福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0602民初8124号
原告（反诉被告）：张启辉，男，1949年7月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。
原告（反诉被告）：张玉清，女，1947年10月22日出生，汉族，住漳州市芗城区。
上述两原告共同委托诉讼代理人：张启明（系两原告之弟），住漳州市芗城区。
被告（反诉原告）：林惠珍，女，1963年6月4日出生，汉族，住漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：黄长江，福建大易律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈爽，福建大易律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清与被告（反诉原告）林惠珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清共同委托诉讼代理人张启明与被告（反诉原告）林惠珍委托诉讼代理人黄长江、陈爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清向本院提出诉讼请求：1、判令原告张启辉与被告签订的1996年元月12日签订的购房协议书无效及1996年元月19日签订的购房协议书无效。2、各自向对方返还购房款和房屋，原告退还被告购房款53000元并给予适当补贴。3、判令被告交还芗城区联仔街16幢402室前半部分房屋的钥匙。4、要求被告返还2004年6月至今三年五个月的租金，每月500元，共计20500元。事实和理由：1996年1月12日，原告张启辉将坐落于芗城区联仔街16幢402室前半部分的房屋约30平方米，擅自出售给被告林惠珍53000元，双方签订了购房协议书。这一购房协议书是无效的，应当各自向对方返还购货款和房屋。理由如下：一、原告张启辉不是售房适格主体。原告张启辉只是联仔街16幢402室房产的共有人之一，无权自己处分该房产。二、原告张启辉与被告签订的购房协议书无效。原告不具备与被告签订上述房屋买卖协议的主体资格。1995年11月29日，福建省漳州市芗城区公证处出具的（95）漳芗内字第1126号《公证书》证明，涉案房产是郑素娥的遗产，由张启辉、张玉清共同继承（张启明、张玉媛已分的2∕4已公证）。该涉案房产由张启辉、张玉清两位继承人共同共有。原告张启辉未征得共有人张玉清同意的情况下，于1996年1月12日擅自将上述房产卖给被告，侵害其他所有人的合法权益，因此原告与被告签订的购房协议依法应认为无效。综上所述，原告张启辉并非本案购房（协议）合同适格主体，不具备与被告签订购房协议的主体资格，无权处分诉争房产，因此，原告与被告签订的购房协议依法应认定为无效。应各自向对方返还购房款53000元并给予适当补贴（96年至今房租已由被告林惠珍收取）和联仔街16幢402前半部分的房屋。
被告（反诉原告）林惠珍辩称，一、本案原告张玉清主张原告张启辉将房屋转让给被告的行为侵害了其合法权益，是根本缺乏依据，不能成立的。本案涉讼房屋联仔街16号402（原B幢402）系张启辉与张玉清的按份共有房屋，张启辉和张玉清各占1/2。而张启辉转让给被告的也只有该房屋的1/2，该所转让的1/2房屋系张启辉自己的合法财产，张启辉自己完全有权自由转让，该转让行为并没有侵害到张玉清的任何权利。因此，两原告主张张启辉的房屋转让行为侵害了张玉清的合法权利，是根本缺乏依据，不能成立的。二、据此，原告主张本案房屋买卖无效也就根本缺乏依据，不能成立。1、如上所述，既然本案的房屋买卖只是涉及到房屋买卖合同一方当事人张启辉的房屋，没有涉及，更没有侵害到房屋的另一共有人张玉清的合法权益，因此，本案这一房屋买卖行为当然是合法有效的。2、同时，即使从善意取得的角度看，原告主张本案的房屋买卖无效出同样不能成立。因为，该房屋买卖时的对价不但合理，而且被告也已付清了全部的购房款，并实际占有、居住、掌管和行使将房屋出租他人进行收益的权利。特别是，讼争房屋虽然用墙隔成前后两间，但房屋出租时却是出租给同一个承租人，只不过是属被告所有的前进部份，由被告出租并收取租金，房屋的后一半由张启辉出租和收取租金。因此，即使退一步讲，张启辉转让房屋的行为真的侵害了张玉清的权益，被告取得讼争房屋也完全符合善意取得的条件而应当认定有效。3、再者，从张玉清明知而不反对的角度看，张玉清主张本案房屋买卖无效也同样没有道理而不能成立。