四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0132民初389、390、391、392、393、442、443、444、449、452、457、459、467、471、472、473、497、498、502、507、509、510、512、513、514、518、524、525、529、531、532、548、828、833、834、835号 原告严江等53人（详见附表一） 共同委托诉讼代理人袁渝寒，北京德恒（成都）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人冯叶，北京德恒（成都）律师事务所律师。                            附表一                               （2017）川0132民初389号                       严江                               （2017）川0132民初390号                       汪霞                               （2017）川0132民初391号                       雷强                               （2017）川0132民初392号                       尚继征                               （2017）川0132民初393号                       张金霞                               （2017）川0132民初442号                       田晓佳             肖军                               （2017）川0132民初443号                       万红             胡开红                               （2017）川0132民初444号                       王建             解然                               （2017）川0132民初449号                       李嘉                               （2017）川0132民初452号                       晏忠逊                               （2017）川0132民初457号                       余鸿彪             宋兆菊                               （2017）川0132民初459号                       王红青                               （2017）川0132民初467号                       费相人             魏丽华                               （2017）川0132民初471号                       唐绍雨                               （2017）川0132民初472号                       汪元勋                               （2017）川0132民初473号                       向春林                               （2017）川0132民初497号                       王博雅             刘敏                               （2017）川0132民初498号                       卫东             王阿莉                               （2017）川0132民初502号                       陶建             陈明腊                               （2017）川0132民初507号                       候德健                               （2017）川0132民初509号                       袁磊             夏晓燕                               （2017）川0132民初510号                       韩宇浩                               （2017）川0132民初512号                       任凌                               （2017）川0132民初513号                       帅萍萍                               （2017）川0132民初514号                       罗聪             邓佳                               （2017）川0132民初518号                       何辉                               （2017）川0132民初524号                       曹少英                               （2017）川0132民初525号                       青翠             陈绍林                               （2017）川0132民初529号                       陈波                               （2017）川0132民初531号                       李继春             龚英                               （2017）川0132民初532号                       郭红兵             刘长泉                               （2017）川0132民初548号                       张家其                               （2017）川0132民初828号                       贾之杰             江美树                               （2017）川0132民初833号                       李世华             甘琳锋                               （2017）川0132民初834号                       胡明明             李兰芳                               （2017）川0132民初835号                       杨智军             许丹丹                被告：天威新津投资有限公司 法定代表人：周聪 委托诉讼代理人：杨涛 原告严江等53人与被告天威新津投资有限公司（以下简称天威公司）商品房销售合同纠纷36案，本院于2017年2月8日、2017年2月13日、2017年2月14日、2017年2月15日、2017年2月16日、2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。严江等53名原告的委托诉讼代理人袁渝寒，被告天威新津投资有限公司的法定代表人周聪及委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严江等53人向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告到相关部门办理原告的不动产登记；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房权属登记的违约金（违约金的计算从原告房屋产权证办理完毕的次日起至办理商品房权属登记之日止，暂计算至2016年12月31日，以原告已付购房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算）（具体金额详见附表二）。事实和理由：被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定：所购商品房总价款、交付商品房时间、房屋权属转移登记及相关违约责任等义务。根据合同约定，原告向被告缴纳了相应购房款，后被告向原告交付商品房，原告于2014年领取到《房屋所有权证》，但原告至今未领取到《国有土地使用证》。双方在《商品房买卖合同》第十九条第二款（2）项中约定的“权属登记”既包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证登记。该条款约定被告的义务为“向房产管理机关或国土管理部门提供办理房屋所有权或土地使用权所需的登记材料的义务”。鉴于原告在起诉前，成都市实行房地分离的办证方式，且土地使用证的办理必须在房屋分户产权证取得后才能进行。被告应当以房屋所有权证登记完毕的次日起，向新津县国土资源局提交办证机关登记备案所需材料，但被告未能在原告取得房产证后向相关部门提交资料，导致原告至今未能取得所购房屋完整的产权权属。现成都市已经开始施行房地合一的不动产统一登记。但新的政策并不影响被告的违约责任。综上，原告已全面履行合同内容，但截止原告起诉之日仍未领取到《国有土地使用证》，被告不能办理不动产登记，导致原告所购房屋产权权属不完整，被告应对此承担责任，根据法律规定，原告特诉至法院。 被告天威公司辩称，1、未办理国有土地使用证是事实。原被告签订商品房买卖合同，双方权利义务约定明确。因被告欠付第三方工程建设款，第三方向成都市中级人民法院申请查封被告资产，查封了被告公司名下的位于新津县XX镇XX村土地证号20XX（XX8）号土地使用权，其中包括原告的土地使用权，根据相关法律规定，在法院查封期间的土地不得办理转移、变更等登记，故无法办理相关权属证书。2、原告主张的违约金没有依据。3、原告提出的违约金的请求已经超过了两年的诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有法律依据应当予以驳回。                            