广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1431号
上诉人（原审原告）：李文虎，住所地：深圳市罗湖区。
委托代理人：郑慧，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：蔡成光，香港居民。
委托代理人：赵相如，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所律师。
上诉人李文虎因与被上诉人蔡成光所有权确认纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：1985年10月14日，�成光作为买方，案外人刘X、刘XX作为卖方，签订了《房产转让合同》，约定卖方将坐落于深圳市XX单元（以下简称涉案房产）出售给蔡成光，面积为499平方英尺，售价为港币125000元，双方买卖成交后，即携带房产权证书到深圳市房产管理部门办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归蔡成光所有。该房产转让合同于1985年10月14日在深圳市对外经济公证处进行了公证。同日，蔡成光支付了涉案房产办证费人民币400元、工本影印费5元、房产转让合同公证律师费500元，后涉案房产登记到蔡成光名下。由于房产证遗失及号码更正等情况，深圳市产权登记中心于2014年10月30日向蔡成光补发了房地产证。目前涉案房产登记在蔡成光名下。
另查，李文虎于1987年6月30日将户口从上海迁至涉案房产内，并一直居住至今。居住期间涉案房产的物业管理费等费用由李文虎支付�李文虎主张是通过中间人蔡XX找到蔡成光，由李文虎支付购房款借蔡成光之名购买了涉案房产，但蔡成光予以否认。
李文虎的一审诉讼请求：1、确认深圳市罗湖区XX的房产归李文虎所有；2、蔡成光协助李文虎办理涉案房产的过户手续；3、诉讼费及财产保全费由蔡成光承担。
原审法院认为：本案的争议焦点是涉案房产应当归谁所有。综合本案案情来看，涉案房产在交易过程中，蔡成光通过与案外人签订了房屋买卖合同取得了涉案房产所有权，支付了部分手续费，并将涉案房产登记到蔡成光名下。李文虎主张房屋的实际所有人应为李文虎，主要理由是涉案房产的购房资金为李文虎支付、李文虎持有涉案房产交易中的合同和票据等原始资料原件以及李文虎在涉案房屋中居住时间长达近三十年之久等。李文虎提供的证据不足以反驳蔡成光作为涉案房产买受人及产权登记权利人的证明力，且李文虎并未提供充分的证据证明李文虎与蔡成光存在借名买房之约定，蔡成光对此亦不予认可。根据民事诉讼法中“谁主张，谁举证”的规则，李文虎主张涉案房产归其所有，证据不足，原审法院不予采纳。据此，李文虎要求确认涉案房产属于李文虎所有并要求蔡成光协助过户的诉讼请求，原审法院不予支持。如果李文虎就购房款问题主张权利，可另循法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回李文虎的全部诉讼请求。本案一审案件受理费4400元、保全费3020元，由李文虎负担。李文虎多预交的4400元，由原审法院退还给李文虎。
上诉人李文虎不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，并由蔡成光承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审法院忽略了本案纠纷发生的特殊历史背景。涉案房屋是上世纪八十年代深圳市建设的最早一批商品房之一。政府为了获得外资，在香港销售该批商品房，且涉案房屋只向华侨、港澳同胞、外籍华人出售。为了促销，政府还推出“买房送户口”的政策，即规定凡是购买本市商品楼的华侨、港澳同胞、外籍华人，可迁入内地直系亲属2-4人户口。李文虎作为最早一批响应国家号召前往深圳的知识分子，有能力、也有愿望在深圳购买房屋、迁入户籍。但深圳当时的情况是，没有商品房可买。建造的少量商品房也为了满足国家对外汇的需要，仅向华侨、港澳同胞、外籍华人出售。李文虎为了获得房屋，迁入户籍找人“代购”房屋是权宜之计。二、原审法院对历史�景的忽略导致适用法律错误。原审判决直接援引物权法的相关规定，但本案代购房屋的事情发生于1985年10月14日，当时我国尚未建立起现代法律制度，甚至民法通则尚未颁布实施。当时使用的法律为1983年11月15日广东省第六届人民代表大会常务委员会第四次会议通过的《深圳经济特区商品房产管理规定》。《深圳经济特区商品房产管理规定》第四十条的规定，办理房产转让登记，仅需“缴验”相关证件，而不需备案。