江西省上饶市信州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣1102民初1817号
原告林少青。
委托代理人邱鹣、何强，江西壹点律师事务所律师，特别授权。
被告王斌。
委托代理人周挺，江西尚饶律师事务所律师，一般代理。
被告徐乃员。
原告林少青诉被告王斌、徐乃员房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原被告及各自委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林少青诉称，2014年9月21日，被告王斌、徐乃贞共同与原告林少青签订《江南商贸城商铺及住宅租赁合同》，约定被告租赁原告位于上饶市××号××商贸城××商铺及331的住宅，租赁期限自2014年12月31日起至2019年12月31日，合同约定第一年租金为13万元，从第二年开始每年的租金比上年度增加6%，即2016年的租金为137800元，2017年的租金为146068元，2018年的租金为157755元，2019年的租金为170375元。租金每季度交付一次，在当季第一个月的八号前交付，逾期每日须按当季租金的1%向原告支付滞纳金。合同履行过程中，被告按约支付了2015年全年13万元租金，2016年第一季度仅支付3万元租金，第二季度租金未交，截止原告起诉之日，被告已拖欠原告租金38900元。此外，被告自2015年1月起一直未按租赁合同约定支付物业管理费，致使原告为其垫付了2015年1月至2016年7月的物业管理费共计人民币8234元，原告有权依据《中华人民共和国合同法》的相关规定要求被告返还上述垫付款，为维护原告合法权益，故诉至法院请求：1、请求判令解除租赁合同；2、请求两被告共同支付拖欠原告的租金人民币73,355元（按三个季度的租金减去三万元）；3、上述欠付租金从应当交付之日起按月利率2%向原告计付违约金；4、两被告共同支付原告垫付的物业费人民币8,234元；5、两被告共同承担解除合同违约金人民币100,000元。
被告王斌辩称，1、他不是适格被告，因为他并非承租人，本案与他无关；2、由于被告徐乃员经营失败，其早已搬离该店面，合同无法继续履行；3、保证金人民币20,000元应予以抵扣、返还；4、原告违约金计算错误，且违约金过高。
被告徐乃员辩称，是他向原告租房的，第一个季度的租金交了，租金交到了2016年3月底，第一个季度只交了人民币30,000元租金的原因是原告曾答应过租金为人民币30,000一个季度。他只欠了原告两个月的租金，因为在2016年5月份他便由于经营不善搬出来了。早在2016年3月份，他就和原告打过招呼说他可能交不起房租了，但是他交了人民币20,000元的保证金，他就是在2015年开始到搬出来时物业费没有交，但是水电费都是交了的，2015年前是被告王斌向原告林少青租房，2015年后是他向原告租房，被告王斌是作为中间人。
经审理查明，2014年9月21日，原告林少青与被告王斌、被告徐乃员签订了《江南商贸城商铺及住宅租赁合同》一份，合同载明：“出租方：林少青，以下简称甲方，承租方：王斌、徐乃员，以下简称乙方，甲方同意将位于三清路F2号江南商贸城131-231二层商铺及331住宅租赁给乙方使用，商铺建筑面积为374.84平方米，住宅建筑面积为114.16平方米，租赁期间共五年，自2014年12月31日起至2019年12月31日止，第一年租金为人民币壹拾叁万元整（13万元），从第二年起，租金每年比上年度增加6%（即第二年租金为壹拾叁万柒仟捌佰元整（137800元），在租赁期限内，乙方擅自解除本合同提前退租的，乙方应向甲方支付租赁期内所剩月份的租金总额的100%作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，并没收全部保证金，任何一方提前终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。落款，甲方：林少青，乙方：王斌、徐乃员”。2016年第一季度，被告徐乃员向原告林少青交付了人民币30,000元租金，2016年5月31日，被告徐乃员与原告林少青通话，告知原告林少青其因经营不善，无法继续履行合同义务。
原告林少青就其主张向本院提交如下证据：
1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；
2、两被告签订的租赁合同一份，证明原被告的租赁关系；
3、物业费的计算清单和垫付物业的收据，证明原告为被告垫付物业费的事实。
被告王斌就其主张向本院提交如下证据：
1、提供2009年10月20日由陈小龙、王斌与原告林少青签订的租赁合同一份，证明该份租赁合同与本案中所述的店面租赁面积都是一样的，证明被告王斌在2009年10月20日-2014年12月31日期间是承租本案中的租赁物，被告王斌在被告徐乃员经营的项目中没有股份，也没有合伙，纯属是因为被告王斌与原告林少青长期租赁关系，双方比较熟悉，才担任了本案中合同中间人的角色；
