浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初8454号原告绍兴市越友钢结构有限公司，住所地绍兴市东湖镇五联工业园区。法定代表人陈关友，董事长。委托代理人（特别授权代理）金华良，浙江中圣律师事务所律师。被告绍兴市福峰食品有限公司，住所地绍兴市越城区东湖镇二环北路505号六层北半层。法定代表人刘亚强，总经理。委托代理人（特别授权代理）王永刚、徐菲，浙江越泽律师事务所律师。被告刘亚强，男，1973年9月21日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区，现住绍兴市越城区。原告绍兴市越友钢结构有限公司(以下简称“越友钢结构公司”)与被告绍兴市福峰食品有限公司(以下简称“福峰食品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理。依法由审判员赵晓岑适用简易程序独任审判，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加刘亚强为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。后于2016年11月25日、2017年1月10日公开开庭进行审理。原告越友钢结构公司之委托代理人金华良到庭参加三次庭审，被告福峰食品公司之委托代理人王永刚到庭参加第一、二次庭审，被告福峰食品公司之委托代理人徐菲到庭参加第三次庭审，被告刘亚强到庭参加第二次庭审。被告刘亚强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第三次庭审。本案庭外和解时间2个月。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月11日，原告将公司厂房西首11-15的房屋楼下五间，面积为1900×2平方米的房子租给被告使用，租期五年（2014.6.1-2019.5.30），前二年租金为201650元/年，第三年为213749元，第四年为226574元，第五年为240168元，先付后用，逾期按每日收取租金总价的2%作为违约金（滞纳金），并有权收回房屋。合同签订后，前二年双方均遵守合同的约定，但第三年的房屋租金被告迟至今日尚未支付，且经多次催讨无果。综上，原告认为被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、两被告立即支付2016年6月1日至2017年5月30日的房屋租金213749元，并支付违约金（含滞纳金）64124.7（合计277873.70元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告福峰食品公司辩称:1、本案原、被告主体资格不适格，陈关友与刘亚强签订的房屋租赁合同，并非是原、被告签订租房协议。2、2016年6月底时已经将本案租赁房屋交还给陈关友，同时将钥匙给了陈关友，陈关友与刘亚强的房屋租赁关系已经解除，并且涉案房屋已经有原告租赁给案外人。综上，原告要求被告支付租金及违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告刘亚强辩称：2016年5月30日房租期到，其在6月底将房屋还给了陈关友，陈关友已经将房屋出租给他人。其租这个房子是想要组建公司的，要求陈关友提供房屋产权证，但陈关友提供不了。其只能租其他房子组建公司，公司是以其朋友的名字作为法人代表的。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、租房协议1份，要求证明双方达成的五年期的租赁合同至今尚未届满，现在处于合同有效期内。双方约定2016年6月1日至2017年5月30日的租金是213749元。租金是先付后用，逾期支付房租，每日收取租金总价的2%作为违约金，违反合同协议的，需承担违约金1万元。经质证，被告福峰食品公司、刘亚强对真实性无异议，陈关友与刘亚强确实签订过该租房协议，但在协议中没有反映涉案房屋的产权情况，作为陈关友是否有权进行出租，对协议效力合法性无法体现。2、房屋租赁合同1份、建设用地项目呈报说明书复印件1份，要求证明原告的房屋有合法来源，涉案房屋是符合法律规定的，不存在违法的情况。经质证，被告福峰食品公司认为房屋租赁合同本身是原告与第三人间的合同，真实性无法确认；证据形式上是有问题的，并不是原告一开始与村委签订合同的原件，而是在复印件上盖了原告的公章和村委经济合作社公章，在合同最后写了与原件相符几个字，没有相应经办人和负责人签名，证据不符合形式要件。建设用地项目呈报说明书也是在复印件上加盖村委公章，作为证据提供，连与原件相符几个字也没有，真实性是有异议的，还是一份复印件。从内容上讲是五联村扩建项目，并不能证明就是本案厂房建设用地申报文件，与本案关联性有异议。综上，这2份证据不能证明原告证明目的。被告刘亚强经本院传票传唤，未到庭发表该证据的质证意见，视为放弃举证质证的权利。被告福峰食品公司为证明自己的主张，向本院提供如下证据：3、网上银行电子回单1份，要求证明2015年5月29日刘亚强汇款给陈关友201650元。经质证，原告、被告刘亚强无异议4、收款收据1份，要求证明陈关友收到刘亚强涉案房屋租费的事实。