福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0203民初2405号
原告：厦门市职工技术开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区斗西路170号三楼，统一社会信用代码913502001549898436。
法定代表人：徐家霖，总经理。
委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晨蓉，福建旭丰律师事务所律师。
被告：沈丽凤（曾用名沈淑端），女，1965年4月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告厦门市职工技术开发有限公司（以下简称职工技术开发公司）与被告沈丽凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，适用简易程序于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告职工技术开发公司的委托诉讼代理人吕金朝、张晨蓉，被告沈丽凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
职工技术开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退原告名下位于产；2、判令被告补缴1999年5月至实际腾退之日止的租金并承担应缴租金每逾期一日0.3%的滞纳金（暂计至2016年12月欠缴租金31644.92元、滞纳金142398元）；3、判令被告偿还原告代垫的物业管理费322.64元、公摊电费18.87元、公共维修金125元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告根据厦府【1996】地127号建设用地批文，对被告原承租的将军祠路159号房屋予以拆除。原、被告就补偿与安置事宜，于1998年12月10日签订《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》（下称“协议书”）。协议书约定：原告提供一套一房一厅安置被告承租，安置房地点为前埔南区第二组团17栋708室。被告应向原告缴纳15295.4元安置分配费。被告如有隐瞒他处住房情况，今后如经查出，原告有权更改协议，并收回安置房。租金按政府廉租房有关规定收取。原告依约将自有房产古楼北里56号708室、一房一厅供被告租住。同时，原告委托厦门市厦禾旧城改造物业管理公司前埔居民区管理处代收租金。但被告方自1999年5月承租以来就拒不缴交租金且不按时交纳物业管理费。原告认为：被告的行为已严重违反了厦门市廉租房管理规定。根据廉租房管理规定及协议的约定，原告有权要求被告腾退讼争房屋、补缴租金并对逾期应缴租金按每逾期一日千分之三的标准承担滞纳金、偿还代垫的物业费。原、被告基于拆迁发生的房屋租赁关系，本案属于房屋租赁合同纠纷。讼争合同包含两部分，一部分是关于拆迁的内容，一部分是关于房屋租赁的内容。故合同法中关于租赁合同的规定及相关司法解释适用本案。原告明确是基于解除合同提出诉讼请求。
沈丽凤辩称，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原、被告双方关系是基于拆迁安置协议而来。根据厦门市拆迁安置协议第十一条规定，原告因被告隐瞒有他处住处才有权收回房屋，但被告只有讼争房屋一处住房。讼争房屋是公租房，非廉租房，原告适用的法律规定是错误的。厦门市廉租房管理规定是2013年出台的，协议是1998年签订的。双方当时约定的政府有关规定就是指当时的公租房规定。
围绕诉讼请求，职工技术开发公司提交了原、被告签订的《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》、土地房屋权证、《联络函》、《欠缴租金情况》、收款收据和发票、（1991）厦开法民字第004号民事判决书、国有土地使用证、房屋所有权证、《申请书》、《声明》、《厦门市私（侨）房屋拆迁补偿安置费用表》、《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》作为证据。围绕抗辩意见，沈丽凤提交了1999年至2015年物业管理费和公共维修金发票、《住宅租赁合同》、《律师函》、对《律师函》的回复、电费缴款单、土地使用税缴款单作为证据。本院依职权调取了《土地房屋登记卡》、《土地房屋权属登记申请表》、《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据本院予以确定并在卷佐证。
