山东省聊城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）聊民再终字第3号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王兆涛，男，1965年1月28日出生，汉族，农民，住山东省临清市。
委托代理人：王善岭，山东文瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：临清市清渊中学。
法定代表人：李金义，该中学校长。
委托代理人：牛传利，山东荣润律师事务所律师。
委托代理人：廖英荣，男，1955年2月7日出生，汉族，临清市清渊中学办公室主任。
上诉人王兆涛与被上诉人临清市清渊中学（简称清渊中学）买卖合同纠纷一案，临清市人民法院于2012年12月31日作出（2011）临商初字第1236号民事判决，当事人均未上诉，判决发生法律效力。2013年3月22日，临清市人民法院作出（2013）临商监字第1号民事裁定，再审本案，并于2013年9月26日作出（2013）临商再初字第1号民事判决。王兆涛不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王兆涛及其委托代理人王善岭，被上诉人清渊中学的法定代表人李金义、委托代理人牛传利、廖英荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告王兆涛于2011年6月28日诉至临清市人民法院称，2010年9月10日，原、被告签订了出售临清市清渊中学地上物的协议书，原告又于2010年9月29日和景福庄居民小组签订了土地租赁合同。因被告的原因至今尚未办理交接，致使原告合同目的无法实现，造成巨大损失。请求判令被告全面履行合同，在十日之内将（鲁舜诚评报字（2009）第3702196号）临清市清渊中学资产评估报告书明细表所列明的财产，完好无损确保不改变原貌地交付给原告（财产现值300万左右）。
原审被告清渊中学辩称，2010年9月10日双方签订的协议书，因原告违约付款，答辩人已以书面形式通知原告解除上述协议，答辩人履行协议的义务已不存在，请求法院驳回原告诉请。
反诉原告清渊中学诉称，反诉被告未依约履行付款义务，经反诉原告口头和以书面形式催告后，其仍未向反诉原告履行付款义务。为此，反诉原告依法解除了2010年9月10日双方签订的《协议书》。请求：1、确认反诉原告解除2010年9月10日与反诉被告签订的《协议书》的行为有效，并判令解除反诉原告与反诉被告于2010年9月18日签订的《土地租赁合同》；2、判令反诉被告立即返还财产、恢复原状；3、判令反诉被告赔偿反诉原告损失100万元并给付违约金。
反诉被告王兆涛辩称，本案不是我不按时付款，是因李校长的家庭原因无法履行合同。本案双方既没有约定解除原因，也无法定解除情形，反诉原告要求解除合同、返还财产、恢复原状，于法无据；其要求赔偿损失100万元及要求违约金的主张，没有事实和法律依据；我和景福庄的土地租赁合同，反诉原告不是合同相对方，无权要求解除。
临清市人民法院原审查明：清渊中学是2002年经临清市政府批准建立的民办学校，用地系租赁临清市大辛庄办事处景福庄居民小组的土地，现已停课多年。2010年9月10日，清渊中学与王兆涛签订“协议书”一份，主要内容为：“甲方：临清市清渊中学（法人代表：李金义）乙方：王兆涛，身份证号码：372502196501281772。经甲乙双方充分协商，甲方自愿将临清市大辛庄办事处辖区、文化路东端路南、东环路以西清渊中学所有地上物按山东舜天信诚资产评估有限公司2009年10月22日《临清市清渊中学资产评估报告书》（鲁舜诚评报字（2009）第3702196号）明细表所列，以人民币肆佰肆拾万元（440万元）出售给乙方。协议如下：一、付款方式：乙方分两次付清全部价款。第一次付款在房产协议、学校整体用地（104.91亩）转租协议（按2002年4月15日原始协议执行）签订后15日内付款220万元，剩余220万元价款在6个月内全部付清。二、甲方按《临清清渊中学资产评估报告书》（鲁舜诚评报字（2009）第3702196号）明细表所列项目完好无损、确保不改变原貌地交给乙方……。七、违约责任：协议签定后，如因甲方原因造成协议无效造成乙方资金损失，甲方除赔偿全部本金外，按协议总金额的20%赔偿损失。