上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终7797号
上诉人(原审被告、反诉原告)：肖路华，男�1983年9月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：金羽茜，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕卉，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：严睿峻，女，1972年2月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：管敏正，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童飞虎，上海申骏律师事务所律师。上诉人肖路华因与被上诉人严睿峻房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖路华上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、四、五、七项，依法改判肖路华与严睿峻就上海市嘉定区华江路XXX弄XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》于2015年11月1日解除，不同意支付租金、房屋占有�用费、物业管理费，改判支持肖路华一审反诉请求。事实和理由：肖路华不存在拖延支付房屋租金的行为，2014年5月至7月的租金已经支付；肖路华也不存在转租行为，其与金某某系合作经营关系，金某某在本案一审中旁听了庭审，其在庭审中所作陈述不应作为证人证言被采纳，因此，严睿峻要求解除租赁合同的理由根本无法成立，系违约解除，应承担违约责任，严睿峻无权没收保证金。一审法院确认肖路华与严睿峻之间的《租赁合同》解除，应以严睿峻第一次致函要求解除的《租赁合同解除通知书》送达肖路华的日期为合同解除日期，即双方之间《租赁合同》应于2015年11月1日解除，因此肖路华无需支付2015年11月1日至11月22日的租金。2015年11与1日起系争房屋已被严睿峻断水断电，已无法达到租赁使用的目的，而且金某某也已经明确系争房屋门是由其上锁，店铺已停�营业，钥匙由其交还严睿峻，故从2015年11月1日起肖路华已无法使用并占有系争房屋，无需向严睿峻支付房屋占有使用费和物业管理费。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院查明事实，依法改判支持肖路华的上诉请求。严睿峻辩称，不同意肖路华的上诉请求。严睿峻是基于肖路华拖欠租金和违法转租，而要求解除合同。2015年10月27日严睿峻第一次发函给肖路华，以其非法转租为由要求解除合同，肖路华回函称没有将系争房屋转租，后严睿峻了解了真实情况后再次发出解除函，以肖路华违约转租和拖欠租金为由，要求解除合同，因此，一审以该解除函2015年11月22日送达肖路华的日期作为合同解除日期，并无不妥。金某某在一审中是法院调查事实的需要依职权取证出庭作证，不存在程序违法。肖路华与金某某之间并非合伙关系，肖路华�金某某的经营情况均不知道，金某某每三个月支付一次租金，因此双方实际是房屋转租关系。在2015年11月1日之后系争房屋仍然能够正常使用，严睿峻没有采取停水停电措施，金某某锁门是正常的营业关门行为，并非是不让肖路华使用而采取的锁门行为，2015年12月25日金某某才将系争房屋钥匙交还严睿峻，因此，肖路华应支付至2015年12月25日期间房屋占有使用费和物业管理费。严睿峻向一审法院起诉请求：一、解除严睿峻与肖路华签订的租赁合同；二、肖路华向严睿峻支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)79,963.89元(包含2014年5月1日至2014年7月31日的租金63,444元以及2015年11月1日至2015年11月22日的租金16,519.89元)；三、肖路华向严睿峻支付逾期支付租金的滞纳金30,786.10元(以79,963.89元为基数，按照日0.5%的标准，自2015年10月27日起计算至实际清偿之日止)；四、肖路�向严睿峻支付房屋占有使用费24,779.84元(以日租金为基数，自2015年11月23日计算至实际交房之日即2015年12月25日)；五、肖路华向严睿峻支付逾期交房违约金743.40元(以日租金为基数，按照日3%的标准，自2015年11月23日计算至2015年12月25日)；六、肖路华向严睿峻支付拖欠的物业管理费6,285.37元(以每月3,476元为基数，自2015年11月1日计算至2015年12月25日)；七、没收租赁保证金42,296元；八、肖路华赔偿严睿峻房屋恢复原状费用22,000元。