重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第19674号
原告重庆腾鹏房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区海尔路955号11幢1单元3-2号，组织机构代码79353264-7。
法定代表人夏爽，总经理。
委托代理人李开森，重庆维淮律师事务所律师。
委托代理人秦大东，重庆华之岳律师事务所律师。
被告重庆坚鑫物资有限公司，住所地重庆市九龙坡区华岩西村212号上桥飞地凤中钢材市场C栋2楼39号。
法定代表人陈秋华。
委托代理人卓传汶，男，1976年10月28日生，汉族，住福建省连城县，公司员工。
被告卓传汶，男，1976年10月28日生，汉族，住福建省连城县。
被告重庆迪渝行汽车维修服务有限公司，住所地重庆市北部新区云岗路2号附52号。
法定代表人傅建前。
被告周翠英，女，1972年3月1日生，汉族，住重庆市长寿区。
原告重庆腾鹏房地产开发有限公司（以下简称为腾鹏公司）与被告重庆坚鑫物资有限公司（以下简称坚鑫公司）、卓传汶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，根据原告腾鹏公司申请，依法追加重庆迪渝行汽车维修服务有限公司（以下简称为迪渝行公司）、周翠英作为本案被告参加诉讼。本案由审判员雷春岚担任审判长，与人民陪审员李金诚、李有忠组成合议庭，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告腾鹏公司委托代理人李开森、秦大东，被告坚鑫公司委托代理人卓传汶，被告卓传汶，被告迪渝行公司法定代表人傅建前，被告周翠英到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原、被告向本院书面申请庭外和解2个月，但和解未果。本案现已审理终结。
原告腾鹏公司诉称：原告与被告坚鑫公司于2013年4月26日签订《商铺租赁合同》，约定由原告将其所有的位于重庆北部新区云岗2号北城公馆3号楼出租给被告使用，租期为8年，第一年的月租金为70元/平方米，第二年月租金为73.5元/平方米。租金按先付后使用原则并按季度支付。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，但被告在履行过程中，拖欠原告租金。按照合同第63条的约定，原告有权解除合同并收回商铺。被告卓传汶作为保证人，被告迪渝行公司及被告周翠英作为次承租人也应对本案承担责任。为此，原告特诉至法院，请求：1、判决确认原告与被告坚鑫公司于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》于2015年11月2日解除；2、判令四被告立即将位于重庆市北部新区云岗2号北城公馆3号楼交还给原告；3、判决被告坚鑫公司立即向原告支付2015年4月27日前的房屋租金365763.95元并支付违约金（违约金以365763.95元为基数，从2015年1月28日起至付清时止，按每天千分之一的标准计算）；4、判决被告坚鑫公司立即向原告支付2015年4月28日至2015年7月27日的房屋租金388177.65元并支付违约金（违约金以388177.65元为基数，从2015年4月28日起至付清时止，按每天千分之一的标准计算）；5、判决被告坚鑫公司立即向原告支付2015年7月28日至2015年10月27日的房屋租金411468.3元并支付违约金（违约金以411468.3元为基数，从2015年7月28日起至付清时止，按每天千分之一的标准计算）；6、判决被告坚鑫公司从2015年11月2日起至被告向原告实际交付房屋时止，按137156.1元/月的标准向原告支付房屋占有使用费；7、判决被告卓传汶对被告坚鑫公司的上述债务承担连带清偿责任；8、判决被告迪渝行公司从2015年11月2日起至实际交付房屋时止，按建筑面积500平方米，每月每平方米100元的标准支付房屋占用使用费；9、判决被告周翠英从2015年11月2日起至实际交付房屋时止，按建筑面积100平方米，每月每平方米100元的标准支付房屋占用使用费；10、本案诉讼费由被告承担。
被告坚鑫公司辩称：不同意解除租赁合同，坚鑫公司于2015年10月8日向腾鹏公司发函要求暂缓交纳租金。另腾鹏公司一股东欠坚鑫公司钱，应该用该笔欠款抵扣房屋租金，抵扣后坚鑫公司并不拖欠腾鹏公司租金。不同意支付违约金，即便要支付违约金，只能按中国人民银行同期贷款利率计算。
被告卓传汶辩称：不同意承担连带支付责任。
被告迪渝行公司辩称：坚鑫公司将涉案房屋一部分（建筑面积500平方米）转租给迪渝行公司属实。迪渝行公司已将房租按时支付给了坚鑫公司，故不同意向腾鹏公司支付房屋占有使用费，亦不同意租赁合同已经解除。
被告周翠英辩称：坚鑫公司将涉案房屋一部分（合同载明的建筑面积98平方米）转租给周翠英属实。其余同迪渝行公司答辩意见。
