广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0982民初1549号原告：李惠艺，女，汉族，1977年3月9日出生。委托代理人：陈雄华，男，广东连通律师事务所律师。被告：化州市鸿盛房地产有限公司。法定代表人：梁勇，董事长。委托代理人：梁耀文，男，化州市鸿盛房地产有限公司员工。原告李惠艺诉被告化州市鸿盛房地产有限公司（以下简称为：鸿盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法由审判员徐学军独任审判，于同年8月16日公开开庭进行审理。原告李惠艺及其委托代理人陈雄华、被告化州市鸿盛房地产有限公司的委托代理人梁耀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠艺向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告协助原告办理原告所购买房屋的房地产权属证书；二、请求判令被告支付逾期交付房屋的违约金25596.65元（自2016年1月31日起至2017年6月26日止按已付房价款498960元的日万分之一计算，并请求继续计算至被告实际交付房屋之日止）给原告；三、请求判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金33154.02元（自2016年4月30日起至2017年6月26日止按已付房价款498960元的日0.0157083333%计算，并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止)。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李惠艺与被告化州市鸿盛房地产有限公司于2014年11月25日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告将其开发的化州市鉴江区区府斜对面农贸广场的XXX栋XXX座XXX房出售给原告，房屋交付时间在2016年1月30日前，房屋的房地产权属证书取得时间在房屋交付使用后国家规定日内。合同签订后，原告按合同约定将全部的房价款498960元支付给被告。2016年1月30日，房屋交付时间已届至，被告未按约定交付房屋，也未按约定为原告办理上述房屋的房地产权属证书，被告的行为已属违约。根据《商品房买卖合同》第八、九、十五条的约定，被告应当按时向原告交付房屋及办理房地产权属证书，逾期交付房屋和逾期办理房地产权属证书的，被告应当支付逾期交付房屋的违约金和逾期办理房地产权属证书的违约金。逾期交付房屋的违约金起算期限自2016年1月31日起至被告实际交付房屋之日止，并按已付房价款的日万分之一计算，现在暂时计算至2017年6月26日止（共513天）。则，逾期交付房屋违约金为498960×0.0001×513=25596.65元，原告请求继续计算至被告实际交付房屋之日止。逾期办理房地产权属证书的违约金起算期限自2016年4月30日（国家相关法律规定自房屋交付使用之日起90天内应取得房地产权属证书）起至原告实际取得房地产权属证书之日止。由于《商品房买卖合同》所约定的逾期办理房地产权属证书的违约金为房价款的0.5％，该约定的违约金明显过低，与原告逾期付款的违约责任不对等，与《中华人民共和国合同法》的第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”规定的原则相违背，而且该合同为被告提供的格式合同。故此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期办理房地产权属证书的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。具体计算方式如下：中国人民银行规定的年贷款利率为4.35％，如果在该利率的基础上加收30％的罚息利率，那么年罚息利率为4.35％×（1+30％）=5.655％，日罚息利率为6.09％÷360（天）=0.0157083333％。则，自2016年4月30日起至2017年6月26日止（共423天），逾期办理房地产权属证书的违约金为498960×0.0157083333％×423=33154.02元，原告并请求继续计算至原告实际取得房地产权属证书之日止。为了维护原告的合法权益，特此提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求并依法判决。被告鸿盛房地产公司辩称，一、答辩人同意协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书，但因合同约定的条件未成就等，原告该项请求依法不能支持。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)建设用地使用权证明；(四)建设工程符合规划的证明；(五)房屋已竣工的证明；(六)房屋测绘报告；(七)其他必要材料。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因涉案房屋至今未竣工，未有房屋测绘报告等资料，且原告与答辩人间约定购买的商品房至今未交付原告使用，故答辩人需同意也极希望协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书，但因涉案商品房未具备办理房地产权属证书的条件，且双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房亦未交付使用，不能认定答辩人未尽相关义务，故原告该项请求依法不能支持。二、原告请求判令答辩人支付逾期交付房屋的违约金25596.65元，依法不能全部支持。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人逾期付款或未能按合同约定交清各项款项及费用，因不可避免或克服的异常天气等，出卖人可据实延期。造成涉案商品房未能按约定期限交付，有不可避免的异常天气等多种原因导致，依约定应扣除该部分日期。据此，原告请求判令答辩人支付逾期交付房屋的违约金25596.65元，依法不能全部支持。三、原告请求判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金33154.02元，没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《以下简称》第十八条规定，由于出卖人原因，在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满买受人未能取得房屋权属证书的，除特殊约定，出卖人承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，即买卖合同中所约定房地产权属证书的办理期限是自商品房交付之日起90日内。从上可知，涉案商品房至今未交付，答辩人至今不存在逾期不办理房地产权属证书的违约事由，不应承担该项违约责任。2、《解释》第十七条第一款的规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：第三款约定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定。上述法律解释是关于商品买卖合同对逾期交付房屋没有约定违约金或者损失赔偿计算方法情况下如何解决的规定，原告套用上述解释，作为请求支付逾期办理房产地权属证书违约的依据，没有事实和法律依据，依法不能支持。3、根据原告李惠艺与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项的约定，被告即使有逾期办理产权登记的违约行为，被告亦仅需支付违约金2494.8（498960×0.5%），原告请求支付逾期办理房地产权属证书违约金33154.02元，毫无理由。