浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1121民初1624号原告：叶雪芬，女，1970年12月24日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：季王平，浙江五洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋含焰，浙江五洲律师事务所实习律师。被告：杨万品，男，1970年7月5日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。被告：林维群，男，1962年6月26日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。被告：林宽群，男，1969年12月24日出生，汉族，经商，住浙江省青田县。三被告共同委托诉讼代理人：贾殿军，浙江捷频律师事务所律师。原告叶雪芬与被告杨万品、林维群、林宽群房屋租赁合同纠纷一案，本院以简易程序立案后，因三被告去向不明，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告叶雪芬及其委托诉讼代理人季王平、蒋含焰，三被告共同委托诉讼代理人贾殿军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶雪芬向本院提出诉讼请求（综合起诉状、庭审、询问笔录意见）：1.依法解除原告与三被告于2016年8月5日签订的房屋租赁合同；2.三被告立即返还原告已支付的租金35万元；3.三被告返还原告已支付的转让费15万元；四、三被告赔偿原告因装修租赁房屋及购置经营餐饮业设施而支付的费用25万元；五、三被告赔偿原告工资等损失费376650元；六、本案诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告明确表示诉讼请求1变更为依法判决确认原告与三被告于2016年8月5日签订的房屋租赁合同至迟于2016年9月8日解除。事实与理由：2016年7月份，原告因经营青田县聚湘福湘菜馆需要，欲向三被告租赁坐落青田县层（约400平方米）店铺，当时原告向被告方了解是否有烟囱，是否可以经营餐饮业，被告方明确有烟囱，可以经营餐饮业。2016年8月5日，三被告委托杨军浪与原告签订房屋租赁合同，约定：1.租赁期限为5年，自2016年9月9日起至2021年9月8日止。2.年租金为35万元，每年租金9月1日支付，自2016年9月1日起支付第一年租金。3.被告方承诺于2016年8月9日将房屋交付给原告用于装修，自2016年9月9日起计算房屋租金。4.原告向被告方支付30万元转让费，合同签订之日时（2016年8月5日）支付15万元，剩余15万元于2016年阴历大年三十前支付（若剩余的15万元原告未能在约定期限前支付，则必须于2017年9月1日前支付并支付利息，利息按10万元本金计算，月利率1.2%，支付利息的起算时间为2017年1月1日）。合同签订后，原告按约支付三被告代理人杨军浪第一年度租金35万元和转让费15万元，共计50万元。三被告也于约定的时间交付租赁房屋。后原告花费25万元对房屋进行装修，被告方也对原告很关心，帮助联系为原告聘请厨师等。2016年9月1日开始营业，次日取得营业执照。开业后因该房屋排烟烟囱在地下，因排烟问题受到周围群众的强力干涉，致使原告无法正常经营。2016年9月8日青田县环境保护局责令立即停止经营。经与被告多方沟通，被告要求原告购买一台厨房油烟净化器，其费用由其承担，为此，原告于2016年9月14日花费22000元从杭州购买了一台厨房油烟净化器，但始终无法解决排烟问题，2016年12月15日被迫关闭，造成原告损失惨重，使原告租赁房屋经营聚湘福湘菜馆之目的无法实现，无奈只得与被告方协商解除合同，但因返还已支付的租金、转让费及房屋装修费等损失问题不能达成一致意见。综上，原告认为，原告与三被告签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，但因烟囱排烟问题，受到周围群众的强力干涉，致原告经营被迫关闭，使原告租赁房屋之目的无法实现，现诉至法院请求支持诉讼请求。诉讼中，原告表示:一、被告交付的房屋不符合经营餐饮业用途，其行为构成违约。1.租赁合同约定的房屋用途为经营餐饮业。案涉租赁合同未约定用途，但原告在2016年8月5日与被告签订租赁合同后，房屋租赁期限开始前，对房屋以经营餐饮店为目的的进行装修和申请办理工商登记等，且在9月1日青田县聚湘福湘菜馆开始正式营业，9月2日的营业执照上记载的也是经营青田县聚湘福湘菜馆。2.被告交付的房屋不符合经营餐饮业的用途，不具有租赁合同约定的完整使用价值，不能使原告正常使用。这一事实可以从被告购买油烟净化器来弥补其所交付的房屋不符合经营餐饮业用途的行为得到证明，否则被告方就无须购买油烟净化器。二、案涉合同的解除时间点应确定在2016年9月8日。原告在9月8日被青田县环保局责令立即停止经营，无法继续，此时双方应当认识到交付的房屋不符合经营餐饮业用途，理应解除合同，但被告要求原告购买厨房油烟净化器，并表示费用由其承担，要求原告继续经营，环保局方面被告会去沟通。