广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0203民初3368号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周艳，广西永维律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃益飞，广西永维律师事务所律师助理。被告：粟覃欢（曾用名：粟三妹），女，1979年10月9日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告粟覃欢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人周艳、覃益飞到庭参加诉讼。被告粟覃欢经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付物业服务费6281.6元，滞纳金7632.8元，合计13914.4元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭补正第一项诉讼请求中的“滞纳金”为“违约金”，并变更诉请金额：依法判令被告支付物业服务费6281.6元，违约金572.6元，合计6854.2元。事实和理由：原被告签订的物业管理服务合同以及临时管理规约是合法有效的，原告依据合同的约定履行了物业管理义务，被告未按合同约定缴纳物业费，其行为已经构成根本性违约，应当承担违约责任。被告自2015年3月1日至2017年4月30日未向原告缴纳物业服务费，期间经原告多次催收未果，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告粟覃欢未到庭，亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提交了以下证据：1、《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》一份，证明：原告通过合法的方式取得物业服务行业资格，就收费标准进行了依法登记及备案；2、业主临时管理规约、前期物业服务协议各一份，证明：原告与被告于2013年6月8日形成物业服务合同关系，并约定了相关的权利义务，被告承诺遵守服务协议约定的内容，且前期物业服务协议也约定了物业费的收取标准、方式及违约条款；3、房屋交接书一份，证明：被告在购买本案涉诉房屋并完成了交接，被告住进该房屋后所产生的相关费用，该房屋被告已经使用；4、催费单、欠费明细单、照片共4页，证明：原告按照法定程序向被告履行了书面催收物业服务费以及违约金的义务；5、前期物业服务合同一份，证明：原告与房开商签订了物业服务合同及原告的诉讼主体资格；6、《查档结果证明书》一份，证明：涉诉房屋的原所有权人为粟覃欢，于2017年3月17日变更登记为案外人冯炜琨。本院认为，原告提交的证据，客观、真实，与本案有关联性，本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：位于柳州市的“大美·天第”小区由柳州市和佳房地产开发有限公司开发建设。原告系依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2011年5月27日、5月31日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案，有资格对“大美·天第”小区提供物业服务并收取相应的物业服务费用。柳州市“大美·天第”小区33栋2单元7-1号房屋的所有权人原系被告，于2017年3月17日变更登记为案外人冯炜琨。2008年9月30日，柳州市和佳房地产开发有限公司与原告签订《“大美·天第”高尚住宅小区前期物业服务合同》，选聘原告对“大美·天第”高尚住宅小区提供前期物业管理服务事宜。2013年6月8日，被告签收《房屋交接书》，其上载明涉诉房屋建筑面积为161.08平方米。同日，被告还签署了《承诺书》，认可遵守《大美·天第住宅小区业主临时管理规约》，同意接受柳州市和佳房地产开发有限公司委托的原告对本小区实行物业管理服务。被告与原告签订《［大美天第］前期物业服务协议》。该协议主要载明：1．自建设单位公告（或通知）交房之日起，按全额计收物业服务费，每季度第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；2．收费标准（按建筑面积）：住宅（含储藏室）1.2元／平方米，带电梯住宅另加收0.3元／平方米·月电梯日常维护保养费；3．被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际缴纳之日止；4．协议自双方签字或盖章之日起生效，至小区依法成立业主大会，业主委员会与新物业签订《物业服务合同》生效时止。被告自2015年3月1日起至2017年3月16日止期间未交纳物业服务费。原告向被告书面催交拖欠的物业服务费，因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，以及原告与被告签订的前期物业服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告应向原告支付从2015年3月1日起至2017年3月16日止期间拖欠的物业服务费5927.74元（161.08平方米×1.5元／平方米×24个月＋161.08平方米×1.5元／平方米×16天÷30天）；原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《［大美天第］前期物业服务协议》约定已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告逾期交纳物业服务费，原告有权按日（标准为3‰）向被告收取违约金。鉴于该违约金计算标准过高，现原告主动调整为按一个月的物业费数额乘以3‰乘以欠费天数计付违约金，未违反法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金540.75元（161.08平方米×1.5元／平方米×3‰×746天）；原告诉请超出部分，于法无据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告粟覃欢支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费5927.74元、违约金540.75元，合计6468.49元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费148元，公告费350元，合计498元（原告已预交），由被告粟覃欢负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  李 旎人民陪审员  郑敏琳人民陪审员  银 燕二〇一八年四月九日法官 助理  叶荣军书 记 员  姚 霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。