安徽省太湖县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民一初字第00807号
原告：章顺海，男，1973年3月22日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。
委托代理人：吴晓峰，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：钱春龙，安徽天瑞律师事务所律师。
被告：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县。
法定代表人：戴正中，该公司董事长。
委托代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。
原告章顺海诉被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由代理审判员段姣莲适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因案情复杂，于2015年9月7日将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，分别于2015年9月23日、11月17日公开开庭进行了审理。原告章顺海的委托代理人吴晓峰和被告天龙房地产公司的委托代理人王进舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
章顺海诉称：2011年12月15日，被告隐瞒没有预售许可证的事实与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙城庄园小区X#XXX号房，面积为137.99平方米，价款为404310元，并约定交房日期为2013年12月30日。因上述合同无法备案，经被告要求，原、被告双方于2013年10月8日重新签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的龙城庄园小区X#XXX号房，面积为137.92平方米，价款404105元，交房日期为2013年12月31日，另外，双方在合同第九条约定“……逾期超过10日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。上述合同签订后，原告按约定支付价款404105元，但是被告至今未按约定交房。被告没有任何法律依据要求原告缴纳贷款保证金3000元，应依法退还。故原告诉至本院，要求被告支付原告逾期交房违约金106280元（自2013年12月31日暂算至2015年6月10日，后期违约金以已付房价款404105元为基数，按日万分之五的标准计算至生效法律文书确定的履行期限届满之日止）；被告退还原告贷款保证金3000元。
为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据：
证据一、原告身份证复印件、被告工商登记基本信息和组织机构代码证，证明原、被告具有合法的诉讼主体资格；
证据二、商品房买卖合同复印件，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，被告应于2013年12月31日按照约定交付商品房，因被告未依约交付商品房，应按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；
证据三、付款凭证及收款收据复印件，证明原告已经按照约定向被告支付购房款及支付3000元贷款保证金；
证据四、商品房预售信息，证明原告所购房屋的预售许可证的取得时间是2013年7月9日。
天龙房地产公司辩称：1、被告开发的龙城庄园房屋未能按照合同约定的时间交付情况属实，但延期交房的原因是由于政府拆迁和原告未按期付款造成的，原告请求支付延期交房违约金的事实依据不足。2、原、被告签订的房屋买卖合同补充协议约定:如因政府拆迁、购房户延期付款等原因造成延期交房不属于违约，原告的诉讼请求没有法律依据；3、原告延期付款四个月二十六天，原告已于2014年7月7日取得房屋，原告的相应诉讼请求没有依据；4、根据本案的事实，原告主张的违约金数额过高,请求适当降低；5、原告所说的保证金是原告按揭贷款由银行收取，其此诉请没有依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
针对其辩解意见，被告提交了下列证据：
证据一、企业法人营业执照、组织机构代码证，证明被告主体身份；
证据二、商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，双方约定在合同履行过程中发生拆迁因素、买受人延期付款，出卖人可以将交房期限相应推迟且不视为违约；
证据三、商品房预售许可证，证明被告对龙城庄园房屋开发具有合法性；
证据四、投资合作协议、国有土地使用权出让合同、拆迁安置协议、龙城庄园小区设计图（地下车库、管网设计图），证明太湖县人民政府负责用地内的拆迁，龙城庄园土地上的拆迁必须在2009年11月21日前开工，2011年11月21日前竣工，但在2013年10月27日前仍未完成拆迁，太湖县人民政府不能按期完成拆迁工作是导致被告不能按期交房的主要原因；
证据五、房屋验收移交表，证明原告已经于2014年7月7日实际占有讼争房屋。
为查明案涉房屋的建设及竣工情况，本院依法从施工单位调取了龙城庄园小区9﹟楼《工程竣工验收报告》并制作了调查笔录，龙城庄园绿化工程合同书，安徽恒嘉园林景观有限公司营业执照及该公司出具的说明，证明韦某某户房屋位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置，9#住宅楼（即该小区最后竣工的住宅楼）主体完工时间是2015年2月12日，龙城庄园小区辅助绿化工程竣工时间是2015年8月21日。
原、被告质证意见：对原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，但认为证据二达不到原告的证明目的，商品房买卖合同附件补充协议是商品房买卖合同的组成部分，对原告具有约束力。对被告提供的证据，原告对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为补充协议不是合同的组成部分，且没有原告的签字确认，对双方没有约束力，故因政府拆迁可以延迟交房的理由不能成立。另合同中约定涉案商品房主体完工时间是在2013年6月30日前，被告未提交证据证明在此期间主体已完工，故原告逾期付款亦不能成立；对证据三的真实性无异议，但对合法性有异议，认为违反了相关法律法规的规定；对证据四中三份协议的真实性不持异议，对设计图纸的真实性有异议，认为该图纸没有出图人员的签字，也没有单位盖章，达不到被告的证明目的。被告提交的拆迁协议，仅涉及5间房屋，不足以影响整个小区的建设及施工，且被告也未提供证据证明影响工期的天数，不能笼统地认为拆迁影响是被告不能交房的根本原因；对证据五的真实性无异议，虽然原告已经拿到房屋钥匙，但被告未提供该房屋已通过验收合格的证明，不具备合同约定的交付条件，达不到其证明目的。
