福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第4336号
原告永安天立物业管理有限公司，住所地永安市巴溪大道1599号蝶翠山水小区3栋2层。组织机构代码：69664006-4。
法定代表人曾齐文，总经理。
委托代理人郑春辉、陈广华。
被告黄圣燔，男，1968年7月23日出生，汉族，住永安市。
原告永安天立物业管理有限公司与被告黄圣燔物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑春辉到庭参加了诉讼。被告黄圣燔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2011年12日接管永安市蝶翠山水小区物业，在《前期物业服务合同》中约定：由原告按有关法规规定提供各项物业服务，被告按建筑面积每平方米每月0.78元交纳物业服务费，如果被告拖欠物业服务费，原告按拖欠数额总额加收日3‰违约金。从签订协议至今，原告完全履行了该协议约定的服务事项和义务，但被告却未全面履行交纳物业服务费之义务，至今仍拖欠原告从2012年5月20日至2015年9月20日的物业服务费、公摊水电费等共计3593元。被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费2993元、公摊费600元及违约金5121元，合计8714元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告的诉讼请求第一项明确为：被告向原告支付物业服务费2394元（95.93平方米×0.78元／平方米×32个月，从2013年1月20日算至2015年9月20日）、公摊费600元（从2013年1月算至2015年8月）及违约金222.69元（按上述拖欠物业服务费月份、以每月物业服务费74.83元、日0.2‰的标准，分别从每月应缴纳物业服务费的次月1日算至2015年9月20日），合计3216.69元。
被告黄圣燔未作答辩。
经审理查明：永安市蝶翠山水楼盘系福建明泰置业有限公司开发建设。2009年11月5日，原告与福建明泰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为永安市蝶翠山水小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每平方米每月0.78元，物业服务费由原告向业主或物业使用人直接收取，公共设施（不含地下车位）的用电、用水等费用由业主按建筑面积共同分摊，由原告代为收取。物业服务费的起收日为原告正式接管福建明泰置业有限公司移交的物业管理之日；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补齐应交的物业服务费用外，还应按每天应交物业服务费千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限两年，自向原告移交物业管理之日起算，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止；合同期满前一个月，业主委员会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，福建明泰置业有限公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。该合同还对其他事项作了约定，但未约定物业服务费的具体缴纳期限。原告于2011年11月5日与福建明泰置业有限公司办理物业承接移交手续接管该小区物业，依约开始提供物业服务。上述前期物业服务合同到期后，该小区的业主委员会尚未成立，原告与福建明泰置业有限公司未就延长合同期限达成协议，福建明泰置业有限公司亦未选聘新的物业管理企业，故2013年11月5日之后该小区仍由原告继续提供物业服务。该小区业主委员会成立后，原告与该小区业主委员会于2014年11月8日签订《物业管理服务合同》，继续为该小区提供物业服务至2015年9月20日。原告与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定：原告以建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为每平方米每月0.78元；电梯的年检费、消防设施、监控设施、智能化设施的维保费由业主按户公摊，以上公摊的费用从业主交纳的预收公共公摊水电费中支出；物业服务费（不包含电梯、公共照明用电和公共用水的水、电费）每半年交纳一次，每次交纳时间为每半年起始的15日内；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费及公摊费用的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之五交纳滞纳金；物业服务期限为壹年，从2014年11月10日至2015年11月9日止。该合同还对其他事项作了约定。
永安市蝶翠山水小区11幢4单元902室房产的业主原系案外人罗志平，该房产建筑面积为95.93平方米，被告黄圣燔于2013年1月取得该房产的所有权，成为该房产的业主，被告黄圣燔取得该房产所有权后未交纳过相应的物业服务费用，至今尚欠从2013年1月20日至2015年9月20日期间共32个月的物业服务费用；2013年1月至2015年8月期间被告还应支付水电公摊费（含电梯年检费）600元，该费用原告已先行垫付。原告曾向被告书面催讨上述费用未果，故诉至法院，引发本案讼争。
上述事实，有原告提供的永安市房产登记情况查询结果证明、《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》、蝶翠山水业主名单、物业服务费催缴通知书照片、物业承接移交书、公摊明细表及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审查证，可以采信。
本院认为，原告作为物业服务单位与永安市蝶翠山水小区的建设单位签订的《前期物业服务合同》及与该小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对双方均具有约束力，原告依照《前期物业服务合同》约定为被告所有的永安市蝶翠山水小区11幢4单元902室房产提供了物业管理服务，并在合同到期后继续提供物业服务直至该小区业主委员会成立，该小区业主委员会成立后，原告又与之签订了《物业管理服务合同》，期间继续提供物业服务至2015年9月20日，被告作为该房产的业主理应向原告支付相应的物业服务费，原告要求按0.78元／平方米计算物业服务费，合理合法，故被告应支付给原告尚欠的2013年1月20日至2015年9月20日期间共32个月的物业服务费2394元（95.93平方米×0.78元／平方米×32个月）；被告应承担2013年1月至2015年8月期间的公摊水电费（电梯年检费）600元，该费用由原告先行垫付，被告应当将该费用支付给原告。鉴于《前期物业服务合同》中未对物业服务费缴纳的具体时间进行约定，且《前期物业服务合同》到期后至2014年11月9日，原告系在没有合同依据的情况下继续提供物业服务，因此，原告要求被告支付2014年11月10日之前的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付2014年11月10日之后的违约金，有其与该小区签订的《物业管理服务合同》为凭，理由充分，应予支持，根据《物业管理服务合同》的约定，被告应于每半年起始的15日内支付半年的物业服务费用，因此，原告主张的违约金应从被告每期逾期交纳物业服务费之日起计算，故原告主张的违约金应为36.27元（具体计算方式附后）。被告黄圣燔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和答辩的权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告黄圣燔应于本判决生效后七日内支付原告永安天立物业管理有限公司2013年1月20日至2015年9月20日期间的物业服务费2394元、2013年1月至2015年8月期间的公摊费600元及逾期付款违约金36.27元，合计3030.27元；
二、驳回原告永安天立物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半），由被告黄圣燔负担。
本判决为终审判决。
审判员 钟增贵
二〇一五年十二月一日
书记员 彭登攀
附违约金计算方式：
1、2014年11月10日至2015年5月9日期间共6个月的违约金，应从2014年11月26日算至2015年9月20日，共299天，违约金为：95.93元／平方米／月×0.78元／月×6个月×0.2‰×299天＝26.85元；2、2015年5月10日至2015年9月20日期间共4个月零10天的违约金，应从2015年5月26日算至2015年9月20日，共118天，违约金为：95.93元／平方米／月×0.78元／月×5个月零10天×0.2‰×118天＝9.42元。以上合计36.27元。
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。