杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0108民初424号原告：陆申申，男，汉族，1989年10月26日出生，住浙江省湖州市南浔区。委托代理人：卜亚夫（特别授权），浙江浙联律师事务所律师。被告：杭州森和置业有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道晶都路115号423室。法定代表人：叶志彪，执行董事。被告：浙江楼厦实业有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道晶都路115号236室。法定代表人：楼剑俊，执行董事。上述两被告的共同委托代理人：王旭东、翁佳琪（特别授权），浙江京衡律师事务所律师。原告陆申申与被告杭州森和置业有限公司（以下简称森和公司）、浙江楼厦实业有限公司（以下简称楼厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月17日受理后，依法适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人卜亚夫、被告的委托代理人翁佳琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆申申起诉称：2013年9月18日，原告与被告森和公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买湖漫雅筑5幢2单元702室，房款1467645元，被告森和公司应于2015年6月30日前交房，同年9月30日前交付房屋权属证书。双方在合同中还对逾期交付权属证书的违约责任进行了约定。原告依约支付房款后，森和公司却延期两个多月交房。虽支付了迟延交房违约金，但至今未办理房屋权属证书。其中，项目土地复核验收于2016年8月2日始通过，8月10日完成产权分割登记。原告认为，原告与被告森和公司签订的《浙江省商品房买卖合同》之《补充协议内容》第十一条第五项的约定使被告森和公司豁免了其部分违约责任，其承担了较小的迟延交付违约金而免于承担案涉较大的迟延交付权属证书违约金，显失公平，应当予以变更。被告森和公司应当承担的违约金据《浙江省商品房买卖合同》第十六条第二款第二项按逾期每日万分之二计得（以总房款为基数）。被告森和公司系被告楼厦公司设立的法人独资公司，根据《公司法》相关规定，被告楼厦公司对被告森和公司的对外债务承担连带清偿责任。综上，为维护自身合法权益，原告向法院起诉，请求判令：1、原告与被告森和公司签订的《浙江省商品房买卖合同》之《补充协议内容》第十一条第五项“出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不累加”变更为“……的违约责任在同一时段不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不累加”；2、被告森和公司支付给原告迟延交付权属证书违约金130033元；3、被告楼厦公司对上述被告森和公司的应付违约金承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告森和公司答辩称：本项目是保障房与商品房共同开发建设的项目，商品房是交付给业主，保障房是交付给杭州市住房保障办公室。项目的竣工验收商品房与保障房是可以分开进行的，但权属证书是要同时办理的。商品房符合办证条件，但是由于保障房部分因政策原因不能交付的话，将会导致商品房和保障房都无法办理产证。本案导致房屋权属证书无法及时办理的原因是由于保障房部分不能交付，保障房部分不能交付的原因是由于杭州市住房保障办公室临时更改了弱电智能系统（主要是指门禁系统）的交付要求。这种无法交付的原因系政策调整导致的，被告是无法预见的，也无法克服，无法避免，应当予以免责。同时在双方签订的商品房预售合同中对于政策调整、行政措施也列为了免责的事由，因此被告不存在违约行为。对于原告的第一项诉讼请求，被告认为该条款是双方真实意思表示，条款内容明确。此外，不考虑是否构成违约，根据补充协议第十一条第5项，对于各种类型的违约金买受人只能选择一项进行适用，原告已选择适用了迟延交房违约金，因此原告不得再主张迟延办证的违约金。被告楼厦公司答辩称：两被告系独立法人，财务独立，合同相对方为被告森和公司，因此即使森和公司要承担相应责任，也与楼厦公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的浙江省商品房买卖合同、不动产权证、土地复核验收证、不动产权分割登记证的三性均无异议，本院予以确认；被告对原告提交的工商登记信息的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为被告楼厦公司不应承担责任。经审查后，本院对工商登记信息予以确认。原告对被告提交的杭州市保障性住房配建协议书、杭政储出【2011】24号地块住宅小区智能弱电系统工程分包合同、杭州康平建设咨询有限公司《工程造价咨询报告书》、关于杭政储出【2011】24号地块弱电智能化施工图图纸图审意见的函、关于商品房配建公共租赁住房项目增设智能门禁系统有关问题的函、杭州市租赁房建设管理中心会议纪要、关于印发《杭州市区公共租赁住房智能门禁系统功能详细要求》、杭政储出【2011】24号地块湖漫雅筑配建公租房项目楼宇三级门禁设备供货合同、关于湖漫雅筑智能门禁系统验收检查的反馈、关于要求尽快交付湖漫雅筑配建保障性住房的函、住宅区配建公建履行情况确认书、不动产权分割登记凭证、银行汇款凭证、收条等证据的真实性均无异议，但对其关联性有异议。经审查后，本院对上述证据的三性均予以确认。原告对被告提交的“情况说明”的真实性有异议，认为森和公司与中介公司的约定不能对抗原、被告之间在签订的合同中约定。本院对该证据的真实性予以确认。原告对被告提交的竣工验收备案表的三性无异议，本院予以确认。综上，结合双方在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：2013年9月18日，原告陆申申与被告森和公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，并约定：原告购买森和公司开发的位于杭州市滨江区房屋一套，房屋总价款1467645元。