天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初21494号原告：马魁，男，1982年11月1日出生，回族，天津市滨海新区纪律检查委员会干部，住天津市滨海新区。被告：张芳静，女，1987年5月29日出生，汉族，天津东熙汽车配件有限公司职员，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李兴军，天津大有律师事务所律师。被告：贾海山，男，1986年8月16日出生，汉族，天津市鑫世宇汽车配件有限公司职员，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：李兴军，天津大有律师事务所律师。被告：天津滨海顺驰不动产网络有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽营口道29号大泛华18楼bc座，统一社会信用代码91120116741379644D。法定代表人：曲兆营，总经理。委托诉讼代理人：张士静，女，1983年6月13日出生，天津滨海顺驰不动产网络有限公司职员。委托诉讼代理人：秦会丽，女，1987年3月23日出生，天津滨海顺驰不动产网络有限公司职员。原告马魁与被告张芳静、贾海山、天津滨海顺驰不动产网络有限公司（以下简称“顺驰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序分别于2018年2月8日、2月11日公开开庭进行了审理。原告马魁，被告张芳静、贾海山及双方共同的委托诉讼代理人李兴军，顺驰公司的委托诉讼代理人张士静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马魁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为M-17-63142的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告张芳静、贾海山返还原告定金3万元，给付原告双倍定金3万元，共计6万元，并保留追究其他损失的权利；3.判令被告顺驰公司、张芳静、贾海山返还原告中介服务费11300元、预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元，共计17950元，并向原告道歉；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告张芳静、贾海山系夫妻关系，塘沽宏达园6-5-403号房屋系二人共有财产。2017年3月21日，原告与被告张芳静、贾海山通过顺驰公司签订编号为M-17-63142的《房屋买卖居间合同》，约定被告张芳静、贾海山将坐落于天津市滨海新区塘沽宏达园6-5-403号房屋卖予原告，约定总价款为113万元。合同签订当天，原告向被告张芳静、贾海山支付定金3万元，向被告顺驰公司支付中介服务费11300元、预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元。合同签订后，被告张芳静、贾海山以观望楼市新政为由，拒绝履行清贷义务。2017年4月1日，天津限购限贷政策出台，被告张芳静、贾海山提出只有原告追加10万元定金才去办理清贷事宜。原告多次与被告张芳静、贾海山交涉无果，二被告至今未能清贷，存在违约行为，应当承担违约责任。被告顺驰公司作为中介服务公司，在合同签订前和签订过程中均未明确警示后果，蓄意促成交易，履行中介服务不力。原告认为合同无法继续履行的原因在于被告拖延履行合同约定的清贷、撤销抵押权登记等义务，导致合同履行过程中遇到天津市出台房屋买卖限购限贷政策。原告对此并无过错，不应该承担责任。依据有关法律规定，特向法院提起诉讼。被告张芳静、贾海山辩称，被告认可与原告签订合同的事实并认可收取3万元定金。双方于2017年3月21日签订了房屋买卖合同，合同第一条第四款约定“被告于2017年4月1日前开始办理清贷、撤销抵押手续”、第二条第二款约定原告“通过银行贷款方式买房”、第六条第五款约定“原告如贷款不能办理，需一次性付款”。2017年3月23日，被告贾海山到房管局预约撤销抵押，预约时间为2017年4月1日。同年3月31日，天津市政府出台限购限贷规定，原告被限贷，二被告当即与原告沟通联系能否一次性付全款购房。但原告一直予以拒绝，导致二被告没有再继续完成清贷及撤销抵押，合同不能履行系原告造成的，二被告没有过错。在原告不同意一次性付款的情况下，二被告无法安心清贷，属于行使法律规定的不安履行抗辩权。二被告不同意原告的第一、二项诉讼请求，原告第三项诉讼请求与二被告无关。二被告认为合同应当继续履行，只要原告同意一次性支付全款，二被告随时可以清贷。原告要求解除合同的理由不成立，不符合法律规定的合同解除条件。如果法院经过审理认定原告被限贷属于政策原因造成，二被告服从法院判决。被告顺驰公司辩称，三方签订房屋买卖居间合同的过程属实，被告确实收取了原告交纳的中介服务费11300元、预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元。