广西壮族自治区灵山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0721民初686号
原告：陈光迴，男，1953年11月6日出生，汉族，灵山县居民。
委托诉讼代理人：陈伟，广西环洋律师事务所律师。
被告：陈光晶，男，1957年5月18日出生，汉族，灵山县居民。
委托诉讼代理人：宁德良，广西桂翼律师事务所律师。
被告：陈少玲，女，1949年12月10日出生，汉族，灵山县人，住合浦县。
被告：陈秀玲，女，1952年7月27日出生，汉族，灵山县居民。
被告：陈雪玲，女，1952年11月23日出生，汉族，灵山县居民。
被告：陈肖玲，女，1956年7月4日出生，汉族，北海市海城区居民。
被告：陈燕辉，女，1961年6月28日出生，汉族，灵山县居民。
被告：陈业昌，男，1981年6月28日出生，汉族，灵山县居民。
原告陈光迴与被告陈光晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序。案件审理过程中，本院依职权追加陈秀玲、陈业昌、陈雪玲、陈燕辉、陈肖玲、陈少玲作为本案被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈伟，被告陈光晶的委托诉讼代理人宁德良到庭参加诉讼，被告陈肖玲、陈少玲经本院传票合法传唤无正当理由拒不到参加诉讼，被告陈秀玲、陈业昌、陈雪玲、陈燕辉经本院公告合法传唤无正当理由拒不到参加诉讼，本院依法缺席审理。�案现已审理终结。
原告陈光迴向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于1989年2月签订的《立约书》合法有效；2、判令被告协助原告到房地产管理部门办理伯劳镇新街21号房地产的过户登记手续，将伯劳镇新街21号房地产过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1989年2月，被告与原告签订《立约书》，约定由被告将伯劳镇新街21号房地产出卖给原告，价款为80000元整，第一次付款40000元整，余下40000元在办理有关房屋转移手续后一次付清。《立约书》签订当天，原告即支付了购房款40000元，被告将该房地产交付给原告，此后原告一直在该房地产居住生活并进行了装修、加建。1989年10月29日、2000年4月1日，原告又以出借的方式，分别向被告支付了购房款3000元及20000元。剩余购房款17000元原告多次想向被告支付，但被告却一直不予接收，也不办理该房地产的过户登记手续。万不得已，原告只好在2015年4月14日再次亲自将17000元购房款送至被告处，并请灵山县伯劳镇法律服务所予以见证，但被告还是拒绝接收。2015年4月，被告为达其收回该房地产的目的，串联其姐陈少玲、陈秀玲等人向法院提起诉讼，请求确认原告与被告的房地产买卖合同无效。2015年12月29日，经钦州市中级人民法院终审判决，认定原告与被告签订的《立约书》合法有效，驳回陈少玲、陈秀玲等人的诉讼请求。原告与被告签订的《立约书》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应本着诚实信用的原则全面履行合同。但被告却为了达到其收回该房地产的目的，拒绝收取剩余购房款，拒绝办理该房地产的过户登记手续，其行为己构成违约。为此，恳请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告陈光晶辩称，一、原告起诉时未先行请求法院判决确认被告立写给原告的《立约书》是否合法有效，便直接请求法院判令被告到房地产管理部门办理伯劳新街21号房地产的过户手续，违反了法定程序。讼争的伯劳镇伯劳新街21号的房地产是被告的父母亲陈值基、吴敬芬的遗产，被告及长兄陈光维、姐妹陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉对该房地产都有继承权。1989年2月被告未经其他共有人同意，私下立约将讼争的房地产转让给原告，损害了其他共有人的合法权益，该房地产的买卖行为属无效行为，因无效行为而立写的合同属无效合同。尽管钦州市中级人民法院“钦民一终字第399号”民事判决书判决驳回陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌的诉讼请求，但该判决书并没有确认原告与被告之间签订的《立约书》属有效合同；二、原告请求判令被告到房地产管理部门办理讼争房地产过户到原告名下违反法律规定，不应得到支持。讼争的伯劳镇新街21号房地产所涉及的土地属于国有划拨土地，并非国有出让的土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。原告与被告的房地产转让行为虽发生在1989年2月，但原告请求法院判令被告办理房地产过户手续的行为却发生在现在，应当按照现行的法律规定报有批准权的人民政府审批同意。原告在未经有批准权的人民政府审批同意的情况下，便请求法院判令被告到房地产管理部门办理伯劳新街21号过户到原告名下的过户登记手续，违反了法律的规定；三、假设《立约书》具有效力，本案也尚未达到过户登记的约定条件，原告诉请没有事实和法律依据。