广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7631号
上诉人（原审被告）：广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙），住所地广东省广州市荔湾区荔湾路***号荔京阁*楼东面。
执行事务合伙人：郭介彬。
上诉人（原审被告）：郭介彬，男，1968年8月17日出生，汉族，户籍地址湖南省益阳市赫山区。
上诉人（原审被告）：胡喜琼，女，1971年5月17日出生，汉族，户籍地址湖南省益阳市赫山区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：谢小平，广东华勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：荔京阁业主委员会，住所地广东省广州市荔湾区荔湾路121号。
负责人：黎明，主任。
委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。
原审被告：广州机施建设集团有限公司，住所地广东省广州市黄埔区黄埔东路1080号（自编1栋）26楼。
法定代表人：赵海文，董事长。
委托诉讼代理人：王瀚，广东诺臣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张童，广东诺臣律师事务所律师。
上诉人广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙）（以下简称亚都宾馆）、郭介彬、胡喜琼因与被上诉人荔京阁业主委员会（以下简称荔京阁业委会）及原审被告广州机施建设集团有限公司（以下简称机施建设公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同委托诉讼代理人谢小平，荔京阁业委会委托诉讼代理人毛楚龙，机施建设公司委托诉讼代理人张童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回荔京阁业委会全部诉讼请求；2.本案诉讼费由荔京阁业委会负担。事实和理由：（一）物业服务合同纠纷的诉讼主体是物业管理企业和具体业主，而不是业主委员会，荔京阁业委会不是适格主体。业委会是自治组织，只有民事行为能力，没有民事权利能力，不能独立享有民事权利和承担民事义务，没有财产和经费，亦无自身的民事责任。（二）荔京阁业委会利用格式条款，就物业管理费的标准经常更改。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼一直按照2.2元/平方米的标准缴纳物业管理费，这与2016年12月23日荔京阁业委会提供给亚都宾馆的《荔京阁商业物业管理服务合同》标准一致。亚都宾馆作为老用户，自从与荔京阁业委会签订上述合同后，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼认同并按照此物业管理费标准缴纳物业管理费，即亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼已经履行了主要义务。荔京阁业委会提交的缴费收据与《荔京阁商业物业管理服务合同》的内容相对应，荔京阁业委会也一直接受到2017年8月，应视为双方对物业管理费用的追认，根据合同法第三十六条，该合同成立。荔京阁业委会基于亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼针对设备故障未采取任何备用设施和维护维修提出意见未果，荔京阁业委会利用自身优势，单方面提高物业管理费用，并未征求合同相对方同意。在物业租赁关系未发生变更的情况下，荔京阁业委会不能取消收费优惠，即使其利用其优势地位擅自提高物业管理费用，对亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼也不适用。（三）在亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼向荔京阁业委会反映设备故障，原配电设施也没有，达不到用电标准，要求维修的情况下，荔京阁业委会直至2017年8月22日也未解决设备故障，不履行维修义务。因荔京阁业委会不履行维修义务，停电也未及时消除影响，导致亚都宾馆大部分客人退房，直接损失接近一万元，荔京阁业委会应赔偿该损失，或酌情减免物业管理费，而非提高物业管理费。（四）荔京阁业委会管理混乱，未完全履行物业管理义务，服务质量存在诸多问题。亚都宾馆也有充分证据证明荔京阁业委会服务质量存在严重瑕疵。荔京阁业委会修缮公用设备不及时、管理混乱、擅自提高收费标准等，因此而造成亚都宾馆损失的，应当予以赔偿。即使结算物业管理费，也要根据双方合同实际履行情况，考虑之前亚都宾馆停电、客户钱包被侵占的事实，少交或免交物业费。（五）根据商业惯例，大多数酒店或者宾馆一楼大堂都设有前台，也不宜腾空。同时，对于一楼大堂的使用部分，因亚都宾馆承担了一楼大堂的装修、外墙、安装用电约10万元的装修费用，且一楼大堂并不是亚都宾馆一方使用，而是整个一至三楼用户一起使用，其实已经构成无因管理，荔京阁业委会需要退还和补偿亚都宾馆相关费用后才可退出大堂。综上，请求二审法院支持亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的上诉请求。
荔京阁业委会辩称，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的上诉请求与荔京阁业委会作为原告起诉时的请求没有法律上的因果关系。且亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼上诉状中所述的事实在一审已经经过双方质证与辩论。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼至今未能就其所述的事实提供证据加以证明，所以亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的部分上诉请求与本案没有法律上的因果关系，有部分没有事实和法律依据。荔京阁业委会不同意亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的上诉请求及理由。
机施建设公司述称，同意亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的上诉请求。关于物业服务费的收费标准，机施建设公司也认为应按照2.2元每平方米收取。
