浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0326民初4457号
原告：周宗快，男，1973年10月23日出生，汉族，住浙江省平阳县。
委托诉讼代理人：程纯、赵晶，上海市浩信律师事务所律师。
被告：温州同盛房地产开发有限公司，住所地平阳县水头镇金山路181号。
法定代表人：温兴建。
委托诉讼代理人：金国望，浙江南瑞律师事务所律师。
原告周宗快与被告温州同盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法由审判员林廷耀适用简易程序于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告周宗快的委托诉讼代理人程纯、赵晶、被告温州同盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金国望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宗快向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金（以原告已付购房款1106000元为基数，分两段计算：自2016年12月31日起至2017年3月30日止，按日万分之三标准计算；自2017年3月31日起至房屋质量检测合格后并由被告实际交付房屋之日止，按日万分之四标准计算）；2.判令被告赔偿原告小区配套的设施（包括绿化、电梯、门厅大堂），不符合所导致的居住品质下降损失55300元（按所支付总购房款的5%标准计算）；3.判令被告因入户门品质不符承诺，赔偿损失1万元；4.判令被告赔偿因缺少NICO智能家居管理系统损失1万元；5.判令被告立即地下室配电设施、水泵等供水设施移二楼以上至合理位置；6.要求被告对房屋进行返修，并向原告交付经检测合格的房屋；7.被告公司在判决书生效之日十五日内仍未向原告交付检测合格的房屋的，应赔偿原告损失4万元；8.本案诉讼费、鉴定费、询价费、检测费等由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第6项诉讼请求；变更上述第7项诉讼请求为要求被告赔偿房屋质量不合格而造成的经济损失4万元。事实与理由：被告温州同盛房地产开发有限公司系平阳水头“同盛华景园”（即“皇佳华府”）的开发商。2014年11月前后，也就是在该楼盘开盘前，被告通过发布会、楼书、户型广告、沙盘、样板房的形式，大肆宣传“皇佳华府”楼盘，号称该楼盘为“水头绝版中央、第一豪宅”，“水头最好的房子”以及“性价比最高的房子”等等；与此同时，原告还在楼书及相关宣传资料中承诺：（1）3年无理由回购；（2）三分之一的土地用来造房子，剩下的全部用来造园。而房子的屋顶上又有60%空间用来打造空中花园；（3）奢华入户大堂，豪装电梯轿厢皆采用五星级酒店装修标准，五星级酒店精装大堂；（4）全球顶尖智能，采用全球知名安防系统，高、精、尖的科技元素充盈园区的每一角落，让全球防卫大师成为阁下的贴身管家；引入全球著名的NICO中央智能系统，无论在何处都能随心所欲的控制起居生活。原告在看了相应的广告、楼书、沙盘、样板房后，被第一豪宅所深深吸引。2015年4月18日，在现场售楼人员的极力推荐下，以及做了充分的现场咨询、了解之后，原告与被告签订了编号为201590010340043的《商品房买卖合同》，约定：1.原告向被告温州同盛房地产开发有限公司购买同盛皇佳华府第七幢一单元802号房，建筑面积138.25平方米，房屋层高为2.95米；2.该商品房单价为每平方米8000元，总金额1106000元整；3.被告温州同盛房地产开发有限公司应在2016年12月30日前交房；4.出卖人逾期交房的违约责任，即逾期90日部分按日万分之三；逾期超90日，从超过之日起按日万分之四的标准计算，总额不超过购房款的3%之标准支付违约金；5.商品房交付时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍达不成一致意见的，双方委托具有资质的检测单位进行质量检测。检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任等等，上述合同签订后，原告以“首付+银行按揭贷款”的形式支付了所有购房款。2017年3月30日，被告以短信的形式通知原告于2017年3月31日起至4月30日，到公司售楼部办理房屋交付手续。之后，原告前往被告售楼部办理房屋交付手续。正常的交房流程是：先由房开公司相关人员陪同买受人进行验房，由买受人和陪验人员在验房单上签字，列明相应问题。对于需要返修的质量问题，房开公司应与返修，返修合格后再行交房，在交房手续办妥后，再办理相关的费用结清手续。但是被告没有安排公司人员陪同验房，不仅如此，被告还要求原告先结清费用后再进行验房。无奈之下，原告只得结清了房屋的所有费用。在之后的验房过程中，原告发现小区品质与当初承诺严重不符，并存在严重的质量问题，主要表现在以下几个方面：1.