广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终11754号
上诉人（原审被告）：王建伟，男，汉族，1982年10月16日出生，住河南省淮阳县，
委托诉讼代理人：郝书青，广东律顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：麦加如，广东律顺律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）：熊敏，女，汉族，1986年12月16日出生，住湖北省麻城市，
委托诉讼代理人：宋斌，广东竞宇律师事务所律师。
原审第三人：佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道季华七路2号怡翠玫瑰园39座首层172号商铺，统一社会信用代码91440604345444336X。
法定代表人：李功望，总经理。
委托诉讼代理人：钟蒋杰，广东泽康律师事务所律师。
上诉人王建伟因与被上诉人熊敏、原审第三人佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（以下简称盛世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王建伟上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，并改判驳回熊敏的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由熊敏承担。事实和理由：一审法院对事实认定错误，对法律适用不当，违背了当事人意思自治原则。本案事实是因熊敏在履行过程中未按照合同约定履行合同并构成根本违约的情况下才导致合同解除，理当由熊敏承担根本违约所导致的一切后果。第一,一审法院认定熊敏于2017年3月23日方知悉王建伟申请提前还贷并取得提前还贷通知书的事实错误。事实上熊敏在2017年3月14日已经完全知悉王建伟已经取得提前还贷通知书。1.熊敏所递交的证据材料已经足以直接反映出其在2017年3月14日已经知悉王建伟取得了提前还贷通知书。熊敏提交的证据5微信聊天记录、盛世公司提交的证据3和王建伟提交的证据11均向一审法院提交了一份由熊敏和盛世公司共同拟定并共同向王建伟发送的《关于继续履行合同的通知》，其中第二段第一句话已经明确表明熊敏是于2017年3月14日已经接到了银行提前还贷通知书的事实。该证据由熊敏提供且未有任何证据予以否认该证据，该证据经过了庭审的质证。根据相关法律规定，对于熊敏所提供的证据理应由熊敏承担证据的后果，而一审判决在确认该《关于继续履行合同的通知》事实存在的情况下却对该份证据所显示的直接事实进行了明显的选择性的忽略。所以一审法院对熊敏接到提前还贷通知书的时间认定是错误的，事实上应当是2017年3月14日。2.王建伟、熊敏、盛世公司在2017年3月13日签订案涉合同当日各方已确定应于3月13、14日办理提前还贷申请。2017年3月14日，在王建伟同盛世公司一起办理提前还贷申请并取得提前还贷通知当天，盛世公司即告知了熊敏该事实。3.提前还贷通知发出后，一直到2017年3月18日熊敏仍没有按约定足额支付赎契款（合同约定为自银行下发提前还款通知书之日起5日内），王建伟于2017年3月18日再次向盛世公司确认，盛世公司的工作人员再次明确表示早已告知了熊敏。4.熊敏和盛世公司经办人欧辉龙关系十分密切，由熊敏所提交证据2聊天记录均可以佐证在2017年3月23日之前熊敏和盛世公司经办人欧辉龙就银行提前还贷通知、熊敏的信用记录等问题进行过广泛的沟通，显然按常理亦可知上述1-3表述足以证实熊敏于2017年3月14日即已知晓王建伟已经取得了银行提前还贷通知书的事实。综上事实和证据，已足以证明熊敏于2017年3月14日即已知晓王建伟已经取得了银行提前还贷通知书，而一审法院对此均予以选择性忽略，从而导致一审法院作出的判决结果事实认定错误，应当认定并确定熊敏于2017年3月14日已经知悉银行提前还贷通知书已经办理完成。第二，一审法院对于双方行为的认定明显存在不同等认定，同等条件下仅认定熊敏行为的合法性，对王建伟同样情形却选择性忽略，明显对王建伟不公平，一审法院应当对王建伟、熊敏对等行为进行公平同等的认定。1.一审判决书第21页第5行到第18行“对此，首先……，熊敏作为合同当事人，虽有义务注意合同履行时间，但作为专业经济机构的盛世公司同为合同当事人，对相关流程较为熟悉，熊敏有理由信赖盛世公司会通知其履行时间，故对此不应归责熊敏。……应以2017年3月23日为熊敏履行支付赎契款义务的起算时间。”可以明显看出，一审法院认为熊敏有义务注意合同履行时间，但是可以信赖盛世公司履行通知时间，如果盛世公司没有通知的不应归责熊敏。同理，王建伟作为合同一方，不仅自己严格按照合同约定履行了相关义务，且作为专业机构的盛世公司同为合同当事人，对相关流程及法律后果更为熟悉，王建伟作为出售方更有理由信赖盛世公司已经履行了相关的通知义务，且盛世公司作为盈利机构的盈利来源正是基于王建伟的信赖。