广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0204民初1725号
原告：黄灵，女，汉族，住广东省韶关市浈江区。
被告：韶关市兴盛投资置业有限公司。住所：韶关市北江中路43号天泓居—1层半地下室7号、5号商铺。
法定代表人：薛树海，董事长。
委托诉讼代理人：邓建鸿，该公司职员。
原告黄灵与被告韶关市兴盛投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告黄灵、被告韶关市兴盛投资置业有限公司委托代理人邓建鸿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄灵向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付面积差异补偿款19786.36元；2、请求被告向原告支付逾期办证违约金4600（逾期92天）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月30日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于韶关市浈××区××路××号“天泓居”第XX幢B座单元XXX房。该商品房为预售商品房，按套出售，按套内面积计价。合同约定套内面积为101.63平方米，单价5126元/平方米，房屋总价为521000元。原告按照合同约定，以按揭方式付款，现已足额支付购房款，被告也向原告出具购房发票，发票上也载明面积为101.63平方米，单价为5126.44元/平方米。2016年2月1日，被告为原告办理房地产权证，产权证上记载套内面积为97.77平方米，与《商品房买卖合同》约定的面积少了3.86平方米。现产权登记面积与合同签订面积相差3.86平方米，因此原告要求被告支付面积差异补偿5126×3.86=19786.36元。合同约定被告应于2014年10月31日交付房屋，并在交付房屋后365日内为原告办理房屋产权证，被告逾期办证92天，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，同意每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元违约金。综上，请求法院判如诉请。
被告韶关市兴盛投资置业有限公司辩称：一、原告与答辩人订立涉案商品房买卖合同时，是以建筑面积和建筑面积单价计算购房总价款的。从天泓居小区房屋销售广告单的置业计划书中可见，答辩人对外推广时是以建筑面积帮助买房者做置业计划的。从天泓居小区的营销代理商深圳市同致物业顾问有限公司出具的《关于韶关市天泓居项目销售计算情况说明》及《天泓居二期11栋价格表》可见，天泓居小区的房屋总价是按建筑面积×单价（元/平米）计算的，即答辩人向社会公众发出购房要约邀请时是以建筑面积作为房屋买卖合同的计价标准，而不是套内面积。原告在与代答辩人签订《商品房买卖合同》前，还签订了《天泓居商品房认购书》，该认购书具备房屋买卖合同的具体房屋、面积大小、价格、付款方式等，已经具备房屋买卖合同成立的要素，因此本合同为《商品房买卖合同》的先合同，对买卖双方均有约束力。《天泓居商品房认购书》中记载的总售价是双方以折价后建筑面积单价4350元/㎡乘以预测的建筑面积119.77㎡得出的折后价521000元，套内面积单价5216元是以房屋总价521000元除以预测的套内面积101.63㎡得出的约值（521000元÷101.63㎡=5126元）。之所以采取这样的一种方式计价，是因为建设局给答辩人的《商品房买卖合同》电子模板是固定按照套内建筑面积计算商品房价款的，操作时选择不到按照建筑面积计算或按套计算方式填写相应项目，答辩人只有将与原告按建筑面积及约定的单价计算的总价款换算成套内面积计算，并将换算的单价填写在合同的相应空格内，但房屋总价款是按建筑面积计算的结果521000元填写，是没有改变的，即转换了计价方式，不改变双方对涉案房屋以建筑面积计价的意思表示。《天泓居商品房认购书》第2条也明确约定，面积出现差异是按建筑面积多退少补。此外，发票所示套内面积单价为5126.44元/㎡，与认购书的套内面积单价5126元又发生不一致，也再次说明答辩人与原告本按建筑面积及约定单价计算总价款是被迫换算成按套内面积的。故从双方订立《天泓居商品房认购书》的过程可见，双方实际均清楚知道涉案房屋计价是以建筑面积计价的，即以建筑面积计算房屋总价是双方的真实意思表示。道理很简单，因为涉案房屋是整座建筑的一部分，不能作为一个独立的个体而存在，而整座建筑的一部分，不能作为一个独立的个体而存在，而整座建筑包括房屋套内或公摊面积均是有建筑成本和价值的，不能割裂来看待。故以建筑面积计算房屋价格既是房屋买卖的交易习惯和事实，也符合交易的公平，本案登记后的建筑面积并没有减少，说明答辩人没有多收原告的房款。二、退一步讲，即使本案是按套内建筑面积作为计价面积，对于房屋所共有的公用建筑面积，原告是实际享有和使用的，应予对所有分摊部分全部承担，否则，违反公平原则。《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《商品房买卖合同（预售）》专业术语解释的套内建筑面积是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。房屋的建筑面积指的是房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。从上述法律条文和专业的术语解释可见，建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有公用建筑面积，房屋所有人对分摊的共有公用建筑面积是享有所有权和使用权，既然享有权利，必然要承担相应的义务，包括支付对价的义务。本案中，《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总建筑为面积119.77㎡，套内面积101.63㎡，分摊共有建筑面积18.14㎡。现《房地产权证书》上登记的总面积为119.82㎡，套内建筑面积97.77㎡，分摊共有建筑面积为22.05㎡。答辩人交付的房屋建筑面积非但没有减少，反而是增加了。显然原告仅按套内建筑面积主张补差，则没有完全分摊房屋公用部分面积，这及违背了房屋买卖的交易习惯，也违背了公平原则。