广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执复172号
复议申请人（原第三人、利害关系人）：李建辉（原为广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行），男，汉族，1979年11月17日出生，住广东省吴川市，。
利害关系人（原异议人、申请执行人）：岑嘉凤，女，汉族，1973年3月24日出生，住广东省佛山市顺德区乐从镇荔中路三街二巷*号，公民身份号码4406231973********。
委托代理人：刘美彤，广东格然律师事务所律师。
委托代理人：张蕊，广东格然律师事务所律师。
申请执行人：陈广桐，男，汉族，1949年8月11日出生，住广东省佛山市禅城区，。
被执行人：广东智友电气有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号，组织机构代码75559072-3。
法定代表人：玉柳行。
被执行人：冯志云，男，汉族，1973年4月5日出生，住广东省佛山市南海区，。
利害关系人（原第三人）：佛山市盟鸿电气设备有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇罗村沙坑苗岗（土名）厂房，组织机构代码69479096-6。
法定代表人：吴中绍。
委托代理人：何桂英，广东捷顺律师事务所律师。
委托代理人：陆俊希，广东捷顺律师事务所律师。
利害关系人（原第三人）：冯肇新，女，汉族，1970年1月28日出生，住广东省佛山市禅城区华远东路128号1区*座****房，公民身份号码4428231970********。
利害关系人（原第三人）：佛山市南海三保电器设备有限公司，住所地佛山市南海区桂城平南桥南工业区庆丰围，组织机构代码19380538-1。
法定代表人：霍保辉。
利害关系人（原第三人）：苏艳，女，汉族，1984年1月14日出生，住湖北省荆门市东宝区宏图路*号，公民身份号码4208811984********。
利害关系人（原第三人）：佛山市爱粤得电气有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文华北路56号七座708房，组织机构代码68446365-4。
法定代表人：孔丹凯。
利害关系人（原第三人）：佛山市华电互感开关有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇长安二街1号，组织机构代码76155084-0。
法定代表人：罗五根。
利害关系人（原第三人）：佛山市顺德区雄震实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流镇新安利村安利股份社九亩之一，统一社会信用代码9144060675107633X4。
法定代表人：严伟德。
委托代理人：李国荣，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人：陈实文，广东广立信律师事务所律师。
利害关系人（原第三人）：佛山市力拓机电有限公司，住所地广东省佛山市禅城区金沙一街2号首层P128、P129号，组织机构代码58294563-6。
法定代表人：叶永成。
利害关系人（原第三人）：广州市番禺区石基骏业五金电器厂，住所地广东省广州市番禺区大龙街新桥村泰安路39号，组织机构代码X1873295-5。
法定代表人：周炽祺。
利害关系人（原第三人）：四川丰电电气有限公司，住所地四川省绵阳市游仙区经济试验区民泰路，组织机构代码08073174-2。
法定代表人：尹胜。
利害关系人（原第三人）：佛山市顺德区陈村镇石洲登丰玻璃钢五金厂，住所地广东省佛山市顺德区陈村镇白陈公路石洲路段石洲工业区21号，组织机构代码74706623-5。
法定代表人：高宇钊。
利害关系人（原第三人）：佛山市华鹰变压器组件制造有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇科技东路8号，组织机构代码72384980-9。
法定代表人：叶江鹰。
利害关系人（原第三人）：同江浩然电气有限公司，住所地黑龙江省同江市大直路安捷小区西六门，组织机构代码58381334-4。
法定代表人：沙迅。
利害关系人（原第三人）：广东南冠电气有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道平洲平西工业区A座之二，组织机构代码72878746-7。
法定代表人：莫文雄。
利害关系人（原第三人）：佛山市创研达电子贸易有限公司，住所地佛山市禅城区金澜北路与深村大道交界处的“华福·国际公馆”商铺二层B15号铺，组织机构代码76843718-9。
法定代表人：梁兆沃。
利害关系人（原第三人）：佛山市南海矽钢铁芯制造有限公司，住所地广东省佛山市南海区狮山镇科技园A区科韵中路，组织机构代码78117818-5。
法定代表人：舒克章。
利害关系人（原第三人）：佛山市金启展有色金属有限公司，住所地佛山市禅城区汾江南路109号一座1015房，组织机构代码67307142-8。
法定代表人：麦秀珍。
利害关系人（原第三人）：广州市芳村珠江电缆线厂，住所地广州市荔湾区茶滘路茶滘工业园自编1号三区之8。
法定代表人：梁铭雄。
利害关系人（原第三人）：陈海芳等62人，姓名、地址、公民身份号码、住址资料详见佛南人仲案字[2015]1635号仲裁裁决书附表《广东智友电气有限公司陈海芳等65人2015年4月工资及解除劳动合同经济补偿等情况表》。
