宜昌市三峡坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0591民初715号
原告：宜昌运祥酒店管理有限公司，统一社会信用代码91420500331771192K，住所地宜昌市高新区发展大道63-××号。
法定代表人：闵金莲，董事长。
委托代理人：佟维敏，女，汉族，1970年3月14日出生，户籍住址沈阳市铁西区。系该公司员工。一般代理。
委托代理人：杨春华，湖北夷桢律师事务所律师。特别授权代理。
被告：湖北宜昌交运集团股份有限公司，统一社会信用代码914205007068512884，住所地宜昌市港窑路5号。
法定代表人：苏海涛，董事长。
被告：湖北宜昌交运集团股份有限公司汽车贸易城，统一社会信用代码91420500685643374W，住所地宜昌市港窑路5号。
负责人：梅新，总经理。
被告：湖北宜昌交运集团股份有限公司宜昌汽车客运中心站，统一社会信用代码914205000581081377，住所地宜昌市伍家区城东大道火车东站东侧。
负责人：王雁冰，总经理。
被告湖北宜昌交运集团股份有限公司、被告湖北宜昌交运集团股份有限公司汽车贸易城、被告湖北宜昌交运集团股份有限公司宜昌汽车客运中心站共同的委托代理人：李靖，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被告湖北宜昌交运集团股份有限公司、被告湖北宜昌交运集团股份有限公司汽车贸易城、被告湖北宜昌交运集团股份有限公司宜昌汽车客运中心站共同的委托代理人：于江南，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
原告宜昌运祥酒店管理有限公司（简称运祥公司）与被告湖北宜昌交运集团股份有限公司（简称交运集团公司）、湖北宜昌交运集团股份有限公司汽车贸易城（简称交运汽贸城）、湖北宜昌交运集团股份有限公司宜昌汽车客运中心站（简称交运客运站）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理，依法组成合议庭，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告运祥公司的委托代理人佟维敏、杨春华，被告交运集团公司、交运汽贸城、交运客运站共同的委托代理人于江南、李靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告运祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令变更《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》中的有关物业管理费条款概括为：原告无需向被告支付“管理服务费”；2、判令变更《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》中的有关租金条款概括为：原告2017年以79.2万元向被告支付租金（其中房屋租金72万元/年，场地租金7.2万元/年）；以后每年，以国家统计局宜昌调查队公布的上一年度宜昌城区居民消费价格指数调整租金数额；3、判令原告多交纳的99.4万元抵扣应向被告交纳的租金；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告对第1、2项诉讼请求中的“概括为”的解释：“变更合同内容。第一项诉讼请求是原告无须向被告支付管理费；第二项变更合同约定的租金条款，也就是变更约定的租金数额”。事实与理由：第一被告位于发展大道63号地块2007年开始规划建设宜昌客运枢纽中心站，2014年建成，但客运站至今未起用。被告在招商过程中一直声称该客运站即将正式投入营运。原告考虑客运站正式运营后人流量激增、商业效应明显，便于2015年租用该地块综合大楼中的9-12层、13层楼顶、1楼右侧1000平方米场地建设酒店。2015年5月18日，原告与第二被告（第一被告之分公司）签订编号为JY-
SYBDL003号《房屋租赁合同》，后又于2015年7月24号签订编号为JY-
