山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第1759号
上诉人（原审被告）郭玉忠，男，汉族，个体，住太原市万柏林区。
被上诉人（原审原告）孙仙利，女，汉族，住太原市小店区。
被上诉人（原审被告）安晓平，男，汉族，住太原市小店区。
上诉人郭玉忠因与被上诉人孙仙利、安晓平房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2015）小民初字第01013号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭玉忠，被上诉人孙仙利、安晓平经本合议庭依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2012年4月20日，原告与被告签订《门店租赁协议书》，协议约定由原告将位于太原市小店区黄陵路中段二层、三层（建筑面积共计384㎡）门面房租赁给被告作为营业场所及办公之用；房屋租赁期限为6年，自2012年6月1日至2018年6月1日止，前三年每年租金130000元，后三年每年租金155000元，租金按年提前一个月支付，原告提供收据；房屋的水、电、暖等费用按国家标准由被告承担，原告应保证被告水、电、暖等的独立使用和正常供应；门店装修由被告负责，装修不得破坏原房屋主体结构；原告不得以任何形式影响被告的正常经营，如有发生原告必须立即停止或整改；遇有国家重大政策变化和不可抗拒的特殊因素，不能继续租房或出租时，由出租方退清承租方预付款后解除协议。除此之外，任何一方提出变更、修改或终止协议，须提前一个月告知对方，经双方协商同意后实施，并协商赔偿对方的经济损失。协议还约定了双方的其他权利义务条款。协议签订后，原告将该门面房二层、三层交付给被告使用，被告已依约支付原告2012年6月1日至2014年6月1日期间租金，尚欠原告2014年6月1日至2015年6月1日期间租金30000元未支付。2015年3月16日，原告将被告诉至本院，要求被告支付未付租金30000元及其被告租赁房屋所产生的电费、暖气费39400.5元，以上共计人民币69400.5元，并解除原被告双方签订的《门店租赁协议书》。庭审中，原告明确诉讼请求所主张的暖气费为35437.5元，计算依据是：以7.5元／㎡标准计算，面积按照其所述实际面积429㎡，2012年-2015年共计3年，每年供暖时间5个月，即7.5元／㎡×429㎡×3年×5个月－12825元（被告已支付）=35437.5元；提供的相应证据为：太原市小店区龙城街道新庄物业管理办公室出具的《证明》，内容为“兹证明我小区居民孙仙利的马路边商品房面积600平方米，供暖时间2013年-2015年总计三年，每年应交22500元，三年应交67500元”。庭审中原告明确诉讼请求所主张的电费为2015年1月1269元，2月1318元；提供的相应证据为：1、计费清单，载明“用户名称：孙占武饭店，用电地址：太原市小店区黄陵街道办事处黄陵村，应收金额：901.05元，出票日期：20150312”。2、电费发票，载明“电费：901.05元，开票日期：2015-03-12”。2015年1月电费未提供相应的证据证明。原告庭审中陈述称，因为之前租住我房子的是孙占武饭店，当时就用了孙占武饭店作为交电费的户名，一直未更改过来；另，我和被告约定的电费是按照商业用电1.2元／度来收取的，我给被告出具我自己手写收据。
另查明，太原市小店区黄陵街道办事处新庄社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有我太原市小店区黄陵街道新庄社区居民孙仙利在黄陵路中段有一商品房基地，现建房600㎡，房屋属于孙仙利。证明出具时间为2011年4月13日。原告孙仙利和原告安晓平是母子关系。
确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《门店租赁协议书》、居委会的证明、电费计费清单、发票以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋虽然有社区居民委员会出具的《说明》，但社区居民委员会并非不动产权属的法定机构，该房屋未办理房屋权属登记，原告亦未提交建设规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明。因此，原告与被告签订的《门店租赁协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效协议。关于原告要求解除其与被告签订的《门店租赁协议书》诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告作为出租方明知涉案房屋不具备建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，仍将该房屋出租给被告，存在过错；被告作为具有完全民事行为能力的成年人，在承租该房屋时未尽合理审查义务，其主观上亦存在过错。