固阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民初字第197号
原告杜建平，男，1957年4月5日出生，汉族，医生，住内蒙古自治区包头市。
委托代理人乔平南，内蒙古鹿城联众律师事务所鄂尔多斯分所律师。
被告包头市大正物业发展有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区丰产道3号街坊7栋1楼。
法定代表人王少杰，该公司总经理。
委托代理人关虹，该公司综合部部长。
原告杜建平诉被告包头市大正物业发展有限公司（以下简称：大正物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜建平及其委托代理人乔平南，被告大正物业公司的法定代表人王少杰及其委托代理人关虹参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杜建平诉称，被告大正物业公司曾通过他人向原告借款，被告逾期未能偿还，自愿以其开发的位于固阳县金山镇凤凰城住宅小区的房屋抵顶所欠原告的款项。经协商，原告将借款凭证交给被告，被告为原告出具购房收据并附相应合同一份，待原告找到购买所抵房屋的买主，被告负责配合原告签订正式的房屋买卖合同，以此帮原告换回现金。被告抵顶给原告多套房产，其中原告已售出房产均是以该形式换回现金，但是，剩余2套房产被告拒绝配合原告办理房产手续。原告多次找被告要求交付剩余2套房产均未果。为此，原告诉至法院，请求法院判令被告大正物业公司交付位于固阳县金山镇凤凰城A1-403号以及D1-205号房屋，同时要求被告大正物业公司承担违约金（A1-403的违约金自2012年8月10日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；D1-205的违约金自2012年11月2日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），并承担本案的诉讼费用。
被告大正物业公司辩称，被告与原告并不存在借贷关系，被告从未向原告借款，原告也没有将借款凭证交给被告。原告诉称并不属实，事实上是原告将钱借给了被告曾经的债权人屈志锐（案外人）。2012年8月8日，屈志锐向被告借了十一套房子的销售合同及收据，并承诺2013年5月1日前付清所借房子的房款。所以被告按屈志锐指定的姓名为原告杜建平开具了七份合同和收据，原告杜建平在2012年10月、11月已将其中的五份合同和收据更名他人，但事实上原告杜建平并没有向被告支付过房款。2013年5月屈志锐并未按期向被告交付所欠的房款，原告杜建平也未向被告支付A1-403、D1-205两套房的购房款，故被告在未收到原告交付的房款时，不能向原告交付本案所涉的2套房屋。此外，被告认为原告杜建平和屈志锐在借销售合同及收据、更名、欠付房款等行为过程中涉嫌欺诈，请求人民法院详细查实，维护被告的合法权益。
经审理查明，2012年8月8日，原告杜建平（乙方）与被告大正物业公司（甲方）签订了《房屋销售合同》，合同约定：销售房屋位于固阳县金山镇凤凰城住宅小区A1栋403号，建筑面积约94平方米，房屋销售单价为2709元／平方米，房屋销售总价款为254646元。付款方式为“该房屋价款为甲方向乙方抵还欠款，以购房付款收据为凭，视同甲方已还欠款和乙方已付购房款”。2012年8月10日，被告大正物业公司为原告杜建平开具了内容为“今收到杜建平交来A1-403房款人民币贰拾伍万肆仟陆佰肆拾陆元整，￥254646元”的收据一张，并加盖了财物专用章。
2013年1月16日，原、被告双方再次签订《房屋销售合同》。合同约定：销售房屋位于固阳县金山镇凤凰城住宅小区D1栋205号，建筑面积约95平方米，房屋销售单价为2844元／平方米，房屋销售总价款为270180元。合同其他约定条款与双方2012年8月8日签订的《房屋销售合同》条款一致。同日，被告大正物业公司为原告杜建平开具了内容为“今收到杜建平交来房款D1-205人民币贰拾柒万零壹佰捌拾元整，￥270180元”的收据一张，并加盖了财物专用章。
另查明，A1栋403号的具体位置为：固阳县金山镇凤凰城A1栋2单元4楼西户。D1栋205号的具体位置为：固阳县金山镇凤凰城D1栋3单元2楼西户。
以上事实有“房屋销售合同”、“收据”以及原、被告的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原告杜建平与被告大正物业公司签订的《房屋销售合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告大正物业公司对原告杜建平所出示的《房屋销售合同》以及收据的真实性并不持有异议，但其辩称并未收到原告杜建平交来本案所涉两套房产的购房款。本院认为，被告大正物业公司的该辩解理由与原、被告双方签订的《房屋销售合同》中第六条“该房屋价款为甲方向乙方抵还欠款，以购房付款收据为凭，视同甲方已还欠款和乙方已付购房款”的约定相互矛盾，故对被告大正物业公司的该辩解理由不予采信。此外，关于被告大正物业公司辩称本案所涉的两套房产是屈志锐向其所借，且屈志锐未依承诺付清所借房屋的房款。本院认为，被告大正物业公司在法庭审理过程中所举示的证明屈志锐向其借房及双方核算凭证等材料，均属于被告大正物业公司与屈志锐间发生的事实，与本案无关，且屈志锐本人并未参与该案的审理，亦无法核实该证据的真实性，故对被告大正物业公司的该辩解理由不予采信。被告大正物业公司可向屈志锐另行主张权利，本案不作处理。关于被告大正物业公司认为原告杜建平与屈志锐在借房屋销售合同及收据、更名、欠付房款等行为过程中涉嫌欺诈的主张，被告大正物业公司并未出示相关证据予以证明，故本院不予采纳。综上，本院认为，被告大正物业公司应向原告杜建平交付位于固阳县金山镇凤凰城小区A1栋403号（A1栋2单元4楼西户）以及D1栋205号（D1栋3单元2楼西户）两套房屋。
关于原告杜建平诉称要求被告大正物业公司因逾期交房的行为承担违约金，本院认为，原、被告双方并未就违约金进行过约定，但因被告大正物业公司的违约行为确实在事实上给原告杜建平造成了实际损失，被告大正物业公司理应对其违约行为承担相应的责任。依据原、被告双方签订的合同第七条约定“乙方最终确定该房屋产权人后，通知甲方另行办理《商品房买卖合同》……”，本案中，原告并未向本院提交证据证明其已找到相应的购买本案所涉房产的买家，并通知被告大正物业公司协助办理相关手续，且如果以原、被告双方签订合同的次日计算违约金，对于被告大正物业公司有违公正，本院依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情以原告杜建平向本院提起诉讼之日为起算时间，故本院认为，被告大正物业公司对其逾期交付A1栋403号以及D1栋205号两套房屋承担的违约金应自2015年3月13日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告包头市大正物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜建平交付位于内蒙古自治区包头市固阳县金山镇凤凰城小区A1栋403号（A1栋2单元4楼西户）以及D1栋205号（D1栋3单元2楼西户）两套房屋；
二、被告包头市大正物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜建平支付逾期交付A1栋403号房屋的违约金（以254646元为计息基数，自2015年3月13日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、被告包头市大正物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜建平支付逾期交付D1栋205号房屋的违约金（以270180元为计息基数，自2015年3月13日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9048.26元，由被告包头市大正物业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 张 扬
审 判 员 石 慧
人民陪审员 柳智明
二〇一五年七月三十一日
书 记 员 郭 敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。