合同第九条“交付期限及条件”条款中约定出卖人应当在2015年6月30日前将符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“……2、县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长，但最长不超过六个月。3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为……”合同第十六条“关于产权登记的约定”条款中约定：“…出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），合同附件与本合同具有同等法律效力等。双方合同附件八《补充协议内容》第十一条第5项中约定：“出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用而不累加。”该附件八《补充协议内容》共有十二条，所有条款内容均为打印的，所有打印内容均有下划线。原告分别于2015年8月1日、9月6日及12月26日收到被告森和公司支付的延期交房违约金。另查明：被告森和公司成立于2011年8月15日，为一人有限责任公司（私营法人独资），其唯一股东系被告楼厦公司。2011年7月26日，被告楼厦公司与杭州市租赁房建设管理中心签订《杭州市保障性住房配建协议书》，协议约定保障性住房应于2015年8月4日前交付。2013年12月20日，森和公司将该保障房建设中的“住宅小区智能化弱电系统工程”发包于汉鼎信息科技股份有限公司，约定开工日期为2014年2月20日，竣工日期为2014年6月19日。2014年5月27日，杭州市住房保障办公室发布《关于印发的通知》，同年8月28日向森和公司发出《关于杭政储出[2011]24号地块弱电智能化施工图图审意见的函》，对原住房智能化设计部分内容的调整作出说明。2015年7月2日，杭州市住房保障办公室向各建设单位发出《关于商品住房配建公共租赁住房项目增设智能门禁系统有关问题的函》，提出由建设单位增设智能门禁系统并承担相关费用的问题，7月7日，杭州市租赁房建设管理中心召开关于湖漫雅筑智能化相关问题的会议。2016年4月28日，杭州市住房保障办公室向森和公司发出关于湖漫雅筑智能门禁系统验收检查的反馈意见，并提出了整改要求。2016年8月5日，杭州市滨江区住房和城市建设局对湖漫雅筑住宅区配套公建的履行情况进行复核，认为已达到有关要求，予以确认。2016年8月10日，被告森和公司取得了案涉房屋的不动产权分割登记凭证，并于当天将该情况通知湖漫雅筑项目办理权属证书的受托方即杭州市云鼎房地产代理有限公司。该公司随后在湖漫雅筑项目的QQ群中予以告知，开始接受业主委托办理房屋权属证书。本院认为：原告与被告森和公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思之表示，内容未违反法律相关规定，为有效合同，对双方具有约束力。合同第十六条约定：“……出卖人（森和公司）承诺于2015年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”森和公司直到2016年8月10日才取得不动产权分割登记凭证，已然违约，应承担相应的违约责任。被告森和公司抗辩称逾期交付权属证书的理由在于杭州市住房保障办公室更改了弱电智能系统的交付要求，导致保障房不能如期交付，此系政策调整导致应当予以免责。本院认为，对“湖漫雅筑”商品房开发项目还包括了配建保障性住房建设这一情况，森和公司在与原告签订合同约定交付权属证书时间之时既已明知。小区智能化弱电系统工程只是保障性住房中的一个施工环节，从森和公司与汉鼎信息科技股份有限公司的合同来看，施工的时间仅为四个月。杭州市住房保障办公室发布“住房智能门禁系统功能详细要求”的时间在2014年5月27日，其针对森和公司的意见于同年8月28日已发出，而森和公司直到2016年8月才得到配套公建履行确认，故对于森和公司的该抗辩理由，本院不予支持。被告森和公司抗辩称双方在合同附件《补充协议内容》第十一条第5项中约定“对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用”，原告已选择了逾期交房的违约金，则无权主张其他违约金。本院认为，该《补充协议内容》共有十二条，所有条款内容均系打印的，应属于格式合同条款。《补充协议内容》第十一条第5项的约定免除了被告森和公司的部分违约责任，森和公司并无证据证明其已采取合理的方式提请对方注意上述免除或者限制其责任的格式合同条款，故该条款无效。本院对被告森和公司的该抗辩理由不予采纳。被告森和公司抗辩称，即使违约成立，合同约定的违约金也过高，应予调整。本院认为，逾期交房会使买受人不能在预定的时间就所购房屋行使占有、使用、收益、处分的权能，但逾期办理权属证书则可能导致交易权利行使的迟延。本案原告并未陈述其有该类情况的出现，且案涉小区地块房价上涨，所以本案原告因迟延交付权属证书的损失微乎其微，本院对森和公司的该项抗辩意见予以采纳，对违约金予以调整。此外，对于森和公司的逾期时间，双方在合同中约定的交付权属证书时间应系森和公司取得了案涉房屋不动产权分割登记凭证的时间，至于原告何时办理不动产转移登记手续、取得不动产证书，系原告对自身权利的处分，故本院认定森和公司交付权属证书的时间为2016年8月10日。综上，本院对争议的违约金酌情调整，支持29353元。对于原告要求被告楼厦公司对被告森和公司的应付违约金承担连带赔偿责任的诉请。本院认为，根据《公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因被告楼厦公司系被告森和公司唯一股东，两被告均无证据证明森和公司的财产独立于楼厦公司的财产，故被告楼厦公司应对被告森和公司上述债务承担连带责任。此外，合同系双方当事人协商一致、意思自治的结果，原告的第一项诉请要求变更协议条款，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杭州森和置业有限公司于判决生效之日起七日内支付陆申申逾期交付权属证书违约金人民币29353元；二、被告浙江楼厦实业有限公司对被告杭州森和置业有限公司的上述债务承担连带责任；三、驳回原告陆申申的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2900元，减半收取人民币1450元，由原告陆申申负担1183元、被告杭州森和置业有限公司与浙江楼厦实业有限公司负担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 莫启荣二〇一七年十月十六日代书记员 陈 金???