嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第182号
上诉人（原审被告）：白云峰。
委托代理人：吴伟忠。
委托代理人：吴翠英。
被上诉人（原审原告）：海宁市海州投资开发有限公司。
法定代表人：孙伟。
委托代理人：钟雪庆、李应龙。
上诉人白云峰因与被上诉人海宁市海州投资开发有限公司（以下简称海州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2013）嘉海民初字第4204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人白云峰的委托代理人吴伟忠、吴翠英，被上诉人海州公司的委托代理人李应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，白云峰自2009年11月27日开始向海州公司承租坐落于海宁市硖石街道人民路57-3号房屋，用于经营海宁市硖石冬云食品店。2011年7月8日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由白云峰继续承租涉案房屋，租赁期限为2011年9月1日至2013年8月31日，年租金为30000元；同时该合同第三条中约定：“水、电等费用约定：在租赁期内，发生的水电费、物业管理费、卫生费等各类费用由乙方（即白云峰）自负，并由乙方直接向相关单位（或市建设局）交纳。”第九条中约定：“租赁期满，乙方应如期交还租赁物。乙方逾期腾房归还的，则应按每日租金2倍向甲方（即海州公司）支付逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费=日租金×2倍×逾期天数）。”
2013年7月5日，海州公司向白云峰出具《关于门面房临时租赁的通知》一份，就续租事宜进行明确，提出临时租赁期限为2013年9月1日至2014年2月28日，半年租金为20000元，押金为5000元，履约保证金为50000元，并要求在2013年7月18日下午5时前付清租金和履约保证金，及办理相关续租手续。2013年7月17日，白云峰向海州公司出具《申请》一份，表示同意将年租金提高至40000元，但关于租赁期限应当与《房屋租赁合同》一样为两年，并认为履约保证金没有法律依据。
2013年8月8日，海州公司向白云峰出具《通知》一份，告知白云峰按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限即将到期，要求白云峰在2013年9月1日腾退承租房屋。
本案争议焦点在于：海州公司于2013年7月5日向白云峰发出的《关于门面房临时租赁的通知》，与白云峰于2013年7月17日向海州公司发出的《申请》，是否构成要约与承诺关系，即双方是否成立了新的租赁合同关系。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，海州公司的《关于门面房临时租赁的通知》应为要约；而根据《中华人民共和国合同法》第三十条之规定：承诺的内容应当与要约一致，受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。因此，白云峰的《申请》并非承诺，其理由是，白云峰在《申请》中仅对海州公司主张的租金表示同意，对租期、履约保证金等条款均不予接受，该行为已经对海州公司的要约作出了实质性变更，为新要约；海州公司在收到白云峰的《申请》后，并未对白云峰《申请》的内容予以认可，而是在2013年8月8日向白云峰发出《通知》，要求白云峰在租期届满后腾退承租房屋，即海州公司并未对白云峰的新要约作出承诺。综上，海州公司和白云峰间在《房屋租赁合同》到期后，并未成立新的租赁关系，故双方应当按照《房屋租赁合同》履行。
海州公司和白云峰间于2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应予保护。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，海州公司和白云峰间的《房屋租赁合同》已于2013年8月31日到期，双方也并未就续租事宜达成一致，白云峰应当向出租人海州公司退还承租房屋，故原审法院对海州公司要求白云峰退还承租房屋的诉讼请求予以支持。双方在《房屋租赁合同》中明确约定租赁期间的水电费、物业管理费、卫生费等各类费用，由白云峰负责缴纳，现海州公司请求白云峰自行结清租期内的水电费等费用，予以支持。另，双方在《房屋租赁合同》中明确约定，如果白云峰在租赁期满后逾期腾退房屋的，则按每日租金的2倍向海州公司支付逾期腾房占有使用费，即按30000元／年÷365天×2倍×逾期天数计算；现海州公司依此要求白云峰支付逾期腾房占有使用费，并按164元／天计算，不违反双方约定，亦予以支持。白云峰反诉要求海州公司赔偿转让费、利润损失、新店面装修和搬迁费用、精神损失费等，因双方未就损失赔偿问题进行约定，白云峰请求的各项损失也没有相应法律依据，故原审法院不予支持。据此，原审根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条第（四）项、第二十一条、第三十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、白云峰于判决生效之日起十日内向海宁市海州投资开发有限公司退还海宁市硖石街道人民路57-3号房屋；白云峰在租赁期间和逾期腾房占有使用期间内产生的水电费、物业管理费、卫生费等各类费用由白云峰负担。二、白云峰于判决生效之日起十日内向海宁市海州投资开发有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2013年9月1日起计算至2013年9月30日为4920元，此后按164元／天计算至白云峰实际退还房屋之日止）。三、驳回白云峰的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取65元，由白云峰负担；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由白云峰负担。
