江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终1090号上诉人（原审被告）：周茵妮，女，1956年3月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：潘知愚，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄昊鹏，男，1982年8月29日生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：束宏玥，女，1986年6月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：贺勃，江苏天玺律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王旭然，江苏天玺律师事务所律师。上诉人周茵妮因与被上诉人黄昊鹏、束宏玥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周茵妮上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法驳回被上诉人黄昊鹏、束宏玥关于支付50000元损失的诉讼请求。2、判决被上诉人黄昊鹏、束宏玥承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定“原告在本案审理期间已以350000元的价格在涉案车位的同一小区内购买了他人名下的车位”这一事实，并据此判决上诉人赔偿被上诉人损失50000元，缺乏事实依据，认定事实错误。首先，上诉人在一审判决后委托代理人在一审法院查阅案卷后才得知，被上诉人在一审中曾向一审法院提交了《南京市存量房交易合同》及《收条》等两份材料，以证明其已以350000元的价格购买了案外人的车位，但该两份材料在一审中并未出示给上诉人进行质证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”的规定，该两份材料不应当作为认定事实的根据。其次，从该两份材料内容来看，即使《南京市存量房交易合同》属实，该材料也仅能证明被上诉人与案外人曾于2017年8月24日签订过买卖车位的合同，但并不足以证明该合同本身在签订后，已得到全面履行；而且关于350000元购买车位价款的《收条》仅为所谓案外人“杨志科、程传萍”的手书，根本不足以证明被上诉人实际履行了支付350000元的义务。据上诉人自南京市不动产档案登记中心调取的档案可知，被上诉人黄昊鹏、束宏玥仅以125000元的价格购入了涉案车位同一小区的另一车位。因此，一审法院仅依据该两份未经上诉人质证，且难以确定真伪、更不能证明已得到实际履行的材料，就作出“原告在本案审理期间已以350000元的价格在涉案车位的同一小区内购买了他人名下的车位”的认定，并就此进一步认定被上诉人二次购买车位的差价损失达50000元，判决上诉人予以赔偿，认定事实错误。二、一审判决遗漏了“上诉人已于2016年12月31日短信告知被上诉人，小区交付涉案车位的日期为4月30日”、“上诉人反复告知其因家庭装修等原因暂时无法接受定金，但其不会涨价，并会继续卖给被上诉人，上诉人搬家至交易中心附近后将一并办理过户”。该等事实说明，上诉人并没有拒绝履行涉案合同的意思表示，因此，一审判决判令上诉人承担赔偿损失的违约责任，缺乏事实依据。因上诉人与被上诉人系于2016年11月9日签订《地下车位买卖合同》，而该时涉案车位由开发商交付给上诉人的时间暂不确定，故双方特别约定涉案车位的交付时间为2017年1月26日，但如甲方（上诉人）尚未取得车位的，可延长交付时间至2017年3月31日。后上诉人于2016年12月29日得知开发商交付涉案车位的时间定在2017年4月30日，遂于2016年12月31日发信息告知了被上诉人，被上诉人对此并无异议。因此，被上诉人对于交付日期将相应延迟应当知道并默认。事实上，上诉人曾多次明确表示过“不会涨价、会卖给他、等搬家到交易中心边上就去一起办掉”，上诉人从来没有拒绝履行合同，相反，是被上诉人自己不愿意按照合同的价格继续购买涉案车位，才导致涉案合同未能继续履行。一审判决判令上诉人承担“赔偿损失”的违约责任，缺乏事实依据。三、被上诉人在签订合同时明知车位为周茵妮与其子鞠翔共有，但其未要求鞠翔本人来签订合同，也未核实被上诉人的代理权限，因此出现了无权处分且鞠翔拒绝追认合同效力的情况，被上诉人亦有一定的过错。因此而造成的无法过户和相应损失，被上诉人应当共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时遇到或者应当预见到的因违反合同而造成的损失。本案上诉人在订立合同时，无法预见涉案车位的价格涨跌，因此也无法预见到违反合同而造成的损失高达5万元，所以本案仅应适用双倍返还定金的规定。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。黄昊鹏、束宏玥辩称：一、一审法院已查明上诉人在签约后拒绝收取被上诉人购置涉案车辆定金，且在双方约定的时间内没有履行提前告知被上诉人办理涉案车位过户手续的具体时间。上诉人存在逾期过户以及交付涉案车位的违约行为，该事实表明上诉人拒绝履行涉案合同约定义务。