湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终340号
上诉人（原审被告）吴茂盛，利川市元堡乡村镇建设服务中心职工。
被上诉人（原审原告）胡农华。
委托代理人（一般代理）胡海鹏。
委托代理人（特别授权）李方敏，湖北丽川律师事务所律师。
上诉人吴茂盛因与被上诉人胡农华房屋租赁合同纠纷一案，不服利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成由审判员李丽担任审判长，审判员杨芳、李志华参加的合议庭�理了本案。本案经本院院长批准延长审理期限三个月。现已审理终结。
胡农华一审时诉称，2011年5月12日，胡农华与吴茂盛签订了房屋租赁合同，约定胡农华将其位于利川市金龙南路3号一栋房屋的二、三层出租给吴茂盛，租期十年即从2011年8月1日起至2021年7月30日止，房屋租金前五年为每年57000元，后五年按前一年租金的5%递增，每年租金应在当年8月1日前支付完毕。截止目前，吴茂盛已使用房屋达4年时间，仅支付租金110000元，拖欠房屋租金已达118000元。胡农华数次催收租金无果，根据双方签订的房屋租赁合同约定，胡农华有权单方面解除合同并向吴茂盛追收租金、违约金及利息损失。另，吴茂盛在未通知胡农华且未协商的前提下私自损毁二楼、三楼楼板结构，堵塞房屋的消防通道，依据合同约定胡农华有权要求恢复房屋原状并解除房屋租赁合同。现起�请求法院判令：1、解除胡农华与吴茂盛签订的房屋租赁合同。2、吴茂盛支付拖欠的房屋租金118000元及相应利息。3、吴茂盛支付违约金34200元。4、吴茂盛恢复房屋二楼、三楼安全通道原状。5、由吴茂盛承担本案诉讼费用。
吴茂盛一审时辩称：1、涉案租赁房屋竣工后未经消防验收擅自投入使用，违反了有关消防法律、法规的强制性规定，房屋租赁合同应无效。2、胡农华未依照双方签订的房屋租赁合同第六条约定为吴茂盛提供《土地使用证》和《房产证》等相关手续，胡农华违约在先并持续，吴茂盛未支付租金属于行使合同法规定的同时履行抗辩权，不应当支付违约金。3、涉案租赁房屋竣工后未经消防验收，致使吴茂盛经营不能办理执照且遭受了大额罚款，胡农华对此应承担相应责任。4、胡农华所称的房屋二楼和三楼的通道被改建，是经过了胡农华同意�，且不影响通行，胡农华一直未提出异议，应当减少相应的租金。
原审查明，2011年12月20日，利川市人民政府为胡农华颁发了利国用（2011）第1953号《国有土地使用证》，胡农华在该《国有土地使用证》确定的153.65平方米位于利川市东城街道办事处关东村七组（利川市金龙南路3号）处修建了九层的住宅楼一栋，并于2012年6月19日取得了利川市城乡规划管理局颁发的编号：利规验（2012）069号《利川市建设工程规划验收合格证》。
2011年5月12日，胡农华作为出租方（甲方）、吴茂盛作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条出租房屋的坐落、范围及用途出租房位于利川市金龙南路3号一栋房屋的二层和三层，面积约400平方米、一楼北侧门面约半间（共同共用），房屋现状如标的所示，其相应门面前的公路停车位双方�商。房屋用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条房屋租赁期限1、房屋租期为拾年，即从阳历2011年8月1日起至2021年7月30日止。装修期为2011年5月11日起至2011年7月30日。2、每年交付租金时间为该年8月1日前。第三条租金的支付及房屋的交付一、房屋的租金：本合同租金实行每年支付，租金标准为二楼、三楼和一楼门面半间一起共57000元整。二、房屋租赁期前五年租金为每年57000元不变，后五年每次按前一年租金的5%递增。三、甲方必须于2011年5月11日之前将现状房屋交付给乙方。第六条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、乙方不交付或者不按约定时间交付租金，甲方有权收回房屋使用权。2、甲方提供乙方需要办理手续的《土地使用证》、《房产证》等相关手续。二、乙方的权利和义务2、乙方对现状房屋的改造和装修必须经甲方书面同意后方可。第七条违约责任2、任何一方违约，均应向守约方支付按年租金总额20%的违约金，给守约方造成损失（包括主张权利所产生的诉讼费、律师代理费、交通费、误工费、装修及其他损失）的，还应当另行赔偿损失。
