河北省永年县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第1281号原告：邯郸市天骏房地产开发有限公司。住所地：永年县临名关镇开发路，实际经营地：永年县东南开发区中华大街东侧。组织机构代码证号：××法定代表人：赵青科，该公司执行董事。委托代理人：王海林，河北江正律师事务所律师。被告：河北晨达房地产开发有限公司，住所地：邯郸开发区世纪大街21号乙鑫通大厦8楼805室，实际经营地：邯郸市丛台区丛台路与东环路交叉口江泉大厦1504房间。组织机构代码证号：××法定代表人：尹海滨，该公司执行董事。委托代理人：张涛，河北十力律师事务所律师。委托代理人：步锋，河北十力律师事务所律师。原告邯郸市天骏房地产开发有限公司（以下简称天骏公司）诉被告河北晨达房地产开发有限公司（以下简称晨达公司）房地产开发经营项目转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天骏公司的委托代理人王海林，被告晨达公司的委托代理人张涛、步锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天骏公司诉称，2014年6月3日，天骏公司作为乙方与晨达公司作为甲方签订了金水龙凤湾项目转让协议书，协议第一条约定：“自本协议签订生效之日起，甲方将金水龙凤湾项目已投入的全部资金和资产有偿转让给乙方，包括所有土地、在建工程、现有资产以及涉及该项目的一切债权、债务、税费等”，协议第二条第（3）项约定：“合同签订后，甲方先把46亩土地使用权及地上建筑物过户给乙方，乙方保证于2014年7月20日前将甲方本息156992749.23元按照本金转入晨达公司账户，利息转入甲方指定账户付清。甲方（郭永福）本息53008107.69元，待办完金水龙凤湾整体项目过户手续后十日内付清。提前付款减少相应天数的利息”。协议第六条约定：“如甲方未及时履行上述约定各项义务，使乙方在办理项目过户以及后续开发建设遭受损失的，甲方应赔偿乙方由此造成的损失”，双方的权利与义务详见协议书。晨达公司转让给天骏公司的金水龙凤湾项目，需要办理过户的事宜包括晨达公司已取得的永国用（2013）第063号土地使用证核准的使用权面积30686.71㎡的土地使用（即双方协议书约定的46亩土地使用权）和结存在永年县财政局的土地出让金及相关规划、建设全部手续。协议签订后，天骏公司已按约定，将金水龙凤湾项目应付转让款给付了晨达公司及相关投资股东，然晨达公司却违反协议约定，拒不将金水龙凤湾项目30686.71㎡的土地使用权和结存在永年县财政局的土地出让金及相关规划、建设等全部手续过户给天骏公司，给天骏公司造成非常大的损失。请求：①依法判决晨达公司将位于永年县金水龙凤湾项目30686.71㎡的土地使用权过户给天骏公司；②要求晨达公司将结存在永年县财政局的金水龙凤湾项目土地出让金过户给天骏公司；③要求晨达公司将涉及金水龙凤湾项目相关规划、建设全部手续过户给天骏公司；④要求晨达公司赔偿因其违约行为给天骏公司造成的损失3233644.22元，并支付天骏公司自2015年5月20日起至办理完成金水龙凤湾项目全部过户手续日止按每日52155.56元计算的损失；⑤本案的诉讼费用由晨达公司承担。被告晨达公司辩称，①天骏公司先给付了约定的首笔转让款156992749.23元，后当晨达公司为天骏公司办理过户手续过程中，天骏公司告知晨达公司剩余尾款53008107.69元已提前直接给付了郭永福个人，天骏公司在未与晨达公司协商的情况下，擅自将项目转让尾款给晨达公司之外的第三人，严重违反了合同的约定，属于天骏公司单方违约在先，其行为已构成了对双方合意的重大违反，事实上也造成了天骏公司支付能力下降，有可能丧失将来给晨达公司款项的能力。晨达公司暂时停止为其办理过户手续，是保护自己合法权益的行为，符合《合同法》关于行使不安抗辩权的有关规定。②晨达公司在永年县财政局结存的土地出让金不属于金水龙凤湾项目的资产，而是晨达公司预交的合法财产，天骏公司无权主张。根据相关规定，土地出让金应当统一交纳至财政的土地专用账户，即使需要退还土地出让金也只有退还给晨达公司，而不能将土地出让金进行过户转让，天骏公司该请求不能得到支持。