根据原、被告的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原坐落于将军祠159号的房屋（以下简称将军祠房屋）原为案外人方铁水所有，沈丽凤租住于该房屋。1996年，厦门市政府发布厦府【1996】地127号建设用地批文，决定对将军祠房屋进行拆迁。1998年12月10日，沈丽凤（乙方）与职工技术开发公司（甲方）以及厦门市房屋拆迁工程公司（实施拆迁单位，以下简称房屋拆迁公司）签订一份《厦门市城市房屋拆迁安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），约定：乙方租赁的将军祠房屋因建设需要应予拆除，甲、乙双方依照《厦门市城市房屋拆迁管理规定》及安置房计价等有关标准进行协商达成本协议；甲方以乙方原租赁的房屋实际情况，向乙方提供一套一房一厅建筑面积52.48平方米的安置房；安置房地点为前埔南区第二组团17栋708室（土地房屋权证登记坐落为古楼北里56号708室，权属人为职工技术开发公司，土地使用权性质为“划拨”，产权来源为“向厦门市住宅建设办公室购买统建房”，以下简称讼争房屋）；被告应向原告缴纳15295.4元安置分配费；乙方如有隐瞒他处住房情况，今后如经查出，甲方有权更改本协议并收回安置房；该安置房租金今后按政府有关规定收取；等等。此后，沈丽凤与职工技术开发公司实际履行了《拆迁安置协议》，沈丽凤于1999年5月搬入讼争房屋居住。入住后，沈丽凤支付讼争房屋的物业管理费、公摊电费、公共维修金至2015年底，但从未支付房屋租金。职工技术开发公司工作人员曾提供一份以厦门市国土资源与房产管理局印制的《住宅租赁合同》为范本的租赁合同欲与沈丽凤缔约，但沈丽凤拒绝签署，双方至今未就租赁讼争房屋签署书面合同。2013年7月，职工技术开发公司向沈丽凤发出《律师函》催缴租金并主张收回房屋。沈丽凤回函称，入住后职工技术开发公司未就收取租金与其联系、物业管理处拒绝代收租金、讼争房屋出现质量问题职工技术开发公司怠于维修、无奈代缴公共维修金等。后职工技术开发公司遂诉至本院。
另查明，讼争房屋系职工技术开发公司为安置沈丽凤而向厦门市住宅建设办公室（下称市住宅办）申请购买的统建房（经济适用房），以厦门经济特区房地产开发公司（下称特房公司）为出卖方签订《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》。上述销售合同书约定：职工技术开发公司必须在办理房屋移交手续之前按市住宅办的有关规定将入住户口迁入，否则不予办理交房手续；讼争房屋不得私自出租、转让、抵押，否则市住宅办有权收回房屋，并视情节轻重予以处理；如需出租、转让、抵押，按有关规定办理；职工技术开发公司若由于不符合购房条件等原因被市住宅办取消购房资格，特房公司有权解除合同；等等。
庭审中，职工技术开发公司提供厦门市厦禾旧城改造物业管理公司（以下简称厦禾物业公司）出具的讼争房屋租金明细表以及一份厦门市国土资源与房产管理局公布的《厦门市历年公有住房租金标准》主张根据甲级三等公房租金标准计算讼争房屋租金。按上述标准计算，自1999年5月起至2016年12月止沈丽凤欠缴租金31644元。根据收款收据和发票显示，职工技术开发公司支付了讼争房屋2016年的物业管理费和公摊电费362元、公共维修金125元。沈丽凤承认拒付租金事实，但主张有合法抗辩事由；其并非拒不支付物业管理费和公摊电费，系职工技术开发公司未经其同意擅自代缴。职工技术开发公司当庭向沈丽凤明确其委托厦禾物业公司收取讼争房屋的租金及其他费用。
本院认为，本案纠纷源于将军祠房屋拆迁。拆迁过程中，原告自愿安置被告并签订《拆迁安置协议》，应认定该协议真实合法有效，双方均应全面遵守。根据原、被告协议书的约定，被告限期腾退其所居住的将军祠房屋后，原告有义务提供讼争房屋供被告租住，可见该协议书具有对拆迁后双方建立房屋租赁关系进行预约的性质。被告搬入原告提供的讼争房屋居住后，原、被告各自履行了该协议书项下义务，双方随之转化为房屋租赁关系。本案争议焦点为：原告是否有权解除租赁关系并要求被告腾退房屋；原告主张的租金及其他费用是否合法有据。
一、关于原告是否有权解除租赁关系并要求被告腾退房屋
1、从讼争房屋的性质分析
首先，讼争房屋是拆迁安置房，具有人身属性和专门用途。职工技术开发公司系因履行拆迁安置义务方取得购买讼争房屋资格，也就是说如果没有拆迁安置的先行行为，职工技术开发公司无权向政府购买讼争房屋，讼争房屋与被拆迁户人身属性紧密相关。讼争房屋应用于拆迁安置，除此之外职工技术开发公司对讼争房屋的占有、使用、收益、处分不应有法律规定和合同约定以外的期待。根据政府规章和合同约定，若讼争房屋用作他途，政府有权收回。其次，讼争房屋具有社会保障属性。在房地产开发过程中政府为开发商提供低于市价的解困房（经济适用房）作为拆迁安置房是一种政府行为，政府实际上分担了部分拆迁安置成本（本质上是为安置房提供无偿使用的土地，表征为安置房与商品房的价差）。政府分担的这部分无须支付对价的成本，具有社会福利性质。由于在这种拆迁安置模式下安置房的名义产权人与实际使用人发生分离，对上述福利的归属易产生争议。对此应当认为，政府提供低价安置房的目的是保障被拆迁户的居住权、使被拆迁户居有定所，相应的福利内涵应由被拆迁户享有，而不应由开发商享有或变相攫取。再者，对讼争房屋的权利限制并不导致权利义务失衡。开发商为购买安置房所支付的对价是其开发房地产成本的组成部分，通过商品房销售已一次性回收成本并且获得利润，其作为名义产权人（出租方）修缮房屋的支出可通过收取租金相抵，且这种安置方式经合同确认，并未超出可预见范围，即便为修缮房屋另外有所支出也是开发商履行拆迁安置义务的必要成本，不存在权利义务失衡问题。如上所述，讼争房屋系基于拆迁行为向政府购买的低于市场价格的政策性安置房，具有依着于被拆迁安置户的人身属性和社会保障属性。原、被告之间并非普通的私房租赁关系，而是政府意志介入下开发商履行拆迁安置义务的延续。职工技术开发公司对讼争房屋的处分权受到物权法和合同法的双重限制。从物权角度，讼争房屋土地性质是划拨，职工技术开发公司没有完全处分权。从合同角度，职工技术开发公司购买讼争房屋的《厦门市统建解困房（经济适用房）销售合同书》明确约定未经政府同意不得私自出租、转让、抵押。具言之，一旦解除租赁关系收回房屋拆迁安置义务将终止履行，职工技术开发公司购买、持有讼争房屋的基础丧失，相关诉求主张应依法受限，原则上不应支持，除非沈丽凤存在转租、转借、空置等居住需求消失情形或恶意欠租等特定事由。
