广东省湛江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤08民终378号
上诉人（原审原告）:湛江麻章广弘物业有限公司。住所地：湛江市麻章区金康路*号。
法定代表人：阮方义，董事长。
委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江市麻章区人民政府。住所地：广东省湛江市麻章区政通路。
法定代表人：杨杰东，区长。
被上诉人（原审被告）：湛江市麻章经济开发试验区管理委员会。住所地：湛江市麻章区瑞云北路。
法定代表人：黄伟文，主任。
原审第三人：广东省医药集团有限公司。住所地：广州市越秀区竹丝岗四马路*号****楼。
法定代表人：李小勇，总经理。
上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称广弘公司）因与被上诉人湛江市麻章区人民政府（以下简称麻章区政府）、湛江市麻章经济开发试验区管理委员会（以下简称麻章开发区管委会）、原审第三人广东省医药集团有限公司（以下简称省医药公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湛江市坡头区人民法院（2016）粤0804民初307号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人广弘公司上诉称：本案是属于房地产转让合同纠纷，并不是建设用地使用权转让合同纠纷，一审案由认定错误。原审裁定认为上诉人与涉案合同没有法律上的利害关系，不具有诉讼主体资格错误，为此，请求二审法院依法撤销（2016）粤0804民初307号民事裁定。
被上诉人湛江市麻章区人民政府、湛江市麻章经济开发试验区管理委员会、原审第三人广东省医药集团有限公司没有提交答辩意见。
上诉人广弘公司向原审法院起诉请求：广弘公司原为“湛江麻章广弘医药物流有限公司”，于2006年8月21日经工商登记机关核准变更为现在的名称，是省医药公司成立的用来经营、管理、运作广东麻章药品物流中心项目的企业法人。为建设麻章药品物流中心，麻章区政府与省医药公司于2004年1月10日签订《广东麻章药品物流中心项目合同书》（以下简称“《项目合同书》”），约定由麻章区政府提供房地产、税收等方面的优惠和相关支持，由省医药公司投资建设麻章药品物流中心。《项目合同书》第三条约定作为招商引资的优惠办法之一，麻章区政府同意将属下单位麻章开发区管委会拥有完全产权，位于麻章区瑞云路86号的麻章开发区商业广场以及位于麻章区瑞云路88号的麻章服装市场A、B座房地产以1100万元的价格一次性出转让给省医药公司作为建设麻章药品物流中心的场地使用。由产权单位麻章开发区管委会专门与省医药公司订立转让合同；省医药公司在合同生效之日起七日内支付转让款600万元，办好房地产过户手续后支付剩余价款500万元。同时，省医药公司还与麻章开发区管委会签订《房地产转让合同书》作为《项目合同书》的附件之一。合同签订后，省医药公司专门成立湛江麻章广弘医药物流有限公司经营管理本项目，与麻章区政府签订的合同由广弘公司履行并承担所有权利义务。麻章区政府也已经将房屋移交给广弘公司管理使用，但一直没有办证。2005年2月，麻章区政府将麻章开发区商业广场过户到广弘公司名下，广弘公司共支付麻章区政府7615300元。然而由于麻章服装市场A、B座房地产的征地手续不齐一直没有办理过户。直至2014年麻章区政府终于办好用地手续，但由于多年来土地法律政策变更，涉案房地产属国有财产，过户必须办理挂牌出让手续，广弘公司在办理过户手续中支出转让款5025万元。加上已支付的7615300元，广弘公司共支付转让款57865300元，实际上比合同价多付46865300元，造成广弘公司的损失。广弘公司认为，省医药公司与麻章区政府签订的合同合法有效，广弘公司作为省医药公司下属单位也已经履行合同，麻章区政府没有按合同履行已经构成违约。故起诉请求：1、请求确认麻章区政府、麻章开发区管委会履行与省医药公司签订的《项目合同书》、《房地产转让合同书》违约；2、判令麻章区政府、麻章开发区管委会赔偿因违约造成广弘公司的损失46865300元；3、由麻章区政府、麻章开发区管委会承担本案的诉讼费用。
