广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终3077号
上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海市镇海有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区拱北迎宾南路1098号。
法定代表人：苏少辉，经理。
委托诉讼代理人：刘建锋，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）：中华人民共和国拱北海关，住所地：广东省珠海市香洲区拱北水湾路18号。
法定代表人：周斌，关长。
委托诉讼代理人：张良华，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗承波，广东德赛律师事务所实习律师。
上诉人珠海市镇海有限公司（以下简称镇海公司）因与被上诉人中华人民共和国拱北海关（以下简称拱北海关）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人镇海公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第四项；二、判令拱北海关向镇海公司赔偿租金损失107011.62元；三、判令拱北海关向镇海公司赔偿管理费损失18090元；四、判令拱北海关承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、镇海公司在2009年代德威公司垫付的3565773.34元、以及镇海公司继承德威公司的履约保证金518185元、水电押金10万元应直接冲抵欠付的租金或房屋占用费。2009年镇海公司基于代德威公司支付租金开始承租涉案物业，《协议书》第二条约定镇海公司应代德威公司向拱北海关支付欠付的租金和水电费3565773.34元，镇海公司已经依约履行；第三条约定拱北海关负责向德威公司追索欠付的租金，第六条约定德威公司的履约保证金518185元以及水电押金10万元由镇海公司继承，各小租户的履约保证金以及水电押金由镇海公司代德威公司退还。但从2009年至今，长达八年时间，拱北海关的追索未有任何结果，双方亦未有对镇海公司先行支付的3565773.34元进行处理。如今拱北海关主张收回涉案物业，结束双方的租赁关系，双方应对上述费用进行处理。原审判决仅认定镇海公司需向拱北海关支付租金或房屋占用费，却对与之相关的履约保证金、水电费押金以及镇海公司代德威公司垫付的3565773.34元未予以处理，该种处置方式显失公平，造成商铺不能及时归还的局面，拱北海关亦负有不可推卸的责任（包括因涉案房屋产权瑕疵导致无法继续签署新的合同等责任），但该种处置方式明显是将所有的责任以及不利后果均由镇海公司承担，同时镇海公司在小商户退场后还必须向其退还原本由德威公司收取的履约保证金和押金，明显不公。二、拱北海关应当赔偿因其原因导致镇海公司无法向交通银行收取租金的损失以及相应的管理费用。本案中，镇海公司一方面需要向拱北海关支付租金或房屋占用费，一方面房屋的实际承租使用人交通银行却因为拱北海关怠于或不能签署有效合同而拒绝向镇海公司交付租金，镇海公司两面受损，原审判决的处置方式显失公平。事实上，镇海公司在2015年12月之前，已经就续签合同事宜多次与拱北海关沟通，协商过程中经办人员亦有口头答应将租赁合同续签三年的回复，在此基础上，镇海公司为维护市场稳定，避免因续租事宜导致人流量锐减，影响租户生意，继续对租赁物履行了管理职责，但是拱北海关因租赁物产权瑕疵在续租事宜上屡次反复，且最终导致镇海公司至今仍未能收取交通银行的租金341554.5元（2016年1月至10月）及管理费18090元，冲抵镇海公司应向拱北海关支付的租金234542.88元（60.3平方米），镇海公司的租金损失为107011.62元，管理费损失18090元，该损失应当由拱北海关承担。
被上诉人拱北海关二审答辩称，镇海公司的上诉没有事实和法律依据，其上诉请求应予以驳回。一、镇海公司2009年支付的350余万元（德威公司欠租金额），拱北海关已支付了对价，且对价已超过了镇海公司支付的350余万元。协议约定拱北海关仍然享有向德威公司追缴欠租的权利。拱北海关支付对价的方式是，对镇海公司租赁的海安园30栋一、二层商铺（368平方米）和迎宾南路1084-1098号商铺（1666.9平方米）给予了大幅度优惠，该处物业总面积为368+1666.9=2034.9平方米，减免金额远远超过350余万元。2008年12月30号，镇海公司在致拱北海关《关于海关名店城、稽查处物业续签合同数据分析报告》中，协商对镇海公司2009年支付的350余万元的处理办法，在报告中提出了以上述2034.9平方米的物业减免租金的方式进行处理，减免期限为60个月（2012年1月1日至2016年12月31日）。