广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11340号
上诉人（原审原告）张贵滨
委托代理人林国强，广东国晖律师事务所律师。
委托代理人林秀，广东国晖律师事务所律师。
上诉人（原审被告）陈宇霞
委托代理人：周扬威，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黎立明
委托代理人周霞辉，广东君言律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司
法定代表人：李耀智。
委托代理人：李雯
第三人中国工商银行股份有限公司深圳深圳湾支行
负责人：黄惠山，行长。
委托代理人：康倩兰，广东嘉得信律师事务所律师。
委托代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所实习律师。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的(2015)深福法民三初字第1185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告的诉讼请求为：1、确认原告与被告于2015年2月1日签订的《二手房买卖合同》合法有效；2、被告继续履行《二手房买卖合同》（包括：被告偿还用涉案房产抵押的全部银行贷款和偿还涉案房产被查封的全部相关债务，确保涉案房产无抵押、无查封和无租约状态；办理资金监管和银行按揭贷款义务；办理涉案房产过户手续；收到全部房款后向原告交付涉案房产）；3、双方在履行《二手房买卖合同》过程中，原告有权选择符合法律或政策规定的缴税方式，被告负有协助原告合法减免税费（个人所得税、营业税或增值税）的义务，否则因此增加的税费由被告承担；4、被告自2015年6月16日起以转让价600万元为基数按日万分之五向原告支付逾期违约金至涉案房产实际过户并交付给原告为止。
一审查明：2015年2月1日，原告与被告陈宇霞签订了一份《二手房买卖合同》，约定原告购买被告陈宇霞名下的涉案房产，建筑面积94.43平方米；转让成交价600万元；原告在签订合同当日支付定金10万元，在合同生效后1日内再支付定金20万元；原告应于2015年6月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，抵押贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；被告陈宇霞于双方办理完资金监管手续及原告办�贷款承诺函之日起3日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续；在原告取得贷款承诺函且被告陈宇霞已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；被告陈宇霞自愿支付因提前还贷产生的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、赎楼担保费和短期利息，原告自愿支付国土局实际收取的相关税费，在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费，由原告全额缴纳；被告陈宇霞应当于2015年10月15日向原告交付涉案房产；双方同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，在被告陈宇霞实际交付涉案房产时进行结算；如被告陈宇霞未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告陈宇霞以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。
原告于合同签�当天向被告陈宇霞支付了定金10万元，于2015年2月7日又向被告陈宇霞支付了定金20万元，合计支付定金30万元。尚欠购房余款570万元。
两被告曾在2015年4月催促原告办理资金监管手续，因原告还未筹足首期款且合同约定的监管时间未到，原告未允，后被告在5月5日前要求加价80万元，原告不同意。2015年5月2日-7日期间，原告向两被告发出4份《履约催告函》要求办理资金监管，未果。
2015年5月20日（合同约定的办理首期款资金监管手续期限前）原告的中信银行账户中有存款162万元。
两被告于2007年4月18日登记结婚，涉案房产2010年6月18日登记在被告陈宇霞名下。
涉案房产于2010年7月28日抵押给第三人工商银行。2015年1月4日，被告向第三人工商银行结清了贷款并赎出了涉案房产的房地产权证。至本案最后一次庭审2016年3月9日，上述抵押�记未注销。
