上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初10291号原告上海大华家具有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人李玉英，经理。委托代理人徐永芳，男。委托代理人沈联军，上海卫根龙律师事务所律师。被告上海奔欧工艺品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人励福云。被告上海晟涫家居有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人罗峰儿，总经理。委托代理人管亮亮，男。被告管亮亮，男，1986年5月22日生，汉族，住浙江省。原告上海大华家具有限公司(以下简称“大华公司”)诉被告上海奔欧工艺品有限公司(以下简称“奔欧公司”)、上海晟涫家居有限公司(以下简称“晟涫公司”)、管亮亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐永芳、沈联军，被告管亮亮(被告晟涫公司的委托代理人)到庭参加了诉讼。被告奔欧公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告大华公司诉称，2009年3月28日，原告与被告奔欧公司签订《房屋租赁合同》，约定被告奔欧公司租赁原告位于上海市奉贤区奉城镇(头桥)新奉公路XXX号内三幢厂房，以及另外五间办公用房，租赁期限为9年，自2009年5月1日至2018年4月30日止。合同签订后，原告按约履行了合同义务。2013年4月，原告与被告奔欧公司签订补充协议，约定租赁物除三幢厂房不变外，原五间办公用房变更为沿新奉公路门面房后东北角的1-3楼；年租金调整为：自2013年5月1日至2015年4月30日每年人民币630,400元(币种下同)；自2015年5月1日至2018年4月30日每年693,400元；每年4月15日前付下一年租金，如逾期不付，按当年租金总额的20%偿付违约金；逾期一个月不付，出租方可以解除租赁合同。2015年9月，被告奔欧公司将全部租赁房屋转租给被告晟涫公司。在合同履行过程中，被告奔欧公司每年多次拖延支付租金。被告奔欧公司应于2014年4月15日支付的630,400元租金，经原告多次催讨未付，原告于2014年11月26日致函被告奔欧公司，限期支付。后被告奔欧公司支付部分租金，于2015年4月29日，被告奔欧公司确认尚欠原告2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金343,400元。之后，被告奔欧公司又支付了部分租金，于2016年1月12日再次确认，欠原告2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金138,400元，2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金693,400元先支付100,000元，再以被告晟涫公司的家具抵偿租金400,000元，余款于2016年1月26日前付清。同日，被告晟涫公司、管亮亮自愿作出担保，承诺2014年度(2014年5月1日至2015年4月30日)租金138,400元于2016年1月25日前付清；2015年度(2015年5月1日至2016年4月30日)租金693,400元，同意在原告为其代销的家具款中抵扣，此外先付160,000元，余款于2016年1月25日前付清。至今，被告奔欧公司于2016年1月28日支付100,000元，于2016年4月19日支付20,000元，原告以被告晟涫公司家具款495,964元抵扣租金后，尚欠租金110,998元。遂原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告奔欧公司签订的房屋租赁合同(包括房屋租赁补充协议书)；2、被告奔欧公司、被告晟涫公司腾退位于奉贤区新奉公路XXX号内的三幢厂房，以及沿新奉公路门面房后东北角的1-3楼全部房屋，交付给原告；3、被告奔欧公司支付租金215,876元，被告晟涫公司、被告管亮亮承担连带清偿责任；4、被告奔欧公司支付违约金264,768元；5、被告奔欧公司支付自2016年5月1日起至实际腾房日止按每年693,440元租金计算的房屋占有使用费，被告晟涫公司承担连带清偿责任；6、诉讼费由被告承担。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产权证1份，旨在证明租赁物为原告所有的事实；2、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》各1份，旨在证明租赁关系及相关约定；3、催款函1份，旨在证明原告向被告奔欧公司催讨租金的事实；4、欠条(确认书)1张，旨在证明被告奔欧公司于2015年4月29日确认2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金尚欠343,400元的事实；5、欠条1张，旨在证明2016年1月12日，被告奔欧公司确认2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金尚欠138,400元的事实；承诺2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金先付100,000元，以家具抵扣400,000元，其余于2016年1月26日前付清的事实；6、欠条1张，旨在证明被告晟涫公司、被告管亮亮对被告奔欧公司所欠原告的租金进行担保的事实；7、银行卡客户交易查询/打印单1份，旨在证明原告嗣后收到100,000元租金的事实；8、收条1份，旨在证明原告嗣后收到20,000元租金的事实；9、公司变更登记申请书、股权转让协议各1份，旨在证明徐永芳系原告原法定代表人，其与被告奔欧公司签约行为代表原告。被告奔欧公司未作答辩也未提供任何证据。