贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔01民终766号
上诉人（原审原告）：黄银菊，女，1988年8月19日出生，汉族，住贵州省，现住贵州省贵阳市观山湖区。
委托诉讼代理人：蒋兴艳，贵州哲瀚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贵州奇峰宏建置业有限公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处人民广场Y2栋1层9（1）号。
法定代表人：袁兴忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周品兰，女，1993年9月1日出生，汉族，该公司职员。
委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。
上诉人黄银菊因与被上诉人贵州奇峰宏建置业有限公司（以下简称奇峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2017）黔0181民初2790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄银菊上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由:1、被上诉人未在上诉人起诉前取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。2、一审法院仅以被上诉人最终能够实现交易目的，事实上能够免除商品房预售许可制度所要维护和保障的购房者的合法权益受到伤害为由，认定《商品房买卖合同》无效的情形已消失，判决驳回上诉人的请求不当。被上诉人在签订合同时故意隐瞒未取得预售许可的事实，将其他预售信息填进《商品房买卖合同》中；被上诉人迟延取得商品房预售许可会给上诉人的合法权益造成损害。3、一审判决认定被上诉人未取得商品房预售许可证而与上诉人签订《商品房买卖合同》，但对被上诉人该违反法律规定和诚实信用原则的行为应当承担的民事责任有多大未作出认定不当。4、一审法院曲解法律规定，错误判决，且一审法院判决前多次动员上诉人撤诉，判决结果明显不公。
奇峰公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄银菊向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令被告立即返还原告已付购房款257000元，并自付款之日2017年5月8日起支付购房款利息，直至购房款付清为止（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任（即257000元）；4、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年5月8日，奇峰公司（出卖人）与黄银菊（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为“第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于清镇市乡生态移民安置小区建设项目、总土地面积为44190.02平方米、编号为清国用（2014）第Ⅱ-063的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为清镇市乡生态移民安置小区建设项目。建设工程规划许可证号为建字第520000201313926，建筑工程施工许可证号为52252520149250101。第二条、销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市城乡建设局，预售许可证号为筑商房预字第2016001号。第三条、基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第E栋1层16号房，建筑面积72.91平方米，套内建筑面积70.56平方米。第七条、计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7185.37元，总价款507000元。第八条、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款257000元，余款250000元以银行按揭支付。第十一条、交付时间和条件：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第二十二条、房屋登记：本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人（应为出卖人）向当地房屋登记机关申请预告登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”同日，被告奇峰公司收取原告黄银菊交纳的首付款257000元。
清镇市乡生态移民安置小区建设项目完工后，被告奇峰公司及贵州百御祥物业管理有限公司于2017年6月27日向原告黄银菊发出《接房通知书》，通知原告黄银菊于2017年6月30日至2017年7月31日到王庄乡天和城物业服务中心办理接房手续，逾期视为已按期交付房屋。原告黄银菊在办理接房手续时认为房屋不具备交房条件，与被告奇峰公司产生纠纷，并以被告奇峰公司未取得商品房预售许可证为由向法院提起诉讼。
同时查明，原告黄银菊与被告奇峰公司签订的《商品房买卖合同》中注明的预售许可证号为筑商房预字第2016001号的商品房预售许可证系贵州奇峰映业房地产开发有限公司用于开发站街村农贸市场片区棚户区改造项目的商品房预售许可证。