肖路华反诉请求：一、严睿峻归还保证金42,296元；二、严睿峻向肖路华支付违约金84,592元。一审法院认定事实：2012年11月27日，严睿峻与肖路华签订了《租赁合同》，约定严睿峻将系争房屋出租给肖路华作餐饮使用，该房屋建筑面积231.76平方米，租赁期限自2012年12月1日起至2017年11月30日止(五年)，租金支付方式为：押贰付三，先付后用，肖路华每三个月支付一次租金，每期租金应提前五日汇入严睿峻账户。第一、二年度月租金21,148元，第三、四年度月租金22,840元；第五年度月租金24,667元。严睿峻给予免租期60天(2012年12月1日至2013年1月30日)。物业管理费每月3,476元，装修期物业管理费由肖路华自行承担。房屋交付时，肖路华应当支付租赁保证金42,296元，租赁关系终止时，除用以冲抵合同约定由肖路华承担的费用外，剩余部分无息归还肖路华。合同第6-2条约定，肖路华返还房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经严睿峻验收认可，并结清肖路华应当承担的费用。合同第9-2条约定，如合同到期肖路华逾期未搬离及交房，每逾期一天应支付租金外还应加付每天3%的违约金。合同第10-2条约定，肖路华如需提前解除合同或转让必须提前两个月以书面形式向严睿峻提出申请，并取得严睿峻书面同意回复书方可。合同第十一条约定，在租赁期间，如严睿峻提前解约，应双倍返还保证金；如肖路华提前解约，严睿峻有权扣除租赁保证金。肖路华如逾期支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金。超过15天则视为肖路华违约，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，严睿峻有权解除合同并没收合同履约保证金。上述合同签订前一日，即2012年11月26日，严睿峻将系争房屋交付肖路华使用。合同签订后，肖路华按约支付了首期租金63,444元及租赁保证金42,296元。2015年10月27日，严睿峻向肖路华发出《租赁合同解除通知书》，称因肖路华擅自转租，已构成严重违约，通知肖路华解除合同，没收房屋押金，并要求肖路华承担相应的违约责任。该通知书于2015年10月28日送达肖路华。2015年10月30日，肖路华向严睿峻发出回复函，称其于案外人金某某系合作经营关系，并无违约。2015年11月20日，严睿峻向肖路华发出律师函，称经严睿峻调查发现肖路华与金某某名为合作经营实为转租，肖路华系违法转租，且拖欠2015年11月1日起的租金未付，故通知肖路华解除租赁合同，并要求肖路华支付拖欠的租金及滞纳金，没收房屋押金。该律师函于2015年11月22日送达肖路华。2015年12月25日，案外人金某某将系争房屋的钥匙交还严睿峻。一审法院另查，关于物业管理费：1、肖路华为严睿峻补缴了2012年4月至11月共八个月的物业管理费27,811.20元。肖路华表示，该笔款项用以冲抵2014年5-7月的租金。严睿峻确认该笔款项，且同意冲抵租金。2、肖路华表示其已经支付的2012年12月的物业管理费，虽根据租赁合同约定由肖路华缴纳，但由于严睿峻拖欠物业管理费给肖路华造成了一定的影响，严睿峻口头承诺2012年12月的物业管理费由严睿峻承担，因此该笔物业管理费亦可冲抵2014�5-7月的租金。但肖路华对此不予认可。3、双方确认肖路华物业管理费缴至2015年10月31日。关于租金，双方确认肖路华支付租金至2015年10月31日，以后的租金肖路华未再支付。但严睿峻表示，根据其提供的银行对账明细，肖路华尚欠2014年5月至7月的租金共计63,444元。肖路华表示，其于2014年4月30日已支付严睿峻租金32,160元，与肖路华代严睿峻支付的物业管理费共同构成2014年5月至7月的租金。严睿峻确认收到上述32,160元，并同意从拖欠租金中予以扣除。