北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终13762号
上诉人（原审被告）：刘巧珍，女，1955年2月25日出生。
委托诉讼代理人：吴炳良（刘巧珍之夫），男，1954年10月18日出生。
被上诉人（原审原告）：北京亿鑫物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇西半壁店村25号院内。
法定代表人：孙永华，董事长。
委托诉讼代理人：闫超，北京佐邦律师事务所律师。
上诉人刘巧珍因与被上诉人北京亿鑫物业管理有限责任公司（以下简称亿鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘巧珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回亿鑫物业公司一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由亿鑫物业公司承担。事实和理由：1.刘巧珍入住后发现没有门铃、天然气软管漏气、卫生间墙砖凸起、卫生间冲厕不是再生水。2.水表换后表里卡里都有没有用完的钱，至今也没退。3.刘巧珍是与北京宝安恒基物业管理有限公司签订的合同，已交纳物业费至2008年3月底，亿鑫物业公司从2007年12月29日开始追要计算没有依据。4.小区从来就没有过业主委员会。业主们也没开过什么大会，也没选聘过物业。亿鑫物业公司应拿出有业委会的证明和街道办事处的备案。5.刘巧珍是在还没有完全按规划建设小区时入住的，当时小区存在很多问题。6.刘巧珍没有与亿鑫物业公司签过物业合同，也从未见过亿鑫物业公司来要过物业费。现在追要以前的物业费已超过了法律规定的诉讼时效。7.现在的环境与承诺的有很大的不同，规划承诺的是地下停车场、地上是绿地花园植物、与业主看到的蓝图和沙盘不同。亿鑫物业公司把绿化部分擅自改变成停车场创收，并且还存在电梯广告、地下室出租等很多收入，每年约八十万多，但账目从来没有公开过，也没有减免过业主的物业费。这些收入本应归业主所有8.物业管理不到位，垃圾成堆，儿童乐园球场噪音扰民，自留地破坏环境。小区3次火情，有两次成灾。物业未及时出现处理灾情，至今楼道内消防通道还有车存放，影响消防安全。电梯运行不畅，未及时修建维护。小区时常断电，同一个小区两个物业，亿鑫物业公司的服务质量不如另一家。亿鑫物业公司来后不久就撤销了保安，无人巡逻，小区常有偷盗现象。亿鑫物业公司限制业主购电，一次50度，造成业主生活不便。
亿鑫物业公司辩称，服从一审法院判决，不同意刘巧珍的上诉请求，请求维持原判。
亿鑫物业公司向一审法院起诉请求：要求刘巧珍支付2007年12月29日至2015年12月29日的物业费11238.80元，并支付违约金300元。
一审法院认定事实：亿鑫物业公司系北京市朝阳区京棉新城小区的物业服务企业，通过与小区开发商北京方晟房地产开发有限责任公司订立《前期物业服务合同》，自2007年11月1日开始为该小区提供物业服务。该合同约定：亿鑫物业公司为小区提供物业管理服务，物业服务费选择包干制方式，由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，具体交费标准按照北京市物业服务收费管理办法和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准执行；物业服务费用主要用于如下开支，管理服务人员的工资、物业共用部位和设施设备的日常运行维护、物业管理区域的清洁卫生费用、物业管理区域的绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用等。北京市发展和改革委员会发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》等相关规定显示，经济适用房小区的物业管理服务费为0.55元/建筑平米*月；电梯运行维护费用26层以上轿厢无人值守的为39665元/部*年，以30层为基准层每增加一层，费用增加1%，总增减不超过5%；高压水泵运行维护费为0.10元建筑平米*月；安全防范设施运行维修费为0.05元/建筑平米*月；消防设施设备运行维护费为0.10元/建筑平米*月；生活垃圾清运费30元/年*户。该办法同时规定单元楼内公共部位照明能源费按户分摊;单元楼外园区景观照明(例如草坪灯、小品效果灯、楼宇外轮廓照明和园区水系等)能源费由物业管理企业与业主协商后合理收取。刘巧珍系涉案房屋所有人，该房屋建筑面积为84.64平方米。刘巧珍拖欠2007年12月29日以来的全部物业费用未交。
现双方就物业费交纳问题发生分歧。亿鑫物业公司认为刘巧珍拖欠物业费，应当足额交纳并支付违约金。刘巧珍则认为亿鑫物业公司提供的物业服务不到位，具体表现在小区的绿地被侵占、改建，小区的卫生条件不好、小区的安全隐患很多且引发了火灾、小区的公共服务给其造成的不便等。针对刘巧珍上述主张，亿鑫物业公司认可门禁等公共设施确存在一定问题，但坚持认为其物业服务总体上合格。
