北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第4937号
上诉人（原审被告）李斌，男，1972年5月27日出生。
被上诉人（原审原告）港澳中心有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街2号。
法定代表人黎晓静，董事长。
委托代理人刘德泉，北京市大洋律师事务所律师。
委托代理人王伟，北京市大洋律师事务所律师。
上诉人李斌与被上诉人港澳中心有限公司（以下简称港澳中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
港澳中心在原审法院诉称：2002年11月1日，港澳中心与李斌签订《港澳中心职工公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：乙方（李斌）向甲方（港澳中心）保证无论任何原因在离开港澳中心后将公寓退还港澳中心并提供本人身份证的复印件及原住房户主允许迁回的承诺信及房卡复印件作为记录及证明。同日，李斌出具保证书，“为确保港澳中心职工公寓的用途，我保证不论任何原因一旦离开港澳中心，一定将现住的港澳中心职工公寓退还港澳中心”。2002年10月30日，李斌的亲属李绍孟出具承诺书，“同意李斌在退还港澳中心职工公寓后，返回我处居住”，2002年10月31日李绍孟单位出具购房证明，“李绍孟系我单位职工，现住房在丰台区×，其房产证单位还没有办理，特此证明。”港澳中心与李斌签订的有固定期限《劳动合同》于2013年2月22日到期，2013年2月22日港澳中心发出与李斌劳动合同到期终止的《通知书》，李斌自2013年2月23日不再到港澳中心工作，2013年3月2日港澳中心向李斌发出《通知书》，告知办理人事档案转移手续。2013年2月23日港澳中心告知李斌离开港澳中心，应当按照《港澳中心职工公寓租赁合同》和李斌保证书的承诺和约定，立即将李斌占有的职工公寓退还给港澳中心，但李斌没有任何理由拒不退还并非法占有至今。故诉至法院，要求判令：1.解除港澳中心与李斌之间存在的职工公寓租赁关系；2.李斌立即将非法占用的职工公寓腾空、退还给港澳中心；3.李斌支付自2013年2月22日至其实际交付房屋之日止的房租，房租每月按1.5万元计算，截止到2014年7月21日房租共计25万元。
李斌在原审法院辩称：港澳中心职工公寓是在1993年盖的，房屋所有权证是2001年核发的，房子原来是国企的，应该按照1998年国家制定的房屋改革政策出售给租房员工，结果他们把房子转到公司，属于资产流失。我们员工有诉求要买房子，港澳中心不予理睬。港澳中心起诉我是以解除劳动关系为由要我腾房，在2013年2月21日之后不跟我续签合同，经过仲裁和一、二审之后，对方有违约，存在过错，对方采用不正当手段通过仲裁跟我解除劳动合同，调解书上写了上述款项付清之后，双方再无其他劳动争议，现在港澳中心款项还没给我，所以等于双方还有劳动争议，港澳中心应当于2014年4月19日给我钱，但现在钱还没给完。另外，根据合同法第五十四条第二款规定，我和港澳中心订立的合同显失公平，港澳中心订立租赁合同的时候他们没有任何责任，没有对因为港澳中心的过失导致我搬出去这种情况进行约定。根据租赁合同，我是消费者，根据我国消费者权益保护法，让我无条件搬出去是霸王条款，我要求撤销该条款。我不认可租赁关系解除，对方所谓的1.5万元房租是不符合规定的，应当按照原公租房出租合同按每平米2.47元收取，我同意按照租赁合同约定的租金支付自2013年2月22日起至我搬出之日止的房租。而且港澳中心之前没有通知我本人需要腾退租赁的员工公寓，这就等于他认可我继续租住。因此不同意港澳中心全部诉讼请求。
