安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0802民初343号
原告：程可秀，女，1954年12月7日出生，汉族，住安庆市迎江区。
委托诉讼代理人:龙满年，上海中未律师事务所律师。
被告：李岚，女，1984年10月17日出生，汉族，住安庆市大观区。
委托诉讼代理人：耿从云，男，住池州市东至县。
被告：安庆市蓝翔房地产有限公司，住所地安庆市迎江区人民东路盛晟阳光城澜郡区46号。统一社会信用代码91340800686886036Y。
法定代表人：王霞，总经理。
委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。
原告程可秀与被告李岚、安庆市蓝翔房地产有限公司（以下简称蓝翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程可秀及其委托诉讼代理人龙满年、被告李岚的委托诉讼代理人耿从云、蓝翔公司的法定代表人王霞及其委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程可秀向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的房屋买卖合同已解除；2.判决李岚支付原告解除合同违约金40000元；3.依法判决蓝翔公司向原告双倍返还定金40000元；4.判决李岚与蓝翔公司连带赔偿原告违约金不足以补偿的损失141226元；5.判决原告支付的律师费5000元、评估费5000元、诉讼费全部由两被告承担。事实与理由：程可秀与李岚、蓝翔公司于2017年2月23日签订了《房屋买卖合同》，合同就程可秀购买李岚所有的位于安庆市迎江区山城锦绣花园H栋66-2房屋事宜进行了约定，程可秀依约向蓝翔公司支付了20000元定金。在签订合同时，李岚刻意隐瞒了上述房产已连同其它两套房产在银行抵押贷款的事实，导致合同签订后经过四个多月的协调，仍无法解除抵押，房款无法托管，房屋产权证无法过户。蓝翔公司作为房地产专业机构，未尽到基本审查义务，导致程可秀无法实现合同的目的。不得已，程可秀只好解除合同，且向两被告寄送了正式的书面通知。李岚在2017年8月就将该房产卖与他人。这期间，安庆房价飞涨，因两被告的违约，导致原告程可秀损失严重。经评估，房产差价损失为181226元。原告还为维权已支付律师费5000元、评估费5000元。对于原告的损失，三方经多次协调赔偿事宜均未果。为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。
李岚辩称，1.合同中第十条第二款约定即使原告违约了也无需承担任何责任，明显显失公平。依据合同法52条规定，合同显失公平的，属于可撤销合同；2.合同甲方是原告，与其儿子无关，但合同中却约定将房屋过户至原告儿子名下。因此，原告也应当提供其儿子的身份信息；3.李岚是卖方，合同定金20000元应当支付给李岚，但原告至今未支付该定金。原告称20000元的定金已付给了中介公司，应当提供支付凭证；4.原告和中介公司均构成违约，中介没有按照协议履行代为偿还银行贷款义务，原告也没有按照约定于2017年3月15日前将400000元购房款交到房管局进行托管。
蓝翔公司辩称，1.本案案由是房屋买卖合同纠纷，蓝翔公司并不是买卖合同的交易主体，与买卖双方均不能构成本案法律关系下的原、被告关系。如果原告认为蓝翔公司在从事中介活动中未尽到审慎义务，应当以居间合同纠纷提起诉讼；2.蓝翔公司并非买卖合同当事人，故对原告确定解除合同的诉求不发表意见。原告第二项诉求，与蓝翔公司无关。原告第三项诉求，没有法律和事实依据，蓝翔公司仅仅是代交易双方保管履约保证金，并不是履约保证金的接受方，蓝翔公司没有双倍返还定金的约定及法定义务。原告只能就二、三项诉求择一提起。蓝翔公司同意根据法院生效文书，对已收取的履约保证金进行处理。原告第四项诉求，连带赔偿属于法定赔偿形式，原告应当举证蓝翔公司与房屋出售人承担连带责任的法律依据，而且原告提出的损失金额也无事实依据，具体在质证阶段陈述。原告第五项诉求，请求法庭依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的程可秀身份证、李岚身份证复印件、蓝翔公司企业信息打印件、涉案房产抵押登记的证明、律师费发票，本院予以确认并卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1.对原告提交的房屋买卖合同，两被告对其真实性均无异议，但是李岚认为合同中第十条第二款的约定显失公平，被告蓝翔公司认为其代为偿还的是840000元。经审查，合同落款处由各方签字或盖章确认，对其真实性予以认定。合同中就买卖的标的、价款、主要义务的履行等内容进行了全面的合意，应认定为各方的真实意思表示，且约定内容未违反法律法规等强制性规定，合同合法有效。经李岚与蓝翔公司确认，双方约定的代偿款系840000元；
