浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第1643号
原告瑞安市万隆花园业主委员会。
法定代表人林文胜。
委托代理人（特别授权）胡永波、叶慧芳，浙江玉海律师事务所律师。
被告温州市万隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄虹，总经理。
委托代理人（特别授权）谢海林、郑庆福，浙江高策律师事务所律师。
原告瑞安市万隆花园业主委员会（以下简称万隆业委会）为与被告温州市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）所有权确认纠纷一案，于2015年5月27日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用简易程序由审判员陈谦雁独任审判，于2015年7月3日进行了公开开庭审理。原告万隆业委会委托代理人胡永波、被告万隆公司委托代理人谢海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：瑞安市万隆花园住宅小区系被告万隆公司开发建设�2003年经原瑞安市规划建设局审批并绘制总平面图，该小区总建筑面积53523㎡，其中配套公建：物业管理用房建筑面积239㎡、幼托用房建筑面积234㎡、变配电房建筑面积92㎡、弱电机房建筑面积32㎡。该小区于2010年竣工并交付全体业主使用。2013年9月17日，经全体业主会议决议通过，成立第二届瑞安市万隆花园业主委员会，并依法向瑞安市房产管理局备案。业主委员会成立后，对万隆花园物业及其附属配套公建设施接手管理时发现位于万隆花园2幢1层幼托用房已经由被告出租给他人使用，并收取了租金63050元。2014年11月7日，原告对被告提起排除妨害诉讼，在诉讼过程中被告对上述幼托用房的权属提出异议。综上，原告认为万隆花园2幢1层幼托用房系小区内的配套公建设施，根据物权法第七十三条规定，应属于全体业主共同所有，故请求法院判决：1、确认位于瑞安市万隆�园2幢1层幼托用房系万隆花园小区内的配套公建设施，属全体业主共同所有；2、被告万隆公司赔偿原告万隆业委会租金损失63050元。
原告在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
证据1、业主委员会备案通知书1份，以证明原告主体资格；
证据2、企业基本信息1份，以证明被告主体资格；
证据3、瑞安市规划建设局瑞建复（2003）67号《关于瑞安市万隆花园商住楼工程初步设计的批复》复印件、瑞安市发展计划局瑞计基（2003）89号《关于市区万隆花园商住楼工程项目建议书兼可研报告的批复》、瑞计基（2003）29号《关于下达万隆花园（暂名）商住楼2003年投资计划的通知》、总平面图复印件各1份，证据部分原件在2014民初4305号案件中，来源于瑞安市各局档案室，瑞计基（2003）29号文件的主要内容：以证明万隆花园2幢1层幼托用房规划设计功能及用途，及幼托用房系小区配套公建设施属业主共同所有；
证据4、万隆花园托儿所房屋租赁合同1份，以证明被告出租幼托用房牟利的事实。
被告辩称：一、原告以及代表的业主并不享有标的幼托房的物权，物权归被告所有，幼托用房也系单独测绘登记没有归到业主产权中，属于被告所有。二、原告主张的幼托房属于配套公建设施的理由不成立也没有法律依据。小区公建配套房屋权属归全体业主共同所有的主张没有法律依据也不符合事实情况，现有法律没有对配套房屋权属进行规定，原告根据物权法第73条规定提出是没有依据的。三、在法律没有明确规定的情况下，应该根据双方的约定即房屋买卖合同，合同明确将幼托房排除在公摊的产权面积外，不属于业主共同所有。原告诉求不当没有法律依据及请求权基础应当予以驳回。
被告在本院指定的举证期限内提交如下证据。
证据5、瑞安市规划局规划设计条件复印件1份，以证明该项目于1998年9月2日规划；
证据6、国有土地使用权转让审批表、国有土地使用权出让合同复印件各1份，以证明被告取得土地使用权；
