上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2652号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵云忠，男，1957年9月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海道缘餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区金海路2591弄28号、29号。
法定代表人：陆彪，执行董事。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：钟斐颖，上海左券律师事务所律师。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：柯维文，上海左券律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海天越投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区金海路2588号1幢258室。
法定代表人：黄静平，董事长。
委托诉讼代理人：顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。
上诉人赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司（以下简称道缘公司）因与被上诉人上海天越投资管理有限公司（以下简称天越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初35792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭审理了本案。上诉人赵云忠、道缘公司之共同委托诉讼代理人钟斐颖、柯维文，被上诉人天越公司之委托诉讼代理人顾俊杰到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人赵云忠、道缘公司上诉请求：维持原判第一、二、三项，撤销原判第四至第八项，改判被上诉人向上诉人支付租金损失25万元、经营损失50万元及房屋装修损失2,707,987元，合计3,457,987元。事实和理由：被上诉人将整幢楼房分别出租给三户商家，但却未合理协调并告知租户的装修时间。上诉人开张营业后四、五楼及三楼相继开始装修，装修噪音及污染造成上诉人承租的二楼被迫停业近4个月，一楼停业近一个月。上诉人重新开业后不久又出现二楼楼顶多处漏水事故，且三楼健身房在有人使用跑步机和杠铃时不断产生噪音，也严重影响用餐环境，致上诉人亏损巨大。被上诉人作为出租人没有提供能够满足上诉人经营要求的租赁房屋，违约在先，上诉人有权行使“抗辩权”，拒绝支付房租。原审判令上诉人向被上诉人支付租金及违约金是错误的。因被上诉人的违约行为，给上诉人造成了严重的经济损失，应当向上诉人赔偿租金损失、经营损失及房屋装修损失合计3,457,987元。原审仅判决被上诉人向上诉人返还租金83,333元，支付装修损失80,000元，有违公平原则。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
被上诉人天越公司答辩称：双方合同中对经营业态有明确约定，上诉人改变业态，且不付租金，应当支付违约金，并退还免租期租金。被上诉人给予上诉人房屋很长的免租期，正是考虑到房屋招租后各商户装修，相互会有所影响。漏水问题并非因被上诉人原因所造成，且漏水范围较小，被上诉人已及时进行维修，但上诉人拒绝维修。上诉人主张装修损失应提供证据，但上诉人没有提供相应的证据。现涉案房屋楼上漏水问题及声音问题均已解决，上诉人也一直在经营，却不支付租金，有违诚信。综上，请求驳回上诉，维持原判。
