福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽01民终667号
上诉人（原审被告、反诉原告）毅丰（福建）新能源工业有限责任公司，住所地福建省闽侯县青口镇梅溪路6号。
法定代表人贺来毅，董事长。
委托代理人陈淑媛、邵鑫，福建名仕律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）福建省金磐金属制品有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇付竹村梅溪路6号3#厂房。
法定代表人郑建彬，董事长兼总经理。
委托代理人陈声榕，公司职员。
上诉人毅丰（福建）新能源工业有限责任公司因与被上诉人福建省金磐金属制品有限公司租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2015）侯民初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，合同主要内容为：原告按现状将位于闽侯县青口镇梅溪路6号的厂房、地块租赁给被告使用，被告对原告租赁物现状已作充分了解并同意按现状租赁。租赁物面积共6485平方米，其中建筑面积2298平方米，空地面积4187平方米出租给被告，租赁期限自2011年3月25日起至2016年3月24日止。租赁保证金为178776元，被告应在2011年3月28日前将租赁保证金连同2011年6月25日至9月24日三个月的租金共计357552元一起支付给原告。租赁物建筑租金为每平方米15元／月（不含税）；空地为每平方米6元／月（不含税），原告出租租赁物而产生的各种税费均由被告承担。第一年建筑物月租金34770元；空地月租金25122元。月租金每年递增5%，租赁费用的支付方式在每月1日前向原告一次性缴纳整月租金，被告在租赁期限享有租赁物所属设施专用权。租赁物内的门卫保安费用按实际使用面积由双方协商解决。《租赁合同》第11条约定租赁期间，如被告拖欠房租累计1个月以上等行为之一的，原告有权解除合同。第14条约定被告违约责任，如（4）拖欠房租累计一个月以上，（5）未按合同约定履行其义务等。原告有权终止合同，收回该租赁物，被告应按照合同第一租赁年租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到全部损失为止。
被告在合同订立后使用租赁物期间不按约支付房租及物业费，并在租赁空地上搭建厂房。2014年10月15日，原告向被告发出书面催款通知，并附对账单一份，主要内容为：经与被告核实，截至2014年9月30日止，被告欠原告厂房租金246442元；物业保安费155796元（欠2012年物业费30000元；2013年1月至2014年9月物业费125796元）；开票税29000元，合计431238元。要求被告接到通知7天内作出还款计划。被告于2014年10月20日针对该通知书向原告作出书面回复函，被告承诺自2014年10月起按月缴付，不再拖欠；2014年10月前所欠的厂租，被告将分期分批在2015年5月31日前支付给原告。事后，被告没按书面承诺履行还款义务。原告又于2015年5月向被告发出书面通知，要求被告于同年5月31日前还清累计欠款644180元。因被告没有还款，原告于2015年6月1日以被告拖欠上述厂房租金、物业费并试图转移财产为由，将被告使用的厂房上锁了8天，禁止货物进出。之后因被告未按约向原告支付租金引起纠纷，2015年7月6日，原告以被告违约为由诉讼请求法院判决：1、解除与被告订立的《租赁合同》；2、被告欠付2015年6月之前的租金累计644180元和违约金71510元，扣除被告保证金178776元后，还应归还536914元及诉讼期间租金、违约金。3、被告在空地上违约建筑应予拆除，恢复原状。
本案在审理过程中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）违约在先，给被告造成了严重的经济损失为由提起反诉，请求法院判决：1、反诉被告赔偿反诉原告因产品泡水造成的损失60.86万元；2、反诉被告赔偿反诉原告因停工造成的损失72万元；3、反诉被告向反诉原告开具全部已付租金的相应发票共计2741434.5元；4、反诉被告返还反诉原告已缴纳的物业费23282元；5、反诉被告承担全部诉讼费用。
原审法院认为：本案双方当事人存在争议的焦点如下：
一、原告是否存在先违约问题。
被告主张拖欠租金是因为原告违约在先。认为合同约定，原告应保证出租厂房使用安全。主张原告在租赁厂房周边的空地上违章搭盖致整个厂区内的防洪排水系统不合格，导致被告原材料区与库存成品区于2014年6月19日暴雨洪灾进水造成直接经济损失60.86万元。原告口头承诺给被告4个月免租期作为补偿。
