广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第236号
原告：吴志勇，住广州市荔湾区。
原告：李小芳，住广东省河源市源城区。
两原告的共同委托代理人：郭志明、黄爱华，均系广东合邦律师事务所律师。
被告：朱洁莹，住广州市越秀区。
委托代理人：胡海燕、陈婷婷，均系广东信德盛律师事务所律师。
原告吴志勇、李小芳诉被告朱洁莹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议，本院作出（2014）穗天法民四初字第236号民事裁定书，驳回其异议，被告不服该裁定上诉，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法立民终字第1144号民事裁定，维持原裁定。及后本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴志勇、李小芳及其委托代理人郭志明、黄爱华到庭，被告的委托代理人胡海燕、陈婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年2月13日，原、被告签订《商铺买卖合同》（穗房合字首028号），约定被告将其位于广州市天河区花城大道766号1028号铺出售给原告，铺位为现房，建筑面积9.36平方米，铺位售价1366615元。双方约定以按揭方式支付房款，即2011年2月15日前支付房款50%，2011年3月31日前支付房款10%，余款680000元向银行申请抵押贷款。合同约定，商铺买卖合同生效后的210个工作日内，由被告负责向广州市房地产交易登记中心办理商铺的交易过户手续，被告如未按合同约定的时间办理商铺过户手续且逾期30日的，原告有权解除合同，同时被告退还已付全部房款并按全部房价款的10%支付违约金等，合同还约定商铺实际交付时间、使用权和收益权等。合同签订后，原告向被告支付房款686615元，支付税费42529元、支付按揭费7350元、签约费1300元。但被告未能按合同约定办妥按揭贷款手续，也未按合同约定期限办理商铺的产权过户手续，严重违约，原告曾于2012年12月25日向法院提起起诉解除合同，被告承诺为原告办妥按揭及过户手续，原告基于被告的承诺遂撤诉。但被告至今不能办理按揭贷款手续且未完成商铺过户手续，为此，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告退还原告已付房款686615元、税费42529元、按揭费7350元、签约费1300元、支付违约金136661.50元；3、被告承担诉讼费用。
被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方认为本案合同应当继续履行。根据原告的陈述，表明了是原告违约未成功办理按揭贷款，是原告逾期付款行为导致商铺无法交易过户。本案是二手房交易买卖，付款义务是原告的主要合同义务，原告应当在付款义务产生之日起在合理期限内办妥按揭贷款手续；二、根据《商铺买卖合同》第14条约定，原告应当提供相应文件并提供必要配合，但原告并不配合。根据房管局申请信息公开而得到的关于存量房网上交易的通知第2条已明确规定，从2011年10月之后合同当事人签订合同时选择按揭付款方式的必需向银行申请按揭贷款，待当事人取得银行的同贷信息后才能办理交易过户。因此我方认为原告不能办理按揭付款无法支付购房款而导致房产无法进行交易过户，违约过错在于原告。被告仍希望房产能够继续履行，现涉案商铺仍在被告的名下，条件满足后，我方是随时可以过户的。
经审理查明：据广州市房地产档案馆2014年8月14日查册单显示，位于广州市天河区花城大道766号128房（以下简称“涉案商铺“）的权属登记人为被告，建筑面积9.3623平方米，其中套内建筑面积4.459平方米，规划用途为商业，无抵押、查封情况。
2010年12月28日，被告办理《委托公证书》，委托广州德馨投资有限公司、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）代为签订涉案商铺认购书和商铺买卖合同、代为收取所有售房款等。
2011年1月23日，原告向某公司支付涉案商铺的定金100000元。
2011年2月13日，原告向广州安某顾问有限公司支付签约费1300元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年2月13日，原告向某公司支付涉案商铺的首期款586615元。
2011年2月13日，原告向广东银浦担保有限公司支付按揭费3400元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年2月13日，原告（买受人）、万某公司（出卖人即被告的委托代理人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉案商铺，商铺建筑面积共9.36平方米，其中套内面积4.46平方米，商铺为现房，房价款总金额为1366615元，买受人选择按揭付款方式支付购房款：（1）2011年2月15日前支付全部房价款的50%（包含定金）即686615元；（2）其中房价款680000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注1：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的办理机构办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；备注2：如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；备注3：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或者银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的办理机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；（第五条）买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款的千分之一的标准向出卖人计付违约金；（第十四条）本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款千分之一的标准向买受人支付违约金；等等内容。
