上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1823号
上诉人（原审被告）上海海星物资回收供销有限公司。
委托代理人朱金宝，上海市华亭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海容韵琴行有限公司。
委托代理人沈明，上海达真律师事务所律师。
原审第三人上海艾普勒管路系统有限公司。
委托代理人李文华，北京盈科（上海）律师事务所律师。
上诉人上海海星物资回收供销有限公司（以下简称海星公司）因与被上诉人上海容韵琴行有限公司（以下简称容韵公司）、原审第三人上海艾普勒管路系统有限公司（以下简称艾普勒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于同年7月15日公开开庭进行了审理，上诉人海星公司之委托代理人朱金宝律、被上诉人容韵公司之委托代理人沈明，原审第三人之委托代理人李文华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2011年4月29日，容韵公司（作为承租方，签约乙方）与海星公司（作为出租方，签约甲方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在闵行区＊＊＊路＊＊＊号，其中厂房一底楼，建筑面积1，340平方米；租赁期限自2011年5月20日起至2016年5月19日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）0.80元，月租金总计为32，160元；甲方同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，但乙方转租之前应书面告知甲方；租赁期间，非该合同规定的情况，甲方擅自解除合同提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；并对其他租赁事宜进行了约定。
签约后，海星公司按约向容韵公司交付房屋，并同意容韵公司转租＊＊＊路＊＊＊号一号面积为1，340平方米的厂房，容韵公司亦按约向海星公司支付租赁保证金及租金。嗣后，海星公司向容韵公司提出提前收回出租房屋，双方就合同解除事宜进行了协商。
2014年11月19日，容韵公司（作为签约乙方）与海星公司（作为签约甲方）签订《协议书》，约定：甲方出租给乙方闵行区＊＊＊路＊＊＊号一号楼底楼厂房，现因甲方需要重新规划厂房格局，故甲方单方面终止租赁合同。同时和乙方约定在2014年12月1日前乙方搬出＊＊＊路＊＊＊号一楼厂房，甲方按合同规定支付乙方违约金574，592元，另外甲方愿额外给乙方50，000元作为不足以抵付乙方损失的赔偿金额。另甲方应该还给乙方32，160元的房租押金。乙方在和甲方结算清楚乙方未付给甲方的所有款项的当天，甲方应付给乙方574，592＋50，000＋32，160=656，752元，同时乙方授权并指定甲方在2014年12月4日开始进行＊＊＊路＊＊＊号一号楼底楼厂房的清场工作，同时将＊＊＊路＊＊＊号一号楼底楼厂房交还给甲方。截止至2014年12月4日起甲方和乙方正式解除合同关系。此合同具备法律效力，甲乙双方各执一份。
另查明，2013年11月1日，海星公司（作为出租方，签约甲方）与艾普勒公司（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在闵行区＊＊＊路＊＊＊号，其中一号厂房三楼，建筑面积232平方米；租赁期限自2013年10月1日起至2016年4月30日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为0.80元，月租金为5，645元；并对其他租赁事宜进行了约定。
再查明，2014年12月8日，海星公司向艾普勒公司支付130，000元，转账的贷记凭证上用途一栏记载为赔偿款。
嗣后，因海星公司未按终止租赁合同的《协议书》中约定金额向容韵公司支付赔偿金，容韵公司遂以上述诉称理由提起本案诉讼。对于艾普勒公司不认可130，000元系海星公司代容韵公司向其支付底楼厂房赔偿款之述称意见，海星公司表示如该笔130，000元无法在本案中予以扣除，其保留向艾普勒公司追索该笔钱款及其欠付租金的权利。
容韵公司于2014年12月26日诉诸原审法院，请求判令海星公司支付赔偿款529，246元。原审审理中，其调整其诉请金额为561，406元。
原审认为，上诉人与被上诉人就终止租赁合同签订的《协议书》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效，双方均应严格按约履行。
