上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初41514号
原告：上海尚友物业管理有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：李涛，职务总经理。
委托诉讼代理人：赵亮波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑彬彬，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：李鑫，男，1998年11月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被告：上海觅甜餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：洪素琴。
原告上海尚友物业管理有限公司(以下简称尚友公司)与被告李鑫、上海觅甜餐饮管理有限公司(以下简称觅甜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月4日公开开庭进行了审理。原告尚友公司的委托诉讼代理人赵亮波、郑彬彬到庭参加诉讼。被告李鑫、觅甜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚友公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李鑫签订的《房屋租赁合同》于2017年9月4日解除；2、被告李鑫支付自2017年5月1日至2017年9月4日的房屋租金人民币46,293.53元(以下币种均为人民币)；3、被告李鑫支付自2017年5月1日至2017年9月4日的物业管理费3,284.55元；4、被告李鑫支付自2017年2月25日至2017年7月24日期间未付的电费6,520.64元、水费74.94元；5、被告李鑫支付自2017年9月8日至2017年10月31日的房屋占有使用费39,785.42元；6、被告李鑫支付因违约导致合同解除的违约金22,410元；7、被告李鑫支付逾期注销营业执照的违约金19,450.46元(自2017年10月4日起算至2017年11月16日，按照日租金的1.2倍计算)；8、被告李鑫支付逾期支付租金的违约金(以22,410元为本金，从2017年4月24日起计算至被告实际支付之日，以22,410元为本金，从2017年6月26日起计算至被告实际支付之日，以1,473.53元为本金，从2017年8月25日起计算至被告实际支付之日，均按每日千分之三计算)；9、被告李鑫支付逾期支付物业管理费的违约金(以1,590元为本金，从2017年4月24日起计算至被告实际支付之日，以1,590元为本金，从2017年6月26日起计算至被告实际支付之日，以104.55元为本金，从2017年8月25日起计算至被告实际支付之日，均按每日千分之三计算)；10、被告李鑫支付欠付水电费的逾期违约金(以1,127.66元为本金，从2017年4月1日起计算至被告实际支付之日，以1,313.42元为本金，从2017年6月1日起计算至被告实际支付之日，以1,475.28元为本金，从2017年7月1日起计算至被告实际支付之日，以2,679.22元为本金，从2017年8月1日起计算至被告实际支付之日，均按每日千分之三计算)；11、被告李鑫支付律师费1万元；12、被告觅甜公司对被告李鑫上述全部给付义务承担连带责任。
事实和理由：2016年6月2日，原告与案外人赵1签订《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的上海市静安区共和新路XXX号-XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给赵1使用，租赁期限自2016年6月3日至2019年6月30日止。2016年11月22日，原告与赵1、觅甜公司签署《协议书》，约定2016年12月1日起系争房屋的承租方由赵1变更为觅甜公司，赵1对因该租赁关系形成的全部债务及责任提供担保。后觅甜公司申请变更系争房屋承租方，故原告与李鑫、觅甜公司签订了《协议书》，约定系争房屋自2017年2月22日起承租人变更为李鑫，觅甜公司为李鑫因该租赁关系形成的全部债务及责任提供担保。2017年3月8日，原告与李鑫就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定系争房屋的租赁期限自2017年3月1日起至2019年6月30日，每月租金为11,205元，租金每两个月支付一次，先付后用，在每个付款周期5个工作日之前支付下2个月租金，物业费每月795元，每个月1日支付上个月的水、电费。合同签订后，原告按约交付房屋，但李鑫无故不支付到期租金及相关费用，原告多次发函催讨均未果，故原告起诉至法院。
