陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0602民初311号
原告王润，男，汉族，1960年6月19日出生，小学文化，陕西省绥德县人。
委托代理人曹雨，陕西通济律师事务所律师。
被告常建国，男，汉族，1966年7月1日出生，小学文化，延安市宝塔区枣园镇杨崖村人。
原告王润与被告常建国合同纠纷一案，本院受理后，于2015年7月31日作出（2015）宝民初字第01695号民事判决书。宣判后，原、被告均不服，提起上诉，延安市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）延中民三终字第01130号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人及被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王润诉称，2011年6月19日，经刘志智介绍，原告王润与被告常建国签订了《房产开发合同书》，依据合同约定，被告收取了原告保证金40万元。合同签订后，被告既未办理相关规划等审批手续，也未搬迁，致使该合同根本无法履行。后原告多次主张被告返还保证金未果，故诉至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的《房产开发合同书》无效；2、依法判令被告返还原告现金40万元；3、依法判令被告支付原告40万元按照中国人民银行同期贷款利率从2011年6月19日至实际付清之日计算的利息；4、诉讼费由被告承担。
原告王润为证明其诉请理由成立,在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：房产开发合同书。证明：1、原、被告于2011年6月19日签订《房产开发合同书》；2、被告常建国作为乙方，是提供旧房宅基地人；3、合同书界定了房屋及宅基地四址界限，约定了双方的权利义务；4、被告常建国收取原告王润30万元作为保证金，收取10万元作为补偿款的事实；5、原、被告之间签订的协议违反国家强制性规定，属于无效合同，因无效合同取得的财产应当予以返还；
证据二：常建国收条。证明被告常建国收取了原告现金40万元，并出具两张收条的事实；
证据三：旧房及宅基地照片一组。证明：1、被告于2011年6月19日签订合同后仅享受了收款的权利没有履行任何义务；2、原、被告签订的合同违反了国家关于集体土地的强制性规定而无效，被告常建国因无效合同收取原告的40万元应予返还。
被告常建国辩称，原告所述不属实。原、被告并非由刘志智介绍，而是王泽玉介绍。被告确实是收取了原告40万元，但其中30万元是押金，10万元是补偿款，被告不同意退还40万元。因为原、被告签订的合同是原告写的，合同是有效的。依据合同约定，由原告建房完毕并向被告交付13套房子后，被告才退还原告40万保证金。现原告没有开发导致被告的房屋空放三年，地上的树也砍了，合同签订后被告还在预制厂盖了三间房子。原告说被告不履行义务不属实，被告已经将生产队的手续都办好了，是原告说不需要，故被告不同意退还原告40万元。
被告常建国为证明其诉请理由成立,在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一：便函四份。证明被告开出了村委会的审批手续，履行了配合办理手续的义务；
证据二：集体土地使用权证。证明被告对房产开发合同书中约定的开发土地享有合法的使用权；
证据三：照片两张。证明由于被告和原告签订了开发合同，故被告腾出了房子，另外在老沟岔预制场盖了三间房子，该损失应当由原告赔偿。
经庭审质证认证，原告提交的证据一，被告对其真实性、合法性没有异议，对证明目的1、2、3和4没有异议，对该证据的证明目的5有异议，认为原、被告签订的合同为有效合同。经审查，原告提交的证据一真实，可以证明其证明目的，故该证据本院依法予以采信。原告提交的证据二，被告没有异议，本院依法予以采信。原告提交的证据三，被告对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议。经审查，原告提交的证据三虽然真实，但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的，本院依法不予采信。被告提交的证据一，原告对其真实性及证明目的均有异议。经审查，被告提交的证据一真实、有效，本院依法予以采信。被告提交的证据二，原告没有异议，本院依法予以采信。被告提交的证据三，原告对其真实性没有异议，但对其关联性及证明目的均有异议。经审查，被告提交的证据三虽然真实，但不能证明其证明目的，故该证据的证明目的本院依法不予采信。
经审理查明，2011年6月19日，经王泽玉介绍原告王润与被告常建国签订了《房产开发合同》，合同约定：被告常建国提供平房六间在内的宅基地及其转来村民李院新、李冬冬的宅基地（原果园地），由原告开发建房；原告在开工前交付被告保证金300000元，待工程主体封顶时退还给原告，同时支付被告补偿款100000元；工程施工期间及竣工之后，原告需要办理有关土地权属变更登记、建设规划及房产相关手续的，由原告办理，被告无偿配合提供有关证件；原告无偿返还被告13套110平方米的楼房及两个停车位；原告应当在被告搬迁完成后三年内如期交工；如因国家强制性政策或政府行为造成的工期顺延，则交房时间相应顺延；如因国家强制性政策或政府行为导致工程不能继续进行，由原告承担一切后果；再有因原告单方人为造成工程不能继续进行，原告交纳的保证金被告不予退回，已完成工程由被告收回。合同签订当日，原告向被告支付保证金300000元和补偿款100000元。被告即时搬离。后原告称手续办不下来无法开发，要求被告退还保证金及补偿款400000元，双方协商未果，原告遂诉至本院。
另查明，被告常建国系延安市宝塔区枣园镇阳崖村村民，原告王润非该村村民。被告常建国包括平房六间在内的宅基地办理了集体土地使用证。且被告向枣园镇村委会、枣园镇政府提交了要求在该宅基地上重新建房的申请并取得同意。被告还向延安市规划局提出要求在该宅基地上重新建房的申请。
本院认为，《土地管理法》第62条第3款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地只能在本集体经济组织成员之间流转。本案原告王润不是延安市宝塔区枣园镇阳崖村村民，不能享有该宅基地使用权，且原、被告均为自然人，不具有开发房地产的资质，故双方签订的《房产开发合同书》因违反法律的强制性规定而无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告收取了原告30万元保证金，因双方签订的《房产开发合同书》无效，故该保证金被告应予返还。由于原、被告明知被告提供的土地为宅基地，而原告不是延安市宝塔区枣园镇阳崖村村民，不能享有该宅基地使用权，但双方仍签订《房产开发合同书》，双方均有过错，由于双方约定由原告办理相关开发手续，现由于原告未能办理相关开发手续，给被告造成租赁费、搬迁费、地上附着物等损失，应予赔偿。本院酌情由原告赔偿被告损失费10万元。对于原告要求被告承担利息的诉讼请求，本院认为，本案原告也有过错，故该请求本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王润与被告常建国签订的《房产开发合同》无效；
二、由被告常建国于本判决生效后五日内返还原告王润保证金30万元；
三、驳回原告王润其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8824元，原告王润已预交，实际由原告负担6000元，被告常建国负担2824元，该款由被告常建国于案件款兑现时一并支付给原告王润。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 黑振燕
审 判 员 李小莉
人民陪审员 刘桂梅
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 景延静