③由于上述天骏公司单方违约，其损失应自负，相反，由于天骏公司的违约行为，该项目至今无法办理过户，导致项目尾款迟迟不能到位，给晨达公司造成较大经济损失，晨达公司保留追究天骏公司法律责任的权利。原告天骏公司为支持其诉讼请求提交的证据及晨达公司质证意见分述如下：①天骏公司提交了天骏公司与晨达公司于2014年6月3日签订的协议书一份，证明双方约定晨达公司将金水龙凤湾项目投入的所有资金和资产有偿转让给天骏公司，约定了天骏公司给付晨达公司转让款的时间及晨达公司应当完成办理土地等相关过户手续的义务。晨达公司质证意见为：对协议书的真实性没有异议，但晨达公司在永年县财政局的土地出让金不属于金水龙凤湾项目已投入的资金。晨达公司也一直在积极协助天骏公司办理过户手续，其在协议书上写的“及时”应当是多长时间，法律没有明确规定。②天骏公司提交了给付晨达公司的款项的“归还投资及利息明细表”及支付凭证41页，证明天骏公司给付晨达公司投资款本金134089570.30元及利息22377106元，合计为156466676.30元，天骏公司已在2014年7月20日前付清了晨达公司的本息，相应的减少了提前给付天数的利息；晨达公司对此事实不持异议。③天骏公司提交了永年县国土资源局颁发的永国用（2013）第063号国有土地使用证、永年县城乡规划局颁发的第130429201400006号建设工程规划许可证、永年县城乡规划局颁发的第130429201300023号建设用地规划许可证。上述三证均办在晨达公司名下，晨达公司应按照协议书的约定过户到天骏公司名下。晨达公司质证意见为：上述三证的原件均在天骏公司，说明晨达公司履行了合同的义务，并在积极协助天骏公司办理相关手续。④天骏公司提交了永年县人民政府关于金五星项目土地及地上附着物等资产出让有关事宜的县长办公会议纪要。证明金水龙凤湾项目当时占地194.38亩，晨达公司承接的时候土地正在申报批复中，按县政府的要求晨达公司应预付相应的土地出让金，同时给付地上附着物款项及相关的前期费用，晨达公司预付的土地出让金是对该项目资金的投入，按照协议书约定晨达公司已将投入的资金及有关资产转让给天骏公司，结存的预付土地出让金也应该相应的转让给天骏公司，从户头上来说晨达公司应将其名下土地出让金过户给天骏公司（土地出让金数额为5889.15万元）。晨达公司质证意见为：对该会议纪要的真实性没有异议，但不能证明晨达公司预付的土地出让金属于金水龙凤湾项目，该土地到现在也没有取得省政府批复。⑤天骏公司提交了2015年3月16日晨达公司向永年县人民政府出具的“请示”一份，证明晨达公司同意将其交到永年县财政局的土地出让金所有权转让给天骏公司。晨达公司质证意见为：该“请示”仅体现晨达公司同意将结存资金所有权转给天骏公司，按程序该资金是不允许过户的，应退回晨达公司。⑥天骏公司提交了加盖天骏公司印章的2015年3月18日向永年县预算外资金管理局出具的“证明”一份，证明去永年县财政局办理土地出让金过户手续，需双方加盖印章，晨达公司不再配合天骏公司办理过户手续，所以该“证明”落款处仅有晨达公司的名字。晨达公司质证意见为：2015年3月16日晨达公司还向永年县人民政府出具了“请示”，为什么在两天内会发生如此大的变化？从该“证明”也看不出晨达公司拒绝履行其义务的情形。⑦天骏公司提交了“上交政府款项明细表”及“晨达公司金水龙凤湾项目出资表”，证明晨达公司对金水龙凤湾项目投资的总数额与县长办公会议纪要以及双方签订的协议书三者是相吻合的，协议书约定晨达公司将投入的全部资金及资产有偿转让给原告，故晨达公司应将相应的预付土地出让金、土地使用权等过户给原告，自2015年3月18日晨达公司违反协议书约定，拒不履行协助过户的义务，要求晨达公司赔偿天骏公司已付款项156466676元按月息1%标准计算的损失（即每天为52155.56元），并自2015年3月19日起算。晨达公司质证意见为：上述证据是天骏公司自己出具的信息表，不能作为定案的依据。被告晨达公司未提交证据。经审理查明，天骏公司与晨达公司同为房地产开发公司。2014年6月3日，晨达公司作为甲方（转让方）、天骏公司作为乙方（受让方）签订了一份《金水龙凤湾项目转让协议书》（以下简称协议书），协议书的主要内容为：为保证金水龙凤湾房地产开发项目的××运转，甲乙双方（包括有关投资股东）经过协商，一致同意将以晨达公司名义合作开发的金水龙凤湾项目转让给天骏公司独立经营所有，并就所有权及财务清算问题达成如下协议。