因为只需“缴验”，所以“缴验”完后，房屋交易的原始凭据都又还回了李文虎。此点在原始房产证（见李文虎一审提交的补充证据4）、深圳市人民政府房产所有证存查（见李文虎一审提交的证据材料第44页）中均有体现。在该两份证件中，均只是在继承原因中注明：“由原业主转让，市公证处公证”，在存档中，并没有将公证书用以备案。因此，《房�转让合同公证书》、地契均由购房人自己持有。《房产转让合同公证书》作为涉案房屋的转让凭据，地契作为约束房产开放商与业主的有效凭据，此两证件对购房人来说都具有重要意义。《深圳经济特区商品房产管理规定》并不同于物权法所确立的登记主义原则。物权法确立的登记主义原则是建立在房地权属档案管理制度和不动产登记制度的基础之上。在物权法颁布之前，2001年12月1日起施行的《城市房地产权属档案管理办法》第七条就规定“房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。”物权法第十四条又规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在审理本案件时就不能不考虑当时特殊的法律背景，不能径行认定产权登记人即为涉案房屋的所有权�。三、原审判决法律适用错误，导致对李文虎提交的证据存有错误认识。涉案房屋交易时，国家法律并没有建立起档案管理制度及不动产登记制度，对房产交易过程中形成的原始凭据的持有具有重要意义。因此，在蔡成光想补办房产证时，就需要先依照房产登记部门的要求完善档案备案及房产登记。但蔡成光不持有原始凭据，房产登记部门就无法完成上述档案备案及房产登记；无法完成涉案房屋的档案备案及登记就无法补办房产证。故蔡成光独自是无法补办房产证的。蔡成光补办房产证受到了李文虎的严格限制。换句话说，蔡成光要想补办房产证必须经过李文虎。从补办房产证后，将《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》交于李文虎可知，领取房产证还是需要经过李文虎。否则，李文虎与蔡成光不会在蔡成光越过李文虎领取涉案房屋房产证之后，立即因涉案房屋发生纠纷。从涉案房屋交易后李文虎持有房屋原始凭据以及涉案房屋补办房产证时李文虎持有相关通知书可知，涉案房屋虽然在蔡成光名下，但蔡成光实质上认可涉案房屋由李文虎控制的客观事实。涉案房屋从交易之日起，一直由李文虎占有、使用、收益，至今已将近三十年。结合案件的特殊历史背景，这一事实足以质疑蔡成光为涉案房屋的所有权人。在存在严重质疑的情况下，对蔡成光所说将涉案房屋“免费借给”李文虎使用的情况应当进行合理性判断。如果“免费借给”李文虎是“不合理”的，武断认定涉案房屋为蔡成光的也将是不合理的。更何况，李文虎对找蔡成光“代购”涉案房屋的过程有详尽的和有凭据的说明，而蔡成光仅有新补办的房产证。四、本案应当适用普通程序，原审法院却适用了简易程序。立案时，李文虎对涉案房屋估价为50万元，一�法院按普通程序收取李文虎受理费用8800元。但实际审理过程中，却适用了简易程序，这是严重的程序错误。
被上诉人蔡成光答辩称：李文虎的上诉请求无事实和法律依据，依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回李文虎的上诉请求。
本院经审理查明：一、关于涉案房屋购房款的支付情况。李文虎提交了案外人叶XX1987年3月6日出具的内容为“已代蔡成光先生收回港币138400元”的收条，证明其支付了房款及家私款港币138400元。蔡成光表示对上述证据的真实性无法确认，对关联性不予认可。针对李文虎提交的上述证据，蔡成光并未提交反驳证据。蔡成光也未提交证据证明涉案房屋的房款由其实际支付。对李文虎提交的上述收条，本院予以采信。上述收条能够证明涉案房屋的房款及家私款由李文虎实际支付。
二、关于涉案房屋相关费用的支付情况。李文虎提交了以下证据：（一）XX公司向李文虎出具的支付购买涉案房屋介绍费港币1500元的收款收据原件。蔡成光表示对上述证据的真实性无法确认，对关联性不予认可。（二）XX房地产公司1985年10月14日出具的收到办证费400元的收据原件，以及XX市对外经济公证处1985年10月14日出具的彩印费5元、房产转让合同公证律师费500元的收据原件。上述收据的交款人均为蔡成光。蔡成光对上述证据的真实性予以确认，对关联性不予认可。对上述收据原件为何由李文虎持有，蔡成光未作出合理解释。对李文虎提交的上述证据，本院予以采纳。上述证据能够证明购买涉案房屋的介绍费、办证费、合同公证律师费等相关费用由李文虎实际支付。
