山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1961号
上诉人（原审被告）李雪峰。
委托代理人薛传飞，山东琴安律师事务所律师。
委托代理人薛东龙，山东琴安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）青岛市黄岛区黄岛街道办事处十字路园社区居民委员会。
法定代表人李田臣，主任。
委托代理人代学功，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。
上诉人李雪峰因与被上诉人青岛市黄岛区黄岛街道办事处十字路园社区居民委员会（以下简称十字路园居委会）租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第8139号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李雪峰的委托代理人薛传飞、被上诉人十字路园居委会的法定代表人李田臣及其委托代理人代学功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
十字路园居委会在一审中诉称，十字路园居委会与李雪峰分别于2009年10月17日和2009年11月19日签订了两份房屋租赁合同，将十字路园居委会的位于黄岛街道办事处十字路园社区的居委会综合楼一、二层和综合楼西楼二层租给了李雪峰使用，租赁期限均为12年，租金分别是综合楼一二层86800元，综合楼西楼60000元。但是李雪峰仅支付了这两幢楼的租金103400元，剩余租金一直拖欠不付，截止至2013年10月8日共拖欠租金464903.31元。在与李雪峰多次协商未果的情况下，请求判令：李雪峰向十字路园居委会支付拖欠的租金464903.31元；李雪峰承担本案诉讼费用。
李雪峰在一审中辩称，1、综合楼一、二层（燕山路506号，建筑面积约760平方米）租赁合同因十字路园居委会单方违约导致合同并未实际履行，李雪峰从未使用过该房屋，十字路园居委会无权向李雪峰索要租赁费用。十字路园居委会未向李雪峰交付符合经营目的的租赁物，十字路园居委会根本违约，该租赁合同已经解除。该房屋一直由十字路园居委会管理、控制，时至今日李雪峰从未使用过；2、综合楼西楼二楼（燕山路508号，建筑面积约430平方米），该处房屋的房租李雪峰部分现金交付、部分抵顶。因李雪峰妹妹得癌症治疗后去世的家庭变故，为还债并为降低无法继续支付房租的风险，李雪峰无奈于2013年8月1日将网吧转让，而十字路园居委会在对李雪峰经济情况明知的情况下，拒绝收取网吧实际经营人所缴纳的房屋租赁金，由此导致损失扩大的责任应自行承担。2010年8月1日李雪峰方进入该房屋进行装修使用，房租应从此时开始计算。十字路园居委会计算该房租的方法违反双方约定、违背事实、违反诚实信用原则。综上，请求驳回十字路园居委会的诉讼请求。
一审法院查明，1、十字路园居委会与李雪峰于2009年10月17日签订《综合楼租赁合同》一份，约定：十字路园居委会将十字路园居委会综合楼一、二层部分（“燕山路”506号），建筑面积约760平方米，租赁给李雪峰使用，租赁期限共12年，出租方从2009年11月17日起将出租房屋供承租方使用，至2021年11月17日收回；租金每年8.68万元，先交后用（每年4月17日之前先预付前半年租金4.34万元），交纳地点为出租方财务办公室，出租方收款后应出具收据；首次增设楼梯费用折顶租金。双方就其他相关事项进行了约定。李雪峰对该租赁合同真实性予以认可，但认为因增设楼梯问题，十字路园居委会一直未给李雪峰解决，且因制作楼梯，李雪峰受到十字路园居委会辖区居民阻挠并报警，致使李雪峰一直无法使用租赁房屋，李雪峰提交关于上述房屋租赁费用的申请及楼梯修改申请各一份予以证明，但该两份证据均无十字路园居委会签字或盖章确认，十字路园居委会对此也不予认可。李雪峰申请证人郝某出庭作证，证明李雪峰因涉案房屋楼梯问题与十字路园居委会所在社区居民有过纠纷并报警；证人王某出庭作证称，涉案房屋门窗系其所做并出具2009年10月31日的收据及相关单据为证，且做门窗时受到十字路园居委会辖区居民阻拦。李雪峰提供与十字路园居委会李主任电话录音一份，证明李雪峰现并未实际控制该房屋。
