广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂07民终900号
上诉人（一审被告、反诉原告）：彭海珍，女，1976年10月4日出生，汉族，广西浦北县人，农民，住浦北县。
委托诉讼代理人：李剑，广西越洲律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄总生，男，1993年7月17日出生，汉族，广西浦北县人，农民，住浦北县。
委托诉讼代理人：朱伯树，广西立辉律师事务所律师
上诉人彭海珍因与被上诉人黄总生房屋租赁合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2017）桂0722民初1031号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭海珍及其委托诉讼代理人李剑、被上诉人黄总生的委托诉讼代理人朱伯树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1、撤销浦北县人民法院（2017）桂0722民初1031号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、改判被上诉人支付租金14583元；4、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。清理沙石的问题，过错不在上诉人。在双方签订房屋租赁合同之前，沙石就已经存在，合同签订后，被上诉人提出这些沙石留给他自己铺地面使用，铺好地面后剩余的沙石应该由被上诉人自己处理。即便这样，被上诉人提出要求后，上诉人依旧派人去清理沙石，但是被上诉人将车辆压在沙石上不肯挪走导致少部分的沙石没办法清理，过错不在上诉人。剩余的沙石对被上诉人使用铺面没有造成任何妨碍。被上诉人要求解除合同不是因为沙石妨碍而是因为其经营不善，为了解除合同寻找借口。二、一审认定事实所依据的证据是违法无效的。一审中宁经伟等六人签名的证明是违法无效的。证人没有出庭作证，并且六个人在同一份证明上签字是违反民事诉讼法和证据规则要求的。被上诉人提供的照片不能证明沙石堆放妨碍铺面的使用，被上诉人对沙石进行过铲动，不能正确反映现场真实情况，不应采信。三、本案不符合合同法解除的条件。上诉人不存在违约行为，没有导致合同目的不能实现，被上诉人没有单方解除合同的权利。四、上诉人的反诉请求应该得到支持，租赁合同没有解除，被上诉人应该支付租金，虽然被上诉人已经搬离了租赁的铺面但是没有交还钥匙，合同继续履行。一审法院判决解除合同之前，上诉人应该按照合同约定支付租金14583元。
被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
黄总生向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告彭海珍退还原告押金25000元；3、诉讼费由被告彭海珍负担。
彭海珍向一审法院反诉请求：1、黄总生支付租金14583元；2、诉讼费由黄总生负担。
一审法院认定事实：2014年11月9日，黄总生与彭海珍签订了《房屋租赁合同》，合同约定彭海珍将位于浦北县的两间铺面出租给黄总生修理轿车，租期自2014年11月9日至2019年11月8日止，每年租金为25000元，押金25000元。合同签订后，黄总生支付了第一年的租金25000元及押金25000元给彭海珍。合同履行过程中，由于黄总生所租赁的铺面门前堆放的彭海珍因建设房屋未用完的沙石占用了黄总生租赁的两个铺面中的一个，影响了黄总生对铺面的经营使用。黄总生便要求彭海珍移走沙石，经协商彭海珍陆陆续续移走了部分沙石，但仍没有得到彻底的解决，双方为此而发生矛盾。因双方就铺面前沙石移走问题协商未果，黄总生便私自于2016年11月搬出了所租赁的商铺。2016年11月24日，在黄总生的要求下，浦北县司法局寨圩司法所组织双方就解除《房屋租赁合同》及退回押金问题进行调解，但没达成调解协议。