天越公司向一审法院起诉要求：1、判令天越公司与赵云忠、道缘公司双方的房屋租赁关系于2017年9月13日解除，恢复租赁房屋原状（按合同第14.1约定），将房屋返还给天越公司；2、判令赵云忠、道缘公司向天越公司支付租金及使用费（自2016年6月1日欠租之日起算至2017年9月13日止，2016年按月租金91,666元，日租金3,055元，2017年按月租金10万元，日租金3,333元）及房屋使用费（按2017年月租金标准10万元，计算至实际返还房屋之日止）；3、判令赵云忠、道缘公司向天越公司以应付租金的日千分之五支付迟延履行金至判决生效之日止（从2016年6月1日开始起算，延迟履行金126,500元。）；4、判令赵云忠、道缘公司向天越公司支付装修免租期租金311,110元；5、判令赵云忠、道缘公司向天越公司支付拖欠的水费443.71元，电费13,483.75元；6、判令赵云忠、道缘公司向天越公司支付违约金275,000元。
赵云忠、道缘公司反诉要求判令：天越公司赔偿赵云忠、道缘公司经济损失75万元。具体计算方式：自2016年7月至10月租金损失25万元及经营损失50万元，后又变更为租金损失为9月至11月租金。
一审法院认定事实如下：本市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）属于XX上海有限公司所有。2013年4月2日，天越公司与XX上海有限公司签订了《授权委托书》，约定将涉案房屋等委托给天越公司签订《租赁意向书》、《租赁合同》及其他相关文件，并代为行使出租人各项权利及代为履行出租人各项义务。2015年5月18日，天越公司与赵云忠签订《三信国际商业广场物业租赁合同》，约定天越公司将涉案房屋出租给赵云忠使用。第2条，赵云忠向天越公司承诺，租赁该房屋作为茶餐厅、肉蟹煲使用。除经天越公司书面同意外，赵云忠不得擅自改变该承租物业用途，否则，天越公司有权单方解除本合同。第3条，租赁期限自2015年5月12日起至2020年6月1日止。第5条，第一年租金：月租金83,333元；年租金100万元；第2年租金：月租金91,666元，年租金110万元；第3年租金：月租金10万元，年租金120万元……第6条，双方约定，赵云忠支付第一期租金的同时，应向天越公司支付当年租赁年度3个月的租金，即25万元作为履约保证金。第7条，天越公司同意自房屋交付之日起112天为赵云忠自行装修和免租期，即自2015年5月12日至2015年8月31日止。第14.1条，在本合同因租期届满或任何原因提前终止后7日内，赵云忠应将租赁物业以不破坏建筑建构、外墙及设施、清洁良好的状态交给天越公司。第15条，双方确认，赵云忠无正当事由延迟支付租金、履约保证金的，以应付款项为标的按千分之五每日另行支付延迟履行金，直至付清全部款项为止。赵云忠未按约定如期支付租金等所有应由赵云忠支付的费用超过15日，经过天越公司1次书面催告仍不缴纳的，天越公司可以对房屋暂停部分或全部能源或物业管理服务，经过2次出具书面催款通知仍未交付的，或未按约定支付上述费用3次以上的，天越公司有权解除本合同。本合同因赵云忠违约而提前终止的，赵云忠缴纳的履约保证金不予返还；因赵云忠原因提前终止的，赵云忠应向天越公司支付相当于三个月租金的违约金，同时应按照第一个租约年度的租金标准补交装修免租期内的租金。后赵云忠向天越公司交纳了25万履约保证金。2015年12月29日，天越公司发函至赵云忠，主要内容：赵云忠擅自将一楼转租给水果批发，且已经在装修中，要求赵云忠立即整改。2016年1月7日，再次发函，要求赵云忠停止转租及改变业态的行为。2016年1月13日，赵云忠、道缘公司回函至天越公司，主要内容：1、因经营不善、员工矛盾等客观原因，我司无法维系茶餐厅、肉蟹煲等业务的正常经营，不得已而在开业不久就将肉蟹煲关门结业，为了确保租赁合同的继续履行等，积极寻求调整业态、改变经营方向，经努力，租赁物业二楼已作为茶馆开业经营；物业一楼作为水果批发市场已进入装修施工阶段，我司调整及改变，并非对租赁合同的违背。水果批发市场系由我司自行引进和经营。因不熟悉业务，聘请专业人员为该市场总负责人。……虽经营过程中，遭受墙顶漏水、开裂等物业本身存在瑕疵及物业管理原因而导致的问题，造成我司的不便、麻烦甚至修复等经济损失，希望双方友好协商、合作共赢。2016年1月25日，天越公司再次发函至赵云忠：“1、赵云忠未经天越公司同意，擅自调整经营业态，易造成三信国际广场的商家竞争混乱。我司不同意阁下将经营业态调整为水果批发。