福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0823民初2406号
原告：周有勇，男，1957年12月25日出生，汉族，住上杭县。
被告：刘友才，男，1965年6月19日出生，汉族，住上杭县。
被告：张丽玉，女，1985年11月26日出生，汉族，住上杭县。
原告周有勇与被告刘友才、张丽玉租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月25日受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告周有勇、被告刘友才到庭参加诉讼，被告张丽玉经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。
周有勇向本院提出变更的诉讼请求为：1、解除周有勇与刘友才、张丽玉的租赁合同关系，并判令刘友才、张丽玉立即将租赁店铺交还周有勇；2、刘友才、张丽玉共同向�有勇支付自2014年12月10日起至2015年11月9日止的租金60400元，并支付自2015年10月21日至合同解除之日止按月息1%计算的利息；3、刘友才、张丽玉共同向周有勇支付自2015年11月10日起至租赁合同解除之日止按每月6400元计算的租金，并支付逾期付款期间按合同约定每日30元计算的违约金。事实和理由：2014年3月11日，张丽玉与周有勇签订《房屋租赁合同》一份，约定：张丽玉承租周有勇坐落于上杭县骊景豪庭，面积为106.75平方米，租赁期限自2014年6月10日起至2019年6月10日止；租金第一、第二、第三年不变，即每月6400元，第四年起每年在前一年基础上递增百分之十，即第四年度每月租金7040元，第五年度每月租金为7740元；签订合同之日起至2014年6月9日止为免租期，租金按季结算，为每三个月使用前十天一次性付清，承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，除缴交租金外，另每天缴纳违约金30元给出租方，及约定了其他条款。合同签订后，周有勇按约将租赁店铺交付给张丽玉使用。在租赁合同履行过程中，由刘友才实际使用该租赁店铺至今，刘友才于2014年6月9日向周有勇支付2014年6月10日至2014年9月9日期间的租金19200元，于2014年10月10日向周有勇支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金19200元。自2014年12月10日起的租金，张丽玉、刘友才未按约定支付，经周有勇催收，刘友才于2015年10月10日向周有勇出具欠条一张，约定2014年12月10日至2015年11月10日欠周有勇租金共计70400元，扣除已交押金10000元，实付60400元，在2015年12月31日前付清，到时未付，则从2015年10月21日起按月利率1%计算利息。2016年6月8日，刘友才又向周有勇出具欠条一张，承诺从2015年11月11日至2016年6月11日的租金按每月4800元计算，合计33600元，由其支付，在2016年年底付清。但刘友才未按上述二份欠条约定时间支付所欠的租金，也未支付从2015年11月10日起至今的租金。
刘友才辩称，张丽玉原来是刘友才的客户，双方熟悉后，张丽玉邀刘友才合作开店，双方达成口头协议，约定租赁店铺由二人共同使用，由刘友才承担店铺装修费用、押金及租赁期间的水电费用、物业费等店铺的一切开销，张丽玉承担店铺租金。张丽玉先与周有勇协商租赁事宜，刘友才也曾与张丽玉一起跟周有勇协商，周有勇也有拿出了初步合同，2014年3月11日，刘友才没空，是张丽玉与周有勇签订的《房屋租赁合同》。周有勇交付店铺后，刘友才花费120000元进行了装修。因此，《房屋租赁合同》的当事人是张丽玉，刘友才也是受害者。刘友才于2014年6月9日支付的租金19200元，是张丽玉交给刘友才，叫刘友才转交给周有勇。刘友才于2014年10月10日支付的租金19200元，是张丽玉说她去福州提车没有回来，叫刘友才垫付租金。之后，张丽玉因欠债，跑路了。2014年12月，周有勇向刘友才催要租金，刘友才认为合同约定的租金太高，刘友才建议周有勇按当前行情重新招租，并适当补些装修费给刘友才，或者按当前行情重新与刘友才签过租赁合同，但双方协商不成，刘友才就继续使用店铺至今。期间，刘友才也多次寻人合作租赁该店铺未果。2015年10月21日中午，周有勇在刘友才不知情的情况下，锁住店铺门，当日下午，刘友才因为约了客户，找周有勇拿钥匙开门，为维护自身信誉，刘友才只好出具一张欠条给周有勇。之后，刘友才没有支付租金，2016年6月8日，周有勇向刘友才催要租金，双方进行协商，周有勇说价格可以适当低点，双方约定2015年11月11日至2016年6月11日的租金按每月4800元计算，刘友才就写了一张欠条�周有勇，但刘友才只是承诺如果店铺有盈利会按欠条约定支付租金。2016年6月11日之后的租金，刘友才没有支付，双方也没有进行结算，因为周有勇认为按合同约定价格计算，而刘友才认为应按市场价格计算，双方协商不成。刘友才一直支付店铺水电费至今。在租赁店铺前，刘友才与周有勇协商代理销售骊景豪庭尾盘，周有勇承诺可以把尾盘独立代理给刘友才和张丽玉销售，之后与刘友才签订销售代理合同，期限至2016年12月，但周有勇要求刘友才代理销售的价格不能低于4800元，其售楼部的销售价格却低至3000到4000元，造成刘友才无法销售尾盘，周有勇单方面终止合同，系违约，应支付违约金5万元。