另查明，对于清镇市乡生态移民安置小区建设项目，被告奇峰公司于2016年5月20日取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，于2017年5月6日取得《建设用地规划许可证》，于2017年5月18日取得《建设工程规划许可证》，于2017年11月17日取得《不动产权证》和《建筑工程施工许可证》，于2017年11月21日取得《清镇市商品房屋预售许可证》。
庭审中，经一审法院释明，原告黄银菊仍坚持其与奇峰公司签订的《商品房买卖合同》无效。
一审法院认为，国家建立商品房预售许可制度的目的在于维持安全稳定的房地产开发秩序，实现商品房买卖在刺激社会经济发展中的作用，充分维护交易安全和保障购房者合法权益，保证购房者在支付房屋价款后能够实现取得商品房及办理合法不动产权登记的预期目的。本案原告黄银菊与被告奇峰公司签订的《商品房买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告奇峰公司已经按照约定收取了原告黄银菊交纳的部分购房款，故双方签订的合同应当认定为商品房买卖合同。原告黄银菊与被告奇峰公司签订《商品房买卖合同》的目的是取得奇峰公司开发的位于清镇市乡生态移民安置小区建设项目第E栋1层16号商品房的所有权，并能够在双方约定的时间内办理不动产权登记至原告黄银菊名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”的规定，本案被告奇峰公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告黄银菊签订《商品房买卖合同》，明显违反了法律规定和诚实信用的原则，奇峰公司理应承担相对应的民事责任。本案的核心是被告奇峰公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告黄银菊签订的《商品房买卖合同》是否必然无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人签订的《商品房买卖合同》应属相对无效合同，相对无效合同与绝对无效合同根本的区别在于：绝对无效合同是无法补正的合同，而相对无效合同是可以补正的合同，无效情形消失后，合同即为有效。原告黄银菊与被告奇峰公司于2017年5月8日签订《商品房买卖合同》，被告奇峰公司于2017年6月27日向原告黄银菊发出《接房通知书》通知原告黄银菊接收其购买的商品房，被告奇峰公司开发的清镇市乡生态移民安置小区建设项目在原告黄银菊起诉前已经全部完工，已经建成的商品房和尚在建设中的期房是存在实质差异的，买受人接收建成的商品房后能够部分消除买受人对不能获得商品房居住、使用权利的焦虑和担忧。在原告黄银菊起诉后、本案开庭前，被告奇峰公司已经取得清镇市乡生态移民安置小区建设项目的五证一书，已经能够将原告黄银菊购买的商品房在双方约定的时间内办理不动产权登记至原告黄银菊名下，事实上能够免除商品房预售许可制度所要维护和保障的购房者的合法权益受到侵害。综述，原告黄银菊与被告奇峰公司于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》的无效情形已经消失，为维护交易的稳定，促进房地产开发秩序的健康、稳定发展，法院确认该《商品房买卖合同》为有效合同。因原告黄银菊经法院释明后仍坚持该《商品房买卖合同》为无效合同，故对原告黄银菊的诉请，不予支持。对被告奇峰公司辩解意见的合理部分，虽予以采纳，但被告奇峰公司作为房地产开发企业，一定要按照合同约定的时间为整个房地产开发项目的购房者办理商品房的不动产权登记，并在今后进行房地产开发时严格遵守法律和行政法规，自觉维护购房者的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告黄银菊的诉讼请求。案件受理费8940元，减半收取4470元，由被告贵州奇峰宏建置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。被上诉人提交照片8张和建筑工程竣工验收报告1份，拟证明同地段商铺部分业主已经入住并正常经营，房屋已验收合格，结合其他证据可以证明房屋达到交付条件。上诉人质证表示照片仅拍摄了两间商铺，不能证明所有商铺的情况，且照片中的商铺购买人继续履行合同与上诉人要求确认合同无效的诉讼无关联性；竣工验收报告内容为手写，该报告中工程名称A-
E栋农贸市场系添加，所有单位加盖公章之处均未签署时间，不符合审批手续的形式，且双方《商品房买卖合同》约定的交房条件除取得竣工合格证明文件外还需有商品房面积实测技术报告书。
二审经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，商品房预售许可证的设立是由于预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设中，房屋的所有权还没有经登记设立，为维护交易秩序，保障购房者合法权益，保证购房者在支付房屋价款后能够实现取得商品房及办理合法不动产权登记的预期目的。虽然本案中被上诉人在上诉人起诉前未取得商品房预售许可证，但在一审审理中被上诉人已经取得商品房预售许可证，因此合同效力已补正，而且案涉房屋已建成，并取得相应建设施工审批手续，因此商品房预售许可证所要保障的购房人在支付房款后取得商品房并办理不动产权登记的预期目的已能实现，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效的情形已消失，为维护交易稳定，原判认定该《商品房买卖合同》有效并驳回上诉人的诉讼请求并无不当。至于上诉人审理中提到房屋未达到交付条件的问题，属于合同有效成立后的履行问题，当事人对此可以另行处理。
综上所述，黄银菊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8940元，由上诉人黄银菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦 娟
审 判 员 刘 妍
审 判 员 龙 珑
二〇一八年四月十六日
法官助理 陶海峰
书 记 员 卢 军