广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7073号原告：彭湘琼，女，1977年9月15日出生，汉族，住广东省中山市开发区，委托诉讼代理人：赵子金，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被告：马成龙，男，1986年4月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，被告：张花敏，女，1986年11月13日出生，汉族，住河南省滑县，两被告的委托诉讼代理人：薛加冰，广东厚弘律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：林诗诗，广东厚弘律师事务所律师助理。原告彭湘琼与被告张花敏、马成龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭湘琼及其委托诉讼代理人赵子金，被告马成龙及两被告的共同委托诉讼代理人薛加冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭湘琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年11月26日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》、2016年12月17日签订的《二手房买卖合同补充协议》；2.判令被告向原告支付违约金235600元，扣减被告支付的购房款定金及首付款278000元，原告返还被告42400元。事实和理由：2016年11月26日，原告与被告张花敏通过中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司），签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：原告将其名下位于中山市火炬开发区××号君华新城3区69幢902房的房产出卖给被告张花敏，房产总价款1178000元；付款方式：1.买方在合同签订时支付定金3万元，在本合同签订后5个工作日内向卖方支付定金9万元；2.买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日支付首期款（不含定金）278000元；3.买方意向贷款金额为78万元，并于2016年12月10日前申请按揭，向银行或公积金中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约。2016年12月17日，原告与被告张花敏签订《二手房买卖合同补充协议》两份，约定：1.因买卖合同原合同约定贷款时间为2016年12月10日之前申请按揭，故现在变更日期为2016年12月31日之前申请按揭，特此变更声明；2.首期款变更为278000元（包含定金）。2016年12月18日，原告与被告张花敏、马成龙签订《主体变更确认书》，约定：三方一致同意由被告马成龙履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至被告马成龙名下。根据前述合同的约定，被告马成龙应于2016年12月31日前向银行申请按揭贷款，否则，视为违约，而被告马成龙向银行申请按揭贷款的最终时间为2017年3月13日，距约定时间已超出二个月十三天，已属严重违约。另，根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》的约定，买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）278000元。中国工商银行中山分行于2017年3月26日作出银行贷款批复函，被告马成龙应于2017年3月29日之前将158000元全部汇入原告账户，而被告马成龙最终在2017年4月12日才将购房款首期款余款转入原告账户名下，而且余款是在原告提出解约的情况下被告马成龙才如数付款的。原告认为，被告马成龙存在前述严重违约行为，原告有权解除案涉房屋买卖合同并要求其承担违约责任。原告彭湘琼向本院提供以下证据：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.《二手房买卖合同补充协议》两份；3.主体变更确认书；4.银行贷款批复函（图片）；5.转账记录。被告马成龙、张花敏辩称，对合同主体更换一事予以确认。被告马成龙于2016年12月24日向建设银行申请按揭贷款，在获知贷款可能无法批复后立即向另外一家银行即工商银行申请贷款并成功审批通过，原告对更换贷款银行一事是知情的也是同意的，被告马成龙不存在迟延申请贷款的情形。关于首付款迟延支付的问题，合同约定是取得同贷书3个工作日支付，当时双方有口头约定过户当天支付也可以，退一步而言，即使认定被告马成龙迟延付款，也只是一般违约，并非根本违约。被告马成龙认为，原告提出解约的真正原因在于中山市房价2017年初的快速上涨，其不尊重契约精神提出的诉讼请求不应得到法院的支持，请求法院予以驳回。被告马成龙就其辩解向本院提供以下证据：1.《中山市二手房买卖及居间服务合同》；2.资金托管协议；3.《二手房买卖合同补充协议》2份；4.主体变更确认书；5.二手房按揭贷款确认书；6.银行转账回单；7.催告函、顺丰速运邮单、顺丰速运运单追踪情况；8.微信聊天记录、手机短信记录；9.二手房买卖合同补充协议；10.