2、阁下未经我司同意，擅自调整经营业态，且擅自进行装修施工。不仅违反了阁下与我司签订的租赁合同约定，又违反了物业使用的基本规则。请阁下立即停止改变经营业态及对租赁物业一楼的装修行为，否则我司有权追究阁下违约责任。3、我司不同意阁下将租赁物业一楼的经营业态调整为水果批发，因涉嫌转租，我司亦不同意阁下对租赁物业采取所谓的内部承包经营。4、我司将租赁物业交付阁下时并不存在瑕疵，阁下对租赁物业进行装修期间，因装修不慎，使一层装修位置漏水到地下室，致使地下室地面积水，一楼隔壁的一楼通道石膏板亦受到破坏，请阁下立即对物业受损部位进行修复。”2016年6月1日赵云忠、道缘公司开始未付租金。2016年5月3日，天越公司发函给赵云忠，要求赵云忠于2016年5月15日前将2016年6月1日至2016年8月31日房租275,000元交给天越公司。2016年6月6日，天越公司再次发函给赵云忠，内容为2016年6月1日至2016年8月31日房租275,000元应于2016年5月15日前支付，因赵云忠至今未支付，请赵云忠接到本函后于2016年6月12日前补齐。2016年6月14日，天越公司再次就欠付租金发函至赵云忠，要求在2016年6月19日前补齐欠付租金。
庭审中，赵云忠向法院递交了《合作协议书》，用以证明其与案外人陆彪、簿某达成了合作协议，约定，赵云忠从天越公司处租赁而来的涉案房屋（一楼480平方米，二楼1,160平方米），原经营“XX茶楼”，因经营困难，引进投资人陆彪、簿某共同经营，并更名为“道缘茶馆”，并将茶楼的经营主体“上海XX有限公司”更名为“上海道缘餐饮管理有限公司”。另提供了2016年5月12日会议记录，陆彪提出：健身房装修对茶楼影响，造成损失；健身房漏水有影响；健身房杠铃和跑步机影响茶楼；冀某：健身房进场后装修是必须的；杠铃声音，因锻炼的人素质不同，加强管理；跑步机声音，健身房已做隔音，现地面再加层垫子。
审理中，经赵云忠申请，一审法院委托上海XX有限责任公司对涉案房屋二楼的顶板漏水是否与房屋质量问题有关进行鉴定。2017年3月2日，该公司出具鉴定意见书，赵云忠、道缘公司共指出7处渗漏水，（1）包房：包房顶面有2处渗水痕迹，渗水部分均位于混凝土顶板穿管处，渗水部位顶面涂料起皮、变色，受损面积约0.5平方米，钢套管与PVC立管间隙可见密封胶封堵修复痕迹。渗水另造成包房南墙墙纸起皮、变色，受损面积约8.4平方米。（2）办公室：办公室顶面有3处渗水痕迹，渗水部位均位于混凝土顶板穿管处，渗水部位顶面涂料起皮、变色，受损面积约1平方米。渗水另造成办公室石膏板吊顶面层涂料局部变色，受损面积约0.5平方米。（3）包房大厅：包房大厅顶面有渗水痕迹，渗水部位主要位于混凝土顶板穿管处，另渗水部位顶板可见一处水钻孔及楼板开洞修复痕迹，渗水部位顶面涂料起皮、变色，受损面积约1.5平方米。（4）包房2：包房2顶面可见2处混凝土开凿痕迹。其中一处混凝土已凿除，钢筋暴露，另一处开凿部位已封堵；现场开凿处仍可见有明水渗漏，渗水部位顶面涂料起皮、变色，受损面积1.2平方米。渗水另造成办公室石膏板吊顶铝合金龙骨锈蚀，涂料局部变色，受损面积约4.5平方米。（5）走廊（电梯出口）：现场对走廊吊顶进行检查，顶板未见渗漏水痕迹，石膏板吊顶面层（消防喷淋口、监控摄像头位置）有2处渗水痕迹，涂料变色，受损面积约0.5平方米。（6）会议室：据赵云忠、道缘公司陈述会议室顶面曾渗漏水，现场对会议室顶面进行检查，未见渗漏水痕迹。（7）标房卫生间：据赵云忠、道缘公司陈述标房卫生间顶面曾渗漏水，现场对卫生间吊顶进行检查，未见渗漏水痕迹。鉴定单位对7处渗水位置逐一进行了检查，其中编号5、6、7位置现场未见渗漏水痕迹。编号1、2、3、4位置有渗水痕迹，其中4号位置检查时有明水渗漏。渗水主要原因系楼上健身房对房屋的局部使用功能进行了改变，导致有防水要求的建筑地面区域扩大，房屋排水立管与楼板节点之间密封处理不当，局部楼板开洞、开孔封堵不严密所致。为此赵云忠、道缘公司支出鉴定费20,000元。经赵云忠、道缘公司申请，法院又委托XX咨询集团有限公司对涉案房屋的装修进行评估。2017年8月4日，该公司出具鉴定意见书：1、涉案房屋中的装修工程可确定部分工程造价为：355,623元。