吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第54号
原告：夏志亮，男，1952年5月7日生，汉族，吉林市志亮纸制品加工有限责任公司负责人，住吉林市龙潭区。
委托代理人：杨晓光，吉林盛钰律师事务所律师。
被告：吉林市彩源新型建筑材料有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：李靖忠，该公司总经理。
委托代理人：王淑萍，吉林尊爵律师事务所律师。
原告夏志亮诉被告吉林市彩源新型建筑材料有限责任公司（以下简称彩源建筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏志亮的委托代理人杨晓光，被告彩源建筑公司的委托代理人王淑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我与被告双方于2009年1月20日签订协议书，约定被告使用我房屋的第三年应当支付房屋租金、使用房屋及土地期间被告应承担土地使用的费用、生产中的能源费用。经统计，被告应支付房屋租金200，000.00元、土地使用费451，588.00元、实际发生的能源费292，160.00元。被告结束使用后，长时间未向我结清上述费用，我多次催要未果。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告按照2009年1月20日协议书的约定，支付房租200，000.00元、土地使用费272，782.00元、能源使用费292，160.00元，合计764，442.00元，利息41，034.00元；合计805，476.00元；2、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告诉请给付租金无事实及法律依据，原告索要的第三年租金没有依据，因为我公司与原告于2011年1月21日签订的借款合同中第四条明确约定以利息抵交租金；2、原告诉请给付土地费无事实及法律依据，按照正常解释，《协议书》第5条指的是：因我公司与原告的租赁合同关系而依法产生的应当由被告承担的行政收取的税收。而原告所主张的土地费，实质是原告应自行承担的承租土地租金；3、原告诉请拖欠的能源费数额与实际不符。综上，请求依法驳回原告诉请。
根据双方当事人的陈述和答辩，本案争议的焦点问题是：1、原告主张土地使用费的诉请是否已经超过诉讼时效；2、原告的诉请是否有事实及法律依据。
针对本案的焦点问题，双方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。
原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、被告给原告出具的欠条6张，证明被告拖欠原告能源费共计292，160.00元。
被告经质证后表示，对有李靖忠签字的4张白条真实性无异议，对数额是92，636.00元的这个条真实性有异议，因为李靖忠的签字与前面字体及位置不符，明显看出上面的数额是后填写的，而且我们2月份就已经搬迁了，所以也就不可能产生费用。对数额是8，644.00元的白条，我们2月已经搬迁，也不可能产生3月份的费用，且上面也没有李靖忠的签字，真实性有异议，不是一次性形成的。
本院经审查后认为，原告提交的2011年6月、7月、8月、9月份的欠条经被告质证后无异议，本院予以采信。对2012年2月份、3月份的欠条，由于被告对这两份欠条的真实性有异议，已向法院申请鉴定，但由于被告在鉴定机构明确表示不做鉴定，且被告未提供其他有效证据证明其主张，故本院对该两张欠条的真实性予以确认。
2、2009年1月20日原、被告签订协议书，证明协议约定第三年被告应该支付原告15万元租金，被告按照使用土地的面积应当承担相应的税费或其他款项的责任。
被告经质证后表示，真实性无异议，协议书中第二条约定被告使用原告房屋土地的第三年的租金价格最高不超过15万元，按照使用房屋面积和土地使用面积缴纳的是房产税和土地使用税，而不是原告诉请的土地使用费。
本院经审查后认为，该份证据经被告质证后对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
