陕西省旬邑县人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0429民初393号原告：蒙某某，男，汉族。委托诉讼代理人：张某某，男，陕西秦邑律师事务所律师，一般代理。被告：潘某某，男，汉族。委托诉讼代理人：曹某某，女，陕西秦隆律师事务所律师，一般代理。被告：某有限公司住所:咸阳市渭城区周陵镇苏家寨村摩托大市场招待所法定代表人：陆富存，男，系该公司总经理。（未到庭）被告：蒙某某，男，汉族，系某有限公司原法定代表人。（未到庭）原告蒙某某诉被告潘某某、某有限公司、蒙某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人、被告潘某某及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告某有限公司、被告蒙某某经传票依法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理，该案现已审理终结。原告蒙某某提出以下诉讼请求：1、确认原告与被告某有限公司、被告蒙某某签订的商铺《认购协议》有效；2、确认被告潘某某与被告某有限公司、被告蒙某某签订《房屋买卖合同》无效；3、判令被告潘某某腾退原告位于旬邑县张洪镇原底社区S306的省道某有限公司物流中心3段3、4号两间两层房屋；4、判令被告某有限公司、被告蒙某某与被告潘某某连带赔偿原告损失费10000元；5、诉讼费由被告某有限公司、被告蒙某某、被告潘某某承担。被告某有限公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。被告蒙某某未到庭参�诉讼，由其朋友杨权苟在开庭前向本院提交了书面答辩状，答辩意见为：因原告蒙某某未交清房款，故房屋没有交付蒙某某；蒙某某要求退还房款，因资金链断裂，2017年11月22日晚向蒙某某以微信转账的方式退还房款2500元，其余资金目前无法筹集到位。现如原告愿意继续要房屋，就退还房，如要求退还房款，等房屋变现后第一时间向原告退还剩余房款。被告潘某某辩称：被告某有限公司向被告潘某某交付了房屋，被告潘某某是房屋的合法占有人；原告诉称2015年6月被告某有限公司向其交付了房屋，但从2015年5月至2016年元月份该房屋的3-8号一直由被告潘某某用于经营超市；被告潘某某在房屋使用期间只是安装了后门及在里面隔了个小房间而已，除此之外房屋的整体状况仍然维持着交付时的基本状况，无人在房屋内砌过隔墙，更不存在任何人损毁隔墙。故被�潘某某是基于有效的合同依法占有该房屋，原告无权要求被告潘某某腾出房屋、赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告蒙某某提供的某有限公司营业执照、组织机构代码证及税务登记复印件各1份、旬邑县发改局（2013）56号关于《某有限公司原底物流配送中心建设项目备案通知》及《陕西省企投资项目备案表》复印件各1份、某有限公司旬国用（2015）第008号土地使用权证复印件1份、房屋所有权证复印件1份、旬邑县房管所批准的产权分割申请书复印件1份、旬邑县不动产登记中心房屋所有权档案复印件5张，《咸阳赐金商贸物流配送中心商铺认购协议》复印件1份、购房款收据复印件1份；被告潘某某提交的旬房权证原底字第201519**号房屋产权证书、产权分割申请书、不动产籍调查表及不动产测绘成果报告�印件各1份，对于以上证据，原、被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告蒙某某提交的证据：1、旬邑县公安局公民报警求助受理情况登记表复印件1份，欲证明被告潘某某实施了民事侵权行为，其应腾出房屋。被告质证真实性予以认可，证明目的不予认可。潘某某是合法房屋的合法占有人。本院对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，报警记录只能证明曾因房屋归属问题发生过纠纷。2、两份书面证人证言，欲证明2015年6月被告某有限公司法人蒙某某向其交付了房屋。被告潘某某质证因证人未出庭，真实性不予认可。证人无正当理由未出庭履行出庭作证义务。本院对两份书面证言不予认可。被告潘某某提交的证据：1、咸阳赐金商贸与潘某某签订的《房屋出售合同》及房款交付收据、房款�付手续复印件各一份，欲证明潘某某是房屋的合法占有人。原告质证认为对该证据不予认可，签订此合同时蒙某某已不再是某有限公司法定代表人，无权订立此合同。本院认为该组证据内容真实，且与本案有关联性，故认定为有效证据。