江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终530号上诉人（原审被告）：梁礼明，男，1960年2月7日生，汉族，住福建省三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：江苏贝贝熊母婴用品有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区蠡溪苑32-1号。法定代表人：曾志谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑛，江苏开南律师事务所律师。上诉人梁礼明因与被上诉人江苏贝贝熊母婴用品有限公司（以下简称贝贝熊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁礼明上诉请求：撤销原判，改判双方之间的房屋租赁合同于2016年3月31日解除，其仅须支付2015年10月1日至2016年3月31日按11万元每年的标准计算的租金，且无须支付违约金。事实和理由：1、梁礼明根据贝贝熊公司于2016年3月21日向其送达的《律师函》，已于2016年3月31日搬离了涉案房屋，对此贝贝熊公司是明知的。2、一审以梁礼明未与贝贝熊公司签署《房屋归还交接单》及未归还钥匙为由认定梁礼明未完成房屋交付义务错误。第一，并不存在所谓的《房屋归还交接单》。房屋租赁合同同时约定贝贝熊公司出租房屋时应与梁礼明签署房屋交接清单（附件二），根据该约定，房屋交接清单应由贝贝熊公司提供，但事实上并未提供，也没有签署，同理租赁关系解除时也不能以此为由认定梁礼明未交还房屋。第二，涉案房屋的电动卷帘门的启动电源和钥匙自始至终都掌握在贝贝熊公司手中，且在涉案房屋内靠贝贝熊孕婴童连锁店的一侧墙壁有玻璃门，贝贝熊公司也是有钥匙的，故在其2016年3月31日搬离涉案房屋后贝贝熊公司未及时接收导致的房屋空置损失系贝贝熊公司导致的扩大损失，应由贝贝熊公司自行承担，其无须支付2016年3月31日以后的租金。3、梁礼明租赁涉案房屋的目的是经营便利店，做服装只是过渡，当时贝贝熊公司的经办人吴某也口头承诺会帮助梁礼明解决好经营便利店需要的门头、水电问题，但合同履行过程中却一直拖延不予解决，在贝贝熊公司先违约的情况下其告知吴某在门头、水电问题解决之前不再交纳租金，于法有据，不应承担违约责任。且由于贝贝熊公司违约，租金也应减半。被上诉人贝贝熊公司辩称：1、贝贝熊公司对《律师函》不知情，并非在其委托下出具，其也从未伪造或指示吴某伪造《律师函》交给梁礼明。其于2016年7月22日向梁礼明邮寄《房租催缴及退场通知》，双方之间的房屋租赁合同解除。2、根据房屋租赁合同的约定，梁礼明交还房屋的标准应为将房屋恢复原状、签署《房屋归还交接单》及归还钥匙，但梁礼明并未履行该交还房屋的义务。3、房屋租赁合同明确约定用途为服装，贝贝熊公司提供的水电完全能够满足日常需求，2016年2、3月增加电量是因为梁礼明将涉案房屋分租给奶茶店；梁礼明要的是从“贝贝熊孕婴童连锁”大门头中划出一部分给他，但由于未经城管批准，在签订房屋租赁合同时其就已经明确予以拒绝；梁礼明曾提出要经营便利店，要求承租面积为100平方米以上，这需要其撤掉两个柜台，但对应的柜台合约没有到期，故其在签订房屋租赁合同时就已明确表示无法做到。贝贝熊公司从未向梁礼明承诺提供满足便利店经营需求的租赁条件，包括水电、门头、面积等，现梁礼明以此为由拒付租金，于法无据。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。贝贝熊公司向一审法院起诉请求：1、确认贝贝熊公司与梁礼明2015年5月签订的房屋租赁合同于2016年7月22日解除；2、梁礼明支付贝贝熊公司租金183333元（自2015年10月1日起至2016年7月22日止，按18333元/月计算），并支付违约金55000元；3、梁礼明承担贝贝熊公司的律师费损失8500元。一审法院查明：周建国系无锡市北大街某号房屋的所有权人，贝贝熊公司承租该房屋并享有转租权。