浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞商初字第1935号原告：张俊，男，1982年7月25日出生汉族，无固定职业，住宁波市江东区。委托诉讼代理人：杨斌，浙江正清和律师事务所律师。被告：应林辉，男，1986年5月18日出生汉族，宁波市鄞州归源房地产销售代理有限公司法定代表人，户籍所在地宁海县，现住宁波市鄞州区。被告：宁波市鄞州首南楼中楼房产中介服务部（个体工商户，组织机构代码为79044161-9，经营者张国龙，男，1979年11月16日出生，公民身份号码为3302271979********，住宁波市鄞州区姜山镇虎啸漕村孙张漕6组38号）。住所地：宁波市鄞州区首南街道天童南路****号。委托诉讼代理人：陈战坪，宁波市夕阳红法律服务所法律工作者。原告张俊与被告应林辉、葛永辉、宁波市鄞州首南楼中楼房产中介服务部“（以下简称楼中楼中介服务部”居间合同纠纷一案，于2015年9月16日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员薛海蓉适用简易程序审理。因案情复杂，本案于2015年12月15日转为普通程序组成合议庭审理。原告在审理期间撤回对被告葛永辉的起诉，本院依法予以准许。本案分别于2015年11月5日、2016年4月27日依法公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人杨斌，被告楼中楼中介服务部的委托诉讼代理人陈战坪到庭参加诉讼；被告应林辉第一次庭审参加诉讼，第二次庭审经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张俊起诉称，原告通过被告提供的房屋信息得知案外人张志洪有拆迁安置房出售。2013年12月15日，被告应林辉带原告至葛永辉处与张志洪签订房屋买卖协议，原告购买张志洪所有的坐落于宁波市鄞州区姜山镇井亭村拆迁安置房，建筑面积约65平方米，总价422500元，被告应林辉及葛永辉为合同见证方。签订合同当日，原告向张志洪支付定金142500元，同时向被告应林辉支付中介费3000元，由被告应林辉出具收条。但是，张志洪出卖房屋是虚假的。2014年1月13日，张志洪因涉嫌诈骗被公安机关刑事拘留。被告应林辉向公安机关退还其收取张志洪的好处费56000元。同年6月10日，法院以诈骗罪判处张志洪有期徒刑8年，并处罚金100000元。原告认为，被告应林辉收取张志洪好处费，没有核实房源信息的真实性，被告楼中楼中介服务部对其从业人员疏于管理，两被告的过错行为导致原告遭受经济损失。为此，请求判令：被告应林辉、楼中楼中介服务部共同赔偿原告损失142500元。被告应林辉答辩称，被告应林辉作为见证方签订的是房屋买卖协议，并非正规的存量房屋中介买卖合同。房源信息不是来自被告应林辉，好处费也不是应林辉收取的。原告等三人支付的定金并未经被告应林辉之手。之后，被告应林辉已向原告退还了收取的中介费。原告发现张志洪可能涉嫌诈骗后，又与张志洪的母亲王林多签订了补充协议，由王林多提供担保，如果张志洪无法赔偿给原告损失，则由王林多赔偿。综上，被告应林辉不应承担赔偿责任。被告楼中楼中介服务部答辩称，1.被告楼中楼中介服务部并不认识原告等三人以及张志洪，对原告与张志洪之间的房屋买卖行为并不知情，没有签订过中介服务合同，也没有收取中介服务费，双方并不存在居间合同关系。2.被告应林辉的行为与被告楼中楼中介服务部没有任何关系，被告应林辉有自己的房屋中介代理公司，被告楼中楼中介服务部对应林辉与原告的行为完全不知情，不存在对于从业人员疏于管理的情形。故应驳回原告对被告楼中楼中介服务部的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《拆迁安置房买卖合同》、《首付款（定金）收条确认书》各一份，拟证明原告通过被告应林辉签订房屋买卖合同并支付定金142500元的事实。2.收条一份，拟证明原告支付中介费3000元的事实。3.（2014）甬鄞刑初字第757号刑事判决书复印件一份，拟证明案外人张志洪因诈骗原告等人被刑事处罚，被告应林辉提供虚假的房源信息及违法收取56000元好处费的事实。4.询问笔录复印件一份，拟证明被告应林辉在公安机关向其询问时承认收取原告等三人中介费9000元、收取张志洪好处费56000元，以及签订合同的地点事实。5.