重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0115民初546号原告：张清会，女，1966年2月28日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。原告：袁昌贵，男，1966年1月17日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。以上二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：祖建波，重庆市长寿区凤城法律服务所法律工作者。被告：重庆德明房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道西岩观开发区54号，统一社会信用代码9150011562219011XF。法定代表人：朱明德。被告：张登明，男，1952年5月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告张清会、袁昌贵与被告重庆德明房地产开发有限公司（以下简称德明房地产公司）、张登明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法由审判员周玉玲适用简易程序于2017年2月23日、4月5日公开开庭进行了审理。原告张清会及其委托诉讼代理人祖建波、被告德明房地产公司的法定代表人朱明德、被告张登明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张清会、袁昌贵向本院提出诉讼请求：判令解除原告张清会、袁昌贵与被告德明房地产公司就重庆市长寿区凤城街道黄桷堡二巷1号长寿佳园D幢6-2号房屋建立的商品房买卖合同关系，并由二被告连带返还原告张清会、袁昌贵购房款200000元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2013年2月23日，二原告从被告德明房地产公司购买其公司开发的位于重庆市长寿区长寿佳园D栋8楼约90㎡房屋，房屋单价4500元/㎡，二原告支付了购房款150000元，被告德明房地产公司出具了预售房收条一张，被告张登明在开发商负责人和开发商收款人处签名。2014年1月28日，二原告又向被告张登明支付了购房款50000元。2015年2月，被告张登明却告知二原告8楼的房屋已出卖给其他人，后经双方协商，被告德明房地产公司向二原告交付了长寿佳园D栋6-2号房屋。二原告接房后装修入住。但至今被告德明房地产公司都未为二原告办理不动产权证书，依照《最高人民法院》第十八条、第十九条的规定，二原告有权要求解除商品房买卖合同，为维护二原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告德明房地产公司辩称，长寿佳园D栋是被告张登明修建后以被告德明房地产公司的名义对外出售的，德明房地产公司没有参与，二原告与被告德明房地产公司之间没有签订书面的商品房买卖合同。被告张登明辩称，收取二原告200000元购房款属实，因案涉房屋尚未竣工验收，故无法办理不动产权证书，不同意解除商品房买卖合同关系。本院经审理认定事实如下：二原告于1988年1月26日登记结婚。2010年9月26日，被告德明房地产公司取得长寿佳园D地块建设用地规划许可证。2011年8月5日，被告德明房地产公司取得长寿佳园D地块建设工程规划许可证。2013年11月5日，被告德明房地产公司取得重庆市商品房预售许可证，长寿佳园D地块项目对外销售名称为长寿佳园D幢，房屋坐落位于重庆市长寿区凤城街道黄桷堡二巷1号。2013年2月23日，被告德明房地产公司向二原告出具了《预售房收条》，《预售房收条》载明：今收到张清会交付长寿佳园D栋8楼约90㎡1套住房，已收150000元。房屋总价款为400000元，房屋单价面积以4500元/㎡计，面积出入以4500元/㎡单价作差额增补。大修基金由购买方支付，其余费用均由开发商全额支付办理。电梯井后面的平方作为增送。被告德明房地产公司在开发商签章处加盖了公司印章，被告张登明在开发商负责人与开发商收款人处签名。后二原告与被告张登明协商将《预售房收条》中的8楼房屋更换为6楼2号房屋。2014年1月29日，原告袁昌贵向被告张登明支付了50000元购房款，被告张登明出具了《收条》后向二原告交付了长寿佳园D栋6-2号房屋钥匙。二原告对房屋进行装修并于2016年入住。另，长寿佳园D栋项目尚未办理竣工验收备案登记。长寿佳园D栋6-2号房屋于2016年11月9日被本院以（2017）长法民执字第715-2号执行裁定书查封。对于当事人双方没有争议的以上事实，本院予以确认。本院认为，被告德明房地产公司于2013年2月23日向二原告出具的《预售房收条》中虽约定了预售房屋的楼层、单价等内容，但未明确房屋的具体位置、交房时间等，该收条实质为二原告与被告德明房地产公司就预购房屋达成的协议。后经二原告与被告德明房地产公司协商，被告德明房地产公司向二原告交付了长寿佳园D栋6-2号房屋，二原告也支付了购房款，虽然双方未签订书面的商品房买卖合同，但二原告与被告德明房地产公司均具有商品房买卖的意思表示并实际履行，且不违反法律法规的规定，故原告张清会、袁昌贵与被告德明房地产公司就长寿佳园D栋6-2号房屋建立了商品房买卖合同关系，合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋为预售商品房，已由被告德明房地产公司于2014年1月29日交付给二原告，故被告德明房地产公司至迟应于2015年4月28日前为二原告办理不动产权证书。但至二原告起诉之日，案涉房屋因未办理竣工验收备案登记而导致二原告不能取得不动产权证书，故二原告有权解除合同。二原告向本院提起诉讼时要求解除合同，本院于2017年2月15日将民事起诉状副本、开庭传票等法律文书送达给被告德明房地产公司，即二原告解除合同的意思表示于2017年2月15日到达被告德明房地产公司，故二原告与被告德明房产地公司之间的商品房买卖合同关系于2017年2月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2013年2月23日的《预售房收条》上载明被告张登明以开发商负责人及开发商收款人的身份收取二原告购房款150000元，被告德明房地产公司加盖了公司印章，表明被告德明房地产公司知晓并认可被告张登明收取购房款的行为，足以让二原告相信被告张登明有权代被告德明房地产公司收取购房款。2014年1月29日，原告袁昌贵又向被告张登明支付了50000元购房款，应为被告张登明代表被告德明房地产公司收取了50000元购房款。故截止2014年1月29日，二原告共计向被告德明房地产公司支付了购房款200000元。现二原告与被告德明房地产公司之间就长寿佳园D栋6-2号房屋的商品房买卖合同关系已于2017年2月15日解除，被告德明房地产公司应返还二原告购房款，故对原告张清会、袁昌贵要求被告德明房地产公司返还购房款200000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告张登明系代被告德明房地产公司收取购房款，不是商品房买卖合同的相对方，不具有返还购房款的义务，故对二原告要求被告张登明承担连带返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院》第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张清会、袁昌贵与被告重庆德明房地产开发有限公司就重庆市长寿区凤城街道黄桷堡二巷1号长寿佳园D幢6-2号房屋的商品房买卖合同关系于2017年2月15日解除；二、被告重庆德明房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告张清会、袁昌贵返还购房款200000元；三、驳回原告张清会、袁昌贵对被告张登明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由被告重庆德明房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  周玉玲二〇一七年四月十一日书记员  罗梦妮