太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杏商初字第00161号
原告山西汇泽麻纺制品技术有限公司，住所地太原市杏花岭区享堂路70号。
法定代表人卫娜，董事长。
委托代理人杨云雁，山西盛道律师事务所律师。
委托代理人樊志慧，男，该公司副总经理，住太原市晋源区。
被告太原海润祥房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区北大街58号1幢8层808号。
法定代表人张琇，总经理。
委托代理人孟妙兰，女，太原市杏花岭区三桥法律服务所法律工作者，住太原市杏花岭区。
委托代理人董超，男，该公司经理，住太原市杏花岭区。
原告山西汇泽麻纺制品技术有限公司（以下简称汇泽麻纺公司）与被告太原海润祥房地产经纪有限公司（以下简称海润祥地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汇泽麻纺公司的委托代理人杨云雁、樊志慧，被告海润祥地产公司的委托代理人孟妙兰、董超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇泽麻纺公司诉称，2014年2月1日，太原风雨衣厂为履行太原市杏花岭区人民法院（2012）杏商初字第17号民事判决书确认的债务，与原告签订了《以租抵债协议书》，约定由原告承租太原风雨衣厂名下位于太原市杏花岭区享堂路70号四层楼（含地下室）共2016平米的房屋，以应得租金折抵太原风雨衣厂债务。在该房屋使用过程中，原告经产权人太原风雨衣厂同意，于2014年6月15日将上述房屋转租给被告海润祥地产公司使用，并且双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：承租人装修时，不得损坏房屋的主体结构及管线；未经出租人同意，不得将房屋再转租或转借给他人使用。然而被告海润祥地产公司严重违反合同约定，对楼房外墙进行结构改造。原告得知此情形后与太原风雨衣厂共同通知被告，要求停工并协商处理，但被告不予理睬。太原风雨衣厂委托鉴定机构对该楼进行检测鉴定，通过鉴定机构鉴定结论为：由于被告海润祥地产公司对承租房屋的拆改改造，改变了墙体的受力情况，影响了建设结构的稳定性，削弱了主体结构的抗震能力，综合评定安全性等级为Csu级，抗震能力不满足现行规范要求，造成了重大安全隐患。2015年4月23日，原告和太原风雨衣厂向被告海润祥地产公司公证送达通知，告知其鉴定结论并提出解除《房屋租赁合同》，限期恢复原状归还房屋并赔偿损失。被告海润祥地产公司对其不予理会并将该房屋进行转租，造成重大安全隐患。故诉请法院，一、解除原、被告于2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》，被告归还原告位于太原市杏花岭区享堂路70号四层楼（含地下室）的房屋。二、被告海润祥地产公司支付原告违约金140万元。三、诉讼费由被告海润祥地产公司负担。
原告汇泽麻纺公司为支持其主张向法庭提供如下证据：
证据一：《房屋租赁合同》，证明该合同约定了原、被告双方的权利与义务，涉案房屋连地下室共5层，房屋面积为2000平方米，合同约定租期为20年以及租金的计算方式及违约条款。
证据二：《以租抵债协议书》，证明涉案房屋是原告从太原风雨衣厂承租的，原告并非涉案房屋的产权人，太原风雨衣厂因拖欠原告债务，将涉案房屋租赁给原告以折抵债务。
证据三：停工通知及照片，证明原告及产权人得知被告未经同意擅自拆改房屋结构，对房屋安全造成隐患，通知被告立即停止拆改。
证据四：公证书，证明原告向被告公证送达了解除合同的通知。
证据五：太原风雨衣厂综合楼鉴定报告，证明因被告擅自拆改导致租赁房产形成危房。
证据六：太原风雨衣厂营业执照、汇泽麻纺公司营业执照、企业信息查询表，证明房屋产权人信息及原告与被告主体适格。
证据七：律师函及送达回执，证明原告要求租赁户退出危房的通知。
证据八：照片，证明被告转租的事实及租赁户信息。
被告海润祥地产公司经质证认为，对证据一的真实性无异议
原、被告双方是签订了租赁合同，但并没有实际履行。被告海润祥地产公司与太原风雨衣厂重新签订了租赁合同，被告海润祥地产公司履行的是与太原风雨衣厂之间的租赁合同；对证据二真实性无法确认，与本案无关，不予质证；对证据三、证据四不予认可，被告海润祥地产公司没有收到该通知及公证书；对证据五的真实性有异议，该鉴定是原告的单方行为不予认可,不能证明被告对涉案房屋进行拆改；对证据六的真实性无异议；对证据七真实性不认可，并未收到律师函；对证据八的真实性不予认可，无法证明被告海润祥地产公司对涉案房屋进行转租的事实。