合同签订后，胡农华按约将上述房屋交付给吴茂盛，吴茂盛将该房屋与其承租的案外人胡克平的房屋一起用于经营KTV，其名称为“利川市麦乐汇KTV”，吴茂盛在经营过程中，因其场所存在火灾隐患，利川市公安消防大队决定对利川市麦乐汇KTV及所在建筑予以临时查封，查封期限2011年12月10日10时28分至2012年1月10日10时28分逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限限制。接着吴茂盛等人立即组织整改火灾隐患。2012年5月3日和5月7日，利川市公安消防大队分别对利川市麦乐汇KTV（金龙南路3号、5号）和利川市金龙南路3号、5号的房屋产权人各罚款30000元。2012年11月29日，利川市工商行政管理局对吴茂盛等人无照经营作出了取缔无照经营行为并处罚款5000元的行政处罚。其间，胡农华、吴茂盛及案外人均已交纳了前述罚款。随后，吴茂盛与他人一起办理了营业执照并继续使用前述租赁房屋经营KTV娱乐服务活动至今。
另查明，吴茂盛承租胡农华的房屋后，装修时对该房屋的二楼和三楼的通道予以了改建，并使用至今。吴茂盛截止起诉日前，共计向胡农华支付了租金110000元，余款未付。
原审认为，胡农华与吴茂盛签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示。出租房屋已取得建设工程规划验收合格证，吴茂盛承租讼争房屋装修后一直经营KTV娱乐服务，并已办妥营业、税收审批手续。《房屋租赁合同》应认定有效。依《房屋租赁合同》约定，吴茂盛承租房屋后应于每年8月1日前交付当年租金，如不交�或者不按约定时间交付租金，胡农华有权收回房屋使用权。至2015年8月1日，吴茂盛承租讼争房屋已四年，合计应付租金228000元，但总计只付款110000元，延期付款行为已构成违约，合同约定的解除合同的条件已成就，对胡农华请求解除双方之间的房屋租赁合同，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案《房屋租赁合同》解除后，吴茂盛应当将承租房屋腾退后返还给胡农华，并应按照合同约定的租金标准向胡农华支付至返还房屋之日止的房屋占用使用费；吴茂盛承租房屋期间拖欠的租金仍应给付。因此，对胡农华要求吴茂盛支付拖欠部分租金的请求，予以支持。吴茂盛延期付款行为构成违约，依《房屋租赁合同》第七条约定，吴茂盛应向胡农华支付按年租金总额20%�算的违约金即57000元×20%=11400元。胡农华要求吴茂盛支付违约金34200元的主张不能成立，只能部分支持。吴茂盛支付违约金后，可以弥补拖欠部分租金给胡农华造成的利息损失，对胡农华要求吴茂盛支付拖欠租金相应利息的请求，不予支持。关于胡农华主张恢复房屋二、三楼通道原状的问题。现有证据不能证明吴茂盛承租房屋装修前的原状，吴茂盛承租房屋后根据其经营所需经胡农华同意才装饰装修的，承租期间也是按照约定使用租赁房屋，胡农华该项主张的理由并不充分，不予支持。吴茂盛要求继续履行合同并减少部分租金的理由不能成立，不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告胡农华与被告吴茂盛于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吴茂盛于判决生效后30日内将涉案租赁房屋腾退后返还给原告胡农华，并向原告胡农华支付自2011年8月1日起按照每年57000元的标准计算至被告吴茂盛返还涉案租赁房屋之日止的租金（被告吴茂盛已支付的110000元从前述应支付的租金中扣除）；三、被告吴茂盛于本判决生效后30日内向原告胡农华支付违约金人民币11400元；四、驳回原告胡农华的其他诉讼请求。案件受理费3344元，由原告胡农华负担370元，被告吴茂盛负担2974元。
吴茂盛不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、胡农华出租的房屋未经消防验收不得投入使用用于出租，二人的房屋租赁合同因违反了《消防法》的相关强制性规定无效。2、根据双方合同约定，胡农华应提供房产证等相关证件以便吴茂盛办理营业执照，但胡农华未提供，违约在先，吴茂盛未及时支付租金不构成违约，不应承担违约金。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，并由胡农华承担一、二审的诉讼费用。
胡农华二审时未在法定期限内提交书面的答辩意见。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
本院认为，胡农华与吴茂盛于2011年5月12日签订《房屋租赁合同》时，胡农华的房屋经规划部门验收，已取得建设工程规划验收合格证，吴茂盛承租房屋进行装修后一直经营KTV娱乐服务，并已办妥营业、税�审批手续。《房屋租赁合同》是双方当事人真实自愿的意思表示，且双方已实际履行。吴茂盛上诉提出房屋租赁合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。吴茂盛的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴茂盛负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一六年八月二日
书记员 何奕娥