上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初2374号
原告：张红英，女，1953年4月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：方燕，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方妮，上海市光明律师事务所律师。
被告：杨智荣，男，1964年10月26日生，汉族，住上海市宝山区。
被告：黎爱芹，女，1973年7月23日生，汉族，住址同上。
上列被告共同委托诉讼代理人：柴小雪，上海利歌律师事务所律师。
上列被告共同委托诉讼代理人：王舒怡，上海利歌律师事务所律师。
原告张红英与被告杨智荣、黎爱芹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红英及其委托诉讼代理人方燕、方妮、被告杨智荣、黎爱芹及其共同委托诉讼代理人柴小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红英向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行合同，将上海市宝山区共康七村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)清空交付给原告，并配合原告办理产权过户手续；2、判令两被告以人民币180万元为基数，按每日万分之五计算，支付从2016年8月26日至实际交付房屋并过户之日止的违约金；3、判令两被告以180万元为基数，按每日万分之五计算，支付从2016年6月30日起至实际迁出户口之日止的违约金。事实和理由：2016年6月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将其所有的系争房屋出售给原告，房屋价格为180万元，被告于2016年8月25日前交房，双方于2016年10月31日前过户。合同签订后，原告已按约支付首付款，被告却未按约交房，并表示因房屋价格上涨，不会配合办理过户手续，亦未按约迁出户口。原告认为被告的上述行为构成违约，故向本院提出上述诉请。
被告辩称，被告杨智荣没有签订过合同。之前与原告女儿签订过居间合同及买卖合同，到签订正式合同的时候，买家变成了原告，且原告提出要做低房价，再签订补充协议。杨智荣考虑到逃税违法，所以吵了几句就走了。而黎爱芹因为身患重病，精神状态不好，被中介公司工作人员拦下后就签字了。被告户口仍在系争房屋内未迁出，且被告名下没有其他住房，不同意原告诉请。对于违约金也不同意。
本院经审理认定事实如下：
2016年5月29日，杨智荣、黎爱芹(甲方)与张红英之女祁鸣(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为2,365,000元，双方同意于本合同签订后三十天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于签订示范合同当日支付首期房价款71万元(含尾款2万元)，以贷款方式支付50万元，以现金方式支付其他房价款1,155,000元，于交房时支付尾款2万元。当日，黎爱芹出具收条载明收到定金5万元。
2016年6月26日，“杨智荣”、黎爱芹(甲方)与张红英(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为180万元，甲方于2016年8月25日前交房，双方于2016年10月31日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；补充条款(一)约定，甲方承诺于签订本合同后三个工作日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，或在签订本合同后十八个工作日内原有户口未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直到原有户口迁出时止；附件三付款协议约定，乙方应在签订本合同后，将首期房价款69万元支付甲方(含定金5万元)，甲乙双方赴房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款111万元。同日，双方签订补充协议，约定双方确认居间协议约定的价格为该房地产转让实际成交价，双方同意签订该房地产买卖合同价格为180万元，附属设施、室内装饰的转让价为565,000元，乙方应当在甲方户口迁出当日直接支付甲方。同日，张红英向黎爱芹转账支付64万元，黎爱芹出具收条。
审理中，杨智荣表示《上海市房地产买卖合同》及补充协议上“杨智荣”签字并非其本人所签。原告申请中介公司上海创林房地产经纪公司的工作人员曹庭勇出庭作证，证人陈述，签订《上海市房地产买卖合同》当天原、被告均本人到场签订合同和补充协议，转账支付了首付款后各自回家，当时卖家对买受人换成原告是认可的；合同签订后，开始审税，但联系不上被告，过年后再联系，被告还是没有明确的说法。原告认可证人所述。被告认为中介费由原告支付，故证人与原告有利害关系，且证人并未全程在场，不认可该证人证言。杨智荣申请对上述材料落款处“杨智荣”的签字进行鉴定。经本院委托，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见：根据现有材料，倾向认为上述材料上需检的“杨智荣”签名不是杨智荣本人所写。原告对鉴定报告真实性无异议，但认为鉴定意见为倾向性意见，只能作为案件参考，应结合其他证据判定本案，即使合同并非杨智荣本人所签，也不能证明杨智荣对房屋买卖不知情或持否定态度。被告对鉴定报告真实性无异议，黎爱芹表示杨智荣的签字由其代签。
2016年7月20日，杨智荣还清系争房屋上银行贷款，并作为上海市住房置业担保有限公司的代理人，向上海市宝山区不动产登记事务中心申请注销系争房屋上抵押。杨智荣表示，因2016年7月杨智荣的单位要搬到嘉定，而他要照顾家里，上班不方便，就不上班了，也就没有了公积金，且杨智荣为低保人员，家里开销大，还不起房贷，故姐姐杨智慧借钱给杨智荣一次性还掉贷款，当时贷款余额为9万余元，杨智慧给了杨智荣9万元现金，杨智荣将现金存入自己农商行的卡里，偿还了贷款并注销银行抵押。
