江西省永新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字401号
原告永新县恒兴家园业主委员会
负责人刘丽娟，系该业主委员会主任。
委托代理人李某某，男，汉族，江西省永新县人，系该业主委员会副主任。代理权限为特别授权。
委托代理人贺桂平，江西向群律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司
组织机构代码：67495353—7。
法定代表人单庚明，该公司董事长。
委托代理人周某甲、周某乙，该公司员工，代理权限为特别授权。
原告永新县恒兴家园业主委员会（以下简称恒兴家园业委会）与被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒兴家园业委会的委托代理人李某某、贺桂平，被告房地产开发公司的委托代理人周某甲、周某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒兴家园业委会诉称，被告房地产开发公司在销售中以各种形式的销售广告和宣传资料对恒兴家园小区规划的公共设施作出了具体数量、名称的确定，但小区基本建设完成后，被告不但没有按照允诺履行义务，连小区内最起码的路灯设施、楼梯间公共灯和作为封闭小区的电子监控设施也未完善和安装，给该小区内264户业主的生活带来了极大的不便；同时，该小区缺少物业管理用房，现有的物业管理用房与经建设部门批准的规划400平方米的物业管理用房相差悬殊，物业公司不愿进驻该小区服务，致使该小区成为无物业管理公司的小区。原告认为《永新县恒兴家园平面规划布置图》对恒兴家园小区的公共设施规划的内容具体明确，它对业主购买该小区内的商品房的价格有重大影响，应作为合同内容一部分。现被告未按照规划履行义务，为维护原告的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院判令被告：1、向原告无偿移交物业管理用房200平方米和一间保安室；2、按规划设计完善小区园林设施；3、安装和完善小区内的路灯、楼梯间公共灯和电子监控设施。
原告为支持其诉讼请求，提供下列证据：
证据1、恒兴家园业委会备案资料、临时业主大会会议讨论事项、恒兴家园业委会主任身份证复印件、最高人民法院关于金湖新村恒兴家园业委会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的答复，证明原告具备诉讼主体资格。
经质证，被告认为该组证据不能证明原告具备诉讼主体资格。
本院认为，业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。原告恒兴家园业委会由业主大会选举若干委员组成，有自己的主任、副主任、委员，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案合法成立，对物业管理有关的事项具备民事诉讼主体资格。
证据2、经批复的恒兴家园规划设计文件资料（含恒兴家园规划设计方案各项技术指标、景观分析图、总平面图、总平面规划图等），证明：1、规划物业管理用房200平方米；证明2、园林规划内应当具备水池、凉亭等休闲设备。
经质证，被告对其真实性无异议，本院予以确认。
证据3、恒兴家园小区内园林现状照片两张，证明恒兴家园园林现状与规划设计不符。
经质证，被告对该照片所显示的现状无异议。
本院认为，照片所体现的只是小区的部分园林和绿地，至于是否与规划设计相符，仅凭该证据无法确认，本院将结合本案的其他证据和事实予以确定。
证据4、《江西省城市新建住宅小区安全防范设施建设管理规定》，证明被告应该向原告移交保安室、安装电子监控设施、完善小区内路灯等设施。
经质证，被告对其关联性有异议，认为原、被告双方的销售合同里没有约定这些内容。
本院认为，该规定虽系江西省建设厅为加强城市新建住宅小区安全防范设施的建设和管理，提高新建住宅小区安全防范功能而制定的管理性规定，不属证据，至于被告是否必须向原告提供移交保安室、安装电子监控设施、完善小区内路灯等设施，应当结合本案的其他证据及查明的事实进行确定。
被告房地产开发公司辩称：第一，原告不具备诉讼主体资格。按照《物业管理条例》第十九条规定“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。原告无权代表物业管理公司所辖管理的完善措施事项对开发商提起诉讼。第二、原告的起诉行为系单方面行为，没有代表全体业主的意愿。恒兴家园小区共有业主264户，2012年3月至2012年11月期间，共有245户业主在法院的调解下先后与被告达成调解协议，约定业主自愿放弃其他诉讼请求，不再提起诉讼。另外，被告通过核对《临时业主大会表决签名表》与《商品房买卖合同》上的户主签名笔迹，认为其中82户户主签名涉嫌系冒名签名，因此实际签名的人数为126户，74户业主弃权未投票，所以根据《江西省物业管理条例》第十六条的规定和《物业管理条例》第十二条的规定，原告的起诉行为系单方面行为。第三、该小区已配有一间20平方米的物业用房给业主办公，同时被告承诺移交120平方米的物业管理用房给原告使用。根据《江西省物业管理条例》第三十三条规定，被告提供20平方米的办公用房和120平方米的物业管理用房是符合规定的，原告的要求系无理要求。第四、恒兴家园小区是按照永新县城建规划局的批示进行施工的，竣工后也经过相关部门的综合勘查验收合格，各类证件办理都已齐全，小区内的绿化率达到了国家的标准，绿化带已布满小区内空置地方，起到了休闲净化美观效果。第五、根据国家有关规定，小区内路灯、楼梯间公共灯和监控设施没有强制性规划，被告在出售房屋时从未承诺过，被告没有该义务。
被告为支持其抗辩理由，提供下列证据：
证据1、北京中院案例一个，证明原告不是适格的主体。
经质证，原告对其真实性没有异议，对其关联性有异议，认为该证据与本案没有关联。
