广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终3140号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。法定代表人：陈穗欣，所长。委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘翠钰，广东惠法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭强光，男，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：彭詠生（曾用名彭咏生），男，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄荣生，广东海印律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄绮萍，女，汉族，住广州市越秀区。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。委托诉讼代理人：梁平，职员。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）与被上诉人彭强光、彭詠生、黄绮萍以及原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海珠房屋二所上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、改判彭强光、彭詠生、黄绮萍在判决生效之日起十日内腾空海珠区xxx路xx街18号1608部位并返还给海珠房屋二所；三、改判彭强光按照177.2元／月向海珠房屋二所缴纳从2016年6月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费，暂计至2017年5月30日房屋占用费暂计2126.4元。四、判决一审、二审全部诉讼费用由彭强光、彭詠生、黄绮萍承担。事实和理由：一、虽然彭詠生在一审中提交广州市越秀区第二百货公司《收据》与《广州市住宅房屋租金计算表》，但是《收据》没有记载涉案房屋地址，《广州市住宅房屋租金计算表》没有海珠房屋二所或广州市越秀区第二百货公司印章，《收据》中的年份及租金金额更与彭詠生提交的《广州市住宅房屋租金计算表》记载租金余额不相符。前述两项证据并不能证明广州市越秀区第二百货公司与彭詠生之间因涉案房屋存在租赁关系。能让一审判决认定彭詠生及其妻子何柳萍是基于上一世纪作为广州市越秀区第二百货公司的职工分配入住被拆迁房屋中带有福利性质，就只有广州市越秀区第二百货公司2016年6月29日向海珠房屋二所出具的《证明》。第一，该证明是由彭詠生提供，并非广州市越秀区第二百货公司通过公函方式发送给海珠房屋二所，来源不明；第二，该证明记载的只是“曾安排过”，并没有具体安排时间段，更没有对广州市越秀区第二百货公司与彭詠生之间承租关系的认可；第三，本案中没有任何证据材料证明涉案房屋产权属于广州市越秀区第二百货公司，反倒是一审判决认定原被拆迁房屋和涉案房屋均属于公房性质，同样也没有证据材料证明广州市越秀区第二百货公司曾向海珠房屋二所承租过涉案房屋，那么广州市越秀区第二百货公司与彭詠生不可能基于涉案房屋存在租赁关系。因此，一审法院仅以一份《证明》就判断广州市越秀区第二百货公司与彭詠生因涉案房屋具有承租关系，并推定这种承租关系带有福利性质，允许彭詠生继续居住涉案房屋，明显没有事实和法律依据。二、一审法院认定事实不清，剥夺了海珠房屋二所作为出租人的基本权利，允许彭詠生仍居住在涉案房屋，于法无据。首先，一审判决查明涉案房屋拆迁安置的事实，即彭詠生在2003年7月9日之时已知道涉案房屋的性质是公产，彭詠生认可其与房管部门之间的租赁关系。第二，一审判决认定彭强光、彭詠生、黄绮萍之间的家庭成员关系，认可彭强光继承原承租人何柳萍的承租方身份，确认了彭强光与海珠房屋二所之间《广州市直管房（住宅）租赁合同》的有效性，继而支持了海珠房屋二所解除不定期的租赁关系。也就是说，不管原承租人何柳萍还是《广州市直管房（住宅）租赁合同》的承租人彭强光，彭詠生能居住在涉案房屋均是基于租赁合同法律关系。在租赁合同法律关系解除后，涉案房屋产权人依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，要求承租人及实际居住人返还租赁物，是租赁合同关系中承租人的主要义务之一。一审法院判决彭詠生不履行该义务，没有法律依据。三、房屋使用费问题的事实认定与一审判决第二项不一致。一审法院认定彭强光作为租赁合同的承租方、彭詠生作为涉案房屋的实际使用人，均应共同承担支付房屋使用费的义务。但是，判决第二项只让彭詠生一人承担房屋使用费，前后矛盾，明显有误。