小区绿化与宣传不符，楼书宣传小区三分之二的土地用来做绿化，而且有60%的空间用来打造空中花园，而在验房时，原告发现小区绿化严重不足，而且根本不存在什么空中花园；2.供水供电设施设备设置在地下室，不符合水头当地实际；3.整个小区地面没有排水沟；4.进房大门实际交付与样板房完全不符，样板房用的是铜门，而实际交付是钢质防火隔热门，且入房门缺门顶；5.电梯品质与“水头第一豪宅”定位严重不符，同盛华景园所用国产二线品牌“爱登堡”电梯是一款市场反馈评价较差的电梯，对业主来说没有安全保障。既然同盛华庭园定位为“水头第一豪宅”、“水头最好的房子”，那么电梯也应该是高品质高口碑的，至少不能比周边楼盘的电梯差。实际上同盛华景园对面的“亿豪名邸”用的是日立电梯，周边的“财富广场”用的是通力电梯，连水头安置房“嘉禾花苑”用的也是东芝电梯；6.楼书里说明的每户室内安装NICO智能家居管理系统，样板房也有安装，但现房没有安装；7.房屋主体结构中，有脚手架、泡沫等建筑残留物，房屋主体结构存在严重瑕疵；8.房屋存在大量空鼓、裂痕、地面（墙面）不平整、阳角不垂直、部分门窗未能正常开合、外侧无压条、窗户外侧普遍未打胶等现象。2017年4月22日，原告及其他88户业主已书面形式向被告提交了《收房前要求解决和整改的问题暨房屋质量异议书》，被告公司人员拒绝在异议书上签字，予以拒收，还明确表示对《异议书》所反映的问题，不予回复。2017年4月24日，原告将上述异议书交由物业，并让物业代为转交。2017年4月28日，原告及其他业主向平阳县市场监督管理局进行消费投诉，被告仍拒绝在原告提交的《质量异议书》上签字盖章，并拒绝对验房过程中所发现的问题进行确认，导致双方无法调解，平阳县市场监督管理局由此出具了（平）市监（2017）第062001号《终止消费者权益争议调解告知书》。2017年5月2日，上海市浩信律师事务所受原告等89位业主的委托，向被告发送《律师函》，向被告重申了延期交付、配套设施与承诺不符、房屋存在质量问题等事项。2017年5月5日，被告回函上海市浩信律师事务所，除对延期交房予以确认外，对小区配套设施及房屋质量问题一概予以否认。2017年5月19日至2017年5月23日，温州电视台新闻综合频道及“温州房哥”栏目对案涉楼盘存在配套设施与承诺不符，房屋存在质量问题等事项进行曝光。2017年5月19日，温州房哥监理有限公司对房屋质量问题进行检测，发现地面（墙壁）大面积空鼓、墙壁裂痕、阳角不垂直、卫生间未铺设防水材料、门窗尚未上密封胶条等多方面质量问题。另外，小区天然气至今未通，不具备正常居住使用功能，不符合房屋交付条件。基于以上事实，原告认为被告的延期交房、房屋配套、品质与承诺不符以及房屋存在质量问题均有相应的证据予以证明，被告应对其上述违约行为，承担相应的违约责任。
原告周宗快在本院指定的举证期限内提交了如下证据：
第一批证据：1.身份证、结婚证，证明原告的主体资格；
2.工商登记信息，证明被告的主体资格；
3.皇佳华府宣传单、宣传册、视频宣传资料、现场拍摄的视频资料，证明被告大肆宣传楼盘系“水头第一豪宅”、“性价比之王”等宣传不实，虚假宣传已经构成侵权；
4.商品房买卖合同，证明原告向被告购买皇佳华府的房屋及金额、被告应交房期限、延期交房违约责任及对质量问题达不成一致的应委托检测并返修、赔偿；
5.购房发票，证明原告依约全额支付购房款；
6．交房短信，证明被告通知原告于2017年3月31日至2017年4月30日办理交房手续、被告未按合同约定交房；
7.房屋质量异议书，证明原告方业主代表在验房过程中，就配套设施不符、房屋质量问题向被告提出反映，但被告不予承认亦不愿签字；
8.终止消费者权益争议调解告知书，证明原告向平阳县市场监督局投诉被告不愿在验房单上签字，拒绝承认配套设施不符、房屋质量问题，导致无法交房，同时亦因被告上述原因调解未果；
9.律师函，证明原告等业主委托律师向原告发函告知存在逾期交房、配套设施不符、房屋质量问题等；
10.律师函回复，证明被告对有关问题全部予以否认；
11.协议书，证明被告承认延期交房对部分业主予以赔偿，对原告未赔付；
12.温州电视台“房产聚焦”栏目录像、温州房哥微信公众号截图、供水供电设备照片，证明原告在就被告否认的问题找媒体曝光、水头地势低洼被告将设备安装地下室存在重大隐患、周边楼盘多已经将设备移至较高楼层、绿化不符承诺、房屋设计不合理、质量存在问题；
13.现场房屋勘验表、工商登记信息，证明原告自行委托第三方对房屋质量检测及经查验存在多出质量问题等；
14.照片，证明房屋主体结构存在泡沫、钢管残留、门窗缺少密封胶、墙面空鼓、地面空鼓、房屋无外窗；
15.楼书及样板房关于NICO智能系统宣传，证明被告承诺每户安装智能系统，但现房没有；
16.样房与现房门对比照片，证明两者品牌不一样，也不符合豪宅标准；
17.绿化宣传和现状对比照片，证明现有绿化不达标；
18.路边照片，证明无排水沟，容易积水造成行走不便；
19.车库入口照片，证明车库无护栏，构成安全隐患；
