新疆维吾尔自治区石河子市人民法院
民事判决书
（2016）兵9001民初372号
原告石河子天露节水设备有限责任公司，住所地：石河子市5小区乌伊公路210号。
法定代表人蓝军，董事长。
委托代理人魏斌。
委托代理人单树星，新疆七合律师事务所律师。
被告石河子市森力新材料科技有限公司，住所地：石河子市乌伊公路5小区210-1号。
法定代表人成玉彪，董事长。
委托代理人郑纲，新疆双信律师事务所律师。
原告石河子天露节水设备有限责任公司（以下简称天露公司）与被告石河子市森力新材料科技有限公司（以下简称森力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员严军担任审判长,与人民陪审员ＸＸ川、田玉兰组成合议庭，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告天露公司的委托代理人魏斌、单树星与被告森力公司的委托代理人郑纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天露公司诉称：2013年1月14日，原、被告双方签订一份资产买卖合同，其中第九条约定，被告租赁原告厂房、场地，租金自新公司成立之日起第一年免费，以后每年租金为20万元，先付后用；第二年，被告需承担相应面积的土地税。合同签订后，原告按约履行，但被告拒不支付房租、土地税。多次索要无果，原告2015年1月提起诉讼要求被告支付2014年至2015年度租金和土地使用税、依法解除原被告房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地。经法院判决生效后，被告仍拒不履行给付义务，案件已进入执行程序。被告的行为完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同情形。现原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2015年1月17日至2016年1月16日的房租165947.28元及2015年1月17日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6%计算）；2、被告给付原告2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税35321.61元及本案起诉之日起至判决生效期间的利息损失（按年利率5.6%计算）；3、被告给付原告2015年1月17日至2015年11月20日房租的利息损失8066.39元[（172851.12元×5.6%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）]；4、被告给付原告2014年1月17日至2015年1月16日土地使用税的利息损失1646.69元[35286.30元×5.60%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）]；5、解除原、被告的房屋、场地租赁协议，退还房屋、场地，并判令被告支付退还房屋、场地期间的租金及利息损失；6、由被告承担案件受理费及送达费。
被告森力公司辩称：1、双方之间存在租赁合同关系属实，但对原告所主张的租金计算方式及数额被告均不认可，原告在租赁期间没有尽到应尽的维修义务，且原告出租的房屋存在漏雨等瑕疵问题，故原告所诉租金过高，请求法院酌减。2014年至2015年租金被告确实都还没有支付，被告愿意在法庭查明事实的情况下支付租金。2、对原告主张的利息及土地使用税的计算被告均不认可，被告租赁使用房屋的面积没有占到整个土地面积的三分之一。被告认为，被告确实应该承担土地使用税，但不应当承担这么多，被告租赁房屋占了多少面积，被告就承担多少，被告愿意按照所承租面积，以每平方米3元的标准计算并承担；至于土地使用税的利息，被告认为不应当承担。3、原告提出的第五项诉讼请求中要求解除与被告的房屋、场地租赁协议以及退还房屋场地等的诉讼请求，此前已经过法院处理，再次提出是重复诉讼，对该请求被告不同意。
经审理查明：20l3年1月14日，原告天露公司（称甲方）与成玉彪（称乙方）签订资产买卖合同一份，该合同约定，甲方建材项目及操作员工由乙方实际经营管理，2012年亏损400万元，连续亏损达900万元，为了彻底扭转甲方的亏损局面，甲方将建材项目木塑设施设备整体出售给乙方，售价为10000元人民币，木塑设施设备整体出售包括木塑生产经营的管理人员及实际操作员工；甲方出售给乙方的木塑设施设备由乙方另行注册新公司，由新公司独立生产经营，自负盈亏，独立承担一切责任，乙方应在2013年1月18日前成立新的企业，若乙方未能成立新企业，产生后果由乙方承担；甲方出售给乙方的木塑设施设备主要包括如下资产：1、所有建材现使用的机器设备（除正在打官司的自动喷漆线和双方共同使用的设备）；2、所有建材现使用的模具和设备配套的配电箱，配电箱如果乙方不从事木塑产业而转卖设备时，应完全归还甲方，相反，则归乙方；3、现库存所有建材使用的原料；4、所有建材产成品及半成品，以新公司成立为界限，之前甲方签订的供货合同，未履行部分由新公司继续履行，甲方收取的预付款不再支付给乙方及新公司，但后续货款由新公司收取；5、宝马