江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终922号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡孙明，男，1974年1月3日出生，汉族，住遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西富盈置业有限公司。住所地：遂川县泉江镇工农兵大道**号。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁远明、廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人胡孙明因与被上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2017）赣0827民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，询问了当事人，并依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人胡孙明上诉请求：1、撤销原判第一、二项,改判富盈公司支付逾期交房违约金至2016年11月月18日止（即在原判基础上增加逾期交房违约金11115元）;2、诉讼费由富盈公司负担。事实和理由:1、一审判决认定龙泉1号商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程、装修装饰工程于2016年6月月28日经验收合格，是不正确的。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第一款规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司提供的《工程竣工验收报告》是其作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四单位进行的验收,并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与。故该项证据存在严重瑕疵,不应具有法律效力,不能作为定案依据。2、龙泉1号商住小区的竣工验收的标准应为综合验收。一审法院将单位工程验收合格视为工程竣工验收合格,属于适用法律明显错误。《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款规定,建筑工程竣工验收合格后,方可交付合用用未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当进行综合验收。龙泉1号商住小区为房地产开发项目,故法律法规强制要求为综合验收,而非单位工程验收。3、一审判决关于房屋交付条件的认定,事实不清,且适用法律错误。本案房屋交付条件应认定为综合验收合格。双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商商品房买卖合同》第八条所作出的补充约定违反法律法规的强制性规定,为无效的合同条款。《商品房买卖合同》第八条约定,富盈公司应在2016年6月月30日前,依照国家和地方人民政府的规定,将具备该商品房经[验收合格]条件,并符合本合同约定的部品房交付买受人使用。“商品房经验收合格”的前提是依照国家和地方人民政府的有关规定。国家和地方人民政府的有关规定当然包括《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等有关建设工程方面的法律,也包括国务院颁布施行《城市房地产开发管理条例》、《建设工程质量管理条例》等行政法规,还包括省市、县人民政府关于工程项目开发建设管理的相关规定。国家和地方人民政府的有关规定要求的“商品房验收合格”是综合验收合格。《合同补充协议》第9.1条作出了与《商品品房买卖合同》第八条不同的约定。对这两条一致的条款应如何认定问题?因《商品房买卖合同》、《合同补充协议》均系富盈公司提供的格式条款,依据我国合同法第四十一条之规定,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。另，对本案房屋交付条件的理解,还应尊重合同当事人意思自治,按照合同所使用的词句、合同的目的、交易习惯、诚实信用和当事人真实意思表示进行判定。根据当事人签订合同的目的、商品房交付的习惯、商品房的安全使用基本要求,富盈公司交付的房屋必须具备实际使用的功能,必须通过消防验收,交付的电梯等特种设备必须通过质量监督管理部门的验收。正因如此，富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条中承诺交付房屋时水电设施要完工，而不是一审法院认定的通临时水电通。实际上,龙泉1号商住小区的供水工程于2016年7月28日才交付使用,供电公司于2016年9月28日才送电。因此,双方有关商品房验收合格的约定之真实意思表示是商品房经综合验收合格。
被上诉人富盈公司辩称：1、单位主体竣工验收合格本身就是由建设、勘察、监理、施工、设计单位对基础工程、主体工程、屋面工程、装修工程进行验收。龙泉1号商住小区的验收于2016年6月28日通过。双方签订的《商品房买卖合同》中并未要求工程验收需建设行政主管部门参与验收备案。即使需建设行政主管备案，也只是一道程序。2、双方签订的《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第9.1条约定非常明确，即单位工程竣工验收即可交房。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。该条中的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该规定中的“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。另外，遂川县房管局拟定的新版《商品房买卖合同中》中也明确指出“验收合格”就是指“竣工验收合格”。3、《商品房买卖合同》中约定因水电工程迟延完工可据实际延期交房，即可免责。4、富盈公司在通知业主交房前，龙泉1号商住小区已实际通水通电。退一万步讲，即使没有通水通电，按合同约定，只要采取补救措施即可。
胡孙明向一审法院起诉请求：1、确认《合同补充协议》第9.1条为无效条款；2、判令富盈公司支付逾期交房违约金16380元（从2016年7月1日计算至2016年11月17日止，共计140天，违约金按已付房价款每日万分之三计算，即117元/天*140天=16380元）。
富盈公司向一审法院反诉请求：判令胡孙明支付迟延履行合同的违约金23496元。
