广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终2336号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴用想，住江门市江海区。
委托诉讼代理人：尹华，广东定海针（江门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙志球，住江门市江海区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何丽芳，住中山市。
委托诉讼代理人：何瑞兰，广东香山律师事务所律师。
上诉人吴用想、何丽芳因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2015）江海法民三初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴用想上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判何丽芳支付租金1415273.6元及违约金（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算、其中以450515元为基数的从2014年6月2日起计算，以321586.20元为基数的从2014年12月2日起计算，以321586.20元为基数的从2015年6月2日起计算，以321586.20元为基数的从2015年12月2日起计算）给吴用想；2、撤销原审判决第四项，判令不予退还收何丽芳保证金30万元；3、何丽芳承担上诉费用。事实和理由：双方签订的《土地租赁合同》是双方真实意愿，该合同签订合法，并且何丽芳已在土地上建设厂房使用多年，应履行合同约定交纳租金。（包括：占用地6.19亩减除已拆1000平方，实际使用4.7亩土地），该地已建成工业厂房至今一直在出租。现在还在用作厂房出租收益中。但一审法院没有将该占用费判决缴交实为不妥。经计算，2014年6月至2016年8月占地费152750元。二、《土地租赁合同》第八条第2款，已明确违约责任，何丽芳于2015年已经中级人民法院终审判决要交租金，但其仍与法院对抗，拒不交租的恶劣行为，严重违约。因此，理应按合同规定定金不予退还。并且何丽芳在土地上所兴建的固定建筑无偿归吴用想。三、2016年6月至今土地归还的租金。
何丽芳辩称：一、关于占用费的问题，一审判决认定吴用想所主张的该部分农用地上的建筑物已经被拆除，何丽芳是没有取得收益，也无法实现合同目的，因此一审判决认定何丽芳不需缴纳该部分占用费是正确的。二、关于吴用想主张的不予退还保证金30万元。因为吴用想已经主张了违约金，因此其不能同时主张定金条款。三、关于2016年6月至今的租金问题，吴用想在一审中没有该项请求，在二审中不应处理。
何丽芳上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令吴用想办理涉案土地的用地手续，以使该土地可以作工业厂房建设使用，以及在此之前何丽芳无需支付租金给吴用想；3、吴用想承担本案所有费用。事实和理由：一、吴用想合同义务是提供土地以供何丽芳经营厂房，但其提供的土地未完善用地手续，不符合合同约定，导致何丽芳不能依法报建并建设、经营厂房，无法实现合同目的，吴用想已构成根本违约。二、吴用想严重违约，然而未承担任何违约责任的情形下，一审法院判令解除租赁合同和返还租赁物，将导致何丽芳的巨额损失，是显失公平。三、完善涉案土地的用地手续是吴用想的合同义务，一审法院混同了“建筑物报建”与“用地手续”两种不同的法律程序，判决认定“完善用地手续是双方的共同责任”没有任何法律依据和事实依据，实际上是将提供用地手续完善、符合约定用途和目的之土地的合同义务强加给何丽芳。四、由于吴用想一直未完善涉案土地的用地手续，导致何丽芳经吴用想同意在租赁土地上所建的建筑物被认定为违法建设，还面临处罚，导致何丽芳的巨额损失，一审判决认定何丽芳在涉案土地上兴建厂房并取得收益，与事实不相符。五、吴用想提供的土地未完善用地手续，导致何丽芳无法进行建筑物的规划报建，无法实现合同目的，并已有建筑物被认定为违法建设，导致何丽芳的巨额损失；一审法院对吴用想的违约行为视而不见，却判令何丽芳全额支付租金、违约金、返还土地，将导致合同双方严重的利益不平衡，是有悖公平的。
吴用想辩称：何丽芳上诉状的第一点，没有事实和法律依据，吴用想已经履行了合同义务，并且上诉人何丽芳也达到了合同的目的，自2009年至今在涉案土地上何丽芳已经建起有2万多平方米的厂房出租给几十家工厂，并且已经有工商登记，何丽芳已经从2009年开始收取租金，得到收益。从法律上，从何丽芳与吴用想的2014年之前的案件，法院都依法认定双方签订的合同是依法有效，只是里面涉及的部分农用地是部分无效，所以何丽芳认为构成根本违约是没有依据的。二、何丽芳与吴用想之间的合同合法有效，应当受到法律的保护，何丽芳应当按合同的约定缴纳租金，但自2014年至今，何丽芳一直拖欠吴用想的租金，但另一方面何丽芳继续在收取租金，所以何丽芳认为显失公平，这一说法完全不成立，应当是对吴用想来说出租土地给何丽芳没有收取租金，反而何丽芳出租厂房收取租金，对吴用想这是不公平的。合同上约定未缴纳租金的违约责任条款写得很清楚，解除合同没收地上建筑物，吴用想只是按合同进行处理，不存在显失公平一说。
