上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终5342号
上诉人（原审被告、反诉原告)：张纯昌，男，1945年1月25日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
上诉人（原审被告）：张艳虹，女，1970年8月17日生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。
上诉人（原审被告）：上海卡佛莉商贸有限公司，住所地上海市嘉定区曹安路1558号1112室。
法定代表人：张艳虹。
上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海漕溪绿地综合开发有限公司，住所地上海市徐汇区田林东路55号2302室。
法定代表人：杨春，董事长。
委托诉讼代理人：李少帅，该公司员工。
上诉人张纯昌、张艳虹、上海卡佛莉商贸有限公司（以下简称卡佛莉公司）因与被上诉人上海漕溪绿地综合开发有限公司（以下简称漕溪绿地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张纯昌、张艳虹、卡佛莉公司上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，撤销一审判决其余九项，改判驳回漕溪绿地公司一审相应诉讼请求，支持张纯昌、张艳虹、卡佛莉公司一审反诉请求。
事实和理由：一、应当根据合同约定支付租金。租赁合同第四条第3款约定“租金起算日为甲方确定的开业日（起算日以甲方书面通知为准）”。根据合同约定，上海凯芙莉美容院（以下简称凯芙莉美容院）支付租金的时间节点不确定，取决于漕溪绿地公司是否履行了向社会公示汇阳广场开业及书面通知凯芙莉美容院的合同义务。凯芙莉美容院至今尚未知晓汇阳广场何时开业，也未收到过开业日书面通知，故漕溪绿地公司未履行合同义务，合同约定的起租日条件未成就，漕溪绿地公司要求凯芙莉美容院支付租金没有合同及法律依据。漕溪绿地公司在未尽到合同义务的情况下，就对凯芙莉美容院进行催款、断电断水、锁门等行为，构成违约，应承担赔偿责任。二、凯芙莉美容院租赁目的无法实现。根据租赁合同第二条第1款约定，凯芙莉美容院的租赁用途系“专业美体、美胸”，而美体、美胸都须客人在裸体状态下操作，故双方在签约前就租赁房屋的环境私密性、室内温度符合国家空调标准等均进行了确认，但是自凯芙莉美容院装修、调试、培训员工及试运行至2015年8月28日漕溪绿地公司强行断电断水、锁门禁止营业期间，凯芙莉美容院无数次口头、书面要求解决中央空调温度、漏水问题，漕溪绿地公司一再保证让中央空调承包单位来维修、改造、调试以达到国家空调标准，但经过多次维修、改造、调试后仍未达标，空调温度在14度左右，低于国家标准10度左右。由于漕溪绿地公司出租房屋的中央空调无法满足凯芙莉美容院开设美体、美胸店铺的租赁目的，也不符合浴室、更衣室等空调温度的国家标准，违反了有关租赁物出租人应当满足及保证承租人的租赁目的法律规定，漕溪绿地公司应当承担违约责任。三、擅自改变相邻店铺业态约定，影响实现租赁目的。凯芙莉美容院签约前，确认拟租店铺周围店铺经营内容时，漕溪绿地公司告知相邻店铺是已签合同的麦当劳，并将该广场二层的平面图加盖公司印章提交凯芙莉美容院，平面图标示麦当劳与凯芙莉美容院相邻。根据法律规定，宣传广告、承诺条件均系合同组成部分。然而，凯芙莉美容院装修后发现相邻店铺从麦当劳变成了与凯芙莉美容院同业的美容院，直接影响凯芙莉美容院的经营及收益，也直接关联租赁目的的实现，漕溪绿地公司擅自改变相邻业态属于妨害凯芙莉美容院实现租赁目的的违约行为，应当承担违约赔偿责任。四、装修造价鉴定遗漏阁楼项目、残值计算失误，应当补充鉴定、据实补偿。凯芙莉美容院装修时建造了一个约41.5平方米木制阁楼，属于添附物，主要用于储藏美容用品等杂物。鉴定人到法院接受双方询问时承认见过该阁楼，但司法鉴定意见书中未见该阁楼造价列入鉴定项目。漕溪绿地公司于2015年8月28日强行切断美容院电源和水源并锁门，凯芙莉美容院无法营业，故该鉴定意见确定营业时间至2015年9月20日不符合事实。另外，因漕溪绿地公司未正式开业，凯芙莉美容院不存在正式营业的事实，凯芙莉美容院处于调试、培训的试营业状态，不属于正常营业，该鉴定意见确定的营业时间与事实不符。根据相关规定，如司法审价鉴定存在遗漏项目，时间存在误差等情况，鉴定单位应当进行补充鉴定，漕溪绿地公司应当据实补偿。五、漕溪绿地公司违约证据确认充分，漕溪绿地公司对其违约行为未作任何反驳及提出任何反驳证据，应当承担举证不能的不利诉讼后果。六、凯芙莉美容院在一审后已经办理注销手续，返还押金条件已经成就，故漕溪绿地公司应当依约返还押金。七、签订《主体变更协议》时，各方没有争议，故卡佛莉公司不应承担连带责任。
