广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终968号
上诉人（原审被告）：湛江怡和置业有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区人民大道***号。
法定代表人：陈春伟，该公司董事长
委托诉讼代理人：肖瑶，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：吴晓芬，女，1964年1月17日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，
委托诉讼代理人：程志伟，广东承诺律师事务所律师。
上诉人湛江怡和置业有限公司（以下简称“怡和公司”）因与被上诉人吴晓芬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员王励、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员林菲菲担任记录。上诉人怡和公司的委托诉讼代理人肖瑶，被上诉人吴晓芬的委托诉讼代理人程志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
怡和公司上诉请求：1.撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初289号民事判决第二项，改判吴晓芬承担违约责任，支付违约金21600元；2.判令吴晓芬返还2007年至2012年商铺所获孳息（租金）140800元；3.吴晓芬承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院以怡和公司在未终止其与吴晓芬签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：6216）的前提下，另行将涉案商铺转让给他人，并办理产权过户登记手续，是导致双方合同目的不能实现的主要原因为由作出一审判决，属于认定事实错误，适用法律不当，主要理由如下：一、怡和公司与吴晓芬之间存在买卖关系，怡和公司也实际交付该商铺给吴晓芬并办理了备案登记，但吴晓芬一直未付清全部购房款。在经多次催收未果的情况下，怡和公司根据《广东省商品房买卖合同》第七条的约定，决定解除合同，一审法院在庭审中也对这一事实作出了审查，认定吴晓芬存在尚未全额支付购房款的违约责任，亦是导致怡和公司解除合同的最终原因，根据《合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，一审法院只判决怡和公司返还吴晓芬购房款，对吴晓芬的逾期付款所应该承担的违约责任未作处理，也没有判决吴晓芬支付违约金；二、合同解除后，双方当事人应根据合同履行的情况互相返还，如果返还的是能产生孳息的物，除应返还原物外，还应返还孳息。一审法院只判决怡和公司返还吴晓芬购房款，而对吴晓芬在2007年至2012年之间获得的商铺租金收益未作出任何裁决，显属不当。庭审中，双方当事人都已经确认吴晓芬从2007年1月怡福大厦开业，怡和公司就将商铺交付吴晓芬使用，吴晓芬将商铺出租给他人经营的事实。在合同解除后，吴晓芬应返还这部分的商铺租金收益给怡和公司。综上所述，怡和公司认为合同解除后，一审判决忽略返还物是可以产生孳息的物的问题，适用法律不当。为此，请求二审法院撤销一审判决第二项，判令吴晓芬承担违约责任，支付违约金，双方各自返还购房款、商铺和租金，并由吴晓芬负担本案的全部诉讼费用。
吴晓芬辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，怡和公司提出的上诉请求没有经过一审审理，不符合相关法律规定，应予以驳回。2.怡和公司在一审中没有提出任何答辩请求和反诉请求，按规定未经过一审审理的请求，不能在二审中提出。由于怡和公司的两个上诉请求在一审时均没有提出，故在二审是不能提出的。3.吴晓芬与怡和公司签订《商品房买卖合同》时，怡和公司的法定代表人是刘建宁，怡福公司和怡和公司是子母公司；从收据来看，怡福公司在2010年前已经收到吴晓芬的购房款12万元，但怡福公司并没有将该12万元划转到怡和公司的财务账上来。作为合同的相对方，吴晓芬已经支付购房款12万元，因此吴晓芬并不违约。一审判决是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴晓芬向一审法院起诉请求：1.判令解除吴晓芬与怡和公司于2010年1月1日签订的《商品房买卖合同》；2.判令怡和公司返还购房款20万元给吴晓芬；3.判令怡和公司承担本案的一切诉讼费用。
一审法院查明事实:2003年8月10日，湛江市怡福置业有限公司（以下简称“怡福公司”）向吴晓芬出具《借据》，《借据》载明：“因公司开发新项目需要，现借吴晓芬现金人民币壹拾贰万元正（120000元正）。怡福公司（公司印章），经手人：刘建宁（签名），2003.8.10。”2006年11月20日，吴晓芬通过银行转账方式向怡和公司支付20万元。2010年1月1日，吴晓芬、怡和公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：6216），合同约定：吴晓芬购买怡和公司位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺，价款320000元，签订合同时，一次性支付总房款的100%（含定金部分，定金自动转为购房款）及其它约定费用；怡和公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由怡和公司提供的资料报产权登记机关备案……。同时，吴晓芬与湛江喜马拉雅物业管理有限公司签订《怡福大厦商铺委托合同》，合同约定：吴晓芬将湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺委托湛江喜马拉雅物业管理有限公司处理商铺租赁事宜，委托期限自2010年1月1日至2012年12月31日，每月收取租金的最低标准为人民币2346.667元……。怡和公司出具《担保函》，愿意为湛江喜马拉雅物业管理有限公司支付租金的行为作担保，担保期限与委托合同期限一致。上述合同签订后，双方未按合同约定履行房屋的交付及委托出租支付租金。