山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滕民初字第4207号
原告：李金林，男，1963年9月12日出生，汉族，住滕州市。
委托代理人：范光杰、陈晨，山东宁泰律师事务所律师。
被告：刘亚华，男，1960年4月1日出生，汉族，住滕州市。
委托代理人：杨震宇、张浩，山东诺善律师事务所律师。
第三人滕州市鑫苏宁家电商城，住所地，滕州市荆河中路108号，现滕州市荆河街道办事处韩桥居委会西200米。
投资人：李金阳。
委托代理人李波雷，男，1990年11月19日出生，汉族，系第三人工作人员，投资人李金阳之子，现住第三人经营住所地。
原告李金林与被告刘亚华、第三人滕州市鑫苏宁家电商城房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月3日，原、被告签订房屋租赁合同，租期自2011年12月1日起至2015年9月1日止。原告向被告交付了房屋，而被告一直拖欠租金。现诉请法院判决被告支付原告租金5625000元，滞纳金、违约金260633元，共计783133元，现在主张759846.8元；诉讼费用、保全费由被告承担。
被告辩称，原、被告签订的是承包经营合同，实质上是合作经营关系，不是原告所说租赁合同关系。原告行为系非法转租，房屋的实际所有权人山东华水开发公司，并不同意原告将房屋转租给�告，因此该份承包合同应为无效合同。无效合同自始无效，被告不应承担租金。违约金及滞纳金无法律依据，被告不应承担。
第三人述称，第三人是2006年成立的，当时的投资人系李金林，后投资人变更为李金阳，李金林与他人的租赁合同与第三人无关，第三人也未接收李金林所签租赁合同所形成的债务，对原告的诉请无异议。
经审理查明：原告李金林作为滕州市鑫苏宁家电商城（乙方）的负责人与山东华水房地产开发有限公司（甲方）订立了承包经营合同，主要内容为：甲方将龙山路19号（即现学院中路19号）楼房一座提供给乙方使用，经营期限：自2008年2月1日起至2018年1月31日止，交付日期2007年11月1日乙方开始装修，每年乙方向甲方交纳房屋维修费、折旧费共计人民币20万元。其它各项需向有关部门交纳的税费由乙方承担，甲方概不负责。乙�有权在所经营使用的房屋装修改造自主、合法经营、使用……。原告在合同“乙方”处签名，并在“乙方”下方“盖章”处加盖了“滕州市鑫苏宁家电商城”的印章。该份合同对是否可以转租没有明确约定。
涉案房屋所有权登记在山东华水房地产开发有限公司名下。
2011年11月3日，原告李金林（甲方）与被告刘亚华（乙方）订立承包经营合同一份，主要内容为：甲方现有营业用歌厅一套，承包给乙方…..一、房屋基本情况：甲方房屋坐落于学院中路19号，一层朝东约四间、二三楼以西楼梯为界向东约十九间（不含三楼东一间，保证此间办公室人员出入自由）,西楼梯仅供乙方消防应急通道使用。二、房屋用途：该房屋用途原为歌厅，现乙方准备改装经营浴足（不得经营餐饮业，不得转租变卖）。三、承包期限：三年零九个月，自2011年12月1日至2015年9月1日止。四、房屋折旧费用：该房屋折旧维修费每年（人民币）25万元整。五、付款方式：乙方应于本合同签订之日起十日内向甲方支付一年折旧维修费25万元整，十日内如不按时交纳合同自动作废，每年折旧维修费应提前十五日一次性交清当年费用25万元整。……七、甲方的权利：按合同的约定时间、数额向乙方足额收取费用。如乙方拒付延付一个月甲方有权收取每天1%的滞纳金。延付超过三个月，甲方有权将乙方室内所有装修及所有物品作为违约赔偿金归甲方所用，同时有权单方终止合同…….关于违约责任双方约定：承包期，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按当年度租金的10%补偿给对方…….，甲乙双方及见证人均在该份合同上签字。合同订立后，原告向被告交付了房屋，被告使用所承租的房屋经营足浴，并向原告支付第一年度费用25�元。2015年9月1日合同到期后，被告未向原告返还承租的房屋，原告于2015年10月11日收回涉案房屋，并于同年10月14日诉来本院，请求依法判令被告支付租金584497.6元，支付滞纳金及违约金175349.2元，共计759846.8元。庭审中原告称被告拖欠租金578333元（其中拖欠第二年度2012.12.1至2013.11.30计12万元；第三年度2013.12.1至2014.11.30计250000元，第四年度2014.12.1至2015.10.10计208333元），并按月息2%支付违约损失220633元（其中第二年度欠缴租金120000元从2013年7月至2015年10月计27个月64800元；第三年的欠缴租金250000元从2013年12月至2015年10月计22个月110000元；第四年欠缴租金208333元从2014年12月至2015年10月计11个月45833元），共计798966元，现要求被告共支付759846.8元。被告认为原告强行收回被告经营的房屋，导致被告产生大量的损失，被告方保留诉权。
