北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第08368号
原告（反诉被告）北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区双裕西区甲21-1-403，组织机构代码76553245-5。
法定代表人马占全，总经理。
委托代理人杨建英，女，1970年12月13日出生，北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司经理。
委托代理人杨艳君，女，1978年10月5日出生，北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司副经理。
被告（反诉原告）王湘京，女，1970年7月24日出生。
原告（反诉被告）北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司（以下简称裕鑫物业公司）与被告（反诉原告）王湘京物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周益独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裕鑫物业公司之委托代理人杨建英、杨艳君，被告（反诉原告）王湘京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕鑫物业公司诉称：被告原系北京市顺义区后沙峪镇双裕东区白露雅园东区×室业主，原告负责对被告原所住小区进行物业管理及中央空调制冷、供暖服务。现原告已提供了相应的物业管理及中央空调制冷、供暖服务，被告却拒绝支付×室2012年1月至2014年1月31日的物业管理费及2012年6月15日至2014年1月31日的中央空调运行维护费。其中，被告×室的房屋建筑面积为81.74平方米，25个月共拖欠物业管理服务费7152元，13个半月共拖欠中央空调运行维护费6896元，两项费用共计14048元。被告已经于2014年2月将此房出售，根据被告与此房新房主的协议约定，此项费用由被告承担。经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1.被告给付原告2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业服务费7152元及2012年6月15日至2014年1月31日中央空调运行维护费6896元，两项费用共计14048元；2.诉讼费由被告承担。
被告王湘京辩称：被告不同意原告的诉讼请求，因原告物业服务未达到标准，具体包括：1.卫生间长期无人打扫，使得满楼臭气熏天；2.楼内墙面从来没有粉刷，到处污迹，乱七八糟的广告和广告被撕掉后的痕迹；3.网线满墙满地乱铺；4.楼内垃圾桶和摆放垃圾桶的墙面肮脏恶心；5.厕所地面砖被原告用碎砖拼得乱七八糟；6.卫生间门上绑着破胶带，用来牢固要倒塌垮掉的破门；7.洗手池旁挂着又脏又恶心的毛巾；8.洗手池下面的污泥无人清洁；9.卫生间的门框被水腐蚀成大漏洞，无人修理；10.清洁室已经成为污垢室和杂物室；11.清洁室和卫生间门口的墙面的漆已经脱落，无人修补；12.指路牌横七八歪，箭头朝天；13.楼梯上的玻璃破了，没人换；14.园区内垃圾遍地，垃圾桶乱放挡路；15.楼宇外立面破烂不堪，广告布烂飘；16.园区内绿化极差，恶心的污泥遍地；17.原告不投资楼宇的物业维护和修缮，却把原来在白露雅园西区的物业办公室改建成崭新的大面积商业用房，用做与物业管理毫不相关的美容美发护肤美甲瘦身店非法经营。由于原告提供的物业服务存在上述质量问题，导致被告无法使用涉诉房屋，导致被告也未享受到供暖及制冷服务，要求原告减免全部的物业服务费及中央空调运行维护费。
反诉原告王湘京反诉称：反诉原告原为北京市顺义区后沙峪镇双裕东区×号楼×室的业主。由于反诉被告对涉诉房屋的整个楼宇的物业管理质量极差，使得满楼肮脏，臭气熏天，反诉原告一直想出售涉诉房屋。可是很多购房意向客户也对楼宇的物业环境卫生和臭气不满意，所以反诉原告不得不在2014年2月以80万元人民币的低价抛售房产。涉诉房屋建筑面积81.74平方米，按照80万元的售价，减去所付的交易税费人民币197959元，售房净得价格只有602041元，每平方米售价只相当于人民币7365元。周边其他房产的市场售价都在每平方米20000元以上。按照每平方米20000元的单价，涉诉房屋应该能卖到160万元。由于物业管理极差，涉诉房屋实际销售所得比市场同地区同面积房产价值低100万元。通过所附照片可以看出以下物业管理问题：1.卫生间长期无人打扫，使得满楼臭气熏天；2.楼内墙面从来没有粉刷，到处污迹，乱七八糟的广告和广告被撕掉后的痕迹；3.网线满墙满地乱铺；4.楼内垃圾桶和摆放垃圾桶的墙面肮脏恶心；5.厕所地面砖被反诉被告用碎砖拼得乱七八糟；6.卫生间门上绑着破胶带，用来牢固要倒塌垮掉的破门；7.洗手池旁挂着又脏又恶心的毛巾；8.洗手池下面的污泥无人清洁；9.卫生间的门框被水腐蚀成大漏洞，无人修理；10.清洁室已经成为污垢室和杂物室；11.清洁室和卫生间门口的墙面的漆已经脱落，无人修补；12.指路牌横七八歪，箭头朝天；13.楼梯上的玻璃破了，没人换；14.园区内垃圾遍地，垃圾桶乱放挡路；15.楼宇外立面破烂不堪，广告布烂飘；16.园区内绿化极差，恶心的污泥遍地；17.反诉被告不投资楼宇的物业维护和修缮，却把原来在白露雅园西区的物业办公室改建成崭新的大面积商业用房，用做与物业管理毫不相关的美容美发护肤美甲瘦身店非法经营。根据反诉被告与北京裕鑫房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》第二章第二条所述，反诉被告应当提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修，养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共绿化的养护和管理。根据反诉被告与北京裕鑫房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》第八章第二十八条所述，反诉被告的管理服务达不到合同第二条约定的服务内容和质量标准，应向业主支付违约金。综上所述，反诉被告不按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，严重损害了反诉原告的房产价值和经济利益。反诉原告反诉，请求判令：1.反诉被告赔偿反诉原告经济损失2.5万元及违约金2.5万元；2.诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告裕鑫物业公司就反诉辩称：反诉被告不同意反诉原告的反诉诉讼请求。反诉原告所述的1-17项问题不存在，反诉被告已经进行整改。反诉原告主张的经济损失与反诉被告无关。