20.电梯照片，证明电梯品牌不良、多次故障、宣传不符；
21.公共部分照片，证明与宣传不符。
第二批证据：1.业主被困电梯时候微信截图、照片，证明电梯存在故障和安全隐患，于2017年8月10日被市场监督局查封，电梯牌子劣质；
2.小区车库、楼梯口、逃生通道被铝合金防水墙封住的照片，证明影响业主的正常生活导致业主无法回家，也不符合消防要求，水电设备放地下室存在安全隐患；
3.关于绿化率和绿地概念说明、《城市居住区规划设计规范》对“绿化率”规定、《同盛华景园》二期产品房预售方案中的绿化率（绿化覆盖率）指标、小区楼书关于绿化的宣传照片、小区绿化现状照片，证明绿化率和绿地率有盖念区别，被告没有按达到绿化指标；
4.业主和物业经理关于房屋整改情况说明书，证明截至2017年6月7日，被告仍未将原告等反映的房屋质量问题整改到位。
第三批证据：1.楼盘宣传视频，证明楼盘品质由绿化和公工装修决定的；
2.城市居住区规划设计规范及温州市建委网询问的回复。
3.关于电梯品牌的相关报道，证明电梯是国内不知名品牌，不是使用国外品牌。
4.律师调查视频，证明房屋现状情况。
被告温州同盛房地产开发有限公司答辩称：一、被告延期交付系因遭受不可抗力的自然灾害，被告免于承担违约责任具有事实和法律依据。1.被告之所以延期至2017年3月31日向原告进行房屋交付，系因在施工过程中遭受台风洪水等自然灾害的严重影响，故耽搁工期，从而影响竣工验收日期，导致延期至2017年3月31日向原告交付房屋。在2013年9月23日至2016年12月30日工程建设施工期间，涉案工程所在地平阳水头共遭遇11次台风，建设工程因台风所带来的洪暴雨洪水，至少耽搁工期174天。尤其是2016年9月14日至16日的“莫拉蒂”和9月27日至29日的“鲇鱼”，两次连续台风暴雨所带来的洪水灾害，更是历史罕见和不可预料的。该两次台风洪水灾害对“同盛华景园”在建工程的损害后果，也是直接和严重的。洪水不仅造成小区地下工程全部受淹，而且毁坏工程设备，造成的后果是相当严峻的。在洪灾发生后，被告及施工单位不仅需要对地下工程进行抽水、清理和晾干，而且对相关设备亦需要进行维修和更换。相关灾后修复工作，也严重耽搁了正常的施工工期。仅就2016年9月份“莫拉蒂”和“鲇鱼”两次洪灾所造成的工期，至少不下73天。同时2017年2月份又恰遇春节工荒，导致又耽搁近半个月的工期。故被告根据灾后修复所需的最快工期，才延期至2017年3月31日向广大业主进行商品房交付。被告延期交付，系遭受台风洪水自然灾害，不可抗力的原因所导致。被告作为企业对台风洪水的自然灾害，在其能力范围内是难以预见、难以避免和难以克服的。2.在2016年9月“莫兰蒂”和“鲇鱼”两次台风洪灾发生后，被告作为出卖人已于2016年10月28日通过张贴公告和向原告寄发《延期交付通知函》的方式，以向原告的广大业主告知了涉案工程受台风洪水灾害影响的情形和需延期至2017年3月31日前向原告进行交付的说明和告知。被告作为出卖人，在发生自然灾害的不可抗力后，已按合同约定向原告等买受人履行了告知义务。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第九条的相关约定，如遇下列原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。其中第1项：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；第4项：发生第1、2、3项情形时，出卖人应向买受人发出通知或刊登、张贴公告，自发出通知或刊登、张贴公告之日起7日内视为通知已送达买受人，买受人在通知送达生效之日起7日内未向出卖人提出书面异议的，视为同意商品房延期交付。被告在自然灾害发生后，不仅已经按《商品房买卖合同》的约定履行了告知义务，且在通知送达生效之日起7日内，原告均未向被告对延期交付相关事项提出书面异议，应当视为原告已经放弃异议权利且同意被告延期至2017年3月31日进行交付的默认行为。3.退一步讲，即使被告因延期交付构成违约。原告诉讼请求第1项中所主张的违约金过高。以房价110万为例，按日万分之三所计算每月违约金为9900元，按日万分之四所计算每月违约金为13200元。原告诉请的违约金是明显高于延期交付所造成的实际损失的，应当参照相同地段、相似小区毛培房的月租标准予以降低违约金。根据我国《合同法》的相关规定，违约金应参照实际损失为标准，违约金过高的可以予以减少。即使被告构成违约，原告所主张的违约金也是过高的。二、原告诉请的第2-8项诉讼请求及相关的理由陈述没有事实和法律依据，被告已按双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定的条件和标准，履行了作为出卖人的义务，被告并不构成违约情形。1.广告、楼书、沙盘、样板房系要约邀请。