烟台市福山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0611民初244号
原告：路葆全，男，1956年10月7日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。
委托诉讼代理人：吴树林，山东鲁通律师事务所律师。
被告:中国农业银行股份有限公司烟台福山支行，住所地烟台市福山区商业街16号。
主要负责人：周嘉勇，行长。
委托诉讼代理人：刘曙光，山东海峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖家强，山东海峰律师事务所律师。
被告：烟台万盛实业有限公司，住所地烟台市福山区高新技术产业区永达街东首。
法定代表人：王晓娜，总经理。
委托诉讼代理人：孙玉鸽，单位职员。
被告：烟台市三同置地开发有限公司，住所地烟台市福山区汇福街1号。
诉讼代表人：烟台瑞成资产清算有限公司，该公司管理人。
委托诉讼代理人：吴璇璇，管理人工作人员。
委托诉讼代理人：滕岭，管理人工作人员。
原告路葆全与被告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行（以下简称福山农行）、烟台万盛实业有限公司（以下简称万盛公司）、烟台市三同置地开发有限公司（以下简称三同公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路葆全委托诉讼代理人吴树林、被告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行委托诉讼代理人肖家强、被告烟台万盛实业有限公司委托诉讼代理人孙玉鸽、被告烟台市三同置地开发有限公司委托诉讼代理人吴璇璇、滕岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路葆全向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告路葆全与被告福山农行签订的《个人购房担保借款合同》；2、请求人民法院依法判决被告万盛公司、被告三同公司偿还原告与福山农行个人购房担保借款合同项下的剩余贷款；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年12月12日，原告路葆全与被告万盛公司签订了两份《商品房预（销）售合同》，约定原告购买被告万盛公司开发的位于烟台市福山区永达街580号玉森明珠小区的商品房2-1-0702号、2-1-0703号两套。为支付购房款，原告与被告福山农行于2006年12月22日签订两份《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告福山农行借款285000元、107000元，被告三同公司、万盛公司在保证人处盖章。2009年4月30日，因烟台万盛实业有限公司逾期交房，原告委托案外人马福腾与被告万盛公司签订《退房协议》，约定万盛公司同意原告退房，双方商品房买卖合同关系终止，该房产办理的银行按揭贷款及月供由被告万盛公司偿还，其后被告万盛公司将涉案房产转卖给他人且交付。因原告与被告万盛公司的房屋买卖合同已经解除，借款合同的目的已无法实现，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。
被告福山农行辩称，原告诉请无事实及法律依据，请求依法驳回。理由是：一、原告与被告万盛公司达成退房协议没有通知被告福山农行，被告福山农行不认可退房协议效力，退房协议不影响原告与被告福山农行的借款担保合同效力；二、原告与开发商签订的《商品房预销售合同》并没约定逾期交房的解除权，因此原告不享有解除《商品房预销售合同》权利；三、原告所谓的《退房协议》不应是原告授权委托马福腾签署的，所以，我方质疑该《退房协议》的目的和用途；四、应先确认原告与开发商之间已合法解除《商品房买卖合同》后，才能就原告与银行之间是否应该解除《个人购房担保借款合同》做出判决。退一步讲，即使法院认定他们之间签订的《退房协议》有效，确认《商品房买卖合同》于2009年4月30日解除，但原告现在起诉要求解除借款合同，距退房时间已超过八年，早已过了除斥期间，不符合司法解释第二十四条的立法目的，不利于保护贷款人的合法权益；五、原告与开发商签订的借款合同约定，借款人因房屋买卖合同与售房人之间发生的任何纠纷均不影响借款人、保证人和抵押人履行其在本合同项下的承诺、保证、义务和责任，因此原告与开发商之间是否解除买房合同均不影响他们对银行的贷款承担连带偿还义务。
被告万盛公司辩称，被告万盛公司已于2009年4月30日与原告签订退房协议，解除了商品房买卖合同关系，2009年5月1日后银行贷款一直由被告万盛公司偿还，被告万盛公司同意继续偿还剩余的贷款本金及利息。涉案房产已经二次出售，且已实际交付入住。
被告三同公司辩称，一、原告与万盛公司已经解除商品房买卖合同，根据法律规定，商品房担保贷款合同的目的无法实现，因此担保贷款合同应予解除；二、主债务免除责任，担保人亦应免除责任，被告三同公司的担保应随之解除，不承担连带保证责任。
本院经审理认定事实如下，2006年12月12日，原告与被告万盛公司签订了两份《商品房预（销）售合同》，约定原告向被告万盛公司购买位于烟台市福山区永达街580号玉森明珠2-1-0702号、2-1-0703号房产。为支付购房款，原告向被告福山农行申请贷款。
2006年12月22日，原告与被告福山农行、万盛公司、三同公司签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向被告福山农行借款人民币285000元，用于购买坐落于福山区永达街580号玉森明珠2-1-0702号房产，借款期限自2006年12月22日至2020年12月21日，合同同时对借款利率、罚息、复利进行了约定。借款合同第六条约定划款方式，借款人在贷款人处开立结算账户，户名路葆全，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人万盛公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。合同第七条约定本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息，每月的借款对应日20日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还本息，借款人每期应还本息金额为人民币2483.37元。合同第十三条约定了保证担保方式：1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。……4、借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人万盛公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告万盛公司和被告三同公司在借款合同保证人处共同盖章。
