天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终2038号
上诉人（原审原告）：天津市静海区独流镇胜利街村民委员会，住所地天津市静海区独流镇胜利街。
负责人：张学春，村委会主任。
委托诉讼代理人：宋慧，天津益清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：舒桂清，男，1962年12月20日出生，汉族，农民，住天津市静海区。
委托诉讼代理人：舒兰（父女关系），住天津市静海区。
委托诉讼代理人：舒桂洪（兄弟关系），住天津市静海区。
上诉人天津市静海区独流镇胜利街村民委员会因与被上诉人舒桂清房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2017）津0118民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
天津市静海区独流镇胜利街村民委员会上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判支持天津市静海区独流镇胜利街村民委员会一审诉讼请求；2.诉讼费用由舒桂清承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。本案双方当事人对于标的房屋计算方式不同，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会已经实际交付了约定的所有房屋。第二，一审判决适用法律错误。证人刘某时任村委会负责人，未经民主议定程序变更与舒桂清的合同约定，违反《天津市农村集体资产管理条例》及《中华人民共和国村民委员会组织法》，应认定无效。即便舒桂清实际使用了十六间房子，也应自合同解除之日支付租金。
舒桂清辩称，不同意上诉人的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，一审判决认定事实清楚，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会一审庭审中已经将诉讼请求改为按照十六间房屋主张租金。第二，一审判决适用法律正确。舒桂清不存在与对方恶意串通的情形，村委会内部程序不影响合同效力，双方口头变更租赁协议也不违反法律规定。
天津市静海区独流镇胜利街村民委员会向一审法院起诉请求：1.依法解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令舒桂清将涉案房屋腾空；3.判令舒桂清支付拖欠的房屋租金人民币76883.32元；4.判令舒桂清支付违约金人民币10000元；5.判令舒桂清支付自2017年8月22日至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费（按每日人民币19.44元计算）；6.诉讼费由舒桂清承担。一审庭审中，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会变更诉讼请求，撤销第四项诉讼请求，改变第三项诉讼请求为：舒桂清支付拖欠的房屋租金人民币160000元，将第五项诉讼请求的起始日期改为：2017年9月2日，每日支付标准为44.44元。后天津市静海区独流镇胜利街村民委员会重新要求增加第四项诉讼请求，并明确第三项诉讼请求按照每年17000元租金计算。
一审法院认定事实：2006年5月8日天津市静海区独流镇胜利街村民委员会与舒桂清签订房屋租赁协议，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会为甲方，舒桂清为乙方，合同主要内容为：经甲、乙双方协商，本着平等自愿的原则，甲方愿将村办企业“天津胜利织物厂”院内部分仓库拾间、织造车间的部分配房柒间租给乙方使用。为明确双方的权利和义务，特制定本协议：一、租赁期限及租金上交办法：1.双方议定租赁期限为：2006年7月1日至2016年7月1日止。2.双方议定租金：每年每间房屋壹仟元，于每年7月1日前上打租交清本年房屋租金。二、甲、乙方的权利、义务：1.甲方允许乙方使用原厂水、电、路等设施。2.乙方在租赁期间有义务保护好所租房屋，负责交纳所租房屋保险，费用由乙方担负。3.租赁期内，乙方无权将房屋转租或以此房屋作为抵押物。4.承租期内乙方在院内的建筑物归乙方所有，协议期满，由乙方拆走。5.租赁期内，织造车间的部分配房柒间如甲方需要，提前通知乙方，乙方应腾出。6.租赁期满，在相同条件下优先租给乙方。三、违约责任:1.甲方擅自提高租金。2.乙方不能按时上交租金。如发生以上行为，违约方要赔偿对方违约金壹万元。协议并对其他相关事项做了约定。该房屋租赁协议签订后天津市静海区独流镇胜利街村民委员会未能按时将合同约定的全部房屋交由舒桂清使用，2006年7月6日双方签订补充协议，主要内容为：乙方租赁甲方原织物厂的部分厂房，已签订协议并生效，协议涉及的房屋因原前租赁人没有及时将房屋和所占用地腾出，影响了乙方的进入，经乙方提出，双方协商同意立此补充协议内容如下：原协议执行时间顺延两个月，由2006年9月1日起执行。其他各项不变，继续执行。租赁协议履行中，舒桂清于2006年5月9日支付第一年租金17000元，此后未再支付过租金。因舒桂清主张天津市静海区独流镇胜利街村民委员会未全部交付租赁房屋，2006年期间舒桂清与时任村委会主任刘某、村党支部委员杨某协商，待全部交付租赁房屋后再支付租金。房屋租赁协议到期后，租赁房屋至今仍由舒桂清使用，用于放置自动包装机一台及其他杂物，并自建了部分房屋。舒桂清主张租赁房屋中院南织造车间配房柒间内，东端的一间无对内门窗的房屋至今未交付其使用。
