广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终1821号
上诉人（一审原告）：姚方振，男，1986年3月27日出生，汉族，住山东省高青县。
委托诉讼代理人：李明顺，山东诚功（崂山）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：杨文江，男，1972年5月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：黄珺，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏晓丹，广东信良兆诚律师事务所律师。
原审第三人：青岛金世纪房地产有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。
法定代表人：李金堂，该公司总经理。
上诉人姚方振因与被上诉人杨文江、原审第三人青岛金世纪房地产有限公司（以下简称为金世纪公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称为广州中院）（2016）粤01民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚方振上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持姚方振的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人杨文江承担。事实和理由如下：
一、本案双方争议事实是广州中院执行庭查封过程存在瑕疵，一审法院对此未加查明。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封等执行规定》）第九条：“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结己登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”由此可知最高人民法院司法解释的本义是要求对不动产的查封必须张贴封条或公告，作为对外公示的一种必要方式，而不是只通知登记机关办理登记了事，办理查封登记只是对抗其他办理查封登记的方式而不是对外公示的方式。又根据《查封等执行规定》第二十六条第三款：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，由于广州中院执行局在查封过程中并没有在被查封房产张贴封条或公告，姚方振作为善意第三人，在不知该房被查封的情况下接收房屋是合法的，不受该查封的约束，应当视同在法院查封前已实际占有房屋。对此事实，一审法院未加查明。
二、在庭审中金世纪公司所谓告诉姚方振房产被查封一事，既未向法庭提交任何证据，法庭也没有详细询问是什么时间告诉的姚方振，即认定姚方振知道房产被查封的事实，严重违反相关法律的规定。事实是金世纪公司是在2016年6月份才告诉了姚方振房产被查封的事实。
三、一审适用法律错误，且任意扩大对司法解释的理解，应予纠正。
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条是关于可以解除查封的原则性规定，第二十九条是关于对二十八条一个特例的补充规定，上述两条均应适用于本案，姚方振的情况符合第二十八条的规定，即可解除查封，如果不符合第二十八条，但符合第二十九条的规定也可以解除查封。广州中院执行局处理姚方振的执行异议过程中就是依据该原则处理的。但一审法院却排除对第二十八条的适用，属于适用法律错误。
2、一审法院对《执行异议和复议规定》第二十九条第二款关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”扩大解释为“应指买受人及其配偶及其未成年子女名下均无用于居住的房屋，不能仅限于案外人本人”。但姚方振了解到最高人民法院及广东省高级人民法院均无该扩大解释，一审法院该解释没有法律依据。
杨文江辩称，原判决适用法律正确，姚方振所主张适用的法规属适用不当。首先，《执行异议和复议规定》公布在后，根据新法优于旧法的原理，裁定适用《执行异议和复议规定》并无不当。
其次，姚方振对《查封等执行规定》第九、十条理解错误、适用不当。首先，不动产查封公示方式以到登记机关登记为第一优先顺序；其次，法律规定的是没进行“公示”效力不得对抗善意第三人，而非公告。而《查封等执行规定》第十条仅针对对未进行权属登记的建筑物进行查封的情况，并不适用本案情况。
综上，姚方振不享有足以排除强制执行的民事权益。原执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法判决驳回上诉人姚方振的全部上诉请求。
姚方振向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对位于青岛市黄岛区温州路198号XX房产（该房值585856元）的强制执行，并解除对该房产的查封；2、本案诉讼费用由杨文江承担。
一审法院认定事实：金世纪公司（甲方）与姚方振、李某娟（乙方）签订的编号为201400189133的《青岛市商品房预售合同》载有如下内容：一、胶南市房产管理中心已批准涉案《世纪花园》商品房上市预售（预售许可证编号：青房注字（胶南09）034号），乙方向甲方购买胶南市温州路198号《世纪花园》XX房产，甲方暂测该房屋建筑面积为91.54平方米，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6400元，总房价款暂定为585856元，乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户（预售款监管机构：／、账户名称／、账号／），乙方的付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方不退房，甲方仅支付乙方已付房款1%的违约金，本合同十二条中约定的日万分之一不再重复支付。在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方选择同意自本合同生效之日起30日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记。