四川省绵阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）绵行终字第59号
上诉人（原审原告）陆亚，女，汉族。
委托代理人向凤熬，四川川北律师事务所律师。
委托代理人李智蒲，四川川北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）盐亭县人民政府。
法定代表人袁明，系该县县长。
委托代理人冯亚光，盐亭县人民政府办公室副主任、法制办主任。
委托代理人何竞东，四川川北律师事务所律师。
原审第三人陈伟，男，汉族。
原审第三人张碧玉，女，汉族。
上列二原审第三人共同的委托代理人赵洪碧，男，汉族，系村民委员会推荐。
上诉人陆亚诉上诉人盐亭县人民政府及原审第三人陈伟、张碧玉房屋行政登记一案，不服盐亭县人民法院（2014）盐行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人陆亚的委托代理人向凤熬、李智蒲，上诉人盐亭县人民政府的委托代理人冯光亚、何竞东，原审第三人张碧玉及其与原审第三人陈伟共同委托的代理人赵洪碧等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，原告陆亚生于1992年8月15日，系左思义、陆贵琼之婚生女，一直随父母生活、学习。其父左思义多年在盐亭县城从事工程建设和房地产开发。1998年因盐亭县高等级公路工程建设的需要，将原告陆亚位于云溪镇红光四社的房屋纳于拆迁范围，并同意唐X等三户按城市规划自拆自建。2002年10月，当时年仅10岁的原告陆亚与唐X签订了一份《联合建房协议》。协议签订后，该房屋由原告陆亚之父左思义承建。2003年12月29日，原告陆亚在建成的房屋中取得一楼2间门面房屋，并在盐亭县房地产管理所进行了初始登记。其内容为：房屋所有权人为陆亚，房屋坐落为云溪镇城东路，设计用途为商业服务，建筑面积为102.30平方米，房屋产权证号为盐房权证县房监字第00000086**，发证机关为盐亭县人民政府。在取得房屋所有权证时，原告陆亚年仅11岁，该房屋一直由原告陆亚的父母左思义、陆贵琼管理、使用。
2010年4月15日，左思义以原告陆亚委托代理人的名义，将2间门面房屋以30万元的价格出让给了第三人陈伟，并签订了《房产出让协议》，载明：经双方共（自）愿协议，原房屋产权人陆亚（委托其父亲左思义）将盐亭县云溪镇城东路（嫘祖大桥旁）两间门面房建筑面积102.30平方米、原房产证号（0000008615）出售给陈伟，计价金额为人民币30万元。左思义完善出让的一切手续，此协议签字生效。原告陆亚之父左思义在出卖房处代签陆亚名字，在陆亚名字后面括号里签本人左思义和陆贵琼名字并捺指印，陈伟在买方处签名、捺指印。协议签订当日，原告之父左思义与第三人陈伟到盐亭县房地产管理所申请办理转移登记。2010年4月18日，原告之父左思义与第三人陈伟在申请房产转移登记时，为了达到少纳税的目的，又签订了一份《房产出让协议》，将房产交易价格改为16万元。2010年5月4日，原告陆亚之父左思义代表原告陆亚与第三人陈伟签订了《房地产买卖契约》，载明房地产成交价格为16万元，左思义在售房方处代原告陆亚签名、捺�印、代陆贵琼签名、捺指印，第三人陆伟在购房处签名、捺指印，交易登记机关在登记意见栏加盖“该户经审查交易资料齐全，给予办理交易登记手续”条形印章和盐亭县房地产交易专用章。同时，原告陆亚之父左思义和第三人陈伟向盐亭县房地产管理所提供了本人身份证复印件、原告陆亚常住人口登记卡复印件、盐房权证县房监字第00000086**号房产证原件、所有权登记申请表、《房产出让协议》、《房地产买卖契约》、共有约定书、房屋转移登记申请声明、房产测绘平面图等材料。在出让房屋和申请房屋转移登记时，原告陆亚年仅17岁零8个月，系未成年人。2011年5月5日，左思义以原告陆亚名义在盐亭县地方税务局缴纳了销售收入为16万元的税金计人民币14320元，第三人陈伟缴纳税金计人民币6480元。2011年5月11日，盐亭县房地产管理所批准同意转移登记，并向第三人�伟、张碧玉颁发了盐房权证县房监字第000183**号房屋产权证，载明：房屋所有权人为陈伟，共有人为张碧玉，登记时间为2011年5月11日，登记类型为转移，房屋登记机构为盐亭县人民政府，并加盖了盐亭县人民政府行政印章。该房屋批准转移登记时，原告陆亚已年满18岁又9个月，属成年人。
2012年3月，原告陆亚作为申请人，将盐亭县房地产管理所作为被申请人、陈伟、张碧玉作为第三人，向被告盐亭县人民政府申请行政复议，认为第三人在原告家人全不知晓的情况下编造虚假《出让协议》，且出让金显失公平。同时，被申请人盐亭县房地产管理所在登记中未进行严格审查，在原告没有到场、没有提供为未成年人利益的书面保证、没有出让金收据的情况下进行转移登记，严重损害了陆亚的合法权益，请求依法纠正，恢复陆亚的产权登记。2013年11月28日，被告盐亭县人民政府认为：盐亭县房地产管理所在本案房产转移登记中，依法只对陆亚提交的有关证明材料进行形式审查，没有对材料进行真实性等实质审查的义务；同时，盐亭县房地产管理所在审批同意对本案所涉房屋进行转移登记时，陆亚已满18周岁，不属于未成年人，其请求纠正盐亭县房地产管理所对本案所涉房屋转移登记的理由不能成立，依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定，作出盐府行复决字（2012）3号行政复议决定书，维持盐亭县房地产管理所作出的盐房权证县房监字第000183**号房产转移登记。