2、从《拆迁安置协议》的约定分析
原、被告签订的《拆迁安置协议》约定讼争房屋的租金“按政府有关规定收取”且沈丽凤不得隐瞒其他住房情况，上述双方合意体现出的认识与本判决以上关于讼争房屋具有人身属性和社会保障属性的认定是一致的。双方真意是职工技术开发公司购买政策性安置房、自愿参照政府出租公房的模式与沈丽凤建立租赁关系。众所周知，政府公房除租金低于市场价格外，另一主要特点是承租权的长期稳定性。参照公房承租权内涵，沈丽凤对讼争房屋的承租权具有保障居住权性质，除非沈丽凤自愿放弃承租或法定解除条件成就，否则一般不予终止租赁关系。综上，根据《拆迁安置协议》的约定内容，亦得出租赁关系解除权严格受限的结论。
3、从租赁合同的履行情况分析
沈丽凤入住讼争房屋后迄今未支付租金，职工技术开发公司据此主张解除双方的房屋租赁关系。沈丽凤拒付租金事实明确，但本案存在特殊情形。《拆迁安置协议》约定讼争房屋租金按政府有关规定收取，然而政府的公房租赁政策以及租金标准自拆迁后发生了变化，双方未缔结书面合同导致房屋租赁权利义务不明确。职工技术开发公司主张其委托厦禾物业公司代收房屋租金及其他费用，但在本案起诉之前并未作出足以使沈丽凤相信托收关系真实存在的通知。综上，此前合同履行存在不可归咎于沈丽凤的障碍，拒付租金事实尚不足以构成合同解除的条件。
综上分析，讼争房屋性质特殊。沈丽凤继续承租讼争房屋的意思明确，双方纠纷的实质限于租金标准的争议，不宜扩大至合同解除。沈丽凤未付租金有合理抗辩事由，暂不构成合同解除条件。对原告基于解除房屋租赁关系而主张被告腾退讼争房屋的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于原告主张的租金及其他费用是否合法有据
被告承租房屋理应向原告支付租金。原告主张的租金标准有当庭出示的政府文件为依据，被告未提出异议，本院予以支持。被告应向原告支付自1999年5月起至2016年12月止的讼争房屋租金31644元。2017年以后的租金若被告仍欠缴，原告可另行主张。由于被告在本案起诉前暂不付租金有正当理由，故原告关于滞纳金的主张于法无据，本院不予支持。
关于物业管理费和公摊电费，双方没有进行书面约定，根据合同法第六十一条应按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同有关条款来看，原、被告约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同物业管理费和公摊电费应由承租人负担。从交易习惯来看，承租人承租期间实际占有使用房屋，是物业管理服务、社区公共设施的直接享用者和受益者，根据公平、诚信的民事活动基本原则应由承租人支付相应费用，房屋租赁合同通常约定物业管理费和公摊电费应由承租人负担。故此，根据合同有关条款和交易习惯，本院认定应由被告支付物业管理费和公摊电费。根据原告提供的发票显示其代缴的物业管理费和公摊电费金额为362元，原告相应诉讼请求在上述金额范围之内，属于对其自身权利的合法处分，本院予以支持。
关于公共维修金，双方没有进行书面约定，同样应根据合同法第六十一条规定精神确定负担主体。从合同有关条款来看，原、被告约定按承租公房确定租赁关系，参照政府公房租赁合同公共维修金应由出租人负担。此外，房屋出租人支付公共维修金系其履行法定维修义务的具体形式，符合交易习惯。综上，本院认定公共维修金由原告负担，对其要求被告支付公共维修金的诉讼请求不予支持。被告主张原告退还代缴的公共维修金，但并未提出反诉，本案不予处理，被告可另行主张。
综上所述，对原告的诉讼请求，本院部分支持。应指出，本判决作出后原、被告的租赁关系基本权利义务已明确，支付租金不存在障碍，被告不得再以相同理由拒绝支付或迟延支付租金，否则将依法承担违约责任，甚至将导致租赁关系解除、收回房屋。建议原、被告尽快就租赁讼争房屋签订书面合同，更好保障自身权益。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告沈丽凤于本判决生效之日起十日内向原告厦门市职工技术开发有限公司支付自1999年5月起至2016年12月止思明区屋租金31644元；
二、被告沈丽凤于本判决生效之日起十日内向原告厦门市职工技术开发有限公司支付代垫的思明区屋2016年物业管理费和公摊电费341元；
三、驳回原告厦门市职工技术开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1895元，原告厦门市职工技术开发有限公司负担1595元，被告沈丽凤负担300元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 （郭泽喆）
二〇一七年十月十一日
代书记员（ 杨雅 玲）
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法总则》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。