江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4200号
上诉人（原审被告）：张建芬，女，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
上诉人（原审被告）：张菁菁，女，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。
委托诉讼代理人：张庆（受张建芬、张菁菁共同委托），无锡市滨湖区太湖法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3333号万科城市花园内。
法定代表人：何曙华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴迪，该公司员工。
委托诉讼代理人：周磊，江苏庆源律师事务所律师。
上诉人张建芬、张菁菁因与被上诉人上海万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2881号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张建芬、张菁菁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万科物业一审诉请。事实与理由：其房屋户型是单独一套平层，不是叠加别墅，万科物业要求其按照叠加别墅的标准（3.6元/月/平方）缴纳物业服务费没有依据。其提交的照片可以证明万科物业存在未按合同约定提供物业服务的情况，缴纳物业费的条件不具备，故其无需支付违约金。另外，万科物业并未通过招投标取得物业管理权，前期物业管理合同是无效的。
被上诉人万科物业辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：案涉房屋虽然只是一层，但其所在的整幢楼符合叠加别墅概念，张建芬、张菁菁在购买时即知晓所购房屋就是叠加别墅，也与前期物业服务合同的附件中载明的别墅数量为32幢相符。小区虽有隔离门、防烟门损坏故障，但其公司均及时进行了修理。其公司按照合同约定履行了物业服务义务。张建芬、张菁菁在享受物业服务的同时长期拖欠物业费，构成违约，应当支付违约金。另外，其公司是经过招投标程序的。
万科物业向一审法院起诉请求：判令张建芬、张菁菁立即支付拖欠的物业服务费21742.03元（2012年11月1日至2016年3月31日）并支付违约金7163.55元（截至2016年3月31日）。
一审法院认定事实：
张建芬、张菁菁系万科城市花园三区42-301房产的所有人，该房屋建筑面积为147.28平方。万科物业是该小区的物业提供者。万科城市花园三区42号房屋为5层结构，其中1-2层为一户，3层为一户，4-5层为一户。
2010年9月30日，万科物业与无锡万科房地产有限公司（以下简称万科地产）签订《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》，约定由万科物业为万科地产开发的万科城市花园三区提供物业服务。2011年3月29日，张建芬、张菁菁与万科地产签订《商品房买卖合同》一份，约定由张建芬、张菁菁购买坐落于万科城市花园三区42-301的房产，合同中载明：“该商品房的用途为多层住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数为地上5层，地下1层”。同时，张建芬、张菁菁签署了该《商品房买卖合同》的《物业服务部分》附件，在该附件中载明：“无锡万科城市花园三区的前期物业服务企业为上海万科物业服务有限公司，合同期限自2010年9月1日起，至2016年6月30日止”；对于物业费的收费标准，载明：“叠加别墅：3.60元/月.平方米（含公共水电费0.20元/月.平方米、电梯运行费0.30元/月.平方米）”；对于物业费的缴纳，载明：“物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月十日前向前期物业服务企业交纳下期的物业服务费，在当季度首月十一日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金”。
一审中，对于有争议的事实，双方举证质证如下：
万科物业为证明交房时间，提供了：1、由甲方万科地产与乙方张建芬于2014年12月10日共同签署的《备忘录》一份，载明：“双方一致确认：乙方所购房屋甲方已经于2012年10月30日完成了交付”；2、由甲方万科地产与乙方张建芬、张菁菁于2015年1月17日签署的《房屋交接书》一份，载明：“2012年10月30日，甲方正式将乙方所购的万科城市花园三区42-301交付给乙方”，张建芬在该《房屋交接书》上代表乙方签字，并且“备注：甲方正在施工中，乙方未能验收，不能按合同交付，质保期二年。2012年10.30号为合同约定交房日期，因甲方原因实际交房日期为2014年12月21日，备忘录所谈赔偿为质量问题赔偿”。同时，张建芬、张菁菁亦提交《房屋交接书》一份，载明：“2012年10月30日，甲方正式将乙方所购的万科城市花园三区42-301交付给乙方”，张建芬在该交接书上签字，并“备注：2012年10月30日为合同约定的交房日期，因甲方原因，实际交房日期为2014年12月21日，备忘录谈赔偿仅为质量问题赔偿”。双方一致确认，在2012年10月30日至2014年12月10日期间，万科城市花园三区42-301房屋处于空置状态，且钥匙均留存于万科物业，张建芬、张菁菁实际取得房屋钥匙是在2015年1月17日。
