广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）粤04民终148号
上诉人（一审原告）：珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区情侣北路11号。
负责人：马振宇，男，1965年10月29日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，系业委会主任。
委托诉讼代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：中化方兴房地产开发（珠海）有限公司，住所地：广东省珠海市情侣北路11号。
法定代表人：李从瑞，总经理。
委托诉讼代理人：职消寒，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严舒琪，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。
上诉人珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会（以下简称每一间业主委员会）因与被上诉人中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（以下简称中化方兴公司）侵权责任纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初2176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
每一间业主委员会的上诉请求：撤销一审判决，依法判令中化方兴公司按照珠海市规划局于2008年4月24日颁发的《建设规划许可证》（建字第2008-039号）及其核准设计图内容恢复会所的使用功能。
事实和理由如下：一审法院认定每一间业主委员会具有诉讼主体资格正确，但做出驳回诉讼请求的判决是错误的，理由如下：一、《管理规约》中剥夺业主权利、扩大中化方兴公司权利的内容，应当部分无效。《管理规约》是由中化方兴公司在交付房屋前单方制定的，签订该《管理规约》是中化方兴公司交付房屋前的前置程序，业主必须无条件地接受，不容商量，不得修改。根据规约第六章，会所向会员提供收费服务，而任何自然人、企业、业主及本物业区住户和符合入会标准的人员均可申请成为会员，会所有权接受或否认会员申请。这一规定，无限扩大了会所使用人的范围，增加了小区保安责任，同时使业主存在能否成为会员的不确定性，违背了会所首先应当服务业主而不是会员的一般认识。根据规约第十四条，不是业主的物业服务公司可根据实际需要修改规范业主行为的管理规约，而业主却只能对未详尽规定事宜才能进行补充，不能修改。这一规定，把不是业主的物业服务公司树立成小区的管理者，制定约束业主行为规范的制定者，客观上剥夺了《物权法》赋予业主制定和修改管理规约的权利。因此，规约中显失公平的规定，依法应当属于无效。二、一审判决认为业主享有有偿使用会所等权利应具备相应的物权是错误的。本案每一间业主委员会主张的民事权利既包括庭审中每一间业主委员会主张的有偿使用权，其权利的取得源于管理规约的规定以及公众对会所这一概念的常识判断；也包括位于会所区域内的小区消防通道不受侵占的权利，维护位于红线图内的会所使用功能不受改变的权利等等，其权利的取得源于法律的规定。对于民事权利的划分，有不同的分类方法和标准，命名也不统一。每一间业主委员会在庭审中多次强调会所建在小区规划红线内，属于小区配套设施，业主有使用会所提供的有偿服务的权利。同时，中化方兴公司擅自改变所的使用功能，对小区的整体环境居住功能和生活质量都造成了损害，比如油烟噪音人员进出车辆停放等等，损害了全体业主的利益。但一审法官却要求没有法学基础的每一间业主委员会当庭明确，明显是故意诱导刁难。同时，客观上规划有会所的小区，其销售价格、销售进度远远高于周边没有规划有会所的小区。按照规划正常运营的会所，既方便业主娱乐康体、提升幸福感，也增加了小区房屋的附加值。中化方兴公司没有按规划用途使用会所，在一定程度上也成为小区房价增幅低于周边小区的原因之一，实质上也损害了业主享受房屋增值得权利。三、一审判决没有正确适用法律。一审法院在现场查勘中，已发现位于会所的承租人侵占了位于会所1楼的小区消防通道已被部分封堵、挖空二楼楼板加建进入会所二楼的楼梯、以及拆除会所楼梯加建多处楼梯、所有一层商铺违章搭建二楼等违反规定进行房屋装饰装修等损害他人合法权益的事实，一审法院应依法认定并根据《物权法》第八十三条、《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十五条，支持业主委员会对损害他人合法权益的行为，依照法律、法规以及管理规约，要求中化方兴公司停止侵害。