福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终720号
上诉人(原审被告)：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地福建省龙岩市永定区凤城镇龙凤花园4栋206室，统一社会信用代码91350822674020614U。
法定代表人：闵庆华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢晓薇，福建宽达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：张德华，男，1969年11月2日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
被上诉人(原审原告)：葛芹英，女，1969年7月14日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。
委托诉讼代理人：吴伟兴，福建正廉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭明庆，福建正廉律师事务所律师。
上诉人福建省东方恒基房地产有限公司(以下简称“东方恒基公司”)因与被上诉人张德华、葛芹英商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院(2017)闽0803民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭，以调查询问方式进行了审理。上诉人福建省东方恒基房地产有限公司的委托诉讼代理人谢晓薇，被上诉人张德华及其委托诉讼代理人吴伟兴到庭参加询问。本案现已审理终结。
东方恒基公司上诉请求撤销一审判决，改判驳回二被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；判令由二被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由主要是：一、上诉人主观及客观上都不存在逾期办证的故意或行为。珑府小区有93%的业主是按揭贷款购房，上诉人为此与发贷银行签订协议，为业主的购房贷款提供全额不可撤销连带责任保证，并按贷款的一定比例共提供500多万的保证金在银行的保证金专户。产权证未能如期办理，上诉人的500多万的保证金将一直存放在银行无法取出使用，且若确因上诉人自身原因无法办证而导致承担违约责任，上诉人将为此支付巨额的违约金，因此购房业主是否办理好房屋权属证书对上诉人的利益关联远高于二被上诉人。二、被上诉人与上诉人签订的《补充协议》是双方当事人的特别约定，合法有效，双方应按补充协议约定履行。根据《补充协议》第十七条约定，上诉人与被上诉人签订的附件六《补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等法律效力及发生抵触情况下有优先效力，附件六《补充协议》第八条已经将上诉人办理房屋权属初始登记的起算时间作了变更。结合上诉人已经按附件六《补充协议》第八条履行了办理初始预登记义务，不动产登记中心已收件，后续办证事务的主体是被上诉人，上诉人最多仅是协助义务。上诉人在2017年12月28日完成项目资料整理及备案工作后，立即于2017年12月29日向龙岩市永定区不动产登记中心报送龙风花园、名仕公馆2幢(首次登记)的申报材料，该不动产登记中心已于当日向上诉人出具了《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》。根据《补充协议》第八条约定在取得收件单后之日起90个工作日取得房屋所有权证，目前该期限尚未届满，被上诉人提起诉讼的条件未成就，被上诉人诉求应予驳回。三、被上诉人在交房后未能及时办出土地使用权证的原因在于珑府小区项目因历史遗留问题、政府及政策变化原因须补交土地出让金一事政府迟迟未予确定所导致，非上诉人自身原因造成，上诉人不应为此担责，不应承担违约责任。政府部门发现项目用地无初始的出让规划控制指标，导致项目初始容积率迟迟未能确定，因此需补收的土地出让金的决定迟至2017年11月才确定。因上述原因导致珑府小区建设工程规划条件核实工作迟迟未能办理，并进而导致被上诉人的土地使用权证及其他业主房屋权属证书也无法办理。原因及责任均不在上诉人。政府补收土地出让金一事一经落实，即可办理办证事宜。