SYBDL004号《房屋租赁补充协议》。根据《房屋租赁合同》第十六条第5款之约定，原告又与第三被告（第一被告之另一分公司）签订编号为DS2015002的《场地租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁合同》约定租赁期限从2015年5月16日至2027年12月31日；约定租金和管理费标准为：2015年租赁综合费用为50万元/年，其中房屋租金为30万元/年，管理服务费为20万元/年；2016-2019年租赁综合费为120万元/年，其中房屋租金72万元/年，管理服务费为48万元/年；2020-2021年租赁综合费为150万元/年，其中房屋租金90万元/年，管理服务费为60万元/年；2022-2023年租赁综合费为160万元/年，其中房屋租金96万元/年，管理服务费为64万元/年；2024-2025年租赁综合费为180万元/年，其中房屋租金108万元/年，管理服务费为72万元/年；2026-2027年租赁综合费为270万元/年，其中房屋租金162万元/年，管理服务费为108万元/年。在《场地租赁合同》及《补充协议》中，租金和管理费条款界定为：场地租金7.2万元/年，管理服务费4.8万元/年。同时，《房屋租赁合同》第十六条“其他约定”：承租方在合同期内应负责化粪池及排污的清掏疏通、对玻璃外墙进行清洗、电梯维修、日常保养等全部物业管理服务内容；《场地租赁合同》明确约定租用场地安全问题由原告自行负担。合同签订后，原告接管了水泵房、消防等物业设施，并独立筹建了门岗道闸，雇请专人值守。另据查，截至目前，原告共向第二被告交纳费用（不含租赁押金）合计222万元，第二被告向原告出具了126万元租金发票和64万元物业管理费发票（租金税率5%，物业管理费税率6%），另有32万费用未开具票据。而按合同约定，截止2017年6月底，房屋租金应为138万元，原告多交纳84万元。原告共向第三被告交纳费用合计28万元，第三被告向原告出具了10.08万元租金发票和6.72万元物业管理费发票，另有11.2万元费用未开具票据。而按合同约定，截止2017年6月底，场地租金应为12.6万元，原告多交纳15.4万元。两项统计，原告向被告合计多交纳99.4万元。依据以上事实，原告认为，原告一直期待中的汽车客运枢纽中心站至今也未投入使用，事实上此地作为中心客运站使用已不可能。故，第一被告已构成违约。理由：原告就是奔着第一被告此地能开通中心客运站才投资兴建酒店，无此缘由，原告就不会在此投资酒店。那么，由于中心客运站不能投入使用，被告原先预计、原告原也认同的必须由被告主导才能完成这一事实：因车站投入使用而产生的人、车流量激增而需要进行人车分流、安全卫生等物业管理成本并没有发生。而现在的物业管理内容事实上全部由原告在承担。故，三被告收取所涉物业的管理服务费没有任何事实基础。同时，由于中心客运站不能投入使用，原告与被告签订的租金大幅度上涨的条款更加凸显不公平，也理应得以变更。综上，原告依据《合同法》107条、54条、第5条、《物业管理条例》32条等相关法律规定提起诉讼，望判如所求。为支持其诉讼请求，原告举证如下：
证据一，原告营业执照、三被告企业工商信息（共3页）。用以证明原被告诉讼主体适格；第二、第三被告皆为第一被告下属分公司，不是独立法人，而《物业管理条例》32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，因此第二、第三被告根本无权从事物业管理活动。
证据二，宜昌不动产登记交易中心出具的现有房产查询结果（共5页）、宜市房权证西陵区（开）字第04××61号房产证（共2页）、原告现租赁的综合楼第7层现场照片。用以证明发展大道63号、63-4号、63-××号房屋产权人均为第一被告；原告租赁的综合楼（房产证上规划用途“大厅、办公楼、车库”），9-12层原本用途是车库，原告租赁用作酒店改造成本必然高，不能有效利用的面积必然大。
证据三，宜昌开发区经济发展局文件（宜开经〔2007〕23号）、宜昌开发区经济发展局文件（宜开经〔2003〕27号）、拟建客运站简图、东山客运站选址意见表（共6页）；宜昌开发区规划局出具的东山客运站设计说明（共3页）；东山客运站站内窗口现状照片；宜昌市交通事业发展“十三五规划”复印件；宜昌交运集团侠客行约车有限公司工商登记资料及现场照片。用以证明：第一被告位于发展大道63号地块，2007年始规划建设宜昌客运枢纽中心站，2014年建成，但至今未启用为高速客运站，将来也不可能启用为客运站；被告现利用该地块进行无客流量的网约车经营。
