广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1458号
上诉人（原审原告）：梁日亮，男，汉族，1954年2月20日出生，住广东省开平市。
委托代理人：梁桃波，广东三良律师事务所律师。
委托代理人：黄芸，广东三良律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴伟大，男，汉族，1955年5月24日出生，住广东省恩平市。
委托代理人：钟玉田，广东泓科律师事务所律师。
上诉人梁日亮因与被上诉人吴伟大房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2016年3月8日，梁日亮向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、梁日亮、吴伟大在2015年10月10日签订的《房屋转让协议书》无效；2、吴伟大退回梁日亮支付的6万元购房款给梁日亮；3、梁日亮将座落于沙湖圩镇东兴路50号房屋（新幢第三楼、第四楼两层）退还给吴伟大；4、案件受理费由吴伟大负担。主要事实和理由是：座落于恩平市沙湖镇圩东兴路50号房屋(新幢第三楼、第四楼两层)（下称：东兴路50号房地产），根据吴伟大向梁日亮讲述，是恩平市沙湖镇林业站建设，是吴伟大向恩平市沙湖镇林业站购买的，土地所有权属于沙湖镇乡镇集体所有。经梁日亮、吴伟大双方协商，于2015年10月10日，梁日亮、吴伟大签订了《房屋转让协议书》，约定吴伟大将东兴路50号房地产，以6万元价钱卖给梁日亮，并由证人谢某、谭某在《房屋转让协议书》签名见证。梁日亮、吴伟大在签订《房屋转让协议书》时，梁日亮已将购房款6万元现金支付给了吴伟大，并在《房屋转让协议书》上写明购房款已付清。买卖的房屋已交给梁日亮，梁日亮进行了简单的装修。双方在《房屋转让协议书》前，还口头约定梁日亮支付购房款后吴伟大要交集体土地证给梁日亮。但付款后没交土地证给梁日亮，后来多次要求吴伟大交付土地使用权证或集体土地所有权证给梁日亮，结果吴伟大将恩平市沙湖镇林业站开出的《广东省行政事业单位内容部来往结算票据》交给谢某，由谢某再转交给梁日亮。梁日亮再要求吴伟大提交集体土地所有权证给梁日亮，吴伟大说没有集体土地所有权证，只有《广东省行政事业单位内部往来结算票据》。鉴于吴伟大没有依约提交集体土地所有权证给梁日亮，梁日亮要求吴伟大退还购房款，梁日亮退房给吴伟大，并多次协商未果。经查，东兴路50号房地产，没有领取土地使用证和房屋所有权证。梁日亮购买后对房屋的垂直度进行了测量，房屋最顶端边缘与最底端边缘的垂直度相差22公分，严重地影响住宿安全。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”、第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，吴伟大将没有领取土地使用证的房地产卖给梁日亮，严重违反了法律强制性的规定。同时没有领取《土地使用证》、又说领取了，并将存在安全隐患的房地产卖给梁日亮，将会造成梁日亮财产损失及生命安全，即以合法形式掩盖非法目的（××）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”、第（五）款“违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁日亮、吴伟大于2015年10月10日签订的《房屋转让协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定及以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同，吴伟大必须退回梁日亮支付的6万元购房款给梁日亮，梁日亮将房屋退还给吴伟大。案件受理费由吴伟大负担。
吴伟大答辩称：吴伟大与梁日亮签订的《房屋买卖协议书》意思表示真实，是双方在平等自愿的基础上签订的，是合法有效的。涉案房屋是吴伟大通过合法购买所得的。吴伟大于2006年1月12日向恩平市沙湖镇林业工作站购买涉案房屋，并依法交纳了款项，有梁日亮提供的证据2可证实。梁日亮于2014年一个晚上曾在吴伟大的办公室（沙湖圩镇居委会办公室）向吴伟大讲述其有意购买涉案房屋，当时吴伟大并无意出售该房屋，但对梁日亮讲“如你有意购买，我想卖的时候再通知你。但首先声明，该房屋只有购房票据一张，没有产权证的”，梁日亮回应说“你有意出售时一定要卖给我”。2015年8月份，吴伟大有意出售房屋时就通知梁日亮并再一次明确告知梁日亮涉案房屋没有办理相关产权证，梁日亮说没有所谓。此后带梁日亮到涉案房屋观看多次，梁日亮在将房屋的内外结构观看了多次后，决定与吴伟大签订房屋转让协议，双方于2015年10月10日签订了上述《协议书》，约定吴伟大以人民币6万元的价格出让涉房屋给梁日亮，在场人有谢栋南、谭某，他们也在协议书上的证明人处签名。签订协议书的同时，梁日亮将6万元足额支付给吴伟大，吴伟大也将涉案房屋交付给梁日亮使用。之后，梁日亮在该房屋加建了一个棚，并使用至今。综上，吴伟大与梁日亮之间的买卖房屋是双方的真实意见表示，并无损失国家或他人的利益，并无违反国家的法律法规规定，是依法依约成立的，合同有效，受法律保护。