重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝05民终1382号
上诉人（原审被告）重庆城海实业发展有限公司，住所地重庆市江津区几江南干道16号地块鹏程花园1幢1层12号，统一社会信用代码91500116599213415D。
法定代表人：刘猛，董事长。
委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李亚东，男，汉族，1990年10月24日出生，住重庆市渝中区。
被上诉人（原审原告）：钟京润，女，汉族，1989年3月26日出生，住重庆市江津区。
二被上诉人委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。
二被上诉人委托诉讼代理人：唐华露，重庆宇广律师事务所律师。
上诉人重庆城海实业发展有限公司（以下简称城海公司）与被上诉人李亚东、钟京润商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2017)渝0116民初10648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
城海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李亚东、钟京润一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、城海公司办理登记手续时因登记部门系统升级、工作流程变动导致办理时间延长，依照补充协议约定城海公司不应承担违约责任；2、办证是双方的共同义务，李亚东、钟京润未准时向上诉人提交办证资料导致逾期办证。
李亚东、钟京润辩称，一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求驳回城海公司的上诉。
李亚东、钟京润一审诉称：判决城海公司支付李亚东、钟京润逾期办理产权登记的违约金47084元。
一审查明：2015年7月22日，李亚东、钟京润（乙方）与城海公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由李亚东、钟京润购买城海公司开发的、位于重庆市江津区商品房一套，总成交金额为881723元。合同第七条约定城海公司应当于2015年8月31日前将房屋交付李亚东、钟京润；第九条约定了城海公司逾期交房的违约责任；第十三条约定“4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
同日，李亚东、钟京润（乙方）与城海公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，第九条约定“7、……因乙方原因未收到甲方交房通知或者乙方怠于接房的，本合同约定的交付日期视为房屋交付使用时间。”第十条约定“……乙方应在办理房屋交付手续的当日，出示房款及代收税费已经交纳完毕的有关票据，同时交付办理产权证所需的资料，包括：1、业主身份资料：身份证、户口薄、结婚证等；2、业主本人签名的办理房屋产权转移登记的授权委托书、申请表及房屋交易部门所要求的其他资料及办证费用（办证费用以政府相关部门收取标准为准），否则，甲方有权相应推迟为其办理房屋交付手续并不承担延期办理产权证的违约责任。……双方一致同意产权证办理时间为交房之日起180日内取得产权登记受理单。……因政府职能部门原因（如楼盘地名周边道路命名迟延、房屋门牌号码编制滞后、土地房屋勘测报告出具延后等房屋初始登记审批手续）造成延期办理合同登记和产权转移登记的，甲方可以顺延办证且不承担违约责任。”
合同签订当日，李亚东、钟京润按约向城海公司支付了首期购房款281723元，2016年9月23日按揭贷款支付购房款600000元。2015年8月22日，城海公司按《重庆市商品房买卖合同》上载明的李亚东、钟京润地址向李亚东、钟京润邮寄了接房通知书，李亚东、钟京润未按期接房。2015年12月15日，城海公司取得了重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，2017年4月6日江津区国土资源和房屋管理局的不动产登记受理通知单（登记类型为领取合同备案证明）载明的申请材料要件名称包括“重庆市房地产交易登记申请书、申请人身份证明、商品房买卖合同、不动产购房发票、资金监管银行进账单、委托书、申请人提供的其他资料”。2016年11月21日，城海公司取得了江津区国土资源和房屋管理局的不动产登记受理通知单（登记类型为预售后房屋权属登记），该通知单载明的申请材料要件名称包括“重庆市房地产交易登记申请书、申请人身份证明、预购商品房备案登记证明、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、附图、委托书、申请人提供的其他资料”。2017年6月17日，李亚东、钟京润作为业主代表签字的《接房声明》载明“本人已于2017年6月17日何重庆城海实业发展有限公司相关人员的陪同下对滨江春城小区21栋2单元3-2号房进行了验收和确认。本人所购房屋符合购房合同的条件和要求，现正式声明接房。……”同日，李亚东、钟京润与重庆城之海物业管理有限公司签订的《新建商品房屋质量保证书》第十三条载明“本商品房交付日期为2015年8月31日”，城海公司作为保证单位在该保证书上加盖了公章。2017年10月9日，李亚东、钟京润起诉至一审法院提出其诉讼请求。
