辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2328号
上诉人(原审被告)：大连宏轩房地产有限公司，住所地大连保税区市场大厦301A-52-30。统一社会信用代码×××。
法定代表人：董峻伟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：魏柯、邰洋，均系上海段和段（大连）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：田宝财，男，1974年6月4日出生，满族。公民身份号码×××。
被上诉人（原审原告）：石蕾，女，1980年3月8日出生，汉族，公民身份号码×××。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张策、冷东，均系辽宁碧海律师事务所律师。
上诉人大连宏轩房地产有限公司（以下简称宏轩公司）因与被上诉人石蕾、田宝财商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏轩公司的委托诉讼代理人魏柯、邰洋，被上诉人石蕾、田宝财的共同委托诉讼代理人张策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏轩公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、2016年6月26日之前案涉房屋未能取得产权证，是大连保税区管理委员会（以下简称保税区管委会）未按时缴纳城市基础设施配套费，导致案涉项目无法办理工程竣工验收备案所致。一审未查明此节事实，属事实认定错误。1、案涉房屋按约定应当于2015年9月30日前具备办理产权证条件。产权证的办理依法以工程竣工验收备案为前提。供水单位未在前述时间出具同意接收文件，项目未能竣工验收备案，是案涉房屋无法在约定期限具备办证条件的原因。2016年6月26日之前，工程竣工验收备案适用《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，根据该办法第二十二条规定，供水单位同意接收文件是办理竣工验收备案的必要条件。2、供水单位不出具同意接收文件，是保税区管委会未支付基础设施配套费所致。案涉项目系代建回迁楼，根据上诉人与保税区管委会签订的《大连保税区汽车物流城二十里回迁楼建设项目及建设用地履约保证书》第十一条，该项目基础设施配套费由保税区管委会负责支付。3、上诉人在一审阶段申请追加保税区管委会和保税区土地储备交易中心作为第三人参加本案诉讼，以查明事实，但一审法院以上述两单位并非案涉合同当事人为由不予准许。二、一审法院判决违约金数额高达总房款的10%，过分高于被上诉人的实际损失，应予调低。如果法院是从保护购房者诉权的角度判令上诉人支付违约金，考虑到上诉人确无过错和被上诉人的实际损失情况，也应根据公平原则调减违约金。本案的买卖标的物为住宅房屋，被上诉人购买用来自住，且上诉人已按期将房屋交付给被上诉人，逾期办理产权证并未影响被上诉人对房屋的占有、使用，一般情况下并不会给被上诉人造成实际损失。国内各地法院在类似案件中，即便认定开发商需要承担逾期办证违约金，也均考虑买受人实际损失情况对违约金计算标准予以调减，调减后的比例在日万分之零点二至日万分之零点四的范围内。
石蕾、田宝财辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人与被上诉人作为案涉商品房买卖合同主体，合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务，被上诉人已按合同约定足额交付房款，上诉人却未在约定期限内办理房屋产权，违约在先，被上诉人据此要求支付违约金的诉请与法有据，一审法院就该案基本法律关系认定清晰，法律依据明确。2、根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向另一方当事人基于合同提出请求，保税区管委会及保税区土地交易中心并非本商品房买卖合同当事人，上诉人将不能履行合同义务归责于案外人，以此对抗被上诉人的合法主张，有悖法律规定，一审法院认定案涉商品房买卖合同主体非保税区管委会及土地交易中心符合民诉法的相关规定，并无不当。3、上诉人在合同约定期限内准备相关法律文件为被上诉人办理房屋权属证明，系其依据案涉合同之约定，及相关行政法规应当履行的义务。现案涉房屋已事实交付，上诉人未能在合同履行期限内为被上诉人完成房屋所有权登记事实真实存在，且上诉人无据证明案涉房屋未能办理产权证明系被上诉人原因，故依据商品房买卖合同第15条约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人应当承担购房款日万分之一的违约金。被上诉人要求上诉人承担违约金数额于法有据。4、上诉人将未经竣工验收的工程擅自交付使用，造成被上诉人经济损失，依据我国相关法律应当承担赔偿责任。案涉合同对逾期办证承担违约金有明确条款规定，依据合同法的相关规定有合同从合同约定，被上诉人的诉讼请求符合合同约定和法律规定。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，请求二审法院保护被上诉人的合法权益，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
石蕾、田宝财向一审法院起诉请求：判令被告支付原告自2015年9月30日起至实际办理房屋产权证之日止的逾期办证违约金（暂计至2017年7月30日止为16,916.67元）。
一审法院认定事实：2012年11月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于大连保税区景致小区房屋一套；合同第十五条第三项约定办理房屋所有权登记期限为两年，自房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。合同签订后，原告支付了全部购房款254,386元。原告于2013年9月30日接收房屋后，多次找被告要求其协助办理房屋产权证，但至今未能办理。