同时，一审大量的证据已足以证明王建伟于2017年3月14日就已经办理完结银行提前还贷申请且已经取得提前还贷通知书并告知盛世公司（盛世公司经办人陪同办理且盛世公司主动对提前还贷通知书进行拍照当场转发给熊敏），且其多次表明已经进行了通知，足以表明王建伟有充足的理由信赖盛世公司已经于2017年3月14日通知了熊敏。2.根据上述1的表述，退一万步说，按照一审法院的逻辑，王建伟在充分信赖盛世公司的情况下，又加上熊敏和盛世公司共同向王建伟发送的《关于继续履行合同的通知》所明确表明的通知时间。则王建伟合理信赖和充分认定熊敏于2017年3月14日就已经知晓了银行提前还贷通知内容。那么按照公平原则，若熊敏不应当承担违约责任，则王建伟也不应当承担违约责任，不应选择性以同样的道理一面认定熊敏合理，一方面又认定王建伟不合理。第三，一审法院对法律关系认定混淆不清，不应当把王建伟与按揭银行之间的合同关系，作为王建伟与熊敏之间的合同关系进行混淆认定。王建伟向按揭银行申请提前还贷并取得提前还贷通知书，是基于王建伟因案涉房屋向按揭银行签订了按揭合同，根据合同的相对性，提前还贷通知书及其内容是约束王建伟和按揭银行，效力不能约束更不能涉及熊敏。在王建伟与银行之间，提前还款通知约束的是王建伟对银行之间的还贷义务。王建伟按照与熊敏的合约约定，其支付赎契款和首付款的时间应当是王建伟取得银行提前还贷通知书之日起五日内，该提前还款通知书系王建伟与熊敏在履行《商品房买卖合同》熊敏的付款条件，具体付款时间应当根据双方的合同约定而非提前还款通知书的还款时间。而一审判决书第21页倒数第3行起至22页第6行“……其次，根据合同约定……，当然也不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由。”可以看出，一审法院混淆了王建伟与银行之间、王建伟与熊敏之间的法律关系，错误认定只要熊敏满足了银行的要求就对正常履行毫无影响，也就是说银行发出的通知是2017年4月10日前存入赎契款是约束王建伟的，而为了保障合同履行的风险和稳定，王建伟与熊敏约定提前存入赎契款（取得通知之日起5日，即2017年3月18日前）才符合保障合同履行的风险和稳定，两者不矛盾不冲突。一审法院武断认定毫无影响违反了法律关系的相对性。这种已经违反了基本的法律关系的主观推断和结论显然是不能作为判决书内容的。第四，一审法院对事实的认定不依据证据，依据毫无根据的推理，明显对事实认定错误。一审判决书第22页倒数第6行至倒数第2行“在违约责任分担方面……双方还就中介是否告知4月10日前存首付款一事进行了沟通，该沟通即使不认定为双方对履行期限的合意变更，熊敏也因此对4月10日前存入赎契款产生了合理的信赖”。合理的信赖是一审法院的推理，推理是建立在没有证据或证据不足的基础上，而案涉合同约定清楚明确，系各方真实意思表示，在未经约定或法定程序不能依推理来变更合同内容。并且，熊敏所提交的证据2聊天记录可以十分肯定的证明，熊敏在2017年3月24日与盛世公司经办人的聊天记录中已经明确知道王建伟的意思是要熊敏按照合约约定时间支付赎契款和首期款。而一审法院弃充足肯定直接来自熊敏的证据不用，偏偏进行主观推理，单方变更有效合同的约定内容，严重损害王建伟的正当合法权益，显失公平。第五，一审法院依照错误的事实认定裁判王建伟构成违约，并且由王建伟承担70%违约责任更是进一步主观侵害王建伟的合法权益。1.一审法院认定熊敏存在违约事实和行为，王建伟予以认同。2.双方签订的案涉合同合法有效，是各方的真实意思，应受法律保护，各方合法权益应严格按照现行法律规定来保障。3.案涉合同付款方式部分第二条第3项第2款约定：熊敏作为购买方必须在银行发出还贷通知之日起5日内将赎契款项付至王建伟账户，同时约定王建伟不得擅自挪用，否则王建伟将承担严重的违约责任。该约定的目的是为了体现买方的履行能力，同时也对其履行进行了严格保障。4.如前所述，熊敏作为购买方不仅多次违约，且已经构成了根本违约，具体如下：2017年3月14日，熊敏知悉银行发出了还贷通知，其未在约定的5日内履行支付义务；2017年3月18日，王建伟进行催促后，熊敏仍未在约定的5日内履行支付义务（即2017年3月23日之前）；2017年3月23日，王建伟再次进行了催促后，熊敏仍未在约定的5日内履行支付义务（即2017年3月28日之前）；2017年3月28日，三方在场的情况下，王建伟再次表明态度后，熊敏仍未在约定的5日内履行支付义务（即2017年4月1日之前）；2017年4月9日，三方在场的情况下，熊敏仍未按约定履行支付义务，即使根据银行最后还款时间，熊敏也应当在最后还款日之前支付。2017年4月10日凌晨，也是银行要求王建伟付款的最后一天，熊敏仍未按约定履行支付义务。2017年4月10日晚上9点40分，熊敏联合盛世公司共同向王建伟发出了《关于继续履行合同的通知》，但熊敏仍未按约定履行支付义务，同时，熊敏及盛世公司再次明确表明了2017年3月14日其已经收到了提前还款通知；再有，熊敏未按约定期限内向银行办理按揭贷款申请。