山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0283民初7212号原告（反诉被告）：青岛平度市张舍农贸有限公司，。法定代表人：孙丰山，委托诉讼代理人：孙玉俊，被告（反诉原告）：周宗军，委托诉讼代理人：郭虎，原告青岛平度市张舍农贸有限公司与被告周宗军房屋买卖纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛平度市张舍农贸有限公司的法定代表人孙丰山、委托诉讼代理人孙玉俊，被告周宗军的委托诉讼代理人郭虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛平度市张舍农贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告解除《买卖协议》，判令被告返还房屋及场地；2、判令被告支付违约金15万元；3、判令被告清除院内堆放的积土，恢复原状；4、一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月15日原被告签订《买卖协议》，双方约定：原告将原官庄采购站房屋及土地转让给被告，总价格118万元，协议签字之日付35万元，2015年12月30日前付50万元，余款33万元2016年7月30日前付清。被告付清全款后案涉资产的产权及管理权转归被告享有，原告将土地证和房产证交付给被告并重新签订资产转让协议，原告协助被告办理过户手续，被告逾期付款即付清全款前违约建设均承担违约责任。协议签字后被告付清了首期转让费35万元，2016年1月6日被告给付第二期转让费20万元，其余第二期转让费30万元被告一直以资金不足为由拒不支付，后经原告多次催缴，被告于2016年4月1日付清第二期转让费30万元。2016年5月9日被告未经原告同意违约在院内进行建设，雇佣大量矿车拉土垫院，堵死了西邻原供销社职工家属院居住区历史遗留的排水通道，原告及家属院职工到场阻止并报警，经田庄镇政府、张舍派出所、张舍土地所现场劝阻调解被告拒不恢复原状，后2016年5月28日、2016年6月20日被告又先后两次组织矿车拉土施工，原告及家属院职工再次报警才得以阻止。至此，被告已将相邻家属院排水区垫高3米有余，与居住区房顶齐平，导致家属院居住区无法排水。2016年7月1日家属院职工十余户均以本案原被告当事人为共同被告提起诉讼，要求停止侵权、排除妨碍、恢复原状。综上，原被告签订买卖协议后合同权利义务尚未履行完毕，房屋所有权尚未转移，在合同履行期间被告违约逾期付款达三个月之久，并在未交齐全款前不听劝阻屡次违约建设施工，严重损害了原告的合法权益，且违背法律对相邻关系的强制性规定，不计后果的堵截相邻众多住户自然流水，已严重危及相邻住户人身及生命财产安全，构成根本违约。故诉至法院，请求判如所请。被告周宗军辩称，被告履行了全部付款义务，原告要求解除《买卖协议》没有法律依据。尽管被告第二次付款时间与合同约定时间不相符，但是原告实际接受了该笔款项，根据合同法规定，视为原告同意被告按照该时间支付转让款，并且被告最后一笔转让款33万元，完全按照合同约定的时间支付给原告，原告仍然接收，其行为充分说明，双方对第二次付款的时间已经实际做出了变更，被告的履行行为符合法律规定及双方合同约定，不存在违约行为，更不存在根本违约行为，原告无权要求解除合同。本案不符合《合同法》第94条规定的任何一种情况，故不符合法定解除合同情形，请求依法驳回原告诉讼请求。被告周宗军向本院提出反诉请求：1、要求原告支付违约金30万元；2、要求原告协助办理过户手续；3、反诉费由原告承担。事实与理由：根据双方签订的《买卖协议》约定，被告交齐全部转让款后，原告应当把土地证、房产证交给被告，并协助被告办理过户手续，否则视为违约，并付给对方30万违约金。现在原告在被告支付全部转让款118万元之后，拒不履行合同约定的义务，经被告多次催要，仍然拒绝把土地证和房产证交给被告，不协助被告办理房屋及土地产权过户手续，原告已经构成违约。故提出反诉，请求法院支持反诉请求。