四、退一步说，即使按一审的判决要计算逾期办证，上诉人在被上诉人办理房屋权属证书中的义务也仅为向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，逾期办证天数也应仅计至上诉人办理房屋所有权初始预登记取得收件单之日，一审判决逾期办理权属证书的天数自2014年9月2日起计至不动产权属证书办妥之日止，判决错误。五、被上诉人主张的部分违约金已经超过诉讼时效。被上诉人主张的违约金是从2014年4月1日起算，根据民法通则两年的诉讼时效，被上诉人最迟应当在2016年4月1日前起诉的，但本案实际上在2017年1月11日立案，已超过法律规定的时效，因此被上诉人主张的2015年1月11日之前的违约金不应当得到支持。六、被上诉人未能提供证据证明实际损失金额，而本案上诉人与其他购房者签订的商品房买卖合同中约定的违约金是十万分之一，说明该比例更为合理，故恳请法庭根据公平原则，将违约金降低至十万之一。
张德华、葛芹英答辩称：一、上诉人逾期办证的原因系其自身原因所致。（一）上诉人对受让土地存在的问题是知情的。首先，上诉人与福建闽西东方银河房地产开发有限公司(以下简称“东方银河公司”)先后签订三份《龙凤花园土地使用权转让协议书》，受让珑府小区A、B、C地块，总转让价款达9,980,688元。要实施如巨额资产的转让行为，根据公司企业重大资产并购、转让的惯例和通常做法，对受让标的详细情况（包括相关土地出让合同、补充协议、初始容积率等存在的问题）不知道相关情况，明显是不符合公司企业治理的通常做法和重大资产并购、转让的交易习惯。其次，东方银河公司虽然将珑府小区A、B、C地块转让给上诉人，但其法定代表人、股东方秋桂、大股东杨其华依然分别在上诉人处持有29%、42%的股权，并均担任上诉人的董事，其作为前述两公司的公司管理高层、核心，没有理由不了解前述地块（包括初始容积率在内）存在的相关问题。再次，上诉人与东方银河公司签订的三份《龙凤花园土地使用权转让协议书》的第五、六条约定，充分说明上诉人在受让前述地块后，上诉人不仅负责办理包括确定该地块初始容积率、调整土地容积率和办理其他建设审批许可手续的义务，同时还应承担因此产生的包括补缴土地出让金在内的一切费用的义务。（二）永定区政府及相关主管部门的会议纪要、批复、通知并不能证明上诉人逾期办证没有过错。上诉人对受让地块的相关情况、存在的问题应当充分知悉的，同时，其作为该地块后续开发工作的实施者，其有义务且应当严格按照房地产建设项目的审批程序办理好相关变更、许可审批等手续。若其未按程序及时办理好相关变更、许可审批等手续，就开展后续的建设、销售工作，在法律上就足以说明或推定其存在过错。（三）上诉人逾期办证系因还存在着其他的违法过错因素。首先，根据答辩人在原审提交的公证书中的永定区国土资源局的信访答复函可以看出，截止至2016年11月1日，上诉人仍未向永定区国土资源局提交永定区名仕公馆土地证分割的申请材料。其次，从龙岩市中级人民法院（2016）闽08刑终275号刑事判决的“原判认定”可以看出，上诉人的大股东杨其华在珑府商品房（或龙凤花园小区）的规划、容积率审批等方面存在向永定县原城乡规划建设局局长林定河非法利益输送的问题，永定县国土资源局作出了《关于凤城镇李子塘坝龙凤花园小区开发项目超面积用地处理等事项的请示》（永国土资（2009）26号）、永定县人民政府作出了《关于凤城镇李子塘坝龙凤花园小区开发项目超面积用地处理等事项的批复》（永政综（2009）31号）。前述内容或文件足以说明上诉人在龙凤花园项目建设中存在严重的违规问题。再次，答辩人在原审中提供的公证书中的2016年11月3日龙岩市永定区住房和城乡规划建设局关于《龙凤花园名仕公馆项目相关情况公示》的内容中，也明确公示上诉人存在：未按原规划主管部门批准的建设项目建设工程规划进行建设开发，未依法设置物业管理用房，擅自将室外停车库位置偏移、在原规划为篮球场的地块增建了一层建筑物、改变容积率等违法过错行为。说明上诉人逾期办证系因其还存在前述违法违规问题，进而也影响了相关主管部门的后期规划验收工作。二、《补充协议》第八条不能作为上诉人可以逾期办证的理由和依据。上诉人并未按《商品房买卖合同》及《补充协议》第八条的约定，向永定区国土资源局提交土地证分割的申请材料及办理土地使用权证所需的其他资料。这说明上诉人未按前述合同及补充协议的约定履行向当地权属登记机构报送登记材料的义务。因此，上诉人不能将《补充协议》第八条的约定内容，作为变更其承担逾期办证违约责任的起算时间点的依据，其仍必须按照《商品房买卖合同》第十四条的约定向答辩人承担相应的违约责任。三、上诉人在一审并没有向法院提出超过诉讼时效的异议；且本案诉讼时效不适用两年，应当适用新的民法总则规定的三年诉讼时效。四、上诉人没有充分的证据证明本案约定的违约金过高。
