江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣民终337号
上诉人（原审被告）:江西丰瑞实业有限公司，住所地江西省新干县金川滨阳路，统一社会信用代码91360824568679052B。
法定代表人：杨根如，公司董事长。
委托诉讼代理人：周松柏，江西法正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺琅叶，江西法正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：新干县金川镇华城门村委会西平塔峰村小组。
代表人：李国平，村小组长。
委托诉讼代理人：张晓勇，江西赣泰律师事务所律师。
上诉人江西丰瑞实业有限公司（以下简称丰瑞公司）因与被上诉人金川镇华城门村委会西平塔峰村小组（以下简称塔峰村小组）建设用地使用权合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院作出的(2017)赣08民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了�案。上诉人丰瑞公司的委托诉讼代理人周松柏、贺琅叶，被上诉人塔峰村小组代表人李国平、委托诉讼代理人张晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丰瑞公司上诉请求：1、依法撤销江西省吉安市中级人民法院（2017）赣08民初206号民事判决，发回重审或依法改判上诉人无需承担1066万元的违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原告主体不适格。本案诉争的土地是建设用地，建设用地的所有权属于国家，土地使用权通过合法程序才能出让，登记为他人使用。丰瑞公司于2012年10月19日以1.1302亿元竞得涉案土地的使用权，并与新干县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，涉案土地的使用权已经属于丰瑞公司，塔峰村小组将涉案土地使用权再次在新干县××镇公共资源交易站公开出让，此时塔峰�小组并不享有涉案土地的使用权，塔峰村小组的出让行为应当属于无效行为。根据法律规定如果诉争建设用地的使用权要进行转让，也只有丰瑞公司才有权转让，塔峰村小组并不能作为建设用地使用权合同出让方，即塔峰村小组不具备本案原告的主体资格。二、《土地开发招商转让合同》是塔峰村小组与李梅根、李开兴、杨根如、傅晓刚等人签订的，丰瑞公司并不是合同的相对方，且合同涉及的缴纳1.6亿钱款的义务人也是从四个自然人的个人账户打入金川经管站的，是四个自然人在履行，并非丰瑞公司在履行。虽然塔峰村小组提供的部分合同补充协议有丰瑞公司的盖章，该章是当时丰瑞公司的法定代表人李开兴为了非法集资而伪造的公章，补充协议的公章并非真实的。丰瑞公司并未认可土地开发招商转让合同，丰瑞公司并不是本案适格的被告。三、《土地开发招商转让合同》应属于无效合同，不能依据一份无效合同要求丰瑞公司履行违约义务。《土地开发招商转让合同》是塔峰村小组与李梅根签订的，是典型的违法合同。从合同内容来看，建设用地使用权转让合同，建设用地的经营权只有国家有权进行，个人和集体是不能经营，村小组出让建设用地使用权没有法律依据。从出让条件来看，土地出让是由具有土地使用权一方进行，需要事先取得土地使用权证，而且投资开发总额至少要达到25%以上，在签订合同时，诉争土地并没有办理土地使用权证，更没有进行投资开发，不符合法定出让条件，且塔峰村小组并无涉案土地的使用权，塔峰村小组属于无权处分涉案土地。涉案土地2012年10月19日以1.1302亿元成交，2013年6月17日以1.6206亿元成交，其中增值5000万元未缴纳任何税费，按照《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的�合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《土地开发招商转让合同》即损害了国家利益，以损害了公共利益，违反了法律法规强制性规定，属于典型的无效合同。
