上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8761号
上诉人（原审被告）：兆峰世博（北京）投资有限公司，住所地北京市朝阳区化工路5号（东院）6幢一层。法定代表人：梁成卫，执行董事。委托诉讼代理人：崔海华，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海宜华实业有限公司，住所地上海市金山区廊下镇漕廊公路7000号。法定代表人：陆金光，董事长。委托诉讼代理人：许剑群，上海市中天阳律师事务所律师。上诉人兆峰世博（北京）投资有限公司（以下简称兆峰公司）因与被上诉人上海宜华实业有限公司（以下简称宜华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人兆峰公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、七项，改判上诉人无需承担租金、物业费、违约金、水电费，由被上诉人支付装修补偿款人民币142,936.20元（以下币种相同）。事实和理由：被上诉人擅自断水断电，导致上诉人无法正常使用房屋。还有案外人干扰上诉人使用房屋，被上诉人没有尽到保障责任。鉴定的装修损失应当全额由被上诉人补偿。房屋已经在2016年7月18日完成交接，租金支付期间应当截止到当日。被上诉人宜华公司辩称，被上诉人没有断水断电，上诉人欠付租金，对合同解除应当承担全部责任，上诉人的上诉请求不能成立，同意租金支付期间截止到2016年7月18日。2015年1月，宜华公司诉至一审法院，请求判令：1、解除宜华公司与兆峰公司之间签订的关于上海市XX路XX号XX幢XX室房屋（以下简称系争房屋）的房屋租赁合同；2、兆峰公司将房屋恢复原状后返还宜华公司；3、兆峰公司支付宜华公司自2014年9月18日起至本判决生效之日止的租金，以每月33,233.25元计算；4、兆峰公司支付宜华公司至2015年2月28日止的电费1,478.60元、水费99.40元,自2014年7月起至12月的物业管理费40,076.40元、2015年度的物业费64,122.24元，合计104,198.64元;5、兆峰公司支付违约金99,699.75元。一审法院认定事实：系争房屋的产权人为宜华公司。2013年1月18日,宜华公司(甲方)与兆峰公司(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定兆峰公司承租系争房屋,租赁面积为218.52平方米；兆峰公司承诺，租赁系争房屋作为商业展示办公使用；甲方于2013年1月18日前向乙方交付系争房屋,租期从2013年1月18日起至2018年1月17日止；该房屋每平方米每日租金为5元,月租金总计为33,233.25元，该房屋租金3年内不变;乙方应于本合同签订当日向甲方支付首期5个月租金及2个月押金计166,166.25元,其后各期租金以预付租金形式支付,即乙方应于每年3月18日、6月18日、9月18日、12月18日前向甲方支付当期三个月租金，逾期支付超过一个月，视为违约，甲方有权单方面终止本租赁合同；甲方交付系争房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月租金，即66,466.50元,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方;租赁期间,使用系争房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、装修垃圾清运费、装修押金、物业管理等费用由乙方承担；乙方返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过1个月；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修范围或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复范围原状等条款。合同签订后，兆峰公司向宜华公司支付保证金66,466.50元并支付租金至2014年9月17日。在本案审理过程中，经兆峰公司申请,一审法院委托上海中世建设咨询有限公司对兆峰公司在系争范围内的装修残值进行审价,审价结论扣除至本判决日止折旧费后的现值为142,936.20元；宜华公司认为上述审价残值应该计算至判决之日，对于审价结论其余无异议；兆峰公司对审价报告无异议。兆峰公司确认，系争房屋现仍由兆峰公司使用并放置物品，不同意解除宜华公司与兆峰公司双方的租赁合同，即使一审法院判决解除合同，违约金约定过高。宜华公司确认，同意返还兆峰公司保证金66,466.50元。一审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照合同约定，兆峰公司应于每年3月18日、6月18日、9月18日、12月18日前向宜华公司支付当期三个月租金，逾期支付超过一个月，视为违约，宜华公司有权单方面解除本租赁合同。宜华公司现要求解除宜华公司与兆峰公司之间的房屋租赁合同并要求兆峰公司返还系争房屋，符合合同约定，一审法院予以支持。