梁日亮主张吴伟大与其于2015年10月10日签订的《房屋转让协议书》违反了法律强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，属无效合，请求确认该协议书无效，无理据，无法律依据，纯属断章取义。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。而《中华人民人和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书”的规定不是效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，因为违反了该规定并不影响出卖方的利益，也无损国家利益和社会公共利益。该条规定并不是指不能订立转证房地产所有权的合同，更不是指订立的转让合同无效。我国法律目前并未将该类合同认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产特权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案梁日亮、吴伟大之间签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，合法有效。梁日亮所有的诉讼请求均无理据及法律依据，应驳回梁日亮的全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2006年1月12日，吴伟大向恩平市沙湖镇林业工作站支付永久性购房款10000元购买了位于恩平市沙湖圩镇东兴路50号（即恩平市沙湖镇林业工作站新建幢3楼4楼）的房屋。2015年10月10日，梁日亮、吴伟大签订了《房屋转让协议书》，约定“甲方（吴伟大）将座落在沙湖圩镇东兴路50号林业站房屋新幢3楼4楼两层的房屋以陆万元（60000元）转卖给乙方（梁日亮）（购房款已付清），从转卖日起所属房产权归乙方所有”。落款有梁日亮、吴伟大及证明人谢某、谭某的签名。《房屋转让协议书》签订后，吴伟大向梁日亮交付房屋并通过证明人谢某向梁日亮交付恩平市沙湖镇林业工作站出具的《广东省行政事业单位内部往来结算票据》，梁日亮进行了简单的装修后入住。梁日亮现以吴伟大没有依约提交集体土地所有权证以及房屋存在安全隐患为由诉讼到庭。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。恩平市沙湖镇林业工作站出具的《广东省行政事业单位内部往来结算票据》证明梁日亮对恩平市沙湖圩镇东兴路50号（即恩平市沙湖镇林业工作站新建幢3楼4楼）的房屋享有所有权，证人证言证实吴伟大是在充分了解该房屋状况的情况下与梁日亮签订《房地产买卖合同》，并且吴伟大已实际装修入住。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，梁日亮、吴伟大之间签订的《房屋转让协议书》意思表示真实，符合法律规定，合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动公示方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。此外，梁日亮认为吴伟大将存在安全隐患的房屋出卖给梁日亮，但未向法庭提供任何证据证明其主张的事实，据此原审法院认为梁日亮、吴伟大双方房屋买卖合同依法成立并且自成立时生效，梁日亮请求判决梁日亮、吴伟大在2015年10月10日签订的《房屋转让协议书》无效并要求吴伟大退回购房款，证据和理由不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：驳回梁日亮的全部诉讼请求。本案受理费650元，由梁日亮负担。
当事人二审的意见
梁日亮不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判双方在2015年10月10日签订的《房屋转让协议书》无效；3、改判吴伟大退回6万元购房款给梁日亮；4、判决梁日亮将坐落于恩平市沙湖圩镇东兴路50号（即新幢3楼、4楼两层）退回吴伟大；5、本案诉讼费用由吴伟大负担。主要事实和理由是：一、涉案房地产权属的事实。涉案房地产是吴伟大购买后，再卖给梁日亮。吴伟大主张其拥有涉案房屋的土地使用权和房屋所有权的事实，只有一张《广东省行政事业单位内部往来结算票据》，涉案的土地未发现有国家征用、出让、转让或属于镇级集体所有的证据，涉案房地产中房产至今未发现领取房屋所有权。即无证据证明涉案房屋的合法性，更无法证明是吴伟大依法拥有土地使用权和房屋所有权。二、一审查明梁日亮的诉讼事实和理由错误。梁日亮的诉讼请求的事实与理由是：吴伟大将没有领取国有土地使用证和房屋所有权证的房地产卖给梁日亮，违反法律禁止性、强制性规定，导致双方签订的《房屋转让协议书》无效，请求判决梁日亮退还涉案房屋，吴伟大退还购房款。一审没有查明是梁日亮以吴伟大没有依约提交集体土地所有权证以及房屋所有权证为由而提起诉讼是错误的。三、一审法院认定一个镇级林业站出具的行政事业内部往来结算票据来证明吴伟大对涉案的房屋具有所有权是错误的。四、一审法院对梁日亮主张吴伟大将连初始登记都没有的房地产变卖给梁日亮的行为违反了法律规定的事实没有进行评判。五、一审法院认定事实错误。事实上，《房屋转让协议书》无效的原因是吴伟大未取得涉案房产的权属证的情况下就将房屋卖给梁日亮。六、一审法院适用《物权法》第十五条来认定《房屋转让协议书》合法有效是法律适用错误。适用该法条的前提是吴伟大已合法取得涉案房屋的土地使用权和房屋所有权。七、吴伟大的行为违反了法律禁止性、强制性的规定，双方签订的《房屋转让协议书》无效。吴伟大的行为违反了《房地产法》第三十八条第六、七款、第十六条，《土地管理法》第四十三条第一款第一项的禁止性、强制性规定。另外，吴伟大从中将国家的土地出让金、增值税、交易税及应支付给国家费用占为己有，吴伟大的行为以合法形式掩盖非法获取国家财政收入。吴伟大的行为导致《房屋转让协议书》无效。
