�北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民再终字第00003号
上诉人（一审被告、申诉人）：郭国义，男，1952年3月5日出生，汉族。
上诉人（一审被告、申诉人）：王成兰，女，1954年12月21日出生，汉族，系郭国义之前妻（于2010年10月20日离婚）。
委托代理人：郭国义（代理权限：一般代理），系王成兰前夫。
被上诉人（一审原告、被申诉人）：吴彬章，男，1961年12月16日出生，汉族，法律工作者。
被上诉人（一审被告、被申诉人）：ＸＸ义，男，1961年12月21日出生，汉族，随县民政局工作人员。
委托代理人：王晓明（代理权限：一般代理），男，1979年10月16日出生，汉族。系ＸＸ义表弟。
上诉人郭国义、王成兰与被上诉人吴彬章、ＸＸ义房屋确权纠纷一案，随州市曾都区人民法院于2010年6月16日作出（2010）曾民初字第552号民事判决，已发生法律效力。郭国义、王成兰不服，向检察机关申诉。2014年5月22日，湖北省随州市人民检察院作出随检民（行）监（2014）42130000014号民事抗诉书，以原判认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误为由，向本院提出抗诉。本院于2014年7月7日作出（2014）鄂随州中民抗字第00001号民事裁定，指令随州市曾都区人民法院再审本案。随州市曾都区人民法院再审后，于2014年11月10日作出（2014）鄂曾都民再字第00005号民事判决。郭国义、王成兰不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭国义，被上诉人吴彬章，被上诉人ＸＸ义的委托代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告吴彬章诉称，1998年被告郭国义、王成兰自建一个单元14套房屋，2001年6月8日，被告郭国义、王成兰将其中六楼西的一套房屋以57000元的价格卖给被告ＸＸ义，被告ＸＸ义对房屋进行装修后并居住，但未办理房产过户手续。后因被告ＸＸ义工作调动欲出售该房，2005年夏，经被告郭国义、王成兰介绍、撮合，被告ＸＸ义于2005年10月31日以80000元的价格将房屋卖给原告。原告随即迁居此房至今。原告和被告ＸＸ义要求被告郭国义、王成兰协助办理过户手续，因房地产价格上涨，被告郭国义、王成兰要求原告按上涨后的价格与其签订购房合同重新购买房屋，遭原告拒绝。请求法院判决确认诉争的房屋属原告所有，并判令三被告协助原告办理房屋产权及土地使用权过户手续。
一审被告ＸＸ义辩称，被告郭国义与答辩人、答辩人与原告间房屋买卖合同均是各方真实的意思表示，是有效合同，且房款均已付清，房屋均已交付，房屋所有权均已发生转移。未办理房产证是因被告郭国义违背诚实信用原则、违背市场交易规律及交易惯例不协助原告办理过户手续所致，答辩人无任何过错不应承担责任。
一审被告郭国义、王成兰辩称，原告作为懂法者，明知ＸＸ义违约房屋应收回，ＸＸ义无房屋产权，房屋转让无效。原告无证据要求产权人过户房屋产权，其行为明显是强买，是侵犯他人权益的违法行为。
随州市曾都区人民法院一审查明，1998年被告郭国义在随州市曾都区西城双龙寺居委会八组（花溪闸南巷）自建一个单元14套住宅楼。2001年6月8日，被告郭国义与被告ＸＸ义签订房屋买卖合同书，合同约定：被告郭国义将该住宅楼中的一套住房面积110.05㎡（六楼西）以57000元出售给被告ＸＸ义，房款付清，产权归ＸＸ义所有。被告ＸＸ义按合同约定付清购房款后，被告郭国义履行了交付房屋的义务，但被告郭国义一直未给ＸＸ义办理房产过户登记手续。被告ＸＸ义对房屋进行装修并居住五年�久。后因被告ＸＸ义工作调动出售此房屋。经被告郭国义、王成兰夫妻二人介绍，原告吴彬章欲购买此房屋。后经协商，被告ＸＸ义与原告吴彬章于2005年10月31日签订《房屋转让合同》，合同约定：被告ＸＸ义将其装修居住的房屋以80000元出售给原告，房款付清后，产权归吴彬章所有。合同签订后，原告付清购房款，被告ＸＸ义履行了交付房屋的义务，原告自此居住房屋至今。在此期间，原告吴彬章和被告ＸＸ义多次要求被告郭国义、王成兰夫妻二人协助办理房屋产权过户登记手续，被告郭国义、王成兰夫妻二人以原告吴彬章无证无据并且无权要求其协助办理房屋产权过户手续为由拒不履行协助义务。原告遂诉至法院。
