江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01300号
上诉人（原审被告）张光周。
委托代理人苗茁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）连云港市海州区浦东社区卫生服务中心，住所地连云港市海州区南极北路***号。
法定代表人王经建，该单位院长。
委托代理人江希平，该单位职工。
委托代理人朱孟杰，该单位职工。
原审被告崔海东。
上诉人张光周因与被上诉人连云港市海州区浦东社区卫生服务中心（以下简称浦东卫服中心）、原审被告崔海东房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）新民初字第0053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人张光周及其委托代理人苗茁、被上诉人浦东卫服中心的委托代理人江希平、朱孟杰到庭参加了诉讼。原审被告崔海东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
浦东卫服中心一审诉称，浦东卫服中心于2006年将位于连云港市新浦区整洁路汇富园1-2号门面房及二楼的房屋出租给张光周、崔海东，租期为5年。2011年5月1日房租到期后，张光周、崔海东仍旧租用，直至2013年6月31日。在此期间，张光周、崔海东未支付房租租金。经连云港市中级人民法院调解，张光周、崔海东应支付浦东卫服中心2011年5月1日至2013年6月31日涉案房屋租金14.7万元。连云港市中级人民法院（2013）连民终字第305号民事调解书于2013年8月14日生效之后，经浦东卫服中心多次催要，张光周、崔海东迟迟未支付房屋租金。现请求法院依法判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、浦东卫服中心收回所出租给张光周、崔海东的位于连云港市新浦区整洁路汇富园1-2号的房屋；3、张光周、崔海东给付浦东卫服中心2014年1月1日至2014年6月30日的半年租金9万元。
张光周一审辩称，1、饭店经营状况不好，无力支付租金；2、张光周、崔海东对房屋进行了装修，如果解除合同，希望浦东卫服中心给予张光周、崔海东相应补偿。
崔海东一审未答辩。
原审法院经审理查明，2006年4月25日，原连云港市新浦区人民医院（甲方）和张光周、崔海东（乙方）签订一份《租房协议》，双方约定：1、甲方将位于新浦区（现更名为海州区）整洁路（汇富园1-2）门面房及二楼出租给乙方使用，租赁期从2006年6月1日至2011年5月31日止，租期五年；2、年租金126000元，每半年一次，即从签字之日起付半年租金，下半年起10日内付清另一半；3、乙方务必按时交纳租金，不得以任何理由拖欠租金，租赁期结束后乙方不得将门窗、墙面等固定装潢拆除，不得将装潢等投资折价转让给甲方或冲抵房屋租金；4、乙方向甲方交纳保证金2万元，协议到期，乙方如无违约，甲方如数退还保证金；5、此协议时间每年后续一年；6、双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原连云港市新浦区人民医院按约将涉案房屋交付张光周、崔海东使用。2012年，因张光周、崔海东未按时缴纳租金，原连云港市新浦区人民医院向原连云港市新浦区人民法院提起诉讼，后该院作出（2012）新民初字第1813号民事判决，张光周、崔海东不服该判决，提起上诉。2013年8月14日，连云港市中级人民法院作出（2013）连民终字第305号民事调解书，双方经该院主持调解，自愿达成如下协议：1、张光周、崔海东向连云港市新浦区人民医院补交2012年5月1日至2013年6月31日涉案房屋租金14.7万；2、连云港市新浦区人民医院继续将位于连云港市新浦区整洁路汇富园1-2号门面房及二楼的房屋出租给张光周、崔海东使用，租金为每年18万元，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。张光周、崔海东应每六个月付租金一次，经连云港市新浦区人民医院催要，逾期三个月不付的，连云港市新浦区人民医院有权解除合同；三、租期届满后，张光周、崔海东应无条件的返还租赁房屋；如连云港市新浦区人民医院继续出租房屋，在同等条件下，张光周、崔海东享有优先承租权。现连云港市新浦区人民医院已更名为浦东卫服中心。
另查明，2013年9月16日，张光周向浦东卫服中心缴纳2013年下半年部分房租5万元。2013年10月29日，张光周缴纳2013年下半年部分房租1万元。2013年10月30日，张光周分别缴纳2012年5月-2013年6月部分房租2万元和2013年下半年部分房租3万元。因张光周、崔海东未按时交纳租金，浦东卫服中心于2014年9月30日在《连云港日报》上刊登公告，公告主要内容如下：张光周、崔海东租赁我单位位于连云港市整洁路汇富园1-2号门面房及二楼房屋，至今拖欠2012年5月至2013年6月房租12.7万元及2014年1月1日至2014年6月30日房租9万元，经我单位多次催要，仍未按时支付，自本公告刊登起三个月内，你们付清所欠上述房租，如未在时限内付清，我单位将解除双方租赁合同，无条件收回所出租的房屋。一审诉讼中，浦东卫服中心称张光周、崔海东拖欠浦东卫服中心半年租金以及调解书中的12.7万元租金至今未支付，经浦东卫服中心多次催要，逾期3个月没有支付，按照调解协议，浦东卫服中心有权解除合同，另外，张光周要求将涉案房屋的装潢冲抵租金，但浦东卫服中心不同意利用该装潢和将该装潢冲抵租金，浦东卫服中心和张光周一致认可（2013）连民终字第305号民事调解书中的调解协议是双方就涉案房屋重新达成的房屋租赁协议。目前，张光周、崔海东未将2014年1月1日至2014年6月30日的租金9万元给付浦东卫服中心。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述及浦东卫服中心提供的租房协议、收据、民事调解书、连云港日报，张光周提供的收据等证据在案予以证实。
