广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第49号
上诉人（原审被告）：杨伟欢，男，汉族，1981年2月15日，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：李蓉，女，汉族，1981年7月6日出生，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告）：符信茂，男，汉族，1978年11月25日出生，住广东省珠海市香洲区。
两被上诉人委托代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。
上诉人杨伟欢与被上诉人李蓉、被上诉人符信茂房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李蓉、符信茂在原审中的诉讼请求为：1、判令杨伟欢退还定金50000元，另赔偿李蓉、符信茂50000元违约金，并从起诉之日起按银行同期贷款利率承担李蓉、符信茂的利息损失至清偿日止；2、杨伟欢承担本案的诉讼费、保全费。
原审法院查明，2013年5月8日，杨伟生以杨伟欢的代理人身份与李蓉、符信茂签订一份《房地产买卖合同》，约定李蓉、符信茂购买杨伟欢位于珠海市香洲香华路56号10栋1单元601房，建筑面积为124.78平方米，总价为1332000元。合同第二款约定李蓉、符信茂在合同签订当天向杨伟欢支付定金人民币5万元，李蓉、符信茂于2013年6月15日前支付房款65万元，李蓉、符信茂于2013年8月20日前支付房款63万元。合同第六条违约责任约定：杨伟欢决定中途不卖作杨伟欢中途悔约处理，本合同即告解除，杨伟欢应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给李蓉、符信茂，另赔偿5万元的违约金；李蓉、符信茂决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，做李蓉、符信茂毁约处理，本合同即告解除，已付购房款杨伟欢在七日内退还李蓉、符信茂，杨伟欢可以不退还李蓉、符信茂定金或者由李蓉、符信茂赔偿杨伟欢人民币5万元整的违约金。合同第十条第1款第2项约定，李蓉、符信茂在过户前支付给杨伟欢人民币70万元整（包含定金）。其中40万元整是购房首期款，剩余30万元是李蓉、符信茂垫资帮杨伟欢偿还银行贷款用途。等银行放款到杨伟欢指定账户后，杨伟欢需返还给李蓉、符信茂人民币30万元整垫资款。同日，杨伟生向李蓉、符信茂出具收款收据一份，写明收到李蓉、符信茂交来的购房定金人民币5万元整。
同日，杨伟生以杨伟欢的代理人身份与李蓉、符信茂签订《房屋抵押协议书》，约定因杨伟欢的涉案房屋在银行有贷款70万元人民币，经协商由李蓉、符信茂垫付70万元（其中含定金5万元）给杨伟欢用于银行还款，杨伟欢用珠海市香洲区香海路9号商铺作为李蓉、符信茂给杨伟欢还银行贷款的抵押，双方到珠海市公证处公证后，李蓉、符信茂将65万元人民币给杨伟欢，并在付款当天去房产中心作抵押，杨伟欢收到李蓉、符信茂的银行按揭付款后，2个工作日内将其中30万元返还给李蓉、符信茂，李蓉、符信茂当天将杨伟欢的抵押物解封。
2013年5月10日，杨伟欢向杨伟生出具一份委托书，就杨伟欢名下的位于广东省珠海市香洲香华路56号10栋1单元601房委托杨伟生代为办理如下事宜：一、办理还清上述房屋银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料；二、办理注销房屋抵押登记手续，领取房地产权证；三、办理退保手续并领取退回的保险金；办理完上述事项后，在符合法律规定的情况下，再办理如下事宜：一、签署出售上述房屋的买卖合同；二、代为接受房地产登记机关询问，以及办理上述房屋的过户手续；三、协助买主办理上述房屋银行贷款按揭、房屋抵押登记的相关手续；四、缴纳相关税费；五、办理上述房屋水电煤气、电话、有线（数字）电视及物业管理等相关事宜的结清、更名手续。
