贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终534号上诉人（原审被告）贵州恒达房地产开发有限公司，住所地：纳雍县雍熙镇环城路。统一社会信用代码：915205256707192093。法定代表人叶忠，该公司总经理。上诉人（原审原告）李发桂，男，1966年10月1日出生，穿青人，纳雍县客管局工作员，住纳雍县。上诉人（原审原告）彭晓群，女，1971年3月8日出生，穿青人，居民，住纳雍县。系李发桂之妻。上诉人贵州恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）、李发桂、彭晓群因商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2016）黔0525民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告李发桂、彭晓群起诉请求：1、判决被告按照《商品房买卖合同》将办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属登记；2、被告支付因迟延办理房地产权属证书的违约金57955.8元;3、撤销《商品房买卖合同》第15条第2款、第3款;4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年9月28日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，以价款193186元购买被告修建的位于纳雍县城南恒达·雍熙御园北园3栋1单元1层1号商品房。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告支付了全部购房款，2010年9月30日被告将房屋交付使二原告用。至今被告未给二原告办理房产证，已构成违约。合同约定未按时办理房产证应支付违约金的条款显失公平，该合同应为无效合同，被告迟延履行合同的违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，即以购房款193186元为基数按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率约为年利率9%，从2011年9月30日计算至2016年9月30日期间共5年的违约金86933.70元，但二原告主动放弃部分权利，主张被告按总价款的30%支付违约金，即57955.8元。原审被告恒达公司辩称：我公司对原项目方案调整，是按照相关规定逐级上报经纳雍县人民政府审批，部分消防未经验收是因国家调整消防验收规范及民用建筑消防设施规范，造成我公司对以往消防设施进行整改，导致未能给原告办理产权登记手续符合合同第15条，即因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任。原告提出违约金按商业银行的逾期贷款利率计算，没有法律依据，即使我方违约，也应按合同第15条第2款的约定计算违约金。原告要求支付违约金的请求超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求，诉讼费由原告承担。原审经审理查明：2009年9月28日，原告方为买受人与被告恒达公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，原告以价款193186元购买被告修建的位于纳雍县城南恒达·雍熙御园北园3栋1单元1层1号商品房。用途为住宅，原告支付了首付款39486元，余款15.4万元办理按揭贷款支付。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金;3、因政府对商品房相关政策调整，办理时间顺延，出卖人不承担责任处理。2010年9月30日，被告将验收合格的房屋交付原告使用。因被告所建房屋未通过消防综合安全验收，致使被告不能按合同约定将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今还未办理产权证。原审认为：被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务。被告未按约定期限将原告办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今未办理产权证，系被告建设项目的消防安全工程未通过综合验收所致，属被告责任，不属于合同约定因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延的情形，被告已经构成违约，应向原告承担违约责任。关于违约金的支付请求权是否已过诉讼时效的问题，该请求权应为债权请求权，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行，故被告抗辩原告的请求超过诉讼时效的主张，不予采纳。合同第15条第2款和第3款系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律的规定，且原告的该项请求已过诉讼时效，故原告请求撤销合同第15条第2款和第3款的主张，不予支持。关于违约金的支付请求权是否已过诉讼时效的问题，该请求权应为债权请求权，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行，故被告抗辩原告的请求超过诉讼时效的主张，不予采纳。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的认定，原、被告双方在《商品房买卖合同》中已作了明确约定，且不违反法律、法规的强制性规定，应遵循合同的约定，并非合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，故原告请求按房屋总价款的30%支付违约金的主张，不予支持。