经审理查明：2013年4月26日腾鹏公司作为出租方（甲方），坚鑫公司作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由腾鹏公司将其所有的坐落于重庆北部新区云岗2号北城公馆3号楼商铺出租给坚鑫公司使用，该商铺建筑面积为1760.44平方米。租赁期限为8年，即从甲方向乙方交付租赁物之日起满3个月免租期之日开始计算，暂定2013年7月15日起至2021年7月14日止。租金以建筑面积计算，第一年每月每平方米租金为70元，即乙方承租该商铺的月租金为123231元；第二年在第一年月租金的基础上升5%，即月租金为73.5元/月·平方米；第三年在上一年月租金的基础上升6%，即月租金为77.91元/月·平方米；第四年在上一年月租金的基础上升7%，即月租金为83.36元/月·平方米；第五年在上一年月租金的基础上升8%，即月租金为90.03元/月·平方米；第六年月租金为97.23元/月·平方米；第七年月租金为105.01元/月·平方米；第八年月租金为113.41元/月·平方米。租金支付时间：乙方先支付租金后使用。每季度支付租金一次。在本合同签订当日，乙方须向甲方交纳首期租金即2013年7月15日至2013年10月14日房屋租金，以后每期租金提前10日支付。租赁期间，若因乙方经营发生困难，或乙方确实无需使用承租的全部租赁房屋，在乙方提前15日书面告知甲方且乙方书面承诺全面履行本合同义务的条件下，经甲方书面（盖章）同意后，乙方可将承租商铺的部分转租给第三方使用，否则视为违约，甲方有权无条件解除本合同。乙方转租的商铺承租人的违法、违约行为视为乙方的违法、违约行为。甲方可按本合同约定解除本合同收回商铺物业且甲方有权收取一个月租金作为赔偿，如给甲方造成其他损失的，乙方应负赔偿责任。如乙方迟缓缴交租金及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。从迟交之日起按日加收所欠缴金额3‰违约金，如逾期连续10天未缴纳租金及其他费用，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还，其他损失由乙方自行承担。合同还约定了其他事项。
合同签订后，腾鹏公司按约将涉案商铺交付给坚鑫公司使用。租赁期间，未经腾鹏公司书面同意，坚鑫公司将商铺一部分分别转租给迪渝行公司、周翠英使用。其中，转租给迪渝行公司的商铺建筑面积为500平方米，转租给周翠英的商铺建筑面积为98平方米。因坚鑫公司拖欠租金，腾鹏公司于2014年5月22日向坚鑫公司发出《告知函》，催促坚鑫公司于2014年5月30日前完清所欠费用。坚鑫公司工作人员、该公司法定代表人陈秋华丈夫卓传汶于2014年5月23日签收了该《告知函》。2014年5月27日卓传汶向腾鹏公司出具《承诺书》，承诺在2014年6月20日前付清所欠租金，若违反上述承诺，则同意按合同约定解除合同并支付违约金。卓传汶在《承诺书》中“承诺人”一栏签名并加盖了坚鑫公司印章。2015年10月23日卓传汶向腾鹏公司出具《担保承诺书》，其中载明：“我卓传汶作为坚鑫公司的实际控制人，位于重庆市北部新区云岗2号北城公馆3号楼实际由我承租并使用……为了保证坚鑫公司能及时向腾鹏公司支付租金和违约金，作为坚鑫公司担保人，本人自愿为坚鑫公司向腾鹏公司履行《商铺租赁合同》提供连带责任保证，保证期限自坚鑫公司在《商铺租赁合同》中的租金履行期限届满之日起两年……。”同日，卓传汶向腾鹏公司出具《目前3号楼使用情况说明》。该情况说明书中显示，腾鹏公司所承租的商铺部分已经转租他人。因坚鑫公司继续拖欠租金，腾鹏公司于2015年11月2日向坚鑫公司发出《解除商铺租赁合同的函》，以坚鑫公司长期无故拖欠租金、违法转租为由决定解除双方于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》，并要求坚鑫公司将涉案商铺交还给腾鹏公司、支付截止2015年10月27日前的租金1245409.9元及迟延支付上述租金的违约金等。当日，卓传汶签收了该《解除商铺租赁合同的函》。
另查明，坚鑫公司拖欠腾鹏公司房屋租金数额为：2015年1月28日至2015年4月27日的房屋租金365763.95元；2015年4月28日至2015年7月27日房屋租金388177.65元；2015年7月28日至2015年10月27日房屋租金411468.30元。
上述事实，有商铺租赁合同、房屋产权证书、担保承诺书、解除商铺租赁合同的函及原、被告当庭陈述等证据证实，并经当庭举证、质证，足以认定。
本院认为：腾鹏公司与坚鑫公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，应为合法、有效。双方当事人均应按合同约定，全面履行合同义务。腾鹏公司要求坚鑫公司支付拖欠的房屋租金，本院予以支持。坚鑫公司逾期支付房屋租金，已构成违约，应按合同约定，支付违约金。腾鹏公司主张违约金以拖欠的租金数额为基数，按每日千分之一的标准计算，显属过高，本院根据坚鑫公司请求，予以调整。即以拖欠的租金数额为基数，从应交纳租金之日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算。坚鑫公司辩称，腾鹏公司股东欠坚鑫公司钱，应以该欠款抵扣腾鹏公司租金。即便坚鑫公司陈述属实，但因腾鹏公司与其股东不属于同一民事主体且坚鑫公司与腾鹏公司股东之间的欠款纠纷与本案不属同一法律关系，坚鑫公司可另行主张权利。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条同时规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，《商铺租赁合同》明确约定：“乙方逾期连续10天未缴纳租金及其他费用，甲方有权单方面解除合同”。现坚鑫公司逾期未交纳租金超过10天以上，双方约定的解除条件成就，腾鹏公司可以解除合同。合同自坚鑫公司签收解除通知之日即2015年11月2日解除。坚鑫公司虽对腾鹏公司解除合同的行为，持有异议，但未在异议期（六个月）内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故对腾鹏公司要求确认《商铺租赁合同》已于2015年11月2日起解除的诉讼请求，本院依法予以支持。
