江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4532号
上诉人（原审被告）南京恒大富丰置业有限公司，组织机构代码13563881-0，住所地南京市建邺区云龙山路88号烽火科技大厦B座9楼。
法定代表人杨松，该公司总经理。
委托代理人徐军，男，汉族，1982年2月2日生。
被上诉人（原审原告）许安玲，女，1957年5月生，汉族，退休会计。
上诉人南京恒大富丰置业有限公司（以下简称恒大公司）与被上诉人许安玲房屋买卖合同纠纷一案，上诉人不服南京市溧水区（2014）溧民初字第291号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月29日受理后，于2014年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人恒大公司的委托代理人徐军，被上诉人许安玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许安玲原审诉称，2011年8月8日，其与恒大公司签订商品房预售合同，约定许安玲购买恒大公司开发的恒大金碧天下国际花园E某幢803室精装修商品房一套。合同签订后，许安玲依约支付定金10000元，并于2011年8月15日全部付清购房款628210元，恒大公司依约应于2011年12月30日交付该商品房，但恒大公司截止诉讼时因种种原因仍未能交房，已根本违约损害许安玲利益，特诉讼要求判决解除双方所签商品房预售合同，恒大公司返还购房款并承担利息损失（自2011年8月15日起至2014年9月10日按银行同期贷款利息计算128189.28元（按年利率6.65%计算）。
恒大公司原审辩称，恒大公司方交付的房屋只存在工程质量通病及瑕疵，并不严重影响许安玲的居住及使用，房屋主体质量结构不存在问题，这些质量通病及瑕疵，恒大公司方可以继续承担维修责任，不同意退房。许安玲不可以此为由拒绝收房，否则视为违约，房屋视为已交付。
原审法院经审理查明，恒大公司开发的永阳镇宁杭与宁常高速之间恒大金碧天下国际花园精装修房，宣传彩页中说明送1500元／平方米的精装。2011年8月8日，许安玲与恒大公司签订商品房预售合同一份，约定恒大公司预售给许安玲恒大金碧天下国际花园E某幢803室（共11层）的商品房，建筑面积为124.27平方米，单价为5055.2元／平方米，总房款为628210元。
关于房款的支付方式、时间、迟延付款的责任方面约定：一、许安玲于2011年8月8日支付定金10000元，于2011年8月15日前付清房款628210元；二、若许安玲迟延支付合同价款，应按照未付到期款的日万分之一计算迟延期间的利息，但恒大公司方依法解除本合同的除外；三、许安玲方迟延支付价款，经恒大公司方催告后10日内，仍未支付到期价款，恒大公司方有权解除合同，合同解除时，另有定金的，定金也不予返还。恒大公司于解除合同并且许安玲协助恒大公司注销本合同解除前办理的各项登记手续后30天内将已收房款退还许安玲，许安玲按总房款的千分之一向恒大公司方支付未按期付款的违约金；因许安玲原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，许安玲按照总价款的日万分之一计算，向恒大公司支付迟延期间的违约金。
关于房屋交付时间、条件和迟延交付的责任约定：一、恒大公司应于2011年12月30日前向许安玲交付该商品房；二、恒大公司交付商品房时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《房屋测绘成果》，还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、恒大公司迟延交付该商品房的，应按照已收价款的日万分之一计算支付迟延期间的违约金，但许安玲解除本合同的除外。四、恒大公司迟延交付房屋，经许安玲催告后180日仍未交付的，许安玲有权解除本合同，解除合同时，另有定金的，还应双倍返还定金，恒大公司于解除合同30日内将已收房款及双倍定金返还给许安玲，并按总房款0.1%向许安玲支付违约金，许安玲收到上述约定款项后，协助恒大公司方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续，因许安玲方原因导致登记手续迟延注销的，许安玲方按照总价款的日万分之一向恒大公司方支付迟延期间的违约金。
关于房屋交付和接收手续约定：该商品房具备交付条件后，恒大公司应当在确定的交付日期前20天，书面通知许安玲方办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。恒大公司方出示的证明文件不全或不能满足交付条件的，许安玲方有权拒收该商品房，恒大公司按约定承担迟延交付的责任；但商品房满足交付条件，但许安玲方拒绝办理交接手续的，视同验收合格并房屋已交付，由许安玲方承担房屋风险及物业费用。
关于合同生效条件双方约定：合同经双方签署并到溧水区房地产管理所办理备案手续生效。双方还对其他商品房质量保证、物业服务、配套设施、合同文件的送达、争议的解决等事项进行了约定。其他差异处理约定，该房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，恒大公司采取补救措施达到标准。
双方其它约定第17条约定，对于房屋可能存在的工程质量通病和质量瑕疵，恒大公司方按质量保证书相关规定承担保修责任，乙方不得以此为由拒收房屋，否则视为违约。
合同签订后，许安玲如期足额支付房款。但恒大公司并未能如期于2011年12月30日交房。
2012年3月29日，恒大公司通知许安玲收（验）楼，许安玲来收楼，发现房屋精装修质量问题严重，就恒大金碧天下国际花园E某幢803室提出情况反馈表（有几十项质量问题），提出要求整改，拒绝收房。
