湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终6884号
上诉人（原审原告）：湖南中航实业有限责任公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道宝粮西路128号（原郭亮南路0814385栋）。
法定代表人：曹清，董事长。
委托诉讼代理人：袁维民、周鹏，湖南湘晟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：长沙市望城区波特利超市湘陵店，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道郭亮南路。
投资人：周进波。
委托诉讼代理人：段仲初，男，系长沙市望城区波特利超市湘陵店工作人员。
被上诉人（原审被告）：周显红。
委托诉讼代理人：段绪平，湖南云桥律师事务所律师。
上诉人湖南中航实业有限责任公司（以下简称中航公司）与上诉人长沙市望城区波特利超市湘陵店（以下简称波特利超市湘陵店），被上诉人周显红房屋租赁合同纠纷一案，中航公司、波特利超市湘陵店均不服湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01957号民事判决，向本院提起上诉。上诉人波特利超市湘陵店未在指定期间内预交上诉费，本院已另行作出（2017）湘01民终6884号之一民事裁定书，裁定按波特利超市湘陵店自动撤回上诉处理。本院受理本案后，依法由审判员刘凯、ＸＸ、代理审判员金新贵组成合议庭,并公开开庭对本案进行了审理。中航公司的委托诉讼代理人袁维民、周鹏，波利特超市湘陵店的委托诉讼代理人段仲初，周显红的委托诉讼代理人段绪平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中航公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判；由波特利超市湘陵店、周显红承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、波特利超市湘陵店、周显红在合同到期后拒不搬离房屋，已构成违约，双方的合同并没有转换为不定期合同。中航公司收取的2015年2月28日至5月28日的租金是考虑到周显红与转租户的合同未到期，避免其承担违约责任才没有让其在2月28日退出房屋，但并不代表中航公司认可转为不定期合同。二、波特利超市湘陵店、周显红逾期返还房屋所应向中航公司支付的占有使用费应当按照同地段同类房屋租金标准确定，而不是按照原合同的标准进行计算，否则会导致更多的承租人选择蓄意拖延返还租赁物的时间，破坏租赁市场的诚信。三、波特利超市湘陵店、周显红一直拒不搬离房屋，致使中航公司无法将房屋再次出租，严重损害了中航公司的合法权益，故中航公司有权按照合同约定扣除相应的押金。
波特利超市湘陵店、周显红共同辩称，一、上诉人从2015年1月21日收到被上诉人要求续租的函后至9月17日通过所谓的招租止，上诉人没有任何口头或书面通知被上诉人限期搬离租赁场地。而且被上诉人每月去上诉人的财务室预存电费，上诉人也从来没有提出异议或要求被上诉人搬离。二、原租赁合同到期后，双方达成了2015年3月至5月的租金标准，表明原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。三、一审法院认定的14.36元每平方米每月的租金标准是双方约定的2015年1月至5月期间的租金标准，且被上诉人现在使用的场地在涉案租赁物中的位置最偏，商业价值最低，合理的计算标准应低于一审法院认定的上述租金标准。
