山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0686民初2810号
原告：牟文杰，男，汉族，1968年11月18日出生。住栖霞市。
委托诉讼代理人：陈晓庆，山东智峰律师事务所律师。
被告：崔学刚，男，汉族，1971年12月3日出生。住栖霞市。
被告：崔晓莉，女，汉族，1977年11月5日出生。住栖霞市。
委托诉讼代理人：邹国良，山东宏亮律师事务所律师。
第三人：中国银行股份有限公司栖霞支行，住栖霞市霞光路262号，统一社会信用代码913706868652929032。
法定代表人：成绍杰，职务：经理。
原告牟文杰与被告崔学刚、崔晓莉、第三人中国银行股份有限公司栖霞支行（以下称“中国银行栖霞支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟文杰及其委托诉讼代理人陈晓庆，被告崔学刚、崔晓莉的委托诉讼代理人邹国良到庭参加了诉讼，第三人中国银行栖霞支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
牟文杰向本院提起诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效。2.判令两被告继续履行协议，协助原告办理栖霞市翠屏御景小区9号楼商铺104号，204号房产的解除抵押及所有权过户登记手续，相关费用由两被告承担；并返还原告已支付的车库款60000元。3.原告自愿代两被告偿还第三人涉案房屋的按揭贷款，第三人在收到该贷款后协助原告办理房屋解除抵押手续。（诉讼中，原告增加一项诉讼请求：如涉案房产不具备办理过户登记条件，请求判令二被告协助原告办理商品房预售合同变更备案登记手续，将涉案房屋变更登记至原告名下）4．诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2015年7月31日签订了《房屋买卖协议书》，约定两被告将栖霞市翠屏御景小区9号楼商铺104号，204号房产权转让给原告，总面积为267平方米，房屋转让总金额为175万元（内含两被告在第三人处的贷款约70万元）。两被告将翠屏御景小区9号楼车库（9-11）转让给原告，转让款25万元。综上，原告应付给两被告现金130万元（商铺105万元，车库25万元），并每月将应还房贷金额汇到被告崔学刚的账户。协议约定农历2016年底前原告应将130万元的现金付给两被告。而在原告将全部应付房款现金还清前，两被告负责将车库的一切相关手续变更为原告指定的姓名。如果不能变更为原告指定的姓名，原告将在房产的现金中扣除25万元。协议还约定，原告将会提前随时还清房贷，届时，两被告应无条件负责把本房产在开发商及房管局等处的所有相关手续变更为乙方指定的姓名。由此产生的一切费用均由两被告承担。协议签订后，原告按协议约定支付了购买商铺的现金1050000元以及车库款60000元，并每月按时将应还房贷金额汇至被告崔学刚的账户。现原告要求提前归还第三人的按揭贷款，要求两被告协助办理还款及解除抵押手续，将涉案房屋变更到原告名下，却遭到两被告的拒绝，并且两被告也未按照协议约定在2016年底原告还清130万元的应付房款现金前，将涉案车库的一切相关手续变更为原告指定的姓名。因此，原告应在房产的现金中扣除25万元。但原告实际只扣除了19万元，两被告须返还应扣除的6万元。
崔学刚、崔晓莉共同答辩并反诉称，原被告签订房屋买卖协议约定牟文杰应于2016年底前付清130万元，但至今尚欠19万元未付。牟文杰未按合同约定及时偿还银行贷款，致崔学刚在银行有不良诚信记录，无法通过银行融资进行生产经营；牟文杰经济状况早已发生恶化，多次在公开场合明确表示没有能力支付剩余房款，也不准备支付，表明其没有能力也不愿履行合同义务，其违约行为给崔学刚、崔晓莉造成巨大经济损失，请求驳回牟文杰的诉讼请求。崔学刚、崔晓莉向本院提起反诉：1.依法判令解除原被告双方签订的房屋买卖协议；2.原告赔偿被告房屋装修损失人民币30万元，房屋租赁损失45万元；3.由原告承担本案的诉讼费用。
第三人中国银行栖霞支行既未到庭也未提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：
2015年7月31日原告牟文杰与两被告签订房屋买卖协议书一份，其主要内容为：一.甲方崔学刚，乙方牟文杰。甲方将栖霞市翠屏御景小区9号楼商铺104号、204号房产权转让给乙方，房屋转让总金额为人民币175万元）（内含本房屋银行贷款约70万元）；甲方将栖霞市翠屏御景小区9号楼车库（9-11）房产权转让给乙方，转让总金额为人民币25万元；以上两项房产权转让合计总金额为人民币200万元。二.上述商铺104号、204号房产现有银行贷款约70万元，由2015年8月份开始乙方承担还贷，乙方应在每月6号前把本月应还房贷金额汇到甲方专用还房贷的中行卡上（卡号为：60×××25），乙方以银行汇款小票为据，此间，乙方必须保证按时还款，不给甲方的信誉造成不良记录；三.综上所述，乙方应付给甲方本协议中所述房产的现金为人民币130万整（其中:商铺105万元，车库25万元）；四.付款方式：2015年8月15号前乙方付给甲方50万元，乙方以甲方开的收款收据为据（以下类同），甲方于2015年8月15号前房屋钥匙交给乙方，甲方全部撤出房屋。农历2015年底前乙方付给甲方30万元；农历2016年底前乙方付给甲方50万元。五.甲方责任：1.因本协议中所述房产尚未办理房产证、土地证，乙方将会提前随时还清房贷，届时，甲方应无条件负责把本房产在开发商及房管理局等处的所有相关手续变更为乙方指定的姓名，由此产生的一切费用均由甲方承担。2.甲方应在乙方将全部应付房款现金还清前负责将车库（9-11）的一切相关手续变更为乙方指定姓名，甲方如不能变更为乙方指定的姓名，乙方将在房产现金中扣除25万元。六.此房在办理房产证、土地证时全部费用均由乙方承担，甲方负责后期房产过户给乙方时产生的一切费用。甲方不得以任何理由拖延办理。