麻章区政府答辩称，1、广弘公司不能作为民事诉讼当事人参加诉讼，其不具备原告的诉讼主体资格，法院应驳回广弘公司的起诉。依据广弘公司提供的证据表明涉案土地及房产转让合同主体转让方是麻章开发区管委会，受让方是省医药公司，涉案土地及房产签订三份合同书及一份补充协议上乙方无论名称还是落款盖章均是省医药公司，而省医药公司只是广弘公司变更前公司的股东，广弘公司根本不能作为诉讼主体参与诉讼，依据民事诉讼的相关规定及合同相对性原则，广弘公司作为原告起诉不符合起诉的实质要件，麻章区政府与广弘公司之间无直接的法律关系；2、麻章区政府与省医药公司签订的《项目合同书》以及麻章开发区管委会与省医药公司签订的《房地产转让合同书》、《广东麻章药品物流中心项目补充协议》（以下简称“《项目补充协议》”）、《土地使用权认购合同书》，上述合同和补充协议实质是建设用地使用权出让合同，合同和补充协议内容明显超越法规的授权，应当属无效合同。麻章开发区管委会无权转让国有土地使用权，而广弘公司及省医药公司在起诉前并未取得麻章区政府的土地管理部门对本案出让合同的追认；涉案合同严重违反国家关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的相关强制性规定，且涉案部分地块并未取得土地使用权证书不得转让，故涉案合同应属无效；3、广弘公司拍卖取得位于麻章金康路××、××路以东面积1033.4平方米和面积20547.3平方米，支付土地出让总价款5025万元是其法定义务，在法律上与麻章区政府和省医药公司签订的《项目合同书》、省医药公司与麻章开发区管委会签订的《房地产转让合同书》、《项目补充协议》及《土地使用权认购合同书》均非同一法律关系，且广弘公司通过公开拍卖出让的“拍出成字（2014）第010号即PGC2014010号地块”出让面积1033.4平方米的地块实质上是商业广场东侧停车场和“拍出成字（2014）第009号即PGC2014009号地块”出让面积为20547.3平方米中的A、B座之间的3002平方米道路都不属于上述合同书约定的转让标的物，广弘公司的诉求没有事实和法律依据；4、麻章开发区管委会已按合同约定实际履行了土地交付义务，在广弘公司对的起诉状中也已承认，造成不能过户是因涉案土地及房产的受让方重大过错，即从未向麻章区政府相关部门提出任何申请式报告，也没有提出异议；5、麻章开发区管委会将涉案土地使用权及房产出让给省医药公司，麻章区政府及麻章开发区管委会仅承担协助的义务，广弘公司要求麻章区政府及麻章开发区管委会赔偿损失46865300元实质是要求返还其已交纳土地出让金，缺乏事实及法律依据，不应支持。在2002年7月1日后，协议出让经营性用地的，应当按照有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让，本案涉及项目用地签订于2004年1月10日，且不符合国家有关规定确定的历史遗留问题可以协议方式出让的范围，需要按照国家有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让，属于国家政策性要求。故广弘公司的诉请缺乏依据，应予驳回；6、根据我国相关法律规定，广弘公司提起诉讼请求明显超过诉讼时效。根据广弘公司的证据显示，涉案合同签订于2004年1月10日，广弘公司在起诉状中陈述2005年2月，麻章开发区商业广场已经过户，但麻章服装市场A、B座房地产的征地手续不全，故一直没有办理过户，那么广弘公司应该知道此时自己的权利将会受到侵害，诉讼时效应从2005年2月开始计算至2007年3月诉讼时效期已满，该期限内广弘公司没有主张权利，其诉讼请求不能受到法律的保护，应驳回其全部诉讼请求。
麻章开发区管委会答辩称，1、广弘公司没有本案原告资格，不符合起诉条件，应裁定驳回其起诉。涉案合同是2004年1月10日签订，合同当事人并非广弘公司，且广弘公司是2004年6月30日才依法登记成立，即签订涉案合同时，广弘公司尚未取得法律人格，不能成为合同当事人。且签订合同后，广弘公司没有直接或间接成为合同的当事人，广弘公司与省医药公司在法律上是两个不同的主体，两者不能等同，省医药公司仅是广弘公司的股东之一，合同的权利义务只在合同当事人之间产生，涉案合同的权利义务与广弘公司无关；2、即使广弘公司视为本案原告，其起诉也超过两年的起诉期限，根据涉案合同的约定，省医药公司应在2004年1月17日前支付600万元给麻章区政府，麻章区政府、麻章开发区管委会在收到600万元后的90天内即2004年4月17日办理好过户手续，如果省医药公司认为麻章区政府没有在这个时间内履行合同义务，应在2006年4月17日前提起诉讼，故依法应驳回广弘公司的诉讼请求；3、从合同义务的履行情况看，违约的是省医药公司，而不是麻章开发区管委会，所以，承担违约责任的应该是省医药公司，因为根据合同约定，省医药公司应在2004年1月17日前支付600万元给麻章区政府，但没有证据证明省医药公司已经按照合同约定支付价款，也没有证据证明省医药公司主动要求麻章区政府和麻章开发区管委会协助其办理过户手续，更没有依约进场施工，且合同约定麻章区政府和麻章开发区管委会是协助办理过户手续，而不是主动、代替省医药公司办理过户手续，不是包办全部过户手续，故麻章区政府和麻章开发区管委会没有违约行为。