中航公司向一审法院起诉请求：1、波特利超市湘陵店退还中航公司房屋，并停止对中航公司的侵害；2、波特利超市湘陵店赔偿非法占有房屋期间给中航公司造成的损失，从2015年3月1日起计算至实际退还房屋之日止，暂计15万元；3、周显红与波特利超市湘陵店就以上两项请求承担连带责任；4、本案诉讼费由波特利超市湘陵店、周显红承担。庭审中，中航公司变更第2项诉讼请求，要求波特利超市湘陵店赔偿违约损失210000元（按中航公司与长沙市望城区兰庭格尔大酒店所签订的合同中关于违约责任的约定，每逾期1天赔偿1000元，自2015年9月25日起计算至2016年4月26日共计7个月，210天）；临街小门面损失费100800元（800元/间/月*7个月*18间），波特利超市湘陵店房屋占用费105560元（377㎡*7个月*40元/㎡/月）；租金损失700000元（按中航公司与长沙市望城区兰庭格尔大酒店约定的租金价格130万元/年，从2015年2月28日计算至2015年9月15日）。以上损失共计1116360元。
一审法院经审理查明，2005年，湖南湘陵机械厂（甲方）与望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）签订湘陵新20041**号《房屋租赁合同》。合同约定：一、出租标的物、租期、租赁用途：1、甲方将本厂座落在望城县郭亮中路湘陵购物广场房屋租赁物租赁给乙方。租赁物一层为框架结构、无门窗、地面及墙水泥抹平面，二层为框架结构、地面及墙水泥抹平面，无装修，三、四层为单身住宅层，内墙水泥抹平无装修。一、二层框架电线主干线路预埋，分线路及灯具乙方自行装修、安装。三、四层白炽灯一盏到房间；2、租期为十年，租赁时间从2005年2月28日起至2015年2月28日止；3、租赁用途：乙方作商场、超市使用，合同到期后，如甲方仍继续对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权；二、租金、其他费用及付款方式：1、乙方须缴纳年租金30万元，管理费16万元，下岗职工安置费20万元，其各项费用总额66万元，在每年度2月28日前以现金形式一次性预先交清当年度租金及费用；三、房屋押金：签订合同前，乙方向甲方交纳押金15万元，押金不计利息，合同期满后，乙方全部履行合同相关责任，经甲方确认后予以退还；五、甲方的权利和义务：1、甲方对出租的资产（房屋）拥有所有权和法定处置权；2、当甲方发现乙方在承租期间有违法经营活动或不按合同规定履行义务，甲方可单方解除合同；六、乙方的权利和义务：1、租赁期间拥有经营管理自主权及合法经营权；5、乙方使用房屋，不能转租、分割租赁，禁止从事餐饮业、歌厅、舞厅娱乐经营项目，不得经营、储存任何违禁品、易燃易爆品等；七、违约责任：1、乙方不履行合同规定的各项事项，甲方有权解除合同，当年度租金、管理费、下岗职工安置费及押金不予以退还，乙方另行向甲方支付违约金60万元整，违约金未支付前，甲方有权留置乙方在甲方租赁物内的资产；2、合同签订后，除以上情况，甲、乙双方不得无故解除合同，擅自解除合同将承担违约责任。违约金60万元整，违约方向另一方以现金的形式予以赔偿；八、租赁期满或合同解除后有关事宜：1、租赁期满或合同解除，乙方需交清房屋租赁期间的各种税、费，否则甲方有权扣除乙方押金，并有权留置乙方在甲方租赁物内的资产；2、乙方租赁期满后或合同解除后，不得破坏房屋装修结构，所投资房屋装修的不动产，如电梯、中央空调、门、窗等装饰设施、电力设施不能拆除、变卖。产权及价值归属于甲方，甲方不对乙方予以补偿。如乙方拆除电梯、中央空调等设施，破坏已有的装修，甲方有权向乙方提出赔偿，在未获赔偿前有权扣除乙方押金，并可留置乙方在甲方租赁物内的资产，并保留设施、设备及装修增加的房屋价值的追偿权。望城县高塘岭镇波特利超市和望城县波特利购物广场均在乙方落款处加盖公章，周显红在乙方委托代理人处签名。
