福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽01民终408号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄勤宁，男，1978年6月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：刘德，福建联合信实（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈林，男，1993年5月28日出生，汉族，住福建省霞浦县。
委托诉讼代理人：马丁丁，福建凯峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：福建骊特担保有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥中路231号黎明大厦128单元。
法定代表人：廖志英，董事长。
委托诉讼代理人：王宇国，男，该公司职员。
上诉人黄勤宁因与被上诉人陈林、福建骊特担保有限公司（以下简称“骊特公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2017）闽0105民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄勤宁上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法将本案发回重审或者改判驳回陈林一审的全部诉讼请求，并支持黄勤宁一审的全部反诉请求；3.依法判令陈林承担本案二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定基本事实存在错误。1.陈林隐瞒其不具备购房资格的情况，欺骗黄勤宁作出错误的缔约意思表示。2.一审法院未调取陈林的个人所得税证明，就认定陈林提交的个人所得税证明不符合购房资格条件是由于福州市出台最新限购政策导致，证据不足。3.马尾区不动产登记和交易中心通知退件后，黄勤宁积极配合，是陈林一直拖延不去办理以为其迁移户口、取得购房资格腾出时间。陈林的行为违背诚信，非法获取购房资格时与缔约时的房价差，不应保护。二、黄勤宁诉请解除合同，而陈林要求继续履行合同，请求不一。一审法院却认为双方因退件及过户登记问题产生争议，对争议焦点认定不准确，致判决错误。三、本案事实争议较大，一审法院适用简易程序审理不当。本案与马尾区不动产登记和交易中心的过户登记行政行为具有高度关联性，且马尾区不动产登记和交易中心仅认定陈林提供的纳税证明不能使用但未说明是何原因。为查明事实，应追加马尾区国土资源局为第三人，一审法院驳回黄勤宁追加第三人的申请，是错误的。一审法院未履行调解职责，亦存在错误。
陈林答辩称，一、陈林系刚需购房，自合同签订以来均按照中介公司的要求履行合同，房价上涨与否，不是陈林在签订合同时所能预料的。黄勤宁上诉所称的被欺骗、被误导及利用时间差低价买房，均属主观臆想，没有任何证据。二、陈林在2017年8月1日时已符合福州购房资格，房屋买卖合同当时并未解除，合同应该继续履行。一审法院判决继续履行符合法律规定。黄勤宁曾于2017年7月28日向陈林发出《敦促履行函》，要求陈林在2017年8月9日之前补齐相关的购房资料以满足在福州的购房资格继续履行合同。而陈林将户口迁到福州，满足福州购房资格的时间是在2017年8月1日，完全在黄勤宁要求的时间内。现在只要重新办理网签及过户收件手续，合同即可继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条关于解除权的规定，在2017年8月1日之前黄勤宁未提出解除讼争房屋的合同，合同就应该继续履行。三、一审法院程序合法，马尾区国土资源局在退件中已经明确退件理由，无需追加为第三人。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。
骊特公司答辩称，与一审法院认定事实一致，由法院依法判决。
陈林向一审法院起诉请求：1.判令黄勤宁继续履行坐落于福州市马尾区魁岐佳园（机场高速2#地）2#楼1303单元的《存量房买卖合同》等相关协议，配合陈林再次办理该房产的网签及过户所需相关手续等；2.判令黄勤宁从起诉之日起向陈林支付滞纳金（滞纳金按照房产成交价88万元的日万分之五计算，此项要求计算至黄勤宁再次配合办理上述房产的网签及过户所需相关手续之日止）；3.本案的诉讼费、财产保全费由黄勤宁承担。
