江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终1118号
上诉人（原审被告）：胡小金，男，1970年2月5日出生，汉族，江西省新余市人，宜春鑫德荣置业有限公司宜新小区项目部经理，住江西省新余市渝水区。
上诉人（原审第三人）:宜春鑫德荣置业有限公司，住所地：宜春市十运会，注册号：360900110000349。
法定代表人：陈敏芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：江波，该公司监事。
被上诉人（原审原告）：徐近埠，男，1947年3月8日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。
被上诉人（原审原告）：李红连，女，1949年4月21日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：周福山，江西日泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭秋香，江西日泰律师事务所律师。
原审被告：徐近文，男，1968年7月15日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，现住址。
原审被告：姚绍勇，男，1972年9月23日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，现住址。
上诉人胡小金、宜春鑫德荣置业有限公司（以下简称鑫德荣公司）因与被上诉人徐近埠、李红连、原审被告徐近文、姚绍勇房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2010）袁法民一初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员黄泰文、罗武平参加的合议庭，本案现已审理终结。
上诉人胡小金、鑫德荣公司的上诉请求：依法撤销原审法院判决，改判驳回徐近埠、李红连的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，本案事实是胡小金、姚绍勇、冷远明、徐近文与徐近埠、李红连签订的房屋拆迁安置补偿合同，并不是鑫德荣公司与徐近埠、李红连签订房屋拆迁安置补偿合同，即使胡小金之后成为鑫德荣公司宜新小区项目经理，也不能认定胡小金、姚绍勇、冷远明、徐近文是代表鑫德荣公司与徐近埠、李红连签订合同，且鑫德荣公司是通过政府挂牌取得拆迁土地使用权的；2、一审法院从宜春市国土资源局直属分局调取的《拆迁补偿协议》中鑫德荣公司公章是伪造的，该合同属于无效合同；3、虽然胡小金等人与徐近埠、李红连在2004年签订拆迁补偿协议时约定房价500元/㎡，但是被上诉人徐近埠、李红连直到2010年才起诉请求给付房屋，仍然按照500元/㎡的价格显然不合理；4、被上诉人一审中只起诉了胡小金、姚绍勇、徐近文三人，放弃了对冷远明的起诉，加大了胡小金、姚绍勇、徐近文的责任；5、一审法院认定上诉人鑫德荣公司逾期交房14个月的事实无证据支持。
对于胡小金、鑫德荣公司的上诉理由，被上诉人徐近埠、李红连答辩称：一审判决认定事实清楚，《拆迁补偿协议》是在开发房屋之前签订的，胡小金挂靠鑫德荣公司以鑫德荣公司名义开发房屋，对一审法院调取的《拆迁补偿协议》的真实性无异议；一审判决认定胡小金、姚绍勇、徐近文赔偿少交付13平米的店面的损失正确。
原审被告姚绍勇、徐近文未进行答辩。
徐近埠、李红连在一审中的诉讼请求：1、胡小金、姚绍勇、徐近文赔偿因延期交房而多支付的房租9000元，不能如期出租两套房屋的租金损失20000元；2、请求判令继续履行《拆迁补偿协议》，由胡小金、姚绍勇、徐近文交付13平方米店面或者赔偿少交付店面的面积损失及该部分面积的租金损失10000元；3、请求胡小金、姚绍勇、徐近文交付两个柴棚间；4、办理好三套住房、两个店面的房产证，所需费用按照协议约定承担；5、本案案件受理费由胡小金、姚绍勇、徐近文和鑫德荣公司负担。
