云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云23民终1207号上诉人（原审原告）：何志钦，男，1983年1月14日生，住云南省楚雄市。被上诉人（原审被告）：楚雄铭鑫市场管理有限公司。住所地：云南省楚雄市开发区彝人古镇*期***幢*楼。统一社会信用代码：91532300MA6K70MH3B。法定代表人：陈明海，系该公司总经理。委托诉讼代理人:陈清南，男，系公司副总经理。上诉人何志钦因与被上诉人楚雄铭鑫市场管理有限公司（以下简称铭鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2017）云2301民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何志钦，被上诉人铭鑫公司的委托诉讼代理人陈清南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何志钦上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的《摊位租赁合同》、《租赁预付款协议》，并由铭鑫公司退还其摊位剩余租金3240元、经营保证金2000元，合计5240元，一审案件受理费、上诉费由铭鑫公司负担。事实和理由:1.铭鑫公司未经其同意，擅自将其预订的市场六区米线类03号摊位出租给其它商户使用，违反租赁预付款协议的约定，侵害其摊位使用权；2.铭鑫公司收取的预付款高于实际租赁费的20%，约定违约金高于30%的，其可向法院申请减少摊位违约金；3.其在非平等、非自愿及不知晓《摊位租赁合同》条款内容及双方权利义务、违约责任等前提下签订租赁预付款协议，铭鑫公司该行为属欺诈行为，合同中第6-1-3、6-1-5条属于霸王条款，铭鑫公司未履行合同中第6-1-10、6-2-1、6-2-3、6-2-8条的约定应承担违约责任。铭鑫公司答辩称：请求驳回何志钦的诉讼请求。事实和理由：《租赁预付款协议》第五条约定结算租赁合同租金款后本协议失效，何志钦支付租赁合同的租金后，协议已经失效，不需要解除；何志钦由于经营不善关门，铭鑫公司对何志钦的经营状况没有过错，不承担相应的法律责任，且协议不存在合同法第九十四条规定的法定解除情形；经营保证金只有在合同履行期限届满，何志钦交清各类费用且铭鑫公司收回铺面后才能退回，因何志钦的原因提前解除合同的，铭鑫公司有权不退保证金及预收租金。何志钦向一审法院起诉请求：1.请求解除双方签订的《摊位租赁合同》、《租赁预付款协议》；2.判令铭鑫公司退还摊位剩余租金3240元、经营保证金2000元，合计5240元。3.案件诉讼费由铭鑫公司负担。一审法院认定事实：2016年11月9日，铭鑫公司（甲方）与何志钦（乙方）签订《租赁预付款协议》，约定：甲方向乙方提供楚雄彝人古镇社区农贸市场项目建设的六区菜台类一个摊位；乙方同意预付定金3000元，用于甲方履行为乙方提供建设摊位的费用支付，预付款定金可以将来抵扣摊位房租使用；甲方拟在2017年2月1日之内完成对农贸市场的建设，届时乙方可在约定期限内入驻经营；若甲方不在约定期限内将商铺交付乙方使用，每逾期一天，将按预付款的3%赔付乙方，也可作抵扣房租；乙方在约定的期限内10天内不入驻或未支付摊位剩余租金的，每逾期一天，甲方按预付款的3%扣除预付款，预付款不足部分由乙方补足，逾期超过30天，甲方有权收回预租摊位，预付款定金概不退还；本协议如有未尽事宜，由双方协商作出书面补充规定，补充规定与本协议具有同等效力，结清租赁合同租金扣款后本协议失效。同日，何志钦向铭鑫公司支付摊位预付款3000元。2016年12月21日，铭鑫公司（甲方）与何志钦（乙方）签订《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》，约定：甲方提供位于楚雄市彝人古镇综合农贸市场第T2区04号摊位租赁给乙方用于农副产品交易经营；乙方租赁该摊位作为经营（卤肉、凉鸡）使用；租赁期限从2017年2月1日起至2018年5月1日止；该摊位第一年度租金合计人民币4320元；乙方同意向甲方交纳经营保证金2000元，在租赁期间，乙方不得以保证金抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行期满，乙方没有转租他人经营等违约行为的，在乙方交清各项费用且甲方收回摊位后应将收取的经营保证金返还给乙方。2016年12月21日，何志钦向铭鑫公司支付摊位租金1320元、经营保证金2000元后入驻涉案摊位，用于经营豆腐、豆浆。2017年3月14日，铭鑫公司发布通告，对2017年彝人古镇农贸市场铺面摊位的租金调整、签订租赁合同的优惠政策进行告知，其中：摊位租金1320元÷15个月=288元/月÷30天=9.6元/天，现调成为4320元÷24个月=180元/月÷30天=6元/天；以上优惠政策下达后，限已入驻的租户在2017年4月15日前到彝人古镇综合农贸市场二楼招商办签订《2017年优惠政策租赁合同》，合同签订后，租户享受签三年送一年，租金一年一付的优惠政策，合同签订即日起生效实行；未在指定日期前签订的租户视为自动放弃本优惠政策，未签订的租户仍然以2017年2月前签订的协议或者合同为准。庭审中，何志钦认可双方未按照优惠政策签订租赁合同。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。