广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民初字第522号
原告付彩尤。
委托代理人周振华，广西汇力律师事务所律师。
被告广西紫域房地产开发有限公司。
法定代表人罗从保，公司董事长。
委托代理人黄斌，广西华尚律师事务所律师。
原告付彩尤诉被告广西紫域房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成由审判员此兴担任审判长，审判员曾红球、人民陪审员卢志忠参加的合议庭，于2014年8月29日公开开庭进行了审理。书记员覃晓薇担任记录。原告付彩尤的委托代理人周振华，被告柳广西紫域房地产开发有限公司委托代理人黄斌到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经报本院审批延长审限六个月，本案现已审理终结。
原告付彩尤诉称：2011年3月30日，原告购买被告开发的位于柳江县穿山镇柳石路56号“紫域白莲国际城”第13栋2单元401号房，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价为265354元，房屋交付时间为2011年12月30日前。合同签订后，原告依约支付了所有房款，但被告至今未能向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋由原告验收。被告未依约依法提供房屋配套水、电设施，也未依约为原告办理房屋权属证书。综上所述，被告的行为已经构成违约，因此应当依据合同的约定支付违约金，请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金64614元；判令被告支付未依约办理房地产权属证书违约金265元，合计64879元；本案诉讼费用由被告承担。
原告付彩尤向法庭提供的证据有：（1）居民身份证一份，证明原告主体适格；（2）商品房买卖合同一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，合同中对商品房交付的时间、条件及违约金等均有明确约定，合同附件三对于供水供电也有明确约定；（3）中国农业银行个人购房担保借款合同一份、发票联一份、收款单一份，证明原告依约支付了购房款；（4）光盘一张，证明直至2012年5月份被告交付的商品房没有达到使用条件。
被告广西紫域房地产开发有限公司辩称：首先，被告履行了商品房买卖合同的义务，按时交房、按时办理手续，没有违约，无需承担违约责任。在交房期限内，涉案商品房完成了竣工验收，并获得了备案，以及履行了公告交房的通知义务。其次，供水供电在合同中约定的是达到使用条件，并不等于通水通电，尤其是没有约定供水供电的违约金。第三，合同约定产权登记证书方面，被告的义务是将产权登记所需的材料提交产权登记部门，被告已经依约履行了该义务，并不存在违约行为。第四，原告的起诉超过了2年的诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告广西紫域房地产开发有限公司向法庭提供的证据有：（1）商品房预售许可证一份，证明原、被告在签订商品房买卖合同的时候，被告已经获准预售商品房，涉案商品房买卖合同是合法有效的；（2）竣工备案表一份，证明在合同约定的交付期限前，涉案商品房已验收合格；（3）交房公告一份，证明被告依约履行了通知的义务；（4）交房委托书一份、证明一份，证明被告已委托物业公司接收房屋、代办交房手续，物业公司已经依法接受了委托代办交房，被告已经履行了交房义务；（5）物业公司营业执照、资质证书各一份，证明被告委托的物业管理公司具备相关资质，符合代办交房的条件；（6）钥匙领用表一份，证明原告已接收了商品房；（7）雨天证明一份，证明在涉案商品房施工期间降水的天数，依据合同约定，被告可以据此顺延交房时间；（8）接水申请报告一份、用电申请复函一份，证明小区供水供电办理的情况，属于市政配套的原因，造成了小区不能正常地通水通电。
被告申请本院调取了办理房产证的明细表，证明被告依约将产权登记材料报送产权登记部门，履行协助原告办理产权证书的义务，产权部门也办理了每栋商品房的大证，被告没有违约。
本院依职权调取了2010年8月至2012年12月的气象资料一份。
经过开庭质证，被告对原告提交的证据的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议。合同第八条约定了交房时间，但是也约定了出卖人可以延期交房的情形，包括市政配套设施安装延误、雨天等，出卖人交付商品房的条件是该商品房验收合格。第十一条有关交接的问题，因为在合同中已经明确约定了交房时间，原告应当在该时间前到被告处签收房屋，如果未到，视为买受人的原因未按时签收房屋，出卖人就可以将房屋移交物业管理公司，出卖人移交之日视为出卖人完成交房义务。合同第十四条约定，供水供电达到使用条件是在收房后30天内，因此供水供电不是交房条件，供水供电达到使用条件是指一户一表，按照住宅使用说明书，被告完成了安装义务，交付条件并不涵盖了通水通电，所以原告所述的被告供水供电方面的违约不符合事实。合同第十五条约定，出卖人的义务是在商品房交付使用后180天内将产权登记材料报送产权登记部门，被告没有保证原告获得相关的权利证书。