原告青岛平度市张舍农贸有限公司针对被告周宗军的反诉辩称，1、被告虽全部履行付款义务，但延迟付款已构成事实，并不存在被告辩称的付款时间做出变更，对其付款违约的事实原告于2016年5月30日已向平度市人民法院提起诉讼，要求其支付逾期付款违约金6万元，被告逾期付款属实，应承担与其付款违约责任；2、对其答辩中所称的解除情况，根据合同法第94条第四款规定，其次根据合同法解释二第26条规定，据此被告已经构成根本违约，法院应依法判令解除合同；3、被告反诉不成立，双方在履约过程中，原告从未说不交付土地证、房产证，买卖协议双方约定乙方全部交齐转让款后，甲乙双方重新签订资产转让协议，甲方把土地证、房产证交给乙方，乙方方可享有该资产的产权、管理权、收益权。被告在未重新签订资产转让协议之前，无权要求给付土地证、房产证，其次在原被告双方买卖协议的履行过程中，被告先违约迟延付款，后屡次违约建筑施工，导致合同纠纷不断，相邻关系纠纷不断，当地政府部门、土地部门、公安部门多次调解劝阻未果，给原告造成了极大损害，更为严重的是对相邻家属院的职工生命财产安全造成了威胁，原告在合同纠纷中仅追究违约责任已不能彻底解决纠纷，被告违约在先，原告对此享有先履行抗辩权，故被告反诉不成立。经审理查明，原告青岛平度市张舍农贸有限公司为位于平度市张舍镇驻地张官路北原官庄采购站房屋20间、占地面积7809㎡的房屋及场地（下称案涉场地）的房地产权利人和土地使用权人（房产证号为青房地权平自字第××号，土地证号为平国用2006第003**号）。2014年12月15日，被告周宗军与原告青岛平度市张舍农贸有限公司签订买卖协议，原告青岛平度市张舍农贸有限公司将案涉场地转让给被告周宗军，协议约定，自签订协议之日起，乙方付款为35万元，2015年12月30日前，乙方付款50万元，2016年7月30日前乙方付款33万元；同时约定，乙方全部交齐转让全款后，甲乙双方重新签订资产转让协议，甲方把土地证、房产证交给乙方；协议还约定，乙方不遵守付款时间，或中途弃标和不按照甲方的约定，均算违约，甲乙双方任何一方违约，均付给对方30万元；甲方为本案原告青岛平度市张舍农贸有限公司，乙方为本案被告周宗军，双方尚未办理过户手续。自2004年至2014年12月15日，被告周宗军以租赁方式占有使用案涉场地，2014年12月15日至今，被告周宗军以买受人身份占有使用案涉场地，为实际控制人。被告周宗军在支付第一笔转让款35万元后，于2016年1月6日支付转让款20万元，2016年4月1日支付转让款30万元，2016年7月27日支付转让款33万元。案涉场地西侧系原张舍供销社职工家属院，为一处小的居民居住区，与案涉场地东西相邻，该居住区的排水自西向东流入案涉场地内，系自然形成。2016年，被告周宗军多次拉土堆积在案涉场地与原告所在居住区相邻场地处，并将堆积的土摊平压实，致使案涉场地远高于原告所在居住区房基，导致居住区无法排水。原告青岛平度市张舍农贸有限公司多次找被告周宗军及要求当地政府、公安部门、土地部门出面协调解决，均未果。上述事实，有原告提交的《买卖协议》1份、房屋租赁合同2份、土地证复印件1份、房产证复印件1份、被告交款凭证3份、田庄镇政府赵建涛镇长证明1份、2016年5月28日现场照片17张、2016年5月28日现场录音1份、2016年5月28日张舍派出所接处警证明1份、2016年6月21日张舍派出所接处警证明1份、2016年6月21日现场照片12张、2016年6月21日现场录音1份、2016年8月8日现场照片8张、2016年8月8日张舍派出所接处警证明1份、平度市人民法院民事判决书10份、民事诉状1份、平度市人民法院民事裁定书1份，被告提交的《买卖协议》1份、原告收款凭证4份、汇款收据4份、银行转账凭单3份，本院调取的（2016）鲁0283民初5635、5779、5772、5773、5777、5780、5774、5778、5776、5775、5781号案庭审笔录及双方当事人当庭陈述在案佐证，证据材料业经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，双方应当依约履行。