湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3429号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：孙北单，男，1981年12月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：张杰，湖南耀银律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋湘，湖南耀银律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：段虎山，男，1972年9月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
上诉人孙北单与上诉人段虎山因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙北单上诉请求：一、同意维持长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2017）湘0104民初20号第一项判决，请求改判第二项占有使用费的计算标准（应按市场价2000元/月，66.7元/天计算）。二、请求撤销长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2017）湘0104民初20号第三项、第四项，驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼主张，支持上诉人的所有主张。三、同意维持原审第五项判决。四、请求判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第二项占有使用费计算标准（按合同价44元/天）过低，应该按照市场价格2000元/月（按66.7元/天）计算。二、一审判决认为上诉人将卫生间提供给被上诉人使用是租赁两个卧室的附随义务系认定错误，卫生间并非出租标的两间卧室的附属设施。三、一审法院判令上诉人支付给被上诉人4000元投资损失及500元营业损失无事实依据，段虎山应该自行承担损失。四、法院应支持上诉人孙北单的其他诉讼请求，支持由段虎山承担本案律师费、医药费、误工费开支。五、一审法院判令反诉费用600元由段虎山承担50元，孙北单承担550元属分配不当。
上诉人段虎山辩称：一、目前合同尚未解除，房租价格应该按照合同约定的8000元/半年计算，在纠纷期间孙北单造成的损失应该从房租中扣除。二、合同中已明确约定双方权利义务，允许承租人使用厕所在合同中有明确约定，事实上在租赁期间的前一年半时间内孙北单也是允许段虎山使用厕所的。三、上诉人段虎山从租赁协议签订后开始经营理发店，为理发店购置设备和装修投入了约五万元，孙北单的行为相当于单方强行终止合同，造成段虎山经营损失，孙北单应该承担责任。四、孙北单强行打开段虎山租赁门面造成的损失，责任应该自负。
上诉人段虎山上诉请求：一、一审判决认定事实不清，不符合公平和损害填补原则，请求二审法院依法改判被上诉人赔偿上诉人门面投入资金49099元。二、请求二审法院改判房屋租赁纠纷发生后，上诉人的租金支付标准为28.32元/天。三、请求二审法院判令被上诉人支付违约金1500元。四、请求二审法院判令二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审期间，段虎山要求继续履行合同，除非孙北单赔偿其经营理发店的投资损失49099元。
上诉人孙北单答辩意见称：要求解除租赁合同。
孙北单向一审法院起诉请求：一、解除孙北单、段虎山于2015年4月24日签订的《房屋租赁合同》；二、段虎山依法腾出承租的房屋并恢复原状，同时支付占用房屋的使用费暂计6000元（暂计算2016年10、11、12月三个月的房屋占用费，按市场价2000元/月计算，待确定房屋实际腾出之日再另行计算）；三、段虎山支付孙北单违约金1500元；四、段虎山承担本案的律师费、医药费、误工费、锁费共计5235元；五、本案诉讼费全部由段虎山承担。
段虎山在一审中反诉请求：一、孙北单赔偿段虎山门面投资50000元；二、孙北单赔偿段虎山经营损失6000元；三、段虎山门面装修固定设施归孙北单所有。
一审法院认定事实：2015年4月24日，孙北单（甲方）与段虎山（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定：孙北单将其所有的位于长沙市××航天××院××室2个卧室出租给段虎山使用，租赁期限自2015年4月26日起至2018年4月26日止；租金及支付方式为：按半年付款，租金8000元，应提前30天支付；段虎山交纳保证金1500元；段虎山必须按时交纳房租，否则视为段虎山违约，协议终止，孙北单有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由段虎山承担。合同还约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金1500元，补偿相应损失。
