北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初9288号
原告：杨某，女，1977年7月11日出生，住北京市顺义区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。
被告：李京，男，1978年11月12日出生，住北京市朝阳区，身份号码×××。
被告：张婷，女，1982年3月15日出生，住北京市朝阳区，身份号码×××。
第三人：许某，男，1978年11月25日出生，住北京市朝阳区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：陈风平，北京市权达律师事务所律师。
原告杨某与被告李京、张婷、第三人许某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人杜洵，被告李京、张婷，第三人许某及其委托诉讼代理人陈风平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称：2015年6月14日，原告与被告李京签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告位于北京市顺义区×××家园小区的××幢×单元×××室的房屋（以下简称×××室）。合同约定房屋价款为320万元，房款分两次支付，首付款为140万，剩余部分为拟贷款方式支付，贷款数额人民币180万元，如被告不能通过贷款方式支付剩余房款，被告应自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给原告。合同签订后，截止至2015年6月18日，被告向原告支付房款140万元，此后未能支付剩余房款。而原告于2015年7月25日与被告办理房屋的产权过户手续，7月31日将房屋交付给被告。此后经北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2784号民事判决书确认该房屋共同共有人许某同意将该房屋出售给被告，即从2016年3月29日该生效判决作出并送达之日，被告已无任何理由拒付剩余房款。原告于2016年5月24日再次以短信形式向被告发出催付房款的函件，但时至今日，被告也未能支付剩余房款。依据双方签订的合同及补充协议，在被告迟延履行付款义务超过合同约定期限的，原告可以要求被告承担违约责任及其他损失，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。结合合同的履行情况，被告迟延支付房款的行为已构成根本违约，并且给原告造成了重大的经济损失。故起诉请求：1.判令二被告立即支付房屋价款180万元；2.判令二被告支付原告违约金64万元；3.诉讼费由二被告承担。
被告李京、张婷共同辩称：购买涉诉房屋时，原告和我方签署关于如实陈述交易信息的声明及承诺配偶同意出售房屋声明，但我方发现涉诉房屋交易过程中原告多处隐瞒并提供虚假资料，我方当时要求配偶出面出具相关文件后继续履行合同，是合理行使不安抗辩权。北京银行密云支行的停贷根本原因是由于在贷款手续中原告提供虚假信息证明。在此期间我方不断向北京银行密云支行提出放款要求，北京银行密云支行表示原告在承诺函中作出不实承诺，已造成恶意提交虚假材料，此行为直接导致之前批贷函无效，但由于我方诚意坚持，银行决定为我方再次办理贷款。原告到场不代表就是配合，原告现在与许某无法达成一致是原告的过错，原告有责任与前夫许某就办理贷款一事协商达成一致意见并承担自己的责任和义务。我方在得知杨某和许某的离婚调解中就本案剩余房款份额分配一事，建议将付款分两个账户，没有强加给原告，这个不是我方要求，而是北京银行密云支行的要求。根据银行要求，需要按照离婚调解书中对财产的分配进行，由许某与杨某同时到场签署文件，需要二人协商一致。按照离婚调解内容来分配剩余房款是能够最快速实现再次贷款的方法。我方同意按照原告和许某的离婚调解书内容支付二人剩余房款，不同意现金支付剩余房款，坚持继续贷款。我方无违约行为，不同意支付违约金。
第三人许俊杰述称：原告和许某原是夫妻关系，本案诉争的房屋是夫妻关系存续期间的共同财产，按照（2016）京0113民初5756号民事调解书的调解意见，180万元中有145万元归许俊杰所有，关于违约金如果法院支持，其中的二分之一要求归许某所有。
经审理查明：
杨某与许某原系夫妻关系，二人于2006年3月13日登记结婚，×××室原房屋所有权证登记在杨海英名下，房屋所有权证号为×××京房权证顺字第×××号，房屋登记时间为2008年11月19日。2015年7月25日，×××室登记到李京、张婷名下（房屋所有权证号为×××京房权证顺字第×××号和×××京房权证顺字第×××号），为二人共同共有，附记标注：2015年8月2日设立抵押登记。李京与张婷系夫妻关系，二人于2015年6月16日登记结婚。
杨某于2015年9月18日向我院起诉张婷、李京、第三人许某，案号为（2015）顺民初字第15753号，要求：1.确认杨某与李京签订的房屋买卖合同及补充协议于2015年9月30日解除；2.要求李京、张婷返还涉诉房屋，并将涉诉房屋过户给杨某；3.要求李京、张婷共同按照涉案房屋标的的20%给付违约金64万元；4.要求李京、张婷承担诉讼费。在该案审理过程中，许某表示在法院通知其时，其不同意出售房屋，但此后通过考虑核算，并经许某的父母同意，如果认定涉诉合同有效，同意补充追认杨某出售涉诉房屋买卖合同有效，主要是基于几点考虑，一是根据相关法律规定，该合同依法应为有效，许某遵从法律，所以才最终同意卖房，二是同意卖房，合同履行将会减少损失，如果不同意卖房，可能还要承担共同债务，故此许某才表示同意出售房屋。我院经审理认为，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据审理查明情况，涉诉房屋系在杨某、许某婚后购买，杨某在与李京订立房屋买卖合同时并未告知共有权人许某并征得许某同意，杨某将此情况予以隐瞒，买受人李京对此亦不知情，李京已经支付140万元首付款并办理了房屋过户登记，根据法律规定，李京符合善意取得的构成要件，且许某在诉讼中亦同意追认杨某的售房行为，故李京与杨某签订的涉诉房屋买卖合同为有效合同。在李京得知杨某与许某婚姻出现状况，二人可能正值离婚过程中，以及向银行申请房屋抵押贷款时杨某提供的是未婚单身证明材料后，李京、张婷没有按照银行贷款审批意见继续银行批贷流程的办理，要求杨某提供配偶同意出售房屋的有效证明或杨某配偶出面签署同意文件后再继续履行合同并无不当，故杨某以李京延迟付款为由要求解除合同以及李京、张婷将房屋返还并过户、承担违约责任的请求，缺乏依据，对于杨某的上述诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回杨某的诉讼请求。
