新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民 事 判 决 书（2015）阿市民初字第4147号原告孙苏美，女，汉族，1972年5月12日生，住阿克苏市。委托代理人田乐，新疆聚公律师事务所律师。被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司。住所地：阿克苏市友谊路。法定代表人孟庆山，该公司董事长（现羁押于阿克苏市公安局看守所）。原告孙苏美诉被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田乐、被告法定代表人孟庆山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙苏美诉称：从2011年1月10日至2012年2月10日，原告陆续向被告支付购房款120万元。2012年2月28日原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告将门面房价格定为2285元/㎡，只出售给原告一套面积为194.23㎡的门面房，同时收取原告契税2.4万元、过户费及维修基金17713元。2012年2月、3月间,被告向原告交付了位于清清家园小区5幢5号194.23平方米的门面房。后经我方核实，原告购买门面房实际应当缴纳的契税为13314.48元、维修基金为8876元。此后被告仅为原告办理了该门面房的土地证，并办理了房产证的备案登记，但至今未能办理产权证。现要求：1、由被告立即为原告办理购买房屋的产权证。2、由被告返还原告多收取的各项费用777925.6元（退购房款756184元、退维修基金8837元、退契税款10685.52元）。3、由被告向原告支付逾期办证违约金2219.08元（443816×0.5%）。被告辩称：原告购买被告门面房属实，经被告内部协商后，确定向原告的售价为4000元/平方米，还没来得及向原告告知，公司就出事了。被告是否与原告签订过《商品房买卖合同》已记不清。被告已向原告交付门面房，但交付具体时间记不清。被告已收取原告购房款120万元、契税2.4万元、维修基金17713元。清清家园的5号楼交工晚，因施工、城建局备案手续都没有办完等原因，至今未能为购房者办理产权证。目前公司法定代表人及有关人员均已被羁押，公司没有正常经营，原告诉讼请求无法解决。原告为证实其主张，向本院提交如下证据：1、2011年1月10日被告法定代表人孟庆山向原告出具的收到购房款20万元的收条1份。2、2011年3月9日被告法定代表人孟庆山向原告出具的收到购房款30万元的收条1份。3、2011年7月1日被告法定代表人孟庆山向原告出具的收到购房款30万元的收条1份。4、2012年2月10日被告法定代表人孟庆山向原告出具的收到购房款40万元的收条1份。证据1-4用于证明被告陆续收取原告购房款120万元的事实。被告对上述证据的真实性及证明观点无异议。本院确认上述证据的证明效力。5、2012年2月28日被告法定代表人孟庆山向原告出具的收到5号门面房维修金及办房手续费17713元的收条1份。6、2012年3月5日被告法定代表人孟庆山向原告出具的收到原告契税款24000元的收条1份。证据5、6用于证明被告收取原告过户及维修基金17713元、契税24000元的事实。被告对上述证据的真实性及证明观点无异议。本院确认上述证据的证明效力。7、国有土地使用证1份。用于证明被告为原告办理了购买房屋的土地使用证。被告对该证据的真实性及证明观点无异议。本院确认上述证据的证明效力。8、从阿克苏市住建局对被告向该局提交的清清家园小区5幢5号门面房的备案资料中调取的原、被告签订的《商品房买卖合同》1份，用于证明合同约定双方的权利和义务。合同第15条规定了违约金的计算方式。被告对该证据的真实性没有异议，对合同中加盖的公司公章的真实性无异议，认可该合同是被告向住建局提交备案的资料之一，但认为合同约定的购房价格不是双方当时协商的价格，前期与原告签订的是2000多元的价格作废，重新签订购房单价为4000多元。本院认为：原、被告对该合同的真实性无异议，被告也认可合同是被告向住建局提交，虽然被告对合同中约定的购房单价有异议，但未能提交任何证据证实其主张，本院确认上述证据的证明效力。9、从阿克苏市住建局对被告向该局提交的清清家园小区5幢5号门面房的备案资料中调取的原告公共维修基金的收据，证明原告购买房屋实际交付的维修基金是8876元。被告对上述证据的真实性及证明观点无异议。本院确认上述证据的证明效力。被告无证据向法庭提交。本院通过对上述原、被告所提供的证据进行质证、分析、认定后，确定以下案件事实：从2011年1月10日至2012年2月10日，被告法定代表人孟庆山分四次陆续收取原告购房款120万元。2012年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于阿克苏市友谊路清清家园小区第5幢5号门面房。房屋建筑面积186.09平方米，单价2285元/㎡，总金额443816元；买受人一次性付款443816元；被告应当在2009年9月20日前对房屋经验收合格后交付原告使用，并在交付后180日内办理权属证书。如因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2012年2月28日被告法定代表人孟庆山收取原告维修金及办证费用17713元。2012年3月5日被告法定代表人孟庆山收取原告契税款24000元。2012年2、3月间,被告向原告交付清清家园小区5幢5号194.23平方米的门面房。2012年4月10日阿克苏市国土资源局为原告办理了该门面房的土地证。被告向阿克苏市住建局提交了原告购买房屋的备案登记。在阿克苏市住建局备案档案显示，阿克苏市住建局收取原告购买门面房的公共维修基金为8876元。2015年8月12日原告诉至本院。本院认为：原、被告对签订的《商品房买卖合同》真实性无异议，虽然被告对合同中约定的购房单价提出异议，但未能提交任何证据证实其主张，故被告主张不能反驳原告提交证据证明的事实，被告主张与事实不符。本院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效，对双方均有约束力。在履行商品房买卖合同时，被告已收取原告全额购房款，并向原告交付了购买房屋，办理了房屋土地使用证，原、被告已各自履行了商品房买卖合同的主要义务。原告在合同约定的期限内取得购买房屋的权属证书，是被告应当履行的义务。现因被告原因导致原告不可能取得购买房屋的权属证书，原告要求被告履行办证义务、承担逾期办证违约责任的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持。通过在庭审中原告提交的证据及被告质证意见，被告认可已收取原告购房款120万元、房屋维修金及办房手续费17713元，而《商品房买卖合同》确认的原告购房款应当为443816元，住建局档案中确认原告购买房屋应当交纳的维修基金为8876元，原告要求被告返还多收取的购房款及维修基金的请求，本院予以支持。原告认为被告多收取其契税10685.52元，现有证据只能证实被告收取原告契税2.4万元，无法证实原告的主张，对原告要求被告退还多收取契税的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、由被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司在判决生效之日起30日内协助原告孙苏美办理阿克苏市友谊路清清家园小区第5幢5号门面房的房屋产权登记。二、由被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司支付原告孙苏美返逾期办证违约金2219.08元（443816×0.5%）。三、由被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司退还原告孙苏美多收取的退购房款756184元。四、由被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司退还原告孙苏美多收取的维修基金8837元。上述二、三、四项合计767240.08元，由被告自判决生效之日起30日内一次性付清。案件受理费11579元，由原告孙苏美负担159元，被告阿克苏嘉诚房地产开发有限公司负担11420元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在此判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  马荣助理审判员  安宁人民陪审员  侯玲二〇一五年十二月八日书 记 员  杨鑫