福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终590号
上诉人（原审原告）：兴业银行股份有限公司福安支行。住所地：福建省福安市城关解放路23号，统一社会信用代码：913509817053050668。
负责人：林高斌，行长。
委托诉讼代理人：林景华，福建人文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林丽容，女，1971年4月23日出生，汉族，住福建省福安市。
被上诉人（原审被告）：李祖锋，男，1970年4月12日出生，汉族，住福建省福安市。
原审被告：福建普力得电子有限公司，住所地福建省福安市阳头广场路信元花园32号，统一社会信用代码：91350981759386703Q。
法定代表人：林丽容。
上诉人兴业银行股份有限公司福安支行（以下简称兴业银行福安支行）因与被上诉人林丽容、李祖峰、原审被告福建普力得电子有限公司（以下简称普力得公司）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人兴业银行福安支行上诉请求：撤销原审判决第三项，改判：兴业银行福安支行对林丽容、李祖峰抵押的坐落于福安市城区阳头南湖金沙小区西10号房产享有抵押权，并有权在债权本金210万元及利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内就该房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。事实和理由：兴业银行福安支行与林丽容、李祖峰签订的《个人借款最高额抵押合同》约定由林丽容、李祖峰抵押的坐落于福安市城区阳头南湖金沙小区西10号房产对林丽容、李祖峰向兴业银行福安支行的借款提供最高额本金限额210万元的抵押担保，并约定抵押担保范围均包括借款本金及由此产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权费用（包括律师代理费等），该约定系当事人的真实意思表示。虽然抵押登记的债权数额为210万元，然根据住建部所发的编号为建办住房（2008）36号文《房屋权属证书、登记证明填写说明》规定，“债权数额”一栏填写的是被担保的主债权数额，即贷款本金。而根据抵押担保合同的约定，抵押担保的范围为本金、利息、复利及实现债权费用等。因此，兴业银行福安支行对于该抵押房产在210万元和210万元借款本金产生的利息、复利数额及实现债权产生的费用范围内享有优先受偿权。
被上诉人林丽容、李祖峰未作答辩。
原审被告普力得公司未作陈述。
兴业银行福安支行向一审法院起诉请求：1.判令林丽容、李祖峰共同偿还兴业银行福安支行借款本金210万元及利息15390.67元、罚息182469.19元（截止2016年5月31日，其后的利息、罚息按合同约定计算至还清之日止）；2.判令普力得公司对上述款项承担连带偿还责任；3.确认兴业银行福安支行对林丽容、李祖峰提供的福安市城区阳头南湖金沙小区西10号的房产享有优先受偿权；4.本案律师费3.5万元由林丽容、李祖峰、普力得公司连带承担。
一审法院认定事实：2013年3月27日，兴业银行福安支行与林丽容、李祖锋夫妻签订《个人授信额度借款合同》（合同编号：131305436010000），约定：兴业银行福安支行经审核同意给予林丽容、李祖锋额度授信，额度授信最高本金限额为人民币210万元，授信有效期为36个月，自2013年3月27日起至2016年3月27日止等内容。
2013年3月27日，兴业银行福安支行与林丽容、李祖锋签订《个人借款最高额抵押合同》（合同编号：131305436003001），约定：本合同担保的主合同为编号131305436010000的《个人授信额度借款合同》，债权人向债务人提供人民币210万元整的借款；抵押额度有效期为36个月，自2013年3月27日至2016年3月27日止；抵押最高本金限额为人民币210万元；林丽容、李祖锋自愿以福安市城区阳头南湖金沙小区西10号房产设定抵押〔房屋所有权证号：安房权证福安字第××号，国有土地使用证号：安证国用（2013）第0760号〕；抵押担保的债权为在抵押最高本金限额项下，抵押权人与债务人在抵押额度有效期内发生的所有债权余额以及在最高额抵押权设立前已经存在的经抵押人同意转入本合同约定担保范围的债权余额（包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等）。2013年3月29日，该抵押房产办理了抵押登记。《房屋他项权证》证号安房他证福安字第××号，登记债权数额210万元。
2013年3月27日，普力得公司向兴业银行福安支行出具《担保声明书》，愿意按照编号为131305436010000《个人授信额度借款合同》规定对林丽容所有的合同义务承担连带责任，担保期限为合同项下贷款发放之日起至合同项下贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及债权人实现债权的费用等全部清偿之日止；担保范围为本合同及其分合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及债权人实现债权的费用等。
