沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初5931号
原告：张杰，男，1979年8月13日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：郭仁龙，系辽宁冠维律师事务所律师。
被告：沈阳市北市场人和典当有限责任公司（组织机构代码：71114596-X），住所地：沈阳市和平区北市二街16号。
法定代表人:门建民，系该公司总经理。
委托代理人：张成铭，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：陆凯，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
原告张杰诉被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司（以下简称人和典当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员唐佳独任审判，于2016年5月18日公开开庭进行了审理，原告张杰的委托代理人郭仁龙、银晓丹，被告人和典当公司的委托代理人张成铭、陆凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张杰诉称：原告与被告于2014年3月19日签订《房屋买卖协议》，后于2014年5月16日签订了《补充协议》，原告共分三次向被告交付了购房定金70万，后原告在办理涉案房屋的产权过户登记过程中发现，被告在与原告签订《房屋买卖协议》之前已经将房屋抵押给银行。被告在房屋买卖过程中隐瞒事实真相，将已经抵押的房屋出售于原告，被告存在着严重的欺诈行为，被告的行为致使《房屋买卖协议》无法继续履行，原告多次与被告协商将购房定金退还。被告不予理睬。为了维护自己的合法权益，原告现诉至法院，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2014年3月19日签订的《房屋买卖协议》及2014年5月16日签订的《补充协议》；2、请求判令被告返还原告购定金130万元（其中包括双方返还已付定金120万元及2012年支付的10万元，共计130万元）；3、本案的诉讼费由承担。
被告人和典当公司辩称：一、《房屋买卖协议》及补充协议于2015年9月28日解除。由于原告迟迟不履行合同义务，被告依法依约享有合同解除权，于2015年9月25日向原告寄送《解除合同通知函》，原告于2015年9月28日收到该解除通知，故2014年3月19日签订的《房屋买卖协议》（下称“2014年协议”）及补充协议于2015年9月28日解除。另，自2015年9月28日合同解除至原告起诉日，已经超过三个月的解除异议期，根据法律规定，原告的诉请依法不应予以支持。二、原告明知房屋存在抵押的事实，原告要求解除合同无事实和法律依据。原、被告双方签订合同时，被告已将案涉房产存在抵押的事实告知被告，被告也曾到银行亲自确认。现原告慌述被告在房屋买卖过程中存在严重的欺诈行为是不符合事实的。合同欺诈的法律后果是受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销，而且还应在一年的除斥期间内行使。原告据此要求合同解除无法律依据。三、原告未按合同约定履行义务，无权要求被告返还定金。因原告张杰未按照合同约定履行办理房屋过户手续和价款支付的义务，导致2014年协议于2015年9月28日解除，故原告无权要求被告返还定金。另外，原告另外主张返还的“10万元”定金，系双方于2012年3月16日签订的《房屋买卖协议》（下称“2012年协议”）的履约内容，是独立的买卖合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，原告应当另行提起诉讼。且原告张杰因无力履行2012年协议，原告张杰已丧失该“10万元”定金为代价，才与被告签订了2014年协议，且2012年协议终止达2年有余，已经超出解决争议的诉讼时效，依法应当不予支持。综上，原告张杰的诉讼请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年3月16日，原告××人）张杰与被告××人）人和典当公司签订房屋买卖协议一份，约定××人同意将其所有的位于沈阳市东陵区秋丰路xx号的房屋转让××人××人同意购买该房屋。该房屋建筑面积为2014平方米，房屋所有权证号为：沈房权东陵字第××号号。用途为公建。该房屋目前尚没有土地使用权证××人对此明知并予以认可，并自愿承担将来办理土地使用权证的所有费用。本协议所述房屋的转让总价款为450万元××人应按下列期限××人支付转让价款，本协议生效当日××人支付10万元定金，该定金在本协议履行完毕时抵作房款。剩余转让价440万元，××人于2012年6月15日前支付××人。协议签订后，原告向被告支付定金10万元。剩余转让价440万元，××人于2012年6月15日前支付××人。
2014年3月19日，原告××人）张杰与被告××人）人和典当公司又签订房屋买卖协议一份，约定××人同意将其所有的位于沈阳市东陵区秋丰路xx号的房屋转让××人××人同意购买该房屋。该房屋建筑面积为2014平方米，房屋所有权证号为：沈房权东陵字第××号号。用途为公建。该房屋目前尚没有土地使用权证××人对此明知并予以认可，并自愿承担将来办理土地使用权证的所有费用。本协议所述房屋的转让总价款为420万元××人应按下列期限××人支付转让价款，本协议生效当日××人支付110万元定金（现金10万，支票壹张100万），该定金在本协议履行完毕时抵作房款。剩余转让价310万元，××人于2014年6月10日前支付××人。本协议所述房屋的过户手续××人负责办理，于本协议生效后三个月内办理完毕××人未按期办理完毕的，每逾期一个月应××人支付伍万元的违约金，不足一个月的按一个月计算，逾期五个月的，本协议自动解除××人应××人支付完毕全部转让价款后10日内日将房屋交付××人××人知晓该房屋现状，并同意按现状接收该房屋。协议同时约定：甲、乙双方于2012年3月26日签订的房屋买卖协议自动废止。协议签订后，原告向被告支付定金60万元。
