河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）遵民初字第1829号
原告刘志国，农民。
委托代理人张立果，河北华旗律师事务所律师。
被告王树明，农民。
原告刘志国与被告王树明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理。依法由审判员徐爱华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志国及其委托代理人张立果，被告王树明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘志国诉称：原告系遵化市八旗食府酒楼的房屋所有权人，被告是遵化市八旗食府酒楼的承租人。2012年11月，因房屋租赁双方发生纠纷诉至法院，在审理时，经私下协商，双方于2013年4月2日达成和解协议。该《协议书》约定：在协议签订后，乙方（被告王树明）应在2013年4月20日前将饭店后厅用钢结构围到三层，外边用彩钢围住，……如一方违约，支付违约金10万元。在协议达成后，被告仅用拉丝将彩钢瓦固定且未围到三层顶部，被告之举显然违约。双方于4月2日订立协议的本意在于酒楼后边开发商的建设，目的是饭店后厅一至三层成为一个固定的一体建筑物，现今被告所建实在不能称之为固定建筑。综上，书面的协议是双方当事人的真实意思表示，双方应客观、全面的履行，而今被告的履行曲解和违背了订立协议的初衷，违反了协议约定，构成违约。故诉至法院，要求解除与被告于2013年4月2日签订的协议书，返还租赁房屋，由被告支付违约金10万元，并承担本案诉讼费用。
被告王树明辩称：原告诉状的内容不属实，不是用钢丝围到三层，被告用的是方形钢管焊的框架，又用螺丝固定；所谓三层顶部在原、被告之间的协议中只是叙述围到三层，现在已经围到三层，被告不存在违约的事实。被告不同意解除租赁协议，原告的诉请应予驳回。
经审理查明：2010年4月12日，原告刘志国作为甲方与许红义作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定：“甲方自愿将自己享有所有权的座落在北二环东路北侧楼房（东西五间、上下三层，地下室、后院）租赁给乙方。一、租赁期限5年，自2010年10月1日起至2015年10月1日。二、租金付给方式：每年租金为14万元人民币（壹拾肆万元整）。租金一年一交，本协议生效后，乙方需每年10月1日前交清为期一年的房租。三、租赁期间，甲方负责水、电、暖设备齐全，楼房使用的水、电、暖费由乙方负责，并不能将水电转租或转借他人使用，如果造成意外事故，由乙方负责法律责任和赔偿，甲方不负任何责任。四、乙方在租赁期间不得将楼房的经营权转租他人，否则甲方有权终止协议，退还乙方租金。五、乙方在经营过程中要合法经营，如果乙方违反合同，所造成的一切后果由乙方负担，甲方概不负责。六、甲方有权监督乙方对楼房的改造，乙方在使用期间有对楼房保养、维护及管理义务，并在合同终止时保证甲方楼房完整无损，以借地不拆屋的形式交给甲方如果自然灾害和不可预见性损害与乙方无关。”后许红义、王德庆及被告王树明利用租赁的楼房合伙经营饭店，字号为：“遵化市八旗食府酒楼”。2011年6月，许红义退出合伙，侯志忠入伙，与王德庆及被告王树明合伙经营遵化市八旗食府酒楼，并在该楼房后院建两层建筑物。后被告方要求以所建的两层建筑物抵顶部分租赁费，经与原告协商未果。2013年1月24日，原告刘志国向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁协议》，给付2011年度所欠租金2.8万元和2012年度租金14万元。2013年4月2日，原告刘志国作为甲方与被告王树明和王德庆、侯志忠作为乙方签订《协议书》。该协议书约定：“乙方三人合伙租赁甲方位于遵化市北二环东路北26号楼房经营八旗食府酒楼，因双方产生矛盾发生纠纷，现就相关事宜，经过协商重新达成协议如下：一、双方解除2010年4月12日签订的《房屋租赁协议》。二、乙方经营的八旗食府自本协议签订后自主经营到2014年2月1日止。期间租赁费免交，但租赁期间的水、电、暖费由乙方自行交纳承担。三、本协议签字前乙方欠甲方的租赁费2.8万元甲方不得再向乙方追要。四、本协议签订后，乙方应在2013年4月20日前将饭店后厅用钢结构围到三层，外边用彩钢围住，共计东、北、西三面，待本协议到期后乙方自行拆除（乙方拆除时应待甲方焊接完毕后再行拆除），但不得破坏二层以下及其它楼房原有现状及整体结构。五、本协议双方签字生效，不得反悔，如一方违约，违约方应向守约方支付违约金十万元。”同日，原告刘志国以双方自行和解为由，向本院申请撤诉。本院于4月3日作出（2013）遵民初字第848号民事裁定，裁定准予原告刘志国撤回起诉。后侯志忠、王德庆先后与被告王树明终止合伙关系。4月18日，被告王树明在所租赁的楼房后厅建筑物顶部东、北、西三面，用彩钢瓦围到该楼房主体结构二层楼房高度位置，该彩钢瓦用拉丝固定。2013年4月23日，原告刘志国向本院提起诉讼，要求与被告王树明解除2013年4月2日签订的协议书，返还租赁房屋，由被告支付违约金10万元。本案庭审后，原告刘志国于2013年6月5日向本院递交申请，要求追加合伙人侯志忠、王德庆为本案被告，6月19日又申请撤回对侯志忠、王德庆的起诉。本院于2013年6月20日以（2013）遵民初字第1829-3号民事裁定，准予原告刘志国撤回起诉。
