庭 长
审判长
合议庭
校对
一校
（承办人）
二校
（合议庭成员）
三校
（合议庭成员）
四校
（书记员）
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终102号
上诉人（原审被告）：湖北敬宇堂药业有限公司，住所地：武汉市汉阳区车友路8号1楼、7楼。
法定代表人：张鹏兵，系该公司董事长。
委托代理人：胡智泉、周家龙，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：武汉陶家岭工贸发展有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道陶家岭村特18号。
法定代表人：郑志刚，系该公司董事长。
委托代理人：张明科，湖北联正律师事务所律师。
委托代理人：邓丽娟，湖北筝辰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张鹏兵，系湖北敬宇堂药业有限公司董事长。
原审第三人：湖北金鼎医药有限公司，住所地：武汉市汉阳区车友路8号。
法定代表人：韩宗杰，系该公司董事长。
委托代理人：张铁毛，系该公司员工。
上诉人湖北敬宇堂药业有限公司（以下简称敬宇堂公司）因与被上诉人武汉陶家岭工贸发展有限公司（以下简称陶家岭公司）、张鹏兵、原审第三人湖北金鼎医药有限公司（以下简称金鼎医药公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年1月29日，陶家岭公司诉至一审法院，请求判令：1、金鼎医药公司与敬宇堂公司、张鹏兵关于汉阳经济开发区（陶家岭村）车友路8号的金鼎医药物流中心楼房租赁、转让无效；2、敬宇堂公司、张鹏兵立即腾退位于汉阳经济开发区（陶家岭村）车友路8号的金鼎医药物流中心楼房第一层550平方米和第三层1680平方米房屋，并返还给陶家岭公司；3、本案诉讼费用由敬宇堂公司、张鹏兵承担。
一审法院审理查明，武汉市汉阳经济开发区陶家岭村民委员会（现为武汉陶家岭工贸发展有限公司）曾于2007年2月、2009年2月与金鼎医药公司签订《项目合作协议书》及《项目合作补充协议》。上述协议约定由原陶家岭村委会提供本村24.5亩土地，金鼎医药公司承担建设资金，建设项目（名称暂定）为金鼎医药科技大厦、医药物流中心、培训中心、员工公寓，合作期限为20年；金鼎医药公司在承租期内享有项目建筑物的使用权和经营权，但不得设立任何形式的抵押、不得对外出售或变卖交易；期满后项目建筑物的所有权及设施归原陶家岭村委会所有，并对建筑物折旧价值对金鼎医药公司予以补偿等内容。上述协议所涉土地性质为一般农田，农用地转为建设用地的手续办理未果。后陶家岭公司与金鼎医药公司发生纠纷，陶家岭公司诉至武汉仲裁委员会，上述《项目合作协议书》及《项目合作补充协议》经武汉仲裁委员会于2011年10月14日以（2011）武仲裁字第00606号裁决书裁决无效。金鼎医药公司不服该裁决，向武汉市中级人民法院提起撤销该仲裁裁决之诉。武汉市中级人民法院以（2012）鄂武汉中仲监字第00034号民事裁定书裁定驳回其申请。2013年4月，陶家岭公司与金鼎医药公司就上述协议所涉土地及地上附着物的返还问题发生纠纷，陶家岭公司诉至武汉仲裁委员会，武汉仲裁委员会于2013年9月13日以（2013）武仲裁字第0000957号裁决书裁决金鼎医药公司向陶家岭公司返还上述协议所涉24.5亩土地及金鼎医药物流中心（共6层，约10000平方米）等地上附属物。陶家岭公司遂于2013年10月29日向武汉市中级人民法院申请强制执行该仲裁裁决，因裁决书所确定的24.5亩土地系集体所有性质的土地，该土地上的附着物部分房产系第三方购买，存在瑕疵，不具备执行条件，武汉市中级人民法院裁定终结该仲裁裁决的执行程序。金鼎医药公司不服（2013）武仲裁字第0000957号裁决，于2013年12月4日向武汉市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决，武汉市中级人民法院以（2014）鄂武汉中仲监字第00017号民事裁定书裁定驳回金鼎医药公司的申请。
