上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3194号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶英荣，男，1975年8月19日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：郭军，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：方水芹，女，1961年11月29日生，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：王翊平，上海劲力律师事务所律师。
上诉人叶英荣因与被上诉人方水芹房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初14308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
上诉人叶英荣上诉请求：撤销原判第一、第三、第五项，依法改判支持叶英荣的一审全部诉请并确认合同解除时间为2016年12月30日，相应租金应计算至该日。事实和理由：一、一审判决对于事实认定不清。1、因本案租赁房屋存在违章搭建的违法行为，上海市奉贤区奉城镇人民政府（以下简称奉城镇政府）最后采取断电行为，致使叶英荣的企业无法继续正常经营，此属于方水芹的违约行为，方水芹就此应承担赔偿叶英荣经济损失的违约责任。一审法院对于上述事实不予确认，却认定上述情形并不导致双方合同无效的后果，其余建筑物仍可继续使用，显属错误。因方水芹违章搭建的违约行为，导致叶英荣租赁合同目的无法实现，被迫停业、搬离租赁房屋，方水芹必须承担相应法律责任。2、双方签订的两份租赁合同中，2015年9月28日的合同约定租赁房占地面积为3,800平方米，车间建筑面积为3,000平方米；2016年1月18日的合同约定租赁房屋面积240平方米。但根据一审查明的事实，方水芹名下的5幢建筑实际建筑面积合计1,568.78平方米，故叶英荣支付了近2,000平方米无产权厂房的租金。方水芹对此向叶英荣隐瞒了重大事实，其应当将违章建筑部分厂房的租金返还给叶英荣，否则有违公平公正原则。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决适用合同法第九十三条，认为系当事人协商一致解除合同有误，双方合同系因方水芹的违约行为导致合同无法继续履行，合同终止日期应为2016年12月30日。2、一审法院已经认定租赁房屋建筑面积仅为1,568.78平方米，而原合同约定的租赁房屋面积超过4,000平方米，叶英荣支付的租金与实际使用房屋面积明显不成比例，但一审法院仍判令叶英荣按照原合同支付不合理的高额租金，显属错误。根据一审中实际测量的租赁面积及叶英荣实际承租房屋的期限，方水芹应返还叶英荣租金229,749.40元。本案中，方水芹没有任何损失，政府拆除的是其违章搭建的房屋，而唯一受损的是叶英荣。故请求二审法院依法支持叶英荣的上诉诉请。
被上诉人方水芹辩称：叶英荣搬离租赁房屋系因其从事家具行业经营无法达到当地政府的环保评估要求而与方水芹无关。方水芹租赁给叶英荣的房屋面积与合同约定一致。违章建筑并非方水芹搭建，且与方水芹租赁给叶英荣的房屋非同一标的，方水芹对此不存在过错。方水芹要求叶英荣支付至其搬离租赁房屋为止的租金，依法有据。请求二审法院依法维持原判。
叶英荣向一审法院起诉请求：1、判决解除双方于2015年9月28日、2016年1月18日签订的《租赁合同》；2、判令方水芹赔偿叶英荣经济损失人民币（下同）1,800,875.32元（包括：叶英荣2015年进场装修费397,000元；搬运物品的车费125,000元；搬运人工费40,000元；装卸叉车费10,000元；停产2个月按平均月产值1,300,000元，利润率20%计算，合计损失520,000元；工人2个月的误工费按25工人每月6,000元计算，合计300,000元；叶英荣退单赔偿客户298,120元；叶英荣未退支票甲方进账空头罚款3,955.32元；加上未搬走财物118,800元，扣除应缴纳电费12,000元）。
方水芹向一审法院提起反诉请求判令：1、叶英荣支付其租金190,000元；2、叶英荣支付其水电费22,669.15元。
一审法院认定事实如下：2015年9月28日，叶英荣、方水芹签订《租赁合同》一份，约定：叶英荣租赁方水芹位于XX公路XX号厂区除门卫两侧的门面房厂房，租赁房占地约3,800平方米，车间建筑面积约3,000平方米。租期从2015年10月1日起至2020年9月30日止，年租金为480,000元，押金30,000元。
2016年1月18日，双方又签订《租赁合同》，约定叶英荣租赁方水芹位于XX公路XX号厂区门卫南门面房六间，从2016年2月8日起至2019年2月7日止，租金为95,000元/年。
