河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初5376号
原告张均福，男，1974年6月9日出生，汉族，住河南省上蔡县。
委托代理人毕明，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。
被告驻马店市欢乐爱家置业有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼509。
法定代表人王海周，董事长。
委托代理人刘红平，河南北纬律师事务所律师。
原告张均福与被告驻马店市欢乐爱家置业有限公司（以下简称欢乐爱家置业公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年7月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员贾红、刘林、人民陪审员黄静组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2017年2月24日作出（2016）豫1702民初4399号民事判决书。判决后，被告欢乐爱家置业公司不服提起上诉，经驻马店市中级人民法院审理后作出（2017）豫17民终1762号民事裁定书，认定原判程序违法，遂撤销原判，发回本院重审。本案依法由审判员张建立、刘亚楠、周岩另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张均福的委托代理人毕明，被告欢乐爱家的委托代理人刘红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张均福诉称，原告于2012年9月2日购买被告3号商住楼119号房一套，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2013年5月31日之前交房。被告违反合同约定，上述商铺未能在约定时间之前交房。被告于2013年7月1日在《天中晚报》公告交房，但是由于此时没有达到《商品房买卖合同》第八条五个条件，所以未能交房，是虚假公告。被告向原告实际交付119号商铺的时间是2014年8月19日，延时交房444天，被告应向原告支付违约金81093.04元。同时因产权问题，被告同意免除原告二年的物业费。上述二事，原告和被告多次交涉未果。请求：1、被告向原告支付违约金81093.04元（以购房总房款608807元为基数，按日万分之三标准计算，自2013年5月31日起计至实际交房之日2014年8月19日，共计444天）；2、被告履行合同，免除原告所购商品房二年的物业费。诉讼中，原告撤回其第2项请求。
被告欢乐爱家置业公司辩称，1、被告不应支付原告逾期交房违约金。被告于2013年7月1日在天中晚报公告交房时，已具备入住条件。由于规划变更，导致竣工验收延迟，延迟到2014年1月27日。期间，被告多次通知原告接房，原告未予接收，因此被告实际交房日期为2013年7月1日，而不是原告诉称的2014年8月19日。2、被告交房日期延迟，是由于原、被告签订商品房买卖合同后，规划部门变更了建设用地规划，因此竣工验收备案日期延迟，此期间的逾期交房责任应当免除，不应支付违约金。3、本案已超诉讼时效。
经审理查明，2012年，原告张均福从被告欢乐爱家置业公司处购买一间商铺，双方并签订《商品房买卖合同》一份，因合同中写明土地使用年限为70年，双方又于2014年8月19日补签一份土地使用年限为40年的《商品房买卖合同》，并将该份合同的签订日期书写为2012年9月2日，被告欢乐爱家置业公司将原合同收回。原告张均福（××）与被告欢乐爱家置业公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定：一、××购买出售人开发的爱家·会展国际3号商住楼119号房屋（以下简称119号房屋），××购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房管预字第20120153号，面积为33.73平方米，每平方米18049.42元，总金额为608807元。二、××于2012年9月2日前已付房款608807元整（此款包含定金）。三、出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：因法律法规或政府原因导致的停工、政府相关部门因多种原因未及时出具相关文件，导致房屋验收延迟及因规划或设计部门变更或出卖人所不能控制的其他原因导致的逾期交房，出卖人可以免责。四、出卖人逾期交房超过120日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行等内容。该合同签订前，原告已足额支付购房款608807元。后因房屋交付问题产生争执，原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。
另查明，1、①2012年7月16日，被告取得位于通达路与文娱××交叉口东南角的爱家·会展国际公寓商住用地的《建设用地规划许可证》〔证号为：驻开规用地字第（4117012010）第00009-1号〕，土地面积为19979.56㎡（合29.969亩）。②2012年7月20日，被告欢乐爱家置业公司办理了上述土地的《土地使用权证》（证号为：驻市国用2012第8739号），土地面积为19979.56㎡。③原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》中显示，被告开发该块土地的土地使用权证号为驻市国用2012第8739号，土地面积为19979.56㎡。④合同履行期间，2013年5月15日，驻马店市人民政府召开市长办公会，会议形成了（2013）50号会议纪要，该会议纪要显示：位于通达路与文娱路交叉口东南角××3.1287亩土地，属原通达路道路绿化带规划用地，现道路绿化带已取消并已规划为商住用地，因该块地呈东西狭长形分布，不能单独开发利用，同意以协议方式出让给其南侧相邻的欢乐爱家置业公司进行整体开发建设，办理协议出让手续。⑤2013年6月3日，被告欢乐爱家置业公司依据上述会议纪要重新办理了爱家·会展国际（含上述会议纪要中的3.1287亩用地，也即2085.77平方米）的《建设用地规划许可证》（证号为驻规地字第411701201300068号），载明面积为22065.33平方米，同时注销了原驻开规用地字第（4117012010）第00009-1号《建设用地规划许可证》；⑥2013年6月19日，被告依据上述会议纪要补办了增加部分面积的《土地使用权证》（证号为：驻市国用2013第8853号），载明使用面积为2085.77平方米（3.1287亩）。加上第②项的土地面积19979.56㎡，合计为22065.33㎡。⑦同年8月22日、10月14日，被告又依次补办了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。⑧2014年1月26日，被告申请对爱家·会展国际3#楼工程进行工程竣工验收备案，次日，驻马店市建设工程竣工验收备案管理办公室准予备案，被告取得《工程竣工验收备案表》。
