安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）蚌民一终字第00974号
上诉人（原审被告）：蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会（原蚌埠市蚌山区住房和城乡建设委员会），住所地安徽省蚌埠市东海大道蚌山区政府院内。
法定代表人：刘韶光，该委员会主任。
委托代理人：姬飞，安徽径桥律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：蚌埠市供销合作社联合社，住所地安徽省蚌埠市中山街153号。
法定代表人：刘明，该联合社主任。
委托代理人：许晓冬，安徽径桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨惠茹。
被上诉人（原审原告）：高云。
两被上诉人共同委托代理人：时玲，安徽展翔律师事务所律师。
上诉人蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会、蚌埠市供销合作社联合社因与被上诉人杨惠茹、高云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2015年8月20日作出的（2015）蚌山民一初字第00054号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告杨惠茹、高云原系蚌埠市百货公司文化体育用品专营店职工，该店于70年代承租原蚌埠市房管局中区房管所位于蚌埠市胜利中路（原80号）8××号房屋，从事经营使用。该店承租期间，在8××号房屋后面加盖了房屋作为仓库使用（加盖部分未办理产权证书，即为现诉争房屋部分）。1996年文化体育用品专营店实行承包经营，文体、测绘、乐器三个柜组向职工承包，原告杨惠茹承包百货公司的康乐体育组，高云承包百货公司的宏图测绘组，两原告缴纳承包风险保证金。1997年3月20日，原告杨惠茹、高云与文化体育用品专营店签署第二轮承包协议，协议约定原告杨惠茹、高云独立经营、自负盈亏，两店所带专营店职工工资，养老金，个人集资款及房屋承租费都由原告个人承担，上轮承包时所缴风险保证金不予退还，为个人购买门市部自建房的购房款。协议签订后，两原告一直使用诉争房屋和胜利中路（原80号）8××号房屋。2013年诉争房屋所在位置被蚌埠市蚌山区政府列入依法征收范围，2013年6月28日，蚌埠市胜利街道办事处向原告杨惠茹出具了一份蚌埠市国有土地上房屋征收调查表，主要内容为：房屋坐落于胜利中路8××号（即本案诉争房屋），产权人：杨惠茹，房屋有效建面：37.95平方米，使用性质：商业，结构：混合，总层数：1，所在层：1，东西长度：11.5，南北长度：3.3，建面：37.95平方米。原告高云房屋与原告杨惠茹房屋面积一样。2013年7月2日，蚌埠房地产（集团）有限公司与房屋征收部门达成了房屋征收补偿协议，按照营业用房的性质选择了产权调换，针对蚌埠市胜利中路8××号、86号、88号房屋双方签订了书面的房屋征收补偿协议，该处房屋被依法征收，现已被拆除。两原告在诉争房屋被拆迁主张权利时发现，从原单位购买的自建房屋在2006年就已被蚌埠市房地产（集团）有限公司办在其8××号房屋产权证内。经两原告反映，2013年12月24日，蚌埠市住房和城乡建设委员会核实确认两原告反映的房屋是原蚌埠市百货公司文化体育用品专营商店承租原蚌埠市房管局中区房管所位于蚌埠市胜利中路（原80号）现8××号房屋后面加盖的一层附房，并对蚌埠市房地产（集团）有限公司胜利中路8××号房屋建筑面积410.30平方米，核减为343.55平方米，减持66.75平方米。1982年蚌埠市房屋航拍图显示本案诉争房屋面积约为69.3平方米，1996年蚌埠市房屋航拍图显示本案诉争房屋面积约为90平方米。两原告认为其购买的原单位房屋被依法拆除，应当获得补偿，依法诉讼来院。在案件审理过程中，孙辉在本院依法通知其作为第三人参加诉讼时，其向本院出具了一份情况说明，认为与本案毫无关系，也从未向被告主张本案诉争房屋的权利。
原审法院另查明：坐落于蚌埠市胜利中路8××号、86号、88号房屋是座南面北，东西相连的整栋临街门面房屋。两原告原所在单位蚌埠市百货公司租赁的是胜利中路8××号房屋，原蚌埠市果品公司租赁的是胜利中路86号房屋，原蚌埠市食品公司租赁的是胜利中路88号房屋。在1974年至1975年期间，原蚌埠市百货公司在其租赁的8××号房屋南侧加盖了自建房屋。在1976年期间，原蚌埠市果品公司是在86号房屋南侧加盖了自建房屋。两原告在使用原单位蚌埠市百货公司租赁蚌埠市胜利中路8××号房屋期间，胜利中路8××号南侧自建房与8××号门面房屋系一整体，均从临街门面的同一个门进出。拆迁时诉争房屋与胜利中路8××号临街门面系一个整体，并登记在同一本产权证书上，作为营业房经营使用的。
原审法院再查明：位于胜利中路8××号、86号、88号的房地产价格经安徽省新卓越房地产评估有限公司评估每平方米是15000元。在庭审过程中，被告又委托安徽省新卓越房地产评估有限公司对位于蚌埠市胜利中路8××号南侧自建房屋以使用性质为仓库进行了评估，评估房屋单价是每平方米3724.87元。
