江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初9256号原告：连云港双达商务信息咨询有限公司，住所地连云港市海州区建设西路88号1-1-301室。法定代表人：李景荣，该公司总经理.委托诉讼代理人：付长洋、宫超，江苏苍佑律师事务所律师。被告：连云港市圣承房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区滨河大道一号。法定代表人：朱贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪婕，江苏田湾律师事务所律师。原告连云港双达商务信息咨询有限公司（以下简称双达公司与被告连云港市圣承房地产开发有限公司（以下简称圣承公司委托合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双达公司法定代表人李景荣及其委托诉讼代理人宫超、被告圣承公司的委托诉讼代理人倪婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金人民币14万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月20日原被告签订《前期物业管理委托招标代理合同》，合同约定，原告接受被告委托为其“郁洲绿城”（后更名为“郁洲景园”）项目的前期物业管理招标提供代理服务，被告需向原告支付代理费7万元，支付方式为合同签订三个工作日内向原告支付全部代理费的50%，开标结束后，原告提供中标通知书之前，被告需支付剩余代理费，合同另约定双方签订合同后，被告中途不得再与其他招标代理机构签订前期物业管理招标代理合同，否则需向原告支付代理费的双倍作为违约金等。合同签订后，原告依约履行了合同义务，积极筹备涉案项目的招标�理工作。2017年4月期间原告将该项目的相关材料上报海州区物管科审核，且已通过初审，只需核对原件即可发布《招标公告》，被告却以内部股权调整，资料封存为由，要求推迟提供原件。2017年8月16日被告将涉案项目命名为“郁洲景园”的批复交给原告，然2017年10月20日被告却又委托其他代理公司办理了前期物业管理招标代理工作并发布了招标公告，被告的行为已经构成违约。为了维护原告的合法权益不受侵害，提起诉讼，请求依法裁决。被告圣承公司辩称，（一）、涉案委托事务因客观原因不能完成，双达公司以实际行动通知圣承公司合同解除。1、涉案原《前期物业管理委托招标代理合同》（简称“原合同”）因“郁洲绿城”项目不存在无法继续履行而实际终止，即委托事务不能完成，双达公司对此是明知。第二双达公司与变更前的圣承公司签订合同�相关事宜，变更后的圣承公司并不知情，也未接收到原公司任何关于该项目的委托招标代理合同原件，且现公司负责人去海州区房管局物管科了解情况，物管科告知原合同并未在该处备案。第三、双达公司称“郁洲绿城”更名为“郁洲景园”无事实依据，“郁洲景园”项目名称是圣承公司向连云港市地名委员会办公室直接申请的，不存在变更一说，二者是两个不同的项目，物业类型也完全不同，“郁洲绿城”为高层、小高层住宅，“郁洲景园”为高层、多层洋房、阳光排屋。第四、双达公司于2017年8月16日向圣承公司以“郁洲景园”新项目为由重新发送招标代理服务收费报价单和拟定新的《前期物业管理委托招标代理合同》，该行为说明双达公司明知原合同已无法履行，其并未要求圣承公司履行合同，而是向圣承公司发出新的要约，表明其以实际行动通知圣承公司�合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定“因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬”，首先，涉案委托事务因客观原因不能完成虽不可归责于双达公司，但根据《合同法》第四百一十条之规定：“委托人或受托人可以随时解除委托合同”，但双达公司以其实际行动向圣承公司通知原合同解除，且在原合同履行过程中，双达公司并未开展任何实质性工作，圣承公司无需向其支付报酬。二、原合同专用条款部分第9条中约定：“委托人与受托人签订合同后，中途不得再与其他招标代理机构签订前期物业管理招标代理合同，若违反此规定则委托人向受托人支付中标价代理费的双倍违约金”。原合同通用条款第9条中约定：“合同签订后，委托人应在三个工作日内向受托人支付全部代理费用50%的代理预付款；开标结束后，受托人提供中标通知书之前，委托人向受托人足额支付剩余代理费”。首先，据上所述，圣承公司是在双达公司向其发出新的报价，综合其他公司报价后，才委托其他机构进行“郁洲景园”的前期物业管理招标代理的，并不存在违约行为。其次，原合同约定“中标价代理费的双倍违约金”，受托人在开标结束后，提供中标通知书之前，才能获得全额代理费7万元。现原合同并未实际履行且委托事务也不能完成，原合同并未进行到开标、中标环节，双达公司自然无法获得相应的报酬，故不能以全额代理费作为计算双倍违约金的基础。最后，本案中，双达公司并未开展任何实证性的工作，只是将《前期物业管理招标申请登记表》中所需的申请材料交至物管科，后续工作便未进行。双达公司也未举证其具体损失，故圣承公司不应支付�此之高的违约金，根据《合同法》第一百一十四条之规定，即使认定圣承公司违约，也应对违约金进行调整。综上，原告以实际行动通知被告原合同解除，被告无违约行为，请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《前期物业管理招标代理合同》，2、前期物业管理招标申请登记表，3、郁州绿城小区前期物业管理招标公告，4、连云港市地名委员会文件（连地名字第【2017】第27号），5、郁州景园前期物业管理招标公告，6、郁州景园前期物业管理招投标公示，7、公司准许变更登记通知书，8、招标代理服务收费报价单，9、双达公司盖章的《前期物业管理为招标代理合同》，10、授权委托书,11、营业执照副本复印件,12、双达公司财务信息，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在案佐证。根据上述证据结合及当事人陈述，本院认定事实如下：一、2016年12月20日，圣承公司为委托方，双达公司为受托方，双方就郁洲绿城项目前期物业管理招标代理事项签订《前期物业管理委托招标代理合同》，合同约定：项目名称为郁洲绿城，项目地点为海州区，项目规模为100000平方米，项目规划设计物业类型为商住，招标范围为项目全部物业服务；招标要求物业管理资质为三级以上；委托人向受托人支付代理费70000元；受托人向委托人承诺，按照合同约定，承担合同中约定范围内的代理业务；委托人向受托人承诺，按照本合同约定支付方式和时间向受托人支付报酬；合同签订后，委托人应在三个工作日内向委托人支付全部代理费用50%的代理预付款，开标结束后，委托人提供中标通知书之前，委托人向受托人足额支付剩余代理费用；当事人一�要求变更或解除合同时，应当在变更或解除7日前通知对方，因变更或解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任外，应由责任方赔偿损失，赔偿方法或金额应在专用条款内约定；变更或解除合同的通知或协议，须采用书面形式，协议未达成之前，原合同依然有效；委托人与受托人签订合同后，中途不得再与其他招标代理机构签订前期物业管理招标代理合同，若违反此规定则委托人向受托人支付中标价代理费的双倍违约金等内容。