浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0603民初2224号
原告：浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道笛扬路1363号。
法定代表人：俞俊海。
委托代理人：李燕（原为秋益味）、张炳，系该行职员。
被告：陈小敏，女，1975年5月9日出生，住绍兴市柯桥区。
被告：施国军，男，1977年2月16日出生，住绍兴市柯桥区。
被告：浙江聚亨置业有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥聚银国际商业中心1幢A#08009室。
法定代表人：陈丙田。
委托诉讼代理人：沈建红，浙江越光律师事务所律师。
原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司与被告陈小敏、施国军、浙江聚亨置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2018年2月23日向法院提起诉讼，诉请：1、依法判令被告陈小敏、施国军立即归还原告借款本金269115.15元，并支付计算至2018年1月25日止的利息22436.60元，本息暂合计291551.75元，自2018年1月26日起至款项实际付清日止的利息，按《个人购房借款合同》约定的利率计算，利随本清；2、依法判令对被告陈小敏名下位于绍兴市柯桥区柯桥聚银国际商业中心1幢04070室房产【权证号为绍房预柯桥字201501649号《预告登记证》项下的抵押物】采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得价款在借款本金269115.15元，利息22436.60元，本息暂合计291551.75元【利息暂计算至2018年1月25日，自2018年1月26日起至上述款项实际付清日止的利息，按合同约定计算】等范围内依法定程优先受偿；3、依法判令被告浙江聚亨置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。本院受理后，根据原告的申请依法作出了（2018）浙0603执保299号财产保全的民事裁定并已执行。本案依法适用简易程序，由审判员鲁国强独任审判，并公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李燕、被告浙江聚亨置业有限公司的委托诉讼代理人沈建红到庭参加诉讼，被告陈小敏、施国军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
本院经审理认定，2015年2月5日，被告陈小敏作为借款人（抵押人）、被告浙江聚亨置业有限公司作为保证人、原告作为贷款人签订了《个人购房借款合同》，该合同约定：被告陈小敏向原告借款44万元用于购买坐落于绍兴市柯桥区柯桥聚银国际商业中心1幢04070室的商品房；贷款期限为从2015年2月5日起到2020年2月1日止；利率为月利率5.5‰；合同履行期间，遇中国人民银行调整贷款利率的，按规定执行；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证；被告陈小敏逾期或未按约定的金额足额归还贷款，原告有权对逾期贷款加收罚息；逾期贷款罚息利率为合同利率的50%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告陈小敏违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，原告有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告陈小敏立即偿还全部贷款及相应利息；被告陈小敏以其贷款购买的坐落于绍兴市柯桥区柯桥聚银国际商业中心1幢04070室的商品房为本合同项下的债务提供抵押担保，被告施国军以共有人身份签名同意抵押；被告浙江聚亨置业有限公司对自本合同生效之日起至被告陈小敏就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止被告陈小敏的所有应付款项承担连带保证责任；保证期间为担保阶段内被告陈小敏每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权而发生的费用。2015年2月6日，本案所涉房产经绍兴市柯桥区房产管理处办理了预购商品房抵押登记手续。
2015年2月6日，被告施国军向原告出具《共同还款承诺书》一份，载明被告施国军同意作为共同还款人与借款人陈小敏对上述借款合同项下的全部债务承担共同还款责任。
2015年2月13日，原告按约向被告陈小敏发放了44万元贷款。但自2016年11月21日开始，被告未依约足额归还贷款本息，现原告宣布贷款立即到期。截至2018年1月25日，被告尚欠原告借款本金269115.15元、利息22436.60元。
本院认为，原告与被告陈小敏、浙江聚亨置业有限公司签订的《个人购房借款合同》，被告施国军向原告出具《共同还款承诺书》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。被告陈小敏、施国军未按约支付贷款本息，其行为构成违约，故原告宣告借款提前到期，并要求其偿付尚欠的借款本金、期内利息、逾期利息、复利，有事实和法律依据，本院予以支持。被告施国军向原告出具《共同还款承诺书》，故原告起诉要求被告施国军共同偿还，本院予以支持。被告陈小敏、施国军自愿以借款合同项下所购房产为其债务提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押登记手续，具有准物权效力，可以赋予原告对抵押物享有优先受偿权，故原告的第二项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。在本案中，因原告与保证人被告浙江聚亨置业有限公司签订的《个人购房借款合同》约定，在保证期间内，原告有权直接要求保证人承担保证责任，并有权从保证人账户中直接扣划，故对于原告起诉要求被告浙江聚亨置业有限公司对被告陈小敏、施国军的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告浙江聚亨置业有限公司关于应优先处置案涉抵押物，对抵押物不足清偿部分承担连带清偿责任的辩称，因无事实和法律依据，本院不予采纳。被告陈小敏、施国军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈小敏、施国军应于本判决生效之日起十日内偿付原告浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司借款本金269115.15元及相应利息【其中截止2018年1月25日的利息（含罚息、复利）为22436.60元，自2018年1月26日起至实际款清之止的利息（含罚息、复利）按中国人民银行有关规定及案涉合同约定计付】；
二、浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司对其享有的上述第一项债权，就陈小敏、施国军所有的位于绍兴市柯桥区柯桥聚银国际商业中心1幢04070室的房产（预告登记编号为绍房预柯桥字第××号）经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
三、被告浙江聚亨置业有限公司对被告陈小敏、施国军的第一项债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后有权向被告陈小敏、施国军追偿。
本案受理费5673元，减半收取2836.5元，财产保全申请费2120元，合计4956.5元，由被告陈小敏、施国军负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 鲁国强
二〇一八年四月二十二日
书记员 李燕婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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