绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯商初字第1345号
原告：绍兴县博菱德电子有限公司。
法定代表人：傅荣堂。
委托代理人：柳华，浙江越光律师事务所律师。
委托代理人：单建尧，上海市建纬律师事务所律师。
被告：绍兴县欧华汽车电器有限公司。
法定代表人：董云荣。
委托代理人：王立江。
委托代理人：徐世汇。
原告绍兴县博菱德电子有限公司与被告绍兴县欧华汽车电器有限公司企业承包经营合同纠纷一案，于2015年4月15日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘青红适用简易程序独任审理，于2015年6月2日、7月9日、8月20日先后三次公开开庭进行了审理。原告绍兴县博菱德电子有限公司的委托代理人柳华、单建尧，被告绍兴县欧华汽车电器有限公司的委托代理人王立江到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请本院给予60天时间以便双方进行庭外协商，本院依法予以准许，后双方协商未果。本案现已审理终结。
原告绍兴县博菱德电子有限公司起诉称，原、被告于2014年8月8日订立承包协议一份，约定由原告承包被告电子产品生产经营权从事汽车电子产品承包经营，承包期间3年，自2014年8月起至2017年8月止。协议生效后，原告按约履行相关义务，被告至今未依约开设承包经营账户，汇付周转资金，且限制原告设备设施正常进出，严重影响原告承包经营，并经原告交涉无果，已构成根本违约。故起诉要求：1、解除承包协议及房屋租赁合同、宿舍楼租赁合同；2、判令被告返还资产投入492万元，赔偿损失500万元，合计992万元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求判令被告立即支付违约金50万元，并赔偿实际损失9299105元，合计9799105元。另增加诉讼请求：要求退还厂房租赁违约保证金5万元，宿舍租赁保证金8500元，厂房物业管理费4944元，宿舍租金（含卫生费）44800元，合计108244元。
被告绍兴县欧华汽车电器有限公司答辩称，同意原告的第一项诉讼请求，其余诉讼请求应当予以驳回。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：
证据1，合同4份，其中承包协议1份用以证明双方就承包经营达成了相关的权利和义务；房屋租赁合同1份用以证明基于承包协议的约定，原告向被告承租厂房，从事生产经营的事实；宿舍楼租赁合同2份用以证明基于承包协议的约定，原告向被告承租宿舍楼，用于职工住宿的事实；
证据2，增值税专用发票22份11页（复印件），虽然以被告名义开具，但实际销售业绩都是原告的，用以证明原告按照承包协议约定履行了相关义务的事实；
证据3，1、员工合同终止补偿方案2页，用以证明因关门停产，原告支出员工遣散费用合计70万元的事实；2、采购合同、新东方仪表有限责任公司的联络函（复印件）、原告的收款收据各1份，系原告和山东省诸城市新东方汽车仪表有限责任公司签订，用以证明因为停产导致无法履行订单的事实；3、支付明细打印件1份、用款申请单、费用报销审批单、收款收据、银行存款业务回单、发票（复印件）、银行付款业务回单、增值税专用发票（复印件）、费用支付表明细3份（复印件）共14页（其中银行回单均系打印件），用以证明生产设备的搬迁、安装、调试等费用的事实；4、2014年4月业务收支报告及销售明细表、2014年5月业务收支报告及销售明细表各1组（打印件），用以证明原告上年同期营业利润的事实；5、原告固定资产登记表1组（打印件），用以证明实际损失当中的生产设备、办公设备、员工宿舍用品的价值的事实；6、库存材料、辅料及半成品明细1组（打印件），用以证明上述货物的价值的事实；7、原告科技型中小企业证书、高校技术企业证书各1份，用以证明实际损失当中第七项原告无形资产的损失的事实；8、业务付款回单1份（复印件）、傅定龙和傅荣堂转账记录1份（复印件），业务付款回单用以证明原告支付给被告总计金额171128元的事实；转账记录用以证明原告支付给被告相应的租费和保证金等费用的事实；9、照片打印件2页，用以证明被告将进出的大门锁起来，禁止原告自主经营的事实；
证据4，报警求助案件信息、社保缴费信息各一份，用以证明被告有阻止原告设施设备通行的违法行为的事实。
被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：
证据5，浙江义乌农村商业银行开户卡号1份，用以证明被告根据协议向原告提供承包经营账户的事实；
