广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终245号上诉人（原审被告）：叶广安，男，汉族。被上诉人（原审原告）：电白县保和物业管理有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路144号富华苑D幢101房。法定代表人：邓木营，该公司经理。委托诉讼代理人：程勇，广东格正律师事务所律师。原审第三人：茂名市银兴物业管理有限公司，住所地：广东省茂名市人民南路竹园二街31号403房。法定代表人：吴铭耀。上诉人叶广安因与被上诉人电白县保和物业管理有限公司（以下简称保和公司）、原审第三人茂名市银兴物业管理有限公司（以下简称银兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶广安上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回保和公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由保和公司负担。事实和理由：一、本案的诉讼时效已过，法院应驳回保和公司的诉讼请求。1.根据保和公司提交的起诉状和证据可知，保和公司认为叶广安是从2012年开始拖欠物业管理费、公共分摊费至2014年2月，公司多次催收仍不支付，且保和公司承认退场时间为2014年2月。2.根据《关于富华苑房屋存在问题函》的内容得知，银兴公司于2014年3月进驻富华苑小区进行物业管理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”的规定，由于保和公司在一审时明确2014年3月份银兴公司已入驻富华苑管理，保和公司起诉时间为2016年6月份，按照法律规定已超过了诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。二、保和公司从2013年5月28日起向富华苑业主收取物业管理费是违规的，其没有资质向叶广安收取任何费用。保和公司营业执照的经营范围明确载明“凭有效资质经营”，而该公司的资质证书显示有效期至2013年5月28日止，故从2013年5月29日起保和公司向富华苑小区业主收取物业管理费已违规，其根本没有资质向叶广安收取任何费用。三、根据保和公司与叶广安签订的《前期物业管理服务协议》第六条第二点第1项约定：“物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）暂定一年内按建筑面积每月每平方米0.80元收取，之后按电白县物价主管部门批复的标准收取。”即从2013年1月份开始，保和公司收取物业管理费必须按照电白区（县）物价主管部门批复的标准收取，但在一审过程中，叶广安并没有见到此标准，那么在没有确定收费标准的情况下，保和公司无权向叶广安收取任何物业管理费，而叶广安多交2013年1-3月标准外的物业管理费用，叶广安保留追偿权利。四、公共分摊费（除公共水费、电费外）已包含在物业管理费内。双方所签订的《前期物业管理服务协议》已明确约定按照建筑面积收取物业管理费，该物业管理费只是不包含公共水费、电费，因此共用设施设备的维护、保养费用不能再次分摊向业主收取。五、保和公司应当退还额外收取上诉人所缴纳的1845元。在本案一审过程中，叶广安得知保和公司2012年4月28日收取运余泥费600元、装修电费500元、装修水费130元、材料堆放费315元共计1845元是额外收取，根据保和公司与叶广安签订的《前期物业管理服务协议》叶广安是无需给付该费用的因叶广安已缴纳2012年4月份的物业管理费。综上，保和公司的诉讼时效已过，一审判决损害了叶广安的合法权益，请求二审法院对本案依法改判。保和公司辩称，一、保和公司向叶广安提供物业服务是分两阶段的，从《前期物业管理服务协议》签订之日起至2014年2月，由保和公司提供物业服务；2014年3月至12月，因保和公司与叶广安对于物业服务发生争议，故保和公司委托银兴公司进行物业管理，这时保和公司与叶广安的物业服务合同关系并没有终止。2014年12月，叶广安所在的富华苑小区的业主委员会直接与银兴公司签订物业服务合同后，保和公司才终止与叶广安的物业服务合同关系。因此，本案的诉讼时效期间应从2014年12月开始计算，至保和公司于2016年6月20日提起本案诉讼时，并没有超过二年的诉讼时效期间。二、保和公司的营业执照明确载明保和公司具有物业管理资质，保和公司也是在有资质的前提下与叶广安签订《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效。虽然保和公司的资质有效期至2013年5月28日止，但相关的经营资质中止并不会影响上述合同的效力，保和公司实际上已向叶广安提供了物业服务，当然有资格向叶广安收取物业管理费。