2014年5月16日，原告××人）张杰与被告××人）人和典当公司又签订补充协议一份，约定××人××人于2014年3月19日签订房屋买卖协议，现就该协议作如下变更，1、协议第三条第1项约定2014年5月16日交付支票100万改为现金50万。剩余50万改为2014年7月30日前给××人。2、协议第二条2向约定剩余转让价款310万元，改为××人于2014年7月30日前支付××人。3、经双方协商同意，××人于2014年7月30日前不能交付剩余购房款360万元××人有权单方解除合同××人已支付的定金60万不予退还，双方合同自动废止。
2012年3月16日，被告向原告给付涉案房屋的契税证，原告为被告出具收条一张，载明：今收到沈阳市北市场人和典当有限责任公司契税证证号xxx。
另查明，涉案房屋的所有权证书上关于他项权利摘要处载明了涉案房屋的抵押情况。现涉案房屋存在抵押，抵押期间为2014年11月3日至2015年10月20日。抵押金额为5000000元。
上述事实，有房屋买卖协议两份、补充协议，收款收据、房屋所有权证、收条和当事人当庭陈述笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。关于原、被告于2012年3月16日签订的房屋买卖协议（以下简称2012年协议），因双方在之后即2014年3月19日签订的房屋买卖协议（以下简称2014年协议）中明确约定了2012年协议自动废止，故2012年协议已经依约解除。依据合同解除的法律后果，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。关于原告诉请被告返还其已支付的定金10万元的问题。被告提出因原告违约而适用定金罚则，故将该笔定金罚没的抗辩，因双方在2014年协议中对此并未约定，且亦未明确载明2012年协议废止的原因应归责于原告，故对被告该项抗辩，依据不足，本院不予采信。关于被告抗辩的诉讼时效问题。因原告的诉请，属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。双方在2014年3月19日签订房屋买卖协议时，约定了2012年协议自动废止，故从2014年3月19日协议签订并生效之日起，2012年协议即已约定解除。依据前述，原告应当知道合同解除之后，被告应向其返还定金10万元，故诉讼时效应当从合同解除之次日开始计算。诉讼时效期间应从2014年3月20日至2016年3月19日。原告于2016年5月16日来院诉讼，未向法庭提供任何证据证明其曾就该10万元向被告主张过权利，即未提供有效证据证明本案存在诉讼时效中断的情况，故原告该项诉讼请求确已超过诉讼时效的规定，本院不予支持。
关于原告以涉案房屋存在抵押，被告在双方签订协议之时未将抵押情况告知原告，故原告的合同目的无法实现为由诉请解除与被告签订的2014年协议及补充协议的问题。被告辩称已向原告出示涉案房屋的房产证，而该房产证上明确载明了房屋的抵押情况，原告对此予以否认，主张从未看过涉案房屋的房产证，原告作××人购买涉案房屋，理应查看房屋的权属登记状态，因被告未提供直接证据证明其抗辩主张，本院无法直接推定原告对涉案房屋的抵押情况知情，但原告主张其在未看涉案房屋的产权证书的情况下就两次与被告签订房屋买卖协议存在明显审慎过失。因涉案房屋现在依然存在抵押情况，被告提出应由原告先向其支付剩余房款，再由被告对涉案房屋进行解押的抗辩，因双方在合同中并未如此约定，原告亦对涉案房屋的抵押无法定解除义务，原告以行使不安履行抗辩权为由未支付剩余房款，并以涉案房屋存在抵押致使其合同目的无法实现为由诉请解除2014年协议及补充协议，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的过错责任问题，依据前述，双方在合同履行过程中均存在过错，致使合同不能履行的后果，双方均有一定的责任，结合双方过错的程度，本院判令被告将已收取的定金60万元返还给原告，故对原告该合理部分的诉讼请求，本院予以支持。
关于被告提出已于2015年9月25日向原告邮寄解除合同通知函，故2014年协议已经解除的问题，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告张杰与被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司于2014年3月19日就位于沈阳市东陵区秋丰路xx号房屋签订的房屋买卖协议及2014年5月16日签订的补充协议；
二、被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张杰定金600000元；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8350元（原告已预交），由被告沈阳市北市场人和典当有限责任公司负担5000元，由原告张杰负担3350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 唐 佳
二〇一六年七月二十七日
书记员 陈荟茹
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到底对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。