江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2549号上诉人（原审被告）：连云港市连云区环境卫生管理处。法定代表人：耿军，该管理处主任。委托诉讼代理人：陈宽伟，该单位员工。被上诉人（原审原告）：赵金柱。上诉人连云港市连云区环境卫生管理处（以下简称连云环卫处）因与被上诉人赵金柱房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2015）港民初字第2269号民事判决，向本院提起�诉。本院于2016年7月14日立案受理后，依法组成合议庭于2016年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人连云环卫处的委托诉讼代理人陈宽伟，被上诉人赵金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人连云环卫处上诉请求：1、二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人赵金柱的诉讼请求；2、被上诉人赵金柱承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定涉案《租赁协议》无效没有事实依据，涉案房屋属于连云区政府所有，上诉人是房屋的使用人，后因办公场所变更，为了国有资产的保值增值，经国有资产管理部门同意，将房屋及院落对外出租。2、涉案《租赁协议》的解除是被上诉人主动提出的，后经与上诉人协商解除了《租赁协议》，根据《租赁协议》第四条第五款、第五条第一款的规定，在协议履行期间，被上诉人不能按时交纳房租，已构成违约，且《�赁协议》的解除是被上诉人主动提出的，非上诉人履行不能造成的。3、一审法院对扩建费用认定错误，实际上双方对扩建没有约定，被上诉人在扩建后虽然告知了上诉人，但不代表上诉人同意扩建，且扩建建筑无也没有合法的建设手续，一审法院对扩建费用按双方过错承担是错误的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项的规定，被上诉人应当承担扩建部分的全部过错责任，一审法院判决双方都有责任错误。被上诉人赵金柱答辩称，1、答辩人与上诉人签订的房屋租赁协议无效，上诉人对此应当承担主要的缔约过失责任，上诉人在双方签订的《租赁协议》中明确约定上诉人对涉案房屋拥有合法的房屋所有权及土地使用权，但上诉人没有取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此导致�方签订的《租赁协议》无效，故上诉人应当对答辩人的损失承担赔偿责任。2、答辩人经上诉人同意对房屋进行装修，上诉人应当对答辩人装修的现值损失承担赔偿责任。上诉人提出是答辩人主动提出解除合同与事实不符。至于上诉人提出的租赁期满答辩人应当无偿移交装修后产生的不动产的观点无事实与法律依据，一方面合同是无效的，上诉人承担的赔偿责任是基于其存在缔约过失责任而承担的，另一方面即使有合同有效，上诉人提出的无偿归其所有的前提条件是租赁合同届满，但本案是上诉人主动提出解除合同的，合同并未履行完毕，故不存在无偿归上诉人所有的情况。3、上诉人同意答辩人扩建部分房屋以满足经营饭店的需要，上诉人对扩建部分的造价费用应当承担相应的分担责任。上诉人多次到答辩人处消费，对此均未提出异议，应当视为上诉人对扩建的同�。至于上诉人提出的《最高人民法院》第十四条第一款第二项的规定，答辩人认为应当根据《城乡规划法》第四十条第二款的规定，答辩人不具备申请的法定资格，且上诉人的房屋本身也没有建设工程规划许可证，因此答辩人也无法对扩建部分申请核发的手续，故上诉人对此应当承担主要的责任，在双方对扩建费用没有约定的情况下，上诉人对扩建费用应当依法分担。4、一审法院认定的装修残值及扩建造价费用均是法院委托鉴定评估的，且经双方认可，上诉人承担的赔偿责任有充分依据。赵金柱向一审法院起诉请求：判令连云环卫处给付租赁房屋装修折旧后的费用69700元；由连云环卫处承担本案诉讼费。后变更为要求连云环卫处赔偿156153元、评估费10000元。一审法院认定事实：位于连云区栖霞路288号的办公院落及房屋归连云环卫处所有，该房屋未取得建设工程规划许可证。2008年12月11日，连云环卫处（甲方）与赵金柱（乙方）签订《租赁协议》1份，协议约定乙方租赁甲方位于连云区栖霞路288号办公院落及房屋经营饭店使用；租赁物占地面积约1200平米、房屋500平米；租用年限为五年，租期自2009年1月1日至2013年12月30日；年使用费7.2万元，使用期间每年按照3%元递增。……甲方保证对该房屋拥有合法的房屋所有权及其土地使用权，拥有合法的出租权，甲方应全力协助配合乙方办理营业执照，并提供所需的文件…乙方装修和添置必要的设施，在施工前应将施工方案上报一份与甲方，经甲方相关人员审查、同意后方可施工。在装潢施工期间，必须服从甲方人员的管理，不得改变房屋主体结构。甲方为乙方提供接水、接�的条件，并单独安装表，所有施工费用由乙方自理。……。