广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法南民初字第504号
原告佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人霍智毅。
委托代理人戴汉楼，广东天爵律师事务所律师。
委托代理人王振强，广东天爵律师事务所律师。
被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司，住所地佛山市禅城区，注册号：440602000120367。
法定代表人黄武忠。
第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司,住所地北京市朝阳区。注册号：110105013207904。
法定代表人王少刚。
委托代理人郝立松，广东泓涵律师事务所律师。
第三人谭燕霞，女，汉族，住广东省阳山县，公民身份号码：×××2740。
第三人丁胜杰，男，汉族，住湖北省保康县,公民身份号码：×××0014。
第三人张澄生，男，汉族，广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××2118。
第三人梁永，男，汉族，广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××5016。
第三人佛山市唯舍贸易有限公司，住所地佛山市禅城区，注册号：440602000169898。
法定代表人廖培水，男，汉族，1982年6月14日出生，住江西省德兴市。
第三人广东鼎誉投资有限公司，住所地佛山市禅城区，注册号：440682000247075。
法定代表人朱云峰。
第三人罗成辉，男，汉族，住广东省佛山市高明区，公民身份号码：×××1531。
委托代理人张澄生，男，汉族，广东省佛山市禅城区，公民身份号码：×××2118。
原告佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社诉被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，由审判员李军耀适用简易程序独任审理，于2015年8月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振强，被告法定代表人黄武忠到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序，由审判员李军耀担任审判长，与人民陪审员陈凯燕、李文标共同组成合议庭，并依法追加北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、广东鼎誉投资有限公司、罗成辉为本案第三人，并于2015年11月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王振强，被告法定代表人黄武忠，第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司委托代理人郝立松，第三人谭燕霞、丁胜杰、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司法定代表人廖培水、第三人罗成辉的委托代理人第三人张澄生到庭参加了诉讼，第三人广东鼎誉投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月3日，原告与江门市蓬江区有田锦鲤饲养场签订了《上元周尾围土地承包合同》，约定有田饲养场向原告租用位于上元大堤的外滩围土地，同时还约定了租金和逾期付款的违约责任等。在2009年10月31日，原告、有田饲养场及被告（被告当时工商登记名称为“佛山臻万投资有限公司”，其后变更为现名称）签订了合同转让协议，由被告受让有田饲养场在合同上的所有权利及义务。虽经原告多次追讨，被告仅支付至2015年2月的租金，自2015年3月1日起的租金被告至今仍拒不向原告支付。为维护自身的合法权益，原告特起诉，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《上元周尾围土地承包合同》，同时判令被告立即返还本项请求合同项下位于佛山市上元周尾围的土地及地上建筑物给原告；2、被告立即向原告支付拖欠的租金315333.33元（暂计至2015年6月，并按照合同约定标准2015年7月至2015年11月每月78833.33元，2015年12月至2018年11月每月86716.67元计算租金至被告将土地及地上建筑物返还给原告之日止）及违约金20181.33元（违约金自2015年3月1日起以所拖欠款项为本金按照0.1%暂计至2015年6月18日，并最终计至被告付清欠款之日止）；上述合计款项为335514．66元。3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社诉被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司租赁合同纠纷一案，《上元周尾围土地承包合同》规定按规划用作生态旅游悠闲区域开发的；去年国土局对我们进行查处，说我们现在所用地是农用地，不得在上面进行建筑等行为，我们也跟村里沟通过，村里给我们的土地的性质的情况仍旧是不清楚，现在我们无法开展商业活动，也就无法交纳租金；毕竟我与原告方合作多年，我们仍是希望继续履行合同，我们确认欠租金是30多万。