被告黎立明称签订涉案合同时不知情亦不在场，在知道涉案交易后一直不同意卖房。原告则称，签订合同当天，被告黎立明在签约现场，黎立明对涉案房产交易过程完全知情。第三人中介公司陈述，被告黎立明在签约现场。原告为证明黎立明知情，提交了其与被告黎立明2015年5月11日、5月16日、5月28日的通话录音，其中2015年5月16日的录音显示：黎立明说：“……就是当初我们签的合约时间太长了……如果我们签的这个合同是很短，我早就卖给你了……”。因被告黎立明对原告提交的2015年5月16日录音的真实性不予认可，原告申请对该录音进行鉴定，原审法院经摇珠委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，广东南天司法鉴定所在采集黎立明的语音样本后，出具了一份《函》，内容为：经检验，样本语音完整清晰，语速正常，语音特征稳定，能充分反映个人的语音特征，具备检验条件；检材因录制器材及录制环境等原因，造成检材中被鉴定人语音音量过高，音质变形，无法与样本进行比对，不能出具鉴定结论。
最后一次庭审时，被告黎立明当庭提交了深圳市福田区规划土地监察局于2016年3月4日作出的《限制房地产权利决定书》，内容为：因被告陈宇霞在涉案房产上违法加建，决定，在该违法状态消除或被告陈宇霞履行有关行政处罚决定前，对涉案房产作出限制房地产权利登记的决定，在限制权利期间，涉案房产不得办理初始登记、转移或抵押登记。
涉案房产查封（备案）表显示：2015年6月2日，原审法院以本案首位查封涉案房产；同月8日，深圳市宝安区人民法院以（2015）深宝法家初字第756-1号（两被告之间的离婚纠纷案）民事裁定书第一位轮候查封涉案房产；2016年3月7日，深圳市福田区规划�地监察局以深福规土监行案【2016】xxxx号决定书第二位轮候查封涉案房产。
另查，原告名下原有一套位于深圳市xx花园x栋xxx的住房（共有人叶某）。2015年2月2日，原告及叶某将该房产出售给案外人张某，2015年4月14日已转移登记至案外人张某名下。2015年4月27日，原告与案外人张某签订《房屋租赁合同》，约定原告向张某承租xx花园x栋xxx房，租赁期限半年自2015年4月23日至2015年10月25日。
截至庭审日，原告家庭具备本市购房资格，可购买2套住房。原告同意一次性支付购房余款。
以上事实有涉案房产《二手房买卖合同》，定金凭据，通话录音，短信、微信记录，鉴定机构的《函》，《履约催告函》，涉案房产产权查询及查封表，《限制房地产权利决定书》，原告购房资格证明及当事人的陈述予以证实。
原审法院认为，原告与被告�宇霞签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依诚实信用原则，按合同约定全面、正确履行。
被告黎立明辩称其未在签约现场、对涉案交易不知情，认为原告与被告陈宇霞所签订的《二手房买卖合同》侵害了其对涉案房产的所有权，以此为由抗辩原告要求继续履行涉案《二手房买卖合同》。依第三人中介公司的陈述及原告提交的录音资料，可以确认签订涉案合同当天被告黎立明在签约现场，清楚涉案交易过程，被告黎立明的上述抗辩，原审法院不予采信。
原告已支付了定金并在合同约定的期限内准备好了首期款。被告陈宇霞在原告催告配合办理首期款资金监管手续后拒绝继续履行合同，也未注销抵押登记，已构成根本违约。原告请求被告陈宇霞继续履行合同，符合合同约定，原审法院予以支持。鉴于原、被�因合同履行事项等产生争议至今，合同约定的有关房款支付及办理过户手续的期限均已超过，加之深圳市福田区规划土地监察局针对涉案房产出具了《限制房地产权利决定书》，故原审法院依法对当事人的上述义务履行方式、期限在判项中予以合理确定。
关于原告请求的逾期违约金，依《二手房买卖合同》约定，如被告陈宇霞未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告陈宇霞以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。被告黎立明抗辩违约金过高，考虑因被告陈宇霞迟延履行给原告造成的实际租金损失，原审法院酌定被告陈宇霞自合同约定的应当交付房产之日即2015年10月15日起按转让价600万元的日万分之二向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止。
被告黎立明辩称要求解除合同、赔偿一些违约金给原告.原告不同意�更诉讼请求，双方又不能协商一致，原审法院无法采纳。