漕溪绿地公司辩称，一、租金起算日为2015年2月15日。“客户交房通知书”和“商铺交接确认书”的签署日期均为2014年12月15日，可以证明漕溪绿地公司已将租赁房屋交付给凯芙莉美容院。根据租赁合同第四条第3款规定，凯芙莉美容院享有2个月装修免租期，故2014年12月15日至2015年2月14日为租赁物的装修免租期，承租人无需支付租金，但承租人违约解除合同后须支付。故凯芙莉美容院自2015年2月15日起应履行向漕溪绿地公司支付租金的义务。汇阳广场开业时间为2014年11月25日，漕溪绿地公司举办了隆重的开业典礼，进行舞龙舞狮庆典，向全体业主发了开业通知。漕溪绿地公司已经履行了交付租赁物的义务，凯芙莉美容院进场装修亦对外营业，其向漕溪绿地公司付清了首期租金，双方就租赁合同约定的权利义务进行了实质履行。故凯芙莉美容院所称的漕溪绿地公司从未开业，与事实不符。二、物业管理费应计算至2015年9月17日，漕溪绿地公司停电有依据。凯芙莉美容院因自身二次消防装修未能通过消防验收，被消防主管部门责令停止营业。漕溪绿地公司2015年8月27日函件说明的原因以及凯芙莉美容院向漕溪绿地公司出具消防承诺书的时间就是2015年8月28日，可以证明漕溪绿地公司停电的原因有基于消防的考虑，但物业管理仍在进行。另外，由于凯芙莉美容院长期不交租金，漕溪绿地公司有权依据租赁合同第十条第5款约定切断凯芙莉美容院电供应，且不承担任何责任。物业管理的内容不仅是水电供应，还有商铺运营的诸多方面，是一种服务性费用。同时物业管理费的有权收取主体是上海XX有限公司，其对凯芙莉美容院的服务于合同解除之日终止，应以合同解除之日作为物业费计算日。漕溪绿地公司已经代凯芙莉美容院支付了所欠的物业管理费，凯芙莉美容院应予以返还。三、凯芙莉美容院主张租赁物内空调温度不低于25度，没有合同依据，漕溪绿地公司已经提供了符合规定的温度。双方在租赁合同中对空调温度没有特殊约定。凯芙莉美容院经营场所不是浴室、更衣室，漕溪绿地公司提供的是中央空调，依照政府规定提供适宜空调温度，如凯芙莉美容院经营需要调控温度，应自行设法解决。根据《国务院办公厅关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》规定“商场夏季空调温度不低于26摄氏度，冬季温度不高于20摄氏度”，在凯芙莉美容院一审反诉状中也反映，漕溪绿地公司已经提供了符合规定的空调温度。四、漕溪绿地公司从未向凯芙莉美容院允诺其相邻店铺为麦当劳，凯芙莉美容院租赁目的能否实现属于其自身经营问题，与漕溪绿地公司无关。五、凯芙莉美容院存在根本违约行为，导致双方合同解除，凯芙莉美容院应承担所有约定的赔偿责任。漕溪绿地公司已经按照约定交付租赁物，但凯芙莉美容院仅在签约时支付了一笔款项作为首期租金和租赁保证金，其后未再支付任何租金和物业管理费，漕溪绿地公司多次通过口头和书面方式进行催缴，但凯芙莉美容院始终未予履行，构成根本违约。六、关于装修残值问题，作为承租人的凯芙莉美容院违约导致合同解除，漕溪绿地公司依法不应承担任何补偿，更不必说赔偿。七、《主体变更协议》明确约定，卡佛莉公司对整个租赁合同期间承担连带责任，直至租赁合同终止，故卡佛莉公司应当承担连带责任。八、关于押金，同意返还。
漕溪绿地公司向一审法院起诉请求：1.确认漕溪绿地公司与凯芙莉美容院就上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺签订租赁合同于2015年9月20日解除；2.凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹向漕溪绿地公司支付自2015年3月25日起至2015年9月20日止的租金共计304,828.59元（人民币，下同）以及逾期支付租金的滞纳金，截止2015年7月24日滞纳金共计18,638.40元，自2015年7月25日起至判决生效之日止，以304,828.59元为基数计算，按日千分之一日计算；3.凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹向漕溪绿地公司支付自2014年11月25日起至2015年9月20日止的物业管理费共计138,451.29元以及逾期支付租金的滞纳金，截止2015年7月24日滞纳金共计16,953.23元，自2015年7月25日起至判决生效之日止，以138,451.29元为基数计算，按日千分之一日计算；4.凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹向漕溪绿地公司支付免租期租金103,548元；5.凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹向漕溪绿地公司支付违约金103,548元；6.凯芙莉美容院将上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺恢复原状并返还给漕溪绿地公司；7.凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹向漕溪绿地公司按照3,403.34元/日的标准支付自2015年9月21日至实际返还之日止的房屋使用费。一审中，漕溪绿地公司增加诉讼请求：凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹迁出上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺，并撤回第六项诉讼请求。
凯芙莉美容院提出反诉，请求法院判令：1.漕溪绿地公司赔偿凯芙莉美容院经济损失1,196,728.13元及利息损失以1,196,728.13元为基数，从2015年2月28日起至判决生效日止，按同期贷款利率计算；2.漕溪绿地公司向凯芙莉美容院、卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹退还租金、押金共计223,696元。
一审法院认定事实：漕溪绿地公司系上海市漕河泾新兴技术开发区XX路XX号、XX号产权人。2014年1月8日，漕溪绿地公司（甲方）与卡佛莉公司（乙方）就上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺签订租赁合同，约定，商铺租赁期共5年，自2014年2月21日起至2019年2月20日止，甲方暂定在2014年2月20日前（如有延期，则租期相应后延）按照本合同的约定将租赁商铺交付乙方。双方签订书面场地交付文件，双方应派代表办理移交，共同签署《房屋交付确认书》及相关文件。甲乙双方共同签署《房屋交付确认书》之日为租赁商铺的交付时间。商铺交付前乙方须付清约定的首期租金、物业管理费、保证金等费用。本合同到期终止或因其他原因提前终止，乙方应在终止日将商铺返还甲方。除非甲方同意，乙方应拆除所做的室内装修和增加的设备设施，将租赁商铺恢复原状后移交甲方，如甲方同意，可予以15天的拆除期限。否则，视为乙方自动放弃对物品的所有权，该物品无论损毁或遗失与甲方无关。甲方有权进入租赁商铺，单方处理乙方留存物品，因此产生的拆除、搬运等费用以及物品损毁、遗失风险均由乙方承担，乙方将租赁商铺恢复原状时，不得移动和损坏甲方原有的设备设施，并应保持商铺环境干净、整洁。否则，甲方可指定第三方专业人员进行清洁、修理或更换，由此产生的费用由乙方承担。因拆除施工所产生的工期，若在租期内，乙方仍应按本合同租金标准计算租金给甲方。若施工期超出租期的，每逾期一日乙方按日租金2倍向甲方支付延期交房违约金。乙方在合同终止日未拆走且甲方同意保留的设备设施或归甲方所有，甲方无需为此对乙方进行补偿。但应甲方要求且乙方同意保留的部分设备和设施，如乙方加设的电梯、空调等可按折旧由双方在合同终止前议价保留，但乙方需就保留的所有装修和设备设施提供完整的图纸、消防验收合格证书、质保证书、使用说明书等。2014年2月21日至2016年2月20日，该铺位建面月租金为35,588元，物业管理费9,620元；2016年2月21日至2018年2月20日，该铺位建面月租金为38,435元，物业管理费9,620元；2018年2月21日至2019年2月20日，该铺位建面月租金为41,509元，物业管理费9,620元。经双方商定，甲方同意免收乙方自2014年2月21日至2014年4月20日期间的租金。其中已包含2个月的装修期，如甲方延迟交付的，免租期相应顺延。租金起算日为甲方确定的开业日。（起算日以甲方书面通知为准）。在免租期内，乙方仍需支付除租金以外的其他费用，包括但不限于该商铺内的物业管理费、水电费、煤气或天然气费（如有），通讯费和本合同附件所列设施和设备的开通或使用的费用以及本合同附件所列的各项费用。