山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0781民初5488号原告姜玉梅。委托诉讼代理人：曾非非，山东亿宁律师事务所律师。被告彭建垒。被告范瑞敏。二被告共同委托诉讼代理人：王德琳，山东海岱律师事务所律师。第三人：青州市青城房产代理服务中心。负责人：郭九红，经理。委托诉讼代理人：张斌，男，该中心职工。原告姜玉梅与被告彭建垒、范瑞敏，第三人青州市青城房产代理服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜玉梅及其委托诉讼代理人曾非非，被告彭建垒、范瑞敏的共同委托诉讼代理人王德琳，第三人青州市青城房产代理服务中心的负责人郭九红及委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行青城房卖字第2016-00058号青州市存量房买卖合同，并协助原告办理过户手续，房屋价值548000元；2.判令被告支付违约金7000元；3.判令被告支付中介佣金5480元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付中介佣金5480元的诉讼请求。事实和理由：2016年6月22日，由第三人提供中介服务，原告购买被告位于青州市衡王府路提升建设工程王府片区32号楼2单元3层西户的房产，价格548000元，三方签订《青州市存量房买卖合同》（青城房卖字第2016-00058号），当日原告向被告支付购房定金18000元。后因房屋价格上涨，被告违反合同约定拒不将房产出卖给原告，也不配合原告办理过户手续。被告彭建垒辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。理由如下：被告范瑞敏在与原告、第三人签订合同时，被告彭建垒并不知情；合同上没有被告彭建垒的签字，被告彭建垒也不同意出售该房屋，依据合同的相对性，被告彭建垒没有义务履行与自己无任何关系的合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告范瑞敏辩称，一、被告范瑞敏认为合同无效，理由如下：1.购房合同及购房定金的收到条上没有房屋共有人即被告彭建垒的签字，被告彭建垒自始至终都不同意出售该房屋，且案涉房屋至今未依法登记领取权属证书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，该合同无效。2.被告范瑞敏在没有征得房屋共有人即被告彭建垒同意的情况下，与原告签订合同系无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该合同无效；即使合同有效，依据合同第六条的约定，被告范瑞敏在书面通知原告的情况下可以中途违约，被告范瑞敏已于2017年11月7日通过EMS向原告邮寄了书面解除合同通知书。二、原告请求被告范瑞敏支付违约金7000元没有事实及法律依据。理由如下：1.被告范瑞敏认为案涉合同无效，原告无权向被告范瑞敏要求支付违约金。2.合同未明确约定具体的交房日期，故不存在被告范瑞敏不能按期向原告交付房屋的情况。三、原告及第三人均无权要求被告范瑞敏支付中介佣金，第三人向原告收取的中介佣金应当返还原告。理由如下：1.因案涉合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，中介佣金应当由第三人返还；即使合同有效，原告向被告范瑞敏主张中介佣金，属主体不适格。2.案涉合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，第三人作为专业从事房地产交易的机构，知法犯法，具有过错，其向原告收取的中介佣金应当返还原告。3.从合同第三条可以看出，原告与第三人在签订合同时，是知道该房屋并没有办理产权登记的，双方都具有过错，应当各自承担相应的责任，原告的房屋中介佣金损失应当向收取该佣金的第三人追要，而不应当向被告范瑞敏追要。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，认可原告的诉讼请求，原告与被告范瑞敏的房屋买卖合同是原告征得被告彭建垒的同意后签订的；合同签订后，二被告拒不履行合同。本院经审理认定事实如下：被告彭建垒与被告范瑞敏系夫妻关系。2011年8月20日，青州市城市建设投资开发有限公司（甲方）与被告范瑞敏签订《衡王府路改造提升建设工程王府片区安置区小高层安置楼房协议》一份，主要约定在青州市衡王府路改造提升建设工程中，甲方需拆迁规划拆迁红线范围内乙方的房屋及其附属物，乙方安置房屋为青州市衡王府路改造提升建设工程王府片区安置区32号楼2单元3层西户（建筑面积101.71平方米）、32号区10号车位、32号A76号储藏室（面积7.69平方米），32号楼1单元4层西户（建筑面积118.80平方米）、32号区20号车位、32号A50储藏室（面积11.22平方米），以上安置房屋土地使用权性质均为划拨。双方还约定了其他事项。该协议首页载明被拆迁人为被告彭建垒，尾页乙方处为被告范瑞敏签名、捺印。2016年6月22日，被告范瑞敏（甲方）、原告（乙方）、第三人（丙方）签订《青州市存量房买卖合同》一份，主要约定甲方将其坐落于青州市衡王府路改造提升建设工程王府片区32号楼2单元3层西户房屋（建筑面积101.71平方米）出售给乙方；附属物32号区10号车位、32号A76号储藏室（面积7.69平方米）。