江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0302民初854号原告：塞纳名城业主委员会。负责人：黎建国，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：胡辉华，湖南君子莲律师事务所律师。被告：扬州丰泽贸易有限公司，住所地扬州市江阳东路25号万马滨河城商业1幢670号，注册号321000000034017。（已吊销）法定代表人：李中。被告：徐州伟锋钢结构有限公司,住所地新沂市邵店镇邵店街，注册号320381000124586。法定代表人:王冰。被告：方锦华，男，1962年11月30日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：何麟，湖南理曜律师事务所律师。被告：袁青，男，1965年11月1日出生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者。原告塞纳名城业主委员会与被告扬州丰泽贸易有限公司（以下简称丰泽公司）、徐州伟锋钢结构有限公司（以下简称伟锋公司）、方锦华、袁青建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理，经审理，于2016年1月22日作出（2015）安民初字第641号民事判决。原告塞纳名城业主委员会不服该判决，上诉至萍乡市中级人民法院，萍乡市中级人民法院经审理，于2017年3月24日作出（2016）赣03民终370号民事裁定，裁定本案发回重审。本院于2017年4月5日重新立案受理本案，依法适用普通程序，于2017年9月18日第一次公开开庭审理，原告塞纳名城业主委员会负责人黎建国及委托诉讼代理人胡辉华、方锦华的委托诉讼代理人何麟、被告袁青及委托诉讼代理人赖振祥到庭参加诉讼；于2018年1月11日第二次公开开庭审理，原告塞纳名城业主委员会负责人黎建国及委托诉讼代理人胡辉华、被告方锦华的委托诉讼代理人何麟、被告袁青及委托诉讼代理人赖振祥到庭参加诉讼。被告丰泽公司经本院传票传唤、伟锋公司经公告传唤两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.请求确认塞纳名城小区附属露天停车位归全体业主所有，萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青签订的塞纳名城小区附属车位的买卖协议无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年，萍乡市嘉丰置业有限公司开发了位于萍乡市××区长××北路××号的塞纳名城小区。按照规划设计，塞纳名城小区西面及南面规划为机动车公共停车位，小区靠消防通道的房屋应建有底层车库。目前，小区建有车库171个，西面及南面建有公共停车位127个。2013年8月30日，萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青签订了小区75个附属停车位的买卖协议。2013年12月8日，被告袁青在小区内张贴公告称其已从开发商处购得小区西区剩余的停车位和储物间，要求没有购买停车位的业主尽快办理购买手续，否则就必须搬出去。后被告袁青雇佣外来人员将小区公共停车位上的业主车辆上锁，并在停车位的路面上安装锁具，以此来阻碍业主停车。原告认为，小区的车库是设置于建筑物内部的具有封闭性质的设施，是建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点，如有产权可以处置。但塞纳名城小区内的127个公共露天停车位与小区规划的绿化带重叠在一起，这些停车位本属于小区的公共配套设施，开发商并未另行投资。且上述停车位只是建筑物的辅助部分，并没有产权，故本案所诉的75个停车位应属于小区全体业主所有，萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青签订的附属停车位买卖协议当然无效。由于萍乡市嘉丰置业有限公司已于2014年5月29日经股东会议解散并予以注销，被告扬州丰泽贸易有限公司、徐州伟峰钢结构有限公司、方锦华作为萍乡市嘉丰置业有限公司的股东，在公司注销时承诺负担公司的债务，应承担相关法律责任。综上，被告扬州丰泽贸易有限公司、徐州伟峰钢结构有限公司、方锦华、袁青买卖塞纳名城小区附属车位的行为严重侵犯了全体业主的合法权益，故诉至法院。案件审理过程中，原告于2017年5月10日申请撤回对袁青的起诉，并撤回确认袁青与萍乡市嘉丰置业有限公司订立的塞纳名城附属车位买卖协议无效的诉请。2017年6月13日，袁青申请作为第三人参加诉讼。