辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6891号上诉人（原审被告）：凯荣置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区牛心屯三路2号2门。法定代表人：杨国仁，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王威，辽宁安行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婉夏，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市上品物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区牛心屯三路1号1门。法定代表人：盛平，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。原审第三人：大连费斯福企业服务有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区铁山西路47号281。法定代表人：战晓娇，该公司总经理。上诉人凯荣置业（沈阳）有限公司（以下简称“凯荣置业公司”）因与沈阳市上品物业管理有限公司（以下简称“上品物业公司”）、原审第三人大连费斯福企业服务有限公司（以下简称“大连费斯福服务公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。凯荣置业公司上诉请求：撤销（2017）辽0106民初123号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、2013年3月1日至2014年10月31日期间的物业费816,091.44元中，地下车位管理费为574,300元。因上品物业公司违约，未对园区地上乱停车辆进行管理，导致业主均将车辆乱停在小区地面上，地下停车场无人管理，给上诉人造成严重损失。每年向人防工程交纳的使用费高达249,200元，被上诉人要求上诉人支付全额物业服务费显然不符合收取费用与服务水平相适应的原则。原审法院仅判决被上诉人承担10%的损失不足以弥补上诉人的损失，应将上诉人的全部损失在物业费中扣除；二、原审判决适用法律错误。合同中并未约定支付物业费的时间，故上诉人不存在违约，不应承担违约责任。上诉人未交纳物业费系因对被上诉人提供的物业服务及物业费数额存在争议，上诉人并非恶意拖欠物业费，而且被上诉人给上诉人造成了严重的经济损失，上诉人未支付相应的物业费系履行抗辩权，故不应承担违约金。上品物业公司辩称，同意一审判决。上诉人所述事实不存在，一审适用法律正确。大连费斯福物业公司未提供答辩意见。上品物业公司向一审法院起诉请求：上品物业公司与凯荣置业公司于2010年签订《前期物业管理委托合同》及补充协议，2011年签订《前期物业管理委托合同》及补充协议，约定上品物业公司为凯荣置业公司开发的“凯荣国际花园”（一期、二期）提供前期物业管理服务。根据《前期物业管理委托合同》第七条、《物业管理条例》第四十二条第二款之规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因凯荣置业公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由凯荣置业公司全额向上品物业公司支付。但凯荣置业公司自2013年3月起便无故拖欠空置住宅、车库、车位、网点等物业管理费等各项费用，至2015年4月止拖欠“凯荣国际花园”（一期、二期）物业管理费用共计人民币1,024,218.17元。凯荣置业公司拖欠物业管理费严重损害上品物业公司利益，上品物业公司曾多次向凯荣置业公司催交物业管理费，但其未予理睬。依据《前期物业管理委托合同》第三十一条之规定，凯荣置业公司未能按时足额交付物业服务费（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日千分之三标准向上品物业公司支付违约金。凯荣置业公司应向上品物业公司支付物业费违约金总额30万元。为保护上品物业公司合法权益，监督凯荣置业公司履行支付物业管理费的义务，依据合同法、物业管理条例等相关法律及《前期物业服务合同》之规定诉至法院。请求：1、凯荣置业公司支付拖欠的物业管理费1,024,218.17元；2、凯荣置业公司支付物业费违约金30万元；3、本案全部诉讼费用由凯荣置业公司承担。一审法院认定事实：2010年5月20日，原、被告签订《前期物业管理委托合同》，约定上品物业公司为沈阳“凯荣国际花园”小区提供物业服务。合同第六条约定，物业费收费标准为多层住宅、高层住宅为1元/月/平方米，商业物业为0.5元/月/平方米。合同第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（凯荣置业公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳;物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在以初次办理入住手续交费日期为起始日期，每年度的同一日期前十五日（每次缴费的具体日期）履行交纳义务。合同第三十条约定，乙方（原告）的管理服务达不到本合同的第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应在甲方规定的期限内整改，如在规定期限内仍未整改达标，甲方有权终止合同。