广西壮族自治区永福县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0326民初682号
原告：门守仲，男，1970年5月4日出生，汉族，农民，住广西永福县。
原告：何芳葵，女，1974年5月16日出生，汉族，农民，住广西永福县。
二原告共同委托诉讼代理人：何腾芳，男，1969年10月16日出生，汉族，永福县湾里初中教师，住永福县。
被告：桂林浩盛房地产开发有限公司，地址：永福县永福镇永兴大道建设综合楼三楼。
法定代表人：沈林华，总经理。
委托诉讼代理人：蒋新权，男，汉族，1969年11月13日出生，桂林浩盛房地产开发有限公司职员，住广西永福县。
原告门守仲、何芳葵诉被告桂林浩盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日受理,本院依法适用简易程序由审判员黄崇健于2017年9月15日公开开庭进行了审理本案。代书记员侯开宇担任记录。原告门守仲及其委托代诉讼理人何腾芳，被告桂林浩盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋新权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告桂林浩盛房地产开发有限公司于2014年12月29日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的位永福县商品房一套（建筑面积145.94平方米）销售给原告，总房款415929元，首付款125929元、银行按揭款290000元；按合同约定被告应于2015年10月31日前将符合约定条件商品房屋交付给原告，若逾期交房，被告按日向原告支付房款万分之贰的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并应被告之约到相关银行办理了“商品房购房按揭贷款”，己按期缴纳按揭贷款及其他款项，至今原告仍未收到被告的交房通知，期间原告多次与被告交涉，被告都以种种理由拒绝依约向原告交房，这给原告的生活带来了极大的不便利，侵害了原告的合法利益。经原告与被告协商未果，为保护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、判令被告及时履行双方于2014年12月29日签订的商品房买卖合同，将原告向被告购买的位永福县房一套（建筑面积145.94平方米）按合同约定完工交付给原告。2、判令被告按合同条款第九条赔偿逾期交房违约金54902元。（逾期违约金计算为：2015年11月1日起至2017年8月22日共660天；实际逾期违约金金额以实际交房日期计算为准。）3、判令被告承担本案诉讼费。
原告在举证期限内提供的证据有：
1、2013年3月13日收据一张。拟证明原告交付购房首付款余款53000元，被告已经收到原告的购房款的首付款。
2、NO.1216837收据一张。拟证明被告收到原告交付的购房款55806元，原告在签订合同之前已经将房屋首付款付清。
3、NO.1216840收据一张。拟证明原告已经交办证费1500元。
4、《商品房买卖合同》一份。拟证明原告的首付款已经交清。
5、发票号006××××17011销售不动产统一发票（自开）一张。拟证明2015年1月30日被告把销售不动产发票开给原告，金额是125929元。
6、2015年7月7日工商银行个人购房借款/担保合同一份。拟证明原告应被告的要求在永福工商银行办理按揭。
7、工商银行发放的个人借款凭证。拟证明原告在工商银行办理按揭，工商银行发放29万元款项。
被告辩称，原告违约在先，被告依法行使先履行抗辩权。一、原告应付违约金未付，被告依约定优先扣除违约金，原告仍欠购房款未付清，被告不交房是行使先履行抗辩权，不存在违约情形。根据被告与原告于2014年12月29日签订的《商品房买卖合同》第六条约定，原告应于2014年12月29日支付首付款125929元，及附件四、三的约定，原告应于2014年12月29日支付公共维修基金10216元、契税12478元、办证预收1500元，以上合计150123元。但原告在2014年12月29日只支付55806元。后在2015年3月13日付53000元，2015年6月12日付17123元，原告构成违约。根据合同第七条1、（1）（2）条之约定“逾期30天内，按日支付逾期应付款万分之一违约金”“逾期超过60天，按日支付逾期应付款万分之二违约金”，原告应付违约金1118.22元（70123×0.01%×30天+70123×0.02%×43+17123×0.02%×89天）。根据附件四第六条“买受人承担的违约金从买受人已付房款中优先扣除”之约定，被告优先扣除原告违约金后，原告尚欠被告购房款1118.22元。根据合同第八条、“交付………出卖人可以据实予以延期………4、因买受人未能按时缴纳房款”的约定，在原告未交清1118.22房款前，被告依约可以不交房屋，属于行使先履行抗辩权，不是违约，不承担违约责任。二、原告在不交可视对讲费用之前，被告不能办理交房手续，是行使先履行抗辩权，不存在违约情形。根据被告与原告2014年12月29日签订《商品房买卖合同》附件四第三、四条，原告应在办理交房手续之前交清可视对讲1000元，但该费用原告至今未交，被告依约可以不交房屋，属于行使先履行抗辩权，不是违约，不承担违约责任。三、商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失，原告主张的违约金过高，不应支持。永福县城商品房租房价格一般300元/月左右，依据《合同法》第114条第2款的规定：“………约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。”之规定，假使逾期交房，违约金最多是390元/月（300+300×30%），原告主张违约金高达2495.55元/月过高，不应得到法院支持。
