江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终397号
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队无锡市消防支队，住所地无锡市梁南路9号。
负责人：刘平，中国人民武装警察部队无锡市消防支队支队长。
委托诉讼代理人：单科琳，江苏居和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡市新世纪旅游饭店管理有限公司，住所地无锡市滨湖区鸿桥路某号。
法定代表人：高旭安，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐晨明、马燕，江苏英特东华律师事务所律师。
上诉人中国人民武装警察部队无锡市消防支队（以下简称消防支队）因与被上诉人无锡市新世纪旅游饭店管理有限公司（以下简称新世纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
消防支队上诉请求：撤销一审判决第二项判项。事实和理由：一、上诉人按约无需承担赔偿责任。合同第9条明确约定，因不可抗力原因（含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。本案合同不能继续履行的根本原因是发生了合同约定的不可抗力。二、退一步讲，即使上诉人基于公平原则承担补偿责任，一审法院认定的数额也过高。一审法院在评估报告的基础上酌定了上诉人需补偿148万元，但评估报告对于租赁房屋上的附属物价值评估过高，不符合生活实际装潢装修的价格。此外，即使上诉人承诺房屋将继租十年，但至今为止，被上诉人已实际承租满五年，即使给与补偿，也应该按比例仅需对后五年的损失给予补偿，该补偿比例不应超过50%，一审法院酌定数额明显偏高。
新世纪公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。
消防支队向一审法院起诉请求：判令新世纪公司立即向消防支队支付拖欠租金1413750元。
新世纪公司向一审法院反诉请求：1、判令消防支队因提前解除租赁合同，应向新世纪公司支付经营期间的投入及租赁房屋上的附属物价值合计3375700元；2、消防支队支付新世纪公司代缴的有线电视费20160元；3、消防支队支付新世纪公司因停止经营给付的职工安置费450300元；4、消防支付应向新世纪公司返还未按约提供租赁场地中不足部分五年的租金242700元。
一审法院认定事实：一、合同签订的相关事实
位于无锡市滨湖区鸿桥路某号房屋为公安消防支队所有。2011年5月9日，公安消防支队出具了授权委托书一份，载明：公安消防支队授权消防支队对其所有的房产（位于无锡市滨湖区鸿桥路某号）进行出租及管理，并同意消防支队全权行使上述房屋的出租和经营管理权力，包括但不限于以己方的名义选择承租户、签署租赁合同、收取租金、要求承租户腾房交房等等。2011年5月9日，消防支队和新世纪公司签订了（2015）武消锡房租合字第1号《武警部队房地产租赁合同》一份，合同中甲方为消防支队、乙方为新世纪公司，约定：第一条，甲方自愿将坐落在无锡市滨湖区鸿桥路某号的房屋第5、6、7层及一楼北面大厅的房屋建筑面积约3600平方米，大楼西侧的场地面积约500平方米，出租给乙方使用。前述约定的面积作为计算有关租赁相关费用的标准，不论实测面积是否有出入，乙方已对甲方出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产。第二条，租赁用途为旅店餐饮业，租赁后成立新的经营公司，加盟汉庭快捷等连锁品牌。新的经营公司自成立之日起同时承担本合同乙方的权利和义务，但新的经营公司存续与否，乙方在本合同有效期内均作为承租方承担相应的法律责任。第三条，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。第四条，上述租赁的房屋场地年租金（不含水、电、暖、煤气等费用）为人民币第一年玖拾万元、第二年玖拾万元、第三年玖拾万元、第四年玖拾肆万伍仟元、第五年为玖拾肆万伍仟元。租金先付后租，按半年结算，乙方于每租赁半年的前十日内交付甲方。第五条，租赁期内的水、电、暖、煤气等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。其费用按月结算，乙方于每月抄表后10日内向甲方交纳。第八条，（三）乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方的书面同意，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，不可移动的装修和设施应当无偿移交给甲方；（四）不得在租赁的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确定需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，租赁期满后或者解除合同时，已形成附合的装饰装修物权归甲方所有，应当无偿移交给甲方；（八）乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续。第九条，（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十七条，（六）甲方同意乙方六楼平台的改造方案，并按要求实施；（七）租赁期限内，乙方按本合同中约定向甲方交纳租金费用，乙方使用该房屋发生的通讯、电梯保养年检维修、环卫、垃圾清运等费用均由乙方自行承担……。