湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东西湖民商初字第01744号
原告姚喜阳。
委托代理人肖建斌，湖北今天律师事务所律师。
被告武汉财富兴园置业发展有限公司。
法定代表人易胜兵，董事长。
委托代理人邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人余晓华，湖北高驰律师事务所律师。
原告姚喜阳与被告武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称武汉财富兴园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚喜阳及其委托代理人肖建斌，被告武汉财富兴园公司的委托代理人邱启雄、余晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚喜阳诉称，2014年7月5日，原、被告签订两份《武汉市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的“武汉国际（服务外包）企业公园”一期公寓及配套设施第48栋1层商4号房和第48栋1层商5号房，合计建筑面积为644.43平方米，单价为每平方米4，468元，总价为2，879，314元。合同签订后，原告依约及时足额支付了全部购房款，但因被告一直在实际使用标的商品房作仓库和宿舍，故不能依约于2014年7月5日前交付房屋给原告。后经原告多次催促，被告于2015年10月16日才向原告交付房屋，累计拖延交付时间为468天。依据案涉合同第十一条第一款第二项中约定：“逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，××应按日向××支付已付房价款的万分之五的违约金。”被告逾期向原告交付商品房达到468天，应按日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金，已交付房价款为2，879，314元，故被告实际应支付的违约金为673，760元（2，879，314×468×0.0005）。故请求判令：1、被告向原告支付违约金共计673，760元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告武汉财富兴园公司辩称，被告并不构成违约交房，不应承担违约责任。原、被告双方于2014年7月5日签订房屋买卖合同，同时交房日期亦为2014年7月5日。原告购买的房屋是现房，在购买时被告已经对房屋进行了交付，是原告迟迟没有收房。故被告不应承担迟延交付的责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告姚喜阳为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据1、《武汉市商品房买卖合同》2份，证明原告购买了被告开发建设的位于东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的“武汉国际（服务外包）企业公园”一期公寓及配套设施第48栋1层商4号房和第48栋1层商5号房，合计建筑面积为644.43平方米，单价为每平方米4，468元，总价为2，879，314元。被告应于2014年7月5日交付商品房给原告。逾期超过30日后，被告应自2014年7月5日的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金；
证据2、收据5份、发票2张及《个人商业用房贷款合同》2份，证明原告已经按照合同约定向被告支付了足额的购房款2，879，314元；
证据3、《入伙手续书》2份，证明被告于2015年10月16日才向原告交付本案所涉的商品房，累计逾期468天。
被告武汉财富兴园公司为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：
证据1、竣工交付使用备案证，证明原、被告在签订商品房买卖合同前，该房已经是合格销售的现房；
证据2、银行进账单，证明原告付清全部款项的日期是2014年8月29日。
经庭审质证，被告武汉财富兴园公司对原告姚喜阳提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性与关联性无异议，对其证明目的有异议，该房屋的买卖合同签订时间与交付时间是同一天，故被告已经完成了通知原告交房的义务；根据本合同附件6合同补充协议的第二条房产交付中第九条的约定，全款到被告帐后30个“工作日”内不计算迟延交付金，故延迟计算应该按照该条的约定计算；同时合同约定的迟延交付的违约金过高，应当按照日万分之一计算；对证据2的真实性无异议，但是有部分款项是原告所经营公司出具的证明，该公司应该出具一份证明，证明是代原告付款；对证据3需核实真实性，对证明目的有异议，该入伙手续只能证明原告的收房行为，不能证明被告迟延交付的行为。
原告姚喜阳对被告武汉财富兴园公司提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2的真实性无异议。
本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：
原告姚喜阳提交的证据1、2，因被告武汉财富兴园公司对其真实性无异议，本院予以采信；证据3系入伙手续书，虽被告武汉财富兴园公司称其真实性需核实，但庭后并未提供其在公司内部核实的情况说明，且该证据与被告提供的银行进账单可相互印证，故本院对该证据予以采信。
被告武汉财富兴园公司提交的证据，因原告姚喜阳对其真实性无异议，本院予以采信。
本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：
