黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终4520号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯艳蕾，女，1994年4月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：张晓坤，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，黑龙江李易桐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙玉霞，女，1961年12月4日出生，汉族，教师，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：尹贻红，宾县宾州镇胜利法律服务所法律工作者。上诉人冯艳蕾因与被上诉人孙玉霞房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2017）黑0125民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人方式审理了本案。本案现已审理终结。冯艳蕾上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持冯艳蕾的全部诉讼请求，驳回孙玉霞的反诉请求。事实和理由：一、一审判决明显违背法律规定，错误认定当事人的意思表示。一审法院认定本案争议纠纷的性质为房屋买卖合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。冯艳蕾与孙玉霞签订的买卖合同合法有效，冯艳蕾订立合同的目的是为取得房屋所有权，即物权。而一审法院却主观认定冯艳蕾签订合同的目的是为了取得合同中与开发商的权利、义务，即对此房的占有、使用、收益的权利，并非是取得物权，此认定明显违背客观事实及法律规定。冯艳蕾与孙玉霞在《卖房协议》中第七条中约定：“甲方（孙玉霞）根据个人感情帮助乙方（冯艳蕾）把合同更换给乙方，费用由甲方来出”，第八条约定：“钱全部交完，甲方把购房合同交给乙方。”上述二条约定中，双方之所以要变更与开发商购房合同的名称，是为下一步办理房屋产权登记做准备，合同名称变更后，冯艳蕾可以不再通过孙玉霞直接将房房屋登记到自己名下，继而取得房屋所有权。而一审法院却曲解为冯艳蕾购买的是合同中与开发商的权利、义务。实际生活中谁会出资22万元，仅仅是为了购买一个房屋的使用权，即如一审判决书中认定的债权请求权。显然与当事人的意思表示不一致，也违背客事实和法律规定。二、孙玉霞不能履行协助冯艳蕾办理房屋权属转移登记的行为，已构成违约，致使合同目的不能实现，冯艳蕾要求解除合同符合法律规定。孙玉霞在出卖房屋时，对出卖标的房屋没有权属登记的事实是明知的，经过一审法院调查取证，也证实截止2017年4月27日双方争议的房屋尚未办理商品房预售许可证。也就是说，不仅双方签订合同时无法办理房屋权属登记，何时能够办理也不确定。虽然双方没有在合同中约定办理房屋产权登记的具体时限，但根据合同法的规定，冯艳蕾可随时要求孙玉霞履行附随义务，孙玉霞主观上明知出卖的房屋无产权登记，客观上无法履行登记变更义务，已构成违约。该违约行为导致的后果是冯艳蕾无法对购买的房屋取得物权法意义上的不动产所有权，致使订立合同时的目的无法实现，冯艳蕾依据《合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，要求解除合同完全符合法律规定和本案事实，应当予以支持。三、合同解除后，孙玉霞应当返还已付购房款，并赔偿冯艳蕾经济损失。《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。孙玉霞明知这一事实，仍违法出卖房屋，致使合同被解除，主观上有过错，客观上有违法行为。依《合同法》第九十七条的规定，冯艳蕾有权要求孙玉霞占用的购房款，并赔偿利息损失及因实现债权支付的律师代理费用。孙玉霞辩称，一审法院认定的事实清楚，请求维持原判。双方签订的《卖房协议》系双方真实意思表示，合法有效，应继续履行，要求解除合同于法无据。1.根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同受法律保护，我国《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院》第56条规定，买卖双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，又没有其他违法行为，应认为买卖关系有效。2.双方签订《卖房协议》时因开发商的原因不能办理房产证，冯艳蕾对此情况是清楚的，合同第七条约定“甲方根据个人感情帮助乙方把合同更换给乙方，费用由甲方来出”，第八条约定“钱全部交完，甲方把购房合同交给乙方”。上述二条约定中，可以确认争议的房屋不能办理房产证冯艳蕾是知道的，从签订合同内容可以看出，孙玉霞是对其出卖的房屋合同权利、义务的转让，双方签订合同的目的是孙玉霞取得房款，冯艳蕾取得合同中与开发商的权利、义务，即对此房的占有、使用、收益的权利，并非是取得物权，孙玉霞按照合同约定随时可以交付房屋，本案中孙玉霞并未违约，冯艳蕾购买房屋的目的能够得到实现。