一审法院亦查明经被上诉人催告并再行给上诉人合理期限办理车位购置手续仍未果，因此根据涉案合同约定以及相关法律规定被上诉人享有合同解除权，并有权要求上诉人赔偿损失。二、一审法院已查明被上诉人二次购买车位的差价损失为5万元，根据被上诉人提供的黄昊鹏与周茵妮的通话录音以及365房产网上发布的涉案小区地下车位的租售信息等证据足以证明，被上诉人二次购买车位的差价损失至少为5万元，且上诉人在一审时对被上诉人的该主张并未予以否认。上诉人提及的被上诉人新购车位的南京市存量房交易合同以及收条等材料被上诉人在一审时并没有作为证据，只是应一审法官的要求提交给法官供法官参考；二审中被上诉人将上述合同及收条原件提供法庭及上诉人予以核实。综上，上诉人的违约行为系违背了诚实信用原则，被上诉人请求解除合同符合约定以及法定的依据，上诉人应依法赔偿被上诉人的损失。黄昊鹏、束宏玥向一审法院提出诉讼请求：1、解除黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方所签订的《地下车位买卖合同》；2、周茵妮向黄昊鹏、束宏玥赔偿损失5万元；3、本案诉讼费、保全费由周茵妮承担。一审法院认定事实：2016年11月9日，黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方签订《地下车位买卖合同》一份，约定：周茵妮将其和儿子鞠翔名下位于南京市建邺区河西大街87号朗诗国际街区北园地下B区67号车位售予黄昊鹏、束宏玥；车位售价为人民币300000元（该价款为周茵妮净得价）；付款方式为自合同签约日起1日内首付人民币5000元，作为车位买卖定金，周茵妮通知可办理过户手续前5日内支付人民币290000元，其余尾款人民币5000元，在车位产权过户并交付使用后付清；周茵妮应当提前5日与黄昊鹏、束宏玥约定车位过户手续办理时间，并在黄昊鹏、束宏玥第二次付款之后按照约定过户时间携带车位产权证明、原始发票等资料积极配合黄昊鹏、束宏玥办理车位产权过户手续，黄昊鹏、束宏玥承担车位过户交易所产生的税费及其他过户费用；本协议生效后，黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方任何一方无正当理由要求终止合同的，违约方须按本合同的有关条款之规定承担违约责任，并以双倍定金向守约方支付违约金。合同签订后，黄昊鹏、束宏玥多次要求周茵妮接收其购置车位的定金，遭拒绝；黄昊鹏、束宏玥又于2017年3月3日打电话给周茵妮，要求周茵妮接收其购置车位的定金并要求周茵妮明确办理涉案车位的具体过户时间，周茵妮允诺在2017年4月中旬将涉案车位过户手续办理完毕。因周茵妮未按约定提前5日告知黄昊鹏、束宏玥于2017年4月中旬的具体日期办理涉案车位过户手续，黄昊鹏、束宏玥遂于2017年4月27日诉至本院，要求判如所请。周茵妮应诉后认为，黄昊鹏、束宏玥未按约定在合同签订次日向其支付购置涉案车位定金，且黄昊鹏、束宏玥无证据证明周茵妮不同意在2017年4月中旬协助黄昊鹏、束宏玥办理涉案车位过户手续。但在周茵妮应诉后的第一次庭审中，周茵妮也未明确同意按合同约定的价格将涉案车位售于黄昊鹏、束宏玥，故黄昊鹏、束宏玥在本案审理期间已以350000元的价格在涉案车位的同一小区内购买了他人名下的车位。因黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方就其是否违约及赔偿等问题意见不一，致调解不成。一审法院认为，黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方所签订的《地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。因周茵妮在签约后拒绝收取黄昊鹏、束宏玥购置涉案车位定金且在黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方约定的时间内未履行提前告知黄昊鹏、束宏玥办理涉案车位过户手续的具体时间，上述事实表明周茵妮已拒绝履行黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方间的涉案合同义务。涉案合同未能履行系周茵妮违约所致，黄昊鹏、束宏玥在周茵妮迟延履行涉案车位过户手续的情形下，经催告并再行给周茵妮合理期限办理车位过户手续，仍未果，黄昊鹏、束宏玥依法享有合同解除权，对黄昊鹏、束宏玥要求解除黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方所签订的《地下车位买卖合同》之诉请，一审法院予以支持；鉴于周茵妮不履行涉案合同义务，已给黄昊鹏、束宏玥在涉案车位同一小区内二次购买车位造成了差价损失，该差价损失应由周茵妮予以赔偿，因黄昊鹏、束宏玥与周茵妮双方所约定的违约金数额小于黄昊鹏、束宏玥的实际损失，故对黄昊鹏、束宏玥要求周茵妮赔偿其二次购置车位差价50000元损失之诉请，一审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、解除黄昊鹏、束宏玥与周茵妮于2016年11月9日所签订的《地下车位买卖合同》。二、周茵妮于本判决生效之日起十日内赔偿黄昊鹏、束宏玥损失50000元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费5800元，保全费2020元，合计7820元。