被告李鑫未到庭应诉，但在庭前证据交换时辩称，对诉请一，解约函已收到，同意租赁合同于2017年9月4日解除。对诉请二，同意支付2017年5月1日至2017年9月4日的租金，但其中2017年5月的租金27,000余元已支付过了。对诉请三，同意支付自2017年5月1日至2017年9月4日的物业管理费3,284.55元。对诉请四，2017年2-3月的水、电费其已经和租金一起支付了，同意支付其他欠付的水、电费。对诉请五，因其没有及时支付租金，2017年6月20日之后原告采取了断电措施，店铺已无法正常经营，所以不同意支付房屋使用费。对诉请六至诉请十，虽然合同解除是因其违约，但这是因为原告同意的经营范围是食品，而其要经营的是甜点饮品，致其办不出卫生许可证，所以不同意支付解除合同的违约金以及逾期支付租金、物业费、水电费、逾期注销营业执照的违约金。对诉请十一，同意支付律师费。
被告上海觅甜餐饮管理有限公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
包括系争房屋在内的上海市静安区共和新路XXX-
XXX号XXX、XXX、XXX室房屋产权人为案外人上海天道房地产开发有限公司。2013年6月9日，上海天道房地产开发有限公司与原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定由原告租赁上址房屋，租期自2013年8月1日起至2025年12月31日止。合同约定，原告可以根据经营状况，将上址房屋部分或全部转租给他人，原告需与受租方订立书面的转租合同。
2016年6月2日，原告与案外人赵1就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定赵1向原告租赁系争房屋仅作为经营食品零售使用，租期自2016年6月3日至2019年6月30日等。
2016年11月22日，原告(甲方、出租方)、赵1(乙方、原承租方)及被告觅甜公司(丙方、现承租方)签订《协议书》，约定因乙方设立了新公司(即丙方)且新公司实际使用该房屋，故自2016年12月1日起，原租赁合同中的承租方变更为丙方，丙方承继原租赁合同及补充协议中承租方的各项权利义务；鉴于丙方是乙方设立的新公司，因此乙方愿意为丙方因该房屋租赁关系形成的全部债务及责任提供担保。
2017年2月23日，被告觅甜公司向原告发出申请书，载明：因实际管理和更换相关营业执照等原因，需重新办理营业执照，望原告将承租人变更为李鑫，其愿意为李鑫因系争房屋租赁关系形成的全部债务及责任提供担保。
2017年2月27日，原告(甲方、出租方)、被告觅甜公司(乙方、原承租方)及李鑫(丙方、现承租方)签订《协议书》，约定现因乙方在房屋内所从事营业事宜均由丙方实际管理和使用该房屋，且因更换相关营业执照等原因，经乙方和丙方共同申请，甲方同意自2017年2月22日起，将原租赁合同中的承租方变更为丙方，丙方承继原租赁合同及补充协议中承租方的各项权利义务；甲方双方同意，甲方无需返还乙方已支付给甲方的房屋履约保证金22,410元、公共事业费押金1,590元，乙方同意，上述房屋履约保证金及公共事业费押金转为丙方承租该房屋的履约保证金及公共事业费押金。乙方确认，乙方完全了解甲丙双方的租赁事宜，自愿对原租赁合同、本协议及关于该房屋新的租赁合同及补充协议(若签署)中丙方的全部责任义务承担连带担保责任(包括但不限于支付租金、物业管理费、水电等公共事业费、按照租赁合同应承担的违约金、赔偿金、解决争议的费用、律师费等费用)，担保期限自丙方应履行责任义务之日的次日起2年。
2017年3月8日，原告(出租方、甲方)与被告李鑫(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋交付日期为2017年2月20日，租金起算日期为2017年3月1日，租赁期间为2017年2月20日至2019年6月30日。对于承租用途，合同附件一载明：乙方承诺承担承租该房屋仅作为经营食品零售使用，未(经)甲方书面同意并按规定报有关部门核准外，乙方不得改变该房屋经营用途。月租金为11,205元，支付方式为先付后用，首期租金于2017年3月1日前支付，之后租金每两个月支付一次，分别于每年的1月1日、3月1日、5月1日、7月1日、9月1日、11月1日的前5个工作日内支付下2个月期的租金。物业管理费由乙方承担，并由乙方直接向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，金额为每月795元。租赁系争房屋期间产生的公共事业费用自交付之日起算，电、水费均由甲方代收代付，由乙方承担，于第二个月1日向甲方支付第一个月的公用事业费用。合同约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租赁期满当日或提前解除、提前终止当日将系争房屋归还己方。无论双方因何原因终止系争房屋的租赁合同关系，乙方均应在租赁合同关系终止后30日内注销系争房屋内的经营许可证书、税务等证照及营业执照，若逾期注销，视为乙方未按照本合同约定完全返还系争房屋，每逾期一日，乙方应按照日租金的1.2倍向甲方支付违约金，直至乙方在该房屋上的所有证照注销完毕。甲方有权在乙方未依合同交还系争房屋逾期满5日后选择由公证人员或律师或无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换，将可移动物品搬出该房屋，将房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。