广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂01民终1608号
上诉人（原审被告）：广西龙池房地产开发有限公司。
法定代表人：黎应心，该公司经理。
委托诉讼代理人：李彬，广西创和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐文静，广西创和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：彭桂珍。
委托诉讼代理人：覃其凤，广西桢干律师事务所律师。
上诉人广西龙池房地产开发有限公司（以下简称龙池公司）因与被上诉人彭桂珍商品房预售合同纠纷一案，不服横县人民法院（2015）横民一初字第1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭，并于2017年7月19日公开开庭进行了审理。上诉人龙池公司的委托诉讼代理人李彬、唐文静，被上诉人彭桂珍的委托诉讼代理人覃其凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人龙池公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以涉案房屋验收合格后未及时办理备案登记为由认定该房屋不符合交付条件，上诉人存在逾期交房行为，系混淆了行政管理行为与民事行为的概念，属于适用法律错误。涉案合同第8条约定了交房期限，而《中华人民共和国建筑法》第61条第2款、《建设工程质量管理条例》第16条第3款规定建设工程经验收合格即可交付使用，由此可见上诉人交付涉案房屋时，该房屋即已符合双方约定及国家相关强制性规定。《房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案管理办法》的规定并非未备案不得交付使用。最高院2009年9月作出的（2009）民监他字第7号函也仅认为“交付房屋经验收合格且在规划、消防以及环境保护等方面不存在影响使用的障碍”即已到达交付条件，一审以验收备案登记作为交付条件系适用法律错误，亦违背了当事人缔约时的真实意思表示。二、竣工验收备案系行政管理行为，而行政法律法规规定的期限有很大出入，备案所需材料涉及多个行政主管部门，机械要求上诉人按照最短期限即15天完成备案、仅为取得备案材料而控制涉案项目缺乏现实操作可能性，也是对资源的浪费。即使上诉人无法及时完成备案登记，亦应在备案机关依据行政法律法规处以行政处罚后，给买受人造成损失后方承担民事赔偿责任。本案中备案机关未出具行政处罚决定书，涉案房屋也未被检验处存在主体结构不合格等造成买受人受损的质量问题，一审仅因上诉人无法及时完成备案登记即应向被上诉人承担民事责任没有依据，一审适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条判令上诉人承担责任属于适用法律错误。三、在一审中，上诉人明确表示不放弃延期交房之期限利益，并提交了符合涉案合同约定可依据延期交房的相关证据材料，一审在核实确实存在可延期交房的情况，却未对交房期限顺延及扣减，属于遗漏事实及适用法律错误。四、一审法院均未将约定交房日确定为涉案房屋的交付期限，又将此作为报送产权登记材料的起算点，可见一审法院确定的办证最后期限没有依据。本案办证时出现因政策变化需新增备案登记材料、产权登记机关业务过大认为调整审核时间的情形，上诉人递交产权登记材料后已竭尽所能补齐新增材料，且合同未约定逾期办证违约责任，被上诉人又以按揭贷款方式购房，也没有抵押价值损失，不存在18条规定的情形，一审法院适用法律错误。五、一审法院认定2014年1月2日未交付时间，同时认定约定交房日后365日为办证最后期限，人为缩减办证期限而认定上诉人承担逾期办证责任，属于适用法律错误。六、被上诉人选在按揭贷款方式购买涉案房屋，亦在明知涉案房屋验收状况的情况下实地验房并装修入住，不存在利益受损的事实，合同未约定违约责任及计算标准，让上诉人承担赔偿责任没有事实及法律依据，亦超出上诉人预期风险范围，显失公平。综上，请求撤销一审判决陈，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人彭桂珍辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
被上诉人彭桂珍向一审法院起诉请求：1、请求判令龙池公司支付彭桂珍逾期交房违约金30812元（违约金计算方法：281395元×365天×万分之三/天）；2、请求判令龙池公司向彭桂珍支付逾期办理产权登记备案违约金8146元（违约金计算方法：281395元×193天×万分之壹点五/天）；3、本案诉讼费由龙池公司负担。
一审法院认定事实：2011年8月10日，彭桂珍与龙池公司签订1份《商品房买卖合同》，该合同第三条约定：彭桂珍购买座落于横县南侧［横国用(2009)第00009314号地块］，由龙池公司开发的“龙池新城”项目龙腾苑x幢x单元x房；第四条约定：按建筑面积计算，该商品房总金额为281395元；第八条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家规定和地方的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。第九条、……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《房屋产权证》由买受人自行办理，买受人如需代办的另行签订代办协议。双方没有对违反该条约定应承担的违约责任进行约定。双方签订合同后，彭桂珍通过银行按揭贷款方式支付完购房款共281395元给龙池公司。龙池公司于2013年1月24日将上述房产交付彭桂珍。龙池公司交付给彭桂珍的商品房于2012年12月20日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，2014年1月2日在横县住房和城乡规划建设局进行竣工验收备案。2014年4月25日，龙池公司向横县房地产管理所申请2号楼房屋所有权初始登记备案，2014年4月29日完成提交初始登记备案所需材料。
