浙江省嘉兴市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）浙04行终154号
上诉人（原审原告）胡树清，男，1953年3月23日出生，汉族，住桐乡市。
委托代理人王富强，浙江鑫知律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）桐乡市国土资源局，住所地桐乡市梧桐街道园林路30号。
法定代表人张明德，局长。
委托代理人邵根，该局工作人员。
委托代理人姚宏斌，浙江中锐律师事务所律师。
原审第三人吴程平，男，1959年10月16日出生，汉族，住桐乡市。
委托代理人哀韬光，浙江金道律师事务所律师。
上诉人胡树清因诉桐乡市国土资源局，第三人吴程平房屋登记一案，不服桐乡市人民法院(2017)浙0483行初35号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经浙江省高级人民法院批准，本案延长审限三个月。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审查明，因胡树清与原桐乡市城关城市信用合作社之间的借款纠纷，桐乡市人民法院作出了（1997）桐经初字第220号民事调解书。后，根据原桐乡市城关城市信用合作社与胡树清签订的执行和解协议，桐乡市人民法院于1997年12月4日作出（1997）桐经初字第220号民事裁定书，裁定将胡树清位于大发街××＃、××＃、××＃××底层营业房折价130000元抵给信用社。1998年5月12日，桐乡市房地产管理处根据桐乡市人民法院裁定书及原桐乡市城关城市信用合作社与吴程平签订的协议等材料，将案涉房屋产权人变更登记为吴程平（号码为桐字第0050943号）。1999年4月1日，桐乡市人民法院作出（1999）桐法监字第1号民事裁定，撤销了（1997）桐经初字第220号民事裁定。
原审认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。第四十二条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。最高人民法院行政审判庭《关于对如何理解《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释第四十一条、第四十二条规定的请示的答复》（[2007]行他字第25号）指出，公民、法人或其他组织不知道行政机关作出具体行政行为的内容，但后来知道了具体行政行为的内容，而不知道诉权和起诉期限的，应适用最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定确定起诉期限，但最长不得超过该解释第四十二条规定的期间。本案中，胡树清提供的（1999）桐法监字第1号民事裁定系1999年4月1日作出，胡树清庭审中自述当年5月份就收到该裁定，当时其应该知道房屋登记行为，即使未告知诉权或起诉期限，但从其知道登记行为起至提起本案诉讼，明显超过二年起诉期限。故国土局答辩称胡树清起诉超过期限，理由成立，予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定驳回胡树清的起诉。
胡树清上诉称：一、被上诉人办理本案转移登记认定事实错误，违反法律规定。一审裁定在事实部分已经认定桐乡市人民法院于1999年撤销了（1997）桐经初字第220号民事裁定，被上诉人办理涉案房屋产权转移登记的基础和依据已被撤销，转让行为自然无效，因此，被诉行政行为已经失去事实根据，应当予以撤销。原审已经认定涉案房屋的土地使用权至今仍为上诉人所有，在第三人提交的申请材料缺少土地使用权证的情况下，被上诉人仍为第三人办理了房屋权属转移登记，没有尽到审查义务。根据当时有效的的《城市房屋权属登记管理办法》第六条的明确规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权利主体一致的原则，被上诉人办理本案登记违反了当时的法律规定。根据《浙江省城市房屋产权产籍管理办法》第十条规定，已办理房屋产权登记的房屋，发生买卖、赠与、交换、继承、分割等权利人应当自行为或事实发生之日起3个月内申请办理房屋产权转移，变更或注销登记。吴程平与信用社1997年12月20日就签订了房屋转让协议，1998年5月5日才提交申请，已超出5个月，被上诉人仍受理。根据《房屋登记办法》第三十五条规定，因法院生效法律文书，权利人转让该房屋所有权，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记，而被上诉人直接将涉案房屋过户给了第三人，显属违法办理。二、一审怠于履行合法性审查职责，导致被上诉人的违法行为得不到纠正。如原审裁定认定涉案房屋建筑面积为248.25平方米，但登记到吴程平名下的建筑面积为263.6平方米，而对合法拥有该房屋所有权并受非法侵权多年的上诉人的合法诉求却不予采纳。在原审法院已经撤销了错误裁定的情况下，仍然对违法行为不予理会，没有尽到保护公民财产权的职责。三、上诉人提起本案诉讼没有超过法定起诉期限。原审第三人吴程平串通原桐乡市城关城市信用社实施欺诈行为，并借助法院裁定书，以买卖交易方式将上诉人的房屋私自过户到吴程平名下，上诉人对这些事实并不知情。