上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初9651号
原告徐凤东。原告庄卫红。两原告共同委托代理人向磊，上海鼎创律师事务所律师。被告周锡金。委托代理人臧哲。被告周佳华。被告徐慧红。被告周静。原告徐凤东、庄卫红与被告周锡金、周佳华、徐慧红、周静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告徐凤东、庄卫红及委托代理人向磊，被告周佳华、徐慧红、周静以及被告周锡金的委托代理人臧哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：2015年9月17日，被告周佳华、徐慧红夫妇委托上海A房地产经纪事务所(中介方,以下简称A房产)挂牌出售上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房屋)，并出具了一份《房地产出售确认书》。同日，原告徐凤东与被告周佳华、徐慧红、中介方签订一份《委托购买意向书、居间协议》，约定四被告向原告出售涉案房屋。原告支付了2万元(人民币，下同)定金。同月27日，两原告与四被告在A房产共同签署了《上海市房地产买卖合同》，确定涉案房屋转让价为150万元，因该房屋为动迁安置房，故约定房产过户日期为2016年4月30日前。同日，原告支付了48万元首付款。原告徐凤东与被告徐慧凤另行签署一份《补充协议》，约定该房由被告徐慧红承租至2019年12月30日，租金为5万元。2015年11月12日，四被告取得了涉案房屋的产权证，2016年3月19日，被告周佳华、徐慧红以楼市价格上涨为由，要求两原告另行增加10万元房款，否则不配合交易。原告无奈之下与被告周佳华、徐慧红又签订一份《上海市房地产买卖合同》，变更房屋转让价为164万元，约定在过户之日由被告周锡金、周静在此合同上补签名。双方另约定于2016年3月26日至房地产交易中心办理过户手续。3月25日上午，原告接到A房产工作人员电话称，被告周佳华、徐慧红以周锡金和周静未签名为由不愿意履行合同。原、被告于2015年9月27日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，四被告有义务继续履行该合同。现要求：1、两原告与四被告于2015年9月27日签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、四被告协助两原告办理产权过户手续，将涉案房屋产权过户至原告名下。四被告辩称：原、被告于2015年9月27日签订的《上海市房地产买卖合同》系中介公司提供的书面协议，已无法律约定力。原告与被告周佳华、徐慧红于2016年3月19日重新签订了买卖合同，对前一份合同内容作了变更，已替代了前一份合同，前一份合同已失效。涉案房屋为动迁安置房，按相关政策规定3年内不得转让，而被告于2015年11月12日方才取得涉案房屋产权证，现在不符合转让的条件，不能办理过户手续。3月19日的合同签订后，由于四被告之间对房屋的使用意见不一致，故决定不再出售给原告。现不同意原告的诉讼请求，愿意将已收取的房款退还原告并适当赔偿利息损失。经审理查明，上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室登记的产权人为四被告，于2015年11月12日取得产权登记。此房系动迁安置房，于2008年12月19日动迁安置。被告周佳华与徐慧红系夫妻关系，被告周静系两人之女。被告周锡金系周佳华之父。2015年9月17日，被告周佳华、徐慧红向东锦房产出具一份《房地产出售确认书》，委托A房产居间出售涉案房屋，出售价格为155万元。同日，两原告作为购买方(甲方)、被告徐慧红、周佳华(并代周锡金、周静)作为出售方、A房产作为居间方，三方签订一份《委托购买意向书、居间协议》，约定，原告购买涉案房屋，总房价款为155万元；购买方承担出售方1%的个人所得税和中介服务费。原告徐凤东在甲方处签名。被告徐慧红、周佳华签名，另周佳华代周锡金、周静签名。原告支付了2万元定金，徐慧红、周佳华出具收条。2015年9月27日，四被告作为出售方(合同甲方)、两原告作买受方(合同乙方)，双方签订一份《上海市动迁房地产买卖合同》，约定，乙方受让涉案房屋；涉案房屋建筑面积91.38平方米；上述房地产转让价款为150万元；甲方于2019年12月30日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2016年4月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续.合同补充条款第4条约定：本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税费(个人所得税及中介费由乙方承担)。合同附件三“付款协议”约定：乙方第一期房款于2015年9月27日由乙方以银行转账方式向甲方支付首付款50万元(含已付的定金2万元)；双方至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋的交易手续时，乙方以组合贷款方式支付甲方房款100万元整。此款由银行一次性打入甲方指定账号。若乙方贷款未能通过银行审批或审批获得的额度小于该笔款项，乙方应在到交易中心办理该房屋交易过户前付清该款项或补足差额部分。合同对违约责任亦作了约定。当日，原告以银行转账方式向被告支付首付款48万元。被告徐慧红出具了收条。原告徐凤东(乙方)与被告徐慧红(甲方)于9月27日另行签订一份《补充协议》，约定：根据买卖合同第四条：如乙方在2019年12月30日前收回XX路XXX弄XXX号XXX室房屋则房屋内一切赔偿费用由乙方承担，反之如甲方在2019年12月30日前交房则视为违约。