租赁期满后赵金柱应当按照使用房屋的实际状况返还该房屋及附属设施，不得拆除装修，无偿移交给连云环卫处，但赵金柱有权取回自己的设施、设备等物；租期结束后，赵金柱装修后产生的不动产全部无偿归连云环卫处所有，赵金柱不得随意拆除。如遇拆迁或政府规划调整，赵金柱在接到连云环卫处书面通知后，无条件的在14天内搬出，不得要求连云环卫处进行相应补偿，待连云环卫处协调结束后，连云环卫处及时通知赵金柱过来办理相关手续，并退还相应使用费。协议还约定了其他内容。上述《租赁协议》签订后，连云环卫处将其门口东西两侧各一个传达室，北屋8间堂屋，院落东南面1间厨房，院落东面一栋两层楼房的下层交付赵金柱使用。赵金柱为了经营酒店需要，经连云环卫处同意，对�屋8间堂屋进行了装饰装修，即室内吊顶，铺设了地砖、墙砖，安装了灯具。后赵金柱又在东侧传达室的旁边扩建了门面房1间，在院落内扩建了厨房4间，仓库1间，卫生间2个，在院落东侧的房屋上加盖房屋一层、加盖了8间北屋南侧的走廊以及北屋前厅门面，并对扩建的房屋室内进行了装潢。连云环卫处知情赵金柱扩建上述房屋并未提出异议。赵金柱使用租赁物后，按照约定给付连云环卫处第一年租金72000元，2012年6月给付连云环卫处租金40000元。后连云环卫处称因区拆迁指挥部在该房屋办公，其负责人与赵金柱协商，让赵金柱提前一年搬出。2012年12月，双方终止合同，赵金柱搬离上述房屋及院落。赵金柱搬离后，连云环卫处将房屋交与拆迁指挥部使用至今。2015年6月，连云环卫处将赵金柱诉至一审法院，要求赵金柱支付拖欠租金58669元并承担诉讼费用。一审法院作出（2015）港民初字第01241号民事判决，认为连云环卫处未取得涉案房屋建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，故双方于2008年12月11日签订的《租赁协议》无效。双方对该租赁合同的无效的后果均有过错。虽然合同无效，但赵金柱仍应当按照法律规定向连云环卫处支付房屋使用费，该案判决赵金柱给付连云环卫处房屋使用费58669元并承担案件受理费1270元。赵金柱在该案中提出的连云环卫处补偿其房屋装修及扩建房屋的相关费用的要求，主张另案向连云环卫处主张。判决作出后双方均未上诉，（2015）港民初字第01241号民事判决已经生效。2015年11月5日，赵金柱就其对涉案租赁房屋的装修及院落内扩建的建筑物对连云环卫处向一审法院提起诉讼，要求连云环卫处给付租赁房屋装修折旧费用69700元，因连云环卫处对赵金柱主张的该费用数额有异议，要求通过鉴定来确定赔偿数额。赵金柱于2015年12月16日向一审法院提出鉴定申请，要求对其租赁连云环卫处的房屋装修残值现价值及扩建房屋的工程造价进行鉴定。一审法院委托连云港永安资产评估房地产估价有限公司就涉案租赁物的装饰装修的现价值进行评估，委托江苏鼎新工程咨询有限公司就赵金柱扩建的房屋造价进行了鉴定。连云港永安资产评估房地产估价有限公司于2016年3月10日作出《资产评估报告书》，评估结论为：以2016年1月19日为估基准日，涉案的位于连云区栖霞路158-1号院内的八间堂屋装修的评估价值为人民币28600元，赵金柱向该公司支付评估费5000元；江苏鼎新工程咨询有限公司于2016年3月28日作出《工程造价咨询报告书》，赵金柱扩建房屋的工程造价为127553.54元。赵金柱向该公司支付咨询费5000元。一审法院认为，本案连云环卫处向赵金柱出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方于2008年12月11日签订的《租赁协议》无效，一审法院作出的（2015）港民初字第01241号民事判决对《租赁协议》无效也进行了确认。房屋租赁合同被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。根据法律规定，租赁合同无效时，经出租人同意，承租人已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。法律还规定，承租人经出租人同意扩建，双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建建筑物未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。赵金柱对租赁房屋进行的装饰装修经过了连云环卫处同意且已形成附合，因连云环卫处不同意利用，故应当按照双方�错分担现值损失。该装饰装修的现值损失经一审法院委托鉴定结论为28600元，赵金柱扩建发生的造价费用经一审法院委托鉴定结论为127553.54元，双方均无异议，一审法院予以确认。关于导致合同无效的过错，连云环卫处明知自己出租的房屋未取得建设工程规划许可证而向赵金柱出租并收取租金，赵金柱作为承租人，疏于察看涉案房屋的权利状态，赵金柱、连云环卫处对该租赁合同的无效的后果均有过错，且过错相当。故一审法院判令对涉案租赁房屋装饰装修的现值损失28600元、扩建造价费用127553.54元共计156153.54元，由赵金柱、连云环卫处双方各承担50%为78076.77元。赵金柱预交的鉴定费共计10000元，该鉴定费的发生系为确定装饰装修的现值损失及扩建部分的造价费用，因赵金柱、连云环卫处均存在过错并各负50%的责任，故该费用应当由赵金柱、连云环卫处各承担5000元。