重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初2018号
原告：重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15幢27-7号,统一社会信用代码91500108765936556N。
法定代表人:冉一成，该公司总经理。
委托诉讼代理人:陈兴强，重庆派瑞律师事务所律师。
被告：杨宇翔，男，1988年9月17日出生，汉族，住福建省福清市。
被告：杨国华，男，1958年10月17日出生，汉族，住福建省福清市。
被告：重庆鸿锐商贸有限公司，住所地重庆市渝中区长滨江路118号4楼，统一社会信用代码91500103660889124X。
法定代表人:杨国华，该公司总经理。
以上三被告共同委托诉讼代理人：刘文，重庆中钦律师事务所律师。
原告重庆青丽物业管理有限公司（以下简称“青丽物业公司”）与被告杨宇翔、被告杨国华、被告重庆鸿锐商贸有限公司（以下简称“鸿锐商贸公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年01月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。青丽物业公司的委托诉讼代理人陈兴强，杨宇翔、杨国华、鸿锐商贸公司的共同委托诉讼代理人刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青丽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决三被告向原告支付物业服务费135912.96元，公摊费320元；2、判决三被告向原告支付以每月应交物业服务费4247.28元为基数，从欠费当月11日起按日万分之三计算至付清之日时止的逾期付款违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：青丽物业公司与重庆市渝中区江风雅筑业主委员会于2014年6月11日签订《物业服务合同》，约定由青丽物业公司为江枫雅筑小区提供物业管理服务，服务期限为2014年6月13日至2017年6月12日，住宅物业服务费收费标准为1元/月/平方米，商业物业服务费收费标准为3元/月/平方米。公摊费为每户每月10元。合同签订后，青丽物业公司按约履行物业管理服务,但杨宇翔、杨国华作为江枫雅筑小区渝中区长江滨江路118号第三层商业物业的产权人、鸿锐商贸公司作为该物业的使用人，从2014年6月13日起至今未按约向原告交纳物业服务费及公摊费，经多次催收未果,严重影响了正常的物业管理服务。
杨宇翔、杨国华辩称，本案属于重复起诉，青丽物业公司在2015年基于同一事实起诉重庆鸿锐商贸有限公司，该公司截止目前尚未收到撤诉裁定，故青丽物业公司的起诉不符合法律规定，请求裁定驳回起诉。青丽物业公司起诉按照3元/月/㎡的依据不符合事实及法律规定，因为该物业费收费依据并没有征得杨国华、杨宇翔的同意，同时有生效判决认定该物业收费标准不应当按照合同约定的3元/月/㎡收取，需双方进一步协商解决；该物业合同约定的3元/月/㎡收费标准系青丽物业公司与住宅业主组成的业委会恶意串通所确定，虽然合同约定住宅物业费标准1.5元/月/平方米，但是青丽物业公司仍然是按照前期物业服务合同约定的标准进行收取；青丽物业公司所起诉的大部分已经过了诉讼时效，其主张不应当得到支持，青丽物业公司在2015年的诉讼中起诉的被告是鸿锐商贸公司，并非杨国华、杨宇翔，因此对杨国华、杨宇翔不产生时效中断的效果；青丽物业公司并没有提供物业管理及服务，因此其无权要求被告支付物业服务费。
鸿锐商贸公司辩称，同意杨宇翔、杨国华的答辩意见，本案鸿锐商贸公司不是适格的被告，鸿锐商贸公司仅仅是租用了该楼盘商业的第四层，鸿锐商贸公司是承租人，青丽物业公司无权要求鸿锐商贸公司支付物业服务费。
本院经审理认定事实如下：杨宇翔、杨国华系重庆市渝中区长江滨江路118号名义层第三层、物理层第四层（建筑面积1415.76平方米，套内建筑面积1175.05平方米）的权利人，房屋用途为商服用地，于2012年6月21日取得101房地证2012字第07469号房地产权证。
2015年12月25日，杨宇凌、黄心如、杨宇翔、黄一益以业主撤销权纠纷起诉江风雅筑业主委员会（以下简称江风雅筑业委会）、青丽物业公司，请求撤销江风雅筑业主委员会与青丽物业公司于2014年6月11日签订的《物业服务合同》，本院（2016）渝0103民初6996号民事判决书认定以下事实：2014年3月4日，渝中区江风雅筑业主委员会候选人名单在江风雅筑小区公示。2014年4月25日，江风雅筑业主委员会在重庆市渝中区人民政府望龙门街道办事处备案，并取得望街物会备【2014】第1号《业主委员会备案证明》。2014年6月10日，江风雅筑业主委员会在江风雅筑小区发出《告示》，告知全体业主及住户，经业委会和业主代表慎重商议，决定与青丽物业公司签订物业管理合同。2014年6月11日，江风雅筑业主委员会与青丽物业公司签订《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》，其中约定，江风雅筑业主委员会通过委托方式选聘青丽物业公司对重庆市渝中区长滨路118号江风雅筑商住楼实施物业管理服务，商业物业服务费收取标准为每月每平方米3元，该合同并对物业服务的主要内容等事宜进行了约定。