原审法院认为，浦东卫服中心与张光周、崔海东之间所签订的《租房协议》以及双方所达成的调解协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。本案中，浦东卫服中心按约将涉案房屋交付张光周、崔海东使用，张光周、崔海东应当按约给付租金，张光周、崔海东拖欠浦东卫服中心2014年1月1日至2014年6月30日租金9万元，经浦东卫服中心催交后仍未缴纳，已超过三个月期限，根据双方在（2013）连民终字第305号案件中达成的调解协议，经浦东卫服中心催要，张光周、崔海东逾期三个月不付租金的，浦东卫服中心有权解除合同，故对于浦东卫服中心要求解除双方之间的租赁合同及收回涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。张光周、崔海东拖欠浦东卫服中心2014年1月1日至2014年6月30日的租金9万元至今未付，其应当将该款项给付浦东卫服中心。对于张光周要求将涉案房屋的装潢冲抵租金的辩称观点，因房屋租赁合同系由于张光周、崔海东违约导致解除，且浦东卫服中心不同意利用该装潢和将该装潢冲抵租金，故原审法院对该辩称观点不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除浦东卫服中心和张光周、崔海东就连云港市新浦区整洁路汇富园1-2号门面房及二楼的房屋在调解协议中所达成的房屋租赁合同；二、张光周、崔海东于判决生效后十日内搬离位于连云港市新浦区整洁路汇富园1-2号门面房及二楼的房屋，并将该房屋交付浦东卫服中心；三、张光周、崔海东于判决生效后十日内给付浦东卫服中心房屋租金9万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元和公告费900元，合计2950元（浦东卫服中心已预交），由张光周、崔海东负担，于给付上述款项时一并给付浦东卫服中心。
张光周不服上述判决，向本院提起上诉称，上诉人租赁使用涉案房屋期间对涉案房屋进行了装修，增加了涉案房屋的价值，这部分增加的价值应当予以评估并冲抵相应的租金。原审法院就该事实询问被上诉人时，被上诉人对此称涉案房屋不需要这些装修。因原审法院对该事实未查清，请求二审法院查清案件事实，依法予以改判或发回重审。
被上诉人浦东卫服中心辩称，原审法院查明事实清楚，判决正确。上诉人要求用装修的价值冲抵房租没有依据。
本院经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。
二审诉讼期间，上诉人张光周举证13张照片，证明上诉人对涉案房屋装修的事实及涉案房屋的现状。被上诉人浦东卫服中心对此质证意见为：对照片的真实性无异议，但与本案无任何关联。
本院认为，被上诉人浦东卫服中心将涉案房屋出租给上诉人张光周和原审被告崔海东，双方为此签订的《租房协议》以及所达成的调解协议，系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。浦东卫服中心已按约将涉案房屋交付给张光周、崔海东使用，但张光周、崔海东未按约支付租金，经浦东卫服中心催要后，张光周、崔海东逾期三个月仍未付清租金。在此情况下，浦东卫服中心有权解除合同，所以原审法院根据查明的案件事实判决解除双方之间的租赁合同及张光周、崔海东限期搬离并退返涉案房屋符合法律规定。张光周以其对涉案房屋进行了装修，涉案房屋因装修而增加的价值应予冲抵相应的租金为由，上诉主张原审法院查明事实不清，判决错误。本院经审查后认为，由于张光周、崔海东未按约支付租金构成违约，才导致双方租赁合同被解除，在此情况下，浦东卫服中心又明确表示对涉案房屋的装修不同意利用，所以原审法院对张光周的该项抗辩主张未予采纳并无不当。故本院对张光周的上诉理由亦不予采纳。
综上，张光周的上诉理由和上诉请求均不能成立，原审法院查明事实清楚，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2950元（张光周已预交），由上诉人张光周负担。公告费600元（连云港市海州区浦东社区卫生服务中心已预付），由上诉人张光周负担，在张光周向连云港市海州区浦东社区卫生服务中心支付租金时一并支付给连云港市海州区浦东社区卫生服务中心。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 万红英
代理审判员 程 艳
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 卞晓璐
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。