上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初6205号
原告(反诉被告)刘才英，女，1984年11月19日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人李泽山，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)上海融达实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人王国城，总经理。委托代理人林康明，上海文拓律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非，总经理。委托代理人陈兆祥。原告刘才英诉被告上海融达实业有限公司(以下简称融达公司)、第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)房屋买卖合同纠纷以及反诉原告融达公司诉反诉被告刘才英、第三人德佑公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判。2016年4月19日，根据原告刘才英的申请，本院依法对被告融达公司名下的上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋进行诉讼保全。被告融达公司于2016年5月4日提出反诉。本院于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘才英的委托代理人李泽山，被告(反诉原告)融达公司的委托代理人林康明，第三人德佑公司的委托代理人陈兆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘才英诉称，原、被告于2016年2月23日，在第三人居间下签署了《房地产买卖居间协议》一份，约定由原告或原告指定的第三方购买被告位于上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋交易总价人民币6,300,000元(本案币种均为人民币)，履约争议由房地产所在地人民法院管辖。合同签署后，原告当即依约支付定金200,000元，并约定于2016年3月9日前共赴居间方处签署房产交易示范文本。然而，其时恰逢上海市房产市场交易价格陡增，被告遂单方要求原告在原交易总价基础上至少多支付1,000,000元，且拒绝接听原告电话，拒绝与原告签署购房合同或其他类似协议。原告于2016年3月13日发函催告后，被告仍拒不返还定金或承担违约责任。故要求：1、判令原、被告于2016年2月23日签订的关于系争房屋的《房地产买卖居间协议》于2016年4月15日原告起诉之日解除；2、判令被告向原告返还定金200,000元；3、判令被告向原告支付违约金1,260,000元。被告融达公司辩称并反诉称，不同意原告诉请。原、被告确于2016年2月23日在第三人居间下签署了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，合同签署后，原告支付定金200,000元，并约定于2016年3月9日前赴居间方签署房产交易示范文本。然而，原告签订协议后，口头向被告陈述，因社保缴纳期限问题，其不具备购房资格，让被告延期与其签订合同，被告口头表示理解但不同意，认为原告应按约定签约，如签约不成，责任由原告自负。不料原告不仅2016年3月9日未到居间方处签署房屋买卖合同，且突然于2016年3月13日发函催告被告，要求被告于2016年3月20日12点前往居间方就该房地产与原告签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，继续进行交易。同时，主张被告违约，且于2016年4月15日向法院起诉。被告于2016年2月底到3月9日期间，不停通知中介，让中介通知原告方，3月9日按约定签约，并延长至2016年3月10日签约，但是原告迟迟不予配合，无奈之下，被告于2016年3月12日向原告邮寄告知函，解除合同，没收200,000元定金，并追究20%房款违约金。经被告核实，直到2016年4月5日左右，原告的个人城镇基本养老保险才满24个月，才具备基本的购房资格。根据双方签订的《房地产买卖居间协议》的规定，被告可以解除本协议并要求原告支付总价款20%的违约金。故现反诉要求：1、2016年2月23日双方签订的《房地产买卖居间协议》于2016年3月15日解除；2、反诉原告没收反诉被告支付的定金200,000元；3、反诉被告支付违约金1,260,000元；4、反诉被告支付诉讼保全错误造成的利息损失，以银行同期贷款利率的标准计算，以400,000元为本金，从2016年4月19日起计算至解除保全之日止。反诉被告刘才英辩称，因交易无法继续履行，同意解除协议；反诉被告不存在违约行为，不同意反诉原告其余诉请。反诉被告是否限购并不影响双方依约签订示范文本合同，在无签约的情况下不可能进行后续的房产交易行为，也不可能涉及限购审核问题。对方擅自认定我方属于限购主体而不签约，并不构成正当理由，在本诉审理过程中明确反映出未网签的原因是被告擅自加价和要求我方单方承担所有税费并要求我方将房款打入案外人王国城个人账户导致。交易过程中，双方明确协商一致并且对方认可我方可以根据实际情况变更交易方，合同一旦成立，双方均应严格履行。故反诉原告的反诉请求缺乏事实依据。第三人德佑公司述称，居间协议是通过第三人居间后签订，定金200,000元也是通过第三人转交给被告，两份录音证据也是第三人员工的电话录音。按照《房地产买卖居间协议》约定，原告先支付定金200,000元，在居间协议签订后的15日内再签订网签合同，最终网签没有成功，原因是交易细节没有谈妥，房屋成交价没有谈妥，居间协议上约定过房屋总价，因为被告还想加价500,000元，税费方面原本是双方各自承担，被告提出要求全部由原告承担。所以在价格方面存在分歧，无法达成一致。第三人在最晚签订网签之前也居中协调过，通过电话方式与双方协商，被告在电话中要求加价，后来没有协商成功。经审理查明，系争房屋的权利人为融达公司。