广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民再104号
再审申请人（原审原告）：深发工艺红木（深圳）股份有限公司[原名称深发工艺家私（深圳）有限公司]。住所地：深圳市龙华新区观澜街道桂花社区万发家私城*栋**栋。统一社会信用代码：914403006875897709。
法定代表人：张祝林，董事长。
委托诉讼代理人：管佩亮，广东鹏鼎律师事务所律师。
被申请人（原审被告）：蔡小金，男，汉族，1968年12月18日出生。身份证住址：广东省揭西县。
再审申请人深发工艺红木（深圳）股份有限公司（下称深发公司）因与被申请人蔡小金房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初16343号民事裁定，向本院申请再审。本院于2017年7月26日作出（2017）粤03民申230号民事裁定，裁定提审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人深发公司的委托诉讼代理人管佩亮、被申请人蔡小金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人深发公司的再审请求：1、撤销原审裁定；2、依法确认深圳市宝安区观澜深发家私厂（下称深发家私厂）与蔡小金于2006年11月6日签署的涉案《商铺租赁合同》无效并予以解除；3、判令蔡小金将涉案商铺恢复原状，并予以退还；4、由蔡小金负担本案全部诉讼费用。主要事实和理由如下：2006年11月6日，深发家私厂与蔡小金签署两份《商铺租赁合同》，约定由蔡小金租用位于观澜街道桂花蚌岭深发家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第附1号、第24号商铺；租赁期限从2007年1月1日起至2042年6月1日止；每个商铺的租金为90000元、楼梯间的租金为40000元。根据工商登记资料显示，1989年9月9日成立的深发家私厂为三来一补加工企业，投资及责任主体为香港的深发家私公司（以下简称香港深发公司）。2009年5月26日，深圳市宝安区贸易工业局批准原来料加工企业“深发家私厂”生产转型成立“深发工艺家私（深圳）有限公司”。2009年11月28日，宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室已对深发家私厂员工宿舍楼进行普查登记，并将该建筑物纳入深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。鉴于涉案商铺的特殊性质，依据相关法律规定，深发家私厂与蔡小金签署的涉案《商铺租赁合同》应当无效。另外，深发家私厂作为三来一补企业，其注销后的权利义务承接主体应为投资方香港深发公司，原审法院对原告主体资格认定有误，请求再审予以纠正。再审庭审时，深发公司将上述再审请求第二项变更为：确认涉案商铺租赁合同无效，由法院按无效合同进行处理，并发表补充意见称：1、原审立案时，深发公司主张的是涉案商铺租赁合同无效，也就是说本案的案由应当定为租赁合同纠纷，但原审裁定将案由变更为买卖合同纠纷，没有依据，因为涉案合同完全符合租赁合同的要件，并不具有买卖合同的特征，请求再审法院予以更正。2、涉案商铺的权利人为深发家私厂，该工厂的性质为三来一补企业，投资方为香港深发公司。经营过程中，根据深圳市政府的要求，该工厂于2009年10月全面停产，债权债务由投资方香港深发公司承担，其所拥有的物业及与物业相关联的合同权利义务也由香港深发公司继受。2014年5月4日，深发家私厂申请注销登记。由于认识偏差，深发公司错误地向原审法院表示深发家私厂是其前身。实际上，深发公司是2009年6月16日成立的外商独资企业，股东为香港深发公司，其与深发家私厂是两个独立的主体，不存在任何债权债务或物业承接关系。深发公司只是按照深圳市政府的要求，对深发家私厂的生产行为予以衔接过渡。现香港深发公司已就原审裁定向原审法院提起第三人撤销之诉。
被申请人蔡小金辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回深发公司的再审请求。主要理由如下：1、涉案商铺名为租赁，实为买卖。首先，涉案商铺租赁合同的租赁期限长达35年，超过了合同法规定的最长租赁期限，且该租赁期限与土地使用期限一致。其次，蔡小金支付的涉案商铺租金与该商铺当时的市场对价相当。再次，根据涉案商铺租赁合同约定，蔡小金享有土地征收补偿权利。最后，蔡小金自签订涉案商铺租赁合同后便开始缴纳相关房地产租赁税费。2、涉案商铺未取得房地产产权证书，也未取得土地使用权证书及建设工程规划许可证，属于违法建筑，且已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，权属处于不确定状态。根据相关法律及司法解释规定，本案纠纷在行政机关对涉案土地及地上建筑物作出处理前，人民法院不宜对相关合同效力进行审查，当事人因此而起诉的，人民法院应依法不予受理或受理后驳回起诉，故原审法院裁定驳回起诉，处理正确。3、涉案土地已纳入城市更新范围，目前价值与十年前不可同日而语，深发公司在十年后再起诉，真实目的是掠夺涉案房产的升值利益，有违诚信原则，不应得到支持。4、对于深发公司主张香港深发公司才是本案的实际权利人，不予认可。因为香港深发公司的拥有人就是深发公司的法定代表人张祝林。目前，香港深发公司提起的第三人撤销之诉案件因本案进入再审已中止审理。综上，请求法院驳回深发公司的再审请求，维持原审裁定。
