广西壮族自治区灵川县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0323民初1195号
原告桂林家振物业服务有限公司，住所地灵川县灵西路玻璃厂东侧。
法定代表人张立风，该公司总经理。
委托诉讼代理人唐辉仁，广西利业律师事务所律师。
被告蒋和平，男，1963年10月17日出生，汉族，广西全州县人，现住广西灵川县。
原告桂林家振物业服务有限公司诉被告蒋和平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月14日受理后，依法由审判员关桂长独任审理，于2017年7月18日公开开庭审理了本案，书记员刘轩担任法庭记录。原告桂林家振物业服务有限公司委托诉讼代理人唐辉仁，被告蒋和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月29日，原告与被告签订了“前期物业管理服务协议”，协议签订后，原告按照合同约定履行了应尽的物业服务义务，但被告享受了原告提供的物业服务，自2014年8月至2016年12月却没有向原告交纳物业服务费等费用，2014年5月起至2016年12月也没有交纳生活垃圾费。原告多次向被告催交费用，被告均以各种理由推脱。为此，原告为维护自身的合法权益不受侵害，特向贵院提起民事诉讼，望贵院查清事实，依据该合同的约定和相关法律法规的规定，判令被告：1、向原告支付2014年9月1日至2016年12月1日期间拖欠的物业管理费4815元、公摊水电费1203.75元、2014年5月至2016年12月1日期间拖欠的垃圾费192元；2、向原告支付拖欠上述费用6210.75元的违约金1863.23元（按欠费总额30%计算）；3、承担本案诉讼费。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、原、被告于2011年4月29日签订的“前期物业管理服务协议”。证明该协议合法有效，协议规定了双方的权利义务及物业服务期限；
2、原告桂林家振物业服务有限公司营业执照副本及法定代表人证明。证明原告具有合法主体资格、营业范围；
3、物业服务企业资质证书。证明原告资质等级为三级及收费资格；
4、一号公馆准予交房单。证明开发商于2013年9月6日将出售房屋（涉案物业一号公馆4栋1单元801室）交付被告；
5、委托代收生活垃圾处理费协议书三份。证明原告代收垃圾处理费的依据及标准；
6、短信（催款通知书）截屏八条、张贴催款通知书照片一张。证明原告多次向被告催交物业费等费用；
7、水、电费收费发票复印件，一号公馆小区住宅经济技术指标，一号公馆2016年1月至12月公摊水电费公示。证明原告交纳了一号公馆相应公用水、电费及向被告收取涉案水电公摊费依据。
被告辩称，被答辩人违反合同约定，没有履行合同义务。开发商2013年3月31日通知交房时承诺免物业费一年，免费安装具有冬暖夏凉的新风系统，但在答辩人领房时并未安装，一直拖了半年才安装好，应减交半年。加之答辩人已交纳半年物业费，答辩人的物业费应从2015年4月1日起算，故对被答辩人计算物业费的交费时间有异议，且物业费中已包含了垃圾费，垃圾费不应再收取。交房时答辩人已交公摊水电费200元，之后也未通知交，也未约定收取及具体收取标准；答辩人房屋存在漏水问题，告知物业后从2015年5月至今都未得到解决；2013年9月奔驰公司在小区空中花园安装空调室外机造成废气污染，导致答辩人家的窗户一直开不了，物业未有履行管理义务。答辩人已交纳办证费用，但房屋及土地使用证办下来后被物业扣押，故答辩人不应交纳物业费。请求依法判决。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、纸质照片一页四张。证明奔驰公司多年在业主共有的建筑区划内的道路上搭建铁棚洗车，产生污水、泥沙；奔驰公司在小区三楼空中花园安装中央空调室外机，排出废气导致污染，被告家的窗户一直不能打开；
2、纸质照片一页三张。证明奔驰公司搭铁棚洗车，占用通道有安全隐患；
3、纸质照片一张。证明被告房屋下水道部位天面渗水，物业未处理；
4、收据一张。证明被告已交纳办证费，物业扣押了被告的房屋土地使用证；
5、收据一张。证明被告已向原告交纳半年物业费968.26元，公共水电费200元。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6无异议，本院作为认定案件事实的依据。
被告对原告提供的证据5的真实性无异议，对其用以证明收取垃圾费有异议，认为物业费中已包含垃圾费；对原告证据7有异议，认为其领房时已交纳公摊水电费200元，其后原告也未通知交纳，公摊水电费收取也未约定，收费不明白。
原告对被告提供的证据1的证明内容有异议，认为空调室外机排风扇污染无法查实，且奔驰公司已于2016年上半年撤离；对被告提供的证据2的证明内容有异议，认为照片不能证明被告主张的事实；对被告提供的证据3，认为与原告无关，如属房屋质量问题应由开发商负责；对被告提供的证据4有异议，认为是开发商收取办证费，与原告无关，不能证明被告主张的事实；对被告提供的证据5，认为与本案原告主张时间段欠费无关。