2014年7月5日，武汉财富兴园公司（××）与姚喜阳（××）签订了两份《武汉市商品房买卖合同》及附件，合同约定：姚喜阳向武汉财富兴园公司购买其开发的位于武汉市东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓第48栋1层商4号商品房及第48栋1-2层商5号商品房，合同面积分别为102.42平方米、542.01平方米，共计644.43平方米，合同总金额分别为457，613元、2，421，701元，共计2，879，314元；……第九条、××应在2014年7月5日前，将符合下列条件的商品房交付给××使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表；6、给水：每户设独立水表；7、燃气：交房时燃气管道设施安装到户，点火时间按燃气公司规定执行，××自行办理开通手续；8、绿化：交房时，该期规划范围内绿化工程基本完工；9、排水：交房时排水设施达到使用条件；10、电梯：交房时电梯设施达到使用条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，××应当在发生之日起15日内书面告知××；……第十一条、××延期交房的违约责任：××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十二条、交接：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，××应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知××。……由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：××发出书面通知十五日内（以邮戳为准），××未能办理交接手续，视同××于发出通知之第十六日已将该商品房交付××使用，××自该交付日起须承担物业服务费。合同附件六《补充协议》还约定：××采取个人按揭贷款方式付款，首期付款1，221，701元于签订合同时支付，剩余房款1，200，000元由××向开发商指定的银行申请按揭贷款支付。××须在××发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到××指定的地点办理房屋交接手续。若××未能在本合同约定交付时间前按合同相关约定付清全款者，××有权延迟交房日期（延迟至××全款到达××账户起30个工作日内，由上述行为引起的迟延交房，××不承担任何违约责任）。合同及附件还约定了其它权利义务。
合同签订后，姚喜阳向武汉财富兴园公司给付了购房款2，879，314元，其中最后一笔款项1，420，000元于2014年8月29日支付。款项支付完毕后，武汉财富兴园公司并未书面通知姚喜阳收房。后姚喜阳与武汉财富兴园公司于2015年9月28日办理入伙手续，但因姚喜阳拒绝交纳前期物业管理服务费，故入伙手续直至2015年10月16日才完成。
另查明，武汉财富兴园公司于2013年12月25日取得了武汉国际（服务外包）企业公园一期47#、48#商品房的竣工交付使用备案证（武房开备字（2013）260号）。
2015年12月22日，原告姚喜阳诉讼来院，要求如诉称。被告武汉财富兴园公司坚持其辩称意见，本案调解不成。
本案争议焦点：1、被告武汉财富兴园公司延期交房的行为是否构成违约；2、违约金的起止时间如何计算；3、合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整。
本院认为，原告姚喜阳与被告武汉财富兴园公司签订《武汉市商品房买卖合同》及附件是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告姚喜阳付清房款后，被告武汉财富兴园公司应在合同约定的交房期限内向原告姚喜阳交付符合合同约定的房屋，其延期交房已构成违约，应承担相应的违约责任，即支付相应的违约金。
关于违约金起止时间如何计算的问题。本案中，虽然双方在《武汉市商品房买卖合同》中约定交房时间为2014年7月5日前，但双方又在合同附件《补充协议》中约定“若××未能在本合同约定交付时间前按合同相关约定付清全款者，××有权延迟交房日期（延迟至××全款到达××账户起30个工作日内，由上述行为引起的迟延交房，××不承担任何违约责任）”，可见，《补充协议》是对商品房买卖合同的补充和变更，系双方之间的特别约定，故交房时间应以《补充协议》约定为准，即被告武汉财富兴园公司应于原告姚喜阳全款到达其账户起30个工作日内（2014年10月12日前）交房，但事实上双方直至2015年9月28日才办理入伙手续，延期交房时间达351天。审理中，被告武汉财富兴园公司辩称双方在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已达到交付条件，但原告姚喜阳迟迟未收房才导致逾期。本院认为，根据《武汉市商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，××应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知××。”而被告武汉财富兴园公司一直未向原告姚喜阳发出书面交房通知，延期交房的责任不应由原告姚喜阳承担，故对被告武汉财富兴园公司的该节辩称意见，本院不予采纳。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。审理中，原告姚喜阳主张被告武汉财富兴园公司应按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金；被告武汉财富兴园公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。本院认为，在原告姚喜阳购房之前，被告武汉财富兴园公司就已取得了案涉房屋的竣工交付使用备案证，原、被告双方签订商品房买卖合同时，案涉房屋已达到交房条件，故双方在合同中将收房时间约定为合同签订当天，原告姚喜阳对案涉房屋状况亦应为知情。在被告武汉财富兴园公司未书面通知原告姚喜阳收房的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告姚喜阳理应采取措施止损，即及时催促被告武汉财富兴园公司交房。庭审中，原告姚喜阳称其已多次催促被告武汉财富兴园公司交房，且案涉房屋一直由被告公司占有使用，但并未提供证据证明其该项主张，亦未提交证据证明其实际损失，应承担举证不能的法律后果。综合以上因素，本院将违约金标准酌情调整为已付购房款的日万分之二。
综上所述，被告武汉财富兴园公司迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉财富兴园公司应向原告姚喜阳支付延期交房违约金202，127.84元（2，879，314元×0.0002×351天）。故原告姚喜阳主张被告武汉财富兴园公司向其支付违约金673，760元的诉讼请求，本院在202，127.84元的范围内予以支持，超过的部分，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告武汉财富兴园置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告姚喜阳支付延期交房违约金202，127.84元；
二、驳回原告姚喜阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，269元（已减半收取，原告姚喜阳已预交），由原告姚喜阳负担3，689元，被告武汉财富兴园置业发展有限公司负担1，580元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 屠俊霞
二〇一六年八月二日
书记员 陈利霞