上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初1174号
原告上海杨王综合市场经营管理有限公司。法定代表人季国清，总经理。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。委托代理人周聪，上海方英律师事务所律师。被告蔡书义。委托代理人邹佳莱，上海市彭旨平律师事务所律师。原告上海杨王综合市场经营管理有限公司（以下简称杨王市场）诉被告蔡书义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。审理期间，被告蔡书义曾提出反诉，但蔡书义未能在本院规定期间缴纳反诉费，故对蔡书义的反诉请求本院按撤诉处理。原告委托代理人徐叶花、周聪和被告蔡书义及其委托代理人邹佳莱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨王市场诉称，2014年9月9日，原、被告双方签订《仓库出租协议》一份，约定蔡书义承租杨王市场位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX号的简易大棚（925平方米），协议还约定了租金等事项。2015年8月，杨王市场收到区规土局书面通知，该处房屋系违章建筑，要求限期拆除。杨王市场在收到通知后，立即通知了蔡书义，并与蔡书义协商相关事宜。但，经双方多次协商，均未果。故，不得不诉讼来院，要求法院判令：1、确认原、被告于2014年9月9日签订的《仓库出租协议》无效；2、蔡书义立即将位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX号的房屋（925平方米）返还给杨王市场；3、蔡书义支付房屋占有使用费暂18,778元（自2015年12月31日起至实际搬离日止，按每日647.50元计算）；4、蔡书义支付物业管理费暂7,708元（以925平方米为基数，自2015年9月1日起至实际返还日止，按每年每平方米25元计算）；5、本案诉讼费由蔡书义承担。杨王市场对其诉称意见向本院提供如下证据：一、仓库出租协议一份，拟证明双方就租赁关系达成的权利义务约定；二、上海市杨王综合市场管理协议1份，拟证明双方就市场管理权利义务的约定。蔡书义辩称，杨王市场应当知道未取得房产证的房屋不得出租，蔡书义系外来人员不知道上海的政策。杨王市场故意将无房产证的房屋出租给蔡书义导致合同无效，应当就蔡书义的损失承担赔偿责任。蔡书义为其辩称意见提供了如下证据：一、装修估算明细表1份，拟证明装修的损失；二、货物搬运估算表1份，拟证明货物搬运的费用；三、收据一组，拟证明蔡书义支付的押金、租金和物业管理费用；四、东大棚仓库租期到期通知书1份，拟证明杨王市场提出租金和物业管理费的调整；五、2009年9月1日双方签订的《仓库租赁合同》1份，拟证明双方对于仓库不得用于经营的条款取消，故蔡书义投入了各项装修。经庭审质证，蔡书义对杨王市场提供的证据的真实性均无异议。杨王市场对蔡书义提供的证据1、2真实性不予认可，认为系蔡书义自己制作，且按照合同约定有装修杨王市场也不作赔偿；对证据3、4、5的真实性无异议，但认为2009年的合同已经到期，与本案无关，应按新合同条款履行。本院对上述双方无异议的证据的真实性予以确认；但蔡书义提供的证据1、2系蔡书义自己制作，不具有证据的形式要件，不作为本案认定案件事实的依据。经审理查明，2009年9月1日，杨王市场和蔡书义曾签订《仓库租赁合同》，由蔡书义租赁杨王市场位于上海市奉贤区金海公路XXX弄98、99号925平方米仓库，该合同至2014年8月30日到期。2014年9月9日，双方续签了《仓库出租协议》，约定杨王市场将位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX号925平方米简易大棚出租给蔡书义做仓库使用，租赁期从2014年9月1日起至2015年8月31日止。合同还约定，协议到期后，如杨王市场需要用该仓库蔡书义承诺无条件将该仓库归还给杨王市场（不需要杨王市场任何赔偿和搬迁费以及不需要杨王市场安排任何仓库），蔡书义应在此协议到期后十五天内将仓库清理完毕还给杨王市场（如无法清理该仓库所造成一切后果自负）。此房作为仓库使用，蔡书义不得装修，私自装修一切后果自负，杨王市场不作任何赔偿。同日，双方签订《市场管理协议》，约定由杨王市场作为管理方对市场进行管理。协议还明确，蔡书义承诺所租大棚内的局部装修，只做样品展示之用，今后如杨王市场统一规划需要拆除大棚的，所有的装修不得向杨王市场要求任何赔偿，无条件服从杨王市场的规划要求。管理费按20元每年每平方支付。上述协议签订后，蔡书义按约支付一年的租金和物业管理费。2015年8月6日，杨王市场向蔡书义发出《东大棚仓库租期到期通知书》，告知蔡书义租赁期限将到期，如续租到市场部办理手续支付租金和物业管理费。并告知2015年9月1日起的租金按每日每平方米0.75元，物业管理费按每年每平方米25元计算。嗣后，蔡书义支付了至2015年12月2日的租金60,000元。另查明，系争租赁大棚既没有建设工程规划许可证，也没有房地产权证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案杨王市场出租的位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX号大棚，至本案审理终结未取得建设工程规划许可证，故本院认为杨王市场与蔡书义签订的《仓库出租协议》无效。基于合同无效，现双方对返还系争租赁房屋均无异议。但对于房屋占有使用费、物业管理费及损失赔偿问题存在争议。根据法律规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。杨王市场要求蔡书义支付自2015年12月3日起的房屋占有使用费及2015年9月1日起的物业管理费，于法无悖，本院予以支持。对于蔡书义支付的押金，杨王市场同意予以返还，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告上海杨王综合市场经营管理有限公司与被告蔡书义于2014年9月9日签订的《仓库出租协议》无效；二、被告蔡书义于本判决生效后十日内将位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX号房屋返还原告上海杨王综合市场经营管理有限公司；三、被告蔡书义于本判决生效后十日内支付原告上海杨王综合市场经营管理有限公司房屋占有使用费（房屋占有使用费的计算方式：自2015年12月3日起至蔡书义实际返还日止，按每天647.50元计算）；四、被告蔡书义于本判决生效后十日内支付原告上海杨王综合市场经营管理有限公司物业管理费（物业管理费的计算方式：自2015年9月1日起至蔡书义实际返还日止，按每年23,125元计算）；五、原告上海杨王综合市场经营管理有限公司于本判决生效后十日内返还被告蔡书义押金2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由被告蔡书义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一六年四月二十六日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人们共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。