曾都区人民法院一审认为，被告郭国义、王成兰将诉争房屋以57000元出售给被告ＸＸ义，双方签订了合同书，被告ＸＸ义付清了购房款，被告郭国义、王成兰向被告ＸＸ义履行了交付房屋的义务，被告ＸＸ义对该房屋装修后居住达五年之久，虽未办理房屋产权过户手续，但被告ＸＸ义已实际占有居住了该房屋，后因被告ＸＸ义工作调动需要出售该房，且经被告郭国义、王成兰从中介绍后，被告ＸＸ义与原告吴彬章签订了房屋转让合同书，吴彬章按合同约定付清了购房款，被告ＸＸ义将其已装修居住的房屋交付给原告吴彬章，原告即入住至今。虽被告ＸＸ义转让该房时未办理产权过户登记手续，但被告郭国义、王成兰从中介绍撮合原告购买诉争房屋的行为，足以证明其对被告ＸＸ义处分房屋的行为和与原告吴彬章之间房屋转让合同是不持异议且认可的。综上，被告ＸＸ义与被告王成兰、郭国义间和被告ＸＸ义与原告吴彬章间所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律强制性规定，且合同签�后，各自均按合同约定履行付清购房款和交付房屋的义务，并且交付房屋后均居住长达5年以上，故此，被告ＸＸ义与被告郭国义、原告吴彬章与被告ＸＸ义所签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户登记手续，但不影响合同效力，其所签合同仍合法有效，应属事实房屋买卖合同。同时被告ＸＸ义、郭国义、王成兰应当遵循诚实信用原则，根据房屋买卖合同的性质、目的和交易习惯履行协助原告办理产权过户义务。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十二条、第一百三十五条、第一百三十六条之规定，判决：1、位于随州市曾都区西城双龙寺居委会八组（花溪闸南巷三单元）住宅楼六楼西面积110.05㎡砖混结构住房壹套归原告吴彬章所有；2、被告郭国义、王成兰、ＸＸ义于判决生效之日起五日内协助原告吴彬章办理房屋所有权证和土地使用权证过户手续。
抗诉机关认为，判决认定“郭国义与ＸＸ义签订房屋买卖合同后，ＸＸ义按合同约定付清购房款”缺乏证据证明。ＸＸ义作为买方，负有按照合同约定清偿房款的义务，ＸＸ义对是否已付清全部购房款应承担举证责任，但其未提供相关证据证实已付清下欠购房款。ＸＸ义虽在讼争房屋居住多年，但无证据证实其要求过郭国义为其办理房屋过户手续，也可反证ＸＸ义并未付清相应购房款。判决认定ＸＸ义与吴彬章之间签订的房屋买卖合同合法有效，系适用法律错误。郭国义与ＸＸ义签订的房屋买卖合同虽然有效，房屋已交付完毕，但ＸＸ义未履行清偿下欠购房款的义务，导致房屋产权一直未办理�户手续，其也未实际取得房屋的所有权。ＸＸ义对房屋并无相应的处分权，其与吴彬章签订房屋买卖合同的行为属无权处分行为，签订的房屋买卖合同也未取得郭国义的追认，ＸＸ义与吴彬章签订的合同系无效合同。故随州市曾都区人民法院作出的（2010）曾民初字第552号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。
曾都区人民法院再审查明，1998年8月，郭国义、王成兰在婚姻存续期间，分别以各自的名义在随州市曾都区西城办事处双龙寺居委会八组申请获批自住建房土地各二间（位于花溪闸南巷），并在该四间建房土地上自建住房一个单元共14套。2001年6月8日，郭国义与ＸＸ义签订《商品房购销合同》，ＸＸ义以57000元购买六楼西房屋一套。合同签订后，ＸＸ义对房屋进行装修并居住，但双方没有办理房屋产权过户手续。后因ＸＸ义工作调动，欲出售该房屋，吴彬章从郭国义处得知该售房信息。2005年10月31日，ＸＸ义、吴彬章之间签订《房屋转让合同》，ＸＸ义以80000元将该房屋出售给了吴彬章。合同签订后，吴彬章付清了购房款，ＸＸ义将房屋交付吴彬章。2006年2月26日（农历），吴彬章搬至该房屋居住，并按习俗办理了乔迁宴，郭国义参加并随礼。后吴彬章要求郭国义、王成兰及ＸＸ义协助办理房屋产权过户登记，郭国义、王成兰以ＸＸ义未付清购房款（原审中郭国义自述尚欠房款27000元，再审中郭国义又称欠款1万余元）房屋应收回，吴彬章无权要求其协助办理过户手续为由而拒绝。吴彬章遂于2010年4月26日诉至法院。另查明，吴彬章基于（2010）曾民初字第552号民事判决，于2011年1月5日取得该房屋的产权登记。
