广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终8941号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李虹，住广州市海珠区。
委托代理人：谭志毅、李晋，广东政邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州煌家房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：黄景元，经理。
委托代理人：罗其通，广东金轮律师事务所律师。
委托代理人：王杨，广东金轮律师事务所实习律师。
上诉人李虹因居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年4月29日，李虹（乙方、买方）、案外人黄某德（甲方、卖方）与广州煌家房地产代理有限公司（以下简称煌家公司、中介方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将广州市海珠区千禧二街25号XXXX房以400万元出售给买方；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一违约金；甲乙双方就楼价款的交付方式达成一致协议，按涂销抵押按揭付款方式处理：于签订本合同时支付50000元作为定金；甲方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，甲方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与乙方签订《广州市房地产买卖合同》；部分楼款300万元（含定金）于签订《广州市房地产买卖合同》当日付清；100万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于签订《广州市房地产买卖合同》当天以现金支付；等。当天，李虹向煌家公司出具《中介服务确认书》，其中记载本人/本公司李虹现确认贵司提供了中介服务，成功促成与黄耀德签订关于广州市海珠区千禧二街25号XXXX房物业的买卖合同；为此，本人/本公司同意支付10万元予贵司作为中介服务费；本确认书自本人/本公司签署之日起生效；等。
据查册时间为2014年9月24日的《房地产登记簿查册表》记载，涉案房屋有他项权利登记，登记时间为2011年9月23日；等。
2014年12月5日，广州市房地产中介协会就李虹和黄某德反映的煌家公司在交易过程存在的问题作出《复函》，认为该两人反映在交易过程中煌家公司未积极协助买卖双方办理交易过户手续等问题，根据该两人与煌家公司提供的书面材料，尚不能认定煌家公司存在上述行为；等。
2015年9月1日，煌家公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李虹向某家公司支付中介服务费50000元及逾期付款的违约金（自2014年4月29日起计至实际付清上述款项之日止，每日按50000元的1%的标准计算，总额以50000元为限）；2、本案诉讼费用由李虹承担。李虹于2015年11月30日向原审法院提起反诉，请求判令：1、煌家公司返还中介服务费50000元；2、本案全部诉讼费由煌家公司承担。
煌家公司为证明其主张，还提交以下证据：涉案房屋的房产证（其中反映该房屋的产权人为黄某德）复印件及该房屋于2014年4月28日的《房地产登记簿查册表》一张，上述材料反映涉案房屋的他项登记情况与2014年9月24日的《房地产登记簿查册表》记载的情况一致。经质证，李虹对上述证据的真实性、合法性均没有异议，但认为该证据正好印证涉案房屋在签约时存在抵押情形。
李虹为证明其主张，也提交了以下证据：1、李虹向黄某德发出的《催告函》及寄出快递单、妥投证明；2、李虹与黄某德签订《和解协议》（其中反映双方就涉案房屋的解除和退款达成和解协议等）；3、关于涉案房屋的《广州市存量房买卖合同》（其中填写的卖方为黄耀德、买方为李虹、房地产中介服务机构为煌家公司，签章处均为空白）。经质证，煌家公司对证据1、2的真实性没有异议，但认为该证据是李虹与卖方在履约过程中的文件往来，与本案居间纠纷无关；确认已填写对证据3中合同的资料，但表示双方当事人均没有签署该合同。李虹确认其没有签订上述证据3中的合同。
原审诉讼中，煌家公司、李虹双方均确认居间费余款5万元李虹至今未支付。
