福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3769号
上诉人（原审原告）何林榕，女，1965年7月27日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人林莉、陈先汀，福建元一律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司，住所地福州市鼓楼区西洪路528号7号楼104。
法定代表人文小利，总经理。
委托代理人陈景铭，福建中天成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福州市鼓楼区金牛健身休闲有限公司，住所地福州市鼓楼区西洪路528号。
法定代表人兰朝庭，董事长。
委托代理人蔡来宽、黄玉玲，福建名仕律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）中国人民解放军空军房地产管理局福州房地产管理处，住所地福州市鼓楼区西洪路528号。
负责人曾继勇，处长。
上诉人何林榕、福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司（以下简称“三牧公司”）因与被上诉人福州市鼓楼区金牛健身休闲有限公司（以下简称“金牛公司”）、中国人民解放军空军房地产管理局福州房地产管理处（以下简称“空军福州房地产管理处”）租赁合同纠纷一案，均不服福州市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第4225号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2009年11月28日，原告与金牛公司签订了一份《租赁合同》，约定：1、金牛公司将福州市鼓楼区西洪路528号27座房屋出租给原告；2、租赁期限八年，自2010年3月1日起至2018年2月28日止；3、房屋租金为每月壹万元，每二年在上年租金基础上增加5%；4、金牛公司保证出租房产权属清楚，没有纠纷，如发生纠纷，负责处理；5、业主因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见；6、双方均不得提前解约；等等。《租赁合同》签订后，原告按照《租赁合同》的约定，以现金方式、按期如数、在指定的地点、经由相同的经手人缴付了押金和每月的租金。其中，缴付押金和2010年8月以前的租金时，其收款收据由金牛公司出具，缴付2010年9月之后的租金时，其收款收据由三牧公司出具。2012年5月7日及之后的2012年7月2日，三牧公司以业主“军事需要”为由，通知要求原告搬迁，否则，进行停水、停电。2012年7月31日，三牧公司在租赁场所张贴了要求原告三日内搬迁的《通知》。原告认为，本案《租赁合同》合法有效，当事人应当按约履行。原告于2012年8月10日诉至法院，请求确认租赁合同继续履行。2012年8月28日，在本案诉讼期间，原告原所租赁房屋被拆毁，致使双方纠纷产生。
原审认为：案外人杨芬先于2009年1月23日与第三人签订房屋及场地租赁意向书，2009年2月27日杨芬等人签订股东权确认书，成立金牛公司，明确其系该公司股东。为此，原告与金牛公司于2009年11月28日签订《租赁合同》，杨芬作为该公司的委托代理人在该租赁合同上签字。2009年12月25日杨芬又作为委托代理人，代表三牧公司与第三人签订正式的军队房地产租赁合同，才有原告诉称其所缴付押金和2010年8月以前的租金的收款收据由金牛公司出具，缴付2010年9月之后的租金的收款收据由三牧公司出具的情形。同时，三牧公司在另案［（2011）榕民终字第2011号］民事诉讼答辩过程中确认金牛公司是为其代收代付包括涉案场所在内的转租押金、租金及水电物业费等，之后三牧公司通过与本案第三人签署租赁合同等方式，实际掌握了讼争房产的转租事宜。故应认定原告之前与金牛公司签订的租赁合同合法有效，双方均应遵守履行。在三牧公司成立后，三牧公司是本案租赁合同的实际出租方，原告与金牛公司的租赁合同已实际转由三牧公司继续承继的事实。三牧公司辩称其不是租赁合同的出租方，双方存在不定期租赁关系的答辩，与客观事实不符，原审法院不予采纳。