广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤执复211号
复议申请人（被执行人）：佛山市南海区官窑镇经济发展总公司,住所地：佛山市南海区官窑镇官窑大道12号，注册号：440682000023670。
法定代表人：黄锦元。
委托诉讼代理人：林国梁，广东金舵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾玉欣，广东金舵律师事务所律师。
申请执行人：湛江市伟科投资有限公司，住所地：湛江市湛江开发区乐山西路3号30幢。
法定代表人：陈俊。
被执行人：佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司，住所地：佛山市南海区官窑镇官窑大道12号。
法定代表人：原永祥，总经理。
复议申请人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司不服佛山市中级人民法院（2016）粤06执异69号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）在执行湛江市伟科投资有限公司申请执行佛山市南海区官窑镇经济发展总公司、佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司借款合同纠纷一案中，于2016年4月14日作出（2013）佛中法执字第112号公告，拟评估、拍卖被执行人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司所有的位于狮山镇官窑大道1××号房地产[权利证号：3458527，土地证号：国用（1995）000009**]（以下简称：涉案房地产）。异议人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司对此不服向佛山中院提出执行异议，请求撤回对涉案房地产的评估、拍卖。
异议人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司称：一、根据最高人民法院司法解释的有关规定，行政单位的办公用房等办公必需品不得采取执行措施。涉案房地产于2007年8月9日经佛山市南海区狮山镇政府领导组会议决议同意将涉案房地产用作佛山市南海区狮山镇官窑办事处行政服务中心办公用楼。而后经过装修，涉案房地产一直用作佛山市南海区狮山镇官窑办事处的行政服务中心办公用楼。2001年4月19日，最高人民法院（2001）执他字第1××号《最高人民法院执行工作办公室<对甘肃高院关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请示>》的复函中讲到：“预算内资金和预算外资金均属国家财政性资金，其用途国家有严格规定，不能用来承担连带经济责任。…为了保证行政单位正常的履行职能，不得对行政单位的办公用房、车辆等其他办公必需品采取执行措施。”根据该司法解释的精神，本案中的涉案房地产由于已经划拨给佛山市南海区狮山镇官窑办事处用作行政服务中心办公大楼，虽然产权没有过户给佛山市南海区狮山镇官窑办事处，但产权实际上属该办事处所有，并且作为该行政单位的办公用楼，佛山中院在执行本案时不应对涉案房地产采取执行措施；二、涉案房产由于已经抵押给南海市官窑农村信用合作社，且抵押债权明显高于涉案房地产的价值，依照“禁止无益执行”的基本原则，佛山中院在执行本案中也不应对涉案房地产采取执行措施。自1998年8月5日至1999年2月8日止，佛山市南海区农村信用合作联社松岗信用社共向异议人发放贷款1966万元，异议人提供涉案房地产作为该贷款债权的抵押物。截至目前为止，该贷款本金和利息总额约为9700万余元人民币，而涉案房地产为6240平方米，土地（划拨）面积为1432.59平方米，根据目前市场价格，涉案房地产每平方米约1900元人民币，从而计算出涉案房地产的总价格为11856000元人民币，也就是说，涉案房地产的价值11856000元人民币远远低于抵押贷款债权9700万余元人民币的价值。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条的规定，涉案房地产不得以市场价作为保留价起拍，涉案房地产的起拍价必须高于抵押债权和强制执行费用的总额，且拍卖费用必须由本案申请执行人承担。从这个意义上来说，法院对涉案房地产处置实际上是浪费司法资源，故请求法院中止对涉案房地产的执行；三、涉案房地产所占用的土地属划拨性质用地，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第十二条的规定，划拨土地转让使用权的必须向所在地市、县人民政府土地管理部门提出书面申请，经同意批准并办理出让手续才能转让。本案中，佛山中院在处置涉案房地产时并未履行向所在地市、县人民政府土地管理部门报批并经同意处置，所以，执行涉案房地产存在程序错误，请法院依法撤回对涉案房地产的评估、拍卖。
