常州市金坛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0482民初6671号
原告蒋兴荣，男，1963年7月17日出生，汉族，住常州市金坛区。
委托代理人徐建民，江苏剑群律师事务所律师。
被告蔡小妹，女，1966年3月6日出生，汉族，住常州市金坛区。
委托代理人雷粉红，江苏常金律师事务所律师。
被告曹息珍，女，1968年4月9日出生，汉族，住常州市金坛区。
第三人周明建，男，1967年4月21日出生，汉族，住常州市金坛区。
原告蒋兴荣诉被告蔡小妹、曹息珍，第三人周明建案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告蒋兴荣及其委托代理人徐建民、被告蔡小妹的委托代理人雷粉红到庭参加诉讼；被告曹息珍、第三人周明建经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋兴荣诉称，2013年9月28日，原告与周明建、曹息珍签订了房产买卖协议一份，协议约定：周明建、曹息珍将其改制所得的原属金坛市水北金属工艺厂的房屋及其生产经营的相关设施、设备一并转让给原告蒋兴荣，转让价为82万元（当日已结清）；签订协议当日双方即办理了交接。因周明建告知涉案厂房无产权证，故双方还约定了不存在产权变更登记。2016年8月24日，常州市金坛区尧塘街道水东村村民委员会（以下简称水东村委）与原告就涉案厂房签订了房屋动迁补偿安置协议书，该协议的安置标准也是按无证房的补偿标准进行安置。后原告于2016年9月初即腾空房屋并交付拆迁，现涉案厂房已拆迁完毕。2016年9月底，原告在申领拆迁补偿款时发现被告蔡小妹于2015年12月申请法院冻结了拆迁补偿款中价值人民币35万元的部分。后原告向法院提出执行异议，贵院于2016年11月8日作出（2016）苏0482执异26号执行裁定书，裁定驳回异议请求。原告认为异议审查时认定事实不清，被告蔡小妹保全的是周明建的拆迁款，故诉至法院要求确认原告与周明建、曹息珍签订的房产买卖协议合法有效，依法判决不得对原告合法享有的房屋拆迁款（35万元）冻结并执行；本案诉讼费用由被告方承担。
被告蔡小妹辩称，涉案厂房现登记在金坛县水北金属工艺厂名下，属于集体所有制。联民村委于1994年将上述企业改制给周明建。周明建在向被告蔡小妹借款时将改制契约原件抵押给被告蔡小妹。原告的请求不能成立，理由：第一、涉案房产仍登记在金坛县水北金属工艺厂名下，原告并非权利人。第二、从周明建与原告签订的房产买卖协议来看，标的物系联民村的三笑工艺厂的厂房及设备，被告保全的是水北金属工艺厂的拆迁款，故保全财产与原告无关。第三、即使原告与周明建买卖的标的物指向涉案厂房，收条的形式不符合常理，不能证明原告已支付全部价款。第四、即使原告与周明建买卖的标的物指向涉案厂房，涉案厂房有产权登记，买卖双方并未办理变更登记，原告对此有过错。
被告曹息珍未作答辩。
第三人周明建未作答辩。
经审理查明，本院在审理蔡小妹诉周明建、曹息珍民间借贷纠纷一案过程中，于2015年12月7日依法作出（2015）坛民初字第3320号民事裁定书，裁定冻结周明建在水东村委的拆迁款350000元。2015年12月8日，本院向协助执行单位水东村委送达了民事裁定书及协助执行通知书。2015年12月9日，本院作出的（2015）坛民初字第3320号民事判决书，依该判决：周明建、曹息珍于判决生效之日起20日内返还蔡小妹借款230000元及利息114000元；案件受理费人民币3230元、保全费2270元，共计人民币5500元，由周明建、曹息珍负担等。上述判决书已经发生法律效力，因周明建、曹息珍未履行生效法律文书确定的义务，蔡小妹于2016年3月23日向本院申请执行。
1989年10月，金坛县水北金属工艺厂取得了坐落于金坛县水北镇联民村的26间房屋产权（不动产权证号为034157，建筑面积609.50平方米），金坛县水北金属工艺厂的经济性质属于集体所有制。1994年5月4日，金坛市水北镇联民村村民委员会（甲方，以下简称联民村委）与周明建（乙方）签订了契约1份，其主要内容为：为改革企业产权制度，根据镇党委、镇政府（1994）10号文件规定，经双方协商，约定甲方将金坛市水北金属工艺厂的权益12万转让给乙方，甲方向乙方有偿转让土地使用权20年，使用期间乙方每年按600元/亩向甲方交纳土地使用费，本企业自创办之日起的所有债权债务均由乙方承担等。
