湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1331号
上诉人（原审被告）：宜昌市烈士陵园管理处，住所地湖北省宜昌市白龙井路*号。
法定代表人：骆德智，该处主任。
委托诉讼代理人：周运秋，湖北百思特律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜根训，湖北百思特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪建军，男，1965年4月1日出生，�族，无固定职业，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：谭诗尧，湖北铭玺律师事务所律师。
上诉人宜昌市烈士陵园管理处因与被上诉人汪建军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2015）鄂西陵民初字第02227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宜昌市烈士陵园管理处上诉请求：1、依法撤销（2015）鄂西陵民初字第02227号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费，评估费由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审法院错误采纳证据，导致事实认定错误。被上诉人在一审提交的通话录音，只是上诉人单位原经营管理科长陈建国的事后陈述，并非被上诉人改扩建之前向上诉人提出扩建申请的通话内容，且陈�国不是上诉人的法定代表人，该录音不构成自认。另外，该录音属于证人证言，证人应当到庭接受询问，原审法院在证人没有出庭的情况下即采纳该证据是错误的。二、被上诉人未经上诉人同意，擅自对承租房屋进行改扩建发生的费用，应当由被上诉人自己负担。
汪建军辩称，一、上诉人房屋没有办理合法的建设手续，陈建国虽然不是上诉人的法定代表人，但是他是经营科的科长，缴纳租金和平时的管理都是陈建国进行的。通话录音在证据上是视听资料，真实性和合法性并无异议，理应采信。二、双方合同签订长达八年，被上诉人在扩建以后仍然继续和上诉人签订租赁合同，实际上是上诉人对被上诉人扩建的默认。三、按照相关司法解释规定，没有办理合法建设手续扩建造价的费用按照双方的过错来承担。首先扩建是经过上诉人同意的，第二在扩建后又�续承租多年，第三被上诉人在扩建之前经过上诉人同意，自身并无过错，一审法院按照过错原则判决扩建费用由上诉人承担是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。
汪建军向一审法院起诉请求：1、宜昌市烈士陵园管理处支付汪建军房屋装修、改建、扩建折价补偿款150000元；2、宜昌市烈士陵园管理处支付汪建军停业损失60000元；3、本案诉讼费用全部由宜昌市烈士陵园管理处承担。
一审法院认定事实：2004年1月18日，宜昌市烈士陵园管理处（甲方）与汪建军（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将小村庄餐馆租给乙方作经营用，租赁期限一年；乙方在租赁期间，不得擅自扩大使用、居住地点，不得擅自改变房屋结构，若确需变动，必须申报甲方批准同意，方可实施，否则甲方将终止合�，其一切责任由乙方承担等内容。宜昌市烈士陵园管理处按约将租赁房屋交付汪建军，此后汪建军一直租赁该房屋经营餐馆。期间，汪建军经宜昌市烈士陵园管理处同意进行了改建、扩建，原一层房屋被改建为二层房屋，并增加假山、凉亭、厕所等设施。2010年7月29日，双方再次签订《租赁合同》一份，约定：甲方将园内餐馆（东山尚景）租赁给乙方经营，租赁期限二年；乙方在租赁期间，不得擅自扩大使用、居住地点，不得擅自改变房屋结构，若确需变动，必须申报甲方批准同意方可实施，否则甲方将终止合同，其一切责任由乙方承担等内容。租赁期届满后，汪建军继续占用租赁房屋。
2015年8月28日，宜昌市烈士陵园管理处向西陵区人民法院提起诉讼，主张汪建军腾退房屋等多项诉讼请求，西陵区人民法院以（2015）鄂西陵民初字第01602号民事判决书，判�汪建军搬出其承租的宜昌市烈士陵园管理处所有的房屋等内容。汪建军不服提出上诉，2016年7月19日，宜昌市中级人民法院按汪建军自动撤回上诉处理。
湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司于2016年12月6日出具报告书，经鉴定认为汪建军改建、扩建房屋部分的市场价值为37336元，构筑物及附属设施的市场价值为17359元，装饰装修的市场价值为6206元。
另查明，宜昌市烈士陵园管理处将房屋出租给汪建军使用前，该房屋未合法办理建设手续，汪建军扩建后亦未办理合法建设手续。
一审法院认为，汪建军与宜昌市烈士陵园管理处签订的《租赁合同》租赁期限已届满，汪建军主张宜昌市烈士陵园管理处应承担期满后的停业损失，于法无据，故不予支持。汪建军提交的时任宜昌市烈士陵园管理处经营科工作人员陈建国的录音，该录音证实了�建军是在得到宜昌市烈士陵园管理处同意后实施的改建、扩建行为。汪建军主张的扩建、改建补偿费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。宜昌市烈士陵园管理处作为出租房屋的所有人，其在出租前未对房屋办理合法的建设手续，汪建军在扩建时亦无法办理合法的建设手续，宜昌市烈士陵园管理处存在过错，故汪建军为改建、扩建房屋及修建构筑物、附属设施而开支的费用应由宜昌市烈士陵园管理处负担。汪建军主张的扩建、改建补偿款，法院依照鉴定报告书所认定的市场价值予以认定。汪建军主张的装修补偿费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定及第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，对租赁期限届满时的装修费用，承租人均不得向出租人主张补偿，故对汪建军主张的装修补偿款，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第�十四条之规定，判决如下：一、宜昌市烈士陵园管理处向汪建军支付扩建、改建补偿款54695元。二、驳回汪建军的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，适用简易程序，减半收取2225元，鉴定费3000元，合计5225元（汪建军已预交），由汪建军负担3900元，宜昌市烈士陵园管理处负担1325元。由宜昌市烈士陵园管理处负担的诉讼费由其在履行上述判项时一并给付汪建军。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，通话录音在证据上属于视听资料，其真实性和合法性双方当事人并无异议，上诉人仅对录音中陈建国陈述的上诉人同意被上诉人扩建的事实有异议。在一审审理中，汪建军申请陈建国出庭作证，法官亦书面通知了陈建国出庭时间，但开庭前法官与陈建国联系时，陈建国表示在外地出差，无法到庭，可以接受电话询问。当法官询问双方当事人是否需要电话质询，双方均表示不需要。故一审法院采信该证据，从而认定汪建军扩建租赁房屋是在上诉人同意的情况下进行的基本事实，在法律程序上并无不当。该租赁房屋未办理合法建设手续及进行扩建未办理合法建设手续，其过错均不在汪建军，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决上诉人支付扩建、改建补偿款符合法律规定。综上所述，宜昌市烈士陵园管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用�律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由宜昌市烈士陵园管理处负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘乾华
审判员 黄孝平
审判员 罗 娟
二〇一七年七月十日
书记员 张 翌