重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0105民初10085号
原告：殷堃，男，1981年8月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人：谢鸿，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨依龙，北京市中银（重庆）律师事务所律师。
被告：冯利，女，1966年5月12日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：邓绍谊,重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。
被告：印路，男，1964年11月6日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：邓绍谊,重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。
第三人：重庆秦唐阁房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区北滨一路363号5幢附12号，统一社会信用代码91500105MA5U8HMN14。
法定代表人：唐华，经理。
原告殷堃与被告冯利、印路、第三人重庆秦唐阁房地产经纪有限公司（以下简称秦唐阁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷堃的委托诉讼代理人谢鸿、杨依龙，被告印路及其与冯利的共同委托诉讼代理人邓绍谊，第三人秦唐阁公司的法定代表人唐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷堃向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并立即协助将位于重庆市江北区红砂碛27号金科金砂水岸X幢X-
X号房屋的产权过户登记至原告名下；2.判令被告支付原告迟延办理过户手续违约金13700元（截止2017年5月1日，实际金额以137万元为基数按照日万分之五的标准自2017年4月10日计算至办理过户之日止）。审理中，原告申请就涉讼房屋的市场价值进行司法评估，并在鉴定意见形成后将诉讼请求最终变更为：1.判令解除原被告之间签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同，被告返还原告定金5万元；2.判令被告赔偿原告房屋价值差额损失39.6万元；3.判令被告赔偿原告为履行合同所产生的按揭服务费损失9000元、律师费损失6000元；4.判令被告承担本案诉讼费8626.65元、保全费5000元、保全担保费1500元、评估费13400元。事实及理由：被告冯利与印路系夫妻关系。2017年3月21日，原告与二被告、第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定二被告将其所有的位于重庆市江北区红砂碛27号金科金砂水岸X幢X-
X号房屋出售给原告，成交价格137万元，付款方式为按揭。合同签订后，原告积极履行合同义务，并委托第三人办妥按揭手续。本案诉讼中，原告于2017年5月22日才知晓被告已将涉讼房屋出售并登记至他人名下。被告的行为已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现。综上所述，原告有权解除合同，并要求被告返还定金、赔偿损失。
被告冯利、印路辩称:1.《房屋买卖（居间）合同》合法有效，三方均应严格按照约定全面履行合同内容。2.原告擅自变更房屋过户对象，是房屋不能过户的直接原因，原告应承担全面责任。被告为了避免自身重大利益受到损害，不同意将涉讼房屋过户给原告，是行使不安抗辩权，不应承担任何违约责任。合同第六条第1款约定，房屋过户对象是“买方指定的任何第三人”而不是原告本人。原告在未向被告提出合同变更请求且双方未协商一致的情况下，单方要求将房屋过户给本人，属于擅自变更合同内容的违约行为。被告为了规避交易风险，防止售房款损失而未同意将房屋过户给原告，是正当合法的。3.被告有权依法解除合同，并将房屋另行出售。2017年4月21日，原被告及第三人在五里店东方灯饰广场茶楼协商时，被告就明确告知原告不能过户，但原告仍坚持要求过户。被告因急需用钱还债，于2017年5月2日以135万元的价格将房屋另行出售。被告有权解除合同，且另行出售的价格比涉讼合同价格少了2万元，并未从中获利。4.原告提交的个人购房借款/担保合同中写明涉讼房屋评估价值为1225200元，故司法评估机构作出的评估价1766000元明显高于市场价格。原告要求被告赔偿房屋上涨差价39万元明显过高，请求法院减少。5.原告诉请的按揭服务费、担保费、律师费和评估费等应由原告自行承担。综上，被告愿意退还定金5万元，原告其它诉讼请求应予驳回。
第三人秦唐阁公司陈述，《房屋买卖（居间）合同》是由第三人提供的格式文本，合同第六条第1款约定的“卖方同意将房屋权属转移给买方指定的任何第三方”，是指房屋过户的主体可以是买方，也可以是其指定的第三人。原、被告所陈述的其它案情内容与事实基本一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋买卖（居间）合同、定金收条、个人购房借款/担保合同、微信聊天记录、催告函及邮寄凭证、财产保全情况告知书、法律事务委托合同、发票、违约告知证明、登记信息查询结果等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于房地产司法鉴定估价报告，此鉴定意见系经合法程序由具备司法鉴定资质的专业机构作出，被告冯利、印路在本院指定的合理期间内未依法提出异议或重新鉴定申请，故本院对鉴定意见予以采纳；2.两份房屋买卖合同、契税证明、房屋交接确认书，真实性和取得方式的合法性能予确认，且与本案事实具有关联性，本院予以采纳；收条和农业银行交易凭证，均为复印件，无法确认真实性，不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，殷堃与冯利、印路及第三人秦唐阁公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定，冯利、印路将位于重庆市江北区红砂碛27号X幢X-
