广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初7139号
原告（反诉被告）：单雪春，女，1972年4月3日出生，汉族，住哈尔滨市道外区，
委托诉讼代理人：麦素文，广东淼鑫律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何艾容，女，1984年2月4日出生，汉族，住四川省剑阁县，
委托诉讼代理人：揭应根，广东信孚律师事务所律师。
第三人：广州市胜逸房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区金沙洲悦水二巷街128号，统一社会信用代码91440111574020190G。
法定代表人：吴清国，总经理。
委托诉讼代理人：徐伯林，该公司员工。
原告单雪春与被告何艾容、第三人广州市胜逸房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后予以受理并与本诉合并审理。本案于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人麦素文，被告的委托诉讼代理人揭应根，第三人的委托诉讼代理人徐伯林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年1月10日签订的《房地产买卖合约》；2.被告向原告返还定金100000元；3.被告向原告支付违约金174000元；4.被告赔偿原告已支付的中介费23000元；5.被告支付房屋差价损失300000元；6.被告支付律师费30000元；7.被告以上述第二项至第六项的总金额627000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际清偿之日止；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月10日，原告、被告通过第三人广州市胜逸房地产代理有限公司居间签订了《房地产买卖合约》，约定被告将其位于佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村工业大道18号恒大金碧湾10号楼104室（购房合同编号：20121211527054，以下简称金碧湾104房）的房产卖给原告，成交价1740000元，定金100000元。合同第十六条约定了“1、该物业因房产证未出，卖方需积极办理房产证，在房产证办好后，买卖双方需在10天内提交银行按揭及交易过户所需资料。2、买方已知悉该物业现状为查封状态，卖方保证已解决问题，只等解封手续。”合同附件4（二）约定“卖方同意在收取定金后120日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续；B买方申请银行贷款出具同意贷款后，买方同意在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）640000元转入卖方贷款账号内，银行到账后视为卖方已收取相应楼款；……(7)楼款余额1000000元整，由贷款银行直接划给卖方。”另外《房地产买卖合约》第九条约定，买方或卖方违反本合同约定逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。第十条约定，买卖双方同意，买卖双方于签订本合同之日按《服务收费确认书》向经纪方支付咨询及中介服务费及咨询费……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代付守约方向经纪方支付房地产咨询及中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……第十二条约定，合同三方任意一方追究违约方责任的，违约方除应按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约方违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费、查询费等均由违约方承担。上述合同签订后，原告已按照合同约定支付了100000元定金和23000元中介代理费，积极履行了合同的各项义务，但被告却迟迟未能办理房产证，更未能遵照承诺办理金碧湾104房的解封手续。原告及第三人已多次催促被告履行合同义务，但被告看到近期房产价格暴涨，以种种理由推辞，且明确不能再以原来约定的房产价格履行合同。被告的行为是对社会诚实信用良好风俗的践踏，侵害了原告权益，故原告起诉。
