上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初15172号
原告姚迅雷，男，1974年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告常伟，男，1981年10月20日出生，汉族，住上海市闵行区。被告黄丽珊，女，1982年1月6日出生，汉族，住上海市闵行区。原告姚迅雷与被告常伟、黄丽珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚迅雷及被告常伟、黄丽珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚迅雷诉称，2015年12月23日，原告与两被告通过满懿(上海)房地产咨询有限公司居间介绍签订了《房屋买卖合同》。按照前述合同约定，两被告购买原告所有的位于上海市闵行区西园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，房产价格为人民币(币种下同)3,400,000元，两被告应于签订网签合同后的7日内向贷款银行申请贷款，任何一方违反合同约定需按房屋总价的日万分之五支付违约金。之后，原告与两被告于2016年1月6日签署了网签合同。但两被告为了享受首套房贷款利率延迟办理贷款申请，直至2016年1月28日方向银行申请贷款、签署贷款合同，违反了双方约定。原告认为，原告售房系为了办理移民，而被告延迟申请贷款的行为，影响了房屋买卖进度，进而影响了原告移民的进度，且被告的延迟行为相当于原告早卖房15天，给原告带来约500,000元的损失。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令两被告支付违约金25,500元。被告常伟、黄丽珊辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告虽于2015年12月23日签署了《房屋买卖合同》，但原、被告于2016年1月6日共同协商重新签订了《上海市房地产买卖合同》。根据《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第1条的约定，被告应于办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续，若因被告原因导致贷款不足，则任何不足部分均由被告在办理交易过户前支付予原告。又根据《上海市房地产买卖合同》第六条的约定，原被告于2016年4月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。现被告于2016年2月8日前即完成了银行贷款审批，2016年2月23日原被告向房地产交易中心申请办理了涉案房屋过户手续。原告于2016年3月23日收到被告的贷款2,380,000元。可见，被告系按合同约定履行了合同义务，并未构成违约。若法院认为被告违约、需承担违约责任，对于原告主张的违约金，被告认为因原告并无实际损失，故原告主张的违约金过高，希望法院予以调整。经审理查明，2015年12月23日，原告(出卖方，签约甲方)与两被告(买受方、签约乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，房地产转让价款3,400,000元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后15天内前往居间方签订网签文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款1,020,000元；第二期房价款为2,380,000元，由乙方通过贷款形式支付；乙方应于签订网签合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后两个工作日内交付贷款银行；甲乙双方与2016年2月20日对涉案房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；甲乙双方应于2016年4月1日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；交易税费均由乙方承担；任何一方未能按本合同约定事项按时切实履行自己义务，均应按约定的房屋总价款的日万分之五支付守约方逾期违约金；签署网签合同仅为办理交易过户手续之需，若网签合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。合同还对其他内容作了约定。2016年1月6日，原告(卖售人，签约甲方)与两被告(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过A(上海)房地产咨询有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉案房屋，房地产转让价款3,400,000元；甲方于2016年2月20日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2016年4月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；甲方未按合同约定期限将涉案房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款(一)约定，乙方可以向银行申请贷款2,380,000元用于支付部分房价款，乙方应于办理房地产交易过户手续前完成贷款审批手续，若因乙方原因导致贷款不足，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付予甲方；甲方应按照乙方贷款银行的要求，配合乙方办理银行贷款审批手续，若因甲方迟延提供乙方贷款所需材料，致使交易过户时间迟延的，甲方应承担违约责任。合同还对其他内容作了约定。2016年1月28日，两被告为办理贷款所需至B银行股份有限公司上海闵行支行签署贷款合同。另查明，两被告已向原告支付了全部购房款。原告与两被告办理了涉案房屋的产权变更登记手续及涉案房屋交接手续。本案审理过程中，两被告庭审陈述，因被告原先名下有套房屋，为了能享受首套房贷款利率，故只能等原房屋出售、产证变更后方能办理贷款。而被告原房屋的产证系于2016年1月27日办出，故被告只能于2016年1月28日至银行处签订贷款合同。上述事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，被告提供的销售不动产统一发票、委托贷款业务凭证、借款凭证等证据及当事人的陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，属有效合同，双方均应严格按约履行。根据《房屋买卖合同》约定，被告应于签订网签合同(即《上海市房地产买卖合同》)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。虽然此后，双方又签署《上海市房地产买卖合同》一份，但根据《房屋买卖合同》约定，《上海市房地产买卖合同》的签署仅为办理交易过户手续之需，若《上海市房地产买卖合同》对《房屋买卖合同》部分内容变更，以变更后的内容为准，《房屋买卖合同》未变更的内容继续有效。而就被告向贷款银行申请贷款、签订一切相关合同的时间，《上海市房地产买卖合同》并未作约定，仅对被告完成贷款审批手续的时间予以了约定，此约定并非是对被告向贷款银行申请贷款、签订一切相关合同的时间所作的变更。故就被告向贷款银行申请贷款、签订一切相关合同的时间，被告仍然应当按照《房屋买卖合同》的约定予以履行。现原、被告于2016年1月6日签订了《上海市房地产买卖合同》，被告按约应当于2016年1月13日前向贷款银行申请贷款、签订一切相关合同，而实际被告于2016年1月28日方向贷款银行申请贷款并签订贷款合同，因此被告逾期办理贷款申请、签署贷款合同的行为构成违约，应当向原告承担违约责任。至于违约金，虽然双方在合同中约定违约方应按房屋总价款的日万分之五支付守约方违约金，但被告认为原告无实际损失、原告主张的违约金过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到原告由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告向原告支付违约金15,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：被告常伟、黄丽珊于本判决生效之日起三日内向原告姚迅雷支付违约金15,000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计218.75元，由原告姚迅雷负担90.07元，由被告常伟、黄丽珊负担128.68元(被告负担之款于本判决生效之日起三日内直接向原告支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 张莉
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 钱洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。