广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15667号原告：佛山市禅城区财产经营有限公司。法定代表人：李力。委托诉讼代理人：李仁，广东华登律师事务所律师。被告：张柱雄，男，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。被告：伦永森，男，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：郭高汉，广东安南律师事务所律师。原告佛山市禅城区财产经营有限公司与被告张柱雄、伦永森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、两被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原被告租赁关系于2017年4月31日解除；2、被告向原告支付案涉物业的租金132304元（从2016年1月23日计算至2017年4月31日，具体计算方式详见附件）；3、被告向原告支付滞纳金26791.56元（以所欠租金为本金，按日千分之五的标准从2016年1月23日暂计至2017年2月28日，从2017年3月1日起至所欠租金清偿完毕之日的滞纳金按上述标准另计，具体计算方式详见附件）；4、被告向原告支付2016年1月至3月的水电费3000元；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月28日，被告张柱雄与佛山市禅城区工人文化宫签订了《禅城区物业租赁合同》（以下简称“涉案合同”），约定张柱雄承租位于佛山市禅城区石湾镇××之三（以下简称“涉案房屋”），合同对租金标准、租金缴纳、违约责任以及合同解除均有明确约定。但自2016年1月起，被告开始拒不向原告缴纳租金至今，双方约定的租赁期限已于2017年4月31日到期。2015年5月15日，经佛山市禅城区人民政府批准，佛山市禅城区工人文化宫、佛山市禅城区物业管理中心被原告吸收合并，其人员、业务全部由原告接收承担。案涉租赁合同到期后，被告于2017年4月31日到期后即交还给原告，且涉案物业已经在2017年6月已经拆除了。被告张柱雄辩称，一、原告与其之间租赁关系已于2016年4月1日起解除。1、张柱雄已于2015年5月1日将涉案房屋转租给被告伦永森。涉案合同的债权债务由伦永森承担。2、2016年1月23日佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段开始施工并将涉案房屋完全围蔽，车辆无法进入。2016年3月，伦永森与其共同到原告处以地铁施工导致无法经营为由解除双方的租赁关系，原告表示理解，但需要请示上级领导才能书面答复，并表示施工期间可以免交租金。3、上述工程施工是属于其与原告合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，其或伦永森的合同目的已无法实现，如果继续履行涉案合同对其或伦永森明显不公平。故其及伦永森向原告提出解除合同关系应产生相应的法律效力。因此，涉案合同已经于2016年4月1日解除。二、涉案房屋已于2017年3月被拆迁。三、原告所主张的2016年10月31日前的租金及相应的滞纳金超过诉讼时效。根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，涉案合同约定每月的租金须提前在10日前付清，即2016年10月31日前的租金需在2016年10月10日支付，而截至收到原告的起诉材料之日止，原告及原出租方一直没有向其或伦永森催收租金。故原告相关诉请超过诉讼时效。四、其无需向原告支付滞纳金。如前所述，涉案合同签订后出现了情势变更的情形，故不存在违约的情形。五、其没有拖欠原告水电费。涉案房屋由伦永森使用，应由伦永森承担相应水电费。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告伦永森辩称，一、原告与被告张柱雄之间租赁关系已于2016年4月1日起解除。1、张柱雄已于2015年5月1日将涉案房屋转租给伦永森。伦永森投资50多万元对该房屋进行装修并购置汽车美容设备用于经营美容服务。但仅经营半年，2016年1月23日佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段开始施工并将涉案房屋完全围蔽，车辆无法进入。伦永森被迫辞退员工停止营业。因无力负担各种经营费用，2016年3月，伦永森与张柱雄共同到原告处以地铁施工导致无法经营为由解除双方的租赁关系，原告表示理解，但需要请示上级领导才能书面答复，并表示施工期间可以免交租金。