广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终695号
上诉人（原审原告）：陈永娣，女，汉族，1984年11月1日生，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：徐会娥、梁达腾，广东刚钲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某，女，汉族，1977年9月25日生，住广东省肇庆市高要区。
被上诉人（原审被告）：何咏滢，女，汉族，2000年9月30日生，住广东省肇庆市高要区。
法定代理人：陈某（是何咏滢的母亲），女，汉族，1977年9月25日生，住广东省肇庆市高要区。
上诉人陈永娣因与被上诉人陈某、何咏滢房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2017）粤1204民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈永娣的委托诉讼代理人徐会娥、梁达腾，被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈永娣上诉请求：1.撤销一审判决；2.陈某、何咏滢继续履行与陈永娣于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》（以下简称《协议》）；3.一、二审诉讼费用由陈某、何咏滢共同承担。事实与理由：一、陈某、何咏滢拒绝协助办理房屋过户手续已构成违约。1.买方支付除定金外的5.8万元首期款、与卖方办理房屋过户，属同时履行义务。按《协议》第二条第3点的约定，陈永娣应在协议签订之时交付定金8万元，并于办理房屋过户当天将首期房款138000元（含定金）余款支付给陈某、何咏滢，即陈永娣对陈某、何咏滢负有依约支付首期房款义务的同时，陈某、何咏滢对陈永娣也负有协助办理房屋过户手续的义务。2.在陈某、何咏滢未履行任何过户义务的情况下，陈永娣已提前支付了剩余首期房款5.8万元中的3万元，仅余2.8万元。此举应视为陈永娣对履行同时义务的前置，且陈永娣据此取得要求陈某、何咏滢协助办理房屋查档、签署房管部门认可的二手房买卖合同、缴纳过户税费、申办不动产权证房屋等一系列过户手续、至少是部分过户手续的权利。3.陈某明确拒绝按现有合同约定履行过户义务，并无理要求变更合同主要条款，已构成违约。根据陈某的陈述、以及其提交的证据微信、短信记录显示，陈永娣已在2017年8月份多次向陈某发出协助办理房屋过户手续的通知，但陈某明确拒绝办理过户手续，且拒绝理由并不是陈永娣未履行合同约定的同时义务即未付清余下2.8万元。4.在陈某的明确表态之后，陈永娣有充足的理由相信，即使陈永娣立即支付余下2.8万元，陈某也不可能依约履行过户义务，陈永娣在此认知下拒绝再支付2.8万元并不构成违约。二、一审判决认定陈永娣至今未自行支付贷款按揭款项构成违约，属于认定事实不清。1.陈永娣拒绝支付余款是依法行使后履行抗辩权，陈某明确拒绝办理过户手续已构成违约在先，此后，陈永娣拒绝继续支付房款，是避免扩大自身损失的自我保护。2.在二手房交易过程中，如需办理贷款按揭的，则必须先将房屋过户至买方名下，取得登记在买方名下的不动产权证后，买方同时作为借款人、抵押人，以自身名下的房屋作为抵押物向银行申请贷款，抵押登记手续办理后，银行才会拨放贷款至卖方名下银行账户。3.陈某履行房屋过户义务是在先义务，陈永娣以按揭贷款支付购房尾款是在后义务，在陈某拒绝履行先义务的情况下，陈永娣有权拒绝履行后义务。4.在陈某先违约的情况下，但为保障交易的顺利进行，陈永娣已在起诉前多次告知陈某，陈永娣同意自筹资金、并通过办理第三方资金托管方式一次性支付房价余款，陈某却仍然予以拒绝。一审期间，陈永娣也向一审法院书面递交了《情况说明》，明确确认陈永娣仍愿意自筹余下全部房款交法院提存监管，由法院在陈某办理房屋过户手续后拨付给陈某。5.陈永娣在2017年9月5日已经向一审法院提起诉讼，当时合同约定的房价余款支付期限尚未到期。在陈某、何咏滢明确不再继续履行《协议》，陈永娣提出的继续履行合同请求尚未得到法院支持之前，一审判决却认定陈永娣未在2017年10月30日前支付余款构成合同自动解除错误。三、陈永娣有权请求陈某、何咏滢继续履行于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》。1.陈永娣在交易过程中一直遵循诚实信用的原则履行《协议》约定的义务，希望通过提前支付部分首期房款、变更按揭方式为自筹资金等友好让步使双方的买卖能够顺利完成。2.依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条、第三十七条规定，即便是先搁置陈某拒绝办理过户、陈永娣未取得银行贷款的行为是否构成违约的争议，但在陈永娣明确提出愿意一次性支付房屋余款35万元的情况下，本案也应依法作出要求陈永娣支付2.8万元首期款（最多要求陈永娣支付35万元购房余款）与陈某、何咏滢将房屋过户至陈永娣名下的同时履行判决。3.涉案房屋已交付给陈永娣，物业交付是衡量买卖双方对房屋交易履行程度、以及是否应继续履行的核心标准，且陈永娣基于该交付占有现状享有对交易应继续履行的合法、合理预期，涉案房屋买卖合同应继续履行。
被上诉人陈某、何咏滢辩称，一审法院适用法律正确，事实查明清晰，请求二审法院依法驳回陈永娣的上诉请求。
陈永娣向一审法院起诉请求：1.判决陈某、何咏滢继续履行与陈永娣于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》；2.本案的诉讼费用全部由陈某、何咏滢承担。
