上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终5087号
上诉人(原审被告)：上海艾森武宁酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：邱勇，总经理。委托代理人：张颖佩，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海轻工物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：季作林，董事长。委托代理人：胡剑蓓、宋安成，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审被告：上海艾森旅馆有限公司，住所地上海市。法定代表人：唐维海，总经理。委托代理人：李想，上海市君和律师事务所律师。原审被告：上海新绿申行置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐慧玲，执行董事。上诉人上海艾森武宁酒店管理有限公司(以下简称“艾森武宁”)因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人艾森武宁的上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人上海轻工物业管理有限公司(以下简称“轻工物业”)全部的诉讼请求，一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1、根据原审中被上诉人提供的两份《物业服务合同》，合同主体均为上海丽晶物业管理有限公司(以下简称“丽晶物业”)，即使在丽晶物业注销后，物业服务由轻工物业提供，也不当然构成合同权利义务的概括承受。2、原审时被上诉人提交两份《房屋租赁合同》，合同相对方分别为上海艾森旅馆有限公司(以下简称“艾森旅馆”)和邱勇，均不是上诉人。虽然上诉人认可与上海新绿申行置业有限公司(以下简称“新绿申行”)的租赁关系，但并不能以此推定上诉人受新绿申行与他人签订的《房屋租赁合同》的约束。3、根据《物业服务合同》的约定，服务范围包括空调的维护保养及水箱清洗。但是自上诉人承租涉案房屋以来，中央空调的维护保养及水箱的清洗均自行承担，该事实被上诉人及原审被告均在庭审中承认，故上诉人认为对于被上诉人未提供服务的部分应在物业费标准上予以扣减。4、上诉人认为不该由其承担未付物业费的利息部分。被上诉人轻工物业辩称：其是小区聘请的合法物业管理者，签订合同时因上诉人尚在注册，故由其法定代表人签约，所以双方合同合法有效；上诉人要求扣减物业费没有依据，因为上诉人使用的中央空调系其自行安装，并非大楼原有设施，相关维护费用应由其自己承担。故不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院维持一审判决。原审被告艾森旅馆同意上诉人的上诉理由和请求。原审被告新绿申行未参加二审审理也未作答辩。被上诉人轻工物业向一审法院起诉请求：判令艾森武宁、艾森旅馆和新绿申行三家公司连带支付2014年8月至2015年7月的物业服务费人民币48.6万元(以下币种均为人民币)以及滞纳金15万元。一审法院经审理查明，新绿申行系上海市长寿路XXX号、XXX号、XXX弄X号五层房屋的权利人。该房屋建筑面积为3654.74平方米。丽晶物业属轻工物业的全资子公司。2013年12月11日，丽晶物业被核准准予注销，其权利义务由轻工物业继承。轻工物业遂成为新绿申行所在小区提供物业服务的物业企业。2011年8月，艾森旅馆承租系争房屋。2011年10月20日，新绿申行与丽晶物业签订《补充协议》，约定艾森旅馆直接向丽晶物业缴纳系争房屋的管理费和水电费，艾森旅馆应于每月10日前主动缴纳。物业管理费如下：按每平方米18元计算，月40,500元。水电费自理。2013年6月10日，上海市普陀区阳光新苑业主委员会与轻工物业签订的《物业服务合同》，约定商业用房物业费标准为23.5元每平米每月。具体收费标准由轻工物业与使用人根据实际使用需要自行商定。2013年6月29日，新绿申行与轻工物业签订《物业服务合同》，就丽晶阳光大厦裙房2-5楼，约定物业服务费按月缴纳，新绿申行应在每月十日前缴纳当月物业服务费。逾期交纳的，违约金按每日千分之五标准计算。2013年7月1日，新绿申行与轻工物业签订《关于艾森旅馆直接缴费的补充协议》，约定新绿申行已将系争房屋租赁给艾森旅馆，艾森旅馆应于每月10日前主动缴纳管理费和水电费。物业管理费按每平方米18元计算，每月40,500元。艾森旅馆承租系争房屋期间，轻工物业收到物业服务费至2014年5月。2014年6月的物业服务费由艾森武宁支付。原审另查明，艾森武宁成立于2014年4月11日，上海市普陀区市场监督管理局档案室存档的其与新绿申行的租赁合同载明：2011年8月11日，新绿申行(甲方)与艾森武宁(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的系争房屋出租给乙方使用，合同租赁期为十年，自2011年9月1日起至2021年8月30日止。月租金为202,500元。租赁期内，由乙方与丽晶物业签订物业管理合同。乙方签字为艾森武宁的法定代表人邱勇。2014年4月11日，艾森武宁工商登记成立。股东为邱勇(出资35万元)及艾森旅馆(出资15万元)。一审法院认为，关于轻工物业的主体资格问题，因丽晶物业属轻工物业的全资子公司，其注销后相关权利义务由轻工物业承接并无不妥，原审法院对其主体资格予以确认。本案的争议焦点在于谁应当支付物业服务费。