2015年6月24日，前述合同在重庆市渝中区房屋管理局备案，并取得渝中物备【2015】8号《物业服务合同备案证明》。该案庭审过程中，江风雅筑业委会提交了“江风雅筑业主同意青丽物业管理有限公司服务本小区意见表决表”证明同意签字的业主户数占总业主户数的69%，同意签字的业主户数面积占总业主户数面积的61%。本院于2016年7月26日作出（2016）渝0103民初6996号民事判决书，判决驳回杨宇凌、黄心如、杨宇翔、黄一益的全部诉讼请求。杨宇凌、黄心如、杨宇翔、黄一益不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。二审法院认为，不论江风雅筑业委会成立过程是否达到要求，该业委会成立后经过备案并开展工作，之后代表业主对外作出的民事活动有效。江风雅筑业委会在基层有关部门的指导下成立，已经开展工作较长时间，并无多数业主反对，应当予以认可。涉案物业服务合同已经张贴公示，现有证据显示业委会印章日期相符，杨宇凌、黄心如、杨宇翔、黄一益也未能证明达到法定人数的业主当时不同意该物业服务合同，应当认可该合同效力。该合同对于杨宇凌、黄心如、杨宇翔、黄一益所有的物业的管理费涨价幅度较大是事实，双方可以进一步协商解决。综上，重庆市第五中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）渝05民终8065号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
另查明，杨国华系鸿锐商贸公司的法定代表人，2015年6月29日，青丽物业公司以物业服务合同纠纷为由起诉鸿锐商贸公司，要求鸿锐商贸公司支付重庆市渝中区长江滨江路118号1-4层房屋自2014年6月13日以来的物业服务费及违约金。本院于2015年6月30日立案受理并于2015年7月27日公开开庭审理该案，杨国华作为鸿锐商贸公司的法定代表人到庭参加诉讼，并答辩称鸿锐商贸公司不是涉案房屋的业主，并非案件的适格被告。2016年12月21日青丽物业公司申请撤回起诉，同日，本院作出（2015）中区法民初字第07418号民事裁定书，准许青丽物业公司撤诉。
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案商业物业服务费的收费标准如何确定？2、鸿锐商贸公司是否应当向青丽物业公司缴纳物业服务费？3、青丽物业公司的诉讼请求是否已经过了诉讼时效？对此，本院逐一评析如下：
一、涉案商业物业服务费的收费标准如何确定？
《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，江风雅筑业主委员会与青丽物业公司签订物业服务合同已经由生效判决确认其合法有效，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。截止本案法庭辩论终结前，双方对物业服务合同中关于物业费的价格标准仍未达成新的合意，在物业服务合同真实有效的前提下，业主应按照物业服务合同约定的价格标准向物业服务公司支付相应的物业服务费用及其他相关费用。对于杨国华、杨宇翔及鸿锐商贸公司辩称的该物业合同约定的3元/月/㎡收费标准系青丽物业公司与住宅业主组成的业委会恶意串通所确定，没有征得杨国华、杨宇翔同意的意见，本院不予采纳。故涉案商业物业服务费的收费标准应当按照合同约定的3元/月/㎡支付，公摊费按照10元/月/户支付，结合青丽物业公司的诉讼请求，本案中应当支付的费用计算为：物业服务费=1415.76㎡×3元/月×32个月=135912.96元，公摊费=32个月×10元/月=320元。同时，根据物业服务合同的约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）1-10日前履行交纳义务，未能按时如数缴纳物业服务费的，应当按每日万分之三的标准向青丽物业公司支付逾期付款违约金至付清本金时止。被告逾期缴纳物业服务费，违反合同约定，确给原告造成了损失，应当承担违约责任，青丽物业公司主张违约金的标准未超出法律规定范围，本院予以支持。具体计算为：以每月应付金额4247.28元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自欠费当月11日起（自2014年7月11日起至2017年2月11日共计32个月）直至付清时止计算的违约金。
二、鸿锐商贸公司是否应当向青丽物业公司缴纳物业服务费？
涉案物业业主为杨宇翔、杨国华，鸿锐商贸公司是该物业的使用人。从本案物业服务合同关系看，物业服务合同关系的当事人是物业服务企业青丽物业公司与业主杨宇翔、杨国华，青丽物业公司之所以对鸿锐商贸公司提供物业服务，是因为鸿锐商贸公司使用的是杨宇翔、杨国华所有的房屋，青丽物业公司提供物业服务是履行其与杨宇翔、杨国华之间物业服务合同的要求，因此，就物业服务合同约定的权利义务及其行使和履行而言，青丽物业公司不能依据物业服务合同要求使用人鸿锐商贸公司支付其使用期间的物业费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。但是，在本案审理过程中，原被告双方均未举示证据证明业主杨宇翔、杨国华与使用人鸿锐商贸公司对涉案商业物业费交纳方式进行了约定，本案依法应当由业主杨国华、杨宇翔承担物业服务管理费及相关费用的支付责任，青丽物业公司要求物业使用人鸿锐商贸公司承担支付责任的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