一审法院认为，李亚东、钟京润与城海公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应严格按约履行自己的义务，否则应依法承担违约责任。
关于城海公司办证起算时间以何时为准问题。李亚东、钟京润与城海公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定城海公司应当于2015年8月31日前将房屋交付李亚东、钟京润，而城海公司于2015年8月22日按约定地址向李亚东、钟京润邮寄接房通知书后，李亚东、钟京润未按期接房，根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条约定“7、……因乙方原因未收到甲方交房通知或者乙方怠于接房的，本合同约定的交付日期视为房屋交付使用时间”，2015年8月31日应视为房屋交付时间；而且，李亚东、钟京润与重庆城之海物业管理有限公司签订的《新建商品房屋质量保证书》第十三条载明了“本商品房交付日期为2015年8月31日”，城海公司作为保证单位在该保证书上加盖了公章，说明李亚东、钟京润与城海公司一致认可2015年8月31日为交房时间。结合本案相关事实，虽然能够确认李亚东、钟京润签署《接房声明》的2017年6月17日为实际交房时间，但其一，《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十条约定“双方一致同意产权证办理时间为交房之日起”，并未明确约定此处的交房为实际交房还是其他形式的交房，而《重庆市商品房买卖合同》补充协议第九条约定了视为房屋交付使用的情形即其他形式的交房，其目的是为了避免有的买受人不讲诚信，故意不按约接房以期追究城海公司逾期交房的违约责任，该约定体现了公平和诚实信用原则；其二，从《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议整体来看，对城海公司逾期交房、逾期办证分别约定了相应的违约责任，且办证起算时间以交房时间为准。现实交易中，往往视为房屋交付时间在前，实际交房时间在后，二者相差数月甚至更长，如果判断城海公司是否承担逾期交房违约责任的截止点以视为房屋交付时间为准，而判断城海公司是否承担逾期办证的起算点又以实际交房时间为准，就会导致城海公司在二者之间的时间段内既不承担逾期交房违约责任，也不承担逾期办证违约责任的结果，显然有悖公平和诚实信用原则；最后，事实上，城海公司已于2016年11月21日取得了江津区国土资源和房屋管理局的预售后房屋权属登记受理通知书，该时间早于实际交房时间2017年6月17日，表明城海公司是认可办证的起算时间以2015年8月31日为准的，否则，城海公司对办证起算时间未到便履行了办证义务难以自圆其说。综合以上分析，应确定城海公司办证的起算时间以2015年8月31日为准，李亚东、钟京润的该项主张理由成立，予以支持；城海公司抗辩办证的起算时间应以实际交房时间2017年6月17日为准的相应理由不能成立，不予采纳。
关于李亚东、钟京润请求城海公司支付逾期办理产权登记的违约金47084元问题。由于城海公司办证的起算时间应以2015年8月31日为准，根据《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十条约定的“双方一致同意产权证办理时间为交房之日起180日内取得产权登记受理单”，城海公司应于2016年2月27日前取得办理房屋产权登记的受理单，却于同年11月21日才取得，已逾期268天，其中李亚东、钟京润已付购房款281723元的天数为208天，已付购房款881723元的天数为60天，按照《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四项第（2）约定“逾期超过60日后，……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金”，城海公司应向李亚东、钟京润支付逾期办证的违约金为22300.4元（281723元×2%×1%元/天×208天+881723元×2%×1%元/天×60天）。据此，李亚东、钟京润请求该项违约金47084元中的22300.4元合法有据，予以支持，超过部分不予支持；城海公司辩称不存在逾期办证的理由不能成立，不予采纳。
