辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终4302号
上诉人（原审被告）：沈阳广田房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区新宁街2号保利综合楼。
法定代表人：刘祥海，该公司负责人。
委托诉讼代理人：王志刚，男，1978年8月16日出生，汉族.
被上诉人（原审原告）：沈阳市学阳药物研究所，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**号。
法定代表人：沈景超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常喜晶，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人沈阳广田房地产开发有限公司（以下简称“广田公司”）因与被上诉人沈阳市学阳药物研究所（以下简称“药物研究所”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初18543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
广田公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人存在买卖合同法律关系，一审法院认定双方之间未成立合同关系系认定事实错误。二、根据相关法律规定，双方签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同，一审法院认定双方未成立合同关系属适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”被上诉人已全额缴纳房款，因此双方签订的认购协议书应当被认定为商品房买卖合同，一审法院没有依据该司法解释判案属适用法律错误。三、退一步讲，即便上诉人需返还被上诉人购房款，但上诉人不应当承担同期人民银行贷款利息。
药物研究所辩称，一、上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同关系并未成立，一审认定事实准确。虽然双方就购买案涉房屋签订了认购协议，但认购协议本身并非房屋买卖合同，认购协议仅是对双方将来签订房屋买卖合同的预约，并不能代替房屋买卖合同，因此，不能依据认购协议即认定双方已签订房屋买卖合同。二、即使双方已签订认购协议，并且被上诉人已支付了全部购房款，但结合本案具体案情，并不属于《商品房买卖合同司法解释》第五条所规定的应当将认购协议认定为商品方面买卖合同的情况。首先，被上诉人确实支付了全部购房款，但该款项的支付是在签订正式商品房买卖合同之前，按照上诉人的购房流程要求所支付的，这是开发商销售房屋的行业惯例，开发商均按此流程操作，且对于众所周知的事实，无需证明。被上诉人之所以支付全款，并非是同意无条件接受上诉人单方提供的合同条款，而是基于被上诉人合理信赖双方能够签订合同并顺利履行该合同进而取得案涉房屋所有权。然而，当被上诉人看到合同条款后，对合同主要条款不能认可，双方并未就合同达成一致，成立合同关系。因此，被上诉人支付全部购房款的行为并非基于就合同内容达成一致，而是一种特殊的支付行为，不能视为履行合同义务的行为。其次，认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，双方均未能提供认购协议的文本，根本无从认定认购协议的具体内容是否具备第十六条的主要内容。再次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。据此规定，上诉人应就商品房买卖合同关系成立承担举证责任，否则承担不利后果。一审中上诉人未能提供任何证据证明合同关系成立，其占有被上诉人购房款缺少事实和法律依据，构成不当得利。三、一审判决判令上诉人承担购房款的同期人民银行贷款利息，符合裁判标准和司法实践，公正合理。根据前述经过，双方并未就商品房买卖合同内容达成一致并实际签订、履行。据被上诉人介绍，上诉人在没有签合同的情况下仍通过邮寄方式下发入住通知，是因为被上诉人曾要求进一步协商，销售人员拒绝协商，生硬通知被上诉人收房，被上诉人确实收到过入住通知，但被上诉人一直口头沟通表明未达成一致意见不可能收房，因为被上诉人法律意识不强，所以没有通过书面函件往来方式留存证据。四、被上诉人应支付不当得利状态持续期间的全部利息。本案的核心问题是双方的合同关系并未成立，上诉人占有购房款的行为缺少法律依据，从而构成不当得利。因此不当得利的持续状态应从被上诉人支付全部购房款之日计算。而根据《民通意见》第一百三十一条规定，返还不当得利，应当包括孳息，银行贷款利率标准完全符合孳息的条件，而利息的起算应以资金被占用之日开始，并不以主张权利为前提。因此一审判决判令上诉人从占用资金第二日即支付同期银行贷款利息是完全正确的。五、上诉人在案涉房屋交易过程中，违反平等自愿公平的原则，强行交易，并长期占用被上诉人资金，应承担相应责任。被上诉人系保利地产全资子公司。然而，上诉人在本案交易过程中丝毫没有体现全国性知名地产商的应有水准，在合同尚未成立的情况下，居然单方擅自将房屋备案，直到起诉前不久被上诉人才知道这一事实，这完全是一种强行交易的恶劣行为，违背了民事行为中自愿平等的最基本原则。并且长期占用被上诉人资金，给被上诉人造成损失。因此，无论从哪个角度来说，被上诉人都应为其不当行为依法承担法律责任，赔偿被上诉人的全部损失。
药物研究所向一审法院起诉请求：1.判令广田公司返还药物研究所已支付的购房款6,471,972元；2.判令广田公司支付药物研究所资金占用的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年4月16日起计算至广田公司实际返还全部款项之日止，截至起诉之日暂为2,103,390元）；3.判令本案诉讼费用由广田公司承担。
