陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终8521号上诉人（原审被告）：西安高陵计算机研究院。住所地：西安市高陵区盐店巷**号。法定代表人：秦华，该院院长。被上诉人（原审原告）：西安市第四十中学。住所地：西安市新城区西一路***号。法定代表人：李宏，该校校长。委托诉讼代理人：胡斌，陕西云达律师事务所律师。原审被告：西安高陵计算机研究院教育中心。住所地：西安市新城区西一路***号。负责人：庄文，该中心主任。上诉人西安高陵计算机研究院（以下简称高陵计算机研究院）因与被上诉人西安市第四十中学（以下简称四十中）及原审被告西安高陵计算机研究院教育中心（以下简称教育中心）租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高陵计算机研究院上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案所有诉讼费由四十中承担。事实和理由：2009年6月，李宏调到四十中任校长，告知西安自强高考补习学校：接教育局通知，学校内不准举办全日制民办学校。为此四十中希望高陵计算机研究院租赁原西安自强高考补习学校承租的房屋。双方经多次协商于2009年7月重签租赁合同，约定租期从2010年1月1日到2019年12月31日止，房租每年9万元，每半年支付一次。李宏为躲避教育局检查，要求只改承租方，时间倒签至2004年6月30日。合同签订后，李宏提出学校经费紧张，要求教育中心预付房租6.8万元，两个月后李宏开具票据6万元，并在教育中心多次要求下补开8000元收据。高陵计算机研究院一直依约提前向四十中交纳租金。后李宏陆续要求高陵计算机研究院用房租替四十中垫付工程费及员工各项福利费，并称等教育局人头费到位后再将房租交教育局开发票。在高陵计算机研究院催要发票时，李宏总称没钱交到教育局，还不停以此要挟高陵计算机研究院垫付更多款项，导致票据与实际交款时间不符。最终李宏以房租名义共向教育中心收取1252759.35元，其中包含收钱不开票但李宏承认的428959.35元、以四十中名义的收据收取148800元、以四十中校办工厂名义用从文具店买的收据收取195000元。2015年5月29日，李�称四十中估计要撤并，要求终止合同并催促高陵计算机研究院搬出，高陵计算机研究院就合同未到期、很多发票未拿到、多交的房款及装修残值问题与李宏多次对账未果，四十中擅自将出租房屋围堵施工停水停电，造成高陵计算机研究院不能正常使用。一审因四十中不提供双方签订的租赁合同、装修备忘录、补充协议而不采信高陵计算机研究院提供的经双方签字盖章的合同，涉嫌枉法裁判。2009年年底西安自强高考补习学校搬走，综合楼改做宾馆，一审在没有任何证据的情况下虚构宾馆没有装修的事实，高陵计算机研究院与宾馆的合同起始日期是2010年1月1日，一审却认定宾馆2009年12月1日起开始正常营业，判决枉法。四十中辩称，高陵计算机研究院一审中不但伪造证据虚构事实，且伪造证据虚构诉讼主体。一审法官远赴高陵民政局，最终查实上诉人的真实�名为西安高陵计算机研究院，成立时间是2004年，该名称及成立时间均与高陵计算机研究院提交的“西安计算机研究院”不符。高陵计算机研究院伪造变造了两个证据：一是伪造教学楼租赁合同第一页，四十中在2011年6月后与高陵计算机研究院就教学楼达成的是口头不定期租赁合同，而高陵计算机研究院提交的是一份经过其伪造的2013年1月20日《房屋租赁合同》，该合同第一页与第二页承租人不符，是高陵计算机研究院利用四十中与其签订的一份西安珍御坊贸易商行的合同改头换面，将第一页换成其伪造的承租方西安计算机研究院，并进而在伪造的第一页中伪造租赁时间至2019年，在第二页中变造违约金数额，意图达到租赁合同至2019年的目的；第二个变造证据是“交40中房租清单”，该清单中高陵计算机研究院采取多加项目数额的方式，意图逃避其未如数支付租金的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。