原审法院审理查明：徐近埠、李红连系宜春市袁州区秀江街道袁山村岭上组村民。2004年，胡小金、冷远明、姚绍勇、徐近文四人欲在袁山村岭上组拆除旧房搞商品房开发，同年3月18日，徐近埠、李红连（乙方）与胡小金等四人（甲方）签订了一份《拆迁补偿协议》，该协议约定“高士路52号-2号房屋业主为徐近埠，甲方因要在高士路52号-2号搞开发项目，所以要求乙方将其所有的砖混两层的房屋拆迁，原房屋西至东长约9.6米，占地面积约112.13平方米”。该协议的主要内容为“一、甲方需无偿补偿乙方相邻店面两间（每间宽度不少于3.8米，长度不少于13.5米，面积共为102.6米），无偿补偿乙方一套约120平方米的住房，补偿店面需在原店面位置上靠西头第一二间，补偿住房需在店面正上方楼层为从地面算起的第2层，由甲方在3-4层中出售一套给其他人，3-5层中的其余两套卖给乙方。二、乙方须在甲方项目中购买两套成本房，每套面积为120平方米，位置在补偿店面正上方。其单价为500元每平方米，另外乙方还需购买三间柴棚间，柴棚间单价为350元每平方米，每间面积不少于8平方米。三、店面需装铝合金卷闸门、白粉墙、水电到户、每间店面需配备一个卫生间，住房按国家商品房标准交付。四、甲方需补偿乙方原房屋租金600元每月，暂按一年计算，以甲方将补偿房交付给乙方之日为准，多退少补。搬迁之日为二00三年十二月一日。另外甲方需补偿乙方旧房装修折旧费780元，搬家费300元，总计8280元。此款由公证后一次性交给乙方。五、甲方需缴纳拆迁保证金30000元给乙方，当甲方工程达到正负零时，乙方须如数将保证金返还给甲方。（附：甲方补偿乙方的两个店面、一套住房所办房产证、土地证、税证的全部费用及一切规费由甲方承担，乙方所购的两套成本房及三个柴棚间所办产权手续费用由乙方承担贰仟元整，契税由徐近文全部负担。）甲方于二00四年十二月三十一日之前，交付乙方的二个店面、三套住房、三个柴棚间，所有产权证书在房屋交付使用6个月内交给乙方。”签订协议的当天，双方在宜春市袁州区公证处进行了公证。但胡小金等四人未交付3万元押金，由徐近文、冷远明出具了一张3万元的欠条给徐近埠、李红连。签订协议后，胡小金等四人便挂靠在第三人鑫德荣公司名下，组织人员进行拆除房屋、平整土地等基础工程建设。同年3月28日，宜春市国土局执法监察大队进行巡查时发现该行为后，便责令鑫德荣公司停止违法用地，依法按规定办理用地手续。鑫德荣公司在向宜春市国土部门提交了鑫德荣公司与袁山村岭上组、徐近埠、李红连、徐冬梅、钟平莲等人的拆迁补偿协议后，通过挂牌出让的方式取得了该土地的使用权。之后，鑫德荣公司成立了宜春鑫德荣置业有限公司宜新小区项目部，由胡小金任该项目部经理。2006年2月，宜新小区竣工后，徐近埠、李红连领取了该小区1号楼的一间柴棚间、西起1、2号店面以及该店面正上方第2、3、4层房屋的钥匙，比协议约定的时间晚了14个月。之后，徐近埠、李红连对房屋进行装修并搬进去居住，店面也由徐近埠、李红连发租，但其与胡小金、姚绍勇、徐近文及第三人鑫德荣公司之间至今未算账付款，故徐近埠、李红连诉至法院要求履行拆迁协议。
原审法院认为：徐近埠、李红连与胡小金等四人签订的《拆迁补偿协议》是双方真实意思表示，虽然鑫德荣公司未在该协议上盖章，但其享受了《拆迁补偿协议》中拆除徐近埠、李红连旧房屋、开发商品房的权利，理应承担该协议中的义务。另外，宜春市国土部门发现鑫德荣公司违法用地行为后，认定其与徐近埠、李红连签订了拆迁补偿合同时，鑫德荣公司也未提出异议，而且之后胡小金又成为鑫德荣公司宜新小区项目部经理，取得了宜新小区房屋的处分权，徐近埠、李红连也拿到了三套房屋和两套店面的钥匙，可见鑫德荣公司以默示的方式认可并接受了徐近埠、李红连与胡小金等四人签订的拆迁补偿协议。鑫德荣公司交房时间比约定的延迟了14个月，理应承担迟延交房导致徐近埠、李红连租房的租金损失。至于在此期间出租两套房屋的租金损失，于法无据，不予支持。徐近埠、李红连诉称店面面积少了13㎡，但未提供充分证据证实，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、坐落在宜春市宜新小区1号楼西起第1、2号店面以及该店面正上方第2、3、4层房屋归徐近埠、李红连所有；二、限徐近文、胡小金、姚绍勇在判决生效之日起十日内协助徐近埠、李红连办理上述房产的产权手续（两个店面和第2层房屋办证费用由徐近文、胡小金、姚绍勇负担，第3、4层房屋办证费用由徐近埠、李红连负担2000元，契税由徐近文负担。），第三人宜春鑫德荣置业有限公司承担连带责任；三、徐近埠、李红连在办证完毕后十日内按照房屋产权证登记的面积以500元／㎡给付第三人宜春鑫德荣置业有限公司第3、4层房屋的房款，以350元／㎡给付第三人宜春鑫德荣置业有限公司一个柴棚间的价款；四、限徐近文、胡小金、姚绍勇于判决生效之日起十日内赔偿徐近埠、李红连延期交房的租金损失8400元（600元／月×14月），赔偿不能交付的两个柴棚间损失5600元（350元／㎡×8㎡×2），合计14000元，第三人宜春市鑫德荣置业有限公司承担连带责任；
