辽宁省抚顺市中级人民法院	民 事 判 决 书	（2018）辽04民终171号	上诉人（原审原告）：闻月，女，1984年9月5日出生，汉族，住抚顺市顺城区。	上诉人（原审原告）：安东升，男，1985年1月29日出生，汉族，住抚顺市顺城区。	二上诉人共同委托诉讼代理人：高明、潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。	被上诉人（原审被告）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地抚顺市顺城区抚顺城路(东段)11-1号楼4、5号门市。	法定代表人：佟恩祥，该公司总经理。	委托诉讼代理人：李弘熙，该公司员工。	委托诉讼代理人：田鹏，该公司员工。	原审被告：盛京银行股份有限公司抚顺分行，住所地抚顺市顺城区临江东路57—7号2、3、4室。	负责人：孙姜顺，该行行长。	委托诉讼代理人：牛清广，该行职员。	委托诉讼代理人：顾乡，该行职员。	上诉人闻月、安东升因与被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆公司）、原审被告盛京银行股份有限公司抚顺分行（以下简称盛京银行）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3230号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闻月、安东升的委托诉讼代理人高明，被上诉人兴隆公司的委托诉讼代理人田鹏，原审被告盛京银行的委托诉讼代理人牛清广、顾乡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	闻月、安东升上诉请求：一、撤销一审判决第三项利息计算部分，改判被上诉人自2014年12月13日起至实际偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、依法加判一审判决第六项上诉人支付的共计1900元费用的利息（自付款之日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全担保保险费。事实和理由：一审法院判决的返还购房款的利息起算时间不符合法律规定以及法律原则。一审法院判决被上诉人返还上诉人购房款及利息（自2016年1月1日至实际给付之日），此处的利息计算时间应该自上诉人交款之日起算，因此处的利息是赔偿性的，本案中商品房买卖合同的解除是因被上诉人违约造成合同目的不能实现，上诉人基于被上诉人的过错违约行为产生损失，所以返还购房款的利息应为上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《合同法》等相关法律规定，上诉人有权以购房款为基数按照同期银行贷款利率来主张损失，而利息的起算时间应为上诉人实际交款之日。	兴隆公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。	盛京银行辩称：同意一审判决。	闻月、安东升向一审法院起诉请求：1、解除闻月、安东升和兴隆公司签订的《商品房买卖合同》；2、解除闻月、安东升与盛京银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、解除闻月、安东升房屋抵押；4、兴隆公司返还购房款166100元及利息（利息从2014年11月13日起至实际给付之日按照银行同期同类贷款利率计算）；5、兴隆公司偿还闻月、安东升支付盛京银行的贷款本金及利息损失（以盛京银行提供的截止开庭之日计算的数额为准）；6、兴隆公司赔偿闻月、安东升支付的房屋所有权登记费1100元；7、兴隆公司赔偿闻月、安东升支付的产权代办费800元；8.请求判令兴隆公司承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费。	一审法院认定事实：闻月、安东升系夫妻关系。闻月、安东升与兴隆公司于2014年11月13日签订了《抚顺市商品房买卖合同》，合同约定，闻月、安东升购买兴隆公司开发的位于抚顺市顺城区新城路东段5—14号楼1279号商铺，建筑面积15.57平方米，总价款为316100元；付款方式为首付款166100元，贷款15万元；兴隆公司应于2015年12月31日前将房屋交付给闻月、安东升。闻月、安东升于2014年12月12日向兴隆公司支付房屋首付款166100元。2015年12月28日闻月、安东升作为借款人、盛京银行作为贷款人、兴隆公司作为保证人共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，由闻月、安东升向盛京银行申请贷款15万元，用于支付其购买的上述商铺，合同约定的贷款期限为10年。自签订抵押担保合同始，闻月、安东升均按约及时偿还盛京银行贷款。本案争议房屋现未取得综合验收条件。另查，2014年11月13日闻月、安东升交纳代办费800元，收据盖有沈阳国宇房地产咨询有限公司财务章。2015年12月30日，闻月、安东升交纳房屋所有权登记费1100元，抚顺市财政局出具收入项目名称为“房屋所有权登记费”的《辽宁省非税收统一收据》二张。2016年3月3日，闻月、安东升与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《小百城委托经营管理协议书》，约定闻月、安东升将本案商铺出租给第七街商业管理有限公司，租赁期限为三年，自2015年9月30日至2018年9月30日。同日，兴隆公司向闻月、安东升支付了2015年9月30日至2016年9月30日期间的租金4048元。2015年9月1日，兴隆公司与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订了《委托经营（租赁）协议书》，约定兴隆公司延期交房，兴隆公司同意返租购房业主认购的商铺，将返租购房业主商铺事宜全权委托抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司代为行使相关权利，委托租赁期限为2015年6月30日至2018年12月31日。再查，闻月、安东升于2017年10月12日向一审法院提起诉前保全申请并提供担保，一审法院依法查封了兴隆公司名下房产，保全费1770元由闻月、安东升交纳。又查，闻月、安东升一直按照涉诉《个人住房（商业用房）借款合同》约定向盛京银行偿还涉诉房屋贷款本息。	一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应该按照合同约定全面履行自己的义务。闻月、安东升与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方当事人应按照合同履行义务。闻月、安东升已按约支付房款，兴隆公司应依约定在2015年12月31日前将“原合同项下的房屋”即取得建筑工程竣工验收备案文件的房屋交付闻月、安东升。