上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初857号
原告高毅然，女，1988年2月8日生，蒙古族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人高雪菲，上海正地律师事务所律师。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司，注册地上海市青浦区。法定代表人姚毅诚，职务不详。原告高毅然诉被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，依法适用简易程序。后因被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告高毅然的委托代理人高雪菲到庭参加诉讼，被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高毅然诉称，2013年11月1日，原告高毅然与被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司签订《委托经营管理合同》，约定原告委托被告经营管理原告所有的位于上海市长宁区宋园路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，合同期限二年，自2013年11月1日至2015年10月30日止，月租金为人民币(下同)8,400元。根据合同约定，租金的支付方式为每三个月为一期，被告应当自涉讼房屋起租日2013年11月1日起每期首月的15日前将租金支付给原告。但自2015年1月16日起，被告开始拖欠租金，截止于2015年10月30日，共计拖欠租金人民币84,000元。期间，原告多次催缴，均未果。根据合同第十条约定，如被告逾期一个月未向原告支付租金，则被告需向原告支付违约金人民币100,000元。另根据合同第九条，合同期限届满，被告将按使用的合理现状向原告返还涉讼房屋。日前，合同期限届满，被告仍不予搬离并返还涉讼房屋，且不愿与原告交涉。原告认为，原、被告双方签订的合同系双方当事人的真实意思表示，是合法、有效的合同，双方均应严格履行。合同履行期间，原告已完整履行合同义务，被告迟迟未按合同约定履行付款义务，已经构成违约，按照合同应当承担违约责任。并且，现合同已经到期，被告仍占用涉讼房屋至2015年11月30日，应当承担涉讼房屋占用费。故原告依法诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付自2015年1月1日至2015年10月30日的租金人民币84,000元及利息(利息分别从2015年1月15日、2015年4月15日、2015年7月15日、2015年10月15日主张至实际履行之日止)；二、被告向原告支付违约金人民币100,000元；三、被告搬离并返还上海市长宁区宋园路XXX号XXX室房屋；四、被告承担自2015年10月31日至2015年11月30日房屋占用费8,400元(实际占用天数为一个月零一天，原告按一个月租金标准收取)。后原告撤回了诉讼请求一中关于利息的诉请及诉请三。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，涉讼房屋位于上海市长宁区宋园路XXX号XXX室，房屋建筑面积59.96平方米，用途为综合，房屋的权利人为原告高毅然。原告高毅然(甲方)与被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司(乙方)于2013年11月1日就上海市长宁区宋园路XXX号XXX室房屋签订《委托经营管理合同》，主要内容为：甲、乙双方就甲方委托乙方在物业实际交付前后对外招租及管理甲方所购买的“领尚国际酒店公寓”项目物业有关事项达成一致。甲方委托乙方对该物业进行统一经营管理的期限为贰年即2013年11月1日至2015年10月30日；委托管理期限内，该物业的物业管理费、水、电、燃气相关费用由乙方承担。该物业的月租金收入为人民币8,400元。委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每三个月为一届。乙方应当自该物业起租日即2013年11月1日起每届首月的15号内将收到的该物业租金收益支付至甲方帐户。委托管理期限届满，若甲方不再继续委托乙方管理的，乙方将按使用的合理现状向甲方交还该物业。乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按照逾期每日依甲方当年收益的万分之五向甲方支付违约金。如乙方逾期一个月未向甲方支付租金，则甲方有权单方面解除本合同，且乙方需向甲方支付违约金人民币100,000元整。合同付款明细约定2013年11月1日至2013年12月30日，租金人民币16,800元；2014年1月1日至2014年3月31日，租金人民币25,200元；2014年4月1日至2014年6月30日，租金人民币25,200元；2014年7月1日至2014年9月30日，租金人民币25,200元；2014年10月1日至2014年12月31日，租金人民币25,200元；2015年1月1日至2015年3月31日，租金人民币25,200元；2015年4月1日至2015年6月30日，租金人民币25,200元；2015年7月1日至2015年9月30日，租金人民币25,200元；2015年10月1日至2015年10月30日，租金人民币8,400元。2013年11月1日，原告高毅然与被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司签订《房屋委托管理交接书》，双方确认2013年10月30日对涉讼房屋“领尚国际酒店公寓”商业项目物业进行验收交接。被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司自2015年1月16日起开始拖欠租金。原告称口头主张过解除合同，但没有发过书面材料。原告在合同到期之后发过一个函，函的主要内容为合同期限已届满，要求被告返还房屋并支付拖欠租金及违约金。原告庭审中陈述2015年11月30日，被告返还涉讼房屋。原告没有收取过被告押金，水、电、物业等费用也不在本案中主张。因被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司未到庭，致本案无法组织调解。以上事实，有委托经营管理合同、房地产权证及原告的陈述等证据予以证明，经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订委托经营管理合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当恪守约定，全面履行义务。被告作为受托方，应当按照合同约定承担向原告支付租金收益的义务。现被告欠付自2015年1月1日起至2015年10月30日止的租金，理应履行付款义务。被告未按约支付租金已构成违约，但鉴于原告并未提供在合同到期之前已经行使合同解除权的证据，本院认为在合同到期后，原告以单方行使合同解除权后的违约责任主张违约金缺乏依据，本院按照合同中逾期付款的违约条款，结合交易习惯确定违约金为以每期欠付租金为本金,以日万分之五为标准,分别自2015年1月16日、2015年4月16日、2015年7月16日、2015年10月16日计算至实际付款之日止，违约金数额以原告主张的10万元为限。根据合同约定，在委托管理期限届满后，被告应按使用的合理现状向甲方交还房屋，但被告直至2015年11月30日才归还房屋，被告应支付占用涉讼房屋期间的房屋占用费，原告参照合同约定的租金标准主张2015年10月31日至2015年11月30日的房屋占用费于法不悖，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利，由此产生的后果应自行负担。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：一、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高毅然上海市长宁区宋园路XXX号XXX室房屋2015年1月1日至2015年10月30日的租金人民币84,000元；二、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告高毅然违约金(其中，逾期支付的2015年1月1日至2015年3月31日租金、2015年4月1日至2015年6月30日租金、2015年7月1日至2015年9月30日租金的违约金，分别以人民币25,200元为基数，分别自2015年1月16日、2015年4月16日、2015年7月16日计算至实际付款之日；2015年10月1日至2015年10月30日租金的违约金以人民币8,400元为基数，自2015年10月16日计算至实际付款之日，以每日万分之五为标准，上述违约金的累计金额以人民币100,000元为限)；三、被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高毅然支付自2015年10月31日至2015年11月30日的房屋占用费人民币8,400元;四、驳回原告高毅然的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,148元，由原告高毅然负担人民币1,783.65元，由被告上海劲灵房地产营销策划管理有限公司负担人民币2,364.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 马浩波
代理审判员 赵芳芳
人民陪审员 杨耀丰
二〇一六年七月四日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。