2013年5月22日，李蓉、符信茂李蓉与杨伟欢以及珠海华润银行莲花山支行签订一份《二手楼交易资金监管协议》，双方同意由珠海华润银行莲花山支行对双方二手房交易资金进行监管。其后，李蓉向珠海华润银行出具一份《资金支付及扣收委托确认书》，确认其申请的购房贷款划入杨伟欢账户，杨伟欢在该《确认书》上签名。
2013年5月30日，珠海华润银行向李蓉出具《同意贷款通知书》，同意向李蓉发放购房贷款人民币96万元，期限为240个月。
2013年6月13日，杨伟生以杨伟欢代理人身份与杨慧怡、符信茂签订一份《抵押借款合同》，约定李蓉、符信茂和杨伟欢达成购买杨伟欢位于珠海市香洲香华路56号10栋1单元601房，但因该房已经抵押给银行，杨伟欢因急需资金解除抵押，需要李蓉、符信茂申请借款，双方协商一致，杨慧怡同意以其位于珠海市香洲区香海路9号商铺自由财产做抵押，约定的借款金额为人民币328000元，借款期限为2013年6月13日至2013年9月30日。
2013年6月28日，杨伟生以杨伟欢代理人身份与李蓉共同向珠海华润银行提交《撤销个人房屋按揭贷款的申请》，称李蓉于2013年5月23日向珠海华润银行申请一笔个人住房按揭贷款，金额为96万元，并已于2013年5月30日通过审批，现因原业主杨伟欢个人原因，现买卖双方协商，同意撤销上述贷款申请，恳请银行同意。
在此之后李蓉、符信茂与杨伟欢曾就涉案房屋买卖事宜进行联系，但双方未能达成一致。李蓉、符信茂向原审法院提起诉讼，遂成本案。
原审法院认为，本案李蓉、符信茂与杨伟欢因购买房屋一事产生纠纷，原审法院确认本案案由为房屋买卖合同纠纷。李蓉、符信茂和杨伟欢在2013年5月8日签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，原审法院确认该《房地产买卖合同》合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同的约定履行自己义务。
在本案中，李蓉、符信茂按照合同约定在合同签订的当天向杨伟欢支付了5万元定金，在合同约定的支付第二笔房款（65万元）之日（2013年6月15日）前，已向珠海华润银行申请贷款人民币96万元，并获得珠海华润银行的同意。由此可见，李蓉、符信茂已经按照合同履行了相应的义务。而根据李蓉、符信茂和杨伟生签署的《撤销个人房屋按揭贷款的申请》的内容来看，是由于杨伟欢的原因才导致涉案房屋买卖合同未能继续履行。按照双方签订的《房地产买卖合同》第六条之约定，因杨伟欢原因导致涉案房屋买卖未能继续履行，该合同即告解除，杨伟欢应当按照该约定向李蓉、符信茂退还其收取的定金5万元并赔偿5万元违约金。至于李蓉、符信茂提出的要求杨伟欢支付从起诉日起按银行同期贷款利率至杨伟欢清偿之日止的利息问题，原审法院认为，原审法院在确定杨伟欢应当支付的违约金数额时已经将该部分利息损失考虑在内，故对李蓉、符信茂提出的这一请求不予支持。
至于杨伟欢提出的其并未授权杨伟生签署有关解除合同协议书的主张，原审法院认为，根据杨伟欢的授权，杨伟生作为杨伟欢的代理人，有权协助买主办理涉案房屋的银行贷款按揭手续，而杨伟生与李蓉签订的《撤销个人房屋按揭贷款的申请》同样属于办理银行按揭贷款手续的范围，而且这也仅仅是对双方房屋买卖中发生的事情进行的确认，故杨伟生签署《撤销个人房屋按揭贷款的申请》并未超出授权范围。
综上，李蓉、符信茂要求杨伟欢返还定金并支付违约金的主张有依据，原审法院予以支持。李蓉、符信茂主张的利息损失因已经包括在违约金中，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条之规定，原审法院做出如下判决：一、杨伟欢于判决生效之日起十日内向李蓉、符信茂返还定金人民币5万元；二、杨伟欢于判决生效之日起十日内向李蓉、符信茂支付违约金人民币5万元；三、驳回李蓉、符信茂的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审受理费1150元、保全费1020元，由杨伟欢负担。
