四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泸民终字第233号
上诉人（原审原告）泸州市纳溪区新纪元房屋租赁有限公司。住所地泸州市纳溪区友谊路阳光商城，组织机构代码：20478961-3。
法定代表人刘彬，该公司经理。
委托代理人王跃清，四川酒城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）付杨才，男，生于1963年12月26日，汉族，泸州市纳溪区人，居民。
被上诉人（原审被告）周定会，女，生于1966年11月6日，汉族，泸州市纳溪区人。
委托代理人汪成进，四川蜀光律师事务所律师。
上诉人泸州市纳溪区新纪元房屋租赁有限公司（以下简称新纪元公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市纳溪区人民法院（2013）纳溪民初字第283号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王跃清与被上诉人付杨才及其委托代理人汪成进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，原告泸州市纳溪区新纪元房屋租赁有限公司原名泸州市纳溪区新纪元房地产开发有限公司，2009年12月变更为现名。被告付杨才原系原告新纪元公司职工。被告付杨才、周定会系夫妻关系。1998年6月12日，根据国家房改政策，原告新纪元公司作为甲方、被告付杨才作为乙方双方签订《售购房合同》，约定被告付杨才付清房款18170.59元后原告配合被告付杨才办理过户手续，被告付杨才取得完全产权等内容。1998年6月25日，被告付杨才取得本案讼争房屋的房产证（纳房字第56**号）。1998年7月20日，被告付杨才向泸州市纳溪区住房委员会办公室提交书面《退房申请》，并将纳房字第56**号《房产证》退到当时负责办理房改事宜的泸州市纳溪区房监所的经办人员刘方（芳）群手中，该《退房申请》称“我因要参加妻子周定会纳溪区龙车乡政府住房房改，本人自愿申请退还泸州市纳溪区建委院内2幢六楼房改住房，建筑面积为84㎡，望上级有关单位批准为盼！申请人：付杨才.一九九八年七月二十日.”同日，泸州市纳溪区住房委办公室在该《退房申请》上签注“同意退房”意见并加盖公章，原告新纪元公司也在该《退房申请》上书面签注“同意退房”意见并加盖公司公章。1998年9月30日，被告付杨才取得本案讼争房屋的国有土地使用证﹤纳国用（98）字第1199号﹥。1998年10月，被告付杨才、周定会将本案争议房屋装修入住。2000年6月23日，被告周定会通过参加单位房改取得的坐落于泸州市纳溪区龙车乡友谊路38号的房改房的房产证（龙车字第3003**号）办理完毕，但根据当时房改政策，办理后没有立即发给周定会。2001年6月5日，被告付杨才为领取周定会房改房的龙车字第300345号房产证，自书《说明》一份，该《说明》述明“我爱人周定会因参加龙车乡政府房改住房一套，特领取房产证一本，我原参加纳溪区新纪元房地产开发公司房改住房一套，现已申请退房，已征得有关部门的同意，并将此房产证（纳房字第56**号）退回房监所刘方群注销，此套房退回区建委还是退回纳溪区新纪元房地产开发公司由建委决定后，按照有关房地产程序，再作产权处理，特作以上说明，付杨才。2001年6月5日.”2010年3月18日，泸州市纳溪区房地产监理所在房屋登记薄上将本案讼争的房屋登记到被告付杨才名下。2011年10月27日，泸州市纳溪区房地产监理所工作人员胡元丽书写《收条》一张，该《收条》载明“今收到刘芳（方）群转来付杨才房产证（纳房字第56**号）及退房申请、情况说明各一份。以上资料系原件。胡元丽。2011.10.27.”2012年4月26日，原告起诉至法院要求确认本案讼争房屋的产权归原告所有，双方为解决争议，申请了西南政法大学司法鉴定中心对该案涉及的相关收据进行了鉴定，原告支付鉴定费2000元，后因原告收到传票开庭时缺席，被本院裁定视为撤回起诉。2013年2月18日，原告再次起诉至法院，要求判决如前所请。
