北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初19399号
原告（反诉被告）：北京金嵩洋商贸有限公司，住所地北京市丰台区高立庄625号。
法定代表人：邵庆国，经理。
委托诉讼代理人：魏建军，北京市亚奥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京浩天海成汽车服务有限公司，住所地北京市丰台区万泉寺梆子井108号。
法定代表人：徐宁，总经理。
委托诉讼代理人：卢晋，男，1982年10月7日出生。
北京金嵩洋商贸有限公司（以下简称金嵩洋商贸公司）与北京浩天海成汽车服务有限公司（以下简称浩天海成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金嵩洋商贸公司的委托诉讼代理人魏建军，浩天海成公司法定代表人徐宁、委托诉讼代理人卢晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金嵩洋商贸公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2015年7月1日签订的《厂房租赁协议》无效。2、判令被告支付原告2016年7月1日至2017年7月1日期间的占有使用费40万元。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告2015年7月1日签订《厂房租赁协议》，约定：“一、甲方愿将其所有的位于北京市丰台区高立庄×号院内东侧的车间、库房、食堂、业务接待室及相关设备租给乙方（出租范围详见平面图、相关设备详见清单）。二、租赁期限：伍年，自2015年7月1日至2020年6月30日。三、租金及支付方式（一）租金：年租金人民币肆拾万元。（二）支付方式：第一年租金在签订合同之日一次性付清；以后每一年逢签约整年日一次性付清租金。七、违约责任（一）乙方（本案被告）逾期叁日未缴纳租金的，甲方有权单方解除合同，收回厂房。（二）未经甲方同意，乙方将承租厂房转租、与他人合租或者对厂房私自改动的，甲方有权单方解除合同。（三）承租期内因乙方的原因导致本合同无法继续履行的的本合同自行解除，乙方已缴纳的未到期租金甲方有权不予退还”。被告依约应该在2016年7月1日前支付原告2016年7月1日至2017年7月1日期间的租金40万元，根据上述《厂房租赁协议》中违约责任七（一）的约定，被告逾期叁日未缴纳租金的，原告有权单方解除合同，收回厂房，被告自2016年7月1日起没有缴纳任何租金，所以原告认为被告构成违约。经原告同被告再三交涉未果。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。
被告浩天海成公司辩称，被告虽交纳了2015年租金，但双方签订的合同并未履行，原告并未将钥匙交接给我方，被告经营需要380伏的电，也是无法履行合同的原因，被告多次向原告索要钥匙，原告一直未交付，我方找原告退款，他们同意退20万，原告起诉被告经法院初期调解退20万元，我方不同意，退款20万元不符合常理，未履行合同约定义务，我方提出反诉：一、要求金嵩洋返还被告已经交纳的40万元租金及利息，自2015年6月10日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、本案原告承担诉讼费。
反诉被告金嵩洋商贸公司辩称，不同意被告反诉请求，没有事实和法律依据，是反诉人不给被反诉人第二年的租金，所以我们才起诉本案，不存在退还第一年租金的问题。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定事实如下：
2008年8月28日，金嵩洋商贸公司（乙方）与北京高立庄投资管理公司（甲方）签订《合作合同》，约定，甲方将位于北京市丰台区新樊羊路西侧的高立庄村的一块空地约15亩给乙方，由乙方提供坚实资金并负责规划、设计、施工，并由乙方独自经营管理。
2015年7月1日，金嵩洋商贸公司（甲方）与浩天海成公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方自愿将其所有的位于北京市丰台区高立庄×号院内东侧的车间、库房、食堂、业务接待室及相关设备租给乙方（出租范围详见平面图、相关设备详见清单）。二、租赁期限：伍年，自2015年7月1日至2020年6月30日。三、租金及支付方式：（一）租金：年租金人民币肆拾万元。（二）支付方式：第一年租金在签订合同之日一次付清；以后每一年逢签约整年日一次付清租金。四、甲方的权利和义务（一）依约按期向乙方收取租金。（二）未经甲方同意，乙方不得转租或者与他人合租。（三）甲方向乙方提供水、电，乙方向甲方按月缴纳水费及电费（按高立庄村所定水电费收取标准缴纳，由甲方向高立庄村代交）。（四）合同期内甲方不得以任何理由干涉乙方的正常生产。
