西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第00402号
原告交通银行股份有限公司西安城东支行，住所地西安市。
负责人崔东太，行长。
委托代理人秦乙月，女，1984年4月9日出生，汉族，该行职员，住西安市新城区。
委托代理人张亚妹，女，1978年2月6日出生，汉族，该行职员，住西安市新城区。
被告郑福珍，男，1974年10月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被告潘春妹，女，1975年9月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。
被告陕西嘉里房地产开发有限公司，住所地西安市灞桥区。
法定代表人李德民，董事长。
委托代理人鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司西安城东支行与被告郑福珍、被告潘春妹、被告潘春妹、被告陕西嘉里房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司西安城东支行委托代理人秦乙月、张亚妹，被告陕西嘉里房地产开发有限公司委托代理人鲁超美到庭参加了诉讼，被告郑福珍、被告潘春妹经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司西安城东支行诉称，原告与被告郑福珍、被告潘春妹于2011年10月12日签订了《个人房产抵押贷款合同》，申请贷款额度56万元，贷款期限324个月，自2011年12月1日至2038年12月1日。自放款日起计月利率为5.73125‰，按月还款，并约定由被告郑福珍、潘春妹并以本贷款购买的房屋，即位于西安市灞桥区房作抵押，并办理了房产预抵押登记备案手续，被告陕西嘉里房地产开发有限公司为此债务承担连带保证责任。合同签订后，原告按约于2011年12月1日履行了放款义务，后被告郑福珍、被告潘春妹从2014年3月5日开始逾期。截至2015年1月5日，被告郑福珍、被告潘春妹已连续逾期11期，逾期贷款本息共计41432.66元。期间我行多次上门催收，借款人一直未还款。原告根据《个人房产抵押贷款合同》第十三条的约定，宣布被告郑福珍、被告潘春妹、在本合同项下借款提前到期，现诉至法院，要求被告郑福珍、被告潘春妹偿还贷款本金543476.67元，利息34062.46元，罚息296.38元，复利1477.62元（计算至2015年1月5日）及至偿还日的利息、罚息、复利；被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告郑福珍、被告潘春妹的上述债务承担连带保证责任，并判令原告对抵押房产享有优先受偿权。
被告郑福珍、被告潘春妹经合法传唤未出庭答辩。
被告陕西嘉里房地产开发有限公司辩称，本案涉及的贷款既有物的担保，也有人的保证，被告作为担保人应在物的担保不足部分范围内承担责任。如果被告承担全部担保责任，请求人民法院确认被告对主债务人享有追偿权。
经审理查明，2011年10月12日，原告交通银行股份有限公司西安城东支行与被告郑福珍、被告潘春妹、被告陕西嘉里房地产开发有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告交通银行股份有限公司西安城东支行向被告郑福珍、被告潘春妹提供贷款56万元，用于购买位于西安市灞桥区的房屋，贷款期限为324个月。2011年12月1日至2038年12月1日自原告实际放款日起计算。贷款年利率为7.4025%（该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%）。贷款实际发放后，如遇中国人民银行调整基准利率的或缩小住房贷款利率下浮幅度的，以次年1月1日为合同利率调整日；如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，借、贷双方就贷款利率另行协商调整，但调整后利率不低于当时适用的利率；自人民银行调整日起超过30天，双方仍未就调整后利率达成一致的，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。被告郑福珍采取等额本息还款的方式以月为一期，于每月的5日还款，原告给予被告郑福珍3天的宽限期（自各期还款日的次日起算），被告郑福珍在宽限期内归还改期贷款，视为按时还款，宽限期内不计收罚息和复利。超过宽限期仍未还款的，仍从改期还款日起计收罚息和复利。原告有权按被告郑福珍提前归还的贷款本金的1%向被告郑福珍收取提前还款补偿金，用于补偿提前还款日至贷款到期日的利息。被告郑福珍、被告潘春妹以该合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保。抵押担保的范围为本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。。如被告郑福珍、潘春妹违约，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告郑福珍、潘春妹立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告陕西嘉里房地产开发有限公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本息及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。