河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终2384号
上诉人（原审原告）：章长傲，男，汉族，1972年9月27日出生。
上诉人（原审被告）：王淑贞，女，汉族，1971年11月14日出生。
委托代理人：杜鹏、王文智，河南洛太律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：朱莉湘，女，汉族，1978年6月26日出生。
上诉人章长傲、王淑贞因与被上诉人朱莉湘房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人章长傲，上诉人王淑贞的委托代理人杜鹏、王文智到庭参加诉讼。被上诉人朱莉湘经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年7月16日，原告章长傲（买方）与被告王淑贞（卖方）以及爱家房屋信息咨询部（经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告章长傲购买被告王淑贞位于洛阳市工区牡丹桥西侧文兴阳光水岸9栋7层1-701号房屋一套，建筑面积127.14平方米，房屋价款51万元，应在双方到房管部门办理交易过户递件手续并完成交易过户（2013年8月16日前）当天（以取得房地产交易中心收缴证件收据为准）付清。合同第二条约定卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。合同第九条约定基于经纪方已促成买卖双方签订合同，提供了中介服务，买方同意于合同签订之日支付10200元作为咨询及中介服务费。合同第十八条补充条款约定2013年7月21号之前买方先支付卖方40万元用于解压（押）。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，原告章长傲支付中介服务费10200元，购房定金10000元，爱家房屋信息咨询部出具收到10200元及10000元收据二张。2013年7月23日，原告与被告王淑贞、爱家房屋信息咨询部关于买卖上述房产又签订《补充协议》一份，补充约定买方于2013年7月31日之前付清首付37万元，如不按时支付则按原合同的违约条款执行。后原、被告在履行合同过程中产生纠纷，2013年9月9日，王淑贞将章长傲起诉至该院，要求章长傲就逾期支付房款的违约行为支付违约金51000元，该院（2013）西民二初字第386号民事判决书认为：“本案当事人既约定违约金，又约定合同定金，王淑贞已经选择了收取章长傲定金，章长傲也实际交付了合同定金，故王淑贞再主张违约金，本院不予支持”，判决驳回王淑贞的诉讼请求，王淑贞不服一审判决上诉至洛阳市中级人民法院后终审结果为驳回上诉，维持原判。
另查明，一、爱家房屋信息咨询部成立于2013年3月21日，类型为个体工商户，负责人为朱莉湘，工商登记经营范围为房屋租赁、房屋信息咨询，于2013年10月15日注销。2013年11月6日，洛阳市住房保障和房产管理局出具证明，爱家房屋信息咨询部未在房地产行政管理部门进行备案。二、王淑贞所有文兴阳光水岸9栋7层1-701号房屋于2013年3月8日办理了抵押登记，抵押给张＊＊，担保债权为40万元。2013年9月3日，王淑贞办理了抵押注销，并将本案所涉文兴阳光水岸9栋7层1-701号房屋以410348元的价格出售于邵＊、刘＊＊。
