黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）让民初字第2040号
原告陈继伟，男，1973年12月12日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
原告张东峰，男，1980年12月23日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
被告大庆市银浪牧场，住所地大庆市让胡路区。
法定代表人王雪飞，场长。
委托代理人岳政坤，黑龙江新元律师事务所律师。
委托代理人孔令辉，男，1976年10月24日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
被告江苏苏兴建设工程有限公司，住所地江苏省兴化市。
法定代表人王涛，董事长。
委托代理人郑玉凤，黑龙江庚辰律师事务所律师。
被告大庆市卓鑫工程监理有限公司，住所地大庆市龙凤区。
法定代表人范利民，董事长。
委托代理人杨凯，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
原告陈继伟、张东峰与被告大庆市银浪牧场（以下简称银浪牧场）、江苏苏兴建设工程有限公司（以下简称苏兴公司）、大庆市卓鑫工程监理有限公司（以下简称卓鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员董凤担任审判长并主审本案，与代理审判员蒋艳丽、刘晓东共同组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告张东峰、陈继伟、被告银浪牧场委托代理人岳政坤、孔令辉、苏兴公司委托代理人郑玉凤、卓鑫公司委托代理人杨凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈继伟、张东峰诉称：2012年5月，原告购买了被告银浪牧场的泥草房改造安居楼即碧湖馨苑X号楼，该楼的建设单位是被告银浪牧场，施工中标单位是被告苏兴公司，监理中标单位是被告卓鑫公司。被告苏兴公司共建设银浪牧场碧湖馨苑小区X-
XX号共5栋安居楼。2014年4月，原告及安居楼的业户代表找到被告银浪牧场，反映其居住的楼房出现裂缝，被告银浪牧场进行了专项调查和处理，并将此情况反映给被告苏兴公司、卓鑫公司及政府有关部门。5月22日市建设局组织区建设局、施工单位、监理单位和原告召开协调会，会议要求委托有资质的鉴定单位对小区内苏兴公司同期建设的楼房进行全面鉴定，鉴定费用由施工单位负责，银浪牧场负责对业户的前期安置和后期赔偿处理等相关事宜。会后，让区建设局组织被告银浪牧场和业户代表选取鉴定机构，由业户代表选择确定哈尔滨工大建筑工程司法鉴定咨询有限公司为安居楼X-
XX号楼房屋质量检测鉴定机构，被告银浪牧场按要求委托哈尔滨工大建筑工程司法鉴定咨询有限公司对X-
XX号楼的房屋质量进行鉴定，支付鉴定费用226594元。2014年6月20日，该公司出具工大建鉴字（2014）第068号《大庆市银浪牧场中心村建设及泥草房改造工程X号-
XX号楼安全性技术鉴定书》，鉴定结论意见为大庆市银浪牧场中心村建设及泥草房改造工程X号楼、XX号楼、XX号楼、XX号楼安全鉴定标准评定为Bsu级，即安全性略低于国家标准，尚不显著影响整体承载；XX号楼安全鉴定标准评定为Csu级，即安全性不符合标准要求，显著影响整体承载。收到报告后，原告对鉴定中存在的问题提出了异议，对鉴定结果不予认可。对于工程质量不合格问题，原告作为购房人有权要求三被告赔偿原告的一切经济损失。故原告诉至法院，要求1、依法判令被告赔偿原告因银浪牧场泥草房改造工程即碧湖馨苑小区X号楼工程质量不合格给原告退房所产生的购房款及利息、房屋装修费、临时房屋租赁费、搬迁费、物业费、热费等损失以及原告已拆除泥草房的损失，最终以鉴定结论为准；2、如根据司法鉴定结论，尚不够退房条件，则由被告苏兴公司承担维修所产生的设计费用、施工费用、维修后的房屋质量鉴定费用以及给原告造成的房屋租赁费、房屋装修损失等各项费用，被告卓鑫公司承担连带赔偿责任；3、诉讼所需的一切费用由被告承担。
