阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第1510号
原告：梁洁清，女，汉族，住阳江市江城区。公民身份号码：×××862X。
委托代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。
委托代理人：谭光锐，广东春洲律师事务所律师。
被告：梁善华，男，黎族，住。
被告：林俊雄，男，汉族，户籍地：广东省惠东县；经常居住地：阳江市江城区。公民身份号码：×××4018。
被告：李秋燕，女，汉族，户籍地：海南省琼中苗族自治县；经常居住地：阳江市江城区。公民身份号码：×××7529。
原告梁洁清诉被告梁善华、林俊雄、李秋燕案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁洁清及其委托代理人洪成参、谭光锐到庭参加诉讼；被告梁善华、林俊雄、李秋燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告梁洁清诉称：2012年10月12日，被告林俊雄与阳江市鹏超房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，由被告林俊雄以437830.9元价款受让位于阳江市江城区三环路名扬国际3栋7单元703房，签订上述合同后被告林俊雄支付购房款137839元给该公司，余下购房款300000元以银行按揭方式支付。2013年2月1日，被告林俊雄以该商品房向银行抵押借款300000元，银行按林俊雄指令将该300000元转支给鹏超房地产公司。2013年9月30日，原告与被告林俊雄、李秋燕签订《房屋转让合同》，该合同约定被告以470000元价款将上述商品房转让给原告，付款方式为签订合同当天支付定金40000元、2013年10月10日前支付110000元，银行剩余贷款295000元由原告续供，办证后支付25000元。签订上述合同后，原告按合同约定支付定金40000元、支付购房款110000元给被告林俊雄、李秋燕，余下购房款一直由原告支付月供款给银行至今，被告林俊雄、李秋燕并将该商品房（毛坯房）交付给原告使用，原告将该毛坯房进行装修并入住。原告认为，原告与被告签订《房屋转让合同》有效，该商品房并已由原告装修并实际占有居住，故法院应终止对上述商品房的查封、执行。原告为维护其的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告林俊雄于2013年9月30日签订的《房屋转让合同》有效；2、确认原告占有使用位于阳江市江城区三环路名扬国际3栋7单元703房的行为合法；3、终止对位于阳江市江城区三环路名扬国际3栋7单元703房的执行；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告梁善华、林俊雄、李秋燕没有作陈述。
经审理查明：2012年10月12日，被告林俊雄与阳江市鹏超房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告林俊雄向阳江市鹏超房地产开发有限公司有限公司购买坐落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢7单元703房，房屋总价款为437839元，订立合同时被告林俊雄支付了首期款137839元，余款300000元由中国银行股份有限公司阳江东风一路支行提供抵押按揭贷款，抵押贷款设定期限：2013年2月1日至2028年2月1日。被告林俊雄每月偿还按揭款2621.58元。
2013年9月30日，林俊雄、李秋燕（甲方）与梁洁清（乙方）及居间方阳江市永好房地产代理有限公司签订《房屋转让合同》，合同内容如下：“合约三方经协商签订以下房屋转让条款：1、买卖双方通过居间方出售及购入位于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢7单元703房的住宅物业（以下简称该物业），建筑面积为117平方米，商品房预售许可证号为：阳预许证字2012038（上述房屋信息以预售许可证为证）有偿转让给买方，买方确认已征得卖方共有人的同意，无抵押，无房产纠纷，法律手续齐全。2、该物业转让成交价为人民币470000元。本合约签订后，卖方须将该物业买卖合同，银行按揭合同原件或复印件及物业相关产权资料留存在买方处。4、付款说明：第一期：本转让合同签订当日买方支付购房定金人民币40000元给卖方。第二期：买方于2013年10月10日前支付购房款共计人民币110000元整，银行剩余贷款共计贰拾玖万伍仟元整由买方续供，买方必须按时缴纳月供，卖方即时到公证处办理委托手续。第三期：在办理出买方新房地产权证，并到银行办理按揭贷款手续，于银行放款当天付清人民币贰万伍仟元整给卖方。备注：上述三期款项金额总和为该商品房转让金总额，所有收款以合约双方或双方代理人具名收款收据及银行转账单据为准。