关于第二个争议的焦点问题原审判决上诉人返还被上诉人租金及保证金452162元有无事实及法律依据。因被上诉人在合同签订后向上诉人缴纳了租金452162元及保证金50000元，双方合同解除后，被上诉人应当将租赁的房屋恢复原状交付给上诉人，上诉人亦应当返还被上诉人租金。原审判决已经考虑了上诉人开具了发票，缴纳税款的费用，及被上诉人悬挂广告牌取得一定收益，适当酌减上诉人应当返还的租金。因此，原审判决返还租金及保证金的数额并无不当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10050元，由上诉人德州市不倒翁工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 崔书江
审 判 员 王玉敏
代理审判员 宋兆源
二〇一五年十一月十日
书 记 员 张 晓