拱北海关基本同意了镇海公司的要求，大幅度降低了该2034.9平方米的物业租金,以每平方米268元的标准租赁给镇海公司，租金年递增5%，而该栋楼的相邻租户（工商银行）租金即为每平方米406.78元（且工商银行主要租赁的是二楼），工行租金年递增8%。即使不考虑年递增扩大的租金差额，参照相邻租户的租金标准，减免租金达1694余万元[（406.78-268）×2034.9×60=16944205.32元]。2015年9月拱北海关委托广东公评房地产与土地估价有限公司对涉案商铺进行了租金评估，评估价格是涉案30栋一层价格是每平方米720元，二层每平方米是288元，镇海公司租赁的主要是一层。二、镇海公司向交通银行收取租金与否，以及所涉及的管理费用与拱北海关无关。镇海公司目前以远低于市场租金价格占有使用拱北海关商铺，其采取种种方式拖延诉讼，这种严重违约且受益的行为，应当被法律所否定。不让违约者获利、不让违法者获利是我国法律的基本原则，请求二审法庭依法驳回镇海公司的上诉。
拱北海关向原审法院起诉请求：一、镇海公司腾退（返还）拱北海关侨光南路段36号至110号商铺（面积1081平方米）；二、镇海公司支付2016年2月1日至8月31日期间的租金2943275.44元（以2015年月租金420467.92元为标准计算）；三、镇海公司支付2016年9月1日至11月1日期间的房屋使用费，按2015年月租金标准，并计算至镇海公司实际交还房屋时止；四、支付违约金，按“月租金总额5%”计算至交还房屋时止；五、由镇海公司承担全部诉讼费用。
镇海公司原审中反诉请求：一、拱北海关向镇海公司赔偿租金损失107011.62元;二、拱北海关向镇海公司赔偿管理费损失18090元；三、请求判令拱北海关承担本案全部诉讼费用。
原审法院认定事实：2006年2月22日，出租方拱北海关机关服务中心（甲方）与承租方珠海德威建筑工程有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将拱北海关侨光南路段底层商铺36至110号，建筑面积1033平方米做商业用途出租给德威公司，租期五年，2006年1月1日起至2010年12月31日止。2006年1月起租金259092.48元，逐年递增5%。每月10日前支付当月租金。履约保证金由乙方一次性交付518185元，合同期满交还租赁物、结清费用后，无息退还。甲方同意乙方有转租权，但转租前或转租人变更前需经甲方认可。转租期限不得超过2010年12月31日。合同期限届满即行终止。乙方应当在合同期限届满之日起一周内将租赁物内可移动物品搬离，将租赁物完好交还甲方，未搬离的物品视为乙方放弃所有权的弃置物，甲方有权处置。乙方逾期不交还租赁物，乙方除仍应按照本合同约定的标准交付租金和水电费外，每逾期一日应向甲方支付应交月租金总额5%的违约金或按照合同法“违约责任”条款赔偿甲方损失，直至甲方完全收回本合同项下租赁物。违约责任约定，乙方预交租金、水电费及其他应交费用的，除仍应如数补交外，还应当按实际逾期天数每日向甲方支付应交款项5‰的违约金。乙方如有下列行为，应按月租金及各项费用两倍支付违约金，同时甲方有权无条件收回租赁物，履约保证金不退还：乙方违反约定未按照合同约定提交其与转承租人签订的租赁合同副本予甲方确认和备案，或乙方与转承租人签订的合同超过2010年12月31日的；进行非法活动的；不按约定用途使用的；合同成立后，期限届满前非因政府行为或不可抗力，乙方提出减少租赁面积或者提前解除合同的。非因政府行为或不可抗力不能履行合同，甲方不得在本合同期限届满前解除合同或收回部分商铺，否则应按月租金及各项应交费用两倍支付违约金。合同还约定了其他相关内容。
2009年，甲方拱北海关机关服务中心与乙方镇海公司签订《协议书》，约定：鉴于甲方与德威公司2006年2月22日签订的《商铺租赁合同》已依法解除，双方及合同承继及处理原德威公司欠租等事宜达成以下协议：一、乙方自愿承继德威公司2006年2月22日与甲方签订的《商铺租赁合同》项下及附件的全部权利义务至2010年12月31日，并承诺到期后全面清场，完好交还甲方。二、乙方承诺本协议签订十天内向甲方清偿德威公司至2008年12月欠缴的租金3125171.43元及水电费440601.91元。三、甲方保留向德威公司追缴所欠租金的权利，追缴所得归甲方所有。四、乙方负责协调处理侨光路商铺小商户问题，并在保持德威公司和各商户签订《商铺租赁合同》全部条款不变的基础上与各商户签订新的《商铺转租合同》，租期至2010年12月31日止。五、乙方与各商户签订《商铺转租合同》时必须明确约定转租合同为转租人与业主签订合同的从合同，主合同无效、解除或终止，从合同亦随之无效、解除或终止。