被告郑福珍、潘春妹取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告陕西嘉里房地产开发有限公司的保证责任免除。合同签订当日，原告按约向被告郑福珍、潘春妹发放了贷款560000元，被告郑福珍、潘春妹亦按约履行还款义务。2011年11月22日被告郑福珍、潘春妹将抵押房产在西安市房管局办理了与购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为原告。2014年11月10日，原告前往被告郑福珍、潘春妹购置的涉案房屋处以张贴方式发出处置抵押物通知一份，告知被告郑福珍、潘春妹涉案债务543476.67元已全部到期，截止2014年11月10日，被告郑福珍、潘春妹尚欠本息合计571398.34元（不含罚息及复利），因被告郑福珍、潘春妹未能偿还所欠本息，原告将依据合同处置抵押物。2014年11月11日，原告向被告陕西嘉里房地产开发有限公司送达交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书一份，宣布涉案贷款全部提前到期，要求被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担保证责任，向原告清偿贷款本息合计571398.34元。后，三被告均未向原告支付上述贷款本息。截止2015年1月5日，被告郑福珍、被告潘春妹尚欠贷款本金543476.67元，利息34062.46元、罚息296.38元、复利1477.62元未还。现涉案房屋的房产证尚在办理中。
以上事实有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、《处置抵/质押品通知书》、《交通银行个人逾期贷款履约代偿通知书》及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告与被告郑福珍、被告潘春妹、被告陕西嘉里房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告郑福珍、被告潘春妹在原告依约履行出借义务后，从2014年3月5日起未依约履行还款义务，构成违约，原告依约有权提前向被告郑福珍、被告潘春妹收回借款本息；被告陕西嘉里房地产开发有限公司作为被告郑福珍、被告潘春妹的连带责任保证人，依法应当承担连带保证责任。现原告要求被告郑福珍、被告潘春妹偿还贷款本金543476.67元，利息34062.46元，罚息296.38元、复利1477.62元（利息和罚息计算至2015年1月5日）及至清偿之日的利息、罚息、复利，并以抵押房产对原告承担抵押担保责任，以及被告陕西嘉里房地产开发有限公司对被告被告郑福珍、潘春妹的借款承担连带保证责任的请求，于法有据，本院予以支持。至于被告陕西嘉里房地产开发有限公司辩称其仅应在抵押物价值不足清偿借款本息的范围内对被告郑福珍、潘春妹的借款承担连带保证责任一节，因双方在保证合同中明确约定：被告被告郑福珍、潘春妹取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告陕西嘉里房地产开发有限公司的保证责任免除。现涉案房屋虽办理了预购商品房贷款抵押登记，但被告被告郑福珍、潘春妹并未取得涉案房屋的房产证，被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担连带保证责任的解除条件尚未成就，因此被告陕西嘉里房地产开发有限公司的抗辩无事实及法律依据，本院不予支持。但被告陕西嘉里房地产开发有限公司在履行完连带保证责任后向被告郑福珍、潘春妹享有追偿权。现由于被告被告郑福珍、潘春妹未按约偿还贷款，亦未按约定时间设立抵押，致使原告并未取得他项权利证书，其物权优先受偿权并不能实现，因此被告陕西嘉里房地产开发有限公司按照约定应就原告的债权承担连带保证责任，其抗辩理由无事实及法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：
一、被告郑福珍、被告潘春妹于本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安城东支行偿还借款本金543476.67元及利息、罚息、复利（截止2015年1月5日止的利息为34062.46元，罚息为296.38元，复利1477.62元，2015年1月6日起至清偿之日的利息及罚息按合同约定计算支付）。
二、被告陕西嘉里房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
三、原告交通银行股份有限公司西安城东支行对被告郑福珍、被告潘春妹购买的座落于西安市灞桥区的抵押房产的处置价款享有优先受偿权。
诉讼费10031元，公告费800元由被告郑福珍、被告潘春妹、被告陕西嘉里房地产开发有限公司承担（鉴于原告已预付被告随款直付原告）。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 王沧石
审 判 员 晏航舰
人民陪审员 成 放
二〇一五年八月六日
书 记 员 常紫星