3、吉林市彩源新型材料公司占用夏志亮土地图，证明被告占用原告土地5，978平方米及房屋面积2，940平方米，合计8，918平方米。
被告经质证后表示，对真实性、关联性均有异议，证据本身不能证明我公司房屋占用面积，证据与双方协议书第二条不符，双方协议中约定这个示意图应为原、被告双方约定的示意图，原告所出示的图没有被告法人的签字，王庚琪只是普通员工，没有代表被告的权利，该证据没有制作时间，被告也从不知道此证据的存在，王庚琪也早就不在我公司工作了，该证据是原告私自制作的，与实际不符。关于房屋占地面积，应该以房屋的土地使用证为准。
本院经审查后认为，王庚琪是被告单位员工，且根据原、被告双方关于能源使用费等往来款项的交易习惯，均有王庚琪的签名确认。因此该份证据中王庚琪的签字系其作为被告单位员工履行职务的行为。同时，原、被告双方在2009年1月20日签订的协议书及2011年1月21日借款合同中均有关于“双方约定的示意图范围内的土地使用权……”的表述，且被告并未提供有效反驳证据证明其主张实际使用的土地范围，故本院对该份证据予以采信。
4、土地租金专用票据2张，证明2009年1月20日-2011年2月30日期间的土地税费9.8元／平方米，2011年3月1日-2012年5月期间的土地税费8.67元／平方米，证明在原告名下的土地（吉林市龙潭区遵义东路瑞金胡同15号）是10，295平方米。
被告经质证后表示，真实性无异议，关联性有异议，只能证明2010年10月-2011年2月30日期间的标准是9.8元／平方米，不能证明2009年1月20-2010年10月份期间的标准是9.8元／平方米。证据费用是吉林省土地租金专用票据，只能证明该租金是因原告与国家之间土地租赁合同关系产生的费用，不是因为被告使用原告土地产生的费用，证据本身也不是因被告使用原告房屋及土地应缴纳的房产税及土地税，我们签订的协议书约定原告拥有土地是11，800.75平方米，与该证据上的土地面积不符。
本院经审查后认为，该证据经被告质证后对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，但该份证据仅体现2010年10月-2011年2月期间的土地租金为9.80元／年／平方米，2011年3月1日-2012年5月期间的土地税费8.67元／年／平方米，不能证明原告所要证明的2009年1月20日-2010年9月期间的土地税费为9.8元／年／平方米。
5、照片2张，证明被告于2012年5月25日从原告处搬出。
被告经质证后表示，对该证据有异议，不能证明这是被告搬迁的行为，用相机所照的时间是可以自行调整的。
本院经审查后认为，该证据不能直接体现出是被告的搬迁行为，且原告并未提供有效证据佐证该证据形成的日期系原始形成，故本院对该证据不予采信。
6、房屋产权证及土地证复印件各2份，证明原告租赁给被告的房屋及相关土地有房屋所有权及土地使用权。
被告经质证后表示，对于吉林市房权证龙字第S0001897**号房产证无异议，但是这个房产证没有对应的土地证，不能对应房子的土地面积；对于其他证据看不出房屋的具体位置，证明不了就是租赁给我公司的房子。其他证据真实性有异议，因为该证据所盖的印章看不出来来源，无法确定是在哪里盖章的，也无法确定该房屋及土地就是给被告使用的，其中336.84平方米的房屋产权证登记时间为2012年10月16日，与我们使用的时间不相符。
本院经审查后认为，原告提供的该证据系与原件核对无异的复印件，结合庭审调查，被告自认使用了原告面积为1，362.34平方米及336.84平方米的房屋，故本院对该证据予以采信。
7、2011年3月21日收据复印件一份及龙潭区法院（2013）龙民二初字第19号判决书一份，证明原告已经给付被告65万元，对应被告提供75万元欠款证据，我们已经还了65万元，尚欠10万元。且被告已经另案主张该欠款，利息是从2011年1月22日开始主张的。
