浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终3070号上诉人（原审被告）：宁波锦冠房地产开发有限公司。住所地：宁波市江北区宁慈公路庄桥四路车站旁。法定代表人：朱建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：范军武，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：严君，浙江和义观达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戚忠刚，男，1969年9月27日出生，汉族，住宁波市海曙区。被上诉人（原审原告）：宁平，男，1970年4月12日出生，汉族，住宁波市鄞州区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：亢俊云，浙江民理律师事务所律师。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：任筱雯，浙江民理律师事务所律师。上诉人宁波锦冠房地产开发有限公司（以下简称锦冠公司）因与被上诉人戚忠刚、宁平房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2017年8月3日作出的（2017）浙0205民初1595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人锦冠公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人在本案原审对上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1.关于“涉案房屋多次漏水”的认定，缺乏证据证明，且并非是双方无争议的事实。2.被上诉人因案外人张兵提前解除合同的租金损失，与涉案房屋是否发生漏水不存在因果关系。二、原审判决适用法律不当。1.将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，系属法律关系认定错误。2.原审判决没有依法追加涉案房屋的事实上的出卖人宁波建工股份有限公司（以下简称建工公司）为本案被告，有悖事实和法律规定。3.一审判决上诉人赔偿被上诉人租金损失7万元，没有具体、合法的事实依据。被上诉人戚忠刚、宁平在二审中答辩称：一、关于房屋多次漏水并且直接导致租赁合同解除的事实，一审法院结合书证、证人证言以及双方庭审陈述，认定事实清楚，证据确实充分，无可争议。二、原审适用法律正确得当。关于本案案由及诉讼主体的问题，一审认定准确。关于租金损失问题，被上诉人的损失远大于此，一审法院根据被上诉人的损失情况适当支持，被上诉人表示愿意接受。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告戚忠刚、宁平向一审法院起诉请求：1.判令被告限期维修涉案房屋，彻底解决涉案房屋的漏水问题；2.判令被告赔偿原告因涉案房屋漏水造成的租金损失（按每年21万元的标准从2016年9月30日计算至本判决生效之日，暂算至2017年6月15日为148437元）。一审法院认定事实：2013年5月30日，原告与宁波天水置业投资有限公司（以下简称天水公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定天水公司将康庄南路90号、天合财汇中心95号〈4-6〉，建筑面积607.6平方米的商业用房以4860800元的价格出卖给两原告，房款于当日全款付清。同日，两原告向天水公司交付了房款，天水公司于次日向两原告开具了销售不动产统一发票。此后，原告办理了涉案房屋的权属证书。因涉案房屋漏水，2016年10月13日，天水公司和涉案房屋的物业管理公司宁波市江北天水广场物业服务有限公司（以下简称天水物业公司）曾联合向建工公司发函，要求对涉案房屋进行维修。2016年11月左右，涉案房屋进行过一次维修。2016年12月26日，原告向天水物业公司报修涉案房屋“伸缩缝漏水”，该公司联系建工公司，于2016年12月31日对房屋开始维修，至2017年1月4日维修完工，涉案房屋至今未出现漏水情况。涉案房屋的建设单位系天水公司，施工单位系建工公司。涉案房屋于2010年9月16日竣工验收合格。2012年11月30日，天水公司和建工公司签订《工程结算协议书》一份，约定天水公司同意以其所有的位于宁波市康庄南路90号天合财汇中心95号4-3、4-6、4-7的建筑面积为1323.04平方米的房产折价抵付部分工程余款，双方确认前述房产按照每平方米8000元进行计价，共折合10584320元。双方同意在本协议签订后即应就前述房产另行签订商品房买卖合同，同时天水公司承诺今后建工公司有将该房产转让给第三方的意愿，有关办理过程中涉及到的一应手续，天水公司均应无条件予以配合。2013年6月3日，天水公司将从原告处收取的房款以“工程款”的名义支付给了建工公司。一审另查明，2016年11月25日，天水公司注销。天水公司系被告投资设立，该公司清算后剩余财产37475146.5元分配给被告。一审又查明，2014年9月13日，原告宁平与案外人张兵签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将康庄南路90号天合财汇中心95号A-4-6、A-4-7建筑面积共715.15平方米（包括涉案漏水的房屋607.6平方米和另外一套不漏水的房屋107.55平方米）的房屋出租给张兵，租期从2014年11月28日起至2019年11月27日止，前两年租金每年21万元，第三年起按上一年标准递增15%，直至租期截止。2016年9月底，因涉案房屋多次漏水，原告与张兵提前解除租赁合同。2016年11月8日，原告宁平与案外人蔡连福签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将天水广场四楼A座4-6南小间187平方米（原告将漏水的607.6平方米隔出一部分与原不漏水的107.55平方米一起，合计187平方米）出租给蔡连福，租金第一年58000元，第二年、第三年60000元，第四年、第五年63000元。