广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1973民初2717号
原告（反诉被告）：江剑斌
委托诉讼代理人：刘敏，广东颂勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张智慧，广东颂勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：深圳市鸿鑫宝房地产有限公司，住所地：深圳市龙华新区
法定代表人：游海亮，总经理。
委托诉讼代理人：梁伟能，广东吉径律师事务律师。
委托诉讼代理人：黄伟锋，广东吉径律师事务辅助人员。
原告江剑斌与被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告江剑斌及其委托诉讼代理人张智慧，被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司的委托诉讼代理人梁伟能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江剑斌向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年4月14日签订的《房屋租赁与管理合同书》；2.被告向原告返还履约保证金17000元，并从起诉之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付逾期利息；3.被告向原告支付违约金25500元，并从起诉之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付逾期利息；4.被告向原告赔偿因停电造成的损失232000元，并从起诉之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付逾期利息；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年4月14日，原告与被告签订《房屋租赁与管理合同》，该合同约定：被告将位于东莞市塘厦镇X社区X路9A的厂房A栋第五层和宿舍楼B栋的402、403出租给原告使用，租赁期限为自2016年4月14日起至2019年4月13日止。合同签订当日，原告向被告交付履约保证金17000元，厂房每月租金7000元，宿舍楼每月租金1500元。被告给予原告15日装修期，即2016年5月1日起计算租金；原告应于每月5日前向被告交付租金及相关费用。若原告未提前三个月通知被告即中途退租，被告有权没收履约保证金等。2016年4月14日，原告向被告签约代表人李海华转账支付了履约保证金17000元及第一个月租金8500元，此后原告一直依约向被告足额交付租金及水电等费用。随后，原告依法在承租的厂房成立东莞市其利自动化设备有限公司。2017年11月13日，被告无故对原告承租的厂房停电，导致其利公司停产。原告一直努力与被告沟通，要求被告恢复供电，并要求被告对其停电行为作出合理解释，未果。在与被告沟通过程中，原告明确告知被告，其利公司停产将导致无法向客户交货而承担违约责任，但被告置之不理。因至当月月底被告仍没有恢复供由，其利公司一直被迫停工，无法向客户交货，损失巨大。鉴于被告的长时间严重违约行为，为了防止损失进一步扩大，原告决定搬厂。2017年12月5日，被告租赁物的负责人吕金明阻挠原告搬厂，与原告发生口角并斗殴。第二天，被告向东莞市公安局塘厦分局田心派出所报案，后东莞市公安局塘厦分局对原告和吕金明分别作出拘留十天和十五天的行政处罚，行政处罚已执行完毕。2017年11月5日，其利公司与长期合作伙伴东莞市凌文机械有限公司签订《东莞市凌文机械有限公司采购合同》，约定由其利公司为凌文公司加工零件二十套，合同总价为22万元；2017年12月1日前交货，若其利公司逾期交货，每逾期一天需向凌文公司按合同总价的3%支付违约金，并承担凌文公司由此遭受的损失；以及双方享有的其他合同权利。该月初，其利公司购买2万元生产所需材料后完成部分订单，并向凌文公司交付了价值6.8万元的货物。因被告对原告厂房无故停电，其利公司被迫停工，直至12月底仍无法依约完成该月订单，构成严重违约。12月29日，依约其利公司应向凌文公司支付违约金191，400元（22万元×3%×29天），经其利公司与凌文公司双方协商，其利公司最后以扣除货款的形式向凌文公司支付了违约金共16.7万元。另，其利公司在停电期间向工人发放工资共4.5万元。
被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付装修期15日的使用费4250元；2.原告向被告支付2018年2月厂房空置费用共8500元；3.原告支付被告中介费8500元；4.原告向被告支付2017年11月厂房使用费8500元、2017年12月和2018年1月厂房使用费共计22843元及滞纳金57639.25元；5.原告承担本案全部诉讼费用。庭审中，被告称因计算失误，对第四项诉讼请求中2017年11月份的厂房使用费8500元不再主张。事实和理由：被告与原告于2016年4月14日签署《物业租赁与管理合同》，合同第6.5条约定：若原告私自搬离的，只要租赁物再未出租的，期间的租金及费用仍由原告承担。如原告因租赁获得较长装修免租期的（15天以上），但租赁期限未按合同期间履行，则原告还须对被告支付的中介费、给予超过正常部分的装修免租期给予租金弥补。原告未提前书面通知被告的情况下私自搬离厂房的行为，构成严重违约，故根据合同约定，原告应承担厂房空置费、中介费及免租期的使用费。截止反诉之日止，原告尚拖欠被告2017年11月份厂房使用费8500元、2017年12月和2018年1月份租金、水电费等房屋使用费共计22843元及滞纳金57639.25元。依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。由于原告过错，应由其承担违约责任。
