福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2015）融民初字第4974号原告施传焰，男，1968年12月8日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。委托代理人陈景云，福建向高律师事务所律师。委托代理人林颖，福建向高律师事务所律师。被告庄秀文，男，1966年5月1日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。被告庄建忠，男，1971年2月9日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。委托代理人林文法，福建海江律师事务所律师。原告施传焰与被告庄秀文、庄建忠买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告施传焰及其委托代理人林颖，被告庄建忠及其委托代理人林文法到庭参加诉讼，被告庄秀文经本院公告送达应诉文书及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告施传焰诉称，原告与二被告系朋友关系，2013年5、6月份，二被告称其在福清市后拥有自建七层房产一栋（无证），询问原告是否有意购买，经过一段时间协商，原、被告双方于2014年元月就该房产第四层北面135平方米的房产买卖达成一致意见，原、被告双方约定：二被告以2170元每平米的价格将该房产卖给原告，该房产总价279450元，原告首期先付21万元，余款7万元于交房时付清。原告向二被告支付款期21万元后，原、被告双方签订了《购房协议》。因在《购房协议》中由被告一代表被告二签名，原告之后要求被告二予以确认，被告二便向原告出具收款收据一份，确认收到原告21万元首期款。之后因二被告之间内部的债权债务问题，二被告拒绝向原告交付房产，也拒绝向原告返还购房款。后经第三人王某介入调解，二被告同意向原告返还购房款21万元，并赔偿2014年1月至2015年6月15日期间的原告受到的损失5万元，合计26万元，于2015年6月15日前付清。但经调解确认后，二被告仍以各种理由推脱，拒不还款。原告认为，诉争房屋属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不可转让的财产，《购房协议》违反该法强制性规定，应认定为无效合同，二被告基于《购房协议》取得的款项应当予以返还，遂诉至法院，请求：一、依法确认原、被告签订的《购房协议》无效；二、依法判令二被告共同向原告返还购房款21万元；三、依法判令二被告共同赔偿原告损失5万元；四、本案诉讼费用由二被告承担。被告庄秀文未作答辩，亦未向本院提供证据。被告庄建忠辩称，一、本案二被告不存在合伙建房关系（被告庄建忠与邻居协调道路、滴水问题签订的协议书上庄秀文仅是作为见证人并不是合同当事人，被告庄建忠提交的微信、短信等其他证据可以证明），该幢楼房只有土地使用证，是被告庄建忠的弟弟向他人购买的，使用权人尚未变更，和被告庄秀文无关，被告庄秀文属于中间人的角色，其收取原告的21万元并未支付给被告庄建忠，被告庄建忠没有理由将房屋交付给原告，原告并未直接向被告庄建忠要求购房，也未向被告庄建忠支付款项；二、原告提供的收款收据上虽然有被告庄建忠的签名，但签名的原因是因为被告庄建忠碍于情面，因为被告庄秀文在被告庄建忠建房时有帮助被告庄建忠协调道路、滴水等问题。被告庄建忠虽然签了名，但是并未收到原告支付的购房款，因此，收款收据不生效；三、原告与被告庄秀文签订的《购房协议》上被告庄建忠的签名并非被告庄建忠所写，是被告庄秀文未经被告庄建忠同意写的，该《购房协议》无效，原告支付给被告庄秀文的购房款，原告应向收款人被告庄秀文要求返还，和被告庄建忠无关；四、被告庄秀文出具给被告庄建忠的借条因款项未支付而不生效，原告主张签借条时原告在场，但没有看到有款项交付，可以说明被告庄秀文的借款并未交付，借条未生效，原告主张其于2013年8月份至9月份期间交给被告庄秀文共三笔款项共计25万元，后被原告拿回4万元，剩下21万元，被告庄建忠与邻居签订《协议书》的时间为2013年10月4日，当时被告庄建忠的房子还没有动建，不存在原告支付购房款的事实。