被告经质证后表示，判决书没有生效，因此不能作为证据使用，也不能实现原告的证明目的，原告的证明目的与本案没有关联性。且收据是复印件，因此对真实性有异议，不能作为证据使用，但我公司可以解释一下，我公司给原告出具收据是因为原告在先出具了75万元的借据，那么在我公司的账目上就出现了2009年的一套借据75万元和原告新出具的借据75万元，为了冲减账目，我公司才给原告出具收据，以此保障账目和实际相符，虽然出具此收据，但是实际并未涉及金钱的给付，收据只是为了冲减2009年的借据，原告实际并没有归还此借款75万元，因此应以借款的利息及租金冲减原告所要第三年的房屋及土地租金没有依据。再者，因2009年借款到期，原告要求延期一年，并且给我公司重新出具了75万元的借据，那么该收据表明的时间是过了2个月就出现所谓的还款与常理和事实不相符，且两个借据都在我公司。
本院经审查后认为，由于原告并未向本院提交（2013）龙民二初字第19号判决书的法律文书生效证明，无法证明该文书确已生效，故本院对该证据的证明力不予确认。2011年3月21日收据复印件经本院与原件核对无异，故本院对该收据的真实性予以采信。
被告针对原告的主张举证如下：
1、原告、被告签订三方协议一份，证明原告在2012年3月之前就已经将被告租赁的房屋及土地回收，并于3月份租赁给了吉林市龙驰建材有限公司。原告诉请要求被告支付2012年2、3月份的能源费没有依据，原告诉请要求被告支付原告至2012年5月份的土地租金没有依据。
原告质证后表示，对真实性无异议，证明问题有异议，实际上这期间被告没有迁出，应该出具交接证据。
本院经审查后认为，该证据经被告质证后对真实性无异议，且该证据能够与原告提交的证据1中2012年2、3月份的欠条相互印证，故本院对该证据的真实性予以确认。
2、2009年1月20日原、被告签订协议书一份，证明房屋及土地两项第一年、第二年无偿使用，第三年租金价格最高不超过15万元。按照使用房屋面积和土地使用面积缴纳的是房产税和土地使用税不是原告诉请的土地使用费，被告应承担的是因被告使用原告房屋和土地而产生的税、费、其他款项和责任，与原告诉请的土地使用费无关。原告所要第一年、第二年土地租金无依据，原告分别索要房屋及土地租金无依据。
原告质证后表示，对真实性无异议，证明问题有异议，因为协议书中明确约定被告要么承担其他款项和责任，要么承担税费，与租金多少没有关系，合同有效，应当按照协议书执行。
本院经审查后认为，该份证据经被告质证后对真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。但该份证据不能证明被告的待证问题，故本院对被告证明的问题不予确认。
3、2009年1月21日原、被告签订借款合同及借据各一份，证明第一年、第二年无偿使用房屋的原因是我公司使用原告房屋及土地，因此以利息抵交租金。该证据与证据2是互为产生的背景。
原告质证后表示，真实性无异议，实际上这个借款合同已经废除了，我主张的房租也是第三年的，和该证据无关，且这个借据也不是夏志亮本人签的。
本院经审查后认为，该证据经原告质证后表示对真实性无异议，故本院对由于2009年1月21日原、被告签订借款合同的事实予以确认。对于2009年1月21日借据经原告质证后认为不是原告本人所签，但原告未提供证据证明其主张且未提出对其签名的真实性进行鉴定的申请，故本院对该借据予以采信。
4、2009年4月1日原告出具借据及2009年10月20日被告出具收据各一份及2011年1月21日原、被告签订借款合同，证明2009年4月1日被告借给原告款项20万元，2009年10月20日原告还款10万元，因此该笔款项还差10万元没有还，加上2009年1月21日的65万元借款共计75万元，以75万元利息抵付第三年租金。因被告使用原告房屋、土地，因此以利息抵交租金，因此不需要缴纳第三年的房屋及土地租金，2009年1月22日-2011年1月22日签订的合同已经作废，该借款合同是2009年1月21日借款合同的继承。因原告总计欠款75万元，因此重新确认了借款金额是75万元。
原告质证后表示，真实性无异议，证明问题有异议，被告没有将钱给我，没有按照借款合同约定履行借款合同，所以不存在免除租金问题。
本院经审查后认为，该证据经原告质证后对真实性无异议，故本院对该证据予以采信。
5、地图照片一张，证明我公司所使用原告土地房屋面积只有2000多平方米，并不是原告所说的8000-9000平方米。
原告经质证后表示，真实性无异议，但是证明不了被告所要证明的问题，不能证明被告实际占用的租赁面积。
本院经审查后认为，该证据本身并不能直接体现被告实际使用原告土地面积的数额，故本院对该份证据的证明力不予确认。