但一审法院错误适用《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十四条,这是没有正确适用法律。客观上故意纵容甚至在鼓励中化方兴公司持续违反《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条、《广东省规划条例》第四十七条，持续违反管理规约。四、一审法院认为中化方兴公司违背管理规约使用会所属于违约是错误的。《物权法》第七十六条规定,业主有权共同制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约,但并未明确指出”管理规约”本身的法律性质。作为《物权法》下位法的物业管理条例对此问题也无明确规定。但根据《物权法》第七十六条可以明确制定管理规约的主体是”双过半“的业主。根据国务院《物业管理条例》第十七条，可以明确管理规约由全体业主共同制定的，规约规定的是业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项，因此管理规约应当是对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，是业主自我管理的一种重要形式和手段。其本质是全体业主共同制定、共同签署、共同遵守的的自治规则，是全体业主基于共同利益的行为准则，是全体业主进行自治的集体约定，而不是合同。而且根据合同的相对性，业主共同制定、共同签署的管理规约不能适用于承租人、继受人，更不能适用于物业服务公司。所以，一审法院认为中化方兴公司违反管理规约，属于合同之诉，并指明由相关业主另行主张，是错误的。五、在事实清楚的情况下，一审法院应当依法认定中化方兴公司擅自改变会所的使用功能。一审法院经现场查勘后，认定案涉会所的性质为运动康乐、社交及与之相关联的活动场所，认定中化方兴公司对会所的使用应受到管理规约的约束。同时也认定第四层游泳池及多功能厅具备设计的使用功能，其他部分是作为商业服务及企业经营用房。显然，会所中不具备运动康乐、社交使用功能的商业服务及企业经营用房，明显与一审法院对会所性质的认定相悖。一审庭审中，每一间业主委员会指出：至今珠海市规划部门仍在继续沿用“城市规划部门原批准的建设工程规划证件和图纸中载明的使用功能”的认定标准判断是否改变使用功能，但一审法院没有向有关部门核实。而按照珠海市规划局于2008年4月24日颁发的《建设规划许可证》（建字第2008-039号）及其核准设计图，结合珠海市住房和城乡规划建设局的复函已明确指出的“该局查无调整使用功能报批记录”，一审法院完全可以认定会所的使用功能已改变，应当依法认定中化方兴公司擅自改变会所的使用功能，而无须再浪费行政资源。六、中化方兴公司对没有按规划用途、会所性质使用会所存有过错一审庭审中，中化方兴公司把将会所对外出租提供商业服务的理由归于会员数量不足，却忽视造成会员不足的根本原因是大部分会所在出租前一直没有装修、没有运营。小区入伙已近10年，入住率超过九成，会所仅有夏季浪池开放外其他部分没有用于运动及康乐活动的场所也没有提供任何服务项目而且从中化方兴公司提交的《房屋租赁合同》第8.3条约定的内容，可以看出中化方兴公司在会所出租前清楚根据《土地利用现状分类标准》GB-T21010-2015，仅商业服务用地可用于超市、餐饮、写字楼、商业性办公场所，但监督不利或默认承租人的违法行为。因此作为所有权人，中化方兴公司存有过错，应当承担恢复原状的责任。七、会所一般是指规划的配套用房中特定用于向业主提供文化娱乐等配套服务的场所，属于小区的公共配套设施，虽然所有权属于中化方兴公司但其批准建设的初衷是为小区业主提供服务，无论其所有权归属谁其建设目的都应当得到实现。所以业主对会所的使用权应当作为会所所有权之上设立的合理负担而为中化方兴公司承担。本案中每一间小区的会所共计4074.73平方米第一层有餐厅药店等，第二层为某设计公司的办公场所，第三层为某装修公司的办公场所，第四层则在本案的诉讼过程中由中化方兴公司将原闲置状态的会所变成办公室完全不具备任何会所使用的功能，而珠海市住房和城乡建设规划局出函确认每一间小区无调整使用功能的报批记录，根据物业管理条例第四十九条的规定等相关规定，值得一提的是上述条例没有规定业主需要通过行政途径解决争议，一审法院以《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条、第八十二条的规定为据认为本案争议的事项应由行政主管部门依法认定并作出处理属于侵犯每一间业主委员会的诉求。综上，中化方兴公司擅自将会所用于与承诺的会所性质、规划的会所使用功能不符的商业服务用途，事实清楚，触犯了法律，损害了业主的利益，请二审法院撤销一审判决，依法改判。