异议人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司向佛山中院提交证据如下：
1.《关于官窑办事处装修工程的通知》一份、《关于协助官窑行政服务中心办公大楼安装变电器的通知》一份、《狮山镇城建（园区开发）领导组会议纪要》一份，拟证明涉案房地产已经用作官窑办事处行政服务中心办公用楼，属国家机关的办公用房；
2.松岗农信社《逾期贷款催收通知单》一份、南海市信用社借款借据十份；拟证明异议人尚欠松岗信用社本金1966万元及利息，本息共计约9700万元余元人民币；
3.编号为粤房他证字第01732**号《房屋他项权证》一份，拟证明涉案房产已经抵押给南海市官窑农村信用合作社。
经质证：申请执行人对证据1的真实性、合法性无意见，对关联性有异议。材料中无法看出与本案涉案房地产中的土地部分有关联，与本案执行无关。该三份文件均与本案无关联，也无法反应出涉案房地产属于政府名下的财产，而根据土地登记名册中看出涉案房地产中的土地使用权是登记在异议人名下；对证据2，由于没有原件核对，对真实性、合法性、关联性不予确认；对证据3的关联性有异议。涉案房地产中的房产部分被抵押给南海市官窑农村信用合作社，并不能代表法院不能在另案中对其查封，仅意味权利人南海市官窑农村信用合作社对其变价可以优先受偿，而非法院不能对涉案房地产进行评估拍卖。
佛山中院经审查认为：对证据1的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；证据2无原件核对，佛山中院对该证据不予确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，该涉案房地产中房产部分虽设有抵押权但不影响对其处置，故佛山中院对该证据的关联性不予确认。
申请执行人湛江市伟科投资有限公司答辩称：法院执行行为符合法律规定，异议人所提异议无法律依据。1.异议人所提的司法解释，本意是对涉及行政单位的案件进行适用的，而本案中异议人并不涉及行政性单位，且本案中涉案房地产是登记在异议人名下，并非登记在行政单位名下，该司法解释并不适用，如果按照异议人所述，那么所有人都可以因租赁物出租给政府而规避法院的强制执行措施；2.根据相关规定，异议人认为本案中被抵押的涉案房地产中房产部分在现阶段不能进行处置也是误读法律条文。根据相关法律规定，拍卖标的物的拍卖保留价是经评估机构依法进行评估后才能确定，若评估价低于优先债权，法院依法应通知申请执行人，由申请人决定是否继续处置。本案中法院是依法进行强制执行；3.本案中，法院尚未对涉案房地产进行评估拍卖，现有执行措施均符合法律规定，本案中涉案房地产中土地部分虽为划拨土地，但在处置的时候才需要向相关国土部门征询意见，现阶段也无需征询相关国土部门意见，法院只需在拍卖前发函征询相关国土部门意见就是符合法律规定。因此异议人的请求无事实和法律依据。异议人提出异议是为了拖延执行，请求法院依法驳回异议人请求。
申请执行人湛江市伟科投资有限公司未向佛山中院提交证据。
被执行人佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司没有答辩，亦未向佛山中院提交证据。
佛山中院经审查查明，执行法院在审理中国信达资产管理公司深圳办事处诉佛山市南海区官窑镇经济发展总公司、佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司借款合同纠纷一案中，依法作出（2006）佛中法民二初字第136号民事判决，根据该生效民事判决：一、佛山市南海区官窑镇经济发展总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向中国信达资产管理公司深圳办事处偿还借款本金2250万元及利息；二、佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任。案件受理费合计260626元，由佛山市南海区官窑镇经济发展总公司负担，佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司负连带责任。因上述诉讼费用已由中国信达资产管理公司深圳办事处预交，佛山市南海区官窑镇经济发展总公司、佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司应将需承担的诉讼费用在履行本判决确定的债务时一并迳付中国信达资产管理公司深圳办事处。因佛山市南海区官窑镇经济发展总公司、佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司未履行上述义务，中国信达资产管理公司深圳办事处向执行法院申请强制执行，执行法院依法立案执行，执行案号为：（2007）佛中法执字第579号。