一审法院认为：一、关于是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。可见，法律、行政法规对建设工程标的质量作出了强制性规定。《建设工程质量管理条例》第四十三条规定了相应行政机关对工程质量实施监督管理，且原建设部于2000年4月4日发布、住房和城乡建设部于2009年10月19日修正的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。而在该管理办法第五条所规定的建设单位办理工程竣工验收备案时应当提交的文件中，工程竣工验收报告仅是其中一项。该管理办法第八条还规定：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。该管理办法第十一条则规定，建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收。参照上述规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，而备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定行为进行审查。可见，工程在向备案机关办理竣工验收备案前，既不能确认建设单位所提交的材料齐全、无虚假证明文件，也不能确认建设单位在竣工验收过程中无违反国家有关建设工程质量管理规定的行为。综上，根据双方当事人的约定及上述相关规定，龙池公司作为开发商向彭桂珍交付的房屋，须在经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案后，才符合交付条件。办理建设工程竣工验收备案的责任人是龙池公司，且龙池公司在黄卓家一案的二审中自认涉案工程是否取得竣工验收备案未告知过业主亦未以任何方式进行过公示，其无证据证明彭桂珍知道涉案商品房取得竣工验收备案的具体时间，一审法院认定彭桂珍最早从2014年1月才知道涉案房屋于2014年1月2日取得竣工验收备案。彭桂珍于2015年7月诉至一审法院并未超过法定的两年诉讼时效。二、关于龙池公司是否存在逾期交房违约行为的问题。虽然双方的合同约定交房日期为2012年12月30日，且龙池公司已经于2013年1月24日将涉案房屋交付给彭桂珍使用，但是如前所述，至2014年1月2日取得竣工验收备案后涉案房屋才符合法定交付条件，而该责任应由龙池公司承担，可见其存在逾期交房的违约行为，逾期交房368天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，龙池公司应向彭桂珍支付违约金31066元（281395元×万分之三×368天），彭桂珍诉请逾期交房违约金30812元未超出法律规定的范围，故予以支持。三、关于龙池公司是否存在逾期提交产权登记备案材料的问题。根据双方的合同约定，龙池公司应在2012年12月30日前将商品房交付给彭桂珍，根据双方合同第十五条约定：龙池公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。龙池公司应在2013年12月30日前完成相关的权属登记备案手续，但是依据横县房地产管理所的《房地产登记受理审核业务书》的记载，至2014年4月29日龙池公司才完成了提交产权登记备案材料的义务，构成逾期备案，逾期119天。龙池公司诉称其于2014年1月即提交了备案材料，因政策问题致使其至2014年4月29日才能全部提交备案材料，逾期备案的责任不应由其承担，龙池公司提交的证据不足以证明该主张，故对其的该主张不予支持。因双方没有约定龙池公司逾期备案应承担的违约责任，故本案的逾期备案违约责任应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款的规定确定。因为中国人民银行已经不再规定逾期贷款利率，所以本案的逾期备案违约金应参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。2013年12月31日至2014年4月28日，中国人民银行公布的6个月-1年的贷款年利率为6.0％，彭桂珍请求按已付房款每日万分之一点五的标准计算逾期备案违约金，低于法律规定及合同约定，即5023元（281395元×万分之一点五/日×119天）。综上所述，龙池公司存在逾期交房违约和逾期办理产权登记备案违约的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项的规定，判决：一、龙池公司向彭桂珍支付逾期交房违约金30812元；二、龙池公司向彭桂珍支付逾期办理产权登记备案违约金5023元。一审案件受理费774元，由龙池公司负担。
本案二审期间，上诉人围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对一审法院已查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。
