河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀06民终797号
上诉人（原审被告）保定市白洋淀温泉城鸿泰房地产开发有限公司（下简称鸿泰公司）。住所地河北省雄县温泉城。
法定代表人李成杰，执行董事。
委托代理人徐晓雷，公司员工。
委托代理人ＸＸ，公司员工。
被上诉人（原审原告）富元，男，1970年11月30日生，满族，住海南省海口市龙华区义龙路**号钟山公寓。
委托代理人寇向杰，河南信永律师事务所律师。
原审第三人三亚富元装饰设计工程有限公司（以下简称富元公司）。住所地海南省三亚市迎宾路聚鑫园***号。
法定代表人富荣喆，董事长。
委托代理人刘胜才，公司副总经理。
原审第三人三亚富元装饰设计工程有限公司海口分公司（以下简称富元海口分公司）。住所地海南省海口市滨海大道西段财富广场写字楼**层***号房。
负责人富元，公司总经理。
委托代理人刘胜才，公司副总经理。
上诉人鸿泰公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2015）雄民初字第0837号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，原、被告与第三人富元海口分公司三方于2012年4月1日签订《协议书》一份，协议第二条约定，丙方（富元）（无日期预定）认购甲方开发的鸿泰花园A区5号商品房一套总价为2767369元，该商品房建筑面积为385.69平方米。首付款为伍拾陆万元。付款方式为分期付款，甲方（鸿泰公司）同意乙方（富元海口分公司）将之前承包甲方鸿泰花园项目的室内装饰设计合同及补充协议的未付设计款56万元作为丙方认购该房的首付款。并在此协议签订之日，由甲方给丙方开出购房款收据，金额为56万元，第三条约定，甲方同意乙方自愿以其承包的甲方集团公司其他项目设计工程款充抵丙方所购上述房产的所有房款，对此甲、乙、丙均知悉并一致同意，第四条约定：此协议签订后，甲方同意丙方具备上述房产的转让权。在丙方转让上述房产成功要签订商品房买卖合同时，甲方无条件配合丙方签订丙方所购上述房产的商品房买卖合同，合同反映内容按国家商品房买卖规范合同为准，丙方因甲方原因没有履行上述条款产生的一切损失，由甲方承担所有法律责任并进行等价赔偿。第一份室内装饰设计合同于2011年8月17日签订，第二分设计合同签订日期为2012年3月30日，第三份室内设计装饰合同签订于2013年4月16日，第一、二份合同二第三人已按合同约定完成工作并交付被告。2013年1月28日富元公司及海口分公司给被告发出设计费确认书一份，确认被告欠二第三人设计款130万元，该欠款折抵原告购房款。被告已盖章予以确认。2012年3月7日，被告出具收据一张，收到款455000元，抵设计费。2012年4月28日收据一张收到款105000元，抵设计费。于2014年8月11日通过中国银行汇给富元海口分公司款30万，用途设计费。第三份合同第九条约定设计费付款方式，签订合同后三日内付款50000元，剩余尾款300000元，于施工图及主材料清单提交后3日内付清，该合同签订后，被告于2013年4月27日给第三人支付预付款5万元。但双方对第三份合同未能全面履行，也未进行结算。第三人富元海口分公司于2014年12月27日向被告公司邮寄设计费确认和解协议书，内容为确认被告欠第三人富元海口分公司设计费119万元未支付。该和解协议被告未签收盖章确认，后第三人富元海口分公司又向被告发出不予确认函，解除2014年12月27日向被告发出的设计费确认和解协议书。另查明被告已将同一房产另售给他人。现该房户主为张振宇。
原审法院认为，原、被告及二第三人签订的协议书，具备商品房买卖合同的要件，应视为房屋买卖合同，该合同的订立符合法律规定，予以认定。双方均应按协议约定履行。根据2013年1月28日，第三人与被告共同签字盖章的设计费确认书可证实截止2013年1月28日，被告欠第三人设计费130万元，之后被告于2014年8月11日通过中国工商银行给付第三人30万元款，应予扣减。实际被告欠第三人设计费100万元。该欠款按合同约定应折抵购房款。现被告已把原告所购房屋卖与他人且已登记备案，原告已无法取得所购房屋，被告严重违约，致合同目的不能实现，故诉请解除合同，返还已付购房款，支付利息，赔偿损失，应予支持。原告请求赔偿的标准是已付购房款的一倍，根据本案实际情况，按照已付购房款的一倍标准承担赔偿责任过高，按已付房款70%的标准承担赔偿责任为宜，即被告赔偿原告70万元损失。