综上所述，熊敏存在明显严重的违约事实和行为，已经构成了根本违约。一审法院不仅不依法保障王建伟的合法权益，而且主观臆断裁判让王建伟承担70%的违约责任是明显错误，显失公平的。第六，一审法院所计算的熊敏所谓的实际损失事实依据不充分、不客观、不公平。1.一审法院所参照的佛景鉴评字[2017]JB08001评估结论是错误的，该报告得出案涉房屋增值16.2万的结论是错误的，明显不客观，不能作为本案的裁判依据。案涉房产价值评估重点参考的教育、商场等配套设施标准不符合事实。案涉房屋系禅城区域，而该报告所依据并列举的包括周边重点学校等配套均属于南海区域，周边学校配套直接决定和影响了房产的价值，作为禅城区的房产是一定不可能享受南海区的学校资源的，以此来衡量房产价值，结论明显错误，所以该评估报告失去了最大的客观性应为无效报告。而且由此可见，连最基本的是否是禅城区的楼盘和是否是楼盘的配套学校都没有弄懂，可见该报告明显是没有进行任何的实际评估。案涉房产价值评估所参照的市场增值严重违背常理，不符合市场规律。案涉房屋2013年3月购买到2017年3月出卖历时4年，也仅仅是增值了100万，平均一年增值25万，一月增值约2万多元，而评估报告显示，在短短不到一个月之间，房产就增值了16.2万元很显然是不可能也是不符合客观经济规律的。再说，案涉房屋并没有直接变卖，并不能得出该房产的实际可期利益。因此，评估机构得出的案涉房屋增值16.2万元是不符合事实的，明显过高。即使存在部分价格差，也是基于王建伟当时出售案涉房屋而低价转让的。2.关于中介费用不应视为其损失，更不能由王建伟承担，王建伟不存在任何过错。如前所述，在案涉合同的整个履行过程中，王建伟是不存在任何故意违约的事实和行为的。基于熊敏所陈述的诸如不知情等事实，与盛世公司所提交的证据相矛盾，而根据现有证据足以证明其在2017年3月14日已经知悉其相关付款义务，且其在合同履行期间具备充足的时间减少损失的扩大而因自己的明显故意原因导致的损失不应由王建伟承担。第七，即使熊敏未构成根本违约，也应当认定熊敏应承担主要过错责任。一审法院既然认定了熊敏存在诸多的违约事实和行为，但又不裁判其承担相应的违约责任明显不合理、不公平。1.根据案涉合约约定逾期付款的，熊敏应于违约之日起按日千分之一向王建伟支付违约金，一审法院在判决时应当要求熊敏承担；2.根据一审庭审及各方提供的证据，已足以证明王建伟作为出售方已经按照合同约定及时、多次、有效履行了提前还贷申请、告知、善意提醒、合理容忍等约定或法定义务，而熊敏作为买方除了履行了定金支付义务外，未履行任何的其他主要义务，并且自始至终存在故意隐瞒重大事实、虚假陈述、严重逾期并拒绝支付赎契款及首期款、拒绝办理银行按揭贷款申请等约定和法定义务，应当承担主要过错责任。3.案涉合同解除的根本原因系熊敏的根本违约造成的，由此导致王建伟3万元中介费用的直接经济损失，该费用理应由熊敏承担。4.王建伟系因购买其他房屋而出售案涉房屋，基于熊敏违约导致案涉合同无法履行，从而导致王建伟承担了巨额的资金过桥损失（每日700元利息）。此外，一审判决认定的事实部分，其中第19页第2行开始到下数第4行止，该部分内容属于王建伟依照法律、合同规定，解除涉案合同后，盛世公司另行向王建伟进行再次履行原合同的商谈。并非王建伟在解除合同前的内容，更不是王建伟解除涉讼合同的理由。该部分内容不能作为本案参考的事实，同时，根据盛世公司提供的熊敏与盛世公司的微信聊天记录的第8个说明，上面也明显显示，以上所说明的内容不能作为对对方追责的证据。另，一审法院遗漏的事实认定，一审判决书第19页下数第三行，2017年4月10日晚上9点，盛世公司与熊敏向王建伟发送了继续履行合同的通知，一审法院并没有充分表达通知书的内容，也遗漏了本案根本的依据，关于继续履行合同通知的第2段第1行明确显示2017年3月14日中介方取得银行提前还款通知书及时通知了熊敏，后面的落款是熊敏以及盛世公司。在盛世公司向王建伟发送这份通知前，已向熊敏发送该份通知，熊敏并没有表示任何异议且在一审中也没有提出异议。该事实足以证明盛世公司在一审时陈述的虚假性。而一审判决书第20页关于盛世公司的陈述，该段话应当作为盛世公司出庭的答辩观点，而非法院的事实认定部分，并且该部分内容仅是盛世公司的陈述，并且完全脱离了涉讼合同的约定，也违反合同法的意思自治原则，不能直接作为该案的裁判依据。综上，一审法院对案涉的关键事实认定错误，法律适用不当，特向二审法院提出上诉。
