安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第00028号
原告：蚌埠市淮秀园小区业主委员会。
法定代表人：陶世锟，该业主委员会主任。
委托代理人：武永军，安徽皖中律师事务所律师。
被告：田勇，男，汉族，1963年10月31日出生。
委托代理人：王文兵，蚌埠市龙子湖区解放法律服务所法律工作者。
原告蚌埠市淮秀园小区业主委员会（以下简称淮秀园�委会）与被告田勇业主共有权纠纷一案于2013年12月25日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员蒲春枝适用简易程序于2014年2月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人武永军，被告田勇及其委托代理人王文兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
淮秀园业委会诉称：蚌埠市淮秀园小区由蚌锐房地产开发有限公司建设。2008年10月，建设单位授权其保卫人员田勇全权负责本小区所有物业管理工作，并将小区内约200平米物业用房（楼下车棚及楼上五间办公用房）无偿供被告田勇使用40年等。长期以来，被告一直非法占用、经营、出租本小区所有共有配套的物业管理用房及车棚，违法在小区绿化及空地上开设停车场，收停违法经营的大型客货车辆等，人员混杂，卫生脏乱差，业主没有任何安全感。小区成立业主委员会后，一直责令被告交还物业管理设施及共有公摊用�、车棚，但被告置之不理。现请求依法判令：1、支持原告对于作为建设单位非法使用的本单位留下的物业管理人的被告予以更换，责令其退出物业服务区域，移交物业服务用房和其它设施以及物业相关资料，由业主自行管理本小区；2、诉讼费用按法律规定承担。
淮秀园业委会为支持自己的主张，向法庭提供的证据材料有：
1、登记备案表、选举大会照片各一份，证明淮秀园业委会的诉讼主体资格。
2、协议复印件、说明复印件各一份，证明开发商私自留下本单位工作人员管理小区。
3、小区内照片3页，证明诉状中提到的田勇管理脏、乱、差。
4、情况反映一份、回复复印件两份，证明诉状中主张的小区管理混乱的情况及有关部门处理的结论。
5、规划图纸一份，证明小区车棚与物业管理规划的位置以及设计规划的事实。
6、规划通知书一份，证明该建筑系占用公摊面积的小区业主的共有配套设施，其所有权、使用权归全体业主，而非建设商。
经田勇质证认为，证据1小区业主大会成立的时间前后矛盾，小区业主大会程序没有填写，照片的真实性无异议，但不能证明淮秀园业委会程序是否合法；证据2没有提供原件，不予质证；对证据3三性均有异议，没有拍摄的详细时间与地点，达不到淮秀园业委会的证明目的；对证据4三性均有异议，两份回复为复印件，不予质证；对证据5真实性无异议，但达不到淮秀园业委会的证明目的；对证据6真实性无异议，但反映不出来车棚是否属于淮秀园小区。
田勇辨称：淮秀园业委会诉讼主体错误，田勇没有与淮秀园业委会签订任何物业服务合同，田勇是由街道和解三社区居委会安排，无偿义务协助社区和居委会对淮秀园小区进行管理，田勇不是小区的物业管理者，没有收取居民任何费用。淮秀园业委会起诉程序违法，淮秀园业委会应该召开业主大会，且经过2∕3以上业主同意并通过才能起诉田勇。
田勇为支持自己的主张，向法庭提供的证据材料有：
1、通知二份，证明2013年、2014年解三社区居委会通知住户缴费。
2、龙子湖区解三社区收据五张，证明车棚是解三社区居委会接管的，收取住户垃圾费也系解三社区居委会。
3、情况说明一份，证明淮秀园小区管理的现状，田勇不是该小区物业管理者，业委会没有尽职尽责，解三社区接手小区安排田勇无偿义务为大家服务。
4、证人戴某、张某、刘某、徐某证词各一份，证明田勇对本小区的卫生管理尽职尽责，无脏、乱、差现象。
经淮秀园业委会质证认为，证据1解三社区居委会通知与本案无关，相反证明田勇在占有该小区车棚；对证据2真实性无异议，但解三社区与本案无关，田勇实际仍然占有该小区；证据3真实性有异议，解三社区是群众自治组织，不能代表政府行使权力，他们出具的证据材料没有证明效力，陆某某此人实际身份不详，签字不能认可，不能作为证据使用，解放街道城管科曹某某身份也不详，城管科也不能单独对外出示证明；证据4证人徐某未在举证期内申请作证，不予质证，另三人证词证明内容与本案无关。
根据淮秀园业委会、田勇举证、质证情况，本院作如下认证：
淮秀园业委会所举证据1，经本院查实，本院予以确认；证据2为复印件，田勇不予认可，亦无原件与之核实，故本院不予确认；证据3，经查实，本院对田勇将小区内车位出租用于停放大型客货车辆的事实予以确认；证据4，田勇对该证据三性均有异议，其中二份是复议件，田勇不予认可，亦无原件与之核实，本院均不予确认；证据5，田勇对该证据的真实性无异议，本院予以确认；证据6，本院对田勇的质证意见予以采纳。
田勇所举证据1、2、3、4，本院对淮秀园业委会的质证意见予以采纳。
通过以上证据的分析与认定，本院确认以下事实：蚌埠市淮秀园小区由蚌锐房地产开发经营有限公司开发建设，共3栋楼128户居民。田勇为蚌锐房地产开发经营有限公司原保卫人员。2008年10月，建设单位授权田勇全权负责本小区所有物业管理工作，并将小区内约200平米物业用房（楼下车棚及楼上五间办公用房）无偿供被告田勇使用。2011年11月，淮秀园小区成立小区业主委员会。业主委员会成立后小区内垃圾无人清运，2012年1月，解放街道和解三社区安排田勇收取每户30元／年垃圾清运费，负责清运小区的垃圾。田勇自2008年10月至今一直占有该小区共有配套的物业管理用房及车棚，维护小区内的环境卫生，在小区空地上建设房屋，开设停车场，收停大型客�车辆等，是实际上的小区物业管理人员。淮秀园业委会诉请未召开业主大会也未经业主大会授权。
本院认为：业主有权选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，业主选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会应当依照法律、法规和业主大会的决定履行职责。被告田勇为原建设单位聘用的前期物业管理人员，淮秀园业主委员会诉请更换物业管理人员，未经本小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，程序不符合法律规定，本院不予支持。
依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《安徽省物业管理条例》第九条、第十一条、第十二条、第十三条第一款的规定，判决如下：
驳回原告蚌埠市淮秀园小区业主委员会的诉讼请求。
案件受理费80元，减半�取40元，由原告蚌埠市淮秀园小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
代理审判员 蒲春枝
二〇一四年三月五日
书 记 员 李 伟
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《安徽省物业管理条例》
第九条业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：
（一）向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；
（二）推选业主代表，并享有被推选权；
（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；
（四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。
业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。
第十一条业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。
除国务院《物业管理条例》规定的职责外，业主大会还应当履行下列职责：
（�）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
（二）批准业主委员会工作规则；
（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项。
第十二条业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照专有部分面积之和计算；
（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。业主总人数，按照两者之和计算。
第十三条业主委员会应当按照法律、法规和业主大会的决定开展活动。