利息应按原告给付被告购房款的时间起算，即其中455000元自2012年3月7日起算，105000元自2012年4月28日起算，其余44万元自2013年1月28日起计算，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告辩称《协议书》不是商品房买卖合同，二第三人向被告发出《设计费确认和解协议》应视为设计费的债务诉讼而不是商品房买卖合同的诉讼。因第三人于2014年12月27日向被告发出的《设计费确认和解协议》未经被告签章确认，且之后二第三人又发出不予确认函，解除了该和解协议书，该协议应视为未成立，故对被告辩称不予采信。被告称2013年4月27日通过中国工商银行给付原告5万元，对此原告称是第三份合同设计费定金，根据第三份合同约定，合同签订之日起三日内付款50000元，故此付款50000元与合同约定一致，应认定为第三份合同预付款，因第三份合同双方未全面履行，双方对履行情况各执一词，差距较大，且双方未实际结算，故本案对第三份合同履行及欠款情况现无法认定，原告诉称第三份合同欠款并折抵房款，不予支持。第三批设计费本案未作处理，故被告辩称第三份合同预付款5万元予以扣减的意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告富元与被告鸿泰公司、第三人富元海口分公司签订的购房《协议书》。二、被告鸿泰公司返还原告富元已付购房款100万元并支付利息（其中455000元自2012年3月7日起算，105000元自2012年4月28日起算，其余44万元自2013年1月28日起并至付清日止，利率按银行同期贷款利率计算）。限本判决生效后十日内一次性付清。三、被告鸿泰公司赔偿原告损失70万元，限本判决生效后十日内一次性付清。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30486元，原告富元负担10386元，被告鸿泰公司负担20100元。
上诉人鸿泰公司不服一审判决，上诉称，一、一审法院认为《协议书》具备商品房买卖合同要件，视为房屋买卖合同显然错误。首先，《商品房销售管理办法》第十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定了房屋买卖合同的必备条款，而《协议书》未约定房屋交付的条件及期限、付款的条件及期限、违约条款、房屋质量等必备的条款。众所周知，购房人的付款是否足额和及时或者出卖方交房是否符合质量要求及交付的条件是商品房买卖合同中必备的条款。在《协议书》并不具备上述条款，一审法院将其视为房屋买卖合同显然错误。其次，《协议书》目的是为了清偿设计费，协议书是以物抵债协议。从《协议书》第九条来看，甲方与丙方必须另行签订购房协议作为《协议书》的附件，而双方并未签订任何购房协议。双方没有成立商品房买卖关系的意思表示。再次，一审法院将上诉人支付给海口分公司的30万元设计费从“购房款”中扣除违背了当事人的真实意思表示。被上诉人作为海口分公司的负责人，其对海口分公司接收设计费是明知的，其与海口分公司未向上诉人表示该款项应当作为购房款。很明显，海口分公司及富元以行动表示接受现金给付方式替代以房抵债的方式。截至2014年5月1日，二第三人在上诉人处承包的设计项目共计三个，合同总金额共计179万元，远远不够房款的金额。被上诉人未补足房款，而是向上诉人发出了《设计费确认和解协议书》明确表示要求上诉人支付设计费。无论是实际收取设计费30万元还是向上诉人发出《设计费确认和解协议》的行为都表明了被上诉人放弃购买涉案房屋，而要求上诉人支付设计费的意思表示。因此，上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖关系。二、一审法院事实认定自相矛盾。一审法院既然认定《协议书》为房屋买卖合同，且认为设计费应当冲抵购房款，但对上诉人与海口分公司于2013年4月签订的第三份设计合同未作处理，显然自相矛盾。一审庭审中，被上诉人没有提交任何能够证明第三份设计合同设计费数额的证据，一审法院应当做出对其不利的判决。三、一审法院错误的认定《设计费确认和解协议书》未成立。海口分公司于2014年12月23日给上诉人发出的《设计费确认和解协议书》虽然名为协议，实质是海口分公司及被上诉人做出的单方允诺的意思表示，通知上诉人支付设计费及设计费的数额，是不可撤销的，到达上诉人处即生效。此协议书内容都是对设计费的确认，完全没有用设计费抵房款的意思表示，而是明确要求上诉人支付设计款，属于单方要求偿债方式变更。被上诉人已经用行为明示了要收取上诉人设计费的意思。综上，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人承担一审和二审的诉讼费。
