广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第2346号
上诉人（原审被告）：东莞市贵达物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：赖文聪，总经理。
委托代理人：王文彬，广东国律律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市美律音电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：杨连英，总经理。
委托代理人：徐超，广东百勤律师事务所律师。
委托代理人：刘功荣，广东百勤律师事务所律师。
原审第三人：东莞市黔桂物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：李锋。
上诉人东莞市贵达物业管理有限公司（以下简称贵达公司）因与被上诉人东莞市美律音电子科技有限公司（以下简称美律音公司）、原审第三人东莞市黔桂物业管理有限公司（以下简称黔桂公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法沥民一初字第329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
美律音公司因本案于2015年5月13日向原审法院提起诉讼，请求法院判令:一、美律音公司与贵达公司签订的厂房租赁合同书及两份宿舍租赁合同无效；二、贵达公司立即向美律音公司退还厂房押金40000元、宿舍押金6840元；三、贵达公司立即向美律音公司退还所收的违约金46840元。
原审法院经审理查明，美律音公司主张其与黔桂公司签订了厂房租赁合同，承租黔桂公司位于东莞市横沥镇隔坑工业区（原华汉厂）B栋二楼厂房，并向黔桂公司支付押金40000元。后涉案厂房转由贵达公司管理。美律音公司提交盖有“东莞市横沥镇隔坑村村民委员会”的证明载明：“兹有横沥镇隔坑工业区原华汉厂厂房由以前东莞市黔桂物业管理公司转让给东莞市贵达物业管理公司管理……”。贵达公司确认黔桂公司已将上述押金40000元转给贵达公司。
2013年4月9日，贵达公司与美律音公司签订厂房租赁合同书，合同约定：贵达公司将位于东莞市横沥镇隔坑工业区（原华汉厂）B栋贰楼厂房出租给美律音公司用于工业生产，月租金20000元，水费4.1元/立方米，电费1.15元/度，租赁期限为2013年4月1日至2016年4月1日等。
2013年3月4日，徐勤华代表美律音公司与贵达公司签订租赁合同，合同约定：贵达公司提供位于横沥镇隔坑工业区（原华汉厂）宿舍第E幢第204-210房，共7间给予美律音公司兴办企业使用，租赁期限为2013年3月4日至2016年3月3日，月租金1900元，押金3800元等。合同签订后，美律音公司向贵达公司支付押金3800元。
2013年3月18日，顾其明代表美律音公司与贵达公司签订租赁合同，合同约定：贵达公司提供位于横沥镇隔坑工业区（原华汉厂）宿舍第E幢两层第214-220房，共7间给予美律音公司兴办企业使用，租赁期限为2013年3月18日至2016年3月17日，月租金1520元，押金3040元等。合同签订后，美律音公司向贵达公司支付押金3040元。
至原审庭审辩论终结前，贵达公司表示涉案物业尚未取得建设规划许可证。
关于违约金。美律音公司主张其搬离涉案厂房时，贵达公司要求美律音公司按照合同约定支付违约金46840元及2014年9月份房租及水电费38826元。贵达公司确认收到违约金46840元及2014年9月份房租及水电费38826元，并主张因为美律音公司违反双方合同约定提前退租，给贵达公司造成了租金损失，故其要求美律音公司支付违约金。
美律音公司提交调查取证申请书，要求原审法院向东莞市横沥镇隔坑村村委会核实其将原华汉厂房的管理权由东莞市黔桂物业管理有限公司转让给东莞市贵达物业管理有限公司行使的事实，因本案当事人对此并无争议，原审法院对美律音公司的调查取证申请依法不予准许。
原审认定以上事实的证据有：美律音公司提交的厂房租赁合同书、租赁合同、证明、收款收据、账户证明、网银记录、身份证复印件、（2014）东三法沥民一初字第476号民事判决书、（2014）东三法沥民一初字第32号民事判决书，及原审庭审笔录。
原审法院认为，黔桂公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至原审庭审辩论终结前，案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故美律音公司与贵达公司于2013年4月9日签订的厂房租赁合同书、2013年3月4日签订的租赁合同、2013年3月18日签订的租赁合同应属无效合同，原审法院对此予以确认。本案争议焦点问题为：
一、案涉押金返还的问题。
《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉厂房租赁合同书及二份租赁合同均属无效，故厂房租赁合同书项下的押金40000元、二份租赁合同项下的押金6840元均应予返还。贵达公司确认黔桂公司已将上述押金40000元转给贵达公司，故返还押金40000元的责任主体为贵达公司。因此，美律音公司要求贵达公司返还押金46840元的诉讼请求，事实清楚，理由充分，原审法院依法予以支持。