6、原告给被告出具的借据一份，证明被告履行了2011年1月21日的借款合同，因此依据该借款合同第4条，以利息抵交租金，原告索要2011年-2012年房屋及土地的租金没有依据。
原告经质证后表示，真实性无异议，证明问题有异议，这75万元被告已经在另案告诉了，且正在审理当中（2013龙民二初字第19号），被告现在出示此证据属于重复主张权利。
本院经审查后认为，该证据经原告质证后对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。
根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确认如下事实：
2009年1月20日，原、被告双方签订协议书，吉林市志亮纸制品加工有限责任公司在“甲方”处加盖合同专用章，该公司表示其盖章的行为系对原、被告之间租赁合同的见证，不因此而向被告主张权利，庭审中，被告表示同意原告作为权利主体向其主张权利。
该协议书中约定，被告使用原告坐落于吉林市龙潭区遵义东路瑞金胡同15号的建筑物两处，即房权证号为S0001897**号，建筑面积为1，362.34平方米房屋及房权证号为S0001897**号建筑面积为336.84平方米房屋，和双方签订的被告占用原告土地图中的土地，即面积为5，978平方米土地（98米×61米）。使用期限为三年，其中第一、二年为无偿使用，第三年为租用，租金价格最高不超过15万元。并约定原告转供给被告水、电、蒸汽，并由被告自行承担其费用。2009年1月21日，原、被告双方签订借款合同，约定“原告向被告借款65万元……因被告租用原告房屋、土地，因此以利息抵交租金，原告用位于吉林市龙潭区遵义东路瑞金胡同15号的建筑物两处房屋和甲乙双方约定的示意图范围内的土地使用权做抵押，所以本合同为无息借款。”2009年1月21日，原告及夏吉林给被告出具借据，借款65万元。2009年4月1日，原告向被告借款20万元。2009年10月20日，原告还款10万元。2011年1月21日，原、被告双方签订借款合同，约定“原告向被告借款75万元……因被告租用原告房屋、土地，因此以利息抵交租金，原告用位于吉林市龙潭区遵义东路瑞金胡同15号的建筑物两处房屋和甲乙双方约定的示意图范围内的土地使用权做抵押，所以本合同为无息借款。……2009年1月22日至2011年1月22日借款合同作废。”2011年1月22日，原告给被告出具借据，借款75万元。2011年3月21日，原告还款65万元。2012年3月23日，原、被告及吉林市龙驰建材有限公司签订三方协议，约定2012年3月吉林市龙驰建材有限公司租用原告厂房及土地。
根据被告提供的证据1，原、被告及吉林市龙驰建材有限公司于2012年3月23日签订三方协议，视为原、被告及吉林市龙驰建材有限公司对该租赁房屋的交接，根据原告提供的证据1，原、被告双方于2012年3月24日对能源使用费进行最后结算，该两份证据能够相互印被告搬迁的时间，即2012年3月23日。
另查明：2011年6月、7月、8月、9月份、2012年2月份、3月份被告使用原告水、电、蒸汽等能源产生费用分别为37，120.00元、41，600.00元、42，240.00元、69，920.00元、92，636.00元、8，644.00元。
原告位于吉林市龙潭区遵义东路瑞金胡同15号2010年10月至2011年2月期间土地租金为9.80元／年／平方米，2011年3月至2014年3月土地租金为8.67元／年／平方米。
本院认为：（一）关于原告要求被告支付2009年1月20日至2012年5月25日期间房屋租金的诉讼请求，由于原、被告于2009年1月20日签订的协议书中第二条约定“乙方使用甲方房屋及土地使用权期限自本协议生效之日起三年，其中第一年、第二年为无偿使用，第三年为租用。第三年的租金价格最高不超过15万元。”2009年1月21日，原、被告双方签订借款合同，约定被告以借款利息抵交租用原告房屋及土地租金。2011年1月21日原、被告双方签订借款合同，约定被告以借款利息抵交租用原告房屋及土地租金，同时约定2009年1月22日借款合同作废。2011年1月22日原告出具借据，借款75万元。2011年3月21日，被告出具收据，收到夏志亮还款65万元。