湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0203民初600号
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司，住所地：株洲市天元区。
法定代表人鲁立萍，董事长。
委托代理人张亚奇，代理权限代为提起诉讼、出庭参加诉讼、调解、承认、变更、放弃诉讼请求、撤诉、代领退费、申请强制执行、签收法律文书等，系公司员工。
被告黄敏。
原告株洲市家佳物业管理有限责任公司（以下简称家佳物业公司）与被告黄敏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员谢桂林独任审理，于同年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张亚奇、被告黄敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家佳物业公司诉称：被告为裕景龙苑2栋704室业主，建筑面积为142.25平方米，2013年1月至2016年3月物业费单价为每月0.7元／平方米。原被告双方签订物业服务合同，约定原告为被告居住小区提供物业服务，被告应按月缴纳物业服务费用，逾期未交纳应承担从逾期之日起每日千分之三的违约金。合同签订后，原告依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年1月起停交物业费，截止2016年3月，被告欠缴物业费共计3883元，按市文件规定应收取的垃圾处理费156元，同时根据合同约定应当缴纳违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张3500元，三项请求金额合计7539元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。故诉请判令被告支付原告物业管理费3883元、违约金3500元、垃圾处理费156元，合计7539元。
被告黄敏辩称：原告物业公司应该为我们业主服务，对原告物业服务觉得不到位，所以物业费用3800元我只能支付一半，原告主张违约金我不认可。因为原告管理不到位的地方有：车辆管理不到位，到处乱停；要调监控的时候也调不出来，摄像头只是摆设；小区两边的门一直也没装好，不能确保我们的财产安全；机房也没挪开，一来有辐射，二来担心会引起火灾；小区内的麻将馆扰民问题；小区楼层卫生，搞卫生的人员说我们楼层高都不到我们这层搞卫生。小区物业费是按0.6元/平米算给我的，现在诉状上面变成了0.7元/平米，如果物业管理得好我也不会不交物业管理费。至于垃圾处理费，是政府部门要收的我还是愿意交。
经庭审陈述和举证、质证，本院查明：原告系位于株洲市芦淞区太子路裕景龙苑小区前期即自2007年11月28日至今的实际物业服务企业。2007年11月28日，裕景龙苑小区开发商株洲裕龙房地产开发有限公司与原告签订了《裕景龙苑前期物业服务合同》，约定：委托原告对裕景龙苑小区进行物业管理，合同期限为2007年11月28日至业主委员成立，多层住宅物业费按1.00元／月.平方米收取及业主逾期交纳按每日千分之三交纳违约金。株洲市物价局核准裕景龙苑小区的多层住宅物业管理服务收费标准为0.7元／月.平方米。2008年11月13日被告黄敏购买了裕景龙苑2栋（属多层住宅）704号住房，实测房屋建筑面积为142.25平方米。被告缴纳了2013年前的物业管理费，因反映的物业管理存在多处问题，多次找被告予以解决，认为原告一直未积极处理好，被告以此为由只愿缴纳自2013年1月起一半的物业费。双方协商未果，原告诉至本院。
以上事实，有原被告双方庭审陈述，原告提交的被告的商品房预售合同、前期物业服务合同、欠费明细、催缴记录、物价部门收费核准表，被告提供的照片等证据，予以证实。
本案系物业合同纠纷，双方的争议焦点为：（一）原告提供的物业服务是否有欠缺，是否应扣减相应的物业管理费；（二）原告主张的物业费计付标准和违约金是否有事实和法律依据。
本院认为：（一）物业管理服务是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告作为小区的业主，虽未与作为小区物业服务企业的原告签订物业服务合同，但裕景龙苑小区的开发商株洲裕龙房地产开发有限公司依法与原告签订的《裕景龙苑前期物业服务合同》明确原告为裕景龙苑小区物业管理者。该物业服务合同依法成立，除约定的物业费收费标准1.00元／月.平方米，超出物价部门核准的0.7元／月.平方米部分无效外，合同其它条款合法有效，对小区全体业主具有约束力。现原告已为被告实际提供了物业管理的服务，被告理应支付物业管理费。但被告主张小区车辆管理不到位，到处乱停；家里被盗要调监控的时候也调不出来，摄像头只是摆设；小区两边的门一直也没装好，不能确保财产安全；一楼机房也没挪开，有辐射且可能引起火灾；小区内的麻将馆扰民，被告不进行管理；搞卫生的嫌其楼层高都不到她7楼搞卫生等物业管理存在服务不到位的问题，在证据方面，虽然被告提供的QQ聊天记录，因不能证实确切来源，本院难以采信，但被告提供了小区实时的照片显示停车比较混乱，加上原告在庭审过程中也承认小区监控摄像头不能正常使用、小区两边的门曾拆了长时间未装好，没有专门的业主反映问题和问题后续处理的记录本等事实，可以认定原告提供的物业服务存在不到位的情形。本案的诉请是涉及2016年前的物业纠纷，而原告提供的意图证明原告在改善小区环境的照片主要形成时间是2016年的，不能证明2016年前小区物业管理情况，故与本案诉请在实践上缺乏关联性，本院不予采纳。根据合同的对价原则，原告提供的物业服务有欠缺，被告要求扣减物业费，符合公平原则。至于扣减额度，被告要求扣减一半，本院认为过高，酌情扣减30%为宜。（二）关于物业费收取标准，原告主张0.7元／月.平方米，并提供了物价部门核准记录予以证明，而被告主张0.6元／月.平方米，但未提交证据予以证明，故被告的该异议本院不予采纳。（三）关于违约金问题，被告提出的与原告物业管理有关的问题，一直未能解决，被告逾期不付物业管理费，引起本案纠纷，事出有因。故本院依据公平和诚信原则对原告违约金的诉请，不予支持。
综上，本院对原告主张被告应付的2013年1月至2016年3月（共39个月）的物业管理费，本院认定2718.40元[（142.25×0.7×39）×（100%－30%）]。原告主张的应代市政收2013年1月至2016年3月的垃圾处理费156元（4×39），被告无异议。本院审查后，认为符合实际情况，故予以支持。
因此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《国务院物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十六条、第三十六条、四十五条的规定，判决如下：一、由被告黄敏于本判决生效之日起十日内支付原告株洲市家佳物业管理有限责任公司2013年1月1日至2016年3月31日期间的物业管理费2718.40元、代收垃圾处理费156元，合计2874.40元；二、驳回原告株洲市家佳物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告株洲市家佳物业管理有限责任公司承担5元，由被告黄敏承担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员 谢桂林
二〇一六年六月二十日
书记员 罗 曼
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《国务院物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。