三、青丽物业公司的诉讼请求是否已经过了诉讼时效？
物业服务合同系继续性合同，因提供物业服务产生的债务系定期给付债务，该债务是在物业服务合同履行过程中不断产生的，一般以月为单位，业主每月向物业服务企业缴纳一次物业服务费。因此，每期的物业服务费履行期限届满后，均为独立债务。本案中，青丽物业公司请求自2014年6月13日至今的物业服务费，杨国华、杨宇翔行使诉讼时效抗辩权，认为青丽物业公司诉请的上述期间的物业服务费大部分已经过了诉讼时效，其主张不应当得到支持。本院认为，青丽物业公司请求的物业服务费，应当自本案起诉之日向前倒推两年，两年前的物业服务费若无诉讼时效中断等情形，则认定诉讼时效期间届满，不应得到支持。因此，本案审查的重点是，青丽物业公司主张的物业服务费，在诉讼时效期间进行过程中，有无产生诉讼时效中断的情形。2015年6月29日，青丽物业公司在以物业服务合同纠纷为由起诉要求鸿锐商贸公司支付本案商业物业自2014年6月13日至2015年7月30日的物业服务费，本院于2015年6月30日立案并公开开庭进行了审理。2016年12月21日青丽物业公司申请撤回起诉，同日，本院作出（2015）中区法民初字第07418号民事裁定书，准许青丽物业公司撤诉。对于青丽物业公司的上述诉讼行为能否产生时效中断的效力，杨国华、杨宇翔认为，青丽物业公司在上述诉讼中起诉的被告是鸿锐商贸公司，并非杨国华、杨宇翔，因此对杨国华、杨宇翔不产生时效中断的效果。本院认为，第一，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日中断。诉讼时效制度的本意在于敦促当事人积极行使权利，以尽早结束权利义务的不确定状态，青丽物业公司向法院提起诉讼的行为本身，就表明其有向法院请求保护其权利的意思表示和行为，是积极行使权利的一种表现，因此，应当认定产生诉讼时效期间中断的效力。第二，在（2015）中区法民初字第07418号民事案件中，青丽物业公司起诉的被告是涉案物业的承租人鸿锐商贸公司而非业主杨国华、杨宇翔，存在主张权利对象错误的情形，但是，杨国华系鸿锐商贸公司的法定代表人，且杨国华代表鸿锐商贸公司到庭参加了诉讼，青丽物业公司主张权利的意思表示实际上已经到达了义务人本人，杨国华也知悉了青丽物业公司通过诉讼追索物业服务费的事实。第三，民事行为以诚实信用为基本原则，杨国华代表鸿锐商贸公司参与（2015）中区法民初字第07418号民事案件时，答辩称鸿锐商贸公司不是涉案房屋的业主，并非案件的适格被告，由此可见，杨国华认可青丽物业公司主张权利的对象是其本人，应当由其本人承担给付物业服务费的义务。因此，青丽物业公司的上述诉讼行为对杨国华产生诉讼时效中断的效力。此外，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。本案涉案物业为杨宇翔、杨国华共同所有，两人应当对因该物业产生的债务承担连带清偿责任，因此，青丽物业公司的上述诉讼行为对杨宇翔亦产生诉讼时效中断的效力。综上所述，青丽物业公司提起的（2015）中区法民初字第07418号民事诉讼对于本案青丽物业公司主张的债务产生诉讼时效中断之效力，本案诉讼时效期间尚未届满，对于杨国华、杨宇翔提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。
至于杨宇翔、杨国华辩称青丽物业公司提起本案诉讼属于重复起诉的问题，本院认为，青丽物业公司就本案部分诉讼请求起诉鸿锐商贸公司后又申请撤诉，本院作出（2015）中区法民初字第07418号民事裁定书，准许青丽物业公司撤诉，青丽物业公司撤诉后再次起诉不影响其主张权利，未违反一事不再理的原则，故对于上述辩论意见本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告杨宇翔、杨国华于本判决生效之日十日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付物业管理服务费135912.96元、公摊费320元；
二、被告杨宇翔、杨国华于本判决生效之日十日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付以每月应付金额4247.28元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自应付未付之日起直至付清时止计算的违约金。
三、驳回原告重庆青丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1759元，由被告杨宇翔、杨国华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
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审 判 员 张乐跃
二〇一七年十一月二十日
法官助理 尹彦博
书 记 员 杨鹏飞