一审法院认定事实：2014年11月3日，胡孙明、富盈公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，胡孙明购买富盈公司开发的“龙泉1号”C栋1-403号房屋，房屋层高为3米，总价为390000元；第六条约定，胡孙明在签订本合同当日支付首付购房款120000元，剩余购房款270000元由胡孙明办理按揭贷款，胡孙明应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公司通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由胡孙明自行负担；第七条约定，胡孙明如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，胡孙明按日向富盈公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，富盈公司有权解除合同，胡孙明按累计应付款的10%支付违约金。胡孙明愿意继续履行合同的，经富盈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，胡孙明按日支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，富盈公司在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付胡孙明使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期：2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，富盈公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向胡孙明支付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知胡孙明办理交付手续。双方进行验收交接时，富盈公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，胡孙明有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担。由于胡孙明原因未能交付的，自富盈公司以电话或挂号信方式通知胡孙明进行验收交接，胡孙明接到通知后15日内到富盈公司办理交接手续，胡孙明逾期不办理则视为商品房已按期交付胡孙明验收使用；第十四条约定，富盈公司承诺交付使用时水电设施完工，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意采取补救措施达到交付标准。《合同补充协议》第9.1条约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给胡孙明使用；第9.2条约定逾期交房免除违约责任的其他特殊原因包括：执行政府的法律、规章等强制文件，市政配套(包含但不限于供水、供电等)批准的、安装的延误。合同签订当日，胡孙明向富盈公司付清了首付款，于2015年2月28日以银行按揭支付剩余购房款。
2016年6月28日，富盈公司开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明富盈公司开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日书面证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。富盈公司于2016年7月22日向胡孙明发出了交房通知书，胡孙明当时认为富盈公司开发建设的房屋不符合交房条件，故拒绝接房。富盈公司在房屋交付使用时，针对水电设施未完工的情况采取了补救措施，部分业主于2016年7月底到8月收房。
一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、双方对合同约定的房屋交付条件存在不同的理解；2、富盈公司是否存在逾期交房的情形；3、胡孙明是否存在逾期付款的情形。
1、关于本案房屋交付条件的认定？胡孙明认为根据相关法律的规定，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件应理解为综合验收合格，但直至最后的交付期限，富盈公司开发的住宅小区未通路、通水、通电，电梯未经安全验收，根本不具备交房条件。富盈公司告认为涉案商品房经单位工程验收合格，即可交付给买受人使用。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本案当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。2、关于富盈公司是否存在逾期交房的情形？涉案商品房于2016年6月28日经验收合格，如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。胡孙明告提出通知交房时水电设施未达到交付条件，但依据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，富盈公司已按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件，胡孙明以此为由拒绝收房，理由不当。但合同约定涉案房屋应当在2016年6月30日前交付，而富盈公司直至2016年7月22日才通知交房，逾期交房22天。富盈公司认为导致逾期交房的理由是供水、供电及市政建设的原因，但供水部门向双方当事人出具了证明目的相反的证明材料，且富盈公司未提供政府部门出具的证明，故对富盈公司提出逾期交房存在免责事由的辩论意见不予采纳。3、关于胡孙明是否存在逾期付款的问题？富盈公司反诉称胡孙明在签订认购协议书后，未在约定时间内与其签订购房合同，应承担拖欠首付款的违约责任。因认购协议书并未约定购房款的金额及逾期付款的责任，故富盈公司要求胡孙明承担上述违约责任，无事实和法律依据。富盈公司还反诉提出胡孙明存在逾期支付购房款的违约行为，但其未提供充分的证据证明其及时履行了通知义务及业主有怠于办理按揭手续的情形，故对该反诉请求不予支持。
综上所述，富盈公司在合同约定的交房时间未通知胡孙明接房，已构成违约。富盈公司应依约按胡孙明已付房款390000元的日万分之三支付从2016年7月1日起至2016年7月22止的逾期交房违约金计2574元。依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、富盈公司于判决生效之日起十日内支付胡孙明逾期交房违约金2574元；二、驳回胡孙明的其他诉讼请求；三、驳回富盈公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由胡孙明负担354元；富盈公司负担66元，于判决生效后十日内径行给付胡孙明。反诉费194元，由富盈公司负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。
本院认为：二审期间，双方当事人争议的主要焦点问题为，合同约定的交房条件应如何确定以及富盈公司交房时间应如何认定问题。综合上诉人胡孙明的上诉意见，胡孙明认为，依照法律法规以及地方政府的规定等，案涉交房条件应为“综合验收合格”，富盈公司实际交房时间为2016年11月18日。对此，本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付胡孙明使用。该条将商品房的交付条件明确约定为“验收合格”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案中，双方当事人所签订合同的时间是在示范文本出台之后，且系按新版商品房买卖合同示范文本签订的合同，故其中“验收合格”是指“竣工验收合格”。因此，一审法院认定双方当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”，并无不当。另，涉案商品房于2016年6月28日经竣工验收合格，依照合同的约定该房已符合交房条件。而对于通水通电问题，富盈公司已按合同约定采取了补救措施，达到交付标准，并于2016年7月22日通知业主收房。因此，一审法院根据合同约定认定富盈公司已于2016年7月22日向胡孙明交房，亦无不当。
综上所述，上诉人胡孙明的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78元，由上诉人胡孙明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一八年四月十一日
书记员 邹 勇