上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2791号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈蓉蓉
上诉人（原审原告、反诉被告）陈宏
上述二上诉人共同委托代理人方勇，上海骏丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）上海定川投资管理有限公司。
委托代理人王春花，浙江中宙律师事务所律师。
上诉人陈蓉蓉、陈宏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人陈蓉蓉、陈宏的共同委托代理人方勇、被上诉人上海定川投资管理有限公司（以下简称定川公司）的委托代理人王春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2013年6月3日，定川公司（甲方、出租方）与陈蓉蓉、陈宏（乙方、承租方）签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于上海市闵行区宝南路地下层A5房屋26.12平方米的经营场所（以下简称系争房屋）租赁给乙方作为经营小马哥芝士马铃薯、虾饼使用；该合同第三条约定，甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年8月1日起至2015年7月31日止；该合同第四条约定，租金单价为10元／平方米每天（不含税，币种为人民币，下同），第一年的租金总额为95，338元，第一年之后的每年租金在上一年租金的基础上按10%递增，租金先付后用，六个月一付；合同签订当日乙方支付1万元定金，合同签订之日起7日内必须将第一笔六个月租金付清，定金自动转为租金，之后每笔租金在上笔租金到期前的15日内支付；该合同第五条约定，合同签订之日起7日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为1个月的租金，即7，836元，租赁关系终止时，甲方收取的押金归还乙方，但除乙方私自转租或转让店铺或合同期间乙方未经甲方同意擅自歇业超过10天的外；租赁房屋包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视、税金等的安装费用由乙方承担，乙方均可委托甲方代为统一办理，如果委托甲方统一办理应先支付后使用，因乙方使用实际产生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，先支付后使用。合同签订当日，乙方向甲方支付商誉保证金1万元。支付商誉保证金用以规范乙方的经营行为和服从甲方对项目的统一管理。交纳的商誉保证金，待合同终止，各项费用全部结清，并在此后的三个月内无顾客投诉及其他债务纠纷时，甲方即把此项保证金（不计利息）退还乙方；该合同第六条约定，乙方向甲方提供营业执照、税务登记证、企业机构代码证、法定代表人身份证（复印件）、注册商标证明、授权书等有效证件及法人有效的联系地址、电话、传真，并主动办理进场后的工商、税务登记及装修前的消防审批等需要向当地机关、单位办理的手续；该合同第九条第3款第（4）项约定，乙方拖欠合同规定的应付款项，累计拖欠时间达30天的，甲方有权解除合同，同时追究乙方违约责任；该合同第十条约定，任何一方违反合同及附件之约定的（包含单方面中途解除合同），均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付两个月（按60天计算）的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当全额赔偿损失；乙方违反第九条第3款中任何一点，除甲方单方面可解除合同外，乙方应向甲方支付合同当年度两个月（按61天计算）的租金作为违约金。因乙方违约给甲方造成损失过高的，甲方有权要求乙方付三倍违约金作为损害赔偿。
2013年7月10日，定川公司（甲方、出租方）与包括陈蓉蓉、陈宏在内的16户承租人（乙方、承租方）签订了《上海市房屋租赁合同（附加条款）》，其中第一条“关于商家营业执照申办部分”第3款约定，如因甲方原因无法通过审批，经确认导致乙方无照经营时，甲方须无条件退还乙方的所有投资（包含押金、租金、商誉保证金、及装修费用等）并附加总金额为30%作为商业赔偿金，且需于一个星期内支付；第5款约定，营业执照申办期间乙方须及时提供甲方所需的个人身份文件及缴纳所需费用，如因乙方不愿提供或无法提供或拖延交费以致甲方无法申办时，所列条例甲方无需承担其责任；第三条“关于试营运期限与正式营业时间”第4款约定，该地下商场正式营运日（开幕日）甲方须承诺，最少有45户（以合同为准）以上商家同时启动，如未达以上户数正式营运期将予以顺延，顺延期限以15日为限，超过此期限甲方无条件给予每家已启动的商户每日补贴500元人民币作为补偿。
