广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）梧民一终字第287号
上诉人（一审被告）陈培基，男，住所地：广西壮族自治区岑溪市。
被上诉人（一审原告）杨洪南，男，住所地：广西壮族自治区岑溪市。
一审第三人岑溪市农业局，住所地：广西壮族自治区岑溪市。
一审第三人岑溪市龙眼苗圃场，住所地：广西壮族自治区岑溪市。
上诉人陈培基因与被上诉人杨洪南、一审第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场租赁合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2014）岑民初字第1034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人陈培基的委托代理人覃坚，被上诉人杨洪南的委托代理人潘梦杰到庭参加诉讼。一审第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于市区十里长街天桥旁边的木材加工交易市场系第三人岑溪市龙眼苗圃场的场地，岑溪市龙眼苗圃场系岑溪市农业局下属的事业单位。2010年12月30日原告杨洪南及周富海、黄培勇、黄晓兰、谭勇坤五人共同与岑溪市龙眼苗圃场签订《龙眼苗圃场场地租赁协议书》，租用上述场地经营木材加工厂，租期为一年，即到2011年12月31日止，租金18万元，分别在2011年1月13日前交8万元、2011年3月30日前交10万元。在约定的租期即将届满之前，租赁上述场地经营木材加工的业主共22人于2011年12月到市信访局上访，反映农业局租期未满即把场地租赁给他人，使他们没法享受优先承租权，农业局在后来的信访答复中明确说明信访反映的问题已经解决。在上述协议租期届满后，经岑溪市龙眼苗圃场与杨洪南协商，由原告杨洪南另行单独承租，双方于2012年2月20日补签了《龙眼苗圃场木材市场租赁协议书》，约定由原告租用上述木材市场约55亩的场地，期限为3年，即从2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金分别为11万元（2012年）、20万元（2013年）、22万元（2014年），先交租金后使用场地，2012年的11万元需在当年的5月15日前交清，此后每年的租金分两次交纳，上年的11月底前需交下一年度的一半，另一半在当年的5月30日前交清，期满后在同等条件下乙方（原告）有优先承租权，双方还约定了其他相关事项及权利义务。岑溪市龙眼苗圃场的主管部门岑溪市农业局在合同中签字、盖章同意以上内容。合同签订后原告已按约定分期足额缴交了租金。原告取得场地租赁权后，将整个场地以各开办板材厂业主的需要分割进行转租，从2011年开始，陆续有业主在上述场地内开设木材加工厂经营木材加工、交易，期间也有部分业主先后搬走、停业或歇业、转让，原告杨洪南自己也在其中开设有一间木材加工厂，后转租给了他人，被告陈培基也是分租业主之一，除此之外还有胡毅盛、杨耀兰、黄培勇、刘忠道、黎积锋、谭勇坤、梁美权、黄健华等业主，各业主根据其经营的场地面积按每平方米17元（2012年）、20元（2013年）、19元（2014年上半年10元、下半年9元）直接支付租金给原告或谭勇坤；根据原告提供的证据显示，其中被告陈培基2013年下半年交纳的场地租金为19000元，谭勇坤收取各人交来的租金后均出具收据，注明交款人姓名、对应的年度、面积及金额。被告陈培基与另外四户业主胡毅盛、高玉标、杨文龙、杨耀兰、黎积锋在缴交了2013年上半年的租金后，按约定2014年上半年的租金需在2013年下半年缴交，但上述6人均没有缴纳，而其他业主则继续缴交，故原告将上述6人分别起诉至本院。被告则认为其与原告不存在租赁关系，所交给原告的为暂付款，需按整个场地面积平均分摊租金结算清楚后多还少补。