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日3‰标准向乙方（原告）支付违约金，如果甲方连续二个月仍未支付相关费用，造成乙方无法正常经营，乙方有权向法院提起诉讼并单方终止合同。2010年5月21日，原、被告签订《前期物业委托合同补充协议》，该协议约定，空置房屋物业费由开发商承担。自向业主交房之日起，每月月底乙方（原告）将空置房屋面积数据统计后报甲方（凯荣置业公司）审核，甲方于次月首五日支付款项。2011年3月30日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》及补充协议，约定上品物业公司为凯荣国际花园（禧乐都）小区提供物业服务。合同第六条约定，物业服务费收费标准为多层住宅、高层住宅、商业物业为1.5元/月/平方米。合同第七条约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（凯荣置业公司）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳;物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在以初次办理入住手续交费日期为起始日期，每年度的同一日期前十五日（每次缴费的具体日期）履行交纳义务。合同第三十条约定内容与《前期物业管理委托合同》第三十条约定内容相同。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按全年物业费标准每日3‰标准向乙方（原告）支付违约金，如果甲方连续二个月仍未支付相关费用，造成乙方无法正常经营，乙方有权向法院提起诉讼并单方终止合同。补充协议约定，空置房屋物业费由开发商承担。自向业主交房之日起，每月月底乙方（原告）将空置房屋面积数据统计后报甲方审核，甲方于次日五日内支付款项。2012年7月1日，原、被告又签订《二期物业委托合同补充协议》，约定二期空置车库、车位、网点空置费由开发商承担。自业主交房之日起每月20号前乙方（原告）将空置面积数据统计后报甲方（凯荣置业公司）审核，甲方于次月5号前支付款项。以上两份物业合同均未约定上品物业公司的物业服务期限。双方当事人均认可“凯荣国际花园”小区（一期）实际的物业费收费标准为1元/月/平方米，地下车位服务费为100元/月/位；“凯荣国际花园（禧乐都）小区（二期）实际的物业费收费标准为物业费1.4元/月/平方米，地下车位服务费100元/月/位,地上车库物业费0.7元/月/平方米。凯荣置业公司已支付上品物业公司空置房屋、网点、车库的物业服务费的截止时间至2013年3月前，双方当事人均认可2013年3月1日至2014年10月31日凯荣置业公司应支付的上品物业公司空置房屋、网点、车库的物业服务费共计816,091.44元。凯荣置业公司称其多次通过邮件形式向上品物业公司催告，要求对上品物业公司提供的物业服务中达不到合同约定的服务内容和质量标准的问题进行整改，但上品物业公司未在规定期限内整改，所以凯荣置业公司于2014年9月1日向上品物业公司上品物业发出《关于解除及相关补充协议的通知函》，载明自2014年10月31日起，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》（签订日期2010年和2011年3月30日）及相应《补充协议》即告解除。上品物业公司表示收到了该份通知函，收到后以口头形式提出异议，并于2015年7月15日向原审法院提起诉讼，要求确认该解除函无效。原审法院作出（2015）沈铁西民二初字第01376号民事判决，判决驳回上品物业公司的全部诉讼请求。上品物业公司对该判决不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终11992号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。涉案的两个小区于2015年9月成立了业主委员会。业主委员会于2015年11月与辽宁中恒物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上品物业公司称其一直为涉案小区提供物业服务，于2015年12月撤出园区。上品物业公司交纳了2014年11月至2015年11月的电费，用电地址为辽宁省沈阳市铁西区重工北街58号和铁西区牛心屯三路1号，即涉案的两个小区。凯荣置业公司辩称其于2014年10月30日与第三人下属大连费斯福服务公司沈阳分公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由该公司为涉案两个小区提供物业服务，合同约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（凯荣置业公司）全额交纳。同日，凯荣置业公司又与大连费斯福公司签订《凯荣国际花园地下停车场委托管理协议》，约定由大连费斯福公司为凯荣国际二期地下停车位提供物业服务。凯荣置业公司称大连费斯福公司对涉案的凯荣国际花园一期、二期空置的物业及二期地下车位提供了物业服务，且于2014年10月至2015年12月向大连费斯福企业服务有限公司沈阳分公司支付了相应的物业服务费用。大连费斯福企业服务有限公司沈阳分公司已注销。一审法院认为，原、被告签订的两份前期物业服务合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照合同内容履行自己的义务。依照双方合同约定空置房屋、网点、车库的物业服务费自2013年3月1日至2014年10月31日共计816,091.44元。