江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰中民四终字第00016号
上诉人（原审原告）泰兴市东方花园业主委员会，住所地泰兴市济川街道东方花园32号。
负责人洪桂平，主任。
委托代理人（特别授权）俞光洪、葛婷婷，上海建领城达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏四海物业服务有限公司，住所地泰兴市陵园路9号。
法定代表人张海军，董事长。
委托代理人（特别授权）蒋春林，江苏银杏树律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张元桥。
被上诉人（原审被告）徐海东。
被上诉人（原审被告）陆学君。
被上诉人（原审被告）廉文鑫。
被上诉人（原审被告）顾卫康。
上诉人泰兴市东方花园业主委员会（以下简称东方花园业委会）与被上诉人江苏四海物业服务有限公司、张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康确认合同无效纠纷案件，泰兴市人民法院于2014年6月24日作出（2014）泰燕民初字第1159号民事判决。上诉人东方花园业委会对该判决均不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人东方花园业委会的委托代理人俞光洪、葛婷婷，被上诉人江苏四海物业服务有限公司的法定代表人张海军及委托代理人蒋春林到庭参加诉讼；被上诉人张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
东方花园业委会起诉称：2002年初至2006年底，泰兴市仁仁房屋开发有限公司（以下简称泰兴仁仁房屋开发公司）经泰兴市规划局批准，在泰兴镇北侧开工建设东方花园住宅小区，总建筑面积46449.45㎡，于2006年年底竣工。东方花园详细规划表明的唯一会所位置，确定为东方花园西大门北侧1-22号三间二层楼会所，面积380㎡。安全监控设施、电器总枢纽、门房值班用房、公共厕所等设施均设置于该会所内。2007年9月26日，泰兴仁仁房屋开发公司和泰兴市兴燕物业管理有限公司（以下简称兴燕物业公司）订立商品房买卖合同，虚构东方花园西大门北侧1-22号三间两层楼会所是商品房的虚假事实，恶意串通，损害我方利益，将我方所有的东方花园会所违法转让给兴燕物业公司所有。2007年10月23日以兴燕物业公司名义进行产权登记，2009年12月13日产权变更登记为四海物业公司，违法领取了东方花园1-22-2号房屋产权证。原告认为，东方花园西大门北侧1-22号三间两层楼会所自规划建造之日起，根据我国法律规定、国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例、泰兴市人民政府5号令等相关法律法规、规范性文件规定的原则精神，会所作为物管用房，其产权依法归东方花园全体业主共同共有，不得转让、抵押、买卖。我方请求依法确认原泰兴仁仁房屋开发公司与原兴燕物业公司于2007年9月26日订立合同编号为20070926003的商品房买卖合同无效。
为支持其主张，东方花园业委会提交下列证据：
1、泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司于2007年7月2日和7月16日签订的协议书两份、2007年9月26日泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订的商品房买卖合同两份，合同所涉及的东方花园一期1-22-幢1室、1-22-幢2室就是小区的物管用房所在地，此时业委会尚未成立，欲证明泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司在全体业主不知情的情况下，私自买卖属于全体业主所有的物管用房，且该会所一层系无偿转让，是恶意串通。
2、苏州市规划设计院设计的泰兴东方花园一期详细规划图、在百度截图会所及会所的概念、泰兴建安公司编制的竣工图，欲证明东方花园一期1-22-幢1室、2室所在的位置就是全体业主共有的物管用房。