证据6，原告和杭州迈青电子有限公司的租赁合约1份2页、杭州迈青电子有限公司向原告催讨的催讨函1份、快递公司回单1份，用以证明原告在本案中向被告主张的生产流水线的产品、设备并非原告所有，是杭州迈青电子有限公司所有的事实；
证据7，借据1份、付款回单打印件2份，用以证明傅定龙代原告向被告收到70万元借款的事实；
证据8，欠条1份，用以证明原告尚欠被告租赁厂房的保证金5万元，宿舍楼押金6500元的事实；
证据9，建设银行客户专用回单2份、对账单1份，用以证明原告所陈述的5万元的性质并非用于支付保证金，而是因原告原来向被告借款100万元，归还了95万元，还剩5万元未还，故该5万元系归还上述欠款的事实。
原告提交的证据，经被告质证如下：
对证据1，真实性没有异议；
对证据2，真实性没有异议，确实是原告做的业务，被告代开的发票；关联性有异议，原告没有尽到全部义务，只尽了一部分义务；
对证据3，对原告科技型中小企业证书、高校技术企业证书的真实性没有异议，关联性有异议；对业务付款回单、傅定龙和傅荣堂转账记录真实性无异议，对关联性有异议，双方约定第一年租金242256元，其中121128元于签订合同当日付清，余款121128元于2015年3月30日付清，原告于2014年10月15日汇给被告的171128元，其中121128元为第一期合同签订日的应付房租，另50000元为其他交易往来，与本案没有任何关联性；剩余租金121128元至今未付，原告已另案起诉，厂房租赁保证金5万元，其承诺于2015年4月付清，至今未支付；2014年10月15日汇给东云让的93001元确系原告支付给被告，其中宿舍租金78000元为2014年10月1日至2015年9月30日，宿舍卫生费3120元为2014年10月1日至2015年9月30日，宿舍9月水电费1993元，支付物业费9888元为2014年10月1日至2015年9月30日。上述房屋、宿舍至今仍由原告使用，原告无权要求退还，且上述款项约定支付日期为2014年9月，原告严重违约。现原告尚欠被告宿舍保证金6500元、厂房电费2014年12月1日至2015年4月10日96628元、偿付水费2015年1月17日至2015年4月17日1711元、宿舍水电费2014年11月29日至2015年4月30日13352元；对证据3中的其余证据三性均有异议；
对证据4，对真实性无异议，但无法反映原告所主张的被告阻止原告正常经营的事实；
被告提交的证据，经原告质证如下：
对证据5，虽然有开户银行账户，但真实性存疑；按照承包协议约定，账户开设之后，首先由双方共同掌管，并由双方共同签章确认，这里并没有原告方的签章确认；实际上也没有交给原告共同管理；
对证据6，真实性没有异议，但合约并不足以否定原告向被告主张的权利；
对证据7，真实性没有异议；但借款人并非本案原告，和本案关联性不足，并不能证明被告履行了承包协议约定的出借款项的义务；
对证据8，欠条确实由原告方出具，真实性没有异议，但事后已经支付了相应的款项，所以欠条上所记载的欠款实际上是不存在了，相应的依据已经在原告提交的业务付款回单、傅定龙和傅荣堂转账记录中可以体现，只是手续原告没有及时收回；
证据9，真实性没有异议，但对关联性有异议，借款100万元用于银行转贷需要是事实，也确实仅归还95万元，现尚欠5万元，但对于171128元当中的5万元，是和宿舍楼租金合并在一起转账支付的，并非归还2014年9月9日借款100万元的尚欠款5万元。
上述证据，本院综合认证如下：
证据1、2，经被告质证对真实性无异议，对本案具有证明力；证据3中第1-7及第9份证据，不能证明原告主张的待证事实；证据3中第8份证据，内容真实，形式合法，能够证明原告向被告支付相关款项的事实；证据4，经被告质证对真实性无异议，但该证据本身不能证明原告主张的待证事实；证据5，内容真实，但仅有开户银行账号并不能证明被告已依约向原告提供该账户的事实；证据6，原告对真实性无异议，对本案具有证明力；证据7，不能证明被告主张的待证事实；证据8、9，原告对真实性无异议，对本案具有证明力。
根据上述确认的证据和原、被告的陈述，本院认定以下事实：