关于原告要求被告配合办理申请减免个人所得税、营业税（或增值税）的请求。合同虽未明确约定被告具有配合办理减免税费的义务，根据诚信原则及二手房买卖的交易习惯，配合申请合法、合规的税费减免属于被告陈宇霞应当履行的附随义务，原告的该项请求，原审法院予以支持。
关于深圳市福田区规划土地监察局因被告陈宇霞在涉案房产上有违法加建行为，对涉案房产进行了查封，限制涉案房产转移登记，对此，陈宇霞应自行消除违法状态，正确、全面履行《二手房买卖合同》中的权利和义务。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、原告张贵滨与被告陈宇霞继续履行《二手房买卖合同》。二、被告陈宇霞应在本判决生效之日起三日内办理深圳市福田区梅林水厂x侧xx园x栋xx房产的注销抵押登记手续。三、被告陈宇霞应在深圳市福田区梅林水厂x侧xx园x栋xx房产注销抵押登记之日起三日内向原告张贵滨提供收款账号，原告张贵滨应在收到收款账号三日内向该账号支付购房余款570万元。四、被告陈宇霞应在收到购房余款之日起三日内配合将深圳市福田区梅林水厂x侧xx园x栋xx房产过户至原告张贵滨名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）并同时向原告张贵滨交付房产。五、被告陈宇霞负有配合原告张贵滨办理申请减免合法、合规相关税费的义务。六、被告陈宇霞应在交付涉案房产时向原告张贵滨支付逾期履行违约金，以600万元为基数按日万分之二的标准自2015年10月15日起计至交付房产之日止。七、驳回原�张贵滨的其余诉讼请求。原告、被告陈宇霞如果未按本判决第三项、第六项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53870元、保全费5000元（均已由原告预交），均由被告陈宇霞负担。
上诉人张贵滨不服一审判决，向本院提起上诉：1、改判第三项判决为：判决被告在三日内注销对涉案房产的抵押登记和宝安法院查封保全等措施，原告张贵滨在30日内将购房余款570万元支付到福田人民法院的银行账户。2、改判第五项判决为：判决被告从2015年6月16日起至被告将涉案房屋向原告过户并交付使用时止（以孰后者日期为准）的逾期履行合同期间，按房屋成交总价600万元计算，每日向原告张贵滨支付万分之五的违约金（违约金暂计10万元）；3、对第七项判决增�判决：如果被告陈宇霞过户时若不配合原告张贵滨合法减免税费所需征收的所得税费由被告负担。
上诉理由：
一、首先，570万元金额巨大，一审判决要求上诉人在3日内完成该部分房款的支付，在期限上过于严苛。考虑到上诉人需要通过变卖资产等方式筹集上述资金，且一审判决取消了上诉人申请按揭贷款的合同权利，已经给上诉人带来很大损失，因此放宽上述资金支付期限为30日是合理的。其次，一审中，被告明确表示拒绝提供银行收款账户，为提高执行效率以及确保上诉人可以顺，利收取违约金，请求法院提供房款托收银行账户（这种做法也有先例可循）。
二、一审判决没有按照双方在合同中的自愿约定违约金条款判决被告应该承担的违约责任，严重损害上诉人的合法权益，同时也使上诉人所已经受到即将受到的巨大损失无法得到弥补（相关分析详见附件）。上诉人因此请求二审人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律和司法解释的规定依法改判，维护法律的尊严和上诉人的合法权益！
三、一审判决判处被告负有配合上诉人合法减免税费的义务，但未明确被告一旦不履行上述义务下的责任承担情况。鉴于一审中，被告已明确涉案房产为其唯一住房，且由其持有满5年，因此涉案房产符合免征所得税的条件。请求明确被告陈宇霞过户时若不配合原告合法减免税费所需征收的所得税费由被告负担。
上诉人陈宇霞不服一审判决，向本院提起上诉：1、请求贵院依法撤销深圳市福田区人民法院做出的(2015)深福法民三初字第1185号民事判决。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼和保全费用。
事实与理由：
上诉人与被上诉�房屋买卖合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院做出(2015)深福法民三初字第1185号民事判决，上诉人不服(2015)深福法民三初字第1185号民事判决提出上诉。
一、一审判决认定事实严重错误，对于被上诉人的违约行为没有认定，因被上诉人违约在先并且构成根本违约上诉人享有合同解除权。