在执行过程中，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法执指字第1071号指定执行决定书，决定该案由汕尾市城区人民法院执行。汕尾市城区人民法院依法立案执行，执行案号为：（2008）汕市区法执字第21号。2010年6月21日，广东省高级人民法院作出（2010）粤高法执指字第9837号指定执行决定，决定该案由执行法院执行。执行法院依法立案执行，执行案号为：（2013）佛中法执字第112号。在执行过程中，执行法院依申请裁定变更湛江市伟科投资有限公司为申请执行人。在执行中，执行法院于2012年12月29日在（2008）佛中法执字第223号案中查封异议人名下涉案土地使用权，于2014年12月4日在（2008）佛中法执字第223号案中继续查封异议人名下涉案房产。因异议人作为被执行人的其他执行案件亦在执行法院执行，故现异议人名下财产均在执行法院（2013）佛中法执字第112号案中一并处置。执行法院于2016年4月14日作出（2013）佛中法执字第112号公告，拟评估、拍卖异议人所有的涉案房地产及其他财产。
另查明：异议人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司名下的涉案房地产的土地使用权部分[土地证号：国用（1995）000009**]（以下简称：国用（1995）00000904号土地使用权）登记时间为1995年7月13日，土地使用权类型为划拨。执行法院于2015年12月11日向佛山市南海区国土城建和水务局发函征询其对该土地使用权的处置意见。后，佛山市南海区国土城建和水务局向执行法院复函：国用（1995）00000904号土地使用权为国有划拨用地，成交后应由买受人补交土地出让金。关于划拨国有建设用地使用权出让金的补交，按南府[2011]3号文规定执行，应补交的出让金为土地市场价格的40%。“土地市场价格”是指出让条件下的土地评估价款、基准地价款、公开交易价款三类价格中的最高价。若公开交易转让成交价不含应补交的土地出让金，该划拨土地公开交易价必须换算为出让条件下的土地交易成交价后，再与基准地价和评估价格进行对比，从中选取最高价作为土地市场价格。换算公式为：出让条件下的土地交易成交价=划拨土地公开交易成交价/60%。公开交易价款若为房地总价款的，还应扣除合法产权建筑的评估重置折旧价款后的价格作为公开交易地价款。
佛山中院认为，本案的争议焦点为是否应撤回对涉案房地产的评估、拍卖。首先，本案中涉案房地产登记在异议人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司名下，属于异议人的财产。异议人称国用（1995）00000904号土地使用权上的房产现作为佛山市南海区狮山镇官窑办事处用作行政服务中心办公大楼使用，但无证据证明涉案房地产的权属实际属佛山市南海区狮山镇官窑办事处所有，非异议人所有。异议人提出的最高人民法院（2001）执他字第1××号《最高人民法院执行工作办公室<对甘肃高院关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请示>》的复函内容针对的是行政单位的预算内资金及预算外资金等国家财政性资金，其用途国家有严格规定，故不能用来承担连带经济责任。在本案中，涉案房地产并非为佛山市南海区狮山镇官窑办事处的国家财政财产，仅仅是佛山市南海区狮山镇官窑办事处占有异议人所有的涉案房地产作为行政服务中心办公用楼使用，该情形不属上述复函规定的情形，故不应适用上述复函。涉案房地产的使用用途并不影响对房地产的处置，执行法院依据生效的法律文书对异议人名下的涉案房地产采取强制执行措施，执行行为合法有据，并无不当；其次，异议人名下的涉案房地产中的房产部分虽已抵押给南海市官窑农村信用合作社，但不影响执行法院对该涉案房地产的强制执行，南海市官窑农村信用合作社仅对该房产部分变价款享有优先受偿权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条规定：“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。”现异议人名下涉案房地产并未经评估机构进行评估，价值不能确定，且即使待评估机构确定涉案房地产的评估价后，该价值低于抵押权人的抵押债权，依照上述规定，经征询申请执行人的意见同意继续拍卖的，执行法院仍应依法对涉案房地产重新确定保留价进行拍卖。故异议人认为涉案房地产价值远低于抵押债权，不应被拍卖，无事实和法律依据，执行法院不予支持；再次，异议人名下的涉案房地产中的国用（1995）00000904号土地使用权为划拨土地，依照相关规定，执行法院于2015年12月11日依法向佛山市南海区国土城建和水务局发函征询其对该土地使用权的处置意见。佛山市南海区国土城建和水务局在复函中并未禁止对上述土地使用权处置，而是说明因上述土地使用权为国有划拨用地，成交后应由买受人依照相关规定补交土地出让金后，方可办理土地登记。故异议人所称执行法院在处置涉案房地产时并未履行向相关土地管理部门报批并经同意处置，执行存在程序错误，无事实依据，执行法院不予支持。综上，异议人的异议请求没有事实和法律依据，执行法院不予支持，对其异议请求依法应予驳回。