《立约书》明确约定“余下肆万元交清后一次性付清有关房屋手续”。可见，在假设立约书有效的前提下，涉案房屋过户的前提条件是原告付清所有购房款，本案截止现在，原告没有任何证据证明已经将余款支付完毕，涉案房子还没有达到约定的过户条件，原告起诉要求过户是错误的；四、原告诉称与事实不符。原告向被告支付购房款40000元之后不久，考虑到如果房屋买卖一事一旦被其他六位共有人发觉，必然会遭到她（他）们的反对，同样达不到购房目的，于是便提出解除房屋买卖合同，表示以后不再向被告支付余下的购房款40000元，同时提出要租用伯劳镇新街21号房屋（包括陈值基及女儿陈燕辉经营时使用的货柜和柜台等）继续经营中西药店。被告考虑到侄子陈业昌（长兄陈光维之子）年龄尚小，父亲陈值基在世时，一直在此房屋一楼经营中西药店，原告作为堂侄子也跟随父亲学艺，与父亲陈值基既是堂叔侄关系，又是师徒关系，对该药店比较熟悉，加上该药店在伯劳街较为有名，为发扬祖业，被告便同意将伯劳新街21号房屋出租给原告使用。当时双方商定，房屋的租赁期至侄子陈业昌娶妻成家止，原告原来支付的购房款40000元抵作租金，原告尚欠的购房款40000元不再支付。双方同时还约定，租赁期间，房屋由原告负责维修，费用由原告负责，被告及妻儿姐妹侄子，需返回伯劳办事居住，原告应提供方便，不得阻拦。口头协议达到后，双方严格按协议执行，原告办理营业执照及开设水电费户口需要被告提供土地证、租赁合同的，被告予以配合，被告及妻儿姐妹侄子，返回伯�拜扫、捡葬父母，参加庙会需要使用伯劳新街21号房屋的，原告也一直提供方便，多年来双方关系较好，没有任何争议。1998年10月29日，2000年4月1日，被告因资金周转困难，先后二次向原告借款共23000元，当时被告立写了《借条》给原告，借条上清楚地写明是借到原告陈光迥的现金。现原告竟然歪曲事实，将当年被告向其所借的现金共23000元强行说成是抵销购房款，如果说被告当年与原告借款时还存在房屋买卖关系的话，那么被告写给原告的手续应该是收到购房款的《收据》，而不是《借条》。被告在1998年，2000年二次向原告借款，所写的手续均为《借条》，证明被告与原告的房地产买卖合同早已解除，原告二十多年没有向被告支付剩余的购房款40000元，被告也没有将收取的购房款40000元返还原告，均印证了被告所答辩的事实的存在。原告诉称“剩余购房�17000元原告多次想向被告支付，但被告却一直不予接收，也不办理该房地产的过户登记手续”完全是原告凭空捏造的，是没有任何事实依据的。至于原告诉称在讼争的房地产上进行加建、装修的问题。原告于2002年加建第三层楼房是经被告与原告商量决定的。第三层楼房的钢筋混凝土柱墩和周围房屋的墙体是被告的父母亲在世时已建好的，由于二层的天面积水，原告为了方便使用和增加房间的利用率，便向被告提出由其负责倒第三层的天面及砌建房屋的间墙，因此，第三层并非是全部是原告加建。此外，原告为改善租用房屋的经营环境而对药店进行装修，是很正常的事情，原告以其对租用的房屋进行加建及装修，便认为该房地产属其所有完全是错误的；五、原告诉称被告为达到收回该房地产的目的，串联其姐陈少玲、陈秀玲等人提起诉讼，经钦州市中级人民法院终审判决，已认定原告与被告签订的《立约书》合法有效无任何事实根据。首先，在陈少玲等人诉本人及原告房屋买卖合同纠纷一案中，本人与原告同样是被告，本人怎样串联陈少玲等人了？其次，在钦州市中级人民法院终审判决书中，并没有认定原告与被告签订的《立约书》合法有效，不知原告的诉称从何而来的？六、其他六位共有人因不服钦州市中级人民法院“（2015）钦民一终字第399号”民事判决，已依法提出再审申请，现钦州市中级人民法院已向广西壮族自治区高级人民法院移送该案的材料。本案应中止审理，待广西高院作出再审判决或裁定后，再恢复本案的审理。为此，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告陈肖玲、陈少玲、陈秀玲、陈业昌、陈雪玲、陈燕辉不作答辩。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈肖玲、陈少玲经本院传票合法传唤无正当理由拒不到参加诉讼，被告陈秀玲、陈业昌、陈雪玲、陈燕辉经本院公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及对原告和被告陈光晶提交的证据放弃质证的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《立约书》、《收据》、《借条》符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信；原告提交的《证明材料》是灵山县伯劳镇法律服务所派工作人员到场见证后依法出具，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信；钦州市中级人民法院作出的“（2015）钦民一终字第399号”《民事判决书》、本院作出的“（2014）灵民初字第1557号”《民事判决书》、“（2015）灵民初字第775号”《民事判决书》、广西壮族自治区高级人民法院作出的“（2016）桂民申1606号”《民事裁定书》，均是人民法院作出的生效法律文书，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信；被告提交的广西壮族自治区高级人民法院作出的“（2016）桂民申1606号”《民事申请再审案受理通知书》，可作为本案参考性依据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈值基（1986年已故）与妻子吴敬芬（1996年已故）生�共生育有二子五女，分别为：女儿陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉及儿子陈光维（1994年已故）、陈光晶。