复议申请人李建辉（原复议申请人为广东南海农村商业银行股份有限公司狮山支行，在本案复议过程中，李建辉申请变更为复议申请人）不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）（2016）粤0605执异336号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
南海区法院查明：南海区法院于2015年3月13日立案执行申请执行人陈广桐与被执行人广东智友电气有限公司、冯志云民间借贷纠纷一案，案号为（2015）佛南法狮执字第297号，执行依据为南海区法院作出的（2014）佛南法狮民一初字第490号民事调解书。
在执行过程中，南海区法院于2015年4月27日作出（2015）佛南法狮执字第297-1、297-2号执行裁定，裁定查封被执行人广东智友电气有限公司所有的位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号车间A（房产证号：02××29）、车间B（房产证号：02××47）、宿舍楼（房产证号:02××46）房产三处及土地使用权一宗[证号：国用（2010）0603811]，次日，南海区法院依法查封上述三处房产及土地使用权。
2015年12月10日，南海区法院向佛山市禅城区人民法院发函，载明“我院在执行陈广桐等申请执行人与被执行人广东智友电气有限公司系列执行案件中，查明被执行人广东智友电气有限公司所有的位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号车间A、车间B由我院首轮查封，宿舍楼及上述房产所附属的土地使用权由贵院在（2015）佛城法执字第1086号案中首轮查封。因目前我院立案受理的涉及被执行人广东智友电气有限公司的执行案件已有19件，被执行人均未履行案件债务，为便于相关案件的执行，特致函贵院立案受理的涉广东智友电气有限公司相关案件的执行情况，并征询贵院的意见：上述广东智友电气有限公司名下的房产、土地是由贵院一并进行处置或是由我院一并进行处置，相关案件参与分配？”2016年1月25日，佛山市禅城区人民法院回函称“为便于统一执行，我院同意将查封的被执行人广东智友电气有限公司名下的位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号土地使用权一宗[证号：佛府南国用（2010）第0603811]及位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号（宿舍楼）（证号：02××46）交由贵院处置”。
2016年4月11日，南海区法院作出（2015）佛南法狮执字第297-2号执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人广东智友电气有限公司所有的位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号车间A（房产证号：02××29）、车间B（房产证号：02××47）、宿舍楼（房产证号:02××46）房产三处及位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号的土地使用权一宗[证号：国用（2010）0603811]。同日，南海区法院作出拍卖公告。
2016年5月18日，广东南粤房地产与土地评估有限公司做出房地产估价报告，评估涉案土地及房地产价值为2611.75万元。2016年8月19日，广东南粤房地产与土地评估有限公司佛山分公司出具《关于（2015）佛南法狮执字第297号的估价说明》，对该公司出具的估价报告进行了说明。
另查明，2016年4月26日，佛山市南海区国土城建和水务局向南海区法院回函称：涉案土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，现对宗地正式查封的法院为佛山市禅城区人民法院，宗地无土地抵押登记。同年8月9日，佛山市高新区国土规划和城市建设局向南海区法院回函称：涉案地块的规划用地性质为城市轨道交通用地，且位于佛山市城市轨道交通三号线车辆段用地范围内，证载用途（工业用地）与规划用地性质不符。
再查，佛山市南海区人民政府于2016年10月19日作出（佛山市南海区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线工程南海段征地拆迁的通告）[南府（2016）39号]，确定了征地拆迁范围及征地拆迁补偿工作的安排。
南海区法院认为：本案审查焦点为涉案土地及房产是否应当中止拍卖。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的规定，该条的立法目的是在房屋征收范围确定后，尽量维持征收范围内房屋的现状，且应暂停办理转让等相关手续。本案中，根据佛山市高新区国土规划和城市建设局的回函，涉案地块的规划用地性质为城市轨道交通用地，且位于佛山市城市轨道交通三号线车辆段用地范围内，证载用途（工业用地）与规划用地性质不符。同时，佛山市南海区人民政府于2016年10月19日作出《佛山市南海区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线工程南海段征地拆迁的通告》【南府（2016）39号】，即涉案土地位于佛山市城市轨道交通三号线车辆段用地范围内，涉案房产属于征地拆迁的范围。因此，涉案土地和房产不宜继续拍卖。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定：中止对位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号车间A（房产证号：02××29）、车间B（房产证号：02××47）、宿舍楼（房产证号:02××46）及位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路3号土地使用权一宗[证号：国用（2010）0603811]的执行。
