湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0203民初3054号
原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行，住所地湖南省株洲市。
负责人贺涛，该行行长。
特别授权委托代理人赵研艳，系湖南誉翔律师事务所律师。
一般授权委托代理人皮英姿，系湖南誉翔律师事务所律师。
被告曾长斋，男，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。
被告马玉美，女，汉族，湖南省衡山县人，住湖南省衡山县。
被告湖南中瑞房地产有限公司，住所地湖南省株洲市。
法定代表人郑松献。
一般授权委托代理人刘羊城，男，汉族，系湖南中瑞房地产有限公司职员，湖南省邵阳县人，住湖南省邵阳县。
原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行(以下简称建设银行)诉被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司金融借款�同纠纷一案，于2017年11月9日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员谭鹏飞担任审判长，与人民陪审员胡菊香、人民陪审员唐涛组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。书记员罗赞担任记录。原告建设银行的委托代理人陈望凯，被告湖南中瑞房地产有限公司的委托代理人刘羊城到庭参加诉讼，被告曾长斋、马玉美、经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行起诉称：被告曾长斋、马玉美因购房需要向原告申请贷款，原告与被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司于2014年7月30日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告曾长斋、马玉美向原告贷款480000元，借款期限为180个月。即2014年7月23日起至2029年7月23日止，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，�期罚息率在原借款利率基础上加收50%确定，争议解决方式为原告所在地法院诉讼解决；如被告曾长斋、马玉美发生不按合同约定按时足额还借款本息或其他应付款等违约情形时，则原告有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求归还借款本息及支付相关费用，同时合同约定被告湖南中瑞房地产有限公司做为保证人，对上述债务承担连带担保责任。上述合同签订后，原告依约于2014年10月9日向湖南中瑞房地产有限公司支付贷款48万元。现原告已履行了提供借款的义务，但被告曾长斋、马玉美已拖欠原告的借款本金422871.86元及利息（含罚息、违约金）7348.77元（利息暂计算至2017年9月28日，利息按合同约定标准继续计算至借款清偿之日止）。故原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：解除原告与被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；被告曾长斋、马玉美立即归还贷款本金余额本金422871.86元及利息（含罚息、违约金）7348.77元（利息暂计算至2017年9月28日，利息按合同约定标准继续计算至借款清偿之日止）、律师费22243.38元；原告对被告曾长斋、马玉美提的供抵押物（位于芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园7栋704号房屋）享有优先受偿权；被告曾长斋、马玉美承担本案的全部诉讼费用；被告湖南中瑞房地产有限公司对上述款项承担连带保证责任。
原告建设银行向本院提供了以下证据材料予以证明：
1、原告营业执照复印件。证明原告的诉讼主体资格；
2、被告的身份证、结婚证复印件、工商公示信息。证明三被告的诉讼主体资格;
3、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证复印件一份。证明原告与借款人之间的借贷关系，如借款人未按合同约定及时归还借款，则原告有权立即宣布贷款到期，要求借款人立即偿还全部借款本息及相关费用等，被告3对上述债务承担连带担保责任，原告已按约向借款人发放全部贷款；
4、中国建设银行个人贷款对帐单。证明借款人未按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定按时偿还借款本息，借款人拖欠借款本息的具体金额；
5、委托代理合同。证明原告实现债权的律师费22043.38元。
被告湖南中瑞房地产有限公司辩称，这个担保是混合担保，清偿是有顺序的，应该以债权人的财产先进行清偿，而且担保期限已经过了。
被告湖南中瑞房地产有限公司没有向本院提交证据。
被告曾长斋、马玉美未到庭进行答辩，亦未向本院提供书面答辩状和相关证据材料，视为其自愿放弃对原告证据的质证。
被告湖南中瑞房地产有限公司对原告提交的证据质证认为：证据1、2真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3贷款合同的担保责任和担保时效有异议，这个担保是混合担保，清偿是有顺序的，应该以债权人的财产先进行清偿，而且担保期限已经过了；对证据4，这个明细以原告与被告1之间的对帐为准；对证据5，法律并没有强制性规定起诉必须请律师，原告也没有提供具体的律师费发票，对此不予认可。
本院对原告提供的五组证据材料的真实性、合法性�关联性予以确认。
