浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初13450号
原告：吴卫锦，男，1975年1月12日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。
委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。
被告：施云英，女，1981年9月13日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：冯秀勤，浙江现代阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵群超，浙江现代阳光律师事务所律师。
原告吴卫锦为与被告施云英房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，后依法由审判员龚益卿适用简易程序于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告吴卫锦及其委托诉讼代理人宋伟锋，被告的委托诉讼代理人赵群超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴卫锦起诉称：2013年11月份，经被告同意，原告以5万元的价格从案外人马广军处转让了其原承租的被告房屋用于经营旅馆。2015年3月16日，原告与被告又签订了《房屋租赁协议》，租期至2020年3月15日。协议签订后，原告对该房屋进行了改造、装饰装修，先后投入费用8万余元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，案涉房屋属于征收范围内，被告已于6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了“房屋征收补偿协议”，并得到了包括原告使用房屋在内的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失及其他项目的征收补偿。现被告以房屋已被国家征收为由提出与原告解除房屋租赁合同，并要求原告搬迁，原告同意解除双方租赁合同，用时提出要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失等费用，遭到被告拒绝，多次交涉无果，为此请求判令：被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失计8万元（具体以征收补偿协议为准），退回房屋租金12041元。
被告施云英答辩称：被告没有违约，就合同解除也无过错，不应承担赔偿责任，原告已支付的未使用期间的租金，被告愿意退还，但应扣除原告尚未支付的租赁期间的电费1510.17元。
原告补充称：我方认可被告所说的解除双方合同的过程中，被告方没有过错的说法，因为这是义乌市政府拆迁行为造成的双方租赁合同提前解除，但是根据合同法相关规定和民法总则的公平原则，被告方应当对原告因提前解除房屋租赁合同所造成的损失，包括装修费、搬迁费、设施的移装费进行补偿，同时最高人民法院对房屋租赁合同审理的司法解释也明确规定了在双方都没有过错的情况下，房屋装修费的处理问题。被告认为原告尚欠电费未付，与事实不符，原告没有拖欠被告的水电费及其它费用。
原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
一、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
二、房屋租赁协议一份，证明原、被告房屋租赁合同关系及双方权利义务约定；
三、租赁房屋录像资料（光盘）一份，证明原告承租房屋装饰装修等事实；
四、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议一份，证明原告涉案承租房屋在征收过程中被告方已从义乌市政府得到了装修费、搬迁费、设备设施移装费的补偿及补偿金额等事实；
五、搬迁费发票一份，证明原告因与被告提前解除涉案房屋租赁合同而支出的搬迁费等损失。
被告对上述证据质证后认为：对所有证据的真实性均没有异议；证据三的内容真实地反映了涉案房屋内装修装饰状况，基本不存在新近装修的情况；证据四与原告无关，被告是否得到补偿并不影响原告能否得到相应补偿；证据五的开票日期为2018年1月3日，无法证明系原告搬迁案涉房屋内设施设备的搬迁费。
原告补充质证意见称：1、视频资料主要是用来证明装修装饰情况，既包括从上一手转让过来的装修装饰，也包括原告承租后进行的装修装饰，上一手承租人在承租之前，该房屋没有进行过任何的装修装饰，就算有，在转让过程中由于上一手让原告支付了转让费，因此房屋租赁合同因房屋被征收而终止时所形成的残值应归原告所有；2、拆迁安置补偿协议与原告有一定关联，正是因为房屋被征收才导致了双方租赁合同的解除，补偿内容中的原告承租房屋的装修装饰补偿费，因装修系原告转让或投入所得，因此就原告的装修残值被告因此而得到的政府补偿显然与原告有直接的关系。同样，由于涉案房屋租赁合同提前解除，会造成原告搬迁的事实，以及支出的搬迁费用，房屋拆迁补偿过程中也是基于被告要搬家这一事实而给予被告相应的补偿，但从案件中看，因涉案房屋被拆迁而需要搬迁的不是被告而是原告，所以政府部门补偿的搬迁费用与原告有直接关系。同理，被告得到的设备移装补偿费也与原告存在直接的关联。因此该房屋征收补偿协议虽然原告并非被补偿的主体，但是该补偿协议与原告存在直接的关联性。客观说，原告是涉案房屋征收关系中的一个利害关系人；3、录像资料可以看出原告需要搬迁的情况，原告提出要求被告支付搬迁费，符合原告搬迁支出费用的实际情况，也与其他证据可以相互印证。至于搬迁费发票，是2018年1月3日补开的，这并不能否认原告支出了搬迁费的事实。之所以原告于2018年1月3日才去开具搬迁费发票，主要是由于原告当时叫了一个临时的搬运工，以及搬运车辆，为了使费用收取的形式上能与法律要求的证据形式相一致，所以才到义乌市税务部门去补开了运费发票。