合同签订时，周显红的丈夫舒建波向湖南湘陵机械厂交纳押金15万元。合同签订后，周显红对房屋进行了装修，并开设望城县波特利购物广场超市。2007年，周显红的丈夫舒建波作为望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）的委托代理人与湖南湘陵机械厂（甲方）签订湘陵新20070**号《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2007年5月25日起甲方将2005年租给乙方使用的波特利购物广场三楼整体收回；从2007年5月25日起，波特利购物广场的门面租金在原租赁合同规定标准的基础上减少8万元，即从66万元降到每年58万元；本补充协议与原合同具有同等法律效力，除对租金标准调整外，其他按湘陵新20041**号合同执行。2007年8月16日，周显红的丈夫舒建波作为望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）的委托代理人与湖南湘陵机械厂（甲方）签订湘陵新20070**号《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2007年9月1日起甲方将2005年租给乙方使用的波特利购物广场四楼整体收回；从2007年9月1日起至2007年12月31日止，波特利购物广场的门面租金在房屋租赁合同补充协议规定标准的基础上减少27000元，即2007年度租金为553000元；从2008年起，波特利购物广场的门面租金在湘陵新20070**号房屋租赁合同补充协议规定标准的基础上减8万元，即从58万元降到每年50万元。2011年，段仲初作为望城县高塘岭镇波特利超市（乙方）的委托代理人与中航公司（甲方）签订的201110号《房屋租赁合同补充协议》，约定：从2011年9月8日起甲方将租赁给乙方使用的波特利购物广场消防通道南门一楼门面一间约80平米收回；从2011年9月1日起，甲方扣减乙方租金2500元/月；甲方给予乙方一次性补偿25000元，从2011年租金中扣减。
后双方在合同履行中发生争议，起诉至法院。诉讼过程中，中航公司（甲方）与周显红（乙方）于2012年2月15日就原望城县高塘岭镇波特利超市与原湖南湘陵机械厂签订的《房屋租赁合同》（湘陵新20041**）达成如下补充协议：一、原湖南湘陵机械厂（出租方）的权利义务由中航公司承继；原望城县高塘岭镇波特利超市（承租方）的权利义务由周显红承继；二、乙方现租赁甲方房屋的总面积共计3179.692平方米；三、租金及违约金的支付方式：（一）2012年5月28日至2015年2月27日止，共计187万元（其中租金145.94万元，本补充协议签订前违约金41.06万元）；（二）支付方式：1、自2012年5月28日至2013年5月27日止，租金及费用共计68万元（其中租金51.64万元，违约金16.36万元），乙方在2012年5月28日前支付40万元，余款28万元在2012年8月31日前支付；2、2013年5月28日至2014年5月27日止，租金及费用共计68万元（其中租金53.2万元，违约金14.8万元）……3、2014年5月28日至2015年2月27日止，租金及费用共计51万元（其中租金41.1万元，违约金9.9万元）……如果，乙方未按时全额支付租金或有其他违约行为，甲方无需任何通知，对乙方租赁的房屋有权采取停水、停电等措施，并解除《房屋租赁合同》（湘陵新20041**）及全部补充协议，收回房屋，因此造成一切损失由乙方承担；六、本协议签订后，本协议内容与《房屋租赁合同》（湘陵新20041**）不一致的，以本协议为准。其他条款仍以《房屋租赁合同》为准。
2015年1月20日，中航公司向望城县波特利超市湘陵店发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》。2015年1月21日，望城县波特利超市湘陵店向中航公司发函，希望继续签订合同。2015年6月2日，中航公司向周显红发出《关于综合楼整体出租的通知》，通知中提出“整体出租”和“分别出租”两种出租方案，并对两种出租方案的租金标准、租金支付方式予以明确，同时提出如果周显红同意该两种出租方案应于2015年6月4日前与中航公司签订书面的租赁合同，并交纳保证金和提前支付半年租金，否则视为放弃优先承租权。2015年6月9日，周显红向中航公司提交《综合楼整体开发意向书》和《对综合楼继续整体承租的报告》。周显红在《综合楼继续整体承租的报告》中表示愿意继续整体承租房屋，但对中航公司提出的两种出租方案均提出了异议。