证据四，编号JY-SYBDL003号房屋租赁合同（共4页）；编号JY-
SYBDL004号房屋租赁补充协议。用以证明第二被告将第一被告名下位于发展大道63-××号的房产［产权证号：西陵区（开）字第04××61号］出租给原告；合同租赁期限为2015年5月16日至2027年12月31日，合同第五条约定：2015年租赁综合费50万元，其中房屋租金30万元、管理服务费20万元；2016-2019年租赁综合费120万元/年，其中房屋租金72万元/年、管理服务费48万元/年；2020年-2021年租赁综合费150万元/年，其中房屋租金90万元/年、管理服务费60万元/年；2022-2023年租赁综合费160万元/年，其中房屋租金96万元/年、管理服务费64万元/年；2024-2025年租赁综合费180万元/年，其中房屋租金108万元/年、管理服务费72万元/年；2026-2027年租赁综合费270万元/年，房屋租金162万元/年、管理服务费108万元/年。截至2017年4月，原告应交租金126万元。合同第十六条还约定，电梯使用、维修、保养、年检的费用，停车场租金和车辆安保，对玻璃外墙的清洗，以及化粪池及排污管道的清掏疏通，均由原告自行负担；房屋租赁合同和房屋租赁补充协议多次提到东山高速客运站，房屋租赁合同第16条第二款，房屋租赁补充协议第一、二、四条等都提到东山客运站的事实。
证据五，编号DS2015002场地租赁合同（共5页）；场地租赁合同的补充协议。用以证明第三被告将第一被告名下位于发展大道63-4号周边的场地（产权证号：第××号）共计1000平方米出租给原告；合同租赁期共36个月，合同第五条第一款约定租金2400元/月、综合管理费1600元/月，后因租赁面积由400平方米增加至1000平方米，每月按照补充协议共收取1万元/月。另外，合同第七条第二款、第十二条第一款、补充协议第四条约定，非场地主体及附属设施的维护保养、年度审验由原告负责，承租区域的治安、经营、消防等全部安全工作及相关费用，均由原告自行负担。
证据六，原告向第一被告出具的泵房钥匙收条；运翔酒店门岗照片；宜昌市公安局东山分局消防大队责令限期改正通知书及罚款收据（共2页）。用以证明：物业的安保、管理实际上均由原告自行负担；消防大队要求原告清理消防通道杂物和修缮报警系统，并处以罚款，证实消防责任也由原告承担。
证据七，酒店房租及物业管理费发票（共18页）；停车场租金及综合管理费交纳凭证（共5页）。用以证明第二被告向原告开具发票总计金额为190万元（另有32万元已付款，未开具票据），其中租金发票126万元、税率为5%，物业管理费发票64万元、税率6%；第三被告向原告开具发票总计金额为16.8万元（另有11.2万元已付款，未开具票据），其中租金发票10.08万元、税率为5%，物业管理费发票6.72万元、税率6%。
证据八，2017年2月国家统计局宜昌调查队发布的《2016年度宜昌调查信息》。用以证明历年宜昌城区居民消费价格指数表，其中2016年度消费价格上涨2.3%。
被告交运集团公司辩称：1、被告交运集团公司与原告之间没有合同关系，故原告诉称交运集团公司构成违约，没有事实依据。2、宜昌客运枢纽中心站是宜昌经济技术开发区于2003年立项，2006年由宜昌市道路运输管理处和湖北省交通厅道路运输管理局选址确定，该客运枢纽中心站已经建成，但是否运营取决于行业主管部门、城市规划及市场变化等因素。无论怎样，客运枢纽中心站是否营运，和本案诉争的租赁合同纠纷，没有关联性。3、原告称，“奔着第一被告此地能开通中心客运站才投资兴建酒店，无此缘由，原告就不会在此投资酒店”，很明显这是原告自己的商业判断，不能作为交运集团公司违约的理由，交运集团公司也没有把开通客运站作为原告同第二被告签订租赁合同的条件。事实上，原告是在酒店的原投资人宜昌锦禾公司管理有限公司贱卖在建工程时，承接酒店继续投资的，交运集团公司对原投资人和原告，均未有开通中心客运站的承诺。综上所述，原告提起诉讼没有事实和法律依据，人民法院应驳回其全部诉讼请求。
