湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0503民初144号
原告：肖景贞，女，1951年8月3日出生，汉族，住邵阳市大祥区。
诉讼代理人：唐武林，湖南大行律师事务所律师。
被告：邵阳福森置业有限公司，住所地：邵阳市。
法定代表人：刘一平，系该公司总经理。
第三人：杜中，男，1982年2月20日出生，汉族，住邵阳市北塔区。
诉讼代理人陈超，邵阳市双清区金盾法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告肖景贞与被告邵阳福森置业有限公司及第三人杜中房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖景贞的诉讼代理人唐武林到庭参加诉讼，第三人杜中及其诉讼代理人陈超到庭参加诉讼，被告邵阳福森置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告肖景贞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效。2、依法责令被告将邵阳市号房屋的不动产权证办至原告名下。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告邵阳福森置业有限公司（以下称福森公司）与邵阳电视台于2009年决定对邵阳市南砂子坡内旧房进行整体改造，同年3月30日，原告与福森公司签订了《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，合同约定“对原告的旧房面积为75.36㎡，被告同意以1:1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元/㎡进行购买；工程竣工验收后，原告交清余款，交付新房钥匙；被告应在6个月内为原告办理两证；由原告承担相关税费。”协议签订后，原告将房屋交付被告拆迁。同时原、被告双方又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2013年10月14日，原告依约将办理两证的费用12694元交付给了被告，至此原告履行完了拆迁合同约定的全部义务，但被告至今未给原告办理不动产权证。后经了解，被告因向第三人杜中借款，被告将原告的安置房又以商品房买卖形式网签在第三人杜中名下，导致原告不能行使房屋的所有权。
被告福森公司未予书面答辩，亦未提交任何证据。
第三人杜中辩称，1、原告不是本案讼争房屋的适格主体；2、第三人系善意取得第三人，第三人与被告所签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、原告主张第三人与被告之间的房屋买卖“名为房屋买卖实为借贷”不属实；4、原告与被告之间存在“恶意串通，损害第三人利益的行为”；5、本案涉及刑事犯罪，根据“先刑后民”的原则，本案应中止审理；6、法院如认定第三人与被告之间的《商品房买卖合同》无效，则应先处理该合同，返还第三人财产并赔偿第三人的损失。
经审理查明：2009年期间，被告福森公司与邵阳电视台商务拓展公司决定对邵阳市南砂子坡内的旧房进行整体改造，原告肖景贞的住所地原在邵阳市大祥区，系该院内住户之一。同年3月30日，原告与被告福森公司签订《邵阳广电砂子坡旧房改造拆迁合同》，合同内容为“原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日为止，并加算三个月的装修期；对原告75.36㎡的旧房以1:1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告以1480元/㎡进行购买；工程竣工验收后，被告即通知原告清算余款，交付新房钥匙；随即被告应为原告办理“两证”；按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证的时间不得超过6个月。”同时该拆迁合同还对违约责任等情况进行了明确约定。协议签订后，原告将自己的原国土证、房屋所有权证等相关证件交给被告，并搬离住房。此后，被告福森公司持合法手续对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁开发。
2013年10月9日，原、被告双方又签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2013年10月14日，原被告双方对于该安置房的房屋差价及办证费用进行结算，并由被告向原告出具《广电星苑拆迁户交房费用表》，将面积为113.11㎡的房屋确认安置给原告。同日，原告交清全部房款，并将办理两证的费用12694元交付给被告，被告向原告出具《业主对接单》，并将房屋交付给原告。其后，原告对房屋进行装修且已入住，但被告至今未给原告办理房屋的不动产权证。
另查明，2013年11月13日，被告将安置给原告的住房又与第三人杜中签订《商品房买卖合同》，并通过产权部门网签备案（合同备案号：）登记在第三人名下，目前尚未办理不动产权证书。因被告未按约定为所有拆迁户办理安置房的不动产权证书，经拆迁户调查，发现安置房已网签备案登记在他人名下。2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告派代表人肖木乔与拆迁户代表就此问题形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权部门的房屋登记上改变拆迁户户名；改作他人名下的行为是错误的；严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快改正过来；限定福森公司在三个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告未继续履约，故此成讼。
以上事实有原、被告及第三人的身份证明复印件，《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》、《广电星苑拆迁补偿协议》、《广电星苑拆迁户交房费用表》、《收款收据》、《业主资料对接单》、《商品房买卖合同》、《邵阳市公安局大祥区分局起诉意见书》、《邵阳广播电视台的会议纪要》及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案系房屋拆迁安置合同。本案中，根据《广电星苑拆迁户交房费用表》、《收款收据》、《业主资料对接单》上载明的内容，可以看出原被告之间在2013年10月14日就拆迁安置房屋的位置、面积及房号进行了确认，被告安置给原告的新房就是讼争房屋。原告拆迁安置的房屋与第三人购买的房屋系同一标的物，原告是本案的适格主体。根据原、被告之间签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》、《广电星苑拆迁补偿协议》等协议，被告福森公司持合法手续对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交给被告进行拆迁并得到新房安置，符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”因此，从协议的形式上来看，原、被告之间的拆迁与安置，符合法规和政策的规定，从协议内容上来看，明确了原告安置房的合理价格、安置面积、具体位置、各项补偿标准及交房的各项要求，该内容系当事人之间在自愿的基础上所形成的真实意思表示，因此，原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》符合《中华人民共和国合同法》规定的平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、遵纪守法原则及依合同履行义务原则，该份合同属有效合同，应受到法律保护。根据《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》、《广电星苑拆迁补偿协议》、《广电星苑拆迁户交房费用表》、《收款收据》、《业主资料对接单》及《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，原告已交清全部房款及安置房的办证费用，原告在2013年10月收到被告交付的安置新房后，被告却未在6个月内为原告履行办证义务，系被告违约，应承担本案全部民事责任。
对于第三人就其购买的房屋已在房产部门网签备案登记，该行为是否具有法律上的排他性，其他任何缔约行为是否能与之对抗。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此，网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，是否网签不影响双方签订的合同的效力。网签备案行为只是行政管理范畴，根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，网签备案不产生登记请求权的物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同具有债权债务关系。本案中，拆迁安置协议和房屋出售合同是二个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，被告向原告通知交房的时间也先于第三人，且原告在收房后，已对该房屋进行装修入住，因此，第三人不能对抗原告先取得的合同权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”及第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告对拆迁安置的房屋享有特定的物权，该物权优于第三人的债权。对于第三人辩称的原告诉讼主体不适格，原被告之间存在“恶意串通，损害第三人利益的行为”等观点，与事实不符，且于法无据，本院不予采信。综上所述，被告擅自将原告的安置房网签备案在第三人杜中名下的行为侵害了原告的合法权益，实属不当，应视为无权被告应履约为原告将安置房的不动产权证办理至原告名下。第三人在本案中不承担民事责任，但第三人就被告的合同违约，可依法主张权利。原告诉请理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告肖景贞与被告邵阳福森置业有限公司于2009年3月3日签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》属有效合同；
二、被告邵阳福森置业有限公司在本判决生效后十日内将网签在第三人杜中名下的邵阳市号房屋的不动产权证办理至原告肖景贞名下。
本案收取案件受理费计1824元，由被告邵阳福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 张红兵
二〇一八年四月十日
代理书记员 黄丽霞
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。