2、十字路园居委会与李雪峰于2009年11月19日签订《综合楼租赁合同》一份，约定：十字路园居委会将综合楼西楼二层（“燕山路”508号），建筑面积约430平方米，租赁给李雪峰使用，租赁期限共12年，出租方从2010年1月1日起将出租房屋供承租方使用，至2022年1月1日收回；租金每年6万元，先交后用（每年12月1日之前先预付前半年租金3万元），交纳地点为出租方财务办公室，出租方收款后应出具收据；并约定首次增设洗手间、防盗门费用折顶租金。双方就其他相关事项进行了约定。李雪峰对该租赁合同的真实性予以认可，但认为其于2010年8月1日才进入该房屋进行装修使用，并提供与涉案房屋前承租人谈话记录、网吧证件予以证明，十字路园居委会虽对此均不予认可，但并未提交其实际已经交付涉案房屋的相关证据；李雪峰提交增设洗手间、防盗门费用的相应票据，证明李雪峰因增设洗手间费用12426.20元、防盗门窗费用15603元，认为该部分费用也应折抵租金，并提供与十字路园居委会前主任管洪涛电话录音一份予以证明，十字路园居委会虽对此不予认可，但并未提交相应证据予以反驳；李雪峰称2011年因十字路园居委会更换变压器导致李雪峰网吧设备损毁损失50000元，并提供与十字路园社区田主任电话录音一份，证明该部分损失也应抵消租金。
3、李雪峰于2009年11月30日交纳综合楼一、二层租金43400元并由十字路园居委会出具收据；于2009年11月18日交纳综合楼西楼二层租金30000元，由十字路园居委会出具收条，后于2009年11月19日换成收费凭据并在改动处加盖十字路园居委会公章；于2012年8月1日交纳综合楼西楼二层租金30000元。双方对上述事实予以认可。李雪峰认为因其一直未使用综合楼一、二层（“燕山路”506号），故李雪峰缴纳的43400元租金应该抵顶综合楼西楼二层相应租金。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。十字路园居委会与李雪峰之间签订的两份《综合楼租赁合同》，均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，当事人双方均应按合同的约定履行各自义务。李雪峰租赁十字路园居委会房屋使用，应及时缴纳相关租金，现李雪峰在缴纳部分租金后剩余租金一直未缴纳，已构成违约。十字路园居委会根据合同约定要求李雪峰支付拖欠租金，符合法律规定。
关于十字路园社区居委会综合楼一、二层部分（“燕山路”506号）的租金问题。根据合同约定，租赁时间从2009年11月17日起至2013年10月8日（起诉日前）止，租赁期限应为3年10个月零21天，租金共计337796.61元，因李雪峰已支付租金43400元，故李雪峰还应支付十字路园居委会租金294396.61元。李雪峰虽提供与十字路园居委会李主任电话录音一份，但该证据只是证明涉案房屋现在的实际状态，并不能证明李雪峰始终未实际使用、控制涉案房屋。因证人王某系为李雪峰制作并安装门窗，故李雪峰应实际控制涉案房屋，且李雪峰也无证据证明是十字路园居委会指使辖区居民阻止李雪峰增设楼梯，故李雪峰关于因十字路园居委会原因导致增设楼梯不合格致使李雪峰一直未使用，李雪峰不应缴纳租金的相关抗辩，于法无据，一审法院不予支持；李雪峰提交的关于上述房屋租赁费用的申请及楼梯修改申请，该两份证据既均无十字路园居委会签字或盖章确认，十字路园居委会也不予认可，李雪峰未能提交其他有效证据对此予以证明，故对李雪峰的上述抗辩，一审法院不予采纳。
关于十字路园社区居委会综合楼西楼二层（“燕山路”508号）的租金问题。根据合同约定，涉案房屋为先交后用，李雪峰称其从2010年8月1日才进入该房屋进行装修使用，并提供相应证据予以证明，十字路园居委会虽不予认可，但并未提交其实际交付涉案房屋的证据，故涉案房屋房租应从李雪峰自认的2010年8月1日开始计算至2013年10月8日（起诉日前）止，租赁期限为3年2个月零7天，租金应为191166.69元，因李雪峰已支付60000元，该部分租金应予以扣除；合同对于增设洗手间、防盗门的费用负担进行明确约定，上述费用也应折顶租金；李雪峰辩称的因综合楼一、二层部分一直未使用，其缴纳的43400元租金应抵顶综合楼西楼二层相应租金及因2013年8月1日后李雪峰已将房屋转租，此后的租赁费应向接收人索要的相关抗辩，均系李雪峰单方行为，李雪峰也未能提供充分、有效的证据证明十字路园居委会对此予以认可，故对李雪峰的上述抗辩，均不予采纳。综上，李雪峰还应支付十字路园居委会租金103137.49元。