因此，被告应当向原告返还涉案房屋，原告应当赔偿被告因此所受到的损失。被告未就其主张的装修损失及营业损失提供证据予以证明，鉴于被告对该房屋进行了一定的装修用于火锅店经营，本院酌情确定原告赔偿被告装修及营业损失30000元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，首先，参照双方协议约定，被告应向原告支付2014年6月1日至2015年6月1日期间尚欠的房屋占有使用费30000元；其次，参照双方协议约定的建筑面积为384㎡，双方都认可的暖气价格为7.5元／㎡，供暖3年，每年供暖5个月，被告已支付暖气费12825元，本院确认被告应向原告支付暖气费为30375元（7.5元／㎡×384㎡×3年×5个月－12825元=30375元），对原告超过部分诉讼请求，本院不予支持；再次，关于原告主张的电费，本院对有计费清单及发票的901.05元予以确认，超过部分诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告孙仙利、安晓平与被告郭玉忠签订的门店租赁协议书无效。二、被告郭玉忠于本判决生效之日起十日内返还其租用的原告孙仙利、安晓平的房屋。三、被告郭玉忠于本判决生效之日起十日内支付原告孙仙利、安晓平房屋占有使用费30000元。四、被告郭玉忠于本判决生效之日起十日内支付原告孙仙利、安晓平暖气费30375元、电费901.05元。五、原告孙仙利、安晓平于本判决生效之日起十日内支付被告郭玉忠损失30000元。六、驳回原告孙仙利、安晓平的其它诉讼请求。
上诉人郭玉忠不服原判决上诉本院称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、双方签订的租赁合同应当是有效的合同，而不是无效合同。原审法院认为，因为被上诉人没有办理国家规定手续，所以该房屋是违章建筑，这种认识是不对的，被上诉人是原新庄村的农民，在村委会批准的情况下建房，所以并不是原审法院认定的违章建筑，如果是违章建筑，政府是不会让被上诉人在此繁华地段搞违章建筑，违章建筑的定性职能由建筑行政部门认定，在没有行政部门定性情况下，原审法院对违章建筑的认定显然是越权行为，同样违法。2、在合同签订后，上诉人投入了巨大资金（25万元左右）进行了装璜，并且这些全部的的借贷款项，如原审法院这样判决，上诉人不仅倾家荡产，而且还负债累累，无法生活。3、被上诉人反悔是认为租别人比租给上诉人的租金高，所以先是强行关停，后向法院起诉，可见软硬兼施、手段高明。在上诉人经营期间因为要求增加租金，上诉人不同意，强行关停15天，造成上诉人损失达10万元，后来被上诉人又第二次强行关停直到现在，无法经营。4、上诉人租赁被上诉人的房屋共三层，其中一、二层有暖气，三层没有暖气，但是，被上诉人仅凭村委会的收据就收取全部房屋的暖气费，上诉人不能认可。综上所述，上诉人认为，原审法院认为合同无效没有依据，被上诉人的房屋系该村村委会批准所建，如果村委会没有批准，村委会为什么给被上诉人房屋供暖气，从这点可以印证了被上诉人的房屋系该村委会审批所建，原审法院认定违章建筑的适用法律显然错误。作出的判决当然错误，据此上诉人不服原审判决，提出上诉。
被上诉人孙仙利未答辩。
被上诉人安晓平未答辩
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人原方出租的门面房无规则，批准可续，因而不属合法建筑，上诉人、被上诉人签订《门店租赁协议书》租赁上述建筑物，依据《最高人民法院关于市场城镇房屋租赁合同纠纷案付具体应用法律若干问题的解释》第二字个规定，应认定无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，因该合同取得的财产应予返还，当事人应技术其过错承担相应责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋合有用费的，人民法院一般应予支持。据此，原判判令上诉人返还租赁房屋，并判令上诉人支付被上诉人房屋占有使用费30000元应与法有据。被上诉人将其不合法建筑出租给上诉人，虽上诉人也有未尽合理审查义务之过错，但被上诉人应负主要责任。因上诉人未就其主张的装修损失及营业损失提供证据加以证明，故原判酌情判令被上诉人赔偿上诉人30000元并无不当。上诉人所称被上诉人强制停业而造成的损失，因上诉人并未对此提出诉讼请求和相关证据，故原判未予支持与法不悖，上诉人应另行主张。关于暖气费和电费，原判依据第三方证据判决，符合公平原则。上诉人称所租房屋第三层没有暖气，故不认可原判所判暖气费，但其对其未能举证予以证明，故其主张不能支持。
原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由上诉人郭玉忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一五年十二月十日
代理书记员 田丽霞