乙方需增容，甲方同意后可根据实际情况收取增容费。本合同由于乙方的原因提前解除或终止，则自始不享有免租期，乙方需收到甲方书面通知后7日内或提前终止7日前向甲方补交免租期内所有租金，甲方有权不退乙方房屋押金；租金及物业管理费每2个月为一期支付，合同签订后三天内乙方应支付71,176元作为合同履约保证金。交房三日前乙方应支付首期租金（2个月）及物业管理费，以后乙方应于每个计租期的前月25日前向甲方付清该计租期租金。如乙方逾期支付租金及本合同约定的各项费用，乙方自应付之日起每逾期一日应按应付款的千分之一向甲方支付滞纳金。同时，甲方可以留置乙方物品、扣押保证金等相关措施应对乙方的违约行为。合同签订后三天内，乙方应向甲方支付该商铺租赁合同履约保证金。双方约定保证金71,176元。甲方收取保证金后应向乙方开具收据。租赁期间，乙方不得将租赁保证金冲抵商铺租金或其他费用。租赁关系终止、解除后，甲方收取的商铺租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还乙方；如保证金不足抵扣的，乙方应在七个工作日内补足差额。若超过30天仍未补足的，甲方可单方书面通知解除合同，解除通知自到达乙方之日起生效。若因乙方单方面违约提前解除本合同或者终止时，如乙方将本商铺作为注册地址的，乙方应在本合同解除或终止前办理完毕注销注册地手续，并将相关文件交甲方备案。本合同解除或终止后15日内，乙方应积极办理完成注销手续，未完成注销手续的甲方暂扣保证金。同时每逾期一日，乙方应承担双倍日租金的逾期注销违约金。乙方逾期不支付租金或本合同约定的各项费用一年内累计超过30日的，甲方有权解除本合同。租赁期间如发生违约情形的，除按本合同约定承担违约责任、支付滞纳金外，违约方应向守约方支付违约金，违约金为当年度2个月的月租金；违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。
凯芙莉美容院于2015年1月15日成立，投资人为张艳虹，2015年8月11日投资人变更为张纯昌。
2014年7月7日，漕溪绿地公司（甲方）、凯芙莉美容院（丙方）、卡佛莉公司（乙方）签订《主体变更协议》，约定，系争商铺的承租方变更为凯芙莉美容院，原承租方同意其根据租赁合同交纳的租赁保证金和物业管理保证金直接转为丙方应支付的租赁保证金和物业管理保证金，乙方退还相关票据给甲方后，甲方再直接开具上述保证金票据给丙方。在租赁合同期满后，丙方凭保证金票据原件按照租赁合同约定办理退还保证金的手续。丙方按租赁合同约定按期支付租金、物业管理及其他费用。自本协议生效之日起由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务。租赁合同的权利和义务的转移是建立在乙丙方双方自愿的基础上，由此产生的纠纷由乙丙双方自行处理。与甲方无关。对于丙方违反租赁合同的行为造成的违约责任，乙方同意承担连带赔偿责任。
2014年7月30日，卡佛莉公司向漕溪绿地公司发函敦促尽快交房。
2014年11月3日，漕溪绿地公司、张艳虹签订了《补充协议》，约定：租赁面积增加118.26平方米；2014年11月1日至2016年10月31日，该铺位建面月租金为51,774元，物业管理费13,996元；2016年11月1日至2018年10月31日，该铺位建面月租金为55,916元，物业管理费13,996元；2018年2月21日至2019年2月20日，该铺位建面月租金为60,403元，物业管理费13,996元；租赁保证金增加为103,548元，物业管理保证金27,992元。凯芙莉美容院向漕溪绿地公司支付租赁保证金103,548元。
2014年12月15日，漕溪绿地公司向凯芙莉美容院发出客户交房通知书，张艳虹予以签收。同日，漕溪绿地公司将系争商铺交付给凯芙莉美容院。
2014年12月22日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司反映新增面积空调温度不达标和申领工商营业执照的问题；2015年1月20日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司反映空调温度不达标问题；2015年3月10日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司要求做好空调维修、玻璃清洁及其他事宜。2015年4月28日，漕溪绿地公司向凯芙莉美容院、张艳虹发出催缴2015年3月25日起至2015年5月31日止的以及2014年11月25日至2015年5月31日物业管理费的通知书；2015年5月5日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司回复逾期缴纳租金的原因。2015年6月8日、6月12日、7月31日，曾发生三次漏水事宜。