被告银浪牧场辩称：1、原告就房屋质量存在的问题已通知我方，我方也将该情况通知了本案另外两名被告，并向政府有关部门进行了反映。对此，让区政府及市建设局等部门高度重视，责成对房屋质量进行鉴定，保障原告在内的所有居住人的人身和财产安全，为此，在区建设局的指导下，经业户代表选定具有资质的鉴定机构对诉争房屋进行了鉴定，我方支付鉴定费226594元，但因鉴定存在部分与房屋客观情况不符的情况，导致原告对鉴定不予认可，我方按照该鉴定结果对有安全隐患的房屋要求居住人搬离，从2014年7月开始每户一次性支付临时安置费1800元（三个月）及400搬家费，上述费用应当由本案的其他二被告承担。2、对于法院委托鉴定机构依法出具的鉴定意见书，我方没有异议，同时请求贵依法咨询鉴定机构，是否需要居住人搬离诉争房屋并予以通知居住人，由另二被告承担上述费用，以维护居住人的生命财产安全。3、我方请求法院根据鉴定结论依法作出判决。我方认为，碧湖馨苑小区系安居工程，我方对此工程没有任何利润，完全按照施工造价向原告收取房款，我方已经全额支付了工程款，已经履行了合同的全部义务，诉争工程的施工单位应承担房屋质量的赔偿责任，监理单位对于未尽监理责任给原告造成的损失应承担连带赔偿责任。4、对于我方在处理诉争工程的质量过程中已支付的二次鉴定费426594元，鉴定中发生的机械人工费用14300元，临时安置费、搬家费79000元应由施工单位、监理单位承担。
被告苏兴公司辩称：1、原告的诉讼请求不明确，原告没有明确要求退房或维修；2、苏兴公司与原告之间没有买卖合同关系，对原告也没有退房或维修赔偿的义务；3、鉴于该房屋是苏兴公司实际施工的，所以苏兴公司愿意代替银浪牧场进行维修义务。
被告卓鑫公司辩称：1、原告的诉讼请求并不明确。原告的第一诉讼请求要求退房赔偿损失与第二项诉讼请求房屋维修相违背。现在鉴定意见已经出来，原告应当明确房屋现状是要求退房还是维修，否则被告很难有针对性的进行答辩。2、本案中原告与被告银浪牧场是商品房买卖合同关系，因此对原告负有房屋质量责任的应当是房屋出卖人银浪牧场。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，原告以质量不合格或质量问题严重影响居住使用请求解除买卖合同（即退房）和赔偿损失的，应当由出卖人承担责任。若房屋有质量问题，在保修期内要求保修，也是出卖人应当承担保修责任。因此原告基于商品房买卖合同关系是无权起诉监理单位的。3、原告要求我方承担退房或维修的连带责任没有事实与法律依据。首先在事实上，该房屋尚未到验收交付环节。银浪牧场作为建设单位没有组织勘察、施工、监理、设计等单位对房屋进行竣工验收，就擅自将房屋交给购房人使用，依照《建设工程质量管理条例》第五十八条第一项之规定，建设单位银浪牧场依法承担赔偿责任。其次，在法律上，按照《中华人民共和国建筑法》第六十九条、《建设工程质量管理条例》第六十七条之规定，我方未与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、降低工程质量并造成损失的，也没有将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的，因此我方依法不承担连带赔偿责任。而我方依法履行监理职责，并无上述行为。即使房屋存在质量问题，也不是我方导致的，因此原告起诉我方没有依据。综上，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。
为证实自己的主张，原告陈继伟、张东峰向本院提交证据如下：
1、泥草房改造安居楼认购协议书复印件二份。用以证明大庆市让胡路区银浪牧场碧湖馨苑某房屋及大庆市让胡路区银浪牧场碧湖馨某房屋归二原告所有，原告是上述房屋的业主。被告银浪牧场对此无异议，质证认为，根据该协议约定，原告购买的是泥草房改造安居楼，二原告没有产权证，性质为宅基地性质。被告苏兴公司质证认为与其无关。被告卓鑫公司对其真实性无异议，质证认为，该协议书能说明原告与被告银浪牧场形成的是买卖关系。本院对其真实性予以确认。
