湖北省武汉市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂01执复152号
复议申请人（被执行人）：武汉益华绿色包装印务有限公司，住所地：武汉市东西湖区吴家山台商投资区。
法定代表人：夏召友，总经理。
申请执行人：武汉茂源祥建筑工程有限公司，住所地：武汉市东西湖区东山经济小区。
法定代表人：严家祥，总经理。
复议申请人武汉益华绿色包装印务有限公司（以下简称益华公司）不服本市东西湖区人民法院（以下简称东西湖区法院）（2018）鄂0112执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
东西湖区法院查明：2013年5月8日，武汉茂源祥建筑公司（以下简称茂源祥公司）与益华公司就益华公司的改扩建项目签订一份《施工总承包补充合同》。同年6月6日，双方就上述项目签订《湖北省建设工程施工合同》。2014年1月22日，双方就工程结算总价款53,770,000元的支付事宜签订了《付款协议》。2014年5月16日，茂源祥公司向武汉仲裁委员会（以下简称仲裁委）申请仲裁。同日，仲裁委根据申请人茂源祥公司的申请，提请本院对益华公司采取保全措施，冻结益华公司银行存款59,200,000元或者查封其相应价值的其他财产。2014年5月23日，本院作出（2014）鄂武汉中立保字第00184号民事裁定书，裁定：冻结被申请人益华公司银行存款59,200,000元。如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。2014年5月26日，本院向武汉市东西湖区土地局送达了（2014）鄂武汉中立保字第00184号民事裁定书和协助执行通知书，要求协助：一、查封被申请人益华公司名下位于武汉市东西湖区五支沟以西、慈沙大道以北的土地使用权，证号：东国用（2010）第060101150号，使用权面积：58836.61平方米。二、查封期限为两年（自2014年5月26日至2016年5月25日）。2014年12月1日，仲裁委作出（2014）武仲裁字第0001030号裁决书，裁决：一、被申请人向申请人支付工程款人民币53,770,000元和逾期付款违约金人民币2,150,800元（暂计算至2014年4月30日，违约金按月息1%计算至实际付清之日）；二、被申请人向申请人支付赔偿金人民币2,000,000元；三、申请人在人民币53,770,000元工程款范围内对其承建的被申请人位于东西湖区五环大道以西、慈沙大道以北的改建扩建项目1号2号仓库工程的折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。逾期，益华公司未履行生效法律文书确定的给付义务。
2015年1月4日，申请执行人茂源祥公司向本院申请执行。2015年1月20日，本院作出（2015）鄂武汉中执字第00073号执行裁定书，将该案指定由东西湖区法院执行。2015年2月1日，该院受理后，向益华公司发出《执行通知书》。2015年3月31日，该院委托本院对益华公司位于武汉市东西湖区五支沟以西、慈沙大道以北的土地及其附属的建筑物进行评估。2015年4月1日，该院向益华公司发出（2015）鄂东西湖执字第00143号《责令被执行人履行法律文书确定的义务通知书》，责令其自本通知书送达之日起在三日内履行生效法律文书确定的义务。逾期，益华公司未履行生效法律文书确定的义务。2015年5月28日，武汉博兴房地产评估有限公司作出鄂博兴（2015）字第Z102号《房地产估价报告》，确定：东西湖区五支沟以西、慈沙大道以北房地产，即建筑面积合计55604.89平方米工业房屋所有权及用地面积58836.61平方米出让工业用地使用权（以下简称案涉房地产）在2015年4月16日的公开市场价值为RMB13371.5万元。
2015年7月16日，东西湖区法院作出（2015）鄂东西湖执字第00143号执行裁定书，裁定拍卖案涉房地产。2015年7月20日，该院以处理财产尚需时间为由，作出（2015）鄂东西湖执字第00143-1号执行裁定书，裁定终结（2014）武仲裁字第0001030号裁决书的本次执行程序。
2015年8月5日，该院作出（2015）鄂东西湖执字第00143号《网络拍卖通知书》：决定于2015年8月17日10时起至2015年8月18日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台，依法对案涉房地产进行公开拍卖，并发布了《拍卖公告》《拍卖须知》。随后，截至2016年6月3日，案涉房地产经三次拍卖、一次变卖均因无人竞价而未成交。
2017年5月15日，茂源祥公司向该院提出恢复执行申请书和拍卖申请书，请求恢复对（2015）鄂东西湖执字第00143号案件的执行。2017年5月23日该院立案恢复执行。2017年8月16日，该院委托本院对案涉房地产再次进行评估。2017年9月30日，武汉东正房地产评估事务有限公司作出东正评司鉴2017字第091409号《房地产估价报告》，确定案涉房地产2017年9月16日的公开市场评估总价为人民币13872.92万元。2017年11月14日，该院作出（2017）鄂0112执恢36号《网络拍卖通知书》：决定于2017年12月28日10时起至2017年12月29日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台，依法对案涉房地产再次公开拍卖，并发布了《拍卖公告》《拍卖须知》。2017年12月1日，茂源祥公司以双方进行协商为由请求该院暂停拍卖。
