长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2015）二民初字第271号反诉原告：吉林乐天超市有限公司，住所：吉林省长春市二道区东盛大街2811号。法定代表人：卢柄容，董事长。委托代理人：田有权，该公司员工。委托代理人：蒋为民，辽宁同方律师事务所律师。反诉被告：辽宁合兴快餐有限公司，住所：辽宁省沈阳市沈河区西顺城街170-1号新恒基国际大厦1009号。法定代表人：李柏荣，董事长。委托代理人：刘洋，该公司员工。委托代理人：郑可心，辽宁开宇律师事务所律师。反诉原告吉林乐天超市有限公司（以下简称乐天公司）诉反诉被告辽宁合兴快餐有限公司（以下简称合兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。反诉原告乐天公司的委托代理人田有权、蒋为民，反诉被告合兴公司的委托代理人刘洋、郑可心到庭参加诉讼。本案现己审理终结。反诉原告乐天公司反诉称：反诉原、被告双方签订《房屋租赁合同》约定，反诉被告租赁反诉原告位于长春市二道区东盛大街2811号的一层主入口北侧面积为237平方米的房屋，用于开设餐饮连锁店，租期自2012年11月10日至2020年11月9日，租金每两个租赁年度调整一次，前两个租赁年度每年的租金为346020元，每月10号之前支付下月租金。租赁开始后，反诉被告尚能正常支付租金，后来反诉原告为缓解反诉被告的压力，曾对其减收了部分租金，但从2014年7月开始，反诉被告仍正常经营使用该租赁房屋，但却拒绝支付租金，反诉原告多次催促无果，现累计到反诉被告撤场的2015年2月2日共欠租金205716元，己构成根本违约。《房屋租赁合同》第10.4A条明确约定，乙方逾期支付租金达30日的，甲方有权单方提前终止本合同而不承担任何责任，截止到2015年2月2日双方办理撤场手续之日，反诉被告己拖欠租金217天，现反诉被告不仅不支付拖欠的租金，反而向法院起诉索赔所谓的撤场损失，现反诉原告依据《民事诉讼法》及司法解释的相关规定，提出反诉，请求依法判令：1、被反诉人支付拖欠租金205716元；2、解除《房屋租赁合同》。反诉费由反诉被告负担。反诉被告合兴公司辩称：1、反诉原告乐天公司于2014年6月10日向反诉被告合兴公司发出闭店通知函，函中明确写明“其因门前道路不方便客流进入，导致客流量减少，为避免损失扩大，于2014年6月30日闭店停止营业，另开发商与合兴公司继续合作，乐天公司会帮合兴公司与开发商沟通”，也就是说乐天公司己经表明了其预期违约，单方解除合同的态度，基于此事实，双方合同己不可能正常履行，合兴公司面临巨大的履约风险，特别是在乐天公司还扣押其5.7余万元合同押金未返还的情况下，为维护自身的合法权益，合兴公司有权依法行使不安抗辩权，拒绝支付2014年7-9月份的租金，并由乐天公司承担违约责任。2、乐天公司无权向合兴公司主张2014年10月至2015年2月2日的租金。首先，求租权是出租方依据其对租赁物所享有的处分权而享有的请求承租方支付租金的权利，本案中的乐天公司基于其与房屋所有权人签订在先的租赁合同（基础合同）取得了对租赁物的占有使用处分之权利，后又经房屋所有权人同意将租赁物转租给合兴公司，其获得求租权的前提完全基于基础合同所享有的对租赁物的处分权，那么当基础合同解除，乐天公司丧失了转租人的主体资格，更丧失了求租权，同时对后者构成实质违约，故合兴公司不仅不需要向其支付租金，反而有权要求其承担违约责任。其次，2014年6月乐天公司闭店后未能保证合兴公司餐厅正常经营，经常停水、断电，合兴公司被迫于2014年10月18日停业，且于2015年1月29日撤店。这一后果均是由乐天公司违反合同约定，未能保证店铺处于适租状态而造成的，乐天公司对此负有完全责任。综上，鉴于乐天公司租赁合同主体资格丧失及其实质违约行为的发生，合兴公司依法有权停止履行租金给付义务，乐天公司的反诉请求既无事实依据，也没有法律支撑，故依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2012年9月24日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，反诉原告将其租赁长春万通实业有限责任公司位于本区东盛大街3000号用于经营乐天玛特超市的房屋中，其中使用面积237平方米的房屋转租给反诉被告用于经营吉野家餐厅，租赁期限自2012年11月10日起至2020年11月9日止，第1个租赁年度至第2个租赁年度租金为346020元，第3个租赁年度至第4个租赁年度租金为359861元，第5个租赁年度至第6个租赁年度租金为374255元，第7个租赁年度至第8个租赁年度为389225元，按月支付。合同签订之日起5个工作日内向反诉原告交付定金57670元，待反诉被告第一次支付反诉原告时自动转为本合同押金。本合同终止后15个工作日内反诉原告对反诉被告无任何异议时向反诉被告全额无息返还。双方在履行合同过程中，2014年6月10日，反诉原告向反诉被告发出《闭店通知函》，通知函中称：因多方面原因，反诉原告亏损严重，反诉被告也面临同样的亏损局面，为避免损失的进一步扩大，反诉原告决定于2014年6月30日闭店停止营业。2014年6月30日，反诉原告闭电停止营业。反诉原告闭电停止营业期间，因经常停水、断电，导致反诉被告餐厅经营环境处于不适租状态。2014年10月18日，反诉被告停止营业。另查明：2015年3月9日，反诉被告（本诉原告）将反诉原告（本诉被告）诉至本院，在本诉中，原告认为，原、被告之间的标的合同并未解除，但因被告闭店停止营业，导致原告所承租的房屋不适租的时间远起过30日，构成实质违约，己给原告造成巨大损失。原告诉求请求依法判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告合同押金57670元；3、被告赔偿原告装修损失及相关费用680147.67元、承租期间无故停电营业损失30000元、撤店相关费用41284.49元。诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经本院调解时，本诉原告即反诉被告撤回对本诉被告即反诉原告的起诉。以上事实有反诉原、被告的陈述，反诉原告提供的证据有房屋租赁合同、通知书、快递单、闭店通知函、违约通知函、解除房屋租赁合同协议书、交接单，反诉被告提供证据有：闭店通知函、函件等，以及庭审笔录在卷为凭。本院认为：反诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案庭审过程中，双方均表明不再继续履行合同，同意解除合同，故本院对反诉原告要求解除租赁合同的请求予以支持。关于反诉原告主张自2014年7月1日至2015年2月2日的租金205716元，因反诉被告在反诉原告闭店后，反诉被告租赁反诉原告的房屋处于不适租状态，己无法正常经营，且双方就解决租赁关系一直存在争议，在此种情况下，本案的本诉原告即反诉被告行使不安抗辩权并提起诉讼，在审理过程中，经本院主持调解时双方均同意撤回本诉和反诉，因反诉原告内部协调未果，故未撤回反诉。庭审中，反诉原告也未能向法庭提供其己为反诉被告垫付租金的相关证据，故反诉原告主张租金的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除反诉原告吉林乐天超市有限公司与反诉被告辽宁合兴快餐有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、驳回反诉原告吉林乐天超市有限公司的其他诉讼请求。反诉费2190元，由反诉原告吉林乐天超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 翟 君代理审判员 赵 爽代理审判员 胡雪莹二〇一六年六月三十日书 记 员 张东浩