黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民一民初字第192号
原告杨源，男，1977年1月23日生，汉族，个体经营者，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人王宇男，男，黑龙江达升律师事务所律师。
被告孙春杰，女，1975年10月29日生，汉族，住哈尔滨市双城区。
委托代理人刘铁峰，男，黑龙江龙广律师事务所律师。
原告杨源与被告孙春杰合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月18日，原告与被告签订《出兑协议书》约定，被告将其经营的位于哈尔滨市南岗区平准街38号的老七手擀面馆转兑给原告，转让价款20万元。如房屋所有权人王某甲回国后不认同本出兑协议，被告将退还原告转让款20万元，同时被告向原告承诺，房屋所有权人王某甲同意将该房屋转租给原告，并认可原被告签订的《出兑协议书》。如出现纠纷，由哈尔滨市南岗区法院管辖。协议签订后，原告依约给被告转让款20万元，并开始接手经营。2014年4月，房屋所有权人王某甲回国后到原告处询问房屋承租事宜，当得知房屋已转租给原告，当场表示不认可原被告签订的出兑协议及转租行为，并要求原告立即停止经营归还房屋，此时原告才得知房屋的所有权人王某甲对饭店出兑和房屋转租的事宜并不知情。被告故意隐瞒与订立协议有关的重要事实，违背诚实信用原则，以欺诈行为骗取原告签订出兑协议，已构成违约，故原告诉至法院：一、请求确认被告违约，并解除原告与被告签订的《出兑协议书》；二、判令被告立即返还原告兑店转让费20万元及违约金2万元，合计22万元；由被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，一、出兑协议合法有效，不存在欺诈和违约行为，因此请法院驳回原告诉讼请求。在本案中可以综合看协议内容，包括装修租金等几项内容，被告承诺到2015年4月24日前，能够使原告合法经营，即完成合同约定义务，且事实上，本案中王某甲收取阚某某租金，认可租赁行为，被告不存在违约。二、被告与阚某某的转租期限仅为两年，且出兑中双方约定价款为17.5万元，本案中被告出兑给原告为20万元，且被告在租赁房屋过程中又添置其他设备，因此，符合原租赁协议中租赁的价款，原告实际经营一年半左右，原告租赁期限为两年，这种以期限长短的风险让被告承担不客观。三、综合原被告签订出兑协议3、5、7、8条，2015年4月24日租赁期限到期前，原告合法使用该房屋，被告及房主并没有影响其正常经营，也没有妨碍原告合法经营，形成事实上法律关系，也就是说，房主王某甲认可协议第8条，认可内容无非是租赁期限。综上，被告全部履行义务，原告放弃经营或者不能经营系原告自身行为。
原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及被告质证如下：
证据一、《出兑协议书》。证明：1、原、被告签订《出兑协议书》；2、兑店转让费为20万元；3、被告向原告保证该协议已经取得房主王某甲同意转租，房主认可原、被告签订的《出兑协议书》；4、被告向原告承诺如房主王某甲不认可原、被告签订的出兑协议，被告退换原告转让款20万元并赔偿原告损失；5、双方约定，任何一方违约违约方需赔偿守约方违约金2万元。该证据租赁协议中王某甲的身份证及人名都是假的，可以证明被告在明知情况下做的该事情。
被告对该证据真实性无异议，证明问题有异议。1、应该综合看本案出兑协议书，协议书第3条明确约定本房屋租期为2015年4月24日。2、协议书第5条约定双方权利义务，并没有因为债务原因导致店铺无法经营。3、协议书第6条说明2015年4月24日租赁协议到期前保证原告可以正常经营。4、协议书第7条同样保证原告可以经营到2015年4月24日。5、协议书第8条。王某甲已经收取了租金，房屋也租到了今天，并没有影响原告经营，综合上述情况看，被告只是保证了原告正常经营，并没有保证其他。
证据二、收条、付款凭证各一份。证明：原告按约定向被告支付兑店转让费20万元。
被告对该证据无异议。
证据三、录音两份。证明：本案涉及房屋的房屋所有权人王某甲回国，发现房屋已被转租后，要求原告停止经营并退还房屋，同时明确告知原告，不认可原、被告之间签订的兑店协议，并表明对被告将房租转租及兑店一事均不知情。录音过程中王某甲表示收费的对象是阚某某，并不知道原告杨源的存在。
被告对该证据有异议。1、本案王某甲并没有出庭作证，无法核实录音真伪，因此，被告申请王某甲出庭核实。2、退一万步讲，即使该录音是王某甲的录音，也体现了王某甲收取了房屋租赁的租金，认可2015年4月24日前该房屋让原告合法经营，到期后才将房屋卖给别人。3、王某甲对阚某某及被告出租行为是事实上的认可。4、第一份录音中：“这个钱我已经花了，没法再退了”事实上是对租赁协议的认可。原告举证应该提供王某甲身份证。
证据四、王某甲书面证言。证明：房屋所有权人王某甲未授权任何人转租本案涉及房产，被告系采用欺诈手段，骗取原告签订出兑协议。
被告对该证据有异议，王某甲没有出庭，不能证明是双方租赁房屋的房主，申请王某甲出庭作证。该协议的出具时间为2015年4月8日，可以证明该房屋在2015年4月8日还在合法经营，王某甲并没有将房屋收回。
证据五、话费票据。证明：1384505****手机号码所有权人及使用人为王某甲。
被告对该证据有异议，王某甲并没有出庭，只能证明该电话号码机主叫王某甲，与本案房主是否有关联性不能证明。
被告为证明其答辩主张，庭审时向本院出示证据及原告质证如下：
证据一、照片9张。证明：原告饭店仍在正在经营。2月7日停止营业是因为春节期间才停止营业。
