广西壮族自治区合山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民初字第314号
原告广西福来物业服务有限责任公司，住址，柳州市三中路金瑞国际大厦8楼。
法定代表人莫太贵，经理。
委托代理人莫宣文，合山市法律服务中心法律工作者。
被告曹梁斌。
委托代理人钟武军。
原告广西福来物业服务有限责任公司诉被告曹梁斌物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告广西福来物业服务有限责任公司的委托代理人莫宣文，被告曹梁斌及其委托代理人钟武军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，广西福来物业服务有限责任公司于2005年12月29日与合山市景泰房地产开发有限责任公司签订了《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》。合山市红河时代广场物业服务由广西福来物业服务有限责任公司管理。原告到合山市物价局办理了收费文件。2007年6月18日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，在协议签订后，原告按照协议约定履行了物业管理义务。从2008年1月1日起按物价局核定标准向被告收取物业管理费，但被告自2012年8月起至2015年6月，累计35个月未缴纳物业管理费及公共照明费，经原告多次催收，被告拒不缴纳，为此向人民法院起诉，请求判令：1、被告支付原告自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费1613.5元，公共照明费70元，共计1683.5元；2、被告支付原告滞纳金1804.83元；3、本案诉讼费由被告负担。
被告曹梁斌辩称，原告从2012年8月起不交物业服务费是事实，但不交的原因是：一、原告不是本案适格诉讼主体。首先原告的《组织机构代码证》的机构名称是：“广西福来物业服务有限责任公司”，而其提供的《营业执照》是“广西福来物业服务有限责任公司合山分公司”证照不符。其次被告与原告不存在物业服务合同关系。开发建设单位（广西合山市景泰房地产开发有限责任公司）签订《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》及被告签订《前期物业管理服务协议》的当事人（企业法人）名称及印章均为广西福来物业管理有限责任公司，而不是本案的原告“广西福来物业服务有限责任公司”，由此被告与原告不存在物业服务合同法律关系。二、广西福来物业管理有限责任公司没有履行合同约定义务，被告拒付物业费是依法行使先履行抗辩权。广西福来物业管理有限责任公司末经本小区业主委员会同意擅自把本物业的整体管理责任转让给广西福来物业服务有限责任公司及合山分公司，其行为已经构成了违约。在履行合同中，原告并没有按物业管理提供服务，小区管理没有建立治安防范管理措施，常出现车辆及其他财物被盗，擅自在原告车库门前或小区业主的公共区域划设停车位，收取停车费，影响原告及其他业主车辆通行。因原告违约，被告拒付物业费是依法行使先履行抗辩权。三、原告主张违约“滞纳金”的诉请没有法律依据。被告拒交物业费完全是原告违约造成的，被告拒交物业费的责任属于原告，因此被告不承担违约责任。四、原告主张2012年8月起至2015年6月物业服务费的诉求到其起诉之日止，2013年6月以前的物业服务费已召过诉讼时效不受法律保护。综上所述，原告没按合同履行义务，已经违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告曹梁斌系合山市红河时代广场小区房屋业主，该房屋建筑面积为131.77平方米。原告以广西福来物业管理有限责任公司的名称于2005年12月29日与合山市景泰房地产开发有限责任公司签订了《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》，约定由原告对被告上述房屋所属小区实施物业服务，合作期限3年，期满后由原告独立经营。2007年6月18日原告又以上述名称与被告签订了《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，被告预交100元的物业管理服务费，自2008年1月1日开始交纳物业管理服务费。原告向被告收取的物业管理服务费为每月每平方米0.35元，被告于每月10日前交纳，逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。该收费标准经合山市物价局批准。2008年3月27日原告在柳州市工商行政管理局办理企业名称变更登记手续，从原名称广西福来物业管理有限责任公司变更为广西福来物业服务有限责任公司。合山市红河时代广场小区系原告的下属合山分公司具体管理。被告认为其签订《前期物业管理服务协议》是与广西福来物业管理有限责任公司签订的，被告与原告不存在物业服务合同法律关系，并以其车库门前被原告占用造成其车辆出入困难及被告对原告的物业管理服务不满意，认为原告没有提供物业服务为由，故被告自2012年8月起至2015年6月累计35个月未缴纳物业管理服务费1613.5元、公共照明费70元。虽经原告多次催收，但被告仍拒绝交纳，为此原告向本院提起了诉讼。
庭审中，原告认为在物业服务方面原告没有及时跟业主沟通，存在一定的不足，请求法院在滞纳金方面适当的给于业主让步。
上述事实，有原告提供的营业执照、柳州市工商行政管理局企业变更登记通知书、《前期物业服务合作协议书》、《前期物业管理服务合同》、合山市物价局文件、《曹梁斌欠费清单》等证据及原、被告当庭陈述在案佐证。上述证据能相互印证，符合本案事实，本院予以认定。
本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。原、被告双方签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，是双方在自愿的基础上签订的，该协议的内容没有违反法律强制性规定，双方应按照协议的约定，认真履行好各自的职责和义务，本院对其效力予以确认。本案中，原告按照《前期物业管理服务合同》的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业管理服务费，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费计1613.5元、公共照明费70元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于滞纳金问题，被告未按约支付物业管理服务费，理应根据物业服务合同约定向原告偿付相应的违约金。由于双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定了违约责任，即逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。原告向被告主张2012年8月起至2015年6月的滞纳金的请求成立，但本院考虑原告从2012年8月起一直追索物业费，滞纳金具有惩罚性，如果按照合同约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，原告亦同意让步，故将滞纳金数额调整为被告拖欠物业管理服务费总额的30％作为付款违约金。对被告在庭审中所抗辩其签订《前期物业管理服务协议》是与广西福来物业管理有限责任公司签订的，与原告不存在物业服务合同关系，并以其车库门前被原告占用造成其车辆出入困难及被告对原告的物业管理服务不满意，认为原告对小区没有提供物业服务为由，拒绝向原告缴纳物业服务费属于其行使先履行抗辩权，没有事实依据，本院不予支持。其主张2013年6月以前的物业服务费已过诉讼时效不受法律保护，理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告曹梁斌给付原告广西福来物业管理有限责任公司自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费计1613.5元、公共照明费70元，合计1683.5元。
二、被告曹梁斌给付原告广西福来物业管理有限责任公司违约金505元（按被告拖欠物业管理服务费、公共照明费总额的30％计算）。
三、驳回原告广西福来物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告曹梁斌负担。
上述应付款，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行，如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西来宾市中级人民法院。
审 判 长 潘福楼
审 判 员 罗永文
人民陪审员 黄志宾
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 陈志成
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。