北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终303号上诉人（原审原告）：北京天旭运河房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区永顺地区范庄村南10号楼三层。法定代表人：孙冬明，董事长。委托诉讼代理人：郝军，男，1968年10月11日出生，汉族，北京天旭运河房地产开发有限责任公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：潘茂华，北京市仁人德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市通州区芙蓉园（京贸家园）小区业主委员会，住所地北京市通州区。负责人：张德胜，主任。委托诉讼代理人：姚正义，男，1954年6月30日出生，汉族，北京市第五建筑工程公司退休职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：童超，男，1947年2月9日出生，汉族，北京首一业主大会工作辅导中心业主大会指导部主任，住北京市朝阳区。上诉人北京天旭运河房地产开发有限责任公司（以下简称天旭运河公司）因与被上诉人北京市通州区芙蓉园（京贸家园）小区业主委员会（以下简称京贸家园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天旭运河公司之委托诉讼代理人郝军、潘茂华，被上诉人京贸家园业委会之负责人张德胜及委托诉讼代理人姚正义、童超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天旭运河公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持天旭运河公司的一审诉讼请求即撤销京贸家园业委会发布的“解聘天旭物业、选聘中朗物业”的决议。事实与理由：1.京贸家园业委会组成人员低于法律法规规定的人数，其依法不得进行增补委员以外的事项，无权组织表决“解聘天旭物业、选聘中朗物业”决议等相关活动。业主委员会部分委员辞职，部分委员因未及时缴纳物业费而自动丧失委员资格，业委会未依法及时补选，致使业委会的组成人员不足一半。2.京贸家园业委会通过“一卡通”北京市业主决定共同事项公共决策平台产生的表决数据虚假，业主投票时也显示存在非法操控、冒名投票、虚假投票的相关事实。一审法院查清了天旭运河公司名下的20套房被冒名投票的事实，却以京贸家园业委会没有过错为由而忽略该事实。3.京贸家园业委会召开第三次业主大会程序违法，一审中天旭运河公司要求京贸家园业委会出示全部表决票，但其无正当理由拒绝出示，其举证不能，应推定天旭运河公司关于京贸家园业委会所发布决议无效的主张成立。京贸家园业委会辩称：1.业主委员会是业主大会的执行机构，京贸家园小区“解聘天旭物业、选聘中朗物业”的决议是业主大会用北京市业主决定共同事项公共决策平台“一卡通”表决权数双过50%通过的，而不是业委会决议通过的。京贸家园小区作出该决议之前之后至今委员数量都达到法定要求，且不存在委员资格自动丧失的问题。2.天旭运河公司主张“一卡通”投票的表决权数虚假无凭无据。“一卡通”投票和书面征求意见方式（纸面投票）的区别是“认卡不认人”，只要业主或亲属持卡投票，都是合法的。天旭运河公司名下的20套房的“一卡通”信封均未拆密封。3.第三次业主大会合法合规，2015年6月19日基层政府已对该次会议决议盖章备案。京贸家园业委会向一审法院提供了北京市业主决定共同事项公共决策平台投票结果截图作为证据，但计算机电子投票表决情况中不会显示每个投票人的投票详情。天旭运河公司向一审法院起诉请求：依法撤销业委会“解聘天旭物业、选聘中朗物业”的决议。一审法院认定事实：北京市通州区芙蓉园(京贸家园)小区（以下简称京贸家园小区）由天旭运河公司开发建设，京贸家园业委会系该小区业主委员会。2015年3月8日至6月15日期间京贸家园小区召开了第三次业主大会，通过北京市业主决定共同事项公共决策平台采用业主“一卡通”方式进行了投票表决，其中，以业主1045票赞成，占业主人数的53.76%，对应建筑物专有部分面积87448.51平方米，占建筑物总面积的54.09%，通过了解除对前期物业公司北京市天旭物业管理有限公司的聘用的决议，以业主1043票赞成，占业主人数的53.65%，对应建筑物专有部分面积87282.42平方米占建筑物总面积的53.99%，通过了聘请北京中朗物业公司的决议，上述决议中去除了有争议的两票。