北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4342号
上诉人（原审被告）：易霞曼，女，1963年6月19日出生。
上诉人（原审被告）：赵冠东，男，1963年4月9日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：王岱英，北京安朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李晓奇，女，1978年10月9日出生，汉族，天航祥宇空间技术有限公司职员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：王鹏飞（李晓奇之夫），住北京市大兴区
。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：谢勇，董事长。
委托诉讼代理人：王达，女，该公司法务。
上诉人易霞曼、赵冠东与被上诉人李晓奇及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初3094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
易霞曼、赵冠东上诉请求：1.撤销一审判决，认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除的事实，并依法改判驳回李晓奇的诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费由李晓奇负担。事实和理由：1.一审判决在事实认定部分只对李晓奇有利的证据予以认定，对有利于易霞曼、赵冠东的重要事实未予认定。首先，《北京市存量房屋买卖合同》并未约定2016年10月12日是网签日，我爱我家公司当庭出示的网签草签协议易霞曼、赵冠东从未见过，更未签署过，是我爱我家公司单方文件。其次，催告函发出时，双方已经协商解除合同，李晓奇发此函的目的在于后续诉讼。最后，易霞曼、赵冠东承认收到此函，但对李晓奇的证明目的并不认可。2.在认定法律事实方面，一审判决犯有有证据不认的重大错误。易霞曼有单方解除权。因李晓奇迟迟不支付首付款，导致易霞曼拿不到钱款，延误了交付置换二套房屋的首付款，造成5万元定金被罚，合同目的未能实现。鉴于此，易霞曼依据合同规定于2016年10月28日及2016年11月11日，通过微信单方解除了合同。易霞曼、赵冠东提交的微信记录可以证明《北京市存量房屋买卖合同》解除的事实。网签与否不是李晓奇可以不履行付款义务的挡箭牌，支付房款义务在先，过户义务在后，易霞曼只要没有收到购房款，就没有过户义务，不构成违约。
李晓奇辩称，同意一审判决。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》是真实意思表示，合法有效，双方应当依约遵守履行。合同第4条约定李晓奇支付首付款102万元的日期为过户前一日。网签缴税等手续在过户前履行。易霞曼、赵冠东应当配合办理网签手续，我爱我家公司于2016年10月12日预约网签，但易霞曼、赵冠东没有去。因易霞曼、赵冠东未履行合同义务在先，所以他们无权要求李晓奇先支付首付款。合同第9条约定，因易霞曼、赵冠东未在120日配合完成过户手续，李晓奇有权解除合同，而易霞曼、赵冠东无权要求解除合同。双方就解除合同事宜未达成一致意见，合同也不存在法定解除情形。双方签订的合同没有解除，所以，双方应当继续履行合同，易霞曼、赵冠东应当承担违约责任。
我爱我家公司述称，同意一审判决。易霞曼、赵冠东的上诉请求不涉及我爱我家公司，所以无意见。尊重法院判决。
李晓奇向一审法院起诉请求：判令易霞曼、赵冠东继续履行房屋买卖合同，协助李晓奇办理北京市大兴区旧宫镇某某9号楼5单元401号房屋（以下简称涉诉房屋）的权属转移登记手续，将该房屋登记至李晓奇名下并交付房屋；判令易霞曼、赵冠东向李晓奇支付逾期办理房屋权属转移登记手续的违约金27.5万元（于实际转移登记之日前一次性付清）；判令易霞曼、赵冠东向李晓奇支付违约金（以已付房款5万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年1月12日起计算至权属实际转移登记之日止）；诉讼费由易霞曼、赵冠东承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对李晓奇提交的承诺书、声明、证明予以认可，法院予以确认。
双方当事人对以下涉及本案争议焦点问题的证据存在异议：
证据一，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《履约服务合同》、定金收据及房地产经纪服务告知和提示。李晓奇证明《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的。易霞曼、赵冠东表示李晓奇提交的《北京市存量房屋买卖合同》中资金监管处画勾，但我方的没有，双方对于房款支付的方式实际上系自行划转，且双方实际经办人系李树国，李晓奇迟迟不支付首付款，导致合同目的不能实现，自己分别于2016年10月28日及2016年11月11日通过微信方式通知李晓奇解除合同，并提交双方签订的《资金划转声明》予以证明。
证据二，李晓奇、易霞曼与我爱我家公司李树国之间的微信记录。李晓奇证明易霞曼违约在先，易霞曼想提高房价，不再出售房屋；易霞曼与李晓奇签订《北京市存量房屋买卖合同》并收取定金的前提下，又要求我爱我家公司以新的协议、价格出售涉诉房屋，并因此拒绝配合办理和李晓奇之间的房屋买卖手续，损害了李晓奇的合法权益，主观上具有为获取更高房价而一房二卖的意图。易霞曼、赵冠东对该证据真实性认可，但对证明目的不认可，称微信可以说明双方之间的合同已经解除，为了挽回损失才告知李树国可以作为经纪人继续向外出售涉诉房屋。签完合同次日其便配合我爱我家公司至房管部门办理房屋核验，并负担了90多元的费用。
证据三，催告函。李晓奇证明在2016年12月15日向易霞曼邮寄催告函催促易霞曼履行合同义务办理网签手续，且该快件于2016年12月27日显示签收。易霞曼、赵冠东对真实性认可，认可收到该催告函，但对证明目的不认可。称因为双方没有约定过2016年10月12日办理网签手续，合同中也没有约定网签时间，李晓奇发催告函是为了方便后续诉讼，在李晓奇发送催告函时，双方之间的合同已经解除。
