辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽04民终字第655号
上诉人（原审被告）：抚顺时代广场房地产开发有限公司，住所地抚顺市新抚区西一路4号。
法定代表人：朱志敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张奎一，该公司办公室主任。
委托诉讼代理人：孙永坤，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：赵超，男，1976年4月8日出生，住抚顺市望花区。
委托诉讼代理人：沈东民，辽宁人民律师事务所抚顺分所律师。
上诉人抚顺时代广场房地产开发有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人赵超商品房买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人时代公司的委托诉讼代理人张奎一、孙永坤，被上诉人赵超的委托诉讼代理人沈东民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
时代公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。诉讼费由赵超承担。事实与理由是：1、一审判决认定时代公司应于2017年10月1日交付商铺错误。根据双方签订的商品房买卖合同附件三的规定，时代公司对赵超所购商铺的装饰时间为赵超同抚顺中兴时代广场商业有限公司（以下简称中兴公司）所签订的商铺租赁协议期满后执行，该租赁协议的期限是2007年10月1日起至2017年9月30日。在2017年10月1日，时代公司才能按商品房买卖合同附件三的规定对赵超所购商铺进行装饰施工，是施工开始时间，并非是装饰完成交付时间。故一审判决认定2017年10月1日为商铺交付时间错误。2、一审判决时代公司从2017年10月1日起按照购房款的日万分之三给付违约金错误。根据商品房买卖合同附件三的规定，赵超与中兴公司之间的商铺租赁协议于2017年9月30日期满后，时代公司才能对商铺进行装饰，附件三的约定，属于该合同的特别约定。法律规定有特别约定的依特别约定。附件三并未约定装饰施工期间，故时代公司不存在违约问题。同理，一审判决时代公司于判决生效后90日内按商品房买卖合同附件三标准交付商铺无事实和法律依据。3、本案遗漏诉讼参与人。赵超的诉讼请求中涉及到中兴公司，一审未追加中兴公司为当事人参加诉讼，属于遗漏诉讼参与人。4、一审对到房屋产权管理部门调取有关证据事宜未作处理即作出判决，不符合审判程序。5、一审判决时代公司承担全部诉讼费不符合法律规定。一审判决未支持赵超的全部诉讼请求，但却判决时代公司承担全部诉讼费，于法无据。
赵超辩称，认可一审判决，请求维持。1、双方签订的商品房买卖合同对交付商铺的时间、违约责任做了明确约定，一审判决时代公司在2017年10月1日交付商铺并按已付购房款的日万分之三支付违约金符合合同约定。2、一审判决认定时代公司在判决生效后90日内交付商铺充分考虑了时代公司对商铺进行装饰的时间，时代公司至今未进行任何施工，系故意拖延时间。3、赵超主张时代公司赔偿从2016年7月1日起至建设完成商铺之日止的经营损失及利息，有合同依据和法律依据。赵超在购买商铺时，时代公司表示每年10%返租，十年返本。一审判决未支持赵超全部诉求是错误的，不存在遗漏诉讼参与人。4、对于商铺的规划、设计，已经在产权部门备案登记，无需与房屋产权管理部门沟通确认。5、一审判决诉讼费负担符合法律规定。本案是由于时代公司违约导致，并给赵超造成极大损失，时代公司败诉应承担全部诉讼费。
赵超向一审法院起诉请求：1、时代公司履行商品房买卖合同附件三的各项约定，完成商铺建设，同时负一层消防等各项设施完整好用，并达到商场经营标准。2、时代公司赔偿经营损失及利息51258元，案件受理费由时代公司负担。
一审法院认定事实：2006年10月15日本案双方签订《商品房买卖合同》，主要内容约定如下：“合同双方当事人：出卖人：抚顺时代广场房地产开发有限公司，买受人姓名：赵超。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1幢负一层xxx号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为5.1米，建筑层数地上28层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积20.4平方米，其中，套内建筑面积9.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.48平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条，计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米34680元，总金额为叁拾肆万肆仟零百贰拾陆元整。