系争房屋租赁合同签订后，陈蓉蓉、陈宏向定川公司支付了押金7，836元、商誉保证金1万元、租金48，061元（含定金1万元）。定川公司向陈蓉蓉、陈宏交付了系争房屋。2013年7月29日，上海市工商行政管理局闵行分局向陈宏出具了《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准经营者为陈宏的个体工商户名称为上海市闵行区居盈归小吃店。陈蓉蓉、陈宏在取得系争房屋以后，对系争房屋进行了装修。目前，系争房屋处于停业状态。
陈蓉蓉、陈宏认为，定川公司缺乏管理，同时不能提供有效的合法证件资料，导致整个地下美食街无法运行启动，致使其不能实现合同目的，最终未开业，导致租赁合同解除。定川公司的行为侵害其合法权益，造成其重大经济损失，委托人上海闵行置业广场有限公司（以下简称闵行置业公司）应承担连带责任。故其现起诉要求法院判令：1、确认解除其与定川公司于2013年6月3日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、定川公司及闵行置业公司连带赔偿陈蓉蓉、陈宏损失及承担赔偿金85，666元。
原审诉讼中，陈蓉蓉、陈宏撤回了对闵行置业公司的起诉，并变更诉讼请求为：1、确认解除其与定川公司于2013年6月3日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、定川公司赔偿其装修损失31，500元；3、定川公司返还其租金48，061元、商誉保证金10，000元、押金7，836元；4、定川公司支付商业赔偿金29，219元。
定川公司答辩并反诉称，其同意陈蓉蓉、陈宏的第一项诉请，但认为合同解除的责任不在定川公司。系争房屋可以办出营业执照，按照约定商户需提供相关文件并缴费，现陈蓉蓉、陈宏不提供不缴费，定川公司不承担任何责任。陈蓉蓉、陈宏自2013年12月1日起拖欠租金未付，逾期超过30天，且怠于经营，构成严重违约。为此，定川公司提起反诉要求判令：1、确认解除其与陈蓉蓉、陈宏签订的《上海市房屋租赁合同》；2、陈蓉蓉、陈宏于合同解除后三日内腾退系争房屋并将系争房屋返还定川公司；3、陈蓉蓉、陈宏支付定川公司自2014年4月3日起至实际返还房屋之日止的租金（暂计至2014年5月25日，每日每平米10元，共13，846.60元）；4、陈蓉蓉、陈宏支付定川公司违约金15，933.20元。
对于定川公司的反诉，陈蓉蓉、陈宏辩称其反诉没有依据，不同意定川公司的全部反诉请求。
原审诉讼中，定川公司将主张陈蓉蓉、陈宏支付租金的截止日期由实际返还房屋之日调整为判决生效之日。陈蓉蓉、陈宏于2014年5月28日本案原审首次开庭之日收到定川公司的反诉状及相关证据材料。
原审另查明，上海市闵行区宝南路房屋的权利人为唐卫国、唐晓卿，其二人与定川公司签订了《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋地下室出租给定川公司，并同意定川公司进行转租。
原审审理中，为节约诉讼成本，关于陈蓉蓉、陈宏诉请的装修损失，经双方确认均同意由法院结合本案的实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以鉴定。定川公司同时表示，对系争房屋内陈蓉蓉、陈宏投入的装修可以利用并进行适当补偿。
原审认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，陈蓉蓉、陈宏与定川公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。虽然陈蓉蓉、陈宏承租系争房屋系用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的。但陈蓉蓉、陈宏作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险多与出租方无关。即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故陈蓉蓉、陈宏作为系争房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，陈蓉蓉、陈宏本应按照合同约定于首期租金到期前的15日内支付后六个月租金，但至今其未支付，已逾期超过30日，构成违约。故定川公司以此要求确认双方合同解除的反诉请求，法院予以支持。