乙方办理各类证照申请时相关部门所需的手续及一切事宜，由乙方自行负责，甲方在能力范围内给予必要的协助。乙方不得以无法办理营业执照、税务证等证照或办理营业执照、税务证等证照出现问题为由拒绝履行本合同的条款。同时，无论乙方是否已取得系争房屋合法经营的各类证照、许可证，均不影响乙方在本合同项下的付款义务，也不影响本合同的效力。双方同意，有如下情形的，视为一方违约，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方应按月租金的2倍支付违约金给守约方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……租期内乙方逾期支付租金累计超过15日的；……乙方拖欠物业管理费、公共事业费等费用超过15日的……对于违约责任，合同还约定，乙方逾期支付物业管理费、公共事业费用超过10日的，每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的3%向甲方支付违约金，于此后计算逾期累计超过10日的，则甲方有权采取停止公用事业供应(包括但不限于水、电、中央空调、煤气等)及阻止乙方进入和使用该房屋等措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。乙方逾期支付租金，在甲方催告后5日后仍未支付的，甲方可以停止供水、供电及其他物业管理服务并可采取阻止乙方进入和使用该房屋等措施直至乙方付清拖欠租金及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。乙方每日需按拖欠金额的3%向甲方支付违约金，且需支付因甲方向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费。租赁期满或本合同提前解除、提前终止，乙方逾期未返还房屋的，每逾期一日，乙方按日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的房屋使用费。
2017年8月31日，原告向被告李鑫发出《提前解约通知函》，载明：至发函日，李鑫尚欠原告租金及其他费用共计54,595.58元，逾期未支付租金时间已超过15日给原告造成了很大损失。根据合同约定，原告现正式书面通知，与被告的合同于2017年9月4日解除，终止双方租赁关系，被告应于收到本函后3日内付清所拖欠的租金及其他应付费用，并按照月租金的2倍标准支付违约金；原告将于解除合同当日派人与李鑫办理房屋返还的相关手续，请李鑫配合，李鑫应在合同解除之后起3日内最晚不迟于2017年9月7日前搬离该房屋，否则应按日租金的2倍标准支付房屋占用使用费；李鑫应在租赁合同关系终止日后的30日内注销在该房屋上的经营许可证书及营业执照。该函件于2017年9月1日由被告李鑫本人签收。
本院另查明以下事实：
1、2017年10月23日，原告与上海邦信阳中建中汇律师事务所签订《聘请律师合同》，并支付律师费1万元。
2、2017年11月16日，上海市静安区市场监督管理局向被告李鑫发出《准予个体工商户注销登记通知书》，同意其注销在系争房屋内的上海市静安区祝芳食品店的工商登记。
审理中，原告称，被告李鑫自2017年5月1日开始未再支付租金。对此被告李鑫虽抗辩称其已支付了5月的租金27,000余元，但对此未向法庭提供证据。
关于被告李鑫实际使用房屋至何时，被告称，原告于2017年6月20日采取了断电措施，但未提供相应证据。对此原告则称，鉴于被告李鑫自2017年5月起未再支付租金，原告根据合同约定于2017年8月下旬对系争房屋采取了断电措施。此外，其已于2017年10月31日收回系争房屋，目前房屋空关。对原告所述该收回房屋的日期，被告未表示异议，但称尚有物品在房屋内未取回。
审理中，原告表示，不再主张2017年9月5日至2017年10月31日期间的物业管理费。关于其主张的逾期支付租金、物业管理费、水电费的违约金，均已调整计算标准至日千分之三。此外，同意在被告应付费用中抵扣房屋履约保证金及公共事业押金共计24,000元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案查明的事实及当事人的陈述，被告李鑫自2017年5月1日开始未付租金，实属违约，原告依据合同约定向被告李鑫发出《提前解约通知函》，并主张以该解除函中确定的2017年9月4日作为双方合同解除之日，本院认为并无不妥，予以确认。合同解除之后，被告李鑫仍应支付其拖欠的租金、物业管理费、水电费。审理中，被告李鑫虽曾抗辩称其已支付了2017年5月期的租金及2017年2月的水电费，但就该两节未向法庭提供任何证据，本院对此无法采信，故对原告相应诉请予以支持。
