北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3908号
上诉人（原审被告）：北京博晟佳源投资管理有限公司，住所地北京市丰台区南木樨园84号。
法定代表人：李慧琴，总经理。
委托诉讼代理人：李树，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军95801部队，住所地北京市海淀区温泉镇双坡路4号。
负责人：陈勇，旅长。
委托诉讼代理人：蔚东，北京谦君律师事务所律师。
上诉人北京博晟佳源投资管理有限公司（以下简称博晟佳源公司）因与被上诉人中国人民解放军95801部队（以下简称95801部队）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初21824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
博晟佳源公司上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驳回95801部队要求支付租金及违约金的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决对诉讼主体认识不清，未基于合同的实际履行进行裁判。一审法院对正在履行的95801部队与北京怡科纵横科技发展有限公司（现更名为北京九州纵横科贸有限公司，以下简称怡科纵横公司）签订的合同未进行实质审查，该合同租赁期限为2010年3月1日至2015年2月28日，怡科纵横公司委托李慧琴支付租金，该合同一直在履行。且怡科纵横公司按照该合同约定向95801部队申请了加建改建，也说明了该合同一直在履行，怡科纵横公司在花费大量经济成本及人力成本的情况下，没有理由解除合同。2014年合同的签订是为处理库房加盖的变通方式，实际履行的是2010年与怡科纵横公司的合同。2.95801部队存在违约行为，未履行相应的合同义务，应承担违约责任，我公司作为实际承租人享有抗辩的权利。95801部队未处理与涉案房产权属相关的纠纷，未向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，导致涉案房地产不能办理公司营业执照，影响房屋租赁价格，给我公司造成了极大损失。3.我公司对涉案房屋有改建成本，应退还或折抵租金。4.一审判决对欠付租金计算方式有误，请二审法院依法查明并改判。综上，请求二审法院依法支持我公司的上诉请求。
95801部队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回博晟佳源公司的上诉请求。
95801部队向一审法院起诉请求：1.判令解除95801部队与博晟佳源公司签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令博晟佳源公司支付拖欠的2015年1月1日至2016年6月30日的租金1364600元；3.判令博晟佳源公司支付延期支付租金的滞纳金2894288.2元。4.诉讼费用由博晟佳源公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月左右，中国人民解放军95970部队（以下简称95970部队、甲方）与博晟佳源公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区南苑路86号1-3层6号库房（以下简称6号库房）的房屋建筑面积4283平方米，出租给乙方使用。租赁用途商用。租赁期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止。租金总额4600000元，年租金920000元。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方。第七条第一款甲方应履行下列义务：保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》等。乙方应履行下列义务：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同解除中约定，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方违约责任中约定，乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
合同签约后，95970部队将房屋交付给博晟佳源公司，博晟佳源公司（具体由李慧琴办理）向95970部队交纳了部分房屋租金，至2017年6月30日，尚欠租金1161500元。6号库房未申领《军队房地产租赁许可证》。
2015年11月28日，95970部队向博晟佳源公司发出告知书，写明因部队军事需要对6号库房使用规划调整，要求博晟佳源公司于2016年1月30日交还房屋。2016年6月30日，95970部队收回6号库房。
另查，因军队体制编制改革，2017年8月，95970部队变更为95801部队。
