浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初15368号原告（反诉被告）：广东百果园农产品初加工有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇黄洞管理区旭龙工业城第二期E幢厂房。法定代表人：魏铁柱，总经理。委托代理人：荣继祥，浙江智仁律师事务所律师。委托代理人：诸奇红，浙江智仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江正易实业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路7号1幢11楼1109、1110室。法定代表人：余鹰，董事长。委托代理人：陈浙东，浙江思伟律师事务所律师。原告（反诉被告）广东百果园农产品初加工有限公司（以下简称百果园公司）与被告（反诉原告）浙江正易实业有限公司（以下简称正易公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。2017年9月27日，正易公司就余杭区良渚街道博园路13号租赁房屋损失情况提出司法鉴定，本院予以准许；2017年12月25日，浙江韦宁资产评估有限公作出鉴定结论。2018年1月19日，正易公司提起反诉，本院于同日立案受理，并决定与本诉部分合并审理，于2018年1月19日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）百果园公司委托代理人荣继祥、被告（反诉原告）正易公司委托代理人陈浙东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百果园公司起诉称：2017年2月27日，百果园公司与正易公司签订了《物业短期租赁合同》，约定正易公司将位于余杭区场地出租给原告，租期为5年，房屋租赁押金为94000元，该押金用于担保合同的履行、违约金的支付等。按约定正易公司需要于2017年3月1日前将房屋钥匙交付百果园公司，但由于正易公司还需要扩建500平房米平台，正易公司承诺2017年4月30日前完工并交付使用，逾期未交付即属违约。合同还约定正易公司违约除应退还百果园公司所交款项外，还应支付10%违约金。百果园公司依约交付94000元押金，后因正易公司对案涉租赁房屋进行出售，即要求百果园公司停止装修。然而时至今日正易公司迟迟不能履行租赁合同，双方多次协商未果。故诉至法院请求：1、判令解除双方之间签订的《物业短期租赁合同》；2、判令正易公司返还租赁押金94000元；3、判令正易公司支付违约金94170元；4、判令正易公司承担百果园公司因进场装修产生损失76800元；5、本案诉讼费由正易公司负担。百果园公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《物业短期租赁合同》一份，用以证明双方签订合同并约定租金、租期、保证金、违约责任的事实；2、建行网上银行电子回单一份（电子打印件），用以证明百果园公司依约交付94000元租赁押金的事实；3、证明一份，用以证明正易公司不履行合同，因须对案涉厂房进行产权分割而阻止百果园公司装修的事实。本院依据百果园公司的申请，准许证人王某1（男，1968年7月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县大新镇毛滩村董台队48号，公民身份号码：）出庭作证。证人王某1在庭审中陈述：正易公司、百果园公司经证人王某1居间介绍签订租赁合同；正易公司知晓百果园公司进场装修情况；后因正易公司就案涉租赁房屋进行分割出售，正易公司阻止百果园公司进场装修，并报警。正易公司答辩称：《物业短期租赁合同》是附条件生效的合同，根据约定，百果园公司并没有交纳租金、市场服务费，故该合同并未生效。百果园公司装修或添加附着物应事先征得正易公司书面同意，但其并未征得正易公司同意，并因装修给正易公司造成损失。正易公司未出示证据支持其本诉答辩意见。正易公司反诉称：2017年2月27日双方签订《物业短期租赁合同》一份，双方就租赁标的、租期、租金及支付方式、物业管理、市场管理、违约责任、合同生效等作了约定。当日，正易公司将钥匙交付百果园公司。2017年3月，百果园公司违反合同约定，在未支付第一年物业租赁总款941700元和未征得正易公司书面同意下，对物业的消防设施、主体结构等进行破坏式装修，严重影响建筑物的安全。为此正易公司两次报警阻止百果园公司破坏式装修施工。百果园公司至今未支付第一年物业租赁总款941700元，也未对破坏的物业进行维修回复原状。