山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1513号
上诉人（原审被告）：济南仲泰房地产有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：孙瑞，董事长。
委托诉讼代理人：隋安娜，女，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：祁莉，女，1960年3月31日出生，汉族，济南市慈善工会工作人员，住济南市。
�托诉讼代理人：李涛（系祁莉之夫），住济南市。
委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。
上诉人济南仲泰房地产有限责任公司（以下简称仲泰公司）因与被上诉人祁莉房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
仲泰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项、第四项；2.本案一二审诉讼费、保全费由祁莉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、祁莉在签订《商品房买卖合同》时明确知晓涉案房屋没有任何建设手续、无法办理房产证，对合同的无效存在主观过错，应自行承担合同无效的法律后果。第一，仲泰公司与祁莉在《补充协议》第五条约定：“目前情况下，�受人所购买的房屋无法办理房产证。待具备办证条件后，出卖人积极协助买受人办理。”祁莉在《补充协议》上签字，完全可以证明祁莉在签订《商品房买卖合同》时知晓涉案房屋无法取得房产证的事实，一审法院认定仲泰公司有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为是错误的。第二，《商品房买卖合同》约定的单价为每平方米3000元，远远低于同时期同地段房屋的单价，祁莉通过内部关系签订《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，仲泰公司已向祁莉明确解释，祁莉对涉案房屋没有任何建设手续、无法办理房产证的事实是明知的，祁莉应自行承担合同无效的法律后果。2、仲泰公司对于涉案房屋未取得前期建设手续、不能办理房产证不存在故意隐瞒，主观上没有任何过错，一审法院认定事实不清。仲泰公司与祁莉签订《商品房买卖合同》时，仲泰公司已向祁莉告知房屋未取得任何前期建设手续、未取得商品房预售许可证，且在《补充协议》中又明确告知祁莉涉案房屋无法办理房产证，仲泰公司无故意隐瞒的主观过错，一审法院却认定仲泰公司有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，属于认定事实错误，应依法撤销。3、双方之间的合同自始无效，且祁莉在明知的情况下签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，存在严重过错，应承担合同无效的后果，而一审法院认定仲泰公司存在主观故意，判决仲泰公司以祁莉已付房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向祁莉支付利息，没有任何法律依据，应依法撤销。
二、一审法院适用法律错误。在签订《商品房买卖合同》时，祁莉明确知晓涉案房屋没有任何手续、不能办理房产证的事实，仍然签订合同和补充协议，仲泰公司自始至终没有隐瞒未取得预售许可证、未取得相关建设手续的行为，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定判决仲泰公司承担向祁莉支付已付房款一倍的赔偿责任是错误的，严重损害了仲泰公司的合法权益。
祁莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求法院驳回上诉，维持原判。一、一审法院认定事实正确。1.双方当事人于2008及2012年签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，该《商品房买卖合同》系格式合同，事后通过与房管部门制作的格式合同对比，发现该合同中删除了销售商品房应当取得国用土地使用证、建设用地规划许可证等“五证”信息，仲泰公司故意隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，亦未履行提示、说明义务，因此在合同解释时应作出不利于其的解释。�补充协议》中明确显示“待具备办证条件后，积极……办理”，亦可说明仲泰公司积极向祁莉表示其资质齐全，将来可以办理房产证。2.本案与其它同类案件不同在于，仲泰公司的控股股东系济南仲裁委，当然的受济南仲裁委的领导，祁莉有理由相信济南仲裁委作为法律仲裁机构知法以、守法、合法经营，销售商品房时应取得具备合法资质、证照。二、一审法院适用法律正确。1.仲泰公司订立商品房买卖合同时，故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致合同无效，祁莉可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2.赔偿责任范围，案涉房屋面积204.35平方米，当前的市场价保守估计已超过200万，表明祁莉的实际损失远远超过55万元。因此房屋合同无效的法律责任应由仲泰公司承担。
祁莉向一审�院起诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令仲泰公司返还祁莉购房款55万元及利息（自三笔款项交付之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款逾期利率计算）；3、判令仲泰公司赔偿祁莉经济损失55万元；4、本案诉讼费用由仲泰公司负担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。