在诉讼和庭审中，针对最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人�法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，经释明后征求原告的意见，原告明确表示认可买卖关系，对基础的买卖关系不持异议。
同时查明，2010年4月15日，原告陆亚之父左思义以原告陆亚名义与第三人陈伟签订《房产出让协议》后，将出让的2间门面房屋交付给第三人陈伟所有，第三人陈伟取得该房屋后一直占有、使用至今。原告陆亚之父左思义多年在盐亭从事工程施工建设和房地产开发。2011年左右，原告陆亚之父左思义因在外拆借资金数额较大，无力偿还，现下落不明。
原审法院认为，人民法院审理行政案件，以事实为根据，以法律为准绳，对具体行政行为是否合法进行审查。本案系房屋转移登记所引发的行政登记案件。原、被告、第三人争执焦有四点：第一，被告作出的�屋转移登记行为是否违法；第二，被告作出的盐房权证县房监字第000183**号转移登记的房产证是否撤销；第三，被告的主体资格是否适格；第四，原告提起的行政诉讼是否超过法定诉讼时效。关于被告作出的房屋转移登记行为是否违法的问题。本案中，虽然盐亭县房地产管理所收到了原告之父左思义与第三人提交的个人身份证明、《房产出让协议》、《房地产买卖契约》、属原告原初始登记的房产证原件和申请办理房屋转移登记等有关材料，但是盐亭县房地产管理所受理房屋转移登记时，原告不满18周岁，属未成年人，未依法按照中华人民共和国建设部第168号令《房屋登记办法》第十四条：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成�人利益的书面保证”的规定，未要求原告之父左思义提供涉及未成年人陆亚利益的书面保证。且在审核、发证时原告陆亚已满18周岁，属成年人，亦未将原告陆亚通知到场征求意见，以切实保护原告陆亚的合法权益，其登记行为明显违反了这一规章的规定，损害了原告陆亚的利益，原告陆亚要求确认被告作出的盐房权证县房监字第000183**号房产转移登记行为违法的主张符合法律规定，予以支持。关于被告作出的房屋转移登记是否撤销的问题，2010年4月15日，原告陆亚未满18周岁，属未成年人，其父左思义在没有任何证据证明原告陆亚授权和未提供为未成年人利益书面保证的情况下，处分了为原告陆亚管理的财产，将原告陆亚所有的房产有偿转让给了第三人陈伟、张碧玉，双方约定的价款为30万元比较合理，且原告在诉讼和庭审中，明确表示认可买卖关系，对基础的买卖关系不持异议，足以证明原告认可30万元的转让价格和转让的行为。同时，双方签订了《房产出让协议》，并将转让的房产依据法律规定进行了转移登记，且第三人在转让过程中没有恶意，完全相信转让的真实性。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权”；第（一）项：“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”；第（二）项：“以合理的价格转让”；第（三）项：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”之规定，为了保护交易安全，维护交易财产的正常秩序，促进市场经济的有序发展，第三人取得房产所有权的行为符合善意取得的构成要件，属善�取得行为，予以认定。依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，原告陆亚要求撤销房屋转移登记行为的主张不能成立，不符合法律规定，不予支持。关于被告的主体资格是否适格的问题，中华人民共和国建设部早在2008年1月22日就制订了《房屋登记办法》，第四条明确规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理”，虽然本案涉及的房屋登记机构是盐亭县房地产管理所，但是在转移登记的盐房权证县房监字第000183**号房屋所有权证书上登记机构明确是被告盐亭县人民政府，并加盖了被告盐亭县人民政府行政印章，足以证明登记机构是被告盐亭县人民政府。为此，被告认为被告在本案中的主体资格不适格的主张与客观事实不符，不予支持。关于原告提起的行政诉讼是否超过诉讼时效的问题，在房产转移登记过程中，从原告之父左思义和第三人提供的材料看，原告陆亚并不在场，被告在2011年5月11日作出房屋转移登记的具体行政行为后，也没有任何证据证明原告陆亚知道房屋转移登记的具体行政行为内容。依照最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”之规定，房屋属于不动产，原告陆亚从知道或者应当知道房屋转移登记具体行政行为内容之日起20年内享有起诉的权利。