综上所述，一审判决认定事实不清，缺乏法律依据，海珠房屋二所享有涉案房屋物权，应有权选择是否出租以及承租人是谁。《中华人民共和国合同法》第三条明确规定，“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”一审法院不能仅以“福利性质”为由，明显偏向彭詠生，强加意志给海珠房屋二所让与居住权，甚至只判决房屋使用费仅支付到判决生效之日止。判决生效之后的房屋使用费将会使海珠房屋二所另需提起诉讼追偿，可能浪费更多的司法资源，甚至会造成直管房管理混乱。彭詠生辩称：一、彭詠生是广州市越秀区第二百货公司职工，单位先安排在原滨××房职工宿舍，2003年该职工宿舍被拆迁，2005年彭詠生根据拆迁协议回迁到涉案房屋，以上事实有充分证据证明。首先，彭詠生的妻子何柳萍和彭詠生分别于1959年和1960年开始就在越秀区第二百货公司（下称第二百货公司）工作直到退休。夫妻二人辛苦工作20多年，1984年单位安排夫妻和儿子彭强光一起到“滨××房”（下称208房）职工宿舍居住。2016年6月29日第二百货公出具的《证明》至少说明两个问题：一是彭詠生是第二百货公司的职工；二是208房是第二百货公司职工宿舍。此外，关于何柳萍是越秀区第二百货公司职工一事，越秀区第二百货公司退休人员管理委员会早在2007年2月2日就出具《证明》予以证实。其次，关于208房和涉案房屋的关系形成证据链。第二百货公司的《证明》证实彭詠生由其安排居住到208房的事实；《广州市住宅房屋租金计算表》证明彭詠生居住在208房。这份文件记载在这次评租金之前，208房的每个月租金是6.03元。6.03元租金对应的证据是彭詠生提交的《收据》和《广州市税务局其他收入专用发票》、《广州市单位宿舍租金专用凭证》（下称《凭证》）。这些材料反映1990年1月开始至1993年1月，彭詠生就208房每月缴纳租金都是6.03元。此次还评定每月“计实租金”是10.99元。相对应证据是《凭证》，从1993年11月到1995年5月，第二百货公司都是按10.99元收取彭詠生的租金。《凭证》还特别注明是收取单位宿舍租金使用。所以，彭詠生居住在第二百货公司安排的职工宿舍208房，并向该单位缴纳租金的证据是完整的。《广州市房屋拆迁安置协议》也是针对208房的拆迁进行安置的。208房本来就是第二百货公司宿舍，自然是该单位公房。至于在拆迁该房时，第二百货公司与广州海滨房地产开发有限公司（下称海滨公司）是否达成什么协议，彭詠生作为普通员工并不知道。但海滨公司根据彭詠生和妻子何柳萍居住该房的现实，和何柳萍签订《广州市房屋拆迁安置协议》。根据该协议，海滨公司不仅让何柳萍承租面积基本相同的房屋，还让何柳萍购买超大面积使用权17.9平方米。该协议已履行完毕。没有任何机关认定这份协议无效或可撤销。一审判决根据上述事实，认定“彭詠生和妻子何柳萍是基于上世纪作为广州市越秀区第二百货公司职工分配入住被拆迁的房屋中，之后再回迁到涉案房屋居住的．．．．故广州市越秀区第二百货公司与被告彭詠生及其妻子何柳萍之间所形成的租赁关系带有福利性质”，不支持海珠房屋二所要求的腾空交还涉案房屋的诉讼请求，有充分的事实依据。涉案房屋在2005年已交付何柳萍和彭詠生使用，彭詠生已获得了该房物权中的使用权。二、在2009年海滨公司将涉案房屋交给房管局“经管”后，海珠房屋二所本应将回迁安置房使用的管理与直管房承租的管理区别对待。但由于海珠房屋二所机械地把不同性质的房屋错误地要求签署相同的《广州市直管房（住宅）租赁合同》。之后又觉得可以利用这一错误赚到便宜，根据自己的错误将彭詠生的回迁安置房使用权收回，才产生本案。海珠房屋二所的这种行为不应得到支持。海珠房屋二所在一审提交的《房屋承租表》“经办人意见”栏目中，经办人“寇明茹”写的内容是“原承租地址为滨××房，现回迁到xxx路××房，拟同意，请领导审批”。可见，当时双方让彭强光签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，并不是为让彭强光根据直管房承租政策由彭强光承租涉案房屋，而是因为原来彭詠生已经住在回迁安置房，为了便于海珠房屋二所对回迁安置房使用的管理而办理的手续。彭詠生先后就同一套房（含208房）分别向第二百货公司、海滨公司以及海珠房屋二所3个不同单位交纳租金，是源于该房在不同时间段被三个不同单位管理，所付租金延续了最初的职工宿舍性质房租。所以，当海珠房屋二所要求彭詠生写报告同意将涉案房屋改由彭强光作为承租人的时候，彭詠生想到的自然是这套房是其回迁安置房，以彭强光名义交纳租金而已。如果当时海珠房屋二所向彭詠生说明不是把涉案房屋当成回迁安置房管理，而是按照直管房承租要求来审查，说明彭强光和他的配偶名下有房就不能承租该房，承租了也可能因为不符合条件被解除租赁合同，那么彭詠生绝对不会将自己的回迁安置房“同意”由彭强光承租。实际上彭强光能否承租到直管房，并不是由彭詠生决定的，而是由海珠房屋二所根据审查结果决定。