合同签订后，段虎山向孙北单交纳了保证金1500元。孙北单即将租赁房屋交付给段虎山，段虎山对租赁房屋进行装修，并用来经营美发店。此后，段虎山一直如期交纳租金。后因孙北单从2016年9月7日开始拒绝让段虎山使用卫生间，段虎山从2016年9月26日起开始拖欠租金。2016年10月27日，孙北单向段虎山发出《限期搬离通知书》，该通知书注明因段虎山未交纳房租，孙北单决定收回房屋，并要求段虎山在三日内搬离，同时将上述通知书粘贴于段虎山经营的美发店门口。之后孙北单于2016年10月30日将涉案房屋门锁住，段虎山则用切割机意图将锁割开，双方在争执过程中，孙北单的手指受伤，孙北单遂向长沙市公安局岳麓分局天顶派出所报警，后段虎山向孙北单交纳租金2016年10月26日至2016年11月26日的租金1300元。
另查明，1、位于长沙市××航天××院××室实际为套间，包括卧室2间、客房1间、厨房1间和卫生间1间，孙北单将其中的2间卧室租赁给段虎山使用，客房则由孙北单母亲邱保球居住。卫生间位于其中1个卧室的西边，并有门通过；2、位于长沙市××航天××院××室登记在孙北单父亲孙孝先名下，孙孝先已经去世。其父母均已经过世，有配偶邱保球，子女孙北单、孙北市。邱保球、孙北市均明确表示已经委托孙北单处理位于长沙市××航天××院××室租赁相关事宜；3、租赁房屋至今由段虎山占有使用；4、在庭审过程中，双方确认段虎山已经向孙北单交纳了2015年4月26日至2016年11月26日租金。
上述事实有到庭当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋出租合同》、报警登记表、照片、同意书、房屋产权证、短信截图、常住人口登记卡、收条等证据予以佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，孙北单、段虎山双方签订的《房屋出租合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。因孙北单拒绝段虎山使用卫生间，段虎山未按期向孙北单支付房屋租金，双方签订的合同中约定段虎山未按约定期限交付租金，合同终止，孙北单有权收回房屋，现孙北单据此要求解除双方签订的《房屋出租合同》并要求段虎山腾出租赁房屋并恢复原状，一审法院予以支持；至于合同解除的具体日期，一审法院依据向段虎山送达起诉状副本等诉讼材料的时间，确定为2017年1月7日。段虎山反诉孙北单要求确认门面装修固定设施归孙北单所有，一审法院认为，上已述及，段虎山应腾出租赁房屋并恢复原状，故对段虎山的该反诉请求，一审法院不予支持。
关于孙北单要求段虎山支付占用房屋的使用费的问题。孙北单主张按照2000元/月的标准，计算从2016年10月开始至实际腾出房屋之日止的房屋占用使用费。对此，一审法院认为，依据庭审查明的事实，段虎山从2016年11月26日开始就未向孙北单交纳租金，计算至合同解除之日即2017年1月7日，段虎山需支付孙北单租金1866元[（8000÷6个月×1个月）+（8000÷6个月÷30天×12天）=1866元]，该款项可从段虎山交纳的保证金1500元抵扣；因合同已于2017年1月7日解除，2017年1月7日之后的房屋占用使用费，一审法院依照孙北单、段虎山双方合同约定的租金标准确认为44元/天[（8000元÷6个月）÷30天=44元]，计算至段虎山实际腾出房屋之日止。孙北单主张按照2000元/月的标准计算房屋占有使用费，但并未提交证据证明其主张的合理性，故一审法院不予支持。
关于孙北单要求段虎山支付违约金1500元。一审法院认为，依据孙北单、段虎山双方合同的约定，孙北单确仅将位于长沙市××航天××院××室2个卧室租赁给段虎山使用，但卫生间是系航天大院418栋105室的一个部分，依据诚实信用原则，一审法院认为，孙北单将卫生间提供给段虎山使用，是孙北单将2个卧室租赁给段虎山使用产生的附随义务，孙北单应将卫生间提供给段虎山使用。现孙北单采取措施导致段虎山不能使用卫生间，段虎山因此不交纳房租，孙北单因此要求段虎山支付违约金1500元，理据不足，一审法院不予支持。
关于孙北单要求段虎山支付律师费、医药费、误工费、锁费的问题。一审法院认为，孙北单因此次诉讼支付的律师费用，系并非孙北单诉讼过程中的必要费用，且合同中对于合同履行过程中产生纠纷后一方支付律师费如何承担的问题并未进行约定，故一审法院不予支持；至于孙北单主张的医药费、误工费、锁费，一审法院认为，在段虎山未按期交纳租金的情况下，孙北单应采取合法合理措施，但孙北单直接将段虎山在租赁房屋中经营的美发店锁住，处理方式存在不当，孙北单自身存在过错，故一审法院对孙北单的该项主张，不予支持。
关于段虎山反诉要求孙北单赔偿门面投资50000元、经营损失6000元。对此，一审法院认为，上已述及，孙北单将卫生间提供给段虎山使用系孙北单将航天大院418栋105室2个卧室出租给段虎山所产生的合同附随义务，现孙北单采取措施导致段虎山不能使用卫生间，段虎山因此不交纳房屋，合同解除。但段虎山因经营美发店对租赁房屋进行了部分装饰装修，一审法院综合考虑段虎山的装饰装修情况、段虎山使用租赁房屋的时间、合同解除的原因等因素，酌定孙北单赔偿段虎山门面投资4000元；至于段虎山反诉要求孙北单赔偿营业损失，在庭审过程中，孙北单、段虎山均认可在2016年10月29日晚上，孙北单母亲邱保球确将水闸关闭了几个小时；在2016年10月30日，孙北单将段虎山经营的美发店上锁，经报警后得以解决，综合上述情况，一审法院酌情认定孙北单赔偿段虎山营业损失500元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认孙北单与段虎山双方于2015年4月24日签订的《房屋出租合同》于2017年1月7日解除，限段虎山于本判决生效之日起十日内将位于长沙市××航天××院××室2个卧室腾空并恢复原状；二、限段虎山于本判决生效之日起十日内向孙北单支付2016年11月26日至2017年1月7日所欠租金1866元[该款项可从段虎山交纳的保证金1500元抵扣]，并向孙北单支付2017年1月7日起至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按44元/天的标准计算）；三、孙北单于本判决生效之日起十日内向段虎山赔偿投资损失4000元、营业损失500元；四、驳回孙北单的其他诉讼请求；五、驳回段虎山的其他反诉请求。