湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民终261号上诉人（一审被告）：怀化市大汉置业有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号，统一社会信用代码：91431200668581845N。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人：李玲，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201711100140。被上诉人（一审原告）：郭锋，男，汉族，1976年8月9日出生，户籍住址长沙市开福区。上诉人怀化市大汉置业有限公司（简称大汉置业公司）因与被上诉人郭锋商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2018年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲，被上诉人郭锋到庭参加诉讼。本案现已审�终结。大汉置业公司上诉请求：撤销原判决，改判上诉人不向被上诉人支付2万元逾期交房违约金；判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原判决认定事实不清，证据不足，没有法律依据，判决错误。一是被上诉人并非电信公司的职工，上诉人与电信公司工会签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，根据合同相对性原则不适用于被上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，即使胡裕林系电信公司的职工，被上诉人没有提供证据证明其受让胡裕林购房指标这一合同权利义务转让事宜通知给上诉人，也没有证据证明上诉人同意胡裕林将购房指标转让给被上诉人。二是上诉人与被上诉人之间关于房屋价款的约定与被上诉人是否享受团购补充协议中的两年物业费优惠，没有必然联系，也不能�明上诉人已经认可了被上诉人具有团购资格。物业费是向物业公司缴纳的服务费用，房款是购买房屋的对价，房屋价款的优惠并不能证明被上诉人已经享受了减免2年物业费的待遇。因此，被上诉人要求上诉人按照《商品房团购补充协议书》第三条内容支付2万元逾期交房违约金没有事实和法律依据。郭锋辩称：上诉人称被上诉人转让胡裕林购房指标是无中生有，无事实依据，被上诉人的妻子是电信在职员工，其有团购资格，属于本案涉及的团购户，且上诉人在团购过程中的行为即签订合同时房价比房屋原定价优惠了28.8每平方米，也证实了上诉人对被上诉人的团购资格的认可，被上诉人有权根据《商品房团购补充协议书》第三条内容向上诉人主张权利。郭锋向一审法院起诉请求：1、判令被告按�《商品房团购补充协议书》向原告支付违约赔偿金2万元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”，小区总建筑面积15万平方米，其中住宅面积约15万平方米，住宅共10栋，分为1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#，其中7#和8#为17层，其他栋数均29层。4种面积段、7种户型（A1、A2、B、C1、C2、D1、D2）。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符�合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件负责等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又于2015年7月28日签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告受让中国电信怀化分公司的员工的房产指标后，于2015年12月30日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区项目中第10幢11层1104号住宅一套，该幢房屋建筑层数地上30层，地下2层。建筑面积为119.29平方米，单价为每平方米2944.2元，总金额为351214元。首付154214元，剩余房款200000元采用公积金贷款方式支付。被告应在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。原告未按约定付清购房款、支付商品房专项维修基金或要求延期交房的，被告可以据实延期。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续�行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日万分之一向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告未付清购房款，原告有权拒绝交付商品房并无需承担延期交房的违约责任。同时延期交房期间的商品房风险责任由原告承担。专项维修基金按有关规定由原告自行缴纳。前期物业服务费标准：多层住宅0.8元/平方米/月，电梯1.2元/平方米/月，商铺2.5元/平方米/月。合同签订后，原告交清了351214元购房款。被告建设的涉案商品房至今未经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，原告至今未收房。另查明，原告所购房产原定价为每平方米2973元，合同单价2944.2元比定价优惠了28.8元。一审法院认为：工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。经查明，原告虽非电信公司员工，但其受让中国电信怀化分公司的员工的房产指标后并享受了团购协议约定的售房优惠，且签订合同时房价比房屋原定价优惠了28.8元每平方米，被告对于电梯房的物业费标准为每平方米1.2元/月，28.8元÷1.2元=24（个月），原告享受了团购补充协议中的两年物业费的优惠。可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经交清了购房款，但至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件。原告请求被告支付2万元违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭锋支付逾期交房补偿金2万元。本案案件受理费300元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。二审中，郭峰提交了中国电信股份有限公司怀化分公司出具的证明一份，拟证明郭峰的妻子龙力系中国电信股份有限公司怀化分公司的员工，享有团购资格。经庭�质证，大汉置业公司的委托诉讼代理人李玲对真实性、合法性提出异议。本院认为，该证据能客观呈现与案件相关情况，本院予以采信。二审查明：龙力与郭峰系夫妻关系，龙力系中国电信股份有限公司怀化分公司职工。本院查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为：本案工会代表中国电信怀化分公司员工与大汉置业公司签订的《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效。郭峰的妻子龙力系中国电信股份有限公司怀化分公司的员工，郭峰有资格享受《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》中约定的权利内容，并且根据郭峰与大汉置业公司商品房买卖合同的签订、履行等情况表明，郭峰享受了《商品房团购协议书》约定的售房优惠、《商品房团购补充协议书》约定的两年物业费优惠，大汉置业公司也按约收取了购房款，其实际认可了郭峰具有团购资格，郭峰有权依据《商品房团购补充协议书》第三条第2项内容向大汉置业公司主张权利。根据合同约定，大汉置业公司应于2016年12月31日前向郭锋交付房屋，但大汉置业公司在本案中至今未达到合同约定的交房条件，向郭锋履行交房义务，大汉置业公司应当按照《商品房团购补充协议书》第三条第2项的约定承担逾期交房违约责任，即向郭锋支付逾期交房补偿金2万元。综上，大汉置业公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由怀化市大汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇一八年四月二十四日代理书记员  胡 蒙