江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2541号
上诉人（原审被告）：顾铖，男，1991年3月17日出生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：顾振平，男，1966年11月7日出生，汉族，住苏州市，系顾铖父亲。
被上诉人（原审原告）：苏州市意诚房地产物业有限公司，住苏州市姑苏区莫邪路434号。
法定代表人：金汉彪，董事长。
委托诉讼代理人：戚李敏，江苏名古城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘元军，江苏名古城律师事务所律师。
上诉人顾铖因与被上诉人苏州市意诚房地产物业有限公司（以下简称意诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾铖上诉请求：撤销一审判决，依法改判，意诚公司赔偿顾铖的经济损失；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：意诚公司提供给法院的材料阴阳合同等不真实，没有意诚公司的违约就没有本案的发生；业委会筹备至今使用涉案租赁房，同时与顾铖约定了合同关系。
意诚公司辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
意诚公司向一审法院起诉请求：1.判令顾铖立即搬离仲雅苑小区26幢；2、判令顾铖支付拖欠的房屋租金45000元、物业管理费2400元（均截至2017年10月14日），并支付从2017年10月15日始至实际搬离日止的房屋使用费（按10000元/月的标准计算）及物业管理费（按400元/月的标准计算）；3.判令顾铖承担逾期支付租金的违约金13500元；4.本案诉讼费用由顾铖承担。
一审法院认定事实：苏州市仲雅苑北区26幢房屋（建筑面积380.69平方米）系该小区物业服务用房，登记为仲雅苑北区全体业主共同所有。2007年11月15日，仲雅苑小区开发商苏州房地产开发有限公司、苏州东桥花园置业有限公司与意诚公司签订前期物业管理委托合同，合同内容包括委托意诚公司对坐落于金光路西、清金路南的平江新城仲雅苑小区物业进行管理，合同期限自2008年12月30起至2010年12月30日止。合同第十二条约定，开发商提供物业管理区域内经物业主管部门确认的属全体业主所有的经营性用房由意诚公司出租经营，收入用于补贴物业维护管理费用及小区的代收代缴管理费用。2011年12月20日，双方签订补充协议，确定将前期物业管理委托合同的期限延长至业主大会成立、至业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时。经营管理期间，意诚公司将物业服务用房中的26幢北（面积约200平方米）出租给他人开药店。2013年，原承租人将药店转让给顾铖，双方自2013年10月15日起开始就该房屋签订租赁合同，租金为每月5000元，保证金1万元，逾期支付租金每次应支付违约金5000元。合同签订后，顾铖开始使用房屋并交付了保证金1万元，双方之后每年续签一次合同。顾铖使用房屋期间，原将全部房屋用于开设药店，后于2015年前后划出部分房屋用于开设小型菜场。双方所签最后一份租赁合同的租赁期限自2016年10月15日起至2017年10月14日止，租金为每月5000元，每半年支付一次，先付后用，提前30天支付；物业管理费按每月200元收取。合同第七条约定，租赁期满，如承租人需续约的，须在合同期满前提前一个月提出；不续租的，应及时交还房屋，逾期不交还的，保证金不予退还，且逾期的租金和物业管理须按合同约定的双倍支付；第八条约定“承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每次应支付违约金总额的30%”。该合同签订后，顾铖每月向意诚公司支付5000元租金至2017年1月14日，之后未再支付。2017年7月28日，意诚公司向顾铖发出书面催款通知，要求其支付2017年1月15日之后的租金，顾铖接函后未能按要求结清拖欠的租金及物业管理费。上述合同期满后，顾铖继续占用房屋，至今未搬离。
仲雅苑小区业主委员会于2017年9月8日登记备案，目前尚未与新的物业管理单位签订物业服务合同。业主委员会在筹备期间自2016年底开始使用顾铖租赁范围内的一小部分房屋用于办公。2017年11月18日，该业主委员会向一审法院出具情况说明1份，称业委会已经与顾铖提前签订租赁合同确定租赁关系，且未授权意诚公司进行本案诉讼，不同意药店搬离仲雅苑小区。2017年12月6日，业主委员会再次出具证明1份，提出意诚公司将包括26幢在内的房屋出租经营系擅自改变房屋用途获取非法利益，并表示不同意顾铖向意诚公司支付租金。