原审法院经审理查明：2002年11月1日，出租方（甲方）港澳中心与租赁方（乙方）李斌签订《港澳中心职工公寓租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同约定：一、公寓地点：甲方将朝阳区×（以下简称407号房屋）租赁给乙方；二、公寓状况：总使用面积56平方米其中居室2间21.4平方米；三、租赁时间：本合同期限从2002年11月至2003年10月；四、1.公司根据物业管理公司收取的费用按总使用面积均摊，收取职工公寓管理费用，甲方每月从乙方工资中自动抵扣，96年度按2.47元／平方米计算；2.港澳中心职工公寓已交凯平物业管理公司管理，乙方每月20日前将需向物业管理公司交纳水、电、天然气、卫生、有线电视收视费。安全保卫等费用，如乙方未按规定时间交齐以上费用，甲方将从乙方工资中扣除并加扣10%的费用作为滞纳金；五、公寓管理规章制度：1.乙方需服从甲方及物业管理公司的管理；2.乙方不得擅自转借、出租、转让、换房及出售住房；3.乙方不得擅自改变公寓的性质和功能；4.乙方有责任维护住房的良好状态，所有损坏及丢失将由乙方赔偿；5.乙方不得擅自在走廊堆放杂物，并不得在公共区域内私建住房；6.鉴于上述条款，甲方可在予先通知乙方并在乙方陪同的前提下，进入室内检查乙方执行合同的情况；7.乙方需要向甲方保证不论任何原因在离开港澳中心后将公寓退还给港澳中心并提供本人身份证的复印件及原住房户主允许迁回的承诺信及房卡复印件作为记录及证明；六、合同解除：1.有下列情况之一，甲方可解除合同，收回公寓：A违反合同第五款中的1、2、3项，B乙方在公寓中进行非法活动，C乙方无故不交房租、水电、煤气等费三个月，D乙方连续三个月未使用该房，E乙方从港澳中心瑞士酒店辞职，F乙方被辞退，开除或因其他原因离开酒店，G因政府城市规划，住房被拆除；2.如乙方计划解除合同，需提前二个月通知甲方，如乙方被解聘，甲方决定后，二个月内乙方从公寓搬出，3.一旦合同被解除，乙方需完好归还后附单中的所有家具及物品，如有变更经双方协商同意决定；七、其他条款：合同自签字之日起生效，如有变化，经双方协商同意决定……。2002年11月1日，租赁人李斌在《租赁合同》上签字确认。2002年11月1日，李斌出具保证书一份，内容为：为确保港澳中心职工公寓的用途，我保证不管任何原因一旦离开港澳中心，一定将现住的港澳中心职工公寓退还给港澳中心。2002年10月30日，李绍孟出具承诺书一份，内容为：本人为李斌现住房的户主，为确保他（她）离开港澳中心后有房居住，我同意李斌在退还港澳中心职工公寓后，返回我处居住。2002年10月31日，中国航天科技集团公司第一研究院出具证明一份，内容为：李绍孟系我单位职工，现有住房在丰台区×，其房产证单位还没有办理，特此证明。2008年2月22日，港澳中心与李斌签订《劳动合同书》，约定港澳中心聘请李斌为港澳中心瑞士酒店中厨房部门的员工，聘请期限为2008年2月22日至2010年2月21日。2010年2月22日，港澳中心与李斌签订《劳动合同续签书》，续签劳动合同三年，期限自2010年2月22日其至2013年2月21日止。2013年2月21日，港澳中心向李斌发出通知书，告知其与港澳中心签订的劳动合同到期，依据《劳动合同法》第四章第四十四条的规定，将在2013年2月21日终止与李斌的劳动合同。2013年3月12日，港澳中心再次向李斌发出通知书，要求李斌于2013年3月15日前到酒店人力资源部办理离职和档案转移等相关手续。经查，朝阳区×的房屋所有权人为港澳中心有限公司，产别为港澳台产，建筑面积为3967.93平方米。庭审中，港澳中心提交证据：一、港澳中心职工公寓租赁合同、保证书、承诺书、证明复印件，证明双方存在租赁关系，租赁关系持续至今，李斌承诺一旦离职，将房屋交回。二、《劳动合同》及附件复印件，两份通知书及专邮单复印件，二中院调解书复印件，证明双方劳动关系已经于2013年3月21日终止，款项已经支付25万了，还有10万元未支付。三、房产证复印件，证明港澳中心是房屋的产权人。2014年7月16日庭审中，李斌对港澳中心提交的证据予以认可。李斌提交证据：一、调解书复印件和强制执行材料复印件，证明双方现在还有劳动争议，港澳中心不应收回房子。二、购房申请书复印件，证明港澳中心部分员工向港澳中心申请将租住房屋出售给租户。三、港澳中心给李斌发的函，证明2013年6月港澳中心要求李斌回港澳中心上班，签署无固定期限劳动合同。港澳中心对证据一的真实性认可，对证明目的不认可，认为双方劳动关系已于2013年2月21日终止。对证据二真实性与证明目的均不认可，认为与本案无关。对证据三真实性认可，双方在诉讼过程港澳中心有意让李斌继续回港澳中心工作，但双方没有达成合意，所以最终调解解除劳动关系还是在2013年3月21日。
