江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪商初字第00321号
原告骈叶胜，个体户。
委托代理人戴强，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。
被告江苏大安科技有限公司，住所地泗洪县步行街三期5号楼3楼北面A8宾馆（时代超市二店对面）。
法定代表人杜翔，该公司总经理。
原告骈叶胜诉被告江苏大安科技有限公司（以下简称大安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告骈叶胜及其委托代理人戴强到庭参加诉讼，被告大安公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告骈叶胜诉称：2010年7月15日及2011年3月1日，原、被告签订两份房屋租赁合同，在合同履行期间，被告于2012年7月24日被吊销营业执照并受到处罚，期间被告拖欠原告租金4万元，被告租赁期间还擅自将原告三楼北面楼面板打开4-5平方米大洞，经原告阻止未果。由于被告未按约履行义务，原告曾多次向被告索款而未果，现请求判令：1、依法解除原、被告之间的租赁合同；2、被告给付原告租金4万元及违约金25.68万元（租赁合同为15年期限，按照15年租金的20%计算违约金，第一份合同违约金是18.18万元，第二份合同违约金是7.5万元）；3、被告将租赁房屋三楼北楼面现浇板的洞口恢复原状；4、被告返还原告三台1.5匹格力挂壁式空调；5、被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，提交了下列证据：
1.房屋租赁合同2份，证明原、被告之间存在租赁合同关系，第一份合同证明原告将位于步行街三期5号楼3楼北面2套，4楼2套、5楼2间约430平方房屋租赁给被告使用；第二份合同证明原告将位于步行街三期5号楼3楼南面1套约100平方房屋租赁给被告使用。合同中约定了租赁期限、租金及承担违约责任。
2.租金收条及租金结算明细1份，证明被告在签订合同时向原告交付第一年的租金6.5万元，尚欠2014年租金4万元。
3.大安公司的证明1份，证明被告应于每年6月份交付下一年的租金。因原告、证人许某和大安公司签订的租赁合同是同一天，被告应在每年6月前向原告支付下一年度房屋租金。
4.证人许某的证言。许某陈述：我与原告是邻居，原告将其套房租赁给大安公司开宾馆。我的房屋和原告一起租赁给大安公司的。2010年7月10日，杜翔来租赁房屋，二至四层都是原告的。2010年7月15日订立合同，房租是1.2万元，第一年租金及时付清，第二年租金就不好要了，从第三年，被告就开始拖欠租金了，我不知道原告家租金的情况。杜翔租赁原告房屋期间，将原告房屋浇板开洞，好像是第二年开的。
被告大安公司未答辩。
本院认证意见：证据1、2相互印证，反映了原、被告之间的房屋租赁合同关系及租金结算情况；对其证明效力，本院予以确认；证据3的内容是大安公司向案外人许某承诺支付租金期限的内容，与原告不具有关联性；证据4反映了被告在房屋租赁期间，将原告三楼北面楼面板损坏的事实，被告未到庭质证，应承担不利的法律后果。对其证明效力，本院予以确认。
本院经审理查明：2010年7月15日，被告法定代表人杜翔以大安公司的名义与原告签订房屋租赁合同，双方约定：原告将其位于泗洪县步行街三期5号楼3楼北面2套、4楼2套、5楼2间约430平方米房产出租给被告，租期15年，自2010年7月15日至2025年7月15日止，房屋租金每三年为一个档期，前三年租金为每年6.5万元，下一个三年为每年7万元并以此类推，被告每年一次交租金给原告，被告应保持房屋主体结构，装修由被告自理，产权归原告所有，如违约，违约方赔偿另一方合同总价的20%作为违约金。该合同由原告及被告法定代表人杜翔签字，同时杜翔在合同下方书写“今收到骈叶胜挂壁空调叁台（其中一台单冷型）”。2011年3月1日，被告法定代表人杜翔以大安公司的名义与原告签订房屋租赁合同，双方约定：原告将其位于泗洪县步行街三期5号楼3楼南面1套约100平方米房产出租给被告，租期15年，自2011年3月1日至2025年7月15日止，房屋租金为每年2.5万元，被告每年一次交租金给原告，被告应保持房屋主体结构，装修由被告自理，产权归原告所有，如违约，违约方赔偿另一方合同总价的20%作为违约金。该合同由原告及被告法定代表人杜翔签字。在2010年7月15日的租赁合同履行期间，被告已付原告2010年7月15日至2014年7月14日租金26.5万元，被告应付原告2014年7月15日至2015年7月14日租金7万元，被告分别于2014年7月24日给付原告租金3.5万元，于2014年7月24日给付原告租金2万元，尚欠原告租金1.5万元未按约履行。在2011年3月1日的租赁合同履行期间，被告已付原告2011年3月1日至2015年2月28日租金10万元，被告尚欠原告2015年3月1日至2016年2月28日租金2.5万元未履行。被告在房屋租赁期间，将原告位于泗洪县步行街三期5号楼3楼北面楼板开洞损坏。
本院认为：被告法定代表人杜翔以被告大安公司的名义与原告签订房屋租赁合同，是履行被告的职务代表行为，房屋租赁合同的内容不违反法律规定，合法有效。根据法律规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告在房屋租赁期间，将原告出租的位于泗洪县步行街三期5号楼3楼北面楼板开洞，导致楼板损坏，属于未正当使用租赁物或保管不善租赁物的性质，同时被告亦未按约支付原告租金，故原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，要求被告给付所欠租金4万元，并对毁损的房屋楼板恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张的违约金是否适当，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平诚信原则进行衡平。本案中，因被告违约造成的损失，主要是原告的预期租金损失，被告已支付的租金并不构成原告的租金损失基础，因此在计算违约金时，应扣除已支付的租金，再按双方约定的违约金比例20%进行计算。被告应支付原告的15年的租金总额为141万元，已支付原告租金42万元，扣除后原告的预期租金损失为99万元，为违约造成的损失基础，按约定的违约金比例20%计算，被告应支付原告违约金19.8万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告骈叶胜与被告江苏大安科技有限公司2010年7月15日及2011年3月1日签订的房屋租赁合同。
二、被告江苏大安科技有限公司给付原告骈叶胜房屋租金4万元。
三、被告江苏大安科技有限公司给付原告骈叶胜违约金19.8万元。
四、被告江苏大安科技有限公司将损坏原告的租赁物房屋楼板恢复原状（位于泗洪县步行街三期5号楼3楼北）。
五、被告江苏大安科技有限公司返还原告骈叶胜1.5匹格力挂壁式空调3台（其中一台为单冷型）。
上述2、3、4、5项，于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5752元，由被告江苏大安科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费5752元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80，户名：宿迁市财政局国库处）。
审 判 长 张新育
人民陪审员 马文献
人民陪审员 刘 峰
二〇一五年十月十八日
书 记 员 朱 媛
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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