原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。煌家公司、李虹及案外人签订的《房屋买卖合同》，是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。李虹在自己签署的《中介服务确认书》表示，其基于煌家公司提供的中介服务，同意向煌家公司支付中介费用，煌家公司对此也表示确认，故该确认书对煌家公司、李虹均有约束力。鉴此，煌家公司要求李虹向其支付剩余中介服务费50000元的请求，合理合法，予以支持。鉴于涉案《房屋买卖合同》虽约定了违约金的计算标准，但没有中介服务费的金额，而《中介服务确认书》虽确定了中介服务费的金额，却没有对逾期支付中介服务费的责任进行约定，从公平合理考虑，李虹的责任应以其在《中介服务确认书》所确认的义务为限，故煌家公司要求李虹支付逾期支付中介服务费的违约金的请求依据不足，不予支持。李虹认为涉案《房屋买卖合同》为预约合同，中介服务费应在签订网签合同时才支付，煌家公司对此不予确认且李虹的上述意见也不符合一般的交易习惯，而李虹主张煌家公司与案外人恶意串通并损害其利益但提交的证据不足以证实其该主张，故对李虹的上述意见，均不予采纳。鉴此，李虹要求煌家公司向其返还中介服务费的反诉请求，依据不足，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百二十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年3月15日作出判决：一、李虹在判决生效之日起10日内支付中介服务费50000元给煌家公司；二、驳回煌家公司的其余诉讼请求；三、驳回李虹的全部反诉请求。案件本诉受理费2300元，由煌家公司负担1150元，李虹负担1150元；反诉受理费525元，由李虹负担。
判后，上诉人李虹不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、在房地产交易监管及司法实践中，对于房屋买卖中介机构提供的中介服务，不再简单地认为只要购房人和售房人在房屋买卖合同上签字就视为房屋买卖中介机构完成了中介服务。广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局于2014年4月23日关于《推广使用新版广州市房屋买卖中介服务合同示范文本的通知》[穗国房字(2014)39l号]中就阐明“中介服务包含了多个服务环节，如提供市场行情咨询、促成签署买卖合同、协助办理存量房资金托管、代办房地产权属转移登记、协助交割房屋等”，“一般代理双方的中介费不超过交易金额的2.5%”，可见中介服务不仅仅限于促成签署买卖合同，而是贯穿于整个交易的各环节，整个交易涉及的多项服务收费合计不超过交易金额的2.5%，而且应按不同阶段分次收费。法院有关资料《刍议房屋买卖居间费用》一文中指出：以交易的达成作为支付中介费的标准更合理。简言之，促成合同的成立实质上是促成交易成功，在房屋买卖合同中，可以解读为房屋所有权的转移。同时，如果因为受托人提供的居间服务存在瑕疵，致使委托人不能实现委托目的的，委托人有权拒绝支付报酬。因此，房屋中介人报酬的获得不应以房屋买卖合同订立为准，而应以房屋买卖正式交易达成为准，即一般以房屋过户办理转移登记为准。二、就中介服务的具体服务事项及中介服务费的支付标准，李虹与煌家公司都进行了明确的口头约定。煌家公司实际上仅完成了约定的一小部分的中介服务项目。煌家公司承诺其提供的中介服务包括签订《房屋买卖合同》、协助黄耀德办理房屋提前还贷、涂销抵押、促成三方签署《广州市房地产买卖合同》(网签合同)、办理产权登记转移等事项，并与李虹口头约定中介服务费10万元是在成功签署网签合同的当日支付，基于对煌家公司的信赖，李虹才在上述《房屋买卖合同》、《中介服务确认书》予以签名确认。然而，在网签合同未签署之前，煌家公司员工赵某生(该中介服务经办人)以其本人当月销售业绩不达标将要受到公司处罚等理由，哀求李虹预付部分中介服务费。李虹迫于房屋买卖的诸多事宜还需要煌家公司配合跟进，故在没有达到双方约定支付中介服务费标准的情况下，还是先后分两次向煌家公司预付了中介服务费5万元。煌家公司于2014年9月22日申请合同编号为：穗存量房合字14090148675号的《广州市存量房买卖合同》，表明了煌家公司为了收取余下的中介服务费在继续进行其未完成的中介服务项目，同时也用实际行动印证了煌家公司对上述口头约定的服务项目是予以确认的。