被告在举证期限内提供的证据有：
1、《商品房买卖合同》一份。拟证明原告应在签订合同当日付清首付，但是原告是在2015年6月12日才付清，原告违约，按照合同第七条，原告违约需要支付违约金。按合同附件四，原告需要承担的违约金，可先在购房款中扣除，原告未交清购房款，是原告违约。
2、2015年6月12日银行转账单。拟证明原告于2015年6月12日支付了首付尾款17123元。
3、竣工验收合格单一份。拟证明涉案的房屋已经验收合格。
4、照片3张。拟证明在售楼部张贴交房通知书。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1，实际的日期是2015年3月13日。证据2无异议。证据3是预收办证费，不是收可视电话费。证据4无异议。证据5，发票是开给原告办理按揭的，预开的发票，实际的款项是在2015年6月12日才付清。证据6无异议。证据7无异议。
原告对被告提交的证据1商品房买卖合同真实性无异议，但是原告的首付款在签订合同当天已经交清，当时交的是现金，所以没有开发票。之前已经交了53000元的定金，在签订合同当日已经把55806元交清。2015年6月12日缴纳是税款，被告公司代理交，后面返还原告。可视电话费只要在交房前缴纳就可以，不存在违约。证据2无异议。证据3有异议，没有竣工日期，最后只有一个章，没有签意见，是否通水电，房门是否完好。证据4照片无异议，张贴交房通知的时候还没有验收合格，而且没有书面的通知。
本院认为，原、被告提交的证据，原、被告认可且符合法律规定的，本院予以认定，对当事人有异议的证据，本院是否采信，本院将在事实认定中予以综合评判。
综合全案证据及庭审调查，本院确认以下法律事实：
原告与被告桂林浩盛房地产开发有限公司于2014年12月29日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的位永福县房一套（建筑面积145.94平方米）销售给原告，总房款415929元，其中首付款125929元、银行按揭款290000元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2015年10月31日前将符合约定条件商品房屋交付给原告；第九条约定，若逾期交房，逾期60日的，被告按每日万分之一支付违约金；逾期超过60日的，被告按每日万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款125929元，并到银行办理了“商品房购房按揭贷款”290000元，原告已全部缴纳房款给被告，被告至今未将上述房产实际交付给原告。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。按合同约定，被告应向原告交房的时间为2015年10月31日前，原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约，应承担逾期交房违约责任。原告请求被告及时交房，本院予以支持。被告辩称原告违约在先，原告未按时交付房屋首付款，从被告出具给原告的房屋首付款收据看，原告并没有逾期交付购房首付款，其辩解理由不成立，本院不予支持。被告认为每日万分之二的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据本案实际，违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之一计算。因涉案房产至今未实际交付，为保证判决的确定性，本院将违约金暂计至原告诉请之日止，即2017年8月23日，以后产生的延期交房违约金原告可另行起诉。被告逾期交房天数661天（2015年11月1日至2017年8月23日），即被告应承担的违约金为：415929元乘以万分之一乘以661天等于27493元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，判决如下：
一、被告桂林浩盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将验收合格的《商品房买卖合同》项下的房屋实际交付原告门守仲、何芳葵。
二、被告桂林浩盛房地产开发有限公司支付原告门守仲、何芳葵逾期交房违约金27493元。
三、驳回原告门守仲、何芳葵的其他诉请求。
本案受理费1173元，减半收取587元，由被告桂林浩盛房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕（账户名称：永福县人民法院执行款专户，账户：34×××86，开户行：广西永福农村合作银行迎宾分理处），逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1173元[开户名称：桂林市中级人民法院，开户银行：中国农业银行桂林高新支行，账号：20×××16]。上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 黄崇健
二〇一七年十一月十五日
代书记员 侯开宇