一审法院认定事实：2017年8月14日，陈某、何咏滢以卖方名义与陈永娣以买方名义签订书面《房屋买卖合同》，该合同约定，陈某、何咏滢将其共有的位于肇庆市高要区南岸江畔湾九幢G梯1102房（产权证号为：0012319号）以成交价460000元的价格卖给陈永娣，该成交价包含该物业所有房款及现有已缴交之相关费用（包括管道煤气初装费、物业管理费、物业维修基金及入住费用等）。买卖双方税费缴付方式为过户产生契税及个税费用由买方负责支付。付款方式为：定金人民币80000元，买方应在签订合同时交付并自动转为部分房款。首期房款（含定金）为人民币138000元，由买方在房管过户当天直接支付给卖方。房价余款人民币322000元以银行按揭付款方式予以支付，该余款在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行账号直接划入卖方账户，物业交付时间为2017年8月1日。该合同第四条卖方的权利和义务约定为“卖方保证所出售该物业的产权权属真实，提供的有关产权资料等真实完整、合法准确，并保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，配合买方、经纪方签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止……”。合同第七条违约责任约定为“1、本合同签订后，若卖方有以下情形之一，即视为违约，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需按合同约定的定金数额支付等额违约金，同时本合同自动解除。（1）卖方收取定金后拒不收取买方依照合同约定按时支付的房款、或拒绝出售该物业的……（4）卖方其他违约行为包括无故终止本合同、不履行本合同的约定、履行的约定不符合本合同之要求等情况，从而导致本合同无法履行。2、本合同签订后，若买方有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，同时本合同自动解除，卖方有权将该物业另售予任何人。（1）买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买该物业；（2）买方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合同的目的不能实现；（3）买方在接到卖方、有关行政管理部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后第七个工作日起，仍不履行本合同之条款的；（4）买方其他违约行为包括无故终止本合同或不履行本合同之约定、或履行的约定不符合本合同之要求等情况，从而导致本合同无法履行。3、卖方逾期交房或买方逾期付款的，每逾期一天，违约方应向守约方支付本合约房价款的千分之一的违约金，逾期七天的，守约方可以解除本合同，按照本条第1款或第2款执行。5、签订本合同后，如遇有关政策变化、银行贷款政策及税费调整等影响本合同的履行时，合同双方应先行协商处理。经协商未能就变更合同内容达成协议的，买卖双方应按其新规定执行，一方拒不执行的，则视为违约方。”。合同第十四条第三、第四款约定“如卖方在2017年10月30日前未能收到买方银行按揭的贷款，买方需一次性支付给卖方；卖方不动产权证书《证号：0012319》原件押在买方处，直到该单交易完成。”。
上述合同签订后，陈永娣共向陈某、何咏滢支付首期购房款110000元，合同签订至今，陈永娣没有成功办理案涉房屋的银行按揭手续和房屋过户手续，也没有支付剩余购房款给陈某、何咏滢。此后，陈某、何咏滢认为陈永娣并没有按照合同约定的数额向其支付首期购房款及办理银行按揭手续等问题而与陈永娣发生矛盾，拒绝协助陈永娣办理案涉房屋的过户手续。
一审法院认为，本案陈永娣与陈某、何咏滢的纠纷实际为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点问题主要有以下几方面：一是陈永娣与陈某、何咏滢于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》是否合法有效的问题；二是陈某、何咏滢拒绝协助陈永娣办理房屋过户手续的行为是否属于违约的问题；三是陈永娣起诉要求陈某、何咏滢继续履行其与陈某、何咏滢于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》的诉求应否得到支持的问题；四是陈某、何咏滢要求陈永娣赔偿房屋损失及名誉侵权的问题。
关于第一个焦点，陈永娣与陈某、何咏滢均认可《房屋买卖协议》的签名及手指模均系本人所签，其合同内容也是双方的真实意思表达，虽然陈某、何咏滢认为在签订该份合同之前，双方曾于2017年7月6日签订过第一份房屋买卖合同，认为其与陈永娣于2017年8月14日所签订的《房屋买卖协议》是在第一份合同之后双方补签的新合同，对于该意见，陈某、何咏滢并未提供证据予以证实，且陈某、何咏滢在庭审中也亲口承认是陈永娣在得到其本人同意之下撕毁第一份房屋买卖合同并与陈永娣于2017年8月14日重新签订《房屋买卖协议》，其撕毁的协议并不影响之后补签的《房屋买卖协议》的效力。双方签订《房屋买卖协议》后，陈永娣与陈某、何咏滢办理银行按揭及过户手续的行为均发生在签订《房屋买卖协议》之后，陈某、何咏滢未提供证据证明其是在签订上述合同时受到陈永娣的欺骗、隐瞒，影响到其对合同的误解或显失公平之情形。陈永娣与陈某、何咏滢签订的《房屋买卖协议》是陈永娣与陈某、何咏滢双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，陈某、何咏滢抗辩认为该合同为无效合同的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。
