广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2198号
上诉人（原审第三人）：杨明辉，男，1966年11月10日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：广州经邦投资有限公司，住所。
法定代表人：滕荣松，该司负责人。
委托代理人：刘依强、朱彩云，均系广东敏锐律师事务所律师。
原审被告：陈神林，男，1961年7月10日出生，汉族。
原审被告：陈昆林，男，1972年10月3日出生，汉族。
原审被告：文武生，男，1962年2月6日出生，汉族。
原审被告：朱宝珠，女，1970年9月8日出生，汉族。
上诉人杨明辉因与被上诉人广州经邦投资有限公司（以下简称经邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法石民初字第749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月11日，广州市番禺大石华美木业有限公司作为甲方与经邦公司作为乙方签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区大石植村南大公路华美工业一园的土地及土地上盖建筑物及配套设施（物业宗地面积约82996.06平方米、建筑面积46775.83平方米、总电源630KWA）出租给乙方作工业、仓储使用（除双方另有约定外），租赁期限自2009年4月1日起至2017年4月30日止。
2010年4月13日，经邦公司（合同中称“出租方／甲方”）与陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠（合同中称“承租方／乙方”）签订了《租赁合同》，约定甲方将坐落在广州番禺大石街南大公路138号阳光生活城A区二、三层物业租赁给乙方，建筑面积为1325平方米，并且A区111店面上指定的一个23平方米的广告位；其中A区一楼46平方米由手机店转租给乙方，租期从转租日起算，装修期租金为指定租赁补偿金。租赁期间，该租赁物只能用于沐足、按摩、宾馆使用。租期共七年，即从2010年4月15日至2017年4月14日止。从2013年4月15日起至2016年4月14日止每月租金为人民币31252元。租赁期内，乙方须在每月5日前向甲方支付当月租金、上月水电费，遇公共节假日提前支付。合同第六条乙方的权利和义务中约定，乙方不得以甲方的名义从事经营活动，必须亮证经营；必须以乙方名义在国家相关部门办理营业执照及税务登记，依法持证自主经营，不得擅自改变经营范围，如需改变须经甲方书面同意；乙方不得擅自分租、转租、转包或与他人合作的形式将该物业交给他人使用，不得将该物业承租权作质押。下述任何一种情况将被视为乙方转让该物业承租权：（1）如乙方破产或被清盘或其产业被接管；（2）如乙方是有限公司或其他法人企业，乙方控股的变更（若控股权变更是乙方股东的集团内部改组，则属例外）；乙方如需要加名、减名、转名或转租该物业，需提前15天以书面形式通知甲方，经甲方同意后方可转租，并需向甲方缴纳铺位转名费3000元。合同第七条违约责任中约定，在租赁期间，非乙方原因甲方不得中途解除合同，如甲方单方解除合同，须退还乙方保证金，并赔偿甲方单方解除合同给乙方造成的实际损失；乙方不按时交付租金、水电费，除须补交外，每逾期一日，每日按所欠租金、水电费的2%向甲方交付滞纳金，逾期超过15日的，除向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同收回场地，乙方所交保证金不予退还，乙方还应赔偿甲方的损失；乙方擅自改变租赁结构的，擅自将租赁物转租、分租的，擅自改变租赁用途、将租赁物另作他用，或租赁物闲置停止经营时间累计超过3个月的，甲方有权解除本合同，甲方无须退还乙方所交保证金，并有权要求乙方赔偿甲方实际损失。上述租赁合同还约定了其他内容。
《租赁合同》签订后，乙方以陈神林作为投资人，经广州市工商行政管理局番禺分局（以下简称番禺工商分局）核准登记了企业名称为广州番禺金玉源宾馆的个人独资企业。2010年12月20日，该个人独资企业名称变更为广州番禺钰源沐足店。2011年6月1日，陈神林作为转让方与杨明辉作为受让方签订《投资人转让协议》，协议载明“经双方协商同意就陈神林在广州番禺钰源沐足店的出资转让事宜订立如下协议：一、陈神林将原出资3万元（占注册资本的35%）转让给杨明辉，转让金为3万元”、“陈神林自转让之日起，不再是本企业投资人，不得以本企业的名义对外从事任何活动”。番禺工商分局于2011年6月15日核准上述企业投资者名称（姓名）变更登记为杨明辉。
2013年5月15日，经邦公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除经邦公司与陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠双方于2010年4月13日签订的《租赁合同》，并判令陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠将诉争物业交还给经邦公司管业；2、陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠按《租赁合同》约定的租金标准向经邦公司支付租金（自2013年4月1日起暂计至同年5月15日止为62504元，要求计至陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠将上述物业交还给经邦公司管业时止）；3、判令陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠承担本案的全部诉讼费用。文武生、朱宝珠及杨明辉原审共同答辩称：本案陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠与杨明辉共同租赁经邦公司的房屋，我方认为经邦公司的起诉的事实理由不符合事实，我方要求继续履行合同。同时，在起诉书中的第二项诉讼请求根本不存在，陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠以及杨明辉已经向经邦公司全额支付了诉争的租金。陈神林、陈昆林原审没有答辩，亦未向原审法院提供证据。
