苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初530号
原告：张建英，女，1964年9月22日出生，汉族，户籍所在地句容市。
委托诉讼代理人：严明生，江苏石湖律师事务所律师。
被告：汤新建，男，1975年6月7日出生，汉族，户籍所在地如皋县。
委托诉讼代理人：ＸＸ刚，男，1986年1月12日出生，汉族，户籍所在地苏州市相城区。
原告张建英与被告汤新建房屋买卖合同纠纷一案，原告张建英于2016年1月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告张建英的委托诉讼代理人严明生，被告汤新建的委托诉讼代理人ＸＸ刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建英向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，向原告双倍返还定金人民币40000元，并承担卖方未履行合同产生的全部违约金955000元*20%计191000元；2、判令被告承担违约期间房价升值差价人民币191000元；3、本案起诉费用及其他相关费用由被告承担。诉讼中，原告对其第一项诉请中的定金部分变更为返还定金20000元，违约金金额不变，对其第二项诉请变更为判令被告赔偿差价36462元，其余诉请不变。事实与理由：2015年12月4日原、被告双方在江苏省苏州松鹤房地产营销策划有限公司的居间见证下签订了《房屋买卖定金协议》一份。该协议约定：原告张建英（乙方）向被告汤新建（甲方）购买苏州市高新区幸福未来花园13幢807室的房屋，建筑面积为82.32平方米，房屋的成交价为955000元；出售方需保证房屋权无争议，并承诺房屋的出售已征得其他共有人的同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关的违约责任；甲方自愿把“两证”交给中介方保管至本协议履行完毕为止，并在签署本定金协议生效后30日内签订由房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续；如买卖双方任何一方未能履行协议约定的义务，则由违约方支付违约金为实际成交价的20%。合同签定后，原告如约向被告支付了购房定金人民币20000元。依据中介方苏州松鹤房地产营销策划有限公司与被告的约定，被告应当在合同签订后30日内(即2016年1月4日前)协助和配合中介方提供办理房屋所有权证书等所有凭证和手续，并办理完毕房屋过户相关手续。2016年1月3日，原告到达苏州科技城并通过电话与中介方联系，中介方则告知被告未到场。2016年1月4日，原告到达中介公司，中介公司再次与被告联系，但被告仍未到场。2016年1月5日晚，被告汤新建才到达中介公司，但在毫无理由的情况下，被告却以种种借口明确表示拒绝履合同。期间，原告及中介都曾多次与其协商继续履行合同，但被告坚决表示不予履行。2016年1月13日原告向被告主张要求被告双倍返还定金人民币40000，并支付未履行合同产生的全部违约金计191000元，但遭到被告拒绝。在被告拒绝履行合同期间，原告购买房屋所在地的房价上涨超过20%，导致原告现在要以高出原价191000元的价格购买相同类型的房屋，被告的违约行为给原告造成巨大损失，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。
被告汤新建辩称：本案的违约方系原告张建英，对原告所提出的除解除合同的诉请没有异议。但原告的其他诉请没有法律依据，应当予以驳回。
本院经审理查明的事实如下：2015年12月4日，张建英与汤新建签订《房屋买卖定金协议》一份，该协议中列明的售房人为汤新建（甲方）与购房人为张建英（乙方）。在该合同的甲方一栏中有汤新建的签名，其中甲方代理人一栏中有被告配偶“刘花平”的名字，庭审中被告汤新建确认该“刘花平”系由其代签。合同的乙方一栏有原告张建英的签名。上述《房屋买卖定金协议》约定汤新建将苏州市高新区幸福未来花园13幢807室出售给张建英，房屋的建筑面积为82.32平米，房屋总价为955000元，该合同的居间方为苏州松鹤房地产营销策划有限公司。合同第三条还约定：乙方于2015年12月4日前向甲支付购房定金人民币10000元，定金最终冲抵房款。第四条约定：乙方向甲方支付房款的方式为首付+贷款。第五条约定：甲方向乙方交付房屋的时间为领款当日。第六条约定：甲乙双方约定本定金协议生效后30日内签订市房管局提供的网上存量房买卖契约并办理资金托管手续。第八条约定：甲方自愿把“两证”（房产证、土地证）交给中介方保管至本协议履行完毕为止。第十条约定：若该定金协议签订之前，该房屋已经抵押给他人，甲方需于办理资金托管手续前偿还债务，注销抵押。第十一条约定：甲方需保证房屋权属无争议，并承诺该房屋的出售已征得其他共有人同意，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责解决并承担相关的违约责任。第十三条约定：如甲、乙任何一方拒绝履行协议或解除协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付本协议第二条确定的房屋实际成交价的20%作违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。
