广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终562号
上诉人（原审原告）：王康佑，男，1952年7月10日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上诉人（原审原告）：王志成，男，1976年8月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上述两上诉人的共同委托代理人：陈梧桐，广东大展律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘清华，男，1975年5月14日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
委托代理人：林日成，广东粤海律师事务所律师。
原审第三人：吴惠明，女，1954年9月4日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
原审第三人：王志莲，女，1980年2月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
原审第三人：王志妹，女，1982年10月4日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
原审第三人：王志芹，女，1984年10月4日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
上述四原审第三人的共同委托代理人：陈梧桐，广东大展律师事务所律师。
上诉人王康佑、王志成因与被上诉人刘清华、原审第三人吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹确认合同无效纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人王康佑、王志成的委托代理人陈梧桐，被上诉人刘清华及其委托代理人林日成，原审第三人吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹的委托代理人陈梧桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1996年11月28日，王康佑（乙方）、王志成与刘清华（甲方）在见证人庄某的见证下签订了《宅基地契据》，契据内容为：“赤坎区xx管区洪屋下一队村民王康佑，根据其本家的宅基地较充余的实际情况，经过与其儿子王志成商量同意，决定把xx路边的宅地出租给其亲戚刘清华建房使用。又根据中华人民共和国土地法的有关规定，甲乙双方协商，达成以下契约：一、租用期限：50年（1996年11月28日起生效）。期满之后，再由甲方决定续租期。二、宅基地位置：在xx路北面路边（即超霸对面路边）。东靠近村民王华保已建好的三层楼，中间相隔5米通道；南靠xx路北边的人行道；西是村民住宅区出入的10米通道；北是村民王胜桂宅地，两宅地中间隔1.5米空间。三、宅基地面积和使用范围：长12.8米，东横头宽7米，西横头宽7.6米，合面积93.5平方米。使用范围：上至天顶，下至地轴。宅地四角定点根据村委规划图确定。门前空出3米空地，不得乱建。四、租金缴交方式：双方协商确定采用两种方式任选一种都认可：（1）分期缴交方式：每十年交一次，分五次交清。（2）一次性交清方式：达成协议，一次性交清租金。由乙方写清楚明细的收到租金的收据，并签名盖章才生效。”同日，王康佑、王志成与刘清华又签订了一份《宅基地现金收据》，内容为：“兹收到我亲戚刘清华选用《宅基地契据》第四条第二种交款方式，一次性交清购买宅基地现金：105000元。从收到款之日起，洪屋××村村民王康佑和王志成父子两人在康宁路边的宅基地的使用权和产权不是50年租期，而是永久性归亲戚刘清华所有。同时从交款之日起，毁除《宅基地契据》中的第一条款和第四条款。当刘清华开始建房和王康佑负责代刘清华办理房产证后，《宅基地契据》由刘清华房产证所代替，宅基地契据终止生效。”
另查明，王康佑与吴惠明是夫妻关系，王志成、王志莲、王志妹、王志芹是王康佑、吴惠明的子女。目前，王康佑、王志成仍居住在洪屋××村。刘清华为城镇居民，其目前已在涉案宅基地上修建五层半楼房。
2015年7月1日，刘清华向原审法院提起民事诉讼，请求判决：1、王康佑、王志成与刘清华签订的《宅基地契据》、《宅基地现金收据》为无效合同；2、本案受理费由刘清华承担。
原审法院审理认为：本案是确认合同无效纠纷。关于涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》是否因违反法律强制性规定而无效的问题。由于我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民基本生活保障和安生立命之本，而且农民一户只能有一处宅基地，一旦失去住房及其宅基地，农民将会丧失其基本生存条件，影响社会稳定。因此，在宅基地使用权的转让问题上，我国现行法律和国家有关政策采取了原则上严格限制的态度。但是，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”及《中华人民共和国物权法》第一百五十五条“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更或者注销登记”的规定，宅基地使用权在一定条件下是可以转让的，并不是绝对禁止转让。王康佑、王志成至今一直在洪屋××村居住，即王康佑、王志成转让涉案土地后并不因此而丧失基本生存条件，且根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，并综合考虑王康佑、王志成与刘清华是自愿签订《宅基地契据》、《宅基地现金收据》，及刘清华是以合理价格受让涉案宅基地并在该土地上修建五层半楼房等情况，王康佑、王志成以涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》违反法律强制性规定为由，主张涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》无效，原审法院不予支持。
关于涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》是否因未经第三人吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹同意而无效的问题。因涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》是王康佑、王志成与刘清华的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，即使王康佑、王志成转让涉案宅基地给刘清华时，未经吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹的同意，但该契据及收据也是有效的。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，王康佑、王志成以转让涉案宅基地给刘清华未经吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹同意为由，主张涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》无效的理由不成立，原审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回王康佑、王志成的全部诉讼请求。案件受理费2400元，由王康佑、王志成负担。
