河南省驻马店市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）豫17行终112号
上诉人（一审第三人）吕博，男，1989年10月29日出生，汉族，住西平县。
委托代理人刘旭辉，河南柏国律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）陶爱英，女，1968年2月2日出生，汉族，住西平县。
诉讼代理人李桂香，女，西平县法律服务所法律工作者。
一审被告西平县住房和城乡建设局，地址西平县城中成大道西段。
法定代表人姬凤群，局长。
委托代理人翟付军，西平县房地产管理所工作人员。
委托代理人楚斌伟，西平县人民政府法制办工作人员。
一审第三人张三华，男，1957年9月6日出生，汉族，住西平县，
上诉人吕博因房屋行政登记一案，不服遂平县人民法院（2017）豫1728行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人吕博及委托代理人刘旭辉，被上诉人陶爱英及委托代理人李桂香，一审被告西平县住房和城乡建设局（以下简称西平县住建局）委托代理人翟付军、楚斌伟，一审第三人张三华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审被告西平县住建局于2016年9月26日为上诉人吕博颁发了西房权证柏城字第××号房房产证，该证载明：房屋所有权人吕博，共有情况单独所有，房屋坐落东大街南侧营宿楼1单元1-01，登记时间2016-09-14，房屋性质存量房，规划用途商住，总层数4，建筑面积316.80平方米。
一审法院查明，张三华在西平县城东大街南侧自建一栋楼房。2001年，经张三华申请，西平县人民政府为其登记颁发了西房权证柏城字第××号房产证，载明该楼房为四层，建筑面积316.8平方米，房屋所有权人为张三华。从2001年9月开始，陶爱英一家在张三华此处楼房的二楼房屋租住。2009年12月30日，陶爱英与张三华达成购买其租住的第二层房屋的协议，并将购房款11万元交给张三华，张三华给陶爱英出具了收款条。2010年1月10日，陶爱英与张三华签订了书面的房地产买卖契约,契约写明张三华自愿将坐落在西平大道161号2楼的房屋出售给陶爱英，房屋面积为104平方米，房屋全款为11万元。双方签订房地产买卖契约后，一直未到房产登记管理部门办理房屋转移登记。陶爱英将房屋进行了装修，并一直在此居住生活。2014年8月18日，张三华因向吕建国借款，将其西房权证柏城字第××号房产证上载明的316.8平方米楼房抵押给吕建国。2016年8月8日，张三华与吕博（系吕建国之子）签订房屋买卖合同，将其房屋所有权证载明的316.8平方米房屋作价74万元出售给吕博。2016年8月15日，张三华、吕博向西平县房地产管理所申请对该房屋进行所有权转移登记，经审核批准，西平县住建局于2016年9月26日为第三人吕博颁发了西房权证柏城字第××号房产证，将张三华持有的西房权证柏城字第××号房产证上载明的316.8平方米四层楼房所有权登记为吕博所有，并将西房权证柏城字第××号房产证予以注销。吕博取得该房产证后，责令陶爱英搬出其家庭居住的第二层房屋，陶爱英得知该房产证的内容后，于2016年11月2日向西平县人民法院提起行政诉讼。另查明，张三华与吕博签订房屋买卖合同时已告知吕博楼房第二层房屋出售给陶爱英的情况。张三华和吕博申请房屋所有权转移登记时，向西平县房地产管理所隐瞒了相关事实。
一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，权属存在争议的房地产不得转让。本案原告陶爱英与第三人张三华在2010年1月签订房地产买卖契约，购买了第三人张三华楼房的第二层房屋，该合同已经实际履行，双方虽未办理房屋产权转移登记，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，故该合同未被依法撤销前应受法律保护。第三人吕博与张三华签订房屋买卖合同并申请办理房屋转移登记时，双方均知道转移登记的房屋部分权属存在争议的事实，而双方在争议未解决之前，申请办理房屋权属转让登记，违反了上述法律规定。建设部2008年施行的《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对其申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第三人张三华、吕博向房屋登记机关隐瞒房屋权属存在争议的事实，违反了《房屋登记办法》的上述规定，应承担相应的后果。因第三人张三华、吕博的上述违法行为，致使被告西平县住建局办理上述房屋权属转移登记的行政行为认定事实不清，证据不足，应依法予以撤销。原告陶爱英请求确认其与第三人张三华签订的房屋买卖合同成立，涉及民事合同的效力问题，该合同在没有经过法定程序被依法撤销之前，依法成立。其他利害关系人如对该合同的效力提出异议，应通过民事争议程序解决纠纷。原告陶爱英的此项诉讼请求，在本次行政诉讼程序中，不予裁判。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决一、撤销被告西平县住建局2016年9月26日为第三人吕博颁发的西房权证柏城字第××号房产证。二、驳回原告陶爱英其他诉讼请求。