被告应支付原告的违约金为193186元×0.01%=19.32元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，原审判决：一、被告贵州恒达房地产开发有限公司将办理权属登记需由被告贵州恒达房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李发桂、彭晓群办理纳雍县城南恒达·雍熙御园北园3栋1单元1层1号的房屋产权登记；二、被告贵州恒达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告李发桂、彭晓群违约金19.32元；三、驳回原告李发桂、彭晓群的其他诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。宣判后，恒达公司和李发桂、彭晓群均不服，分别向本院提起上诉。恒达公司上诉称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中就上诉人未按期提供办理产权登记所需资料到相关部门备案产生的后果进行约定，原审无视合同约定，选择性适用合同条款认定上诉人违约，事实不清；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定只有由于出卖人原因且当事人没有特别约定，出卖人才构成违约，本案导致上诉人不能按时提供办理产权登记资料的原因，是原批准的方案进行调整，消防验收规范调整、市政道路改造，影响综合验收，不是上诉人的原因，原审判决适用该条规定判决上诉人承担违责任，适用法律错误。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。李发桂、彭晓群上诉称：原审判决被上诉人恒达公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房屋产权登记正确。但原审对恒达公司应履行的上述义务未限定期限错误。上诉人认为给予恒达公司30日期限以履行办理房屋产权转移登记义务是合理的；《商品房买卖合同》明确约定迟延交房情形下应按日支付违约金，根据合同法解释基本原理，迟延办理房屋产权转移登记的违约金也应当按照上述标准计算。一审仅判决恒达公司支付违约金19.32元，明显违背了合同解释和迟延履行违约金的基本原则；恒达公司违约导致上诉人至今未能办理产权转移登记，上诉人主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算违约金于法有据，原审未予支持不当；恒达公司将未经消防验收合格的房屋交付上诉人使用违反相关法律、法规的强制性规定，后恒达公司又将房屋未经消防验收合格作为其不能办理产权证的理由，该行为系对其应承担的合同义务的无理推脱，严重损害了上诉人的合法权益。请求：撤销原判第一、二项，改判恒达公司于判决生效起30日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房屋产权登记；由恒达公司于判决生效之日起五日内支付上诉人违约金57955.8元；一、二审诉讼费由恒达公司承担。经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案诉争的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。该《商品房买卖合同》第十五条约定了因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。现恒达公司未在约定期限内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，造成李发桂、彭晓群不能及时取得房地产权属证书系客观事实，恒达公司构成违约，其虽以系原批准方案调整、消防验收规范调整以及市政道路改造影响综合验收，致不能按时提供办理产权登记的相关资料到产权登记机关备案为由，主张违约后果并非其自身原因引起，不应承担违约责任，但根据《贵州恒达房地产开发有限公司“恒达·雍熙御园”修建性详细规划容积率调整申请》、《纳雍县人民政府关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复》所载明的内容，“恒达·雍熙御园”容积率的调整虽经相关行政主管部门原则同意，但容积率调整系恒达公司为实现减少修建成本、提高利润率目的实施的商业逐利行为，即导致原批准方案调整的原因应归于恒达公司。同时，案涉房屋尚未通过消防验收，恒达公司称未通过消防验收系消防规范调整、市政道路改造所致，但其提供的证据不能证明该事实主张成立，本院对此不予采信。本案诉争双方签订的《商品房买卖合同》对于因恒达公司原因致李发桂、彭晓群逾期取得产权证书情形下违约金的计算方式已作约定，根据当事人意思自治原则，原审判决恒达公司按已付房款的0.01%支付违约金符合法律规定。从上诉人李发桂、彭晓群第一项诉讼请求“判决被告按照《商品房买卖合同》将办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属登记。”看，对于恒达公司应履行的上述义务，李发桂、彭晓群并未主张限期履行。遵循当事人意思自治原则，结合案涉房屋尚未通过消防验收，判决恒达公司限期将办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案不具有现实可能性。鉴于此，原审未要求恒达公司限期履行上述义务并无不当；《商品房买卖合同》对因出卖人原因导致买受人不能按期取得房地产权属证书情形下，出卖人应承担的违约责任已作明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，逾期办证的违约金由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成的实际损失，且违约金的调整以实际损失为限。本案中，李发桂、彭晓群一、二审均未举证证明恒达公司违约致其不能及时办理涉案房屋权属证书已遭受实际损失及损失情况，其应承担举证不能的不利后果，原审判决恒达公司依据合同约定的违约金计算方法支付违约金并无不妥，李发桂、彭晓群主张违约金按同期商业银行计收逾期贷款利息标准进行调整的上诉请求无事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计2500元，由上诉人贵州恒达房地产开发有限公司负担1250元，由上诉人李发桂、彭晓群负担1250元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  罗 珣二〇一七年五月十九日书记员  何婷婷