山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终481号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曲锦洋，女，1988年12月23日出生，朝鲜族，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨明，男，1974年11月22日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王红瑞，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵翠春，泰和泰（济南）律师事务所律师。
原审第三人：济南政和世纪房产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：潘政，总经理。
委托诉讼代理人：姜杰，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：张禹，男，该公司工作人员。
原审第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。
负责人：魏昱，行长。
委托诉讼代理人：张庆磊，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：谢斌，男，该单位工作人员。
上诉人曲锦洋因与被上诉人杨明、原审第三人济南政和世纪房产经纪有限公司（以下简称政和公司）、北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初306号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
曲锦洋上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回杨明的全部诉讼请求，支持曲锦洋的反诉请求；2.杨明承担本案一、二审诉讼费、保全费及实现债权的其他费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。一审法院认为部分“根据合同第十二条第3款约定，在曲锦洋构成违约的情况下其无权要求解除合同”严重错误。1.曲锦洋并不存在违约行为，其没有按照合同约定履行交房义务是在杨明违约的前提下，行使自力救济的行为。根据《房屋买卖合同》第十三条第5项约定：“甲乙双方应于收到丙方让其双方准备资料通知之日起三日内，将双方所需贷款及过户资料交于丙方处”，杨明的支付房款的方式为贷款，为此在签署《房屋买卖合同》后杨明的主要义务就是向银行提交审批贷款的资料，但是在签署《房屋买卖合同》长达一个月的时间，杨明丝毫不准备办理贷款的资料，这明显是怠于履行合同义务。在杨明无任何想要办理贷款的情况下，如果曲锦洋按约交付整体房屋，这对曲锦洋而言无任何保障，为此曲锦洋才采取自力救济行为。2.涉案《房屋买卖合同》第十二条第3款并未约定曲锦洋不具有解除合同的权利。《房屋买卖合同》第十二条第3款约定：“甲方不履行办证、交房义务，缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税款的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”。曲锦洋只是存在履行瑕疵，并未实际违约，在杨明至今都没有提交贷款资料的前提下，曲锦洋有权解除合同。二、一审法院既判决曲锦洋承担违约金，又判决曲锦洋承担杨明的佣金及律师费，违反合同法规定，严重侵害了曲锦洋的民事权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，一审法院根据合同中的重复约定，既判决违约责任，又判决赔偿责任，造成曲锦洋的损失增加，损害了曲锦洋的民事权益。根据合同法规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”实际上，曲锦洋并没有造成杨明损失却让曲锦洋承担过高的违约金，显属不公。三、涉案房屋系曲锦洋唯一住房，一审判决继续履行对曲锦洋明显不公平，这将导致曲锦洋不再具备购房资格。根据济南市人民政府办公厅文件济政办发[2016]31号通知中第三条明确说明，非本市户籍家庭在我市限购一套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明）。曲锦洋如依照一审判决履行，曲锦洋不再符合购房条件，曲锦洋将居无定所。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，并在查清事实的基础上依法改判，驳回杨明的诉讼请求，维护曲锦洋的合法权益。
