山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1107号
原告（反诉被告）陈志远，男，汉族，住大同市城区。
委托代理人阎庆东，山西民仁律师事务所律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，职务执行董事兼总经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）周润生，女，汉族，住大同市。
委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈志远诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）周润生所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈志远的委托代理人阎庆东、被告（反诉原告）周润生的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陈志远诉称，2014年4月4日，原告与被告中大公司签订了一份《房屋认购协议》，协议约定，原告自愿购买中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，原告以按揭贷款的付款方式按期支付房款，被告中大公司于2014年9月30日向原告交付房屋。2014年12月9日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买上述房屋。2014年12月19日原告与建设银行办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，2014年9月中大公司将房屋交付给原告，且原告在收到入住通知单后装修入住。2015年初，原告意外发现自己的住房在网上登记签约的不是原告，而是被告周润生，网签时间为2014年7月29日，原告认为二被告的行为侵犯了原告的合法权益。故原告起诉请求：1、依法判决确认原告与被告中大公司签订的商品房买卖合同有效，位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号房屋的产权为原告所有；2、撤销二被告的网签登记手续；3、判令被告中大公司为原告办理房屋产权登记手续；4、本案诉讼费由二被告承担。
原告向本院提交以下证据：
1、房屋认购协议书一份、商品房买卖合同一份，证明原告向被告中大公司购买了诉争房屋。
2、房款收据一份、个人贷款支付凭证一份、银行还贷明细一份、查档申请书一份，证明原告于2014年4月4日交纳购房首付款，其余通过银行贷款交纳。
3、收据八份，证明，证明原告已交纳各项入住费用。
4、个人住房借款合同，证明原告贷款的事实。
5、装修许可证和入住通知单，证明中大公司已将房屋交付原告使用。
被告中大公司未出庭，但提交书面答辩状称，原告陈志远系真真的购房业主，答辩人与他没有任何借贷关系。而作为网签被告周润生，则是答辩人为解决资金周转问题而向大同市天镇县建国小额贷款有限公司于2014年8月7日至8月8日共计借款1200万元（该笔借款已支付给答辩人），债权人为保证资金安全要求答辩人所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向答辩人提交了16个人的名单（附后），要求办理29套房屋的网签手续。毋庸置疑，在答辩人与债权人的借贷关系中，答辩人承受了很高的利息负担。当时答辩人之所以答应债权人网签这些合同，主要考虑借债还钱，而且是高额利息，只要有钱还保证债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但因众所周知的原因，答辩人陷入了困境，产生了这种效应。
被告中大公司提交自制网签人员名单。
被告（反诉原告）周润生辩称，原告2014年4月的认购协议及收款收据真实性存在质疑，在2014年12月9日签订的房屋买卖合同的事实明显晚于被告购买时间，请求驳回原告诉求。同时称，因2014年7月30日反诉原告与中大公司签订了《大同市商品房买卖合同》（预售合同），确定被告购买中大公司位于大同市城区华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，双方并于当日在大同市房产管理局办理了备案登记（即合同网签），约定中大公司于2014年9月30日向反诉原告交付房屋。反诉原告履行了全额交付价款义务，但中大公司并未依约交付房屋。诉讼后，原告披露，中大公司于2014年12月将诉争房屋交付给了原告陈志远。反诉原告与中大公司缔约的商品房买卖合同合法有效，诉争房屋的所有权当然属于反诉原告所有。中大公司明知与反诉原告合法缔约并网签备案的情况下，将房屋交付给反诉被告陈志远显属违约，并直接侵害了反诉原告的合法权益。故被告提起反诉，请求1、依法确认反诉原告与反诉被告中大公司签订的YS0027856号《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效，并确认华天苑府城X楼X单元X号房产所有权归反诉原告所有；2、判决确认反诉被告中大公司与反诉被告陈志远签订的《商品房买卖合同》及《华田苑府城二期房屋认购协议书》无效；3、判决确认反诉被告中大公司向反诉被告陈志远交付房屋的行为无效，由反诉被告陈志远将房屋交回反诉被告中大公司后交付给反诉原告；4、反诉被告负担本案的全部诉讼费。
被告（反诉原告）周润生向本院提交如下证据：
1、《大同市商品房买卖合同》一份，证明被告周润生与中大公司签订房屋买卖合同，并备案登记，合法有效。
2、收据两份、银行电子汇款回单四份，证明反诉原告全额交纳房款，履行了买受人义务，2014年8月8日的房款是通过银行孟德宏账户汇款，其余为现金交纳。
3、法院从公安调取的中大公司留存的原告的认购协议书照片，证明该认购协议的落款时间有明显改动。
原告陈志远针对被告周润生的反诉辩称，原告于2014年4月4日交纳的购房首付款，所以原告与中大公司的合同生效于2014年4月4日，早于被告的网签时间；被告不是真实的购房人，是中大公司为解决资金问题，向小额贷款公司贷款后所作的变相抵押而签的合同，侵害了原告的利益，所以应驳回反诉请求。