2017年9月19日，原告变更诉讼请求：1.请求确认塞纳名城小区附属露天停车位归全体业主所有，原萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青签订的塞纳名城小区附属车位的买卖协议无效；2.本案诉讼费用由被告承担。被告袁青辩称，原告的诉求既无事实依据，更无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。答辩人保留对原告滥诉造成损失的赔偿请求。被告所售的车位原告并没有证据证明占用了他们的道路或其他场所，很多业主在刚买房的时候就买有车库车位，说明原告认可了车库车位的合法性。后来嘉丰置业公司在塞纳名城小区里及相关报纸上刊登了公告出售车位，如2013年1月12日被告在报纸上刊登了出售车库车位的公告。直到袁青与嘉丰置业公司签订买卖车库协议，协议内容、形式合法，是合法有效的。原告认为协议无效既无事实依据，更无法律依据，请求驳回原告的诉请。被告方锦华辩称，基本同意袁青的答辩意见，但不保留追偿权利。补充意见：1、车位是依据规划局批准的规划建设的，是建在规划文件的方位内的。2、业主委员会代表部分业主进行诉讼，其代表的是没有买车位的人，有一部分业主已经向开发商买了车位，并交付使用了多年。已经买车位的业主没有向被告主张过权利。3、关于物权法条款的适用，应该适用《中华人民共和国物权法》第74条。被告丰泽公司、伟锋公司未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告丰泽公司、伟锋公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，自行承担放弃举证质证权利的法律后果。对到庭当事人无异议的萍乡市业主委员会备案表、萍乡市商品房买卖合同、塞纳名城小区331户业主同意授权签字表、原告在塞纳名城小区内张贴的公告、萍乡市工商行政管理局出具的萍乡市嘉丰置业有限公司的企业信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供萍乡市规划局于2003年10月31日出具的城西小区平面布置方案规划设计要求一份，证明按照规划，塞纳名城绿地率应大于40%，配套停车泊位为50个。经质证，被告方锦华对证据合法性有异议，认为证据的名称是城西小区规划设计要求，落款是萍乡市规划局工程规划管理科，规划局作为行政单位，对外应该以规划局的名义发布文件，而不应该以局里的某一个科室发布命令或文件，科室没有权利向社会公开自己的命令和文件，这个要求与规划局的后来的生效文件和内容是不一致的，因此对关联性也有异议。被告袁青对证据真实性、合法性、关联性均有异议，不认可证明目的，该证据只是初步意见，不是最终结论，最终结论应当以审批为准。本院认为，该证据来源合法，对证据真实性予以确认，但不足以证明塞纳名城小区建设审批情况。2.原告提供塞纳名城住宅小区总平面图一份，证明塞纳名城小区东区未规划停车位，西区靠北处也未规划停车位，规划局提出规划情况以批准文件为准。经质证，被告袁青对证据真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为这份证据证明本案诉争的停车位都在规划之内。被告方锦华认为该份证据证明了停车位是规划部分，验收文件可以证明这个图上没有标注出来的具体停车位。本院认为，经质证，到庭两被告对该证据的真实性及合法性均无异议，本院对证据的真实性予以确认，但不足以证明塞纳名城住宅小区规划审批情况。3.原告提供塞纳名城附属车位买卖协议复印件一份。证明业主权利被侵犯，被告为本案适格的主体。经质证，被告袁青及方锦华对该证据的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，袁青买的车位是规划范围内的部分，合同是合法的，是买卖双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定。本院认为，经质证，被告对该证据真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。4.原告提供被告袁青提供的建设工程竣工规划验收测量成果汇总表复印件一份，证明塞纳名城地面上有107个停车位，对应了绿化用地面积1618.66平方米，依法给予107个车位，应归全体业主所有，因后来开发商在绿化用地地带开发了20多个车位，所以总共应该是127个。经质证，被告方锦华及袁青对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为开发商建设的车位是在规划区域以内的。本院认为，经质证，到庭两被告对该证据的真实性无异议，本院对证据真实性予以确认。5.