四十中向一审法院起诉请求：1、依法解除双方所签订的房屋租赁合同；2、判令教育中心、高陵计算机研究院立即支付拖欠的房租13.5万元及逾期支付房租产生的利息8104元、违约金18000元，合计为161104元；3、判令教育中心、高陵计算机研究院立即支付拖欠水电费，共计113962.9元；4、诉讼费由教育中心、高陵计算机研究院承担。一审法院认定事实：西安计算机研究院真实企业名称为西安高陵计算机研究院。教育中心为其下属部门，负责人为庄文。法院依法在西安高陵区民政局调取高陵计算机研究院相关注册登记信息显示：高陵计算机研究院，该企业未有过变更名称的记载，登记成立时间为2004年11月。庭审时，高陵计算机研究院提交的企业名称为“西安计算机研究院”的民办非�业单位登记证书不真实。庄文以其作为实际负责人的西工大庄文中学生学习班、西工大自强补习学校庄文学习班及西安计算机研究院教育中心等名义自2004年7月1日起开始租赁四十中综合楼三、四、五层，面积约1300平方米的砖混结构房屋使用。四十中与教育中心签订的租赁合同约定：房租为每年九万元整；承租方逾期一个月未付房租，除如数缴纳外，还应当支付每个月1000元的违约金。高陵计算机研究院认可上述租赁合同内容系其真实意思表示并认可租赁四十中综合楼三、四、五层，面积约1300平方米房屋属实。2015年4月2日，秦华向四十中财务人员高霞转款45000元。四十中向高陵计算机研究院开具90000元收据显示“2014年全年1-12月房租”，落款日期为2015年4月3日。高陵计算机研究院提交的发生于2015年之后房租缴纳证据材料有：2015年4月2日，秦华通过银行向四十中财务人�高霞转账45000元；秦华通过转账方式向李宏账户转款共六笔分别为：2015年4月28日转款15679.7元、2015年5月22日转款8445元、2015年5月26日分两次共转款53000元、2015年6月24日转款8740元、2015年7月31日转款8454.5元；2015年10月26日，秦华账户显示取款40000元。2015年10月22日，李宏通过银行转账向秦华账户分别转款15679.7元、8445元、8740元、8454.5元。根据双方均提交并认可的“交40中房租清单”显示：庄文依约缴纳自2004年7月1日起至2014年12月31日的涉诉房屋租金及自2005年1月1日起至2015年6月30日的另案教学楼涉诉房屋租金。2010年涉诉综合楼房屋由案外人经营酒店使用，涉诉综合楼房屋该年无装修的事实存在。四十中提交证据证明教育中心、高陵计算机研究院截止2016年5月16日累计拖欠水电费113962.9元，高陵计算机研究院反驳称水电费按时缴纳，但是具体缴纳数额不清楚，亦未提供证据证明。2016年1月22日四十中因教育中心拖欠房租、水电费及滞纳金制作解除合同通知书，2016年3月17日教育中心回复拒绝解除合同。四十中遂于2016年6月诉至西安市新城区人民法院要求解除合同并要求高陵计算机研究院支付房租及水电费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，否则承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因教育中心为高陵计算机研究院的下属内部机构，不具备独立的民事诉讼主体资格，其民事法律行为后果由企业法人高陵计算机研究院承担，且高陵计算机研究院对其�育中心与四十中签订的房屋租赁合同约定的权利义务内容均认可，本案的适格被告为高陵计算机研究院。庭审中，四十中亦称仅主张高陵计算机研究院履行给付金钱的义务，放弃对高陵计算机研究院下属教育中心的相关诉讼主张。高陵计算机研究院下属教育中心承租四十中的房屋涉及两处分别为：综合楼及教学楼。