所以，就算是彭詠生“同意”，也不因此产生彭强光能够承租直管房的结果。也就是说，如果是彭强光真的申请承租直管房，海珠房屋二所需要进行严格审查，发现彭强光和配偶确实无房居住，并且其他条件也审查合格了，才用抽签方式，由彭强光与海珠房屋二所签订直管房承租合同，另安排房屋交付给彭强光承租。不用彭詠生回迁安置房屋出租给彭强光。所以，海珠房屋二所不加区别地用管理直管房承租方法，管理回迁安置房，是本案错误源头。一审判决根据案件事实，还原真相，认定彭詠生作为涉案房屋的房屋使用人，交付房屋使用费，符合事实。三、一审判决根据案件事实，于情、于理做了很好的处理，请求二审法院维持原判。彭强光、黄绮萍辩称：同意彭詠生答辩意见。东晓公司述称：同意海珠房屋二所意见。海珠房屋二所于2017年5月18日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除我方与彭强光之间关于广州市海珠区xxx路xx街18号1608部位的房屋租赁关系；二、彭强光、彭詠生、黄绮萍在判决生效之日起10日内腾空上述房屋并返还给我方；三、彭强光按照177.2元/月向我方缴纳从2016年6月1日起至彭强光、彭詠生、黄绮萍返还房屋之日止的房屋占用费（暂计至2017年5月为2126.4元）；四、彭强光、彭詠生、黄绮萍承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：彭詠生与何柳萍是夫妻关系，彭强光是他们的婚生儿子。彭强光与黄绮萍是夫妻关系，于1995年2月27日登记结婚。广州海滨房地产开发有限公司（下称海滨公司，拆迁人、甲方）与何柳萍（被拆迁人、乙方）于2003年7月9日签订《房屋拆迁安置协议》（经公证处公证），约定：甲方拆除XXX路三巷1﹟208号的房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积24.82㎡，有正式户口的实际居住人2人；甲方应于2008年1月10日前，在原地回迁楼（第E幢）第1608房，产权属于公有的、使用面积42.72㎡安置给乙方回迁居住；其它事项：原租用面积24.82㎡，现安置42.72㎡，比原租用面积超大17.9㎡，乙方以1600元购买超大面积使用权17.9㎡×1600元=28640元，乙方先期支付超大面积使用权款50%即14320元，余下款项在每月临迁费扣除原租金50.26后445.74元，扣除至回迁为止，多除少补；等。该《房屋拆迁安置协议》标题下方有手写“买大承租权款已收￥14320.-元03.7.30陈楚卿”的字眼。广州市国土资源和房屋管理局于2003年12月31日发出《关于加强和完善直管房管理工作的通知》，主要内容：……各区房管局（以下简称：区局）按照“属地管理”的原则，建立完善管理制度，实行三级管理；区局下设土地房屋管理所（以下简称：区房管所），在区局的指导下负责对直管房行政管理工作；等。2005年6月21日，海滨公司向何柳萍发出《回迁房交楼通知书》，通知何柳萍于2005年7月15日前回迁至xx街××房；海滨公司另行通知与产权人重新办理租赁手续，在未办理新租赁手续前，仍按原合同缴纳租金；等。之后，何柳萍接收了上述回迁房并与彭詠生实际使用该房屋。何柳萍于2007年1月14日死亡。2009年1月24日，广州市国土资源和房屋管理局海珠分局（甲方）与海滨公司（乙方）签订《拆迁直管房屋补偿协议书》（经房管部门备案），约定乙方经核准征用海珠区XXX路南、滨江横二路东、东沙街北地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋，现经协商，双方同意订立如下补充协议：一、甲方同意下列座落在海珠区xxx路416、418号房屋，共1幢，建筑面积共2178.915平方米（详见附表①《需拆除直管房屋情况表》）交由乙方拆迁；乙方同意将下列座落在（详见附表②《补偿给房管部门房屋情况表》）建筑面积2196.1813平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；上述移交的补偿房屋，其中使用权属分为甲方处置的占17.0305平方米房屋，乙方处置的占2179.1508平方米房屋；属乙方处置的房屋乙方需安排住户时，必须事先对住户说明，住户一律应同房管站签订租赁合约，租金应按民用公房租金标准金额计收；如乙方未作事先说明，由此导致住户拒交租金的，则由乙方承担交租的责任；二、乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2009年11月30日移交完毕；……三、需拆除房屋的原住户的搬迁安置工作，由乙方负责妥善解决；……四、乙方移交补偿房屋给甲方后，甲方从接管之日起自行管理，所移交的房屋，如涉及双方共有产权或公共关系的，以及共有房屋的管理，维护修缮等事项，双方应按房屋的面积比例，分担各项应缴的税费；五、本协议书所签订需拆除的房屋，在原住户（或单位）已妥善安置后方可拆除房屋；……七、补偿房屋使用面积不少于1662.2平方米；补偿房屋是均设独立厨、厕的单元套间；……原址房屋租户由乙方负责安置；……等。