房屋从2016年6月1日至2019年9月30日为止由乙方承(出)租给甲方，租金为5万元。之后，由于房屋交易市场价格变化，经被告要求，双方重新协商后确认房屋交易价格增加至164万元。2016年3月19日，上海A房地产经纪有限公司根据原、被告协商的交易条件打印了网络版的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定房屋转让价为164万元；甲方于2016年6月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认于2016年5月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在合同附件三“付款协议”中约定：乙方于签订本合同当日向甲方支付首付款50万元；甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋的交易手续时，双方约定乙方以公积金贷款方式支付甲方房款90万元；若乙方贷款未能通过银行审批或审批获得的贷款额度小于该笔款项，乙方应在至交易中心办理该房屋交易过户前付清该款项或补足差额部分；双方约定剩余房款24万元于过户当日乙方以银行转账方式支付给甲方，此房屋房款全部结清。在合同尾部，两原告在乙方落款处签名，被告周佳华、徐慧红在甲方落款处签名。周锡金、周静未在合同上签名。2016年3月30日，原告徐凤东与被告徐慧红电话联系过程中，徐慧红曾表示“你(徐凤东)要的话，照我说的价，你不要么我给你30万元”。现原告以诉称理由诉至本院。另查，被告周锡金与案外人上海B产业配套物业管理有限公司于2014年签订一份《房屋托管租赁合同》，由该公司承租涉案房屋，约定的租期为2014年9月至2022年12月。原告申请证人余东华(A房产门店店长)出庭作证，证人陈述，原、被告在2015年9月就房屋买卖达成了一致协议，原告支付了定金和预付款。双方约定交易税费全部由原告负担。直至2016年3月可以进行交易过户流程，但因市场价格上涨原因，双方不能达成一致。在双方签订第二份合同时，涉案房屋转让价已上涨了9万元。由于第一份合同系双方私下签订的协议(非网络版示范合同)，在办理过户手续时必须要签订网络版的示范合同，在签订该示范合同时，双方重新协商达成的转让价为164万元。涉案房屋在2016年3月已具备转让过户条件。原告对证人证言无异议。被告则表示其终止合同的原因是由于家庭内部原因决定终止合同，而非房屋价格上涨因素。另原告表示，愿意按164万元的价格受让涉案房屋,继续交易，原告已支付50万元，同意在办理过户手续时自筹资金支付剩余购房款。因双方补充协议约定涉案返租给被告，故在本案中不要求被告交房。上述事实，由原告提供的涉案房屋产权证、居间协议、2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》及《补充协议》、2016年3月19日签订的《上海市房地产买卖合同》、房款收据、录音资料、房屋拆迁补偿安置协议，被告提供的房屋托管租赁合同，以及证人证言，双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告于2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同对于房屋地址、交易价格、过户期限、交房期限、付款方式及期限、违约责任等均作了明确约定，合法有效。双方应当按约履行各自义务。虽然该合同并非网络版示范性合同文本，但其具备买卖合同的全部要件，双方此后签署网络版示范性合同文本仅是为了办理交易过户的需要。在合同履行过程中，双方于2016年3月19日签署了示范性文本《上海市房地产买卖合同》，其目的是为了办理交易过户。但被告出于房屋交易市场价格上涨的因素而要求增加房屋转让价，故双方在该合同中重新约定的房屋交易价格为164万元。该条款的变更增加了原告的交易本成，而对被告而言是获得比原合同更多的收益，有利于被告。2016年3月19日的合同仅变更了交易价格，且为了双方办理过户手续，并未否定双方于2015年9月27日签订的买卖合同。原合同仍真实有效。因此，原告表示愿意按164万元的交易价格履行买卖合同，本院予以支持。虽然被告周锡金、周静未以2016年3月19日的示范性买卖合同文本上签名，但并不能因此否定原、被告在2015年9月27日签订的买卖合同之效力，现被告拒绝履行合同的抗辩理由，本院不予采纳。原告申请的证人作证时明确涉案房屋的交易所应缴纳的税费由原告负担，故本院判定相关税费全部由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告徐凤东、庄卫红与被告周锡金、周佳华、徐慧红、周静于2015年9月27日签订的《上海市动迁房地产买卖合同》有效，原、被告以人民币164万元的转让价格继续履行；二、原告徐凤东、庄卫红于本判决生效之日起十日内支付被告周锡金、周佳华、徐慧红、周静购房款人民币114万元；三、被告周锡金、周佳华、徐慧红、周静于收到原告徐凤东、庄卫红支付的购房款114万元的三日内，协助原告徐凤东、庄卫红办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续，将此房屋产权过户至原告徐凤东、庄卫红名下。在办理产权过户登记过程中所应缴纳的税费由原告徐凤东、庄卫红承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,750元，减半收取计9,375元，财产保全费5,000元，合计人民币14,375元，由被告周锡金、周佳华、徐慧红、周静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邹巧弟
二〇一六年六月八日
书记员 周佳慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。