安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖12民终1263号
上诉人（原审原告）：程磊，男，汉族，1995年1月11日出生，住安徽省临泉县。
委托诉讼代理人：杨金龙，安徽尊天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能源大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。
法定代表人：许浩帆，该公司经理。
委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪培金，安徽世纪天元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。
法定代表人：程付新，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘航，安徽宏大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。
法定代表人：程付新，该公司经理。
上诉人程磊因与被上诉人安徽皖能置业发展有限公司（以下简称：皖能公司）、阜阳君和置业投资有限公司（以下简称：阜阳君和）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称：芜湖君泰）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
程磊上诉请求：1、撤销原审判决第三项、变更该判决第一项为在原有判决基础上增加支付办证违约金15638元；2、判令皖能公司对阜阳君和赔偿上诉人逾期办证违约金承担连带责任；3、判令三被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人皖能公司不存在过错属于事实错误。皖能公司在与芜湖君泰合作开发君和皇家花园项目的销售过程中宣称该项目是“皖能公司倾力打造”的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，业主基于对皖能公司实力的信任，才购买该房屋。皖能公司超低价将阜阳君和的100%股权转让给合作伙伴芜湖君泰。皖能公司没有以适当的方式消除广告宣传影响，对购房户的信赖利益造成损失。皖能公司明知芜湖君泰没有资金实力，基于利益输送而不顾购房户利益转让股权，对不能及时如约交房、办证存在明显过错。皖能公司将阜阳君和评估价值超过六千万的股权以一千万的超低价转让给合作伙伴芜湖君泰，损害了国家利益，依法应为无效合同。皖能公司提供的阜阳君和的年度审计报告不能审计出阜阳君和的注册资本金被皖能长期侵占、挪用，该审计报告严重失实，不具可信性。2、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令被上诉人赔偿逾期办证的损失为自合同约定的办证之日至实际办理房屋所有权转移登记之日止，按照已付款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
皖能公司辩称：1、对方上诉请求没有任何事实依据和法律依据，应当予以驳回，皖能公司不应承担任何逾期交房和办证的违约金。2根据合同的相对性，商品房买卖合同只能约定合同的相对方，皖能公司不是合同的签订主体，不应承担任何赔偿责任。3、皖能置业和君合置业是互相独立的，一审中皖能置业提供了相对的审计报告等，可以充分地证实双方财产的互相独立性。2011、12、13年的审计报告都是在诉讼前客观形成的，而且2017年的审计报告也对其财产独立性进行了专项的审计，审计报告是真实合法有效的，故皖能置业不应该承担任何补充连带责任。4、阜阳君和皇家花园的房屋销售宣传行为和股权转让行为均系合法有效，皖能置业不存在利益输送，也没有误导购房业主，并未损害业主的信赖意义，没有给业主造成任何损失，不存在过错，不应承担任何责任。5、商品房买卖合同不是格式合同，违约金的条款约定是合法有效的。对方主张的逾期办证的计算方式没有任何的事实依据和法律依据。
阜阳君和辩称：涉案房屋买卖合同是在双方平等自愿的情况下签订，合同中有关办证条款，不属于合同法规定的格式条款，交房及违约金等条款约定合法有效，应严格依照合同约定履行该合同，上诉人请求逾期办证损失，因未提供有效证据证明其损失，没有事实和法律依据。
芜湖君泰未提出答辩意见。
程磊向一审法院起诉请求：1、判令三被告因逾期办理房屋所有权转移登记手续向原告赔偿损失36371.05元（截止到2017年1月1日，之后的损失按照已付购房款总额及银行逾期贷款利率的标准计算至实际办理房屋所有权转移登记手续止）。2、判令三被告承担本案诉讼费。
一审法院查明：2010年11月18日，皖能公司与阜阳市国土资源局签订土地出让合同，约定土地出让价2.28亿元，皖能公司于2010年12月15日缴纳了土地出让金7258万元，2011年11月28日缴纳了土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和·皇家花园小区”项目，2011年3月14日皖能公司独资设立了阜阳君和公司，2011年3月28日阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，由皖能公司变更为阜阳君和公司，合同的其他事项不变，阜阳君和公司代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日阜阳君和公司缴纳了土地出让金10542万元。2013年12月24日皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将对阜阳君和公司100％股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和公司股东为芜湖君泰公司，出资比例100%。