原告对该证据真实性无异议，对证明问题有异议。2014年4月王某甲回国后，一直在催促原告倒出房屋，直至2014年10月之前我们一直找不到被告，无法退房，在此种情况下，原告才一直勉强经营，10月立案后放弃经营，当时无法确定管理人，所以无法退房。并不像被告所述原告一直经营。
证据二、王某甲与阚某某出兑协议书（复印件）。证明：王某甲身份证号与本案被告与原告签订时的身份证号一致，可以佐证原告出示证据中的王某甲并不存在。本协议租期是2010年4月25日至2015年4月24日。该协议中王某甲是真实的，是第一份协议。之前由原告提供。
原告称该租房协议见过，是被告将房屋转租给原告的时候出示的，但是原告与王某甲核实的时候，原告将协议给王某甲看，王某甲说这个协议是假的，同时该协议第5条写明房屋不得转租。所以原告在与被告的协议中才约定了第6、8条。
证据三、协议书（复印件），这是王某甲与阚某某及被告签订，阚某某转租给被告的协议。证明：阚某某与被告之间签订协议租期2013年4月25日至2015年4月24日。租金为17.5万元，租期两年。该协议王某甲身份证号与第一份协议一致。
原告对证据质证意见同证据二。
证据四、黑龙江省电力销售发票。证明：现房主叫王某乙，并不是原告举证的王某甲。可以证明王某甲的录音是虚假的。
原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议，王某乙系王某甲姐姐，但是房主是王某甲。
证据五、哈尔滨东龙物业供热有限公司用户供热开拴单。证明：诉争房屋所有权人是王某乙。
原告对该证据真实性及证明问题有异议。房屋所有权人必须以登记为准，不能以其他方式确认房屋所有权人。
证据六、收条。证明：阚某某收到被告5000元定金，双方签订协议转让费为17.5万元，该5000元系定金。
原告对该证据真实性有异议，双方当事人没到场，无法确认真实性，且与本案无关。
证据七、收条。证明：阚某某收到被告2013年至2014年4月25日房屋租金75000元。之前由原告提供。
原告对该证据质证意见同证据六。
证据八、收费发票（复印件）。证明：平准街38号房屋房主是王某乙，之前由原告提供，并且有原告签字。
原告对该证据真实性无异议，证明问题有异议。恰恰证明被告不认可王某甲是房主，在协议签订时更是欺诈行为，被告有故意欺诈主观恶意，在丙方签字处有代签王某甲四个字。
综合分析原告诉称及出示的证据以及相关法律规定，本院认为，原告出示的证据一、证据二，被告对以上两份证据真实性无异议，故本院对原告出示的以上两份证据予以采信；原告出示的证据三、证据四、证据五可以相互佐证，被告虽有异议，但未出示相反证据予以证明，故本院对原告出示的以上三份证据予以采信。被告出示的证据一、证据二、证据三，原告对以上三份证据的真实性无异议，故本院对原告出示的以上三份证据的真实性予以采信；被告出示的证据四、证据五、证据八所要证明的内容与其出示证据二、证据三相互矛盾，综合原、被告出示的证据，本院对被告出示的以上三份证据不予采信；被告出示的证据六、证据七与本案争议焦点不具有关联性，故本院对被告出示的以上两份证据不予采信。
归纳分析原、被告诉辩主张及证据，本院确认如下事实：2010年3月25日，案外人王某甲与阚某某签订《租房协议书》，王某甲将哈尔滨市南岗区平准街38-4号东平公寓门市出租给阚某某，租期五年，自2010年4月25日至2015年4月24日，每月租金75000元。租赁期间，阚某某以175000元的价格将该房转兑给本案被告，并签订《协议书》，租期自2013年3月15日至2015年4月24日。2014年1月18日，被告以20万元的价格（包括装修、装饰、厨房设备、桌椅橱柜等所有物品在内）将本案房屋转兑给本案原告，并签订《出兑协议书》，该协议约定：如房屋出租人王某甲回国后不认同本出兑协议。被告将退还原告转让费20万元并赔偿原告相应损失后，原告将店归还被告；王某甲与阚某某签订的协议仍然有效，王某甲保证租赁合同到期后，仍优先承租给原告使用，房屋租赁合同到期后，由原告重新和王某甲签订租赁合同。该协议由原、被告、阚某某、王某甲签字，其中王某甲签字由被告代签。房屋权利人王某甲回国后，对转租事宜不认可并要求原告搬出房屋。2015年2月7日，原告停止经营。现该房屋已交给出租人王某甲。
综合以上事实与证据，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告将承租期内的房屋以20万元转兑给原告，因合同约定房屋出租方王某甲认可本转兑协议，并能保证其回国后仍优先承租给原告，如王某甲回国后不认可本协议，被告将退还原告转兑款20万元。在此种约定的条件下，原告与被告签订了《出兑协议书》并交纳了转兑款。现房屋出租人王某甲对本转兑协议并不认可，并已收回房屋，并未按被告保证的继续承租给原告，给原告造成了预期经济损失。故被告的行为违反了合同约定及诚实信用原则。因原告租期仅一年零三个月，如无被告保证继续承租，转兑款20万元显失公平。原告主张被告退还20万元，本院认为，因原告确实经营一段时间，如全额返还转兑款，亦不符合公平原则，故本院酌情扣除原告经营期间的转兑款后，将剩余款项返还原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告孙春杰于本判决生效之日起十日内返还原告杨源转兑款75000元；
二、驳回原告杨源的其他诉讼请求
案件受理费4600元，由原告负担2875元、被告负担1725元。
如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 杨丽欣
人民陪审员 陈淑华
人民陪审员 张 萍
二〇一五年七月二日
书 记 员 孙 会