浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1021民初1739号
原告：王云建男，1959年11月20日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：苏为松，玉环县珠港法律服务所法律工作者。
被告：王云玉男，1962年11月19日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：王波，1984年10月2日出生，汉族，住玉环县，系被告儿子。
第三人：王云喜男，1958年10月24日出生，汉族，住玉环县。
委托诉讼代理人：柯飞权，浙江博日律师事务所律师。
原告王云建与被告王云玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理。2017年4月24日，第三人王云喜向本院提起诉讼，就本案标的主张权利，本院予以受理并合并审理。本案依法适用简易程序由审判员罗明国独任审判，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告王云建及其委托诉讼代理人苏为松，被告王云玉及其委托诉讼代理人王波，第三人王云喜及其委托诉讼代理人柯飞权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王云建向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空所占有的房屋，返还给原告占有；2、判令被告支付2014年10月1日至被告实际腾空之日止的房屋使用费29000元（暂计29个月，每月1000元）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2006年3月9日，原告的叔父王七娒将坐落于里黄村路脚河仔边的一间小屋赠送给原告所有，并立下《立送字据》。因当时该房屋没有产权证，故未办理房地产过户手续。2010年12月30日，被告因居住需要，提出承租该房屋，租期从2012年10月1日至2014年10月1日，按照当时的房屋租赁价格，约定年租金2500元。考虑到王七娒需要生活费用，故仍以王七娒的名义与被告签订租赁合同。2011年农历十二月初十日（2012年1月3日），王七娒去世。租期届满后，被告未按约腾空房屋，继续占用，原告多次要求腾退未果。原告认为，王七娒未取得产权证书，与被告签订的房屋租赁协议无效。原告从2006年3月9日开始接受该房屋，系实际占有人。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
第三人王云喜向本院提出诉讼请求：1、驳回原告王云建的诉讼请求；2、判令被告王云玉向第三人王云喜支付2014年10月1日至2017年5月1日间的租金9300元（按每月300元计算），并继续按该租金标准支付至房屋实际使用完毕之日止。事实与理由：案外人王七娒、许小英夫妇由于未生育子女，收养王云喜为养子。2006年3月9日，养父王七娒未经养母许小英同意私自口述由他人代书《立送字据》以赠与方式将夫妻共有的坐落于玉环县里黄路脚河仔边的一间房屋赠与原告王云建。2006年8月5日，养母许小英死亡，王云喜以养子身份为其办理丧后事并承担所有费用。2010年3月16日，王七娒在众多亲友、侄子的见证下立下遗嘱，写明其亡故后丧葬费用由王云喜负担，遗留的两间旧房及一切财产归王云喜所有。2012年1月9日，王七娒死亡，王云喜同样以养子身份为其办理丧后事宜并承担了所有费用。本案讼争的房屋一直以王七娒的名义出租给被告王云玉作为开店使用，租期至2014年10月1日，租金为每年2500元。期间，养父母从未向王云喜提及已将房屋赠送给原告王云建的事实。第三人认为，王七娒未经妻子许小英同意，私自口述由他人代书《立送字据》，将养父母共有的房屋赠与王云建，该行为无效。该房屋应当按照法定继承方式由王云喜继承。同时，养母死亡后，养父在众多见证人见证下立下遗嘱，将其所有的遗产由第三人继承，第三人按照遗嘱以养子身份为养父母办理丧后事宜，并承担了全部费用，养父母的遗产由第三人来继承符合法理。综上，请求驳回原告的诉讼请求，支持第三人的诉讼请求。
被告王云玉辩称，被告因开超市需要，在里黄村即坎门渔港路承租了的四间小屋约80平方米，其中北边一间（即渔港路25号隔壁）原先向王七娒租赁，面积约20平方米。2010年12月30日，被告与王七娒再次签订租赁协议，约定租赁期间为2012年10月1日至2014年10月1日，年租金为2500元。租赁期间，被告均已按时支付了房租。王七娒死亡后，原告及第三人均要求被告支付房租。被告不能确定哪方为权利人，故一直没有支付。现法院如果确定应当支付给哪一方，被告愿意支付。对于使用费标准，原协议约定每年2500元，现被告同意按照每年3600元计算，原告主张过高，没有依据。