经审理查明：
涉诉房屋为顺义区后沙峪镇双裕东区×号楼×号房屋。该房屋的原产权人为王湘京，建筑面积为81.74平方米，系办公用房。
2006年11月5日，裕鑫物业公司（乙方）与北京裕鑫房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由裕鑫物业公司为涉诉房屋所在的小区提供前期物业管理服务。该合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理…。第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业办公场所物业3.5元／月·平方米。第二十八条约定：除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按X的标准向甲方、业主支付违约金。
因王湘京未给付裕鑫物业公司2012年1月1日至2014年1月31日期间的物业服务费及2012年6月15日至2014年1月31日期间的中央空调运行维护费，裕鑫物业公司诉至本院。
诉讼中，为支持其本诉辩解及反诉诉讼请求，王湘京提交如下证据：
1.2014年6月17日拍摄的照片1组，证明裕鑫物业公司提供的物业服务不符合标准。
2.存量房屋买卖合同1份，证明王湘京以80万元出售涉诉房屋。
3.付款凭证1组，证明王湘京缴纳了相关税费。
4.网页打印件1组，证明涉诉房屋所在地段房屋单价均在2万元以上。
对上述证据，裕鑫物业公司的质证意见为：认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称照片反映的问题不是2014年1月31日之前的情况，即使现存在问题其亦会及时整改；认可证据2、3的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称该2份证据与本案无关；不认可证据4的真实性、合法性、关联性和证明目的。
庭审中，王湘京称其购买涉诉房屋后，交纳了2012年1月1日之前的物业服务费和中央空调运行维护费，每年大约交纳物业服务费3433.08元，中央空调运行维护费4087元。
诉讼中，裕鑫物业公司主张其依据涉诉房屋的建筑面积，按照每年每平方米50元收取中央空调运行维护费。裕鑫物业公司称收取中央空调运行维护费是因其用空调向王湘京提供制冷和供暖服务，一个中央空调运行季共7个月，包含制冷季当年6月15日至9月15日，供暖季当年11月15日至次年3月15日，并称其诉讼请求中的中央空调运行维护费是计算了一个中央空调运行季的费用及酌情计算了5个半月的费用。王湘京称裕鑫物业公司收取中央空调运行维护费的标准过高。
庭审中，王湘京主张因裕鑫物业公司提供物业服务存在瑕疵导致其出售涉诉房屋时价值贬损，故其酌情向裕鑫物业公司主张2.5万元经济损失。王湘京并称其依据《前期物业服务合同》第二十八条的约定，酌情向裕鑫物业公司主张违约金。
上述事实，有本院庭审笔录、《前期物业服务合同》、房屋所有权证、询问笔录等证据在案佐证。
本院认为：
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。裕鑫物业公司与北京裕鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。裕鑫物业公司为涉诉小区提供了物业服务和制冷、供暖服务，本院予以确认。
王湘京提交的照片1组拍摄于2014年6月17日，其并不能直接证明裕鑫物业公司在2012年1月1日至2014年1月31日期间所提供的物业服务存在瑕疵，王湘京提交的存量房屋买卖合同、付款凭证、网页打印件对此亦不能证明，而王湘京并未提交其他充分证据证明裕鑫物业公司提供的物业服务与现行法律法规所确定的物业服务标准和质量之间存在明显差距，故对裕鑫物业公司要求王湘京给付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。王湘京作为涉诉房屋的业主享受了裕鑫物业公司提供的制冷和供暖服务，且王湘京亦按裕鑫物业公司主张之标准交纳了2012年1月1日之前的中央空调运行维护费，故对王湘京关于中央空调运行维护费标准过高的意见，本院不予采信。对裕鑫物业公司要求王湘京给付中央空调运行维护费的诉讼请求，本院予以支持。王湘京所提裕鑫物业公司提供的物业服务存在质量问题，导致其无法使用涉诉房屋，导致其也未享受到制冷及供暖服务的辩解意见，依据不足，本院不予采信。王湘京以此为由要求裕鑫物业公司赔偿经济损失及违约金，缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王湘京于本判决生效之日起七日内给付原告北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司二○一二年一月一日至二○一四年一月三十一日期间的物业服务费七千一百五十二元；
二、被告王湘京于本判决生效之日起七日内给付原告北京裕鑫龙腾物业管理有限责任公司二○一二年六月十五日至二○一四年一月三十一日期间的中央空调运行维护费六千八百九十六元；
三、驳回反诉原告王湘京的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十六元，由被告王湘京负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五百二十五元，由反诉原告王湘京负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周益
二〇一四年八月二十日
书 记 员 幸江