四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万源民初字第1235号
原告唐戈，男，汉族，住四川省万源市。
委托代理人冉超，四川鼎贤律师事务所律师。
被告唐鹏，男，汉族，住四川省万源市。
被告张春明，男，汉族，住四川省万源市。
被告鞠光梅，女，汉族，原住四川省万源市。
委托代理人项立峰，四川省万源市太平法律服务所法律服务工作者。
原告唐戈诉被告唐鹏、张春明、鞠光梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐戈诉称，我与被告唐鹏系同胞兄弟关系，父母唐元东和文君怀先后于1999年4月20日、2004年4月5日病逝。父母去逝后在万源市太平镇临河路20－6号遗留房屋一栋。2007年，我和唐鹏共同将该房屋拆除重新改建，2009年竣工，共计九层，除一楼仓库房、二楼房、八楼和九楼房属于我和唐鹏共同共有外，其余楼房已处分。2013年11月14日和2014年8月20日，被告唐鹏因欠被告张春明、鞠光梅的债务，背着我将属共有有的该处房产第一楼仓库房以买卖方式抵债给被告张春明、鞠光梅，第八楼和第九楼房也以买卖方式抵债给�告张春明。为欺骗我，被告张春明、鞠光梅以被告唐鹏的名义出租，并收取租金。我一直在外务工，2014年底回家，向承租人收取租金时发现被告唐鹏将该房屋处分给被告张春明、鞠光梅，经我多次与被告交渉无果。本案渉诉房屋属于我与被告唐鹏共有财产，而被告唐鹏未经我许可擅自进行违法处分，侵害了我的合法权利。现诉请人民法院依法判决被告唐鹏分别与被告张春明、鞠光梅签订的二份房屋买卖协议无效。
被告唐鹏口头辩称，原告所诉事实属实。我因在2008年做煤炭生意时向被告张春明借了款，后经营亏损，无力还款，在未经原告同意的情况下，就用我和原告共同所有的房屋二套抵偿给被告张春明所有，以偿还其借款。我与被告张春明、鞠光梅签订的二份房屋买卖协议的效力由人民法院处理。
被告张春明、鞠光梅辩称，原告唐戈与被告�鹏是同胞兄弟关系，一直同住于万源市太平镇临河路20－6号第二层。被告唐鹏两次与我们签订的房屋买卖协议均通过万源市太平法律服务所见证。原告唐戈与被告唐鹏对其父母遗留的房屋进行改建后，均是被告唐鹏出面出售该栋房屋十几套，且大多数买受方又进行了转售。原告唐戈未外出务工，与被告唐鹏一直同住一层楼，原告唐戈是应当知道被告唐鹏对外出售房屋的，很明显是原告唐戈与被告唐鹏共同出售房屋的意思表示。被告唐鹏是具有完全民事行为能力的人，与我们签订的房屋买卖协议约定内容清楚，未违背法律、行政法规的强制性规定。假如原告唐戈与被告唐鹏对所出售的房屋没有进行分割，我们也是属于善意取得该买受的房屋，完全符合善意取得的法定情形。根据物权法及最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的相关规定，人民法院不应支持原告的诉请。被告张春明购买的本案所涉第八楼、第九楼各一套后，进行改修产生费用7万元，后张春明又将该房转卖给张由婷，水、电卡均过户，原告唐戈是知道的，均没有提出异议。综上所述，我们与被告唐鹏签订的房屋买卖协议合法有效，应驳回原告的诉请。
原告唐戈为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：
1、原告的身份证复印件、户口簿复印件。主要证明原告的个人基本情况及主体资格合法；
2、万源市太平镇秦川社区居民委员会、万源市公安局西城派岀所证明复印件。主要证明原告唐戈和被告唐鹏系唐元东、文君怀夫妇之子，唐元东、文君怀夫妇遗留在万源市太平镇临河路20－6号房屋由唐戈和唐鹏共同继承；
3、唐元东的土地使用权证、万源市建设局建设工程规划许可证、原告唐戈和被告唐鹏共同与万源市农业发展银行签订的关于相邻墙体拆除的协议、万源市建设工程质量检测站房屋质量鉴定报告、万源市城市管理局行政处罚决定书复印件。主要证明2003年7月28日，原告唐戈和被告唐鹏以其父亲唐元东的名义对唐元东的房屋进行改建，万源市建设局批准同意其改建并颁发了建设工程规划许可证，核准建筑层数3层。2009年5月26日，万源市建设工程质量检测站对其改建房屋质量鉴定为合格。2011年1月17日，因原告唐戈和被告唐鹏改建房屋为八层，超规划建设，万源市城市管理局对其作岀了罚款4万余元、补办相关建设手续、补缴相关费用的行政处罚决定；