2014年10月18日，怡福公司和湛江喜马拉雅物业管理有限公司的法定代表人刘建宁、蔡伟胜出具《证明》：兹因公司开发怡福大厦的需要，经刘建宁于2003年向吴晓芬女士借款人民币壹拾贰万元整（￥120000.00元），该项目开发成功，经公司股东同意以优惠价出让怡福大厦地下一层140号商铺给吴晓芬女士，该商铺建筑面积共34.85平方米，套内建筑面积17.43平方米，价格为人民币叁拾贰万元整，同时吴晓芬借给公司的壹拾贰万元借款作为购买商铺的款项，余下的贰拾万元整于2006年11月20日汇入湛江怡和置业有限公司，账号50×××19，开户行：湛江市商业银行海湾支行。有关商铺出让手续于2010年1月1日办理。2016年8月30日，吴晓芬要求怡和公司办理涉案商铺的权属过户登记手续未果，向一审法院提起诉讼。在诉讼期间，吴晓芬得知涉案商铺权属已于2012年11月过户登记在湛江全诚装饰工程有限公司名下，而向一审法院申请撤诉。2016年11月15日，一审法院作出（2016）粤0803民初1444号《民事裁定书》，裁定准许吴晓芬撤回起诉。2017年3月1日，吴晓芬向一审法院提起本诉。庭审中，吴晓芬表示12万元借款作为购房款抵偿的主体是怡福公司，其另行主张权利。怡和公司确认收到吴晓芬支付的20万元购房款，而不认可怡福公司向吴晓芬借款12万元作为购房款抵偿。
另查明，位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦地下××号商铺，已由怡和公司转让给案外人湛江全诚装饰工程有限公司，该商铺权属于2012年11月过户登记至湛江全诚装饰工程有限公司名下（产权证：10××74）。
再查明，怡福公司与怡和公司均具有法人资格，依法独立承担民事责任。
一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。吴晓芬、怡和公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：6216）是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴晓芬主张以债权抵偿和银行转账的方式已向怡和公司支付了购房款32万元，但怡和公司仅认可收到吴晓芬支付的购房款20万元，且吴晓芬明确表示抵偿购房款12万元的债权，其另行向怡福公司主张权利，故怡福公司尚欠吴晓芬12万元的债务未发生转移，吴晓芬实际支付的购房款为20万元，存在尚未全部支付购房款的违约行为。由于怡和公司在未终止其与吴晓芬签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：6216）的前提下，另行将涉案的商铺转让给他人，并办理了产权过户登记手续，是导致双方合同目的不能实现的主要原因。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，吴晓芬请求解除合同，并返还购房款20万元，于法有据，应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除吴晓芬与湛江怡和置业有限公司于2010年1月1日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：6216）；二、限湛江怡和置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还20万元给吴晓芬。如果湛江怡和置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由湛江怡和置业有限公司负担。
本院二审期间，怡和公司向本院提交了一份《收款收据》，证明怡和公司在2006年11月25日收到吴晓芬购买B35号商铺的款项20万元后，B35号商铺一直都是备案登记在吴晓芬名下，时间是2011年11月12日，因此怡和公司没有违约。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴晓芬质证认为，该《收款收据》所涉及的商铺是B加5，而不是35号商铺，该证据不能证明吴晓芬购买的商铺是地下一层的商铺。
本院认证认为，该《收款收据》是怡福公司出具给吴晓芬的，而怡福公司并不是本案的诉讼主体，该证据与本案无关，故本院不予采纳。
本院经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对怡和公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据怡和公司的上诉理由和吴晓芬的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：
关于吴晓芬请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并请求怡和公司返还购房款是否有事实和法律依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，怡和公司与吴晓芬签订《商品房买卖合同》后，又将涉案的140号商铺转让给第三人，导致吴晓芬不能实现合同目的，吴晓芬请求解除合同，并请求怡和公司返还购房款20万元有事实和法律依据，一审判决予以支持是正确的，本院予以维持。怡和公司关于一审法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判令怡和公司返还购房款错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于怡和公司提出的吴晓芬支付违约金21600元，并返还涉案商铺从2007年起至2012年止所获的孳息140800元的上诉请求是否应予支持的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案中，怡和公司属于原审被告，其在二审中提出的吴晓芬支付违约金21600元，并返还涉案商铺从2007年起至2012年止所获的孳息140800元的上诉请求属于反诉，经本院进行调解，但始终调解不成，故怡和公司只能另行起诉请求处理。怡和公司关于在本案中要求吴晓芬支付违约金21600元，并返还涉案商铺从2007年起至2012年止所获的孳息140800元的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，怡和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3548元，由上诉人湛江怡和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 王 励
代理审判员 林 竹
二〇一七年八月三十日
书 记 员 林菲菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。