江苏省淮安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）淮中民仲审字第00034号申请人（仲裁被申请人）淮安市天瑞房地产开发有限公司，住所地淮安市淮海东路136号。法定代表人漆贯凯，该公司董事长。委托代理人周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。被申请人（仲裁申请人）张金戈，无业。委托代理人周美华，淮安市清河区北辰法律服务所法律工作者。申请人淮安市天瑞房地产开发有限公司（以下简称天瑞公司）与被申请人张金戈�品房买卖合同纠纷一案，淮安仲裁委员会（以下简称仲裁委）于2015年6月1日作出（2014）淮仲裁字第293号裁决书，申请人天瑞公司不服，向本院申请撤销该裁决。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日听证审查了本案。申请人天瑞公司的委托代理人周向荣，被申请人张金戈的委托代理人周美华到庭参加听证。本案现已审查终结。仲裁庭审理查明，2010年12月28日，张金戈与天瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张金戈购买天瑞公司开发的位于淮安市淮海北路301号英伦玫瑰园55号楼103室1套（建筑面积256.05平方米），房屋总价为1139800元，买受人于2010年12月28日支付首期房款349800元，余款790000元整买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，并保证自办理贷款申请之日起14个工作日通过银行�款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户。非出卖人原因导致按揭不能办理的则在七日内以其他方式支付。关于房屋交接问题，双方在合同的第八条、第九条、第十一条中约定，出卖人应于2011年6月30日前，应当书面通知买受人办理交付手续，向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人逾期交房超过30日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同还约定发生争议由淮安仲裁委员会仲裁解�。合同签订后，张金戈依约向天瑞公司支付首付款349800元，余款790000元通过交通银行淮安分行营业部按揭支付。2011年6月30日，因商品房尚未符合交付条件，天瑞公司未向张金戈交付房屋。2014年1月13日，天瑞公司作为开发商组织工程设计（勘察）、施工、监理和建设单位对涉案房屋进行工程质量验收，并出具了单位（子）单位工程质量竣工验收报告1份。2014年11月7日，天瑞公司向张金戈邮寄《入伙通知书》，告知张金戈房屋早已交付，但一直没有来办理入伙手续，现再次通知张金戈尽快办理入伙手续。张金戈收到入伙通知书后，于2014年11月19日向天瑞公司邮寄了告知函，否认了天瑞公司入伙通知书中陈述的事实。另查明，涉案争议的房屋现仍为毛坯房，张金戈与天瑞公司对该事实均无异议。2014年12月10日，张金戈依《商品房买卖合同》中约定的仲裁条款，向仲裁委提起仲裁，以天瑞公司逾期交房为由，要求天瑞公司交付符合合同约定的房屋并承担逾期交房违约金430844.4元（自2011年7月1日起计算至2014年12月31日，以后按每日341.94元的标准计算至房屋交付之日）。张金戈仲裁申请称，2010年12月28日，张金戈与天瑞公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定张金戈购买天瑞公司开发的位于淮安市淮海南路301号英伦玫瑰园55号楼103号房屋。房屋总价款为人民币1139800元，合同约定的交付时间为2011年6月30日前。合同第八条约定了房屋交付条件，第九条约定了出售方逾期交房的违约责任，第十一条约定了房屋交接手续及程序，第十九条约定合同履行发生争议提交仲裁委仲裁。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，张金戈依约支付购房首付款349800元，余款790000元通过银行按揭支付给天瑞公司。天瑞公司至今未能交付房屋。故请求裁决�1、天瑞公司履行合同，将符合交付条件的位于淮安市淮海南路301号英伦玫瑰园55号楼103号房屋交付给张金戈；2、天瑞公司支付违约金430844.4元（从2011年7月1日计算至2014年12月31日，以后按每日341.94元的标准计算至房屋交付之日）。天瑞公司答辩称：1、商品房买卖合同的签订以及张金戈购房款项的给付是事实，但张金戈早已拿房，并对房屋的地下室进行了改造，应当认定张金戈已自行使用所购商品房。天瑞公司开发的房屋早已完工并通过了分户、消防、附属工程等的验收，具备使用条件，是因为工程以外的原因导致施工单位材料不全，五大单位于2014年1月13日完成了综合验收的相关书面材料。张金戈先拿房并对房屋进行改造，是对自己权利的处分，不违反法律的禁止性规定，由于双方关系一直很好，张金戈没有履行相关房屋签收手续。天瑞公司于2011年6月15日和2014年11月7日有两次书面要求张金戈完善房屋接收手续，但张金戈没有配合。2、逾期交房违约金应计算至张金戈自领房屋之日。另外，张金戈主张的违约金明显过高，超过了按合同法依法裁决标准总合同标的额30%，且张金戈也未因逾期交房导致损失。请仲裁庭结合张金戈的实际损失对约定的违约金进行调低。仲裁庭认为：（一）关于《房屋租赁合同》的效力。张金戈与天瑞公司于2010年12月28日签订的《商品房买卖合同》是双方协商一致后自愿达成的，是真实意思的表示，《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具约束力，双方应自觉遵守合同约定，履行各自义务。