上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14285号
上诉人（原审被告）：上海惠沃广告装饰有限公司，住所地上海市青浦区公园路99号舜浦大厦二层B区296室。
法定代表人：张ＸＸ，执行董事。
委托诉讼代理人：文迪，上海东方环发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海海校科技发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东大道838号。
法定代表人：孙琦，董事长。
委托诉讼代理人：朱燕婷，上海市东高地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴亚兰，上海市东高地律师事务所律师。
上诉人上海惠沃广告装饰有限公司（以下简称惠沃公司）与被上诉人上海海校科技发展有限公司（以下简称海校公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初45604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月3日公开开庭进行了审理。上诉人惠沃公司的委托诉讼代理人文迪，被上诉人海校公司的委托诉讼代理人朱燕婷和吴亚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
惠沃公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海校公司一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由海校公司负担。事实和理由：XX路XX号房屋进行的系修缮行为，并非新建或者重建，根据相应的规定修缮行为不需要办理施工许可证或者建设工程规划许可证，且该修缮行为经上海市浦东新区发展计划局批准同意，故双方间签订的联建协议及补充协议均属有效。海校公司以其上级单位需要收回上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX号门面房屋（以下简称系争房屋）为由要求解除合同，但该情形并非因不可抗力因素导致合同不能继续履行，海校公司无权以此为由要求解除合同。双方的联建协议及补充协议应继续履行，惠沃公司无需将系争房屋返还海校公司。
被上诉人海校公司辩称，不同意惠沃公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
海校公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除海校公司、惠沃公司于2009年11月18日签订的《联建协议》；2、惠沃公司立即迁出位于上海市浦东新区XX路XX号门面房；3、本案诉讼费由惠沃公司承担。本案一审审理中，海校公司明确要求惠沃公司迁出并返还的房屋为位于上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX号门面房。
一审法院认定事实：2009年，海校公司与案外人上海A学校签订《房屋租赁合同》，双方约定上海A学校将位于上海市浦东新区XX路XX号的门面房按现状租赁给海校公司经营使用。租赁期限为二十年，从2009年1月1日到2028年12月31日止。双方在上述合同中还约定了其他事宜。
2009年11月18日，海校公司、惠沃公司签订《联建协议》，约定由乙方（即惠沃公司，以下同）对上海市浦东新区XX路XX号原汽车修理行进行改造。工程土建施工投资费用人民币380,000元由乙方承担，外围水电配套工程由甲方（即海校公司，以下同）投资。房屋改造后全部产权属于上海A学校所有。乙方拥有占总面积50%的房屋10年使用权，从房屋改造竣工，交付使用之日计算年限。即乙方可得到改造竣工后的房屋144平方米（以实际竣工面积为准）的10年使用权。改造后的房屋分配为：二楼归甲方使用，底楼归乙方使用10年。在房屋改造过程中及使用期限内，若因不可抗拒的因素造成协议无法继续执行，则本协议自行终止，由此引起改造投资损失的费用由乙方承担，该项地块空置损失由甲方承担；若因规划建设需要所建房屋被拆迁，则按国家有关动拆迁规定办理；若因甲方要求提前拆迁，则由甲方按乙方实际投资额的剩余价值赔偿乙方投资损失。乙方房屋10年使用期满后，如该房屋继续可使用，在同等租用条件下，乙方具有优先租赁权。上述协议还约定了其他事宜。
协议签订后，惠沃公司对上述房屋进行改造，将原一层的房屋墙体全部拆除后建造成二层结构房屋，并分隔为五间门面房。后惠沃公司使用上海市浦东新区XX路XX号四间底层门面房（该房屋加设门牌号由东向西依次为XX、XX、XX、XX号），该房屋西侧为通往二楼的楼梯间（门牌号XX号）。
2010年7月1日，海校公司、惠沃公司签订《补充协议》，双方约定，根据双方联建协议条款，乙方拥有占联建房总面积50%的底层房屋10年使用权，二楼归甲方使用。因通往二楼的楼梯占用底层一跨房屋约30.6平方米，由甲方使用，使乙方少得30.6平方米的房屋10年使用权。为此经甲、乙双方协商同意，甲方将位于联建房的西侧，游泳池东侧，沿商城路的一间门面房，面积23平方米房屋交乙方使用10年，作为补偿。上述协议签订后，海校公司将联建房的西侧，面积约23平方米的房屋（现门牌号12**号）交于惠沃公司使用至今。