陈光维与妻子黄连珍（现名梁春连）生育有儿子陈业昌、女儿容润萍（曾用名陈二妹）。陈值基、吴敬芬生前在灵山县土地使用面积为150.01平方米的两层楼房（以下简称“讼争房地产”），第三层已立柱墩尚未建设主体。
1986年陈值基去世，1989年2月30日（《立约书》所签日期），被告陈光晶未经其他兄弟姐妹及母亲同意，与原告陈光迴签订《立约书》一份，将讼争房地产以80000元卖给原告，并约定第一次付款40000元，余款40000元交清后办理有关房屋转移手续。签订《立约书》当天，原告将购房款中的40000元交给了被告陈光晶，之后原告一直在讼争房地产处从事乡村医疗卫生工作。1998年10月29日，被告陈光晶立写《借条》一份，借到原告3000元；2000年4月1日，被告陈光晶又立写《借条》一份，借到原告20000元。上述两笔借款被告陈光晶至今还没有偿还。2015年4月14日上午，原告邀请灵山县伯劳镇法律服务所工作人员及其他部分兄弟，一起前往被告陈光晶所居住的灵山县，想将余下的购房款17000元交付给被告陈光晶，但被告陈光晶拒绝接收。
1989年5月24日被告陈光晶以其名义向灵山县国土资源管理局申请土地登记，《土地登记审批表》备注栏中写明“父亲陈值基遗下该铺归兄弟陈光维、陈光晶共有使用权”。1996年吴敬芬去世。1999年12月9日，灵山县人民政府为讼争房地产颁发了《国有土地使用权证书》[国有土地使用权证号为：灵国用（89）字第18-0014号，使用权类型为划拨土地]。2002年原告在讼争房地产的基础上投资建设了第三层楼房。
2014年7月14日，陈业昌、陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉诉至本院，请求对陈值基与吴敬芬的遗产即讼争房地产进行分割。2014年12月16日，本院作出“（2014）灵民初字第1557号”《民事判决书》，判决驳回陈业昌、陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉的诉讼请求。
2015年4月7日，陈业昌、陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉诉至本院，请求：1、确认陈光晶与陈光迴之间的房地产买卖合同无效；2、判决陈光迴搬出灵山县房屋，将该房地产返还给六原告及陈光晶共有；3、案件受理费及其他诉讼费由陈光迴负担。2015年9月22日，本院作出“（2015）灵民初字第775号”《民事判决书》，判决如下：一�陈光晶与陈光迴于1989年2月30日（《立约书》所签日期）签订的《立约书》无效，双方买卖灵山县房地产[土地使用权证号为：灵国用（89）字第18-0014号]的行为无效；二、陈光迴搬出灵山县房屋[土地使用权证号为：灵国用（89）字第18-0014号]，将上述房地产返还给陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌。黄连珍、容润萍（陈二妹）在本案起诉前明确表示放弃继承，两人应得的份额由陈业昌继承。
陈光迴不服上诉至钦州中级人民法院，2015年12月29日，钦州市中级人民法院作出“（2015）钦民一终字第399号”《民事判决书》，判决如下：一、撤销灵山县人民法院（2015）灵民初字第775号民事判决；二、驳回陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌的诉讼请求。
2016年3月11日，原告向本院起诉，请求判令被告协助原告到房地产管理部门办理伯劳镇新街21号房地产的过户登记手续，将伯劳镇新街21号房地产过户登记至原告名下。2016年7月13日，原告向本院提出增加诉讼请求申请，增加“确认原被告于1989年2月签订的《立约书》合法有效”。
本院认为，本案争议焦点为：原告与被告签订的房屋买卖合同是否合法有效，原告是否属于善意取得的问题。