2015年8月28日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司出具《承诺书》：现在我院正在办理消防验收，相关资料正在申报中，如因我院自身原因在消防未获得验收前试营业或准备开业工作，所引起的本院内消防的一切责任、政府处罚、第三方索赔由我院承担。且我司尽快将相关消防验收证照办理齐全，并至贵司备案。
2015年9月12日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司发函要求尽快送电。2015年9月17日，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司发函要求赔偿损失。2015年9月22日，漕溪绿地公司回函告知系凯芙莉美容院逾期支付租金及物业管理费的根本违约导致。2015年9月17日，漕溪绿地公司对系争商铺断水、电。
2015年11月7日，凯芙莉美容院报警，系争商铺被他人上锁。
经凯芙莉美容院申请，一审法院依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争商铺的装修残值作出司法鉴定：上海市徐汇区XX路XX号XX层XX室房屋美容院装修工程造价为：333,070元。残值为292,602元。上海市徐汇区XX路XX号2层201-2室房屋办公室装修工程造价为：95,623元。残值为84,005元。
一审中，漕溪绿地公司向上海XX有限公司支付2014年11月25日起至2015年9月20日止的物业管理费138,387.85元。
一审法院认为，一、双方房屋租赁合同解除的责任认定以及相应的法律后果。漕溪绿地公司诉称，其作为出租方已经按照约定履行交付房屋的义务，凯芙莉美容院在支付了首期租金及物业管理费后却未再付租金及物业管理费，故诉称要求解除与凯芙莉美容院、卡佛莉公司的房屋租赁合同。现经查明，凯芙莉美容院欠租金及物业管理费的事实成立，且凯芙莉美容院亦同意解除合同，故漕溪绿地公司要求解除租赁合同的诉请，一审法院予以支持。但漕溪绿地公司诉称，其于2015年9月14日向凯芙莉美容院发出解除租赁合同通知告知双方的租赁合同于2015年9月20日解除，但凯芙莉美容院否认收到该份通知，后其又未提供充足的证据证明凯芙莉美容院已经收到，故漕溪绿地公司要求一审法院判定该日解除的诉请，一审法院难以采信。合同解除，作为房屋实际使用人的凯芙莉美容院应当迁出系争商铺，故其该项诉请一审法院予以支持。
二、关于租金、物业管理费及滞纳金，免租期租金和解约违约金以及房屋使用费的争议。凯芙莉美容院作为承租人应履行按约支付租金，逾期支付租金应当按照约定支付滞纳金。2014年12月15日，漕溪绿地公司将系争商铺交付给凯芙莉美容院，根据合同约定，免租期截止2015年2月14日，且凯芙莉美容院已经向漕溪绿地公司付清了首期租金，故一审法院认定截止2015年4月14日的租金已经付清。漕溪绿地公司认为其应于2014年11月25日开始收取租金没有证据予以证明，一审法院难以采信。漕溪绿地公司于2015年9月17日对系争商铺采取了断水、电的措施，致使凯芙莉美容院的经营目的无法实现，故凯芙莉美容院租金支付至2015年9月17日，应付金额为264,047.40元。凯芙莉美容院逾期支付租金的起算日为2015年4月15日，该期租金应于2015年3月25日前付清，故滞纳金的起算日期应为2015年3月26日起，依次类推。凯芙莉美容院虽然认为漕溪绿地公司于2015年8月28日已经断水、电，但没有提供证据予以证明，一审法院不予采信。
房屋租赁合同约定物业管理费由凯芙莉美容院承担。2014年12月15日，漕溪绿地公司将系争商铺交付给凯芙莉美容院，漕溪绿地公司于2015年9月17日对系争商铺采取了断水、电的措施，致使凯芙莉美容院的经营目的无法实现，故凯芙莉美容院物业管理费支付至2015年9月17日共计87,542元，漕溪绿地公司已经垫付上述费用给予物业公司，故漕溪绿地公司要求凯芙莉美容院支付物业管理费的诉请，一审法院应予以支持，但数额由一审法院依照实际日期及垫付数额依法判定。漕溪绿地公司未垫付逾期支付物业费的滞纳金，其主张上述费用，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