2016年7月20日，佛山中院作出（2016）粤06执异69号执行裁定，驳回异议人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司的异议请求。
佛山市南海区官窑镇经济发展总公司向本院申请复议，请求撤销佛山中院（2016）粤06执异69号执行裁定。其主要理由是：一、佛山中院在处理执行异议事项时，未依据司法解释等法律精神正确处理异议人提出的执行异议。本案中的涉案房地产已经用作行政办公场所，根据最高人民法院（2001）执他字第1××号《最高人民法院执行工作办公室<对甘肃高院关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请示>》的复函精神，佛山中院就不能对涉案房产采取执行措施，该司法解释是为了保障行政机关的正常运行而限制对行政机关办公用房的处理，并未要求该场所一定为该行政机关所有。二、涉案房产由于已经抵押给佛山市南海区官窑农村信用合作社，且抵押债权明显高于涉案房地产的价值，依照“禁止无益执行”的基本原则，佛山中院在执行本案中也不应对涉案房地产采取执行措施。三、佛山中院在执行以湛江市伟科投资有限公司为申请执行人的执行案件中无权对涉案房地产予以执行，而是应该由查封该涉案房地产的执行案件予以执行。
经审查，本院对佛山中院查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是对涉案房地产进行评估、拍卖是否符合法律的规定。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。经查本案涉案财产登记在被执行人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司名下，现即使被佛山市南海区狮山镇办事处作为行政服务中心办公大楼使用，但无证据证明该涉案房产属于其所有，因复议申请人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司未履行生效法律判决确定的义务，佛山中院据此立案执行并对涉案房地产采取相关强制措施并无不当。复议申请人认为涉案房产现为佛山市南海区狮山镇办事处行政办公场所，不能采取执行措施的主张无法律依据，本院不予采纳。其次，涉案房地产抵押与否不影响对该财产的强制执行，只要申请执行人向执行法院申请强制执行，人民法院就应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》评估拍卖涉案财产。而且本案的涉案房地产并未评估，价值尚未确定，即使在确定评估价后，该价值低于抵押权人的抵押债权，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条规定，经征询申请执行人同意继续拍卖的，执行法院仍可依法对涉案房地产重新确定保留价进行拍卖。本案复议申请人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司认为涉案房地产已经抵押给佛山市南海市官窑农村信用合作社，且抵押债权明显高于涉案房地产的价值，依照“禁止无益执行”的基本原则，佛山中院在执行本案中也不应对涉案房地产采取执行措施的主张无法律依据，本院不予支持。再次，以佛山市南海区官窑镇经济发展总公司被执行人的执行案件在佛山中院有多个关联案件，为节省执行成本、提高执行效率，根据本案具体情况，佛山中院将以佛山市南海区官窑镇经济发展总公司被执行人的关联案件合并处理并无不当。复议申请人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司认为佛山中院在执行以湛江市伟科投资有限公司为申请执行人的执行案件中无权对涉案房地产予以执行，而是应该由查封该涉案房地产的执行案件予以执行的主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，复议申请人佛山市南海区官窑镇经济发展总公司的复议理由不能成立，本院不予支持。佛山中院（2016）粤06执异69号异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款（一）项规定，裁定如下：
驳回佛山市南海区官窑镇经济发展总公司的复议申请，维持佛山市中级人民法院（2016）粤06执异69号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 杨明哲
审判员 蒋先华
审判员 周小劲
二〇一六年十月二十六日
书记员 袁伟现