终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初665号原告：陈海霞，女，1976年11月7日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：江德志，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：古嘉敏，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市荔鸿房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区南岸路马塘坊23号自编302房。法定代表人：何加金。原告陈海霞诉被告广州市荔鸿房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，由审判员张艳独任审理，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告陈海霞的委托代理人古嘉敏、江德志到庭参加诉讼，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海霞诉称：2014年5月18日，原告与被告签订了《认购协议书》，认购广州市荔湾区东风西路81号430房。同年5月19日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。2014年5月18日至2014年8月19日期间，原告按照购房合同的约定，向被告支付了房款合计人民币294000元。之后，原告多次催促被告协助原告办理购房合同网签及预售房合同备案登记等手续，但被告却一直拖延。“阳光家缘”显示，该商铺已设置抵押，不具备出售条件。为保障自身合法权益，请求判令：1.解除原告与被告所签订的《认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.被告向原告返还房款294000元及支付利息至全部房款返还为止；利息以294000元为本金，从2014年8月20日开始计算，按银行同期贷款利率计算。3.被告向原告承担已付房款一倍的赔偿责任，金额为人民币29400元；4.被告承担本案诉讼费。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司书面答辩称：一、关于合同效力问题，被告是取得抵押权人同意销售案涉房屋的，并非故意向原告隐瞒案涉房屋的抵押情况；就最高人民法院的一些意见出售抵押的房屋并不导致合同无效。案涉房屋查封是在2016年11月原被告签订商品房买卖合同之后作出的，因此仅影响该合同的履行，不影响合同的效力，因此双方签订的房屋买卖合同有效。二、被告委托中介代理公司销售房屋，并要求其如实告知购房人房屋状况，被告不存在“故意隐瞒”房屋存在抵押情况。三、被告已经通过“阳光家缘网”公示了房屋的抵押等状况，即使从严格要求开发商的角度出发，认为除了公示外，还应进一步在《认购协议书》中直接提示房屋状况，而被告未完善做到这一点也不等于扩大到作出被告存在“故意隐瞒”的认定。四、应慎用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，判决“一加一”赔偿。经审理查明：2014年5月18日，原告（认购方）和被告（出售方）签订《鞋博汇商铺认购协议书》约定：认购方自愿认购位于广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【鞋博汇】四层30号物业，建筑面积约为15.58平方米。总价为574000元。认购方须于2014年5月18日前，持本《鞋博汇商铺认购书》等资料到售楼部网下签署《广州市商品房买卖合同》及其补充协议等。之后，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【鞋博汇】4层30号，该商品房用途为商业，合同约定建筑面积共15.58平方米，其中，套内建筑面积8.76平方米，共有分摊面积约6.82平方米；该商品房以套出售，总金额574000元；原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同签订之日起3日内（不超过5日）支付全部房价款的51.22%，金额294000元，剩余房款金额280000元应于_年_月_日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；双方同意选择原告委托被告的方式办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为原告办妥预售合同备案和预购商品房预告登记；并将预购商品房预告登记证明书交付原告等。原、被告曾签订了《补充协议（商铺）》，约定：被告应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），将本合同送房地产登记机构办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，原告同意预购商品房预告登记证明书原件由被告执收，以便于被告办理该商品房《房地产权证》，原告并同意不得要求被告向其交付预购商品房预告登记证明书。按本合同约定或法律规定原告可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若原告未在15天内行使该权利的，视为原告放弃该项合同解除权等。2014年5月18日和8月19日，原告分别向被告支付定金50000元、首期房款20000元、房款224000元，共计294000元。据广州市不动产登记中心于2016年12月30日出具的《依申请信息公开答复书》和广州市房地产档案馆于2017年1月16日出具的《产权情况表》显示：荔鸿商贸大楼14层430房（荔湾区东风西路81号430房），预售证号19980106，合同状态“未签订合同”，权利人广州市荔鸿房地产发展有限公司；该房屋于2016年2月1日办理了在建工程抵押登记，登记字号为16登记01319218，抵押权人为广州农村商业银行股份有限公司天河支行；于2016年12月5日被广州市天河区人民法院查封，查封期限自2016年12月5日至2019年12月4日。庭审中，原告陈述房屋现在烂尾，被告并未交楼，由于没有办理网签无法办理按揭手续；原告在起诉前一个月才知道案涉房屋在出售之后被抵押、查封。因被告在签订合同后没有及时办理网签及预售登记，没有经过原告允许擅自将案涉房屋进行抵押，且案涉房屋已被另案查封，原告认为其合同目的无法实现，于2017年1月6日提起本案诉讼，并提出财产保全申请；本院依法作出裁定，轮候查封案涉房屋。原告因此缴纳诉讼保全费3460元。本院认为：原告与被告签订的《认购协议书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议（商铺）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。本案中，原告在签订合同后向被告支付了全部首期款294000元，积极履行合同约定义务；根据合同约定，被告须为原告办理预售合同备案和预购商品房预告登记手续，但被告一直未为原告办理。而且，被告在与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，于2016年2月1日又将案涉房屋办理了在建工程抵押登记，案涉房屋于2016年12月5日被广州市天河区人民法院查封，导致合同无法继续履行，存在严重的过错，原告的合同目的显然已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现原告主张解除合同，要求被告返还已付购房款294000元及从2014年8月20日起按银行同期贷款利率计付利息、赔偿损失符合上述司法解释的规定，本院予以支持。关于赔偿损失的标准，结合本案的事实，被告将已出售给原告的案涉房屋办理在建工程抵押登记获取资金，违约行为极其恶劣，故对于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，本院予以支持。由于《认购协议书》签订目的在于确保日后商品房买卖合同的签订，其性质属于预约合同，现本案原、被告已签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议（商铺）》，《认购协议书》已自行终止，没有解除的必要，故对于原告要求解除双方签订的《认购协议书》的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。关于被告的抗辩理由，首先，虽然双方合同及补充协议均无签订日期，但结合原告向被告支付定金、首期房款及契税等其他费用的时间，可以推定原、被告签订合同及补充协议的时间最迟应在2014年8月20日前；被告将案涉房屋办理在建工程抵押的时间在2016年2月1日，明显后于与原告签订合同的时间，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项规定的“先卖后抵押”的情形。现被告并无证据证明其在办理案涉房屋抵押登记前曾告知原告，故对于被告认为其不存在“故意隐瞒”原告案涉房屋抵押情况的抗辩理由，本院不予采纳。其次，被告将已出卖给原告的房屋另行抵押给他人，导致原告无法取得房屋、合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益，这种行为与因客观原因不能履行合同的违约行为有本质区别，属于恶意违约，应予制裁。故对于被告认为判决“一加一”赔偿不符合社会利益的答辩意见，本院不予采纳。被告广州市荔鸿房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告陈海霞与被告广州市荔鸿房地产发展有限公司就广州市东风西路81号“荔鸿商贸大楼”【鞋博汇】4层30号商铺签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《〈广州市商品房买卖合同〉补充协议（商铺）》。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司一次性向原告陈海霞返还294000元及支付利息（利息以294000元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，从2014年8月20日起计至清偿本金之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔鸿房地产发展有限公司向原告陈海霞赔偿损失294000元。四、驳回原告陈海霞的其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4770元，诉讼保全费3460元，由被告广州市荔鸿房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 艳二〇一七年五月八日书记员 邱思陵黄少敏