天旭运河公司认为在参与投票的业主中有20套房屋的业主系天旭运河公司公司，京贸家园业委会冒用上述房屋的业主“一卡通”进行投票，侵犯了其权益，遂持诉讼请求诉至法院。庭审过程中，关于天旭运河公司是否被冒名参与投票的问题，天旭运河公司提供了房屋所有权证书证明其对京贸家园小区302-1-3302、302-1-3304、302-1-3305、302-2-3204、302-2-3302、302-2-3303、302-2-3304、302-2-3305、302-3-104、302-3-3204、302-3-3302、302-3-3303、302-3-3304、302-3-3305、302-4-2904、302-4-3104、302-4-3206、302-4-3306、307-2-2101、307-2-2103的20套房屋拥有所有权，其称上述房屋的业主“一卡通”被冒领并被冒名参与了投票，京贸家园业委会对此不予认可，其认为上述业主“一卡通”显示进行了投票并非京贸家园业委会导致，×1号楼×2单元×3号房屋原系天旭运河公司所有，后所有权人变更为张春利，但业主“一卡通”没有随之办理办更，仍然为天旭运河公司，投票规则中同一业主名下的“一卡通”任一张参与投票所有该业主名下“一卡通”均显示已参与投票，为此京贸家园业委会提供了上述20套房屋的业主“一卡通”卡封予以证明，卡封状态为密封未开启状态，京贸家园业委会认为即使减去天旭运河公司20套房屋的面积后，参与投票并赞成的业主所占面积也超过了总面积的50%，投票过程及结果均为合法有效。另查，×1号楼×2单元×3号房屋原系天旭运河公司所有，2014年9月23日房屋变更所有权人为张春利，张春利依据房屋所有权证领取了业主“一卡通”并参与了投票。一审法院认为：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，京贸家园小区召开业主大会，通过北京市业主决定共同事项公共决策平台采用业主“一卡通”方式进行投票表决，以业主1045票赞成，占业主人数的53.76%，对应建筑物专有部分面积87448.51平方米，占建筑物总面积的54.09%，通过了解除对前期物业公司北京市天旭物业管理有限公司的聘用的决议，以业主1043票赞成，占业主人数的53.65%，对应建筑物专有部分面积87282.42平方米占建筑物总面积的53.99%，通过了聘请北京中朗物业公司的决议，未违反法律规定。对于天旭运河公司提出其名下的20套房屋被冒名参与投票的问题，首先依据京贸家园业委会提供的上述20套房屋的业主“一卡通”卡封密封完好，无法证明被冒名参与投票，其次，其所拥有的业主“一卡通”显示被投票，系因×1号楼×2单元×3号房屋在变更所有权人的情况下，业主一卡通未变更登记信息所致，京贸家园业委会对此并无过错，故对于天旭运河公司提出撤销京贸家园小区业委会作出的解聘天旭物业、选聘中朗物业的决议的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2017年10月判决：驳回北京天旭运河房地产开发有限责任公司的诉讼请求。二审中，天旭运河公司围绕上诉请求提交了六组证据，京贸家园业委会针对天旭运河公司的上诉请求提交了七组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天旭运河公司提交的第一组证据为：视频光盘及文字整理资料十一份，其称内容均为物业工作人员与小区业主的对话，证明目的为，该证据所涉业主实际没有投票，但是被冒名投票了。第二组证据为：北京市天旭物业管理中心出具的证明，证明目的为，京贸家园业委会的六个委员都没有缴纳物业费，而根据小区业主大会议事规则规定，业主如不缴纳物业费则不能担任业委会委员职务。第三组证据为：证人证言，天旭运河公司申请证人任某、刘某、马某、吕某、陈某、李某、裴某出庭作证，前述证人表示存在从京贸家园业委会领取“一卡通”的情况，但没有参与投票表决，且均不同意更换物业服务企业；证明目的为，京贸家园业委会组织的发卡和投票环节存在误导业主并且冒名投票的事实，有证人提到其未进行任何投票操作，但平台上显示这些业主投票了，故第三次业主大会投票情况真实性存在重大问题，决议效果是有问题的。第四组证据为：北京市天旭物业管理中心出具的物业费缴纳统计表及物业费交纳发票，证明目的为，京贸家园业委会曾任及在任委员有欠缴物业费的情况，根据业主大会议事规则，其不具备担任业委会委员并行使相应权力的资格。第五组证据为：张德胜、姚正义、刘宝和的物业委托服务合同复印件，证明目的为，该合同明确约定了物业服务费交费时间，交费方式为前一年预交下一年的物业服务费。