广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1283民初895号原告：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市高要市南岸坦场（肇庆信业房地产发展有限公司土地），组织机构代码56451080-7。法定代表人：张汉威，该公司董事长。委托代理人：肖沛闳、林苗苗，该公司员工。被告：张某1，男，2005年10月25日生，汉族，住广东省从化市。法定代理人：张某2，男，1975年6月16日生，汉族，住广东省从化市。法定代理人：陈某，女，1979年10月11日生，汉族，住广东省从化市。被告：陈某，女，1979年10月11日生，汉族，住广东省从化市。被告：张某2，男，1975年6月16日生，汉族，住广东省从化市。原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城物业）诉被告张某1、陈某、张某2物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月5日进行了公开开庭审理。原告尚城物业的委托代理人江丽金到庭参加诉讼，被告张某1、陈某、张某2均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚城物业诉称：被告张某1、陈某于2010年12月购买肇庆信业房地产发展有限公司（以下简称信业房地产公司）开发建设的高××市××区××街××号房屋一套，建筑面积为290.87平方米。被告已于2011年8月5日接受了房屋，并签署了《珀丽湾收楼确认书》，根据其商品房买卖合同的约定，在2012年6月8日前该房屋将交付被告使用。2011年8月1日，原告与被告签订了《前期物业管理协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告需每月15日至25日向原告支付每月物业管理费用491.05元（按房屋测绘成果报告书上的建筑面积计算，2.5元/平方米）。逾期缴纳的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告张某1、陈某自2014年7月起从未向原告缴纳任何物业管理费及违约金，原告多次函告向被告催缴，但被告仍拒不缴纳。被告陈某、张某2作为被告张某1的法定监护人，根据相关法律规定，应为被告张某1的债务承担清偿责任，故起诉，请求：1、判令三被告支付物业管理费17452.32元（按每月物业管理费727.18元为标准，从2014年7月起计，暂计至2016年6月，实际计至判决之日止）；2、判令三被告支付逾期付款违约金6183.94元（以每月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准从2014年7月26日起计，暂计至2016年6月30日，实际计至了履行完毕之日止）。3、三被告承担本案诉讼费用。被告张某1、陈某、张某2缺席，也没有提交书面答辩意见。经审理查明：被告张某1、陈某购买了信业房地产公司开发的位于高××市××区××街××号房屋一套，房屋建筑面积为290.87平方米，被告已经于2011年8月5日收楼。原告（乙方）与被告陈某、张某1（甲方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告管理该房屋。该合同约定以下主要条款：第六条“本物业管理区域物业管理服务收费选择包干制方式，物业服务费乃是维护本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交。物业服务费每月按建筑面积收取，收费标准按2.5元/㎡计收（不包公用水电分摊）”，第七条“甲方应于开发商签发的《入伙通知书》注明的收楼日期起交纳物业服务费用，甲方已收到《入伙通知书》但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用及其他费用按约交纳，业主或物业使用人应在每月15-25日履行交纳义务”第二十六条“甲方或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方支付违约金。”，第二十九条“服务期限从物业交付使用之日起至物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效日止”。上述《前期物业服务合同》尚在有效期限内。原告于2011年8月5日收楼后，一直能按约定交纳物业管理费，但自2014年7月之后没有依约缴纳，原告于2015年6月10日向被告发出《物业管理费催缴函》，但均无果，原告遂诉至本院。本院认为：被告张某1、陈某、张某2均经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；被告张某1、陈某、张某2缺席，应视其对原告的诉求及证据均没有异议，且不影响本院在查明事实基础上依法判决。本案为物业服务合同纠纷。原、被告之间签订的《前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》）是双方当事人的真实意思表示且符合《物业管理条例》第二十一条的规定，该合同属合法有效的合同。合同签订后，原被告双方形成了服务委托关系。原告应当依约提供小区物业服务，作为业主的被告则应当依约支付物业管理服务费用。关于被告张某1、陈某应缴未缴的物业服务费的计算问题：按照建筑面积290.87平方米，2.5元/平方米，即727.18元/月计收物业服务费，从被告欠缴日2014年7月26日开始起算至原告诉请至2016年6月。经本院核算物业服务费为17452.32元，原告诉请17452.32元，计算准确，本院予以支持，对2016年6月之后的物业管理费原告没有诉请，本院不作处理。关于被告张某1、陈某支付逾期付款违约金的问题：由于被告没有按时足额交纳物业服务费，双方《服务合同》第七条、第二十六条约定按照每日1‰计收违约金，原告认为过高可以予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。的规定，由于被告逾期缴纳管理费造成原告可预见的损失为利息损失，故原告违约金应该按照人民银行同期贷款基准利率上浮30%，计至2016年6月30日，经核算为1283.45元（详见张某1、陈某欠费明细表），对原告诉请违约金超出4900.49元的部分，本院不予支持。2016年6月30日后的违约金，原告没有诉请，本院不作处理。被告张某2、陈某作为被告张某1的监护人，根据《中华人民共和国民法通则》第十八条“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得出来被监护人的财产。”的规定，被告张某1的责任应当由被告张某2、陈某承担。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈某、张某2于本判决生效之日起十日内向原告肇庆尚城物业管理有限公司缴纳物业管理服务费17452.32元（该服务费从2014年7月计至2016年6月）以及违约金1283.45元，两项合计18735.77元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费391元，公告费390元（以后另计），合共781元，该款原告已经预交，由被告陈某、张某2负担658元，原告负担123元。被告在履行付款义务时迳付658元给原告，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  游兴华代理审判员  赖金华人民陪审员  陈根华二〇一七年四月六日书 记 员  黄丽莹