广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终67号
上诉人（原审原告）：刘秋香，女，汉族，1981年3月6日出生，户籍住址：深圳市福田区。
被上诉人（原审被告）：惠州市凯南房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路**号富康国际********号。
法定代表人：廖广先，董事长。
委托代理人：廖德清，公司职工。
上诉人刘秋香因�品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2015）惠湾法民一初字第842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
刘秋香向原审法院提起诉讼，请求判令：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付违约金5583元(暂从2014年10月31日起计算至2015年4月27日，共179天，具体天数待开庭时重新计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：原被告于2013年7月7日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大亚湾西区龙海二路的凯南广场楼盘5栋803室房产，房屋价格为311921元，被告应于2014年10月30日前将房屋交付原告使用。若被告未按时交房，应自约定的交房日期的第二天起至实际交房之日至，向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金�现原告已按合同的约定如实付清房款。经原告催告多次，被告一直没有按合同约定的向原告提供竣工验收备等相关批复文件，所以造成了交房不成功之结果。
凯南公司辩称：答辩人承认违反了《商品房买卖合同》第八条有关约定，并同意承担约定违约责任。答辩人于2013年7月7日与被答辩人签订《商品房买卖合同》中约定，2014年10月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。答辩人2014年10月30日之前没有取得凯南广场一期4栋建筑工程竣工验收报告。答辩人于2015年1月15日取得凯南广场一期4栋建筑工程竣工验收报告，符合《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付买受人使用。答辩人同意按照《商品房买卖合同》第九条第一款关于出卖人最后交付期限的第二天至之际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年1月15日取得凯南广场一期4栋建筑工程竣工验收报告，即符合《商品房买卖合同》第八条交付期限约定。因此，答辩人同意承担2014年11月1日至2015年1月14日期间延期交房的违约责任。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2013年7月7日，原告刘秋香作为买受人与被告凯南公司作为出卖人签订了一份《广东省商品房买卖合同》，双方约定，原告刘秋香购买被告凯南公司开发位于大亚湾西区龙海二路的凯南广场5栋803号房，该房建筑面积72.61平方米，总房款为311921元。原告采取按揭方式支付房款，即于2013年7月7日之前首付211921元，余款100000元银行按揭。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定为出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即按附件三，第一至第二部分进行维修、更换，第二部分属于收费项目，由买受人按约定和政府相关规定承担相关费用。合同附件四第一条约定，出卖人发往买受人的任何函件或者通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式。合同还就其他内容进行了约定。合同签订后，原告刘秋香已付清房款311921元。2014年10月25日，被告凯南公司通知原告刘秋香收楼，原告刘秋香收楼时，认为涉案楼房不具备交付条件，不同意收楼。此后，原告刘秋香向本院起诉，提起上述诉讼请求。
另查明，2014年5月28日，涉案房屋通过消防验收合格。2014年7月9日，涉案房屋通过电梯验收合格。2015年1月15日，涉案房屋通过勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格。2015年2月3日，被告凯南公司在惠州日报刊登凯南广场4栋、5栋收楼公告，通知业主收房。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示�该合同合法有效，原、被告双方应当依照诚实信用的原则履行。
本案中，原告刘秋香已付清购房款。被告凯南公司应按照合同约定于2014年10月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。被告凯南公司于2015年1月15日前取得涉案房屋的消防、电梯及建筑工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位的验收合格，涉案房屋在2015年1月15日具备交付使用的条件。原告刘秋香在2014年10月25日拒绝办理入伙手续，符合合同约定，没有违反法律规定。同理，涉案房屋在具备交付使用条件下，被告凯南公司于2015年2月3日通过登报公告的方式通知原告刘秋香办理入伙手续，符合合同约定。因此，被告凯南公司迟延交房的时间从2014年10月31日起算至2015年2月3日止共计95天。按照合同第九条的约定，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止�出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，被告凯南公司应向原告刘秋香支付的逾期交房违约金为2963（311921×95×0.01%）元。原告刘秋香要求被告凯南公司支付的违约金超出上述部分，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：
