江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏民申1101号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：江苏东海农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇海陵东路8号。法定代表人：张华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈洁，江苏和济律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：胡尊铃，女，1961年12月20日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈莉，江苏苍梧律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：张允存，男，1965年11月12日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。再审申请人江苏东海农村商业银行股份有限公司(以下简称东海农商行)因与被申请人胡尊铃、张允存房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2016）苏03民终3087号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。东海农商行申请再审称，1.二审法院超诉讼请求判决。一审中，胡尊铃、张允存的反诉请求为东海农商行给付租金112万元，支付违约金33.75万元及承担反诉诉讼费。一审判决驳回了胡尊铃、张允存的反诉请求，胡尊铃、张允存二审上诉请求为“撤销一审判决，东海农商行支付至判决给付之日的租金及违约金”，已经超过了其一审的反诉请求。二审法院应在胡尊铃、张允存一审反诉请求的范围内判决，不应超出其一审诉讼请求。二审判决东海农商行支付租金高达225万元，超出了胡尊铃、张允存的诉讼请求，违背了不告不理的原则。2.二审判决租金及利息的依据不当。双方在《房屋租赁合同》中约定，东海农商行在胡尊铃、张允存开具国家规定正式发票后一个月内付款。东海农商行支付租金的前提条件是胡尊铃、张允存提供发票，东海农商行在收到发票后一个月内才需付款。本案中，胡尊铃、张允存只提供了75万元的租金发票，二审判决东海农商行支付租金至2017年3月，胡尊铃、张允存并未按照约定开具发票，东海农商行支付租金的条件尚未成就，无须支付租金及利息。3.双方签订的合同约定，胡尊铃、张允存在2014年3月31日前交付房屋进行装修，并保证出租的房屋能够正常使用。事实上，双方在租赁房屋时特别约定了胡尊铃、张允存的保证义务，即必须保证出租的门面房无任何外来干扰，能够无障碍正常使用，胡尊铃、张允存对此认同。但是在东海农商行装修期间，发生了多次阻碍施工，经协商及报警无果，导致装修人员撤场，东海农商行要求解除合同，并归还了房屋钥匙。由于双方就赔偿损失产生争议，东海农商行即向人民法院提起了解除租赁合同之诉，东海农商行在一、二审期间均明确表示解除涉案租赁合同，该合同义务不可强制执行，二审判决涉案房屋租赁合同继续履行，不合法理。4.2014年5月，东海农商行明确表示解除租赁合同，退还房屋钥匙，随即提起了解除租赁合同之诉，后由于胡尊铃、张允存提出管辖权异议及一、二审审理，江苏省徐州市中级人民法院于2016年11月17日判决涉案租赁合同继续履行。东海农商行并无任何扩大损失的过失行为，房屋空置完全系胡尊铃、张允存故意为之，该损失应由胡尊铃、张允存自负。综上，请求撤销二审判决，依法再审本案，解除涉案房屋租赁合同，本案诉讼费用由胡尊铃、张允存承担。胡尊铃、张允存提交意见称，1.二审判决未超出诉讼请求。胡尊铃、张允存在一审期间提出的反诉请求为“自2014年4月1日计算至判决确定给付之日”期间的租金，并非仅112万元。东海农商行主张胡尊铃、张允存反诉请求为112万元不属实。2.二审判决东海农商行支付租金及利息正确。涉案房屋租赁合同约定，胡尊铃、张允存开具发票后，东海农商行一个月内付款。二审判决涉案房屋租赁合同继续履行，同时判决“胡尊铃、张允存应按照合同约定向东海农商行出具发票”，并无不当。东海农商行将执行款汇至法院，又以相同的事由主张胡尊铃、张允存侵权申请诉前保全。东海农商行一直以各种方式拒付、延付租金，违反了诚信原则。3.