2.对原告提交的定金收条，李岚对其真实性有异议，蓝翔公司无异议。本院认为，该份证据系蓝翔公司出具并确认，李岚虽对其真实性有异议，但未提交相反证据予以反驳，故本院对其真实性予以认定，但该款能否认定为定金，将在说理中阐述；
3.对原告提交的合同解除通知打印件及寄送通知快递回单，合同解除通知系打印件，缺少原告的签名，对其真实性无法认定；回单载明的内件品名系解除房屋买卖合同通知书，且有李岚、蓝翔公司法定代表人王霞在收件人栏上签名，故本院对其真实性予以认定，可以证明原告于2017年7月3日向李岚、蓝翔公司寄送了解除涉案房屋买卖合同的通知以及李岚、蓝翔公司签收了该通知；
4.对原告提交的评估报告、评估费发票，两被告对其真实性均无异议，但对评估的价值有异议。本院认为，该评估报告系经原告申请，本院委托有资质的评估公司进行评估，两被告虽对价值有异议，但未提交相关证据予以反驳，故本院对该组证据的三性予以认定；
5.对原告提交的网页截屏打印件，两被告对其三性有异议。本院认为，该份证据系打印件，本院无法核实其来源，故对其真实性不予认定；
6.对李岚庭后提交的房屋买卖合同、借款抵押合同，原告认为已过举证期限，不予质证。蓝翔公司无异议。本院认为，该组证据虽已过举证期限，因与本案案情有直接关联，本院对其真实性予以认定，但因缺少网签合同以及房款支付凭证等证据佐证，故本院无法确认该合同的实际履行情况。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年2月23日，李岚作为甲方，程可秀作为乙方，蓝翔公司作为丙方（中介方），三方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在安庆市迎江区山城锦绣花园H栋66-2（建筑面积156㎡）的房屋出售给乙方，甲方保证该房屋产权清晰完整，无债务纠纷；该房屋成交价格840000元；本合同签订当天，甲方将房产证及土地证原件、身份证复印件交给丙方，乙方将身份证复印件及20000元交给丙方，作为履约保证金，待房屋产权过户时自动冲抵办证服务费用；乙方应于2017年3月15日前将购房首付款400000元交到安庆市房产局房屋资金托管部门进行资金托管，余款办理按揭贷款（乙方应于2017年3月14日前准备好办理贷款所需的资料交付丙方），待该房屋过户，贷款手续及交接办理完毕后，三方到安庆市房产局资金托管部门提取全部房款交给甲方；甲方于收到全部房款当日向乙方交房；甲、乙双方均应于2017年3月15日前提供真实有效的相关材料以申办该房屋产权过户手续由丙方代为申办，甲乙双方应无条件配合丙方办理相关手续；乙方承担全部过户税费，另甲方若因赠与、继承、离婚等产生个人所得税及其他费用应由甲方承担，甲方因不是唯一住房，出售该房屋时所产生的个人所得税及其他费用由乙方承担，因房产证未满2年出售房屋而产生的增值税及附加税由甲方承担；本协议签订时丙方收取甲方服务佣金8400元，乙方服务佣金8400元；甲、乙双方如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金40000元。甲、乙双方其中一方违约，违约方应按本合同约定向丙方支付违约金20000元；甲方与丙方约定，甲方的贷款由丙方代为偿还，甲方支付利益、加快费及公证费共计10000元整；乙方承诺该房过户到儿子周程名下，程可秀承诺周程无信用不良，无任何贷款记录，若因不是周程个人原因造成贷款审批不了，不追究周程违约责任，合同作废，退回定金；甲、乙双方约定如2017年4月28日前不履行该合同的，则甲、乙双方自愿委托丙方处理违约方的违约责任；按本合同约定由丙方收取的所有款项必须交给丙方，由丙方出具收款证明，买卖双方涉及的所有有关房产的文件、资料必须交给丙方，由丙方出具收执证明，本合同及有关改动事项，必须由丙方加盖公章予以确认。否则，丙方不承担任何责任。合同签订当日，李岚仅向蓝翔公司出示了涉案房屋房产证照片。
同日，程可秀向蓝翔公司支付20000元，并由蓝翔公司出具收条一份，载明：今收到程可秀购买迎江区山城锦绣花园H栋66-2购房定金20000元整。
2017年7月3日，程可秀通过EMS向李岚及蓝翔公司寄送了《解除房屋买卖合同通知书》，并经李岚、王霞签收，但签收时间无法确定。
经程可秀申请，本院依法委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，价值时点为2017年7月3日。该评估公司于2017年11月24日出具房地产估价报告一份，确定涉案房屋在估价时点的评估价格为1021226元（面积156.75㎡，评估单价6515元/㎡）。为此，程可秀支付评估费5000元。
2017年7月份，李岚将涉案房屋另售他人。
另查明，程可秀为本次诉讼支出律师费5000元；涉案房屋于2016年1月办理了抵押登记，登记在安庆市恒达融资担保有限公司名下。2017年7月20日，涉案房屋办理了抵押权注销登记。同日，涉案房屋又办理了抵押登记，登记在胡章瑞名下，被担保主债权的数额为850000元。上述抵押人均为李岚。原、被告在庭审中均确认李岚因向银行贷款2600000元，将涉案房屋连同其他两套房屋一并对外提供抵押并办理了抵押登记。蓝翔公司负责偿还贷款的数额为840000元。