3、泰兴市电信分公司在供电局对东方花园小区安装通信设备、整流设备和备用设备的申请书以及供电公司勘察单、竣工检查单和现场的照片、泰兴仁仁房屋开发公司于2007年8月10日向泰兴市供电公司提交的用电申请书、勘察单、竣工检查单和现场照片、泰兴市供电公司对东方花园小区用电开户名单一份、电脑查询单一份、收取电费的正式发票三份，欲证明泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司在管理过程中使用的物管用房就是案涉会所。
4、泰兴市建设局于2002年7月9日关于泰兴市东方花园详细规划的批复和2002年3月26日泰兴市规划办关于泰兴市东方花园详细规划方案评审意见，欲证明泰兴市人民政府要求东方花园小区在小区主入口南北道路一侧适当位置设置一座公厕，现在本案中泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司已经违法将政府规划审核并严令建设的物管用房和公厕私下协议赠送，是明显违法的。
5、2009年3月1日东方花园业委会发给泰兴仁仁房屋开发公司主张移交物管用房和经营用房的函、2009年3月3日泰兴仁仁房屋开发公司的回函、2009年3月13日会议纪要一份，欲证明东方花园业委会在多年前就已经向泰兴仁仁房屋开发公司主张物管用房和经营管理用房，并严词指出私自转让物管用房的行为违法。
6、证人赵某到庭陈述，其为东方花园业委会第一届的成员，当时业委会并没有同意将会所的物管用房调换成1-1号，2009年3月13日开协调会时，其代表业主要求泰兴仁仁房屋开发公司和景城物业公司移交经营管理用房和物管用房，即案涉会所。业委会成立后，业主在案涉会所内召开过业主大会，该会所内亦设有公厕。
四海物业公司答辩称：首先，据了解，东方花园业委会作为第二届业委会没有登记备案，不具备原告主体资格。其次，东方业委会起诉的内容不是事实，一、东方花园小区存在南北两个会所，讼争的为南会所，并非诉状所称的东方花园只有南会所唯一会所。南北会所均由开发商泰兴仁仁房屋开发公司作为商品房对外销售，南会所内也并非诉状所称里面有所谓的安全监控设施、电器总枢纽、门卫值班用房、公共厕所等设施。二、南北会所并非东方花园全体业主所共有，据调查，南北会所均未列入东方花园小区当时开发的公摊面积，所以南北会所并非所有业主共有资产，泰兴仁仁房屋开发公司作为会所的所有权人有权将会所对外销售，兴燕物业公司与泰兴仁仁房屋开发公司经协商签订买卖合同，兴燕物业公司按照合同约定支付了房款，并按法定程序领取了两处房产的房产证，所以兴燕物业公司依法取得案涉房屋的所有权，后兴燕物业公司变更为泰兴景城物业管理有限公司（以下简称景城物业公司），后又变更为四海物业公司，所以四海物业公司依法取得案涉会所的所有权。需要说明的是，作为案外人的北会所买受人也依法取得了北会所的所有权。所以四海物业公司并没有恶意串通损害东方花园业主的任何利益。三、会所和物管用房不是同一个概念，东方花园小区现在有物管用房，且物管用房面积已经远远超过了法律所规定的标准，案涉会所并非物管用房，东方花园业委会诉称会所不得转让、抵押和买卖没有法律依据。综上所述，请求法院依法驳回东方花园业委会的诉讼请求。
为支持其主张，四海物业公司提交以下证据：
泰兴市济川街道办事处兴燕社区居民委员会及泰兴市住宅小区物业管理办公室出具的证明，欲证明东方花园小区第二届业主委员会在2011年12月份进行换届选举时，没有在兴燕社区和建设主管部门进行备案登记，故东方花园业委会不具备主体资格。
2007年9月26日兴燕物业公司与泰兴仁仁房屋开发公司签订的房地产买卖合同、销售不动产发票、案涉会所的房产证和土地证，欲证明兴燕物业公司与泰兴仁仁房屋开发公司通过协商双方签订买卖合同后，按合同的约定支付了房款，并申领了房产证和土地证，四海物业公司享有案涉会所的产权。
（2014）泰中行终字第0006号行政裁定书，欲证明东方花园委员会曾为讼争房屋的产权问题向泰兴市人民法院提起行政诉讼，认为政府颁证行为违法，要求撤销房产证，后经过泰兴市人民法院的审理驳回了东方花园业委会的诉讼请求，其上诉后中院驳回了上诉。