后原告与蔡连福解除了上述租赁合同，并于2017年5月8日与杨攀签订《房屋租赁合同》一份，约定将前述187平方米房屋出租给杨攀，租期自2017年5月8日至2022年5月7日，租金标准与前述合同相同。一审法院经审理认为：对于本案案由问题，原告基于其与天水公司之间的《商品房买卖合同》以及天水公司作为涉案房屋开发商的身份，要求被告承担因房屋漏水造成的损失，本案案由确定为房屋买卖合同并无不妥。对于被告提出的主体问题，该院认为虽然天水公司与建工公司之间存在以涉案房屋折抵工程款的协议，但本案中被告并未能向该院提供证据证明原告知晓该协议，且原告确系向建工公司购买涉案房屋，并且被告将原告支付的房款转给建工公司时也是以“工程款”的名义而非“代收房款”，故仅凭天水公司与建工公司之间的内部协议和天水公司向建工公司支付款项的情况尚不足以证明原告是向建工公司购买的涉案房屋；退一步讲，即便如被告所称，涉案房屋是天水公司折抵给建工公司后出让给原告，天水公司作为涉案房屋的开发建设单位负有保证开发建设的房屋质量符合设计文件要求、法律法规规定以及对房屋质量进行保修的法定义务，该义务不因购房者系从他人处购买房屋而免除；至于被告提出的涉案房屋实际由建工公司施工，房屋质量存在问题的最终责任方应为建工公司，该院认为这是天水公司与建工公司之间的关系，天水公司可在依法对业主承担责任后，根据其与涉案房屋的施工单位即建工公司之间的相关协议理清双方之间的关系，故对被告要求追加建工公司为共同被告或第三人的请求未予准许。由于被告锦冠公司系天水公司的投资人，目前天水公司已经注销，天水公司的剩余财产已经分配给被告，且被告在审理中同意对天水公司的债务在其承受剩余财产的范围内承担责任。因此，该院认为锦冠公司系本案适格被告。对于被告提出的涉案房屋漏水并非房屋质量问题造成，该院认为涉案房屋于2010年9月16日竣工验收合格，屋面漏水问题至今仍在保修期内，房屋出现漏水情况属实，被告未能向该院举证证明漏水系原告使用不当或其他原因造成，应承担举证不能的法律后果，应对原告因漏水造成的损失承担赔偿责任。关于原告的租金损失问题，该院认为原告因涉案房屋多次漏水被迫与承租方提前解除租赁合同，原告要求被告按照租赁合同约定的租金标准赔偿其租金损失，合情合理。因租赁合同解除后，原告为减少损失又将部分房屋出租，并收取租金，故在考虑赔偿金额时，该部分租金收入应予扣减。涉案房屋在2017年1月4日维修完毕后至今未出现漏水情况，虽然原告负有积极将房屋出租以减少损失的义务，但鉴于之前涉案房屋多次发生修复后再次出现漏水的情况，且原告再次将房屋出租需要一定的时间，故该院认为原告的租金损失计算至房屋维修完毕两个月左右为宜。原告主张租金损失计算至本判决生效之日，依据不足，该院不予支持。综上，结合本案实际情况，该院依法酌定被告赔偿原告租金损失70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，判决如下：一、被告宁波锦冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戚忠刚、宁平租金损失70000元；二、驳回原告戚忠刚、宁平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3269元，减半收取计1634.5元，由原告宁平、戚忠刚负担864.5元，被告宁波锦冠房地产开发有限公司负担770元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：关于本案案由问题，被上诉人戚忠刚、宁平与天水公司签订了一份《商品房买卖合同》，天水公司系涉案房屋的开发商，而目前天水公司已经注销，上诉人锦冠公司系天水公司的投资人，天水公司的剩余财产已经分配给锦冠公司，锦冠公司在一审中同意对天水公司的债务在其承受剩余财产的范围内承担责任，基于此，被上诉人戚忠刚、宁平要求上诉人锦冠公司承担因房屋漏水造成的损失，一审将本案案由确定为房屋买卖合同并无不当。关于上诉人锦冠公司提出的主体问题，本院经审查认为，根据被上诉人戚忠刚、宁平与天水公司签订的《商品房买卖合同》，天水公司作为涉案房屋的开发建设单位负有保证开发建设的房屋质量符合设计文件要求、法律法规规定以及对房屋质量进行保修的法定义务，该义务不因购房者系从他人处购买房屋而免除，且天水公司与上诉人锦冠公司还存在上述关系。至于天水公司与建工公司之间的关系，不属于本案的审查范围，天水公司可在依法对业主承担责任后，根据其与涉案房屋的施工单位即建工公司之间的相关协议另行理直。因此，一审法院认定上诉人锦冠公司系本案适格主体并无不当，本案无需追加建工公司为本案当事人。关于上诉人锦冠公司应否承担赔偿责任的问题，因涉案房屋于2010年9月16日竣工验收合格，屋面漏水问题至今仍在保修期内，房屋出现漏水情况属实，而上诉人锦冠公司未能举证证明漏水系戚忠刚、宁平使用不当或其他原因造成，应承担举证不能的法律后果，上诉人锦冠公司应对戚忠刚、宁平因涉案房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。关于被上诉人戚忠刚、宁平的租金损失确定问题，考虑到戚忠刚、宁平因涉案房屋多次漏水被迫与承租方提前解除租赁合同，在租赁合同解除后为减少损失又将部分房屋出租并收取租金，以及涉案房屋存在多次发生修复后再次出现漏水的情况，戚忠刚、宁平再次将房屋出租也需要一定的时间，一审法院结合本案的实际情况酌定上诉人锦冠公司赔偿被上诉人戚忠刚、宁平两个月租金损失合计70000元，并无不当。综上，上诉人锦冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人宁波锦冠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  马金平审 判 员  孙长虎代理审判员  郑 辉二〇一七年十一月二十八日书 记 员  陆 琼??8???9?