在该两案的审理过程中，高陵计算机研究院提交的证据除两处涉诉标的物的租赁合同不同外，其余证据材料基本相同，对每处租赁房屋租金缴纳情况的证据材料未做任何具体区分，庭审中亦表示无法区分各自分别缴纳的房租是多少。庭审中，高陵计算机研究院认可庄文签字的落款日期为2004年10月18日关于教学楼的租赁合同属实，否认2004年6月5日签章为西工大庄文中学生学习班的关于租赁综合楼三、四、五层租赁合同的真实性，称签章不真实，但对该辩称未提供证据加以证明。因高陵计算机研究院提交的民办非企业证书内容不真实，对该证据不予认定。涉诉综合楼租赁房屋于2009年下半年由案外人海丰酒店进行装修，自2009年12月1日起正式营业经营酒店用途，高陵计算机研究院租赁的涉诉综合楼房屋在2010年期间无装修的事实。对四十中称装修备忘录是对高陵计算机研究院租赁其教学楼相关租赁事宜的补充，与涉诉综合楼房屋租赁事宜无关的说法予以采信。依法对高陵计算机研究院提交的装修备忘录的证明力不予认可。另，落款日期为2007年10月12日的涉诉房屋租金缴费票据显示，2007年高陵计算机研究院就以“西安计算机研究院教育中心”的名义向四十中缴纳涉诉房屋租金。因此，高陵计算机研究院通过其提交的民办非企业登记证书、装修备忘录来证明高陵计算机研究院成立于2009年7月20日、2010年年初高陵计算机研究院对�诉综合楼房屋进行装修、四十中免除其涉诉综合楼租赁房屋半年房租的以上几项事实均不予采信。庄文代表教育中心与四十中签订的房屋租赁合同确认租期自2004年7月1日起，该时间与2004年6月5日签章为西工大庄文中学生学习班的房屋租赁合同中租期自2004年7月1日起的内容相互印证。综合双方均提交的来源于庄文制作的“交40中房租清单”中缴纳房租数额可见，庄文先后以其实际负责的西工大庄文中学生学习班、西工大自强补习学校庄文学习班、西安计算机研究院教育中心等名义更换企业单位名称自2004年7月1日起承租四十中房屋至今属实。关于高陵计算机研究院提供的落款日期为2013年11月15日，加盖四十中塑料彩印厂（四十中校办工厂）印章，注明“交2013年全年房租”的收款收据的真实性问题。高陵计算机研究院称2013年11月15日的10万元收款收据是因其支付四十中采购电脑款项中的10万元，由校办工厂向其出具，该笔10万元的费用抵作房屋租金，但具体抵作涉诉租赁教学楼房屋还是综合楼房屋租金，其当庭表示不清楚，冲抵做什么时间的房租也不确定，只是一种预交房租的行为。庭审中，高陵计算机研究院提供证据表明向电脑供货商共计转账9万元，但四十中提供银行转账记录证明向庄文账户转账还款共计9万，向电脑供货商转账51900元，并提供购买电脑的收款收据显示购买电脑价款共计141900元，收款收据与银行转账内容相互印证。高陵计算机研究院否认李宏转入庄文账户的9万元系归还的电脑款，但具体是什么钱表示不清楚，未提供反驳证据予以证明。因此，依法对高陵计算机研究院辩称其代四十中支付购买电脑款10万元的事实不予认定。另，高陵计算机研究院提交的证据“交40中房租清单”中除多出的“11月15日10万”、“4月2日转�霞账户45000元”、“2013年工程款（代付）57099.35元”三处外，其余内容与四十中提交的“交40中房租清单”完全一致。根据清单中历年交租记录证实2013年的房租即便无“11月15日10万”这笔款项业已缴纳完整，且2013年缴纳房租记账处的“11月15日10万”字样出现在纸张最后一行横线以外，有事后添加之嫌，四十中所提交的该证据中并无此内容，结合证人四十中校办工厂负责人张西京出庭作证其出具的收款收据内容并不真实，综上，对高陵计算机研究院称落款日期为2013年11月15日的10万元收款收据是其替四十中购买电脑的费用并将其冲抵做房屋租金的辩称不予采信，对2013年11月15日10万元的收款收据的真实性不予认定。