甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3684号
上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队甘肃省总队，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：魏凤桐，该总队司令员。
委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱建柱，该总队后勤部助理员。
上诉人（原审被告）：甘肃百合壹医疗投资有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区。
法定代表人：陈国良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱宗雄，甘肃五环律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队甘肃省总队（以下简称武警总队）因与上诉人甘肃百合壹医疗投资有限公司（以下简称百合壹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初4397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人武警总队委托诉讼代理人谭旻，上诉人百合壹公司委托诉讼代理人朱宗雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武警总队上诉请求：请求依法支持上诉人的全部诉讼请求，判令被上诉人承担违约责任，支付违约金50万元，且不再退还保证金。事实与理由：一审法院事实查明正确，但对于上诉人请求承担违约责任的诉请认定错误。一审审理查明”租赁期限自2013年4月15日至2016年5月31日......双方另行在附加条款中约定：续签三年，如一方不同意续签，应在期满半年前书面通知对方，如未书面通知，应续签；”根据合同约定以及审理查明部分，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同期限就是2013年4月15日至2016年5月31日，共计三年，且合同已经到期，应当按照双方约定，自然解除。上诉人与被上诉人在续签条款中的约定，是附条件的效力待定的约定，上诉人不同意续签，只要尽到提前书面通知义务，就可以在约定的租赁期限届满后自然解除合同，故该续签条款不应当成为被上诉人不构成违约的原因。而且上诉人在发出预告终止合同和一系列收回租赁房产的函件，一再督促其尽快搬迁并予以腾退。在租赁合同期满，上诉人迟迟不履行交付义务的情况下，上诉人还要求被上诉人按照月租金逐月递增10％的标准给付租金，对此被上诉人也提出异议。由此可以看出，被上诉人在租赁合同期满后未及时履行腾退义务，已经严重违约，上诉人请求被上诉人承担违约责任并不再退还保证金的诉请有事实与法律依据，依法应当得到支持。
百合壹公司辩称，1、根据双方签订的军队房屋租赁合同约定，租赁期应当为四期每期三年，况且上诉人已经接受了其的半年租金，应当视为上诉人以实际行动继续履行双方租赁合同，因此租赁期限未届满。2、在中央军委发布军队停偿服务的通知后，双方就租赁合同的续约及补偿问题进行了多次协商，导致无法续签合同是政策原因，因此不存在违约行为，上诉人的上诉没有法律依据，请求二审法院驳回。
百合壹公司上诉请求：1、依法撤销兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初4397号民事判决书，改判双方继续签订租赁合同或对上诉人进行合理安置或对本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决片面理解上诉人与被上诉人签订的《武警部队房地产租赁合同》关于租赁期限的约定，认定合同终止没有法律及事实依据，判令上诉人腾退租用的场地及房屋有失公允。双方签订的租赁合同关于租赁期有两条约定，即第四条”第一期租赁期为2013年4月15日起至2016年5月31日”，第十七条”5、续签三年，如乙方不同意续签，应在期满半年前书面通知对方，如未书面通知，应续约。6、合同为四期每次续签，租金按照市场价进行浮动”。同时一审认定”百合壹公司己付2013年6月1日至2016年11月30日期间的房屋租金共计1015万元”。