上诉人王康佑、王志成不服原审判决，向本院上诉称：根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，国务院办公厅于1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第（十）项，最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第二条第（二）项第4点的规定，属于集体所有的宅基地，只有集体经济组织的成员能享有使用权。刘清华属于城镇户口的居民，不是洪屋××村的村民，其无权在洪屋××村取得宅基地的使用权。根据法律规定，宅基地在一定条件下是可以转让的，但只限于本村村民之间转让，而不能向非集体经济组织的成员，特别是城镇居民转让宅基地。原审法院隐瞒刘清华是城镇居民这一事实，歪曲了对法律的理解，原审判决的认定与法律的强制性规定相抵触。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，王康佑、王志成与刘清华买卖宅基地的行为违反了法律的强制性规定，王康佑、王志成与刘清华签订的《宅基地契据》、《宅基地现金收据》应属无效合同。请求二审法院判决：撤销原审判决，依法改判涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》为无效合同；一、二审案件受理费由刘清华承担。
被上诉人刘清华答辩称：1、王康佑、王志成在一审时以部分家庭成员对宅基地转让不知情为由，要求确认合同无效的诉求依法不能成立。2、刘清华于1996年受让涉案宅基地时并不违反当时的法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。根据法不溯及既往原则，王康佑、王志成所引用的法律、行政法规都是在1996年后生效的，不适用于本案。3、刘清华在涉案宅基地上已建房居住多年，是刘清华赖以生存的居所。如果合同被确认无效，刘清华全家将流离失所，且与刘清华相同情况下受让宅基地的人不在少数，恐怕会引起连锁反应，造成社会不安定，违背法律效果与社会效果相统一的法治精神。王康佑、王志成虽然将其宅基地转让给刘清华，但王康佑、王志成仍然拥有其他宅基地安居，不会造成其家庭成员丧失基本的生存条件。而刘清华受让宅基地后，已投入大量的资金建造房屋，并居住了将近20年，是刘清华及家庭成员赖以生存的地方，如果合同被确认无效，刘清华全家将无处藏身，王康佑、王志成却坐享其成，刘清华相信法律是公平的，绝不会保护王康佑、王志成这样不遵守诚实信用交易原则的人。此外，由于当时的法律对宅基地转让没有明确禁止，同一时期还有大量的城镇居民到赤坎区××下村购买宅基地建房，其他城中村也大量存在这种情况。如果本案的转让合同被确认无效，将引起连锁反应，造成大量的交易被推翻，必然引起社会动荡。4、湛江市赤坎区xx村民委员会审核登记确认刘清华对涉案宅基地的使用权。涉案宅基地所在区的农村房屋办理产权证书尚未开展。综上，请求二审法院驳回王康佑、王志成的全部上诉请求，维持原审判决。
原审第三人吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹口头述称：同意王康佑、王志成的意见。
本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对王康佑、王志成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人王康佑、王志成的上诉理由和被上诉人刘清华的答辩意见以及原审第三人吴惠明、王志莲、王志妹、王志芹的意见，本案各方当事人二审争议的问题是：涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》是否无效。
1987年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》，于1988年12月29日第一次修正，于1998年8月29日修订，于2004年8月28日第二次修正。不断被修正的《中华人民共和国土地管理法》，条款有所变更，且没有规定变更后条款的溯及力问题，但根据《中华人民共和国立法法》第八十四条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在没有作出特别规定的情况下，不断被修正的《中华人民共和国土地管理法》不具有溯及既往的效力，涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》是于1996年11月28日签订的，应当按照1988年12月29日修正的《中华人民共和国土地管理法》的相关条款处理。
根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第二条第四款关于“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”的规定，王康佑、王志成与刘清华于1996年签订涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》时，法律并未禁止集体土地使用权的依法转让。但《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第四十一条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”的规定，涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》涉及到集体土地使用权的转让，刘清华属于城镇居民，其使用集体土地，应当经过县级以上人民政府土地管理部门的批准，并支付补偿费和安置补助费后，才符合上述法律对集体土地使用权主体的规定。然而刘清华在签订涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》后并没有经过县级以上人民政府土地管理部门的批准，亦没有支付补偿费和安置补助费。因此，涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》违反了上述法律、行政法规的相关规定，应属无效。原审判决驳回王康佑、王志成的全部诉讼请求不当，本院予以纠正。对因涉案《宅基地契据》、《宅基地现金收据》无效而造成的损失，双方当事人在本案中没有主张，本案不予处理，王康佑、王志成与刘清华可另循途迳解决。
王康佑、王志成在二审期间提供案例作为证据，拟证明已有生效判决认定转让宅基地给非集体成员的转让合同为无效合同，及向本院申请调取原审法院另案判决作为证据，拟证明原审法院在另案中支持了转让宅基地给非集体成员的合同为无效合同。本院认为：证据是证明案件事实的依据，王康佑、王志成提供的案例及申请调取的另案判决不是用于证明案件事实，不属于证据，本院不予认定和准许。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》（1988）第二条第四款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第176号民事判决；
二、确认王康佑、王志成与刘清华于1996年11月28日签订的《宅基地契据》、《宅基地现金收据》无效。
一审案件受理费2400元、二审案件受理费2400元，共4800元，由刘清华负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐文飞
审判员 王 瑾
审判员 郑玉莲
二〇一六年九月二十九日
书记员 陈禹豪
附相关法律条文及司法解释
1、《中华人民共和国土地管理法》（1988）
第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让．土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。
国家依法实行国有土地有偿使用制度．国有土地有偿使用的具体办法，由国务院另行规定。
第四十一条城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。