辽宁省凤城市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0682民初381号
原告：凤城市某某物业服务有限公司。住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区*号楼。
法定代表人：汪某某，该公司经理。
委托诉讼代理人：包某某，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理，住凤城市凤凰城办事处东风委四组041101。
委托代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。
被告：孙某某，男，1989年7月24日出生，汉族，无业，住凤城市阳光新城*#楼*单元303。
委托代理人：孙某某，凤城市凤凰城经济管理区法律工作者。
原告凤城市某某物业服务有限公司诉被告孙某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凤城市某某物业服务有限公司法定代表人汪希波及其委托代理人包某某、许东；被告安辉的委托代理人孙某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。被告自2007年至2017年，经原告多次催费，无正当理由拒不交纳物业费用。为保证阳光新城小区正常的物业服务及维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳2007-2017年度物业服务费。希望法院查清事实，支持原告的诉讼请求。1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费4480元；2、支付违约金1344元，以上共计5824元；3、承担本案诉讼费。
被告孙某某辩称：一、原告前期物业服务收费不合法，原告与被告所在的小区自2012年5月31日开始至今并未签订物业服务合同，不应当收取物业费。按照《物业管理条例》的规定，原告从事物业服务应当与被告所居住的小区业主委员会签订物业服务合同，根据原告提供的证据，从2007年3月31日至2010年4月1日签订了前期物业合同，但是小区业主委员会成立后，自2012年5月31日合同期限届满至今，再没有续签物业服务合同。所以虽然原告自2012年5月31日之后提供了事实上的物业服务，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》及2018年2月1日施行的辽宁省物业管理条例实施办法的规定，原告有权拒绝。同时，被告的住宅也没有得到原告提供的物业服务，所以原告不应收取事实服务期间的物业费。二、原告起诉2007年至2017年期间的物业费已经超过了法律规定的诉讼时效。自2007年开始至2017年，无论是物业服务合同还是事实服务期间，原告并未向被告催缴物业费，所以根据法律规定，原告的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效。三、原告的物业服务有瑕疵，已经违反了物业服务合同的约定，构成违约，原告应当减少物业费的收取并且不应当收取违约金。1、小区道路、绿化损害严重，步道砖损坏原告拒绝维修；2、小区卫生环境不达标，私搭乱建现象严重，严重影响被告的生活及出行；3、小区卫生清扫不及时，原告不封闭管理小区，导致小区外来车辆随意进入。四、原告擅自提高收取物业费标准不合法。按照《丹东市物业服务收费管理规定（试行）》第五、六、九条的规定原告收取物业费标准应当为0.6元，0.8元的收费标准没有事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日，原告凤城市某某物业服务有限公司与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告凤城市某某物业服务有限公司对阳光新城小区提供前期服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。服务费用为：多层住宅0.5元／月平方米、办公楼0.8元／月平方米（含学校、社区用房）、商业用房0.8元／月平方米、车库、库房0.5元／月平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，原告凤城市某某物业服务有限公司开始对小区物业提供物业管理服务。
2009年6月1日，原告凤城市某某物业服务有限公司与阳光新城小区业主委员会签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、公建楼3栋、标准阁楼189套车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、小区市政共用设施、附属建筑物、构筑物的维修及公共卫生环境包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序、治安秩序等等。第二十二条约定：1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场每台每月收取100元、外来车辆按指定地点停车，每天40元。合同期限至2012年5月31日。第十八条第三款约定：乙方（原告）有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日千分之二滞纳金。2008年5月26日，凤城市物价局为原告颁发了收费许可证，证号为D86107，收费项目为物业收费，2009年9月28日，凤城市物价局再次为原告颁发收费许可证，证号为D86107号。
2012年6月1日后至今，阳光新城小区业主委员会虽然未与原告续签合同，但也未请求原告退出小区物业管理另聘其他物业服务公司，仍由原告为该小区继续提供物业服务。
被告孙某某系凤城市阳光新城小区业主，其住宅房位于凤城市阳光新城1#楼4单元303室，房屋面积为68.03平方米，2007年至2017年应交物业服务费68.03平方米×0.5元×12个月×11年=4489.98元，被告孙某某一直没有交纳。
本院认为，本案的焦点问题有三，其一，原告与大连汇源房地产开发有限公司于2007年3月31日签订的《阳光新城小区前期物业服务合同》及原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的《阳光新城小区物业服务合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告提供物业服务的阳光新城小区由大连汇源房地产开发有限公司开发建设，原告与该房地产开发公司签订的前期物业服务合同以及后期与小区业主委员会签订的阳光新城小区物业服务合同，并未违反相关法律规定且经物价行政主管部门核准，颁发收费许可，合法有效。焦点问题二、关于原告自合同期限届满后，未再与该小区的业主委员会续签物业服务合同应否收费问题。根据原告提供的证据，合同期限届满后，阳光新城小区的业主委员会并未解除与原告之间的物业服务合同关系，也未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，说明了虽然双方没有续签书面的物业服务合同，但该小区的业主事实上一直在接受原告提供的物业服务，应视为双方形成了无固定期限的事实上的物业服务合同，并且大多数业主都已经及时交纳相应的物业费。依据合同法的权利义务对等原则，原告向被告主张物业服务费未违反法律规定，被告未能及时履行交纳物业费义务，属违约行为。因此，对被告关于不应当收取物业服务费的抗辩观点，因无证据证明，本院不予采信。焦点问题三、关于被告提出的原告主张的权利已经超过法律规定的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告自2007年开始连续不断为该小区提供物业服务，根据原告提供的证据表明，原告在小区内的显著位置，每年都张贴了催费通知，该小区的大部分业主都会在原告催费后，自觉履行交费的义务，存在时效中断的法定事由，且原告的物业服务一直在延续，因此，被告的该抗辩观点，本院不予采信。关于被告的小区道路、绿化损害严重，步道砖损坏原告拒绝维修；小区卫生环境不达标，私搭乱建现象严重，严重影响被告的生活及出行；小区卫生清扫不及时，原告不封闭管理小区，导致小区外来车辆随意进入等抗辩观点，因无相关有效证据证明，本院不予采信。关于原告请求支付违约金问题，根据原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同及与小区开发单位大连汇源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同所约定，双方对延期交纳物业费收取滞纳金、违约金作出了明确约定，但该约定显然高于相关法律规定的标准。原告请求的违约金未按合同约定标准，而是依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》相关规定请求，有事实和法律依据，应予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条及《物业管理条例》第十二条、第十五条、第二十一条、第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告孙某某于本判决生效后10日内给付原告凤城市某某物业服务有限公司物业服务费4480元；
二、被告孙某某于给付上述物业服务费同时，承担违约金1344元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告孙某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
审 判 长 关善军
审 判 员 赵桂泉
人民陪审员 张亚光
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 邢春燕