对于万科城市花园三区42-301房屋类型问题，万科物业举证：1、无锡房地产市场网刊登的关于“万科酩悦”项目中“别墅”选产的相关资料及图片，证明本案涉案房屋即为销售宣传资料中诉称“别墅”。2、无锡房地产市场网2010年至2014年关于“万科酩悦”项目中各类不同房屋的售价统计，证明万科酩悦项目中包括高层、小高层、法式叠加别墅等，不同种类房屋售价有显著区别。其中法式叠加别墅售价均价为20000元/平方，与本案涉案房屋售价基本相当。3、百度百科、太平洋家具网网页中关于叠加别墅的定义及阐述，载明“叠加式别墅是别墅按建筑形式分类的一种。他是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点”，证明案涉房屋从房屋结构本身属于通常意义理解的叠加别墅。4、百度百科中关于小高层的定义，载明“在现实生活中，通常人们把普通住宅中建筑高度不超过19米的6层及以下称为多层，大于等于19米，小于36米的7-11曾的楼房称为小高层”，证明本案所涉房屋并非小高层房屋。5、《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》及其附件，其中物业构成明细中载明别墅数量为32幢。由万科物业出具的《无锡万科城市花园三区建筑类型说明》，载明小区内叠加别墅房号为19-50单元，共计32幢，这与《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》中载明的别墅数量一致。
对此，张建芬、张菁菁意见为：1、对于无锡房地产市场网刊登的关于“万科酩悦”项目中“别墅”选产的相关资料及图片，网站上的相关宣传资料系由房地产公司自行提交，不能作为证据采纳。2、对于无锡房地产市场网2010年至2014年关于“万科酩悦”项目中各类不同房屋的售价统计，上述数据资料亦是由房地产公司自行提交，不能作为证据采纳。3、对于百度百科、太平洋家具网网页中关于叠加别墅的定义及阐述，其无异议，但是，恰恰证明了该房屋并不是叠加别墅。百度对于叠加别墅的定义是四五层高住宅，下面一二为一套别墅，三四为一套别墅，但是涉案房屋是一二层为一套，三层为一套、四五层为一套，本案中的房屋是第三层的房屋。此外，万科东郡小区有同房型的房屋，他们的收费标准是按照多层的标准收费，而不是按照别墅的收费标准进行收费。4、对于百度百科中关于小高层的定义，根据住宅设计规范的规定，并不存在小高层的定义，原告也说了是一个通俗的叫法，按照规定，只分低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）、高层住宅（10-30层）和超高层住宅（30层以上），本案涉案房屋楼层为5层，应属于多层住宅，且房屋合同上也明确了该商品房的用途为多层住宅。5、对于《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》，因该合同系由万科物业与万科地产签订，其对真实性无法确认。对于《无锡万科城市花园三区建筑类型说明》，因该证据系由万科物业单方出具，真实性不予认可。
为证明万科物业参照叠加别墅标准向其收取物业费没有依据，张建芬、张菁菁举证：1、无锡市物价局关于万科城市花园三期前期物业服务收费的批复，上面明确每月每平方建筑面积按1.95元收取。2、万科东郡小区的房屋照片及收费标准的照片，证明该房型和本案涉案房型为相同的房型，其收费标准是1.6元/月/平方。万科东郡小区的物业服务提供方亦是万科物业。
万科物业的质证意见为：1、对该批复的真实性无异议，但1.95元的收费标准仅针对普通住宅，案涉房屋面积超过144平方，属于非普通住宅，不适用政府指导价，而应适用市场调节价。2、对于万科东郡项目的照片及收费标准，真实性无法确认，且与本案无关联。
万科物业为证明其已按合同要求提供了物业服务，提供了部分巡视维修记录及部分维修照片，对此，张建芬、张菁菁认为系由万科物业单方提供，不予认可。
