山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋01民终680号上诉人（原审原告）：邱明纳，女，满族，1981年12月19日出生，太原钢铁集团有限公司矿业分公司尖山铁矿工人，住太原市。委托诉讼代理人：李晓光，山西晋商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市佳鑫诚房地产开发有限公司，住所地太原市小店区小店村凤凰路198号。法定代表人：张良，总经理。委托诉讼代理人：郝晓丽，女，汉族，1993年6月10日出生，本公司行政专员，住太原市小店区小店四组西区2号楼3101。被上诉人（原审被告）：山西顺达元房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区郝庄镇东太堡社区北梁8排3号。法定代表人：董涛，总经理。委托诉讼代理人：张玲，山西赛诺律师事务所律师。上诉人邱明纳因与被上诉人山西顺达元房地产开发有限公司、太原市佳鑫诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邱明纳的委托诉讼代理人李晓光，被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝晓丽，山西顺达元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱明纳上诉请求：1、撤销迎泽区人民法院（2017）晋0106民初2594号民事判决第三项；2、改判山西顺达元房地产开发有限公司对太原市佳鑫诚房地产开发有限公司在本案中的全部债务承担连带还款责任；3、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定的部分事实不清，证据不足，依法不成立。本案诉争的449499元购房款，上诉人邱明纳通过刷卡的方式直接汇入被上诉人山西顺达元房地产开发有限公司账户，山西顺达元房地产开发有限公司虽称是受被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司委托收款，所收款项与太原市佳鑫诚房地产开发有限公司之间的债务相抵，太原市佳鑫诚房地产开发有限公司亦予以认可，但双方均未能提供证据证明委托收款和抵消债务的事实，根据最高院《关于适用的解释》第九十条规定，对二被上诉人的该项辩解理由显然不应采信。原审法院仅根据二被上诉人的陈述，就简单认定存在抵债事实，明显证据不足，依法不能成立。二、原审法院以山西顺达元房地产开发有限公司非合同相对方，判决驳回上诉人要求山西顺达元房地产开发有限公司承担连带责任的诉求，不符合法律规定。被上诉人山西顺达元房地产开发有限公司系购房款的实际收取单位，在二被上诉人未提供证据证明委托收款和抵债事实的情况下，山西顺达元房地产开发有限公司作为房屋买卖合同以外的第三方，其收取和占有上诉人的购房款，构成不当得利，基于此上诉人有权要求山西顺达元房地产开发有限公司返还购房款及利息损失。另外，山西顺达元房地产开发有限公司收取购房款后，基于同一标的物，又向上诉人支付租金，试问既然已经抵债，为何还要继续返租。上诉人了解到，被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司在与众多买房人签订合同后，都是由第三方收款，这种做法明显违背常理，存在恶意欺诈的可能。综上，请求二审法院在查明事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司辩称，上诉人认可收到租金，并且签订委托租赁协议，应当认定涉案商铺已交付并且出租。我公司与山西顺达元房地产开发有限公司人格混同的说法，上诉人未提交证据足以证明，我方不予认可。山西顺达元房地产开发有限公司帮助我公司逃避债务的说法，上诉上也未无法证明，不应认定。一审判决事实清楚，理由充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。被上诉人山西顺达元房地产开发有限公司辩称，一、山西顺达元房地产开发有限公司从未在上诉人及出卖人订立的房屋买卖合同中作出过任何意思表示，也未就退还上诉人购房款作出任何保证与承诺，上诉人要求山西顺达元房地产开发有限公司对出卖人在本案中的全部债务承担连带还款责任无事实依据。二、上诉人要求山西顺达元房地产开发有限公司承担连带还款责任无法律依据。本案为房屋买卖合同纠纷案件，上诉人基于购买房屋的意愿及房屋买卖合同支付购房款，出卖人出具收款收据然后交付房屋，在此法律关系中山西顺达元房地产开发有限公司无任何权利及义务，山西顺达元房地产开发有限公司收取购房款中的部分金额系基于和出卖人的债权债务及委托的结果，与本案无关。三、上诉人提及的房屋出租及租金支付，系另一个法律关系，与本案无关。综上所述,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，山西顺达元房地产开发有限公司不应对出卖人在本案所涉房屋买卖合同法律关系承担连带还款责任，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。邱明纳向一审法院起诉请求：1．确认原告与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令二被告连带向原告返还购房款449499元；3．判令二被告连带向原告支付利息损失（以购房款为基数，自付款之日起至全部欠款还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4．诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年12月31日，原告（买受人）与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定：购买房屋位于太原市小店区通达街与真武路交汇处东北角”万马仕乐家”1-1032号，建筑面积35.56平方米，总金额449499元，出卖人应于2015年11月30日前将房屋交付买受人，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单。合同签订次日，原告配偶用其银行卡通过POS机支付购房款429499元，由被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司售楼项目部万马仕乐家给原告出具收到449499元的收据。被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司至本案开庭审理时，未取得所售房屋的预售房许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告至开庭审理时，仍未提供商品房预售许可证明，因此，应认定原告与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。审理中，被告山西顺达元房地产开发有限公司认可受被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司委托收取原告购房款，而且购房款的收据也由被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司万马仕乐家项目部出具，据此应认定购房款由太原市佳鑫诚房地产开发有限公司收取。我国合同法第五十七条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司应当返还原告购房款449499元，原告应当返还所购房屋。太原市佳鑫诚房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情形下出售房屋，具有一定过错，故应当赔偿原告购房款的利息损失。我国民事诉讼法第六十四条第一款规定”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”山西顺达元房地产开发有限公司与原告不存买卖合同关系，原告也未提供山西顺达元房地产开发有限公司对返还其购房款及利息损失负有连带责任的证据，原告要求被告山西顺达元房地产开发有限公司对被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司返还购房款及损失承担连带责任的诉讼请求，不予支持。故判决如下：”一、确认原告邱明纳与被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、太原市佳鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邱明纳购房款人民币四十四万九千四百九十九元及该款自二0一五年十二月一日至付清之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计息）；三、驳回原告邱明纳的其他诉讼请求。案件受理费四千四百三十六元，由被告太原市佳鑫诚房地产开发有限公司负担。”本院经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司于2014年12月31日签订了《房屋买卖合同》后。上诉人于同日通过银行转帐向被上诉人山西顺达元房地产开发有限公司付款429499元，被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司认可受其委托由被上诉人山西顺达元房地产开发有限公司收取上诉人的购房款，并给上诉人出具了收到一次性付款449499元的收款收据，从买卖合同的约定相和购房款的履行情况可见，涉案房屋买受人依约向合同相对方太原市佳鑫诚房地产开发有限公司履行了合同付款义务。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在本案审理中，被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司仍未提供涉案商品房预售许可证明，故原审判决认定上诉人与被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效，并无不当。我国合同法第五十七条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原审判决被上诉人太原市佳鑫诚房地产开发有限公司应当返还上诉人购房款449499元，并无不妥。上诉人认为二被上诉人存在公司法人混同的情形，山西顺达元房地产开发有限公司应对太原市佳鑫诚房地产开发有限公司的债务承担连带付款的责任，但其未提供两公司的财务往来明细和经营混合的证据，仅以两公司中有同一股东的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人邱明纳的上诉请求，理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4436元，由上诉人邱明纳负担。本判决为终审判决。审判长  刘平则审判员  景铜柱审判员  李翠萍二〇一八年三月二十九日书记员  寇 凌