温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0302民初14571号
原告：黄江，男，1931年8月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：覃杨萍，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：温州建筑设计房地产开发有限公司,住温州市鹿城区江滨中路江田公寓XX幢xx室。
法定代表人：贺净楷，系公司总经理。
委托诉讼代理人：李棣熙，男，系公司职工。
原告黄江与被告温州建筑设计房地产开发有限公司（以下简称建筑设计房开）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告黄江的委托诉讼代理人覃杨萍，被告建筑设计房开的法定代表人贺净楷及委托诉讼代理人李棣熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄江向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告坐落于鹿城区环城东路XX地块A幢底层临街二间XXA、XXA营业房和A幢XX室、A幢XX室二套住宅房结算补偿款（详见《计算清单》）1065830.15元；2.被告支付原告未交付营业房XXA、XXA安置过渡补偿费从2016年10月16日开始，按每月1600的标准计算至实际结算之日止；3.判令被告向原告支付未交付营业房的违约金，从2016年10月16日开始，以已付房款75925元为基数按日万分之三为标准计算至实际支付货币替代安置款之日止；4.被告向原告交付XXA、XXA营业房的不动产销售发票；5.判令双方就本案拆迁安置事项进行结算；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.确认原告应付被告已交付的坐落于温州市鹿城区环城东路XX地块A幢底层临街两间营业房和A幢XX、A幢XX室二套住宅房购房款为503467.9元，被告应支付原告上述房屋的安置补偿费等款项为197002.22元，确认原告已缴纳房款为141181.48元，被告已支付安置补偿费等款项424972.7元（详见《计算清单》）；2.确认被告应支付原告已无法安置的二间营业房的货币安置费1106500元（详见《计算清单》）；XX.上述一、二项折抵后，被告应支付给原告上述房屋拆迁安置补偿结算款为516243.1元；4.确认被告应支付给原告无法实物安置的二间营业房的安置补偿费（从1995年5月22日起至1995年12月11日安置补偿费为10678.36元，1997年4月17日起至2016年10月16日安置补偿费为374636.71元，自2016年10月17日起按每间800元标准，按两间计算至法院判决确定上述两间无法安置的营业房的货币安置费支付之日止）；5.判令被告协助原告办理已交付的环城东路环东大楼A幢XXA、XXA（建筑面积共计44.08平方米）两间营业房的产权登记手续；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告因坐落鹿城区环城东路XX号房屋拆迁纠纷一案业经鹿城区人民法院（1997）温鹿四民初字第352号民事判决书判决如下：“一、被告温州建筑设计房地产开发公司于本判决书生效之日交付原告黄江坐落温州市鹿城区环城东路XX地块临街底层营业房四间（营业房宽度为3.5米）及A幢XX（计建筑面积为37.278平方米）、A幢XX室（计建筑面积为104.133平方米）住宅房二套；上述房屋结算按有关拆迁规定办理。二、被告于本判决书生效之日一次性支付原告黄江住宅房、诊所（注：诊所即为A幢XX）及营业房临时安置补偿费（住宅房自1997年1月15日起按八人每人每月100元计算至住宅房交付之日止；诊所自1996年11月15日起按每月400元计算至诊所交付之日止；营业房自1997年4月17日起按每间每月800元，以四间计算至营业房交付之日止）。”该案经二审及再审后，最终维持一审判决。该案生效后，原告即申请了强制执行，但被告仅于2000年12月29日将两套住宅房与两间营业房的钥匙交付给法院，还有二间营业房至今未交付。为此，鹿城区人民法院执行庭于2004年6月25日作出（2000）温鹿一执第419-1号民事裁定书，并于2004年9月22日冻结了被告的银行帐户。但被告以执行不当，向温州市中级人民法院申请监督。2005年5月1XX日，温州市中级人民法院以（2005）温督执字第2号函告鹿城区人民法院：“本院审查认为，被执行人温州建筑设计房地产开发公司反映的情况不实，该案执行程序规范、合法，但民事裁定书欠规范。对于房屋面积和价格的结算应按有关拆迁规定办理。双方意见不一致可以通过诉讼解决。”鹿城区人民法院执行庭接此函后不仅解除了对被告银行帐户的冻结，而且还中止了对该案的执行，并口头告知原告先解决已交付房屋面积和价格的结算问题。而后，原告于2009年9月23日就请求对两套已交付住宅房及两间已交付的营业房完成结算为由鹿城区人民法院提起诉讼，经一审、二审发回重审后，鹿城区人民法院以单独对已安置的房屋提起结算诉讼不宜受理为由裁定驳回原告黄江的起诉。2015年12月28日，鹿城区人民法院执行局作出（2000）温鹿执字第419-3号执行裁定书裁定：被执行人无遗留安置营业房可供执行，本案无法有效执结，但申请执行人可另行起诉要求赔偿解决，对判决中未结算的房款、其他临时安置费等，可在另行诉讼中一并解决。为此，原告就本案提起了诉讼。
