广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初223号原告：蔡长基，男，1961年3月19日出生，汉族，住中山市东区，原告：赖燕红，女，1961年3月13日出生，汉族，住中山市东区，上列两原告的共同委托诉讼代理人：萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人:龚绮雯，广东凯行律师事务所律师助理。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告蔡长基、赖燕红与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人萧敏仪、龚绮雯，被告永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡长基、赖燕红向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期办理房产证书违约金给原告（违约金以原告已付房款485415元为基数，按年利率6%的标准计算，从2012年8月1日起计至2017年3月27日止，为137534元）；2.判令被告退还面积差异款3076元。事实和理由：2009年5月16日，原、被告签署了《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告（即买受人）购买被告（即出卖人）所有的火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）8幢1102房，房价款485415元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房即办证款项。根据合同约定，原告按约定支付完所有购房及办证款项，被告应在房屋交付使用后730个工作日内为买受人办理房屋产权证书，但被告没有按期为原告办理房屋产权证书。另外，涉案房屋合同计价面积为104.16平方米，不动产权证套内建筑面积为103.5平方米，面积差异百分比为0.63%，按照合同约定，被告应退回差异款3076元。被告永怡公司辩称，1.原告实际收楼时间为2010年12月29日，从该日期起计算730个工作日，逾期办证时间应从2013年11月28日起计算，原告主张的起算日期明显错误。2.如前所述，从2013年11月28日起计算逾期办证时间，2015年11月28日起已逾法定诉讼时效，原告2018年1月3日提起本案诉讼，其权利不受法律保护。3.被告的办证义务截止日为“需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，被告已于2016年10月26日持产权权属证明书向产权登记机关备案，并通过张贴公告、报纸及快递方式告知原告，该截点日后的日期不属于被告违约范畴，即使被告不协助办证，原告也可自行办理权属证书。原告故意拖延办证，责任应当自负。4.双方签订的商品房买卖合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实，原告提出将一次性违约金变更为持续性违约金于法无据。5.原告的房屋已升值没有任何损失，即使认定被告应承担违约责任，也应按合同约定的1%判赔；6.不动产权证上载明的面积是套内面积，并没有少于合同约定的计价面积，被告不需要退回差异款。7.被告不需要补偿差异面积在0.6%以内的房价款，只补偿差异面积0.6%以上的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：2009年5月16日，蔡长基、赖燕红（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同，买受人购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪城（东苑）8幢1102房；该商品房约定建筑面积122.15平方米，其中套内建筑面积104.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.99平方米；第四条计价方式与价款约定，该商品房属预售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4660.28元，总金额485415元，公共部位与共用房屋分摊建筑面积的建设费用已分摊入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；第五条面积确认及面积差异处理约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准，双方并同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超出±3%的，买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同，买受人选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（按同类同期银行按揭贷款利率计算，由付款日起至退款日止，下同），买受人同意继续履行合同的，房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的，面积差异值在3%（含3%）部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的，面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年1月31日前将约定的商品房交付给买受人；第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，蔡长基、赖燕红按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款，并于2010年12月29日实际收楼。2016年10月21日，中山市人民政府出具《商品房产权权属证明书》载明，房屋座落地址为中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑8幢的房地产属于永怡公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。2016年10月26日，永怡公司将前述房地产的权属证交存于中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司在中山日报上刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，告知广大业主：“我司开发建设的聚豪园东铂世纪苑已全面完成确权，并于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理《不动产权证书》通知书，我司将在2016年10月29日起受理代办《不动产权证书》手续，请业主携带身份证、《商品房买卖合同》或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等及办证所涉及的费用，亲临聚豪园售楼部办理登记手续”。2016年10月28日，永怡公司通过EMS邮政快递向蔡长基、赖燕红寄送关于办理东铂世纪苑《不动产权证书》的通知。2017年3月27日，涉案房产的不动产权证[粤（2017）中山市不动产权证第00508980050899号]办出，地址为中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑8幢1102房，土地面积为21.94平方米，房屋面积为121.24平方米，专有建筑面积为103.5平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、永怡公司是否需就逾期办证的违约行为向蔡长基、赖燕红承担违约责任；二、如何处理商品房的产权登记面积与合同约定面积的差异问题。关于焦点一。蔡长基、赖燕红与永怡公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。根据商品房买卖合同的约定，永怡公司应在合同约定的2010年1月31日前向蔡长基、赖燕红交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内，即2013年1月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。双方还约定，永怡公司逾期办理权属证书则一次性支付已付房价款的1%作为违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，蔡长基、赖燕红提交的证据不足以证明其曾向永怡公司提出支付逾期办证违约金的要求或永怡公司曾同意支付逾期办证违约金，故其于2018年1月3日提起本案诉讼主张，已超过前述二年诉讼时效的法律规定。即便蔡长基、赖燕红要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故，本院对逾期办证违约金的诉讼请求予以驳回。关于焦点二。根据中山市商品房买卖合同第四条的约定，涉案商品房按套内建筑面积计价，套内建筑面积为104.16平方米。现该商品房的不动产权证登记的专有建筑面积为103.5平方米与合同约定的套内建筑面积之间存在面积差异，差异值为－0.63%[（103.5-104.16）÷104.16×100%]，故永怡公司应按照合同第五条约定退回房价差异款。永怡公司抗辩面积差异值在0.6%以内部分的房价款无须退还。本院认为，中山市商品房买卖合同第五条约定面积发生差异处理分为差异值为±0.6%以内（含0.6%）、差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）和差异值超出±3%三项，其中第3项（差异值超出±3%的）中又详细约定了面积差异值在3%以内（含3%）部分的房价款和超过3%部分的房价款的处理方式，故该第五条合同条款理解为，根据面积差异百分比的范围适用对应项的处理方式，一套房屋仅适用其中一项约定。涉案房屋面积差异值为－0.63%，适用合同第五条第2项约定，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，永怡公司应向蔡长基、赖燕红退回房屋差异款3076元[（104.16平方米-103.5平方米）×4660.28元／平方米]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告蔡长基、赖燕红退还房屋面积差价款3076元；二、驳回原告蔡长基、赖燕红的其他诉讼请求。案件受理费3120元，减半收取1560元，由原告蔡长基、赖燕红负担1526元，由被告广东永怡集团股份有限公司负担34元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一八年五月二日书记员 詹绮婷王静