2015年6月10日，浩天海成公司向金嵩洋商贸公司支付租金40万元。上述款项支付完成后，浩天海成公司将部分物品堆放至涉案房屋内。
2017年8月21日，本院至涉案场地现场勘验，确认：涉案房屋存放的物品系浩天海成公司所有，但有一间房屋是金嵩洋商贸公司使用；所租赁房屋中有一间为烤漆房，并放有举升机一台。浩天海成公司认可曾在涉案场地喂养一只狗。
庭审中，双方一致认可，租赁协议中所约定的“相关设备”即烤漆房及举升机。浩天海成公司主张金嵩洋商贸公司未交付房屋钥匙，且未提供380伏高压电，造成其未实际使用涉案房屋。金嵩洋商贸公司陈述，2017年6月份将涉案房屋钥匙更换。
本案审理过程中，经向北京市规划委员会丰台分局调查，涉案场地规划用地性质为M9绿隔产业用地，无房屋的建设规划审批手续。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金嵩洋商贸公司与浩天海成公司所签订的租赁合同中涉及的房屋未取得相关规划手续，双方所签订的租赁合同无效。故，金嵩洋商贸公司要求确认双方所签订的厂房租赁协议无效的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持。双方合同虽然无效，金嵩洋商贸公司仍有权参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。本案的争议焦点为：
一、浩天海成公司是否实际使用涉案房屋。首先，双方所签订的为厂房租赁协议，浩天海成公司主张房屋及设备无法使用是由于无高压电，但双方合同中并未对高压电问题进行约定，亦未约定合同目的，其主张金嵩洋商贸公司有提供高压电的义务无事实依据；其次，经本院现场勘验，浩天海成公司已将物品堆放至涉案房屋，现场亦有烤漆房及举升机等设备，即应视为金嵩洋商贸公司已经交付合同约定的房屋及设备。浩天海成公司已与金嵩洋商贸公司签订租赁协议，即可依照双方协议约定合理使用房屋。无论其将房屋用作仓储或是经营场所、抑或空置，均是其自行行使房屋使用权。浩天海成公司即已在涉案场地存放物品，又认可其在涉案场地养狗，即可以认定其已实际占用房屋。故，关于浩天海成公司未实际使用房屋的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。
二、金嵩洋商贸公司主张房屋占有使用费是否合理。首先，根据现场勘验所确认的状况，涉案房屋中有一间由金嵩洋商贸公司占用，对于浩天海成公司未实际占用的一间房屋，则不应支付房屋占有使用费。其次，根据金嵩洋商贸公司的陈述，其于2017年6月更换了涉案房屋的钥匙，自其更换钥匙起，涉案房屋即不在浩天海成公司控制之下，则浩天海成公司不应再支付后续的房屋占有使用费。故，对金嵩洋商贸公司主张的房屋占有使用费，本院仅支持2016年7月1日至2017年5月31日期间的部分，关于租金标准，本院结合双方合同约定租金标准与浩天海成公司未实际占用房屋的情况，将租金标准酌减为每年38万元。浩天海成公司已支付房屋使用费用40万元，则其还应支付328333.33元。
浩天海成公司反诉的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：
一、确认北京金嵩洋商贸有限公司与北京浩天海成汽车服务有限公司于二〇一五年七月一日签订的《厂房租赁协议》无效；
二、北京浩天海成汽车服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京金嵩洋商贸有限公司房屋占有使用费328333.33元；
三、驳回北京金嵩洋商贸有限公司其他诉讼请求；
四、驳回北京浩天海成汽车服务有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22800元，由北京金嵩洋商贸有限公司负担1592元，由北京浩天海成汽车服务有限公司负担21208（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3650元，由北京浩天海成汽车服务有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 董 会
人民陪审员 卢桂萍
人民陪审员 黄 禾
二〇一七年十二月八日
书 记 员 刘艳华