上述协议签订后，2015年12月4日，原告张建英向被告汤新建支付了定金20000元并由被告汤新建出具《定金收条》予以确认，该收条上载明：卖方汤新建已收到买方张建英购买位于苏州市高新区幸福未来花园物业13幢807室的定金20000元。
另查明：关于原、被告双方的交易过程，中介工作人员付某陈述主要为：“审：涉案房屋的房屋买卖定金协议签订时，你是否在场？证人：我在场的，买卖双方（张建英、汤新建以及汤新建带的一个女的）、付鸽林、公司其他同事在场。审：当时签订房屋买卖协议时，房东带了哪些材料？证人：被告只带了本人身份证，其他材料均没有带……审：作为正常的中介业务，在买卖双方签订协议时，卖方需要提交哪些材料？证人：卖方需提交土地证及其复印件、房产证及其复印件，产权人的身份证原件及其复印件，签订定金协议时一般不需要结婚证。审：房屋买卖定金协议中，甲方代理人一栏中所签的“刘花平”是什么身份？证人：是被告代替被告配偶签的。……审：证人，涉案房屋有无房屋贷款？证人：有的，被告说涉案房屋有房贷约35万元。审：关于该贷款情况，有无进一步核对？证人：有核对过，是通过拨打房贷所在银行电话，通过被告身份证号码查询的，当时查询的结果是37万元左右，查询的时间是在买卖合同签订后大约一周。审：为什么想起要查询房贷的？证人：作为二手房交易需还掉原房屋贷款，注销他项权后，才能做资金托管。按照交易规范是先网签再办理资金托管。审：房东有无提到房贷怎么还？证人：提到过，是让原告先代被告偿还房贷。偿还过后，相关还贷的费用在原告应支付给被告的总房价中予以扣除。审：代为偿还房贷与网签有无先后顺序？证人：当时谈的是先网签，然后在网签签订完毕的当天再归还房贷并抵销抵押权。审：据证人所知，原告有无准备好房款？证人：原告在2016年1月4日准备好了35万元，但是还差２万元。1月4日被告没有来网签，然后2016年1月5日谈网签及归还房贷的事情。审：当时双方在2016年1月5日是怎么谈的？证人：原告要求被告将房产证、土地证的原件或复印件拿出来，被告没有将相应的土地证、房产证带过来。关于还贷问题，原告方由于差2万多元，因此原告方提出由被告方想办法凑几万元用于还贷，但是被告不同意。然后我作为中介方提出由原告自行解决剩余几万元的差额。原告在协商的第二天即1月6日就打电话给我说准备好了相应的款项。我再约被告过来时，被告就明确表示不卖了。审：在买卖合同签订后，双方有无具体确定办理网签手续的时间？证人：约定过，双方约定是在2016年1月4日办理网签手续。审：当时有无说办理网签时要把房贷的款项要带过去？证人：说的。审：1月4日，原告有无来协助办理网签？证人：原告是直接来我们中介的。审：被告有无在1月4日来协助办理网签？证人：没有来，说是忙，另外双方的资金没有谈好，还差2万元，所以被告就不过来了。”
被告提交了一份时间为2016年1月5日录音证据并陈述，原、被告双方曾口头约定由原告提供资金用于涤除涉案房屋的抵押权，该内容虽然在定金协议中没有记载，但双方对此均知晓并同意，而直至2016年1月5日，原告尚有5万元资金尚未到位，因此被告才在2016年1月7日左右不同意再出售涉案的房屋给原告，因此在本案中原告才是违约方。
原告对于被告所提交的录音证据的完整性存有异议，但确认在录音中说话的是原告本人。原告还认为是由于被告没有按照定金协议的约定履行交付两证等义务，并拒绝配合签订网签合同才导致涉案合同无法继续履行，因此被告才是本案的违约方。
被告所提交的2016年1月5日的录音，其中的主要内容有：“原告:你说的35万我己经给你到位了。被告：35万……呃……当时我们是怎么讲的啊，我这个贷款你们是要给我还的，然后我贴了你一万块钱。原告：你说35万贷款，我说好。家里都是我管的，我跟我老公讲，我老公说这个你也问问我啊，情况你又不清楚。被告：当时你又不是不在场，怎么会不清楚的。原告：是的，但我只知道钱由我管，具体数字我不管的。后我还跟朋友借了5万。被告：这个我不管了，你跟谁借我不关心这个，但是我们几个人当时你也在这的。原告：那行啊行啊，我也不讲了。中介：现在还差5万块钱。原告：差五万嘛，我们不是付了两万给你了嘛，自己再凑三万不就是嘛。被告：两万是定金啊。原告：定金也是钱啊，自己再凑三万不就是了嘛。被告：如果你再让我拿五万，我可以再想想办法，但那个一万块钱我要扣下来的，就是还贷款的。原告：什么一万。中介:垫资的也就三个点。客户为这个事情天天吃不好担心，现在人家也没办法了，如果有钱流程就干干净净走了，关键是现在就差这个几万块钱。”