被告交运汽贸城辩称：一、合同约定的“综合租赁费”就是租金，原告应当秉持诚实信用原则予以信守，不得曲解、反悔。1、合同订立和履行过程。原告在它的微信公众号上，对租赁房屋的区位优势推崇有加：“运祥酒店坐落于美丽××旅游城市××发展大道××号，地理环境优越，酒店距汉宜高速入口500米，火车东站，三峡机场均在20分钟车程内，是前往三峡大坝、神农架、神农溪等知名景区的必经之路。酒店周边影院，商场，生态运河公园等设施一应俱全。”通过原告展示的照片、视频，可以看到这幢12层大楼雄伟气派，临街半圆玻璃幕墙通体晶莹，更增添了大楼的不凡气韵，它雄踞发展大道旁，在它的周围车流人流川流不息。原告系中途接手在此开设酒店的。2014年6月24日，交运汽贸城与湖北佰亿工贸实业有限公司（简称佰亿公司）签订《房屋租赁合同》，约定佰亿公司租赁该大楼13年开设酒店。关于租金，合同约定2014年7月1日-2019年12月31日租赁综合费用标准为每平方米20元/月。综合费用表述为房屋租金为每平方米12元/月，管理服务费为每平方米8元/月。2014年9月28日，佰亿公司向交运汽贸城出具《关于变更合同主体的函》，佰亿公司放弃租赁权，由宜昌锦禾公司管理有限公司（简称锦禾公司）承租，同时三方于2014年11月14日签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》，承租人变更为锦禾公司。因锦禾资金发生困难，该公司于2014年12月16日出具《关于协助招商贱卖在建项目的请示》，愿将已装修的酒店资产贱卖，即投入了304万元的资产以200万元价格贱卖处置。此时，原告发现了商机，乐意接手。2015年5月12日，原告和交运汽贸城签订《房屋租赁意向协议书》，约定原租赁合同因承租方资金链断裂无法履行合同条款，由原告接手继续履行原合同条款。该意向协议书特别对房租进行了优惠调整，即：“调整后优惠方案如下：2015年租金为50万元/年，2016-2019年租金为120万元/年”。2015年5月18日，原告、交运汽贸城和锦禾公司三方签订《协议书》，约定原告以承债方式获得锦禾公司投资的全部资产所有权，原告成为酒店唯一投资主体。2015年5月18日，双方签订《房屋租赁合同》，内容与原租赁合同基本相同，其中租金标准与《房屋租赁意向协议书》约定完全一致，即2016年-2019年租赁综合费为每年120万元。合同订立后，原告继续完成了酒店装修，定名为运祥酒店，于2015年7月盛大开业。起初原告对于《房屋租赁合同》的履行尚属正常。原告对合同不持任何异议，能基本依约支付租金，即便时有迟交的情况，我方也予以宽容。今年以来，原告出现较严重的欠租情况。经催告原告于2017年4月10日出具书面《承诺书》，承诺于2017年4月11日交清1-3月水电费，4月30日下午2点之前交清二季度房租，否则愿接受停水停电处罚。承诺期限届满，原告未按承诺履行。从这时开始原告就不断扯皮，先扯什么维修问题，后扯管理服务费不该交，直至无理起诉。2、“综合租赁费”项下的费用都是租金。《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”①从语义表达分析，“综合租赁费”约定在“租金标准”条款中，显然其项下所列费用无论如何表述，都是“租赁费”，都属于租金性质。②结合数份合同有关租金的条款分析，交运汽贸城与佰亿公司《房屋租赁意向协议书》表述为“租金价格20元/平方米”；与佰亿公司签订的《房屋租赁合同》租金约定为“租赁综合费用”，后该合同承租人变更为锦禾公司，锦禾公司认可合同约定的租赁综合费用即为租金。原告承接上述合同后，与锦禾公司签订《协议书》，承诺认可锦禾公司租赁期间全部行为效力和结果。原告与交运汽贸城《房屋租赁意向协议书》中，租金条款为“甲方对乙方进行房租租金优惠调整，调整后租赁优惠方案如下：2015年租金为50万元（含锦禾酒店已经缴纳的20万元租金），2016年-2019年租金为120万元/年……”；交运汽贸城与原告《房屋租赁合同》中“租金标准”与意向协议书一致。在本案合同形成的各个阶段，多份合同的当事人，包括亿佰公司、锦禾公司，也包括原告，对于租赁费就是租金的理解，已经形成共识。③从合同目的分析，本案合同的内容单纯，就是出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金的协议，出租人的目的就是收取租金。全面考察本案缔约谈判过程，本合同形成中产生的多份书面文件的内容以及合同履行情况，不难确定管理服务费的真实意思就是租金。交运汽贸城将租金综合费分解为房屋租金和管理服务费，是交运汽贸城的财务处理行为，原告在履行合同过程中也是接受并认同的，这种情况也不难为“一般理性人”所理解。做人要厚道，从商应诚信。我们可以理解原告的动机，但扣字眼、钻空子、曲解合同最终不能改变事实，信守合同求得双赢才是营商正途。