中华人民共和国
北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初16981号
原告（执行案外人）：周诗豪，男，1992年12月24日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：武斌，重庆元炳律师事务所北京分所律师。
被告（申请执行人）：中信银行国际（中国）有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区东三环中路9号富尔大厦3201-3205、3210室，统一社会信用代码×××。
负责人：董毅明，行长。
委托诉讼代理人：许青林，北京六明律师事务所律师。
被告（被执行人）：张某（Z），女，1968年10月1日出生，加拿大国籍，现住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：徐菁菁，北京市东友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。
原告周诗豪与被告中信银行国际（中国）有限公司北京分行（以下简称中信北京分行）、张某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周诗豪之委托诉讼代理人武斌，被告张某之委托诉讼代理人徐菁菁、薛梅，被告中信北京分行之委托诉讼代理人许青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周诗豪向本院提出诉讼请求：1.停止对北京市顺义区×××房屋的强制执行程序；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：中信北京分行与张某公证债权文书一案，顺义法院于2016年9月18日作出（2016）京0113执4342号执行裁定书，裁定查封北京市顺义区×××房屋。在得知该房产被法院查封后，原告于2016年10月26日书面向法院提出了执行异议申请，并于2016年11月12日收到法院2016年11月11日作出的（2016）京0113执异81号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告按照法律程序向法院提出案外人执行异议之诉，请求停止对本案涉案房屋的强制执行。理由如下：2013年3月6日，原告与案外人贾某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，贾某系张某的前夫，二人于2012年9月20日通过北京市朝阳区人民法院调解离婚，（2011）朝民初字第14656号民事调解书约定本案涉案房产归张某所有，张某负责偿还该房屋的剩余贷款，《北京市存量房屋买卖合同》约定原告以总价740万元购买涉案房屋，原告支付了首付款，并于2013年4月2日支付了涉案房产的剩余贷款（该房产的剩余贷款本应当由张某承担），后原告陆续向贾某及张某支付大部分的购房款。2013年8月28日，张某与贾某达成了《关于出售房产的协议书》，对卖房行为作出书面确认，后张某及贾某一直不配合办理过户手续。
涉诉房屋因为张某的处分行为已经属于原告所有，虽然原告未取得不动产登记，但是该房屋买卖行为合法有效，原告支付了大部分购房款，且该房屋已经实际交付原告占有使用，张某也对房屋买卖的行为认可并明知。原告愿意将剩余房款一次性支付给贾某和张某，在张某不配合过户的情况下，原告通过司法途径维护自身合法权益。
张某与贾某达成了《关于出售房产的协议书》，是明知该房屋被销售的事实，并且张某也收到过原告支付的房款，因为其与贾某之间出现问题，继而要求推翻自己之前的主张，并先后两次向法院提起诉讼，后因为不能获得支持而撤诉，也就是说张某在明知涉诉房屋不是自己承担的剩余贷款下隐瞒实情，通过北京市朝阳区人民法院强制执行程序变更本人姓名的房屋产权证，在明知该房屋被销售的情况下，在2016年又专门将房屋产权证变为不动产登记证书，并向中信北京分行贷款，获得贷款后，没有偿还一分钱而逃离，这是严重的刑事犯罪，而中信北京分行在明知张某属于刑事犯罪的情况下，作为受害人不向公安机关报案，寄托于公证债权文书，该房屋不属于张某，张某是刑事犯罪。