张德华、葛芹英一审诉讼请求：判令东方恒基公司按张德华、葛芹英支付的总购房款990933元、东方恒基公司逾期办理权属证书的天数、每日按0.01%计算的逾期办证违约金（从2014年4月1日起暂计算至起诉之日即2017年1月3日止的违约金为99882.72元）。
一审法院认定如下事实：东方恒基公司以出让方式取得位于龙岩市永定区龙凤花园别墅北侧编号为1027、1029、1030地块的土地使用权。2010年开始，东方恒基公司经批准在该地块开发建设“名仕公馆（珑府）”商品房项目，该项目1、2、5、6、7、8、9号楼及地下车库一期龙岩市永定区住房和城乡规划建设局已分别于2012年和2013年完成竣工规划条件核实，3、4号楼、地下车库二期以及整个项目的竣工规划条件核实工作在本案一审开庭前仍在进行中。
2013年4月20日，张德华、葛芹英与东方恒基公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300332）一份，合同约定：张德华、葛芹英以单价为每平方米建筑面积6344元，总购房款为990933元，向东方恒基公司购买龙凤花园名仕公馆一期开发的第1幢25层2503号商品房，购房款首付490933元，余额500000元办理银行按揭；该商品房建筑面积为156.20平方米，其中套内建筑面积117.40平方米，公共部位共有分摊建筑面积38.80平方米；东方恒基公司应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付张德华、葛芹英使用；双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”。合同签订后，张德华、葛芹英依约履行了支付总购房款990933元的义务。2013年12月31日，东方恒基公司将龙凤花园名仕公馆第1幢25层2503号商品房交付张德华、葛芹英使用，张德华、葛芹英向东方恒基公司交纳了住宅专项维修资金、结构板浇捣费、房产证产权登记费、房产证产权工本费、房产证产权图纸费、他项权利登记费、房产证代办费、土地证登记费等费用。交房后，东方恒基公司已向房屋权属登记机构办理了房屋的所有权初始预登记。2014年7月28日，东方恒基公司为张德华、葛芹英办好了房屋所有权证，证号：永房权证2014字第××号。截至本案庭审之日，诉争房屋尚未办妥国有土地使用权证。2016年7月11日龙岩市永定区不动产登记中心成立后，实行不动产权统一登记制度(土地房屋两证合并统一登记)。
一审法院认为，张德华、葛芹英与东方恒基公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。张德华、葛芹英已按合同约定支付全部购房款，并在交房时向东方恒基公司缴纳了办理不动产权属证书所需费用，履行了合同义务，东方恒基公司亦应按合同约定履行自身的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由东方恒基公司提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，应当承担自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金的违约责任。东方恒基公司于2013年12月31日将商品房交付张德华、葛芹英使用，按合同约定应于2014年3月31日前协助张德华、葛芹英办妥房屋权属证书，但张德华、葛芹英仅在2014年7月28日取得房屋所有权证书，至今未办妥国有土地使用权证，故张德华、葛芹英要求东方恒基公司支付违约金的起算时间应当是2014年4月1日开始。东方恒基公司因其原因，未在双方约定的期限内协助张德华、葛芹英办妥完整的房屋权属证书已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。因双方合同约定逾期办理权属证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，张德华、葛芹英现要求东方恒基公司支付从逾期办证之日起以总购房款990933元按逾期办理权属证书的天数每日0.01%计算的逾期办证的违约金，符合法律规定和合同约定，予以支持，逾期办理权属证书的天数应从2014年4月1日起计算至不动产权属证书办妥之日止。东方恒基公司称不能办理产权证书的责任不在东方恒基公司的问题而是政策变化导致的，属法定的不可抗力行为，但其所举的证据不足以证明，其以此主张免责不予采信。