贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2383号上诉人(一审被告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙平，男，1989年1月9日出生，苗族，住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人龙平商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2017)黔2631民初998号《民事判决书》第二项即撤销“被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金10474.68元。”2、判决撤销原审判决第三项：“被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金1244.94元”；3、依法到黎平县供电局德凤供电所调取被上诉人新购房启用交付电费时间。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书即便没有按照“约定”时间交付有上诉人客观上不能预知、不能克服的原因，对此上诉人没有过错，具有免责理由。上诉人向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕。被上诉人至今并未向上诉人出具办理房屋转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房转移，出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的。原审法院不考虑上诉人存在“情势变更”和上诉人不可预知、不能克服的客观因素，不考虑在办理商品房转移登记之中被上诉人应当履行的义务和责任判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记的全部责任明显不当。二、即使上诉人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被上诉人，原审判决上诉人承担逾期交房“违约金”10474.68元和判决上诉人承担“逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金1244.96元”均过高，且认定计算违约金的起算时间和终止时间不当。上诉人已经按期交房，上诉人没有给被上诉人造成经济损失，被上诉人使用的电表、水表显示数据证明不存在逾期接收房屋问题，原审法院在认定“违约责任”的理由和计算“违约金”的起点时间节点计算“违约金”的标准、依据上认定不当。龙平二审期间未提交书面答辩意见。龙平一审诉讼请求:1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币15068元；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币15068元；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元13层1-13-4号商品房，该套商品房建筑面积为139.38㎡，房屋总价款为429290元，交房日期为2016年6月30日前。原、被告在合同中没有约定取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告具体时间。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年6月30日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年3月原告自行进入房屋进行装修，但被告至今未取得商品房所有权初始登记。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，本院不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年6月30日的次日至2017年3月1日原告对房屋进行装修之日止，逾期天数为244天，逾期违约金为：429290元×0.01％/天×244天=10474.68元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。因原、被告在合同中未约定办理商品房转移登记的具体时间，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；因此，被告在交付房房屋后90日内应为原告办理。本案中，原告于2017年3月1日对房屋进行装修，已对房屋实际占有，应视为交付房屋时间，故办理商品房转移登记的有关文书的时间应为法定90日，即从2017年3月1日之次日90日内协助原告办理房屋产权证。至2017年6月27原告起诉之止，办理商品房转移登记已逾期29天，因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为429290元×0.01％×29天=1244.94元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金10474.68元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金1244.94元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审查明，龙平至二审期间，未交纳专项维修基（资）金。另查明：附件十二《补充协议》第四条第2款中约定：“买卖合同第十四条第（三）款约定的“买受人原因”，是指以下情形：（1）……（3）买受人未付清应付房款…专项维修基（资）金……。在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任……”。第六条第1款中约定：“双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以义务后开始计算……（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基（资）金……；（4）提交办证所需的全部材料。”本院查明的其它事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力”而免责；2、上诉人是否应承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金。3、上诉人是否应承担逾期交房的违约金。1、关于上诉人逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件。对上诉人该上诉理由，本院不予支持。2、对于上诉人是否应承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金的问题。经审查，附件十二《补充协议》第六条第1款中约定：“双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以义务后开始计算……（3）付清所有应付房款、有关税费、专项维修基（资）(资)金……；（4）提交办证所需的全部材料。”因交纳房屋专项维修基（资）金是能否办证重要前提条件，现因被上诉人未按上述合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，故其责任不在上诉人，本院依法驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金诉讼请求。对一审判决，本院依法予以纠正。3、上诉人是否应承担逾期交房的违约金。双方签订的附件十二《补充协议》第四条第2款中约定：“买卖合同第十四条第（三）款约定的“买受人原因”，是指以下情形：（1）……（3）买受人未付清应付房款…专项维修基（资）金……。在上述情形下，出卖人可延迟向买受人交付房屋，且无须就延期交房承担责任……”。虽然双方于2016年4月1日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（二）款中约定“出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件”，但是在后来的的《补充协议》中明确约定“买受人未缴纳专项维修基（资）金的，出卖人可延迟交房，且无须就延期交房承担责任”。该《补充协议》的约定是对前面的《商品房买卖合同》第十四条第（二）款的变更，也是双方真实意思的表示。因被上诉人龙平未缴纳专项维修基（资）金，根据双方《补充协议》附件十二的约定，龙平要求上诉人承担逾期交房的违约金本院不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错，导致判决结果错误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项之规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初998号民事判决第一、四项，即“一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；四、驳回原告的其他诉讼请求。”；二、撤销黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初998号民事判决第二、三项，即“二、被告在本判决生效后30日内将经验收合格的商品房交付给原告，并支付逾期交房违约金10474.68元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金1244.94元；”。一审案件受理费减半收取277元，二审案件受理费554元，共计831元。由被上诉人龙平负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑厚祥审 判 员 李南楠审 判 员 沈 智二〇一七年十二月二十七日法官助理 罗 惠书 记 员 赵艳萍