如果法院判令原告与被告张芳静、贾海山解除合同，原告的第一项诉讼请求被告予以配合，第二项诉讼请求与被告无关，第三项诉讼请求中预收评估费、贷款服务费、代书服务费均同意退还，中介服务费不同意退还。被告认为合同是双方真实意思表示，原告是非常谨慎的人，被告与原告签订合同时将合同给原告预览，并给了足够的时间考虑。合同第五条对居间佣金进行了约定，依据合同法及相关法律规定，买卖双方应在签署合同时向被告提供居间服务报酬，原告与二被告签订合同视为被告已完全履行居间义务，所以被告不同意退还中介服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提供的证据1《房屋买卖居间合同》1份，证据2代书服务费收据、贷款服务费收据、中介服务费收据及评估费预收确认书各1份，证据3定金收条1份，证据4被告顺驰公司开具的《过户管理表》1份，证据5被告顺驰公司发放的《客户须知》1份，证据6被告顺驰公司的市场主体基本信息表1份，证据7被告张芳静、贾海山身份证复印件各1份，证据8塘沽宏达园6-5-403号房屋产权证及共有权证复印件各1份，证据10原告与配偶佟秀婕的身份证复印件各1份，证据11原告名下建设银行个人活期账户交易明细1份及征信报告2份，证据12原告配偶佟秀婕名下房屋产权证2份，证据13《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》及中国人民银行天津分行《关于完善差别化住房信贷政策的通知》各1份，证据14市场主体信用信息公示查询单1份，证据15原告与被告贾海山短信通讯记录1份，证据16原告与被告顺驰公司业务员周晋平微信通讯记录1份，证据17原告与被告顺驰公司业务员周晋平手机通话录音1份、证据18原告与被告顺驰公司业务员周晋平及其他员工手机通话录音1份，证据19原告与被告顺驰公司签约中心员工手机通话录音1份，三被告对于上述证据的真实性均未提出异议，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。对于被告张芳静、贾海山提供的证据1《房屋买卖居间合同》1份，证据2抵押权注销业务预约通知复印件1份，证据3被告贾海山与原告之间的手机通话录音3份，原告及被告顺驰公司对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。对于被告顺驰公司提供的《房屋买卖居间合同》1份，原告及被告张芳静、贾海山对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。对于原告提供的证据9安居客网站上涉诉房屋销售截图1份，被告张芳静、贾海山对其真实性不予认可，本院认为该证据虽系原告自行拍摄打印，但从该证据的来源及所体现的内容来看，可以认定该证据的真实性，但该证据并不能证实原告提出被告张芳静、贾海山对涉诉房屋“一房二卖”的事实，故本院对于原告的证明目的不予确认。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马魁与案外人佟秀婕系夫妻关系，被告张芳静与贾海山系夫妻关系，二人系天津市滨海新区塘沽宏达园6-5-403号房屋所有权人，被告顺驰公司系从事房屋买卖居间服务的企业。2017年3月21日，原告与三被告签订房屋买卖居间合同1份，原告系买受方（乙方），被告张芳静、贾海山系出售方（甲方），被告顺驰公司系居间方（丙方）。合同约定原告从被告张芳静、贾海山处购买塘沽宏达园6-5-403号房屋1套，房屋建筑面积62.57平方米，房屋总价款113万元，定金3万元。约定涉诉房屋有抵押，经买卖双方协商，被告张芳静、贾海山确认于2017年4月1日前开始办理还清贷款并注销该抵押权手续。约定被告张芳静、贾海山同意原告采用银行贷款方式支付房款，原告需于2017年5月1日前备齐首付款，待相应手续办理完毕，将首付款存入资金监管中心，贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准。原告与被告顺驰公司庭审确认，按合同签订时的预估测算，原告的首付款支付比例应为40%，其余部分均可获得贷款。合同约定买卖双方在签订合同之时各向被告顺驰公司支付居间服务报酬。约定以贷款方式支付房款的，如因原告资质等原因导致贷款不能办理的，需由原告按照一次性付款的方式向被告张芳静、贾海山补齐全部房款。合同签订当日，原告向被告贾海山支付定金3万元，原告向被告顺驰公司支付中介服务费11300元、预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元。合同签订后，被告张芳静于2017年4月1日前预约抵押权注销申请，预约日期为2017年4月1日下午，后被告张芳静、贾海山未在该日期办理抵押权注销手续。合同签订时，原告配偶佟秀婕名下拥有房屋2套，分别是坐落于天津市滨海新区开发区晓园新村39门302室房屋和天津市滨海新区塘沽毓园8-3-501号房屋。