原审诉讼中，对于涉讼租赁物的来源和权属问题，原审法院向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局发函调查有关“番禺区大石镇植村村（1号车间）”登记情况。该分局在其出具的《市国土房管局番禺区分局关于番禺区大石镇植村村1号车间登记情况的复函》中载明“经查档，番禺区大石镇植村村1号车间权属人为番禺市大石华美木业有限公司，房屋建筑面积为3312平方米，建筑层数为1层，为有来函中所提及的二楼档案记录（详见附件）。另根据档案显示，该处房屋于2013年3月4日因建筑坍塌申请了注销登记，经审核后，我分局于2013年3月20日办理了注销登记”，另附粤房地证字第12××68号房地产权证存根一份。经邦公司、陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠一致确认涉讼租赁物为《物业租赁合同》附件一《华美工业园平面图》中的A区商铺及办公楼1、2、3层，该租赁物位于产权登记地址为番禺区大石镇植村村（1号车间）的房屋所在地块内。经邦公司认为，其出租给陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠使用的涉讼租赁物并非产权登记的“番禺区大石镇植村村（1号车间）”房屋，而是后来加建的，没有办理房地产权证，也没有领取建设工程规划许可证或办理报建手续。文武生、朱宝珠认为根据国土部门的复函可知涉讼租赁物的一层是合法的，二、三层是违建，故要求对涉讼租赁物的第一层要求继续履行合同。
对于陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠使用涉讼房屋的情况。经邦公司认为，陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠在未经经邦公司同意的情况下，擅自将广州番禺钰源沐足店的投资人变更为杨明辉，该行为属于将沐足店的全部投资权益转让给第三方，属擅自转租，已严重违反双方之合同约定，要求解除合同。文武生、朱宝珠认为，其行为并非转租，而是股东间的内部股权转让。本案涉讼租赁物的实际租赁人是陈神林、陈昆林、文武生、杨明辉四人（其中陈神林、陈昆林共同占有35%；朱宝珠为杨明辉的妻子及代理人，其签订《租赁合同》的行为是代理行为）。文武生、朱宝珠为证明其主张，提供了如下证据：1、《股东协议》一份，该协议载明“金玉源休闲中心自2010年4月18日由文武生、陈坤林、杨明辉正式组建而成，其股份分别为文武生40%、陈坤林35%、杨明辉25%，经三方协议成立董事会”；2、朱宝珠与杨明辉结婚证一本，证明朱宝珠与杨明辉的夫妻关系；3、《证明》一份，载明“陈神林、陈昆林是亲兄弟，二人在2010年4月13日与朱宝珠、文武生共同和经邦公司签订租凭合同”、“在2010年4月18日，由陈神林授权陈昆林与朱宝珠的丈夫杨明辉、文武生共同签订股东协议，设立金玉源休闲中心，其中陈神林、陈昆林两兄弟共同占有35%股份。并由陈神林出面设立企业：广东番禺钰源沐足店。在2011年由于陈神林身患肝癌身体不适，陈昆林授权陈神林将二人所拥有的35%股权转让、委托给杨明辉管理”；4、收款收据14份、工资表等证据，拟证明文武生一直参与沐足店的经营管理，沐足店实际上是合伙经营。另外，文武生、朱宝珠主张广州番禺钰源沐足店变更投资人的核准日期是2011年6月15日，若经邦公司认为陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠变更投资人的行为属于转租，其在知道或应当知道承租人转租但在6个月内未提出异议，而以承租人擅自转租为由要求确认合同无效的主张不应得到支持。文武生、朱宝珠还述称，经邦公司要求解除合同的真正原因是拆迁，并提供经邦公司向其发出的《关于提前终止物业租赁合同的通知》、《致阳光生活城全体承租客的公开信》、《停租通知》、《通知》予以证实。经邦公司对文武生、朱宝珠上述主张均不予确认。
对于涉讼租赁物的租金交纳问题，经邦公司确认陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠截止至庭审之日止没有欠缴租金，其中2013年4、5月份的租金亦已交纳，但经邦公司主张陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠应付的租金应计算至陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠将涉讼租赁物交还经邦公司管业之日止。
对于涉讼租赁物的装饰装修问题。经邦公司确认交付涉讼租赁物给陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠时，只有墙体批荡及水电到门口等简单装修，其余装修均由陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠负责完成。文武生、朱宝珠称装修是由陈神林、陈昆林、文武生、杨明辉共同完成的，陈神林、陈昆林在转让股份的时候已经将装修的权利价值一并转让。案件审理过程中，经原审法院释明，文武生、朱宝珠及杨明辉均表示对于装修及有关合同损失另案处理。
