江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏12民终23号
上诉人：（原审原告）：王爱华，女，汉族。
委托诉讼代理人：俞洋，江苏明港律师事务所律师。
被上诉人：（原审被告）：姜志根，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：梁英，女，汉族。
原审第三人：王棠兵，男，汉族。
上诉人王爱华因与被上诉人姜志根、梁英及原审第三人王棠兵案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）作出的(2017)苏1204民初4357号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王爱华上诉请求：请求撤销一审判决,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
事实与理由：1、上诉人与原审第三人签订了购房合同,该合同签订于被上诉人梁英与原审第三人婚姻关系存续期间,原审第三人作为夫妻中一方,有签订合同的权利,根据被上诉人梁英与原审第三人2011年的离婚协议,明显可以看出原审第三人对于案涉房产具有处分权,而该离婚协议中没有提及该案涉房产,进一步表明被上诉人梁英清楚地知道该案涉房产已出卖给上诉人。故上诉人与原审第三人所签购房合同合法有效。2、上诉人按照购房合同的约定,已全额支付全部购房款。此事实在一审中已查证属实。3、上诉人在交付全部购房款后,已经实际居住并使用至今,此事实在一审中也已查证属实。4、在签订合同后,上诉人按照合同的约定一直要求原审第三人办理房屋过户登记,原审第三人也一直承诺可以办理,上诉人作为房屋买受人在房款全额交付后怎会不要求办理过户登记,而原审第三人作为房屋的出卖方,在将房屋卖与上诉人后,积极配合上诉人办理房屋过户登记手续是其重要的合同义务之一。故案涉房产未办理过户登记,其原因不在上诉人。
被上诉人姜志根辩称：1、上诉人所称已给付购房款给房屋所有人证据不足；2、房屋作为不动产，根据《物权法》第9条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭未作登记不发生效力，因此在本案查封时，被查封房屋仍在被执行人名下，故法院可依法执行；3、不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所规定的情形，即给付款项证据不足，同时并未依法过户。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人梁英辩称：我与上诉人不认识，我不知道卖房子的事，也不知道原审第三人王棠兵与其签订房屋买卖合同的事，我没收到购房款，没在协议上签字。其余意见同意被上诉人姜志根的意见。
原审第三人王棠兵未到庭陈述。
上诉人王爱华向姜堰法院提出的诉讼请求为：1、解除对泰州市姜堰区罗塘街道广茂大厦1203-2号房屋的查封，停止对该房屋采取执行措施，并确认该房屋为原告所有；2、被告承担本案诉讼费。
姜堰法院认定事实如下：原告王爱华与第三人王棠兵于2010年9月14日签订《购房协议》一份，协议约定的主要内容：王棠兵将广茂大厦1203-2房屋出售给王爱华，总价款为246000元，协议签订后一次性付清，成交后王棠兵提供水卡、电卡、天燃气开户本给王爱华，其余过户手续暂由王棠兵代为保管，具体过户交接手续在2011年上半年等。
协议签订的当日，原告丈夫徐卫红通过银行转账200000元到徐晓梅账上，余款交付的现金，王棠兵出具了收到王爱华购房款246000元的收条。其后，王爱华占有、使用该房屋至今。王棠兵交与原告的水电卡用户名为梁英。
姜志根与王棠兵、梁英民间借贷纠纷一案，姜堰法院于2016年1月11日作出（2015）泰姜民初字第01787号民事判决，判决王棠兵、梁英于判决生效后十日内共同偿还姜志根借款1000000元，并支付利息95833元。梁英不服提起上诉，泰州市中级人民法院于2017年2月28日作出（2016）苏12民终3067号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因王棠兵、梁英未履行生效法律文书确定的义务，姜志根于2017年3月16日申请强制执行。执行过程中，姜堰法院于2017年4月6日作出（2017）苏1204执676号执行裁定，裁定查封梁英所有的址于泰州市姜堰区（所有权号：30035251）房产，查封期限为三年。同年5月16日，姜堰法院作出（2017）苏1204执676号之二执行裁定，裁定拍卖该房产。后王爱华提出执行异议，姜堰法院经审查，于2017年6月20日作出（2017）苏1204执异29号执行裁定书，裁定驳回王爱华的异议请求。王爱华不服，向姜堰法院提起案外人执行异议之诉。