此部分装修双方确认是由赵云忠、道缘公司承租后装修的。2、存在争议部分工程造价为：2,352,364元。其中：1）一层水果店装修工程争议造价为349,207元；此部分装修天越公司主张是在未经其允许的情况下，私自改变经营业态，此装修与天越公司无关，赵云忠、道缘公司主张是由其施工。2）二层茶餐厅工程争议造价为1,142,665元；此部分装修，天越公司主张是上一家承租户遗留下来的，不是赵云忠、道缘公司施工的，赵云忠、道缘公司主张由其施工；3）已拆除部分（一层、夹层肉蟹煲及一层部分茶座）的装修工程争议造价为860,491元。此部分工程现场已拆除，天越公司主张是上一家承租户遗留下来的，不是赵云忠、道缘公司施工的。赵云忠、道缘公司主张由其施工。本次鉴定费用55,000元，由赵云忠、道缘公司垫付。
审理中，天越公司不再要求将涉案房屋恢复原状，并放弃第3及第5项诉求，同意违约金按第一年租金标准计算两个月，免租期租金按第一年标准计算1个半月，履约保证金抵扣租金等损失。赵云忠、道缘公司亦同意履约保证金抵扣租金。
一审法院认为，赵云忠、道缘公司向天越公司租赁房屋用于茶餐厅、肉蟹煲经营，由此双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。庭审中，双方一致确认租赁合同于2017年9月13日解除，并无不当，一审法院予以确认。合同解除后，赵云忠、道缘公司应将涉案房屋返还天越公司。对于天越公司主张欠付租金金额及解除合同后占有使用费的计算标准，赵云忠、道缘公司无异议，一审法院予以确认。
本案争议焦点为：赵云忠、道缘公司是否需承担违约责任？天越公司主张赵云忠、道缘公司存在三项违约行为：1、赵云忠、道缘公司擅自改变租赁物物业用途，扰乱商场业态；2、赵云忠、道缘公司未及时支付租金；3、赵云忠、道缘公司转租租赁物业。因此天越公司享有单方解除权。针对1，庭审中赵云忠、道缘公司抗辩由于其承租涉案房屋开始经营后，楼上三楼、四楼与五楼陆续装修，产生噪音污染，后又发生漏水，导致其无法经营，为了继续履行租赁合同，故将一楼房屋改变用途，用于经营水果批发生意，商场内另一租户经营的是水果零售生意，双方并不冲突。首先，根据租赁合同约定，除经天越公司书面同意外，赵云忠、道缘公司不得擅自改变承租物业用途，否则，天越公司有权解除合同。在赵云忠、道缘公司为经营水果批发生意对一楼进行重新装修时，天越公司已多次发函要求赵云忠、道缘公司整改，可见天越公司对于赵云忠、道缘公司改变租赁用途的态度是不同意的。赵云忠、道缘公司也并没有提供证据证明其将一楼改为水果批发经过了天越公司同意，仅抗辩由于天越公司安排不当，赵云忠、道缘公司开业后楼上租户陆续装修，产生噪音、污染，后又发生漏水，导致赵云忠、道缘公司无法经营，出于无奈改变租赁用途。原审认为，如确因天越公司方原因或第三方的原因（租赁物不适格、租赁环境改变等）导致合同无法继续履行，在协商不成的情况下赵云忠、道缘公司可以请求解除合同、赔偿损失等。法律法规并未赋予赵云忠、道缘公司在此情况下可以罔顾合同的约定，擅自改变租赁用途，更何况商业广场对于业态有其统一布局。另原审也注意到，赵云忠、道缘公司现在抗辩无法经营原因与在赵云忠、道缘公司给天越公司的回函中，提及的是自身经营不善、员工矛盾等原因存在不一致。其次，漏水、噪音发生在二楼，赵云忠、道缘公司确将一楼改变用途，于理不合。故赵云忠、道缘公司以此为理由改变租赁用途，未有法律与合同依据，扰乱了整个商场的业态，显属违约行为。针对2，根据赵云忠、道缘公司陈述，至第一次开庭前渗水已经发生过26次，一开始通知天越公司进行了修理，后来基于己方考虑，不同意天越公司再进行修理。2016年5月25日，三楼运动器材前才被贴上“轻拿轻放”等标签，故赵云忠、道缘公司一直未付租金。根据鉴定结论，漏水确实存在，但针对赵云忠、道缘公司所指7处漏水地方，1-4处有渗水痕迹，5-7处未见渗漏水痕迹。1-4处漏水影响面积相较于整个租赁面积实乃属较小的一部分。且在发生漏水后天越公司并非不予修理，系赵云忠、道缘公司拒绝天越公司进行修理，另根据合同约定赵云忠、道缘公司也可以自行修理，费用由天越公司承担。关于噪音，根据赵云忠、道缘公司提供会议纪要，赵云忠、道缘公司提出主要是杠铃和跑步机影响茶楼，可见噪音影响范围、声音也是有限的。