上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1489号
上诉人（原审原告）：李湘萍，男，1963年10月9日生，汉族，户籍地江西省赣州市宁都县，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：杜广宇，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张金友，男，1971年2月10日生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住上海市闵行区。
上诉人李湘萍因与被上诉人张金友房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初16637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李湘萍上诉请求：撤销原审判决第四、六项，改判张金友支付李湘萍违约金人民币（币种下同）94,650元，本案的一、二审诉讼费由张金友承担。事实与理由：一、一审法院部分事实未查清，导致判决第四项错误。张金友代付的租金已经抵充2015年9月10日至12月10日的租金，李湘萍无需向张金友返还垫付租金94,650元。张金友未向李湘萍支付2015年9月10日至12月10日的房租，张金友在2016年2月20日向上海XX事务所（以下简称XX事务所）代付的94,650元，已冲抵2015年9月10日至12月10日应付给李湘萍的房租，故李湘萍在起诉拖欠租金时，已将张金友代付的94,650元冲抵其拖欠的2015年9月10日至12月10日租金，李湘萍起诉张金友拖欠租金也是从2015年12月10日起计算。一审法院关于该部分事实未查清，从而第四项判决错误。二、一审法院将李湘萍与案外人XX事务所合同解除的责任归结到李湘萍与张金友双方所致，进而判决张金友不向李湘萍承担违约责任错误。李湘萍与张金友在所签的合同中约定了相应的违约责任,李湘萍根据合同约定要求张金友承担相当于3个月的租金的违约金，既符合合同约定，也同李湘萍的实际损失一致（因为张金友违约，导致李湘萍与大房东的合同解除，依据另案判决李湘萍应向大房东赔偿违约金93,896.25元）。
被上诉人张金友未到庭，亦未向本院提交任何书面答辩意见。
李湘萍向一审法院起诉请求：1、确认其与张金友签订的《房屋租赁合同》于2016年5月16日解除；2、判令张金友支付李湘萍2015年12月10日至2016年5月16日期间，按照每月31,550元计算的租金164,060元；3、判令张金友支付李湘萍自2016年5月17日起至实际还房之日止，按照每月31,550元计算的房屋占有使用费；4、判令张金友支付李湘萍逾期支付租金的违约金94,650元。
一审法院认定事实：上海A有限公司系上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）产权人。2013年4月27日，该公司将该房屋出租给上海B有限公司，租赁期限至2021年4月30日。后上海B有限公司的控制人XX委员会将该房出租给上海C有限公司，租赁期限至2020年。上海C有限公司于2013年7月1日又将该房出租给陈某，租赁期限至2020年6月30日。上述租赁均有转租权。
2013年7月3日，陈某个人投资设立的XX事务所与李湘萍签订《房屋租赁合同》，约定由李湘萍承租上述房屋作商业经营，租赁期限自2013年7月1日起至2019年6月30日止。后XX事务所因李湘萍拖欠自2016年5月1日起的租金而提起诉讼，该案诉讼中追加张金友为第三人，经法院判决该租赁合同确认于2016年5月16日解除。
2013年9月10日，李湘萍（出租方，签约甲方）与张金友（承租方，签约乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区XX路XX号共260平方米房屋出租给乙方，乙方租赁该房屋作商业经营，如设置餐饮项目则相关行政审批由乙方自行解决，租赁期限自2013年9月10日起至2019年8月30日止，租金每日每平方米3.8元，年租金360,620元，租金第一、二年不变，自第三年起每年租金在上一年度租金标准的基础上按5%递增。先付后用，乙方每三个月支付一次租金。乙方应于每年的9月10日、12月10日、3月10日、6月10日前向甲方支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按每年租金的5‰向甲方支付违约金。