涉案项目开盘时，皖能公司所印刷的宣传单称“君和·皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年4月27日原告与被告君和置业公司签订合同，购买被告所开发的位于颍州区颍西办事处南京路188号君和·皇家花园21#1307室，总房款414650元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第十五条的规定，被告应按照合同约定于商品房交付之日起90日内办讫房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意：1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或未及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。涉案楼房尚未办理不动产首次登记。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了付款义务。涉案楼房于2015年6月28日工程质量竣工验收合格，尚未办理不动产首次登记。
一审法院另查明，阜阳君和公司与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细，期间皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向皖能公司转款33笔，金额共276581544.43元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款25000000元和10000000元。皖能公司提交的安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2013）第3201号、（2017）第3026号审计报告和安徽华安会计事务所出具的皖华安会审字（2012）073号、（2013）058号审计报告，证明阜阳君和公司与皖能公司各自财产独立。
一审法院认为：原告与阜阳君和公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方在平等自愿的基础上签订的，内容不违反法律强制性规定，应为有效协议。双方在商品房买卖合同中的第十五条中对房屋登记事项中仅约定因买受人原因未办理房产证应支付合同款的5%作为违约赔偿，未约定阜阳君和公司在房屋交付之日起90日因其原因造成的逾期办证而产生的违约金。而涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款，因该条款免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了原告的主要权利，该条款部分无效。依据公平、对等原则，本院酌定应由阜阳君和公司按照原告支付的房屋价款414650元的5%向原告支付逾期办证违约金，即20733元。根据合同相对性原则，原告向合同相对方以外的主张权利，应提供证据证实合同相对方具有一定过错。皖能公司已于2013年12月将其享有的君和公司的100%股权转让给了君泰公司，皖能公司提供的审计报告等，具备了公司法规定的公司独立形式要件，而且购房户不能提供证据证明皖能公司在逾期办证方面存在过错，故原告要求皖能公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，未能举证证明阜阳君和公司财产独立，应对阜阳君和公司违约承担连带责任。芜湖君泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃答辩权和质证权。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告阜阳君和置业投资有限公司给付原告程磊逾期办证违约金20733元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任；三、驳回原告程磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元，减半收取354.50元，由被告阜阳君和置业投资有限公司负担。
二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。
综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：皖能公司应否对阜阳君和公司逾期办证违约行为承担责任，一审法院关于逾期办证违约金数额的认定是否正确。
本院认为：涉案房屋买卖合同的出卖人是阜阳君和公司，办理产权登记是阜阳君和公司的合同义务，皖能公司将全部股权转让后，就失去了对阜阳君和公司履行涉案合同的控制，且程磊没有证据证明皖能公司对阜阳君和公司逾期办证行为存在过错，皖能公司不应对阜阳君和公司的违约行为承担责任。本案中，房屋买卖双方仅对因买受人原因逾期办理房产证应按合同价款的5%向出卖人支付违约金进行了约定，而未对因出卖人的原因逾期办理房产证应向买受人支付违约金进行约定。根据公平和合同双方权利义务对等原则，出卖人逾期办理房产证违约事实成立，应按上述约定向买受人支付违约金。因此，一审法院判令阜阳君和公司按照买受人已付购房总价款的5%支付违约金并无不当，程磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费191元，由程磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨开多
审判员 马 林
审判员 刘 伟
二〇一八年六月八日
书记员 于飞虎
附：（2018）皖12民终1263号民事判决书适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。