又查明：根据2016年10月25日的《房屋产权权属登记信息查询结果证明》上记载的信息，上述房屋登记在汤新建及刘花平的名下，该房屋上登记有抵押债权460000元。
2016年1月22日，原告因涉案的房屋买卖合同无法继续履行，遂重新购买了苏州新区山水湾花园37幢103室的房屋。诉讼中，原告申请对涉案的苏州市高新区幸福未来花园13幢807室的相关价格进行评定。本院依法照法定程序委托昆山市中建房地产评估有限责任公司对该房屋在2016年1月22日的房屋价格进行评估，2016年10月28日该机构出具《房地产估价报告》，评估结论为：确定估价对象（苏州市高新区幸福未来花园13幢807室）在价值时点2016年1月22日的房地产市场价值为991462元。
以上事实有《房屋买卖定金协议》、收条、电话录音、《苏州工业园区不动产登记薄》、《房地产估价报告》以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为:原告张建英与被告汤新建签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，应为合法有效。该协议中已明确载明了交易双方的身份信息、房屋的坐落、成交总价、支付方式、税费承担及违约责任的承担等内容，其已具备房屋买卖合同的主要条款，故该协议系房屋买卖合同，双方均应依照该合同的约定履行各自的义务。上述合同签订后，原告已依约支付了购房定金，被告汤新建亦出具了收条予以确认。根据上述合同的约定，被告汤新建作为房屋出售方需将涉案房屋的“两证”交付给中介公司保管，并于双方签订定金协议后的30日内（即2016年1月4日前）与原告办理房屋买卖的网签手续。但上述协议签订后，原、被告双方并未于约定的时间签订网签合同，且被告于2016年1月7日左右明确不同意出售涉案的房屋。关于被告拒绝出售的原因，被告称其系因原告未依照双方的口头约定准备好用于注销涉案房屋抵押权的资金所致，原告虽否认双方曾约定由其准备用于该注销抵押贷权的资金，但根据被告所提交的录音证据及中介工作人员（证人付某）的陈述，双方对于由原告准备资金用于注销涉案房屋抵押权的内容是曾达成口头一致的，对于该部分事实本院予以确认，但上述两方面的证据同时也证明了在2016年1月5日原告也已经准备了用于注销抵押权的大部分资金，尚不足的资金也仅为几万元，被告在此前提下径行拒绝再出售涉案房屋，该行为也仍然构成了对于合同的违反已构成违约。但由于原告未依照双方口头约定足额准备用于注销抵押权的资金，因此其对于合同最终未能履行亦负有一定责任，综合上述因素，本院酌定由被告承担80%的责任，由原告方自行负担20%的责任。关于合同的解除，原被告双方在第一次庭审中均予以认可，本院亦予以确认。关于违约金及损失的金额的确定，本案中，在被告拒绝出售涉案房屋后原告已于2016年1月22日重新购房，根据昆山市中建房地产评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》，涉案房屋在原告重新购房日的价值为991462元，该价格与《房屋买卖定金协议》中约定的房屋价格之差为36462元，而合同约定违约金为房屋价格的20%即191000元，该违约金金额也已明显高出其实际损失的金额，因此本院依法将违约金调整为36462元，再结合上述原被告双方的责任承担比例，则本院确定被告应承担的违约金金额为29169.6元（36462×80%），至于原告所主张的实际损失则不再重复支持。关于定金，双方均同意涉案的《房屋买卖定金协议》解除，故对于原告所主张的返还定金20000元的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原、被告双方于2015年12月4日签订的关于苏州市高新区幸福未来花园物业13幢807室的《房屋买卖定金协议》解除；
二、被告汤新建于本判决生效之日起十日内向原告张建英返还定金20000元并支付违约金29169.6元；
三、驳回原告张建英的其余诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7630元，评估费10773元，两项费用合计18403元，由被告汤新建负担14723元，原告张建英自行负担3680元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告汤新建负担部分在判决生效之日起十日内支付原告张建英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 张菊英
人民陪审员 费 珊
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 裴启丽
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