为此，双方未能就续租房屋事宜达成一致意见。2015年8月10日，中航公司向社会公众发出《房屋招租公告》，公告：中航公司现有地处长沙市望城区宝粮西路与郭亮中路交叉路口二层房屋出租，房屋面积约3900余平方米，按现状面向社会整体公开招租，租赁期限五年；报名时间为2015年8月11日至2015年8月17日上午12时止，2015年8月20日上午9时至12时进行招租竞价；本次公开招租的房屋有“同等条件优先承租权”；招租采用一次书面竞价，出价最高者中标，如最高价与优先承租人出价等价，优先承租人中标；本次整体招租竞价保证金10万元……整体招租的合同履约保证金10万元，租金提前半年交，报名未交保证金的，报名无效。后因故，中航公司未能在2015年8月20日召开招标会，改于2015年9月14日下午召开公开招标会。长沙市望城区兰庭格尔大酒店在公开招标中中标。就此次公开招标会的改期，中航公司未另行发布公告。周显红、波特利超市湘陵店均未参与上述公开招租。庭审中，中航公司陈述，中航公司在公开招租前欲向周显红送达上述招租公告，但无法联系上周显红，遂将上述招租公告送到波特利超市湘陵店，而超市的工作人员拒收，后只好将招租公告张贴在波特利超市湘陵店门口以及其他商店门口。但周显红、波特利超市湘陵店对中航公司的上述陈述均予以否认。
2015年9月17日，中航公司在波特利超市湘陵店门口张贴《责令限期搬离租赁门面通知书》，通知书载明“周显红女士：中航公司于2015年8月10日发布房屋招租公告，2015年9月14日下午召开公开招标会，根据招标公告出价最高者中标的原则，长沙市望城区兰庭格尔大酒店以130万元/年的价格中标，由于贵方未参与招标竞价，则视为放弃优先承租权。根据湘陵新20041**号《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，租赁期满后，贵方不得破坏房屋装修结构，所投资房屋装修的不动产、产权及价值归属我公司，我公司不对贵方予以补偿。请贵方按合同严格执行，在收到本通知后10日内办理租金结算及相关手续。”2015年10月10日，中航公司再次在波特利超市湘陵店门口张贴《限期搬离租赁门面通知书》，要求周显红（波特利超市）及时搬离门面，中航公司拟于2015年10月13日上午9:00开始对房屋实施停水、停电处理。因周显红、波特利超市湘陵店认为其享有优先承租权，至今仍未搬离租赁房屋。
另查明，望城县高塘岭镇波特利超市系个体工商户，经营者为周显红，于2002年10月21日开业，2004年12月28日注销。望城县波特利购物广场系个人独资企业，投资人为周显红，于2005年10月17日成立，2009年2月9日注销。望城县波特湘陵店系个人独资企业，于2009年2月25日成立，成立时的投资人为周显红的丈夫舒建波的妹妹舒芊，2012年3月27日变更投资人为周显红的弟弟周进波，2015年4月2日更名为长沙市望城区波特利超市湘陵店。本案所涉租赁物，座落于长沙市××高塘岭镇××号，共7层12套，房屋总面积为6046.97平方米，一楼全部为商业用房，二楼到四楼有部分商业用房、部分住宅，五楼到七楼全部为住宅，原产权人为湖南湘陵机械厂，后因企业改制划归中航公司所有，现登记的产权人为中航公司。
再查明，2009年2月9日望城县波特利购物广场注销后，周显红将其所承租的上述3179.692平方米房屋，分别转租给金鹰服饰广场、丁丁婴童世界、通程电器和波特利超市湘陵店。其中波特利超市湘陵店转租的房屋面积，经双方现场测量确认为329平方米（含公摊面积）。就上述所承租的3179.692平方米房屋，周显红向上述经营户收取租金后，再向中航公司交纳租金。2015年3月9日，望城县波特利超市湘陵店代周显红就上述周显红所承租的3179.692平方米房屋向中航公司交纳了2015年2月28日至2015年5月28日的租金108915元。2015年5月29日，中航公司将金鹰服饰广场、丁丁婴童世界、通程电器所转租的房屋收回，并直接向金鹰服饰广场、通程电器收取了2015年5月29日至2015年9月14日的租金。