对于凯荣置业公司提出的2013年3月至2014年10月上品物业公司为涉案小区提供物业服务期间存在严重违约情形，并且在凯荣置业公司多次提出整改意见之后仍然拒绝改进，给凯荣置业公司造成了严重的损失，损失金额共计人民币543,628.95元，该部分损失应当由上品物业公司承担，要求该部分损失在物业服务费当中进行扣减的抗辩主张，凯荣置业公司提供的证据不足以证明其主张的经济损失系因凯荣置业公司服务不到位所造成，但根据（2015）沈铁西民二初字第01376号民事判决及（2016）辽01民终11992号民事判决，上品物业公司的管理服务存在达不到合同约定的物业服务内容和质量标准的情形，故对上品物业公司主张的2014年10月31日以前的物业费进行一定的扣减，综合上品物业公司在该小区提供的物业服务情况以及本案实际情况，确定凯荣置业公司给付上品物业公司自2013年3月1日至2014年10月31日，空置房屋、网点、车库的物业服务费734,482.3元。关于上品物业公司起诉凯荣置业公司要求支付2014年10月31日之后的物业服务费的诉讼请求。因两份前期物业服务合同及补充协议已于2014年10月31日解除，合同解除后上品物业公司虽继续为涉案园区提供物业服务，但针对空置房屋及空置车位服务费，凯荣置业公司在其向上品物业公司发出解除通知后，又聘用大连费斯福公司为涉案园区空置房屋、网点、车库提供物业服务，且已支付了相应的费用，上品物业公司未提供证据证明其对空置房屋、网点、车库提供了物业服务，且凯荣置业公司在合同解除后有权聘用其他公司提供物业服务，因此上品物业公司起诉凯荣置业公司要求支付2014年10月31日之后的物业服务费的诉讼请求，不予支持。关于上品物业公司要求凯荣置业公司支付违约金的诉讼请求，上品物业公司依据合同第三十一条的约定要求凯荣置业公司支付违约金，而合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的应支付违约金，合同第六条、第七条中未约定甲方即凯荣置业公司支付物业服务费用的时间，虽双方未明确约定物业服务费支付的时间，但自2014年10月31日合同解除之日，凯荣置业公司应向上品物业公司支付拖欠的物业服务费。因凯荣置业公司提出合同约定的违约金过高，且上品物业公司并未提出因凯荣置业公司延期支付物业服务费的损失情况，故对双方约定延期支付物业服务费的违约金标准进行调整，按凯荣置业公司欠付物业服务费数额，参照中国人民银行发布的同期贷款利率标准进行计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、凯荣置业公司于本判决发生法律效力后十日内给付上品物业公司物业服务费734,482.3元；二、凯荣置业公司于本判决发生法律效力后十日内给付上品物业公司逾期支付物业服务费的违约金，以734,482.30元为基数，自2014年11月1日至本判决确定的物业服务费给付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算；三、驳回上品物业公司的其他诉讼请求。案件受理费16718元，由上品物业公司承担4757元，由凯荣置业公司承担11961元。二审中，凯荣置业公司提供照片七张，用以证明在更换物业管理公司之后，新的物业公司对小区内地上停车的情况进行了严格的管理，因而小区地下停车场的出租情况良好。被上诉人上品物业公司对此认为，该组照片在一审、二审、发回重审时均未提交，因此不能充当新的证据，该组照片也与诉请无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上品物业公司与凯荣置业公司签订的前期物业服务合同及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同内容履行自己的义务。上品物业公司为小区提供了物业服务，凯荣置业公司应交纳物业费。关于上诉人主张因物业公司未尽到服务义务，造成其严重经济损失，应将其损失在物业费中全部扣除问题，本院认为，凯荣物业公司如认为上品物业公司在物业服务中存在不当行为，可以通过正确方式解决，而不应采取拒交物业费的方式解决。因为物业费能否及时足额收取会影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准。况且原审判决已确认上品物业公司未达到合同约定的服务内容和质量对2014年10月31日前的物业费进行了扣减，现凯荣置业公司以物业公司未尽到服务义务为理由要求扣减物业费543628.95元，本院不予支持。关于凯荣置业公司提出不应承担违约金问题，因凯荣置业公司对上品物业公司的服务质量存在异议，并多次向该物业公司发邮件，要求整改，且生效判决亦因上品物业公司在规定期限内未整改达标，对凯荣置业公司解除合同行为予以确认，因此凯荣置业公司并非恶意欠费，故本院对上诉人该项请求予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初123号民事判决第一项；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初123号民事判决第二项、第三项；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16718元，由凯荣置业（沈阳）有限公司负担11144.82元，由沈阳市上品物业管理有限公司负担5573.18元。二审案件受理费16718元，凯荣置业（沈阳）有限公司负担11144.82元，由沈阳市上品物业管理有限公司负担5573.18元。本判决为终审判决。审判长 孙 悦审判员 单 立审判员 王 虹二〇一七年七月二十六日书记员 石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。