深发公司原审诉讼请求：1、确认深发家私厂与蔡小金于2006年11月6日签订的深发家私厂员工宿舍楼一楼自南往北第24号商铺、第附1号商铺的《租赁合同》无效并予以解除；2、判令蔡小金将上述商铺恢复原状，并将商铺予以退还；3、由蔡小金负担本案全部诉讼费用。
原审法院查明，2006年，深发家私厂在位于观澜街道桂花蚌岭位置兴建深发家私厂员工宿舍楼。2006年11月6日，蔡小金与深发家私厂的负责人张祝林签署一份《商铺租赁合同》，分别约定深发家私厂将位于深圳市宝安区观澜街道蚌岭的深发家私厂员工宿舍楼一楼自南向北第附1号商铺面积42平方米、第24号商铺面积42平方米租赁给蔡小金使用，租赁期限从2007年1月1日起至2042年6月1日止，每个商铺的租金为人民币90000元。涉案商铺竣工交付使用前60日，蔡小金须一次性付清该商铺租赁期限的所有租金；在租赁期间，蔡小金自行承担该商铺的维修、水电、管理等所有费用和商铺经营的法律责任；涉案商铺不得从事有机械加工、环境、噪音污染和影响深发家私厂员工正常生活的经营活动；蔡小金不得擅自改变铺面即房屋结构，并自行承担和交纳土地使用等费用；合同期内双方不得随意终止合同，在租赁期内如该土地被征收和其他事宜，双方按当时的政策和相关规定处理，即租赁期内蔡小金与深发家私厂平等使用该商铺所在的规定的使用土地年限；深发家私厂在建设本铺面时的所有债权和债务与蔡小金无关。合同签订后，蔡小金向深发公司支付人民币180000元，2007年左右，该宿舍楼竣工，深发公司即将铺位交付给了蔡小金。
2009年5月26日，经深圳市宝安区贸易工业局批准，原来料加工企业深发家私厂转型成立深发公司，即由深发公司承接原深发家私厂的一切债权债务。
2009年11月28日，深发公司将涉案宿舍楼及其他建筑物向深圳市宝安区观澜街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室申请历史遗留问题处理，申报编号为508-0405-11007-B、508-0405-11013-B、508-0405-11008-B、508-0405-11010-B。
2016年7月13日，深发公司认为深发家私厂兴建的宿舍楼属于历史遗留违法建筑，涉案《商铺租赁合同》为无效合同，应当予以解除，遂诉至原审法院。
原审法院认为，上述《商铺租赁合同》所涉铺位出租在房屋兴建过程中，且租赁期限长达35年，租金一次性缴付，并约定由蔡小金自行承担和缴纳管理、土地使用等费用及约定征收赔偿处理事宜，均表明涉案《商铺租赁合同》名为租赁合同，实为买卖合同。由于涉案宿舍楼现属于申报历史遗留违法建筑范围，涉案土地及地上建筑物的性质、权属均处于不确定状态，在行政主管部门尚未就涉案土地及地上建筑物作出相应处理前，人民法院无法对本案相关合同的效力、铺位返还等问题进行审查并作出处理，故深发公司的起诉不符合法定条件，应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第139条之规定，裁定：驳回深发公司的起诉。一审案件受理费1025元，退还深发公司。
再审期间，深发公司向本院提交如下证据：1、深发公司和深发家私厂的工商登记资料，主张两者是不同的主体，深发家私厂所遗留的债权债务并非由深发公司承接，而是由香港深发公司承接，深发公司不是本案适格主体。2、深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民撤3-1号民事裁定及（2017）粤0306民撤5-8号案件的开庭传票，主张香港深发公司已提起第三人撤销之诉。
蔡小金对深发公司提交的证据发表质证意见称：1、对证据一不予认可，上述证据与深圳市宝安区贸易工业局深外资宝复（2009）435号文件相抵触，该文件第一条已明确由深发公司承接深发家私厂的权利义务，故深发公司主张深发家私厂的权利义务由香港深发公司承接没有依据。2、对证据二没有异议。
鉴于深发公司提交的证据一工商登记资料加盖了“深圳市市场监督管理局政府信息公开专用章”，故本院对该证据予以采纳。深发公司提交的证据二，当事人均无异议，本院予以采纳。