2、蒙某某经营的咸阳赐金商贸金源超市原底店营业执照一份，欲证明潘某某合法占有房屋且已从事生产经营，原告未曾被交付房屋，更未占有过房屋的事实。原告质证对该证据不予认可。本院认为，该证据真实性予以认可，证明目的不予认可。3、证人于小俊、王沪军、郭小兴、潘胜利出庭，欲证明潘某某一直合法占有房屋且在内从事生产经营活动，未实施过任何侵权行为。原告质证认为4名证人证言有虚假，其当庭提供视听资料予以证明。本院对证人所作证言中能相互印证的部分予以认可，对于原告提交的视听资料被告反驳对其真实性不予认可，本院认为因无法确定该视听资料的合法来源，故不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2014年11月13日，某有限公司与蒙某某签订了《咸阳赐金商贸物流配送中心商铺认购协议》，协议约定蒙某某认购商铺号为3段楼3-4号上下两层，面积190.84平方米，优惠后商铺总价款20万整。蒙某某向某有限公司已交付商铺款19万整，2015年6月10日蒙某某的哥哥蒙军峰向蒙某某交付了商铺的钥匙。2、2016年4月22日，某有限公司与潘某某签订《房屋出售合同》，约定潘某某认购商铺号为2段楼3-4号上下两层，建筑面积178.2平方米，商铺价款21万元整。当日下午某有限公司向潘某某交付了房屋。潘某某向某有限公司交付房款21万元，其中1万元是现金，其余是蒙某某向潘某某抵债。3、某有限公司未办理商铺初始登记，也未向蒙某某、潘某某办理商铺变更登记。4、蒙某某于2017年11月22日向蒙某某以微信转账的方式退还房款2500元。5、某有限公司法定代表人蒙某某，2017年1月变更为陆富存。6、庭前，本院组织原、被告各方当事人对本案所涉标的物位于旬邑县张洪镇原底社区S306的省道某有限公司物流中心商铺进行了现场勘验，查明原告所主张3段楼3-4号与被告潘某某所主张的2段楼3-4号，标的物同一，只是称谓不同而已。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告蒙某某与被告某有限公司签订的《咸阳赐金商贸物流配送中心商铺认购协议》是否有效；2、被告潘某某占有商铺是否合法。围绕争议焦点1，本院认为，赐金商贸有限公司经有关政府部门依法审批，取得了合法的土地建设使用权，并依法在该土地上建造了商铺，自商铺建成这一事实行为成就时，就取得了商铺所有权，故具有处分该商铺的权利。原告蒙某某与被告某有限公司作为具有民事行为能力的民事主体，基于真实的意思表示，在平等自愿的基础上签订了商铺认购协议，且该协议不违反法律的强制性规定，故本院认定认购协议是有效的。围绕争议焦点2，被告潘某某与被告某有限公司基于真实意思表示签订的《房屋出售合同》也是有效的。但因某有限公司与蒙某某签订认购协议时间、交付房屋时间均早于潘某某，本院根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议精神中关于一房数卖的合同履行问题规定，在审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均为有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。综上所述，本院认为�优先保护第一买受人蒙某某的合法权益，故支持原告要求被告潘某某腾房的诉讼请求。因原告未提供证明其损失大小的有关证据，故本院对于原告提出的要求三被告连带赔偿损失费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告蒙某某与被告某有限公司签订的《咸阳赐金商贸物流配送中心商铺认购协议》有效；二、被告潘某某与被告某有限公司签订的《房屋出售合同》有效；三、被告潘某某应于本判决生效后十日内腾退位于旬邑县张洪镇原底社区S306的省道某有限公司物流中心3段3-4号两层两间�屋，归还原告；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由被告蒙某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判长  师爱民审判员  文星妍审判员  吴 杰二〇一八年六月十四日书记员  马少倩附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除商铺等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的的当事人承担不利的后果。