3、上述工程施工是属于张柱雄与原告合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，张柱雄或伦永森的合同目的已无法实现，如果继续履行涉案合同对张柱雄或伦永森明显不公平。故伦永森与张柱雄向原告提出解除合同关系应产生相应的法律效力。因此，伦永森与张柱雄及原出租方的租赁关系已于2016年4月1日起解除。二、涉案房屋已于2017年3月被拆迁。三、原告所主张的2016年10月31日前的租金及相应的滞纳金超过诉讼时效。根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，涉案合同约定每月的租金须提前在10日前付清，即2016年10月31日前的租金需在2016年10月10日支付，而截至收到原告的起诉材料之日止，原告及原出租方一直没有向其或伦永森催收租金。故原告相关诉请超过诉讼时效。四、其无需向原告支付滞纳金。如前所述，涉案合同签订后出现了情势变更的情形，故不存在违约的情形。五、伦永森没有拖欠原告水电费。涉案房屋由伦永森使用，应由伦永森承担相应水电费。请求驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，其中原告提交如下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件；2、租赁物业欠租明细表以及滞纳金计算明细表；3、禅城区物业租赁合同；4、水电费通知单、水电费发票；5、国有土地使用证、佛山市禅城区共有资产办公室关于将区政府收回原区总工会物业作为股本金注资区财产经营有限公司的请示、禅城区人民政府关于同意佛山市禅城区财产经营有限公司吸收合并佛山市禅城区工人文化宫、佛山市禅城区物业管理中心的通知。两被告提交如下证据：1、转让协议、收据；2、佛山市禅城区田力汽车美容服务部（以下简称“田力服务部”）企业登记信息、关于佛山市城市轨道交通2号线一期工程禅城段施工期间第六阶段交通疏导的通告、现场照片。本院审查后对原告及两被告提交的证据的真实性均予以确认。经审理查明：坐落于佛山市禅城区石湾镇街道和平路9号的土地使用权人为原告。2013年4月28日，案外人佛山市禅城区工人文化宫（以下简称“文化宫”）（甲方、出租方）与被告张柱雄（乙方、承租方）签订《禅城区物业租赁合同》，主要约定：“……第一条、租赁物业基本情况1、甲方按现状租赁给乙方的物业位于禅城区石湾镇××之三商铺（以下简称出租物业）。2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积为248平方米（具体以房屋权属证记载的为准）……甲方同意乙方所租物业的用途仅限于商业经营，乙方已充分了解物业的现状。第二条、租赁期限3、租赁期4年，自2013年5月1日起至2017年4月31日止。第三条、租金及其他费用4、租金的计收：出租物业单价按建筑面积计算……从2015年5月1日至2017年4月31日，比上一年度增加百分之5%，每月租金为：￥8269元……乙方必须先交租后使用，按月交租，每月的租金必须提前在10日前把当期的租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行账户。逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金……6、乙方签订本合同之日，向甲方一次性交纳三个月租金共￥23625元……作为租赁保证金。该项保证金在租赁期间不能抵扣租金。合同期满，待乙方清缴其租金、水电及拖欠职工工资等有关费用后，如不发生赔偿事项以及乙方不存在合同违约行为，甲方将在乙方返还租赁物业后五个工作日内将保证金无息退还给乙方；否则，甲方有权在保证金中扣除相关费用、赔偿金、违约金，并无需经乙方同意。如保证金不足以支付上述支出，则乙方必须无条件承担经济和法律责任……第七条、变更和解除合同的条件……15、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（8）拖欠房租累计45天……”同日，张柱雄向文化宫交纳保证金23625元。2015年5月15日，佛山市禅城区人民政府原则同意由原告吸收文化宫等单位，合并后原告作为存续方以账面价值整体接收上述单位的资产负债，其人员、业务全部由原告接收承担，合并的基准日为2014年12月31日。庭审中，原告委托诉讼代理人陈述：地铁围蔽是从2016年1月24日到2016年5月31日。全围蔽期间无法进出和停放车辆。另查明一，田力服务部于2014年4月29日成立，系个人独资企业，原投资人为赖世芳，后变更为牛素萍，再后变更为被告伦永森。另查明二，原告确认涉案房屋地址实际位于佛山市禅城区镇中二路2号与石湾和平路9号交汇处临建，无房产证，面积248㎡。