乙方于本合同签订生效后三日内向甲方支付房屋租赁保证金三个月租金，该保证金于本合同终止，甲方验收房屋合格且乙方付清所有应付款后，无息退还乙方。租赁期间，若因乙方违约导致合同提前终止的，乙方应自收到书面通知起15日内将房屋返还，逾期未返还的，乙方应按合同约定租金标准的3倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。乙方未按合同约定支付租金、水电、通讯、物业管理等费用，逾期超过15天仍未支付的；乙方未征得甲方书面同意，在该房屋内开设、经营餐饮业务的，甲方有权解除合同，同时违约方应支付三个月总租金作为违约金。双方另对其余事项作了约定。《房屋租赁合同》签订后，李湘萍向张金友交付了房屋，张金友向李湘萍支付了租赁保证金。张金友承租该房屋后，无证经营徽菜馆。
上述合同履行期间，张金友应于2015年12月10日之前向李湘萍支付2015年12月10日至2016年2月9日间的租金，但张金友未依约支付。
XX事务所与李湘萍签订的《房屋租赁合同》经法院判决于2016年5月16日解除后，因张金友仍在涉案房屋中经营徽菜馆，故执行阶段李湘萍未能及时向XX事务所返还房屋。
2017年5月15日，张金友支付李湘萍租金4万元。
2017年5月31日，张金友将涉案房屋的一把钥匙交给一审法院执行庭，另一把钥匙于2017年6月25日交给XX事务所。
一审法院另查明，张金友代李湘萍向XX事务所支付了2016年2月1日至2016年5月1日期间的租金94,650元。
一审法院认为，李湘萍与张金友签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应信守并按约履行。现李湘萍要求确认上述合同于2016年5月16日解除，张金友亦同意，法院予以准许。合同履行期间，张金友长期拖欠租金，违反了合同约定。双方约定涉案房屋如设置餐饮项目则相关行政审批由张金友自行解决，故张金友以排污证无法办理为由拖欠租金，显属无理。租赁合同解除后，张金友应及时付清欠租，其中2017年5月15日张金友支付过4万元租金，应在其欠租中扣除。张金友为李湘萍向XX事务所代付租金94,650元，应由李湘萍返还张金友。根据生效判决，张金友负有协助李湘萍向XX事务所归还涉案房屋的义务。张金友在租赁合同解除后仍占用涉案房屋，直至2017年6月25日才将钥匙交给XX事务所，XX事务所接受了房屋钥匙视同收回了房屋，故张金友应支付李湘萍占有房屋期间的房屋使用费。张金友称其支付李湘萍租赁保证金180,310元，没有提供依据。根据合同约定，张金友须支付的租赁保证金数额相当于三个月租金，而李湘萍认可收到张金友支付的租赁保证金为90,155元，故法院确认李湘萍收取的租赁保证金为90,155元。合同解除后，李湘萍应将该租赁保证金退还张金友。本合同的解除，固然因张金友长期拖欠租金所致，但李湘萍未全面履行其与XX事务所的租赁合同导致该合同于2016年5月16日被提前解除，亦造成本案所涉合同无法继续履行，李湘萍对本合同的解除亦负有责任。故李湘萍现主张逾期支付租金的违约金，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认李湘萍与张金友签订的关于上海市闵行区XX路XX号共260平方米房屋的《房屋租赁合同》于2016年5月16日解除；二、张金友欠付李湘萍自2015年12月10日起至2016年5月16日期间，按每月31,550元计算的租金；扣除张金友已付款4万元，余款由张金友于判决生效之日起十日内支付李湘萍；三、张金友于判决生效之日起十日内支付李湘萍自2016年5月17日起至2017年6月25日期间，按每月31,550元计算的房屋使用费；四、李湘萍于判决生效之日起十日内返还张金友垫付租金94,650元；五、李湘萍于张金友结清有关费用后三日内退还张金友租赁保证金90,155元；六、驳回李湘萍其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,165.43元，由李湘萍负担1,083.13元，张金友负担4,082.30元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理过程中，李湘萍提供了交款人为张金友的收款收据（2015年9月10日至12月10日三个月房租）的“交给付款单位”联，以证明因为张金友未支付2015年9月10日至12月10日三个月房租，故其没有将收款收据的原件给张金友，收据“交给付款单位”联原件一直在李湘萍处。
