上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6281号
上诉人(原审原告、反诉被告)：蒋林华，男，1965年1月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海金洲管道有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：史霄云，总经理。
委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘琪，上海衡茂律师事务所律师。
上诉人蒋林华因与上海金洲管道有限公司(以下简称“金洲管道公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初14104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋林华上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判金洲管道公司返还蒋林华已收租金人民币(以下币种均为人民币)20,000元；2、撤销一审判决第四、五项，改判驳回金洲管道公司的一审反诉请求；3、对蒋林华应当支付的房屋使用费的标准和支付期间重新确定；4、对诉讼费的承担重新作出处理。事实和理由：1、蒋林华与金洲管道公司签订租赁协议，约定蒋林华向金洲管道公司承租位于上海市青浦区外青松公路XXX号B08/B10商铺(以下简称“系争商铺”)，该系争商铺的租赁合同已经一审法院判决确认为无效合同，合同无效后应当返还财产，因此，蒋林华要求返还租金的请求应当得到支持；2、金洲管道公司的反诉请求是基于租赁合同有效的基础之上，现该租赁合同已被确认为无效，所以金洲管道公司的反诉请求已经没有基础，不应得到支持；3、在签订租赁协议过程中，蒋林华处于弱势地位，没有正当的理由蒋林华无权拒付租金，产生现在的争议，完全是因为系争商铺为违章建筑，无法办出营业执照，过错责任在于金洲管道公司，且系争商铺于2016年9月开始就已经停电，蒋林华根本无法正常使用系争商铺，因此，蒋林华只应承担部分商铺租金；4、关于腾退商铺的争议，目前存留在系争商铺内的财物属于蒋林华的私有财产，在蒋林华的损失未得到补偿之前金洲管道公司无权要求蒋林华腾退系争商铺。综上，蒋林华请求二审法院支持其上诉请求。
金洲管道公司辩称，不同意蒋林华的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。金洲管道公司对于系争商铺的租赁合同被确认无效没有异议，但在租赁合同无效的情况下，蒋林华仍实际使用、占有系争商铺，所以蒋林华理应支付占有期间的租金及使用费；商铺停电问题，因为蒋林华在系争商铺的电卡储值耗尽后未去充值，才导致系争商铺无电可用，所以系争商铺的停电问题和金洲管道公司无关，蒋林华以此要求重新认定房屋使用费标准及支付期间没有依据；现经过金洲管道公司与多方协商，系争商铺可以实际使用，暂时不会进行拆除，但并没有书面文件对此予以确认。综上，金洲管道公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。
蒋林华向一审法院起诉请求：1、确认蒋林华、金洲管道公司签订的房屋租赁合同无效；2、金洲公司返还房租20,000元、押金10,000元。
后金洲管道公司向一审法院提出反诉请求：1、判令蒋林华立即腾退系争商铺；2、判令蒋林华向金洲管道公司支付租金(按每月6,789元的标准，自2016年8月计算至实际腾退之日止)；3、判令蒋林华向金洲管道公司支付逾期支付租金的违约金9,504.60元(以7个月未付租金的20%计算)。
