广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初9614号原告：广州满懿房地产咨询有限公司，住所地广州市天河区珠江东路12号2501房之自编05、06单元。法定代表人：梅虹，执行董事。委托代理人：沈芳，该公司职员。委托代理人：袁静敏，该公司职员。被告：游媛媛，女，1973年1月2日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。委托代理人：侯文聪，广东宝慧（顺德）律师事务所实习人员。原告广州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）诉被告游媛媛居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告满懿公司的委托代理人沈芳，被告游媛媛及其委托代理人吕伟虹、侯文聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告满懿公司诉称：2016年3月5日，原告与被告及案外人周耀荣签订了《房屋买卖合同》（编号：），约定以原告作为居间方，由被告购买案外人周耀荣所有的位于广州市海珠区的物业。同时，原告与被告签订了《居间服务确认书》（编号：），被告确认经原告提供居间服务，促成被告与交易相对方就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，被告确认于合同签订当日一次性足额向原告支付3万元居间服务费。现被告经原告多次催促，却未依约向原告支付居间服务费3万元。被告拒绝支付居间服务费用的行为已构成违约。故起诉请求判令：1、被告向原告支付居间服务费3万元；2、被告向原告支付逾期违约金（按迟延支付居间服务费数额3万元每天万分之五的标准自2016年3月5日起计至付清之日止）；3、被告承担本案的诉讼费。被告游媛媛辩称：一、2016年3月初，被告在原告介入前就通过另一中介公司兴业地产中介公司查看了涉案房屋并有意向购买，但兴业中介公司几经联系不上产权人周耀荣，被告遂另寻找其他中介公司包括原告在内提供涉案房屋的居间服务。2016年3月5日，原告工作人员梁小姐及其同事黄先生告知被告已与周耀荣取得联系，遂三人一同于当日下午17时至涉案房屋处与周耀荣商洽买卖事宜。经协商，对成交价303万元达成一致，但对付款方式未能达成一致，主要是周耀荣认为仅是在收到部分款项103万元时就至交易中心办理递件手续存在风险，一直未能谈定。另，周耀荣表示并未委托原告且也不信任小型公司，他只委托了原物业地产商属下的兴业地产中介公司。对于上述情况，原告工作人员梁小姐建议被告先行在草拟的《房屋买卖合同》上签字，以表示购买的诚意，其再去单独做周耀荣工作，看是否可做通以便达成一致，且告知该合同仅仅是一份意向书，最终过户要以房管部门的合同为准，即正式买卖合同需要签订房管部门的网签合同才算生效。同时，原告提出为快速协助促成房屋买卖，被告需要支付房屋总价的l%即3万元为原告中介人员的服务费用。被告就《房屋买卖合同》签订当日一次性足额向原告支付上述的中介服务费用不认同，明确表述需要原告协助办理完毕房屋过户手续后方能支付相关中介服务费用。在此情况下，原告工作人员梁小姐则在《居间服务确认书》左下方被告签名处的上方手写备注：“过户当天支付全部佣金”字样。基于对原告工作人员梁小姐的信任，被告没有考虑太多该操作的不利风险，就接受了该意见，在双方并末达成一致的情况下，先行在《房屋买卖合同》及《居间服务确认书》上签字。因商谈的时间已近2016年3月5日当晚19时，被告在签完文件后就和原告工作人员梁小姐、黄先生一起离开周耀荣家，当时周耀荣并未在《房屋买卖合同》上签字。此时，因双方未签订《房屋买卖合同》，被告就未向周耀荣支付任何定金，也未向原告支付任何中介费用。2016年3月6日，被告与丈夫周德华及原告工作人员梁小姐又一同至周耀荣家商讨买卖事宜。周耀荣还是坚持付款方式有风险，见其仍有此意见，原告梁小姐便提出三方一同到原告公司总部（即富力天域中心）咨询律师意见，但因久等律师未到，被告与周耀荣又均有事就双双离开，商定等候下周再进一步进行接洽（周耀荣为澳门人，在澳门工作）。3月10日，被告致电周耀荣，其表示交易咨询律师费用需要被告承担，方可交易。从上述事实看，原告于2016年3月5日及之后并未促成买卖合同的签订。二、被告在单方签订《房屋买卖合同》后，从未收到双方签字的文本，直到原告起诉在其提交的证据中才看到文本。《房屋买卖合同》上“周耀荣”的字迹是否是其本人签订，是否是其真实意思表示，是何时签字的，原告及周耀荣从未向被告告知过。被告认为原告并无证据证明其提供的《房屋买卖合同》上周耀荣签名的真实性。三、原告要求被告支付居间服务费3万元，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。《居间服务确认书》上备注过户当天支付全部佣金，涉案房屋在2016年3月底已经被周耀荣另行出售给第三人，原告实际上并未履行居间服务所约定的服务内容，即协助签订合同、办理过户并由被告得到房屋产权的一系列手续。