湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终543号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北辰果机电设备有限公司，住所地宜昌市伍家岗区伍临路33号（鑫鼎汽配机电写字楼第C6栋1110-1129）。统一社会信用代码914205000740775023。
法定代表人:林菊青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：鄢春廷，湖北普济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌佰特商业管理有限公司，住所地宜昌市伍家临路32号。组织机构代码57154327-9。
法定代表人:何文忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人:李建军，湖北至成律师事务所律师。
委托诉讼代理人:龚源，湖北至成律师事务所律师。
原审被告：江雪丽，女，1979年1月6日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
原审被告：赵建华，男，1976年4月18日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。
上诉人湖北辰果机电设备有限公司（以下简称辰果公司）因与被上诉人宜昌佰特商业管理有限公司（以下简称佰特公司）、原审被告江雪丽、赵建华房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2017）鄂0503民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
辰果公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判辰果公司于判决生效之日起十日内向佰特公司支付商铺租金、经营服务费、公摊费合计2744304元（不服金额10272元）；2、撤销一审判决第二项，改判驳回佰特公司的该项诉讼请求（不服金额1039528元）。事实和理由：
一、辰果公司在2014年7月30日向佰特公司支付的5000元装修保证金及赵建华在2012年7月19日向佰特公司支付的5272元，应抵扣承租商铺C61、2、3层的部分租金，一审判决未予抵扣错误。证据和理由如下：1.关于辰果公司在2014年7月30日缴纳的C6—11—（10—29）号铺位的5000元装修保证金。辰果公司与佰特公司在同期签订了二份房屋租赁合同，分别租赁C61、2、3层用于经营，租赁C6—11—（10—29用于办公，其中C6—11—（10—29）房屋的租赁合同，双方已经履行完毕，而前述5000元装修保证金是佰特公司应退而未退给辰果公司的钱。虽然该5000元是租赁C6—11—（10—29）房屋的装修保证金，但辰果公司主张将其抵扣承租的C61、2、3层商铺部分租金符合法律规定，应予以支持。2.关于2012年7月19日支付的5272元。辰果公司与佰特公司一直存有房屋租赁关系，该笔5272元是原租赁合同终止后（双方终止原合同是为了就C61、2、3层商铺签订新的租赁合同）佰特公司应退还而未退还给辰果公司的履约保证金。佰特公司的财务人员已经在该收据上明确注明“此单据原件已收回，抵扣C6租金”。因此，一审判决以2012年7月19日案涉合同尚未签订，双方对C61、2、3层商铺不存在权利义务关系为由，否认该笔5272元款项应抵扣C61、2、3层部分租金理由无法成立。
二、一审判决认定“2016年2月22日辰果公司腾退了涉案商铺第一层，但仍占用商铺第二、三层并存放物品，直到2017年4月13日，辰果公司才腾退了涉案商铺第二、三层”系认定事实错误。事实是涉案商铺第一层是被佰特公司强行清收回去而非辰果公司主动腾退的，涉案商铺第二、三层一直是被佰特公司上锁控制不准辰果公司将其物品搬离，而并非被辰果公司占有使用拒不搬离其存放的物品。证据和理由如下：1.2017年4月13日的录像证实，通往涉案商铺第二、三层的唯一通道已经被佰特公司上锁予以控制，辰果公司根本无法进入涉案商铺的第二、三层。2.佰特公司明确表示之所以上锁，是因为辰果公司欠其房屋租金未交，为防止辰果公司私下将其存放物品搬走而上锁。以上事实说明，辰果公司堆放在涉案商铺第二、三层的物品迟至2017年4月13日才得以搬离的原因，是因为被佰特公司强行扣留所致。
