内蒙古自治区阿拉善右旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2922民初266号原告：阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司。法定代表人：唐培弟，系该公司总经理。地址：内蒙古自治区阿拉善盟额济纳旗。委托代理人：许军，内蒙古民智律师事务所律师。被告：景海霞，女，汉族，出生于1977年12月7日，甘肃省民勤县人，个体，现住内蒙古自治区阿拉善右旗。委托代理人：武富元，男，汉族，出生于1970年12月26日，内蒙古自治区阿拉善右旗人，无业，现住内蒙古自治区阿拉善右旗。原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司诉被告景海霞房屋买卖合同纠纷一案，本原于2017年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司的委托代理人许军，被告景海霞及其委托代理人武福元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房欠款37097元，并支付逾期利息。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月8日被告购买原告阿右旗繁荣小区7栋3单元301室，并签订《繁荣小区认购协议书》，约定住房每平米2428元，乙方所认购房屋的面积以竣工验收及产权登记部门最后测量核准之面积为准，多退少补。2014年5月29日阿右旗住建局委托阿拉善盟方圆房产测绘有限公司作出《房产建筑面积测绘成果书》确定被告购买原告阿右旗繁荣小区7栋3单元301室的建筑面积为101.77平方米，每平方米2428元，住房价格共计247097.56元。被告陆续支付定金和房款210000元，至今仍欠原告房款37097元并以种种理由拒不支付，无奈，原告诉至你院，请依法支持原告的诉讼请求。被告景海霞辩称，2013年10月，我们购买繁荣小区7栋3单元说起，合同上写的建筑面积为91.7平方米，对此我们也相信，因为开发商对任何购买户都一样诚信，由于开发商在合同中没有公布写清公摊面积，我都分别多次连续几天询问了唐明、陈栋和售楼房的李惠英，他们三人都保证公摊面积不超过3平方米，我们以及所有的购买者都觉得3平方米可以接受，如果当时开发商说公摊面积超过3平方米，我们绝对不买，也就是说套内面积能达到88.7平方米。2015年3月我第一次去热力公司交暖气费时，热力公司登记表上显示建筑面积是101.77平方米，套内面积是78.36平方米，我感到上当受骗了，一方面建筑面积平白无故地增加了101.77-91.7=10.07平方米，套内面积又减少了88.7-78.36=10.34平方米，这变得公摊面积达到101.77-78.36=23.41平方米，78.36平方米的小套内面积竟然有23.41平方米如此高的公摊面积。自2015年3月以来我们一直与开发商申辩面积问题，并且要求按建筑面积78.36+3平方米公摊面积=81.36平方米付款。如果合同中以测绘报告据实写清建筑面积101.77平方米、套内面积78.36平方米、公摊面积23.41平方米付款，我们绝对不买,如果当时写着建筑面积91.7平方米、套内面积78.36平方米，我们也绝对不买，因为91.7-78.36=13.34的公摊面积占套内面积比例也很大。我们是想买到88.7平方米的有实际使用价值的套内面积，而现在套内面积只有78.36平方米。这种因欺骗而未实现物有所值的落差感和损失，开发商也应予以赔偿，既然购买了，我们也不追究开发商没有实现我们88.7套内面积的愿望，我们给予开发商最大的宽容。三年来与开发商的交涉中都坚持只按建筑面积78.36+3=81.36平方米付款。2015年3月我们拍下了热力公司杨经理给我们提供的2013年7月4日阿拉善左倾四方房产测绘有限责任公司测绘的《房屋面积测绘成果报告书》。2014年5月29日阿拉善盟方圆房产测绘有限公司又做出了《房产建筑面积测绘成果书》，两份结果完全一样，我们是在2014年6月开始装修，开发商把2013年7月4日和2014年5月29日两次测绘成果报告都不告知我们，如果告知了，我们在装修前都退房呢。显而易见，开发商侵犯了消费者的知情权、求偿权。后又敲诈勒索行为构成商业合同欺诈，触犯《工商行政管理法》。所以现在我们提出的请求和要求就是依照合同中所写的条款退房或者退款。第一步是退款。关于退款合同书中这样规定：“第三，乙方所认购房屋的建筑面积以工程竣工验收及产权登记部门最后测量核准之面积为准，多退少补，自2015年3月以来，我们一直主动找开发商要以78.36平方米+3平方米=81.36平方米付款，因此景海霞家要按91.7-81.36=10.34平方米退房款。合同书中“第四条各方须严格遵守本认购书内容各条款内容，不得违约”而现在我们提出以套内面积78.36平方米加开发商承诺的公摊面积3平方米等于81.36平方米计算，是有两次测绘报告作为依据的。而开发商如果不同意按81.36平方米计算，就违反了这第四条。第二步请求是退房。关于退房条款是这样规定的，景海霞家要按合法的不超过3%为标准退房，现建筑面积超过的比例是（101.77-81.36）÷81.36=25.1%＞3%。第三步，我们在装修时，阳台墙体，所有门墙体都歪斜不平整，窗户也不严密，漏风沙、漏雨，我们给施工技术负责人、唐明、物业胡经理都反映了，我们自己出钱修理了，也未让开发商赔偿。现在除非开发商答应我们81.36平方米的建筑面积条件，否则要求开发商赔偿质量事故40000元。第四，三年来，我们一直找唐明申辩，去年三月唐培弟也来右旗了，他们都是和陈栋签的合同，让陈栋去解决，他们不负责任。现在他们又倒行逆施的告我们，这是自相矛盾的。他们既然不管此事，就没有权利告我们。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对如何确定房屋建筑面积及房屋价款的计算均有争议。本院经举证和质证，对争议的部分认定如下：一、关于房屋建筑面积。原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司提交《繁荣小区认购协议书》、《内蒙古房产建筑面积测绘成果书》（项目编号为：2014052910）、《建设工程竣工验收备案表》、《装修协议》、三张收款收据证明，2013年10月8日，被告购买原告繁荣小区7栋楼3单元301号房，建筑面积为101.77平方米，单价为2428元，总价为247097.56元。被告并于2013年9月12日交纳房款，20000元，2013年10月8日交纳房款190000元，共交付房款210000元。