上诉人与被上诉人签定的《二手房买卖合同》（编号196754）后，被上诉人张贵滨违约在先，未能按合同约定时间支付定金，该违约行为已达合同约定的解除条件，上诉人有权解除合同并没收其购房定金。2015年2月1日上诉人与被上诉人张贵滨签定《二手房买卖合同》并且合同’中约定签定合伺当日被上诉人需支付定金10万元，在合同签定后壹日内（也即2015年2月2日）再支付定金20万元整。上诉人卖房目的为换房，急于拿到30万定金后第二天去购买另一套房产，但被上�人张贵滨在签定合同当天支付10万元定金后，就不再按合同约定支付剩余定金20万元。按照合同第十条的约定“买方逾期义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”上诉人认为按《二手房买卖合同》的约定，因被上诉人的违约行为本人享有合同解除权，并且可以没收购房定金。一审判决书中对被上诉人违约行为没有予以认定。
二、被上诉人已经根本违约的情况下，仅仅支付30万元的定金，法院判决继续履行将违背合同法的基本精神和意思自治原则。
上诉人在与被上诉人协商以及诉讼过程中均表示虽然被上诉人违约在先，仍愿意按照合同约定的20%违约责任予以补偿解除合同。在被上诉人已经违约在先，超出合同约定时间支付定金30万元(合同总价款5%)的情况下�判决继续履行合同违背合同法的基本精神。只有在被上诉人履行了合同的主要义务，支付了首期款或获得银行贷款的情况下，法院才可能判决被上诉人继续履行合同。试想，如果现在房价大跌，一审法院能判决要求被上诉人继续支付剩余570万元房款继续履行合同吗？所以，在被上诉人违约在先并且仅仅只是支付定金30万元定金的情况下，法院不能违背意思自治原则强行判令继续履行合同，原上诉人均可以按照合同签定时的预期，承担违约责任而解除合同的民事权利不应该被法院强行剥夺！《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，各方在签定合时均对合同签定后的预期可以判断，现上诉人愿意承担签定合同时可预期的结果（违约将最高承担20%的违约责任），法院判决继续卖房违反民法基本的意思自治原则。
三、涉案房产为上诉人与丈夫黎立明夫妻婚�共同财产，签定合同前未征得共有人同意，共有人黎立明不同意卖房。签定合同当日上诉人丈夫黎立明并未到场，并且被上诉人提交的证据也足可以证明共有人黎立明一直不同意卖房。2015年2月1日上诉人与其姐夫到中原地产签定合同卖房时并未告知黎立明，因黎立明一直反对卖房换房，所以上诉人在签合同当时就强调一定要收定金30万元，然后就可以购买另一套房产。后来因为被上诉人张贵滨不能按合同约定支付剩余定金和首期款，合同未能如期履行，黎立明得知此事后更是坚决不同意卖房。
四、涉案房产已经履行不能，无法完成过户和交房。涉案房子在二楼，上诉人从前业主买过来时已经在露台搭建一间房子，交房后上诉人父亲重新装修后再入住。在2016年2月政府查违查建行动中，因领导举报房产存在违建行为，后深圳市福田区规划土地监察局2016年3月4日作出《限制房地产权利决定书》，但因为该搭建部分与邻居共有，无法完成拆除。上诉人家中现在住着两位70岁高龄的老人，二个年幼的孩子，在上诉人起诉后全家老小因为诉讼而心力交瘁。现一审判决强制履行，能让老人孩子无家可归、露宿街头吗？老人小孩作为公民的基本生存权利能因法院的一纸判决给剥夺吗？
五、案件诉讼过程中，被上诉人通过各种手段威助恐吓上诉人及家人，深深地伤害了上诉人及家人，严重干扰上诉人及家人均的正常生活，上诉人已向公安机关报案并且立案。被上诉人张贵滨通过微信方式发送恐吓信息给上诉人家人，电话威胁上诉人，上诉人已于2016年5月16日向深圳市公安局香蜜湖派出所报案，请求追究被上诉人相关刑事责任，现案件正在侦查进行。综上所述，本案一审判决认定事实错误，依法应予以改判，故恳请贵院依法�持上诉人的上诉请求。
陈宇霞补充上诉理由称：一审遗漏了买方逾期支付定金的违约的事实，根据合同第十条的约定，逾期超过五天卖方可以解除合同，这个约定是约定解除权，有别于法定解除权，所以我方认为陈宇霞享有合同解除权，一审的处理是错误的。
张贵滨答辩称：1、陈宇霞上诉说一审判决对张贵滨的违约行为没有认定系被上诉人违约在先，并且构成了根本性违约，上诉人享有解除合同的权利与事实不符。事实上，关于定金的支付当时的相关事实，上诉人张贵滨在起诉状里面已经陈述，也就是起诉状的第一页第一段中间部分。另外，上诉人张贵滨支付完定金30万元之后，双方在协商如何继续履行合同的整个过程，我这里说的双方是指张贵滨和对方的陈宇霞黎立明，整个履行过程中，陈宇霞、黎立明都没有对定金的支付情况提出任何异�；2、上诉人陈宇霞上诉说签订合同的时候共有人黎立明不同意卖方也未到场与事实不符，答辩人也就是上诉人张贵滨在一审中所提交的五组证据分别是张贵滨通过EMS所发出的《履约催告函》，张贵滨与陈宇霞的电话录音6次，与黎立明的电话录音5次，还有张贵滨与中原地产代理（深圳）有限公司员工的电话录音，还有张贵滨要求黎立明和陈宇霞办理资金监管和按揭贷款的短信证据，以及张贵滨与黎立明的已经经过公证微信证据，都充分证明陈宇霞与黎立明是共同签订并且共同履行涉案房屋的买卖合同。