上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6705号
原告(反诉被告)王继军，男，1963年7月22日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人庄海军，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)王振东，男，1975年1月11日生，汉族，住广东省深圳市。被告(反诉原告)李婷婷，女，1975年12月11日生，汉族，住广东省深圳市。委托代理人王振东。原告(反诉被告)王继军诉被告(反诉原告)王振东、李婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2016年7月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王继军及其委托代理人庄海军、被告(反诉原告)王振东(被告李婷婷的委托代理人)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王继军诉称，2011年11月6日，经居间方介绍，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告承租被告位于上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2011年11月15日起至2014年11月14日止。双方又于2014年11月17日签订补充条款，将租赁期限延长至2017年11月14日，并约定2014年11月15日起至2015年11月14日期间的月租金人民币(以下币种相同)14,500元，2015年11月15日至2017年11月14日期间的月租金为15,000元。两被告收取原告租赁保证金22,000元。原告承租被告的系争房屋达四年之久，2015年12月17日，原告回到承租房屋，发现持有的门卡无法打开系争房屋，才得知被告擅自更换了房屋门锁，致使原告无法继续使用系争房屋。被告的行为违反了合同约定，其未经原告同意擅自换锁，未与原告进行室内物品的交接，给原告造成了重大经济损失。诉请判令：1、解除原、被告就系争房屋签订的租赁合同；2、被告返还原告租赁保证金22,000元；3、被告支付原告解除合同违约金22,000元；4、被告返还原告留存在租赁房屋内的物品(包括书柜两个、写字台一个，老板椅一个、酒柜两个、松下微波炉一台、松下洗碗机一台、LG洗衣机一台、松下干衣机一台、儿童玩具若干、床两张、梳妆台一个)。被告王振东、李婷婷辩称，原告在2015年12月2日单方提出解除租赁合同，12月14日，原告的妻子告知被告其已经于12月初搬离系争房屋，同时要求拖欠的水电费用从租赁保证金中抵扣，并表示不会再支付12月份的房租。当日，被告两次拨打原告电话，未获回应。因担心房屋状况并为减�损失，被告委托朋友于15日清晨至系争房屋门外查看，确认房屋内确实无人居住。此后被告再次联系原告妻子要求告知房屋门锁密码，原告方没有回应。被告于2015年12月16日进入系争房屋，发现房屋内发生严重损坏，窗户打开，屋内进水，客厅客房等处墙面均有涂鸦破坏，房屋内大部分物品已经搬离，当天被告将房屋门锁(密码)更换。2015年12月17日，原告通过微信联系被告要求退房，要求被告退还保证金，原告打算找人对房屋进行粉刷后交房。另原告直至2015年12月2日仍不认可双方间有续租合同，表示不会赔偿被告损失。原、被告在原租赁合同到期后，对延长租赁期限的协议一直未能达成协议，被告李婷婷也未出具授权书给王振东，原、被告仅存在事实上租赁合同。原告在搬离系争房屋时，对房屋肆意破坏，未经允许搬走被告的家具物品。反诉请求判令：1、因反诉被�单方违约而解除双方间租赁合同关系；2、反诉被告支付反诉原告解除合同违约金15,000元；3、反诉被告赔偿反诉原告修复受损房屋期间的租金损失(按15天计算)7,500元，赔偿修复费用10,600元(包括墙面油漆、地板两处损坏)；4、反诉被告支付反诉原告拖欠的水电费1,600元，支付沙发清洁费500元；5、反诉被告返还擅自搬走反诉原告的物品(包括茶几两个、阳台晾衣架两个、西门子滚筒洗衣机一台、书桌两个、1.5米宽床一只(含床垫、床头柜)、阳台圆桌子一个、阳台和储物室的架子、高仪牌花洒、电视柜一只、客厅电视机一台)。针对反诉，王继军辩称，同意解除合同，双方存在续租合同，由于反诉原告违约，不应由反诉被告承担违约金。反诉被告未恶意损坏系争房屋，不同意承担租金损失和维修费用。水电费已按月支付，清洁费与反诉被告无关。反诉原告要求返还的物品中西门子滚筒洗衣机一台、书桌二个、1.5米宽床一只(含床垫、床头柜)、电视柜一只系反诉被告在承租期间搬走并存放他处，同意返还。经审理查明，两被告系夫妻关系。系争房屋登记的产权人为李婷婷。2011年10月25日，李婷婷出具委托书一份，授权王振东办理系争房屋的一切出租事宜。