绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第3431号
原告：浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行，住所地：绍兴市柯桥区柯桥街道精工广场8幢3单元。
代表人：孙龙。
委托代理人：楼东平、俞惠南，浙江越光律师事务所律师。
被告：傅伟灿。
委托代理人：金国元，系绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。
第三人：绍兴县中洲置业有限公司，住所地：绍兴市柯桥区金柯桥大道1227号钻石大厦1214室。
法定代表人：余张良。
本院于2015年9月25日立案受理原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行（以下简称瑞丰银行轻纺城支行）诉被告傅伟灿、第三人绍兴县中洲置业有限公司（以下简称中洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，同日本院根据原告瑞丰银行轻纺城支行的申请依法作出（2015）绍柯民初字第3431号财产保全的民事裁定，并已执行（于同日冻结被告在中国银行绍兴市分行的银行存款3，800，000元）。依法适用简易程序，由审判员周国鑫独任审判，因用其他方式无法向第三人中洲公司送达本案诉讼法律文书，依法转为普通程序，组成由审判员周国鑫担任审判长，代理审判员李佩艺、人民陪审员黄志新参加评议的合议庭，于2016年1月26日、3月11日公开开庭进行了审理。原告瑞丰银行轻纺城支行的委托代理人俞惠南，被告傅伟灿的委托代理人金国元到庭参加诉讼，第三人中洲公司的法定代表人余张良经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告瑞丰银行轻纺城支行诉称：被告与第三人于2013年8月26日签订《房屋租赁合同》，约定被告向第三人承租位于绍兴市柯桥区柯桥街道中洲大厦0101、0201、0301室的房地产，租赁期限自2013年8月26日起至2023年9月25日止，租金第一年至第三年年租金为350万元。
2013年12月12日、12月19日，原告与第三人分别签订两份《最高额抵押合同》，约定第三人以其所有的位于绍兴市柯桥区中洲大厦0101、0201室房地产为其向原告在一定期限内的融资提供最高额抵押担保。2013年12月13日，原告与被告、第三人三方签订两份《房屋出租补充协议》，约定若第三人未按时偿付原告债务，第三人授权原告直接向被告收取相应租金用于归还债务，被告同意无条件向原告支付租金。
但第三人上述两份抵押合同项下的融资，因未按期归还相应利息，原告已于2015年5月28日向人民法院提出实现担保物权的申请，案号分别为（2015）绍柯商特字第57号、第58号。现《房屋出租补充协议》项下原告向被告收取租金的条件已经成就，且被告已逾期支付《房屋租赁协议》项下第三年的租金。为此，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求：1.判令被告立即向原告支付租金3，500，000元，并支付上述租金自起诉之日起至款清之日止按每日万分之三计算的滞纳金。2.本案诉讼费用由被告承担。
被告傅伟灿辩称：1.被告向第三人租房是事实，但租金为前三年每年1，000，000元。2.第三人向原告贷款的情况原告和第三人未曾向被告曾经提起过，但最终有否贷款，我们是不清楚的。3.原告因贷款向法院起诉，法院作出的相应的法律文书被告不清楚，原告及第三人亦未向被告进行明确说明。4.租赁合同项下的第三年的租金应于2015年8月27日前付清，被告已经按时付清。原告于2015年9月起诉要求被告将支付给第三人的租金直接支付给原告没有事实和法律依据。假如直接支付成立，原告愿意就0101、0201号房屋项下的下一年度租金直接支付给原告。因为原告贷款项下的房地产直接指向的是0101、0201号房，根据被告所知0301号房第三人也已经抵押给其他的银行了，银行也让被告签过相关的租金直接支付的协议。
综上，被告傅伟灿认为，原告要求被告直接支付第三年的租金是没有事实和法律依据的，请求法院予以驳回。
第三人中洲公司未作述称。
本院经审理查明，2013年8月26日，第三人中洲公司（出租方，合同简称甲方）与被告傅伟灿（承租方，合同简称乙方）经协商一致签订《房屋租赁合同》一份，主要内容：甲方将座落于绍兴县（现为绍兴市柯桥区）柯桥街道的中洲大厦0101室、0201室、0301室出租给乙方使用。甲方保证该营业房系甲方所有且权属清楚。租赁期限为10个租赁年度，自本合同生效之日开始计算，至次年当日的前一日为一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直到租赁期限届满。租金：租赁期限内，甲乙双方按照租赁面积计算每年应缴纳租金，每三年环比递增3%。不同租赁年度的年租金标准如下所示：1）第一年、第二年、第三年：￥1，000，000元／年；2）第四年、第五年、第六年：￥1，030，000元／年；3）第七年、第八年、第九年：￥1，060，900元／年；4）第十年：￥1，092，727元／年。