2015年5月4日，贝贝熊公司（甲方、出租方）与梁礼明（乙方、承租方）就无锡市北大街某号房屋签订《房屋租赁合同》1份，约定：租赁房屋使用面积为55平方米，租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日；租赁费用包括租金、物业管理费和门头使用费；第一年、第二年租金均为22万元每年，第三年、第四年租金均为23万元每年，第五年租金为24万元每年；租期内每3个月支付租赁费用，乙方于每期期满前30日支付下一期的租赁费用；合同签订之日，乙方应支付首期（2015年7月1日至2015年9月30日）租赁费用55000元及租赁保证金18000元；承租期内，乙方不得以保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用；甲方已对租赁房屋及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已对租赁房屋的现状及周边环境有充分了解，乙方同意按房屋现状接受房屋，对房屋及周边状况无权再异议；甲乙双方经过协商达到一致可以以书面方式修改、变更及提前终止本合同；合同提前终止，乙方必须在终止之日将租赁房屋恢复原状交还甲方，同时返还租赁房屋的全部钥匙；乙方搬离租赁房屋时，双方应签署《房屋归还交接单》，否则视为乙方未向甲方交还该房屋；乙方逾期缴纳租赁费用超过15日，甲方有权单方面终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到本合同约定的乙方地址时立即生效，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金；如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金；乙方自行安装独立电表和水表。双方另签订《房屋租赁合同》1份，房屋用途为服装，其他内容均一致，落款处有双方签名，但无签约日期。梁礼明自2015年10月1日起欠付租金。2016年3月21日，时任贝贝熊公司工作人员的吴某向梁礼明送交律师函1份，该律师函内容为要求梁礼明于2016年3月31日将自有物品搬离该房屋，若过期未处理则贝贝熊公司有全权处理权利。2016年3月31日，梁礼明将除货柜货架之外的商品搬离涉案房屋。2016年7月22日，贝贝熊公司向梁礼明邮寄《房租催缴及退场通知》，该通知载明：按合同约定，贝贝熊公司解除与梁礼明之间的租赁合同，要求梁礼明于2016年7月24日之前支付拖欠房屋租金，并于2016年7月31日前搬离。该邮件被退回。2016年8月3日，贝贝熊公司将该通知张贴于梁礼明承租的北大街某号房门，要求梁礼明于2016年8月15日前搬离。同年8月16日，贝贝熊公司自行收回涉案房屋。2016年9月5日，贝贝熊公司与江苏开南律师事务所签订委托合同，同日，该律师事务所开具8500元的律师费发票。审理中，梁礼明表示2016年7月22日、2016年8月3日的两份《房租催缴及退场通知》均未收到。贝贝熊公司认可梁礼明于2016年3月31日搬离涉案房屋。关于本案中两份房屋租赁合同，梁礼明表示其与贝贝熊公司先签订在房屋用途处写了“服装”的《房屋租赁合同》，梁礼明认为其租赁涉案房屋是用于做便利店，经营服装系过渡，因解决水电、门头需要时间，故其与贝贝熊公司达成协议，且该份合同无落款时间；后双方于当日又签了另一份房屋用途处空白的《房屋租赁合同》，应按该份合同履行。贝贝熊公司表示，因写明用途的《房屋租赁合同》的条款系经双方一致确认，梁礼明也予以签字，用途空白的《房屋租赁合同》不完整，故应以写明用途的合同为准。关于水电、门头，梁礼明表示，2016年3月可用于经营便利店的水电问题解决，门头问题一直未解决，且合同约定租赁费用中包含门头使用费。贝贝熊公司表示，其按照合同提供了水电、门头，并未违约。审理中，证人吴某表示：梁礼明租房目的是做便利店，因该店面当时水电条件达不到做便利店，后梁礼明表示暂做服装店，在贝贝熊公司满足其水电、门头条件后转做便利店；2015年5月4日，原被告双方签订《房屋租赁合同》四份，各执两份；第一份合同用途写了“服装”，梁礼明提出今后要做便利店的，所以后三份合同就在用途部分空白；2015年9、10月，梁礼明催其解决水电、门头事宜；2016年2、3月，贝贝熊公司按梁礼明的要求解决了涉案房屋电量问题；2016年3月，梁礼明欠付房租，其应贝贝熊公司要求伪造2016年3月21日的律师函送交梁礼明。对吴某的证言，贝贝熊公司表示公司未让吴某伪造律师函，梁礼明承租涉案房屋系用于经营外贸服装，梁礼明要求增加电量系因分租部分店面给奶茶店，公司按合同约定提供了水电、门头。