山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0211民初4223号原告(反诉被告)史晓新，男，1963年1月26日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。委托代理人顾洪利，山东新岛律师事务所律师。委托代理人黄爱柱，山东新岛律师事务所实习律师。被告（反诉原告）周志，男，1970年3月18日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。委托代理人高志强，男，1970年11月29日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。系青岛黄岛衡正法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)史晓新与被告（反诉原告）周志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日、6月3日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)史晓新及其委托代理人顾洪利、黄爱柱、被告（反诉原告）周志及其委托代理人高志强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)史晓新诉称，原、被告于2012年2月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青岛经济技术开发区XXX路改造工程27-28号连体楼XXX号网点出租给被告作饭店使用，租期五年，租金按年支付，每年租金应于每次租期来临前3个月一次性付清，逾期支付，则需按当年房租总额的2%/天支付违约金。现原告拒不支付本年度租金，构成严重违约，据此提起诉讼，请求判决被告支付房屋租赁费310000元、支付自2015年11月9日起至2016年2月29日共112天的违约金16781元（按同期银行贷款利率的四倍计算）。变更请求：请求解除合同、要求被告将房屋恢复原状、交还房屋、每日按849.32元支付房屋租金、被告支付原告违约金100000元。被告（反诉原告）周志辩称，双方的租赁关系属实，前四年的租赁费及合同约定的转让费、租房保证金均已交付，但第五年的房屋没有使用，要求将租赁费计算到反诉之日。同意解除合同，双方约定的违约金过高。被告（反诉原告）周志反诉称，2012年2月9日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于青岛经济技术开发区XXX路改造工程27-28号连体楼XXX号网点出租给反诉原告作饭店使用，租期五年。同时将房屋作价300000元转让给反诉原告，反诉原告依约付款。现因市场疲软导致亏损，反诉原告同反诉被告协商要求解除租赁合同及房屋过户或转让事宜，但反诉被告不同意，据此提起反诉，请求判决解除双方签订的房屋租赁合同、反诉被告办理房屋过户手续或退还转让费300000元。原告(反诉被告)史晓新辩称，反诉原告所诉不属实，双方签订的租赁合同没有涉及到物权的变动。反诉原告支付的300000元系我方常年经营的商业信誉和社会影响力，系双方意思表示一致的结果，是租金之外的单独费用。因反诉原告请求解除合同，应承担我方合同约定的违约金100000元。经审理查明：1、原告史晓新（甲方）与被告周志（乙方）于2012年2月9日签订房屋租赁合同，约定甲方将位于青岛经济技术开发区XXX路改造工程27-28号连体楼XXX号网点位置出租给乙方。租赁期限自2012年2月9日起至2017年2月9日止，共计5年。甲方于2012年2月9日将租赁物交付给被告。转让费、租金、租房保证金、支付方式及期限：此房屋转让费300000元、租房保证金10000元，乙方将第一年的房租、转让费、租房保证金540000元一次性交付给甲方。按租赁期间分为五个阶段，每个阶段租金的数额及支付方式为：第一阶段：自2012年2月9日起至2013年2月9日止，共计1年，租金为230000元，一次性支付；第二阶段：自2013年2月9日起至2014年2月9日止，共计1年，租金为250000元，一次性支付；第三阶段：自2014年2月9日起至2015年2月9日止，共计1年，租金为270000元，一次性支付；第四阶段：自2015年2月9日起至2016年2月9日止，共计1年，租金为290000元，一次性支付；第五阶段：自2016年2月9日起至2017年2月9日止，租金为310000元，一次性支付；房屋租金均应于每次交租期来临前3个月付清（即当年到期前3个月交付下一年的房租，第二年的房租提前1个月一次性支付）。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当年房租总额的2%/天支付违约金。租赁期间，乙方因使用需要，在不影响房屋结构、不破坏房屋原固定设施（如门窗、天花板、地面）和征得甲方同意的前提下，可对该房屋进行装饰装修。租赁期满后依附于房屋的装修归甲方所有，对乙方的装饰装修部分甲方不负修缮义务。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租、转租的，应向甲方支付违约金100000元。原被告双方均在该租赁合同上签字捺印。合同签订后，原告依约将租赁物交付给了被告。被告也依约支付给了原告房屋转让费300000元、租房保证金10000元，被告利用承租的房屋开办了“XXX”火锅店，并按约支付了原告前四个阶段的房屋租赁费，但第五个阶段的租赁费未支付。原告在庭审中称合同约定的房屋转让费300000元系“商业信誉费”，但被告不予认可。原告称当初自己经营“青岛经济技术开发区XXX海鲜楼”，在出租时一并将房屋内、外装修及价值100000元的海鲜池交给被告使用，原告未提交接手续。被告予以否认，并称酒店是自己出资1000000元装修的。在被告从事火锅店经营期间至被告提起反诉之前，原告一直未对被告的饭店装修行为提出异议。2、被告周志于2016年3月23日向本院递交反诉状，请求与原告解除合同，于2016年4月6日向本院交纳反诉费，本院于2016年4月8日向原告送达了被告的反诉状。