该协议书的附表①载明：海珠区xxx路416、418号共1幢房屋，产别为公产，建筑面积共2178.915平方米；等。该协议书的附表②载明：海珠区xxx路××房的建筑面积为56.5157平方米，安排住户户主为何柳萍；等。2010年2月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠分局向市国土房管局海珠区分局第三、第四管理处发出《直管房拆迁接管通知书》（海珠接字第2647号），载明下列房屋已批准接管，请办理有关手续：产别为公产；接管日期为2009年1月1日；房屋地址为xxx路xx街18号；住宅1608；接管面积为56.5157平方米；对应撤管地址、字号为xxx路416、418号，海珠撤字第636号；等。2010年10月22日，黄绮萍以彭强光名义书写了一份《报告》，内容为：本人彭强光居住xxx路××房，何柳萍是本人母亲，因2007年1月15日病故，原承租人是何柳萍，特此申请承租人为彭强光。彭詠生在该《报告》左下方书写“同意承租人改为彭强光，彭詠生2010年10月22日”的字眼并签名。同日，黄绮萍代彭强光填写一份《房屋承租表》，该表载明：申请人为何柳萍，已故；居住人口大人2，小孩1；家庭主要成员及与户主关系：彭强光，母子；黄绮萍，婆媳；彭龄慧，婆孙；承租原因为回迁；申请承租地址为xxx路××房；等。黄绮萍代彭强光在该表的申请承租人处签名。管理处负责人在该表书写“同意”。黄绮萍同时向房管部门的工作人员提交了彭强光和黄绮萍的居民身份证、结婚证、户口簿复印件，并出示原件用以核对。上述材料复印件上“彭强光”的签名均为黄绮萍代签。之后，黄绮萍以彭强光（乙方）名义与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方，以下简称为第三管理处）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区xxx路xx街18号1608部位的房地产出租给乙方作住宅用途，其中使用面积40.52平方米；租赁期限为2009年1月1日至2013年12月31日；月租金为177.2元；（第十九条）乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。上述合同签订后，涉案房屋的租金一直用“彭强光”名义、以现金方式向房管部门缴纳至2016年5月。该合同约定的租赁期限届满后，双方没有再续签合同。东晓公司的工作人员曾于2015年8月11日核对了彭强光和黄绮萍的居民身份证、结婚证、户口簿的原件。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：……负责全区公房修缮及私房督修的安全管理工作；负责全区直管房屋日常管理等工作；其中广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业一所，第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）与东晓公司（乙方）签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：甲方受广州市国土资源和房屋管理局委托，行使产权人职责，经营管理海珠区范围的直管房；甲乙双方就本辖区内直管房实施租赁管理、范围安全和修缮管理、应急抢险等工作订立本合同；乙方在本合同的服务管理事项为辖区内的海幢（部分）、江南中、新港、滨江、素社、琶洲、官洲、南洲、华洲、江海、赤岗等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；甲方权利与职责：……（三）甲方及海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；……（七）对违反《广州市直管房租赁合同》的承租人（单位），委托乙方依法进行处罚或必要时进行法律诉讼，甲方负责支付因诉讼产生的相关费用；……乙方职责：……（二）负责组织直管房的租金收缴；……等。2016年5月11日，海珠房屋二所向彭强光发出《通知》（同时将该《通知》张贴在涉案房屋门口），内容为：您户承租的海珠区xxx路××房是我单位管辖的公房；经了解，您配偶已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，按照《广东省公有房产管理条例》的规定以及《广州市直管房租赁合同（住宅）》的约定，请您在2016年5月31日前到广州市东晓物业管理有限公司办理退房手续，若有异议，请提供相关资料备查；逾期不办理的，我所将通过法律途径予以收回。