山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终82号上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉战。委托诉讼代理人：计杰，山西北岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李志超。委托诉讼代理人：杨桂花，大同市城区北街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司经理。上诉人李玉战因与被上诉人李志超、大同市中大房地产开发有限公司（下称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1154号民事判�，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李玉战的委托诉讼代理人计杰、被上诉人李志超的委托诉讼代理人杨桂花到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉战上诉请求：撤销原判，将该案发回重审。事实和理由：中大公司一房二卖涉嫌诈骗且该案已于2014年11月刑事立案，故应当中止民事案件的审理。诉争房屋系李志超强行抢房占有，故属非法占有。李志超辩称，原判正确，应予维持。中大公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。李志超向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签署的商品房买卖合同有效，诉争房屋归其所有。判令中大公司协助其办理房屋产权登记手续。撤销李玉战与中大公司的网签登记。李玉战向一审法院反诉请求：确认李志超与中大公司签署的《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：李志超与中大公司签订《商品房买卖合同》，未标明落款日期，约定李志超购买中大公司位于华田苑府城二期3号楼3单元2101号房，建筑面积91.92㎡，单价2900元，总价266568元，一次性付款。合同约定房屋的交付时间为2014年9月10日。中大公司向李志超出具了266568元的房款收据（标注时间为2014年12月15日）。李志超交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6894元，契税3999元、产权登记费80元、查档费100元、代办费500元、燃气表费300元、有线电视初装费500元、暖气费1588元、装修服务费735元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1655元（上述收据标注日期为2014年12月15日和2014年12月16日）。李玉战与中大公司签订《大同市商品房�卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：李玉战向中大公司购买华田苑府城3号楼3单元21层2101号房，建筑面积91.92㎡，单价4150元，房屋总价381468元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。中大公司分别给李玉战出具了202224元和179244元的购房款收据（标注日期为2014年7月17日）。关于李志超与中大公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，李玉战对李志超提供的证据不予认可。该案中，李志超提供的商品房买卖合同可以确认李志超购买了中大公司位于华田苑府城二期3号楼3单元2101号的房屋，李志超提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实中大公司将3号楼3单元2101号房屋交付了李志超。李玉战虽对李志超购买房屋的事实有异议，但李志超未提供证据证实李志超提交的合同存在合同法规定的无效情形，故应认定李志超与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于诉争的位于大同市华田苑府城二期3号楼3单元2101号房屋，中大公司应向谁履行合同义务的问题。李志超认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付李志超，该房屋应归李志超所有。李玉战认为李志超与中大公司之间房屋的交付，损害了其合法权益。因李志超的商品房买卖合同合法有效，李志超已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，应由中大公司向李志超履行合同义务。一审法院认为，李志超与中大公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。李志超按约定付清了购房款，中大公司也已交付了房屋，现李志超已合法占有该房屋，故李志超要求确认位于大同市华�苑府城二期3号楼3单元2101号房屋归其所有及中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求应予以支持。李志超要求撤销李玉战与中大公司之间房屋买卖合同的备案登记，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围不予支持。综上，李玉战反诉要求确认李志超与中大公司签订的商品房买卖合同无效的反诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、李志超与大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、位于大同市华田苑府城二期3号楼3单元2101号房屋归李志超所有；三、�同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为李志超办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回李志超的其余诉讼请求；五、驳回反诉李玉战的反诉请求。案件受理费300元，由李志超负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付李志超）。反诉费100元，由李玉战负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，李志超在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于本案是否应当按照“先刑后民”的原则中止审理了问题，在审理经济（民事）纠纷案件中发现涉嫌经济犯罪时，首先应分析经济（民事）纠纷与所涉嫌的经济犯罪是否属于同一法律事实，然后再看能否排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济（民事）纠纷中民事法律事实的认定与处理的影响。如果不能排除涉嫌经济犯罪行为的认定与处理对经济纠纷民事法律事实的认定与处理的影响，经济（民事）纠纷案件则应中止审理，或者裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。除此之外，经济（民事）纠纷案件的审理不必受“先刑后民”的制约。本案中，中大公司是否涉嫌一房二卖犯罪行为�认定，并不对中大公司与双方所签购房合同是否有效构成影响，故李玉战关于该案应中止审理的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于李志超与中大公司签署的商品房买卖合同是否有效的问题，上诉人认为李志超所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，其与中大公司是借贷关系而非买卖关系，原告与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，上诉人所提的上述理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；上诉人所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体�事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一二审查明的事实看，李志超与中大公司所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，上诉人也没有证据证明原告和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定原告方所签订的商品房买卖合同合法有效并据此驳回李玉战反诉请求的判项有事实和法律依据，本院予以确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给李志超及李志超入住房屋是否合法的问题。李志超提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为原告方开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为李志超出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于李志超作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故上诉人所提的中大公司没有交付房屋而李志超系强行占有房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于李志超能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双�关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助李志超办理产权登记的义务，因此李志超要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为李志超办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归李志超所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。李玉战的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1154号民事判决第一项，即“原告李志超与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有�”；二、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1154号民事判决第三项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告李志超办理上述房屋的产权登记手续”；三、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1154号民事判决第五项，即“驳回反诉原告李玉战的反诉请求”四、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1154号民事判决第二项和第四项，即“位于本市华田苑府城二期3号楼3单元2101号房屋归原告李志超所有”和“驳回李志超的其他诉讼请求”；四、驳回李志超的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由李志超负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；反诉费100元，由李玉战负担；二审案件受理费300元，由李玉战负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 马剑峰审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