熊敏辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、王建伟负有附随通知的合同义务。案涉房屋买卖合同约定熊敏须在银行发出还贷通知书之日起五个工作日内将赎契款项付至王建伟还贷账户内。银行何时发出还贷通知书、何时存入银行的指定账户，是由银行告知王建伟，王建伟不告知熊敏，熊敏难以得知。王建伟和盛世公司均负有该附随通知的合同义务，不能因盛世公司未告知熊敏，就免除王建伟的通知义务。在一审的质证环节，已查明2017年3月13日，王建伟与熊敏及盛世公司签订了房屋买卖合同，王建伟的妻子已和熊敏互加了微信，王建伟是完全有能力进行通知的，因此认同一审法院对“银行发出提前还款通知书之日”应理解为熊敏知悉银行提前还贷通知书之日的认定。二、熊敏知悉银行提前还款通知书的时间是2017年3月23日。在一审的质证环节，熊敏提供了与王建伟妻子的微信聊天记录，王建伟也提供了相同的微信聊天证据。已证实了熊敏是在2017年3月23日晚上从与王建伟妻子微信聊天才被动得知银行提前还贷通知书的详细内容。王建伟妻子问有没有收到银行提前还贷通知书的详细内容，要在2017年4月10日前将赎契款存进银行指定账户，熊敏答复没有收到，王建伟妻子要熊敏问熊敏丈夫有没有收到，熊敏问过后，回复没有。在一审庭审的证据交换过程中，两份微信聊天记录证据相互印证已证实该查明事实。另外在一审的法庭调查及质证环节，盛世公司均明确表示在2017年3月23日之前未将银行提前还贷通知书的内容告知熊敏。三、王建伟在本次房屋买卖合同交易过程中构成数次违约行为，导致房屋买卖合同无法履行直至根本违约。首先，王建伟于2017年3月14日办理提前还贷申请后未履行附随通知的合同义务，不能以盛世公司未通知熊敏而免除，构成违约在先。其次，王建伟于2017年3月23日晚用微信告知熊敏有没有收到在2017年4月10日前将赎契款存入提前还贷银行账户的通知，并将银行提前还贷通知回执发送给熊敏，视为对赎契款履行期限的变更。其三，在2017年3月23日至4月10日之间：1.王建伟不配合熊敏办理按揭贷款，王建伟于2017年4月7日申领房产证，房产局手续办结，4月10日下午4点45分才去房产局窗口拿取的房产证原件，导致熊敏无法办理按揭贷款。因此银行无法对该房产办理价值评估，从而确定不了要贷给熊敏的按揭贷款额度。2.王建伟不提供银行提前还贷办理赎契的指定账户、逾期办理交易，致使2017年4月9日下午3点左右仍在协商赎契款的支付时间，构成再次违约。3.熊敏愿履行赎契义务，但王建伟拒绝交易。王建伟于2017年4月9日下午3点约熊敏在盛世公司处谈判。本次谈判的参与人有王建伟夫妇、熊敏夫妇、盛世公司。盛世公司告知熊敏是协商首付款的支付时间事宜，但王建伟夫妇认为熊敏夫妇无佛山社保，可能因限购政策而导致无法继续交易，并且强调熊敏未按照指定的时间存入赎契款已构成违约，要承担违约责任，明确要求熊敏单方面解除合同，王建伟将定金退还给熊敏。熊敏则表示希望王建伟继续履行合同。4.2017年4月9日晚盛世公司短信通知熊敏于2017年4月10日上午去还贷银行存赎契款，熊敏还问王建伟会不会配合。按照《房屋买卖合同》中的约定“买卖双方知悉现行的房产当地政策条件并同意继续交易，双方并无异议”。根据目前佛山禅城区的二手房交易政策，直到2017年6月1日之前禅城区的二手房买卖仍不在限购之列。王建伟因担心限购要求熊敏单方面解除合同构成再次违约，熊敏想继续履行合同也因王建伟的阻碍无法实现。5.2017年4月10日凌晨12点9分，王建伟微信通知熊敏解除房屋买卖合同，并于当日5时41分将解除房屋买卖合同通知书通过微信发送给熊敏和盛世公司，构成根本违约。6.在房屋买卖合同解除通知书中的方案一、二及微信聊天记录中的方案三，表明了王建伟的立场。熊敏想王建伟继续履行合同需承担合同总价10%的违约金即218000元，并承担王建伟支付给盛世公司的佣金30000元，共计248000元，实现其对所售房屋加价的目的。四、王建伟在签订案涉合同之时并未拿到房产证，只提供了购房合同及回执。房产证于2017年4月10日下午4点45分才拿到。王建伟在签订房屋买卖合同时只是准产权人的法律地位，于2017年4月10日下午才予以补正。根据房屋买卖合同的约定，熊敏存入王建伟还贷账户内的赎契款，专款专用，王建伟不得擅自挪用，否则视为违约，也就是在2017年4月14日左右，银行划扣提前还贷之前，王建伟均不能挪作他用。房屋买卖合同中约定由违约方承担违约责任外，还需承担守约方已支付的咨询及买卖代理费。五、关于熊敏的损失部分。王建伟因违约行为导致房产交易不能继续履行，除承担违约责任和熊敏支付给盛世公司的佣金之外不足以弥补其损失。对房屋增值部分的价值，以一审法院委托的评估机构对该房产进行价值评估报告所确定的价值为准，其他损失由法院裁量。综上所述，王建伟未履行提前还贷的通知义务在前，未按照银行提前还贷通知书上所注明的划款期限提前违法解除房屋买卖合同在后，导致熊敏的房产买卖交易事实上不能正常履行，构成根本违约，应由王建伟承担违约责任并赔偿损失。若王建伟按照房屋买卖合同履行合约，在2017年4月10日配合完成熊敏赎契款的支付，而非解除合同，则双方在2017年5月10日之前可以完成过户，2017年6月1日之前，王建伟可以收到全部房款，完成整个交易，也不至于导致王建伟解约后熊敏购房要多支付房款，2017年6月1日佛山市禅城区二手房限购，导致不可逆转的损失。王建伟的行为严重违背了诚实信用的基本原则和鼓励交易的基本精神，鉴于一审庭审中所查明的事实及庭审中证据交换的相互印证均可证实王建伟违约的事实，应对本次房屋买卖合同根本违约承担全部责任。故本案应驳回上诉，维持原判。