2012年5月、6月，三牧公司以第三人“军事需要”为由，通知要求原告搬迁。2012年7月31日，被告并在租赁场所张贴了要求原告三日内搬迁的《通知》。本案在审理过程中，第三人已出具因“军事需要”对讼争房产进行整体改造的证明。原告主张该证明虚假，未能提供相关证据。鉴于军队部门的特殊性，司法部门亦不宜否定该证据的真实性。基于第三人出具因“军事需要”对讼争房产进行整体改造的证明，根据双方签订的租赁合同第九条合同的解除与终止的第一款：如军事需要提前终止，原告应自通知之日起一个月内无条件搬离；第二款约定：如业主非军事需要提前终止合同，应当提前三个月通知原告，并赔偿三个月租金给原告作为搬迁费用。三牧公司在2012年5月份开始已主张军事需要通知原告搬离，原告本应予以搬离。但在三牧公司通知原告限期搬离未果情况下，双方本应遵循正常的程序及途径，妥善解决纠纷。三牧公司在原告办公设备及工作成果未清点及撤出情况下，强行拆除讼争房产，因此造成原告的合理损失，三牧公司负有一定过错，应予赔偿。具体如下：1、原告主张因租赁房屋被强行拆除，不仅直接导致原告回迁原租赁场所的希望落空，根据原告与连卫东签订的《房屋租赁合同》，原告因此而增加租金及物业费支出为2479315.00元，此项损失应由两被告承担。原审法院认为：三牧公司因强行拆除讼争房屋，致使原告被迫另寻其他办公场所，故应给予原告两个月的寻找办公场所及搬离期，该两个月期间房租可按原告之后所租赁的每月租金32800元计算，由三牧公司承担。原告主张之后因此多支出的租金，属于其自身行为，与三牧公司无关。2、原告主张租赁了本案《租赁合同》项下的600m2的房屋后，在征得被告同意后，又将其扩建至1000m2，并进行了装修。根据本案《租赁合同》的约定，因业主“军事需要”提前终止合同，原告应无条件搬离，对装修损失未作任何补偿的约定，故原告主张上述租赁及扩建房屋的扩建和装修价值约110万元，两被告应当予以赔偿，原审法院不予支持。3、原告主张上述租赁及扩建房屋被被告三牧公司拆毁后，直接造成了原告约150万元的财产损失。原告已申请评估。原审法院为此委托多家部门进行评估，部分机构认为因无红木家具损坏价值评估经验，无法接受委托。部分机构认为因拆毁前资产实际状态不明，无法采用替代程序进行认定。另有机构认为因委托评估对象大多已无实物，无法进行评估。故决定终止本次评估。原审法院认为，拆毁行为发生后，三牧公司曾于2012年9月发函给原告，同意受损物品价值指定认可的第三方评估机构进行评估。后三方对物品进行了清点，大部分为公司办公设备。三牧公司认为其未参与清点，清点清单不真实，与本案客观事实不符，该答辩不予采纳。在实物已缺失，无法评估情况下，原审法院酌情认定该办公设备价值为150000元。原告如有具体的红木家具损失或其他财产损失证据，可另行主张。4、原告认为两被告应当退还租赁保证金叁万元，并加付银行同期存款利息。原审法院认为，由于原告已依约向金牛公司缴纳该三万元保证金，三牧公司作为实际出租方，未经相关程序将讼争房屋拆毁，三牧公司应负有向原告退还30000元保证金的义务，但可不承担利息损失。综上，原告各项损失经原审法院确认后为215600元（不含保证金30000元），三牧公司应予赔偿。另外，由于讼争房屋被拆毁，原告与金牛公司签订的租赁合同已无法履行，可予解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告何林榕租赁保证金30000元。二、被告福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何林榕各项损失215600元。三、驳回原告何林榕其他诉讼请求。本案诉讼费47565.21元，由原告承担30000元，由被告福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司承担17565.21元。
一审宣判后，原审原告何林榕、原审被告三牧公司均不服，向本院提起上诉。