中信北京分行在接受张某贷款申请时，应当对该房屋的实际情况进行现场勘验、评估，如果是这样的话，势必知道涉案房屋里面有人居住，并已经销售的事实，但是从未有任何单位和人员进入该房屋进行评估，中信北京分行在贷款过程中存在明显过错，应当承担相应的法律责任。
综上，在中信北京分行强制执行张某的执行案件中，中信北京分行未对房屋进行现场评估，张某隐瞒该房屋已经被处分的事实，骗取银行贷款，是严重的刑事犯罪行为，原告获得该房屋在先，继续执行严重侵害原告的合法权利，故提起诉讼。
被告中信北京分行辩称：
原告以其已与贾某签有《北京市存量房买卖合同》并已支付了部分购房款为由，要求中止强制执行张某已抵押给中信北京分行的上述房产的查封、拍卖、执行程序，原告的请求理由是错误的，中信北京分行申请强制执行张某已抵押给自己的房产符合相关法律法规，并无不当。1.中信北京分行申请强制执行的是抵押人抵押给中信北京分行的房产，合法合规。抵押人张某是北京市顺义区×××全部房产的产权人。2016年5月9日，中信北京分行与张某签订一份合同编号为×××的《房地产抵押贷款合同》，该合同经北京市公明公证处公证，赋予强制执行效力（公证书号：×××）。2016年6月3日，张某将其拥有所有权的位于顺义区×××房屋的全部房产（×××）抵押给了中信北京分行，并依法办理了抵押登记，取得了京（2016）顺义不动产证明×××号《不动产登记证明》。张某到期不能偿还贷款，2016年8月10日，中信北京分行向张某发出了《偿还全部贷款通知书》。2016年8月15日，北京市公明公证处依法出具了2016京公明证执字第16号《执行证书》。张某将其拥有所有权的房产抵押给中信北京分行，并依法办理了不动产抵押登记，张某逾期不能偿还贷款，中信北京分行依据《执行证书》就抵押财产向法院申请强制执行，完全符合《民事诉讼法》关于强制执行的法律规定，不存在任何法律上的瑕疵，于法有据。2.中信北京分行申请强制执行的是张某而非贾某。2013年3月6日，原告与贾某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，因此，贾某如果不能依约履行合同，原告应向贾某追责，而中信北京分行申请强制执行的被执行人是张某，被执行房产的所有权人是张某而非贾某。原告所主张的《北京市存量房屋买卖合同》的卖方是贾某，而贾某非本案执行房产的合法所有权人，贾某与本案被执行人张某早已于2012年9月20日通过法院调解解除婚姻关系。因此，原告所称房屋买卖合同与本案无关，其要求中止中信北京分行对张某的强制执行，没有任何法律上的依据。3.原告未获得不动产所有权，其要求中止执行于法无据。原告虽与贾某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”的规定，原告与贾某签订的《北京市存量房屋买卖合同》所涉房屋买卖没有依法办理不动产转移登记，故原告未获得不动产所有权。此外，无证据证明原告签署的《北京市存量房屋买卖合同》办理过备案登记手续，也无证据证明原告支付了该合同项下的全部款项，其签署的该合同本身不应受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人，（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人”。依据最高人民法院的上述规定，抵押权人即中信北京分行的抵押权有优先权，原告应向法院起诉解除其与贾某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求贾某依法赔偿损失，而不是向法院申请中止中信北京分行申请的对张某的强制执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求，判决继续对张某的抵押财产进行强制执行。
被告张某辩称：请求法院驳回原告全部诉讼请求。1.涉诉房屋所有权人为张某，张某依据所取得的不动产登记证书向中信北京分行申请贷款是合理合法的，与原告无关。就原告与贾某签订房屋买卖合同一事，系原告与贾某的串通行为是无效的。2.张某与中信银行签订的抵押贷款合同是双方真实意思表示，未损害第三人利益，原告就其损失应当向贾某另行主张。根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转移和消灭依登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。如果原告认为其权益受损，应向贾某主张债权，与张某无关。原告的请求无事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：
