湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初2186号
原告：杨云青。委托诉讼代理人：邓镝，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴继宗，湖南普特律师事务所律师。原告：刘智俊。委托诉讼代理人：邓镝，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴继宗，湖南普特律师事务所律师。被告：长沙市城市建设开发公司，住所地长沙市雨花区桔园路7号城开大厦4楼。法定代表人：吴文超，总经理。委托诉讼代理人：郭凡，湖南湘行律师事务所律师。第三人：湖南康帅房地产开发有限公司，住所地：长沙市�福区教育街8号少帅府105号门面。法定代表人：韩念东，总经理。委托诉讼代理人：胡小林，系公司员工。原告杨云青、刘智俊（以下简称原告）与被告长沙市城市建设开发公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案，本院根据被告的申请，追加第三人湖南康帅房地产开发有限公司（以下简称第三人）参加诉讼，依法适用普通程序，于2016年9月7日对本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓镝、吴继宗，被告的委托诉讼代理人郭凡到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付面积误差返款2826元（产权登记面积比合同约定面积小了0.75平方米，单价为3768元每平方米）；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金70885元（按已付购房款日万分�一的标准计算，自约定的办证期限2012年1月2日起计算至2015年8月19日实际办理房产证之日止）；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年1月31日签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市雨花区雅塘路239号雅蘭小筑公寓1栋706号房屋，单价为每平方米3768元，建筑面积为141.98平方米，购房总价款534981元。2015年8月19日，该房屋办理了产权证，房屋登记面积141.23平方米。合同第八条约定了面积差异处理，“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由××返还××”。被告向原告交付的房屋，产权登记面积比合同约定面积小了0.75平方米，面积误差比绝对值在3%以内。合同第十条约定交付期限为2010年7月1日前。第十七条约定“××在交付商�房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产区管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理××的房屋所有权证”。即约定的房产证颁发期限为2012年1月1日。逾期办理产权证的，“自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，××按日向××支付已付款万分之一的违约金”。但是，房屋产权证直到2015年8月19日才办理，逾期1325日。被告辩称，1、被告只是涉案房屋名义上的开发主体，实际开发商是第三人，雅蘭小筑项目的销售、开发、后期办证和收益主体都是第三人，被告认为本案应由第三人承担违约责任；2、原告要求被告承担逾期办证违约责任的请求权是一种债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。原告认为的办证日期即2012年1月1日应为本案诉讼时效的起算点。原告的起诉已超过两年的诉讼时效，应不在法律的�护范畴之内；3、即便不考虑诉讼时效问题，原告的诉请也明显计算过高，期限计算过长。第三人没有到庭，没有陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实:2010年1月31日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告（××）购买被告（××）在长沙市雨花区雅塘路239号开发建设的雅蘭小筑公寓第一幢706房，建筑面积141.98平方米，单价3768元每平方米，总价款534981元。双方还约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差绝对比在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由××返还××，绝对值超出3%部分的房价款由××双倍返还××；××应当在2010年7月1日前将房屋交付××，××在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理××的房屋所有权证，如因××责任，未能在规定期限内为××办理上述手续并取得相关权属证书的，××不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，××按日向××支付已付款万分之一的违约金。原、被告分别在该合同的尾部签名、盖章。合同签订后，原告按照约定支付了购房款。被告实际于2015年1月14日向长沙市房屋产权管理局提出办理雅蘭小筑公寓栋证的申请，原告所购涉案房屋于2015年8月19日办理了产权登记，登记的建筑面积为141.23平方米。另查明，就雅蘭小筑公寓项目的开发和建设，2007年3月7日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订一份《�目合作开发协议》，约定被告同意第三人以被告的名义进行本项目的开发，并成立项目开发部，第三人向被告交纳项目管理费。本院认为，本案原告与被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人之间的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：1、本案的违约责任应由谁承担；2、原告请求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效，违约金的标准是否应当调整。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于××的原因，××在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，现被告未能按合同约定为�告办理产权证书已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告辩称应由第三人承担违约责任，因第三人并非《长沙市商品房买卖合同》的××而在本案中不承担违约责任，被告与第三人之间按照《项目合作开发协议》应由第三人承担的义务，由被告另行向第三人主张。本案中，原告的房屋实际建筑面积为141.23平方米，比合同约定面积（141.98）小0.75平方米，面积误差比小于3%，按合同约定应返还2826元（0.75×3768），原告诉请返还2826元，本院予以支持。关于争议焦点二。原告诉请被告支付逾期办证违约金，属于债权请求权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为2年。被告未在约定的2012年1月1日前为原告申请办理产权登记，原告知道权利被侵害的时间为2012年1月2日。本案中，被告一直未履行向登记机关申请办理产权证登记的义务，由于被告侵害原告权利的违约行为处于持续状态。原告于2016年4月20日提起诉讼主张被告自2012年1月2日起支付逾期办证违约金，应以起诉之日起往前2年为确认是否超过诉讼时效的时间点，该时间点之前的请求，本院确认已过诉讼时效。该时间点之后的请求并未超过诉讼时效，本院依法予以支持。原、被告在《长沙市商品房买卖合同》中约定，按照日万分之一的标准支付违约金，本院考虑被告并非涉案房屋的实际开发商，从保护国有企业国有资产的角度，酌情调整为按照日万分之零点七的标准支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判�如下：一、被告长沙市城市建设开发公司自本判决生效之日起10日内支付原告杨云青、刘智俊房屋面积误差返还款2826元；二、被告长沙市城市建设开发公司自本判决生效之日起10日内支付原告杨云青、刘智俊逾期办理房屋产权证违约金18163元（以534981元为基数，按日万分之零点七的标准，自2014年4月21日起计算至2015年8月19日止）；三、驳回原告杨云青、刘智俊的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1643元，由被告长沙市城市建设开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长林湘邕人民陪审员朱楷人人民陪审员毛宗复二�一六年十月十八日书记员胡主附：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。