辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终3409号
上诉人（原审原告）：大连中拥物业管理有限公司，住所地大连市中山区五五路14号406、407室，统一社会信用代码×××。
法定代表人：邢维阁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张美月，辽宁米盈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：荣宝航，男，1979年7月30日生，汉族，住大连市甘井子区。
委托诉讼代理人：江玉田，男，1951年11月5日生，汉族，无职业，住大连市旅顺口区。
上诉人大连中拥物业管理有限公司（以下简称中拥物业公司）与上诉人荣宝航房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2017）辽0212民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中拥物业公司的委托诉讼代理人张美月、上诉人荣宝航及其委托诉讼代理人江玉田，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中拥物业公司上诉请求：1、请求法院将原审判决第三项中后半部分改为”2017年6月18日至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费。”2、判令被上诉人支付解约赔偿金69125元。3、判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律不当。首先，一审法院判决被上诉人支付房屋使用费至判决确认的返还房屋之日止的房屋使用费，根据《合同法》的规定，因被上诉人不履行合同义务造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审判决生效后若被上诉人未按判决返还房屋，其继续占有房屋的行为会继续导致上诉人实际损失的发生，一审法院遗漏该部分属于适用法律不当。其次，被上诉人未按合同约定履行义务导致合同解除，依法应当承担相应的违约责任。对此，在双方签订的《商业街租赁合同书》中有明确约定，因为违约金具有补偿和惩罚的双重属性，被上诉人在支付房屋使用费时仍应支付解约赔偿金，一审法院驳回该项诉讼请求没有法律和事实依据。
荣宝航辩称：不同意上诉人中拥物业公司的上诉请求，请求二审法院支持其上诉请求。具体答辩意见同上诉人荣宝航上诉的事实及理由。
荣宝航上诉请求：1、请求撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求，或撤销一审判决，发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不欠被上诉人的房屋租金，一审认定事实错误。二、一审程序违法、归责严重错误。涉案房屋已经在2015年10月30日卖给了案外人姜晓峰，订立了房屋买卖合同并备案登记。据悉，姜晓峰一直在主张房屋出租权益。被上诉人主张的租金中包括姜晓峰买房时间段，姜晓峰同样是房屋出租受益权人。被上诉人主张的租金全部是在雅风展览馆租赁期内发生，雅风展览馆是给付租金的义务人，上诉人充其量是与案件有法律关系的第三人。本案争议的房屋租赁权利人、义务人十分清晰。上诉人不承担租金支付义务，因此，一审法院违反了基本的程序法规定，造成归责完全错误。三、上诉人收到了被上诉人请求增加解约赔偿金的上诉状，因上诉人与被上诉人之间客观上根本不存在租赁关系，更不存在解约赔偿金问题。
中拥物业公司辩称，不同意上诉人荣宝航的上诉请求，其上诉理由缺乏事实与法律依据。事实和理由：一、荣宝航作为与中拥物业管理有限公司存在租赁法律关系的相对人，应按合同约定履行义务，其合伙内部的调整和更改不能构成拒绝支付租金和履行其他合同义务的理由。1、中拥物业与荣宝航之间存在合法有效的租赁合同关系。2、本案不存在其他租赁合同关系。3、荣宝航与案外人之间的经营纠纷无法改变原租赁法律关系。4、案涉《解约通知函》已依法送达至荣宝航。二、一审诉讼程序合法，中拥物业作为出租方向承租方荣宝航主张合同权利的行为并无不当。案涉房屋系中拥地产交由中拥物业使用，并由物业出租及收取相应收益，在租赁合同解除后，中拥地产与案外人姜晓峰签订了房屋买卖合同，但是并没有进行产权变更，中拥地产仍然是案涉房屋的所有权人，中拥物业仍然享有占有使用收益的权利，中拥物业作为出租方向承租方荣宝航主张合同权利的行为并无不当。综上，中拥物业与荣宝航之间存在合法有效的租赁合同关系，荣宝航在使用租赁房屋的过程中自己经营还是与人合伙均与中拥物业无关，根据合同相对性原则，中拥物业向荣宝航主张权利并无不当。荣宝航的上诉请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。