2018年2月2日，北京市丰台区人民政府和义街道办事处发出告知书，写明：南苑路86号的1号、6号仓库为违法建设，是安全隐患大排查大清理大整治专项行动的重点整治对象，现责令南苑路86号1号、6号仓库所有人、承租人于2018年2月28日18时前腾空建筑物内所有物品并自行拆除。若逾期未拆，相关部门将依法进行帮拆。2018年2月7日，丰台区人民政府和义街道办事处向95801部队发出关于协助开展拆除违建工作的函，写明：贵单位在丰台区南苑路86号北侧的一号库、六号库原有房屋基础上建设的两层彩钢结构房屋一处，建筑面积5848平方米，经北京市规划和国土资源管理委员会认定为未依法取得建设工程规划许可证建筑，属于违法建设。根据要求，为了更好地贯彻落实区委区政府坚决遏制和查处违法建设的工作意见，请贵单位对存在的彩钢板建筑于近期尽快进行自拆，以消除安全隐患确保地区安全稳定。
博晟佳源公司提交95970部队与怡科纵横公司2010年签订的关于6号库房的《军队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁房屋建筑面积为1200平方米，期限为2010年3月1日至2015年2月28日，前二年年租金为350400元，后三年年租金为438000元。博晟佳源公司称双方系履行该合同，其应按该合同标准交纳租金，95801部队称该合同已经失效，双方应履行双方之间签订的合同。博晟佳源公司称其按该合同标准交纳租金至2015年6月30日。
博晟佳源公司称95970部队未按照合同约定处理用地纠纷，导致其向其他单位交纳管理费，其就此提交李慧琴2007年、北京圣垚星辉科技发展有限公司2010年与北京市丰台区大红门农工商联合公司签订的协议书。95801部队称管理费与本案无关。
博晟佳源公司称其对6号库房进行了加建，并就此提交怡科纵横公司2010年的改建申请、改建工程合同、费用收据。95801部队称与本案无关。
一审法院认为：合同是特定主体之间发生的法律关系，通常对合同之外的第三人不发生效力。2010年95970部队与怡科纵横公司签订《军队房地产租赁合同》，2014年95970部队与博晟佳源公司签订《军队房地产租赁合同》，95801部队称双方应依照2014年的租赁合同履行，博晟佳源公司称双方应按照2010年的租赁合同履行。该两份租赁合同的标的物都是6号库房，但约定的租赁物建筑面积、租金标准、租赁期限等均不相同，博晟佳源公司与95970部队签订合同在后，且2014年后系博晟佳源公司的法定代表人李慧琴向95970部队交纳房屋租金，所以，在博晟佳源公司与95970部队之间签订了合同并实际履行的情况下，博晟佳源公司称双方系履行95970部队与怡科纵横公司之间的合同，实难令人采信，故应认定双方系履行2014年双方签订的租赁合同。根据双方签订的租赁合同，博晟佳源公司租赁95801部队的房地产，应依约及时交纳租金，博晟佳源公司逾期未全额交纳租金，已构成违约。根据合同约定，博晟佳源公司逾期交纳租金，95801部队有权解除合同，且6号库房现已由95801部队收回，故对95801部队要求解除双方租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。博晟佳源公司实际租赁房地产的期间，应按约定标准支付租金。博晟佳源公司辩称的管理费一节，难以证明与95801部队存在关联性。6号库房虽未申领《军队房地产租赁许可证》，但并未对双方租赁合同的履行造成实际不利影响。博晟佳源公司逾期交纳租金，应承担违约责任，依约支付违约金，因违约金约定过高，博晟佳源公司要求减少违约金的意见，法院予以采信，具体数额由法院根据本案具体情况依法确定。据此，一审法院判决：一、解除中国人民解放军95801部队与北京博晟佳源投资管理有限公司签订的《军队房地产租赁合同》；二、北京博晟佳源投资管理有限公司于判决生效后十日内支付中国人民解放军95801部队至二○一六年六月三十日期间的租金1161500元；三、北京博晟佳源投资管理有限公司于判决生效后十日内支付中国人民解放军95801部队违约金130000元；四、驳回中国人民解放军95801部队的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：依查明的事实，怡科纵横公司、博晟佳源公司均就标的物6号库房与95970部队签订了《军队房地产租赁合同》，两份合同约定的租赁物建筑面积、租金标准、租赁期限等均不相同，博晟佳源公司的法定代表人李慧琴均参与了上述两份合同的签订，且博晟佳源公司与95970部队签订合同在后，并自2014年后系由李慧琴向95970部队交纳租金，实际履行博晟佳源公司与95970部队签订的合同，在此前提下，现博晟佳源公司称李慧琴系代怡科纵横公司向95970部队交纳租金，双方系履行怡科纵横公司与95970部队所签合同，明显与社会常情相悖，本院难以采信。一审法院据此认定双方系履行2014年双方所签合同并无不当，本院予以确认。现博晟佳源公司并未按双方合同约定及时足额交纳租金，明显违反合同约定，95801部队据此要求解除合同，于法有据，本院予以支持。鉴于6号库房已于2016年6月30日由95801部队收回，故合同解除后，博晟佳源公司理应及时向95801部队支付欠付租金及违约金。一审法院根据双方合同约定的标准确定的欠付租金数额，根据博晟佳源公司的请求及本案具体情况酌定的违约金数额并无不当，本院予以确认。博晟佳源公司上诉主张其不应交纳租金及违约金的意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，博晟佳源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16424元，由北京博晟佳源投资管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刁久豹
审判员 肖荣远
审判员 赵胤晨
二〇一八年四月二十六日
书记员 史其申