审理中，经原告申请，本院至中国建设银行及上海农商银行查询黎爱芹的收款账户及杨智荣的住房贷款还贷账户的交易明细。银行交易明细显示：2016年6月27日，黎爱芹将其收取的64万元房款转入杨智荣母亲郭妙林的账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2016年7月20日，郭妙林的上述账户汇出11万元至杨智荣的还贷账户(XXXXXXXXXXXXXXXXX)。2016年8月1日，杨智荣的上述账户提前还款本息100,180.56元。杨智荣的上述账户在2016年5月1日至2016年7月31日期间没有9万元现金存款记录。原告对上述材料真实性无异议，认为可以证明杨智荣用原告支付的房款用于还贷，故杨智荣对系争房屋买卖是同意并参与的。被告表示，杨智慧给的9万元是现金还是卡，杨智荣已经记不清了；郭妙林转账给杨智荣的11万元系用于交纳市场摊位费，至于钱款来源，杨智荣不清楚，直至2016年9月，杨智荣才得知。
另查明，2014年8月6日，上海市宝山区住房保障和房屋管理局在系争房屋上登记附有违法建筑的房屋通知单。原告表示清楚目前行政机关对系争房屋产权转移的限制，也愿意承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同，并表示，可由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，由被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续。
诉讼期间，被告黎爱芹将收取的房款69万元通过银行转账方式返还给原告。原告已收到该退款，但被告的退款并未经过原告同意，原告已自愿将所有钱款2,365,000元交至本院代管，以体现其履约能力。
本院认为，本案争议焦点为：1、《上海市房地产买卖合同》及补充协议是否有效；2、买卖合同能否继续履行。
关于《上海市房地产买卖合同》及补充协议的效力问题。虽然鉴定单位鉴定后倾向认为《上海市房地产买卖合同》及补充协议落款处杨智荣的签字并非其本人所签，但上述协议内容与2016年5月29日由杨智荣签订的《房屋买卖合同》有关房屋总价及首付款比例等内容基本吻合，而两被告系夫妻关系，且黎爱芹收到原告支付的69万元房款后，杨智荣将其中的部分钱款用于偿还系争房屋上贷款，再结合中介工作人员的陈述及黎爱芹关于杨智荣签字系其代签的陈述，本院认定，杨智荣虽未在《上海市房地产买卖合同》及补充协议上签字，但其对于黎爱芹在《上海市房地产买卖合同》及补充协议上代为签字的行为是明知并同意的，其理应受到《上海市房地产买卖合同》及补充协议的约束，故《上海市房地产买卖合同》及补充协议系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。
关于买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对系争房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能以此认定买卖合同属于法律上或事实上的履行不能。行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，使其恢复合法状态，恢复原状系被告应尽的义务。经本院释明风险，原告同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复义务，其意思表示并不违反法律、法规的禁止性规定，也符合行政机关作出交易限制的执法目的，本院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
现被告未能按合同约定向原告交付房屋，应承担相应的违约责任。系争房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于系争房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。本院综合本案实际情况，酌情将逾期交房违约金调整为按每日300元计算。被告未按合同约定迁出房屋内户口，构成违约，原告主张逾期迁出户口的违约金，合法有据，本院予以支持，并酌情调整为按每日50元的标准计算，但逾期迁出户口违约金总额不超过15万元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告杨智荣、黎爱芹于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区共康七村XXX号XXX室房屋交付原告张红英；
二、被告杨智荣、黎爱芹应于原告张红英将上述房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后十日内协助原告张红英办理上述房屋的房地产权变更登记手续；
三、原告张红英于上述房屋交付当日向被告杨智荣、黎爱芹支付购房款2,365,000元；
四、被告杨智荣、黎爱芹于本判决生效之日起十日内，按每日300元计算，向原告张红英支付自2016年8月26日起至实际交付房屋日止的违约金；
五、被告杨智荣、黎爱芹于本判决生效之日起十日内，按每日50元计算，向原告张红英支付自2016年6月30日起至实际迁出户口之日止的违约金，总额不超过15万元；
六、驳回原告张红英的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取10,767元，财产保全费5,000元，均由被告杨智荣、黎爱芹负担；鉴定费10,200元，由原告张红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘 姗
二〇一八年五月十日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。