原告对被告上述主张予以否认，反诉原告没有举证证明。原审法院认为，被告从2013年1月开始就没有按期支付租金、管理费等，原告于2015年6月封锁被告租赁厂房8天，也是在被告拖欠巨额租金等费用的情况下所作的行为，故被告主张原告违约在先的抗辩，原审法院不予采纳。
二、原告封锁租赁厂房8天，是否造成被告经济损失问题。
原告主张被告承租的厂房封锁前就处于停产状态。
被告主张原告于2015年6月封锁租赁厂房8天，致被告停工遭受经济损失72万元。
原审法院认为，原告主张被告承租的厂房封锁前就处于停产状态没有举证证明，原审法院不予采信。被告提供的《木质颗粒买卖合同》、《产品购销协议》和2015年9月出货报关文件，仅能证明被告依上述协议生产的产品及出货的日期、数量等情况。被告没有提供有效的证据证明如下事实：即因原告行为导致产品购买方支付货款减少或违约金支出等经济损失72万元。故被告的该项经济损失的主张证据不足，原审法院不予采信。但可以确定原告的行为直接导致被告无法使用租赁物8天的租金损失19316元（2015年6月份租金为72435元÷30天×8天）。
三、原告收取物业管理费的依据及数额问题。
原、被告共同确认被告于2012年支付物业费23282.44元。原告主张物业费的收取依据原、被告双方订立的《租赁合同》中的约定。被告认为，《租赁合同》对物业费并未明确约定，租赁厂房日常管理均由被告自行负责。除了提供门卫保安服务外，不存在其他物业费，而保安费按约定应当由双方协商，原告单方决定被告每月支付6000多元与理不合、于法无据。
原审法院认为，双方在《租赁合同》第九条对物业管理进行了约定，从被告针对原告的催款通知及所附对账单而作出书面《回复函》内容上，可以认定被告对原告的对账单中载明的被告2012年前欠物业费3万元和2013年1月至2014年9月欠物业费125796元无异议。
四、被告截止2015年5月31日欠付原告的租金数额及还款情况。
原告提交被告于2014年10月20日作出的《回复函》，主张截至2014年9月30日止，被告拖欠原告厂房租金246442元；提交“毅丰公司2014年11月至2015年5月31日欠福建省金磐金属制品有限公司租金、物业费累计表”，主张被告自2014年11月至2015年5月30日止尚欠原告租金121419元；2015年6月之后的租金均未支付。对此，被告表示已付清了2015年4月之前的所有租金，后因原告非法封锁厂房，被告才扣减了30907.5元房租，被告于2014年10月20日回函并未确认金额，不能作为计算依据。
原审法院认为，被告针对原告于2014年10月15日发出的《通知》和《对账单》作出的《回复函》，没有对原告《通知》和《对账单》上载明的欠款事实提出异议，且作出了书面还款承诺，据此，原审法院可以认定截止2014年9月30日，被告拖欠原告厂房租金为246442元。原告出具的被告自2014年11月至2015年5月31日拖欠的租金数额，系按《租赁合同》第5.2条约定标准计算，且被告没有异议，故原审法院认定被告自2014年11月至2015年5月31日期间，扣除已付的部分租金，尚欠原告租金为121419元。综上，被告截止2015年5月31日，共欠原告租金数额为：246442元＋2014年10月份租金68985元＋121419元=436846元。被告提出已付清2015年4月之前所有租金的抗辩，没有举证证明，原审法院不予采信。
综上事实，原审法院认为，原、被告签订一份《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。被告承租约定的租赁物后，没有按约支付租金、物业费用等，截止2015年5月31日止，被告共拖欠原告租金436846元，该事实有原告提供的证据及原、被告陈述笔录在案佐证，可以认定。原告诉讼请求被告支付2015年6月之前累欠的租金和诉讼期间的租金，符合法律规定，原审法院依法予以支持。被告于2015年5月31日之前累欠的租金为436846元，与被告缴交的保证金178776元相抵扣后，被告还应向原告支付租金436846元-178776元=258070元和2015年6月1日起至本判决生效之日止的租金（按合同约定月租金72435元计算）。原告在本案中没有提出要求被告支付拖欠的物业等费用的诉讼请求，原审法院对此不予审理。
被告未按合同约定支付租金及相关约定费用的行为构成违约，原告诉讼请求解除双方于2011年3月22日签订的《租赁合同》，符合该合同第11.3条约定的合同解除条件，原审法院依法予以支持。被告的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。原告诉讼请求被告支付违约金59592元／年×12个月×10%=71510元，符合《租赁合同》中关于按第一租赁年租金总额的10%计付违约金的约定，原审法院依法予以支持。另被告擅自在承租原告的空地上搭建厂房改变了租赁物原状，该行为没有合同或法律上的根据，故原告要求解除《租赁合同》后，被告应拆除违法建筑，恢复原状的诉讼请求，原审法院依法亦予以支持。
