重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7671号原告（反诉被告）张胜兰，女，汉族，1952年12月22日生，住重庆市渝北区。委托代理人王一杰（特别授权），重庆朗坤律师事务所律师。委托代理人程聪（特别授权），重庆朗坤律师事务所律师。被告魏娜（反诉原告），女，汉族，1984年7月3日生，住重庆市云阳县。委托代理人焦文科（特别授权），重庆恩特律师事务所律师。原告张胜兰与被告魏娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，被告魏娜在法定期限内向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对两诉合并进行了审理。原告张胜兰的委托代理人程聪和被告魏娜的委托代理人焦文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张胜兰诉称：2016年9月1日，原被告签订《房屋买卖（转让）合同》，约定原告将其所有的位于南岸区涂山镇石溪路新村7号X号房屋卖于被告。合同签订后，原告积极履行合同义务，在房屋交易中心办理了过户登记并取得回执，但被告却怠于缴纳合同约定的费用及办理房屋抵押义务，以致原告不能达到合同目的，之后经原告多次催促，被告仍不配合，反而发短信告知原告要解除合同，双方发生极大分歧。原告为此诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告支付违约金53000元；3、诉讼费由被告承担。被告魏娜辩称，同意解除合同，但合同解除系原告违约导致，被告向原告缴纳了税费，系原告未向税务部门缴纳且未对不足部分向被告催收，故被告并未违约，不应承担违约金。即使承担违约金，违约金过高，请求调低。原告张胜兰为证明其诉讼请求，向本院举示如下证据：1、房屋买卖合同；2、不动产受理通知单和税单；3、短信记录；4、报警回执；5、解除合同通知书和邮寄回单。被告魏娜为证明其辩称理由，向本院举示如下证据：1、房屋买卖合同两份；2、欠条；3、解除通知书；4、张胜志身份证和欠条；5、网络截图。反诉原告魏娜诉称：2016年9月1日，反诉原告和反诉被告签订《房屋买卖（转让）合同》，约定反诉原告购买反诉被告所有的位于南岸区涂山镇石溪路新村7号X号房屋，房屋价款265000元，合同签订当日支付定金2000元，余款以按揭方式支付，同时约定反诉原告须在领取新的《房地产权证》后3个工作日内办理按揭抵押登记手续。当日，双方办理了过户手续。手续办理完毕后，因反诉被告不信任反诉原告，便强行在合同书补充条款中添加过户当日卖方支付两万元现金给卖方作为税费，后面不足由买方补齐。反诉原告被迫向反诉原告预付了税费20000元，反诉被告向反诉原告出具欠条，该欠条特别注明此费用只能用于国家缴纳税费用。上述手续完结后，反诉被告并未向税务部门缴纳税费，更未领取新的产权证，反诉被告的行为严重违约，之反诉原告购房目的不能实现，反诉原告为此提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告和反诉被告于2016年9月1日签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、反诉被告返还反诉原告预付的用于缴纳的税费款项20000元；3、反诉被告返还反诉原告购房款2000元；4、反诉被告支付反诉原告违约金53000元；5、诉讼费由反诉被告承担。反诉原告辩称，同意解除合同，同意退还税费20000元和房款2000元，不同意承担违约金53000元，因系反诉被告违约。反诉原告为证明其诉讼请求所提供的证据，与其作为本诉被告的证据相同。反诉被告针对其辨称理由所提供的证据，与其作为本诉原告的证据相同。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。经审理查明：2016年7月29日，原告（甲方）和被告（乙方）及案外人重庆君安民居房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖协议》。协议主要约定：乙方购买甲方所有的位于南岸区涂山镇石溪路新村7号X号房屋；总房款为27万元，付款方式为银行按揭付款，三方约定在2016年8月5日由丙方协助甲乙双方办理签订按揭贷款合同。在乙方按揭贷款获得银行审批通过后3个工作日内到房交所办理上述房屋产权过户手续，同时乙方支付甲方购房首付款2000元。甲方同意乙方向银行申请贷款270000元作为购房款支付给甲方。乙方需在房交所通知领取房地产权证或接到丙方通知3个工作日内到房交所办理缴税、领证和抵押登记手续。双方约定房屋产权变更时所发生的税费由乙方承担。乙方须向银行缴纳办理按揭相关费用3000元。补充条款约定：过户当天，乙方将过户费大概23000元交由中介保存。如贷款27万元批不下来则甲乙丙三方免责。甲方在收到贷款当天将多贷出的2000元交给乙方。上述合同签订后，被告向原告缴纳了2000元房款，但该合同后续未再实际履行。2016年9月1日，原告（甲方）和被告（乙方）签订了《房屋买卖（转让）合同》。协议主要约定：乙方购买原告甲方所有的位于南岸区涂山镇石溪路新村7号X号房屋，建筑面积58.4平方米，成交价为26.5万元，付款方式乙方向银行申请贷款27万元用于支付甲方房款。