塔峰村小组答辩称：一、塔峰村小组具有起诉的主体资格，丰瑞公司是适格被告主体。丰瑞公司是以公司名义向塔峰村小组出具的欠条和承诺书，同时双方当事人签订了多份协议，约定了双方相关权利义务。塔峰村小组多次向丰瑞公司催要1066万违约金，2016年5月13日丰瑞公司在《关于追还丰瑞公司所欠塔峰村小组违约金》盖章确认。《委托招商合同》第一条证实塔峰村小组对两块土地享有使用权和处置权，丰瑞公司也在该招商合同盖章进行了确认。丰瑞公司提供的《江西丰瑞实业有限公司支付塔峰村小组的土地款明细表》也证实土地款是丰瑞公司支付给塔峰村小组的，而且许多款项都是通过丰瑞公司账户支付给塔峰村小组的，塔峰村小组有起诉主体资格。虽然有些款项是杨根如、周群刚等个人账户支付的，但他们都是丰瑞公司的股东，是代表公司进行转款，不能以此推断是个人行为。《帮扶开发预留地合同书》有关合同条款也证实合同权利义务都是以双方当事人的名义进行履行。5601万元和5701万元土地出让金都是塔峰村小组支出的，该票据上经手人李红儿、李晓明也是塔峰村小组村民，书写“照付”是当时塔峰村小组的村长；契税和印花税也是塔峰村小组缴纳的，塔峰村小组享有涉案土地使用权，后经公开出让，才将土地�用权转让给丰瑞公司，并不是转让给李梅根个人。二、丰瑞公司向塔峰村小组出具的承诺书、欠条合法有效。丰瑞公司没有按照双方协议及补充协议约定及时支付1.6亿土地款，丰瑞公司才承诺在2013年10月底以前付清首付款及违约金的承诺书，在2014年元月20日之前付清合同中的余款和第二期违约金。2014年12月26日，塔峰村小组与丰瑞公司双方在金川人民政府干部及许多村民的见证下，依据双方所签协议和丰瑞公司出具的承诺书等，丰瑞公司向塔峰村小组出具一份欠购地款208万和1066万违约金的欠条，并承诺在2015年2月16日之前付清违约金。但丰瑞公司一直没有支付1066万违约金。以上承诺书和欠条没有违反法律、行政法规强制性的规定，是丰瑞公司真实意思表示，合法有效，具有法律效力。三、双方当事人所签协议合法有效。双方签订的协议及补充协议都是当事人反复沟通，多次协商自愿签订的，不存在胁迫、欺诈情形，双方所签协议相互之间形成完整的证据链，是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规效力性强制规定。丰瑞公司认为双方签订《土地开发招商转让合同》应属于无效合同，与法律规定不相符，也与本案客观事实不符。双方于2013年6月17日签订的《土地开发招商转让合同》时，两块土地已经办理好了《国有土地使用权证》，且在相关政府公共资源交易站进行公开交易，双方所签《土地开发招商转让合同》不属于违法合同。丰瑞公司对城南新区C-01和C-02进行了开发，目前工程大部分竣工，房产也销售一空，职能部门也为丰瑞公司办理相关手续，丰瑞公司除了违约金没有履行外，双方全部履行了合同，这进一步证实双方所签协议合法有效。本案不存在国家损失税金的问题。2012年5月4日，经双方协商同意后签订了《帮扶开发预留地合同书》，同年10月，塔峰村小组借用丰瑞公司名义与县国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同虽然约定了1.1302亿元土地出让价格，但该价格并不是土地出让价格，本案实际出让价格为1.6206亿元，所以不存在国家流失税金问题，即使存在流失国家税费问题，也不影响合同依法成立。四、目前法律包括政策允许村小组出让预留地。为了大力支持新干县委、县政府城市建设和规划的需要，塔峰村小组将大量农田和自留地征给新干县政府，新干县政府按照实际征收耕地面积8%标准，经江西省政府报批后新干县政府下发抄告单同意，预留了53.85亩土地给塔峰村小组。根据江西省、吉安市和新干县有关预留地政策规定，答辩人可以对53.85亩预留地进行开发或者建设，新干县政府也同意答辩人通过公开拍卖方式将预留地进行出让。我县在2017年11月，同样将其他村小组几十亩预留地进行公开拍卖出让，我省其他地方也存在类似情况。
塔峰村小组向一审法院起诉请求：1、判令被告丰瑞公司支付原告塔峰村小组违约金1066万元；2、本案诉讼费用由丰瑞公司承担。