上诉人何林榕上诉称：一、原审法院对三牧公司一审提交的C5证据即“空军福州房地产管理处2012年5月3日《通知》”错误认证，导致错误认定本案基本事实。C5的真实性、合法性的说明责任应由三牧公司承担。三牧公司未提交有效的军事规划、批准、立项的证明文件，其主张是因军事需要终止租赁合同，不能成立。诉争房屋是否因军事需要而拆除，空军福州房地产管理处不是对这一事实进行核实、出具意见的适格单位。诉争房屋拆后重建的商业用途现状证实诉争房屋的拆除并非“军事需要”。因此，本案不存在所谓的“军事需要”这一可以无条件解除合同的情形。二、本案是因三牧公司和金牛公司违约而起，其应承担违约责任及建立在违约基础上的赔偿责任。1.何林榕被迫多支付的租金及物业费，应按何林榕与连卫东签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准计算至讼争《租赁合同》租期届满为止的租金，共计2479315元。2.何林榕在讼争房屋及四周的装修系经三牧公司和金牛公司同意而进行的，装修支付共计110万元，三牧公司和金牛公司应承担该110万元的装修利益无法使用的赔偿责任。3.三牧公司和金牛公司在返还保证金3万元的同时应按银行同期贷款利率计付利息。三、三牧公司存在毁灭证据的妨害诉讼行为。在何林榕办公设备及工作成果未清点及撤出情况下，三牧公司强行拆除讼争房产。三牧公司实际控制有利于何林榕的关键证据（诉争房屋装修、扩建实体，及装修、扩建凭据资料）而予以破坏、销毁，属于毁灭证据的行为，应当推定何林榕主张150万元的财产损失成立。综上，请求：一、撤销一审判决；二、改判支持何林榕的一审诉讼请求，即判令三牧公司和金牛公司共同向何林榕支付：1.因被迫另行租房而增加的租金、物业费支出共计2479315元；2.原租赁房屋的装修、扩建损失110万元；3.因原租赁房屋灭失而造成的财产损失150万元；4.退还租赁保证金3万元，并加付银行同期存款利息。三、判令三牧公司和金牛公司承担全部诉讼费和鉴定费。
上诉人三牧公司答辩称：一、何林榕未能提供有效的反驳证据，且空军福州房地产管理处出具因“军事需要”对诉争房产进行整体改造的证明，一审法院采信三牧公司提供的C5证据，并无不当。2012年5月3日空军福州房地产管理处向三牧公司出具《通知》，告知因部队军事需要其拟对西洪路528号机关办公大院内的相关危旧房屋进行规划改造。三牧公司自2012年5月7日起多次书面通知何林榕在合理期限内搬离诉争房屋，并附上该《通知》。可见，三牧公司提供的C5证据即前述《通知》是客观真实存在的。三牧公司与空军福州房地产管理处存在租赁合同关系，但三牧公司作为承租人，无权获取所谓的军事需要证明文件，何林榕认为三牧公司应对C5证据具备合法性承担举证责任，实属强人所难。二、不论是否存在部队军事需要，三牧公司依法均有权收回诉争房产。何林榕诉请三牧公司承担违约责任及建立在违约基础上的赔偿责任，缺乏事实和法律依据。诉争合同是金牛公司与何林榕签订的，既未经三牧公司表示予以承受，更未经业主单位空军福州房管处进行转租认可，应属无效合同。即使诉争合同合法有效，无论是否存在军事需要，三牧公司均已按约履行提前通知义务，合同依法提前终止，三牧公司不构成违约。且何林榕所谓被迫支出的租金及物业费2479315元，缺乏事实和法律依据。何林榕也无法证实其对诉争房屋的原有装修及扩建状况，及装修及扩建的费用投入情况，何林榕诉请偿付其装修、扩建损失110万元，毫无根据。三、三牧公司对何林榕的所谓财物既未实施损毁行为，依法也无保管义务，不存在毁灭证据的妨害诉讼行为。在何林榕所谓的财物无法通过评估确定价值时，一审法院却酌定赔偿15万元，纯属主观裁判，有失公正。综上，请求驳回何林榕的上诉。
被上诉人金牛公司答辩称：诉争房屋是否因军事需要而拆除，由法院依法审查。无论诉争租赁合同解除、诉争房屋拆除是否合法，均发生在诉争合同已实际由三牧公司承继之后，与金牛公司无关。何林榕诉请的各项损失，均非金牛公司造成，金牛公司不应承担责任。
上诉人三牧公司上诉称：一、一审判决不仅混淆案外人杨芬的个人行为以及金牛公司和三牧公司相互独立的公司行为，而且未核实相关证据，对三牧公司在另案民事诉讼中的答辩随意断章取义，更为重要的是，无视业主单位对讼争房屋转租的审核权利，进而错误认定何林榕之前与金牛公司签订的租赁合同合法有效，并已实际转由三牧公司继续承继。二、三牧公司已依法履行通知何林榕搬离的义务，并且对诉争房屋未实施拆毁行为，在何林榕未能提供相关证据，并且相关部门也多次进行调查始终无法认定的情况下，一审判决径行认定三牧公司强行拆除讼争房屋，因此造成何林榕的合理损失负有一定过错而应予赔偿，有悖证据规则。