一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，亿鑫物业公司与京棉新城小区的建设单位北京方晟房地产开发有限责任公司就小区物业服务问题订立了《前期物业服务合同》，约定了亿鑫物业公司为小区提供物业服务的具体内容以及刘巧珍向亿鑫物业公司缴纳物业费的具体标准及方式。该合同对双方均有约束力。亿鑫物业公司有权依照相关标准向刘巧珍收取物业费用。根据本案查明的事实及现有证据，刘巧珍拖欠亿鑫物业公司的物业费用未及时缴纳，故对于亿鑫物业公司要求刘巧珍交纳物业费之请求，一审法院应予支持。考虑到亿鑫物业公司为刘巧珍所提供的物业服务亦存在一定问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免刘巧珍所负担的物业费数额，具体数额，一审法院结合上述合同约定及亿鑫物业公司实际提供物业服务的内容酌情予以判定。对于亿鑫物业公司要求刘巧珍支付违约金之请求，基于上述原因，一审法院不予支持。
需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、刘巧珍于判决生效后七日内向北京亿鑫物业管理有限责任公司支付二〇〇七年十二月二十九日至二〇一五年十二月二十九日期间的物业费一万零一百一十五元；二、驳回北京亿鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
二审中，刘巧珍围绕上诉请求向本院提交了如下证据：1.物业费交费收据，证明其交纳了2007年4月初至2008年3月底的物业费1404.85元；2.照片及照片打印件，证明亿鑫物业公司提供的物业服务存在严重问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿鑫物业公司发表了如下质证意见：物业费交费收据的真实性予以认可，对照片及照片打印机的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据物业费交费收据，刘巧珍交纳了2007年4月初至2008年3月底的物业费，一审法院对刘巧珍拖欠物业费期间的事实认定有误，本院予以纠正。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、亿鑫物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、刘巧珍应否交纳2007年12月29日至2015年12月29日的物业费。
关于焦点一，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人应在一审期间对诉讼时效提出抗辩。本案在一审法院审理期间，刘巧珍并未提出诉讼时效抗辩。因此，刘巧珍关于诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。
关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，亿鑫物业公司与京棉新城小区的建设单位北京方晟房地产开发有限责任公司订立了《前期物业服务合同》，该合同对物业公司和刘巧珍均有约束力。现亿鑫物业公司实际为京棉新城小区提供了物业服务，刘巧珍亦曾向亿鑫物业公司交纳了2007年4月至2008年3月的物业管理费，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。因此，刘巧珍关于其并非《前期物业服务合同》的当事人及《前期物业服务合同》的签订未征得其同意的上诉理由，本院不予采信。
刘巧珍接受了亿鑫物业公司的服务，理应交纳相应的物业费。关于物业费的交纳期间，由查明事实可知，刘巧珍已交纳了2008年3月底前的物业费，故其还应向物业公司交纳2008年4月1日至2015年12月29日期间的物业费。一审法院认定刘巧珍应交纳物业费的期间有误，本院依法予以纠正。关于物业费的交纳数额，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费，应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对双方提交的证据动态、发展和全面看待，本院认为亿鑫物业公司为刘巧珍所提供的物业服务确实存在一定问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，故应适当减免刘巧珍所负担的物业费数额。一审法院据此对亿鑫物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的物业费酌减百分之十，并无不当。此外，本案诉讼系亿鑫物业公司作为原告提起，如刘巧珍认为亿鑫物业公司尚有其他侵犯其权利之处，可另行主张。据此，刘巧珍关于全额拒交物业费的上诉请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44435号民事判决第二项；
二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初44435号民事判决第一项为：刘巧珍于本判决生效后七日内向北京亿鑫物业管理有限责任公司支付二〇〇八年四月一日至二〇一五年十二月二十九日期间的物业费九千七百九十四元；
三、驳回北京亿鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由刘巧珍负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 坤
审判员 宋 晖
审判员 龚勇超
二〇一六年十二月二十三日
书记员 罗雅竺
书记员 张 弛