江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第1002号
上诉人（原审原告）南通市通州区姜灶供销社有限责任公司，住所地南通市通州区川姜镇姜灶社区居委八组。
法定代表人陈新元，董事长。
委托代理人薛祖望、郭艳妮，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆辉。
委托代理人顾伟彬，南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者。
上诉人南通市通州区姜灶供销社有限责任公司（以下简称姜灶供销社公司）与被上诉人陆辉恢复原状、赔偿损失及借用合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通山民初字第00506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，位于南通市通州区川姜镇姜灶老街西首的原南通县姜灶酱醋厂（以下简称酱醋厂）于1966年左右，因扩建需要，征得陆辉家老人同意，使用了部分陆家老宅基地，建成了酱菜腌制车间等房屋。1988年，该厂连同借用陆家老宅基地建成的房屋与其其他相关房屋一并申领房屋产权证，同年10月，原南通县城镇房屋所有权登记部门经公告后，对酱醋厂申报的房屋予以登记并颁发所有权证，编号为通姜字××××号，产权证记载了申报的共13幢（号）房屋的结构、朝向、层数、间数和面积。房屋总面积为2024平方米，产权证所附现场查勘表对房屋编号予以了标注，其中临北东西大街、面积为7.8×35.3平方米的房屋编号为1号；东南角房屋编号为13号，面积为5.8×3.4平方米；紧邻13号房西侧的房屋为12号，面积为8.4×12.7平方米；12号、13号房北侧面积为5.5×5平方米的房屋编号为9号。
2000年，酱醋厂资产剥离给原姜灶供销社有限责任公司经营管理，该厂更名为“通州市姜灶供销社有限责任公司酱醋厂”，并作为原通州市姜灶供销社有限责任公司分支机构予以设立。后通州市姜灶供销社有限责任公司更名为南通市通州区姜灶供销社有限责任公司，即本案中名称。2014年2月21日，经姜灶供销社公司申请，通州市姜灶供销社有限责任公司酱醋厂被南通市通州工商行政管理局登记注销。
目前，姜灶供销社公司主张的9号房已完全倒塌；12号房东墙（与13号房非共用部分墙体）呈现墙洞；9号房址东侧为南北向墙体，墙体有通道门，为陆辉装置。
另查明，陆辉曾于2006年7月向姜灶供销社公司借用了1号房中位于北大门通道西侧第一间房屋，出具了借房借条并承诺：一旦姜灶供销社公司要用，随时搬出。现陆辉仍占用该房，审理中拒绝退还。
还查明，2013年1月，案外人成良钧曾报警称酱醋厂一仓库围墙被人挖开，但公安部门未发现嫌疑人；同年6月5日，姜灶供销社公司法定代表人与陆辉为酱醋厂补墙洞发生纠纷；6月17日，姜灶供销社公司法定代表人与陆辉因酱醋厂土地使用权发生争议，陆辉将12号房上锁，致使姜灶供销社公司无法使用其12号、13号房。姜灶供销社公司遂于2014年6月12日提起本案诉讼，请求判令陈辉恢复9号房屋原状，恢复12、13号房屋共用墙体原状；拆除9、12、13号房东侧围墙上的门并予以封堵；赔偿租金损失10000元；返还借用的1号房。
原审认为，本案争议一：9号房屋、12号房东侧（与13号房非共用部分）墙体的墙洞是否为陆辉损坏。
