浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙08民终190号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊文娜，女，1956年7月2日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：杨乃文，男，1950年2月11日出生，汉族，住浙江省常山县，系樊文娜丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州飞扬旅行社有限公司。住所地：浙江省衢州市新安路*******号。法定代表人：黄美媛，总经理。委托诉讼代理人：徐芳，浙江天赞律师事务所律师。上诉人樊文娜与上诉人衢州飞扬旅行社有限公司（以下简称飞扬旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服浙江省常山县人民法院（2017）浙0822民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。樊文娜上诉请求：一、撤销原判；二、保护双方订立的2015年9月1日至2019年8月31日的《店面房出租合同》；三、判令飞扬旅行社支付2017年9月1日至2018年8月31日的房租费及违约金和其他损失，共计62744元；四、诉讼费用由飞扬旅行社承担。事实与理由：一、一审法院判决解除双方签订的《店面房承租合同》于法无据。樊文娜多次联系或找到飞扬旅行社，负责人刘寅一直表示要继续租。后来听飞扬旅行社常山门店前店长林志芳说刘寅欠她很多工资都没付，樊文娜才意识到刘寅存在合同诈骗行为。飞扬旅行社到法院开庭时才说解除合同，已经超过付租期限，理应赔偿损失。二、一审判决不追责飞扬旅行社违约责任，还要对方少付2个月租金错误。飞扬旅行社以提前停止用房、用电而解除合同拒付房租于法无据，属于违约行为。由于飞扬旅行社拒付租金，樊文娜才加锁防止飞扬旅行社拉走办公用品、转移证据，并非不让飞扬旅行社营业。现在店面上的招牌还是飞扬旅行社的，店面钥匙还在飞扬旅行社手中，办公用品还在店内，说明在合同期内实际占用了店面。樊文娜要求飞扬旅行社支付新一年的房租加滞纳金于法有据，请求支持。三、《店面房承租合同》第二条写明房租提前付清，前三年每年60000元不变。2017年9月1日至2018年8月31日正好是第三年，要求飞扬旅行社交付60000元租金有理有据。四、樊文娜要靠房租还款，且腰椎双脚后跟粉碎性骨折，急需用钱。飞扬旅行社辩称，一、樊文娜在合同期限内在店面上加锁、粘贴对外招租广告的行为，证实樊文娜已经实际收回店面，且上述行为已造成飞扬旅行社无法使用店面，租赁合同目的无法实现，飞扬旅行社有权解除双方之间的租赁合同。二、双方之间的租赁合同因解除而终止，樊文娜主张新一年的租金及滞纳金的请求缺乏事实及法律依据。三、樊文娜援引了预期违约条款来向飞扬旅行社主张权利，可以看出樊文娜早已知晓了飞扬旅行社无需继续租房的情况；但该事实与樊文娜在一审时关于其根本不知情的陈述自相矛盾。四、即便承租人存在逾期交租的情形，樊文娜在承租期限内加锁的行为，系根本违约行为。樊文娜关于因飞扬旅行社拒付租金、防止飞扬旅行社转移证据，并非不让其营业的诉称无法成立。五、樊文娜诉状中关于飞扬旅行社合同诈骗、一直说要继续承租店面及一审法官等相关诉称均系个人臆想，缺乏事实及法律依据。综上，樊文娜的上诉请求不能成立，请二审法院予以驳回。飞扬旅行社上诉请求：一、撤销原审判决第二项；二、判令樊文娜向飞扬旅行社返还水电押金2000元；三、一、二审诉讼费用均由樊文娜承担。事实与理由：一、双方之间的租赁合同关系在2017年8月下旬就已协商解除，樊文娜也已实际收回店面。飞扬旅行社常山门店前店长林志芳与刘寅的电话录音可以证实，早在2017年3月林志芳已告知樊文娜常山门店即将关闭，并在4月正式关停前进行了交接。飞扬旅行社还在8月初联系樊文娜，双方就解除合同及店内相关空调设备的拆除等事宜达成一致。前述电话录音还可以证实樊文娜在8月下旬便在店面上粘贴招租广告、带人查看店面并在店面上加了一把锁。樊文娜虽不承认早在2017年8月下旬就加锁招租的事实，但其确认至少在2017年9月1日实施了前述行为。前述行为可以认定樊文娜已实际收回店面。二、樊文娜在租赁期限内对租赁标的物进行招租并加锁，导致飞扬旅行社无法使用租赁场地，属于根本违约行为，双方之间的合同因飞扬旅行社行使法定解除权于2017年9月1日解除，飞扬旅行社并无向樊文娜支付2018年度租金的义务。三、樊文娜并未因飞扬旅行社遭受无法出租涉案房屋的损失。樊文娜在2017年9月便与第三人廖女士就本案租赁标的物签订租赁合同并收取对方的定金。廖女士曾联系过飞扬旅行社代理人，代理人已向其表明其与樊文娜之间的租赁合同可以履行，飞扬旅行社不存在任何异议，并将上述情况向一审法官反映。因此，一审酌定判令飞扬旅行社赔偿一万元款项缺乏事实和法律依据，并且超出了一审原告和反诉原告的诉讼请求范围。樊文娜辩称，一、其曾多次联系飞扬旅行社，对方都表示要继续承租，但一直没有支付租金，双方没有协商一致解除合同。如果飞扬旅行社不租了，应该提前2个月告知，并赔偿损失。二、在店面上加锁是租期到期后加的，不是在8月下旬。三、确实有人想承租飞扬旅行社租赁的店面，也给了定金，但因为没有从飞扬旅行社拿到店面钥匙，其把定金退还给她了。店面到现在都没有租出去。