张丽玉在本院送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书后，未作答辩，对周有勇提出的诉讼请求和提供的证据材料�提出异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：
周有勇为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、2014年3月11日，周有勇与张丽玉签订的《房屋租赁合同》一份，证明租赁事实。
刘友才质证认为，对证据的真实性没有异议，合同有看过，但合同的主体不是刘友才，张丽玉与刘友才约定租金由张丽玉支付，所以尚欠租金不应由刘友才支付。
2、2015年10月21日，刘友才书写的欠条一份，证明刘友才确认从2014年12月10日起至2015年11月10日止共计欠租金70400元。
刘友才质证认为，欠条是其书写，因为周有勇将刘友才的店铺锁住了，如果刘友才不写欠条，就没法开门，刘友才是在被迫的情况下写的欠条。
3、2014年1月25日，周有勇与上杭县金丰房地产开发有限公司签订的《租赁合同》一份，证明讼争店面是上杭县金丰房地产开发有限公司所有，周有勇向该公司租赁，周有勇对讼争店面有处置权。
刘友才质证认为，刘友才和张丽玉都没有看过该份租赁合同，周有勇是该公司的大股东。
4、中国建设银行历史流水清单一份，证明刘友才二次向周有勇转账支付租金，店铺实际使用者是刘友才。
刘友才质证认为，刘友才向周有勇支付了两个季度的租金，其中一次是刘友才帮张丽玉代付，另一次是刘友才帮张丽玉垫付。租赁店铺后，张丽玉也使用店铺3至4个月，店铺二楼的阁楼装修后，张丽玉�来打麻将收取租金。
5、《商品房预售许可证》复印件一份，证明店铺的产权情况。
刘友才质证认为，没有意见。
6、2016年6月8日，刘友才书写的欠条一张，证明双方约定从2015年11月11日起至2016年6月11日止的租金按每月4800元计算，共计33600元。
刘友才质证认为，没有意见。
刘友才为证明其主张，向本院提交下列证据：
1、上杭县金丰房地产开发有限公司与上杭县嘉园房地产经纪有限公司签订的《上杭县“骊景豪庭”（尾盘）销售代理合同》一份，证明刘友才不付租金是有原因的。
周有勇质证认�，对合同没有异议。但这份合同与本案没有关系，是另外一个法律关系；金丰房地产公司也没有违约，刘友才不是独家代理。
本院认为，周有勇提交的上述证据，来源真实，内容合法，且与本案相关联，可以作为本案有效证据使用，本院予以确认并在卷佐证。刘友才提交的上述证据，与本案没有关联，不作本案有效证据使用。
根据上述有效证据及当事人的陈述，对案件事实，本院认定如下：2014年间，张丽玉和刘友才达成口头协议合作开店，并曾共同找到周有勇协商租赁事宜。2014年3月11日，周有勇（甲方）与张丽玉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，将坐落于上杭县骊景豪庭13号店一间出租给张丽玉商业使用，约定：租赁期限自2014年6月10日起至2019年6月10日止；月租金6400元，从2014年6月10日开�起算。合同第五条约定：“乙方应于本合同生效之日向甲方支付保证金人民币壹万元整。（保证金租期结束后归还，不计利息）及三个月的租金计人民币壹万玖仟贰佰元整（￥19200元）。租金按季结算，为每三个月使用前10天一次性付清。”第八条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，……投资由乙方自理。”第十条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，室内装修不得拆除，应无偿给甲方使用。”第十一条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋……3.欠租金累计达10天；……”第十三条约定：“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，除追缴租金外，另每天交纳违约金30元付给甲方。”并在合同注有补充协议，约定：“甲乙双方经协商同意，租金第一、第二、第三年度不变，即每月6400元整，第四年起，每年在前一年基础上递增百分之十，即第四年度每月租金柒仟零肆拾元（￥7040元），第五年度每月租金柒仟柒佰肆拾元整（￥7740元），签订合同之日起至2014年6月9日为免租期。”