广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桂市民四终字第473号
上诉人（一审被告）桂林粤豪房地产开发有限公司。
法定代表人郑文豪，该公司总经理。
委托代理人傅旭，上海永松健律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）王志辉。
委托代理人黎钰。
被上诉人（一审原告）黎钰。
被上诉人（一审原告）王骞。
委托代理人黎钰。
被上诉人（一审被告）桂林阳朔唐人街酒店有限公司。
法定代表人蒋华，该公司董事长。
委托代理人蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）邓锡希。
委托代理人林宇，漓江律师事务所律师。
上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司与被上诉人王志辉、黎钰、王骞、桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司、邓锡希因买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2014）临民初字第95号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月22日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员黄赟参加的合议庭，于2014年10月30日公开开庭审理了本案，书记员黄璐担任记录。上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司的委托代理人傅旭，被上诉人黎钰及被上诉人王骞、王志辉共同委托代理人黎钰，被上诉人桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司的委托代理人蒋贤杰，被上诉人邓锡希的委托代理人林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审查明：原告王志辉、黎钰、王骞于2011年11月22日参加桂林市金大衡拍卖有限公司举行的拍卖活动竞拍得阳朔县观莲路唐人街ElO7号房屋（商铺一楼，面积70.04m2，原所有权属被告桂林粤豪房地产有限公司），原告王志辉、黎钰、王骞按照约定于2011年11月23日付清全部购房款。按照成交确认书的约定，被告桂林粤豪房地产开发有限公司应在原告王志辉、黎钰、王骞付清所有购房款当天将房屋交付给原告，但被告桂林粤豪房地产开发有限公司一直未将该E107号房屋（商铺）交至原告王志辉、黎钰、王骞手中，直至2013年4月，该E107号房屋（商铺）才交付至王志辉、黎钰、王骞（2013年4月11日该院（2010）临执协字第731-5号协助执行通知书，一、协助提取被执行人桂林粤豪房地产开发有限公司享有的租金收入84048元至临桂县人民法院。二、协助将阳朔县观莲路唐人街E107号商铺交付给黎钰、王志辉、王骞）。但从2012年12月至2013年3月，该E107号房屋（商铺）所产生的收益（租金）原告王志辉、黎钰、王骞未获取。
另审理查明：被告桂林粤豪房地产开发有限公司于2006年5月12日与被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订一份《租赁合同》，合同约定：被告桂林粤豪房地产开发有限公司将位于阳朔唐人街的自有房产及街区除A座二楼甲方目前使用中的办公室、B座8楼电梯出口的豪苑、文苑观景套房、地下停车场4个车位外（详见附清单，平面图整个唐人街建国假日酒店上、地下建筑物，包括为酒店配套服务的水、电、消防、空调、电脑、监控等设备），租赁给被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司使用，租赁期限为18年，自2006年7月1日至2024年6月30日止，每月租金为125000元，其中甲方拥有的房屋租金为2500元，设备租金为100000元，……，2006年5月27日，被告桂林粤豪房地产开发有限公司与被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订《补充协议》，确认桂林阳朔唐人街酒店有限公司同意桂林粤豪房地产开发有限公司继续留用A区二楼办公区楼下的全部区域（含下室厨房在内），桂林阳朔唐人街酒店有限公司向桂林粤豪房地产开发有限公司交纳的租赁费中每月扣除9378元，实际桂林阳朔唐人街酒店有限公司每月向粤豪公司交纳租金115613元。