广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终62号
上诉人（原审原告）：袁芳，女，汉族，1986年1月15日出生，住广东省湛江市霞山区。
委托诉讼代理人：刘刚，男，汉族，1979年6月28日出生，系袁芳丈夫。
上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。地址：湛江市麻章区瑞云北路**号。
法定代表人：林琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
上诉人袁芳及上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（下称房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湛江市麻章区人民法院（2016）粤0811民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人房产公司的委托诉讼代理人谭海玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁芳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判房产公司十日内支付逾期交房违约金3269．17元，并由房产公司承担诉讼费用。
事实与理由：一审判决适用法律部分错误，袁芳要求支付逾期交房违约金并未超过诉讼时效。袁芳2016年3月前不知道房产公司逾期交房的权利受到侵害，诉讼时效应从袁芳知道之日起算。首先，证据材料清楚反映，房产公司在未取得《工程竣工验收合格备案表》的情况下，违背职业道德欺骗袁芳办理房屋交付手续。根据《合同法》第五十八条第二款：“无效的民事行为，从行为开始就没有法律约束力”，因此，房产公司依法或依约定应重新办理交房手续，然而至今房产公司都没有重新办理交房手续，也从未向袁芳出示过合同第八条约定的《验收合格证》，由此，本案未过诉讼时效。其次，房产公司在2014年2月27日取得《工程竣工验收合格备案表》后，并未及时告知袁芳这一事实，袁芳是在2016年3月才通过同栋楼房的邻居讲述才知晓原来的交付不符合条件。最后，本案应当适用《民法通则》第一百三十七条，而不是一审判决援引的《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条的规定。《民法通则》第一百三十七条明确规定“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，可见，诉讼时效的起算点是以权利请求人知道与否为标准的，不知道或不应当知道权利被侵害的情况下就开始计算期间，对权利人显然不公平。故请求二审法院依法改判。
房产公司上诉请求：撤销一审判决第一、第二项，改判驳回袁芳的诉讼请求并由袁芳承担诉讼费用。
事实与理由：1、袁芳起诉的第一个诉讼请求是“判令房产公司支付逾期交房违约金、支付逾期办理房屋权属登记违约金、以及判令房产公司退回物业管理费共计20000元”，但却未明确逾期交房违约金、逾期办理房屋权属登记违约金及物业管理费的金额各是多少。如此模糊不清的诉求，根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”的规定，袁芳的诉讼请求不够具体，不符合起诉的条件，依法应予以驳回。2、涉案房屋尚未办理房屋产权证是由于袁芳擅自停用在合同中预留的电话号码而没通知房产公司、房产公司无法联系袁芳造成的，故房产公司不应支付逾期办理房屋产权登记违约金。房产公司已为涉案房屋办理了房地产预告登记证明，并在2014年7月21日取得涉案房屋的《商品房产权权属证明书》，后因无法联系袁芳，无法办理房屋所有权转移手续，导致涉案房屋无法办理房地产权证。房产公司在2014年7月根据《商品房买卖合同》中袁芳的电话号码158××××2063联系袁芳办理房产权属登记的相关手续，但该号码显示关机，房产公司多次拨打该电话，该号码已经停止使用（至今仍停止使用状态）。通过袁芳在起诉状中留下的联系号码为186××××7568可知，袁芳确实更换了联系号码。根据《商品房买卖合同》附件四的第13条规定，买受人须保证本合同注明联系地址和电话号码是真实有效及可联系的，如有变更，买受人必须在变更后七天内以书面形式通知出卖人。否则，由此产生的责任由买受人负责。故本案的责任应由袁芳自行承担，与房产公司无关。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需要承担逾期办证的违约责任，故请求二审法院依法驳回袁芳的诉讼请求。
袁芳向一审法院起诉请求：1、房产公司支付逾期交房违约金、支付逾期办理房屋权属登记违约金、以及判令房产公司退回物业管理费等共计20000元；2、房产公司按照袁芳已付房款总额开具正式发票；3、房产公司在十五天之内为袁芳办理湛江市麻章区瑞云北路郦都商住小区26号27号楼XX房的《房地产权证》；4、本案诉讼费由房产公司承担。
一审法院审理查明，2012年6月1日，袁芳与房产公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.XX）。合同第三条约定，袁芳购买房产公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期26号27号楼XX房；第四条约定总房款为367323元；第八条约定出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和人民政府有关规定，将具备该商品房验收合同条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第十一条对房屋交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，袁芳依约支付了全部房款给房产公司。2013年11月25日，在尚未取得《竣工验收备案表》的情况下，双方进行闭水试验和办理房屋交付。在庭审中，袁芳称房屋内厨房、房门、玻璃、阳台、卫生间不符合条件，且房产公司无法提供《验收合格证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故袁芳只在《房屋交付验收表》的初检验栏签字，但袁芳并未对此予以举证证实。袁芳在《业主文件/钥匙签收表》的“业主签收”一栏中签名确认，领取了房屋的钥匙。2014年2月27日，涉案房屋取得《竣工验收备案表》。2012年8月29日办理了商品房预告登记。在诉讼中，房产公司对本案的诉讼时效提出抗辩，认为本案已超过法定诉讼时效。
另查明，袁芳主张房产公司赔偿物业管理费，但所提交的证据显示收取物业管理费的主体为廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司，没有证据证实房产公司收取其物业管理费的事实。
一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。袁芳与房产公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