一审法院认定事实，2006年5月，江西省新干县人民政府因市政建设的需要向原告塔峰村小组征用了大量土地，按照政策规定，新干县人民政府办公室于2006年5月12日下发干府办抄字（2006）99号抄告单，给予了塔峰村小组两块预留地自用（即本案所涉新干县城南新区C-01、C-02地块，面积分别为18449.1平方米和17450.7平方米）。2006年6月13日，江西省国土资源厅下发赣国土资函（2006）304号批复，同意吉安市人民政府将新干县××镇塘头村（即原告）、文家村等农村集体农用地转为建设用地。2012年6月28�，新干县人民政府下发干府字（2012）25号文件，批复同意城南新区C-01、C-02两宗国有建设用地使用权公开出让。2012年5月，原告欲借用被告丰瑞公司名义开发该两地块，经原、被协商后双方于2012年5月4日签订了一份《帮扶开发预留地合同书》，约定：（1）甲方（被告）同意帮助乙方（原告）在甲方公司并从事甲方经营开发销售资质证书范围内的经营开发销售项目；（2）帮扶期间，乙方在甲方经营开发销售资质证书范围内进行经营开发预留地，甲方应向乙方提供经营开发销售所需的证照和相关手续；（3）帮扶经营期间，乙方独立核算，自负盈亏；（4）乙方一次性向甲方交纳管理费19万元。此后，新干县国土资源局将该两地块进行收储，随后以公开出让方式进行拍卖。2012年10月19日，丰瑞公司以1.1302亿元价格竞得，2012年10月29日，新干县国土资源局与丰瑞公司签订了《�有建设用地使用权出让合同》。但由于各种原因，塔峰村小组无法以丰瑞公司名义开发该地块。于是塔峰村小组在新干县××镇公共资源交易站对以上地块进行公开出让，丰瑞公司以1.6206亿元价格竞得两块土地的开发权。
2013年6月17日，原告（甲方）与被告丰瑞公司代表人李梅根（乙方）在金川人民政府签订《土地开发招商转让合同》，约定：1、甲乙双方一致同意遵守新干县国土局与丰瑞公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》；2、乙方必须按招商成交确认书的规定，在签订合同之日起一个月付清甲方土地开发成交款50%的首付款（即0.8103亿元），余款（0.8103亿元）在缴纳首付款后两个月内付清。如乙方逾期未付清成交款，每日向甲方支付滞纳金2万元等。由于丰瑞公司未按该合同的约定时间付清相应款项，原告（甲方）与�瑞公司的代表人李梅根（乙方）于2013年7月29日又签订了一份《合同补充协议》，该协议主要约定：对于首付款逾期违约金按原合同规定每日2万元，自2013年7月18日起计算至2013年8月17日至，共计60万元整，由乙方在2013年8月17日之前付清首付款时支付给甲方，如逾期未付清，每逾期1日由乙方支付甲方违约金人民币5万元等。该补充协议签订后，丰瑞公司还是没有按协议约定付清首付款。2013年10月17日，丰瑞公司向塔峰村小组出具一份承诺书，其承诺：在2013年10月底以前付清全部首付款及违约金（第一期违约金），在2014年元月20日之前付清合同中的全部余款和第二期违约金；上述承诺与原合同有出入的地方以本承诺为准等。承诺书上加盖了丰瑞公司的印章。之后，丰瑞公司仍然没有全部履行协议约定和承诺，2013年11月15日，原告（甲方）与被告丰瑞公司（乙方）在乡、村�关干部的协调下，双方再次签订《合同补充协议二》，约定：1、乙方同意向甲方交纳2000万保证金，保证金可以充抵乙方第二期土地成交款；2、第二期土地成交款违约金为：（1）2013年9月18日-27日，按2万元/日计20万元；（2）2013年9月28日-2013年10月31日，按6万元/日计204万；2013年11月1日开始按7万元/日计算至2014年1月20日止；（3）2014年1月21日以后按10万元/日计算至付清第二期成交款之日止等。但由于丰瑞公司一直没有支付第二期土地出让款和土地出让违约金，同时为让该土地尽快顺利开发，2014年12月16日丰瑞公司与塔峰村小组进行了结算，丰瑞公司确认还拖欠塔峰村小组购地款208万，违约金1066万元。丰瑞公司于当日向塔峰村小组出具一张欠条，载明：“今欠塔峰村购地款208万元，违约金1066万元；购地款208万元在2015年1月10日前付清，违约金1066万元在2015年2月16日前付清”，丰瑞公司在欠条上加盖了印章。丰瑞公司出具欠条后，塔峰村小组多次要求丰瑞公司支付上述款项，并在2016年5月13日向丰瑞公司发出催款通知书，丰瑞公司再次盖章予以了确认。但此后丰瑞公司仅支付了剩余第二期购地款208万元，违约金1066万元一直未支付，原告遂向法院提起诉讼。