签订上述合同时，阳朔县观莲路唐人街E107号房屋（商铺）时属被告桂林粤豪房地产开发有限公司的自有财产；2009年6月22日，被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司以第一年租金为65元／m2，第二年租金为75元／m2，第三年租金为80元／m2将阳朔县观莲路唐人街E107号商铺出租给被告邓锡希使用，2013年3月以前被告邓锡希均按约将租金给付桂林阳朔唐人街酒店有限公司，桂林阳朔唐人街酒店有限公司亦按约定将租金给付给被告桂林粤豪房地产开发有限公司。2013年4月原告王志辉、黎钰、王骞将阳朔县观莲路唐人街E107号房屋出租给案外人邓锡希。
因租金问题，原告王志辉、黎钰、王骞向一审法院提起诉这个讼，请求法院依法判令三被告连带支付2011年12月至2013年3月的铺面租金89651.2元，案件诉讼费，保全费全部由三被告承担。
一审法院审理认为，综合原、被告的诉请、答辩及庭审质证，该案的争议焦点：一、本案应如何定性；二、被告桂林粤豪房地产开发有限公司、被告阳朔唐人街酒店有限公司、被告邓锡希是否是本案适格主体；三、租金如何计算和确定；四、三被告如何承担给付租金损失义务的责任。关于如何定性问题：该案在立案时为租赁合同纠纷，经审查，由于原告王志辉、黎钰、王骞不是该案涉诉“租赁合同”的相对人，原告王志辉、黎钰、王骞是参加2011年11月22日桂林市金天衡拍卖有限责任公司依法拍卖阳朔县观莲路唐人街E107号商铺，竞拍取得该E107号商铺后，因未获取涉诉E107号商铺2011年12月-2014年3月的租金损失而诉至法院，故该案应定性为买卖合同纠纷。关于被告桂林粤豪房地产开发有限公司、桂林阳朔唐人街酒店有限公司、邓锡希是否是该案的适格主体问题：被告桂林粤豪房地产开发有限公司在2013年4月份以前是阳朔县观莲路唐人E107号商铺的所有权人，同时也是该E107号商铺的出租人，被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司是该商铺的承租人，被告邓锡希则是该E107号商铺的实际租赁使用人，原告未获取得2012年12月-2013年3月份的租金损失，将桂林粤豪房地产开发有限公司、桂林阳朔唐人街酒店有限公司、邓锡希列为本案的被告，以便查明事实，分清责任，主体是适格的；关于租金如何计算和确定的问题：本案被告桂林粤豪房地产开发有限公司认为本案租金标准应以其与桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的《租赁合同》的租金标准计算，理由是买卖不破租赁，原告王志辉、黎钰、王骞则认为应以被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司与被告邓锡希签订的《租赁合同》中的80元／m2的标准来计算本案的租金，首先被告桂林粤豪房地产开发有限公司是以整体打包租赁的形式将自有房屋（包括阳朔县观莲路唐人街E107商铺在内）、设备租赁给被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司使用，其次被告桂林粤豪房地产开发有限公司与被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的2006年5月12日《租赁合同》中，房屋租金2500元／月，设备租金100000元／月，在2006年5月27日被告桂林粤豪房地产开发有限公司与桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的《补充协议》中又约定从桂林阳朔唐人街酒店有限公司交纳给桂林粤豪房地产开发有限公司的租赁费中扣除9378元／月，但没有明确约定是扣除房屋租金还是扣除设备租金，故被告桂林粤豪房地产开发有限公司认为租金计算标准应按其与桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的《租赁合同》中约定的租金标准来计算不妥，该院认为原告王志辉、黎钰、王骞诉请按每80元／m2／月计算租金的请求，既有事实依据，也符合当时的市场价格，该院予以确认，由于从2011年12月-2013年3月（共16个月）期间，被告桂林唐人街酒店有限公司均按约定将租金交纳给被告桂林粤豪房地产开发有限公司，被告邓锡希亦按约定将租金交纳给被告桂林唐人街酒店有限公司，故原告王志辉、黎钰、王骞的租金损失应确定为：80元／m2×70.04m2×16个月=89651.2元。