河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0506民初98号原告：吴素珍，女，1961年7月10日出生，汉族，住安阳县。委托诉讼代理人：杨军，河南兴亚律师事务所律师。被告：安阳市永高房地产开发有限责任公司，住所地安阳市开发区海河大道与商颂街交叉口西南角。法定代表人：裴军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜胜利，河南上合律师事务所律师。委托诉讼代理人：高自娟，河南上合律师事务所实习律师。被告：安阳市企业联合会，住所地安阳市文明大道829号。法定代表人：白光明，该会会长。委托诉讼代理人：杨文君，河南洹蕴律师事务所律师。原告吴素珍诉被告安阳市永高房地产开发有限责任公司（以下简称永高房地产公司）、安阳市企业联合会(以下简称企业联合会)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨军、被告永高房地产公司委托诉讼代理人杜胜利、高自娟、被告企业联合会委托诉讼代理人杨文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴素珍提出诉讼请求：1、依法解除双方委托代交维修金协议并判决两被告退还代收的专项维修金7691.59元并支付利息（从2008年1月1日起按年利率24%计至退还之日止）；2、依法判决两被告限期将办理权属（房产证、土地使用权证）登记的资料报产权登记机关备案并不附加法律规定外的任何条件协助原告办理、完成权属登记手续并支付违约金（自2008年1月1日起以购房款256386.48元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算直至两证登记手续变更完毕日止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求两被告将代收的维修金限期按原告提供的安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心出具的《安阳市住宅专项维修资金交款通知书》载明的应交金额6336.85元，交到安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心指定账户，余款1354.74元及利息（从2008年1月1日按实际数额和月息2%计算）限期返还原告；2、依法判决两被告限期将办理不动产权属登记证的资料报产权登记机关备案并不附加法律规定外的任何条件协助原告办理、完成不动产权属登记手续并支付违约金（自2008年1月1日起以购房款256386.48元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算直至两证登记手续变更完毕日止）。事实与理由：位于安阳市的“创业家园”为两被告合作开发和建设的商品住宅小区，其中被告企业联合会前身为安阳市企业家俱乐部、安阳市企业家联合会。原告购买了该小区D区2号楼2单元202房，该房屋已全部交付了购房款256386.48元。2007年8月16日，两被告又代收该房专项维修金7691.59元。2007年5月1日该房交付原告并开始入住。时至今日，两被告未将办理权属（房产证、土地使用权证）登记的资料报产权登记机关备案或备案但却附加不当条件，致使原告不能办理、完成土地使用权变更和房屋所有权登记手续。代收的专项维修金也一直占用，未交纳管理部门。期间，原告多次交涉无果。依据最高人民法院法释（2003）7号第18条的规定，被告应在交付房屋日起90日内通知原告办理房地权属证书。被告行为已构成违约，应承担继续履行和支付违约金的义务，依据《合同法》的规定，原告有权解除双方委托协议并要求其支付占有期间的利息。被告永高房地产公司辩称：一、维修基金的缴纳有法律依据和标准,要求按照年利率2%支付利息没有事实依据和法律依据；二、涉案的房屋是企业家联合会集资建房，不是商业房屋开发，此房的销售购买以及房产状态，原告本人以及企业家协会均清楚明了，现企业家协会已经取得涉案房屋产权，我方对涉案房屋仅仅是代建，收取的是建筑款，该房产归属与我方没有任何关系，应当驳回原告对我方的此项诉讼请求。被告企业联合会辩称：一、涉案房屋的开发及销售均是以永高房地产的名义进行的，我方没有与原告签订商品房销售合同，更没有收取房款及房屋维修基金，因此我方没有资格也没有义务为原告办理不动产登记的相关手续和备案。该维修金实际是由永高房地产公司收取，如果退还，应由永高房地产公司退还；二、办理房屋登记的相关资料，现存于永高房地产公司处，原告第二项诉讼请求应由永高房地产公司协助办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告安阳市企业联合会原称安阳市企业家俱乐部，2006年2月更名为安阳市企业家联合会，2011年11月更名为安阳市企业联合会一直沿用至今。2004年，永高房地产公司与安阳市新世纪农业开发有限公司协议受让180亩土地的使用权，但未办理转移登记。