另查明，被告付杨才手中存有显示为原告新纪元公司向被告付杨才出具的标注日期为98年5月18日的编号为纳收c.NO.0052134的摘要为购房款的收款金额为38000元的收据一张（第三联），该收据上加盖了“新纪元公司的财务专用章”的印章，签有胡代仪的名字，胡代仪时任原告新纪元公司财务会计，据西南政法大学司法鉴定中心《鉴定意见书》载明：该收据上所加盖的“财务专用章”系盖印形成，但与原告提交到工商局备案的财务专用章不是出自同一枚印章；倾向认定收款人署名部分的“胡代仪”复写字迹是胡代仪本人书写形成。
又查明：1998年时公章管理较混乱，公章没有编码，刻制公章的管理不是十分严格。本案讼争房屋自1998年6月25日起一直在被告付杨才和周定会名下共有，一直未办理相关房屋登记过户等手续，被告付杨才和周定会一直居住在该套住房之中，原告公司直到2012年4月26日向法院起诉之前，一直未退购房款给被告付杨才，也未要求被告付杨才、周定会腾空交还房屋。被告付杨才于1998年参加房改后离开原告新纪元公司，但一直在泸州市范围内打工，被告周定会一直在泸州市纳溪区龙车乡政府上班。被告周定会取得的房改房产权已于2005年11月15日转让给周志伦。1998年与本案讼争房屋同地段相近情形的房屋市场价格约420元／平方米，38000元与购买本案讼争房地产的市场总价格基本相符。1998年6月，原告新纪元公司收据存根上显示，原告向被告付杨才共收款三笔（相应的存根单据为三张）：第一张标注日期为98年6月12日、编号为No1436493、摘要为购房款、金额为18170.59元，第二张标注日期为98年6月12日、编号为No1436494、摘要为管理费、金额为11829.41元，第三张标注日期为98年6月19日、编号为No1436499、摘要为管理费、金额为7840元，三张收据金额合计37840元。
原审法院被告鉴定0的事实看原审原子核认为，参照泸州市人民政府泸市府发（1996）172号文件中《泸州市城镇公有住房出售管理实施办法》第二章第七条、第三章第二十四条、第二十六条，泸市府发（1996）138号文件《关于1996年泸州市城镇住房制度改革有关问题的意见》第二条，川府函（1996）100号文件《泸州市深化城镇住房制度改革实施方案》第四点，泸纳府发（1998）163号《泸州市人民政府关于泸州市1998年城镇住房制度改革有关问题的通知》第五条等当时房改政策，本案被告付杨才取得本案讼争房屋的方式可以是通过享受房改优惠取得（但须受“一对夫妻只能享受一次房改政策”之限制），也可以通过市场价格购买取得（此种情形下不受“一对夫妻只能享受一次房改政策”之限制）。本案中，通过被告付杨才与原告签订《售购房合同》，二被告取得了位于泸州市纳溪区百梯巷2号2号楼6楼面积84.09平方米的房屋的所有权。诉讼中，原告提出被告是以房改价18170.59元购买并取得该房屋产权的；被告则提出双方形式上签订《售购房合同》，但被告是按当时的市场价，以38000元向原告购买的房屋，有原告的财务人员出具的购房款收据予以证实。对此争议，原告申请法院对外委托司法鉴定机构对被告提交的载明系由原告财务人员胡代仪出具的收取被告38000元购房款收据的真伪进行司法鉴定，西南政法大学司法鉴定中心作出的《鉴定意见书》倾向于认定收款人署名部分的“胡代仪”复写字迹是胡代仪本人书写形成。因此，原审法院确认，原、被告形式上虽以当时的房改优惠政策为依据签订《售购房合同》，但被告是以交易时接近市场价格的38000元向原告支付的购房款。