第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司陈述称：在我方诺恒伟业与被告之间的纠纷没有处理完毕之前，我方不同意搬离、撤出以及拆除我方所投资的相关设施。
第三人谭燕霞陈述称：我方现在并没有进行经营，但是我方与唯美洲之间还有九年的合同期，在问题未解决完之前，我方并不同意撤离所租赁的场地，相应的场地还在正常使用。
第三人丁胜杰陈述称：我方每月正常交租，正常履行经营业务。
第三人罗成辉、张澄生共同陈述称：我的地还有九年的租赁期，我方的场地还是要经营下去，希望继续履行合同，不管出租人是谁，我方都要继续租下去，除非给与我们足够的赔偿。
第三人梁永陈述称：我租的地也还有九年的租赁期，我方的场地还是要经营下去，希望继续履行合同，不管出租人是谁，我方都要继续租下去，除非给与我们足够的赔偿。
第三人佛山市唯舍贸易有限公司陈述称：我租的地也还有九年的租赁期，我方的场地还是要经营下去，希望继续履行合同，不管出租人是谁，我方都要继续租下去，除非给与我们足够的赔偿。
第三人广东鼎誉投资有限公司未提供意见。
原告在诉讼中举证如下：
1、原告机构代码证、被告工商登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。
被告质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
2、上元周尾围土地承包合同书一份，证明原告在2009年的8月3日，原告与被告签订了该合同，明确了双方的权利和义务。
被告质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
3、土地证一份。证明土地的性质。
被告质证，我方与原告在2009年签订合同时，原告并未出示土地权属证书，只是出示了一份红线图，而且原告在2012年办理土地权属证书时所确认的土地性质与红线图的土地性质并不一致。
4、合同转让协议.证明原告、有田饲养场及被告签订了《合同转让协议》，由被告受让有田饲养场在《合同》上的所有权利和义务。
被告质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
5、合同转让协议2，证明当佛山臻万投资有限公司变更了被告目前名称后，由被告重新与原告签订了合同，约定由变更了新的名称的被告继续履行合同义务。
被告质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。
第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、罗成辉质证，对原告提供的证据没有异议。
被告在诉讼中举证如下：
1、见证书一份，证明我方当时承包此土地的时候，该土地是作为观光休闲用途的，当时原告并没有提供土地权属证明。
原告质证，对真实性、合法性无异议。红线图不会反映问题的性质，原告认为被告提供的证据说明的问题并不存在。
2、土地转租申请的复函，证明原告是同意我公司将该土地另行转租的。
原告质证，对真实性、合法性有异议，复函明确要求被告在原来合同的相关规定及要求的基础上进行转租。
3、场地证明。证明我方转租涉案土地的情况原告是知晓的。
原告质证，被告无法提供原件，我们无法确认其真实性。
4、责令停止违反国土资源行为通知书9份，询问调查通知书1份，证明在履行土地租赁合同过程中，且在我方的各投资项目均以完成的情况下，我们才得知所承租的土地，国土资源管理部门并未同意将此土地用作观光休闲旅游的。
原告质证，对通知书的号码2014294，2014246只是彩色打印件，没有原件核对，真实性不予确认，对于其他通知的真实性予以确认。我们对于有原件的通知书的真实性、合法性没有异议，原告与被告签订的。原告已经在合同书上说明被告必须合法经营，但具体到被告在合同的履行过程中，被告或者其转租的租户所实施的违反相关法律法规的行为，应该由其或者其租户承担相应的法律责任，被告或者其租户受到相关政府部门的处理和查处，不应作为其拒绝向原告缴纳租金的法定事由。
第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、罗成辉质证，对被告提供的证据没有异议。
本院依职权调取的证据：第三人与被告签订的租赁合同。
原告质证无异议。
被告质证无异议。
第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、罗成辉质证无异议。
本院认证如下：第三人广东鼎誉投资有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃陈述意见及举证、质证的权利，被告对原告提供的证据1、2、4、5均无异议，第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、罗成辉对原告提供的证据均无异议，原、被告及第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、罗成辉对本院依职权调取的证据均无异议，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认；被告对原告提供的证据3的真实性无异议，原告对被告提交的证据1及证据4中的8份通知的真实性无异议，第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、罗成辉对这些证据均无异议，经本院审查，上述证据能真实客观地反映与本案相关的事实，亦无影响证据证明力的因素存在，本院对上述证据予以确认；原告对被告提供的证据2及证据4中的两份通知有异议，而这些证据可与本院确认的其他证据相互印证，且原告未能提供反驳证据，对上述证据，本院予以确认；原告对被告提供的证据3有异议，且此份证据无原件核对，无法确认其真实性，本院对该证据不予确认。
