河北省滦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0223民初322号
原告：唐山市金鼎物业服务有限公司。
法定代表人刘宝良职务：经理
委托代理人陈利，。
被告：刘红霞。
委托代理人：吴建平。特别代理。
原告唐山市金鼎物业服务有限公司与被告刘红霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员苏敬适用简易程序公开开庭进行了审理，原告唐山市金鼎物业服务有限公司的委托代理人陈利、被告刘红霞的委托代理人吴建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐山市金鼎物业服务有限公司诉称：被告为滦县光明花园小区业主，滦县新城光明花园由唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司开发，2009年1月1日唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司与滦县冀东物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》（滦县冀东物业管理有限公司已于2009年9月29日在滦县工商局更名为唐山市金鼎物业服务有限公司），合同约定由唐山市金鼎物业服务有限公司对光明花园小区进行物业管理，按照合同约定被告向原告按年度交纳物业服务费，被告楼房面积为132.09平方米，地下室35.62平方米，自物业管理委托合同签订后，合同约定住宅0.45元／平方米，地下室0.2元／平方米。2009年1月1日至2014年12月31日住宅物业费4245.84元，地下室物业费512.64元尚未交纳。2014年11月18日唐山市滦县光明花园业主委员会与唐山市金鼎物业服务有限公司签订了物业服务合同，合同约定物业服务费多层住宅0.8元／月／平方米，地下室0.3元／平方米，2015年1月1日至2015年12月31日住宅物业费欠费1257.96元，地下室物业费128.28元尚未交纳。自2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费合计6144.7元，为维护原告的合法权益，诉至法院请依法判决被告给付拖欠的物业费6144.7元并承担逾期违约金按欠款额日万分之五计算至实际给付之日，并承担本案诉讼费用。
被告刘红霞辩称：1、原告诉被告欠其物业费没有合法的事实依据。被告于2001年12月27日从房地产开发商滦县光明物业发展管理有限责任公司购买的光明花园小区的商品房。2002年夏季入住，自2004年3月开始收取物业费，前期的物业服务是住宅0.3元每平方米，下房和车库是0.2元每平方米。原告2009年1月1日与房地产开发公司签订的《物业管理委托合同》与光明花园业主无关，该事业主并不知情，故对答辩人没有任何约束力，只能证明该小区的前期物业服务到此为止。前期物业服务终止，小区的物业服务由谁来做，这是业主大会决定的。因此该委托合同在没有征得其他物权人意见的情况下，委托人在委托合同中的意思表示对其他物权人来说是无效的。2、在物业管理中，原告尽责的对象是委托人。而不是业主。已经进驻小区七年之久的业主发现，除了自己买的住房、车库、下房，小区的其他部位业主没有任何产权发言权，且答辩人也从来没有买过地下室。2008年10月，原告动用维修基金毁了小区院中心假山前的花坛，挖了一个上下两级总蓄水量1600立方的大水坑。为此业主自发组建了业委会进行维权，之后为了委托方在光明花园的利益，原告利用拉拢威胁搅黄了小区的业主委员会。为在光明花园合法化2009年1月1日再次签订物业委托合同。在原告的管理下，2010年至2015年期间，原告进行了一系列的拆除改建。所以原告管理的只是委托人的物业产权，对业主的物业产权的存在形态都没留心过。
3、2014年11月18日产生的《物业服务合同》是光明花园所谓的业委会背着业主和原告签定。合同签定后又越权于2014年11月21日才把原告聘为提供物业管理服务的单位。此合同和2009年1月1日的《物业管理委托合同》有异曲同工之处，均规避了原告的法律责任。光明花园业主委员会从筹备到产生对业主不是愚弄就是欺骗，原告与该业委会签定的为期一年的《物业服务合同》，事后业委会就追聘其在光明花园进行物业服务，合同到期后，竟然连对这个业委会招呼都不达，就出示了大字招牌收取2016年物业费。综上，原告在光明花园从事物业管理服务，不具被聘的合法性，所依据收费的两个合同的产生，违反合同法的相关规定，应驳回原告的起诉。
