贵州省安顺市中级人民法院
民事判决书
（2016）黔04民终261号
上诉人（原审被告）贵州易居房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区。
法定代表人龙停。
委托代理人肖仕刚，贵州山全律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）张X，女，1939年1月4日出生，汉族，贵州省安顺市人，无业，住贵州省安顺市西秀区。
委托代理人钟泽明，男，1963年10月25日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区，系张X之子。
代理权限：特别授权代理。
上诉人贵州易居房地产开发有限公司（以下简称“易居公司”）因与被上诉人张X物权保护纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2014)西民初字第1770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。
原审原告张X在原审中诉称：我的房屋位于安顺市西秀区竹子街中段，与易居公司拆除的房屋北面相连。2014年9月7日20时许，易居公司在使用挖掘机拆除我隔壁房屋时，由于野蛮施工，导致我房屋东北角一、二层均出现裂纹，房屋东北面一层挑出的小水泥板也遭到易居公司的无理拆毁，其上方墙体受此次人为破坏导致开裂，内墙出现明显纵、横向裂纹，致使我的房屋成为危房，存在重大安全隐患。我向易居公司反映此问题，遭到易居公司的否认。我于2014年9月12日向辖区居委会反映，西航办事处将军岩社区居委会三名干部到现场了解情况，并提取了图片和记录。因为易居公司的侵权行为导致我的房屋受损，现诉至人民法院，请求：1、判令易居公司排除妨害，恢复我房屋原状；2、判令易居公司赔偿我房屋损失30000元；3、判令易居公司承担危房恢复前的房租损失，按每月2000元计算；4、本案诉讼费由易居公司承担。
原审被告易居公司在原审中辩称：1、张X不是房屋的合法所有人，不享有房屋的所有权；2、我公司对于张X房屋所在的土地，已经通过合法的拍卖取得；3、房屋现有状况与我方的施工行为无因果关系。故请驳回张X的诉讼请求。
原审法院经审理查明：1981年张X在安顺市西秀区竹子街中段修建宽度6.52米、进深3.87米的二层砖混结构房屋居住使用，但未办理建房审批手续及房屋所有权证。该房屋东邻丁明全房屋、西邻娄玉林房屋、南面与竹子街路面相接。
易居公司系2003年3月6日成立的企业法人。2010年6月28日，易居公司在贵州安顺正大拍卖有限公司2010-05期拍卖会上，以820万元竞得拍卖标的“安顺市橡胶制品厂整体资产（位于虹山西路火神庙的房地产）”，2011年10月11日，易居公司在贵州省国土资源厅安顺经济技术开发区国土资源分局登记办理上述拍卖所得“竹子街（火神庙）”土地的《国有土地使用证》，证号为安开国用（2011）第062号，使用权面积为5662.90平方米。2011年10月25日，安顺市城乡规划局向易居公司颁发《建设用地规划许可证》，用地位置为“西水路（原橡胶厂地块）”，用地面积为5663平方米。张X于1981年自建的二层砖混结构房屋位于易居公司拍卖取得的上述地块上。
2014年9月7日，易居公司对张X房屋右侧的丁明全户的房屋进行拆除，在使用挖掘机施工时，致张X房屋的东北面墙体出现裂缝。本案在审理过程中，经张X申请，原审法院委托，贵州皓天价格评估司法鉴定所于2015年10月13日对位于安顺市西秀区竹子街橡胶制品厂围墙外张X管理使用的两层砖混结构房屋的修复费用进行鉴定，2015年11月16日，贵州皓天价格评估司法鉴定所作出（2015）皓鉴字第451号《西秀区竹子街橡胶制品厂围墙外两层砖混结构房屋修复费用价格鉴定报告》，价格鉴定结果为：经过测算，取整确定本次价格鉴定标的西秀区竹子街橡胶制品厂围墙外其管理使用的两层砖混结构房屋的修复费用在价格鉴定基准日的鉴定价格为12530元。此次鉴定产生鉴定费6000元。
2013年1月7日，易居公司作为原告诉至人民法院，以其已拍卖取得土地使用权，张X拒不搬离本案争议房屋为由，请求法院判令张X腾让、搬离其居住的房屋，同年3月4日，易居公司撤回了起诉。
