贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0602民初1481号原告：张明，男，1965年06月13日出生，侗族，住铜仁市碧江区，原告：罗兵华，女，1967年01年05日出生，侗族，住铜仁市碧江区，二原告共同委托诉讼代理人：陈勇，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：胡兴兵，贵州巨合律师事务所律师，特别授权。被告：黄圣宏，男，仡佬族，1981年01月15日出生，住铜仁市碧江区，被告：安仕禄，男，土家族，1984年01月29日出生，住思南县，原告张明、罗兵华与被告黄圣宏、安仕禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年06月08日立案后，依法适用简易程序，于2017年07月26日公开开庭进行了审理。原告罗兵华及委托诉讼代理人陈勇、胡兴兵，被告黄圣宏到庭参加诉讼，被告安仕禄经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告张明、罗兵华共同向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2010年05月24日签订的《房屋租赁合同》；2.二被告连带支付拖欠原告的房屋租金共计人民币（以下币种均为人民币）561574元（2015年9月至2017年5月，共计21个月人民币467974元及违约金93600元）；3.二被告于判决生效后立即清退原告房屋；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告夫妻共同所有位于铜仁市××房屋××栋，房屋建筑面积共1456.84平方米，因二被告经营需要租赁房屋，经原被告协商，于2010年5月24日由二原告与被告黄圣宏签订《房屋租赁合同》一份，该合同中二原告为甲方，被告为乙方，合同中约定：一、租赁期限为十年，从2010年9月1日起至2020年9月1日止。二、租金、支付方式及相关约定：1、房屋租赁前两年租金为每年人民币220000元，头两年租金不变，从第三年开始租金在上一年的基础上每年递增4.5%，甲方房屋租金收入不含任何税费。2、第一年租金分两次支付，合同签订时乙方支付100000元，第二次在2011年3月1日支付120000元。3、乙方以后每年须在年租金到期前十天足额支付给甲方，不得拖欠，否则甲方有权中止本合同并收回房屋。4、乙方在合同签订时须向甲方交纳保证金20000元。三、乙方租赁期内转租，在保证第三方能履行的前提下，须征得甲方同意，否则乙方私自转租，甲方有权终止本合同。四、合同期满后附属在房屋上的不可拆卸的装修设施及电梯、楼顶版房归甲方。五、违约责任：乙方违约不按时交纳房租，应当按照当年租金的20%向甲方支付违约金，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金2倍的滞纳金。如乙方逾期一个月不支付违约金和滞纳金，甲方将无条件收回房屋。合同签订后原告依合同约定将房屋交付被告使用，但截止2015年9月1日止，被告已经违约拖欠原告房屋租金321202元。2015年10月10日被告安仕禄出具欠条，注明上述欠款于2015年10月31日还200000元，余款在2015年11月底还清。可是被告之后又出现拖欠租金现象，被告目前除2015年9月1日前的房屋租金付清之外，其后至2017年6月1日止的21个月房屋租金至今分文未付，原告多次催收未果。依照二原告与被告黄圣宏签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租金从第三年逐年递增4.5%，则2015年9月1日至2016年9月1日的房屋租金为：220000元×1.045×1.045×1.045×1.045=262354元/年；2016年9月1日至2017年9月1日的房屋租金为：262354元×1.045=274160元/年。被告所拖欠的租金共计已经达到262354元/年×1年＋274160元/年÷12个月×9个月=262354元＋205620元=467974元。对于违约金按照《房屋租赁合同》第九条第一款之约定，则为467974元×20%=93600元。原告为维护其合法权益，故诉至人民法院，提出上列请求。被告黄圣宏辩称：1.被告黄圣宏同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》；2.原告诉称违约金过高，对于这个金额我无法承受；3.原告已收了被告黄圣宏2个月的房租共70000元，具体是哪个两个月的我不清楚，原告并没有写在诉状上。被告安仕禄未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及提交任何证据材料。本院经审理认定事实如下：原告张明、罗华兵夫妻共同所有位于铜仁市××房屋××栋，房屋建筑面积共1456.84平方米。2010年5月24日由二原告与被告黄圣宏签订《房屋租赁合同》一份，该合同中二原告为甲方，被告为乙方，合同中约定：一、租赁期限为十年，从2010年9月1日起至2020年9月1日止。二、租金、支付方式及相关约定：1、房屋租赁前两年租金为每年人民币220000元，头两年租金不变，从第三年开始租金在上一年的基础上每年递增4.5%，甲方房屋租金收入不含任何税费。2、第一年租金分两次支付，合同签订时乙方支付100000元，第二次在2011年3月1日支付120000元。3、乙方以后每年须在年租金到期前十天足额支付给甲方，不得拖欠，否则甲方有权中止本合同并收回房屋。4、乙方在合同签订时须向甲方交纳保证金20000元。三、乙方租赁期内转租，在保证第三方能履行的前提下，须征得甲方同意，否则乙方私自转租，甲方有权终止本合同。四、合同期满后附属在房屋上的不可拆卸的装修设施及电梯、楼顶版房归甲方。