江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0581民初11210号
原告：常熟同济科技园有限公司，组织机构代码913205815823496822，住所地常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢202。
法定代表人：钱学标，董事长。
委托诉讼代理人：陈艳，江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志荣，江苏正大发展律师事务所律师。
被告：苏州馨来源装饰设计有限公司，组织机构代码91320581MA1MA94A5J，住所地常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢1609。
法定代表人：付涛涛。
原告常熟同济科技园有限公司（以下简称同济公司）诉被告苏州馨来源装饰设计有限公司（以下简称馨来源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序审理。于2017年11月17日公开开庭进行了审理。审理中，发现被告馨来源公司下落不明，本院适用普通程序，依法组成合议庭，并向被告公告送达了起诉书副本、应诉材料、开庭传票等。于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告同济公司的委托诉讼代理人陈志荣到庭参加诉讼。被告馨来源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现�审理终结。
原告同济公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《常熟同济科技广场房屋租赁合同》；2.判令被告支付自2016年10月9日起至2017年9月30日止的租金人民币62863.36元；3.判令被告支付违约金人民币10565.27元；4.判令被告支付拖欠的物业费、水电费合计人民币2329.9元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订一份《常熟同济科技广场房屋租赁合同》，约定原告将坐落于常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢1609房屋（建筑面积139.31平方米）租赁给被告作办公使用，租赁期限自2015年10月9日起至2018年10月8日止，每日每平方米建筑面积租金人民币1.264元，被告应于合同签订之日支付首期2015年10月9日起至2016年10月8日止一年的租金人民币64272.06元，之后租金按季度支付，于前期租金到期之日提前30日支付，并对违约责任等作出了约定。原告依约将涉案租赁房屋交付给被告使用，被告支付了首期租金，即租金支付至2016年10月8日。之后未按照合同约定按期足额支付租金，已违反了合同约定，解除合同的条件成就，即原告有权依据合同约定解除合同，并要求被告支付违约金等。另，依据合同约定，被告出现违约情况，免租期取消。原告多次向被告催讨未果。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律法规的规定向法院提起诉讼，请求法院依法判决。后原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付自2016年10月9日至2017年5月31日止的租金41380.64元，其他诉讼请求不变。
被告馨来源公司未作答辩。
经审理查明，常熟高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场1幢1609室房屋系原告所有，规划用途为办公，建筑面积为139.31平方米。2015年10月，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：一、出租房屋情况。1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在常熟市高新技术产业开发区湖山路333号同济科技广场16楼1609室（以下简称该房屋）。该房屋实测的建筑面积为139.31平方米。1-2甲乙方确认在签署本合同之前，乙方进行了现场查看，双方已就房屋的权属登记情况、抵押情况进行了充分的沟通及调查。乙方完全知悉房屋的权利登记及实物现状的情况，并同意甲方按房屋的现状交付房屋。三、交付日期和租赁期限及免租期。3-1甲乙双方约定，甲方于2015年10月9日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2015年10月9日起至2018年10月8日止。3-2该房屋免租期为6个月，即自2016年10月9日起至2017年1月8日和2018年7月9日起至2018年10月8日止。在�免租期内只免租金，乙方还需承担该房屋的物业管理费及因使用该房屋所涉及的其他所有费用，包括但不限于电费、水费和垃圾清运费、停车费等。3-3租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续租赁该房屋的，则应于租赁期满前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订《租赁合同》。3-4乙方应于收到甲方进行房屋交付的通知后的3日内办理租赁物业的租赁交接手续。如乙方未能及时办理交接手续的，自第4日起，甲方应被视为已完成了租赁物业的交付义务。四、租金、支付方式和期限。4-1甲、乙双方约定该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币1.264元。该房屋租金自2015年10月9日起至2018年10月8日期间按此标准执行，此后租金的标准按补充条款规定执行。4-2甲、乙双方约定租金支付方式为③：其他约定方式：乙方应于本合同签订�日支付首期2015年10月9日起至2016年10月8日止一年的租金共计人民币64272.06元，2017年1月9日至2018年7月8日的租金按季度支付，每期租金应于前期租金到期之日提前30日支付。五、租赁保证金和其他费用。5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金额为1个月的租金（合计30天，不含物业费），即（人民币）5356元。甲方收取租赁保证金后向乙方开具收据。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，乙方必须在接到甲方付款通知后5个工作日内支付上述款项的不足部分并补足保证金。租赁关系终止时，在乙方退还的房屋取得甲方验收认可并完成全部退租手续后，甲方收取的该房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的所有费用外，剩余部分应在30天内无息归还乙方。5-2租�期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费、停车费等费用由乙方承担，具体计算方式遵照本项目物业公司规定执行。