案外人吴秀华系原安顺市橡胶制品厂职工，1986年在原安顺市橡胶制品厂老大门左侧空地搭建简易住房一层居住，1989年11月后，将其简易房改建为砖混结构房屋一栋。1996年8月，经原安顺市橡胶制品厂职代会及厂委会决定，要求案外人吴秀华修建房屋第一层楼梯间处开辟通道一条并修建下水道。1996年12月25日，安顺市建设局以该房屋属违法建设为由对案外人吴秀华作出（96）安市规违拆通字（107）号违法建设拆除通知书。
原审法院认为：公民的合法财产受法律保护，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。易居公司在进行拆除西秀区竹子街中段丁明全家房屋施工时，损坏该房屋左侧的张X管理使用的二层砖混结构房屋墙体，故易居公司应对张X的财产损失承担赔偿责任。关于张X要求易居公司恢复房屋原状的诉讼请求，张X不能因同一损失同时主张恢复原状及折价赔偿，而张X的损失在本案中已经通过鉴定量化，故确定由易居公司对张X进行折价赔偿，对张X的该项诉讼请求，不予支持。
关于张X的损失金额，依据贵州皓天价格评估司法鉴定所接受本院作出的（2015）皓鉴字第451号《西秀区竹子街橡胶制品厂围墙外两层砖混结构房屋修复费用价格鉴定报告》，确定张X管理使用的二层砖混结构房屋修复费用为12530元，张X诉请超出部分不予支持。
关于张X要求易居公司赔偿其房屋租金损失的诉讼请求，因本案争议房屋自2011年出租给案外人谭小伦使用并向张X交纳租金至今，并未因房屋受损造成其租金损失，故张X的该项诉讼请求，不予支持。
关于易居公司辩称张X不是合法所有权人，该公司已经通过合法拍卖程序取得该幅土地使用权的理由，因本案争议房屋系1981年张X自建居住使用，虽未办理建房手续及房屋所有权证，但张X仍属于该房屋的权利人，对该房屋享有物权，其作为原告主张权利，并无不当；其次，易居公司通过拍卖程序取得“竹子街（火神庙）”地块5663平方米土地的使用权，并办理《国有土地使用证》，但其行为并不必然取得位于上述土地上房屋的所有权，故易居公司的该项辩称理由，不予采纳。
关于易居公司辩称本案争议房屋的现状与其施工行为无因果关系的理由，张X虽未提交直接证据证实房屋受损系易居公司的施工行为所致，但双方关于易居公司于2014年9月7日拆除丁明全家房屋施工事实的陈述、证人谭小伦、娄玉林、张凤琼的证言及安顺经济技术开发区西航办事处将军岩社区居民委员会的证明相印证，三者形成有效证据锁链，足以证实张X管理使用的房屋系易居公司进行拆除施工时损坏的事实，故易居公司的该项辩称理由，不予采纳。
关于易居公司辩称张X与案外人吴秀华修建的系同一房屋，系违规建筑的理由，首先，易居公司在审理中并未提交证据证实案外人吴秀华修建的房屋即为本案争议房屋；其次，张X自建居住使用的本案争议房屋是否属于违章建筑，系行政管理的范畴，并不属于民事案件的审理范围，故易居公司的该项辩称理由亦不予采纳，易居公司可另行主张权利。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十九条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十六条、第三十七条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：1、由贵州易居房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔付张X位于安顺市西秀区竹子街原橡胶制品厂围墙外二层砖混结构房屋修复费用人民币12530元。2、驳回张X的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，迟延履行期间的债务利息按中国人民银行同期同类贷款利率双倍支付。案件受理费人民币700元，减半收取人民币350元，由张X负担154元，贵州易居房地产开发有限公司负担146元，评估费人民币7000元，由贵州易居房地产开发有限公司负担。