一、自本协议签订生效之日起，甲方（包括有关投资股东）将金水龙凤湾项目已投入的全部资金和资产有偿转让给乙方，包括所有土地、在建工程、现有资产以及涉及该项目的一切债权、债务、税费等，乙方有自主经营、自负盈亏，独立承担风险和收益。二、转让价格、付款期限、方式及违约责任。①甲方（包括有关投资股东）此前所投入的资金165889570.30元，乙方从本项目开始投资日至2014年7月20日，按月息1%计息，利息29311153.29元。②甲方于2014年投入的资金13200000元按月息2%计息，到2014年7月20日利息是1600133.33元。③合同签订后，甲方先把46亩土地使用权及地上建筑物过户给乙方，乙方保证于2014年7月20日前将甲方本息（不含郭永福本息53008107.69元）156992749.23元按照本金转入河北晨达房地产开发有限公司账户，利息转入甲方指定账户付清。甲方（郭永福）本息53008107.69元待办完金水龙凤湾项目过户手续后十日内付清。提前付款减少相应天数的利息。如到期不能付清全部本息，从违约之日起，每月按剩余欠款额的5%向甲方支付违约金直到全部还清所有款项。三、本协议签订后，有关该项目的全部往来手续、财务收据、本金资金去向明细表、合同文本以及债权债务票据等所有资料（不包括财务账本、报表），甲方如实向乙方进行移交履行交接手续，交接后晨达公司永年分公司由甲乙双方共同负责在30日内注销。所有未交接的遗留手续包括债权债务，均由甲方自行承担，与乙方无关。四、今后项目交接过程中所需要办理的相关手续，甲方及其相关投资者均应积极配合，包括项目过户、出具印信、手续、委托书以及办理转让过户、行政审批、甲方分公司注销等一切合法有效的文件和票据。此过程中所产生的一切费用均由乙方全部承担。五、乙方未向甲方付清第二（3）条约定款项之前，不得办理46亩土地及地上建筑物之外过户手续。还清本协议第二（3）条约定款项后，乙方应及时办理过户手续，不及时办理过户手续形成的损失由乙方全部承担。六、如甲方（包括各投资人）未及时履行上述约定各项义务，使乙方在办理项目过户及后续开发建设遭受损失的，甲方（包括各投资人）应赔偿乙方由此造成的损失，在甲方按约定履行了有关义务的情况下，因乙方原因未能办理的，甲方不承担任何责任。七、本协议一式七份，甲乙双方及其相关投资股东各持一份。八、本协议由甲乙双方签字、盖章后生效，此前各方所订协议与本协议有冲突的均服从本协议。落款处有甲方晨达公司的印章、法定代表人尹海滨及相关股东的签字，乙方有天骏公司印章及法定代表人赵青科的签字。2015年3月16日，晨达公司在给永年县人民政府出具的“请示”中的主要内容为：“晨达公司同意将金水龙凤湾项目在建工程转让给天骏公司，晨达公司交到永年县财政局的土地出让金102581500元，期间发生土地出让费用43690000元，截止目前结存资金58891500元，现晨达公司同意将结存资金58891500元所有权归天骏公司所有，用于开发项目发生的土地出让费用。”另查明，县长办公会议纪要载明：晨达公司接盘金五星项目除名州大酒店35亩之外的194.38亩土地按每亩75.33万元预交土地出让金，已经省政府批复的102亩土地全款交纳土地出让金（102亩×75.33万元=7683.65万元）；未经省政府批复的92.38亩土地预交土地出让金50%（92.38亩×75.33万元×50%=3479.50万元），晨达公司应交纳土地出让金111631500元。此数额与天骏公司提交的“上交政府款项明细表”中显示的晨达公司向永年县财政局已交纳预付土地出让金数额相一致，且晨达公司所预交的土地出让金中，含天骏公司直接交付的土地出让金9050000元，晨达公司实际向永年县财政局交付（111631500元-9050000元）102581500元，此数额与晨达公司于2015年3月16日向永年县人民政府的“请示”中，表述的晨达公司已交到永年县财政局土地出让金数额相一致。