四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1102号
上诉人（原审原告）吕蔚。
委托代理人徐琴，四川蓉城律师事务所律师。
委托代理人吕莉。
被上诉人（原审被告）杨爱清。
委托代理人李贵生，贵州恒权律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张春雷。
委托代理人李贵生，贵州恒权律师事务所律师。
原审第三人成都港美联房地产顾问有限公司。住所地：四川省成都市锦江区总府路*号*栋**层*号。
委托代理人张锦成，董事长。
委托代理人左兰。
原审第三人中国银行股份有限公司成都开发西区支行。住所地：四川省成都市青羊区青羊大道*号附*****号。
负责人高骏康，行长。
委托代理人曾令晖，四川衡平律师事务所律师。
上诉人吕蔚因与被上诉人杨爱清、张春雷，原审第三人成都港美联房地产顾问有限公司（以下简称港美联公司）、中国银行股份有限公司成都开发西区支行（中行西区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法组成合议庭于2014年3月12日对本案公开开庭进行了审理。上诉人吕蔚及其委托代理人徐琴、吕莉，被上诉人杨爱清、张春雷的共同委托代理人李贵生，原审第三人港美联公司的委托代理人左兰，原审第三人中行西区支行的委托代理人曾令晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，杨爱清和张春雷系夫妻关系；位于成都市武侯区航空路7号华尔兹广场大厦1栋1单元23层1号的房屋系杨爱清、张春雷所购买，登记在杨爱清名下，该房屋为第三人中行西区支行的按揭贷款抵押房屋，杨爱清系按揭贷款的借款人。
2009年3月3日，吕蔚、杨爱清在港美联公司的中介服务下，签订了《买卖转让合约》1份。合同约定，吕蔚购买杨爱清位于成都市武侯区航空路7号华尔兹广场大厦1栋1单元23层1号的房屋，建筑面积69.66平方米，房屋价款为402000元；付款方式为：第一部分房款3万元于签署合约之同时支付作为购房定金，第二部分房款185000元须于递件成功当时支付，第三部分房款交易余额185000元须于产权交易过户后取件成功当时支付，另外2000元作为交付物业的保证金于交房当时支付；杨爱清于递件成功之日交付物业给吕蔚使用。该合同还约定：“12．如甲方（杨爱清）于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合约之条款未将该物业售予乙方（吕蔚），则甲方除必须退还乙方所有已付之定金及房款外，并须以相等于已付定金之金额赔偿乙方作为违约赔偿，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约。13．如乙方未履行本合约之条款购入该物业以至合约不能顺利完成，则已付之定金将由甲方没收作为对甲方的赔偿金，而甲方有权再将该物业出售予任何人，甲方不可要求进一步赔偿或逼使乙方履行此合约。”张春雷在合同签订时不在现场。
合同签订当日，吕蔚支付杨爱清购房定金1万元，次日又支付杨爱清购房定金2万元。因该房屋系银行按揭贷款抵押房产，需向银行结清按揭贷款之后才能转让，由于双方当事人签订的《买卖转让合约》对此未明确进行约定，导致双方当事人在履行合同过程中，就结清按揭贷款的义务应由谁承担这一问题发生争议。为此，吕蔚于2009年7月2日向杨爱清送达《催告函》并进行公证，要求杨爱清限期履行过户义务，否则应承担双倍返还定金的违约责任。由于双方的争议一直未能解决，吕蔚向原审法院提起诉讼。
一审庭审中，原审法院向原告吕蔚释明鉴于被告杨爱清、张春雷表示不愿意继续履行合同，已符合《买卖转让合约》第12条的约定，该合同依法应当解除，并告知吕蔚可以变更诉讼请求。吕蔚认为杨爱清、张春雷从未表示过要解除合同，杨爱清、张春雷即使具有解除权，该解除权也因过了法定期限而消灭，故坚持原诉讼请求。
原审另查明，1．吕蔚于2009年7月14日起诉后，杨爱清提交的落款为2009年9月5日的《答辩状》第四项载明：“本合同第十二条载明，任何情况下任何一方均不能迫使被告方出卖此房屋。根据民法约定大于法定的神圣原则，依此原则既原告方与中介涉嫌利用合同和诉讼诈骗，现在此房屋我方坚决不卖给原告方”；2．本案于2009年9月9日的公开开庭审理中，杨爱清、张春雷表示不愿意卖房给吕蔚。
吕蔚在一审的诉讼请求是：1．判决双方继续履行双方于2009年3月3日签订的《买卖转让合约》；2．判决杨爱清、张春雷向第三人中行西区支行结清案涉房屋的银行按揭贷款余额，或由吕蔚代为垫付结清；3．判决杨爱清、张春雷赔偿吕蔚各项经济损失109020元；4．判决杨爱清、张春雷腾退案涉房屋并交付吕蔚使用，并协助办理该房产的产权过户手续。
