江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0428民初167号原告（反诉被告）江西景威投资有限公司，住所地江西省九江市都昌县都昌镇人民路219号。法定代表人余桂霞，该公司经理。委托代理人曹玉庆，江西准星律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）吴月琴，女，1968年2月7日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托代理人曹达宏、郑泽宙（实习），江西准星律师事务所律师，特别授权。本院于2018年1月4日立案受理原告（反诉被告）江西景威投资有限公司（以下简称景威投资公司）诉被告（反诉原告）吴月琴商品房预约合同纠纷一案，依法由审判员沈青华担任审判长，与审判员石超男、人民陪审员邵继同组成合议庭于2018年1月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人曹玉庆、被告（反诉原告）吴月琴及其委托代理人曹达宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景威投资公司诉称，2014年4月21日，被告向原告定购位于都昌县城××大道东侧大树××综合批发市场××楼××号商铺，并预付定金80000元，双方并于2014年4月21日签订了《都昌综合批发市场认购书》（下称认购书），2014年5月6日，被告为体现诚意，又支付20000元诚意金。认购书第五条约定：“（一）认购人应在本人认购书签订的同时向出卖人支付定金捌万元（小写80000元），《商品房买卖合同》生效后，已支付的定金均转为购房款。（二）认购人未在本认购书第四条约定的期限内签订本认购书约定的合同文件，并支付房款，视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，认购人已支付的诚意金及定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方”。认购书第四条约定：“认购人同意在签订认购书之日起40天携带认购书、定金票据、身份证明到都昌综合批发市场销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议、《委托经营管理合同》、《都昌综合批发市场临时管理规约》等合同”。认购书成立生效后，原告多次以口头或电话方式向被告催告，但被告迟迟不按认购书约定办理上述签约手续，2017年11月24日，原告再次向被告下达了《告知书公函》，但被告仍置若罔闻，拒不履行签约义务，故原告诉至法院，请求判令原告向被告收取的购房诚意金和定金合计100000元（其中诚意金20000元，定金80000元）不予退还。被告吴月琴辩称，原告所述基本不符合事实，无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告吴月琴反诉称，2014年，原告取得都昌综合批发市场的开发建设资格，原告为楼盘开发销售，在全国范围内进行了全面宣传，原告称都昌天昊商城将进行整体搬迁至都昌综合批发市场，都昌汽车站搬迁至项目部对面，并称该市场将建成十万方的都昌唯一综合批发市场，原告宣称，将引入沿海批发市场的先进理念，打造集商业购物、商品批发、仓储、物流配送、餐饮娱乐、商务办公、商务酒店等功能为一体的一站式商贸中心。考虑到天昊商城即将搬迁，受拟建设的批发市场的规模前景的诱导，原告与被告签订了《都昌县综合批发市场认购书》，购买了该楼盘18号楼1层7号商铺，认购书对所购商品房的基本情况、计价方式与价款及定金等事宜进行了约定。认购书签订后，被告向原告支付了购房诚意金及定金合计100000元，事后由于反诉被告的开发建设一度停滞，使得众多购房户对反诉被告的经营状况忧心，对反诉被告之前的承诺是否能兑现心生疑虑。反诉被告的违约行为表现在：变更办理按揭贷款的金融机构，导致反诉原告购房成本增加；不能在约定的交房期限内交房，建设中的综合市场至今不到两万方，其宣称的十万方的综合市场已确定是无法兑现；更有甚者，至2017年11月中旬，反诉被告召集所有买房者，告知商品房交付时间是2018年12月31日，都昌县天昊商城不会拆迁等。至此，反诉原告确定自己受到欺骗，就在众购房者商讨如何维权时，反诉被告却一纸诉状将反诉原告诉诸法庭，要求反诉原告继续履行合同，并承担违约金。反诉原告认为，反诉被告已根本违约，相关的配套设施不能到位，当初承诺的美好前景根本就不能实现。且反诉被告当初承诺能否兑现直接与预期商业利润及商铺的价值相关，为此，反诉原告无奈之下，向法院提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《都昌综合批发市场认购书》；2、反诉被告退还已收取的购房诚意金及双倍返还定金合计200000元；3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告辩称，反诉原告提出的汽车站搬迁及商城搬迁均是政府的事，与反诉被告无关，宣传资料仅是要约邀请，认购书约定，反诉原告应在签订认购书后40天签订商品房买卖合同，反诉原告未按约履行，反诉被告已向反诉原告下发告知书，反诉被告的法律顾问曾给反诉原告打电话，要求其签订合同，故该缔约过失责任在于反诉原告，故反诉原告的反诉请求不成立。原告（反诉被告）为支持其诉请，向本院提交如下证据及被告（反诉原告）的质证意见：1、证据1原告（反诉被告）的营业执照、商品房预售许可证、法定代表人身份证明、被告（反诉原告）身份证复印件，用以证明原被告主体资格及原告（反诉被告）为合法经营。被告（反诉原告）对该证据无异议。