上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9038号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海福磬机械有限公司。法定代表人：乐扬，总经理。委托代理人：张志林，上海明伦律师事务所律师。委托代理人：樊克强，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海万英实业有限公司。法定代表人：朴英，董事长。委托代理人：马骏，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海福磬机械有限公司（以下简称福磬公司）与被上诉人上海万英实业有限公司（以下简称万英公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初4234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭于2016年9月16日公开开庭进行了审理。上诉人福磬公司之委托代理人张志林、樊克强，被上诉人万英公司之委托代理人马骏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人福磬公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：原审认定错误，被上诉人万英公司存在明显违约即在承租期间不顾上诉人多次函告，仍然“野蛮施工”，严重影响上诉人对租赁房屋使用；上诉人2015年12月即搬离租赁房屋，原审要求其承担2016年1、2月租金缺乏依据。被上诉人万英公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。上诉人福磬公司向一审法院起诉，请求判令：1、解除福磬公司、万英公司签订的《租赁合同》；2、万英公司向福磬公司支付违约金35,000元。被上诉人万英公司一审反诉请求：1、福磬公司支付2015年12月20日至2016年2月19日的租金8,400元（含5%的税款）；2、福磬公司支付逾期付款违约金3,120元（按每日千分之五计算自2015年12月20日至2016年2月14日）；3、福磬公司支付电费694.50元、电信网络费800元；4、福磬公司支付万英公司律师代理费5,000元。一审法院认定事实：2014年初，福磬公司作为承租方（乙方），万英公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XX号XX层XX区电梯口仓库及XX层XX室房屋；租期为2014年2月20日至2016年2月19日；3层D区电梯口仓库租金为1,000元/月，XX层XX室房屋租金为3,000元/月，共计4,000元/月（含物业管理费，不含税金），如需开票，开票为5个税点；租金自2014年2月20日起算，租金每个季度为一期，先付后租，乙方须于每期开始后10日内支付下一季度租金；自起租日开始至乙方实际交还房屋之日止，乙方承租房屋所产生的电、通讯、设备等费用皆由乙方自行承担，费用收取标准为：电费1.5元每度，网费300元每月（若乙方自行申请宽带，网费免除）；在租期内，甲方对该房屋的建筑结构进行维修时应提前通知乙方（遇紧急情况除外），对此乙方应积极协助和配合。若该等维修致乙方全部停止营业的，则该停业期间的租金乙方可予免交。甲方应确保其交付的房屋可以按约定的方式使用。如结构问题，则属于甲方房屋的交付不符约定需要甲方维修，由此造成乙方的损失应当赔偿，包括公司不能正常办公而另外临时过渡的租金，物品另外寻找仓库存放的仓储费、运输费等；乙方应当在本合同终止前30日内，通知退租事宜，并于合同终止之日完成退租手续的办理和撤离该房屋，包括撤出在该房屋内的所有人员、搬走该房屋内乙方所有的可移动物品，将房屋内企业注册地址迁离。双方签署书面交接书之日视为乙方完成撤离。如乙方撤离后甲方拖延不签署交接书的，则乙方以书面通知甲方交接，甲方仍未于指定时间到场交接并签署交接书的，乙方有权自行撤离，并以书面通知发出之日为房屋交还日；如乙方未按约足额支付租金以及其他应付款项，每逾期一日，应向甲方支付逾期款项千分之五的违约金；双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，除合同另有约定外，违反合同的一方应向另一方支付按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的（包括因本合同所涉租赁房屋的原因无法办理相关证照的），或甲方交付的房屋存在或出现缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。合同签订后，双方按约履行各自义务。福磬公司向万英公司支付了租赁押金4,000元。在合同履行期间，双方经协商后，将福磬公司原承租的XX路XX号XX层XX区电梯口仓库变更至4楼电梯口仓库。