另查明租赁房屋所有权人为天津市胜利织物厂，该厂为天津市静海区独流镇胜利街村民委员会设立的集体所有制企业。
以上事实由天津市静海区独流镇胜利街村民委员会出示的土地使用权证、房屋所有权证、宗地图、房屋租赁协议、补充协议、现场勘查视频，舒桂清出示的租金交纳收据，证人刘某、杨某出庭作证及双方一审当庭陈述为证。
一审法院认为，舒桂清虽不认可天津市静海区独流镇胜利街村民委员会诉状中事实与理由部分所称的租赁协议内容，但据双方一审庭审陈述及所出示的证据，可以认定双方之间房屋租赁协议、补充协议的真实存在；双方订立的房屋租赁协议、补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方均应遵照履行。舒桂清主张天津市静海区独流镇胜利街村民委员会未能按期交付全部租赁房屋，遂与时任天津市静海区独流镇胜利街村民委员会主任刘某、支部委员杨某协商，待全部交付租赁房屋后再支付租金，至今仍有一间租赁房屋尚未交付，对此有时任天津市静海区独流镇胜利街村民委员会主任刘某、时任支部委员杨某出庭作证予以证实，诉讼中天津市静海区独流镇胜利街村民委员会虽称全部交付了十七间租赁房屋但未出示相应证据，故对舒桂清主张的该事实一审法院予以采信。刘某作为当时胜利街村委会的负责人，与舒桂清口头约定对合同的履行进行了变更，应为有效；故天津市静海区独流镇胜利街村民委员会主张舒桂清欠付租金一审法院不予认定。但舒桂清自租赁协议到期后继续使用租赁物，故此后应视为不定期租赁，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会作为出租人可以随时解除合同，因此对于天津市静海区独流镇胜利街村民委员会起诉请求解除双方之间的房屋租赁协议并将租赁房屋腾空的诉讼请求，一审法院予以支持，但应为舒桂清留取一定的准备时间；对于租赁房屋范围，院北东侧起仓库房屋十间双方核对无误，院南东侧起织造车间的配房舒桂清主张其现在仅占有六间，东端的一间无对内门窗的房屋其并未占有，故腾空范围应为双方核对无误的房屋共计十六间，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会诉称的其他房屋及舒桂清所称自建房屋可依法通过其他途径解决。对于天津市静海区独流镇胜利街村民委员会主张舒桂清支付租金76883.32元及违约金10000元的诉讼请求，据上文所述，舒桂清未交付租金属于合同双方协商对合同的变更，不应认定为违约行为，故对于天津市静海区独流镇胜利街村民委员会该两项诉讼请求一审法院不予支持。对于天津市静海区独流镇胜利街村民委员会要求舒桂清自2017年8月22日至实际腾空租赁房屋之日支付租赁物占有使用费的诉讼请求，因租赁物占有使用费系租赁合同解除后方才产生，而合同解除之日及实际腾空租赁物之日在本判决中无法明确具体时间，故一审法院暂不予处理，可待实际腾空之日明确后另案主张。
一审法院判决：“一、解除原告天津市静海区独流镇胜利街村民委员会与被告舒桂清于2006年5月8日签订的房屋租赁协议及2006年7月6日签订的补充协议；二、被告舒桂清于本判决生效之日起十五日内将租赁物天津胜利织物厂院内北侧东起仓库房屋十间、南侧织造车间东起除无对内门窗的房屋外配房六间腾空后交还原告天津市静海区独流镇胜利街村民委员会；三、驳回原告天津市静海区独流镇胜利街村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费861元，由原告天津市静海区独流镇胜利街村民委员会承担711元，被告舒桂清承担150元。”
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。天津市静海区独流镇胜利街村民委员会提交《立案告知书》复印件，证明刘某、杨某职务侵占案符合立案条件，口头协议真实性存疑。舒桂清认为，此节与本案无关。对当事人争议的事实，本院认定如下：《立案告知书》不能证明上诉人待证事实，与本案不具关联性，本院不认定为新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为舒桂清是否应给付房租及占有使用费。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会主张租金及占有使用费，舒桂清抗辩称双方口头约定待所有房屋交齐后再交租赁费，并申请2006年时任村委会主任刘某、支部委员杨某出庭作证。刘某证明2006年尚有几间房未交付舒桂清，口头约定待房屋交齐后再交租赁费，其证人证言与《补充协议》中记载的“没有及时将房屋和所占用地腾出”一致，故一审判决采信证人证言合法有据。天津市静海区独流镇胜利街村民委员会主张已经全部交付房屋，只因计数差异导致双方对此无法达成一致，但天津市静海区独流镇胜利街村民委员会却未提交证据予以证实，对其事实主张本院不予采信。天津市静海区独流镇胜利街村民委员会时任负责人对舒桂清所作口头承诺属于代表行为，故对其关于租金及房屋占有使用费的上诉请求，本院不予支持。经查，一审法院审理过程中不存在需要发回重审的情形，对天津市静海区独流镇胜利街村民委员会关于发回重审的上诉请求，本院亦不支持。
综上，天津市静海区独流镇胜利街村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人天津市静海区独流镇胜利街村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年六月五日
书 记 员 王 彤
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……