2011年11月6日，两被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订租赁合同，约定被告将系争房屋(建筑面积151平方米)出租给原告使用，租赁期限自2011年11月15日起至2014年11月14日止。月租金11,000元。第二、第三年每月租金12,000元。租赁保证金22,000元。租金按一个月为一期支付，第一期租金应于2011年11月16日前付清，以后每期租金支付时间应为该项首月的5日前。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金。给另一方造成损失�，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另对其他事项作了约定。合同甲方处由王振东签字，乙方处由王继军签字。同日，王振东收取王继军租赁押金22,000元。合同签订后，双方按约履行。2014年11月17日，被告王振东署名并发送给原告租赁合同补充条款一份，内容为本补充合同为对双方于2011年11月6日签订的租赁合同�补充，在上述原合同的基础上，双方同意将房屋租赁合同延长为2014年11月15日至2017年11月14日。在原基础上补充事项如下：月租金由12,000元变更为14,500元(2014年11月15日起至2015年11月14日)、15,000元(2015年11月15日起至2017年11月14日)。乙方于2014年11月内支付两个月押金余款7,000元。另对其他事项作了约定。王继军在该补充条款上签字。此后，双方继续履行租赁合同。原告已支付被告租金至2015年12月14日。2015年12月2日，原告通过微信告知被告，称“这个月要搬家，房屋需要退还给你”“房租本月到期，会安排人刷涂料”。被告回复称“当月通知、当月退租、没有这个规矩”“要按照签订的合同通知时间来办”。此后，原告表示可以为被告更换租客，并称双方间后来的租赁合同未签字。遭被告拒绝。2015年12月17日，原告通过微信告知被告当天回上海，将安排人员对房屋刷漆，通知被告周末带好钱，原告把房屋退还。同日，原告发现不能打开系争房屋门锁，并询问被告。被告回复要求原告支付12月的房租，并把租房时的物品归还。2015年12月16日，被告通过系争房屋所属物业进入系争房屋，并更换了房屋电子密码锁。此后，双方协商未成，遂起诉至本院。审理中，被告另提供了如下证据：1、李婷婷与叶蕾(原告妻子)之间于2015年12月14日的微信对话记录，证明叶蕾在微信中称其和先生于月初已搬出，房屋不租了。2、2015年12月21日，李婷婷与叶蕾间的微信对话，证明被告要求送回两个不锈钢晾衣架、所有房门钥匙、小区门卡、主卧的电视机、高怡牌子的花洒、西门子洗衣机、茶几、书柜等等。叶蕾回复询问晾衣架是否在阳台，高怡牌子的花洒坏了，更换了新的，其他东西会让他(指原告)归还。3、2011年11月6日原告签署的家具清单，证明被告反诉主张的归还物品在双方租赁初始交接物品时均存在系争房屋内。4、2015年12月16日对系争房屋内拍摄的照片，证明被告进入系争房屋时发现屋内损坏严重，包括墙面涂鸦损毁、地板受损等情况。经庭审质证，原告表示不知晓上述微信内容，称原告与妻子叶蕾已于2016年1月初离婚，2015年起原告夫妇就经常发生矛盾，原告妻子很少居住在系争房屋，且非租赁合同当事人，叶蕾对租赁合同的履行情况不清楚。对于被告拍摄的照片，原告称墙面涂鸦属实，涂鸦主要在房屋客厅和餐厅，对其他照片内容真实性不认可，原告原打算重新粉刷墙面后再交还房屋，原告在2015年12月初向被告提出解除合同，当时被告表示不同意，截止15日，双方对如何解除合同尚在商谈中，并未达成一致意见，被告于16日即擅自进入系争房屋，更换门锁。关于原告要求被告返还的物品，被告确认尚留存在系争房屋内的原告物品有：书柜两个、写字台一个、酒柜一个、LG牌洗衣机一台、微波炉一台、梳妆台一个、床一张，以上物品同意返还。关于被告反诉要求原告返还的物品，原告称其搬走被告的物品包括：西门子滚筒洗衣机一台、书桌两个、1.5米宽床一只(含床垫、床头柜)、电视柜一只。卫生间花洒原设备已坏，原告已更换，其他物品没有搬走。关于反诉主张的水电费用，被告提交了2015年11月燃气费单据378元，2016年1月燃气费单据360元(预估)，抄表周期为2015年11月17日至2016年1月17日。2015年12月水费单据297.40元。2015年12月电费单据484.40元。经庭审质证，原告对水电费以及2015年11月的燃气费金额无异议，对于2016年1月的燃气费，认为费用是预估，并非原告使用，不应由原告承担。关于反诉主张的房屋修复费用10,600元，被告称其在收回系争房屋后已自行对房屋进行了修复，包括油漆费和人工费，地板尚未修复，其中油漆费用约8,800元。原告陈述，修复墙面的费用大约1,200元至1,500元，不认可被告主张的金额。