吉林省吉林市中级�民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民再终字第40号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈景春，男，1941年10月25日生，汉族，吉林铁路列车段退休工人，住吉林省吉林市昌邑区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴昭耀，男，1957年10月27日生，汉族，吉林市客运公司干部，住吉林省吉林市昌邑区。
吴昭耀诉陈景春房屋租赁合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2009年12月28日作出（2009）昌民二初字第438号民事判决。陈景春不服，向本院申请再审。2011年6月14日，本院作出（2011）吉中民申字第25号民事裁定，驳回陈景春再审申请。陈景春仍不服，向检察机关申诉。吉林市人民检察院于2014年11月18日作出吉市检民监（2014）22020000148号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2014年12月23日，本院作出（2014）吉中民抗字第28号民事裁定�提审本案，又于2015年3月17日作出（2015）吉中民提字第6号民事裁定，将本案发回重审。2015年11月5日，吉林市昌邑区人民法院作出（2015）昌民再初字第4号民事判决。陈景春不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈景春，吴昭耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴昭耀诉称：2007年1月，吴昭耀与陈景春签订房屋租赁协议，吴昭耀将位于昌邑区上海路24号6单元1层66号房屋的一半出租给陈景春，年租金11500元，租期三年，上打半年房租，如未如期给付房租，每日按年租金总额的10%支付违约金。合同签订后，陈景春将房屋租金交纳至2009年8月15日。从2009年8月20日开始，吴昭耀多次向陈景春索要下半年租金，陈景春以种种理由拒绝交纳。2009年5月22日，陈景春在吴昭耀不知情和不同意的情况下，将所租房屋的门厅转租给他人，得款1800元。针对陈景春的违约行为，吴昭耀多次找陈景春协商解决未果，故向法院提起诉讼，要求解除双方的租赁合同，陈景春承担违约金1万元，陈景春将收到的转租房屋不当得利款1800元给付吴昭耀。
陈景春答辩并反诉称：1.2007年1月，陈景春与吴昭耀签订房屋租赁协议，陈景春租赁吴昭耀位于昌邑区上海路24号6单元1层66号房屋的一半，年租金11500元，租期三年（2007年2月15日至2010年2月14日），上打半年房租。合同签订后，陈景春以妻子卞学科的名义办理了营业执照，在租赁房屋内治疗灰指甲和修脚，并购置了沙发、椅子、修脚刀、办公桌、器械架等设备。2009年8月15日，吴昭耀找到陈景春，要求陈景春搬家，陈景春拒绝后，吴昭耀又要求将房屋租金由一年11500元涨到23000元，并要求陈景春交2009年8月15日至2010年2月14日租金11500元。2009年8月20日，吴昭耀到陈景春�索要租金11500元，当陈景春要求交5750元时，吴昭耀拒绝收款。2009年8月29日，吴昭耀将房屋门堵上，把外面的铁门锁更换，并将沙发、立柜等杂物放进屋，致陈景春无法正常经营，医疗使用的器械和药品锁在房中。根据合同法第94条第2款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为明确表明不履行主要债务的，当事人享有法律规定的解除权，为此陈景春同意与吴昭耀解除房屋租赁合同。2.在双方签订租赁合同中，陈景春没有违约行为。2009年8月，吴昭耀多次带人到陈景春租赁处要求陈景春搬家，后又要求房屋租赁费涨价，8月15日、20日、29日，陈景春曾拿钱给吴昭耀时，吴昭耀当场表示拒收，称要交就交11500元，按合同约定的租金，陈景春交给吴昭耀也不给出收条。根据租赁合同第二条约定，按租金总额的10%交纳滞纳金，但陈景春与吴昭耀争议�租金总额为5750元，因此即便按照约定的10%，也只能是575元，所以吴昭耀要求给付1万元无事实和法律依据。3.吴昭耀要求陈景春给付不当得利1800元属无理要求。双方签订的租赁合同中对房屋以外的地方没有约定，因此，吴昭耀所称的门厅不应受本合同约束，属本案租赁合同以外的法律关系，吴昭耀可就此另行告诉。另外，吴昭耀所称的门厅是临时的建筑，没有任何审批手续和合法有效的物权凭证，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第三条明确规定，出租人就未经批准的临时建筑与承租人签订的租赁合同无效，违章建筑所产生的收益不受法律保护，请求法院驳回吴昭耀该项诉讼请求。同时，因2009年8月29日吴昭耀将陈景春租赁的房屋门堵上，并把外面的铁锁更换，造成陈景春停业，营业损失19800元，给患者退费产生损失13850元，陈景春孩子受到惊吓，在医院就医产生医疗费595.10元，合计34245.10元，要求吴昭耀赔偿。