三、一审依据公平原则判决“辰果公司于判决生效后十日内向佰特公司支付涉案商铺第二、三层的房屋占用费1039528元”，缺乏法律依据。理由如下：佰特公司为了防止辰果公司将其物品搬离，将外界通往涉案商铺二、三层的唯一通道上锁予以控制，辰果公司根本无法进入商铺的第二、三层。辰果公司连进入商铺二、三层都不可能，如何去占用使用？
佰特公司辩称，一、辰果公司承认在向佰特公司租赁C61、2、3层之前，已经承租了C6第11层，10272元发生的时候C61、2、3层的租赁关系尚未发生，辰果公司应该在另外一个案件中另行向佰特公司主张这些费用，不论这一主张是否有事实和法律依据。二、辰果公司在一审庭审中提供的录像根本无法看清，且来源不明，不能达到辰果公司的证明目的，辰果公司自己在一审庭审中已经承认是他们在2016年2月腾退C6第1层之后，又在2、3层加锁，没有向佰特公司腾退第2、3层，故应该支付第2、3层的租金到腾退之时。
佰特公司向一审法院起诉请求：1.辰果公司向佰特公司支付商铺租金等费用共计2763747元，违约金62271元；2.辰果公司向佰特公司支付商铺二、三层自2016年2月23日起至腾退之日即2017年4月13日止欠付的商铺租金费等费用共计1614009.28元；3.江雪丽、赵建华对辰果公司的上述债务承担连带责任。
辰果公司向一审法院提出反诉请求：1.佰特公司向辰果公司赔偿设备损失款470000元；2.佰特公司向辰果公司赔偿装修损失1410000元。
一审法院认定事实：2013年1月1日，宜昌金东山建设发展有限公司将其所有的位于宜昌市伍临路33号6栋（鑫鼎大楼）房屋授权佰特公司负责经营策划、管理服务，物业管理，房屋租赁及相关费用的收取等。嗣后，佰特公司与辰果公司签订《鑫鼎汽配机电城商铺租赁合同书》，约定佰特公司将位于伍家岗区伍临路33号鑫鼎汽配机电城商铺第C6栋第一、二、三层①-
⑩轴铺位出租给辰果公司经营使用，总面积5934.89平方米，其中第一层1931.56平方米，第二层1969.29平方米，第三层2034.04平方米。租赁期限为8年，从2013年9月1日起至2021年8月31日止，商铺于2013年3月31日前交付，辰果公司可于2013年1月31日提前进场进行租赁区域的结构改造及土建施工。商铺前三年每月租金为112763元，每月的经营服务费为53414元，此后每三年为一递增周期，租金及经营服务费递增10％。租赁费用（包括租金、经营服务费）采取按月提前15日预缴方式。商铺每月公摊费暂定为8902元，采取按季提前在上一季度末月15日预缴方式，自2013年7月1日起与商铺租金同时交纳。辰果公司交纳履约保证金为300000元，佰特公司于合同终止且辰果公司办理完毕离场退房手续后30个工作日内无息退还。辰果公司逾期交纳租金、经营服务费、公摊费、水电费等应缴费用，逾期7日，佰特公司有权停止该铺街的水电供应，逾期30日，佰特公司有权以通知的方式单方面解除本合同，收回商铺，并将履约保证金作为违约金而不予退还，对商铺内的添附物品、固定装置、装修等不予补偿。商铺免交租金期间10个月。合同签订后，佰特公司向辰果公司交付了商铺，辰果公司对商铺进行了装修。合同约定的免租期至2014年6月30日届满后，辰果公司未按期足额支付租金等应缴费用，佰特公司多次催收，辰果公司仅支付2014年7月1日至2014年10月31日共4个月的租金、经营服务费及公摊费合计700316元。
2015年9月26日，辰果公司向佰特公司出具《关于减免房屋租金的请求函》，提出建议，即辰果公司计划于2015年12月搬出租赁门面，请求免除2015年10至12月的租金；对拖欠的租金（扣除保证金后），辰果公司于2016年春节之前支付500000元，2016年8月30日前一次性付清余款。
