广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1224民初670号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城**幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华。委托诉讼代理人：刘极生，男，该公司职员。委托诉讼代理人：何炎，男，该公司职员。被告：石波德，男，1978年10月24日出生，汉族，住广东省怀集县。原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告石波德物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的委托诉讼代理人刘极生、被告石波德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费3234.41元、公共分摊电费651元、智能维护费155元、滞纳金2709.52元，合计6749.93元（欠费起止日期自2015年3月16日至2017年10月30日），2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护，管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。为此,原告不得不向人民法院起诉,为维护原告合法权益,恳请依法裁决。被告石波德答辩称：本人与天翔物业公司于2010年4月11日签订《前期物业管理服务协议》，合同约定按6毛钱每平方计算，天翔公司出了一个公告后，就把物管费升到8毛钱每平方。天翔物管公司违反协议提高收费，属于违约。天翔物业公司2016年12月27日发出退出公告，天翔物业公司应该在2016年12月30日退出物业管理。而且天翔物业公司管理混乱，花园蚊虫多，除四害做不好，车辆乱停乱放，保安没有做好来访登记。天翔物业提交的欠费明细表中，2015年10月30日管理费应该是收6毛钱每平方，但是天翔公司却以8毛钱每平方计算。本院经审理认定事实如下：天翔物业公司是一家具有三级物业管理资质的企业。被告石波德是怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城C1幢402号房（以下简称402房）的业主。2010年4月11日，天翔物业公司与石波德签订了《前期物业管理服务协议》，约定402房的建筑面积为128.35㎡，交纳物业管理费每月一次或每季一次，按建筑面积小高层0.40元/平方米·月，电梯房0.6元/平方米·月（包括电梯管理费），物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整；物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。《前期物业管理服务协议》签订后，双方均按协议履行各自的义务。之后,被告认为原告提供物管服务不到位，车辆乱停乱放没有做好来访登记，管理混乱,业主们多次向原告投诉未果，遂于2015年3月16日起拒交物业管理费等费用。2016年1月1日，原告将物业管理服务费由原来的每平方米0.6元标准升至每平方米0.8元。2017年11月13日，天翔物业公司向被告发出催缴通告，催告被告交纳自2015年3月16日至2017年10月30日期间拖欠的物业费3234.41元、公摊电费651元、智能维护费155元、滞纳金2709.52元，合共6749.93元。2018年3月16日，天翔物业公司向本院提起诉讼，请求判如所请。又查明，迪比利豪城成立了业委会并另选定新的物业公司，为此，天翔物业公司分别于2016年10月25日、2016年12月27日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。本案庭审后,原告提供变更诉讼金额申请书,称因工作人员粗心大意,将被告欠费明细表的部分数据处理错误,故申请诉讼金额更改为6130.17元(其中:物业管理服务费2990.55元、公摊电费651元、智能维护费155元、滞纳金2333.63元)。另查明，2011年4月18日，怀集县物价局与怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）联合发文怀价﹝2011﹞16号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2011年4月10日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级三级基准价：普通多层为0.4元/㎡·月，高层为0.6元/㎡·月，自有车库（车位）为0.4元/㎡·月，浮动幅度不超过40%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定等。2016年3月15日，怀集县发展和改革局（以下简称县发改局）、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/㎡·月，电梯楼为1～1.5元/㎡·月，自有车库（车位）为0.7元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是石波德应否向天翔物业公司支付物业管理费、公共水电费及智能维护费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与石波德就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。根据《前期物业管理服务协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。针对涉案物业管理费应否支持问题，基于上述分析，迪比利豪城虽已选出业主委员会，但并无证据证明业主委员会已经与其他物业公司签订了物业管理合同，双方也没有另签合同就物业费缴纳等问题再作约定，鉴于天翔物业公司仍按照原《前期物业管理服务协议》约定对石波德在内的业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，石波德事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求石波德参照之前标准支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持。物业公司提供的是宏观的服务，被告不能因为个案而完全否定物业公司平时为广大业主提供物业服务的事实，在没有充分证据证明物业公司存在根本违约的情况下拒交物业服务费没有法律依据。经核算，402房建筑面积为128.35㎡，月物业管理费为77.01元（128.35㎡×0.6元），自2015年3月15日计至2016年3月30日，共12.5个月的物业管理费为962.63元（77.01元×12.5），2016年4月物业管理费调整为0.8元/㎡·月，自2016年4月计至天翔物业公司主张的2017年10月，该期间共19个月的物业管理费为1950.92元（128.35㎡×0.8元×19），合共2913.55元。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向石波德主张权利。关于智能维护费，涉案《前期物业管理服务协议》并未约定该收费项目，因此，天翔物业公司每月向石波德收取5元智能维护费属于擅自扩大收费范围，对该费用本院不予支持。关于滞纳金问题，天翔物业公司主张的滞纳金应为违约金，该公司在本案中主张物业服务费按季度支付,本院予以确认，由此，相应的逾期付款违约金应自下一季度的首日起开始计算。涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明被告石波德的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由石波德自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金，鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，造成部分业主不同意缴交物业服务费有其自身的责任，故自2017年1月1日后发生的物业服务费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业服务费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、石波德自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2015年3月16日至2017年10月30日的物业服务费2913.55元及逾期付款违约金（违约金计算方法：从2015年3月16日起至2016年12月30日止，每季度所欠物业管理费相应的违约金从次季度以上季度实欠物业管理费为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍自每季度逾期之日起分段计算至付清之日止。2017年第一季度起所欠的物业管理费不计算违约金）；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由天翔物业公司负担12元，石波德负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 伍 敏二〇一八年五月二十二日书记员 钟婷婷