一审庭审中，为证明肖路华存在擅自转租行为，严睿峻提交了肖路华与案外人金某某于2015年6月6日签订的《租赁合同》(租期为2015年6月16日至2017年11月30日，月租金22,840元，租赁保证金45,680元)以及同日肖路华收取金某某1万元定金及于2016年6月16日案外人刘婷收取金某某保证金45,680元、租金22,840元和转让费318,000元的收款收据。此外，严睿峻还提供了肖路华与金某某于同日签订的《补充条款》，载明：甲(肖路华)乙(金某某)双方经友好协商，双方达成合伙共识，1、装修现状及煤气消防、营业执照于签约合同当日转让给乙方，双方约定转让金额为318,000元；2、签订合同当天起，乙方享受系争房屋的转让权；3、合同期满，甲乙双方共同努力与该商铺产权人协商续租事宜；4、租赁期间，关于该商铺的安全运营以及乙方的人身安全由乙方自己负责。然肖路华表示，其与金某某系合作关系，双方的合作模式为肖路华提供房屋和证照，店铺由金某某经营，金某某支付给肖路华费用。为此，肖路华提供了其作为上海哦依嘻餐饮有限公司(甲方)的法定代表人与案外人秦某(乙方，肖路华称乙方系金某某的丈夫)于2015年6月1日签订的《投资合作协议书》，载明双方就企业咨询管理业务合作等问题，自愿结成合作伙伴关系；乙方为甲方提供投资金额为100,000元，甲方按照乙方投资金额25%年利润给予乙方；乙方只为甲方提供投资金额，无权参与甲方市场运作及业务管理。严睿峻表示，该合作协议系为了免去金某某因转租需另行办理消防证的手续而制作给物业备案登记使用的。金某某陈述，其与肖路华并非合作经营关系，其支付了肖路华318,000元转让费后使用的系争房屋，转让的是家具和厨房设备，严睿峻没有来锁过门，仅发过函。一审法院认为，严睿峻与肖路华之间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，肖路华转租需征得严睿峻书面同意，然肖路华未经严睿峻许可擅自将系争房屋转租给案外人金某某，并收取了转让费等，系争房屋由金某某在实际经营使用。肖路华辩称其与金某某系合作经营关系，但其与金某某签订了租赁合同后并未实际参与经营管理，亦未取得利润分红，其提供的投资合作协议书载明的是企业咨询管理业务合作，约定由金某某投资金额为10万元并由肖路华进行实际经营，这与实际经营情况并不相符，肖路华也未提供金某某投资及双方合作的其他证据，且金某某本人亦否认与肖路华的合作经营关系，故对肖路华该意见不予采纳。关于是否拖欠租金，双方主要争议在2014年5月至7月的租金是否支付以及2015年10月31日以后的租金是否需要支付。根据已查明事实，2014年5月至7月的应付租金金额为63,444元，双方同意抵扣的金额为肖路华于2014年4月30日已经支付的32,160元及肖路华为严睿峻代缴的物业管理费27,811.20元，故该期间内肖路华尚拖欠严睿峻租金3,472.80元。肖路华辩称严睿峻口头承诺2012年12月的物业管理费由严睿峻自行承担，肖路华代为缴纳的该部分物业费可以冲抵租金，但其并未提供相应的依据，严睿峻亦不予认可，按照合同约定，该笔物业管理费应由肖路华承担，故不能折抵租金。至于2015年10月31日以后的租金是否需要支付，肖路华称2015年11月1日，严睿峻擅自锁门并断水断电，应视为合同已经解除，其无需支付其后的租金、滞纳金及物业管理费。对于该陈述，肖路华并未提供充分的证据予以证明，严睿峻及金某某均表示严睿峻并未锁门，故肖路华该意见，亦不予采纳。因此2015年10月31日以后的租金肖路华也存在拖欠行为。鉴于严睿峻擅自转租且拖欠租金，严睿峻依据合同约定提出解除租赁合同具有事实和法律依据，肖路华也同意解除合同，法院予以照准。严睿峻已向肖路华发出解除合同的律师函，该律师函于2015年11月22日送达肖路华，表明双方合同已于2015年11月22日解除。双方租赁合同因肖路华违约而解除，肖路华应承担相应的违约责任。根据双方租赁合同约定，每期租金应提前五日汇入严睿峻账户，肖路华如逾期支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.5%加付滞纳金。超过15天则视为肖路华违约，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，严睿峻有权解除合同并没收合同履约保证金。故严睿峻主张解除之前拖欠的租金及相应的滞纳金并要求没收合同履约保证金符合双方约定，予以支持。同时，肖路华反诉要求严睿峻返还租赁保证金并支付双倍租赁保证金数额的违约金并无事实和法律依据，均不予支持。