冯艳蕾向一审法院起诉请求：依法解除冯艳蕾与孙玉霞于2016年4月21日签订的《卖房协议》；依法判令孙玉霞返还购房款171,470元及违约金（以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%，自2016年12月15日起至实际给付时止）。孙玉霞向一审法院反诉请求：冯艳蕾立即给付孙玉霞欠付的5万元房款。一审法院认定事实：2010年8月7日，孙玉霞与开发商签订购房合同，购买宾西镇电力小区商品房一处，并交付购房款，开发商出具了购房收据，并于当年交付孙玉霞占有使用，因开发商的原因小区全部房屋至今不能办理房屋产权证。2016年4月21日，冯艳蕾与孙玉霞签订《卖房协议》，协议约定，孙玉霞将位于宾县宾西镇电力小区B栋4门转让给冯艳蕾，转让金额为22万元。履行方式为：2016年4月26日交现金8万元、2016年4月30日交现金4万元、剩余款10万元于2017年2月20日交清；购房款全部交清后，孙玉霞将购房合同及房屋交付冯艳蕾。双方合同签订后，冯艳蕾通过支付宝分6次支付孙玉霞购房款17万元、取暧费1470元,余款5万元冯艳蕾未付，争议房屋现亦未交付。一审法院认为，冯艳蕾与孙玉霞签订的《卖房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方争议的房屋因开发商的原因不能办理房产证，在双方签订《卖房协议》时孙玉霞对此情况清楚，从合同签订的内容亦可以确认；同时双方签订的《卖房协议》中已明确表示孙玉霞是对其出卖的房屋合同权利、义务的转让，双方签订合同的目的是孙玉霞取得其转让合同取得的权利，即房款；冯艳蕾取得合同中与开发商的权利、义务，即对此房的占有、使用、收益的权利，并非是取得物权。庭审中孙玉霞称可随时交付争议房屋给冯艳蕾，孙玉霞并未违约，冯艳蕾的合同目的能够得到实现。因此冯艳蕾要求解除合同并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项解除合同的情形，双方签订的合同应继续履行。故冯艳蕾诉请无事实和法律依据，不予支持；冯艳蕾欠孙玉霞购房款5万元事实清楚，应予以给付。因此，孙玉霞的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关法律的规定，判决：一、驳回冯艳蕾的诉讼请求；二、冯艳蕾于判决生效后十日内给付孙玉霞购房款5万元。案件受理费3729元由冯艳蕾负担（已缴纳），反诉费525元由冯艳蕾负担于判决生效后十日内缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙玉霞提交宾西电力小区出具的《说明》，拟证明：孙玉霞卖给冯艳蕾的房产，双方到场，给予办理购房合同更名手续。冯艳蕾质证认为，对《说明》上公章真实性有异议，宾西电力小区在企业信息网中查询不到，不是依法登记成立的企业，故其出具的《说明》不具有真实性，也不具有证明力；即使给予办理更名手续也是对买卖合同名称的变更，依然不能让冯艳蕾取得房屋所有权证书，合同目的依然无法实现；该证据的提交时间均超过了一审和二审的举证期限，而且该证据也不符合新证据的特征，法庭不应予以采信。因宾西电力小区出具的《说明》上加盖的印章与孙玉霞和涉案房屋的开发商签订的《购房协议》上加盖的售房单位的印章一致，且本院与该《说明》的经办人核实了其真实性，故对该证据的真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，冯艳蕾与孙玉霞在卖房协议中未约定办理产权证事宜，但孙玉霞口头告知冯艳蕾在开发商二期、三期工程完工后可以一起办理产权证。另，涉案房屋的开发商同意在双方当事人到场给予办理案涉《卖房协议》更名手续。本院认为，孙玉霞并未取得涉案房屋的不动产权属登记证书，仅持有其与开发商以宾西电力小区名义签订的《购房协议》及购房款收据，故其与冯艳蕾签订的《购房协议》实质为合同权利义务概括转让协议。该协议第七条约定：孙玉霞根据个人感情帮助冯艳蕾把合同更换给冯艳蕾，费用由孙玉霞来出；第八条约定：钱全部交完，孙玉霞把购房合同交给冯艳蕾。从上述合同内容可以看出冯艳蕾对此是明知的，故双方所达成的合同权利义务概括转让合意指向明确，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为有效。一审对合同的性质及效力的确认并无不当。基于前述双方合同性质，孙玉霞的合同义务是将相关手续交付并促成开发商对双方合同权利义务的转让予以确认；冯艳蕾的合同义务是将合同约定的涉案房屋转让对价交付给孙玉霞，且双方合同约定冯艳蕾交付全部房款为先履行的义务。现开发商明确同意对双方合同权利义务转让进行确认，孙玉霞亦表示在冯艳蕾交付余款后同意配合其继续履行合同义务，故双方合同仍在继续履行阶段，孙玉霞要求冯艳蕾先履行合同义务即给付5万元余款合理，冯艳蕾要求解除合同的事由不符合法律规定合同解除的要件，其主张不能成立。综上所述，冯艳蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3729元，由冯艳蕾负担。本判决为终审判决。审 判 长 王笑宇审 判 员 王晓东审 判 员 宋彦辉二〇一七年九月二十七日法官助理 李妮娜书 记 员 周小倩