被告海润祥地产公司辩称，1、原告起诉我公司主体有误。我公司与原告汇泽麻纺公司签订的《房屋租赁合同》因原告汇泽麻纺公司对出租房屋不享有所有权并没有履行，而是与房屋产权人太原风雨衣厂另行签订的《房屋租赁合同》得到实际履行，故原告汇泽麻纺公司不具备诉讼主体资格。2、我公司租赁涉案房屋后只是对产权人太原风雨衣厂交付的房屋现状进行了部分装修，并未改变房屋主体结构，不构成根本违约。我公司对太原风雨衣厂委托鉴定报告所述房屋现状是否影响该《房屋租赁合同》的继续履行与原告汇泽麻纺公司无关。故请求驳回原告起诉或诉讼请求。
被告海润祥地产公司为支持其主张向法庭提供如下证据：
证据一：《房屋租赁合同》，证明被告海润祥地产公司与太原风雨厂签订该合同，是从太原风雨厂处承租的涉案房屋，与本案原告无关，涉案房屋也是太原风雨厂交付给被告的。
证据二：发票、银行转账凭证、收据，证明被告为承租方承租涉案房屋，替风雨衣厂支付各种费用共计481121.93元。
原告汇泽麻纺公司经质证，对证据一真实性无异议，但该合同是原告出面要求太原风雨衣厂与被告签订的，主要是应消防、规划部门的要求，且该合同仅被告持有一份，不是双方真实意思的表示，而且没有实际履行该合同。对证据二中68000元收据的真实性无异议，该费用为管网费，收费单位只针对房屋产权人收取，太原风雨衣厂属于代收代缴行为；2014年6月15日的收据及民生银行业务受理单的真实性不予认可，该证据与本案无关；对2014年12月16收据的真实性无异议，是被告以太原风雨衣厂名义缴纳的水费；对2014年11月14日的发票真实性无异议，该费用是被告在使用涉案房屋过程中产生的费用；对2014年5月29日的收条真实性无异议，但不能证明被告与太原风雨衣厂的租赁关系。
根据原、被告举证、质证及当庭陈述，本院查明如下事实，位于太原市杏花岭区享堂路70号的一栋四层楼房产权人为太原风雨衣厂，太原风雨衣厂为履行太原市杏花岭区人民法院（2012）杏商初字第17号民事判决书，于2014年2月1日与其债权人原告汇泽麻纺公司签订《以租抵债协议书》，约定将太原风雨衣厂所有的位于太原市杏花岭区享堂路70号的一栋四层厂房【建筑面积2016平方米（含地下室），房权证号：并房权字第XX**号】租赁给汇泽麻纺公司，以应得租金抵欠债务。该协议书签订后，太原风雨衣厂将该房屋交付原告汇泽麻纺公司。原告汇泽麻纺公司经太原风雨衣厂同意于2014年6月15日将上述房屋转租给被告海润祥房地产公司并签订编号为20140615的《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（汇泽麻纺公司）将位于太原市杏花岭区享堂路70号的四层楼房（含地下室）出租给乙方（海润祥地产公司）使用；出租房屋建筑面积共2000平方米；该房屋用途为快捷酒店或其他商业用途，包括合作经营或联营，除双方另有书面约定外，甲方不得干涉乙方的经营用途；房屋租赁期限二十年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止；由于乙方前期投入较大，该房屋2014年至2017年免租金，从2017年7月1日开始付租金，该房屋年租金为（税后）人民币300000元，一年一付，提前半个月内付租金，根据协商房屋租金总共递增两次，租金为五年一次递增，递增金额为十万元人民币，直至房屋租金到五十万元封顶；乙方对承租房屋装修时，不得损坏房屋的主体结构及管线，如需改变房屋内部结构或设置对房屋结构有影响的设备时，需征得甲方书面同意；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构及附属设施。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的。另还约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，转租经营权除外；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋。该租赁合同落款处原、被告及产权人太原风雨衣厂均加盖公章。上述租赁合同签订后，涉案房屋交付被告占有、使用，被告尚未开始支付原告租金。庭审中原告以被告存在拆改房屋结构及将涉案房屋转租他人行为要求解除租赁合同与被告发生纠纷，形成诉讼，经法院多次调解无法达成一致意见。
