安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖11民终2698号上诉人（原审原告）：滁州市润翔工贸有限责任公司，住所地安徽省滁州市南谯区，组织机构代码72632356-2。法定代表人：王哲辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁恒生，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪春波，江苏丰亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈正新，男，1966年7月7日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：黄永军，滁州市南谯区珠龙镇法律服务所法律工作者。原审第三人：罗启成，男，1963年2月13日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，上诉人滁州市润翔工贸有限责任公司（以下简称润翔工贸公司）因与被上诉人陈正新、原审第三人罗启成确认合同无效纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润翔工贸公司的委托诉讼代理人倪春波、被上诉人陈正新及其委托诉讼代理人黄永军、原审第三人罗启成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润翔工贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持润翔工贸公司的一审全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由陈正新承担。事实和理由：1.陈正新未在涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》上签字，罗启成在涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》上签字时并未向润翔工贸公司出具授权委托书，属于无权代理，且陈正新也未向润翔工贸公司作出追认的意思表示，故润翔工贸公司与陈正新未达成订立合同的合意，陈正新也未提供证据证明其已履行了付款义务。涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》签订后，润翔工贸公司也未履行交房义务，涉案房屋的钥匙一直由房屋主人余廷文保管，该事实能够印证涉案房屋未出售的事实。2.涉案房屋未办理竣工验收手续，也未办理《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》，不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的销售条件，涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》应属无效合同。涉案房屋的土地批准用途为工矿、仓储，土地使用权性质为工业用地，润翔工贸公司也未向相关部门办理过土地用途的变更手续。因此，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六规定，应属无效合同。润翔工贸公司的经营范围不包括房地产开发，其也不具有房地产开发的相关资质，故润翔工贸公司所签订的房屋买卖合同应为无效合同。涉案《集资房转让合同》约定的价款远远低于正常的市场价格。综上，请求确认涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》为无效合同。陈正新辩称，1.涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》系双方真实意思表示，合同约定的价款并没有明显低于市场价；2.房屋已经交付使用，涉案合同不违反法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据确实充分。请求驳回上诉，维持原判。罗启成述称，1.其是代理陈正新签字，事后亦得到陈正新的追认，润翔工贸公司的上诉理由不能成立。涉案房款已经支付，润翔工贸公司认为陈正新未支付购房款与事实不符。涉案土地性质是否变更并不影响涉案合同的效力。请求驳回上诉，维持原判。润翔工贸公司向一审法院起诉请求：判决润翔工贸公司与陈正新及其代理人罗启成于2015年2月13日所签订的《润翔工贸内部职工集资房转让合同》无效，并由陈正新承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月11日，润翔工贸公司（甲方）与余廷文（乙方）签订《内部职工集资房转让合同》，约定转让方为润翔工贸公司、被转让方为余廷文、合同标的为润翔工贸公司职工宿舍6楼整层（601室-606室）、房价款为95万元等内容。2015年2月5日，陈正新向罗启成出具委托书1份，载明“委托罗启成代理本人购买润翔工贸职工宿舍，委托全权代理”等内容。2015年2月13日，罗启成代表陈正新（乙方）与润翔工贸公司（甲方）签订《润翔工贸内部职工集资房转让合同》，约定转让方为润翔工贸公司、被转让方为陈正新、合同标的为润翔工贸公司职工宿舍六楼605室、房价款为10万元等内容。同日，润翔工贸公司向陈正新出具收条1份，载明“今收到陈正新购房款人民币贰拾万元正（￥200000.-）……注：604、605两套房款”。另查明，润翔工贸公司房产坐落于乌衣镇××号，所占用土地的使用权来源为出让，批准用途为工矿、仓储。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。润翔工贸公司主张涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》无效的理由是陈正新未签字、也未支付购房款，根据罗启成举证的委托书，陈正新已委托罗启成代理其购买房屋，而罗启成已在该合同上签名，根据陈正新举证的收条，润翔工贸公司已确认陈正新履行了付款义务，故润翔工贸公司上述理由不能成立。润翔工贸公司主张涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》无效的理由是涉案房屋所占用土地的性质未变更、其不具备房地产开发的资质、陈正新并非其公司员工、涉案房屋不具备商品房交付的条件、余廷文购房在先，但该合同的约定均未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。综上，润翔工贸公司主张涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》无效的理由均不能成立，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决：驳回滁州市润翔工贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由滁州市润翔工贸有限责任公司负担。二审查明，涉案建设项目的建设工程规划许可证载明，建设单位滁州市润翔工贸有限公司，建设项目名称为办公、宿舍楼。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》是否无效。2015年2月13日，罗启成代表陈正新与润翔工贸公司签订《润翔工贸内部职工集资房转让合同》，润翔工贸公司认为该合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》并不存在上述法律规定的情形。润翔工贸公司上诉认为罗启成在涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》上签字系无权代理，陈正新亦未向润翔工贸公司作出追认的意思表示，故润翔工贸公司与陈正新未达成订立合同的合意，且陈正新也未提供证据证明其已履行了付款义务。因润翔工贸公司主张的该理由系合同是否成立及合同履行的情形，并不是合同无效的理由，故润翔工贸公司该上诉理由，本院不予支持。润翔工贸公司上诉认为其无房地产开发的相关资质，未经批准擅自改变土地用途，且涉案房屋未经竣工验收，也未取得建设工程施工许可证和房屋销售许可证，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，应属无效。因涉案房屋系办公、宿舍用房，并非系商品房，故涉案房屋转让并不适用商品房买卖的相关法律规定。润翔工贸公司依据商品房买卖相关法律规定主张涉案合同无效的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。依据上述法律规定，涉案房屋所占用的土地在转让前为建设用地，转让后仍然为建设用地，转让行为并未改变涉案房屋所占用土地的用途。且润翔工贸公司也未提供证据证明其未经批准擅自改变了土地用途。故润翔工贸公司以未经批准擅自改变土地用途为由，主张涉案《润翔工贸内部职工集资房转让合同》无效，无事实和法律依据，对其该上诉理由，本院不予支持。综上所述，润翔工贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人滁州市润翔工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇一七年十二月十五日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。