2013年3月29日泰兴市住房和城乡建设局所作出的关于季明晨信访事项的答复意见，载明泰兴市东方花园小区的规划审批图并没有表明物管用房的具体位置，泰兴仁仁房屋开发公司是计划将小区内案涉会所二楼作为小区的物管用房，后经兴燕物业公司和泰兴仁仁房屋开发公司的协商，将二楼以2200元／㎡出售给兴燕物业公司，将物管用房置换到1-1号，且东方花园业委会对物管用房位置置换予以确认，同时该答复意见载明南北会所当时规划部门在房屋面积测绘时没有列入公摊面积，欲证明案涉会所不属于东方花园全体业主共有。
原审被告张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康均未答辩，亦未提供证据。
一审审理中，四海物业公司对东方花园业委会所举证据1的真实性没有异议，但其认为泰兴仁仁房屋开发公司并没有无偿赠予房产，其中会所一层是以房抵费、二层是兴燕物业公司以2200元／㎡购买的，均是兴燕物业公司与泰兴仁仁房屋开发公司在协商的基础上达成的买卖合同。对证据2，其认为该组证据不能达到东方花园业委会的证明目的，图纸内容均与东方花园小区建成现状不符，对讼争房屋系案涉会所没有异议，但对依此认定案涉会所为物管用房不予认可。对证据3中用电开户名单、电脑查询单、收取电费正式发票的真实性没有异议，但其认为与本案无关，对其他证据的真实性均有异议，其认为东方花园业委会未能提供原件，且证据内容与现实不符，不能证明案涉会所是全体业主共有的物管用房。对证据4，其认为不能达到东方花园业委会的证明目的。对证据5的真实性没有异议，但不能依此认为函中要求泰兴仁仁房屋开发公司移交的物管用房就是案涉会所，事实上东方花园小区有物管用房；关于回函和会议纪要，其认为均不能证明所谓无偿转让的事实，而会议纪要反而能够证明东方花园业委会对于当时案涉会所和物管用房的安排没有意见，当时物管用房已经移交完毕。对证据6，其认为证人是东方花园业委会的前期主任，与其具有法律上的利害关系，其证言的真实性请法庭予以审核；另外，证人所反映的情况是2009年3月13日参加会议的相关情况，故应以会议纪要上所记载的事实为准。
东方花园业委会对四海物业公司所举证据1的真实性没有异议，但其认为备案是一个程序性的行为，不因此影响业主委员会是否合法，只要业主委员会是全体业主选举产生就具备合法的主体资格。对证据2中的商品房买卖合同的真实性没有异议，但其认为该买卖合同存在违法性，应当是无效合同；关于其中的销售发票，其认为兴燕物业公司并未真实履行支付义务，即使履行了支付义务，也违背市场公平定价的原则，不能适用善意取得。对证据3的真实性没有异议，但其认为该裁定书并非实体上的驳回，达不到四海物业公司的举证目的。对证据4不予认可，答复意见没有任何法律依据，且案涉会所是作为物管用房经过泰兴市建设委员会审核通过并施工交付、竣工验收的，故其答复称案涉会所的产权无法确定不符合其职能要求。
原审法院在案件审理过程中，依职权至泰兴市房产管理局调取了东方花园一期工程三标段1#、2#楼竣工验收备案表，1号楼的建设工程规划许可证、商品房销售申请书、商品房预售面积测量报告、商品房销售面积测量报告，泰兴仁仁房屋开发公司出具的关于东方花园物业管理用房的说明（加盖泰兴市住宅小区物业管理办公室公章），东方花园小区的商品房买卖合同；至泰兴市国土资源局调取了泰兴仁仁房屋开发公司取得东方花园小区宗地的审批材料；至泰兴市规划测绘院就案涉会所的面积是否列入1号楼面积分摊进行咨询，并形成咨询笔录；至泰兴市物价局就1号楼定价的情况进行咨询，并形成谈话笔录；至泰兴市住房和城乡建设局、泰兴市规划局进行走访，并形成走访笔录。
原审法院经审理查明：泰兴仁仁房屋开发公司为泰兴市东方花园小区的开发商，苏州市仁仁房屋开发有限公司、张元桥、徐海东、陆学君为该公司的股东。该公司于2011年5月11日办理了注销登记；而股东之一苏州市仁仁房屋开发有限公司的股东为廉文鑫、顾卫康，该公司于2008年6月27日更名为苏州市仁仁物业管理有限公司，后苏州市仁仁物业管理有限公司于2012年1月18日办理了注销登记。