2011年5月11日，湖北敬宇堂药业有限公司（乙方）与金鼎医药公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、租赁标的：甲方位于武汉市汉阳区车友路8号“金鼎医药物流中心”第一、三楼的部分房屋，乙方实际租用面积为2295平方米，三楼整层，一楼765平方米（一楼整层1530平方米与武汉大和医药有限公司各分50%面积）；二、租赁期限：从2011年5月10日至2026年12月30日；三、租金计算及支付方式：租金按每月每平方米12元计算；……。同日，金鼎医药公司（甲方）与湖北敬宇堂药业有限公司（乙方）签订《协议》，约定：一、因甲方目前流动奖金较为紧张，甲方向乙方借款人民币3，900，000元，实际到帐以借条为准；二、为保证乙方的利益，甲方自愿将乙方目前租赁的房屋抵债给乙方（具体面积三楼整层面积1530平方米，一楼765平方米）；三、甲方保证以上房屋没有用于其它抵押、担保、抵债等情况，也不存在涉及该房屋有关的其它债务：如上述房屋已用于与他人抵押、担保、抵债则无效；四、甲乙双方约定，甲方2007年2月13日及2009年2月18日与原汉阳经济开发区陶家岭村民委员会（现已改为汉阳区陶家岭社区居委会）签订的“项目合作协议书”及“项目合作补充协议”中有关涉及合作期满，陶家岭社区居委会在收回该楼房时，对于楼房剩余价值的补偿由乙方享有；5、上述房屋中途如遇拆迁、陶家岭社区居委会收购或遇政府征用等情况，所有收益均由乙方享有；……。
金鼎医药公司因向敬宇堂公司借款不能按期归还，2011年10月14日，第三人（乙方）与张鹏兵及其他债权人刘国金、肖立珍、王运国、周运章、唐德华（甲方）签订协议一份，约定：“乙方因经营向甲方借款共计13，920，000元（肖立珍1，000，000元、唐德华1，800，000元、张鹏兵1，120，000元、王运国1，000，000元、周运章4，000，000元、刘国金5，000，000元），借款到期后，乙方不能按期偿还，乙方愿意以坐落于汉阳区车友路8号房屋金鼎医药物流中心大楼抵偿借款。该房屋共六层，第二层整层乙方已转让给肖立珍，乙方将第一、三、四、五、六层用于清偿以上债务。其中，用于抵债的第一、三、四、五、六层建筑面积7，646.05平方米，抵偿单价每平方米1，800元，合计抵甲方肖立珍、唐德华、张鹏兵、王运国、周运章、刘国金等六人债务13，762，890元。乙方仍欠甲方157，110元的债务，甲方放弃该债权。”协议还对其它内容进行了约定。2014年1月15日，张鹏兵在向陶家岭公司所作的关于“金鼎医药物流中心楼房”抵偿转让情况说明上签名，言明金鼎医药物流中心第一层（550平方米）、第三层（1，680平方米）抵偿给他。现陶家岭公司、敬宇堂公司、张鹏兵、金鼎医药公司因房屋返还事宜协商未果，陶家岭公司起诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院审理认为，原陶家岭村委会（现为武汉陶家岭工贸发展有限公司）与金鼎医药公司签订的《项目合作协议书》及《项目合作补充协议》，已经武汉仲裁委员会裁决无效。前述协议所涉位于汉阳经济开发区车友路以西（车友路8号）的24.5亩土地及金鼎医药物流中心等地上附属物，也经武汉仲裁委员会裁决由金鼎医药公司向陶家岭公司返还。金鼎医药公司就前述两项仲裁裁决向武汉市中级人民法院申请撤销亦均被驳回。因此，陶家岭公司是金鼎医药物流中心等地上附属物的权利人。因上述汉阳经济开发区车友路8号24.5亩土地的性质是一般农田，金鼎医药公司在未能成功办理农用地转为建设用地相关手续的情况下，擅自建设金鼎医药物流中心等地上附着物，违反了国家土地管理法律、法规以及国家建筑法律、法规的相关规定。金鼎医药公司与敬宇堂公司、张鹏兵签订协议，将其擅自建设的金鼎医药物流中心的部分房屋抵偿给敬宇堂公司、张鹏兵，该协议所涉建筑物违反了法律、法规的强制性规定，应为无效。因金鼎医药物流中心等地上附属物已经武汉仲裁委员会裁决由金鼎医药公司向陶家岭公司返还，故敬宇堂公司、张鹏兵应将所抵偿受让的该金鼎医药物流中心第一层550平方米、第三层1，680平方米房屋腾空后直接返还给陶家岭公司。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、湖北金鼎医药有限公司与湖北敬宇堂药业有限公司、张鹏兵于2011年5月11日签订的《房屋租赁协议》和《协议》无效；二、湖北敬宇堂药业有限公司、张鹏兵于本判决生效之日起三十日内腾退出位于汉阳经济开发区车友路8号金鼎医药物流中心大楼第一层550平方米、第三层1，680平方米，并将上述房屋返还给武汉陶家岭工贸发展有限公司。本案案件受理费人民币80元（武汉陶家岭工贸发展有限公司已预交），由湖北敬宇堂药业有限公司、张鹏兵承担，湖北敬宇堂药业有限公司、张鹏兵于本判决生效之日起三十日内将所承担的案件受理费直接支付给武汉陶家岭工贸发展有限公司。
