连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0707民初135号
原告盛丹丹，个体工商户。
委托代理人池小水，江苏明智达律师事务所律师。
被告王家军，无固定职业。
被告焦佃花（系王家军母亲），女，1949年10月5日生，居民身份证号码3207031949********，汉族，住址同上。
两被告共同委托代理人李阳，江苏顺维律师事务所律师。
原告盛丹丹诉被告王家军、焦佃花租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由代理审判员周鹤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛丹丹的委托代理人池小水、被告王家军、焦佃花的共同委托代理人李阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盛丹丹诉称，被告在连云港市连云区云山街道办事处老君堂村拥有房屋一套。原告常年租用被告王家军的房屋从事个体经营并按时支付房屋租金。2015年末，原告租用的被告王家军的房屋被划定为拆迁范围。被告与拆迁人签订了拆迁补偿协议。由于原告在被告出租的房屋进行合法经营。拆迁人对被告因拆迁造成的营业性损失予以补偿。原告认为，该补偿款应当属于原告。原告与被告多次协商未果后，诉至法院，请求判令两被告给付原告营业补助3.6万元（原告租赁的房屋面积为60平方米，按照600元/平方米计算）。被告承担本案的诉讼费。
被告焦佃花、王家军共同辩称，1、政府征收行为属于不可抗力，因为不可抗力是法定的免责条款，所以不需要向原告赔偿。2、原告主张的营业补偿款没有法律依据。同时也因不可抗力的原因，不需要向原告补偿。涉案房屋本身就属于沿街营业用房，并不因为原告的经营才认定涉案房屋属于营业用房。3、原告主张的装修补偿金，首先要证明原告对涉案房屋进行了装修，需要提供原始的装修合同、发票，其次就算有了装修，也要根据租赁合同的期限进行折旧，并且折旧完的价格不能超过征收协议关于装修的补偿价格。另外，根据租赁合同约定，租赁期满对未拆除部分不予补偿，所有权归被告所有。
反诉原告王家军诉称，王家军将位于老君堂一处房屋租赁给盛丹丹使用。因涉案房屋被政府拆迁。王家军于2015年11月15日签订征收补偿协议，根据该协议要求于2015年11月22日前搬迁。如不搬迁则按照每日500元扣除违约金。但因被反诉人至今未搬迁，导致反诉人每天产生损失。现主张一个月损失15000元，盛丹丹立即搬离涉案房屋。
反诉被告盛丹丹辩称，1、双方之间的基础关系是租赁关系。在租赁合同履行期间盛丹丹没有任何的违约行为，不应当承担被告的损失。2、反诉原告与拆迁部门所签订的协议的内容是什么，如何计算违约金原告并不知晓，盛丹丹主观上并不知晓反诉原告的损失是多少，也不应当承担赔偿责任。3、反诉原告只是自己计算出其损失为15000元，但实际上反诉原告是否存在该损失并不确定，如果反诉原告要主张该损失的话，也应当待该损失实际发生后再提起诉讼。因此请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：焦佃花系王家军的母亲。盛丹丹租赁位于连云港市连云区云山乡老君堂村（科技路旁）门面房使用，房屋面积为60平方米。据原告提起诉讼时已租赁5、6年，未签订书面租赁协议。原告盛丹丹租赁涉案房屋后于2009年6月12日领取了个体工商户营业执照，登记的经营场所为案涉房屋，名称为连云港市连云区云山乡盛丹丹凉皮店，经营范围为凉皮零售。2013年9月30日，连云港市连云区卫生局向盛丹丹发放了餐饮服务许可证，有效期限2013年9月30日至2016年9月29日。盛丹丹称其租赁房屋时，分为两次租赁，租赁了两个房间，每间房屋的年租金为6000元，其中一间房屋系每年3月份前后交房租，另外一间是8月份交房租，拆迁时候3月份交房租的房子没有到期。8月份交房租的房子到期了，没有继续交房租，还是继续使用，焦佃花说房子快要拆迁了，房租拿3月份到期的房租抵扣一下。两间房子面积一共60平方米。庭审中，原、被告均认可盛丹丹租赁的是王家军的房屋。王家军称盛丹丹并不欠付租金。
因市区景区互通连接线项目建设需要，连云区人民政府作出（2015）第92号房屋征收决定，涉案房屋被纳入拆迁范围。2015年11月15日焦佃花（乙方）与连云区房屋征收局（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议两份，房屋号分别为连云区云山老君堂三组89号（面积分别为290.25平方米，有证建筑面积188.69平方米）、90号（房屋总建筑面积188.69平方米），焦佃花均自愿选择货币补偿方式进行征收。根据《住宅房屋该经营房面积审批表》，该审批表中确认房屋面积为188.69平方米，确认经营面积为188.69平方米，另有说明“经营凉皮销售、预包装食品、保健咨询服务”。
2015年11月15日王家军（乙方）与连云区房屋征收局（甲方）签订房屋拆迁补偿安置协议，该协议中约定甲方征收乙方位于连云区云山老君堂三组90-1号土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积310.05平方米。乙方自愿选择产权调换方式进行征收。拆迁指挥部审批了王家军住宅房屋改经营房，该审批表中确认房屋面积为310.05平方米，确认经营面积为143.07平方米、19.75平方米、17.48平方米、105.84平方米，另有说明“经营预包装食品及散装食品、铝合金销售、盲人按摩店”。
涉案房屋已于2016年3月被拆迁。审理中，经本院调解，因原告和两被告就给付的补偿金额差距较大，致调解未果。
以上事实，由原告提供的营业执照、餐饮服务许可证、律师函、本院依原告申请调取的涉案房屋的征收协议、《产权调换算账单》、住宅房屋改经营房审批表等及当事人陈述等予以证明，本院依法予以确认。
