北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初5557号
原告张海东，女，1977年11月24日出生。
委托代理人翟建，北京智嵩律师事务所律师。
委托代理人江屹，北京智嵩律师事务所实习律师。
被告涂旭赟，男，1979年4月1日出生。
委托代理人胡海杰，女，1980年12月11日出生。
被告郝艳霞，女，1980年8月3日出生。
委托代理人陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。
第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，董事长。
委托代理人祝婷，女，1992年6月10日出生。
委托代理人陈立峰，男，1980年4月2日出生。
原告张海东与被告涂旭赟、郝艳霞、第三人北京华熙房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张明星担任审判长，会同人民陪审员李玉杰、白荣莲组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张海东及其委托代理人翟建、被告涂旭赟及其委托代理人胡海杰、被告郝艳霞及其委托代理人陆刚毅、被告北京华熙房地产经纪有限公司的委托代理人祝婷、陈立峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年8月31日原告和被告就位于房山区良乡行宫园三里××房屋签订了书面的《存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款130万元，定金为2万元，付款方式是公积金贷款，首付款是50万元（含定金），贷款金额是80万元。居间方是北京华熙房地产经纪有限公司。签订合同当天，原告依法支付了定金。合同签订后，原告提交了全部的购房资格审核材料，现在已经通过了购房资格审核，具备合法的购房资格。但合同签订后被告拒绝继续履行合同，在多次沟通仍然达不成一致意见。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护合法权益故提起诉讼。请求判令：1、判决被告继续履行合同：要求被告配合办理过户及房屋交付相关手续。2、判令被告按照每天650元的标准支付自2016年9月11日至实际履行之日的迟延履行的违约金；3、判令被告向原告支付违约金13万元。
被告涂旭赟辩称，不同意原告的诉讼请求。我认为合同没有成立。中介公司之前承诺的事项与现在签订的合同约定不一致。被告与第三人居间服务合同没有签订。在双方发生争议以后合同已经撕毁了。1、此合同不是三方在公平公正原则上拟定的。是由居间方提供的格式合同。根据现在社会完善法律制度，之前的格式合同不适用现在社会的发展，合同是无效的。2、同时合同在9月2日三方一致同意的情况下已撕毁，不具有法律效力。撕毁的合同是由居间方提交给原告，原告利用撕毁的合同起诉。居间方和原告相互合作对被告房屋进行强买强卖，对被告是威胁，侵犯了被告的合法权益。3、原告购房资质是何时取得的。签订合同时原告没有取得购房资质。是9月2日拟定合同未成功后取得的购房资质。综上所述，应该驳回原告的诉讼，重新协商解决拟定第二份合同。
被告郝艳霞辩称：不同意原告的诉讼请求。当时对合同贷款有异议，才有之后协商的事情。我想卖房再买房屋，着急用钱。原告贷款需要换另外的银行，我怕会影响我方。我们想重新拟定合同，当时与中介协商好了。
第三人华熙房地产经纪有限公司述称，合同是原告与被告的真实意思表示，同意原告的第一项诉讼请求，第二项与后来增加的诉讼请求与我方没有关系，不发表意见。
经审理查明，涂旭赟与郝艳霞系夫妻关系，于2006年12月30日登记结婚。涉案房屋由涂旭赟于2006年12月20日自案外人王学红处购买。2006年12月12日，涂旭赟与中国建设银行股份有限公司北京房山支行签订《个人住房借款合同》，约定借款人为涂旭赟，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京房山支行。2016年8月31日，涂旭赟（卖方）与张海东（买方）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《合同》），居间方为华熙公司。该合同进行如下约定：出卖人所售房屋位于房山区良乡行宫园三里××，房屋成交价为130万元，买受人向出卖人支付2万元作为买房定金，买受人于过户之前24小时向出卖人交纳购房首付款50万元，买受人拟申请贷款80万元。买卖双方协商一致，购房资格审核和房屋核验通过后10日内双方办理该房产的贷款手续。买受人应向有关部门支付贷款及过户产生的所有费用和税费。出卖人应当在全款到位3个工作日将该房屋交付给买受人。合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。当事人双方同意，公积金管理中心通知批贷后10日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。买受人应于签订合同后5日内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于银行解押完后5日内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件一“共有权人同意出售声明”处共有权人未签字。
《合同》签订当天，张海东给付涂旭赟定金2万元。签订《合同》后，合同（一式三份）均留在北京华熙房地产经纪有限公司处待共有权人签字，2016年9月2日三份合同被撕毁。
涂旭赟在庭审中称三方协商一致将《合同》撕毁，故《合同》没有成立，不同意继续履行。张海东与北京华熙房地产经纪有限公司称郝艳霞将《合同》撕毁。
另查，2016年9月8日，涉案房屋在中国建设银行股份有限公司北京房山支行的贷款还清，但尚未办理解除抵押手续。2016年9月26日，张海东购房资格核验通过。
上述事实，有当事人陈述、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收款证明、结婚证，《北京市房屋买卖合同》、资格审核单、房产证、《中国建设银行个人贷款结清证明》等在案佐证。
本院认为，本案争议焦点有以下两点：1、《房屋买卖合同（经纪成交版）》是否成立并生效；2、涉案房屋是否为夫妻共同财产。关于焦点1：本案中，张海东与涂旭赟签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涂旭赟辩称《合同》被撕毁后即不成立的意见，由于三方当事人均已签字盖章，《合同》自三方签字之日起已经成立并生效，不因被外力撕毁而解除或无效。涂旭赟提交的录音及微信聊天记录均无法证明原被告及第三人有协议解除合同的合意，故《合同》已经合法成立并生效；关于焦点2：根据庭审查明的事实，该房屋由涂旭赟购买于涂旭赟与郝艳霞结婚登记之前，按照法律规定，该房屋属于涂旭赟个人财产。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《合同》签订后，张海东按照《合同》约定支付了购房定金，涂旭赟以《合同》被撕毁未成立为由拒绝履行，构成根本违约，现张海东要求继续履行《合同》并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于违约金的数额，由于双方在合同中约定了逾期超过15天的违约责任，故本院对违约金数额按照合同约定予以调整为总房价的10%即13万元。张海东要求违约金的过高部分，本院不予支持。
关于张海东要求郝艳霞承担连带责任的诉讼请求，由于该房屋属于涂旭赟个人财产，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告涂旭赟继续履行其于二〇一六年八月三十一日与原告张海东、第三人北京华熙房地产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；
二、原告张海东于本判决生效后十日内给付被告涂旭赟剩余购房款一百二十八万元；
三、被告涂旭赟于本判决生效后十日内给付原告张海东违约金十三万元；
四、被告涂旭赟于本判决生效后十日内办理位于房山区良乡行宫园三里××房屋的注销抵押登记的相关手续；
五、被告涂旭赟于原告张海东给付剩余购房款一百二十八万元当日配合协助办理位于房山区良乡行宫园三里××房屋一套的所有权转移登记手续，将房屋登记至原告张海东名下；所有权转移登记产生的税费及相关费用由原告张海东负担；
六、被告涂旭赟于原告张海东给付剩余购房款一百二十八万元后七个工作日内将位于房山区良乡行宫园三里××房屋一套交付给原告张海东；
七、驳回原告张海东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万七千六百七十元，由被告涂旭赟负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由原告张海东负担（已缴纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 张明星
人民陪审员 白荣莲
人民陪审员 李玉杰
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 于 淼