湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）望民初字第01245号
原告湖南浩龙置业有限公司。
法定代表人李旭红。
委托代理人陈选作，男，汉族，系该公司法务人员。
被告喻胜，女，汉族。
原告湖南浩龙置业发展有限公司诉被告喻胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈选作和被告喻胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖南浩龙置业发展有限公司诉称，2013年07月08日，原被告经友好协商，双方签订了《租赁合同书》，合同约定被告承租原告长沙市望城区月亮岛街道浩龙音乐界住宅小区10栋10—06、07、08、09、10物业，租赁期为2013年07月09日起至2018年07月08日止，租金先付后用，半年度一付，被告必须在每个半年度结束前30天支付下一个半年度的租金，每个半年度租金为53208元，从2017年07月08日起后续租金按上年度租金的10%进行递增。合同还约定，被告逾期交纳租金超过30天的，原告有权终止合同，且被告欠缴物业管理费或租金、水电费及其他费用时间达30天以上的，原告可提前解除合同，履约保证金不予退还。现被告欠交租金、物业水电费等费用远远超过了30天，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告特向人民法院提起诉讼，请求：一、判决解除原告与被告于2013年07月08日签订的《租赁合同书》，原告不予返还被告交纳的10000元履约保证金；二、判决被告向原告支付2014年01月09日至2015年07月08日的租金159624元，以及支付逾期超过30天以上未付租金的违约金20000元（按合同约定为162816.48元，原告自愿只主张20000元），总计179624元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告喻胜辩称，1、被告已经交了53208万元，再交了26604元，但没有开票，一共交了9个月的钱，有个53208元算重复了；2、被告有和公司负责人商量缓交租金，但公司负责人没有回复，商店实在是经营不下去了，被告才想关闭商铺；3、被告同意解除合同，履约保证金可以不退还。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、房产证（望房权证星字第7140117**号）；拟证明长沙市望城区月亮岛街道音乐界住宅小区10栋10-06、07、08、09、10物业系原告所有；2、租赁合同书；拟证明2013年7月8日，原被告经好友协商，双方签订了《租赁合同书》，合同约定被告承租原告位于长沙市望城区月亮岛街道浩龙音乐界住宅小区10栋10-06、07、08、09、10物业，租赁期为2013年07月09日起至2018年07月08日止，租金先付后用，半年度一付，被告必须在每个半年度结束前30天支付下一个半年度的租金，每个半年度租金为53208元，从2017年07月08日起后续租金按上年度租金的10%进行递增。合同还约定，被告逾期缴纳租金超过30天的，原告有权终止合同，且被告应向原告支付租赁合同租金总额的30%作为违约金，被告欠缴物业管理费或租金、水电费及其他费用时间达30天以上，原告可提前解除合同，履约保证金不予退还；3、商铺租金催缴通知书；拟证明被告累计从2014年01月09日至2015年07月08日拖欠租金已达159624元，经原告多次催缴拒不缴纳。原告可依约解除合同，不予退还履约保证金。被告需依约支付租金159624元并承担违约责任向原告支付2万元违约金（依据合同约定被告应该支付违约金162816.48元，出于人性化考虑，原告只要求被告支付2万元违约金）。被告经当庭质证，对原告提供的上述三组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以采信。
被告未向本院提交证据。
根据上述证据，结合双方当事人的陈述，本院查明以下案件事实：2013年07月08日，以原告湖南浩龙置业发展有限公司为甲方（出租方）、被告喻胜为乙方（承租方），双方签订租赁合同书（以下简称租赁合同），由被告租赁原告所有的位于长沙市望城区月亮岛街道浩龙音乐界住宅小区10栋10——06、07、08、09、10号门面用作经营服装，租期5年（即从2013年07月09日起至2018年07月08日止），租金为每月8868元，按半年度支付，租金采用先付后用的原则，在每个半年度结束前30天支付下一个半年度的租金。首期半年度租金53208元在合同签订后10个工作日内支付并同时交纳履约保证金1万元。考虑到乙方为第二家进驻店，甲方给予免除第一年装修期3个月的租金。经营期间的物管费、水电费等由乙方自行负担。违约责任约定为：乙方逾期交纳租金超过30天的，甲方有权终止合同，且乙方应向甲方支付本合同租金总额的30%作为违约金。该租赁合同第十一条第一款第6项还约定：甲方依据本条单方面解除合同的（指乙方欠缴租金30天以上的情形），履约金保证金不予退还。合同签订后，原告依约将门面交给被告使用，被告喻胜向原告缴纳了履约保证金1万元和3个月的租金26604元（加上免除装修期3个月的租金共半年租金）后进店经营，后因市场因素等多方面原因，被告的经营状况每况愈下，至2014年10月完全停业。被告于2014年02月续交了2014年01月08日至同年07月08日第二个半年交的租金53208元后未再向原告交纳租金，也未终止合同和交还门面。因被告逾期未缴纳租金，原告自2015年元月至同年04月03日向其书面催交。被告曾向原告方负责人要求缓交或免减部分租金，但未得到回复。2015年06月30日，原告诉至本院，请求解除双方签订的租赁合同且不退还保证金，由被告支付所欠租金159624元及违约金2万元，并承担本案诉讼费。庭审中，被告表示同意解除合同且不退还保证金，原告已将出租给被告的门面收回。
另查明，按照双方所签租赁合同约定的标准从2013年07月09日计算至2015年07月08日，被告共计应付给原告两年门面租金212832元，减去被告已交的79812元，扣除约定的免除装修期3个月的租金26604元，被告尚欠原告租金106416元。
本院认为，原、被告双方所签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法且不损害他人利益，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，原告已依约按期将门面交付被告使用，被告则应当按期支付租金，经营亏损和请求减、缓交租金未得到回复不能成为逾期交纳和拒交租金的法定理由。解除合同及不退还保证金系双方的合意，本院予以支持。双方关于免除第一年装修期3个月租金的约定应予支持。被告逾期未交租金已构成违约，按合同租金总额的30%计算违约金符合合同的约定，但原告自愿只主张2万元系正当处分自己民事权利的行为，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、解除原告湖南浩龙置业发展有限公司与被告喻胜于2013年07月08日签订的《租赁合同书》；原告湖南浩龙置业发展有限公司已收取被告喻胜缴纳的履约保证金1万元不予退还。
二、限被告喻胜在本判决生效后十日内支付原告湖南浩龙置业发展有限公司的租金106416元，并支付违约金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3892元，由原告湖南浩龙置业发展有限公司承担1058元，被告喻胜承担2834元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭建宏
人民陪审员 杨田惠
人民陪审员 廖铠峰
二〇一五年十月十四日
代理书记员 虢江南
附相关法律条文：
《中国人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。