青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民一终字第00413号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈青
委托代理人张县利，青海树人律师事务所律师。
委托代理人喇海翔，青海树人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青海恒隆商贸有限公司
法定代表人季卫峰，董事长。
委托代理人张衍光，江苏通运律师事务所律师。
委托代理人陶玲玲，江苏锡海律师事务所律师。
上诉人陈青与被上诉人青海恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，陈青不服西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月29日公开开庭进行了审理。陈青及其委托代理人张县利、喇海翔，恒隆公司的委托代理人张衍光、陶玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月20日，恒隆公司与陈青签订004#《房屋租赁合同》，将恒隆公司所有的位于青海省西宁市城中区西大街二号房屋三层合计约1300平方米出租给陈青使用，约定房屋租赁期限为8年，租赁期限从2011年12月1日至2019年11月30日止，年租金总计为936000元，前两年不变，自第三年起进行调整，付款方式为分期付款，第一个半年，每季度为一个付款周期，之后每半年为一个付款周期；在恒隆公司无任何违约之情形下，陈青未按时交纳租金的，逾期超过15日的，恒隆公司有权终止合同，限期陈青撤离。2011年11月9日双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将主合同第三层剩余面积300平方米出租给陈青，租赁期限从2012年1月1日至2019年11月30日止；陈青拥有恒隆公司出租房产第三层的独立使用权（除去甲方办公室面积38.61平方米），新增房产租赁面积的年租金为216000元，前两年不变，自第三年起进行调整。付款方式为分期付款，每半年为一个付款周期。合同签订后，恒隆公司向陈青交付了上述房屋。依据双方签订的合同，陈青于2012年3月16日，向恒隆公司交付了保证金200000元。
截止2014年7月2日，陈青就004#《房屋租赁合同》尚欠租金933920元，就《房屋租赁合同补充协议》尚欠租金129132元，累计拖欠租金1063052元。
2014年12月8日，陈青申请对其实际租用的房屋面积进行测量评估，城中区人民法院委托青海省永正房地产评估司法鉴定所进行鉴定。该所于2015年1月16日以鉴定对象无房屋所有权证及分丘图、建筑面积计算表，双方对装修图纸的套内面积存在较大争议为由，将委托鉴定退回城中区人民法院。后陈青于2015年3月16日再次向城中区人民法院提出鉴定申请，城中区人民法院又委托西宁市房屋测绘所进行鉴定，该所于2015年4月16日以该幢楼1-3层面积已经该单位核算测量，涉案房屋面积以该计算数据为准，将委托鉴定退回城中区人民法院。因两次委托鉴定均无实际结果，2015年4月13日，陈青向城中区人民法院提交了一份其单方面委托西宁市测绘院出具的西宁市房屋测绘技术报告。因该报告系陈青单方委托，后陈青又于2015年7月20日第三次提出鉴定申请。在鉴定阶段，恒隆公司于2015年9月23日就陈青单方委托的西宁市房屋测绘技术报告向城中区人民法院提出书面质证意见，对该技术报告中的相关面积予以认可，城中区人民法院于2015年10月14日将委托鉴定撤回。
原审法院认为，陈青与恒隆公司签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合同有效，对双方均有约束力。依据双方合同的约定，在恒隆公司无任何违约情形下，陈青未按时交纳租金逾期超过15日的，恒隆公司有权终止合同。现恒隆公司以陈青未按约定交纳租金主张解除合同，陈青以恒隆公司未按约定足额交付房屋面积予以抗辩。双方争议的焦点为海澜之家的库房面积是否计算在租赁面积之内。恒隆公司虽对陈青单方委托的西宁市房屋测绘技术报告中的面积予以认可，但提出海澜之家库房已交付陈青，陈青是否转租与恒隆公司无关，而对此陈青未能提供证据证明，且前期交纳租金时亦未提出异议，故陈青关于恒隆公司未足额交付房屋面积违约的主张不能成立，不予支持。现陈青未能按约定交纳租金致使恒隆公司无法实现合同目的，因此恒隆公司主张解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》以及交还房屋的诉讼请求成立，予以支持。同时，陈青的反诉请求不能成立，不予支持。关于恒隆公司主张的欠付租金，截止日期为2014年7月2日，关于欠付数额，依据双方合同约定计算，应为1063052元，陈青未能按约定交纳租金，其应承担给付拖欠租金的责任，故恒隆公司的该项诉讼请求成立，予以支持。双方合同解除后，因不存在双方合同中关于不予退还保证金的情形，故陈青交纳的保证金200000元应予以退还，但考虑到其尚欠恒隆公司租金未付，故该保证金应以折抵租金，尚欠租金应为863052元（1063052元减去200000元）。关于恒隆公司主张的违约损失，恒隆公司按银行同期贷款利率计算，并以违约金的形式主张损失274266元，符合法律及相关司法解释的规定，予以支持。判决一、青海恒隆商贸有限公司与陈青在2011年9月20日签订的004#《房屋租赁合同》及2011年11月9日签订的《房屋租赁合同补充协议》予以解除；二、陈青向青海恒隆商贸有限公司腾退位于西宁市城中区西大街二号房屋的第三层商铺；三、陈青给付青海恒隆商贸有限公司租金863052元，并支付违约金274266元，合计1137318元；四、驳回陈青的反诉请求。