证据四，我爱我家公司李树国的证人证言及拟准备签订的网签合同。李晓奇证明双方约定了网签时间为2016年10月12日，但易霞曼并未到场。易霞曼、赵冠东对李树国出庭证明因易霞曼纠结如果办完网签手续，涉诉房屋就不属于自己的意见不认可，关于草拟网签合同和本案没有关系，不是正式的版本，且没有自己签字确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：
2016年9月12日，易霞曼（甲方，出售方）与李晓奇（乙方，买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，甲方所售房屋坐落于北京市大兴县红星区旧宫镇某某6号楼5-401号（即涉诉房屋），建筑面积共72.21平方米；该房屋性质为商品房；该房屋未设定抵押。甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为275万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金5万元整，定金通过自行交接方式划转；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体如下：乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为168万元，甲乙双方一致同意，乙方分1次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于过户前1日，乙方向甲方支付102万元。第七条房屋的交付，甲方应当在拿到全部房款后7日内将该房屋交付给乙方。第八条税费的相关，本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由乙方缴纳；未约定的谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳。第九条权属转移登记，（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议；（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。2、如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；3、因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。第十条违约条款：除不可抗力外，甲方逾期交房违约责任：1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付。2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金；（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金；乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。
2016年9月12日，易霞曼（甲方，出卖方）、李晓奇（乙方，买受方）与我爱我家公司（丙方、见证方）签订《补充协议》，约定，甲方同意将涉诉房屋出售给乙方，该房屋成交价格为275万元，此价格为甲方净得价，不含税。经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。为了保障资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元，并建议您选择资金监管或者资金存管的方式进行交接，如未按照上述提示，甲乙双方自行划转的房款导致的风险将由甲乙双方自行承担。甲方同意乙方在首付款中留存物业保证金2万元，在房屋交付当天，以现金形式直接支付给甲方，同时甲方向乙方交付房屋钥匙，乙方通过验收后，并视为甲方完成交付手续，房屋交付后所发生的风险由乙方承担。在甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间合同》之日起30个工作日内，如因上述房屋在缴纳相关税费时产生20%个人所得税的情况下，上述合同及相关补充协议自行终止，三方互不承担违约责任。如己签署网签合同的需在3个工作日内三方配合办理完成网签注销手续。乙方己付定金、购房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方、丙方资料退还丙方。除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
2016年9月12日，易霞曼（甲方）与李晓奇（乙方）签订《装修款补充协议》，约定，经甲乙双方友好协商，针对双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，现一致达成如下协议：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款275万元，包含标的房屋配套设施折价款35万元，因此，甲方出售该房屋的合同价款为240万元。上述配套设施折价款乙方在房屋所有权转移登记前支付给甲方。如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任。甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移，本协议是甲乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。
同日，易霞曼（甲方，出售方）与李晓奇（乙方，买受方）签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，内容，双方约定经我爱我家公司自行划转资金风险告知后，仍决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲乙双方亲自办理转移登记手续。2016年9月12日，李晓奇向易霞曼支付定金5万元。
另查，李晓奇曾于2016年12月26日向易霞曼以快递的方式发送催告函一份，内容为，依据房屋买卖合同约定，您应于2016年10月12日履行网签的合同义务。我和中介均曾多次催告您，但自2016年10月12日至今，您均不予履行合同约定的义务，严重侵害了我方的合法权益，属于重大违约行为。为减轻双方的负担，防止损失的继续扩大，请您在收悉此催告函后继续履行合同约定义务，否则我方将采取诉讼在内的法律措施全面追究您的法律责任，请慎重考虑。易霞曼认可收到上述催告函。