2006年12月22日，被告福山农行依约向原告发放借款人民币285000元。原告开始等额本息还款，但后期开始逾期还款。截至2016年5月19日，已有七次逾期，共欠福山农行借款本金130050.44元，利息、复利、罚息共计3069.57元，上述欠款一直没有偿还。
同日，原告与被告福山农行、万盛公司、三同公司另行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：原告向被告福山农行借款人民币107000元，用于购买坐落于福山区永达街580号玉森明珠2-1-0703号房产，借款期限自2006年12月22日至2020年12月21日，合同同时对借款利率、罚息、复利进行了约定。借款合同第六条约定划款方式，借款人在贷款人处开立结算账户，户名路葆全，借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人上述结算账户后，再将全部借款划入售房人万盛公司的账户，以支付借款人在购房合同项下的款项。合同第七条约定本合同项下借款采用分期还款的方式归还本息，每月的借款对应日20日为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法规定的方式归还本息，借款人每期应还本息金额为人民币932.35元。合同第十三条约定了保证担保方式：1、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的费用。……4、借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人万盛公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告万盛公司和被告三同公司在借款合同保证人处共同盖章。
2006年12月28日，被告福山农行依约向原告发放借款人民币107000元。原告开始等额本息还款，但后期开始逾期还款。截至2016年5月19日，已有七次逾期，共欠福山农行借款本金50119.09元，利息、复利、罚息共计1445.41元，上述欠款一直没有偿还。
2009年4月30日，原告和被告万盛公司签署退房协议，约定双方终止2-1-0702号房产、2-1-0703号房产的商品房买卖合同关系，原告退回所购房产。被告万盛公司负责按期偿还该房产的按揭贷款。
本院认为，原告作为借款人，被告万盛公司、三同公司作为保证人，被告福山农行作为贷款人签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，因被告万盛公司未按期交付房产，导致双方签订的《商品房预（销）售合同》无法履行，经原告与被告万盛公司协商一致自愿解除合同，符合法律规定，故本院对双方签订的《商品房预（销）售合同》已于2009年4月30日解除的事实予以确认。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告为了购买被告万盛公司开发的商品房而与福山农行签订的《个人购房担保借款合同》，现原告与被告万盛公司签订的《商品房预（销）售合同》已被依法解除，原告与被告万盛公司签订的《个人购房借款担保合同》中的借款合同的目的无法实现，该《个人购房借款担保合同》中的借款合同部分依法亦可解除。
对于《个人购房担保借款合同》解除后的法律后果，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，《个人购房借款担保合同》解除后，其解除效力溯及于合同成立时，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因借款合同解除而造成的损失，可要求购房人予以赔偿。在购房借款合同的解除系因开发商违约导致商品房买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少不必要的重复，可由贷款的实际收取方即被告万盛公司直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，故依法应由出卖人万盛公司向原告承担返还剩余按揭贷款本金和借款担保合同解除之前产生的利息及罚息的义务。依据法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应承担的民事责任仍应承担担保责任，本案中原告已依法免除了借款偿还责任，故原告诉请被告三同公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于被告万盛公司向原告收取的购房款以及原告已偿还的银行贷款，原告于本案中未向被告万盛公司提出返还主张，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告路葆全与被告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行于2006年12月12日签订的两份《个人购房担保借款合同》；
二、被告烟台万盛实业有限公司于本判决生效后十日内偿还被告中国农业银行股份有限公司烟台福山支行贷款本金180169.53元及利息、复利、罚息4514.98元（以上利息、复利、罚息计算至2016年5月19日，以后按照合同约定继续计算至本判决生效之日止；本判决生效之后的利息，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7180元，减半收取计3590元，由被告烟台万盛实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 李晓荣
二〇一八年二月十二日
书记员 吕 丽