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款规定，作出如下判决：福建省东方恒基房地产有限公司向张德华、葛芹英支付从2014年4月1日起至不动产权属证书办妥之日止，每日按已付房屋总价款990933元的0.01％计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起10日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起10日内给付）。如果福建省东方恒基房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2297元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。
本院二审期间，东方恒基公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：永定区国有建设用地使用权公开出让工作小组《会议纪要》（第十三期）、龙岩市永定区人民政府《关于龙凤花园名仕公馆项目相关历史遗留问题处理事宜的纪要》[2017]159号、《永定区人民政府关于珑府小区补收土地出让金及永定湖坑凤电场项目用地国有建设用地使用权出让的批复》（永政综[2017]219号）、龙岩市永定区国土资源局2017年11月2日《通知》、上诉人于2017年9月12日向区政府出具的《承诺书》、《龙凤花园一名仕公馆（珑府小区）项目调整容积率补收土地出让金合同》、《龙岩市永定区建设工程竣工规划条件核实意见书》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《不动产登记中心窗口行政审批相关材料收件单》、《龙凤花园土地使用权转让协议书》(龙凤花园一期别墅上游A、B、C地块)、《永定县城城乡规划建设局专题会议纪要》（第十六期）、《龙岩市永定区人民政府办公室转发龙岩市人民政府办公室关于龙岩市中心城区规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法及其有关事项的通知》(永政办[2015]197号）、商品房土地登记《办事指南（11）》及申报材料、商品房(首次登记）办理规程、《个人房屋贷款合作协议书》、《商品房销售贷款合作协议书》、《一手住房贷款业务银企合作协议》、《公积金按揭贷款业务合作协议》、《国有土地使用权分割登记凭证》、上诉人分别于2018年1月6日和4月15日在珑府小区公告栏张贴了《温馨提示》等，以证明小区业主房屋权属证未能办理的原因及责任不在于上诉人。珑府小区二期项目规划验收未完成的原因在于项目用地系上诉人向东方银河公司转让所得，项目用地属于龙凤小区(李子塘坝）项目的组成部分，非单独出让地块，无初始的出让规划控制指标，因此项目后期规划验收中对于项目经济指标的核实无法完成，进而影响了小区业主房屋权属证的办理。初始容积率的确认系政府行政管理实务，上诉人于2017年11月2日才收到永定国土局的通知要对珑府小区项目调整容积率予以补收土地出让金1775万元的事宜，补收土地出让金是办理规划核实的前提，该补收土地出让金一事迟迟才确定。上诉人在龙岩市永定区国土资源局、住房和城乡规划建设局于2017年12月21日落实处理完补收土地出让金一事后，于2018年1月2日为被上诉人办理了《国有土地使用权分割登记凭证》，自此被上诉人可以办理两证合一的不动产权证。故被上诉人不动产权证未能办理的原因不在于上诉人，而是政府和政策原因所致，且上诉人已尽其所能为解决小区业主办证而努力及付出，现办证义务也已经按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条约定履行完毕，上诉人不应承担相应的违约责任。
被上诉人质证意见：对上述证据的真实性、合法性不持异议，但对证明内容有异议。认为上述证据不能证明上诉人未能办理的原因系政府和政策原因所致，也不能证实上诉人逾期办证没有过错。因上诉人对受让土地存在的问题是知情的，负有办理包括确定该地块初始容积率、调整土地容积率及其他建设审批许可手续的义务和补缴土地出让金在内的相关义务，但其未按相关的程序要求及时履行前述义务，就开展后续建设和销售工作。上诉人为了解决自身存在的违约问题，虽采取后续措施，但不能支持其不存在违约责任的主张。