原审法院认为：2013年7月16日，爱家房屋信息咨询部作为中介方与原告章长傲、被告王淑贞签订《房屋买卖合同》，虽签订合同时爱家房屋信息咨询部无房屋买卖中介资质，但作为民事主体签订合同并不必然导致合同无效，在无法证明签订该合同是欺诈行为的前提下，该院认定该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当予以确认。关于原告所诉返还定金的主张，在该院（2013）西民二初字第386号民事判决书已对该项内容作出认定，并且该判决已经生效，故原告的该项诉讼请求该院不予支持。现原、被告双方之间的《房屋买卖合同》实际已无法履行，爱家房屋信息咨询部作为中介方提供的制式合同文本对抵押状态的房屋交易约定过于简单，导致纠纷，并且其作为中介方并未有房屋买卖的资质，其在合同履行过程中存在过错，故该院酌定爱家房屋信息咨询部退还原告章长傲所交纳的中介服务费的一半即5100元，其他诉讼请求不予支持。现爱家房屋信息咨询部已注销，其应当承担的责任由其经营者朱莉湘承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告朱莉湘于判决生效之日起十日内退还原告章长傲中介服务费5100元。二、驳回原告章长傲的其他诉讼请求。如被告朱莉湘未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费560元，由原告章长傲与被告朱莉湘各半承担280元（被告应承担部分已由原告先行垫付，待执行时一并清结）。
宣判后，章长傲不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第481号民事判决，发回重审或改判支持其原审的全部诉讼请求，本案一、二审的诉讼费用、公告费、邮寄费等均由二被上诉人承担。事实与理由：一、原审程序严重违法。1、原审法院受理该案后，洛太律师事务所杜鹏、王森以被上诉人王淑贞名义提出管辖权异议，原审法院2014年12月30日裁定驳回该管辖权异议，却以被上诉人朱莉湘无法联系为由长期不予送达，尽管上诉人向该院提供了朱莉湘的详细地址，但该案承办人仍未及时送达而坚持要求公告，恶意拖延审理期限。2、开庭前一天，案件承办人突然告诉上诉人“杜鹏、王森未受被上诉人王淑贞委托并拿走代理手续”，原审法院未尽到必要的审查义务，竟允许未受当事人委托的代理人随意以被上诉人王淑贞名义提出管辖权异议，并就该异议进行裁定，程序明显违法。3、2015年11月6日上午，原审法院缺席审理了该案。2015年11月13日下午，该案承办人又以寄给王淑贞的诉讼文书找不到为由要求上诉人撤诉，上诉人认为本案拖延时间太长就不同意撤诉。12月24日下午，该案承办人又通知上诉人说“杜鹏、王森又代理此案并提出新证据”，上诉人认为他们恶意串通拖延时间，并且该案已经开庭审理、早过举证期限。原审法院送达开庭传票时存在严重问题，导致本案程序根本违法。4、原审法院合议庭成员未全部参加庭审，不符合《民事诉讼法》的相关规定，程序严重违法。二、原审判决认定事实错误。1、原审法院关于上诉人与被上诉人所签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示的认定错误，上诉人在签订该合同时根本不知道被上诉人朱莉湘不具备房屋买卖中介资质，更不知道二被上诉人故意隐瞒该房已经抵押的事实。上诉人知道真相后，向警方、房管局、工商局等部门反映处理此事，他们起初同意退款，后来又变卦耍赖。原审法院竟认定该《房屋买卖合同》是我们的真实意思表示，事实认定错误。2、原审法院以该院（2013）西民二初字第386号民事判决书已生效为由，不予支持上诉人要求返还定金的诉讼请求，该认定错误应依法纠正。该生效判决明确主张选择定金后再主张违约金的不支持，而原审法院将定金误认定为违约金属于事实认定根本错误。3、原审法院认定“朱莉湘作为中介方并无房屋买卖资质，其在合同履行过程中存在过错”，既然朱莉湘存在过错，就应当全额退还上诉人所缴纳的全部费用，原审法院判决酌定其退还一半中介服务费没有事实依据和法律依据。综上，原审程序违法、认定事实错误，二审法院应依法支持上诉人的上诉请求。