关于对二被告取得讼争房屋的所有权后，因被告周定会要参加所在单位的房改，被告付杨才退房引发争议涉及法律关系的分析认定。经审理查明，1998年7月20日，被告付杨才因其妻周定会欲参加单位房改遂向泸州市纳溪区住房委员会办公室《退房申请》并将房产证一并退回了当时负责房改的经办人，泸州市纳溪区住房委员会办公室及原告新纪元公司在该《退房申请》上均签注“同意退房”的意见。2001年6月5日，被告付杨才书写《说明》一份，再次强调其申请退房。原审法院认为，原告起诉主张与被告存在房屋买卖合同关系，因双方之间的房屋买卖合同成立并已生效，故起诉要求二被告将诉争的房屋过户到原告名下。原审法院认为，仅依照上述被告付杨才提出的《退房申请》和向负责房改事项的经办人退回房产证的行为以及书写《说明》，尚不足认定原、被告之间的房屋买卖合同已经成立并生效，其理由在于：首先，从主体上看，本案讼争的房屋已登记在二被告名下，如欲对外出售，应由二被告作为出卖人对外共同为意思表示，本案中，《退房申请》、《说明》及向负责房改事项的经办人退回房产证的行为有变更房屋产权关系的意思表示，但仅仅是房屋产权共有人之一的被告付杨才个人的意思表示，另一权利人周定会是否知晓，对付杨才个人实施的行为是否追认均无证据予以证明；其次，作为房屋买卖合同的买受人不明确、具体。被告付杨才书写的《退房申请》、《说明》及实施退回房产证的行为均是向泸州市纳溪区住房委员会办公室及相关经本人作出的，假如把付杨才书写的《退房申请》、《说明》及实施退回房产证得行为看着是签订房屋买卖合同的要约来对待的话，其受要约人并未明白无误的指向原告公司，被告在《说明》中也提出“此套房退回区建委还是退回纳溪区新纪元房地产开发公司由建委决定后，按照有关房地产程序，再作产权处理”，因此，尽管原告在《退房申请》与房改部门一样签署“同意退房”的意见，并不能据此认定原告就是房屋买卖合同的受要约人；再次，作为房屋买卖合同的内容主要条款不明确、不具体。《退房申请》及《说明》未涉及二被告转让其房屋的价款、房屋交付及产权过户的具体事项，不具备房屋买卖合同的主要条款，不能确定房屋出卖人和买受人之间具体的权利、业务。基于以上三点理由，原审法院认为，原、被告之间针对被告付杨才书写的《退房申请》、《说明》及实施退回房产证的行为后，没有进一步就卖房双方的主体、涉及房屋买卖的价款、房屋交付及产权过户时间等具体事项进行磋商，并达成一致，因此，本案讼争的房屋买卖合同并未成立，也就谈不上原告依照生效的房屋买卖合同要求被告办理产权过户的问题。
诉讼中，原告提出被告付杨才申请退房后，原、被告共同向区房监所申请了房屋所有权转移登记，办理过程中区房监所认为该房屋原系区住建局所有，对产权提出质疑未给予办理转移登记，并于2011年10月27日将被告纳房字第56**号房产证、退房申请、情况说明等资料报区住建局，经区住建局审查，该房屋产权来源合法，房改前确系原告合法所有。但原告的上述陈述没有证据支持，如原被告是何时到房监所办理产权登记的、房监何时以何种方式对产权提出质疑未给予办理转移产权登记及何时报请区住建局审查其所有权等内容都没有相应的证据支持，对原告的上述陈述本院不予确认。另外，原告除根据其与被告之间存在房屋买卖合同关系向被告主张权利外，还提出根据川府函（1996）100号等房改文件提出的被告胡杨才必须退还房屋的主张，本院认为，被告付杨才系按市场价购买该套住房，并不违反“一对夫妻只能享受一次房改政策”的规定，对原告的主张本院不予支持。而被告提出其递交《退房申请》后决定仍按市场价格购买本案讼争房屋，原告公司时任法定代表人刘天君表示同意”的抗辩理由，同样因没有证据予以证明，本院也不予采信。