荔京阁业委会于2017年11月15日向一审法院起诉请求：1.亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同向荔京阁业委会支付2017年8月至11月的管理费（以面积1353平方米计算，2017年8月的管理费是2.2元/平方米，2017年9月至11月的管理费是2.6元/平方米）。2.亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同向荔京阁业委会支付一楼大厅、走廊占用面积的使用费（从2017年9月起计算至2017年11月30日），占有使用费以面积17.41平方米，按每月100元/平方米计算（参照同地段租金标准）。3.亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同向荔京阁业委会支付一楼大厅、走廊占用面积的管理费（从2017年9月25日起计算至2017年11月30日）。管理费以面积17.41平方米，按每月6元/平方米计算，每月为104.46元，共243.74元。4.亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同向荔京阁业委会支付以上费用的利息。按人民银行同期贷款年利率4.8%计算，从2017年11月15日计算至付清之日止。5.亚都宾馆于判决生效之日起三日退还其占用的荔京阁一楼东面大堂公共部分。6.机施建设公司对前四项诉讼请求负连带责任。7.亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼、机械建设公司负担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：广州市荔湾区荔湾路XX号二层产权人为机施建设公司。2013年6月27日，机施建设公司与亚都宾馆签订《广州市房屋租赁合同》及《房地产租赁补充协议》。租赁合同约定：机施建设公司将广州市荔湾区荔湾路XX号之六二楼东西面房屋（涉案房屋，建筑面积1353平方米）出租给亚都宾錧作商业用途使用；租期从2013年6月15日至2018年10月14日；租金不包含该商场的管理费；自行负责该商业用房的内部管理，并按照2元/平方米（建筑面积）的标准统一（如物业管理费发生调整的，则按照调整后的标准执行）向负责荔京阁物业管理的管理公司直接交付管理费；该商业用房的水、电费等费用按水、电表独立结算由亚都宾馆支付等。广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙）是普通合伙企业，合伙人是郭介彬、胡喜琼。
另查，涉案小区业委会（即荔京阁业委会）自治前，系由广州明欣物业服务有限公司为涉案小区提供物业管理服务。2014年11月19日，荔京阁业委会发出《关于召开2014年荔京阁第三次业主大会的公告》，主要讨论内容为调整物业管理费标准，首层商铺由4.5元/平方米调整为6元/平方米,其中二层商铺由2元/平方米调整为2.6元/平方米。
2016年6月1日，涉案小区召开了2016年第一次业主大会，表决通过《荔京阁管理规约》（新）及《荔京阁业主大会议事规则》（新）。同年10月，涉案小区召开了2016年第二次业主大会，表决同意荔京阁业主自治，管理和收费主体变更为荔京阁业委会。同年11月26日，涉案小区召开了2016年第三次业主大会，表决通过了《荔京阁小区业主自治方案》和《荔京阁小区业主自治管理公约》，从2017年1月1日实施，其中《荔京阁小区业主自治管理公约》明确了由业主委员会（即荔京阁业委会）组建荔京阁物业管理处，具体负责荔京阁全部物业管理服务工作和日常工作；物业管理费暂时按照现行收费标准执行（按照2015年1月1日开始实施的收费新标准收取）；管理处运行费用由管理费承担，安防、门岗、车辆管理、绿化、保洁、电梯、消防、水电等实行服务外包；共用照明、用电、用水、物业设施维修和大改造等，按实际发生费用计算，由业主分摊等等。
广州明欣物业服务有限公司与荔京阁业委会的物业管理服务协议于2016年12月31日终止，并退出荔京阁小区管理。
荔京阁业委会分别于2017年9月28日，2017年10月13日向亚都宾馆发出《催缴通知书》。
在审理过程中，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼向一审法院提供了一组相片，证明一楼东面大堂由亚都宾馆装修照明并负责保洁。之前的物业管理公司同意亚都宾馆占用一楼东面大堂部分面积，荔京阁业委会则对亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的上述主张不予确认。
亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼提供了一份2016年12月23日，只有荔京阁业委会（甲方）盖章，亚都宾馆（乙主）不同意签订的《荔京阁商业物业管理服务合同》，该合同约定对物业服务按照荔京阁2014年第三次业主大会投票通过的收费标准收费。对老用户适当优惠，优惠期为2年，每月每平方人民币2.2元。若该物业租赁合同发生变更，将取消收费优惠。从租赁关系发生变更日起，管理服务费按照每月每平方人民币2.6元收取。乙方须按该物业水电历史用量向物业服务企业交水电周转金，即该物业乙方应向甲方交纳的水电费周转金共计人民币10000元。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼又提供了荔京阁《关于召开2016年荔京阁第三次业主大会的公告》，证明荔京阁业委会承诺三年不变更管理费的标准。荔京阁业委会则表示由于亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼不同意签订该合同，故不能按该合同履行。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼还提供了《荔京阁业主自治18个问答汇总》证明管理费维持不变，荔京阁业委会则认为是维持新的标准不变。