另查，被告海润祥地产公司在庭审中提供了其与太原风雨衣厂提供的《房屋租赁合同》一份，合同约定：租赁期限为自2014年4月16日起至2034年4月15日止。其余内容与原、被告签订的租赁合同内容一致。针对上述两份租赁合同，涉案房屋产权人太原风雨衣厂负责人赵永明在庭审中陈述证明，太原风雨衣厂将涉案房屋以以租抵债协议租赁给原告，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，而其与被告签订的《房屋租赁合同》只是方便被告办理规划、消防等手续时使用，不是双方真实意思的表示。被告提供的缴纳费用的收据属于代收代缴行为。
还查明，涉案房屋产权人太原风雨衣厂委托山西春晖工程勘察设计检测研究院有限公司对涉案房屋进行检测，并出具鉴定报告。鉴定结论为：太原风雨衣厂综合楼承租方在楼体装修过程中，在东西山墙上开设门窗洞口、在南北纵墙扩大门窗洞口及增加钢楼梯，改变了墙体的受力情况，影响了建筑结构的稳定性，削弱了主体结构的抗震能力，对该综合楼主体结构的安全性及抗震性能均产生了一定的影响，造成一定的安全隐患。综合评定该房屋的安全性等级为Csu级，抗震能力不满足现行规范的要求。建议需对影响该综合楼的结构改造部分进行恢复，并对其进行加固处理。该鉴定报告系原告提供的太原风雨衣厂单方鉴定，被告不予认可，但认为鉴定报告的建议并不影响租赁合同的继续履行，双方对鉴定报告不能达成一致意见。
经本院审判委员会讨论研究认为，本案中，双方主要争议焦点为：一、原告汇泽麻纺公司是否具备诉讼主体资格。原告汇泽麻纺公司与被告海润祥地产公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效，当事人均负有按照合同约定履行各自义务的责任。被告向法庭提供的《房屋租赁合同》，经涉案房屋产权人太原风雨衣厂出庭陈述证实其与原告达成了租赁合同的合意，原告汇泽麻纺公司是经过其同意将房屋转租给被告，该转租行为是合法有效的，不予认可与被告直接形成租赁合同关系。故本案原告作为合同一方当事人，根据合同相对性原则，具备诉讼主体资格,涉案所引发的法律关系应存在于原、被告之间。二、被告是否存在违约,涉案《房屋租赁合同》应否解除及原告主张的返还房屋、支付违约金的诉讼请求能否成立。依法成立的合同，受法律的保护，当事人不得擅自变更或者解除。根据《房屋租赁合同》约定，被告承租涉案房屋后，有权对房屋进行装修，但不能拆改变动房屋结构或损坏房屋，不能将房屋转租他人使用。本案原告以被告存在改变房屋结构和擅自转租为由提起诉讼,要求解除合同。针对原告诉被告存在转租行为，原告向法庭提供了照片，照片上显示悬挂在涉案房屋楼上的条幅上有寻求合作、招租等字眼，被告认为非转租而是其招商时寻求与他人合作，故原告仅凭该照片不足以证明被告将涉案房屋已经转租他人的事实。原告主张被告存在拆改房屋结构的行为，原告向法庭提供了公证书、鉴定报告及照片，被告不予认可，由于双方在交付房屋时没有交付手续，未对交付时的房屋状况进行共同确认，无法比对涉案房屋出租前后的房屋结构及布局变动，且庭审中原告陈述该份鉴定报告仅对房屋外部结构鉴定，内部结构未能鉴定，经法院庭审中释明后，原告不同意与被告共同重新鉴定，故原告提供的鉴定报告无法认定是否被告的装修行为导致房屋结构改变受损，不能确定是否实质性的影响合同的继续履行。故原告要求解除租赁合同、返还房屋及支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。但针对涉案房屋目前状态，且考虑到涉案房屋租赁期限较长，为保证出租房屋的正常使用，被告海润祥地产公司作为承租方长期使用受益,应当根据鉴定报告的建议对房屋进行加固处理后继续使用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告山西汇泽麻纺制品技术有限公司的诉讼请求。
案件受理费20100元，由原告山西汇泽麻纺制品技术有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 王巧梅
人民陪审员 姚晓仙
二〇一七年三月六日
书 记 员 王 莎