一审法院认为，黄总生与彭海珍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。黄总生已依约足额交纳房租及押金，彭海珍应保证黄总生对铺面的正常使用。黄总生虽然在未与彭海珍协商好的情况下，单方终止合同搬出了铺面，但彭海珍未能按黄总生的要求及时将堆放在铺面前的沙石及时清理走，长期妨碍了黄总生对铺面的正常经营使用、收益，致使黄总生难予实现合同目的。彭海珍的行为已违反了《房屋租赁合同》第三条的规定，已构成违约。黄总生搬出铺面，已明确表示要解除合同，并要求浦北县司法局寨圩司法所组织双方就解除合同及退回押金问题进行调解，已履行了通知解除合同的义务，符合合同解除的条件，对黄总生请求解除与彭海珍签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院予以支持。彭海珍未提供证据证明黄总生致租赁房屋存在破损，黄总生没有违反《房屋租赁合同》第一条的约定，对黄总生请求彭海珍返还25000元押金的诉讼请求，该院予以支持。黄总生于2016年11月搬出承租的铺面，终止了合同，有其提交的浦北县司法局寨圩司法所《群众来信来访登记表》予以证明，虽然黄总生没有同时交还锁匙，但并没有影响到彭海珍对房屋的使用，黄总生实际使用铺面至2016年11月止，故对彭海珍反诉要求黄总生支付2016年10月10日至2017年5月10日租金14583元的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）黄总生与被告（反诉原告）彭海珍于2014年11月9日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）彭海珍返还原告（反诉被告）黄总生铺面押金25000元。三、驳回被告（反诉原告）彭海珍的反诉请求。案件本诉受理费213元，反诉受理费82元，合计295元，由被告（反诉原告）彭海珍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据一证人彭承明证言，证明上诉人曾于2015年请人清理涉案房屋门前的沙石，被上诉人车辆停放在门前不移走导致当时不能清理沙石，证人证言符合证据合法性、真实性、关联性，本院予以采信；证据二《余材基证明》，证明被上诉人向一审法院提交的六个人签名的证明中，余材基的签名不是其本人所签。本院认为，被上诉人向一审法院提交的证据《宁经伟、梁远钦、余基材、彭东梅、谭少珍签字的证明》，签字人无正当理由均未出庭作证，不能认定是否该六人亲笔签名，不符合证据要求，该一审证据不予采信。
经二审审理查明，与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院另查明，被上诉人黄总生于2015年12月28日支付了25000元（即第二年的租金，从2015年11月10日至2016年11月9日）给上诉人彭海珍。被上诉人黄总生搬离涉诉租赁的铺面后，该铺面一直未出租。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应诚实履行合同义务。被上诉人黄总生提出门前沙石影响租赁铺面的使用，上诉人曾于2015年请人清理，但因当时车辆停放问题导致沙石未完全清理，之后上诉人未请人再次清理铺面门前堆放的沙石。上诉人出租铺面给被上诉人黄总生使用，但是铺面门前堆放沙石影响被上诉人对铺面的使用、经营，上诉人存在违约行为。被上诉人可以请求解除合同，请求上诉人返还押金，但是被上诉人黄总生在未通知上诉人的情况下搬离铺面，未交回租赁铺面的钥匙，也未与上诉人办理房屋交接手续，存在一定过错。双方当事人在浦北县司法局寨圩司法所组织的调解中对是否解除合同、是否退还押金、是否支付租金等问题未能达成一致意见，双方提交的证据只有《群众来信来访登记表》，对于双方主张的内容未有明确记载。在双方当事人签订的《房屋租赁合同》未按程序解除前，被上诉人仍应按合同约定支付相应的租金，但是上诉人在知道被上诉人已经搬离租赁铺面，表示要求解除租赁后，未采取适当措施防止损失的扩大，一直任由涉案房屋空租，对空租损失应负50%的责任。因此，上诉人请求被上诉人支付涉案房屋租金14583元，本院支持其中6250元（从2016年11月10日至2017年5月10日止，租金6个月共计12500元，12500x50%=6250）。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持浦北县人民法院（2017）桂0722民初1031号民事判决第一项、第二项；
二、撤销浦北县人民法院（2017）桂0722民初1031号民事判决第三项；
三、被上诉人黄总生支付上诉人彭海珍租金6250元。
四、驳回上诉人彭海珍其他反诉请求。
以上第一项和第三项相抵减，上诉人彭海珍应退还被上诉人黄总生押金18750元。
一审案件受理费295元，二审案件受理费590元，由上诉人彭海珍负担708元，被上诉人黄总生负担177元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 成
审判员 李夏冰
审判员 文其谦
二〇一七年十月三十一日
书记员 陈梨春