辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民三终字第11号
上诉人（原审被告）：辽宁中奥房地产开发有限公司。住所地：辽宁省鞍山市立山区
法定代表人：应永通，总经理。
委托代理人：吴哲，辽宁汇铎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳日伸物业管理有限公司。住所地：辽宁省沈阳市沈河区。
法定代表人：康文江，董事长。
委托代理人：吴玲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人辽宁中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）与被上诉人沈阳日伸物业管理有限公司（以下简称日伸公司）因服务合同纠纷一案，不服鞍山市中级人民法院（2013）鞍民三初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人中奥公司的委托代理人吴哲，被上诉人日伸公司的委托代理人吴玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中日伸公司诉称：该公司于2008年通过招投标的程序与中奥公司签订了前期物业服务合同，承接剑桥国际花园项目的物业管理工作，并于2009年6月份正式进驻剑桥国际花园小区。合同约定，多层住宅和高层住宅的物业服务费为0.8元／月／每平方米，商业物业服务费为0.4元／月／每平方米，电梯费为30元／户／月。在近两年中该项目的业主入住率为2009年末55.2%，2010年末入住率86.98%，截止2011年6月，该项目入住率为87.75%。在此期间，日伸公司多次要求中奥公司支付开发商空置房物业费、电梯费，但是中奥公司至今没有履行，导致日伸公司无法再对该项目实施正常经营服务工作，并给日伸公司造成重大经济损失。根据《辽宁省物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳，同时，合同约定电梯费为每户单独收取，按《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第十九条：电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。该条例第二十三条同时规定了不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主，不交纳电梯服务费。据此，中奥公司空置房应按照合同约定，支付物业公司物业管理费及电梯费。故日伸公司诉至法院，请求判令中奥公司支付拖欠的物业费649604.78元，电梯费125910元，合计775514.78元；请求判令中奥公司承担本案的诉讼案件受理费、律师代理费。
中奥公司辩称：我公司确实应该支付日伸公司按照法律规定的物业费，但日伸公司提出的数额没有法律依据，应给付的物业费57590.34元，电梯费不应给付。按照物业管理条例第四十二条第二款的规定，必须是已经竣工但尚未交付的。日伸公司没有按照法律规定的标准计算，我方不能承担。同时，日伸公司擅自提前离开，有违反物业合同的行为，我方将另诉赔偿我方的经济损失。
原审法院经审理查明：2008年8月31日，日伸公司与中奥公司签订前期物业服务合同一份。约定：中奥公司将剑桥国际花园的前期物业服务交给日伸公司管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准如下：多层住宅和高层住宅为0.8元／月／每平方米，商业物业服务费为0.4元／月／每平方米，电梯费为30元／户／月。业主应于入住之日起交纳物业服务费用。如果违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日0.3%的标准向日伸公司支付违约金。本合同期限自2008年9月1日起至2013年8月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述合同签订后，日伸公司进入该小区进行物业服务至2011年5月末，该小区选择新的物业公司后退出。日伸公司在进行物业管理期间，该小区存有部分空置房，随着业主入住空置房的面积逐渐减少，至2011年6月日伸公司退出该小区管理，中奥公司一直未给付日伸公司空置房的物业费。
另查：该小区1-13号楼自2009年6月1日起开始有业主入住，14-15号楼自2010年8月1日起开始有业主入住。2010年7月8日、2011年5月30日，鞍山市房地产开发办公室给中奥公司出具三份住宅小区验收合格证，1-6号楼竣工验收时间是2009年11月3日；7-13号楼竣工时间是2009年12月4日；14-15号楼竣工时间是2010年9月28日。从日伸公司提供的收款收据以及中奥公司提供的三份住宅小区验收合格证看，剑桥国际花园小区存在未验收即入住情况。
再查：本案在审理过程中，根据日伸公司的申请，经原审法院委托鞍山新瑞资产评估有限公司对空置房的物业费和电梯费进行评估。因对空置房的起算时间双方存有争议，应原审法院要求鞍山新瑞资产评估有限公司对两个起算时间均进行了评估。评估结论：1、剑桥国际花园空置房物业费1-13号楼，起算时间自2009年6月1日，截止时间有入住的为该户有业主入住为止、未入住的为2011年5月31日。14-15号楼，起算时间为2010年8月1日，截止时间入住的为该户有业主入住为止、未入住的为2011年5月31日。物业费为673737.38元，电梯费为142616.22元，合计为816353.60元。2、以每栋楼为单位，自2009年6月1日起，按每栋楼第一位业主入住时间与每栋楼竣工验收时间孰早原则选取，终止时间为该户有业主入住为止。未入住房屋计算的截止时间为2011年5月31日。物业费为365906.9元，电梯费为75767.67元，合计为441674.57元。