2016年2月23日，出售方(甲方)为融达公司与买受方(乙方)为刘才英、居间方(丙方)德佑公司就系争房屋签订一份《房地产买卖居间协议》，协议约定：一、房地产的基本情况：1、座落：上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室；2、类型：住宅，建筑面积：约144.47平方米(以房地产产权证为准)；3、权利人：上海融达实业有限公司，房地产权证编号：沪房(地)杨字(2015)第017610号；4、无设立抵押和设立租赁；5、有关该房地产的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以上海市房地产登记簿记载的信息为准；甲方保证该房地产产权清晰、权属明确可进行交易。二、总房价款：该房地产的转让价格共计为6,300,000元。三、本协议的履行：1、意向金：乙方已实地验看了该房地产(产调信息、户型分布等)，为表示购买诚意，向丙方支付意向金200,000元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应按总房价的2%向丙方支付违约金，若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，未取回的则视为继续委托丙方与甲方洽谈；2、定金及保管：如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后当日内自行或通过丙方补足定金至200,000元；3、签订示范文本：甲、乙双方应当在本协议签订后15日内共赴丙方处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除甲乙双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。4、首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款1,890,000元(含已支付的全部定金)；5、第二期房价款：乙方通过贷款方式支付第二期房价款4,410,000元；……8、交房及尾款：双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后10日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，户口(若有)确认已迁出，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款，双方签署《房屋交接书》，相关费用(水、电、煤气、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准。……四、其他：……5、在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方依据本协议或相关补充协议已经部分履行(包括付款行为等)的，视为增加、减少、变更后的“买受方”已经部分履行；6、税、费及公证费负担：本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费按以下方式承担：甲乙双方各自承担，本次交易若需公证，公证费用由乙方承担，若甲方持有该房地产期间产生房产税及其滞纳金的(若有)，甲方须在交易过户前自行支付结清；……七、定金责任：若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。八、违约责任：一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍未履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，也可单方解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金。买卖居间协议还对双方其他权利义务作了约定。融达公司在出售方(甲方)处加盖了公章，代理人(代表人)处有融达公司法定代表人“王国城”的签字，刘才英在买受方(乙方)处签字，第三人在居间方(丙方)处加盖了“居间协议专用章”。刘才英分别于2016年2月22日、2016年2月23日，分两次支付给第三人德佑公司5,000元和195,000元，共计支付200,000元，第三人收到此款后转交给融达公司。2016年3月13日，刘才英通过中国邮政速递向融达公司寄送了一份《催告函》，载明：就我方购买贵方名下的坐落于上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房地产(以下称“该房地产”)之事宜，我方与贵方及居间德佑房地产经纪有限公司(以下称“居间方”)于2016年2月23日签订了《房地产买卖居间协议》(以下称“该协议”)，在该协议中贵方、我方及居间方对该房地产的买卖居间事宜达成了一致意见。依据该协议中的相关约定，贵方应当于该协议签订后15天内与我方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。然而，令人遗憾的是，贵方在该协议约定的期限内并未与我方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。为此我方郑重催告贵方：务必于2016年3月20日12时前前往居间方链家地产(地址：黄兴路XXX号)就该房地产与我方按照该协议约定的买卖条件签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该协议并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会，若贵方仍不配合，我方有权根据法律规定要求贵方双倍返还我方已支付的定金共计人民币40万元，并且保留追究贵方其他法律责任的权利。该《催告函》于2016年3月14日中午11时29分送达融达公司。2016年3月14日下午18时29分，融达公司通过顺丰快递向第三人德佑公司寄送一份《告知函》，2016年3月15日德佑公司收到《告知函》并转交给刘才英。《告知函》载明：致刘才英女士，就本公司与刘才英女士购买上海杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房地产之事宜，我公司与买方及居间方德佑房地产经纪有限公司(以下称“居间方”)于2016年2月23日签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称“该协议”)，在该协议中买方、我司及居间方对该房地产的买卖居间事宜达成了一致意见。