广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3053号
原告：中山市高德房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科东路11号718卡，统一社会信用代码914420007192005052。
法定代表人：吴敏丽，该公司经理。
委托诉讼代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
被告：中山市良安市政建筑工程有限公司，住所地广东省中山市东区齐乐路8号良安大厦22层04单元，统一社会信用代码91442000694782384B。
法定代表人：魏连兴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：洪朗妮，广东登都律师事务所律师助理。
原告中山市高德房地产经纪有限公司（以下简称高德公司）诉被告中山市良安市政建筑工程有限公司（以下简称良安公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高德公司委托诉讼代理人郎鸣镝、吴玉玑，被告良安公司委托诉讼代理人郭嫦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高德公司诉称：原告高德公司与被告良安公司于2015年11月23日签订《良安大厦写字楼项目策划及招商代理合同》（以下简称合同），合同约定被告良安公司委托原告高德公司为“良安大厦”项目的独家策划和驻场代理，合同有效期由2015年12月1日起至2016年11月30日止。合同就佣金标准作了详细的约定。合同签订后，原告高德公司按约对良安大厦项目开展招商策划及招商代理工作，并按约通过每周例会、邮件等方式向被告良安公司汇报项目招商进展及客户的跟进情况。其中，原告高德公司在2016年4月份接洽了客户广东凯行律师事务所的朱先生，商讨租用良安大厦作为其新办公场地的事宜。原告高德公司按约将客户的情况向被告良安公司汇报，被告良安公司得知该客户需求面积较大且该客户提出一些需向被告良安公司申请的承租条件，故被告良安公司要求原告高德公司邀请该客户到良安大厦与被告良安公司面谈。由于当时该客户与被告良安公司就某些租赁条件未能协商一致，故双方当时并未签署正式的租赁协议。面谈结束后，原告高德公司一直在沟通跟该客户的租赁事实，在原告高德公司与被告良安公司的代理合同期限尚未届满时，被告良安公司主动提出提前终止代理合同。双方于2016年5月21日签署《解除合同协议书》，该协议书第8条明确约定，在双方解除合同后，原告高德公司向被告良安公司推荐的客户与被告良安公司签署租赁合同并入驻良安大厦且客户缴纳租赁保证金后，被告良安公司应向原告高德公司支付租赁合同约定的首月租金作为佣金。之后，该客户（即广东凯行律师事务所）与被告良安公司签署租赁合同并入驻良安大厦，被告良安公司于2016年8月6日通过微信方式与被告良安公司负责人魏业奇联系广东凯行律师事务所的佣金结算事宜，对方回复称最近可结算。之后，原告高德公司曾多次与被告良安公司的负责人沟通佣金的结算事宜，但被告良安公司却以各种理由推脱，至今仍未向原告高德公司支付代理佣金，致使原告高德公司的合法权益未能实现，故原告高德公司诉至法院，现诉请判令：1.被告良安公司向原告高德公司支付佣金143356元及违约金（违约金以143356元为基数，从2016年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至被告实际付清款项之日止）；2.案件受理费由被告良安公司承担。
庭审时，原告高德公司变更了诉请中违约金的计算时间，主张从2016年8月6日起计算违约金，因为该时间与被告良安公司的项目负责人在微信中确认应结算佣金给原告高德公司的时间一致。并明确了诉请中违约金的计算方式是按中国银行同期同类贷款利率的四倍计算，而不按合同约定的日千分之二计收。
对于其主张的诉讼请求及事实理由，原告高德公司向本院提交的主要证据有：1.招商代理合同；2.解除合同协议书；3.微信聊天记录截图；4.邮件截图；5.公证书。