一审法院认定事实:2011年4月，药物研究所欲购买广田公司开发的位于沈阳市东陵区双园路108-64号103号负一到二层房屋，药物研究所向广田公司支付预付款250,000元，并于2011年4月16日通过案外人王斌银行账户以转账方式向广田公司支付剩余购房款6,221,972元。药物研究所主张因不能接受广田公司提供的合同条款内容且未能与广田公司协商达成一致，双方未签订商品房买卖合同，故以合同未成立为由诉至法院要求广田公司返还购房款及利息。
一审法院另查明，诉争房屋于2011年4月19日在沈阳市不动产登记中心办理合同备案及预告登记，预告登记的出卖人名称为沈阳广田房地产开发有限公司，买受人名称为沈阳市学阳药物研究所。经一审法院查询，该房产档案中无备案合同。
广田公司曾于2012年1月20日、2014年9月10日向药物研究所邮寄送达收楼通知书，要求药物研究所收房。
在法院指定期限内，药物研究所、广田公司均未能提供认购书及商品房买卖合同。
一审法院认为，关于药物研究所、广田公司之间商品房买卖合同关系是否成立的问题，药物研究所、广田公司就涉案房屋买卖进行过协商，并达成认购协议，签订认购协议书，药物研究所交纳250,000元预付款。因双方未能就合同主要条款达成一致而未签订商品房买卖合同，且直至庭审结束前双方仍就当时争议条款存在分歧。广田公司辩称曾签订商品房买卖合同，但诉争房屋档案中并无备案的商品房买卖合同，广田公司亦未能举证双方签订的商品房买卖合同，故一审法院对药物研究所陈述的双方未签订商品房买卖合同的事实予以确认。因药物研究所、广田公司未能就房屋买卖达成一致意思表示，双方之间未成立合同关系。
关于药物研究所交付款项的性质问题。药物研究所向广田公司交付涉案房屋的全部对价，该交付行为系基于药物研究所合理信赖双方能够签订商品房买卖合同并顺利履行该合同进而取得涉案房屋的所有权，但因为双方至今未能就合同主要条款达成一致，广田公司虽向药物研究所下发收楼通知，但药物研究所至今未接收诉争房屋，故不能基于该交付行为而认定双方之间实际形成买卖合同关系，广田公司占有药物研究所的该笔资金没有合同依据，应向药物研究所返还。关于基于认购协议而交纳的250,000元的性质问题，因药物研究所、广田公司均未能提供认购协议证明该款项是否具有定金性质，一审法院认定该250,000元为购房款的组成部分，应一并返还。
关于药物研究所的利息主张，因双方房屋买卖合同关系未成立，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第一百三十一条规定，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。故对药物研究所请求按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算利息的请求一审法院予以支持，起算日期为药物研究所举证交付款项次日即2011年4月17日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第一百三十一条之规定，一审法院判决：一、被告沈阳广田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告沈阳市学阳药物研究所6,471,972元；二、被告沈阳广田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日支付原告沈阳市学阳药物研究所6,471,972元的利息（按照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率，自2011年4月17日计算至实际给付之日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71,827元，减半收取35,913.5元，由被告沈阳广田房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人广田公司与被上诉人药物研究所之间的商品房买卖合同关系是否成立。上诉人主张双方签订了认购协议书，该认购协议书应被认定为商品房买卖合同。但在本案审理期间虽双方均认可曾签订过认购协议书，但双方均未能提供该协议书，本院对于协议书内容无法核实，上诉人以双方签订的认购协议书应被认定为商品房买卖合同，事实依据不足，本院无法支持。因双方未能就商品房买卖合同内容达成一致意思表示，一审法院认定双方之间商品房买卖合同关系未成立，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出的即使上诉人需返还被上诉人购房款，但不应承担同期人民银行贷款利息的问题。因双方就商品房买卖合同内容未能达成一致，双方之间商品房买卖合同关系未成立，故上诉人应返还被上诉人交纳的购房款。因购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则，在当事人没有特别约定的情况下，购房款利息应当与购房款一并返还，故上诉人提出不应承担同期人民银行贷款利息的主张，本院不予支持。
综上，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人广田公司上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35,913.5元，由上诉人沈阳广田房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年四月二十八日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。