广东省珠海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠中法执外异第41号
案外人：运达国际投资顾问有限公司。住所地：澳门东北大马路。
代表：刘大叶，股东，香港特别行政区居民。
委托代理人：程志敏，广东华信辉煌律师事务所律师。
申请执行人：珠海市进安商行。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：李欢容，董事。
申请执行人：黄海阔，男，澳门特别行政区居民，住澳门沙梨头南街。
被执行人：珠海市中广置业有限公司。住所地：珠海市前山。
法定代表人：崔政文。
委托代理人：刘升华，广东精诚粤衡律师事务所律师。
委托代理人：杨帅，广东精诚粤衡律师事务所律师。
被执行人：珠海市三好房地产开发有限公司。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：谢名清。
被执行人：张永辉，男，住珠海市香洲区。
被执行人：伍德明，男，住珠海市拱北。
被执行人：珠海市星睛投资有限公司。住所地：珠海市吉大。
法定代表人：张泽华。
本院依据（2009）珠中法民一初字第3号民事判决、广东省高级人民法院（2010）粤高法民四终字第160号民事判决，在执行珠海市进安商行与珠海市中广置业有限公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明房屋买卖合同纠纷一案、黄海阔与珠海市中广置业有限公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司借款合同纠纷一案中，于2013年12月27日作出（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定。案外人运达国际投资顾问有限公司对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
案外人运达国际投资顾问有限公司提出异议称，运达国际投资顾问有限公司与珠海市中广置业有限公司（简称“中广置业公司”）于2008年8月13日签订七份《XXXX二区“夏都华景”商品房认购书》，约定购买中广置业公司开发的珠海市兰埔路“XXXX”X栋X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X房，建筑面积共计783平方米，成交价共5097400元。认购书签订当日，运达国际投资顾问有限公司向中广置业公司支付认购房款2548700元。由于中广置业公司至今未办理预售许可证，导致双方未签订房地产买卖合同。本院拍卖中广置业公司名下位于珠海市前山XX、九洲大道XX及前山XX用地上的5、6、8号三栋商住楼，包含运达国际投资顾问有限公司认购的七套商品房，请求中止本院（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定的执行。
运达国际投资顾问有限公司提交了以下证据佐证：
一、甲方中广置业公司、乙方运达国际投资顾问有限公司于2008年8月13日签订《“XXXX”商品房认购书》七份。内容：“乙方向甲方认购珠海市兰埔路“XXXX”X栋X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X房，建筑面积为142、89、89平方米，单价每平方米6380元；3201、3202、3203、3204房，建筑面积为143、142、89、89平方米，单价每平方米6600元。在签订本认购书3日内，认购方向出卖方支付首期房款即实际成交总价的50％作为认购金。在取得《商品房预售许可证》30日内支付剩余房款，付清房款3日内签署正式《商品房买卖合同》及其补充协议。本认购书自双方签字盖章之日起生效，至双方签署正式《珠海市商品房买卖合同》时失效。
二、《收据》七份，记载中广置业公司于2008年8月13日收到运达国际投资顾问有限公司“XXXX”X栋X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X房认购金452980元、283910元、283910元、471900元、468600元、293700元、293700元，合计2548700元。
本院经审查查明，珠海市进安商行与中广置业公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明房屋买卖合同纠纷一案，本院（2009）珠中法民一初字第3号民事判决判令：中广置业公司应于判决书生效之日起10日内返还珠海市进安商行已支付的购房款人民币1600万元及70%的利息损失，珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明对上述不能清偿部分的三分之一承担清偿责任。但判决书生效后，被执行人中广置业公司、珠海市三好房地产开发有限公司、伍德明未履行上述义务。经珠海市进安商行的申请，本院于2010年6月10日立案执行。
黄海阔与中广置业公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院（2010）粤高法民四终字第160号民事判决判令：中广置业公司于判决生效之日起十日内向黄海阔偿还借款本金人民币7380000元、利息人民币442800元及损失赔偿；伍德明、张永辉、珠海市星睛投资有限公司对上述债务承担共同连带清偿责任。判决生效后，中广置业公司、张永辉、伍德明、珠海市星睛投资有限公司未履行上述义务，经黄海阔申请，本院于2010年12月21日立案执行。
在执行过程中，本院委托珠海仁合土地房地产评估有限公司对被执行人中广置业公司名下位于珠海市前山XX、九洲大道XX及前山XX用地上的5#、6#、8#三栋商住楼（含地下车库460个）进行了评估，评估价为人民币501649355元。2013年12月27日，本院作出（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定，拍卖被执行人中广置业公司名下上述房地产，拍卖所得款用于清偿其所欠申请执行人的债务。
另查明，被执行人中广置业公司至今未取得珠海市前山XX、九洲大道XX及前山XX用地上的5#、6#、8#三栋商住楼的预售许可证，亦未交付使用。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”由于被执行人中广置业公司至今未取得涉案5#、6#、8#三栋商住楼的预售许可证，根据上述规定，中广置业公司不具备预售上述正在建设中的商品房之法定条件，不得预售涉案商品房。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”虽然运达国际投资顾问有限公司与被执行人中广置业公司签订了约定取得商品房预售许可证后签订商品房买卖合同的《商品房预购协议书》，但由于中广置业公司至今未依法取得商品房预售许可证，双方始终未能签订买卖涉案房屋的商品房买卖合同，且中广置业公司也未将涉案房屋交付运达国际投资顾问有限公司占有使用，故涉案商品房不具备上述司法解释规定不得执行的法定条件。因此，运达国际投资顾问有限公司提出中止本院（2010）珠中法执恢字第205-1号、（2011）珠中法执字第4号执行裁定执行的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人运达国际投资顾问有限公司的异议请求。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱学辉
审 判 员 周志毅
代理审判员 黄汉源
二〇一四年四月十七日
书 记 员 林晓聪