证据7、建设工程规划许可证、商品房预售证复印件各1份，证明涉及争议标的所依附物业在内建设、销售、竣工依据；
证据8、万隆花园2#楼分层分户建筑面积计算书复印件1份，来源于瑞安市房地产测绘队，第4页房屋基本信息有地上、地下部分，测绘将幼托所纳入商业部分。第5页第一部分商业区显示的幼托房223.75㎡等加起来正好是商业用房的面积881.66㎡，以证明幼托用房为独立产权登记在册，系投资人所有；
证据9、商品房买卖合同原件2份，其中第19条第2款“出卖人不得擅自改变与�商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。（1）物业管理用房、物业经营用房；（2）公共配套基础设施（如托儿所、人防区域房屋）；（3）各种机电用房（如消控室、监控室）；（4）地下室停车库；（5）其他未纳入买受人测绘面积公摊的等等，归出卖人所有。地下室停车库出卖人可自行出售或出租”，该款内容将幼托所等与公共用房加以区分，不得改变幼托所使用性质，幼托所也没有纳入我方销售方案，没有承诺作为业主所有分配，我方提供两份业主的合同原件，内容均是一致的，以证明幼托用房及其他未纳入买受人测绘面积分摊，归出卖人所有。
原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告的质证意见为：证据1、2三性无异议。证据3真实性、关联性无异议，但证据无法证明原告待证目的，《关于瑞安市万隆花园商住楼工程初步设计的批复》中没�明确幼托房属于公共设施，《关于市区万隆花园商住楼工程项目建议书兼可研报告的批复》也一样将公建配套加以区分，只有在平面图中将幼托纳入了这一点，即使幼托属于公建范围原告也没有法律依据主张幼托属于业主所有。证据4真实性、关联性无异议，但幼托用房物权属于被告所有，不存在用房牟利的说法。本院认为，证据1、2被告无异议，能证明双方诉讼主体资格，予以采纳。证据3真实性被告无异议，能证明该小区经立项、规划审批及讼争幼托用房属配套公建用房的事实，就此予以采纳。但不能证明原告主张的该幼托用房属业主共同所有的事实，就此不予采纳。证据4真实性被告无异议，能证实被告将讼争的幼托用房租赁给他人用于开设幼儿园的事实，就此予以采纳。
被告方提供的证据，原告的质证意见为：证据5、6、7三性无异议。证据8真实性、合法性无异议，但只能作为产权登记面积的数量依据，不能作为产权凭证依据。幼托房包括其他公建设施都是独立测绘，都有相应独立面积。权属问题主要是建筑成本是否分摊的问题，如果成本没有分摊则属于被告，如成本进行了分摊则属于原告所有。如果是商业用房属于被告所有，为何幼托用房至今没有进行产权登记，如属于被告专有应该进行登记，单凭面积计算书无法证实幼托房属于被告所有。证据9被告提供的是其中两个业主的合同，是否均一致存疑，合同也属于格式合同，第19条第2款约定的内容和理解并不明确，该条只是对设施内容进行约定而不是对所有权的约定，只是约定商品房出卖人不得擅自改变用房，只是列出公建设施的使用性质，此外未纳入公建设施的才归被告所有。该条款是否向买受者说明或明示，如没有进行特别说明这种约定是没有法律效果的。物业管理用房和基建用房就应该归业主所有，如根据该约定全部归被告所有，这种约定是没有法律效力的。本院认为，证据5、6、7原告无异议，能证明本案相关事实，予以采纳。证据8的真实性、合法性原告无异议，亦能证实被告主张的讼争幼托用房223.75㎡在房屋分户（面积）明细表项下计入商业区，未纳入买受人测绘面积公摊的事实，就此予以采信。证据9关于万隆花园二位业主与被告签订的商品房买卖合同，原告虽对其他业主与被告签订的商品房买卖合同与该合同是否一致表示存疑，但对该二份合同的真实性没有提出异议，也未能提供相应证据证明其他业主签订的买卖合同与该合同存在不一致之处，该合同第19条第2款第5项明确约定“其他未纳入买受人测绘面积公摊的等等，归出卖人所有。地下室停车库出卖人可自行出售或出租”，与本案有关联，故予以采纳，�为本案定案依据。