本院认为，原告证据5系灵川县县城环境卫生管理站与原告分别于2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月29日签订的“委托代收生活垃圾处理费协议书”，其与原告证据1“前期物业管理服务协议”第五条第四款、第六条规定互为印证，本院对其予以确认，作为认定案件事实的依据；原告证据7为跨度2014年至2017年水、电费收费发票及清单182张（其中水、电费发票181张，电费清单1张），均为复印件，其上所载交费时段及交费金额均不明朗，与一号公馆小区住宅经济技术指标，一号公馆2016年1月至12月公摊水电费公示金额难以相互印证，也与原告证据1“前期物业管理服务协议”第五条第四款公共水费内容冲突，对其具体对应并用于证明涉本案被告应付水电公摊费金额的关联性，本院难以采纳。
被告证据1、2、3因与双方诉辩事由有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。被告证据4是被告向开发商桂林顺祥房地产开发有限责任公司一号公馆项目部交纳办证费等费用收据，不能证明原告扣押其相关权证事实，与本案无关，本院不予采信；被告证据5为原告向被告收取半年物业费968.26元及公共水电费200元等费开具的收据，原告未否定其合法性、客观性，且与本案有关联，本院作为定案依据。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告桂林家振物业服务有限公司为资质等级三级的物业服务企业。2011年4月29日，原告（甲方）与被告蒋和平（乙方）签订“前期物业管理服务协议”，协议约定甲方为乙方（八里街一号公馆物业购买人）提供前期物业管理服务，依据本协议向乙方收取物业管理费用。期限从乙方与建设单位签订购房合同之日起至业主委员会成立之日止。协议对双方的权利和义务等进行了约定。其中，协议第四条物业管理服务费用第一项规定：乙方交纳费用时间，不含公共水电费、生活垃圾费，建设单位通知交房之日起；第二项规定：住宅按建筑面积每月每平方米1.2元标准交纳；第七项规定：前期物业管理结束后，物业管理服务费用标准按市场调整；第八项规定：每次交纳费用时间为交楼预交一年的物业服务费，以后每年交纳一次，在该年的第一个月的前十日内交纳。协议第五条其他有偿服务费用第四款规定公共水费5元/户/月，卫生或垃圾费按环卫部门标准收取。但未规定具体交费时间。协议第六条代收代缴收费服务规定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。协议第九条广告牌设置及权益第一项规定：用来补贴物业服务费的不足。协议第十一条违约责任第一项规定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第四项规定：乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。协议签订后，八里街一号公馆开发商桂林顺祥房地产开发有限责任公司于2013年9月6日向被告交付涉案物业，原告一直为被告在内的一号公馆业主履行着物业管理服务义务。应部分业主要求，小区后门曾实行过封闭管理。原告在小区前、后门设置了电控篱笆门，安排门岗值守，实行出入登记管理，有保安人员对小区进行巡逻。2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月29日，灵川县县城环境卫生管理站分别与原告签订“委托代收生活垃圾处理费协议书”，委托原告负责向八里街一号公馆小区住户（业主）收取各该年度生活垃圾处理费，按零价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准即每户每月6元收取。被告作为一号公馆4栋1单元801室的业主，其住宅建筑面积为134.48平方米，一直享受着原告提供的物业管理服务，其2013年9月6日向原告交纳半年物业费968.26元，公摊水电费200元，自2014年9月1日至2016年12月1日，一直未按协议规定交纳物业管理服务费、公摊水电费，自2014年5月1日起至2016年12月1日欠交生活垃圾处理费。欠交物业管理服务费共计4357.15元，公摊水费135元，生活垃圾处理费186元。2016年6月7日，原告向被告发出催收短息，促其当月交清所欠物业费，被告在期限内未予交纳，后经原告书面、短信多次催交，被告一直拒绝交费。为此，原告于2017年6月14日诉至本院，主张如前述。
另查明，一号公馆进大门右侧靠围墙建有三面通透铁棚一个，现为小区业主日常停放车辆所用；三楼花园外侧装有空调室外机组合；被告房屋下水道部位天面有渗水现象。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原告是否违约在先、不履行协议约定义务，被告是否应向原告支付涉案物业费、公摊水电费及违约金；2、被告是否应向原告交纳生活垃圾处理费。