根据约定“本合同自双方签字盖章和乙方全额交清……总款项后生效”，因此在百果园公司未全额交清总款项的情况下，合同并未生效，且正易公司有权要求百果园公司赔偿相应损失。现诉讼请求：1、确认双方于2017年2月27日签订的《物业短期租赁合同》无效；2、判令百果园公司赔偿财产损失76800元、租金损失123200元，共计200000元；3、判令百果园公司支付鉴定费用6000元；4、判令百果园公司承担本案反诉费用。正易公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、房产权证一份（复印件），用以证明案涉租赁房屋归正易公司所有的事实；2、鉴定费发票一份，用以证明正易公司就案涉租赁房屋装修损失申请鉴定支出鉴定费用6000元的事实。百果园公司就反诉答辩称：正易公司所述事实与客观不符，案涉租赁房屋钥匙已经交付，押金也已支付，合同已经实际履行即合同已经生效；正易公司没有按约定执行移交平台，所以应是正易公司违约。百果园公司装修没有对消防设施、主体结构进行破坏性装修，正易公司也未提供证据证明。百果园公司未出示证据支持其反诉答辩意见。案件审理过程中，依据正易公司的申请，本院委托浙江韦宁资产评估有限公司对案涉租赁房屋装修损失进行评估。2017年12月14日，浙江韦宁资产评估有限公司出具资产评估报告书，评估认定“余杭区租赁房屋损失的评估价值为人民币柒万陆仟捌佰元整（？76800元）”。上述证据，经对方当事人当庭质证，本院经审查后认证如下：（一）本诉部分百果园公司提供的证据，经质证，正易公司认为：证据1、2三性无异议；证据3对于浙江正北实业有限公司（以下简称正北公司）公章的真实性予以认可，但对其内容三性均有异议，该证明出具方不是正易公司。经审查，证据1、2正义公司对其真实性无异议，本院予以确认；证据3正易公司对其内容虽然不予认可，但其对正北公司公章的真实性予以认可，结合正北公司与正易公司注册地址、股东、董事存在交叉，合同约定租赁款项汇款至正北公司账户，正易公司与正北公司阻却百果园公司装修原因存在一致性，且与证人王某1陈述能够相互印证的事实，本院对其内容的真实性予以确认。关于证人王某1证人证言，正易公司认为证人王某2与正易公司、百果园公司均存在利害关系，其证言不能证明正易公司为出售案涉租赁房产而阻却百果园公司租赁房屋。经审查，正易公司认可证人王某1为居间介绍人，且证人王某1的证言能够与百果园公司提供的证据相互印证，故本院予以确认。（二）反诉部分正易公司提供的证据，经质证，百果园公司认为：证据1三性无异议；证据2真实性无异议，该费用系正易公司举证费用，不应由百果园公司承担。经审查，百果园公司对上列证据的真实性无异议，本院予以确认。对于本院委托浙江韦宁资产评估有限公司做出的资产评估报告书，百果园公司对其真实性、合法性无异议，关联性、证明对象有异议，因正易公司允许装修，故该损失应系百果园公司损失；正易公司对其三性无异议。本院审查后认为，双方对该评估报告的鉴定范围、鉴定过程、结论及各项内容均无异议，故本院予以确认。根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2017年2月27日，正易公司（甲方）与百果园公司（乙方）签订《物业短期租赁合同》，第一条约定：租赁物业位于余杭区；租赁期限自2017年3月1日起至2025年5月31日止。第二条2.2款约定：合同签订后，乙方支租赁押金94000元，甲方于2017年3月1日前将物业交付乙方使用，甲方将房屋钥匙移交乙方后视为甲方交付完成；由于甲方要扩建500平方平台出租给乙方，并承诺2017年4月30日前完工交付乙方使用（逾期未交付属甲方违约），乙方验收合格后，支付甲方合同约定的一年租金及相关费用。第三条约定：物业租赁总款项合计941700元，总款项于签订合同当日一次性付清；乙方向甲方缴存94000元押金，在合同签订当日付清，用于担保合同的履行、消费者权益保证、违约金支付等；甲方开户行为中信银行良渚支行，户名为浙江正北实业有限公司（以下简称正北公司）。第五条约定：物业原始结构部分的维修由甲方实施，甲方有权按根据实际需要对乙方使用租赁物的具体情况进行监督；乙方如需要对物业进行装修或添加附属物的，应事先向甲方报送施工方案并征得甲方书面同意。第六条约定：乙方服从甲方市场有关制度和管理规定。第七条约定：甲方不能提供物业的，除应退还乙方所交款项外，还应支付乙方合同总价款10%的违约金。第八条约定：本合同自双方签字盖章和乙方交清第二条2.2款总款项后生效。同日，百果园公司汇款94000元至正北公司账户。