被告代理人在庭审中也多次强调，9月8日被青田县环保局责令立即停止经营，之后原告方再投入是扩大损失，应由原告自行承担，也证明解除时间点在2016年9月8日。况且，被告杨万品一再强调，案涉房屋有烟囱，有烟囱就可以开餐饮店，特别是2016年9月14日应被告要求购买净化器后，因邻居的强烈反对，净化器至今也未安装。之后双方一直在协商解除合同后有关退还租金及赔偿事宜，但没有一个好的方案。因此，解除时间点在2016年9月8日符合本案的实际情况。三、合同解除的责任应由被告承担。1.因租赁合同实际已无法履行，解除时间点应当在2016年9月8日，租赁合同实际履行时间按约定在2016年9月9日，因此租赁合同还未实际履行。被告应返还原告已支付租金35万元。2.双方约定转让费30万元（原告已交付15万元）是基于案涉房屋能够经营五年的情况，但因被告违约使原告租赁房屋之目的无法实现，合同约定的实际租赁时间尚未开始，故已支付的15万元转让费也应当返还。3.原告对案涉房屋进行装修、购置经营餐饮业设施而支付的费用25万元应由被告给予赔偿。本案双方签订合同的时间2016年8月5日，实际租赁时间自2016年9月9日起至2021年9月8日止，2016年8月6日至2016年9月8日共32天是双方约定的装修时间，既然双方约定了装修时间，那么被告作为出租人当然是同意原告装饰装修的。且原告提供的收款收据均有各商家加盖的印章，足以证明真实性。上述损失应由被告承担。4.原告应被告要求在9月14日之后继续经营，并约定与邻居的问题慢慢协商，被告承诺环保局方面由被告来沟通，直到12月15日问题依然未解决，餐饮店被迫关闭。期间未产生任何利润，但产生了聘用厨师、员工等损失费376650元。这是原告基于对被告的信任和承诺才继续经营，为此该损失费应由被告赔偿。四、原告方已在2017年9月19日将钥匙交给原告杨万品的侄儿杨军浪，当时的房屋租赁合同就是杨军浪代签的。原告也在微信里告知杨万品了，当时杨万品回复“在国外送律师哪里”，后来原告跟杨万品说“钥匙已经放在你侄儿那里了，律师在哪里我也不知道，你就去你侄儿那里拿好了”，原告认为杨万品应该是同意何原告解除案涉房屋租赁合同的。但厨房里还有几个冰箱，墙壁上有几个匾，还有一些桌子、椅子放在里面。当时原告方的想法就是如果能和被告方调解的话，这些东西就不要了，折算多少钱给被告，如果调解不掉了话，这些东西原告方还是要的。三被告当庭口头答辩称（综合庭审、询问笔录意见）：对原告变更诉讼请求的行为无异议，放弃相应的答辩和举证期间。对原告明确后的诉讼请求的答辩意见和之前庭审中意见一致。原告方的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。一、三被告已经全面履行了合同义务，不存在违约情况，被告方无任何过错。双方合同只约定了租赁物用于经营使用，并未约定用于餐饮业。原告租房时说用于开棋牌室，原告提供的微信录音证据中自己也已经承认。合同签订后，被告如期按约向原告交付了房屋。原告使用租赁房屋做何种经营，只要不违法，是其自身权利。原告开餐馆，是其自己的选择，和被告无关。环保部门出具责令停止营业后，原告一直在营业，之后原告的餐馆开不下去、关门停业，是其没有处理好周围邻里关系及没有客源、没有达到环保标准等自身的经营问题。餐馆未通过三同时验收，也是餐馆的责任，与被告无关。原告主张要求被告赔偿装修、购置餐饮、工人损失造成的损失，被告方认为并非是原告所诉的损失。原告装修案涉房屋和购置的餐饮等原告现一直都在使用。二、即使原告要求解除合同，也需要先腾空房屋，三被告也无须返还原告占有房屋的租金。（对原告方将钥匙交给杨军浪的行为），被告方认为原告方到现在还没有腾空案涉房屋，被告方始终认为原告的行为还是不能证明双方的房屋租赁合同已经解除。三、三被告现在也没有和原告达成解除合同的一致意见。根据租赁合同中关于解除合同的相关约定的情形现都是不存在的，原告都已经积极履行了义务，原告主张解除合同是没有法律依据。四、被告不同意解除合同，可以继续履行合同。被告没有违约，直到现在三被告也没有和原告达成解除合同的一致意见，故原告方变更后的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、三被告户籍证明原件能够证明双方的身份情况；对原告提交的租赁合同复印件，虽系复印件，但当事双方对其真实性均予以认可，可以证明原告与三被告签订了房屋租赁合同，但该合同仅约定了“用于经营使用”，仅凭该证据不能待证原告主张的双方约定租赁房屋用于经营餐饮业；对原告提交的浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）转账凭条一张、回单一张能够证明原告按照约定支付第一年度租金和部分转让款的情况；对营业执照复印件，经本院审查核实后认为可以证明原告于2016年9月2日依法取得了青田县聚湘福湘菜馆的营业执照；对青田县环境保护局现场监察记录（青环现监字[2016]508号）复印件，经本院审查核实后认为可以证明2016年9月8日，青田县聚湘福湘菜馆接受青田县环境保护局检查时被发现该餐馆未通过三同时验收，被责令立即停止经营。