这里值得注意的是，黎立明在原审中说涉案的房屋买卖合同系在其不知情的情况下，他的妻子陈宇霞与原告张贵滨恶意串通签订，但是今天的上诉人陈宇霞他在上诉状中陈述“签订合同的时候，黎立明不同意卖房”，也就是说黎立明是在场，而且是知情的，这样一对比夫妻两人对同一事实的陈述矛盾，证明陈宇霞在上诉状的陈述是虚假的；3、陈宇霞在上诉状中说涉案买卖合同不能履行，这个理由不成立，只有拆除违法搭建就可以申请这个查封并办理过户，况且上诉人张贵滨已经同意进行拆除。综上所述，请求驳回上诉人陈宇霞的上诉请求。
陈宇霞答辩意见与其上诉状意见一致。
原审第三人中介公司陈述意见称：答辩人对一审判决没有任何异议，原审判决认定事实清楚，且适用法律正确。答辩人在涉案物业交易过程中，积极履行居间义务，如实报告订立合同的信息，居中协调沟通双方交易纠纷，尽到了审慎审查义务，对任何一方的违约行为不承担责任。
原审第三人工商银行陈述意见称：坚持一审的答辩意见与庭审意见。
二审查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认�：本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人张贵滨与上诉人陈宇霞签订的《二手房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，应予维持。本案二审的争议焦点是：涉诉合同在履行过程中买卖双方哪一方构成违约，其违约责任应当如何承担？
上诉人陈宇霞上诉称张贵滨存在迟延支付定金的违约行为，其有权按照约定解除涉诉合同，对此本院认为，虽然上诉人张贵滨支付第二笔定金20万元时间为2015年2月7日，晚于合同所约定的2015年2月2日，但根据我国担保法及其司法解释的规定，定金合同条款属于实践合同，自实际交付定金之日起生效，实际交付的定金数额少于约定数额，视为变更定金合同条款的约定。因此，双方在涉诉合同中约定定金条款后，上诉人张贵滨未按照该条款约定期限履行支付定金不构成违约。况且，张贵滨�于2015年2月7日支付了该20万元定金，上诉人陈宇霞收取该定金后并未当即提出任何异议，也未在当时向张贵滨发出要求解除合同的通知，而是于2015年4月催促张贵滨办理资金监管手续，即要求张贵滨继续履行合同，在此情况下，上诉人陈宇霞现又以张贵滨迟延支付定金构成违约为由主张其有权按约解除合同，显然没有事实和法律依据，本院对此不予支持。本案中，上诉人张贵滨已经足额支付了定金30万元并已准备足额的首期款，而上诉人陈宇霞未能按约定配合张贵滨办理资金监管手续并拒绝继续履行合同，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。根据我国合同法的规定，继续履行合同是法律规定的承担违约责任的方式之一，上诉人张贵滨要求继续履行涉诉合同于法有据，原审判决根据双方合同履行的具体情况，在判项中对双方当事人义务的履行方式、期限予以合理确定并无不当，本院予以维持。上诉人陈宇霞称涉案合同不具备继续履行合同可能的相关理由不能成立，本院对此不予采纳。对于上诉人张贵滨要求重新确定一次性付款期限的上诉理由，因上诉人张贵滨在本案一审期间即已作出了同意一次性支付剩余购房款的承诺，其理应及时准备足额款项以履行付款义务，故对其该项上诉请求本院不予支持。至于上诉人陈宇霞应向上诉人承担的迟延履行合同违约金的标准问题，原审判决结合当事人的实际损失以及合同履行情况、当事人的预期利益等因素，按转让总价日万分之二的标准计算迟延履行违约金亦无不妥，本院对此予以维持。
综上，上诉人张贵滨、陈宇霞的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人陈宇霞、张贵滨各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯云宗
审 判 员 张秀萍
代理审判员 蔡妍婷
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 谢文琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，�定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。