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准中约定：“中兴时代广场封闭式商铺交屋标准（本装修标准为中兴时代广场与出租人租赁合同期满后方可执行），1、门：单扇钢化玻璃门（50㎡以上的商铺为双扇钢化玻璃门）。2、间墙：a）正面墙：安装钢化玻璃；b）内墙：商铺间墙安装轻钢龙骨石膏板，间隔高度界定：周界隔墙距离地面2.5米以内，上部安装格栅。3、天花：结构楼板天花无批荡，不提供假天化。4、地面：水泥沙浆抹平。5、招牌：统一规范尺寸及指定安装位置，按物业公司规定高度、尺寸制作。6、供电、照明：a）每铺安装独立电能计量表。b）不提供室内照明。7、给排水：铺位内不设用水和排水点。8、空调系统：集中中央空调。9、消防设施：按消防规范要求设计和安装消防系统设施，包括消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头，业主不得改变原消防设施。上述装修标准最终由物业管理公司按照国家相关建筑装修规范实施执行”。同日，赵超与中兴公司签订《商铺租赁协议》，约定赵超将其购买的上述商铺出租给中兴公司，租赁期限自2007年10月1日起至2017年9月30日止，租金为34403元/年。赵超购买的上述商铺建成后，由时代公司直接交付给中兴公司经营管理。后赵超取得商铺所有权。2015年11月末中兴公司从租赁赵超的商铺中搬离，2016年11月17日赵超与中兴公司签订《解除合同协议书》，约定双方于2006年10月15日签订的《商铺租赁协议》于2015年12月31日解除，中兴公司一次性支付赵超六个月租金即16999.88元作为补偿。赵超购买的商铺在中兴公司搬离后一直处于闲置状态，商铺所在地下负一层为一个通透大空间，商铺的部分业主在中兴限公司搬离后找到时代公司，要求时代公司按照《商品房买卖合同》附件三的标准对商铺进行建设，因与时代公司就商铺建设一事协商未果，赵超于2017年10月诉讼来院，庭审中，赵超变更诉讼请求，要求时代公司履行《商品房买卖合同》附件三中的约定，完成商铺建设，同时负一层消防等各项设施完整好用，并达到商场经营标准；时代公司赔偿从2016年7月1日起至商铺建成之日止的经济损失（按日94元进行计算）及利息（从2016年7月1日起至判决之日止，按中国人民银行同期贷款利率进行计算），后续经济损失及利息履行至商铺建设完成之日止；要求时代公司自判决之日起60日内完成商铺建设，若时代公司没有在60日内完成商铺建设则解除双方签订的商品房买卖合同，时代公司赔偿赵超购买商铺的经济损失。时代公司辩称附件三的履行应在租赁合同期满后，其一直在积极履行合同，但由于历史原因，必须赵超配合重新划线，提供一份2017年10月27日时代公司在《抚顺日报》上刊登通知，主要内容为：“抚顺中兴时代广场地下一层业主：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三的规定，现需各位业主同我公司共同指定有关部门对业主所购商铺的面积、位置进行划线确认。望各位业主接通知后10日内到我公司确定委托划线机构。联系人：张先生，联系电话：1370013****，抚顺时代广场房地产开发有限公司，2017年10月27日”，证明因为业主不配合重新划线而没有履行合同，不存在违约行为。庭审调解时双方分歧较大，未能达成调解协议。
一审法院认为，赵超要求时代公司按照《商品房买卖合同》附件三约定的标准将购买商铺交付给赵超，双方均无异议，故对于赵超要求时代公司完成商铺建设的诉讼请求本院予以支持。但对于完成商铺建设时间，根据《商品房买卖合同》附件三的约定，装饰、设备标准为中兴公司与赵超租赁合同期届满后方予执行，依据赵超与中兴公司签订《商铺租赁协议》约定，租赁期限届满时间为2017年9月30日，而本案赵超与中兴公司签订的《商铺租赁协议》并没有按照合同约定期限履行届满，而是在合同履行过程中，经双方协议提前解除租赁合同，该解除协议并没有征得时代公司的同意，现赵超以租赁合同提前解除为由要求时代公司在租赁合同解除后按《商品房买卖合同》附件三的标准改造建设商铺并交付赵超，属于单方变更其与时代公司的《商品房买卖合同》，在没有得到时代公司同意的情况下，要求时代公司提前履行合同加重了时代公司的合同义务，而时代公司也对此提出抗辩，要求以《商品房买卖合同》附件三约定的交付时间为准，故时代公司交付赵超商铺的时间应为2017年10月1日。对于赵超要求时代公司赔偿逾期交付商铺的经济损失一事，因双方在《商品房买卖合同》第九条中对于逾期交房的违约责任进行了明确约定，故时代公司应按该约定从2017年10月1日起按赵超已交付购房款日万分之三的标准向赵超支付违约金。对于时代公司以交付商铺前需要赵超配合进行实地测绘划线为由才逾期交付商铺的辩称，因赵超已经取得产权证明，合同中有对应商铺位置图，时代公司不能以此作为不履行合同的理由，故对于时代公司的辩称不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、赵超与时代公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、时代公司于本判决生效之日起90日内交付赵超符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺；三、时代公司支付赵超购房款344026元的违约金（按日万分之三标准），计算期限从2017年10月1日起至符合《商品房买卖合同》附件三的商铺交付之日止；四、驳回赵超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3615元（赵超已预交，已减半收取），由时代公司负担，此款时代公司随违约金一并给付赵超。
