江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3956号
上诉人（原审被告）铁钢，男，1965年8月31日生。
委托代理人刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京新中海物业管理有限责任公司，住所地南京市鼓楼区草场门大街99号5楼。
法定代表人陆啸峰，该公司总经理。
委托代理人李伟，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
上诉人铁钢因与被上诉人南京新中海物业管理有限责任公司（以下简称新中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院(2016)苏0106民初1021号民事判决,向本院提起上诉,本院于2016年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新中海物业公司原审诉称，铁钢为南京市鼓楼区新城市花园6单元1102室房屋的所有权人，新中海物业公司为小区提供服务的物业公司。根据《前期物业服务合同》的约定，新中海物业公司依约定的标准向包括铁钢在内的业主提供物业服务，但铁钢长期欠缴物业服务费、自来水费、公摊电费、停车费，并经新中海物业公司多次催缴，铁钢仍未缴纳。为维护自身合法权益，新中海物业公司遂诉至原审法院，请求判决：1、铁钢立即支付自2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费8668.7元；2、铁钢支付违约金3383.9元（2011年1月至2014年6月期间的物业服务费，以每季度的物业服务费为基数，自每个季度的第二月起算暂计至2015年12月31日）；3、铁钢支付新中海物业公司为其垫付的自2012年1月1日至2015年9月30日期间的自来水费4233.6元；4、铁钢支付2012年1月1日至2015年9月30日期间的公摊电费862.3元；5、铁钢支付2012年4月1日至2014年3月31日期间的停车费6000元；6、本案的诉讼费由铁钢承担。后新中海物业公司申请变更以下诉讼请求，自来水费变更为4050元，公摊电费变更为861.48元。
铁钢原审辩称，新中海物业公司、铁钢之间未形成合法有效的物业服务合同关系，故新中海物业公司的主张无法律依据。前期物业服务合同系业委会成立前签订；2014年的物业服务合同，新中海物业公司系倒签合同。本小区业委会已于2013年3月正式通知全体业主与新中海物业公司终止合同关系，并要求新中海物业公司撤离，故2013年3月后新中海物业公司就不再具有服务的资格。此外，铁钢多年来未享受物业服务，小区亦长期处于混乱之中。新中海物业公司收费随意任性，作为业主铁钢无法与新中海物业公司沟通缴费问题；新中海物业公司的计算标准没有依据，存在重复收费现象。故请求法院驳回新中海物业公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，位于南京市鼓楼区草场门大街100号6单元1102室房屋（建筑面积163.62平方米，丘权号067000-Ⅰ-78，以下简称涉案房屋）系铁钢于2009年10月16日通过买受取得。
2007年1月，涉案房屋的开发商南京新城市商业置业有限公司（甲方）与新中海物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对新城市花园提供前期物业管理服务；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.5元每月每平方米，高层住宅0.8元每月每平方米，商业用房1.5元每月每平方米；物业服务费用按每季缴纳，业主应在每季的第1月第1日前履行缴纳义务；公共能耗分摊费及其他费用中，各层楼道内公共照明电费由该层业主按户分摊，电梯运行电费按首层以上使用业主分层按户分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车车位150元每月每位，车库机动车车位250元每月每位的标准向乙方缴纳停车费用；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能及时足额缴纳物业服务费用的，每拖欠一天，按欠缴数额的0.05%向乙方支付违约金；合同期限自2007年1月1日起至2010年12月31日止等等。合同签订后，新中海物业公司向包括铁钢在内的新城市花园小区的业主提供物业服务。
2012年4月，南京市新城市花园住宅小区业主委员会（以下简称新城市业委会）成立。