原告于1995年5月22日腾空了被拆迁的四间营业房和二间住宅房，被告于2000年12月23日交付的二套住宅房建筑面积分别为A幢XX室37.21平方米、A幢XX室103.93平方米，于2000年12月29日交付了二间营业房的建筑面积分别为22.04平方米、22.04平方米。余下两间营业房现已无法交付，故被告应支付原告已交付的两间营业房与两套住宅房安置补偿费156232.33元，目前已无法交付的两间营业房的安置补偿费暂算至2016年10月16日为385315.07元，违章补贴费16744.71元，搬家费320元、清退费740元、旧房折价补偿款XX165.18元，临时店面周转房协议押金800元。此外，被告已无法通过实物安置的方式安置剩余两间未交付的营业房，则应以50000元/平方米的标准支付原告货币安置费为1106500元。此两间无法实物安置的营业房因迟延交付而产生违约金164271.98元。上述各项共计1853089.27元。上述款项原告仅于1995年5月22日领取安置补偿费8000元、搬家费320元，原告应领取的22165.18元旧房折价补偿款则以转帐的方式直接转为购房款，原告应领取的45687.52元安置补偿费则由被告直接收转为购房款，故被告已支付原告的安置补偿费等款项为424972.7元。而根据拆迁协议和相关拆迁规定，原告应支付给被告的二套住宅房和二间营业房的购房款为503467.9元，除上述转帐和收转的67852.7元购房款外，原告还陆续向被告缴纳购房款73328.78元，故原告已向被告缴纳购房款共计141181.48元。原告认为，被告不仅未能全面履行法律文书确定的义务，而且对于已经交付的两间营业房和两套住宅房未能及时办理结算手续，且剩余的两间营业房至今也无法交付。损害了原告的合法权益，故诉至法院。
被告建筑设计房开辩称，原、被告之间房屋拆迁安置补偿合同纠纷历经20年之久，其中经历了多次诉讼，但仍未能最终解决。现被告仍建议双方协商解决，尽快结算。针对原告本次的诉请及事实理由，被告提出如下意见：首先，原告计算依据错误（已结算的AXX和AXX除外），应以温州市中级人民法院温中法函【2000】3号文件精神为准结算，不能套用旧城改造安置政策；其次，原告将4间44.08平方米的营业房当成二间计算，那么超安置面积21.95平方米部分和未安置的13.59平方米部分，应按照统一的市场价格每平方米38000元计算增购和补偿；再次，从2000年10月19日开始，原告按两间计超安置面积21.95平方米的营业房，应按每平方米每月133元的标准，向被告支付使用费，经以上调整与核算，原告应付被告购房款和使用费共计815429.08元。请法院依法裁判，保护被告的合法权益。
本院经审理认定事实如下：原告黄江原有坐落于温州市鹿城区环城东路XX号临街房屋一间，计建筑面积115.54平方米，后因旧城改造需要列入拆迁范围，由温州建筑设计房地产开发公司拆迁开发。1995年5月5日，原告与温州建筑设计房地产开发公司签订了四份营业房拆迁协议书，约定原告黄江同意将坐落于温州市鹿城区环城东路XX号建筑面积分别为6.03平方米、7.56平方米、9.07平方米、13.06平方米交给温州建筑设计房地产开发公司收购拆除，温州建筑设计房地产开发公司给原告黄江安置坐落于温州市鹿城区环城东路XX号地块临街底层营业房四间，建筑面积分别为6.03平方米、7.56平方米、9.07平方米、13.06平方米，交付时间为1997年1月15日。被拆迁人按旧房腾空顺序号先后顺序认购营业房，房价按平均价2898元/平方米计价，在自然间套型内超购的面积，按当年商品房价计价。同年5月22日，原告腾空四间营业房，并领取拆迁户优先顺序证，腾空顺序号分别为原拆除面积6.03平方米并列后第13号、原拆除面积7.56平方米并列后第14号、原拆除面积9.07平方米并列后第15号、原拆除面积13.06平方米并列后第16号。1996年3月26日，双方又签订一份民房拆迁协议书，约定温州建筑设计房地产开发公司给原告黄江安置坐落于温州市鹿城区环城东路XX号地块住宅房总使用面积108.08M2，其中安置三楼使用面积25M2供诊所使用，交付时间为1997年1月15日。