三、虽然双方在《前期物业管理服务协议》中约定物业管理费在一年内按建筑面积0.8元/m2/月收取，之后按物价主管部门批复的标准收取，但后来物价主管部门没有批复，保和公司也是继续按照0.8元/m2/月的标准收取物业管理费，该标准亦低于物价主管部门制定的标准，叶广安支付的2014年2、3、4月物业管理费也是按合同约定履行的，说明在约定期满1年后仍按照合同进行执行，并没有损害叶广安的利益。四、保和公司认为叶广安关于公共分摊费用已包含在物业管理费中的主张是错误的，物业管理费是物业公司提供物业服务收取的费用，公共分摊费用是为了业主支出的费用，两者不能相互包含。因此，一审判决认定事实正确，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。银兴公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。一审法院认定事实：茂名市电白区水东镇人民路144号富华苑小区是由广东永和建设集团有限公司开发建设的小区，该小区共有A、B、C、D四幢楼，其中A幢48户、B幢48户、C幢64户、D幢80户。2010年8月18日，叶广安与广东永和建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买富华苑小区C幢505号房，该房屋建筑面积为104.91平方米，并约定该小区物业由保和公司负责统一管理。2011年12月15日，保和公司与叶广安签订《前期物业管理服务协议》，约定由保和公司为富华苑小区提供前期物业管理服务，按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理服务费，自2012年1月1日起计算；物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水电费按实际用量向业主分摊）；每月10日前支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；受有关部门或单位的委托，乙方（保和公司）可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。合同签订后，保和公司依据上述服务协议向叶广安提供物业管理服务。保和公司与茂名市日菱电梯有限公司约定2012年1月15日至2013年4月15日由该公司对富华苑小区的四台电梯进行维护保养，与茂名石化电梯安装维修有限公司约定2013年6月1日至2014年12月31日由该公司对富华苑小区的四台电梯进行维护保养，并提供了《茂名市电梯日常维护保养合同》予以证实。保和公司支付了2012年1月至6月的电梯维保费8400元、2012年7月至12月的电梯维保费8400元、2013年电梯维保费14000元、2014年电梯维保费16800元；支付了2012年电梯检测费8132.2元、2013年电梯检测费9092.2元；支付了电梯保险费600元、更换零件费9004.6元（4960元+4044.6元）、C幢更换电梯绳10600元（1500元+9100元）、D幢更换电梯光幕1350元。保和公司提供2011年12月1日至2014年2月4日的电费发票31张，证明其代缴了富华苑小区的公共电费每月4473.92元至9244.62元不等，主张业主应按公平原则分摊公共电费为：电梯电费按2-5楼14元/户/月、6-9楼17元/户/月、10-13楼20元/户/月、14-17楼23元/户/月计算，公共照明电费按7元/户/月计算，二次供水电费按0.7元/立方×业主实际用水量计算。2016年6月20日，保和公司以叶广安拖欠其物业管理费、公共分摊费为由，向一审法院提起本案诉讼，主张叶广安拖欠自2013年5月至2014年2月的物业管理费及公共分摊费共1548.5元。其中物业管理费840元（104.91m2×0.8元/m2/月×10个月），公共分摊费包括公摊电梯电费140元（14元/月×10个月）、公共照明电费70元（7元/月×10个月）、二次供水电费41元、电梯检测费67.3元[（8132.2元+9092.2元）÷4幢÷64户]、电梯维护费186.7元[（8400元+8400元+14000元+16800元）÷4幢÷64户]、电梯保险费及更换零件费37.5元[（600元+9004.6元）÷4幢÷64户]、C幢更换电梯绳166元（10600元÷64户）。另查明：保和公司提供《收款收据》7张，证明叶广安已按上述标准交纳了2012年1月至2013年4月的物业管理费和公摊电费，但没有提供证据证明叶广安的实际用水量。叶广安提供《收款收据》4张，证明其已交纳物业管理费和公摊费，没有拖欠保和公司的费用，且保和公司应该退还其管理费押金252元，对此叶广安同意在本案扣减该押金。保和公司称其管理富华苑小区至2014年9月，其中2014年3月至2014年9月期间保和公司仅进行电梯维护，其他均由银兴公司管理。富华苑小区现由银兴公司管理，本案三方当事人均未提供该小区业主委员会与银兴公司签订的物业服务合同。一审法院认为，保和公司与叶广安签订的《前期物业服务合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务企业为业主提供了物业管理服务及代缴了公共电费等费用，业主应当依约履行交纳物业管理费及公共分摊费的义务。