金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初6878号
原告：金华市百盛市场管理有限公司，住所地金华市双龙南街307号（公元大厦1楼、2楼）。
法定代表人：高中兴，经理。
委托诉讼代理人：朱小燕，浙江泽鉴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。
被告：钱静，女，1963年10月6日出生，汉族，住金华市。
委托诉讼代理人：赖建中，系被告丈夫，1953年10月28日出生，住金华市婺城区。
被告：中国农业银行股份有限公司金华婺城支行，住所地金华市八一北街248号。
诉讼代表人：斯晶虹，行长。
委托诉讼代理人：舒宁、吴丹青，系该行职员。
原告金华市百盛市场管理有限公司（以下简称百盛公司）为与被告钱静、中国农业银行股份有限公司金华江北支行（以下简称农行江北支行）案外人执行异议之诉一案，于2017年5月23日向本院提起诉讼。本院同日受理立案后，依法组成合议庭于2017年7月18日公开开庭进行了审理。庭审中查明农行江北支行、城西支行和婺城支行已经于2015年9月15日合并为中国农业银行股份有限公司金华婺城支行（以下简称农行婺城支行），在征询双方当事人的意见后，当庭将立案时的被告农行江北支行变更为农行婺城支行。原告百盛公司的法定代表人高中兴、委托诉讼代理人朱小燕，被告钱静的委托诉讼代理人赖建中，被告农行婺城支行的委托诉讼代理人舒宁、吴丹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百盛公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告在2014年3月1日至2029年2月28日期间对被告钱静所有的坐落于金华市门牌号××大楼一、二层（紫荆苑小区3幢16室、3幢4-7室、6幢8-14室、8幢15-21室××2191.08平方米房屋享有租赁权，并在拍卖时对原告的租赁权予以保护；2．确认原告对上述房产享有优先购买权；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年2月承租了被告钱静所有的位于金华市的房屋，2015年8月14日，被告农行婺城支行申请查封并强制执行钱静的上述房屋。执行过程中，原告要求对上述房屋享有租赁权，执行法院于2017年4月6日初作出了（2015××金婺执民字3393号执行裁定，裁定原告的租赁权不得对抗申请执行人。原告提出书面异议，并于2017年5月11日收到（2017××浙07**执异42号执行裁定，驳回原告的异议。现提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：一、原告与被告钱静在2014年2月签订了一份房屋租赁合同，约定将钱静所有的坐落于金华市门牌号××大楼一、二层，总面积2191.08平方米的房屋出租原告使用，租期为2014年3月1日至2029年2月28日，租赁期限为15年。2014年2月25日，原告将租赁合同中约定的定金10万元通过银行转账方式打入钱静账户，又于2014年3月5日根据合同约定转账支付了22.5万元租金。二、在原告接收租赁房屋后，因该房屋有多处漏水等情况与被告钱静曾发生纠纷，2015年8月26日钱静起诉至金华市婺城区人民法院〔案号为（2015××金婺民初字第2510号〕，后经调解以高中兴个人亦自愿承担共同付款责任后以撤诉结案。三、在签订房屋租赁合同时，钱静告知原告该房屋未办理过抵押登记，原告也确认该房屋并未办理过抵押登记。原告在承租房屋后即投入巨额资金进行装修，并在装修后经钱静同意将该房屋的一部分转租给了多个第三方。部分第三方承租后再次对房屋进行了装修。四、本案中的租赁关系的发生在抵押权成立之前，并且抵押权人对租赁情况应该也是知情的，抵押权成立前原告即已在现场张贴了多份转租公告，同时已经将部分房屋转租并进行装修，如果抵押权人到过现场不可能不知晓房屋已出租的事实。五、现该房屋由多个承租人经营，并且都投入了巨资装修，若在未确认租赁权时即进行拍卖，必将引起很多纠纷，对社会的和谐稳定也将会造成极大影响。
