上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第1363号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2015）嘉民三（民）初字第1363号
原告嘉某某，住所地上海市嘉定区。
负责人高某，村长。
委托代理人李强，上海宏腾律师事务所律师。
委托代理人周樑，上海博乐律师事务所律师。
被告上某甲，住所地上海市嘉定区。
法定代表人浦某某，总经理。
第三人管某甲（曾用名：管某乙），男，1955年11月11日生，汉族，户籍地江苏省。
第三人管某丙，男，1960年1月13日生，汉族，户籍地江苏省。
第三人管某丁，女，1954年6月21日生，汉族，户籍地江苏省。
第三人张某某，男，1955年1月7日生，汉族，户籍地江苏省。
上述第三人共同委托代理人丁一奇，上海俱进律师事务所律师。
原告嘉某某与被告上某甲土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员秦忠独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，根据第三人之申请，本院依法追加了管某甲、管某丙、管某丁、张某某作为第三人参加诉讼。原告委托代理人李强、被告法定代表人浦某某、第三人管某甲、管某丙及第三人的共同委托代理人丁一奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年11月7日，原告与上某乙（以下简称日田伟公司）签订了《土地使用协议书》，双方约定：日田伟公司向原告租用土地105亩，使用费每亩8000元，每5年递增15%，先付后用，使用期从2006年1月1日至2025年12月31日。2006年9月21日被告注册成立，并代表日田伟公司履行与原告的上述《土地使用协议书》。2013年1月17日，原告与被告对账并签订了《分期付款协议》：被告应付原告从2006年1月起至2012年底土地使用费XXXXXXX元，2013年6月、12月、2014年6月、12月、2015年6月各付20万元，2015年12月付148838元。但被告于2014年6月5日仅支付了土地使用费5万元。2013年1月17日，原、被告又签订了《土地使用合同》，约定：2013年1月1日起，被告使用原告建有厂房土地16.5亩，每亩使用费9200元；被告使用原告用作停车场土地22亩、用作堆场土地19.81亩，每亩使用费均为6000元；使用费每5年递增15%，使用期最长至2025年12月31日；如被告不能按时支付土地使用费超过6个月的，原告有权单方解除本合同，并无偿收回土地使用权。2014年5月5日，被告支付了2013年1月至12月31日的土地使用费402660元。2014年1月1日至今的土地使用费被告未支付。为此，原告起诉要求：一、确认原、被告于2013年1月17日签订的《土地使用合同》无效；二、被告支付土地使用费XXXXXXX元；三、被告立即从嘉定区新建一路XXX号向原告租用的土地上搬离。审理中，原告变更第二项诉请金额为XXXXXXX元。同时，因追加了第三人，原告增加诉请要求第三人搬离租赁土地。
被告辩称，拖欠租金属实，也愿意支付，但因经济困难，希望分期付款。双方签订的《土地使用合同》是有效的，不同意搬离。2006年至2007年间，被告建造了约6000平方米的厂房，因是违章建筑，被国土部门查处后予以了拆除，为此原告补偿被告120万，其中90万直接支付给被告，30万用来折抵被告应付租金。
第三人管某甲、管某丙、管某丁、张某某共同述称，不同意搬离。第三人与被告签订《土地租赁协议书》后一直按约支付租金，并经当地政府招商引资，建造了约9100平方米的厂房，投资金额达870万元。请求法院在处理本案时保护第三人的合法财产权益。
经审理查明，2005年11月7日，原告与日田伟公司签订《土地使用协议书》一份，约定：日田伟公司向原告租用徐行镇曹王村东巷村民组土地约105亩，使用费每年每亩8000元，每5年递增一次，递增幅度为15%，签约之日起30天内支付第一年土地使用费，先付后用；使用期限为20年，自2006年1月1日起至2025年12月31日止。租用地可建造厂房和办公用房；用于生产和仓库使用等。2006年9月21日被告注册成立，并代表日田伟公司履行与原告的上述《土地使用协议书》。被告在租赁土地上建造厂房约6000平方米。
2007年7月22日，被告与第三人签订《土地租赁协议书》一份，约定：第三人租赁徐行镇曹王村东巷村民组新建一路XXX号14亩土地，租赁费每亩每年15000元，每五年递增一次，递增幅度为15%。签约之日起付全年租赁费21万元。以后每年付一次全年租赁费，先付后用。租赁期限为十九年，从2006年元月1日至2024年12月30日。原第三人与日田伟公司签订的租赁协议作废。第三人承租上述土地后，于2006年间建造厂房、职工生活用房8288.60平方米。
2008年5月6日，因被告及第三人未经依法批准，擅自占用租赁土地建造厂房及附属设施，上海市房屋土地资源管理局向日田伟公司作出行政处罚决定书，要求退还非法占用的土地；拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；处罚款人民币贰拾壹万贰仟圆整。被告按照处罚决定书的要求拆除了6000平方米厂房，原、被告就拆除补偿达成协议，由原告补偿被告120万元，其中90万元为现金补偿，30万元用于抵扣被告应付土地使用费。
