广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第1290号
原告（反诉被告）：杨豪，身份证登记住址广州市越秀区。
委托代理人：冯梅，广东法制盛邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：余雪香，身份证登记住址广州市天河区。
委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。
委托代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。
原告杨豪诉被告余雪香房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯梅，被告的委托代理人陈滨宏、梁剑标均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年4月7日签订了《存量房买卖合同》，合同约定被告以1125000元的价格向原告购买广州市越秀区恒福路铁路住宅7-11号大院自编1号802房。合同签订之前，原告对该房屋的户籍情况做了如实披露，并建议核实清楚情况再签订合同。被告、被告配偶及中介也均已明确表示知悉上述情况，被告及其配偶在明知有可能存在上一任业主未按约迁走户口的情形下，仍愿意按房屋现状购买涉案房屋，并签订了上述合同。合同签订后，被告查询到涉案房屋的原业主未将户口迁出，于是表示愿意继续履行合同，但希望原告剔除中介，节省交易中的佣金，但被告在得知佣金必须全额支付后，随即改变想法，单方要求解除合同。由于被告的违约行为，给原告造成了实际损失，故原告诉至法院请求判令：被告一次性支付11.25万元的违约金给原告。
被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉请，理由如下：一、原告刻意隐瞒房屋真实情况，涉嫌欺诈和误导被告，其本身对双方房屋买卖合同的解除存在重大过错，应承担合同解除后的相应违约责任。二、原告在本案合同订立、履行、解除过程中均存在涉嫌欺诈和误导被告的重大过错，导致被告在与其协商无果后不得不解除案涉合同并遭受相关经济损失，因此，根据《合同法》第一百零七条的相关规定，结合案涉《存量房买卖合同》第八条第1款的相关规定，原告应就其不诚信行为向被告承担违约赔偿责任。三、基于原告在存在涉嫌欺诈及误导被告订立合同的事实，双方合同已于2015年4月11日解除，原告对此并无异议。导致合同解除的原因在于原告，其要求被告向其支付合同违约金明显缺乏事实。退一步讲，即使其要求被告向其支付违约金的请求得以成立，其在本案诉请的违约金额也明显过高，根据广州市房屋管理部门网站阳光家缘的相关统计信息，广州市存量房住宅交易价格在2015年4月至今总体呈上升趋势，即原告在本案合同解除后不但没有遭受房屋价格损失，反而获得房价上升的经济利益，因此其在本案诉请要求被告支付高额违约金，显然缺乏事实依据。依据《合同法》第一百二十条及第一百一十四条的规定，恳请贵院对其不当诉请予以全部驳回或予以减免。四、被告与原告之间就案涉买卖合同进行过多次协商，但原告在本案提供的有利于其的一小部分通话录音，显然不能全面反映本案双方协商的事实过程，且据被告事后了解得知，原告为执业律师，其在本案提供的相关通话记录，明显出于自身目的而设置问题陷阱，结合以上事实，被告认为原告出于不当目的，就其为获取不当利益，涉嫌误导、欺诈被告的不诚信交易行为，应承担本案合同违约责任。综上，被告提起反诉，要求法院判令：原告向被告支付违约金11.25万元。
原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。事实与理由与本诉的意见一致。
经审理查明：广州市越秀区恒福路铁路住宅7-11号大院自编1号802房的权属人为原告，登记时间为2010年6月22日。
2015年4月7日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订了《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为越秀区恒福路铁路住宅7-11号大院自编1号802房，建筑面积为53.2481平方米，房屋类型为住宅，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产无户口，甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整的产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益；该房地产按套出售并计价，总成交价1125000元；签订本合同时支付3万元定金；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；甲方保证从2010年6月22日起至今从没有使用过该房屋对应的学位；等。