新绿申行为系争房屋产权人，理应根据《物业服务合同》的约定支付物业服务费。根据法律规定，业主与实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。虽然艾森旅馆抗辩否认曾经支付物业服务费，但其对与新绿申行的租赁关系予以认可，且轻工物业自艾森旅馆承租系争房屋以来，按时收到物业服务费，结合轻工物业与新绿申行签订的《物业服务合同》及《补充协议》的约定，原审法院认定艾森旅馆在承租系争房屋时曾与新绿申行约定物业费由艾森旅馆承担。至2014年4月，艾森武宁以系争房屋为注册地成立，在系争房屋内经营酒店业务。艾森武宁实际使用系争房屋后，艾森旅馆与新绿申行的租赁关系客观上已经终止，故轻工物业要求艾森旅馆支付物业服务费缺乏事实依据，原审法院对轻工物业要求艾森旅馆承担物业费的诉讼请求不予支持。根据艾森武宁与新绿申行签订的《租赁合同》约定，租赁期内，由艾森武宁与轻工物业签订物业管理合同并向轻工物业交纳物业服务费。虽然艾森武宁与轻工物业未签订物业服务合同，但从该约定可以得出艾森武宁在承租系争房屋期间应当支付物业服务费的结论。关于物业服务费标准，艾森武宁辩称系争房屋的中央空调是其自行安装，每年的空调维护与水箱清理都由其完成，该部分费用应在物业费中扣除。因新绿申行与轻工物业约定的物业费为每月每平方米18元，该标准低于《物业服务合同》中关于商业用房的标准，结合轻工物业与新绿申行的陈述，该标准是扣除了中央空调费后协商确定，且艾森旅馆在使用期间也是按该标准支付物业服务费，故原审法院认为该物业费标准对艾森武宁有约束力。关于违约金，违约金兼具惩罚性和补偿性的双重属性。虽然轻工物业与新绿申行签订的《物业服务合同》对艾森武宁没有约束力，但艾森武宁逾期支付物业费应当赔偿轻工物业损失，原审法院确定赔偿损失的金额为其应付物业服务费的利息，利息标准按中国人民银行同期贷款利率计算。新绿申行应对上述利息损失承担连带责任。轻工物业与新绿申行签订的《物业服务合同》中约定了逾期支付物业费的违约金计算方式，该违约金兼具补偿性与惩罚性。因违约金中有关补偿性部分原审法院已作判明，故新绿申行尚需承担违约金中惩罚性部分。原审审理中，新绿申行提出合同约定的违约金标准过高，请求法院予以下调，原审法院对此予以准许，酌情调整违约金至2万元。据此，一审法院判决如下：一、艾森武宁于判决生效之日起十日内给付轻工物业自2014年8月起至2015年7月的物业服务费(以建筑面积3654.74平方米计，按每月每建筑平方米18元计算)；二、艾森武宁于判决生效之日起十日内给付轻工物业上述第一条款项的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、新绿申行对上述第一条、第二条主文承担连带责任；四、新绿申行于判决生效之日起十日内给付轻工物业违约金2万元；五、对轻工物业的其余诉讼请求不予支持。二审审理中，各方当事人没有提交新证据。二审查明，上海市普陀区市场监督管理局档案室存档的甲方为新绿申行，乙方为艾森武宁签订的《租赁合同》，签署日期为2011年8月19日，代表乙方签字的系上诉人艾森武宁法定代表人邱勇，该合同用于上诉人工商注册。另外上述合同第一条第一款写明：“甲方同意将坐落于上海市普陀区长寿路XXX号、XXX号裙房五层2250平方米房产租赁给乙方。”二审审理中，被上诉人也确认上诉人租赁面积为2250平方米，该面积也系本案被上诉人主张物业费对应的房产面积。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人轻工物业在下属子公司丽晶物业注销后承继其权利义务管理涉案小区已履行必要合法手续，其在履行管理小区义务后对欠缴物业费的住户行使诉讼权利符合相关法律规定。被上诉人提交法院的两份《租赁合同》，系上诉人两股东签署，证明上诉人使用涉案物业渊源，其中签署日期为2011年8月19日的合同也用于上诉人工商注册并有其法定代表人签字，且上诉人也未提供与业主新绿申行其他《租赁合同》，故业主新绿申行与上诉人艾森武宁的租赁关系实际是按照2011年8月19日的合同约定内容在履行，根据上述合同约定，租赁期内，由艾森武宁与轻工物业签订物业管理合同并向轻工物业交纳物业服务费。虽然艾森武宁与轻工物业未签订物业管理合同，但该约定明确说明物业费应由租户艾森武宁直接向轻工物业交纳，故上诉人在实际使用系争物业后，理应支付物业管理费。但根据《租赁合同》约定和审理中各方当事人的认可，均证明上诉人使用物业的租赁面积为2250平方米，原审对此认定有误，本院予以纠正。至于上诉人提出因中央空调由其自行维护，故应降低物业费标准的理由，因该空调系上诉人自行安装，故该上诉理由本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决第二、三、四、五项；二、变更上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第1846号民事判决第一项为：上海艾森武宁酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内给付上海轻工物业管理有限公司自2014年8月起至2015年7月的物业服务费(以建筑面积2250平方米计，按每月每建筑平方米18元计算)。上诉人艾森武宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费为人民币5,080元，由上诉人上海艾森武宁酒店管理有限公司负担本判决为终审判决。
审判长 王亚勤
审判员 汪 毅
审判员 承怡文
二〇一六年九月十九日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。