后因双方对营业房安置发生纠纷，且原告黄江认购的住宅和诊所一直未交付，原告黄江向本院提起诉讼，本院于1999年3月18日作出（1997）温鹿四民初字第352号判决书，判决：一、温州建筑设计房地产开发公司于本判决书生效之日交付黄江坐落温州市鹿城区环城东路XX地块临街底层营业房四间（营业房宽度为3.5米）及A幢三一○室（计建筑面积为37.278平方米）与A幢六○七室（计建筑面积为104.133平方米）住宅房二套；上述房屋结算按有关拆迁规定办理。二、温州建筑设计房地产开发公司于本判决生效之日一次性支付黄江住宅房、诊所及营业房临时安置补偿费（住宅房自1997年1月15日起按八人每人每月100元计算至住宅房交付之日止；诊所自1996年11月15日起按每月400元计算至诊所交付之日止；营业房自1997年4月17日起按每间每月800元，以四间计算至营业房交付之日止）。温州建筑设计房地产开发公司不服该判决，提起上诉。温州市中级人民法院于1999年12月4日作出（1999）温民一终字第9号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告黄江向本院申请执行。温州建筑设计房地产开发公司于2000年10月19日将环城东路XX号地块临街底层营业房二间（总计建筑面积44.08平方米，其中众用分摊面积2.08平方米）及A幢XX（计建筑面积37.21平方米）与A幢XX室（计建筑面积10XX.9XX平方米）住宅房二套的钥匙交付给本院执行局。2003年1月29日，温州建筑设计房地产开发公司经改制更名为被告温州建筑设计房地产开发有限公司。本院于2004年6月25日作出（2000）温鹿一执字第419-1号民事裁定书，并于同年9月22日冻结了被告的银行帐户。被告以执行不当为由向温州市中级人民法院申请监督，温州市中级人民法院于2005年5月13日函告本院：“对于房屋面积和价格的结算应按有关拆迁规定办理，双方意见不一致可以通过诉讼解决。”因双方对已交付的二套住宅房及二间营业房的结算未能达成一致意见，原告故诉至本院，本院作出（2009）温鹿民初字第2613号民事判决，判决：一、确认原告黄江应支付被告温州建筑设计房地产开发有限公司坐落温州市鹿城区环城东路XX地块临街底层营业房二间及A幢XX与A幢XX室住宅房二套的购房款共407671.92元，被告温州建筑设计房地产开发有限公司应支付原告黄江住宅房、诊所及二间营业房的临时安置补偿费、清退费（卫生洁具费）共122992元；二、被告温州建筑设计房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按照本判决确认的支付金额与原告黄江办理上述房屋的结算手续；三、驳回原告黄江的其他诉讼请求。被告不服提出上诉，温州市中级人民法院作出（2010）浙温民终字第1080号《民事裁定书》，以原判事实不清为由发回重审并向本院发出（2010）浙温民终字第1080号函，明确指出已执行的安置房和不能实物安置需货币替代安置的两间营业房同时结算，对结算意见不一致的可提起诉讼。原告单独对已安置的房屋提起结算诉讼不宜受理，关于结算标准原则上应按原判决和温中法函（2000）10号文件办理，但考虑到温州市财政局温财国资综（2003）380号文件对超面积部分和货币替代安置部分采取不同的市场价格处理，有利于保护被拆迁人权益，重审时可参照该文件规定进行结算。本院重审后向原告释明，原告不同意对已安置的房屋和不能安置需货币替代安置的两间营业房同时结算一并提起诉讼，遂驳回了原告的起诉。2015年12月28日，本院作出（2000）温鹿执字第419-3号《执行裁定书》，认为被告无遗留安置营业房可供执行，故无法有效执结，但原告可另行起诉要求赔偿解决，对判决中未结算的房款、其他临时安置费等可在另行诉讼中一并解决。据此裁定终结了执行程序。后因原告黄江年老患病，生活不能自理，不能维护其自身合法权益，其女儿XX向本院申请认定原告为无民事行为能力人，本院于2016年8月15日作出（2016）浙0302民特128号民事判决，认定原告为无民事行为能力人并指定其女儿XX为其监护人。后XX代理原告向本院提起本案诉讼要求被告赔偿无法安置营业房的损失及对相关房款、临时安置费进行结算。
另查明，原告已经向被告缴纳购房款共141181.48元，被告共向原告支付各类款项424972.7元。
