广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1878-1880号
上诉人（原审被告）深圳市xx丰贸易有限公司，住所地广东省深圳市南山区沙河东路xx。
法定代表人沈晓江，董事长。
委托代理人郭勇，住所地广东省深圳市福田区，该公司员工。
委托代理人吕敏，住所地广东省深圳市南山区，该公司员工。
被上诉人（原审原告）焦xx，住所地广东省深圳市盐田区。
被上诉人（原审原告）麻xx，住所地辽宁省本溪市明山区。
被上诉人（原审原告）刘xx，住所地广东省深圳市宝安区。
以上共同委托代理人姜薇薇，广东深泉律师事务所律师。
上诉人深圳市xx丰贸易有限公司（以下简称为xx丰公司）与被上诉人焦xx、麻xx、刘xx因商品房预售合同纠纷三案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第829-831号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本系列案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年（具体时间详见附表一），焦xx、麻xx、刘xx作为买受人，xx丰公司作为出卖人，分别签订三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区横岗街xxx（具体房号、总价款见附表一），出卖人应当于2012年12月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；出卖人应于取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成本房地产项目的房地产初始登记，买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后5日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人应自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金；出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有一级资质的物业服务企业深圳市彩生活物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务。
合同签订后，焦xx、麻xx、刘xx按约向xx丰公司支付了购房款。xx丰公司向焦xx、麻xx、刘xx交付了涉案房屋后，于2014年4月4日向焦xx、麻xx、刘xx邮寄通知，要求焦xx、麻xx、刘xx于2014年6月30日前向xx丰公司提交办证资料。深圳市房地产权登记中心核发涉案房产的房地产权证（登记日期、房地产证号详见附表一），登记权利人分别为焦xx、麻xx、刘xx。焦xx、麻xx、刘xx认为xx丰公司未在约定时间为其办理房地产转移登记，遂起诉请求xx丰公司支付违约金。
另查，xx丰公司于2011年12月28日取得涉案金色盛晖华庭项目的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年4月27日，深圳市房地产权登记中心核准深房地字第××号房地产权证，登记权利人为xx丰公司，房地产名称为金色盛晖华庭。
庭审中，焦xx、麻xx、刘xx明确第二项诉讼请求的具体计算期间与数额（详见附表一）。焦xx、麻xx、刘xx提交《入伙会签单》，显示xx丰公司在审查焦xx、麻xx、刘xx入伙资格合格后盖章确认。焦xx、麻xx、刘xx提交其与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《签约页》以及深圳市彩生活物业管理有限公司出具的《证明》，显示入住涉案房屋时间分别为：829号案2012年4月30日，830号案2012年11月10日；831号案2012年10月28日；另外，829、830号案焦xx、麻xx、刘xx提交深圳市彩生活物业管理有限公司出具的《收款收据》，显示该公司于2012年5月20日向829号案焦xx、麻xx、刘xx收取垃圾清运费等，于2012年11月10日向830号案焦xx、麻xx、刘xx收取物业管理费、垃圾清运费等；焦xx、麻xx、刘xx称上述《入伙会签单》、《签约页》以及《收款收据》证明涉案房屋的交付日期为：829号案2012年4月30日，830号案2012年11月10日；831号案2012年10月28日。xx丰公司主张其未能及时办证的原因是焦xx、麻xx、刘xx拖延提交资料，并提交《委托书》证明焦xx、麻xx、刘xx出具书面材料委托xx丰公司代为办理房地产转移登记申请、代缴税费及领取房地产证事宜的日期（详见附表一），证明焦xx、麻xx、刘xx在收到办证通知后才提交了相应的办证资料，而xx丰公司在收到焦xx、麻xx、刘xx办证资料后已在合理期限内为焦xx、麻xx、刘xx申办房地产证。
焦xx、麻xx、刘xx在原审中诉请：1、xx丰公司按合同约定向焦xx、麻xx、刘xx分别支付延期办证违约金（具体计算方法及数额详见附表一）；2、由xx丰公司承担本案诉讼费。
原审法院认为：焦xx、麻xx、刘xx分别与xx丰公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。本案中，xx丰公司于2011年12月28日取得涉案楼盘的《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，而涉案楼盘的初始登记核准日期为2014年4月27日，因此导致焦xx、麻xx、刘xx迟延办理房地产证的根本原因是xx丰公司办理涉案楼盘初始登记滞后造成的，xx丰公司迟延履行已构成违约，应向焦xx、麻xx、刘xx支付逾期办证违约金。
