吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2403民初2047号
原告：无锡恒大房产开发有限公司，住所：江苏省无锡市锡山区。
法定代表人：杨松涛，董事长。
委托诉讼代理人：郭勉，公司职员。
被告：刘立华，女，住吉林省敦化市。
委托诉讼代理人:尚连科，吉林容善律师事务所律师。
原告无锡恒大房产开发有限公司（以下简称无锡恒大房产公司）与被告刘立华商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡恒大房产公司委托诉讼代理人郭勉、被告刘立华及其委托诉讼代理人尚连科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
无锡恒大房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议（合同编号为：00400708）；2.判令被告配合原告或由原告自行到有关政府部门办理注销合同备案等手续；3.判令被告已支付原告的全部款项268251元不予退还（被告已实际支付的购房款58251元作为违约金不予退还，另21万元系被告向原告的关联公司借款，由原告代收）。事实与理由：2014年10月22日，原、被告签订了合同编号为00400708的商品房买卖合同。被告以按揭付款方式认购原告开发的新都丽苑1幢1902室，合同总价为669251元，2014年8月13日前支付首期房款268251元，余款40.1万元需在2014年8月15日前办理完毕银行按揭申请手续。合同签署后，被告仅支付房款58251元，另21万元系原告之关联公司金碧物业有限公司无锡分公司垫资（该公司已委托原告代为收取刘立华借款本金21万元及自应付款之日起按中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算至2017年1月26日止的逾期付款违约金6933.69元，履行完毕后，刘立华与金碧物业有限公司无锡分公司之间的债权债务关系完结），余款40.1万元由案外人中国银行股份有限公司无锡南长支行提供按揭贷款。被告自2015年3月13日起发生多次未按被告与中国银行签订的个人一手住房贷款合同之约定足额还款，经中国银行及原告多次催促未果。因被告上述严重违约行为，中国银行要求原告承担保证责任，致使原告于2015年8月27日向中国银行支付了贷款本息合计410832.79元（含逾期本金9048.56元，欠息13260.31元，合计欠款22308.87元，未到期本金387536.78元，利息987.14元），完成对本案诉争房产的回购。根据合同第7条及附件四第三条的约定，房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉讼至法院，请求查明事实，判如所请。
刘立华辩称：我与原告于2014年10月22日签订了商品房买卖合同及补充协议，认购原告开发的新都丽苑1幢1902室，合同总价为669251元，并交纳了购房首付款268251元，其中自己实际支付58251元，剩余21万元系我于2014年8月13日向原告的关联公司金碧物业有限公司无锡分公司的借款。剩余40.1万元房款系我丈夫霍清生在中国银行股份有限公司无锡南长支行办理的贷款。由于未能及时偿还贷款，导致原告承担了保证责任。我也希望继续履行该合同，我和原告也沟通过，但我现在确实无法继续履行该合同。我同意解除合同，但我不同意承担任何赔偿责任，因为不是我方的过错造成的。对于违约金方面希望酌情减少，对于我已经支付的购房款268251元，其中21万元作为我向金碧物业有限公司无锡分公司偿还的借款由原告代收，我同意支付上述借款的逾期付款违约金6933.69元，剩余58251元扣除部分违约金后应返还给我。
经审理查明：无锡恒大房产公司与刘立华于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：00400708）。双方约定，刘立华购买由无锡恒大房产公司开发的新都丽苑1号房单元19层1902室房屋，房屋总价为669251元，并于当日在无锡市住房保障局完成商品房网上备案。根据合同约定，刘立华应支付首期房款268251元，余款40.1万以银行贷款形式支付。
合同签订后，刘立华于2014年10月22日向无锡恒大房产公司支付首期购房款268251元，其中包括刘立华已支付的部分购房款58251元，另21万元系刘立华于2014年8月13日向无锡恒大房产公司关联公司金碧物业有限公司无锡分公司的借款。余款40.1万元由中国银行股份有限公司无锡南长支行提供贷款。
2014年11月12日，刘立华及其丈夫霍清生与中国银行股份有限公司无锡南长支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款本金为40.1万元，根据无锡恒大房产公司与中国银行股份有限公司无锡南长支行于2014年3月20日签订的《个人房屋贷款合作协议》，无锡恒大房产公司为该笔贷款的保证人。
2014年11月13日，中国银行股份有限公司无锡南长支行发放贷款用以支付购房款。自2015年3月13日起刘立华、霍清生开始拖欠银行贷款，至2015年8月28日已累计逾期6期，经银行和无锡恒大房产公司多次书面催要未果。2015年8月27日无锡恒大房产公司代债务人霍清生履行了保责任向银行支付贷款本息合计410832.79元。根据双方签订的合同补充条款约定，房地产权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。
2017年1月4日，金碧物业有限公司无锡分公司委托无锡恒大房产公司在本案中处理与刘立华之间的借款事宜，委托无锡恒大房产公司代为收取刘立华借款本金21万元及逾期付款利息6933.69元（自应付款之日起按中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算至2017年1月26日止），履行完毕后，刘立华与金碧物业有限公司无锡分公司之间的债权债务关系完结，并不再主张权利，刘立华亦同意上述处理方案。
