上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初3451号原告(反诉被告)：上海普动经济发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区、。法定代表人：魏勇杰，总经理。委托诉讼代理人：乔增南，上海宇天律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海松江区新育路幼儿园，住所地上海市松江区、。法定代表人邹永英，园长。委托诉讼代理人：李涛，上海尚简律师事务所律师。委托诉讼代理人：酉杰，上海尚简律师事务所律师。原告上海普动经济发展有限公司(以下简称“普动公司”)与被告上海松江区新育路幼儿园(以下简称“新育路幼儿园”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2016年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告普动公司的委托诉讼代理人乔增南、被告新育路幼儿园的委托诉讼代理人李涛均到庭参加了两次诉讼。本案现已审理终结。原告普动公司向本院提出诉讼请求：1、判令�告将位于上海市松江区新桥镇新站路XXX号内总面积为680平方米的房屋(具体位置以新站路XXX号地籍图中标红的部位为准)及该房屋西侧的一间门面房返还原告；2、判令被告支付原告自2014年10月1日起至2015年9月30日至的房屋租金及物业费18万元；3、判令被告支付原告自2015年10月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(参照合同约定的租金及物业费标准，每月1.5万元)；4、判令被告支付原告逾期付款违约金(以18万元为本金，按年利率4.6%计算)。事实与理由：2009年6月29日，案外人上海新上铁实业发展集团有限公司(以下简称“新上铁公司”)与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定新上铁公司将位于上海市松江区新桥镇新育路XXX号东侧总面积为680平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)租赁给被告，作为开办幼儿园使用，租赁期限自2009年7月1日起至2014年9月30日止，其中2013年10月1�起至2014年9月30日止的租金及物业管理费为18万元。2011年2月1日，原、被告与新上铁公司签订《房屋租赁合同补充协议书》一份，约定新上铁公司将上述租赁合同中的权利和义务转让给原告。2014年8月19日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定将系争房屋的租期延长一年，即2014年10月1日起至2015年9月30日止。然被告拒付租金及物业管理费，合同到期后仍拒不搬离。故原告诉至法院，请求判如所请。被告新育路幼儿园辩称：对于原告的诉请一，虽然合同签订的租期是五年，但当时原告表示只要房屋不拆迁，到期后可以继续租赁，且被告承租后投入装饰装修及扩建费用五六十万元，原告未将相关费用补偿被告之前，被告不同意返还房屋；对于原告的诉请二，因2013年突降暴雨，系争房屋排水不畅导致一楼被水浸泡，因此给被告造成了损失，原告同意免除被告2014年10月1日至2015年9月30日的一年租金，此外原告主张的2014年10月至2015年3月的租金已经过了诉讼时效；对于原告的诉请三无异议；对于原告的诉请四，因系争房屋无产证及建设工程施工许可证，系违法建筑，故租赁合同无效，不存在违约金。被告新育路幼儿园向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告因房屋浸水造成的损失18万元；2、判令原告赔偿被告装修费用及扩建费用20万元。事实与理由：2009年6月起，被告承租原告名下的系争房屋开办幼儿园，并为系争房屋整幢安装了门窗、进行了扩建，共计花费100余万元。由于装饰装修及扩建费用巨大，被告在签订合同时提出租期为10年，原告承诺只要不拆迁，租赁合同到期后让被告继续租赁。2013年10月8日突降暴雨，由于系争房屋排水系统的问题，造成一楼被淹，地板、桌椅等均有损坏。后经协商，原告同意免除被告一年�租金。请求判如所请。原告普动公司针对被告的反诉请求辩称：被告的反诉请求缺乏事实和法律依据，突降暴雨属不可抗力，与原告无关，且原告从未承诺过被告免除一年租金，被告主张的该项损失也超过了诉讼时效。对于被告主张的装修扩建费用，装修价值已折抵在租期内，现租期已届满，扩建是被告擅自进行，其责任由被告自行承担。故请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明：2009年6月29日，案外人新上铁公司(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告开办幼儿园使用，租赁面积680平方米，租赁期限自2009年7月1日起至2014年9月30日止；2009年7月1日至2009年9月30日为免租金装修期，2009年10月1日至2011年9月30日租金及物业管理费为每年共计15万元，2011年10月1日至2012年9月30日的租金及物业管理费为16万元；2012年10月1日至2013年9月30�的租金及物业管理费为17万元；2013年10月1日至2014年的租金及物业管理费为18万元。合同第三条约定，被告应支付保证金1.5万元，该保证金应冲抵被告应付的各项款项。合同另对其他事项进行了约定。2011年2月1日，案外人新上铁公司(甲方)与被告及上海铁路分局浦东经济开发有限公司(以下简称“上铁浦东公司”)签订《房屋租赁合同补充协议书》一份，约定新上铁公司将其与被告间于2009年6月29日签订的《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给上铁浦东公司。