广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初2419号原告：江门市丰乐物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区法定代表人：陈健强，该公司经理。委托诉讼代理人：谭清凤、胡颖仪，均系该公司员工。被告：梁嘉威，男，1990年7月30日出生，汉族，现住广东省江门市蓬江区，被告黄雪娟，女，1963年1月10日出生，汉族，现住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：梁嘉威，与被告为母子关系。原告江门市丰乐物业管理有限公司（以下简称“丰乐公司”）诉被告梁嘉威、黄雪娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的委托诉讼代理人谭清凤、胡颖仪以及被告梁嘉威（同时亦是被告黄雪娟的代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还拖欠原告的物业服务费￥13984.50元；2.判令被告按《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》第二十七条的约定向原告支付违约金￥12911.13元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月18日被告黄雪娟、梁嘉威与江门怡福房地产有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，成为江门市凤山水岸花园逸湖湾15幢102的业主。该小区由原告实行物业服务管理，原告与被告黄雪娟、梁嘉威签订了《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》，第十条约定独立别墅住户按房屋建筑面积（238.46平方米）计算每月每平方米缴交1.8元，共￥429.228元，室外私家园林面积（92.31平方米）计算每月每平方米缴交0.4元，共￥36.924元，物业服务费每月合计应交￥466.15元。2014年8月前被告都能按双方的约定交纳物业服务费，但从2014年9月起至2017年2月，被告已连续欠缴物业服务费30个月，共计￥13984.50元。另根据原、被告双方签订的《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》第二十七条的约定，甲方（被告）违反合同，不按本合同约定的收费标准和规定时间交纳有关费用的，乙方（原告）有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之二的标准收取违约金，违约金共￥12911.13元。两项共计￥26895.63元。原告经多次催交后无果，为维护自己合法权益，避免对其他按时交费的住户造成服务质量下降。现根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定具状起诉，请求法院依法公正判决，支持原告的诉讼请求，维护原告合法权益。原告为其起诉提供如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》，证明被告是凤山水岸花园逸湖湾15幢102业主；2.《广东省前期物业服务合同》，证明原告具有物业管理权；3.《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》，证明原、被告双方存在物业服务管理合同关系；4.凤山水岸花园逸湖湾物业服务费计费面积，证明逸湖湾15幢102计收物业服务费的面积；5.违约金的计算方式，证明违约金数额；6.关于逸湖湾15幢102的物业服务费的催缴函，证明原告在2016年5月19日对被告进行物业服务费催缴；7.《证明》、《资质证书》各一份，证明原告有物业服务资质。两被告共同答辩称：被告在2012年装修用了一百多万元，2012年年底入住。到了2013年的春天，被告发现住宅二楼天花上面有好多水印和黑色污点和铁锈斑迹。被告打电话给原告的工作人员，但等了几天都没有人过来检查。后来原告派了一个经理来查看，当时这个经理上去15栋302房查看，发现3楼大厅厨房阳台都有好多水没有排出去（当时15栋302还没有出售）。该经理和被告说回公司再派人来帮忙修理，但是被告等了两个多个月都没有人来维修。事后被告再给原告打电话，过了几天又派了一个姓朱的人过来看看就走了，被告等了好久还是没有回复。从2013年至今，被告又打了很多投诉电话，但是一直都没有解决15栋302漏水的问题，被告为此承受了许多精神压力。现原告在问题没有得到解决的情况下还起诉被告拖欠物业管理费和违约金，对此被告不同意交纳，并保留要求原告赔偿被告及家人的精神损失费、误工费、维修费共人民币10万元的权利。两被告为其答辩意见提供的证据为照片14张，证明涉案房屋存在渗水现象。经审理查明，原告丰乐公司于1996年6月27日登记成立，原具有三级物业服务资质，自2012年2月13日始具有二级物业服务资质，经营范围包括物业管理及相关有偿服务等。2008年7月3日，原告丰乐公司与开发商江门怡福房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由丰乐公司对坐落江门市蓬江区双龙大道的凤山水岸花园商住小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2008年7月3日起至小区业主委员会与其选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日。2009年11月29日，原告丰乐公司在上述《前期物业服务合同》的基础上，与两被告签订了《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》。