判后，敬宇堂公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误导致错误裁判。一审法院根据武汉仲裁委员会裁决陶家岭公司是诉争房屋的权利人没有依据，适用《合同法》第52条、58条认定敬宇堂公司与金鼎医药公司签订的《房屋租赁协议》无效是适用法律错误，且损害敬宇堂公司利益。1、根据物权法定原则及我国《物权法》第五、九条的规定，物权的各类及内容应由法律规定，根据生效的仲裁裁决，陶家岭公司对该诉争房屋并不享有法定的物权，而仅有一个向金鼎医药公司主张返还的请求权，应向金鼎医药公司主张返还，其在未取得法律规定的物权时并不能向敬宇堂公司提出腾退请求；2、敬宇堂公司与金鼎医药公司签订的《房屋租赁合同》虽然违反国家相关规定但不必然导致合同无效，《最高人民法院在关于审理城镇房屋租赁合同》第二条、第三条都对这种违法合同作出有效认定处理可证明该案中《房屋租赁合同》并不属于无效合同。二、原审法院简单认定上述《房屋租赁合同》及《协议》无效，将导致极端不公正的情况出现，违反民法的公平原则。根据敬宇堂公司提供的工商登记资料里显示，敬宇堂公司在租用该房屋时取得了汉阳区发展改革委员会出具的情况说明书，说明金鼎医药公司有合法出租该房屋的权利，另敬宇堂公司出租该房屋时陶家岭公司是知情并赞同的，长期的租赁合同及抵债协议也是为了保证敬宇堂公司390万余元的合法债权，而金鼎医药公司至今不向陶家岭公司主张赔偿损失将直接导致敬宇堂公司取得赔偿的合法权利，而金鼎医药公司及陶家岭公司将获得极大非法利益。三、该案并不是审理租赁关系，敬宇堂公司与陶家岭公司并非《房屋租赁合同》的相对方，法院超越职权对《房屋租赁合同》的有效性进行审查裁决是超出陶家岭公司的诉讼请求，依法应予以撤销。上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、驳回陶家岭公司一审请求；3、判决陶家岭公司承担本案诉讼费用；
陶家岭公司答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
金鼎医药公司答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张鹏兵未到庭参加诉讼并予以答辩。
经审理查明：一审法院审理查明的事实基本属实。
本院认为，根据敬宇堂公司上诉理由及请求，其认为其与金鼎医药公司所签《房屋租赁协议》和《协议》应为有效合同，一审判决无效是错误的，且认为一审没有考虑其合法权益。双方争议焦点为《房屋租赁协议》和《协议》的效力问题，以及合同无效后敬宇堂公司公司合法权利保护问题。关于敬宇堂公司认为其与金鼎医药公司所签《房屋租赁协议》应为有效合同，一审判决认定该合同无效依据不足的问题，因其与金鼎医药公司签订《房屋租赁协议》时，应知金鼎医药公司对本案案涉房屋不享有所有权，亦未取得房屋土地使用权证，在未取得案涉房屋土地使用权人的同意情况下，仍与金鼎医药公司签订合同，导致陶家岭公司合法权益受到损害，一审判决敬宇堂公司、张鹏兵与金鼎医药公司于2011年5月11日签订的《房屋租赁协议》和《协议》无效并无不当，本院予以维持。敬宇堂公司的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。对于敬宇堂公司认为一审没有考虑其合法权益的问题，敬宇堂公司在一审中未提出相应的诉请和主张。二审中，针对敬宇堂公司的该上诉请求及理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对合同效力问题及其后果向敬宇堂公司进行了释明，一审判决《房屋租赁协议》和《协议》无效，敬宇堂公司即丧失占有、使用本案案涉房屋的合法根据，其应腾退本案案涉房屋。其认为其合法权益应受法律保护的主张，因其一、二审均未向法院提出相关诉求，不属于本案审理范围，本院不予审理。其该项上诉理由缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币80元，由湖北敬宇堂药业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈继红
审判员张立新
审判员王阳
二〇一六年二月二十五日
书记员刘贝莉