一审法院认为，本案所涉新干县城南新区C-01、C-02地块系新干县人民政府按照政策规定给予原告塔峰村小组的预留地，根据江西省国土资源厅下发的文件及新干县人民政府的批复，该两地块已由农村集体农用地转为建设用地并允许公开出让。由于原告系该C-01、C-02地块的土地使用权人，原告与被告代表人李梅根签订的《土地开发招商转让合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效。合同签订后，因被告未及时支付土地开发成交款，双方多次签订补充协议，并由被告向原告出具了承诺书及欠条，均加盖了被告公司印章。因此，上述行为均是被告公司行为，被告抗辩认为合同签订是股东李梅根等人的个人行为与事实不符，本院不予采纳。被告出具承诺书后，已将土地开发成交款本金全部付清，该C-01、C-02地块也由被告进行了开发。至2014年12月26日，被告尚欠原告违约金1066万元未付，被告已向原告出具了欠条，故原告诉请被告支付该违约金的请求应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第（一）款、第六十条第（一）款的规定，判决：被告江西丰瑞实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告金川华城门村委会西平塔峰村小组违约金1066万元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85760元，由被告江西丰瑞实业有限公司负担。
二审期间，对一审判决认定的事实，被上诉人塔峰村小组无异议。上诉人丰瑞公司除对一审法院认定的涉案土地使用权在新干县××镇公共资源交易站出让时的受让主体为丰瑞公司、2013年6月17日签订《土地开发招商转让合同》的主体为丰瑞公司有异议外，对其他事实无异议。丰瑞公司提出，上述法律行为主体均系李开兴、杨根如、傅晓刚等自然人，而非丰瑞公司。对一审判决认定的双方无争议的事实本院予以确认。对丰瑞公司提出的异议，本院结合相关证据进行认定。
二审庭审时，双方确认以下事实：1、涉案土地为塔峰村小组预留地，丰瑞公司于2012年10月29日与新干县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系塔峰村小组借用丰瑞公司名义签订的，因涉案土地系地方政府因征地而留给塔峰村小组的预留地，实际上无需支付土地出让金，但相关契税、印花税均由塔峰村小组缴纳。2、一审判决书第6页第二段第14行“刑事判决书（2017）”中的“（2017）”应是“（2016）”，是笔误。此外，丰瑞公司提供了一份证据：（2018）赣08刑终69号刑事判决书。证明目的：（2016）赣0824刑初112号判决中认定的事实即李开兴与杨根如、周群刚、傅晓刚四人委托李梅根以1.6206亿中标取得了新干县城南新区C-01和C-02两宗土地开发权，并挂靠丰瑞公司，四人合伙开发丰瑞府邸，二审判决并未作出改变。塔峰村小组质证称：对真实性没有异议，对关联性有异议，诉争土地的归属问题及起诉主体与刑事判决没有关联，两者不能混同。本院认为，（2018）赣08刑终69号刑事判决是生效的刑事判决。其真实性、合法性应予以确认。其认定的上述事实与本案相关联，与丰瑞公司一审提供的《合伙协议》相互印证，其关联性应予以确认，李开兴、杨根如、周群刚、傅晓刚四人合伙开发新干县城南新区C-01和C-02两宗土地，并挂靠丰瑞公司。
本案二审审理的焦点问题为：1、塔峰村小组是否系涉案建设用地的合法使用权人，是否为本案适格的主体？2、塔峰村小组签订的《土地开发招商转让合同》的相对方系丰瑞公司还是四个自然人，相关承诺书、补充协议、欠条、催款通知书的丰瑞公司印章是否真实有效，丰瑞公司是否系本案适格的主体？3、双方签订的《土地开发招商转让合同》是否因违反法律规定或损害国家利益、公共利益而无效？丰瑞公司是否应承担违约责任，应如何承担？
一、关于塔峰村小组是否系涉案建设用地的合法使用权人，是否为本案适格的主体的问题。
