福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0426民初1938号
原告：邱尔珍，男，1960年9月8日出生，汉族，住福建省尤溪县。
原告：陈美珠（系原告邱尔珍妻子），女，1962年2月18日出生，汉族，住福建省尤溪县。
原告邱尔珍、陈美珠的委托诉讼代理人：余洪调，福建中美律师事务所律师。
被告：陈孙治，男，1969年11月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。
委托诉讼代理人：于娇蕊，福建为念律师事务所律师。
被告：尤溪县农村信用合作联社，住所地尤溪县城关解放路**号。
法定代表人：余道业，该联社理事长。
委托诉讼代理人：邱盛泰，男，尤溪县农村信用合作联社职工。
第三人：蔡亦江，男，1991年12月27日出生，汉族，住福建省尤溪县。
第三人：苏时健，男，1969年2月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。
委托诉讼代理人：余艳珍，福建沈诚律师事务所律师。
原告邱尔珍、陈美珠与被告陈孙治、第三人蔡亦江案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理。在审理过程中，本院通知尤溪县农村信用合作联社作为本案被告、苏时健作为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱尔珍、陈美珠及其委托诉讼代理人余洪调、被告陈孙治及其委托诉讼代理人于娇蕊、被告尤溪县农村信用合作联社委托诉讼代理人邱盛泰、第三人蔡亦江、第三人苏时健及其委托诉讼代理人余艳珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱尔珍、陈美珠向本院提出诉讼请求：（一）确认邱尔珍、陈美珠与蔡亦江签订的房屋转让协议书合法有效；（二）位于尤溪县房屋所有权归邱尔珍、陈美珠所有；（三）蔡亦江继续履行其与邱尔珍、陈美珠签订的房屋转让协议书，将位于尤溪县房屋交付给邱尔珍、陈美珠，并办理房屋所有权变更登记手续；（四）解除对尤溪县房屋的查封。事实和理由：2012年9月7日，邱尔珍、陈美珠与蔡亦江签订房屋转让协议书一份。该协议约定：蔡亦江将其征收安置所得的位于尤溪县房屋（注：签订协议时并未具体确定）一套以总价款39万元转让给邱尔珍、陈美珠，杂物间由邱尔珍、陈美珠另外购买，蔡亦江协助办理相关手续；邱尔珍、陈美珠付清全部购房款后，有权选房。协议签订后，邱尔珍、陈美珠按协议的约定分两期支付了全部购房款共计39万元，并按协议约定向尤溪县国有土地上房屋征收与补偿中心交纳杂物间购房款2.8万元。2017年5月13日，在邱尔珍、陈美珠不知情的情况下，蔡亦江擅自选择了安置房即本案诉争的位于尤溪县房屋。因蔡亦江结欠他人债务问题，该房屋作为执行财产被贵院查封。邱尔珍、陈美珠无法取得诉争房屋，合法权益受到了侵犯。2017年7月16日，邱尔珍、陈美珠作为案外人向贵院提出案外人执行异议申请。2017年7月25日，贵院作出驳回案外人执行异议的裁定。无奈，邱尔珍、陈美珠在法定期限内向贵院提出案外人执行异议之诉。
陈孙治辩称，贵院作出的（2017）闽0426执异10号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋虽未办理房屋所有权登记手续，但蔡亦江已经在尤溪县国有土地上房屋征收与补偿中心进行了选房登记。因此，蔡亦江对案涉房屋享有准物权。邱尔珍、陈美珠以其与蔡亦江签订房屋转让协议为由，主张案涉房屋归其所有，理由不充分，应予以驳回。
尤溪县农村信用合作联社辩称，2011年8月31日，尤溪县农村信用合作联社与蔡亦敬、蔡亦江签订抵押借款合同。合同约定：蔡亦敬向尤溪县农村信用合作联社借款48万元，由蔡亦江提供位于尤溪县房屋作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。借款后，蔡亦敬未按合同约定履行偿还义务，抵押房屋被征收。尤溪县农村信用合作联社应尤溪县住房和城乡规划建设局的要求，配合县里的征收工作，允许抵押房屋征收。因此，尤溪县农村信用合作联社对抵押房屋征收后的安置房屋仍有优先受偿权。
蔡亦江述称，蔡亦江对本案的相关事实并不了解，其只是挂名人，实际操作人是蔡亦江的父亲蔡国军。