关于李雪峰主张的2011年因十字路园居委会更换变压器原因导致李雪峰网吧设备损毁损失50000元，该项损失也应抵消租金的抗辩，不属于本案处理范围，李雪峰可另案处理。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、李雪峰于判决生效之日起10日内支付十字路园居委会综合楼一、二层部分房屋租金共计294396.61元；二、李雪峰于判决生效之日起10日内支付十字路园居委会综合楼西楼二层房屋租金共计103137.49元；三、驳回十字路园居委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8274元（十字路园居委会已预交），由十字路园居委会负担400元，李雪峰负担7874元，于判决生效后10日内直接支付十字路园居委会。
宣判后，李雪峰不服一审判决提起上诉，请求二审法院撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：1、十字路园居委会的记账凭证显示交纳首笔房租的时间为2009年11月30日，按照先交后用的原则，一审法院认定李雪峰从2009年11月17日起开始使用综合楼一、二层，认定错误。实际上李雪峰从未用过该房屋。2、李雪峰系先交纳综合楼一、二层的租金，后交纳综合楼西楼的租金，一审法院查明的房租交纳时间等事实错误。3、李雪峰租赁综合楼一、二层的目的是开设网吧，因十字路园居委会违反合同约定、违背李雪峰意愿、自行让村民制作的楼梯不合格、事后又不予整改，导致无法提供符合合同目的的房屋给李雪峰使用，李雪峰有权拒付房租并要求返还已缴纳的房租。4、是否提供符合合同目的房屋的举证责任应当由十字路园居委会承担，一审认定房屋空置的责任在于李雪峰，显失公平且明显错误。5、综合楼一、二层一直在十字路园居委会管理控制下，十字路园居委会也一直使用并对外张贴出租广告。一审审理期间，十字路园居委会将涉案房屋租赁给了他人使用，也证明十字路园居委会一直未交付房屋的事实，因此，十字路园居委会要求支付房租无依据。
十字路园居委会答辩称，1、十字路园居委会按照合同约定交付了房屋，李雪峰也支付了前期租金并一直正常使用。2、李雪峰在一审审理期间将综合楼一、二层房屋腾空，导致房屋空置，十字路园居委会向办案法官汇报后将房屋收回并对外招租，系为了避免损失扩大。现该房屋仍未能出租出去。3、李雪峰仍占有使用综合楼西楼房屋。十字路园居委会请求二审法院维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，李雪峰与十字路园居委会于2009年10月17日签订的《综合楼租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李雪峰交纳了部分租金，但双方对合同约定的综合楼一、二层房屋的交付发生争议。对此本院认为，根据该合同中“首次增设楼梯费用折抵租金。”的约定，可以看出，应当由李雪峰增设楼梯。而根据李雪峰关于其增设楼梯过程中遭到十字路园社区居民阻挠的陈述，可以认定其实际接收了该房屋。本案中，李雪峰未提交充分证据证明涉案房屋的楼梯是由十字路园居委会增设，也未提交证据证明十字路园居委会指使他人阻止李雪峰增设楼梯，李雪峰主张系因十字路园居委会的原因导致增设楼梯不合格、致使李雪峰一直未能使用涉案房屋，本院不予采信。李雪峰接受房屋后，无充分证据证明其与十字路园居委会解除了双方的合同，也无充分证据证明其将涉案房屋返还给了十字路园居委会，李雪峰应当按照合同约定支付相应的租金。十字路园居委会在一审审理过程中收回涉案房屋，系为避免损失的扩大，不能据此认定十字路园居委会未交付房屋。
关于房屋的交付时间，本院认为，根据合同约定，综合楼一、二层房屋的租赁期为2009年11月17日至2021年11月17日，即李雪峰应当自2009年11月17日开始交纳租金。虽然十字路园居委会的记账凭证显示交纳首笔房租的时间为2009年11月30日，但房租的交纳时间并不等同于房屋的交付时间。李雪峰未提交充分证据证明其曾提出过房屋的交付时间不符合合同约定，也未提交充分证据证明双方对租期进行过变更，故一审法院根据合同约定判决李雪峰从2009年11月17日起开始支付综合楼一、二层的房租，并无不当，本院予以维持。
综上，李雪峰的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5716元，由上诉人李雪峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
二〇一五年十一月三日
书 记 员 王 繁