原告对被告提供的证据（1）的真实性、关联性没有异议；对证据（2）的真实性不发表意见，对竣工备案的时间有异议，关于涉案房屋备案时间，20、24栋是在2012年1月20日，12、13、15栋是2012年2月3日，被告向原告交房时，并没有经过竣工验收，也就是说被告在报纸上刊登收房的公告的时候，涉案商品房并没有竣工验收；对证据（3）的真实性不发表意见，原告不认可该公告的效力，合同第十一条明确约定，只有由于买受人的原因，出卖方才可以采取登报的方式公告交房，但被告没有证据证明是由于原告的原因，迫使其采取登报公告的方式履行通知交房的义务；原告对证据（5）的真实性没有异议，不认可证据（4）（5）的证明效力，交付时商品房没有竣工验收，没有具备交付条件，同时，物业公司的所谓“交房”也不符合买卖合同第十一条的约定；对证据（6）的真实性没有异议，但不认可被告的证明目的；对证据（7）的真实性没有异议，但该证明没有标明降雨的区域为该商品房所在地，也没有连续降雨4个小时的降雨量说明，不能免除被告延期交房的义务；对证据（8）的接水报告从各单位、部门的签章时间看，可以知道至少在2011年12月底时，该报告尚未提交给水务公司，因此导致原告房屋不通水，是被告方造成的，从证据（8）中的批复用电的时间看，也是在交房后，不能免除被告逾期交房的责任。
综合庭审调查及原、被告双方的质证，本院对原告提供的证据（1）（2）（3）（4）的真实性均予以认可。对被告提供的证据（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）及被告申请调取的办理房产证的明细表的真实性予以认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年3月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于柳江县穿山镇柳石路56号紫域.白莲国际城第13栋2单元401号房屋一套，该商品房按套内面积计算单价为人民币3978.92元，总金额265354元。合同第八条约定出卖人应于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3.供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）；4.施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；5.出卖人将竣工资料包套提交政府部门并受理（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收或丈量的时间；6.非出卖人的因素（如政府部门有关通知）造成工程期限延误。合同第九条规定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定将商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条规定：由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋移交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房，该房屋损毁、灭失的风险由买受人承担，并从移交之日起由买受人交纳相关费用。合同第十四条中就基础设施、公共配套设施作如下约定：供水、供电于收房后30天内达到使用条件，如果在规定的日期内未达到使用条件的，由双方协商处理。合同第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即第2项为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。第3项为“本条所称的规定期限是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任”。本案涉案商品房于2010年8月15日开工建设，2010年9月26日经柳江县建设局批准获得商品房预售许可证，2011年11月18日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收，并于2012年2月3日在柳江县住房和城乡建设局进行了竣工验收备案。2011年12月31日，被告在《柳州日报》刊登交房公告，并于同日委托广西紫运物业服务有限公司代办相关交房事宜，交房公告写明本案所涉房屋于2011年12月31日起正式交房。本案涉案商品房自施工之日2010年8月15日起至2011年11月18日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收之日止，柳江县范围内连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时的天数为77天。2014年3月18日，原告以被告违约为由，诉至本院，请求判令被告广西紫域房地产开发有限公司支付原告付彩尤逾期交房违约金64614元；判令被告支付原告未依约办理房地产权属证书违约金265元；被告承担诉讼费。
本院在审理原告叶龙检等人诉被告广西紫域房地产开发有限公司的22个商品房销售合同纠纷案的过程中，于2012年9月20日到涉案商品房小区进行现场调查，提供给该小区内的水电均是从工地上接来的临时供水、供电，水电安装需住户自行购买水电设备从一楼总管接入。