三、何林榕在三牧公司多次通知后无正当理由拒绝搬离，并且未再向三牧公司交付租金，已构成非法占有诉争房屋，一审判决认为三牧公司应给予何林榕两个月的寻找办公场所及搬离期，并承担该两个月期间的房租，有失公平，且明显超出何林榕的诉请，有违不告不理原则，判赔的租金标准更是于法无据。四、一审判决不仅曲解三牧公司发函的真实意思表示，主观认定三牧公司参与了物品清点，而且违背“谁主张、谁举证”的基本证据规则，在何林榕主张的受损物品无法评估的情况下，直接酌情认定何林榕的办公设备价值为15万元，并要求三牧公司承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据。五、何林榕的租赁保证金3万元是向金牛公司缴纳的，金牛公司从未向三牧公司移交该3万元，一审判决三牧公司向何林榕退还租赁保证金3万元，毫无依据。综上，请求：一、撤销一审判决，发回重审或者改判驳回何林榕要求三牧公司赔偿各项损失、退还租赁保证金并加付利息的诉请；二、判令一审、二审的诉讼费用由何林榕承担。
上诉人何林榕答辩称：一、三牧公司以自己的行为承认诉争租赁合同继续有效并予履行，且空军福州房地产管理处的“擅自转租异议权”已过异议期限。一审法院认定诉争合同合法有效，有充分法律依据。二、三牧公司提交的二份证据
--空军福州房地产管理处向其出具的二份《通知》，充分证明诉争房屋的拆除系三牧公司所为。一审法院对该事实认定正确。其他答辩意见同何林榕的上诉理由。
被上诉人金牛公司答辩称：一、诉争租赁合同已实际由三牧公司承继，相关权利义务应由三牧公司承担，与金牛公司无关。三牧公司主张应由金牛公司承担退还3万元租赁保证金的责任，没有事实依据。二、诉争合同是否违约解除，由法院认定。本案证据可以证明诉争房屋系三牧公司拆除，与金牛公司无关。金牛公司无需对何林榕的损失承担赔偿责任。
被上诉人中国人民解放军空军房地产管理局福州房地产管理处对二上诉人的上诉均未发表答辩意见。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中，上诉人何林榕向本院提交如下证据：证据一.照片3张，证明诉争房拆后重建的大楼仍是商业用途，诉争房不是因军事需要而拆除。证据二.水木公司扩建装修的开业庆典仪式照片3张。证据三.2012年8月28日诉争房被拆除后的现场照片共14张。证据四.摄录于2012年9月26-28日诉争房被拆后的清点现场录像。证据五.仍存放于新大楼室内、外的水木公司的红木家具照片2张。证据六.物品清单中部分红木家具的收款收据，以及部分商品的淘宝价。证据二-
六共同证明：1.装修、扩建后的诉争房有1000多平方米；2.诉争大楼突遭拆除后，何林榕所在公司财产损失惨重；3.三牧公司工作人员与何林榕所在的水木动画公司的工作人员从废墟里清点物品，何林榕提交的《物品清单》是真实的；4.造成无法鉴定的责任在三牧公司，应适用“举证妨碍制度”推定装修、扩建损失金额110万元，推定财物损失金额150万元的主张成立。上诉人三牧公司认为：证据一真实性无异议，证明对象有异议。三牧公司对部队军事需要的通知无权提出异议，该证据不能推断当时部队通知三牧公司收回原大楼不是因军事需要。证据二-
六的真实性无法确认，以上证据无法证实何林榕所谓的损失。被上诉人金牛公司认为：证据一、三真实性无法确认，证据二真实性没有异议，证据四应该是真实的，证据五关联性无法确认，证据六无异议。
上诉人三牧公司向本院提交《项目核对单》，证明三牧公司未收到30000元租赁保证金。何林榕对该证据有异议。金牛公司对该证据的真实性和关联性均有异议。
本院经审查认为，上诉人何林榕提交的证据一，上诉人三牧公司对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。上诉人何林榕提交的证据二-六、上诉人三牧公司提交的证据《项目核对单》在一审诉讼过程中已经客观存在，其未在规定的举证期限之内提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新的证据，故本院不予采纳。
