江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终1661号上诉人（原审被告）：江苏惠龙实业有限公司，住所地苏州工业园区东环路328号东环大厦。法定代表人：李文龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。上诉人（原审被告）：苏州工业园区惠龙投资有限公司，住所地苏州工业园区东兴路23号。法定代表人：李文龙，董事长。委托诉讼代理人：谭笑天，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王祖良，男，1956年3月8日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，该公司总经理。上诉人江苏惠龙实业有限公司（以下简称惠龙实业公司）、苏州工业园区惠龙投资有限公司（以下简称惠龙投资公司）因与被上诉人王祖良、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2017）苏0507民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。惠龙实业公司、惠龙投资公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判惠龙实业公司、惠龙投资公司不承担责任或发回重审。事实和理由：一、一审判决查明事实存在重大遗漏及错误。乐成公司清算后，从乐成公司注销到被上诉人起诉时长5年，被上诉人对清算公告未提出异议，且拖欠租金后，被上诉人也未向惠龙实业公司、惠龙投资公司催讨。被上诉人存在明显过错。被上诉人起诉租金已超过1年诉讼时效，被上诉人起诉惠龙实业公司、惠龙投资公司承担股东清偿责任也超过2年诉讼时效。一审法院遗漏了乐成公司依法清算注销的证据。目前乐成公司的账册及财务凭证都在，完全可以重新清算审计。二、一审判决惠龙实业公司、惠龙投资公司承担全部债务的清偿责任适用法律错误，没有法律依据。一审判决未适用公司法及相关解释。乐成公司注销时依法办理的，乐成公司注销时没有拖欠租金，不存在债务，故无需通知被上诉人。乐成公司依法注销后，惠龙实业公司、惠龙投资公司作为乐成公司的股东应以其分配所得财产承担乐成公司应承担的责任。乐成公司注销时是亏损的，没有剩余财产，故惠龙实业公司、惠龙投资公司无需承担责任。被上诉人没有证据证明乐成公司及股东的清算行为不当，使公司财产发生贬值、流失、毁损或灭失，惠龙实业公司、惠龙投资公司不承担清偿责任。三、名品城公司有资产，完全有能力解决租金问题，不存在任何社会问题。王祖良、名品城公司未作答辩。王祖良向一审法院起诉请求：1、惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司支付租金及违约金，计算方式为：租金分别以每半年8160.12元、8160.12元的标准自2013年1月1日计算至2017年6月30日止合计146882.16元，违约金分别按照每半年租金8160.12元、8160.12元为标准分别自2013年8月1日、2014年2月1日、8月1日、2015年2月1日、8月1日、2016年2月1日、8月1日、2017年2月1日、8月1日起按照每日万分之三的标准计算至实际给付之日，惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司承担共同支付责任。一审法院认定事实：2007年5月18日，王祖良作为甲方，名品城公司的前身苏州龙鼎置业有限公司（以下简称龙鼎公司）作为乙一方，苏州乐成实业有限公司（以下简称乐成公司）作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》二份，约定：“甲方已于2007年5月18日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200705180268），购买位于苏州市相城区××号“苏州国际精品批发城”E馆1层1298号、1299号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年7月1日，租赁期限结束日为2017年6月30日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年12月31日，计算2007年7月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年12月31日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2008年的6月30日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》二份，约定王祖良在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，王祖良另行出具《同意函》二份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。王祖良作为甲方、乐成公司作为乙二方于2007年6月27日签订《补充协议》二份，约定：主合同约定的房屋苏州国际精品批发城E1298的总价为人民币171792元，E1299的总价为人民币171792元，在主合同租赁期内无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺按上述总房价和主合同第三章“租赁租金及分红”中规定支付每期税前租金，则自2007年7月1日起，税前半年租金为上述总房价的5%，分别计人民币8590元。合同还就其他内容进行约定，两方并均在合同下方签名、盖章。再查，案涉租赁房屋已经办理产权登记，登记所有人均为王祖良及案外人王建英，登记坐落分别位于苏州市相城区元和镇聚元街255号1298室、1299室，建筑面积均为13.46平方米。另查，龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。以上事实有当事人举证的身份信息、工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、房屋所有权证及当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，王祖良与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同各二份，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。