据房管部门于2016年5月16日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：洛溪新城xxxx园xxx道26幢吉祥楼之二507房（多层住宅、建筑面积64.5平方米）为黄绮萍名下房产；洛溪新城吉祥北园吉祥北街18幢之一302（多层住宅、建筑面积81.5平方米）为彭强光、黄绮萍名下房产；等。之后，海珠房屋二所在2016年曾向一审法院起诉彭强光，要求收回涉案房屋，一审法院以（2016）粤0105民初6564号立案。后彭詠生以涉案房屋的使用权属于其为由向一审法院提交《参加诉讼申请书》，申请作为该案有独立请求权的东晓公司参加诉讼。后海珠房屋二所申请撤诉，一审法院已予准许。海珠房屋二所于2017年5月18日提起本案诉讼。据查册时间为2017年7月5日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区xxx路470-516（双）号，东沙街71-101（单）号，xx街6-24（双）号房屋1座（建筑面积132923.35平方米）的所有权人为海滨公司；契证类型为权属证明书；登记附注载明其中直管公房共81套合计4954.6648平方米（地址门牌、房号详见附表）；公代逆产情况表载明：xxx路××房的住宅面积为56.5157平方米，产权来历为征用补偿，处理日期为2009年1月1日，房产字为海珠接2647，性质为公；等。一审法院另查：据房管部门于2017年8月16日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：经查询，彭詠生名下查无房地产情况记录。现彭强光的户籍登记在广州市海珠区xxx三巷1号208房；彭詠生的户籍登记在广州市荔湾区芬芳街24号801房；黄绮萍的户籍登记在广州市越秀区XX街18号802房。彭强光、彭詠生、黄绮萍均确认涉案房屋实际由彭詠生使用，彭强光、黄绮萍从未使用该房屋。海珠房屋二所和东晓公司表示彭强光、彭詠生、黄绮萍都有可能是涉案房屋的实际使用人。彭强光为证明其主张还提交了以下证据：彭强光的护照。拟证明其在《广州市直管房（住宅）租赁合同》签订时间前后的时段均不在广州，不可能去签订合同。海珠房屋二所质证表示：对彭强光的证据的真实性、合法性没有异议，关联性认为，从护照中看出彭强光在2010年8月11日有出境，在2011年6月2日从白云出境，中间没有回国的记录；在2014年8月15日有出境，在2016年3月18日从白云出境；没有任何2015年的记录，也没有进广州的记录。彭詠生、黄绮萍质证表示：对彭强光的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，黄绮萍代彭强光签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》时，彭强光并不在广州。东晓公司质证表示：同意海珠房屋二所的质证意见。彭詠生为证明其主张也提交了以下证据：1、广州市越秀区第二百货公司于2016年6月29日向海珠房屋二所出具的《证明》，内容为：我司曾安排原职工彭詠生居住在广州市海珠区滨××房的职工宿舍。2、广州市越秀区第二百货公司退休人员管理委员会于2007年2月2日出具的《证明》，内容为：何柳萍是我公司退休职工，于2007年1月14日因病死亡；其父母何钜江、顾衍梅方分别于1964年12月和1980年死亡；何柳萍与丈夫彭詠生是一次婚姻，婚后生育两子女：彭强光和彭佩芬，无收养其他子女。3、租用房屋地址为滨××房、租户姓名为彭詠生的《广州市住宅房屋租金计算表》。4、加盖了“广州市百货公司集体总店越秀区财会组”公章的收取彭詠生租金的《收款收据》若干张、加盖了“广州市越秀区第二百货公司联合会计组”公章的收取彭詠生租金的《广州市税务局其他收入专用发票》和《广州市单位宿舍租金专用凭证》若干张（租金收取时段为1984年9月至2002年10月）。5、海滨公司于2004年8月27日出具的《收据》，其中载明：收到何柳萍支付滨××房2003年7月至2004年9月的房租。6、海滨公司分别于2003年7月30日和2005年6月21日出具的《收款收据》和《收据》，其中载明：收到何柳萍三巷1号208房（E1608）买大产权款14320元和买大承租权款14320元。7、海滨公司出具的《收款收据》若干张，其中载明：收到何柳萍支付三巷1号208房2004年10月至2008年12的房租。8、供电部门、供水部门、燃气公司出具的发票（其中载明：用电、用水、用气地址为涉案房屋户名为何柳萍或彭咏生或彭）。9、甲方为广东华苑物业管理有限公司华标涛景湾管理处、乙方为何柳萍的《住宅室内装饰装修管理服务协议》（甲方处有加盖公章，乙方处为空白）。10、中国残疾人联合会于2009年9月11日签发的《中华人民共和国残疾人证》，该证载明：有效期为十年；姓名为彭詠生，残疾类别为肢体，残疾等级为肆级，监护人为彭强光，家庭住址为广州市越秀区解放中路383号2楼；等。