被告辩称，一、考虑到原告的根本违约行为，同意解除《房地产买卖合约》。二、原告存在违约导致被告无资金提前偿还银行贷款以注销抵押登记及办理涉讼房屋的解封手续，根据管理法第三十八条规定，涉讼房屋无法办理产权证；原告违约如下：1.原告应在合同签订当天支付定金20000元，定金的余款80000元原告应在次日支付，但该80000元在2017年1月18日才支付；2.原告涂销抵押以后，按揭付款方式支付，并由原告垫资代被告向银行办理提前还贷手续，原告应在银行通知扣款日之前提取首期楼款640000元转入被告的贷款账号用以被告提前还款，但2017年1月23日被告将银行同意提前还贷的通知书通过第三人转告原告后，原告没有按照合同约定将640000元转入被告账号，导致被告无资金提前还贷，从而不能注销抵押登记与办理解封手续；被告在2017年4月17日告知原告合同解除，被告有权向原告主张违约金174000元，同时原告应承担因其违约导致被告另租房屋的租金以及不能按时偿还银行信用卡等其他债务的利息损失。三、被告履行了合同的义务，无需承担违约责任。理由如下：1.被告按照合同约定于2017年1月23日向银行申请提前还贷，银行出具提前还贷客户受理回执，且银行要求在3月31日前将640000元存入被告还款账户中，被告在收到银行通知后及时通知原告，但原告没有履行垫资赎契义务，致使被告不能清偿，从而不能注销抵押登记等，使涉讼房屋处于查封状态；2.被告积极履行合同义务，想继续交易，2017年3月底搬离涉讼房屋，租住了其他房屋；3.被告积极配合催促相应的机关解封涉讼房屋，涉讼合同签订之前涉讼房屋因其他案件被其他法院查封，该案2017年3月3日开庭，后达成调解协议，被告于3月27日申请解封涉讼房屋，于2017年6月下旬解封了涉讼房屋；4.涉讼房屋未办理房产证及涉讼房屋涉及其他案件被查封的情况，原告在签订合同时是知悉的，按照房管局的规定，查封的房产不能办理产权证，因此解封房产、注销抵押登记才是办理房产证的前置条件，原告没有履行垫资义务导致不能解封涉讼房屋的手续。四、原告在佛山地区没有缴纳社保或者个人所得税，不符合佛山地区的购房条件，因此涉讼合同无法进行。
第三人针对原告的诉讼请求述称，对原告起诉无异议。
被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金174000元；2.原告赔偿被告自2017年4月1日起至本案判决生效之日止的损失（具体为：房租每月3900元、借贷利息每月3131元，民生信用卡利息每月850元，广发信用卡利息每月2000元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月10日，原告就购买被告名下的位于佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村工业大道18号恒大金碧湾10号楼104房，与被告签订编号为0005117的《房地产买卖合约》。双方约定，涉案房屋总成交价为1740000元。其中，定金为100000元，原告应在合约签订当天支付20000元定金，定金余款为80000元，原告应在第二日（即2017年1月11日）支付予被告。原告采用涂销抵押后按揭付款的方式付款，并由原告垫资640000元代被告向银行办理提前还贷手续（原告垫资赎契），即：原告应在通知预约扣账日之前，提取首期楼款640000元转入被告的贷款账号以代被告提前还款。楼款余款1000000元，由原告申请贷款的银行直接划给被告。相应地，作为被告的义务，则为：在收取定金后120日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。此外，合约还约定了解除合同的条件及违约金的情形。合约签订后，被告积极履行约定的义务，于2017年1月23日向抵押银行申请提前还清全部贷款，银行出具了《提前还贷客户受理回执》，银行要求在4月前（即3月31日之前）将640000余元的资金足额存入还贷账户中。被告在收到银行的《提前还贷客户受理回执》后通知了原告。但原告却未履行“代被告向银行办理提前还贷手续（垫资赎契）”的义务。致使不能清偿银行的欠款从而涉案房屋一直处于查封状态。同时，因原告没有按约履行义务，导致被告的银行信用卡逾期欠款一直未能清偿，由此产生的高额利息、罚息、滞纳金等损失应由原告承担。此外，被告于2017年3月底搬离涉案房屋，在别处租房居住，由此产生的租金也应由原告承担。因此被告没有任何违约行为，而原告却没有积极履行约定的义务，将640000元的资金存入被告的还款账户里，致使被告不能清偿银行的欠款从而使涉案房屋一直处于查封状态。为了维护被告的合法权益，特提起反诉。