原审法院认为：本案争议焦点1、坐落于蚌埠市胜利中路（原80号）8××号房屋南侧加盖的自建房屋权属？2、该房屋拆迁时如何认定面积及补偿标准？70年代中期，原蚌埠市百货公司文化体育用品专营店在承租原蚌埠市房管局中区房管所位于蚌埠市胜利中路（原80号）现8××号房屋经营期间，自建了本案诉争的房屋。原告杨惠茹、高云与文化体育用品专营店签署第二轮承包协议约定上轮承包所缴风险保证金不予退还，为个人购买门市部自建房的购房款。该协议不违反法律规定，上述自建房屋所有权人应当归属于原告杨惠茹、高云。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。根据《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十条的规定，未取得合法产权证但1982年航测图上有标注的房屋按全产权计算，1996年航测图上有标注的房屋按半产权计算，故诉争房屋面积应为1982年航测图标注的全面积，加上1996年航测图标注面积扣除1982年航测图标注面积后剩余面积的50%，现两原告主张按征收调查表记载的实际测量面积75.9平方米计算，未超出两次航测图标注的有效面积，故两原告的主张符合法律规定，本院予以支持。诉争房屋一直与蚌埠市胜利中路（原80号）8××号房屋连为一体作为营业用房使用，蚌埠房地产（集团）有限公司在2006年已将诉争房屋与胜利中路8××号房屋在一起办理了商业用途的房地产权证。另外，被告拆迁时也是按照营业用房性质拆迁登记并与蚌埠房地产（集团）有限公司签订了房屋征收补偿协议的。故该诉争房屋补偿标准应按营业用房价格计算。原告主张利息损失，因该房屋拆迁时权属有争议，被告不存在迟延给付，故原告该主张本院不予支持。第三人主张诉争房屋拆迁补偿款，未提供相应证据证实诉争房屋是其原单位所有，故对其述称不予采信。被告辩称孙辉向其主张权利，孙辉亦明确表示主张的不是本案诉争房屋，故被告的辩称不成立，本院不予支持。根据《蚌埠市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十五条、第十六条、第二十一条、第三十三条、第三十五条的规定，原告杨惠茹、高云作为房屋所有权人在房屋被征收时有权选择货币补偿方式，经营性房屋货币补偿的项目包括：1、被征收房屋的价值补偿，2、因征收房屋造成的每平方米10元的搬迁费，3、因征收房屋造成房屋价值补偿金的0.6%／月计6个月的停产停业损失补偿，4、被征收房屋的价值补偿金×20%的货币补偿补助费，5、签约期限内搬迁交房的被征收人，按其被征收房屋有效建筑面积每平方米奖励200元。综上，两原告所有的房屋被依法拆迁应当补偿的款项为：1、15000×75.9=1138500元，2、10×75.9=759元，3、0.6%×6×1138500=40986元，4、1138500×20%=227700元，5、200×75.9=15180元，合计为1423125元。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院判决如下：一、被告蚌埠市蚌山区住房和城乡建设委员会给付原告杨惠茹、高云房屋拆迁补偿款1423125元，于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告杨惠茹、高云的其他诉讼请求。案件受理费17779元，由被告蚌埠市蚌山区住房和城乡建设委员会负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
一审判决送达后，蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会和蚌埠市供销合作社联合社均不服，向本院提出上诉。
蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会上诉称：一、原审没有查清原蚌埠市百货公司和蚌埠市百货公司康乐体育文娱用品测绘仪器商店、以及蚌埠市百货公司文化体育用品专营店之间是什么关系，测绘商店是否有权处置诉争房屋；二、蚌埠市胜利中路84、86、88号是一栋多层建筑，南侧自建房系加盖房屋，加盖时取得建筑许可证，确定的用途是简易仓库。房屋的实际连接不能认为房屋系一整体，更不能认定属同一使用性质；三、蚌埠房地产（集团）有限公司既然减持房屋面积，说明当时办理房屋产权证存在错误，原审法院以没有减持时的事实认定诉争房屋使用行政为营业房是错误的；四、被上诉人与测绘商店签订的协议不符合国有资产处置的法律规定，原审法院认定协议不违反法律规定是错误的；五、征收调查表没有上诉人单位工作人员的签字，该调查表记载的面积与航测图标注，按政策计算可补偿面积多出5.93平方米。综上，蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会请求撤销原判，依法改判。