一审法院认为，意诚公司作为仲雅苑小区的前期物业管理服务单位，在前期物业服务合同及补充协议约定的期限未届满前，即业主大会成立选聘新的物业服务机构之前，在合同赋予的权限范围内与顾铖就仲雅苑北区26幢北签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规定的强制性规定，应为合法有效，双方均应当遵照执行。现租赁合同期限已经届满，双方未能就续签事宜达成一致意见，顾铖理应将房屋腾清后交还合同所确定的出租人即意诚公司。故关于意诚公司要求顾铖腾让房屋的诉讼请求，予以支持。腾让房屋过程中，顾铖可以搬走自行投入的可移动物品及设施，不得破坏房屋的固定结构及安全。小区业主委员会虽出具说明表示同意顾铖继续使用房屋，但不能代表房屋产权人全体业主的意见，且顾铖方也未能提供相应的租赁合同等依据，不影响意诚公司依据租赁合同行使出租人的权利。至于意诚公司与小区业主及业主委员会之间的纠纷，并非本案审理范围，不予理涉。支付租金是承租人的基本义务，顾铖应当根据合同约定付清自2017年1月15日起至10月14日止的租金45000元、物业管理费2400元，合计47400元，关于意诚公司的该项诉讼请求，一审法院亦予以支持。一审庭审中，意诚公司同意在应收款项中抵扣顾铖已经支付的保证金，一审法院予以确认，顾铖还需向意诚公司支付租金及物业管理费37400元，意诚公司已经收取的保证金1万元不再向顾铖返还。顾铖逾期支付租金及腾让房屋，还应当依约承担违约责任。合同约定逾期支付租金违约金为“每次应支付违约金总额的30%”（双方理解为逾期金额的30%），逾期搬离房屋的使用费及物业管理费按合同约定标准的双倍计算，顾铖均认为约定的标准过高，并提出之前逾期付款违约金约定仅为5000元。一审法院审查后认为，顾铖本应在2017年3月15日前付清租赁期内的全部租金，其未能按期支付，确实给意诚公司造成一定的资金损失，但违约金仍应以实际损失为基础，考虑到双方在实际履行合同过程中对租金支付方式的变通及逾期的时长等因素，按拖欠总额的30%支付确实偏高，一审法院结合顾铖的意见酌情调整为5000元。顾铖在合同期满后未及时返还房屋应当承担自2017年10月15日起至实际返还房屋之日止的使用费和物业管理费，在意诚公司未举证证明除租金、物业费之外其他损失的情况下，合同约定的双倍支付标准也存在偏高情况，一审法院亦酌情予以调整，确定合同到期后的房屋使用费按原租金标准的1.3倍即每月6500元支付，物业管理费仍按原合同标准即每月200元支付。意诚公司超出此范围的主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、顾铖于判决后十五日内将苏州市仲雅苑北区26幢北房屋腾清后交还苏州市意诚房地产物业有限公司；二、顾铖应向苏州市意诚房地产物业有限公司支付租金45000元、物业管理费2400元，合计47400元，与已经支付的保证金10000元相抵，还需支付37400元，于判决生效后十五日内履行；三、顾铖于判决生效后十五日内向苏州市意诚房地产物业有限公司支付自2017年10月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按6500元/月的标准计算）及物业管理费（按200元/月的标准计算）；四、顾铖于判决生效后十五日内向苏州市意诚房地产物业有限公司支付逾期支付租金的违约金5000元。案件受理费1323元，减半收取662元，由顾铖负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。顾铖认为意诚公司提供给法院的证据材料不真实，但未提供充分反驳证据予以证实，本院不予采信。顾铖另认为其与业委会签订了合同，但未提供充分证据予以证明，本院亦不予采信。至于顾铖要求意诚公司赔偿损失，因顾铖在一审中未提出反诉，该主张不属于本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，顾铖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1323元，由顾铖负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 郭 锐
审判员 黄学辉
二〇一八年五月三十一日
书记员 闻 艺