吴用想向一审起诉请求：一、解除吴用想与何丽芳于2009年9月26日签订的《土地租赁合同》，将土地归还给吴用想；二、何丽芳立即支付自2014年6月1日至2016年5月31日的租金共计1444997元（包括6.19亩的农用场地占用费）及违约金392977元；三、没收合同保证金300000元；四、没收违约地上附着物简易厂房；五、何丽芳负担本案诉讼费用。
何丽芳向一审反诉请求：一、吴用想双倍返还定金600000元给何丽芳；二、吴用想完善与何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》中租赁土地的用地手续；三、吴用想返还已收取的租金3084314.35元；四、吴用想承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年6月16日，某某经联社与吴用想签订一份《土地租赁合同》，约定：某某经联社将原某某砖厂区内的土地及原某某砖厂的废弃厂房租赁给吴用想经营使用，租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道某某村原某某砖厂区用地，面积为43亩，租赁的期限从2010年7月1日起至2030年6月底止。并由某某经联社协助吴用想向当地的政府有关部门办理用地及建筑物的报建手续，具体费用由吴用想负责，某某经联社将该土地上的建筑物交由吴用想使用，如吴用想因经营需要拆旧建新的，一切手续由吴用想向政府相关部门申请办理，具体的费用由吴用想负责，某某经联社给予协助。未经审批违法用地所造成的一切责任由吴用想承担，与某某经联社无关等。
2010年8月3日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规选[2010]12号的《关于同意原礼乐某某砖厂临建工业厂房规划选址复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道办事处某某村民委员会：你单位报来原某某砖厂改造为临建工业厂房的申请收悉。经报规划会审审议，意见函复如下：一、原则同意礼睦路丰盛段东侧原某某砖厂改造为临建工业厂房的规划选址（详见附件）。二、建设规模：规划用地36005平方米（54亩），建设用地33475平方米（50.21亩）。三、按建设程序，你单位应凭本函到市国土资源局办理用地预审后再报我局核发建设用地规划许可证和用地红线。此复”。
2010年9月26日，吴用想与何丽芳签订一份《土地租赁合同》，约定：为发展经济，甲方（即吴用想）研究决定，将土地一块租赁给乙方（即何丽芳）经营使用。甲、乙双方经充分协商一致，本着合法、平等、自愿的原则订立《土地租赁合同》如下：第一条：租赁土地位置、面积。租赁的土地位于广东省××江海区礼乐礼××路东侧（原：礼乐某某砖厂）。租地面积为52亩（附租用地图）。第二条：用途为经营厂企。第三条：租赁的期限：租赁期限由2010年12月1日至2028年11月30日止。第三条：租金：2010年12月1日至2014年11月30日止，每年每亩人民币13000元（全年租金：人民币676000元）；租金每四年递增8%计算。2014年12月1日至2018年11月30日止，每年每亩14040元（全年租金：人民币730080元）；2018年12月1日至2022年11月30日止，每年每亩15163.2元（全年租金：人民币788486.4元）；2022年12月1日至2026年11月30日止，每年每亩16376.2元（全年租金：人民币851562.4元）；2026年12月1日至2028年11月30日止，每年每亩17686.3元（全年租金：人民币919687.6元）。[注：以上租金均不含发票，如果需开具发票的，税金由乙方支付]第四条：租金的交纳方式。先交租后用地，乙方于每年的十二月一日前交清本年十二月一日至明年五月三十一日的租金，于每年六月一日前交清六月一日至十一月三十日的租金。第五条：定金。在签订本合同时，乙方向甲方交纳定金人民币叁拾万元整，合同期满，甲乙双方权利义务履行完毕，甲方将定金无息退回给乙方。第六条：甲、乙双方的权利义务。（一）甲方的权利义务：1、不得中途收回或转租该土地，不得干涉乙方自主经营；2、协助乙方办理用水用电的相关手续，相关费用乙方负责；3、协助乙方办理工商、税务的相关证照，相关费用由乙方负责；4、协助乙方向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方负责；5、协调解决邻里关系。（二）乙方的权利义务：1、乙方负责“三通一平”及建设工作等所需的全部费用；2、乙方必须依法自主经营，如违法经营所造成的责任自负，与甲方无关，且视作乙方违约处理；3、负责到消防、卫生、税务、环保、工商等有关部门办理经营所需的证照，并负责相关费用；4、负责经营所需水费、电费，税金及经营期间的债权债务；5、负责向国土部门办理报建手续及相关费用；6、处理好邻里关系；第七条：其他约定。