广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第821号
上诉人（原审被告）佛山市南海万业置地有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人刘涛，该公司总经理。
委托代理人范莉乔，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人姚爽，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵静宇，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人卢健衡，广东顺迪律师事务所律师。
委托代理人余宝钧，广东顺迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山创鸿商业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人黄子腾。
上诉人佛山市南海万业置地有限公司（以下简称万业公司）因与被上诉人赵静宇、佛山创鸿商业发展有限公司（以下简称创鸿公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第41号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月24日，赵静宇与万业公司签订编号为FSWY-
NHCHGC-K1-2013-081《南海创鸿城商铺租赁合同》，约定万业公司将创鸿城商业广场某号商铺出租给赵静宇作饰品经营使用，统一以“SanrioGiftGate”作为品牌营业；进场日为万业公司移交、赵静宇进入商铺之日；进场日至开业日前一日期间为免租装修期；开业日为商业广场整体开业日；计租日为免租期届满日次日；商铺套内建筑面积为52.43平方米；租期从2013年12月25日至2016年12月24日，免租装修期至2013年12月24日结束；2013年12月25日至2014年12月24日期间月租金为10486元；首期租金为2013年12月25日至2014年3月31日期间租金总额23419元，赵静宇应于合同签订后7日内支付，如因整体开业日导致计租日变更，双方于计租日确定后7日内书面确认首期租金期间及金额，如存在多付情形，以多付租金直接结转为赵静宇应付的下一期租金；签订合同当天赵静宇支付20972元作为履约保证金；进场日为2013年10月8日，由万业公司书面通知赵静宇，以万业公司通知为准；至进场日时，若不符合交付标准，万业公司应提前5日通知赵静宇，进场日相应顺延，无论如何，万业公司不因进场日的顺延向赵静宇或第三方作出赔偿或补偿；赵静宇同意，虽然万业公司交付的商铺存在一定瑕疵，但不影响赵静宇进场开始装修，赵静宇应与万业公司办理交接及进场手续，万业公司在赵静宇进场后继续对瑕疵修补和完善；商业广场的整体开业日暂定为2013年12月25日，赵静宇开业日也暂定为同一日，万业公司另行书面通知开业日的，以书面通知为准；合同签署后，如赵静宇未能在合同约定的期限内向万业公司支付足额履约保证金、质量保证金以及首期租金，自逾期支付之日5日起，万业公司有权提前终止合同，应要求赵静宇支付相当于履约保证金和首期租金应付金额的违约赔偿金；到进场日后，如赵静宇未进入房屋开始装修，经万业公司通知后仍未进场的，每延迟一日支付相当于第一个租约年日租金标准的违约金，超过30日，万业公司有权解除合同；赵静宇逾期开业的，除支付租金外，另每日支付日租金50%为逾期开业违约金，超过30日，万业公司有权解除合同；因赵静宇违约而提前终止合同，万业公司有权没收租赁保证金，因万业公司违约而提前终止合同，万业公司应无息双倍返还租赁保证金。
2013年9月24日，赵静宇与创鸿公司签订编号为FSSY-
NHCHGC-J1-2013-081《南海创鸿城物业服务合同》，约定创鸿公司为赵静宇提供物业服务，物业服务计费面积为52.43平方米，服务费标准为80元／月／平方米，每月服务费合计4194元，自计租日开始计付，首期服务费应于本合同签署后七天内支付，首期物业费为13561元（2013年12月25日至2014年3月31日止），如起始计费日变更，赵静宇应在确定起始计费日后7天内与创鸿公司确认首期物业费收费时间及应付金额；装修期指按《南海创鸿城商铺租赁合同》万业公司给予赵静宇的免租装修期，装修期内赵静宇无须支付租金及物业服务费，但应支付装修期服务费以及进场日起该场所所发生的水、电等能源费、垃圾清运费、空调服务费等各项费用，装修期服务费每月每平方米20元，无论赵静宇是否在进场日办理交接手续，免租装修期内的装修服务费均自进场日开始计算，并应于办理进场交接手续时一次性支付，不予退还；签订合同当天赵静宇支付8388元作为履约保证金，本合同终止后30天内，如不存在合同约定的创鸿公司不予退还保证金情形的，履约保证金无息退还；赵静宇应于开业日前向创鸿公司支付10000元作为其销售商品或者提供服务的质量保证金，本合同终止后的60个自然日内，创鸿公司应将剩余的质量保证金无息退还给赵静宇；如果赵静宇违约逾期支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等能源费的，每逾期一日，赵静宇应向创鸿公司支付应付而未付部分1‰作为逾期付款违约金，逾期达30天的，创鸿公司有权解除合同；自本合同于出租人与赵静宇签订的《租赁合同》终止时同时终止。
2013年9月28日，赵静宇向万业公司交纳了租赁保证金10486元和首期租金23419元。2013年9月24日，赵静宇向创鸿公司交纳了履约保证金8388元和质量保证金10000元、首期物业费13561元。
