湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂28民终343号上诉人（原审原告）：刘发，男，1989年9月22日出生，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：宋发辉，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，湖北施南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施华龙村置业有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道55号。法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。委托诉讼�理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓美，湖北图盛律师事务所律师。上诉人刘发因与上诉人恩施华龙村置业有限公司（以下简称恩施华龙村公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省恩施市人民法院(2016)鄂2801民初3972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。恩施华龙村公司于2017年5月19日自愿申请撤回上诉，本院另行书面裁定准许。本案现已审理终结。刘发上诉请求：1.撤销一审判决，改判由恩施华龙村公司自2016年1月11日起按刘发已支付房屋价款的日千分之五支付违约金至实际交房之日止；2.恩施华龙村公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定案涉房屋达到交付条件实属错误，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，自来水、生活用电、天然气必须在房屋交付时达到使用条件，根据恩施华龙村公司在一审的陈述，三者均未入户，不能达到交付条件；2.一审法院确定的违约金于法无据，根据《合同法》第八条规定，本案《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金的计算方法，刘发主张的违约金符合合同约定和法律规定，一审法院在交房期限尚不明确的情况下，判决违约金的金额和支付期限，严重损害了刘发的合法权益。恩施华龙村公司未提交书面的答辩意见。刘发向一审法院起诉请求：1.判令恩施华龙村公司继续履行合同，包括刘发房屋水电气独立分户，消防设施、小区绿化及道路硬化，电梯正常运转，管道、井道安装门窗，一楼大厅排列整齐、设备完善，门禁系统设备完善；2.恩施华龙村公司支付刘发违约金125333元；3.由恩施华龙村公司承担本案受理费。一审法院�定事实：2014年1月17日，刘发（买受人）与恩施华龙村公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为西湖花园一期第3幢1单元10层1004号房，该商品房用途为住宅，建筑面积111.58平方米（其中套内建筑面积86.28平方米），单价3744.19元/平方米，总价款417777元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时支付127777元，余款290000元办理银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二�起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。该合同签订后，刘发按照约定付清了购房款。2016年1月8日，建设单位即恩施华龙村公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、地勘单位湖北省地质勘察基础工程公司签署了《建筑工程竣工验收报告》，其中载明：恩施西湖花园住宅小区一期5#楼工程验收合格，同意验收。本案2016年11月8日庭审中，恩施华龙村公司向刘发出示了《建筑工程竣工验收报告》，以证明涉案房屋已于2016年1月8日通过验收合格，达到法定及约定的交房条件。刘发对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为是恩施华龙村公司自行验收，没有公安消防、城乡规划、环保等职能监督部门的认可文件或者批准使用文件。恩施华龙村公司承认：此前没有书面通知刘发交房，没有将《建筑工程竣工验收报告》告知刘发；西湖花园一期房屋的水、天然气已经立户，门禁已安装好�电正在立户过程中，可以使用。2016年11月8日，恩施华龙村公司向一审法院递交了鉴定申请书，其主要内容为“为了明确违约金数额，申请人特向贵院申请对本案所涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估”。刘发表示：合同明确约定了违约金标准，不同意进行鉴定；恩施华龙村公司逾期交房，给刘发造成租金损失、订购的装修材料无法正常使用、房屋不能正常使用带来的精神负担及家庭矛盾，租金损失的计算按市场行情每年20000元。一审法院认为，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第八条未明确约定恩施华龙村公司应提交何种证明文件，亦未约定以《工程竣工验收备案表》作为房屋交付使用的条件。况且，备案制是事后监督的管理制度，不是商品房交付使用的前置条件。因此，《建筑工程竣工验收报告》能够证明涉案房屋自2016年1月8日起具备了“该商品房经验收合格”的交房条件。但是，《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。自2016年1月11日起至2016年11月8日庭审前，恩施华龙村公司既未书面通知刘发交房，亦�将《建筑工程竣工验收报告》告知刘发，应由恩施华龙村公司承担延期交房的违约责任。在2016年11月8日庭审中恩施华龙村公司出示《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋具备交房条件以后，刘发应当与恩施华龙村公司办理房屋交接手续，其再计付后续延期交房的违约金，没有事实和法律依据。关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。恩施华龙村公司以违约金标准过高为由申请调低，并申请参照同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估，刘发不同意鉴定或评估。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少�，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”恩施华龙村公司延期交房给刘发造成的损失主要是房屋租金损失，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，应当予以适当减少，但调整违约金数额不是仅以房屋租金为参照标准，一审法院对恩施华龙村公司的鉴定（评估）申请不予准许。结合本案实际，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将2016年1月11日至2016年11月8日期间的违约金调整为20000元，对超出此限的违约金不予支持。关于合同继续履行的问题。1.水电气立户及门禁设备，恩施华龙村公司承认西湖花园一期房屋的水和天然气已经立户，门禁已经安装好，电正在立户过程中，可以使用。恩施华龙村公司对履行该义务本身并无异议，且已经履行或者正在履行过程中，无需人民法院判决强制其履行。2.消防设施、小区绿化及道路硬化，电梯正常运转，管道、井道安装门窗，一楼大厅排列整齐、设备完善等，均属于公共配套设施，《商品房买卖合同》第十四条约定其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用，因此目前不存在交付使用的问题。关于合同履行的其他问题，因刘发未在本案中主张权利，故不属于本案的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、恩施华龙村置业有限公司于判决生效后三日内向刘发支付自2016年1月11日起至2016年11月8日止的违约金20000元。二、驳回刘发的其他诉讼请求。案件受理费2806元，由恩施华龙村置业有限公司负担。二审期间，双方当�人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题是一审法院对于违约金的调整是否恰当。对此，分析评判如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此，对于违约金的调整人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，恩施华龙村公司未按期交房构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。按此约定标准折算成年利率达182.5%，可以认定合�约定的违约金计算标准过分高于因恩施华龙村公司逾期交房造成的损失。恩施华龙村公司请求下调违约金的理由成立。由于双方在合同中已约定违约金数额的计算方式，故恩施华龙村公司要求以同地段同类房屋的租金损失鉴定结果为参照的理由不成立，一审法院酌定调整的违约金数额无事实依据。本院认为，调整后的违约金应足以弥补守约方的损失，并应根据违约方的过错体现违约金的惩罚性。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，本案调整后的逾期交房违约金以最高不能超过年利率24%为宜。本院结合本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金计算标准调整为购房款的日万分之6.67，相当按24%的年利率为计算标准调整�约金数额。2016年11月8日，一审庭审时恩施华龙村公司出示了《建筑工程竣工验收报告》，证明涉案房屋具备交房条件以后，刘发应当与恩施华龙村公司办理房屋交接手续，其再计付后续延期交房的违约金，不予支持。因此，恩施华龙村公司违约逾期交房时间应为自合同约定的交房之日2016年1月10日起至2016年11月8日止，约共计300天，恩施华龙村公司应当支付给刘发的违约金为83597.18元。刘发要求华龙公司支付违约金125333元中的合理部分即83597.18元的请求，予以支持。综上，刘发的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决处理结果不当，应予改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初3927号民事判决；二、恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向刘发支付违约金83597.18元;三、驳回刘发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2806元，二审案件受理费800元，均由恩施华龙村置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  南庆敏审判员  李 丽审判员  李志华二〇一七年十二月十八日书记员  欧顺恩