中化方兴公司答辩称：一、《管理规约》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效，对每一间小区的每一位业主均具有相同的约束力。首先，“会所首先应当服务业主而不是会员”，并非法律、行政法规的规定。其次，目前生效的法律体系内，不论是法律、行政法规还是珠海市地方性规定均没有对会所的具体使用功能在法律层面做出具体规定。最后，《管理规约》第十四条仅仅约定了管理规约的修改方式为物业服务企业与业主协商修订并签订补充规约，并未排除业主的修改权。综合以上分析，《管理规约》的内容合法、公证，不存在无效的法定情形。管理规约不同于合同的性质即便存在违反管理规约的情况该行为也不属于违约的行为。二、一审判决认为业主不具有相应的物权请求权，具有相应的事实和法律依据，依法应当予以维持。（一）会所属于中化方兴公司的自有产权。中化方兴公司对会所享有完整的、排他的所有权、经营权和处分权。（二）每一间业主委员会对涉案房屋不享有所有权、使用权，与涉案房屋不具有任何请求权。涉案房产为中化方兴公司单独所有的产权单位。中化方兴公司对会所享有包含占有、使用、收益、处分在内的合法的、完整的、排他的所有权，且其所有权依法应当得到保护，不受任何其他人的侵犯。虽然，《管理规约》第十条的约定，会所应当为会员提供运动、康乐活动、社交及与之相关的活动场所。根据双方的约定，会所的服务对象及使用权人为“会所会员”，而非全体业主。又根据《管理规约》第十二条的规定可以清晰获知“会所会员”需要申请后方可以获得相应资格，即“会员”≠“业主”。因此，即便中化方兴公司变更会所的使用功能，只可能侵犯“会员”的合法权益，而不会必然侵犯“业主”的合法权益。又如前所述，每一间业主委员会亦非会所的“会员”，其并未获得“会员”授权。因此，每一间业主委员会对涉案会所不具有任何的请求权。（三）根据中化方兴公司与小区全体业主在《商品房买卖合同》的补充协议第十条第5向明确约定，会所由中化方兴公司享有所有权和经营权。根据该约定，每一间业主委员会对会所享有完整的经营权，即每一间业主委员会有权依据会所实际的经营需求和经营状况设定会所的用途和服务对象。案涉的会所属于中化方兴公司独有的产权，并不属于每一间小区配套的公共设施设备。根据中化方兴公司在销售时与业主签署的房屋买卖合同补充协议的第十条第五项的约定，会所依法由中化方兴公司享有所有权和经营权，因此案涉会所的所有权经营权均属于我方。（四）从权利义务对等的角度分析，中化方兴公司的经营权亦应得到法律保护。会所的物业管理费由中化方兴公司承担，会所日常经营所需的水电费、维修费均由中化方兴公司承担。简言之，中化方兴公司承担了会所全部的运营成本，与之相对应的经营收益权，亦应当由中化方兴公司享有。因此，中化方兴公司有权合理调整会所的经营方式，以满足会所基本的运行需求。（五）涉案的会所目前的使用方式不仅满足业主的日常需求，也为业主提供了较大的便利。涉案的会所系一个独栋的临街建筑，进出会所均有专门的通道，无需进入每一间花园小区，不会对每一间花园业主的日常生活及安全带来任何的隐患。相反，会所中设置相应的便利店、药店、餐厅、泳池等场所，为业主的日常生活提供服务。综上分析，每一间业主委员会既非会所的所有权人，亦非会所的使用权人，其依法对会所不享有任何的所有权请求权和使用权请求权。而中化方兴公司本身对会所日常用途的设置，不仅不没有侵犯业主的利益，相反为业主的日常生活提供了较大的便利，依法应当得到法院的支持。三、一审法院适用法律正确。首先，本案中每一间业主委员会在一审中明确其诉讼请求为：“要求被告按照珠海市规划局于2008年4月24日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第2008-039号）及其核准的设计图内容恢复会所使用功能”。由此可见，其诉讼请求的内容并不包含消防通道等公共设施设备的使用。其次，《物权法》第八十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的内容规范的行为对象为“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为”。显然，本案纠纷内容，不属于上述法律规定的调整范畴。综上分析，一审法院适用法律正确。四、每一间业主委员会不存在擅自改变会所使用功能的行为。首先，涉案房屋的规划的用途为“会所”。《广东省城乡规划条例》第四十七条第一款规定：“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋”。由此可见，只能依据建设工程规划许可证或者房地产权证明是载明的用途使用房屋，而涉案房屋房产证载明房屋用途为“会所”。故，涉案房屋的用途为“会所”，珠海城乡规划建设局也为未依法认定中化方兴公司存在变更使用功能的情形。而中化方兴公司目前已经按照约定妥善安排会所的经营方式，不存在擅自变更会所使用功能的行为。