上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4239号
原告王潘中，男，1969年12月1日生，汉族，住浙江省丽水市。委托代理人欧阳兰芳，上海申浩律师事务所律师。被告上海松江礼品城有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陈绍圣，董事长。委托代理人陈帮特，男。原告王潘中与被告上海松江礼品城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案受理后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧阳兰芳和被告的委托代理人陈帮特到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告曾签订《上海国际礼品城联建房协议书》，约定由原告向被告购买商铺。商铺建成后，根据办理分户独立产证的需要，应被告要求，双方又于2007年9月23日签订了《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》，载明的商铺坐落为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城A区2某某号商铺(现址为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室，以下简称“系争房屋”)。同时，双方还就系争房屋签订了代(包)租赁合同。2007年9月23日，被告还向原告开具了金额为286,030元(人民币，以下币种同)上海市房地产业销售统一发票。系争房屋的上海市房地产权证(独立分户大产证)早已于2013年5月6日办至被告名下，但至今被告尚未给原告办出小产证。此外，被告在原告付清全款后又将系争房屋抵押给银行，理应涤除。另，被告在收取原告支付的装修费用23,000元后，并未对系争房屋进行装修。综上，原告诉至本院，请求判令：1、被告立即涤除系争房屋上的抵押登记，并将系争房屋的产权登记至原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金(以286,030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年5月21日计算至办证完毕之日止)；3、被告返还原告装修费用23,000元。被告辩称：对于诉请1，同意原告的诉请，但因系争房屋上尚有农业银行的过量抵押，故未办出小产证，现被告正加紧与农业银行进行谈判，争取尽快解决办证事宜。对于诉请2，一则无合同依据，二则被告公司经营困难，无力承担该违约金，三则系争房屋在升值，且原告已得到了部分租金收益，四则小产证未及时办出的责任不在被告，故不同意支付该违约金。即便要支付，原告主张的标准过高，希望按照中国人民银行同期存款利率计算。对于诉请3，一则原告应举证证明被告确实未进行装修，二则装修费已在代包租合同项下的租金中抵扣，现代包租合同已到期，无论有无装修，费用均已摊销完毕，故不应再由被告返还。经审理查明：原、被告双方曾就系争房屋签订联建协议，后于2007年9月23日，原、被告又签订《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》。该协议中对系争房屋坐落的表述为“上海市松江区洞泾镇长浜路XXX号上海国际礼品城A区2某某号商铺”。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际礼品城联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、礼品城商铺统一代(包)租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据礼品城审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，该间装修费用按23,000元一次性包干，原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代(包)租，装修费用从前两年租金中扣除等事宜。当日，被告向原告开具了金额为286,030元的上海市房地产业销售统一发票。审理中，被告确认系争房屋购房款已付清。2013年5月6日，被告取得系争房屋所在地块重新分户后的上海市房地产权证(大产证)，其中载有债权数额为140,000,000元、抵押权人为中国农业银行上海市松江支行、债务履行期限从2006年5月19日至2009年5月18日等登记信息。审理中，原、被告双方确认：现系争房屋的门牌号码为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室。另审理中，本院要求被告限期提供其对系争房屋进行装修的相关证据，但至期其并未提供。上述事实，由礼品城联建房结转销售(办证)协议书、上海市房地产业销售统一发票、上海市房地产登记薄及双方当事人陈述为证，并经庭审核实无误。本院认为：原、被告签订的《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。根据《礼品城联建房结转销售(办证)协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定，此系造成原告长期未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证。但2013年5月6日之后，办证条件已经具备，被告逾期不协助原告办理小产证显属违约，理应继续履行办证义务并承担相应的违约责任。现原告主张参照类案判决确定的计算标准由被告向其支付逾期办证违约金，即以购房款286,030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2013年5月21日起计算至实际办出产证日止，该主张并无不当，本院予以支持。此外，鉴于被告在与原告签订上述协议书并收取相应价款之后，又将包括系争房屋在内的房屋抵押他人，且至今仍未注销其对系争房屋设定的抵押负担，显属不当，故被告应当注销其对系争房屋设定的抵押登记，本院对原告关于注销抵押登记的诉讼请求，亦予支持。关于装修费问题。原告委托被告对系争房屋进行装修，并通过抵扣代(包)租租金的方式支付了该装修费，但被告却并未按约对系争房屋进行装修，理应对此承担相应的责任。结合本案情形，考虑到原告已获取租金回报、商铺装修的折旧等因素，本院酌定被告返还原告装修款2,500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：一、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，并协助原告王潘中将上述房屋的权利人变更登记至原告王潘中名下；二、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王潘中自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告王潘中名下之日止的逾期办理产权证的违约金(以286,030元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算);三、被告上海松江礼品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王潘中装修款2,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,090元，减半收取545元，由原告王潘中负担256元(已付)，由被告上海松江礼品城有限公司负担289元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年六月十五日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经验风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。