中拥物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告返还大连市旅顺口区模珠街89-1、89-2号公建；2.判令被告给付房屋租金193172元（2014年6月18日起至2015年7月1日止的租金）；3.判令被告给付截止至实际交还房屋之日止的房屋使用费（自2015年7月8日计算至被告实际交付涉案房屋时止，按3元/月/平的标准）；4.判令被告给付解约赔偿金69125元；5.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：位于大连市旅顺口区模珠街89-1（面积237.98平方米）、89-2号（面积393.3平方米）房屋所有权人系案外人大连中拥房地产开发有限公司。案外人大连中拥房地产开发有限公司委托原告对外租赁上述房屋并收取相应的收益。2013年4月15日，原、被告就涉案房屋签订《商业街租赁合同书》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期间为自2013年6月18日起至2018年6月17日止，租金等各种费用自2013年6月18日起开始计算，租金为第一年、第二年184334元（每日每平方米0.8元），第三年230417元（每日每平方米1元），第四年253459元（230417元×110%），第五年278805元（253459元×110%），租金付款为每年预付一次，（预付两个月保证金）自合同签订之日起，被告须向原告一次性预付第一计租一年的租金，以后每期租金被告应于每个计租一年租期开始前30日内支付原告，逾期15日未缴付租金的，原告有权解除本合同；在租期内如因被告原因导致本合同解除，被告除结清租金及其他应缴纳费用外，应支付协议解除当年租金总额30%的违约赔偿金赔偿相当于当年协议租金标准折算的三个月租金标准的违约金；合同解除后，被告应当于协议解除之日起七日内将房屋及其设施、设备交还原告，未按期交还的。每逾期一日，被告应当按协议解除时的房屋日租金的三倍承担迟延交付期的使用费。同日，原、被告就涉案房屋签署了《房屋物品移交清单》，被告向原告缴纳了房屋租金194635元。自2014年6月18日起至2015年7月1日止，被告未就涉案房屋向原告缴纳过租金。2015年7月2日，原告向被告送达了《解约通知函》，以被告未缴纳租金为由要求解除《商业街租赁合同书》。2015年，案外人大连中拥房地产开发有限公司与案外人姜晓峰就涉案房屋签订商品房买卖合同，该两份合同的备案登记时间为2015年10月30日，涉案房屋至今未办理变更登记。
一审法院认为，本案争议焦点为原告是否系本案的适格主体、诉讼请求是否超过诉讼时效及被告是否应向原告缴纳2014年6月18日之后的房屋租金、使用费。首先，关于原告是否系本案适格主体一节。涉案房屋开发商系案外人大连中拥房地产开发有限公司，虽案外人大连中拥房地产开发有限公司将涉案房屋予以出售给案外人姜晓峰，但涉案房屋并未办理变更登记，故涉案房屋的所有权人现仍应系案外人大连中拥房地产开发有限公司。案外人大连中拥房地产开发有限公司作为房屋所有权人委托原告对外租赁上述房屋并收取相应的收益，故原告有权与被告签订《商业街租赁合同书》，并依据该合同主张权利。因此，原告与本案有直接利害关系，应系本案的适格主体。其次，关于诉讼时效一节。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告作为涉案房屋的管理使用人与被告签订了《商业街租赁合同书》，该合同系原、被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对于有效的合同原、被告均应自觉履行。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告负有向原告缴纳房屋租金的义务，《商业街租赁合同书》合同期限为自2013年6月18日起至2018年6月17日止，原告于2015年7月2日向被告送达了《解约通知函》，解除了《商业街租赁合同书》，此时房屋租金从其性质上系一种债务欠款，即原、被告之间形成了债权、债务关系，其诉讼时效应为三年。故原告的诉讼请求未超过诉讼时效，被告的该项抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告是否应向原告缴纳2014年6月18日之后的房屋租金及使用费一节，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告提交证据主张其使用涉案房屋至2014年2月份左右，案外人崔岩于2014年5月与原告签订《租赁协议书》，但该证据无法证实其主张，应承担举证不能的法律后果。故被告的该项抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。依据《商业街租赁合同书》被告应履行给付原告涉案房屋租金的义务，但自2014年6月18日起至2015年7月1日止被告未就涉案房屋向原告缴纳过租金，故原告要求被告给付2014年6月18日起至2015年7月1日止的租金193171．92元（184334元＋1元／平方米／天×631．28平方米×14天）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于返还涉案房屋，因被告拖欠租金，原告于2015年7月2日向被告送达了《解约通知函》解除了《商业街租赁合同书》，原告的该行为符合法律规定。合同解除后，被告作为承租人负有将租赁物返还给原告的义务，被告未能提交证据证实其已向原告履行了返还义务，应承担举证不能的法律后果，故原告要求被告返还涉案房屋并给付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于占用使用费及解约赔偿金，本案原告依据《商业街租赁合同书》要求被告给付占用使用费及解约赔偿金，其中占用使用费系实际损失，解约赔偿金系违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。