五、驳回徐近埠、李红连的其他诉讼请求。案件受理费6915元，由徐近文、胡小金、姚绍勇、第三人宜春鑫德荣置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人徐近埠、李红连提交了2011年4月10日、2012年3月12日签订的《宜新小区商品房预购协议》两份和2012年3月12日的《收款收据》一份，证明胡小金以鑫德荣公司项目经理的身份对外出售宜新小区商品房。上诉人胡小金质证认为：对该两份证据的真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，该两份证据只是车库预购的协议而非房屋买卖协议。上诉人鑫德荣公司质证认为：对该两份证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，跟本案无关。徐近文、姚绍勇对该两份证据未予质证。本院对被上诉人徐近埠、李红连提供的证据综合认证：对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，与一审中徐近埠、李红连提供的5份《宜新小区商品房订购协议》相印证，可以证明胡小金以鑫德荣公司宜新小区项目部经理身份与不同个人签订宜新小区房屋或者车库的买卖协议的事实。
上诉人胡小金、鑫德荣公司、原审被告徐近文、姚绍勇均没有提交新证据。
本院二审查明：1、一审判决中第三人宜春市鑫德荣置业有限公司系笔误，应为宜春鑫德荣置业有限公司，二审予以纠正；2、宜新小区动工后，胡小金以鑫德荣公司宜新小区项目部经理身份与不同个人签订宜新小区房屋或者车库的买卖协议。本院对原审认定的其他事实予以确认。
本院认为，胡小金、徐近文、姚绍勇、冷远明与徐近埠、李红连达成《拆迁补偿协议》后，徐近埠、李红连搬离住所，胡小金等人挂靠鑫德荣公司拆除徐近埠、李红连的房屋后进行宜新小区的商品房开发。宜新小区建成后，鑫德荣公司作为拆迁人实际履行了《拆迁补偿协议》中交付徐近埠、李红连两个店面、三套房屋和一个柴棚间义务。因此，鑫德荣公司以自己行为表明其受《拆迁补偿协议》的约束，其关于与徐近埠、李红连不存在拆迁安置补偿合同法律关系的上诉理由显然与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，鑫德荣公司和徐近埠、李红连已经部分履行了合同，在没有对合同进行变更或者解除的前提下，双方均应按照原合同约定履行，故徐近埠、李红连请求按照2004年签订拆迁补偿协议时约定的房价500元/㎡购买房屋应受法律保护，胡小金和鑫德荣公司关于按照房价500元/㎡履行不合理的上诉理由不充分，本院不予支持。本案中，胡小金、姚绍勇、徐近文、冷远明作为一个整体，是合同相对一方当事人，胡小金、姚绍勇、徐近文对外承担责任后不影响其四人内部责任的分担。因此，胡小金关于徐近埠、李红连放弃对冷远明的起诉加大了胡小金、姚绍勇、徐近文的责任的上诉理由不成立，本院不予支持。按照拆迁补偿协议约定交房时间最晚是2004年12月31日，但直到2006年2月，徐近埠、李红连才领取了房屋的钥匙，比协议约定的时间晚了14个月，因此，胡小金和鑫德荣公司关于逾期交房14个月的事实无证据证明的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人胡小金、鑫德荣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由上诉人胡小金和宜春鑫德荣置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
代理审判员 黄泰文
代理审判员 罗武平
二〇一七年一月十日
书 记 员 高 强