山东省枣庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁04民终9号
上诉人（原审原告）：崔士光，男，1965年4月13日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。
委托诉讼代理人：张勇，山东法扬律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：山东昂立房地产集团有限公司，住所地山东省枣庄高新区长白山路西侧。
法定代表人：张建昂，董事长。
委托诉讼代理人：李采薇，山东长明阳律师事务所律师。
上诉人崔士光因与上诉人山东昂立房地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔士光及其委托诉讼代理人张勇、上诉人山东昂立房地产集团有限公司的委托诉讼代理人李采薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔士光上诉请求：1.请求撤销山东省枣庄市薛城区人民法院（2017）鲁0403民初1206号民事判决；改判山东昂立房地产集团有限公司立即为崔士光办理枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄25号楼502室房地产权属证书及逾期办理上述房地产权属证书的违约金30818.28元，并按该标准计算支付至崔士光实际取得房地产权属证书之日止；2.判令山东昂立房地产集团有限公司承担一、二审诉讼费用。上诉理由：1.一审法院认定山东昂立房地产集团有限公司具有履行不能的情形没有事实依据，不支持山东昂立房地产集团有限公司办理房地产权属证书违法。2.崔士光要求调整逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求应当得到支持。
山东昂立房地产集团有限公司针对崔士光的上诉答辩称，1.山东昂立房地产集团有限公司不具有办理房产证的职权和职责，崔士光要求山东昂立房地产集团有限公司办理房产证的诉请不能成立。根据合同约定，山东昂立房地产集团有限公司仅负有交付房屋及协助办理相关手续的相关义务。对此，山东昂立房地产集团有限公司已经完成。2.崔士光购买的房产已随着市场环境产生增值，崔士光不存在因购买房屋而出现的相关损失，且没有向法庭提交任何损失的相关证据，故要求山东昂立房地产集团有限公司进行赔偿的诉请不能成立。3.鉴于本案案情较为特殊，崔士光诉请要求支付违约金的部分与其购买房产居住和增值的购房初衷并不相符。且如对其持续违约主张的诉请予以支持的话，将严重损害房地产开发商的合法权益和售房目的，更违背了双方当事人签约的初衷。因此山东昂立房地产集团有限公司认为崔士光诉请缺乏事实理由和法律依据。
山东昂立房地产集团有限公司上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或直接改判驳回崔士光的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由崔士光负担。上诉理由：1.山东昂立房地产集团有限公司已及时履行了交房义务，完全没有影响崔士光居住的购房目的，且涉案房产地处黄金地段，从交付至今已大幅增值，更没有影响崔士光增值的购房目的。2.山东昂立房地产集团有限公司不存在违约行为，不应承担违约责任。3.原判关于违约金的计算无事实根据和法律依据，应予纠正。
崔士光针对山东昂立房地产集团有限公司的上诉答辩称，1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第18条以及双方的买卖合同相关约定，新建的商品房在交付之日起90日内未办理产权证书，除当事人有特殊约定之外，出卖人应当承担违约责任。因此，山东昂立房地产集团有限公司自房屋交付之日起至崔士光起诉之日长达1000多天未办理产权证书，无论根据法律规定还是合同约定，山东昂立房地产集团有限公司均构成违约，依法应当承担违约责任。2.根据最高院关于审理民诉法若干问题的解释，众所周知的事实和人民法院裁判文书上认定的事实无需举证，现在来说有房产证的房屋和无房产证的房屋的价值相差巨大，这一事实是一个众所周知的事实，因此无需当事人另行举证。因此，应当驳回山东昂立房地产集团有限公司的上诉，支持崔士光要求按照法律规定支持调整违约金的上诉请求。
崔士光向一审法院起诉请求：1.判令山东昂立房地产集团有限公司立即为崔士光办理枣庄市薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄25号楼502室房地产权属证书；2.判令山东昂立房地产集团有限公司支付逾期办理房地产证的违约金（自2013年3月31日起至2017年3月24日的违约金为30818.28元，并计算至实际取得房地产权属证书之日止，每日均按崔士光已付购房款万分之零点五计算）；3.诉讼费用由山东昂立房地产集团有限公司负担。
一审法院认定事实：2011年8月14日，崔士光与山东昂立房地产集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，崔士光购买山东昂立房地产集团有限公司开发的位于薛城区巨山街道办事处长白山路东侧来泉山庄25号楼5层502号商品房一套。该合同约定，建筑面积为124.95平方米；合同总价款为309876元；山东昂立房地产集团有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因山东昂立房地产集团有限公司的责任，崔士光不能在规定期限内取得房屋所有权登记的，山东昂立房地产集团有限公司按已付房价款的0.5%向崔士光支付违约金。合同签订后，崔士光支付了购房款313174元。2012年12月31日，山东昂立房地产集团有限公司向崔士光交付了涉案房屋。
一审法院认为，崔士光与山东昂立房地产集团有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应本着诚实信用原则，积极履行合同义务。关于崔士光主张办理房屋所有权证，庭审中山东昂立房地产集团有限公司陈述现阶段涉案房屋未通过消防验收，具有履行不能的情形，因此，对崔士光该项主张，一审法院认为，现阶段不宜进行裁判。
在《商品房买卖合同》合法有效和约定明确的前提下，合同约定内容亦是双方明知的，崔士光要求调整逾期办理房屋所有权证违约金的依据不足，不予支持。由于山东昂立房地产集团有限公司不能按照合同约定期限办理房屋所有权证，应承担违约责任。山东昂立房地产集团有限公司应向崔士光支付逾期办理房屋所有权证违约金1549.38元（崔士光要求按照购房款309876元计算违约金：309876元×0.5%）。
关于山东昂立房地产集团有限公司辩称本案已超过诉讼时效，庭审中崔士光提交的相关证据能够证实崔士光等其他业主通过不同形式进行维权，同时山东昂立房地产集团有限公司重新承诺于2015年11月份办理房屋所有权证，因此，本案的诉讼时效自2015年11月30日起计算，至本案起诉之日2017年4月7日止，未超过两年的诉讼时效，因此，山东昂立房地产集团有限公司的该项辩解，不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告山东昂立房地产集团有限公司于判决生效后十日内向原告崔士光支付逾期办理房屋所有权证违约金1549.38元；二、驳回原告崔士光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，由原告崔士光负担520元；由被告山东昂立房地产集团有限公司负担50元，于判决生效后七日内交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定和合同约定，山东昂立房地产集团有限公司负有将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行备案的义务，其不具有直接办理房屋权属证书的职能和合同义务，办理房屋权属证书需由崔士光申请，相关房地产登记部门负责办理，故崔士光要求山东昂立房地产集团有限公司为其办理房地产权属证书的请求不能成立，本院不予支持。
依据双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理权属登记的约定，一审判决按照已付房价的0.5%判令出卖人向买受人支付违约金，符合事实和法律规定，本院予以支持。崔士光要求调高逾期办理房屋所有权证违约金，但其未能举证证明逾期办理权属证书造成的实际损失，故对崔士光的上述主张本院不予支持。崔士光要求山东昂立房地产集团有限公司按照已付购房款万分之零点五的标准向其支付违约金，并计算至崔士光实际取得房地产权属证书之日止的上诉请求，不符合合同约定，本院亦不予支持。
山东昂立房地产集团有限公司主张其不应承担违约责任等上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，崔士光及山东昂立房地产集团有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费570元，由上诉人崔士光及上诉人山东昂立房地产集团有限公司各负担285元。
本判决为终审判决。
审判长 韩茂森
审判员 孙中海
审判员 朱海燕
二〇一八年五月二十一日
书记员 蓝 月