针对第三人的诉讼请求，原告王云建辩称：王云喜出生于1958年，其主张系王七娒夫妻的养子没有事实依据。2006年3月9日，王七娒出具《立送字据》时，其妻子许小英是知晓的，即使不知晓也构成家事代理，况且许小英从未要求撤销该字据，故该字据有效。另一方面，王七娒系许小英的唯一法定继承人，许小英死亡后，王七娒取得了所有财产权利。王七娒嗣后没有变更所立字据，也足以证明该字据合法有效。第三人提供的遗嘱涉及的是另外两间房屋及屋内财物，与本案讼争的房屋无关。第三人王云喜与其无身份关系，无权继承本案讼争的房屋。本案讼争的房屋至今没有取得产权登记，故租赁协议无效。但该房屋已建好几十年，只因当时缺失手续未及时办理产权登记，隔壁同样的建筑均已办理了产权证，足以证明该房屋并非非法财产。2014年10月1日开始，被告没有支付房租，现租金价格已经远远超过每年2500元，原告主张每月1000元符合市场价格。另外还需说明，王七娒生前有自己的生活来源，其妻子许小英去世后，丧后费用是王七娒支付的。王七娒死亡后还留有30000元现金，不足丧后费用部分是王云喜支付的。综上，请求驳回第三人的诉讼请求，支持原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：原告王云建与被告王云玉、第三人王云喜系同一曾祖的血亲。王七娒有六个兄弟，其中之一为原告王云建的父亲，即王七娒与王云建系叔侄关系。王七娒与许小英系夫妻，二人未生育子女。二人生前建有三间房屋，其中两间位于坎门里澳东营路，一间位于里黄渔港路。王七娒生前将位于渔港路的一间房屋出租给被告王云玉，其中落款日期为2010年12月30日的租赁协议约定租赁期间为2012年10月1日至2014年10月1日，年租金为2500元。2006年3月9日，王七娒由他人代笔向原告出具一份《立送字据》，载明“户主王七娒本人有一间小屋坐落路脚河仔边，因我把这间小屋自愿送给子侄王云建为业，叔侄之亲作日后留念者。以上的事是我自己作出，任何人后来不得干涉。永无后悔，立此为据。”字据出具后，王七娒仍自行收取租金。2006年8月，许小英死亡。2012年1月，王七娒死亡。王七娒死亡后，原告王云建与第三人王云喜均以房产权利人为由向被告主张租金，被告以权利人不明为由拒不支付。后原告与第三人之间的纠纷经坎门街道里澳社区调解委员会调解未果。另认定，被告的儿子王超的户籍与王七娒登记为同一户。
以上事实有租房协议、立送字据、调解说明、坎门街道里澳社区居民委员会、户口簿及原、被告、第三人的当庭陈述为证。
本院认为，第三人王云喜主张其系王七娒夫妻的养子，依据不足，本院不予采信。王云喜非王七娒夫妻的法定继承人，无权依法定继承的规定继承其遗产。王云喜提供的《遗嘱》载明“本人遗留的两间旧房及一切财产归王云喜所有”，不足以证明包含了渔港路的一间房产，该证据不能证明王七娒生前已收回《立送字据》所作的承诺。因此，第三人无权继承本案讼争的房地产，其主张要求被告支付租金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。第三人对原告王云建所持《立送字据》的真实性无异议，系王七娒真实意思表示，按其内容为赠送，但王七娒生前仍一直对该房屋进行占有、收益，该字据应当视为遗嘱。该遗嘱所处分的财产为整间房屋，包括了其妻子许小英的共有财产份额，但王七娒为其唯一法定继承人，许小英死亡后，王七娒取得了该房屋全部财产权利，其生前并未变更《立送字据》所作承诺，该遗嘱的效力及于房屋的全部。该房屋虽未取得房地产权属登记，但房屋建造多年，王七娒生前一直对其进行占有、使用、收益，王七娒有权对该房屋相关的权益进行处分，故该遗嘱合法有效。王七娒死亡后，原告有权占有该房产并取得该房屋产生的收益。被告现占有房屋无法律依据，原告要求腾退，本院予以支持。原告主张房屋使用费从2014年10月1日开始支付，被告无异议，本院予以支持。原告主张按每年12000元计算，依据不足。原租赁合同约定租金为年2500元，被告同意按3600元计算，本院据此支持房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十六条之规定，判决如下：
一、由被告王云玉于本判决生效之日起一个月内腾退坐落于坎门街道渔港路25号北边一间的房屋交原告王云建占有。
二、由被告王云玉于本判决生效之日起十日内支付原告王云建房屋使用费8700元，并继续支付自2017年3月1日起至实际腾退之日按每月300元计算的房屋使用费。
三、驳回原告王云建的其他诉讼请求。
四、驳回第三人王云喜的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，减半收取262.5元，由原告王云建负担237.5元，由被告王云玉负担25元（此款限本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院民一庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 罗明国
二〇一七年五月十七日
代书记员 张曼娅