2017年4月21日，正北公司出具证明一份，载明：“贵公司（百果园公司）于2017年2月份在我公司正易园区所租赁营业商铺，因我公司房产证件的分割需要进行测绘，而贵公司的装修改变我公司房屋的原始规划结构及消防通道，所以暂时不可以交付装修”。2017年3月，正易公司因百果园公司装修案涉租赁房屋而报警；报警之后，案涉租赁房屋装修停止。本案争议的焦点如下：（一）案涉租赁合同的效力问题。依据庭审证据材料及当事人陈述，担保合同履行的租赁押金已实际交付，案涉房屋百果园公司已经实际进场，正易公司反诉状中亦认可钥匙已经交付，装修敲墙等活动均已开始，说明案涉合同已经生效。正易公司主张因百果园公司未全额交付款项，依据合同第八条约定不符合合同生效条件，但第二条2.2款总款项约定的验收条件是否合格其并未提供证据予以证明，合同第三条规定总款项于签订合同当日一次性付清与前述第八条亦存在矛盾之处，故依据合同实际履行情况应认定租赁事实已经产生，被告正易公司该项抗辩意见，本院不予采信。（二）案涉合同解除问题。结合百果园公司装修施工无法继续进行，正易公司要求分割出售案涉房屋的情形，应当认定签订合同的目的已经无法实现，故百果园公司要求解除合同，本院予以支持。（三）关于违约责任谁承担问题。本案中，百果园公司已经交付租赁押金，实际人工、装修已经进场，合同处于正常履行过程中，正易公司却告知案涉租赁房屋需要进行分割测绘，并就百果园公司的装修行为进行报警，实际阻却了案涉合同的正常履行，因此其明显存在违约行为。关于百果园公司装修行为是否存在违约，案涉合同已约定相应装修条款，虽无证据证明百果园公司报送装修施工方案，但结果证人证言及正易公司实际管理案涉租赁物的事实，应当认定正易公司实际知晓并认可装修事实；虽然正易公司主张该装修已经改变原始规划结构及消防通道，但其并未提供有效证据予以证明，故百果园公司的装修行为并未违反合同约定。（四）双方各自损失认定问题。百果园公司主张退还租赁押金及支付违约金，因正易公司存在违约行为，故应予支持；百果园公司并主张装修产生损失76800元，因该76800元系案涉房屋装修毁损损失情况的鉴定结论，并非百果园公司因装修产生的各项支出损失，故其主张并无依据，本院不予支持。正易公司主张财产损失及鉴定费问题，因其违约行为已阻却合同的正常履行，故本院不予支持。本院认为，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本诉部分：因正易公司存在违约行为，故百果园公司要求解除合同、退还押金、支付违约金的诉请，本院予以支持。反诉部分：因正易公司存在违约行为，故其要求赔偿租赁损失及支付鉴定费的请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广东百果园农产品初加工有限公司与被告浙江正易实业有限公司于2017年2月27日签订的《物业短期租赁合同》于本判决生效之日解除；一、被告浙江正易实业有限公司退还原告广东百果园农产品初加工有限公司租赁押金94000元，于本判决生效后十日内付清；二、被告浙江正易实业有限公司支付原告广东百果园农产品初加工有限公司违约金94170元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告广东百果园农产品初加工有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告浙江正易实业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费2637元，由原告广东百果园农产品初加工有限公司负担605元，由被告浙江正易实业有限公司负担2032元；本案反诉部分案件受理费2150元，由反诉原告浙江正易实业有限公司负担。本诉部分，原告广东百果园农产品初加工有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费，被告浙江正易实业有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。反诉部分，反诉原告浙江正易实业有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费，反诉被告广东百果园农产品初加工有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 吴 阳二〇一八年五月二日书 记 员 沈海华?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-9-?