河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1161号上诉人(原审原告)：乔巧灵，女，1972年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：张春贵，河南怡龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海叶，河南怡龙律师事务所律师。上诉人(原审被告)：程冰，女，1980年10月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：祝世杰，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：高朋仑，河南金色阳光律师事务所律师。上诉人乔巧灵因与上诉人程冰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初10743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乔巧灵及其委托诉讼代理人张春贵，上诉人程冰及其委托诉讼代理人高朋伦、祝世杰到庭参加了询问。本案现已审理终结。乔巧灵上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判程冰向乔巧灵支付违约金40万元，赔偿损失20万元。事实和理由：一、一审判决明显偏袒程冰。一审审理已查明，造成本案合同不能履行的原因确系因程冰方违约所致。对此，一审判决实事求是的认定：乔巧灵已按照合同约定交付了首付款，并已按程冰要求同意一次性支付剩余房款，但程冰未按约定及时履行协助办理房屋过户手续的义务，程冰行为已构成违约。既然程冰违约，程冰就应当承担违约责任，双方已经约定违约金是60万元。乔巧灵已考虑到本案的实际情况，对程冰做出让步性质的诉讼请求调整，将违约金调整为40万元。但一审判决仅判决程冰向乔巧灵支付40000元的违约金。这明显是偏袒程冰，显失公平。一是合同法规定的违约责任具有惩罚性质，二是程冰并未请求法院予以酌减。二、一审判决适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷案件，除应当适用我国合同法、民法通则的有关违约条款外，还应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，可见，最高人民法院的该司法解释规定的减少违约金部分最高按造成的经济损失数额的30%。本案中，乔巧灵主张的经济损失为20万元，按此数计算，一审判决可以为程冰减少的违约金为6万元。乔巧灵一审中主张的违约金为40万元，40万元减去6万元，程冰仍应向乔巧灵支付违约金340000万元。一审判决故意回避上述最高院的司法解释，拒不适用该司法解释，明显错误。另外，关于程冰因违约给乔巧灵造成的房屋租金损失，应当适用上述司法解释第十七条第三款，一审判决也未适用，明显错误。综上，请求改判支持乔巧灵的上诉请求或发回重审。程冰辩称，一、一审判决认为程冰存在违约属认定事实错误，程冰不存在违约行为。1、在限购政策发布后，程冰积极找乔巧灵及中介协商解决方案，一审法院也查明，中介方在2017年8月份之前给出的结论也是涉案房屋受政策影响。2、在中介方告知并保证确认涉案房屋不受郑政办[2017]58号文件限购政策影响的情况下，程冰于2017年8月8日在乔巧灵、程冰、中介三方在场情况下作出承诺书，后又微信转发给中介和乔巧灵，中介一审中亦确认乔巧灵知晓该承诺书。承诺书载明若涉案房屋不受限购政策影响愿意积极配合乔巧灵方办理过户，该承诺书修正了2017年7月31日通知书的内容。在不能过户的情况下程冰愿意解除合同、返还乔巧灵已支付购房款并支付利息。该承诺书表明程冰愿意积极履行合同并提出解决问题方案。但一审法院在判决书中对该承诺书只字未提，故意偏袒乔巧灵一方，错误地认定程冰存在违约行为。3、在本案一审调解阶段，在法院建议双方前往房管部门确定能否过户后，程冰积极配合中介、乔巧灵前往房管部门咨询，在确定能够办理过户后按乔巧灵要求于2017年9月25日签订合同编号为2017140359号的《存量房买卖合同》，为乔巧灵方节省10余万元税费。