黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0103民初3166号
原告李相义（反诉被告），男，1964年9月12日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人薛萍，黑龙江江铭律师事务所律师。
被告张国珍（反诉原告），女，1951年1月10日出生，汉族，哈尔滨市第五建筑公司退休工人，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人任贺鹏，黑龙江率航律师事务所律师。
被告哈尔滨市第一建筑工程公司，注册地哈尔滨市香坊区中山路68号，住所地哈尔滨市道里区泰航路8号。
法定代表人王敬文，职务总经理。
委托诉讼代理人李连峰，黑龙江东禹律师事务所律师。
原告李相义（反诉被告）与被告张国珍（反诉原告）、哈尔滨市第一建筑工程公司（以下简称市一建公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李相义（反诉被告）及其委托代理人薛萍，被告张国珍（反诉原告）及其代理人任贺鹏，被告市一建公司的委托代理人李连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李相义起诉称：被告张国珍自称其为哈尔滨市第一建筑工程公司（以下简称市一建公司）员工，于2016年7月14日代表市一建公司与原告签订一份房屋买卖合同，将市一建公司位于南岗区王岗镇新胜村（原小学），地号为2-21-10-0633（土地面积为6692.93平方米，房屋占地面积为2740.6平方米）的建设用地使用权部分转让给原告李相义。双方约定以院门洞为界，中间延长线向左的土地使用权及地上附着物卖给原告所有，右侧土地使用权及地上附着物为被告所有，门洞双方共有。转让总价格为153万元，原告先支付定金13万元，双方签订合同后3个月内原告付清余款140万元，全部款项付清后双方办理公证及相关过户登记手续。原告交完定金后得知，双方签订的买卖合同违反了《中华人民共和国企业国有资产法》，按《合同法》第52条第五项之规定原告与被告张国珍签订的合同属无效合同，原告向被告张国珍提出返还已经支付的13万元定金的请求，但被告张国珍拒绝返还。因被告哈尔滨市第一建筑工程公司有管理责任，故要求其承担连带责任。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求：1、依法判令原告与被告张国珍签订的买卖合同无效；2、依法判令被告张国珍返还原告定金130000元，赔偿利息损失4115.58元，共计134115.58元；3、判令被告哈尔滨市第一建筑工程公司承担连带责任；4、诉讼费用由二被告承担。
被告张国珍辩称：1、原、被告双方根据自愿的原则签订了房屋买卖合同，签订合同时，原告明知该土地登记的使用权人为哈尔滨市一建公司五工区，所以合同符合法律规定，应认定为有效。被告市一建公司法定代表人与张国珍多次见面，称市一建公司并未支付购买该土地的任何款项，且在国有资产登记册中也没有该土地使用权的登记，市一建公司不是该土地使用权的使用权人，张国珍可根据自身的情况对外出租出售，但如需市一建公司配合办理土地使用权更名过户手续，市一建公司无法主动协助办理。2、张国珍不应返还原告定金及赔偿损失。根据合同法第115条的规定，买受方违约，转让方不应返还其支付的定金。原告和被告张国珍签订合同时，对土地使用权人及目前实际使用人和土地房屋登记的现状都明确，只是原告一直因自身资金紧张，在交付13万元定金后，剩余140万元未继续支付，所以原告应承担相应的法律责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告市一建公司辩称：1、被告张国珍擅自出售涉案房屋土地属无权处分，合同效力因违法而无效。2、市一建公司没有任何过错，不应对张国珍的行为承担法律责任。3、原告要求市一建公司承担连带责任无事实及法律依据。4、案件标的的土地使用者单位性质为国有，案涉标的属于被告市一建公司，市一建公司不应作为本案被告，是独立请求权的第三人，保留另行起诉的权利。综上，市一建公司既不知晓张国珍与李相义签订的房屋买卖合同，也没有给张国珍任何授权，市一建公司与此案并无法律上的利害关系。
反诉原告张国珍反诉称：2016年7月14日，反诉原告张国珍和反诉被告李相义签订房屋买卖合同。在签订合同前，张国珍向李相义出示了房屋所有权证，李相义对房屋现状表示认可，并自愿签订了合同。合同签订后，李相义按合同约定，支付了定金13万元。其后，张国珍清退了当时承租户并退还了1年的租金5万元。李相义没有按合同约定支付剩余款项，导致张国珍的房地产闲置至今。为防止房屋遭人破坏，张国珍雇佣他人看护房产，支付看护费3万元。李相义没有按合同约定支付剩余款项，给张国珍造成经济损失，故张国珍提出反诉，请求判令：1、反诉被告李相义赔偿反诉原告张国珍8万元；2、反诉被告李相义承担本案反诉的诉讼费。