被告未按合同约定的付款期限及时付款，构成违约，应当承担违约责任；双方约定违约金30万元，原告要求支付违约金15万元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告双方虽未完成案涉场地的不动产登记手续，但被告一直做为实际控制人占有使用案涉场地，被告应按约定合理使用案涉场地并不得侵犯案涉场地相邻方的合法权益，而被告多次在案涉场地内堆积土方致使案涉场地与相邻方的自然排水区域被堵，相邻方排水受到严重妨碍，原告作为案涉场地权利人多次与被告协商，被告拒不停止侵害行为，被告与相邻方的相邻权纠纷一直未得到妥善解决，本院认为，因被告不当履行与相邻方发生纠纷致使原、被告签订的《买卖协议》处于不稳定的交易状态，案涉场地存在相邻关系纠纷且存在重大安全隐患可能给相邻方的生命财产造成威胁，但被告拒不采取措施消除隐患，在这种情况下若依据双方《买卖协议》由被告取得案涉场地的使用权，可能会对相邻方生命财产造成损失从而引发更为严重的矛盾纠纷；且案涉场地的权利人虽未经登记变更，被告的实际占有控制使得原告作为案涉场地的权利人希望尽快解决相邻关系纠纷的意图无法实现，原告及案涉场地相邻方的权利不处于稳定状态；同时《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”案涉场地相邻关系纠纷一直未得到妥善解决，这一客观情况的出现是原、被告签订的《买卖协议》订立合同时无法预见的，且这一客观情况系由被告造成，继续履行已无法实现原告订立合同之初持有的平稳顺利实现所有权转移并取得价款的合同目的，根据公平原则，本院认为，原、被告双方签订的《买卖协议》不宜继续履行，应当予以解除，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于《买卖协议》解除后案涉场地及相关物品的处理问题，由于《买卖协议》签订前，双方签订了《房屋租赁合同》，被告一直租赁使用案涉场地，租赁到期日为2015年6月27日，至原告起诉时，双方的《房屋租赁合同》已经到期，被告已无合法理由占有使用案涉场地，应当将其占有使用案涉场地期间存放的物品移除；本院已向被告释明，要求被告按期提交物品详单以便于本案裁判文书的履行，被告未提交，视为其对自己权利的放弃。原告第三项诉讼请求要求被告清除院内堆放的积土，该项诉讼请求与原告第一项诉讼请求判令解除《买卖协议》并要求被告返还房屋及场地具有相同的履行内容，本院一并作出判决。原、被告双方《买卖协议》解除后，原告应当将购房款返还给被告，本院询问被告是否要求返还，被告表示不同意解除合同并拒绝对是否要求返还作出意思表示，但返还购房款系合同解除效力所及的当然义务，本院一并作出处理。关于被告的反诉请求，本院认为，《买卖协议》履行过程中，被告使用案涉场地不当，造成纠纷不断，原告有权行使不安抗辩权，暂停履行合同义务，故原告不构成违约，对于被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告青岛平度市张舍农贸有限公司与被告周宗军于2014年12月15日签订的《买卖协议》；二、被告周宗军于判决生效后十日内清除其置于平度市张舍镇驻地张官路北原官庄采购站房屋及场地（房产证号为青房地权平自字第××号，土地证号为平国用2006第003**号）内的物品，将位于平度市张舍镇驻地张官路北原官庄采购站房屋20间、占地面积7809㎡的房屋及场地返还给原告青岛平度市张舍农贸有限公司；原告青岛平度市张舍农贸有限公司于被告周宗军履行完返还房屋及场地义务三日内将购房款118万元返还给被告周宗军；三、被告周宗军支付原告青岛平度市张舍农贸有限公司违约金15万元，于判决生效后十日内付清；四、驳回被告周宗军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3300元，反诉费2900元，合计6200元，由被告周宗军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员  宋伟键人民陪审员  孙立江人民陪审员  官 莉二〇一八年一月十五日书 记 员  刘莎莎