盛世公司述称，盛世公司就熊敏购买王建伟名下涉案房产一事提供居间服务，并成功促成熊敏与王建伟达成房屋买卖合意。2017年3月13日，熊敏、王建伟与盛世公司签订了《房地产买卖合同》。合同签订后，具体履行过程如下：1.买卖双方于2017年3月13日签订合同，签订合同时，卖方并未提供房产证，仅提供了办理房产证的回执。签订合同次日盛世公司员工欧辉龙陪同卖方一同前往办理提前还贷手续。办理后，因员工欧辉龙自身原因未将银行提前还贷通知发送给买方。2.2017年3月23日，卖方与买方沟通得知上述银行提前还贷事宜。3.卖方分别于2017年3月24目、2017年4月1日通过微信发送《房地产买卖合同保证书》，要求盛世公司更换员工、继续跟进合同履行、完成赎契后加快涂销抵押。4.2017年4月9日下午三点左右，经盛世公司组织，买卖双方就2017年4月10日还贷存款事宜进行洽谈，买方明确其能在2017年4月10日前将首期款(含赎契款)存入指定账户，洽谈期间卖方先是要求提高交易对价，遭到买方拒绝后，以房屋限购政策等理由，明确表明其不愿继续履行买卖合同。5.2017年4月9日晚上10点半，盛世公司通知买方于2017年4月10目中午一起前往银行办理还贷存款手续。买方表示同意存款赎楼，但鉴于同日下午与卖方面谈时，得知卖方意欲毁约，不予继续履行合同，故要求盛世公司通知卖方一同前往办理。当晚11点40分，盛世公司通知卖方关于还贷存款的事宜，同时邀请卖方一同前往办理还贷存款手续以及委托公证事宜。6.2017年4月10目凌晨1点，盛世公司再次通知卖方一同前往银行办理存款手续，但卖方于当日凌晨5点40分向盛世公司发出解约通知书，要求解除涉案合同。7.2017年4月10日晚上9点40分，盛世公司向卖方通过微信发出《关于继续履行合同的通知》，要求卖方继续履行合同，并于收到该通知之日起2日内书面回复确认。后卖方于2017年4月11日上午9点微信回复称，盛世公司和买方存在严重违约，再次要求解除合同。综上，盛世公司多次转达买方熊敏确认能在银行存款期间(提前存款时间2017年4月10日，划款时间2017年4月l4日)前还贷存款以及强烈要求继续履行合同的意愿，但卖方王建伟一直以各种理由怠于继续履行合同，并最终无故单方解除涉案合同。至此，盛世公司作为中介经纪方顾全买卖双方利益，在促成买卖合同签订后亦积极处理买卖双方履行事宜，虽盛世公司员工存在遗漏通知银行提前还贷时间的瑕疵行为，但买卖双方在2017年3月23日沟通得知银行提前还贷事宜，盛世公司该瑕疵行为并未阻碍涉案买卖合同的履行，且盛世公司主动积极的后续跟进工作也有利于双方继续履行合同。故盛世公司已尽经纪方的基本职责，并无严重过错。盛世公司与买方熊敏、卖方王建伟及其妻子的沟通以电话、微信、短信进行，其中微信聊天记录、短信记录、《房地产买卖合同保证书》、《关于继续履行合同的通知》，买、卖方在一审庭审过程中均有提供。
熊敏向一审法院起诉请求：1.判令解除熊敏与王建伟之间的房屋买卖合同；2.判令王建伟返还熊敏支付的购房定金170000元并根据占用资金的相应期限按照银行同期贷款利率支付利息；3.判令王建伟承担熊敏支付给房产中介的房地产咨询及买卖代理费（佣金）65000元；4.判令王建伟承担因违约行为导致熊敏所购房屋不能正常履行的违约责任218000元；5.判令王建伟赔偿熊敏相同地段、相同户型房产增值部分的实际损失380000元；6.判令王建伟赔偿因熊敏提请违约赔偿之诉所造成的实际支出的律师服务费损失80000元；7.判令王建伟承担熊敏的诉讼财产保全责任险投保费5000元；8.判令王建伟承担本案的诉讼费和保全申请费。
一审法院认定事实：2017年3月13日，熊敏、王建伟、盛世公司签订了《房地产买卖合同》，约定买卖标的物为广东省佛山市禅城区桂澜南路3号六座301房，总购房款为218万元。合同还约定：赎契出资方为买方（熊敏），买方出资赎契的，买方须在银行发出还贷通知之日起5个工作日内将赎契款项付至卖方（王建伟）还贷账户内，到账即视为卖方已收取该部分房款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。首期楼款（不含定金）750000元，买方须在银行通知还贷之日起5个工作日内直接存进卖方还贷账户（到账即视为收取），买卖双方切勿擅自变更该款项用途及支付时间，否则由此导致无法赎契及交易过户的后果将由买卖双方自行承担。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关、逾期交付房产、逾期支付房款或违反本合同约定的，若逾期未超过十个工作日的，违约方须每日按总成交价的0.1%向守约方支付违约金，逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，…守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。同日，熊敏向王建伟支付了定金170000元。2017年3月20日，熊敏向盛世公司支付了中介服务费65400元。