2004年9月16日，企业联合会为甲方，永高房地产公司为乙方，双方签订企业家“创业家园”建设合同一份，合同约定：“第一条、甲方同意乙方使用乙方现有土地证土地一块（附国有土地使用权证复印件，每亩按12.5万元价格付款计算，使用权归企业联合会）委托乙方建设创业家园，所建房屋由甲方分配给会员单位。双方约定建设工期为一年零六个月，开工时间以实际进场日期算起；第二条、乙方必须按照甲方审定的建筑规划图纸进行建设，乙方必须按照审定的小区环境规划设计进行建设；第三条、乙方在接到甲方住房分配名单后，由乙方与购房人签订《商品房买卖意向书》……第五条、甲方承诺其所建楼房全部销售分配给所属会员单位，乙方不得自行销售……第八条、甲方负责协调批准设计规划，负责协调减免有关费用，由此发生的一切费用可列入建房整体造价之中。”2005年4月19日，永高房地产公司申请建设创业家园住宅小区，地址为商颂大街东、弦歌大道南，占地面积为16.29公顷。安阳高新技术开发区规划建设管理局同意报建并加盖公章。2007年2月，创业家园DC1号至4号、FS1号至11号及13号、BS1号至12号楼经五方竣工验收，永高房地产公司陆续缴纳了配套费和测绘费。2007年3月7日，安阳市国土资源局下发安国土资罚字（2007）第3号土地行政处罚决定书，对永高房地产公司未经国土部门批准将商业用地改变为住宅用地的非法占地行为，责令其交还72289.46平方米土地，并处以2168683.8元罚款。5月29日，永高房地产公司缴纳罚款722894.6元。2008年2月，企业联合会向安阳市政府就“创业家园”使用土地历史遗留问题进行书面请示，内容为：企业联合会“创业家园”是经市委、市政府批准建设的为全市企业家提供生活服务的项目，目前该项目已全部建成竣工，住房已分配到各位企业家，钥匙已分配到各住户手中。该项目2002年开始筹备运作，2004年经市政府批准立项进入建设阶段，所用土地由企业联合会从会员单位永高房地产公司按每亩12.2万元的价格付款计算，使用权归企业联合会。该地块在2002年元月前不具备五通一平条件。请主管领导批示尽快解决历史遗留问题，以加快土地手续的办理。2008年3月20日市领导李峻岭批示：该项目作为遗留问题，已由联席会议形成明确处理意见，请土地规划及开发区3月底前落实，完善各自手续。2012年12月10日，安阳市解决房屋登记有关遗留问题协调领导小组在《安阳日报》公告，内容为：“依据安政阅（2012）72号、92号《关于进一步解决市区国有土地上房屋登记有关遗留的会议纪要》和有关部门意见，经审查，永高房地产公司位于弦××大道与××交叉口东南角××栋住宅楼共计85639.97平方米符合房屋登记遗留问题受理范围。如对上述房屋有异议，5日内提出书面材料，逾期将按照解决房屋登记遗留问题的相关政策和规定为上述建设项目办理房屋登记手续。”2013年11月22日，安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心（以下简称维修资金管理中心）对永高房地产公司下发书面通知，内容为：“根据相关规定，开发建设单位应当在办理房屋入住手续前，通知业主将首期住宅专项维修资金存入维修资金专户，据业主反映，创业家园小区共计29栋楼建筑面积8.564万平方米，你单位已收取专项维修资金约278万元。为维护业主合法权益，保障维修资金安全，请15日内将违规收取的维修资金缴存专户管理，并按规定提供明细清册，以便分户核算。”永高房地产公司原法定代表人单富民出具“关于创业家园大修金情况说明”一份，主要内容为：创业家园大修金在住户交纳房款时已由永高公司收取，全部到位，因部分住户的按揭贷款问题，永高公司作为担保交纳的贷款风险金被扣，希望双方互相理解，只要能使公司承担可控风险，会想办法交上大修金。2014年10月17日，安阳市住建局、国土局、房管中心等多部门召开会议，对国有土地房屋登记有关遗留问题进行研究，会议决定永高房地产公司开发建设的创业家园房屋维修基金缴纳完毕后，纳入遗留问题解决范围。2015年12月30日，安阳市城市管理行政执法局在《安阳日报》公告，内容为：“永高房地产公司未经规划行政主管部门审批擅自在弦歌大道与商颂大道交叉口未取得建设工程规划许可证建设创业家园住宅小区，违反相关法律规定，处罚其限期整改并处罚金4931315元。”2016年6月16日，维修资金管理中心再次向永高房地产公司下发书面通知一份，要求其尽快将维修资金交专户管理。2015年4月9日，创业家园D1至D4号楼，C1至C5号楼，B1至B8号楼，A1至A9以及A12号楼房屋办理了所有权证，所有权登记在企业联合会名下。原告提交安阳市国土资源局安阳高新技术开发区分局2016年4月26日土地登记情况证明一份，记载弦歌大道与商颂大街交叉口东南角土地12978.21平方米面积的土地使用者登记为永高房地产公司。但该土地不是诉争创业家园小区的土地，诉争房屋土地一部分仍登记在安阳市新世纪农业开发有限责任公司名下，面积12万平方米，一部分没有土地登记信息。另查明，原告购买创业家园住宅小区D区2号楼2单元202房，陆续缴纳房款256386.48元。2007年8月16日，原告交纳房屋维修金7691.59元，且原告已经缴纳契税。