关于第二个焦点，陈永娣与陈某、何咏滢均认可双方在签订《房屋买卖协议》起至今，陈永娣共向陈某、何咏滢支付了首期购房款110000元外，没有办理银行按揭和过户手续，根据双方签订的《房屋买卖协议》第二条“首期房款为138000元（含定金）由买方在房管过户当天直接支付给卖方”，该约定既约定了卖方有协助办理过户的义务，同时也约定了买方负有向卖方支付首期购房款的义务，该两项债务没有先后履行顺序，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在陈永娣未向陈某、何咏滢支付首期购房款的前提下，陈某、何咏滢有权拒绝陈永娣办理房屋过户手续的请求，陈某、何咏滢的拒绝行为并没有构成违约。陈永娣起诉认为陈某、何咏滢拒绝协助办理案涉房屋过户手续的行为构成违约的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
关于第三个焦点，根据双方签订的《房屋买卖协议》第十四条第三、第四款“如卖方在2017年10月30日前未能收到买方银行按揭的贷款，买方需一次性支付给卖方……”的约定，陈永娣在未成功办理银行按揭手续的情形下，陈永娣须于2017年10月30日之前一次性向陈某、何咏滢支付购房余款，但在该期限之前陈永娣并未向陈某、何咏滢履行合同约定的支付购房款的义务，根据双方签订的《房屋买卖协议》第七条第2点“本合同签订后，若买方有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，同时本合同自动解除，卖方有权将该物业另售予任何人。（1）买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买该物业……”的约定，陈永娣未支付购房款的行为达到《房屋买卖协议》中合同自动解除的条件，且陈某、何咏滢也明确表示不同意继续履行《房屋买卖协议》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，陈永娣起诉要求判决陈某、何咏滢继续履行与陈永娣于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》和办理房屋过户手续的诉求，一审法院不予支持。
关于第四个焦点，陈某、何咏滢在庭审中口头提出要求陈永娣赔偿房屋损失及名誉侵权、赔礼道歉，因陈某、何咏滢提出的该问题与本案不属于同一法律关系，且陈某、何咏滢在庭审辩论终结前未向一审法院提出反诉，因此，陈某、何咏滢提出的上述意见为抗辩意见，一审法院在本案中不作处理，陈某、何咏滢可以另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五条、第六条、第八条、第六十六条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈永娣的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均无提交证据。
一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，二审争议焦点是陈永娣要求陈某、何咏滢继续履行双方签订的《房屋买卖协议》应否得到支持的问题。陈永娣与陈某、何咏滢于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，该《房屋买卖协议》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按协议约定全面履行。本案中，陈永娣与陈某、何咏滢均认可双方在签订《房屋买卖协议》起至今，陈永娣共向陈某、何咏滢支付了首期购房款110000元外，没有办理银行按揭和过户手续。根据双方签订的《房屋买卖协议》第二条“首期房款为138000元（含定金）由买方在房管过户当天直接支付给卖方”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在陈永娣未依约足额向陈某、何咏滢支付首期购房款的前提下，陈某、何咏滢有权拒绝陈永娣办理房屋过户手续的请求。双方签订的《房屋买卖协议》第十四条第三、第四款“如卖方在2017年10月30日前未能收到买方银行按揭的贷款，买方需一次性支付给卖方……”约定，陈永娣在未成功办理银行按揭手续的情形下，陈永娣须于2017年10月30日之前一次性向陈某、何咏滢支付购房余款，但在该期限之前陈永娣并未向陈某、何咏滢履行合同约定的支付购房款的义务，根据双方签订的《房屋买卖协议》第七条第2点“本合同签订后，若买方有以下情形之一，即视为违约。届时，卖方除有权没收或追讨买方应付之定金外，同时本合同自动解除，卖方有权将该物业另售予任何人。（1）买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额房款、或拒绝购买该物业……”的约定，陈永娣未支付购房款的行为达到《房屋买卖协议》中合同自动解除的条件，且陈某、何咏滢也明确表示不同意继续履行《房屋买卖协议》。因此，一审法院根据查明的事实和本案实际情况，采信有效证据，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对陈永娣要求陈某、何咏滢继续履行双方于2017年8月14日签订的《房屋买卖协议》不予支持,判决驳回陈永娣的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。
至于当事人未提出上诉和请求的其他事项，本院不予审查。
综上所述，陈永娣的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈永娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡红茂
审 判 员 李小冬
审 判 员 梁达明
二〇一八年五月三十日
法官助理 江雪莲
书 记 员 谢煌霖