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的租赁合同、补充条款、房地产权证、收条、授权委托书、微信记录、照片、水电费收据等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告就承租系争房屋在2011年11月6日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。在租赁合同约定的租期届满后，为续租事宜，被告向原告发送了由其签字的补充条款，将续租期限延长至2017年11月14日。对补充条款的内容，原告在该份补充条款予以签字确认，并且该补充条款的内容双方事实上已履行，补充条款亦合法有效。由于在合同履行期间，原告于2015年12月初向被告提出提前解约，虽然双方对解约�的具体事宜以及责任承担尚未达成一致意见，但被告于2015年12月16日即进入系争房屋并更换房屋门锁的行为是基于原告提出的解约请求所致，因此，造成双方间租赁合同提前解除的责任在于原告方，原告主张系被告擅自提前解除合同并要求被告承担解除合同违约金的请求，本院不予支持。被告对解除双方间的租赁合同并无异议，因此，双方间的租赁合同应予以解除。租赁合同中约定对因出租方擅自提前解除合同的违约金数额为月租金的二倍，对因承租方提前解约时应承担的违约金未确认按月租金的倍数，被告反诉主张按月租金的一倍即15,000元计算，本院予以支持。原告诉请中要求被告返还的物品，其中被告在审理中确认尚留存在系争房屋内的物品，被告应予返还。原告没有证据证明系争房屋内还留存属于原告的其余物品，对原告要求返还的其他物品，本院不予支持。被告反诉请求要求原告返还的物品，原告在庭审中确认包括洗衣机、书桌、床、电视柜已由原告搬离，以上物品原告应予返还。对于被告主张的其他物品，卫生间花洒原告表示原物品已坏，原告已进行了更换，原告更换卫生间花洒的行为符合租赁合同的一般履行惯例，由于原物已经进行了更换，被告再行要求返还原物品的请求，本院不予支持。叶蕾并非租赁合同的合同主体，其在微信中与被告的谈话内容，不能证明其已确定系原告搬走了被告主张的其余物品，由于被告在未经双方正常交接的状态下已自行进入系争房屋，并支配房屋的使用，被告没有其他证据反映其主张的其余物品是由原告搬离，据此，本院不予采纳。关于反诉主张的水电费及燃气费，其中水费297.40元、电费484.40元以及2015年11月的燃气费378元，原告对数额没有异议，该费用发生于承租期间，应由原�承担。2016年1月的燃气抄表费360元，抄表周期为2015年11月17日至2016年1月17日，且费用为预估，鉴于系争房屋在2015年12月16日时的交接状态已不复存在，本院依照原告实际使用系争房屋的时间，确定原告承担该费用的50%即180元，上述原告应当承担的水电费、燃气费合计为1,339.80元。被告要求原告承担清洁费500元，没有事实依据，本院不予支持。原告确认在承租期间系争房屋内有不同程序的涂鸦，因被告在收回房屋后已自行对房屋进行涂刷等修复，鉴于被告没有提供证据证实其实际发生费用的凭证以及该费用应当全部由原告承担，本院依据查实事实，酌情确定原告赔偿被告房屋修复费用4,000元。由于原告已承担了被告主张的违约金以弥补被告的损失，被告再行要求原告承担修复房屋期间的租金损失，无事实依据，本院不予支持。双方间的租赁合同已解除，被告收取原�的保证金应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)王继军与被告(反诉原告)王振东、李婷婷就上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)王振东、李婷婷返还原告(反诉被告)王继军保证金22,000元；三、被告(反诉原告)王振东、李婷婷返还原告(反诉被告)王继军书柜两个、写字台一个、酒柜一个、LG牌洗衣机一台、微波炉一台、梳妆台一个、床一张；四、反诉被告王继军支付反诉原告王振东、李婷婷违约金15,000元；五、反诉被告王继军支付反诉原告王振东、李婷婷水电费、燃气费合计1,339.80元；六、反诉被告王继军赔偿反诉原告王振东、李婷婷房屋修复费4,000元；七、反诉被告王继军返还反诉原告王振东、李婷婷西门子滚筒洗衣机一台、书桌两个、1.5米宽床一只(含床垫、床头柜)、电视柜一只；八、驳回原告王继军的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告王振东、李婷婷的其他诉讼请求。以上第二至第七项，于本判决生效之日起十日内履行。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元，由原告王继军负担600元、被告王振东负担300元，反诉案件受理费减半收取计340元，由反诉被告王继军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 何绍辉
人民陪审员 高天明
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年七月二十日
书 记 员 于 晔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。