一审法院认定事实：双方曾签订《商品房买卖合同》一份，约定祁莉购买仲泰公司位于济南市市中区十六里河镇仲泰住宅组团预1号楼西单元101号房屋，建筑面积230.41平方米，地下室102.62平方米，总价款960365元，合同签订后支付30%，主体结构完工支付80%，房屋交付时至95%，领取产权证时将剩余房款一次付清。仲泰公司应当在商品房开工之日起15个月内，依照国家和�方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付祁莉使用。仲泰公司应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后2年内为祁莉办理产权证。2012年11月8日，祁莉、仲泰公司签订《补充协议》，约定：“一、所买卖房屋由原来济南市市中区十六里河镇仲泰住宅组团预1号楼调整至仲泰住宅组团8号楼东单元201号，建筑面积204.35平方米，地下室44.04平方米，价格为房屋建筑面积每平方米3000元，共计613050元，地下室价格为每平方米1500元，共计66060元，总金额共计679110元。二、在先前买受人已支付20万元与出卖人，现约定于2012年11月9日前再支付25万元。三、出卖人承诺于2012年12月31日前将所购商品房交付买受人，房屋交付时买受人将剩余房款一次性付清。五、目前情况下，买受人所购买�房屋无法办理房产证。待具备办证条件后，出卖人积极协助买受人办理。”合同签订后，祁莉分别于2008年1月17日、2012年11月9日、2013年1月29日向仲泰公司支付购房款20万元、25万元和10万元。涉案房屋后被他人占有使用。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，祁莉与仲泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，虽系双方当事人真实意思表示，但因仲泰公司至起诉前仍未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。仲泰公司辩称祁莉明知涉案房屋未取得建设手续仍然购买应承担合同无效的责任，祁莉对此予以否认，仲泰公司没有提交证据证实曾向祁莉明示没有取得预售许可证的事实，且其在合同及补充协议中没有否定涉案房屋可以办理房屋所有权证。因此可以认定仲泰公司有向祁莉故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房售预售许可证明…”因此祁莉要求仲泰公司返还购房款55万元、赔偿损失55万元并支付利息损失的请求，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。
�决：一、原告祁莉与被告济南仲泰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。二、被告济南仲泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告祁莉购房款55万元。三、被告济南仲泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告祁莉经济损失55万元。四、被告济南仲泰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告祁莉利息损失，以20万元为基数，自2008年1月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以25万元为基数，自2012年11月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以10万元为基数，自2013年1月29起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，财产保全费5000元，由被告济南仲泰房地产有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为仲泰公司是否承担惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，仲泰公司与祁莉签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时，涉争房产未取得商品房预售许可证明，至起诉前仍未取得，故一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效，符合法律规定，本院予以确认。
建设部、国家工商行政管理局《关于印发的通知》(建住房〔2000〕200号）中，专门针对《商品房买卖合同示范文本》作出明确规定，其中合同示范文本第一条为项目建设依据，第二条为商品房销售依据，即买受人购买的商品房为现房或预售商品房，预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等内容。但本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》中未载明以上内容。《补充协议》签订于2012年11月8日，在祁莉于2008年1月17日第一次交纳房款之后，但协议内容亦未告知涉案房屋无法办理房产证的原因。仲泰公司主张其已明确告知祁莉涉案房屋没有任何建设手续，但祁莉不予认可，仲泰公司应当承担举证不能的法律后果。因此，一审判决认定仲泰公司有向祁莉故意隐瞒未取得商品房预售许可证之情形，并依法判决仲泰公司承担惩罚性赔偿责任，符合法律规定。
综上所述，�泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9300元，由上诉人济南仲泰房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年三月十三日
书记员 刘 琳