被告（乙方）所认购房屋的建筑面积以工程竣工验收及产权登记部门最后测量核准之面积为准，多退少补，剩余房款应予最终的面积测绘后交清，甲方于2013年12月30日之前交付房屋，该房屋不存在质量问题的事实。原告提交的证据均出示原件。被告经质证认为，《合同》（繁荣小区认购协议书）是我们签订的，但是房屋单价为一平米2428元是不对的，应该是2428元×95%，当时我们选择一次性付款，原告就给我们优惠9.5折。建筑面积不予认可，对其他的无异议。竣工时间不真实。竣工备案表的时间应该是竣工后，但这份备案表的时间是2016年10月9日出的，我们购房在实际竣工后。备案表的竣工时间为2014年12月29日，但是热力公司于2014年10月份就通知我们交纳取暖费。被告向本院提交《繁荣小区认购协议书》、《房屋面积测绘成果报告书》一份（提供复印件），《结构示意和数据》一份、《商品房买卖合同》一份，证明我们购买楼房的全部面积是101.77平方米，套内面积为78.36平方米。公摊面积不能超过3%。被告只按建筑面积78.36平方米+3平方米=81.36平方米付款。经质证原告对上述证据提出如下质证意见，1.对《繁荣小区认购协议书》的真实性、关联性、合法行予以认可。对《房屋面积测绘成果报告书》不予认可，该份证据为复印件。《结构示意和数据》和《商品房买卖合同》与本案无关联。本院认为，原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司与被告景海霞于2013年10月8日签订的《繁荣小区认购协议书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，且原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司已经收取了被告交付的房款210000元，故可将《繁荣小区认购协议书》认定为《商品房买卖合同》。原、被告在《繁荣小区认购协议书》第一条第一项内明确约定了“乙方认购楼宇为坐落于繁荣小区7栋3单元3层301室，建筑面积为91.7平方米。认购单价为每平方米人民币2428元”，且在该《协议书》第二条第二款约定“乙方选择一次性付款方式，1.房款总价为222648元，给予9.5折优惠，优惠价为211515元。2.房款211515元，给与减免1515元，应付房款为210000元”，又在该《协议书》第三条约定了合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，即“乙方所认购房屋的建筑面积，以工程竣工验收及产权登记部门最后测量核准之面积为准，多退少补”。上述事实有原告提交的证据相互印证，故本院予以采纳。认定以下事实：1.被告于2013年10月8日前已向原告交付210000元。2.房屋实际建筑面积为101.77平方米，多出的建筑面积为10.07平方米（101.77平方米-91.7平方米）。二、关于被告的辩称意见。被告虽在庭审中提出我们购买楼房的全部面积是101.77平方米，约定的面积是91.7平方米，套内面积为78.36平方米。公摊面积不能超过3%。被告只按建筑面积78.36平方米+3平方米=81.36平方米付款。并提出原告没有履行告知义务，侵犯其知情权、请求权等意见。但其提供的证据《繁荣小区认购书》与原告提供的证据一致，本院予以采纳。其他的证据为复印件或自制的示意图以及与本案无关联的他人合同。故本院不予采纳。本院认为，原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司与被告景海霞之间签订的《繁荣小区认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，且明确约定相关权利义务，不违反法律法规规定，对双方具有法律约束力。双方应当按照约定，全面履行各自的义务。在履行合同的过程中，被告按照约定支付了约定面积的价款210000元，原告也对房价优惠9.5折，免收房款12647.40元。但建筑面积测绘成果书确定，最终的建筑面积101.77平方米后，原告要求被告支付多出约定面积的房款,即：101.77平方米-91.7平方米=10.07元×2428元=24449.96元。被告以种种理由推拖。本院认为，原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司与被告景海霞在《繁荣小区认购书》第三条约定了合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，即“乙方所认购房屋的建筑面积，以工程竣工验收及产权登记部门最后测量核准之面积为准，多退少补”。故被告景海霞应当按照其约定补交多出面积的价款。《最高人民法院》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告景海霞提供的证据无法证明其辩称意见，故应承担证明不能的不利后果。本案中，原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司要求被告景海霞支付房款37097元的诉求不妥当，被告景海霞根据双方的约定已经将约定面积的价款全部交付的情况下，原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司应遵守承诺，不能再主张已经优惠和免收的部分。故本院只能支持24449.96元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第五条，《最高人民法院》第九十条之规定，判决如下：一、被告景海霞自本判决生效之日起十日内向原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司给付房款24449.96元。二、驳回原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费727元，减半收取由原告阿拉善盟玉成房地产开发有限责任公司承担123.50元，被告景海霞承担240元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院。审判员 哈斯乌拉二〇一七年七月十一日书记员 肖 尔 格本判决所依据的法条：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规固定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《最高人民法院》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。5.《最高人民法院》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。