综上，在本案纠纷形成过程中程冰一直在积极履行合同；相反乔巧灵多次爽约不一同前去咨询政策，出具律师函后亦未支付剩余购房款；造成本案纠纷的原因是买卖双方及中介方对限购政策误读误解所造成的，在乔巧灵一审起诉前程冰明确表示继续履行合同的情况下，不能认定程冰存在违约行为。二、乔巧灵关于主张违约金和损失的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。1、《房屋买卖合同》第十九条约定的违约金内容属于格式条款，并未采取合理的方式提请程冰注意免除或者限制其责任的条款；程冰在本案中不存在违约行为，纠纷产生系因双方对政策误解所造成；依据程冰在本案中的实际履行情况，在继续履行合同的情况下并未对乔巧灵造成实际损失；因此，程冰不应当承担40万元的违约金。2、乔巧灵主张的贷款利息损失经济赔偿20万元，并未提供借款转账凭证以证明借贷关系的真实发生，乔巧灵亦未实际支付程冰剩余房款，该请求没有事实和法律依据。一审法院在审理查明部分亦认定该项诉讼请求与本案无必然联系。3、乔巧灵对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条理解错误，该条规定首先必须要确定实际损失，乔巧灵一审提供损失的证据与本案没有法律关联，在没有确定实际损失的情况下不应当适用该条法律规定。4、乔巧灵在一审中明确该20万元损失为利息损失并未提及房屋租金损失，诉讼中未增加该项诉讼请求，也未提供相应证据予以证明，依据“不告不理”原则，一审法院不予评析程序正确、公平合法，不存在错误。综上所述，本案纠纷中程冰不存在违约行为，乔巧灵的上诉请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法驳回其上诉请求。程冰上诉请求：1、乔巧玲支付购房款1182324.11元，并增加履行期限。2、程冰不应支付违约金。事实与理由：一、一审法院未判决面积差价2324.11元属认定事实错误。《房屋买卖合同》约定的面积为136.31㎡，总价款为198万，计算单价为14525.71元。房屋最终面积以房产证面积为准。但程冰取得不动产证书载明的房屋面积为136.47㎡，差额部分房款为2324.11元，乔巧灵实际应支付程冰房款为1982324.11元，乔巧玲实际支付了80万元，应支付剩余房款1182324.11元。原审法院判决118万元，未考虑到面积误差是错误的，请求二审法院予以纠正。第二、一审法院认定程冰构成违约判令4万元违约金属认定事实错误（与答辩意见相同）。另外，程冰在郑州市只××这××套房屋，卖房的目的是换一个小点的房屋，减轻自己的房贷压力、让在外地读书的两个孩子在郑州就读，因此如果三年不能过户，程冰也不能购买新的房屋，也不能让孩子在郑州读书了，这些都是关系到程冰生活的根本问题，因此程冰发出此通知也是无奈之举，不能据此认定程冰违约。第三、程冰一直在按照乔巧灵的要求履行卖方义务，如果乔巧灵坚持要求程冰承担违约金，那么程冰就有权要求撤销按照乔巧灵的要求签订的《存量房买卖合同》，因为该合同完全是为了帮助乔巧灵省10万元的过户税费而签订的，乔巧灵在签订合同当天出具的欠条也说明了该合同并非是双方真实意思表示。这也说明了程冰积极配合的、善意的态度，程冰在本案中并不存在违约行为。第四、一审法院认为程冰虽存在违约行为，但主要是对限购政策误解造成的，该认定错误，事实上造成本案的原因，是买卖双方及中介方都对限购政策理解有误导致的，不能认定程冰存在违约行为。第五、一审判决第一项虽然判令了乔巧灵向程冰支付购房余款118万元，但未判令履行期限。第六、在程冰明确表示配合过户、又在一审开庭前配合乔巧灵办理过存量房合同之后，又判决程冰承担一半的诉讼费用6860元没有事实和法律依据。综上请求支持程冰的上诉请求。乔巧灵辩称，1、程冰认为一审判决没有计入房屋差价款没有依据，一审中也未涉及房屋差价，其未提出反诉请求，不属于本案审理范围。2、程冰认为要求改判程冰没有违约与事实不符。乔巧灵一审提交的证据中显示程冰不愿交房。3、关于程冰称为乔巧灵节约税款不是事实，经询问，现在房屋仍可在房管局进行交易。4、一审判决4万元违约金明显过低。乔巧灵向一审法院起诉请求：1、判令程冰接受乔巧灵购房余款113万元，向乔巧灵交付房屋，并将房屋过户给乔巧灵；2、判令程冰向乔巧灵支付违约金40万元，经济损失20万元。