此后，双方就整改要求及所达到的标准多次争执，未能协商一致，许安玲认为恒大公司始终不能按合同约定的条件完成交付。遂诉来法院要求解除合同，赔偿房款利息损失。恒大公司始终抗辩所交付的房屋只是质量通病，认为许安玲不收房，视为违约。诉讼期间，原审法院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对E某幢803室工程质量进行鉴定。2014年7月3日，该公司出具鉴定报告，结论为：1、该户两个卫生间均存在渗漏现象，不符合标准要求；2、该户两个卫生间墙面瓷砖存在不同程度空鼓现象。瓷砖粘贴施工质量不符合验收规范要求；3、该户三个房间内木地板外观质量及两个房间内木地板局部铺设质量不符合标准要求；4、房间1、2飘窗台石材花纹与房间3飘窗台石材花纹不一致；5、卫生间1、2洗手台台面石材花纹不一致，卫生间1洗手台台面外伸部分台面支承方式不合理。庭审后，许安玲向原审法院申请调查令，查知E某幢803室早在2010年4月15日预告登记预售给一名叫贾龙飞的业主，贾龙飞于2011年5月19日退房进行预告登记契约注销，原审法院电话告知恒大公司代理人，恒大公司代理人称注销内容知晓，注销后重新再销售是允许的，表示不到庭再质证了。
以上事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、发票、质量问题反馈表、照片、鉴定报告等证据证实。
原审法院认为，一方当事人迟延履行义务，经催告后在合理的期限内仍未履行的，对方可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，许安玲根据合同已全部支付房款，恒大公司却不能按约交付没有质量问题的房屋，构成根本违约。故许安玲要求解除合同、赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以支持。恒大公司辩称属工程质量通病，抗辩合同可继续履行与事实不符，借口可以维修而不愿退房理由不足，原审法院不予支持。合同解除后的法律后果主要表现为不当得利返还和损害赔偿的民事责任。许安玲请求参照支付房款的同期银行贷款利息计算，原审法院予以支持，但对其主张计算时间许安玲主张3年零25天，原审法院根据本案具体情况，从许安玲收房时向恒大公司提出质量问题反馈表后（2012年3月29日）的2012年4月份双方开始产生争议未决开始计算至2014年9月计30个月计算，利息为104439.9元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第一款的规定，判决：1、解除许安玲与南京恒大富丰置业有限公司于2011年8月8日签订的商品房预售合同；2、南京恒大富丰置业有限公司于判决生效之日起10日内返还已收取许安玲的购房款628210元，并负担该款同期银行贷款利息104439.9元（自2012年4月起至2014年9月）。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10563元，鉴定费13000元，合计23563元，由恒大公司负担。
恒大公司不服原审法院判决，向本院上诉称，1、原审法院认定事实不清。上诉人交付的房屋不存在重大质量问题，原审审理中对涉案房屋质量进行鉴定，该《司法鉴定报告》中体现的问题仅轻微质量瑕疵，不构成对方拒绝收房以及解除合同的依据。2、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，如果房屋不存在重大质量问题及主体结构问题，购房者在收到开发商《收楼通知》之后应先收房，再要求开发商就房屋质量问题承担保修责任。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人原审诉请，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人许安玲辩称，双方合同约定的精装修房，上诉人交付的房屋应当是能直接入住，现房屋两卫生间均漏水，两个卫生间墙面瓷砖有近一半空鼓，三个房间内木地板存在划痕且局部铺设质量不符合标准，被上诉人无法直接入住，合同目的不能达到。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
双方当事人对原审法院查明的事实不持异议，二审经查属实，本院予以确认。
另查明，双方合同附件4装饰装修及设备标准约定，精装修房由双方另行约定，该附件还约定了房屋交付标准详见精装修附件。
此节事实，有《商品房预售合同》及二审开庭笔录在卷证实。
本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。本案双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人是否有权解除合同。对此，本院认为，精装修房屋交付标准应达到购买人收房后直接入住的要求，本案所涉房屋卫生间漏水，瓷砖空鼓面积较大，如不修复，买受人收房后无法入住，该房质量不符合双方合同约定的精装修交付标准，亦不符合江苏省《成品住房装修技术标准》规范要求，故被上诉人有权拒绝收房。2012年3月29日恒大公司通知被上诉人收房，被上诉人经验收发现房屋存在质量问题要求维修后交房，直至诉讼时止，上诉人也未能交付合格的房屋，已经达到双方合同约定的解除条件，故被上诉人有权解除合同。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费10563元，由上诉人恒大公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一四年十一月二十八日
书 记 员 朱亚芳