原告为证明其主张，提交了下列证据：
1．房屋租赁合同一份，用以证明在抵押登记前即2014年2月原告与被告钱静签订了一份《房屋租赁合同》，约定钱静所有的坐落于金华市，6幢8-14、8幢15-21室的房屋出租申请人使用，租期为2014年3月1日至2029年2月28日，租赁期限为15年等事实；
2．（2015××金婺民初字第2510号案件的部分案卷材料复印件，用以证明原告的租赁合同成立时间在抵押登记之前；
3．照片5张，用以证明租赁房屋漏水严重；
4．（2015××金婺执民字3393号、（2017××浙07**执异42号执行裁定书各一份，用以证明原告的执行异议并驳回；
5．收据1份，用以证明被告钱静已经确认原告及原告的法定代理人履行了付款义务，租赁合同继续履行，其他事项双方互不追究；
6．诉讼费发票一份，用以证明原告已缴纳执行款，钱静同意撤回执行申请的事实；
7．微信聊天记录一份，用以证明原告及其法定代表人已经与被告钱静达成调解协议并履行了调解内容，被告钱静应撤回执行申请，租赁合同应继续履行；
8．网上银行电子回单九份、收条二张，用以证明高中兴在租赁期间一直履行在支付租金，案涉租赁关系真实。
被告钱静答辩称：一、原告所诉与事实不符。被告钱静与原告于2014年2月签订房屋租赁合同一份，合同签订后，钱静依约履行了义务，但因原告未依约履行支付租金的义务，钱静于2015年8月26日起诉至金华市婺城区人民法院要求解除合同、支付尚欠租金。经调解以高中兴个人也自愿承担共同付款义务后，钱静撤回起诉。嗣后，因原告和高中兴未依约履行支付租金的义务，钱静再次提起诉讼〔案号为（2016××浙07**民初10000号〕，后经法院调解结案。但百盛公司和高中兴仍未按调解书第一项之约定履行支付租金的义务。因此，根据调解书第二项已经解除合同。钱静在履行租赁合同中不存在任何违约行为，而百盛公司一再违约不支付租金，为此，钱静申请法院强制执行，申请事项为腾空房屋、支付尚欠租金及违约金。二、钱静未同意百盛公司将租赁物转租他人，百盛公司也未按合同约定的房屋用途使用租赁物，根据合同约定出租方有权解除合同并收回房屋。三、百盛公司在法院拍卖房产时，未按规定主张优先购买权，视为放弃优先购买权。综上，钱静与百盛公司之间的租赁合同已经解除，百盛公司对案涉房屋无优先购买权。请求驳回原告的诉讼请求。
被告钱静未提交证据。
被告农行婺城支行答辩称：一、2014年1月24日，钱静向农行江北支行出具一份《抵押财产未出租声明书》，声明抵押财产在订立抵押合同之前未以任何形式出租，且承诺如需出租的，必须征得农行江北支行同意。2014年3月4日，钱静、赖建中夫妇在办理抵押登记用的《房地产抵押清单》中声明无出租情况存在。二、原告从未占有、使用案涉房屋。首先，原告并未支付过水电和物业费用，缺乏占有使用案涉房屋的合理依据。其次，自2014年1月农行江北支行委托评估公司评估至2014年3月4日办理完抵押登记，案涉房屋均无人经营、居住，农行江北支行也未发现案涉房屋已出租。直到2016年11月，法院对案涉房屋进行拍卖评估时，涉案房屋才在装修，执行法官曾予以制止。三、原告租金支付证据不足。原告提供的银行卡流水单仅显示高中兴个人与钱静之间存在32.5万元的往来款。首先，并无证据证明该往来款用途为支付租金。其次，该款项系高中兴与钱静之间的往来款，与所谓的承租方无关。因为按有限公司性质，公司账务应与个人分离单独核算，如为正常合同，租金应从原告的对公账户支出，用以列入公司成本费用。再次，若依租赁合同，截止至今租金至少应超过270万元，但未见租金支付凭证。四、原告诉状中的陈述与事实不符，存在虚假陈述、编造事实的嫌疑。原告在起诉状中陈述其在承租房屋后投入巨额资金进行装修，该陈述与事实严重不符。