三、涉案房屋面积出现差异，不是答辩人造成的，答辩人没有从中得益，原告也没有因此受到实际损失，原告把责任归于答辩人并要求赔偿，显示公平。涉案房屋从答辩人提供的天泓居宣传单户型平面图、《商品房买卖合同》房屋平面图、《房地产权证书》的房屋平面图可见，三图方面面积所标的长宽尺寸都是一致的，没有任何改变，即涉案房屋的面积实际没有缩小，至于出现套内面积数据误差，只是测绘单位的测绘人员测绘套内面积时所依据的测量起止取点（取墙边还是墙中）不同导致，出现这样的差错，不是答辩人恶意造成，答辩人并没有从中受益，原告也没有收到实际损失，原告把责任全部归责于答辩人并要求赔偿，显然有失公平。虽然《商品房买卖合同》第五条约定了差异的处理，但这是鉴于建设厅提供的格式合同无法改变导致，并不是双方签订合同时的真实意思表示，无论从双方当事人的初衷、房屋价款计算依据，面积误差处理方式来看，原告购买的商品房都是以房屋建筑面积作为计价依据的，因合同格式的限制导致合同计价方式的填写改变，不影响房屋的最终计价方式及结果，双方应诚信地遵循。四、涉案房屋产权登记在规定期限内取得房地产权属证书，并无逾期现象，原告诉求的逾期办证违约金无任何依据。国家对《商品房屋产权权属证明书》与《房地产权证》有明确的定义和区分，两者分属不同的证书。《商品房买卖合同》第十五条关于登记的约定指出：“出卖人在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报办产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理”，显然，合同约定所指为《商品房屋产权权属证明书》。合同规定的房屋交付日期是2014年10月31日，答辩人办理《商品房产权权属证明书》日期是2015年9月6日，并没有超过规定期限。合同双方并没有关于对办理《房地产权证》登记日期或期限的条款，原告使用《房地产权证》的登记日期诉称答辩人办理《商品房屋产权权属证明书》是逾期违约纯属张冠李戴。办理《房地产权证》是不动产登记机构的职责，答辩人帮助原告办理房产证并没有收取费用，属于无偿协助办理，双方并无签订代办协议，原告其实也可以自己去办理房产证。2016年韶关市不动产开始实行统一登记，房地产权籍等收件要求、办理时限、办理流程及收费有较大的变化，答辩人为更好、更快办理房地产权证特别委派专人，负责做好与房管部门沟通工作，积极解决工作中的实际困难，减少房所备案、抵押登记时间。何况，按照银行有关按揭贷款的审批程序，需要先办理备案手续才能贷款，答辩人快速办理房屋产权登记，也有利于自己早日取得银行回款，答辩人并不存在故意拖延的理由和事实。整个房产证办理过程中始终是公开透明，在提交不动产登记机构房屋交易资料时均需要原告本人参与和签字，原告对办理证件过程与进展一直是了解和清楚的，证件的办理结果并不受答辩人影响和控制，原告如果对《房地产权证》登记日期有疑问和意见，应该去咨询承担不动产登记职责的有关部门，而不应该将责任归咎于积极协助办理房地产证的答辩人。综上，答辩人认为原告是不顾双方的真实意思表示，企图钻空子谋取不正当利益，严重违反了《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”及《合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，为此，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年9月17日，原告黄灵作为乙方（认购方）与作为甲方（发展商）的被告韶关市兴盛投资置业有限公司经协商签订《天泓居商品房认购书》，该认购书载明：“……二、乙方向甲方购买天泓居的商品房，商品房编号：XXX栋XXX房，建筑面积119.77平方米，套内建筑面积101.63平方米。上述面积为暂测面积，以最后房地产权登记机关实测建筑面积为准，建筑面积出现差异按实际成交单价多退少补。三、乙方向甲方购买的商品房单价按套内建筑面积为￥5126元/平方米，总售价为人民币伍拾贰万壹仟零佰零拾零元整（小写：￥521000）……甲方：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），乙方：黄灵（签名、指模）”在该认购书中部空白处手写注明：原价637176元，折扣价521000元。2013年9月30日，原告黄灵作为买受人与作为出卖人的被告韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同注明：“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第11幢B座单元502号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上24层，该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共119.77平方米，其中，套内建筑面积101.63平方米，公共部位与公用房屋分摊面积18.14平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条、出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5126元，总金额（人民币）伍拾贰万壹仟。……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3项处理：出卖人未按时履行递交资料义务的每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币50元的违约金。……出卖人（签章）：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），【法定代表人】：王鄂生（印章），2013年9月30日，买受人（签章）：黄灵（签名、指模），2013年9月30日。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中写明“该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行。若出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的建筑面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准。