安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖03民终1601号上诉人（原审原告）：胡玉巧，男，1983年1月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人（原审被告）：安徽中汇投资集团有限公司，住所地安徽省蚌埠市凤阳西路351号汇金商业广场3号楼一层，统一社会信用代码913403006726424360（1-1）。法定代表人：潘明晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈文毕，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所实习律师。上诉人胡玉巧因与上诉人安徽中汇投资集团有限公司（以下简称中汇投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡玉巧，上诉人中汇投资公司的委托诉讼代理人陈文毕、周凯瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡玉巧上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2、由中汇投资公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院在认定中汇投资公司未按合同约定时间接入居民用电的行为构成违约，理应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准计算违约金，一审法院酌定按照购房款的2%计算违约金缺乏依据。中汇投资公司辩称，胡玉巧诉请中汇投资公司向其支付延迟交房违约金与事实不符，中汇投资公司按照约定及时交付了合同标的，完成了合同确定的所有义务，不应当承担违约金；胡玉巧诉称中汇投资公司违章用电的问题也与事实不符，中汇投资公司用电经过市政府和相关部门协调后，作出的临时供电方案，行政协调属于不可抗力，中汇投资公司不存在胡玉巧诉称的违约问题。中汇投资公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判中汇投资公司不支付违约金12969元或者将本案发回重审；2、由胡玉巧承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、涉案房屋的交付符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。2、涉案房屋所在小区的主供电源—青年变电所因蚌山区政府二马路拆迁未完成无法及时建成，经市政府办公会议及供电局协调同意由供电公司另行供电，并非中汇投资公司擅自违章用电；根据《商品房买卖合同》第十四条第一款第（2）项的规定，中汇投资公司交房时电线已入户，而且也是通电的，后来的检测结果也表明，所有的电器、电缆均符合国家的安全要求。3、胡玉巧并未举证证明因涉案房屋的使用功能而实际遭受的损失；如其认为中汇投资公司用电不规范、具有违法行为，可以向有关部门举报，但此举报超出了本案的审理范围，须另案处理；中汇投资公司没有过错，本案也不存在胡玉巧所谓的违约问题，一审法院判决中汇投资公司按涉案房屋价款的2%支付违约金没有任何事实和法律依据；胡玉巧主张的是迟延交房违约金，一审法院以中汇投资公司用电行为的合法性问题判决给付违约金超出了胡玉巧诉请的范围，程序违法。胡玉巧辩称，中汇投资公司交付的房屋不符合商品房买卖合同的相关约定，其交付的房屋并非居民生活用电而是临时基建用电，不符合合同约定的交付条件；中汇投资公司辩称案涉小区主供电源无法接入正式居民用电是因为蚌山区政府二马路拆迁未完成所致的理由并不能免除其违约责任；中汇投资公司称胡玉巧一审没有提供证据证明实际损失，且一审法院判决以用电行为的合法性问题判决给付违约金超出了胡玉巧一审诉讼请求范围，程序违法的上诉理由不能成立。胡玉巧向一审法院起诉请求：判令中汇投资公司支付延迟交房违约金，以总房款648457元为本金，按照日万分之二的标准，从2015年5月1日起至房屋具备实际交付条件之日止，暂计算至起诉之日为42312元，由中汇投资公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月18日，胡玉巧与中汇投资公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由胡玉巧购买中汇投资公司开发的汇金商业广场第3#楼2单元26层02262室，建筑面积89.47平方米，该房单价为每平方米7247.76元，总价款648457元。胡玉巧于2013年10月21日首付348457元，2014年1月28日办理了银行按揭贷款30万元。双方签订合同约定：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（1）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。…第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件；…（2）交付时水、电、燃气管线入户，买受人应向相关部门申请办理后开通，费用自理。…”2015年4月28日，中汇投资公司向胡玉巧邮寄了入住通知书，要求胡玉巧于2015年4月30日至2015年5月1日办理收房手续。2015年5月1日，胡玉巧在验房过程中发现中汇投资公司交付的房屋存在质量问题，后经多次维修，胡玉巧于2016年3月2日办理了收房手续。双方当事人对涉案房屋交付时的用电是否合格有争议，胡玉巧收房后发现涉案房屋未接入居民用电，而是转接的中汇投资公司建筑施工临时用电。对于该事实胡玉巧申请一审法院从蚌埠供电部门调取了《汇金商业广场受电工程（中间）检查、验收通知书》，证明涉案房屋配电运检于2016年5月6日验收合格。中汇投资公司对该证据真实性无异议，但是认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中按照国家规定，不包含对电力的验收。竣工验收时，涉案工程属于青年供电所，但当时青年供电所还没有建成，不具备供电条件，临时用电是经供电部门批准，工程借用的周边供电。工程竣工后直到2016年5月，青年供电所建成具备供电条件后，才开始供电。