该两份合同还约定，在租赁期间内承租方如对租赁物进行装修、改建，则须事先向出租方提交装修、改建设计方案，并经出租方同意后，需向政府有关部门申报，在批准后进行。
上述合同签订后，双方按约履行了合同。叶英荣合计支付租金543,500元和押金30,000元。
2016年12月27日，奉城镇东新市村村民委员会（以下简称东新市村委会）发出《切电告知书》，告知承租户：“依据沪建管联（2014）547号《关于印发的通知》第十五条文件精神，于2016年12月30日，你处已启动拆除违法建（构）筑物和切电程序，所产生的一切损失由你处自行承担。”
2017年2月16日，东新市村委会再次发出《切电告知书》，载明：“于2017年2月20日，你处已启动拆除违法建（构）筑物和切电程序。”
其后，叶英荣开始搬离涉案租赁房屋，至2017年3月28日搬离完毕。
审理期间，双方确认，叶英荣拖欠的水电费为17,585.49元。另经现场勘查，除房屋和房屋间搭建的彩钢板棚拆除外，其余建筑物均在。在建筑物东南角留有曾安装喷漆房的痕迹。
另查明，涉案租赁房屋的权利人为案外人上海XX厂，共5幢建筑，建筑面积合计为1,568.78平方米。
一审法院认为，叶英荣、方水芹签订的两份《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示。租赁物中彩钢板棚存在违章被拆除，并不导致双方租赁合同无效的后果，且其余建筑物仍可继续使用。现双方均同意解除《租赁合同》，予以认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。方水芹收取的押金应予返还。对于叶英荣要求方水芹赔偿损失的请求，一审认为，方水芹在本案租赁关系中并不存在违约的情况，叶英荣也无法提供证据证明其损失客观存在并与出租人方水芹存在关联性的依据，故对叶英荣的赔偿请求不予支持。对于方水芹的租金的请求，2015年的《租赁合同》至叶英荣搬离止发生的租金为715,397元；2016年的《租赁合同》发生的租金为107,753元，合计为823,150元。扣除叶英荣已支付的543,500元，尚欠279,650元。现方水芹主张190,000元，予以认可。水电费双方无异议，亦予以认可。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于二○一八年一月四日作出判决：一、解除叶英荣与方水芹于2015年9月28日、2016年1月18日签订的《租赁合同》；二、方水芹于判决生效之日起十日内返还叶英荣押金30,000元；三、叶英荣于判决生效之日起十日内支付方水芹租金190,000元；四、叶英荣于判决生效之日起十日内支付方水芹水电费17,585.49元；五、驳回叶英荣其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,007元，减半收取10,503.50元，反诉案件受理费2,245元，由叶英荣负担12,000元，方水芹负担748.50元。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，首先，就叶英荣关于系因方水芹存在违章搭建的违约行为导致叶英荣无法实现合同目的，导致双方租赁合同解除的上诉主张，根据一审法院现场勘查情况，除租赁房屋之间搭建的彩钢板棚被拆除外，其余建筑物仍在现场，而叶英荣并未提供切实证据证明系因该些彩钢板棚被拆除导致其租赁合同目的不能实现，故对其该项主张，本院不予采信。一审法院认定租赁物中属违章建筑的彩钢板棚被拆除并不导致双方租赁合同无效的后果，其余建筑物仍可继续使用，并无不当。因叶英荣现已实际搬离租赁房屋及场地，方水芹对此不持异议并在一审中提起反诉要求叶英荣支付剩余租金及电费，以了结合同终止的后续事宜，故一审法院认定双方系合意解除涉案《租赁合同》，亦无不当。就叶英荣要求确认涉案《租赁合同》解除时间为2016年12月30日的上诉主张，一方面叶英荣对其该主张并未提供切实证据证明，另一方面其一审诉请中也未明确该事项，故对其该主张，本院不予支持。就叶英荣二审中要求方水芹返还因实际承租面积大幅少于合同约定面积部分租金的上诉主张，一方面一审中叶英荣就此并未提出过明确的诉请，另一方面双方并非按照租赁物的面积计算租金，而系对整体租赁物的年租金进行约定，叶英荣承租期间也从未就租赁房屋面积少于约定面积向方水芹提出过任何异议，故此应视为叶英荣对实际承租房屋的状况系认可，故对其该项上诉主张，本院亦不予支持。就叶英荣要求方水芹赔偿损失的相应诉请，一审法院已经阐述了不予支持的理由且并无不当，本院对此予以认同。综上所述，叶英荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币21,007元，由上诉人叶英荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年五月二十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……