姜灶供销社公司提供了其股东成良钧等四人书面证言，以证明陆辉于2008年损毁9号房、12号房后墙；陆辉质证认为，四位证人均系姜灶供销社公司股东，其陈述只能作为姜灶供销社公司陈述审核，内容“损坏12号房北侧墙体”与主张的12号房与13号房共用墙体受损存在矛盾之处，且多为听成良钧陈述，不真实，故不能作为证据采信，即便证人陈述属实，姜灶供销社公司之诉已过诉讼时效。姜灶供销社公司提供成良钧书面证言一份及照片一组，以证明陆辉于2013年损坏12号房东侧与13号房共用墙体，陆辉质证认为成良钧的证言只能作为姜灶供销社公司陈述审核，不具证明力，照片不能证明为其损坏。为查明事实，原审法院根据成良均书面证言依职权向姜灶派出所调取相关接处警记录，该所未能提供2008年相关记录，2013年的接处警记录均未记载陆辉损坏9号房及12号房墙体的事实。为此，原审认为，四位证人所证明的陆辉于2008年损坏12号房北侧墙体，无论其反映是否属实，均与姜灶供销社公司所诉无关；四位证人所证明的陆辉于2008年损毁9号房，无论其反映是否属实，该侵权损害已过诉讼时效，不再理涉；姜灶供销社公司主张陆辉损坏其12号房东侧与13号房共用的墙体，因姜灶供销社公司提供的照片并无陆辉及其损害行为之影像，股东成良钧证言仅为书面反映，未出庭作证，且成良钧与姜灶供销社公司存在利害关系，结合2013年公安处警记录亦未确定侵权人及查找侵权人的线索，故原审认为：姜灶供销社公司主张陆辉侵权的证据不足，难以采信其主张之侵权事实，对其要求陆辉恢复9号房体、12号房东侧墙体的诉讼请求，亦碍难支持。
本案争议二，9、12、13号房东侧的围墙上的通道门应否拆除并予以封堵。
姜灶供销社公司认为其9、12、13号房东侧围墙系双方的分界墙，应予封堵。陆辉认为，该墙系自家后墙，通道门系安装于自家墙体，且在围墙外的姜灶供销社公司一侧系自家宅基地范围，陆辉提交了庄安正、王培荣、陆秀美、张智、瞿忠祥的调查笔录、南通市通州区川姜镇社区居委会、川姜镇政府证明、及有关人员联名证明，并申请了庄安正出庭作证，以证明姜灶供销社公司借用了其部分宅基地建房。姜灶供销社公司质证认为，多数证人未出庭作证，无法确定证明的土地界址。庄安正出庭作证反映：其庄家与陆家曾以有雕花镂空围墙相隔，东侧为陆家、西侧为庄家，庄家在公私合营期间将房产交予国家，1964年以后酱醋厂扩大了。为查明事实，原审法院与陆秀美、张智、瞿忠祥进行核实，陆秀美反映：当年其曾受酱醋厂指派整理陆辉母亲当时用于种蔬菜的宅基地，后该土地用于酱醋厂建腌制房；瞿忠祥反映：其自小在姜灶长大，1988年、1989年期间，任原姜灶供销社负责人，酱醋厂确实使用了陆家土地建造酱油池，时任酱醋厂负责人的许志坚曾于办公会上提出如何处理向陆家借用的土地；张智反映：其任酱醋厂厂长期间，陆辉父亲曾提出土地是陆家的，并要在内建厕所。原审实地查看，双方讼争的装有通道门的隔墙并无雕花镂空，结合庄安正、陆秀美、张智、瞿忠祥的反映，原审认为，因双方均未能提供有权部门颁发的土地使用证明材料，不能确认双方土地使用权的界址，但根据查明的事实，可以确认酱醋厂曾使用陆辉家部分宅基地用于建设有关生产用房，现有围墙并非原先的庄、陆两家分界墙、姜灶供销社公司现有的房屋中有部分占用了陆家原先的宅基地。因此，若支持姜灶供销社公司拆除其9、12、13号房东侧的围墙上的通道门并予以封堵，将有损陆辉有关权益，故姜灶供销社公司该请求难以支持。
本案争议三，姜灶供销社公司主张陆辉赔偿因损坏9号房、12、13号房墙体致使2008年以来的租金损失10000元（按上述房面积与出租合同所涉面积比例计算），如何支持。