原告强辩“管理服务费”不是租金，背离了诚信原则。二、本案没有显失公平等因素导致合同意思表示不真实的情形，原告诉请变更合同没有事实根据。1、原告指称交运汽贸城在招商过程中以“客运站即将正式投入营运”的条件吸引其投资，完全没有事实根据。双方订立的意向书和租赁合同中，都没有“客运站正式投入营运”的声明内容和约定内容，不是合同条件。原告租赁房屋投资酒店，完全基于其商业判断。根据原告接手承租的事实和原告自己的描述，人家“贱卖”资产的商机和酒店的区位优势是原告决定投资的重要动机。2、合同约定的租金标准不存在任何不公平之处。合同约定的2017年至2019年租金标准，折合13.54元/平方米。在《房屋租赁合同意向书》中，原告也认可这是在前手20元/平方米基础上的优惠价。事实上，这也确实低于同地段月租金水平（20-27元/平方米）。另合同约定的租金调整时间和幅度均符合一般市场规律，没有显失公平的情形。3、按照原告的诉讼请求变更合同会是什么结果？月租金将降至8.12元/平方米的离谱低价。如果原告无理诉求实现，将会形成严重失衡的显失公平结果，是对市场规律的颠覆，是对经济秩序的破坏。交运汽贸城属国有控股公司，依照国有资产管理法律法规，本案房屋租赁事务系报国资委审批后进行。如果出现如此反常现象，实质损害国有资产收益，必将引起政府的震动和关注。三、原告变更合同的诉讼请求已超过法定除斥期间，依法应当驳回。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第七十三条规定，可变更或可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求撤销或变更的，人民法院不予保护。《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《房屋租赁合同》于2015年5月18日签订，原告当时已经知道租金标准约定为租赁综合费并且分解表述的情况。原告认为自己不该交管理服务费，那么他应当在订立合同之日起一年内提出变更请求。原告于2017年7月起诉，显然超过法定的除斥期间，其诉请依法应予驳回。综上所述，根据本案房屋租赁合同订立的过程和多份合同性文件对租金的约定，可以确定“综合租赁费”项下的各项费用就是租金，本案合同没有显失公平等可撤销可变更的情形，原告的诉讼请求没有事实根据，且原告的诉讼请求超过法定除斥期间，其撤销权消灭。答辩人恳请人民法院详查明断，依法驳回原告的诉讼请求，保护交易安全，维护市场秩序，促进诚信制度的建设。
被告交运集团公司、交运汽贸城共同举证如下：
证据一，房产证（宜市房权证西陵区（开）字第04××61号）。用以证明发展大道63-××号房屋所有权人为交运集团公司。
证据二，“运祥酒店微信公众号”打印件。用以证明原告在其微信公众号上，对租赁房屋地理位置的描述，原告认为租赁房屋地理位置优越，酒店周边设施一应俱全。
证据三，2014年6月24日《房屋租赁合同》、《关于开发区发展大道63号房屋出租的报告》、《宜昌市国资委出资监管企业房屋土地出租申报表》。用以证明：1、佰亿公司于2014年6月24日与交运汽贸城签订《房屋租赁合同》，租赁发展大道63号12层大楼其中9-12层、13层楼顶平台和2层楼门厅，建筑面积总计7385m2，用途为酒店及餐饮娱乐，租赁期限13年。2、合同第五条约定，2014年7月1日-2019年12月31日的租金标准为每月20元/平方米，其中房屋租金每月12元/平方米，管理服务费为每月8元/平方米。证明该租赁房产从一开始约定的租金就包含管理服务费，管理服务费其性质是租金的一部分。3、《报告》和《申报表》证明出租该房产涉及国有资产处置，其出租及租金标准需向宜昌市国资委申报、同意。其中报告中房屋租赁费用包括房屋租金和物业管理费。
证据四，《关于变更合同主体的函》、《房屋租赁合同履行主体变更合同》。用以证明：1、2014年9月28日，佰亿公司向交运汽贸城出具函，放弃承租权，由锦禾公司承租。2、2014年11月14日，交运汽贸城、佰亿公司、锦禾公司签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》，原租赁合同承租人变更为锦禾公司，由锦禾公司享有原承租人的权利和义务。