保和公司要求叶广安支付拖欠的物业管理费及公共分摊费，于法有据，应予支持。按照合同约定保和公司的服务期限为至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，本案当事人均未举证证明富华苑小区业主何时选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同，应视为双方仍履行前期物业服务合同，叶广安辩称保和公司2013年5月已经退场，但没有证据证明，其抗辩意见没有事实依据，不予采信。关于叶广安需交纳的物业管理费及公共分摊费具体数额的问题。双方约定按建筑面积每月每平方米0.8元收取物业管理费，自2013年5月至2014年2月叶广安尚拖欠物业管理费839.3元（104.91m2×0.8元/m2/月×10个月），叶广安没有证据证明已经交纳，保和公司主张叶广安支付物业管理费840元，超过839.3元的部分不予支持。保和公司主张叶广安支付拖欠的自2013年5月至2014年2月共10个月的公摊电费，按约定不包含在物业管理费中，其中的2013年5月至2014年1月共9个月提供了相关交费票据予以证实，且叶广安对公共分摊费的计算标准予以认可，应予认定，故公摊电梯电费应为126元（14元/月×9个月）、公共照明电费应为63元（7元/月×9个月）；主张电梯检测费67.3元、电梯维护费186.7元、电梯保险费及更换零件费37.5元、C幢更换电梯绳166元的诉请，证据充分，予以支持。至于保和公司主张二次供水电费41元，没有证据证明叶广安的实际用水量，不予支持。综上所述，叶广安应向保和公司支付物业管理费、公共分摊费共1485.8元（839.3元+126元+63元+67.3元+186.7元+37.5元+166元），扣减叶广安交纳的管理费押金252元，尚应支付1233.8元（1485.8元-252元），保和公司超过该部分的诉讼请求，不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限叶广安在本判决发生法律效力之日起十日内向电白县保和物业管理有限公司支付物业管理费、公共分摊费共1233.8元；二、驳回电白县保和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果叶广安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（电白县保和物业管理有限公司已预交），由电白县保和物业管理有限公司负担10元，叶广安负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明：一、保和公司一审时提供的富华苑小区《临时管理规约》第二十八条载明：“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。……”二、二审庭审中，叶广安确认其所在的富华苑小区的业主委员会是在2014年9月或10月成立的，且该业主委员会于2014年10月21日与银兴公司签订新的物业服务合同，保和公司表示对事实没有异议。三、二审庭审中，叶广安表示如要交纳物业管理费，同意按照《前期物业管理服务协议》约定的0.8元/m2/月的标准交纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定并结合叶广安的上诉请求，本案二审的争议焦点为：一、保和公司提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间；二、保和公司是否有权向叶广安收取物业管理费；三、物业管理费的标准及公共分摊费是多少；四、保和公司应否退还1845元给叶广安。一、关于保和公司提起本案诉讼是否已经超过诉讼时效期间的问题。叶广安上诉主张保和公司从2014年3月起就退出了对富华苑小区的管理，保和公司于2016年6月20日向一审法院提起本案诉讼已超过二年的诉讼时效期间。本院认为，叶广安在二审庭审中确认其所在的富华苑小区的业主委员会是在2014年9月或10月成立的，且该业主委员会于2014年10月21日与银兴公司签订新的物业服务合同，保和公司表示对事实没有异议，对该事实本院予以确认。而双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定：“服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。”再结合小区2014年的电梯维保费是由保和公司支付的事实，本院认定2014年10月保和公司才退出对富华苑小区的管理，终止与业主的物业服务合同关系，保和公司请求欠费业主支付所欠费用的诉讼时效期间应从该时间起算，至2016年6月20日起诉未超过二年的诉讼时效期间。因此，叶广安上诉关于保和公司起诉已超过诉讼时效期间应驳回保和公司的诉讼请求的主张缺乏依据，本院不予采纳。二、关于保和公司是否有权向叶广安收取物业管理费的问题。