至于陈蓉蓉、陈宏所称系因定川公司所出租的房屋存在瑕疵，无法办理营业执照致其合同目的无法实现的意见，法院认为，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈蓉蓉、陈宏未能提供证据证明其所持涉案房屋事实上无法办出相关证照的主张。而根据租赁合同的约定，办理营业执照等手续的义务在于陈蓉蓉、陈宏，并非定川公司的合同义务，定川公司至多是负有附随的协助办理义务。虽然其委托定川公司代为办理，但系其自身的不配合导致相关办理流程未能进一步推进。故法院无法采信其关于房屋存在瑕疵而无法办理营业执照的意见。故对于陈蓉蓉、陈宏所持因定川公司责任导致合同目的不能实现而要求解除合同之本诉诉请，法院难以支持。
关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日，现陈蓉蓉、陈宏于本案原审首次开庭日（即2014年5月28日）收到定川公司的反诉状，该反诉状中明确表达了定川公司欲解除合同的意思表示，故法院确认合同解除日期为2014年5月28日。
依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故陈蓉蓉、陈宏理应将系争房屋返还定川公司，并支付使用系争房屋期间的租金及合同解除后参照合同解除时以当日租金262.10元为标准计算的房屋使用费。关于租金及房屋使用费的起止时间，定川公司主张要求自2014年4月3日起计算，豁免了在此之前的产生的租金，并将房屋使用费的截止日期由实际返还房屋之日调整为判决生效之日，系合法处分自身诉讼权利，法院予以确认。具体计算方式及金额为：自2014年4月3日起至2014年5月28日止共计56天乘以每日261.20元的日租金共计为14，627.20元；自2014年5月29日至本案判决生效之日期间的房屋使用费，则应当按照日租金261.20元的标准计算。但考虑到陈蓉蓉、陈宏在受领系争房屋以后，因定川公司确实未能完成其招商时的全部承诺，商场整体处于停业状态，故法院酌情判令陈蓉蓉、陈宏向定川公司支付的租金为：自2014年4月3日起至2014年5月28日止的租金为10，000元；自2014年5月29日至本案判决生效之日期间的房屋使用费，按照日租金180元的标准计算。
鉴于合同解除的上述原因，关于陈蓉蓉、陈宏要求返还租金的诉请，法院不予支持。对于定川公司反诉之违约金，法院参照上述酌减租金及房屋使用费的理由，加之诉讼中陈蓉蓉、陈宏亦提出违约金过高，故依据本案的实际履行情况，酌情将陈蓉蓉、陈宏向定川公司支付违约金的金额调整为10，000元。
对于陈蓉蓉、陈宏要求定川公司返还租赁押金和商誉保证金之本诉诉请，因陈蓉蓉、陈宏的停业状态并非出于其主观恶意，故对于定川公司要求没收该笔押金的答辩意见，法院不予支持，故上述两笔钱款定川公司应于合同解除后返还陈蓉蓉、陈宏。
关于陈蓉蓉、陈宏的装修损失，法院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，法院根据双方的履约情况、过错程度以及定川公司对陈蓉蓉、陈宏已形成附合的装修使用价值的利用，酌情确定由定川公司补偿陈蓉蓉、陈宏20，000元。
关于陈蓉蓉、陈宏主张的商业赔偿金29，219元，因合同解除之责任并非在定川公司，陈蓉蓉、陈宏也无法证明未能通过行政审批系由定川公司所致，故陈蓉蓉、陈宏的该项诉请，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一四年九月二十四日作出判决：一、确认陈蓉蓉、陈宏与定川公司于2013年6月3日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月28日解除；二、陈蓉蓉、陈宏于判决生效之日起十日内将位于上海市闵行区宝南路地下A5房屋返还定川公司；三、陈蓉蓉、陈宏于判决生效之日起十日内支付定川公司自2014年4月3日起至2014年5月28日止的租金10，000元；四、陈蓉蓉、陈宏于判决生效之日起十日内支付定川公司自2014年5月29日起至判决生效之日止按照每日180元为标准计算的房屋使用费；五、陈蓉蓉、陈宏于判决生效之日起十日内支付定川公司违约金10，000元；六、定川公司于判决生效之日起十日内返还陈蓉蓉、陈宏租赁押金7，836元；七、定川公司于判决生效之日起十日内返还陈蓉蓉、陈宏商誉保证金10，000元；八、现位于上海市闵行区宝南路地下A5房屋内的装饰装修归定川公司所有，定川公司支付陈蓉蓉、陈宏装修损失补偿款20，000元；九、驳回陈蓉蓉、陈宏其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计970.83元，由陈蓉蓉、陈宏负担679.58元，由定川公司负担291.25元。反诉案件受理费减半收取计99.17元，由陈蓉蓉、陈宏负担。