对于被告提出的本案已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，原告与被告付杨才签订《售购房合同》，二被告取得了讼争房屋的完全产权。因被告付杨才退回所购房屋而引起的二被告与原告之间的房屋买卖合同并未成立。二被告在从1998年9、10月即将争议的房屋装修入住至今，且2010年3月18日，泸州市纳溪区房监所在房屋登记薄上将本案讼争的房屋登记到被告付杨才名下，原告对此也未持异议，在长达10年左右的时间里，原、被告均没有对本案讼争房屋的的买卖涉及的卖屋双方的主体、涉及房屋买卖的价款、房屋交付及产权过户时间等具体事项进行磋商，并达成一致的房屋买卖合同的。从2010年3月18日起算，至2012年4月26日，原告向本院起诉要求确认本案讼争房屋的产权归原告所有止，也超过了两年的诉讼时效期间，其间并不存在中止中断诉讼时效的情形，故对于被告提出的本案已过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。
对于被告提出的按照物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，本案讼争房屋已依法登记到二被告名下，非经法定程序变更，该房屋的所有权人即为二被告，不存在对该房屋另行确认所有权的问题之抗辩主张，本院认为，于法有据，本院予以支持。此外，对于原告提出的由被告承担因鉴定产生的费用2000元的诉讼主张，本院认为，该费用系解决本案争议的必要支出，应参照诉讼费分配的原则，由相应责任方（原告）负担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条的规定，判决如下：驳回原告泸州市纳溪区新纪元房屋租赁有限公司要求被告付杨才、周定会将坐落于泸州市纳溪区百梯巷2号2号楼6楼面积84.09平方米的房屋（房产证号：纳房字第56**号）过户到原告公司名下及要求被告付杨才、周定会向原告退还该房的诉讼请求。本案案件受理费4900元，由原告泸州市纳溪区新纪元房屋租赁有限公司负担（原告已预交1925元，其余2975元，由原告在本判决书送达之日起七日内上交于本院）。
宣判后，上诉人新纪元公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其上诉的主要理由是：一、关于二被上诉人对本案讼争房屋的取得方式。原审法院认定系按市场交易方式以38000元的价格取得本案讼争房屋，认定事实不清。本案讼争房屋，二被上诉人完全是根据房改政策以18170.59元的购房款取得，而非按市场交易方式以38000元的价格购买所得。这从该房屋产权档案中的泸州市纳溪区住房制度改革《售购房合同》、泸州市出售公有住房申报表、泸州市纳溪区成本价出售公有住房权属登记审批表、泸州市纳溪区出售公有住房房价款审批表、房改售房价格构成及付款情况表及纳房字第58**号房屋所有权证、被上诉人付杨才的退房申请、说明等证据在案佐证。虽然职工购买本单位房屋可以通过市场方式购买，但二被上诉人购买本案讼争房屋并不是以市场方式购买。原审法院以上诉人财务人员出具的38000元购房款收据，认定二被上诉人是以38000元的市场价格购买的房屋，采信证据不当，导致认定事实不清，所作判决错误。原审认定的事实与房产档案、被上诉人付杨才的退房申请、说明相矛盾。署名收款人胡代仪、标注日期为98年5月18日、摘要为购房款、编号为NO0052134、金额为38000元的收据（第三联），除与房产档案相矛盾外，由于该证据存在严重的瑕疵，同时没有相关证据证明二被上诉人系以市场方式购得房屋，不能作为本案的定案依据。困此，二被上诉人取得坐落于泸州纳溪区百梯巷2号2号楼6楼面积84.09平方米的房屋系通过房改方式取得的房屋。二、关于二被上诉人是否应将房屋退还上诉人。