本案被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）赔偿因产品泡水造成的损失60.86万元和停工造成的损失72万元，均没有提供有效的证据予以证明，原审法院不予支持。反诉被告于2015年6月封锁反诉原告承租的厂房8天，造成租金损失19316元，原审法院予以认定，反诉被告应予以赔偿。在本案审理过程中，被告亦没有提供证据来证明其已向原告支付了租金2741434.5元，故被告反诉请求原告应向其开具全部已付租金的相应发票共计2741434.5元，缺乏事实根据，原审法院不予支持。被告基于合同及双方当事人之间的协定，于2012年向原告支付物业费23282元，截止2014年9月，被告尚欠原告物业费155796元，被告反诉请求原告返还被告已缴纳的物业费23282元缺乏根据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告福建省金磐金属制品有限公司与被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司于2011年3月22日签订的《租赁合同》；二、被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省金磐金属制品有限公司支付截止2015年5月31日前的租金258070元和按每月72435元标准计算自2015年6月起至本判决生效之日止的租金；三、被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省金磐金属制品有限公司支付违约金71510元；四、被告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内拆除其在承租空地上搭建的厂房，并恢复原状；五、反诉被告福建省金磐金属制品有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司经济损失19316元；六、驳回反诉原告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15303元和反诉费8483元，合计23786元。由原告负担4800元，被告负担18986元。
一审宣判后，原审被告、反诉原告毅丰（福建）新能源工业有限责任公司不服，向本院提起上诉。
上诉人毅丰（福建）新能源工业有限责任公司上诉称：一、一审仅凭一份《回复函》认定本案的关键事实，系认定事实错误。该《回复函》是上诉人在被上诉人承诺给予4个月免租期之后出具的，是双方相互妥协的结果，并非上诉人的真实意思表示。该《回复函》并非“确认函”，上诉人并未在《回复函》中确认拖欠被上诉人租金等款项，不能以此作为认定上诉人欠付租金金额的依据。二、上诉人并未构成违约，完全是因被上诉人违约在先，造成上诉人经济损失，上诉人不得已才予以扣减租金。涉案合同签订后，上诉人依约向被上诉人交付租金，直至2015年6月1日被上诉人非法封锁上诉人厂房后才停缴租金。截止2015年5月31日，上诉人仅欠被上诉人租金30907.5元。另外，被上诉人违章搭建致使产品泡水造成上诉人经济损失608600元，2015年6月1日，被上诉人将上诉人厂房的大门锁上，不让上诉人的货物进出，上诉人因此未能生产经营长达8天之久。因上述违章搭建、非法封锁行为给上诉人造成了巨额经济损失，上诉人才停缴租金。三、上诉人在空地上搭建的是遮雨棚，并且是经过被上诉人同意的。四、被上诉人应当归还上诉人早前缴付的物业费23282元。《租赁合同》对于物业费并未明确约定，并且租赁厂房日常管理均由上诉人自行负责，被上诉人收取物业费缺乏合法依据，应当予以归还。五、被上诉人应当依法向上诉人开具全部已付租金的相应发票，并承担相应的税费。六、被上诉人的诉讼请求并未要求支付2015年6月开始的租金，一审判决第二项超过了诉讼请求范围。综上，请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人福建省金磐金属制品有限公司答辩称：一、2014年10月15日被上诉人书面通知上诉人，经财务对账核实了上诉人的欠款金额为431238元。上诉人于同年10月20日复函给被上诉人。《通知》、《回复函》、《毅丰公司2013年、2014年厂租、物业费付款对账单》等证据足以证明上诉人拖欠租金和物业费的事实。二、上诉人未经被上诉人同意，私自在租赁的空地上违法建筑4000多平方米，造成厂区排水沟堵塞，排水系统无法正常运行，其应承担全部责任。上诉人也未举证证明所谓的四个月免租期，一审予以驳回正确。三、根据涉案合同第9.2条约定，双方已自愿协商清楚物业费，且《毅丰公司2013年、2014年厂租、物业费付款对账单》中备注“物业费从2013年1月-2014年9月欠款125796元”，上诉人也在《回复函》中承认了上述事实。