在本案的纠纷中珠海市城乡规划建设局至今并无确认案涉房屋有擅自变更规划用途的情况。五、中化方兴公司已经按照《管理规约》第十条提供相应的会所功能。因每一间花园周围并无较大的购物商场，为了便于业主的日常生活，中化方兴公司在会所做了一下安排：⑴一楼设置了超市、餐厅和药店等，以满足业主的日常生活需求，符合《管理规约》中第十条第3项约定的范畴；⑵涉案房屋的四楼设有游泳池、多功能厅、棋牌室等，以满足会员日常的运动及娱乐需求，符合《管理规约》第十条第1、2项约定的范畴；⑶因目前自然人会员数量较少，现有的场地已经完全满足了自然人“会员”的需求；为了满足单位会员的需求，中化方兴公司将二楼、三楼交由第三人统一经营管理，并要求第三人按照会所功能对二楼、三楼进行经营，现集合商务将二楼、三楼打造为中小型企业的孵化场所，为单位会员的日常需求提供服务。关于涉案会所的用途，根据广东省城乡规划条例第47条第一款的规定，我方认为案涉的建筑法定的用途为会所而从目前法律体系中未明确规定会所应当具体如何使用。因此，综合以上分析，中化方兴公司以满足业主日常生活及会员需求为目的，对涉案房屋进行合理使用，并没有侵犯会员的合法权益，更没有侵犯业主的任何权益。综合以上分析，每一间业主委员会上诉的理由没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。
每一间业主委员会向一审法院起诉请求：一、中化方兴公司立即恢复小区会所的规划使用功能；二、本案诉讼费由中化方兴公司承担。
一审法院认定事实：中化方兴公司是珠海市香洲情侣北路ll号的“每一间花园”小区的开发商。中化方兴公司在该小区建设有面积为4074.73平方米的会所，并于2011年2月24日办理产权登记至中化方兴公司名下。根据登记部门核发的房地产权证显示：该房规划用途为其它；土地用途为其他用地自2006年1月20日至2076年1月20日止；房屋用途为会所。
中化方兴公司提供的其与房产买受人签订的《珠海市商品房买卖合同》第十八条第二款约定：出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。同时双方签订的《补充协议》第十条第5项约定：除规划设计要求规定必须配置的非盈利性公用配套设施由买受人享有法定的权利外，其他由出卖人建设的盈利性或非盈利性配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池等）均由出卖人享有所有权和经营权。此外，由中化方兴公司参与制定并交业主签署的《“每一间花园”管理规约》第六章“会所及其设施”规定内容包括：本物业会所为会员提供：1、运动及康乐活动的场所；2、相互社交的场所；3、与上述两项有关联或因而进行的活动场所；会所可就其附属园地、设施等向会员提供收费服务；任何自然人、企业、业主及本物业区住户和符合入会标准的人员均可申请成为会员，但十二岁以下儿童不予办理登记入会等。
庭审时，每一间业主委员会明确其诉讼请求为：要求中化方兴公司按照珠海市规划局于2008年4月24日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第2008-039号）及其核准设计图内容恢复会所功能。根据每一间业主委员会从珠海市城市建设档案馆调取的由深圳城脉建筑设计有限公司出具的设计图显示：一楼设计有会所大厅、办公室、会议室；二楼设计有咖啡厅、阅览室、老年人活动中心、多功能厅；三楼设计有健身中心、棋牌室、瑜伽馆、桌球室、乒乓球室；四楼设计有洗浴中心、蒸气室、男女更衣室、桑拿间、按摩间、休息间、泳池等。2017年7月21日，经现场查勘，会所现状为：一楼有餐厅、潜水俱乐部、药店、便利超市等；二楼为某设计公司办公场所；三楼为某装饰公司、某文化传播公司等办公场所；四楼泳池由某体育培训公司经营，目前正开放，但部分健身器材闲置，多功能厅空置，其他房间关闭。中化方兴公司称，除了便利超市以及某体育培训公司的经营场地由中化方兴公司出租之外，会所其余地方均由中化方兴公司出租给珠海市集合商务服务有限公司，该公司以“集合公司孵化器”名义进行经营，先后已有34家公司入驻，租期不等。中化方兴公司为此提供了一份其与珠海市集合商务服务有限公司于2016年4月1日签订的《每一间花园会所之商业租赁合同》，内容包括：承租人承租每一间会所一、二、三层3306.65平方米建筑面积；租期15年，自2016年4月1日起至2031年3月31日止；出租人同意承租人在自主经营的基础上，将剩余出租房屋分租给咖啡、西点、商场、展厅、银行、会所等类似业态的商家。