本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，各方应按照协议约定全面履行各自的义务。根据合同约定，原告负有在合同签订当日将履约保证金20000元交给被告蓝翔公司、在2017年3月14日前将办理贷款所需的资料交付被告蓝翔公司、在2017年3月15日前将首付款办理资金托管，余款办理按揭贷款及提供过户材料等义务；被告李岚负有在合同签订当日将房产证原件交给被告蓝翔公司、在2017年3月15日前提供过户材料、交付房屋等义务；被告蓝翔公司负有代为申办涉案房屋过户、代为偿还被告李岚贷款等义务；蓝翔公司负有代李岚偿还涉案房屋抵押借款2600000元中的840000元。在合同的实际履行过程中，李岚、蓝翔公司未能偿还银行贷款进而不能在约定期限内解除房屋的抵押登记并办理涉案房屋的产权过户，导致合同根本目的不能实现。据此，原告向两被告送达了解除通知书并均已被签收。现原告请求确认其与两被告签订的《房屋买卖合同》已解除，于法有据，本院予以支持。
关于损失的确定。原告依据评估结果主张其实际损失为181226元，两被告存有异议。对此本院认为，虽然原、被告约定的违约金数额为40000元，远低于造成的实际损失，但是原告主张的实际损失的依据是评估机构出具的评估结果。该评估结果是我院委托具有资质的评估机构，以原告向两被告发出解除通知书的时间为价值时点作出的，该评估结果具有客观公正性，在两被告未提出相反的证据予以反驳的情况下，本院应予采纳。另，原告为此支出评估费5000元，有正式发票为凭，本院应予支持。以上，合计原告的损失为186226元。
关于违约责任的承担。违约责任的承担是综合合同当事人的过错、所造成的损失等因素，确定各方应承担的责任。结合本案案情，李岚作为房屋的出卖人，未能在约定时间内解除涉案房屋的抵押登记并办理过户手续，是导致合同解除的根本原因。因此，本院认定李岚应对原告损失的发生承担主要责任；蓝翔公司自愿代李岚偿还贷款是促成三方签订《房屋买卖合同》的重要因素，也是保证涉案房屋的抵押登记能够得到解除从而使得合同能够履行的条件之一。蓝翔公司未能举证证明其有按约履行上述义务，同样构成违约，其也应对原告损失的发生承担相应责任；原告作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时未积极审查涉案房屋产权情况，也未举证证明其在合同约定时间内向蓝翔公司交付办理房屋贷款所需的资料，存在一定过错，其对自身损失的发生也应承担一定的责任。本院酌定由李岚、蓝翔公司、程可秀分别按45%、30%、25%比例各承担83801.7元、55867.8元、46556.5元。综上，对原告要求李岚支付其解除合同违约金40000的诉讼请求，因符合双方合同约定，且未超出李岚应承担原告损失的部分，故对该项诉讼请求予以支持。对原告要求蓝翔公司双倍返还定金40000元的诉讼请求，合同中约定程可秀应支付履约保证金20000元，该款系确保房屋买卖合同履行的担保，待房屋产权过户时自动冲抵办证服务费用，蓝翔公司作为中介履行代为收取义务。但蓝翔公司在未经李岚同意的情况下出具收条时又将该款表述为定金，与三方合同约定不符，故该20000元不能认定为定金，不能适用定金双倍返还的罚则，但合同解除的，该款应予返还。对原告要求李岚、蓝翔公司连带赔偿其违约金不足以补偿的损失141226元的诉讼请求，本院已经支持李岚支付原告违约金40000元，不足以弥补原告损失的部分，应当由李岚按责承担43801.7元，蓝翔公司按责承担55867.8元。
原告要求两被告支付律师费5000元的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、确认原告程可秀与被告李岚、安庆市蓝翔房地产有限公司于2017年2月23日签订的坐落于安庆市迎江区山城锦绣花园H栋66-2号房屋的《房屋买卖合同》已解除；
二、被告李岚于本判决生效之日起十日内支付原告程可秀违约金40000元，并赔偿原告程可秀损失43801.7元；
三、被告安庆市蓝翔房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告程可秀20000元，并赔偿原告程可秀损失55867.8元；
四、驳回原告程可秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4768元，减半收取2384元。原告程可秀负担284元，被告李岚负担1400元，被告安庆市蓝翔房地产有限公司负担700元（原告已预缴2384元）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 周芸
二〇一八年六月十一日
书记员 江庆
附本判决适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。