另查明，王棠兵与梁英于1993年6月1日登记结婚，2011年11月22日登记离婚。涉案房屋购买于2006年5月。2007年11月，该房屋的房屋所有权证及国有土地使用证上登记的所有权人和使用权人为梁英，在法院查封时，该房屋所有权人仍登记在梁英名下。
姜堰法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，购买涉案房屋及所有权登记均发生在梁英与王棠兵夫妻关系存续期间，双方对该房并无明确约定，应为夫妻共同所有，两人对该房有平等的处理权，王棠兵与王爱华所签订的购房协议，无产权登记人梁英的签字，亦无其他证据证实梁英是知晓或同意王棠兵出卖该房的，现梁英对该房的出卖又不予追认，故王棠兵出卖涉案房屋属擅自处分共有财产的行为。而作为买受人王爱华，其在购房时未对房屋权属进行审查，明知该房可能存在其他共有人的情况下，未尽到购房人的合理审慎审查义务，亦未提交证据证明梁英知情且同意出卖该房屋，直至本院查封时，该房屋所有权人仍登记在梁英名下，故原告王爱华在购房过程中存在过错，不能视其为善意购房人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就涉案房屋而言，原告王爱华据此主张排除强制执行，应当同时具备以上四个条件，原告虽已支付了全部购房款，并实际占有该房屋，但鉴于原告在购房时未对房屋权属进行审查，其未对案涉房屋能否办理过户登记尽注意义务，双方未按照约定的时间即2011年上半年办理过户登记，至法院采取查封措施前，长达近六年的时间，仍未办理房屋过户手续，应予认定原告对涉案房屋未能登记至其名下存在过错，故原告要求停止对涉案房屋的执行，不符合前述司法解释的规定。
综上，王爱华不享有足以排除强制执行的民事权益，其的诉请均应依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十七条、第一百零六条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王爱华的诉讼请求。案件受理费2495元，由王爱华负担。
王爱华不服该判决，向本院提起上诉。
二审审理时，双方均未举出新的证据，一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。
本案二审争议焦点仍为上诉人王爱华对涉案的房屋是否享有足以排除执行的民事权益。
本院认为：本案上诉人王爱华以其是房屋购买人身份排除执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形确定，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，上诉人王爱华要求排除对涉案房屋的执行必须同时符合上述四个要件。
本案上诉人王爱华虽提供了其与第三人王棠兵在一审法院查封涉案房屋前签订了房屋买卖合同，但该买卖合同无房屋产权登记人梁英的签字，王爱华一、二审均无其他证据证实被上诉人梁英同意王棠兵处分该房屋，现梁英对该房的出卖又不予追认，依法应认定第三人王棠兵出卖涉案房屋属擅自处分共有财产的行为。王爱华在购置房屋这一重大添置财产行为时理应负审慎审查义务，其在没有看到产权证书，未对房屋权属进行审查的情况下，即签订购房合同，显然未尽到购房人的合理审慎审查义务，主观上明显存在过错，不能视其为善意购房人，其与第三人王棠兵签订的房屋买卖合同不能认定为合法有效。此外，在一审法院采取查封措施前，双方在长达近六年的时间，仍未办理房屋过户手续，王爱华无证据证明未办理过户登记非因其自身原因造成。据此，本院认定上诉人一审提供的证据不足以证明符合前述法律规定的排除执行的情形，一审法院对其主张停止对涉案房屋的执行不予支持，并无不当。
综上，王爱华上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费4990元由上诉人王爱华负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙金录
审判员 陈海涛
审判员 潘贻杰
二〇一八年四月十六日
书记员 张 伟