五、违约责任：乙方违约不按时交纳房租，应当按照当年租金的20%向甲方支付违约金，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金2倍的滞纳金。如乙方逾期一个月不支付违约金和滞纳金，甲方将无条件收回房屋。合同签订后原告依合同约定将房屋交付被告使用，但被告黄圣宏目前除2015年9月1日前的房屋租金付清之外，其后至2017年6月1日止的21个月房屋租金至今分文未付，依照二原告与被告黄圣宏签订的《房屋租赁合同》约定，所欠租金计算为：房屋租金从第三年逐年递增4.5%，则2015年9月1日至2016年9月1日的房屋租金为：220000元×1.045×1.045×1.045×1.045=262354元/年；2016年9月1日至2017年9月1日的房屋租金为：262354元×1.045=274160元/年。被告所拖欠的租金共计已经达到262354元/年×1年＋274160元/年÷12个月×9个月=262354元＋205620元=467974元。对于违约金按照《房屋租赁合同》第九条第一款之约定，则为467974元×20%=93600元。2015年10月10日被告安仕禄出具《欠条》一份，注明房租租金欠款321202元于2015年10月31日还200000元，余款在2015年11月底还清。二原告与被告黄圣宏均同意解除《房屋租赁合同》。上述事实，有原告张明、罗华兵诉称及其提供的证据材料，被告黄圣宏辩称及其提供的证据材料，本院开庭庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点：1、二原告与二被告主体资格是否适格？二被告之间在租赁房屋时是否成立合伙关系或是否构成债务转移？2、原、被告双方签订合同效力如何？二被告是否构成违约，合同应否予以解除，二被告应否承担清退返还二原告房屋并支付房屋租金46.7974万元及违约金9.36万元的民事法律责任？本院认为：依法成立的房屋租赁合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”二原告与被告黄圣宏于2010年5月24日签订《房屋租赁合同》系双方在平等自愿、意思表示真实的基础上签订的，依法成立房屋租赁合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，合同签订后二原告依合同约定将房屋交付被告黄圣宏使用，但被告黄圣宏目前除2015年9月1日前的房屋租金付清之外，其后至2017年6月1日止的21个月房屋租金至今分文未付，依照二原告与被告黄圣宏签订的《房屋租赁合同》约定，所欠租金计算为：房屋租金从第三年逐年递增4.5%，则2015年9月1日至2016年9月1日的房屋租金为：220000元×1.045×1.045×1.045×1.045=262354元/年；2016年9月1日至2017年9月1日的房屋租金为：262354元×1.045=274160元/年。被告所拖欠的租金共计已经达到262354元/年×1年＋274160元/年÷12个月×9个月=262354元＋205620元=467974元，因此被告黄圣宏应依照《房屋租赁合同》约定支付二原告租金467974元，原告诉请于法有据，本院予以支持。二原告要求被告支付违约金93600元及立即清退二原告房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄圣宏至今拖欠二原告租金467974元已构成违约，根据《房屋租赁合同》第九条第一款之约定，违约金为467974元×20%=93600元，并且因被告黄圣宏违约，则应该按照合同约定立即清退二原告房屋，二原告诉请于法有据，本院予以支持。二原告诉请要求被告安仕禄对被告黄圣宏所欠二原告房屋租金467974元及违约金93600元承担连带赔偿责任，理由是根据被告安仕禄向二原告出具的《欠条》一份，能够证明被告黄圣宏与安仕禄系合伙关系，因此对于共同债务应该承担无限连带责任。本院认为，承担主张二被告系合伙关系的举证责任在于二原告，而二原告向本院提供《欠条》一份，该证据仅仅能够证明被告安仕禄所欠二原告房租租金321202元，并由被告安仕禄承诺于2015年10月31日还200000元，余款在2015年11月底还清的事实，达不到二原告所主张的证明效力，因此举证责任并没有转移给被告。虽然被告黄圣宏辩称其与被告安仕禄之间成立口头合伙协议，但其未提供任何证据予以佐证，达不到其证据目的，同时并不能证明被告安仕禄对该合伙关系的自认，并且被告安仕禄未到庭参加诉讼，因此无法查清被告黄圣宏与被告安仕禄之间是否成立口头合伙协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，原告未向本院提交任何证据材料或提交证据材料未能达到其证明目的，本院认为原告诉请于法无据，本院不予支持。二原告与被告黄圣宏均同意解除《房屋租赁合同》，该主张系双方当事人真实的意思表示，本院予以认定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张明、罗兵华与被告黄圣宏于2010年5月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告黄圣宏于本判决生效之日起十日内支付原告张明、罗兵华房屋租金人民币467974元及违约金人民币93600元；三、被告黄圣宏于本判决生效之日起十日内立即清退原告张明、罗兵华的房屋；四、驳回原告张明、罗兵华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计人民币4708元，由被告黄圣宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决生效之后确定的履行期限届满二年内，向本院申请强制执行，逾期未申请，则本院不予强制执行。审判员  李枝彬二〇一七年七月二十八日书记员  唐 坤