上述租金产生的票据费用由甲方承担，乙方需缴交该承租商铺的物业管理费，及因乙方经营活动而产生的政府税费及公共事业费（如水、电、燃气、电信等费用）；租金缴纳方式：实行先付后用原则，乙方第一年租金于2013年9月27日前支付，第二年及以后租金乙方应当于首期租金到期日的前30日缴纳。乙方依据本合同应支付的租金及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方出具发票或收据（代收电费）。该商铺的交付日期暂定为2013年8月26日（免租期一个月），实际租期从2013年9月26日至2023年9月25日止。在合同期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费的，经甲方书面通知，仍未能于在收到通知后七日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付滞纳金，双方另对其他事宜作了约定。合同签订后被告依约支付第一租赁年度（2013年9月26日-2014年9月25日）的租金1，000，000元。第三人亦依约将租赁房屋交付给被告使用。
同时查明，2013年12月12日，原告瑞丰银行轻纺城支行与第三人中洲公司签订《最高额抵押合同》一份，约定原告瑞丰银行轻纺城支行）为债权人（抵押权人），第三人中洲公司为抵押人，同时约定抵押人自愿以有完全处分权的财产（见《抵押财产清单》）作为抵押财产，为债权人向债务人中洲公司自2013年12月12日至2023年12月12日融资期间内最高额融资限额为折合人民币30，870，000元整的所有融资债权提供最高额抵押担保。同月13日，双方就本案出租给被告的房屋即柯桥中洲大厦0101室办理抵押登记手续，抵押总金额为30，870，000元，抵押期至2023年12月12日止。2013年12月13日，原告与第三人签订《固定资产借款合同》一份，原告依约向第三人发放了贷款21，600，000元。2013年12月19日，原告瑞丰银行轻纺城支行又与第三人中洲公司签订《最高额抵押合同》一份，约定原告为债权人（抵押权人），第三人中洲公司为抵押人，同时约定抵押人自愿以有完全处分权的财产（见《抵押财产清单》）作为抵押财产，为债权人向债务人中洲公司自2013年12月19日至2023年12月12日融资期间内最高额融资限额为折合人民币19，230，000元整的所有融资债权提供最高额抵押担保。同月20日，双方就本案出租给被告的房屋即柯桥中洲大厦0201室办理抵押登记手续，抵押总金额为19，230，000元，抵押期至2023年12月12日止。2013年12月20日，原告与第三人签订《固定资产借款合同》一份，原告依约向第三人发放了贷款13，300，000元。2013年12月13日，原告瑞丰银行轻纺城支行（协议称甲方）与本案第三人中洲公司（协议称乙方）、被告傅伟灿（协议称丙方）订立《房屋出租补充协议》两份，其中一份的主要内容：乙方以位于柯桥中洲大厦0101室的房产（房产权证号为绍房权证柯桥字第××号）作为向甲方融资的抵押财产，而丙方已经向乙方租赁了上述房产，现经三方协商，达成如下协议：1.出租房产面积1，029.27平方米，丙方按原租赁合同按期［期间必须在一年（含）支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被甲方处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权；2.在甲乙双方债权债务存续期间，丙方如出现延长租期或转租需征得甲方同意；3.如乙方未按时偿付甲方债务，乙方授权甲方直接向丙方收取租金用以归还债务，丙方同意无条件向甲方支付租金；4.违约责任：若乙、丙双方未履行上述协议条款，甲方有权对该房产自行处置；5.本协议甲、乙、丙三方各执一份，经三方签章后生效。6.出租协议详见附件（该条款为手写，并盖有乙方中洲公司公章）。另一份主要内容：乙方以位于柯桥中洲大厦0201室的房产（房产权证号为绍房权证柯桥字第××号）作为向甲方融资的抵押财产，而丙方已经向乙方租赁了上述房产，现经三方协商，达成如下协议：1.出租房产面积1，602.77平方米，丙方按原租赁合同按期［期间必须在一年（含）支付租金，如改变租金支付方式，则在抵押财产被甲方处置时自愿放弃该抵押财产的租赁权；2.在甲乙双方债权债务存续期间，丙方如出现延长租期或转租需征得甲方同意；3.如乙方未按时偿付甲方债务，乙方授权甲方直接向丙方收取租金用以归还债务，丙方同意无条件向甲方支付租金；4.违约责任：若乙、丙双方未履行上述协议条款，甲方有权对该房产自行处置；5.本协议甲、乙、丙三方各执一份，经三方签章后生效。