原告针对被告的反诉辩称，1.被告在反诉状中所述与事实严重不符，断章取义，颠倒黑白。原告一直在积极履行合同义务，无任何过错行为，相反，被告存在大量违法行为，恶意提高房价，没有办理房产证，没有办理解封手续，涉讼房屋在双方签订合同不久又因其他事由再次被法院查封。直到起诉前在中介方的组织调解下，被告才承认房屋查封太多，已经无法控制，也明确表示目前存在的问题已无法解决，自愿赔偿原告50000元。由此可以看出，被告所说的原告违反合同约定、没有按时为其垫资赎契，只是被告为逃避责任蓄意制造的借口，原告没有任何的违约行为，也一直希望双方能继续交易，解除合同实属无奈之举。2.关于垫资赎契的问题，是被告故意曲解《房地产买卖合约》附件中关于《涂销抵押后按揭付款》的约定。虽然该约定由买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续的意思表示，但这个垫资还贷是有条件限定和时间限定的，前提是被告领取了房产证和办理了涉诉房产的解封手续，后续交易均是以被告取得房产证和办理房产的解封手续为前提，而实践中，原告申请办理银行按揭贷款也必须有房产证。原告支付首期款的条件至今还没成就，又何来违约一说。3.被告存在严重的欺诈行为，明知没有履行能力而与原告签订合同。首先，在双方签订合同时，被告是保证房产查封的实体问题已经解决，只是等待程序性的解封手续，但至今涉诉房产的两个解封手续还未办理。其次，春节过后，由于楼价大幅度攀升，被告又要求将房价提高到2200000元。最后，涉诉房产在2017年3月8日又再次被法院查封，这已表明被告的资金已经出现了严重困难。但被告却一直刻意隐瞒了该事实，甚至明知房屋无法过户给被告，却一直要求提高房价，企图骗取更多的利益。直至2017年5月12日，被告才明确承认因房屋查封太多、已经无法控制，答应赔偿50000元给原告。4.被告所说的房屋租赁损失与原告无关，完全是被告自身原因造成。合同第七条约定，卖方是在收齐楼款的当天交付涉诉房屋的，原告的银行同贷书还没申请，更没有审批，连首付的确定金额是多少也无法预算，被告自行搬离涉诉房屋与原告无关。
第三人针对被告的反诉述称，被告陈述不属实，被告搬离涉讼房屋与原告无关，我方到涉讼房屋找被告沟通，但发现被告不在涉讼房屋，合同签订当日被告并未告知涉讼房产被查封，而是我方通过查询了解，当时被告要求我方隐瞒此事实，我方提出要告知原告并一起解决，原告延后支付定金80000元是因我方要求被告提供征信材料。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的录音，被告确认产生的背景为2017年5月12日原、被告及第三人在第三人办公室协商解除合同的事宜，本院对录音的真实性予以确认；2.原告出示的电脑截图，未能显示与涉讼房产存在关联，本院不予审查；3.原告提供的佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明（2017年7月12日），是原件，本院对其真实性予以确认；4.被告出示的提前还贷客户受理回执、被告出示的主机查询信息、短信截图（2017年3月27日），第三人确认短信截图中的“阿勤”曾为其工作人员并负责跟进本案交易，本院对上述材料的真实性予以确认；5.被告出示的查封异议暨解封申请书、授权委托书、中通快递单、照片，其中快递单为原件，且上述材料能相互印证，本院对真实性予以确认；6.被告出示的告知书、手机截图、短信截图，第三人对真实性无异议且确认被告将告知书寄给第三人，本院对真实性予以确认；7.被告出示的个人房屋租赁合同、手机转账截图、广发银行信用卡电子账单、民生银行信用卡电子账单，未显示与本案存在关联，本院不予审查；8.被告出示的光盘，拟证明其已搬离涉讼房屋，第三人对该事实予以确认，本院予以确认；9.第三人出示的微信（2017年4月15日至2017年4月19日），提供了原本予以核对，且与被告出示的微信截图相印证，被告虽认为无法核实身份，但被告亦未在本院指定的期限内书面回复被告丈夫的微信号码，本院确认该证据为被告丈夫与第三人委托诉讼代理人徐伯林的微信联系内容。
本院经审理认定事实如下：
位于佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村白塔工业大道18号恒大金碧湾10号楼104室（以下简称涉讼房产）登记的买受人为被告何艾容。
2017年1月10日，原告（买方）、被告（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定被告将涉讼房产作价1740000元转让予原告，涂销抵押后按揭付款：买方应在签署合约同时支付定金20000元，定金余款80000元须在2017年1月11日支付卖方，卖方同意在收取定金后120日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方申请银行贷款出具同意贷款后，买方同意在银行通知预约扣账日或之前提取首期楼款640000元转入卖方贷款账号内，银行到账即视为卖方已收取相应楼款，余款1000000元由贷款银行直接划给卖方；卖方交付物业予买方使用之日期为交首付当天；该物业因房产证未出，卖方需积极办理房产证，在房产证办好后，买卖双方需在10天内提交银行按揭及交易过户所需资料；买方已知悉该物业现状为查封状态，卖方保证已解决问题，只等解封手续；因买方或卖方违反本合约约定或者拒不配合提供交易所需资料，逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行合约相应义务，逾期超过15天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