四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川20民终633号
上诉人（原审被告）：周春，女，汉族，四川省安岳县人，村民，住安岳县。
委托代理人曾晓林，四川博鉴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地乐至县天池镇北郊二组（晶鑫怡园办公楼二楼）。组织机构代码：55102590-9。
法定代表人曹曦，总经理。
委托代理人陆澜，四川高洁律师事务所律师。
上诉人周春与被上诉人乐至县龙城物业管理有限责任公司（以下简称龙城物业）物业服务合同纠纷一案，前由四川省乐至县人民法院于2016年4月11日作出（2016）川2022民初407号民事判决。宣判后，周春不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后,依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭审理了本案。上诉人周春的委托代理人曾晓林，被上诉人乐至县龙城物业管理有限责任公司的委托代理人陆澜到庭参加
诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明:龙城府邸小区由晶鑫公司承建。2010年6月19日，晶鑫公司与原告签订了《前期物业合同》。合同与本案有关的内容：原告为龙城府邸提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止。原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。服务事项为房屋建筑主体部位的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物小型维修、养护和管理；共用绿地、花木，建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，但不包含业主、使用人人身与财产保险盒财产保管责任。原告与业主另签订合同的除外。物业管理服务收费标准：多层住宅每月0.6元/平米、高层住宅每月1.2元/平米、商业无电梯每月0.6-1.0元/平米、有电梯每月1.5-1.8元/平米（如出台政府指导价则按新标准执行）。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日。业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每天欠费总额的3‰交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入驻龙城府邸小区，对小区进行物业服务。被告购买龙城府邸小区21栋1楼14号商业房屋后，与原告签订了《物业公共协议》，该协议系《前期物业合同》的组成部份，是对《前期物业合同》条款的细化。该协议约定，被告同意该小区的物业依法由晶鑫公司委托被告进行为期四年的前期物业服务，同意由原告对该物业进行统一的物业服务。被告系龙城府邸小区21栋1楼14号商业房屋业主，房屋建筑面积为76.99平米。被告从2013年1月起未交纳物业管理费，截止2015年12月共计欠原告物业管理费1662.98元。经原告催收后，被告仍未交纳物管费。原告遂提起诉讼。诉讼过程中，原告自愿放弃向被告主张支付滞纳违约金的权利。
原审法院另查明，2013年6月25日乐至县政府为规范物业管理企业收费标准，制发了（2013）第46号《关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知》的文件。议定县城小区前期物业收费标准多层为0.4元-0.6元/平米·月、高层（8层以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/平米·月。
原审法院认为，原告与龙城府邸小区建设单位晶鑫公司乐至分公司签订《前期物业合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。被告虽不是该合同的当事人，但被告购买该小区的房屋时起，概括的承受了该合同的权利与义务。因此《前期物业合同》对被告有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会签订的物业合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《前期物业合同》约定的委托管理期限为合同签订之日起至项目开发结束，召开业主大会并且业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。原、被告签订的《物业公共协议》约定的是同意该小区的物业依法由晶鑫公司委托被告进行为期四年的前期物业服务，但并没确定前期物业服务的终止时间。《物业公共协议》系《前期物业合同》的组成部份，是对《前期物业合同》条款的细化，因此，前期物业服务的终止时间应按《前期物业合同》确定。如果业主对前期物业服务不满意，可待业主大会成立后，依法定程序进行更换。故被告辩称的前期物业服务时间为四年，四年后的物业管理费原告不应收取的辩解理由不成立，不予支持。