原审判决后，陈蓉蓉、陈宏不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，按照合同约定履行了支付租金、商誉保证金、押金的义务，并积极办理系争房屋的工商营业执照。但因为系争房屋的产权调查显示地下层面积为零，经向工商所咨询，系争房屋无法办理工商营业执照。按照合同法的规定，此时，上诉人有足够的理由行使不安抗辩权，保护自身合法权益。在本案诉讼之前，被上诉人就以上诉人不支付租金为由将系争房屋控制，并重新对外招商，房屋实际上已经返还，上诉人不应再支付房屋使用费。据此，要求撤销原审判决第一、二、三、四、五、八、九项，改判双方之间于2013年5月28日签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年3月10日解除；系争房屋已经返还，上诉人无需再返还房屋；上诉人不支付自2014年4月3日起的租金、房屋使用费，不支付违约金；被上诉人返还租金48，061元，支付上诉人装修损失补偿款31，500元、商业赔偿金29，219元。
被上诉人定川公司辩称：系争房屋完全能够办理工商营业执照，系争房屋为复式结构，套内有楼梯上下连接，是一套独立的商铺，只有一个门牌号码。依据有关测绘规定，一套房屋只有一个测绘的建筑面积，即该套内房屋的地上及地下建筑总面积，计入产权证上，并附有测绘面积图，并不作分层测算，故而地下层建筑面积会显示为零，但房屋建筑面积测算表中明确注明自然层数4，地下层数1，也注明所在实际层地下1等等，足以证明系争房屋产权合法、清楚、明确。合同约定办理营业执照是上诉人的义务，为了方便各商户更快办出营业执照，被上诉人接受各商户委托，统一为包括上诉人在内的各商户代办营业执照各项审批手续。被上诉人接受委托后，积极提交材料至相关部门，办至环评阶段时，上诉人拒不交纳相关费用，导致办证事宜无法继续，被上诉人已经尽到了协助义务。上诉人因系争房屋经营不能达到其预期的盈利目的，因此拒付租金。上诉人无故拖欠租金等各项费用超过三十天，导致合同解除，故上诉人理应支付租金、房屋使用费及违约金。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是涉案租赁合同未能继续履行的原因、责任归属以及合同解除的后果应如何处理。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。上诉人未按约将房屋租金支付给被上诉人，已经构成违约，且其逾期支付租金的天数已超过三十天，被上诉人有权解除合同并要求上诉人承担相应的违约损失。上诉人抗辩称系因被上诉人提供的租赁房屋没有合法的产权证，被上诉人未能配合上诉人办理相关行政审批手续，故而其有权不支付租金。然而上诉人就上述主张在一、二审期间均未能提供证据予以证明，且依据双方的约定，办理相关证照为上诉人的义务，并非被上诉人之责任。上诉人也未能提供证据证明是因被上诉人提供的租赁房屋存在瑕疵才导致无法通过相关行政审批，故本院对上诉人的上述主张，无法采信，上诉人应就逾期支付租金承担相应的违约责任。
关于合同解除的时间，原审法院在认定上诉人无权解约后，以上诉人收到被上诉人包含解约诉请内容的反诉状之日作为合同解除的时间，于法不悖。上诉人主张合同解除时间为2014年3月10日，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
关于上诉人主张的房屋装修补偿，原审法院根据双方的履约情况、过错程度以及被上诉人对上诉人在系争房屋内已形成附合的装修使用价值的利用，酌定由被上诉人补偿上诉人装修损失20，000元，并无不妥，本院予以支持。上诉人要求全额支持其装修补偿费用，缺乏依据，本院不予支持。
至于上诉人主张的商业赔偿金，因合同解除责任并非在被上诉人，上诉人也无法证明未能通过行政审批系由被上诉人所致，故对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。上诉人主张系争房屋已经返还被上诉人，亦缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人陈蓉蓉、陈宏的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币1，557.5元，由上诉人陈蓉蓉、陈宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 朱 瑞
二〇一四年十一月二十七日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……