姜灶供销社公司为证明其租金标准，提供了落款为2006年10月1日与成良钧的房屋租赁合同一份，该合同约定成良钧租赁标的为酱醋厂围墙以内的房屋（不含袁仲华等五人五间宿舍），租赁期自2006年10月1日至2016年9月30日，年租金10000元，第五年起逐年递增年租金10%。陆辉对该合同的真实性不予确认，同时认为讼争房屋非其损坏，姜灶供销社公司将有争议的房屋、土地出租于他人，责任在姜灶供销社公司。审理中，姜灶供销社公司自认租金已收至2012年，对袁仲华等五人宿舍位置、面积未能明确，对合同中除宿舍外其余归成良钧使用的约定后特别注明的“前面大门口东面办公室一间”是何本意亦未予解释。姜灶供销社公司主张陆辉损坏其房产致其租金损失，因姜灶供销社公司未能充分举证证明陆辉有实施损坏行为，故对此项主张难以支持，对姜灶供销社公司提交的租赁合同的真实性亦不再审查；但陆辉对12号房加锁事实清楚，致使房屋权利人无法使用12、13号房事实存在，姜灶供销社公司由此所受损失，可另案依法主张。
本案争议四，姜灶供销社公司主张陆辉归还其借用1号房通道西侧第一间房屋，可否在本案中一并处理。
对方对借用事实陈述一致，陆辉以非同一法律关系、姜灶供销社公司未支付其母相关遗属补助为由拒不退还借用房屋。原审认为，姜灶供销社公司本项请求虽与其他诉讼请求非同一法律关系，但有明确的诉讼请求、原、被告主体一致，可以合并审理，为减少讼累、及时化解纠纷，法院一并予以处理。
综上，原审认为，国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位、个人不得侵犯；造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。借用他人物品，无偿使用后应按约定及时归还，未约定借用期限的，债权人可随时要求退还，但应给予借用人必要的准备时间。
本案中，酱醋厂所建1至13号房屋，于1988年办理了房屋产权登记，庭审中陆辉对上述房屋为酱醋厂建造不持异议，故对上述房屋产权原为酱醋厂所有予以确认，但其中9号房已倒塌，故该房产权归于消灭，酱醋厂并入姜灶供销社公司后已注销，尚存房屋权利应由姜灶供销社公司继受。姜灶供销社公司主张陆辉损坏其9号房、12、13号房共用墙体，证据不足，故对其要求陆辉恢复上述房屋原状、赔偿因损坏房屋所致租金损失，不予支持，但陆辉锁住12号房门，致姜灶供销社公司不能使用，系侵权行为，所致损失，姜灶供销社公司可另案主张，陆辉应当尽早开启，以免损失扩大；因姜灶供销社公司借用陆家宅基地建房，双方间现有隔墙西侧仍有部分陆家宅基地，姜灶供销社公司诉请的要求陆辉拆除该隔墙上的通道门并予封堵，亦难支持。有关陆辉借用1号房中一间，其借用时即承诺姜灶供销社公司要用时随时搬出，故应当本着诚实信用的原则，及时迁出并交还借用房，不应以任何与借用关系无关事由拒绝迁出并交房。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第二款、第一百零八条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条的规定，原审判决：一、限陆辉于判决发生法律效力后十日内迁出姜灶供销社公司所有的坐落于南通市通州区川姜镇姜灶老街西首（原南通县姜灶酱醋厂）1号房北大门通道西侧第一间房屋，并将该房交付姜灶供销社公司。二、驳回姜灶供销社公司他诉讼请求。案件受理费130元，由姜灶供销社公司负担90元，由陆辉负担40元（陆辉负担部分，姜灶供销社公司已垫付，待执行时一并给付）。