省医药公司答辩称，广弘公司提供的三份合同是当时省医药公司和麻章区政府和麻章开发区管委会签订的，省医药公司为了履行合同义务成立广弘公司，相关合同中的权利义务是广弘公司成就和履行的，后来省医药公司将广弘公司的股权进行了转让，对于转让后的事实，省医药公司不清楚。
原审法院认定事实：广弘公司原为“湛江麻章广弘医药物流有限公司”，成立于2004年6月30日，原股东为广州市仁辉贸易发展有限公司、湛江市九洲药业有限公司及省医药公司。2006年8月21日，经湛江市工商行政管理局麻章分局核准变更登记，企业名称变更为“湛江麻章广弘物业有限公司”，经营范围变更为“自有物业租赁、管理（提供写字楼、仓库、会议室、展厅、展位给医药企业使用）、货运代办、仓储、咨询服务、广告”。后经股权转让，现该企业类型为有限责任公司（自然人独资）。
2004年1月10日，麻章区政府（甲方）与省医药公司（乙方）约定“由甲方提供房地产、税收等方面的优惠和相关支持，由乙方单独投资、独享产权、自主经营、自负盈亏建设广东麻章药品物流中心”，同时签订《项目合同书》，内容为：“……第三条房地产转让（一）作为招商引资的优惠办法之一，甲方同意将其属下单位麻章经济开发试验区管委会拥有完全产权、位于麻章区瑞云中路86号的麻章开发区商业广场（占地面积为6,622㎡，建筑面积为17,515㎡）以及位于麻章区××服装市场××、××座（占地面积为20,580㎡，建筑面积为11,297㎡）的房地产（……）以人民币壹仟壹佰万元（￥11,000,000元）的价格一次性出转让给乙方作为建设广东麻章药品物流中心的场地使用，并由该房地产的产权单位麻章经济开发试验区管委会与乙方专门订立上述房地产的转让合同作为本合同的附件之一（见本合同附件二：房地产转让合同书）。（二）乙方保证在本合同生效之日起七日内向甲方支付上述房地产转让价款中的陆佰万元（￥6,000,000元）。甲方保证在收到上述价款后五日内交付该房地产给乙方进场施工……同时，甲方还保证在收到上述价款后九十日内，负责办理好上述房地产的过户手续。乙方保证在上述房地产的过户手续办妥之日起七日内向甲方支付该房地产的剩余价款伍佰万元（￥5,000,000元）。（三）因上述房地产转让和办理过户手续而所应缴纳的各项税、费，由甲方和乙方依法各自承担；但乙方缴纳的上述税、费中属于甲方本级财政收入的部分，则甲方保证通过先征后返的方式在区财政入库后一个月内全额返还乙方……第七条违约责任（一）甲方：1、甲方应按照本合同第三条约定的日期协助乙方办理好房地产的过户手续。如因甲方原因未能按时办理，则每迟延一日应向乙方支付迟延金壹仟元（￥1,000元）。2、如因甲方原因导致本合同最终未能顺利实施，甲方应赔偿乙方损失，并承担相应的违约责任。（二）乙方：1、乙方应按照本合同第二条约定的期限确保广东麻章药品物流中心如期开业运营，并按照本合同第三条的约定按时支付房地产价款；如因乙方原因未能按时开业或付款，则每迟延一日应向甲方支付迟滞金壹仟元（￥1,000元）。2、如乙方违反本合同第三条的规定，在受让上述房地产并正式办理好过户手续之日起十年之内，未与麻章区政府协商一致便将上述房地产擅自转让他人或改变用途，则甲方有权终止本合同，无偿收回上述房地产并追究乙方相应的违约责任。3、如因乙方原因导致本合同最终未能顺利实施，乙方应赔偿甲方损失，并承担相应的违约责任……”。第三人省医药公司（乙方）与被告麻章开发区管委会（甲方）于同日签订《房地产转让合同书》（《项目合同书》（主合同）的附件之一）及《项目补充协议》，该《房地产转让合同书》约定麻章开发区管委会同意将其拥有完全产权、位于麻章区瑞云中路86号的麻章开发区商业广场以及位于麻章区××服装市场××、××座的房地产以1100万元的价格一次性转让给省医药公司作为建设广东麻章药品物流中心的场地使用。