原告诉请的相关主张，双方不仅没有在合同中进行约定，且根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件八中的第九条第3项明确约定：本合同签订前有关文件、楼书及其它资料中，就商品房买卖合同项下商品房及相关设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房买卖合同及其附件规定不一致的，以商品房买卖合同及其附件为准，原有的表述不是为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型、展示中心等作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。故原告凭小区品质不符合样板房等销售宣传资料的描述，而主张因品质下降要求赔偿的诉讼请求是不符合事实和法律依据的。2.同盛华景园系具有甲级资质的浙江昆仑建设集团股份有限公司进行设计，并经相关建设部门审批确认。对楼盘的布局和设施的安装皆经专业人员勘查、论证后予以规划设计，且经住建部门审核备案。涉案楼盘于2017年3月24日竣工验收，并于2017年3月30日取得竣工验收备案。关于工程质量和设施布局也经规划、消防、建设等部门验收合格且经备案，不存在原告所述的多方质量问题3.同盛华景园小区绿地率指标为34.87%，不仅符合双方合同约定，且高于国家规定的绿地面积占比用地面积30%的标准。4.同盛华景园选用的电梯为上海爱登堡电梯股份有限公司生产的“爱登堡”牌电梯，该牌子电梯属于中国电梯行业十大著名品牌，曾获得“政府采购电梯首选安全品牌”等荣誉奖项。电梯属于特种设备，对其安装、维修、改造均需获得质检部门检测并许可，对其安全性能将会进行严格的把控和责任追究。涉案小区电梯不仅经温州市特种设备检测研究院检测合格，并经平阳县市场监督管理局登记备案，且电梯的日常维修、维护均有专业维修单位予以提供运行保障，不存在原告所述的没有安全保障的夸大程度。5.供水供电设施的设置，系根据规划设计的要求来设计和建造。虽然水头地势容易积水，但如2016年9月台风带来的地下车库全面受损的程度也是历史罕见。被告作为开发企业为考虑业主诉求，已在合同义务外为小区地下车库等部位安装防汛挡水门的防护措施，已最大可能的有效解决和预防了洪水可能带来的地下车库积水问题。6.同盛华景园楼盘在2017年3月30日交付时，小区已具备用水用电用气等商品房正常使用的基本条件，符合合同约定的交付条件。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第4项：交付时燃气管道预埋，业主需自行申请：开户后方可开通，供气时间按平阳县限批准的供气单位安排的供气时间为准。被告在2017年3月30日向业主交付时，已经符合合同约定的通气标准。故被告称小区不具备交付条件的陈述是不客观的。7.原告等23户商品房均已由原告等业主验房后收付，且其中15户已进行装潢施工。原告所主张的相关质量问题系其单方陈述和对开发商的苛刻要求，即使存在原告所述的地面不平整、部分门窗未能正常开合的问题，对于建设工程而言也是正常的现象和质量瑕疵的小问题，并不构成违约情形。被告作为开发企业，为了提高业主的满意度，已经为原告等23位业主所反映的问题，在现有条件和合理范围内进行了修复，不存在原告等23户业主诉状中所称的质量问题。另外，同盛华景园楼盘至今签约售房405套，已经交付377套，广大业主验房收房率达93%。这也说明了绝大部分业主对于涉案房屋的质量及延期交付的情形是认可和不持有异议的。综上，被告在履行合同中不存在违约的情形，向原告交付的商品房均符合双方合同约定和国家行业标准，不存在原告所述的诸多不符合质量问题。延期至2017年3月31日向原告进行房屋交付，系因遭受台风洪水自然灾害的不可抗力所致，且原告在收到延期交付告知后亦未能对延期交付提出书面异议。原告的诉讼请求是缺乏事实和法律依据的，且不符合双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，故请依法驳回原告等23案件中的全部诉讼请求。
被告温州同盛房地产开发有限公司在本院指定的举证期限内提供如下证据：1.气象证明、2.照片、3.工期影响证明，证明房屋延期交付是由于受台风不可抗力影响导致的以及影响期限至少不少于73天。
4.《通告》《延期交付通知函》、邮寄单，证明有向业主张贴《公告》，并向业主发函告知灾情和延期交付。
5.《竣工备案表》，涉案工程2017年3月24日经过竣工验收，并于2017年3月30日进行了竣工验收备案。
6.《交付通知书》、邮寄单，被告通知原告自2017年3月31日起交付条件办理手续。
7.《建设工程规划核实确认书》、《竣工、绿地测量报告》节录，涉案房屋小区绿地率指标符合且超过国家标准。
8.爱登堡电梯荣誉证书、9.特种设备制造许可证、10.电梯使用标志、11.《电扶梯保养合同》，证明涉案电梯品牌系中国电梯10强企业、中国十大著名品牌，经过国家质检总局审批的合格制造的产品；涉案安装的电梯是经过特种设备院检测合格，市场监督管理局登记后安全使用，小区电梯由维护单位提供规范的维保（修）技术服务保障。