X号房屋出售给殷堃，成交价格137万元，以按揭方式付款；殷堃应于2017年3月21日支付定金5万元，于过户当日支付34万元，向银行申请按揭贷款97万元，并于交房当日支付1万元作为尾款；秦唐阁公司为交易的居间方，如秦唐阁公司接受殷堃委托办理房屋产权转移登记、按揭贷款服务的，殷堃应于合同签订时另行支付服务费9000元。另合同第六条第1款约定：殷堃按约定交清全款或已付首付款并通过银行贷款审批的情况，买卖双方按秦唐阁公司要求于“按揭审批通过后3个工作日内”到该房屋所属的房交所现场办理产权转移登记（过户）手续，冯利、印路同意将该房屋权属转移登记给殷堃指定的任何第三方。当日，殷堃向冯利、印路支付购房定金5万元。
其后，殷堃、许媛委托秦唐阁公司办理按揭贷款事宜，并与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行签订《个人购房借款/担保合同》，该行同意向其发放个人二手房购置贷款98万元，并约定以涉讼房屋作为抵押物。2017年3月29日，殷堃向秦唐阁公司支付按揭服务费9000元。
2017年4月21日，殷堃与冯利、印路及秦唐阁公司协商涉讼合同履行相关事宜，印路告知殷堃不能继续履行涉讼合同，并愿意按照合同约定的相关责任进行赔偿；殷堃不同意解除合同，并要求印路继续履行合同。
2017年4月26日，殷堃向冯利、印路寄发《催告函》，要求其在收函后3日内配合办理产权过户手续。
2017年4月30日，冯利、印路与案外人张军光签订《房屋买卖合同》，约定其以135万元的价格将涉讼房屋出售给张军光。2017年5月3日，涉讼房屋的所有权变更登记至张军光名下。2017年5月8日，冯利、印路将涉讼房屋交付张军光。
另查明，2017年4月24日，殷堃与北京市中银（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所为本案纠纷提供法律服务。同日，殷堃向该所支付服务费6000元。2017年5月2日，殷堃向本院提起本案诉讼；并于5月5日向本院申请采取诉讼财产保全措施，要求查封涉讼房屋。
案件审理中，殷堃申请就涉讼房屋在2017年5月22日的市场价值进行司法鉴定，以确定其损失的具体数额。本院依法委托重庆市中融信房地产土地资产评估有限责任公司进行司法评估，该鉴定机构于2017年11月9日作出《房地产司法鉴定估价报告》，评估估价结果为：涉讼房屋在2017年5月22日的市场价值是176.6万元。此次鉴定产生鉴定费用13400元。
本院认为，殷堃与冯利、印路及秦唐阁公司签订的《房屋买卖（居间）合同》内容合法有效，对当事人具有约束力。殷堃与冯利、印路应当依照其中的房屋买卖合同的约定全面履行各自义务。结合本案审理情况，本院现围绕如下焦点问题分别予以评述。
关于违约责任的认定。本案中，殷堃在签订合同后，依约履行了支付购房定金、申请按揭贷款等合同义务，且其所申请的银行贷款已获审批通过。冯利、印路应当依约在“按揭审批通过后3个工作日内”配合殷堃办理涉讼房屋所有权变更手续，但其不仅未履行相关合同义务，还将房屋转售他人并已移转所有权。这些行为属于严重违反合同约定的违约行为，并使殷堃意在取得涉讼房屋所有权的合同目的不能实现。在此情形下，殷堃享有解除房屋买卖合同的权利。冯利、印路抗辩认为，殷堃要求将涉讼房屋登记至其本人名下的行为是擅自变更合同内容的违约行为；对此本院认为，殷堃通过订立房屋买卖合同的目的是取得涉讼房屋的所有权，故合同第六条第1款应当解释为殷堃可以要求将房屋登记至本人名下，也可以在卖方同意的情况下要求将房屋登记至其本人指定的第三人名下。因此，冯利、印路的“一房二卖”行为构成根本违约，而殷堃并不存在违约行为，故本院对殷堃提出的解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，冯利、印路应当将收受的定金5万元返还殷堃。
关于违约损害赔偿责任的认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，冯利、印路的违约行为致使殷堃取得房屋所有权的合同目的不能实现，由此造成的房屋市场价值波动与购买价格之间的差额应属违约和合同解除后的损失，应予赔偿。冯利、印路辩称其将涉讼房屋再次售与他人的行为并未获利，殷堃主张的房屋差价损失数额过高。本院认为，确定违约所造成的损失的基础是评价守约方因违约行为所遭受的利益丧失状况，并以此为依据确定违约方应承担的损害赔偿数额。因此，冯利、印路应当赔偿殷堃涉讼房屋市场价值与合同交易价格之间的差额39.6万元。关于殷堃主张的按揭服务费、律师费、保全担保费等费用损失的诉讼请求，本院认为，因当事人尚未就案涉居间合同进行处理和结算，故按揭服务费是否最终发生尚缺乏确定性；涉讼房屋买卖合同并未约定律师费的分担与处理，保全担保费的发生与本案并无必然关联性和必要性，且冯利、印路赔偿房屋市场差价后，殷堃的相关损失已得到合理填补，故本院对上述诉讼请求不予支持。关于案件受理费、保全费和鉴定费的分担，属于由人民法院依法分配的事项范围，故本院不作为诉讼请求予以评价。
现依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告殷堃与被告冯利、印路之间于2017年3月21日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同；
二、被告冯利、印路于本判决生效之日起十日内返还原告殷堃定金5万元；
三、被告冯利、印路于本判决生效之日起十日内支付原告殷堃房屋差价损失39.6万元；
四、驳回原告殷堃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取8626.65元、财产保全费5000元、鉴定费13400元，合计27026.65元，由被告冯利、印路负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 肖明明
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 罗 静