2002年，泰兴仁仁房屋开发公司经批准开发建设泰兴市东方花园小区（建筑总面积46449.45平方米），该小区中建有1号楼（分为01-20室号）及南北会所，南会所即案涉会所。2003年3月，泰兴仁仁房屋开发公司向原泰兴市房地产管理处申请东方花园小区1号楼商品房预售许可证，申请预售的房屋包含1号楼本身及北会所共计21套房屋，未包含案涉会所。2003年9月2日，东方花园一期工程三标段1#、2#楼进行竣工验收，后该工程报验收备案时，备案表中注明的工程建筑面积8072.07㎡包含案涉会所的面积在内。2003年9月28日，泰兴市泰兴建安公司绘制了案涉会所的竣工图，该图中底层平面图上会所后标注“物业用房”。2003年11月，泰兴仁仁房屋开发公司申请商品房销售许可证时，由原泰兴市规划测绘队作出的商品房销售面积测量报告所载明的测量总面积4959.18㎡不包含案涉会所的面积391.47㎡，在备注一栏案涉会所下方标注“为物管用房”。2005年9月19日，泰兴市东方花园小区1-1号（建筑面积为235.79㎡）在本市房产管理部门商品房网上合同备案平台中的状态显示为“用途物管用房、状态不可售”。
2007年，泰兴市东方花园小区开发和销售工作接近尾声。同年7月2日，泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订协议，约定将案涉会所的一层出售给兴燕物业公司，二层作为物管用房交兴燕物业公司暂为管理。当日，案涉会所作为商品房进行了面积测量，其面积系单独整体计算，未列入东方花园1号楼01-20室号的面积分摊。2007年7月10日，泰兴市东方花园1-1号作为物管用房经泰兴市住宅小区物业管理办公室备案登记。2007年7月16日，双方经协商后重新签订协议，由泰兴仁仁房屋开发公司将案涉会所二层以2200元／㎡的价格出售给兴燕物业公司，一层的产权亦转让给兴燕物业公司，将物管用房置换到1-1号。2007年9月26日，泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订商品房买卖合同两份，合同编号分别为20070926002和20070926003号，该两份合同分别将案涉会所（1-22幢1室、2室）一层、二层出售给兴燕物业公司。其后兴燕物业公司分别领取了1-22-幢1室和2室的房屋所有权证，2008年10月8日兴燕物业公司更名为景城物业公司，之后又更名为四海物业公司，并以四海物业公司的名义将案涉会所的房屋所有权证和土地使用权证变更登记至该公司名下。
2009年东方花园业委会成立后函告泰兴仁仁房屋开发公司，要求其移交物管用房和经营用房。2009年3月13日，东方花园业委会、廉文鑫、四海物业公司法定代表人张海军等人就泰兴市东方花园小区遗留问题和现存问题的处理事宜进行协商讨论，并形成会议记录。
另查明：东方花园业委会系经泰兴市东方花园小区业主大会选举产生的第二届业主委员会，但未在本市济川街道办事处兴燕社区居民委员会和住宅小区物业管理办公室办理备案登记。东方花园业委会曾向原审法院提起行政诉讼，要求撤销案涉会所中1-22-幢1室的房屋所有权证，原审法院作出（2013）泰行初字第0037号行政裁定，驳回其起诉。东方花园业委会不服，提起上诉，泰州市中级人民法院作出（2014）泰中行终字第0006号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。
再查明：泰兴仁仁房屋开发公司与业主签订的商品房买卖合同中无将案涉会所作为业主共有的约定。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、东方花园业委会是否具有原告主体资格；二、泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订的商品房买卖合同是否具有法律规定的无效情形，即案涉会所是否属于东方花园小区全体业主共有；泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司之间是否存在恶意串通，损害东方花园小区全体业主利益的情形。
关于争议焦点一，四海物业公司认为因东方花园业委会作为第二届业委会未在相关行政部门进行备案登记，而无诉讼主体资格。对此，原审法院认为，虽然国务院《物业管理条例》第十六条中规定，业委会选举产生后需进行备案，但业委会成立的时间应为选举产生之日，登记备案仅为行业管理的需要而履行的手续，主要目的在于方便房地产行政主管部门对业委会的监督和管理，而非业委会履行职责的前提，故对四海物业公司该辩称理由本院不予采信。