证据五，《关于协助招商贱卖在建项目的请示》、《房屋租赁意向协议书》、《协议书》。用以证明：1、2014年12月16日，锦禾公司出具《请示》，因其收不抵支，决定将酒店在建工程贱卖，具体方案为股东注入资金304万元，贱卖价格为200万元。2、2015年5月12日，交运汽贸城同原告签订《房屋租赁意向协议书》，原告接受继续履行原租赁合同条款，交运汽贸城进行房屋租金优惠调整，即2015年租金50万元，2016年-2019年租金120万元……，协议书生效后交运汽贸城向上级主管部门申报优惠方案，方案通过则双方签订《房屋租赁合同》。3、2015年5月18日，原告、锦禾公司和交运汽贸城签订《协议书》，原告以承债的方式获得锦禾公司的全部资产所有权，本协议签订后，交运汽贸城同意解除2014年6月24日签订的《房屋租赁合同》，并与原告签订房屋租赁合同，原告成为酒店之唯一投资主体。4、综合证据五可以看出，原告是在发现商机，即锦禾公司资产贱卖、交运汽贸城租金给予优惠，才乐意接手锦禾公司资产的投资行为。原告作出投资决定时，与交运汽贸城《房屋租赁意向协议书》租金标准约定非常清楚，即2015年租金50万元，2016年-2019年租金120万元，没有任何歧义，原告起诉称被告收取租金没有事实基础，不能成立。
证据六，《房屋租赁合同》。用以证明：1、2015年5月18日原告与交运汽贸城签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁发展大道63号，用于酒店及餐饮娱乐，租赁期间2015年5月16日至2027年12月31日。2、合同第五条约定租金标准为：2015年租赁综合费用50万元/年，2016-2019年租赁综合费用为120万元/年……，该约定同《房屋租赁意向协议书》约定一致。3、第五条约定，2015年租赁综合费用50万元/年，其中房屋租金为30万元/年，管理服务费为20万元/年。2016-2019年租赁综合费用为120万元/年，其中房屋租金为72万元/年，管理服务费为48万元/年……。原告缴纳的房屋租金和管理服务费，其性质都是租金；出租方对租金的这种财务处理方式，原告是明知且是认同的。原告现在提出异议，已经超过1年的除斥期间。
证据七，《承诺书》。用以证明2017年4月10日，运祥酒店董事长张发齐出具承诺书，承诺于2017年4月11日交清1-3月份水电费和二季度房租，未交清租金，接受停电停水处罚。证明原告对欠租事实的确认，且对租金标准并无任何异议。
被告交运客运站辩称：原告与交运客运站通过签订《场地租赁合同》和《补充协议》，将客运站1000平方米的场地出租给原告作为经营停车收费使用，租赁期自2015年7月27日起至2018年7月26日止，租金单价为10元/平方米/月，双方约定明确具体，原告要求变更租金标准没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告交运客运站举证如下：
证据一，《场地租赁合同》。用以证明：1、原告与交运客运站签订《场地租赁合同》，交运客运站将发展大道63-4号场地出租给原告作为停车收费使用，租赁期为36个月，自2015年7月27日起至2018年7月26日止；2、第四条约定，租金标准为每月租金2400元，综合管理费每月1600月，合计收取每月4000元租金。租金标准为每月10元/平方米。
证据二，《补充协议》。用以证明：1、原告增加600平方米租赁场地，由400平方米增加到1000平方米。2、协议第二条再次明确主合同约定的租金单价为每月10元/平方米，增加600平方米的租金为每月6000元。每月10元/平方米，系将综合管理费和场地租金相加得到的，验证了前面所说的租金是由综合管理费和场地租金两项组成，管理费和租金都是租金。
经庭审质证，双方当事人对对方所举证据均发表了质证意见。本判决在事实认定和裁判理由中阐明认证的理由和结论。
经审理查明：
一、合同的签订。2015年5月18日，宜昌锦禾酒店管理有限公司（甲方）、原告运祥公司（乙方）、被告交运汽贸城（丙方）三方签订《协议书》，约定，“甲、乙、丙三方就乙方承租丙方交运综合楼9—12层（含楼顶，位于宜昌市发展大道××号，现甲方租赁并在装修中）之物业投资兴办酒店相关事宜订立如下条款：一、标的物现状：1、2014年6月24日，甲方与丙方签订有合同编号为JY-
SYBDL001的《房屋租赁合同》，甲方合法占用该标的物……二、乙方入主投资经营的方式：1、乙方以承债方式获得全部资产所有权（物业系租赁所得）……4、本协议签订后甲、丙双方同意解除2014年6月24日签订的合同编号为JY-