12．防汛挡水门安装表、产品质保书、竣工验收记录表，证明为预防水患，被告已经为小区易进水部分额外安装挡水门设备。
13．手续确认单，涉案房屋经查验后已经认交付收房。
14.《同盛华景园业主交付名单》，涉案房屋销售405套已经交付377套，收房交付率高达93%。
15.《商品房买卖合同》补充协议，证明原被告对装饰、设备标准的约定，原、被告对广告宣传的相关约定。不作为合同约束力有效条款。
16（补充证据）、电梯使用标志、电梯定期检测报告，证明原告所主张的第5幢二单元12号电梯经温州市特种设备检测院检测不存在质量问题，已投入安全运行。
上述证据经庭审出示质证，被告温州同盛房地产开发有限公司对原告提供的证据质证意见如下：对于第一批证据1、2三性均无异议。对第一批证据3的真实性、合法性无异议，但该组证据与双方约定的交付条件和标准没有关联性，宣传单、宣传册是要约邀请，不是约束双方的权利义务的有效合同条款，且原被告签订的《商品房买卖合同》附件八第九条3项中也明确约定广告、楼书、沙盘、样板房等宣传资料系要约邀请，不视为合同的要约或组成部分，没有合同拘束力，故不能证明原告待证事实和作为被告违约的依据。对第一批证据4三性无异议，但是不能证明被告延期交付即构成违约需要承担违约责任的事实。对第一批证据5三性无异议。对第一批证据6三性无异议，但不能证明被告延期至2017年3月31日交付属于违约。对第一批证据7的真实性无异议，但仅属于原告等业主单方面陈述，其相关内容不具客观性，不能证明涉案房屋存在质量问题及违约事实。对第一批证据8真实性、合法性无异议，该份证据仅表明原告曾单方向平阳县市场监督管理局申请调解的情形，被告作为被投诉人也没有被市场监督管理部门认定违约甚至受到行政处罚的情形，与本案没有关联性，也不能证明已确认被告违约的任何情形和原告的待证事实。原告等23户均已验房交付。对第一批证据9的真实性、合法性无异议，但该证据属原告单方陈述，其内容不具有客观性，不能证明被告违约的事实。对第一批证据10的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据同时也证明被告于2017年5月5日向包括原告在内的23户业主再次阐明了交付的原因，再次告知涉案房屋已经符合交付条件并催告原告等人按约收房的事实。对第一批证据11《协议书》的真实性、合法性由法院认定，该份协议书系被告与案外相关业主就相关权利义务的约定，与本案无关联性。对第一批证据12的真实性、合法性由法院认定，该证据系原告业主为扩大影响、制造对己方有利的舆论导势，单方邀请媒体进行宣传的行为，媒体报道（尤其网络报道）仅对原告所主张的问题进行舆论宣传和造势，不具有客观性，不能证明被告存在违约及原告的待证事实。对第一批证据13真实性、合法性均有异议，本次对涉案房屋的检测系原告单方委托，不具有客观性，故该证据不该采纳，且房屋查验记录表的问题描述系原告的单方陈述，检测机构并没有出具相应的有资质的检测报告，即使查验结果客观合法也只是工程质量的瑕疵，且被告已经修复并交付房屋。对第一批证据14的真实性、合法性均有异议，缺乏照片作为证据拍摄时间、地点、拍摄人等形式要件，照片内容亦不能反映和明原告所主张待证事实，因被告交付房屋系毛坯房交付，原告收房后还需要自行装修。对第一批证据15-17的真实性、合法性无异议，但该组证据与双方约定的交付条件和标准没有关联性，宣传单、宣传册是要约邀请，不是约束双方的权利义务的有效合同条款，且原被告签订的《商品房买卖合同》附件八第九条3项中也明确约定广告、楼书、沙盘、样板房等宣传资料系要约邀请，不视为合同的要约或组成部分，没有合同拘束力，故不能证明原告待证事实和作为被告违约的依据。对第一批证据18-19真实性、合法性存在异议，缺乏照片作为证据的拍摄时间、地点、拍摄人等形式要件，且照片内容片面、不客观，小区已经设有排水沟，另车库入口系供汽车进出的，每幢房屋均设有电梯或楼梯通入车库，人员不能从汽车出入口进出，故无需设立行人护栏，若装设护栏反而影响汽车通行。对第一批证据20真实性、合法性存在异议，缺乏照片作为证据的拍摄时间、地点、拍摄人等形式要件，不能证明原告待证事实。对第一批证据21真实性、合法性存在异议，缺乏照片作为证据的拍摄时间、地点、拍摄人等形式要件，且宣传单、宣传册是要约邀请，不是约束双方的权利义务的有效合同条款。对第二批证据1真实性、合法性存在异议，缺乏照片作为证据的拍摄时间、地点、拍摄人等形式要件，微信聊天属于业主陈述，内容的客观性持有异议。涉案电梯检测合格，经市场监督管理局登记后运行使用的，即使在日常运行中偶发故障，亦不能证明被告的被告存在违约的行为。另，市场监督局的封条现已经解除，亦未对涉案电梯或被告作出相应处理。对第二批证据2缺乏照片作为证据的拍摄时间、地点、拍摄人等形式要件，客观性难以认定，且照片反应情况是为防止洪水灾害发生时挡水门的开启状态，在非洪灾期间是不影响进出，原告的举证不客观，该证据不能证明被告存在违约情形，相反被告作为开发商已超过合同约定的范围额外制作和安装防汛设备的事实。对第二批证据3的真实性、合法性、关联性无异议，涉案小区绿地率已符合且超过该国家标准。对第二批证据4的真实性、合法性无异议，但该证据内容系业主单方的陈述，不能证明原告的待证事实。对于第三批证据1的真实性、合法性无异议，但广告等宣传资料系要约邀请，不视为合同的要约或组成部分，没有合同拘束力，故不能证明被告存在违约和原告的待证事实。对于第三批的证据2的真实性、合法性由法庭认定，涉案小区的绿化情况亦符合上述规定，不能证明原告主张的待证事实。对第三批证据3的三性均有异议，证明不了待证事实。对第三批证据4三性均有异议，该视频不具有客观性、合理性，也无法证明原告的待证事实。