同日，公安消防支队与新世纪公司也签订了（2011）锡消房租合字第号《武警部队房地产租赁合同》一份，合同中公安消防支队为甲方、新世纪公司为乙方，约定内容与前述合同内容一致。同时，公安消防支队出具了承诺书一份，言明：新世纪公司与公安消防支队2011年5月9日签订的《武警部队房地产租赁合同》租赁期限届满后，同意优先续租5年，租金在原合同基础上上涨幅度不超过当年的物价上涨幅度，合同的其他条款不变。2012年5月28日，公安消防支队与新世纪公司签订了《武警部队房地产租赁合同补充协议》一份，协议中消防支队为甲方、新世纪公司为乙方，约定：经甲乙双方协商一致，于2011年5月9日签订了“武警部队房地产租赁合同”。鉴于诸多客观原因，特此制定本补充协议。第一条，租赁期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止，调整为租赁期限自2012年6月1日起至2017年5月30日止。第二条，上述租赁的房屋场地租金自2012年6月1日起，租金先付后租，按半年结算。第三条，“武警部队房地产租赁合同”的其他条款和承诺均不变。同日，消防支队出具了情况说明一份，言明：消防支队对2012年5月28日公安消防支队与新世纪公司签订的《武警部队房地产租赁合同补充协议》的效力予以认可，同意该补充协议的各项条款。
2011年5月11日，新世纪公司与汉庭（天津）投资咨询有限公司（以下简称汉庭公司）签订了《特许经营合同》，约定：汉庭公司同意授权新世纪公司在位于无锡市鸿桥路建筑路消防站项目1层大堂5至7层（面积3500平米）的区域范围内非独占性地使用“汉庭快捷酒店”品牌；本合同特许经营期限自2011年7月1日至2021年6月30日等其他内容。2011年7月，汉庭公司向新世纪公司出具了《汉庭品牌授权书》。新世纪公司在庭审中陈述：在与消防支队协商租赁涉案房产时，其已经向消防支队披露租赁房屋后经营汉庭快捷酒店，所有在租赁合同中约定其要加盟汉庭快捷酒店，并且也告知消防支队汉庭酒店经营期限至少10年，在消防支队按规定只能签订5年租期合同的情况下，消防支队出具了承诺书。消防支队对于新世纪公司陈述的协商经过无异议。
二、合同履行及相关事实
2011年11月，消防支队将涉案房屋交付给新世纪公司，新世纪公司进行酒店装修。2012年1月14日中国人民武装警察部队消防局就涉案租赁房产发了《武警部队房地产租赁许可证》，出租人为消防支队，承租人新世纪公司。新世纪公司于2012年6月开始经营汉庭快捷酒店，于2017年6月停止经营。2017年12月25日，新世纪公司将租赁房产返还消防支队，并办理了交接手续。
新世纪公司从租赁期至2015年12月止共支付租金3176250元，尚结欠租金1413750元。新世纪公司的租金均是支付给消防支队。因消防支队与新世纪公司从2016年开始协商解除合同的事宜，所以消防支队同意新世纪公司暂缓支付结欠的租金。
新世纪公司自2013年至2017年以公安消防支队的名义每年交纳收视费4032元，共计20160元。
三、关于新世纪公司的资产评估及相关事实
2017年5月10日，新世纪公司向一审法院提出评估申请，要求对于因租赁合同无法继续履行，造成其租赁物业的损失（包括但不限于室内装潢、水电暖通安装及设备、管网改造、新建设施土建及装潢、强弱电安装及设备、厨房设备、餐厅设备及用具、客房设备及用具、客房物品、摆放物品等）进行价值评估。2017年5月11日，双方协商一致确定评估机构为无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司，无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司于2017年5月24日至涉案房屋内对汉庭快捷店的装潢、物品、土建等资产进行价值评估。2017年6月9日，无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司出具了锡华夏评报字（2017）第026号评估报告，载明：流动资产（存货-
低易品）评估价值为55200元，非流动资产（建筑物、设备）评估价值为3320500元，合计3375700元；非流动资产中构筑物及其他辅助设施评估价值为2737412元、机器设备评估价值为257769元、其他设备评估价值为325363元。
2017年6月27日，消防支队就评估报告提出书面异议，认为室内装潢工程以及室内（装饰）安装工程的评估价值偏高以及各项资产的成新率偏高。新世纪公司在庭审中对评估报告提出异议，认为对于室内（装饰）安装工程评估价值明显偏低。对于双方提出的评估报告异议，无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司评估人员出庭接受了质询，并且庭后出具了关于《【锡华夏评报字（2017）第026号】评估报告异议书》的答复，消防支队和新世纪公司未对答复提出异议。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。本案中，消防支队与新世纪公司签订的《武警部队房地产租赁合同》及消防支队认可的《武警部队房地产租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，且其内容未违反法律法规的禁止性规定，双方应依约履行各自权利义务。新世纪公司作为承租人应当履行支付租金的主要义务，现消防支队主张新世纪公司应支付结欠租金1413750元，新世纪公司亦予以确认，故法院予以支持。