东海农商行要求解除涉案房屋租赁合同并无法定及约定事由，二审法院基于诚实守信原则不予解除涉案房屋租赁合同，公平公正，合理合法。4.涉案房屋钥匙仍在东海农商行的控制之下，涉案房屋一直被东海农商行控制、占有、使用并进行了装修，东海农商行系涉案房屋的合法占有与使用者，涉案房屋空置系东海农商行自身的原因所致。胡尊铃、张允存均是按照法律规定的程序依法行使管辖权异议等权利，与东海农商行空置房屋无关，东海农商行的陈述与事实不符。综上，东海农商行的再审申请缺乏事实与法律依据。二审判决适用法律正确，程序合法，请求驳回东海农商行的再审申请。本院经审查认为，1.关于二审判决是否超诉讼请求的问题。因胡尊铃、张允存一审中变更反诉请求，要求东海农商行给付房屋租金（从2014年4月1日起至判决确定的给付之日止，按每年75万元计算）并支付违约金。二审法院于2016年11月17日判决“东海农商行应于判决生效后十日内向胡尊铃、张允存支付2014年4月1日至2017年3月31日房屋租金225万元及利息（以75万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2014年7月1日起计算至实际履行之日止；以75万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日起计算至实际履行之日止；以75万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年7月1日起计算至实际履行之日止）”，符合双方关于付款期限的约定，东海农商行主张二审判决超出胡尊铃、张允存诉讼请求不能成立，本院不予采信。2.关于二审判决东海农商行支付租金及利息是否适当的问题。合同签订后，胡尊铃、张允存按照约定将房屋钥匙交付给东海农商行，东海农商行开始进行装修，胡尊铃、张允存开具了75万元的正式发票，但东海农商行以涉案房屋无法进行装修为由主张解除房屋租赁合同。二审法院在判决东海农商行继续履行合同，并支付房屋租金及利息的前提下，根据双方约定“东海农商行见到胡尊铃、张允存开具的正式发票后一个月内付款”，判决胡尊铃、张允存应按照合同约定向东海农商行出具税务发票，并无不当。3.关于东海农商行是否享有涉案房屋租赁合同解除权的问题。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自义务。合同签订后，胡尊铃、张允存按照约定将房屋交付给东海农商行，但东海农商行主张涉案房屋无法正常装修导致其无法利用涉案房屋进行办公，无法实现合同目的，涉案房屋不具备合同中约定的“能够正常使用”的条件，要求解除涉案房屋租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案《房屋租赁合同》约定，东海农商行租赁房屋作为办公用房使用，胡尊铃、张允存必须保证出租给东海农商行的门面能够正常使用，东海农商行在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据使用需要对上述房屋进行维修，胡尊铃、张允存不得干涉。东海农商行在涉案房屋装修过程中与相邻业主产生纠纷导致房屋装修无法正常进行，并非涉案房屋本身质量、使用功能存在问题，该事由并非解除涉案房屋租赁合同的法定或约定的事由，东海农商行据此要求解除涉案房屋租赁合同的理由不能成立。同时，东海农商行于2014年5月9日以“房屋下水道无法处理、门前停车位不便于停车、空调外机无处安装”等问题为由向胡尊铃、张允存发出书面通知，要求解除房屋租赁合同。以上问题，东海农商行应在实际履行过程中与出租人及相邻各方协商解决，并非涉案房屋租赁合同无法履行的理由，也不构成合同目的无法实现必须通过解除合同的方式解决的问题。尽管涉案房屋租赁合同对这些具体事项并未作出明确约定，但在实际履行中产生的纠纷，租赁双方应本着解决争议的原则协商解决，作为出租方也有义务对所涉纠纷进行协调，以满足承租方对房屋的正常合理使用。综上，东海农商行以涉案房屋未能正常装修为由主张解除涉案租赁合同的理由不能成立，二审法院据此于2016年11月17日判决东海农商行支付2014年4月1日至2017年3月31日房屋租金及利息并无不当。综上，东海农商行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江苏东海农村商业银行股份有限公司的再审申请。审 判 长  俞灌南代理审判员  周亚冠代理审判员  周 艳二〇一八年二月八日书 记 员  戚亦萍