因为，本案这一房屋买卖至今已经21年，而在这漫长的21年间，张玉清人在本地，明知张启辉将房屋的一半转让给被告，也明知被告在该房屋中居住以及将房屋的前半部出租给他人的事实，却从未提出过任何异议。这一事实只能说明张玉清对本案这一房屋买卖是明知而不反对的。现在，在房屋买卖已过21年之后的今天，才来主张其不知张启辉将房屋的一半转让给被告，是根本没有道理，不能成立的。4、最后，从时效的角度看，原告主张该房屋买卖无效也同样不能成立。因为，我国民法上的最长时效为20年，本案这一房屋买卖已超过20年，法律对原告的这一超过最长时效的权利主张也应当不予支持而予以驳回。5、本案房屋买卖合同合法有效，原告请求退还房屋及原告返还退还款和补偿及要被告退还房屋和租金的诉讼请求，缺乏事实依据，不能成立。
被告（反诉原告）林惠珍向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告张启辉的房屋买卖合同合法、有效；2、判令反诉被告张启辉继续履行合同，按原、被告双方各占1/2份额的按份共有形式，履行办理房屋产权登记的义务；3、判令反诉被告张玉清履行协助反诉原告和反诉被告张启辉办理产权登记的义务。事实和理由：1996年元月12日和元月19日，反诉被告张启辉与反诉原告签订房屋买卖协议各一份，将其通过继承所得的拆迁安置房屋联仔街16号402（原B幢402）房屋应得的1/2份额以53000元的对价转让给反诉原告。协议还明确约定，该房屋“属双方共有，包括购房契需写双方名字”，“房契手续由乙方（被告）负责办理清楚，一切费用双方各付一半。协议同时还对双方应得的所有房屋位置分配进行了具体约定。协议签订后，反诉原告已付清全部应付的购房款项，并与反诉被告各自以该房屋共有人身份各自实际占有、居住和行使出租收益各自所拥有产权份额的房屋的权利。按照法律规定和协议约定，反诉被告张启辉转让本案讼争房屋的行为属处分自己财产的行为，该行为并不侵犯到反诉告张玉清的任何合法权益，因此，反诉原告与张启辉之间的该房屋买卖行为属合法的民事法律行为，房屋买卖行为合法有效。在房屋买卖成交后，讼争房屋已属反诉原告与反诉被告合法的按份共有房屋，反诉被告作为讼争房屋原始继承所得人和出买人，负有依照法律规定和协议约定对讼争房屋按原、被告双方各占1/2份额的按份共有形式办理房屋产权登记的义务。但自房屋买卖成交至今21年，反诉被告却以种种借口拒不履行办证义务，严重地侵害了反诉原告的合法权益。另，既然反诉被告张玉清主张是本案讼争房屋的共有人之一，拥有联仔街16号402房屋未转让给反诉原告的另一半产权，因此，同样对办理讼争房屋的产权登记负有协助的法定义务。
针对被告（反诉原告）林惠珍的反诉，原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清辩称，讼争房屋是原告（反诉被告）母亲的遗产，是两原告（反诉被告）共有的，张启辉未征得共有人张玉清同意的情况下，于1996年1月12日擅自将上述房产卖给被告（反诉原告），侵害张玉清的合法权益。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）对该房屋办理过户这是无理的要求。被告（反诉原告）的反诉是不能成立的。考虑到张启辉生活困难，张玉清同意一次性退还被告（反诉原告）53000元，并赔偿被告（反诉原告）30000元，同时要求被告（反诉原告）交出讼争房屋前半部分钥匙或和现租户进行交接手续。
本院经审理认定事实如下：漳州市芗城区公证处1995年11月29日出具的（95）漳芗证内字第1126号继承权证明书载明：两原告（反诉被告）母亲郑素娥死后留有漳州市芗城区联仔街18号（列市区西北段481号）房屋，上述房产由张启辉、张启明、张玉媛、张玉清共同继承。同一天，张启明、张玉媛将各自继承上述房产的四分之一赠与沈瑞璋，并办理了公证手续。漳州市建委1994年5月20日批准征用漳州市芗城区联仔街18号房屋。1994年6月22日，原告（反诉被告）张启辉作为业主代表与漳州市区联仔街改造建设指挥部签订《征用房屋协议书》，约定：张启辉应于1994年6月22日将联仔街18号房屋负责移交给联仔街改造建设指挥部拆除，张启辉同意拆除房屋59.23平方米，指挥部同意按政策规定，在联仔街16号房屋建筑面积69.07平方米，进行产权交换，新旧房屋对抵后增9.84平方米，应补齐差价金额20061.2元。1996年1月，原告（反诉被告）张启辉向漳州市区联仔街改造建设指挥部交清了补差款20061.2元，漳州市区联仔街改造建设指挥部向原告（反诉被告）张启辉开具了《私房拆迁安置产权登记证明》，拆迁安置房位漳州市芗城区室。