关于服务内容，主要包括对小区内的物业共用部位、物业共用设施设备、公共绿化、环境卫生、交通及车辆停放秩序等进行维护、养护和管理等，并做好安全防范工作。关于服务费用，约定别墅按房屋建筑面积每月每平方米人民币1.8元计收，室外私家园林按面积每月每平方米人民币0.4元计收计。每月物业管理费应在当月10日前缴清，逾期则按应交付金额的千分之二的标准支付违约金。服务期限自2010年3月30日起至成立业主委员会止。合同签订后，丰乐公司一直为涉案的凤山水岸花园商住小区业主提供物业管理服务至今。另查明，涉案的江门市蓬江区凤山水岸花园逸湖湾15幢102室房产现业主为两被告，于2009年12月18日向开发商江门怡福房地产有限公司购买。该房产属别墅，登记建筑面积为238.46㎡，室外园林面积为92.31㎡。两被告自2014年9月起便开始拖欠原告物业服务费，至2017年2月止，合计共拖欠了原告30个月的物业服务费。原告经多次催收无果，遂提起本案诉讼。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》是双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。本案的焦点问题主要体现在四方面，现作具体分析和认定意见如下：一、关于原告是否有权对涉案小区进行物业管理并收取物业服务费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，原告丰乐公司与两被告签订的《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》即为原告对涉案小区进行物业管理的合同依据，原告应严格按照合同约定为涉案小区提供物业管理服务，而被告作为涉案小区的业主，亦应履行合同约定的按时交纳物业服务费用的义务。二、被告能否以所购住宅发生渗水现象造成其损失为由而拒付物业服务费。从庭审情况来看，被告是因其所购住宅发生渗水问题而认为原告未尽到合同义务，进而拒绝交纳物业服务费，并表示要就损失问题向原告主张赔偿，除此之外被告并未主张或举证证明原告存在其他物业服务方面的瑕疵。对此本院认为，对于被告住宅发生渗水现象导致其受损的问题，如渗水现象系相邻业主原因所致，应当通过相邻纠纷的处理途径解决；如属于房屋质量问题所致，在房屋保修期内可向开发商主张权利；退一步而言，即使被告认为是原告未尽到合同义务而导致其受损的，亦应就违约责任承担问题另行通过法律途径解决，而不能以此作为拒付物业服务费的理由，否则既对其他依约缴交物业服务费的业主不公平，也不利于整个小区物业管理工作的有序进行，故被告以房屋渗水造成其损失为由拒缴物业服务费于法无据，本院不予支持。三、关于原告所主张的物业服务费的计算期间、收费标准和具体金额如何确定的问题。根据庭审查明的事实，原告在合同签订后至今一直为涉案小区提供物业管理服务，而两被告自2014年9月起便开始拖欠原告物业服务费，至2017年2月止共拖欠30个月的物业服务费。本案中，双方签订的《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》明确约定了别墅按房屋建筑面积每月每平方米人民币1.8元计收，室外私家园林按面积每月每平方米人民币0.4元计收，因此被告应按照合同约定的标准向原告履行支付义务。物业服务费用的具体计算方式为：238.46㎡×1.8元×30个月+92.31㎡×0.4元×30个月=13984.5元。故原告请求被告支付2014年9月至2017年2月期间拖欠的物业服务费用13984.5元的主张合法有据，本院予以支持。四、关于原告主张的逾期付款违约金是否过高的问题。本案中，被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，应依照合同的约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。基于上述法律的规定并结合本案的实际情况，被告迟延支付物业服务费而给原告造成的损失可推定为以拖欠的物业服务费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，而按《江门怡福凤山水岸花园前期物业服务合同》约定的每日2‰的标准所计利息已明显超过了按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的30%，故应认定为违约金过高。虽然两被告庭审中并未提出调整违约金的主张，但鉴于公平原则的考量，避免出现双方之间利益严重失衡的情形，且被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院依法将逾期付款违约金的计算标准酌情调整为每日万分之三。如前所述，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业服务费，而本次原告所主张的是2014年9月起至2017年2月止的物业服务费，故违约金应从2014年9月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之三的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告梁嘉威和黄雪娟应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市丰乐物业管理有限公司支付2014年9月至2017年2月期间所欠的物业服务费13984.5元以及逾期付款违约金（违约金从2014年9月开始，以每月应交的物业服务费为基数，从当月11日起按每日万分之三的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费472元，由被告梁嘉威和黄雪娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 吴晓兵审 判 员 李常明审 判 员 杨丽燕二〇一七年十一月二十二日法官助理 陈怡杏书 记 员 谭京纶