案涉房屋自2016年才开始装修，且装修人并非原告，有司法评估照片为证。同时，原告所提供的支付依据仅有收条，并无银行流水、公证等正式证明材料，无法查明真实性。五、从钱静就案涉房屋的起诉时间、起诉又撤诉的行为看，也存在钱静与原告恶意串通，利用本已存在的往来款设计编造虚假房屋租赁合同的可能。2015年8月14日，金华市婺城区人民法院向钱静发出执行通知，钱静即于当月以房屋租赁纠纷为由向法院提起诉讼，后又撤诉。2016年9月12日，法院作出（2015××金婺执民字3393号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。当月，钱静又向法院起诉，试图以调解方式确认所谓的租赁关系。六、案涉房屋事实上乃由钱静分别于2016年6月15日擅自出租给金华腾扬贸易有限公司，用于“老板电器”经营，于2016年7月14日擅自出租给浙江康源装饰有限公司，上述事实有工商部门档案资料为证。该租赁关系成立于抵押权设立之后，且与百盛公司无关。七、房屋租赁合同本身存在造假嫌疑。首先，合同无落款时间；其次，房屋约定用途为开办教育、培训学校商业管理，但事实并未用于教育事业，实际上案外人也从未占有使用。再次，如按租赁合同，原告在长达2年余的时间内未使用房屋，却需支付巨额租金，其却未使用合同条款第八条第二款约定来解除合同，并要求出租方支付六个月租金标准的违约金，明显与常理不符。八、原告与钱静未按照《城市房地产管理法》第五十四条的规定办理租赁合同登记备案手续，即使存在所谓的租赁关系，也不得对抗抵押人。九、即使存在原告所谓的租赁关系，目前也是一物二租，且由金华腾扬贸易有限公司及浙江康源装饰有限公司占用使用，原告与钱静之间所谓的租赁合同也履行不能，原告也应自行向钱静主张违约责任。综上，请求驳回原告诉请。
被告农行婺城支行为证明其主张，提交了下列证据：
1．《抵押财产未出租声明》一份，用以证明钱静声明抵押财产在订立抵押合同前未以任何形式出租，且承诺如需出租，必须征得抵押权人同意；
2．《房地产抵押清单》一份，用以证明钱静、赖建中夫妇声明办理抵押时无出租情况存在；
3．金立评报字（2014××013号《钱静资产抵押报告》及现场照片，用以证明案涉房屋原为华美整形医院经营场所，评估时已搬迁空置，不存在渗水等情况，房产维护保养状况较好；
4．金华诚估字（2016××第11-1776号、11-1777号《房地产估价报告》各一份及现场照片，证明3幢13室（一层××、3幢4-7室、6幢8-14室（二层××整体为康源装饰公司营业办公使用，评估时正在装修，3幢16室（一层××、8幢15-21室（二层××整体为金华腾扬贸易有限公司（老板电器经销商××营业办公用房，评估进正在装修；
5．钱静与金华腾扬贸易有限公司、浙江康源装饰有限公司签订的《房屋租赁合同》各一份，用以证明涉案房屋实际由钱静擅自出租，与原告无关。
在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，现认证如下：
1．对原告证据，被告钱静的质证意见如下：对证据1、2、4无异议；对证据3、6、7不清楚；对证据5有异议，不能证明原告已履行合同义务；对证据8，认可钱静出具过的收条。被告农行婺城支行的质证意见如下：对证据1真实性有异议，内容同答辩意见相同，原告没有支付过租金的依据也没有占有使用涉案房屋；对证据2真实性无异议，对合法性有异议，是高中兴与钱静恶意串通，虚假诉讼；对证据3有异议，拍摄对象、时间均无法证实；对证据4无异议；对证据5有异议，仅有收据没有支付凭证，而且收据是出具给高中兴个人的；对证据6、7的意见与证据2的意见相同；对证据8的真实性、关联性均有异议，电子回单均是2016年之后，即农行与钱静的金融借款合同纠纷之后产生的，有理由怀疑是恶意串通形成，且款项往来的双方是钱静与高中兴个人。经查，被告农行婺城支行已经提交由工商部门保管的钱静在2016年将案涉房屋中的部分出租给浙江康源装饰有限公司和金华腾扬贸易有限公司的房屋租赁合同，被告异议部分成立。本院确认原告证据4的证明力，不确认原告证据其他证据的证明力。
