广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3867号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈镜航，男，1974年8月2日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市和景花园房地产有限公司，住所地广东省中山市东区起湾南路。
法定代表人：徐其湛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张艳娜，广东任允律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何俊雄，广东永隆律师事务所律师。
原审第三人：陈镜斯，男，1976年9月1日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。
上诉人陈镜航因与被上诉人中山市和景花园房地产有限公司（以下简称和景公司）、原审第三人陈镜斯商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈镜航上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定和景公司与陈镜航沟通，双方同意解除涉案商品房购销合同与事实不符。2.一审法院认定和景公司有足够理由相信陈镜斯有权代表陈镜航处理涉案商品房解除等相关事宜缺乏事实依据。3.陈镜斯制作和提交的授权委托书、遗失声明、声明不发生解除涉案商品房购销合同的法律效力。4.和景公司占用涉案房屋12年，长期拒交物业管理费，却主张陈镜航补交，表明和景公司清楚2005年1月双方并未解除涉案商品房购销合同。5.和景公司主张涉案商品房购销合同于2005年1月5日解除，与双方签订合同相距4年5个月，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，超过解除合同的法定期限。6.和景公司仅凭代付贷款本息151013.04元就主张解除涉案商品房购销合同，获得涉案房屋所有权，不符合物权法第一百零六条“以合理的价格转让”这一善意取得条件。7.一审法院适用合同法第九十三条、第九十七条属于适用法律错误。
和景公司辩称，一、一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。二、涉案合同双方已经于2005年1月5日解除，一审支持和景公司诉求正确。
陈镜斯述称，当时陈镜斯出于好心但办错事情，陈镜斯没有处理房产的授权，陈镜斯同意上诉人对事实的陈述。
陈镜航向一审法院起诉请求：1.和景公司在判决生效之日起10日内交还中山市东区和景花园3A4幢301房；2.和景公司在判决生效之日起10日内支付中山市东区和景花园3A4幢301房使用费156575.26元（暂计期间：2005年1月6日至2016年9月5日，共11年08个月；其中，2005年1月6日至2015年1月5日按月均使用费11元/平方米计算，合计129987元。2015年1月6日至2016年9月5日按政府房管部门公布的月租金参考价15元/平方米计算月使用费，合计26588.26元，请求判付至和景公司实际交还房屋之日止）；3.和景公司在判决生效之日起15日内办理中山市东区和景花园3A4幢301房的权属登记手续。
和景公司向一审法院反诉请求:1.确认和景公司与陈镜航于2005年1月5日已解除了商品房购销合同；2.陈镜航于判决生效后七个工作日内协助和景公司办理中山市东区和景花园3A4幢301房（现权属座落：和景花园和景路7幢301房）的注销销售合同登记备案手续。
一审法院认定事实：2000年7月24日，陈镜航（乙方）与和景公司（甲方）签订商品房购销合同，约定：由乙方购买甲方位于中山市东区和景花园3A4幢301房（现权属坐落：和景花园和景路7幢301房），建筑面积98.475平方米，合同总价款246384元，甲方并代收税费4146元；乙方应于2000年7月20日支付定金10000元，2000年7月24日支付全部房款的20%（49384元，含定金），余款即合同总价款的80%（197000元）向中国工商银行中山市分行办理15年期个人住房、商业用房抵押贷款；甲方须于2000年8月30日前将竣工验收合格符合约定的商品房交付乙方使用；乙方在实际接收该商品房之日起，如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起360天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方；合同还约定了其他内容。