一审中，蒋林华诉称，蒋林华与金洲管道公司于2015年11月21日签订租赁协议，约定蒋林华向金洲管道公司租赁系争商铺，租期自2015年11月21日起至2017年11月20日止，每月租金为6,789元，以三个月为一个支付期，先付租金后使用房屋；自合同签订3日内，蒋林华应向金洲管道公司支付自2016年4月1日起至2016年6月30日租金20,367元、保证金10,000元，保证金不作为预付租金，金洲管道公司应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后、蒋林华交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、有线电视费、排污费、公摊费等应付款项后30天内无息返还蒋林华，当蒋林华有任何拖欠应付款及其他款项时，金洲管道公司有权从该保证金中优先偿付，剩余部分无息返还蒋林华；蒋林华承诺仅展示、销售“格莱斯”“意利宝”此牌子的瓷砖经营事宜，其它均不经营，蒋林华于2015年12月10日进场装修至2016年1月10日装修完毕，达到适合开业的状态。合同另约定了其他事项。合同签订后，蒋林华支付了首期租金20,000元、保证金10,000元，经销产品的上家为蒋林华提供资金装修了该商铺，并进行商品出样等投资。蒋林华于2016年1月开始装修，于2016年3月左右进场，双方约定于2016年5月1日起计算房租，但直到2016年6月20日，金洲管道公司才为蒋林华办出名称为上海华牧建材商行、投资人为蒋林华的个人独资企业营业执照，且营业执照上的经营场所是外青松公路XXX号1幢3层B区397室，与系争商铺门牌号不符。2016年6月23日，蒋林华收到上海市青浦区市场监督管理局发出的《无照经营责令改正通知书》，该通知书称蒋林华在上海市青浦区外青松公路XXX号擅自从事无证销售陶瓷的行为，要求蒋林华停止无照经营行为，取得营业执照后方可从事相关经营活动，同时蒋林华还收到青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组发出的《告知书》，要求蒋林华在8月30日前将经营工具、产品、违章搭建等清理拆除完毕。蒋林华才意识到房屋租赁合同被欺诈的事实，于是停止支付被告租金。金洲管道公司采取欺诈的手段，将违章建筑铺面出租给蒋林华，对蒋林华经营权益造成毁灭性的损害后果。金洲管道公司基于无效合同取得的租金和押金应予返还。蒋林华租金确实支付至2016年7月底。因责任主要在金洲管道公司，违法建筑不应该出租给蒋林华，租赁合同应该是无效的。现蒋林华因为存在装修损失而不愿意搬离。蒋林华有效经营时间是自2016年5月起至2016年6月23日整改通知发出前。蒋林华于2016年11月看到了金洲管道公司发出的解除合同通知函。
一审中，金洲管道公司辩称，确认双方签订租赁合同的事实，蒋林华支付了2016年5月至7月租金20,000元、保证金10,000元。不同意蒋林华诉讼请求，金洲管道公司并未采取欺诈的手段跟蒋林华签署合同，系争商铺确实无产权证、无规划许可证和建设施工许可证，但双方在签署合同的时候均知道房屋的产权情况，金洲管道公司现在还是在跟相关部门沟通办理手续，而且蒋林华还在商铺内正常经营获得收益，没有受到任何相关部门的拆迁或者勒令停止营业的具体措施的阻止，故租金不应退还。双方合同第六条第2项约定：蒋林华逾期交付租金，每逾期一日，由金洲管道公司按月租金金额的5%收取违约金，如蒋林华拖欠租金达10日时，则视为蒋林华自动放弃承租物业，金洲管道公司有权单方面解除合同，在合同解除后，经金洲管道公司通知7日内蒋林华仍不予缴纳所拖欠租金的，视为放弃保证金及蒋林华留置于房屋内的所有物品的所有权，在处置前无需通知蒋林华。故应视为蒋林华放弃保证金，不应予以返还。蒋林华拖欠自2016年8月起的租金未付，根据双方合同第六条第2项约定，金洲管道公司于2016年10月31日向蒋林华发出解除合同通知函，通知蒋林华结算房租、违约金等费用并腾退房屋。但蒋林华至今未腾退房屋、拒绝交纳房租和使用费。
综上，一审中，蒋林华与金洲管道公司无争议之事实认定如下：1、双方于2015年11月21日签订租赁合同，约定由蒋林华承租系争商铺，租期为2015年11月21日起至2017年11月20日止，每月租金为6,789元，合同签订后，蒋林华支付了租金20,000元以及保证金10,000元；2、租赁合同第六条第2项约定：蒋林华逾期交付租金，每逾期一日，由金洲管道公司按月租金金额的5%收取违约金，如蒋林华拖欠租金达10日时，则视为蒋林华自动放弃承租物业，金洲管道公司有权单方面解除合同，在合同解除后，经金洲管道公司通知7日内蒋林华仍不予缴纳所拖欠租金的，视为放弃保证金及蒋林华留置于房屋内的所有物品的所有权，在处置前无需通知蒋林华。故应视为蒋林华放弃保证金，不应予以返还；3、金洲管道公司于2016年10月31日向蒋林华发出解除合同通知函，蒋林华于2016年11月收到该通知函。
