北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初20372号
原告长治清华机械厂，住所地陕西省长治市清华街。
法定代表人潘裕林，厂长。
委托代理人张孝平，男，1959年6月28日出生，该厂职工。
委托代理人李煜琪，男，
1982年5月6日出生，该厂职工。
被告刘伟华，男，1943年10月9日出生。
委托代理人刘刚（被告之子），住北京市海淀区。
委托代理人谢国栋，北京市世纪律师事务所律师。
被告李堃，女，1982年11月6日出生。
委托代理人阚达（被告李堃之夫），住北京市西城区。
被告阚达，男，1977年9月26日出生。
委托代理人李堃（被告阚达之妻），1982年11月6日出生，住北京市西城区。
原告长治清华机械厂诉被告刘伟华、李堃、阚达确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张叶婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告长治清华机械厂的委托代理人张孝平、李煜琪、被告刘伟华的委托代理人刘刚、谢国栋到庭参加诉讼。在本案第一次庭审中，被告李堃亦作为被告阚达的委托代理人参加诉讼；在本案第二次庭审中，被告阚达亦作为被告李堃的委托代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长治清华机械厂诉称，2006年3月31日，北京宣兴房地产开发股份有限公司将其开发的xx号房产转让给北京韩中停车设备有限公司，同年4月3日，北京韩中停车设备有限公司将该套房产抵让给原告。同年4月8日，原告与被告刘伟华签订房屋买卖合同，将上述房产转卖给刘伟华，房屋总价款为1322370元。合同签订后，被告刘伟华一直以未办理房产证为由无偿占用使用房屋至今，原告多次催要房款及房屋租金，被告刘伟华均以未办理产权证为由拖延支付房款及租金。2012年5月4日，原告与被告刘伟华针对上述合同签订补充协议书，约定原告在配合刘伟华领取房产证后30个工作日内，被告刘伟华应付清房屋欠款，否则原告有权处置该房屋。直至2014年3月，原告在无法正常收回房款的情况下，协调宣兴房地产公司为被告刘伟华办理了房屋产权证书，原告依据补充协议继续催要房款，但被告刘伟华始终以没钱为由拖延支付房款。2016年5月，原告正式通过书面形式要求解除合同并自行处置房产，而被告刘伟华在收到催告函后，仍没有偿还房款的能力。2016年5月19日，原告依据合同法第94条，起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同和补充协议并变更房产登记。2016年6月15日，贵院组织第一次庭审时，因被告刘伟华提出已经将该房产转让给第三人，原告经法院调取材料得知被告刘伟华于2016年4月5日，将房屋以远远低于市场价的465万转让给被告李堃、阚达共有，并于5月23日办理不动产变更登记。从三被告的交易金额可以推断，被告刘伟华恶意低价出售房屋，逃避与原告的协议约定的有关义务；被告李堃及阚达明知房屋售价远远低于市场价，而从被告刘伟华的手中买受具有权利瑕疵的房产，三被告的行为已经构成恶意串通严重损害第三人利益，符合合同法第52条第2款之规定；另根据《城市房地产管理法》第38条第5款的规定，由于涉案房屋权属有争议，应不允许转让。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告于2016年4月5日签订的存量房屋买卖合同无效；2、三被告承担本案的诉讼费。
被告刘伟华辩称，原告的诉讼请求没有事实和理由，请求驳回。2006年4月8日原告与刘伟华签订过房屋买卖合同，原告将涉案房屋卖给了刘伟华，但没过户，在2012年双方又签订了补充协议，对该补充协议不持异议。2014年3月13日涉案房屋过户到刘伟华名下。2014年10月，双方又签订了补充协议，对上述补充协议进行了变更。被告刘伟华从2014年开始付款，一直到2016年2月19日，支付了74万，在2016年5月23日付了58万元，在2016年5月24日付了2370元，现已经将全部房款支付给原告；而且契税费根据合同约定是原告支付的，被告也已经支付，并未向原告主张。
原告所述三被告之间恶意串通并无事实和法律依据。刘伟华与被告李堃、阚达原来并不认识，当时刘伟华委托中介卖房，通过北京我爱我家房地产经纪有限公司与被告李堃、阚达于2016年1月10日签订房屋买卖协议，价格为695万元。由于涉案房屋未满五年税费高，被告李堃、阚达实际支出约800万，原告所述的465万元实际为网签价格。涉案房屋已经于2016年5月份过户到李堃、阚达名下。刘伟华出售房屋价格的高低与原告没有关系，不能作为无效的理由。
对于原告所述由于涉案房屋权属有争议，故不能转让的意见，被告刘伟华认为物权应以登记公示为准，刘伟华在2014年就取得了涉案房屋产权，权属并无争议；刘伟华与李堃、阚达的交易合理合法，且李堃、阚达对刘伟华与原告之间存在纠纷并不知情，其属于物权法上的善意取得。
被告李堃、阚达辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是通过合法买卖得来,现已登记在我们名下。我们与刘伟华于2016年1月10日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司签约购房，房价款是695万元。由于涉案房屋未满5年，又承担了90多万元的税费，故我们买这个房子最终的购房成本为800万元左右，是高于市场价格的。原告说的465万元是合同的网签价格。我们购买该房屋时，产权证登记在被告刘伟华名下。在此之前我们并不认识刘伟华，也不清楚刘伟华与原告之间有纠纷，也没有有关国家部门告知我们涉案房屋有纠纷；且签订合同后，所有的履行手续都是按照中介的步骤走的，三被告之间并不存在恶意串通的情况。