苏时健述称，2012年1月16日，苏时健受让尤溪县房屋一半的产权。2012年6月18日，就尤溪县房屋的征收补偿事宜，苏时健、蔡亦江共同与尤溪县住房和城乡规划建设局签订尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议，有关房屋征收补偿安置一节，协议约定为产权调换方式。2017年5月13日，苏时健、蔡亦江共同参与案涉安置房的选房，并经尤溪县公证处公证确认。因此，案涉房屋的产权为苏时健、蔡亦江共有，各占50%的份额。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经共有人同意。蔡亦江转让案涉房屋时，未经房屋共有权人苏时健的同意，其转让行为无效。因此，邱尔珍、陈美珠的诉讼请求没有法律依据，依法应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月18日，关于尤溪县房屋的征收补偿事宜，尤溪县住房和城乡规划建设局与蔡亦江、苏时健签订的编号第157号尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议的法律效力问题。邱尔珍、陈美珠主张认为，该协议中的被征收人一栏中的“苏时健”字样是苏时健事后补签的，而且该协议附件中的表一、二、三中的产权人栏均只有蔡亦江一人，并没有苏时健。因此，尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议只对蔡亦江发生法律效力，对苏时健并不发生效力。苏时健主张认为，其是从蔡亦江受让了被征收房屋50%产权后，经尤溪县住房和城乡规划建设局同意后，与蔡亦江共同作为被征收人与尤溪县住房和城乡规划建设局签订该征收补偿协议。因此，签订该征收补偿协议是合法有效的，其法律效力应予确认。本院认为，经作为征收人的尤溪县住房和城乡规划建设局同意，苏时健与蔡亦江共同作为被征收人与尤溪县住房和城乡规划建设局签订征收补偿协议，系房屋征收部门与被征收人依照房屋征收补偿相关行政法规的规定，就补偿方式、补偿金额、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立的补偿协议，并不是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，不具有民事合同的性质，不属于本案民事诉讼审查的范畴。如果被征收人与房屋征收部门就征收补偿协议发生争议的，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第十一项，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，公民、法人或者其他组织可以提起行政诉讼的规定，当事人可以通过依法提起行政诉讼解决。因此，本案当事人对征收补偿协议持有异议，但该征收补偿协议在未通过行政诉讼予以解决的情况下，该征收补偿协议的法律效力应予以维持。
根据当事人陈述和经审查确认的证据、事实，本院认定事实如下：2011年8月5日，蔡亦江购买取得尤溪县房屋的所有权（房屋所有权证号为：尤房权证2011字第××号，国有土地使用证号为：尤国用2011第1463号）。2011年8月31日，蔡亦敬向尤溪县农村信用合作联社借款48万元，蔡亦江以其所有的位于尤溪县房屋作为抵押物提供担保，并办理抵押登记手续。2012年1月16日，蔡亦江与苏时健签订协议书一份。该协议约定：蔡亦江将其所有的位于尤溪县%的产权以35万元价格出让给苏时健。但，截至尤溪县住房和城乡规划建设局就尤溪县房屋签订房屋征收补偿协议时止，该房屋仍未办理房屋所有权变更登记手续。2012年6月18日，关于尤溪县房屋的征收补偿事宜，尤溪县住房和城乡规划建设局与蔡亦江、苏时健签订编号第157号尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议一份。该协议约定：房屋征收补偿安置方式为产权调换，安置房选择为，下水南安置点电梯安置房二套、大埔山器材厂步梯廉价安置房一套（注：即本案诉争房屋）及杂物间一间，协议还对其他事项进行了约定。2012年9月7日，邱尔珍、陈美珠与蔡亦江签订房屋转让协议书一份。协议约定：蔡亦江将其安置所得的面积为85平方米的大埔山器材厂步梯廉价安置房一套，以总价款39万元转让给邱尔珍、陈美珠；签订协议时支付30万元，余款9万元于政府交房屋钥匙前一次性付清；房屋过户所产生的一切税费均由邱尔珍、陈美珠负担；选房权利归邱尔珍、陈美珠所有；在邱尔珍、陈美珠付清全部购房款后，房屋所有权归邱尔珍、陈美珠所有；杂物间由邱尔珍、陈美珠出资另购，蔡亦江配合办理手续等，协议还对其他事项进行了约定。协议签订当日，邱尔珍、陈美珠支付给蔡亦江购房款30万元。2012年9月12日，邱尔珍、陈美珠以蔡亦江名义向尤溪县国有土地上房屋征收与补偿中心交纳水南旧城改建房屋征收补差款2.8万元，用于购买协议约定的杂物间。2014年1月4日，邱尔珍、陈美珠支付给蔡亦江购房款8万元。2014年1月5日，邱尔珍、陈美珠支付给蔡亦江购房款1万元。至此，邱尔珍、陈美珠支付给蔡亦江购房款共计39万元。