2017年12月15日，茂源祥公司再次向该院提出恢复拍卖申请书。2018年2月1日，该院作出（2017）鄂0112执恢36号《网络拍卖通知书》决定于2018年3月12日10时至2018年3月13日10时止在淘宝网司法拍卖网络平台，依法对案涉房地产进行再次公开拍卖，并发布了《拍卖公告》《拍卖须知》。2018年3月7日，益华公司向该院提出书面异议，要求该院停止对案涉房地产的拍卖程序。
东西湖区法院认为，益华公司作为被执行人，未履行生效法律文书确定的义务，法院依法可以拍卖益华公司所有的财产。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，该院执行中对益华公司所有的财产启动第三次拍卖流拍后，发出变卖公告在没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。本案执行的依据是确定的金钱给付，即益华公司对申请执行人茂源祥公司负有巨额债务。该院所查封的涉案标的物虽经三次拍卖、一次变卖程序，但申请执行人茂源祥公司所主张权利并未能得以实现，益华公司也未能以其他财产清偿申请执行人茂源祥公司的全部债务。且上述法律法规也并没有规定“解除查封、冻结，将该财产退还被执行人”不能再重新启动评估拍卖程序。实际上，“解除查封、冻结，将该财产退还被执行人”，将影响申请执行人茂源祥公司债权权益的实现。为了充分保护申请执行人茂源祥公司债权权益的实现，该院重新启动拍卖程序，在没有违背法律法规和实际损害益华公司的利益的情况下，符合债权权益保护原则。据此，该院作出（2018）鄂0112执异3号执行裁定，驳回益华公司的异议申请。
益华公司向本院申请复议，认为（2018）鄂0112执异3号执行裁定认定事实错误、适用法律错误，请求撤销上述执行裁定，并终止对案涉房地产的拍卖程序。具体理由为：1、法院已于2015年12月14日至2016年6月2日期间对执行标的物进行三次拍卖和一次变卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，不应当对执行标的物采取新的一轮拍卖；2、茂源祥公司自2013年12月31日起，开始占用执行标的物并对外出租经营，也未向益华公司支付任何费用。按照同地段仓储物流用房计算房屋租金，东西湖区五支沟以西、慈沙大道以北的1﹟仓库和2﹟仓库（建筑面积45000平方米）的使用费高达34,435,968元，该费用应作为申请执行人对益华公司的债务，双方之间互负债务应当抵销，抵销后的剩余债权明显低于执行标的物；3、益华公司已将全部执行标的物的使用租金用于向申请执行人履行生效法律文书确定的义务，也同意将未来的租金用于偿还债务，法院不应当采取拍卖标的物的强制措施。（与异议理由相同）
本院对东西湖区法院查明的事实予以确认。
本院认为，益华公司针对案涉房地产拍卖行为提出异议、复议并请求停止拍卖，本案审查的焦点问题为执行法院对案涉房地产拍卖行为是否合法。针对益华公司复议理由及请求，本院评述如下：
首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，不动产经第三次流拍，不能依法变卖或以物抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。上述规定所指的“其他执行措施”包括执行法院根据市场价格变化，重新启动评估拍卖程序等情形。2016年6月3日，案涉房地产终结。2018年2月1日，东西湖区法院决定于同年3月12日进行拍卖。此时距离变卖终结已过去一年有余，市场行情可能已有变化，标的物价值亦有发生较大波动的可能，执行法院可以重新启动评估、拍卖程序，再次进行处置。
其次，执行的最终目的是使申请执行人经生效裁判法律文书所确定的全部权益得以实现，在金钱债权执行中，被执行人没有履行全部义务前，被执行人负有以其全部财产继续偿还债务的责任。益华公司做为被执行人，无论其是否将案涉房地产租金用于偿还本案执行依据确定的债务，还是其与茂源祥公司之间是否存在可以抵销的债权债务关系，由于本案申请执行人茂源祥公司的债权未能得以全部实现，东西湖区法院可以强制执行案涉房地产。
最后，本案申请执行人茂源祥公司在人民币53,770,000元工程款范围内对其承建的被申请人位于东西湖区五环大道以西、慈沙大道以北的改建扩建项目1号2号仓库工程的折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。由于被执行人未能清偿全部债务，且案涉房地产为不可分物，法院可以进行拍卖。故益华公司认为剩余债权明显低于执行标的物，不能拍卖案涉房地产的不宜理由不能成立。
综上，东西湖区法院对案涉房地产进行拍卖，于法有据，（2018）鄂0112执异3号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人益华公司复议理由均不能成立，其复议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定驳回如下：
驳回武汉益华绿色包装印务有限公司复议申请，维持武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112执异3号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 姚 红
审判员 谌 玲
审判员 张跃松
二○二○一八年四月二十一日
书记员 彭 芳