本院认为，原告系经依法登记成立、取得执业资格的三级物业服务企业，其与作为八里街一号公馆小区业主的被告之间签订的前期物业管理服务协议属双方自愿，且符合法律规定，该协议对双方具有约束力。原告依约对一号公馆履行了物业管理服务义务，被告作为居住在由原告提供物业管理服务的小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，应当依约向原告交纳相应的物业管理服务费等费用。被告抗辩称原告违反合同约定，没有履行合同义务，其不应交纳物业费等，对该抗辩，被告有责任提供证据证明。其中，被告提出关于奔驰公司（物业租用人）在小区公用区划内道路上搭建铁棚洗车，产生污水、泥沙，占用通道造成安全隐患，在三楼花园安装空调室外机组合，排出废气导致污染，致其物业的窗户一直不能打开。本院认为，搭建铁棚并不必然妨碍业主正常通行，现小区业主在经营者撤离后仍利用该铁棚停放车辆，且被告提供的证据2显示，小区道边车辆临时停放有序。即使被告认为上述物业使用人及业主的建设安装等行为对其造成损害，其可另案主张权利。
关于被告提出其房屋因质量问题存在渗水现象，从2015年5月至今都未得到解决，告知物业后未作处理。本院认为，如房屋渗水系质量问题或其他侵权行为导致，被告可按购房合同向相应房地产开发商及直接责任人主张权利。
一号公馆小区业主众多，不同性质物业的功能不同，业主应当互相包容，在行使各自权利时，有必要相互提供便利，接受一定限制；建设和谐平安小区，是小区业主和物业服务企业的共同责任。被告认为原告在物业管理服务中存在不足，双方应通过协商或采取其他正确途径解决，被告也可以依约要求原告限期改正，对逾期未改正给其造成损失的，其可以要求对方承担相应法律责任，但不得以拒交物业费进行对抗。
综上，被告认为原告违反合同约定，没有履行合同义务，其应免交物业费的抗辩本院不予采纳。
原告要求被告支付2014年9月1日至2016年12月1日拖欠的物业管理服务费4815元，实际应为4357.15元（134.48平方米×1.2元/平方米/月×27个月）；原告主张公摊水电费1203.75元，按协议约定计算，公摊水费实际应为135元（5元/户/月×27个月），本院对确认部分予以支持；公摊电费因其交费凭据中交费时段、数额等不明朗，不能核定，其主张数额本院难以采纳，故不予支持。被告抗辩称其物业费用应自2015年4月1日起算，经核实，开发商免费期为半年（截止2013年9月30日）、扣除被告已实际交纳半年及原告认可被告已交费期5个月，被告应自2014年9月起计算交纳物业费用，其抗辩无据可证，本院不予采纳。被告逾期未交物业管理服务费，其行为构成违约，应当承担违约责任。双方协议自逾期之日起按每天1%支付违约金的约定明显过高，现原告诉请责令被告按6210.75元欠费总额的30%支付违约金1863.23元，该诉请因依据数额及项目范围有误，且30%比例也明显过高，大大超过原告的实际损失，本院不予全部支持，并当结合本案实际酌情予以调整。因公摊水费未约定具体交费时间，宜参照双方约定的物业费按年计算一次性预先交纳，故被告应于2014年9月10日前交纳物业费及公摊水费，其未按时交纳，应从9月11日起以实欠物业费、公摊水费为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算违约金。
城镇居民有交纳居民生活垃圾处理费的义务，灵川县县城环境卫生管理站作为收取生活垃圾处理费的职能部门，业已委托原告按相应收取标准代收该费用，被告在灵川县县城环境卫生管理站未向其另征收该费，且其有关垃圾处理费已含在物业费中的抗辩也与本案查明事实不符的情况下，其应向代收该费的原告交纳2014年5月1日至2016年12月1日期间的生活垃圾处理费实际为186元（6元/户/月×31个月）。因委托代收垃圾处理费并未规定滞纳责任，故不宜列入支付违约金基数。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告蒋和平向原告桂林家振物业服务有限公司支付2014年9月1日至2016年12月1日期间物业管理服务费4357.15元、公摊水费135元，合计4492.15元，并支付逾期付款违约金（违约金以4492.15元为基数，自2014年9月11日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计息标准计算至该款实际给付之日止。）；
二、被告蒋和平向原告桂林家振物业服务有限公司支付2014年5月1日至2016年12月1日期间生活垃圾处理费186元；
三、驳回原告桂林家振物业服务有限公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由被告蒋和平负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 关桂长
二〇一七年七月二十八日
书记员 刘 轩