综上所述，从本案的事实与证据可以证实，二被告不存在合伙建房的事实；被告庄秀文收取原告的款项为被告庄秀文向原告的借款；被告庄秀文并未向被告庄建忠支付任何款项，被告庄秀文出具的借条因款项未支付而不生效；原告应向被告庄秀文要求返还21万元款项，与被告庄建忠无关，请求驳回原告对被告庄建忠的诉讼请求。原告提供的证据：证据A1：原告身份证、福清市高山镇后山村民委员会证明各一份，证明原告身份基本情况。被告庄建忠对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据A2:二被告户籍证明两张，证明二被告身份情况。被告庄建忠对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据A3：购房协议一份及收款收据一张，证明原告向二被告支付了21万元的首期购房款。被告庄建忠质证认为，二被告合资建房，购房协议不是其本人签订的，协议中“庄建忠”的签名是被告庄秀文书写的，其无法确认该份证据的真实性；收款收据注明“款到账为准”，而该款项并未实际交付给被告庄建忠，被告庄秀文承诺其将在出具借条之日的两个月内向被告庄建忠交付21万元购房款，当时被告庄建忠为感谢被告庄秀文在建房过程中帮忙协调道路等邻里问题，才向原告出具收款收据，但被告庄秀文至今未向被告庄建忠交付21万元购房款。原告认为，收款收据注明的是余下七万元款到到账为准，被告庄秀文是向庄建忠出具借条，债权人是被告庄建忠，不是原告，因此，二被告之间的借贷关系与原告无关。证据A4：短信信息记录12张及中国移动短、彩信详单，证明经案外王某胜介入调解，二被告同意向原告返还购房款21万元并赔偿损失5万元，合计26万元于2115年6月15日还清。被告庄建忠质证认为，对该份证据的真实性无异议，但对该份证据的证明对象有异议，短信内容记王某胜是要求被告庄秀文还钱，并未要求被告庄建忠还钱，证明被告庄建忠并未收到21万元款项，该款项已被被告庄秀文赌博输掉了。证据A5：证陈某乐王某胜的证言，证明二被告把房屋卖给原告，原告已将购房款交付给二被告，二被告之间的借贷关系与本案无关。被告庄建忠质证认为，本案诉争房产的房主是被告庄建忠，二被告并未合资建房，被告庄秀文直接将从原告处收到的21万元购房款借走并向被告庄建忠出具借条，从未将21万元的购房款交付给被告庄建忠。被告庄建忠提供的证据：证据B1：光盘一张及录音文字记录三张，证明二被告没有合资建房以及被告庄建忠没有收取原告款项的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议：首先，该证据之中的“庄秀文”是否为其本人不得而知，因此该证据的真实性无法确认，另外，从该录音中也无法体现被告的待证事实，从录音的音频资料和被告的文本翻译来看，存在大量被告主观的括号备注内容，并非原音频中的准确表述；其次，录音中的两人均为本案被告，且在录音中也说明双方存在交情，因此，双方存在重大的利害关系；第三，在该录音的13分22秒时，被告庄建忠在该录音中称：“当时房屋的造价单一式6份，含你7份”，在21分30秒时，被告庄秀文称：“原来欠你15万元和现在21万元有什么区别？一个私人，一个公家？”，在25分37秒时被告庄秀文称：“是不是你说多少钱，我也和我弟说多少钱”，并结合被告庄建忠已翻译的文本中被告庄建忠说：“你实际花多少钱？你列个清单”和之后“可不可以调为二层或三层买一套，我意思就是你弟（施传焰）如何二层或者三层买一套在少算点”不难看出，本案中出售给原告房屋的本案系二被告，而不是被告庄秀文一人，结合被告庄建忠出具给原告的收款收据上注明的收投资款21万元，余下7万元款到账为准，更是可以证明被告庄建忠亦是本案的房屋出卖人。证据B2：协议书一张，证明被告庄建忠建房与周边邻居协商道路、滴水等问题，被告庄秀文为见证人，说明二被告未合伙建房，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议：在这份关于邻里公共村路约定的《协议书》上，虽然被告庄秀文、李吓星在见证人栏签字，但并不代表二被告就不存在合伙建房的关系，因此，该证据也无法证实被告的待证事实。