被告晟涫公司和被告管亮亮共同辩称，家具抵扣款为642,776元，截止2016年4月30日的租金尚欠69,064元。目前公司经营不景气，根据付款情况也属合理，不同意原告要求搬离的诉讼请求。被告晟涫公司和被告管亮亮也未向法庭提供证据。经庭审质证，被告晟涫公司和被告管亮亮对原告提供证据1、6、7、8、9无异议；对证据2、3、4、5表示并不知情。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予确认，予以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：2009年3月28日，原告的原法定代表人徐永芳与被告奔欧公司签订《房屋租赁合同》，约定被告奔欧公司租赁原告位于上海市奉贤区奉城镇(头桥社区)新奉公路XXX号内三幢厂房，以及另外五间办公用房，租赁期限为9年，自2009年5月1日至2018年4月30日止。合同签订后，原告按约向被告奔欧公司交付租赁房屋。2014年11月26日，原告原法定代表人徐永芳与被告奔欧公司签订《房屋租赁补充协议书》，约定租赁物除三幢厂房不变外，原五间办公用房变更为沿新奉公路旁门面房后东北角的1-3楼；年租金调整为：自2013年5月1日至2015年4月30日每年人民币630,400元；自2015年5月1日至2018年4月30日每年693,440元；每年4月15日前付下一年租金，如逾期不付，按当年租金总额的20%偿付违约金；逾期一个月不付，原告可以解除租赁合同。2014年，被告奔欧公司将全部租赁房屋交付给被告晟涫公司占有使用。2014年11月26日，原告向被告奔欧公司发出催款函，催讨租金。2015年4月29日，被告奔欧公司的合同签约人励敏向原告出具确认书，确认被告奔欧公司尚欠原告租金(2014年5月1日至2015年4月30日)343,400元。嗣后，被告奔欧公司向原告支付部分租金后，被告奔欧公司的合同签约人励敏于2016年1月12日向原告出具欠条，明确被告奔欧公司尚欠原告租金(2014年5月1日至2015年4月30日)138,400元，承诺于2016年1月26日前付清；还明确2015年5月1日至2016年4月30日的租金先付100,000元，扣除家具抵扣款400,000元，其余租金承诺于2016年1月26日前付清。2016年1月12日，被告晟涫公司和被告管亮亮向原告出具欠条，为被告奔欧公司欠付原告的上述租金进行担保。2016年1月26日，被告管亮亮通过他人分两笔向原告支付共100,000元。2016年4月19日，被告奔欧公司向原告支付20,000元。庭审中，原告与被告晟涫公司确认，原告以被告晟涫公司的家具款642,776元抵扣了租金。原告还确认，其提供的证据1为系争租赁房屋的土地证，系争租赁房屋未取得房产证，也未办理建设工程规则许可证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未取得系争租赁房屋的房产证，也未办理建设工程规划许可证，因此，原告与被告奔欧公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议书》无效。因合同无效，被告奔欧公司应当将租赁房屋返还原告；现系争租赁房屋由被告晟涫公司占有使用，故被告晟涫公司应当搬离租赁房屋并返还原告。并且，被告奔欧公司应当参照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。截止2016年4月30日，被告奔欧公司尚欠原告房屋占有使用费为69,064元，理应向原告支付。对于该款项，被告晟涫公司和被告管亮亮为被告奔欧公司向原告进行了担保，实为法律规定的连带责任保证，原告的主张尚在保证期间内，故被告晟涫公司和被告管亮亮对该款项应承担连带清偿责任。自2016年5月1日至返还原告租赁房屋之日止的占有使用费，被告奔欧公司还应按合同约定租金标准支付原告；此款项，被告晟涫公司和被告管亮亮并非进行担保，无须承担担保责任。关于原告提出要求被告奔欧公司支付违约金的诉讼请求，鉴于合同无效，双方约定的违约金条款亦属无效，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海大华家具有限公司与被告上海奔欧工艺品有限公司于2009年3月28日签订的《房屋租赁合同》、于2014年11月26日签订的《房屋租赁补充协议书》无效；二、被告上海奔欧工艺品有限公司、被告上海晟涫家居有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海大华家具有限公司位于上海市奉贤区新奉公路XXX号内的三幢厂房，以及沿新奉公路门面房后东北角的1-3楼房屋；三、被告上海奔欧工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海大华家具有限公司至2016年4月30日止的房屋占有使用费人民币69,064元，被告上海晟涫家居有限公司及被告管亮亮对上述款项承担连带清偿责任；四、被告上海奔欧工艺品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海大华家具有限公司自2016年5月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费(按照年租金人民币693,440元标准计算)；五、驳回原告上海大华家具有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,509元，减半收取计4,254.5元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一六年七月二十七日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。……四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第一百二十六条连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。