2015年10月起，案外人（房屋的其他承租人）对XX路XX号XX层的部分区域进行装修，三楼通往四楼的一道楼梯被拆除，其他楼梯及电梯正常使用。同楼层内仍有其他租户继续使用房屋、正常营业。2015年12月，福磬公司向万英公司发函表示案外人对房屋进行装修，严重影响福磬公司的正常使用房屋。要求万英公司赔偿损失。福磬公司支付了截止至2015年12月19日的租金。此后，福磬公司搬离了涉案房屋，但未与万英公司办理房屋交接手续。2016年1月25日，万英公司退还了福磬公司租赁押金4,000元。2016年2月19日后，万英公司自行收回了房屋。一审庭审后，福磬公司向法院表示,其于2015年12月30日已腾空、搬离涉案房屋，故不同意承担2016年1月1日至2月19日的电费、网络费；同意承担2015年12月的网络费300元；由于万英公司未能提供2015年12月的电费单据和支付凭证，故不同意承担该月的电费。一审法院认为：福磬公司、万英公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。案外人对涉案房屋所在楼层的其他区域进行装修，而装修过程中所产生的施工噪音、油漆异味，以及公共通道杂乱的状况确实在一定程度上影响了福磬公司办公，但并不导致福磬公司不能正常使用房屋，福磬公司据此要求解除双方的租赁合同，缺乏充分依据，法院不予支持。同理，福磬公司要求万英公司偿付违约金的请求，法院不予支持。福磬公司向万英公司租赁房屋后，其主要义务是按时足额支付租金。双方约定的租金为每月4,000元。现无证据证明福磬公司在租期届满前经万英公司同意而交接了房屋，在合同未提前解除的情况下，福磬公司仍应向万英公司支付合同期内的租金。福磬公司支付了截止2015年12月20日的租金，但未支付此后两个月的租金，万英公司反诉要求福磬公司支付2015年12月20日至2016年2月19日期间的租金之请求，法院予以支持，但该两个月的租金共计8,000元，而万英公司主张8,400元，金额有误，法院予以调整。关于万英公司反诉主张逾期付款违约金，鉴于案外人在涉案房屋同一楼层的其他区域进行装修，确实在一定程度上影响了福磬公司的办公，故此反诉请求，法院不予支持。同理，万英公司反诉主张律师代理费的请求，法院不予支持。关于万英公司反诉主张的电费694.50元、电信网络费800元，因万英公司未能提供电费的相关凭证，故对于电费的主张，法院不予支持。双方签订的合同中约定福磬公司每月承担300元电信网络费，而福磬公司未支付2015年12月起的网络费，现万英公司主张800元的网络费（2015年12月300元、2016年1月300元、2016年2月1日至19日按200元计），法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院于二〇一六年四月二十八日判决：一、上海福磬机械有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万英实业有限公司租金人民币8,000元；二、上海福磬机械有限公司于判决生效之日起十日内支付上海万英实业有限公司电信网络费人民币800元；三、驳回上海福磬机械有限公司的诉讼请求；四、驳回上海万英实业有限公司其余反诉请求。一审本诉案件受理费人民币675元，减半收取计337.50元，由上海福磬机械有限公司负担。一审反诉案件受理费减半收取计人民币125.18元，由上海福磬机械有限公司负担61.33元，上海万英实业有限公司负担63.85元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人福磬公司与被上诉人万英公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。根据查明事实，2015年10月起标的房屋同楼层区域确存装修现象，施工中的噪音、异味，以及绕行一定程度上影响福磬公司办公，但我们注意到，同楼层其它租户仍继续使用标的房屋、正常营业，应该认为，在现有证据条件下，不能认为，该等装修施工导致福磬公司不能正常使用标的房屋，即不存在出租人提供标的房屋瑕疵等从而构成违约行为，福磬公司主张据此解约并有出租人承担违约金缺乏事实及合同依据，原审于此判断正确，本院应予维持。另关于2016年1、2月房租应否支付，福磬公司一、二审坚持主张其已在2015年底搬离标的房屋，必须指出，上诉人作为承租人在租约有效期间，未有证据表明其已向出租人有效返还房屋占有，仍应按约履行承租人付租义务，上诉人主张于此缺乏事实依据，本院不能采信。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人福磬公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币925.36元，由上诉人上海福磬机械有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年九月十二日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……