2、黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司鉴定意见书一份。用以证明X号楼鉴定意见为经现场勘验、检测结果，经计算分析，按《民用建筑可靠性鉴定标准》评定，该楼安全性鉴定标准可评定为Ｂsu级。即“安全性略低于标准对Ａsu级的要求，尚不显著影响整体承载能力，只须对少数构件采取修复措施，”该工程主体结构可以安全使用，并且给出了具体的处理意见。对于该鉴定的鉴定结论无异议，但是需向鉴定人员询问一些问题。被告银浪牧场对此无异议。被告苏兴公司对其真实性无异议，质证认为，根据鉴定意见的第七条同意按照鉴定意见的处理方式进行维修。被告卓鑫公司对其真实性无异议，质证认为，同意鉴定结论的维修及加固，但是维修及加固的责任与监理公司无关。本院对其真实性予以确认。
3、鉴定人员李某某出庭接受质询。鉴定人陈述鉴定机构只是针对主体结构进行鉴定，主体结构安全，少楼的构件需要维修。原告对鉴定人出庭的陈述意见是尊重鉴定结果，但鉴定机构应对原告家现场实际鉴定。被告银浪牧场、苏兴公司、卓鑫公司对鉴定人出庭的陈述无异议。本院对鉴定人员的意见予以采信。
为证实自己的主张，被告银浪牧场向本院提交证据如下：
1、大庆市让胡路区经济和发展改革局文件二份。用以证明包括原告在内的碧湖馨苑泥草房改造工程是建设泥草房安居工程。原告及被告苏兴公司对此无异议。被告卓鑫公司对其真实性无异议，但质证认为，这个项目是安居楼项目，同时也能证实本案的原告与建设单位银浪牧场是买卖关系。本院对其真实性予以确认。
2、建设工程技术司法鉴定合同书及收据复印件各一份、龙江银行凭证复印件二份。用以证明被告银浪牧场按照市建设局的要求在起诉前同施工单位、监理单位和原告共同确定哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司对涉案楼房进行鉴定，支付鉴定费用226594元，这个鉴定费用应当由施工单位和监理单位承担。原告对此无异议。被告苏兴公司质证认为，因系复印件所以对其真实性无法确认，与原告的买卖合同也无关，与原告所请求的损失及赔偿也无关。被告卓鑫公司对鉴定合同书的真实性无异议，质证认为，被告银浪牧场要求监理方承担费用有异议，因为房屋是没有经过竣工验收，监理公司没有出具工程质量评估报告书，就算房屋存在质量问题也与监理方无关，因此对本次所产生的鉴定费不予承担。本院对其真实性予以确认。
为证实自己的主张，被告卓鑫公司向本院提交证据如下：
X号楼的材料检测报告（包括水泥、砂、碎石、毛石、烧结普通砖、钢筋、钢筋焊接接头、钢筋保护层、砼抗压强、砂浆抗压强等共10类，共76页）一份。用以证明监理公司同意使用的建材全部为检测合格产品，监理公司已经履行了监理义务。原告对此有异议，质证认为，混凝土不达标。被告银浪牧场对其真实性有异议，质证认为，因为根据提供的报告应当与设计标准一致，但是关于所使用材料没有和设计标准达到一致，体现在鉴定意见书的第七页砂浆强度没有达到设计标准、混凝土构件的强度从第十页到第十四页也没有达到设计强度等级；在鉴定意见书的第十五页至第十六页关于钢筋的实际测量和设计也存在差距，证明监理公司没有尽到义务，施工单位也应当承担保修责任。被告苏兴公司对其真实性无异议，但质证认为，被告公司现场施工人员是在被告卓鑫公司的监督下进行的施工。本院对其真实性予以确认。
被告苏兴公司未向本院提交证据。
本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
碧湖馨苑X-
XX号安居楼的建设单位是被告银浪牧场，施工单位是被告苏兴公司，监理单位为被告卓鑫公司。2012年5月2日，原告陈继伟、张东峰分别与被告银浪牧场签订泥草房改造安居楼认购协议书，原告陈继伟、张东峰分别以165996元、134501元的价格购买碧湖馨苑两套房屋。2014年4月，原告及其他业户代表找到被告银浪牧场反映其居住的楼房出现裂缝，被告银浪牧场对此进行了专项调查和处理并反映给被告苏兴公司、卓鑫公司及政府有关部门。2014年5月29日，被告银浪牧场委托哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司对碧湖馨苑X-
XX号安居楼主体结构进行安全性技术鉴定，结论为：大庆市银浪牧场中心村建设及泥草房改造工程X号楼、XX号楼、XX号楼、XX号楼安全鉴定标准评定为Bsu级，即安全性略低于国家标准，尚不显著影响整体承载；XX号楼安全鉴定标准评定为Csu级，即安全性不符合标准要求，显著影响整体承载。被告银浪牧场支付鉴定费226594元。原告对该鉴定结果不予认可，故诉至法院，要求各被告承担连带责任：1、赔偿原告因银浪牧场泥草房改造工程即碧湖馨苑小区X号楼工程质量不合格给原告退房所产生的购房款及利息、房屋装修费、临时房屋租赁费、搬迁费、物业费、热费等损失以及原告已拆除泥草房的损失，最终以鉴定结论为准；2、如根据司法鉴定结论，尚不够退房条件，则由被告承担维修所产生的设计费用、施工费用、维修后的房屋质量鉴定费用以及给原告造成的房屋租赁费、房屋装修损失等各项费用；3、诉讼所需的一切费用由被告承担。