1、乙方必须依法经营，如违法经营所造成的一切法律责任及经济责任均由乙方负责，与甲方无关。2、乙方在经营期间，要做好消防、环保、用电安全，建筑安全等生产安全的工作，如发生责任事故，由乙方负责，与甲方无关。3、乙方需在所租赁土地上兴建建筑物时，必须在有关政府部门办好报建手续，甲方负责协助办理。4、合同期内，如遇上级政府因规划建设需用该土地的，视作合同自动终止，互不追究违约责任，属土地补偿的归甲方，属建筑物补偿和生产经营性补偿的归乙方，甲方对乙方不另作任何补偿。5、乙方可以根据经营的需要在该土地上搭建临时建筑物，合同期内，该建筑物的所有权属乙方。合同期满，该土地归回甲方所有。乙方应在合同期满的30天内将地上的建筑物及生产设备自行搬走。期满不搬走的视为遗弃物处理，甲方可追收乙方处理费用。6、合同期满，如甲方继续出租该土地的，在同等条件下，乙方可优先续租，但要在合同期满提前半年向甲方书面提出申请，并重新签订租赁合同。如果甲方不再继续出租或乙方不再继续租该土地的，乙方应在合同期满之日起三十日内将该土地交回甲方。7、乙方必须兴建一座6米以上宽度桥，并在地块中间建设宽12米水泥道路（附用地图），及负责厂区内全部下水道工程建设和消防用水，建设工程费用全部由乙方负责，乙方并承诺长期免费提供给甲方使用。8、甲方愿意将原某某砖厂的原电力与乙方平均使用该电力，具体使用电力安数以报供电部门批准使用为准。各自的用电量费用各自负责。第八条：违约责任。1、甲方违约，双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方的实际经济损失或追究违约方的法律责任。2、乙方违约，甲方收乙方的定金不予退还，且乙方在该土地上所兴建固定建筑物无偿归甲方所用，甲方并收回该土地另行安排。3、乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止。甲方收回该土地另行安排。4、本合同未尽事宜可由双方另行约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。第八条：本合同经甲、乙双方签名（盖章）生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。上述《土地租赁合同》经吴用想和何丽芳签名确认。合同签订后，何丽芳依约向吴用想支付了合同定金30万元，吴用想也依约将租赁的土地交付给何丽芳使用。何丽芳在收到吴用想交付的土地后在该土地上建造厂房进行出租。
2010年11月8日，江门市江海区礼乐街道某某村民委员会出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“2009年5月16日，我某某村委会与吴用想签订的某某砖厂用地土土租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部分用地由吴用想转租给第三方承租人何丽芳。经我村委会决定同意吴用想将部分土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我某某村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。
2011年1月30日，某某经联社与吴用想再次签订一份《土地租赁合同》，约定：某某经联社将原某某砖厂用地租赁给吴用想使用，租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道某某村原某某砖厂用地，面积为28194.7平方米（即约42.29亩），租赁的期限从2011年4月1日起至2031年3月31日止。合同期内，如果吴用想因需要改变土地用途及开展“三通一平”的工作，某某经联社协助吴用想向有关部门申办改变土地用途的一切手续，所需的一切费用由吴用想负责。若吴用想未经有关部门审批而擅自改变土地规划用途所造成的一切责任由吴用想承担，与某某经联社无关等。
2011年2月15日，江门市江海区礼乐街道某某村民委员会再次出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“我某某村委会与吴用想签定的土地租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部分租用地由吴用想转租给第三方承租人。经我村委会决定同意吴用想将部分土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我某某村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。
2011年6月28日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规发[2011]374号《关于礼乐街道某某旧砖厂工业厂房临建建筑方案的复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道某某村民委员会：报来关于江海区礼乐街道某某旧砖厂工业厂房临建规划的资料收悉。经我局规划会审研究，因项目的用地手续未完善，请完善手续后再申请办理”。