，已收房款应予退还；基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合约，买卖双方同意于签订本合同之日按《服务收费确认书》向经纪方支付咨询及中介服务费及咨询费，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付房地产咨询及中介服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；守约方为追究违约方违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费、查询费等均由违约方承担；等等。
同日，原告签署《服务收费确认书》，同意于签订《房屋买卖合同》当日支付23000元作为经纪方的中介服务费及咨询费。当日，原告向被告支付定金20000元，并向第三人支付中介服务费23000元。
2017年1月18日，原告向被告支付定金80000元。
2017年3月27日，被告将《提前还贷客户受理回执》照片及贷款余额电脑截图照片发送给第三人员工“阿勤”。
同日，被告的委托诉讼代理人向广州市白云区人民法院邮寄解封申请书，申请解除涉讼房产的查封，该查封于2017年6月27日解除。
2017年4月9日，原告及原告丈夫、被告丈夫、第三人的委托诉讼代理人徐伯林面谈，原告同意加价50000元，被告丈夫表示需要再协商一下价格。原告表示不同意被告加价到2200000元。被告丈夫表示不一定要卡在价钱上，必须要把解封处理掉。
2017年4月13日，第三人向被告邮寄《履约催促告知函》，认为被告未积极配合办理提前还贷手续、房产证及解封手续，原告已准备好首期资金可用于银行还款，催促被告于2017年5月10日前按照合约约定履行相关义务。
2017年4月17日，被告作出《告知书》并邮寄给第三人，认为因涉讼房产尚未办理产权证书、被法院查封、原告未按约定于2017年4月1日前将640000元转入贷款账号用于提前还贷已超过15天，告知原告涉讼房产属于法律规定“不得转让”的房屋且原告存在严重违约行为，涉讼合同作废。第三人于2017年4月19日确认收到该文件。
2017年4月19日，被告丈夫与第三人的委托诉讼代理人徐伯林微信联系。第三人表示被告在告知书中陈述原告逾期不支付首期款不属实，原告早已准备好首期款给被告，被告不肯办理。被告丈夫表示其申请了银行还贷并于2017年3月将提前还贷通知书给了第三人、搬离了涉讼房屋，一直配合办理。第三人表示约了被告一起去银行办，被告没有去，后面说去办被告就要求原告加价，被告电话表示需要加价100000元，后面谈要求加价到2200000元。被告丈夫表示是原告没有在合同规定时间内履行合约，被告一直按合同和中介的要求办事。第三人表示是被告故意拖延没有让原告还款。
2017年4月20日，原告向被告邮寄《催告书》，认为被告一直不配合办理解封手续、房产证，导致原告未能申请办理银行按揭贷款，要求被告在收到该文件后10日内办理解封手续并配合办理过户手续。
2017年5月12日，原告、原告丈夫、原告女儿、被告、被告丈夫、第三人的委托诉讼代理人徐伯林面谈，协商解除合同事宜，被告同意赔偿50000元予原告，原告表示不同意。
2017年5月16日，原告与广东淼鑫律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该所接受原告委托，代理与被告房屋买卖合同纠纷一案，律师服务费30000元。原告于2017年5月26日向该所支付律师费30000元。
另查明，查询时间为2016年12月30日的《佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明》显示涉讼房产存在以下权利限制：1.预抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行；2.2016年8月17日因（2016）粤0106民初13195号案被广州市天河区人民法院查封；3.2016年12月1日因（2016）粤0111执保1663号案被广州市白云区人民法院轮候查封。查询时间为2017年7月12日的《佛山市（南海区）商品房合同登记查询证明》显示涉讼房产除上述第1、2项权利限制外，还于2017年3月8日因（2016）粤0605执8733号案被轮候查封，于2017年5月24日因本案被轮候查封。
中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行向广州市天河区人民法院起诉被告，案由为借款合同纠纷，案号为（2016）粤0106民初13195号。
2017年5月19日，原告提起本案诉讼。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告及第三人于2017年1月10日签订的《房地产买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方均应按照合同约定履行义务。原告请求解除涉讼合同，被告在庭审中答辩同意解除，第三人对原告的起诉无异议，本院据此确认涉讼合同于本案庭审之日即2017年7月10日解除。