车一辆；6、建材车间现使用的电脑；7、建材车间现使用的办公桌椅；8、建材车间现使用的配电系统（挤出车间东南角整体），新公司拥有使用权，产权归甲方；9、所有建材方面的知识产权应无偿转让给新公司；甲方出售给乙方的木塑设施设备与前述资产范围不一致的，以实际出售的资产清单为准；甲方建材木塑业务的员工（以员工名册为准，共39人），由乙方全部接收，由乙方成立的新公司另行与员工签订劳动合同，如出现任何经济、劳动纠纷及所有费用，由乙方及新公司承担责任；乙方的新公司成立之前，甲方公司项目资金归甲方所有，在新公司成立前甲方公司的任何债权债务由甲方享有和承担，其中，代理商铺货转让给乙方，乙方向甲方支付此费用，自新公司成立之日起，建材未挂账部分欠款由乙方承担；2013年1月14日之前的所有费用及人工工资均由甲方支付；2013年1月至4月的冬季取暖费用由甲方公司承担，此后的暖气费等一切费用由新公司负担；乙方新公司租用甲方现建材使用挤出车间、成品车间、展厅(一楼西)、粉碎场地，至丽润公司开发此土地为止，但乙方及新公司不得转租他人。待丽润公司进行开发前半年，乙方无条件搬出，甲方不承担任何费用；乙方新公司租赁甲方前款厂房、场地的租金，自新公司成立之日起，第一年免费，以后每年租金为人民币200000元，先付后用；甲方收取乙方租金，不开具发票，若需开具发票，税金由乙方承担；第二年乙方需承担相应面积的土地税；若乙方不从事木塑行业生产经营的，乙方应将上述厂房及场地依原样交给甲方，未经甲方书面同意，不得拆、建；乙方不得转租、转卖或与他人合伙在此经营生产。乙方的新公司成立之后，若有关税务部门追溯当时建材的税收，应由甲方公司承担，水电费用以新公司成立之日为界各自承担；乙方新公司人员（含乙方接受甲方的原员工）的就餐方式，仍沿用甲方公司的方法，费用由乙方新公司承担；乙方所接受甲方的资产等所有财务，甲方不提供发票；本合同所述乙方及新公司的义务承担出现不能时，由乙方承担，乙方对新公司应承担的义务及责任向甲方承担无限连带责任；甲方若代售新公司产品，执行最优惠代理商价格。
资产买卖合同签订后，原告天露公司按照合同约定将建材设备设施、原材料等移交被告森力公司，被告森力公司也按合同约定接收并安置了原告天露公司的原员工。被告森力公司于2013年1月17日成立，该公司类型为有限责任公司，股东为成玉彪、成壵、戚安利，法定代表人为成玉彪。2013年1月17日至2014年3月31日被告森力公司实际租赁原告天露公司的房屋面积为5405.50平方米。2014年4月1日，被告退还原告塑料承建工房905.36平方米和女工更衣室15平方米。被告自2014年4月1日至2016年1月16日实际租赁原告房屋面积为4485.14平方米（5405.5平方米-920.36平方米）。2015年1月1日至2015年12月31日，原告天露公司全年向石河子市地方税务征收管理局交纳城镇土地使用税105964.84元。诉讼中，原告主张按被告森力公司租赁房屋2014年1月17日至2015年1月16日的土地使用税按原告天露公司全年已交土地使用税105964.84元的三分之一计算，被告不认可，认为应根据其实际承租面积按土地使用税征收3元/平方米的标准计算。
另查，1、被告欠付原告2014年1月17日至2015年1月16日的房屋租金为172851.12元，该租金被告至今尚未支付给原告；2、2015年1月，中国人民银行规定一年期流动资金贷款基准利率为5.60%。
诉讼中，被告明确表示同意给付原告租金，并认为原告租金计算有误，实际租赁房屋面积应为4470.14平方米，但未能就此提供充分有效证据证明。另外，被告提供租赁房屋存在漏水、暖气管爆裂的相片若干张、房屋屋面维修协议1份及修理费发票1张，欲用以证实提供的租赁房屋存在漏水等瑕疵，给其造成了损失，要求法院酌减租金，但表示在本案中不提出反诉请求。
上述事实，有原、被告的陈述、资产买卖合同、（2015）兵八民二终字第315号民事判决书、税务所调整税额标准通知、土地使用税计算表、客户收付款入账通知、客户收付款入账回单等证据在案佐证，予以认定。
本院认为：本案当事人争议的焦点为：一、原告天露公司与成玉彪2013年1月14日签订的资产买卖合同中的房屋租赁关系是否应当解除以及被告是否应返还原告租赁房屋等；二、被告是否应给付原告2015年1月17日至2016年1月16日的房屋租金165947.28元、土地使用税35321.61元以及2015年1月17日至2015年11月20日房租和土地使用税的利息损失。
关于焦点一。原告天露公司与成玉彪2013年1月14日签订的资产买卖合同中包含资产转让、人员安置、知识产权转让、房屋租赁等多重法律关系，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。资产买卖合同约定成玉彪须在2013年1月18日之前成立新公司，成玉彪、成壵、戚安利于2013年1月17日成立被告森力公司，成玉彪系被告森力公司的法定代表人。资产买卖合同的约定履行主体及实际履行主体均系原告天露公司与被告森力公司，森力公司作为本案被告适格。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”资产买卖合同中包含的多重法律关系形成一个整体，应综合考虑签订该合同的目的及合同的整体履行情况，原告在建材项目连年亏损的情况下，为扭转亏损局面与成玉彪签订资产买卖合同，而被告签订该合同的目的是为了利用租赁房屋经营建材项目，实现盈利，同时需保障被安置员工的工资发放及福利待遇。