一审法院审理认为：原告杨洪南与第三人岑溪市龙眼苗圃场签订《龙眼苗圃场木材市场租赁协议》后，把其承租的第三人的场地转租给被告陈培基等业主经营木材加工厂，虽然双方没有签订书面租赁协议，但自从各业主租赁场地开设加工厂以来，一直按口头约定根据各人租赁场地面积计算的金额履行支付租金的义务，故原、被告双方存在租赁合同关系，被告应当继续按原约定支付租金。至于租金的数额，根据谭勇坤出具的收据载明被告陈培基2013年下半年的租金为19000元，每平方米10元，那么其场地面积应为1900平方米，2014年上半年收取的租金标准也是每平方米10元，则租金为19000元，因此，原告诉请被告支付20000元租金的事实证据不充分，对超出19000元的2014年上半年租金的请求数额，该院不予支持；原约定履行的期限已过，被告仍在使用该场地，故应当继续履行交付租金19000元的义务。被告辩称系全体业主共同推举原告作为代表与岑溪市龙眼苗圃场签订协议，仅凭岑溪市人民群众诉求候访登记表及岑溪市农业局关于杨洪南、谭勇坤等22人反映问题的答复作为依据，从内容上看，前者（登记表）只证实各业主共22人曾到有关部门上访，后者（答复）第三点载明“杨洪南、覃（谭）勇坤等22位同志提出的问题已得到完满解决”，并不意味着杨洪南系代表全体业主与龙眼苗圃场签订协议，故被告的辩解缺乏事实依据，理由明显不充分，该院不予采信。被告认为其没有享受优先承租权的问题，因2010年12月30日与出租方签订《龙眼苗圃场场地租赁协议书》的承租人（乙方）是周富海、黄培勇、黄晓兰、谭勇坤、杨洪南，2012年3月10日岑溪市农业局对信访人已作答复，明确说明信访的内容已得到解决，原告与第三人岑溪市龙眼苗圃场签订《龙眼苗圃场木材市场租赁协议》后，被告陈培基不但没有继续主张优先权，而且还另行租赁原告取得租赁权的场地，亦支付租金，其事实行为说明已放弃了租赁的优先权，同时，第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场在提交给该院的意见书中也已明确表示其与各被告之间不发生任何租赁关系，故此，原告杨洪南与被告陈培基双方之间的转租赁合同关系成立。被告辩称原告收取的是暂收款，需按整个场地面积平均分摊计算出租金后由原告退回多收部分，但收据上明确注明为场地使用费或租金，故其辩解意见该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告陈培基应当支付2014年上半年的租金19000元给原告杨洪南；二、驳回原告杨洪南超出上述第一项判决外的诉讼请求。诉讼受理费300元（原告已预交），减半收取150元，由被告陈培基负担130元，原告杨洪南负担20元。
上诉人陈培基不服一审判决，上诉称：1、上诉人与被上诉人不存在任何租赁关系，被上诉人只是岑溪市木业市场的业主推选出来作为代表与一审第三人签订租赁合同的。上诉人是经谭勇坤介绍到岑溪市木材市场经营木厂的，但是租金是按照面积平均分，在每年5月、11月业主聚餐时候讨论租金问题。上诉人不认识被上诉人，与被上诉人也不存在租赁合同关系。2、谭勇坤书写的收据与被上诉人无关。被上诉人不能证明其是唯一的承租人，上诉人与被上诉人不存在任何租赁合同关系。综上，请求二审依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨洪南辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法予以维持，驳回上诉。
一审第三人岑溪市农业局、岑溪市龙眼苗圃场辩称：一审第三人只是与被上诉人杨洪南签订了租赁合同，与上诉人没有租赁合同关系。被上诉人与答辩人都已经履行了各自的权利义务，且不存在任何争议。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人与一审第三人岑溪市龙眼苗圃场于2012年2月23日签订的《龙眼苗圃场木材市场租赁协议书》，双方约定了租期及租金，被上诉人依约按期交纳了租金。之后被上诉人又将场地分租给上诉人等木材市场的业主，各业主交纳了2013年上半年的场地租金，上诉人与被上诉人形成了事实租赁合同关系。上诉人在该场地进行了经营活动就应支付约定的租金给被上诉人，被上诉人诉请上诉人支付租金合法有据，一审判决予以支持是正确的，本院予以维持。上诉人上诉称没有与被上诉人存在租赁合同关系，但又不能提供证据证明其与一审第三人岑溪市龙眼苗圃场有租赁合同关系，且一审第三人岑溪市龙眼苗圃场也不承认与上诉人存在租赁合同关系。因此，上诉人的上诉没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案案件受理费300元，由上诉人陈培基负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋学政
审 判 员 黄树东
代理审判员 莫 芮
二〇一四年十二月十日
书 记 员 薛 华