桐乡市房地产管理处在办理本案房屋转移登记时没有告知上诉人，上诉人对行政行为内容一直不知情。直到2016年5月上诉人因孙女上幼儿园一事，查阅房产信息时才得知涉案房屋已经于1998年过户到吴程平名下。上诉人多次和被上诉人交涉，要求更正错误的登记，但均遭拒绝。一审认为上诉人起诉超过法定起诉期限的理由，明显超过了一名没有法律知识的普通群众的理解能力。按照最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条规定，上诉人的起诉应当适用20年最长保护期限。请求撤销原审裁定，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人桐乡市国土资源局辩称，一、原房屋所有权变更登记符合当时的法律规定。原登记机关根据桐乡市人民法院的民事裁定书及协助执行函、原桐乡市城关城市信用合作社与吴程平的协议等相关申请材料，将涉案房屋转移登记至吴程平名下符合当时的法律规定。房屋转让协议遵循平等主体之间的合同相对性原则，即使民事裁定被撤销也并不影响转让协议的合法效力。被上诉人办理涉案转移登记时，桐乡市人民法院的民事裁定并未被撤销，不影响被上诉人办理转移登记。上诉人对被上诉人办理转移登记的时间、登记建筑面积、注销等问题提出的异议不成立。二、上诉人提起行政诉讼已经超过法定起诉期限。上诉人在一审庭审中陈述，其在1999年5月份就已经收到了桐乡市人民法院的裁定书，当时就应当知道房屋登记行为，其到2016年才提起行政诉讼，明显已经超过了两年的起诉期限。请求驳回上诉，维持原裁定。
原审第三人吴程平辩称，一、桐乡市人民法院1999年撤消了（1997）桐经初字第220号民事裁定，撤销的是原桐乡市城关信用合作社与上诉人之间的房屋过户关系，第三人是从原桐乡市城关信用合作社处购买了涉案房屋，第三人与信用社之间的交易关系并没有被任何裁判文书撤销。涉案房屋是先过户到信用社名下，第三人向信用社购买了涉案房屋之后才办理转移登记的，不存在上诉人所说的直接过户给第三人的情况。二、上诉人于1997年和信用社签署了执行和解协议，1999年又以自己、信用社、第三人恶意串通为名要求撤销，现在又称不知道涉案房屋涉及第三人，完全自相矛盾。上诉人的上诉理由与事实严重不符，没有法律依据，请求驳回上诉，维持原裁定。
二审中，本院依职权向桐乡市国土资源局调取了下列证据：1.桐乡市房地产管理处于2001年4月9日在《嘉兴日报》上发布的《公告》，公告内容为：根据（1999）桐法监字第1号民事裁定书和（1999）桐法监字第1号司法建议，本处依据《浙江省城市房屋产权户籍管理条例》第二十六条之规定，现对吴程平所持房屋所有权证（号码为桐字第0050943号）予以依法注销。如有异议，可在公告后10天内向本处书面提出。2.房屋所有权证验证换证材料一份，证明吴程平于2005年1月持桐字第0050943号房屋所有权证申请换发新证，桐乡市房地产管理处准予换发新证，新证号码为桐房权证桐字第××号，登记事项与桐字第0050943号房屋所有权证相同。
上诉人胡树清对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议，认为该证据能够证明吴程平的房产证已经被注销；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，吴程平的房产证已经于2001年被注销，2005年换发新证没有依据。原审第三人吴程平认为这些证据不属于本案审理范围，不予质证。
原审法院认定的事实清楚，当事人没有异议，本院予以确认。根据本院调取的证据，另查明以下事实：桐乡市房地产管理处于2001年4月9日发布公告，注销了吴程平所持有的桐字第0050943号房屋所有权证。吴程平于2005年1月20日向桐乡市房地产管理处申请换发新证，桐乡市房地产管理处换发了桐房权证桐字第××号房屋所有权证，登记事项与桐字第0050943号房屋所有权证相同。
本院认为，根据查明的事实，桐乡市房地产管理处1998年5月12日向吴程平核发的桐字第桐字第0050943号房屋所有权证已经于2001年4月9日被桐乡市房地产管理处注销。桐乡市房地产管理处于2005年1月24日向吴程平换发的桐房权证桐字第××号房屋所有权证是一个新的登记行为，目前没有证据证明胡树清知道该行政行为的内容，依据最高人民法院关于《执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条，“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过２０年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，胡树清于2016年起诉没有超过起诉期限。原审法院认为胡树清起诉超过起诉期限的认定错误，应予纠正。据此，依照最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定如下：
撤销桐乡市人民法院（2016）浙0483行初35号裁定；
本案指令桐乡市人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李土根
审 判 员 孙 军
审 判 员 许艳华
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 李 平
书 记 员 朱静雯