兆峰公司支付租金至2014年9月17日止，故宜华公司诉请要求兆峰公司支付宜华公司自2014年9月18日起至本判决生效之日止的租金，以每月33,233.25元计算，一审法院亦予以支持。兆峰公司辩称宜华公司停水停电，致使兆峰公司不能正常使用,未提供相关证据,一审法院不予以采信。按照房屋租赁合同约定，水电费及物业管理费应由兆峰公司承担，兆峰公司对于欠缴水电费的数额并无异议，物业管理费应按照宜华公司代缴的实际金额由兆峰公司支付给宜华公司。兆峰公司在庭审中的抗辩已经构成对租赁合同中违约金条款约定过高的实质抗辩。一审法院以宜华公司提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决。2013年1月，系争房屋的租赁合同签订后，兆峰公司对系争商铺实施装修，宜华公司作为出租人，理应知道兆峰公司装修事宜，但宜华公司在长达二年多的期间内并未对兆峰公司装潢提出过任何异议，现对于兆峰公司实施装潢项目，亦经过审价公司确定兆峰公司投入的部分不能取回添附物的残值，该添附物对宜华公司有利用价值，如按照宜华公司的要求恢复原状会引起新的矛盾，故对于租赁合同解除后租赁物上的添附物的处理问题，一审法院综合宜华公司已支付的总价款、参照资产评估的常用参数以及当事人的过错酌情判处。关于保证金，鉴于宜华公司与兆峰公司之间的房屋租赁合同已经解除，现宜华公司同意将保证金退还给兆峰公司，一审法院予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一六年一月十三日作出判决：一、解除上海宜华实业有限公司与兆峰世博（北京）投资有限公司于2013年1月18日所签订的上海市房屋租赁合同，兆峰世博（北京）投资有限公司于判决生效后十日内迁出上海市XX路XX号XX幢XX室房屋，上述房屋由兆峰世博（北京）投资有限公司返还给上海宜华实业有限公司；二、兆峰世博（北京）投资有限公司于判决生效后十日内支付上海宜华实业有限公司自2014年9月18日起至判决生效之日止的租金，以每月33,233.25元计算；三、兆峰世博（北京）投资有限公司于判决生效后十日内支付上海宜华实业有限公司违约金49,850元；四、兆峰世博（北京）投资有限公司于判决生效后十日内支付上海宜华实业有限公司至2015年2月28日止的电费1,478.60元、水费99.40元；五、兆峰世博（北京）投资有限公司于判决生效后十日内支付上海宜华实业有限公司自2014年7月起至12月的物业管理费40,076.40元、2015年度的物业费64,122.24元，合计104,198.64元;六、上海宜华实业有限公司于判决生效后十日内返还兆峰世博（北京）投资有限公司保证金66,466.50元；七、上海宜华实业有限公司于判决生效后十日内支付兆峰世博（北京）投资有限公司装潢补偿款100,055元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,916元，由兆峰世博（北京）投资有限公司负担；审价费9,000元，由兆峰世博（北京）投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人一致确认，上诉人已于2016年7月18日将系争房屋归还给被上诉人。双方均认可房屋租金计算期间应当截止到2016年7月18日。本院认为，系争租房协议系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人在2014年9月18日开始就欠付被上诉人租金，显然已经构成违约，被上诉人据此解除合同，并主张上诉人承担欠付的租金、物业费、水电费、违约金，均具有合同依据。上诉人称被上诉人擅自断电，被上诉人对此予以否认，上诉人也未能提供证据加以证明，本院对此不予采信。至于上诉人所称的案外人干扰其使用房屋的问题，该纠纷系上诉人与案外人之间的争议，与被上诉人无关联，上诉人据此主张不付租金及相关费用、违约金，无事实依据，本院不予支持。至于房屋装修损失问题，系争租赁合同因上诉人违约而解除，原审已经酌定补偿了部分装修损失，上诉人主张全额支持其装修残值费用，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于一审判决后，双方自行完成了房屋交接，故本院对一审判决的相应主文予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第104号民事判决第三、四、五、六、七项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第104号民事判决第一项为：解除上海宜华实业有限公司与兆峰世博（北京）投资有限公司于2013年1月18日所签订的上海市房屋租赁合同；三、变更上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第104号民事判决第二项为：兆峰世博（北京）投资有限公司于判决生效后十日内支付上海宜华实业有限公司自2014年9月18日起至2016年7月18日止的租金，以每月33,233.25元计算。二审案件受理费人民币4,270元，由兆峰世博（北京）投资有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……