庭审中，原告主张第二年度折旧�修费用被告交纳了13万元，系原、被告和山东华水房地产开发有限公司债务转让方式进行折抵13万元，其余年度被告未再支付。被告认为其仅支付了第一年度的折旧维修费用25万元，原告所述的13万元费用是出借款，不是支付该合同约定的折旧维修费用，当时足浴会所开起来一直处于亏损状态，原告曾口头承诺不再收取这段时间租金，原告对此不予认可，被告也未提交相应证据加以证实。被告辩称是合作经营关系，原告不予认可，被告对其主张未提交相关证据证明。
庭审中，被告认为原告的承租合同未约定原告享有转租权，且山东华水房地产开发有限公司出具的证明明确说明不准许也不同意原告转租或转包经营，房屋维修费折旧费应有山东华水房地产开发有限公司收取，其他人无权利收取。对该证明原告认为只有山东华水房地产开发有限公司的行政章，没有经办人签字，不能作为有效证据使用，原告和被山东华水房地产开发有限公司的权利义务已经双方的合同约定，该证明不能对抗双方的合同约定。
还查明：2006年8月29日投资人李金林出资成立了滕州市鑫苏宁家电商城，并在滕州市工商局办理了营业执照，类型为个人独资企业，2010年5月19日该家电商城投资人变更为李金阳。
上述事实，有原、被告、第三人陈述，承包经营合同等证据在卷为凭。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。通过对本案山东华水房地产开发有限公司和滕州市鑫苏宁家电商城签订的承包经营合同及原告李金林与被告刘亚华订立的承包经营合同的审查，两份合同的各项条款都符合房屋租赁合同的构成要件，故两份合同均应认定为房屋租赁合同，合同中所涉及的维修折�费等均应理解为租金。
本案原告李金林原系滕州市鑫苏宁家电商城业主，2010年5月19日该家电商城投资人变更为李金阳，原告及第三人均陈述租赁合同系原告个人行为，与第三人无关。出租方山东华水房地产开发有限公司和原告以第三人名义订立的合同对是否可以转租没有明确约定，且原、被告的三年期租赁合同已经到期，原、被告租赁合同的内容合法，故原告李金林与被告刘亚华订立的房屋租赁合同合法、有效。被告辩称与原告是合作经营关系，原告不予认可，被告对其主张未提交相关证据证明，对被告的辩解，本院不予采纳。被告刘亚华作为承租人应当按照约定的金额和期限支付租金，其未按期足额支付租金，已构成违约。被告欠缴原告2012年12月1日至2015年10月10日租金本金为578333元。被告未按期足额支付租金，给原告造成损失，原告要求被告按照月息2%支付违约损失，未突破双方关于违约金及滞纳金的金额限制，也不违反法律规定，本院依法予以支持，依照原告的诉请，具体违约损失金额应根据欠缴租金本金及时间按照月息2%分段计算至2015年10月10日（收回房屋前一天），即第二年度欠缴租金12万元从2013年7日1日起算，第三年度欠缴25万元从2013年12月1日起算，第四年欠缴208333元从2014年12月1日起算，因原告在本案中共要求被告支付租金及违约损失759846.8元，上述原告主张的总数额并不超出被告刘亚华所应承担的租金及违约损失范围，本院均予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告刘亚华支付原告李金林租金及违约损失759846.8元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按�本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11400元、财产保全费4270元，均由被告刘亚华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 刘莉
二〇一六年一月四日
书记员 杨利