经审理本院认定，瑞安市万隆花园住宅小区系由被告万隆公司开发建设。2003年3月11日，瑞安市发展计划局批复同意被告万隆公司建设万隆花园商住楼工程项目。2003年5月30日，原瑞安市规划建设局批复同意该工程项目规划设计，其绘制的项目总平面图主要技术经济指标项目栏下配套公建部分含物业管理建筑面积、幼托用房建筑面积、变配电房建筑面积、弱电机房建筑面积等四部分。2003年6月12日，瑞安市发展计划局同意将万隆花园列入2003年投资计划，并确定该项目总建筑面积53523㎡，其中：住宅51384㎡，商业1389㎡，物业用房369㎡，幼托用房234㎡，公建配套147㎡。2009年6月，瑞安市房地产测绘队对万隆花园分层分户建筑面积进行测绘计算，讼争的幼托用房位于该小区2#楼，房屋分户（套）面积明细表记载讼争的幼托用房223.75㎡纳入商业区非�宅部分，未计入住宅用房公摊面积部分。被告提供的万隆花园部分商品房买卖合同第十九条第二款记载：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。（1）物业管理用房、物业经营用房；（2）公共配套基础设施（如托儿所、人防区域房屋）；（3）各种机电用房（如消控室、监控室）；（4）地下室停车库；（5）其他未纳入买受人测绘面积公摊的等等，归出卖人所有。地下室停车库出卖人可自行出售或出租”。该工程项目于2010年竣工并交付全体业主使用。2011年5月27日，被告万隆公司将讼争的幼托用房出租给案外人用于开办幼儿园，租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日。2013年9月17日，经全体业主会议决议通过，瑞安市万隆花园成立第二届业主委员会，业主委员会主任为林文胜，并依法报原瑞安市房产管理局备案。
本院认为，物权法第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案双方争议的焦点为位于万隆花园2号楼的223.75㎡幼托用房是否属于物权法第七十三条规定的“公用设施”部分。原瑞安市规划建设局绘制的项目总平面图主要技术经济指标项目栏下配套公建部分含讼争的幼托用房，不能据此即认为讼争的幼托用房属于物权法第七十三条规定的“公用设施”。物权法第七十三条规定的“公用设施”部分应理解为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，如围墙、大门、车棚，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施等。而幼托用房并不属于建筑物区分所有人生活利用不可缺少的公用配套设施，在本案中不宜将其归入到物权法第七十三条规定的“公用设施”部分。另外需要指出的是瑞安市发展计划局批复同意的2003年投资计划中将幼托用房234㎡，公建配套147㎡也是作并列区分的。
在法无明文规定讼争幼托用房归属的情况下，有约定的从约定。根据被告万隆公司与业主签订商品房买卖合同第十九条第二款第5项的约定：“其他未纳入买受人测绘面积公摊的等等，归出卖人所有”，该约定对万隆花园商品房买卖合同双方具有约束力。瑞安市房地产测绘队关于万隆花园分层分户建筑面积测绘结果将讼争的幼托用房223.75㎡纳入商业区，未计入业主购买的住宅用房公摊面积，故原告方关于讼争的幼托用房属配套公建设施归全体业主共同所有的请求，没有事实与法律依据，不予支持。在此基础上，原告请求被告万隆公司赔偿其租金损失63050元当然不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下�
驳回原告瑞安市万隆花园业主委员会的诉讼请求。
本案受理费减半收取11652元，由原告瑞安市万隆花园业主委员会负担（原告已预交案件受理费23304元，多预交部分可以本判决生效后十日内来本院退回）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费23304元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013）。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 陈谦雁
二〇一五年八月二十六日
书记员 林冰茹