在合同履行过程中，凯芙莉美容院未按约定支付租金，其行为构成根本性违约，漕溪绿地公司要求凯芙莉美容院依据合同约定支付解约违约金和免租期租金，一审法院予以支持。
漕溪绿地公司于2015年9月17日对系争商铺采取了断水、电的措施，并采取了加锁措施，致使凯芙莉美容院的经营目的无法实现，其加锁行为阻碍了租赁合同的继续履行。虽然凯芙莉美容院亦在系争商铺加锁，根据租赁合同约定，漕溪绿地公司可以直接进入系争商铺，凯芙莉美容院的加锁行为并不影响其收回并使用房屋，故其要求凯芙莉美容院承担之后的房屋使用费显失公平，故一审法院不予支持。
三、关于卡佛莉公司、张纯昌、张艳虹的责任之争议。根据有关法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。凯芙莉美容院于2015年1月15日成立，投资人为张艳虹，2015年8月11日投资变更为张纯昌，凯芙莉美容院财产不足以承担相应付款义务时，投资人应以其个人其他财产承担相应责任，故漕溪绿地公司要求张纯昌、张艳虹承担责任具有法律和事实依据，一审法院予以支持。但因自2015年8月11日其投资人变更为张纯昌，故张纯昌对2015年8月11日之后的付款义务承担责任。卡佛莉公司同意对凯芙莉美容院的违约行为承担连带赔偿责任，漕溪绿地公司对此表示接受，现漕溪绿地公司要求卡佛莉公司据此对凯芙莉美容院的违约责任承担连带责任，具有法律依据和事实依据，一审法院予以支持。
四、关于是否赔偿凯芙莉美容院提出的经济损失、利息及返还押金的诉讼请求。凯芙莉美容院以漕溪绿地公司对系争商铺采取断水、电的行为，要求赔偿经济损失，但在漕溪绿地公司采取断水、电之前，凯芙莉美容院已经拖欠房租构成根本性违约，漕溪绿地公司采取断水、电措施系根据合同约定行使权利，不构成违约，无需对凯芙莉美容院产生的损失承担责任。至于凯芙莉美容院提到的系争商铺空调温度不达标、系争商铺隔壁开设麦当劳、入住率不足等意见，缺乏证据予以证明，且以此要求漕溪绿地公司赔偿损失亦缺乏合同依据，一审法院难以采信。一审审理中，经司法审价确认，凯芙莉美容院在系争商铺的装修残值为376,607元，根据公平的原则，物尽其用，避免矛盾激化，漕溪绿地公司对凯芙莉美容院的装修损失给予补偿。
关于凯芙莉美容院提出要求返还押金及租金的争议。系争商铺于2014年12月15日已经交付凯芙莉美容院，凯芙莉美容院进场装修亦对外开始营业，这节事实与凯芙莉美容院所述的该商场未开业本身相矛盾，故凯芙莉美容院以该商场未开业为由要求返还租金的诉讼请求，一审法院难以支持。因双方在合同中约定，押金返还的前提为凯芙莉美容院注销在系争商铺的注册手续，未完成的，漕溪绿地公司有权暂扣，现凯芙莉美容院注册手续仍在系争商铺，返还押金的条件不成就，故对其该项诉请不予支持。凯芙莉美容院的物业管理费保证金并未向漕溪绿地公司支付，故其要求漕溪绿地公司返还缺乏事实依据，一审法院难以支持。
漕溪绿地公司撤回部分诉讼请求是其自主意思表示，且于法无悖，一审法院予以准许。
一审法院据此判决：一、解除上海漕溪绿地综合开发有限公司与上海卡佛莉商贸有限公司（后变更为上海凯芙莉美容院）就上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺签订的租赁合同；二、上海凯芙莉美容院于判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺；三、上海凯芙莉美容院于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司自2015年4月15日起至2015年9月17日止的租金共计264,047.40元以及逾期支付租金的滞纳金，截止2015年7月25日滞纳金共计18,638.40元，自2015年7月26日起至判决生效之日止，以264,047.40元为本金，按日千分之一日计算；四、上海凯芙莉美容院于判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司自2014年12月15日起至2015年9月17日止的物业管理费共计87,542元；五、上海凯芙莉美容院于判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付免租期租金103,