本院另查明，一审审理过程中，李湘萍提供了交款人为张金友的收款收据（2015年9月10日至12月10日三个月房租）的“存根”联，以证明张金友最后一次支付租金为2015年9月10日至12月10日三个月房租94,650元，张金友自2015年12月10日起拖欠租金。李湘萍在其一审起诉状中称“租赁前期被告尚能按期支付房租，但自2015年12月10日开始拖欠房租，期间经原告及上海XX事务所多次催收，被告一直未予支付。”
本院认为，对于张金友向XX事务所代付的94,650元，是否是冲抵张金友2015年9月10日至12月10日应付给李湘萍的房租，张金友是否按期向李湘萍支付2015年9月10日至12月10日房租的问题，本院认为，从李湘萍一审的起诉状的记载内容及其所提供的证据看，李湘萍明确称“租赁前期被告尚能按期支付房租，但自2015年12月10日开始拖欠房租，期间经原告及上海XX事务所多次催收，被告一直未予支付。”李湘萍为证明该期间的房租按期支付，还提供了交款人为张金友的收款收据（2015年9月10日至12月10日三个月房租）的“存根”联，以证明张金友最后一次支付租金为2015年9月10日至12月10日三个月房租94,650元，张金友自2015年12月10日起拖欠租金。因此，李湘萍二审上诉称张金友在2016年2月20日向XX事务所代付的94,650元，已冲抵2015年9月10日至12月10日应付给李湘萍的房租，因而张金友未向李湘萍支付2015年9月10日至12月10日的房租，与其此前的说法前后矛盾。其二审中提供的交款人为张金友的收款收据（2015年9月10日至12月10日三个月房租）的“交给付款单位”联，也难以据此证明张金友未支付2015年9月10日至12月10日三个月房租：根据李湘萍的陈述，张金友全部是以现金方式支付租金，且李湘萍并非每次是在收到租金后均向张金友出具收款收据，故李湘萍以收款收据“交给付款单位”联原件一直在其处来证明张金友未付收据载明期间租金的依据仍不充分。在李湘萍未能进一步举证及合理解释其前后矛盾说法的情况下，本院难以采信其二审主张。如李湘萍今后能够搜集其认为能佐证其主张的更充分的证据，可另行主张。就李湘萍目前的举证及在案的事实看，一审认定张金友自2015年12月10日起拖欠租金，并无不当之处。一审法院据此根据李湘萍的诉请以及已查明的事实，确认双方之间的租赁合同已解除，由张金友向李湘萍支付欠付的租金、占有使用费，对已付的4万元租金予以抵扣，以及判决李湘萍结清有关费用后返还张金友租赁保证金90,155元、垫付的租金94,650元，亦均无不当之处，本院予以确认。因此，一审判决第一、二、三、四、五项应予维持。
关于张金友是否应承担逾期支付租金违约金的问题，本院认为，根据现已查明的事实，张金友确实存在逾期支付租金的情况，对此一审判决也指出张金友长期拖欠租金的行为，但一审判决以李湘萍对租赁合同的解除亦负有责任为由，对李湘萍主张的逾期支付租金违约金的请求不予支持，则明显与合同的约定不符。双方合同约定了逾期支付租金违约金、解约违约金以及逾期返还房屋违约金等各种责任形式。本案中，李湘萍一审中主张的是逾期支付租金的违约金。双方的租赁合同约定，租金逾期支付的，每逾期一日，承租方需按每年租金的5‰向出租方支付违约金。若按此计算，则违约金可能过高。因此，李湘萍一审中自愿调低，主张按照三个月房租计算，与合同约定的解约违约金相当，于法不悖。故李湘萍主张的逾期支付租金的违约金及其数额具有相应的事实根据和法律依据，应予支持，一审判决驳回其该项请求不当，本院予以纠正。一审判决第六项应予撤销。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初16637号民事判决第一、二、三、四、五项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初16637号民事判决第六项；
三、张金友应于本判决生效之日起十日内支付李湘萍逾期支付租金的违约金94,650元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5,165.43元，由李湘萍负担1,083.13元，张金友负担4,082.30元；二审案件受理费2,166.25元，由李湘萍负担1,083.12元，张金友负担1,083.13元。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年五月二十八日
书记员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……