黄勤宁向一审法院反诉请求：1.判令解除陈林与黄勤宁于2017年3月26日签订的编号为002676的《存量房买卖合同》和2017年5月17日签订的《补充协议》；2.判令由陈林全部承担房屋买卖中介费26400元和居间服务费2300元（皆是陈林与黄勤宁20**年3月26日房屋买卖应支付的中介费和居间服务费）；3.判令陈林向黄勤宁支付违约金18万元；4.判令陈林赔偿房屋租金损失给黄勤宁（福州市马尾区魁岐佳园（机场高速2#地）2#楼1303单元房屋的租金损失，从2017年7月1日起计算至判决生效之日，目前暂计算至2017年9月30日为3600元）；5.判令陈林向黄勤宁支付因黄勤宁委托律师所开支的全部律师费（基于陈林与黄勤宁20**年3月26日签订的《存量房买卖合同》纠纷而产生的律师费用。暂计算至2017年10月31日，目前共计2万元）；6.判令陈林向黄勤宁支付从2017年7月6日至《存量房买卖合同》实际解除之日止的滞纳金（该滞纳金按照房产成交价的日万分之五计算，暂计算至2017年9月30日为37840元）；7.本案诉讼费用全部由陈林承担。
一审法院认定事实：2017年3月26日，黄勤宁（甲方）与陈林（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定由陈林购买黄勤宁所有的位于福州市马尾区魁岐佳园（机场高速2#地）2#楼1303单元（产权证号：榕房权证Ｍ字第××号），房屋成交价88万元。第六条约定了乙方缴纳购房保证金人民币50000元。第十条第二款约定房屋存在抵押状态，甲方应在2017年4月3日前以自有资金向抵押权人申请解押。第十二条交易方式类约定，甲乙双方约定本次交易选择商业按揭贷款方式进行交易。第十二条商业按揭类交易流程第三条约定，甲乙双方应按（A）项约定的时间办理该房屋所有权过户登记：A、在甲方领取该房屋无抵押所有权证且乙方按揭贷款申请审批通过后3个工作日内。第十六条第一款约定，甲乙双方任何一方违反本合同约定的时间而延误该房屋交易的，延误方应按该房屋成交价的日万分之五向守约方支付滞纳金，该滞纳金的认定及支付不影响本合同继续履约。第十九条约定本合同经双方签字后生效。《存量房交易服务协议》第一条第三项约定：为甲乙双方做网签申请。合同签订当日，骊特公司向黄勤宁出具收取交易房屋所有权证及土地证收据。之后，陈林缴纳了50000元购房保证金以及办理银行按揭贷款申请手续，黄勤宁办理了解押手续，并于2017年4月28日办理了买卖合同网签手续。2017年5月17日，双方签订补充协议，约定将50000元购房保证金扣除中介费26400元后余款23600元转入陈林指定账户用于贷款首付款。当天，陈林在银行开户，并冻结账户资金384400元。
2017年6月8日，双方到福州市马尾区不动产登记和交易中心办理个人二手房移转登记（网签）手续，陈林为交件人，交件材料包括个人所得税证明等材料。由于福州市出台限购政策，陈林提交的个人所得税证明不符合购房资格条件。马尾区不动产登记和交易中心于2017年6月30日通知双方退件，但双方均未去办理退件手续。2017年7月28日，黄勤宁向陈林发出《敦促履行函》，告知因陈林没有购房资格被交易部门通知退件，要求陈林在2017年8月9日前补齐相关的购房资料以满足在福州的购房资格继续履行合同，否则将解除合同。随后，陈林于2017年8月1日以夫妻投靠为由落户福州。8月2日，陈林向黄勤宁发出《履约告知函》，告知其已经落户福州，具备在福州购房的资格条件，要求黄勤宁在2017年8月9日前到马尾房管部门协助办理过户手续。2017年8月22日，马尾区不动产登记和交易中心作出《不予登记告知书》，不予登记理由为：不符合登记程序（网签合同应在落户后签订）。8月23日，黄勤宁领取了《不予登记告知书》。9月4日，陈林再次向黄勤宁发出《履约告知函》，告知其已在8月7日到房管部门办理补缴结婚证、无房证明和户口簿，具备购房条件，且经其询问房管部门告知网签应当在落户之后，要求黄勤宁在9月8日前到马尾区房管局配合办理退件并重新办理网签手续和过户登记手续，并将函件内容以短信息方式发送给黄勤宁。9月5日，骊特公司也向黄勤宁发出《告知函》，告知陈林已经按照黄勤宁要求补足购房资格，房管部门明确“网签合同应当在落户之后签订”，要求黄勤宁办理退件后协助陈林重新办理网签合同和过户登记手续。9月8日，陈林领取了《不予登记告知书》。双方因退件及过户登记问题产生争议，陈林诉至一审法院，黄勤宁应诉并提起反诉，为此支付律师费合计20000元。