5-3乙方负责支付的上述费用（5-2）的计算办法：物业管理费的标准为每月每平方米6.8元（人民币），乙方必须按本项目物业管理规定支付；乙方每月所发生的其它费用应根据实际发生的费用按时向甲方指定的物业管理公司支付。2015年和2016年间物业管理费以每月每平方米5.8元（人民币）标准执行，差额部分由甲方与物业管理公司另行结算。九、解除本合同的条件。9-1甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，除本合同另有约定外，需向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；9-1-7乙方逾期�支付租金累计超过一个月的；9-1-8乙方逾期不支付物业管理费及该房屋所发生的水、电、通讯、设备、停车费等应付费用累计超过二个月的。十、违约责任。10-7租赁期间，乙方存在迟延支付租金、物业管理费、能耗费用（如水、电、煤等）或者其他应付费用的，经甲方或物业公司书面催告后十五日内仍未履行付款义务的，甲方有权采取停止供应水、电等方式进行催缴，由此产生的损失由乙方自行承担。10-9租赁期间，乙方出现上述任何一项违约情况，则免租期取消。合同还约定了其他的权利和义务。甲方落款处有原告公司的盖章，乙方落款处有被告公司的盖章。后双方又签订《补充协议》一份，该协议约定：1.除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满的当日或终止、解除合同当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2元/平方�/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。若乙方逾期返还房屋超过一个月，视为乙方自动放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权会同物业管理者共同进入该房屋，更换锁具，将乙方物品自主进行处理，并不承担保管和赔偿责任。如搬离过程中发生搬离费用或者保管费的，由乙方承担。2.甲、乙双方约定有发生本合同规定可单方解除合同的，一方可书面通知另一方解除本合同，书面通知以EMS寄送到本合同指定联系地址即视为送达。2015年10月9日，原告向被告发出了入户通知书，双方当天进行了涉案房屋的交接。后被告支付了第一期租金64272.06元、房屋保证金5356元。
审理中，本院就被告搬离时间向中菲行国际货运代理有限公司进行了调查。该公司员工金某陈述，其是1609室隔壁的，1609室原来是叫馨来源公司，在2017年上半年搬走的�现在是一家叫苏州市恺逸服饰有限公司的租赁了。原告质证后表示，真实性无异议，原告已于2017年6月1日将房屋另租他人。
庭审中，原告陈述，被告未按照约定支付租金违约在先，原告于2017年2月28日向被告发出了催款函，因被告实际已不再使用房屋，因此催款函未送达。同时根据合同第九条9-1的约定，被告逾期支付租金累计超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告承担月租金二倍的违约金。现原告要求确认房屋租赁合同于2017年5月31日解除、被告支付自2016年10月9日至2017年5月31日的租金，房屋保证金折抵租金。另原告陈述，被告向物业公司交纳了水电押金4500元，自2016年10月9日至2017年3月14日产生的物业费为4196元、水电费为2633.9元，扣除押金后还结欠水电费2329.90元，故要求被告支付结欠的物业费、水电费2329.9元。因被告未到�，致调解未成。
以上事实，由营业执照、企业信用信息公示报告、房屋所有权证、房屋租赁合同、补充协议、入户通知书、设施交接单、入住须知、情况说明、调查笔录及本院庭审笔录等证据为证。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务，若一方不履行或者不适当履行，即构成违约，应当向守约方承担违约责任。
本案的主要争议焦点一：原、被告是否存在违约以及谁违约。根据合同第四条“租金、支付方式和期限”4-2③的约定，被告对“2017年1月9日至2018年7月8日”的租金应按季度支付，但被告除支付第一期租金64272.06元外，对于之后的租金未能按约履行，故系被告违约在先。现原告主张解除《房屋租赁合同》依法有据，本院予以支持。至于解除的时间，根据原告陈述的其涉案房屋另行租赁他人的时间及本院的调查情况，现原告主张房屋租赁合同解除的时间为2017年5月31日，本院予以确认。
本案的主要争议焦点二：租金的支付起止点及违约金的支付。根据合同第九条、第十条的约定，被告存在违约的，免租期取消。故被告应支付自2016年10月9日起至2017年5月31日止的租金41380.64元。被告交纳的房屋保证金5356元折抵租金后，还需支付租金36024.64元。至于原告主张的违约金，因双方在合同9-1条有明确约定，故被告需按月租金的二倍支付违约金，现原告主张10565.27元，符合合同约定，本院予以支持。至于原告主张的物业费、水电费等情况，因双方在房屋租赁合同5-3中明确约定物业管理费等系向原告指定的物业公司支付，且原告亦明确水电押金及相关费用系向指定的物业公司支付的，故原告向被告主张物业费、水电费，主体不适格，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告馨来源公司经本合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证、抗辩的权利，应承担相应的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告常熟同济科技园有限公司与被告苏州馨来源装饰设计有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除；
二、被告苏州馨来源装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟同济科技园有限公司自2016年10月9日起至2017年5月31日止的租金人民币41380.64元，扣除房屋保证金5356元，仍需支付36024.64元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61）；
三、被告苏州馨来源装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟同济科技园有限公司违约金人民币10565.27元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61）；
四、驳回原告常熟同济科技园有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取1158元，公告费700元，合计人民币1858元，由被告苏州馨来源装饰设计有限公司负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 赵丽丹
人民陪审员 戴苏达
人民陪审员 何凤英
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 王怡婷