杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1075号
原告（反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区学正街***号阳光华城创富中心**幢******号。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
委托代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨晓明。
委托代理人：罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。
委托代理人：薛丽丽，浙江泰杭律师事务所律师。
原告（反诉被告）浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）诉被告（反诉原告）杨晓明商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院起诉，反诉原告杨晓明于2014年9月23日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭审理了本案。保利公司的委托代理人王磊，杨晓明的委托代理人罗绍康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司起诉称：2010年1月16日，保利公司与杨晓明签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：杨晓明向保利公司购买“保利东湾”17幢3单元1102室房屋，房屋总价为1568595元，杨晓明应于合同签订之日支付首期房款318595元，剩余购房款1250000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，杨晓明支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，杨晓明在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。保利公司多次催促杨晓明付款，但杨晓明至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、杨晓明立即支付购房款1250000元；二、杨晓明支付逾期付款违约金343520元（暂自2011年1月16日起计算至2014年7月25日，要求计算至实际支付之日）；三、由杨晓明承担本案的诉讼费用。在本案开庭审理过程中，保利公司将第二项诉讼请求变更为：杨晓明按照年利率7.80%计算逾期支付购房款的违约金（自2014年8月12日起计算至实际支付之日止）。
杨晓明答辩称：杨晓明未支付剩余购房款，是因为保利公司的原因以及政策原因导致其无法办理按揭贷款。案涉合同的签订时间为2010年1月16日，此时国家尚未出台限购政策。由于保利公司中途更换合作银行，导致杨晓明的按揭贷款手续未及时办理。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，杨晓明属于限购限贷对象，其无法办理按揭贷款，且杨晓明也无经济能力一次性付款，因此，案涉合同无法履行。综上，请求驳回保利公司的诉讼请求。
杨晓明反诉称：2010年1月16日，保利公司与杨晓明签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：杨晓明向保利公司购买“保利东湾”17幢3单元1102室房屋，房屋总价为1568595元，杨晓明应于合同签订之日支付首期房款318595元，剩余购房款1250000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，杨晓明支付了首期房款，也按照保利公司的要求提供了银行按揭贷款所需的全部资料。资料提交后15天左右，保利公司通知杨晓明要更换合作银行，待确定更换的银行后，再要求杨晓明配合。之后杨晓明一直等待保利公司的通知，直到2012年1月4日保利公司才通过律师通知杨晓明，称其不符合银行贷款条件，银行不予发放按揭贷款。后杨晓明得知，其无法获得按揭贷款是因为国家限购政策。综上所述，合同签订后，由于保利公司更换合作银行，导致杨晓明没能在限购政策出台前办妥按揭贷款，保利公司存在过错；后由于国家限购政策杨晓明不能按揭贷款，导致双方签订的合同无法履行。根据有关规定，杨晓明可以请求解除合同，要求保利公司退还购房款并支付利息损失。故提起反诉，请求判令：一、解除杨晓明与保利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、保利公司退还杨晓明支付的购房款318595元并支付利息损失95526元；三、由保利公司承担本案的反诉费。
保利公司答辩称：杨晓明的反诉请求缺乏合同及法律依据，应当予以驳回。在商品房买卖过程中，支付购房款是买受人的主要义务。合同约定剩余购房款以按揭贷款方式支付的，办理按揭贷款手续应是买受人的义务。案涉合同的签订时间为2010年1月16日，该合同于同日在杭州市房管局进行了网上备案。国务院于2010年4月17日才颁布宏观调控政策，该政策不具有溯及力，案涉合同不受限购限贷政策影响。即便被告的解除权成立，也已超过了法律规定的行使期间。保利公司已于2012年1月4日向杨晓明寄送律师函明确告知其按揭贷款无法办理，要求其一次性支付剩余购房款，杨晓明最迟应于2012年1月4日知晓按揭无法办理的事实，其应在2013年1月3日前行使解除权。综上，请求驳回杨晓明的反诉请求。
保利公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《浙江省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，用以证明保利公司与杨晓明之间的合同权利义务关系。
2.律师函、快递单，用以证明保利公司委托律师发函催促杨晓明付款的事实。
3.告知书、快递单，用以证明保利公司再次发函催促杨晓明付款的事实。
杨晓明为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.收据，用以证明杨晓明按照合同约定按时支付了首付款。
2.收入证明，用以证明杨晓明的收入情况。
3.温州市住房公积金信息表，用以证明案涉合同中载明的房屋属于杨晓明的第二套房的事实。
对双方当事人提供的证据，本院认证如下：（一）保利公司提供的证据。杨晓明对证据1、2的真实性均无异议，本院予以采纳；杨晓明对证据3有异议，认为其没有收到过。本院认为，证据3中的邮寄地址与证据2中的邮寄地址相同，杨晓明确认收到过证据2中的函件，且该邮寄地址系双方在商品房买卖合同中明确约定的联系地址，故证据3本院也予以采纳。（二）杨晓明提供的证据。保利公司对证据1无异议，本院予以采纳；保利公司对证据2、3的关联性有异议，认为证据2、3无法证明杨晓明在2010年时是否符合银行放贷条件。本院认为，证据2的真实性可以认定，本院予以采纳；证据3的真实性也可以认定，但仅凭该证据尚不足以认定杨晓明的房产数量，故该份证据本院不予采纳。
本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年1月16日，保利公司与杨晓明签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：杨晓明向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾17幢3单元1102室房屋一套，总价款为1568595元，杨晓明应于合同签订之日支付首期购房款318595元，剩余购房款1250000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求杨晓明按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
杨晓明于合同签订时支付了首付款318595元。2012年1月4日，保利公司向杨晓明发送律师函一份，告知现保利公司已经接到杨晓明办理按揭银行的通知，杨晓明不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促杨晓明在接函后按照合同约定，催促银行在20个工作日内发放贷款或者由杨晓明一次性付清余款。2012年4月30日，保利公司向杨晓明发送《告知书》一份，告知杨晓明其购买的房屋已具备交房条件，并催促杨晓明按照合同约定履行付款义务。2012年12月20日，保利公司又向杨晓明发送《告知书》一份，告知杨晓明其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促杨晓明按照合同约定履行付款义务。杨晓明至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
另查明，2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。杨晓明为温州市公安局龙湾区分局民警，年收入为120000元；其配偶王向红为温州龙湾农村商业银行股份有限公司员工，2013年工资收入为150000元。
本院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，应认定有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。
现有证据显示，合同签订后，杨晓明未能获得贷款。根据《合同补充协议》第四条的约定，杨晓明应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使杨晓明确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，且杨晓明也未提供证据证明其无履约能力，故保利公司依约可以要求杨晓明选择其认可的付款方式继续履行合同。在得悉杨晓明不符合银行放贷条件后，保利公司已于2012年1月4日以发送律师函的形式向杨晓明提出要求其继续履行合同义务的主张，至保利公司起诉前杨晓明仍未取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。杨晓明的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求杨晓明支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求杨晓明一次性支付剩余购房款，于法有据，本院予以支持。关于保利公司要求杨晓明自起诉日起按照年利率7.80%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，未超出法律规定及合同约定范围，本院也予以支持。杨晓明的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、杨晓明于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款1250000元及逾期付款违约金（自2014年8月12日起按年利率7.80%计算至实际履行完毕之日止）；
二、驳回杨晓明的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19142元，反诉案件受理费3756元，合计22898元，由杨晓明负担。浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；杨晓明于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 王 宇
人民陪审员 杨保杰
二〇一五年二月十一日
书 记 员 高 源