一审法院认为：陈林、黄勤宁所签订的《存量房买卖合同》及补充协议、《存量房交易服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。生效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。按照合同约定，双方已经办理了房屋登记过户手续，但在2017年6月8日办理收件后，陈林因不符合福州市购房资格，房管部门告知退件。此时，陈林已经构成违约，黄勤宁本应享有解除合同的权利。但黄勤宁并没有选择解除合同，而是在2017年7月28日发函要求陈林在8月9日补足购房资格条件以便于继续履行合同，这是黄勤宁自行处分合同权利的结果，法律并不禁止。而陈林在黄勤宁给予的补足购房资格条件期限内也完成了购房资格的补足，通过落户福州的方式实现具备在福州购房的资格。陈林随后在2017年8月2日和9月4日两次发函告知黄勤宁配合办理过户手续，黄勤宁应当继续履行合同义务，配合陈林办理过户登记手续。由于陈林系通过补足购房资格的方式重新具备购房资格，之前双方网签的合同需要在购房资格成就后（即陈林落户后）重新签订并再行办理过户登记手续，这属于房管部门内部的登记流程，且合同能够继续履行系得到黄勤宁允许陈林补足购房资格后实现，黄勤宁理应继续承受相应的合同责任。因此，黄勤宁应当配合陈林重新办理网签合同手续后再行办理过户登记手续。
对陈林提出要求黄勤宁支付逾期办理网签和登记过户手续的滞纳金的请求，一审法院认为，合同无法办理过户登记手续的在先过错源于陈林的购房资格受限所致，之后黄勤宁亦同意陈林补足购房资格条件。但是，由于在陈林符合购房资格后，讼争房屋能够继续履行需要原先网签的合同重新签订，而客观上网签合同的义务黄勤宁已经履行，现在黄勤宁需要配合陈林再行办理网签合同手续属于房管部门在陈林具备购房资格后需要执行的登记手续流程，重新网签合同的责任不在黄勤宁，且双方对此存有争议。因此，陈林要求黄勤宁支付自起诉之日起至再次配合陈林办理网签合同手续的滞纳金缺乏法律依据，一审法院不予支持。但在一审法院作出生效判决要求黄勤宁继续履行合同后，按照《存量房交易服务协议》的约定，骊特公司在申请网签合同的交易服务中若发生黄勤宁不配合办理网签手续的，陈林可主张相应的滞纳金。
由于合同并不具备法定或约定的解除条件，黄勤宁要求解除《存量房买卖合同》及补充协议缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。在《存量房买卖合同》及补充协议未解除情况下，黄勤宁要求陈林单方负担中介费、居间服务费及赔偿违约金18万元不符合合同约定，一审法院不予支持。关于租金损失，黄勤宁提供的是2015年1月至2016年1月的租赁合同，该证据不足以证明在签订《存量房买卖合同》时讼争房屋存在租赁合同关系，黄勤宁要求陈林支付租金损失的请求一审法院不予支持。关于律师费损失，按照《存量房买卖合同》第十六条的约定，律师费损失的主张建立在一方违约且守约方解除合同的情况下，现合同并未解除，黄勤宁要求陈林负担律师费损失缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于滞纳金损失，双方在合同签订后均依约履行合同义务并于2017年6月8日到房管部门办理过户登记手续，但因陈林不具备福州购房资格条件造成合同无法如期履行，直至2017年8月1日才完成购房资格的。因此，对黄勤宁主张的滞纳金一审法院按照成交价日万分之五计算自2017年6月9日至8月1日为23760元（880000元×0.0005×54天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄勤宁应在本判决生效之日起继续履行其与陈林在2017年3月26日签订的《存量房买卖合同》及相关协议，配合陈林重新办理《存量房买卖合同》网签手续并将位于福州市马尾区魁岐佳园（机场高速2#地）2#楼1303单元过户登记至陈林名下，福建骊特担保有限公司予以协助；二、陈林应在本判决生效之日起五日内赔偿黄勤宁滞纳金23760元；三、驳回陈林的其他诉讼请求；四、驳回黄勤宁的其他诉讼请求。本诉案件受理费12600元，减半收取6300元，财产保全费4920元，均由陈林自行负担。反诉案件受理费6300元由黄勤宁自行负担。