王淑贞答辩称：原审法院审理程序合法，合同真实有效，是双方真实意思表示。对于定金部分，本案房屋买卖合同未能履行，是因上诉人章长傲不按时支付房款造成的，所以上诉人章长傲应当承担房屋买卖合同的违约责任，原审法院对于定金部分认定正确。朱莉湘在本案中并没有过错，是上诉人章长傲未能及时支付购房款，才导致本案的房屋买卖合同为未能实际履行，章长傲就原审法院对朱莉湘认定存在过错也有异议。二、上诉人章长傲若认为本案涉嫌刑事诈骗，应向公安机关主张权利，本案应中止审理。本案纠纷的发生根本原因是上诉人章长傲未能在合同约定期限内支付房款，过错及违约责任应当由其承担。对买卖房屋是否抵押以及该抵押房屋是否完成过户，已经在（2014）洛民终字2445
号判决书中已经查明。该抵押房屋抵押权人是因为王淑贞不能偿还到期借款，故要求王淑贞出售房屋，偿还借款。抵押权人完全同意并配合办理房屋过户手续。本案是经过工商部门的调解，但信息部从未承诺过将相关的中介费用退回的事项，故引发本案。根据合同约定，章长傲应当承担违约责任。由于章长傲违约，导致王淑贞丧失交易机会，直到2013年9月3日在章长傲拒绝履行合同义务后，王淑贞将房屋另行出售给他人。事实证明，抵押房屋完全可以进行买卖。信息咨询部在买卖合同中也提示了上诉人章长傲该房屋处于抵押状态，并促成双方达成房屋买卖合同，提供信息全部真实，章长傲应承担违约责任。
王淑贞也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销洛阳市西工区人民法院（2014）西民二初字第481号民事判决并驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院在上诉人与二被上诉人就《房屋买卖合同》履行过程中的过错认定上存在错误。原审法院认定“爱家房屋信息咨询部作为中介方提供的制式合同文本对抵押状态的房屋交易约定过于简单，导致纠纷，并且其作为中介方并未有房屋买卖的资质，其在合同履行过程中存在过错。”爱家房屋信息咨询部是否具有房屋买卖资质与《房屋买卖合同》
无法实际履行不存在因果关系，是否具有房屋买卖资质并不属于造成合同无法实际履行的过错。暂且不论爱家房屋是否具备房屋买卖的资质，《房屋买卖合同》能否依约履行，主要在于房屋与出卖人能否切实履行合同义务，即足额、按时缴付房款，出卖人协助办理过户手续并保证房产产权清晰。本案《房屋买卖合同》之所以未能实际履行，问题就出在未能及时足额的缴付房款。本案标的房屋虽然处于抵押状态，然抵押权人已经同意王淑贞将房屋转让，但是被上诉人章长傲（）却未能依《房屋买卖合同》约定按时向上诉人缴付购房款，长时间拒付房款。三方产生纠纷后曾达成调解，另行签订了《补充协议》一份，明确约定“如不按时支付则按原合同的违约条款执行”，但是被上诉人章长傲再次未能依约履行支付房款的义务。急于卖房筹钱，依据《房屋买卖合同》第十一条的约定，上诉人无奈之下才将房屋转卖他人。所以，被上诉人章长傲拒付房款的违约行为造成了《房屋买卖合同》无法继续实际履行，并非是因爱家房屋信息咨询部不具备房屋买卖资质造成的，两者不存在因果关系。其次，爱家房屋信息咨询部于2013年3月21日成立，经营期限至2017年3月21日，其经营范围包括：房屋租赁、房屋信息咨询，爱家房屋信息咨询部是有向他人提供房屋出售信息、促成他人房屋交易的资质的。本案中，爱家房屋信息咨询部向被上诉入章长傲提供了真实可靠的房源信息，收取章长傲中介服务费的行为是完全合法的。二、原审判决朱莉湘退还中介服务费5100元无法律依据。爱家房屋信息咨询部已经向被上诉人章长傲及上诉入王淑贞提供了相关的房屋供需信息，且双方达成了购房合意，爱家房屋信息咨询部收取相关的中介费用的行为完全合法。三方就房屋买卖与中介费用的收取达成了《房屋买卖合同》-份，合同内容对房屋的买卖及中介费用的收取有明确的规定。原审法院已经认定该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以认可，既然合同合法有效，那么爱家房屋信息咨询部收取中介费用就应当受到法律的保护。本案是上诉人章长傲的根本违约造成本合同无法继续履行，爱家房屋信息咨询部完全履行合同义务，提供真实可靠的房源信息，并不存在违约行为，所以，原审法院判决朱莉湘退还中介服务费5100元于法无据。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，并驳回被上诉人诉讼请求或者发回重审。