2017年3月14日下午，王建伟与盛世公司到银行申请提前还款，并于当日拿到银行提前还贷通知书，该通知书上显示：提前还款需提前预约申请，申请后一个月左右扣款；提前存款时间为2017年4月10日前，扣款时间为2017年4月14日左右。
2017年3月13日，熊敏与王建伟妻子通过微信朋友验证。2017年3月23日，两人就银行提前还贷一事进行了沟通，主要内容为：“（王建伟妻子）亲，中介那边有转达给你4月10日前存首付款吗”“（熊敏）没有呀”“（王建伟妻子）他没发这张图给你吗”“（熊敏）没有”“（王建伟妻子）这都14号的事了，当天他就说已经发给你了，前两天问他，他说发了，有没有发给你老公了，你问一下”“（熊敏第二天回复）没说”。2017年4月4日，两人微信沟通如下：“（王建伟妻子）亲，听中介说你们要4.28付首期款？那我要问问银行”“（熊敏）我那一笔钱买了理财，要四月底才能拿出来，你看你这边可不可以帮忙缓到四月底存进去”。2017年4月6日，王建伟妻子微信答复：“我今天回佛山，约时间聊吧”。2017年4月9日，王建伟妻子向熊敏微信发送房地产买卖合同保证书-1，称3月24日已经投诉到盛世公司老总那里去了，但保证书至今没签没回复。熊敏称，还是想继续走下去，钱也在筹，明天就可以转给王建伟，能不能双方共同逼中介按王建伟的时间要求来，又称，刚刚中介打电话说明天下午正常去存款，都不知道怎么办了。2017年4月10日凌晨0:09，王建伟妻子微信通知熊敏：“熊敏，很遗憾，由于你方未在约定期间如约存款，我现通知你方解除合同，定金会做适当退回。通知人王建伟”，于凌晨5:41向熊敏正式发送《房地产买卖合同解约通知书》，于凌晨5:52向熊敏微信发送：“…是中介…出了重大错误，现在还用更大的错误让你们往火坑里跳，我再一次的最最善意的好心提醒你们，要细细的看清表述，别被中介误导。我阻拦不了你去存款，但是明天你们有一整天到下午下班前往里面存款都不迟，…以免造成我不想看到的损失和后果，我血泪提醒。两大坑，1存钱进去被银行扣划和2如果限购，根据合同的最后一天‘买卖双方知道现行地方政策条件并同意继续交易，双方并无异议。’这句话含有一个重大的不良后果，我善意提醒，如果到时限购了，至少你的定金什么的可是要不回来了，如果这后续存的款被定性为定金或部分是定金怎么办？”于下午11:20向熊敏发送《预选方案一》、《预选方案二》。《预选方案一》主要内容为：卖方再实收24万，买方再实付14.5万，中介退9.5万中介费加赔3万，为了在可能出现的5.1限购政策之前安全过户给买方，卖方要求：中介于4.11退9.5万加赔3万给买方；买方于4.11存款65+万赎契款至还款银行账户；买方于4.11付卖方24万；中介应于银行扣款后2个工作日内找关系注销；三方全力配合在5.1可能限购前进行网签过户，结束流程。《预选方案二》主要内容为：解约合同，卖方收益，扣除买方10%房款21.8万，并由买方承担中介费3万，共24.8万，已付17万，买方需再付7.8万给卖方，卖方重新转卖房子，定价258万，重新得价差40万，卖方合计收益64.8万；买方直接损失合计24.8+6.5=31.3万，间接损失：房子已升值差价大于等于34万，合计损失65万；中介方：买方追责，退9.5万中介费，可被追责的其他损失约15万，合计24.5万。备注：三方需于4.11上午10点回复确认所选方案，卖方已于今日发出解约通知，如果三方选择方案2，则明日即4月11日10点后，卖方即开始对该房进行转卖。买方与中介所产生的争议由双方自行交涉。
2017年4月10日晚上9点40分，盛世公司以其与熊敏名义共同发出《关于继续履行合同的通知》，要求王建伟继续履行合同，并于收到该通知之日起2日内向买方或中介方书面确认。王建伟妻子于2017年4月11日上午9点09分微信回函，称是盛世公司与熊敏的严重违约导致的合同解除，因此产生的违约责任理应由盛世公司和熊敏在各自的责任范围内承担。
庭审中，盛世公司陈述：1.（2017年4月9日下午三点多谈判的具体内容）关于4月10日还贷存款事宜，熊敏表示其能在4月10日将首期款（包含赎契款）存入，王建伟认为限购政策可能会导致合同无法履行，同时也明确表明了其不愿继续履行合同，熊敏坚持要履行合同；2.合同约定的赎契方式从字面上理解，熊敏应在银行发出还贷通知之日起5个工作日内支付赎契款，赎契款包含于首期楼款之中。实际操作中，根据二手房买卖相应交易习惯，5个工作日并非严格期限，买方只需在银行划款日期之前将赎楼款存入即不影响案涉合同的履行，具体到本案，银行划款日期是2017年4月14日；3.截至2017年3月23日，盛世公司确实无将还贷书的相应内容告知熊敏。4.盛世公司于2017年4月9日通知熊敏、王建伟就本案赎契事宜进行相应的洽谈，洽谈过程中，王建伟要求提高相应的交易对价。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉合同不存在无效情形,受法律保护,合同各方应依约履行。案件的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否应予解除及相关违约责任问题。