海珠房屋二所质证表示：对证据1的情况不清楚，其也没有收到由广州市越秀第二百货公司发出的函件，因此对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，该《证明》仅能证实广州市越秀区第二百货公司安排了彭詠生居住在滨××房，不能证明该208房的产权人就是广州市越秀区第二百货公司；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；证据3没有原件，也没有公章，而且按照《房屋拆迁安置协议》，208房的承租人是何柳萍而非彭詠生，评定月租10.88元，与彭詠生提交的证据4的金额不一致，当时是1992年6月1日，如果按照1992年的租金收据，租金是6.03元，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；其不清楚彭詠生是否向广州市第二百货公司缴纳租金的事实，故对证据4不发表意见，而且这些收据也没有写明确的地址，不可能用这些收据来证明彭詠生就居住在208房；对证据5的真实性、合法性无异议，但该证据与本案无关；由于买大产权款的收款人是海滨公司，其不清楚，故对证据6不发表意见；对证据7、8的真实性、合法性无异议，但该证据与本案无关；证据9记载的装修工程日期是2005年7月4日至2005年9月3日，这段时间其尚未接管涉案房屋，故对彭詠生陈述的接收房屋时的房屋状况及陈述的装修情况不清楚；该协议的“乙方”没有人签名，不清楚该协议是否生效；对证据10的真实性、合法性无异议，但从残疾人证可以看出，彭詠生的家庭住址在越秀区，同时该地址也是彭詠生的身份证地址，因此其认为彭詠生应当也有其他的住处，而不应当以彭强光的名义占住在涉案房屋中。彭强光和黄绮萍质证表示：对彭詠生全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。东晓公司质证表示：同意海珠房屋二所的质证意见。黄绮萍为证明其主张也提交了以下证据：1、广州市越秀区珠光街珠江园社区居民委员会于2017年8月16日出具的《证明》，内容为：兹有黄绮萍，身份证号码：，彭龄惠，身份证号码：，户籍XX街18号802房，属珠江园社区辖内居民；彭强光，身份证号码：，户籍海珠区xxx三巷1号208房，同黄绮萍是夫妻关系，于1999年回迁到XX街18号802房，三人均居住在以上地址。2、广州协华房产建设有限公司于2017年8月3日出具的一份证明材料，内容为：黄绮萍、彭强光、彭龄惠从1999年至今一直在德政南××街××房居住使用。证据1、2拟证明其与彭强光从未在涉案房屋中居住。海珠房屋二所质证表示：如果XX街18号802房所在居委会就是珠光街珠江园社区的居委会话，对证据1的真实性无异议，关联性认为，如果黄绮萍从1999年开始就在XX街18号802房居住的话，那么黄绮萍在2009年签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》时就更加应该如实填写承租表，根据该合同第七条约定，乙方不能将房屋转租、转借他人或擅自调换使用，被告应清楚居住公房是有条件的，如果黄绮萍没有在涉案房屋居住，其请求解除本合同也是合理合法的；其不清楚证据2中广州协华房产建设有限公司的身份，故该证据与本案没有关联性；《房屋承租表》也是黄绮萍亲自填写的，因此应由黄绮萍承担责任；假如彭强光和黄绮萍没有居住在涉案房屋，那么黄绮萍当时在承租房屋时就应如实填写，故对该证据的真实性、合法性也不予以确认。彭强光和彭詠生质证表示：对黄绮萍全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。东晓公司质证表示：同意海珠房屋二所的质证意见。诉讼中，彭詠生表示：海滨公司将涉案房屋交付给何柳萍后，该房屋一直由其与何柳萍两人使用，彭强光和黄绮萍从未使用该房屋；后来房管部门的工作人员通知其要办理涉案房屋的租赁手续，其与儿媳黄绮萍到了签合同的地方后，房管部门的工作人员表示其老了之后房屋也是留给儿子的，所以就要求其用儿子彭强光的名字签订合同；之后在工作人员的指导下，儿媳黄绮萍以彭强光的名义书写了《报告》、其在《报告》中书写了“同意承租人改为彭强光”的内容，并由儿媳黄绮萍代彭强光与第三管理处签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》；签合同时，工作人员还收走了《房屋拆迁安置协议》的原件；当时彭强光并不在场，事后彭强光也不知道这件事；其认为实际上是由海珠房屋二所的工作人员设置陷井想把房屋收走，才让黄绮萍书写所谓的《报告》，还让黄绮萍代彭强光签订租赁合同，而当时还没有产生继承的问题；涉案房屋在交付时为毛坯状态，其与何柳萍接收房屋后已对该房屋进行了装修（1、重新安装了水电设施；2、全屋铺设了地砖，粉刷了墙壁；3、厨房增设了水台和橱柜；将厨房的门改为向大门的方向；4、厕所地面做了防水工程、铺设了防滑砖、墙壁铺设了瓷砖、安装了座厕、洗手盆；5、在大门处安装了套门；6、在厅和阳台门之间安装了一个拉闸门）；海珠房屋二所在涉案房屋门口处张贴的《通知》其已看到，但认为该《通知》是没有依据的，彭强光并没有在涉案房屋中居住，其是根据《房屋拆迁安置协议》居住在该房屋中，海珠房屋二所要求其腾退房屋没有依据，故其已将该《通知》撕掉；其一直想向海珠房屋二所缴纳从2016年6月起的租金，但海珠房屋二所不同意收取。