三、煌家公司并没有按约定完成全部中介服务项目，而且在提供中介服务中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况的重大过错，李虹有权不予支付剩余的中介服务费用人民币5万元，并有权要求煌家公司返还已支付的中介服务费人民币5万元。2014年9月22日，煌家公司告知李虹涉案房屋已经完成提前还贷、涂消抵押手续，要求李虹前往签署《广州市存量房买卖合同》(网签合同)，并要求李虹支付《房屋买卖合同》中约定的部分楼款295万元整(不含定金)及5万元中介服务费。2014年9月24日，李虹在前去签署《广州市存量房买卖合同》(网签合同)之前，为安全起见先去了广州市房地产档案馆对涉案物业进行了查册，获知该物业仍存在抵押，并无办理涂销抵押的事实，根本就没有达到三方《房屋买卖合同》中约定的签署《广州市存量房买卖合同》(网签合同)的条件，李虹立即向煌家公司询问，但其一直不予以正面答复。无奈之下，李虹向黄某德、煌家公司发出《催告函》，及后，李虹为避免陷入巨大的房屋交易风险之中，最终与黄某德解除了双方的房屋买卖合同关系。请求法院判决：1、撤销原审判决，改判李虹无需支付中介服务费50000元给煌家公司；2、改判煌家公司返还中介服务费50000元给李虹；3、本案一审、二审诉讼费用由煌家公司承担。
被上诉人煌家公司答辩称：一、煌家公司作为居间人，已促成合同成立，完成了居间义务，委托人李虹应当按照约定支付报酬。《房屋买卖合同》以及《中介服务确认书》均为双方自愿签署，合法有效。煌家公司向李虹提供了完整的中介服务，煌家公司在合同签订前已明确说明房屋现状，并向李虹提供了有效的房屋产权信息，经买卖双方共同合意签订了《房屋买卖合同》，此时煌家公司已经完整履行了居间义务，并经买卖双方签订的《房屋买卖合同》及李虹出具的《中介服务确认书》确认。二、李虹是由于自身的原因自愿与卖方解除合同，不存在李虹所称的煌家公司故意隐瞒重要事实和提供虚假情况的事实。从李虹和卖方黄某德签的《和解协议》可以看出，如果是卖房违约或者是煌家公司故意隐瞒重要事实和提供虚假情况的话，李虹在《和解协议》中怎么会不追究卖方黄某德的违约责任?怎么会只要求返还一倍的定金而不是双倍?怎么会不按合同约定追究其10%的违约金?怎么会不要求其承担中介费损失?怎么会不要求煌家公司退回中介费和要求煌家公司承担违约责任?而事实上，根本不存在李虹所称的煌家公司故意隐瞒重要事实和提供虚假情况的事实，李虹是由于自身的原因自愿与卖方解除合同，与煌家公司无关，一审对于这一事实已经查明。三、李虹在促成交易后，是买卖双方自行解除合同，后续事项的不再履行的原因是李虹不再进行房屋买卖交易，与煌家公司无关。《房屋买卖合同》及李虹出具的《中介服务确认书》两份文件约定签订的当日李虹就应当向煌家公司支付100000元中介服务费，但李虹并未依约履行。之后房屋办理过户过程中的提前还贷、涂销抵押等义务均为买卖双方各自的权利或义务，与煌家公司无关，煌家公司仅需合理协助即可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为:煌家公司促成了李虹与黄某德签订《房屋买卖合同》，李虹亦与煌家公司签订了《中介服务确认书》，双方之间的居间合同关系成立有效。关于中介服务费是否以涉案房屋过户为支付条件的问题。根据《房屋买卖合同》的约定，买方应于签订合同之日向中介方支付中介服务费，李虹签署的《中介服务确认书》对于支付中介服务费的金额也予以明确为10万元，李虹实际已经向煌家公司支付中介服务费5万元。此后，李虹与黄某德协商解除合同，从李虹提交的《和解协议》看，无涉及卖方违约、中介方未履行义务的内容，而只是约定李虹未付之中介费由李虹与煌家公司另行协商解决，因此，现无证据证实房屋买卖合同不能履行是煌家公司的原因造成。李虹主张支付中介服务费应以涉案房屋过户为前提依据不足，本院不予认定。关于李虹主张煌家公司未履行其居间合同义务的问题，涉案房屋如何涂销抵押属于买卖合同关系中所确定的内容，李虹主张煌家公司未履行居间合同义务依据不足，本院不予认定。现煌家公司向李虹主张支付中介服务费具有合同依据和法律依据。上诉人李虹的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人李虹负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年九月七日
书 记 员 徐毅敏