被告补充质证意见称：1、视频资料中的装修装饰大部分显示为上世纪90年代风格，而案涉租赁合同最早开始于2013年3月16日；2、关于拆迁补偿协议，既然原告系拆迁补偿的利害关系人，其应当自行向义乌市政府主张相关损失。
被告向本院提交了电费发票二张，发票显示被告案涉房屋至2017年9月11日止的电费为1510.17元，被告以此证明原告尚欠的电费情况。
原告质证认为对发票的真实性没有异议，但认为原告是在2017年8月31日搬离的，之后产生的电费不应由原告负担。
本院对双方提交的证据认定如下：
一、对原告提交的证据的真实性均予以认定；该些证据可以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及双方的权利义务约定；涉案房屋已被义乌市政府征收及被告得到补偿的明细；视频资料可以显示涉案房屋的装饰装修情况，但仅凭该视频资料并不足以确认其装饰装修残值，该房屋的装饰装修与原告诉来本院的同一批案件的其它房屋装修为相同风格且已较为陈旧，因被告对该房屋的现有装修装饰是否为原告所为存有异议，而案涉房屋系在案外人马广军承租用于旅馆业经营数月后即由原告转租经营的情况下，故本院认定该视频资料尚无法证明原告在此后又对案涉房屋进行了装修装饰；搬运费发票可以显示原告为搬迁支出搬运费共3500元，但无法证明系为案涉房屋搬迁的支出；
二、对被告提交的电费发票的真实性予以认定，结合案涉房屋在原告因征收而搬离之后已无人员在此居住生活，也不可能产生用电，故本院认定该组证据可以证明原告承租房屋尚欠被告电费1510.17元未付。
本院查明：
原告向被告租赁案涉房屋，并于2015年3月16日与被告签订了《房屋租赁协议》，协议约定：租期自2015年3月16日至2020年3月15日，租金为每年17000元，出租方不承担承租方的装修费用。2017年，案涉房屋被义乌市政府征收，被告于2017年6月27日与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订了征收补偿协议，协议约定案涉房屋的装饰装修补偿为30825元，搬家费4000元，设备设施移装补偿费2400元，临时安置费每月1247.4元，发放35个月共计43659元。原告于2017年8月31日搬离案涉房屋，尚欠电费1510.17元未付。
案涉房屋与原告向案外人马广军处转租所取得使用权的房屋于同一时期进行了装修，马广军系于2013年3月份租得上述房屋，原告于2013年10月至11月转租得该批房屋；原告后于2015年3月16日就本案房屋与被告重新签订了租赁协议；原告在本案受理后曾于2017年8月9日向本院提出了案涉房屋装修费用及停产停业损失的鉴定申请，本院依法委托鉴定机构予以鉴定，但鉴定事项因原告未预交鉴定费用终止。
本院认为：
原告于2015年3月16日与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。上述房屋租赁协议约定房屋租期至2020年3月15日届满，但由于案涉房屋被义乌市政府征收导致租赁合同提前解除，故未到期的租金（自原告搬离之日即2017年8月31日至该年租期届满之日即2018年3月15日的租金为17000元/12个月*6.5个月=9208元）应予以退还；而征收补偿协议系义乌市国有土地上房屋征收管理办公室与房屋所有权人即被告签订，义乌市国有土地上房屋征收管理办公室系根据该协议向被告支付搬迁费、安置费、装饰装修补偿、设备设施移装补偿费等费用，原告基于租赁协议要求被告应当将上述补偿费用支付与其，该主张于法无据，本院不予支持；原告在承租案涉房屋期间所欠的电费1510.17元，应当予以抵扣；原告还认为其因搬离案涉房屋产生了搬运费用1500元，应当由被告支付，该主张于法无据，本院也不予支持。原告主张其与被告之间的租赁关系系自上一手承租人马广军处转租形成，由马广军处受让所得的房屋装饰装修残值及原告后续投入的装饰装修残值应由原告所有，据此要求被告根据公平原则对其进行补偿；本院认为，案涉房屋原由原告于2013年自案外人马广军处转租取得使用权，在2015年已由原、被告双方重新签订了《房屋租赁协议》，形成了新的房屋租赁关系，原告基于转租从马广军处受让取得的装修装饰残值已因原房屋租赁期限届满而失权，在原告未能举证证明其在与被告形成新的房屋租赁关系后又有装修装饰投入的情况下，其无权主张就装饰装修残值要求被告补偿；原告的相应主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项、第十二条之规定，判决如下：
一、被告施云英于本判决生效之日起五日内退还原告吴卫锦房屋租金7697.83元（已抵扣电费1510.17元）；
二、驳回原告吴卫锦的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1051元，由原告吴卫锦负担963元，被告施云英负担88元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 龚益卿
二〇一八年二月十一日
书记员 谢 慧
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本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条第一款第（四）项（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。