合同签订后，双达公司按照合同约定履行郁洲绿城项目的招标代理工作，圣承公司将落款日期2017年4月7日的《前期物业管理招标申请登记表》、《郁洲绿城小区前期物业管理招标公告》交予双达公司。《前期物业管理招标申请登记表》及《郁洲绿城小区前期物业管理招标公告》均载明：项目名称为郁洲绿城，规划占地面积39360平方米，规划建筑面积103434.4平方米，坐落地点为连云港市海州区滨河新城同心路南、浦发路东，四至范围为东至道路、西至浦发路、南至同仁路、北至同心路。双达公司根据圣承公司提交的材料向有关部门申报招投标事宜。2017年5月19日，圣承公司变更股东，后圣承公司欲解除与双达公司签订的《前期物业管理委托招标代理合同》，重新招标前期物业管理的招标代理，在协商过程中，圣承公司将2017年8月14日连云港市地名委员会连地名〔2017〕27号《关于同意住宅小区“郁洲景园”地名命名的批复》交给双达公司，并就“郁洲景园”项目的物业管理服务招标代理，双达公司于2017年8月16日向圣承公司递交了招标代理服务收费报价单，同时递交了双达公司盖有印章的《前期物业管理委托招标代理合同》、授权委托书、营业执照复印件及财务信息。后“郁洲景园”项目的物业管理服�的招标代理由连云港汇鑫物业招投标代理有限公司中标，圣承公司与连云港汇鑫物业招投标代理有限公司于2017年10月13日签订合同，合同价款为42000元。2017年10月20日，圣承公司发布郁洲景园前期物业管理招标公告。2017年11月15日，圣承公司发布中标公告，中标单位为合肥群盛物业管理服务有限公司。二、圣承公司与连云港汇鑫物业招投标代理有限公司签订的合同载明，项目名称为郁州景园，项目地点连云港市海州区。郁州景园前期物业管理招标公告显示：项目名称为郁州景园，用地面积39366.76平方米，总建筑面积91531.8平方米，坐落位置为连云港市海州区，四至范围为东至空地、西至浦发路、南至同仁路、北至同心路。本院认为，双达公司与圣承公司签订的《前期物业管理委托招标代理合同》的内容，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。双达公司与圣承公司均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双达公司、圣承公司提交的证据及双方的诉辩称，本案的争议焦点为：一、郁洲绿城与郁洲景园是否为同一项目；二、圣承公司是构成否违约；三、圣承公司是否应当支付给双达公司违约金14万元。一、关于郁洲绿城的项目与郁洲景园的项目是否为同一项目问题。本案中，郁洲绿城小区位置在连云港市海州区，四至范围为东至空地、西至浦发路、南至同仁路、北至同心路，而郁洲景园小区的位置坐落位置为连云港市海州区，四至范围为东至空地、西至浦发路、南至同仁路、北至同心路。两个小区重叠，只是将小区的名称和工程项目进行变更或者调整。因此，应当认定郁洲绿城与郁洲景园属于同一项目。圣承公司抗辩称，郁洲绿城与郁洲景园是两个不同的项目，不存在变更一说的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。二、关于圣承公司是否构成违约的问题。涉案的双达公司与圣承公司签订的《前期物业管理委托招标代理合同》约定，当事人一方要求变更或解除合同时，应当在变更或解除7日前通知对方，因变更或解除合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任外，应由责任方赔偿损失；变更或解除合同的通知或协议，须采用书面形式，协议未达成之前，原合同依然有效；变更或解除合同的通知或协议，须采用书面形式，协议未达成之前，原合同依然有效。据此约定，圣承公司不再享有《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定的任意解除权。本案中，圣承公司在与双达公司未达成解除合同的情况重新进行前期物业管理的招标代理，其行为构成违约，应当承担本�的民事法律责任。圣承公司抗辩称，涉案委托事务因客观原因不能完成，双达公司以实际行动通知圣承公司合同解除。该抗辩理由无法律依据，本院不予采信。三、圣承公司是否应当支付给双达公司违约金140000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，人民法院如需调整违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，圣承公司提出认为违约金过高、要求予以调整，本院予以采纳，但双达公司未能提供其在履行合同中的实际损失，本院酌定按照合同价款的30%计算违约金数额，即圣承公司向双达公司支付违约金21000元，其他超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一、二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告连云港市圣承房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告连云港双达商务信息咨询有限公司违约金21000元。二、驳回原告连云港双达商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由连云港双达商务信息咨询有限公司负担2775元，连云港市圣承房地产开发有限公司负担325元（双达公司已预交，连云港市圣承房地产开发有限公司在支付款项时一并给付双达公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  孟善业人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇一八年五月二十五日书 记 员  武 蓓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。（二）《最高人民法院关于适用﹤中华人�共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。�期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行