广西壮族自治区陆川县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0922民初486号
原告（反诉被告）陈锋，男，1975年5月10日出生，汉族，住广西陆川县。
原告（反诉被告）刘春能，女，1974年1月15日出生，汉族，住广西陆川县。
委托代理人陈思远，女，广西华锦律师事务所律师。
被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司，地址：广西陆川县温泉镇园林路15号。
法定代表人池浪。
委托代理人刘恩明，男，广西三益律师事务所律师。
委托代理人黄永梅，女，广西三益律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈锋、刘春能与被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案，被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司于2018年3月23日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘春能及其委托代理人陈思远、被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司的委托代理人刘恩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈锋、刘春能诉向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金给原告，违约金按每日37.8元计，从2017年8月31日起计至完成房屋所有权登记之日止。2、判决被告返还原告办证费11000元及支付占用期间利息给原告，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2015年7月13日起计至还清之日止。3、判决被告协助原告办理房屋所有权登记。事实理由：2015年7月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以人民币378000元向被告购买九洲江世纪花园10幢3-1001号商品房。2015年7月13日，被告向原告收取了11000元办证费用。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，该合同第十一条约定出卖人在2015年8月30日前向买受人交付该商品房，第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告在2015年8月30日已经交付商品房给原告使用，按照双方合同的约定从2015年8月30日起730天内亦就是最迟在2017年8月30日前被告应当为原告办理好房屋所有权证书，但至今原告及同小区其他业主也未取得该商品房的房屋所有权证。为此，原告多次催告被告办理，被告却以种种原因拖延推诿。据原告了解，逾期办证完全是被告的原因，被告在土地征用、消防、水电没有及时通过验证，故不能如期办证。原告也多次向政府有关部门反映，均无法得到妥善解决。被告逾期办证已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、电脑咨询单，证明被告的工商登记情况；3、商品房买卖合同，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，合同对交房时间及逾期办证违约责任有约定；4、办证费收据1份，证明2015年7月13日，被告向原告收取了11000元办理房产证的费用；5、收据2份，证明原告支付了该商品房的首期房价款114000元；6、税收缴款书，证明原告已缴交了契税；7、商品房网上备案确认单，证明原告对购买的商品房进行了网上备案确认；8、陆川县住建局关于世纪花园十栋业主信访事项处理情况答复意见书、关于《完善九洲江世纪花园第十栋楼设施设备问题》的情况答复；9、图片9张，证明世纪花园10栋有消防隐患。
被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司辩称：一、双方签订的合同约定的违约金事实上过高，请求法院降低。本案逾期办证并没有造成原告的实际损失。2、违约金按照合同的约定应从完成房屋所有权登记的期限届满之次日起计算，3、原告要求我方返还办证费11000元及支付占用期间利息之诉请，因原告的办证费不是交给被告，与被告无关。被告请求本院驳回原告的诉讼请求。被告对其上述主张没有向本院提交证据。
被告（反诉原告）提出的反诉请求：请求法院判决原告（反诉被告）支付实测建筑面积大于预测建筑面积误差部分面积的房价款8105元给被告（反诉原告）。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》约定，实测建筑面积大于预测建筑面积误差部分的房价款由原告（反诉被告）补足给被告（反诉原告）。根据陆川县房地产开发公司九洲房地产测绘队于2017年5月3日就九洲江世纪花园第10幢出具的《广西壮族自治区房屋面积测绘报告（实测）》，原告（反诉被告）所购商品房实测建筑面积大于预测建筑面积，原告（反诉被告）应补足误差部分面积的房价款给被告（反诉原告）。为此，被告（反诉原告）提起本案反诉。
被告（反诉原告）为证明其诉讼主张向本院提交以下证据：1、《广西壮族自治区房屋面积测绘报告（实测）》，证明原告（反诉被告）所购商品房实测建筑面积大于预测建筑面积，原告（反诉被告）应补足误差部分面积的房价款给被告（反诉原告）；2、证明，证明陆川县房地产开发公司九洲房地产测绘队于2017年5月3日就九洲江世纪花园第10幢出具的《广西壮族自治区房屋面积测绘报告（实测）》合法有效。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，原告（反诉被告）已按照《商品房买卖合同》所约定的预测建筑面积交清了购房款。被告（反诉原告）分别在2016年3月、7月通知原告（反诉被告）补足面积差额款，但其均未提供补交面积的依据。2017年3月，本幢业主多次上访，开发商承诺在2017年6月底完善世纪花园10幢三期设施，办好房产证。开发商在未公布实测面积的情况下又电话通知补交面积差额款。因开发商对实测面积反复不定，所以原告（反诉被告）拒交面积差额款。原告（反诉被告）愿意按真实合法实测面积补交房款，但开发商必须按实测交足房款的面积办证给原告（反诉被告）。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉没有向本院提交证据。
原告（反诉被告）所提交的1、2、3、5、6、7号证据，客观真实，并于本案诉争之事实相关联，本院予以确认并在卷佐证；被告（反诉原告）所提交的1、2号证据客观真实，并于本案诉争之事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。