甲乙双方约定于抵押注销且乙方按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理该房屋的《房地产权证》过户手续，甲乙双方依据本合同的约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并办理《房地产权证》。乙方须在领取新《房地产权证》后3个工作日内到相关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。甲方承诺于过户之后银行作了抵押将该房屋交付乙方。国家规定买卖双方须付之税费由买方全部承担。违约责任约定为：甲乙双方任何一方违反本合同约定，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金，守约方需向违约方发出解除合同通知书。补充条款约定：过户当天买方支付2万元现金给卖方作为税费，后面不足部门由买方补足。补充条款另约定有两条，但通过笔迹涂改的方式删除。2016年9月1日，原被告双方在南岸不动产登记中心办理转移涉案房屋权属登记手续并于10时11分取得受理通知单，受理通知单备注取件人凭此通知书原件、有效身份证原件、完税票据原件在2016年9月6日领取办结件资料。取件人为陶春旺，原告称陶春旺系其女婿。根据11时18分打印的重庆市南岸区房屋权属转移税费测算单显示，买卖双方共计应缴纳税费为25155.4元，该笔费用须在两个工作日后且45日内完税，完税后才能领取产权证。2016年9月1日，原告向被告出具《欠条》，收到魏娜2万元整，此费用只能用于国家缴纳税费用。原告称被告当时所带费用不足，故只给了2万元并约定在取证时补齐差价。被告称在取得受理单后即离开，并不知晓需要缴纳多少税费，后续原告也未催告。2016年9月2日，被告向陶春旺发短信：鉴于你们出尔反尔，言而无信以及你们无视法律和人权以及对我实施的暴力行为作出此生都不会更改的决定：1、赔偿我的精神损失费以及误工费50000元，加上已经支付的25000元，共计75000元。2、我收到钱后在办理相关手续时产生的一切费用都由卖方承担，仅限房主本人办理，除房主外的任何人我从此都不会再见面…。陶春旺回复，你房子还要不要，不要我把钱退给你。被告再次回复：你们的关系我已经调查清楚，合伙把我往坑里送。从现在开始我不会再见你们任何人了，与其费心来找我，不如用法律武器来维护你们的合法权益。我这边收到法院的传票后，自然会有律师接待你们。这是最后一次发信息，你们是自己挖坑给自己跳。2016年9月6日，陶春旺给被告发信息，你到底来不来，房屋权属交易中心。我在房交所等你。被告回复，我已经报警了，一群诈骗犯和抢劫犯，我的律师会在法院恭候你们。审理中，本院询问被告短信中为何言辞如此激烈，被告称其误以为发送对象为张胜志，张胜志冒充银行工作人员收取了其3000元费用。但原告称被告知道发送对象为陶春旺，因被告办理的是零首付购房，故3000元应该是交给代办公司的手续费。审理中，双方确认被告的按揭贷款手续已经银行审批通过。因双方就合同履行产生纠纷，原告后续未向税费机构缴纳税费，也未领取新的房地产权证。2016年9月8日，原告向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》…因你在合同履行过程中存在违约行为，现向你发出解除房屋买卖通知，此通知在你收到时生效。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。现双方均同意解除合同，争议焦点为何方违约导致合同解除。本院认为，从合同履行顺序的几个重要节点看，被告应先通过银行按揭审批，由原告将涉案房屋权属转移至被告名下，被告缴纳相关税费并在取得产权后办理抵押手续，待银行放款后原告再交房。而在实际履行过程中，原告已经完成将涉案房屋权属转移至被告名下之义务，后续应由被告完成交清税费并在取得产权后办理抵押手续之义务。但一方面，被告并未向原告付清税费，另一方面，被告在办理过户手续的次日即通过发短信等行为表明其不愿意继续履行合同，直至2016年9月8日原告向被告发函解除合同，故应当认定合同解除系因被告违约导致。根据合同约定，被告应当承担房屋总价20%的违约金，即53000元。现被告提出违约金过高之抗辩，本院结合本案实际情况，酌情将违约金调整为30000元。因反诉被告同意退还反诉原告税费20000元，房款2000元，故本院对反诉原告的该项诉讼请求，予以支持。反诉原告要求反诉被告承担违约金53000元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张胜兰与被告魏娜在2016年9月1日签订的《房屋买卖（转让）合同》；二、被告魏娜于本判决生效后十日内一次性支付原告张胜兰违约金30000元；三、反诉被告张胜兰于本判决生效之日起十日内退还反诉原告魏娜购房税费20000元，购房款2000元，共计22000元；四、驳回原告张胜兰其他诉讼请求。五、驳回反诉原告魏娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205元，由被告魏娜负担（此款已由原告垫付，被告魏娜于判决生效后直接支付原告），反诉案件受理费838元，由反诉原告自行承担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  龚泽勇人民陪审员  董泽芬人民陪审员  刘成丽二〇一六年十一月二十八日书 记 员  蒲 月