……。8、该物业是以现状售于买方，买方已确认了现状。不得以房屋状况为由拒绝交易。9、买卖完毕后，卖方需负责将该物业交予买方使用。交楼日期为以买方收楼日期为主交接该房屋。……。14、三方约定的其他事项：买卖双方协定，到银行办理还款赎楼时，如买方不够钱赎楼，则卖方承诺无息借款壹拾万元整，这笔款由买方到银行办理好银行贷款放款当天付清。”签订上述合同当日，原告支付购房订金40000元给被告林俊雄、李秋燕，于2013年10月16日支付110000元给被告林俊雄、李秋燕。原告述称：签订上述合同后，其以被告林俊雄的名义偿还银行的按揭贷款，已偿还了两年多，且阳江市鹏超房地产开发有限公司于2013年12月份交房给林俊雄，林俊雄即时将房交给其，其收到房屋即装修，2014年2月份装修好，3月份一家人入住。另外，原告称其与被告林俊雄口头约定阳江市鹏超房地产开发有限公司办出房产证到林俊雄名下后，林俊雄要立即将房产过户到原告名下。
另查明，梁善华与林俊雄因合伙经营广东省阳江市芭蕉亚洲风情餐厅和原味主张餐厅发生纠纷，2014年9月26日，梁善华以林俊雄及其妻子李秋燕为被告，向本院起诉，案号为（2014）阳城法平民初字第336号，2014年12月18日，本院作出（2014）阳城法平民初字第336号判决：一、被告林俊雄、李秋燕在本判决发生法律效力之日起10日内支付493000元及违约金1479元给原告梁善华；二、被告林俊雄、李秋燕在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿损失4620元给原告梁善华；三、驳回原告梁善华的其他诉讼请求。判决生效后，林俊雄、李秋燕未履行生效判决确定的义务，梁善华向本院申请强制执行。本院查明林俊雄有坐落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢7单元703房（预告登记字号：阳预购×××、证书编号：×××），遂于2015年4月15日裁定查封了林俊雄所有的坐落于阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢703房（预告登记字号：阳预购×××、证书编号：×××）。梁洁清以其已向林俊雄夫妇购买了涉讼房屋并装修入住，且付清了首期款，房屋不能过户到其名下是由于阳江市鹏超房地产开发有限公司未办理出房产证至林俊雄名下，致使林俊雄未能将房产转到其名下，其没有过错为由，向本院提出书面异议。2015年7月18日，本院作出（2015）阳城法执异字第29号执行裁定书，以梁洁清没有支付房屋的全部价款为由，驳回梁洁清的异议。梁洁清不服，向本院起诉，请求如诉称。
以上事实，有原告提供的身份证、广东省商品房买卖合同、收据、个人一手房贷款合同、借款借据、零售贷款发放通知书、房屋转让合同、收据、授权委托书、公证书、发票、管道燃气供用合同、收款收据、缴费通知书、照片、（2015）阳城法执字第331号执行裁定书、（2015）阳城法执异字第29号执行裁定书、证明等为证，结合本案庭审笔录，经综合分析，予以认定。
本院认为：原告梁洁清与被告林俊雄、李秋燕在平等、平愿、协商一致的情况下签订《房屋转让合同》，该《房屋转让合同》没有违反法律规定，应认定为有效。双方签订的上述合同载明原告需支付银行按揭款，因此，对于房屋存在抵押权而不能办理过户的登记的事实，原告是明知的，但原告仍购买该房屋。故原告对房屋不能过户到其名下存在过错。另外，签订《房屋转让合同》后，原告已支付购房款150000元及按原告的陈述还支付了两年多的按揭款（2621.58元/月），该支付行为只是以林俊雄名义进行，即是说林俊雄仍欠银行的债务，而原告支付的购房款不超过230000元。按合同约定总购房款为470000元，因此，本院认定原告未付清房屋全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。原告未支付全部价款，且原告对房屋未办理过户登记手续存在过错，故原告尚未取得阳江市江城区三环路名扬国际广场住宅区3幢7单元703房的物权，因此，法院依照上述规定查封涉案房屋于法有据，原告请求解除查封并对涉案房屋主张权利的理据不足，本院不予支持。被告梁善华、林俊雄、李秋燕经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第（二）项和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、确认原告梁洁清与被告林俊雄、李秋燕于2013年9月30日签订的《房屋转让合同》有效；
二、驳回原告梁洁清的其他诉讼请求。
本案受理费8350元，由原告梁洁清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 徐英涛
人民陪审员 陈永宪
人民陪审员 谢仕生
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 黄大华