张志洪刑事案件笔录第4、5、7、10页，拟证明张志洪曾通过案外人余爱飞出售拆迁安置房，之后通过余爱飞介绍找到被告应林辉再次出卖拆迁安置房，并向两人支付中介费60000元，张志洪通过余爱飞向被告应林辉出售的房屋面积总计290平方米，远远超出安置协议的面积，被告应林辉明知张志洪没有可出售的房屋面积仍然促成双方交易，存在过错的事实。被告楼中楼中介服务部为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1.企业法人营业执照复印件一份，拟证明被告应林辉开设有自己的房产中介公司的事实。2.《拆迁安置房买卖合同》复印件一份，拟证明原告等三人与被告应林辉及案外人张志洪、王林多另行签订协议，相关房屋买卖事宜与被告楼中楼中介服务部无关的事实。3.证明复印件一份，拟证明涉案房屋买卖系与宁波市天天红利房地产信息咨询有限公司（以下简称天天红利公司）发生的事实。被告应林辉未提交证据。原告与被告楼中楼中介服务部提交的上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：原告的证据1，被告应林辉无异议；被告楼中楼中介服务部认为该协议与其无关。本院对该证据的真实性予以认定。原告的证据2，被告应林辉无异议；被告楼中楼中介服务部认为该款系应林辉收取，与楼中楼中介服务部无关。本院对该证据的真实性予以认定，并认定被告应林辉向原告收取了中介费3000元的事实。原告的证据3，被告应林辉对真实性无异议，并陈述退还好处费56000元是为了减少原告的损失；被告楼中楼中介服务部对真实性无异议，对关联性有异议，且认为原告应向张志洪追赃。本院对该证据的真实性予以认定，并认定张志洪以篡改伪造的拆旧购新协议与原告等人签订房屋买卖协议，骗取定金的事实。原告的证据4，被告应林辉无异议；被告楼中楼中介服务部对真实性无异议，对关联性有异议。本院对该证据的真实性予以认定，并认定被告应林辉在向公安机关陈述时认可收取原告等三人中介费9000元、收取张志洪委托售房的差价部分费用56000元的事实。原告的证据5，被告应林辉认为其并不知晓向原告出售的房屋面积超出了拆迁安置协议确定的安置房屋面积的情况。被告楼中楼中介服务部对真实性无异议，但认为与其无关，原告的损失可以通过刑事追偿解决。本院对该证据的真实性予以认定，至于被告应林辉是否存在过错需要结合其他证据及事实在说理部分阐述。被告楼中楼中介服务部的证据1，原告对真实性、关联性有异议，认为被告应林辉曾在庭审中确认在楼中楼中介服务部工作；被告应林辉陈述其并未开办公司。本院认为，被告应林辉是否开办公司应与本案所涉房屋买卖存在关联性，现有证据并未指向应林辉开办的公司，房屋买卖协议也未指向该公司，故对该证据的关联性不予认可。被告楼中楼中介服务部的证据2，原告认为超出了举证期限，且系复印件，合同虽然签过，但与本案无关；被告应林辉无异议，且陈述是在发现张志洪有可能拿不到房屋，由应林辉及原告等三人找张志洪的母亲王林多签订该份协议。本院对该证据的真实性予以认定。被告楼中楼中介服务部的证据3，原告对真实性无异议，且陈述楼中楼中介服务部系天天红利公司的加盟店；被告应林辉无异议。本院对原告等三人与被告应林辉、案外人张志洪于2014年1月10日共同确认房屋买卖相关事宜的事实予以认定，关于被告应林辉的身份及与天天红利公司的关系不能仅以当事人陈述为准，故对该证据的证明目的不予采信。综合原、被告诉辩意见、举证、质证和本院认证意见，本院确认本案如下事实：原告通过被告应林辉获悉案外人张志洪有拆迁安置房出售的信息，张志洪向原告出示了拆迁安置协议，并经被告应林辉了解拆迁安置房可以享受扩户后，双方就购房达成意向。2013年12月15日，原告与被告应林辉及案外人张志洪在位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村门口的一家中介门店里共同签订《拆迁安置房买卖合同》一份，约定：张志洪将其所有的位于宁波市鄞州区姜山镇井亭村的拆迁安置房建筑面积约65平方米出售给原告，总价422500元；2013年12月15日将首付款（定金）142500元交付张志洪，之后的款项在抽签日及过户时支付；被告应林辉受托负责办理房屋交易过程中的一切手续，信息费6000元分别在签约时、过户完成后支付。该协议尾部由被告应林辉和案外人葛永辉作为见证方签字。2013年12月20日，被告应林辉带原告去宁波市鄞州区姜山镇井亭村人民调解委员会在《拆迁安置房买卖合同》上盖章。原告于签订合同当日向张志洪支付了定金142500元，同日还支付给被告应林辉中介费3000元，由应林辉出具收条。