河北省沧州市运河区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）冀0903执异12号
异议人（被执行人）：河北正大房地产开发有限公司张家口分公司。
负责人：李柏青
统一社会信用代码：91130703673216199E
委托代理人：李秀树、许国强河北东方伟业律师事务所律师
申请人：赵国华，男，1978年2月24日出生，汉族，住沧州市。
被执行人：河北正大房地产开发有限公司
法定代表人：李柏青
被执行人：李柏青，男，汉族，1963年8月6日生，住张家口市桥西区。
在本院执行赵国华与河北正大房地产开发有限公司（以下简称河北正大公司）、河北正大房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称河北正大张家口公司）、李柏青项目转让合同纠纷一案中，异议人河北正大张家口公司对冀金盛德【2018】(估）字第01004号估价报告以及对异议人采取的查封、评估行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人河北正大张家口公司称，一、冀金盛德【2018】(估）字第01004号估价报告内容不实。1、评估报告采用的的估值方法不当。异议人所属物业在评估基准日的状况为：标的物业工程主体已封顶竣工，设备安装及外立面装修已完成工程总计划的85%以上，后续仅需投资约2800万元人民币即可达到设计图纸内容的全部完工。标的物业位于张家口市主城区中心区域××桥西区××号，东临清水河南路，南至嘉苑郦景小区，西依秀水怡园住宅小区，北邻广立家园小区，桥西区是张家口市自然地理的中心区域，项目区域周围是稠密居住区，居民近30万，周边建有金华怡园、佳禾、广立、南海帝景园、嘉苑郦景、秀水怡园等优质项目或生活区。当地房地产市场交易频繁，活跃程度较高。评估报告以“评估对象为停建工程”作为假设开发法的判断依据，以“类似物业房地产交易信息不易获得”作为不采用比较法的判断基础。假设开发法主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，而与其是否处于“停建”状态无关。此外，异议人所属物业处于成熟且活跃的交易市场中，因此类似物业房地产交易信息十分丰富，根本不存在《评估报告》所述不易获得的情形。2、关键评估数据存疑，评估结论与市场价格严重背离。《评估报告》采用假设开发法作为评估办法，进而确定其评估基本公式。然而根据目标资产周边地区同类商业物业的销售价格，评估报告计算结果远低于实际价格。根据银行入围的河北四和百成资产评估有限公司曾以2016年9月22日为基准日出具的关于标的物业的评估报告，其评估值为117721万元，折算单价为24000-25200元/平方米之间。因此异议人认为，评估报告所确定的5894元/平方米的评估结果已低于可比交易案例，关键数据存疑，严重背离了基准日张家口市××西区房地产市场的真实情况。
二、查封标的远超标的额。法院对异议人名下“正大购物广场”相关资产的查封明显超出调解书确定的还款数额，属于明显超标的查封行为。依据民诉法相关规定，对被执行人的财产保全查封应仅能在申请人诉讼请求或在确定的债权范围内。本案中剩余未履行的还款义务仅剩1100余万元，而本案查封异议人“正大购物广场”价值为10095.1724万元，远远超过所剩还款义务，因此该执行行为属显失公平，有违法律规定。
三、异议人与申请执行人纠纷一案中确定的异议人应承担的还款义务，至今异议人已履行大部分，也一直积极配合履行法律文书确定的义务，并非拒不执行或怠于履行
综上所述，异议人要求裁定中止执行，对本案的查封行为重新审查。重新委托司法鉴定机构评估被查封房产价值。
申请人赵国华称，运河区法院技术室依法通知被执行人和赵国华到运河区法院选取评估机构，被执行人未按法院规定的时间到场。按法院规定，机器随机摇号，选取了石家庄金盛德评估公司进行评估。之后评估公司与运河法院的工作人员一起到张家口桥西区××路××号正大购物广场进行了现场评估。对异议人提出的对评估公司的评估方法有异议，赵国华等十三位债权人认为运河区法院执行程序合法，相信省高院入围的评估公司有足够的专业水平和评估方法。
赵国华等十三位债权人共同查封的河北正大张家口公司的正大购物广场商业楼是未完工的在建工程，到目前为止该楼盘还处于烂尾状态。且该楼盘位于张家口××西区，位置偏、价格低、售卖困难，开发商多年也未能售出。在2016年10月17日河北正大张家口公司向桥西区人民法院提交申请说该楼盘后续施工工程量为7600万元。楼盘价值应该是先期评估+后续工程投入造价=工程造价2.1亿元。2.1亿元的价格为河北正大公司和李柏青自己认可的价格，为何还质疑2.86亿元的评估价值呢。