2014年8月8日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《承包协议》一份，约定由甲方提供约2700平方米左右的房屋；本协议签订之日起三十日内，以甲方名义新开设一银行账户，作为承包经营账户，由双方共同监管；公司公章、法定代表人印章、2枚银行预留印鉴及网络银行相关设备：如U盾其中的一个管理授权U盾由甲方保管；1枚银行预留印鉴及网络银行相关设备中另一个制单U盾由乙方保管；账户内资金专款专用，只能用于承包经营所需；承包期间的账目，乙方做好后，交甲方保管；账户开设后，由双方共同签章确认；甲方同意出借给乙方200万元，给乙方进行周转，款项于乙方进行生产销售之后一个月内向合作账户中汇款，于承包终止时归还；乙方预定第一年销售额大概2000万元，以后逐年递增，乙方保证年销售额超过800万元，否则视为违约；乙方承包期间的费用由两部分组成，一部分为房屋租赁费，该费用按甲乙双方签订的甲方园区内统一的房屋租赁合同之规定支付房租及相关费用，先付后用；另一部分为每年20万元作为固定承包费，于每年12月底一次性支付；逾期不付视为违约；承包经营期间自2014年8月1日起至2017年8月1日止；在乙方无违约的前提下，发生以下情形，视为甲方严重侵犯乙方承包经营自主权，乙方有权终止本协议：1、不正当限制乙方使用承包经营账户内资金的，经乙方提出仍不改正；2、以限制通行、阻止乙方生产经营、设备设施进出等手段阻挠乙方自主经营的；双方应严格遵守，否则违约方应另行支付守约方违约金50万元，并赔偿其他损失，守约方并有权终止本协议；合同还约定了其他权利义务。
2014年8月20日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其厂区一号楼三楼部分车间，租给乙方做生产经营使用；租期三年，房屋租金为147元/平方米（建筑面积1648平方），合计人民币242256元，先付租金后交房，租金一年一付；交款时间：第一年为签订合同之日付50%房租即121128元，剩余50%房租于2015年3月30日前付清；后两年为每年6月30日付50%，1月1日付50%；逾期即为违约；视同乙方放弃租赁权，甲方有权向市场转租。乙方逾期交付租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日按总租赁金额0.5%收取违约金；租期为2014年9月30日至2017年9月29日止；乙方在租期内，水电费按园区市场价及园区规定时间支付给甲方，物业费一年一付，按0.5元/平方/月标准收取，（计人民币9888元）于支付房租款时一并交于甲方；签约时乙方应向甲方交纳履约保证金50000元，租赁期满，退房时经甲方验收合格后退还保证金；合同还约定了其他权利义务。
2014年9月3日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《宿舍楼租赁合同》，约定甲方将坐落于欧华工业园区的宿舍楼第六层共13间宿舍租赁给乙方；租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止；宿舍租金为500元/间/月，合计78000元；卫生费为20元/间/月，合计3120元；保证金为500元/间，合计6500元；总计87620元；租赁期满，乙方退房时经甲方验收合格后退保证金；租金按年交纳，乙方于签订合同之日将租金付清；租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商并签订终止协议书；终止协议书签订之前，本合同仍然有效；合同还约定了其他权利义务。
2014年12月4日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《宿舍楼租赁合同》一份，约定甲方将坐落于欧华工业园区宿舍楼第六层共4间宿舍租赁给乙方，租赁期限为自2014年12月10日起至2015年6月9日止；宿舍租金为1000元/间/月，合计24000元；卫生费为30元/间/月，合计1440元；保证金为500元/间，合计2000元；总计27440元；租赁期满退还保证金；租金六个月交纳，乙方于签订合同之日将租金交清，租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商终止协议书，终止协议签订以前，本合同仍然有效；双方还约定了其他权利义务。
上述合同签订后，原告于2014年10月15日向被告汇款171128元，其中121128元为自2014年9月30日起至2015年3月31日止的租金，另50000元用于归还原告之前尚欠被告的借款。同日，原告汇给被告93001元，其中78000元为2014年10月1日至2015年9月30日的宿舍楼六层十三间房间的租金，3120元为2014年10月1日至2015年9月30日的宿舍卫生费，1993元为宿舍9月份的水电费，9888元为2014年10月1日至2015年9月30日的厂房物业费。2014年12月10日，原告向被告支付宿舍楼第六层其中四间房间的租金25440元及保证金2000元，合计27440元。
后双方在履行合同过程中产生纠纷，原告诉至本院要求解除合同并由被告赔偿损失，遂成讼。