上述合同签订前后，陈镜航依约支付定金10000元以及首期购房款39384元，共49384元（含定金）。2000年8月8日，上述合同办理了以陈镜航为买方的商品房销售合同登记备案手续。和景公司向陈镜航交付了上述商品房。陈镜航对上述商品房装修后，由其与父母、其弟陈镜斯居住使用。
2000年8月11日，陈镜航（借款人、抵押人）、和景公司（保证人）与中国工商银行中山市分行（贷款人）签订个人住房、商业用房借款合同，约定：由贷款人向借款人发放住房贷款197000元用于购买上述商品房，贷款期限为15年，自2000年9月1日起至2015年9月1日止；保证人愿意作为借款人的连带责任保证人，若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其账户直接扣收相关款项；合同还约定了其他内容。
后银行依约向陈镜航发放了贷款197000元。从2000年10月开始至2004年6月止，陈镜航共偿还贷款本金48155.5元。后因陈镜航无力偿还贷款，2004年9月1日，银行向和景公司发出扣款通知，称陈镜航至2004年8月31日已实际违约4期，拖欠本金3283.32元，积欠利息1933.29元，合共5216.61元；贷款人根据合同有关保证人责任约定，现已从和景公司保证金账户直接扣除了陈镜航所欠按揭贷款本息151013.04元（含罚息）。
之后，和景公司经与陈镜航沟通，双方同意解除涉案商品房购销合同。因陈镜航在外工作，无法办理解除合同的相关手续，陈镜航遂委托其弟陈镜斯出面办理相关手续。2005年1月5日，陈镜斯向和景公司递交授权委托书、遗失声明及声明，并向和景公司交回涉案商品房钥匙，搬离涉案商品房。上述授权委托书内容为：委托人购买了位于中山市东区和景花园3A4幢301房，现委托人因事不能亲自办理上述房屋之终止商品房买卖合同手续，特委托陈镜斯代其办理相关终止买卖手续。委托人给予受托人的代理权限为：代为签订终止商品房买卖合同协议书及办理相关手续。委托期限从本委托书生效之日起至上述手续完成时止。委托人处有“陈镜航”签名，落款时间为2005年1月5日。遗失声明内容为：本人陈镜航于2000年7月24日购买和景花园3A4幢商品房一套，建筑面积98.475平方米，总金额246384元。该商品房购销合同已于房管交易所登记备案，因本人不慎遗失该购销合同一份，现本人要求退房，望有关部门协助办理终止手续。本人签名处有“陈镜航”签名，落款时间为2005年1月5日。声明内容为：本人兄长陈镜航购买了位于和景花园3A4幢301号房产，由于其断供银行借款，导致和景公司承担回购责任，现其下落不明，无法联系，不能亲自办理上述房屋之终止商品房买卖合同手续，本人自愿代兄办理相关终止买卖手续，由此产生的房产权属责任由本人承担，其他责任与本人无关。声明人处陈镜斯签名，落款时间为2005年1月5日。
陈镜航认为授权委托书、遗失声明中“陈镜航”的签名不是其本人签名，是陈镜斯所签。陈镜斯确认授权委托书、遗失声明中“陈镜航”的签名是其所签。和景公司对此表示不清楚，认为陈镜斯作为陈镜航之弟，代表陈镜航办理终止合同手续，并向和景公司交还涉案商品房钥匙，足以让和景公司相信陈镜斯提交的授权委托书、遗失声明是陈镜航本人的真实意思表示，至于陈镜航事后不确认陈镜斯的行为，可向陈镜斯追偿，不影响陈镜斯代表陈镜航与和景公司办理终止房屋买卖手续的效力。双方均未提出笔迹鉴定申请。
2016年6月24日，和景公司诉至一审法院[案号：（2016）粤2071民初13063号]，请求判令解除涉案商品房购销合同，陈镜航协助注销合同登记备案手续并返还代垫付的贷款本息等。后和景公司撤回起诉，一审法院予以准许。2016年9月9日，陈镜航另案诉至一审法院，主张前述实体权利。诉讼中，和景公司提出反诉，主张前述反诉请求。
一审诉讼中，和景公司认为因双方于2005年达成解除涉案商品房合同时，并未就合同解除后陈镜航已付购房款如何处置达成一致意见，现其同意无息退还陈镜航已付的首期款49384元及已还的银行按揭贷款本金48155.5元。对陈镜航以涉案商品房的使用费抵偿和景公司垫付的贷款本息的主张，和景公司不予确认。截止2017年2月14日，涉案商品房不存在查封、抵押情形。
一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷。和景公司与陈镜航签订的商品房购销合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。本案争议焦点是陈镜斯是否有权代表陈镜航与和景公司解除涉案商品房购销合同，涉案商品房购销合同是否已解除。对此，一审法院认为，陈镜斯有权代表陈镜航与和景公司解除涉案商品房购销合同，理由是：