复议申请人李建辉不服该裁定，向本院申请复议，请求：撤销南海区法院作出的（2016）粤0605执异336号执行裁定，立即启动对位于佛山市南海区狮山镇南海科技工业园B区科韵北路涉案房地产的执行。事实与理由：一、原裁定适用法律不当。原审法院认为，本案审查焦点为涉案房地产是否应当中止拍卖，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条的规定，该条的立法目的是在房屋征收范围确定后，尽量维持征收范围内房屋的现状，且应暂停办理转让等相关手续。复议申请人认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。……”案涉土地与房产的拍卖不属于该法律条文禁止的“新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为”，原审法院依据该条裁定中止案涉房屋的拍卖工作，法律适用不当。二、中止执行不是实现案涉房地产价值最大化的手段。截止至2016年12月6日，复议申请人对广东智友电气有限公司的债权为2938.17万元，且对广东智友电气有限公司提供抵押的涉案房地产享有抵押权。复议申请人的债权，利息是日益增加的，中止拍卖让复议申请人的债权无法尽快回收的同时，也实际加重了债务人的负担，并不是实现案涉房地产价值最大化的手段。因此，为维持复议申请人的利益，请求支持复议申请人的复议请求。
复议申请人李建辉没有向本院提交新的证据。
利害关系人岑嘉凤答辩称：一、案涉房地产已被划入城市轨道交通建设的征地拆迁范围，规划用地性质为“城市轨道交通用地”，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条、《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条第五款的规定，应维持征收范围内房屋现状。暂停办理案涉房地产的转让等相关手续。二、中止案涉房地产的拍卖可实现所有债权人的利益最大化，毕竟不会有任何一个投资者会以等于或高于拆迁评估价竞买案涉房地产。被执行人共有债务9000余万元，除第一顺位的抵押权人（债权2000余万元）外，如按评估价2611.75万元拍卖，其他近60位债权人将面临无财产可分的境地，债权落空。综上，请求维持原裁定，中止拍卖案涉房地产。
利害关系人岑嘉凤没有向本院提交新的证据。其向本院申请向佛山市人民政府、佛山市南海区人民政府、佛山市铁路投资建设集团有限公司调取佛山市城市轨道交通三号线工程（狮山车辆段）施工进度规划、责任书等相关资料；申请向佛山市南海区狮山镇拆迁公室罗村工作站、佛山市轨道交通建设管理办公室调取涉案房地产的估价征询意见、估价报告、拆迁补偿办法等资料，对其申请，因与本案没有直接关联，本院不予采纳。
经审查，对南海区法院查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，复议期间，申请人李建辉向本院提交《变更复议申请人申请书》及南海区法院（2017）粤0605执恢465号执行裁定书，认为狮山农商行已将涉案债权转让，并经南海区法院作出执行裁定，其已替代狮山农商行成为相关执行案件的申请执行人，因此向本院申请变更本案的复议申请人为李建辉，本院予以准许。
本院认为，涉案房地产是否应当立即执行（拍卖），应当全面考虑到执行行为是否能兼顾更多当事人利益。
首先，本案中的涉案房地产，已列入佛山市城市轨道交通三号线征收范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；（四）对被征收人给予的补助和奖励。而评估拍卖则仅为对房屋本身的价值进行估价，明显少于征收补偿的价值。至于土地补偿部分，根据现有实际补偿标准，亦明显高于评估价。中止案涉房地产的拍卖，通过征收补偿的方式处理，将实际导致案涉房地产实现价值最大化。
其次，虽然法律法规没有规定征收范围确定后不得办理土地使用权及房产的过户，但《佛山市国有土地上房屋征收与补偿办法》第十二条明确规定，房屋征收范围内不得实施房屋的分割、转让、租赁和抵押，违反规定实施的，不予补偿。根据上述规定，即使南海区法院在执行中能够拍卖涉案房地产，但买受人有可能无法得到征收补偿。因此，拍卖涉案房地产，必然导致拍卖时价值过低甚至不能成交，或者拍卖成交后形成征收争议问题。为此，在案涉房地产列入征收范围后，不适宜对案涉房地产直接进行拍卖和过户。
再次，如按照现有评估价对涉案房地产进行拍卖，抵押权人李建辉虽然基本上可以全额受偿，但其他案件的申请执行人则基本上无法受偿。从公平原则及兼顾其他多数债权人权益的角度出发，涉案房地产应当中止执行，待征收补偿后再行处理征收补偿款。现复议申请人李建辉要求立即对案涉房地产进行拍卖，是只顾己方利益的行为，其行为有可能损害其他债权人的利益。
综上，复议申请人李建辉认为中止执行不是导致案涉房地产价值最大化的手段，南海区法院（2016）粤0605执异336号执行裁定适用法律错误，请求立即对涉案房地产予以拍卖的复议主张，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人李建辉提出的复议申请，维持佛山市南海区人民法院（2016）粤0605执异336号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 骆志辉