《项目补充协议》内容为：“一、双方确认二00四年元月十日签订的《房地产转让合同书》为最终转让合同，其完整性、有效性不变。特别是转让价格1100万元人民币是最终成交价，所有交易税费依法由甲、乙双方各负责自己应缴纳部分，乙方所缴纳部分属区本级财政收入的，采取先征后返还的办法退还乙方。原合同第七条（一）项第1点予以取消。二、为了转让手续能顺利办理。甲乙双方另签订《土地使用权认购合同书》，日期为二00四年一月十日，该合同只是用作当地办理转让手续。与乙方无关。合同所列的第三条：‘成交款802620元’由甲方负责”。此外，麻章开发区管委会另行与省医药公司签订一份落款日期为2004年1月10日的《土地使用权认购合同书》。
另查明，湛江市麻章广弘医药物流有限公司于2005年2月5日向湛江市麻章工业品商场（收款人）支付土地转让款（土地面积为6622㎡）7615300元。湛江市麻章工业品商场土地的原使用单位是麻章开发区管委会。2005年3月15日，湛江麻章广弘医药物流有限公司取得国用（2005）第00047号土地使用权证，同年3月20日，湛江市规划国土资源局为湛江麻章广弘医药物流有限公司办理土地登记，该登记载明：地号为“08110102943”；宗地面积“6622㎡”；用途为“商业用地”；座落于“湛江市××中路”；权属性质为“国有土地使用权”；权利人为“湛江麻章广弘医药物流有限公司”；单位性质为“国有”；使用权类型为“出让”；终止日期为“2066年01月22日止”；标定地价为“1150元/㎡总地价：7615300元”；土地权属来源证明文件类型编号日期为“1、湛规土资（利用）（2004）660号《关于同意湛江麻章广弘医药物流有限公司（受）让土地使用权的批复》；2、《国有土地使用权出让合同》；3、完税完费凭证；4、评估报告”；登记的其他内容及变更登记事项为“该宗地由湛江市麻章区经济技术开发试验区将原土地使用者湛江市麻章工业品商场的土地使用权委托市土地交易中心以公开挂牌方式转让，湛江麻章广弘医药物流有限公司竞得该地使用权。原麻府国用（1996）字第0000029号《国有土地使用证》已收回注销”。2006年9月25日，广弘公司申请将该地的使用人由“湛江麻章广弘医药物流有限公司”变更登记为“湛江麻章广弘物业有限公司”。2007年1月16日获发的编号为粤房地证字第××号《房地产权证》；2014年3月11日获发编号为湛国用（2014）第50020号《国有土地使用证》，注明地类（用途）为住宅用地、防护绿化用地，使用权类型为“出让”，终止日期为“商业2054年2月26日，住宅2084年2月26日”。
2014年6月23日，湛江市土地储备管理中心（甲方）、广弘公司（乙方）及麻章区政府（丙方）签订《协议书》，约定：“一、乙方同意以评估价3516.6万元收回湛国用（2013）第50034号地上建筑物及附着物……二、甲方申请出让上述湛国用（2013）第50034号土地时明确，土地受让人除支付土地出让价款，另需支付3516.6万元地上建筑物及附着物费用，该费用由甲方委托土地受让人在土地成交30日内直接支付到乙方指定账户……三、乙方必须参与土地竞买，土地交易不成功，甲方不负责支付上述建筑物及附着物补偿款。四、丙方对上述地上建筑物及附着物为乙方所有无异议，并积极配合甲方做好土地出让的有关工作……”。2014年8月27日，广弘公司通过公开拍卖出让的方式竞得土地编号为PGC2014009（出让面积：20547.3㎡）及PGC2014010（出让面积：1033.4㎡）的两地块，并分别支付土地出让总价款4725万元及300万元。同时办理了湛国用（2014）第00235号及湛国用（2014）第00236号《国有土地使用证》，该两宗地使用权类型均为“出让”，终止日期为“住宅用地：2084年10月9日；商服用地：2054年10月9日”。
再查，2015年9月11日，麻章区政府召开区政府常务会议，该会议纪要中载明“研究湛江广弘物业公司要求返还土地款问题”的情况，内容是：“会议听取了麻章开发区关于湛江广弘物业有限公司要求返还麻章金康路以南瑞云路以东的两宗商住用地（共32.37亩）土地出让金支持项目建设的情况汇报。会议认为，根据《国有土地使用权出让收支管理办法》，返还土地出让金不符合有关规定，为加快推进该地块项目建设，理顺历史遗留问题，会议同意从市财政下达给我区的3854.51万元土地出让收益中扣除该公司尚欠我区的338.47万元后，安排3516万元专项用于该项目外围的市政配套设施等基础设施建设，具体工作由麻章开发区负责，按规定组织实施”。