4、万源市太平法律服务所见证书2份、房屋买卖协议书2份、三被告申请见证申请书3份、被告唐鹏出具的收到购房款的收条2张。主要证明被告唐鹏分别于2013年11月14日、2014年8月20日将本案所渉及的改建房屋第�层房屋、第八层房屋岀卖给被告张春明、鞠光梅所有，双方签订了房屋买卖协议，并由万源市太平法律服务所对其房屋买卖协议进行了见证；
5、租房协议书。主要证明被告张春明、鞠光梅以被告唐鹏的名义将所购房屋岀租给魏晓权使用；
6、原告委托代理人对被告唐鹏进行调查所作笔录。主要证明原告所诉事实属实。
被告唐鹏对原告提供的证据其质证意见为：对原告提供的证据无异议，5号证据是自已打印的。
被告张春明、鞠光梅对原告提供的证据其质证意见为：对原告提供的1、2、3、4号证据真实合法性无异议，但不能达到原告的证明目的，不能证明本案所涉房屋属于原告与被告唐鹏共同所有。原告提供的5号证据不真实。原告提供的6号证据证明内容不属实。
被告唐鹏未提供反驳证据。
被告张春明、鞠�梅为支持其反驳主张向本院堤供了下列反驳证据：
1、被告张春明、鞠光梅的身份证复印件、户口簿复印件。主要证明原告的个人基本情况及主体资格合法；
2、唐元东的土地使用权证、万源市建设局建设工程规划许可证、万源市建设工程质量检测站房屋质量鉴定报告、万源市太平法律服务所见证书2份、房屋买卖协议书2份、三被告申请见证申请书3份、被告唐鹏岀具的收到购房款的收条3张（均为复印件）。主要证明内容与原告提供的3、4号证据相同；
3、四川省城市供水供用水合同、购电卡、购电本、缴费卡（复印件）。主要证明被告张春明购房后，在水、电部门办理了供电、供水手续；
4、库房租赁协议复印件。主要证明被告张春明将其购买的第一层库房岀租给朱长芳使用；
5、承包合同、核算清单、蔡仕兵的身份证复印件。主要证明被告张春明将其购买的第八层、第九层房屋发包给蔡仕兵进行装修，开支装修费共计7万元；
6、被告委托代理人向证人王承礼、王先琼、张由婷调查所作笔录及其房屋买卖协议复印件。主要证明证人王承礼、王先琼购买原告唐戈与被告唐鹏共建的楼房时，均是与唐鹏签订买卖合同。唐戈与唐鹏均居住在该栋楼房的第二层，2004年唐戈在万源市太平镇纪念碑经营副食店。证人王承礼、王先琼知道唐鹏将第一层房和第八层、第九层房卖给张春明和鞠光梅的事实。现张春明将其购买的第八层房以228000.00元转卖给其妹张由婷所有；
原告对被告张春明、鞠光梅提供的反驳证据其质证意见为：对被告提供的1、2、3、4、6号证据真实性无异议，对5号证据有异议，该证据缺乏关联性。
被告唐鹏对被告张春明、鞠光梅提供的反驳证据无异�。
本院对原、被告提供的证据分析认证意见为：原、被告提供的证据真实合法，具有证明力，应予采信。
经审理查明：原告唐戈与被告唐鹏系同胞兄弟关系，其父母唐元东、文君怀夫妇生前在万源市太平镇临河路20－6号遗留房屋一栋，用地面积128.31平方米，其中建筑占地57.88平方米，办理了土地使用权证。文君怀于1999年4月20日病故。2003年7月28日，经万源市建设局批准，原告唐戈与被告唐鹏以父亲唐元东的名义共同出资对唐元东、文君怀夫妇共有的房屋进行改建，取得了万源市建设局颁发的《建设工程规划许可证》，准许建筑层数为3层，底层建筑面积57平方米，总建筑面积171平方米。2004年4月5日，唐元东病故。2007年9月，原告唐戈与被告唐鹏开始动工改建该房屋，2008年10月竣工，改建后的房屋共九层（第一层为仓库房，从第二层至第八层，每层�2套房屋，第八层系楼中楼房，第九层只有1套房屋），2009年5月26日，经万源市建设工程质量检测站对该房质量鉴定结论为施工质量满足设计文件要求。