上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第2273号
原告林丽丹。
委托代理人皮岗升，上海君澜律师事务所律师。
委托代理人丁恺，上海君澜律师事务所律师。
被告朱燕明。
原告林丽丹与被告朱燕明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，先适用简易程序审理，后因被告朱燕明下落不明，转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原告林丽丹的委托代理人皮岗升到庭参加诉讼，被告朱燕明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告林丽丹诉称，2014年初经上海某房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告签订了上海市房地产买卖合同及花园苗圃补偿协议，约定被告购买原告所有的位于上海市闵行区房屋，房屋转让价为12，000，000元（人民币，下同），苗圃转让价1，200，000元，合计13，200，000元；被告应于合同签订当日、2014年3月20日、同年6月30日支付第一、二、四笔购房款，第三笔购房款以银行贷款方式支付，且被告应于2014年4月30日前办妥银行贷款审批手续。合同还约定了违约责任等。合同签订后，被告仅支付了1，100，000元，该款现由上海某房地产经纪有限公司保管。因被告迟迟未付款，也无合理理由。原告于2014年9月2日向被告出具了律师函，告知被告买卖合同已解除，并要求被告支付各项违约金2，450，000元。现要求确认原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同及花园苗圃补偿协议于2014年9月2日解除，并要求被告协助原告注销上海市闵行区房屋的网上备案登记；要求被告支付合同解除违约金2，450，000元。
原告向本院提供了上海市房地产买卖合同、花园苗圃补偿协议、房款收据、律师函、快递单等证据，以证明原告诉请成立。
被告朱燕明未作答辩，亦未向本院提供书面证据。
经审理查明，经上海某房地产经纪有限公司居间介绍，2014年1月20日，原告与被告签订了花园苗圃补偿协议，约定被告购买原告位于上海市闵行区房屋，原告到手价为13，200，000元，其中房屋成交价为12，000，000元，苗圃转让价1，200，000元；苗圃转让价1，200，000元于2014年3月20日前支付给原告；花园苗圃补偿协议为房地产买卖合同的有效组成部分，两者不可分割，房地产买卖合同终止履行，则花园苗圃补偿协议自动终止；履行花园苗圃补偿协议是双方履行买卖合同的前提，若一方不履行花园苗圃补偿协议，则同样视为对于买卖合同的违约，守约方有权停止履行买卖合同的相关义务并追究违约方的有关责任，若原告违约则应在10日内无条件归还其已收的花园苗圃补偿费1，200，000元且另外赔偿50，000元给被告；同时若被告违约则应在10日内支付给原告50，000元违约金。2014年1月25日，双方签订了上海市房地产买卖合同，确定了房屋转让价格12，000，000元；双方还约定：原告于2014年6月30日腾房并通知被告验收交接；双方确认于2014年4月30日前向房地产交易中心办理转让过户手续；任意一方未按照合同履行即为违约，违约每逾期一日，应向守约方支付合同约定的总房价的万分之五作为迟延履行违约金，若逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，违约金按合同约定的总房价的20%计或要求违约方继续履行合同且支付迟延履行违约金直至恢复履行之日止。合同补充条款（一）第9条约定，原、被告双方在本合同中记载的联系方式即为原、被告双方在本交易中的有效联系依据，任何一方若依据本合同记载的联系方式联系对方而未能联系到对方，则由对方承担不利后果，任何一方联系方式变更的应及时书面通知对方。合同签订时，被告朱燕明预留的地址为上海市奉贤区。
2014年1月26日，原告收到被告两笔款项分别为100，000元及1，000，000元，合计1，100，000元。上述款项由原告签署的房款收据上载明由上海某房地产经纪有限公司代为保管。
2014年9月2日，原告委托律师向被告邮寄律师函，告知原告与被告签订的上海市房地产买卖合同及相关协议自律师函出具之日正式解除；要求被告支付合同违约金2，450，000元。该函邮寄地址为上海市奉贤区，与被告预留的地址稍有差异，且该律师函被告未签收。
本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同及花园苗圃补偿协议系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同及协议的约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，被告未按照约定支付房款，原告根据合同的约定行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，因原告邮寄律师函的地址与被告预留的约定地址不一致，被告亦未签收该份律师函，故律师函并未合法送达被告。原告在审理中变更合同的解除时间为本案诉状副本等材料送达被告的时间，于法不悖，本院予以确认，即2015年2月1日。合同解除后，被告应当协助原告注销该套房屋的网上备案登记，原告的该项诉讼请求本院予以支持。因被告未按合同约定支付房款致上海市房地产买卖合同及花园苗圃补偿协议解除，被告应承担相应的违约责任，原告根据双方合同的约定向被告主张违约金符合法律规定，但对于违约金的金额，本院综合考虑原告的损失、被告的违约程度等因素酌情予以调整。至于被告已经支付的房款1，100，000元，原告同意返还并优先用于充抵违约金于法不悖，且不损害被告利益，本院予以准许。被告朱燕明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告林丽丹与被告朱燕明签订的《上海市房地产买卖合同》及《花园苗圃补偿协议》于2015年2月1日解除；
二、被告朱燕明于本判决生效之日起十日内协助原告林丽丹注销上海市闵行区房屋的网上备案登记；
三、被告朱燕明于本判决生效之日起十日内支付原告林丽丹违约金1，500，000元；
四、原告林丽丹于本判决生效之日起十日内返还被告朱燕明房款1，100，000元，该款优先用于充抵上述主文第三条确定的被告朱燕明的应付款。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26，400元，由被告朱燕明负担，被告朱燕明负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告林丽丹。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 邓红霞
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。