本院二审期间，黄勤宁围绕上诉请求提交了如下证据：证据1.行政复议申请收件单（编号为2017001，福州市国土资源局2017年10月19日出具）；证据2.行政复议受理通知单（福州市国土资源局2017年10月20日出具）；证据3.行政复议决定书（福州市国土资源局2017年12月12日作出，编号：榕国土资复决[2017]20号）。证据1、2、3共同证明：陈林2017年6月30日接到退件通知后，陈林迟迟不予配合，导致退件程序拖延，并且陈林作为买方不符合《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》（榕政办[2016]186号）规定的限购条件。证据4.黄勤宁与福建联合信实（福州）律师事务所签订的（2018）闽信实福行字第16号《法律实务委托合同》；证据5.编号为04103337的福建增值税普通发票。证据4、5共同证明：因陈林诉黄勤宁房屋买卖合同纠纷一案，黄勤宁提起上诉，因而委托律师代理二审诉讼，花费8000元。本院组织当事人进行了质证。陈林对证据1、2、3的真实性无异议，对证明对象有异议：福州市国土资源局维持了马尾区国土资源局的决定，只是证明2017年6月30日陈林不具备购房资格及陈林在2017年8月符合福州的购房条件，不能证明陈林隐瞒等情况；证据4、5与本案没有关联性。骊特公司对证据1、2、3的真实性无异议，对证明对象有异议：2017年6月30日陈林着手办理落户福州的手续，且于7月30日落户福州户口，符合购房资格；证据4、5与本案没有关联性。各方当事人对证据1、2、3、4、5的真实性双方不持异议，本院对真实性予以确认，对其证明对象于下文综合分析。
根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审审理过程中，黄勤宁向本院递交中止审理申请书，以2018年1月17日一审法院立案受理其诉陈林房屋买卖合同撤销权纠纷一案，本案的审理需以该案审理结果为依据为由，申请中止本案审理。本院认为，本案的审理不以黄勤宁诉陈林房屋买卖合同撤销权纠纷一案的审理结果为依据，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的中止诉讼的情形，应继续审理。
本院认为，本案不属于必须适用普通程序审理、必须先行调解的案件。马尾区不动产登记和交易中心履行行政职责的行为只是本案认定事实的依据，不必要也不应参加民事诉讼，一审法院驳回黄勤宁追加马尾区国土资源局为第三人的申请，符合法律规定。
黄勤宁、陈林签订的《存量房买卖合同》及补充协议、《存量房交易服务协议》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应合法有效，双方均应按照合同约定全面及时履行合同义务。黄勤宁主张在签约及履约过程中，因陈林隐瞒不具备购房资格的情况，导致其错误签订合同，没有事实依据，不予采信。行政复议决定书等证据确能证明因陈林未能满足个税条件、不符合购房资格被退件，并因陈林未及时配合导致退件程序拖延。但本案的争议焦点不是过户申请因何原因被退件、退件是否存在拖延，而是退件后黄勤宁于2017年7月28日发出的《敦促履行函》产生何种效力的问题。本院经审查认为，虽然房管部门因陈林不具备购房资格退件，陈林存在违约情形，但黄勤宁并未因陈林的违约行为主张解除合同，反而在《敦促履行函》中要求陈林在2017年8月9日之前补齐相关的购房资料以满足在福州的购房资格继续履行合同，应自行承担相应的法律后果。《敦促履行函》并未就如何满足购房资格提出特别要求，讼争合同及补充协议亦未对此有特别约定。因此，不论陈林通过何种方式获取购房资格，只要是在《敦促履行函》限定的期限内具备，则黄勤宁均应继续履行合同。黄勤宁主张退件后其认为陈林只需补足个税资料即可办理过户手续，发出《敦促履行函》只是要求陈林补足个税资料而非同意陈林通过落户等其他方式获得购房资格后履行合同，依据不足，不予采纳。陈林已在《敦促履行函》限定的期限内补足购房资格，本案不再具备合同约定的解除条件，黄勤宁并不享有合同解除权，其要求解除《存量房买卖合同》及补充协议缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。在《存量房买卖合同》及补充协议未解除情况下，黄勤宁要求陈林单方负担诉讼费、滞纳金、居间服务费、律师代理费及赔偿违约金等不符合《存量房买卖合同》第十六条约定的在一方违约且守约方解除合同下应支付前述费用的情形，一审法院不予支持也无不当。黄勤宁二审提交的二审律师代理费在前述费用之列，亦应不予支持。
综上所述，黄勤宁的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4920元由黄勤宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 杰
审 判 员 张 敏
审 判 员 金光玉
二〇一八年三月十二日
法官助理 陈 奇
书 记 员 肖 晶