宣判后，上诉人姜灶供销社公司不服，向本院提起上诉称：1、本案诉请没有涉及土地使用权，原审却超越诉讼请求，审查涉案房屋的土地使用权，采纳未出庭证人的证言，并认定姜灶供销社公司借用陆家宅基地的事实，违反了不告不理的原则，程序违法。2、原审认定陆辉给12号房屋加锁是事实，姜灶供销社公司也就此在本案中主张相应租金损失，但原审对此不予处理，却让姜灶供销社公司另案依法主张，显属漏判。3、酱醋厂早在1988年就领取了涉案房屋的产权证，南通县房管局房产卷宗证实：酱醋厂1号至13号房屋共13栋64间，2024平方米，由围墙及1号、2号、4号、5号、7号、11号、12号、13号、9号、3号房屋的外墙体围闭成一个巨大的大院，建造时期大约在1956年、1958年。《南通县房屋四面墙界申报表》载明：东西南北四至均为“自墙”。房屋属于姜灶供销社公司，土地使用权当然也属于姜灶供销社公司。如果真如陆辉所说，酱醋厂在1966年占用陆家宅基地建成房屋，其现在提出异议也早已超过时效，且已超过20年最长时效，况且陆辉并不持有土地证和房屋所有权证。4、证人证明陆辉损坏9号、12号、13号房屋，陆辉理应恢复原状。原审判决认定成良钧只证明陆辉2008年损坏了12号北侧墙体，与事实不符。5、陆辉在姜灶供销社公司的围墙上开门是侵权行为，破坏厂区整体性、封闭性和安全性，其必须拆除该门并予以封堵。6、陆辉损坏和上锁的9号、12号、13号房屋共计154平方米，参照租金，其应赔偿损失4654元（计算至2015年9月30日）。7、陆辉自2008年3月起，及2008年9月18日、2013年1月、6月5日、6月17日一直损坏房屋，双方发生纠纷，并四次报110处警，可见侵权处于连续状态，至最后一次2013年6月17日起算，姜灶供销社公司2014年5月起诉，并未超过诉讼时效。请求二审法院依法改判陆辉恢复9号房屋，恢复12号、13号房屋共用墙体原状；拆除围墙上的通道门并予以封堵；赔偿损失10000元。
被上诉人陆辉答辩称：1、因姜灶供销社公司的请求涉及土地使用权，原审法院查明土地使用权情况，是处理本案的基本要求，亦未对土地使用权归属作出判断，程序合法。2、原审中，法院要求姜灶供销社公司对租金损失如何计算及租赁合同中房屋使用情况进行解释，但其以“无法说明、无法分割”等予以拒绝，陆辉对是否存在真实的租赁关系及计算标准也持有异议，故原审对12号房加锁的损失在本案中不作处理，是由姜灶供销社公司自己造成的，况且原审判决也说明可另案依法主张，并未损害其权利。3、就陆辉提供的证人证言，原审法院考虑实际情况进行了核实调查，符合法律规定。4、证人证明酱醋厂占用了陆家的土地。酱醋厂的房产只有卷宗档案记载，但因其不能提供用地手续，无法办理房产证，故至今不能提供房产证。卷宗档案的四面墙界申报表中其自行申报为“自墙”，但邻户无异议签章栏并无一个邻户签章，故该登记内容与客观事实不符，登记程序不严谨，且无任何用地手续，不应予以采信。姜灶供销社公司以房屋系其所有为由认为房屋所涉土地使用权当然属其所有的主张，没有事实依据和法律依据。姜灶供销社公司借用陆家土地，并未约定借用期限，且陆辉父母也索要过，从未放弃权利。5、9号和12、13号房屋的洞不是陆辉造成，姜灶供销社公司也无证据证明是陆辉所为。如其自行恢复，也应提供完备的用地手续及批建手续才能恢复，且陆家老宅系建设控制范围，不能自行恢复。6、在无用地手续情况下，有证据证明酱醋厂占用了陆家部分宅基地用于建造了9号、12号、13号房屋，此外还有较多空地，一直由陆辉等人管理使用，并在里面建有厕所，故原审驳回姜灶供销社公司要求拆除围墙上的通道门并封堵的请求正确。7、9号房并非陆辉损害，陆辉只是在2013年6月17日锁了12号房的门。原审认定9号房损害已超过诉讼时效，符合事实和法律。姜灶供销社公司内除房屋外还将土地租赁使用，其中部分土地是占用的陆家宅基地，陆辉有权要求补偿占用土地的损失。
