上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初29571号
原告上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人章启光，董事长。委托代理人王淼，男。委托代理人赵敏飞，女。被告姜金辉，女，1977年1月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张磊，远闻(上海)律师事务所律师。委托代理人耿峰，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下至判决主文前简称太平洋房屋公司)与被告姜金辉居间合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，于同年5月5日公开开庭进行了审理，原告太平洋房屋公司的委托代理人赵敏飞，被告姜金辉的委托代理人耿峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋房屋公司诉称，2015年7月21日，经原告居间介绍，被告(买方)与案外人唐某某、柏某甲、柏乙(卖方)签订了关于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称张杨路房屋)的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，并与原告签订了《佣金确认单》，约定就原告提供的该居间服务，被告支付居间服务费人民币41,000元(以下币种同)。2015年11月23日，被告与卖方解除了张杨路房屋的买卖合同，原告认为被告与卖方签订买卖合同并支付了首付款，可视为原告居间成功，但被告至今仍有居间服务费31,000元未付。被告委托原告居间时称购房系投资所用，并未告知要以其原有的龙吴路房屋置换，也未委托原告出售龙吴路房屋。故请求法院判令被告：1、支付原告剩余佣金31,000元；2、承担本案诉讼费。被告姜金辉辩称，2015年6月被告准备置换房屋，故与原告口头商定原告为被告介绍房源并协助被告挂牌出售龙吴路房屋。2015年7月原告提供了张杨路房屋的信息，尽管被告表示要先将龙吴路房屋出售再购房，并存在限购的问题，但为促成交易、收取佣金，原告工作人员称先行签订购房合同也无碍，因为龙吴路房屋很容易出手，被告听信后于2015年7月21日与卖方签订了张杨路房屋的买卖合同。嗣后，原告工作人员便撒手不管后续事宜，只称龙吴路的房屋已经挂牌，暂未找到下家。被告知道若不出售龙吴路房屋，签订时合同可能存在违约风险，故一再催促原告联系买家，但无果，无奈，被告只能联系另一中介出售了龙吴路房屋，但由于时间未衔接上，最终导致张杨路房屋买卖合同的解除。对此，被告认为原告作为居间人的义务不应仅包括促成房屋买卖合同签订，同时还应包括办理后续的各项手续，如协调房款的支付、协助办理贷款、过户、交房等相关工作。本案原告虽然促成买卖合同的订立，但未合理协调被告与卖家第二笔付款的时间，也没有及时协助被告出售龙吴路房屋，造成被告取消网签合同的原因在于原告。《佣金确认单》明确约定房屋过户当日支付佣金3万元，本案支付条件未成就，原告无权收取剩余佣金。此外，2015年7月27日，原告工作人员为了业绩需要多次要求被告先行支付佣金，被告出于帮忙支付了1万元，但按照《佣金确认单》，被告本不需要提前支付。综上，不同意原告诉请。经审理查明，2015年7月17日，原、被告签订《佣金确认单》，约定被告经原告居间介绍就购买张杨路房屋签订了买卖合同，为此，双方确定服务费的支付方式为：1、原告承诺协助被告以320万元进交易中心合同价，通过后，被告支付原告服务费41,000元，其中3万元于过户后当日支付；2、被告应于限期内支付上述费用。如被告未按照上述期限支付服务费，应当向原告支付违约金，违约金按照逾期未付款日千分之三计算；3、若发生争议，应协商解决，协商不能的，向房屋所在地人民法院提起诉讼。2015年7月21日，被告及案外人戴建锋、戴尔作为买受人与案外人唐某某、柏某甲、柏乙作为卖售人通过原告居间签订了买卖合同，约定买受人向卖售人购买张杨路房屋一套，价款共计320万元，同时约定2015年10月31日至房地产交易中心办理转让过户手续。嗣后，被告支付原告1万元佣金。另查明，2015年10月30日，被告就龙吴路房屋通过上海德佑房地产经纪有限公司与案外人薛某、严某签订《上海市房地产买卖合同》。2015年11月23日，被告与案外人唐某某等签订《取消购房合同协议》，解除关于张杨路房屋的买卖合同。因原告向被告主张佣金未果，遂引发本案诉讼。以上事实，有原、被告庭审陈述以及原告提供的《上海市房地产权证》、买卖合同、《佣金确认单》，被告提供的佣金收据、《佣金确认单》、《取消购房合同协议》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》等在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间法律关系中，居间人的服务主要体现在为委托人报告订约的机会或者提供订约的媒介，并以获得居间活动的佣金为其合同目的。本案中，原告作为居间人促成被告与案外人唐某某等签订了买卖合同，同时原、被告亦签订了《佣金确认单》，就此原告已完成主要居间义务。关于被告辩称未完成过户系原告过错所致，本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告并未就其主张提供相应证据加以证明，故本院难以采纳。至于居间报酬的具体数额，虽然原告已促成双方订立了买卖合同，但鉴于房地产居间服务内容有其特殊性、复合性，原告除了应提供房屋信息、带看房屋、协助议价、促成合同订立外，还包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，原告只有在完成全部服务内容后，才可全额收取佣金。本案因被告原因致买卖合同未能继续履行，在此情形下，原告未提供后续服务，因此原告的居间服务未全部完成，其应收取的佣金金额由本院根据本案实际情况酌定为35,000元，被告已支付1万元，尚需支付25,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告姜金辉应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海太平洋房屋服务有限公司剩余佣金人民币25,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币575元，减半收取计287.50元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担75元，被告姜金辉负担212.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 益颢颖
二〇一六年七月六日
书记员 邬学成
附：相关法律条文
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。