安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终1377号
上诉人（原审被告）：丁道奎，男，1974年12月12日出生，汉族，个体户，住合肥市。
委托诉讼代理人：李涛，安徽金榜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽行政学院安徽经济管理学院，住所地安徽省合肥市望江东路115号，组织机构代码48500104-3。
法定代表人：吴良仁，该学院常务副院长。
委托诉讼代理人：程秋生，安徽汉合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林尘，安徽汉合律师事务所实习律师。
上诉人丁道奎因与被上诉人安徽行政学院安徽经济管理学院（以下简称行政经管学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初7475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丁道奎上诉请求：撤销一审判决，驳回行政经管学院的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由行政经管学院承担。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》是附期限的合同，也是格式合同，本人没有违约，请求二审法院撤销一审判决。本人是在2015年5月从弟弟手中转让的仁杰网吧，转让价65万元，当年租金是86400元，到期后，本人与对方分年度重新签订租赁合同，租金涨到172800元／年，合同签订时已约定最长租赁期不超过5年，考虑到租赁期较长，才坚持经营下去。2017年5月，对方违约在合同未到期前就让本人退房，双方产生争议，且对方在本人租赁的房屋后面摆放20多个垃圾桶，臭气熏天，严重影响本人经营，本人曾要求对方赔偿损失未果，才缓交租金，不是本人违约。本人经营仅两年，投入了100多万元，且一直亏损。本人认为合同约定的租赁期是5年，否则也不会投入大量资金经营，对方提供的合同为格式合同，应作出对对方不利的解释。
行政经管学院辩称，1、丁道�称《房屋租赁合同》是附期限合同没有事实和合同依据。2、丁道奎称该份合同属于格式合同同样缺乏事实依据。3、丁道奎以物业管理不善致使其产生经营上的损失为由，拒不搬离租赁房屋，缺乏事实和法律依据。因丁道奎拖欠房租，本学院有权单方解除合同。丁道奎的上诉请求无事实和法律依据。
行政经管学院向一审法院起诉请求：1、确认双方之间于2016年7月5日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》（编号为201606）有效，且合同已经于2017年6月30日到期终止；2、判令丁道奎立即搬离并腾空租赁房屋：3、判令丁道奎按合同约定支付拖欠的房屋租金共计43200元；4、判令丁道奎支付房屋占有使用费（从2017年7月1日至房屋实际交付之日止，按14400元/月计）；5、判令丁道奎支付从2017年4月1日至2017年6月30日的水费共计318.5元及滞纳金（顺延计算到实际退还房屋为止）；6、判令丁道奎承担迟延支付租金的违约金3240元（以月租金为基数，暂定逾期4个月15天）；7、本案律师费及诉讼费用由丁道奎承担。
一审法院认定事实：自2015年起，丁道奎租用行政经管学院位于合肥市的房屋，合同一年一签，租期均约定一年。2016年7月5日，安徽行政经管学院后勤集团（甲方）与丁道奎（乙方）签订了一份《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落于合肥市的房屋出租给乙方，建筑面积约190.2平方米，租赁房屋用途为互联网上网服务、食品销售，甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。二、租赁期限共壹年，甲方自2016年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年6月30日收回，最长租赁期限不得超过5年。三、租期内租金总额为172800元，租金每三个月支付一次，先付租金后使用，乙方应在接收房屋之前付清首期租金，并在之后相应的月份提前3日付清后三个月租金。四、乙方首次租赁时，向甲方一次性交纳履约保证金14400元，本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。五、租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起3日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财务并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。六、租赁期间，租赁房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用，均由乙方承担。……九、乙方未按约定期限支付租金达20日的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋�自甲方终止合同的通知到达乙方时，本合同立即终止。……十一、乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按5%向甲方支付违约金。乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。……合同签订后，丁道奎使用涉案房屋。自2017年4月起丁道奎不再支付房屋租金及水电费。行政经管学院多次催款未果。