2014年9月20日，万业公司发出通知，内容为：预计商场将于2014年12月23日至30日整体开业，将于2014年11月23日前正式书面通知正式开业时间；另外，由于创鸿公司的经营问题，其全体成员已于2014年3月初调入我司，成为我司员工，因此创鸿公司已不具备给各位提供物业服务的能力；目前，我司正在筹备新的商业管理公司，以向各位租户提供运营、物业、维护等服务，待新的商管公司筹备完成后，将通知各位重新签订新的物业合同，请各位予以支持。
诉讼中，万业公司确认：创鸿城商业广场到一审开庭时止尚未开业。
另查1，2015年2月6日，中国人民银行六个月至一年（含）短期贷款的年利率为5.6%。
另查2，2014年12月1日赵静宇起诉万业公司，法院经审理后作出立案受理后，作出（2014）佛南法民三初字第1368号民事判决书，判决：1、解除赵静宇与万业公司于2013年9月24日签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》；2、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还预付租金及保证金33905元并支付自2014年12月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予赵静宇；3、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付损失63600元并支付自2014年12月1日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予赵静宇；4、驳回赵静宇其他诉讼请求。万业公司不服该判决，向本院提出上诉。
赵静宇于2015年2月6日提起本案诉讼，请求判令：1.解除赵静宇与创鸿公司签订之《物业服务合同》；2.创鸿公司、万业公司立即向赵静宇赔偿损失合计31949元（包括物管费保证金8388元、首期物管费13561元、质量保证10000元），并从起诉之日起至上述款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3.创鸿公司、万业公司承担本案的诉讼费。
原审法院认为：赵静宇与万业公司签订的《南海创鸿城商铺租赁合同》、赵静宇与创鸿公司签订的《南海创鸿城物业服务合同》，是各方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。上述两合同约定创鸿城商业广场的整体开业日为2013年12月25日，虽该日期为暂定日期，万业公司可另行书面通知开业日，但至本案赵静宇提起诉讼已超过一年，至今仍未确定开业日，已超出合同签订时的合理预期，致合同目的无法实现，赵静宇请求解除与创鸿公司签订的《南海创鸿城物业服务合同》的主张原审法院予以支持。
物业服务合同非因赵静宇方违约解除，依照《南海创鸿城物业服务合同》“如不存在合同约定的创鸿公司不予退还保证金情形的，履约保证金无息退还”和“本合同终止后的60个自然日内，创鸿公司应将剩余的质量保证金无息退还给赵静宇”的约定，创鸿公司应返还物业保证金8388元和质量保证金10000元及予赵静宇，并应从起诉日即2015年2月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给赵静宇。
关于首期物业服务费，依照《南海创鸿城物业服务合同》“装修期内赵静宇无须支付租金及物业服务费，但应支付装修期服务费以及进场日起其该场所发生各项费用”及“无论赵静宇是否在进场日办理交接手续，免租装修期内的装修服务费均自进场日开始计算，并应于办理进场交接手续时一次性支付，不予退还”的约定，即使存在装修期服务费，应于赵静宇办理进场交接手续时由创鸿公司另行收取，与首期物业服务费并非同一笔款项；赵静宇在本案中主张的是2013年12月25日至2014年3月31日期间的首期物业服务费，该期间南海创鸿城商业广场未开业，创鸿公司并没有向赵静宇提供正式的物业服务，故装修期的物业服务费不应在首期物业服务费中进行扣减。至于创鸿公司有否实际收取或者为何在尚未收取装修期的物业服务费的情况下准许赵静宇进场进行装修，原审法院在本案中不作审查。赵静宇与创鸿公司的《南海创鸿城物业服务合同》被判令解除，创鸿公司未能证实在合同解除前已依约提供正式物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，创鸿公司应返还预收的首期物业费13561元予赵静宇。因创鸿公司占用赵静宇首期物业费对赵静宇造成的损失为利息损失，故赵静宇请求创鸿公司从起诉日2015年2月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息，原审法院予以支持。
关于赵静宇要求万业公司对创鸿公司的上述债务承担连带清偿责任的问题，因造成赵静宇本案损失的根本原因为万业公司违约未能如期将商铺交付赵静宇使用，虽然上述履约保证金8388元、质量保证金10000元和首期物业费13561元由创鸿公司收取，非由万业公司收取，但在原审法院已判令创鸿公司返还上述款项给赵静宇、若创鸿公司未能足额履行上述债务的情况下，赵静宇就其损失可以追究作为根本违约方即万业公司的责任，故万业公司应对创鸿公司的上述债务承担补充清偿责任。赵静宇认为万业公司、创鸿公司存在财产混同，并请求万业公司对创鸿公司的债务承担连带清偿责任，但未能举出证据证实万业公司、创鸿公司存在财产混同的事实，原审法院不予支持。