一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法，双方当事人应当全面履行合同。原告按合同履行了足额付款义务，被告未按约定协助原告办理房屋所有权证，应当承担违约责任，原告要求被告按日支付已付房款的万分之一的逾期办证违约金，理由成立，一审法院予以支持。按照合同约定及实际履行，支付违约金的起算时间为2015年9月30日的次日（即2015年10月1日为第1日），截止时间应至原告诉状中暂计的2017年7月30日止，之后的违约金数额不确定且原告未缴纳诉讼费用，对原告要求计算至实际办证之日的要求一审法院不作处理。2015年10月1日至2017年7月30日期间共计669日（2016年系闰年），每日的违约金数额为25.4386元，计算违约金数额为17,018元（取整数）,原告主张16,916.67元，一审法院不予干预。关于被告的抗辩理由，首先，被告作为商品房买卖合同的出卖人，案涉房屋的初始登记所有权人依法应系被告。其次，根据合同相对性原则，被告无据证明案涉房屋未能办理所有权证系原告原因，虽有据证明其已在约定的两年期限内准备完毕相关法律文件，但准备这些法律文件系被告依据相关行政法规应当履行的义务，并不能以此对抗原告的主张，其应当就逾期办证向原告承担违约责任。第三，管委会及土地交易中心并非本案合同当事人，被告的抗辩陈述与本案无关，故一审法院对其追加第三人的申请不予准许，对其提供的相关证据不予处理。综上所述，被告的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。据此，一审判决：被告大连宏轩房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告田宝财、石蕾2015年10月1日至2017年7月30日期间逾期办证的违约金16,916.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元由被告大连宏轩房地产有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交第一组证据：上诉人致大连保税区管理委员会情况说明两份、上诉人致大连保税区工程建设管理中心情况说明一份，拟证明上诉人多次向政府部门提出要求其尽快缴纳基础设施配套费及帮助协调质监站尽快依法为案涉项目办理竣工验收备案证。被上诉人认为该组证据真实性无法确定，与本案无关联性，不能证明上诉人的上诉主张，而能够说明上诉人未能履行办理房屋权属证明的违约事实存在。本院经审查认为，该组证据为复印件，无法确定真实性，上诉人亦未提交相关部门收取情况说明的回执或证明材料，无法确认待证事项，且该组证据与本案双方当事人之间的商品房买卖合同纠纷亦无关联性，故对该组证据不予采信。上诉人提交第二组证据：竣工验收备案表，拟证明案涉项目于2017年10月23日取得了工程竣工验收备案表，目前已经具备了办理产权证的条件。被上诉人对该组证据真实性没有异议，但表示被上诉人去办理产权，还是需要上诉人提供一些材料，还是不能办理。本院经审查认为，结合一审中被上诉人诉请内容、缴纳诉讼费情况、一审处理结果及上诉情况，本案二审审理的违约金截止时间为2017年7月30日，案涉房屋目前是否具备办理产权证条件不属于本案二审审理范围，上诉人提出的案涉房屋目前已经具备办理产权证条件的待证事项超出本案二审审理范围，该证据取得时间为2017年7月30日以后，与本案不具有关联性，不予采信。被上诉人二审中未提交新证据。
本院对一审判决查明事实予以确认。
本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人未按双方约定协助被上诉人办理房屋所有权证，上诉人的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。
关于上诉人第一点上诉理由，上诉人主张2016年6月26日之前案涉房屋未能取得房产证，是保税区管委会未按时缴纳城市基础设施配套费所致，认为一审法院未准许其提出的追加保税区管委会及保税区土地储备交易中心作为本案第三人的申请，属漏查事实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系上诉人与被上诉人签订，保税区管委会及保税区土地储备交易中心并非案涉《商品房买卖合同》的合同主体。即便上诉人与保税区管委会另行约定案涉项目基础设施配套费由保税区管委会负责支付，也不能影响《商品房买卖合同》中关于上诉人对被上诉人的协助办证义务及相应违约责任的约定内容，故一审法院未准许上诉人提出的追加第三人的申请并无不当，上诉人此点上诉理由不成立。
关于上诉人第二点上诉理由，上诉人主张一审确定的违约金数额过分高于被上诉人实际损失，应予调低。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案《商品房买卖合同》第十五条第三项明确约定，办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。双方约定的日万分之一的违约金标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，上诉人应按照合同约定违约金标准承担违约责任。上诉人此点上诉理由不成立。
综上所述，大连宏轩房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费120元（上诉人已预付），由上诉人大连宏轩房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 董凯
审判员 刘畅
审判员 吕瑛
二〇一八年四月十三日
书记员 王亮