也就是说，合同已到期的情况下，被上诉人仍然接受了上诉人租金半年的租金(2016年6月1日至2016年11月30日)，应当视为以实际行动继续履行双方租赁合同第二期的行为，仅仅是没有签订书面合同而己。一审法院却按照租赁合同依据认定租赁期限届满，明显系对合同条款的错误理解。二、一审法院认定部分事实不清。本案一审时，上诉人提出被上诉人迟延交付房屋近半年之久，并提交了同样租赁被上诉人房屋的兰州市城关区戎威幼儿园及兰州恒泰印务有限公司证明材料两份，证明由于侨兴茶业公司迟迟不能搬出上诉人租赁的房屋，导致被上诉人迟延交房的事实。同时提出被上诉人交付的房屋不符合租赁合同第十七条约定的”保证所有建筑物的设施、消防及其附属设备全部符合国家规定的要求，完好无损。”的要求，存在巨大的安全隐患，根本不适合用于生产经营、进行医疗服务，一审法院对此事实不予认定，明显不当。三、一审法院采用简单的腾交房屋及场地的方式处理军队全面停止有偿服务的善后事宜，违背了最高人民法院的相关通知精神，只注重政策的执行，却忽略了当事人的合法权益，应当予以撤销。根据最高人民法院有关通知精神，全面停止有偿服务是中央有关军队和武警部队建设政策的重大调整。依据这一定性和《合同法》相关规定，对确实需要补偿的项目，总的原则是，依法办事、多措并举、平等协商、合理补偿。本案中，上诉人每日承担着兰州市区l20急救任务。当时与被上诉人签订合同是按照医院6-8年为一个建设发展阶段的规律，总体规划发展布局，在合同期限上采用的是”合同未四期每次续签，租金按照市场进行浮动。”正是由于双方签订了四期续签的合同，上诉人才敢于投入超过l.6亿的巨额资金进行运营。如果采用简单解除合同的方式处理，势必会引起在职职工的极大恐慌，造成不稳定的因素。由于医疗设备的特殊性，医院现有的设备资产的变现，会更加重被上诉人的经济负担。
武警总队辩称，1、在租赁合同中有明确约定租赁期限，合同已经届满，续签条款是合同附加条款也是效力待定的条款且对续签条款有条件，如未书面提前通知应续签，本案中武警总队已尽到提前通知的义务，所以续签条款不再成立。且遇到国家政策重大调整，合同也应当解除。那么武警总队根据合同约定的，无论是合同到期解除还是根据国家政策解除都符合法律规定。2、关于查明事实不清部分，幼儿园与恒泰印务均与本案武警总队有利害关系。而且也涉及到腾交房屋的问题，所以其证人证言的可信度较低，且在一审中未按证据规则当庭出庭作证。对于百合壹公司提出的墙体开裂等问题在双方协商时均未提及且无相关证据可以证实。3、武警总队得到停偿通知以后在半年前就向对方发出通知，且也根据通知精神给予一定腾退期限，但对方至今占用导致武警总队的清偿工作停滞不前，所以百合壹公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应当驳回。
武警总队向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即腾退所占有的7360.55平方米房屋，34585.4平方米场地；2、依法判令被告给付2016年12月至2017年6月期间占用的房屋占用费169.17万元及直至腾退房屋期间的占用费；3、依法判令被告承担违约责任，支付违约金50万元，原告不再退还保证金。
一审法院认定事实：武警总队与百合壹公司于2013年3月28日签订《武警部队房地产租赁合同》一份。约定：甲方（武警总队）自愿将位于甘肃省兰州市城关区排洪南路155号的房屋建筑面积7360.55平方米，场地面积34585.40平方米出租给乙方（百合壹公司）使用。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2013年4月15日至2016年5月31日，2013年4月15日起至5月31日为装修期，租期从5月31日正式算起。租金总额870万元，年租金290万元。租金按一年结算，乙方于签订合同之日起交付前一年的租费和保证金，以后每到一年的前十日交付下一年的租费给甲方。甲方应于2013年4月15日前将房屋按约定条件交付乙方。自合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金人民币29万元，乙方履行合同约定的义务，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定的义务甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定的义务应当退还保证金。