乙方如在协议生效规定时间内违约付款，同样按协议金额的20%赔偿甲方损失。（按银行贷款利率加付利息，并按每日滞纳金千分之三追加）如乙方在9个月外仍不能给付欠款，所欠款本金、利息及违约罚款，将自动转为甲方对校产的占有股份。八、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，监督执行方一份。十、本协议自签定之日起生效。”甲乙双方盖章后，景福庄居民小组在协议上的“监督执行方”处加盖印章。协议签订后，以景福庄居民小组为甲方，王兆涛为乙方，清渊中学为转租方，三方又签订了“土地租赁合同”，约定：清渊中学地块整体转租给王兆涛。被告清渊中学称该协议于2010年9月18日签订，王兆涛称歇马亭社区是9月29日盖的章，协议上也有9月29日�样，因而该协议是2010年9月29日签订的。2010年10月31日王兆涛给付李金义100万元，余款至今未付。2010年10月2日王兆涛向景福庄居民小组支付土地租赁费拾万肆仟玖佰壹拾元（104910元）。庭审中，原告方证人赵某某证明：原告没有按时付款是因李校长离婚事情。被告称：李金义和赵某某之妻曾因故扭打致李校长眼部受伤，公安机关因此对赵某某之妻处行政拘留5日的处罚，赵某某的证言不应认可。原告方证人陈某某称：受原告委托于2011年5月10日中午和李金义在联友水饺馆见过面，李校长称双方都有责任，互不追究。被告称：该证人与王兆涛是合伙人，证言不实。被告当庭提交2011年4月1日清渊中学通知书一份，通知书中要求王兆涛3天内付清所欠本金、利息、违约金、滞纳金，否则视为放弃购买。王兆涛称：该通知未收到且通知中并没有解除协议的意思表示。被告当庭提�了景福庄居民小组出具的“监督执行方庄重声明”，内容为：“临清市清渊中学李金义校长（甲方）与王兆涛经理（乙方）于2010年9月10日签订了有关临清市清渊中学整体资产转让的《协议书》。我方为本《协议书》的监督执行方（大辛庄办事处歇马亭社区景福庄居民小组）。我们奔着平等对待、公平公正、尊重客观事实的原则，奔着对双方负责任的原则，现将我方促进合同落实，履行监督方义务情况庄重声明。一、《协议书》及协助合同《土地租赁合同》签订后，为了促进合同的执行。我方王永孝书记多次催促王兆涛经理按合同付款，王兆涛经理直到2010年10月31日才付了100万元。为了尽快落实合同条款，王永孝书记多次给王兆涛经理打电话催其交清剩余款项。王经理口头承诺2011年春节前全部付清，但未落实。二、2011年春节前，由我方牵头，多次在临清市馨香园饭�、临清地锅城、临清农家包子王吃饭。王兆涛经理均表示春节后3月全部付清，我方多次催促至今年3月底，王兆涛经理未能再付款。三、今年5月1日，我通知李金义校长（当时他在外地）王兆涛经理说准备好钱了要见面。5月6日晚，我同李金义校长、王兆涛经理的代表（赵鑫主任、陈某某经理）一起在古楼大酒店见面。在商谈违约金、滞纳金问题时，李金义校长表明看在王永孝书记、陈某某经理的情分上，在执行原合同的基础上，减少王经理30万元的违约金。之后未果。四、为了促进合同履行我们为甲、乙双方传达的信函分别为：1、甲方至乙方2011年4月1日《临清市清渊中学通知书》；2、乙方至甲方《临清市清渊中学买方告卖方书》；3、甲方至乙方《致王兆涛经理答复函》4月3日；4、乙方至甲方《关于履行临清市清渊中学买卖协议书的催告函》6月8日；5、甲方至监督执行方王永孝书记并转王兆涛经理。6月8日。以上声明，为我方真实、唯一、客观声明，我方履行义务、尽到了责任”。
临清市人民法院原审认为：原、被告双方签订的清渊中学地上物转让“协议书”是双方的真实意思表示且不违反法律禁止性规定，合法有效。双方应全面履行合同规定，原告方未能按约定期限付清转让款，虽称是被告方原因造成，但并未提供充分证据。景福庄居民小组做为合同的“监督执行方”，组长王永孝又参与了双方的多次协商，其出具的“监督执行方庄重声明”明确指出了原告方违约付款的事实，法院应予认定。原告应向被告支付转让款并按协议金额的20%承担赔偿金（违约金）。原告方以赔偿金偏高为由要求调整，未提出充分证据，法院不予支持。本案双方并未约定合同解除情形，也无法定解除理由，原告虽构成违约，但并未造成合同完全无法履行的后果，被告反诉要求确认解除合同的诉讼请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百六十条之规定，判决：一、原告王兆涛自判决生效后30日内支付被告临清市清渊中学转让款340万元；二、被告临清市清渊中学自判决生效后30日内将合同约定的标的物交付给原告王兆涛；三、原告王兆涛支付被告清渊中学赔偿金88万元；四、驳回被告清渊中学的其它反诉请求。案件受理费30800元，由原、被告各承担15400元，反诉案件受理费13800元，原、被告各承担6900元。