关于连云环卫处辩称系赵金柱主动提出终止租赁协议，但连云环卫处在（2015）港民初字第01241号案中称“因区拆迁指挥部在该房屋办公，其负责人与赵金柱协商，让赵金柱提前一年搬出”，故连云环卫处关于赵金柱主动提出终止协议的说法没有事实依据。连云环卫处辩称合同约定租赁期限届满乙方不得拆除附属设施、装修及不动产，应无偿移交给连云环卫处。一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同被确认无效后，当事人之间的合同关系已经不复存在，合同的条款对双方便没有了约束力，当事人所负的赔偿责任显然并非基于合同而产生，而是基于缔约上的过失，即使双方恢复到合同未履行的状态，合同法第五十八条也明确了即以过失为依据，故连云环卫处应当按照自己的过错予以赔偿。关于连云环卫处辩称“未办理合法建设手续的过错”应为赵金柱，答辩人虽事后知道被答辩人扩建部分建筑物，但该扩建部分的相关建设审批手续应由被答辩人申请办理，被答辩人未办理扩建部分建筑物的合法建设手续，应由其承担全部责任。一审法院认为，本条的合法建设手续即指建设工程规划许可证，按照《城乡规划法》第四十条第二款的规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”可知，申请办理建设工程规划许可证的人只能是建设单位即出租人，而具体�建方案的制定和实施则由承租人负责。赵金柱未提出申领合法手续有一定的过错，但连云环卫处出租的房屋尚未取得建设工程规划许可证，赵金柱扩建的部分则更无取得合法建设手续的事实依据，故一审法院认为双方均有过错。对连云环卫处的上述辩称，依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，第九条第二款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：连云环卫处于判决生效之日起十日内赔偿赵金柱78076.77元。一审案件受理费1752元，由连云环卫处负担；鉴定费10000元，由赵金柱负担5000元、连云环卫处负担5000元本院�审期间，上诉人连云环卫处围绕上诉请求提交了征用土地协议书一份，证明该房屋属于合法建筑。被上诉人赵金柱质证认为，对该证据不认可，该证据规划上注明的涉案土地用途是公共厕所，实际上诉人将涉案土地租赁时是连云区城管大队办公室。本院对该证据的认证意见为，该份证据系复印件，本院对该证据的真实性不认可，即使该证据是真实的，该证据也只是关于征用土地的协议，也不能证实涉案房屋是合法的建筑，故本院对该份证据不予采信。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实清楚，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1、涉案合同的效力应当如何认定，若有效，提出解除合同的主体是谁；2、装修与扩建费用应当如何分担。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，虽然二审庭审中上诉人提供了《征用土地协议书》，但该协议书也未能证明涉案房屋建设的合法性，故一审法院因此认定《租赁协议》无效并无不当。无效的合同自始没有法律约束力，故在认定《租赁协议》无效的前提下，没有必要再审查由合同哪方当事人先提出解除合同。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于第二个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应�法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，因《租赁协议》无效，且一审庭审中，上诉人认可装修及扩建经过其同意，也不同意继续利用，故对于装修及扩建应当根据双方的过错责任进行分担。因双方对导致《租赁协议》无效均负有责任，故本院认为一审法院按照50%的比例划分双方对装修与扩建费用承担的责任并无不当。关于上诉人对被上诉人进行扩建是否同意的问题，一审庭审中，上诉人认可其将涉案房屋租给被上诉人之后，上诉人就进行了扩建，但在扩建之后也未提出异议，故本院认为，上诉人在出租初期就知道被上诉人扩建，但直至2012年12月合同终止近4年时间仍未提出异议，应当视为上诉人对被上诉人扩建行为的认可。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。综上，上诉人连云环卫处的上诉请求和理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1752元，由上诉人连云港市连云区环境卫生管理处负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨代理审判员  严伟晏代理审判员  吴雪莹二〇一六年十月二十七日书 记 员  刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。