本案涉及的新干县城南新区C-01和C-02两宗土地为塔峰村小组的预留地。塔峰村小组为了达到开发的目的与丰瑞公司签订了《帮扶开发预留地合同书》，以公开出让的方式，将涉案建设用地挂靠在丰瑞公司名下，因系预留地，塔峰村小组无需支付土地出让金，但应缴纳的契税等税费均是塔峰村小组支付，尽管两宗土地登记在丰瑞公司名下，但仅是塔峰村小组借用丰瑞公司的名义，该建设用地的实际使用权人仍为塔峰村小组，丰瑞公司只是建设用地使用权的挂名方，不享有建设用地使用权。故可认定塔峰村小组是两宗预留地合法使用权人，其因该地块的再次流转而主张相关�利符合法律规定，塔峰村小组具备适格的主体资格。
二、关于塔峰村小组签订的《土地开发招商转让合同》的相对方系丰瑞公司还是四个自然人，相关承诺书、补充协议、欠条、催款通知书的丰瑞公司印章是否真实有效，丰瑞公司是否系本案适格的主体的问题。
2013年6月17日塔峰村小组与李梅根签订的《土地开发招商转让合同》，丰瑞公司虽未盖章，但《承诺书》、《合同补充协议二》、《欠条》及《关于追还丰瑞公司所欠塔峰村小组违约金的通知》均有丰瑞公司的签章，履行《土地开发招商转让合同》所支付的购地款，大多数是通过丰瑞公司的账户支付，且支付凭证上也注明了是丰瑞公司开发的丰瑞府邸支付塔峰村小组购地款，以上事实足以证明李梅根是代表丰瑞公司与塔峰村小组签订《土�开发招商转让合同》。李开兴、杨根如、周群江、傅晓刚签订的《合伙协议》是丰瑞公司的内部约定，塔峰村小组并不知情，因此对塔峰村小组不产生效力。丰瑞公司认为相关协议的丰瑞公司印章是伪造的，没有事实依据，本院不予支持。丰瑞公司系本案适格的主体。
三、关于双方签订的《土地开发招商转让合同》是否因违反法律规定或损害国家利益、公共利益而无效，丰瑞公司是否应承担违约责任，应如何承担的问题。
2006年6月13日，江西省国土资源厅下发赣国土资函（2006）304号批复，同意吉安市人民政府将新干县××镇塘头村（塔峰村）、文家村等农村集体农用地转为建设用地。其中的城南新区C-01和C-02两宗土地属于塔峰村小组的预留地。2012年6月28日，新干县人民政府下发干府字（2012）25号文件，批复同意城南新区C-01、C-02两宗国有建设用地使用权公开出让,塔峰村小组借用丰瑞公司之名于2012年10月19日从国土资源局出让取得了城南新区C-01和C-02两宗土地的使用权。2013年6月17日塔峰村小组通过新干县××镇公共资源交易站将城南新区C-01和C-02两宗土地的使用权转让给了丰瑞公司。丰瑞公司上诉称土地转让须投资开发总额至少达到25%以上，涉案城南新区C-01、C-02两宗土地并未开发，《土地开发招商转让合同》因违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定而无效。因该条规定属于管理性规定，并非效力性规定，《土地开发招商转让合同》并不因违反该规定而无效，该合同合法有效。丰瑞公司还提出，涉案城南新区C-01和C-02两宗土地2012年10月19日的竞拍价为1.1302亿元，2013年6月17日竞拍价为1.6206亿元，增值的5000万元部分，塔峰村小组未缴纳�关税费，损害了国家及公共利益，《土地开发招商转让合同》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定而无效。因增值5000万元缴纳税费问题不属于法院审理范畴，上诉人的这一上诉理由不能成立。塔峰村小组与丰瑞公司的代表人李梅根签订的《土地开发招商转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。丰瑞公司主张《土地开发招商转让合同》无效依据不足，本院不予采纳。城南新区C-01和C-02两宗土地丰瑞公司已开发，大部分房产也已销售，涉案土地购地款也全额支付完毕，但丰瑞公司没有按照《土地开发招商转让合同》约定的时间支付购地款已构成违约，应承担相应的违约责任。2014年12月26日丰瑞公司向塔峰村小组出具了欠塔峰村小组购地款违约金1066万元的欠条，丰瑞公司在2016年5月13日《关于追还丰瑞公司所欠塔峰村小组违约金的通知》上再次签章确认欠塔峰村小组违约金1066万元，丰瑞公司上诉称不应承担1066万元违约金理由不充分，不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费85760元，由江西丰瑞实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡俊涛
审 判 员 徐清华
审 判 员 吕卫红
二〇一八年七月十七日
法官助理 何全伟
书 记 员 赵宋良