贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔26民终1558号
上诉人（一审原告）：廖忠玉，女，1980年2月8日出生，汉族，初中文化，农民，住广西融水县，
委托诉讼代理人梁国倡，从江县法律援助中心法律援助律师。
被上诉人（一审被告）：王某2，男，1980年9月10日出生，汉族，初中文化，农民，住贵州省从江县，
委托诉讼代理人张芳积，贵州宏强律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：王某1，男，2004年12月6日出生，苗族，在校小学学生，住址贵州省从江县，
法定代理人：王某2，男，1980年9月10日出生，汉族，初中文化，农民，住贵州省从江县停洞镇苗朋村*组。
被上诉人（一审被告）：卫小平，男，1984年3月2日出生，汉族，小学文化，农民，住贵州省榕江县，
上诉人廖忠玉与被上诉人王某2、王某1、卫小平确认合同无效纠纷一案，不服贵州省从江县人民法院作出（2017）黔2633民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。
上诉人廖忠玉的上诉请求：撤销贵州省从江县人民法院作出（2017）黔2633民初286号民事判决，改判确认被上诉人于2017年1月13日签订的《房屋地基转让协议书》无效。事实和理由：一、一审认定涉案《家庭财产分割协议书》系有效协议，适用法律错误。首先，涉及人身关系的离婚、子女抚养问题不能代理，只能由本人作出。其次，根据不告不理原则，《家庭财产分割协议书》的效力并非本案的审理范围，即使审查其效力，也应当认定无效。一审根据上诉人与被上诉人均重新办理结婚登记而视为上诉人对《家庭财产分割协议书》的追认，以及一审认定存在两本结婚证的情况下，以系统登记为准，均无法律依据。二、一审根据《婚姻法解释二》第八条第一款以及《物权法》第十五条、第三十九条规定认定《房屋地基转让协议》有效，适用法律错误。涉案土地系上诉人于2007年1月16日向从江××××洞镇人民政府购买，至今未办理土地使用权登记，而土地上房屋也是上诉人未办理任何建房审批手续的情况私自搭建。根据《城市房地产管理法》第三十八条等规定，不能认为为有效合同。
被上诉人王某2答辩称，2011年双方离婚后，根据《家庭财产分割协议书》，涉案房屋及地基属于王某2所有。廖忠玉已于他人登记结婚，其并非王某2妻子，王某2如何处理其财产与廖忠玉无关。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人卫小平、王某1未作答辩。
廖忠玉向一审法院起诉请求：1、依法确认被告2017年1月13日签订的《房屋地基转让协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：廖忠玉与王某2于2004年1月9日在从江县雍里乡人民政府社会事务办公室登记结婚，同年12月6日生育王某1。婚姻存续期间于2007年1月16日与案外人廖忠香共同向从江××××洞镇人民政府购得位于从江县××洞镇××洞街××土地一块，购地后廖忠玉与王某2在该地块修建一间两层砖木结构房屋一栋。2011年7月9日，因廖忠玉与王某2感情不和，双方亲属在从江××××洞镇苗朋村民调解委员会组织调解下达成了调解协议，约定：“1、甲方廖忠玉与乙方王某2自愿离婚；2、王某1归王某2抚养，甲方有探视儿子的权利，乙方、王某1给予配合；3、乙方王某2自愿给予甲方廖忠玉一万元补偿，甲方廖忠玉自愿放弃分割家产；4、本协议自双方签字之日起生效。”该调解协议签订后，廖忠玉遂于2011年7月18日与李先奎在广西融水县民政局婚姻登记处办理了结婚登记。王某2也于2012年1月5日与汪凤在从江××××洞镇人民政府婚姻登记处办理了结婚登记。2017年1月13日王某2、王某1与卫小平签订《房屋地基转让协议书》，由王某2、王某1将位于从江××××洞镇停洞街尾新村的房屋以及地基一起卖给卫小平，转让款为158000元，并已交付卫小平使用。
一审法院认为：廖忠玉与王某2于2011年7月9日经从江××××洞镇苗朋村民调解委员会组织调解，双方及亲属达成了离婚调解协议，协议对双方婚姻关系以及子女抚养、共同财产等进行了处理。协议签订后，双方均各自再婚，且婚姻登记系统上记录亦以双方现存婚姻关系为准，为此对廖忠玉在庭审中认为廖忠玉与王某2夫妻关系一直存在的代理意见不予采纳；同时，对于2011年7月9日签订的离婚调解协议书，廖忠玉认为该调解协议书上没有廖忠玉和王某2的签字，但其并未在法定期限内行使撤销权，而于2011年7月18日与他人另行结婚，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”廖忠玉与王某2在知道协议内容的情况下不作否认表示，而是另行结婚，足以认定该调解协议书对双方均具有约束力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第八条第一款“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。”故从江××××洞镇镇苗朋村民调解委员会组织调解，廖忠玉王某2龙以及双方亲属达成的离婚调解协议有效。对廖忠玉王某2龙在婚姻存续期间的共同财产王某2龙所有王某2龙补偿廖忠玉一万元，庭审中廖忠玉陈述其未收王某2龙补偿的一万元不属于本案审理范围，不予审查。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”且三被告所签合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的情形，故对廖忠玉提出不动产未经登记导致合同无效的辩论意见不予采纳王某2龙王某1维与卫小平2017年1月13日签订的《房屋地基转让协议书》有效，虽未办理产权登记，但并不影响合同效力。综上所述，对廖忠玉的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第八条第一款之规定，判决：驳回廖忠玉的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取计30元，由廖忠玉负担。
经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第三十一条规定，“男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。”本案中，王某2龙与廖忠玉感情不和，双方家属从江××××洞镇镇苗朋村民调解委员会组织下达成调解协议，该调解协议涉及解除婚姻关系、子女抚养以及财产分割等事宜，王某2龙、廖忠玉均未在该调解协议书上签字，且事后也未到婚姻登记机关申请离婚并办理离婚登记手续，故该调解协议书对双方当事人不产生法律效力，双方婚姻关系至今仍未解除。此外，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第三款规定，“依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。”解除婚姻关系具有人身性质，必须由本人亲自实施，不得适用代理制度，一审适用代理制度并认定涉案调解协议有效、双方婚姻已经解除，属适用法律错误，本院予以纠正。至于廖忠玉王某2龙均在未解除婚姻关系的情况下另行与案外第三人登记结婚，已涉嫌刑事犯罪，应移交有权机关予以处理，但不影响本案的处理王某2龙、廖忠玉于婚姻存续期间购置涉案土地，并在涉案土地上修建房屋王某2龙在处置涉案房产时，双方婚姻关系仍在存续，该涉案房产应属于夫妻共同财产王某2龙对涉案房产的处分行为未经廖忠玉同意，事后亦未取得廖忠玉的追认，属于擅自处分夫妻共同财产的行为，且廖忠玉王某2龙转让房产过程中，已告知卫小平涉案房产权属事宜，但卫小平未尽合理审查义务，仍购买涉案房产，不属于善意第三人。故涉案《房屋地基转让协议书》应认定为无效。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的；”。本案中，涉案房产至今尚未办理土地及房屋权属证书，依照上述法律规定不得转让。故涉案《房屋地基转让协议书》亦应认定为无效。
综上，一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销从江县人民法院（2017）黔2633民初286号民事判决；
二、确王某2龙与卫小平于2017年1月13日签订的《房屋地基转让协议书》无效。
一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，合计120元，王某2龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘志红
审 判 员 刘泽智
审 判 员 王山地
二〇一七年十一月十七日
法官助理 欧阳樟
书 记 员 王 凯