2011年1月17日，万源市城市管理局针对原告唐戈与被告唐鹏改建的房屋擅自扩大占地建筑面积、超建筑层数的超越规划许可建设行为作出了万城管（2011）罚字01号行政处罚决定书，其处罚决定为：1、处罚款140700.00元；2、责令依法补办相关建设手续，补缴相关费用。原告唐戈与被告唐鹏事后未补办相关建设手续，至今也未能办理房屋所有权登记手续（无房权证）。原告唐戈与被告唐鹏先后将该改建楼房中的第二层其中一套房屋、第三层至第七层的房屋及第八层其中一套房屋出卖，第一层仓库房、第二层一套房、第八层一套房、第九层一套房未分割处理，原告唐戈与被告唐鹏同住第二层的一套房屋里（原告唐戈与被告唐�均系单身）。2013年11月14日，被告唐鹏因无资金偿还被告张春明的借款56万元，为了抵偿该债务，在未经原告唐戈知道及同意的情况下，将其与原告唐戈共同改建的该栋楼房中的第一楼仓库房连厕所出卖给被告张春明和鞠光梅所有，并收取张春明和鞠光梅共同支付的购房预付款12万元。当日，次日即同月14日，双方签订了房屋买卖协议，协议主要约定：“一、甲方（唐鹏）自愿将位于四川省万源市太平镇临河路20－6号楼一楼仓库连厕所，建筑面积120平方米出售给乙方（张春明和鞠光梅）；二、房屋总价格双方议价为31万元；三、付款方式分三次付清，在2013年11月13日前向甲方付12万元，余下的房款在2014年1月10日之前全部付清；四、甲方必须保证该房屋产权无争议，若发生产权上的争议，由甲方处理，并产生一切费用以及导致乙方的全部损失由甲方全额承担�五至十二、……”。该合同签订后当日，万源市太平法律服务所根据被告唐鹏和被告张春明及鞠光梅的申请对该买卖合同的真实性予以了见证。该买卖合同见证后，被告唐鹏将该房屋交付给被告张春明及鞠光梅，除被告唐鹏向被告张春明及鞠光梅收取的购房预付款实际为155000.00元外，下余房款155000.00元抵偿了被告张春明的借款。2013年12月24日，被告张春明将该房出租给朱长芳使用，租期10年，年租金2万元。2014年8月20日，被告唐鹏因无资金偿还被告张春明的下欠借款40.5万元，为了抵偿该债务，在未经原告唐戈知道及同意的情况下，将其与原告唐戈共同改建的该栋楼房中的第八层房及第九层房各一套出卖给被告张春明所有，双方签订了房屋买卖协议，协议主要约定：“一、甲方（唐鹏）自愿将位于万源市太平镇临河路20－6号楼八楼九楼（楼中楼连接为整体）住房一套出售给乙方（张春明）所有（建筑面积约200平方米，室内面积约170平方米方）；二、该房屋出售总价款为人民币40万元整，双方在签字时，乙方一次性付清房款；三、特别说明：因该房屋没有办理房屋产权证，现只办理建设工程规划许可证和房屋质检报告。乙方已明知，同时乙方愿意购买……；四、房屋交付期限：双方签字之日视为该房屋交付给乙方所有之日。此后该房应由乙方自行管理和处分。同时，甲方应将该房屋相关手续和钥匙交给乙方所有，该房屋已经装修，水电气都通，室内现有沙发一套，茶几和餐桌等均归乙方所有；五至九、……”。该合同签订后当日，万源市太平法律服务所根据被告唐鹏和被告张春明的申请对该买卖合同的真实性予以了见证。该买卖合同见证后，被告唐鹏将该房屋交付给被告张春明。该房出售价款40万元与唐鹏下欠张春明的借款40.5万元相抵消，被告唐鹏给被告张春明出具了收到购房款40万元的收条一张。被告张春明接收该房后进行了改修（将第八楼改为2套房，扩建第九楼为2套房），开支费用共计7万元。2014年12月1日，被告张春明将第八楼其中一套房以22.8万元出卖给其姐张由婷所有。
同时查明，原告唐戈在被告唐鹏岀售上述房屋期间，未外出务工，在万源市太平镇纪念碑经营副食店。该第一层仓库房原由原告唐戈和被告唐鹏共同出租，2014年10月租期满后，原告唐戈去收租金时，被告唐鹏才将上述房屋已出卖给被告张春明和鞠光梅所有的情况告诉给原告唐戈，随后唐戈诉来本院。