一审审理中，蒋林华诉称其与2016年9月将电卡充值卡交由金洲管道公司人员要求帮忙充值电费，当天因金洲管道公司工作人员不在而未充值，蒋林华将充值卡留在金洲管道公司，之后金洲管道公司以蒋林华不交房租为由拒绝为蒋林华充值，也不退还充值卡，导致系争商铺9月底停电，蒋林华无法正常使用，造成损失。金洲管道公司对此不予认可，表示系因蒋林华自己不主动充值电费，导致停电。
一审法院认为，蒋林华和金洲管道公司之间针对未经合法审批手续建造的厂房签订房屋租赁合同，违反法律法规禁止性规定，应为无效。故对蒋林华要求确认合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故蒋林华应立即腾退厂房，金洲公司应归还押金。因蒋林华自认自2016年1月起至2016年6月实际占有商铺并正常经营，在收到《无照经营责令改正通知书》后仍在系争商铺内经营，蒋林华应支付商铺占有使用费至实际腾退之日止，故对蒋林华要求返还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于金洲管道公司要求按约定租金标准支付2016年8月起的房屋使用费的诉讼请求，蒋林华称停电影响展示效果，致使蒋林华无法正常使用房屋。一审法院认为停电确实会在一定程度上影响商铺使用，蒋林华称未充值电费的原因系金洲管道公司拒绝为蒋林华充值且扣留蒋林华充值卡，对此蒋林华未提供相关证据，金洲管道公司认为系蒋林华不主动充值所致，但蒋林华宁可停电影响店铺的使用也不愿意充值电费，不符合常理。故一审法院酌情调整2016年10月起房屋占有使用费按每月5,500元计算。关于金洲管道公司主张的违约金，因合同无效，上述主张缺乏依据，一审法院不予支持。关于蒋林华的装修损失，蒋林华不要求在本案中处理，故一审法院对此不予处理。
据此，一审法院判决：1、蒋林华与上海金洲管道有限公司于2015年11月21日就坐落于上海市青浦区外青松公路XXX号B08/B10签订的房屋租赁合同无效；2、上海金洲管道有限公司应于判决生效之日起十日内退还蒋林华保证金10,000元；3、驳回蒋林华其余诉讼请求；4、蒋林华应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区外青松公路XXX号B08/B10的商铺；5、蒋林华应于判决生效之日起十日内支付上海金洲管道有限公司房屋占有使用费(2016年8月、9月按每月6,789元的标准计算，自2016年10月1日起按每月5,500元的标准计算至实际腾退之日止)；6、驳回上海金洲管道有限公司其余反诉请求。
二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为,根据已经查明的事实，因系争商铺无产权证、无规划许可证及建设工程许可证，故蒋林华与金洲管道公司就系争商铺所签订的租赁合同违反法律法规禁止性规定，应属无效合同，一审法院判决系争商铺租赁合同无效并无不当，本院予以维持。由于租赁合同无效，双方基于该合同取得的财产应予返还，金洲管道公司作为商铺出租人，应当返还租金及保证金，但由于蒋林华实际从2016年1月起即占有系争房屋并经营至今，应支付商铺租金及使用费，故蒋林华以租赁合同无效为由要求返还已付租金并无依据，本院不予支持；蒋林华作为商铺承租人，在租赁合同被确认无效之后理应返还系争商铺，根据蒋林华的自述，系争商铺至今仍在其控制之下，蒋林华理应承担商铺使用费，就停电的问题，蒋林华诉称将电费卡交由金洲管道公司工作人员进行充值，但金洲管道公司对此予以否认，蒋林华亦无其他证据予以证明，现一审判决综合本案实际情况，酌情已调低商铺占有使用费标准，该调整尚属合理，本院不再作调整。
综上所述，蒋林华的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人蒋林华负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 刘建颖
审判员 卢薇薇
审判员 王晓梅
二〇一七年七月二十八日
书记员 孙幸冬
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……