代交款确认书；11.家家顺公司POS机刷卡记录、收款收据；12.收据、个人信用报告、证明；13.短信记录；14.证人姚某的证言。经审理查明，2016年11月26日，彭湘琼（卖方）、张花敏（买方）、家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定，买卖双方交易的房地产位于中山市火炬开发区××号君华新城3区69幢902房，转让价款为1178000元；交易定金为12万元，买方在合同签订时支付定金3万元，在合同签订后5个工作日内支付定金9万元；除定金外的购房款按以下方式支付：买方意向贷款金额为78万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年12月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，买方须于取得银行贷款批复函之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）278000元；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起五个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后25个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。同日，彭湘琼与张花敏签订二手房买卖合同补充协议，协议约定，前述合同1178000元的价格包括中山市火炬开发区××号君华新城3区负一层416车位的价格，该车位进行了销售合同备案登记，合同业务编号为HTN2016132554，尚未取得产权证明。合同签订后，张花敏按约支付了定金12万元。2016年12月17日，彭湘琼与张花敏就前述合同签订补充协议2份，变更内容主要有：1.将贷款日期变更为2016年12月31日之前申请按揭；2.将意向贷款金额变更为90万元，故首期款变更为278000元（含定金）。2016年12月18日，彭湘琼、张花敏、马成龙签订主体变更确认书，三方协商一致同意由马成龙履行前述合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至马成龙名下。2016年12月24日，马成龙向家家顺公司交齐申请购房按揭所需材料，并由原家家顺公司员工姚某与广东雅商律师事务所工作人员陪同、协助向中国建设银行中山市分行办理按揭申请。因贷款未获审批，马成龙转而向工商银行申请贷款。中国工商银行股份有限公司中山分行银苑支行向马成龙出具二手房按揭贷款确认书，同意向其发放90万元房屋贷款，该确认书的落款日期2017年3月26日,姚某自述于2017年3月28日知悉贷款获审批通过。2017年3月7日，因彭湘琼须资金进行提前还贷，马成龙向彭湘琼支付7万元。同年4月12日，马成龙向彭湘琼支付除按揭银行拟发放的90万元贷款外的剩余全部首期款88000元。2017年4月21日，案涉房屋注销了抵押登记。2017年4月24日，彭湘琼诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，根据合同法的相关规定，对其违约责任的归责原则应适用严格责任原则，具体在判断合同当事人是否构成违约时应采用客观化判断标准依合同义务进行确定，此种合同义务既包括主给付义务，也包括从给付义务、附随义务等。如果违反的是主给付义务，通常可以认定构成根本违约；如果违反的是从给付义务、附随义务等，应区分具体情形，不能简单因此而解除合同，只有当对此类义务的违反危及作为合同基础的信赖关系时，或者使合同目的不能实现时，才可以认定同样构成根本违约，守约方由此可以解除合同。涉案合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从合同义务看，马成龙作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，在案涉合同没有明确约定除定金外的购房款的最后支付日期的情况下，只有在马成龙未依约足额支付购房款，未履行主给付义务，或者其怠于向银行申请按揭贷款且危及作为合同基础的信赖关系时，才构成根本违约，彭湘琼才有权行使合同解除权。从合同的实际履行情况来看，马成龙如约支付了定金12万元，在向建设银行申请按揭贷款未获审批通过后转而向工商银行申请按揭贷款，在取得按揭贷款确认书后向彭湘琼支付了除银行拟发放的按揭贷款外的剩余全部购房款项，已经履行了其主给付义务。尽管马成龙未在取得按揭贷款确认书3个工作日内支付剩余购房款，存在一定迟延情节，但未达到合同约定的解除条件（迟延付款超过15个工作日），不构成根本违约。故，彭湘琼主张解除合同之理据不足，本院不予支持。彭湘琼依据案涉合同“如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方支付转让总价款20%的违约金”之约定,诉请马成龙支付违约金235600元，因马成龙未根本违约，合同约定之解除条件未成就，彭湘琼该项请求明显理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告彭湘琼的全部诉讼请求。案件受理费4834元，由原告彭湘琼负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  周观燕二〇一七年十月二十三日书 记 员  詹绮婷王静