依据该协议中相关约定，买方应于该协议签约后15天内与我司签订《上海市房地产买卖合同》。然而令人遗憾的是，买方以在社保未交满为理由拒绝签约，未在该协议约定的期限内与我司签订《上海市房地产买卖合同》。在超过约定日我司电话和居间方小吴联系，同意买方在3月10日之前和我司签订补充协议，我司仍然视该协议有效，超过3月10日未签补充协议，则视买方选择违约。令人遗憾的是买方在3月10日之前并未与我司签订补充协议。为此我司郑重告知买方：由于买方的原因造成违约，我司要求解除合同，并按合同约定没收定金20万，并追究买方支付房款20%违约金。本函一式三份，我方留存一份，由于买方拒绝提供地址，两份均寄给德佑房地产经纪有限公司，请德佑房地产经纪有限公司转交买方。该《告知函》落款日期为“2016年3月12日”。2016年4月15日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，第三人德佑公司向本院提交一份《情况说明》，明确：刘才英女士与上海融达实业有限公司(下合称“双方”)间关于上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖交易经我司居间并于2016年2月23日签订了编号No.CXXXXXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》(下称“该协议”)。现本公司特就交易事实向贵院说明如下：一、该协议约定：1、刘才英女士或其指定的第三方购买融达公司位于上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋交易总价630万元整，税费由买卖双方各自承担；2、居间协议签署后15日内赴我方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；3、刘才英应于签署买卖合同示范文本当日支付首付款189万元(含已支付的定金20万元)。二、该协议签署后，出售方要求：1、刘才英女士在原定房价630万元基础上再加价；2、要求刘才英女士单方承担房屋交易中所有税负。三、本公司积极协调双方办理房屋买卖手续，但双方未能依约如期赴我方签订关于该房屋的《上海市房地产买卖合同》。审理中，原告提交的居间方经办人和融达公司法定代表人王国城2013年3月14日通话录音显示王国城表示系争房屋买卖需刘才英加价50万元并承担税费方可交易。审理中，被告提交的刘才英《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示，刘才英2014年2月至2016年3月期间累计缴费月数为24个月。以上事实，有《房地产买卖居间协议》、银联签购单、银行持卡人交易存根、《催告函》、查询单、《情况说明》、通话录音、《上海市房地产权证》、《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》、《告知函》、快递单及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，刘才英与融达公司于2016年2月23日签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《房地产买卖居间协议》已经具备买卖标的、价款等买卖合同的必要条款，且该协议中明确约定双方应按该协议履行，签署示范合同仅为办理交易过户手续所需，因此刘才英与融达公司之间的买卖合同已经成立并生效。融达公司要求提高系争房屋售价并要求由刘才英负担全额税费，拒绝按照《房地产买卖居间协议》约定的房价款和税费负担方式继续履行，构成根本违约，刘才英依法向融达公司发出了《催告函》，明确表明了要求融达公司继续履约的期限及违约责任，但融达公司未能按照双方达成的协议履行。刘才英依照协议约定享有合同解除权，故刘才英要求确认双方的买卖居间协议于2016年4月15日解除的诉请应予支持。融达公司主张因刘才英社保缴纳期限问题，其不具备购房资格，此非拒绝履约之正当理由。因融达公司未提供未能签订系争房屋买卖合同示范文本的责任在刘才英一方的确切依据，且其《告知函》亦晚于刘才英的《催告函》发出，故对融达公司的抗辩及反诉理由本院不予采信。因融达公司根本违约，致合同解除，理应承担违约责任。刘才英支付的意向金在《房地产买卖居间协议》签订后已转为定金，《房地产买卖居间协议》已明确约定了定金责任，故融达公司应在定金责任范围内承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘才英与被告(反诉原告)上海融达实业有限公司2016年2月23日签订的关于上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》于2016年4月15日解除；二、被告(反诉原告)上海融达实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘才英定金人民币200,000元；三、被告(反诉原告)上海融达实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)刘才英违约金人民币200,000元；四、原告(反诉被告)刘才英的其余诉讼请求，不予支持；五、反诉原告(被告)上海融达实业有限公司的其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币12,800元，减半收取计人民币6,400元，由原告(反诉被告)刘才英负担人民币3,200元，由被告(反诉原告)上海融达实业有限公司负担人民币3,200元；本案反诉案件受理费人民币8,970元，由反诉原告(被告)上海融达实业有限公司负担；本案诉讼保全费人民币2,520元，由被告(反诉原告)上海融达实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张扬
二〇一六年六月十七日
书记员 周圣
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
…….
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。