四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1106号
上诉人（原审原告）钟朝前，男，1963年9月3日出生，汉族，住重庆市江北区。
被上诉人（原审被告）四川晋元实业有限公司。住所地：四川省成都高新区。
法定代表人徐双平，执行董事。
委托代理人张淼，四川展新律师事务所律师。
上诉人杨静因与被上诉人四川晋元实业有限公司（以下简称晋元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理，诉讼过程中，杨静于2014年2月23日因病去世，本院依法中止对本案的审理，等待继承人表明是否参与本案诉讼。重庆市江北区人民法院于2014年7月3日受理钟朝前与李自容、张家豪遗嘱继承纠纷一案，于2015年5月18日作出的（2014）江法民初字第05728号民事判决生效后，本院恢复了本案的审理。本院依法组成合议庭于2015年7月2日对本案公开开庭进行了审理。上诉人钟朝前（变更后的）和被上诉人晋元公司委托代理人张淼到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院审理查明，2007年10月28日，杨静与晋元公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨静购买晋元公司开发的位于成都市高新区劲松村鸿阁一号2幢2-1104号花园跃层商品房一套，房屋总价为983341元，面积为148.71平方米（每平方米单价7525元）。该合同约定该商品房所在楼栋的屋面平台使用权归该楼栋的全体产权人共有。随后，杨静分两笔向晋元公司交纳了购房款303828元。2007年12月16日和2008年1月27日，杨静分别向晋元公司交纳购房款290000元、389513元，杨静共向晋元公司交纳全部购房款983341元。同日，杨静与晋元公司签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》载明晋元公司享有所购买房屋屋面平台的使用权和管理权，晋元公司将与其他相关业主约定，通过其他相关购房人放弃权利的形式使杨静获得诉争房屋所在屋面平台的使用权和管理权。
案涉小区内与杨静同类型的房屋仅8套，除杨静所购买的房屋外，晋元公司在同期售出的其余几套房屋价格分别为：2栋1单元1104号房屋购买价为100万元，2栋1单元1101号房屋购买价为983342元，2栋3单元1101号房屋购买价为1003828元，2栋3单元1104号房屋购买价为962034元。
按照社会一般常识，开发商在销售房屋时应当制作效果图，晋元公司虽然否认杨静提交效果图的真实性，但杨静提交了效果图的原件，并且有证人证言能够证明效果图的真实性，故原审法院对杨静提交的效果图予以采纳。该效果图上对户型点评载明：珍稀限量版精品跃层（仅8套），送超大屋顶花园，宽景主卧连6米挑高超大空中花园，情调尤佳（免费赠送部分花园面积）……该效果图在“跃层上层”显示主卧室外连阳台。同时，该效果图仅标明赠送的屋顶花园的坐落位置，并未在房屋的效果图的“跃层下层”及“跃层上层”予以显示，也未标明该花园与涉案房屋相通。
原审另查明，现案涉的鸿阁一号小区内电表已全部实行“一户一表”。
杨静的一审诉讼请求是：一、判决撤销双方签订的《商品房买卖合同》；二、判决晋元公司退还杨静购房款983341元、抵押登记费1420元；三、判决晋元公司赔偿杨静利息259868元、房屋租金83880元、购房差价1547200元、差旅费312500元；四、判决晋元公司增加赔偿损失983341元。后杨静将第三项诉讼请求变更为：判决晋元公司赔偿杨静利息359600元，房屋租金126000元、购房差价1388300元、交通、住宿及误工费23200元。
原审法院认为：一、关于杨静与晋元公司针对诉争房屋签订的合同效力问题。杨静与晋元公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》符合法律规定，不违反强制性规定，合法有效。晋元公司作为开发商，与杨静及其他业主在《补充协议》中对屋面平台的使用权和管理权进行了约定，通过其他业主放弃权利的形式使杨静获得诉争房屋所在屋面的所有权和管理权。这一约定符合实践中的交易习惯，同时在其他业主接房后，并未通过任何方式主张对屋面的所有权和管理权，而是依据合同约定，自愿放弃了上述屋面的所有权和管理权。晋元公司作为开发商，虽不是诉争房屋所在屋面的所有权人，但其通过与杨静及其他业主的合同约定而使得杨静对屋面平台享有合法的使用权和管理权，符合法律规定，该合同及补充协议合法有效。