四、《房屋买卖合同》没有得到实际履行，故无论是居间服务费，还是违约金，均不应当支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告提交一份签订日期为2016年3月5日，甲方（卖方）为周耀荣、乙方（买方）为被告、丙方（居间方）为原告的《房屋买卖合同》，合同约定：经丙方提供独家的居间服务，甲乙双方就买卖位于海珠区的物业达成一致协议，该物业建筑面积92.08平方米，成交价为303万元，于签订本合同时支付2万元作为定金，首期楼价款（含定金）共计103万元于2016年3月26日前甲乙双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，楼价余款共计200万元于完税当天支付，交易过户手续须于当日（或2016年3月26日前）完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延；该物业移交时间为2016年3月31日前；交易税费交付方式为买方全部承担；丙方已提供居间服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间服务费（居间服务费具体收取详见《居间服务确认书》），乙方逾期支付居间服务费的，从逾期之日起，应按日向丙方支付应付费用的百分之一作为逾期违约金；本合同一式三份，甲乙双方及居间方各执一份，具同等法律效力；备注：1.定金于2016年3月6日前付清；2.该房产已过2年未满5年且不唯一，免征营业税，需交1%个人所得税；3.买方负责卖方的个人所得税1%，交易管理费6元/平方米、换证费、印花税，除此之外，若涉及卖方其他费用，则买方不再负责，若协商不能达成共识，则可无息退还保证金2万元予买方；等。该合同甲、乙方签章处分别有周耀荣、被告签字，居间方签章处盖有原告合同专用章。2016年3月5日，被告（甲方）签署《居间服务确认书》（编号：）给原告（乙方），内容为经乙方提供居间服务，促成甲方与交易相对方就位于海珠区的房屋签订了《房屋买卖合同》，甲方同意向乙方支付居间服务费，居间服务费金额为3万元，甲方应于《房屋买卖合同》签订当日一次性足额向乙方支付上述居间服务费及保障服务费（如有）；如因甲方或／及交易相对方原因，导致房屋买卖交易提前终止或不能履行的，甲方仍须向乙方支付居间服务费及保障服务费（如有），已支付的居间服务费及保障服务费（如有）不予退还；前述居间服务费及保障服务费（如有）欠缴的，甲方仍应向乙方支付居间服务费及保障服务费（如有）；甲方逾期支付上述居间服务费及保障服务费（如有）的，从逾期之日起，应按日向乙方支付应付费用的百分之一作为逾期违约金；本确认书经双方签署后即行生效；备注：过户当天支付全部佣金；等。原告向被告追索居间服务费未果，于2017年10月20日向本院提起本案诉讼。庭审中，原告确认涉案《房屋买卖合同》原件一式三份全部在原告处，确认该《房屋买卖合同》没有履行，原因是业主对付款方式存在异议及被告没有支付定金。被告主张买卖双方没有就建立买卖合同事宜达成最终意见，提供了录像光盘一张，显示2016年3月6日原告工作人员、被告与周耀荣在周耀荣家进一步协商房屋买卖事宜。原告对该录像的真实性无异议，并确认2016年3月6日后没有再提供服务。本案审理过程中，本院要求原告说明《房屋买卖合同》的签署过程，明确周耀荣签署合同的时间、地点，是与被告同时签署还是先后签署等。原告提交《情况说明》，内容为经纪人确认合同是周耀荣本人签署，但签署的具体过程，因时间久远，记不清，未能详细说明经过。另查，广州市房地产档案馆2017年12月25日提供的《广州市存量房买卖合同》、《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2016年4月由周耀荣出售给案外人黄志文、伍嘉敏，于2016年5月9日登记在案外人黄志文、伍嘉敏名下。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议的焦点在于原告是否已促成被告与卖方周耀荣订立房屋买卖合同，被告应否向原告支付居间服务费。对于合同是否已经订立，被告主张其签署涉案《房屋买卖合同》时买卖双方并未达成一致，其是单方先行签署，周耀荣并未签署。对此，本院要求原告说明《房屋买卖合同》的签署过程，明确周耀荣签署合同的时间、地点，是与被告同时签署还是先后签署等问题，但原告表示记不清楚，不能说明合同签署的详细经过。因原告对于《房屋买卖合同》的签署过程及为何合同原件一式三份均在原告处不能作出合理解释，且原告也确认在2016年3月5日签署《房屋买卖合同》后，原、被告及周耀荣在2016年3月6日又再次对房屋买卖事宜进行协商，并未能达成一致意见，其在此后也没有再提供服务，再结合《房屋买卖合同》中备注条款“……若涉及卖方其他费用，则买方不再负责，若协商不能达成共识，则……”的内容，可以认定就涉案房屋的买卖事宜，被告与卖方周耀荣并未达成最终的一致意见，双方对房屋买卖合同的内容并未协商一致。因此，原告主张其已提供居间服务，促成买卖双方订立《房屋买卖合同》为由，要求被告支付居间服务费依据不足，本院不予支持。在此基础上，原告要求被告支付逾期违约金，本院亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州满懿房地产咨询有限公司的诉讼请求。本案受理费636元，由原告广州满懿房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑素梅人民陪审员  周翠贤人民陪审员  梅玉兰二〇一八年三月六日书 记 员  戴秀娟陈璐