2014年9月23日，兴业银行福安支行与林丽容、李祖锋签订《零售经营类借款合同》（合同编号：131419008601000），约定：林丽容作为主债务人、李祖锋作为共同债务人向兴业银行福安支行借款人民币210万元整，借款期限为11个月，自2014年9月23日至2015年8月23日止；借款利率按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.60。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；到期一次性归还本金、分期付息，自借款发放次月起每个公历月的20日及借款到期日为还款日；连续发生2期违约后，借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式；对于本合同既有物权担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，即可以先行使物权担保，也可以先行使保证担保，还可同时行使物权担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务；本合同涉及二人或二人以上共同借款的，任一债务人均应履行本合同项下的义务，对全部借款及相关费用承担连带清偿责任。债权人有权要求任一债务人清偿未清偿的借款本息和应付而未付的其他费用；因债务人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人承担等内容。
2014年9月23日，兴业银行福安支行依约发放贷款210万元至林丽容、李祖锋指定的银行账户。林丽容、李祖锋从2015年8月23日开始未按期还款，截止至2016年5月31日，结欠兴业银行福安支行借款本金210万元及利息15390.67元、罚息182469.19元。兴业银行福安支行催讨欠款无果后，遂诉至法院，为此支出律师代理费3.5万元。
一审法院认为：兴业银行福安支行与林丽容、李祖锋签订的《个人授信额度借款合同》、《零售经营类借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。兴业银行福安支行按合同约定向林丽容、李祖锋履行了贷款发放义务，林丽容、李祖锋偿还部分借款利息后，便未能履行合同约定的还款义务，已构成违约，应承担偿还所欠借款本息的违约责任。兴业银行福安支行为实现本案债权支出的律师代理费4.5万元，属双方约定的应由林丽容、李祖锋承担的损失，故林丽容、李祖锋应予赔偿。林丽容、李祖锋以福安市城区阳头南湖金沙小区西10号房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押合同合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”，可认定兴业银行福安支行对林丽容、李祖锋提供的抵押物，在拍卖、变卖后的价款在210万元限额内享有优先受偿权。普力得公司自愿对林丽容的债务承担连带保证责任，故对林丽容应偿还的借款本息及律师代理费承担连带清偿责任。普力得公司在承担保证责任后，有权向林丽容、李祖锋追偿。林丽容、李祖锋、普力得公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第二百零三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、林丽容、李祖锋应于判决生效之日起五日内共同偿还兴业银行福安支行借款本金210万元及计至2016年5月31日的利息15390.67元、罚息182469.19元，并支付自2016年6月1日起至还款之日止的利息、罚息（利息、罚息的计算方法按双方签订的借款合同）。二、林丽容、李祖锋应于判决生效之日起五日内共同赔偿兴业银行福安支行律师代理费损失3.5万元。三、兴业银行福安支行对林丽容、李祖锋提供的抵押物坐落于福安市城区阳头南湖金沙小区西10号的房产拍卖、变卖后价款在210万元限额内优先受偿上述判决第一项、第二项债权。四、普力得公司对上述判决的第一项、第二项债务承担连带偿还责任。五、普力得公司在承担保证责任后，有权向林丽容、李祖锋追偿。六、驳回兴业银行福安支行的其他诉讼请求。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，当事人未提出异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。因此，本案抵押权的行使，当以《个人借款最高额抵押合同》约定的抵押担保范围作为确定抵押物处理后所得价款的优先受偿范围。本案抵押物登记记载的“债权数额437万元”并非《个人借款最高额抵押合同》约定的被担保债权的全部，仅指办理抵押登记时可以确定的本金部分，由于“债权数额”不等同于“担保范围”，本案并不存在“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致”的问题。一审法院将超出登记债权数额的部分排除在优先受偿的范围之外，依据不足，本院对此予以纠正。兴业银行福安支行的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3813号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3813号民事判决第六项；
三、变更福建省福安市人民法院（2016）闽0981民初3813号民事判决第三项为“兴业银行股份有限公司福安支行对林丽容、李祖峰提供的抵押物坐落于福安市城区阳头南湖金沙小区西10号的房产拍卖、变卖后价款在本金210万元及该本金项下的利息、罚息、复利、实现债权的费用的范围内优先受偿上述判决第一项、第二项债权”。
一审案件受理费25463元，由林丽容、李祖峰、普力得公司共同负担。二审案件受理费4793元，由林丽容、李祖峰共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 马孝斌
审判员 孙 雯
审判员 陈潇婷
二〇一七年八月一日
书记员 王丽娟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……