本院认证：对原、被告提供的证据中相对方无异议的部分予以认定。对原告提交的证据二，因该补充协议是房屋买卖合同附件之一，属合同的必要组成部分，虽然双方未盖章签字确认，但不影响补充协议的效力，该补充协议合法有效，对证据二予以认定。对被告提交的证据三，虽然被告与原告签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证，但在起诉前已取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以认定有效，故对该份证据予以认定。对证据四中的设计图纸，没有出图人员的签字，也没有单位盖章，被告的异议成立，不予认定。对证据五的真实性予以认定。
对本院调取的证据，原告认为超出了法院自行调查取证的范围，对营业执照的真实性无异议，对绿化工程合同和调查笔录的真实性和关联性有异议，工程竣工验收报告的真实性无法核实，且没有证据证明监理单位、施工单位及设计单位参与验收的合法性，不能证明拆迁是导致被告延期交房的原因，亦不能证明应免除被告迟延交房的违约责任。被告对上述证据均无异议。本院认为，为查明案件事实，充分了解案涉房屋的建设及竣工情况，法院有权从有关单位调取证据，程序合法，经审查，以上证据客观、真实，本院予以认定。
经审理查明：2011年12月15日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人购买龙城庄园小区X幢X单元X层XXX号商品房，建筑面积137.99平方米，单价每平方米2930元，总价款404310元，以上房屋价款中不含买受人承担的维修基金、契税等办证税费和物业管理费用，见补充协议第一条。付款方式为分期付款，签订合同时付款161720元，主体完工付款242590元（2013年6月30日前），买受人逾期付款违约责任为，逾期在120天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，…。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、见补充协议第四条。该合同第九条约定，出卖人逾期交房按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：﹙1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；﹙2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十二条规定，本合同连同附件共24页，一式2份，具有同等法律效力。天龙房地产公司作为出卖人、章顺海作为买受人分别在该合同相应项后盖章或签名。该合同后另加附件一、二、三、四。其中附件四《合同补充协议》第四条约定，买卖双方同意，由于政府法规和行政命令改变、市政施工因素、拆迁因素、施工过程中的异常技术问题，买受人逾期付款情况…出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。买受人逾期付款的情况下，出卖人行使该权利时无需向买受人提供书面意见，但应在交房时向买受人出示收款凭证。上述四附件出卖人、买受人均未签名。因原告贷款需要，原、被告于2013年10月8日重新签订《商品房买卖合同》。该份合同中房屋预售面积为137.92平方米，房屋总价款为404105元，以上房屋价款中不含买受人承担的维修基金、契税等办证税费和物业管理费用，见补充协议第一条。付款方式为分期付款，签订合同时付款304105元，余款100000元办理按揭贷款，买受人逾期付款违约责任为，逾期在60天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，…。该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、见补充协议第四条。该合同第九条约定，出卖人逾期交房按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：﹙1）逾期不超过10日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；﹙2）逾期超过10日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十二条规定，本合同连同附件共10页，一式2份，具有同等法律效力（合同实际有15页）。2011年12月15日，原告向被告支付购房款161000元，2013年10月8日，原告向被告支付购房款143105元，2013年11月26日原告通过银行贷款向被告支付房款100000元，共计支付购房款404105元。另原告向被告支付了3000元的贷款保证金。2013年7月9日天龙房地产公司就龙城庄园小区2栋楼的开发取得商品房预售许可证。2014年7月7日被告将讼争商品房移交给原告。至本案法庭辩论终结前，案涉商品房综合验收尚未结束。现原告诉至法院，其诉讼请求前述。
另查明：原告购买房屋所在的龙城庄园小区占用土地系根据2009年9月21日太湖县国土资源局与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》所取得。该出让合同约定，本合同项下出让宗地编号为09009，宗地总面积74767平方米，本合同项下的出让宗地坐落于太湖县晋湖路东段南侧，出让宗地的用途为住宿餐饮及其他普通商品住房用地，出让人同意在2009年10月21日前将出让地交付给受让人，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2009年11月21日之前开工，在2011年11月21日之前竣工。2013年10月20日，太湖县土地收购储备中心（甲方）与晋熙镇观音村下屋组韦某某户（乙方）签订一份《拆迁安置协议》。该协议约定，甲方需要拆迁乙方所有房屋、构建物，拆迁时间：乙方在2013年10月27日前让出房屋共五间交付甲方拆除，逾期将由甲方强制拆除，乙方不得阻挠。后于2013年10月底完成拆迁（位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置）。