2、2016年5月31日被告徐乃员与原告林少青的电话录音一份，证明被告徐乃员早在2016年5月31日告知了原告无法承租经营的事实，原告林少青说了被告徐乃员以后无法交租金的话，原告林少青可以将店面租给别人，只要被告徐乃员将欠了的租金先交了就可以。
被告徐乃员未向本院提交证据。
经庭审质证，本院对原、被告提交的上述证据认证如下：
1、本院对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性均予以采信；
2、被告王斌对原告提交的证据2的真实性无异议，对关联性有异议，名字虽是被告王斌所签，但其并非合同中的承租人，该份合同与其无关，被告徐乃员对该组证据的真实性无异议，本院认为，两被告都是完全民事行为能力人，有健全的认知能力，该份合同是两被告真实的意思表示，故对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以采信；
3、被告王斌对原告提交的证据3有异议，因未能提供其他证据予以证明，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予以采信；
4、原告对被告王斌提交的证据1拒绝质证，认为该组证据与本案无关，被告徐乃员对该组证据无异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信；
5、原告对被告王斌提交的证据2的真实性有异议，即便是真实的，电话内容也是原告要求被告徐乃员将第二季度的租金交掉再说，并没有说让被告徐乃员交掉这份租金就行了，双方没有就合同是否解除达成协议，这份证据证明不了被告所主张的原告同意解除合同内容，被告徐乃员对该组证据无异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性不予采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，被告徐乃员因经营不善无力继续履行合同义务而提前终止合同的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，故对于原告请求判令解除租赁合同的诉请本院予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由于被告徐乃员未按照所签订的合同中约定：“任何一方提前终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书”，擅自终止履行合同义务，造成了原告的经济损失，因此被告徐乃员应当赔偿原告2016年4月至2016年9月这六个月的店面租金损失，故对原告提出的判令两被告共同支付拖欠原告的租金人民币73,355元（137,800÷12×9－30,000）的诉请本院予以支持，被告徐乃员称原告同意第一季度的租金为人民币30,000元，由于没有证据予以证明，故本院依照合同约定的租金金额计算，原被告双方签订的《江南商贸城商铺及住宅租赁合同》中关于违约金与保证金的约定是：“若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，并没收全部保证金”，表明违约金与保证金的约定主要是为了弥补原告的损失，补偿性多于惩罚性，并且根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，本院认为原告提出的违约金过高，考虑到被告如今的财务状况和履行能力，兼顾双方利益，本院酌定判令两被告负担由于被告违约具有惩罚性质的违约金人民币5,000元，保证金人民币20,000元予以退还。被告王斌作为完全民事行为能力人，具有健全的认知能力，合同中的签名亦是其真实意思表示，故其应当了解在合同中乙方及落款处签名所具有的真实含义，故本院视其为共同承租人，承担与被告徐乃员相同的民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定、《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告林少青与被告王斌、徐乃员所签订的《江南商贸城商铺及住宅租赁合同》；
二、被告王斌、徐乃员在本判决生效后十日内共同支付拖欠原告林少青的租金人民币73,355元、原告林少青为其垫付的物业费人民币8,234元及由于其违约行为所产生的违约金人民币5,000元,合计人民币86,589元；
三、原告林少青将保证金人民币20,000元退还被告王斌、徐乃员。
案件受理费772元，由被告王斌、徐乃员负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。
审判长 徐小飞
审判员 郑 剑
审判员 章 凯
二〇一六年九月十四日
书记员 何 恬