庭审中，原、被告双方对下列事实发生争议：1、被告是否存在违约行为；2、原、被告双方于2013年4月2日签订的协议书是否应解除；3、被告是应否支付违约金10万元。
原告刘志国主张双方于4月2日订立协议的本意在于酒楼后面，开发商正在建设商品房，目的是饭店后厅一至三层成为一个固定的一体建筑物，以便将来施工建三层。在协议达成后，被告仅用拉丝将彩钢瓦固定且未围到三层顶部，违反了协议约定，构成违约，故应解除与被告于2013年4月2日签订的协议书，返还租赁房屋，由被告支付违约金10万元。为证明其主张成立，向本院提交如下证据：
1、2013年4月2日，原、被告双方签订的《协议书》。用以证明被告应该用钢结构施工，围到三层，外围用彩钢瓦围住，被告在施工时不能影响将来接三层的位置。
经质证，被告对协议书的内容没有意见。
2、现场照片两张。用以证明被告未使用钢结构，而是用铁拉丝和钢管施工，被告行为已构成违约。
经质证，被告认可照片属实。
3、证人郝某当庭作证。证言内容为：“我系原告与被告因房屋租赁发生纠纷时的原告代理人。2013年4月2日，原、被告双方签订的协议，是我起草的。2011年12月份以前被告欠原告租赁费2.8万元，2012年到签订协议之日的租赁费都没有给。2013年4月2日的协议书约定对被告所欠原告的2.8万元租赁费就不提了，4月2日之前的租赁费也不提了，被告负责将钢结构围到三层，以前的协议作废。被告以前建的二层不再拆除，归原告所有。协议约定让被告围到三层目的是将来后面要开发，怕将来不让施工建筑。2013年4月18日，我到现场时被告已经围上了，我认为与协议不吻合没有围到三层，差3米左右，不符合钢结构的要求，固定是用铁丝固定的，不牢靠”。用以证明4月2日协议签订的过程及被告违约的事实。
经质证，被告认可签订协议的过程属实，但是没有说到围彩钢瓦的目的，也没有说围到哪儿，只是说围到三层，后厅是两层，被告围彩钢瓦已围到三层高度；且当时协商被告自建二层归原告所有，用以抵顶租赁费，抵顶的时间是到2013年12月31日。
被告王树明主张：其用的是方形钢管焊的框架，又用螺丝固定；在原、被告之间的协议中只是叙述围到三层，现在已经围到三层，被告不存在违约的事实；不同意解除租赁协议，不应支付原告违约金10万元。为证明该主张成立，向本院提交下列证据：
1、2013年4月2日，原、被告双方签订的协议书。
2、现场照片两张。
以上证据用以证明被告按照协议第四条履行了用彩钢瓦围到三层，不存在违约行为。
经质证，原告认为该证据恰恰证明了被告违约的事实，照片显示与原告主张被告违约所述一致，高度不到三层。
本院认为：原告刘志国与被告王树明于2013年4月2日签订的《协议书》，系双方当事人的意思表示，应认定合法有效。被告王树明未按协议要求用彩钢瓦围到该楼房主体结构三层，且未采用钢结构，其行为已构成违约。现原告刘志国要求解除与被告王树明于2013年4月2日签订的《协议书》，终止履行，并要求被告王树明返还所租赁房屋的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。原、被告双方虽约定租赁合同到期后，被告王树明所围的彩钢瓦自行拆除，但鉴于本案情况，考虑所围彩钢瓦的实际利用价值，被告王树明所围的彩钢瓦不再拆除，归原告刘志国所有。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在2013年4月2日签订的《协议书》中约定：“如一方违约，违约方应向守约方支付违约金十万元。”鉴于原、被告双方约定围彩钢瓦条款不明确具体，致使该协议签订后不足一个月即产生纠纷，约定的违约金过分高于造成的实际损失，违约金可酌情适当减少，综合本案情况，酌定由被告王树明给付原告刘志国违约金3万元。经调解未能达成协议，为维护当事人的合法权益不受侵犯，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告刘志国与被告王树明于2013年4月2日签订的《协议书》，终止该协议的履行。
二、限被告王树明于本判决生效后10日内将租赁的房屋返还给原告刘志国。
三、被告王树明所围的彩钢瓦不再拆除，归原告刘志国所有。
四、由被告王树明于本判决生效后10日内给付原告刘志国违约金3万元。
案件受理费2400元，减半收取1200元，保全费1020元，以上合计2222元，由被告王树明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 徐爱华
二〇一三年六月二十六日
书记员 王 健