被告良安公司辩称：1.被告良安公司认为无须向原告高德公司支付佣金，广东凯行律师事务所并非是由原告高德公司推荐的客户，而是被告良安公司自有的客户，根据原告高德公司与被告良安公司签署的策划及招商代理合同第二章第三条及解除合同协议书第八条的约定，被告良安公司向原告高德公司支付佣金必须符合三个前提条件，一是承租被告良安公司的客户是由原告高德公司向被告良安公司介绍或者是推荐的，二是原告高德公司要针对其介绍及推荐的客户向被告良安公司提价客户确认书，并且客户确认书需要被告良安公司盖章确认，三是客户已经承租了被告良安公司的物业，并且向被告良安公司缴纳了租赁保证金，符合前述的三个前提条件后，被告良安公司才能向原告高德公司支付佣金。结合本案，根据客户广东凯行律师事务所的自述，其是通过东区办事处的朋友介绍，直接与被告良安公司招商人员魏杰全解除，经过多次协商才促成，广东凯行律师事务所并非是原告高德公司介绍的，原告高德公司也没有提交客户确认单，也没有经过被告良安公司确认广东凯行律师事务所是原告高德公司介绍的事实，因此客户的来源不是原告高德公司的，故无须向原告高德公司支付佣金；2.原告高德公司提交的客户汇报表不能取代确认书，其向被告良安公司汇报情况不代表客户是由原告高德公司推荐或者介绍的，原告高德公司作为被告良安公司的策划及进驻代理公司，负责现场招待及跟进的义务，在客户来访时，无论客户是何种招商渠道或信息来源来被告良安公司处考察，被告良安公司的驻场人员都应当热情接待，做好跟进及事后工作，因此被告良安公司认为原告的高德公司的客户汇报表是其日常工作的反映，不等于记载在客户汇报表上的客户是由其推荐或者是介绍的，在原告高德公司没有举证或者提交经被告良安公司盖章确认的客户确认书情况下，应当认定广东凯行律师事务所不是由原告高德公司推荐承租的，所以被告良安公司无须向原告高德公司支付佣金；3.根据合同法第98条的规定，合同的权利义务终止不影响合同结算条款的效力，根据双方签署的招商及策划代理合同第二章第三条约定，于本合同期结束或者延续合同结束后一个月内，经乙方介绍的商户与甲方签订租赁合同的，经过甲方确认，甲方需要向乙方支付佣金。根据该约定，双方是在2016年5月9日确认解除了合同，双方的权利义务终止在2016年5月9日，而广东凯行律师事务所与被告签署租赁合同的时间是2016年7月15日，时间上已经超出了招商及策划代理合同第二章第三条条款的预定，被告良安公司无须向原告高德公司支付佣金；4.既然被告良安公司无须向原告高德公司支付佣金，因此逾期支付佣金的违约金更无须支付。此外，原告高德公司提出的按照中国人民银行同期同类基准利率的四倍计算违约金也是过高，根据解除合同协议书的约定，双方的权利义务已于2016年5月9日终止，协议书约定甲乙双方已不受原合同约定条款的约束，双方负不承担违约责任，原合同中对于违约金约定的条款已不具备法律效力，已经失效。原告高德公司要求按照中国人民银行同期同类基准利率的四倍计算违约金没有合同的依据，也没有法律的支
被告良安公司就其答辩意见，向本院提交广东凯行律师事务所出具的情况说明以及租赁合同予以证实。
经审理查明：2015年11月23日，良安公司（委托方、甲方）和高德公司（受托方、乙方）签订策划及招商代理合同，约定高德公司在合同期间为良安大厦进行策划和驻场代理工作，良安大厦位于中山市××号，良安公司需向高德公司按合同约定标准支付代理费及相关佣金（若租赁意向人、客户或商家联系甲方并签订租赁合同进驻的，则甲方无须支付任何酬金或费用给乙方）；高德公司的代理权限自2015年12月1日起至2016年11月30日止；高德公司为良安大厦进行招商前期的准备工作包括市场推广、策划及为招商工作制作建议，以书面形式向良安公司提交（乙方其权限性质为居间服务即按约定要求寻找商家，提供订立合同的媒介服务，参加合同谈判）；甲方需按期向乙方支付代理费或佣金，否则乙方每天按逾期支付代理费或佣金金额的千分之二向甲方收取违约金；于本合同期结束或延续合同期结束后一个月内，经由乙方介绍之客户与甲方签订租赁合同的，经甲方确认后，甲方仍需向乙方支付相应酬金。合同还约定了其他事项。合同落款载明“甲方负责人：魏业奇，联系电话：188××××2619，邮箱：ｌｉａ×××＠163.ｃｏｍ”。