房款548000元，案涉房屋现有附属设施包括水、电、暖气、燃气、有线闭路、宽带（以现有物品为准）等均已包含在房款之内，甲方不再另行收费。合同签订后，乙方支付甲方定金18000元；案涉房屋交房后，甲方办理不动产登记手续后15日内协助乙方办理不动产过户手续，同时乙方支付甲方首付款160000元；乙方取得不动产证登记证书后，甲方配合乙方办理公积金贷款，乙方贷款获批后3日内办理不动产抵押手续，他项权证办理10日内余款370000元由银行转账至甲方银行账户。甲、乙方办理不动产过户手续时，所需全部税费由乙方承担。合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方将乙方除定金及改名费之外的已付款返还，定金归甲方所有；甲方中途违约，应书面通知乙方，并将双倍定金及已付款返还，甲方负责改名费；乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期交付乙方案涉房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房款万分之一的违约金。如乙方未违约，甲方不得再次出售案涉房屋。乙方在付清房款时，甲方将案涉房屋及附属设施正式移交乙方，甲方保证现有固定装修不变。合同签订时，乙方支付丙方中介佣金5480元。双方还约定了其他事项。同日，原告支付被告范瑞敏定金18000元及第三人中介佣金5480元。被告范瑞敏出具收到条一份，第三人出具收款收据一份。2017年11月7日，被告范瑞敏通过EMS向原告邮寄《解除合同通知书》，原告之父姜兴安于次日签收。当事人双方对上述事实无争议，本院予以确认。原告陈述被告范瑞敏于2016年6月22日持二被告身份证、结婚证、拆迁安置补偿协议到第三人处，并再次致电被告彭建垒征得其同意后双方签订《青州市存量房买卖合同》；二被告对原告的陈述有异议，认为当时被告彭建垒不同意出售案涉房屋；第三人对原告的陈述无异议。本院经审查认为，综合当事人陈述，原告提交的其与王永进，被告彭建垒，第三人职工张斌、张野于2017年6月13日在第三人办公室就案涉房屋买卖事宜的谈话录音内容及《衡王府路改造提升建设工程王府片区安置区小高层安置楼房协议》尾页乙方处亦仅有被告范瑞敏签名、捺印等情形，应认定2016年6月22日原告与被告范瑞敏、第三人签订《青州市存量房买卖合同》时，被告彭建垒知情并同意将案涉房屋出售给原告；被告彭建垒关于原告与被告范瑞敏、第三人签订合同时，其不知情、不同意出售案涉房屋的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。本院认为，首先，被告彭建垒虽未在原告与被告范瑞敏、第三人签订的《青州市存量房买卖合同》上签名，但原告与被告范瑞敏签订合同时，其知情并同意出售案涉房屋。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，原告基于被告彭建垒与被告范瑞敏的夫妻关系，在被告范瑞敏持二被告身份证、结婚证、拆迁安置补偿协议的情况下，完全有理由相信被告范瑞敏有处分其与被告彭建垒共有案涉房屋的权利，被告范瑞敏出售案涉房屋的行为应由被告彭建垒共同承担法律后果。再次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不支持”，被告范瑞敏关于其在未征得案涉房屋共有人即被告彭建垒同意的情况下与原告签订合同系无权处分及在被告彭建垒未追认的情况下合同无效的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，被告范瑞敏关于合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定而无效的答辩意见于法无据。综上，原告与被告范瑞敏、第三人签订的《青州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，且对被告彭建垒亦具有约束力。二被告应按合同约定履行义务，在办理案涉房屋不动产登记后协助原告办理产权过户登记手续。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，依据双方的约定，原告付清房款时，二被告将案涉房屋及附属设施正式交付原告，每逾期一日，按房款万分之一支付违约金，原告在尚未付清房款的情况下据此向被告主张违约金，本院不予支持。本案诉讼过程中，被告范瑞敏向本院提起反诉，要求解除其与原告、第三人签订的《青州市存量房买卖合同》，但未按本院要求在七日内预交反诉案件受理费，本院已裁定按被告范瑞敏撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》（一）第十七条第二项规定，判决如下：一、被告彭建垒、范瑞敏继续履行《青州市存量房买卖合同》（青城房卖字第2016-00058号），于本判决生效之日起三十日内协助原告姜玉梅办理青州市衡王府路改造提升建设工程王府片区32号楼2单元3层西户房屋（包括32号区10号车位、32号A76号储藏室）的产权过户手续；二、驳回原告姜玉梅的其他诉讼请求。案件受理费9404元，减半收取计4702元，由原告负担105元，二被告负担4597元；诉讼保全费3260元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费9404元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘希庆二〇一八年六月十九日书记员  李法鑫