根据《协议书》的约定，海星公司因其单方原因终止租赁合同，应支付容韵公司赔偿金656，752元，扣除容韵公司尚欠海星公司的水电及租金费用95，346元，海星公司应支付容韵公司赔偿金561，406元。现海星公司辩称其为让第三人搬离底楼厂房，已代容韵公司向第三人支付赔偿金130，000元，第三人对此予以否认，认为该笔130，000元的性质应为海星公司对第三人直接承租的三楼部分的赔偿。海星公司对此虽予以否认，却未能提供证据证明该笔130，000元的性质系由其代容韵公司赔偿第三人承租的底楼厂房租赁合同的提前解除，故在此情况下，海星公司应对自己的擅自支付行为承担责任。退一步讲，即便该笔130，000元确系赔偿原审第三人承租的底楼厂房，海星公司的支付行为也未获容韵公司的确认和授权。终止租赁合同的《协议书》中约定的授权清场应是指自2014年12月4日起海星公司有权对底楼厂房实施收回房屋的清场行为，并非授权海星公司可直接代容韵公司向次承租人进行赔偿。此外，海星公司也未能提供证据证明因原审第三人迟延搬离底层厂房而需由海星公司出面协商清场赔偿的事实。另一方面，底楼厂房租赁合同的相对方是容韵公司与原审第三人，合同解除的具体赔偿标准应由容韵公司与第三人协商，故即便海星公司欲就底楼厂房直接赔偿第三人，在未经容韵公司同意的情况下，海星公司所支付赔偿金额的合理性亦未获容韵公司认可，其无权直接从应付容韵公司的赔偿款中扣除130，000元支付给原审第三人。故海星公司仍应按终止租赁合同的《协议书》约定支付容韵公司赔偿金。对于容韵公司的诉讼请求，法院予以支持。至于海星公司向第三人支付的130，000元，因海星公司与第三人就三楼厂房还存在直接的租赁合同关系，待海星公司与原审第三人就三楼厂房租赁合同提前解除的赔偿及租金结算问题厘定清楚后，如确系海星公司多付，其可向第三人进行追索。故对海星公司所持经容韵公司授权代其向第三人进行赔偿的130，000元应从容韵公司诉请中予以扣除之答辩意见，法院不予采纳。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，于二〇一五年五月二十二日判决：上海海星物资回收供销有限公司于判决生效之日起十日内支付上海容韵琴行有限公司赔偿金561，406元。一审案件受理费9，092.46元，减半收取计4，546.23元，财产保全费3，166.23元，合计7，712.46元，由海星公司负担（于判决生效之日起十日内向容韵公司直接支付）。
判决后，海星公司不服，上诉称，原审判决错误，本案标的房屋被上诉人容韵公司转租给原审第三人艾普勒公司，上诉人在与被上诉人签订终止《协议书》后为及时收回房屋（减少与下轮承租人间延期交房的损失）即受被上诉人委托与原审第三人协商搬离等，其经被上诉人同意补偿原审第三人13万元，该款应自原审判决中扣除。故上诉请求撤销原判，改判在原判赔偿金基础上扣减13万元，并由被上诉人承担上诉费用。
容韵公司辩称，不同意海星公司上诉请求，13万元其事先不清楚，该款上诉人直接支付给艾普勒公司，与容韵公司无关，不应该扣除。上诉人上诉请求缺乏依据，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。
艾普勒公司述称，不同意海星公司上诉请求，原审认定事实清楚、适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人另有出租房屋给艾普勒公司，再由其转租他人，13万元系因海星公司与艾普勒公司该案外房屋债务关系，由海星公司针对其作出的补偿。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人海星公司与被上诉人容韵公司2011年4月29日签订的《租赁合同》、2014年11月19日签订的《协议书》系双方真实意思表示，于法无悖，双方就之建立并终止的之房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束各方当事人全面履行。在三年余之租赁履行后，上诉人与被上诉人以《协议书》确定了租赁关系终止之权利、义务，原审法院依据双方确定的赔偿金及水电费、租金等扣减项目确定了债务总额，符合法律规定，各方上诉亦无异见，本院予以确认。本案争议者为海星公司作为出租人付与案外人13万元赔偿款是否应从上述赔偿金中扣减。
根据查明事实，海星公司确曾向原审第三人艾普勒公司支付“赔偿款”13万元，其原审抗辩及二审上诉均称此系为让艾普勒公司搬离本案标的厂房，代容韵公司支付之。容韵公司及艾普勒公司一、二审则均予否认。经查，该款在艾普勒公司、容韵公司租赁合同纠纷之他案中业有判理评价，应该指出的是，海星公司主张给付事实应有委托关系为其合法原因，其与容韵公司终止租赁之《协议书》仅涉及后者对前者本案标的房屋“清场工作”的委托，并无与他人磋商或签署相关赔偿协议并支付赔偿或其它钱款之授权，海星公司虽主张有容韵公司“同意”一节，但一、二审期间甚至未能佐证此13万元给付与本案的关联性，其上诉请求本院难予采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人海星公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，414.06元，由上诉人上海海星物资回收供销有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年八月三日
书 记 员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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