关于涉案房屋的交付日期，合同约定出卖人应于2012年12月31日前交付房屋，根据焦xx、麻xx、刘xx提交的证据，焦xx、麻xx、刘xx均提前接收使用涉案房产，该交付行为并不违反法律规定及合同约定，故该实际接收房屋之日应认定为房屋交付日。根据合同约定，xx丰公司应在本房地产交付给焦xx、麻xx、刘xx之日起240日内为焦xx、麻xx、刘xx办理并取得房地产证，xx丰公司于2014年4月4日才向焦xx、麻xx、刘xx邮寄办证通知，要求焦xx、麻xx、刘xx于2014年6月30日前提交办证资料，远超过本房地产交付之日起的240日，且延期办证的时间已达到120日，xx丰公司应自本房地产交付之日后第240日起，按日向焦xx、麻xx、刘xx支付购房总价款万分之四的违约金直至房地产证书核发之日，焦xx、麻xx、刘xx的诉讼请求符合合同约定，属于对自身权利的处分，本院予以支持。根据xx丰公司提交的证据可以证明焦xx、麻xx、刘xx已按xx丰公司的通知要求向xx丰公司出具办证委托书，xx丰公司主张焦xx、麻xx、刘xx迟延提交办证资料，依据不足，本院不予采纳。关于xx丰公司主张调低违约金的请求，因xx丰公司违约造成迟延办证时间较长，亦没有提供证据证明涉案合同中约定的日万分之四的违约金属于过高的情形，故本院对xx丰公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：深圳市xx丰贸易有限公司自本判决生效之日起十日内向焦xx、麻xx、刘xx支付延期办证违约金（具体金额详见附表一）。案件受理费（详见附表一）及保全费1444元，由深圳市xx丰贸易有限公司负担。
上诉人xx丰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判将xx丰公司应支付给焦xx、麻xx、刘xx的逾期办证违约金予以调低。
上诉事实和理由：一、焦xx、麻xx、刘xx诉求的分别自2012年12月27日、2013年7月9日、2013年6月26日起计算延期办证违约金，缺乏事实依据。1、案涉房产《买卖合同》第九条约定，上诉人应在2012年12月31日前向被上诉人交付房屋；该合同第二十一条第款约定，在房产交付起240天为被上诉人办理《房地产证》。按合同约定，应至2013年8月28日，办证义务的履行期才届满。2、焦xx等人在2012年12月31日以前接收案涉及房屋，此系xx丰公司应焦xx等人装修要求而提前将房屋交给其进行内部装修的善意行为，不应构成提前起算办证违约责任的情形。3、按案涉房产《买卖合同》第二十一条第二款第贰项约定，案涉房产的《房地产证》虽由xx丰公司办理，但需由焦xx等人书面委托；而根据xx丰公司向深圳市房地产权登记中心查档所得的《委托书》显示：焦xx于2014年9月15日、麻xx于2014年8月11日、刘xx于2014年9月18日才向xx丰公司出具《委托书》，此时才具备办理房地产证所需的条件，而xx丰公司已在2014年10月28日、2014年9月12日、2014年10月30日为焦xx、麻xx、刘xx办理了《房地产证》，并未超过240天的办证期限。原审判决未将焦xx等人因自身原因迟延提交办证委托书的时间予以扣除，是对xx丰公司权利的侵害，也与生效判决不符，应予以改判。
二、焦xx、麻xx、刘xx已分别于2014年10月28日、2014年9月12日、2014年10月30日取得《房地产证》，并未因此受到任何实际或预期利益的损失，起诉求高达十几万的违约金明显“过分高于造成的损失”，不应支持。l、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2、本案中，焦xx、麻xx、刘xx早已于合同约定的房屋交付日十几使用房产，xx丰公司并无违背诚实信用的主观恶意和明显过错。3、案涉房产自出售给焦xx等人，按合同约定的办证日期至其实际取得《房地产证》期间，该小区房地产市场价格一直呈上涨趋势，焦xx等人也没有因此有预期利益的损失。4、本案诉讼中，焦xx等人也没有提供因迟延取得《房地产证》而遭受损失的任何证据。
被上诉人焦xx、麻xx、刘xx当庭答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回xx丰公司的上诉请求。
原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院经审理查明，本系列案二审庭审中，焦xx提交了一份其于2014年6月11日向xx丰公司支付办理房产证相关费用的收款收据，目的是证明其已在xx丰公司指定的期间内提交了办证资料。xx丰公司对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不认可。
本院认为，焦xx等人与xx丰公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，各方应遵照履行。根据各方上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：第一，延期办证违约金的起算时间及期间如何确定。第二，合同中约定延期办证违约金按房地产总价款日万分之四计算的标准是否应调低。
对于焦点一。首先，根据合同约定，xx丰公司应在涉案房产交付之日起240内办理并取得房地产证。涉案房产实际分别于2012年6月26日-2013年7月9日交付给焦xx等人，而xx丰公司于2014年9月12日后才分别为焦xx等人办理出房地产证，远超过合同约定的交付后240日，应自交付日起240日后起算延期办证违约金，原审判决认定的延期办证违约金起算时间无误，本院予以确认。