原告提供萍乡市中级人民法院的庭审笔录复印件一份，证明被告袁青认可争议车位是属于验收测量成果汇总表里的107个车位，停车位的面积包含在绿地面积中的。经质证，被告方锦华对证据真实性、关联性有异议，认为诉争的车位是客观存在的物体，不以当事人的承认或不承认而存在或不存在。被告袁青对该证据的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，袁青说了不包括在绿化地面积内的，后面的记录存在笔误，应以事实为依据。本院认为，该证据来源合法，对证据的真实性予以确认。6.原告提供建设项目竣工规划验收申请书复印件一份，记载有批准文件的数据，停车位是50个，证明塞纳名城最后批准是50个车位。经质证，被告方锦华及袁青对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不具有真实性，因为这是本案建设方自己制造的申请书，因申请目的不同，申请的内容会不同，申请的时间是2006年的11月22日，而本案争议的车位所在项目的实际测绘验收时间是2006年的8月30日，当时项目已完工，该申请书不具有真实性、关联性。本院认为，该证据系验收申请书，不能证明规划验收情况。7.被告方锦华提供塞纳名城规划审批情况说明复印件一份，证明小区的容积率1.6，绿化率40%，停车位300个，建设工程竣工验收测量技术报告原件一份（编号PX20060807时间2006年8月30日），证明开发区按照规划设计的要求完成了建设项目，两份证据证明本案争议车位是按规划局建设的方位建成的，所有权属于萍乡市嘉丰置业有限公司。经质证，原告对审批情况说明真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是规划批准文件，不能证明规划批准车位的情况，该审批情况说明中所说的塞纳名城指的是东西两区，包括塞纳名城和塞纳印象，但目前塞纳名城小区的车位就接近300个，萍乡市规划局对该证明拒绝答复；对技术报告真实性、合法性、关联性不认可，因为该证据不是规划批准文件，不能证明塞纳名城车位规划批准情况，也不是萍乡市规划局出具的有效文件，跟本案没有关联性。被告袁青对证据真实性、合法性、关联性都认可，说明原告之前对塞纳名城的规划审批也是认可的。本院认为，塞纳名城规划审批情况说明系复印件，证据形式存在瑕疵，对该证据不予确认；对于建设工程竣工验收测量技术报告，对证据的真实性予以确认，但不能证明车位规划审批情况。8.被告方锦华提供萍乡日报公告一份、张贴公告照片打印件一份，证明嘉丰置业公司在与袁青签订买卖协议之前履行了法定的优先满足小区业主需要的法定义务。经质证，原告对于萍乡日报公告真实性无异议，对合法性、关联性有异议，对粘贴公告照片打印件真实性、合法性、关联性有异议，认为都不是规划车位的批准文件，不能证实萍乡市嘉丰置业公司合法拥有该车位。被告袁青对证据真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为，萍乡日报公告证据来源合法，对其真实性予以确认，可以证明原嘉丰置业公司刊登车位、车库出售广告的事实，对张贴公告照片打印件，证据来源不清楚，不予确认。9.被告袁青提供塞纳名城开发商嘉丰公司在小区内张贴的停车位出售公告照片复印件4张，证明开发商在塞纳名城小区内多处张贴公告，告知业主有部分停车位出售的情况，并对出售车位的时间和要求都说得很清楚。经质证，被告方锦华无异议。原告对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案没有关联，不能证明这个车位是经规划许可建设，不能证明被告合法拥有该车位。本院认为，该证据来源无法确认，本院对该组证据不予确认。10.被告袁青提供萍乡市规划局出具的塞纳名城规划审批情况说明复印件一份、西区车位示意图复印件一份、塞纳名城绿化平面图复印件一份，证明被告袁青所买的车位以及开发商所建的车位都在规划范围内的事实。经质证，被告方锦华没有异议。原告对审批情况说明真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有原件，也不是规划批准文件，没有证明车位规划批准情况的证据效力，该小区的规划指标是指东西小区，塞纳名城和塞纳印象，指标是300个，被告没有提供目前该两小区所建停车泊位的相关证据，不能证明没有超标；对于图纸的真实性认可，合法性、关联性有异议，原告主张的是车位所有权，该份图纸不是规划批准文件，不能证明被告合法拥有该车位，只有批准的文件才可以。本院认为，该组证据系复印件，且不能确认来源，故对该组证据不予确认。结合双方当事人提供的证据及法庭调查情况，本院确认如下法律事实：萍乡市嘉丰置业有限公司为萍乡市塞纳名城小区开发商，塞纳名城小区先后建有西、东两区。