原审法院认为，有关经邦公司与陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠双方签订的《租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据《市国土房管局番禺区分局关于番禺区大石镇植村村1号车间登记情况的复函》的记载可知，本案涉讼租赁物第一层是经规划许可并取得房屋产权证的合法建筑，对于第二、三层建筑物，至原审法庭辩论前双方未能提交涉讼租赁物其余楼层的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故经邦公司、陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠于2010年4月13日签订《租赁合同》中有关租赁物第一层的租赁关系，合法有效，而有关租赁物第二、三层的租赁行为，因违反国家法律强制性的规定，应为无效。对于经邦公司认为陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠存在转租行为而要求解除合同的主张，因《租赁合同》是陈昆林、文武生、陈神林、朱宝珠与经邦公司所订立，出租后经邦公司协助陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠以陈神林名义成立个人独资企业进行经营，故经邦公司应当知道广州番禺钰源沐足店名为个人独资企业，实为合伙经营。杨明辉作为朱宝珠的丈夫，在陈神林退出合伙后将广州番禺钰源沐足店的投资人变更为杨明辉，该行为并不足以认定陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠将租赁物转租他人，现以陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠转租为由要求解除合同，原审法院不予支持。但鉴于涉讼租赁物所在的番禺区大石镇植村村（1号车间）房屋已因建筑坍塌注销了房屋产权登记，租赁物的法律属性发生改变，经邦公司、陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠双方签订的《租赁合同》的第一层部分继续履行的基础已经丧失，故就该部分租赁物的租赁关系应予解除。陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠应尽快将涉讼租赁物腾空交还经邦公司进行管业和妥善处理，杨明辉作为广州番禺钰源沐足店的投资人，与陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠共同承担交还租赁物的义务。陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠及杨明辉要求对装饰装修等合同损失另案进行处理，对此原审法院予以准许，但双方应尽快协商处理或固定装饰装修等损失证据，合法积极保护和行使自身权利。现合同因租赁物不同状况导致无效和解除，陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠应当按《租赁合同》的约定支付合同有效部分租赁物的租金，并参照该标准支付合同无效部分租赁物的占有使用费。因经邦公司确认陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠已支付至2013年12月份（包括2013年4、5月份）的租金及占有使用费，故对经邦公司主张陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠支付自2013年4月1日起至2013年5月15日止的租金的请求，不予支持。陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠应支付从2013年12月次月起至交还涉讼租赁物给经邦公司管业之日止的租金及占有使用费。陈神林、陈昆林经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关的诉讼权利。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第七十六条之规定，于2013年12月27日作出如下判决：一、经邦公司与陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠于2010年4月13日签订的《租赁合同》中关于租赁物第二、三层部分无效；二、解除经邦公司与陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠于2010年4月13日签订的《租赁合同》中关于租赁物第一层部分；三、陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠以及杨明辉于本判决发生法律效力之日起十五日内将《租赁合同》中约定的租赁物腾空交还经邦公司管业；四、陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠从2014年1月1日起至将涉讼租赁物交还经邦公司管业之日止，按每月31252元的标准，向经邦公司支付涉讼租赁物的租金和占有使用费；五、驳回经邦公司其余的诉讼请求。如陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1362元，由经邦公司负担1312元，陈神林、陈昆林、文武生、朱宝珠负担50元。