杨明辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果相对客观、公正，曲锦洋上诉的事实和理由均不能成立，其上诉请求也没有事实和法律依据，请求二审判决驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、一审判决曲锦洋构成违约承担违约责任，并继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》并无不当。涉案合同是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，双方均应依照诚实信用原则严格履行各自义务，任何一方都不应该一边签订合同并收受巨额购房款，一边又恶意违背诚信，不履行合同义务阻碍正常交易。本案中，杨明严格依约履行了定金、购房首付款、佣金等各项费用的支付义务，并依约提交了相应贷款资料；而曲锦洋却无视协议、单方毁约，不但不根据合同约定使用购房首付款、不如期办理解押手续，而且还明确拒绝交房、拒绝协助办理过户和贷款事宜，曲锦洋违背诚信、恶意违约、阻碍正常交易的事实清楚、证据充分，且曲锦洋在上诉状也明确表明“其没有按照合同约定履行交房义务…”，故一审判定曲锦洋构成违约承担违约责任，并继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》并无不当。二、一审判决曲锦洋不具有解除合同的权利，驳回其反诉请求，有充分的事实依据。双方签订的《房屋买卖合同》第十二条第三款明确约定：“甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同”。根据该约定，明确授予了守约方的解约权利，排除了违约方的解约权，故一审判定曲锦洋不具有解除合同的权利，驳回其反诉请求，有充分的事实依据。三、一审判决曲锦洋支付杨明违约金、佣金及律师费，有充分的事实和法律依据，既不违反合同法，也未侵害曲锦洋的民事权益。涉案合同第十二条第二款明确约定，违约方应向合同相对方支付违约金，并赔偿对方因此遭受的损失包括律师费、诉讼费用、交通费等；合同第十二条第二款明确约定，合同签订后，若甲方（即卖方曲锦洋）违约…（甲方）支付丙方总房价款2%的佣金。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条约定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”依照以上约定和法律规定，结合本案曲锦洋的违约事实，一审判决曲锦洋支付杨明违约金、佣金及律师费，有充分的事实和法律依据，既不违反合同法，也未侵害曲锦洋的民事权益。四、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依照诚实信用原则严格履行各自义务，而本案涉案房屋是否系曲锦洋唯一住房，曲锦洋是否具备购房资格，均不能成为违背诚信、阻碍交易、单方毁约、拒绝履行合同义务并承担违约责任的法定事由。
政和公司述称，同意杨明的答辩意见。
北京银行济南分行述称，同意一审法院判决。
杨明向一审法院起诉请求：1.判令曲锦洋立即将济南某房屋及附属设施交付给杨明；2.判令曲锦洋立即协助杨明办理济南某房屋的产权过户手续；3.判令曲锦洋支付杨明违约金（以1600000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付并协助产权过户之日止，按日3‰计算），暂计至起诉之日为19200元；4.判令曲锦洋赔偿杨明经济损失91500元；5.诉讼费、保全费由曲锦洋负担；6.判令杨明、曲锦洋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；7.准予杨明行使涤除权，代曲锦洋向北京银行济南分行清偿剩余抵押贷款及利息，北京银行济南分行协助杨明解除抵押手续。
曲锦洋向一审法院提出反诉诉讼请求：1.依法解除曲锦洋与杨明于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费等费用由杨明承担。
一审法院认定事实：2017年1月15日，曲锦洋（出卖人，甲方）与杨明（买受人，乙方）在政和公司（居间人，丙方）居间下签订《房屋买卖合同》（编号：0002457），合同约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市的房产给乙方，房屋所有权证书（销售合同）号销售字XXXXXXXXXX；房屋所有权人为曲锦洋；产别：住宅；房屋建筑面积为110.03平方米；附属设施包含：固定装修、全套家具家电；房屋抵押、租赁情况：有抵押无租赁。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为:人民币（大写）壹佰陆拾万元整（小写￥1600000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）贰万元整（小写￥20000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》（销售合同、或相关手续）交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意以其他约定事项为准。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生相关税费及费用：甲方承担：下证之前所有费用；乙方承担：契税、增值税、个税、中介费、工本费、交易手续费、评估费、贷款服务费等所有费用。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、该房产在北京银行设有房地产权抵押，甲方应当在收到乙方首付款700000元整5日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为客户首付款。