宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第1187号
上诉人（原审被告）宁夏润达甘草酒店（有限公司），住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街526号塞上凝聚力商业区8-3-5层。
法定代表人徐嘉，该公司总经理。
委托代理人王晓勇，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宁夏荣恒房地产集团有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东路476号荣恒大厦。
法定代表人梁志东，该公司董事长。
委托代理人程燕、葛玉霞，宁夏合天律师事务所律师。
上诉人宁夏润达甘草酒店（有限公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第2402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宁夏润达甘草酒店（有限公司）的委托代理人王晓勇，被上诉人宁夏荣恒房地产集团有限责任公司的委托代理人程燕、葛玉霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告原名称为宁夏金悦华庭酒店管理有限公司。2012年10月18日，原告与宁夏金悦华庭酒店管理有限公司分别签订《租赁合同》两份，其中一份合同约定：宁夏金悦华庭酒店管理有限公司承租原告所有的位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋，建筑面积为5472.78平方米，租赁期限自2010年8月18日至2022年12月17日止。自2010年12月18日开始计租。第一年的租金标准为每月每平米23元，后隔年租金递增，第五年的租金为每月每平米26.63元。租金的支付方式为按年度计算。第一年的租金与2011年2月18日前付清，自第二年起的房屋租金，宁夏金悦华庭酒店管理有限公司于每年的11月18日之前向原告一次性付清该年度相应租金。另一份合同约定：宁夏金悦华庭酒店管理有限公司承租原告所有的位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区5号楼5-11层房屋，建筑面积为267.59平方米，租赁期限自2011年3月21日至2022年12月17日止。第一年的租金标准为每月每平米30元，后隔年租金递增，第五年的租金为每平米36.47元。租金的支付方式为按年度计算。第二年起的房屋租金，宁夏金悦华庭酒店管理有限公司于每年的2月20日之前向原告一次性付清该年度相应租金。两份合同均约定被告拖欠租金达30天以上，原告有权解除合同收回房屋，一切损失由被告负担，并按日支付应付年租金的1%作为违约金，原告依据上述情形提前解除合同时，应以书面形式通知宁夏金悦华庭酒店管理有限公司。宁夏金悦华庭酒店管理有限公司应及时办理并交回租赁房屋，剩余租金作为违约金不予退还；原告亦可选择不予解除合同，但原告仍有权要求宁夏金悦华庭酒店管理有限公司赔偿其遭受的实际损失。以上两份合同所涉及的房屋属于整体建筑，被告用于开设宾馆。合同签订后，原告向宁夏金悦华庭酒店管理有限公司交付了房屋。2014年11月11日，宁夏金悦华庭酒店管理有限公司名称变更为宁夏润达甘草酒店（有限公司）。合同履行过程中，被告未按约定于2014年的11月18日前交纳位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋第五年的房屋租金，原告于2014年12月19日将整个宾馆全部断电，于2015年1月3日原告在被告已经关门的情况下将宾馆的侧门加锁。2015年2月20日，被告未按约定交纳位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区5号楼5-11层房屋的租金。2015年3月10日，原告向被告发出《律师函》，催促被告交纳租金、违约金否则将解除合同。被告仍未交纳，故原告诉至法院，请求：1、解除原、被告于2010年10月18日签订的两份《租赁合同》，被告返还原告位于银川市新华东街526号塞上凝聚力商业区8号楼的3-5层营业房及位于银川市新华东街526号塞上凝聚力商业区内5号楼的5-11号营业房；2、被告按照第五年的月租金标准支付自2014年12月18日至合同解除之日的租金损失（暂计算至2015年6月20日，金额为903717.87元）；3、被告向原告支付违约金120万元（依据合同约定的日1%计算，数额过高自行下调）；4、本案诉讼费由被告负担。
原审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同。合同履行过程中，因被告违反合同约定未及时向原告支付房屋租金，按照合同约定，原告有权主张解除该合同，且被告也同意解除，对原告要求解除其与被告于2012年10月18日签订的两份《租赁合同》并返还房屋的诉讼主张，予以支持。被告未按合同的约定支付位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋租金且逾期超过30日，原告以断电、加锁行为督促被告支付租金后，被告仍然拒付租金致使原告要求解除合同，对此被告应承担违约责任，故对原告主张被告按照每月每平米26.63元，建筑面积为5472.78平方米的标准支付原告位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋租金自2014年12月18日至合同解除之日的租金损失予以支持。原告的断电、加锁行为致使被告未能正常使用涉案房屋，故对原告主张的违约金，不予支持。