首先，陈镜航与陈镜斯是兄弟关系，在购买涉案商品房后，其兄弟两人与父母共同居住于涉案商品房。其次，在陈镜航无力清偿银行贷款且和景公司已代其清偿完贷款本息后，陈镜斯作为陈镜航同住成人家属，持陈镜航签名的有明确授权内容以及涉案商品房信息的授权委托书及遗失声明，以及陈镜斯本人出具的声明交给和景公司，并将涉案商品房的钥匙交还和景公司。和景公司有足够理由相信陈镜斯有权代表陈镜航处理涉案商品房解除等相关事宜。再次，自陈镜斯代表陈镜航将涉案商品房退还和景公司后，至本案诉讼已十多年，陈镜航作为涉案商品房的买受人，如其认为涉案商品房购销合同至今未解除，应及时主张办理房屋权属证书，但其在约定的办理房屋权属证书期限已过多年的情况下，一直没有要求和景公司办理房屋权属证书，与常理不符。且陈镜航十多年来亦没有对陈镜斯代表其与和景公司解除涉案商品房购销合同、交还涉案商品房钥匙的行为提出异议，应认定其知道陈镜斯以其名义实施上述行为而不予否认，视为同意陈镜斯的上述行为。此外，对于陈镜航提出当时是将涉案商品房交还和景公司使用作为抵偿贷款本息的主张，没有证据证实，和景公司亦不予确认，其主张一审法院不予采纳。
综上所述，陈镜斯有权代表陈镜航与和景公司解除涉案商品房购销合同，陈镜斯于2005年1月5日向和景公司提交授权委托书及遗失声明、声明，并交还涉案商品房钥匙给和景公司的行为，证实陈镜航与和景公司已经以实际履行的方式达成了解除涉案商品房购销合同的合意，涉案商品房购销合同已于2005年1月5日解除。和景公司诉求确认涉案商品房购销合同已解除，以及要求陈镜航协助注销上述商品房购销合同登记备案手续的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。基于前述，陈镜航请求判令和景公司交还涉案商品房、支付该商品房使用费以及办理权属登记的诉讼请求，均没有事实及法律依据，一审法院予以驳回。至于涉案商品房购销合同解除后，有关陈镜航已付购房款退还等问题，由双方另行协商解决。
综上所述，和景公司诉求合理，一审法院予以支持。但因和景公司多年来未及时处理涉案商品房解除事宜，对引起本案纠纷有过错，故一审法院决定由其自行承担本案反诉案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认和景公司与陈镜航于2000年7月24日签订的商品房购销合同于2005年1月5日解除；二、陈镜航于一审判决发生法律效力之日起七日内协助和景公司办理注销上述商品房购销合同登记备案手续；三、驳回陈镜航的诉讼请求。本诉案件受理费7344元（陈镜航已预交），由陈镜航负担;反诉案件受理费2498元（和景公司已预交），由和景公司负担。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。
本院另查明：原审第三人陈镜斯曾与陈镜航作为共同上诉人向本院提起上诉，二审期间，本院依法向其释明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决承担民事责任的第三人才享有上诉权。本案一审判决并未判令陈镜斯承担民事责任，故陈镜斯无上诉权，本案二审列其为原审第三人。陈镜斯表示无异议。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：陈镜航与和景公司签订的涉案商品房购销合同是否已解除。
根据已查明的事实，陈镜航与陈镜斯系兄弟关系，陈镜航购买涉案商品房后，与弟弟陈镜斯及父母居住在该商品房内。涉案商品房以银行按揭贷款方式支付部分购房款，一直由陈镜航银行账号偿还贷款。陈镜航断供且和景公司承担保证责任后，陈镜斯作为陈镜航同住的成年家属，在和景公司向陈镜航主张权利时，陈镜斯持陈镜航授权书等材料与和景公司协商解除合同以偿还房款，并且当即退还了涉案商品房，根据日常经验法则，和景公司有理由相信陈镜斯实施的上述行为系征得陈镜航的同意，得到授权所为。而且，如果陈镜斯未得到授权，陈镜航在陈镜斯退还涉案商品房长达十多年的时间未提出异议，明显不符合常理。陈镜航也未能举证证明存在系因客观原因不能提出异议或主张权利的情形。因此，本院认为，陈镜航对陈镜斯代表其与和景公司协商解除涉案商品房购销合同知晓且无异议，涉案商品房购销合同已于2005年1月5日解除。至于陈镜航上诉认为涉案商品房购销合同解除已超过合同法关于合同解除权行使期限规定的问题，本院认为，涉案合同属于双方协商一致解除，不适用合同解除权行使期限的相关规定。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。
综上，上诉人陈镜航的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12340元，由上诉人陈镜航负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 刘 通
二〇一八年三月二日
书记员 易嘉璇