县长办公会议纪要载明：晨达公司接盘的项目中，地上附着物的价款为68956928元；天骏公司提交的“上交政府款项明细表”结合永年县审计局永审报（2013）第3号审计报告，可以印证晨达公司已支付该项目的前期费用为19586602.3元；从天骏公司提交的“晨达公司金水龙凤湾项目出资表”中显示，在晨达公司转给永年县工业园区管委会的地上附着物款项68956928元及前期费用款项19586602.3元合计88543530.3元中，含天骏公司的投入款项30000000元，晨达公司实际支付永年县工业园区管委会地上附着物价款和前期费用为58543530.3元；从天骏公司提交的“晨达公司金水龙凤湾项目出资表”中显示，晨达公司在2013年接盘后的投入为4764540元。综上看出，2013年度晨达公司在金水龙凤湾项目实际投入为①支付土地出让金102581500元；②支付地上附着物及前期费用58543530.3元；③接盘后的投入4764540元，此三项合计为165889570.3元，此数额与协议书第二条第（1）项显示的晨达公司（包括有关股东投资）所投入的资金一致。从天骏公司提交的“晨达公司金水龙凤湾项目出资表”中显示，2014年晨达公司投入项目资金为13200000元，此数额与协议书第二条第（2）项晨达公司投入的资金一致。又查明，协议书第二条第（1）、（2）项载明了晨达公司2013年投入项目中的本金为165889570.3元，计算到2014年7月20日的利息为29311153.29元（按月息1%计算）；晨达公司2014年投入项目中的本金为13200000元，计算到2014年7月20日的利息为1600133.33元（按月息2%计算），前述本息合计210000856.92元。协议第二条第（3）项约定了天骏公司在2014年7月20日前给付晨达公司本息156992749.23元，此款中不含投资股东郭永福的本息53008107.69元（210000856.92元-156992749.23元=53008107.69元）。天骏公司在2014年7月20日前已支付晨达公司项目转让款156466676元，因天骏公司的提前付款，天骏公司少付了因提前付款减少相应天数的利息为（156992749.23元-156466676元）526073.23元。还查明，截止到庭审辩论终结时，金水龙凤湾项目中的46亩土地【永国用（2013）第063号国有土地使用证上载明的是30686.71㎡】、金水龙凤湾项目的建设工程规划许可证（建字第130429201400006号）、建设用地规划许可证（地字第130429201300023号）三证的登记户主均为晨达公司。金水龙凤湾项目结存在永年县财政局账面上58891500元土地出让金的户头为晨达公司；永年县预算外资金管理局属于永年县财政局的下属单位。本院认为，本案所涉及项目为二次转让项目，第一次是由永年县人民政府协调，将原金五星项目部分资产转让给晨达公司，晨达公司将该项目取名金水龙凤湾，天骏公司与晨达公司的项目转让属二次转让。天骏公司与晨达公司签订的协议书是双方真实意思表示，属有效协议。天骏公司和晨达公司均应受协议书各条款的约束并诚实履行各自的义务。本案争议的焦点是（1）晨达公司结存在永年县财政局的预付土地出让金，天骏公司是否有权主张；（2）晨达公司停止为天骏公司办理相关过户手续，是否有权行使不安抗辩权；（3）晨达公司应否赔偿天骏公司损失。首先，关于结存的土地出让金问题。本案已查明，2013年度，晨达公司投入项目中的资金为165889570.3元，该款项中含支付土地出让金102581500元、支付地上附着物及前期费用58543530.3元、接盘金五星项目后的投入13200000元。天骏公司按协议书约定于2015年7月20日前付清了晨达公司2013年度和2014年度的投资本金及利息共计156466676元（此款项中不包含郭永福的本息53008107.69元）。晨达公司现结存在永年县财政局的土地出让金58891500元，是总交的土地出让金102581500元减去晨达公司已发生的土地出让金剩余所得，也就是58891500元土地出让金包含在102581500元土地出让金之中。如果按协议书约定，双方的权利和义务均已成就，天骏公司再给付晨达公司53008107.69元（156466676元＋5008107.69元=209474783.69元）即共给付晨达公司209474783.69元，天骏公司便给付了对价，也就是说晨达公司转让给天骏公司金水龙凤湾项目是一个公平交易。