辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第677号
上诉人（原审原告）：陈桂琴，女，1950年8月16日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托代理人：孙国山、高丹，辽宁张正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳永盛房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区吉力湖街76-1号。
法定代表人：李金钰，该公司经理。
委托代理人：王强，男，1975年7月5日出生，汉族，该公司员工。
上诉人陈桂琴因与被上诉人沈阳永盛房屋开发有限公司（简称永盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2014）于民二初字第5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍、审判员丁广昱（主审）参加评议的合议庭，于2015年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人陈桂琴的委托代理人高丹，被上诉人永盛公司的委托代理人王强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈桂琴一审诉称：我与永盛公司签订商品房买卖合同，约定我购买永盛公司开发建设的房屋一套，合同约定永盛公司在房屋交付使用后360日内为我向登记部门提交初始登记资料。我按约定支付了购房款，但永盛公司未按合同约定将办理产权登记需由永盛公司提供的资料报产权登记机关备案，致使我迟延取得房产证，构成违约，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，永盛公司应按日0.025%承担违约金。为了维护自己的合法权益，故来院诉讼，请求判令：1、永盛公司赔偿逾期办证违约金21022.29元；2、永盛公司承担本案诉讼费用。
原审被告永盛公司一审辩称：延期办证不是我的原因，我认为陈桂琴的延期天数计算错误，陈桂琴主张的违约金数额过高，明显高于实际损失，请求法院予以酌情考虑处理。在房屋买卖合同中关于违约明确约定是协商解决，陈桂琴提出的违约金的计算方式我方不认可。
原审法院经审理查明，陈桂琴与永盛公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：陈桂琴购买永盛公司开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街80号342室房屋，建筑面积为60.51平方米，金额为186903元，合同第八条约定，出卖人应当在2008年12月31日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、以出卖人开具入住通知单为准；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、协商解决。合同签订后，陈桂琴按合同约定交付了购房款。2008年11月8日，陈桂琴办理入住手续。2011年1月30日，永盛公司完成了新建商品房初始登记备案。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。陈桂琴与永盛公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即协商解决。该违约金的约定，未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。2008年11月8日，陈桂琴办理入住手续。2011年1月30日，永盛公司完成了新建商品房初始登记备案。永盛公司没有按约定完成新建商品房初始登记备案，属违约行为，应承担相应的违约责任。关于陈桂琴请求的逾期办理房屋所有权证违约金的数额问题。首先，陈桂琴与永盛公司双方对由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的责任进行了明确约定，即协商解决；其次，永盛公司没有按约定完成新建商品房初始登记备案，陈桂琴提供的证据不足以证明其有实际损失发生；第三，经该院处理的业主诉永盛公司逾期办证违约金案件均为调解结案，结案标的额均未超过总房款的百分之一。故陈桂琴请求的逾期办证违约金的数额定为已付总房款的百分之一为宜，即1869.03元（186903元×1%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、沈阳永盛房屋开发有限公司于判决发生法律效力之日起15日内给付陈桂琴逾期办理房屋所有权证违约金即1869.03元；二、驳回双方的其它诉讼请求。案件受理费326元，减半收取163元，由沈阳永盛房屋开发有限公司承担25元，由陈桂琴承担138元。
宣判后，陈桂琴不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审民事判决，依法改判永盛公司给付我逾期办理初始登记的违约金21022.29元，一、二审诉讼费用由永盛公司承担。事实与理由：一、原审法院以我与永盛公司约定协商解决逾期取得房屋权属证书的违约责任和我提供的证据不足以证明有实际损失的发生以及永盛公司与其他业主调解数额来确定本案的违约金是错误的，本案双方并未约定违约金的数额和计算方法，双方也没有达成一致意见，且我的损失难以确定，那么违约金应该按照法律的规定来确定；二、原审法院适用法律错误。
被上诉人永盛公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同应为合法有效。永盛公司未能在合同约定的期限内将应由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担相应的违约责任。现双方对永盛公司应承担的违约金的计算标准发生争议，陈桂琴要求永盛公司给付逾期办证违约金21022.29元，永盛公司认为其提出的违约金数额过高，应予调整。对此认为，关于违约金计算标准的问题，陈桂琴认为应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条参照中国人民银行关于利息标准的规定来确定，因该司法解释第十八条并非强制性规定，其允许当事人变更、选择适用或排除适用。又因涉案合同约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。”且《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方于事后就此问题并未进行协商，因此，陈桂琴亦应承担相应的责任。在双方对违约金有约定的前提下对违约金的高低应以其是否超过实际损失的30%来考量，现陈桂琴提供的证据不足以证明其实际损失的发生，且陈桂琴所在园区内涉及到逾期办证违约金案件多通过调解或以生效判决的方式结案，结案的标的额亦未超过已付房款的百分之一，故原审法院本着维护生效判决的既判力和稳定性原则，判令永盛公司按已付房款百分之一的标准承担逾期办证违约金的判决并无不当，对陈桂琴该项上诉主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费326元，由上诉人陈桂琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一五年三月十八日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。