2．对被告农行婺城支行的证据，原告的质证意见如下：对证据1真实性不清楚，关联性、证明目的有异议，声明未经原告签字确认，且内容与事实不符，不能证明待证事实；对证据2真实性不清楚，关联性、证明目的有异议，抵押清单日期是2014年3月4日，是租赁之后；对证据3真实性不清楚，关联性、证明目的有异议，报告未经原告确认，拍摄时间不清楚，不能证明待证事实；对证据4真实性不清楚，关联性、证明目的有异议，康源公司、老板电器都是由原告出租给他们的，租金也是支付给原告的，也证明涉案房屋投入巨额装修资金，如解除会引起很多纠纷；对证据5有异议，租赁合同出租方并非钱静本人签字，两份租赁合同是承租人单方制作提交给相关部门用于审批之用，相关租金约定也非事实，租金明显偏低。被告钱静的质证意见如下：对证据1-4无异议；对证据5有异议，合同是虚假的。经查，原告及被告钱静的异议无证据支持。本院确认该五组证据的证明力。
根据确认证明力的上述证据及双方当事人当庭陈述，本院认定以下事实：
2014年3月4日，农行江北支行与浙江顺发物资贸易有限公司（以下简称顺发公司××签订借款合同，向其发放短期流动资金贷款1980万元。钱静用其所有的坐落于金华市房屋为顺发公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。赖建中、钱静还向农行江北支行出具共同还款承诺书，自愿与顺发公司承担共同还款责任。借款发放后，顺发公司、钱静、赖建中未按约履行还本付息义务，农行江北支行向本院提起诉讼。后经本院主持调解，双方当事人于2015年6月2日达成如下协议：一、被告顺发公司、钱静、赖建中于2015年6月30日前共同偿还农行江北支行借款本金1980万元，支付利息144762.16元（利息已算至2015年4月20日止，此后按合同约定另行计付至款清之日止××；二、原告农行江北支行对被告钱静名下的坐落于金华市房屋享有优先受偿权，本院依该协议出具了（2015××金婺商初字第1468号民事调解书。调解书生效后，顺发公司、钱静和赖建中未履行。2015年9月15日，农行江北支行被并入农行婺城支行后，农行婺城支行向本院申请强制执行。执行期间，本院于2016年9月12日裁定拍卖抵押房产，责令钱静及上述房屋内相关人员自裁定书送达之日起三十日内从上述房屋中迁出。为此，案外人百盛公司向本院书面提出执行异议。本院审查后于2017年5月8日作出（2017××浙07**执异42号执行裁定，裁定驳回了百盛公司的异议，百盛公司遂提起本案诉讼。另查明，根据工商部门保存的浙江康源装饰有限公司和金华腾扬贸易有限公司的工商登记资料显示，钱静于2016年6月15日与金华腾扬贸易有限公司签订房屋租赁合同，将紫荆苑小区8-21室房屋出租给了金华腾扬贸易有限公司，于2016年7月14日与浙江康源装饰有限公司签订房屋租赁合同，将紫荆苑小区6幢8-14室房屋出租给了浙江康源装饰有限公司。
本院认为，农行江北支行对涉案房屋享有的抵押权系依法设立，受法律保护。财产在设立抵押权前已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。原告提交的证据不足以证明其在案涉房屋设定抵押之前已经承租案涉房屋。对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告金华市百盛市场管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告金华市百盛市场管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 石伟明
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一七年九月一日
代书 记员 卢梦青