高陵计算机研究院反驳称不拖欠房屋租金，称其代四十中支付工程款共计191959.35元（57099.35元+134860元），该费用应当从应缴房租中予以扣除，但其针对以�辩称仅提供证人证言予以证明，无其他任何关于钱款交易、支付相关具体工程款及具体数额的相关证据予以佐证，亦无四十中委托其代付工程款事实确属存在且四十中同意其以代付工程款方式来冲抵应缴房屋租金的相关证据予以佐证，故对高陵计算机研究院辩称其实际代付工程款191959.35元的事实不予认定，对上述工程款应当作为已缴房租从应缴房屋租金中予以扣除的主张不予支持。另，高陵计算机研究院在本案中已存在向法院提交虚假证据之举，结合高陵计算机研究院庭审中称其并不清楚提供的所有票据对应缴纳的是租赁本案涉诉房屋租金还是当事人双方另案涉及的所租赁教学楼的房屋租金，且称均不清楚所有票据缴纳的是哪个时间的房屋租金，仅称综合楼和教学楼两处的房租一起支付无法区分开来，称共提前已支付房租金额超出应支付房租金额达432250.75元，提�支付本不应缴纳的多余房屋租金是基于合同期限长，多交的租金以后就不用交了的原因，以上辩称与查明事实及常理不符，均不予采信。根据“交40中房租清单”中双方提交内容一致的部分，结合四十中提交的涉诉房屋租赁合同关于租金数额的约定，可见2015年4月3日的9万元费用确系2014年涉诉综合楼的房租款。四十中主张高陵计算机研究院拖欠2015年以后的房租，高陵计算机研究院提交证据显示2015年开始之后双方之间有八笔金钱往来，扣除李宏通过转账向秦华归还其中四笔钱款，有效发生的交易为45000元、50000元、3000元、40000元，这四笔交易中2015年4月2日有高陵计算机研究院向学校财务人员高霞转款45000元的银行转账记录，2015年4月3日四十中向高陵计算机研究院出具收据并注有2014全年房租9万元，高陵计算机研究院称该9万元票据为2014年期间其缴纳房租的票据，但表示�清楚是2014年具体什么时间缴纳的，称四十中故意将开具收据的时间落至2015年4月3日，与2015年4月2日向高霞转账45000元无关，以上说法无其他证据予以证实，该笔钱款除了四十中主张为延迟支付的2014年房租款，并称将其载入了开票日期为2015年4月3日的2014年全年房租的票据外，高陵计算机研究院并无任何其他证据显示该45000元的性质。综合银行转账记录时间、收据本身的落款日期并非2014年、“交40中房租清单”显示2014年无涉诉综合楼房租9万元的记录及四十中仅主张涉诉房屋2015年起的房租的事实，对高陵计算机研究院转账高霞的45000元并非支付2014年房租的辩称不予采信，对四十中称向高霞转账的45000元为缴纳拖欠的2014年房租的主张予以采信。2015年10月26日，秦华账户显示取款40000元，因高陵计算机研究院仅提供40000元取款记录作为证据，并无其他证据佐证40000元确系取款后支付了房租，故对该40000元系高陵计算机研究院缴纳房租的证据的证明力不予认定。秦华支付的53000元，四十中认可其收到，并将50000元从应付水电费中扣除，将3000元作为房租滞纳金从高陵计算机研究院应付款中予以扣除，剩余费用诉至法院进行主张，故对高陵计算机研究院自2015年1月起至2016年6月拖欠四十中涉诉房屋一年半期间的租金135000元未付的事实予以认定，四十中要求高陵计算机研究院支付房屋租金135000元的主张依法予以支持。双方合同约定承租方逾期一个月未付房租应当支付每个月1000元的违约金，四十中主张至其起诉之日止共十八个月的违约金有合理依据，故对西四十中主张的18000元违约金的诉讼请求依法予以支持。因四十中已经主张了违约损失，该部分已能够弥补违约对其造成的损失，故同时要求支付房屋租金利息属重复主张，且无相应法律依据，故对四十中要求的房租利息的主张不予支持。四十中称自2012年5月起高陵计算机研究院拖欠水电费至今，高陵计算机研究院辩称其未拖欠，但称没有相应证据证明，故依法对四十中要求高陵计算机研究院支付水电费113962.9元的诉讼请求予以支持。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。