被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司针对原告的诉求答辩称，1.原告已于2018年1月16日出具《遗失声明》，该遗失声明可以证明，原告已经针对押金作出了“作废“的意思表示，也就是说原告已经就履约保证金事宜处理完毕，被告无须再向原告返还履约保证金17000元。2.根据原告出具的《遗失声明》还可以证明，原告针对合同作出了“作废”的意思表示，证明原告单方面解除了双方之间的租赁关系，原告单方违约。因此，被告无须向原告支付违约金。3.原告存在经营不善的事实，原告自身造成的损失其与被告无关，原告主张的经济损失没有事实依据，原告主张被告承担责任没有合同依据和法律依据。综上，请求法院驳回原告全部诉求。
原告江剑斌针对被告的反诉请求答辩称，1.被告根本违约导致原告解除合同，被告向原告主张违约责任，缺乏事实依据；2.被告允许原告离场，证明停电之后的租金和水电费等费用已全部结清；3.被告已收到2017年11月的租金并出具了收据，仍反诉要求支付该月租金，缺乏基本诚信和商业道德。
经审理查明，2016年4月14日，原、被告签订《房屋租赁与管理合同书》，约定如下：被告将案涉厂房及宿舍出租给原告；厂房租金每月7000元、宿舍租金每月1500元；租赁期为2016年4月14日至2019年4月13日，合同签订当日原告支付被告履约保证金17000元，预交一个月租金8500元；被告给予原告15天装修期，自2016年5月1日开始计算租金。原告主张被告自2017年11月13日开始断电，造成原告无法继续经营，致使原告需将机器设备搬离案涉厂房。被告工作人员当时不同意原告搬迁，故导致原告与案外人吕金明发生肢体冲突而被拘留。原告主张被告于2018年1月18日搬离厂房。被告亦主张搬离厂房的时间为2018年1月份。原告主张因被告断电造成损失232000元，并提供采购合同、工商登记信息、供应商罚款通知单、工资明细表为证。被告主张其并未对原告采取停电措施，对采购合同、工商登记信息、供应商罚款通知单、工资明细表均不予确认，认为上述证据与本案无关。
关于履约保证金。被告主张其已经收取了原告履约保证金17000元，但其主张双方已就履约保证金事宜处理完毕，并提供《遗失声明》为证。原告对《遗失声明》的真实性予以确认，但原告认为该声明仅能证明原告遗失押金条，不能证明被告已将履约保证金退还给原告。
关于占有使用费。原、被告确认的转账凭证、收费单显示原告已经支付被告2017年11月租金及10月份水电费。根据原、被告确认的2017年12月份、2018年1月份的缴费通知单显示，被告拖欠原告2017年12月份8500元、2018年1月份租金8500元、2017年11月份水电费2613元、12月份水电费1190元、2017年12月份、2018年1月份管理服务费共计2040元；被告指定收款账户为李龙保账户。原告主张其委托张细聪向被告经理蒋志刚微信支付2017年12月份及2018年1月份租金及水电费10720元，原告向被告经理蒋志刚支付2018年租金4000元。对此，原告提供张细聪出具的确认书、微信转账截图以及张细聪的证人证言、通知为证。被告确认蒋志刚系其经理，但从未授权其收取案涉厂房租金，张细聪与蒋志刚之间的款项往来系双方私人债务，蒋志刚私人收取原告4000元，均与本案无关。被告对通知的真实性予以确认。原告提交的转账凭证显示，原告均通过银行转账的方式向李龙保支付租金；收据显示，吕金明向原告出具收据，部分载明“以实到账为准”，部分为载明该文字。
另查，案涉厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证。（2017）粤1973民初14488号案件中查明原告搬离案涉厂房的时间为2018年1月18日。
以上事实，有原告提交的被告工商公示信息、《房屋租赁与管理合同书》、履约保证金、第一个月租金银行转账记录、交付租金及水电费转账凭证和收据单、2017年12月和2018年1月份缴费通知单、录音光盘及文字稿、解除拘留证明书、东莞市其利自动化设备有限公司营业执照、采购合同、凌文公司工商登记信息、供应商罚款通知单、11月份工人工资明细表、其利员工工资单、确认书、张细聪的身份信息、微信截图（张细聪转给蒋志刚）、微信截图（原告转给蒋志刚）、转账明细，被告提交的中介费交易回执、收条、收据、遗失声明、微信截图、电话截图、通知及本案庭审笔录等附卷为据。