2010年8月5日，海校公司、惠沃公司又签订《补充协议》一份，双方约定按甲乙双方签署的联建协议规定，乙方拥有协议规定的部分联建房10年使用权，使用期从2010年8月1日到2020年7月31日止。使用权期满后，房屋由学校收回。
2017年3月15日，海校公司委托律师向惠沃公司寄送《律师函》，告知惠沃公司因上级部门征用原因，要求惠沃公司最迟在2017年3月31日迁出、交还XX路XX-
XX号门面房。
一审法院另查明：海校公司、惠沃公司签订的《联建协议》中约定的上海市浦东新区XX路XX号（即为增加门牌号为XX、XX、XX、XX、XX号房屋）原属上海市浦东新区XX路XX号内房屋，该房屋为原所有权人上海B学校于1990年12月15日取得《房屋所有权证》房屋状况登记内的部分房屋。2005年12月9日，上海市浦东新区发展计划局对上海市XX办事处申报包括系争房屋在内的房屋改造申请予以批复同意，并要求项目涉及《上海市城市规划条例》内容的，按要求办理规划报批手续。2017年6月6日，上海市浦东新区市场监督管理局陆家嘴市场监管所、上海市浦东新区城市管理行政执法局执法支队陆家嘴街道中队、上海市公安局浦东分局梅园新村派出所联合向上海A学校发送《环境综合整治告知书》，该告知书告知上海A学校，上述三单位等执法管理部门将于2017年6月15日起，将开展联合整治行动，采取一切法律手段和长效管理措施，力治顽症固疾。郑重提醒无证建筑、无证无照经营出租户、经营者，请于2017年6月14日前自行整改。2017年7月11日，上述三单位联合又向上海A学校发送《环境综合整治告知书》，该告知书提醒业主和经营者于2017年7月25日前对XX路XX号至XX号、XX路XX号至XX号共13处无证建筑、无证经营行为进行自行整改。
本案一审审理中，一审法院向海校公司、惠沃公司释明涉案合同和协议的效力后，海校公司认为双方之间签订的合同和补充协议均为无效，除提出的诉讼请求外，无其他法律后果需在本案中处理。惠沃公司认为，如果合同无效，过错在海校公司，相应的法律后果将另案主张。
一审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据海校公司、惠沃公司签订的《联建协议》所约定惠沃公司提供资金并改造成系争房屋，房屋建成后惠沃公司不另行支付使用费即可使用系争房屋十年等内容，双方之间实际为房屋租赁合同关系。因系争房屋的新建或者改建均没有取得建设工程规划许可证，故双方签订的上述《联建协议》无效。根据双方分别于2010年7月1日、8月5日签订的两份《补充协议》约定，因海校公司未使用《联建协议》中的部分房屋，故海校公司将位于上海市浦东新区XX路XX给惠沃公司补偿使用，实际为双方调换使用部分租赁房屋，而所调换的上述房屋亦系未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故双方签订的上述两份《补充协议》亦均为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于双方签订的《联建协议》和《补充协议》均无效，故惠沃公司因上述合同取得的涉讼房屋应返还给海校公司。对于合同无效的其他法律后果，海校公司、惠沃公司均表示不需处理，故在本案中不作处理，海校公司、惠沃公司可另行主张。
一审法院审理后于2017年9月4日作出判决：一、上海海校科技发展有限公司、上海惠沃广告装饰有限公司于2009年11月18日签订的《联建协议》、2010年7月1日、2010年8月5日分别签订的两份《补充协议》均无效；二、上海惠沃广告装饰有限公司应于判决生效之日起十五日内迁出位于上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX号门面房，并将上述房屋返还上海海校科技发展有限公司。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海惠沃广告装饰有限公司负担。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，系争房屋中的XX、XX、XX、XX号房屋为上海市浦东新区XX路XX号房屋改建而来，但上述房屋并未取得房地产权证，其改建行为也未办理建设工程规划许可证，而系争房屋中的1246号房屋同样不具有房地产权证或建设工程规划许可证，故上诉人与被上诉人间就系争房屋确立的房屋租赁合同关系应属无效，一审法院对涉案《联建协议》及《补充协议》性质及效力的认定，并无不当，本院予以维持。上诉人关于涉案《联建协议》及《补充协议》有效并应继续履行的上诉意见，于法相悖，本院予以驳回。涉案《联建协议》及《补充协议》被依法认定为无效后，上诉人占用系争房屋的依据已不存在，故应向被上诉人返还系争房屋。被上诉人要求上诉人退出系争房屋并返还被上诉人的诉讼请求，本院同样予以支持。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人惠沃公司的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元,由上诉人上海惠沃广告装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年二月十二日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……