山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第724号
原告济南市村镇建设服务中心，住所地济南市市中区杆南东街**号。
法定代表人李长征，主任。
委托代理人李厚臣，男，该中心职员，住济南市市中区杆南东街**号。
委托代理人王雷，山东天澍律师事务所律师。
被告济南万佳正能量网络服务有限公司，住所地济南市。
法定代表人牛小牛，经理。
被告牛小牛，男，1992年12月26日生，汉族，济南万佳正能量网络服务有限公司经理，住济南市
委托代理人牛利军（系被告牛小牛父亲），男，中国国际信息公司广州分公司退休职工，住址同被告牛小牛。
委托代理人齐亚崑，山东尽善律师事务所律师。
原告济南市村镇建设服务中心与被告济南万佳正能量网络服务有限公司、牛小牛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南市村镇建设服务中心法定代表人李长征的委托代理人王雷，被告济南万佳正能量网络服务有限公司法定代表人牛小牛及被告牛小牛的委托代理人牛利军、齐亚崑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南市村镇建设服务中心诉称：2013年5月15日，被告牛小牛与原告方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于济南市市中区杆南东街31号办公楼一层租赁给被告经营网吧使用。经工商登记查询，被告牛小牛与山东万佳网络文化有限公司在租赁处成立了济南万佳正能量网络服务有限公司。按照合同约定，2014年6月1日前，被告牛小牛应当交纳租金95000元，但经原告多次催要，被告至今未支付租金。为了维护原告方的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告牛小牛向原告支付租金95000元，判决被告牛小牛、济南万佳正能量网络服务有限公司腾出所租赁房屋交还给原告，由被告承担本案全部的诉讼费用。
被告牛小牛辩称：原告所诉与事实不符。我与原告所签订合同的期限是自2013年4月至2015年5月，第一年的租金我已全部足额交纳了。在租赁原告的房屋后，我方在早期使用房屋期间，出现了无法取暖和电压不足，不能保障我们正常用电的情况，经常是一天断电十几次，导致我们无法正常经营；期间因断电烧坏了我方的一台服务器，我们另行更换花费了14800元。事后是我方垫资5024元，协调原告方一起向供电部门申请，单独安装了一个电表才解决的用电问题。在合同履行期间，原告方变动了房间的使用情况，北面的三间房屋因施工全部将窗户堵死了，无法正常使用。前面有一间房屋（靠楼梯）被原告方告知要安装电梯，腾出后不准使用，这让我们所租赁的房屋面积大大缩小了；另外，这个房子还没有暖气，无法正常取暖。为了解决上述问题，我多次与原告方协商。在协商过程中，原告方提出没有钱交纳暖气费，就从我这里借了30000元说用于交纳暖气费用。就这样，原告方仍然没有保障我方在采暖季节正常取暖。我方无奈，只得另行购置购买空调来解决取暖问题。因为上述原因，我们在租金交纳的问题上一直存在分岐，而且在此期间，原告一直使用我方的网络办公，而且都是由我们负责维修和保养，原告也一直没有向我们交纳费用。对于网费问题，原告和我口头讲好从房租里扣除，但却一直不给我方结算。我未交纳第二年租金是事实，但并非无故不交，一是因为上述理由，二是因为原告在2015年初搬走了，不在市中区杆南东街31号办公了，我们也找不到原告，原告方也没有人再找我们联系，也没有催要租金。我认为，是原告方故意造成我方不交租金、出现违约的情况，然后与我方解除合同，让我方丧失优先承租权，而且合同中约定的面积与我方实际租赁的面积不符，原告方也多收了房租，应当退还给我方。从2013年租赁涉诉房屋开始到我方单独安装电表期间，就使用了2个月的电，但原告方却要求我方支付给他们12000多元的电费，这与事实情况不符，我认为应当以我方单独安装电表后向供电部门交纳电费的平均数来计算电费。另外，取暖费要我们支付2万多元也不知道原告是如何计算出来的，整个大楼一年的采暖费才6万多元，我只租赁了一层的三分之二，为什么交全部采暖费的三分之一，所以说采暖费的计算方式也有问题，我方不认可。综上，我认为原告的起诉不符合客观实际，我们并不存在违约的情况，反而是原告方有违约的事实，故请求法院查明事实，依法公正判决。
被告济南万佳正能量网络服务有限公司（以下简称万佳网络公司）答辩意见同被告牛小牛。