再查明，温州市人民政府于1993年1月11日颁发的《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》（温政[1993]3号）第十四条第（二）项规定：具备第（一）项第1、2点条件而不具备第XX点条件的临街底层店面房，原房由拆迁人作价收购，原房所有人可享受当年营业安置房综合价80%的优惠价购买新营业房。第二十四条规定：被拆迁人在房屋搬迁腾空时，由公证机关按其腾空时间先后发给顺序号。被拆迁人按照市旧城改建指挥部规定的新房认购办法，凭顺序号依次认购安置房。温州市旧城改建指挥部于1995年5月12日作出《关于调整拆迁安置房价格相应提高安置过渡费等标准的通知》（温城指[1995]73号）规定：营业房套型超购面积，可掌握并10%以内上下浮动，对超购10%以内部分按计划价执行。营业房综合价（平均价）由3622.5元/平方米调整为4000元/平方米，计划价（超购面积10%以内）由4025元/平方米调整为44XX0元/平方米。本《通知》下达之前已经动迁的地块或路段，已经签订临时或正在协议的均按原安置房价与补偿费标准执行。又于1996年6月14日作出《关于拆迁安置政策的补充通知》（温城指[1996]73号）规定：凡执行营业房综合价（平均价）为3622.5元/平方米的，众用建筑面积的房价确定为1725元/平方米。安置房综合价为661.3元/平方米，每套住房退还被拆迁户370元。温州市财政局于2003年9月11日作出《关于纠正你公司改制资金评估报告的通知》（温财国资综[2003]380号），确定无法安置的营业房的货币补偿安置费为50000元/平方米，超安置面积房价为15000元/平方米。
以上事实由当事人提供的原告身份证、工商登记信息、（2016）浙0302民特128号民事判决书、《拆迁安置临时协议书》、《温州市区旧城民房拆迁协议书》、《温州市区旧城民房营业房拆迁协议书》、拆迁户优先顺序证、环城东路XX号地块营业房被拆迁户情况一览表、临时店面周转房协议书、收款收据、领款凭证、温政[1993]3号《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》、温政发[1993]79号文件、温城（1995）73号文件、温城指（1996）73号文件、（1997）温鹿四民初字第352号民事判决书、（1999）温民一终字第9号民事判决书、温中法函[2000]10号、温中法函[2000]25号函、收条、温财国资综[2003]380号温州市财政局文件、（2000）温鹿一执字第419号公函、温州建筑设计房地产开发公司民房拆迁安置决算明细表、（2000）温鹿一执字第419-1号民事裁定书及（2005）温督执字第2号函的内容、（2009）温鹿民初字第2613号民事判决书、（2010）浙温民终字第1080号裁定书、（2010）浙温民终字第1080号函、（2010）温鹿民重字第9号裁定书、（2000）温鹿执字第419-3号执行裁定书及当事人的陈述予以证实。
本院认为，原、被告于1995年5月5日签订的营业房拆迁协议书及于1996年3月26日签订的民房拆迁协议书系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。协议签订后，原告已经依约将房屋腾空并交由被告拆除，被告应按照协议的约定及相关拆迁安置政策给予原告相应的拆迁安置补偿。按照拆迁安置协议的约定，被告共需向原告安置两套住宅房及四套营业房。关于两套住宅房，双方确认被告已经于2000年10月19日交付给原告，分别为坐落温州市鹿城区环城东路XX地块A幢XX及A幢XX室。双方对该两套住宅房的购房款无异议确认为76873.1元。该两套房屋的临时安置补偿费原告主张A幢XX室的临时安置补偿费从1995年5月XX日至2000年10月19日为52111.78元；A幢XX的临时安置补偿费从1995年5月22日至2000年10月19日为26058.08元，上述两项临时安置补偿费78169.86元，被告没有异议，本院予以确认。上述购房款及临时安置补偿费相抵之后，被告应付原告该两套房屋的结算款为1296.76元。关于两套已交付的营业房的结算，双方确认被告已交付的营业房坐落于温州市鹿城区环城东路环东大楼XXA、XXA。本院的（1997）温鹿四民初字第352号判决书判决被告向原告交付营业房四间，每间宽度为3.5米，而被告已经向原告交付的营业房总宽度为7米，故被告辩称其已经根据生效判决确定的义务向原告交付了四间营业房，没有依据，本院不予采纳。根据双方签订的营业房拆迁协议书及相关拆迁安置政策，被拆迁人按照温州市旧城改建指挥部规定的认购办法凭顺序号依次认购安置房。原拆除面积为6.03平方米和7.56平方米的两间营业房的腾空顺序号在前，故应认定被告已经交付的两间营业房是安置原拆除面积为6.03平方米和7.56平方米的两间。被告辩称其已交付的两间营业房是安置原拆除面积为9.07平方米和13.06平方米的两间，没有依据，本院不予采信。双方对已交付营业房的面积为44.08平方米，众用分摊面积是2.08平方米，综合价为2898元/平方米，众用分摊面积分摊价为1725元/平方米，计划价（超购面积10%以内）为4025元/平方米没有异议，本院予以确认。超购面积10%以外部分房价，应按营业房实际交付当年环城东路XX号地块的控制性商品房市场价计算。但由于环城东路XX号地块营业安置房的认购未经相关部门审批，该地块并未确定控制性商品房市场价，本院参照温州市财政局温财国资综[2003]380号文件，确定超购面积10%以外部分房价为15000元/平方米，被告主张超面积增购价为38000元/平方米，依据不足，本院不予采纳。