因高陵计算机研究院拖欠房租截止起诉时已一年半时间，故依法确认涉诉综合楼租赁合同依法解除。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、西安市第四十中学与西安计算机研究院教育中心（真实企业名称为西安高陵计算机研究院教育中心）签订的关于租赁综合楼三、四、五层房屋（面积约为1300㎡）的房屋租赁合同依法解除；二、西安高陵计算机研究院自本判决生效之日起十日内支付西安市第四十中学房屋租金135000元、违约金18000元，以上费用合计153000元；三、西安高陵计算机研究院自本判决生效之日起十日内支付西安市第四十中学房屋水、电费113962.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5426元，由西安市第四十中学负担160元、由西安高陵计算机研究院负担5266元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依�提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。四十中与教育中心之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因教育中心不具备独立承担民事法律责任的能力，其民事法律行为的后果应由其所属企业法人高陵计算机研究院承担，高陵计算机研究院为本案适格被告。高陵计算机研究院承租四十中的房屋涉及两处，分别为教学楼及本案所涉综合楼，高陵计算机研究院对每处房屋的租金交纳情况所提交的证据材料未作区分，并表示无法区分分别交纳房租的数额。本案四十中向高陵计算机研究院主张支付2015年后的房屋租金13.5万元�银行转账记录显示2015年4月2日高陵计算机研究院向四十中财务人员高霞转账45000元，2015年4月3日四十中向高陵计算机研究院出具收据注明“2014年全年1-12月房租”，结合双方各提交的“交40中房租清单”中均无2014年交纳房租9万元的记录，可以证明高陵计算机研究院向四十中财务人员高霞转账的45000元系交纳拖欠的2014年房租的事实。2015年10月26日，高陵计算机研究院法定代表人秦华账户显示取款40000元，因高陵计算机研究院未提供证据证明该40000元用于支付房租，故原审判决对该40000元系高陵计算机研究院交纳房租的证据的证明力不予认定并无不妥。四十中认可高陵计算机研究院于2015年5月26日向其支付53000元，但称起诉时已将50000元从高陵计算机研究院应付水电费中予以扣除，其余3000元作为房租滞纳金从高陵计算机研究院应付款中予以扣除，其主张仅为扣除后的剩余费�，因此原审判决认定高陵计算机研究院自2015年1月至2016年6月拖欠四十中一年半房租135000元亦无不妥。关于高陵计算机研究院主张其代四十中支付工程款应从应交房租中扣除一节，因高陵计算机研究院无确实充分之证据证明代付工程款数额及具体相关工程，亦无四十中委托其代付工程款及同意以代付工程款方式冲抵应交房租的相关证据，本院对高陵计算机研究院该主张不予采信。高陵计算机研究院拖欠房租，依约应向四十中支付违约金。因高陵计算机研究院欠付租赁费至起诉时已一年半，四十中要求解除合同于法有据。四十中主张自2012年5月起高陵计算机研究院拖欠水电费至今，高陵计算机研究院无相反证据予以反驳，原审判决对四十中要求高陵计算机研究院支付水电费113962.9元的诉请予以支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（�）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5426元，由西安高陵计算机研究院负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一七年九月十一日书记员  房玉辉