梁日亮在二审期间补充上诉：本案案由应为确认房屋买卖合同无效纠纷。一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，因此提起上诉。
梁日亮在二审期间提供的证据有：证据1、《恩平市国土资源局政府信息公开告知书》，证明涉案房产所在的首层的所有权人是恩平市沙湖镇关村村民委员会，且能办理权证。但涉案房屋位于三四层，其没有向相关部门报建和取得合法权证，我方认为涉案房屋是违章建筑。吴伟大隐瞒该事实，在与梁日亮签订《房屋买卖合同》时约定一手交钱一手交证，但其并不能履行交证的义务。该证据恰好证明该房屋没有相关的权证。因此，双方的《房屋买卖合同》应属无效。证据2、《退休证》，证明梁日亮已于2014年3月退休。证据3、《证明》，证明梁日亮退休后随子到开平居住，购置涉案房屋并未实际使用。
吴伟大答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回梁日亮的上诉请求，维持原判。二、双方在签订《房屋转让协议书》前已充分了解和知悉涉案房屋的权属和现状情况，不存在梁日亮声称以合法形式掩盖非法目的的情况。1、吴伟大已明确告知涉案房屋只有购房票据一张，没有产权证，但梁日亮表示没有关系，仍有意购买。2、从《房屋转让协议书》内容没有约定涉案房屋过户手续的办理、房地产权证书、土地使用证等权属证书的交付条款可知，吴伟大在签订协议书时是明确知道涉案房屋没有产权证，签订《房屋转让协议书》后梁日亮支付6万元房款，吴伟大交付《广东省行政事业单位内部往来结算票据》，双方就涉案房屋买卖权利义务结清。三、双方签订的《房屋转让协议书》合法有效，并且已履行完毕。1、梁日亮作为一名完全民事能力人对其签订的《房屋转让协议书》后产生的责任和后果非常明确；2、《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，不存在欺诈、重大误解等情况。只要符合合同的成立要件，就应当认定合同有效。
吴伟大在二审期间没有新的提供证据。
吴伟大认为梁日亮在二审提供的证据已超过举证期限，故不同意质证。
经审查，梁日亮二审期间提交的证据系当事人在一审期间能够提供而未提交的证据，不属二审“新的证据”范畴，且从证据内容来看无法反映与本案存在的关联性，故本院不予采纳。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉以及答辩意见，本案二审争议焦点是：涉案《房屋转让协议书》的效力问题。
《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。按照上述规定，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证规定的，属不得建设的情形，若不能采取改正措施消除影响的，应作拆除或没收实物等处理。对该类型建筑，我国自1990年4月1日起施行的《城市规划法》已有相近的处理意见，该类型房屋若不能经规划主管部门确定可采取改正措施消除影响的，应属禁止流通物的范畴，买卖该类型房屋的合同应认定为无效。
本案中，由于被上诉人确认该房屋未经登记领取权属证书，亦未能提供该房屋建设取得建设工程规划许可，或经规划主管部门确定可消除规划影响的证据，故根据上述情况，应认定该房屋不具备我国法律认可的准许流通物的条件，应认定该买卖合同无效。原审依我国《物权法》第十五条的规定认定本案合同有效，属适用法律有误，本院予以纠正。梁日亮以涉案买卖合同无效为由请求吴伟大返还购房款6万元，并向吴伟大退还涉案房屋理由充分，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省恩平市人民法院（2016）粤0785民初369号民事判决；
二、确认吴伟大与梁日亮于2015年10月10日签订的《房屋转让协议书》无效；
三、吴伟大于本判决发生法律效力之日起十日内向梁日亮返还购房款6万元；
四、梁日亮于本判决书发生法律效力之日起十日内将座落于恩平市沙湖圩镇东兴路50号房屋（新幢第三楼、第四楼两层）退还给吴伟大。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费650元,二审案件受理费1300元，共1950元，由吴伟大负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 许世清
审判员 陈雪娟
二〇一六年九月七日
书记员 梁淑珍