浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安孝民初字第61号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：杨国锋。
委托代理人：徐俏。
被告：冯晓萍。
委托代理人：吴平。
原告绿城物业服务集团有限公司与被告冯晓萍物业服务合同纠纷一案，原告于2015年1月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王磊独任审判，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。原告绿城物业服务集团有限公司的委托代理人杨国锋、徐俏，被告冯晓萍的委托代理人吴平均到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请庭外和解，后未达成调解协议。本案现已审理终结。
原告绿城物业服务集团有限公司诉称：被告冯晓萍系安吉汀香别墅小区J16幢的产权人。原告和被告于2004年8月21日签订了《前期物业管理服务协议》，汀香别墅小区业主委员会成立后该业主委员会和原告又于2009年4月16日、2010年5月10日、2012年4月1日签订了《安吉汀香别墅物业服务合同》，合同均约定由原告为涉案小区提供物业服务。协议签订后，原告依约入住小区一直为该小区履行物业服务义务至今。但被告经原告多次催收后一直未按合同约定支付原告2008年1月1日至2013年12月31日的物业服务费合计63133.06元（具体见计算明细）。2011年4月14日，原告名称从浙江绿城物业管理有限公司变更为绿城物业服务集团有限公司。综上，原告认为被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，故诉至本院，请求判令：1.被告冯晓萍支付原告自2008年1月1日至2013年12月31日的物业服务费70147.44元，被告支付原告逾期付款的违约金54381.80元（暂算至2014年10月10日，应算至判决支付日），两项合计124529.24元；2.本案诉讼费由被告承担。
被告冯晓萍辩称：原告起诉没有事实与法律根据，被告系汀香别墅J16号房屋的产权人是事实，但该产权的开发商从未将该房屋的钥匙交付被告，且被告购买的物业存在墙壁开裂等诸多不符合房屋约定标准的事项，被告一直要求该物业的开发公司及原告协助处理该事宜，但该问题一直没有解决；被告在2013年春节到自己的物业去看望，发现在未经被告同意的情况下，原告将其灯笼等大量物品擅自堆放在被告的物业中，因此被告保留向原告追索相应的房屋占用的费用，且被告观察到，在被告的物业周围，草坪、栅栏以及其他的附属设施均未得到原告的妥善管理，原告对此理当承担相应的责任。
原告绿城物业服务集团有限公司为证明自己主张，向本院举证如下：
证据一：商品房买卖合同一份，证明被告系涉案小区第J16号房屋业主的事实；
证据二：前期物业服务协议及物业服务合同四份，证明原被告之间的物业服务合同关系的事实，同时证明物业支付标准及逾期支付导致的违约金计算方法；
证据三：催费函、律师函及邮寄凭证各一份，证明原告向被告书面催讨物业费的事实；
证据四：J16号房产查询登记信息一份，证明被告系涉案小区J16号房屋产权人的事实，同时证明涉案房屋的面积；
证据五：催收公告五份，证明原告在涉案小区J16号门上张贴催收物业费公告的事实，催收的时间段为2008年、2009年、2010年、2011年、2012年；
证据六：业主委员会证明一份，证明原告曾在2008年至2012年五年中在涉案小区张贴催收物业费公告的事实。
经质证，被告对原告所举证据一、二、四均无异议，对证据三有异议，认为系原告单方制作，被告没有收到该律师函，对证据五、六有异议，认为系原告单方制作，即使行为属实，原告也未尽到通知义务。
被告冯晓萍为反驳原告的主张，向本院举证如下：
证据七：照片二十二张，证明该物业存在墙壁开裂等房屋质量问题，被告一直要求原开发商以及原告对此予以妥善处理；原告未经被告同意，擅自进入被告的物业堆放其大量物品；该物业周围草坪、栅栏常年失修，原告根本未按合同约定履行相应标准的服务；被告物业的钥匙一直不在被告处，即被告从未取得该物业的钥匙。
庭审中，原告质证认为该照片的真实性无法确认。庭审后，本院召集原、被告勘验房屋现场，经辨认，原告对除房屋墙体开裂照片真实性无法确认外，其余均无异议。
经举证、质证，本院认证如下：对原告所举证据一、二、四，本院予以确定；证据三的真实性本院予以认定，但从邮寄凭证上看，并不能反映被告签收情况，本院对该证明目的不予认定；证据五被告虽对其三性均有异议，但结合庭后现场勘验情况，拍摄地点均一一对应，故本院对该三性予以确认；证据六系单位出具的证明材料，无负责人或经办人签字，不符合证据形式上的要求，本院不作认定；证据七真实性本院予以认定。
综上，结合当事人提供的有效证据及在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
案外人湖州安深房地产开发有限公司系汀香别墅开发商。原告系为汀香别墅小区提供物业服务的企业。被告冯晓萍向湖州安深房地产开发有限公司购买该小区J16号房屋，该房屋建筑面积为442.85平方米，花园面积为117.94平方米。双方约定：出卖人应当在2004年12月1日前将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明该商品房经综合验收合格的证明文件并签署房屋交接单。若由于买受人原因未能按期交付的，应按合同约定房款总价每日万分之一支付违约金。
期间，被告冯晓萍与浙江绿城物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：被告每6个月预交一次物业费，缴费时间为每6个月的第一个月上旬，并联别墅按建筑面积每月每平方米2.2元计算；因被告原因空置房屋，仍按100%比例向甲方缴纳。