附表二                               案 号                       原 告                       房屋地址                       房屋所有权证登记时间                       购房款                       诉讼请求                               （2017）川0132民初389号                       严江                       1栋1单元                       2014.2.28                       229000元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初390号                       汪霞                       1栋1单元                       2013.12.25                       223200元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初391号                       雷强                       1栋1单元                       2014.2.28                       222800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初392号                       尚继征                       1栋1单元                       2014.7.3                       223800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初393号                       张金霞                       1栋1单元                       2014.1.21                       300107元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初442号                       肖军             田晓佳                       1栋2单元                       2014.7.3                       282100元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初443号                       万红             胡开红                       2栋1单元                       2014.2.28                       282100元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初444号                       王建             解然                       2栋1单元                       2014.2.27                       292800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初449号                       李嘉                       1栋2单元7楼703号                       2014.1.15                       245900元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初452号                       晏忠逊                       1栋1单元                       2014.6.12                       390300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初457号                       余鸿彪             宋兆菊                       1栋2单元                       2013.12.25                       285800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初459号                       王红青                       1栋2单元                       2014.7.3                       222300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初467号                       费相人             魏丽华                       1栋2单元                       2013.11.15                       235100元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初471号                       唐绍雨                       1栋1单元                       2014.6.12                       230000元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初472号                       汪元勋                       1栋2单元                       2014.11.28                       279600元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初473号                       向春林                       2栋1单元                       2013.11.12                       224300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初497号                       王博雅             刘敏                       1栋1单元                       2014.4.21                       292500元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初498号                       卫东             王阿莉                       1栋1单元                       2013.11.13                       292800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初502号                       陶建             陈明腊                       1栋1单元                       2015.7.22                       245900元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：8000元                               （2017）川0132民初507号                       侯德建                       1栋1单元                       2014.6.10                       283300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初509号                       袁磊             夏晓燕                       1栋1单元                       2013.11.8                       223800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初510号                       韩宇浩                       1栋1单元                       2014.1.15                       245900元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初512号                       任凌                       1栋1单元                       2014.7.3                       223800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初513号                       帅萍萍                       1栋1单元                       2013.11.13                       230000元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初514号                       罗聪             邓佳                       1栋1单元                       2013.11.12                       244800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初518号                       何辉                       1栋1单元                       2014.3.20                       223700元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初524号                       曹少英                       1栋1单元                       2014.6.12                       222800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初525号                       