2、证据2《都昌综合批发市场》认购书，用以证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）认购商铺，并支付诚意金20000元，定金80000元，因被告（反诉原告）违约该款，按照认购书的规定不能退回。被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，但认为达不到其证明目的。3、证据3收款收据，用以证明被告（反诉原告）支付诚意金20000元，定金80000元。被告（反诉原告）对该证据无异议。4、证据4公告书公函、送达回证确认单，用以证明原告（反诉被告）最后一次向被告（反诉原告）下达书面告知，限期签订购房合同，交付房款或办理银行按揭手续，逾期解除购房认购书，但被告（反诉原告）仍拒不履行认购书义务，认购书被解除。被告（反诉原告）对该证据有异议，快递单均显示为他人签收，达不到原告（反诉被告）的证明目的。被告（反诉原告）为支持其主张，向本院提交如下证据及原告（反诉被告）的质证意见：1、证据1被告（反诉原告）身份证复印件，用以证明被告（反诉原告）的身份及主体资格。原告（反诉被告）对该证据无异议。2、证据2江西景威投资有限公司收款收据复印件，用以证明2014年5月6日原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）购房诚意金20000元，2014年4月21日收取购房定金80000元。原告（反诉被告）对该证据无异议。3、证据3《都昌综合批发市场认购书》复印件，用以证明双方于2014年4月21日签订认购书，并对购房过程中相关事宜进行了约定。原告（反诉被告）对该证据无异议。4、证据4视频资料，用以证明原告（反诉被告）根本违约的事实及其虚假承诺的事实，包括车站及天昊商城均未搬迁，项目预初规划至今未完成，及房子交付时间一拖再拖，原告（反诉被告）称要到2018年12月30日交房。原告（反诉被告）对三性均有异议，理由如下：1、这次大会不是原告（反诉被告）邀请的，是被告（反诉原告）接到了原告（反诉被告）的公函后，相邀一起到公司，故被告（反诉原告）均收到了公函；2、由于人员众多，录音材料不能真实、客观的反映双方交谈的情况，更何况还有外面的人参加了；3、该录音有无剪接现象不可知，故不予采信。5、证据5被告宣传图册，用以证明原告（反诉被告）陈述宣传，将建成10万方综合市场且都昌县天昊商城即将搬迁至综合市场。原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，关联性有异议，汽车站的搬迁和商城的整体搬迁均是政府部门的事情，且并非原告（反诉被告）宣称的，该责任不应由原告（反诉被告）承担。经庭审质证，本院对双方当事人提供的上述证据作如下认证：被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、3无异议，本院予以认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据2的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，至于该证据能否达到其证明目的，本院将在下文中详述。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据4有异议，认为快递单中显示他人签收，达不到其的证明目的；本院认为，双方在认购书中约定，出卖人的有关通知如以邮寄方式寄出，须以挂号信或特快专递的形式送达至本认购书记载的当事人地址，在九江市范围内信函寄出的第三天视为送达。原告（反诉被告）已按被告（反诉原告）提供的地址用特快专递的形式向被告（反诉原告）邮寄了公告书公函，但被告（反诉原告）拒收被退回，故本院认定被告（反诉原告）收到上述公函，对该组证据的真实性予以认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1、2、3均无异议，本院予以认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据4三性均有异议，但其认可当天被告等人到了原告售楼部，故本院对该证据的真实性予以认定。反诉被告对反诉原告提供的证据5的真实性无异议，本院对该组的证据的真实性予以认定。综合当事人的陈述及上述证据，本院确认以下案件事实：原告（反诉被告）江西景威投资有限公司与被告（反诉原告）吴月琴于2014年4月21日签订《都昌综合批发市场》认购书，约定由被告（反诉原告）认购原告（反诉被告）开发的位于都昌××××大道（黄金山旁）“都昌综合批发市场”项目商铺。认购书编号为XXX号，认购人同意在签订认购书之日起40天内（具体时间以原告（反诉被告）方工作人员通知为准）携带认购书、定金票据、身份证明到都昌综合批发市场销售中心签订《商品房买卖合同》及补充协议，《委托经营管理合同》、《都昌县综合批发市场临时管理规约》等合同。认购人应在本认购书签订的同时向出卖人支付定金捌万元整（￥80000元）。《商品房买卖合同》生效后，已支付的定金转为购房款。认购人未在本认购书第四条约定的期限内签订本认购书的相关合同文件，并未支付房款，视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，认购人已支付的诚意金以及定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。出卖人在买受人支付认购金之日起至本认购书解除之日前，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向买受人双倍返还定金。认购人承诺本认购书所记载的通讯地址和电话属实。