曾都区人民法院再审认为，郭国义与ＸＸ义签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，�违反法律的强制性规定，虽未办理产权过户手续，但不影响合同的成立及生效，该合同合法有效。吴彬章购买该房屋系从郭国义处获知售房信息，该房屋又系ＸＸ义已购买且居住，吴彬章、ＸＸ义签订《房屋转让合同》后搬迁至该房屋居住，按习俗办理乔迁宴时郭国义随礼，表明郭国义知道吴彬章、ＸＸ义之间签订的《房屋转让合同》，并认可该房屋实际转让的行为，吴彬章有理由相信ＸＸ义有权处分该房屋，且长达数年郭国义、王成兰并没有提出异议。故吴彬章、ＸＸ义之间签订的《房屋转让合同》亦为有效合同。郭国义、王成兰提出ＸＸ义未付清购房款，其自述前后矛盾，且未能提供证据证实，在ＸＸ义将房屋转让给吴彬章时，郭国义、王成兰也没有主张ＸＸ义尚欠购房款，足以说明ＸＸ义已付清了购房款。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物�的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”只能表明房屋的权属须登记，不能否定ＸＸ义与吴彬章签订的房屋转让合同的成立及生效。郭国义、王成兰提出争议房屋产权属王成兰个人，而在批准建房土地、建房及至房屋转让给吴彬章时，均在郭国义、王成兰婚姻存续期间，该房屋原本为夫妻共同财产，无任何证据证明二人婚姻存续期间对夫妻财产进行了约定且第三人知道。房屋所有人转让房屋，协助房屋受让人办理房屋所有权登记及土地使用权证是其应尽的附随义务。本案经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：维持本院作出的（2010）曾民初字第552号民事判决。原审案�受理费100元，由申诉人郭国义、王成兰负担。
上诉人郭国义、王成兰不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决没有理清法律关系，上诉人不应作为当事人参与诉讼。上诉人与吴彬章之间没有合同关系，不受该合同约束，吴彬章只能向ＸＸ义主张权利；二、原判认定郭国义从中撮合吴彬章与ＸＸ义之间的房屋买卖错误。如真是撮合，为何不要郭国义作为见证人签字；三、上诉人与ＸＸ义之间的房屋买卖合同是否实际履行完毕存在争议。ＸＸ义没有付清全款，上诉人有理由不过户；四、ＸＸ义与吴彬章签订的房屋买卖合同本身无效。本案中，郭国义与ＸＸ义签订的合同虽然有效，但ＸＸ义没有付清房款，房屋没有过户，ＸＸ义没有取得房屋所有权，因此，ＸＸ义无处分权，ＸＸ义与吴彬章之间的买卖行为郭国义也没认可，二人间的买卖合同无效，原判要求郭�义履行协助义务是错误的。请求二审纠正一审错误，公正判决。
被上诉人吴彬章答辩称，本人购买ＸＸ义的房屋是经郭国义、王成兰介绍并同意的，购买合同应为有效合同。郭国义、王成兰见房屋价格上涨，要求本人与其按上涨后的价格重新签订购房合同违背诚实信用原则，其有义务协助本人办理过户手续。请求驳回郭国义、王成兰的上诉，维持原判。
被上诉人ＸＸ义答辩，请求法院驳回郭国义、王成兰的上诉。
经本院二审查明，吴彬章与郭国义、王成兰系亲戚关系。吴彬章得知ＸＸ义的房屋出售的消息是其在郭国义家作客吃饭时郭国义介绍的，吴彬章购得该房搬家待客时，郭国义参加并随礼赶情。后因房屋价格上涨，吴彬章要求郭国义、王成兰协助办理过户手续，而郭国义、王成兰则要求吴彬章按上涨后的市场房价重新与其签订房屋买卖合同引起纠纷成诉�
本院认为，ＸＸ义购买郭国义、王成兰的房屋居住达五年之久，郭国义上诉称该合同没有实际履行完毕，ＸＸ义没有付清全款，不足为信。因为ＸＸ义居住五年来，没有证据证明郭国义向ＸＸ义主张过债权，且ＸＸ义出售诉争房屋时，郭国义还在帮忙介绍促成，其也未提出该房存在欠款争议纠纷，更为重要一点，对欠款数额庭审中上诉人更是含糊不清，故该上诉理由本院不予支持。ＸＸ义与郭国义、王成兰之间的房屋买卖合同合法有效，虽因种种原因长期未办理过户手续，但ＸＸ义对该房享有合法的占有、使用、受益和处分权。ＸＸ义因工作调动出售该房，经郭国义介绍促成吴彬章与ＸＸ义签订房屋买卖合同，虽然郭国义未作为见证人在合同上签订，但并不能以此否认郭国义、王成兰对吴彬章购买ＸＸ义房屋知情并认可的客观事实。郭国义、王成兰虽未直接与吴�章签订房屋买卖合同，但在与ＸＸ义的房屋合同中，郭国义、王成兰负有协助办理过户手续的合同附随义务，当ＸＸ义将该房屋转让吴彬章后，郭国义、王成兰知情并认可，故请求协助办理过户手续的合同附随义务的请求权也随之转让给吴彬章。上诉人称其与吴彬章无法律关系，不应参与诉讼的理由于法无据。本院不予采信。本案中两次房屋买卖合同均合法有效，依法应予保护。社会需要诚信，合同应予信守。本案中，郭国义、王成兰在诉争房屋出售数年后，又要求购房人吴彬章按房屋上涨后的市场价格重新签订买卖合同，于情于理不符，其上诉理由均不能成立，本院不予支持，原判应予维持。本案经合议庭评议，并报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民再字第00005号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 詹君健
审判员 刘 莹
审判员 戴浩军
二〇一五年三月十八日
书记员 廖文杰