原、被告双方的借款及还款的行为是对2011年1月22日借款合同的履行，因此按照该合同约定，被告以借款利息抵交使用原告房屋与土地的租金，故对于原告要求被告给付2009年1月20日至2012年1月20日期间房屋租金的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告支付2012年1月21日至2012年3月23日期间房屋租金的诉请，由于原告并提供有效证据证明原、被告双方关于租金数额的确切约定，且经本院释明后原告明确表示不申请对该房屋在该段期间的房屋使用费进行鉴定，故对于该项诉请，本院不予支持。由于被告并未提供有效证据证明被告系于2012年5月25日搬走，故对于原告要求被告支付2012年3月23日至2012年5月25日期间房屋租金的诉请，本院不予支持。
（二）根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”、《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案原、被告双方签订的协议书中并未约定因被告使用房屋、土地而产生的税、费的给付期限，视为原、被告双方对合同履行期限约定不明，因此根据法律相关规定，原告可以随时要求被告履行给付义务。并且被告租赁期限届满时间为2012年1月20日，原告于租赁期满两年内起诉要求被告支付租金及土地使用费并未超过诉讼时效，故对被告认为原告要求土地使用费的诉请超过诉讼时效的主张本院不予支持。
关于原告要求被告给付土地使用费272，782.00元的诉请，根据原、被告之间签订的协议书第五条“因乙方使用甲方房屋和土地使用权，乙方按使用房屋面积和土地使用面积缴纳房产税和土地使用税及其他因乙方使用甲方房屋和土地而产生的税、费或其他款项和责任，全部由乙方承担。”按照原、被告双方约定的吉林市彩源新型建材公司占用夏志亮土地图，被告使用原告土地面积为5，978平方米（98米×61米），使用房屋占地面积为1，699.18平方米（房产证号为吉林市房权证龙字第S0001897**号1，362.34平方米房屋＋房产证号为吉林市房权证龙字第S0001897**号336.84平方米房屋）。房屋及土地面积共计7，677.18平方米。2010年10月至2011年2月土地租金为9.8元／年／平方米，因此2010年10月至2011年2月期间被告使用原告土地租金为31，348.48元（9.8元／年／平方米÷12个月×5个月×7677.18平方米）。2011年3月至2012年1月土地租金为8.67／年／平方米，因此2011年3月至2012年1月土地租金为72，107.91元（8.67元／年／平方米÷12个月×13个月×7，677.18平方米）。因此被告应当按照协议约定给付原告因使用房屋及土地产生的费用共计103，456.39元。
（三）关于原告要求被告给付能源使用费292，160元的诉请，被告2011年6月、7月、8月、9月份、2012年2月份、3月份拖欠原告能源费用分别为37，120.00元、41，600.00元、42，240.00元、69，920.00元、92，636.00元、8，644.00元，因此被告应给付给原告的能源使用费总计为292，160.00元。
（四）关于原告要求被告给付利息41，034.00元的诉请，由于原告并未提供有效证据证明其产生利息的主张，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五、一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吉林市彩源新型建筑材料有限责任公司于本判决生效十日内给付原告夏志亮土地使用费103，456.39元；
二、被告吉林市彩源新型建筑材料有限责任公司于本判决生效十日内给付原告夏志亮能源使用费292，160.00元；
三、驳回原告夏志亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13，247.00元，由原告夏志亮承担7，683.00元，被告吉林市彩源新型建筑材料有限责任公司承担5，564.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 安 巍
代理审判员 崔思文
代理审判员 周立坚
二〇一三年十一月十四日
代理书记员 金美序