贾某与张某原系夫妻。2012年9月20日，双方在北京市朝阳区人民法院的调解下协议离婚，并约定：双方之子由贾某自行抚养，自2012年10月1日至2022年12月31日贾某每月支付张某生活补助金6000元，位于顺义区×××房屋（以下简称涉诉房屋，于2009年9月11日登记于贾某名下）归张某所有，该房屋剩余贷款由张某偿还，贾某于银行贷款还清之日起十个工作日内配合张某办理房屋转移登记手续，张某给付贾某房屋补偿款285万元，于房屋过户手续办理完毕之日起一年内付清，双方另就其他财产分割达成协议。
2013年3月6日，贾某（出卖人）与周诗豪（买受人）就涉诉房屋买卖签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为740万元，房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行首都机场支行。双方约定付款采取自行交割方式，在本合同签订当日买受人直接支付给出卖人购房首付款190万元，买受人于出卖人偿清贷款当日，支付出卖人购房款180万元，上述款项专项用于提前还清出卖人尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，买受人对上述情况知晓并同意，出卖人应于签订本合同后3个工作日内，提前预约该房屋原贷款银行，办理提前清偿手续，买受人于出卖人还款当日支付房款180万元，由出卖人清偿该房屋原贷款银行之剩余贷款部分，出卖人于还清银行按揭贷款后3个工作日内办理抵押登记注销手续。买受人于2013年4月22日前买卖双方至北京市顺义区建设委员会办理产权转移变更手续并于北京市顺义区建设委员会出具领证通知单当日，买受人直接支付给出卖人购房款300万元，买受人与出卖人办理土地证过户当日买受人支付出卖人剩余房款70万元。就涉诉房屋买卖，贾某与周诗豪另约定出卖人于2013年4月15日之前将该房屋交付给买受人，在出卖人办理完毕解除抵押登记3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
2013年5月贾某将涉诉房屋交付周诗豪，由周诗豪实际居住使用涉诉房屋。
2013年3月5日，贾某向周诗豪出具收款收据一张，内容为“今收到买受人周诗豪购买贾某位于顺义区×××全部”之购房款计190万元。上述款项包括2012年11月15日、2013年1月22日、2013年2月1日，周诗豪的母亲任钊先后向贾某银行账户转账30万元、30万元、20万元。关于另外110万元的付款情况，周诗豪主张贾某曾于2012年6月向任钊借款110万元，后未偿还，双方将该110万元约定转为购房款，并由贾某于2013年3月5日向周诗豪出具上述收款收据。
2013年3月12日任钊付贾某20万元。2013年4月1日，任钊向ＸＸ账户转账180万元用于偿还涉诉房屋180万元剩余银行贷款，涉诉房屋的抵押登记于2013年5月10日注销。2013年4月24日、2013年6月18日、2013年8月12日、2013年9月23日，任钊分别向贾某转账50万元、50万元、40万元、20万元。
2014年1月13日及2014年3月13日，任钊向张某银行账户分别转账10万元、4万元；周诗豪另主张于2014年3月4日向张某付款8万元，但张某仅认可收到前两笔转账，并主张系贾某委托周诗豪向张某支付的孩子的抚养费，张某不认可收到2014年3月4日的8万元。周诗豪亦未举证证明上述8万元系支付给张某。
依据上述付款情况，周诗豪主张共已向贾某和张某支付购房款564万元。
周诗豪称其向银行付款180万元使涉诉房屋原抵押权解除之后，其一直在催促贾某办理房屋过户手续，但贾某一直推脱，经了解是贾某和张某之间有纠纷，故未在合同约定的期限办理过户手续。