2015年12月16日，佰特公司委托湖北百思特律师事务所向辰果公司发出《律师函》，要求辰果公司支付尚欠佰特公司的租金、经营管理费、物业费合计2513377元。辰果公司仍未支付欠交费用，佰特公司于2016年2月22日向辰果公司发出《解除合同通知书》，通知辰果公司自即日起解除《鑫鼎汽配机电城商铺租赁合同书》。嗣后，辰果公司腾退了承租商铺第一层，但仍占有商铺第二、三层并存放物品，其再未在商铺从事经营，直到2017年4月13日，辰果公司腾退了涉案房屋第二、三层。
辰果公司实际支付涉案商铺的保证金为237729元。
佰特公司与辰果公司对鑫鼎汽配机电城商铺第C6栋的第十一层房屋也存在租赁关系。2012年7月19日，赵建华缴纳5272元履约保证金给佰特公司，佰特公司向其出具的收据中手写“抵扣C6租金”。2014年7月30日，辰果公司向佰特公司缴纳装修保证金5000元，佰特公司向其出具的收据载明“铺位号C6-11-(10-29)”。
江雪丽、赵建华系辰果公司股东，二人共计出资1500万元（江雪丽出资1200万元，赵建华出资300万元），于2017年7月23日设立辰果公司，法定代表人为江雪丽，2016年5月24日变更为林菊青。一审调取了辰果公司验资账户自2013年7月23日至2017年9月21日的交易流水，该交易流水显示，江雪丽、赵建华于2013年7月23日转入1500万元到辰果公司该验资账户，2013年7月26日转出1000万元至江雪丽个人账户，2013年7月26日转出300万元至赵建华个人账户。2013年7月23日至2017年9月21日期间，从该账户累计转出12517603.8元到江雪丽个人账户，又从其个人账户转入4437916.7元至该账户，江雪丽的转出与转入差额为8079687.1元；累计转出3987062元到赵建华个人账户，又从其个人账户转入987001元至该账户，赵建华的转出与转入的差额为3000061元。截止2017年9月21日以后，该账户没有发生交易额，该账户内资金余额为3586.45元。
一审法院认为，佰特公司与辰果公司签订的《鑫鼎汽配机电城商铺租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效成立，一审依法予以确认。当事人必须按照合同约定全面履行各自的义务，辰果公司未按时交纳租金及相关费用，经佰特公司催收后，对所欠租金及相关费用仍不交纳，已构成违约，应当承担违约责任。佰特公司按合同约定的解除条件行使单方解除权，符合合同约定和法律规定。一审确认双方于2016年2月23日解除《鑫鼎汽配机电城商铺租赁合同书》。辰果公司对所欠佰特公司的租金及相关费用应当支付，并对其继续占有所承租的商铺第二、三层，则比照合同租金标准支付占用费至2017年4月13日止。辰果公司截止到2016年2月22日所欠租金及相关费用数额为2754576元[（112763元＋53414元＋8902元）×（15月＋22/30月）]。辰果公司从2016年2月23日解除合同起仍占有其承租商铺的第二、三层，但未在商铺从事经营。一审根据公平原则，参照双方租赁合同每月每平方米租金19元（112763元÷5934.89平方米），确定每月占用费76063元[19元×（1969.29平方米＋2034.04平方米）]，不再计算经营服务费和公摊费。辰果公司占用上述承租商铺的第二、三层占用费为1039528元［76063元×（13月+20/30月）］。辰果公司认为赵建华2012年7月19日缴纳5272元履约保证金应抵扣C6的一、二、三层的租金，但该笔保证金缴纳时本案涉案租赁合同尚未签订，双方对C6的一、二、三层商铺不存在租赁合同的权利、义务关系，对其主张不予支持。辰果公司认为其2014年7月30日缴纳的装修保证金5000元应抵扣C6的一、二、三层的租金，但该保证金收据中载明了“铺位号C6-11-(10-29)”，并未载明与C6的一、二、三层有关，对其主张不予支持。
关于佰特公司主张的违约金62271元。因辰果公司的违约行为将承担已支付的保证金237729元作为违约金而不予退还的后果，佰特公司主张的违约金62271元，一审不再支持。