因丁丁婴童世界处于停业状态，中航公司就该部分房屋未能收取租金。2015年9月14日公开招租后，长沙市望城区兰庭格尔大酒店中标，承租面积为3579.79平方米。周显红原承租的上述3179.692平方米房屋全部在长沙市望城区兰庭格尔大酒店的中标范围内。除因波特利超市湘陵店仍在经营未搬离房屋外，长沙市望城区兰庭格尔大酒店承租房屋后，将其余部分又转租给通程电器、九飞龙服饰、乐享健身。自2015年9月15日开始，中航公司向长沙市望城区兰庭格尔大酒店收取其所承租的3579.79平方米房屋的租金（包括波特利超市湘陵店占用房屋部分的租金）。
还查明，周显红在承租房屋期间，在其所承租的房屋临街面出资改建了18个小门面。改建后，18个门面中有4个门面由中航公司出租收取租金，其余门面由周显红出租收取租金。2015年5月29日，中航公司将上述小门面全部收回。2015年9月14日公开招租后，中航公司将上述18个小门面一起出租给长沙市望城区兰庭格尔大酒店。
一审法院认为，本案的争议焦点有以下几个：
一、周显红和波特利超市湘陵店应否退还中航公司房屋。
2005年所签订的湘陵新20041**号《房屋租赁合同》的承租人落款处虽盖有望城县高塘岭镇波特利超市和望城县波特利购物广场的公章，但签订该份合同时，望城县高塘岭镇波特利超市已注销，而望城县波特利购物广场尚未登记成立。同时，原望城县高塘岭镇波特利超市的企业性质为个体工商户，经营者为周显红；原望城县波特利购物广场的企业性质为个人独资企业，投资人为周显红。因此，周显红虽是以承租人委托代理人身份在合同上签字，实际应为承租人。而且，2012年2月15日所签订的《房屋租赁补充协议》中也确认了周显红系本案所涉房屋的承租人。承租期间，周显红将其所承租的房屋分别转租给通程电器、金鹰服饰广场、丁丁婴童世界和波特利超市湘陵店。通程电器、金鹰服饰广场、丁丁婴童世界和波特利超市湘陵店均为次承租人。原租赁合同于2015年2月28日届满。合同届满后，周显红继续租赁房屋，但因双方未能就续租事宜订立书面合同，应视为不定期租赁，中航公司有权随时解除合同。2015年5月29日，中航公司将金鹰服饰广场、丁丁婴童世界、通程电器所转租的房屋收回。因此，双方的租赁合同于2015年5月28日再次届满。合同终止后，承租人周显红负有将租赁房屋返还的义务，次承租人波特利超市湘陵店亦无权继续占用租赁房屋，其对实际占用的部分应当予以腾退返还。但周显红与波特利超市湘陵店仍然占用部分房屋，至今仍未返还。故对中航公司要求周显红及波特利超市湘陵店腾退返还房屋的诉讼请求，予以支持。
二、中航公司的损失赔偿问题。
1、租金及门面损失费。中航公司与周显红的原租赁合同于2015年2月28日届满后，周显红又续租房屋至2015年5月28日。而双方就2015年2月28日以后的租金没有约定。根据中航公司与周显红于2012年2月15日签订的补充协议，周显红租赁房屋的总面积为3179.692平方米，2014年5月28日至2015年2月27日止的租金为41.1万元，即每月租金为45666元，每平方米每月的租金为14.36元。周显红应该按照上述标准支付2015年2月28日以后的租金和房屋使用费。2015年2月28日至2015年5月28日的租金应为136998元（45666元*3个月）。2015年3月9日，波特利超市湘陵店已代周显红向中航公司支付了2015年2月28日至2015年5月28日的租金108915元。周显红还应支付2015年2月28日至2015年5月28日的租金28083元。2015年5月29日租赁合同再次届满后，承租人周显红应将全部房屋返还，次承租人也无权继续占用房屋。除次承租人通程电器、丁丁婴童世界、金鹰服饰广场所转租的房屋已由中航公司收回外，次承租人波特利超市湘陵店仍占用部分房屋未返还。就该部分房屋，双方在诉讼过程中经现场测量确认面积为329平方米。因波特利超市湘陵店为实际占用人，应该按每平方米每月14.36元向中航公司支付自2015年5月29日至实际退还房屋之日的房屋使用费，周显红对该房屋使用费承担连带清偿责任。