临清市人民法院再审查明的事实同原审认定的事实基本一致。另查明，清渊中学是2002年经临清市人民政府批准自筹资金建立的民办学校，建设用地系租赁临清市大辛庄办事处景福庄居民小组的集体所有土地，但一直未办理相关用地及建设审批手续。原审原告王兆涛分别于2011年12月2日、2012年11月23日，向景福庄居民小组支付土地租赁费105000元、124280元。再审中，法庭就双方签订的合同有可能被认定无效已经依法进行释明，并告知双方当事人可以变更诉讼请求，但双方均坚持原诉讼请求。
临清市人民法院再审认为：原审原、被告双方签订的协议标的物是清渊中学的教学楼等不动产及附属设施。被告清渊中学虽系经临清市人民政府批准建立的民办学校，但其在开工建设时并未取得相关审批手续，至再审判决前亦未补办相关手续，楼房等建筑物未能办理权属证书，依法不能转让。根据合同法第五十二条规定，本案原、被告双方于2010年9月10日签订的“协议书”因违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。合同被认定无效之后，应当根据过错原则，进行损失赔偿。但其前提是首先确定�方当事人因合同无效所造成的全部经济损失，然后根据过错程度，确认各方当事人所负的相应民事责任。再审中，法院已就双方签订的合同有可能被认定无效依法进行了释明，并告知双方当事人可以变更诉讼请求，但双方均认为合同有效，坚持原诉讼请求，致双方对因合同无效导致的经济损失数额、过错与责任承担均未举证，故对具体损失及过错责任划分问题，原、被告双方可在合同无效的基础上另案处理。原审判决认定事实错误，应予纠正。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、撤销本院（2011）临商初�第1236号民事判决；二、驳回原审原告王兆涛的诉讼请求；三、驳回反诉原告临清市清渊中学的反诉请求。案件受理费30800元，由原告王兆涛承担；反诉案件受理费13800元，由被告临清市清渊中学承担。
王兆涛不服，提出上诉称，上诉人与被上诉人签订的协议书系双方真实意愿表示，双方均依约履行。该协议书实际是对被上诉人所承租土地上建筑物的补偿协议，补偿价格经过依法评估，不违反法律的强制性规定。另外，被上诉人经出租人同意，已将其承租的土地转租给上诉人，由上诉人与出租人重新签订了《土地租赁合同》，并依约履行了合同义务。原审法院认定协议书无效，属认定事实和适用法律错误，请求依法撤销原审法院（2013）临商再初字第1号民事判决，维持原审法院（2011）临商初字第1236号民事判决。
被上诉人清渊中学庭审中答辩称，双方签订的是房屋�卖协议，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院再审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：2010年9月10日上诉人与被上诉人签订的协议书是否有效。根据协议书的具体内容，以及双方当事人先签订协议书、后与临清市大辛庄办事处歇马亭社区居委会景福庄居民小组签订土地租赁合同的事实，应认定协议书属于建筑物及配套附属设施买卖合同。上诉人称协议书是对被上诉人所承租土地上建筑物的补偿协议缺乏事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。被上诉人清渊中学系租赁的集体所有的土地，未依法办理用地及建设审批手续，所占土地依法不能处分。在此情形下，协议书约定被上诉人将其建筑物及附属设施转让给上诉人，违反了法律的强制性规定，应为无效合同。临清市人民法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30800元，由上诉人王兆涛承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 炜
审 判 员 张 磊
代理审判员 刘云宝
二〇一四年二月二十日
书 记 员 张玉芬