经审理查明：被告刘红霞自2001年12月27日，从滦县光明物业发展管理有限责任公司处购买滦县光明花园小区住宅一套，住宅建筑面积为132.09平方米，附属房面积35.62平方米。2004年4月18日，被告刘红霞与原告唐山市金鼎物业服务有限公司（原滦县冀东物业管理有限公司）签订《物业管理公共契约》，由原告对滦县光明花园小区进行物业管理。物业费收取：（建筑面积）住房0.4元／平方米，车库、下房0.2元／平方米；按季度收取。2009年1月1日，原告与唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，管理期限自2009年1月1日起至2018年12月31日止，收费标准，按建筑面积0.45元／平方米，合同同时约定了双方的权利义务以及违约责任等问题。2014被告居住的小区成立了“唐山市滦县光明花园业主委员会”，原告于2014年11月18日与唐山市滦县光明花园业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告继续对被告居住的小区进行物业管理，合同约定多层住宅：0.8元／月／平方米，车库及储藏室0.3元／月／平方米。期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，物业费按年收取，每年的第一季度交足全年物业费。合同同时约定了其他权利义务等内容。被告自2009年1月1日起至2015年12月31日共拖欠原告物业管理费6144.7元，其中：2009年1月1日至2014年12月31日共拖欠物业费4758.48元；2015年1月1日至2015年12月31日共拖欠物业费1386.24元。
另查明：原告唐山市金鼎物业服务有限公司原名称为滦县冀东物业管理有限公司，于2009年9月29日更名为唐山市金鼎物业服务有限公司。
上述事实有《物业管理公共契约》、《服务合同》、《物业管理服务合同》滦县物价局证明、滦县工商局证明、《售房合同》、房产证及当事人陈述等相关证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告唐山市金鼎物业服务有限公司与被告刘红霞2004年4月18日签定的《物业管理公共契约》、与唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司于2009年1月1日签订的《物业管理服务合同》、与唐山市滦县光明花园业主委员会于2014年11月18日签订的《物业服务合同》均是当事人的真实意思表示，合法有效本院予以认定。被告居住的小区在2009年至2014年期间没有业主委员会，因此原告与唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，对被告居住的小区进行物业管理，被告作为小区业主，虽未与原告直接签订物业服务合同，但事实上已经接受了原告的物业服务。在这期间被告亦不可能完全不知道原告所进行的工作和管理。因此，根据诚实信用原则和公平原则，原告对被告居住的小区已经进行了事实上的物业服务，被告应当向原告支付物业服务费用。被告居住的小区成立业主委员会后，原告于2014年11月18日与唐山市滦县光明花园业主委员会签定物业服务合同，并继续对该小区进行物业管理和服务，亦是合法行为。因此被告主张原告依据2009年1月1日和2014年11月18日签订的物业合同在滦县光明花园从事物业管理服务不具有被聘的合法性理据不足，本院不予采纳。原告主张被告承担2015年物业服务费逾期违约金，因未提供相关证据佐证双方对2015年的违约责任是否有约定，故对该部分主张不予支持。对其2009年至2014年物业费共计4758.48元的违约金应自2016年1月7日起诉之日起至付清之日止予以计算。综上，被告长期拖欠物业服务费，应依法承担民事责任，原告所诉被告支付物业费6144.7元及违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告刘红霞自本判决生效之日起5日内给付原告唐山市金鼎物业服务有限公司物业费等共计6144.7元。
二、被告刘红霞对2009年至2014年物业费合计4758.48元承担日万分之五违约金（按本金4758.48元，自2016年1月7日起至付清之日止）。
三、驳回原告的其他诉讼请求
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告刘红霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 苏 敬
二〇一六年四月十九日
书 记 员 杨丽楠