原审认定以上事实，有《买卖转让合约》、定金收据、公证书、《催告函》以及各方当事人的庭审陈述笔录等予以佐证。
原审认为，吕蔚与杨爱清签订房屋买卖合同时张春雷虽然不在现场，但是张春雷在知晓杨爱清与吕蔚签订合同转让夫妻共有房产之事实后未提出异议，且在合同双方当事人发生争议时，张春雷多次参与双方对争议纠纷的协商处理事宜，说明其认可杨爱清与吕蔚之间签订的房屋买卖合同并同意转让夫妻共有房屋；同时，第三人中行西区支行也表示转让行为只要能够保障自己的利益，中行西区支行也无异议，故原审法院对张春雷认为《买卖转让合约》因杨爱清单独处分共有房屋及未得到抵押权人同意而无效的抗辩理由不予认可。吕蔚与杨爱清签订的《买卖转让合约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。
《买卖转让合约》第12条约定杨爱清作为收受定金的一方有权以双倍返还定金为代价而不再继续履行合同，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”的规定，案件审理中，杨爱清、张春雷已明确表示不再继续履行合同，吕蔚依约不得要求杨爱清、张春雷继续履行合同义务，故对吕蔚于本案的诉讼请求，原审法院不予支持。吕蔚主张杨爱清、张春雷因未在合理期限内行使合同解除权而导致解除权消灭，原审法院认为，《买卖转让合约》第12条、第13条未对解除合同的期限作出具体约定，吕蔚于2009年7月2日向杨爱清发出《催告函》并于2009年7月14日起诉至原审法院后，杨爱清、张春雷已在答辩状及庭审中明确表示不愿将房屋卖予吕蔚，杨爱清、张春雷已在吕蔚催告后的合理期限内行使了解除权，故吕蔚的该主张不成立。对于已支付定金的处理，吕蔚可以另行向杨爱清、张春雷主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回吕蔚的诉讼请求。案件受理费8470元，保全费5365元，共计13835元，由吕蔚负担。
宣判后，原审原告吕蔚不服，向本院提起上诉称，一审判决严重损害了作为守约方的合法权益，却使得违约的被上诉人以违约换取了巨大违约所得，一审判决明显形成了鼓励违约的局面。事实和理由如下：一、一审法院仅以《买卖转让合约》中存在第12条之约定，却对此条款是否能够适用不作任何审查而径直据此作出判决明显属于认定事实错误。1．从《买卖转让合约》第12条的内容看，即便是要适用该条也应该以“甲方未履行本合约之条款未将该物业售予乙方”这一事实发生为基础前提的，然而该事实的认定应以本案最终审理的结果为准，在本案尚未审理终结以前，该事实尚未发生，因此，缺乏适用《买卖转让合约》第12条的前提；2．从合同订立的目的而言，双方签订《买卖转让合约》的目的是为了保障房屋买卖交易的实现。人民法院应从鼓励交易的基本原则出发，本着公平、公正的态度来行使自由裁量权对本案进行审理；3．《买卖转让合约》第12条没有关于“合同解除”的相关表述，依据《中华人民共和国合同法》第125条之规定，《买卖转让合约》第12条也不应被解释为“是关于被上诉人解除权的约定”。二、一审法院存在适用法律错误。1．解除权的形式是要式法律行为，必须以书面通知的方式作出。然而，在上诉人起诉以前，被上诉人从没有提出“以双倍返还定金为代价解除合同”，故一审法院在毫无依据的情况下径直认定被上诉人“以双倍返还定金为代价解除合同”这一情形已经发生明显属于认定事实错误，并由此导致本案法律适用错误；2．从《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条的规定来看，并没有排除《中华人民共和国合同法》关于“合同解除”的规定的适用。就本案而言，被上诉人继续履行《买卖转让合约》不存在任何困难且还能够达到“定纷止争”的目的，而一审的判决会导致新的诉讼与纠纷的发生，给上诉人造成更大的诉累。三、从维护司法审判统一性的角度出发，一审法院也宜作出继续履行《买卖转让合约》及相关之判决。就本案的审理，人民法院参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第22条作出判决符合司法审判统一性的要求。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持吕蔚的全部诉讼请求。
被上诉人杨爱清、张春雷答辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1．根据《买卖转让合约》的第12、13条的约定，双方在合同签订完毕后可以定金为代价不履行合同，本案应以合同条款为依据，原审法院也是以此判决的；2．是由于吕蔚与杨爱清对于谁去还银行借款的约定不明造成的本案纠纷，且双方也一直在进行协商。在吕蔚发了催告通知后，杨爱清就表示不卖房屋了，之后也一直表示不卖房屋了，这也是符合合同的约定；3．本案合同已经无法履行，该房屋已经出租给了案外人20年，现在还在出租状态；4．上诉人请求杨爱清先归还银行贷款的诉讼请求已经超出了人民法院审理的范围；5．一审庭审中原审法院已经向上诉人释明了可以变更诉讼请求，但上诉人并没有变更，因此，一审判决正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人港美联公司陈述称，港美联公司系吕蔚与杨爱清的中介方，目的是为了促成双方达成合约，对本案的处理结果没有意见。