关于争议焦点二之案涉会所是否属东方花园小区全体业主共有的问题，原审法院认为，根据《中国人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分是建筑物区分所有权的基础性概念，其构成要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。而共有部分是专有部分相对应的概念，其分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。关于本案所涉会所的性质，应认定为泰兴仁仁房屋开发公司的专有部分，而非小区全体业主共有部分。其理由如下：（1）其面积未列入1号楼面积分摊，其构造上和利用上具有独立性和排他性；（2）不符合天然共有部分的属性；（3）东方花园小区开发商泰兴仁仁房屋开发公司未通过约定的形式将该会所确认属全体业主所有；（4）东方花园业委会所举证据不能证明其属于法定共有部分中的物管用房。2003年《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。尽管原告提交的泰兴市泰兴建安公司绘制的竣工图中表明案涉会所一层标注为物管用房，但该图是一种建设用图，仅能说明泰兴仁仁房屋开发公司在委托建设时计划将案涉会所一层作为物管用房，而在案涉会所竣工验收后，该公司在泰兴市房产管理局进行东方花园小区商品房登记时变更计划，将1-1号房屋登记为物管用房，且该房屋的面积235.79㎡已满足物业管理条例对物管用房的要求，并依法获行政管理管理部门备案登记，故应认定1-1号房屋为开发商提供的东方花园小区的物管用房，而非其它房屋。至于原告提交的2003年11月商品房销售面积测绘报告（该报告中将案涉会所注明为物管用房），仅是对商品房建筑面积的确认，而不能作为认定案涉会所为物管用房的证据。
关于争议焦点二之泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司之间是否存在恶意串通，损害东方花园小区全体业主利益的情形的问题，原审法院认为，虽然泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订的两份协议书涉及物管用房的调换，但该行为与泰兴仁仁房屋开发公司在泰兴市房产管理局的登记行为并不冲突，系泰兴仁仁房屋开发公司处分其自身权利的行为，不能仅依协议书的内容认定其存在将案涉会所两层全部转让给兴燕物业公司系恶意串通，侵害业主的利益的情形，故对原告该理由，本院不予采信。
综上，泰兴仁仁房屋开发公司作为案涉会所的所有权人，依法享有对案涉会所的处分权，其与兴燕物业公司签订的合同编号20070926002的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在法律规定的合同无效的情形，故应认定合法有效，对东方花园业委会的主张，依法不予支持。
张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康经合法传唤无正当理由未到庭应诉，是对诉讼权利的放弃，故应依到庭当事人的陈述及举证作为认定案件事实的依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回泰兴市东方花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费7750元，公告费520元，合计8270元，由泰兴市东方花园业主委员会负担（此款东方花园业委会已预交4395元，剩余3875元限其于本判决生效后十日内交至原审法院）。