3、原、被告未就涉案房屋另行签订过房屋买卖合同。被告在本案中只是认为合同约定的违约金过高，但未请求法院予以调减。4、被告提交青岛市黄岛区市场监督管理局出具的“个体登记（注）信息查询结果”证实2005年6月3日，原告之妻于某某在涉案房屋内开办了“青岛经济技术开发区XXX海鲜楼”，2006年1月6日该“XXX”予以注销登记。2006年2月16日，原告与段某某签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给段某某，开办XXX海鲜酒楼，租赁期限自2006年1月1日起至2010年1月31日。2010年3月20日，原告再次与段某某签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给段某某，租赁期限自2010年3月20日起至2013年3月20日。上述事实，有原被告提交的书证一宗及原、被告陈述笔录在案佐证，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，除转让费约定不明外，其他内容不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对原被告具有法律约束力。被告反诉请求解除合同，原告也变更诉求请求解除合同，故原被告所签订的房屋租赁合同应予解除。本院于2016年4月8日向原告送达了被告的反诉状，故合同的解除时间时间应为2016年4月8日。因被告未按合同约定的时间支付第五阶段的租赁费，且请求解除合同，构成违约，其应按合同约定支付原告违约金，被告仅称违约金过高，其未对违约金过高举证，也没有请求法院对违约金进行调减，故原告诉请的违约金数额100000元，本院予以支持。被告应支付原告合同期内的房屋租赁费，即应支付原告第五阶段自2016年2月9日起至合同解除之日2016年4月8日止共60天，按合同约定标准计算的租赁费50958.90元（310000元÷365天×60天），支付原告自2016年4月9日起至实际返还原告房屋之日止比照合同约定的第五阶段的租赁费标准按每日849.32元（310000元÷365天）计算的房屋使用费。因原、被告之间的租赁合同已经解除，故被告应将租赁物腾出返还给原告。被告承租原告的房屋后开办了“XXX”火锅店，其自认对租赁物进行了装修，在原告装修期间直至被告提出反诉之日，原告都未提出异议，应视为被告的装修行为征得了原告的同意，故原告诉求被告将房屋恢复原状，本院不予支持。被告在本案中对装修款未主张权利，且因被告违约在先，故其依附于房屋的装修按合同约定应归原告所有。原、被告在租赁合同中约定“此房屋转让费300000元”，原告在庭审中称此款系“商业信誉费”，但被告提交的青岛市黄岛区市场监督管理局出具的“个体登记（注）信息查询结果”证实原告之妻于某某在涉案房屋内开办的“青岛经济技术开发区XXX海鲜楼”仅经营了半年即办理了注销登记，其后原告又将涉案房屋出租给段某某，因此，原告称其经营酒店所形成的商誉并不成立；即使案外人段某某在涉案房屋经营酒店创造了商业信誉亦与原告无关。原告称当初自己经营“青岛经济技术开发区XXX海鲜楼”，在出租时一并将房屋内、外装修及价值100000元的海鲜池交给被告使用，但原告在将涉案房屋出租给被告之前，还将房屋出租给了段某某开办了XXX海鲜酒楼，故原告的该主张不成立。综上，原告史晓新取得被告周志300000元房屋转让款无事实根据和法律依据，被告要求原告退还该费用的主张，本院予以支持。原、被告签订的合同系房屋租赁合同，双方未就涉案房屋另行签订过房屋买卖合同，不存在物权变动的事实，故“此房屋转让费300000元”，并不是真正意义上的房屋转让费，据此被告周志反诉原告史晓新办理涉案房屋过户手续的请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告周志未就交付给原告史晓新的保证金10000元主张权利，故对该款在本案中本院不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）史晓新与被告（反诉原告）周志签订的房屋租赁合同于2016年4月8日解除。二、被告（反诉原告）周志于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）史晓新房屋租赁费50958.50元。三、被告（反诉原告）周志于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）史晓新自2016年4月9日起至实际返还房屋之日止按每日849.32元计算的房屋使用费。四、被告（反诉原告）周志于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）史晓新违约金100000元。五、被告（反诉原告）周志于判决生效后十日内将承租的位于青岛经济技术开发区武夷山路改造工程27-28号连体楼121号网点位置腾出返还给原告（反诉被告）史晓新。六、原告（反诉被告）史晓新于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）周志款300000元。七、驳回原告（反诉被告）史晓新的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）周志的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费6202元，此款原告（反诉被告）史晓新已预交，由被告（反诉原告）周志承担；反诉费2900元，此款被告（反诉原告）已预交，由原告（反诉被告）史晓新承担。原、被告各自应承担的费用，限于判决生效后十日内支付给对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。审判长  戴朝辉审判员  梁 玮审判员  艾江月二〇一六年六月十七日书记员  逄 蕾附：本案适用的法律法规及司法解释一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。