十一、甲、乙双方同意，由丙方于2月16日通知甲、乙双方进行房屋验收交接；甲、乙双方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。十二、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，并且支付丙方总房价款2%的佣金；若乙方违约，则定金不退，并支付丙方总房价款2%的佣金；若甲、乙协商解除合同的，由甲、乙双方各支付给丙方总房价款1%的佣金。十三、其他约定事项：1.乙方于2017年1月15日支付甲方购房定金人民币贰万元整，甲乙双方确定买卖关系；2.乙方于2017年1月16日支付甲方购房首付款柒拾万元整（包含定金贰万元整）；3.甲方收到乙方购房首付款柒拾万元整（包含定金贰万元整）用途是办证所交的契税、维修基金等解押手续；4.甲方收到房管部门领取房产证通知之日起贰日内将房产证放于丙方处，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；5.甲乙双方应于收到丙方让其双方准备资料通知之日起叁日内，将双方所需贷款及过户所需资料交于丙方处；6.因乙方个人资信问题而导致贷款无法审批，由乙方承担违约责任；7.乙方领到新房产证后按银行规定时间办理抵押手续，否则视为乙方违约；8.甲乙双方贷款及缴税政策以甲乙双方贷款及缴税当月的国家政策为准。2017年1月16日，曲锦洋、杨明与政和公司签订《补充协议》一份，约定：房屋内包含：洗衣机一台、电视机一台、冰箱一台、茶几一台、沙发两组、餐桌一套、床两张、空调两台、小桌子一个、椅子四把、一个电视机柜、床头柜两个，热水器一台、中央空调、整体厨具、油烟机一台。上述合同签订后，2017年1月15日，杨明通过平安银行账户向曲锦洋转账支付购房定金20000元，曲锦洋出具《房屋定金收条》一份，载明：“今收到买方杨明收款人：曲锦洋2017年1月15日”同日，杨明向政和公司支付佣金39000元。2017年1月16日，杨明通过平安银行账户向曲锦洋转账支付购房首付款680000元，曲锦洋出具《首付款收条》一份，载明：“今收到购房人杨明房权证号：销售（字）XXXXXXXXXX。收款人（卖方）：曲锦洋210803XXXXXXXXX，2017年1月16日”。
另查明，2017年2月17日，杨明与泰和泰（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，杨明委托泰和泰（济南）律师事务所律师代理本案，并支付律师代理费59500元。
再查明，济南某房屋于2017年1月25日办理不动产权登记，产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第XXXXXXXX号，所有权人为曲锦洋单独所有。该房产在北京银行股份有限公司济南分行设置抵押，抵押金额为570000元，期限自2016年1月21日起至2046年1月21日止。
庭审中，杨明主张继续履行合同，因曲锦洋未按照《房屋买卖合同》约定时间办理涉案房屋解押手续及交付房屋，构成违约，要求曲锦洋依照合同第九条、第十一条、第十二条第二款约定支付违约金（以1600000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付并协助产权过户之日止，按日3‰计算，暂计至起诉之日为19200元）、经济损失91500元（包括佣金32000元、律师代理费59500元）。杨明提交《房屋买卖合同》及补充协议一份、收条二份、汇款凭证一份、佣金确认单及支付凭证一份、房屋登记信息查询表一份、通话录音一份、《委托代理合同》及律师费发票一份、账户交易明细一份证实上述主张。曲锦洋主张杨明不具备购房资格，无法办理购房贷款，故要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，且认为杨明提交的证据不能证实其构成违约，不同意支付违约金及经济损失。
一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律。杨明与曲锦洋于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》、于2017年1月16日签订的《补充协议》，权利义务明确，不违反相关法律规定，应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，杨明已依照合同约定向曲锦洋支付定金及首付款，根据杨明提交的通话录音及第三人政和公司的当庭陈述，可证实曲锦洋未按照合同约定时间于2017年2月16日向杨明交付涉案房屋，构成违约。曲锦洋抗辩称因杨明不具备购房资格，无法办理购房贷款，导致合同无法履行，因其未提供相关证据予以证实，且杨明提交的济南市房屋登记信息查询结果能够证实杨明在济南市无房屋登记信息，享有购房资格，故对于曲锦洋的上述抗辩，一审法院不予采信。根据合同第十二条第3款约定，在曲锦洋构成违约的情况下其无权要求解除合同，现杨明主张继续履行房屋买卖合同及补充协议，且明确表示愿意代替曲锦洋还清涉案房屋在北京银行济南分行的贷款，以消灭涉案房屋上的抵押权，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。