签订资产买卖合同后，双方已按合同约定履行了资产移交、安置原有员工、租赁房屋交付等合同义务，被告未按合同约定给付租金构成违约，但并不导致资产买卖合同的整体合同目的不能实现，被告已按资产买卖合同约定履行了大部分合同义务，被告明确表示愿意给付租金，且资产买卖合同包含的多重法律关系密切相关，单纯解除其中的某一个法律关系会导致合同整体利益失衡，故原告要求解除资产买卖合同中的房屋租赁关系并返还租赁房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告以被告未向其支付2015年1月17日至2016年1月16日期间的房屋租金为由要求解除租赁合同关系，并不存在重复诉讼的问题。被告以此提出的相关抗辩意见，本院不予采纳。
关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告与成玉彪签订的资产买卖合同约定，自新公司成立之日（被告成立于2013年1月17日）起，第一年免费，以后每年向原告给付租金200000元，先付后用，还需承担相应面积的土地使用税，被告应按资产买卖合同约定给付原告2015年1月17日至2016年1月16日的租金及土地使用税。关于租金，被告自2013年1月17日至2014年3月31日实际租赁原告房屋面积为5405.5平方米、被告自2015年1月17日至2016年1月16日实际承租原告房屋的面积为4485.14平方米，结合资产买卖合同约定的房屋租金，被告应向原告给付2015年1月17日至2016年1月16日期间的房屋租金为165947.28元（200000元÷5405.50平方米×4485.14平方米）。被告认为原告提供的房屋漏水给其造成损失，要求减少租金，其明确表示不提出反诉，本院在本案中不宜一并处理，其可另行主张权利。关于土地使用税，根据前述案涉合同约定，被告仅仅”需承担相应面积的土地使用税”，现被告在2015年1月17日至2016年1月16日期间实际承租原告房屋的相应面积为4485.14平方米，按照双方均认可的土地使用税3元/平方米的征收标准予以计算，故被告应给付原告土地使用税13455.42元（4485.14平方米×3元/平方米）。虽然在原、被告双方曾对2014年1月17日至2015年1月16日的土地使用税一致同意按原告全年已交土地使用税105964.84元的三分之一计算，但并未约定此后租赁期内也按此方式计算，因此原告主张2015年1月17日至2016年1月16日的土地使用税仍应按原告全年已交土地使用税的三分之一计算，没有事实依据，也不符合案涉合同的约定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按资产买卖合同约定的时间向原告交纳房屋租金构成违约，给原告造成一定经济损失，其应按中国人民银行同期贷款基准利率5.60%赔偿原告自2015年1月17日起至2015年11月20日期间因迟延交付2014年至2015年度租金的利息损失8066.39元[172851.12元×5.60%÷12个月×10个月（2015年1月17日至2015年11月20日）]。同理，对于被告欠付原告2015年1月17日至2016年1月16日房屋租金165947.28元所造成的利息损失，其具体数额仍应按中国人民银行同期贷款基准利率5.60%的标准予以计算确定，被告也应赔偿给原告。因资产买卖合同中未约定土地使用税的给付期限，故原告要求被告赔偿土地使用税的利息损失的请求无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、被告石河子市森力新材料科技有限公司给付原告石河子天露节水设备有限责任公司2015年1月17日至2016年1月16日房屋租金165947.28元及利息损失（自2015年1月17日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率5.60%计算）；
二、被告石河子市森力新材料科技有限公司给付原告石河子天露节水设备有限责任公司2015年1月17日至2016年1月16日土地使用税13455.42元；
三、被告石河子市森力新材料科技有限公司赔偿原告石河子天露节水设备有限责任公司2014年至2015年度房屋租金的利息损失8066.39元；
以上应付款项，被告石河子市森力新材料科技有限公司于本判决生效后十五日内给付原告石河子天露节水设备有限责任公司；
四、驳回原告石河子天露节水设备有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费4465元，送达费90元，合计4555元（原告已预交），由原告石河子天露节水设备有限责任公司负担416元，被告石河子市森力新材料科技有限公司负担4139元，被告石河子市森力新材料科技有限公司负担部分与前款同期一并给付原告石河子天露节水设备有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。
审判长严军
人民陪审员ＸＸ川
人民陪审员田玉兰
二〇一六年三月十四日
书记员田丽丽