2014年7月3日，本院立案受理尤溪县农村信用合作联社与蔡亦敬、蔡亦江金融借款合同纠纷一案。2014年9月28日，本院经审理作出（2014）尤民初字第1285号民事判决。判决：（一）解除尤溪县农村信用合作联社与被告蔡亦敬、蔡亦江签订的《抵押借款合同》；（二）蔡亦敬应于本判决生效之日起十日内偿还尤溪县农村信用合作联社借款本金48万元，并支付至2014年6月9日止的利息1.514859万元，本息合计49.514859万元，及支付借款本金48万元自2014年6月10日起至判决确定的还款之日止按照《抵押借款合同》约定标准计算的利息（包含逾期付款利息）；（三）尤溪县农村信用合作联社对蔡亦江提供的位于尤溪县城关镇水南路76号1-5层抵押物灭失、损毁所得的保险金、赔偿金或者补偿金享有优先受偿权。该案发生法律效力后，尤溪县农村信用合作联社向本院申请强制执行。
2015年9月24日，本院立案受理陈孙治与蔡亦江保证合同纠纷一案。2016年5月24日，本院经审理作出（2015）尤民初字第2035号民事判决。判决：蔡亦江应于判决生效之日起十日内代借款人蔡国军向陈孙治偿还借款本金20万元，蔡亦江承担保证责任后，有权在其承担的保证责任范围内向借款人蔡国军追偿。该案发生法律效力后，陈孙治向本院申请强制执行。
2016年9月21日，本院在执行陈孙治与蔡亦江保证合同纠纷一案中，对涉案房屋进行了查封。2017年5月13日，蔡亦江、苏时健在相关部门的主持下，对尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议约定的其中面积为85平方米的大埔山器材厂步梯廉价安置房一套进行了选房，共同选定：翠帷花园（小区）5号楼901室房屋即本案诉争房屋作为安置房。2017年7月16日，邱尔珍、陈美珠向本院提出案外人执行异议。2017年7月25日，本院经审查作出（2017）闽0426执异10号执行裁定书。裁定：驳回邱尔珍、陈美珠的异议请求。2017年8月3日，邱尔珍、陈美珠不服，向本院提起诉讼。在诉讼过程中，各方当事人向本院申请庭外和解，和解期间为120日。2017年12月19日，本院在执行尤溪县农村信用合作联社与蔡亦敬、蔡亦江金融借款合同纠纷一案中，对案涉房屋进行了查封。2018年1月5日，本院经审查，通知尤溪县农村信用合作联社、苏时健参加诉讼。
本院认为，本院在执行陈孙治与蔡亦江保证合同纠纷一案中，对案涉房屋进行了查封，作为案外人的邱尔珍、陈美珠对执行标的提出书面异议，在执行异议被裁定驳回后，在法定期间内向本院提起诉讼，要求停止执行并对执行标的即本案案涉房屋主张实体权利，本案属于案外人执行异议之诉。邱尔珍、陈美珠与蔡亦江签订房屋买卖协议，该协议约定的买卖标的物即案涉房屋，系政府征收原尤溪县房屋的安置房。尤溪县住房和城乡规划建设局与蔡亦江、苏时健共同签订的编号第157号尤溪县水南片区旧城改建房屋征收补偿协议，当事人对该协议法律效力提出异议，但该协议在未经行政诉讼予以解决的情况下，该协议的法律效力予以维持。该房屋征收补偿协议约定，案涉安置房为蔡亦江、苏时健所共有。邱尔珍、陈美珠与蔡亦江签订案涉房屋买卖协议，未经案涉房屋共有权人苏时健同意。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除处的规定，邱尔珍、陈美珠与蔡亦江签订案涉房屋买卖协议，因未经案涉房屋共有权人同意，该协议的法律效力不予确认。因此，邱尔珍、陈美珠提出的其与蔡亦江签订案涉房屋买卖协议合法有效的诉讼主张，法律依据缺乏，不予支持。为此，邱尔珍、陈美珠对作为执行标的案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其提出不得执行案涉房屋的诉讼请求，依据不足，予以驳回。同时，邱尔珍、陈美珠基于认为案涉房屋买卖协议合法有效，而提出的：案涉房屋所有权归邱尔珍、陈美珠所有；蔡亦江继续履行其与邱尔珍、陈美珠签订的房屋转让协议，将案涉房屋交付邱尔珍、陈美珠，并办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，依据不足，不予支持。陈孙治提出的，驳回邱尔珍、陈美珠诉讼请求的抗辩，予以采纳。苏时健述称，案涉房屋的产权为苏时健、蔡亦江共有。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经共有人同意。蔡亦江转让案涉房屋，未经房屋共有权人苏时健的同意，转让不具有法律效力。邱尔珍、陈美珠提出的诉讼请求没有法律依据，依法应予以驳回的述称，合法有据，予以采纳。
依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决如下：
驳回邱尔珍、陈美珠的全部诉讼请求。
案件受理费7150元，由邱尔珍、陈美珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审 判 长 董继武
人民陪审员 罗良趾
人民陪审员 张小玲
二〇一八年四月八日
书 记 员 吴益萍