上诉人杨伟欢不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回被上诉人李蓉、符信茂的诉讼请求；2、案件受理费、保全费由被上诉人李蓉、符信茂承担。事实和理由：一、原判决认为，李蓉、符信茂“已经按照合同履行了相应的义务”，从而减免了李蓉、符信茂应负的责任，额外加重了杨伟欢的负担，牺牲了公正和公平的价值观。1、双方签订的《房地产买卖合同》第二条约定了房屋总价、付款日期和付款方式，该房的房款总额为133.2万元，李蓉、符信茂应当在2013年6月15日前向杨伟欢支付现金65万元。但是，李蓉、符信茂没有按上述约定的期限和金额付款，显然是未履行相应的义务，原判决却认为李蓉、符信茂已经履行，把“不履行”认定为“已履行”，无异于颠倒事实。2、双方签订的《房地产买卖合同》第十条之2约定：李蓉、符信茂应当在过户前支付70万元（含5万元定金）给杨伟欢，其中，40万元是“购房首期房款”。上述约定，证明李蓉、符信茂不仅有支付定金的责任，而且还有交首期的义务，该约定与交易习惯是一致的。在房地产交易市场上，付定金、交首期、申请按揭、办理过户，这样的交易顺序，众人皆知。付了5万元定金，没有交首期，就让卖方将133.2万元的房子过户给买方，这是不可能存在事情。李蓉、符信茂与杨伟欢约定了首期款，但没有向杨伟欢支付，明明是李蓉、符信茂违约，原判决却认为李蓉、符信茂“已经按照合同履行了相应的义务”，把违约认定为守约，颠倒了黑白。3、本案案由既然为房屋买卖合同纠纷，且该合同又是有效合同，那么，认定本案事实不能离开此合同。即使该合同之外的其它书面材料不应忽略，也不能宽展付款期限，更不能免除付款义务。在本案中，总房款为133.2万元，银行同意放贷96万元，定金为5万元，除了定金和银行的96万元（杨伟欢实际上未收到），余下的32.2万元（133.2万元-5万元-96万元=32.2万元），是不是李蓉、符信茂就不需要支付了剩余款项呢。该款无论是作为合同第二条约定的65万元的一部分，还是作为合同第十条之2约定的70万元（含40万元“购房首期房款”）的一部分，李蓉、符信茂都负有必须支付的责任。李蓉、符信茂没有支付该款，显然是未尽到付款义务，原判决认为李蓉、符信茂“已经按照合同履行了相应的义务”，此认定是经不起推敲的、站不住脚的。4、李蓉、符信茂向银行申请贷款并得到银行同意，该事实并不能证明李蓉、符信茂“已经按照合同履行了相应的义务”，两者之间不能画“等号”，只能用“小于号”。因为，“李蓉、符信茂的申请”和“银行的同意”与“银行已经放款”，分明是三个不同的层次，而不是“银行已经放款”这层意思，直至李蓉、符信茂与杨伟生（杨伟欢胞弟）协商同意撤销贷款申请的2013年6月28日，银行都没有放款，这是其一。其二，在2013年6月28日之前的同年6月15日，李蓉、符信茂就有义务付款65万元，这与李蓉、符信茂是否申请贷款，何时提出贷款申请，银行是否同意放款，完全是两码事。向银行申请贷款并得到银行同意，只是李蓉、符信茂应当履行的一个义务的一部分，而不是这个义务的全部，除此之外，李蓉、符信茂还有另一个义务，那就是，在2013年6月15日之前向杨伟欢支付现金65万元。原判决仅凭李蓉、符信茂申请贷款和得到银行同意，就认为李蓉、符信茂“已经按照合同履行了相应的义务”，如此认定，既不客观，也不全面，以偏概全，必然导致产生错误的判决。可见，李蓉、符信茂并没有按照合同履行相应的义务，违约的是李蓉、符信茂，而不是杨伟欢，原判决完全弄反了。二、原判决认为，导致合同未能继续履行的原因在于杨伟欢。此认定源于某个证据材料的某句话，原判决只是对某个单一证据材料进行断章取义，没有综合考虑本案的全部客观事实。