第六组证据为：两份民事判决书，分别为（2014）三中民终字第10416号民事判决书，判决维持北京市通州区人民法院作出的关于张德胜给付北京天旭物业管理中心2012年12月1日至2013年11月30日物业费的一审判决；北京市通州区人民法院（2015）通民初字第2860号民事判决书，判决刘宝和给付北京市天旭物业管理中心2012年12月1日至2014年11月30日的物业费；证明目的与上述第四组证据相同。京贸家园业委会对上述证据的质证意见为：对于第一组证据，真实性不认可，且物业公司依法不能干预业主大会的召开，京贸家园业委会对业主是否进行了投票无法审核，即使情况如其所述，除去这些人的投票数，投票结果也超过了全部表决权数的50%。对于第二组证据，根据北京市住建委有关文件，业主大会作出更换物业服务企业的决议，在通知物业服务企业后，在物业交接过程中不用缴纳物业费。对于第三组证据，对证人证言均不认可。对于第四组证据，对发票的真实性认可，但对统计表载明的物业费缴费统计情况的真实性不认可，京贸家园业委会委员曾经去物业管理中心缴纳2015年6月15日前的物业费，但是物业管理中心告知必须连该日期以后的物业费一并缴纳，否则不收；物业公司要求业主是前一年预缴下一年的物业费，但是实际上通常是在当年交当年物业费。对第五组证据，认可真实性，不认可关联性及证明目的。对第六组证据，认可真实性，不认可关联性及证明目的。京贸家园业委会提交的第一组证据为：（2017）京03民终12431号民事裁定书，载明上诉人京贸家园小区居民张秋芬与被上诉人北京市天旭物业管理中心物业服务合同纠纷案，因认定基本事实不清，裁定撤销北京市通州区人民法院（2017）京0112民初24831号民事判决并将本案发回重审，证明目的为，其上载明小区业委会委员未交物业费的原因，因根据《北京市物业项目交接管理办法》，业主大会召开后物业公司交接过程中，业主物业费无须交纳。第二组证据为：2014年11月13日业委会会议记录，证明目的为，2014年11月13日召开了业委会，做了工作会议记录，形成选聘及解聘物业公司的议题。第三组证据为：参与决策业主投票明细，其称，任何业主登录“一卡通”平台系统都能看到该证据上载明的内容，证明目的为，证明投票情况及小区总面积数、总业主人数。第四组证据为：证人证言，京贸家园业委会申请证人董某、韩某出庭作证，证人称其二人曾去业主李秀伶家入户发放“一卡通”，业主在其指导下，通过其带去的一台平板电脑进行投票操作。第五组证据为：业委会监事李宝伶书面证言及李宝伶出席业委会会议的照片，证明目的为，李宝伶全程参与监督了决定更换物业服务企业的业委会相关会议。第六组证据为：2014年10月20日、2015年1月22日、2015年2月6日业委会会议记录，其中2014年10月20日记录的标题为“（一）召开楼、组长会议，关于入户发中郎单子”，该记录有16人签名，无会议内容，并附有手写的“广场发单子考勤表”，载明人员签到日期、人数及签名，另两份记录上载有业委会、楼长等人对相关问题的讨论过程，其称该组会议记录上有业委会委员、各楼组长及监事李宝伶的签名，证明目的为，李宝伶发挥了监事职责，业委会发起更换物业公司的动议经过合法程序。第七组证据为：曹丽霞的书面证言及报警记录单，证明目的为，曹丽霞欠缴物业费的原因。天旭运河公司的质证意见为：对于第一组证据，认可真实性，但不认可证明目的，该案中物业公司的代理人未将本案业主撤销权纠纷案件已经发生的情况告知法院，故法院已将该案裁定发回重审。对于第二组证据，不认可真实性及证明目的，2014年11月13日的会议记录上没有参会人员的签字，真实性存疑，其上签字的业委会委员张德胜、刘宝和、姚正义均欠交物业费，该会议违法，相关决议无效。对于第三组证据，不认可真实性及证明目的。对于第四组证据，对证人证言不认可，上述证人系京贸家园业委会的志愿者，应当视为其工作人员，证言效力存疑。对于第五组证据，不认可真实性，田全利也是业委会的监事，其要求做监督工作被业委会排斥，且李宝伶未出庭作证，证人证言不符合证据形式，不具有证明效力。对于第六组证据，对真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，该会议记录的形式不合法，李宝伶的签字也不统一，监事作为监督人员有两人，田全利受到业委会排斥，李宝伶即使到场参加，也无法起到监督作用，且从会议记录上的内容看，业委会是在越权操作，违反法律和议事规则的规定。对于第七组证据，认可报案记录的真实性，但不认可证言的真实性、合法性，不认可该组证据的证明目的，曹丽霞出具证人证言应当出庭作证，该证据形式不合法，且曹丽霞是业委会委员及副主任，与本案有利害关系，其带头违反业主大会议事规则参与业委会发起更换物业公司的动议，属违法行为。