根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，何林榕与金牛公司于2009年11月28日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，空军福州房地产管理处亦未在六个月内对金牛公司的转租行为提出异议，该租赁合同应属合法有效，双方均应遵守履行。一审法院结合诉争房屋相关租赁合同的签订过程和租金收款方变更情况，以及三牧公司在另案诉讼中确认金牛公司是为其代收代付转租押金、租金及水电物业费的答辩意见，认定何林榕与金牛公司的《租赁合同》已实际由三牧公司承继，本院予以确认。诉争租赁合同中出租方的权利义务应由三牧公司享有和承担。现三牧公司主张何林榕与金牛公司签订的《租赁合同》无效，其也不是租赁合同的出租方，无事实和法律依据，本院不予采纳。
2012年5月7日，三牧公司以空军福州房地产管理处“军事需要”为由，通知何林榕于2012年6月10日前搬离。三牧公司一审提交证据C5《通知》以证明空军福州房地产管理处于2012年5月3日发出通知，因部队军事需要拟对包括诉争房屋在内的危旧房屋进行规划改造，要求三牧公司于6月15日前将危旧房屋进行拆除。空军福州房地产管理处对该证据的真实性、合法性和证明对象均无异议。一审诉讼过程中，空军福州房地产管理处亦出具了因部队规划需要对诉争房屋在内的房产进行规划改造的证明。何林榕主张不存在军事需要，但未提供足以反驳的证据。一审法院根据现有证据，认定存在因部队军事需要对诉争房屋进行规划改造的事实，并无不当，本院予以确认。
诉争《租赁合同》第九条“合同的解除与终止”约定：“业主因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，承租方应当自接到出租方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归出租方的全部财产交还给出租人，出租人按承租人实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。”三牧公司以军事需要为由通知何林榕提前终止合同，何林榕与三牧公司双方本应友好协商解决合同解除及后续事宜。但三牧公司按合同约定提前通知何林榕后，何林榕未及时清点财产、搬离诉争房屋，为此三牧公司对诉争房屋予以拆除，由此给何林榕造成财产损失。关于何林榕的具体损失及责任承担，一、何林榕主张因诉争房屋被拆除另行租房而增加的租金、物业费支出2479315元：本院认为，三牧公司发出通知后应给予何林榕另寻办公场所及搬离的合理期限，考虑到三牧公司早在2012年5月7日即通知何林榕搬离，一审法院参考何林榕之后所承租场所的月租金32800元，判决三牧公司向何林榕支付两个月的租金65600元，已臻合理，本院予以维持。二、何林榕主张退还租赁保证金30000元，并加付银行同期存款利息：依据上述租赁合同条款的约定，因军事需要提前终止合同的，租赁保证金应无息退还。何林榕已依约向金牛公司缴纳30000元保证金，一审判决实际出租方三牧公司向何林榕退还30000元保证金，但不承担利息损失，符合合同约定。三、何林榕主张诉争房屋的装修、扩建损失1100000元：根据上述合同条款的约定，因军事需要提前终止合同的，出租方应无息退还租赁保证金，其他互不补偿。一审法院对该项主张不予支持正确。四、何林榕主张因原租赁房屋灭失而造成的财产损失1500000元：拆毁行为发生后，三牧公司曾发函给何林榕，同意受损物品价值通过空军福州房地产管理处指定并由双方共同认可的第三方评估机构进行评估。在实物已缺失，无法评估情况下，鉴于财物损失客观存在，原审法院酌情认定办公设备价值为150000元，由三牧公司予以赔付，并确认何林榕如有具体的损失证据，可另行主张。该处理方式并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人何林榕、三牧公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人何林榕、福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币47565.21元由上诉人何林榕负担30000元，上诉人福州市鼓楼区三牧投资管理有限公司负担17565.21元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈碧珍
代理审判员 陈秀瑜
二〇一五年一月十六日
书 记 员 黄晓琴