反诉被告李相义辩称：1、合同无效的责任在于张国珍，因买卖合同已经约定了款项付清后，双方办理公证手续和相关过户手续。但基于土地的性质，无法办理公证及相关的过户手续，李相义按合同法的规定实现了先行抗辩权，停止支付余款140万元的义务，故合同无效的责任在于张国珍。2、李相义与张国珍签订房屋买卖合同时，并未发现案涉房屋及土地中有租户，故对张国珍主张的5万元租金损失不同意支付，即使有损失也是张国珍自身造成的。张国珍、李相义签订的合同没有关于清理租户的约定，且法律规定买卖不破租赁，其清理租户的行为是其个人行为，损失应由其个人承担。张国珍主张的3万元房屋看护费用，是由其个人原因造成，与李相义无关。综上，请求法院驳回反诉原告张国珍的反诉请求。
原告李相义为证明其本诉中主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及二被告的质证情况如下：
证据一、房屋买卖合同、附图各一份。意在证明：原告与被告张国珍签订了房屋买卖合同，约定了标的、价格、双方具体的权利义务以及原告已经支付2万元定金的事实。
被告张国珍对证据一无异议。
被告市一建公司对证据一的质证意见：真实性无法确认，证明问题有异议。该合同标明甲方是市一建公司五工区，故被告张国珍无权处分，原告明知合同标的不属于张国珍，仍签订合同，其存在过错。
证据二、银行流水、收据、汇款回执各一份。意在证明：原告与张国珍签订合同后，支付了剩余的11万元定金。
被告张国珍对证据二无异议。
被告市一建公司对证据二的质证意见：真实性无法确认，证明问题有异议。与被告市一建公司无关。
证据三、土地使用权证（复印件）一份。意在证明：原告与被告张国珍买卖房屋的土地使用权人是哈尔滨市一建公司五工区，市一建公司对其是该土地的使用权人是明知的。
被告张国珍对证据三真实性无异议，证明问题有异议。该土地虽然登记在市一建五工区名下，但当时土地的购买人为张国珍爱人徐金堂。
被告市一建公司对证据三真实性无异议，证明问题有异议。该证据不能证明市一建公司对该宗土地的使用权是明知的，根据审查意见可以知道该土地使用权人确实为市一建公司。
证据四、哈尔滨市第一建筑公司工商档案一份。意在证明：哈尔滨市第一建筑公司属于国有公司。
被告张国珍对证据四无异议。
被告市一建公司对证据四无异议。
被告张国珍为证明辩诉主张的事实成立，向本院提交并当庭举示证据情况及原告李相义、被告市一建公司质证情况如下：
证据一、房屋买卖合同一份。意在证明：原告与被告张国珍签订房屋买卖合同所涉土地及房屋，原告明知该土地登记在市一建公司五工区名下，仍与被告张国珍签订合同，双方意思表示真实，合同依法有效，不属于合同无效情形。应适用定金罚则。
原告对证据一真实性无异议，证明问题有异议。李相义与张国珍签订的合同应为无效。因市一建公司是国有企业，其处分资产应符合法律规定。定金罚则适用于合同有效的情形，原告与被告张国珍签订的合同无效，故不适用定金罚则。
被告市一建公司对证据一的质证意见：真实性无法确认，证明问题有异议。该合同标明甲方是市一建公司五工区，故被告张国珍无权处分，原告明知合同标的不属于张国珍，仍签订合同，其存在过错。
证据二、房屋买卖契约书、国有土地使用证、黑龙江省单位往来资金结算票据、遗嘱、徐金堂身份证复印件各一份。意在证明：1992年7月23日，被告张国珍爱人徐金堂与哈尔滨市南岗区王岗镇新胜村签订房屋买卖契约书，该文书约定徐金堂买受本案争议土地及地上房屋，并交付了2万元的土地有偿使用费，政府部门下发国有土地使用证。徐金堂生前立有遗嘱，将其实际购买，但登记在市一建公司五工区名下的土地使用权及地上房屋由其妻子张国珍继承。
原告对证据二，关于契约书的真实性有异议，无法确认当时双方是否是真实意思表示签订该契约书。关于资金结算票据，交款单位为哈市第一建筑工程公司第二分公司第五工区，而不是徐金堂。付款时间为1998年7月20日，与协议签订时间不符。关于遗嘱真实性及证明问题均有异议，遗嘱应为被继承人生前处分合法财产，而对案涉土地被继承人未取得合法使用权，无权处分。关于土地使用权证真实性无异议，证明问题有异议。使用权人应是市一建公司五工区。
被告市一建公司对证据二，关于契约书真实性有异议，无法确认当时双方是否是真实意思表示签订该契约书。关于资金结算票据，交款单位为哈市第一建筑工程公司第二分公司第五工区，而不是徐金堂。付款时间为1998年7月20日，与协议签订时间不符。关于遗嘱真实性及证明问题均有异议，遗嘱应为被继承人生前处分合法财产，而对案涉土地被继承人未取得合法使用权，无权处分。关于土地使用权证，建筑面积有更改的痕迹，面积应以档案登记为准。