关于原告应否收取物业管理费的问题。《前期物业合同》合法有效，应受法律的保护，原、被告均应履行《前期物业合同》确定的权利与义务。原告依照合同的约定，履行了管理义务，被告理应按照合同的约定履行给付物业管理费。被告从2013年1月起未交纳物业管理费，构成违约，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。被告辩称原告收取物业服务费主要义务是保安、清洁服务，被告所有的门市距小区南门较远，被告房屋处没有监控，被告房屋没有享受到保安、清洁服务，原告也未提供证据证明被告房屋享受了监控、清洁和保安服务。原告所述对整个小区实施了物业管理，享受了物业服务的人应当付物管费，没有享受的人就不应当交纳物管费。原告所提供的物业服务是对整个小区的物业服务，而非对某一个业主服务，原告请求被告交纳物业服务费的权利为契约请求权，其依据的是《前期物业合同》，因此只要原告依照《前期物业合同》的约定提供了相应服务，其便已尽到了合同义务，不存在违约行为。因此原告的辩解理由不成立，不予支持。被告系龙城府邸小区21栋1楼14号商业用房业主，房屋建筑面积为76.99平方米，依照合同约定每月每平方米应交纳物管费0.6元，现原告要求被告按每月每平方米0.6元交纳，不违反法律规定，本院予以准许。以此计算，被告拖欠2013年1月至2015年12月的物业管理费为1662.98元（36月×76.99平米×0.6元/平米·月），现原告要求被告支付物管费1656元，低于被告应交纳的费用，原告对自己民事权益的自由处分，不违反法律规定，予以确认。关于逾期交纳物业管理费的违约金，在诉讼过程中原告自愿放弃，系是原告对自己民事权益的自由处分，予以准许。
关于部份物业服务费是否超过诉讼时效的问题。物业费的收取是依据《前期物业合同》，该合同虽约定物业服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10日，但被告从2013年1月起便未交纳物业服务费，因此被告欠费是一个持续性的过程，应将从2013年1月至2015年12月期间产的所有物业服务费视为一个整体来确定诉讼时效，故被告辩称的2014年4月前的物管费已过诉讼时效的理由不成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由被告周春在本判决生效之日起10日内向原告乐至县龙城物业有限责任公司交纳2013年1月至2015年12月的物业管理费1656元。
宣判后，上诉人周春不服，向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。1.《前期物业合同》终止时间是2014年6月18日，从2014年6月19日起双方的权责即行终止，因此，2014年6月19日至2015年12月不应产生物业管理费，被上诉人无权单方决定服务和收费。被上诉人只应支付2013年1月至2014年6月18日共计18个月831.49元。龙城物业与龙城府邸小区建设单位晶鑫公司乐至分公司签订《前期物业合同》约定委托管理期限从合同签订之日起至项目开发结束业主大会与所聘的物业管理公司签订服务合同止。上诉人与被上诉人签订的《物业公共协议》，虽然未落款签订时间，但从晶鑫公司的交房通知、代收办证费用收据及被上诉人于2011年4月8日向上诉人出具的预收物管费200元，可以推定《物业公共协议》于2011年4月8日签订。《物业公共协议》是《前期物业合同》的细化，应以《物业公共协议》约定的物业服务期限4年为准。2.上诉人已向法庭提交了2012年1月1日至2012年12月31日共554元的物业结算单，证明2012年的物管费已缴纳不欠费。3.原审判决认定物业管理费的收取是依据《前期物业合同》，物业管理费每半年交纳一次，上诉人欠费是持续的过程系认定事实错误。依据《物业公共协议》第六条及《业主手册》第六页记载每月1至10日或之前缴付当月服务费，并不是半年交纳；二、一审适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，上诉人对本案享有先履行抗辩权。上诉人的物业是底层门市，上诉人自行交纳水电费，门市也并未收到监控覆盖，门前的清洁也是由市政负责清扫。小区的安防设施、清洁、照明、水电设施的维护等，均没有对上诉人的物业履行服务与收费对等的义务，上诉人有权拒绝支付物管费。综上，请求撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人龙城物业辩称，上诉人在上诉中诉称物业合同终止的问题一审法院认定是正确的，前期物业合同明确约定了的，按照业主和物管的公共约定，合同期限应以实际履行为准。上诉人说物业公司没有履行合同义务，物业公司按照合同为整个小区服务，履行了物业服务管理义务，被上诉人主张的是2013年到2015年的物业费用，并未主张2012年的费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。
双方当事人在二审未向法庭提交新证据。
二审经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为,本案争议的焦点：
一、上诉人是否应交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持”的规定，龙城物业与龙城府邸小区建设单位晶鑫公司乐至分公司签订《前期物业合同》合法有效，对上诉人具有约束力。上诉人认为自己为底层门市未享受物业服务为由拒绝支付物业管理费。上诉人所有的商铺在《前期物业合同》和《物业公共协议》约定的物业服务区域范围内，上诉人也履行了部分交纳物业管理费的义务，同时被上诉人一审也举证证明履行了服务管理的义务。因此，上诉人关于自己享有关于物业管理费的先履行抗辩权的主张不能成立。
二、关于交纳物管费期限的问题。晶鑫公司与被上诉人签订的《前期物业合同》中有被上诉人为龙城府邸提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止的约定。同时，上诉人对从2013年1月起未交物业管理费不持异议，只是认为根据《物业公共协议》的约定，合同履行期限为4年，既然合同已经到期就不应再收取物业管理费。但《物业管理服务合同》对上诉人具有约束力，并且被上诉人仍然在继续提供物业服务，因此，上诉人关于物业管理费应从2013年1月计算至2014年6月18日的主张不能成立。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持；原审法院认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周春负担。
本判决为终审判决。
审判长 柯 劲
审判员 姜 兵
审判员 张 慧
二〇一六年七月二十一日
书记员 江先兰