附件一付款方式和付款期限：付款方式：自有资金支付，乙方于2014年11月27日前付定金计人民币10000元，乙方于2014年11月27日与甲方签约，并付首付房款计575856元。备注：8．无论因何种原因导致乙方未按期支付任何一笔购房款及履行与付款有关的各项义务，从而导致甲方按照法律规定或合同约定有权单方解除本合同时，若甲方同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限届满之第二天起至实际付款之日止的整个迟延付款期间，乙方应按逾期未付款额的日万分之五向甲方支付违约金；且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金且甲方同意接受前，甲方随时可以行使合同解除权。10.乙方保证其支付给甲方的所有购房款为其合法所有，来源合法，不会被法院、公安或任何有权机关追溯。如因乙方已付购房款被有关机关追溯、冻结或导致甲方丧失占有，甲方有权立即解除本合同及本补充协议，收回该房屋另行处置。由此造成的后果全部由乙方承担，且乙方应赔偿甲方损失。三、附件四记载他项信息：房地产权抵押、债权金额13000000元、他项权利人中信信托有限责任公司。该合同尾部有双方签章，签约日期为2014年11月29日。
关于该合同的履行情况，姚方振称其在合同生效30天后一直催促金世纪公司去办理房屋的预告登记，但金世纪公司出现资金困难，房子项目的土地上有抵押还没有被涂销，所以一直都没有办理，并称其买房时并不知道涉案土地存在抵押。金世纪公司称签订商品房预售合同后均需要进行网签和备案且姚方振确实催促去办理预告登记，但金世纪公司与业主之间纠纷很多，所以一直未去办理，且涉案20套房屋在网签备案之前就被法院查封了。金世纪公司称其并未要求姚方振付款至监管账户，也不清楚收款账户是否是监控账户，另合同约定办理房产证的时间还没有到故未办理房产证。金世纪公司还称其已通过会议的方式告知姚方振涉案房产被查封的事实，姚方振对此不予认可。另金世纪公司称其与姚方振等购房人之间目前并无诉讼。
一审法院认为，姚方振以其已购买涉案房产为由，诉请判决立即停止对涉案房产的执行程序。对此，一审法院分析如下。
其一，执行异议之诉案件仅限于审查案外人对执行标的所主张的实体权利是否存在以及该实体权利是否足以阻止强制执行，故金世纪公司提出一审法院超标的查封的问题应由其通过执行复议程序解决，本案对此不予审查。
其二，关于法律适用的问题。姚方振称一审法院执行程序有瑕疵，故不应适用《执行异议和复议规定》，如前所述，姚方振对一审法院执行行为的异议应通过执行复议程序解决，其以此为由主张《执行异议和复议规定》不适用于本案的审查，缺乏理据，一审法院不予采信。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述司法解释的规定，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定来审查姚方振提出的执行异议是否成立。
其三，关于姚方振是否符合上述第二十九条的可排除执行的条件的问题。第一、《执行异议和复议规定》第二十九条中“关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，现姚方振未能提供证据证明其本人在青岛市无其他用于居住的房屋。第二、综合本案查封的情况，金世纪公司称其已告知姚方振涉案房产被查封的事实，且一审法院查封已登记备案，姚方振是在一审法院查封后接收涉案房产的，该行为不属于合法有效接收涉案房产。
综上，姚方振主张其对涉案房产享有权益并据此对抗杨文江对涉案房产的强制执行申请依据不充分。一审法院依据该院作出的已发生法律效力的（2014）穗中法金民初字第155号民事判决，于2016年1月27日作出（2015）穗中法执字第3793-1号执行裁定查封了涉案房产并无不当，于2016年11月23日作出的（2016）粤01执异238号执行裁定驳回姚方振的异议请求也无不当，姚方振以其对涉案房产享有权益为由诉请一审法院停止对房屋的强制执行缺乏充分的事实根据与法律依据，一审法院不予采纳。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回姚方振的诉讼请求；案件受理费9659元，由姚方振负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实均予以确认。
本院认为：作为案外人执行异议之诉，案外人姚方振在本诉中的具体请求是要求法院停止对其主张的房屋强制执行、解除该房屋的查封，属程序事项上的请求，并不涉及对执行房屋提出确权类的实体请求。由此可知，姚方振在本案的诉讼目的只是请求人民法院排除对涉案房屋的执行行为，因此人民法院在执行过程中只需对姚方振所提排除执行的理由在程序上予以审查。由于《执行异议和复议规定》在立法上正是为解决人民法院在执行中所遇到的执行程序性事项，诸如查封、扣押、冻结等执行措施等具体问题，应作为审查的规范依据，故一审法院适用《执行异议和复议规定》来处理本案正确，本院予以维持。
本案表现为姚方振作为一个消费者购买金世纪公司所开发的商品房，双方之间实际为一手房屋的买卖关系，对该类商品房买卖的关系所提出的异议，应属于《执行异议和复议规定》第二十九条审查的范围。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定可知，在一手房屋的买卖关系中，买房人即消费者所提出的异议要取得人民法院排除执行上的支持，必须同时具备该条所列三种情形。本案中，姚方振作为异议人，在诉讼中仅《执行异议和复议规定》第（二）项情形就负有向人民法院举证的责任，在姚方振有可能完成但却未提供相关证据证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的情况下，一审法院对其异议不予支持并不存在适用法律上的错误。同理，本院对姚方振的上诉请求也不予支持。由于本案是依姚方振的诉讼请求而只对姚方振的异议进行执行程序上的处理，有关涉案房产的权属等问题，姚方振可另行途径予以解决。
综上所述，姚方振的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9659元，由姚方振负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 刘涵平
审判员 王 庆
二〇一七年十一月十七日
书记员 赵 恩