对房屋进行装修费用相关票据凭证18页，被告对其真实性不予认可，本院认为对该组证据的真实性有待进一步核实。对《合同》原件，可以证明聚湘福湘菜馆因购买厨房油烟净化器而签订的合同，但不能据此证明系被告要求原告购买。对聘用厨师、员工等的工资表12张，被告对其真实性不予认可，本院认为该组证据系原告单方出具，单凭此证尚不足以证明相应的工资支出。对录音光盘及相关译文，原告意欲以此证明租赁用途是用于餐饮业，被告表示有烟囱的事实、被告表示购买油烟净化器由被告支付的事实、通过各方努力都无法继续履行合同的事实。现原、被告对案涉租赁合同的目的是否为经营餐饮业存有争议，本院认为，依据双方签订的《租赁合同》“第一条甲方同意将“租赁房屋”出租给乙方用于经营使用。”“第十一条有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同。在迁离房屋时，乙方有权要求甲方退还预付年租金的余额、赔偿乙方装修费用和预期利润损失及承担年租金总额的30%的违约责任。1.甲方非法干涉乙方独立经营权，导致合同无法继续履行时或提前终止合同的；”“第十四条甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，但补充协议不得违反法律、法规及规章之规定，并不得与本合同内容相冲突。补充协议与本合同具有同等效力。”可见，原告将租赁物作何种“经营使用”，双方并未明确约定；且根据合同约定，三被告也不得干涉“乙方独立经营权”，对租赁物的具体使用的决定权在于原告方，故原告关于租赁合同约定了房屋用途为经营餐饮业的主张不能成立。关于原告与被告杨万品的相关微信语音等，本院认为从聊天内容看，反映了原告叶雪芬和被告杨万品在原告不开设棋牌室、决定开设餐馆但因各种原因不顺利后，双方协商解决问题的过程；根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”，现《租赁合同》的当事方甲方系杨万品、林维群、林宽群即本案三被告，乙方为叶雪芬，依照法律及合同约定，仅原告叶雪芬与被告杨万品的协商不足以构成对合同的变更；且被告在诉讼中明确表示“被告是基于原告合同外的朋友关系，并非是合同的约定”，故不能据此推出《租赁合同》对案涉房屋的用途约定为经营餐饮业或者合同当事方在合同订立后有过重新约定。经审理，本院认定事实如下：2016年8月5日，被告杨万品、林维群、林宽群共同委托案外人杨军浪与原告叶雪芬签订《租赁合同》。合同约定：“乙方（原告）租赁甲方（三被告）所有的坐落于青田县店铺。”“甲方（三被告）同意将“租赁房屋”出租给乙方（甲方）用于经营使用。”原告依约支付了年租金35万元及15万元转让费。三被告向原告交付了案涉房屋。原告开始营业并于2016年9月2日取得了青田县聚湘福湘菜馆的营业执照。2016年9月8日，原告经营的青田县聚湘福湘菜馆接受青田县环境保护局检查时被发现该餐馆未通过三同时验收，被责令立即停止经营。现原告以三被告存在提供的租赁物不符合经营餐饮业用途的违约行为，导致合同目的不能实现，故要求确认合同已经解除并要求返还租金、转让费、装修费、购置费、损失费等。诉讼中，原告将案涉房屋的钥匙交给杨军浪，但原告表示厨房里还有几个冰箱，墙壁上有几个匾，还有一些桌子、椅子放在里面。本院认为，被告杨万品、林维群、林宽群对原告叶雪芬在诉讼中变更第1项诉讼请求的行为无异议并自愿放弃相关答辩及举证权利，系各方当事人对自身权利的合法处置，未违法法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案，原告叶雪芬与被告杨万品、林维群、林宽群订立的《租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。双方在租赁合同中仅对租赁物的使用约定为“经营使用”，并未限制经营使用的具体领域，原告既未提交证据证明该租赁物不能用于“经营使用”，也无证据证实原告、三被告曾约定该租赁物用于经营餐饮业，依法应承担举证不能的不利后果。现原告自主选择将租赁房屋用于开设经营聚湘福湘菜馆，结合案涉房屋所在区块经济状况、青田当地社会发展水平，经营聚湘福湘菜馆仅是该租赁物可选择用途之一，故原告因无法经营聚湘福湘菜馆而主张租赁房屋的合同目的无法实现的主张不能成立，也不属于双方在《租赁合同》中约定可以解除合同的情形。本案虽经本院多次调解，但因双方意见分歧较大，调解无果，三被告至今明确表示要求原告继续履行合同，故原告要求确认双方于2016年8月5日签订的房屋租赁合同至迟于2016年9月8日解除的诉请，于法无据，本院不予支持。原告据此提出的其他诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告叶雪芬的诉讼请求。本案受理费14940元，公告费300元，均由原告叶雪芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  周小敏人民陪审员  许黎黎人民陪审员  赖丽英二〇一七年十二月七日代书 记员  洪津杰附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果