三、涉案房屋的地契原件及购买涉案房屋的《房产转让合同》公证书原件均由李文虎持有�此外，李文虎还提交了涉案房屋安装信箱、对讲机、电话机、电视天线、铁闸的收款收据原件。其中信箱安装费13元的交款人为邱XX，对讲机安装费港币220元交款人为蔡成光，电话机安装费1500元交款人为刘XX，电视天线费250元及铁闸安装费1200元交款人为刘X、刘XX。李文虎称其中交款人为刘X或刘XX的收据原件系刘X交付。蔡成光表示对上述证据的真实性无法确认，对关联性不予认可。对上述收据原件为何由李文虎持有，蔡成光未作出合理解释。
四、李文虎还提交了蔡成光1985年10月19日向其出具的数额为人民币7000元的借条，李文虎称该7000元款项系支付给蔡成光的好处费。蔡成光确认该借条的真实性，对该证据的关联性不予认可，但未对该借条所对应款项的性质作出合理解释。对李文虎提交的上述证据，本院予以采纳。上述借条能够证明李文虎为借名买房向蔡成光支付了好处费7000元。
五、2014年申请补发房地产证过程中，XX房地产（集团）股份有限公司出具的查档费100元的收据原件、XX报业集团发行物流有限公司出具的广告发布费发票原件及XX市房地产权登记中心业务受理通知书原件均由李文虎持有。蔡成光确认上述证据的真实性，但对关联性不予认可。对上述收据原件为何由李文虎持有，蔡成光未作出合理解释。对李文虎提交的上述证据，本院予以采纳。上述证据能够证明在申请补发涉案房屋房地产证的过程中，查档费、公告费由李文虎实际支付。
六、自1985年10月14日起，涉案房屋一直由李文虎使用、收益。对此，蔡成光也没有作出合理解释。
以上事实有李文虎一审提交的收条、收款收据、《房产转让合同》公证书等材料及一、二审开庭笔录在卷证实。除以上事实外，原审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为：根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为涉案房屋的实际购房人是蔡成光还是李文虎。本院认为，李文虎虽未与蔡成光签订书面借名买房协议，但从以下几个方面可以认定双方之间存在借名买房的约定：（一）涉案房屋的购房款、家私款由李文虎实际支付；（二）购买涉案房屋支出的介绍费、办证费、合同公证律师费等相关费用均由李文虎实际支付；（三）涉案房屋的地契原件及购买涉案房屋的《房产转让合同》公证书原件均由李文虎持有，涉案房屋安装信箱、对讲机、电话机、电视天线、铁闸的收款收据原件也由李文虎保管；（四）涉案房屋在购买后一直由李文虎使用、收益，蔡成光对此也未作出合理解释；（五）李文虎为借名买房向蔡成光支付了好处费7000元；（六）在2014年申请补发涉案房屋房地产证的过程中，查档费、公告费系由李文虎实际支付。综合以上情况，可以认定蔡成光只是涉案房屋名义上的购房人，李文虎才是涉案房屋的实际购房人。李文虎起诉要求蔡成光协助将涉案房屋转移登记至李文虎名下，符合法律规定，应予支持。李文虎还起诉要求确认涉案房屋归其所有，本院认为，我国物权法已经确立了物权登记主义制度，为发挥物权登记的公示作用，避免发生权利冲突，实际权利人应当通过办理物权转移登记的方式取得物权。考虑到李文虎要求蔡成光协助办理过户手续的诉讼请求已经得到支持，对于李文虎的确权请求，本院不予支持。
综上，上诉人李文虎有关其系涉案房屋实际购房人的主张成立，其要求蔡成光协助办理房产过户手续的诉讼请求有理，依法应予支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判结果有误，依法应予纠正。依�《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第396号民事判决；
二、蔡成光应于本判决生效后一个月内协助李文虎将深圳市罗湖区XX的房产转移登记至李文虎名下；
三、驳回李文虎的其他诉讼请求。
一审案件受理费4400元、财产保全费3020元、二审案件受理费4400元（李文虎预交了一审案件受理费8800元、财产保全费3020元及二审案件受理费4400元），均由被上诉人蔡成光负担。李文虎一审多预交的4400元，由深圳市罗湖区人民法院退还给李文虎。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十月十日
书 记 员 陈艳华（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二�人民法院不得再次发回重审。