广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3635号
上诉人（原审原告）佛山市合和房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市，工商。
法定代表人吴楚威，该司总经理。
委托代理人邓毅，广东浩淼律师事务所律师。
委托代理人郭家贤，广东泽康律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）被告佛山市南海区狮山镇谭边宏业股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人谭敏贤，社长。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区狮山镇谭边社区谭边村民小组，住所地广东省佛山市南海区。
负责人谭炳章。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区狮山镇谭边社区居民委员会，住所地广东省佛山市南海区。
负责人谭炳章，主任。
原审第三人佛山市南海区狮山镇谭边股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市南海区。
负责人谭敏贤，社长。
上述三被上诉人与原审第三人的共同委托代理人邓紫聪，广东中信致诚律师事务所律师。
上述三被上诉人与原审第三人的共同委托代理人许诗文，广东中信致诚律师事务所实习律师。
上诉人佛山市合和房地产投资有限公司（以下简称合和公司）因与被上诉人佛山市南海区狮山镇谭边宏业股份合作经济社（以下简称谭边宏业经济社）、佛山市南海区狮山镇谭边社区谭边村民小组（以下简称谭边村民小组）、佛山市南海区狮山镇谭边社区居民委员会（以下简称谭边居委会）、原审第三人佛山市南海区狮山镇谭边股份合作经济联合社（以下简称谭边经联社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第804号判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条的规定，作出如下判决：驳回合和公司的诉讼请求。原审适用简易程序结案，案件受理费按合和公司变更后的诉讼请求减半收取6032.07元（合和公司已预交17332元），由合和公司负担。
上诉人合和公司上诉提出：一、合和公司与三被上诉人签订的《土地租赁合同》合法有效，被上诉人应向合和公司提供集用（2005）041＊号土地使用证。为了合法经营，合和公司多次要求被上诉人能提供集用（2005）041＊号集体土地使用证原件给合和公司申办建筑的审批、报建手续，但被上诉人却一再拒绝提供。合和公司承租被上诉人的土地，主要用于筹建厂房被上诉人向合和公司提供土地证原件、协助报建是必要的义务，即使被上诉人认为办理审批、报建手续不需参与，至少应提供土地证原件让合和公司进行余下的审批报建手续，但被上诉人一再拒绝向合和公司提供土地证原件，属于违约行为。需要重点提出，双方签订的合同第一段约定：“甲方将坐落于谭边第二工业区内一空地租赁给乙方作筹建厂房用”，明确合和公司租赁土地的目的就是承建厂房，在租赁期内，由合和公司承建的厂房所有权应归合和公司所有，而原审判决认为土地使用权及地上建筑物权利主体一致的认定是错误的，被上诉人仅是土地的出租方，合和公司作为土地的承租方及建筑所有人，有权对所有建筑物进行使用及进行相应的规划、报建手续，以及使用，合和公司在一审期间明确提出要求被上诉人应向合和公司提供集用（2005）041＊号集体土地使用证，原审判决认为合和公司在原审阶段无具体实质的行为指向而不予支持第一项诉讼请求的判决是错误的。
二、被上诉人作为出租方，有义务协助合和公司的投资企业及相关租户出具证明办理营业执照的相关证明。合和公司与被上诉人签订合同时，已经是具有合法的经营主体资格，不需要办理营业执照，合和公司成立的主要业务便是专业投资厂房用于出租，因此，双方在合同中约定“协助办理营业执照”是指协助合和公司的投资企业及相关租户出具证明办理营业执照，这一约定是签订时已经明确，只是现在被上诉人不履行义务才故意否定。合和公司仅要求被上诉人在合和公司的投资企业及相关租户出具证明是被上诉人是必须履行该协助义务的。合和公司及被上诉人签订的《土地租赁合同》仅仅“如转让他人必须经甲方书面同意”，此处约定的“转让”是指整个承租土地项目的转让，是土地租赁的转让，并非转租一定需要被上诉人的书面同意，合同亦无约定禁止转租行为。