关于原告主张的位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区5号楼5-11层房屋自2014年12月18日至合同解除之日的租金损失及违约金，根据合同约定，该房屋租金的交付期限为2015年2月20日，但在合同履行过程中，原告因被告未交纳位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋的租金而将整体宾馆全部断电，其行为构成违约致使被告无法经营，合同目的无法实现，故对原告主张的该部分损失及违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司与被告宁夏润达甘草酒店（有限公司）于2012年10月18日签订的两份《租赁合同》；二、被告宁夏润达甘草酒店（有限公司）于判决生效之日起五日内返还位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋及位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区5号楼5-11层房屋；三、被告宁夏润达甘草酒店（有限公司）于判决确定之日起五日内按照每月每平米26.63元，建筑面积为5472.78平方米的标准支付原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司自2014年12月18日至合同解除之日的租金损失；四、驳回原告宁夏荣恒房地产集团有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费11865元，由被告宁夏润达甘草酒店（有限公司）负担。
宣判后，宁夏润达甘草酒店（有限公司）不服提起上诉，请求撤销原审判决，依法发回重审并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。被上诉人未行使8号楼3-5层合同的解除权，且在8号楼1-2层合同未到期之时，对1-2层断水断电，构成违约。二、原审判决程序错误。未受理上诉人一审中当庭提出的反诉请求且未告知上诉人另行起诉。在合同履行期内，因被上诉人未行使合同解除权且断电封门给上诉人造成营业损失，上诉人提起反诉。上诉人的反诉与本诉基于相同的事实，应合并审理，一审法院对上诉人的反诉请求不予受理，导致上诉人的合法权益无法维护。三、原审判决中的房屋无法返还，履行不能。涉案房屋最高五层，并不存在5号楼5-11层的房屋可以返还。综上，请求判如所请。
被上诉人辩称，原审判决程序合法，未受理上诉人的反诉请求符合法律规定。原审判决中的标的物客观存在，被上诉人应依法返还。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，上诉人表述涉案房屋第一层是大厅，第二层是会议室，3-5层是住宿及餐饮，上诉人认为承租的房屋应该是1到5层，而不是5-11层。被上诉人表述上诉人的上述表述基本意思正确，被上诉人共与上诉人签订了两份租赁合同，其中5号楼5-11号房屋共有1-2层。另外一份合同约定的房屋为8号楼的3-5层，上诉人使用的房屋分别位于两栋楼，只是上诉人在装修过程中将5号楼和8号楼的水电合并到一个总闸上，故不存在不能执行的问题。对于涉案合同的解除问题，被上诉人表述双方在协商过程中以及一审诉讼中均同意解除合同，其以口头通知且在上诉人门口张贴解除合同通知的形式通知上诉人，并认为合同解除之日应当以一审判决生效之日起算。对此，上诉人表述其未接到过通知也没有看见过张贴的通知，同意以一审上诉人收到起诉状的日期（2015年3月31日）为合同解除之日。针对上诉人的反诉请求，原审庭审笔录第五页有记载，原审法院已告知上诉人的反诉请求与本案不属同一法律关系，上诉人可另行起诉。
二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中双方均同意解除双方签订的两份房屋租赁合同，但对于合同解除时间存有争议。被上诉人主张其以口头及张贴解除合同通知的方式向上诉人通知解除合同，上诉人否认，但上诉人认可以一审上诉人收到起诉状的日期（2015年3月31日）为合同解除之日，本院认定2015年3月31日为上诉人收到被上诉人解除合同通知并同意解除合同的日期。原审判决判令解除合同并由上诉人支付被上诉人租金损失正确，但对合同解除之日未予确定不当，应予纠正。上诉人主张原审判决未予受理其反诉请求程序违法，因上诉人的反诉请求系要求被上诉人赔偿因断电行为造成的营业损失，可定性为侵权之诉，与本案合同之诉不属同一法律关系，原审法院不予受理上诉人的反诉请求并告知上诉人另行主张并无不当。上诉人主张原审判决中的房屋存在履行不能的情形，对此，原审判决表述的房号与双方签订的合同一致，且经当庭核实，涉案两份合同中表明的房屋明确具体，不存在履行不能的情形。综上，上诉人的上诉理由不能成立，但原审判决对合同解除之日未予确定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第2402号民事判决第一项、第二项、第四项，即“解除宁夏荣恒房地产集团有限责任公司与宁夏润达甘草酒店（有限公司）于2012年10月18日签订的两份《租赁合同》”；“宁夏润达甘草酒店（有限公司）于本判决生效之日起五日内返还位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区8号楼3-5层房屋及位于银川市兴庆区新华东街塞上凝聚力商业区5号楼5-11层房屋”；“驳回宁夏荣恒房地产集团有限责任公司的其他诉讼请求。”
二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2015）兴民初字第2402号民事判决第三项；
三、宁夏润达甘草酒店（有限公司）于本判决确定之日起五日内按照每月每平米26.63元，建筑面积为5472.78平方米的标准支付宁夏荣恒房地产集团有限责任公司自2014年12月18日至2015年3月31日的租金损失。
一审案件受理费11865元，由宁夏润达甘草酒店（有限公司）负担。二审案件受理费11865元，由宁夏润达甘草酒店（有限公司）负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
审 判 员 王建玲
代理审判员 赵来珍
二〇一五年十一月四日
书 记 员 袁 萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
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