房屋买卖协议书签订后，原告向被告崔学刚于2015年8月12日支付40万元、2015年8月19日支付10万元、2015年12月28日支付30万元、2017年1月27日支付1万元、2017年1月25日支付20万元、2017年1月26日支付10万元，以上原告共向被告崔学刚支付了购买商铺的现金105万元及车库款6万元，并从2015年7月31日起开始由原告向专用于还贷的账户汇款，替被告偿还该房屋在中国银行股份有限公司栖霞支行的按揭贷款；被告将协议中的房屋及车库钥匙交付给原告，由原告占用了该房屋。
经本院向栖霞市不动产登记中心了解，涉案的位于栖霞市翠屏御景小区的房产因相关手续不完备，尚没有完成房产的初始登记，不具备房产过户登记的条件。
另查明，本案涉案的栖霞市翠屏御景小区9号楼104号、204号商铺，被告崔学刚在签订买卖协议之前已在中国银行股份有限公司栖霞支行办理了抵押按揭贷款，原、被告没有将房屋买卖的事实告知第三人中国银行股份有限公司栖霞支行。
本院认为，原告牟文杰与被告崔学刚、崔晓莉于2015年7月31日签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应信守合同，自觉履行合同义务。原告已按协议约定支付9号楼104号、204号商铺的全部现金房款，并实际承担该房款的还贷义务，履行了相应的支付房款义务，被告向原告履行房产的交付、过户及相应协助义务，既是法定义务也是双方协议的约定义务，故对原告要求被告履行房屋买卖的相应协助义务，本院予以支持，原告现已据房屋买卖协议对涉案9号楼104号、204号商铺合法占有，但涉案房屋目前不具备不动产登记的条件，原告为保障将来实现物权，请求被告协助原告办理商品房预售合同变更备案登记手续，本院予以支持。
原、被告在房屋买卖协议中约定：车库的转让价款为25万元，被告应在全部房款现金付清前负责将车库的一切相关手续变更为原告指定姓名，否则，原告将在房产现金中扣除25万元。自原、被告签订协议至原告起诉的2年多的期间内，被告没有为原告办理相应车库更名手续，原告据协议约定选择不再向被告支付25万元，从而放弃购买车库，是在被告没有履行合同义务的情况下，原告行使其合同权利，故根据双方房屋买卖协议的约定，原告诉求返还已支付的车库款60000元，本院应予支持。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，原告请求代为被告崔学刚清偿贷款，解除抵押登记，消灭抵押权后，请求第三人中国银行股份有限公司栖霞支行协助办理涉案房产的解除抵押登记手续，符合上述法律规定，本院应予支持。
被告崔学刚、崔晓莉的反诉请求，因没有预交反诉费用，本院不予合并审理；二被告提出的原告表示放弃购买原告的房屋和车库，只提供几名证人证言，不足以充分证实被告的诉讼主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，被告崔学刚、崔晓莉不能证实原告已依法行使了合同解除权，有效合同没有解除则应依约继续履行，故本院对二被告的抗辩主张不予支持。
第三人中国银行股份有限公司栖霞支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也不提交答辩意见，视为放弃抗辩和诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百九十一条、第二百四十一条，《诉讼费用交纳办法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告牟文杰与被告崔学刚、崔晓莉2015年7月31日签订的房屋买卖协议合法有效。
二、第三人中国银行股份有限公司栖霞支行自原告牟文杰代为被告崔学刚、崔晓莉清偿涉案栖霞市翠屏御景小区9号楼104号、204号商铺的全部按揭贷款的次日起五日内协助原告牟文杰解除上述房屋的抵押登记。
三、被告崔学刚、崔晓莉于涉案栖霞市翠屏御景小区9号楼104号、204号商铺解除抵押后五日内协助原告牟文杰办理商品房预售合同登记备案变更手续，将上述房屋商品房预售合同登记备案变更到原告牟文杰名下，相关费用由二被告承担。
四、被告崔学刚、崔晓莉于本判决生效后五日内返还原告牟文杰已支付的车库款60000元；原告牟文杰于本判决生效后五日内将占有的涉案的位于栖霞市翠屏御景小区的车库（9-11）腾退给被告崔学刚、崔晓莉。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10545元，诉讼保全费5000元，共计15545元，由被告崔文刚、崔晓莉共同承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 刘旭明
二〇一八年二月十日
书记员 张洪艳