中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4368号
上诉人（原审被告）：罗兴娟，女，1970年1月21日出生，香港特别行政区居民，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：张爱文，上海九泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邵青锋(SHAOSTEPHENQINGFENG)，男，1957年9月30日出生，美利坚合众国国籍，住上海市徐汇区。
上诉人罗兴娟与被上诉人邵青锋(SHAOSTEPHENQINGFENG)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初9039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
罗兴娟上诉请求：撤销原审判决第一、二项主文，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。事实和理由：第一，原审判决认定事实错误、证据不足。被上诉人联系的电话号码系上诉人朋友的，而非上诉人本人的，亦非上诉人于租赁合同中记载的联系方式。上诉人的朋友并无上诉人委托处理租赁合同解除事宜的授权，故短信往来不能作为本案定案依据。第二，被上诉人在未经上诉人同意的情况下私自解除租赁合同构成违约，上诉人无需返还保证金及剩余租金。
邵青锋辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，双方通过同一电话号码商讨租赁事宜长达两年，且该号码与上诉人原审提供的送达地址确认书中的电话号码一致，即便该号码为上诉人朋友的，也可以认定上诉人对该朋友以其名义处理租赁事宜是明知且同意的。第二，上诉人朋友处理租赁事宜构成表见代理，双方协商一致解除租赁合同，上诉人应当返还租赁保证金及剩余租金。要求驳回上诉，维持原判。
邵青锋诉至一审法院，请求判令：1.罗兴娟退还邵青锋房屋租赁保证金人民币（以下币种相同）48,000元；2.罗兴娟退还邵青锋自2017年3月19日起至2017年3月31日止的房租9,483元；3.罗兴娟支付邵青锋违约金49,000元。
一审法院认定事实：罗兴娟为上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权人。2015年1月17日，罗兴娟（出租方、甲方）与邵青锋（承租方、乙方）就系争房屋签订《租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的系争房屋出租给乙方，出租房屋的建筑面积总（约）211平方米，租赁期限自2015年2月1日起至2016年1月31日止；双方商定每月租金为24,000元，租金按12个月为一期支付。乙方需支付给甲方租赁保证金48,000元。甲方应于租赁关系消除并在乙方将房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金无息退还乙方。合同第9条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行，除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方必须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。
2016年1月21日，双方同意续租一年，租期到2017年1月31日，租金改为半年一付，每月24,500元。后双方又将租期延长至2017年7月31日止。
邵青锋于2015年1月向罗兴娟支付租赁保证金48,000元。2017年1月21日，邵青锋支付了系争房屋最后一期租金，租金支付至2017年3月31日止。
2017年3月19日，邵青锋与李某就系争房屋签署《退租确认书》，李某签名处还注明“链家代罗小姐”。对此，罗兴娟称其于2017年7月才得知邵青锋于同年3月搬离，罗兴娟从未委托链家中介李某与邵青锋交接房屋。
邵青锋为证明与罗兴娟就提前终止合同达成一致，提供了手机短信记录佐证，短信往来于“1390160****”（邵青锋手机号码）和“XXXXXXXXXXXXX”（罗兴娟香港手机号码）之间。短信聊天记录显示，2017年2月8日，邵青锋短信称“罗小姐，我这儿又有点变化，可否将租约延至2017年7月底？收到请回复。2204租客邵先生”，罗兴娟回复“OK,5months,$133000,thanks”，邵青锋回复“我们已经付到三月底了，应该是四个月，是吗？”，罗兴娟回复“Yes$106400Sorry”。后邵青锋又发短信给罗兴娟称“罗小姐，我们还是决定住到三月底，见谅，先告诉您一下。我们实际会在三月十五日搬清，可以交房还给您”，罗兴娟回复“Thanks”。3月18日晚，邵青锋短信称“罗小姐，明天交房可以提前到下午一点吗？我妈身体不好，我需要去照顾；谢谢您”。罗兴娟3月19日上午8:18分回复“OK,canyouputteyinlianjia,callme,add:no55wendingroadlianjia”；上午9:21罗兴娟短信称“Hi,agencycoming”，邵青锋回复“罗小姐？那个小孔不在中原了，回徐州去了”；罗兴娟答“Pm,1:00”；邵青锋回“Sure,thanks”。