另外，被上诉人在诉状及庭审中均主张了物业费，故一审关于物业费的认定有误，应当予以更正。四、根据涉案合同第5.2条约定，上诉人要承担开发票的各种税费，被上诉人开具发票产生的税费29000元上诉人至今未偿还，现在上诉人的目的就是拖延时间、转移财产。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，并在维持原有判决的基础上增加判项“上诉人应向被上诉人缴纳物业费每月5990元，从2013年1月至本判决生效为止”。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中上诉人毅丰（福建）新能源工业有限责任公司向本院提交以下证据：一、交货延期通知；二、《关于毅丰工厂交货违约追索赔偿通告函》，上述证据共同证明因被上诉人封锁厂房，造成上诉人巨额经济损失。
被上诉人福建省金磐金属制品有限公司对上诉人提交上述证据的真实性、关联性均有异议，认为当时被上诉人关的是厂房的大门，边门并没有关，上诉人仍然可以正常进出。
对上诉人毅丰（福建）新能源工业有限责任公司提交的证据，本院认为，上述证据的真实性均无法确认，且不属于二审程序中的新证据，因此，本院不予采信。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、关于租金问题：截止2015年5月31日，上诉人欠付租金的金额是多少？一审判决上诉人支付自2015年6月起的租金是否超过诉讼请求范围？二、关于上诉人是否存在免责事由问题：上诉人违章搭建厂房是否经过被上诉人同意？被上诉人是否存在违章搭建、非法封锁等行为并造成上诉人经济损失？三、关于物业费及开具发票等问题：上诉人主张被上诉人归还物业费23282元是否存在依据？上诉人要求被上诉人开具已付租金的相应发票并承担相应税费是否存在依据？
关于第一个争议焦点，本院认为，被上诉人于2014年10月15日发出《通知》要求上诉人尽快还清所欠的厂房租赁费等款项，并附相应的对账单，2014年10月20日，上诉人以《回复函》的书面形式承诺不再拖欠被上诉人款项，该《回复函》中，上诉人并未对被上诉人所述款项提出异议，也未提到所谓“四个月免租期”，本案也没有证据证明上诉人曾有还清2014年9月30日之前所欠租金的事实，现上诉人主张《通知》不能作为认定事实的依据，本院不予采信。一审根据《通知》、《回复函》、涉案合同第5.2条约定，扣除上诉人已付的部分租金，计算至2015年5月31日止上诉人共欠被上诉人租金金额为436846元正确，上诉人主张截至上述日期仅欠被上诉人30907.5元，但未提供支付租金的相应凭证予以佐证，本院不予支持。另外，被上诉人一审的诉讼请求包括要求上诉人支付诉讼期间的租金、违约金，因此，一审判决上诉人向被上诉人支付2015年6月起的租金并未超过诉请，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，本院认为，根据一审庭审陈述，上诉人自认在涉案场所搭盖了简易厂房，上述行为系缺乏合同依据，上诉人主张该行为已经被上诉人同意，但无相应证据证明，本院不予支持。另外，上诉人主张被上诉人的违章搭建行为造成上诉人直接经济损失608600元，因未提供充分证据予以佐证，本院亦不予采信。而上诉人所称的被上诉人封锁厂房的行为也发生在上诉人欠缴租金且被上诉人多次催缴之后，因此，本案不存在上诉人可以免责的事由，上诉人主张其欠缴租金系因被上诉人违约在先缺乏事实依据，本院不予采信。
关于第三个争议焦点，本院认为，关于物业费，涉案合同第九条有关于物业管理的约定，而上诉人在2012年也实际缴纳了23282元，说明合同履行期间双方对于日常应由被上诉人收取物业费已经协商一致，另外，被上诉人发出的《通知》列明细项“物业保安费欠155796元”，上诉人的《回复函》并未提出异议，亦说明上诉人对应由被上诉人收取物业费的事实并无异议。现上诉人主张租赁厂房日常管理均由其自行负责，却缺乏证据印证，故其要求被上诉人返还已收取的物业费23282元缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金发票及相应税费的问题，本院认为，涉案合同第5.3条仅有关于运输发票的开票约定，并无租金发票的开票约定，因此，上诉人要求被上诉人开具租金发票并承担相应税费缺乏合同依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费15303元，由上诉人毅丰（福建）新能源工业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 陈 嘉
代理审判员 刘启鸣
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 章信淡