彭强光和黄绮萍表示：确认彭詠生的陈述，黄绮萍从未向彭强光提及上述签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》的事宜，彭强光对这件事并不知情；确认何柳萍和彭詠生接收涉案房屋后有进行装修，但对具体装修项目不清楚。海珠房屋二所表示：该所工作人员并没有引导彭詠生对涉案房屋的承租问题作出任何意见，上述《报告》是由黄绮萍书写的，彭詠生也在《被告》中签名确认自愿放弃对涉案房屋的承租权，这是经过一家人的考虑才决定更名的，工作人员与本案没有利害关系的，也不会代被告一家做决定，工作人员只是做登记或者租赁合同办理的工作；该所确认《广州市直管房（住宅）租赁合同》是由黄绮萍代彭强光签订的，签合同时彭强光虽然不在场，但黄绮萍已向该所工作人员出示了彭强光、黄绮萍的居民身份证原件、户口簿原件、结婚证原件并提交了复印件，还提交了何柳萍的死亡殡葬证复印件作为变更承租人为彭强光的依据；确认该所在签合同时收取了《房屋拆迁安置协议》的原件；经向海滨公司核实，涉案房屋在交付时是带装修的，并非毛坯状态，何柳萍无须装修直接入住，故被告在交还涉案房屋时应按现状交付，而非毛坯交还；确认被告曾到该所欲交付2016年6月起的租金，但由于当时已处于准备起诉阶段，如果该所正常收取被告租金是不符合规定的，所以要由法院判决后才能一并收取租金。东晓公司表示：同意海珠房屋二所的意见。一审法院认为，根据海珠房屋二所提交的证据，可证明涉案房屋为公房性质及该房屋已由房管部门批准由第三管理处接管的事实。根据广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，第三管理处已被撤销，成立广州市海珠区房屋安全和物业二所；第三管理处改革后名称为广州市海珠区房屋安全和物业二所（即本案海珠房屋二所），故海珠房屋二所有权就涉案房屋主张权利。一审诉讼中，各方当事人均确认涉案的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是黄绮萍以彭强光的名义与第三管理处签订的，故一审法院对该事实予以认定。彭强光、彭詠生、黄绮萍均表示彭强光一直不知道黄绮萍以彭强光的名义签订上述合同。对此，一审法院认为，虽然黄绮萍在签合同时没有提交彭强光的委托书，但由于彭强光、彭詠生、黄绮萍之间是家庭成员关系，黄绮萍是彭强光的妻子，并在签订合同时出示了彭强光的居民身份证、户口薄及双方的结婚证原件，故第三管理处有理由相信黄绮萍有代理权，该代理行为有效，该合同对彭强光有约束力。上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》租期届满之后，租赁双方并未签订新的租赁合同，双方形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，海珠房屋二所有权随时解除合同。鉴于彭强光和黄绮萍名下已有自有产权的房屋，已不符合直管公房的承租条件，且该彭詠生、黄绮萍也提交证据证明其实际并无在涉案房屋居住，故海珠房屋二所要求解除与彭强光之间关于涉案房屋的租赁关系的请求，合法有理，一审法院予以支持。虽然彭詠生提交的证据显示其妻子何柳萍曾向海滨公司支付过买大涉案房屋的产权和承租权的款项，但由于该房屋为公房性质，彭詠生在本案所提交的证据亦不能证明其已获得涉案房屋的产权或永久承租权，故彭詠生认为涉案房屋并非公房、其是该房屋的所有权人的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。本案处理的是房屋租赁合同关系，彭詠生与海滨公司之间的拆迁安置合同关系属于另一法律关系，一审法院不予调处。从一审法院查明的事实可知，彭詠生及其妻子何柳萍是基于上一世纪作为广州市越秀区第二百货公司的职工分配入住被拆迁房屋中，之后再回迁到涉案房屋居住的，原址被拆迁房屋和涉案房屋均属于公房性质，故广州市越秀区第二百货公司与彭詠生及其妻子何柳萍之间所形成的租赁关系带有福利性质。鉴于彭詠生使用涉案房屋有其历史原因，且彭詠生现在除涉案房屋外并无其他搬迁去向，在此情况下，海珠房屋二所要求彭詠生立即搬出涉案房屋，依据不足，故对海珠房屋二所要求彭强光、彭詠生、黄绮萍腾空并交还涉案房屋的请求，一审法院不予支持。关于海珠房屋二所要求彭强光、彭詠生、黄绮萍按177.2元/月的标准缴纳从2016年6月1日起的房屋使用费问题。