叶广安上诉主张保和公司的物业服务资质有效期至2013年5月28日止，自2013年5月29日起保和公司无权向其收取物业管理费。本院认为，经查，保和公司于2011年12月15日与叶广安签订《前期物业管理服务协议》时尚不具备相应资质，但在合同履行期间的2012年5月20日保和公司已取得了相关职能部门核发的物业服务企业资质证书，故该《前期物业管理服务协议》应认定合法有效，合同双方均应依约履行自己的义务。虽然保和公司的资质证书有效期至2013年5月28日止，保和公司亦未举证证明其资质证书有效期经有关职能部门批准延长，但物业服务企业资质证书有效期届满是否获经有关职能部门批准延长属于行政职能部门的主管范围，不能据此认定原本生效的《前期物业管理服务协议》因此而失去效力，且保和公司仍然继续提供物业服务，保和公司与叶广安的服务合同关系仍按《前期物业管理服务协议》履行，故叶广安应向保和公司支付相应的物业管理费。因此，叶广安上诉关于自2013年5月29日起保和公司无权向其收取物业管理费的主张缺乏依据，本院不予采纳。三、关于物业管理费的标准及公共分摊费是多少的问题。叶广安上诉主张保和公司自2013年1月起应按物价主管部门批复的标准收取物业管理费，而共用设施设备的维护、保养费用（公共水费、电费除外）已包含在物业管理费内，这些费用不得再向其分摊收取。本院认为，基于叶广安二审庭审时表示如要交纳物业管理费，同意按照《前期物业管理服务协议》约定的0.8元/m2/月的标准交纳，以及根据双方在《前期物业管理服务协议》中的关于“物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）。”的约定及保和公司一审时提供的电费发票，一审法院认定叶广安应向保和公司支付所拖欠的2013年5月至2014年2月共10个月的物业管理费839.3元（104.91m2×0.8元/m2/月×10个月）和2013年5月至2014年1月共9个月的公摊电梯电费126元（14元/月×9个月）、公共照明电费63元（7元/月×9个月）依据充分，处理正确，本院对此予以维持。关于电梯检测费、维护费、保险费及更换零件费用的负担问题，本院认为，由于双方在《前期物业管理服务协议》中对这些费用的负担问题未作出具体约定，且保和公司对富华苑小区的物业服务收费采取包干制方式，依照中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]864号）第十一条“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”的规定，涉案的电梯检测费、维护费、保险费属于共用设施设备的日常运行、维护费用及保险费用，属于保和公司物业服务成本的组成部分，依法应纳入保和公司的物业服务费用范围内，因此叶广安上诉主张业主无需对该几项费用进行分摊理由成立，本院予以支持，一审法院支持保和公司对该几项费用的主张不当，本院予以纠正；而电梯更换零件费用不得计入物业服务成本，双方在《前期物业管理服务协议》中亦未对何为共用设施设备的大修、中修作出界定，故根据公平原则，该费用应由业主予以分摊，叶广安应支付200.8元（9004.6元÷4幢÷64户＋10600元÷64户）给保和公司。据此，叶广安应支付拖欠的物业管理费、公共分摊费共1229.1元（839.3元＋126元＋63元＋200.8元）给保和公司，扣减叶广安已交纳给保和公司的管理费押金252元，叶广安尚应支付977.1元给保和公司。四、关于保和公司应否退还1845元给叶广安的问题。叶广安上诉主张保和公司额外收取其运余泥费等费用共计1845元，保和公司应予退还。由于叶广安的该主张是另一个法律关系，且叶广安在本案一审过程中没有就该主张提出反诉，本案不作审理，叶广安可循另外途径予以处理。综上所述，叶广安的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1933号民事判决第二项；二、变更广东省茂名市电白区人民法院（2016）粤0904民初1933号民事判决第一项为：限叶广安在本判决发生法律效力之日起十日内向电白县保和物业管理有限公司支付物业管理费、公共分摊费共977.1元；三、驳回电白县保和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果叶广安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由电白县保和物业管理有限公司负担18元，由叶广安负担32元；二审案件受理费50元，由电白县保和物业管理有限公司负担11元，由叶广安负担39元。叶广安已预交二审案件受理费50元，电白县保和物业管理有限公司应负担之二审案件受理费11元，限电白县保和物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内迳付叶广安，本院不作另行收退。本判决为终审判决。审 判 长  黎 晓审 判 员  邱强明代理审判员  庞巧文二〇一七年八月二日书 记 员  曾玉金书 记 员  谢金峰