六、甲方同意德威公司在机关服务中心的履约保证金518185元和水电押金100000元归乙方所有。解释按《商铺转租合同》约定办理。鉴于各商户与德威公司签订转租合同时已向德威公司交纳了履约保证金，故乙方与各商户签订《商铺转租合同》时，不应再向各商户收取履约保证金，转租合同期满后，各商户已向德威公司缴纳的履约保证金由乙方向相关商户退付。七、乙方同意将2009年1月起，每月10日前交付当月租金，按月结清水电费。乙方需及时缴纳租金和水电费，否则按《商铺转租合同》约定承担违约责任。八、本协议未约定或未尽事宜，按照甲方与德威公司2006年2月22日签订《商铺租赁合同》及其附件执行；该《商铺租赁合同》约定与本协议书不一致的，按本协议书执行；本协议书及租赁合同未约定的，协商后可签订补充协议，与本协议书及该租赁合同具有同等法律效力。九、协议书经签订后，自乙方按照本协议书第二条约定清偿德威公司欠缴的租金及水电费之日起生效，甲方与德威公司合同及附件为协议书的有效组成部分，与本协议书共同执行。
2011年，出租方拱北海关与承租方镇海公司签订《商铺租赁合同》，约定前述侨光南路58号至60号底层商铺36号至110号租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。租金2011年每月345920元，每年递增5%，2015年每月420467.92元。每月10日前支付至拱北海关账户。合同其他内容与前述2006年2月22日的合同内容基本一致。
2015年4月3日，镇海公司向拱北海关提出续约申请。拱北海关未回复是否同意续约。2016年1月21日，镇海公司再次发出《关于侨光路商铺续约条件的函》，要求续约并提出按照1081平方米计租等内容。镇海公司草拟了续约的补充协议，但拱北海关未盖章签约。
2016年5月10日，镇海公司发出《关于侨光路商铺经营实际情况的汇报》，要求扣除322548元作为实际支付租金的依据，并提出继续签订一至二年的临时合同等建议。
2016年5月31日，拱北海关发出《拱北海关机关服务中心关于侨光路物业租赁合同期满不再出租的告知函》，明确不再租赁案涉物业，要求于2016年8月31日前搬离。2016年7月11日，镇海公司回复该函，提出撤场处理或待商户合同期结束后收回的方案。2016年8月17日拱北海关发出《关于侨光路物业租赁合同期满相关事宜的催办函》，表示不采纳前述处置方案，催告镇海公司2016年8月31日终止经营，交还物业，办理终止合同相关手续。2016年9月25日，镇海公司复函逐步收回商铺，并自2016年10月1日起交回94号商铺（53.25平方米）。
双方确认2016年10月31日交回108-110号商铺（60.3㎡），2016年11月2日交回94号商铺。双方确认自2016年2月1日起的租金未再缴纳。
镇海公司提交与陈镇鑫的《租赁合同》以及与陈镇鑫、交通银行股份有限公司珠海分行签订的《商铺租赁（三方）协议》，显示就108、110商铺的60.3㎡自2014年1月1日至2015年12月31日转给交行使用，租金每月32529.44元，管理费每月1809元。2016年10月13日，交行致函镇海公司在10月31日前交还租赁物业。
另查明，拱北海关提交国有土地使用证显示拥有侨光路58236㎡办公住宅用地，并提交了临时建设工程规划许可证、临时建设用地许可证及防火审核许可通知书，显示拱北侨光路商铺项目面积515㎡，相关许可证有效日期1998年3月30日至2000年3月30日。在有效期后，案涉房产未办理房地产权登记，未重新办理相关建设及规划许可。
原审法院认为，拱北海关未能提供出租物业的权属证书或有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，拱北海关和镇海公司于2011年签订的《房屋租赁合同》无效。基于上述认定，原审法院作出如下处理:
关于腾退物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，拱北海关和镇海公司签订的租赁合同无效，镇海公司基于租赁合同占用使用的租赁物业应返还给拱北海关，故拱北海关请求返还珠海市拱北海关侨光南路段58至60号底层商铺36号至110号房产，于法有据，原审法院予以支持。
关于租金及房屋占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”镇海公司承租案涉房产后，一直正常使用租赁物业，应参照合同约定的租金标准支付租赁物业的占有使用费，拱北海关主张2016年2月1日起至实际交还房屋之日按照2015年月租金420467.92元的标准计算，原审法院予以支持。其中2016年11月起，镇海公司归还了60.3平方米及53.25平方米的商铺，应从前述租金标准中扣除，计算为420467.92/1081×（60.3+53.25）=44171元，扣除后每月应支付376297元。镇海公司代德威公司支付的款项时依据协议书的约定，现要求冲抵欠付费用，则没有合同依据，原审法院不予支持。
