江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0902民初4618号原告:盐城好管家企业管理有限公司,住所地盐城市国飞尚城G区联鑫购物广场幢3073室（3）。法定代表人：林春平，该公司总经理。委托诉讼代理人：季自森，该公司经理。被告:徐成新,男,1970年5月10日出生，住盐城市。原告盐城好管家企业管理有限公司（下称盐城好管家公司）与被告徐成新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日受理后，依法适用小额诉讼程序由代理审判员袁满斌独任审判，于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告盐城好管家公司的委托诉讼代理人季自森到庭参加诉讼。被告徐成新经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盐城好管家公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付2015年8月1日至2017年3月1日住宅物业管理费2970元。并按每日千分之五支付逾付款的滞纳金直至结清所欠的全部物业费。事实与理由：被告系原告所管理服务的阳光星辰小区*号楼*室业主，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，其中对双方的权利义务、物业管理的收费依据、标准、缴纳时间、违约责任等相关事项均作了明确约定。依照该公司申报的物业收赞备案标准，与被告签订了《前期物业服务协议》约定按建筑面积×1.30元／平方米×月收取物业管理费，在被告欠费期间，原告一直积极履行其物业安全、清洁、设备设施维修保养等物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告从2015年8月1日起至今一直未交物业管理费，原告工作人员曾多次以多种形式（电话、上门、书面、律师函）向被告催交物业管理费但其仍拒不支付。被告徐成新未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，经审理认定事实如下：原告盐城好管家公司（2015年12月4日，经工商行政管理机关核准，盐城市好管家物业服务有限公司名称变更为盐城好管家企业管理有限公司）系盐城市盐城市开放大道*号杭嘉城市花园物业服务企业，被告徐成新系盐城市人民北路*号阳光星辰小区*号楼*室（小高层。建筑面积115.32平方米。车库11号9.91平方米）的业主。2014年8月1日，原告盐城好管家公司（下称甲方）与被告徐成新（下称乙方）签订一份《前期物业服务协议》，该合同约定：“…根据有关法律、法规，在自愿、平等、协调一致的基础上，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议：第一条甲方的权力和义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理…4、依据本协议向乙方收取物业服务费用。5、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》。6、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等其他特约有偿服务。7、编制并公示物业服务内容和标准，定期向乙方公布物管费用收支账目。第二条乙方的权利和义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。2、督查甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。3、依据本协议按时足额向甲方交纳物业服务费用和小区共用设施设备日常运行的能耗费用…第三条物业服务内容1、房屋共用部位维护和管理，整洁有序、标识明显、无任何搭建物。2、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，公用部位的门窗、玻璃、路灯发现损坏及时维修，公用排污，落水管道排水畅通，消防设施设备完好无损。3、环境卫生公共部位的保洁、畅通、无脏、乱、差现象。生活垃圾集中存放，日产日清，公共部位实施循环保洁。公共楼道及台阶每周打扫2次，扶手每周擦拭1次，楼梯窗户每季擦1次；下水道、阴井等一年清除1次，井（池）盖板、管道损坏及时修换。4、绿化定期对区内绿化进行修剪、施肥、浇水、治虫，防止破坏、践踏绿化及随意占地现象的发生。确认花木有无死株、病株等情形及时清除并补植，做到四季常青、鲜花常开。5、安全护卫A、实行封闭管理，建立24小时秩序巡查制度。B、监控系统24小时保持待机状态，发生报警信号时保安及时赶到事发区域协助处理突发事件…E、消防设施设备完好，建立明确的消防巡检制度并有效实施。6、交通秩序与车辆停放…外来车辆停在小区外，确需进入小区必须办理车辆临时出入证并交纳费用，按照小区规定位置停放，离开小区时出入证须有业主签字并主动出示驾驶证和行驶证接受查验。