（二）案涉违约金返还的问题。
双方确认美律音公司于搬厂时向贵达公司支付了违约金46840元，贵达公司主张因美律音公司违反厂房租赁合同书及二份租赁合同的约定提前退租，故依合同向其收取违约金。原审法院认为，涉案厂房租赁合同书及二份租赁合同均为无效合同，无效合同自始无效，同样违约条款在无效合同中亦自始无效，贵达公司以此为由向美律音公司收取违约金于法无据，理应返还。因此，美律音公司要求贵达公司返还违约金46840元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，于2015年7月13日判决如下：一、确认东莞市美律音电子科技有限公司与东莞市贵达物业管理有限公司于2013年4月9日签订的厂房租赁合同书、2013年3月4日签订的租赁合同、2013年3月18日签订的租赁合同均为无效合同；二、限东莞市贵达物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市美律音电子科技有限公司返还押金46840元；三、限东莞市贵达物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市美律音电子科技有限公司返还违约金46840元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1071元，由贵达公司负担。
贵达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，判决违背公平合理。一、贵达公司收取美律音公司违约金46840元及押金46840元，有事实与法律依据。首先，双方自愿签订的租赁合同约定了提前退租违约金，并约定了在提前退租的情况下，押金不予返还。美律音公司提前终止了租赁合同，并自愿交付了违约金。在租赁合同已终止的情况下，再谈租赁合同无效并无意义。其次，贵达公司将厂房租赁给美律音公司，依据有关法律规定，其有权获得房屋的使用费。美律音公司明知贵达公司的房屋没有建设工程规划许可证，自愿与贵达公司签订租赁合同，但违反合同约定提前退租，导致贵达公司可得的房屋使用费利益受损，美律音公司有明显过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，美律音公司应当赔偿贵达公司因此受到的损失。美律音公司已按合同约定自愿履行了支付违约金与押金的赔偿义务，双方的行为不违反法律的强制性规定，且已形成稳定的社会经济秩序，故原审判决贵达公司返还押金、违约金，无异于鼓励违约及不讲诚信行为，不利于社会经济发展。二、原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定错误，案涉租赁物并非城镇房屋。三、根据《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定，案涉房屋可依法出租。因此，贵达公司请求撤销原审判决，并判决因租赁合同无效，美律音公司应赔偿贵达公司损失，即贵达公司无须返还美律音公司支付的违约金46840元及押金46840元。
美律音公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。贵达公司没有证据证明案涉区域不需要建设工程规划许可证。
黔桂公司未在法定期限内向本院提交书面的答辩意见。
本院经审理查明，原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对贵达公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案的争议焦点为贵达公司应否向美律音公司返还违约金46840元及押金46840元。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，城市、镇规划区及乡、村庄规划区内的房屋，均按该解释处理，故案涉纠纷应适用上述司法解释。
因案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，贵达公司与美律音公司就案涉租赁物所签订的全部租赁合同均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，贵达公司因案涉租赁合同取得的违约金46840元及押金46840元，均应向美律音公司返还。
综上所述，贵达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2142元，由贵达公司负担（已预缴）。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 鹏
代理审判员 黎棣华
代理审判员 陈锦波
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李俊峰
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
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