因中航公司未提交证据证明该房屋租赁价格的市场价为40元每平方米每月，故对中航公司要求周显红和波特利超市湘陵店按市场价40元每平方米每月支付房屋使用费的诉讼请求仅予以部分支持。中航公司要求周显红和波特利超市湘陵店按800元/间/月支付18个临街小门面的门面损失费及按其与长沙市望城区兰庭格尔大酒店所约定的130万元/年的租金标准支付自2015年2月28日至2015年9月15日的租金损失。因中航公司在2015年5月29日已将18个小门面收回，而双方对2015年5月28日以前18个小门面的租金收取已有约定，因此中航公司要求周显红、波特利超市湘陵店按800元/间/月支付18个小门面的损失费的诉讼请求，无事实和法律依据；关于周显红原承租的房屋，周显红已续租至2015年5月28日，并应按原租金标准支付2015年2月28日至2015年5月28日的租金，中航公司也于2015年5月29日收回通程电器、金鹰服饰、丁丁婴童所转租的房屋，并已向金鹰服饰广场和通程电器收取了2015年5月29日至2015年9月14日的租金。中航公司还要求周显红和波特利超市湘陵店支付该部分房屋租金的诉讼请求，无事实和法律依据；关于波特利超市湘陵店所占用部分的房屋，因中航公司与长沙市望城区兰庭格尔大酒店直到2015年9月15日才签订合同，故中航公司要求周显红和波特利超市湘陵店按其与长沙市望城区兰庭格尔大酒店所约定的130万元/年的租金标准支付自2015年2月28日至2015年9月15日的租金，亦无事实和法律依据。因此，对中航公司的该项诉讼请求不予支持。
2、违约损失。中航公司要求周显红与波特利超市湘陵店按其与长沙市望城区兰庭格尔大酒店所约定的每逾期一天赔偿损失1000元的标准，赔偿自2015年9月25日至2016年4月26日共7个月的损失21万元。根据合同的相对性原理，中航公司与长沙市望城区兰庭格尔大酒店的约定与周显红和波特利超市湘陵店无关，且中航公司也未提交其与长沙市望城区兰庭格尔大酒店签订的租赁合同，故对中航公司的该项诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的规定，判决：一、限周显红、长沙市望城区波特利超市湘陵店于本判决生效后十日内退还湖南中航实业有限责任公司所有的座落于长沙市××高塘岭镇××号，现长沙市望城区波特利超市湘陵店所占用的329平方米房屋。二、限周显红于本判决生效后十日内支付湖南中航实业有限责任公司租金28083元。三、限周显红、长沙市望城区波特利超市湘陵店于本判决生效后十日内相互负连带清偿责任支付湖南中航实业有限责任公司自2015年5月29日起至房屋实际退还之日止的房屋使用费（以329平方米为基数，按14.36元每平方米每月的标准计算）。四、驳回湖南中航实业有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费14847.24元，由周显红、长沙市望城区波特利超市湘陵店负担8000元，湖南中航实业有限责任公司负担6847.24元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，并对各方当事人有争议的证据，结合双方的质证情况，对证据进行审核后认定如下：（一）中航公司提交的证据：证据一关于中航公司与波特利超市就通知参加招标的方式的对话。不予采信，因不能证实谈话中“罗先平”即为罗先平本人。证据二湘陵社区居委会出具的《证明》，予以采信。证据三谈话笔录。不予采信，冯学军、史翠芳的谈话内容，因两人未出庭作证，故不予采信；董永乐、杨文华的谈话内容，应依其庭审证言为准。证据四《房屋租赁合同》，予以采信。证据五《波特利超市场地租赁合同》，应结合其它证据综合认定。证据六，杨文华的出庭证言。予以采信，能证明中航公司曾将2015年8月10日的招租公告张贴于波利特超市湘陵店门面墙上。证据七，董永乐的出庭证言。不予采信，因为其陈述招租公告的内容与2015年8月10日的招租公告内容相悖。（二）周显红提交的证据：证据一个体工商户登记基本信息、证据三、房产证。不予采信，不能达到证明目的。证据二《波特利购物广场联营合同》，应结合其它证据综合认定。
