山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初2824号
原告：董家环，男，1952年1月10日出生，汉族，江苏省沛县建管站退休职工，住济南市。
委托诉讼代理人：王经振，男，济南市中文杰法律服务所法律工作者，住济南市。
委托诉讼代理人：邹文杰，女，济南市中文杰法律服务所法律工作者，住济南市。
被告：济南市市中区人民政府泺源街道办事处，住所地济南市。
法定代表人：张焕利，主任。
委托诉讼代理人：吕林，男，该单位工作人员，住济南市。
委托诉讼代理人：王言孝，山东鲁泉律师事务所律师。
第三人：马广辉，男，1961年1月14日出生，回族，济南铁路局济西机务段职工，住济南市。
原告董家环与被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处、第三人马广辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董家环及其委托诉讼代理人王经振、第三人马广辉到庭参加诉讼，被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告董家环向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁协议无效；2、被告支付房屋使用费1102665元；3、被告支付违约金10万元。事实和理由：2011年10月19日，原告与济南民族大街市场管理有限公司签订房屋租赁协议，济南民族大街市场管理有限公司将位于民族大街门面房795平方米租赁给原告。2011年11月21日，原告与被告的下属部门济南市市中区泺源街道社区服务中心签订房屋租赁协议，租期4年，至2015年12月30日。被告违约并且欠原告一年多房租，为维护原告合法权益，诉至法院。
被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处辩称：涉案房屋没有建造手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告所签订的房屋租赁协议属于无效协议，原告所主张的租金及违约金没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人马广辉未陈述意见。
本院经审理认定事实如下：2011年10月19日，案外人济南民族大街市场管理有限公司（甲方、出租方）与原告董家环（乙方、承租方）签订《大厅二楼南面门面房租赁性安置协议》一份，约定甲方将民族大街门面房795平方米租赁给乙方用于服务类经营，租赁期限四年，自2011年10月19日起至2015年10月18日止，租金按出租面积每日每平方米1.7元，年租金493297.50元，合同签订后，乙方在2011年10月25日前一次性缴付一年的房屋租金493297.50元，自第二年起每半年交一次租金，免租金优惠期限至2011年12月31日，租金自2012年元月1日开始计算。
2011年11月21日，原告董家环（甲方、出租方）与济南市市中区泺源街道社区服务中心（乙方、承租方）签订《大厅南面二楼租赁协议》一份，约定甲方将民族大街795平方米出租给乙方用于服务类经营，租赁期限四年，自2011年12月31日至2015年12月31日，租金按出租面积每日每平方米1.5元，年租金435262.50元，合同签订后，乙方于2011年12月31日前一次性缴付租金30万元，2012年6月30日前交清剩余租金，自第二年每半年交一次租金；乙方逾期支付租金及其他应缴纳费用，每逾期一天按首次所缴纳全额租金费用的10%支付违约金，若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按首次支付各项费用总额的0.5%支付违约金外，甲方有权解除合同，并有权采取强制措施责令乙方搬迁，由此产生的一切经济损失由乙方自行承担；合同第十一条约定“乙方将民族大街西12间平房交由甲方使用，租赁协议另行签定”。被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处在承租涉案房屋后，欠付原告董家环2012年1月至6月租金217631.25元、2015年1月至12月租金435262.50元、2016年1月至6月租金217631.25元，欠租合计870525元。原告董家环主张被告租赁房屋后存在每日每平方米0.2元的租金差价款，共计232140元，该差价款是因为在签订合同时，被告承诺给原告12间平房使用，但被告一直没有履行承诺，所以要求被告再支付该差价款。被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处对于欠付租金的时间及金额没有异议，但对于合同约定的12间平房与每日每平方米0.2元差价存在关联不予认可，对于差价款不同意承担。
被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处在本案审理期间提交了《房屋租赁协议》两份，该两份协议系由被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处与第三人马广辉签订，被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处将承租的位于民族大街面积分别为232平方米和600平方米的房屋出租给第三人马广辉，租赁期限均自2012年6月1日起至2016年5月31日止，前两年租金按每日每平方米1.43元计算，半年支付一次，2014年6月1日起按每日每平方米1.50元计算。被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处主张在承租涉案房屋后，将房屋转租给第三人马广辉使用，因第三人马广辉欠交租金，2015年1月31日与第三人马广辉解除了两份租赁协议。原告董家环对于两份租赁协议的真实性无异议，但称对转租的事不知情。第三人马广辉对于租赁协议的真实亦无异议，称2015年1月31日是与被告正式解除合同，但在2014年8月底即已通知被告无法经营的情况。
另查明，济南市市中区泺源街道社区服务中心为被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处的内设机构，无独立法人资格，涉案的《大厅南面二楼租赁协议》系由被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处授权签订。
还查明，2016年9月30日，被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处及第三人马广辉已将涉案房屋交还原告董家环。
以上事实，由大厅二楼南面门面房租赁性安置协议、大厅南面二楼租赁协议、房屋租赁协议、证明及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然原、被告签订了《大厅南面二楼租赁协议》，但并无证据证实涉案房屋取得了相应的规划或准建审批，依据上述司法解释的规定，双方签订的《大厅南面二楼租赁协议》应为无效合同，故对原告董家环要求确认该租赁协议无效的主张，本院依法予以支持。虽然涉案的《大厅南面二楼租赁协议》为无效合同，但被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处亦应按照协议约定的租金标准支付承租使用涉案房屋期间的使用费，故原告董家环要求被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处支付欠付的房屋使用费870525元的主张，合法有据，本院依法予以支持。对于差价款的问题。本院认为，虽然原告董家环承租涉案房屋时的租金标准与将房屋出租给被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处时的租金标准存在每日每平方米0.2元的差价，但根据原、被告签订的《大厅南面二楼租赁协议》的约定内容，并无法证实该差价款与协议第十一条约定的12间平房存在关联，且被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处对此不予认可，故对原告董家环的此项主张，本院依法不予支持。因涉案的《大厅南面二楼租赁协议》属无效合同，故原告董家环依据该协议要求被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处支付违约金，依据不足，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告董家环与被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处于2011年11月21日签订的《大厅南面二楼租赁协议》无效。
二、被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处于本判决生效之日起十日内支付原告董家环房屋使用费870525元。
三、驳回原告董家环的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13000元，由被告济南市市中区人民政府泺源街道办事处负担10270元，由原告董家环负担2730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年十二月十五日
代理书记员 孙 靖