2015年4月10日，被告向原告发出《关于解除﹤存量房买卖合同﹥的函》，该函中记载：“我方在订立合同之前，已经向贵方及中介机构明确购房目的在于迁移户籍并使用学位，为此，双方在《存量房买卖合同》第十六条第6项明确要求贵方作出没有使用该房屋对应学位的保证，贵方对此也已作出确认，保证该房屋之上并无户籍登记且未使用学位。但《存量房买卖合同》签署后，经我方向公安机关查询，发现该房屋之上存在户籍登记，导致我方无法迁入户籍并实现使用学位的目的。数日来，贵我双方曾多次沟通协商，贵方无法对此作出合理解释并提出有效的解决方案，对此，贵方未合理披露房屋户籍登记情况，误导我方订立合同存在过错，需承担相应的责任。鉴于现状已实质导致我方购买该房屋的交易目的无法实现，为此，我方根据《存量房买卖合同》的约定，结合贵方违约致使合同无法继续履行原因，决定解除《存量房卖卖合同》，并特此通知贵方，望贵方及时与中介方处理好合同解除善后事宜，并承担相应责任。”原告于2015年4月14日收到该函件。
2015年4月24日，原告向广东中原地产代理有限公司支付了出售涉案房屋的中介费12500元。
2015年5月4日，原告向被告发出《律师函》，其中大致内容为：原告在得知原业主未按约定迁出户口之后，一直采取积极的态度希望能够妥善处理此事，并给出了极具诚意的解决方案，被告所提出的解除合同的原因，并不影响合同目的的实现，合同完全可以继续履行，被告未按合同约定交纳定金已属违约，如执意无理解除合同，则应按合同约定以房屋成交价的10%支付违约金，希望双方能合法协商解决。
庭审中，原告提交了原、被告之间的通话录音，用以证明原告已经尽了如实告知的义务。在录音中，被告确认在签订合同前，原告曾表示只能确保自己的户籍不在涉案房屋，但是不知道前一手业主有无迁走，建议被告查完以后再来签订合同的事实。被告对录音的真实性没有异议，但认为录音是不完整的，且原告曾是法律工作者，存在故意设置陷阱误导被告的嫌疑，导致其作出对其不利的陈述，双方在协商的过程中，语言的表述不可能非常严谨，不能以口头语言作为对对方表述的确认。
原告表示：被告违约给原告造成的损失有中介费12500元、律师费10000元、本案受理费2550元、另购其他房屋（2013年年底购买的新建房屋，于2015年7月达到缴税条件）增加的税费25000元。原告就此提交了2015年4月24日中介费发票、委托代理合同及2015年10月10日律师费发票、本案的预收诉讼费票据、2015年8月14日的契税发票。被告表示：导致本案买卖合同的解除是因原告违约造成的，合同并无约定律师费作为违约赔偿，原告早在2013年购买的房屋应缴的税费也与本案无关，本案受理费是由法院处理的，也与原告的损失无关。
本院认为：原、被告于2015年4月7日签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应自觉履行。根据原告提供的录音可以反映，在签订合同前，原告曾表示只能确保自己的户籍不在涉案房屋，但是不知道前一手业主有没迁走，建议被告查完以后再来签订合同。因此，被告主张原告未合理披露房屋户籍登记情况，导致其签订了买卖合同的意见，本院不予采纳。本案中，被告并没有足够证据证明现涉案房屋存在的户口导致了学位被占用的情况，因此涉案房屋存在户口并不能导致合同不能履行，被告以此为由提出解除合同，无法律和合同的依据，应承担相应的法律责任。同理，被告提出的反诉请求，本院不予支持。
关于被告提出请求调整违约金的抗辩。原告认为被告违约给其造成的损失包含中介费、律师费、本案受理费、另购其他房屋增加的税费。本院认为原告因本次交易支付的中介费，属于违约的损失；律师费不是违约必然发生的损失，双方合同也无将此约定为损失的范围，不应计入违约损失中；本案受理费属于本案应处理的项目，不属于违约损失；另购其他房屋增加的税费，由于该房屋是原告早在2013年购买的，其税费的发生与本案违约行为没有直接的因果关系，也不属于违约损失。综上，考虑到被告的过错程度、合同履行的情况及原告陈述的损失，本院认为合同约定的违约金过高，酌定调整为30000元。考虑到本案是因被告违约引起，故本案的所有诉讼费，由被告承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告余雪香应于本判决生效之日起十日内，向原告杨豪一次性支付违约金30000元。
二、驳回原告杨豪的其他诉讼请求。
三、驳回被告余雪香的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3825元（其中本诉受理费2550元、反诉受理费1275元），由被告余雪香负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周鸿明
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 任 红
二〇一五年十一月二日
书 记 员 徐 娟