湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0703民初163号原告杨从爱，女。委托代理人聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权代理。被告钱保生，男。被告李多英（又名李多元），女。两被告共同委托代理人伍孝政，男。代理权限为特别授权代理。原告杨从爱与被告钱保生、李多英房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月20日向本院提起诉讼。本院于2016年1月25日受理后，依法组成由审判员沈启钦担任审判长，代理审判员夏霜、人民陪审员高刚来参加的合议庭，于2016年3月16日对本案公开开庭进行了审理。书记员陈敏爱担任庭审记录。原告杨从爱及其委托代理人聂景茂，被告李多英及钱保生、李多英共同委托代理人伍孝政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨从爱诉称：原告与其丈夫刘家跃在武陵镇临江居委会花船巷38号修建有三缝二间一层房屋，并取得了常鼎国用（93）字第02794号国有土地使用证，因经济困难未办理房屋所有权证；2002年8月1日刘家跃因故死亡，加之小孩年幼、本人下岗，原告经济困难，经人介绍将上述房屋卖给被告钱保生、李多英，并于2005年11月20日签订《房屋买卖协议》，约定房价25000元，此后原告及其子住在刘家跃哥哥家；因当时售房价过低，原告要求两被告给予相应补偿，2011年7月28日经社区居委会及社区副主任王朝军主持调解，双方签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，该协议约定原告为两被告办理房产证、土地证过户手续，两被告给付原告26000元。原告为积极履行协议，在2012年1月10日带领其子刘声一办理了继承权公证，因政府政策原因后停办过户，但两被告拒不给付26000元，侵害了原告的权益，故诉至法院，请求两被告继续履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，给付原告购房款26000元、承担违约责任（赔偿损失44000元），并承担本案诉讼费。为支持其诉讼主张，原告杨从爱在举证期内向本院提交了以下证据：原告及被告身份证和常住人口登记卡复印件各一份，拟证明原、被告基本情况及主体资格；土地登记申请书资料及公证书复印件一份，拟证明原告对坐落在临江居委会花船巷38号一栋三缝二间一层砖木结构的房屋享有所有权的事实；原、被告双方分别于2005年11月20日和2011年7月28日双方签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，（2015）常鼎民初字第596号民事判决书，（2015）常鼎民初字第1464号民事判决书复印件各1份，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同尚未全部履行，被告没有按约定全部履行协议义务，二份民事判决书均确认二份协议合法有效，并告知原告另行主张权利的事实；临江社区居委会出具的证明、房屋征收暂停办理相关手续的通知和函、项目规划蓝线图复印件各1份，拟证明两被告没有履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》义务，没有将26000元交到社区管理，构成违约，而且从2014年8月1日起至今因棚户区改造停办相关手续，致使不能实现房屋变更登记不是原告过错的事实；原告的低保证、下岗证及湖南省高级人民法院的刑事裁定书复印件各一份，拟证明原告的丈夫刘家跃被犯罪分子杀害离世，原告无工作，是享受社会保障的弱者，而两被告因棚户区改造征收补偿可获得几十万元补偿款，虽然房屋没有办理所有权变更登记但不影响两被告依法获得征收补偿款的事实。被告钱保生、李多英辩称：一、在2005年双方买卖房屋签订《房屋买卖协议书》时，该房只值25000元，且没有达到购房协议中两证齐全、水电单独立户等条件，被告曾要求退房，但原告不同意，被告并没有乘人之危低价购买原告的房屋；二、2011年被告李多英在被胁迫、欺诈、无奈的情况下签订的《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》是无效的协议，过户是原告的义务，原告索要26000元过户费违反法律规定，且卖房六年后还要涨价不符合市场经济；三、目前该房屋拆迁补偿款为35万余元，原告见有利可得便一次次起诉要求分得拆迁补偿款，属恶意诉讼，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其辩称主张，被告钱保生、李多英在举证期内申请证人涂建敏出庭作证，涂建敏的当庭证言主要内容为：涂建敏是原、被告买卖房屋的介绍人，当时房价是25000元，杨从爱表示房屋手续齐全、水电单独立户，在付完房款后李多英才发现手续不齐全（没有房产证）、水电没有单独立户，李多英曾找我要求退房，但杨从爱不同意；杨从爱以儿子当兵联系不上为由一直没有办理房屋过户手续，后李多英再次要求杨从爱办理过户手续时，杨从爱就要求26000元的过户费，因为李多英一直没有给，所以还没有过户。2016年3月24日本院依法向常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室调取了钱保生与上述办公室签订的《国有土地上房屋征收补偿协议书》，拟证明钱保生购买的涉案房屋因被征收获得货币补偿的情况。对原、被告所举证据及本院依职权调取的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提交的5组证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性全部予以认定，经审查，本院对证据1予以认定；对证据2的合法性、关联性予以认定，因该房屋已于2005年卖给被告钱保生，杨从爱已没有该房的所有权，故本院对证据2的证明目的不予认定；对证据3、4、5予以认定。对证人涂建敏的当庭证言，原告认为内容不客观真实不予认可，本院认为证言内容与本案基本事实相符，本院予以认定。对本院依职权调取的证据，原、被告双方均无异议，本院对其予以认定。根据上述确认的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：2005年11月20日，原告杨从爱与被告钱保生签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：杨从爱（甲方）将其所有的坐落在常德市鼎城区武陵镇临江社区居委会花船巷38号的平房一栋出售给钱保生（乙方），房屋价格为2.5万元，乙方一次性付清购房款（以甲方的收条为据），房屋归乙方所有；如乙方需办理过户手续，甲方应支持协助乙方共同办理，费用由乙方支付；如政府需征收搬迁该房屋，甲方应配合乙方办理拆迁手续，所补偿费用和房屋地基由乙方享受，甲方不得介入。