一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告刘秋香支付逾期交房违约金2963元；
二、驳回原告刘秋香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告惠�市凯南房地产开发有限公司负担。原告已向本院预交25元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司自本判决生效后10日内径付原告25元，向本院缴纳25元。
当事人二审意见
上诉人刘秋香不服原审判决上诉,请求：1、撤销原审判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付违约金10106元(324×0.0001×311921=10106)(暂从2014年10月31日计至2015年10月18日，共计324天，具体天数待开庭时重新计算)；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。
主要事实与理由：1、一审判决结果关于违约金的计算截止日期，一审法院参照了上诉人接收手机短信这一陈述，在这里被上诉人没有提供有效证据证明此短信是被上诉人
所发，上诉人无法识别一个陌生的手机号码是否真实，上诉人手机短信中有大量的陌生号码所发的诈骗信息，不会理会陌生号码的短信内容。
2、使用手机短信通知与合同约定不符，根据《商品房买卖合同》第十一条，有约定书面通知为有效通知方式，被上诉人在第一次通知收楼时使用了邮寄《收楼通知书》的有效方式，为什么第二次收楼却不提供书面通知呢?且上诉人于2014年11月16日按约定去收房时，因被上诉人无法按《商品房买卖合同》交房时，出具了书面证明，明确指出第二次收楼需出具书面通知。
再则，《合同法》第十一条表明：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”。故上诉人认为：使用未经双方约定的手机号码进行短信通知，属于无效的通知方式；同时发现房屋存在多处质量问题，(墙面多处空鼓开裂等问题)未达到收楼标准，要求被告整改。
3、在一审法庭中，法院要求被上诉人提�所有证据复印件给上诉人庭后验查，直至一审判决书下来上诉人都未收到，当中还打过电话去催问法院，最终都未拿到。反之，上诉人的证据复印件当庭就提供给被上诉人了，试问这公平吗?难道法院就单方面肯定被上诉人提供的证据全是真实的?
4、根据《合同法》第136条的规定，《房屋面积测绘表》是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。未提供《房屋面积测绘表》，买受人有权拒绝收楼，由此产生的延期交房由出卖人承担。被上诉人至今未向上诉人提供《房屋面积测绘表》。
5、2015年10月18日我再次前去收楼时，发现被告对我的房屋质量问题未做任何整改，导致我无法收楼。
综上，原审法院有认定事实不清，请求二审法院依法判决。被上诉人惠州市凯南房地产开发有限公司答辩称,请求维持原审判决。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点是：确定被上诉人支付延期交楼违约金的计算时限。
上诉人对原审判决认定被上诉人支付延期交楼违约金应从2014年10月31日起计算不持异议，但对原审判决认定违约金计至2015年2月3日有异议，认为违约金应计至其于2015年10月18日向被上诉人交涉涉案房屋存在质量问题的当天。对此本院认为，因涉案房屋在2015年1月15日经勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位的竣工验收合格，且在之前涉案房屋的消防、电梯安装已经验收合格，据此，可以认定涉案房屋在2015年1月15日具备交付使用的条件。但因被上诉人在2015年2月3日才通过登报公告的方式通知上诉人刘秋香办理入伙手续，故原审�决确定被上诉人延期交楼的计至2015年2月3日正确。被上诉人应向上诉人支付延期交楼违约金2963元（311921元×95天×0.01%）。上诉人认为因被上诉人交付的房屋存在质量问题，且至2015年10月18日其与被上诉人交涉房屋质量问题时，房屋的质量问题仍未解决，故违约金应计至2015年10月18日，理由不成立，本院不予支持。房屋的交付是否符合条件以及是否通知交付的问题，与房屋是否存在质量问题需要维修整改的，并非同一性质的问题。上诉人以质量问题抗辩交付问题的，不符合法律规定。即便涉案房屋确实质量问题，也是属于合同约定的维修问题，上诉人可另寻途径解决。
综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回�诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由上诉人刘秋香。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓 耀 辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年三月五日
书 记 员 叶秀婷彭科梅
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救�施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；