重点提出的是，合和公司是将自身承建的建筑物出租，并非直接将土地或整个项目转让，合和公司对自己享有所有权的厂房对外出租是合法行为，更非违约行为。而（2013）佛南法民一初字第441号案、（2014）佛中法民一终字第889号案件亦认定了合和公司出租建筑物的行为是合法有效，原审法院认为《土地租赁合同》约定的转让他人包括了转租及厂房转租的认定是擅自扩大了本案《土地租赁合同》中“转让”范围，认为合和公司出租建筑物须征得被上诉人同意的认定是错误的。而且被上诉人一直清楚合和公司将厂房对外出租的事实，并直接收取部分租户的相关费用，被上诉人此种行为亦反映了其是同意合和公司转租的事实，原审认为合和公司的默示不能认为其同意出租的认为错误。被上诉人直至2014年8月27日才提出厂房出租给第三方需要其书面确认，在8月27日之前从未提出该项要求，因此被上诉人提出合和公司无故转租是合和公司违约的观点于法无据，与本案事实相违背。因此，原审判决对合和公司是否有权转租建筑物的事实、是否需要协助办理营业执照的问题均认定错误，被上诉人以合和公司没有得到其确认而转租因此而不协助合和公司的投资企业及合和公司的相关办理营业执照出具的理由不应支持。
三、正常用水用电是租赁的必备条件，被上诉人本应提供最基本的用水用电环境，但被上诉人却肆意擅自拆除合和公司厂房的水表，导致合和公司租赁地断水断电，至今仍未恢复，合和公司的建筑至今无法正常使用，更无法正常经营。原审判决认为前案认定被上诉人拆除水表行为属于自力救济行为，合和公司在本案中继续转租厂房他人使用，被上诉人仍然有权断水的认定错误。首先，合和公司有权将自身厂房对外出租，被上诉人从未对合和公司租出建筑物给第三方提出异议，被上诉人擅自拆除合和公司水表、阻止合和公司厂房正常用水的行为是违约、违法行为。其次，合和公司对外出租的绝大部分用于仓库使用，并不需要营业执照，而且需要办理营业执照的用户均因被上诉人的不配合才导致无法办理营业执照，责任在被上诉人处，被上诉人无权认为租户无证的责任在于合和公司。再者，承租人是否合法经营或违法经营应有相关行政部门认定，在没有相关行政部门认定是违法经营的前提下，被上诉人无权认为他方违法经营，更无权擅自断水断电及不按合同约定履行义务。被上诉人违法、违约行为是不争的事实，原审法院却认定被上诉人的断水行为合法，认为是救济的延续是极其错误的，被上诉人应马上恢复合和公司的正常用水，并确保在余下租赁期内合和公司能正常用水用电。
四、被上诉人应予履行的多项义务均未履行，由此对合和公司造成的损失承担赔偿责任。因被上诉人的断水行为，造成合和公司多位租户无法经营而厂房丢空，流失客户因用水未恢复，亦未有新租户进驻，合和公司的预期租金损失严重，合和公司在被上诉人妨碍用水之前一直有客户承租，但被上诉人的违约、违法行为导致损失严重，根据（2013）佛南法民一初字第441号案的认定，被上诉人的断水行为确实对合和公司造成损失须向合和公司作出赔偿，本案被上诉人亦应对合和公司的损失承担赔偿责任。被上诉人一直拒绝履行上述义务，导致合和公司至今未能为厂房办理规划、报建手续，被上诉人不提供土地证办理厂房规划、报建手续的行为已经属于违约行为，如果合和公司厂房被法院认为是没有依法定程序报建的话，责任在于被上诉人，被上诉人应承担因承租土地没有报建而造成的所有损失。合和公司无法理解的是合和公司合法承租、有权属证明、属于工业用地的土地的使用处处受到被上诉人的阻扰，不配合办证、报建工作，而被上诉人对外界出租的土地绝大部分是没有权属证明的，更不是工业用地，却允许工业用途，令人怀疑被上诉人不愿意向合和公司提供土地的权属证明是由于其私自将该土地权属证明挪用至其他土地使用，无法向合和公司提供，才故意拒绝提供，被上诉人在庭审期间并未对此说法作出否定，请法庭查明本纠纷的事实真相，维护合和公司的合法权益。
补充意见：1.双方签订合同时合和公司具有营业执照及合法经营资格，在合同上约定其需要协助办理营业执照，可以视为为合和公司的客户办理；2.厂房由合和公司承建，厂房的所有权归合和公司，合和公司对厂房的出租无需被上诉人同意；3.自2012年6月29日被上诉人停水停电后厂房已无对外出租，合和公司无继续经营，因此才造成损失要求赔偿。