合同签订后，高德公司的工作人员罗婉婷分别于2016年4月27日、2016年5月6日向招商代理合同中约定的良安公司往来邮箱“ｌｉａ×××＠163.ｃｏｍ”发送客户汇报，汇报客户广东凯行律师事务所“朱先生”的跟进情况。第一次客户汇报表载明“带看过样板间后，报价均价为60元/㎡。客户对低楼层不太感兴趣，要求要15、16层。客户咨询是否能够由开发商交付前帮忙打通单元与单元间的间隔。而且对价格方面意见较大，对比大东裕等多个东区项目，大东裕方面报价约40元/㎡。对本项目的地理位置并不十分满意，但比较认可本项目的采光及楼层设计。表示希望能和领导方面直接沟通装修以及租金方面的问题。对本项目比较有意向。”第二次客户汇报表载明“客户朱先生与合伙人受邀来访与开发商进行洽谈。洽谈中客户表示主要对单价方面比较在意。开发商方面表示愿意在免租期上让步。最多可以8个月。但客户更希望单价方面能到50元/㎡（含物管）左右。目前客户正与其合伙人商量考虑。”高德公司委托中山市石岐区公证处对上述邮件的打开操作过程进行公证。
2016年5月24日，良安公司（甲方）与高德公司(乙方)签订《解除合同协议书》，确认双方于2016年5月9日提前终止招商代理合同，乙方于合同终止当天结束代理项目的驻场工作；甲、乙双方确认，代理年费首期款8万元甲方已于2015年11月24日支付给乙方，由于乙方未在半年内达到招商8500平方米的目标，甲方无需向乙方支付剩余代理年费12万元；截止至代理合同解除之日，乙方未代理甲方出租良安大厦租赁单元，甲方无需向乙方支付任何佣金；自2016年5月9日起，原合同中约定甲乙双方的权利义务终止，甲乙双方不受原合同约定条款约束，双方互不承担违约责任；解除合同后，如乙方向甲方推荐的客户与甲方签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按约定向甲方缴纳租赁保证金后，经甲方书面确认后，甲方向乙方支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。魏业奇作为良安公司代表签字确认。
2016年8月6日，高德公司员工谭英俊向魏业奇发送微信信息，称“魏总，那件律师事务所已经签约了是吧？那我们的佣金几时可以结算呢？”魏：“谭总，是的，凯行事务所签了，过程极其痛苦呀。最近可以结算，但是这两天我不在中山，可能要周一才回去，我下星期二前给您回复可以吗？”谭：“好的，我们也闻说谈判过程极其复杂和痛苦，辛苦您了。”8月10日双方约定在利和广场会面。8月15日，谭英俊发送微信信息“魏总，关于凯行律师事务所的佣金，我们的观点是：1、该客户是我们在代理良安驻场工作期间引介过来的，在客户的跟进过程中，贵司主动提出提前终止我们的驻场代理合作，客户因此转由贵司直接跟进，撤场时及撤场后我也跟您了解过洽谈情况，期间贵司从未提出需要我司协助沟通，为避免重复跟进影响沟通，我司没有再另外进行跟进。撤场时也约定如客户成交，按一个月租金收取佣金。2、无论是代理合同还是撤场协议只约定客户报备以及成交佣金，没有约定过与跟进程度/参与程度挂钩的佣金分配问题，在客户成交之前也没有书面或口头方式提到过任何关于参与程度与佣金的关系，因此，无论从合同精神还是职业道德上讲，都没有理由减少该客户的佣金。”魏：“谭总，我让行政部找你照片中的那份文件，行政部找给我，那只是一份简单的客户汇总，是常规的工作汇报，并非客户的确认函也非确认单。”“工作汇报不等于客户确认，没有客户确认单，公司无法认定该客户的有效性。再者，经公司招商部人员打电话给上面所有的客户，有些客户连良安是什么都不知道，所以客户没有确认函是无法认定的。”谭：“那如果是这样，这个客户贵司觉得来源渠道应该属于什么？”谭：“魏总，无论从我们的工作汇报，从我们最初跟进这个客户的同时杨梓浩的跟进情况，转介绍客户给您和其他同事认识的过程，还是从后期我们多次的沟通谈及的所有关于此事的情况，该客户属于我们高德推介的都是毫无异议的事实。”魏：“确认函上起码要有时间。对象、有效期、佣金等约定。在我们停止合作关系的时候，高德已经转为一般的第三方中介，转介客户只能通过确认函来确认客户的有效性。”庭审中，高德公司现场演示通过手机号码188××××2619搜索魏业奇微信的过程，本院现场拍照存档。
后，双方就佣金问题一直沟通未果，高德公司遂于2017年2月24日诉至本院，主张前述权利。
另查：广东凯行律师事务所出具情况说明，称涉案物业系其合伙人在东区办事处工作的朋友介绍，与良安公司招商部人员魏杰全接触，并多次到良安大厦现场了解，确定初步承租意向，后经双方多次谈判，最终与良安公司达成一致并签署租赁合同，承租良安大厦的15、16层作为本所的办公场所。