关于三被告如何承担给付租金义务的问题：首先被告邓锡希虽属本案的被告，但其按时履行了其与被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的“协议”约定的义务，故原告王志辉、黎钰、王骞诉请要求被告邓锡希承担本案租金的连带清偿责任的请求，该院不予以支持；其次，被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司亦按时履行其与被告桂林粤豪房地产开发有限公司签订的《租赁合同》和《补充协议》约定的义务，且被告桂林粤豪房地产开发公司于2013年3月份才确认阳朔县观莲路唐人街E107号商铺的所有权的转移至原告王志辉、黎钰、王骞所有，故原告王志辉、黎钰、王骞诉请被告桂林阳朔唐人街酒店有限公司对其租金损失承担连带清偿责任的请求，该院不予以支持；最后，本案涉诉的E107号商铺在被依法拍卖前的所有权系被告桂林粤豪房地产开发有限公司所有，但拍买成交后原告王志辉、黎钰、王骞即交清全部款项并取得该涉诉E107号商铺收益和处分的权利，由于被告桂林粤豪房地产开发有限公司不承认丧失该涉诉E107号商铺的所有权，是造成原告王志辉、黎钰、王骞租金的损失（收益权）的根本原因，故被告桂林粤豪房地产开发有限公司应对原告王志辉、黎钰、王骞诉请的租金损失承担给付责任，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十条之规定，判决：被告桂林粤豪房地产开发有限公司应于本案判决生效后给付租金损失89651.2元给原告王志辉、黎钰、王骞。案件受理费2041元，保全费910元，合计2951元，由被告桂林粤豪房地产开发有限公司承担。
上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司不服一审判决提出上诉称，一、一审庭审程序结束后，一审法院在未向当事人依法进行法律关系变更释明的情况下，自行将一审原告主张的租赁合同法律关系变更为买卖合同纠纷，并迳行对一审原告未予主张的买卖合同法律关系予以裁判，既替行了一审原告的起诉权利，又剥夺了上诉人的抗辩权利，违反了人民法院审理民事案件的法定程序，属程序违法。二、即使不考虑一审判决是否存在上述程序违法问题，一审法院将本案纠纷认定为买卖合同法律关系本身也是与本案事实不符的。第一，“买卖合同纠纷”与一审原告主张的“租金损失”诉请不相符。第二，本案涉及的讼争商铺买卖合同，经相关法院依职权委托拍卖，已履行完毕。买卖双方相应的交付房屋及支付拍卖价款义务均已完成，不存在所谓“买卖合同纠纷”事由。第三，一审法院以一审原告非本案租赁合同当事人为由将本案定性为“买卖合同纠纷”，这一理由本身并不成立。很显然，一审原告作为涉案商铺的买得人，因“买卖不破租赁”而取代了上诉人作为涉案商铺原所有权人及出租人的地为位，当然属本案租赁合同当事人。如果如一审判决所述，“一审原告非本案租赁合同当事人”，那其主张“租金损失”的权利从何而来？三、如上所述，根据一审原告主张的“租金损失”诉请，本案应定性为“租赁合同纠纷”。而上诉人非本案租赁法律关系的当事人，故上诉人作为本案一审被告属主体不适格。即便如一审判决所述理由“以便查明事实，分清责任”，也只应将上诉人作为无独立请求权的第三人参与本案诉讼程序。四、一审判决由上诉人承担所谓“租金损失”义务的理由为：上诉人不承认丧失涉诉商铺的所有权是造成一审原告“租金损失”的根本原因。这一理由即无事实依据，也无法律依据。首先，一审原告通过拍卖程序取得涉案商铺的所有权。因相关拍卖程序是由法院依职权拍卖公司进行的，从法律上讲，上诉人是否“承认丧失涉诉商铺所有权”，既不影响一审原告取得涉案商铺所有权，也不影响一审因“买卖不破租赁”而行使作为出租人的收取租金的权力。也就是说，上诉人是否“承认丧失涉诉商铺的所有权”，与一审原告的所谓“租金损失”不存在法律上的因果关系。五、一审判决按80元／m2／月的标准计算一审原告的所谓租金损乏依据。一审原告的诉请是追索租金损失，租金损失的计算标准应是租赁合同。一审判决既不考虑上诉人与被上诉人桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的《租赁合同》，也不参照被上诉人桂林阳朔唐人街酒店有限公司与被上诉人邓锡希签订的《租赁合同》约定的租金标准，而是以所谓的市场价格80元／m2／月计算租金损失，显然是缺乏依据的错误判决。综上所述，一审法院在上诉人与一审原告即不存在租赁合同法律关系，亦不存在买卖合同纠纷的情形下，强行裁决由上诉人承担一审原告所谓的“租金损失”，实属违背事实、缺乏法律依据的错误判决。上诉人请求二审判决：1、撤销一审判决，依法驳回一审原告的起诉或依法改判上诉人不承担给付一审原告租金损失89651.2元的义务；2、本案的一审、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。
