江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初1471号
原告：周军，男，1968年1月10日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：周泽高，江西昌荣律师事务所律师，执业证号：13601200110528603。
被告：周建英，女，1976年12月28日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
被告：徐海梅，女，1985年7月19日生，汉族，住江西省九江市星子县。
原告周军诉被告周建英、徐海梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周军的委托诉讼代理人周泽高、被告周建英、徐海梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周军向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的房租58500元（截止2017年6月30日止）和逾期违约金5000元；2.判令两被告支付拖欠的原告已经代缴的物业费10227.15元；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告将第一项诉请变更为判令被告支付拖欠的房租51149.33元（2016年10月1日起至2017年4月15日期间）和逾期违约金5000元并撤回第二项要求判令两被告支付拖欠的原告已经代缴的物业费10227.15元的诉请及撤回对被告徐海梅的起诉。事实与理由：2015年5月11日，闵美金、康娟花（乙方、承租方）和原告周军（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南昌市东湖区五纬路XXX号经纬府邸X栋XXX室（第1-2层）房屋（其中一楼面积79.9平方米、二楼面积147.37平方米，共计面积为227.27平方米）出租给乙方经营使用；房屋租赁期限从2014年7月1日起至2018年6月30日止，第一年税后租金10813元/月，以后租金每年递增6%。租金每三个月以现金方式提前10天支付一次；第五条第二款约定，本物业的物业管理费为3元/平方米/月，乙方租赁期间的物业管理费，由乙承担并直接支付给物业公司，物业管理费交纳时间与租金同步；第七条第一款约定，在租赁期内，如乙方未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之二的违约金。甲方按照合同约定将约定的商铺交给乙方经营使用，乙方也按照合同约定缴纳租金。2015年10月31日康娟花转让给被告周建英，2016年3月21日闵美金转让给徐涛涛，2016年8月2日徐涛涛转让给被告徐海梅，其后房屋的实际承租人和合同承租人均为被告周建英和被告徐海梅。但被告以各种理由拒交2016年9月20日、2016年12月20日、2017年3月20日应交的三期租金，共拖欠租金51149.33元，估算违约金5000元。被告按照约定应当支付缴纳的2016年1月1日至2017年3月31日共计15个月合计物业费10227.15元，被告也拒不缴纳，原告已经代为向物业公司缴纳支付，依约原告有权向被告追要物业费。经多次上门催讨无果，原告遂诉至法院，提出以上诉请。
被告周建英辩称，答辩人承租的是二楼147.37平方米，合同是答辩人的名字，租金5812元/月，楼上和楼下分开租的，内部约定的。2016年10月份，答辩人已经告知原告不租了，一楼的房租转给答辩人，答辩人再转给合同相对方何天侠，2016年9月30日之前的房租已交清，10月份之后没交租金。答辩人已经告知何天侠不租了，还有一季度押金在原告处，押金楼上和楼下两家共32439元，一楼14700元，二楼17739元。答辩人没有和周军打过交道。
被告徐海梅辩称，答辩人是2016年8月2日从徐涛涛手上转租过来的，答辩人已经交到2017年6月30日租金，有凭证，一楼从2017年6月30日开始不租了，钥匙交给何天侠了。答辩人2017年6月30日向何天侠交了一份退租申请，他已同意并接收了钥匙，答辩人没有欠租金。答辩人没有和周军打过交道。
根据当事人的陈述和审查确认的房屋所有权证、《房屋租赁合同》和授权委托书、房屋店面转让协议、租金收据、租金催告单、收汇查询单、网银互联汇出单等证据，本院认定事实如下：
2015年5月11日，何天侠代理原告周军（甲方、出租方）和闵美金、康娟花（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南昌市东湖区五纬路XXX号经纬府邸X栋XXX室（第1-2层）房屋（其中一楼面积79.9平方米、二楼面积147.37平方米，共计面积为227.27平方米）出租给乙方经营使用；房屋租赁期限从2014年7月1日起至2018年6月30日止，第一年税后租金10813元/月，以后租金每年递增6%。租金每三个月以现金方式提前10天支付一次；第五条第二款约定，本物业的物业管理费为3元/平方米/月，乙方租赁期间的物业管理费，由乙承担并直接支付给物业公司，物业管理费交纳时间与租金同步；第七条第一款约定，在租赁期内，如乙方未按合同约定支付租金，乙方每延迟一天向甲方支付应付金额的千分之二的违约金。
2015年10月31日，康娟花将其承租部分转让给被告周建英。2016年3月21日，闵美金将其承租部分转让给徐涛涛。2016年8月2日，徐涛涛将其承租部分转让给被告徐海梅。被告周建英、徐海梅并在原闵美金、康娟花和原告周军签订的《房屋租赁合同》的乙方签名处涂销原闵美金、康娟花的签名后签名。
庭审中，原告认可被告徐海梅与被告周建英对涉案房屋的一楼、二楼独立分租且被告徐海梅已交清一楼房租并已办理退房手续，原告并当庭撤回对被告徐海梅的起诉。对被告周建英承租的二楼部分在2016年9月30日之前的房租，原告认可被告周建英已付清。原、被告对被告徐海梅一楼部分自2016年10月1日至2017年6月30日期间每季度应交16948元的标准无异议，但被告周建英认为自2016年12月底开始没有使用涉案租赁房屋，2017年1月起一直空置，其已口头告知原告要退房，原告装修购买的空调、床等没有搬走，原告不同意其退房。原告不同意用被告周建英的押金抵扣租金。
本院认为，被告周建英从原承租人康娟花处接手涉案租赁房屋，并在原闵美金、康娟花和原告周军签订的《房屋租赁合同》的乙方签名处涂销原闵美金、康娟花的签名后签名，被告周建英与原告周军直接形成房屋租赁合同关系，被告周建英应依约支付租金。被告周建英虽抗辩自2016年12月底开始没有使用涉案租赁房屋，自2017年1月起一直空置，但其未举证证明原告主张的2016年10月1日起至2017年4月15日期间其已合法解除与原告周军形成的租赁关系且已办理退租手续，故对原告要求被告支付2016年10月1日起至2017年4月15日期间的租金的诉请，本院予以支持。又原、被告对被告徐海梅一楼部分自2016年10月1日至2017年6月30日期间每季度应交16948元的标准无异议，故被告周建英应支付原告的租金为：［10813×(1+6%）2-(16948÷3)］×3+[10813×(1+6%）3-(16948÷3)]×4.5=52031.57（元），现原告主张51149.33元，本院予以支持。对原告要求判令两被告支付拖欠的原告已经代缴的物业费10227.15元的诉请及要求被告徐海梅支付租金部分的诉请，因原告已撤回，本案不予处理。关于本案案件受理费，因原告在法庭调查阶段将诉讼请求数额减少了17577.82元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项之规定，本案案件受理费应按照减少后的诉讼请求数额计算退还。对于被告周建英提出的其已缴纳的17739元的抗辩意见，因原告不同意在本案中抵扣被告应付租金，而被告未提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：
一、被告周建英应于本判决生效之日起十日内向原告周军支付房屋租金51149.33元；
二、驳回原告周军其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告周军预交的案件受理费1520元，由被告周建英负担954元，由原告周军负担125元，退回原告周军441元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 廖如荣
人民陪审员 孟曦娉
人民陪审员 卢程远
二〇一八年四月十六日
书 记 员 钟芬芬
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。