2014年11月9日，新城市业委会（甲方）与新中海物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：选聘新中海物业公司对新城市花园小区提供物业管理，物业服务费收费标准为多层住宅0.8元每月每平方米，高层住宅1.1元每月每平方米，商用房2.7元每月每平方米；每三个月向物业使用人收取一次物业服务费用；合同期限为2014年7月1日起至2015年6月30日止等等。该合同并未对停车费用及逾期缴纳物业服务费用的滞纳金作出约定。新中海物业公司一直向新城市花园小区提供物业服务至今。
铁钢已按每月250元的标准缴纳2014年4月至6月期间的停车费用750元，而未缴纳2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费用及诉状主张的相关期间的自来水费、公摊电费、停车费用。新中海物业公司亦多次催缴未果，遂诉至原审法院，请求判如所请。
原审庭审中，新中海物业公司提供费用催交通知书及公告，以及铁钢欠费期间的水费原始抄表度数记录、水电费缴费票据，用以证明由于铁钢长期欠费，新中海物业公司在单位公示栏、电梯张贴通知要求铁钢支付相关费用。铁钢质证认为，对于通知、公告不予认可，铁钢没有签收，也没有见过；对于水电费的催交单和水电费的支付发票不予认可，仅是新中海物业公司交付的凭证，铁钢没有授权委托新中海物业公司代收代缴的任何费用。
因双方当事人分歧较大，致使原审调解未果。
以上事实，有新中海物业公司、铁钢陈述，房屋登记簿、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、催缴通知书、公告照片、收据照片、公摊明细表、电费发票、水费发票以及原审法院庭审笔录为证，足以证实。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据双方当事人诉辩意见，结合本案具体案情，原审法院依法做如下评判：
关于新中海物业公司、铁钢之间有无物业服务合同关系的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会以及业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，新中海物业公司先后与南京新城市商业置业有限公司、新城市业委会签订《前期物业服务合同》及《物业服务合同》，双方的意思表示真实，不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同依法成立并生效。上述两份物业服务合同对铁钢具有约束力，铁钢应按照合同约定履行义务，并向新中海物业公司支付物业服务费。在2011年1月至2014年6月期间以及2015年7月至2015年12月期间，新中海物业公司虽未举证证明其与南京新城市商业置业有限公司或新城市业委会签订物业服务合同以确定其为该小区继续提供物业服务，但是新中海物业公司并未退出该小区，一直为小区提供物业服务，新中海物业公司、铁钢之间存在着事实上的物业服务合同关系，铁钢应当向新中海物业公司支付相应上述期间物业服务费等费用。
关于物业服务费用支付的问题。鉴于新中海物业公司一直对小区进行物业管理并提供服务，铁钢业已交纳2007年1月1日至2010年12月31日的物业服务费等费用，因此铁钢仍应交纳2011年1月1日至2014年6月30日期间物业服务费5497.6元，2014年7月1日至2015年12月31日期间物业服务费用3239.7元，合计8737.3元。因此对于新中海物业公司主张铁钢支付物业服务费8668.7元，原审法院予以支持。
关于违约金的问题。新中海物业公司与南京新城市商业置业有限公司在《前期物业服务合同》中约定，物业服务费用按每季缴纳，业主应在每季的第1月第1日前履行缴纳义务，未能及时足额缴纳物业服务费用的，每拖欠一天，按欠缴数额的0.05%支付违约金。但是新中海物业公司主张铁钢逾期支付2011年1月至2014年6月期间物业服务费产生的违约金，不属于上述合同约定的期间，在此期间新中海物业公司并未与南京新城市商业置业有限公司或新城市业委会订立物业服务合同并约定逾期支付物业服务费应支付违约金，同时亦未告知铁钢支付逾期违约金，因此对于新中海物业公司的该项主张，原审法院不予支持。
关于自来水费、公摊电费、停车费的问题。铁钢拥有并使用涉案房屋，有义务交纳由涉案房屋的使用所产生的自来水费。现新中海物业公司已经支付2012年1月1日至2015年9月30日期间的自来水费用，铁钢应予返还。同理，铁钢作为小区的业主，亦应与小区的其他业主共同承担相应的公摊电费，因此铁钢应支付2012年1月1日至2015年9月30日期间的公摊电费。铁钢已经交纳2014年4月至6月期间的停车费用，对于2012年4月1日至2014年3月31日期间的停车费用亦应交纳。因此对于新中海物业公司的上述主张，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、铁钢自判决生效之日起十日内支付南京新中海物业管理有限责任公司支付8668.7元、自来水费4050元、公摊电费861.48元、停车费6000元，合计19580元。二、驳回南京新中海物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费190元，由铁钢负担。