宣判后，白云峰不服，向本院提起上诉称，1、本案租赁房屋的物权、管理权分离，对事实上的转让费又未作处理，给具体操作者留置了利用法律、谋取私利的空间。白云峰保证转让费收条的真实性，但证实有困难，请求二审法院鉴定；2、逾期腾房占有费计算法由海州公司提供的格式条款所规定。白云峰不能预见海州公司会用损害白云峰的利益的要约，而使白云峰不能续签的情形。白云峰的违约与海州公司的要约违法有关，所以要求海州公司赔偿。取消双倍利息的理由也是如此。白云峰认为，一审判决是非不清，连诉讼费的判决也不公，严重侵犯了白云峰的合法权益，请求：1、对海州公司的《关于门面房临时租赁的通知》中条款的合法性予以定性；2、对白云峰转让费收条的真实性予以证实和认定：3、将十日内退房改判为由海州公司招募后续承租人，由白云峰与后续承租人协商转让费等补偿问题，得到合理补偿则退房；4、将逾期腾房占有费的计算办法改判为（40000×365）×占有天数；5、撤销加倍支付迟延债务利息的判决。本诉、反诉以及上诉的费用应分清双方责任大小，分别承担。
海州公司答辩称，海州公司的《关于门面房临时租赁的通知》是要约，符合合同法的规定。白云峰的转让费是支付给第三人的，真实性无法确定，也与本案没有关联。白云峰的第三项上诉请求，无法律依据，且侵害了海州公司的合法权益。租赁合同明确约定了租赁期限，白云峰明确能够预见逾期退还房屋的法律后果。租赁合同期满后，承租人不再承租，或出租人不再出租，是一般的常识，自由选择、再次协商是当事人的合法权益。海州公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
白云峰与海州公司对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，白云峰提供了：1、海州公司的工商注册资料一份，证明海州公司是国有独资企业，经营范围中有自有房屋出租，有超越经营范围之嫌；2、2012年12月22日的《海宁日报》一份以及白云峰代理人吴伟忠、吴翠英的情况说明各一份，证明涉案租赁房屋不在拆迁范围内，所以，海州公司提出签订半年的租赁期限是不合理的。
海州公司对上述证据质证认为，对证据1的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据2中《海宁日报》的真实性没有异议，对情况说明不清楚，但与本案均没有关联。
本院对上述证据认证认为：海州公司的工商登记上明确写明，海州公司是国有独资企业，经营范围是政府授权范围内国有资产的投资、开发，自有房屋的出租，所以，海州公司出租涉案房屋没有超越其经营范围。本案是租赁合同到期后引起的纠纷，并不是拆迁引起的纠纷，涉案房屋也没有被拆迁。所以，对白云峰提供的上述证据，均与本案没有关联，本院均不予认定。
海州公司在二审中没有提供新的证据。
本院认为，要约是要约人向他人提出的愿意按一些确定的条件同其订立合同的意思表示，并且这个意思表示明示地或者默示地表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约人提出的一些确定条件，要约人完全可以自己确定，只要不违法法律、法规的强制性规定，均属有效。本案中，海州公司与白云峰在2011年7月8日签订的《房屋租赁合同》在2013年8月31日到期，为此，海州公司在2013年7月5日向白云峰发出了《关于门面房临时租赁的通知》的新要约，对房屋的续租提出了一些确定的条件，即租期从2013年9月1日至2014年2月28日，半年租金为20000元，押金为5000元，履约保证金为50000元，海州公司新要约所提出的条件并没有违反法律、法规强制性规定，所以，该新的要约合法有效。白云峰认为海州公司新的要约不合法，没有法律依据。
合同是双方当事人就主要条款协商一致的结果，如果双方当事人就某些主要条款不能达成一致意见的，合同就不能成立。白云峰在租赁合同到期后，对海州公司续租提出的新要约中有关租期、履约保证金等条款均明确表示不愿接受，并向海州公司发出租期为两年、履约保证金没有法律依据的《申请》，但海州公司对白云峰的该《申请》没有回复，所以，海州公司与白云峰之间关于续租没有达成新的一致意见，原来的租赁合同到期后，白云峰应及时返还租赁房屋，白云峰继续占有海州公司的租赁房屋已经无合同依据。白云峰与海州公司在《房屋租赁合同》中明确约定，租赁期满的，应如期交还租赁物，逾期腾房归还的，则应按每日租金的2倍支付逾期腾房占有使用费。所以一审判令白云峰以每天164元支付海州公司逾期腾房占有费直至实际退还房屋之日止，符合双方合同的约定。白云峰上诉要求按照每天40000／365元支付逾期腾房占有费，没有合同和法律依据。
涉案租赁房屋原由案外人陈峰向海州公司租赁，2009年，承租人由陈峰变更为白云峰，为此三方在2009年11月27日签订了《房屋租赁变更协议书》，在该协议书中并没有涉及白云峰与陈峰之间的转让费问题，且即使白云峰与陈峰之间有转让费的存在，也与海州公司无关，所以，一审法院对白云峰提供的有关转让费收条不予认定是正确的。根据白云峰与海州公司的《房屋租赁合同》规定，租赁期满后，白云峰应如期返还租赁房屋。白云峰要求在其与后续承租人协商转让费并得到合理补偿后再退房的上诉理由，没有合同和法律依据。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，白云峰的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人白云峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐元芬
审判员 谭 灿
审判员 杨海荣
二〇一四年四月四日
书记员 邵 洁