原告周宗快对被告提供的证据质证意见如下：
对证据1、2的真实性、合法性无异议，证据说明水头常年受台风影响，台风对工期的影响是可以预见的而并非不可抗力，应该预先予以考虑并扣除工期。对证据3的三性均有异议，被告仅仅是主张关于2016年“莫兰蒂”、“鲇鱼”系属不可抗力，故其他台风和本案并无关联；2013年到2015年主体工程尚未完工，台风对户外施工确实是有影响的，而2016年9月份主体工程已结顶，户外作业甚少，台风对屋内施工几乎没有影响，被告未对2013年到2015年对施工影响大的台风主张不可抗力，而对2016年9月的两次对施工影响小的台风主张不可抗力是不合理的；2016年9月配电设施等尚未安装，不可能存在维修之情况，故被告主张的维修期不合理；“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风发生在9月15日和9月28日，时间上存在交叉，即使按被告主张的从9月17日影响到11月5日亦仅影响53日；2015年台风对工期的影响为43天，被告未主张不可抗力，而整个2016年的台风对工期的影响也仅仅为63天，比2015年多了20天，略微超过正常水平，显然不属于不可抗力。对证据4的三性均有异议，原告未看到通知公告，也未收到延期交付通知函，被告提供延期交付通知函由原告签收的证据无法认定，且当时配电设施未安装，通告及通知函中关于配电设施受损等内容与实际情况不符。对证据5竣工验收备案表的三性无异议，但实际不符合验房的标准。对证据6真实性、合法性无法确认，原告从未收到该证据，但对被告是以短信形式通知原告于2017年3月31日至2017年4月30日收房的事实予以承认。对证据7中对《建设工程规划核实确认书》形式真实性、合法性无异议；《竣工、绿地测量报告》系被告单方委托检测，检测单位和人员的资质没有提供相应资质，对该证据三性均有异议，我方根据被告方法测算下，被告计算是没有扣除屋顶部分的，上述证据均不能证明绿地率达到国家30%标准，该绿地测绘报告将不应该计算绿地面积的屋顶绿化和离墙角1.5m以内的绿地都计算在内，实际绿地面积仅为2577.89方，绿地率不到13.23%，没有达到国家确定的30%的标准，与被告自己所宣传的三分之二土地造园以及1.2万方法式园林更是相去甚远；另外，该测绘报告并未将国标《城市居住区规划设计规范》作为测绘依据，系属适用规范重大遗漏和错误，故其得出的结论是没有依据并且是错误的。对证据8-11三性均有异议，这些荣誉证书并非是国家权力机构颁发，既不能证明“爱登堡”牌电梯符合“第一豪宅”的定位和“七星级公装”的要求，也不能证明电梯质量无问题。对证据12的真实性无异议，但既然被告安装挡水门，就说明连被告自己也认为设备用房设置在地下室不合理；2017年9月19日并无洪水，但挡水门还是关着的；挡水门具体的防洪抗汛效果没有任何机构给予权威的检测报告；另外，即便挡水门具备防洪抗汛的效果，但同时也阻挡了人员的进出，一旦设备发生故障，维修人员亦无法进入，故唯一的应对方式就应该是将有关设备移至二楼以上。对证据13的真实性无异议，但该证据不能证明房屋无质量问题，双方就房屋质量问题多次交涉后，被告对质量问题拒绝签字承认的情况下，原告无奈收房，收房是原告减少损失的理性选择，并不代表房屋质量没有问题。对证据14的真实性原告无法核实。对证据15的形式真实性无异议，对其证明对象有异议，除电梯和外墙外，其余关于内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台都是关于业主专有部分的交付标准的约定，并无涉及公共部分，公共装修部分在楼书中讲得非常清楚，应该要参照五星级酒店进行装修；关于电梯约定为品牌电梯，按一般理解是具有较高知名度电梯，“爱登堡”电梯毫无知名度，不符合约定之标准；本案中，关于绿化、公共装修部分的宣传事关房屋品质和售价，宣传明确具体，该部分宣传应该视为要约；附件八是格式条款，并无明确的提醒注意之标识，且该条款内容系免除己方责任，并不发生法律效力；《商品房买卖合同》及附件中并未涉及绿化和公共部分的装修，即不存在矛盾之处，应该按照楼书中所确定的标准进行绿化和公共装修；依据《广告法》相关规定，被告必须对广告真实性负责，广告的内容也应该得以兑现，否则被告等于是自认了虚假广告。对证据16的真实性、合法性无法核实，关联性有异议，不排除被告在事故发生后维修，再进行检测达到合格标准，也无法证明被告的待证事实。