据此，原告应缴纳交付的营业房坐落于温州市鹿城区环城东路环东大楼XXA、XXA的购房款为471996元{13.59平方米（系原拆面积）×2898元/平方米＋1.59平方米（系超购面积10%以内的计划价面积）×4025元/平方米＋[（13.59＋1.359）×2.08÷42]（系众用分摊面积）×1725元/平方米＋[44.08－1XX.59－1.XX59－（13.59＋1.359）×2.08÷42]（系超购面积10%以外的超购面积）×15000元/平方米≈471996元}。该两套营业房的临时安置补偿费，原告主张从1995年5月22日至1995年12月11日期间为10678.XX6元；1997年4月17日至2000年10月19日期间的为67384.11元，被告对此无异议，故该两套营业房的临时安置补偿费共计78062.47元。原告应付被告该两套营业房的结算款为393933.53元。关于两套无法安置的营业房货币安置费，根据本院的上述认定，无法安置的两间营业房面积应为9.07平方米及13.06平方米。关于无法安置的两间营业房的货币安置费问题，参照温州市财政局温财国资综[2003]380号文件，本着有利于保护被拆迁人权益的角度，本院确定无法安置的营业房的货币补偿安置费为50000元/平方米，故无法安置的两间营业房的货币安置费1106500元[50000元/平方米×（9.07平方米+13.06平方米）]。该两间无法安置的营业房的临时安置补偿费，原告主张1995年5月22日至1995年12月11日安置补偿费为10678.36元；1997年4月17日至2016年10月16日为374636.71元；从2016年10月17日起开始按照800元每间，共2间的标准计算至法院判决确定的上述两间无法安置的货币安置费的支付之日止，被告对此无异议，本院予以确认。另，双方对被告应付给原告的违章补贴费、搬家费、清退费、旧房折价款、临时店面周转房协议书押金共计40769.89元，原告已经缴纳的购房款141181.48元及被告已经向原告支付的本案的安置补偿费总额424972.7元均无异议，本院予以确认。综上，经结算，被告应支付原告的拆迁安置相关费用为856157元（1106500元+1296.76元-393933.53元+10678.XX6元+374636.71元+40769.89元+141181.48元-424972.7元）及从2016年10月17日起开始按照800元每间/月，共2间的标准计算至法院判决确定的上述两间无法安置的货币安置费的支付之日止的临时安置补偿费。已安置的两间营业房不动产权尚未办理，被告有义务协助办理，被告亦表示同意，故原告主张要求被告协助其办理上述两间营业房的不动产权登记，本院予以支持。关于被告主张的原告应当向按照每平方米每月133元的标准向其支付超安置面积21.95平方的使用费问题，本院认为，被告主张的超面积安置营业房涉及超面积增购的结算问题，即原告应向被告支付超面积的增购款，而并非被告主张的使用费，但从拆迁安置的整个过程，系被告不服法院的生效判决而怠于与原告进行结算，而原告一直积极主张与被告结算，甚至通过多次诉讼的方式解决该问题，从本案的上述综合中结算判断，被告应向原告支付相应的款项，而非原告向被告支付，故被告的该项主张，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条的规定，判决如下：
一、被告温州建筑设计房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄江拆迁安置结算款856157元；
二、被告温州建筑设计房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄江原坐落于温州市鹿城区环城东路XX号（建筑面积为9.07平方米、13.06平方米）房屋两间因无法安置产生的营业房临时安置补偿费（从2016年10月17日开始按照800元/间/月，计算至本判决确定的履行之日止）；
三、被告温州建筑设计房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告黄江将坐落于温州市鹿城区环城东路环东大楼XXA、XXA两间营业房的不动产权属证书办理至原告黄江名下；
四、驳回原告黄江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14392元，减半收取7196元，由原告黄江负担1015元，被告温州建筑设计房地产开发有限公司负担6181。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 张万星
二〇一七年三月二十三日
代书 记员 朱艳月
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。