庭审中，兴隆公司认可案涉房屋至今仍未取得建筑工程竣工验收备案，对于何时通过竣工验收，何时能够交付案涉房屋，兴隆公司也无法提供明确的时间表，故对于闻月、安东升要求解除与兴隆公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》，要求兴隆公司退还闻月、安东升首付款及利息的请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。闻月、安东升与兴隆公司、盛京银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。闻月、安东升基于支付购房款与盛京银行签订抵押贷款合同，兴隆公司因向闻月、安东升出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因兴隆公司未按合同约定交付房屋，导致闻月、安东升与兴隆公司之间的《抚顺市商品房买卖合同》合同解除，兴隆公司应将购房款和贷款返还，该客观情况的变化导致闻月、安东升与盛京银行签订的抵押贷款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将有可能造成闻月、安东升没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，显失公平。且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故闻月、安东升请求解除其与盛京银行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》的主张，一审法院予以支持。根据上述解释第二十五条之规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故兴隆公司应向盛京银行返还剩余贷款本金及利息。闻月、安东升已偿还的贷款具体数额以盛京银行出具的贷款还款明细为准。盛京银行在收到兴隆公司返还的贷款后，应立即解除抵押担保手续。关于闻月、安东升主张800元代办费一节，收据上体现的款项收取单位虽非兴隆公司，但此笔费用是闻月、安东升在与兴隆公司签订房屋买卖合同时在兴隆公司处交纳，兴隆公司未明示此费用收取单位为第三方，闻月、安东升有理由相信此笔费用交给了兴隆公司，且兴隆公司负有协助闻月、安东升办理房屋所有权登记手续的义务，现闻月、安东升因兴隆公司的违约行为而无法取得房屋，兴隆公司应将此代办费返还闻月、安东升。关于闻月、安东升主张的房屋所有权登记费1100元一节，该项费用收款人虽非兴隆公司，但该项费用产生于闻月、安东升与兴隆公司履行涉诉合同期间，系闻月、安东升为取得房屋而实际支出费用，现因兴隆公司原因导致合同解除，闻月、安东升无法获得涉诉房屋，由此所产生的损失应由兴隆公司予以赔偿，故一审法院对于闻月、安东升该项诉讼请求予以支持。关于兴隆公司辩称闻月、安东升同意其延期交房，双方已形成事实上的租赁关系一节，涉诉《委托经营管理协议书》、《委托经营（租赁）协议书》的合同主体并非本案闻月、安东升、兴隆公司，闻月、安东升、兴隆公司之间并无租赁关系，闻月、安东升与案外人签订的委托经营管理协议书并非闻月、安东升、兴隆公司之间就商品房买卖合同的变更或补充，并不能证明双方对交房期限协商变更，兴隆公司的主张无事实及法律依据，故一审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除闻月、安东升与抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》；	二、解除闻月、安东升与盛京银行股份有限公司抚顺分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内给付闻月、安东升首付款166100元并按中国人民银行同期存款利率给付自2016年1月1日起至判决确定给付之日止的利息；四、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内将闻月、安东升未偿还的贷款返还盛京银行股份有限公司抚顺分行并支付因提前偿还贷款产生的其他费用（具体数额以盛京银行股份有限公司抚顺分行出具的提前还贷明细为准）；五、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还闻月、安东升已经偿还的贷款（贷款是指闻月、安东升向盛京银行股份有限公司抚顺分行偿还的贷款本金及利息，具体数额以盛京银行股份有限公司抚顺分行出具还贷明细为准）；六、抚顺兴隆宝通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还闻月、安东升代办费800元、房屋所有权登记费1100元，共计1900元；七、驳回闻月、安东升的其它诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。	本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，闻月、安东升作为买受人已按合同约定交付购房款，但兴隆公司至今未履行交房义务，闻月、安东升依法享有解除权。合同解除后，双方的权利义务回复到初始状态，兴隆公司应将从闻月、安东升处收取的购房款及对该款项占用期间的法定孳息一并返还，故利息计算，应以166100元为基数，从闻月、安东升实际支付首付款的次日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于1900元费用的利息问题，因闻月、安东升在一审诉讼中并未提出该项请求，依据民事诉讼证据规则，该项上诉请求不属于二审审理范围。关于保全担保保险费的承担问题，闻月、安东升为申请财产保全向保险公司支付的费用不属于法定的诉讼费用范畴，一审判决未予支持并无不当。	综上所述，闻月、安东升的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：	一、维持抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3230号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项及诉讼费负担；	二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3230号民事判决第三项、第七项；	三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后十日内返还闻月、安东升首付款166100元及利息（利息以166100元为基数，自2014年12月13日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；	四、驳回闻月、安东升的其他诉讼请求。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。	二审案件受理费98元，由被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司承担。	本判决为终审判决。	审判长 张帆	审判员梁馨月	审判员郭爽	二〇一八年四月十六日	书记员 杨          茜          怡