上诉人吕博不服上诉称，1、被上诉人陶爱英据以起诉的《房地产买卖契约》系不能与原件相互比对的复印件，一审时上诉人明确要求被上诉人提供原件及对该契约的成文时间等事项的真实性提出异议，但一审法院对该合理要求视而不见并将此契约作为认定事实的依据和判决的证据，严重损害了上诉人的权益。2、依据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。所以，不动产物权应当以相关权利部门的登记为准，不动产登记簿上载明的权利具有对世效力。上诉人在取得房屋所有权时并不知道张三华将房产登记证中所含的2层卖给陶爱英的情况，陶爱英未办理产权登记转移手续，张三华在事前及办理产权转让登记过程中也均未向房产登记管理部门提供与他人利害关系方的说明材料，上诉人有理由相信房屋权利的清洁。3、一审法院曲解《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“权属存在争议的房地产不得转让”之规定的立法本意，当事人张三华有权利对房屋进行全权处置。4、本案应优先适用《中华人民共和国物权法》，而非《房屋登记办法》。5、西平县住建局登记过程无任何违法之处，一审判决以买卖合同依法成立进行判决，实际上是行使了民事审判的职能。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陶爱英答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。
一审被告西平县住建局答辩称，当初在为吕博办理转移登记时不存在违法和不当之处。吕博隐瞒陶爱英购房的事实成立与否是本案的关键，请二审法院依法明察，公正裁决。
一审第三人张三华答辩称，2楼卖给陶爱英属实，房产所颁证时没有实际丈量，请求维持一审判决。
二审法院经审理查明，张三华在西平县城东大街南侧自建一栋楼房。2001年，经张三华申请，西平县人民政府为其登记颁发了西房权证柏城字第××号房产证，载明该楼房为四层，建筑面积316.8平方米，房屋所有权人为张三华。从2001年9月开始，陶爱英一家在张三华此处楼房的二楼房屋租住。2009年12月30日，陶爱英与张三华达成购买其租住的第二层房屋的协议，并将购房款11万元交给张三华，张三华给陶爱英出具了收款条。2010年1月10日，陶爱英与张三华签订了书面的房地产买卖契约,契约写明张三华自愿将坐落在西平大道161号2楼的房屋出售给陶爱英，房屋面积为104平方米，房屋全款为11万元。双方签订房地产买卖契约后，一直未到房产登记管理部门办理房屋转移登记。陶爱英将房屋进行了装修，并一直在此居住生活。但陶爱英对该房地产买卖契约和收款条只向法院提交了复印件，不能提供原件。2014年8月18日，张三华因向吕建国借款，将其西房权证柏城字第××号房产证上载明的316.8平方米楼房抵押给吕建国。2016年8月8日，张三华与吕博（系吕建国之子）签订房屋买卖合同，将其房屋所有权证载明的316.8平方米房屋作价74万元出售给吕博。2016年8月15日，张三华、吕博向西平县房地产管理所申请对该房屋进行所有权转移登记，经审核批准，西平县住建局于2016年9月26日为第三人吕博颁发了西房权证柏城字第××号房产证，将张三华持有的西房权证柏城字第××号房产证上载明的316.8平方米四层楼房所有权登记为吕博所有，并将西房权证柏城字第××号房产证予以注销。吕博取得该房产证后，责令陶爱英搬出其家庭居住的第二层房屋，陶爱英得知该房产证的内容后，于2016年11月2日向西平县人民法院提起行政诉讼。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。所以，不动产物权应当以相关权利部门的登记为准。陶爱英与张三华签订房屋买卖契约后未办理产权登记转移手续，没有证据证明上诉人吕博在取得房屋所有权时知道张三华将房产登记证中所含的2层卖给陶爱英的情况，张三华在事前及办理产权转让登记过程中也均未向房产登记管理部门提供与他人有利害关系的说明材料，西平县住建局办理上述房屋权属转移登记时已经尽到审慎义务，该颁证行为事实清楚，程序合法，符合《房屋登记办法》有关规定的要求，上诉人上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人陶爱英仅以与张三华签订的房地产买卖契约和收款条复印件，主张西平县住建局为吕博颁发的房产证违法应予撤销的理由不足，本院不予采信。一审第三人张三华答辩理由亦不成立，本院不予采信。一审判决第一项即撤销被告西平县住建局2016年9月26日为吕博颁发的西房权证柏城字第××号房产证认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一审判决第二项即驳回陶爱英其他诉讼请求正确，本院予以维持。陶爱英如认为张三华将房屋卖给吕博侵犯了其合法权益，应通过民事争议程序解决纠纷。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销遂平县人民法院（2017）豫1728行初6号行政判决第一项，即撤销被告西平县住建局2016年9月26日为第三人吕博颁发的西房权证柏城字第××号房产证部分；
二、维持遂平县人民法院（2017）豫1728行初6号行政判决第二项，即驳回原告陶爱英其他诉讼请求部分。
诉讼费50元，由陶爱英负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟令华
审判员 刘 战
审判员 杨文杰
二〇一七年五月十七日
书记员 李雯璨