广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗萝法民三初字第620号
原告：秦文生，住广州市天河区。
被告：广州捷丰房地产开发有限公司，住所地：广州经济技术开发区。
法定代表人：李钟泉。
第三人：平安银行股份有限公司广州花园支行，营业场所：广州市越秀区建设大马路8号逸雅居首层、三层。
法定代表人：宋近雄。
委托代理人：吴丰泉，住广东省深圳市福田区。
委托代理人：魏勇，住广东省深圳市罗湖区。
原告秦文生诉被告广州捷丰房地产开发有限公司（以下简称“捷丰公司”）、第三人平安银行股份有限公�广州花园支行（以下简称“平安银行花园支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告秦文生，第三人的委托代理人吴丰泉、魏勇到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称：原告诉被告捷丰公司商品房预售合同纠纷案已作出生效判决，案号（2002）穗开法民初字第29号，判决被告捷丰公司返还购房款、赔偿利息及购房损失费等给原告。该案判决后，因被告捷丰公司无力偿还债务而中止执行。
为解决该笔债务，考虑到广州市青年路利丰大厦逸丰阁1608号房（以下简称“案涉房屋”）从1999年10月19日就由原告占有和使用的事实，且该房屋没有被查封及平安银行花园支行未对上述房屋抵押权的事实，原被告于2003年5月16日签订《协议书》�同意将案涉房屋以物抵债，抵偿（2002）穗开法民二初字第29号民事判决书中被告的债务。
其后，原告催促被告办理房产证，并于2013年5月28日就办理房产证问题再次签订了书面协议。但被告仍未在约定的时间为原告办妥房地产产权证手续。
2013年10月14日，因被告捷丰公司未履行生效的（2003）穗开法民二初字第29号民事判决书所确定的债务，平安银行花园支行向广州市萝岗区人民法院申请查封并拍卖上述房产。
经原告与捷丰公司、平安银行花园支行三方协商一致，原告和平安银行花园支行签订《和解协议》，约定原告代替捷丰公司清偿上述房产所欠平安银行花园支行的贷款本息300000元后，平安银行花园支行及被告捷丰公司协助原告办理上述房产的解封、涂销抵押及房产证过户手续，剩余债权由平安银行花园支行向某公司追索。为维护原�的合法权益，请求法院判令：1.被告捷丰公司立即为原告办妥领取青年路利丰大厦逸丰阁1608号房的产权证手续；2.本案诉讼费由被告负担。
被告捷丰公司辩称：我方同意原告的诉讼请求及事实理由。
第三人平安银行花园支行陈述称：1.我行与原告确实签订了第三项诉讼请求中提及的和解协议，确定协议中原告所应履行的义务已全部履行了，即根据该协议确定各原告应代被告向我行偿还30万元欠款，我行同意按协议约定配合其向国土部门办理涂销抵押及向法院申请解除查封等手续；2.由于被告对外负担债务较多，办理了涂销抵押及解封手续后有可能其他法院对案涉房产进行查封和抵押等情形存在风险，且我行不是涂销抵押及解除查封的相关部门，在向国土部门提出申请后是否能达到涂销及解封效果我行无法决定，需由相关部门依法处理，我行已将前述风险告知了原告；3.我行至今仍未办理相关的申请手续是因为原告曾书面申请我行延缓办理签署手续。
经审理查明，1999年10月19日，原告与被告捷丰公司签订《房地产预售契约》（以下简称“预售契约”），双方约定：捷丰公司将座落在广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1608房（房屋建筑面积：101平方米）出售给原告，房地产成交价格为381880元。购房订金在第1次付款时冲抵。原告付款日期、金额商定如下：首期付30%，余额办理银行按揭。被告须于1999年11月1日将房屋交付给原告使用，须于1999年12月30前为原告办理领取房地产产权证的手续；捷丰公司保证上述房地产权属清楚，若发生与捷丰公司有关的产权纠纷或债权债务，概由捷丰公司负责清理并承担民事诉讼责任；上述房地产办理过户过程中需缴纳的税费，由双方按规定各自承担；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效……。
预售契约签订后，被告捷丰公司向原告交付了案涉房屋。自2000年4月17日起至今本案房屋一直由原告实际控制。
2002年前后，因预售契约履行问题发生纠纷，原告秦文生向广州市经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.终止原、被告签订的预售契约；2.判令被告返还购房款、入住费等共人民币124920元等。广州经济技术开发区人民法院在（2002）穗开法民初字第29号案中认为：“被告在房地产交易过程中，在未取得债权人同意的情况下对外出售已抵押房产，致使原告在违背真实意思的情况下签订预售契约，故此，原、被告之间的房地产买卖行为无效……被告故意隐瞒……对合同无效负有过错，应赔偿原告因此造成的损失……”，并依法判决：“一、被告应在本判决生效之日起十五日内返还原告购房款人民币112346元并赔偿利息……二、原告应在本判决生效之日起十五日内将广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1608号的房产退还给原告……”。该判决已进入执行程序，因被告捷丰公司暂无力偿还欠款亦无财产可供执行而被裁定中止执行。
2003年5月16日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《协议书》，约定：“……现基于甲方无力履行法院的生效判决，甲方拟将房屋在具备涂销抵押的情况下将房屋过户给乙方……就以往的一切债权债务纠纷达成以下协议：1、乙方付给甲方的首期房款，甲方没资金偿还……（2002）穗开法民初字第29号民事判决书，双方不再履行，双方的权利义务关系以双方签订的《房地产预售契约》继续履行。2、就上述……房屋，银行将其注销抵押权时，甲方同意第一时间无条件配合乙方办理上述房屋的产权证手续……”。