原审法院认为，日伸公司与中奥公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。日伸公司已履行了物业管理义务，中奥公司应给付日伸公司物业费。本案争议焦点：一、中奥公司应从何时起给付日伸公司空置房物业费；二、中奥公司应否给付日伸公司电梯费。
关于中奥公司应从何时起给付日伸公司空置房物业费问题。依据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳”的规定，中奥公司应给付日伸公司空置房物业费。日伸公司是分别自2009年6月1日、2010年8月1日起开始对该小区1-13号楼、14-15号楼进行物业管理，至2011年5月末退出管理，故期间空置房的物业费应由中奥公司交纳。中奥公司主张给付空置房物业费的起算时间是从已经竣工但尚未交付时起，即鞍山市房地产开发办公室给中奥公司出具三份住宅小区验收合格证时起算，根据《最高人民法院﹤关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，中奥公司所建商品房在未经验收合格时即为业主办理入住手续，应以实际入住时间为准。故对中奥公司的此节辩解，原审法院不予采信。中奥公司应自2009年6月1日、2010年8月1日起给付日伸公司空置房物业费，给付金额为资产评估报告评估的数额即673737.38元。
关于中奥公司应否给付日伸公司电梯费问题。根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，电梯属于房屋的配套设施，属于物业管理范围的一部分。故空置房的电梯费应由中奥公司承担。给付时间应自2009年6月1日、2010年8月1日起至2011年5月31日止，给付金额为资产评估报告评估的数额即142616.22元。
综上，根据资产评估报告书，中奥公司应给付日伸公司空置房的物业费、电梯费合计为816353.60元。但因日伸公司诉请中奥公司给付的数额为775514.78元，对其超出部分因日伸公司未予请求，故原审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决如下：辽宁中奥房地产开发有限公司本判决生效后10日内给付沈阳日伸物业管理有限公司物业费、电梯费775514.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11556元，由辽宁中奥房地产开发有限公司负担。因此款日伸公司已垫付，中奥公司在履行上述给付义务时加付此款给日伸公司。
中奥公司不服原审判决提起上诉称，本案为物业服务合同纠纷，应按物业管理的法律规定及相应政策进行审理，而原审法院错误的适用最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定对建设工程是否竣工予以认定，违反了法律规定，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人日伸公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人中奥公司与被上诉人日伸公司之间签订的《前期物业服务合同》依法成立，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。按照双方合同第二条的约定，在物业管理区域内，日伸公司对物业共用部位进行维修、养护和管理；对物业共用设施设备的运行、维修养护和管理；……；该合同第二十七条约定本合同期限自2008年9月1日起至2013年8月31日止；该合同第二十条约定，中奥公司应于2009年6月按照规定向日伸公司提供能够直接投入使用的物业管理用房。本案中奥公司在该小区尚未办理竣工验收手续即为业主办理了相应的进户，该小区1-13号楼自2009年6月1日起开始有业主入住，14-15号楼自2010年8月1日起开始有业主入住。自业主入住之日起，日伸公司即已开始对小区公共部位及公共设施提供相应的物业服务和管理，日伸公司提供的服务和管理不仅已经办理进户的业主享受到了相应的服务，中奥公司作为空置房的业主同样也享受到了物业的服务和管理，同时双方合同第六条约定了业主应于入住之日起交纳物业服务费用，且合同中并未对空置房物业费起算时间点进行约定，中奥公司作为空置房的业主，亦应于业主入住之日起即开始交纳相应的空置房物业费。原审判决参照最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项的规定确定建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期的认定并无不当，在房屋实际交付使用时间与竣工验收时间不一致时，应以实际交付使用时间作为计收空置房物业费的起算点。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11556元，由上诉人辽宁中奥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 壮
审 判 员 贺立春
代理审判员 樊春宇
二〇一五年三月十九日
书 记 员 彭 娜