原审法院经审查后认为：土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案广弘公司通过拍卖的方式取得麻章区政府出让的土地并已支付相应的土地出让金，现依据省医药公司与麻章区政府、麻章开发区管委会签订的《项目合同书》、《房地产转让合同书》以及《项目补充协议》主张麻章区政府和麻章开发区管委会赔偿违约损失，系因原开发广东麻章药品物流中心项目时签订的转让合同产生的纠纷，故本案的案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，广弘公司认为麻章区政府不履行麻章区政府与省医药公司签订的《项目合同书》、《房地产转让合同书》、《项目补充协议》，但签订《项目合同书》的合同当事人是麻章区政府及省医药公司，而涉及土地房产转让的《房地产转让合同书》和《项目补充协议》的合同双方是麻章开发区管委会与省医药公司，广弘公司并非涉案三份合同的相对人。此外，广弘公司主张其是涉案合同的实际履行人，根据广弘公司提交的证据，虽然其为取得麻章开发区商业广场的土地支付了7613500元，但该土地是广弘公司通过出让竞买所得，不能表明其是基于涉案的三个合同履行的义务所取得的土地。自涉案的三份合同签订后，广弘公司除了支付7613500元取得麻章开发区商业广场的土地外，没有实际履行涉案三份合同相对人在合同中所约定的其他义务的依据。且广弘公司的前身湛江麻章广弘医药物流有限公司，成立于2004年6月30日，原股东为省医药公司、广州市仁辉贸易发展有限公司及湛江市九洲药业有限公司，虽然广弘公司及省医院公司均主张开办“湛江麻章广弘医药物流有限公司”是为了经营、管理广东麻章药品物流中心项目，但省医药公司仅是成立广弘公司前身的股东之一，变更后，经转让股权又变更为个人独资企业，其与省医药公司（国有）在性质上完全不同，基于广弘公司支付价款购买土地使用权是个人行为，并非省医药公司委托其进行的，本案缺乏证据证明省医药公司将该项目转给广弘公司或委托其行使涉案合同的权利和履行义务，故不能认定广弘公司就是涉案合同的实际履行人。因此，广弘公司向原审法院提交的证据未能形成完整的证据链，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，广弘公司与案涉《项目合同书》、《房地产转让合同书》及《项目补充协议》没有法律上的利害关系，不具备诉讼主体资格。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，裁定：驳回湛江麻章广弘物业有限公司的起诉。
本院审查查明：二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，湛江市土地交易中心于2004年11月25日确认湛江市麻章广弘医药物流有限公司以挂牌方式竞得委托方麻章开发区管委会位于湛江市××中路（商业广场）挂牌编号为G2004022的土地使用权。
本院认为：被上诉人麻章区政府与省医药公司签订协议，约定由麻章区政府提供房地产、税收等方面的优惠和相关支持，由省医药公司单独投资、独享产权、自主经营、自负盈亏建设广东麻章药品物流中心，麻章区政府同意将其属下单位麻章经济开发试验区管委会拥有完全产权、位于麻章区瑞云中路86号的麻章开发区商业广场的房地产以人民币壹仟壹佰万元的价格一次性出转让给乙方作为建设广东麻章药品物流中心的场地使用。后湛江市麻章广弘医药物流有限公司取得麻章经济开发试验区管委会所有的麻章工业品商场的部分土地，省医药公司答辩称其为了履行合同义务成立广弘公司，相关合同中的权利义务是湛江市麻章广弘医药物流有限公司成就和履行的，故湛江市麻章广弘医药物流有限公司与与本案有直接利害关系，具有原告的主体资格。综上，上诉人的上诉请求理由成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：
一、撤销湛江市坡头区人民法院（2016）粤0804民初307号民事裁定。
二、指令湛江市坡头区人民法院对本案进行审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 曾 玲
审判员 陈湛雅
审判员 曾庆聪
二〇一七年三月十日
书记员 王晶晶
附相关法律条文及司法解释：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。