关于租金，经核算，肖路华共拖欠严睿峻2014年5月至7月的租金3,472.80元以及2015年11月1日至2015年11月22日的租金16,749元，共计20,221.80元。关于滞纳金，租金按约应提前五日支付，严睿峻主张滞纳金从2015年10月27日计算至实际付款之日止符合约定，但合同约定的以及�睿峻主张的违约金计算标准均太高，肖路华关于不同意支付滞纳金的意见亦可视为对滞纳金标准过高的抗辩，法院综合本案实际情况酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。合同解除后，肖路华并未返还租赁房屋，直至2015年12月25日，才由金某某将系争房屋的钥匙交还严睿峻。故严睿峻诉请要求参照租金标准支付合同解除之后至房屋返还之前(2015年11月23日至2015年12月25日)的房屋占有使用费于法不悖，且严睿峻诉请金额在法院核算范围内，故予以支持。至于物业管理费，双方认可肖路华缴纳至2015年10月31日，故严睿峻要求肖路华按照合同约定的3,476元/月的标准缴纳2015年11月1日至房屋实际返还至日止的物业管理费符合法律及双方约定，且严睿峻诉请金额在法院核算范围内，故亦予以支持。至于逾期交房违约金，因严睿峻主张期间内双方关于合同解除尚存争议，故该项诉请，不予支持。关于严睿峻主张要求肖路华赔偿房屋恢复原状的费用，因双方合同约定肖路华返还房屋应当符合正常使用后的状态，并未约定房屋交付时需恢复原状，故严睿峻该项诉请并无依据，亦不予支持。综上，判决：一、严睿峻与肖路华于2012年11月27日签订的《租赁合同》于2015年11月22日解除；二、肖路华应于判决生效之日起十日内支付严睿峻拖欠的租金20,221.80元及逾期付款滞纳金(以20,221.80元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，自2015年10月27日计算至实际付款之日止)；三、肖路华应于判决生效之日起十日内支付严睿峻自2015年11月23日至2015年12月25日止的房屋占有使用费24,779.84元；四、肖路华应于判决生效之日起十日内支付严睿峻自2015年11月1日至2015年12月25日止的物业管理费6,285.37元；五、肖路华支付给严睿峻的租赁保证金42,296元归严�峻所有；六、驳回严睿峻的其他诉讼请求；七、驳回肖路华的全部反诉请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，严睿峻与肖路华就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，肖路华如需转让必须提前两个月以书面形式向严睿峻提出申请，并取得严睿峻书面同意回复方可；肖路华如逾期支付租金超过十五天，则视为肖路华违约，除应补足应当支付的租金及滞纳金外，严睿峻有权解除合同并没收合同履约保证金。根据查明事实，肖路华未经严睿峻同意将系争房屋转租给案外人金某某实际经营使用，且拖欠2014年5月至7月的租金3,472.80元及2015年10月31日之后的租金，已经违约；严睿峻依照双方合同约定发函要求解除双方之间的�赁合同，该函于2015年11月22日送达肖路华。据此，一审法院认为严睿峻提出解除租赁合同具有事实和法律依据，确认双方《租赁合同》于2015年11月22日解除，并无不当；认定租赁合同系因肖路华违约而解除，肖路华应承担相应的违约责任，亦无不当。基于查明事实，一审法院对租金及逾期支付租金的滞纳金、房屋占有使用费、物业管理费以及保证金的处理，符合合同约定和法律规定，相关理由原审已作充分说明，本院予以认同，不再赘述。肖路华上诉主张未拖欠租金，亦未转租系争房屋，但未能提供充分证据予以证明，对其主张本院难以支持。肖路华认为与严睿峻之间的《租赁合同》应于2015年11月1日解除，无事实与法律依据，本院不予采纳。肖路华认为严睿峻违约解除合同，应承担违约责任，故需归还保证金并支付违约金84,592元，理由不能成立，本院亦不予支持。�上，肖路华上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,802.88元，由肖路华负担。本判决为终审判决。
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一六年十月二十一日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……