而原告陆亚在2011年5月11日被告作出房屋转移登记的具体行政行为后，于2013年12月13日向本院提起行政诉讼，并未超过法定的诉讼时效。被告认为原告的起诉应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条“三个月期限”的规定，而《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定的是公民、法人或者其他组织知道行政机关作出的具体行政行为内容，显然与本案的客观事实不符，原告对其权利的主张并未超过法定的诉讼时效，被告所持理由不符合法律规定，法院不予支持。为此，为了保护公民、法人和其他组织的合法权益，维护和监督行政机关依法行使行政职权，根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，经院审判委员会讨论决定，判决：被告盐亭县人民政府于2011年5月11日作出的盐房权证县房监字第000183**号房产转移登记行为违法。案件受理费50元，由被告盐亭县人民政府承担。
宣判后，上诉人陆亚不服，以“原判认定事实不清，认定原审第三人善意取得房屋的证据不足，适用法律错误”等为由，提出上诉，请求：依法撤销原判，支持其一审诉讼请求。
上诉人盐亭县人民政府不服，以“1.原判适用法律不当，原告的起诉已超过法定诉讼时效，应当依法驳回起诉；2.2011年5月11日房屋登记机关作出产权证明时，原告已满18周岁，不具备审查（提交未成年人利益书面保证）的法定义务，申请房屋登记应依法提交相关资料是申请人的法定义务，未成年人申请登记提交相关资料是监护人的法定义务，房产登记机关对申请登记资料具有审查的法定义务，故所诉行政行为不违法而是合法；3.原告在未成年时其父是房产登记的代理人，但原告成年后未向房产登记机关告知其父没有代理权，导致房产登记机关相信之前由其父实施的一系列的代理行为的基础上仍有代理权，故即使未通知原告到场也不违反法律规定。”为由，提出上诉，请求二审法院撤销原判，依法驳回上诉人陆亚的起诉；本案一、二审诉讼费由上诉人陆亚承担。
上诉人与被上诉人及原审第三人在原审法院提供的证据已随案移送本院。
经二审开庭审理查明的事实和证据与原审法院判决认定的事实、证据一致，本院依法予以确认。
本院认为：根据中华人民共和国建设部第168号令《房屋登记办法》第十四条“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记�，还应当提供为未成年人利益的书面保证”及第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”的规定，上诉人盐亭县人民政府在办理上诉人陆亚的监护人左思义代为申请房屋转移登记时，明知所申请登记的房屋是上诉人陆亚的，且上诉人陆亚系未成年人，但上诉人盐亭县人民政府并未要求其监护人左思义提供涉及上诉人陆亚利益的书面保证，虽然在审核、发证时，上诉人陆亚已满十八周岁，属成年人，但根据《房屋登记办法》第七条第一款“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。”的规定，现上诉人盐亭县人民政府将该程序中申请、受理与审核、发证分离显然不当，且上诉人盐亭县人民政府在审核、发证时，明知上诉人陆亚已属成年人，既未要求上诉人陆亚的监护人左思义提交授权委托书，又未通知上诉人陆亚到场征求意见，其登记行为损害了上诉人陆亚的利益。为此，上诉人盐亭县人民政府的房产转移登记行为违法。另根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，本案上诉人盐亭县人民政府的房产转移登记行为虽然违法，但本案现有证据可以证明原审第三人陈伟、张碧玉取得涉案房屋房产所有权的行为，属善意取得的行为，故应依法判决确认上诉人盐亭县人民政府房产转移登记行为违法，但不撤销其登记行为。关于本案的起�期限问题。根据最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条关于“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，本案现有证据证明，上诉人陆亚于2012年3月份知道了被诉具体行政行为，并于2013年12月13日向原审法院提起行政诉讼，故上诉人陆亚提起行政诉讼并未超过法定2年的起诉期限。为此，上诉人陆亚及上诉人盐亭县人民政府的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，审判程序合法，但适用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条不当，依法应予纠正，鉴�本案实体处理结果正确，本院对原审判决依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陆亚负担50元，上诉人盐亭县人民政府负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 李
审 判 员 魏继军
代理审判员 向 茜
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 张 挺