出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿，但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《广东省商品房买卖合同》第三条约定的《天泓居前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。”合同签订后，原告黄灵按合同约定向被告韶关市兴盛投资置业有限公司支付了相关购房款，被告韶关市兴盛投资置业有限公司亦按合同约定的日期即2014年10月31日将涉案房屋交付给原告黄灵，并于2015年9月6日办理提供《商品房屋产权权属证明书》报产权登记机关备案。双方并未约定原告所购房屋的《房地产权证书》由被告负责办理和办证期限。2016年2月1日，房地产管理部门核发了该房屋的《房地产权证书》（产权证号：粤房地权证韶字第××号），该《房地产权证书》载明韶关市浈××区××路××号天泓居XX幢B座XXX房的建筑面积（㎡）119.82，套内建筑面积（㎡）97.77等内容，据此，原告黄灵以核准的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积少了3.86平方米以及被告逾期92天（2015年11月1日至2016年2月1日止）为原告办理房屋产权证为由，向本院提起诉讼，要求被告支付面积差异补偿款：3.86×5126=19786.36元；支付逾期办证违约金：92天×50元/天=4600元。
上述事实，有原告身份证、被告韶关市兴盛投资置业有限公司的营业执照、《天泓居商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《商品房屋产权权属证明书》、《房地产权证书》、问话笔录及庭审笔录等证据予以证实。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方争议的焦点是：一、房地产管理部门最后核准确权该商品房的套内建筑面积97.77平方米与合同约定的套内建筑面积101.63平方米相比少了3.86平方米，被告韶关市兴盛投资置业有限公司应否退回该3.86平方米的购房款19786.36元给原告黄灵；二、被告是否存在逾期为原告办理房地产权属证书的情况。就上述争议焦点本院具体分析认定如下：一、被告韶关市兴盛投资置业有限公司是否应退回部分购房款给原告黄灵。2013年9月17日，双方当事人签订《天泓居商品房认购书》，双方约定建筑面积119.77平方米，套内建筑面积101.63平方米，商品房单价按套内面积为5126元/平方米，总售价为人民币521000元。由于填写建设局规定的《商品房买卖合同》的格式要求，合同与双方真实意思相一致内容是“建筑面积119.77平方米，套内面积101.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.14平方米”因此，涉案商品房合同约定的建筑面积为119.77平方米，从合同附件二可看出公共部位与公用房屋分摊建筑面积只是一种暂测面积，该暂测面积最后是以房地产管理部门核准确权的面积为准，且不管差异多少买卖双方均不作任何补偿。本案中，房地产管理部门最后核准确权该商品房总建筑面积为119.82平方米，套内建筑面积97.77平方米，两项相减得出公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22.05平方米，与合同约定相比，总建筑面积基本相当的情况下，套内建筑面积的确减少了3.86平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.91平方米（22.05平方米-18.14平方米），根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即原黄灵作为业主对套内建筑面积（专有部分）和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（共有部分）均享有、承担相应权利和义务。原告黄灵所购商品房套内建筑面积的确减少了3.86平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.91平方米，原告黄灵享有权利的总建筑面积实际上并未减少，且《商品房买卖合同》明确约定该商品房属预售，是按套出售，被告根据图纸建设，按照双方真实意思履行义务，并无损害原告的合法权益，双方的争议是因合同格式内容和测绘方法差异产生，根据双方在认购书中的约定，真实意思是在建筑面积出现差异才按实际成交单价多退少补，且房地产实际交易习惯均是以总建筑面积计价交易。因此，在按套出售房屋总建筑面积实际上并未减少情况下，原告黄灵主张被告韶关市兴盛投资置业有限公司退回因套内建筑面积减少3.86平方米而多收的购房款19786.36元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。二、被告是否存在逾期为原告办理房地产权属证书的情况。《商品房买卖合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3项处理:出卖人未按时履行递交资料义务的每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币50元的违约金。”该条款规定是指被告（出卖人）在商品房交付使用后365日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并非为原告房屋办理《房地产权证书》，本案中，被告于2014年10月31日将涉案房屋交付给原告，也在规定的期限内办理提供《商品房屋产权权属证明书》报产权登记机关备案，且原、被告双方并未约定原告所购房屋的《房地产权证书》由被告负责办理和办证期限。故原告黄灵依据《商品房买卖合同》第十五条的约定要求被告韶关市兴盛投资置业有限公司支付逾期办证违约金4600元的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告黄灵的诉讼请求。
本案受理费减半收取205元，由原告黄灵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判员 曾丽琼
二〇一七年十一月六日
书记员 谭秀华