另，根据天旭运河公司的申请，本院从北京市物业服务指导中心调取了北京市业主决定共同事项公共决策平台北京市通州区芙蓉园（京贸家园）小区的投票事项明细，天旭运河公司和京贸家园业委会均表示对该证据没有异议，认可真实性。二审中，本院补充查明如下事实：京贸家园业委会于2012年12月成立，并于2012年12月26日在北京市通州区永顺镇人民政府备案。京贸家园业委会组成人员为7名，张德胜为主任，曹丽霞为副主任，王亚芝、张吉芳、刘建朋、姚正义、刘宝和为委员，田全利、李宝伶为监事。刘建朋于2013年5月辞任委员不再履行职务，后业委会未进行补选。业委会没有选举候补委员。京贸家园业委会称，业委会委员张吉芳于2014年底辞职，委员刘宝和2014年12月任期届满；其2014年11月3日发布召开业主大会的《通知》时，在任委员五名，为曹丽霞、姚正义、刘宝和、张德胜、王亚芝；2015年1月召开业委会会议时，在任委员有四名，为曹丽霞、姚正义、张德胜、王亚芝。京贸家园业委会提交2014年11月3日的《通知》，载明其通知全体业主报名参选业委会委员，该《通知》下方有曹丽霞、姚正义、刘宝和、张德胜、王亚芝签字。京贸家园业委会提交2014年11月13日的会议记录，参会人员为张德胜、姚正义、刘宝和、王亚芝及童超、申妍、浦秘书，内容为“1.召开临时业主大会，业委会必须形成决议后在开；2.选聘物业、解聘物业两个议题，分成同意“〇”、反对“×”、弃权可写二字。；3.增补委员及候补委员；4.修改议事规则，业主公约；5.业委会成员有权罢免主任及副主任，业委会物权罢免任何委员；6.轮换增补二人轮换1人；7.由候选人间投票，业委会可组织监督此项工作，增补候补。填表”，其上没有参会人员签字或盖章。2015年1月6日业委会会议记录显示，京贸家园业委会决定于2015年3月召开第三次业主大会，该会议记录上有张德胜、姚正义、王亚芝、曹丽霞、刘宝和签字及京贸家园业委会盖章。2015年2月16日，京贸家园业委会张贴《京贸家园业委会关于召开业主大会会议的公告》，载明，2015年业主大会定期会议召开时间为2015年3月3日至2015年4月30日，因故召开时间不够可延长召开时间15天，议题为选举业主委员会三名委员及两名候补委员、解聘前期物业公司天旭物业企业、选聘中朗物业公司为京贸家园小区新的物业企业，投票方式为北京市提倡使用的“公共决策平台”（一卡通）投票，投票地点为设立在业主委员会办公室的固定投票点和志愿者上门服务的流动方式。2015年4月20日，京贸家园业委会向北京市住建委物业指导中心、通州区永顺镇政府提交《申请报告》，申请将业主大会投票时间延期2个月至7月15日，北京市通州区永顺镇物业管理办公室批复“根据相关文件，建议延长30日”。2015年6月17日，京贸家园业委会提交《备案事项变更单》，载明，业委会全体委员为张德胜、曹丽霞、孙瑞琴、王亚芝、金淑玲、刘宝和、姚正义，候补委员为周兰芝，北京市通州区永顺镇物业管理办公室工作人员于2015年6月19日在该变更单上签字并加盖公章。2015年6月18日，京贸家园业委会出具《芙蓉园（京贸家园）第三次业主大会会议决议》，载明，前述公告的三项议题均超过总人数及总面积的半数以上，会议表决通过。另查，京贸家园业委会在北京市业主决定共同事项公共决策平台上发起表决下列议题：1.选举陈景利为业主委员会委员；2.选举周兰芝为业主委员会委员；3.选举孙瑞琴为业主委员会委员；4.选举毛万军为业主委员会委员；5.解聘前期物业公司天旭物业企业；6.选聘中朗物业公司为京贸家园小区新的物业企业；7.选举金淑玲为业主委员会委员；8.选举刘宝和为业主委员会委员。关于业委会委员的物业费交纳情况，天旭运河公司称张德胜、姚正义、刘宝和的物业费缴纳至2014年11月30日，王亚芝的物业费缴纳至2014年10月31日，曹丽霞物业费缴纳至2012年11月30日；京贸家园业委会称张德胜、姚正义物业费缴纳至2014年11月30日，刘宝和物业费缴纳至2014年底，曹丽霞物业费缴纳至2012年底。关于业主大会表决议题酝酿情况，京贸家园业委会称其曾在第二次业主大会前召集过20%的业主召开会议讨论，最终由业委会筛选中朗物业公司作为选聘候选公司推荐给业主大会，在第三次业主大会召开前没有再做这个酝酿工作。关于监事履职情况，京贸家园业委会称，监事李宝伶参加了业委会会议及业主大会，并全程监督业委会向业主发放“一卡通”及在业委会办公室领卡投票的过程，但涉及更换物业企业议题的业委会会议记录中没有相关记录；另一位监事田全利没有参加相关会议，亦未履行相关职责。