宣判后，易居公司不服向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回张X的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、张X未向将军岩社区居委会提供证据证明案涉房屋是1981年修建，将军岩社区居委会未进行审查，张X也未向原审法院提供证据，且将军岩社区居委会出具的《证明》缺少负责人及出具证明人的签字，不符合法律的规定。此外我公司通过整体拍卖获得原安顺市橡胶厂的土地及地上附着物，案涉房屋位于该土地上，按照房随地走的原则，应当归我公司享有处分权，张X享有物权的事实不成立。案涉房屋为原安顺市橡胶厂职工吴秀华修建，根据原橡胶厂的决定、安顺市中级法院的判决、张X向原橡胶厂出具的承诺，该房屋应当予以拆除，原审法院对此未进行审查。2、案涉房屋年久失修，我公司施工前是否符合房屋质量安全标准不得而知，因此房屋出现裂缝与我公司的施工行为无必然因果关系。案涉房屋承租人谭小伦作为本案证人未提供房屋租赁合同，也未证明事前房屋完好无损，且从鉴定机构拍摄的相片来看墙纸处未出现新的破裂痕迹，故该证人的证言缺乏客观性、真实性和合法性。将军岩社区居委会出具的关于我公司施工导致案涉房屋受损的《证明》，一方面该《证明》没有在场人的签字，也没有负责人及出具证明的人的签字，不符合法律规定；另一方面该社区居委会没有证据证明案涉房屋在我公司施工前的客观状态；再次该社区居委会不属于鉴定机构，不能凭借主观判断作出结论。诉讼中张X曾提出对损害的因果关系进行鉴定，但因鉴定机构不能进行鉴定，张X才选择修复之鉴定。3、原判决在没有证据证明案涉房屋为张X修建的情况下，认定张X享有合法物权，进而根据物权法和侵权责任法的规定判令我公司承担修复费用12530元，属于法律适用错误。如张X认为其享有合法的物权，应当先撤销我公司持有的《土地使用证》才能向我公司主张损害赔偿。
易居公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：
1、安开国用（2001）字第056号《国有土地使用证》所附宗地图，拟证实案涉房屋与娄玉林的房屋原为一栋房屋，为吴秀华所建，属于违章建筑。张X认为该宗地图四至没有经过各利益相关方的签字确认，且将案涉房屋的土地划为原橡胶厂的土地范围，是违法的。本院认为该宗地图未明确是按照房屋间数标注还是按照楼房栋数标注，无法证实案涉房屋与娄玉林的房屋原来是否为一栋房屋，更不能证明案涉房屋与娄玉林的房屋是否为吴秀华所建的违章建筑，故本院对易居公司的证明主张不予采信。
2、安顺市橡胶制品厂《职工大会决议》，拟证实原橡胶厂改制过程中，土地与地上建筑物整体拍卖，其中包含案涉房屋及土地。张X对该证据的真实性无异议，但认为易居公司未提交改制时的原始记录与原始签名，与本案无关。本院认为该证据只能证明原橡胶厂改制过程中对其享有使用权的土地和由橡胶厂修建于土地上的建筑物进行了整体拍卖，但不能证明对橡胶厂（享有使用权）土地上的由他人修建的建筑物也进行了拍卖，故本院对该证据不予采信。
二审中张X答辩请求驳回易居公司的上诉，维持原判，其主要答辩理由是：1、将军岩社区居委会作为基层群众性自治组织对辖区情况了解最直接和清楚，客观公正证明了我于1981年修建房屋的事实，只是因为当时没有办理房屋产权的职能部门等历史原因，我才没有及时办理房屋土地使用证和产权证，但这不能改变我对房屋拥有所有权的事实；2、将军岩社区居委会出具的关于我1981年建房的《证明》二审中我已按照法律规定请上一届居委会留职人员王丽签字；3、原橡胶厂的土地最先是部队管理使用，当时就以围墙的方式确定了土地范围，之后转给安顺市汽修社，并沿用了此围墙，我是在安顺市汽修社尚存的1981年修建的房屋，该土地与安顺市汽修社无任何关系，更与之后的橡胶厂无任何关系。易居公司提供的宗地图无相关权利人签字确认，四至不清，存在争议，易居公司办理的《国有土地使用证》不包含案涉房屋所在的土地。4、吴秀华与张X虽是母女关系，但两栋房屋分别修建，各自使用，原橡胶厂的决定和法院的判决与我的房屋没有任何关系，诉讼中出现的《承诺书》是伪造的；5、易居公司拆迁过程中忽视了我的房屋与被拆迁的房屋后面墙体相连的事实，动用大型机械盲目拆迁施工是造成房屋损害的直接原因，二审中我又增加周边邻居龚方琴、付永龙等九人证明损害的因果关系。
张X为支持其主张二审中提交了下列证据：
1、相片三张，拟证明房屋损坏情况，易居公司认为相片1所示房屋为案涉房屋，但相片2、3所示房屋不能证明是案涉房屋。本院认为，该组证据与鉴定报告书中的相片相互印证，能够证实案涉房屋的损坏情况，本院对该证据予以采信。