二审中，姜灶供销社公司提供如下证据：1、1989年4月陆辉的房产证及房产档案，以证明双方房屋不相邻，档案中的分家书也没有提及姜灶供销社公司借用陆家宅基地的事实；2、照片一组，以证明双方房屋、土地不存在交叉，酱醋厂是围墙封闭的大院，陆辉在围墙上开门应予拆除。陆辉造成9号房屋倒塌，并损害12、13号房的墙体；3、高锦涛的证明，以证明高锦涛并不知借用宅基地一事，是按照陆辉的意见出具的证明。陆辉对上述证据质证认为，陆辉为领取自己房产登记而形成的房产档案，并非为解决其与姜灶供销社公司的土地纠纷，故房产证及房产档案与本案没有关联性；照片并非新证据，原审根据现场及证据认定了本案事实，照片不能证明系陆辉实施了损害行为；原审并未将高锦涛的证明作为定案依据，故该证明与本案没有关联性。本院认为，房产证、房产档案只能证明陆辉本人的房产登记信息，与本案并无关联；部分照片并非新证据，照片不能证明相应事实；高锦涛并未出庭作证，法院亦未予核实。故姜灶供销社公司提供的上述证据均不作为认定本案事实的证据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。
二审中，姜灶供销社公司确认改制过程中酱醋厂的资产评估不包括土地权利。
本院认为，第一、关于双方争议的土地使用权即姜灶供销社公司是否借用过陆家宅基地的问题。因双方在土地使用上长期存在争议，才导致本案发生。虽然根据证人证言可以认定酱醋厂与陆家在土地使用上存在一定的历史渊源，但我国实行土地登记制度，本案中双方均未有证据证明土地的权利归属，且姜灶供销社公司确认姜灶供销社改制过程中，酱醋厂的资产评估中不包括土地，故本院对争议房屋所涉土地的权利不作认定。双方如对土地权属存在争议，应通过相应土地确权程序处理。
第二、姜灶供销社公司主张陆辉损坏了9号房以及12号、13号房屋的共用墙体，请求予以恢复，就此提供了其股东成良钧等四人书面证言。证人证言反映9号房损害事实发生于2008年9月18日之前，姜灶供销社公司应当于该时间即已知道权利受损，现没有证据证明其就此提出主张，至其提起本案诉讼，已超过诉讼时效，就其对9号房恢复原状的主张，碍难支持。成良钧证言反映2008年陆辉损坏12号房北侧墙体，2013年1月敲了东侧山墙一个大洞，因成良钧系姜灶供销社公司的股东，且未出庭作证，公安处警记录内容仅为“为旧姜灶酱厂补墙洞一事发生纠纷”，并未确定侵权人，故姜灶供销社公司主张陆辉损坏12、13号房共用墙体的证据不足，原审据此对其要求恢复该墙体的请求未予支持，并无不当。
第三、关于涉案围墙上的门是否拆除并予以封堵的问题。姜灶供销社公司提供房产档案证明围墙为“自墙”，因系其自行申报，并无邻户确认，且双方对土地权属长期存在争议，以此认定围墙属姜灶供销社公司一方所有并单独完全使用，证据不足。且经现场查看，从围墙整体看有部分系陆家房屋的山墙，可见围墙为双方共用分界墙。故对姜灶供销社公司请求将围墙上通道门拆除并封堵的请求，亦难以支持。
第四、对于姜灶供销社公司主张的租金损失，因其就9号房及12、13号房共用墙体的损害主张均不能成立，故就此提出的相应租金损失亦不能成立。就陆辉在12号房门加锁，原审认定系侵权行为，陆辉对此亦不否认，陆辉对此造成的相应损失，本应予以赔偿。但一审中，姜灶供销社公司主张按照租金计算损失，但庭审中承认租赁合同与实际租赁的面积不符，对成良钧实际租赁的面积及每年交纳租金数额均无法说清，据此原审认定损失由姜灶供销社公司另案主张，并提醒陆辉应尽早开启该房门，以免损失扩大。现二审中，姜灶供销社公司仍参照成良钧租赁合同租金标准计算损失，依据仍不足，对此本院亦不予处理，姜灶供销社公司可依法另行主张。
综上，姜灶供销社公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费158元，由上诉人南通市通州区姜灶供销社有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶新琴
审 判 员 卢 丽
代理审判员 杜太光
二〇一五年十一月十日
书 记 员 张慧娴