广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初8065号原告：龙燕茹，女，1992年8月28日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：江嘉琪，广东裕信律师事务所律师。被告：陈彩明，女，1974年12月13日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：杨家林，广东誉理律师事务所律师。第三人：广州保利城物业管理有限公司，住所地广州市花都区风神大道10号C栋三楼，统一社会信用代码91440101671817476T。法定代表人：彭袆。原告龙燕茹诉被告陈彩明、第三人广州保利城物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙燕茹及其诉讼代理人江嘉琪，被告陈彩明的诉讼代理人杨家林到庭参加诉讼。第三人保利物业公司经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告龙燕茹向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告立即退还2017年5月及6月的租金10000元及租赁押金15000元共计25000元给原告；2、请依法判令被告赔偿原告损失80000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：l、请依法判令解除原被告在2017年4月10日签订的《租赁合同》。2、请依法判令被告立即退还2017年5月及6月的租金10000元及租赁押金15000元共计25000元给原告。3、请依法判令被告赔偿原告损失80000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月10日签订《租赁合同》约定原告承租被告名下位于广州市花都区三东大道保利花园23号的商铺用于经营茶叶销售，合同对租金标准及租赁期限等内容进行了约定。签订合同当天原告预交了租赁押金15000元及2017年5月10日至6月9日的租金5000元给被告，被告当天将商铺交付原告用于装修，但当原告对商铺进行装修期间（4月底）才发现商铺墙体渗水，导致装修好的墙面出水泡、发霉、墙面剥落，原告当即通知被告要求对商铺进行修复，被告通知物管公司派人来查看商铺渗水情况，但直至6月底物管公司才陆续派人前来维修，但一直未能完全修复。在7月初，由于墙体渗水太严重，原告与被告协商解决方案，被告承诺在修复期间免除7、8月两月的租金并尽快修复好商铺供原告使用，若修复不好则原告可以解除租约。但直至9月初，涉案商铺渗水问题仍未能修复。被告在9月6日突然在商铺上粘贴催款通知要求原告补交7、8月的租金并直接对涉案商铺上锁强行收回了涉案商铺，导致原告无法进入使用商铺，被告的行为已严重违反合同约定，损害承租人的合法权益。原告承租涉案商铺期间，因涉案商铺的墙体渗水严重而无法正常使用商铺，商铺无法接待客人，存放在商铺内的茶叶受潮发霉无法使用，遭受重大经济损失，且现在被告无故收回商铺致使租赁合同无法正常履行，原告全部的经营投入化为泡影。原告多次与被告协商要求退回己付的租金和押金并赔偿损失，但被告不予理会，原告为维护自身合法权益，唯有具状至贵院，请求依法判令。被告陈彩明答辩称，驳回原告全部诉请。第一，原被告租赁合同没有解除，原告主张被告强行锁门是没有事实依据。根据原告与被告微信记录，可以证明原告是自行搬走，不是被告强行锁门。第二，原告在庭审时增加诉请要求解除租赁合同，我方认为是不符合法律规定及合同约定内容，没有事实依据。第三，原告自行搬离租赁房屋，其所产生的所有法律责任应当由其自行承担。第四，原告诉称店铺存在质量问题不是事实，根据被告所提供的店铺照片可以证明，店铺没有出现渗水情况，根据租赁合同第四条约定，被告将商铺交付给原告使用后，修缮义务是原告承担，涉案店铺即使出现渗水，修缮的义务应当是原告承担。第五，原告的损失没有事实和法律依据。原被告双方合同并没有解除，不存在原告装修、招牌制作损失。即使本案的合同解除，根据原告提供的相关证据，也不足以证明其损失，且本案租赁过程中，因原告自行搬离，过错在于原告。原告诉请的真实原因，是原告店铺经营不善，长期亏损，其为了减少亏损，有意到法院起诉要求我方赔偿损失。第三人保利物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于广州市花都区三东大道保利花园23号，权属人是陈彩明。2017年4月10日，陈彩明（出租方、甲方）与龙燕茹（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定由甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限自2017年5月10日至2022年5月9日，租金标准为2017年5月10日至2019年5月9日每月5000元，每月5日前交下一个月度租金。合同第二条约定，甲方于2017年4月11日前按现有的现场状况向乙方交付该物业，装修期免收租金。第三条5、承租方应在签订合同之时向出租方支付15000元作为押金。6、承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收租金千分之一的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费超过5000元，出租方有权单方面解除合同，没收租金并有权向承租方进一步追究责任。第四条甲乙双方签署本合同后，甲方将房屋交给乙方使用，乙方的修缮，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。合同签订后，龙燕茹向陈彩明支付押金15000元。2017年4月11日，陈彩明将涉案商铺交付给龙燕茹使用。龙燕茹认为，陈彩明交付的商铺是毛坯状态，其对涉案商铺进行的装修主要是水电、吊顶、隔断、扇灰等全部硬装，不包括软装，以及门口的招牌。陈彩明认为，其交付的商铺已做批荡，龙燕茹确对涉案商铺进行了装修。