对原、被告提供的证据本院认证如下：原告提供的第一批的证据1、2、3、4、5、6、8、10第二批的证据3中《城市居住区规划设计规范》、第三批的证据2、被告提供的证据1、2、5、15，以上证据系依法收集，内容客观真实，与本案具备直接关联性，本院均予以采纳。对原告提供的第一批的证据7、9、第二批的证据4的真实性、合法性，本院予以确认，但该证据系原告对自身异议的表达，仅能证明包括原告的在内业主曾向被告提出异议并得到回复的事实，不能证明被告存在违约的事实。对原告提供的第一批证据11加盖有被告公章，本院对其真实性予以确认，但该证据系被告与其他业主协商达成，不足以作为本案有关事实的认定依据。原告提供第一批的证据12、14、16、17、18、19、20、21、第二批的证据1、2、3中的照片、第三批的证据1、4，上述证据均系照片或视频等影像证据，在无相反证据的情况下，本院对其真实性、合法性予以确认，至于上述证明是否能原告主张的待证事实，本院将在本判决书说理部分另行阐释。对原告提供第一批的证据13无相应的勘验机构资质证明，亦非正式出具的检测报告，无法达到作为证明房屋质量问题的证明效力，故本院不予认定。对原告提供第三批的证据3系网络文章，其观点内容是否客观合理，难以确认，故本院不予认定。
对被告提供的证据3经有关职能部门盖章，其真实性、合法性本院予以确认。对被告提供的证据4、6邮寄单上均有原告签名，原告未能提出相反的证据，故本院对该二组证据予以采纳。证据7、9、10、16系有关职能部门职权出具，且经审核备案，其真实性、合法性、关联性均可确认，故本院予以采纳。对被告提供的证据8由有关机构颁发，证据11系与电梯厂商所签订，原告对其真实性、合法性存在异议，但未能提供无相反证据的情况下，本院予以采纳。对被告提供的证据12、13的真实性、合法性原告均无异议，本院予以确认。对被告提供的证据14的真实性无法核实，且与本案关联性不足，本院不予采纳。
本院经审理，认定本案事实如下：被告温州同盛房地产开发有限公司系平阳水头“同盛华景园”（即“皇佳华府”）的开发商。2015年4月18日，原告与被告签订了编号为201590010340043的《商品房买卖合同》，约定：1.原告向被告温州同盛房地产开发有限公司购买同盛皇佳华府第七幢一单元802号房，建筑面积138.25平方米，房屋层高为2.95米；2.该商品房单价为每平方米8000元，总金额1106000元整；3.被告温州同盛房地产开发有限公司应在2016年12月30日前交房；4.出卖人逾期交房的违约责任，即逾期90日部分按日万分之三；逾期超90日，从超过之日起按日万分之四的标准计算，总额不超过购房款的3%之标准支付违约金；5.商品房交付时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍达不成一致意见的，双方委托具有资质的检测单位进行质量检测。检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任等等，上述合同签订后，原告以“首付+银行按揭贷款”的形式支付了所有购房款。
2017年3月14日，平阳县住房和城乡规划建设局颁发浙规核字第330326201703004号《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认涉案楼盘工程已具备竣工规划确认条件，并附2016621号《竣工、绿地测量报告》。该《竣工、绿地测量报告》由平阳县测绘大队出具，载明涉案楼盘的用地面积为19488平方米、绿地面积为5850平方米、绿地率为34.87%，2017年3月30日，被告以短信的形式通知原告于2017年3月31日起至4月30日，到公司售楼部办理房屋交付手续。2017年4月22日，原告及其他88户业主已书面形式向被告提交了《收房前要求解决和整改的问题暨房屋质量异议书》。2017年4月28日，平阳县市场监督管理局出具（平）市监（2017）第062001号《终止消费者权益争议调解告知书》，载明：“经调解，关于林忠用、吴冬翠等89名皇佳华府业主投诉温州同盛房地产开发有限公司未在皇佳华府入伙验房单上签字盖章，致使89户业主无法收房的消费投诉。因消费者权益争议调解过程中投诉人与被投诉人无法达成共识，依据《工商行政管理部门处理消费者投诉办法》的相关对应，我局（所）决定终止调解”。原告周宗快于2017年4月28日在被告出具的《手续确认单》上签名，实际交收房屋。2017年5月2日，原告委托代理人就逾期交付、违法取得《建设工程竣工验收备案登记表》、交房程序违约、房屋质量及相关配套设施瑕疵等问题向被告发送《律师函》。2017年5月5日，被告予以回函称涉案楼盘已经符合约定交付条件，延期交付系因洪水灾害的不可抗力所致，并已向全体告知；对《律师函》中的其他问题均不予认同。2017年5月19日至2017年5月23日，温州电视台新闻综合频道及“温州房哥”栏目对案涉楼盘有关水电设施设置于地下车库等进行了报道。