认定上述事实的证据有：当事人的陈述、合同、发票、借款协议、贷款结清证明等。
本院认为：无锡恒大房产公司与刘立华签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦未违反相关法律法规的强制性规定，上述合同依法成立并合法有效，无锡恒大房产公司与刘立华之间形成了商品房买卖合同法律关系，双方应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。根据双方签订的合同补充条款约定，买受人拒不支付银行贷款致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，现刘立华及其丈夫霍清生未按时履行偿还贷款义务，导致无锡恒大房产公司承担了保证责任，因双方约定的合同解除条件已成就，且刘立华亦同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对于无锡恒大房产公司主张的解除与刘立华之间的买卖合同及相应补充协议，并由刘立华协助无锡恒大房产公司办理注销合同备案手续的请求，因有事实及法律的依据，本院予以支持。
对于无锡恒大房产公司主张的刘立华已支付的购房款268251元不予退还的请求，刘立华抗辩称要求退还部分购房款，认为全部房款作为违约金过高，并要求法院进行调整，对于其向金碧物业有限公司无锡分公司借款21万元及产生的逾期付款违约金6933.69元同意由无锡恒大房产公司代收。就本案而言，根据双方合同约定，除刘立华已支付的购房首付款外，余款40.1万元应由刘立华办理银行贷款支付，因刘立华及其丈夫霍清生未按时履行还款义务，导致贷款合同解除，并由无锡恒大房产公司承担了保证责任，最终导致合同约定的给付剩余购房款40.1万元的合同目的未能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因本案涉案合同已经由双方协议解除，对于尚未履行的合同价款40.1万元，刘立华依法应终止履行。无锡恒大房产公司有权要求刘立华赔偿因其违约造成的损失。就本案而言，无锡恒大房产公司履行了保证责任，向银行偿还了贷款本息合计为410832.79元，其代刘立华及其丈夫霍清生多支付利息9832.79元（410832.79元－40.1万元），该部分系因刘立华违约造成的实际损失，刘立华应予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，现无锡恒大房产公司主张刘立华已支付的购房款中58251元作为违约金不予退还，已经明显超过因刘立华违约造成的无锡恒大房产公司产生的实际损失的百分之三十，该58251元作为违约金已经过分高于造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，对于刘立华要求减少违约金的抗辩主张，本院予以支持。本院依法对无锡恒大房产公司主张的违约金应进行调整，本院认为违约金以实际损失的百分之三十为宜，即2949.84元（9832.79元×30%）。综上，刘立华应向无锡恒大房产公司支付赔偿金及违约金合计12782.63元(9832.79元＋2949.84元)。因刘立华已向无锡恒大房产公司支付购房款268251元，现该合同已经解除，扣除刘立华应支付的赔偿金及违约金后，无锡恒大房产公司应返还刘立华之前交付的剩余购房款255468.37元（268251元－12782.63元）。但刘立华已支付的购房款中的21万元系向案外人金碧物业有限公司无锡分公司的借款，且金碧物业有限公司无锡分公司在本案中委托无锡恒大房产公司处理与刘立华之间的借款事宜，委托其代为收取刘立华借款本金21万元及逾期付款违约金6933.69元（自应付款之日起按中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算至2017年1月26日止），履行完毕后，刘立华与金碧物业有限公司无锡分公司之间的债权债务关系完结，并不再主张权利，刘立华亦同意上述处理方案。因上述意见系各方当事人的自认，且不违反法律规定，本院予以确认。根据上述处理意见，无锡恒大房产公司应在返还刘立华之前交付的剩余购房款255468.37元中扣除216933.69元作为其代金碧物业有限公司无锡分公司向刘立华收取的偿还借款及逾期付款违约金的款项。综上，对于无锡恒大房产公司主张已支付购房款不予退还的请求，本院在合理范围内予以支持。无锡恒大房产公司应返还刘立华人民币38534.68元（255468.37元－216933.69元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告无锡恒大房产开发有限公司与被告刘立华于2014年10月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：00400708），被告刘立华应于本判决生效后五日内协助原告无锡恒大房产开发有限公司办理解除备案登记手续；
二、原告无锡恒大房产开发有限公司于本判决生效后五日内返还被告刘立华人民币38534.68元；
三、驳回原告无锡恒大房产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果原告无锡恒大房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5324元（原告无锡恒大房产开发有限公司已预交案件受理费10500元，退回多预交的案件受理费5176元），由原告无锡恒大房产开发有限公司负担639元，被告刘立华负担4685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 花
代理审判员 佟圣伟
代理审判员 徐伟民
二〇一七年三月一日
书 记 员 苏红丽