2013年1月17日，原、被告就《土地使用协议书》2006年1月起至2012年底的土地使用费进行结算并签订《分期付款协议》：被告确认结欠原告上述期间的土地使用费XXXXXXX元，被告应于2013年6月、12月、2014年6月、12月、2015年6月各付20万元，2015年12月付148838元。同日，原、被告就被告已经使用多年的租赁土地重新签订《土地使用合同》一份，约定：原告提供给被告使用的土地位于新建一路XXX号，面积共计58.31亩。该地分为三种情形，一是被告建有厂房的土地16.5亩；二是被告拆除建筑后作停车场的土地22亩；三是被告作物流和建材堆场的土地19.81亩。土地使用期自2013年1月1日起算。2015年12月31日前建造厂房的土地使用费为每亩每年9200元；停车场、堆场的土地使用费为每亩每年6000元。自2016年1月1日起，使用费提高15%，此后每5年递增15%。土地费每年分两次付款，当年5月份付50%，11月份付清当年土地使用费等。《土地使用合同》签订后，被告于2014年5月5日支付了2013年度的土地使用费402660元；于2014年6月5日支付了土地使用费50000元。因被告未按约支付土地使用费，原告诉至本院。
审理中，原告向本院提交了上海市嘉定区规划和土地管理局徐行土地管理所出具的图纸一份，该图纸显示被告承租的58.31亩土地中约10亩是耕地，其余土地“原为耕地，现为未批建设用地，属违法用地”。为此，本院至上海市嘉定区规划和土地管理局徐行土地管理所调查本案所涉土地情况，该所工作人员表示涉案土地现状是未批建设用地，因未经批准，其记载的地籍台账上显示是农用地，地籍图上也还是农用地。鉴于此，本院依法向原、被告及第三人对合同效力进行释明。对此，原告表示坚持诉请；被告则表示经营期没到，坚持要求继续经营；第三人则要求原告赔偿恶意隐瞒土地性质所造成的损失，具体包括：1、当初投入的870万元建设费用；2、剩余11年租期的租金预期收益1320万。对于第1项损失，第三人提供了2006年10月21日的协议书及2006年10月24日的工程结算明细为证。对此，原告表示对工程结算明细无异议，符合当时的造价；而协议书无法明确工程总价。
此外，被告和第三人一致确认：涉案租赁土地上除被告和第三人外，无案外人建造过房屋；已被拆除的6000平方米厂房系被告建造，现存的9100平方米厂房及建筑物系第三人建造。
上述事实，有《土地使用协议书》、《土地使用合同》、《土地租赁协议书》、浦某某欠土地租金情况、分期付款协议、协议书、行政处罚决定书、工程结算明细、谈话笔录、调查笔录以及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，原、被告间《土地使用合同》涉及的土地经政府土地管理部门证实系农用地，而上述合同却将其用于非农业建设，故按照法律规定，上述合同当属无效。同理，被告与第三人间的租赁合同关系也应当确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于合同被确认无效，被告与第三人丧失了继续占有使用涉案租赁土地的依据，故原告诉请要求被告及第三人搬离租赁土地，合法有据；此外，由于涉案土地具有使用价值，被告应当比照原合同约定的租金标准向原告支付占有使用费。故原告诉请要求被告比照合同约定的租金标准支付2014年度和2015年度土地使用费的诉请，合法有据。原告诉请被告支付2006年至2012年间结欠的土地使用费已经被告确认且分期付款期限已至，被告理应给付。当然，上述应付款中应扣除被告2014年6月5日的已付款50000元。至于被告在审理中又辩称因原告在2012年处理浙江舜杰建筑公司违法用地堆场时，承诺给予被告相应的补偿，但事后仅对围墙作了补偿，其他场地等设施未作处理，故其自行核算了相关损失合计144.39万元，并用于抵扣土地使用费一节，因原告不予认可，且被告提供的证据不足以证明其主张，故本院不予采纳。
合同被确认无效后，由于土地上的搭建物等无法搬离，造成被告及第三人的损失应当根据签订土地租赁合同的过错分担。原告作为系争土地的出租人，对系争土地的性质显然知晓，但仍将其出租给被告用于建造厂房和办公用房，明显具有过错。被告作为系争土地的承租人，应对承租土地的性质保持足够谨慎，在出租人为村委会的情况下，被告显然应当注意到该土地的性质，但仍然承租该土地，亦有一定过错。审理中，经本院再三释明，被告对其损失部分既未提供证据予以证明，亦不申请司法评估，故本案对其损失部分不予处理，被告可另行主张。关于第三人的损失，其提交的证据不足以证明其第1项损失，经本院释明后，其虽申请司法评估，但又表示无力支付评估费用，故对第三人的该项损失本案中亦不予处理，第三人可另行主张。至于第三人提出的租金预期收益的损失无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告嘉某某与被告上某甲于2013年1月17日签订的《土地使用合同》无效；
二、被告上某甲、第三人管某甲、第三人管某丙、第三人管某丁及第三人张某某应于本判决生效之日起三十日内搬离嘉定区新建一路XXX号；
三、被告上某甲应于本判决生效之日起十日内给付原告嘉某某截至2015年12月31日的土地使用费人民币XXXXXXX元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21937元，减半收取10958.50元，由被告上某甲负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
法官助理方靖
审判员 秦 忠
二〇一六年三月二日
书记员 张学禹
审判员 秦 忠
二〇一六年三月二日
书记员 张学禹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……