否则发生意外责任自负…第四条物业服务费用物业管理公共服务费：不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业管理费一年预收一次。收费标准…小高层住宅每月每平方米1.3元标准收取，公用水电费每年每户120元，对讲门铃维保费120每年每户…7、物业管理公共服务费用可随甲方实际开支在±20%的幅度内调整。第五条维修资金的管理与使用按照市政府有关规定执行…第七条其他约定事项1、不服从管理，不按时缴纳费用的，甲方有权追索。2、房屋自用部位发生质量问题，在保修期内，由开发承建商负责，在保修期外，由乙方负责。3、房屋装修按政府有关规定和《装饰装修协议书》执行。4、甲方不承担业主及非业主使用人的人身保险或财产保管责任。第八条违约责任1、甲方违反本协议，未达到管理服务标准约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2、乙方违反本协议，使用方未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改并给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还所有费用并支付利息。4、乙方违反本协议，不按本协议约定的费用标准、交费时间和交费方式支付有关费用的，甲方有权要求乙方补交，无正当理由逾期三个月仍拒不缴纳，物业服务中心可采取在小区公告栏催缴或下发催款通知书，乙方从逾期一日起每天承担千分之三滞纳金，为维护全体业主和物业服务公司的共同利益，物业服务公司保留诉讼权。本协议自签字之日起生效。原告盐城市好管家物业服务有限公司（盐城好管家企业管理有限公司）加盖印章确认，被告徐成新签字确认。合同签订后，同日，原告提供了物业服务，被告未能如约交纳2015年8月1日至2017年3月1日期间物业管理服务费等。原告按每月每平方米0.65元的收费标准收取物业管理费于2012年7月5日通过盐城市亭湖区物价主管部门的备案审核。2017年1月21日，原告盐城好管家公司向被告发出书面催交费通知书，要求被告徐成新于2017年2月8日前支付上述物业管理费。后催要未果故诉至本院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本案在审理过程中，因被告未到庭，致调解未果。本院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，对双方均具有约束力。原告与被告签订的前期物业服务协议，是双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定，对原、被告均具有约束力，当事人应按合同的约定履行自己的义务。物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，或其服务不能完全达到双方约定的标准，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，但如果业主确有证据可以证明物业公司在管理上有明显的责任或其物业服务明显达不到标准，致使业主的合法权益得不到完全的保障，业主可以依据物业公司物业服务不达标的程度，要求酌情降低物业服务收费价格，这样既可以维持双方物业服务关系，又保护了业主的合法权益。本案原告盐城好管家公司已按合同约定提供物业服务，被告不能按约定时间交纳物管费用，应承担交纳物管费用的责任及逾期交纳物管费的违约金，故原告要求被告交纳物管费用及违约金的诉讼请求，本院依法应予支持。关于案涉物管费用的项目及计付标准。原告盐城好管家公司确认诉讼请求中物业费用数额的构成是住宅按照每月每平方米1.3元乘以建筑面积所得，原告盐城好管家公司的该要求与双方签订的《前期物业服务协议》的约定相符，本院依法予以支持。原告陈述另有车库物业费用不在本案中主张，依法予以照准。关于原告要求被告承担按日千分之五标准计算的违约金。虽双方合同中约定的按日千分之三标准支付违约金，但该约定的标准明显偏高，故按日万分之五标准予以支持。原告作为物业服务企业应以“让业主满意”为宗旨，不断提高物业管理服务质量，双方应加强沟通，共建和谐、安定的文明社区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：被告徐成新在本判决生效之日起十日内给付原告盐城好管家企业管理有限公司2015年8月1日至2017年3月1日期间物业管理服务费（按房屋建筑面积115.32平方米每月每平方米1.3元计付），并支付逾期付款违约金（以被告应交费用数额为本金，自2017年2月9日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计付）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告徐成新负担。本判决为终审判决。代理审判员  袁满斌二〇一七年十一月六日书 记 员  程 萍附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《最高人民法院》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。