一审法院到涉案一楼东面大堂现场勘验，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼占用了面积约19.7平方米的面积作经营使用。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，广州明欣物业服务有限公司撤走后，荔京阁小区2017年1月1日由业委会根据业主大会的授权负责小区的物业服务，代为进行物业管理，并收取相应的物业管理费，上述情况说明，荔京阁小区的物业管理采取的是自主管理的模式，即由小区的业主委员会兼物业管理职责，一审法院对这种物业管理模式予以认可。亚都宾馆、胡喜琼、郭介彬作为涉案物业实际使用人已实际接受荔京阁业委会以物业管理人身份提供的物业管理服务，理应支付相应的物业管理费；机施建设公司虽然与亚都宾馆约定由物业使用人交纳物业费，但作为涉案物业业主对上述物业管理费应承担连带责任。故荔京阁业委会主张亚都宾馆支付物业管理费并由机施建设公司承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。按照公平合理的原则，亚都宾馆、胡喜琼、郭介彬拖欠的管理费的利息，作为荔京阁业委会的损失也应由亚都宾馆、胡喜琼、郭介彬一并支付给荔京阁业委会，该利息应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，机施建设公司对此也应承担连带清偿责任。
关于物业管理费的标准，经业主大会表决，涉案物业管理费调高至2.6元/平方米，现荔京阁业委会起诉要求亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼按2.2元/平方米支付2017年8月的管理费，按2.6元/平方米每月支付2017年9月至11月止的管理费，符合法律的规定，对此予以支持。其中，2017年8月的管理费，荔京阁业委会要求按2.2元/平方米的标准支付，视为其对部分权利的放弃，一审法院予以支持。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼不同意按新的物业管理费标准交纳物业管理费的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
对于荔京阁业委会要求亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼支付一楼东面大堂占用面积的使用费的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或其它行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼占用一楼东面大堂部分面积公共通道作经营使用的行为构成侵权，故荔京阁业委会作为业主委员会及物业管理的自治组织，有权利要求亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼停止侵占及退还占用的上述面积，并按占用面积支付占用费，荔京阁业委会不按实际占用面积计付占用费，主张按17.41平方米计付占用费，是其对自已权利行使，一审法院予以准许。占用费的标准应由荔京阁业委会与亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同聘请有资质的评估机构，按照商业性质的租金标准进行评定（评定标准高于荔京阁业委会主张的每月每平方米100元的以100元为限计算），评估费由荔京阁业委会负担一半，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼负担一半。亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼没有证据证明其可以无偿使用上述面积，其认为一楼大堂的装修、外墙、安装用电都是其出资，供大家一起共同使用为由，不同意支付占用费的理由不成立，一审法院不予采纳。荔京阁业委会要求亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼支付占用费的利息没有合同与法律依据，一审法院不予支持。机施建设公司没有出租一楼东面大堂面积给亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼使用，故荔京阁业委会要求机施建设公司对支付占用费负连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。
对于荔京阁业委会要求亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼支付一楼东面大堂占用面积的管理费及利息，机施建设公司负连带责任的诉讼请求诉请，因为该面积属于业主享有的共用面积，该面积已分摊到各业主的产权面积中计付管理费，故荔京阁业委会该诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、八十一条第一款、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，于2018年2月1日判决：一、亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼于本判决发生法律效力之日起10日内向荔京阁业委会支付2017年8月至11月的物业管理费（其中2017年8月按2.2元/平方米/月计算，2017年9月至11月按2.6元/平方米/月计算，建筑面积为1353平方米）及利息（利息以所欠管理费为本金，自2017年11月15日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算）；机施建设公司对支付上述费用负连带责任。二、亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼自本判决发生法律效力之日起十日内腾空退还广州市荔湾区荔京阁东面一楼大堂占用大堂、走廊给荔京阁业委会管理。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，荔京阁业委会与亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同向有资质的评估机构按照非住宅经营用房租金参考价标准对广州市荔湾区荔京阁东面一楼大堂占有的17.41平方米从2017年9月1日至腾空之日止的占用费进行评定（占用费以每月每平方米100元为限），占用费评定后二十日内，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼按照应交的标准一次性交付占用费给荔京阁业委会。评估费由荔京阁业委会与亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼各负担一半。四、驳回荔京阁业委会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费138元，由荔京阁业委会负担25元，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼、机施建设公司共同负担113元。保全费210元，由亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼共同负担。