上述民事判决作出后,杨海英不服提出上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，在双方签订上述合同之时，杨某系以已婚身份向李京、张婷出售房屋，并签署了相关文件承诺其配偶同意出售房屋。双方履行合同过程中，李京向杨某支付了定金及首付款共计140万元。此后，李京、张婷了解到杨某与许某婚姻出现状况，二人可能正值离婚过程中；向银行申请房屋抵押贷款时杨某提供的是未婚单身证明等材料；在银行与售房人的谈话记录中显示杨某陈述自己无配偶；在李京、张婷多次要求下，杨某均拒绝提供许某的联系方式。上述情形足以令李京、张婷产生对许某是否同意出售房产的合理怀疑。基于此，李京、张婷没有按照银行贷款审批意见继续银行批贷流程的办理，而是要求杨某先提供许某同意出售房屋的有效证明或许某出面签署同意文件后再继续履行合同，李京、张婷的该行为属于不安抗辩权的正当行使。杨某拒绝配合，并以李京、张婷迟延付款为由要求解除合同以及要求李京、张婷将房屋返还并过户、承担违约责任，缺乏依据，故对杨某的上诉请求，不予支持。故在2016年3月29日判决：驳回上诉，维持原判，该案案号为（2016）京03民终2784号。
2016年4月20日，许某起诉杨某离婚。2016年11月10日，北京市顺义区人民法院作出（2016）京0113民初5767号民事调解书，该调解协议第五项为“许某配合杨某办理并接收位于北京市顺义区×××地区××号楼×单元×××室房屋的卖房款尾款一百八十万元，杨某于收到前述款项后七日内给付许某一百四十五万元。若杨某逾期给付许某前述款项，杨某需另行给付许某逾期付款违约金五万元”。杨某表示其没有拿到180万元，故无法支付许某145万元，杨某同意在收到李京、张婷给付的180万元后三日内给付许俊杰145万元，但不同意李京、张婷将145元直接支付给许俊杰，认为不能在许某未履行其他调解义务情况下在本次诉讼中保障许某的权利。许某要求按照民事调解书内容由李京、张婷直接将145万元支付给许某，35万元直接支付给杨某。李京、张婷表示同意将贷款获得的180万元直接支付给许某，35万元直接支付给杨某，不同意将180万元都支付给杨某。
杨某在本案中提交了微信记录，用以证实其曾于2017年4月份向二被告发过函件，要求二被告支付尾款，但二被告至今没有支付。杨某同意并多次配合二被告到北京银行密云支行办理贷款事宜，但都是没有结果。杨某在2017年8月与北京银行密云支行的谭主任联系，谭主任明确答复不能办理贷款。对此李京、张婷表示，在收到（2016）京03民终2784号民事判决书后其积极履行义务，联系继续办理贷款事宜，但得知杨某和许某正在办理离婚诉讼，而该结果会影响到贷款手续提交和审批，故一直等到二人离婚诉讼调解后，其继续联系杨某和许某配合贷款一事，但因杨某和许某一直未能达成一致意见，造成贷款至今无法办理。许某表示因房屋系二人共同所有，许某有权利成为房屋买卖合同一方当事人，有权向二被告主张剩余房款，有权与二被告沟通剩余房款支付问题和贷款问题。现已经有生效的离婚调解书，应按照调解书履行。
上述事实，有借款及抵押合同、北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第15753号民事判决书、（2016）京0113民初5767号民事调解书、（2016）京03民终2784号民事判决书、庭审笔录、双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：
在2016年3月29日北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2784号民事判决书作出后，双方均应按照生效判决履行各自的义务。经查，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定首付款140万元，剩余房款180万元以商业银行贷款方式支付，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。现虽有生效判决确认李京、张婷未支付尾款系不安抗辩权的正当行使，但不能免除李京、张婷仍需继续支付尾款180万元的义务。现李京、张婷未能提交充分的证据证实其可以继续办理贷款手续至批贷，应以现金形式支付剩余房价款。如李京、张婷认为因此给其造成相应损失，可另行主张权利。在（2016）京03民终2784号民事判决书作出后，许某即起诉杨某离婚诉讼，案件直至2016年11月10日双方达成调解，因×××室原所有权人为许某和杨某，故在双方离婚诉讼期间未能办理尾款支付事宜，不应认定为李京、张婷存在违约行为。在离婚诉讼后，双方均为继续办理房屋贷款事宜进行协商和沟通，直至本案法庭辩论终结之日，双方仍未能达成一致意见，而未继续支付尾款的主要责任不在于李京和张婷。故杨某以李京、张婷延迟付款为由要求二被告承担违约责任的请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于杨某与许某离婚诉讼中已就×××室房款处理问题达成一致意见，本案中不予重复处理，双方按照调解书内容执行，故对于许某要求将剩余尾款180万元中的145万元直接支付给其的意见，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告李京、张婷于本判决生效之日起十五日内支付原告杨某房款一百八十万元；
二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万六千三百二十元，由原告杨海英负担六千九百零四元（已交纳），被告李京、张婷共同负担一万九千四百一十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 李 金
人民陪审员 王 功
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 孙建伟