湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终628号上诉人（原审被告）：张孟彪，男，1957年11月6日出生，汉族，居民，住娄底市娄星区。被上诉人（原审原告)：谭金东，男，1972年10月5日出生，汉族，居民，住新化县。委托诉讼代理人：陈莉，湖南金州律师事务所律师。上诉人张孟彪因与被上诉人谭金东租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张孟彪的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判张孟彪不向谭金东返还保证金28万元及支付利息5万元，判决谭金东支付张孟彪租赁费及赔偿费13万多元、5年租金损失1000多万元、违约金100万元。事实和理由：1.本案合同属于预定租赁合同，谭金东已支付定金28万元，合同合法有效；2.如果合同无效，谭金东在合同签订前，未核实房屋是否经消防验收合格，也未在签订合同后催促张孟彪办理消防验收手续，或者要求张孟彪及时返还保证金，其对合同无效及损失产生存在过错；3.合同签订当日，张孟彪、谭金东、施工单位约定由谭金东租赁施工单位的塔吊和施工电梯用于装修，期限为1年，月租金1万元，但谭金东没有进场施工，也没有支付租金，2012年3月26日张孟彪与施工单位达成协议，补偿施工单位电梯租金损失9万元，且因施工电梯影响20层业主使用，张孟彪赔偿其损失近4万元，上述费用均应由谭金东承担；4.谭金东在开庭前没有组织相关人员到租赁场地参与功能定位等装修事宜，导致涉案的场地现在没有出租，按年租金213.8万元计算，5年的租金损失超过1000万元，一审法院没有认定张孟彪的损失错误；5.根据合同第二条第三点约定，谭金东没有向张孟彪支付2011年11月12日至2013年1月1日的租金，构成严重违约，应该赔偿违约金100万元；6.根据租赁合同的约定，张孟彪将涉案房屋进行出售，在资金紧张的情况下，依靠5分的月息融资，张孟彪曾多次要求谭金东支付租金或者前来协商，但谭金东没有及时进行回应，张孟彪不存在不交付租赁物的情形。被上诉人谭金东辩称：1.消防验收合格系房屋投入使用的前提，但并非合同无效的理由，《中华人民共和国消防法》第十三条系管理性规定，并非效力性规定，一审法院以涉案房屋消防验收不合格认定合同无效错误；2.交付消防验收合格的房屋是张孟彪的义务，因为消防验收不合格导致房屋无法交付，张孟彪严重违反合同义务；3.合同签订后，谭金东向张孟彪支付了保证金，但房屋竣工后，张孟彪拒不交付房屋，甚至将房屋另行出售，且因为消防验收不合格，房屋也无法交付，谭金东不存在故意不进场装修的事实；4.张孟彪主张的塔吊、施工电梯租金损失与谭金东无关，亦系其在二审中新增诉讼请求，不属于二审审理范围，且没有事实和法律依据；5.本案系张孟彪根本违约，根据合同约定，除返还保证金及资金占用期间利息外，张孟彪还应支付100万元违约金，谭金东为早日息诉才没有上诉。综上，请求二审法院驳回张孟彪的上诉。谭金东向一审法院起诉请求:1.判令解除原、被告签订的《泓泽星城租赁合同》；2.判令被告向原告返还保证金280000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息（计息期限自2011年11月12日起至实际返还之日止，计算至2016年5月26日为78416.72元）；3.判令被告向原告支付违约金1000000元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告谭金东从事酒店经营行业。被告张孟彪系娄底市湘泽房地产开发有限公司的股东和法定代表人，位于娄底市娄星区的泓泽星城房地产项目系该公司开发建设。2011年11月12日，原、被告订立《泓泽星城租赁合同》，合同约定：被告将位于娄底市娄星南路、吉星路、湘中大道交汇处建筑面积为12286.21平方米的房屋出租给原告用于经营酒店等使用，租赁期限为12年，自2013年1月1日至2024年12月31日止，被告应当于2012年3月1日起将租赁物交付至原告进行室内装修，并给予原告装修预备期9个月（该期限内租金全免），合同签订生效后，如一方违约导致合同不能履行的，违约方须向对方支付违约金一百万元，并承担相应损失等内容。合同签订当日，被告即向原告转账支付保证金280000元。2012年6月29日，租赁房屋所在的泓泽星城项目经勘查、设计、施工、监理、建设等单位联合竣工验收后由娄底市城建档案馆备案。2015年12月2日，娄底市公安消防支队对娄底市湘泽房地产开发有限公司开发建设的泓泽星城项目出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收不合格。此外，原、被告至今未办理租赁房屋的交付手续。2016年5月26日，原告谭金东向本院提起诉讼。