经审理查明，位于北京市西城区xx号房屋于2014年3月13日登记在被告刘伟华名下。2016年4月5日，被告刘伟华、李堃、阚达签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号：xx），载李堃、阚达通过北京我爱我家房地产经纪有限公司自刘伟华处购买涉案房屋，成交价格为465万元。2016年5月23日，涉案房屋产权转移登记至被告李堃、阚达名下。
庭审中原告称其于2006年4月8日与被告刘伟华签订房屋买卖合同将涉案房屋以1322370元价格出卖于刘伟华，后双方于2012年签订补充协议，约定被告领取房产证后30个工作日内付清房屋欠款，否则原告有权处置房屋。对此被告刘伟华认可上述内容，但认为后双方曾于2014年10月又签订补充协议，对上述补充协议进行了变更，且被告刘伟华已经在本次庭审前将房屋价款支付完毕，并提交了补充协议、中国民生银行个人账户对账单等加以证实。被告李堃、阚达认为上述情况与其无关，不发表意见。
庭审中原告称由于三被告之间存在恶意串通的情节，故三被告于2016年4月5日签订的存量买卖合同应为无效。理由为，三被告签订的该合同中约定的价款为465万元，低于市场价格1100万的70%，且原告曾多次要求被告刘伟华返还房产，并于2015年7月向被告刘伟华发出诉前协商函，告知其如不支付房款，将收回房屋，被告刘伟华加快了对房屋处分，影响了其利益。
对此被告刘伟华称，其并未收到诉前协商函；其与李堃、阚达通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年1月10日就涉案房屋签订买卖合同，实际成交及支付价格均为695万；三被告之间并不认识，不存在恶意串通情况，且出卖价格与原告无关；三被告之间的具体款项支付均是按照合同约定进行，并提交了北京市存量房屋买卖合同、房屋出售委托协议、银行对账单等材料加以证实。
被告李堃、阚达称，其通过北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年1月10日与被告刘伟华就涉案房屋签订买卖合同，实际成交价格为695万元，并支付了90多万的税费，其与刘伟华之前并不认识，亦不存在恶意串通情节，其不知晓被告刘伟华与原告之间就涉案房屋存在纠纷，并提供了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收据、上海浦东发展银行业务凭证、个人交易资金监管业务协议、刷卡记录、完税证明、房屋所有权证等材料加以证实。
对于三被告提交的上述材料原告称其主张无效的是三被告于2016年4月5日签订的网签合同，被告刘伟华在有争议的情况下出售房屋违反了《城市房地产管理法》第38条第5款，亦应为无效。
对于原告该主张，被告刘伟华称房屋登记在其名下，应以物权登记确定产权，涉案房屋权属并没有争议。被告李堃、阚达称其知晓涉案房屋所有权人为刘伟华，并不知晓刘伟华与原告之间就此存在纠纷。
在本案审理中，就原告所述三被告之间以不合理低价转让房屋一节，原告提交了涉案房屋地理位置状况图及市场价格调查表、房产价格调查报告等欲证明涉案房屋的市场价格。对此被告刘伟华不认可房产价格调查报告的真实性，认为无法证实三被告恶意串通，且涉案房屋当时在中介挂出价格为760万；被告李堃、阚达不认可上述证据的真实性，认为其购买涉案房屋时的实际成交价格695万已经为当时最高价成交，三被告未恶意串通。经本院释明原告未就涉案房屋的市场价格提出鉴定。
另查,2016年5月20日,原告向本院提起诉讼,要求解除其与被告刘伟华之间的房屋买卖协议等,目前该案已经中止审理。
上述事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、补充协议、中国民生银行个人账户对账单、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、定金收据、上海浦东发展银行业务凭证、个人交易资金监管业务协议、刷卡记录、完税证明、房屋所有权证银行回单、诉前协商函、房产价格调查报告等证据在案佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，原告主张三被告之间签订的存量房屋买卖合同存在恶意串通，损害第三人利益情况，故应对三被告之间存在恶意串通情节承担举证责任。结合本案庭审查明的事实可知，三被告系通过房产中介签订、履行合同，现原告以三被告之间的房屋买卖价格低于市场价格的百分之七十为由称三被告之间在价格上存在恶意串通，本院认为，原告现有证据无法证实涉案房屋的市场价格，且《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条中“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”的规定是为了保障债权人的撤销权，不能仅以此来认定本案中三被告之间构成恶意串通。现原告提交的证据无法证明三被告之间存在恶意串通的情节，故对原告该主张本院不予支持。
对于原告所述由于涉案房屋存在争议，故三被告之间的合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第5款的规定，应为无效的意见，本院认为，该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，并非房屋买卖合同无效的法律依据，故对原告的该主张本院亦不予支持。
综上，原告主张三被告签订的存量房屋买卖合同无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告长治清华机械厂的诉讼请求。
案件受理费二万二千元，由原告长治清华机械厂负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张叶婷
二〇一六年十二月十二日
书记员 陈光华