在双方友好期间，晨达公司还向永年县人民政府出具了结存在永年县财政局的土地出让金归天骏公司所有的“请示”函。综上，天骏公司有权对晨达公司结存的土地出让金进行主张，其请求将晨达公司结存在永年县财政局的金水龙凤湾项目土地出让金过户给天骏公司，应予支持。其次，关于晨达公司行使不安抗辩权的问题，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。在庭审中，晨达公司未提交证据证明天骏公司具有《合同法》第六十八条第（一）至（四）项规定的情形。晨达公司在收到天骏公司按约定支付的前期转让款156466676元后，便停止协助天骏公司办理土地、地上建筑物等相关过户手续，显系不妥。另晨达公司称，天骏公司擅自提前将尾款53008107.69元未通过晨达公司账户直接付给郭永福个人，事实上丧失将来给付晨达公司款项的能力，属于天骏公司违约在先，天骏公司对提前给付郭永福个人款项之事不予认可，晨达公司对此亦未能举证。关于晨达公司所提尾款53008107.69元的问题，应在协助天骏公司履行完相关过户事宜后，依照协议书约定予以主张。天骏公司请求晨达公司将金水龙凤湾项目30686.71㎡（46亩）的土地使用权过户给天骏公司，应予支持。本案的民事判决处理的是平等民事主体之间的权利义务关系，行政许可是行政机关经依法审查，准许公民、法人或其他组织从事特定活动的行为，民事判决不能直接变更行政许可证上的被许可人，天骏公司请求将晨达公司名下的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证过户到其公司名下，天骏公司应依照行政程序予以主张，本案不予处理。第三，关于晨达公司应否赔偿天骏公司的损失问题，天骏公司与晨达公司均属房地产开发企业，应知在房地产开发市场领域中交易的风险性。晨达公司收到天骏公司前期转让款156466676元之后，在没有确切证据的情况下，便行使不安抗辩权，停止协助天骏公司办理土地使用权、土地出让金、规划许可证的过户事项，直接影响了天骏公司对金水龙凤湾项目的整体开发与销售，使已投入的款项未能发挥其相应的效益。依协议书第五条的约定，属晨达公司违约，依协议书第六条的约定，应赔偿天骏公司损失。在庭审中，天骏公司未提交起诉之日前通知晨达公司协助办理相关过户手续而晨达公司不予配合的证据，故天骏公司要求晨达公司赔偿损失的时间应自天骏公司起诉之日即2015年5月25日起算。因协议书未约定一方违约给付对方违约金的计算方法，应以转让款156466676元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计息赔偿天骏公司的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告河北晨达房地产开发有限公司协助原告邯郸市天骏房地产开发有限公司将其结存在永年县财政局的金水龙凤湾项目预付土地出让金过户到邯郸市天骏房地产开发有限公司名下。二、被告河北晨达房地产开发有限公司协助原告邯郸市天骏房地产开发有限公司将登记在其名下的永国用（2013）第063号国有土地使用权过户到原告邯郸市天骏房地产开发有限公司名下。三、被告河北晨达房地产开发有限公司赔偿原告邯郸市天骏房地产开发有限公司自2015年5月25日起至本判决第一、二项履行完毕之日止以156466676元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。四、驳回原告邯郸市天骏房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述判决第一、二、三项，限本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32670元，由原告邯郸市天骏房地产开发有限公司承担12670元，由被告河北晨达房地产开发有限公司承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长  李如科审 判 员  秦 强人民陪审员  ＸＸ恩二〇一五年九月十三日书 记 员  程雪雅