其次，双方合同还约定，买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知五日内，向xx丰公司提供办理《房地产证》所需的资料和税费。根据该约定，虽然焦xx等人提供办理《房地产证》的委托书等资料是办理房地产证必须具备的条件，但焦xx等人履行该义务的前提是xx丰公司先行发出书面通知，焦xx等人只要在通知指定的期限内，向xx丰公司提供相应的资料即属于按约履行义务。除此之外，造成延期办证的责任应由xx丰公司承担。本案中，xx丰公司迟至2014年4月4日才发出书面通知，早已超出合同约定的办证时间，是导致办证延期的主要过错方，但焦xx等人分别于2014年9月15日、2014年8月11日、2014年9月18日才向xx丰公司提交办证委托书，超出了书面通知指定的2014年6月30日前提交的期限，因此应将焦xx等人迟延提交资料期间的违约金扣除（具体详见附表二），焦xx以其提交的《收款收据》主张其已在xx丰公司指定期限内提交了办证资料，本院认为，《收款收据》的内容虽然表明其在2014年6月30日前交纳了办证所需费用，但其签署委托书的时间仍在xx丰公司指定的期限之后，仅以《收款收据》的时间不足以推定焦xx提交的委托书时间亦在指定期限之前，因此焦xx的上述抗辩，本院不予采纳。原审判决认定的延期办证期间及据此计算的违约金有误，本院予以纠正。
对于焦点二。当事人约定的违约金数额是否过高，应以合同实际履行情况及当事人的过错程度结合违约造成的损失等因素综合判定，本案中xx丰公司没有提供证据证明双方约定的违约金数额过高，且焦xx等人延期提交办证资料的时间已经扣除，除此以外，xx丰公司再行要求调低违约金，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。
综上，xx丰公司的上诉理由部分成立，就成立部分，本院予以支持。原审判决认定的延期办证期间有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第829-831号民事判决为：深圳市xx丰贸易有限公司自本判决生效之日起十日内向焦xx支付延期办证违约金163543.24元、向麻xx支付延期办证违约金111100.11元、向刘xx支付延期办证违约金112323.01元；
二、驳回三案焦xx、麻xx、刘xx的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本系列案一、二审案件受理费，由深圳市xx丰贸易有限公司及焦xx等人分担（具体详见附表二）。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 周 敏
代理审判员 许莹姣
二〇一五年十二月二日
书 记 员 张东阳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附表一：
案号（2015）
深龙法民三初字第
当事人信息
合同签订时间
房号
总房款（元）
交房时间
委托书出具日期
房产证登记日期
房地产证号
原告诉请的违约金计算数额
判决支持的延期办证违约金（元）
受理费（元）
829号
焦xx，女，汉族，1987年9月13日生，住所地广东省深圳市盐田xx，身份证号码2xxx83198709134xx7。
2012年2月24日
2单元704号
689474
2012年4月30日
2014年9月15日
2014年10月28日
6000641198
2012年12月27日至2014年10月28日的延期办证违约金184779.03元
184779.03
830号
麻xx，女，汉族，1979年2月25日生，住所地辽宁省本溪市xxx，身份证号码2xxx041979022500xX。
2012年3月27日
5单元910号
715851
2012年11月10日
2014年8月11日
2014年9月12日
6000634335
2013年7月9日至2014年9月12日的延期办证违约金123126.4元
123126.4
831号
刘xx，男，汉族，1976年2月12日生，住所地广东省深圳市宝安区xxx，身份证号码51xxx619760212xxx。
2012年3月27日
3单元205号
683230
2012年10月28日
2014年9月18日
2014年10月30日
6000641749
2013年6月26日至2014年10月30日的延期办证违约金134186.37元
134186.37
附表二：
二审
案号
一审
案号
当事人信息
扣除期间及违约金
二审判决处支持的延期办证违约金
一、二审受理费承担分配
2015房终字第1878号
2015深龙法民三初字829号
焦xx，女，汉族，1987年9月13日出生，住所地广东省深圳市盐田xxxx，身份证号码2xxx183198709134xxx。
2014.6.30-2014.9.15（77天）
21235.79元
163543.24元
深圳市xx盛贸易有限公司承担5498元
焦xx承担496元
2015房终字第1879号
2015深龙法民三初字830号
麻xx，麻xx，女，汉族，1979年2月25日出生，身份证住址：辽宁省本溪市明山区xxxx，身份证号码：2xxx0419790225xxxX
2014.6.30-2014.8.11（42天）
12026.29元
111100.11元
深圳市xx盛贸易有限公司承担3993元
麻xx承担150元
2015房终字第1880号
2015深龙法民三初字831号
刘xx，男，汉族，1976年2月12日出生，住所地广东省深圳市宝安区xxx，身份证号码5xxx92619760212xxx5
2014.6.30-2014.9.18（80天）
21863.36元
112323.01元
深圳市xx盛贸易有限公司承担3956元
刘xx承担520元