2013年8月6日，江门市江海区国土规划和环境保护局作出一份编号为江海国土（执法）责停字[2013]02号的《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明：“礼乐街道某某股份合作经济联合社：经查，你联合社未经依法批准，擅自将位于江海区礼乐街道某某村和生围（土名）地段6.19亩土地出租用于非农建设，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、六十三条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你联合社立即停止违法行为，听候处理。否则，由此引起的一切后果由你联合社负责”。
2013年9月16日，江门市江海区人民政府礼乐街道办事处作出一份《违法用地整改通知书》，载明：“礼乐街道某某股份合作经济联合社：根据国家土地督察局卫片检查，经查实，你联合社将位于礼乐街道某某村和生围（土名）地段（原某某砖厂地块）6.19亩土地出租用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四、六十三条规定，已构成违法转让集体土地地使用权行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、八十一条规定，现责令你联合社自收到本通知书之日起五日内进行改正，将违法用地上建筑物、构筑物拆除，并对地块进行复耕复绿工作。逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。”后何丽芳所建的厂房被江门市江海区国土规划和环境保护局拆除了部分。
何丽芳租赁吴用想的上述土地后，何丽芳合共向吴用想支付了租金1566000元。
另查明：一、何丽芳所建的厂房被拆除的面积的数据分别为：1、被拆除厂房面积为：长35.5米，宽24.6米；2、被拆除员工宿舍面积为：长13米，宽5.9米。二、江门高新技术产业开发区国土规划和环境保护局和江门市江海区国土规划和环境保护局向原审法院作出编号为高新国规环函[2014]13号的《关于礼乐街道某某股份合作经济联合社违法出租和生围（土名）地段土地情况的复函》，载明：“……二、经查阅江海区20102020年土地利用总体规划图，上述范围内的6.19亩土地在规划期间只能作农业用途使用，未经调整规划和依照《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用手续，不得擅自改变用途作非农建设用地使用。三、按照江门市城市总体规划要求，礼乐街道某某股份合作经济联合社和生围（土名）地段土地规划为工业用地，其只有分别向国土部门办理项目用地预审、农用地转用手续，向规划部门办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的前提下，才能作工业厂房建设使用。未经办理上述用地及规划报建手续而擅自进行厂房建设，其行为已违反了《土地管理法》第四十四条、《城乡规划法》第四十、四十一条的规定，需依法追究当事人的法律责任……”等。
2014年4月25日，原审法院立案受理吴用想诉何丽芳租赁合同纠纷，认为吴用想、何丽芳所签订的《土地租赁合同》中关于该6.19亩土地的租赁关系部分合同约定属无效，其他部分仍然有效，并据此作出（2014）江海法礼民初字第84号民事判决，判决：一、何丽芳支付2014年5月30日前欠租金（包括场地占用费）544353元及违约金（从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止）给吴用想；二、驳回吴用想的其他诉讼请求。吴用想、何丽芳均不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院经审理查明认为，6.19亩农业用地的场地占用费计算至2013年9月30日较合理，于2015年4月13日作出（2015）江中法民一终字第181号判决：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2014）江海法礼民初字第84号民事判决；二、何丽芳应支付2014年5月31日前欠付的租金518355元及违约金（从2013年2月9日起，以518355元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清之日止）给吴用想；三、何丽芳应支付土地占用费227998元给吴用想；四、驳回吴用想的其他诉讼请求。何丽芳不服该判决，向江门市中级人民法院申请再审，江门市中级人民法院于2016年3月14日作出（2016）粤07民申7号裁定：驳回再审申请人何丽芳的再审申请。
从2014年6月1日起，何丽芳一直没有向吴用想交付租金。
原审法院根据何丽芳的申请，向江门市江海区国土规划和环境保护局查询涉案土地的相关情况，该局于2015年12月29日出具《地籍档案证明》，写明经查核，该局辖区内没有礼乐某某砖厂座落于江海区礼乐礼睦路东侧的土地登记记录。
又查明：吴用想在庭审中陈述如果何丽芳交纳的300000元认定为定金，则其选择主张违约金。