被上诉人提交了以下证据：证据1.《企业信用信息公示报告》一份，证明杨其华、方秋桂系上诉人董事、股东，他们分别持有上诉人42%、29%的股份。证据2.龙岩市中级人民法院(2016）闽08刑终275号刑事判决书，证明上诉人的大股东杨其华为了解决珑府商品房的规划、容积率审批等方面的问题，向永定县原城乡规划建设局局长林定河非法输送利益被查。这些内容或者文件足以说明上诉人在龙凤花园项目建设中存在严重的违规问题。林定河被依法追究法律责任和前述问题的存在，明显导致上诉人逾期办证的重要原因。上诉人质证认为。对证据的真实性、合法性无异议。证据2未对上诉人开发珑府小区是否存在过错及过错进行陈述，没有体现林定河作为原建设局的局长对珑府小开发中存在违规事项。
对于双方当事人提交的上述证据，本院认证认为，上诉人二审期间提交的新证据，因不能证明其诉讼主张，依法不予采纳；被上诉人二审期间提交的新证据，能佐证其诉讼主张，予以采纳。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1.东方恒基公司是否应承担逾期办证的违约责任；2.张德华、葛芹英提起本案诉讼是否超过诉讼时效；3.合同约定的违约金是否过高，应否调整。本院分析认定如下：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，东方恒基公司于2013年12月31日向张德华、葛芹英交付商品房，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2014年7月28日，东方恒基公司为张德华、葛芹英办理了房屋所有权证，但尚未办理国有土地使用权证。张德华、葛芹英主张东方恒基公司应向其支付从2014年4月1日起至不动产权属证书办妥之日的违约金，应予支持。关于东方恒基公司提出未能办理房屋产权证系因政府和政策变化所致、逾期办证没有过错的抗辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于东方恒基公司主张逾期办理产权证系由于政府和政策变化所致，故其可就此向第三人寻求救济或主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且根据本案查明的事实，东方恒基公司对于上述情况应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，东方恒基公司提出的此抗辩意见，不予采纳。
双方当事人签订的《商品房买卖合同》及其附件六是东方恒基公司提供的格式合同，该合同附件六的第八条第一款的第（一）项约定：“双方约定，出卖人待与项目有关的各项资料整理完毕并备案之日起60个工作日内，将办理房屋权属初始登记需要的资料报送当地权属登记机构，就视为出卖人已履行了关于出卖人办理初始登记义务。……”因项目有关的各项资料整理事项需由东方恒基公司完成，整理完毕时间也完全由其把握，因此，约定的60个工作日的起算时间实际由其决定，该约定是减轻或免除格式合同提供方（即东方恒基公司）责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，应认定该合同条款无效，双方当事人应当按《商品房买卖合同》第十四条约定履行。东方恒基公司以《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》附件六第八条已对《商品房买卖合同》的第十四条所约定的办理房屋产权证书的时间进行变更的抗辩理由不成立，不予采纳。
关于张德华、葛芹英提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间及合同约定的违约金是否应当予以调整问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，东方恒基公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩，且其未能提交新的证据证明张德华、葛芹英的请求权已过诉讼时效期间的情形。东方恒基公司关于双方合同约定的违约金过高、应予调整的诉求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”之规定，东方恒基公司该主张属于二审新增加的诉讼请求，因调解不成，东方恒基公司可以另行起诉，故本院不予审理。
综上所述，东方恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2297元，由福建省东方恒基房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈日耀
审 判 员 许培清
审 判 员 詹跃忠
二〇一八年六月十九日
法官助理 黄达康
书 记 员 曾梦烟