该院经审查对该证据予以认定。中汇投资公司就该事实向一审法院提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明中汇投资公司工程已经经过验收，符合合同第八条第一款第一项的要求，不存在工程质量问题。胡玉巧认为中汇投资公司所举证据超过举证期限，不予质证。一审法院经审查对该证据的真实性予以认定。根据上述证据及当事人当庭陈述，对有争议的事实该院认定如下：涉案房屋于2015年4月29日进行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案登记，涉案房屋于交付时是转接建筑用电，该房屋的配电运检于2016年5月6日验收合格。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。胡玉巧已按约交纳首付款，并办理了银行按揭手续。中汇投资公司应按期履行交付房屋义务。中汇投资公司虽在合同约定的期限前通知胡玉巧收房，但涉案房屋的用电并未经验收合格，系由基建临时用电转供居民用电。根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。根据国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。中汇投资公司擅自将“临时基建用电”转供用于胡玉巧所购房屋的日常生活用电，违反了上述强制性规定，属扰乱供电、用电秩序的行为，构成违章用电。中汇投资公司虽提供了涉案房屋的竣工验收备案表，但并未涉及电力验收合格，而供电部门出具的证据证明涉案房屋的用电于2016年5月6日验收合格。涉案房屋系居民用房，双方在合同第十四条中约定的应为居民用房基础设施、公共配套的约定，在合同未作特殊说明的情况下，该条款中的“电入户”应理解为居民用电入户。中汇投资公司未在2015年4月30日前接通居民用电，其行为构成违约，依约应承担违约责任。因涉案房屋从使用功能而言在2015年4月30日前已实际通电，胡玉巧也未举证证明其因中汇投资公司未接通居民用电实际遭受的损失，该院综合考虑该房交付时的使用功能完备程度、现已接通居民用电现状、中汇投资公司的过错程度、胡玉巧对该房屋合理预期利益等，酌定中汇投资公司按购房款的2%支付胡玉巧违约金。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：1、中汇投资公司于判决生效后十日内支付胡玉巧违约金12969.14元；2、驳回胡玉巧的其他诉讼请求。案件受理费858元，减半收取429元（胡玉巧已交纳），由中汇投资公司负担，于支付上述款项时同时支付胡玉巧。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于中汇投资公司交付的案涉房屋是否存在质量问题，因胡玉巧二审庭审中认可其没有提交案涉房屋存在质量问题的证据，故一审法院关于中汇投资公司交付的房屋存在质量问题的认定缺乏依据，本院予以纠正。关于案涉房屋开通正常居民用电的时间问题，胡玉巧于二审中提交了蚌埠汇金商业物业管理有限公司2016年11月23日收取电费的收据、国网安徽省电力公司蚌埠供电公司2016年10月18日开户发票，用于证明案涉房屋于2016年10月18日才接入正常居民用电，前期电费都是蚌埠汇金商业物业管理有限公司收取的。中汇投资公司对胡玉巧二审提交的收据、发票的真实性、合法性不持异议，本院予以采信。故案涉房屋开通正常居民用电的时间应为2016年10月18日。关于案涉房屋未及时进行供电验收是否是中汇投资公司的责任问题，中汇投资公司二审中当庭提交了蚌埠市政府专题会议纪要29号、关于中汇投资公司（汇金中央水城）商业用电临时过渡方案的说明、中国建设银行单位客户专用回单、中国工商银行业务回单，用以证明临时用电方案不是中汇投资公司擅自违章用电，而是经过政府部门和供电部门协调，供电部门决定的方案，没有及时验收是由于青年变电所没有建成致使无法完成验收，是供电部门的问题，与中汇投资公司无关；中汇投资公司已经预交了电费，收取电费的标准是按照居民用电标准收取的，中汇投资公司是代收的。因中汇投资公司二审当庭提交的前述证据既未在一审提交，也未在二审举证期限内提交，且中汇投资公司亦未说明其逾期提供证据的理由、胡玉巧亦不同意质证，故对该组证据本院不予采纳。双方当事人对一审法院认定的其他案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证和诉辩意见，本案二审争议焦点是：中汇投资公司应否支付胡玉巧延迟交付房屋违约金。本案中，胡玉巧主张中汇投资公司支付延迟交房违约金的主要理由一是其验房过程中发现中汇投资公司交付的房屋存在装饰装修等质量问题，二是中汇投资公司交付的房屋是违章转接开发商建筑施工临时用电，不是市政居民用电，不能满足其日常生活用电的基本条件，未达到合同约定的正常用电的交付标准。因胡玉巧二审庭审中认可其没有提供证据证明案涉房屋存在质量问题，故其主张的第一条理由不能成立。至于胡玉巧主张的第二条理由，经查，双方在合同第八条中对交付期限的约定是出卖人应当在2015年4月30日前，将具备经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，经审查，案涉房屋在交付前即已竣工验收合格，表明合同约定的商品房已具备交付条件；且中汇投资公司在合同约定的交付期限内已通知胡玉巧办理交房手续，故不能认定中汇投资公司构成逾期交房。胡玉巧根据合同第九条主张中汇投资公司承担逾期交房的违约责任，与合同约定不符，本院不予支持。至于合同第十四条中约定的水、电、燃气管线入户问题，属于合同其他履行内容，如胡玉巧因此产生实际损失，其可依法另行主张。一审法院酌定由中汇投资公司按购房款的2%支付胡玉巧违约金，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2016）皖0303民初1439号民事判决；二、驳回胡玉巧的诉讼请求。一审案件受理费858元，减半收取429元；二审案件受理费858元，均由胡玉巧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 凯审 判 员  耿 杰审 判 员  陈二伟二〇一七年五月五日法官助理  丁刘女书 记 员  贡雪洁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。