被告主张原告存在以下违约行为：1.涉讼合同约定定金余款80000元于2017年1月11日交付卖方，但原告于2017年1月18日才支付；2.涉讼合同约定由原告垫资赎契，原告应在银行通知扣款日之前提取首期楼款640000元转入被告的贷款账号用于提前还款，但被告将银行同意提前还贷通知书通过第三人转告原告后，原告没有将款项存入被告的贷款账号。对此，本院具体分下如下：第一，涉讼合同虽约定定金余款80000元于2017年1月11日支付，但原告于2017年1月18日支付该款予被告时，被告并未提出异议，且被告出具了收款收据予原告，视为被告同意原告于该日支付定金余款，原告迟延支付定金余款的行为仅为履行瑕疵，并不构成根本违约；第二，被告确于2017年3月27日将银行提前还贷的通知告知第三人，但第三人也明确当时有约被告一起办理，被告不肯办理，而后提出加价，结合2017年4月9日三方面谈的内容，被告确有加价行为，原、被告双方未达成一致意见，涉讼房产原有查封未解除的情况下又因被告的其他案件再次被查封，原告暂不支付首期楼款有合理理由，被告以此为由主张原告根本违约、其享有合同解除权，本院不予采纳。故被告寄送《告知书》予第三人，明确拒绝履行合同，构成根本违约，应承担相应的违约责任。涉讼合同约定被告违约的，须向原告双倍返还定金或支付涉讼房产成交价的10%作为违约金并退回原告已付的房款，原告请求被告返还定金100000元、支付违约金174000元（1740000元×10%），符合合同约定，本院予以支持。根据涉讼合同的约定，中介服务费由违约方承担，原告已提供证据证明其已实际支付中介服务费23000元，原告请求被告支付该费用，本院予以支持。本案中，原告仅支付定金，并未支付首期购房款，且房屋价格上涨是双方签订涉讼合同时不能预见的，原告请求被告赔偿涉讼房产的差价，本院不予支持。涉讼合同约定违约方需承担守约方为追究违约责任而产生的律师费等费用，原告已提供证据证明其为本案支出律师费30000元，原告请求被告承担，符合合同约定，本院予以支持。违约金的支付具有一定赔偿补偿性质，在被告已承担上述违约责任的情况下，原告未能举证证实其实际损失高于本院核定的违约金数额范围，就同一违约行为再另行请求被告赔偿其定金、违约金、中介服务费、律师费利息损失的主张于法无据，本院对原告该项诉请不予支持。本案中，系被告违约导致涉讼合同解除，被告反诉请求原告支付违约金17400元及房租等损失的请求，缺乏依据，本院不予支持。
涉讼合同于2017年1月10日签订，原告于2017年6月1日前支付了定金100000元，故原、被告之间的房屋买卖交易不受《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》（佛府办函[2017]326号）影响，被告申请开具调查令查询原告在佛山市地区的社保缴纳情况，没有必要，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）单雪春与被告（反诉原告）何艾容、第三人广州市胜逸房地产代理有限公司于2017年1月10日签订的《房地产买卖合约》于2017年7月10日解除；
二、被告（反诉原告）何艾容应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告（反诉被告）单雪春；
三、被告（反诉原告）何艾容应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金174000元予原告（反诉被告）单雪春；
四、被告（反诉原告）何艾容应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费23000元予原告（反诉被告）单雪春；
五、被告（反诉原告）何艾容应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费30000元予原告（反诉被告）单雪春；
六、驳回原告（反诉被告）单雪春的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）何艾容的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费5040元、财产保全费3660元，合共8700元（原告已预交），由原告负担3442.5元，由被告负担5257.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳向本院交纳。反诉费2123.81元（被告已预交），由被告负担。
对原告多预交的5257.5元诉讼费，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 胡方平
二〇一七年八月十七日
书记员 林浩成