原判决作出以上认定的依据，是李蓉、符信茂与杨伟生签名的《撤销个人房屋按揭贷款的申请》。但是，从这份申请的签名时间上看，签字日期是2013年6月28日，而在此之前的同年6月15日，李蓉、符信茂就应该向杨伟欢支付现金65万元，由于李蓉、符信茂没有按该约定付款，已经导致合同未能继续履行，这是李蓉、符信茂的过错，该过错出现的时间，明显是在这份申请的签字日期之前。从这份申请的内容来看，“因原业主杨伟欢个人原因”中的“原因”，既不具体，也不明确，这句话是该申请的起草人杜撰的，杨伟欢并不知情，而且，这份申请提到了“双方”，使用了“协商”、“同意”等词语，显然不是单方行为，如果该意思表示有错误，那么，李蓉、符信茂也有责任，要求杨伟欢负全责，是武断的，有失公平。从这份申请产生的后果上看，撤销此按揭贷款，并不能导致合同未能继续履行，因为，天下的银行并非只有“华润银行”一家，其它银行也有按揭贷款业务，华润银行的要求和做法，并不能决定本案房屋交易能否继续进行。可见，合同未能继续履行的时间点，是2013年6月15日，导致合同未能继续履行的真正原因，不在于杨伟欢，也不在于申请华润银行撤销按揭贷款，而在于李蓉、符信茂没有按约定付款。三、原判决认为，合同未能继续履行，该合同即告解除，错把“未能继续履行”认定为“即告解除”，与指鹿为马无异。合同未能继续履行，不等于已经不能履行或不履行，也不等于“即告解除”。“未能继续履行”与“即告解除”，完全是两个不同的概念。当出现“未能继续履行”的情况时，只要采取某些合理的措施消除所遇到的障碍，缔约目的仍然能够实现。而“即告解除”则不同，“解除”意味着当初的缔约目的已经被放弃。原判决把“未能继续履行”等同于“即告解除”，混淆了这两个概念之间的区别。就本案来说，如果李蓉、符信茂把65万元房款付给杨伟欢，说不定合同又能够继续履行了。本案二手房交易至今未能完成，客观原因是李蓉、符信茂没有按约定付款，主观原因则是李蓉、符信茂在杨伟欢事前不知情、事后又没有同意的情况下，任意要求增加、变更交易条件（例如，李蓉、符信茂要求杨伟欢提供案外人杨慧怡的商铺作抵押才能出售自己的房屋。又如，杨伟欢欠银行的房贷是70万元，李蓉、符信茂却要求杨伟欢必须用自己的房屋贷款96万元，其中有26万元归李蓉、符信茂所有，即帮助其欺骗银行，企图多套现26万元），故意出难题，制造事端。如果李蓉、符信茂能够安守买方的本份，能够尽可能按合同、按常理行事，不要横生枝节，不要疑神疑鬼，那么，本宗房产交易早就完成了。四、原判决认为，杨伟欢对杨伟生的授权包括了撤销贷款申请，如此认定，是利用审判权任意扩大了杨伟欢对杨伟生的授权范围。杨伟欢对杨伟生的授权，包括了贷款，但不包括撤销贷款或不贷款（详见相关《委托书》）。李蓉、符信茂与杨伟生签订《撤销个人房屋按揭贷款的申请》的目的，不是为了贷款，而是为了撤销贷款或不贷款，“贷款”与“撤销贷款”或“不贷款”，有天壤之别，意思刚好相反。原判决把“撤销贷款”或“不贷款”认定为杨伟生的权限范围，完全是利用审判权扩大了杨伟生的代理权，此举表面上是使杨伟生无所不能，实际上是为了支持李蓉、符信茂的诉讼请求，暗使天平失衡。综上所述，原判决认定事实错误，杨伟欢请求二审人民法院依法予以纠正并作出公正的二审判决。
被上诉人李容、符信茂二审中答辩称：一、根据在2013年5月8日同时签订的《房地产买卖合同》和《房屋抵押协议书》约定，由我方出资70万元帮杨伟欢还银行贷款，只有银行贷款归还后注销抵押，房屋买卖才能进行和办理我方按揭贷款。杨伟欢签订《抵押借款合同》后，没有协助我方去公证处办理公证和到珠海市房产交易中心办理房屋抵押手续。我们与杨伟欢非亲非故，我们没有理由冒着极大交易风险在没有任何抵押的情况下就给杨伟欢70万元人民币帮他还银行贷款。