被告庄建忠认为，若二被告合资建房，被告庄秀文应当是在乙方一栏签名，而不是以见证人的身份在协议书中签名。证据B3：借条一张，原告通过被告庄秀文向被告庄建忠购房未支付任何款项的事实。原告对该证据的真实性、合法性无异议，从关联性来看，二被告之间的债务往来与本案没有关联性，另外，从证明对象上来看，在法律关系上，该借条可以证明二被告之间存在民间借贷法律关系，而且债权人是被告庄建忠，债务人是被告庄秀文，恰恰证明了该笔21万元的实际所有人为被告庄建忠，其享有该21万元的权利，即被告庄建忠实际收到了原告的21万元，只是因为其个人原因转借给了被告庄秀文。被告庄建忠认为，根据福州中院的内部规定，十万元以上需要有支付凭证。且该21万元并未实际交付，该份借条无效。证据B4：被告庄秀文发给被告庄建忠的微信六张，证明二被告没有合资建房以及被告庄建忠未收到原告购房款的事实。原告质证认为，该证据以及超过举证期间，且无正当理由说明迟延提交证据的原因，该证据不应当予以采纳，附条件质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，从该证据的内容上来看，被告二出具给原告的收款收据上的21万元指向的对象是本案房产，而二被告之间的21万元是民间借贷法律关系，与本案不具有关联性。被告庄建忠认为，被告庄建忠未实际收到购房款，原告应当向被告庄秀文催讨购房款，被告庄秀文承诺其将在出具借条之日的两个月内向被告庄建忠交付21万元购房款，但至今未向被告庄建忠交付21万元购房款。证据B5：手机微信内容，证明本案诉争的21万元是庄秀文向原告所借款项。原告质证认为，该证据以及超过举证期间，且无正当理由说明迟延提交证据的原因，该证据不应当予以采纳，附条件质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，该证据无法证明原告与被告庄秀文之间存在赌资的问题，且确认其已经向被告庄建忠出具了借条一份，视为被告庄建忠已经收到了21万元。对于原、被告双方有争议的证据及事实，本院予以分析认定如下：一、关于二被告是否合资建房的问题原告主张诉争房屋系二被告共同拥有，其系向二被告购买诉争房屋。被告庄建忠主张诉争房屋系其弟弟向他人购买旧房后自行改建，只有土地使用证，使用权人尚未变更为被告庄建忠，被告庄秀文未与其共同建房。庭审中，证陈某乐王某胜的证言表明，原告系经被告庄秀文介绍向被告庄建忠购买诉争房屋。原告及被告庄建忠并未对此表示异议，且被告庄建忠在庭审中自认，诉争房屋系旧房改造，只有土地使用权证，由其弟向他人购买，尚未办理土地使用权变更登记。据此，本院认定，二被告未合资建房。二、关于《购房协议》的约束力问题原告主张《购房协议》中写明了关于诉争房屋的买卖事宜以及款项交付情况，其中“房主”一栏签有二被告的名字，现二被告未依约交付诉争房屋，二被告应将《购房协议》中写明的已收购房款返还给原告。被告庄建忠主张其在《购房协议》中的签名系被告庄秀文在未经其同意的情况下代签的，《购房协议》无效。庭审中，原告自认，《购房协议》中被告庄建忠的签名系被告庄秀文所签，被告庄建忠签名上的手印系被告庄秀文所捺，结合证陈某乐王某胜的证言，对于被告庄秀文关于其在《购房协议》中的签名系被告庄秀文在未经其同意的情况下代签的主张，本院予以采信。关于《购房协议》的约束力问题，《购房协议》中被告庄建忠的签名系被告庄秀文在未经其同意的情况下代签，被告庄秀文的上述行为属于无权代理。但被告庄建忠事后向原告出具了《收款收据》，其中明确写明收款金额为21万元并注明“收施传焰集资款21万元，余款7万元款到账为准”，可视为其对被告庄秀文无权代理行为效力的追认，故该《购房协议》对合同的双方均具有约束力，合同双方应当根据该协议的规定在不违反相关法律、法规的前提下履行各自的义务，故被告庄建忠在原告已经支付部分合同价款的情况下，应负有履行该《购房协议》的义务。三、关于购房款21万元的交付问题原告主张被告庄建忠收取其购房款21万元，并向其出具了《收款收据》。被告庄建忠主张由于被告庄秀文在其建房时帮助协调道路及滴水问题，其碍于情面，故在《收款收据》上签名。原告主张被告庄建忠向其出具了《收款收据》，被告庄建忠对此没有异议，结合原告提供的《收款收据》，可以认定被告庄建忠收取原告购房款21万元的事实，故对于原告关于被告庄建忠收取其购房款21万元的主张，本院予以采信。