另查明，涉案房屋的建设单位为安徽省经济管理干部学院。1996年，安徽省经济管理干部学院与安徽行政学院合并，合并后的学院，一个机构，两块牌子。1998年，安徽省经济管理干部学院更名为安徽经济管理学院。2007年7月，《安徽行政学院安徽经济管理学院职能配置、机构设置和人员编制实施方案》中载明后勤集团为行政经管学院内设正处级后勤服务机构。
一审法院认为，本案的争议焦点有三项，一是关于行政经管学院主体问题，《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》出租方安徽行政经管学院后勤集团系行政经管学院的内部机构，无独立的人格，其对外签订合同的民事责任应由行政经管学院承担。行政经管学院作为涉案房屋的所有权人及合同相对人，与本案有直接利害关系，系适格主体。故，丁道奎关于本案行政经管学院主体不适格的抗辩，一审法院不予采信。焦点二，租赁期内，出租方的物业管理行为是否妥善，以及是否因物业服务不到位致使丁道奎经营受影响。本案中，丁道奎陈述因行政经管学院物业服务管理不到位，将垃圾桶陈放在丁道奎经营场所之外，致使环境恶劣，影响经营。但由于丁道奎未举证证明物业管理是否导致经营发生损失以及经营损失的数额，故该院对此节辩称不予采信。丁道奎可以另行主张经营损�。焦点三，关于涉案合同中约定的租赁期限问题。《房屋租赁合同》第二条后半句中约定“最长租赁期限不得超过5年”是合同双方对最长租赁期限的限制，并不必然决定租赁期一定是五年，至于租赁期限的确定还需合同订立者双方自行在五年期限内进行磋商。现第二条前半句中明确约定“租赁期限共壹年，甲方自2016年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年6月30日收回，最长租赁期限不得超过5年”，该条款明确表示租赁双方已将房屋租赁期的起止时间确定为2016年7月至2017年6月。故丁道奎辩称租赁期五年，提前收回需由原告承担违约损失的说辞，无事实和合同依据，该院不予采信。
综上，涉案合同是双方当事人真实意思的表示，内容合法、有效，不违反法律、法规的强制性规定。双方当事人应按合同的约定，履行各自的义务。现租赁期限届满，丁道�应腾空、返还房屋，并支付租期内的租金及合同终止后的房屋占有使用费。其中，丁道奎欠付2017年4月1日至2017年6月30日的租金为43200元（172800元÷12个月×3个月），之后按合同约定的标准即14400元/月继续计算支付占有使用费至房屋实际返还之日止。丁道奎支付给行政经管学院的履约保证金14400元在合同到期、房屋返还后应抵扣所欠租金，故截至2017年6月30日丁道奎还应支付行政经管学院租金28800元。根据合同约定，水电费应由丁道奎承担，行政经管学院虽未提供相应的水费发票，但鉴于丁道奎自认此笔费用，故该院对上述期间产生的水费诉请予以支持。另行政经管学院主张水电费计算顺延至房屋交付之日止，因顺延期间的费用是否实际发生，行政经管学院未举证证明，故该院对此节诉请不予支持。合同约定逾期支付租金的，每逾期一天按所欠租金5%支付违约金，该�约金约定明显过高，该院酌定以年利率24%的标准计算违约金。
关于行政经管学院诉请律师费，因合同中未有明确约定该笔费用发生后，是否由违约方承担，故该院对此节诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、丁道奎于判决生效之日起十日内将合肥市门面房腾空并返还给安徽行政学院安徽经济管理学院；二、丁道奎于判决生效之日起十日内支付安徽行政学院安徽经济管理学院2017年4月1日至2017年6月30日的租金28800元及违约金（以租金28800元为基数，自2017年3月28日起按年利率24%计算至租金实际付清之日止）；三、丁道奎于判决生效之日起十日内支付�徽行政学院安徽经济管理学院房屋占有使用费（自2017年7月1日起，按14400元/月的标准计算至房屋实际返还之日止）；四、丁道奎于判决生效之日起十日内支付安徽行政学院安徽经济管理学院水电费318.5元；五、驳回安徽行政学院安徽经济管理学院的其他诉讼请求。案件受理费10184元，减半收取5092元，由安徽行政学院安徽经济管理学院负担92元，丁道奎负担5000元。
本案二审期间，当事人双方未提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，丁道奎与行政经管学院之间存在房屋租赁合同关系，双方之间的《房屋租赁合同》是一年一签，每份合同的租赁期间均约定一年，可见，不论是双方当事人签订合同的方式，还是合同条款本身的约定，均清楚的表明每份租赁合同的期限为一年，未有约定不明而引人误解的情形，故丁道奎主张其认为合同期限为五年的意见，明显缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
在双方租赁期间，丁道奎存在逾期支付房屋租金的客观事实，根据合同约定，行政经管学院具有单方解除合同的权利，且在合同到期后，双方也未能续签合同，一审法院据此判令丁道奎返还房屋并无不当，本院予以确认。对于丁道奎主张的行政经管学院摆放垃圾桶影响其经营，其有权缓交租金的意见，因其不能提供相应证据证实垃圾桶的摆放影响到其实际经营的事实，其以此为由拒绝支付房屋租金缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人丁道奎的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10184元，由丁道奎负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年四月二十七日
书记员 杜 锐
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁�撤销原判决，发回原审人民法院重审
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。