针对万科物业提供的物业服务存在瑕疵，张建芬、张菁菁提供了部分照片，证明小区中存在诸如隔离门长期开启、小区楼道防烟门长期故障、私自将地下车库租赁给他人对方油漆涂料，造成安全隐患等问题，对此，万科物业认为，隔离门、防烟门打开的照片并不能证明其长期无法关闭的事实，相关部件在长期使用中发生故障，万科物业进行维修必然需要一定的时间，不能据此就认为其提供的物业服务不符合合同的约定。对于将车库租赁给第三方的情况，其不予认可，经核实，该情况系发生于万科地产对房屋进行维修期间，堆放的实际为维修材料。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于张建芬、张菁菁需缴纳的物业费计费期间问题。虽然万科物业提供的《备忘录》、万科物业与张建芬、张菁菁所共同提供的《房屋交接书》上均有万科城市花园三区42-301房屋的交付日期为2012年10月30日，但在双方提供的两份《房屋交接书》上，代表乙方签字的张建芬均有手写签注“2012年10月30日为合同约定的交房日期，因甲方原因，实际交房日期为2014年12月21日，备忘录所谈赔偿为质量问题赔偿”，该签注的形成时间晚于《备忘录》，相对于《备忘录》及《房屋交接书》上的格式部分，更具有证明效力，且万科物业接受张建芬在《房屋交接书》上进行的签注的行为，亦可视为其对于张建芬所签注内容的认可。结合在2012年10月30日至2014年12月10日期间，该房屋处于空置状态，且钥匙均为万科物业持有，张建芬、张菁菁取得房屋钥匙是在2015年1月17日的事实，法院认定万科城市花园三区42-301房屋的实际交房日期为2014年12月21日，张建芬、张菁菁仅需承担交房日期之后的物业服务费。
关于万科城市花园三区42-301的房屋类型问题。结合万科物业提供的《无锡万科城市花园三区建筑类型说明》可以看出，该小区内叠加别墅共计32幢，这与《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》附件中所载明别墅数量相一致。同时，参照相关网站中对于叠加别墅的定义，再根据本案中所涉及的房屋之层数结构及万科地产在销售该片区房屋时所做的宣传，可以认定该房屋类型符合通常概念中的叠加别墅的概念。针对张建芬、张菁菁提出的其所有的房屋仅为三层一层，并无跃层结构，不应属于别墅概念的抗辩理由。区分房屋类型结构，需对整栋房屋的外观、结构进行考量，而不能仅就其中的某一套户型进行单独区分，而本案中涉案房屋的整栋结构，如前所述，符合通常意义上的叠加别墅的概念，故对于张建芬、张菁菁的该项抗辩理由不予采纳。针对张建芬、张菁菁提出的《商品房买卖合同》中对于房屋类型记载为“多层住宅”，并非“叠加别墅”的抗辩理由。首先，“多层住宅”与“叠加别墅”并非两个相对立的概念，相对于“叠加别墅”，“多层住宅”的概念更为宽泛。其次，《商品房买卖合同》中所载明的“多层住宅”是一个严格意义上的房屋分类概念，而《商品房买卖合同》的附件《物业服务部分》中所载明的“叠加别墅”，虽不是一个规范的房屋分类标准，但该表述所表达的概念指向性明确，可以清晰的将该类型房屋与小区中的其他类型房屋进行区分，属于约定明确。
虽然张建芬、张菁菁所签署的《商品房买卖合同》附件《物业服务部分》中对于“多层住宅”的物业费收费标准并未有约定，但结合小区内房屋类型的实际情况、该房屋整体结构及相关房型概念，可以认定张建芬、张菁菁需按照合同中约定的叠加别墅（3.6元/月/平方）的标准交纳物业服务费。
关于万科物业所提供的物业服务是否到位的问题。张建芬、张菁菁虽然提供了部分照片，意图证明万科物业在提供服务过程中存在瑕疵，但照片上所反映的现场状况只是瞬时的体现，即便存在，万科物业在获知现场状况并进行修缮确需一定的时间，故上述照片并无法确实的证明万科物业在提供服务过程中存在不足，且万科物业对此也提供了相应的巡视记录，以证明其尽到了合同约定的服务义务，张建芬、张菁菁虽对此不予认可，但并无反证予以证明。故对于张建芬、张菁菁所提出的万科物业在提供服务过程中存在瑕疵的抗辩理由，法院不予采纳。
综上，在本案中，张建芬、张菁菁需承担其名下万科城市花园三区42-301房屋（建筑面积147.28平方）自2014年12月21日起至2016年3月31日期间（共计15.35个月）按叠加别墅标准（3.6元/月/平方）计算的物业费。因双方在合同中约定“物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月十日前向前期物业服务企业交纳下期的物业服务费，在当季度首月十一日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金”，该违约金的约定符合法律规定，法院予以确认。故张建芬、张菁菁应于2015年1月10日前交纳自2014年12月21日起至2015年3月31日止的物业费1776.2元（3.6元/月/平方×147.28平方×3.35个月），因张建芬、张菁菁未予交纳，属违约行为，应承担自2015年1月11日起至2016年3月31日止的违约金396.1元（1776.2元×0.0005/日×446日）；张建芬、张菁菁应于2015年4月10日前交纳自2015年4月1日起至2015年6月30日止的物业费1590.6元（3.6元/月/平方×147.28平方×3个月），因张建芬、张菁菁未予交纳，属违约行为，应承担自2015年4月11日起至2016年3月31日止的违约金283.1元（1590.6元×0.0005/日×356