2、2013年7月1日，被告在天中晚报上公告交房,同时在2013年7月，被告交付了诉争3#楼的一百五十余套房屋。
3、原告另购买有爱家·会展国际3号商住楼5层16号房屋（以下简称516号房屋）一套，原告于2014年2月20日接收该房屋；接收该房屋时，原告询问被告何时交付119号房屋，被告也要求原告查看119号房屋，但原告称因看到119号房屋周边没有道路，不具备交房条件，未接收119号房屋。诉讼中，原告自称于2014年8月19日接收了119号房屋；被告对此不予认可,称2013年7月1日已公告交房。
4、2017年3与10日，原告将119号房屋出租，2017年3月至2019年3月期间的租金为28000元/年，每月约合2333.33元。
5、原告撤回第2项关于物业费的诉讼请求后，又另案起诉至本院，案号为（2017）豫1702民初5897号。
上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《证明》等，被告提交的《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》《会议纪要》、《工程竣工验收备案表》等以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告张均福从被告欢乐爱家置业公司处购买商铺，双方并签订《商品房买卖合同》一份，原、被告双方系商品房销售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效。
一、关于诉争房屋交房日期的认定。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案诉争房屋需经建设单位组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格，且取得竣工验收备案后才符合交房条件。本案中，①被告虽于2013年7月1日在天中晚报上公告交房，但诉争房屋于2014年1月27日取得工程竣工验收备案表，被告公告交房时尚不符合法律规定的交房条件，被告主张2013年7月1日系被告交房时间，本院不予采纳。②原告于2014年2月20日接收516号房屋时，询问了被告何时交付119号房屋，被告也要求原告查看了119号房屋，原告查看后以119号房屋周边没有道路为由，未接收119号房屋。故被告主张2014年2月20日已履行了房屋交付的通知义务，本院予以采信。综上①②，被告取得工程竣工验收备案表后，已符合交房条件，并于2014年2月20日通知原告接收房屋，而原告以周边道路不通为由不接收房屋，与合同约定不符，故交房日期应认定为2014年2月20日；同理，对原告主张其于2014年8月19日接收房屋，本院不予采纳。
二、关于本案被告是否存在逾期交房。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年5月31日，虽然本案诉争房屋交房日期已认定为2014年2月20日，但合同中还同时约定“因法律法规或政府原因导致的停工、政府相关部门因多种原因未及时出具相关文件，导致房屋验收延迟及因规划或设计部门变更或出卖人所不能控制的其他原因导致的逾期交房，出卖人可以免责”。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中显示的开发土地面积为19979.56㎡（29.969亩），土地使用证号为驻市国用2012第8739号。合同履行中，政府以出让的方式出让给被告3.1287亩土地，并要求被告与相邻的土地（29.969亩）整体开发建设，办理协议出让手续。此后，被告按照会议纪要的内容，重新办理了含3.1287亩土地的《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》，补办了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并于2014年1月27日取得了《工程竣工验收备案表》。综上，政府变更规化后，被告需按变更后的规划重新办理和补办相关审批手续；同时考量2013年7月被告已交付一百五十余套房屋，说明此时房屋已经建成完工，与重新办理、补办审批手续的期间也可相互印证。故补办期间即从2013年5月30日至2014年1月27日期间的逾期交房责任，依据合同约定，被告应予免责；同理，本案的逾期交房起算日应为2014年1月27日。因本院已认定被告于2014年2月20日交付诉争房屋，经核逾期24日。被告主张其不构成逾期交房，与事实不符，本院不予采纳。
三、关于逾期交房违约金的数额。合同约定“出卖人逾期交房超过120日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金”，该条款系原、被告对违约金计算方式的约定。庭审中，被告欢乐爱家置业公司以该约定过高为由请求予以核减。法律规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告未按期交房致使原告对外出租延迟，对原告造成了一定的经济损失。经核，合同约定的日万分之三计算标准，明显高于按房屋租金核算出的标准，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告逾期交房违约金的计算标准为已交房款的日万分之一。经核算，被告应向原告支付逾期交房违约金数额为1641元（608807×24日×日万分之一）。原告请求超出1641元的数额，本院不予支持。
四、关于本案是否已超诉讼时效。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中，因双方的《商品房买卖合同》于2014年8月19日重新签订，而原告系于2016年7月6日提起诉讼，此时并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告爱家置业公司主张本案已超诉讼时效，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、限被告驻马店市欢乐爱家置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张均福支付逾期交房违约金1641元。
二、驳回原告张均福的其他诉讼请求。
案件受理费1830元，由原告负担1800元，被告负担30元。
如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 张建立
审判员 刘亚楠
审判员 周 岩
二〇一七年十月三十一日
书记员 肖 琦