本院根据上述认证查明，被告曾长斋、马玉美因购房需要向原告申请贷款，原告与被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司于2014年7月30日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告曾长斋、马玉美向原告贷款480000元，借款期限为180个月。即2014年7月23日起至2029年7月23日止，贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息，逾期罚息率在原借款利率基础上加收50%确定，争议解决方式为原告所在地法院诉讼解决；如被告曾长斋、马玉美发生不按合同约定按时足额还借款本息或其他应付款等违约情形时，则原告有权解除与被告的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求归还借款本息及支付相关费用(包括律师代理费用)，同时合同约定被告湖南中瑞房地产有限公司做为保证人，对上述债务承担连带担保�任。上述合同签订后，原告依约于2014年10月9日向湖南中瑞房地产有限公司支付贷款48万元。现原告已履行了提供借款的义务，但被告曾长斋、马玉美已拖欠原告的借款本金422871.86元及利息（含罚息、违约金）7348.77元（利息暂计算至2017年9月28日，利息按合同约定标准继续计算至借款清偿之日止）。
另查明,2017年6月13日,建设银行与湖南誉翔律师事务所（以下简称誉翔所）签订了一份《个人类贷款委托外诉催收协议》，双方约定：建设银行委托誉翔所对曾长斋、马玉美等个人类贷款欠款进行诉讼催收事宜。
上述事实，有原告提供的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为，本案属金融借款合同纠纷。本案应确认的法律关系及法律责任：一是原告与被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》的效力问题；二是被告曾长斋、马玉美的行为是否构成违约，本案的民事责任由谁承担的问题；三是原告对被告曾长斋、马玉美提的供抵押物（位于芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园11栋1603号房屋）享有优先受偿权是否成立的问题。现予以评述如下：
一、关于原告与被告曾长斋、马玉美签订的合同的效力问题。原告与被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立有效，对双方均具有法律约束力。
二、关于被告曾长斋、马玉美的行为是否构成违约，本案的民事责任由谁承担的问题。我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律�束力。原告按照合同的约定向被告曾长斋、马玉美发放了借款，被告曾长斋、马玉美未按时足额偿还原告借款本息，其行为已构成违约。根据合同的约定，被告未按合同约定按时足额履行还本付息义务，原告有权解除合同，并要求被告立即归还借款本息及相关费用。因此，原告要求解除合同，并要求被告偿还原告偿还贷款本金422871.86元及利息（含罚息、违约金）7348.77元（利息暂计算至2017年9月28日，利息按合同约定标准继续计算至借款清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的律师代理费22043.38元，原、被告签订的合同中有约定，亦不违反国家有关部门的相关规定，本院予以支持。本案被被告湖南中瑞房地产有限公司做为保证人，在办理好本案争议房屋他项登记前对上述债务承担连带担保责任，现被告没有证据证明已办理好本案争议房屋他项登记，�应对上述债务承担连带保证责任。
三、原告对被告曾长斋、马玉美提的供抵押物（位于芦淞区芦淞路609号中瑞曼哈顿花园7栋704号房屋）享有优先受偿权是否成立的问题。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中国银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故原告要求被告曾长斋、马玉美提供的借款抵押房屋依法享有优先受偿权的主张不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，原告的第一、二、四、五项的诉讼请与事实相符，与法有据，本院依法予以支持，第三项诉讼请求因没有办理正式的商品房抵押登记，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行与被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告曾长斋、马玉美于本判决生效之日起五日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行借款本金348314.85元及利息（含罚息、违约金）19074.85元（利息暂计算至2017年9月27日，利息按合同约定标准继续计算至借款清偿之日止）、律师费22043.38元；
三、被告湖南中瑞房地产有限公司对被告曾长斋、马玉美上述债务承担连带偿还责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司株洲市分行的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8140元，财产保全费2870�，公告费560元，合计人民币11570元，由被告曾长斋、马玉美、湖南中瑞房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向株洲市财政局非税收入专户缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 谭鹏飞
人民陪审员 胡菊香
人民陪审员 唐 涛
二〇一八年五月二十一日
法官 助理 刘让武
书 记 员 罗 赞
附判决书引用法律条文全文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息�
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预�登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。