日）；张建芬、张菁菁应于2015年7月10日前交纳自2015年7月1日起至2015年9月30日止的物业费1590.6元（3.6元/月/平方×147.28平方×3个月），因张建芬、张菁菁未予交纳，属违约行为，应承担自2015年7月11日起至2016年3月31日止的违约金210.7元（1590.6元×0.0005/日×265日）；张建芬、张菁菁应于2015年10月10日前交纳自2015年10月1日起至2015年12月31日止的物业费1590.6元（3.6元/月/平方×147.28平方×3个月），因张建芬、张菁菁未予交纳，属违约行为，应承担自2015年10月11日起至2016年3月31日止的违约金136.8元（1590.6元×0.0005/日×172日）；张建芬、张菁菁应于2016年1月10日前交纳自2016年1月1日起至2016年3月31日止的物业费1590.6元（3.6元/月/平方×147.28平方×3个月），因张建芬、张菁菁未予交纳，属违约行为，应承担自2016年1月11日起至2016年3月31日止的违约金64.4元（1590.6元×0.0005/日×81日）。综上，张建芬、张菁菁需承担自2014年12月21日起至2016年3月31日止的物业费8138.6元及相应的违约金1091.1元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张建芬、张菁菁于判决生效后立即支付万科物业自2014年12月21日起至2016年3月31日止的物业费8138.6元及该部分物业费截至2016年3月31日的违约金1091.1元。二、驳回万科物业的其他诉讼请求。一审案件受理费523元，由张建芬、张菁菁负担50元，由万科物业负担473元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，一、关于合同效力问题。万科物业与万科地产签订的《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》以及张建芬、张菁菁与万科地产签订的《商品房买卖合同》（含附件《物业服务部分》）均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且无《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，上述合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。张建芬、张菁菁上诉认为《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》无效，缺乏依据，本院不予采信。
二、关于物业服务费标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》中对于涉案房屋类型记载为多层住宅，但该合同的附件《物业服务部分》中，只约定了高层住宅、小高层住宅、叠加别墅等房屋类型的收费标准，并无多层住宅的收费标准。万科物业称涉案房屋应按《物业服务部分》中的叠加别墅的标准计算物业费用，提交了“万科酩悦”项目中“别墅”资料及图片、“万科酩悦”各类房屋的售价统计表、百度百科和太平洋家具网关于叠加别墅的定义及阐述、《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》及附件、《无锡万科城市花园三区建筑类型说明》等证据佐证，其中《无锡万科城市花园三区建筑类型说明》明确小区内叠加别墅共计32幢（房号为19-50单元），与《万科城市花园（三区）前期物业服务合同》附件中载明的别墅数量一致，张建芬、张菁菁购买的涉案房屋所在42单元，在上述32幢范围内；另外，涉案房屋所在42单元楼总高仅5层、共3户，与高层、小高层住宅概念明显不符，与叠加别墅概念最为接近；且该小区中除了与涉案楼栋结构一致的32幢楼外，并无其它叠加别墅存在。因此，根据上述证据，可以确定涉案房屋类型与《商品房买卖合同》的附件《物业服务部分》中的叠加别墅相对应，一审判令张建芬、张菁菁按照合同约定的叠加别墅标准（3.6元/月/平方）交纳物业服务费并无不当。
三、关于违约金问题。《商品房买卖合同》的附件《物业服务部分》中约定了业主逾期交纳物业服务费的违约责任，张建芬、张菁菁在享受物业服务后，应当依约交纳物业服务费，其逾期未交纳，依约应当支付违约金。张建芬、张菁菁上诉认为万科物业提供的服务不到位，交纳物业服务费的条件不具备，但其提交的照片不足以证明其抗辩主张，一审判决其依约支付违约金并无不当。
综上，张建芬、张菁菁的上诉请求和理由，缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费523元，由张建芬、张菁菁负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓伟
审判员 杜伟建
审判员 孙 宏
二〇一七年十二月二十八日
书记员 翁 强