本案的争议焦点为：一、盛丹丹租赁的房屋的所有权人是谁；二、拆迁补偿费中的停产停业补偿费是否应当归盛丹丹所有。
关于本案的第一个争议焦点即盛丹丹租赁的房屋的所有权人的问题。庭审中，盛丹丹及两被告均称盛丹丹租赁的房屋系王家军所有。本院调取的焦佃花的《房屋征收补偿安置协议书》中焦佃花作为被拆迁人的协议有两份，房屋号分别为连云区云山老君堂三组89号（面积分别为290.25平方米，有证建筑面积188.69平方米）、90号（房屋总建筑面积188.69平方米），焦佃花均自愿选择货币补偿方式进行征收。根据《住宅房屋该经营房面积审批表》，该审批表中确认房屋面积为188.69平方米，确认经营面积为188.69平方米，另有说明“经营凉皮销售、预包装食品、保健咨询服务”，该凉皮销售即为盛丹丹经营的店铺。《货币补偿费算账单》中载明焦佃花的经营用房停产停业补助费为94.35平方米*600元/平方米+94.34平方米*500元/平方米=103780元。根据上述三份证据，盛丹丹租赁的房屋系焦佃花作为被征收人的房屋，即焦佃花为盛丹丹租赁房屋的所有权人，而被告王家军作为焦佃花的儿子，将涉案房屋出租于原告，且收取了租金。
关于本案的第二个争议焦点即补偿费中的停产停业补偿费是否应当归盛丹丹所有的问题。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。连政规发〔2011〕4号《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十三条规定：对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。停产停业损失补偿按照相关规定执行。本院从市区景区互通连接线（云宿路）拆迁连云区征收指挥部调取了《关于云宿路征收相关问题的会议纪要》、《市区景区、互通连接线（云宿路）工程项目房屋征收补偿方案》文件，上述两文件规定：在合法住宅内经营的（含出租经营），经营手续齐全，证件登记与实际地点相符，按实际经营占用的合法房屋面积，在规定的期限内配合签约搬迁的，给付一层每平方米600元经营补助；二层经营的实际合法面积给付每平方米500元经营补助（参照海滨大道）。根据上述文件的规定，被征收房屋用于出租经营的，也需要手续齐全，证件登记与实际地点相符，该“证件登记”应当指有具有相应的营业执照。停产停业补助费系对房屋产权人因营业用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，原则上应属于产权赔偿，因该房屋征收补偿安置协议书的当事人为房屋征收部门与被征收房屋的所有人，故而房屋征收部门与焦佃花签订了《房屋征收补偿安置协议书》，承租人盛丹丹并非该协议的主体，协议书仅需对被征收人的补偿款进行约定即可，不需对补偿款在承租人与被征收人之间如何分配作出规定。但是拆迁办在测算评估应否发放该款项时需要被拆迁的房屋在实际营业中且具备合法的营业手续。综观本案的拆迁补偿安置协议及相关材料，被告焦佃花取得该款项在一定程度上得益于原告的实际经营及具有经营手续，且征收行为也导致房屋所有人焦佃花及承租人盛丹丹均停产停业，故上述费用应分配给二人。关于如何分配停产停业补助费的问题，被征收房屋系被告焦佃花所有，房屋系其可获得征收补偿的基础。但考虑到盛丹丹在案涉房屋被征收时的经营状况及其提供的营业执照在被告焦佃花获得停业停产补助费的实际贡献及其能够作出实际贡献的可能性等因素，本院酌定将焦佃花所领取的停产停业补偿费的30%分配给盛丹丹，其余70%应归焦佃花所有。关于盛丹丹租赁房屋的面积，虽然原告与两被告均未就涉案房屋签订书面租赁合同，现房屋已经被拆迁，无法丈量出房屋的面积，两被告也无法确定房屋面积，但在2016年1月，江苏宏浩律师事务所律师刘凤受连云港市连云区房屋征收局的委托，向盛丹丹告知于2016年1月3日前搬清租赁房屋中的财产，该律师函确认，盛丹丹租赁房屋的面积为60平方米，故本院认定原告租赁房屋的面积为60平方米，根据《货币补偿费算账单》征收文件规定：一层补助600元/平方米，二层补助500元/平方米，因此，盛丹丹可以获得的停产停业补助费为600元/平方米*60平方米*30%为10800元。关于被告王家军是否对上述款项承担责任的问题。原告称其将两被告作为共同被告提起诉讼，是因为不确定拆迁补偿款是由哪个被告领取，故而将两被告一并起诉。本院认为，盛丹丹租赁的房屋系焦佃花所有，拆迁补偿款仅可针对于被征收人，补偿款由谁领取并不影响该征收补偿款系被征收人焦佃花所有的事实，王家军并非房屋的所有人，故原告对被告王家军的起诉，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告焦佃花于本判决生效之日起十日内支付原告盛丹丹停产停业损失10800元。
二、驳回原告盛丹丹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费700元，由原告盛丹丹承担500元，被告焦佃花承担200元（因原告已预交，被告焦佃花应承担部分于本判决生效之日起十日内与上述款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费700元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
代理审判员 周 鹤
二〇一六年三月三十日
书 记 员 刘一龙
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第5条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第6条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。