被上诉人富元答辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。一、《协议书》是四方（即上诉人、被上诉人及二第三人）就被上诉人认购上诉人开发的涉案房产，及上诉人欠二第三人的设计费转为被上诉人认购涉案房屋的购房款，作出的具体约定。该协议约定有具体明确的房屋、价款及付款方式。故四方当事人就被上诉人购买上诉人开发的涉案房屋的意思表示清楚明确，且经上诉人确认的，被上诉人已付购房款高达该房屋总价款的50%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人已经依约收受购房款的，应当认定该协议为商品房买卖合同。二、四方协议共涉及二第三人与上诉人签订的三份设计合同。前两份已经结算，并确认转为被上诉人，购买涉案房屋的购房款的惯例为，上诉人先对其欠付二第三人的设计费进行结算，然后再确认将欠付的设计费，转为被上诉人对涉案房屋的购房款。因第三份合同尚未结算，亦未经上诉人书面确认转为购房款，故一审法院未将第三份设计合同对应的设计费，作为被上诉人购买涉案房屋的购房款，我们保留对第三份合同主张权利的诉权。三、被上诉人2014年12月23日给上诉人发出的《设计费确认和解协议书》属于合同要约的性质，需要上诉人在一定期限内予以承诺，但上诉人迟迟未作出承诺，更未实际履行。故第三人海口分公司又于2015年1月7日向上诉人发出《不予确认的函》，一审庭审已经查明，海口分公司已依法将上述要约予以撤回，要求依照四方签订的《协议书》履行。四、被上诉人至今为止，从未向上诉人书面明确表示，放弃购买涉案房产。被上诉人于2014年要求上诉人办理房产登记手续时，被告知涉案房屋已经另售他人。上诉人于2012年4月1日签订过四方《协议书》后，一方面于2012年11月22日将涉案房屋另售给案外人张振宇，另一方面又于2013年11月28日向被上诉人及二第三人出具130万元设计费折抵涉案房屋购房款的确认书，上诉人的这种欺诈行为，为法律不容。故请求依法驳回上诉，维持一审判决。
原审第三人富元公司、富元海口分公司答辩称，同被上诉人答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人鸿泰公司提交一张发票，2011年9月29日原审第三人富元海口分公司出具的58535元的发票，拟证明原审第三人在2011年9月29日收到上诉人的设计费，未折抵房款。
被上诉人富元质证称，对票据真实性无异议。2012年4月1日签订的四方协议，发票载明时间是2011年9月29日，所以与本案无关。
原审第三人富元公司、富元海口分公司质证称，对票据真实性无异议，但与本案无关。
二审经审理查明事实与一审查明一致。
本院认为，2012年4月1日，本案四方当事人签订的以设计费抵房款的《协议书》明确约定了房屋坐落、面积、总房款及付款方式，并约定了如设计费不足以支付购房款的，被上诉人富元可选择补足房款或放弃购房并书面通知支付设计费。该协议具备了商品房买卖合同的基本构成要件，且不违反法律规定，2012年3月7日、2012年4月28日两笔共56万元设计费已折抵房款。上诉人与被上诉人虽未签订购房协议，但并不影响商品房买卖的合同效力，故一审判决认定该协议为商品房买卖合同并无不当。2012年11月22日，上诉人鸿泰公司将本案所涉房产又售与案外人张振宇，并未告知被上诉人及二原审第三人，其于2013年11月28日确认二原审第三人130万元设计费折抵购房款，主观恶意明显，构成根本违约，造成被上诉人富元已不能取得所认购房产。上诉人鸿泰公司2014年8月11日通过中国银行汇给原审第三人富元海口分公司的30万元设计费，系其单方支付行为，发生在2013年11月28日确认设计费折抵购房款之后，一审判决未计入其所欠设计费并无不当。
2014年12月27日，原审第三人富元海口分公司向上诉人鸿泰公司邮寄的《设计费确认和解协议书》载明“请确认签章后寄回”，性质属于合同要约，需要上诉人签章确认承诺，而上诉人鸿泰公司并未进行承诺，2014年12月27日，原审第三人富元海口分公司又发出不予确认函解除此前发出的《协议书》，故该《协议书》并未成立，且根据2012年4月1日《协议书》约定，如被上诉人富元不再购买本案所涉房产需书面通知上诉人鸿泰公司，而被上诉人富元并未书面通知，故上诉人鸿泰公司主张原审第三人单方要求变更偿债方式不成立。关于第三份合同设计费问题，因双方未全面履行，且对履行情况各执一词，并未实际结算，双方可另行处理。
综上，上诉人鸿泰公司的上诉理由不成立，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30486元，由上诉人鸿泰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 岚
代理审判员 赵鹏壮
代理审判员 徐 超
二〇一六年三月二十三日
书 记 员 庞晓兰