周明建、曹息珍于2013年9月28日与蒋兴荣签订了房产买卖协议一份，其主要内容为：甲方周明建、曹息珍，乙方蒋兴荣；甲方将位于水北镇联民三笑工艺厂（注：原水北联民9组水北金属制品厂）的房产及相关设备转让给乙方，乙方一次性支付转让款82万元，因甲方没有产权证及土地证，所以不存在权证变更，双方签订本协议时当场交付；本协议仅涉及房产、设备转让，不涉及甲方原办企业和个人债权债务等。当日，周明建在协议背面出具收条2份，其主要内容为：2013年9月28日先收到人民币壹拾伍万元正（150000），周明建，2013年9月28日；此款金部收到，周明建，2013年9月28日。
2016年8月24日，水东村委（甲方）依据评估报告书（其中有证房屋价格为0元）等与蒋兴荣（乙方）等签订房屋动迁涉案厂房安置协议书1份，约定甲方动迁乙方房屋面积661.98平方米，乙方于2016年9月20日前腾空交甲方拆除，甲方给付乙方被动迁房屋、装修、化工原料处理、三相电等涉案厂房款合计1549800元等。
诉讼中原告提请的证人汤某称：周明建在2012年左右向汤某借款18万元，后在周明建出卖厂房时，由原告代偿18万元的借款。买卖的厂房位于联民村小学后面，具体厂房名称不清楚，周明建只有一块厂房。
诉讼中原告提请的证人张某称：周明建向张某借款10万元，后在周明建出卖厂房时，由原告代偿10万元的借款。买卖的厂房位于联民村大队部，具体厂房名称不清楚。
庭审中原告蒋兴荣提交了周明建于2017年3月15日出具的说明一份，该说明载明：周明建于2013年前向原告蒋兴荣分几次借款用于经营，后约定将水北联民三笑工艺厂的资产作价82万出让给原告蒋兴荣。蒋兴荣分几次交付现金近40万元，签订协议时又给付了15万元，另代偿汤某18万元借款及张某10万元借款，所有的款项已给付完毕。另周明建还将双赢化工公司的营业执照无偿转让给原告蒋兴荣。
另查明，因区划调整，联民村委并归新春村委，后新春村委并归水东村委。
以上事实，由当事人陈述、生效法律文书等证实。
本院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
关于双方争议的标的物是否一致的问题：虽然被告蔡小妹在其诉周明建、曹息珍民间借贷案件中申请保全的是周明建在水东村委的拆迁款，结合改制契约，保全标的物实际是金坛县水北金属工艺厂的拆迁款。原告蒋兴荣诉称的被告蔡小妹保全对象与涉案拆迁款不一致的意见，本院不予采纳。房产买卖协议载明的标的物系水北三笑工艺厂（注：原水北联民9组水北金属制品厂），结合双方当事人、汤某小军的陈述及周明建的说明，可以确认原告蒋兴荣从周明建、曹息珍处购买的标的物是金坛县水北金属工艺厂厂房及设备。被告蔡小妹辩称原告蒋兴荣购买的标的物与保全标的物无关联性的辩解意见，本院也不予采纳。
关于房产买卖协议的效力问题：根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。涉案厂房登记在金坛县水北金属工艺厂名下，属于集体所有制企业，先由联民村委改制给周明建，后周明建、曹息珍将其转让给原告蒋兴荣，结合水东村委与原告蒋兴荣签订的房屋动迁补偿安置协议书，可以认定原告蒋兴荣与周明建、曹息珍于2013年9月28日签订的房产买卖协议合法有效。原告蒋兴荣要求确认房产买卖协议合法有效的请求，不违反法律规定，本院予以支持。
关于房款是否支付完毕及原告蒋兴荣是否实际占有涉案厂房的问题：原告蒋兴荣为证明其主张提交了周明建的两份收条及说明，结合两证人的陈述及房屋动迁补偿安置协议书，可以证明原告蒋兴荣在2013年下半年已将房款支付完毕并实际占有涉案的不动产。至于“此款金部收到”中的“金”应为笔误，实际应为“此款全部收到”。
关于涉案厂房未办理过户登记是否因蒋兴荣自身原因的问题：涉案厂房至今尚登记在金坛县水北金属工艺厂名下，被告蔡小妹申请保全对象是拆迁款，并未申请对该厂房予以查封。房产买卖协议载明涉案厂房无产权证，评估报告书中载明有证房屋价格为0元，且原告蒋兴荣在与水东村委签订房屋动迁补偿安置协议书时也是按照无证房的标准签订的，结合该厂房原系集体所有制企业及实际位置的情况，原告蒋兴荣主张其在涉案厂房的拆迁款发生争议前并不清楚涉案厂房有产权证的事实，本院予以确认。故涉案厂房未办理过户登记非原告蒋兴荣自身原因。
综上，原告蒋兴荣就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告蒋兴荣与周明建、曹息珍于2013年9月28日签订的房产买卖协议合法有效。
二、不得执行登记在金坛县水北金属工艺厂名下的厂房拆迁款人民币35万元的部分。
本案受理费人民币80元，由被告蔡小妹负担。（案件受理费原告已预交，被告蔡小妹于本判决书生效之日起15日起迳付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审 判 长 史春海
人民陪审员 包建平
人民陪审员 朱小华
二〇一七年七月十七日
书 记 员 朱 虹