经审理查明：位于济南市市中区杆南东街31号楼房系原告济南市村镇建设服务中心（以下简称村镇服务中心）所有的办公用房，建筑面积为1483.04平方米，用途为办公；另有仓库50.92平方米及其它房屋11.52平方米。2013年5月15日，原告村镇服务中心与被告牛小牛签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告牛小牛租赁原告所有的上述一层面积为253平方米的房屋用于经营网吧使用，每年租金为95000元，合同期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止。合同中约定，如因原告村镇服务中心转让或出售等因素，双方无条件解除合同；若合同期满在同等条件下，被告有优先承租权，价格再议。租赁合同中双方约定：“三、乙方（被告牛小牛）付款方式：在签订本合同日内交足一年租金，次年租金于2014年6月1日之前交足。四、乙方按照甲、乙双方安装的电表数缴纳电费，每月向甲方（原告村镇服务中心）交纳一次，暖气费按当年市热电公司公布的标准及时间收取。五、甲方在协议期间不允许变动乙方使用的房间。甲方如因不可抗力原因需要调整房屋应提前两个月通知乙方。在租赁期间，甲、乙双方（除不可抗力等因素）均不能违约，违约方应交纳5%违约金。乙方如不能按照本合同交纳房屋租金、电费，甲方有权终止合同。”该合同落款处，甲方由原告村镇服务中心加盖公章，乙方由被告牛小牛签名予以确认。合同签订后，被告牛小牛按照合同约定向原告村镇服务中心交纳了2013年5月至2014年5月的租金95000元。2013年12月，被告牛小牛与案外人山东万佳网络文化有限公司投资成立济南万佳正能量网络服务有限公司，该公司登记的住所地及实际经营地点为原告村镇服务中心与被告牛小牛签订租赁合同中记载的地址，被告牛小牛为被告万佳网络公司的法定代表人。租赁合同履行过程中，由于原告方提供的电压无法达到被告牛小牛经营需要，原、被告共同申请向供电部门单独为被告牛小牛所租赁房屋单独安装了电表，2013年7月29日，该电表安装完毕，安装电表的费用系由被告牛小牛支付，并由施工方向被告牛小牛出具了收款收据，收据中载明：“兹收到牛小牛（杆南东街31号）（济南村镇建设服务中心）工程款人民币（大写）伍仟零贰拾肆元正”该收据上加盖了“济南鲁源电气集团有限公司财务专用章”。该费用，被告牛小牛要求冲抵应交纳租金，原告方认为系被告为其经营所支出，应由被告自行负担，表示不同意承担此费用。2013年11月，原告村镇服务中心向被告牛小牛借款30000元，并向被告牛小牛出具借条一份，内容为：“今借网吧现金叁万元正（￥30000.-），用于交纳采暖费。”借条加盖有原告单位财务专用章。在被告牛小牛租赁期间，原告方的20台电脑是由被告牛小牛提供的网络，就网络使用费问题，双方未形成书面协议；被告牛小牛称口头达成每月1000元的有偿使用协议，但对此原告方不予认可，称双方达成的是无偿使用协议。2014年上半年，原告村镇服务中心将办公地点临时迁至济南市历下区经十路燕山立交桥下的建设大厦14楼。至合同约定的2014年6月1日，被告牛小牛未向原告村镇服务中心交纳2014年5月至2015年5月的租金95000元及两年的采暖费20138.8元、部分电费12204.36元。庭审中，对于电费问题，原、被告达成一致，同意电费按每月1750元的标准来计算，但对使用期间双方未能达成一致，原告方认为被告是在2013年5月至2013年11月期间，一直在使用其单位的电；被告方认为在2013年7月29日单独安装电表后，从2013年8月份起，就已经直接向供电部门交纳电费，故电费的计算间应从2013年5月至2013年7月底，并提供了在供电部门打印的交费明细，该明细中记载的交费时间为2013年11月，金额为6352.79元。另被告提交了2014年11月22日交纳的电费发票，金额为2914.58元；2015年1月16日交纳电费的发票，金额为4041.98元，以印证其所陈述的月用电的电费金额在1700-2000元之间的客观情况。被告牛小牛还提供了部分照片，欲证实在其租赁原告房屋期间，由于施工原因，导致部分房间不能使用的事实，对此，原告方不予认可，称被告从未就此与其进行过协商，也不知道出租房屋的情况。原告现诉至法院，请求法院依法判决被告牛小牛向其支付2014年6月1日至2015年5月31日的租金95000元，向原告支付违约金5000元；判决两被告腾出房屋交还给原告；对于被告拖欠的采暖费及电费，同意在其向被告的借款中冲抵；由原告方承担本案的全部诉讼费用。
另查明，在2013年度-2015年度对非住宅采暖费的收取标准为39.8元每平方米。原告方陈述被告牛小牛2年应交纳采暖费金额为20138.8元，即每年的采暖费金额为10069.4元（根据每平方米39.8元，按照合同中记载的承租面积253平方米计算）。被告方认为原告所借款项并未用于交纳采暖费，在其租赁经营期间，一直未享受到供暖服务，是其自行安装空调解决的供暖问题，但未能提供证据予以证实。对此，原告村镇服务中心提供了交纳2012-2013年度采暖费的发票三张，金额为50924.99元，收费面积为1483.04平方米；2013-2014年度采暖费的发票两张，金额为50924.99元，收费面积为1483.04平方米；以证实其按期交纳了整个办公楼的采暖费用。
再查明，庭审中被告牛小牛提供了购买电脑的发票一张，日期为2013年5月13日，金额为14800元，称系因原告方供电电压不足，断电造成其服务器被烧毁，购买新服务器的支出。对此，原告方不予认可，认为发票中未注明购买物品，也不能证实是因为断电造成被告服务器毁损的支出，且被告方从未向原告就此问题提出过赔偿或协商。