彭强光作为租赁合同的承租方、彭詠生作为涉案房屋的实际使用人，均应共同承担支付房屋使用费的义务。故对海珠房屋二所要求彭强光、彭詠生支付上述费用的请求，一审法院予以支持，但由于一审法院对海珠房屋二所要求收回涉案房屋的请求不予支持，故本案房屋使用费以计至本判决生效之日止为宜。由于黄绮萍并非涉案房屋的实际使用人，故海珠房屋二所要求黄绮萍支付房屋使用费的请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2017年11月16日作出判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与彭强光之间关于广州市海珠区xxx路xx街18号1608部位房屋的租赁关系；二、彭詠生在本判决生效之日起10日内按每月177.2元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2016年6月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费。三、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所负担25元，彭强光、彭詠生共同负担25元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，海珠房屋二所提交：证据一、国家企业信用信息公示系统（网页查询打印件），拟证明广州协华房产建设有限公司已于2017年1月3日破产注销；证据二、本市户籍家庭申请承租市本级公共租赁住房办事指南（网页查询打印件），拟证明本市户籍1人为单位申请公房的，月可支配收入限额为2943元，希望查明彭詠生是否有申请公租房的条件。彭詠生、彭强光、黄绮萍发表意见称：两证据是网页查询打印件，不是原件，对真实性不予确认，且与本案无关。一审判决彭詠生有权使用回迁房，并非是使用海珠房屋二所的直管房。海珠房屋二所申请本院向广州市海珠区社会保险基金管理中心调取彭詠生自2017年1月1日起至今每月领取的退休金情况，以查明其是否符合承租公房条件。东晓公司表示：原承租人去世后，承租人可变更为原承租人直系亲属。彭詠生一人承租涉案房屋，符合续租条件，但承租面积只能是建筑面积15平方米，超出面积按照市场价支付租金。彭强光表示：同意按照一审判决第二项支付使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依海珠房屋二所的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：关于彭詠生、彭强光、黄绮萍应否返还涉案房屋。根据彭詠生在一审期间提交的证据，其与配偶何柳萍是作为广州市越秀区第二百货公司职工分配入住被拆迁房屋，之后再因拆迁回迁至涉案房屋居住。海珠房屋二所未能举出反证推翻彭詠生所举证据。彭詠生入住涉案房屋确有历史原因，且年事已高，身有残疾，在此情况下，海珠房屋二所要求彭詠生腾空并返还涉案房屋，理据不足，本院不予支持。至于海珠房屋二所主张彭强光应返还涉案房屋，因不具有现实可行性，本院不予支持。黄绮萍并非合同相对人或房屋使用人，并无返还涉案房屋的义务。因此，海珠房屋二所主张彭詠生、彭强光、黄绮萍腾空并返还涉案房屋，本院不予支持。关于彭强光应否支付房屋使用费。鉴于彭强光在二审期间同意按照一审判决第二项支付房屋使用费，本院相应予以改判。关于房屋使用费仅支付到判决生效之日止。一审法院对于海珠房屋二所主张彭詠生、彭强光、黄绮萍腾空并返还涉案房屋不予支持，判令房屋使用费计至判决生效之日，并无不当。关于海珠房屋二所二审期间申请本院向广州市海珠区社会保险基金管理中心调取彭詠生自2017年1月1日起至今每月领取的退休金情况，以查明其是否符合承租公房条件，鉴于本案的具体情况，该申请不属于法院调查取证的范围，本院不予准许。综上所述，鉴于二审期间彭强光同意按照一审判决第二项支付房屋使用费，本院相应予以改判；一审判决其余处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4047号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4047号民事判决第三项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4047号民事判决第二项为，彭詠生、彭强光在本判决生效之日起十日内按每月177.2元的标准向海珠房屋二所支付从2016年6月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所负担25元，由被上诉人彭强光负担25元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年五月八日书记员  彭文悦