合同的解除方面，双方约定：甲方因军事需要提前解除合同的，必须经武警部队营房管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。因不可抗力原因以及国家、军队和武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。双方另行在附加条款中约定：续签三年，如一方不同意续签，应在期满半年前书面通知对方，如未书面通知，应续签；合同为肆期每次续签，租金按照市场价进行浮动。合同签订后，武警总队向百合壹公司按约交付了房屋及场地。百合壹公司在租赁地投资建立了甘肃九州中西医结合医院（普通合伙）。
2016年1月19日，武警总队向百合壹公司发出《关于预告终止租赁项目的函》，该函的主要内容为：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求，合同到期后，原告将收回租赁房屋及场地。2016年3月29日，武警总队向百合壹公司二次发函，即《关于收回租赁房地产的函》，明确告知：2016年5月31日合同到期后收回租赁给百合壹公司的房屋，要求百合壹公司于2016年5月31日前停止营业并于2016年8月10日腾退承租房产。此次空余房地产租赁项目停止属于国家和军队政策调整。2016年9月2日，武警总队向百合壹公司再次发出武后[2016]35号函件，即《关于尽快腾退租赁房地产的函》，内容为因百合壹公司并未按合同约定和函件的要求腾退所租赁的房地产，武警总队明确告知百合壹公司租金从9月开始平均月租金增加10%后收取，将逐月递增10%并不再免除3个月的搬迁期限。2016年9月3日，百合壹公司向武警总队复函《关于收阅[2016]35号文件的复函》，内容为从9月开始平均月租金增加10%后收取，将逐月递增10%标准百合壹公司无法接受，坚持继续履行合同，共续签4个周期（12年）的租赁时间及租金。对于腾交房屋认为因所需房屋面积之大，未能找到合适的搬迁之地，恳请武警总队给予其寻找地方和搬迁的时间和空间，以对人员和患者进行妥善分流和救治。2016年9月26日，百合壹公司再次致函武警总队，因未能找到合适的搬迁之地，再次要求给其搬迁的时间和空间。2017年3月21日，武警总队致函百合壹公司，要求百合壹公司于4月10日前书面承诺腾退时间，并要求于3月31日前交清拖欠租金179.701万元，百合壹公司的下属医院在该函件上注明收到，对每月递增10%的租金提出异议。现因腾交房屋事宜双方发生争议，遂酿成纠纷。另查明，2016年5月31日，合同约定的租赁期限届满后，原、被告双方未进行续签。涉案租赁物仍由百合壹公司占有使用至今。百合壹公司已付2013年6月1日至2016年11月30日期间的房屋租金共计1015万元及保证金29万元。
一审法院认为,合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，租赁期间届满前和届满后，武警总队多次书面通知百合壹公司不再续签租赁合同。租赁期间届满后，双方就续签事宜未达成一致意见，原合同义务已履行完毕，合同终止，百合壹公司应当依约交还承租房屋及场地。故武警总队提出对百合壹公司立即腾退所占有的7360.55平方米房屋，34585.4平方米场地诉讼请求一审法院予以支持；2016年6月1日原租赁合同终止之后,百合壹公司拒不返还承租房屋及其场地的行为无合法依据。对于此期间产生的房屋占有使用费用，百合壹公司应按照原租金标准向武警总队支付，直至实际腾交房屋时止，故对武警总队要求百合壹公司给付2016年12月至2017年6月期间占用的房屋占用费169万元及直至腾退房屋期间的占用费诉讼请求予以支持；关于武警总队主张的不再退还保证金及要求百合壹公司支付50万元违约金的诉讼请求，根据双方约定：国家、军队和武警部队政策法规重大调整造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。涉案合同虽期满，但双方另约定合同为四期续签，租赁期间恰逢国家要求军队和武警部队全面停止有偿服务，因此未能续签是政策重大调整造成的，百合壹公司租赁后进行了医院的投资建设，搬迁及寻找场地也需要一定的时间，从双方提交的证据反映百合壹公司也向武警总队积极协调搬迁事宜，根据双方的上述约定也不宜认定百合壹公司存在违约行为，故对该请求一审法院不予支持；关于百合壹公司辩称的因武警总队迟延交付租赁物及租赁物存在质量问题和未能续签合同给其造成的经济损失等问题。