以上事实，由房产证、房屋租赁合同、工商登记材料、公用上网服务业安全审核合格证、借条、收款收据、发票、照片、交纳采暖费发票及原、被告当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据我国《合同法》的相关规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告村镇服务中心将其所有的房屋部分租赁给被告牛小牛作为经营使用，不违反法律禁止性规定，双方所签订的《房屋租赁合同》应为有效合同。依法成立的合同，受国家法律保护。各方当事人均应按照合同约定全面履行义务，未按照合同约定履行义务的，依法应当承担相应的民事责任。对于租金交纳的问题，本院认为，根据双方合同的约定，被告牛小牛应当在2014年6月1日前向原告村镇服务中心交纳2014年6月1日至2015年5月31日的租金95000元，未及时交纳的，原告方除依法享有解除权外，还有要求被告支付5%违约金的权利，但考虑到原告方于2014年上半年变更办公地址，且没有证据证实有效通知被告牛小牛，也没有证据证实在2014年6月1日后向被告牛小牛进行催交的情况下，不宜认定被告牛小牛违约，故对原告村镇中心要求被告牛小牛支付2014年6月1日至2015年5月31日房屋租金95000元的诉讼请求，本院依法予以支持；其要求被告牛小牛支付违约金5000元的诉讼请求，本院不予支持。根据我国《合同法》的相关规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。据此，原告村镇中心向被告牛小牛借款30000元应当在双方的租金债务中抵销，即被告牛小牛向原告村镇服务中心支付租金65000元。对于被告牛小牛支出的单独安装电表的工程款5024元，因系被告经营需要而安装，虽该电表还登记在原告名下，但不宜让原告方来承担此费用，故对被告方要求此费用也应由原告承担，冲抵租金的主张，本院不予支持。对于采暖费的问题，本院认为，原告村镇服务中心提交的交纳采暖费的发票中记载的收费面积与其房产证上记载的面积相一致，故原告要求被告牛小牛按照合同中约定的承租面积253平方米交纳采暖费的请求，是具有客观依据的。虽然被告方在庭审中提出供暖不热，其未在合同期内享受到供暖服务，但其未能提供证据证实，且原告方不认可就暖气不热的问题，被告方曾向其反映过情况，故对被告的此项辩解，本院不予采信；对原告村镇服务中心要求被告牛小牛交纳2013年至2014年两年采暖费20138.8元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于电费的问题，从被告方提交的在2013年7月29日安装电表的证据、提供的在2013年11月向供电部门交纳电费的记录及最近几个月交纳电费的发票来看，可以推定被告牛小牛自2013年8月起就已经自行交纳电费，即被告牛小牛需向原告方交纳2013年5月15日至2013年7月31日的电费；庭审中，原、被告均认可月用电的电费金额为1750元，故被告牛小牛应交纳电费金额为4375元（两个半月）。因在审理期间，至2015年5月31日，双方的合同期限已届满，故原告村镇服务中心与牛小牛就涉诉房屋签订的《房屋租赁合同》已终止。根据我国《合同法》的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，在原、被告所签订租赁合同终止后，被告牛小牛有义务将承租房屋腾出，交还给原告村镇服务中心，故对原告村镇服务中心要求两被告腾房的诉讼请求，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十二条、第九十九条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告牛小牛自本判决生效之日起十日内向原告济南市村镇建设服务中心交纳2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋租金65000元。
二、被告牛小牛自本判决生效之日起十日内向原告济南市村镇建设服务中心交纳2013年-2014年两年的采暖费20138.8元、2013年5月15日至2013年7月31日的电费4375元。
三、被告牛小牛、济南万佳正能量网络服务有限公司自本判决生效之日起二十日内将其承租原告济南市村镇建设服务中心位于济南市的房屋腾出，交还给原告。
四、驳回原告济南市村镇建设服务中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1150元，原告济南市村镇建设服务中心承担150元，被告牛小牛承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李江
二〇一五年六月二日
书记员 吕娜