本院认为，原、被告间的合同关系未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。当事人应全面履行自己的义务。
1、关于原告的第一项诉讼请求。因被告在本院2015年6月2日第一次庭审过程中已表示同意，故本院确认双方间的承包协议及房屋租赁合同、宿舍楼租赁合同共4份自2015年6月2日起解除。
2、关于原告的第二项诉讼请求。根据双方签订的《承包协议》第八条约定，本协议双方均应严格遵守，否则违约方应另行支付守约方违约金50万元，并赔偿其其他实际损失，守约方并有权终止本协议。现被告提交的证据尚不足以证实其依约履行了《承包协议》第二条的义务，即新开设银行账户供双方共同监管使用及出借给乙方200万元用于周转。故被告的行为显属违约。至于被告提出的违约金过高的问题，因我国法律关于违约金的规定原则上是以补偿性为主，惩罚性为辅，即应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故虽双方在合同中明确约定违约方应支付违约金50万元，但现原告未能举证证明其因被告违约遭受的损失，双方约定的违约金标准明显过高，本院依法予以调整并酌定为5万元。对于原告要求被告赔偿实际损失9299105元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
对原告的第三项诉讼请求，虽原告于2014年10月15日向被告支付了171128元，但当日其又向被告出具了欠条一份，载明结欠被告租赁厂房履约保证金人民币50000元，宿舍楼押金人民币6500元，合计56500元，并承诺于2015年4月底前支付，再结合实际原告确实另外结欠被告借款5万元尚未归还的事实，本院认为被告主张的该171128元当中的5万元系支付案外借款中的尚欠款5万元与事实相符，故本院认定现原告尚欠被告上述欠条载明的履约保证金及宿舍楼押金56500元未付。根据本院已查明事实，目前的证据尚不足以证实原告曾向被告支付厂房租赁履约保证金5万元、宿舍租赁履约保证金8500元的事实，因此对于原告要求被告返还上述二项款项的诉讼请求，本院不予支持。对于原告缴纳的2014年10月1日至2015年9月30日的物业费9888元，因双方合同于2015年6月2日解除，故自2015年6月3日起的物业费约3241元应由被告返还给原告。故对原告要求被告返还厂房物业管理费4944元的诉讼请求，本院部分予以支持。对于双方于2014年9月3日签订的《宿舍楼租赁合同》项下的宿舍租金78000元及卫生费3120元，被告应退还自2015年6月3日起至2015年9月30日止的租金及卫生费约26589元；双方于2014年12月4日签订的《宿舍楼租赁合同》项下的租金及卫生费合计25440元，实际卫生费每间每月30元，四间房间半年应为720元，多交部分也应退还，故被告应退还自2015年6月3日起至6月9日止的租金及卫生费合计约961元，再加上原告多缴纳的卫生费720元，实际被告尚应退还1981元。
综上，被告应退还原告物业费3241元、租金及卫生费合计28270元（26589元+1681元），共计31511元。故本院对于原告的第三项诉讼请求部分予以支持。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告绍兴县博菱德电子有限公司与被告绍兴县欧华汽车电器有限公司签订的《承包协议》、《房屋租赁合同》各一份及《宿舍楼租赁合同》两份自2015年6月2日起解除；
二、被告绍兴县欧华汽车电器有限公司应返还给原告绍兴县博菱德电子有限公司人民币31511元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告绍兴县欧华汽车电器有限公司应支付给原告绍兴县博菱德电子有限公司违约金50000元，限在本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告绍兴县博菱德电子有限公司的其他诉讼请求。
如被告绍兴县欧华汽车电器有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81151元，减半收取40576元，财产保全申请费5000元，合计45576元，由原告负担45201元，被告负担375元，其中被告应负担部分限在本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费81151元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 刘青红
二〇一五年九月一日
书记员 赵梦盼