原审法院经审理后认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其他委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认定的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。港澳中心作为朝阳区×的房屋所有权人，其与李斌签订的《港澳中心职工公寓租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。港澳中心与李斌之间签订的407号房屋的《租赁合同》期限为2002年11月至2003年10月，租赁期限届满之后，双方并未就407号房屋续租事宜签订合同，但是李斌一直居住于该房屋，港澳中心亦未提出异议，因此原租赁合同继续有效，双方租赁关系存续。结合《租赁合同》的内容以及保证书、承诺书的内容，可知双方的租赁关系是以双方的劳动关系存续为基础的，港澳中心与李斌的租赁期限应当与李斌在港澳中心的工作期限一致。港澳中心与李斌的劳动关系已经于2013年3月21日终止，对于港澳中心要求解除港澳中心与李斌之间的租赁关系的诉讼请求，法院予以支持。李斌曾为港澳中心的职工，理应遵守港澳中心有关住房方面的各项规定。现李斌与港澳中心的劳动关系已经于2013年3月21日终止，不再具备承租房屋的条件，应按照合同约定将407号房屋交还给港澳中心。关于李斌称没有其他住所，不具备腾房条件的辩称，法院不予采纳。港澳中心要求李斌支付房屋的占用费，其支付标准缺乏事实依据，法院不予支持。原审法院据此判决如下：一、港澳中心有限公司与李斌之间的租赁关系于判决生效之日起解除。二、李斌于判决生效之日起三十日内腾空北京市朝阳区×室房屋，并将该房屋返还给港澳中心有限公司。三、驳回港澳中心有限公司的其他诉讼请求。
判决后，李斌不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一项和第二项，判令被上诉人继续履行原合同并承担一、二审诉讼费。其主要上诉理由为：1.租赁合同中的格式条款，因显失公平而无效。2.×楼曾是国有资产，其中一部分给员工进行了房改，2000年却转成港澳台资产，且港澳中心明知国家有相关规定却不把房屋出售给有购买意愿的员工。3.港澳中心虽然已经解除劳动合同，但在解除合同行为上有明显过错，属于不正当行为，违反《合同法》第四十五条第二款。4.一审案件受理费是基于港澳中心在一审诉讼请求中要求其支付房租而产生，而此诉讼请求已被一审法院驳回，故其不应承担此费用。港澳中心服从一审判决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有《港澳中心职工公寓租赁合同》、保证书、承诺书、中国航天科技集团公司第一研究院出具证明、通知书、（2014）二中民终字第01896号调解书、购房申请书、朝阳区×的房屋所有权证、以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。港澳中心与李斌签订的《租赁合同》于2003年10月租赁期限届满，双方未签订续租合同，李斌继续居住在该房屋，且港澳中心亦未提出异议，双方租赁关系转为不定期租赁，港澳中心可以在提前通知李斌的情况下解除租赁合同。且李斌曾于2002年11月1日向港澳中心承诺，不管任何原因一旦离开港澳中心，一定将现住的港澳中心公寓退还给港澳中心。现双方劳动关系终止，港澳中心提出解除租赁合同于法有据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。但一审案件受理费负担数额分配不当，本院予以变更。李斌的其他上诉意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2525元，由港澳中心有限公司负担2475元（已交纳），由李斌负担50元（港澳中心有限公司已交纳，李斌于判决生效之日起7日内给付港澳中心有限公司）；二审案件受理费50元，由李斌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 丹
审判员 王 伟
审判员 付 辉
二〇一五年四月十六日
书记员 冯晓雪