由周茵妮（周茵妮负担部分由其直接给付黄昊鹏、束宏玥，以冲抵黄昊鹏、束宏玥预交的诉讼费用）。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周茵妮提交了自南京市不动产档案管理中心调取的《南京市存量房交易合同（自行交易版）》及增值税普通发票一份，以证明两被上诉人以125000元的价格购入涉案车位同一小区的另一车位。被上诉人黄昊鹏、束宏玥对上述证据的真实性无异议，但认为双方实际成交价格确为35万元。被上诉人黄昊鹏、束宏玥提交了《南京市存量房交易合同（自行交易版）》、收条、银行转款凭证两份及《情况说明》等证据，以证明双方成交价格确为35万元，且其已实际支付。上诉人对收条《南京市存量房交易合同（自行交易版）》形式上的真实性予以认可，但认为价格条款与正式《南京市存量房交易合同》中的价格条款不一致，应属无效。对于收条的真实性认为无法核实；对于银行转账凭证的真实性予以认可，但对于金额为20万元的转账凭证认为与本案无关联性，不能反映款项的支付目的。对于《情况说明》认为仅有单位公章，没有单位负责人签字，不具备合法性和证明力。本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院二审另查明：2017年4月27日黄昊鹏、束宏玥向一审法院起诉，要求判令周茵妮、鞠翔继续履行案涉地下车位买卖合同。2017年6月8日一审庭审中，黄昊鹏、束宏玥变更诉讼请求，主张依法解除合同并赔偿损失，鞠翔亦表示其对涉案合同不知情、不愿履行合同。黄昊鹏、束宏玥与案外人杨志祥、程传萍于2017年8月24日签订《南京市存量房交易合同（自行交易版）》一份，约定黄昊鹏、束宏玥向杨志祥、程传萍购买河西大街87号地下车库380号车位，价款为35万元。同日，黄昊鹏、束宏玥以银行转账方式向程传萍支付15万元；案外人南京建邺海棠园诊所亦通过转账方式向程传萍汇款20万元，根据南京银行业务专用凭证记载，该笔汇款的交易流水号为NO.9957A7593577。杨志祥、程传萍亦于该日出具收条一份，载明收到黄昊鹏关于南京市河西大街87号地下车库380号车位的车位购买款35万元整。2018年3月6日，南京建邺海棠园诊所出具《情况说明》一份，载明束宏玥系其员工，交易流水为NO.9957A7593577的“业务专用凭证”中20万元系该诊所出借给束宏玥，用于为黄昊鹏、束宏玥向杨志祥、程传萍支付的应付款项。根据周茵妮自南京市不动产档案管理中心调取的《南京市存量房交易合同》记载，河西大街87号地下车库380号车位价款为125000元。二审中，对于合同未能履行的原因，周茵妮陈述其一直想履行合同、不想涨价，也和对方讲清车位要到2017年4月底之前才能交付；但对方起诉后其子很生气，认为价格已经很低了，后因对方要求自己承担税费，故未能协商成功。周茵妮认可其于2017年4月未主动通知对方去办理过户手续或支付款项，原因是其认为时间未到。黄昊鹏、束宏玥陈述之前其与周茵妮多次联系，并在电话录音中讲好在4月中旬过户，但周茵妮要求涨价且数额太高，故未能协商成功。根据黄昊鹏、束宏玥提供的录音材料，周茵妮声明其不会涨价，双方约定四月中旬左右办理过户手续，四月底交付车位。以上事实，有《南京市存量房交易合同（自行交易版）》两份、收条、银行转账凭证、《情况说明》、民事起诉状、一审及二审当事人陈述等在案佐证。本院认为，双方所签订的《地下车位买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现上诉人上诉称其在交涉过程中一直同意履行合同，双方也同意变更履行期限，上诉人并不构成违约。对此本院认为，上诉人虽于接洽时口头表示其愿意履行合同，但其未能于合同约定的期限或口头承诺的期限内办理过户手续，也未能及时交付车位。在被上诉人起诉后，上诉人之子鞠翔作为涉案车位共有人之一明确表明其不同意出售涉案车位，上诉人亦未能够继续进行交易。因此，上诉人在签订及履行合同中存在违约行为，是导致涉案《地下车位买卖合同》不能履行并解除的根本原因。上诉人这一上诉请求，不能成立。上诉人还主张两被上诉人并未以35万元另购车位，其也不应承担5万元的损害赔偿责任。对此本院认为，两被上诉人另行购买车位的价格应以交易双方真实意思表示及实际支付的价款为准。两被上诉人提交的《南京市存量房交易合同（自行交易版）》、收条、银行转账凭证、《情况说明》等证据已足以形成证据锁链，证明其以35万元价格另购其他车位，且已实际支付相关款项；该价格与涉案车位所在地段市场行情相比，亦属合理。上诉人认为被上诉人未以35万元另购车位的主张，本院不予支持。对于上诉人称两被上诉人未尽审查义务，对涉案合同不能履行亦有一定过错，对此本院认为，上诉人在陈述其认为能代其子鞠翔作主，且《地下车位买卖合同》中约定甲方保证对车位享有合法的占有、使用、收益处分权，故上诉人对于合同的签订具有重大过错，其认为两被上诉人亦具有一定过错、也需承担一定责任的上诉主张，不能成立。同时，根据车位价格逐年上涨的通常市场行情，上诉人认为该损失超出其预期、仅应适用定金罚则，亦无事实与法律依据。对于上诉人这一上诉理由，本院亦不予支持。综上，周茵妮的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由周茵妮负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年三月十九日书记员  张可欣