四、关于调解协议的问题原告主张原、被告曾王某胜的协调下就诉争房屋的买卖问题达成口头调解协议，二被告同意向原告返还购房款21万元并赔偿2014年1月至2015年6月15日期间原告收到的损失5万元，上述款项共计26万元于2015年6月15日前付清。根据证陈某乐王某胜的证言，原、被告曾协调过诉争房屋的买卖问题，但无法确定是否达成了调解协议及具体调解协议的内容。原告未提供相应证据证明其主张，且被告庄建忠不予认可，故对于原告的主张，本院不予采信。根据原、被告提供的相关证据并结合原、被告庭审陈述，本院查明如下事实：被告庄建忠通过旧房改造，在其弟购买的位福清市V后的地块（使用权尚未变更）上建起七层楼房一幢。2014年底，原告施传焰经被告庄秀文介绍后，向被告庄建忠购买上述楼房第四层北面的一套面积为137平方米的房屋。原告与被告庄秀文签订《购房协议》，双方在《购房协议》中约定，二被告将上述房屋以每平方米2070元的价格将上述房屋卖给原告，收到原告购房款21万，余下金额交房还清。原告在《购房协议》中“购买人”一栏签名并捺手印，被告庄秀文在其中“房主”一栏签名并捺手印，被告庄秀文代被告庄建忠在其中“房主”一栏签名并捺手印陈某乐在其中“在场证明人”一栏签名并捺手印。《购房协议》签订后，被告庄建忠向原告出具金额为21万元的《收款收据》并在其中写明“款到账为准”。二被告拒绝交付诉争房屋，亦不返还21万元购房款。原告认为，诉争房屋属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不可转让的财产，《购房协议》违反该法强制性规定，应认定为无效合同，二被告基于《购房协议》取得的款项应当予以返还，遂诉至法院，请求：一、依法确认原、被告签订的《购房协议》无效；二、依法判令二被告共同向原告返还购房款21万元；三、依法判令二被告共同赔偿原告损失5万元；四、本案诉讼费用由二被告承担。本院认为，本案诉争房屋系被告庄建忠的弟弟向他人购买旧房后自行改建而成，只有土地使用证，使用权人尚未依据相关法律程序变更为被告庄建忠，被告庄建忠在未获得相应合法、充分的权利下擅自将诉争房屋进行买卖，属于无权处分，且事后未获得处分权人的许可，应认定其买卖行为无效，故对于原告请求依法确认原、被告签订的《购房协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告庄秀文介绍原告向被告庄建忠购买诉争房屋，其虽在《购房协议》中“房主”一栏签字并捺手印，但诉争房屋并非其所建，亦不是《购房协议》中诉争房屋的出卖人，故在《购房协议》被确认无效的情况下，被告庄秀文无须返还原告已收购房款21万元，故对于原告请求依法判令被告庄秀文向原告返还购房款21万元的诉讼请求，本院不予支持。被告庄建忠作为《购房协议》中诉争房屋的出卖人，在《购房协议》被确认无效的情况下，应返还原告已收购房款21万元，故对于原告请求依法判令被告庄建忠向原告返还购房款21万元的诉讼请求，本院予以支持。因原告未提供相应证据证明原、被告曾就诉争房屋的买卖问题达成口头调解协议，原告请求依法判令二被告共同赔偿原告损失5万元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告庄秀文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告施传焰与被告庄秀文、庄建忠签订的《购房协议》无效；二、被告庄建忠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告施传焰购房款人民币21万元；三、驳回原告施传焰的其他诉讼请求。如未按指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5200元，由原告施传焰负担人民币750元，被告庄秀文、庄建忠负担人民币4450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  林文仁人民陪审员  薛希瑞二〇一六年二月五日书 记 员  杨海燕附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。