二、“已经按照合同履行了相应的义务”的证据，我方和杨伟欢及华润银行签订的《二手楼交易资金监管协议》和《资金支付及扣收委托确认书》，我方已汇款28万元到华润银行的监管账户上，2013年5月30日银行出具了《同意贷款通知书》，这些均可证明我方已按照合同履行了相应的义务，问题的核心是杨伟欢不去办理抵押物公证，不去注销房屋抵押，而我方不垫资杨伟欢也就无法归还银行70万元的贷款，不归还银行贷款交易就无法继续进行。本次双方的二手房交易流程是：1.付定金（我方已付），办理抵押公证，垫资帮对方归还银行欠款；2.申请按揭（同时买方的资金汇到华润银行指定账号监管，我方已办理）；3.办理过户；4办理过户的当天，华润银行监管的资金汇到卖方（杨伟欢）账号，买方付剩余的首付；5最后是银行贷款打入杨伟欢帐户，杨伟欢归还李蓉、符信茂垫资，李蓉、符信茂解除抵押。三、根据杨伟欢和其代理人的录音、短信和法院的诉前联调均可证明上诉方明确表白了“不卖”的意思表示，并和我方讨论了赔偿的事宜。双方签订的《房地产买卖合同》第三条，已经明确约定“30日内过户”，即在2013年6月8日本就应过户，但是杨伟欢一直没有履行，是杨伟欢违约。综上，我方认为一审判决事实清楚适用法律准确，请求中级人民法院驳回杨伟欢的上诉请求，依法保护本人的合法权益。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：涉案房屋买卖交易过程中杨伟欢是否有违约行为及应否承担违约责任。本院分析如下：一、杨伟生签署《撤销个人房屋按揭贷款申请》行为是否属于杨伟欢针对涉案房屋买卖授权范围之内。根据2013年5月10日《委托书》内容显示，杨伟欢授权杨伟生代理其办理协助买主办理房屋银行贷款、房屋抵押登记的相关手续，即凡是与涉案房屋买卖相关的银行贷款手续，杨伟生都有权代杨伟欢办理。本案中，杨伟生签署《撤销个人房屋按揭贷款申请》应属于办理银行按揭贷款手续范围，因此杨伟生所行使的该行为应属于杨伟欢上述授权范围之列，原审法院对此认定正确，本院予以确认。二、杨伟欢是否有违约行为及应否承担违约责任。结合2013年5月8日《房地产买卖合同》、《房屋抵押协议书》及2013年6月13日《抵押借款合同》约定，李容、符信茂需要在2013年6月15日之前向杨伟欢支付70万元款项，其中包括40万元首期房款及30万元借款，杨伟欢应当将该笔款项用于偿还涉案房屋银行贷款，从而注销抵押登记，完成涉案房屋的房屋交易行为。李容、符信茂向杨伟欢支付该笔款项的前提条件是杨伟欢用案外人杨慧怡名下珠海市香洲区香海路9号商铺为上述70万元款项支付提供抵押担保，并且办理相应合同公证手续以及房屋抵押登记手续，迄今为止，上述抵押合同公证及商铺抵押登记手续均未办理。根据2013年6月28日《撤销个人房屋按揭贷款申请》显示，是由于杨伟欢的原因导致涉案房屋交易无法进行，由此可以推定，涉案房屋所约定交易程序未能完成的原因在于杨伟欢的违约行为。涉案房屋交易款项由70万元现金及银行抵押贷款组成，李容、符信茂积极履行自己义务，向珠海华润银行申请房屋贷款，并且于2013年5月30日取得银行《同意贷款通知书》。而由于杨伟欢违约行为，导致李容、符信茂未能支付合同约定70万元款项，李容、符信茂并无过错，原审法院对此认定正确，本院予以确认。杨伟欢上诉认为李容、符信茂未能按照约定支付约定款项，属于违约方，理据不足，本院不予支持。根据2013年5月8日《房地产买卖合同》第六条约定，在确认由于杨伟欢原因导致涉案房屋无法交易情况下，该《房地产买卖合同》即告解除，杨伟欢应当按照约定向李容、符信茂退还定金5万元及赔偿5万元违约金。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨伟欢上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2300元，由上诉人杨伟欢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年三月十四日
书 记 员 程 敏