协议签订后，钱保生按约付清了2.5万元购房款，杨从爱亦将房屋和编号为常鼎国用（93）字第02794号的国有土地使用证（用地面积95.0平方米）交付给了钱保生。此后钱保生及其妻子李多英多次要求杨从爱协助办理过户手续，但杨从爱推脱未予办理；2011年钱保生要求杨从爱协助办理过户手续时，杨从爱以交易时的价格过低为由拒绝，经常德市鼎城区武陵镇临江社区居民委员会调解，钱保生妻子李多英代表钱保生与杨从爱于2011年7月28日补充签订了一份《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，约定双方到当地居委会办理协议，签字后钱保生（乙方）付给杨从爱（甲方）现金0.2万元；如房产证办理过户手续后，乙方付给甲方现金1万元；土地使用证过户后，乙方付给甲方1.4万元；常德市鼎城区武陵镇临江社区居民委员会副主任王朝军在协议上补充，乙方先交2.6万元给社区，社区按协议条款按期付给甲方。涉案房屋是杨从爱与其夫刘家跃（已故）在国有土地上的自建房，于1993年办理了土地使用者为刘家跃的国有土地使用权证；刘家跃于2002年8月1日死亡后杨从爱未办理该国有土地使用权证的更名手续，为履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，杨从爱与其子刘声一于2012年1月10日办理继承权公证，公证上述房屋由杨从爱一人继承。此后由于钱保生不同意2011年7月28日双方签订的过户协议，加之常德市鼎城区人民政府拟征收拆迁涉案房屋，故停止办理权属变更登记手续，补充协议一直未履行。后征收拆迁时，杨从爱要求分配相应的征收补偿费，经基层组织和人民调解委员会调解未果，钱保生于2015年4月12日向本院起诉，请求确认钱保生与杨从爱于2005年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；本院于2015年7月7日制作（2015）常鼎民初字第596号民事判决书，判决钱保生与杨从爱在2005年11月20日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，因双方均未上诉，此判决已生效。后杨从爱认为钱保生没有履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，且《房屋买卖协议书》仅仅确认债权债务关系，并不能转移物权，故于2015年8月26日诉至本院，请求解除双方签订的两份协议，本院于2015年11月25日制作（2015）常鼎民初字第1464号民事判决书，判决驳回杨从爱的诉讼请求，杨从爱不服上诉至常德市中级人民法院，后撤回上诉，此一审判决已生效。原告杨从爱认为被告未履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》构成违约，于2016年1月20日诉至本院，请求判令二被告履行上述协议，给付原告购房款26000元、赔偿损失44000元并承担本案诉讼费。另查明，2016年1月17日常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室与被告钱保生签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，实行货币补偿方式，按房产证、国土证齐全的标准全额给付钱保生被征收房屋（即涉案房屋）货币补偿359893元，此款已全额汇入钱保生个人银行账户。本院认为，本案的争议焦点为被告应否履行《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》，给付原告购房款26000元并承担违约责任？《房屋买卖办理房产、土地证过户协议书》上乙方签字盖章处的“钱保生”、“李多英”是被告妻子李多英书写的，李多英的签名行为构成表见代理，此协议对被告钱保生具有法律效力；钱保生知晓该协议后亦未及时行使撤销权；该协议系双方自愿签订，内容不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据协议内容，本院认为此26000元是过户补偿费，不是购房款。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案原、被告双方应按照约定各自履行自己的义务，即钱保生、李多英给付过户补偿费，杨从爱协助办理房产证、国土证过户手续。杨从爱为履行过户协议，与其子刘声一于2012年1月10日办理继承权公证，公证上述房屋由杨从爱一人继承；后因政府政策性原因（拟对涉案房屋实施征收），鼎城区国土资源局、鼎城区房地产管理局暂停办理房地产权属变更登记手续，结合签订过户协议书后钱保生、李多英未履行先给付2000元过户补偿费的情况，原、被告双方在各自利益拉锯中长期协商不一致，亦未再履行协议。本院认为，在双方签订过户协议书后，双方应积极履行各自义务，否则即违约；政府政策性原因停办房地产权属变更登记手续在本案中属不可抗力，即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，在本案中即为免除杨从爱协助办理涉案房屋的权属变更登记义务；结合常德市鼎城区国有土地上房屋征收与补偿工作办公室已于2016年1月17日以房产证、国土证齐全的标准全额给付钱保生被征收房屋（即涉案房屋）价值补偿359893元的情况，被告钱保生、李多英没有因不可抗力免除了杨从爱的过户义务而利益受损，即钱保生、李多英在与杨从爱的房屋买卖活动中已享有了买方的所有权利。钱保生、李多英在享有了买方权利的同时亦应全面履行自己的义务，而两人既未履行给付杨从爱2000元过户补偿费的先履行义务，在收到两证齐全的全额房屋补偿款后亦未履行给付26000元过户补偿费的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，被告钱保生、李多英应给付原告杨从爱过户补偿费26000元。对原告杨从爱主张的因违约造成的各项损失44000元，本院认为，原告杨从爱未向本院提交证据证明其损失，应自行承担举证不能的法律后果，且杨从爱亦因不可抗力未实际全面履行过户协议，故本院对原告杨从爱要求被告赔偿损失44000元的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十九条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告钱保生、李多英于本判决生效之日起十日内给付原告杨从爱过户补偿费26000元；二、驳回原告杨从爱的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，财产保全费720元，共计1170元，由原告杨从爱负担440元，被告钱保生、李多英负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  沈启钦代理审判员  夏 霜人民陪审员  高刚来二〇一六年五月三日书 记 员  陈敏爱附判决依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。