一审法院认为，本案涉及吴用想与何丽芳之间土地租赁合同法律关系的纠纷。本案的争议焦点是：一、是否应当解除吴用想、何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》以及涉案土地是否应当归还给吴用想？二、吴用想、何丽芳是否有违约行为？违约方应如何承担民事责任？三、何丽芳实际向吴用想支付的租金是否应当退还？四、何丽芳交纳的300000元是定金还是保证金以及应如何处理？
一、关于是否应当解除吴用想、何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》以及涉案土地是否应当归还给吴用想的问题。吴用想、何丽芳于2010年9月26日签订《土地租赁合同》后，何丽芳没有按照合同约定的期限履行支付租金的义务，（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》已判决何丽芳需支付2014年5月31日前欠付的租金给吴用想。但从2014年6月1日起，何丽芳又一直没有向吴用想交付租金，根据《土地租赁合同》第八条违约责任第3点约定：“乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止。甲方收回该土地另行安排”，何丽芳作为乙方，在第一次拖欠2014年5月31日前的租金经判决后，又继续拖欠2014年6月1日之后的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，吴用想主张解除双方于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》以及何丽芳将涉案土地归还给吴用想，合理合法，原审法院予以支持。
由于双方签订的《土地租赁合同》已解除，故对何丽芳主张吴用想完善涉案土地的用地手续的反诉请求，原审法院不予支持。
二、关于吴用想、何丽芳是否有违约行为以及违约方应如何承担民事责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》解除后，何丽芳仍应向吴用想支付合同解除前所欠租金及违约金。根据（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》、（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》的认定，《土地租赁合同》中涉及45.81亩土地部分的约定合法有效；2010年12月1日至2014年11月30日止，租金每年每亩13000元；2014年12月1日至2018年11月30日止，每年每亩14040元。故从2014年6月1日至2014年11月30日，何丽芳应付租金为297765元（45.81亩×13000元／亩／年×0.5年）；从2014年12月1日至2015年5月31日，何丽芳应付租金为321586.20元（45.81亩×14040元／亩／年×0.5年）；从2015年6月1日至2015年11月30日，何丽芳应付租金为321586.20元（45.81亩×14040元／亩／年×0.5年）；从2015年12月1日至2016年5月31日，何丽芳应付租金为321586.20元（45.81亩×14040元／亩／年×0.5年）。综上，何丽芳应向吴用想支付租金1262523.60元（297765元+321586.20元+321586.20元+321586.20元）及违约金（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清款日止，其中以297765元为基数从2014年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2014年12月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年12月2日起计算）。何丽芳认为吴用想履行义务不符合约定，何丽芳有权拒绝支付租金，何丽芳不构成违约，吴用想无权要求违约金以及吴用想有权出租并收取租金的土地只有42.29亩，即使计算也应按照42.29亩的标准计付的抗辩主张，理据不足，原审法院不予采纳。
吴用想主张6.19亩的农用场地占用费，因该占用费在（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》中已作出认定，故吴用想在本案中主张6.19亩的农用场地占用费以及相应的违约金，属重复主张，原审法院不予支持。
吴用想主张违约金按合同约定计算，因在（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》中，已认定合同约定的违约金的计算方法高于中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，予以调整，（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》也按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算违约金，故对于吴用想的该项主张，原审法院不予支持。
