青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第20456号
原告华夏银行股份有限公司青岛分行。
负责人刘辉，行长。
委托代理人马国庆，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托代理人徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
被告郑金华。
被告张振华。
被告青岛伟业房地产集团有限公司。
法定代表人李忠平，总经理。
委托代理人吴刚，山东恒百律师事务所律师。
原告华夏银行股份有限公司青岛分行与被告郑金华、被告张振华、被告青岛伟业房地产集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马国庆、徐迎伏及被告青岛伟业房地产集团有限公司的委托代理人吴刚到庭参加诉讼。被告郑金华、被告张振华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月29日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告郑金华签订《个人借款合同》(编号：QD07Pllll080042)一份，与被告张振华签订《个人抵押合同》(编号：QD07P1111080042-2)，以被告张振华名下的房产为上述借款合同提供抵押担保。2011年8月3日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告郑金华共签订三份《个人房屋抵押借款合同》(编号分别为：QD07Pl02ll10180、QD07Pl02ll10181、QD07Pl02ll10182)。上述借款累计未偿还总额为人民币3459356.00元，被告一直没有偿还。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1．判令三被告立即足额偿付借款共计人民币3459356.00元；2．判令三被告偿付上述借款利息及因没有按照借款合同的约定及时、足额偿付借款本息而应该承担的罚息及复利至借款本息全部偿付完毕为止；3．依法确认原告对抵押物享有优先受偿权；4．判令三被告承担本案的诉讼费、律师费、保全费等为实现债权产生的所有相关费用。
被告青岛伟业房地产集团有限公司辩称，1.原告所诉2008年4月29日被告郑金华与原告因借款签订的借款合同，被告张振华以名下房产为借款合同提供抵押担保，该借款与被告青岛伟业房地产集团有限公司无关。2.对于2011年8月3日，原告与被告郑金华签订的3份抵押借款合同，对于被告郑金华未予偿还贷款的金额，被告青岛伟业房地产集团有限公司不清楚，请求法庭查明。3.对于2011年8月3日房屋按揭贷款，被告郑金华以其购买房屋提供抵押担保，被告青岛伟业房地产集团提供的是保证形式的担保，根据物权法、担保法的规定，同一物上既有物的担保又有保证，保证人对物的担保以外的债权提供担保，被告青岛伟业房地产集团只对抵押物的担保以外的贷款承担责任。4.被告青岛伟业房地产集团对被告郑金华与原告贷款提供的保证，已经超过保证期限，不应承担保证责任。
被告郑金华、被告张振华未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，1、2008年4月29日，被告郑金华与华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行签订了个人借款合同(编号：QD07Pllll080042)一份，约定：被告郑金华向华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行贷款75万元，贷款期限为2008年4月30日至2013年4月30日，用途为公司经营。贷款利率为年利率9.288%，利息自贷款发放之日起计算，如遇中国人民银行贷款利率调整，均按中国人民银行调整后的贷款基准利率上浮20%确定。本合同逾期罚息利率为本合同的贷款利率上加收50%，对不能按时支付的利息，应按罚息利率支付复利，直至清偿本息为止。因被告郑金华违约致使华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行采取诉讼方式实现债权的，被告郑金华应承担华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。
2008年4月29日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告张振华签订个人抵押合同一份，双方约定：为保障华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告郑金华所签订的个人借款合同(编号：QD07Pllll080042)项下的债权，被告张振华将其所有的位于青岛市阿里山路XXX号内X号楼X单元XXXX室房产及青岛市萧山路XXX号X楼X单元XXX室房产为上述合同所形成的债权提供担保。抵押担保的范围为所签订的与被担保之主债权本金75万元、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。
青岛市阿里山路XXX号内X号楼X单元XXXX室房产及青岛市萧山路XXX号X楼X单元XXX室房产已办理抵押登记，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行为他项权利人。
华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行于2008年5月5日向被告郑金华发放了贷款75万元。截至2013年3月5日，上述借款合同所涉借款本息，被告郑金华尚有32056.96元未偿还。
2、2011年8月3日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告郑金华签订个人房屋抵押借款合同(编号：QD07Pl02ll10180)一份，双方约定：被告郑金华为购买被告青岛伟业房地产集团有限公司销售的房屋，向华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行贷款140万元，贷款期限为2011年8月3日至2021年8月3日，贷款利率为年利率8.1075%，遇中国人民银行调整贷款基准利率，按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮15%确定。被告郑金华不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。因被告郑金华违约致使采取诉讼方式实现债权的，被告郑金华应承担诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用。被告郑金华同意将青岛市太平路X号地下X层XX户房产抵押予华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行，作为偿还本合同项下贷款的担保。如被告郑金华未按合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行有权行使抵押权，所得款项按下列次序清偿华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行债权：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金。
青岛市太平路X号地下X层XX户房产于2011年8月24日办理了预购商品房抵押登记预告，权证号为青房地预市字第201162701号。
同日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行又与被告郑金华签订个人房屋抵押借款合同(编号：QD07Pl02ll10181)一份，双方约定：被告郑金华为购买被告青岛伟业房地产集团有限公司销售的房屋，向华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行贷款113万元，贷款期限为2011年8月3日至2021年8月3日，贷款利率为年利率8.1075%，遇中国人民银行调整贷款基准利率，按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮15%确定。被告郑金华不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。因被告郑金华违约致使采取诉讼方式实现债权的，被告郑金华应承担诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用。被告郑金华同意将青岛市太平路X号地下X层XXX户房产抵押予华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行，作为偿还本合同项下贷款的担保。如被告郑金华未按合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行有权行使抵押权，所得款项按下列次序清偿华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行债权：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金。
