安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第05117号
上诉人（原审原告）：陈辉。
委托代理人：梁修甫，安徽新洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥市三锋房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县双墩镇双墩路，组织机构代码74679372-1。
法定代表人：马驿，董事长。
委托代理人：胡世友，安徽世邦律师事务所律师。
委托代理人：唐行。
上诉人陈辉因与被上诉人合肥市三锋房地产开发有限公司（以下简称三锋公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院于2015年6月23日作出的（2015）长民一初字第01506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：陈辉曾系三锋公司股东。2007年4月16日，陈辉向三锋公司申领了四张VIP会员卡并以现金方式缴纳给三锋公司2万元（每张卡5000元）会员费，用于购买三锋公司开发的商品房。VIP会员卡申领单中约定，申领人同意在三锋公司所开发的项目在开盘选房当天携带本人身份证、本单、VIP卡及选房定金到指定的地点选房，如本人放弃优先选房权或本人未选中满意房号，则由三锋公司全额无息退还会员费，双方不再负有任何责任。2007年8月18日，陈辉选中了三锋公司开发的位于长丰县双墩镇双凤里小区28幢201、301、302室房屋，并缴纳给三锋公司6万元的购房认购金。后因故，陈辉与三锋公司至今未能就上述房屋签订房屋买卖认购等合同，上述房屋现已出售给他人，上述费用计8万元三锋公司亦未退还陈辉。
陈辉诉至原审法院，请求判令：一、解除陈辉与三锋公司之间的房屋买卖认购合同；二、三锋公司退还VIP会员卡费用2万元以及房屋认购金6万元。原审审理期间，双方当事人所持证据均不能说明究竟是何原因导致双方未能签订房屋买卖合同。
原审法院认为：双方当事人就VIP会员卡达成的协议是双方真实自愿的意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约履行。协议约定如陈辉放弃优先选房权或未选中满意房号，则由三锋公司全额无息退还会员费。陈辉实际上已选择了三锋公司开发的三套房屋，应视为其已选中了满意房号，故陈辉要求退还2万元VIP会员卡费的诉讼请求不符合约定，不予支持。三锋公司以出卖人的名义通过认购等方式收受了陈辉6万元的现金，由于双方均不能说明究竟是何原因导致未能订立房屋买卖合同，三锋公司应返还陈辉6万元。双方当事人虽然没有签订比较规范的书面商品房预约合同，但从三锋公司收受陈辉6万元现金的实际情况看，可以认定双方以其他形式达成了商品房预约合同，因预约合同是诺成合同，不受要物约束。由于案涉房屋已出售给他人，商品房预约合同目的已无法实现，故对陈辉要求解除合同予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、解除陈辉与三锋公司之间的商品房预约合同；二、三锋公司于判决生效后十五日内返还陈辉房屋认购金6万元；三、驳回陈辉要求三锋公司退还VIP卡会员费2万元的诉讼请求。案件受理费1880元减半收取940元，由陈辉负担235元，三锋公司负担705元。
陈辉不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方当事人均不能证明未订立房屋买卖合同的原因是错误的。上诉人一审中提交了与三锋公司几位主要负责人的电话录音，能够证明上诉人一直要求三锋公司解决买房的事情，要求三锋公司向上诉人出售已认购的房屋，但三锋公司故意推脱，并隐瞒已经将房屋出售给他人的事实。当时的实际情况是，上诉人认购房屋后，房价迅速上涨，三锋公司开发的房屋都被抢购一空，为此上诉人还让出一套房屋，上诉人在此情况下不可能放弃自己选中的房屋。二、原审判决断章取义，故意歪曲理解VIP合同条款。条款中并没有约定只要选择了房屋就不退该费用，即使有约定此意，也因申请单属于格式条款，限制对方主要权利而无效。该条款强调的是办卡费用无息退还给办卡人，并没有强调不退办卡费用。办理VIP卡只是上诉人与三锋公司最终签订商品房预购合同不可分割的一部分，不论是商品房市场规则还是法律规定，申请领卡人所交的费用要么退还，要么转为购房款，本案合同解除后，三锋公司依据该合同取得的财产当然应当全部返还，没有任何理由再占有上诉人的2万元现金。原审判决不予返还，丧失了起码的公平。综上，请求撤销原审判决第三项，依法改判三锋公司返还上诉人2万元VIP卡会员费。
三锋公司答辩称：上诉人交纳的2万元VIP卡会员费系购房定金，因上诉人未在认购房屋后七日内与答辩人签订合同或交纳首付款，构成违约，故答辩人无须退还。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：陈辉向三锋公司交纳了2万元VIP卡会员费，实际选择了三套房屋，并向三锋公司交纳了6万元的购房认购金，双方之间形成了事实上的商品房预约合同关系。三锋公司提交的认购书并非其与陈辉所签，故其辩称陈辉因未按认购书的约定于七日内签订合同或缴纳首付款，陈辉违约在先的理由，无事实依据，本院不予采信。因案涉房屋已经出售给他人，陈辉购买房屋的合同目的无法实现，原审法院认定双方之间的商品房预约合同解除，符合法律规定。关于2万元费用，三锋公司开具给陈辉的VIP会员卡申领单中明确记载系会员费，故三锋公司主张该费用属于定金性质，无证据证明。根据该VIP会员卡申领单的约定内容，三锋公司收取陈辉2万元给予其优先选房，属于开发商在正式销售房屋前向购房者收取的房屋认筹金性质，其不具备法律属性，也不具备担保、惩罚性质，开发商收取认筹金没有法律依据。三锋公司制作的VIP会员卡申领单条款中虽约定放弃优先购买权或未选中满意房号，三锋公司应全额无息退还会员费，但在购房者选中房号后该费用的定性如何处理，是转为担保金还是作为购房款，并未作出约定，且陈辉在该VIP会员卡申领单中也没有选中房号后该2万元会员费即自愿交纳给三锋公司的意思表示。鉴于陈辉与三锋公司之间的商品房预约合同已经解除，原审判决三锋公司不予返还陈辉VIP卡会员费2万元不当，二审予以纠正。
综上，陈辉的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省长丰县人民法院（2015）长民一初字第01506号民事判决主文第（一）项即“解除陈辉与合肥市三锋房地产开发有限公司之间的商品房预约合同”，第（二）项即“合肥市三锋房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还陈辉房屋认购金6万元”；
二、撤销安徽省长丰县人民法院（2015）长民一初字第01506号民事判决主文第（三）项即“驳回陈辉要求合肥市三锋房地产开发有限公司退还VIP卡会员费2万元的诉讼请求”；
三、合肥市三锋房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还陈辉VIP卡会员费2万元。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1880元减半收取940元，二审案件受理费300元，均由合肥市三锋房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一六年三月一日
书记员 徐文强
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。