因第三人中洲公司对上述两份《固定资产借款合同》项下的利息仅支付到2014年12月20日止，嗣后未再支付利息，原告于2015年5月28日对上述第三人提供的抵押物向本院提出实现担保物权的申请，本院经审查，于2015年6月23日作出（2015）绍柯商特字第57号、58号民事裁定书各一份，其中（2015）绍柯商特字第57号案裁定如下：对被申请人中洲公司名下位于绍兴市柯桥区中洲大厦0101室的国有土地使用权及地上房屋，即编号为绍县房地产（2013）第1971号抵押登记证明书项下的担保财产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人瑞丰银行轻纺城支行对变价后所得款项在借款本金21，600，000元、利息697，962.73元【利息暂计至2015年5月20日，自2015年5月21日起至本息付清之日止的利息（含复利、罚息）等按双方签订的《固定资产借款合同》约定计付】等范围内优先受偿。（2015）绍柯商特字第58号案裁定如下：对被申请人中洲公司名下位于绍兴市柯桥区中洲大厦0201室的国有土地使用权及地上房屋，即编号为绍县房地产（2013）第2009号抵押登记证明书项下的担保财产采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人瑞丰银行轻纺城支行对变价后所得款项在借款本金13，300，000元、利息429，764.09元【利息暂计至2015年5月20日，自2015年5月21日起至本息付清之日止的利息（含复利、罚息）等按双方签订的《固定资产借款合同》约定计付】等范围内优先受偿。现原告对该两份裁定已申请本院执行，目前案件正在执行之中。2015年9月9日原告派员到被告处，当面向被告送达《函》两份，主要内容：根据2013年12月13日三方签订的房屋出租补充协议，中洲公司以位于柯桥中洲大厦0101、0201室的房屋抵押给我行，现因中洲公司未能按约偿付我行债务，根据上述房屋出租补充协议约定，要求你方无条件向我行支付租金。如你方未能按约履行义务，我行将根据有关法律规定，追究你的法律责任。该函还载明了租金支付的账户名称、账号及开户行，未果，原告遂于2015年9月25日向本院起诉，酿成纠纷。
以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列由原、被告提供的证据证实：
证据一，被告提供的《房屋租赁合同》一份，证明被告与第三人就租赁合同的标的物、租赁期限、租金及支付方式等事项作了具体约定的事实；
证据二，原告提供的最高额抵押合同、房产证、土地使用权证、抵押登记证明书、固定资产借款合同、借款借据各两份，证明第三人以其所有的位于绍兴市柯桥区中洲大厦0101、0201室房地产为其向原告的融资提供最高额抵押担保并办理抵押登记、原告依约发放贷款2160万元、1330万元、合计3490万元的事实；
证据三，原告提供的日期为2013年12月13日的《房屋出租补充协议》两份，证明原、被告及第三人在该两份补充协议中明确约定如第三人未按时偿付原告债务，第三人授权原告直接向被告收取租金用以归还债务，被告同意无条件向原告支付租金的事实；
证据四，原告提供的（2015）绍柯商特字第57号、58号民事裁定书各一份，证明因第三人未按期支付利息，原告已申请对上述第三人提供的抵押物向法院提出实现担保物权的申请、法院经审查裁定准许的事实；
证据五，原告提供的日期为2015年9月9日的《绍兴县恒利印染有限公司会客单》一份、日期为2015年9月8日的《函》两份、录音资料一份，证明原告于2015年9月9日通知被告要求其直接向原告支付租金的事实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，任何一方不得随意变更或解除，否则将受法律的制裁。本案原告并不是出租人即本案第三人中洲公司与承租人即本案被告傅伟灿签订的《房屋租赁合同》的当事人，但根据原、被告和第三人于2013年12月13日订立的两份《房屋出租补充协议》约定，如第三人中洲公司未按时偿付原告债务，第三人授权原告直接向被告收取租金用以归还债务，被告同意无条件向原告支付租金，此约定规定了如第三人未按时偿付原告债务，原告有权向被告收取租金，被告对此亦表示同意，此系三方当事人的真实意思表示，也是原告为了充分保障《固定资产借款合同》安全而与相关当事人作出的约定，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法应认定有效。双方当事人争议的焦点问题主要是：1.现原告要求被告支付租金的条件是否具备？2.被告支付租金的数额及其承担责任的范围？现分述如下：
关于焦点一，本院认为，现原告要求被告支付租金的条件业已具备，符合三方之约定。本案事实表明，第三人中洲公司未信守与原告签订的《固定资产借款合同》，未能按期支付利息，截止2015年5月20日，已拖欠原告两份《固定资产借款合同》项下的利息就达1，127，726.82元，本院根据原告实现担保物权的申请，已裁定对担保财产采取拍卖、变卖等方式变价，用以优先偿还借款本金及利息。案件虽已进入执行程序，但至今原告的担保物权尚未实现，鉴于被告向第三人中洲公司支付第三租赁年度租金的期限已经届满，现原告要求被告直接向其支付，符合三方之约定，本院应予支持。