张志洪与被告应林辉还分别与买受人董萍萍、段振在2013年11月8日、2013年11月13日签订《房屋买卖协议》各一份，董萍萍、段振分别向张志洪购买拆迁安置房95平方米、65平方米，董萍萍支付定金200000元，段振支付定金140000元，董萍萍和段振亦各支付给被告应林辉费用3000元。同时查明：张志洪在宁波市鄞州区姜山镇井亭村的拆迁安置房建筑面积为66.49平方米，其将协议中的面积篡改为166.49平方米，并将篡改后的协议向被告应林辉出示，通过应林辉分别出售给原告及董萍萍、张俊各65平方米、95平方米、65平方米。张志洪向被告应林辉支付了售房差价（溢价）费用56000元。张志洪在与原告等人签订协议前，已于2013年10月28日将仅有的拆迁安置房面积65平方米出卖给案外人周惠玉。2014年1月，原告等三人发现被骗，遂向公安机关报案。张志洪因诈骗罪被判处刑罚，并处罚金，并被责令继续退赔原告等人损失。被告应林辉在公安机关侦查期间退还了张志洪支付的费用56000元，该款由公安机关发还给原告等三人，分别由原告领取18000元，董萍萍、张俊各领取20000元、18000元。被告应林辉还退还了原告及董萍萍、段振各自支付的费用3000元。本院认为：本案各方当事人的争议焦点是原告与被告应林辉、楼中楼中介服务部是否形成了居间合同关系，原告与哪一方形成了居间合同关系，居间方在履行职责时是否存在损害委托人利益的行为并应承担相应的损害赔偿责任。原告通过被告应林辉提供的房源信息与案外人张志洪签订了《拆迁安置房买卖合同》，该协议载明应林辉作为“见证方”签字，被告应林辉亦收取了中介费3000元，其在买卖双方签订协议的过程中履行的是向原告提供房源信息，为双方签订协议提供媒介服务的职责，实际提供的是居间服务，形成了居间合同关系，其收取的中介费即为居间服务报酬，故应承受居间合同的权利义务。被告楼中楼中介服务部在本案中并未给签订上述协议提供场所，也没有证据证明其参与提供居间服务，亦未收取报酬，且没有证据证明被告应林辉系被告楼中楼中介服务部员工，故被告楼中楼中介服务部并非居间合同方，并未与原告形成居间合同关系，原告要求被告楼中楼中介服务部承担居间合同责任并无依据。被告应林辉在提供居间服务过程中，应当如实报告订立合同的有关事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益，否则不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，其是否适当履行了居间职责，应结合各方履行行为综合分析认定。案外人张志洪虚构拆迁安置房屋面积，篡改拆迁协议后与原告签订协议，从张志洪因涉嫌诈骗被公安机关立案侦查期间所做的笔录可以看出，被告应林辉对张志洪篡改协议一事并不知情，应林辉看到的拆迁安置协议也是张志洪篡改后的协议，该协议载明的拆迁安置房屋面积共有166.49平方米，且被告应林辉曾了解过拆迁安置房可以享受扩户安置的情况，在签订协议后还带领原告去拆迁安置房所在的井亭村人民调解委员盖章确认，综合上述履行行为能够认定被告应林辉在提供房源信息促成原告与张志洪签订合同的过程中并没有故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的行为，原告虽然有受到损害的事实，但并非因被告应林辉提供居间服务所致，故原告要求被告应林辉承担赔偿责任的依据不足。至于被告应林辉向原告退还了居间服务报酬系其自愿行为，并不能因此认定被告应林辉履行居间职责不当。从另一方面看，拆迁安置房虽然在一定条件下可以交易，但当时张志洪仅有拆迁安置协议，尚未确定实际安置，可能存在诸多的不确定因素，本就存在较大风险，且原告购买的安置房已经是可能享受扩户安置的面积，比一般拆迁安置房交易的风险更大，但原告在签订协议前并未详细了解拆迁安置协议的真实情况，且支付的定金远远超出房屋总价的20%，原告自身在交易过程中没有尽到审慎义务，存在较大过错，导致被骗并遭受损失。综上，本院认为，原告要求被告应林辉承担损害赔偿责任的依据不足，要求被告楼中楼中介服务部承担损害赔偿责任没有依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告张俊的诉讼请求。本案受理费3150元，由原告张俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛海蓉人民陪审员  赵宝德人民陪审员  谢良红二〇一六年八月二十日书 记 员  戴志远