被告市一建公司未向本院提交并当庭举示证据。
反诉原告张国珍证明其反诉主张的成立，向本院提交并当庭举示证据情况及反诉被告李相义的质证情况如下：
证据一、房屋租赁协议书、收条各一份。意在证明：2014年3月1日，张国珍与承租人签订房屋租赁协议书，约定承租人租赁本案所涉房屋及土地，年租金为5万元。签订后张国珍与李相义签订房屋买卖合同。2016年7月30日，张国珍为履行与李相义的合同，退还承租人5万元租金，承租人确认收到。
反诉被告对证据一真实性有异议，反诉被告不清楚承租人是谁，二人是否存在真实的租赁关系不清楚，不能证明张国珍是否向承租人退还了租金5万元的事实。
证据二、收条一份。意在证明：因李相义未支付剩余合同款项，张国珍雇佣他人看护房屋及土地，支付看护费3万元。
反诉被告对证据二真实性有异议，看护人的身份不清楚，证明不了张国珍支付了3万元的看护费用，且收条日期有改动。
反诉被告李相义在反诉中未向本院提交并举示证据。
结合庭审情况，本院对原、被告双方举示证据的认定意见：原告举示的证据一与被告张国珍举示的证据一一致，本院对该证据的真实性予以采信。证据二，被告张国珍无异议且其为收款方，本院对该证据予以采信。证据三，二被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。证据四，二被告无异议，本院对该证据予以采信。被告张国珍举示的证据一与原告举示的证据一一致，本院对该证据的真实性予以采信。证据二，房屋买卖合同加盖卖方公章，国有土地使用证加盖相关部门公章，黑龙江省单位往来资金结算票据加盖收款单位财务章，本院对上述证据的真实性予以采信。关于遗嘱、徐金堂身份证复印件，原告及被告市一建公司虽有异议，但未申请鉴定，且未提供相反的证据，故本院对该证据的真实性予以采信。反诉原告举示的证据一，有承租人签字，反诉被告虽有异议，但未提供相反证据，故本院对该证据的真实性予以采信。证据二，该收条落款时间与实际时间不符，反诉原告又未做出合理解释，故本院对该证据不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月14日，被告张国珍以哈尔滨市建一公司五工区的名义作为甲方，原告李相义作为乙方，双方签订房屋买卖合同，约定房产位于哈尔滨市××××小学校，总面积6692.93平方米，房屋占地面积为2740.6平方米，地号为2-21-10-0633，以门洞为界，此院门洞中间延长线向左的土地面积及地上物甲方自愿卖给乙方李相义，门洞中间延线向右的土地面积及地上物归甲方所有，门洞方向的使用权归甲乙双方共同所有。房产总价格为153万元，定金为13万元。于签订协议之日，乙方先付给甲方定金2万元，剩余11万元定金于15日后付给甲方。乙方与协议签订后3个月内将剩余房款140万元全部付清。如甲方违约，定金双倍退还给乙方，如乙方违约，在3个月内未支付余款140万元，甲方有权将房子专卖给其他人，13万元定金不予退回。乙方将余款140万交齐后，双方办理公证及过户手续。合同签订后，李相义依约支付定金13万元。案涉土地使用权人登记为哈尔滨市建一公司五工区。
2014年3月1日，被告张国珍将案涉房屋出租给案外人。租赁期限为2014年3月1日至2017年3月1日。每年租金5万元。
本院认为，案涉土地使用权人登记为哈尔滨市建一公司五工区，被告张国珍未提供充分的证据证明其对案涉土地使用权及地上定着物具有处分的权利，且被告哈尔滨市建一公司对张国珍转让土地使用权及定着物的行为不予认可，故其系无权处分。因此，原告李相义与被告张国珍签订的房屋买卖合同应系无效，张国珍应将李相义支付的定金返还。关于李相义主张的利息损失，其明知案涉土地使用权登记在他人处，亦与张国珍签订合同，故本院对该项主张不予支持。关于李相义主张被告哈尔滨市第一建筑工程公司承担连带责任，无事实及法律依据，故本院对该主张不予支持。关于张国珍主张的租金损失5万元，无法律依据，本院不予支持。关于张国珍主张的其他损失3万元，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张国珍于本判决生效之日起十日内返还原告李相义定金13万元；
二、驳回原告李相义的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张国珍的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2983元，由被告张国珍负担2900元，原告李相义负担83元；反诉案件受理费900元，由反诉原告张国珍负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孟庆莹
人民陪审员 王丽华
人民陪审员 陈淑华
二〇一七年六月十六日
书 记 员 苑明哲