上诉人东方花园业委会不服上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由和事实为事实与理由：一、原审法院认定东方花园1-22-1号、1-22-2号房不是物管用房或公建配套用房系认定事实错误。1、2002年3月26日《规划评审意见》、2002年7月9日泰建（2002）81号《关于泰兴市东方花园详细规划的批复》、2003年5月18日《泰兴市东方花园一期详细规划管线综合图》均证明南会所在规划审批和规划设计时是物业管理服务用房（含公建配套用房）。2、2003年9月28日1-3底层平面竣工图中将南会所标注为“物业用房”，证明南会所建造和竣工验收时均是“物业管理服务用房”。3、上诉人一审时提交的大量照片以及南会所现场证明1-22-1号房是物业管理服务用房（含公建配套用房）。4、2007年8月就涉案房屋申请供电等材料均证明案涉房屋系物业管理用房。5、2003年11月10日商品房销售面积测量报告明确南会所391.47平方米作为物管用房。6、原审法院调取的商品房销售申请书中“东方花园1号楼户（室）面积对照表”中1至20号住宅面积合计4672.494平方米＋北会所286.686平方米=4959.18平方米，该面积正好与2003年11月10日商品房销售面积测量报告可售21套面积4959.19平方米完全一致，不包含南会所391.471平方米，印证南会所系物业管理服务用房（含公建配套用房），属于不可销售面积。二、原审法院认定物管用房由南会所（东方花园1-22-1号、1-22-2号）变更为东方花园1-01号房事实不清、证据不足。1、根据泰政土发（2002）31号市政府关于同意国土资源局招标出让供地方案的批复及国有土地竞价出让红线图，东方花园项目要提供600平方米的物业管理用房（含公建配套），证明南会所是物业管理服务用房（含公建配套）。2、1-01号房既没有经过规划审批为物业管理服务用房（含公建配套用房），也不是按照物业管理服务用房和公建配套标准进行建造，建造完毕竣工验收后一直属于可售商品房面积范围并办理预售和销售许可证。3、原审认定1-01号房为物业用房的两份证据，即2005年9月19日商品房网上合同及2007年7月10日泰兴市物业管理办公室出具的所谓（的）“备案登记”，完全虚假和无效，不具有客观真实性。三、关于泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司是否存在恶意串通，损害上诉人利益的问题，原审法院认定错误。四、原审法院适用法律错误，所述判决理由依法不能成立。1、原审法院将“物业管理用房”和“公用面积分摊”概念混淆。2、原审法院以房屋销售面积测绘报告仅是对商品房建筑面积的确认，而不能作为认定涉案会所为物管用房的证据系歪曲理解、割裂相关证据的认定方法。3、根据（2013）泰行初字第0037号行政裁定书，原行政诉讼中被告即泰兴市人民政府也认为应当以竣工验收图来确定物业管理用房的位置。五、原审法院程序严重违法，剥夺了上诉人的合法程序权利，依法应撤销原判。判决书写明“本案经本院审判委员会讨论并作出决定”。根据《最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》第七条、第十三条的规定，一审法庭应当在将案件提交审委会讨论前向当事人送达《申请审判委员会委员回避权利通知书》，并附审判委员会成员名单。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或在查清事实后依法改判，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人四海物业公司答辩，其主要答辩理由为：一、南会所不是物业用房。1、东方花园是2002年开始申请规划以及建造的，当时的法律、法规只对物业用房的面积有规定，对物业用房的位置及规划没有明确规定。2、工程竣工验收必须有物业用房，开发商刚开始计划将南会所第二层作为物业用房，但不是整个南会所；后来，开发商因种种原因又将南会所卖掉，将物业用房安排在门面房1-01号，并先后于2005年9月19日、2007年7月10日在房管部门和物业管理部门进行了登记。3、东芳花园业主曾经就物业用房上访过，2013年3月29日相关部门亦有过答复。二、关于南会所的所有权。首先不属于法定共有和天然共有，也不属于全体业主共有；其次，其未进入公摊面积，不存在全体业主共同购买，开发商也没有将南会所无常赠与全体业主。因此，按照物权法的先关规定，南会所属于开发商所有，有权对外销售。三、被上诉人四海物业公司不是无偿取得讼争房屋，不存在与开发商恶意串通；退一步讲，即使开发商有过错，对被上诉人四海物业公司来说，我方支付了对价，也是善意取得。四、上诉人主张房屋买卖无效的理由不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，所作判决应予维持。