当日下午2:02，邵青锋短信称“罗小姐，房已交您委托的链家李先生”，“如果您没问题，请尽快返还48,000元保证金”，“另外我们提前12天交房我希望您能退我一个星期的租金，是否可以？春节后这段时间有不少人来看房我们都是配合的”，“我的银行卡信息如下：……”,并将退租确认书及与中介交接钥匙的过程拍摄了3张照片发给了罗兴娟；罗兴娟回复“I’dknowisnow,givemebankaccount”、“I’minhk”,邵请锋回复“谢谢”，又问“退一周租金您同意吗？”“还有车位续租的事”，罗兴娟回复“Ok”。此后邵青锋再短信催促罗兴娟退还保证金等费用，罗兴娟再无回复。对上述短信记录，罗兴娟称该手机号系其朋友的号码，其未授权朋友处理租赁事宜，也不认可手机中的相关信息。为此，邵青锋又补充提供了自2017年3月1日起的中国移动的短信详单信息佐证。
一审法院另查明，罗兴娟于2017年8月另案起诉邵青锋【（2017）沪0104民初19654号】,要求：邵青锋支付2017年4月1日至同年7月31日系争房屋租金98,000元，支付违约金49,000元。
一审法院认为，邵青锋与罗兴娟就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据双方短信的往来内容，双方已协商一致提前解除租赁合同。邵青锋实际于2017年3月19日将房屋交还链家工作人员李某，根据短信记录，交接人员、具体的交接时间系罗兴娟确定，邵青锋同时也将退租确认书及交还房屋钥匙的照片传送给了罗兴娟，罗兴娟对此从未提出异议；相反其对邵青锋要求退还剩余租金及租赁保证金的要求，亦短信予以认可。现罗兴娟称不认可链家工作人员李某的代理身份、对邵青锋搬走不知情的辩解，不予采纳。综上分析，法院确认邵青锋已于2017年3月19日将系争房屋返还罗兴娟，双方租赁合同于该日已解除，租金亦应计算至该日。故就邵青锋要求罗兴娟退还房屋租赁保证金48,000元及退还自2017年3月20日起至2017年3月31日止的房租9,483元的诉请，合法有据，予以支持。因双方就租赁事项存在争议，罗兴娟未及时退还押金系事出有因，且亦不符合合同第九条约定一方根本违约，另一方可行使单方合同解除权并追究对方违约责任的适用情形，故邵青锋要求罗兴娟支付违约金49,000元的诉请，缺乏依据，不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第一款之规定，于2018年2月5日作出判决，判决如下：一、判令罗兴娟退还邵青锋(SHAOSTEPHENQINGFENG)房屋租赁保证金48,000元；二、罗兴娟退还邵青锋(SHAOSTEPHENQINGFENG)自2017年3月20日起至2017年3月31日止的房屋租金9,483元；三、驳回邵青锋(SHAOSTEPHENQINGFENG)的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,430元，公告费260元，由邵青锋负担1,118元，由罗兴娟负担1,572元。
二审中，当事人没有提交新证据。
关于被上诉人是如何取得上诉人的短信联系电话号码，被上诉人在二审中表示，因合同中的联系方式一直无法联系到上诉人，2015年年中其遇见上诉人时，上诉人称其换了新号码，并给了这个联系号码。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人基于被上诉人联系解约事宜的电话号码持有者系上诉人朋友、该电话号码非租赁合同记载的联系方式、上诉人亦未委托该电话号码持有者处理租赁合同解除事宜之事实，主张被上诉人擅自解除租赁合同构成违约。根据本案所查明的事实，上诉人在与被上诉人签订的租赁合同中所预留的联系电话号码确非被上诉人短信联系解约事宜的电话号码。但从被上诉人提供的双方通过该争议号码进行短信往来的内容显示，被上诉人在短信中一直称呼对方“罗小姐”，而该号码使用者也从未对该称呼提出质疑，并一直以房东“罗小姐”的身份与被上诉人就涉案租赁合同的租期截止时间、租金的结算、房屋交接的具体时间人员等相关内容进行沟通。被上诉人最终也应该位“罗小姐”在短信中确定的时间，与其请来的中介人员就系争房屋进行了交接，并签订退租确认书。被上诉人还就此拍照并上传了照片，“罗小姐”在之后的短信回复中也未提出质疑。而且，上诉人也确认其确实收到了房屋钥匙，现又将房屋另行出租。故被上诉人关于该电话号码来自于上诉人本人给予的陈述，具有合理性，也与双方的合同履行行为相互印证。因此，无论该联系号码的持有者是否是上诉人本人，不影响被上诉人基于对上诉人自行给予联系方式的信任，并通过该电话号码与上诉人就租赁合同履行的相关情况进行了沟通，该电话号码的使用者以“罗小姐”的名义与被上诉人就租赁合同相关事宜作出的意思表示，被上诉人有理由相信是上诉人的意思表示，且双方已就租赁合同的解除达成一致，并实际交接履行完毕。现上诉人再主张被上诉人擅自解除合同构成违约，其无需向被上诉人返还保证金及剩余租金，依据不足，本院不予采信。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,312元，由上诉人罗兴娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年五月二十三日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……