南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓商初字第680号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人娄家华，江苏联勤律师事务所律师。
被告余俊，男，汉族，1974年9月12日出生。
委托代理人陈强，江苏苏博律师事务所律师。
被告刘晓燕，女，汉族，1974年2月27日出生。
被告南京世茂房地产开发有限公司。
法定代表人许荣茂，该公司董事长。
委托代理人张晶，女，南京世茂房地产开发有限公司法务。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称江苏交行）与被告余俊、刘晓燕、南京世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏交行的委托代理人娄家华，被告余俊的委托代理人陈强，被告世茂公司的委托代理人张晶到庭参加诉讼。被告刘晓燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告江苏交行诉称，2009年10月9日，江苏交行与余俊、世茂公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定江苏交行向余俊提供借款308万元，用于购买南京市鼓楼区XX小区XXXX新城X号楼X单元XXXX室房屋，借款期限360个月，借款利率为基准利率下浮30%，在取得他项权证后世茂公司解除连带保证责任，该合同还约定了债务提前到期的条款。同日，江苏交行与余俊、刘晓燕、世茂公司签订了《南京市房地产抵押合同》，约定余俊、刘晓燕的抵押担保责任及世茂公司的连带保证责任，并办理了预售商品房贷款抵押预告核准登记。2009年10月20日，江苏交行向余俊发放贷款308万元。嗣后，余俊未领取房屋所有权证，江苏交行未取得该房屋的他项权证，余俊已有多期贷款逾期未还，世茂公司的担保责任未能解除，其应当承担连带清偿责任。余俊、刘晓燕系夫妻关系，且刘晓燕也签署了房产共有人声明书，本案债务应为夫妻共同债务。请求判决：一、余俊、刘晓燕返还借款本金2913940.24元，支付截止到2013年10月9日的利息99916.80元、罚息958.85元，并自2013年10月10日起按照合同约定支付逾期利息；二、江苏交行对位于南京市鼓楼区XX小区XXXX新城X号楼X单元XXXX室房屋享有优先受偿权；三、世茂公司承担连带清偿责任。
被告余俊辩称，对江苏交行所主张的事实及诉讼请求均无异议，现经济困难，无力偿还借款，请求江苏交行对利息和罚息能够适当减免。
被告世茂公司辩称，对余俊借款的真实性不持异议，但江苏交行应先就物担保实现债权，世茂公司应对担保物不足清偿债务的部分承担连带保证责任。
被告刘晓燕未到庭，亦未答辩。
经审理查明，余俊、刘晓燕系夫妻关系。2009年10月9日，余俊与江苏交行、世茂公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定江苏交行向余俊提供借款308万元，借款期限为360个月，月利率为3.465‰，如遇国家调整利率，则按规定执行，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款方式为等额本息还款法；如余俊在本合同期内未按约还款，江苏交行有权宣布贷款全部提前到期，要求余俊立即提前归还全部贷款，并要求余俊支付利息，对逾期本息有权计收罚息和复利。同时，江苏交行与余俊、刘晓燕、世茂公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定：余俊、刘晓燕将其南京市鼓楼区XX小区XXXX新城X号楼X单元XXXX室房产抵押给江苏交行，为余俊上述借款提供担保；世茂公司承担连带保证责任，担保期限自合同生效之日起至江苏交行领取上述余俊、刘晓燕所购房商品房他项权利（抵押权）证书之日；抵押和保证担保范围均为借款本金、利息、实现抵押权的费用；余俊、刘晓燕连续三个月或累计六个月未能按约归还借款，世茂公司也未履行保证责任的，江苏交行有权依法定程序处分上述房屋，并可要求提前清偿上述借款。该合同已办理了抵押登记，但江苏交行尚未取得案涉房屋的他项权证。同时，余俊、刘晓燕向江苏交行出具房屋共有人声明书和抵押人承诺书各一份，余俊、刘晓燕承诺如余俊不能履行借款合同，江苏交行即可按借款合同规定实现债权，并可以依法处置抵押物。上述合同签订后，江苏交行依约向余俊发放贷款308万元。但余俊自2013年1月起未按约还款，截至2013年10月9日止，余俊欠江苏交行贷款本金2913940.24元、利息99916.80元、罚息958.85元。
以上事实，由原告江苏交行举证的个人房产抵押贷款合同、借款借据、抵押合同、房屋共有人声明书和抵押人承诺书、结婚证、欠款清单，以及本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，江苏交行与余俊、刘晓燕、世茂公司分别签订的个人房产抵押贷款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且抵押合同已办理抵押登记，故上述合同均合法有效。江苏交行已按约向余俊发放了贷款308万元，而余俊未按约还款，其行为构成违约，应承担违约责任。因此，江苏交行有权依据合同的约定提前收回贷款，余俊应承担返还江苏交行借款本金2913940.24元，支付利息99916.80元、罚息958.85元，并支付自2013年10月10日起所产生的利息、罚息、复利的责任。本案中，刘晓燕以房屋共有人的身份向江苏交行出具声明书，且余俊因购房而向江苏交行的借款发生在其夫妻关系存续期间，应系夫妻共同债务，故刘晓燕应对本案债务承担清偿责任。
根据抵押合同的约定，在江苏交行未实际领取案涉抵押房屋他项权证时，世茂公司的保证责任不应予以免除。债务人余俊、刘晓燕将南京市鼓楼区XX小区XXXX新城X号楼X单元XXXX室房屋为余俊上述借款提供抵押担保，并由世茂公司提供连带责任保证，因当事人就债权人实现债权的顺序未进行约定，江苏交行应当先就物的担保实现债权，世茂公司应就江苏交行对案涉抵押房屋优先受偿后不足清偿部分的债务承担连带保证责任。世茂公司在承担连带保证责任后，就其实际清偿部分有权向余俊、刘晓燕追偿。被告刘晓燕经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告余俊、刘晓燕自本判决生效之日起十日内一次性返还原告交通银行股份有限公司江苏省分行借款本金2913940.24元，支付利息99916.80元、罚息958.85元，并自2013年10月10日起至本判决确定的给付之日按借款合同的约定支付利息、罚息、复利；
二、原告交通银行股份有限公司江苏省分行有权对被告余俊、刘晓燕设立抵押的南京市鼓楼区XX小区XXXX新城X号楼X单元XXXX室房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告南京世茂房地产开发有限公司对原告交通银行股份有限公司江苏省分行行使上述（二）项优先受偿权后不足清偿部分的债务承担连带清偿责任，其在承担连带保证责任后，有权就其实际清偿的部分向被告余俊、刘晓燕追偿；
四、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费30111元，由被告余俊、刘晓燕负担（鉴于交通银行股份有限公司江苏省分行已预交，余俊、刘晓燕自本判决生效之日起十日内直接给付交通银行股份有限公司江苏省分行）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 张 旭
人民陪审员 祝红玲
人民陪审员 邱建伟
二〇一三年十二月十九日
见习书记员 陈 悦