关于江雪丽、赵建华应否对辰果公司的债务承担连带责任的问题。江雪丽、赵建华作为辰果公司的股东，在对辰果公司从事经营、管理活动中，以个人名义使用个人银行帐户与公司账户互转资金，行使属于辰果公司的权力，导致公司财产与个人财产无法区分，形成财产混同，使辰果公司缺失独立人格，辰果公司与江雪丽、赵建华构成人格混同，且江雪丽、赵建华从公司验资账户中转出的资金均超过其转入的资金，导致该账户中至2017年9月仅有3000多元，降低了公司的偿债能力，严重损害公司债权人利益的，江雪丽、赵建华应对公司债务承担连带责任。佰特公司主张江雪丽、赵建华同时还存在抽逃出资，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十二条“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：……（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。”的规定，依据已查明的事实，江雪丽、赵建华出资后，未经法定程序将出资转回其个人账户中，且之后转入辰果公司的资金不足其实际转出的资金，应当在抽逃资金本息范围内对辰果公司债务承担连带责任。综上，江雪丽、赵建华应对辰果公司的债务承担连带责任。
关于辰果公司的反诉及反诉请求，如前已评述，因辰果公司自身存在违约行为，导致解除合同，其相应后果按合同约定和法律规定由其自行承担，其反诉请求一审不予支持。
综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、辰果公司于判决生效之日起十日内向佰特公司支付商铺租金、经营服务费、公摊费合计2754576元；二、辰果公司于判决生效之日起十日内向佰特公司支付房屋占用费1039528元；三、江雪丽、赵建华对判决第一、二项确定的付款义务承担连带责任。四、驳回佰特公司的其他诉讼请求。五、驳回辰果公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务和腾退房屋义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。一审案件受理费42320元（已交29408元，补交12912元），保全费5000元，合计47320元，由佰特公司负担5167元，辰果公司负担42153元，江雪丽、赵建华连带负担42153元。一审反诉受理费减半收取10860元（已交21720元，应退还10860元），由辰果公司负担。
二审中，当事人未提交新证据。
二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于辰果公司主张应抵扣10272元的问题。根据查明的事实，辰果公司主张的该款系其与佰特公司履行其他合同所产生的往来，因为佰特公司仅就案涉合同向辰果公司主张权利，而辰果公司与佰特公司因履行其他合同所产生的权利义务，并非本案审理的内容。辰果公司如果认为佰特公司负有该款的给付义务，可以通过另诉主张权利，持生效法律文书确定的数额抵扣对辰果公司应履行的给付义务。
二、关于辰果公司是否应当支付占用费的问题。根据租赁合同的约定，如果辰果公司逾期7日交纳租金、经营服务费、水电费等，佰特公司有权停止该铺街的水电供应；逾期30日，佰特公司有权以通知的方式单方面解除合同，收回商铺。因辰果公司仅交纳了2014年7月1日至2014年10月31日的费用，佰特公司于2016年2月22日向辰果公司发出《解除合同通知书》，通知辰果公司解除合同，要求辰果公司三日内腾退房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条规定，该解除通知自到达辰果公司时发生效力，辰果公司应腾退全部租赁的房屋并向佰特公司交付。但辰果公司仅腾退了商铺第一层，占有二、三层存放物品。也就是说，辰果公司未履行向佰特公司返还租赁物的法定义务，其对租赁物的占有为无权占有，应当向佰特公司支付房屋占用费。辰果公司称系因佰特公司在通道上上锁导致其无法将物品搬离，但辰果公司既不能举证其腾退时佰特公司阻拦，也不能举证其要求搬离物品时佰特公司拒绝配合，应由其承担举证不能的法律后果。
综上所述，辰果公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14248.2元，由湖北辰果机电设备有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继雄
审判员 刘 强
审判员 王明兵
二〇一八年四月二日
书记员 袁昌芹