经审理查明，原告（反诉被告）陈志远与被告（反诉被告）中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》一份（无编号，落款时间为2014年4月4日），合同约定，原告向被告中大公司购买华田苑府城二期X楼X单元X号住宅一套，建筑面积120.77㎡（单价未填写），房屋总价471003元，付款方式为按揭贷款，原告需在签署认购协议时间2014年4月4日前交总房款的32%，即151003元，剩余房款320000元为贷款金额；中大公司于2014年9月30日交付房屋。就上述房屋的买卖，双方又签订了《商品房买卖合同》一份（落款时间2014年12月9日），所约定内容与认购协议一致，只是将房屋交付时间约定为2014年9月10日。被告中大公司给原告出具收到151003元购房款收据一份（时间2014年4月4日），2014年12月19日原告与建行大同分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告向银行贷款32万元，借款期限120个月（即2014年12月16日至2024年12月16日），借款用于购置中大公司开发的大同市府南街7号华田苑府城二期X楼X单元X号。贷款一次性划入中大公司的账户，借款人采用等额付息还款方式每月归还3576.81元。2014年12月19日建设银行给中大公司账户汇款320000元，原告也已开始还贷。被告中大公司给原告出具收到原告公共维修基金9051.75元、有线电视、燃气表880元、暖气费2202元、产权登记、产权查档费、产权代办费680元、契税7065.045元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2174元、装修服务费845元的收据八份（时间为2014年12月24日）。
被告中大公司与被告（反诉原告）周润生签订《大同市商品房买卖合同》一份（预售合同）（落款时间为2014年7月30日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，被告周润生向被告中大公司购买华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，建筑面积120.77㎡，单价每平米4100元，房屋总价为495157元，被告中大公司于2014年9月30日前交付房屋。中大公司给周润生出具收到购房款（现金）132847元收据一份（2014年7月30日），收到购房款（卡转）362310元收据一份（时间2014年8月8日）。2014年8月7日、8月8日从孟德宏账户给沈颂华账户分四次汇款1200万元，每笔300万元。
上述事实，有原、被告提供的房屋认购协议书、商品房买卖合同、借款合同、个人贷款支付凭证、银行卡还款交易单、收款收据、汇款回单证实，本院予以确认。
就双方争议的原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告周润生称认购协议真实性存疑，买卖合同签订在被告网签之后。本案中，因原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，原告提供的房款收据也证明原告按约定交纳了首付款，之后双方又签订了正式的《商品房买卖合同》，建行按贷款合同已向中大全额支付房款。且原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司已将X楼X单元X号房屋交付了原告陈志远。被告周润生也未提供证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告陈志远与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。
就双方诉争的位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告周润生认为被告的网签合同合法有效，要求被告中大公司将房屋交付被告。因原告所持的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》合法有效，且原告已付清房款及入住费用，并已合法占有该房屋。按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位原则，应由被告中大公司向原告陈志远履行合同义务。
本院认为，原告陈志远与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已向原告交付了房屋，原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋归其所有并要求被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。就原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告周润生反诉要求确认原告与被告中大公司签订的认购协议、买卖合同无效、要求确认被告中大公司向原告陈志远交付将诉争房屋行为无效并要求将诉争房屋交付被告的反诉请求，本院不予支持。就被告周润生反诉请求确认其与被告中大公司签订的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）有效的诉求，因该反诉请求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告周润生就该合同的争议问题，可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、原告陈志远与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》有效；
二、位于本市华田苑府城二期X楼X单元X号房屋归原告陈志远所有；
三、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告陈志远办理上述房屋的产权登记手续；
四、驳回原告陈志远的其余诉讼请求；
五、驳回被告周润生的反诉请求。
案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担100元；反诉费300元，由被告周润生负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 万 慧 珍
人民陪审员 李少颖人民陪审员牛海岷
二〇一六年四月六日
书 记 员 黄 英 洁
庞文静