杨惠茹、高云针对蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会的上诉共同答辩称：两被上诉人在1997年就已购买该房屋，并已实际占有、使用至今近20年，两被上诉人购买房屋时按照公司的要求组织员工再就业，支付员工工资，缴纳员工的养老保险等，因此两被上诉人实际占有并使用了该房屋，并按规定办理了员工的相关手续，购房协议有效。蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会与两被上诉人争议的房屋是商业性用房，应当用商业性住房补偿，蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会入户现场调查作出的调查表上房屋的性质记载为商业，丈量登记是一种行政行为，真实反映了房屋的客观情况，且在一审中蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会的代理人对入户调查表是认可的，对入户调查表的记载内容也是认可的，在一审中法官询问蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会的代理人时问，当时你们去丈量登记的时候，房屋是否是整体连在一起的，代理人回答是的，询问是否有商品时，代理人回答是有，诉争房屋在蚌埠市产权登记处登记的房屋性质也是商业性用房。入户调查表登记记载的房屋实测面积是75.9平方米，在一审时蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会对该面积是认可的，实际测量的面积是75.9平方米，一审法院认定房屋面积是75.9平方米完全符合法律规定，并未超出法律规定，认定合法有效。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会的上诉请求。
蚌埠市供销合作社联合社对于蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会的上诉未提出异议。
蚌埠市供销合作社联合社上诉称：原审法院认定事实不清，原审法院认定诉争房屋系蚌埠市百货公司加盖房屋的事实依据不足。杨惠茹、高云在一审中未提供直接证据证明涉案房屋为蚌埠市百货公司加盖，对于房屋权属认定的事实，仅有自然人许广义的谈话笔录。蚌埠市供销合作社联合社在一审中提供了蚌埠市革命委员会商业局《关于修建胜利路门市部简易仓库的批复》以及蚌埠市建筑工程许可证，能够证明其加盖房屋的事实，对加盖房屋拥有合法所有权。综上，蚌埠市供销合作社联合社请求撤销原审判决，发回重审或者改判向蚌埠市供销合作社联合社支付拆迁补偿款。
杨惠茹、高云针对蚌埠市供销合作社联合社的上诉共同答辩称：供销社所争议的房屋与本案所争议的房屋不属于同一处房屋。孙辉所争议的房屋与供销社所争议的房屋才系同一处房屋，孙辉系果品公司的员工，而果品公司承租的房屋并非本案所争议的房屋，且孙辉提供的情况说明也明确指出其所争议的房屋不是本案诉争房屋，而是在86号南侧加盖的自建房，也就是本案供销社所争议的房屋，因此供销社所争议的房屋并非本案所争议的房屋。请求二审法院驳回供销社的上诉请求。
蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会对于蚌埠市供销合作社联合社的上诉未提出异议。
本院经审查认为：根据杨惠茹、高云的民事诉状，本案系因涉案房屋被拆除后，蚌埠市蚌山区住房城乡建设和交通委员会未支付征收补偿款而引发的拆迁补偿安置争议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。由于拆迁部门并未与杨惠茹、高云就房屋拆迁安置达成补偿协议，故本案不属于平等主体之间的民事纠纷。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。该条还规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。由于杨惠茹、高云与蚌埠市供销合作社联合社对涉案房屋均主张所有权，并且双方均未与拆迁部门达成房屋拆迁补偿协议，因此，本案不属于人民法院受理民事案件的范围，依法应裁定驳回原告的起诉。对于涉案房屋的拆迁补偿问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，应由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的人民政府作出补偿决定，被征收人如不服补偿决定，再申请行政复议或提起行政诉讼。原审判决适用法律有误，处理结果失当，本院予以纠正。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省蚌埠市把蚌山区人民法院（2015）蚌山民一初字第00054号民事判决；
二、驳回杨惠茹、高云的起诉。
一审案件受理费17779元，二审案件受理费17779元，均予以退回。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 张 凯
代理审判员 胡松涛
代理审判员 陈二伟
二〇一六年四月十五日
书 记 员 贡雪洁
附相关法律条文：
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百三十条人民法院依照第二审程序审理的案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。