广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初4942号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区。负责人：李长江。委托诉讼代理人：吴兰英、孙文婷，均系该公司员工。被告：梁志维，男，1963年6月21日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司（以下简称“碧桂园江门分公司”）诉被告梁志维物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告碧桂园�门分公司的委托诉讼代理人孙文婷到庭参加诉讼。被告梁志维经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园江门分公司诉称：被告购买了江门市五邑碧桂园房地产开发有限公司开发的位于五邑碧××商品住宅区中××街××1408商品房。原、被告双方并于2014年1月17日签订《五邑碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月470.45元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年3月1日至2016年10月31日一直未支付物业服务费，欠款金额高达10000元，原告多次向被告催收，被告均无理由拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《五邑碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约，遂诉至本院，请求判令：一、被告向原告支付物业服务费人民币8938.5�；二、被告支付从应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止的违约金，暂计至2017年6月23日为人民币1061.45元；三、被告承担本案全部诉讼费用。原告碧桂园江门分公司在举证期限内提供的证据有：1.五邑碧桂园业主收楼资料（入住登记表、物业移交书、业主身份证、代缴费用委托书），证明原告已将物业交付给被告；2.《五邑碧桂园前期物业服务协议》，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方权利义务；3.欠款明细，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实；4.催缴通知单寄发凭证，证明原告向被告催收物管费及相应违约金的事实；5.五邑碧桂园物业服务收费公示及收费备案回执，证明原告收取物业费的标准具有法律依据；6.物业服务企业资质证书、营业执照、授权委托书、�关于申办江门市进驻物业服务企业资质备案的复函》，证明原告具有物业服务的资质；7.新《五邑碧桂园前期物业服务协议》，证明涉案房产目前实际使用人是陈文和叶秀花，于2017年2月20日与原告签订新的物业服务协议；8.《关于2017年前台缴费及银行划扣调整的通知》，证明物业费的扣费时间从每月15号调整为每月10号扣取上月的物业费。被告梁志维既未到庭，也无书面答辩意见，在举证期限内亦没有证据提交。经审理查明，原告碧桂园江门分公司于2006年3月30日登记成立，具有一级物业服务资质，经营范围包括物业管理及相关咨询服务等。2014年1月17日，原告碧桂园江门分公司与被告梁志维签订了《五邑碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园江门分公司对五邑碧桂园住宅小区提供物业管理服务。关于服务内容�主要包括对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通及车辆停放秩序等进行维修、养护和管理等。关于服务费用，约定按建筑面积每月1.5元/㎡计算。物业服务费按月缴纳，应在公历每月15日前缴纳上月的物业服务费，2017年开始调整为每月的10日收取上月的物业服务费，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同签订后，碧桂园江门分公司一直为涉案的五邑碧桂园住宅小区业主提供物业管理服务至今。另查明，涉案的江门市蓬江区五邑碧桂园漫绿一街1幢1408号为电梯高层住宅，原业主为被告梁志维，现该房屋的权属人已变更为陈文和叶秀花。该房产登记建筑面积为313.63㎡。被告梁志维自2015年3月起便开始拖欠原告物业服务费，至2016年10月止，合计共拖欠了原告19个月的物业服务费。原�经多次催收无果，遂提起本案诉讼。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告碧桂园江门分公司与被告梁志维签订了《五邑碧桂园前期物业服务协议》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。本案的焦点问题主要体现在三方面，现作具体分析和认定意见如下：一、关于原告是否有权对涉案小区进行物业管理并收取物业服务费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，原告碧桂园江门分公司与与被告梁志维签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》即为原告对涉案小区进行物业管理的合同依据，原告应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而被告作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时缴纳物业服务费用的义务。二、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、收费标准和具体金额如何确定的问题。根据庭审查明的事实，原告自2010年10月12日起至今仍为涉案小区提供物业管理服务，而被�梁志维自2015年3月起便开始拖欠原告物业服务费，故其应向原告支付2015年3月至2016年10月合共19个月的物业服务费。本案中，原告碧桂园江门分公司与被告梁志维签订的《五邑碧桂园前期物业服务协议》明确约定了住宅按建筑面积每月1.5元/㎡计算，因此原告应按照合同约定的标准向被告履行支付义务。物业服务费用的具体计算方式为：313.63㎡×1.5元×19个月=8938.5元。故原告请求被告支付2015年3月至2016年10月期间拖欠的物业服务费用8938.5元的主张合法有据，本院予以支持。三、关于原告主张的逾期付款违约金标准是否过高的问题。本案中，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费而�原告造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按《五邑碧桂园前期物业服务协议》约定的每日5‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的30%，故应认定为违约金过高。虽然被告因缺席本案的庭审而未提出调整违约金的主张，且原告在庭审时亦调整为每日按万分之七计算，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，本院认为应将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之六为宜。如前所述，被告应从2015年3月起至2016年10月止每月15日前向原告交纳当月的物业服务费（注：2017年开始调整为次月的10日收取上月的物业服务费，但原告主张的是2017年之前的物业服务费，故仍适用原规定），故违约金应从2015年3月开始，以每月应�的物业服务费为基数，从当月16日起按每日万分之六的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告梁志维应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司江门分公司支付2015年3月至2016年10月期间所欠的物业服务费8938.5元以及逾期付款违约金（违约金从2015年3月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月16日起按每日万分之六的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告梁志维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  张华理审 判 员  杨丽燕人民陪审员  蓝志想二〇一七年十二月二十二日法官 助理  王 双书 记 员  谭京纶