关于城海公司抗辩补充协议第十条约定办理备案、产权登记系双方共同权利义务，而李亚东、钟京润未举证证明其及时提交相应资料，导致逾期备案、办证其不应承担责任问题。由于一方面，《重庆市商品房买卖合同》第十二条第二款约定了“由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。”结合本地商品房买卖领域的交易习惯，在签订商品房买卖合同时，作为出卖人的开发商为了以后办理有关手续方便，均会安排专门工作人员审核并收取买受人办理有关手续的相应资料，否则也会事后通知李亚东、钟京润及时提供相应资料。而本案中城海公司未举证证明其通知过李亚东、钟京润提供相应资料，据此，应认定李亚东、钟京润在签订《商品房买卖合同》时或3日内已向城海公司提供了办理合同登记备案资料的事实，城海公司已办理了合同登记备案的结果也进一步证明了该事实；另一方面，虽然补充协议第十条约定了李亚东、钟京润应在办理房屋交付手续的当日交付办理产权证所需的资料，否则城海公司不承担延期办理产权证的违约责任，但从江津区国土资源和房屋管理局预售后房屋权属登记受理通知单载明的申请材料要件名称可知，办理产权转移登记所需资料或者城海公司能够自行提供，或者在先期办理合同登记备案的资料中已有，而不需李亚东、钟京润另行提供，城海公司逾期办证应依法承担违约责任。因此，城海公司的该抗辩理由不能成立，不予采纳。
关于城海公司辩称办理登记手续时因登记部门系统升级、流程变动导致办理时间延长，依照补充协议约定城海公司不应承担违约责任问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十条第五款约定“因政府职能部门原因（如楼盘地名周边道路命名迟延、房屋门牌号码编制滞后、土地房屋勘测报告出具延后等房屋初始登记审批手续）造成延期办理合同登记和产权转移登记的，甲方可以顺延办证且不承担违约责任。”但是，本案中并不存在该约定中城海公司可以顺延办理合同登记备案和产权转移登记且不承担违约责任的情形；同时，根据城海公司要求调取房屋登记机构2016年6-7月办理房屋权属登记和预售合同备案登记系统升级和流程变动情况的申请，依法向重庆市江津区不动产登记中心调查，该中心出具了《关于滨江春城项目商品房登记业务办理时限的情况说明》，载明“经核实，我中心根据重庆市国土房管局统一安排，于2016年6月20日正式上线运行不动产登记系统，由于系统上线初期，处于试运行阶段，根据《不动产登记暂行条》第二十条之规定，我中心不动产登记系统上线当日发布公告将不动产登记业务办理时限由原承诺办理时限调整为法定时限办理。在此期间，我中心加班加点完成各项业务办理工作，并未暂停或延误登记业务办理工作。……经查，2016年6月-7月，滨江春城项目共申报44手商品房登记业务，我中心均在法定时限办结……。”证明登记部门相关业务系统升级等，并未影响城海公司办理合同备案和产权登记事宜，城海公司以此为由不承担相应违约责任没有事实依据。由此可见，城海公司的该抗辩理由亦不能成立，不予采纳。
综上所述，为了保护当事人的合法权益，维护公平诚信的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、重庆城海实业发展有限公司在本判决生效后五日内支付李亚东、钟京润逾期办理产权登记的违约金22300.4元。二、驳回李亚东、钟京润的其他诉讼请求。一审案件受理费978元，减半收取489元，由李亚东、钟京润负担89元（已预交本院），重庆城海实业发展有限公司负担400元（限本判决生效后七日内向一审法院交纳）。
本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人城海公司提出的逾期办证的原因系登记部门工作流程变动导致办理时间延长以及李亚东、钟京润未准时向上诉人提交办证资料的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审中，因城海公司申请，一审法院向重庆市江津区不动产登记中心调查，该中心出具的《关于滨江春城项目商品房登记业务办理时限的情况说明》，证明登记部门相关业务系统升级、流程变动，并未影响上诉人城海公司办理合同备案和产权登记事宜，城海公司以此为由不承担相应违约责任没有事实依据。《重庆市商品房买卖合同》第十二条第二款约定了“由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。”结合本地商品房买卖领域的交易习惯，在签订商品房买卖合同时，作为出卖人的开发商为了以后办理有关手续方便，均会安排专门工作人员审核并收取买受人办理有关手续所需的相应资料，否则也会事后通知买受人及时提供相应资料。而本案中城海公司未举证证明其通知过李亚东、钟京润提供资料，结合城海公司现已取得产权登记业务受理单的结果，可以认定李亚东、钟京润在签订《商品房买卖合同》时或3日内已向城海公司提供了办证资料的事实，城海公司以李亚东、钟京润未准时向上诉人提交办证资料为由不承担相应违约责任亦没有事实依据。故上诉人城海公司的上诉理由均不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由重庆城海实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 姝
审 判 员 吴 杰
审 判 员 于 利
二〇一八年五月七日
法官助理 黎明宇