2、栾会伦等5人于2010年11月9日出具的《证明》，拟证实案涉房屋是张X于1981年修建，位于原橡胶厂围墙外，所有权属于张X。易居公司认为该证据不具有真实性，不能作为证人证言。本院认为张X未提供栾会伦等5人的身份信息，本院对该证据的真实性无法认定，故该证据本院不予采信。
3、谭小伦于2014年9月28出具的《证明》，拟证实案涉房屋事前完好，事后出现裂痕。易居公司认为该证据不具有真实性，不能作为证人证言。本院认为该证据与谭小伦在一审庭审中的陈述一致，且与鉴定报告相互佐证，本院对该证据予以采信。
4、付永龙于2016年1月18日出具的《证明》，拟证实案涉房屋长期租赁给牙医经营。易居公司认为该证据不具有真实性，不能作为证人证言。本院认为该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。
5、龚方琴等7人于2014年9月12日出具的《证明》，拟证实2014年9月7日有挖掘机拆除案涉房屋旁边的房屋。易居公司认为该证据不具有真实性，不能作为证人证言。本院认为张X未提供龚方琴等7人的身份信息，本院对该证据的真实性无法认定，故该证据本院不予采信。
6、2010年11月16日由安顺经济技术开发区西航办事处将军岩社区居委会出具、居委会工作人员王丽签字确认的《证明》，拟证实案涉房屋是张X在1981年间自己出资修建并与家人长期居住，属于私有财产。易居公司认为该证据不具有真实性，并向本院申请调取安顺经济技术开发区西航办事处将军岩社区居委会据以作出该《证明》的档案材料。经本院向安顺经济技术开发区西航办事处将军岩社区居委会核实，该居委会及王丽本人均不能证实案涉房屋的修建时间和产权归属，故对于该证据本院不予采信。
二审查明：因为年代久远，案涉房屋的修建者和修建时间无法确定，目前该房屋为张X占有，并租赁给谭小伦作牙科诊所使用。
其他事实与一审认定的事实一致。
本案的争议焦点是：1、易居公司是否对案涉房屋享有所有权；2、案涉房屋所受到的损害与易居公司的拆迁行为是否具有因果关系；3、张X是否有权向易居公司主张赔偿。
本院认为：案涉房屋究竟是张X修建的还是吴秀华修建的，一二审中张X和易居公司均未充分举证证明，不能认定案涉房屋是吴秀华修建的违章建筑。易居公司虽通过拍卖方式取得了原橡胶厂土地上的建筑物所有权，但建筑物的范围仅限于原橡胶厂所有的建筑物。案涉房屋无论是张X修建的还是吴秀华修建的，均证明不是原橡胶厂修建的，依照《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，案涉房屋的所有权应归房屋的建造者所有，而非原橡胶厂所有，故易居公司的买受行为不能取得案涉房屋的所有权。“房随地走”只是在处理土地使用权转让、抵押过程中的法律原则，但法律并不禁止土地使用权与房屋所有权相分离情况的存在，作为“房随地走”原则的例外，当出现土地使用权与房屋所有权相分离时，应当按照房屋的真实状态确定所有权的归属，而不能以土地使用权的归属确定房屋所有权的归属。
2014年9月7日易居公司对案涉房屋右侧的丁明全户的房屋进行拆除，对于该事实一二审中易居公司均不予否认，一审中张X提交的安顺经济技术开发区西航办事处将军岩社区居委会出具的《证明》上有该居委会支书杨文德的签字确认，且该证据与谭小伦等人的证人证言相互佐证，能够证实易居公司施工过程中导致案涉房屋受损的事实。易居公司虽主张案涉房屋开裂是年久失修所致，但并未提交相关证据予以证实，故原判决关于案涉房屋受损与易居公司对丁明全户房屋的拆迁行为之间具有因果关系的认定并无不当。
虽然张X不能证实其对案涉房屋拥有合法的所有权，但是易居公司也不能证实案涉房屋为吴秀华修建的违章建筑，案涉房屋长期为张X占有，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定，张X有权向易居公司主张损害赔偿。
综上，易居公司的上诉理由和请求均不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果正确，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费114元，由上诉人贵州易居房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 翔
审 判 员 刘 熹
代理审判员 宋 颂
二〇一六年六月二日
书 记 员 王浩（代）