原审第三人中行西区支行陈述称，上诉人杨爱清、张春雷在案涉房屋存在抵押的情况下，背着中行西区支行与吕蔚签订了房屋转让合同，违反了担保法的相关规定。无论房屋归上诉人还是归被上诉人，都需要先结清银行贷款。
双方当事人在二审时未提交新的证据，本院二审查明的事实及采信的证据与原判相一致，本院对此予以确认。
本院补充查明，张春雷在成都市武侯区人民法院2010年4月14日开庭审理本案时陈述：“我愿意承担违约责任，我方承担违约责任是因为我方有失误，因我方不严谨，口头协议没有证据证明。我方不同意卖房，如果我方需要承担违约责任，则要求按照合同约定的违约责任承担，请求法院依法判决。”该事实有武侯区人民法院（2009）武侯民初字第2978号案在2010年4月14日的庭审笔录予以佐证。
本院认为，本案二审争议的焦点是双方签订的《买卖转让合约》能否继续履行。
关于该争议焦点，首先，吕蔚与杨爱清在《买卖转让合约》第12条约定：“如甲方（杨爱清）于签署本合约及收取上述定金及金额后未履行本合约之条款未将该物业售予乙方（吕蔚），则甲方除必须退还乙方所有已付之定金及房款外，并须以相等于已付定金之金额赔偿乙方作为违约赔偿，乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此合约。”该约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。从该约定来看，虽然没有“合同解除”等内容或者词句，但实质是对杨爱清在不愿意履行该合同的情况下如何处理（即承担双倍返还定金的违约责任）的约定，已经包含了杨爱清在承担违约责任后双方签订的合同就宣告解除的意思在内。同时，在该合同的第13条也对吕蔚在不愿意履行该合同的情况下如何处理作了相同的约定，因此，双方就合同解除约定的权利义务是对等的，亦是公平合理的，一方均可以从要求解除合同的另一方获取与定金相等的金额作为补偿，该约定也符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条的规定，吕蔚作为交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，杨爱清作为收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，杨爱清可以依照双方约定解除合同，但应当通知吕蔚，合同自通知到达吕蔚时解除。该九十六条之所以规定解除合同的一方应当通知对方，其目的在于防止一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行从而遭受损害。因此，在吕蔚就本案争议起诉至原审法院后，杨爱清、张春雷已经明确表明不愿意将案涉房屋卖给吕蔚，并表明愿意按照合同约定的方式承担违约责任，该意思表示已经为吕蔚所知晓，应当视为解除合同的通知已经到达吕蔚，双方签订的《买卖转让合约》已经宣告解除，故吕蔚要求继续履行该合同的诉请不能成立，原审法院据此向吕蔚释明要求其变更诉讼请求是为了更好的保护吕蔚的权利，在吕蔚拒不变更诉讼请求的情况下，原审法院判决驳回吕蔚的诉讼请求并无不当。
虽然双方订立《买卖转让合约》的目的是为了保障房屋买卖交易的实现，双方理应遵守诚实信用的原则，尽量促成合同的履行，但双方在合同中也对合同的解除进行了约定，该约定也是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方亦应遵守。且杨爱清、张春雷解除《买卖转让合约》也要承担相应的违约责任，而原判之所以驳回吕蔚的诉讼请求，未判决杨爱清、张春雷承担违约责任是因为吕蔚主张的法律关系性质与原审法院认定不一致，经原审法院释明后又拒不变更诉讼请求所致，并非鼓励违约。对于吕蔚已支付定金的处理，可以另行向杨爱清、张春雷主张。
综上所述，吕蔚的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人吕蔚负担。吕蔚多交的一审案件受理费8370元，由成都市武侯区人民法院予以退还，多交的二审案件受理费8370元，由本院予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐云国
代理审判员 李 俊
代理审判员 毛程程
二〇一四年四月十六日
书 记 员 郑沁怡