SYBDL001的《房屋租赁合同》。签订本协议当日，乙方与丙方签订房屋租赁合同……”。同日，被告交运汽贸城（出租方）与原告运祥公司（承租方）签订《房屋租赁合同》（编号JY-
SYBDL003号），约定：“第一条，租赁房屋坐落在宜昌市西××发展大道××号，12层大楼出租其中9-12层及13层楼顶平台（9-11层每层建筑面积1719.17平方米，12层建筑面积1560.75平方米，13层楼顶平台建筑面积518平方米）和2层楼面积149平方米，建筑面积总计7385平方米，房产证号西陵区（开）字第04××61号……第三条，租赁用途：酒店及餐饮娱乐；第四条，租赁期限2015年5月16日至2027年12月31日；第五条，租金标准：2015年租赁综合费用为50万元/年，其中房屋租金30万元/年，管理服务费20万元/年；2016-2019年租赁综合费为120万元/年，其中房屋租金72万元/年，管理服务费18万元/年……第十六条，其他约定：4、合同期内的电梯使用电费、维修费、日常保养、及年检费等相关费用均由承租方负责……6、合同期内化粪池及排污的清掏疏通由承租方负责……8、承租方在租赁期内必须按照出租方要求对玻璃外墙进行统一清洗，费用由承租方承担……”。2015年7月24号双方签订《房屋租赁补充协议》（编号JY-
SYBDL004号），约定：“第一条，承租方因经营需要在东山客运站与大楼相邻处修建了酒店钢结构门厅，如承租方今后经营改变或房屋租赁合同到期导致大楼酒店停止使用，承租方必须拆除占用东山客运站地块的门厅建筑，并按原样恢复此地块。第二条，如东山客运站正式启用，酒店大厅前步行梯对大车进出造成影响，承租方必须按客运站要求对步行梯进行改造，同时配合客运站的正常运营……”。
宜昌交运集团股份有限公司东山客运站（甲方）与原告运祥公司（乙方）签订《场地租赁合同》（无签约日期），约定，乙方承租甲方坐落于宜昌市开发区发展大道××号场地（场地产权证号：第××号）用作经营停车场收费使用，面积400平方米，租赁期限36个月（2015年7月27日至2018年7月26日），租金每月2400元、综合管理费每月1600元。被告交运客运站与原告运祥公司签订《补充协议》（无签约日期），约定，租赁场地面积增加600平方米，共计1000平方米，按主合同约定的单价（每月10元/平方米）执行，每月租金为6000元。
二、合同的履行。2015年5月18日，原告运祥公司从宜昌锦禾酒店管理有限公司整体接收酒店资产并开始承租交运综合楼9—12层；原告运祥公司还承租了交运客运站停车场。自2015年5月起，原告运祥公司支付被告交运汽贸城房屋租金，其中：2015年自5月起的租金、2016年全年的租金、2017年1—4月的租金，已按租赁合同约定的租金标准付清。
三、坐落于宜昌市西××发展大道××号房屋（交运综合楼）的所有权人、63-4号场地的使用权人均为被告交运集团公司［房屋所有权证号：宜市房权证西陵区（开）字第04××61号，场地使用权证号：宜市国用（2009）第00205010号］；被告交运汽贸城、被告交运客运站均为交运集团公司下属分公司；交运集团公司分别授权交运汽贸城、交运客运站出租管理坐落于宜昌市西××发展大道××房屋、××号场地。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。因原告运祥公司诉讼请求表述不明，本案庭审中，经法官释明，原告明确其诉讼请求：1、“概括为”的解释：“变更合同内容。第一项诉讼请求是原告无须向被告支付管理费；第二项变更合同约定的租金条款，也就是变更约定的租金数额”。2、“诉讼请求是变更合同，理由是因被告违约，导致一种事实上的不公平，要求被告采取补救措施，原告要求的被告对其违约行为采取的补救措施是变更合同”；“法律依据是合同法第107、5、54条，物业管理条例32条”。
一、对原告第一、二项诉讼请求的评判。