本院认为，本案所渉及的该栋楼房中的第一层仓库房屋及第八层、第九层房屋�原告唐戈和被告唐鹏共同出资改建，但在改建中，第一层仓库房屋属于违反建设规划许可证规定，擅自扩大了占地建筑面积，第八层、第九层房屋属于违反建设规划许可证规定超建筑层数，其行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定。在万源市城市管理局依法对其违法建筑行为作出行政处罚决定后，原告唐戈与被告唐鹏仍未按该处罚决定补办相关建设手续及补缴相关费用，同时，至今未能在相关行政管理部门进行房屋所有权登记，故被告唐鹏出卖的本案所涉的房屋属于非法建筑物，原告唐戈和被告唐鹏在未取得合法的手续的情况下所有权，。因此，被告唐鹏将该非法建筑物出卖给被告所有的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”之规定�同时，被告唐鹏所出卖的3套房屋系其与原告唐戈共建，双方未分割，也未约定份额，应属共同共有。被告唐鹏在未经原告唐戈同意，出卖该共同共有的房屋时，未经原告唐戈同意，其行为侵害了原告唐戈的财产所有权，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定。综上所述，被告唐鹏与被告张春明及鞠光梅签订的该两份房屋买卖合同违反了相关法律强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、违反法律、行政法规的强制性规定”的规定和最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，该两份房屋买卖合同无效。被告张春明及鞠光梅反驳主张本案符合法律规定的善意取得房屋所有权情形的理由，因被告唐鹏与被告张春明及鞠光梅在签订该两份房屋买卖合同后，至今未办理产权登记，同时，被告张春明及鞠光梅在签订该两份房屋买卖合同时，明知该房屋的土地使用权人及建设规划许可证核定的改建人系原告之父的姓名，但却没有对�屋改建后实际的所有权人进行审査，存在过失责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的，已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，该三项条件必须同时具备，缺一不可，否则，则不构成善意取得。而案涉买卖房屋，系非法建筑，至今未办理产权登记，本案不符合具备善意取得财产所有权的全部法定条件，故其反驳主张不能成立。被告张春明及鞠光梅反驳主张的原告唐戈知道并同意被告唐鹏出卖共有房屋的事实，其提供的证据证明了被告唐鹏出�共有房屋时，原告唐戈在万源市太平镇从事副食品经营，没有外出，与被告唐鹏同住该栋楼房第二层房屋里。根据该事实，不能直接证明原告唐戈同意被告唐鹏出卖共有房屋的事实，即使原告唐戈知道或者应当知道共有房屋被出卖的事实，因该买卖房屋系非法建筑，未依法登记领取权属证书，属法律规定的禁止转让的房地产，买卖合同依然无效，，故因此，被告张春明及鞠光梅的该反驳主张因证据不充分可靠而不能成立。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、第（六）项、《中华人民共和国物权法》第七条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条的规定，判决如下：
一、被告唐鹏与被告张春明、及鞠光梅�2013年11月14日签订的房屋买卖合同无效（该房位于四川省万源市太平镇临河路20－6号楼房第一层）。
二、被告唐鹏与被告张春明于2014年8月20日签订的房屋买卖合同无效（该房位于四川省万源市太平镇临河路20－6号楼房第八层、第九层）。
案件受理费8800.00元，由被告张春明、鞠光梅和唐鹏各共同负担4400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提岀副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判长 万正强
审判员 潘孝文
审判员 何智刚
二〇一五年十月九日
书记员 任媛媛