再查明:案涉龙城庄园小区共有13幢楼，韦某某户房屋位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置，9#住宅楼（即该小区最后竣工的住宅楼）主体完工时间是2015年2月12日。龙城庄园小区辅助绿化工程竣工时间是2015年8月21日。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点一：关于讼争房屋的交付使用时间如何认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第4条规定，房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。虽然原告已于2014年7月7日领取了讼争房屋的鈅匙，但被告未能提供该商品房经验收合格的相关证据，应视为未予交付。本案争议焦点二：关于合同补充协议的效力如何认定？原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定“见补充协议第四条”，该合同第二十二条明确规定，本合同连同附件共24页，具有同等法律效力，该补充协议是房屋买卖合同附件之一，属合同的必要组成部分，虽然原、被告未盖章签字确认，但不影响补充协议的效力，该补充协议合法有效，对双方当事人具有约束力。本案争议焦点三：《合同补充协议》第四条的效力如何认定，该条款对当事人有无法律约束力？《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，第四十条规定，“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”，第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。根据上述法律和司法解释的规定，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条法定义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，首先，被告作为格式条款的提供方，应当履行说明和提示义务，对《商品房买卖合同》第八条注明的“见补充协议第四条”及该条款的内容无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未举证证明其已就该格式条款内容对原告进行了说明。其次，“补充协议”第四条约定，买卖双方同意，由于拆迁因素、买受人逾期交款等情况，出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。其内容并没有免除出卖人交付房屋的基本义务，也没有免除买受人取得房屋实现合同目的的基本权利，仅仅是对在特殊情形下相应延期交房且不视为违约的约定，不属于无效情形的条款。再次，虽然被告没有就《补充协议》第四条中免除其逾期交房的违约责任履行提示和说明义务，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，原告在签订合同后一年内没有向人民法院提出撤销格式条款的申请，故其撤销权已消灭。综上，该“补充协议”第四条格式条款对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点四：因拆迁因素对龙城庄园小区开发造成的影响及相应推迟交房的期限如何认定？龙城庄园小区先期完成施工的楼房，即使具有使用功能，也要在小区完成全部的房屋主体、附属工程和配套设施后方可申请综合验收，验收合格后向购房户交付。韦某某户房屋位于龙城庄园小区9﹟楼主体位置，一直拖延至2013年10月底才完成拆迁，导致9#住宅楼于2015年2月12日主体完工，成为龙城庄园小区最后完工的住宅楼，也相应导致龙城庄园小区附属绿化工程（属规划部门验收的主要内容）于2015年8月21日才竣工。虽然韦某某户房屋拆迁对其他楼盘的施工没有造成妨碍，但是拖延了龙城庄园小区附属工程和配套设施的建设，从而直接影响了龙城庄园小区整体的综合验收和商品房的交付。因拆迁因素导致被告逾期交房，符合双方《商品房买卖合同》及《合同补充协议》第四条约定的情形，应相应合理地推延综合验收时间。国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开工项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开工项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出验收竣工申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容、组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，确定龙城庄园小区完成综合验收的时间以附属绿化工程完工后30日为宜，故按合同约定，可将房屋的交付时间相应推迟至2015年9月21日。如前述日期仍未完成综合验收，即从次日起视为被告违约，被告自此则应承担相应的违约责任。考虑到本案的实际情况，原告于2014年7月7日取得房屋钥匙，虽然不符合约定的交付条件，但已经实现了合同目的，原告亦相应减少了因逾期交房而遭受的损失，被告要求适当减少违约金，符合公平原则，应予支持。为衡平双方当事人利益，可将合同约定的逾期交房违约金作适当调整，以每日万分之三为宜。原告主张要求被告返还贷款保证金3000元，本院认为被告收取原告贷款保证金没有法律依据，且被告亦未提供证据证明被告向原告收取贷款保证金的行为双方达成了一致协议，故本院对原告该请求予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告章顺海逾期交房违约金，自2015年9月22日起按已交房价款404105元每日万分之三计算至房屋经综合验收合格之日止；
二、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告章顺海贷款保证金3000元；
三、驳回原告章顺海其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2486元，由原告章顺海负担1086元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担1400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 李长霞
代理审判员 段姣莲
人民陪审员 徐晓东
二〇一五年十二月四日
书 记 员 陈 君
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。