2013年8月28日，贾某（乙方）与张某（甲方）签订《关于出售房产的协议》，双方约定对2012年9月20日生效的离婚协议做以下修改和补充：甲方同意并委托乙方出售位于顺义区×××楼房（房屋所有权证号为：×××），乙方归还所有银行贷款后在甲方的协助和监督之下，与买方完成过户手续，在从第三方监管账户收到出售房产所得款项，由监管账户直接向甲方支付人民币350万元。
2013年11月12日，张某向北京市朝阳区人民法院申请强制执行，要求将涉诉房屋由贾某名下变更登记至张某名下，2014年6月23日，经过人民法院强制执行，涉诉房屋由贾某变更登记至张某名下。
2014年10月9日之前，张某（以下简称“张”）与任钊（以下简称“任”）通过短信沟通。张：“Zhaozhao，你好，你那边查得结果怎样，能告诉我一个数吗？我实在需要尽快解决这事儿，我在银行申请预批的货款就快停贷了，这是我唯一的机会了！老贾那边我也在催。”任：“我让中介起草协议，我在网上银行查已付款没搞清楚，明天我去银行”；次日，张：“怎么样，查到什么结果？一个星期很快过去了，我其实还没从你们两位那得到什么进展，我真的着急啊”；任：“我还差他两百万”；张：“谢谢，他说明天有空谈这事儿，我们见个面吧”。张某将个人账户发给任钊“×××，张某招行万达广场支行，我的账户信息，多谢”；任钊次日回复：“十万已汇，请查收，明天早上到账”。后张某又将自己的银行账户发给任钊，并问“可以转给我多少”。张某：“我相信你明白我为什么这样做，或者说你会明白的。并且我没有到处找中介，我只和一个公司的一个经理谈过，他说可以帮忙了解，甚至可以促成我和你之间的交易。这完全是因为贾对此事的逃避推脱，他到现在也没有给我任何房款或欠款，一年一年拖下去，到如今他搬走了，想找他都难。如果不是中介惊动了你，你找他，他根本就不会给我打电话联系的。他说让我把交易和你完成，拿到你的余款就算了，他吞掉的部分没法给我，以后再说。如果你是我你会信吗？以前都不给，还会有以后吗”，“是说你并不想三方好好谈谈，共同解决？那到底要怎么样解决”。“如果你不出面找到贾共同支付我应得的房款，我也不可能和你交易过户的。目前房产证是我个人100%单独拥有。你的去年的网签早已过期取消，你唯一只能和我交易过户，我为了你已经的投入可以让步，和你交易，但我应得的那部分房款一次性给我，这已是我的底线了，谢天谢地中国还有法律，我信，如果我真的主张权利，那事情就不是这样了”。任钊回复：“我只能支付我剩余的房款，按照之前签署的购房合同的条件扣除我已支付的款项，包括已经支付给你的部分房款，这些都是我和你之前沟通过的你同意的方案，当时我委托中介按你的意见打印成协议给你签字”。
2015年1月16日，张某以任钊为被告向本院提起排除妨害之诉，要求任钊腾退涉诉房屋，后于2015年3月23日撤诉。2015年4月14日，张某起诉贾某及周诗豪，要求确认贾某与周诗豪于2013年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和2013年6月4日签订的《存量房屋买卖合同》（经济成交版）无效，在起诉状中，张某陈述涉诉房屋现由周诗豪实际占用。就该案，张某于2015年5月18日申请撤诉。
2016年5月19日，张某与中信北京分行签署《房地产抵押贷款合同》，约定张某以涉诉房屋作为抵押向中信北京分行贷款95万美元，贷款期限由贷款人贷出款项之日起计18年，还本付息期共216期，每一个月一期，债务履行期限自2016年5月19日至2034年5月31日。当日，北京市公明公证处就上述《房地产抵押贷款合同》出具公证书，赋予《房地产抵押贷款合同》强制执行效力。2016年5月20日，不动产权属登记部门向中信北京分行出具京（2016）顺义区不动产证明第×××号抵押权登记证书，被担保数额为95万美元。张某未按期偿还上述银行贷款，2016年8月10日，中信北京分行向张某发出《偿还全部贷款通知书》，要求张某立即偿还逾期款项并要求全部未到期贷款立即提前到期应付。北京市公明公证处根据中信北京分行的申请出具（2016）京公明证执字第16号《执行证书》，中信北京分行持该执行证书向本院申请强制执行，本院于2016年9月18日裁定查封张某名下的涉诉房屋。