经质证，原告、被告刘亚强无异议。5、押金收据1份，要求证明陈关友出具给刘亚强租房押金3万元的事实。经质证，原告、被告刘亚强无异议。6、照片9张（2016年9月28日到涉案房屋处拍摄现场情况），要求证明本案涉案房屋已经由案外人陈关友出租给其他人进行生产加工的事实。经质证，原告认为该证据不能证明被告陈述原告已将涉案房屋出租给他人，照片无法显示何人何时何地取得；被告刘亚强无异议。本院对上述证据认证如下：证据1、3、4、5，原、被告均无异议，本院予以认定；证据2，其中房屋租赁合同，虽为复印件，但该复印件上加盖了出租方及承租方的印章，应视为对该证据的确认，本院对真实性予以认定。建设用地项目呈报说明书复印件，因系复印件，本院不予认定；证据6，本院认为无法达到被告的证明目的。经审理认定，2014年5月11日，原告越友钢结构公司法定代表人陈关友（甲方）与被告刘亚强（乙方）签订《租房协议》一份，其中第一条约定：甲方愿将座落在厂房西首11-15房屋的楼下五间底层上下层，面积为1900×2平方米的房子租给乙方使用；第二条：租期五年，自2014年6月1日至2019年5月30日；第三条：前二年租金为201650元/年，第三年（2016年6月1日至2017年5月30日）为213749元，第四年（2017年6月1日至2018年5月30日）为226574元，第五年（2018年6月1日至2019年5月30日）为240168元；第四条：租金先付后用，延期支付房租费，甲方向乙方每日收取租金总价2%的滞纳金，并有权收回房屋；第五条：乙方应按时向甲方缴纳水电费、卫生清扫自理费。收费标准按收费单位规定交纳。并在签订合同时向甲方缴纳履约保证金叁万元（期满退还,不计息）；第十一条：违约责任：甲乙双方应自觉履行本协议，违约方付另一方违约金壹万元。另查明，2012年12月31日，绍兴市越城区东湖镇五联村经济合作社（以下简称“五联村经济合作社”）与原告越友钢结构公司签订《房屋租赁合同》一份，约定五联村经济合作社将位于绍兴市越城区东湖镇五联村工业园区、厂房建筑面积4350平方米（其中办公楼建筑面积720平方米）出租给越友钢结构公司，租赁期自2013年1月1日至2027年12月31日共十五年。涉案厂房在上述厂房范围内。现原告认为前二年双方均遵守合同的约定，但第三年的房屋租金被告经多次催讨未肯支付，而被告刘亚强认为2016年5月30日租期已到，其在6月底将房屋还给了陈关友，陈关友已经将房屋出租给他人，且涉案房屋没有产权证，租赁合同无效，遂成讼。本院认为，原告越友钢结构公司法定代表人与被告刘亚强签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。虽该租房协议中出租方署名系越友钢结构公司法定代表人陈关友，但现原告以公司名义起诉，应视为法定代表人签订租房合同代表的系公司行为，故合同相关的权利义务应由原告越友钢结构公司享有和承担。被告福峰食品公司及刘亚强均认可签订该合同仅系刘亚强个人行为，故原告要求被告福峰食品公司承担相关责任的诉请，未有充分的事实及法律依据，本院不予支持。原告提供的证据能够证实涉案房屋系由五联村经济合作社转租给其，房屋来源合法，现被告认为租赁合同无效，但未提供相关证据，故本院不予采信。该租赁合同明确约定合同租期自2014年6月1日至2019年5月30日，第三年（2016年6月1日至2017年5月30日）租金为213749元，租金先付后用，且被告刘亚强亦认可租金只付至2016年5月30日，故现原告诉请被告刘亚强支付2016年6月1日至2017年5月30日的租金213749元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告刘亚强辩称涉案租赁合同于2016年5月30日租期已到，其在6月底将房屋还给了陈关友，陈关友已经将房屋出租给他人的意见，因未提供充分证据予以证明，且原告亦予以否认，本院不予采信。原告要求支付违约金，合同约定“延期支付房租费，甲方向乙方每日收取租金总价2%的滞纳金”以及“违约方付另一方违约金壹万元”，现被告刘亚强存在延期未付租金的行为，原告据此要求被告刘亚强支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，因上述约定的滞纳金实质亦系违约金，且该约定金额过高，故本院根据本案实际情况依法调整违约金为10000元。因被告刘亚强已向原告支付履约保证金30000元，故被告刘亚强实际仍应向原告支付租金183749元及违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘亚强应于本判决生效之日起三十日内支付原告绍兴市越友钢结构有限公司租金人民币183749元，并支付违约金10000元；二、驳回原告绍兴市越友钢结构有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1920元，由原告绍兴市越友钢结构有限公司负担581元，被告刘亚强负担1339元，被告刘亚强负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  赵晓岑二〇一七年一月二十三日书 记 员  严莺飞附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。