另查明，本案涉案商品房小区于2012年12月6日通过有关部门的供水验收、2013年2月1日通过有关部门的供电验收。原告应支付的购房款265354元已以首付款、按揭贷款方式付清给被告。截至2015年1月14日，本案所涉房屋尚未办理得房产证，紫域.白莲国际城第13栋于2013年1月17日申请办理得房屋产权初始登记，即办理得13栋的房产证，2011年7月22日办理《商品房买卖合同》备案手续。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律法规相关的规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋符合交付的条件进行了约定。2011年11月18日，本案涉案商品房通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收，并于2012年2月3日在柳江县住房和建设局进行了竣工验收备案，应视为本案争议的商品房已通过相关部门验收合格，已符合《商品房买卖合同》约定的“商品房经验收合格”的交付条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条中已经明确约定“买受人在接到收房通知或自出卖人在《柳州日报》、《柳州晚报》、《南国今报》其中一种报刊发布收房通知之日起未在收房通知确定的期限内办理收房手续，出卖人有权将房屋移交由出卖人委托的物业服务企业，出卖人移交之日视同买受人在该日完成收房……”，被告于2011年12月31日，被告在《柳州日报》上刊登交付房屋公告，并于同日委托广西紫运物业服务有限公司代办相关交房事宜，交房公告写明本案所涉房屋于2011年12月31日起正式交房，该公告交房时间晚于原、被告约定的交房时间是2011年12月30日前，根据原、被告双方在合同第八条约定气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时为一天）的可予以延期交房，应将自被告施工之日2010年8月15日起至2011年11月18日通过柳江县建设工程质量监督站的竣工验收之日止期间的连续降雨4小时的天数或间断降雨累计6小时的天数从交房逾期的天数内扣除，总应扣除天数为77天，故本院认定被告按时履行了交房义务。本案涉案商品房小区于2012年12月6日通过有关部门的供水验收、2013年2月1日通过有关部门的供电验收，被告因供水、供电逾期达到使用条件应承担的违约责任不应是向原告支付逾期交房违约金，故对原告要求被告支付逾期交房违约金64614元的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告支付未依约办理房地产权属证书违约金265元的诉讼请求，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”的约定应当是针对申请房屋所有权转移登记，即办理各户房产证方面的约定，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定，申请房屋所有权转移登记应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书，而本案所涉房屋的第13栋于2013年1月17日才办理得房屋所有权初始登记，即办理得13栋的房屋所有权证，距被告公告交房时间已经超过180日，故本院认定被告没有按时将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，被告广西紫域房地产开发有限公司违约，且截至2015年1月14日，本案所涉房屋尚未办理得房屋所有权证，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告应取得房地产权属证书的期限是在商品房交付后的一年九十天内，而被告又未能提供有效证据证明是由于原告的原因造成原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，故本院认定原告没有在规定期限内取得房地产权属证书。对于被告辩称原告起诉已过诉讼时效的意见，由于本案所涉房屋至2015年1月14日尚未办理得房产证，且本案所涉房屋13栋产权初始登记的时间距原告起诉时尚未超过两年时间，故对其辩称意见本院不予采纳。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告广西紫域房地产开发有限公司应支付原告付彩尤未依约办理房地产权属证书的违约金265354元×0.1%=265元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告广西紫域房地产开发有限公司支付原告付彩尤未依约办理房地产权属证书的违约金265元；
二、驳回原告付彩尤的其他诉讼请求。
本案受理费1422元，由被告广西紫域房地产开发有限公司负担50元，原告付彩尤负担1372元，被告广西紫域房地产有限公司负担的案件受理费应连同本案债务一并给付原告付彩尤。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于柳州市中级人民法院。
审 判 长 此 兴
审 判 员 曾红球
人民陪审员 卢志忠
二〇一五年三月九日
书 记 员 覃晓薇