如有变更应及时书面通知出卖人，如未能及时通知出卖人而造成的一切损失和责任，由认购人自行负担，出卖人的有关通知如以邮寄方式寄出，须以挂号信或特快专递的形式送达至本认购书记载的当事人地址，在九江市范围内信函寄出的第三天视为送达，在九江市范围外信函寄出的第五天视为送达。认购书签订后，被告（反诉原告）分别于2014年4月21日向原告（反诉被告）支付款项80000元，2014年5月6日支付款项20000元，合计10万元。原告（反诉被告）于2014年4月21日出具收据，记载收到购房定金80000元，2014年5月6日出具收据，记载收到购房诚意金20000元。后双方产生争议，被告（反诉原告）没有与原告（反诉被告）签署商品房买卖合同，原告（反诉被告）于2017年11月24日向被告（反诉原告）发出催告函，催告被告（反诉原告）于2017年11月27日前到都昌××××大道都昌综合批发市场售楼部签订购房合同并支付房款，但被告（反诉原告）并未按规定的时间前往原告（反诉被告）处签订购房合同并支付房款。本院认为，本案争议焦点主要有：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年4月21日签订的都昌综合批发市场认购书是否应当解除，违约方是谁？二、违约责任如何承担？一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年4月21日签订的都昌综合批发市场认购书是否应当解除，违约方是谁？原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该认购书合法有效，双方应恪守履行。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）虚假宣传（天昊商城及汽车站搬迁、打造十万方综合批发市场），签订合同的基础不存在，依据合同的情势变更原则，该案为缔约过失责任，不能签订合同在于原告（反诉被告）及根据合同的定金罚则等要求解除上述认购书并要求原告（反诉被告）返还诚意金及定金合计200000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，综合本案,无论被告（反诉原告）以何种理由不与原告（反诉被告）签订合同，但其在规定的时间内未与原告（反诉被告）签订买卖合同的事实存在，且原告（反诉被告）于2017年11月24日向被告（反诉原告）发出催告函，催告其于2017年11月27日前到都昌××××大道都昌综合批发市场售楼部签订购房合同并支付房款，但被告（反诉原告）仍未在规定的时间内与原告（反诉被告）签订购房合同并支付房款，被告（反诉原告）存在违约，故根据上述规定，解除预约合同（即认购书）的权利在原告（反诉被告），而不在被告（反诉原告），故被告（反诉原告）反诉要求解除该认购书，于法无据，本院不予支持；因被告（反诉原告）存在上述违约情形，故原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）承担预约合同违约责任，于法有据，本院予以支持。二、违约责任如何承担？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。”和九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，综合本案，双方当事人签订的都昌综合批发市场认购书第五条“定金（一）认购人应在本认购书签订的同时向出卖人支付定金捌万元整（￥80000元）。《商品房买卖合同》生效后，已支付的定金转为购房款。（二）认购人未在本认购书第四条约定的期限内签订本认购书的相关合同文件，并未支付房款，视为认购人违约，出卖人有权解除本认购书，认购人已支付的诚意金以及定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。（三）出卖人在买受人支付认购金之日起至本认购书解除之日前，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向买受人双倍返还定金。”的约定，故原告（反诉被告）于2014年4月21日向被告（反诉原告）收取的购房定金80000元，该80000元为定金，因被告（反诉原告）违约，现原告（反诉被告）请求判令向被告（反诉原告）收取定金80000元）不予退还，于法有据，本院予以支持。根据上述规定，原告（反诉被告）于2014年5月6日向被告（反诉原告）收取的购房诚意金20000元，虽以签订商品房买卖合同为目的，但双方并未将此款约定为定金，显然不具有法律规定的定金性质，属于预交的购房款，原告（反诉被告）应予以退还给被告（反诉原告）。综上，被告要求原告双倍返还诚意金及定金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）的其他诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江西景威投资有限公司向被告（反诉原告）吴月琴收取定金80000元不予退还；二、原告（反诉被告）告江西景威投资有限公司于本判决书生效之日起三十日内退还被告（反诉原告）吴月琴购房诚意金20000元；三、驳回原告（反诉被告）江西景威投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴月琴的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费2150元，合计4450元，由被告（反诉原告）吴月琴负担3990元，原告（反诉被告）江西景威投资有限公司负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  沈青华审 判 员  石超男人民陪审员  邵继同二〇一八年四月二日书 记 员  江胡琴