一审法院经审理查明：2017年4月1日，经郑州胜立营销策划有限公司居间介绍，乔巧灵和程冰经协商共同签订了《房地产买卖合同》一份。合同约定：1、程冰自愿将位于郑州市二七区人和路万千世纪城小区4号楼2单元13层1304户的房产（建筑面积136.31平方米）以1980000元的价格出售给乔巧灵。乔巧灵于合同签订之日向程冰支付购房定金50000元，合同签订之后，乔巧灵可先将预算首付款600000元直接支付给程冰，为使房产交易安全起见，购房定金50000元暂存于郑州胜立营销策划有限公司；2、程冰在收到乔巧灵全部房款（含按揭款部分）的同时，须将此房产正式全部交付于乔巧灵所有居住；3、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，程冰如未按本合同约定期限将该房屋交于乔巧灵使用的，乔巧灵有权按已交付的房价款向程冰追究违约利息（按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）月利息按已付款的2%计算；4、如乔巧灵未按合同规定的时间付清房款，程冰对乔巧灵逾期的剩余应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际付款之日止，月利息按剩余应付款的2%计算；3、本合同签订生效后，如乔巧灵要求终止合同的，乔巧灵不得索还购房定金，如程冰要求终止合同，程冰须退还乔巧灵支付的购房定金，并赔偿乔巧灵与购房金额相同的违约金；4、本合同签订后双方须严格按照以上所签内容执行，无论任何原因造成的无法正常履行该合同的，除上述合同内容违约责任中的赔偿金额不变之外，另应由违约方向对方再支付600000元整的违约金作为赔偿。合同签订当日，乔巧灵将定金50000元暂存于郑州胜立营销策划有限公司，2017年4月15日，乔巧灵将购房款600000万元支付给程冰，并另支付程冰200000万元用于房屋解押。在合同履行过程中，程冰提出不再按揭贷款，要求乔巧灵一次性支付全部剩余购房款，乔巧灵对此表示同意，双方就此达成新的合意，中介方对此也予以认可。之后，当乔巧灵要求向程冰支付剩余房款时，程冰于2017年7月31日向乔巧灵发出通知书:“由于郑州市于2017年5月3号出现房产政策改革，三年内不得买卖过户，至此本人可以以不可抗力因素无违约行为的情况下解除合同，若乔巧灵非常想要此房产，程冰可以继续履行合同，但必须每平方再加2000元，约加27万作为补偿。”2017年8月9日，乔巧灵通过委托河南怡龙律师事务所向程冰发出《律师函》，催促程冰按照合同约定及时向乔巧灵交付房屋，程冰以政府限购政策不能交易过户为由拒绝继续履行合同。因乔巧灵、程冰之间因房屋过户问题产生纠纷，乔巧灵向该院提起诉讼。该案在审理过程中，乔巧灵、程冰于2017年9月25日共同到郑州市房屋交易和登记中心签订了《郑州市存量房买卖合同》，乔巧灵向程冰出具欠条一张，载明“今欠程冰118万房款，因存量房证明”。一审法院另查明：1、本案诉争房屋于2014年8月2日已在郑州市房屋交易和登记中心登记备案，2017年7月15日取得不动产产权证，产权证号为（2017）郑州市不动产权第0069417号；2、2017年5月2日郑州市人民政府办公厅公布的郑政办(2017)58号文件《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》第四条载明“在郑州市行政区域内，2017年5月3日(含)之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让”。本案涉案房屋并不在此政策调整范围。一审法院认为，乔巧灵与程冰所签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。乔巧灵已按照合同约定交付了首付款，并已按程冰要求同意一次性支付完剩余房款，但程冰未按约定及时履行协助办理房屋过户手续的义务，程冰行为已构成违约。乔巧灵为此要求程冰履行协助办理房屋过户手续的诉讼请求理由正当，予以支持。程冰应在收到乔巧灵购房余款1180000元后，及时协助乔巧灵办理房屋过户手续。