被上诉人王志辉、黎钰、王骞庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审判决维持原判。
被上诉人桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审判决维持原判。
被上诉人邓锡希庭审答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审判决维持原判。
本院二审查明的事实除与一审判决查明的事实一致外，另查明，被上诉人桂林阳朔唐人街酒店有限公司支付给上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司2011年12月至2012年5月的租金604548.08元，协助人民法院提取上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司2012年6月至2013年3月的租金1003794.81元。
本案双方争议的焦点是，1、一审判决程序是否合法；2、本案当事人之间是何种法律关系；3、租金计算标准如何确定，涉案租金由谁承担责任。
本院认为，被上诉人王志辉、黎钰、王骞是参加2011年11月22日人民法院委托桂林市金天衡拍卖有限责任公司依法拍卖阳朔县观莲路唐人街E107号商铺，竞拍取得该E107号商铺，之后，被上诉人王志辉、黎钰、王骞是该E107号商铺合法所有取得人，对该E107号商铺具有使用、收益的权利。但上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司在2013年4月份以前是阳朔县观莲路唐人街E107号商铺的实际控制人，同时也是该E107号商铺的出租人，桂林阳朔唐人街酒店有限公司承租该商铺后又转租给了邓锡希。在2011年12月至2013年3月期间，桂林阳朔唐人街酒店有限公司将部分租金交给了桂林粤豪房地产开发有限公司，另一部分租金因桂林粤豪房地产开发有限公司的其它债务纠纷，被人民法院依法提取，致使本案上诉人应得租金收益因桂林粤豪房地产开发有限公司的原因未能实现，被上诉人王志辉、黎钰、王骞实际在2013年4月份才取得阳朔县观莲路唐人街E107号商铺的占有、使用及实际收益权。故本案是因买卖合同而产生的租金纠纷，一审判决认定本案为买卖合同纠纷并无不当。上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司应当支付给被上诉人王志辉、黎钰、王骞2011年12月至2013年3月期间的租金收益。
关于租金如何计算和确定的问题：上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司是以整体打包租赁的形式将自有房屋（包括阳朔县观莲路唐人街E107商铺在内）、设备租赁给桂林阳朔唐人街酒店有限公司使用，无法确定阳朔县观莲路唐人街E107商铺租金。一审法院根据本案实情，按桂林阳朔唐人街酒店有限公司与邓锡希签订的《租赁合同》中约定的80元／m2／月的标准来计算本案的租金，是客观的，本院予以支持。但本案判决认定的租金标准仅适用于本案双方争议的纠纷解决，不作为其他当事人各方解决争议的依据。
被上诉人邓锡希已按时履行了其与桂林阳朔唐人街酒店有限公司签订的“协议”约定的义务交付了租金，其不应对本案租金承担连带清偿责任；被上诉人桂林阳朔唐人街酒店有限公司亦按时履行其与桂林粤豪房地产开发有限公司签订的《租赁合同》和《补充协议》约定的义务，桂林粤豪房地产开发公司于2013年3月份才确认阳朔县观莲路唐人街E107号商铺的所有权的转移至王志辉、黎钰、王骞手中，故桂林阳朔唐人街酒店有限公司在本案中不应承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律实体处理正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2041元，由上诉人桂林粤豪房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 黄 赟
二〇一四年十一月十八日
书 记 员 黄 璐