庭审中，经原告申请，本院依法通过大庆市中级人民法院委托黑龙江威龙司法鉴定服务有限责任公司对大庆市银浪牧场中心村建设及泥草房改造工程X号楼房屋主体结构安全性进行鉴定，鉴定意见：根据现场勘验、检测结果，经计算分析，按《民用建筑可靠性鉴定标准》评定，该楼安全性鉴定标准可评定为Bsu级，即“安全性略低于本标准对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载能力，只能对少数构件采取修复措施”，该工程主体结构可以安全使用。处理建议：天棚起鼓、掉皮是因混凝土楼板底部存在黑色粉末状物质，需将此物质清理干净，重新修补涂刷。部分住户厨房瓷砖裂缝根据现场勘验结果分析，是因其烟道与构造柱两种材料吸水性和收缩性不同，在温、湿度变化时产生的拉应力大于抹灰层的抗拉强度所致。此外在修复时宜在墙面裂缝处粘贴裂金属网，而后再进行饰面装修。对阳台与楼板出现的裂缝应进行粘贴碳纤维进行加因处理。（一单元）某室（B轴）圈梁结合现场实际情况宜采取粘接外包型钢加因法进行加固补强处理，最终加固方案必须由有资质的设计单位设计，并由有加固资质的施工单位进行加固施工。
另查明，经现场勘查，原告的房屋进行了装修。
本院认为：被告银浪牧场与原告签订的安居楼认购协议书，虽然具有福利性质，但这不能改变双方之间的法律关系性质，仍然构成房屋买卖合同，该协议不违反法律规定，合法有效，被告应当依合同约定将符合质量的房屋交付给原告，现原告的房屋经司法鉴定质量不符合约定，根据法律规定，被告银浪牧场应当承担维修义务。根据建设工程质量管理条例的有关规定，建设单位应当对所建设的工程承担质量保修责任，本案中，涉案房屋虽然没有竣工验收就使用，但自被告银浪牧场使用至发现质量存在问题时并没有超过质量保修期，故建设单位被告江苏苏兴建设工程有限公司仍然要承担保修责任，且在庭审中，被告江苏苏兴建设工程有限公司同意代替被告银浪牧场承担维修义务，故与原告之间构成了新的债权债务关系，该意思表示不违反法律规定，本院予以确认。故被告江苏苏兴建设工程有限公司应当与银浪牧场承担连带责任。根据合同相对性原则，被告大庆市卓鑫监理工程有限公司与原告之间不存在法律关系，其履行义务相对人为被告银浪牧场，原告要求其承担责任没有法律依据，不予支持。综上，对原告要求被告银浪牧场及江苏苏兴建设工程有限公司承担维修责任的请求予以支持，在维修时应按照司法鉴定意见执行，被告在维修时应当委托有资质的设计单位设计，并由有资质的施工单位进行施工；因原告的房屋进了装修，在维修过程中会破坏现有的装修，给原告造成损失，故在维修时可由双方当事人对房屋的现状进行确认，在维修后将房屋恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告江苏苏兴建设工程有限公司于判决生效后30日内分别将原告陈继伟、张东峰居住的两套房屋存在的问题按照鉴定意见进行维修；被告大庆市银浪牧场承担连带责任；
二、被告江苏苏兴建设工程有限公司在房屋维修后30日内将原告陈继伟、张东峰的房屋按双方确认的状况恢复原状，被告大庆市银浪牧场承担连带责任；
三、驳回原告陈继伟、张东峰对被告大庆市卓鑫工程建设监理有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币100元由被告江苏苏兴建设工程有限公司、大庆市银浪牧场共同承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
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审 判 长 董 凤
代理审判员 刘晓东
代理审判员 蒋艳丽
二〇一五年三月十二日
书 记 员 于丽丽
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。