关于迟延支付租金违约金。无效的合同自始没有法律约束力，前述房屋租赁合同无效，拱北海关依照合同约定的违约条款请求迟延支付租金违约金，理据不足，原审法院不予支持。
关于反诉的损失问题。双方合同自始无效，镇海公司将其中的交通银行使用的商铺返还给拱北海关，符合合同无效的法律后果，另一方面，即使按照双方合同的约定，在2015年12月31日之后，合同期限已经届满，镇海公司主张拱北海关同意续签三年的合同也没有证据证明，镇海公司再转租他人也没有合同依据，现主张2016年交通银行承租商铺的租金损失及管理费损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，原审法院判决：一、镇海公司于判决发生法律效力之日起十五日内将案涉拱北海关侨光南路段58号至60号底层商铺36号至110号房产腾退给拱北海关。二、镇海公司于判决发生法律效力之日起十五日内向拱北海关支付案涉商铺占用费，2016年2月1日至2016年10月31日按每月420467.92元计算，2016年11月1日至腾退之日按每月376297元计算。三、驳回拱北海关的其他诉讼请求。四、驳回镇海公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费91717元，拱北海关负担19937元，镇海公司负担71780元。反诉案件受理费1401元，由镇海公司负担。
二审中，镇海公司提供了新证据，拱北海关未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认定事实：双方确认，镇海公司已向拱北海关交还商铺情况如下：2016年10月31日，交还侨光南路108号（部分）、110号，面积60.3平方米；2016年11月2日，交还侨光南路94号，面积53.25平方米；2017年9月30日，交还侨光南路98号，面积65平方米；2017年11月27日，交还侨光南路72号，面积50平方米；2017年11月27日，交还侨光南路104号，面积53.25平方米；2017年11月27日，交还侨光南路108号（部分），面积20平方米，以上合计交还商铺面积为301.8平方米。
本院认为，镇海公司上诉主张将代德威公司垫付的租金、承继德威公司的履约保证金、水电押金都用于冲抵欠付租金或房屋占用费,因德威公司没有参与签订2009年《协议书》，亦未参与本案诉讼，故不能在本案中直接认定“代垫租金”、履约保证金、水电押金的真实性及具体数额。镇海公司原审中仅提出冲抵租金或房屋占用费的抗辩，未在反诉中提出，也未提供德威公司已核对并确认上述费用真实性的证据，故原审法院对镇海公司要求冲抵租金或房屋占有费的抗辩未予采纳，并无不当。
镇海公司还主张拱北海关赔偿因无法向交通银行收取租金和管理费用的损失。本院认为，镇海公司于2011年与拱北海关签订《商铺租赁合同》时即明知涉案商铺的租期到2015年12月31日止，在租期届满后将商铺转租他人存在风险，镇海公司主张拱北海关“口头同意”续签三年合同，但未提供证据证明。在此情况下，镇海公司主张拱北海关给镇海公司造成了损失，没有事实根据和法律依据，原审法院对此不予支持，适用法律正确。
二审中，双方确认，2016年10月31日至2017年11月27日镇海公司已向拱北海关交还了部分商铺，应按实际使用面积计算房屋占用费。关于房屋占用费的计算，具体如下：2016年2月1日至10月31日按每月420467.92元支付；2016年11月1日至11月2日按每月397013.51元支付；2016年11月3日至2017年9月30日按每月376301.29元支付；2017年10月1日至11月27日按每月351018.76元支付；2017年11月28日至实际腾退之日止，按每月303079.19元支付（详细计算过程见本判决附表）。据此，本院对原审判决相关内容予以改判。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。基于二审发生的新事实，本院对原审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9950号民事判决第三、四项。
二、变更珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初9950号民事判决第一项为：珠海市镇海有限公司于本判决生效之日起十五日内，将拱北海关侨光南路段58号至60号底层商铺36号至110号房产共计779.2平方米[已交还侨光南路108号（部分）、110号、98号、94号、72号、104号、108号（部分），已交还商铺面积共301.8平方米]腾退给中华人民共和国拱北海关。