判后，上诉人杨明辉不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清、证据不足。杨明辉与经邦公司于2010年4月13日签订《租赁合同》约定杨明辉向经邦公司承租位于广州番禺大石街南大公路138号阳光生活城A区物业。租期是2010年4月15日至2017年4月14日。双方签订的合同是在双方自愿的基础之上，是双方真实的意思表达，合法有效。杨明辉严格按照合同的约定承租并使用租赁物。租赁物本身也是手续齐备合法。杨明辉也完全按照经邦公司提供的租赁物的产权登记证件办理了相关的营业执照。也证明了租赁物产权登记的合法有效。但是法院却认定租赁物的产权因为建筑物的坍塌已经注销，与事实严重不符。租赁物从2010年4月杨明辉租用以来，一直由杨明辉使用，保持的状态也一直良好．并没有发生任何所谓的坍塌，何来注销。即使是注销也是经邦公司为了拆迁，在涉案房屋没有坍塌，明知杨明辉在合同有效期内正常租赁使用房屋的情况下，非法进行的注销，经邦公司这种故意人为制造合同无效条件的规避法律的行为应当是无效的。法院在没有查明事实的情况下，就判决双方签订《租赁合同》继续履行的基础已经丧失，解除双方的租赁关系。二、适用法律错误，偏袒经邦公司一方。经邦公司为了实现拆迁，追求更大的利益，违反合同的约定，在合同没有到期的情况下，多次催促杨明辉要提前解除合同，实施强制搬迁。解除双方的租赁合同严重的损害了杨明辉的合法权益。三、一审法院判决合同关于租赁物二、三层无效，理由不充分，证据不足。1、经邦公司以我方违约转租主张解除租赁合同。一审法院认定其理由不成立，按理应驳回其诉讼请求。但一审法院却主动审查合同效力问题，违反不告不理原则；2、我方有关经营执照等证件，是依据经邦公司提供的产权证明来办理的。若租赁物二、三层是违章建筑，那营业证件是无法办理的。这说明租赁物二、三层不属于违章建筑。四、一审法院判决解除合同中租赁物第一层部分的理由不成立。1、经邦公司在合同有效期间，未事先告知杨明辉而注销一层房屋的房产权，属经邦公司违约。若一审法院认定经邦公司注销产权的行为有效，那么任何承租人的权利可能均得不到保护。2、经邦公司未提供有关建筑坍塌的任何事实证据。事实上，租赁物从2010年4月我方租用以来一直由我方租用，房屋状态保持良好，没有坍塌。故上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三、四项，依法改判驳回经邦公司的全部诉讼请求，判令双方继续履行合同。二、案件上诉费用由经邦公司承担。
被上诉人经邦公司答辩称：一、杨明辉的请求缺乏依据。从一审法院查明的事实来看，涉案租赁物二、三层部分没有任何产权证明文件，杨明辉和经邦公司也没有任何证据可以推翻房管局的证明，一审法院作出的二、三层的认定符合法律规定，至于杨明辉刚才提及的我方诉求解除合同而法院却判令无效的说法，根据相关法律规定，租赁合同是否合法有效也是法院应该审查的范围，法院在查明案件事实的情况下做出判定合同无效是依法做出的认定，符合法律规定。二、涉案租赁物第一层解除合同的问题，从一审法院查明的证据看，已经坍塌以后重建并没有办理规划报建手续，本案一审庭审中，原有产权证明已被房管局部门注销，从现有的涉案租赁物的现状周围的情况看，原来过万平方米的建筑物，现在只剩下杨明辉承租的涉案租赁物那栋楼，经营的只剩下杨明辉，根据合同法相关司法解释，租赁物的现状已经跟杨明辉签订合同时候的情况发生根本性的变化，合同不再适合继续履行下去，无法达到合同目的。我方认为一审法院根据实际情况判令解除双方合同是合适的符合法律规定的。综上，我方认为一审判决符合客观事实和相关法律规定，请求法院依法驳回杨明辉的上诉请求。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
经邦公司在二审中述称，涉案租赁物原来是车间厂房，涉案租赁物出租之前已经坍塌过，公司根据原状重建第一层，并在上面加盖二、三层，何时重建不清楚，但是应该是出租之前重建。经邦公司是在2013年申请注销涉案房屋产权证，2013年获批。之所以在重建之后再申请对涉案房屋注销，因我方按原状重建第一层，没有任何报建规划，涉案租赁房所处地段是三旧改造的范围，需要全面拆除，一号车间其他所有建筑物已经拆除，剩下涉案租赁物所处的那栋楼没有拆除，由于三旧改造的需要，所以公司申请注销产权证。
本院认为，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《市国土房管局番禺区分局关于番禺区大石镇植村村1号车间登记情况的复函》载明：番禺区大石镇植村村1号车间权属人为番禺市大石华美木业有限公司，房屋建筑面积为3312平方米，建筑层数为1层，为有来函中所提及的二楼档案记录（详见附件）。另根据档案显示，该处房屋于2013年3月4日因建筑坍塌申请了注销登记，经审核后，我分局于2013年3月20日办理了注销登记。根据上述复函可知，涉案房屋的二、三并未取得房地产权证，亦无证据证实该建筑物有办理建设工程规划许可证，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方就涉案房屋二、三层签订的租赁合同是无效合同，符合法律规定，本院予以维持。至于涉案房屋一层，上述复函已经明确该房屋因坍塌办理了注销登记，原审法院认定涉案房屋一层签订的租赁合同不再具备履行基础，并无不当。杨明辉主张涉案房屋一层并没有坍塌，在房管局对涉案房屋产权注销登记未被撤销之前，杨明辉的该主张并不足以对抗房管部门的认定，故本院对杨明辉的上诉请求不予支持。
综上所述，杨明辉的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1362元，由上诉人杨明辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十一月十日
书 记 员 邹文芳