青岛市太平路X号地下X层XXX户房产于2011年8月24日办理了预购商品房抵押登记预告，权证号为青房地预市字第201162686号。
同日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行还与被告郑金华签订个人房屋抵押借款合同(编号：QD07Pl02ll10182)一份，双方约定：被告郑金华为购买被告青岛伟业房地产集团有限公司销售的房屋，向华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行贷款120万元，贷款期限为10年，贷款利率为年利率8.1075%，遇中国人民银行调整贷款基准利率，按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮15%确定。被告郑金华不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。因被告郑金华违约致使采取诉讼方式实现债权的，被告郑金华应承担诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用。被告郑金华同意将青岛市太平路X号地下X层XX户房产抵押予华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行，作为偿还本合同项下贷款的担保。如被告郑金华未按合同约定偿还贷款和支付应付的任何款项或不遵守本合同的任何条款或发生任何违约事件时，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行有权行使抵押权，所得款项按下列次序清偿华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行债权：实现债权和担保权利的费用、损害赔偿金、违约金、复利、逾期利息和罚息、利息、本金。
青岛市太平路X号地下X层XX户房产于2011年8月24日办理了预购商品房抵押登记预告，权证号为青房地预市字第201162698号。
2011年8月26日，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行为履行上述借款合同，向被告郑金华发放了贷款合计373万元。
2012年9月4日，被告青岛伟业房地产集团有限公司向原告出具不可撤销担保书一份，内容为：鉴于贵行在本公司销售青岛栈桥奥特莱斯广场商业项目时给予了大力的信贷支持，本公司郑重向贵行承诺如下：本公司愿为购买上述楼盘商品房的全体购房人在贵行申请个人房屋按揭贷款提供最高额连带责任保证担保。担保范围为我公司在按揭额度内向贵行推荐并获贵行批准的所有的购房人获得的个人房屋按揭贷款本金、利息、罚息和实现债权的费用，保证期间为购房人个人房屋按揭贷款发放之日起至购房人所购房屋办妥抵押登记手续，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交贵行保管之日止。保证期间，借款人不能偿还应还贷款本息时，本公司在接到贵行书面通知之日内无条件代为清偿。此担保书的效力及于按揭额度项下本公司向贵行推荐并获得贵行批准的每一个购房人的借款，为简化程序，贵我双方不再逐笔签订担保合同。
截至2014年4月30日，上述三笔借款本息，被告郑金华尚有3661222.56元未偿还。
华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行于2013年5月27日出具函件一份，内容为：我支行郑金华的案子所发生的诉讼由分行对外统一代为诉讼清收。
上述事实有个人借款合同、个人房屋抵押借款合同、个人抵押合同、借据、欠款明细、不可撤销担保书及庭审笔录等书面证据在案佐证，且经本院审核与庭审质证，可以采信。
本院认为，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与被告郑金华、张振华之间签订的个人借款合同、个人抵押合同、个人房屋抵押借款合同系双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人双方均应全面履行约定的义务。华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行依约履行发放贷款的义务后，被告郑金华应根据合同约定按期还本付息，否则应承担相应的违约责任。现被告郑金华逾期还款，其应承担偿还全部借款本息的义务。原告作为华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行的上级机关，有权代华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行主张债权。
青岛市阿里山路XXX号内X号楼X单元XXXX室房产及青岛市萧山路XXX号X楼X单元XXX室房产已办理抵押登记；青岛市太平路X号地下X层XX户、XX户、XXX户房产已办理预抵押登记，原告对上述房产享有抵押权，有权在财产抵押范围内就该房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
鉴于被告青岛伟业房地产集团有限公司已向原告承诺对相应债务承担连带保证责任，而其免除保证责任的条件并不成就，其应按照双方约定无条件的向原告承担对上述债务的连带清偿责任。
原告主张的律师费，未提供有效票据证明已实际发生，本院暂不予支持，原告可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑金华于本判决生效之日起十日内向原告华夏银行股份有限公司青岛分行偿还编号为QD07Pllll080042借款合同项下的借款本金及利息、罚息、复利32056.96元（上述利息、罚息、复利计算至2013年3月5日，此后利息、罚息、复利按合同约定利率计算至本判决生效之日）；
二、原告有权就编号为QD07Pllll080042借款合同项下的借款本金及利息、罚息等债务对青岛市阿里山路XXX号内X号楼X单元XXXX室房产及青岛市萧山路XXX号X楼X单元XXX室房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。
三、被告郑金华于本判决生效之日起十日内向原告华夏银行股份有限公司青岛分行偿还编号为QD07Pl02ll10180、QD07Pl02ll10181、QD07Pl02ll10182借款合同项下的借款本金及利息、罚息、复利3427299.04元（上述利息、罚息、复利计算至2013年3月5日，此后利息、罚息、复利按合同约定利率计算至本判决生效之日）；
四、原告有权就编号为QD07Pl02ll10180、QD07Pl02ll10181、QD07Pl02ll10182借款合同项下的借款本金及利息、罚息、复利等债务对青岛市太平路X号地下X层XX户、XX户、XXX户房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；
五、被告青岛伟业房地产集团有限公司对编号为QD07Pl02ll10180、QD07Pl02ll10181、QD07Pl02ll10182借款合同项下的借款本金及利息、罚息、复利等未清偿债务承担连带保证责任。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34475元及财产保全费5000元，由三被告承担。因原告已向本院预交，三被告应于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 刘 琨
人民陪审员 张秀云
人民陪审员 王连美
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 赵梦坤