吴昭耀辩称：反诉请求没有依据。2009年8月29日，吴昭耀与妻子将房屋锁上，原因是在合同约定期限内陈景春没有履行给付房租5500元的义务，吴昭耀在无奈的情况下将房屋换了锁。当天吴昭耀与陈景春发生争执，辖区派出所民警曾出警调解，调解意见为：（1）要求吴昭耀交出钥匙将房门打开，确保陈景春营业；（2）要求陈景春要租房就给付房租，不租房就搬家；（3）双方如有其他问题需法律途径解决。对于民警处理结果我满意，当时我将房屋钥匙交给了民警。陈景春不同意民警的处理决定，扬长而去。直到2009年12月27日，在民警的监督下，陈景春才将屋内物品拿走。因此陈景春主张的误工40天，系由其自身原因所致。关于陈景春主张其孩子受到惊吓而进行治疗不属实，当天只有吴昭耀与妻子去。陈景春称吴昭耀要求提高房屋租金及拒收房屋租金不属实。2009年9月23日，在昌邑法院调解，当时吴昭耀同意按照原房租租金继续租给陈景春，但陈景春不同意。陈景春所谓损失系个人原因导致，与吴昭耀无关。
原判决认定：2007年1月16日，吴昭耀与陈景春签订房屋租赁协议，吴昭耀将其在吉林市昌邑区上海路28-8号门市房西侧营业室（房屋登记位置为吉林市昌邑区文庙街上海路24号6单元1层66号）出租给陈景春，租期3年，自2007年2月15日至2010年2月14日，年租金11500元，上打房租半年。2007年2月1日前交上半年房租金6000元，下半年房租需提前一个月交纳，即2007年8月15日前交纳5500元，下年房租交纳办法以此类推，每迟交一天，陈景春需向吴昭耀交纳租金总额10%的滞纳金。当日，陈景春向吴昭耀交纳租金6000元。2007年2月8日，卞学科在租赁的地点经吉林市工商局昌邑分局注册了吉林市昌邑区福源美甲部。后陈景春分别于2007年7月15日向吴昭耀交纳租金5500元、2008年1月16日向吴昭耀交纳租金6000元、2008年7月15日向吴昭耀交纳租金5500元、2009年2月7日向吴昭耀交纳租金6000元。2009年5月22日，陈景春与齐天宇签订房屋租赁协议，约定齐天宇租用上海路灰指甲部左侧门脸自用，租期自2009年4月10日至2009年10月10日，租金每月300元，6个月一次交清。当天，陈景春收到齐天宇交纳的租金1800元。2009年8月15日和8月29日上午，吴昭耀与陈景春因房屋租赁问题两次发生纠纷并电话报警，接警人员处理后认为双方是合同纠纷告知到法院。2009年9月22日，吴昭耀在吉林市昌邑区人民法院申请对其与陈景春房屋租赁问题进行调解，但因双方分歧太大无法达成协议而终止调解。2009年12月26日，根据吉林市昌邑区人民法院原审判决，陈景春从租赁房�将物品搬出，将房子交给吴昭耀。
原判决认为：吴昭耀要求解除合同，陈景春表示同意，且根据本案的实际情况，2009年8月29日，吴昭耀将出租的房门换锁，陈景春亦未交纳2009年8月至2010年2月的租金，故根据合同法的规定，双方的租赁合同自2009年8月29日已经实际解除，无需法院再判决解除。对吴昭耀主张的违约金，因其证据不足以证明陈景春在给付房屋租金方面存在违约行为，故吴昭耀主张按照约定的延付一日承担日10％违约金的主张不予支持。对吴昭耀主张的陈景春将承租的门脸出租给他人应返还不当得利款的问题，因和本案不是同一种法律关系，应另案处理。对陈景春主张吴昭耀赔偿的请求，因其提供的证据不足以证明吴昭耀存在违约行为，且其主张的损失与解除租赁合同缺乏必然的因果关系，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条�第九十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。
原判决主文：一、驳回吴昭耀的诉讼请求；二、驳回陈景春的反诉请求。案件受理费95元、反诉案件受理费337元各自负担。
陈景春不服原审判决，向本院提出上诉，请求改判吴昭耀赔偿其损失2万元；吴昭耀返还陈景春被执行款460元；原审反诉费337元由吴昭耀承担。理由：原审认为陈景春不存在给付房屋租金方面的违约行为，而吴昭耀却以此为由，在合同期内强行将出租的营业室换锁，扣押承租人陈景春的医疗器械和全部药品，解除合同，造成陈景春4个月无器械和药品营业的损失，必须承担责任。
吴昭耀辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院查明的事实与原判决认定事实一致。
本院认为：陈景春提�赔偿请求的主要理由是吴昭耀拒收租金并将房屋换锁，吴昭耀存在违约行为。关于吴昭耀是否存在拒收租金的行为，陈景春未能举证证实，故原审未予认定，二审过程中，陈景春仍未提供证据加以证明，本院亦无法认定。因陈景春未按期交付房屋租金，其主张吴昭耀赔偿损失的上诉请求，本院无法支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由陈景春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
代理审判员 丛军霞
代理审判员 荆媛媛
二〇一六年三月十五日
书 记 员 赵春燕