如孙北单、段虎山未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取59元，由孙北单负担35元，段虎山负担24元；反诉案件受理费收取600元，由段虎山负担50元，由孙北单负担550元。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，双方签订的《房屋出租合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效,双方应秉承诚实信用原则严格履行各自的义务。
关于孙北单是否有义务提供卫生间给段虎山使用问题。首先，根据《房屋出租合同》第四条第四款约定：“乙方（段虎山）退房时交清水、电和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。”由此款规定可知，承租人段虎山在退房时有维护下水管道、厕所，保证设施无堵漏之义务，反推可知，段虎山在承租期间有使用卫生间的权利。其次，双方均确认在租赁期间的前一年半时间内，孙北单及其母亲邱保球均允许段虎山使用卫生间，段虎山也有实际使用卫生间的事实。且根据诚实信用与方便生活的原则，孙北单应该让段虎山使用卫生间，同时段虎山在使用卫生间时有注意保持卫生间整洁卫生的义务，故一审法院认定孙北单将卫生间提供给段虎山使用是租赁合同的附随义务是正确的。
关于合同是否应继续履行问题。根据一审法院查明的事实，孙北单从2016年9月7日开始拒绝让段虎山使用卫生间，段虎山以卫生间无法正常使用为由从2016年9月26日起开始拖欠租金。因孙北单具有提供卫生间供段虎山使用的义务，故孙北单拒绝段虎山使用卫生间的行为是本案纠纷产生的根本原因。根据合同法第六十六条，段虎山于2016年9月26日拒交房租行为属于合同法规定的行使同时履行抗辩权行为，不构成双方《房屋租赁合同》约定的违约解除合同情形，房屋租赁合同不应因段虎山拒交房租而解除。且双方租赁关系无其他法定解除事由，该合同应当继续履行。故对孙北单起诉要求解除双方所签租赁合同的诉请，本院不予支持。
关于租赁费问题，双方签订的《房屋出租合同》中第三条约定：“本房屋按半年付款，租金为8000元。”该约定内容为合同双方当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规强制性规定，上诉人孙北单以合同约定的租赁标准不符合当地市场价格为由请求二审法院改判按2000元/月的市场标准计算使用费，没有合同依据。同时，根据合同法第二百一十六条规定，因孙北单自2016年9月7日起拒绝让段虎山使用卫生间，致使段虎山在租赁期间无法正常使用租赁物的附属设施卫生间，造成了一定损失，故本院认为该期间的租赁费用应予以酌减，本院酌定在段虎山无法正常使用卫生间期间（2016年9月7日至可以正常使用卫生间前一日）按照合同约定的租赁费用的80%（即44.44/日×80%=35.55/日）支付租金。因此，2016年9月7日至2016年9月25日（共计18日）段虎山因无法使用卫生间，故房租费用应予酌减，应从房租中扣除金额为：44.44元/日×18日-44.44元/日×18日×80%=159.98元。至于之后的租金，应视孙北单提供的租赁房屋是否完全符合使用用途而定。如段虎山能正常使用卫生间，则按双方租赁合同约定的租金标准即8000元/半年（44.44元/日）计算租金；如孙北单继续拒绝段虎山使用卫生间，则按约定租金的80%（6400元/半年，35.55元/日）支付。
关于孙北单起诉的违约金、律师费、医疗费、误工费等诉请，因不符双方合同约定，本院不予支持。
关于段虎山上诉请求赔偿其门面投入资金49099元，因本院判决双方的租赁合同应该继续履行，故对此诉请，不予支持。对其诉请的违约金1500元的请求，本院不予支持。
综上，上诉人孙北单的上诉请求不成立；上诉人段虎山的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初20号民事判决；
二、确认上诉人孙北单与上诉人段虎山双方于2015年4月24日签订的《房屋出租合同》合法有效，双方应继续履行该《房屋出租合同》；
三、限上诉人段虎山于本判决生效之日起十日内向上诉人孙北单支付从2016年9月26日起至之后的租金。[租金标准为：在无法正常使用卫生间期间按合同约定租金标准的80%计算（即6400元/半年，35.55元/日），在能够正常使用卫生间期间，按照双方合同约定租赁标准计算（即8000元/半年，44.44/日）]；
四、驳回孙北单的其他诉讼请求；
五、驳回段虎山的其他反诉请求。
本案一审诉讼费59元，反诉费600元，本案二审受理费共计1436元，共计2095元，由上诉人孙北单承担1676元，由上诉人段虎山承担419元。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一七年七月十八日
书记员 龚巧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。