三、珠海市镇海有限公司于本判决生效之日起十五日内，向中华人民共和国拱北海关支付商铺占用费：2016年2月1日至10月31日按每月420467.92元支付；2016年11月1日至11月2日按每月397013.51元支付；2016年11月3日至2017年9月30日按每月376301.29元支付；2017年10月1日至11月27日按每月351018.76元支付；2017年11月28日至实际腾退之日止，按每月303079.19元支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费91717元，由中华人民共和国拱北海关负担19937元，珠海市镇海有限公司负担71780元。反诉案件受理费1401元，由珠海市镇海有限公司负担。二审案件受理费70774元，由珠海市镇海有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一八年二月七日
书记员 吴佳鲜
附表：镇海公司已退还商铺情况及对应交占用费数额
交还时间
交还商铺名称
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交还面积（平方米）
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剩余未交还面积（平方米）
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剩余面积的房屋占用费数额（元）
1081
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420467.92
2016年10月31日
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侨光南路108号（部分）、110号
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60.3
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1020.7
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397013.51
2016年11月2日
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侨光南路94号
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53.25
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967.45
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376301.29
2017年9月30日
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侨光南路98号
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65
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902.45
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351018.76
2017年11月27日
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侨光南路72号
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50
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779.2
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303079.19
2017年11月27日
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侨光南路104号
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53.25
2017年11月27日
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侨光南路108号（部分）
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20