截�至2010年3月1日，原告已付清购房款。
2013年5月28日，就案涉房屋办理房产证问题，原被告双方再次签订《协议书》，约定：“……甲乙双方尊重事实……就双方的债权债务及办理房产权证达成以下协议：1、就上述抵押的房屋……甲乙双方于2000年3月23日签的《房地产预售契约》继续有效，双方继续按原《房地产预售契约》履行合同。2、就上述……房屋，银行将其解封及注销抵押权时，甲方同意第一时间无条件配合乙方办理该房屋的产权证手续……”。
2013年10月14日，因被告捷丰公司未履行生效的（2003）穗开法民二初字第29号民事判决书所确定的债务，平安银行花园支行向广州市萝岗区人民法院申请查封并拍卖上述房产。
2014年9月22日，第三人（甲方）与原告及案外人等（乙方）签订《和解协议》，双方约定：“鉴于：1、因捷丰公司未履�生效的（2003）穗开法民二初字第29号《民事判决书》所确定的债务，甲方已向广州市萝岗区人民法院申请执行，执行案号为（2004）穗开法执民字第213号。2、暂计至2014年9月21日止，捷丰公司仍欠甲方借款本金3079890.35元、利息8256259.15元及垫付68962元。捷丰公司以其名下的位于××套房为上述贷款提供抵押担保，甲方已申请萝岗法院查封了上述房产。经协商，就捷丰公司抵押给甲方的广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共14套房产的注销抵押登记及解除查封问题，在广州市萝岗区人民法院的协调下，双方达成以下和解协议：一、乙方同意在本协议签署之日起十五天内自愿代捷丰公司偿还人民币共420万元。二、在收到乙方划付的全部款项420万元后，甲方同意在十五个工作日内向法院申请解除�捷丰公司名下位于广州市经济技术开发区青年路利丰大厦逸丰阁1501、1502、1503、1507、1508、1601、1602、1607、1608、1701、1702、1703、1704、1708共14套房产的查封，并向国土部门申请注销上述抵押房产的抵押登记。”《和解协议》签订后，原告依照协议的约定代被告向第三人偿还了30万元。
2014年10月13日，原告向第三人递交《延迟解封及注销抵押申请》，该申请载明：“本人于2014年10月21日已向贵行以转账方式汇入人民币300000元……如本人需要贵行办理……1608房的解封及注销抵押权登记手续时，本人提前十五天向贵行提出申请。在本人未向贵行提出申请时，贵行不得办理……解封及注销抵押权登记手续……”。原告通过快递方式将《延迟解封及注销抵押申请》邮寄给第三人，第三人确认已收到该申请。
又查，涉案房屋至今仍登记在被告名下，其上设立了抵押权，抵押权人是第三人，由广州市萝岗区人民法院依法进行了查封。
诉讼中，本院向广州开发区房产管理所征询办理过户手续是否存在障碍，该所回函称：案涉房产已确权，已办理土地出让手续，但未缴纳土地出让金，申请人在办理房地产过户手续前，需先到国土部门申请补交土地出让金及税局缴纳相关税费后方可办理。原告在本院向其释明相关风险后，坚持要求办理过户的诉讼请求并自愿承担相应的诉讼风险。此外，广州开发区房地产管理所于2014年12月16日向本院出具购房资格证明，证明原告截止至2014年12月15日止，具备本市住房限购区域内住房购房资格。
以上事实，有房地产预售契约、协议书、和解协议、发票联、收据、普通汇兑个人业务凭证回单、延迟解封及注销抵押申请、房地产登记簿查册表、购房资格证明、关于利丰大厦房产过�的回复函以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告与被告在2003年5月16日、2013年5月28日签订的《协议书》中约定“（2002）穗开法民初字第29号民事判决书，双方不再履行，双方的权利义务关系以双方签订的《房地产预售契约》继续履行”，实际上是就案涉房屋重新达成买卖协议，是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原告已按照约定履行了付款义务并已实际占有案涉房产，被告应按照双方的约定办理案涉房屋的过户手续。
虽然案涉房屋上设立了抵押权且被抵押权人申请了查封，但原告与作为抵押权人的第三人平安银行花园支行已于2014年9月22日就此问题签订《和解协议》，平安银行花园支行在诉讼中明确表明同意协助涂销抵押登记及申请解除查封以配合案涉房屋的转让，符合相关法律的规定，本院予以认可。据此本院对原告要求被告协助办理房产证过户手续的请求予以支持。
由于案涉房屋过户手续的办理需要第三人协助涂销抵押及申请解除查封，第三人对此亦无异议，原告在诉讼中亦明确提出如其关于要求被告办理房产证过户手续的诉讼请求在本案得到支持后，仍需第三人协助涂销抵押及申请解除查封以办理房屋过户手续，为避免诉累，本院对该项予以加判。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广州捷丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，协助原告秦文生办理广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1608号房所有权转移登记至原告秦文生名下的手续；
二、第三人平安银行�份有限公司广州花园支行在原被告双方办理广州开发区青年路利丰大厦逸丰阁1608房的产权过户手续中，协助办理该房产的申请解封及抵押登记涂销手续。
案件受理费7028元由被告广州捷丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 邓毅君
人民陪审员 刘 阳
人民陪审员 蒋正波
二〇一五年四月二十日
书 记 员 丁 慧
倪淑如