江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0291民初5251号原告无锡嘉南置业有限公司，组织机构代码证代码55250203-3，住所地无锡市无锡国家高新技术产业开发区太科园净慧东道77号8幢-1。法定代表人张智聪，该公司总经理。委托代理人姜巍，江苏金汇人律师事务所律师。委托代理人孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。被告马婷婷，女，1990年8月26日生，，汉族，住徐州市铜山区。委托代理人肖冬平，江苏崇宁律师事务所律师。委托代理人黄杨，江苏崇宁律师事务所实习律师。原告无锡嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）与被告马婷婷商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法由审判员胡艳丽独任审判，于2016年10月18日公开开庭进行了审理。原告嘉南公司的委托代理人姜巍，被告马婷婷的委托代理人肖东平、黄杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉南公司诉称，其公司与马婷婷在2014年12月29日签订了商品房买卖合同及补充协议，马婷婷购买了龙湖滟澜艺墅××87门牌××层××04号办公用房，约定于201××年2月28日支付房款97069元，余款在合同签订后60天内以按揭贷款方式支付。合同签订后，马婷婷仅支付了首付款，余款97000元经其公司多次催讨未果。因马婷婷逾期支付房款已经超过90天，故双方约定的解除合同条件成就。为了维护其合法权益，故诉至法院，要求判令解除双方于2014年12月29日签订的商品房买卖合同，马婷婷支付违约金19406.90元、律师费1××608元。被告马婷婷辩称，根据双方签订的房屋买卖合同，约定由嘉南公司帮其代办贷款，但其提供办理贷款的手续后，嘉南公司并未给予后续说法，至起诉前长达20个月的时间内嘉南公司均未向其催付房款，或与其协商房款支付事宜，长期占用其资金，却在房价暴涨时提出解除合同，足以说明嘉南公司解除合同的动机不纯；且嘉南公司未能提供证据证明补充协议的签订时间，结合由嘉南公司办理贷款的事实，不能确定其是否逾期支付房款，故嘉南公司要求解除合同的请求不应得到支持。因其不存在违约事实，且房价现在暴涨，即使双方解除合同嘉南公司不但没有损失，相反还能获得更高的收益，故要求支付违约金的请求没有依据。律师费并非嘉南公司的必然损失，即使构成损失也应包括在违约金内，而不应另行主张。综上，请求依法驳回嘉南公司的全部请求。经审理查明，2014年12月29日，嘉南公司与马婷婷签订了商品房买卖合同，双方约定：马婷婷购买龙湖滟澜艺墅第××87门牌××层××04号房，房屋用途为办公，建筑面积38.4××平方米，单价为每平方米××047.31元，总金额194069元；付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任详见补充条款。同日，双方签订补充协议，约定：马婷婷应于201××年2月28日前支付该商品房总价款的××0.02%作为首付款，即97069元，除首付款外，剩余房款97000元，应于合同网上备案之日起当日申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款；马婷婷应在本合同签订后60天内将贷款部分房款支付至嘉南公司账户，若非因嘉南公司原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后60日内全部到达嘉南公司银行账户的，视为马婷婷逾期支付，马婷婷应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时马婷婷应以一次性付款或者其他经嘉南公司同意的方式支付剩余购房款项；逾期付款超过90日的，嘉南公司有权解除合同，马婷婷应当自解除合同通知送达之日按照总房款的10%向嘉南公司支付违约金；马婷婷在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费等费用，否则，嘉南公司有权拒绝交付，直至马婷婷按前述约定履行完毕全部义务，嘉南公司无需承担任何违约责任；无论何种原因导致本合同及补充协议解除的，嘉南公司将在办理完毕合同注销登记手续且马婷婷已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种费用（包括但不限于为签订及解除本合同而实际产生的费用，如印花税、律师费及手续费等费用）后的余额（如有）无息返还马婷婷。协议签订前，马婷婷曾支付20000元，协议签订当日支付31000元，201××年2月26日支付46069元。此后，马婷婷未能办理银行贷款，也未通过其他方式支付剩余房款。2016年9月7日，嘉南公司诉至本院。另查明，嘉南公司为处理与马婷婷之间的纠纷支付律师费1××608元。上述事实，有嘉南公司提供的商品房买卖合同、财务凭证若干、汇款凭证若干、律师服务合同、律师费发票及双方当事人的陈述在卷佐证。诉讼中，嘉南公司陈述在办理贷款过程中，因马婷婷名下信用卡过多，故贷款申请被银行退回，其公司告知了马婷婷，此后马婷婷没有回复如何处理，也没有以其他方式支付购房款，故马婷婷逾期付款已经超过90天，其公司有权解除合同，马婷婷应当支付违约金和律师费。马婷婷认可曾经接到过贷款无法办理的电话，但是不确信是否属实，嘉南公司既没有将贷款手续退还给其，也没有通知让其以其他方式支付剩余房款，其曾多次到嘉南公司售楼处询问情况，但是没有人员接待，也与销售人员发过短信沟通，仍是没有结果，未付剩余房款的责任不应由其承担；现在房价已经上涨，即使解除合同嘉南公司不但没有损失还能够获益，故其不应当支付违约金、律师费。嘉南公司对马婷婷曾经询问贷款情况的陈述不予认可，马婷婷表示手机丢失无法提供短信，也无其他证据证明其陈述。本院认为，嘉南公司与马婷婷签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据协议约定，马婷婷应当自补充协议签订后60日内将剩余房款支付至嘉南公司账户，如无法办理贷款的则应以其他方式支付。因支付剩余房款是马婷婷的义务，嘉南公司在无法办理贷款后已经及时通知了马婷婷，但马婷婷在接到通知后，未及时变更剩余房款的支付方式，至今仍未支付剩余房款，已经超出合同约定的付款日期，其行为构成违约，符合双方约定的解除条件。关于违约金19406.90元，双方约定逾期付款导致合同解除的，违约方应当支付总房款10%的违约金，此是双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以支持。马婷婷辩称房价上涨嘉南公司不存在损失，故不应支付违约金的辩称意见，因违约金的设立是为了保证债的履行，也是对违约的一种经济制裁，既具有补偿性又具有惩罚性，并不因为不存在损失而放弃违约方对违约责任的承担，故本院对马婷婷的辩称意见不予采信。关于律师费，双方在补充协议中对因解除合同而产生律师费的承担进行了约定，该约定不违反法律规定，本院予以支持。现嘉南公司表示同意将扣除违约金、律师费的剩余部分返还马婷婷，此是其真实意思表示，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、解除嘉南公司与马婷婷于2014年12月29日签订的商品房买卖合同（合同备案号201412290302）。二、马婷婷应支付嘉南公司违约金19406.90元、律师费15608元，该款与马婷婷支付的购房款相抵扣，嘉南公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还马婷婷62054.10元。案件受理费4736元、减半收取2368元，保全费1670元，共计4038元（已由嘉南公司预交），由马婷婷负担。（嘉南公司同意其预交的案件受理费4038元由马婷婷向其直接支付，本院不再退还，由马婷婷在本判决发生法律效力之日起五日内直接向嘉南公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；帐号：11×××05审判员  胡艳丽二〇一六年十月三十一日书记员  钱 沁本案援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。