本院认为，每个民事案件都有其特殊性，个案的判决并不能作为其他民事案件的裁判依据，对被告以该案例来证明其主张，依据不足，对该证据本院不予采纳。
证据2、协议书一份，证明原告并非代表全体业主。
经质证，原告认为该协议书是一份不公平的协议，该协议显失公平，如果每位业主都有的话，那这份协议就是显失公平的协议，如果只是刘志强有这份协议的，这就不能代表其他业主，或者只是刘志强等部分业主，这也并不能代表就是全体业主的协议。
本院认为，协议书为单个业主与被告所签订，并且协议内容也没有明确表示放弃本次诉讼所涉的请求，对该协议本院不予确认。
证据3、《江西省物业管理条例》，一是证明物业管理用房不是原告所说的400平方米，而是120平方米；二是证明接收物业管理用房的应该是物业公司而不是业主委员会；三是证明物业管理用房只能用于物业用房，不能用于租赁和抵押等其它用。
经质证，原告认为该证据与本案无关联性，因为一是原告所要求的物业管理用房400平方米是根据被告所批复的文件所要求的；二是最低不少于120平方米，应该大于或等于120平方米，从这点来说原告的诉求符合江西省物业管理条例的规定。
本院认为，《江西省物业管理条例》系地方性法规，如何适用于本案，本院将依据本案所查清的事实和证据予以确定。
根据本院确认的有效证据，以及原、被告各方的陈述，本院确认如下案件事实：
2008年12月份被告经相关部门批准开始建设永新县恒兴家园小区，在其规划设计方案各项技术指标中明确：1、总用地面积18070平方米；2、总占地面积5810.36平方米；3、建筑密度32.15%；4、建筑总面积39538.91平方米5、容积率2.19；6、绿地面积6350平方米；7、绿化率35%等内容。同时在方案中明确物业管理用房为200平方米。在总平面规划图、总平面图、景观分析图中标注了亭子和水池等园林设施。小区建成后被告向全体业主交付了商品房，并向全体业主移交了一间保安值班室，但对物业用房双方在移接交时发生纠纷。2012年3月份原告恒兴家园业委会依法成立，并经永新县房地产管理局备案，经召开临时业主大会作出决议并授权原告恒兴家园业委会起诉被告，拟起诉的事项为：请求按规划建设大门、中心花园、监控及其他；请求拆除违规建设车库和恢复小区周界；请求按规定移交物业用房。
本院认为，业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。原告恒兴家园业委会由业主大会选举若干委员组成，有自己的主任、副主任、委员，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案合法成立，具备民事诉讼主体资格，但原告应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。《江西省物业管理条例》第三十三条规定“建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最少不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业企业代管。”依据该规定被告作为建设单位必须向原告移交包括办公用房在内不少于120平方米物业管理用房，现被告已在其规划设计方案各项技术指标中明确物业用房为200平方米，且原告要求移交的物业管理用房属于与物业有关的活动，故原告主张要求被告移交200平方米的物业管理用房的请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告提供保安室一间的请求，虽然被告未在其规划设计方案中和恒兴家园小区销售资料中明确，但《江西省城市新建住宅小区安全防范设施建设管理规定》要求建设单位在建设小区时对小区的安全防范设施如治安值班室等同步规划、同步实施、同步验收并投入使用，该规定系江西省建设厅为加强城市新建住宅小区安全防范设施的建设和管理，提高新建住宅小区安全防范功能而制定管理性规定，虽非法律、行政法规或地方性法规的强制性规定，不过作为省级建设行政主管部门，在不违反法律、法规的前提下，对本辖区内的建筑行业在建设施工中进行规范管理，建设单位应当予以遵守。但鉴于保安室被告已经移交，且原告方一直使用至今，对该项请求本院不再进行处理。
被告提出物业管理用房应当向物业公司移交，因永新县恒兴家园小区目前没有物业企业入驻，物业管理方面的事项由原告代行，故原告要求被告向原告移交物业管理用房，并无不妥，对被告的该辩解，本院不予支持。被告提出恒兴家园业委会成立及召开临时业主大会作出决议的程序不合法的辩解，由于被告未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。
原告要求被告按规划设计完善小区园林设施以及安装和完善小区内路灯、楼梯间公共灯和电子监控设施的诉讼请求，由于上述请求系商品房买卖合同所规定的权利义务关系，已超出物业管理的范围。根据合同相对性原则，原告恒兴家园业委会提出与此相关的诉讼请求属于主体不适格，故对原告的上述起诉，应予驳回。
综上所述，依照《物业管理条例》第十五条、第十九条，《江西省物业管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司于判决生效后60日内向原告永新县恒兴家园业主委员会移交200平方米物业管理用房；
二、驳回原告永新县恒兴家园业主委员要求被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司按规划设计完善小区园林设施的起诉；
三、驳回原告永新县恒兴家园业主委员要求被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司安装和完善小区内路灯、楼梯间公共灯以及电子监控设施的起诉。
案件受理费7300元，由原告永新县恒兴家园业主委员负担4300元，由被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 颜 斌
审 判 员 盛婷婷
人民陪审员 左桂权
二〇一四年九月九日
书 记 员 肖 芳