被上诉人张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康未答辩。
二审中，上诉人东方花园业委会提交了下列材料：证据一、《泰兴市城镇单位建设项目建设用地规划定点审批表》，以证明泰兴市建设局作为当时的规划审批主管单位，在审批表中明确“东方花园建筑位置及图纸详见红线图”，红线图规定开发商须建设不少于600平米（含人防工程）作为物业管理办公用房的建筑面积。证据二、2002年7月23日《关于泰兴市东方花园一期工程建筑设计方案的审核意见》，以证明审核意见明确会所底层应设计对外开放的公共厕所，故南会所设计时就是物管用房。证据三、2003年8月11日《关于东方花园一期工程地下管线施工图审查意见》，以证明该分布图明确南会所对外开放厕所、泰兴市规划设计院的施工图（同时也是竣工图、竣工备案图）明确表明南会所是物管用房、该审查意见是审核同意的图纸将作为竣工验收的依据。证据四、《泰兴市住宅项目综合验收汇总表及竣工验收备案表》，以证明2003年10月29日物管部门确认前期物业管理方案已落实；2、东方花园一期项目2003年9月2日竣工验收合格，2003年10月21日竣工备案，至该日止，原规划审批的物管用房及配套用房性质未发生变更，自该日期涉案房屋作为物业管理服务用房（含公建配套用房）的所有权就属于全体业主，开发商无权对外销售。证据五、《商品房销售申请书》及东方花园1号楼户（室）面积对照表。以证明南会所系物业管理服务用房（含公建配套用房），属于不可销售面积。证据六、（2013）泰行初字第0037号案2013年10月16日庭审笔录，证明泰兴市人民政府及被上诉人在原行政诉讼中也承认应当以竣工图作为确认物管用房位置。证据七、《东方花园01号楼施工图（竣工图及竣工备案图）》，证明1-01号设计、施工及竣工验收时的用途是商店（即商业用房），并非物管用房，南会所才是物管用房（含公建配套用房）。
被上诉人四海物业公司质证：证据一中所涉及的“红线图”要求开发商在小区建设的时候必须建设人防工程、物管用房、社区服务面积，并不仅仅是对物管用房的规定。东方花园没有建设人防工程，也不是按照小区建设总面积应当有600平方米物管用房。证据二、证据三不能证明南会所就是物管用房。一审中上诉人已经提交管线规划图，并没有记载讼争房屋就是物业用房；会所中也没有建造对外开放的公厕。证据四，规划对物业管理的用房没有明确规定。证据五，南会所二楼原计划是将其用于物业用房，就没有进入销售面积，但后来发生变更；不能因为南会所没有作为公摊面积，就认为其是物业用房。证据六，按照法规规定不是以竣工图确认物业用房的具体位置。证据七，没有依据。
对于被上诉人的质证意见，上诉人补充陈述：一、对于证据一，《江苏省物业管理条例》明确规定“新建物业在规划建设时应当建设必要的物业管理配套设施……”在规划建设、备案、验收中都有规定。2001年，泰兴市城市住宅小区物业管理办法第三十条“开发建设项目在规划、建设中必须有物业管理用房……”。本案证据证明在规划时、建设、验收备案时都明确涉案房屋是物管用房。二、公共厕所是对小区及其以外的人员提供服务，公共厕所经过审批，可以证明涉案房屋是物管用房。三、我们提供的图纸是包含了平、立、剖、展图。2002年10月份这份图纸作为设计图纸，建设局作为规划审核部门盖章，后该图纸作为施工图进行施工；竣工后，在原设计图上盖了竣工章，监理即开发商上也盖了章。根据图纸，涉案房屋就是物管用房。三、管线施工图的意见也包含了竣工图、竣工备案图。南会所没有办理销售许可证；前期物业移交的时候，物业办公场所是在涉案房屋。四、被上诉人对证据六的质证意见不能成立。
被上诉人江苏四海物业服务有限公司、张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康均未提交新证据，被上诉人张元桥、徐海东、陆学君、廉文鑫、顾卫康亦未质证。