本院再审查明，根据深发家私厂的工商登记资料，2009年5月26日，深圳市宝安区贸易工业局作出深外资宝复（2009）435号《关于设立外资企业“深发工艺家私（深圳）有限公司”的通知》，第一条：同意香港深发公司设立外资企业的申请，外资企业的名称为“深发工艺家私（深圳）有限公司”，该企业由来料加工厂“深圳市宝安区观澜深发家私厂”转型，经营期限为二十年。2009年10月13日，深发家私厂、香港深发公司及深圳市宝安外经发展有限公司签订《终止协议书》，载明各方于1988年2月1日签订的深宝轻协字（1988）第0107号协议将于2013年2月28日期满，由于深发家私厂转为三资企业继续经营，经各方协商同意终止协议。2010年12月10日，香港深发公司与深发家私厂出具《债权债务完结报告》，载明深发家私厂系由香港深发公司于1989年9月设立的来料加工工厂，于2009年5月申请不停产转型升级，2009年5月26日经深圳市宝安区贸易工业局批复设立“深发工艺家私（深圳）有限公司”，于2009年9月11日、9月19日，办结国税、地税等各项税务事宜，注销税务登记，现所有税费及员工工资均已结清，所有员工已妥善安置在转型后企业，即深发工艺家私（深圳）有限公司。
另查，深发工艺家私（深圳）有限公司于2009年6月16日经工商注册登记成立，性质为外商独资企业，股东为香港深发公司。2016年11月7日，深发工艺家私（深圳）有限公司变更名称为深发工艺红木（深圳）股份有限公司。
原审查明的其他事实清楚，本院再审予以确认。
本院再审认为，结合诉辩双方的意见，本案再审争议焦点为：一、深发公司是否为本案适格原告；二、原审裁定驳回深发公司起诉，依据是否充分。
对于争议焦点一，即深发公司是否为本案适格原告问题，本院再审认为，首先，根据深圳市宝安区贸易工业局深外资宝复（2009）435号《关于设立外资企业“深发工艺家私（深圳）有限公司”的通知》、深发家私厂与香港深发公司及深圳市宝安外经发展有限公司签订的《终止协议书》以及深发家私厂的《债权债务完结报告》，可以看出深发公司系由深发家私厂不停产转型升级而来，深发家私厂的所有员工也安置在转型后的深发公司，该转型升级已得到相关政府主管部门批准。其次，深发公司与深发家私厂均由香港深发公司投资设立，香港深发公司在上述文件中多次表述其投资设立的三来一补企业深发家私厂转为三资企业深发公司继续经营，表明香港深发公司同意深发家私厂的权利义务由深发公司承接，香港深发公司的上述行为系对其投资权益的自由处分，合法有效，应当具有约束力。最后，原审时，深发公司的股东仍为香港深发公司，深发公司提起本案诉讼，理应已得到香港深发公司的认可，故再审时，深发公司称其并非深发家私厂的承接主体，本案适格原告应为香港深发公司，不仅与事实不符，而且有违诚实信用原则，本院再审不予支持。
对于争议焦点二，即原审裁定驳回深发公司起诉的依据是否充分问题，本院再审认为，鉴于涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期限长达35年，租金为一次性缴付，且约定由承租人自行承担和缴纳土地使用费，以及约定了相关土地征收处理事宜，故原审裁定认定涉案《商铺租赁合同》名为租赁，实为买卖，并无不当，本院再审予以确认。由于涉案商铺未取得房地产产权登记证书，亦无证据显示其用地、建设已经法定有权机关批准，且涉案商铺现仍在行政主管部门历史遗留违法建筑审查过程中，深发公司诉请确认合同无效并返还涉案商铺的主张，涉及到相关建筑物及所占用土地的处理。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施。因前述不同的行政处理后果将影响到本案当事人之间财产权益关系的认定，故在行政主管部门对相关建筑物的合法性作出认定处理前，本案不应作为民事案件受理，而应由当事人先行向行政主管部门申请处理。因此，原审裁定驳回深发公司的起诉，处理正确，本院再审予以维持。
综上，深发公司的再审请求，理由不能成立，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：
维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初16343号民事裁定。
深发工艺红木（深圳）股份有限公司预交的再审案件受理费3900元，本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 许绿叶
审判员 李 力
审判员 刘 真
二〇一七年十二月十五日
书记员 姜瑞舟
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。
需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。
立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。