广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终70号上诉人（原审原告）：朱艳妮，女，1981年5月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西中良诚信投资有限公司，住北海市南京路以东、江苏路以南世纪新苑第15幢1楼。法定代表人：张世英，董事长。委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力律师事务所北海分所律师。上诉人朱艳妮因与被上诉人广西中良诚信投资有限公司（以下简称中良公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2016)桂0503民初584号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱艳妮上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院作出的（2016)桂0503民初584号民事判决书，发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审的全部费用。事实及理由：第一，原审法院以补充协议载明“现场销售人员未经书面授权的说词等不构成合同内容，不能视为出卖人的承诺，双方的约定最终以本合同及附件内容为准”为由认定被上诉人不构成欺诈、本案不存在重大误解，与事实不符。首先，该补充协议是被上诉人出具的格式条款范本，被上诉人在提供该格式条款时未履行对于免除其责任的条款予以特别说明的义务，根据《中华人民共和国合同法》第39条规定，该条款不发生法律效力；其次，被上诉人的售楼人员在销售房屋过程中向上诉人作出的承诺代表被上诉人。根据照片，销售顾问刘晶竺和唐贞玉在向上诉人进行销售涉案商品房时身着被上诉人工作服装，在被上诉人售楼部从事相关售楼工作，出具的名片亦载明为涉案楼盘的置业顾问，据此，即使两人不是被上诉人的公司员工，也构成表见代理，足以让上诉人确信其有权代表公司作出相应承诺。故销售人员对上诉人所作出的承诺应视为被上诉人的承诺。第二，上诉人是基于对被上诉人工作人员刘晶竺、唐贞玉等人的承诺而作出与被上诉人签订涉案合同的意思表示。工作人员告知按照买一送一比例赠送走廊面积，上诉人由此判断交易价格合理，现被上诉人否认赠送面积一事，故上诉人作出签订合同的意思表示不真实。第三，上诉人与被上诉人交谈过程中已表明所购房屋性质属商铺，才同意以18000元/平方米高价购买，但双方签订的合同显示房屋规划用途系住宅，远高于目前北海住宅楼房的均价，该合同存在重大误解。第四，刘晶竺、唐贞玉是整个案件亲历者，对查明案件事实有重大作用，应作为第三人参与案件庭审，原审法院未依法追加上述人员，存在程序瑕疵，应发回重审。现上诉人认为其在购房过程中存在重大误解，据此要求撤销与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，原审判决认定事实错误，适用法律错误，为此提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人中良公司答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，合同的履行应以正式合同为准，合同中明确现场销售未经书面授权说词等，双方的约定应以本合同及附件内容为准。上诉人主张所谓的中介人员或者销售人员承诺，被上诉人对该承诺不予认可，上诉人没有证据证明承诺人员是被上诉人的工作人员；其次，即使中介人员有相关承诺内容，被上诉人对此也不予认可，应以双方签订的正式商品房买卖合同为准。因此，被上诉人没有违反合同任何条款，不存在欺诈行为及重大误解。请求法院驳回上诉人的上诉请求。朱艳妮向一审法院起诉请求：1.撤销朱艳妮与中良公司签订的YS0001385号《商品房买卖合同》；2.中良公司返还朱艳妮已经支付的购房款共计156495元；3.中良公司支付利息1715.87元（从2016年2月29日暂计至2016年5月31日，计算方式：156495元×4.35%÷365×92天=1715.87元，2016年5月31日之后的利息计至债务全部偿清之日止），以上合计158210.87元。一审法院认定的事实：2016年2月，朱艳妮到海悦华府小区售楼处咨询购买商铺事宜。2016年2月29日，朱艳妮与中良公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，双方约定：朱艳妮购买中良公司开发的坐落于北海市以南海悦华府0104号房，预测建筑面积共16.23平方米，其中套内面积15.04平方米，分摊共有建筑物面积1.19平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18010.01元，总价款为292465元；朱艳妮应当在2016年9月15日前分2次支付该商品房全部价款，首期房价款146495元应当于2016年2月29日前支付等。