并且至2016年5月25日，经过协调，健身器材也已贴上了“轻拿轻放”的标签，健身房也同意再加层垫子。天越公司又于2016年6月6日及6月14日两次发函给赵云忠要求支付房租，原审认为原本漏水、噪音问题就并不严重，且系赵云忠、道缘公司拒绝天越公司进行修理，噪音问题也在逐步解决，赵云忠、道缘公司仍拒付全部租金的行为显属违约。针对3，天越公司未有证据证明赵云忠、道缘公司进行了转租，故该违约行为法院不予认定。现天越公司依据赵云忠、道缘公司两项违约行为要求解除合同的违约金及免租期的租金符合合同约定，法院予以支持。审理中，天越公司将违约金调整为166,666元，免租期租金调整为125,000元，并无不当，法院予以准许。
针对反诉部分。关于赵云忠、道缘公司要求天越公司返还2015年9月至11月的停业期间的租金25万元。赵云忠、道缘公司称由于楼上装修、漏水造成其二楼停业4个月，一楼停业1个月。对于楼上装修，根据赵云忠、道缘公司自己陈述，楼上装修始于2015年7月初，共持续80余天，则楼上装修应该至10月左右完工，赵云忠、道缘公司没有理由继续停业。楼上装修期间租金损失，在赵云忠、道缘公司经营期间楼上装修对赵云忠、道缘公司经营势必产生影响，但赵云忠、道缘公司作为商铺承租人对此应有一定的容忍义务。对于漏水，赵云忠、道缘公司陈述于2015年7月开始漏水，天越公司则称2015年10月开始漏水，双方均没有相应的证据证实。对于漏水原因，相关鉴定机构已明确属于三楼健身房装修导致，并非赵云忠、道缘公司的过错，该责任应由出租人承担。综上，法院根据漏水范围、时间及考虑楼上装修的影响，对租金酌情减少，天越公司现同意返还赵云忠、道缘公司83,333元，并无不当，法院予以确认。
关于赵云忠、道缘公司要求天越公司赔偿经济损失50万元。赵云忠、道缘公司认为由于噪音、污染及漏水造成其无法经营，经济损失50万元。法院已经基于赵云忠、道缘公司的理由判令天越公司返还部分租金，况且赵云忠、道缘公司也未提供证据证明该项损失存在及与本案关联性，故不再支持该项诉求。
关于赵云忠、道缘公司要求天越公司赔偿装修损失2,707,987元。没有争议的工程造价355,623元法院予以确认。有争议的工程造价：（1）一层水果店装修工程造价349,207元，根据上文阐述，该装修系赵云忠、道缘公司在未经天越公司允许的情况下，私自改变经营业态所产生。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故赵云忠、道缘公司要求天越公司赔偿该部分装修损失，法院不予支持。（2）二层茶餐厅工程造价，根据天越公司提供的其之前与案外人租赁合同及判决书，结合赵云忠与天越公司的租赁合同中，附带了大量的家具，故天越公司主张在赵云忠、道缘公司承租前已经存在装修有一定的依据，赵云忠、道缘公司有义务提供证据证明其对二楼茶餐厅又进行了装修，但其未提供，相关法律责任由其自行承担。赵云忠、道缘公司主张该部分由其装修的意见，法院无法采纳。故赵云忠、道缘公司要求赔偿的诉求，亦不予支持。（3）已拆除部分的装修工程造价，无论拆除的装修原本是赵云忠、道缘公司自己装修的抑或是上一家租户遗留的，赵云忠、道缘公司擅自改变经营用途自行拆除了该部分装修，现要求天越公司赔偿，于法无据，法院不予支持。根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案租赁合同虽因赵云忠、道缘公司违约而解除，但考虑到其实际租赁期限，涉案装修客观上具有一定利用价值，天越公司应予适当补偿，天越公司现同意补偿8万元，尚属合理，法院予以确认。
审理中，天越公司自行撤回逾期支付租金延迟履行金、恢复原状及水、电费等诉讼请求系对自己权利处分，并不违反法律规定，法院予以准许。