曲锦洋要求解除双方签订的房屋买卖合同的反诉请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。杨明已支付曲锦洋购房款700000元，尚欠购房款900000元未支付，扣除其代曲锦洋向北京银行济南分行清偿的抵押贷款及利息外，剩余部分仍应继续支付给曲锦洋。因合同约定交房期限已过，故曲锦洋有义务向杨明交付涉案房屋及附属设施（详见补充协议）。上述购房款交付完毕后，曲锦洋及北京银行济南分行有义务协助杨明办理涉案房屋的产权过户手续。依据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2款约定，若曲锦洋违约，杨明有权要求其按照每逾期一日，支付总房价款3‰的违约金，约定过高，一审法院对于杨明要求曲锦洋支付以700000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金部分，一审法院予以支持。超出部分，一审法院不予支持。依据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2款约定，守约方有权要求违约方赔偿所支出的律师代理费，故对于杨明要求曲锦洋支付律师代理费59500元的诉讼请求，一审法院予以支持。依据双方签订房屋买卖合同第十二条第5款约定，若曲锦洋违约，则其应支付政和公司佣金，故杨明要求曲锦洋赔偿其所支出的佣金32000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，判决：一、原告杨明与被告曲锦洋就济南某房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、原告杨明于判决生效之日起十日内代被告曲锦洋一次性清偿其就济南某房屋欠付第三人北京银行股份有限公司济南分行的全部借款本息，具体本息金额以该行当日的借款流水账目为准；三、第三人北京银行股份有限公司济南分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、原告杨明于判决第三项所指抵押权消灭后十日内支付被告曲锦洋剩余购房款（900000元减去原告杨明履行上述判决第二项所支付的全部款项）；五、被告曲锦洋于判决第四项款项给付后十日内，协助原告杨明办理济南某房屋的所有权转移登记手续，将该房产过户至原告杨明名下；六、被告曲锦洋于判决生效之日起十日内，将济南某房屋及附属设施（详见补充协议）交付原告杨明；七、被告曲锦洋于判决生效之日起十日内支付原告杨明违约金（以700000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、被告曲锦洋于判决生效之日起十日内支付原告杨明佣金32000元；九、被告曲锦洋于判决生效之日起十日内支付原告律师代理费59500元；十、驳回原告杨明的其他诉讼请求；十一、驳回被告曲锦洋的反诉请求。如果原告杨明、被告曲锦洋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，财产保全费5000元，由被告曲锦洋负担。反诉费100元，由被告曲锦洋负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审双方争议的焦点问题是，曲锦洋与杨明所签订的房屋买卖合同及补充协议的效力及履行该合同时谁存在违约的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。杨明与曲锦洋于2017年1月15日、2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应受该合同及协议内容的约束，履行各自的义务。涉案《房屋买卖合同》明确约定了双方的权利义务，杨明按照合同约定向曲锦洋支付定金及首付款后，曲锦洋未能按照合同约定对涉案房屋解押及向杨明交付涉案房屋，显系违约。曲锦洋辩称，其未按合同约定履行义务，是因杨明未按时向银行提交审批贷款资料，杨明违约在先，系行使自力救济，但未举证证明，本院对此不予采信。根据一审庭审中第三人政和公司的当庭陈述，杨明已向政和公司及时提交了审批贷款相关资料，包括身份证、户口本、收入证明、银行流水，能够证实杨明积极履行合同，不存在违约之情形。根据涉案合同第十二条第3款约定，在曲锦洋构成违约的情况下其无权要求解除合同，现守约方杨明主张继续履行房屋买卖合同及补充协议，于法有据。根据涉案合同第十二条第2款约定，若曲锦洋违约应向杨明按照每逾期一日，支付总房价款3‰的违约金，约定过高，一审法院予以调整并无不当，本院予以支持。关于佣金及律师费问题，双方在涉案合同第十二条第二款、第五款分别作出约定，守约方有权要求违约方赔偿所支付的律师代理费及政和公司的佣金，一审判决符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。本案涉案房屋是否系曲锦洋唯一住房，曲锦洋是否具备购房资格，均不能成为其不履行合同义务的事由，一审法院判决其继续履行合同并无不当。
综上所述，曲锦洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2614元，由上诉人曲锦洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年三月二十六日
书记员 朱俞颖