综合上述经本院依法确认的证据及庭审笔录，本院认定本案法律事实如下：
2015年7月12日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201507120001号），约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的位于陆川县商品房，合同第三条约定预测建筑面积共116.12平方米，其中套内建筑面积96.88平方米，分摊共有建筑面积为19.24平方米。第六条约定该商品房单价为每平方米3255.25元，总价款为人民币378000元。第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。第十三条第2项约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2015年7月13日，广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司收取了原告（反诉被告）的办证费11000元。被告（反诉原告）在2015年8月30日交付九洲江世纪花园第10幢3单元10层3-1001号商品房给原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）已按预测建筑面积支付了购房款378000元。2017年5月3日，陆川县房地产开发公司九洲房地产测绘队对九洲江世纪花园第10幢出具《广西壮族自治区房屋面积测绘报告（实测）》，世纪花园第10幢3单元10层3-1001号商品房实测产权面积为118.61平方米，比预测建筑面积116.12超出2.49平方米，建筑面积误差比在3%以内。被告（反诉原告）未能在《商品房买卖合同》约定的该商品房交付之日起730日内即最迟2017年8月29日协助原告（反诉被告）办理好该商品房所有权转移登记。因房屋产权证书至今未能办妥，原告（反诉被告）遂向本院提起诉讼。而被告（反诉原告）因原告（反诉被告）未交清房屋面积差额款提起反诉。
另查明，被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司于1990年12月1日注册成立，经营范围为：房地产开发、出售商品房、房地产测绘、地籍测绘。广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司是独立的法人，并非被告（反诉原告）的子公司或者下属机构。陆川县房地产开发公司九洲房地产测绘队系陆川县房地产管理所采纳的测绘队。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同，被告（反诉原告）按照合同约定在2015年8月30日将商品房交付给给原告（反诉被告）使用，也应当依照合同的约定在该商品房交付之日起730日内即最迟在2017年8月29日协助原告（反诉被告）办理好该商品房的房屋所有权证书。但原告（反诉被告）至今未能办理好该商品房的房屋所有权证书。因此，被告（反诉原告）已经构成违约，理应承担违约责任。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按《商品房买卖合同》第二十条约定，从2017年8月31日起按合同房价款378000元每日万分之一计算计至完成房屋所有权登记之日止计付违约金，此违约金亦不过高，起算时间也没有违反合同约定，本院依法予以支持。被告（反诉原告）主张，违约金过高，并没有造成实际损失，违约金起算时间违反合同约定之主张，本院不予以采信。被告（反诉原告）应履行协助原告（反诉被告）办理房屋所有权登记之义务，至于被告（反诉原告）协助原告（反诉被告）取得房屋产权证书的期限，结合本案的情况，以在2018年6月20日前办好为宜，原告（反诉被告）亦应办理好相关手续予以配合。至于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还办证费11000元及支付占用期间利息之诉讼请求，因该办证费为广西利来福房地产开发有限责任公司陆川分公司收取，并非被告（反诉原告）收取，原告（反诉被告）此诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间已在《商品房买卖合同》中对面积差异处理有明确约定，此约定亦不违反法律规定，故原告（反诉被告）作为买受人理应按照合同约定的商品房单价每平方米3255.25元，按照实测面积118.61平方米计算支付购房款，应支付购房款为386105.2元，原告（反诉被告）已支付购房款378000元，仍应向被告（反诉原告）补交面积差额款8105.2元。被告（反诉原告）请求本院判决原告（反诉被告）支付实测建筑面积大于预测建筑面积误差部分面积的房价款8105元给被告（反诉原告）之反诉请求合理合法，本院依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司支付违约金给原告（反诉被告）陈锋、刘春能，违约金按每日37.8元计，从2017年8月31日起计至完成房屋所有权登记之日止。
二、驳回原告（反诉被告）陈锋、刘春能要求被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司返还办证费11000元及支付占用期间利息给原告（反诉被告）的诉讼请求。
三、被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司在2018年6月20日前协助原告（反诉被告）陈锋、刘春能办理好房屋所有权登记。
四、原告（反诉被告）陈锋、刘春能在2018年5月20日前补交房款8105元给被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司。
上述判决，义务人应在判决指定的期间履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行
本诉案件受理费246元，减半收取123元［原告（反诉被告）已预交］，反诉案件受理费50元［被告（反诉原告）已预交］，合计173元，由原告（反诉被告）陈锋、刘春能负担123元，被告（反诉原告）广西壮族自治区陆川县房地产开发公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费173元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行）。逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 庞 政
appoint
二〇一八年四月二十六日
书记员 赖玉珍