关于“一卡通”发放情况，京贸家园业委会称，在全小区的2172户中，有1328户完成发卡，有844户的“一卡通”因有的业主没在该小区住、有的业主不愿来领或者不相信等原因没有发出。另，本案一审民事判决书标题所载案号“（2015）年通民初字第13125号”存在明显笔误，应为“（2015）通民初字第13125号”，本院在本案中对该笔误予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》之相关规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。天旭运河公司作为京贸家园小区业主，主张业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益，有权就关于解聘、选聘物业企业的业主大会决议提起撤销权诉讼。根据查明的事实，京贸家园业委会组织召开京贸家园小区第三次业主大会，通过“解聘前期物业公司天旭物业企业、选聘中朗物业公司为京贸家园小区新的物业企业”的决议，存在以下瑕疵及违法情形，侵犯了业主合法权益，应予撤销，理由如下：首先，京贸家园业委会召开业主大会、业委会会议及提出业主大会拟表决事项的程序与相关规定不符。《通州区京贸家园业委会小区业主大会议事规则》第三条约定，业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年召开1次定期会议，召开时间为1-3月，由业主委员会负责召集；业主大会定期会议召开前，业主委员会应向业主公告其履职及物业管理的有关事项；业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。根据查明的事实，京贸家园小区第三次业主大会于2015年3月3日至6月15日召开，该召开时段与上述议事规则的规定不符。关于涉案拟表决事项的确定，京贸家园业委会称其沿用了第二次业主大会前召集业主讨论酝酿的关于解聘、选聘物业企业的议题，其未就此重新征求业主意见，亦未能举证证明曾在业主委员会会议召开前在物业管理区域内公告会议内容及议程，并将其决定予以公告。2011年1月1日起实施的北京市住房和城乡建设委员会、北京市民政局、北京市社会建设工作办公室出台的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三十条规定，业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会拟表决事项在物业管理区域内显著位置公告并告知相关的社区居民委员会，公告期间不少于15日；公告期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。京贸家园业委会仅根据其未经征求业主的意见、建议及接受业主监督的决议，在第二次业主大会决议被依法撤销后未形成新议题，而径行召开业主大会要求表决上述事项，且其存在委员任职期届满仍参加业委会会议，并表决作出决议的情况，上述情形违反了业主大会、业主委员会运行的相关规定。特别需要说明的是，京贸家园业委会日常会议的召开亦应以相关规则为依据。根据《通州区京贸家园业委会小区业主大会议事规则》第三十二条规定，业主委员会会议讨论、决定物业管理公共事项的，于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议；业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。2010年1月1日起实施的住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十九条规定，业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定，业主委员会会议应当按照业主大会议事规则约定的业主委员会议事规则召开；业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日；业主委员会作出的决定自公告之日起对业主具有约束力。京贸家园业委会未能提供证据证明其关于形成解聘、选聘物业企业的议题及决定召开第三次业主大会等事项的业委会会议的召开程序系依上述规定进行，故京贸家园业委会召开会议、形成议题、作出决定等程序亦不符合相关规定。其次，监事未能充分监督业委会确定业主大会关于解聘及选聘物业企业议题的过程。《通州区京贸家园业委会小区业主大会议事规则》第四十四条约定，监事履行的职责包括，组织了解本物业区域业主大会决议、决定的执行情况、业主代表及业主委员会的工作情况，参加业主委员会会议等。