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，中国人民银行天津分行、中国银监会天津监管局联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》，上述文件规定自2017年4月1日起，在本市已有一套住房或在本市无住房但有贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。庭审中，经原告与被告顺驰公司确认，该政策实施后原告无法获得任何住房贷款，原告需全款支付房款。此后，原告与被告贾海山及顺驰公司员工多次通过电话等方式沟通合同履行等事宜，三方始终未能达成一致意见，故成讼。庭审中，被告张芳静、贾海山不同意解除合同并要求原告按照全款购房方式继续履行合同，被告顺驰公司表示如果合同解除其同意向原告退还预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元，本案经调解未果。本案中，双方当事人的主要争议焦点为：1、原告与被告张芳静、贾海山签订的房屋买卖合同是否应当予以解除；2、合同如需解除，原告是否有权要求被告张芳静、贾海山双倍返还定金；3、合同如需解除，被告顺驰公司收取的中介服务费是否应当退还及如需退还时应退还的数额。本院认为，原告与三被告之间签订的房屋买卖居间合同系各方真实意思表示的体现，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对于合同各方均有法律约束力，故各方均应依约履行各自的合同义务。在合同签订时，合同约定通过贷款方式购房，首付款比例预估为40%。但在合同签订后，因政府及银行监管部门出台的房地产调控和限贷政策，原告需支付全款购房。显然合同签订前后的客观情况发生了重大变化，这是双方在签订合同时无法预见的，这一客观情况的变化不能归责于任何一方当事人，而继续履行合同对于原告显然是不公平的，因此对于原告请求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告关于本案系因被告张芳静、贾海山迟延履行合同义务导致无法继续履行的主张，原告本案中提供的证据不能证实其该项主张，本案已对导致合同解除的原因予以阐述，故对原告该项主张不予采信。合同解除后，尚未履行的应终止履行，已经履行的应根据合同的履行情况和性质，采取恢复原状等补救措施。本案中，被告张芳静、贾海山应向原告返还已收取的定金3万元，对于原告要求双倍返还的部分本院不予支持。关于原告向被告顺驰公司提出的诉讼请求，被告顺驰公司同意向原告退还预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元，本院均予以照准。关于中介服务费11300元，被告顺驰公司不同意退还。本院认为，按照日常的交易习惯，在房屋居间买卖交易实践中，中介服务人员参与到了整个交易过程，服务的内容不仅包括促成合同签订，还包括一系列的后续服务，直至房屋的最终交付。因此，对于被告顺驰公司提出其已完成全部居间服务内容的抗辩意见，本院不予采信。但通过本案双方的陈述和证据，可以体现被告顺驰公司确实在促成交易及后续服务过程中付出了相应的劳务，应当享有收取相应报酬的权利。结合本案合同的履行情况和被告顺驰公司付出劳务的客观事实，本院酌定被告顺驰公司有权收取原告支付中介服务费的20%，其余部分应退还原告。综上所述，关于原告要求解除合同及返还定金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告张芳静、贾海山双倍返还定金的诉讼请求，对其超出已付定金的部分本院不予支持。关于原告要求被告顺驰公司返还各项已收取费用的诉讼请求，本院对于中介服务费予以部分支持，其余予以全部支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告马魁与被告张芳静、贾海山、天津滨海顺驰不动产网络有限公司于2017年3月21日签订的关于天津市滨海新区塘沽宏达园6-5-403号房屋的《房屋买卖居间合同》；二、被告张芳静、贾海山于本判决生效后十日内向原告马魁返还定金30000元；三、被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司于本判决生效后十日内向原告马魁返还预收评估费5250元、贷款服务费600元、代书服务费800元、中介服务费9040元，以上各项合计15690元；四、驳回原告马魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取877元，由原告马魁负担505元（已交纳），由被告张芳静、贾海山负担275元（原告已交纳，二被告于本判决生效后十日内给付原告），由被告天津滨海顺驰不动产网络有限公司负担97元（原告已交纳，二被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。上诉人应直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  高铭延二〇一八年三月五日书 记 员  刘 静附：法律释明《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。