赵国华代表张家口洪卫、刘明等十三位债权人共计约2亿多元债权，是共同查封，共同拍卖，共同受偿，且张家口桥西区法院已依法委托运河区法院对洪卫、赵国华等十三位债权人共同查封，共同拍卖，共同受偿的桥西区清水河南路10-1号正大购物广场进行合并执行评估,所以赵国华代表的是十三位债权人的共同利益，不存在超标的的查封，请法院予以驳回。
异议人没有主动按照和解协议约定履行还款义务。从2016年10月28日以后赵国华未收到异议人任何一笔款项，至今异议人的还款还不够应还的利息。且多次联系李柏青均没有回复。现请求法院对异议人提出的请求予以驳回。。
本院查明，本院在执行赵国华与河北正大公司、河北正大张家口公司、李柏青项目转让合同纠纷一案中，依据（2015）运民初字第2158、2159号民事调解书，2016年9月查封了被执行人河北正大张家口公司所有的坐落于张家口市桥西区××路××号“正大购物广场”，该不动产同时也被张家口市桥西区法院查封，两院对此建筑物全部首封。经我院与张家口市桥西区法院去函协商，张家口市桥西区法院给我院回复，同意由我院整体评估拍卖该“正大购物广场”整栋楼。并征询在张家口市桥西区法院申请执行的十二个债权人的意见，该建筑物现时造价成本近3亿元，最终拍卖保留价应当不低于人民币2.5亿元，方可满足全部查封债权的实现。我院遂对该查封不动产委托石家庄金盛德评估公司进行了评估，并出具了《冀金盛德【2018】（估）字第01004号》房地产估价报告书。因不服该评估报告，河北正大张家口公司提出异议，且一并对执行超标的行为提出异议。
另，本院征询了评估公司的意见，并由石家庄金盛德评估公司对异议人的异议做出了相应的解释答复。该答复说明：一、异议书中所提“评估报告采用的估值方法不当”的问题。房地产估价中在建工程通常是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，而停建工程属于在建工程的一种形态。由于在建工程的特点，对其评估一般采用成本法和假设开发法进行评估，两种方法相辅相成，最后采用加权算术平均法确定最终委托对象的价值，该评估报告中评估方法的选择符合估价规范的相关规定。二、关于异议书中“关键评估数据存疑，评估结论与市场价格严重背离”的问题。距离委估项目最近的商圈要数红旗楼商圈，而委估对象所在区域商业氛围一般，在房地产市场上的流通性低，处置难度大，经综合考虑最终确定该区域一层地商均价和办公楼部分均价。对于异议人提出的河北四合百成资产评估有限公司曾以2016年9月22日为基准日出具的关于标的物业的评估结论，估价目的、假设前提条件等不清，基本要素不同，考虑的估价影响因素不同，该报告的可比性不可知。我公司依据国家标准规范，通过调查了解该区域房地产市场行情及委估房产实际情况，客观确定估价对象在价值时点的评估价格，是为了辅助执行法院确定拍卖保留价服务，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场的检验。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定确定了具体的审查内容：1、当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，应当在收到评估报告十日内向人民法院书面提出。2、当事人或者其他利害关系人申请重新评估的必要条件是，有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序违法。考虑到评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，故不应花费过多时间、精力和增加费用等负担，所以对重新评估规定严格控制，且必须符合上述规定。河北金盛德房地产估价有限公司具备相应的评估资质，已列入法院入册鉴定机构，评估人员具备相应的评估资格。采取的评估方法科学合理，对本案评估程序合法。另本院已经和张家口市桥西区人民法院进行了评估拍卖协商，对“正大购物广场”的查封评估属于合并行为，并未超标的查封处分，本院执行行为符合法律规定。异议人河北正大张家口公司提出的异议行为不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回河北正大房地产开发有限公司张家口分公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。
审判长 涂 鹏
审判员 胡树宏
审判员 陈 浩
二〇一八年三月五日
书记员 李金良