何况从上可知，被告对办理房地产权属证书，至今没有任何违约行为，依法不应承担违约责任。在审理本案过程中，原告向本院提交了证据材料，被告没有书面证据提交，在本院主持下，被告进行了质证。原告的举证及被告的质证：原告向本院提交以下证据：证据一组是原告李惠艺身份证和被告的工商登记信息查询，证明原、被告的诉讼主体适格；证据二组是广东省商品房买卖合同（合同编号：2014112256）1份，证明原、被告之间商品房买卖合同关系成立；证据三组是个人购房借款/担保合同、收款收据、中国工商银行贷款凭证、发票联、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）各1份，证明原告已经按照原、被告双方签订的商品房买卖合同约定向被告支付了全部的购房款498960元；证据四组是化州市住房和城乡规划建设局的化住建访〔2017〕4号《关于化州市农贸市场（铭海新城）没有按时交房信访问题调查处理情况的回复》、《化州市工商行政管理局消费者申诉(举报)案件审批表》、化州市消费者委员会终止调解通知书、《关于铭海新城业主投诉的回复》、《信访事项处理意见书》各1份，证明铭海新城的主业代表多次向政府相关职能部门反映被告违约及其他不当行为,但是被告公司一直没有按房屋买卖合同约定履行义务,被告的违约行为非常严重。证据五组是化州市住房和城乡规划建设局《关于市民投诉鉴江开发区铭海新城商住楼存在未办理验收的情况下开发商强迫业主收楼的回复》一页，证明被告存在强迫业主收楼的不当行为，政府职能部门已责令被告不能强迫业主收楼。被告的质证意见：对原告提交的证据均没有异议。本院经审理查明：原告李惠艺与被告鸿盛房地产公司于2014年11月25日签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《合同》,合同编号：2014112256)，合同中，原告为买受人，被告为出卖人。该《合同》中第三条、第四条约定，买受人购买属出卖人的位于化州市鉴江区区府斜对面农贸广场的商品房XXX栋XXX座XXX房，建筑面积143.46m2,房款总金额498960元；第八条约定出卖人应当在2016年1月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人受政府部门或国家政策约束以外原因的，出卖人并按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。如因买受人的原因导致出卖人不能在约定期限内向权属登记机关提供资料备案的，出卖人不承担任何责任。签订《合同》后，原告按约定交付了购房款498960元给被告，但涉案房屋尚未竣工验收，被告至今未交付房屋给原告，也未能为原告办理房地产权证，原告认为权益受侵害，与被告协商未果，遂于2017年6月28日向本院起诉。以上事实由原告的上述举证及庭审笔录为据。本院认为,原告李惠艺与被告鸿盛房地产公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该《合同》合法有效，双方应按《合同》约定履行自己的义务。原告已按《合同》约定全部履行了付款498960元的义务，被告也应按《合同》约定时间交付房屋及为原告办理房地产权属证书，但被告至今尚未按《合同》约定的时间交付房屋及办理房屋权证给原告，已属违约，应承担相应的违约责任。一、关于原告请求被告支付逾期交付房屋违约金问题。双方签订的《合同》第八条约定，被告应在2016年1月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但至今该商品房未经验收合格，被告也未将该商品房交付给原告。按该《合同》第九条约定，被告逾期超过90日交房的，买受人（原告）要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限（2016年1月30日）的第二天（即2016年1月31日）起至实际交付日止，出卖人（被告）按日向买受人支付已交付房价款万分之一（1?）违约金。据此约定，被告已远远超过了约定的90日未能交付房屋给原告，那么，从2016年1月31日至2017年6月26日(本案原告请求暂计算止日)，共计512日，违约金为498960×1?×512=25546.75（元），原告请求为25596.65元，超出部分本院不予支持。因此，原告请求被告支付逾期交付房屋的违约金[从《合同》约定的最后交房期限的第二天（2016年1月31日）起计算至被告实际交付房屋之日止]，本院应予支持。被告辩称造成涉案商品房未能按约定期限交付，有不可避免的异常天气等多种原因，依约定应扣除该部分日期。经查，被告未能提供这方面的证据，由其承担举证不能的法律后果，因此，对被告该答辩意见，本院不予采纳。二、关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金问题。《合同》第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人（原告）不退房，出卖人（被告）按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案中，原告已付清了房价款498960元，但被告一直未交付房屋，也未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此，被告应按合同的上述约定承担违约责任，该违约金为498960×0.5%=2494.8元。原告认为合同约定的违约金过低，应予调整，请求按中国人民银行规定的年贷款利率加收30%罚息计算逾期办理房地产权证书的违约金。经查，原告该主张不符合《合同》的上述约定，且原告未能提供因被告逾期办证造成实际损失的款额，因此原告该请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称办理房地产权证没有违约行为，经查缺乏事实依据，本院不予采纳。三、关于原告请求被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书的问题。经查原、被告双方签订的《合同》第十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在买卖房屋交易中，出卖人协助买受人办理房产权登记是一种附随义务，依法依理出卖人都应协助买受人办理产权登记，这是无可非议的，但本案中，因涉案房屋未经竣工验收，根据《房屋登记办法》第三十条规定，办理权属登记的条件未成就，依照《合同》中的上述约定，在房屋未交付使用前，出卖人（被告）协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书的义务条件未成就，因此，对原告该请求本院予以驳回，但待涉案房屋竣工验收并交付使用后，如被告违约，不协助原告办证，原告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告化州市鸿盛房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期交房违约金25546.75元给原告李惠艺（该违约金暂计至2017年6月26日，此后违约金按已交房款498960元的日1?计至房屋实际交付之日止）；二、被告化州市鸿盛房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期办理房地产权属证书的违约金2494.8元给原告李惠艺；三、驳回原告李惠艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费634.5元，由被告化州市鸿盛房地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 徐学军二〇一七年十二月七日法官助理 文练帅书 记 员 钱玉婷