二审查明的事实与是一身查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以认定。
二审中，为查明事实，本院于2015年5月25日到到东方花园讼争房屋勘验，并形成笔录。
二审中，因被上诉人四海物业公司不同意调解，致使本案调解不成。
二审中，本案双方当事人争议的焦点：一、案涉南会所是否是物管用房，属于东方花园小区全体业主共有。二、泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订的商品房买卖合同是否合法有效。
关于争议焦点一。
根据《中国人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分是建筑物区分所有权的基础性概念，其构成要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。而共有部分是专有部分相对应的概念，其分为法定共有部分、天然共有部分和约定共有部分。关于本案所涉会所的性质，应认定为泰兴仁仁房屋开发公司的专有部分，而非小区全体业主共有部分。其理由如下：（1）其面积未列入1号楼面积分摊，其构造上和利用上具有独立性和排他性；（2）不符合天然共有部分的属性；（3）东方花园小区开发商泰兴仁仁房屋开发公司未通过约定的形式将该会所确认属全体业主所有；（4）东方花园业委会所举证据不能证明其属于法定共有部分中的物管用房。2003年《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。
对于东方花园业委会提交的泰兴市泰兴建安公司绘制的竣工图（以下简称竣工图）中表明案涉会所一层标注为“物管用房”，本案作如下分析。第一，根据原审法院所调取的《泰兴市东方花园一期详细规划》图上所表明讼争房屋为“会所”，而非物业用房。第二，竣工图是一种建设用图，仅能说明泰兴仁仁房屋开发公司在委托建设时计划将案涉会所一层作为物管用房，而在案涉会所竣工验收后，该公司在泰兴市房产管理局进行东方花园小区商品房登记时，又于2005年9月19日变更计划，将1-1号房屋登记为物管用房，且该房屋的面积235.79㎡已满足物业管理条例对物管用房的要求，并依法获行政管理管理部门备案登记。第三，上诉人东方花园业委会一方至今未能提交证据证明泰兴仁仁房屋开发公司曾以物业用房的名义，将讼争房屋交付给全体业主或业委会。第四，对于东方花园业委会提交的2003年11月商品房销售面积测绘报告（该报告中将案涉会所注明为物管用房），仅是对商品房建筑面积的确认，而不能作为认定案涉会所为物管用房的证据。第五，本案讼争房屋并未将其建筑面积作为公摊面积予以分摊。故根据上述分析，应认定1-1号房屋为开发商提供的东方花园小区的物管用房，讼争房屋并非物业用房。
关于争议焦点二。
虽然泰兴仁仁房屋开发公司与兴燕物业公司签订的两份协议书涉及物管用房的调换，但该行为与泰兴仁仁房屋开发公司在泰兴市房产管理局的登记行为并不冲突，系泰兴仁仁房屋开发公司处分其自身权利的行为，不能仅依协议书的内容认定其存在将案涉会所两层全部转让给兴燕物业公司系恶意串通，侵害业主的利益的情形，故对东方花园业委会此理由，依法不予采信。
泰兴仁仁房屋开发公司作为案涉会所的所有权人，依法享有对案涉会所的处分权，其与兴燕物业公司签订的合同编号20070926002的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在法律规定的合同无效的情形，故应认定合法有效，对东方花园业委会的主张，依法不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。上诉人东方花园业委会提出的上诉事实和理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2880元及公告费，由上诉人东方花园业委会负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠平
审 判 员 丁万志
代理审判员 宗 雯
二〇一五年六月八日
书 记 员 郭 晋