二、杨静是否具有撤销权的问题。第一，关于杨静行使撤销权是否超过除斥期间的问题。关于除斥期间的起算点，晋元公司主张杨静于2009年9月14日验房时就已经知道或应当知道其申请撤销合同的事实，应当从2009年9月14日起算，而杨静主张其于2011年10月10日才知道晋元公司交付的房屋与规划设计不一致，才是其主张撤销合同的事实，应当从2011年10月10日起算，原审法院认为，本案杨静申请撤销合同的主要理由为晋元公司交付的房屋中约定杨静享有使用权和管理权的平台为规划设计中的消防通道，与晋元公司销售涉案房屋时的承诺不符，构成欺诈。故审查该除斥期间应当以杨静知道上述不相符的事实之日起作为其“知道或应当知道”的时间点。而根据杨静在（2011）高新民初字第2693号案件中提交的撤诉申请可以看出，杨静在撤诉申请的出具时间及2011年10月9日还不知道规划设计资料，也不可能知道上述不相符的事实。杨静陈述其是于2011年10月10日前往法院办理撤诉手续时才得知晋元公司向法庭提交了上述规划设计资料，也才知道了上述不相符的事实符合逻辑，故原审法院认定除斥期间的起算点应当从2011年10月10日开始计算，除斥期间为1年，故杨静行使撤销权的时间截止为2012年10月9日。本案杨静于2012年1月4日首次起诉，判决后晋元公司上诉至四川省成都市中级人民法院，该院审理后依法发回原审法院重审，故杨静本次诉讼并未超过除斥期间，杨静依法享有撤销权。第二，关于杨静行使撤销权的理由是否成立的问题。我国法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此，于本案中探讨杨静能否撤销合同的关键在于晋元公司是否具有欺诈行为，杨静基于该欺诈行为形成了错误的意思表示订立了合同，并据此合同履行将受到损害。首先，关于杨静主张的晋元公司隐瞒真相、虚假宣传，效果图和规划设计不一致的问题。杨静提交的效果图载明的内容即“送超大屋顶花园”，“宽景主卧连6米挑高超大空中花园，情调尤佳（免费赠送部分花园面积）”均与合同约定不一致，但可以看到效果图上载明的内容均不明确具体，且关于赠送的花园面积也使用“超大”，“部分”来予以形容，并不具有可执行性。在合同中，关于效果图上载明的“赠送”的部分，具体约定是在《补充协议》第四条，由买受人即杨静享有所购买房屋屋面平台的使用和管理。原审法院认为，杨静作为买受人，在陈述以效果图上标明的“屋顶花园”及“主卧所连花园”作为购房目的时，在《商品房买卖合同》及《补充协议》对该“屋顶花园”及“主卧连花园”的表述与效果图载明的不一致时，并没有要求作为开发商的晋元公司进一步明确杨静对“屋顶花园”及“主卧所连花园”的权利，也没有要求开发商提交房屋平面图或将效果图作为合同附件，而是通过签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的行为，认可其对效果图标明的“屋顶花园”及“主卧所连花园”的权利为“享有所购买房屋屋面平台的使用和管理”。因此，本案中审查开发商是否具有欺诈行为即为审查杨静是否具有所购买房屋屋面平台的使用和管理的权利。而杨静的上述权利，经审查，主卧所连的花园虽部分规划为消防通道，但并不影响杨静的使用和管理。杨静可以在不影响消防通道的功能前提下进行使用，即在保障消防通道畅通的情况下有限使用。在没有紧急事件发生时上述屋面平台可作为花园或阳台使用，而在紧急事件发生时，杨静的合理有限使用也不会影响其作为消防通道的功能，并不能据此认为杨静无使用和管理的权利。
不可否认，晋元公司作为开发商，在效果图的制作与宣传上具有虚假与不实的成分，但杨静在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时是能够发现这种虚假与不实。同时，效果图上载明的内容也并不明确具体，不具有可执行性，且其具有的宣传内容已在《商品房买卖合同》及《补充协议》予以了明确，该效果图并不能视为晋元公司的要约或承诺，并不构成合同内容。原审法院认为并不能依据效果图与实际交付的“屋顶花园”及“主卧连花园”不一致而认定晋元公司存在欺诈行为。其次，关于杨静主张的价格欺诈的问题。杨静主张其购买的涉案房屋价格远高于同小区其他房屋，经审查，杨静所购买的涉案房屋在该小区中仅有8套，而该8套房屋于同期出售的5套房屋（包含杨静所购买的涉案房屋）价格相差无几。同时，杨静购买涉案房屋时，就涉案房屋的价格与晋元公司是达成了一致的，其购房价格高于同小区其他房屋是其真实意思表示，晋元公司在此问题上并不具有欺诈行为。再次，关于杨静主张晋元公司交付的房屋具有与合同约定不相符的问题。杨静主张晋元公司交付的房屋在电梯、电表等内容上与约定不一致，因而构成欺诈。原审法院认为，杨静与晋元公司在《商品房买卖合同》中对电梯、电表的规格、交付标准等问题进行了约定，同时也约定了交付不符合合同约定后的违约处理方式。晋元公司交付的涉案房屋在上述方面不符合合同约定，仅能认为晋元公司具有违约行为，而不能据此认定晋元公司具有欺诈行为。最后，关于杨静主张晋元公司交付的房屋在阳台和花园上不符合约定的问题。