上诉请求：1.请求改判三被上诉人立即向合和公司提供集用（2005）041＊号土地使用证，并协助合和公司办理房屋规划、报建相关手续；三被上诉人立即协助合和公司办理营业执照；三被上诉人恢复合和公司租赁土地的正常用水，并确保合和公司在余下承租期内正常行使合同权利，正常用水用电；三被上诉人向合和公司返还2012年6月29日至2014年6月30日的租金101475元；三被上诉人向合和公司赔偿预期收益724939元；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由三被上诉人承担。
被上诉人谭边宏业经济社、谭边村民小组、谭边居委会答辩称：一、三被上诉人无须向合和公司提供土地证或协助其办理房屋规划、报建等相关手续。首先，在《土地租赁合同》上并无明确约定三被上诉人有向合和公司提供土地证或协助其办理房屋规划、报建等相关手续的义务。其次，根据土地使用权及地上建筑物遵循的权利主体一致的原则，房屋和土地是一体的，是属于土地的附合物，故涉讼土地及土地上盖建筑均依法应属于三被上诉人所有，同时，根据相关行政部门的规定，土地上的建筑物办理规划、报建等手续应以土地权属人的名义进行，因此涉讼土地上建筑物的规划报建的办理亦应以三被上诉人的名义进行，三被上诉人向合和公司提供土地证，对于涉讼土地上的建筑办理规划、报建，并无任何意义。最后，合和公司在本次诉争前不仅从来没有要求过三被上诉人协助其办理涉讼土地上厂房的规划、报建手续，且从合和公司的种种行为中也可以反映出，合和公司明显不了解办理规划、报建的具体程序，可想而知，合和公司并无为办理规划、报建作任何的前期准备，在此情况下，三被上诉人根本不知到需要提供什么协助。综上，一审法院认定合和公司请求三被上诉人协助其办理规划、报建的请求并无具体实质的行为指向，不予支持该请求并无不当。
二、三被上诉人并无义务协助合和公司租户办理营业执照。当初三被上诉人就是为了防止合和公司随意出租，方在《土地租赁合同》中约定：“若乙方（合和公司）转让他人必须经甲方（三被上诉人）书面同意”。但合和公司却在未经三被上诉人同意的情况下，将厂房对外进行转租，为此，三被上诉人无法预计合和公司的租户在使用三被上诉人土地过程中的风险、责任及其对此的应对能力，三被上诉人的利益亦无法得到切实的保障。合和公司违约在先，三被上诉人因此无须协助其租户办理营业执照。另外，根据《合同法》的相关规定，承租人将租赁物对外进行转租，必须先征得出租人的同意，据此，合和公司随意转租的行为亦属违法。
三、合和公司无权要求三被上诉人恢复供水。因合和公司未经三被上诉人同意的情况下，一直将厂房违法转租及违约出租，且放任其租户无证经营。三被上诉人对合和公司的厂房采取停水停电的措施，是为了制止合和公司租户无证经营的违法行为，同时亦是三被上诉人的自救行为，该行为的合法性已经得到南海区人民法院作出的（2013）佛南法沥民一初字第441号《民事判决书》及贵院的（2014）佛中法民一终字第889号判决书的确认。前述两份判决均认定合和公司需按合同约定履行合同，守法经营的情况下，合和公司才需恢复供水供电，但至今合和公司的租户仍持续无证经营，为此，合和公司无权要求三被上诉人恢复供水供电。
四、合和公司要求三被上诉人向其返还2012年6月29日至2014年6月30日的租金及向其赔偿预期收益并无任何依据。合和公司从2012年6月29日至今一直在使用其承租的土地，也获得了一定的收益，因此其要求返还2012年6月29日至2014年6月30日的租金并无任何依据，至于案涉厂房未恢复供水供电的责任在于合和公司，三被上诉人不存在任何的违约行为，相关的损失亦应由合和公司自行承担。至于合和公司主张的预期收益，因预期收益属于不确定，合和公司同样亦没有提供任何证据予以证明该损失，依法不应得到支持。
补充答辩意见：1.土地租赁合同已经明确约定被上诉人只是需要协助合和公司办理营业执照，并没有需要帮助合和公司的租户办理营业执照，虽然合和公司签订合同时具备营业资格，但合和公司登记在禅城区，而非涉案土地南海区；2.合和公司根本分不清流转及出租，合和公司认为转租行为不需要被上诉人同意是错误的，本案是租赁关系，根据合同法规定，转租需经出租人同意，且根据房地一体原则，合和公司出租厂房需经被上诉人同意。根据土地租赁合同整体解释可以得知合同明确约定转租及转让需经出租人同意。更何况两审法院判决确认转租及转让需经出租人同意。3.被上诉人一直对于合和公司的转租行为是有异议的，且以作出的行为表示被上诉人不同意转租，如通过邮寄方式向合和公司送达通知、律师函等，另被上诉人停水停电也是以实际行动表示不同意合和公司转租。