关于王建伟是否有权解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，当事人在没有任何法定或约定根据的情况下不得任意解除合同。一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件。本案中，王建伟主张有权解除合同的依据是，熊敏逾期超过十日未履行合同中关于银行发出还贷通知之日起5个工作日内支付赎契款的约定，对此，首先，因无证据证明王建伟及盛世公司在取得银行提前还贷通知书当天就已通知熊敏，故结合相关证据及当事人陈述，应确认熊敏知悉该通知书时间为2017年3月23日。熊敏作为合同当事人，虽有义务注意合同履行时间，但作为专业经纪机构的盛世公司同为合同当事人，对相关流程较为熟悉，熊敏有理由信赖盛世公司会通知其履行时间，故对此不应归责熊敏。尽管合同约定熊敏履行赎契义务的起算时间是“银行发出提前还款通知书之日”，但若负有履行义务的熊敏对此不知情，则履行义务将无从谈起。而在熊敏不知情而未履行的情况下，就认为熊敏违约，有违公平、诚信。因此，对“银行发出提前还款通知书之日”，应解释和理解为熊敏知悉“银行发出提前还款通知书”之日。据此，应以2017年3月23日为熊敏履行支付赎契款义务的起算时间，则根据合同约定，熊敏应在5个工作日内即最迟在2017年3月30日前支付。逾期超过十个工作日即2017年4月13日后仍未履行，则王建伟有权解除合同。而王建伟实际于2017年4月10日发出解除通知，明显不当。其次，根据合同约定，熊敏存入王建伟还贷账户内的赎契款，专款专用，王建伟不得擅自挪用，否则视为严重违约，因此，无论熊敏在2017年3月14日还是2017年4月10日存入赎契款，王建伟均不能将该款项用于购买其他房屋或作他用，故对王建伟利益亦毫无损害，且也不影响银行扣款进度，即不影响合同履行进度。因此，即使熊敏在2017年4月10日存入赎契款，对合同的正常履行也毫无影响，当然也不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由。综上，王建伟在2017年4月10日解除合同，缺乏理据。
关于熊敏主张解除合同问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人可以解除合同的情形包括：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，王建伟已明确表示不履行合同，符合法定的合同解除条件，案涉房屋买卖合同应予解除。因熊敏未发出解除合同通知，故应以诉讼为通知。
关于违约责任。王建伟不当解约，明确表明不再履行合同，即不配合履行合同后续义务，包括协助办理银行按揭贷款、注销原抵押等，导致合同在客观上已无法继续履行，构成违约。而熊敏未按合同约定在5个工作日内履行支付赎契款义务，同样构成违约。在违约责任分担方面，考虑到王建伟在发送银行提前还贷通知书的同时，还与熊敏就中介是否告知4月10日前存首付款一事进行了沟通，该沟通即使不认定为双方对履行期限的合意变更，熊敏也因此对4月10日前存款产生了合理的信赖；而在熊敏表达4月10日前存入赎契款意愿时，王建伟加以劝阻，且无证据证明熊敏知悉赎契款指定账号而不存入，故综合上述情况，应由王建伟对合同无法继续履行承担主要的违约责任，熊敏承担次要的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院酌定由王建伟承担70％的违约责任，熊敏承担30％的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现熊敏要求王建伟返还定金、支付违约金并赔偿经济损失，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对定金170000元的占用利息，应自2017年3月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还日止。至于熊敏主张的房产增值损失，即房屋差价损失，该损失实际上指的是可得利益损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，经评估鉴定，房屋买卖合同无法继续履行时的房屋市场价，约为234.2万元，该价格与购买价218万元之间的差额16.2万元，可作为熊敏的可得利益损失。根据合同约定，买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，故熊敏已支付的中介服务费65400元可作为损失直接向王建伟追讨。对于律师费，合同未明确约定律师费的负担，因我国未实行强制代理制度，律师费不是必须产生的费用，并非必然损失，熊敏要求王建伟支付律师费，缺乏依据，一审法院不予支持。同理，财产保全担保费用并非必然损失，诉讼中当事人并不必然申请财产保全，即使有必要进行财产保全，也并不必然通过投保诉讼保全责任险等有偿方式进行担保，申请人可以提供自有财产或以其他无偿方式进行担保，故对该费用，一审法院亦不予支持。综上，可予支持的熊敏损失为227400元。除熊敏主张的违约金218000元外，上述损失中未能弥补部分为9400元，故王建伟除支付合同约定的违约金218000元外，还应赔偿熊敏损失9400元。结合上述违约责任分担比例，王建伟应支付违约金218000元×70%=152600元，赔偿损失9400元×70%=6580元。