杨静主张晋元公司交付的涉案房屋的阳台变成了露台，且室外比室内高。另外约定的“屋顶花园”，从涉案房屋并不能直接进入该花园，该花园已经成为了与公共楼道相通的屋顶平台，均与效果图上不一致。经查明，在杨静所主张的效果图上，并没有明确室内外的高度，也没有表明“屋顶花园”与涉案房屋相通，该效果图载明的内容并不明确具体，在上述两项内容的约定上并不具有可执行性，且其具有的宣传内容已在《商品房买卖合同》及《补充协议》予以了变更与明确，并不能视为晋元公司的要约或承诺，并不构成合同内容。而且，在双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中，对“屋顶花园”的约定本身就为“享有所购买房屋屋面平台的使用和管理”，“屋顶花园”本就是屋面平台，故不能据此认为晋元公司交付的涉案房屋的阳台、花园与效果图不一致而构成欺诈。
综上，原审法院认为本案中晋元公司虽有隐瞒真相，虚假宣传的行为，但该行为并不能必然导致杨静产生错误的意思表示而签订涉案房屋的买卖合同，杨静签订合同时并未尽到审慎的注意义务而导致纠纷发生。同时，将本院现场勘查，晋元公司交付的涉案房屋并不影响杨静依据合同所享有的对涉案房屋屋面平台所享有的使用、管理的权利，故原审法院认定杨静行使撤销权的理由并不能成立。
但经勘查发现，晋元公司应当交付杨静使用的屋面平台有部分已被其他业主使用，晋元公司应当按照合同约定协助杨静恢复对这部分屋面平台的使用、管理权利。如晋元公司未按约定履行，杨静可另行诉讼。
另外，晋元公司在销售涉案房屋时没有如实陈述消防通道的存在，且交付给杨静使用和管理的屋面平台具有消防通道，也没有进一步界定消防通道的有限使用权，在一定程度上影响杨静的使用，因此晋元公司应当对给杨静造成的不便承担责任，杨静可另行诉讼。同时，晋元公司该行为虽不构成欺诈，并不能据此撤销合同，但晋元公司的不诚实的行为最终引发本案诉讼，故本案诉讼费由晋元公司承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回杨静的全部诉讼请求。一审案件受理费37911元，由晋元公司承担（此款杨静已预交37911元，晋元公司应自本判决生效之日起十日内向杨静支付此款）。
宣判后，杨静不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判撤销其与晋元公司之间签订的购房合同，由晋元公司退还购房款、抵押登记费，并赔偿利息、房屋租金、购房差价、交通、住宿及误工费等。其主要上诉理由：1.原审法院以效果图载明的内容不明确具体、杨静没有要求晋元公司在合同中对效果图标明的内容进行明确，杨静应该发现这种虚假与不实等三个理由认定效果图不是要约而作出的判决严重违背客观事实和法律规定。2.原审法院对屋面平台的使用和管理的权利的审查故意回避和隐瞒该屋顶花园是规划的公共避难场所，且已被其他业主占用的事实。3.原审法院认为主卧相连的花园虽部分为消防通道，但可有限使用，因此不能认定晋元公司存在欺诈行为与事实不符，违反消防法的强制性规定。4.原审法院认为杨静购房价与同层五套房屋价格相差无几，因此不存在价格欺诈是错误的，杨静的房屋价格高出均价的60%以上。5.原审法院认为电梯、电表仅是违约行为，不构成欺诈是错误的。6.原审法院认定宣传内容已在《购房合同》及《补充协议》予以变更和明确是错误的。7.原审法院最先认定杨静与晋元公司签订的合同为无效合同，重审后又认定为有效合同，自由裁量权过大。8.原审法院对晋元公司非法收取杨静的抵押登记费的事实采取回避态度，未判决晋元公司返还。9.原审法院随意延长审理周期，涉嫌造假和滥用审理权。
被上诉人晋元公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的其他事实与原审判决查明的事实一致，本院对此予以确认。
本院二审时查明，晋元公司于2007年10月28日开具《收据》，载明收到杨静2期2-2-1104房抵押登记费1420元。杨静于2014年3月31日因患胆管癌在重庆市中医院去世。杨静的法定继承人有丈夫钟朝前、母亲李自容，儿子张家豪。2014年7月3日，钟朝前向重庆市江北区人民法院起诉，请求确认杨静于2014年3月17日所立的遗嘱（内容为杨静将位于成都市高新区劲松村鸿阁一号2幢2-1104号房屋以及两张工行银行卡指定钟朝前继承）合法有效。2015年5月18日，重庆市江北区人民法院作出（2014）江法民初字第05728号民事判决，确认杨静于2014年3月17日所立遗嘱合法有效。重庆市江北区人民法院于2015年6月17日出具《生效证明书》，证明上述民事判决已于2015年6月5日发生法律效力。
上述事实，有《收据》、重庆市中医院《死亡记录》、重庆市江北区人民法院《受理案件通知书》、（2014）江法民初字第05728号民事判决书、《生效证明书》等证据予以证实。