根据（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》、（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》的认定，何丽芳逾期交租，存在过错，但吴用想出租给何丽芳的土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，对此，吴用想也存在过错。由于双方均有过错，故吴用想主张没收违约地上附着物简易厂房的请求，理据不足，原审法院不予支持。
三、何丽芳实际向吴用想支付的租金是否应当退还的问题。何丽芳向吴用想支付的租金是为履行生效判决所确定的付款义务，何丽芳不服（2015）江中法民一终字第181号民事判决，向江门市中级人民法院提起申请再审，该院作出的（2016）粤07民申7号《民事裁定书》认定，双方签订的《土地租赁合同》第六条第一款第四项约定，“甲方（吴用想）协助乙方（何丽芳）向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方（何丽芳）负责”，可见完善用地手续是双方的共同责任，何丽芳不能将土地未报建的责任完全推卸给吴用想，以此为由拒绝支付租金。且何丽芳也在土地手续未完善的情况下在涉案土地上兴建厂房并收益，则不能再以用地手续未完善作为拒绝支付租金的合法抗辩。并裁定驳回何丽芳的再审申请。故何丽芳主张吴用想返还已收取的租金3084314.35元的反诉请求，依据不足，原审法院不予支持。
四、关于何丽芳交纳的300000元是定金还是保证金以及应如何处理的问题。《土地租赁合同》第五条明确约定何丽芳交纳的300000元为定金，第八条违约责任也约定吴用想违约，双倍返还定金给何丽芳，何丽芳违约，吴用想收何丽芳的定金不予退还。故何丽芳交纳的300000元应认定为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，吴用想在庭审中陈述如该300000元认定为定金，则其选择主张违约金，故吴用想主张没收该300000元，理据不足，原审法院不予支持。吴用想应退还定金300000元给何丽芳。何丽芳逾期交租，存在违约行为，故其主张吴用想双倍返还定金600000元，理据不足，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吴用想与何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》；二、何丽芳于本判决发生法律效力之日起六十日内将坐落于江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原礼乐某某砖厂）的土地退还给吴用想；三、何丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币1262523.60元及违约金（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的付清款日止，其中以297765元为基数从2014年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2014年12月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年12月2日起计算）给吴用想；四、吴用想本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金300000元给何丽芳；五、驳回吴用想的其他诉讼请求；六、驳回何丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24104元，由吴用想负担3044元，何丽芳负担21060元。反诉案件受理费减半收取18137.50元，由何丽芳负担16660.50元，吴用想负担1477元。
二审中，吴用想没有提交新证据；何丽芳提供如下证据：1、《江门市城乡规划局高新（江海）分局关于礼东工业园（原某某砖厂）内存在违法建设的举报信的复函》【江规高复[2016]77号】。2、《关于邓润喜等信访事项的答复》【高新（国土）信[2016]26号】，证据1、2以证明吴用想未依约完善涉案土地用地手续，导致何丽芳经吴用想同意建设的厂房被有关部门认定为违法建设，并将予以处罚，何丽芳无法实现合同目的，并将遭受巨额损失；3、江门市临时建筑工程规划许可申请表，以证明何丽芳申请建设厂房是经过吴用想以及礼乐街道某某村委同意的。
吴用想对何丽芳在二审期间提供的证据质证认为：证据1、2，上述证据是针对邓润喜的，所以与本案无关联性；证据三，何丽芳当时申请建设厂房没有通知吴用想，并且何丽芳在建厂房的时候没有按合同约定进行依法报建，所以对这个证据的证明目的不认可。