再查，2012年12月18日，北京某某物业管理有限公司出具证明一份，内容为，原北京市大兴县红星区旧宫镇某某6号楼5单元401号，现在改名为北京市大兴区旧宫镇某某小区9号楼5单元401号。
一审中，李晓奇申请我爱我家公司工作人员李树国出庭作证，李树国称，自己作为经办人沟通联系李晓奇与易霞曼买卖房屋事宜。2016年9月12日双方达成房屋买卖协议，签约后申请购房人的购房资格资质审核，审核卖房人的房屋核验，买卖双方的核验通过后就办理网签手续。2016年10月12日，李晓奇的购房资格通过，易霞曼的房屋核验完成。我们短信通知李晓奇及易霞曼在2016年10月12日办理网签手续，李晓奇签字了，但易霞曼说李晓奇先支付首付款才配合办理网签手续，易霞曼表示房屋一旦网签完毕后，房子就不是她的了，李晓奇之后也是用涉诉房屋去办理贷款再办理抵押手续。2016年10月20日后，易霞曼提出如果李晓奇没有钱就解除合同，但双方就解除问题没有达成一致意见，之后易霞曼要求其将涉诉房屋继续对外出售。
一审法院认为，李晓奇与易霞曼之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。李晓奇与易霞曼在《北京市存量房屋买卖合同》中约定李晓奇选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为168万元，双方一致同意，李晓奇分1次向易霞曼支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于过户前1日，李晓奇向易霞曼支付102万元，由此可见，无论采取资金监管还是自行划转的方式，过户前一日系李晓奇支付除贷款及定金金额之外房款的时间条件。在李晓奇、易霞曼及我爱我家公司三方签订的《补充协议》明确约定三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，不存在也不认可口头约定或承诺，故易霞曼称三方口头约定李晓奇应于2016年12月10日给付首付款的意见，不予采纳。易霞曼在2016年10月12日起以李晓奇未先行支付首付款为由拒绝配合办理网签手续，后以未支付首付款要求解除合同的行为，明显违反合同约定，易霞曼的行为已经构成违约。现李晓奇作为守约方要求继续履行合同的诉讼请求，要求易霞曼、赵冠东协助办理房屋转移登记手续交付房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于违约责任，违约金应以损失为基础，李晓奇未能充分举证证明易霞曼的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且易霞曼亦认为违约金过高请求调整，故法院根据易霞曼的履约情况及过错程度等综合确定违约金为3万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于2018年2月判决：一、于判决生效后十日内，李晓奇给付易霞曼、赵冠东剩余房款270万元；二、易霞曼、赵冠东收到判决第一项剩余房款后十日内，协助李晓奇办理北京市大兴区旧宫某某小区9号楼5单元401号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至李晓奇名下并将房屋交付给李晓奇；三、于判决生效后十日内，易霞曼、赵冠东给付李晓奇违约金3万元；四、驳回李晓奇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，结合二审庭审情况及易霞曼、赵冠东上诉请求，本案的争议焦点为：易霞曼与李晓奇签订《北京市存量房屋买卖合同》是否已经解除。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李晓奇与易霞曼之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有法律约束力。
根据已查明的事实，双方所签《北京市存量房屋买卖合同》中关于付款方式的约定是，房屋总价款为275万元，李晓奇于合同签订当日支付定金5万元，拟贷款金额为168万元，李晓奇分1次向易霞曼支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于过户前1日，李晓奇向易霞曼支付102万元。合同签订后，李晓奇已依约支付了5万元定金，102万元的支付时间应为过户前1日。依据李晓奇、易霞曼及我爱我家公司三方签订的《补充协议》约定，三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，不存在也不认可口头约定或承诺，现易霞曼称三方口头约定李晓奇应于2016年12月10日给付首付款的主张，缺乏依据。故易霞曼以李晓奇未先行支付首付款为由拒绝配合办理网签手续，后以未支付首付款要求解除合同的行为，显无依据。李晓奇作为守约方要求易霞曼、赵冠东继续履行合同，协助办理房屋转移登记手续并交付房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。依据《北京市存量房屋买卖合同》中约定的买卖交易流程，网签是办理批贷、办理房屋过户的前提，现因易霞曼未办理网签，导致合同不能如期继续履行，故易霞曼的行为已经构成违约，易霞曼、赵冠东应当承担违约责任。一审法院根据易霞曼、赵冠东的履约情况及过错程度等综合因素，判决二人承担3万元违约金，并无不当，本院予以维持。
关于易霞曼、赵冠东称双方已经解除合同的上诉主张。首先，二人未提出书面解除协议。其次，李晓奇、我爱我家公司均认可双方协商过解除事宜，但未达成一致意见。加之，易霞曼、赵冠东亦未提供充分证据证明双方就解除合同事宜已达成一致意见。故易霞曼、赵冠东的该主张，本院不予支持。
综上所述，易霞曼、赵冠东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由李晓奇负担（已交纳）。
二审案件受理费31000元，由易霞曼、赵冠东负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 陈 妍
审判员 刘丽杰
审判员 王艳芳
二〇一八年五月十六日
书记员 孙 雯