章长傲答辩称：一、原审法院拖延审理，而被告王淑贞再次利用二审诉讼继续拖延退还非法收取原告的钱款。信息部业主朱莉湘违反行政法规，无中介资质从事房屋买卖中介，且没有资金监管账户，致使大额资金不能安全转账，加之出售的房屋处于抵押状态，由于王淑贞、朱莉湘的过错，造成合同根本无法履行，二人应对纠纷承担全部责任。朱莉湘提供的格式合同充满矛盾，答辩人购买房屋是真实意思表示，当场向被告支付了定金和中介费，而王淑贞、朱莉湘不能出具房屋产权证、不能立即交付房屋，反而要挟原告现金支付房款，否则不退款项，还要再收取违约金51000元。双方签订了买卖合同后，答辩人查询房管产权部门发现房屋抵押不能出售，朱莉湘进一步欺骗原告：“房屋可以按揭贷款……再签一个简单的补充协议”，但被告朱莉湘作为中介人未能提供资金监管账户，致使所有协议不能履行。王淑贞和朱莉湘始终未能向答辩人出具抵押权人书面同意转让房屋的证据。二、原审判决朱莉湘退还答辩人中介费5100元与法无据、与理不达，应当退回全部中介费。买卖房屋不成立，中介行为失败，一要按定金返还处理，二要退还全部中介费。答辩人在58同城上看到房屋手续齐全，可按揭贷款，朱莉湘谎称信息部是一个连锁店，证件齐全，房产证在另一间办公室，等钱准备好再看，朱莉湘及其经纪人都有房地产经纪资格证，并保证过户。答辩人相信了，才仓促签订了格式合同，并交付了定金及其中介费。等答辩人把贷款手续交给朱莉湘后，要求把房款转到资金监管账户上，朱莉湘却要现金。答辩人向工商局投诉后，7月31日，信息部自知理亏，答应退还全部款项。第二天，工商所催促退款，信息部朱莉湘藏匿。综上所述，请求二审法院支持答辩人的原审诉讼请求。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。
本院认为：章长傲、王淑贞及爱家房屋信息咨询部于2013年7月6日签订的《房屋买卖合同》中第十八条约定“2013年7月21号之前买方先支付卖方40万元用于解压（押）”，说明该合同签订时章长傲对王淑贞的房屋处于抵押状态应是明知的。同年7月23日，章长傲与王淑贞又签订的补充协议约定将首付款数额减少为37万元，付款期限延长至7月31日之前，说明该补充协议系在章长傲不能按照原买卖合同约定的时间足额支付首付款而签订的。本案的10000元定金虽系爱家房屋信息咨询部出具收款收据，但应为卖方王淑贞收取，对此章长傲在一审诉称中也予以认可，因章长傲无证据证明王淑贞在本案中有过错或违约行为，故其关于返还定金的诉讼请求应不予支持。爱家房屋信息咨询部虽无房屋买卖中介资质，但并不必然导致其参与签订的房屋买卖合同无效。爱家房屋信息咨询部提供的处于抵押状态的房屋买卖合同对相关条款约定过于简单，有可能使得买方对资金安全产生担忧，但章长傲作为买方，在对涉案房屋在签订买卖合同时处于抵押状态明知的情况下，在签订合同时就付款方式未与王淑贞及爱家房屋信息咨询部进行充分协商和进一步约定，自身也有疏忽，故原审法院酌定由朱莉湘退还章长傲中介费的一半即5100元处理并无不当，章长傲要求全部退还的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费983元，公告费240元，共计1223元，由章长傲承担548元，王淑贞承担675元。王淑贞应承担的公告费部分章长傲已交纳，执行时一并执行。
本判决为终审判决。
审判长 祖 萌
审判员 刘丽娜
审判员 王 鹏
二〇一六年八月十八日
书记员 黄思维