二审期间，亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼提交了一份一审已经提交的《荔京阁商业物业管理服务合同》，拟证明涉案物业管理费为每月2.2元/平方米。对此，荔京阁业委会的意见:对真实性予以认可，合法性和关联性不予认可。一审庭审时亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼已经出示过该合同的原件，该合同只有荔京阁业委会的盖章签名，亚都宾馆是在一审之后盖章签名的。由于亚都宾馆之前一直未在该合同上盖章，而且也没有履行合同约定向荔京阁业委会交纳10000元的水电费周转金义务，所以该合同对双方不产生合同效力。
经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
本院二审查明：一审庭审中，荔京阁业委会提交了亚都宾馆2017年1-10月份的缴费记录。在荔京阁业委会出具给亚都宾馆关于管理费的收据中关于每月管理费均记载亚都宾馆管理费为2976.8元。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼的上诉及荔京阁业委会的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）荔京阁业委会是否为本案的适格主体；（二）涉案物业的管理费的计付标准；（三）亚都宾馆是否应腾退涉案物业荔京阁东面一楼大堂占用大堂、走廊。
关于第一个争议焦点问题，一审法院基于亚都宾馆对于荔京阁业委会主体资格的抗辩意见，已在一审判决中对此予以分析论述，本院经审查，认同一审法院对该争议问题的认定，在此不再赘述。由于亚都宾馆二审没有提供新的证据以证明其该部分主张，故本院维持一审判决对于该部分事实的认定。
关于第二个争议焦点问题，荔京阁业委会要求亚都宾馆按每月每平方米2.6元支付物业管理费的依据为2016年11月26日业主大会的表决。对此，本院认为，根据亚都宾馆提交的加盖有荔京阁业委会公章的2016年12月23日《荔京阁商业物业管理服务合同》约定的：“对老用户适当优惠，优惠期为2年，每月每平方米人民币2.2元。若该物业租赁合同发生变更，将取消收费优惠。从租赁关系发生变更日起，管理服务费按照每月每平方人民币2.6元收取”的约定来看，在该合同没有发生变更的情况下，涉案物业的管理费为每月每平方米人民币2.2元，且根据荔京阁业委会一审提交的其出具给亚都宾馆的《收据》内容来看，每月的管理费也为每月每平方米2.2元（2976.8/1353）。由此可以证明，亚都宾馆、荔京阁业委会均同意涉案物业从2017年1月1日起按每月每平方米2.2元计算，且已实际履行。一审法院对于该合同、荔京阁业委会提交的《收据》及一审时当事人的当庭抗辩未予审查，即认为应按2016年11月26日的业主大会的表决结果确定涉案物业的管理费为每月每平方米2.6元，属认定事实不清，本院在查明事实后予以纠正。
关于第三个争议焦点问题，根据本案查明的事实来看，机施建设公司没有出租一楼东面大堂面积给亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼使用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼占用一楼东面大堂部分面积公共通道作经营使用的行为构成侵权，故荔京阁业委会作为业主委员会及物业管理的自治组织，有权利要求亚都宾馆、郭介彬、胡喜琼停止侵占及退还占用的上述面积，并按占用面积支付占用费。一审判决认定亚都宾馆应腾退荔京阁一楼东面大堂面积17.41平方米并支付相应的占用费认定事实正确，故本院予以维持。
综上所述，亚都宾馆对于涉案物业每月管理费的计付标准上诉有理，本院予以支持；对于其他上诉理由，由于依据不充分，故本院不予支持。一审判决部分事实认定错误，本院在查明事实后予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、八十一条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9007号民事判决第二、三项；
二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9007号民事判决第四项；
三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初9007号民事判决第一项为：广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙）、郭介彬、胡喜琼于本判决发生法律效力之日起10日内向荔京阁业主委员会支付2017年8月至11月的物业管理费（按2.2元/平方米/月计算，建筑面积为1353平方米）及利息（利息以所欠管理费为本金，自2017年11月15日起至实际支付之日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算），广州机施建设集团有限公司对支付上述费用负连带责任;
四、驳回荔京阁业主委员会其他诉讼请求。
一审案件受理费138元，由荔京阁业主委员会负担25元，广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙）、郭介彬、胡喜琼、广州机施建设集团有限公司共同负担113元。保全费210元，由广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙）、郭介彬、胡喜琼共同负担。
二审案件受理费276元，由广州市荔湾区亚都宾馆（普通合伙）、郭介彬、胡喜琼共同负担226元，荔京阁业主委员会负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 蔡培娟
审判员 黄春成
二〇一八年五月十六日
书记员 甄雪皓
彭诗敏