本院认为，杨静与晋元公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。杨静去世前，指定钟朝前继承案涉的成都高新区劲松村鸿阁一号2幢2-1104号房屋，故在杨静去世后，钟朝前接替杨静成为本案的上诉人。本案二审争议的焦点是钟朝前请求撤销杨静与晋元公司签订的《商品房买卖合同》和要求返还购房款及其他费用和赔偿损失的诉讼请求是否成立的问题。
对于该争议焦点，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”同时，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”我国法律将受欺诈订立的合同归于可撤销合同之列，是因为当事人受欺诈后意思表示不真实，可能损害一方当事人的利益，受欺诈一方可以自主决定该合同有效或者撤销，既能充分保护受损害方的利益，也能适应订立合同时各种复杂的情况。认定当事人是否实施了欺诈行为，所参考的时间点应当是在合同订立之前而非合同成立之后。本案中，杨静以晋元公司交付的房屋将规划设计的消防通道变成了跃层上层阳台；送给业主的超大屋顶花园是规划设计中的公共屋顶平台，紧急情况下的避难场所；在规划设计中，电梯房需占用屋顶平台（花园）部分面积，但晋元公司却在户型图上进行了隐瞒以及晋元公司存在多个违反合同条款的行为为由，拒绝接收房屋，并认为晋元公司具有欺诈销售行为，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》。本院认为，在现实的商品房预售合同中，由于开发商出售的房屋系尚未建成的期房，开发商向购房者最终交付的房屋或者所涉的小区环境可能会与开发商的宣传资料的内容不一致，由于该情况尚未发生，故不应认定为开发商故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况，而应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定认定开发商存在相应的违约行为。本案中，晋元公司向杨静交付的房屋与其宣传时的户型效果图以及文字表述确实存在不相符的地方，但由于户型效果图上所载明的“送超大屋顶花园”“宽景主卧连6米挑高超大空中花园、情调尤佳（免费赠送部分花园面积）”等内容未写入《商品房买卖合同》和《补充协议》，且户型效果图及相关文字对房屋及设施所作的说明和允诺并不具体确定，也没有证据证明这些宣传内容对于《商品房买卖合同》的订立及房屋价格有重大影响，不能构成晋元公司的要约。即使认定户型效果图构成要约，晋元公司所应承担的责任也是违约责任而不构成欺诈。对于杨静主张晋元公司交付房屋的电梯、电表与《商品房买卖合同》及《补充协议》约定不一致的问题，如果晋元公司在履行合同中存在上述违反合同约定的行为，其应当向买受人承担相应的违约责任，该违约行为亦不构成欺诈。
综上所述，本案中没有证据证明在《商品房买卖合同》订立前或者订立过程中，晋元公司向杨静故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况，并导致杨静作出了订立合同的错误意思表示，晋元公司的行为不构成欺诈，杨静起诉要求撤销合同的理由不成立，本院不予支持。杨静在一审中提出的除退还抵押登记费以外的其余诉讼请求均建立在撤销合同成立的基础之上，因该主张不成立，故杨静的其他诉讼请求亦不成立。而对于杨静要求晋元公司退还抵押登记费的诉请，因杨静系一次性付款，无需办理贷款抵押登记，晋元公司收取杨静1420元抵押登记费缺乏合同依据，应予退还。杨静在本案二审期间去世，其遗嘱继承人钟朝前继承了杨静在案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》中的全部权利义务，故钟朝前应为本案的上诉人。
综上，钟朝前要求退还抵押1420元登记费的上诉请求成立，其余上诉请求不成立，原审判决认定事实部分错误，本院予以部分改判。虽然晋元公司的行为不构成欺诈，钟朝前不能据此请求撤销合同，但鉴于晋元公司存在虚假宣传行为并引发本案诉讼，故本院决定本案二审案件受理费亦由晋元公司负担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2013）高新民初字第551号民事判决；
二、四川晋元实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还钟朝前1420元抵押登记费；
三、驳回钟朝前的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原审判决确定的负担方式执行。二审案件受理费37911元，由被上诉人四川晋元实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 冷 雪