另查明三，涉案房屋于2016年1月产生水电费1919元，于2016年2月产生水电费805元，于2016年3月产生水电费276元，以上合计3000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为出租人未能提供涉案房屋产权登记或合法规划报建的有效证据，故涉案合同为无效合同。原告诉请解除涉案合同，依据不足，本院不予支持。关于原告请求各被告支付租金及滞纳金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。故虽然涉案合同无效，但被告张柱雄作为合同当事人仍应参照涉案合同约定的租金标准支付占有使用费。张柱雄辩称已经得到原告同意将涉案房屋转租给被告伦永森，但未能提供充足的证据予以证明，原告亦不予确认，故对张柱雄该辩解意见不予采纳。张柱雄辩称涉案合同的债权债务由伦永森承担，但未能提供充足的证据证明原告已经同意将涉案合同的权利义务一并转让给伦永森，故对张柱雄该辩解意见不予采纳。张柱雄辩称相关市政工程施工围蔽导致其无法经营，合同目的无法实现，属于情势变更。对此，本院作如下分析：1、关于市政工程所采取的围蔽措施，属于市场经营主体在经营活动中所面临的正常的商业风险，而非当事人在订立合同时无法预见的情形；2、相关市政工程采取的围蔽措施并非原告的过错或违约行为所造成，原告并无法定或约定的义务保证涉案房屋周围的经营环境维持不变；3、从各被告的陈述来看，相关市政工程采取围蔽措施后，并未影响涉案房屋的人员进出，只是影响车辆出入，结合涉案合同的约定来看亦不足以认定相关围蔽措施致使合同目的无法实现。故对张柱雄该辩解意见不予采纳。对于张柱雄提出的诉讼时效问题。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效期间的话，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效期间而频繁主张权利，动摇双方之间的信任基础，不利于保护债权，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，应从承租人拖欠的最后一期租金时起算拖欠租金的诉讼时效期间。由于租金的诉讼时效期间为一年，因此被告辩称2016年10月31日之前的租金已过诉讼时效期间，依据不足，本院不予采纳。同理，张柱雄应支付的房屋占有使用费亦未过诉讼时效期间。经计算，张柱雄应支付的2016年1月23日-2017年4月30日的房屋占有使用费为：1、2016年1月23日-2016年1月31日：8269元/月÷31天×9天=2400.68元；2、2016年2月-2017年4月：8269元/月×15个月=124035元；上述合计2400.68元+124035元=126435.68元。关于原告诉请支付滞纳金。由于涉案合同无效，因此合同关于滞纳金的约定亦无效。故原告诉请支付滞纳金缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请支付水电费3000元。由于原告已提供证据证明涉案房屋产生相应的水电费，但两被告并无证据证明已向原告支付，故被告张柱雄应向原告支付拖欠的水电费3000元。至于原告诉请被告伦永森承担连带清偿责任。从涉案合同的约定及原告的陈述可知，伦永森并非涉案合同的当事人一方。因此原告诉请伦永森承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。而由于伦永森在本案中无需承担连带清偿责任，故其提出以其对原告享有的相应债权抵销债务，本院不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告张柱雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付位于佛山市禅城区石湾镇中二路2号之三的房屋2016年1月23日至2017年4月30日的房屋占有使用费126435.68元；被告张柱雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区财产经营有限公司支付位于佛山市禅城区石湾镇中二路2号之三的房屋水电费3000元；三、驳回原告佛山市禅城区财产经营有限公司的其他诉讼请求。如果被告张柱雄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1771元，由被告张柱雄负担1444元，由原告佛山市禅城区财产经营有限公司负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一八年一月二十九日书记员 冯裕雯附引用的法律文书《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。