陈青上诉称，原审判决中总结双方争议的焦点为海澜之家的库房面积是否计算在租赁面积之内。但在案件审理中，并未查明海澜之家的库房是哪一方出租，原审法院在未对上述争议面积的租赁权属进行查明的基础上，就对争议事实定性，明显不公。原审法院对于陈青未按约缴纳租金的认定有误，适用法律错误，理应纠正。恒隆公司至今未足额交付房屋面积，构成违约，陈青有履行抗辩权，在恒隆公司未履行完毕交付房屋的义务前，无权要求陈青支付租金。原审法院对于解除合同的事实依据明显有误，在未能明确合同双方违约先后的情况下，判决陈青承担违约金明显不公，理应纠正。双方应当继续履行合同，恒隆公司应当足量交付房屋，退还收取的租金、物业费、取暖费等多交费用。恒隆公司在未能履行足额交付房屋的义务前，无权要求解除合同并要求陈青承担违约责任。请求二审法院撤销原判，驳回恒隆公司的全部诉讼请求，支持陈青的全部诉讼请求。
恒隆公司答辩称，其已经足额交付租赁面积，原审法院认定陈青尚欠2014年7月2日前的租金1063052元的事实清楚，证据充分。恒隆公司购买的三楼面积为1638.61平方米，扣减恒隆公司自己使用的38.61平方米外，剩余面积全部交付陈青使用，陈青称少交付的面积系海澜之家的库房。事实上，海澜之家的库房是恒隆公司将三楼全部交付陈青后陈青所建，并由陈青交付海澜之家使用。且自双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》后至一审期间，长达两年半时间，陈青一直按合同面积支付租金，从未提出异议，在恒隆公司足额交付租赁面积的前提下，陈青应当按照合同约定支付租金。双方签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》后陈青经常拖欠租金，原审法院判决陈青承担违约金及解除合同依据充分。陈青缴纳的物业费、取暖费由其交给物业公司与恒隆公司无关，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理中，陈青除了对恒隆公司实际交付的面积、欠付恒隆公司租金的数额有异议外，双方当事人对一审认定的其他基本事实均无异议，本院予以确认。
二审中调查海澜之家的负责人王凤忠，其身份为恒隆公司的股东，海澜之家是其独立加盟，海澜之家于2009年12月开业与恒隆公司无关，经其他股东同意在二楼分隔一处作为海澜之家的仓库。2011年恒隆公司将一楼部分、二楼、三楼全部出租给陈青，后将海澜之家仓库搬至三楼。陈青认可其在装修期间同意海澜之家使用三楼仓库。
本院认为，陈青与恒隆公司签订的004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合同有效。恒隆公司要求解除004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，陈青亦同意解除合同，故本案004#《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》应予解除。关于海澜之家的库房由谁出租的问题，恒隆公司购买的三楼面积为1638.61平方米，扣减恒隆公司自己使用的38.61平方米外，剩余面积约1600平方米，在未办理房产手续前，双方租赁合同中面积约定为约1300平方米，补充协议中面积约定为约300平方米，海澜之家的库房是恒隆公司将三楼全部交付陈青后所建，陈青认可其在装修期间同意海澜之家使用三楼仓库，至于装修期过后海澜之家仍占用的问题，是陈青与案外人海澜之家的纠纷，不是本案的审理范围，应另行处理，本案不存在租赁房屋交付不足的情况，故陈青主张的在恒隆公司未履行完毕交付房屋的义务前，无权要求陈青支付租金的上诉请求不能成立，不予支持。截止2014年7月2日，依据双方合同约定计算，陈青欠付租金数额应为1063052元。双方合同解除后，陈青交纳的保证金200000元应折抵租金，折抵后尚欠租金应为863052元。关于陈青主张不应承担违约损失的上诉理由，在恒隆公司按约定交付租赁面积的情况下，陈青应当按照合同约定给付租金，其未按约定履行给付租金的义务，应承担违约责任。恒隆公司按银行同期贷款利率计算，主张违约金274266元，符合法律规定，应予支持。陈青对此项的上诉请求不能成立，不予支持。综上一审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费20323元，由陈青负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵甲宁
审判员 纳 敏
审判员 王 鹏
二〇一六年一月二十九日
书记员 葛 艳
附：本案所依据的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；