又查：良安公司庭后书面回复本院称，其已收取承租方广东凯行律师事务所租赁保证金，并提交了2016年7月15日租赁合同。合同约定“承租方应于本合同签订之日起三个工作日内支付免租期后首三十日租金及有偿服务费共143356元，该笔费用将自动转为2017年3月15日至4月14日的租金及有偿服务费。”“承租方应于租赁合同签订之日一次性交纳租赁保证金143356元。”
本院认为：本案为委托合同纠纷。本案争议焦点为高德公司是否履行了客户推介义务。首先，双方于2016年5月24日，签订的《解除合同协议书》明确约定自2016年5月9日起，原合同中约定甲乙双方的权利义务终止，甲乙双方不受原合同约定条款约束，双方互不承担违约责任。故双方权利义务应此在后签订的《解除合同协议书》为准，原招商代理合同约定条款对双方不再具有约束力。《解除合同协议书》明确约定，解除合同后，如乙方向甲方推荐的客户与甲方签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按约定向甲方缴纳租赁保证金后，经甲方书面确认后，甲方向乙方支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。本案中，高德公司提交的邮件内容已经中山市石岐区公证书进行公证，本院对其真实性予以确认。该邮箱亦是招商代理合同明确的良安公司联系邮箱，本院予以确认。邮件附件客户汇报表载明高德公司介绍广东凯行律师事务所沟通洽谈租赁物业的内容，包括带看场地、商议价格、安排与开发商洽谈等，本院予以确认。高德公司谭英俊的微信记录经庭审中现场演示，招商代理合同注明的良安公司联系人魏业奇手机号码可以搜索到相关微信，本院对该维信记录真实性予以确认。微信记录显示，魏业奇在2016年8月6日回复已经签约，佣金可以结算，其后虽称没有书面确认函无法确定客户有效性，但其一直没有否认高德公司主张的客户推介事实，只是要求形式上的确认函。故上述证据可以证实高德公司介绍客户广东凯行律师事务所的事实，本院予以确认。广东凯行律师事务所虽出具了情况说明，但其已经与良安公司签订租赁合同，与良安公司具有利害关系，本院对其出具的说明不予采信。并且《解除合同协议书》及微信记录可以证实，涉案物业的后期洽谈由良安公司自行完成，广东凯行律师事务所与良安公司人员的接触行为并不能排除高德公司前期参与客户推介的可能。故本院对高德公司推介广东凯行律师事务所给良安公司的事实予以确认。
其次，《解除合同协议书》约定解除合同后，如乙方向甲方推荐的客户与甲方签订租赁合同入驻良安大厦且该客户按约定向甲方缴纳租赁保证金后，经甲方书面确认后，甲方向乙方支付该租赁合同约定的首月租金作为推荐佣金。现广东凯行律师事务所作为高德公司推介的客户已经与良安公司签订租赁合同，并已交纳保证金，良安公司应予支付佣金。至于约定的“经甲方书面确认”，该确认应是指对前述推介客户事实的确认，现该事实已经本院查实并予确认，良安公司无须再行确认，该书面确认并不是付款的必要条件。故良安应予支付首月租金作为佣金。从租赁合同可知，每月租金及服务费为143356元，该金额为每月固定收取，故本院认定该金额应为实际租金，佣金应以此为准。由于《解除合同协议书》没有约定佣金具体支付的期限以及违约金计算标准，本院认定良安公司应于2017年2月24日起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付逾期付款利息。
综上，高德公司的诉讼请求，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告中山市良安市政建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市高德房地产经纪有限公司支付佣金143356元及逾期付款利息（从2017年2月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；
二、驳回原告中山市高德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3488元，减半收取1744元（原告中山市高德房地产经纪有限公司已预交），由中山市良安市政建筑工程有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内返还原告中山市高德房地产经纪有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 石丽
二〇一七年五月三十一日
书记员 周洁
伍丽贤
钟金花