关于本案商品房交付时间认定问题张金戈、天瑞公司在合同中明确约定房屋交付时间应为2011年6月30日前，并应当以书面形式通知买受人办理交付手续，同时还应向买受人出示商品房经验收合格的证明文件，�签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。依据相关法律、法规规定，合同约定商品房交付条件是“商品房经验收合格的”，当房屋竣工后，由开发商组织工程勘察、设计、施工、监理和建设单位依据国家、地方标准对工程进行验收，出具验收报告，即视为符合合同约定的交付条件。本案中，天瑞公司于2014年1月13日组织工程勘察、设计、施工、监理和建设单位对涉案房屋工程质量进行验收并出具了验收报告，涉案房屋已符合交付条件。天瑞公司认为张金戈在2011年11月30日自行改造了地下室，应当认定张金戈在该日已实际接收了房屋。同时天瑞公司还主张曾通过电话要求张金戈办理房屋交接手续，但未能向仲裁庭提交证据证明，且张金戈否认改造过地下室，也未接到任何电话通知。仲裁庭认为，无论地下室�谁开挖，开挖时涉案房屋尚未验收合格，且开挖地下室的行为与涉案房屋未能验收之间亦无因果关系。故仲裁庭对天瑞公司抗辩张金戈已于2011年11月30日对涉案房屋实际接收的主张，不予采纳。2014年11月7日，天瑞公司向张金戈邮寄了《入伙通知书》，张金戈也已收到，故仲裁庭认为涉案房屋交付时间应认定为2014年11月7日。（三）关于张金戈要求天瑞公司立即交付符合合同约定的房屋，并承担违约金问题。由于双方当事人在合同中明确约定出卖人应于2011年6月30日前，交付符合合同约定的房屋，出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。本案中，张金戈要求继续履行合同，且涉案房屋已符合交付条件，故天瑞公司应立即向�金戈交付房屋，并应依据双方合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。依据双方合同约定，计算到天瑞公司邮寄《入伙通知书》之日，天瑞公司逾期交付房屋1225天，应向张金戈承担按日支付房款万分之三的违约金计418876.5元（1139800元×万分之三×1225天）。天瑞公司抗辩双方约定的违约金过高，请求仲裁庭予以调整。由于当事人双方均未能提供实际损失的相关证据，仲裁庭认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，一般应当以实际损失为基础，但不能过分依赖于实际损失，在双方均不提供证据或提供的证据不能证明实际损失的数额时，则应结合合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故仲裁庭酌情将违约金比例调整为万分之二点四，天瑞公司请求调整违约金的请求仲裁庭予以支�。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条第一款之规定，裁决：1、天瑞公司于本裁决生效之日起立即向张金戈交付位于淮安市清浦区淮海南路301号英伦玫瑰园55号楼103号房屋1套；2、天瑞公司支付违约金计人民币335101元（1139800元×万分之二点四×1225天）。本案仲裁费用10887元，由张金戈承担2395元，天瑞公司承担8492元。上述天瑞公司应支付给张金戈的款项，天瑞公司应于本裁决书送达之日起十日内支付，逾期支付的，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。申请人天瑞公司不服该仲裁裁决，向本院申请撤销裁决称：1、张金戈于2011年11月份使用了涉案房屋，在该房屋的地下室边上另行开挖了一间地下室。因张金戈拒不提供证据，致使仲裁庭无法认定张金戈于2011年11月份使用涉案房屋的事实。故张金戈隐瞒了足以影响公正裁决的证据，仲裁委作出的裁决依法应予以撤销。2、因张金戈于2011年11月7日已自行使用涉案房屋，逾期交房违约金应计算至2011年11月底。因承建方资料整理及延迟提交，导致涉案房屋最终的五大主体验收是在2014年1月13日，但涉案房屋分项验收是在2012年5月已全部完成，涉案房屋于2011年11月已满足使用条件。请求法院撤销仲裁裁决。张金戈答辩称：1、关于地下室的开挖，应该由天瑞公司进行举证；2、天瑞公司认为张金戈隐瞒了证据，应该提供证据予以证明；3、天瑞公司认为张金戈于2011年10月份已经使用了涉案房屋，不是事实；4、验收房屋合格不代表天瑞公司已经向张金戈办理了房屋的交接手续；5、房屋到现在仍然没有办理交接手续；6、天瑞公司的申请不符合仲裁法第58条的规定。综上张金戈认为仲裁委的裁决程序合法公正，适用法律正确，认定事实清楚。请求驳回天瑞公司撤销申请。本院认为，天瑞公司根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（五）项规定，认为张金戈隐瞒了足以影响公正裁决的证据，导致仲裁庭作出错误裁决。但天瑞公司并未提供张金戈隐瞒了足以影响公正裁决的证据，且在仲裁庭审查时，天瑞公司也以张金戈另行开挖地下室为由提出抗辩，仲裁庭以证据不足为由，未支持天瑞公司该抗辩主张。故天瑞公司以张金戈隐瞒了足以影响公正裁决的证据为由，申请撤销仲裁裁决的理由，本院不予采纳。对延期交房违约金问题，属于实体审查问题，本案不予理涉。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的�释》第十七条的规定，裁定如下：驳回天瑞公司要求撤销淮安仲裁委员会（2014）淮仲裁字第293号仲裁裁决的申请。本案案件受理费400元，由天瑞公司负担。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一五年八月二十八日书记员 鲍婷婷