江西省上饶县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1121民初3408号原告：万小平，男，1979年1月15日出生，汉族，住江西省上饶市经济开发区，原告：程莉，女，1990年1月4日出生，汉族，住江西省上饶市经济开发区，上述两被告委托诉讼代理人：许进旭，江西时空律师事务所。被告：韦凌，女，1977年1月5日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县，委托诉讼代理人：ＸＸ溪，江西省上饶县法律援助中心律师。原告万小平、程莉与被告韦凌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万小平、程莉及其委托诉讼代理人许进旭到庭参加诉讼，被告韦凌委托诉讼代理人ＸＸ溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万小平、程莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告承担违约责任，向两原告支付违约金10.34万元（房屋合同价款51.7万元的20%）；3、被告返还两原告支付的购房定金2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月，两原告与被告、江西康美房产经纪有限公司三方签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其合法拥有的坐落于上饶县七六路61号5幢2单元502室的房屋出卖给两原告，双方约定房屋交易价格为51.7万元。在合同签订时原告向被告支付了2万元定金，被告出具了收条。现原告要求被告履行合同，但被告明确表示该房屋不卖给原告，被告已构成根本违约，按照合同约定，被告应当支付违约金，故原告提起诉讼。为证明其主张，原告向法院提供下列证据：第一组：两原告的身份证、结婚证原件。证明对象：两原告的诉讼主体适格。第二组：《房屋买卖居间合同》。证明对象：原、被告双方存在房屋买卖合同关系以及被告违约应当承担的违约责任。第三组：《收条》。证明对象：被告收取了原告2万元购房定金，涉案房屋买卖合同已开始实际履行。第四组：证人姜某证言。证明对象：被告韦凌的丈夫陈宇作为房屋共同共有人系知晓并同意涉案房屋买卖的，被告蓄意违约；两原告并不知晓该房屋是登记在韦凌和陈宇的名下，认为是韦凌个人财产；认定该合同无效不符合法律规定以及民法关于保护交易安全的原则性规定。被告韦凌辩称，两原告与被告签订的房屋买卖合同属实，合同上签署人“韦凌”系被告本人签字，但认为：1、《房屋买卖居间合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，再根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条规定，无权处分未经权利人追认合同无效。上述规定均系强制性规定。本案中讼争房屋系被告韦凌与陈宇共同共有，原告对此也知情，共同共有人陈宇未在房屋买卖合同签字同意出让该房产，事后也未追认该合同，因此该合同违反法律规定，不具有法律效力；2、合同无效自成立之日起无效，不存在违约金给付，违约金支付的前提是合同有效；3、在签订合同中被告没有过失。原告明知房屋系共同共有，未要求另一共有人签字导致合同无效，过错责任在原告方；4、被告收取的2万元定金可以返还，在诉讼之前被告就已告知两原告予以返还定金，但两原告一直不予收取。综上，原告的违约金诉请不能成立，被告同意返还原告定金2万元并支付利息。被告在第二次开庭时主张合同未成立。即便合同有效，原告主张的违约金数额也过高，要求法院依法调整。为证明其主张，被告提供江西康美房产经纪有限公司保管的产权证书原件以及复印件，证明涉案房屋产权系被告韦凌与陈宇共同共有，两原告对此事知情。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，原告万小平、程莉作为乙方与被告韦凌作为甲方、江西康美房产经纪有限公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲方及其产权共有权人同意将其坐落于上饶县七六路61号5幢2单元501室房屋出售给乙方；本合同签订时乙方向甲方支付购房定金贰万元；房屋交易价格共计517,000元，乙方采取按揭贷款方式支付房款；甲方构成根本违约的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后当日，两原告向被告支付购房定金2万元，被告出具收条一份，该收条载明：今收到程莉、万小平购买上饶县七六路61号5幢2单元502室房屋定金贰万元整（20000元）。收款人韦凌签名并按有指印。另查明，涉案房屋产权系被告韦凌与陈宇夫妻共同共有。合同签订时，房屋共同共有人陈宇不在场；合同签订后，被告韦凌及其丈夫陈宇于2017年7月23日告知两原告明确表示房屋不卖。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《收条》、房屋产权证以及原、被告双方的当庭陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方于2017年6月1日签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。原告依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条主张该合同有效。被告依据物权法第九十七条和合同法第五十一条主张该合同是无效、第二次开庭时主张合同未成立。本院对此认为，本案讼争房屋买卖合同合法、有效。理由：首先，依照合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。该法第五十二条规定了合同无效的法定情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2017年6月，被告韦凌与两原告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。再依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故讼争房屋买卖合同合法、有效；其次，物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。本案系房屋买卖合同纠纷，在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受合同法的调整，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果行为。对物权转让行为的禁止，只会导致债的不能履行，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案的《房屋买卖居间合同》作为讼争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。被告作为出卖人在缔约时对标的物没有完全所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。被告依据的物权法第九十七条规定中的“处分”应解释为物权变动的结果行为，其限制并不及于作为物权变动的原因行为的缔结讼争合同的行为，故被告依据物权法第九十七条主张合同无效的主张于法无据，本院不予支持；最后，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。夫妻双方对共有财产的处分权是平等的。合同法第五十一条规定的无处分权人“处分他人财产”的合同，其适用范围是非所有人“处分他人财产”，本案中夫妻一方处分共有财产不属于该规定的适用范围，故被告依据合同法第五十一条主张合同无效的主张本院亦不予支持。综上，本院认定原、被告双方于2017年6月1日签订的《房屋买卖居间合同》合法、有效。上述合同虽经认定有效，但涉案房屋系被告韦凌与陈宇夫妻共同共有，被告韦凌作为合同出卖人在未征得其另一共有人同意即与原告签订房屋买卖合同并收取定金，导致涉案房屋买卖合同在事实和法律上均无法继续履行，有违诚实信用的交易原则，被告的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告作为买受人可以要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。现原告要求解除合同本院予以支持。根据合同约定，被告应向两原告返还定金2万元并支付违约金。关于违约金数额，原告要求被告按照合同中约定房屋总价款（517,000元）的20%支付违约金，即103,400元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以依据造成的具体损失请求减少违约金。本案诉讼中被告提出调整违约金的请求。本院认为，合同签订后原告仅仅支付了2万元定金，并未完全支付房屋总价款，因此原告要求按照合同约定房屋总价款的20%计算违约金过分高于其实际损失。原告认为因被告拒绝出卖房屋，现房价上涨原告无法按照相同价格再购买相同情况房屋，因此造成其购房损失。因双方订立合同时讼争房屋的另一共有人未签字同意出卖该房屋，因此无论房价上涨或下跌，该合同在事实和法律上均无法履行，原告无法实现其合同目的，故原告的该项主张不是签订合同之初所确定能得到的预期利益，不能作为其主张损失的理由。且房产证原件在中介公司处，原告可自行查明房屋产权情况并要求房屋产权共有人在场签字，但其未尽到审慎的注意义务就与被告韦凌一人签订房屋买卖合同，也存在一定过错。综合合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，参照定金罚则标准，本院酌定被告支付两原告违约金2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告万小平、程莉与被告韦凌以及江西康美房产经纪有限公司于2017年6月1日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告韦凌自本判决生效之日起十日内返还原告万小平、程莉购房定金2万元并支付违约金2万元；三、驳回原告万小平、程莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,768元，减半收取1,384元，由被告韦凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  王春晴二〇一八年二月一日书记员  龚丽瑶判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。