该合同附件十一《补充协议》约定：出卖人关于买受人所购商品房及其所在项目销售广告（包括但不限于楼书、模型、宣传资料、媒介广告等）及现场销售人员未经书面授权的说词等仅供买受人参考，不构成合同内容，不能视为出卖人的承诺，双方的约定最终以本合同及附件内容为准等。同日，朱艳妮通过刷卡方式向中良公司支付首期购房款146495元。一审法院认为，朱艳妮与中良公司经自愿协商，签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。该合同附件十一《补充协议》第一条第2款明确约定“现场销售人员未经书面授权的说词等不构成合同内容，不能是为出卖人的承诺，双方的约定最终以本合同及附件内容为准”，而双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件对商品房的面积、价格及位置等有明确约定，且附有平面图，商品房标的明确，不存在朱艳妮所述的赠送面积的事实。朱艳妮不能证实其所称销售人员的身份，及销售人员所称事实是否具有中良公司的授权等，故不能证实中良公司在签订合同过程中具有重大过失。且朱艳妮作为具有完全行为能力的人，在作出购买商品房等重大财产处分行为时，应当尽到谨慎义务，并依照有关法律法规及生活常识等进行合适判断。据此，一审法院认为朱艳妮主张中良公司欺诈及产生重大误解，未提供充分证据证实，一审法院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱艳妮的诉讼请求。案件受理费3164元，由朱艳妮负担。本院二审期间，上诉人朱艳妮向本院提交建设工程规划许可证审批单存根及建设（用地工程）规划定点通知单，拟证明涉案房屋用途属于商住，双方真实意思也是商住一体，但是合同记载为住宅用途，所以涉案合同不符合上诉人真实意思表示，应予以撤销。被上诉人中良公司对上述证据的三性均无异议。本院认证意见为：因双方对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以确认本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中对涉案商品房规划用途记载为“住宅”。北海市规划局核定的《建设工程规划许可政审批单》中对涉案商品房所在工程的项目内容标明为“商住楼”。本案二审审理过程中，上诉人认可其所购的涉案商品房系商住一体的且具有商铺的使用功能，该商品房的价位与其相邻商品房（同样没有约定赠送走廊面积）的价位基本一致。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”据此，当事人对合同主要内容存在误解是构成重大误解的基础条件。具体到本案，上诉人朱艳妮与被上诉人中良公司签订的商品房预售合同中对合同当事人、购买房屋的坐落、面积、房价等内容均已达成一致的意思表示。上诉人朱艳妮主张因被上诉人中良公司的售楼人员的误导而致其误认为购买涉案商品房可获赠走廊面积，并基于该错误认识方实施涉案购房行为。对此，本院认为，如果上诉人认为上述赠送面积的承诺为合同重要组成部分或先决条件，理应同被上诉人进行明确约定，使该承诺成为合同的主要内容，现上诉人既未将“赠送走廊面积”载入双方签订的商品房预售合同，也无充分证据证明被上诉人曾作出赠送走廊面积的承诺；并且，根据合同附图及双方陈述，涉案商品房临近的走廊系供业主及行人通行的公共走廊，属建筑物共有部分，作为一般市场主体的上诉人在明知走廊面积位于套内面积以外的公共区域内，仍陷于可获赠该部分面积的错误认识明显牵强，与常理不符。故对上诉人称其对商品房面积存在错误认识的主张，本院不予采信，不构成法律意义上的重大误解。另，上诉人朱艳妮主张其购买涉案商品房的目的是作为商铺用于经营，而现合同约定的房屋规划用途为“住宅”，与其意思表示相悖，存在重大误解。本院认为，涉案商品房具有商住一体功能，上诉人也认可其所购商品房具有商铺的使用功能，因此，上诉人将涉案商品房作为商铺使用具有现实操作性，亦符合规划部门的规划要求，与其购房目的相符，故上诉人对标的物性质不存在错误认识，亦不构成法律意义上的重大误解。此外，上诉人朱艳妮所称的销售人员刘晶竺、唐贞玉与本案的处理结果并无法律上的利害关系，不属必须参加诉讼的当事人，无需追加其参加诉讼。上诉人朱艳妮关于一审未追加上述人员存在程序瑕疵的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人朱艳妮以存在重大误解为由要求撤销其与被上诉人中良公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被上诉人中良公司返还房款及支付利息的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3164元，由上诉人朱艳妮负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  魏玉芳审判员  谭雪冰审判员  张意凤二〇一七年四月十九日书记员  周淑怡