一审法院认为,《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”即大型的人员密集场所和其他特殊建设工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案中，原告租赁被告万余平方米的房屋用于经营酒店，应当属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的国务院公安部门规定的大型的人员密集场所，而该工程经消防部门验收为不合格，所以原、被告订立的《泓泽星城租赁合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同。对被告方主张《泓泽星城租赁合同》系无效合同的意见，本院予以采纳。无效的合同自始没有约束力，但因无效合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告返还保证金280000元的主张，予以支持，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告房产经消防验收评定为不合格后，应当及时告知原告，但其未告知，存在一定过错，故应适当支付占用原告资金期间的利息损失，对原告要求被告支付资金占用期间利息的主张，部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告谭金东与被告张孟彪于2011年11月12日订立的《泓泽星城租赁合同》无效；二、由被告张孟彪于判决生效后十日内向原告谭金东返还保证金280000元，支付资金占用期间的利息50000元，共计330000元；三、驳回原告谭金东的其余诉讼请求。如果未按判决书规定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，保全费2020元，合计18970元由原告谭金东负担6970元，由被告张孟彪负担12000元。二审期间，上诉人张孟彪向本院提交了以下证据：1.通知1份，拟证明张孟彪曾要求谭金东的姨父戴旭辉转告谭金东办理交接手续；2.短信1份，拟证明张孟彪曾与谭金东进行过联系；3.证明1份，拟证明谭金东在2011年租赁了施工电梯；4.签证单1份，拟证明张孟彪为谭金东垫付施工电梯租赁费9万元；5.身份证明4份，拟证明证明人的身份。被上诉人谭金东经质证后认为：1.对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据不属于二审程序中的新证据，且谭金东没有收到证据1的通知，证据2与本案没有关联性。经审查，上述证据均不能单独达到其证明目的，本院将结合一审相关证据进行综合认定。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院认为，张孟彪与谭金东订立《泓泽星城租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。虽涉案房屋未通过消防验收，并不影响该租赁合同的效力，应当认定该租赁合同合法有效。本案涉案房屋属于应当进行消防验收的建设工程，但至今未通过消防验收，违反了《中华人民共和国消防法》有关建设工程消防验收的强制性规定，该房屋尚不具备使用条件。因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，根据《最高人民法院》第八条的规定，谭金东有权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，合同解除后，张孟彪应当返还其收取谭金东的保证金280000元。对谭金东要求张孟彪支付资金占用期间的利息的主张，本院予以支持，并酌情确定为50000元。张孟彪在二审中提出要求谭金东赔偿损失的诉讼请求，不属于本案二审审理范围，宜由其另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院应予适当改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十二条、第十三条，《最高人民法院》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初1767号民事判决；二、解除上诉人张孟彪与被上诉人谭金东签订的《泓泽星城租赁合同》；三、由上诉人张孟彪在本判决生效后十日内向被上诉人谭金东返还保证金280000元，并支付利息50000元；四、驳回被上诉人谭金东的其他诉讼请求。如果未按判决书规定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16950元，保全费2020元，二审案件受理费1050元，由上诉人张孟彪负担13050元，由被上诉人谭金东负担6970元。本判决为终审判决。审 判 长  曾爱东代理审判员  刘 琦代理审判员  彭祁琏二〇一七年七月十三日书 记 员  王思鹏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十二条依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。