另查，2016年11月14日，珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会依法成立。根据该小区业主大会通过的《业主大会议事规则》第三十一条第一款第（六）项规定，对于损害业主公共权益的情形，业主大会赋予业主委员会代表全体业主参加诉讼等维护全体业主权益的其他职责。就该小区业委会向12345市民综合服务热线投诉的问题，珠海市住房和城乡规划建设局于2017年1月22日复函称：“经查，该建设项目已于2008年12月通过规划条件核实，按职责分工，规划条件核实后的规划违法行为由城管执法部门负责查处，建议将此件转属地城管执法部门。关于会所涉嫌改变功能的问题，经现场查看，一层为临街商铺，二层、三层为写字楼，四层为小区会所，且该局查无调整使用功能报批记录。
一审法院认为，一、关于每一间业主委员会的主体资格问题。业主委员会是依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定的名称、组织机构与场所，管理相应财产。业主委员会依据业主大会决议，在授权范围内以业主委员会的名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。本案中，经每一间小区业主大会通过的《业主大会议事规则》第三十一条第一款第（六）项规定：对于损害业主公共权益的情形，业主大会赋予业主委员会代表全体业主参加诉讼。因珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会在程序上已经取得了业主大会的授权，故属于本案适格每一间业主委员会。至于中化方兴公司的行为是否实际损害了业主的权益，属于实体审理的范畴。
二、关于中化方兴公司的责任问题。本案为侵权责任纠纷。每一间业主委员会在庭审时明确是以中化方兴公司改变会所功能侵害业主有偿使用权为由，要求中化方兴公司承担恢复原状的侵权责任。对此，一审法院认为，首先，我国《物权法》对于会所未作出明确规定。一般而言，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有。本案中，从合同约定来看，中化方兴公司与业主之前分别签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条明确约定会所、游泳池等由中化方兴公司享有所有权和经营权。从物权登记来看，涉案会所登记在中化方兴公司名下，中化方兴公司有权对会所进行占有、使用、收益和处分。因此，业主对涉案会所并不享有不动产物权中的使用权，故不具备相应的物权请求权。本案也不属于《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十四条规定的“建设单位擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动”的情形，因此，每一间业主委员会要求中化方兴公司承担侵害物权的民事责任，缺乏依据。其次，根据中化方兴公司参与制定的《“每一间花园”管理规约》第六章的规定，涉案会所的性质定位于运动康乐、社交及与之相关联的活动场所，虽然该会所服务对象不限于小区业主，但中化方兴公司对于会所的使用应受到该管理规约的约束。至于每一间业主委员会认为中化方兴公司对会所的经营使用，违背了上述管理规约以及售楼时的宣传与承诺，涉及商品房买卖合同的履行以及违约责任的认定，属于合同之诉，应由相关业主另行主张。最后，从现场查勘来看，涉案会所第四层游泳池及多功能厅对外开放，具备原设计的使用功能。至于会所其余部分作为商业服务及企业经营用房，是否涉及未经批准擅自改变使用功能，根据《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条以及第八十二条之规定，应由相关主管部门依法认定及处理。综上所述，每一间业主委员会以中化方兴公司侵害业主对会所的有偿使用权为由要求中化方兴公司承担相应侵权责任，理据不足，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第七十五条第一款，《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条、第八十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院判决：驳回每一间业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，由每一间业主委员会负担。
二审期间，每一间业主委员会提交两张照片，证明中化方兴公司将会所四楼原来关闭房间利用作为公司办公室。中化方兴公司对上述证据真实性予以认可，但认为上述照片并不能反映会所四楼全部使用状况。本院经审查认为，每一间业主委员会提交上述证据对本案事实认定有影响，本院予以采纳。
本院经审理查明，二审期间，中化方兴公司将每一间会所四楼闲置一间房间作为公司办公室使用，会所其他使用情况与一审法院现场查勘情况一致。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下:
一、关于本案案由确定。
每一间业主委员会起诉时明确中化方兴公司将会所用于与承诺会所性质、规划会所使用功能不符的商业服务用途，侵害业主有偿使用权，因此要求中化方兴公司承担恢复小区会所规划使用功能，虽然每一间业主委员会提起本案事实与理由部分涉及《珠海“每一间花园”管理规约》规定，但每一间业主委员会明确本案起诉法律基础为侵权事由，因此本案案由应为侵权责任纠纷。
二、关于每一间业主委员会是否具有本案诉讼主体资格的问题。
根据《物权法》第八十三条第二款规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的事实；（五）业主大会赋予的其他职责。”上述法律规定是业主委员会享有民事权利能力，成为民事主体的实体依据。业主委员会的诉讼主体资格范围是由其民事权利能力范围决定的，其诉讼主体资格应当受到法律、法规有关业主委员会职责规定的限制，只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。因此每一间业主委员会提起本案诉讼是否属于业主委员会民事诉讼权利范畴，审查重点在于每一间业主委员会提出诉请及依据是否属于主张业主共有及物业共同管理事项范畴。本案纠纷涉及会所使用功能问题，应当属于物业共用管理事项，因此每一间业主委员会提起本案诉讼属于可以提起民事诉讼之范畴。根据《业主大会议事规则》第三十一条第一款第（六）项规定：对于损害业主公共权益的情形，业主委员会代表全体业主参加诉讼，维护全体业主权益的其他职责，此条赋予业主委员会可以代表业主参与诉讼资格。《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项规定：有关共有和共同管理权力的其他重大事项应当由业主共同决定。根据现场查勘情况显示，每一间会所并非全部用于商业服务及企业经营用房，会所四楼开办游泳池，可用于业主健身，至于其他楼层具体使用情况是否损害业主公共权益，考虑每个业主对健身、康体需求不同，应当由业主予以表态，此与其他明显损害业主公共权益行为有所区别。因此针对中化方兴公司更改会所使用功能是否属于损害业主公共权益情形应当由业主大会决定，业主大会形成决议后应授权业主委员会，业主委员会方可有权提起本案诉讼，但根据本案提交证据显示，并无业主大会针对此项事宜决议，亦没有业主大会授权，因此每一间业主委员会并无权提起本案诉讼。综上，本院认为虽然本案纠纷属于业主委员会可以作为原告提起民事诉讼范畴，但每一间业主委员会并无取得业主大会决议及授权，因此每一间业主委员会并无权提起本案诉讼，应当驳回起诉。
另外，即便每一间业主委员会能够提起本案诉讼，其主张内容为中化方兴公司改变会所功能侵害业主有偿使用权，要求中化方兴公司承担恢复原状的侵权责任。我国《物权法》并未针对会所产权归属作出明确规定，因此针对每一间小区会所物权问题，应当结合合同约定以及产权登记等因素予以认定。一方面根据《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，会所、游泳池等由中化方兴公司享有所有权与经营权，另一方面根据物权登记显示，每一间小区会所登记在中化方兴公司名下，本院据此认定每一间小区会所应当属于中化方兴公司所有会所并非业主共有。案涉会所属于中化方兴公司所有，其有权对会所进行占有、使用、收益、处分，因此业主对涉案会所并不享有使用权。恢复原状作为物权保护一种方法，是物权请求权的一种，因此每一间业主委员会没有证据证明其对会所享有不动产物权中的使用权的情况下，其并不享有相应的物权请求权，每一间业主委员会认为中化方兴公司侵害物权则没有权利基础，本院对此不予支持。
三、关于每一间小区会所是否涉及擅自改变功能认定的问题。
诚如一审法院所述，每一间小区会所部分用于商业服务及企业经营使用，该行为是否涉及未经批转擅自改变使用功能，依据《珠海经济特区城乡规划条例》第六十五条及第八十二条规定，应当由相关行政主管部门依法认定，并非本案审处范畴。
综上所述，每一间业主委员并无取得业主大会决议及授权，无权提起本案诉讼，应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初2176号民事判决；
二、驳回珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会的起诉。
一审案件受理费人民币100元，退还珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会；上诉人珠海市香洲区每一间小区第一届业主委员会预交的二审案件受理费人民币100元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一八年一月三十日
书记员 程 敏