本案讼争房地产，位于灵山县，系陈值基、吴敬芬夫妻的财产。陈值基、吴敬芬分别于1986年、1996年病故。陈值基与妻子吴敬芬生前共生育有二子五女，分别为：女儿陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉及儿子陈光维（1994年已故）、陈光晶。陈光维与妻子黄连珍（现名梁春连）�育有儿子陈业昌、女儿容润萍（曾用名陈二妹）。陈值基于1986年病故后，该房地产由陈光维、陈光晶与吴敬芬居住使用，吴敬芬去世前一直在该房地产居住生活。陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉成年后均已出嫁成家。该房地产一直由被告陈光晶管理使用。1986年陈值基去世后讼争房地产发生继承，1996年吴敬芬去世后讼争房地产再次发生继承。1989年5月25日该房地产办理了《土地登记申请书》，申请人为陈光晶，备注为：“父亲陈值基遗下诊铺归兄弟陈光维、陈光晶共有使用权”。1994年陈光维病故，1999年12月9日该房地产办理了《国有土地使用权证》[灵国用（89）字第18-0014号]，土地使用者登记为被告陈光晶，但没有注明共有人。1989年2月30日，原告与被告签订了《立约书》，约定将该房地产以80000元的价款出卖给原告，并约定第一次付款40000元，余款40000元交清后办理有关房屋转移手续。立约当日，原告即支付购房款40000元给被告陈光晶，1989年10月29日、2000年4月1日，原告以出借的形式，分别向被告陈光晶支付购房款3000元、20000元，此后原告一直在该房地产居住生活并从事乡村医疗卫生工作。当时吴敬芬仍在该房地产居住生活，其应当知道该房地产出卖的事实，但并没有提出异议。据陈少玲等人陈述，在她们成年出嫁后，每逢清明节及庙会期间仍回家祭拜祖先，都会回到该房地产居住生活，自该房地产出卖给原告后一直由原告居住并从事乡村诊疗工作，她们应当知道该房地产已经出卖给原告的事实，但在陈少玲等人起诉前一直没有提出异议。2002年原告在该房地产投资加建了第三层，陈少玲等人也没有提出异议。2014年7月14日，一审法院受理陈少玲、陈秀玲、陈雪玲、陈肖玲、陈燕辉、陈业昌诉陈光晶、陈光迥继承纠纷一案，陈光晶于2014年8月13日提出的《民事答辩状》中，也主张出卖本案房地产是经其母亲吴敬芬的同意。所以，原告与被告陈光晶签订的《立约书》，是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定。原告与被告陈光晶1989年2月签订了《立约书》后，原告随即搬入该房屋居住生活并一直从事诊疗工作。《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日才颁布实施，本案在适用法律问题上应适用当时的法律、法规及司法解释。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题意见（试行）》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的�法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定。本案中，原告出资购买了本案房地产并加建了房屋，原告有理由相信被告陈光晶对房屋有处分权，原告是善意第三人，有偿购买本案房地产，被告陈光晶于1989年将房屋实际交付原告居住使用，并且原告已对房屋进行了维修、装修、加建至三层。陈少玲等人虽然成年后出嫁，但每年清明节、庙会期间仍回来参加祭拜祖先等活动，并且该房地产自实际交付后一直由原告居住并从事乡村诊疗工作，吴敬芬也一直在此屋居住，陈少玲等人应当知道该房地产已经出卖给原告的事实，原告已经在该房屋居住生活并进行了维修、装修、加建，至今已经二十六年时间，陈少玲等人一直没有提出异议。根据公平、诚实信用原则，应当维护善意第三人的合法权益。因此，对于原告请求确认原告与被告�光晶于1989年2月签订的《立约书》合法有效的主张，本院依法予以支持。
既然《立约书》合法有效，那么原、被告均应按合同的约定履行买卖双方的应尽义务。签订合同后原告已依合同约定支付购买讼争房地产的购房款，被告亦应继续履行合同，协助原告办理涉案房地产的产权转移手续。原告要求被告继续履行合同，协助办理涉案房地产产权转移为原告所有的手续，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。
原告依《立约书》的约定应负的支付完购房款的义务，由于本案当事人不主张，本院在此不作处理，当事人可另行协商解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一�、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题意见（试行）》第八十九条的规定的规定，判决如下：
一、原告陈光迴与被告陈光晶于1989年2月签订的《立约书》合法有效；
二、被告陈光晶继续履行与原告陈光迴于1989年2月签订的《立约书》，协助原告陈光迴办理座落于灵山县的国有土地使用权[国有土地使用权证号：灵国用（89）字第18-0014号]转移为原告陈光迴个人所有的有关手续。
上述义务，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
案件受理费200元，由被告陈光晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本8份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 谢 英
人民陪审员 陈洁华
人民陪审员 陆喜燕
二〇一七年三月十三日
书 记 员 黄 赟