福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初3069号原告：福建美加德地产开发有限公司，住所地福建省南平市建阳区。法定代表人：陈玉康，总经理。委托诉讼代理人：陶梅香，女，公司员工。被告：占恒松，男，1983年11月26日出生，汉族，住福建省浦城县。原告福建美加德地产开发有限公司与被告占恒松商品房预售合同纠纷一案，本院2017年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建美加德地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶梅香到庭参加诉讼，被告占恒松经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。福建美加德地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除福建美加德地产开发有限公司与占恒松签订的建阳区朱熹大道3369号御景湾小区××室房屋的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令占恒松配合福建美加德地产开发有限公司办理“合同备案”及“产权预告登记”的解除登记；3.判令占恒松支付代垫款562695.31元及其违约金142500元（总房款的20%，即712500元×20%），前述债权从占恒松已付购房款中抵扣，不足部分由占恒松继续支付；4.本案诉讼费用由占恒松负担。诉讼过程中，福建美加德地产开发有限公司将第二项诉讼请求变更为：判令占恒松配合福建美加德地产开发有限公司办理“产权预告登记”的解除登记。事实和理由，2016年8月23日，占恒松向福建美加德地产开发有限公司购买了建阳区朱熹大道3369号御景湾小区××室商品房一套，建筑面积119.22平方米，购房总价712500元。双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定首付款142500元，于2016年8月23日前以现金支付，余款570000元以银行按揭的方式付款。双方还就银行按揭贷款的相关事宜在补充协议第二条第9项予以了约定，即“合同签订后，买受人必须在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息以及费用，买受人应于出卖人发出通知之日起7日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并承担自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间的利息（以本期应还款额为基数按日万分之三计算）。在上述时间内如果仍未归还的，出卖人有权解除本合同，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时按照诉讼请求金额1%-5%支付的律师代理费）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应该在解除合同之日起30日内将房屋恢复原状后交付给出卖人”。合同签订后，占恒松于2016年8月23日支付首付款142500元，福建美加德地产开发有限公司按照贷款银行要求，为占恒松按揭贷款570000元作为保证人进行了担保，三方签订了相关的按揭贷款合同，兴业银行建阳支行于2016年10月27日将570000元贷款发放。2017年7月15日，福建美加德地产开发有限公司接到银行通知，告知占恒松未按照合同约定将本期贷款存入约定账户。福建美加德地产开发有限公司多次与占恒松联系，占恒松起初不理会，后手机为关机状态。2017年10月16日，银行从福建美加德地产开发有限公司账户中将占恒松应偿还的全部本息562695.31元扣回。福建美加德地产开发有限公司于2017年10月21日向占恒松发出《支付购房款催告函》，但快递被拒收。因此，福建美加德地产开发有限公司起诉至法院，请求支持其诉讼请求。占恒松未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，福建美加德地产开发有限公司提交的证据1.《商品房买卖合同（预售）》，2.南平市建阳区商品房买卖合同备案信息表，3.占恒松身份证复印件，4.付款凭证，5.放款凭证，6.银行扣款通知书、凭证，7.支付购房款催告函，8.快递单及跟踪件，9.《个人购房抵押（保证）借款合同》，10.预购商品房登记证（潭房预建阳字第201604150号），占恒松未提供证据亦未到庭质证，视为对自己诉讼权利的放弃，上述证据经本院审查真实、合法、有效，本院予以确认，可作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月23日，福建美加德地产开发有限公司与占恒松签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××）及补充协议，占恒松购买福建美加德地产开发有限公司开发的位南平市建阳区号商品房，建筑面积119.22平方米，总价712500元。双方约定占恒松于2016年9月20日前支付购房款142500元，余款570000元采取向银行按揭方式支付。同日，《商品房买卖合同（预售）》在房地产行政管理部门备案，2016年8月24日办法了预购商品房预告登记。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条（9）约定：买受人必须在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期内，因买受人未及时归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出通知之日起七日内到出卖人指定地点偿还出卖人全部贷款（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并承担自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间的利息（以本期应还款额为基数按日万分之三计算）。在上述时间内如仍未归还的，出卖人有权解除本合同，同时买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金。同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时按诉请金额1%-5%支付的律师代理费）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失，还应该在解除合同之日起30日内将房屋恢复原状后交付给出卖人。补充协议第十条解除合同第（3）约定：出卖人行使依约解除合同权利的，出卖人有权在买受人已付的房价款中扣除买受人应支付的违约金、赔偿金额等应付款项；如有剩余且买受人已履行其关于解约时应当承担的相关义务后，出卖人应在30日内如数退还买受人余款。合同签订后，占恒松支付了购房首付款142500元，于2016年10月20日与兴业银行股份有限公司建阳支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款570000元用于支付购房款，福建美加德地产开发有限公司为该贷款提供担保。2017年10月16日，兴业银行股份有限公司建阳支行从福建美加德地产开发有限公司账户中扣收占恒松所欠贷款562695.31元。福建美加德地产开发有限公司于2017年10月21日向占恒松发出《支付购房款催告函》，要求占恒松在2017年10月29日之前将公司垫付款及利息偿还，如逾期未支付的，将解除《商品房买卖合同（预售）》，并按照法律规定和合同约定追究违约责任。本院认为，福建美加德地产开发有限公司与占恒松签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法，为有效合同，双方均应按合同履行义务。占恒松向银行申请贷款用于支付购房款，应按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定还款，由于占恒松未按约定及时还款，导致贷款银行从担保方福建美加德地产开发有限公司账户上扣收占恒松剩余贷款本息，福建美加德地产开发有限公司发出催告函后占恒松仍未归还被扣的贷款本息，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条（9）的约定，福建美加德地产开发有限公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》。依据合同约定，合同解除占恒松应承担总房款712500元20%的违约金142500元，并返还给福建美加德地产开发有限公司代偿的银行贷款。讼争商品房已办理产权预告登记，福建美加德地产开发有限公司与占恒松签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，合同的债权已消灭，根据《物权法》第二十规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，本案合同债权已消灭，因此讼争商品房办理的预购商品房预告登记（证号：潭房预建阳字第201604150号）已失效。综上，福建美加德地产开发有限公司要求解除与占恒松签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号××），占恒松返还代垫银行贷款562695.31元及违约金142500元的诉请请求，本院予以支持。占恒松返还给福建美加德地产开发有限公司的代垫款及违约金共计705195.31元，该款从福建美加德地产开发有限公司应返还给占恒松的购房款中直接抵扣。福建美加德地产开发有限公司请求判令占恒松配合办理产权预告登记的解除，因合同债权消灭预告登记已失效，该请求本院不予支持。本案案件受理费及公告费用，福建美加德地产开发有限公司自愿承担，予以准许。占恒松经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建美加德地产开发有限公司与占恒松于2016年8月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201604967）；二、占恒松应在本判决生效后十五日内支付给福建美加德地产开发有限公司代垫银行贷款562695.31元及违约金142500元，以上共计705195.31元从福建美加德地产开发有限公司应返还给占恒松的购房款中712500元直接抵扣。三、驳回福建美加德地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10925元，公告费600元，由福建美加德地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  钟金凤人民陪审员  叶杏玲人民陪审员  林 雁二〇一八年三月九日书 记 员  张燕勍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。