陈绍林             青翠                       1栋1单元                       2014.10.28                       222300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初529号                       陈波                       1栋1单元                       2014.1.15                       244800元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初531号                       李继春             龚英                       1栋1单元                       2013.11.8                       222300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初532号                       郭红兵             刘长泉                       1栋1单元                       2013.11.8                       291500元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初548号                       张家其                       1栋1单元                       2013.12.25                       223700元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初828号                       贾之杰             江美树                       2栋2单元                       2013.12.30                       245900元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初833号                       李世华             甘琳锋                       2栋2单元                       2014.4.21                       224300元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：10000元                               （2017）川0132民初834号                       胡明明             李兰芳                       2栋2单元                       2013.12.30                       246400元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                               （2017）川0132民初835号                       杨智军             许丹丹                       2栋2单元                       2013.11.27                       235100元                       被告协助原告到相关部门办理不动产登记且支付逾期办理该证违约金：12000元                经审理认定事实如下：原告严江等53人分别于2010年、2011年、2014年间与被告天威公司签订《商品房买卖合同》，以合同约定的价格购买被告天威公司开发的位于新津县永商镇望滨路88号的房屋，原告按约定支付了购房款（房屋地址及购房款详见附表二）。按照《商品房买卖合同》第十九条（二）中第1条第（2）项约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金……”后被告天威公司陆续向原告交付了案涉房屋并办理了房屋所有权证（房屋所有权证登记时间详见附表二）。但至今未办理土地使用权证。另查明：2015年7月29日，成都市中级人民法院作出（2015）成执字第1112-1号执行裁定书查封了登记在被告名下的位于新津县永商镇望江村，土地证号2008（1687）号，面积33333平方米的土地使用权。2017年5月4日，成都市中级人民法院向新津县不动产登记中心出具公函，该函件表明，上述执行裁定书查封的系天威公司享有的国有土地使用权，不包含成都市中级人民法院送达查封裁定及协助执行通知书前该宗地内不动产权利人已经取得分户房屋所有权证或土地使用证，或者已经办理预告登记的不动产所对应的土地。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及房屋所有权证，被告提交的成都市中级人民法院执行裁定书、公函，原、被告的当庭陈述在案为证。 本院认为，被告天威公司与原告严江等53人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对于被告提出的因案涉房屋的土地使用权被法院查封导致其无法办证而要求驳回原告诉讼请求的抗辩理由，因引发土地被查封的责任在于被告，同时成都市中级人民法院向新津县不动产登记中心出具的公函已表明，对被告天威公司已查封的土地使用权不包含不动产权利人已经取得分户房屋所有权证或土地使用证，或者已经办理预告登记的不动产所对应的土地，并不阻碍被告按照合同约定代原告向权属登记机关递交办理房屋权属转移登记的申请，故对该抗辩理由不予采信。本案争议的焦点为天威公司应否为原告办理不动产登记证书并支付逾期办理土地使用权证的违约金。 1、关于办理不动产登记证的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被告天威公司作为出卖人，除将房屋交付买受人以外，还负有将房屋权属转移至买受人名下的义务。在不动产统一登记制度已实施的情况下，因被告天威公司未协助原告办理国有土地使用权证导致原告无法单方完成不动产登记，故被告天威公司仍然具有协助买受人办理由双证转化为不动产登记证的义务，所以对原告要求被告配合办理不动产登记证书的诉讼请求本院予以支持。 2、关于违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款“转移登记”第一项约定：“买受人同意委托天威新津投资有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用据实结算”；第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”该约定既包含有买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的内容，同时又对因出卖人原因导致买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的违约责任作出了约定。因双方未对被告天威公司协助原告办理国有土地使用权证的时间及违约责任作出约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案办理房屋权属证书的期限按照法律规定，应为房屋交付使用之日起90日内。现原告主张被告天威公司支付逾期办证违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，即本案应以实际交房时间再加上90日开始计算诉讼时效。本案中，因原告拒绝提供房屋交付时间，结合原告在庭审中明确表示是以房屋所有权证取得时间为违约金起算时间及案涉房屋钥匙已在办理房屋所有权证之前已实际领取的陈述，可以认定案涉房屋的交付时间实际是在取得房屋所有权证之前，本案所涉及逾期办证的违约金应作为一个整体看待，一旦诉讼时效经过则整个债权将变为自然债权，法律不再强制保护。即使以原告主张的以房产证办理时间为起点提起本案诉讼时也已经超过诉讼时效。且原告在庭审中未提交证据证明交房时间，同时也未提交证据证明本案存在诉讼时效中止、中断情形，故被告提出违约金已过两年诉讼时效的抗辩理由成立，对原告主张逾期办证的违约金的诉讼请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告天威新津投资有限公司于本判决生效之日起90日内协助原告严江等53人办理不动产登记证书； 二、驳回原告严江等53人其他诉讼请求。 案件受理费分担详见附表三。 如不服本判决，可在判决书送达之日起至十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 贾 肖 二〇一七年五月二十二日 书记员 李东梅                            附表三                               案号                       原告                       诉讼费预交情况（元）                       诉讼费分担                               原告                       被告                       原告                       被告                               （2017）川0132民初389号                       严江                       25元                       0元                       0元                       25元                               （2017）川0132民初390号                       汪霞                       50元                       0元                       0元                       50元                               （2017）川0132民初391号                       雷强                       25元                       0元                       0元                       25元                               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