宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0122民初2849号原告：宁夏胜大汽车服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：王举财，该公司董事长。被告：银川嘉和通汽车服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区。法定代表人：罗小玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁虎，男，汉族，1975年7月1日出生，宁夏回族自治区银川市人，住宁夏回族自治区银川市。原告宁夏胜大汽车服务有限公司（以下简称胜大汽车服务公司）与被告银川嘉和通汽车服务有限公司（以下简称嘉和通汽车服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胜大汽车服务公司法定代表人王举财、被告嘉和通汽车服务公司的诉讼代理人梁虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胜大汽车服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年4月1日至2016年3月30日的房屋租赁费137672元，垃圾转运费3600元，违约金27534元，共计168806元，减去押金2万元，总计148806元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月11日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告名下位于银川市德胜工业园区109国道西侧，商铺自南向北1-3间，面积1338㎡，第三年租金即2015年4月1日至2016年3月30日，年租金197672元，被告仅支付了6万元，原告多次催收，被告以各种理由推诿，截至《房屋租赁合同》到期，还欠房屋租赁费137672元，垃圾转运费3600元，违约金27534元，共计168806元，减去被告的押金2万元，还剩148806元未支付。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。庭审中，原告将要求被告向其支付房屋租赁费137672元的诉请金额变更为132672，并明确诉请中垃圾转运费3600元包含卫生费2400元。被告嘉和通汽车服务公司辩称，被告从2015年4月1日至2015年8月5日之前的房租已经基本付清了，2015年8月5日，因银川市中级人民法院书面通知，被告停止向原告交付房屋租赁费，没有再给原告交过房租。被告认为原告没有必要提起诉讼，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2013年3月11日，原告与被告签订了《房屋（商铺）租赁合同》，被告租赁原告名下位于银川市德胜工业园区109国道西侧，商铺自南向北1-3间，面积1338㎡，作为办公、汽车维修基地。合同约定：租赁期限自2013年4月1日至2016年3月30日，第三年即2015年4月1日至2016年3月30日的租金为197672元，同时约定，根据“先交租金后住房”原则和被告实际状况，租金每半年交纳一次，在合同签订时交清半年租金，以后每半年的租金必须在到期前十天交纳；押金为2万元，在签订合同时全额付清，合同终止时无财产损失全额退还；卫生费每月200元，垃圾转运费每月100元，由被告在交房屋租赁费时一同交付原告；若被告违反合同，擅自将租赁房屋转给他人使用、迟交租金和其他费用的视为违约，应支付违约金为实缴租金的20%。合同还对权利义务、免责条款等有明确的约定。合同签订后，2015年4月1日至2016年3月30日期间的房屋租赁费，被告于2015年4月10日向原告支付房屋租赁费3万元，于2015年5月21日向原告支付房屋租赁费1万元，于2015年6月19日向原告支付房屋租赁费1万元，于2015年8月4日向原告支付房屋租赁费1万元，剩余房屋租赁费及卫生费和垃圾转运费被告未按约支付。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2015年8月5日，银川市中级人民法院向承租原告房屋的各承租户下发书面通知，要求各承租户从2015年8月5日起停止与原告续签房屋租赁合同、交付房屋租赁费，并不得将房屋转租他人。本院认为，原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间存在合法有效的房屋租赁合同法律关系，原、被告均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告将涉案房屋交付给被告使用后，被告应当按照约定支付房屋租赁费。虽然2015年8月5日银川市中级人民法院向被告送达书面通知，要求从该日起停止与原告续签房屋租赁合同、交付房屋租赁费，但是原告并没有因此而丧失涉案债权，被告也并没有因此而被免除债务，原告仍有权利要求被告履行支付房屋租赁费的义务。结合庭审，原、被告均认可被告欠付的房屋租赁费为132672元，垃圾转运费和卫生费为3600元。故对原告要求被告向其支付房屋租赁费132672元、垃圾转运费和卫生费3600元的诉讼请求，本院予以支持，同时，被告应当在履行银川市中级人民法院的协助义务的前提下妥当履行支付房屋租赁费的义务。关于被告是否应向原告支付违约金及违约金的数额。首先，根据原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》，本案中被告应当在2015年3月31日前十天交纳2015年4月1日至2015年10月1日期间的房屋租赁费，在2015年9月30日前十天交纳2015年10月1日至2016年3月30日期间的房屋租赁费。虽被告于2015年8月4日之前向原告支付了6万元房屋租赁费，但被告并未严格按照合同约定支付房屋租赁费，已属违约，被告应当支付此期间相应的违约金；其次，被告于2015年8月5日收到银川市中级人民法院的书面通知，未交纳2015年10月1日至2016年3月30日期间的房屋租赁费，是履行协助义务的行为，属于不可抗力，被告不应当支付此期间的违约金。原、被告签订的《房屋（商铺）租赁合同》约定，若被告违反合同，迟交租金和其他费用的视为违约，应支付违约金为实缴租金的20%。结合庭审，被告应当按照2015年4月1日至2015年10月1日期间未支付的房屋租赁费36336元（应支付96336元，已支付6万元）支付违约金7267.2元（36336元×20%=7267.2元），被告向本院申请调低违约金金额或者免除违约金，结合本案中被告履行情况、过错程度、以原告的实际损失为基础，本院酌定由被告支付原告违约金1500元。故对原告要求被告支付违约金27534元的诉讼请求，本院予以支持1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：被告银川嘉和通汽车服务有限公司支付原告宁夏胜大汽车服务有限公司房屋租赁费132672、卫生费和垃圾转运费3600元、违约金1500元，共计137772元，于判决生效之日起三十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276元，减半收取1638元，由原告宁夏胜大汽车服务有限公司负担110元，由被告银川嘉和通汽车服务有限公司负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员  夏恒普二〇一六年九月二十三日书 记 员  孙 洁本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高要求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第7页共8页