548元；六、上海凯芙莉美容院于判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付违约金103,548元；七、上海凯芙莉美容院的财产不足以清偿上述第三项、第四项、第五项、第六项的付款义务时，张艳虹应当以其个人财产对自2015年1月15日起至2015年8月10日止上海凯芙莉美容院的债务承担无限责任；张纯昌对2015年8月11日之后上海凯芙莉美容院的债务承担无限责任；八、上海卡佛莉商贸有限公司对上述第三项、第四项、第五项、第六项判决承担连带责任；九、上海漕溪绿地综合开发有限公司于判决生效之日起十日内支付上海凯芙莉美容院装修补偿费263,624.90元；十、驳回上海漕溪绿地综合开发有限公司的其余诉讼请求；十一、驳回上海凯芙莉美容院的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,177元，由上海漕溪绿地综合开发有限公司负担177元，上海凯芙莉美容院、上海卡佛莉商贸有限公司、张纯昌、张艳虹负担7,000元；反诉案件受理费减半收取计8,805元，由上海凯芙莉美容院负担7,338元，上海漕溪绿地综合开发有限公司负担1,467元；审价费13,000元，上海漕溪绿地综合开发有限公司负担8,666元，上海凯芙莉美容院负担4,334元。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2017年4月24日，凯芙莉美容院办理了注销登记手续。凯芙莉美容院的投资人张纯昌承诺“该企业经营期间相关事项已作清理，如有未了结的债权债务由投资人张纯昌承担责任”。
一审中，鉴定人员出庭接受当事人质询。对于阁楼问题，鉴定人员答复“有关木制阁楼的价格在审价报告里办公楼装饰工程中，直接费用606元。对于阁楼价格是按照10平方来计算，现场无法查看，工程量无法现场测量，亦无图纸参考。从吊顶检修口看上去只有一些木制龙骨，所以是估算出来的”。
本院认为，漕溪绿地公司与卡佛莉公司就系争商铺签订的租赁合同、漕溪绿地公司与卡佛莉公司及凯芙莉美容院签订的《主体变更协议》以及漕溪绿地公司与凯芙莉美容院签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。漕溪绿地公司与凯芙莉美容院作为出租方和承租方，应按照上述合同约定的内容行使权利和履行义务。
关于租金起算日期的争议，双方就系争商铺签订的租赁合同在第一条第3款、第三条、第四条对此均有涉及，由此产生了合同条款理解的争议。张纯昌等主张，合同约定租金起算日为漕溪绿地公司确定及书面通知的开业日，漕溪绿地公司至今未通知汇阳广场开业日期，故合同约定的起租日条件未成就，其无需支付租金。漕溪绿地公司则主张，汇阳广场早已于2014年11月25日开业，且漕溪绿地公司已经履行了交付租赁物的义务，凯芙莉美容院进场装修亦对外营业，并向漕溪绿地公司付清了首期租金，双方就租赁合同约定的权利义务进行了实质履行。对此，本院认为，双方在租赁合同中明确约定系争商铺的租赁期限为五年，以实际交付系争商铺起算租赁期限和2个月免租期，合同中还就不同年份的租金及物业管理费作了明确约定，现漕溪绿地公司已于2014年12月15日将系争商铺交付给凯芙莉美容院，应从此时起算租赁期间。由此分析，漕溪绿地公司的主张更符合租赁合同的约定，也更具有合理性。按时足额支付租金，是作为承租方的凯芙莉美容院的主要义务，但凯芙莉美容院除了首期租金外，后续租金经漕溪绿地公司催讨仍未支付，且无正当理由，一审法院认定凯芙莉美容院构成根本性违约，并无不当，本院予以认同。在此基础上，一审法院支持漕溪绿地公司要求凯芙莉美容院按合同约定支付解约违约金和免租期租金的请求，亦属正确。
关于张纯昌等主张的系争商铺空调温度不达标、相邻店铺业态改变而影响租赁目的实现的争议。漕溪绿地公司对此不予认可，认为其已提供符合规定的空调温度，其从未向凯芙莉美容院允诺其相邻店铺为麦当劳，凯芙莉美容院租赁目的能否实现属于其自身经营问题。从双方签订的租赁合同内容来看，双方未就系争商铺的空调温度和相邻业态作约定，因此张纯昌等关于该项上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。