本案中针对新世纪公司反诉诉请，双方存在的争议焦点为：消防支队因政策原因不能将涉案房产继续租赁给新世纪公司，是否应对新世纪公司的损失承担责任，以及新世纪公司主张的损失如何确定？法院认为，因新世纪公司与消防支队协商租赁涉案房屋时，新世纪公司就加盟经营汉庭酒店的情况告知了消防支队，消防支队根据新世纪公司与汉庭公司签订了十年经营期限的事实，且对外签订房屋租赁合同只能五年期为限的情况下，在签订涉案租赁合同的同时承诺新世纪公司在五年租赁期满后可以优先续租五年。新世纪公司在消防支队给予承诺的情况下，按照十年的经营期限来进行资金投入和装饰装潢。现租赁合同约定的五年期满后，消防支队因政策原因无法履行承诺将涉案房产继续租赁给新世纪公司经营，新世纪公司无法实现租赁涉案房产经营汉庭酒店十年期限的目的，而新世纪公司对于租赁房产投入的不可移动的装修和设施按照租赁合同的约定均应无偿归消防支队所有，因此涉案租赁房产因政策原因导致无法实现续租，确实给新世纪公司造成了损失，在新世纪公司和消防支队均无过错的情况下，消防支队不给予新世纪公司补偿，有违公平原则，故消防支队应对新世纪公司无法续租而产生的损失予以合理补偿。
关于新世纪公司主张消防支队支付其经营期间的投入及租赁房屋上的附属物价值合计3375700元。本案评估报告中非流动资产中构筑物及其他辅助设施属于租赁合同中约定的不可移动的装修和设施，该部分价值为2737412元的财产在租赁期满或解除后应无偿移交给消防支队，消防支队应对上述新世纪公司的损失进行合理补偿，结合新世纪公司的经营期限、投入金额以及该部分财产的现有价值，酌定消防支队应支付新世纪公司补偿款148万元。评估报告中流动资产、机器设备、其他设备价值为638288元，该部分财产属于可移动的，新世纪公司在租赁期满后可以自行处置，不属于新世纪公司的损失范围，故对于新世纪公司该部分财产的主张不予支持。
关于新世纪公司主张消防支队支付其代缴的有线电视费20160元。在双方签订的租赁合同中并未明确约定由谁承担的情况下，可以按照合同双方的交易习惯来确定。新世纪公司和消防支队在租赁合同实际履行过程中，有线电视费每年都是由新世纪公司以消防支队的名义向相关部门进行缴纳，新世纪公司在租赁期限内也从未向消防支队主张过该费用，因此通过上述行为确定有线电视费应由新世纪公司承担，对新世纪公司的该主张不予支持。
关于新世纪公司主张消防支队支付因停止经营其给付的职工安置费450300元。新世纪公司对自己的主张应提供相应的证据予以证明，本案中新世纪公司未提供其与职工已经解除劳动合同并已支付安置费的证据。且新世纪公司在租赁合同期限到期后，并不必然导致公司的解散，故新世纪公司该主张，没有事实和法律依据，不予支持。
关于新世纪公司主张消防支付应返还未按约提供租赁场地中不足部分五年的租金242700元。本案中，双方签订租赁合同的第一条中已明确进行了约定，在实际履行中不论实测面积是否有出入，新世纪公司已对消防支队出租的房地产做了充分的了解，并愿意承租该房地产。即使消防支队提供的场地不足500平方米，新世纪公司也无权提出该主张。新世纪公司陈述在租赁合同履行过程中，消防支队私自占用了部分租赁场地，但未提供证据予以证明，故新世纪公司该主张，没有事实和法律依据，不予支持。
综上，新世纪公司应当支付消防支队结欠的租金1413750元，消防支队应当支付新世纪公司补偿款1480000元。
一审法院判决：一、新世纪公司于判决发生法律效力之日起立即向消防支队支付结欠租金1413750元；二、消防支队于判决发生法律效力之日起立即向新世纪公司支付补偿款148万元；三、驳回新世纪公司的其他反诉请求。
本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，本院咨询了无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司的有关评估人员，能否确定涉案房屋内汉庭快捷酒店非流动资产中构筑物及其他辅助设施五年后的评估价值，其表示，因市场价格、使用维护等方面的不确定性，原则上不能对构筑物及其他辅助设施若干年后的价值作出评估，即使理论上作出评估，也肯定不准确。
本院认为，虽然合同约定，因军队政策重大调整造成合同无法履行，双方均不承担责任，但从合同整体应理解为双方均不承担违约责任，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，对于房屋添附物的残值损失，应由双方按公平原则合理分担。关于涉案房屋附属物的价值，消防支队虽提出异议，但评估人员已出庭接受质询，评估机构也出具了书面答复，消防支队并未申请重新评估，因此对于房屋附属物的价值，应依据评估报告予以确定。新世纪公司基于消防支队的承诺，按十年经营期投入资金建造相关设施并进行装璜，现新世纪公司仅经营了五年，而其建造的构筑物及其他辅助设施按合同约定在合同终止时将无偿转移给消防支队，致使新世纪公司丧失了对这些构筑物及其他辅助设施继续使用五年的利益，消防支队则提前五年取得财产而获得比原合同约定更大的利益，依据公平原则，应给予新世纪公司合理补偿。理论上，这些构筑物及其他辅助设施的现值与折旧五年后的残值之间的差额，应由消防支队补偿给新世纪公司。由于无法通过专业评估对构筑物及其他辅助设施五年后的价值予以确定，一审法院综合合同约定经营期限、财产合理使用年限及已使用年限、财产现值等因素，酌定由消防支队补偿新世纪公司148万元，属合理行使自由裁量权，并无不当，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17524元，由消防支队负担。
决为终审判决。
审判长 姚旭斌
审判员 仓 勇
审判员 李 杨
二〇一八年三月十九日
书记员 窦 玥