本院另查明：2011年7月4日，上诉人龙池公司取得龙池新城龙腾苑的《商品房预售许可证》（横建房（预）字第××号）。2014年12月30日，横县住房和城乡规划建设局出具《关于龙池新城二期“龙腾苑”办理建设项目规划验收意见的情况说明》，记载：广西龙池房地产开发有限公司申报的龙池新城二期“龙腾苑”建设项目规划验收为横县首个进行规划核实的项目，该公司于2014年1月2日向我局提出规划验收申请，领取规划验收申请表，我局向其详细解释整个办事流程，必须委托有资质的中介机构对验收项目进行测绘，并提交测绘报告给我局实地核实。项目业主单位于2014年4月1日取得规划测绘技术总结报告并报相关材料到我局审查，在审查过程中我局发现项目业主单位存在不按我局审查的总平及工程规划许可证进行建设的现象，我局对项目存在的问题进行了告知，于2014年4月14日对违章建设的垃圾中转及配套用房下发了处罚决定书，并于2014年4月15日补办工程规划许可证后，我局于2014年4月23日给予龙池新城二期“龙腾苑”项目核发建设项目规划验收意见。
本院再查明：上诉人龙池公司于2012年12月20日至2013年1月20日期间在横县电视台新闻综合频道滚动播出“龙池新城二期龙腾苑小区交房通知”。
本院认为：上诉人龙池公司与被上诉人订立《商品房买卖合同》时，涉案商品房正在建设中，该合同的性质是商品房预售合同，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审法院将案由定为商品房销售合同纠纷确有不当，本院予以纠正。
上诉人龙池公司与被上诉人订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且上诉人龙池公司已取得涉案商品房的商品房预售许可证，上述合同应属有效合同，当事人应恪守履行。该合同第八条约定了交房期限，并约定交房条件为经验收合格。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……”，上诉人主张合同约定的交房条件为经建设、勘察、设计、施工、工程监理单位五方验收合格，合法有据，本院予以采纳。一审法院认为须经建设主管部门通过建设工程竣工验收备案才符合交付条件确有不妥，本院予以纠正。
关于被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效问题。如前所述，涉案商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理单位五方验收合格即符合合同约定的交房条件，逾期交房违约金的诉讼时效应以合同约定的交房期限届满之日的次日起算，一审判决以被上诉人最早知道涉案房屋取得竣工验收备案时起算诉讼时效确有不妥，本院予以纠正。结合本案已查明的事实，被上诉人自合同约定的交房期限届满之日的次日起至其向一审法院递交起诉状时，已经超过两年的诉讼时效，被上诉人并无证据证明存在可导致诉讼时效中止或中断的法定情形，故被上诉人已丧失胜诉权，其主张逾期交房违约金，本院不予支持。
关于逾期办理产权登记备案违约金的问题。根据双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定：龙池公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故上诉人龙池公司应在2013年12月30日前完成相关的权属登记备案手续，但至2014年4月29日龙池公司才完成了提交产权登记备案材料的义务，确已构成逾期备案。上诉人龙池公司辩称系因政策变动、增加备案材料的原因导致逾期，逾期备案的责任不应由上诉人承担。本院认为，根据横县住房和城乡规划建设局出具的《关于龙池新城二期“龙腾苑”办理建设项目规划验收意见的情况说明》等相关证据，2014年1月2日至2014年4月1日、2014年4月15日至2014年4月23日及2014年4月25日至2014年4月28日期间确非上诉人龙池公司原因产生逾期，不可归责于上诉人龙池公司，故上述期间应予扣除。上诉人并无充分证据证明其余逾期期间仍不可归责于上诉人，其主张免责理据不足，本院不予采纳。双方在合同中未就逾期办理产权登记备案的违约责任，但上诉人办理产权登记备案系被上诉人办理房屋所有权登记的必要条件，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约金计算标准，并无不当，本院予以认同。被上诉人主张按已付房款每日万分之一点五计算违约金，低于上述法律规定，本院予以支持。故上诉人应付逾期办理产权登记备案的违约金应计为：281395元×万分之一点五/日×（119-103）天=675.35元。
综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区横县人民法院（2015）横民一初字第1750号民事判决第一项；
二、变更广西壮族自治区横县人民法院（2015）横民一初字第1750号民事判决第二项为：上诉人广西龙池房地产开发有限公司向被上诉人彭桂珍支付逾期办理产权登记备案违约金675.35元；
三、驳回被上诉人彭桂珍的其他诉讼请求。
一审案件受理费774元，由上诉人广西龙池房地产开发有限公司承担15元，由被上诉人彭桂珍承担759元。二审案件受理费774元（上诉人广西龙池房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西龙池房地产开发有限公司承担15元，由被上诉人彭桂珍承担759元。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 韦 婷
代理审判员 兰 帅
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 奚 溪