何志钦诉称铭鑫公司在签订《租赁预付款协议》、《摊位租赁合同》时对有关事项进行隐瞒，实施了欺诈行为，但其提交的现有证据无法证实铭鑫公司在签订合同时隐瞒真实情况，欺诈何志钦违背真实意思签订合同，或者存在可解除合同的其他情形，故对何志钦要求解除《租赁预付款协议》、《摊位租赁合同》的诉请不予支持。双方签订的《租赁预付款协议》、《摊位租赁合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行各自的义务。何志钦作为完全民事行为能力人，对其签订合同的法律后果应有基本的认知和理解能力，且何志钦现已支付4320元租金、2000元经营保证金，并入驻摊位进行经营，履行了合同义务，享受了合同权利，其要求在解除合同的前提下退回剩余租金、经营保证金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回何志钦的诉讼请求。案件受理费25元由何志钦负担。二审中，上诉人何志钦对一审认定的法律事实无异议，但认为遗漏认定其签订《租赁预付款协议》时没有看到正式的租赁合同文本，其就先交了租赁预付款，而且铭鑫公司的陈明海口头承诺其摊位租赁期限至2018年6月1日止。被上诉人铭鑫公司对一审认定的事实无异议。本院二审期间，何志钦向本院提交照片3张，欲证明铭鑫公司把其承租的摊位租赁给其他人使用，而且铭鑫公司把两个摊位之间的距离缩短至30公分，导致其摊位无法正常使用。经质证，铭鑫公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为是在一审判决后何志钦才去拍摄的，不属于新证据，而且不能证明铭鑫公司把摊位租给其他人使用，也无法证明铭鑫公司把摊位通道间距缩短至30公分导致何志钦无法经营的事实。本院认为，该证据无法证明何志钦欲证明的事实，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何志钦未提交证据证明铭鑫公司口头承诺租赁期限至2018年6月1日及未看到租赁合同文本其就交预付款，故何志钦对一审认定事实提出的异议不能成立。对一审认定的法律事实本院予以确认。何志钦在二审中陈述系其于2017年5月停止使用摊位到法院起诉之后才被别人占用了摊位，在其起诉前摊位不存在间距变小让其无法使用的问题，其承租的二区摊位现和原来一样是5个摊位，摊位的面积也没有变化，铭鑫公司把一区的摊位调整到二区是本案一审判决之后新发生的事实。二审中，经本院现场勘查，何志钦承租的楚雄市彝人古镇综合农贸市场第T2区04号摊位处于闲置状态，无人在摊位上经营，何志钦主张无法实现合同目的的情况并不存在。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：1.双方签订的《租赁预付款协议》、《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》是否应解除？2.铭鑫公司是否应该退还何志钦租金3240元和保证金2000元？一、关于双方签订的《租赁预付款协议》、《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》是否应解除的问题。本院认为，《租赁预付款协议》中约定“结清租赁合同租金款后本协议失效”，何志钦已于2016年12月21日向铭鑫公司支付并结清了《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》中的租金，故《租赁预付款协议》已履行完毕，不存在解除的问题。《租赁预付款协议》并未明确约定租赁的摊位位置，且《租赁预付款协议》不是正式的租赁合同，何志钦向铭鑫公司租赁的具体摊位位置应以《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》为准，本案中实际是何志钦停止使用摊位且疏于管理才导致其租赁的摊位偶尔被他人占用，故不存在何志钦诉称“铭鑫公司擅自将六区摊位租给其他商户”的情况；何志钦认为铭鑫公司收取的预付款高于实际租赁费的20%属欺诈行为，本院认为本案的实际情况是何志钦未按照铭鑫公司的通告与铭鑫公司签订《2017年优惠政策租赁合同》，故不能按铭鑫公司的优惠政策享受租金优惠，即铭鑫公司不存在欺诈的问题；何志钦认为铭鑫公司违约，但其提交的证据不足以证明其主张，该主张不能成立。综上，何志钦要求解除合同既没有合同约定，也没有《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定的可以解除合同的情形，故本院认为一审判决驳回其要求解除合同的诉讼请求并无不当。二、关于铭鑫公司是否应该退还何志钦租金3240元和保证金2000元的问题。本院认为，双方之间的《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》应继续履行，因何志钦未按照铭鑫公司的通告与铭鑫公司签订《2017年优惠政策租赁合同》，故不能按铭鑫公司的优惠政策享受租金优惠，故铭鑫公司不应退还何志钦租金3240元；《农贸市场铺面（摊位）租赁合同》中约定“租赁合同正常履行期满，何志钦没有转租他人经营等违约行为的，在何志钦交清各项费用且铭鑫公司收回摊位后应将收取的经营保证金返还给何志钦”，故现在是否具备退还保证金的条件并不清楚，且未到退还保证金的约定时间，一审判决驳回何志钦的该诉讼请求并无不当。综上所述，何志钦的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何志钦负担。本判决为终审判决。审判长  倪志敏审判员  李 梅审判员  何永丽二〇一七年十二月十六日书记员  郑秋霞