上诉人在二审期间向本院提交以下证据：第一组证据：劳动保障监察调查询问笔录（复印件），证明＊五金厂员工于2012年7月9日到佛山市南海区人力资源和社会保障局大沥分局劳动监察大队投诉＊五金厂经营者逃逸、拖欠工资一事，其中劳动者陈述经营者是于2012年7月3日后才不知所踪，也陈述＊五金厂拖欠工资及工伤待遇共50多万元，也就是证实了上诉人在（2012）年佛南法沥民一初字第4316号案件的陈述，＊五金厂经营者是自被上诉人违法停水停电，造成无法经营的情况下才失踪，并非失踪后才停水停电的，以及合和公司一直陈述＊五金厂的拖欠工资、工伤待遇仅50万元，并非80万元，被上诉人在处理劳动纠纷时任意增大了拖欠的金额，也证实是由于被上诉人的违法停电以及违约行为才导致＊五金厂的纠纷发生，也造成合和公司接下来损失，也证明了4316号案、804号案在事实认定上的错误；第二组证据：快递信息（网页打印件），证明合和公司并未收到任何由被上诉人发出的通知，诉讼前被上诉人未提及合和公司的厂房不能转租、租户必须有营业执照的要求；第三组证据：＊洗涤厂1月份水费收据，证明被上诉人有直接收取租户支付的水费，并未提出任何异议，被上诉人早知道转租的情况以及同意合和公司转租的行为；第四组证据：仓库承包合约，证明2012年6月29日停水后导致客户流失。
三被上诉人及原审第三人质证认为：第一组证据：真实性、合法性无异议，证明内容有异议，被上诉人认为这组调查笔录恰好反映合和公司违约违法转租事实，转租给没有领取营业执照的租户，租户没有与员工签订劳动合同，没有为员工购买社保，且转租的人在被上诉人停水停电前拖欠工人工资长达6个月；第二组证据：真实性、合法性无异议，证明内容有异议，该证据恰好证明被上诉人对合和公司的转租行为一直有异议，只是因为合和公司拒收及不签收，被上诉人才送到相关通知书；第三组证据：真实性无异议，合法性、关联性有异议，不能仅凭收据认为被上诉人同意转租，实际上合和公司不管是哪个主体向被上诉人缴纳水电费，被上诉人只是根据谁缴纳就出具收据，不代表被上诉人同意转租行为，且双方合同也没有约定是谁缴纳租金及水费，且合和公司不是每次缴纳租金及水费都是合和公司缴纳的；第四组证据：真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。
三被上诉人、原审第三人在二审期间均未向本院提交新的证据。
对上诉人提供的新证据，本院认证如下：第一至第三组证据的真实性三被上诉人无异议，本院予以确认；第四组证据真实性无法认定，本院不予确认。以上证据的关联性将结合其他事实予以综合判断。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：合和公司与原审第三人签订的《土地租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《土地租赁合同》约定合和公司“如转让他人必须经甲方（原审第三人）书面同意”，其中“转让”并未明确具体含义，按字面理解，既包括合同权利义务全部转让，也包括部分转让。合和公司认为应缩小解释为“整个租赁土地项目的转让”没有依据。况且，《中华人民共和国合同法》第二百四十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”合同双方并未在合同中明确约定出租人放弃该项权利。而被上诉人收取部分合同以外的第三人支付的相关费用，不足以说明出租人默示同意承租人的转租行为。因此，合和公司主张转租行为合法有效没有依据，本院不予支持。如前所述，合同以外的第三人对涉讼场地的使用并未经出租人同意，被上诉人没有义务协助其办理营业执照，合和公司主张被上诉人因此构成违约同样缺乏理据，本院不予支持。＊居委会拆除水表行为经生效判决认定为自力救济行为，现涉讼厂房仍转租予合同以外的第三人使用，本案与前案情况并无本质区别，未恢复供水为该救济行为的延续，合和公司请求被上诉人恢复用水的主张缺乏理据，本院不予支持。合和公司确认涉讼厂房2013年8月自行恢复供电，合和公司请求被上诉人恢复用电的主张本院不予支持。合和公司未能证实其有权且已经启动申办建筑报建手续，也未能证实在谭边居委会派人拆除涉讼厂房供水总表前已向被上诉人提出协助提供土地证的要求，故合和公司主张被上诉人协助提供土地证及构成违约理据不足，本院亦不予支持。
综上，合和公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12065元，由上诉人佛山市合和房地产投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 杨雅静