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定，业主委员会召开会议时，业主大会设立监事会的，监事会监事应当列席会议。本案中，京贸家园业委会提交的2014年11月13日形成解聘、选聘物业企业的议题和2015年1月6日决定召开第三次业主大会的两次重要的业委会会议记录上，均没有监事田全利、李宝伶的签字，且京贸家园业委会未能提供证据证明监事出席了业委会上述会议。上述重要会议活动由于欠缺监事参加，致京贸家园业委会未在监事监督下确定业主大会议题，并作出召开业主大会的决定，影响了涉案决议的合法性。最后，本案中采用“一卡通”平台进行业主大会投票表决的合理性存在问题。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条规定，业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开；业主大会表决时，提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台进行。《通州区京贸家园业委会小区业主大会议事规则》第十一条规定了业主大会会议召开程序，其中载明业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告并告知相关社区居民委员会，公告内容包括会议形式、会议日期及地点、提交会议审议的事项、会务常设联系人姓名及联系电话、其他需要公告的事项。上述规定表明，集体讨论或者书面征求意见形式系业主大会召开常态，北京市业主决定共同事项公共决策平台虽为北京市相关部门提倡，但与业主大会的一般表决形式不同，业主大会如拟采用该平台进行表决，则平台的使用方式、适用范围、数据核查情况等事项均应予以公告，以接受全体业主的意见和建议。同时，采用网络平台进行表决的前提是全体业主均具有有效的平台接入方式，平台数据特别是关于专有面积及业主人数等数据资料应准确无误，以充分保障业主的知情权和管理权。京贸家园业委会未在第三次业主大会召开前公告上述事项，且根据查明的事实，尚有大量的北京市业主决定共同事项公共决策平台“一卡通”未能发放到位，众多业主尚无法通过上述平台行使权利，且存在专有面积部分所有权人发生变更而“一卡通”用户名未随之变更的情况，故将该平台数据作为小区业主表决结果的依据，在程序及实体上存在瑕疵。综上所述，由于京贸家园业委会召开第三次业主大会作出的“解聘前期物业公司天旭物业企业、选聘中朗物业公司为京贸家园小区新的物业企业”的决议存在以上问题，致业主大会相关召开、表决的程序违法，侵害了业主的知情权、意见表达权及共同管理权等相关权益，应予撤销。一审法院判决驳回天旭运河公司的诉讼请求，系认定事实错误，本院予以纠正。应当指出的是，在物业管理活动中，业主基于建筑物区分所有权，依据法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任。为了维护广大业主的合法权益，业主大会和业主委员会的活动应当规范有序进行。京贸家园业委会在决定召开第三次业主大会过程中，在任委员人数始终不足小区业主大会议事规则规定的7人，且在任委员人数长期存在双数情况，为保障业主委员会良性有序开展工作，在业委会委员缺员的情况下，应当依法及时补选、积极履职。广大业主及小区物业服务企业亦应相互尊重、有效沟通，共同致力于小区全体业主的利益保障及安居乐业。双方当事人及涉案小区物业服务企业等相关各方均应依法妥善解决在物业管理过程中产生的问题和纠纷，以积极的姿态采取合法有效措施，实现并维护小区生活的和谐有序，尽力营造宜居温馨的美好家园。综上，天旭运河公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第13125号民事判决；二、撤销北京市通州区芙蓉园（京贸家园）小区业主委员会召开第三次业主大会作出的“解聘前期物业公司天旭物业企业、选聘中朗物业公司为京贸家园小区新的物业企业”的决议。一审案件受理费70元，由北京市通州区芙蓉园（京贸家园）小区业主委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费70元，由北京市通州区芙蓉园（京贸家园）小区业主委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 王 黎审 判 员 何灵灵二〇一八年六月四日法官助理 张 立书 记 员 田亚男