经审查，何丽芳在二审期间提供的证据与本案无关，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。何丽芳与吴用想签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示。该合同约定租赁的土地中有6.19亩属于农业用地，该部分约定违反法律的强制性规定，因此原审法院认定上述合同中关于该6.19亩土地的租赁关系部分约定无效，其他部分有效，处理正确，本院予以维持。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、吴用想、何丽芳是否有违约行为，吴用想请求解除双方签订的《土地租赁合同》及何丽芳请求吴用想完善涉案土地的用地手续应否支持；二、吴用想主张不予退还何丽芳保证金30万元应否支持；三、关于吴用想主张涉案6.19亩农业用地的占用费应否支持。
关于第一个争议焦点。双方签订涉案合同后，何丽芳拖欠2014年5月31日前租金，经另案终审判决认定何丽芳应予支付后，何丽芳继续拖欠2014年6月1日后的租金。因何丽芳没有按照合同约定履行支付租金的义务，其行为构成违约，符合《土地租赁合同》第八条第3项关于“乙方（何丽芳）逾期交付租金的，甲方（吴用想）加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止。甲方收回该土地另行安排”的约定合同解除的情形。因双方签订的《土地租赁合同》中关于6.19亩农业用地的租赁部分约定无效，不涉及解除问题；对该合同的其他部分，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，应予解除。原审判令整体解除合同，处理不当，应予纠正。关于何丽芳请求吴用想完善用地手续得问题。何丽芳主张合同中建筑物报建指依法向城乡规划主管部门或者按法律确定的镇人民政府办理建设工程规划许可证，而用地手续指依法向国土部门办理的项目用地预审、农用地转用等手续。而双方签订的合同第六条第一款第四项约定：“甲方（吴用想）协助乙方（何丽芳）向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方负责”。从合同约定来看，吴用想负有协助向国土部门办理报建手续的义务，而不是向城乡规划主管部门，可见完善用地手续是双方的共同责任。何丽芳不能将土地未报建的责任完全推卸给吴用想。何丽芳上诉主张原审认定“完善用地手续是双方的共同责任”错误，并进一步主张吴用想构成根本违约，理据不足，本院不予支持。由于涉案合同部分无效，其余部分应予解除，原审法院不予支持何丽芳关于完善涉案土地的用地手续的主张，以及判令何丽芳返还租赁物，处理正确，本院予以维持。
关于第二个争议焦点。就吴用想所主张的30万元是保证金，还是定金问题，原审法院认定该款为定金，并已详细论述，本院同意原审法院的意见，不再赘述。因吴用想表示若该30万元属定金，则主张违约金，故该30万元应予返还，其请求没收该30万元，依据不足，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。江门市江海区礼乐街道办事处于2013年9月16日向某某经联社发出《违法用地整改通知书》，限其收到通知书起五日内进行整改。本院（2015）江中法民一终字第181号案中计算涉案6.19亩农业用地占用费计至2013年9月30日，之后的占用费不予支持。现吴用想基于同样的事实请求何丽芳支付上述土地2014年6月之后的占用费及相应的违约金构成重复诉讼，本院对此不予审查。
另外，吴用想在一审中主张租金或占用费计至2016年5月31日，现在二审中主张该期间之后的租金或占用费，属二审增加诉讼请求，且何丽芳不同意在二审中一并审理，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，本院对此不予调整，吴用想可另行起诉主张权利。
综上所述，吴用想和何丽芳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院解除整个涉案合同错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持江门市江海区人民法院（2015）江海法民三初字第283号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；
二、撤销江门市江海区人民法院（2015）江海法民三初字第283号民事判决第五项；
三、变更江门市江海区人民法院（2015）江海法民三初字第283号民事判决第一项为：解除吴用想与何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》中除涉及6.19亩农业用地外的部分；
四、驳回吴用想的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24104元，由吴用想负担3044元，何丽芳负担21060元。一审反诉受理费减半收取18137.50元，由何丽芳负担16660.50元，吴用想负担1477元。二审案件受理费24252元，由吴用想负担8091元，由何丽芳负担16162元。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一六年十二月六日
书记员 梁闪云