根据四川省、泸州市政府1996年的房改政策规定，职工按成本价购买房改房，一个家庭只能享受一次。本案中，被上诉人付杨才与上诉人按房改政策购买了本案讼争房屋之后，向当时的区房改办申请退还，双方签订的《售购房合同》已解除。其妻周定会才在所在单位参加房改并取得房改房。因此，根据《合同法》第97条和《民法通则》第6条以及当时四川省、泸州市政府的房改政策规定，二被上诉人理应将本案讼争房屋退还上诉人。三、关于本案是否超过诉讼时效。被上诉人提出退房申请后，双方即向区房监所申请了房屋所有权转移登记，上诉人已主张了权利，诉讼时效已经中断，在区房监所、区住建局审查期间，诉讼时效均处于中断状态，直至区住建局审查完毕将房产证等相关证件和手续退还上诉人后，诉讼时效才开始重新计算，之后上诉人要求被上诉人协助办理转移登记被拒绝，上诉人即向原审法院诉讼，并未超过2年的诉讼时效。因此，原审法院认定本案已经超过诉讼时效，适用法律不当。综上所述，原审判决认定事实不清、采信证据和适用法律不当，判决错误。上诉人的诉讼请求于法和政策均有理有据，应当得到支持。因此，请求依法撤销原判，予以改判。
被上诉人答辩称，原审判决除认定被上诉人付杨才为公司职工不是事实以外、其余事实认定清楚，本案适用法律正确，程序合法，判决正确，应予维持。
本院二审认定的事实与一审认定事实一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点在于：一是被上诉人取得诉争房屋的方式是通过房改政策购买还是按市场价格购买？二是本案上诉人的诉讼主张是否起过诉讼时效？
一、关于被上诉人取得诉争房屋的方式是通过房改政策购买还是按市场价格购买？根据1996年四川省、泸州市政府的房改政策，职工购买单位住房既可以通过享受房改优惠购买取得，也可以通过市场价格购买取得。本案中，上诉人主张被上诉人取得诉争房屋是通过享受房改优惠政策购买取得，并提供了诉争房屋的泸州市纳溪区住房制度改革《售购房合同》、泸州市出售公有住房申报表、房改售房价格构成及付款情况表等通过房改政策购买的证据予以证明，但被上诉人提供了署名收款人胡代仪、标注日期为98年5月18日、摘要为购房款、编号为NO0052134、金额为38000元的收据以证明是通过市场价格方式购买。对此，上诉人认为有瑕疵、不予认可，但并未就此提供相应证据足以反驳。虽然，诉争房屋的档案中有通过房改政策购买诉争房屋的相应证据，但是，根据“一对夫妻只能享受一次房改”的房改政策、结合被上诉人关于购买诉争房屋的陈述、1998年6月上诉人新纪元公司收取被上诉人三笔款项共计37840元的三张收据以及周定会参加了房改的事实，可以认定被上诉人是通过规避相关规定而以市场价格方式购买取得。因此，上诉人主张被上诉人是以享受房改优惠政策购买取得的上诉主张不能成立，本院依法不予支持。
二、关于本案上诉人的诉讼主张是否起过诉讼时效？被上诉人购买诉争房屋后于1998年10月对其装修入住至今，且2010年3月18日，泸州市纳溪区房监所在房屋登记薄上将本案讼争的房屋登记到被上诉人付杨才名下，上诉人对此未持异议，也未在法定期间内主张权利。直至2012年4月提起诉讼，显然超过了两年的诉讼时效期间，并且也未举证证明有诉讼时效中止、中断等情形。因此，上诉人主张未超过诉讼时效的上诉请求，本院依法不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉理由和请求无充足的证据足以支持，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人泸州市纳溪区新纪元房屋租赁有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张朝云
审 判 员 石正秀
代理审判员 税远雄
二〇一三年九月五日
书 记 员 张 玲