因百合壹公司所举的两份证明材料证明力较弱，且无其他证据相印证，不予认定。百合壹公司提交的甘百司函（2017）第028号函是百合壹公司自行拟制向武警总队发出诉求函，亦不能单独作为证据使用。现百合壹公司提出主张上述原因所致的经济损失未提出反诉，故，对于该项主张一审法院不予处理，百合壹公司可另行起诉处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、被告百合壹公司向原告武警总队返还位于兰州市城关区排洪南路155号的7360.55平方米房屋和34585.4平方米场地于判决生效后30日内履行完毕；二、被告百合壹公司于一审判决生效后10日内向原告武警总队支付2016年12月1日至2017年6月30日期间的房屋占有使用费169万元并按照年租金290万元的标准支付至实际返还房屋、场地之日止；保证金29万元在占有使用费中予以抵扣；三、驳回原告武警总队的其他诉讼请求。案件受理费24334元，由被告百合壹公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武警总队向本院提交了兰州市中级人民法院（2017）甘01民初770号民事判决书，证明本案争议的事实清楚，证据确凿。百合壹公司质证对真实性无异议，其已向甘肃省高级人民法院提出上诉，故该法律文书没有生效。因该判决未生效，本院不予采信。一审法院认定的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，双方签订的租赁合同为有效合同，双方当事人应当依约履行合同。该租赁合同中约定了合同终止情形：因国家、军队和武警总队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。武警总队在租赁合同第一期到期前，已告知百合壹公司不再续签合同，并告知理由要求腾退房屋及场地，该行为符合此约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项规定的，法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中的租赁合同终止履行。在第一期租赁合同期限届满应腾退房屋及场地，租赁合同中的权利及义务也相应终止。但百合壹公司未腾退的行为侵犯了所有人武警总队的权益，其应承担相应责任，支付占有期间的费用，按照租赁期间的费用支付。关于百合壹公司上诉提出的一审判决片面理解租赁合同租赁期限的约定，认定终止合同无法律及事实依据的问题，本案租赁合同不能履行，是由于军队政策调整，要求停止一切有偿活动，武警总队依合同约定的终止情形，通知了百合壹公司，并告知在第一期租赁期满后收回房屋及场地，依照法律规定，此时，租赁合同已终止，另外，第一期租赁期限届满，武警总队接受了半年租金，上诉人认为是继续履行合同，与武警总队多次发函终止租赁合同的事实不符，故一审判决对此的认定正确，上诉人的该上诉理由不能成立。关于一审法院认定迟延交付房屋及交付房屋不符合国家规定的问题，一审中上诉人未提交充分的证据；本案中上诉人仍主张要求履行租赁合同，以实现其的投资收益；在第一期租赁期限内与武警总队申请进行维修。该事实说明其主张的迟延交付及房屋不符合国家规定都不影响使用租赁的房屋，不能阻却终止情形的生效，即不能对抗武警总队依约定终止合同的履行。故该理由也不能成立。关于一审法院处理腾退房屋及场地方式违背了最高人民法院的相关通知精神。上诉人的该主张无事实依据。上诉人在签订租赁合同时，已对分四期租赁合同能否履行完毕有清楚地认识，同意武警总队在租赁合同无法履行时终止合同，在双方约定的军队、武警政策调整合同终止情形出现后，武警总队终止合同符合合同约定，受法律保护。故该理由不予支持。关于武警总队上诉称的一审法院对其请求承担违约责任的诉请认定错误的问题。双方约定遇军队、武警政策调整合同无法履行，双方不承担责任。租赁合同的权利义务已终止，武警总队的该诉请无法律根据，故不予支持。
综上所述，百合壹公司与武警总队的上诉请求均不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由甘肃百合壹医疗投资有限公司预交的20010元，由甘肃百合壹医疗投资有限公司负担；由中国人民武装警察部队甘肃省总队预交的8800元，由中国人民武装警察部队甘肃省总队负担。
本判决为终审判决。
审判长 张亦工
审判员 邓代林
审判员 金文丽
二〇一八年二月二十七日
书记员 潘晓娟
??
??
??
??
1