北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终9818号
上诉人（原审原告）：北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602号。
法定代表人：陈日群，总经理。
委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生。
委托诉讼代理人：夏凡，男，1981年4月1日出生。
被上诉人（原审被告）：苏武奕，女，1969年10月14日出生。
上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江世纪公司）因与被上诉人苏武奕物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人珠江世纪公司的委托诉讼代理人张蝶、夏凡，被上诉人苏武奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
珠江世纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持珠江世纪公司的全部诉讼请求。事实理由：根据双方签订的物业服务协议的第十一条违约责任第三款，苏武奕无故拖欠物业费，违反协议，严重侵犯了珠江世纪公司及广大业主的合法权益，给珠江世纪公司运营造成了不利影响。一审在未查明事实的基础上，大幅减免物业费，严重侵害珠江世纪公司合法权益。二审庭审中，珠江世纪公司对于其上诉主张的物业费进行了变更，表示其计算错误，苏武奕应交纳的物业费为21757.48元。
苏武奕辩称，苏武奕不同意珠江世纪公司的上诉请求。服从一审法院判决，要求二审法院予以维持。珠江世纪公司虽然提供了服务，但是没有经过合格招标程序，并且小区存量大量安全隐患，苏武奕家门口的灯及墙面都坏了，珠江世纪公司并没有进行维修，楼道也有塌陷爆裂的情况。对方提供的服务不符合约定，严重不到位，苏武奕家里的墙面也是爆皮，渗水的。苏武奕要求维修过但是珠江世纪公司没有理睬此事。
珠江世纪公司向一审法院起诉请求：要求苏武奕支付2011年7月1日至2015年12月31日的物业费49347.60元，并支付违约金4934.76元。
一审法院认定事实：珠江世纪公司系北京市朝阳区×小区的物业服务企业，自小区建成时即开始为该小区提供物业服务。苏武奕系涉案房屋所有人，该房屋建筑面积为139.89平方米。苏武奕与珠江世纪公司订立有《前期物业服务协议》，约定珠江世纪公司为苏武奕提供房屋共用部位及公共设施的日常管理维护、卫生、保安、停车管理、消防等服务，苏武奕按照房屋建筑面积每月每平方米2.88元标准按季度交纳物业费。现苏武奕欠付珠江世纪公司部分物业费未交。珠江世纪公司起诉要求苏武奕支付自2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业费49347.60元，并支付违约金4934.76元。苏武奕称珠江世纪公司提供的物业服务存在公共区域设施维护不到位、公共设施维修不及时、小区内监控失效导致房屋被盗后无法追踪、小区内私设违建、保安管理不到位等诸多问题，并称珠江世纪公司的部分请求已经超过了诉讼时效。珠江世纪公司不认可苏武奕主张的物业服务问题，亦不认可请求超出诉讼时效，称其持续为苏武奕提供服务，主张物业费未过诉讼时效。苏武奕则就其主张向一审法院提交了照片等证据佐证。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，珠江世纪公司与苏武奕就涉案房屋物业服务问题订立了《前期物业服务协议》，约定了珠江世纪公司为苏武奕提供物业服务的具体内容以及苏武奕向珠江世纪公司缴纳物业费的具体数额及方式，双方均应当依照合同约定及时履行自己的义务。根据本案查明的事实及现有证据，苏武奕拖欠珠江世纪公司的物业费用未及时缴纳，苏武奕存在违反合同约定的行为，对于珠江世纪公司要求苏武奕交纳物业费之请求，一审法院应予支持。考虑到珠江世纪公司为苏武奕所提供的物业服务亦存在诸多问题，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免苏武奕所负担的物业费数额，具体数额，一审法院结合双方合同约定及珠江世纪公司实际提供物业服务的内容酌情予以判定。对于珠江世纪公司要求苏武奕支付违约金之请求，基于上述原因，一审法院不予支持。苏武奕主张珠江世纪公司诉讼请求超出诉讼时效，但结合本案案情，珠江世纪公司并无怠于行使权利主张的情形，故对其该辩解，一审法院不予支持。
需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定。判决：一、苏武奕于判决生效后7日内向珠江世纪公司支付2011年7月1日至2015年12月31日期间的物业费14141元；二、驳回珠江世纪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：珠江世纪公司提交的情况说明系其陈述意见，不属于二审期间的新证据；其提交了照片打印件若干，用以证明涉案小区物业服务中的部分问题已经改善，部分问题已经列入维修计划，苏武奕对于真实性及证明目的均不予认可，本院亦不予确认。苏武奕提交了照片若干，用以证明珠江物业提供服务不到位，珠江世纪公司亦虽不认可真实性，但认为相关问题已经维修，且部分不属于物业公司职责范围。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为珠江世纪公司是否未尽物业服务义务，是否应减免苏武奕应缴纳的物业费。
苏武奕和珠江世纪公司之间存在物业服务合同关系，珠江世纪公司向苏武奕提供了物业服务，苏武奕应当向珠江世纪公司缴纳物业费。双方当事人苏武奕实际欠付期间及应缴费金额并无异议，本院予以确认。但珠江世纪公司为苏武奕所提供的物业服务存在诸多问题，未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，必然对于苏武奕的日常生活造成一定的影响。尽管珠江世纪公司主张，部分问题不属于其职责范围或并不存在，其职责范围内的问题已经进行了维修或列入了维修计划，但这并不影响在涉案期间，物业服务确存在相应问题的认定。因此，一审法院基于上述情况，对于苏武奕应缴纳的物业费数额予以适当减免，该减免并无不当。因苏武奕并非无故不缴纳物业费，故对于珠江世纪公司要求苏武奕支付违约金之请求，一审法院未予支持，本院认为亦无不当。
另，本院认为，由于物业服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，业主接受物业管理公司提供物业服务，理应支付物业服务费。业主在对物业管理公司的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商的诉求通道，而非拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极的、及时的为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。
综上所述，珠江世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京珠江世纪物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 黎
审判员 杜丽霞
审判员 宋 晖
二〇一六年十月二十日
书记员 唐大利
书记员 屈赛男