2009年4月6日，浙江绿城物业管理有限公司安吉分公司与汀香别墅业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者物业买受人因与建设单位房屋买卖合同等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；由于建设单位原因造成物业管理费不能按时收取的，该时间段的物业管理费由建设单位全额承担；若建设单位向业主发出交房函，而业主未按时领房，从建设单位发出交房函至业主领房时，该时间段的物业管理费由建设单位全额垫付至业主领房时止，业主领房后，由浙江绿城物业管理有限公司安吉分公司退给建设单位；对于建设单位已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按应收标准的100%收取。
2010年5月10日，浙江绿城物业管理有限公司安吉分公司又与汀香别墅业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：对于建设单位已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按应收标准的100%收取。
2012年12月1日，浙江绿城物业管理有限公司安吉分公司再次与汀香别墅业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者物业买受人因与建设单位房屋买卖合同等原因未领取的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；对于建设单位已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按应收标准全额缴纳。
被告冯晓萍于2005年1月28日办理涉案房屋权属登记手续，但因认为涉案房屋尚未交付使用，故一直未缴纳物业费。浙江绿城物业管理有限公司曾于2008年至2012年期间多次在被告房屋门口张贴缴费提示予以催缴，均未果。2013年11月15日、11月26日，浙江绿城物业管理有限公司又向被告邮寄送达催费函及律师函，但被告未签收。现原告认为被告未按约缴纳2008年1月1日至2013年12月31日止的物业费，其行为已构成违约，故诉至本院，请求判准上述诉请。
另查明，浙江绿城物业管理有限公司为一级资质物业服务企业。2011年4月14日，其名称变更为绿城物业服务集团有限公司，即本案原告。
再查明，涉案房屋至今空置，尚未装修，原告曾将灯笼等物品放置在该房屋内。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与汀香别墅业主委员会签订的《物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，对原、被告双方当事人均有约束力，原告作为合同的相对方行使诉讼权利，其主体适格。被告辩称原告未举证证明其物业服务资质，本院认为，原告的资质问题可能引起合同无效的情形，并不影响原告的诉讼主体资格，且经查明，原告为一级物业服务企业，故被告的上述抗辩意见，本院不予采信。
本案争议的焦点是被告冯晓萍是否应当缴纳物业费的问题。原告主张被告冯晓萍向案外人湖州安深房地产开发有限公司购买汀香别墅J16号房屋，并已依法登记取得产权证书，故被告作为涉案房屋的产权人应当缴纳物业费。被告辩称其因房屋墙体开裂等质量原因，一直与包括原告在内的有关责任方协商处理，在此期间一直未收到房屋钥匙，涉案房屋尚未交付使用。原告反驳认为，涉案房屋产权已经明确，房屋是否交付不影响物业费的承担；且从商品房买卖的交易惯例来看，通常交房在先，办理产权登记在后，现产权已经登记在被告名下，被告辩称未收到房屋，显然不符合客观实际，故被告以涉案房屋未交付使用作为拒绝缴纳物业费的抗辩理由不能成立。本院认为，依照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与汀香别墅业主委员会签订的三份《物业服务合同》中关于物业费缴纳的约定，被告缴纳物业费合理的起始时间应为开发商交付使用起。现在原、被告双方对涉案房屋是否交付使用产生争议的情形下，根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条关于“商品房达到交付使用条件后，开发商应当书面通知被告冯晓萍办理交付手续”的约定可见，被告与开发商对房屋的交付形式作出了明确约定。故，原告作为为涉案房屋在内的小区提供物业服务的企业，其有义务也有能力了解该房屋的交付使用情况，原告至今尚未提供涉案房屋已通知交付或交付被告使用的书面证据，其要求被告支付上述物业费的依据不足，本院不予支持。
至于原告提出被告已办理产权登记就应当缴纳物业费，与房屋是否交付没有关系。本院认为，物权登记是设定物权的公示手段，物权登记的效力旨在引起不动产物权变动；交付则是指事实上的转移占有。本案中，被告虽基于产权登记对涉案房屋已享有占有、使用的权利，但并不能当然推定被告已实际占有、使用。在物业服务合同对物业费的缴纳约定自交付使用时起的情形下，应从其约定，故尚不能免除原告举证证明完成涉案房屋交付使用的义务。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告绿城物业服务集团有限公司的诉讼请求。
案件受理费1395元（已减半），由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 王磊
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 陈静