2014年8月19日，上铁浦东公司与被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，载明上铁浦东公司与被告的房屋租赁合同已于2014年9月30日届满，上铁浦东公司已向被告提出不再续签，因被告提出关闭有困难，故双方协商后，上铁浦东公司同意被告延长一年租期(自2014年10月1日起至2015年9月30日止)，双方原签订的房屋阻力合同依法有效，双方应共责履行，被告如提出提前终止协议不作违约处理。另查明，上海铁路局为坐落于上海市松江区新桥镇新站路XXX号的房地产权人。2011年1月31日，上海铁路局土地房屋产管理处出具证明一份，载明该局拥有松江区新桥镇新站路XXX号(新桥镇新育路XXX号)房屋产权，自2011年2月1日起委托新上铁公司下属上铁浦东公司管理。2015年6月9日，上海市工商行政管理局出具《企业名称变更预先核准通知书》一份，载明同意上海铁路分局浦东经济开发有限公司申请变更的企业名称预先核准为本案原告即“上海普动公司发展有限公司”。2016年3月29日，上海铁路局土地房产管理处出具证明一份，载明该局拥有松江区新桥镇新站路XXX号(新桥镇新育路XXX号)房屋产权，自2011年2月1日起委托新上铁公司下属上铁浦东公司(现名普动公司)管理。再查明，2016年3月29日，上海市公安局松江分局新桥派出所出具《情况说明》一份，载明新桥镇新站路XXX号与新桥镇新育路XXX号该两处门牌号码均未在新桥派出所受理登记。庭审中，双方一致确认，被告已经将租金支付至2014年9月30日，合同中约定的物业管理费及租金之和实际就是每年的应付租金。原告表示，虽系争房屋在新桥镇新站路XXX号内，但系争房屋并未取得建设工程规划许可证和房地产权证。经本院释明，原告将诉请中的租金及物业变更为房屋占有使用费，被告坚持其反诉请求。就系争房屋的具体位置，原告称，原、被告间租赁合同中约定虽为“上海市松江区新桥镇新育路XXX号东侧大楼(总面积680平方米)”，但系争房屋实际坐落位置为其诉请中主张的“上海市松江区新桥镇新站路XXX号内总面积为680平方米的房屋(具体位置以新站路XXX号地籍图中标红的部位为准)”，被告虽对此不予认可，但未提供任何证据。庭审后，原告出具说明一份，载明其对系争房屋西侧的一间门面房不在本案中主张权利。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》、《房屋租赁合同补充协议》、《企业名称变更预先核准通知书》、证明、上海市房地产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故本案中，原、被告所签的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，被告应将系争房屋返还给原告，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付其自2014年10月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，被告称原告曾因浸水向其承诺免租一年，但原告对此不予认可，本院实难采信，被告又称原告主张的部分房屋占有使用费已过诉讼时效，鉴于原、被告间合同已被确认无效，故被告关于时效的抗辩意见，本院不予采纳，原告的该项诉请，于法不悖，本院予以支持，且房屋占有使用费的计算标准应参照合同约定的租金标准计算，即每年18万元。另，被告称其已支付了保证金1.5万元，但原告对此不予认可，且被告未提供证据予以证明，故本院对此实难采信。对于原告主张的逾期付款违约金，鉴于系争房屋租赁合同无效，且原、被告对合同无效均存在过错，故原告的该项诉请，本院不予支持。至于被告主张房屋装修扩建损失，原、被告所签的�赁合同虽然无效，但该合同租赁期限已届满，被告的租赁目的已经实现，故对于被告的此项主张，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿其房屋进水造成的损失的诉请，被告称此系系争房屋存在排水问题所致，然被告未提供充分证据予以证明，且对相关损失金额亦未证明，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，第十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海普动公司发展有限公司与被告(反诉原告)上海松江区新育路幼儿园就位于上海市松江区新桥镇新站路XXX号内总面积为680平方米的房屋(具体位置以新站路XXX号地籍图中标红的部位为准)的租赁合同关系无效；二、被告(反诉原告)上海松江区新育路幼儿园于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海普动公司发展有限公司位于上海市松江区新桥镇新站路XXX号内总面积为680平方米的房屋(具体位置以新站路XXX号地籍图中标红的部位为准)；三、被告(反诉原告)上海松江区新育路幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海普动公司发展有限公司自2014年10月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照每年180,000元的标准计算)；四、驳回原告(反诉被告)上海普动公司发展有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)上海松江区新育路幼儿园的全部反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,675元，反诉案件受理费1,570元，财产保全申请费3,500元，合计诉讼费9,745元，由被告(反诉原告)上海松江区新育路幼儿园负担(已付3,500元，余款6,245元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一六年九月二十日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。