创鸿公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除赵静宇与创鸿公司于2013年9月24日签订的《南海创鸿城物业服务合同》；二、创鸿公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业保证金8388元和质量保证金10000元予赵静宇，并应以18388元为本金从2015年2月6日起至实际清偿日止按年利率5.6%计付利息予赵静宇；三、创鸿公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还预付物业服务费13561元予赵静宇，并应以13561元为本金从2015年2月6日起至付清款日止按年利率为5.6%计付利息予赵静宇；四、在创鸿公司逾期支付上述第二、三项所确定的款项给赵静宇的情况下，万业公司对创鸿公司的上述第二、三项债务承担补充清偿责任；五、驳回赵静宇的其他诉讼请求。一审适用简易程序结案，受理费减半收取299.36元（赵静宇已预交），由创鸿公司和万业公司按上述判项确定的责任负担，万业公司、创鸿公司应于判决发生法律效力之日起十日内径付还予赵静宇，原审法院不另收退。
上诉人万业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，万业公司不构成根本违约，《南海创鸿城商铺租赁合同》仍在履行，《南海创鸿城物业服务合同》不具备解除条件。万业公司与赵静宇签订了《南海创鸿城商铺租赁合同》后，万业公司一直积极履行租赁合同之约定，努力采取各项措施，促使创鸿广场尽早实现整体开业。万业公司依据涉案租赁合同的约定向赵静宇发函通知广场延期开业的相关事宜，赵静宇当时未提出异议。虽赵静宇已另案起诉万业公司要求解除租赁合同，但该案未有生效判决，且万业公司要求继续履行租赁合同，双方的租赁合同尚未解除。原审法院在万业公司与赵静宇的租赁合同纠纷案尚未审结的情况下，直接认定万业公司构成根本违约，造成了赵静宇在本案的损失没有事实和法律依据。
二、万业公司与赵静宇在物业服务方面没有直接法律关系，无需承担任何责任。本案为物业服务合同纠纷，赵静宇与创鸿公司签订《南海创鸿城物业服务合同》，合同的权利义务由创鸿公司享有和承担，赵静宇应依法向合同相对方创鸿公司主张已缴纳的物业费、保证金等，万业公司与创鸿公司是独立的法人，财产也是独立的，并非关联公司，万业公司无需承担任何责任。
综上，万业公司上诉请求：1.撤销原审判决第四项；2.一、二审诉讼费用由赵静宇承担。
被上诉人赵静宇答辩称：赵静宇是基于与万业公司的租赁关系与创鸿公司产生物业服务合同，万业公司与赵静宇的租赁关系已由法院作出（2015）佛中法民三终字第549号民事判决，因此物业管理合同应该解除。赵静宇在物业管理关系的财产损害与万业公司具有直接的因果关系，万业公司应该对赵静宇的财产承担赔偿责任。综上，同意原审判决，请求驳回万业公司的上诉请求。
被上诉人创鸿公司在二审期间未发表答辩意见。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案商铺所在的创鸿城商业广场在本案二审期间尚未整体开业。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和法律适用进行审查”的规定，因各方当事人均未对原审判决第二项、第三项、第五项提出上诉，故本院对原审判决第二项、第三项、第五项予以维持，并不再进行审查认定。针对万业公司的上诉，本案二审期间的争议焦点为：一、《南海创鸿城物业服务合同》是否应予以解除；二、万业公司是否应对创鸿公司对赵静宇承担的民事责任承担补充清偿责任。
关于第一个争议焦点。万业公司上诉所称《南海创鸿城物业服务合同》不应解除，经审查，因涉案商铺所在的创鸿城商业广场在本案二审期间仍未能整体开业，迟延已超过一年半之久，赵静宇基于合同目的无法实现请求法院解除合同，于法有据，应予以支持。万业公司的该上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。根据合同的相对性原理，合同只能对合同当事人产生约束力，合同项下的权利义务只能赋予合同当事人，对合同外的第三人不发生效力，因此合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求或提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出。本案讼争的《南海创鸿城物业服务合同》，合同当事人是赵静宇和创鸿公司，而万业公司并非该合同的一方当事人，合同约定的内容对其不发生约束力，因此原审法院判决万业公司应对创鸿公司对赵静宇承担的民事责任承担补充清偿责任，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人万业公司的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第41号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第41号民事判决第四项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取299.36元，由被上诉人佛山创鸿商业发展有限公司负担；二审案件受理费598.72元，由被上诉人赵静宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年十月十六日
书 记 员 覃心怡
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