因此，违约金与损失赔偿不能同时主张。原告在要求被告给付占用使用费以弥补其损失后，还要求被告给付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求占用使用费按3元／平方米／天计算，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告在订立《商业街租赁合同书》对逾期腾退占用使用费进行了约定，但该约定高于租赁期间内的租金近三倍，即该约定高于原告实际可获得的利益，故占用使用费应参照《商业街租赁合同书》的约定计算比较适宜，计算至本判决确认的返还房屋之日止，故使用费为2015年7月2日至2016年6月17日221579．08元（230417元-1元／平方米／天×631．28平方米×14天）、2016年6月18日至2017年6月17日253459元、2017年6月18日至本判决确认的返还房屋之日止按1．21元／平方米／天（278805元÷631．28平方米÷365天）计算。依照《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：一、被告荣宝航于本判决生效之日起十五日内将位于大连市旅顺口区模珠街89-1、89-2号公建返还原告大连中拥物业管理有限公司；二、被告荣宝航于本判决生效之日起十五日内给付原告大连中拥物业管理有限公司2014年6月18日起至2015年7月1日止的房屋租金193171．92元；三、被告荣宝航于本判决生效之日起十五日内给付原告大连中拥物业管理有限公司2015年7月2日至2016年6月17日房屋使用费221579．08元、2016年6月18日至2017年6月17日253459元及2017年6月18日至本判决确认的返还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告大连中拥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13336元，保全费5000元，合计18336元，由原告负担5487元，被告负担12849元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人中拥物业公司与上诉人荣宝航签订的《商业街租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行自己的合同义务。
关于荣宝航应否向中拥物业公司缴纳2014年6月18日之后的房租及使用费一节，荣宝航与中拥物业公司之间订有《商业街租赁合同书》，并已实际履行。荣宝航作为承租人应当按照合同条款履行缴纳租金的义务，但自2014年6月18日起至2015年7月1日止荣宝航未就案涉房屋向中拥物业公司缴纳过租金，荣宝航理应向中拥物业公司缴纳上述期间的租金。因荣宝航拖欠租金，中拥物业公司于2015年7月2日向荣宝航送达了《解约通知函》，中拥物业公司有权依据合同约定解除案涉合同。合同解除后，荣宝航作为承租人负有将租赁物返还给中拥物业公司的义务，荣宝航未提交证据证实其已向中拥物业公司履行了返还义务，应承担举证不能的法律后果，故原审判决荣宝航向中拥物业公司返还案涉房屋并给付占有使用费，符合法律规定。荣宝航主张其实际使用案涉房屋至2014年2月份左右，案外人崔岩于2014年5月与中拥物业公司签订《租赁协议书》，中拥物业公司对此不予认可，荣宝航对其主张未提供证据予以证明，故荣宝航主张不予返还案涉房屋、不予支付租金及使用费的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人荣宝航主张应依据本院作出的（2017）辽02民终5049号民事判决书确认案涉租金与其无关一节，荣宝航与中拥物业公司存在房屋租赁合同关系，租赁期间为自2013年6月18日起至2018年6月17日止。上诉人提举的民事判决书是因荣宝航与案外人杨伟、崔岩等人因经营合伙企业所产生的纠纷，根据合同的相对性，荣宝航的主张不能作为其拒绝履行案涉租赁合同义务的抗辩理由，原审法院对该证据的证明效力不予采信，并无不当。荣宝航的该项主张，本院不予支持。关于上诉人中拥物业公司主张的占有使用费应计算至荣宝航实际返还房屋之日止一节，因原审法院已判决荣宝航于原审判决生效之日起十五日内将案涉房屋返还中拥物业公司，荣宝航是否履行民事判决所负义务现处于不确定的状态，故中拥物业公司主张房屋使用费计算至荣宝航实际返还房屋之日止，于法无据，本院不予支持。原审法院判决确认的房屋租金及使用费计算方式及数额正确，本院予以认可。
关于中拥物业公司主张的解约赔偿金69125元一节，中拥物业公司要求荣宝航给付占用使用费以弥补其损失后，还要求其给付违约金的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，大连中拥物业管理有限公司、荣宝航的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14864元，由上诉人大连中拥物业管理有限公司负担1528元、上诉人荣宝航负担13336元。
本判决为终审判决。
审判长 隋广洲
审判员 梁 爽
审判员 曾国救
二〇一八年六月八日
书记员 郑 颖