创业家园认房购房证中标注“认房购房必须是企业会员领导，不得转让他人。”被告永高房地产公司提交的2010年10月15日审计报告中，未列明维修资金一项。原告提供部分业主的房产所有权证，用以证明涉案房屋可以办理房屋所有权证。2016年6月29日，安阳市不动产登记中心出具创业家园小区办理房产登记的情况说明，内容为：经查询档案记载，创业家园小区已办理初始登记，具备为购房业主办理分户登记的条件，办理分户时应提交证件资料如下：一、初始登记《房屋所有权证》；二、土地来源证明；三、房屋所有权转移材料（例：买卖合同）；四、测绘报告；五、完税证明；六、不动产登记申请书；七、申请人身份证明。2016年7月7日，安阳市房产管理局维修资金管理中心通知吴素珍缴纳维修资金6336.85元。本院认为，永高房地产公司原法定代表人单富民在亲笔书写的情况说明中认可由其收取了维修资金，永高房地产公司收取维修资金后未及时向维修资金管理中心交纳，损害了原告利益，永高房地产公司应将代收的维修资金交至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心专户，多余部分返还原告。因永高房地产公司未及时交纳维修资金，原告要求其按交纳的维修资金实际数额从2008年1月1日起支付占用资金期间的利息，本院应予支持，但应按照中国人民银行同类贷款利率计算。永高房地产公司未取得建设工程规划许可证、未经国土部门批准擅自将商业用地改变为住宅用地，但涉案房屋已竣工验收，并交付原告居住使用，原告也已交付了购房款、维修基金及契税，并且该问题已经安阳市解决房屋登记有关遗留问题协调领导小组研究，通过安政阅（2012）72号、92号《关于进一步解决市区国有土地上房屋登记有关遗留的会议纪要》的形式解决，领导小组并在《安阳日报》公告，涉案房屋可以按照解决房屋登记遗留问题的相关政策和规定办理房屋登记手续，且部分业主也已办理了房屋所有权证，在当时的历史条件下，被告有可能协助原告办理房产登记手续。但自2016年6月30日起,按照《不动产登记暂行条例》(国务院令656号)和《河南省人民政府办公厅关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见(暂行)》(豫政办〔2015〕107号)要求，安阳市开始在市区实施不动产统一登记制度，全面办理新证,停止原来房产证、土地证的颁发，不再单独办理房产证。涉案房屋所在小区，按规划图记载，占地面积为16.29公顷（162900平方米），永高房地产公司取得的安阳市新世纪农业开发有限责任公司土地使用权面积仅为12万平方米，且无土地性质变更手续，有关部门也未对土地登记的相关遗留问题研究解决，因不具备相关登记条件而无法办理土地权属证书。实施不动产统一登记制度后，由于上述地块没有土地原始登记、性质变更和分割情况，无法完成不动产权属证书的登记。被告应按照国家政策有关规定和市政府会议纪要精神，积极努力为广大业主办理权属证书创造条件，被告应请示相关部门进一步统一协调解决。原告可待具备办证条件后再行主张。关于原告要求违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因涉案房屋违规销售，以致长期不能办理权属证书，原告购买时也未尽到审慎注意义务，存在一定过错，且双方对违约金没有约定，违约金可自安阳市解决房屋登记有关遗留问题协调领导小组2012年12月10日在《安阳日报》公告5日异议期满之日（2012年12月16日）起至起诉之日（2016年1月21日）止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。又因创业家园申请立项建设开发单位是永高房地产公司，故违约金应由永高房地产公司承担。原告要求企业联合会共同承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告安阳市永高房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将原告吴素珍维修资金6336.85元交纳至安阳市房产管理局房屋维修资金管理中心维修资金专户，并返还原告吴素珍剩余部分1354.74元及利息，利息自2008年1月1日起至本判决限定被告履行期限届满之日止，按照本金7691.59元计算，以中国人民银行同类贷款利率计算；二、被告安阳市永高房地产有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吴素珍违约金，违约金按照已付购房款256386.48元，自2012年12月16日起至起诉之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；三、驳回原告吴素珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告吴素珍负担25元，被告安阳市永高房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。。）审 判 长  郝兴军审 判 员  田小娟人民陪审员  李瑞芹二〇一七年六月二十九日书 记 员  李晓静