结合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2009年8月3日，原告与江门市蓬江区有田锦鲤饲养场签订了上元周尾围土地承包合同，合同约定由江门市蓬江区有田锦鲤饲养场向原告承租原告所有的位于上元大堤的外滩围（地名周尾围）的土地约300亩，该地现状为滩涂用地，只能按上级有关部门规定开发。租赁期限从2009年11月1日至2024年10月30日止，共15年。整个地块按每年租金860000元计算，承租方应在每年的1月1日前和7月1日前分两次，每次各50%缴纳当年土地租金，逾期按违约处理，租金每三年为一期，每期租金在上一期基础上递增10%。承租方应以生态旅游或农业项目开发。承租方无故终止合同，建设在地上所有的不动产（房产及配套设施）及仍留在土地上的全部不动产归原告所有，承租方不得对不动产进行损坏。承租方没有依时缴纳应交纳给原告的租金或费用的，原告有权自逾期之日起，每日加收逾期部分0.1%的滞纳金，逾期15天的，视为承租方违约，原告有权终止合同。未经原告同意，承租方将土地使用权转租给第三人的，视为承租方违约，原告有权终止合同。原告与江门市蓬江区有田锦鲤饲养场还就其他相关事宜在合同中进行了约定。2009年10月31日，原告、江门市蓬江区有田锦鲤饲养场及佛山臻万投资有限公司签订了一份合同转让协议，转让协议约定由江门市蓬江区有田锦鲤饲养场将其在上元周尾围土地承包合同中的权利和义务转让给佛山臻万投资有限公司，江门市蓬江区有田锦鲤饲养场不再享有其在上述合同中的全部权利和义务，其在上述合同中的全部权利和义务由佛山臻万投资有限公司享有和承担。2011年5月31日，原、被告与佛山臻万投资有限公司签订了合同转让协议2，该协议约定因佛山臻万投资有限公司已变更为佛山市唯美州生态观光农业园有限公司，故佛山臻万投资有限公司在上元周尾围土地承包合同中的全部权利和义务由佛山市唯美州生态观光农业园有限公司享有和承担。被告原名称为佛山臻万投资有限公司，于2011年1月10日经工商行政管理部门核准变更登记为现名称。经营地址及经营范围亦作了相应变更。2013年5月21日，原告向被告出具了一份复函，同意被告将其向原告承租的土地进行转租，但明确转租行为应在正确履行双方所签订的上元周尾围土地承包合同的基础上进行，且不得超出上元周尾围土地承包合同所约定的期限，转租合同中包括土地用途、经营管理、期满时资产处理等条款均须符合或服从上元周尾围土地承包合同的条款要求，另被告还须将转租信息给原告备案。原告在相关合同转让协议签订后即依约定将场地交付被告，但被告在支付了2015年2月的租金后即开始拒交租金，自2015年3月1日起的租金至今未交，原告经多次追讨无果遂向法院提起诉讼。
2013年4月25日，被告与第三人佛山市唯舍贸易有限公司签订了一份场地租赁协议，约定由第三人佛山市唯舍贸易有限公司向被告承租涉案土地的约3000平方米作私家农场之用，租赁期限从2013年6月1日至2018年5月31日。
2013年5月8日，被告与第三人张澄生签订了一份场地租赁协议，约定由第三人张澄生向被告承租涉案土地的约8140平方米作私家农场之用，租赁期限从2013年6月1日至2023年5月31日。
2013年5月13日，被告与第三人广东鼎誉投资有限公司签订了一份场地租赁协议，约定由第三人广东鼎誉投资有限公司向被告承租涉案土地的3840平方米作游艇俱乐部之用，租赁期限从2013年6月1日至2024年10月31日。2013年12月7日，被告与第三人广东鼎誉投资有限公司又签订了一份土地租赁协议，约定由第三人广东鼎誉投资有限公司向被告承租涉案土地的1600平方米作水上摩托艇会所之用，租赁期限从2013年12月7日至2024年10月31日。
2013年6月1日，被告与第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司（原名称为北京诺丁山文化发展有限公司）签订了一份场地租赁协议，约定由第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司向被告承租涉案土地的约66667平方米作婚纱摄影基地之用，租赁期限从2013年7月1日至2024年6月30日。
2013年6月2日，被告与第三人罗成辉签订了一份场地租赁协议，约定由第三人罗成辉向被告承租涉案土地的约10000平方米作特色农家菜之用，租赁期限从2013年6月1日至2024年5月31日。2013年12月31日，被告与第三人罗成辉又签订了一份场地租赁协议，约定由第三人罗成辉向被告承租涉案土地的约4000平方米作农家乐配套用地之用，租赁期限从2014年1月1日至2024年5月31日。
2013年6月2日，被告与第三人谭燕霞签订了一份场地租赁协议，约定由第三人谭燕霞向被告承租涉案土地的10000平方米作经营特色农家菜之用，租赁期限从2013年6月1日至2024年5月31日。
