江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏08执异81号
案外人：周余，男，1981年2月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
委托诉讼代理人：周建清，男，1955年5月12日出生，无业，汉族，住淮安市清江浦区。
申请执行人：赵玉梅，女，1961年4月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。
被执行人：武政，男，1966年6月1日出生，汉族，住淮安市清河区。
被执行人：张娟（系武政之妻），女，1968年9月8日出生，汉族，江苏洪泽浦酒业有限公司经理，住淮安市清江浦区。
被执行人：淮安市投资房地产发展有限公司，住所地淮安市健康东路98号。
法定代表人：武政，该公司董事长。
被执行人：淮安市恒基商贸有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口1206室。
法定代表人：武献红，该公司董事长。
被执行人：淮安市世茂物资有限公司，住所地淮安市承德路与东大街交叉口2138-2室。
法定代表人：武献红，该公司董事长。
被执行人：江苏洪泽浦酒业有限公司，住所地淮安市花街36号。
法定代表人：张娟，该公司董事长。
本院在执行赵玉梅申请执行武政、张娟、淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资发展公司）、淮安市恒基商贸有限公司（以下简称恒基商贸公司）、淮安市世茂物资有限公司（以下简称世茂物资公司）、江苏洪泽浦酒业有限公司（以下简称洪泽浦酒业公司）民间借贷纠纷一案中，查封了洪泽浦酒业公司位于淮安市东大街综合市场的房屋161套，案外人周余以其中的2211室商铺为其所有向本院提出书面异议。本院于2016年8月12日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人周余向本院提出执行异议称，其所购买且已实际占有使用多年的位于淮安市承德路与东大街交叉口2211室房屋（以下简称2211室房屋）为其所有，因开发商的原因未能办理产权证，要求法院解除对该房屋的查封。
本院经审查查明，赵玉梅与武政、张娟、投资发展公司、恒基商贸公司、世茂物资公司、洪泽浦酒业公司民间借贷纠纷一案，诉讼中，赵玉梅申请财产保全，本院于2013年6月18日查封了洪泽浦酒业公司拥有的位于淮安市东大街综合市场的161套房屋，包括2211室房屋，查封期限为二年。2013年9月16日，本院作出（2013）淮中民初字第0120号民事判决：一、武政、张娟共欠赵玉梅本金971.7万元及利息1988875.34元，于本判决生效后十日内给付；二、投资发展公司、恒基商贸公司、世茂物资公司、洪泽浦酒业公司对上述借款本息承担连带还款责任；三、武政给付赵玉梅律师代理费87450元；四、驳回原告其他诉讼请求。
2013年10月21日，赵玉梅申请执行，本院立案执行。2015年5月29日，本院对案涉房屋续查封，期限至2018年5月28日。2016年8月12日，案外人周余向本院提出执行异议。
另查明，淮安市东大街综合市场有限公司（以下简称东大街综合市场）开发了位于淮安市承德路与东大街交叉口东大街综合市场。2003年1月2日，东大街综合市场办理了商品房初始登记。2004年1月12日，东大街综合市场将2211室房屋（建筑面积27.99平方米门面房）办理了产权登记。后东大街综合市场名称变更为洪泽浦酒业公司，2010年5月24日，2211室房屋所有权人变更为洪泽浦酒业公司。
再查明，江苏银行股份有限公司淮安分行（以下简称江苏银行淮安分行）与淮安市现代物资贸易有限公司（以下简称现代物资贸易公司）、周伟栋、金红艳、洪泽浦酒业公司、李恒国、周霞云、武政、张娟、曹海云、周建章金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷一案，本院在审理中认定2011年4月15日淮房他证清浦字第A11029**号房屋他项权证载明：房屋他项权利人为江苏银行淮安分行，房屋所有权人为洪泽浦酒业公司，房屋所有权证号200958059，房屋坐落淮安市承德路与东大街交叉口2211室，他项权利种类为抵押权，债权数额为人民币417万元。2014年9月12日，本院作出（2014）淮中商初字第0052号民事判决：一、现代物资贸易公司于本判决生效之日起十日内偿还江苏银行淮安分行借款本金1047万元和截止到2014年3月3日的利息人民币63597.6元，之后的利息（包括复利、罚息）按照涉案三份《流动资金借款合同》的约定计算至本判决确定的给付之日止；二、周伟栋、金红艳、李恒国、周霞云对本判决第一项确定的现代物资贸易公司的债务以及本案案件受理费、财产保全费在涉案两份《最高额个人连带责任保证书》约定的最高额保证范围内承担连带清偿责任；三、江苏银行淮安分行有权对周建章、周伟栋、金红艳、曹海云、张娟、武政、洪泽浦酒业公司在本案中提供的抵押房屋和土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款分别在各个抵押权设定债权范围内对本判决第一项确定的现代物资贸易公司债务和本案案件受理费、财产保全费优先受偿。
2015年5月11日，周余向本院提起第三人撤销之诉。在审理中，周余又于2015年9月6日向淮安市清江浦区人民法院（原为淮安市清浦区人民法院）提起确权之诉，淮安市清江浦区人民法院认定，1999年12月15日，周余（买方、乙方）与淮阴市东大街综合市场筹建处（卖方、甲方，即洪泽浦酒业公司）签订商品房预售合同一份，约定：甲方以国有土地出让及老城区改造方式取得位于东大街与承德路交叉口东北角的承德路壹号地块；乙方向甲方购买门面房（预售房）建筑面积25.16平方米（以实际测定为准），每平方3300元，总价为83028元。协议签订的当日，周余支付了2000元定金。2000年1月20日、3月30日，周余分别支付了购房款2万元和3万元。2001年9月5日，周余办理了2211室房屋的入住手续，并支付了1.5万元的购房款。之后，周余一直使用该房屋，并交纳水电费，但洪泽浦酒业公司一直未替周余办理房屋产权证。周余尚余16028元购房款未支付。2016年3月1日，淮安市清江浦区人民法院作出（2015）浦民初字第03097号民事判决：一、2211室房屋的所有权和土地使用权归周余所有。二、洪泽浦酒业公司于判决生效之日起十日内为周余办理2211室房屋的房屋所有权证与土地使用权证。
2016年8月11日，本院作出（2015）淮中商撤初字第00002号民事判决：撤销本院（2014）淮中商初字第0052号民事判决第三项中“江苏银行淮安分行有权对洪泽浦酒业公司提供抵押的2211室房屋（所有权证编号为淮房权证清浦字第××号）和土地使用权（国有土地使用权证编号为淮A国用[2009出]第7642号）拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿”的部分。
江苏银行淮安分行不服上述判决提出上诉，江苏省高级人民法院于2017年7月11日作出（2017）苏民终30号民事判决，驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案的争议焦点为：案外人周余以其购买占有使用了2211室房屋为由请求本院解除对该房产的查封是否有事实和法律依据。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院于2013年6月18日查封了产权登记在洪泽浦酒业公司名下的2211室房屋，周余在本院查封之前即签订了合法有效的购房合同，从2001年占有使用至今，并交纳水电费，但对剩余价款1万元余元未按法院要求交付执行，且周余在淮安市清江浦区人民法院所诉的确权判决在本院查封之后，不能对抗执行。周余的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条规定的可以排除执行的条件。综上，周余的异议理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议人周余的异议请求。
如案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 董国华
审判员 徐海波
审判员 邱志敏
二〇一七年八月二十五日
书记员 庄 行