樊文娜向一审法院起诉请求：1、判令飞扬旅行社付清2017年9月1日至2018年9月1日的房租60000元、滞纳金2000元，常山到衢州催交房租费2人3次车票144元、2人3天误工费开支600元，合计62744元；2、诉讼费用由飞扬旅行社承担。飞扬旅行社向一审法院提出反诉请求：1、依法判令双方之间的租赁合同关系于2017年9月5日解除；2、依法判令樊文娜向飞扬旅行社返还水电押金2000元，并要求樊文娜协助飞扬旅行社完成腾空工作；3、诉讼费用由樊文娜承担。庭审中，反诉原告变更第一项诉讼请求，要求确认双方租赁合同关系于2017年9月1日解除。一审法院认定事实：2015年8月31日，樊文娜与飞扬旅行社签订《店面房出租合同》一份，约定樊文娜将其所有的坐落于常山县天马街道大街9号的店面出租给飞扬旅行社，租期为五年，自2015年9月1日起至2019年8月31日；每年年租金提前付清，押金2000元；年租金为60000元，三年内房租不变，第四年开始房租按照隔壁差不多面积的店铺来参考。合同签订后，飞扬旅行社按约支付了2015年9月1日至2017年8月31日的房屋租金。2017年8月，樊文娜多次到飞扬旅行社要求支付2018年度租金，未果。2017年9月1日，樊文娜在本案所涉的房屋外加了一把锁，并张贴“店面出租”纸张于店面门口。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，樊文娜与飞扬旅行社签订的《店面房出租合同》明确约定该房屋的租期、租金及支付期限等事项，双方应当按照合同约定履行各自的义务。双方约定租期为五年，租金应当提前支付，飞扬旅行社申请法院调取用电使用情况欲证明其自5月开始就未正常营业，但飞扬旅行社未提供证据证明其已向樊文娜书面告知要求提前解除合同，故飞扬旅行社的行为已构成违约，应当承担相应的责任；然樊文娜庭审中承认其于9月1日在出租店面外加锁的行为，至此其已实际取回该出租店面的控制权，故飞扬旅行社要求确认双方合同于2017年9月1日解除的请求，于法有据，法院予以支持。樊文娜要求飞扬旅行社支付2017年9月1日至2018年9月1日的房租60000元的请求，因飞扬旅行社未实际承租使用该房屋，故法院对樊文娜的该请求不予支持；樊文娜要求飞扬旅行社支付滞纳金及承担车费、误工费的请求，因双方合同中未有相关约定，故法院对樊文娜的该请求不予支持；因双方的合同已经解除，飞扬旅行社要求樊文娜配合其处理房屋腾空的请求，于法有据，法院予以支持；飞扬旅行社未按约定提前支付房租亦未书面告知樊文娜要求解除合同，已然构成违约，虽双方合同中未有约定飞扬旅行社违约责任，然合同第十条第三款规定樊文娜的责任为“不得无故终止合同，否则应赔偿乙方（飞扬旅行社）租金100%的经济损失”，现该房屋仍未出租，飞扬旅行社的违约行为造成樊文娜一定的经济损失，故法院酌定飞扬旅行社支付樊文娜两个月租金作为赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告樊文娜与被告飞扬旅行社2015年8月31日签订的《店面房出租合同》于2017年9月1日解除。二、被告飞扬旅行社赔偿原告樊文娜两个月的租金损失10000元，扣除被告支付的水电押金2000元，余款8000元限于判决生效后十日内履行完毕。三、原告樊文娜应于判决生效后十日内协助被告飞扬旅行社腾空常山县天马街道大街9号的房屋。四、驳回原告樊文娜的其他诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取684元，由原告樊文娜负担659元、被告飞扬旅行社负担25元；反诉案件受理费已减半收取25元，由被告飞扬旅行社负担。二审中，飞扬旅行社向本院提交确认书一份，拟证明林志芳认可飞扬旅行社一审中提交的录音材料真实性。樊文娜质证认为林志芳是刘寅的下属，双方有利害关系，不能采信。本院认为，该份确认书依法不属于二审中新的证据，且林志芳在录音中的个人陈述并无其他证据相互印证。樊文娜未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，关于双方签订的《店面房租赁合同》解除的问题，樊文娜在一审、二审庭审中均承认其在涉案店面外加锁，该行为直接导致承租人不能正常使用该店面，据此认定其已实际取回该店面的控制权，符合客观实际。樊文娜关于加锁是为防止飞扬旅行社拉走办公用品、转移证据的抗辩不能成立。一审判决支持飞扬旅行社要求确认双方合同于2017年9月1日解除的请求，于法有据。樊文娜要求飞扬旅行社支付2017年9月1日至2018年8月31日房租费、滞纳金及车费、误工费的请求亦于法无据。关于樊文娜的租金损失问题，飞扬旅行社未按双方合同约定提前支付下一年度房租亦未书面告知樊文娜不再承租涉案店面，以致樊文娜不能及时向他人出租涉案店面。飞扬旅行社虽主张樊文娜早已知晓了其无需继续租房的情况，但未提供充分证据证明。至一审法院作出判决时止涉案店面仍未出租，一审法院酌定飞扬旅行社支付樊文娜两个月租金作为赔偿，并无不当。综上所述，樊文娜、飞扬旅行社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，樊文娜上诉部分1118元，由上诉人樊文娜负担；衢州飞扬旅行社有限公司上诉部分50元，由上诉人衢州飞扬旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 骆忠新审 判 员 刘小伟审 判 员 叶光辉二〇一八年四月二十日法官助理 胡芬芬书 记 员 黄徐燕???