本院二审经审理查明：1、中航公司曾于2015年8月10日将《房屋招租公告》张贴于波利特超市湘陵店门面墙上以及湘陵社区宣传栏内；2、中航公司在2015年9月14日通过公开招标的方式将涉案房屋一、二楼以130万元/年（3579.79平方米）出租给长沙市望城区兰庭格尔大酒店；周显红、波利特超市湘陵店现占用的329平方米位于涉案房屋的一楼；3、中航公司曾将涉案房屋一楼的75.34平方米门面与方正证劵股份有限公司长沙望城宝粮路证劵营业部签订了2015年1月1日至2017年6月30日的《房屋租赁合同》，租金为每平方米每月70余元。
本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、涉案房屋的原产权人湖南湘陵机械厂与周显红签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，中航公司作为现产权人亦应按照该合同履行义务。该《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2015年2月28日届满后，至2015年5月29日中航公司收回金鹰服饰广场、丁丁婴童世界、通程电器等转租房屋，因周显红继续使用了涉案房屋，中航公司亦未提出异议，且继续收取了租金，因原《房屋租赁合同》在此期间继续有效，但租赁期限为不定期。因双方对此期间的租金标准未进行重新约定，故一审法院按照双方在2015年2月27日前约定的标准计算租金，并无不当，本院予以维持。
二、关于2015年5月29日后的房屋使用费标准。因原《房屋租赁合同》已终止，周显红已无权继续占用涉案房屋，尤其是在中航公司通过公开招租方式将涉案房屋重新出租给长沙市望城区兰庭格尔大酒店后，一审法院仍然按照此前合同约定的租金标准计算周显红应向中航公司支付的房屋使用费，缺乏法律依据，根据公平及等价有偿原则，周显红应按照市场标准支付房屋使用费。由于兰庭格尔大酒店系通过公开招标方式与中航公司约定的租金，该130万元/年的价格（约30元/月/平方米）能够较为准确地反映当时的市场标准；同时，兰庭格尔大酒店系对涉案房屋一、二楼整体租赁，而周显红、波利特超市湘陵店现占用的门面位于一楼，该一楼门面的价格显然高于一、二楼的均价，且中航公司与方正证劵股份有限公司长沙望城宝粮路证劵营业部就涉案房屋一楼签订的租赁合同租赁单价亦达到每平方米每月70余元，因此，中航公司要求周显红、波利特超市湘陵店对其占用的门面按40元/平方米/月的标准支付占用费的请求应予支持。因中航公司并未在本案一审时提出要求扣除周显红所交纳的押金的诉讼请求，故其上诉要求扣除周显红交纳的押金，本案不予处理。
综上所述，上诉人中航公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01957号民事判决第一、二项；
二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01957号民事判决第四项；
三、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01957号民事判决第三项为“限周显红、长沙市望城区波特利超市湘陵店于本判决生效后十日内相互负连带清偿责任支付湖南中航实业有限责任公司自2015年5月29日起至房屋实际退还之日止的房屋使用费（以329平方米为基数，按40元每平方米每月的标准计算）”；
四、驳回湖南中航实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费14847.24元，二审案件受理费14847元，共计29694.24元，由湖南中航实业有限责任公司负担8694.24元，周显红、长沙市望城区波特利超市湘陵店负担21000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一七年九月十一日
书 记 员 刘 璇