关于乔巧灵要求程冰支付违约金600000元及经济损失200000元的诉讼请求，法院认为乔巧灵已按合同约定向程冰支付了定金50000元、首付款600000元和房屋解押款200000元，但程冰未按约及时履行协助办理过户的义务,因此，程冰应当向乔巧灵承担违约责任，乔巧灵要求程冰支付违约金的诉讼请求理由正当，予以支持。但乔巧灵主张400000元违约金明显过高，程冰在该案中虽存在违约行为，但主要是因为对郑州市政府限购政策误读误解所造成的，根据双方合同的实际履行情况、程冰的主观恶意程度及对乔巧灵造成的实际损失和影响等因素，综合考虑，法院酌定为40000元。关于乔巧灵以贷款利息造成的损失为由主张程冰赔偿其经济赔偿200000元的诉求，因至今乔巧灵尚有1180000元余款未向程冰支付，程冰的违约行为并没有增加乔巧灵的融资利息成本，乔巧灵的该项诉求与本案无必然联系，故不予支持。关于乔巧灵已支付的50000元定金，因现暂存于中介郑州胜立营销策划有限公司，乔巧灵可另行与中介协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乔巧灵向程冰支付购房余款1180000元，程冰在收到购房余款后十日内协助乔巧灵办理房屋过户手续。二、程冰于判决生效之日起十日内向乔巧灵支付违约金40000元。三、驳回乔巧灵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27440元，减半收取13720元，由乔巧灵负担6860元，程冰负担6860元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织当事人进行举证、质证。程冰提交补差价的单据及外出借读证明各一份。予以证明合同上的面积与房产证上的面积不同，乔巧灵应补交差价款。中介知道当时程冰不在郑州，在给孩子办理借读，不存在违约。乔巧灵发表质证意见为：对证据真实性无异议，证明目的有异议，不应再交纳房款。程冰向乔巧灵作出加价房款的意思表示，存在违约行为。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的房屋买卖合同系有效合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在合同的前期履行过程中，乔巧灵向程冰支付了部分款项，后来因对政策的理解原因，造成程冰于2017年7月31日向乔巧灵发出了通知书，在该通知书中，既有对政策的理解因素又有程冰加价出售的意思表示。在该通知书中，程冰有违约行为。在2017年8月10日乔巧灵委托律师向程冰发出律师函前，程冰仍表示愿意与乔巧灵等三方一起到房产管理部门询问是否能正常过户，并表示若能正常过户就去过户，若不能过户就解除合同。在本案的诉讼过程中，乔巧灵、程冰于2017年9月25日双方共同到郑州市房屋交易和登记中心签订了《郑州市存量房买卖合同》，乔巧灵向程冰出具欠条一张，载明“今欠程冰118万房款，因存量房证明”。以上事实表明，程冰有继续履行合同的意愿且正在继续履行之中，对剩余的房款也有明确的约定，剩余的房款并没有按照程冰意愿进行了加价。因此，程冰虽存在违约行为，但并非完全不愿意继续履行合同且已经以实际行为表明正在继续履行合同。在此情况下，若仍按合同约定的违约条款由程冰承担巨额违约金，一是与程冰的违约程度不符，二是不利双方后续合同的继续履行，实现合同最终目的。一审法院据此酌定的数额并无不妥，本院不予变更。在一审法院将违约金由约定60万元酌减至40000元的情况下，程冰上诉所称的房屋面积减价差价问题，该差价已经被酌定的数额予以复盖。一审判决中未明确乔巧灵支付剩余款项的期限，本院予以明确。综上，上诉人乔巧灵、上诉人程冰的上诉请求和理由，均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。即：乔巧灵于本判决生效之日起十日内向程冰支付购房余款1180000元，程冰在收到购房余款后十日内协助乔巧灵办理房屋过户手续。二、程冰于本判决生效之日起十日内向乔巧灵支付违约金40000元。三、驳回乔巧灵的其他诉讼请求。二审案件受理费8157.50元，由乔巧灵负担7300元，由程冰负担857.50元。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  秦 宇审判员  李运动二〇一八年二月二十二日书记员  曹芳宇