青海省民和回族土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）民民初字第685号 原告暨反诉被告张雨君，青海省民和回族土族自治县人，现住本县。 委托代理人李玉成，青海知安律师师务所的律师。 被告暨反诉原告赵阿色，青海省民和回族土族自治县人，现住本县。 委托代理人王飞跃，兰州连海律师事务所律师。 原告暨反诉被告张雨君（以下简称原告）诉被告暨反诉原告赵阿色（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告张雨君及其委托代理人李玉成，被告赵阿色及其委托代理人王飞跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雨君诉称，2014年3月5日与被告赵阿色签订了铺面出租合同，合同约定租期为二年，被告支付一年的租金2.1万元后，至今不支付第二年度租金也不腾退房屋，现请求解除双方间的铺面租赁合同，被告支付拖欠的房屋租赁费1108元、支付水费200元、电费946.5元、物业费160元、暖气费750元、开锁费150元、摄像费200元，共计3514.5元。判令被告支付违约金5000元，本案诉讼费由被告负担。 原告为证明其主张，提供如下证据： 1、协议书、租房合同、房屋租赁合同各一份，分别证明原告与明达华宇阳光城1-1-115#商铺的产权所有人马成林签订协议，马成林将该商铺出租给原告，租期为2011年4月15日至2020年4月15日，原告对该商铺有转包权和原告自承租该商铺后将铺面分隔成大小两间，原告就小间商铺与被告签订铺面出租合同，合同约定，被告自行负责不得拖欠水电暖等其他相关费用，违约方承担年房租的50%的事实。 2电费收据两张，证明被告拖欠电费946元。 3电话清单和短信内容各一份，证明2015年4月4日原告给被告发短信商议交纳房租或解除房屋租赁事宜，否要腾房的事实。 4证明一份，证明2015年4月4日，原告在物业经理、摄影人参加下，由开锁人打开被告铺面，清理打包被告物品共87件，并将证明粘贴在打包物品包装上的事实。 5出示视听资料二份，证明原告在有关人员参加下，让开锁人员开启被告承租的商铺，拍摄清理铺面现场的全过程后原告将清点的被告货物共87件封存保管和承租人衡培运向原告发来的微信视频陈述装潢前后商铺装潢情况的事实。 被告赵阿色辩称，被告与原告于2014年3月5日签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于民和县明达华宇阳光城面积为30㎡的铺面出租给被告，合同期限为两年（2014年3月5日至2016年3月15日止），租金每年2.1万元。合同签订后，被告经营服装生意至2015年2月12日，因房屋暖气不热问题与原告发生争执，原告殴打被告，被告报警后，原告为逃避处罚外出，无法找到原告，故2015年租金无法向原告支付，直到2015年4月4日原告发短信告知我，她将我租赁的房屋强行腾房清理后转租他人经营。现提起反诉，请求判令原告继续履行合同，承担违约金1.05万元、支付房屋转让费8000元、装修费2.1万元，以及赔偿原告因强行腾房清理造成衣物积压的损失，本案反诉费由原告负担。 被告赵阿色为证明其主张提供如下证据： 转让费、装修款收据各一份，分别证明被告和原告签订合同时，被告支付上一个承租人铺面转让费8000元和被告承租铺面后于2014年3月13日支付青海锐鼎装饰设计工程有限公司装修款2.1万元。 本院依职权调取的证据： 手机照片复印件二份，证明青海锐鼎装饰设计工程有限公司于2014年8月26日开业的图片说明。 钟瑞的调查笔录一份，证明青海锐鼎装饰设计工程有限公司实际于2014年7月份运营，8月26日正式开业。涉案2.1万元收据系青海锐鼎装饰设计工程有限公司出具，但该公司未装潢被告赵阿色承租的明达华宇阳光城1-1-115#小间商铺，收据是工作人员索要出具的事实。 根据原告称述、被告答辩、上述采信的有效证据及庭审调查，认定本案事实如下： 2011年4月15日原告与明达华宇阳光城1-1-115#商铺所有人马成林签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为2011年4月15日至2020年4月15日，原告对该商铺有转包权。原告承租该商铺后将商铺分隔成大小两间，2013年3月原告将小间商铺出租给第三人（姓名记不起来），后因第三人家中有事欲解除租赁合同回老家。期间，被告与第三人达成协议，于2014年3月5日支付第三人转让费8000元后与原告签订铺面出租合同，合同约定，租赁期限为二年（2014年3月15至2016年3月15日止），同时还约定被告自行负责，并不得拖欠水电、物业管理、卫生、消防安全等及其应缴费用,违约方承担年租金50%的违约金。被告签订合同交清第一年度租金2.1万元后经营服装生意。2015年2月12日被告因铺面暖气不热与原告发生争执。2015年4月4日原告以电话和短信的方式通知被告交纳房租或解除租赁合同，并于当日在有关人员参加下强行清理被告承租的铺面，将铺面内物品（共87件）清点后打包封存。2015年4月15日，原告将被告承租的铺面转租给衡培运，衡培运承租装修后经营。 另查明，截止2015年4月4日，被告拖欠原告水费200元、电费946元、物业费160元、暖气费750元，拖欠房屋租赁费1108元（2015年3月16日至2015年4月3日），合计3164元。 本院认为，原、被告签订的铺面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，属有效合同，受法律保护，双方应按合同严格履行。在合同履行中，被告未按时交纳第二年度房租，属违约，应承担相应的责任；原告在未给予被告合理交纳房租时间，不具备单方解除合同的条件，且未征得被告同意的情况下，强行清理被告承租的铺面，并将清理后的铺面转租他人经营，属根本性违约，应承担相应的责任，考虑双方违约责任的大小和租赁合同已无法实际履行的情况，准予原告请求解除房屋租赁合同的主张，原告向被告支付80%的违约金（违约金为房屋年租金50%），即2.1万元×50%×80%=8400元，被告向原告支付20%违约金（违约金为房屋年租金50%），即2.1万元×50%×20%=2100元，原被告双方均主张对方应支付违约金的理由正当，本院予以支持，但索赔数额较高，且不符合本案实际，对双方过高部分不予支持。原告主张被告应支付拖欠的水费200元、电费946元、物业费160元、服务费750元、铺面租赁费（2015年3月16日至4月3日）1108元，共计3164元的请求，被告承认属实，故原告的理由正当，本院予以支持，但主张被告应承担开锁费150元、摄像费200元的请求，因未提供证据证实，本院不予支持。对被告反诉主张原告应赔偿转让费8000元、2.1万元装修费和原告因强行清理被告承租房屋致衣物积压造成损失的请求，转让费经证实系被告支付给第三人的，未支付原告；装修费经证实青海锐鼎装饰设计工程有限公司未装修被告的铺面，被告也未提供相应的证据证明；原告清理并保管被告衣物或许造成一定损失，但被告未提供证据证实具体造成的损失，故被告此三项主张的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第九十七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决为下： 1解除原告张雨君与被告赵阿色签订的铺面租赁合同； 2原告张雨君向被告赵阿色支付违约金8400元； 3被告赵阿色向原告张雨君支付违约金2100元，支付拖欠原告的水费200元、电费946元、物业费160元、服务费750元、铺面租赁费1108元，合计5264元； 4原告张雨君将自己保管的87件衣物交付给被告赵阿色； 5驳回原被告的其他诉讼请求。 上列物品及款项，限本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费50元，由原告张雨君负担；反诉费787元，由原告张雨君负担360元，被告赵阿色负担427元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。 审 判 长 董 昌 忠 审 判 员 任 培 莲 代理审判员 拉浪华多 二〇一五年八月三日 书 记 员 沈 燕 青