合同签订后，周有勇将店铺交付张丽玉，该店铺装修后，张丽玉与刘友才共同使用店铺，刘友才使用该店铺至今。期间，刘友才分别于2014年6月9日向周有勇支付自2014年6月10日至2014年9月9日期间的租金19200元、于2014年10月10日向周有勇支付自2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金19200元。后因张丽玉下落不明，张丽玉、刘友才均未缴交租金，经周有勇催收，刘友才于2015年10月10日向周有勇出具欠条一张，载明：“刘友才欠周有勇（原张丽玉租周有勇骊景豪庭13号店）租金（2014年12月10日至2015年11月10日）共计柒万零肆佰元整（￥70400元），此款在2015年12月31日前付清（抵掉原押金壹万元实付陆万零肆佰元整（￥60400元），到时未还按2015年10月21日起按月息1%（1分息）计算。”后周有勇又向刘友才催收2015年11月之后的租金，2016年6月8日，经协商，刘友才向周有勇出具欠条一张，载明：“因生意不紧气，今欠周有勇（原张丽玉租周有勇骊景豪庭13号店）租金（自2015年11月11日至2016年6月11日租金，按每月4800计，共计人民币33600.00元。）此款等生意好转时向周有勇支付。（或在2016年年底付清）。”从2016年6月11日起的租金，刘友才亦未缴交，周有勇要求按合同约定缴交租金，刘友才要求按市场行情计算租金，双方多次协商未果。
另查明，案件审理过程中，周有勇与刘友才均确认，交还讼争店铺时，不得损坏该店铺的瓷砖地板、墙壁及电线，店铺安装的空调设备及搭建的阁楼的梯楼、楼板、门、隔音墙等则可拆除。
本院认为，周有勇与张丽玉签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同。本案争议的焦点是刘友才应否承担支付租金的义务。周有勇主张刘友才与张丽玉是共同租赁人，故刘友才应共同承担支付租金义务。刘友才辩称其不是《房屋租赁合同》的当事人，且张丽玉与其约定租金由张丽玉承担，其已交租金实际是代张丽玉支付，因此，周有勇不应要求其支付租金。根据庭审时刘友才的自述以及周�勇提供的刘友才出具的欠条等证据，能够认定《房屋租赁合同》列明的承租方虽仅为张丽玉，但涉诉店铺的实际使用人是刘友才与张丽玉。刘友才关于租金由张丽玉承担的辩称意见属其与张丽玉之间的内部约定，对出租人周有勇不具有法律约束力，故刘友才、张丽玉应共同承担支付租金的义务。张丽玉、刘友才在租赁期间未按约支付租金，根据《房屋租赁合同》第十一条约定，周有勇有权解除合同并收回房屋，故周有勇主张解除其与张丽玉签订的租赁合同并交还店铺，理由正当，本院予以支持。刘友才已支付租金至2014年12月9日，周有勇与刘友才对从2014年12月10日至2015年11月10日止的租金已结算，合计70400元，并约定履行时扣除已付押金10000元，该约定不违反法律规定，本院予以支持。自2015年11月11日至2016年6月11日的租金，双方经协商结算，按每月4800元计算，合计33600元，该约定符合法律规定，周有勇认为仅为刘友才的单方承诺，理由不当，故从2015年11月11日至2016年6月11日的租金为33600元。关于违约金计算标准，租赁合同虽约定逾期未缴纳租金按日支付30元的违约金，但根据法律规定，该违约金过高，故宜调整为以未付租金为基数按月利率2%计算。张丽玉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除周有勇与张丽玉于2014年3月11日签订的《房屋租赁合同》。
二、张丽玉、刘友才应于本判决生效后十五日内将上杭县骊景豪庭13号店铺一间交还周有勇（返还时不得损坏该店铺的瓷砖地板、墙壁及电线，店铺安装的空调设备及搭建的阁楼的梯楼、楼板、门、隔音墙等则可拆除）。
三、张丽玉、刘友才应于本判决生效后十五日内给付周有勇租金175920元及违约金29496.9元。
四、驳回周有勇的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2780元，由张丽玉、刘友才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 王 英
人民陪审员 丁才兴
人民陪审员 黄满秀
二〇一七年七月四日
代理书记员 丘晓艳
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致�不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补�措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附：申请执行条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。