（一）按原告主张变更合同审理。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同”。原告诉请法院判令变更合同，非当事人协商一致变更合同，必须有明确的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告主张的“因被告违约，导致一种事实上的不公平”不属该条法律规定的一方当事人有权请求法院变更合同的情形（法律规定的“显失公平”限定在“订立合同时”，不包括合同履行中的“违约”后——暂且不论双方所签合同是否“事实上不公平”、“事实上不公平”与“显失公平”的区别；原告亦未主张重大误解、欺诈胁迫）。原告第一、二项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
（二）按原告主张被告承担违约责任审理。原告主张，东山客运站没有如预期开通，属被告违约，变更合同属法律规定的承担违约责任中的“采取补救措施”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。即，法定的承担违约责任的方式，并不包括“变更合同”。变更合同（姑且不论东山客运站没有如预期开通是否属被告违约），当然不属合同法第一百零七条规定的“采取补救措施”，因为，当事人依法享有自主自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方，任何单位和个人不得非法干预。原告第一、二项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。
（三）东山客运站没有开通，不构成被告违约。原告与被告交运汽贸城、交运客运站所签合同中，并无被告对开通东山客运站的承诺，东山客运站的开通与否，自然不构成被告的履约或违约（原告并未主张订立合同时被告有欺诈行为，也未主张情势变更）。原告第一、二项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。
综上，原告诉讼请求表述不明，经释明后的解释仍不明确，但无论按原告主张变更合同审理还是按原告主张违约责任承担审理，原告第一、二项诉讼请求都没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、对合同中出现“租赁综合费”、“租金”、“综合管理费”，发票上写有“房租费”、“物业管理费”、“管理服务费”等不同概念问题的评判。被告交运汽贸城、交运客运站主张，原被告双方签订的是租赁合同，约定的租金在合同中表述为“租赁综合费”，因被告财务处理需要，将“租赁综合费”分解为“租金”和“综合管理费”，所开发票中写有“房租费”、“物业管理费”、“管理服务费”等字样，实质都是租金；合同履行中，原告在2015年5月至2017年4月期间依约交纳租金，并未对租金的含义、项目、内容提出异议。原告主张，“《房屋租赁合同》第十六条约定，承租方在合同期内应负责化粪池及排污的清掏疏通、对玻璃外墙进行清洗、电梯维修、日常保养等全部物业管理服务内容；《场地租赁合同》明确约定租用场地安全问题由原告自行负担。合同签订后，原告接管了水泵房、消防等物业设施，并独立筹建了门岗道闸，雇请专人值守”。即，在2015年5月至2017年4月两年的合同履行中，原告按“租赁综合费”标准[租赁综合费=租金+综合管理费（或物业管理费、管理服务费）]支付了承租房屋的对价，并自行完成物业管理相关工作。原被告双方一致认同双方签订的合同约定了合同价款（“租赁综合费”）但并未约定被告负有物业管理义务。原告关于“租赁综合费”中的“综合管理费”（或“物业管理费”、“管理服务费”）不是租金、是物业管理费而被告并未履行物业管理义务的主张，与原被告双方两年的合同履行的实际情况所印证的双方订立合同之本意不符，不能成立。
三、原告第三项诉讼请求“判令原告多交纳的99.4万元抵扣原告应向被告交纳的租金”系基于其前两项诉讼请求能得到法院支持的基础上自行计算的相关金额，因前两项诉讼请求本院不予支持，该项诉讼请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条、第五十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告宜昌运祥酒店管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费13740元（原告已预交），由原告宜昌运祥酒店管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 许建江
人民陪审员 郑纯海
人民陪审员 许 均
二〇一七年十一月六日
书 记 员 王 娇