上诉人铁钢不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决背离了司法应以法律作为准则的基本要求，明知双方末形成合法有效的物业服务合同关系，却以被上诉人单方陈述为据认定被上诉人一直为小区提供物业服务的虚假事实。本案被上诉人提供物业服务的公司，仅有《前期物业服务合同》，期限自2007年1月1日至2010年12月31日，其后长期处于不被广大业主认可，并要求其撤离小区的非法滞留状态，根本没有提供合法合规的物业服务。业主委员会于2012年成立后明确告知全体业主已终止合同关系，要求被上诉人撤离小区，由此证明2014年11月的《物业服务合同》是被上诉人通过不正当手段炮制出的一份无效协议。原审法院认定双方之间存在事实上的物业合同关系完全脱离小区客观实际，由此产生的判决结果严重损害了上诉人的权益，有违权利义务相一致的法律原则。上诉人在原审中反复强调，由于被上诉人的原因，本小区长期处于无序混乱之中，作为业主身受其害，房屋漏水长达十年报修无人维护，小区纠纷混乱的总源头皆来自于被上诉人的物业服务，原审判决仅以被上诉人未退出小区为由，就得出其一直为小区提供物业服务的错误结论。三、被上诉人除对广大业主违法违规主张收费外，还对上诉人重复收费。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。
被上诉人新中海物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，除了上诉人对原审查明的“新中海物业公司一直向新城市花园小区提供物业服务至今”、“铁钢已按每月250元的标准缴纳2014年4月至6月期间的停车费用750元”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人称其因房屋漏水问题多次找被上诉人维修，因被上诉人不维修，故其从2010年开始不交物业费。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否存在事实物业服务合同关系；二、被上诉人要求上诉人支付物业费的主张应否支持。
一、关于上诉人与被上诉人之间是否存在事实物业服务合同关系问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理。第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，2007年1月，被上诉人与涉案小区的开发商南京新城市商业置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘被上诉人对涉案小区提供前期物业服务，合同签订后，被上诉人向包括上诉人在内的小区业主提供了物业服务。该《前期物业服务合同》期满后，双方未再签订书面的物业服务合同，直至2014年11月9日，小区业委会与被上诉人签订《物业服务合同》，根据审理查明的事实，并无其他物业服务企业为涉案小区提供物业服务，亦无证据表明小区业主对涉案小区物业实行自主管理，该小区均由被上诉人向小区业主提供物业服务至今，且上诉人称其因房屋漏水问题多次找被上诉人维修，因被上诉人不维修，故其从2010年开始不交物业费，涉案小区大多数业主均按时、自愿的缴纳物业管理费，接受被上诉人提供的物业服务，即便未以书面形式，但物业服务关系已成立。上诉人作为小区的业主，亦已实际享受了物业管理服务，其与被上诉人构成事实上的物业服务合同关系。据此，上诉人称与被上诉人之间未形成合法有效的物业服务合同关系的意见不能成立，本院不予支持。
二、关于被上诉人要求上诉人支付物业费的主张应否支持问题。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。本案中，根据前述，上诉人与被上诉人构成事实上的物业服务合同关系。铁钢应该支付物业管理服务的对价。铁钢称其与被上诉人未形成书面物业服务合同关系为由拒绝缴纳物业服务费，违背公平合理、等价有偿的原则，且缺乏法律和事实依据，应予以驳回。被上诉人向铁钢主张相应的物业管理费具有法律依据，本院依法予以支持。上诉人称被上诉人违规重复收费，缺乏证据证明，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费380元，由上诉人铁钢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 涂甫
代理审判员 吴勇
代理审判员 付双
二〇一六年六月六日
书 记 员 王慧