梁礼明表示吴某的证言是事实。对吴某的证言，有其他证据佐证的部分法院予以确认。一审法院认为：贝贝熊公司与梁礼明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。关于合同解除时间及涉案房屋租金计算截止时间。依据合同约定，梁礼明须在合同终止之日将租赁房屋恢复原状交还贝贝熊公司，同时返还房屋钥匙、签署《房屋归还交接单》，否则视为梁礼明未交还房屋。梁礼明于2016年3月31日将除货柜货架外的物品搬离涉案房屋，但未与贝贝熊公司签署《房屋归还交接单》、归还钥匙，视为梁礼明未完成房屋交付义务。贝贝熊公司在通知梁礼明解除《房屋租赁合同》未得到答复的情况下，按合同约定于2016年8月16日自行收回房屋，是依合同行使权利，不违反法律规定，依法支持。贝贝熊公司要求确认其与梁礼明之间的租赁合同关系于2016年7月22日解除，符合双方的约定，不违反法律规定，依法予以支持。梁礼明认为2016年3月31日双方的房屋租赁合同关系即应解除的意见，无事实和法律依据，不予采信。故租金计算截止时间为2016年7月22日，即贝贝熊公司向梁礼明发出《房租催缴及退场通知》之日。自2015年10月1日至2016年7月22日，按18333元/月计算，梁礼明欠付租金为178441元。关于梁礼明所称涉案房屋水电、门头未改造到位，故梁礼明不构成合同违约的问题。因《房屋租赁合同》约定梁礼明自行安装独立电表和水表，且明确双方如需变更合同应以书面方式。梁礼明签约后按照房屋现状接收了房屋，应视为其愿意按照合同约定行使权利、履行义务。此外，梁礼明主张贝贝熊公司承诺在现有水电条件下改造水电使其符合经营便利店的条件，未在合同中约定。虽然贝贝熊公司经办人吴某表示会帮梁礼明协调处理水电事宜，但该表示并不能成为贝贝熊公司在未帮梁礼明完成水电改造情况下，梁礼明延期或不履行支付租金义务的借口。且2016年2、3月间，贝贝熊公司对涉案房屋的电容作了升级。依据当时现场照片，无锡市北大街某号处有客家外贸的门头，不存在贝贝熊公司未提供门头的情况。故对梁礼明认为系贝贝熊公司违约，其在贝贝熊公司未将水电、门头改造到位不支付租金的辩称意见，不予采信。关于梁礼明是否应支付贝贝熊公司违约金55000元。房屋租赁合同约定，如梁礼明拖欠根据合同应支付贝贝熊公司的任何款项超过15日，梁礼明须向贝贝熊公司支付3个月的租赁费用作为违约金。故贝贝熊公司向梁礼明主张违约金，理由正当，予以支持。但合同中约定的违约金过高，综合贝贝熊公司的损失情况，酌定违约金为36666元。关于梁礼明是否应支付贝贝熊公司律师费损失8500元。因房屋租赁合同中对于一方违约时，对方是否承担律师费损失没有约定，故贝贝熊公司主张梁礼明承担律师费损失无法律依据，不予支持。关于梁礼明交纳的保证金18000元是否在梁礼明应支付的款项中予以抵扣。房屋租赁合同约定如梁礼明拖欠应支付的款项超过15日，梁礼明应向贝贝熊公司交付3个月的租赁费用作为违约金，且该公司不退还保证金。贝贝熊公司在已主张梁礼明支付违约金的情况下，对梁礼明交纳的保证金不予退还无法律依据，故梁礼明交纳的保证金18000元在其应支付的款项中予以抵扣。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、贝贝熊公司与梁礼明签订的《房屋租赁合同》自2016年7月22日解除；二、梁礼明于判决生效之日起十日内向贝贝熊公司支付自2015年10月1日至2016年7月22日房屋租金178441元；三、梁礼明于判决生效之日起十日内向贝贝熊公司支付违约金36666元；四、上述第二至三项费用共计215107元，抵扣梁礼明支付的租赁保证金18000元，梁礼明尚须支付贝贝熊公司197107元，此款于判决生效之日起十日内支付；五、驳回贝贝熊公司其他诉讼请求。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院另查明：吴某在房屋租赁合同甲方出租人处签字，其系具体经办人。双方签订的房屋租赁合同约定：“合同期满或提前终止……乙方应保证交还的租赁房屋处于完好和可出租状态。