关于袁芳请求房产公司支付逾期交房违约金的问题。合同约定房产公司应于2013年11月30日前交付房屋。虽双方于2013年11月25日办理了房屋交付手续，但双方确认2014年2月27日涉案房屋办理了《工程竣工验收备案表》。房产公司在明知涉案房屋尚未符合合同第八条所约定的交付条件而通知袁芳接收房屋，房产公司对此存有主观过错，2013年11月25日的交房行为应属无效，故涉案房屋的交付时间不能认定为2013年11月25日，而应认定为具备交付条件的2014年2月27日。房产公司显然逾期交付房屋，依约定应当承担违约责任，但房产公司提出了诉讼时效的抗辩。合同约定房产公司应于2013年11月30日前将房屋交付袁芳，故本案的诉讼时效从2013年11月30日起计算二年，至2014年2月27日发生中断后重新起算二年，至2016年2月27日届满，袁芳于2016年8月15日提起本案的诉讼，显然超过了法定诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应当受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求”的规定，予以驳回袁芳的该诉请。
关于袁芳请求房产公司支付逾期办理房屋权属登记违约金的问题。合同约定房产公司应在商品房交付使用后360日内办理涉案房屋的产权登记备案，房产公司于2014年2月27日实际履行了交付义务，故房产公司依约应于2015年2月27日前办理登记备案手续。对于是否因袁芳的原因造成至今未能办理产权登记，房产公司未举证予以证实，应由房产公司负举证不利的法律后果。现涉案房屋仍未能办理产权登记，房产公司显然违约，依约应当承担支付违约金的民事责任。袁芳已足额支付购房款367323元，房产公司应当支付逾期办理房屋权属登记违约金3673.23元（367323元×1%）。超出部分，不予支持。对于房产公司对该项请求提出的诉讼时效抗辩，显然不成立，故不予采信。对于袁芳请求房产公司退还物业管理费389元的问题。袁芳提供的收据系廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司收取了管理费389元。廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司具有独立法人资格，故袁芳主张房产公司返还管理费389元，显然房产公司主体不适格，故予以驳回。对于袁芳请求房产公司按照袁芳已付购房款总额开具正式发票的问题。在本案诉讼中，房产公司提交的发票，证实房产公司收取袁芳的房款已经开具发票，袁芳该项诉讼请求显然没有事实依据，予以驳回。至于发票的交付问题，袁芳可以到房产公司处领取，并办理相关领取手续。对于袁芳请求房产公司办理涉案房屋的《房地产权证》的问题。根据《商品房购房合同》，袁芳依约交付足额购房款，履行了买受人的义务；房产公司作为出卖人，应当依约办理权属登记给袁芳，将应当由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助袁芳办理涉案房屋的《房地产权证》。房产公司应尽的是协助办证义务，故袁芳主张房产公司履行办理产权证的义务，实为协助办理产权登记的任务，即履行合同的附随义务。涉案房屋至今尚未办理产权登记，显然不当，故应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零二条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百五十三条的规定，作如下判决：一、限荣盛广东房地产开发有限公司在判决发生法律效力后十日内支付逾期办理房屋权属登记违约金3673.23元给袁芳。二、限荣盛广东房地产开发有限公司在判决发生法律效力后十五日内协助袁芳办理湛江市麻章区瑞云北路郦都商住小区26号27号楼XX房的《房地产权证》。三、驳回袁芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由袁芳负担100元，荣盛广东房地产开发有限公司负担50元。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。
当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据袁芳及房产公司的上诉请求及理由，本案当事人二审争议的问题是袁芳请求房产公司支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效及房产公司是否应承担逾期办理房产证的责任。
关于袁芳请求房产公司支付逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。合同约定房产公司应于2013年11月30日前交付房屋，房产公司与袁芳于2013年11月25日办理了房屋交付手续。虽然事后证明涉案房屋至2014年2月27日才取得《工程竣工验收备案表》，但是基于袁芳接收房屋后一直未就房屋不符合约定的交付条件提出异议，且涉案房屋也不存在验收不合格的问题。据此可视为房产公司在2013年11月25日的商品房交付符合约定的交付条件。因此，本案的诉讼时效应从2013年11月25日的次日起计算。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，诉讼时效从实际交房的次日起开始计算。本案诉讼时效应从2013年11月26日起计算二年，至2015年11月25日届满，袁芳于2016年8月15日提起本案诉讼，显然已超过诉讼时效。袁芳上诉认为自己是2016年3月才从同栋楼房的邻居处得知房产公司交房时不符合交付条件，诉讼时效应从2016年3月开始起算的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定袁芳的该项主张已过诉讼时效并无不当，本院予以维持。
关于房产公司是否应承担逾期办理房产证的责任问题。袁芳与房产公司签订的合同约定：房产公司应在房屋交付使用后360日内办理涉案房屋的产权登记备案手续。房产公司上诉认为其于2014年7月21日取得涉案房屋的《商品房产权权属证明书》，因袁芳更换了电话号码导致房产公司无法联系袁芳到房产公司办理房产权属登记的相关手续，逾期办证是由袁芳造成的，其应自负责任。但根据双方所签订的《商品房买卖合同》附件四的第13条“买受人须保证本合同注明的联系地址和电话号码是真实有效及可联系的……否则，由此产生的责任由买受人负责”的约定。现房产公司并未提交证据证明袁芳更换了联系地址和电话号码导致房产公司无法通知到袁芳。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由房产公司承担举证不能的不利后果。故房产公司上诉认为应由袁芳承担逾期办理房产证责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，袁芳以及房产公司双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由袁芳负担50元，荣盛广东房地产开发有限公司负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 王 励
审判员 陈 红
审判员 邓 浓
二〇一七年三月十四日
书记员 陈菁菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。