关于合同解除后的房屋占用使用费，审理中原告称房屋系其于2017年10月31日自行收回，被告李鑫亦自认尚有物品在房屋内未取回，故本院认定被告李鑫在双方租赁合同解除之后并未及时将房屋交还给原告，被告李鑫应承担相应期间的房屋占用使用费。但审理中被告李鑫称原告自2017年6月即采取了断电措施，其无法正常经营；原告亦确认自2017年8月下旬开始对系争房屋采取了断电措施，故本院认为被告李鑫自合同解除之后，客观上已难以对系争房屋进行有效使用。而原告在对系争房屋采取断电措施，且被告李鑫并未于其要求的2017年9月7日前交还房屋的情形发生后，却未及时收回房屋以减少损失。因此，对被告李鑫需向原告承担的房屋占用使用费，本院将根据公平原则，综合考虑合同约定的使用费标准以及合同的整体履行情况予以调整。
至于原告主张的被告各项违约行为所对应的违约金及律师费，均符合相关合同约定。虽然被告李鑫抗辩称其违约系因合同约定的经营范围不对，致其无法办出卫生许可证，但合同约定系双方真实意思表示，且被告李鑫亦未举证证明无法办出证照系原告方责任，故本院对其该项抗辩难以采纳。原告在审理中自愿就部分违约金的计算标准作出调整，系当事人对自身权利的处分，本院予以认可。
此外，根据原、被告三方签订的《协议书》，被告觅甜公司应对被告李鑫就系争房屋租赁事宜产生的所有债务承担连带担保责任，故本院对原告该项诉请予以支持。
被告李鑫、觅甜公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告上海尚友物业管理有限公司与被告李鑫有关上海市静安区共和新路XXX-XXX号XXX-XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年9月4日解除；
二、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付上址房屋自2017年5月1日至2017年9月4日的房屋租金46,293.53元；
三、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付上址房屋自2017年5月1日至2017年9月4日的物业管理费3,284.55元；
四、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付上址房屋自2017年2月25日至2017年7月24日期间所欠电费6,520.64元、水费74.94元；
五、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付上址房屋自2017年9月8日至2017年10月31日的房屋占有使用费9,946.36元；
六、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付合同提前解除的违约金22,410元；
七、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付逾期注销营业执照的违约金19,450.46元；
八、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金(按每日千分之三的标准，以22,410元为本金，自2017年4月24日起计算至被告实际支付之日；以22,410元为本金，自2017年6月26日起计算至被告实际支付之日；以1,473.53元为本金，自2017年8月25日起计算至被告实际支付之日)；
九、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的违约金(按每日千分之三的标准，以1,590元为本金，自2017年4月24日起计算至被告实际支付之日；以1,590元为本金，自2017年6月26日起计算至被告实际支付之日；以104.55元为本金，自2017年8月25日起计算至被告实际支付之日)；
十、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付欠付水电费的逾期违约金(按每日千分之三的标准，以1,127.66元为本金，自2017年4月1日起计算至被告实际支付之日；以1,313.42元为本金，自2017年6月1日起计算至被告实际支付之日；以1,475.28元为本金，自2017年7月1日起计算至被告实际支付之日；以2,679.22元为本金，自2017年8月1日起计算至被告实际支付之日)；
十一、被告李鑫应于本判决生效之日起十日内向原告上海尚友物业管理有限公司支付律师费1万元；
十二、被告上海觅甜餐饮管理有限公司对被告李鑫上述第二至第十一条主文项下的履行义务承担连带责任；
十三、原告应于本判决生效之日起十日内向被告李鑫返还房屋保证金22,410元及公共事业费押金1,590元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1,626元(原告上海尚友物业管理有限公司已预缴)，由原告上海尚友物业管理有限公司承担126元，被告李鑫、上海觅甜餐饮管理有限公司共同承担1,500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴 双
二〇一八年一月二十二日
书记员 袁佳铭
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。