2016年10月28日，被告以张贴通告的方式，通知包括原告在内的业主交房延期至2017年3月31日前。经施工单位、监理单位及水头镇人民政府确认，2016年“莫兰蒂”台风对楼盘工程的影响时间为2016年9月13日至2016年10月15日，2016年“鲇鱼”台风对楼盘工程的影响时间为2016年9月26日至2016年11月5日，共计53日。
涉案楼盘安装使用由上海爱登堡电梯股份有限公司生产的“爱登堡”牌电梯。平阳县市场监督管理局2017年8月10日对“皇佳华府”5幢二单元12#电梯采取强制措施（查封），并于2017年8月11日解除上述强制措施。2017年9月14日，温州市特种设备检测研究院就该电梯出具TD201733119号电梯定期检验报告，检验结论为合格。
另查，涉案楼盘共三处配电房均设于房屋二楼，备用发电机（公共部分应急用电）、水泵房设置于地下室。地下车库各出入口均安装有防水闸门。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第九条、第十条约定，除合同规定的特殊情况外，被告应在2016年12月30日前将符合各项条件的商品房交付原告使用，逾期未超过90日的，自最后交付期限之第二天即2016年12月31日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。双方均确认，被告于2017年3月30日通知包括原告在内的业主于2017年3月31日至2017年4月30日期间交收房屋，且此时涉案楼盘已经竣工验收备案，具备交付条件。原告实际交付日期由系其在上述期限内自行选择，故本院依法确认房屋的交付日期为2017年3月30日，距双方约定的交付日期2016年12月30日已有90日。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期交付。根据本案中被告提供的证据，其仅就2016“莫兰蒂”、“鲇鱼”二次台风向业主尽到了告知义务。结合实际情况，上述二次台风灾害程度重大确属罕见，其对工程进度的影响难以预估，故被告主张上述二次台风系属不可抗力，本院予以确认，相应扣除逾期天数53日。但被告主张2013年至2016年期间其他台风影响要求扣除逾期天数的依据不足，本院不予支持。扣除不可抗力影响天数后，本案涉案商品房逾期交房未超过90日，被告按约应向原告支付以已付购房款1106000每日万分之三标准计算的逾期交房违约金12276.60元[1106000元×（90-53）天×每日万分之三]。原告主张超出部分的逾期违约金依据不足，本院不予支持。被告已经提供由职能部门出具的《竣工、绿地测量报告》，载明涉案楼盘的绿地率为34.87%。原告主张绿地率未达标，但未能提供确切的计算依据，仅凭照片、视频估算难以推翻上述《竣工、绿地测量报告》的结论。涉案楼盘所安装的“爱登堡”牌电梯经有关部门批准生产，检验合格并备案登记，现有证据难以证明该电梯存在质量问题。另，电梯、公共部分装修是否“豪华”的标准难以定义，目前涉案楼盘多户业主正在装修，其公共部分堆积杂物、电梯内防护板尚未拆除亦属正常现象。因此，原告所主张因居住品质下降而造成的损失55300元，依据不足，本院不予支持。入户门、智能家居系统应属于房屋的装修、装饰范围，双方合同并未对此进行约定。虽然样板房使用高规格装修，但不会影响一般人对实际毛坯房情况判断，并不足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，且原告主张上述二项分别损失金额为1万元也未能提供具体的计算依据，故本院对上述请求不予支持。涉案楼盘经有关部门竣工验收合格，原告主张房屋存在质量问题，但未能提供由资质部门出具的检测报告，经本院释明后亦未能提出鉴定，仅凭照片难以证明其主张的待证事实，且其所主张4万元损失无具体的计算标准，故本院对该诉请不予支持。根据本院调查，涉案楼盘的配电设备均已安装于二楼，虽应急发电机、水泵确安装于地下室，但其规划设计、建设施工均由住建部门审核备案，符合有关法律及行政法规的规定。考虑水头地区地势低洼的实际情况，被告已经在各地下室出入口安装防水闸门，应视为已经尽到合理的义务。目前楼盘已竣工验收难以作出大幅改动的情况下，要求被告重新安装上述设备过于苛刻，本院对原告的该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告温州同盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告周宗快逾期交房违约金12276.60元；
二、驳回原告周宗快的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理2806元，减半收1403元，由温州同盛房地产开发有限公司负担137.50元，周宗快负担1265.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 林廷耀
二〇一七年十月十七日
代书记员 金 钡