关于装修损失的确定问题。张纯昌等主张，鉴定意见书未将阁楼列入鉴定项目。对此，本院认为，一审中，鉴定人员出庭接受质询，并将阁楼的造价作出合理说明。可见，鉴定意见书已将阁楼列入鉴定项目，张纯昌等对此有异议，但没有足以反驳的证据，故本院不予采纳。关于鉴定意见书的残值计算问题，鉴定部门已经考虑了双方的因素，结果并无明显不当之处。张纯昌等虽对此有异议，同样依据不足，本院不予采纳。一审法院在鉴定意见书的装修残值基础上根据公平的原则酌情判决漕溪绿地公司支付凯芙莉美容院装修补偿费，并无不当。
关于卡佛莉公司是否应当承担连带责任的争议。《主体变更协议》明确约定，卡佛莉公司对整个租赁合同期间承担连带责任，直至租赁合同终止。故卡佛莉公司应当承担连带责任。张纯昌等主张卡佛莉公司不承担连带责任，缺乏依据，本院不予采纳。关于租金、物业管理费、赔偿损失等争议，一审法院已作充分阐述，本院予以认同，并不再赘述。
关于押金返还问题，凯芙莉美容院向漕溪绿地公司支付了租金押金103,548元，现凯芙莉美容院在一审判决之后办理了注销登记手续，故合同约定的该笔押金返还条件已经成就，漕溪绿地公司亦同意返还，故张纯昌该项上诉请求，本院予以支持。至于张纯昌主张的物业管理费押金，由于该笔钱款的支付对象并非漕溪绿地公司，张纯昌亦无其他证据证明漕溪绿地公司收取该笔钱款，故张纯昌要求漕溪绿地公司返还该笔押金的上诉请求，没有事实依据，本院难以支持。张纯昌等人的其他上诉请求，如前所述，依据不足，本院不予支持。
由于凯芙莉美容院已经注销，故其在本案相应的权利义务由投资人暨本案上诉人张纯昌承继，本院对一审判决做相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3365号民事判决第一项、第十项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3365号民事判决第二项至第九项、第十一项；
三、张纯昌于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区XX路XX号XX广场XX层XX号商铺；
四、张纯昌于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司自2015年4月15日起至2015年9月17日止的租金共计人民币264,047.40元以及逾期支付租金的滞纳金，截止2015年7月25日滞纳金共计人民币18,638.40元，自2015年7月26日起至本判决生效之日止，以人民币264,047.40元为本金，按日千分之一日计算；
五、张纯昌于本判决生效之日起十日内支付上海漕溪绿地综合开发有限公司自2014年12月15日起至2015年9月17日止的物业管理费共计人民币87,542元；
六、张纯昌于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付免租期租金人民币103,548元；
七、张纯昌于本判决生效之日起十日内向上海漕溪绿地综合开发有限公司支付违约金人民币103,548元；
八、张纯昌的财产不足以清偿上述第四项、第五项、第六项、第七项的付款义务时，张艳虹应当以其个人财产对自2015年1月15日起至2015年8月10日止上海凯芙莉美容院的债务承担无限责任；
九、上海卡佛莉商贸有限公司对上述第四项、第五项、第六项、第七项判决承担连带责任；
十、上海漕溪绿地综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张纯昌装修补偿费人民币263,624.90元；
十一、上海漕溪绿地综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张纯昌保证金人民币103,548元；
十二、驳回张纯昌的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币7,177元，由上海漕溪绿地综合开发有限公司负担人民币177元，上海卡佛莉商贸有限公司、张纯昌、张艳虹负担人民币7,000元；反诉案件受理费减半收取计人民币8,805元，由张纯昌负担人民币7,338元，上海漕溪绿地综合开发有限公司负担人民币1,467元；审价费人民币13,000元，上海漕溪绿地综合开发有限公司负担人民币8,666元，张纯昌负担人民币4,334元。二审案件受理费人民币17,338.80元，由张纯昌、上海卡佛莉商贸有限公司、张艳虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
审 判 员 钱文珍
二〇一七年八月十八日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……