二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。
本院认为，一审判决时代公司交付符合合同约定的商铺，时代公司不持异议，本院予以确认。根据时代公司的上诉请求，本案争议焦点为时代公司交付商铺的时间及违约金起算时间的认定。
关于商铺交付时间，时代公司与赵超之间的法律关系为商品房买卖合同关系，时代公司交付符合合同约定的房屋系其主要义务。经查，赵超已于2012年8月29日取得了案涉商铺的产权证。时代公司与赵超签订商品房买卖合同的同时，案外人中兴公司即与赵超签订了租赁协议，虽然租赁合同约定了租赁期限10年（止于2017年9月30日），但中兴公司已于2015年11月不再租赁该商铺，且中兴公司、赵超于2016年12月签订协议明确约定双方的租赁合同于2015年12月31日解除，自此，案涉商铺处于闲置状态。赵超提起诉讼，要求时代公司交付商铺，一审法院综合上述事实确认时代公司应于2017年10月1日交付，具有事实和法律依据，故本院对时代公司该项上诉请求不予支持。关于判决确定的交付期限，根据商品房买卖合同附件三约定的内容、赵超与案外人租赁合同实际解除时间，一审法院指定于判决生效后90日内交付，符合本案实际，本院予以确认。
关于违约金起算时间，时代公司与赵超之间的商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约责任。同上所述，时代公司逾期交房，构成违约，赵超选择继续履行合同，时代公司同意，故时代公司应按约定（已付房款日万分之三）给付违约金，一审法院认定违约金于2017年10月1日起算，具有事实依据，本院予以确认。对时代公司该项上诉请求，本院不予支持。应当指出，赵超选择继续履行合同，要求时代公司交付房屋并给付违约金，一审法院判决时代公司限期交付房屋，该判项系行为履行，故违约金应计算至判决生效之日。一审法院对违约金计算至房屋实际交付时止，于法无据，应予纠正。同理，一审法院对判决指定的行为义务未确定迟延履行金不当，本院亦予纠正，该迟延履行金可按已付房款的日万分之三计算，自逾期交付次日起至交付时止。
关于时代公司主张的本案遗漏诉讼参与人一节，合同具有相对性，本案合同当事人为时代公司与赵超，赵超主张时代公司承担合同责任，争议案件事实认定与处理结果均与时代公司提及的案外人无利害关系，故对此上诉主张，本院不予支持。
关于时代公司主张的一审法院未到产权部门调取有关证据的上诉意见，经查，案涉商铺已经登记，有具体的位置等房屋信息；商品房买卖合同附件三对交付的标准予以明确约定。故本院对时代公司该项上诉请求不予支持。另外，经查，一审判决关于案件受理费的负担具有法律依据，故本院对时代公司该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，抚顺时代广场房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分判项适用法律不当，予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2307号民事判决的第一项、第四项及案件受理费负担部分；
二、变更抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2307号民事判决的第二项为抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内交付赵超符合《商品房买卖合同》附件三标准的商铺。如逾期交付，按照赵超已付房款344026元的日万分之三给付迟延履行金，自逾期交付次日起至交付时止；
三、变更抚顺市新抚区人民法院（2017）辽0402民初2307号民事判决的第三项为抚顺时代广场房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付赵超违约金（按照赵超已付房款344026元的日万分之三计算，自2017年10月1日起至本判决生效之日止）。如逾期给付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费110元，由抚顺时代广场房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹立威
审判员 韩 雪
审判员 梁馨月
二〇一八年六月二十一日
书记员 郭婷婷