龙燕茹分别于2017年5月10日、6月9日向陈彩明支付2017年5月及6月的租金各5000元，后未再支付租金。合同履行过程中，因涉案商铺存在渗水问题，龙燕茹要求陈彩明进行维修，陈彩明、龙燕茹与保利物业公司的工作人员进行联系，要求维修。龙燕茹认为其在2017年4月底已向陈彩明提出渗水问题，陈彩明对此予以否认，认为龙燕茹从未向其提出过渗水问题。后涉案商铺在2017年8月底维修完毕。龙燕茹在与陈彩明的微信聊天记录中明确“涉案商铺在2017年8月28日、29日、30日才整好的，按正常来说，9月这个月，这家店才是正常交到我手可以正常使用”。龙燕茹认为因渗水问题，其一直断断续续使用涉案商铺。陈彩明认为，龙燕茹一直在使用涉案商铺。龙燕茹认为涉案商铺存在渗水，导致其存放在商铺内的物品发霉，装修也受到影响，其无法正常使用涉案商铺，向陈彩明提出赔偿。陈彩明通过微信向龙燕茹发出一份协议书，内容如下：甲方陈彩明，乙方龙燕茹，关于保利花城23号铺的租金、货物损失赔偿事宜，经甲乙双方友好协商达成以下协议：1、免收2017年7月10日至9月9日的租金。2、从2017年9月10日开始租金按4500元/月收取。3、甲方配合乙方向保利花城物业管理处追讨损失赔偿。落款处，陈彩明在甲方签名处签名，龙燕茹未在该协议书上签名。龙燕茹于2017年9月6日收到陈彩明发出的催款通知，陈彩明要求龙燕茹在2017年9月10日前将所欠的2017年7月10日至9月9日的租金10000元缴清，否则，解除双方签订的《租赁合同》，并没收押金，租赁房内的装修及全部物品归业主所有。2017年9月10日，龙燕茹通过微信通知陈彩明“我现在在搬了，今天下午把钥匙给你，其他我交给律师”，陈彩明回复“搬了也要付租金啊”，龙燕茹回复“本来你们说免租到9月10号的，不然我早搬了，现在是跟你们协商不成。我今天10号把钥匙给你”。龙燕茹主张陈彩明在2017年9月10日强行收回涉案商铺，并上锁，其还有经营物品留在商铺内。陈彩明主张，是龙燕茹在2017年9月10日将涉案商铺钥匙交回，并将涉案商铺内可移动物品全部拆除带走。龙燕茹认为其并没有将钥匙交回给陈彩明，其只是将茶叶及布艺沙发搬走。另查明，龙燕茹认为，其于2017年4月16日与佛山市泷腾装饰工程有限公司签订《店面装修工程合同》，合同编号：[南海]合同[2016]8号，该合同约定工程名称为茶舍茶叶店室内装潢工程，合同价款采用固定价格形式，付款方式为按进度付款，合同价款含增值税为70000元。龙燕茹于2017年5月10日支付招牌费用10000元，于2017年7月28日向佛山市泷腾装饰工程有限公司支付装修款70000元。龙燕茹为此提交了《店面装修工程合同》、营业执照及收据两张拟证实其主张。陈彩明对于上述证据不予认可，认为该合同在2017年4月签订，但合同编号是2016年，自相矛盾；另外合同约定含税价款是7万元，龙燕茹提供只是7万元收据，与合同约定不符；最后，合同中约定付款方式是按进度付款，合同收据是一次性付款，与合同约定不符；合同1.4条约定了承包方式，双方没有作出明确约定。关于招牌损失，龙燕茹提供的收据公章不清晰，无法显示是由哪一家公司出具。经本院询问，陈彩明表示不同意利用龙燕茹完成的装修。本院认为，龙燕茹与陈彩明签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守约定。鉴于龙燕茹已搬离涉案商铺，涉案合同无法继续履行，龙燕茹要求解除与陈彩明签订的《租赁合同》，本院予以支持。本案的争议焦点为何方违约及何方需承担违约责任？本院认为，根据龙燕茹及陈彩明提交的证据显示，涉案商铺确实存在渗水现象，影响龙燕茹的正常使用。龙燕茹提出涉案商铺存在渗水问题后，陈彩明及保利物业公司积极对涉案商铺进行修复。涉案商铺于2017年8月底修复完毕后，龙燕茹继续使用涉案商铺至2017年9月10日。后龙燕茹自愿搬走。此时，若龙燕茹同意，合同可以继续履行。龙燕茹在租赁期限未届满前，自愿搬离涉案商铺，违反合同约定。龙燕茹要求退回其向陈彩明支付的押金15000元，陈彩明对此提出异议，本院不予支持。但因涉案商铺存在渗水问题，直至2017年8月底才维修完毕，确实影响龙燕茹的正常使用，龙燕茹要求陈彩明退回2017年5月至6月的租金10000元，本院予以支持。关于损失赔偿问题，龙燕茹明确其损失为对涉案商铺进行装修而花费的80000元，其中水电、吊顶、隔断、扇灰等全部硬装花费70000元，招牌花费10000元。龙燕茹为此亦提供了《店面装修工程合同》及收据证实其主张。陈彩明对此虽予以否认，但亦确认其将涉案商铺交付给龙燕茹时，涉案商铺只做了批荡，龙燕茹确对涉案商铺进行了装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院分别按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”虽陈彩明不同意利用龙燕茹完成的装修，但龙燕茹对涉案商铺完成的水电、扇灰等装修为已形成附合的装饰装修，且涉案商铺确实存在渗水问题，影响了龙燕茹的正常使用。本院酌定陈彩明赔偿龙燕茹21000元。至于招牌，并不属于已形成附合的装饰装修物，龙燕茹要求陈彩明赔偿招牌费用10000元，本院不予支持。第三人保利物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第十一条第二项的规定，判决如下:一、解除原告龙燕茹与被告陈彩明于2017年4月10日签订的《租赁合同》；二、被告陈彩明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙燕茹返还10000元；三、原告龙燕茹向被告陈彩明支付的押金15000元，被告陈彩明不予退还；四、被告陈彩明自本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙燕茹赔偿21000元；五、驳回原告龙燕茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告龙燕茹负担912.5元，由被告陈彩明负担287.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一七年十二月二十二日书记员  朱婷欣