1996年1月12日，原告（反诉被告）张启辉（乙方）与被告（反诉原告）林惠珍（甲方）签订一份《协议书》，载明：“乙方定有联仔街B幢402室（即16号402室）房屋壹套，因欠资金，需甲方先付给乙方人民币伍万元正，此房屋属双方共有包括购房契需写双方名字，具体分配如下：此套房屋分为前后，厕所属双方共同使用，后分贰间房，其余属前（厕所拆到门边临墙齐，费用由前负责）前需留个通道给后出入。前定人民币伍万叁仟元正，后定人民币陆万柒仟元正，……”。1996年1月19日，原告（反诉被告）张启辉（乙方）与被告（反诉原告）林惠珍（甲方）又签订一份《协议书》，载明：“乙方定有联仔街B幢402室（即16号402室）房屋壹套，因欠资金，需甲方先付给乙方人民币伍万元正，此房屋属双方共有包括购房契需写双方名字，具体分配如下：一、此套房屋分为前后、厕所隔为二间，各一间，后分二间房，隔墙属前，通道公用。二、水电分开，费用自负。三、前定人民币伍万叁仟元正，后定人民币陆万柒仟元正。四、经选确定甲方定前，乙方定后，购房款已两清，房契手续乙方负责办理清楚，一切费用双方各付一半。……”。张启明在两份《协议书》作为中证人签字。被告（反诉原告）林惠珍已付给原告（反诉被告）张启辉购房款53000元。
本院认为，讼争漳州市芗城区联仔街18号房屋由原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清共同继承四分之二漳州市芗城区联仔街18号房屋拆迁安置而来，因此，上述讼争房屋由原告（反诉被告）张启辉与原告（反诉被告）张玉清共有。因两原告（反诉被告）对共有性质未作约定，且从张启明、张玉媛公证赠与内容来看，讼争房屋应视为按份共有，两原告（反诉被告）各享有二分之一份额。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上述司法解释已确立了无权处分合同属于有效合同这一原则。本案中，原告（反诉被告）张启辉与被告（反诉原告）林惠珍签订两份购房《协议书》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，被告（反诉原告）林惠珍亦依约交付给原告（反诉被告）张启辉协议约定的购房款，两份《协议书》均应认定为合法、有效。两原告（反诉被告）以张启辉只是讼争房屋的共有权人之一，未征得张玉清同意出售讼争房屋为由，主张两份《协议书》无效，不符合上述司法解释规定，本院不予支持。进而对两原告（反诉被告）要求双方互相返还购房款和房屋，及要求被告（反诉原告）交还钥匙、返还租金的诉讼请求，本院均不予支持。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，讼争房屋虽由两原告（反诉被告）按份共有，但尚未进行分割，两份《协议书》载明的房屋前半部分及后半部分均为两原告（反诉被告）共有。而原告（反诉被告）张启辉仅享有讼争房屋二分之一份额，现原告（反诉被告）张玉清不同意继续履行房屋买卖合同，因此，被告（反诉原告）林惠珍要求继续履行房屋买卖合同的反诉请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。另外，讼争房屋尚未进行产权登记。因此，对被告（反诉原告）林惠珍除要求确认合同有效外的其他反诉请求，本院同样不予支持。
综上，原告（反诉被告）张启辉与被告（反诉原告）林惠珍签订的两份《协议书》合法、有效，两原告（反诉被告）的诉讼请求，本院不予支持，被告（反诉原告）的其他反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）张启辉与被告（反诉原告）林惠珍于1996年1月12日签订的《协议书》及于1996年1月19日签订的《协议书》合法、有效。
二、驳回原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清的诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）林惠珍的其他反诉请求。
案件受理费4612元，减半收取计2306元，由原告（反诉被告）张启辉、原告（反诉被告）张玉清负担；反诉费2150元，由被告（反诉原告）林惠珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审判员 黄东标
二〇一七年十一月三十日
书记员 刘巧玲
附执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。