周诗豪认为涉诉被查封的房屋属于其所有，遂向本院提出了执行异议，请求中止对涉诉房屋的查封、拍卖、执行程序。本院经审查于2016年11月11日作出（2016）京0113执异81号执行裁定书，裁定驳回周诗豪的异议申请。周诗豪于2016年11月24日提出本案执行异议之诉。
周诗豪提起本案执行异议之诉后，又以贾某、张某为被告提起房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求为要求贾某、张某协助其办理涉诉房屋的房产转移过户手续，就该案本院追加中信北京分行作为第三人。在该案的审理过程中，张某认为贾某与周诗豪签订的房屋买卖合同无效，理由有二：一、2012年张某与贾某经法院调解离婚，约定涉诉房屋归张某所有，故涉诉房屋系张某的个人财产，贾某无权处分，事后张某也未对涉案合同进行追认，根据合同法第51条的规定，贾某与周诗豪签订的买卖合同应为无效；二、贾某与周诗豪恶意串通签订合同，损害了张某的合法权利，涉诉房屋买卖合同无效。周诗豪知悉贾某和张某离婚的事实，也知道涉诉房屋在二人离婚时归张某所有，在此情况下仍与贾某就涉诉房屋签订买卖合同具有主观恶意。张某认为上述房屋买卖合同对其不发生法律效力。
该案中，贾某称张某对其将涉诉房屋卖予周诗豪、双方签订房屋买卖合同的事情是知情的，二人离婚时，双方约定涉诉房屋归张某所有，张某给贾某285万元的折价款，但张某给不了贾某这个钱，因当时涉诉房屋登记在贾某名下，为了便于处理，二人商量以贾某的名义出售涉诉房屋，贾某给张某350万元房款，所以张某给贾某出了2013年8月28日的协议书。贾某称，涉诉房屋原有的贷款还清后，原银行抵押权解除。但张某和贾某之间产生分歧，张某认为房价卖低了，就不想卖了，贾某认为双方在法院已做过调解，房屋归张某所有，故还是希望张某能同意过户，于是双方签了2013年8月28日的协议书。
就2013年8月28日的同意出售房屋协议书，张某称因其二人之间无法办理过户手续，故贾某跟张某说可以帮助张某出售涉诉房屋，但需要张某出具授权，在此情况下张某才签署的该协议。关于涉诉房屋贷款偿还、签署买卖合同、付房款的事情，张某表示均不知情，直到向法院申请强制执行要求过户时才知道这个房子的贷款已经还清，在起诉任钊排除妨害一案中，才知道涉诉房屋已被贾某卖给了周诗豪。就周诗豪向张某的两笔付款，张某称付款时其并不知道是任钊付的，而是周诗豪起诉后张某到银行查询才发现这两笔款项，张某认为这两笔是任钊代贾某付的孩子的抚养费和生活费。
就第一笔房款110万元的支付情况，周诗豪称贾某曾向任钊借钱，并约定若到期未还则将涉诉房屋卖予任钊。贾某到期未还款，于是就将涉诉卖给了周诗豪，签署房屋买卖合同时，周诗豪曾要求贾某出具其有权出售涉诉房屋的证据，贾某向周诗豪出具了房屋的产权证书及朝阳法院的离婚调解书，贾某告诉周诗豪张某同意出售涉诉房屋。
就中信北京分行于涉诉房屋上设定的抵押权，周诗豪认为张某明知涉诉房屋上有纠纷，仍然向银行申请贷款；中信北京分行在贷款的过程中存在过失，没有进行入户调查和评估，该抵押权的设定涉嫌构成犯罪，中信北京分行的抵押权应为无效。
中信北京分行及张某则认为，涉诉房屋在张某申请贷款时属于张某个人所有，张某有处分权，抵押权应合法有效。张某称在向银行申请贷款时，曾告知其就涉诉房屋提出过排除妨害的诉讼，现在有他人占有涉诉房屋。中信北京分行称张某当时未告知银行涉诉房屋有纠纷，如果张某告知有争议的话，中信北京分行是不会批贷的。
就周诗豪尚欠的房款176万元，周诗豪已于本院指定期限内支付到本院案款账户。
上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、（2011）朝民初字第14656号民事调解书、银行电子回单、银行交易明细、《关于出售房屋的协议书》、顺义法院民事传票及起诉书、公证书、不动产登记证明、短信等在案佐证。
本院认为：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案中周诗豪因主张对涉诉房屋享有所有权，提出案外人执行异议，请求法院停止对涉案房屋的强制执行。本院经审查，于2016年11月11日裁定驳回周诗豪的异议。周诗豪不服上述执行裁定，于2016年11月24日提起案外人执行异议之诉。经审查，周诗豪的起诉符合上述规定。
