重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初7421号原告李洪平，男，1979年10月16日出生，汉族，居民，户籍地四川省自贡市，现住重庆市南川区。被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司，住所地重庆市南川区东城街道公安路3号，统一社会信用代码915001196992995430。法定代表人王吉强，系该公司董事长。委托代理人陈代远、程洪，重庆春意律师事务所律师。原告李洪平与被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法由审判员丁忠林独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洪平，被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司的委托代理人陈代远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李洪平诉称，原告于2014年通过重庆联合产权交易所购买被告位于凤嘴江岸的景观商业服务设施建设项目商业建筑X号楼XX号房屋（81平方米），成交金额90.72万元。依据合同约定，房屋应于2015年6月30日前交房，于2016年8月31日前办理产权证，但至今房屋既未交房，也未办证。按合同第七条约定，逾期交房违约金每日按已支付购房款的万分之一计算，从2017年7月1日至2017年10月31日，共123天，被告应付违约金11158.56元。合同第九条第三款约定，从逾期办证之日起至交付房产证之日止，每日按已支付房款的万分之一计算违约金，从2016年8月31日至2017年10月31日止，共426天，被告应付办证违约金38646.72元。现原告将被告诉至法院，请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金11158.56元；2、被告向原告支付逾期办证违约金38646.72元；3、从2017年10月31日后，由被告按照上述违约金计算标准每月向原告支付逾期交房及逾期办证违约金。审理中，原告陈述，其第3项诉讼请求，要求被告分别支付到实际交房和实际办理房产证之日止。被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司辩称，1、被告逾期交房属实，对于原告主张的第1项诉讼请求，逾期交房违约金无异议；2、对于原告主张的逾期办证违约金，被告不予认可，按照双方签订的房屋买卖合同第九条第一款的约定，被告在2016年8月30日前完成产权办理登记的前提是原告按时交纳了全部购房款及应由原告承担的全部税费，才能完成产权证的办理，但原告至今没有完善契税，因此，原告不符合办理产权证的前提条件，被告不应承担逾期办证的违约责任。请求予以驳回；3、原告的第3项诉讼请求不符合合同约定，不应当支持，请求予以驳回。经审理查明，2014年10月23日，重庆市南川区禹光水务投资有限公司(甲方)与李洪平（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“经重庆市联合产权交易所南川支所公开挂牌协议，甲乙双方就买卖房屋达成协议，房屋项目名称为南川区凤嘴江两岸景观商业服务设施建设项目，房屋坐落于重庆市南川区XX街道凤嘴江两岸景观商业服务设施建设项目商业建筑X号楼XX号房屋（挂牌建筑面积为81平方米），房屋联交所成交金额为90.72万元。合同第六条中约定甲方应在2015年6月30日前将房屋（清水房）交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在不可抗力发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第七条约定，除合同第六条第1款规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方，甲方逾期交房违约金每日按乙方已支付甲方购房款的万分之一计算。第九条约定在乙方按时缴纳了全部购房款和应由乙方承担的全部税费后，甲方在2016年8月31日前完成产权证办理工作，乙方予以无条件配合。若因下列特殊情况，办证期限顺延，甲方不承担违约责任，1、乙方不配合办证；2、不可抗力；3、国家、地方政策变化导致办证延期。除上述特殊情况外，若办证逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部房价款，若乙方同意继续履行合同，则从逾期之日起至甲方交付乙方产权证之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条第4款约定房屋买卖及办证过户产生的按国家规定应由乙方承担的税、费和大修基金等，由甲方在办证前代收，乙方应按时缴纳。该合同还约定其他事项。”合同落款处加盖被告公章，还加盖重庆联合产权交易所集团股份有限公司涪陵分所南川支所印章。2014年10月27日，重庆联合产权交易所出具《国有产权交易鉴证书》，对上述产权转让的交易行为进行鉴证。后原告李洪平依约支付了上述购房款，但上述房屋至今未交房。庭审中，原、被告均认可，由于未按时交房，被告于2017年已向原告支付了2015年6月30日至2017年6月30日（共计730天）的逾期交房违约金66225.60元（90.72万元×0.0001×730天）。被告辩称，逾期交房的原因是工程的承建方施工进度所导致，现被告也不能确定房屋具体的交房时间。同时，原告没有按照《房屋买卖合同》的约定缴纳办理产权证的相关税费，因此，原告违约，被告不应向原告支付逾期办证的违约金。原告陈述，被告并未通知原告缴纳办理产权证的相关税费，若被告通知，原告随时可以缴纳。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《房屋买卖合同》、中国建设银行转账凭条、《国有产权交易鉴证书》等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务，而被告未按合同约定的时间向原告交付房屋已构成违约，被告应按照合同的约定向原告支付逾期交房的违约金，原告主张被告支付2017年7月1日至2017年10月31日（123天）期间逾期交房的违约金11158.56元符合法律规定，被告也无异议，本院予以支持。对于原告主张的2017年10月31日以后至实际交房之日每月向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，由于双方签订的《房屋买卖合同》中并无“每月”支付违约金的约定，且由于实际交房时间不确定，因此，原告的该项诉讼请求不明确、具体，故，本院不予支持。对于2017年10月31日以后的逾期交房违约金，待将来实际发生后，原告可另案主张权利。对于原告主张的逾期办证违约金的问题，依据双方签订的《房屋买卖合同》第九条及第十条的约定，由被告在2016年8月31日前完成产权证办理工作，但至今仍未办理产权证，虽然被告辩称是由于原告未完善办证的相关税费所致，但由于原告购买的房屋至今未交房，合同虽约定由原告承担税费并由被告在办证前代收，但由于房屋交付的时间不确定且至今超过合同约定的交房时间已经2年多，因此，在能够办证的情况下，被告对于原告需完善的税费负有通知义务，庭审中，被告并未举证证明已通知原告完善相关税费，应承担由此造成的不利后果，原告在庭审中也表示，被告并未通知其完善税费，若通知随时可以完善，因此，对于被告辩称的原告未完善税费才导致逾期办证的辩称意见，本院不予采信。同时，被告也未举证证明存在合同约定的不承担逾期办证违约责任的情形，故，被告应承担逾期办证的违约责任。结合合同约定，原告主张逾期办证的时间应从2016年9月1日起计算，从2016年9月1日至2017年10月31日期间，被告应向原告支付逾期办证的违约金38646.72元（907200元×0.0001×426元）。对于原告主张的2017年10月31日以后至实际办理房产证之日每月向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，由于双方签订的《房屋买卖合同》中并无“每月”支付违约金的约定，且由于实际办证时间不确定，因此，原告的该项诉讼请求不明确、具体，故，本院不予支持。对于2017年10月31日以后的逾期办证违约金，待将来实际发生后，原告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司于本判决生效后十日内向原告李洪平支付从2017年7月1日起至2017年10月31日止的逾期交房违约金11158.56元。二、被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司于本判决生效后十日内向原告李洪平支付从2016年9月1日起至2017年10月31日止的逾期办证违约金38646.72元。三、驳回原告李洪平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元（原告已预交），由被告重庆市南川区禹光水务投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费1050元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  丁忠林二〇一七年十二月二十七日书记员  熊志宇