被告辩称租赁合同项下的第三年度租金应于2015年8月27日前付清，被告已经按期付清，原告于2015年9月起诉要求被告支付该年度的租金没有事实和法律依据，并提供开票日期分别为2013年9月29日、2014年8月4日、2015年9月24日的浙江省地方税务局通用机打发票三份、日期为2013年9月27日的中国银行客户回单一份、出票日期为2014年7月8日的中国银行本票复印件一份、出票日期为2015年1月27日的绍兴银行本票复印件一份、日期为2015年9月24日的收据一份佐证，经查，对于第一、第二年度的租金支付问题，原告并无诉求，故前两份发票及日期为2013年9月27日的中国银行客户回单一份、出票日期为2014年7月8日的中国银行本票复印件一份与本案事实无关，本案中不予置评，至于2015年1月27日的绍兴银行本票复印件一份，无法与原件核对，而且被告庭审中又自认该款系借款，被告与出租人就借款抵冲相应租金未达成过书面协议，缺乏有效证据必备的合法性、关联性要件，对其证明力本院不予认定，2015年9月24日的收据一份与被告庭审中陈述的2015年8月底前向第三人财务缴纳200，000元现金并由第三人的财务人员当场开具收据不符，证据来源不清，本院不予认定。开票日期为2015年9月24日的浙江省地方税务局通用机打发票，该发票并非出租人中洲公司开具，而是由绍兴市柯桥区地方税务局代开，且发生在原告要求被告直接向其支付租金以后，故该证据对原告而言无证明力，不管被告在原告通知后实际有无向第三人支付过第三个租赁年度的租金，被告仍负有向原告支付租金的义务，被告提供的该证据缺乏有效证据必备的合法性、关联性要件，对其证明力本院不予认定，被告该项抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二，本院认为，被告应向原告支付第三个租赁年度的租金数额为1，000，000元，对原告超过1，000，000元部分的请求及要求被告支付滞纳金的请求不应予以支持。理由在于：从证据证明力比较，原告提供的《房屋租赁合同》是一份复印件，而被告提供的是一份原件，且“傅伟灿”姓名只在原告提供的复印件第1页（封面）署名，并没有在每页上面签字，而被告提供的是一份证据原件，其证明力显然高于原告提交的一份《房屋租赁合同》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第（一）项之规定，本院确认被告提交的一份《房屋租赁合同》之证明力显然大于原告提供的《房屋租赁合同》的证明力，可作为本案的定案依据，据此确定被告傅伟灿应支付第三人中洲公司第三个租赁年度（2015年9月26日-2016年9月25日）的租金为1，000，000元。原告主张3，500，000元，依据不足，对其过高部分本院不予支持。原告另要求被告支付按每日万分之三计算的滞纳金，因原告与被告及第三人签订的《房屋出租补充协议》第四条“违约责任”中只约定：“若乙、丙未履行上述协议条款，甲方有权对该房产自行处置；”并未约定被告逾期付款须向原告支付滞纳金，故原告该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求对其提交的一份《房屋租赁合同》首页中签名“傅伟灿”是否为被告本人签名进行笔迹鉴定，因鉴定与否均不影响本院对原、被告提交的《房屋租赁合同》证据证明力之判断，故本院不予准许。原告申请本院向浙江泰隆商业银行股份有限公司调取被告傅伟灿与第三人中洲公司签订的《房屋租赁合同》及有关补充协议，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的情形之一，故原告该项申请，与法不符，本院不予准许。被告辩称第三年度的租金已支付给出租人，不存在欠付租金的问题，与本案查证事实不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，判决如下：
一、被告傅伟灿应代第三人绍兴县中洲置业有限公司向原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行支付2015年9月26日-2016年9月25日的房屋租金1，000，000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34，800元，财产保全申请费5，000元，合计39800元，由原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司轻纺城支行负担28，429元，由被告傅伟灿负担11，371元，限被告傅伟灿于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院【在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费34，800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理】。
审 判 长 周国鑫
代理审判员 李佩艺
人民陪审员 黄志新
二〇一六年三月十六日
书 记 员 李琼珏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。