本院认为，案涉房屋在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2016年4月14日签订的《房屋租赁与管理合同书》无效。故原告诉请要求被告支付违约金，被告反诉要求原告支付滞纳金，均缺乏事实依据，本院均不予支持。庭审中，被告放弃要求原告支付其2017年11月份厂房使用费，系其对权利的自由处分，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、被告应否返还原告履约保证金17000元及利息；二、原告主张因停电造成损失是否有合法有据；三、原告应否支付被告装修期使用、空置费、中介费；四、原告应否支付被告2017年12月份、2018年1月份厂房使用费。
关于焦点一。被告应当退还原告履约保证金17000元，被告无需支付原告相应的利息。理由如下：第一，被告提交的《遗失声明》仅能显示原告遗失保证金票据，该保证金票据无效，无法体现被告已经将履约保证金支付给原告。第二，庭审中，被告已经确认收取履约保证金17000元，因《房屋租赁与管理合同书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当退还履约保证金。第三，原告要求被告支付履约保证金的相应利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点二。被告无需支付原告因停电造成的损失。理由如下：第一，缴费通知单显示2017年11月份、12月份及2018年1月份用电量较少，也无法据此推断系被告存在断电行为所造成。第二，田心派出所询问笔录，仅能证明原告与被告吕金明因搬迁、拖欠租金事宜发生肢体冲突而被拘留，无法证明原告系因为被告断电而拖欠租金和搬迁厂房。综上，原告以断电为由，要求被告支付相应的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于焦点三。原告无需支付被告装修期使用、空置费、中介费。理由如下：第一，根据《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告免除被告装修期间的占有使用费，系原、被告对其权利的自由处分，本院予以确认。现被告要求原告支付装修期间的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。第二，《房屋租赁与管理合同书》无效。被告要求原告支付空置费、中介费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于焦点四。原告无需支付被告2017年12月份、2018年1月份占有使用费。理由如下：第一，在吕金明任案涉厂房管理人期间，原告既有向李龙保转账支付租金，也有向吕金明直接支付租金，由吕金明出具收据。在蒋志刚任案涉厂房管理人期间，物业管理处于2018年1月2日发出通告，要求原告与蒋志刚联系，处理案涉厂房事宜。蒋志刚在微信中也要求原告支付2017年12月份、2018年1月份租金。被告亦承认蒋志刚系其公司员工。蒋志刚作为案涉厂房直接管理者，原告将4000元租金交付给蒋志刚合情合理，符合日常租金支付习惯，蒋志刚也点击收款，且未提出任何疑问。蒋志刚的收款行为构成表见代理，故本院采信原告所述其已经支付2018年1月份租金4000元。第二，原告委托张细聪支付案涉厂房租金10720元，张细聪亦出庭作证。被告主张系张细聪与蒋志刚之间的债务往来，但未提供证据予以证明，本院不予采信。承上，原告共计支付被告2017年12月份、2018年1月份租金14720元。第三，被告反诉请求仅要求厂房使用费，故水电费不在本案审理范围内。而管理服务费并非是《房屋租赁与管理合同书》租金的组成部分。《房屋租赁与管理合同书》约定案涉租金为每月8500元。原告于2018年1月18日搬离案涉厂房。根据《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告需支付被告2017年12月份、2018年1月份占有使用费共计13435.5元（8500元＋8500元÷31天×18天）。综上，原告已经足额支付被告2017年12月份、2018年1月份的占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告江剑斌履约保证金17000元；
二、驳回原告江剑斌要求被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付其违约金25500元及逾期利息的诉讼请求；
三、驳回原告江剑斌要求被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司支付其因停电造成的损失232000元及逾期利息的诉讼请求；
四、驳回原告江剑斌其他诉讼请求；
五、驳回被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2708.75元，由被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司承担167元，原告江剑斌承担2541.75元，原告江剑斌已预交。本案反诉受理费1252.32元，由被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司承担，被告深圳市鸿鑫宝房地产有限公司已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 黄宇齐
二〇一八年四月十七日
书记员 陈 进
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。