目前，塞纳名城小区有551户居民，西区车位地上为127个，地下为171个，东区车位地上为50个，地下为42个。2013年8月30日，萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青（非小区业主）就塞纳名城小区附属车位使用权签订塞纳名城附属车位买卖协议，协议约定：袁青向萍乡市嘉丰置业有限公司购买位于西区的编号为11、13、16、17、19、20、21、23、25、27、28、29、30、32、33、37、38、50、51、52、53、55、60、61、62、65、68、69、70、71、72、73、75、76、77、78、79、80、81、82、83、85、86、87、88、90、91、92、93、95、96、98、100、101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113、115、116、117、118、119、121、122、123、125、126号车位，袁青向萍乡市嘉丰置业有限公司一次性全额付款，袁青在法律规定的合法使用期限内对上述75个附属停车位拥有使用权，并有权将上述车位另行处理，附属车位的用途仅作车位使用，不得擅自改变该车位的用途和现状。2014年5月29日，萍乡市嘉禾置业有限公司在萍乡市工商行政管理局办理了公司注销手续，其原股东为被告方锦华、扬州丰泽贸易有限公司、徐州伟锋钢结构有限公司。之后，因原告认为包含袁青购买的75个停车位在内的塞纳名城小区（不包括塞纳印象小区）地面127个停车位应属于塞纳名城小区全体业主所有，萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青签订的附属停车位买卖协议当然无效，与被告协商未果，为此，原告诉至法院。本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷，争议焦点为：原告诉请的塞纳名城小区内露天停车位所有权归属以及原萍乡市嘉丰置业有限公司与袁青签订的塞纳名城车库车位买卖协议的效力问题。原告诉请要求确认塞纳名城内露天停车位归全体业主共有，一方面，根据原告提供的从萍乡市城市规划档案馆调取的塞纳名城小区设计总图及建设项目竣工规划验收申请书，设计图中体现了本案争议的停车位，图纸载明停车位总数300个，规划验收申请书载明塞纳名城小区建设符合规划审批要求，同意验收。另一方面，原告未提供证据证明小区内露天停车位不在小区建设规划范围内，提供的证据也不足以证明露天停车位系侵占了共有道路或者其他场地增设的车位。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。因原告对其提出的主张缺乏证据证明，故对其该项诉讼请求不予支持。对于原萍乡市嘉丰置业有限公司与袁青签订的塞纳名城车库车位买卖协议的效力，应确认该买卖协议无效。虽然没有确认塞纳名城小区内露天停车位归小区全体业主共有，但根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该条规定并不是说小区业主对小区内车位享有优先购买权，而是小区车位必须先满足小区业主需要。该条规定应属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定，而且属于其中的效力性强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖车位，买卖合同无效。塞纳名城小区内有居民500余户，超出了小区内现有车位总数，故该小区车位数尚不能确保满足所有业主需要，其开发商原萍乡市嘉丰置业有限公司将车位卖给非小区业主袁青的行为，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，原告要求确认原萍乡市嘉丰置业有限公司与袁青签订的塞纳名城车库车位买卖协议无效的诉讼请求于法有据，应予以支持。综上，经本院审判管理委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原萍乡市嘉丰置业有限公司与被告袁青签订的《塞纳名城附属车位买卖协议》无效。二、驳回原告塞纳名城业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告塞纳名城业主委员会负担300元，由被告扬州丰泽贸易有限公司、徐州伟锋钢结构有限公司、方锦华负担1500元，被告袁青负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  葛 淋审 判 员  刘雨姬人民陪审员  饶 珺二〇一八年四月二十五日代理书记员  江 丽