否则视为乙方放弃承租单位内全部未处理物品所有权，由甲方全权处理……”二审中，贝贝熊公司陈述：双方并未约定出租时的房屋交接清单及合同终止时的《房屋归还交接单》由谁制作和提供，实际上出租时也没有签署房屋交接清单，其认为合同终止时承租人交还房屋应当满足将房屋清空、把钥匙归还及由出租人检查确认的条件；其手里有涉案房屋的钥匙，但梁礼明手里也有，其对梁礼明于2016年3月31日搬离涉案房屋没有异议，但2016年4月14日梁礼明与其协商时还表示要继续承租涉案房屋，可见梁礼明一直控制着涉案房屋；2016年8月16日，其在社区民警在场见证的情况下，开门进入涉案房屋，当时屋内仅剩固定的货架，其将货架拆除后存放于他处。上述事实，有房屋租赁合同及当事人陈述在卷佐证。本案二审的争议焦点为：一、房屋租赁合同的解除时间；二、梁礼明欠付租金的期间和金额；三、梁礼明是否应承担违约责任。关于争议焦点一，本院认为：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，吴某于2016年3月21日将《律师函》交给梁礼明，吴某系出租人贝贝熊公司的员工，具体负责与梁礼明之间房屋租赁合同的签订与履行，故吴某送达《律师函》给梁礼明的行为应视为贝贝熊公司的行为，该《律师函》的内容亦视为贝贝熊公司的意思表示；该《律师函》明确要求梁礼明于2016年3月31日前将自有物品搬离涉案房屋，若过期未处理表明梁礼明放弃，贝贝熊公司有权处理，解除合同的意思表示明确清晰。故贝贝熊公司与梁礼明签订的房屋租赁合同于2016年3月21日解除。关于争议焦点二，本院认为：梁礼明是否应当支付租金取决于涉案房屋是否在其控制之下。本案中，梁礼明于2016年3月31日搬离涉案房屋，虽其仍然掌握房屋钥匙，但贝贝熊公司也有该房屋钥匙，根据房屋租赁合同的约定，此时贝贝熊公司有权收回房屋和处理遗留物品，故梁礼明未归还房屋钥匙并不影响贝贝熊公司对涉案房屋的控制，租金应计算至2016年3月31日。梁礼明上诉认为租金应予减半，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，梁礼明应支付2015年10月1日至2016年3月31日按22万元每年的标准计算的租金，即11万元。关于争议焦点三，本院认为：支付租金是承租人的基本义务，梁礼明未按约支付租金，应承担违约责任。梁礼明上诉称未支付租金是因为贝贝熊公司未满足其经营便利店的水电、门头要求，但现有证据不足以证明双方对水电、门头的改造应达到何标准以及何时达到标准作出了约定，梁礼明以此为由拒付租金于法无据。根据房屋租赁合同的约定，梁礼明应向贝贝熊公司支付3个月的租赁费用作为违约金，一审法院在此基础上酌定违约金36666元并无不当。综上，梁礼明的上诉请求部分成立，一审法院认定合同解除的时间和梁礼明欠付租金的金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1516号民事判决第三项。二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0213民初1516号民事判决第一、二、四、五项。三、江苏贝贝熊母婴用品有限公司与梁礼明签订的房屋租赁合同于2016年3月21日解除。四、梁礼明于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏贝贝熊母婴用品有限公司支付自2015年10月1日至2016年3月31日的房屋租金110000元。上述房屋租金、违约金合计146666元，抵扣梁礼明已支付的租赁保证金18000元，梁礼明尚须支付江苏贝贝熊母婴用品有限公司128666元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付。五、驳回江苏贝贝熊母婴用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5003元（贝贝熊公司已预交），由梁礼明负担2608元，由贝贝熊公司负担2395元；二审案件受理费3502元（梁礼明已预交），由梁礼明负担2005元，由贝贝熊公司负担1497元。上述一、二审诉讼费相抵扣，梁礼明于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付贝贝熊公司1111元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  姚旭斌审判员  仓 勇审判员  李 杨二〇一八年四月二十七日书记员  窦 玥