《商铺租赁合同》解除后，坚鑫公司继续占有案涉房屋，无合法根据，应负返还租赁房屋的义务，并应支付自合同解除之日起至实际返还房屋时止的占用使用费。关于占用使用费的标准，腾鹏公司要求参照合同约定的近期租金计算，较为合理，本院予以支持。卓传汶向腾鹏公司出具《担保承诺书》自愿为坚鑫公司向腾鹏公司履行《商铺租赁合同》提供连带责任保证，双方保证关系成立，卓传汶应对坚鑫公司的给付义务，承担连带支付责任。
由于次承租人的租赁权是建立在承租人的租赁权的基础之上，在租赁合同被解除后，次承租人的租赁权也失去存在的基础，应对所承租的房屋负有腾退义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因腾鹏公司未提供充分证据证明已将解除租赁合同的事实通知过迪渝行公司、周翠英，并要求其在合理期限内腾退房屋，故本院以本判决生效时间作为迪渝行公司、周翠英应予腾房时间。若迪渝行公司、周翠英，未在本判决书指定的时间内，腾退房屋，应参照《商铺租赁合同》的关于租金标准的约定，按自己所承租的房屋面积，向腾鹏公司支付房屋占有使用费。其中迪渝行公司占有使用费的支付标准为38955元/月（77.91/月·平方米×500平方米），周翠英占有使用费的支付标准为7635元/月（77.91/月·平方米×98平方米）。上述期间的其余占有使用费（90566.1元/月，计算方式137156.1元/月-38955元/月-7635元/月）由坚鑫公司负担。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告重庆腾鹏房地产开发有限公司与被告重庆坚鑫物质有限公司于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》自2015年11月2日起解除；
二、被告重庆坚鑫物质有限公司于本判决生效后立即将位于位于重庆市北部新区云岗2号北城公馆3号楼交还给重庆腾鹏房地产开发有限公司，被告重庆迪渝行汽车维修服务有限公司、被告周翠英对各自所承租的部分负有腾退义务；
三、被告重庆坚鑫物质有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆腾鹏房地产开发有限公司2015年4月27日前的房屋租金365763.95元并支付违约金（违约金以365763.95元为基数，从2015年1月28日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；
四、被告重庆坚鑫物质有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆腾鹏房地产开发有限公司2015年4月28日至2015年7月27日的房屋租金388177.65元并支付违约金（违约金以388177.65元为基数，从2015年4月28日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；
五、被告重庆坚鑫物质有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆腾鹏房地产开发有限公司2015年7月28日至2015年10月27日的房屋租金411468.3元并支付违约金（违约金以411468.3元为基数，从2015年7月28日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；
六、被告重庆坚鑫物质有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆腾鹏房地产开发有限公司的房屋占有使用费（自2015年11月2日起至本判决生效时前一日止按137156.1元/月的标准计算，自本判决生效时起至实际交付房屋时止，按90566.1元/月标准计算）；
七、若被告重庆迪渝行汽车维修服务有限公司、被告周翠英未在本判决指定的时间内腾退房屋，应自本判决生效之日起至实际交还房屋时止，被告重庆迪渝行汽车维修服务有限公司按每月38955元的标准、被告周翠英按每月7635元的标准，按月向原告重庆腾鹏房地产开发有限公司支付占有使用费；
七、被告卓传汶对本判决第二、第三、第四、第五、第六项所确定的被告重庆坚鑫物质有限公司债务承担连带支付责任；
八、驳回原告重庆腾鹏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费16010元，财产保全费5000元，共计21010元，由被告重庆坚鑫物质有限公司、被告卓传汶共同负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷春岚
人民陪审员 李金诚
人民陪审员 李有忠
二〇一六年六月十五日
书 记 员 曹 彬