2011年2月16日，原告向某公司支付税费42529元。
2011年6月1日，原告向广东银浦担保有限公司支付按揭费3950元，被告否认委托该公司收取该款。
2011年9月5日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：买受人自愿购买出卖人提供的涉案商铺，买受人向出卖人申请变更购房款，分别为：2011年2月15日前支付686615元；出同贷后三个月内支付140000元；其中房价款540000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账户；买受人如未能按本协议规定的时间付清全部款项，则按买卖合同第五条处理。本补充协议是买卖合同不可分割的部分，如有冲突，则以本补充协议的约定为准。
2014年4月28日，被告向原告发出《通知》，通知原告付款680000元，原告收取该函件。
被告抗辩鉴于广州市房屋交易监管中心于2011年9月26日颁布《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》（穗房监管函（2011）88号），主张若选择按揭付款的，在银行创建同贷信息后，再向房地产交易登记部门申请办理交易过户手续，本次交易存在障碍，故不具备交易过户条件；另查88号通知中内容有“2011年10月1日后，存量房交易当事人签订《存量房买卖合同》时选择按揭方式付款的，须向银行申请购房贷款，银行创建了同贷信息后，再向房地产交易登记部门申请办理交易过户手续”。
本院认为：案外人德馨公司、万某公司作为被告朱洁莹的委托代理人在授权范围内代为签订合同及收取相关款项等代理行为产生的相应民事责任应由作为委托人的被告朱洁莹承受。
原告与被告朱洁莹的委托代理人万某公司于2011年2月13日签订的《商铺买卖合同》及于2011年9月5日签订的《商铺买卖合同补充协议》是原告与被告朱洁莹双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，权利人可以解除合同。《商铺买卖合同》第五条、第十四条均约定当事人各自的合同解除权，在条件成就时，权利人可行使权利。《商铺买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》约定以按揭方式付款，从双方约定按揭流程条款可见，被告在按揭手续办理中处于主导地位，原告处于配合方，原告支付按揭费用委托代办贷款，并无不当，期间未有证据显示因原告迟延提交资料导致按揭无法办理，应视为原告履行其按揭义务，至于按揭过程时间长短、按揭能否获得通过等均非当事人主观控制，但按日常生活经验，按揭应在一定合理期限办妥，被告应知悉原告的按揭申请是否获得通过，现无证据显示期间被告或按揭银行通知原告不获批准贷款情形，而第十四条约定的过户条件是不附带条件，不以房款付清为前提条件，被告未按约定在指定期限内（2011年3月21日起210个工作日即为2012年1月5日）办妥产权转移手续，已构成违约，原告享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据，本院予以支持。对于被告以《关于存量房网上交易系统银行按揭接口正式运行的通知》抗辩过户存在障碍，双方买卖合同中约定在贷款未获批准时，原告向被告一次性支付全部房款，按揭付款非唯一付款方式，该通知并不必然构成办证障碍，被告未有证据在约定的210个工作日办证期间曾就此通知原告该障碍或通知原告变更付款方式，由其承担相应责任。被告的上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告在先违约情况下，于2014年4月28日发函通知原告变更付款方式不具约束力，本院对此不予采纳。
按约定“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金”，被告朱洁莹应返还原告已付购房款686615元；至于税费42529元费用属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，被告朱洁莹应予以返还。对于违约金为房价款10%，该约定为双方当事人的真实意思表示，并无不当，本院予以支持。对于原告要求被告支付已付按揭费7350元、签约费1300元，其为原告的实际损失，鉴于本院对被告朱洁莹的违约责任已作出处理，判令被告朱洁莹按房价款10%的标准向原告支付违约金，该违约金足以补偿原告的损失，在原告没有举证证实其实际损失超出合同约定的违约金情况下，原告请求被告支付上述损失缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持，依法驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告吴志勇、李小芳与被告朱洁莹（签约代理人为广州市万城商业经营管理有限公司）于2011年2月13日签订的《商铺买卖合同》及于2011年9月5日签订的《商铺买卖合同补充协议》。
二、被告朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向原告吴志勇、李小芳返还购房款686615元。
三、被告朱洁莹于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴志勇、李小芳返还税费42529元。
四、被告朱洁莹于本判决发生法律效力之日起60日内向原告吴志勇、李小芳支付违约金136661.50元。
五、驳回原告吴志勇、李小芳的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12540元，由原告吴志勇、李小芳负担50元，由被告朱洁莹负担12490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 凌 川
人民陪审员 龙国权
二〇一五年一月二十日
书 记 员 何靖文
曾妙仪
判决书已于2015年月日送达