2014年1月11日，被告梁永与被告签订了土地租赁协议一份，协议约定由被告梁永租用被告承包的位于佛山市禅城区南庄镇上元周尾围外滩涂的土地，面积约8000平方米，用途为生态园配套的室外网球场及小型机动车培训项目。租赁时间从2014年4月15日至2024年10月30日止。
2014年3月25日，被告与第三人丁胜杰签订了一份场地租赁协议，约定由第三人丁胜杰向被告承租涉案土地的约5333平方米作山泉水庄园体验馆之用，租赁期限从2014年4月1日至2024年10月31日。
被告与上述第三人所签订的租赁协议均明确所涉场地为被告向原告承包，土地使用以生态旅游或休闲农业项目开发，该地现状为经被告整理的滩涂用地，只能按上级有关部门规定开发。被告转租给上述第三人的土地约占被告向原告承租的土地的一半，另一半土地由被告自行使用。上述第三人在租赁协议签订后均已进场经营，并建起相应的上盖建筑物，现相应场地仍由各第三人使用中。而在部份第三人施工过程中，因涉案土地所在的佛山市禅城区南庄镇上元周尾围外滩涂的土地为农用地，佛山市禅城区国土城建和水务局多次向被告发出通知，认为包括在涉案土地上的部份建设行为违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国水法》的相关规定，要求停止或改正国土资源违法行为。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，原、被告所签订的上元周尾围土地承包合同及相应的两份合同转让协议是双方当事人的真实意思表示，其形式和内容均无违反法律规定，上元周尾围土地承包合同及相应的两份合同转让协议均合法有效，应受法律保护。原、被告之间的租赁合同既合法有效，双方即应严格按照合同约定履行各自应承担的义务，原告已依约提供了相应的土地供被告使用，被告亦应依约履行其应负的义务，但被告却未依时足额向原告缴交租金，虽经原告追讨仍拒不缴交租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原、被告所签订的上元周尾围土地承包合同中明确约定被告逾期缴交租金15天的，视为被告违约，原告有权终止合同，故原告在被告违约的情况下要求解除合同符合合同约定，本院对此予以支持。原、被告所签订的上元周尾围土地承包合同既已解除，被告即应将涉案土地及相应的地上建筑物交还原告，对原告此项诉讼请求，本院亦予支持，因被告将涉案土地的其中一部分转租给第三人，因此已转租部分土地及相应的地上建筑物应由第三人负责返还给原告，至于第三人因合同未到期而可能导致其权益受损可另循合法途径解决，本院在本案中对此不作处理。
关于原告请求的租金及违约金一节，原、被告所签订的上元周尾围土地承包合同中已约定了租金、违约金的计算标准及租金的缴纳时间，而被告对拖欠租金的事实亦予确认，被告应依合同约定向原告缴纳所欠租金并支付违约金，对原告此项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社与被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司所签订的上元周尾围土地承包合同；
二、被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司在本判决发生法律效力之日起十日将向原告承租的位于佛山市禅城区南庄镇上元周尾围的土地及地上建筑物（第三人使用的除外）交还给原告佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社；
三、第三人北京诺恒伟业文化发展有限公司、谭燕霞、丁胜杰、张澄生、梁永、佛山市唯舍贸易有限公司、广东鼎誉投资有限公司、罗成辉在本判决发生法律效力之日起十日将各自向被告承租的位于佛山市禅城区南庄镇上元周尾围的土地及地上建筑物（其中北京诺恒伟业文化发展有限公司租用面积为66667平方米、谭燕霞租用面积为10000平方米、丁胜杰租用面积为5333平方米、张澄生租用面积为8140平方米、梁永租用面积为8000平方米、佛山市唯舍贸易有限公司租用面积为3000平方米、广东鼎誉投资有限公司租用面积为5440平方米、罗成辉租用面积为14000平方米）交还给原告佛山市禅城区南庄镇上元经济联合社；
四、被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告山市禅城区南庄镇上元经济联合社支付租金315333.33元（并从2015年7月1日起按照合同约定标准2015年7月至2015年11月每月78833.33元，2015年12月至2018年11月每月86716.67元计算租金至被告将土地及地上建筑物返还给原告之日止）；
五、被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告山市禅城区南庄镇上元经济联合社支付违约金20181.33元（并从2015年6月19日起以所拖欠租金为本金按照日0.1%计至被告付清租金之日止）；
如果被告未按本判决指定的给付期间履行其付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6332元，由被告佛山市唯美州生态观光农业园有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 李军耀
人民陪审员 陈凯燕
人民陪审员 李文标
二〇一五年十二月九日
书 记 员 刘胜如