案外人执行异议之诉的目的在于阻却对执行标的物的执行。案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，周诗豪提起案外人执行异议之诉的依据为其与贾某签订的《北京市存量房买卖合同》，并认为涉诉房屋已属于其所有为由要求阻止对涉诉房屋的强制执行。
2015年5月5日开始施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
就周诗豪提出的执行异议能否成立，本院将依据上述规定的条件进行审查。第一、就周诗豪与贾某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同签订于人民法院查封涉诉房屋之前，就该合同的效力，张某提出两点理由主张无效。对此，本院认为：首先，虽然贾某和张某在离婚调解协议书约定该房屋归张某所有，张某负责偿还剩余的银行贷款并给付贾某285万元的折价款，但是该调解协议的内容并未实际履行，双方关于财产的分配方式变更为2013年8月28日《关于同意出售房产的协议》中的条款，即由贾某将涉诉房屋出售，贷款由贾某偿还，贾某给付张某房款350万元。上述条款是双方真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，属合法有效。根据该协议书的条款，张某作为房屋的实际所有人授权作为房屋名义所有权人的贾某出售涉诉房屋，因此，贾某具有出售涉诉房屋的代理权限。其次，张某得知贾某将涉诉房屋卖予周诗豪之后，通过短信与周诗豪的母亲任钊沟通相关事宜，包括核对任钊向贾某付房款的数额、要求任钊向张某银行账户付款、张某同意协助周诗豪办理过户手续的条件等，上述内容可以认定任钊对贾某向周诗豪出售涉诉房屋的事实是予以追认的。综上，本院认为张某委托贾某向周诗豪出售涉诉房屋，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且当时房屋登记于贾某名下，因此，贾某与周诗豪签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属合法有效。第二、就周诗豪对涉诉房屋的合法占有来说，贾某在2013年5月就将涉诉房屋交付周诗豪，周诗豪对涉诉房屋实际占有使用，张某在确认合同无效纠纷一案的起诉状中也认可该房屋由周诗豪实际占有居住，故本院认定周诗豪的执行异议之诉符合上述第二个条件。第三、贾某对周诗豪主张的付款数额予以认可。就周诗豪与贾某约定的于合同签订当日应支付的第一笔房款190万元，贾某向周诗豪出具的收款收据确认收到了该笔款项。对本院认定的任钊向贾某和张某账户付款的其他款项，也均有银行交易明细予以佐证。结合周诗豪认可和举证证明的情况，本院确认周诗豪已向贾某和张某支付房款合计564万元，其中，第一笔首付190万元及用于解除银行抵押的180万元均按约定支付，无违约行为。根据合同约定，在贾某和张某协助周诗豪办理过户手续之前，周诗豪无支付第三笔300万元房款的义务，但实际上，周诗豪就第三笔款项有提前付款的行为。就剩余的房款176万元，周诗豪已向本院案款账户支付，履行了剩余房款的付款义务。第四、就房屋未能办理过户登记的原因，从贾某、张某陈述的意见以及张某与任钊的短信记录可以看出，因贾某和张某就涉诉房屋的买卖发生纠纷，导致贾某未按合同约定的时间与周诗豪办理过户手续；张某通过向法院申请强制执行，将涉诉房屋变更登记于个人名下，并拒绝协助周诗豪办理过户手续，在先后提起排除妨害纠纷和确认合同无效纠纷又分别撤诉后，向中信北京分行申请银行贷款并以涉诉房屋作为抵押，使涉诉房屋因设定他项权利更无法办理过户手续。综上，涉诉房屋未能办理过户手续并非因周诗豪的原因。
综合上述分析，本院认为周诗豪的执行异议之诉符合上述法律条件，周诗豪对涉诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起，停止对北京市顺义区×××房屋的强制执行。
案件受理费一百四十元，由被告张某、中信银行国际（中国）有限公司北京分行负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨秀芝
人民陪审员 王晓琳
人民陪审员 王桂华
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 郭文攀