为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除熊敏与王建伟及盛世公司于2017年3月13日就广东省佛山市禅城区桂澜南路3号六座301房签订的《房地产买卖合同》项下熊敏与王建伟的房屋买卖合同关系；二、王建伟在判决发生法律效力之日起十日内向熊敏返还定金170000元及利息（自2017年3月14日起以170000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计付利息至实际返还上述定金之日止）；三、王建伟在判决发生法律效力之日起十日内向熊敏支付违约金152600元；四、王建伟在判决发生法律效力之日起十日内向熊敏赔偿损失6580元；五、驳回熊敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6490元，财产保全费5000元，合共11490元，由熊敏负担7373元，由王建伟负担4117元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合王建伟提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：王建伟是否有权解除涉案《房地产买卖合同》及相关违约责任问题。
本案熊敏、王建伟、盛世公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，各方均应按合同约定全面履行自己的义务。现王建伟上诉主张熊敏违约，其有权解除合同。对此，本院分析如下：王建伟主张《关于继续履行合同的通知》这一证据的第二段第一句话表明熊敏于2017年3月14日已经接到了银行提前还贷通知书。经查，《关于继续履行合同的通知》第二段第一句话为“2017年3月14日中介方取得银行提前还贷通知时，已及时将提前还贷通知内容告知买方熊敏及您方”，并未陈述具体何时将提前还贷通知内容告知了买方熊敏，而根据盛世公司在本案中的陈述，其并未将银行提前还贷通知发送给熊敏，且从本案纠纷发生前，王建伟妻子与熊敏于2017年3月23日、24日的微信聊天记录看，王建伟妻子问熊敏中介是否向其或其丈夫转达2017年4月10日前存首付款，熊敏回答没有。据此，王建伟并无有效证据证明熊敏于2017年3月14日已经接到了银行提前还贷通知书。从本案证据看，应认定熊敏知悉该通知书的时间为2017年3月23日。一审法院据此认定应以2017年3月23日为熊敏履行支付赎契款义务的起算时间，根据合同约定，熊敏应在5个工作日内即最迟在2017年3月30日前支付，逾期超过十个工作日即2017年4月13日后仍未履行，则王建伟有权解除合同，而王建伟实际于2017年4月10日发出解除通知，明显不当。本院认为，一审法院的该认定合理。此外，一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件，故一审法院认为无论熊敏在2017年3月14日还是2017年4月10日存入赎契款，并不影响银行扣款进度，即不影响合同履行进度，因此，即使熊敏在2017年4月10日存入赎契款，对合同的正常履行也毫无影响，当然也不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由。综上，王建伟在2017年4月10日提出解除合同，缺乏理据。一审法院根据本案事实，酌定王建伟承担70%的违约责任，熊敏承担30%的违约责任，并据此判决王建伟应向熊敏返还定金170000元及利息、支付违约金152600元、赔偿损失6580元，该判决合理，本院予以维持。至于王建伟提出佛景鉴评字[2017]JB08001评估报告所依据并列举的包括周边重点学校等配套均属于南海区域，该评估报告未弄清是否是楼盘配套学校，不能作为本案裁判依据的问题，经查，该评估报告只是对涉案房产的状况、邻近有哪些学校等进行了描述，并未陈述涉案房产可以入读相关学校，故王建伟提出该评估报告不能作为本案裁判依据的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，王建伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6237.70元，由上诉人王建伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈笑尘
审判员 钱 伟
审判员 安 静
二〇一八年二月二日
书记员 周英洋