一审法院审理后，于二○一七年十一月二十一日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、上海天越投资管理有限公司与赵云忠就上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年9月13日解除；二、赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋返还上海天越投资管理有限公司；三、赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内支付上海天越投资管理有限公司自2016年6月1日起至房屋返还之日止的租金和房屋使用费，其中2016年每月按91,666元计算7个月为641,662元，2017年按每月10万元计算8个月13天为843,333元，自2017年9月14日起至房屋返还之日止的房屋使用费按月租金10万元计算(履约保证金25万元在租金中抵扣)；四、赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内支付上海天越投资管理有限公司违约金166,666元；五、赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司于判决生效后三十日内支付上海天越投资管理有限公司免租期租金125,000元；六、上海天越投资管理有限公司于判决生效后三十日内返还赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司租金83,333元；七、上海天越投资管理有限公司于判决生效后三十日内支付赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司装修损失80,000元；八、驳回赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18,540元，减半收取计9,270元，由赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费5,650元，由赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司负担3,867元，上海天越投资管理有限公司负担1,783元。鉴定费75,000元，由上海天越投资管理有限公司负担22,000元，赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司负担53,000元。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订租赁合同后，被上诉人已将涉案房屋交付给上诉人承租使用，履行了其作为出租人的主要合同义务，上诉人作为承租人应按照合同约定使用涉案房屋并按时交纳租金。关于上诉人主张的楼上商户的装修影响问题，不同的商户在承租商铺后根据各自经营所需进行一定的装修，符合常情，为此，双方在租赁合同中对装修免租期亦已作了约定，故楼上商户装修所产生的影响应属上诉人可预估及容忍的范围，不能成为上诉人拒付租金的正当抗辩事由。关于二楼漏水及三楼健身房健身器材的噪音问题，根据上诉人陈述及其提供的会议纪要表明，被上诉人经上诉人通知已对漏水部位及时进行了维修，并已组织各方对三楼健身房健身器材的噪音问题进行协调解决，被上诉人作为出租人并未怠于履行其对租赁物的维修等义务。上诉人未经被上诉人同意擅自改变经营业态，并长期拒付租金，已构成违约，应根据合同约定承担相应的违约责任。原审根据被上诉人诉请，判决上诉人支付被上诉人违约金及部分免租期租金，同时考虑到二楼漏水对上诉人的影响等，判决由被上诉人返还上诉人租金83,333元，并无不当，本院予以认同。上诉人主张被上诉人违约在先，要求被上诉人返还2016年9月至11月的全部租金25万元，并要求被上诉人赔偿其经营损失50万元，缺乏依据，本院不予支持。关于上诉人主张的装修损失问题，原审已作了详尽的阐述，本院予以认同。涉案租赁合同系因上诉人违约而解除，被上诉人考虑本案实际情况同意补偿上诉人装修损失8万元，应属合理。上诉人上诉坚持要求被上诉人赔偿装修损失2,707,987元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币26,522元，由上诉人赵云忠、上海道缘餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……