关于王祖良主张的租金请求，一审法院认为，按照租赁合同及补充合同约定，前10年的年租金为甲方购买该房屋时的总房价款的10%，每半年结算一次，第一次、第二次的租金结算基准日分别为2007年12月31日、2008年6月30日，并以此类推，租金在结算基准日次日起的20个工作日内支付，现王祖良按照分别每半年租金8160.12元、8160.12元主张，均未超过合同约定标准，亦与名品城公司主张的租金标准相符，故予以准许。王祖良认为名品城公司正常支付租金至2012年12月31日，名品城公司对此不持异议，原审法院认定未付租金自2013年1月1日起开始计算，计算至2017年6月30日，未付租金合计为146882.16元。租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因名品城公司未按期支付租金，王祖良有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故王祖良主张要求违约金均按每期8160.12元、8160.12元为基准，分别自2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日、2017年2月1日、2017年8月1日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日止，与法有据，予以支持。关于上述租金及违约金的承担主体，原审法院认为，本案中，原审被告均主张名品城公司系实际承租方，并认为名品城公司系作为实际承租人承担租金支付义务，常昀对此不予认可，原审被告没有举证有效的证据证明其上述主张，即使名品城公司实际支付过租金，也并不能否定原乐成公司系涉案租赁合同承租人这一事实。至于原审被告方曾称之所以让原乐成公司作为合同承租人系为规避当时住建部门的禁止“售后包租”规定的说法，原审法院认为，即使真如其所述，但该行为则涉嫌以合法行为掩盖非法目的，该种不正当规避相关规定的行为更不应该得到法律上的认可和法院的支持。因此，综合以上分析，根据涉案租赁合同及其补充合同的约定，认定原乐成公司系承租人和租金支付的第一责任主体，其应按照合同约定向出租人承担合同义务。乐成公司为有限责任公司，于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，该时间节点在涉案租赁合同的正常履行期之内，乐成公司股东惠龙实业公司、惠龙投资公司未通知业主终止租赁合同，清理乐成公司该未了结业务，也未将租赁房屋交还业主，该行为应认定为惠龙实业公司、惠龙投资公司继受乐成公司的合同权利和义务，租赁合同继续履行。现惠龙实业公司、惠龙投资公司无合理理由拖欠租金，构成违约，业主主张惠龙实业公司、惠龙投资公司支付拖欠租金并承担相应违约责任，有事实和法律依据，应予支持。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但对保证方式的约定不明确，而且名品城公司存在直接向业主支付租金的情形，认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带清偿责任。对于关于租金已经超过诉讼时效的抗辩，原审法院认为，权利人请求支付租金的时效虽为一年，但当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。现双方对于租金的标准、租赁的期限及租金的支付时间均作了明确约定，由此可见，双方实际是对于租金总额予以了确认，采用分期付款的方式支付，故应为同一债务分期履行，其诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故常昀对于租金的主张并未超过诉讼时效，对原审被告的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司于判决生效之日起十日内共同支付王祖良2013年1月1日起至2017年6月30日止的拖欠的租金合计146882.16元及违约金（分别以8160.12元、8160.12元为基数，从2013年8月1日、2014年2月1日、2014年8月1日、2015年2月1日、2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日、2017年2月1日、2017年8月1日起按每日万分之三的标准计算至实际给付之日止）。二、苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的所有债务向王祖良承担连带清偿责任。本案案件受理费减半收取为人民币2030元，由江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司、苏州东方国际名品城有限公司共同负担。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，王祖良与乐成公司、名品城公司签订的苏州国际精品批发城租赁合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。乐成公司、名品城公司自2013年1月1日起未支付租金，应承担相应的责任。合同约定租金分期支付，因双方租赁合同在该阶段尚未解除，乐成公司、名品城公司亦未返还租赁房屋给王祖良，故王祖良的租金在逐年累积增长，王祖良于2017年6月22日向惠龙实业公司、惠龙投资公司、名品城公司起诉租金并未超过诉讼时效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中虽乐成公司于2010年9月17日被工商行政机关核准注销，但根据涉案房屋租赁合同约定，乐成公司对王祖良负有附期限持续支付租金的义务，现无证据证明清算组已按照法律规定书面通知王祖良等小业主，惠龙实业公司、惠龙投资公司作为乐成公司股东应对乐成公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，惠龙实业公司、惠龙投资公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由上诉人江苏惠龙实业有限公司、苏州工业园区惠龙投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 刚审判员 周 红审判员 沈军芳二〇一八年五月十六日书记员 吴茂程