广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1598号原告：陈春香，女，汉族，1985年1月23日出生，住广东省电白县。委托代理人：李杰升，系广东华鸿律师事务所律师。委托代理人：陈健珍，系广东华鸿律师事务所律师。被告：黄木继，男，1967年11月28日出生，现住广东省佛山市南海区。被告：罗某2。法定代理人：陈宏玉。被告：罗某1。法定代理人：陈宏玉。被告：陈宏玉，女，汉族，1976年4月2日出生，住广东省东源县。委托代理人：许家杰，系广东星宇律师事务所律师。委托代理人：陈文强，系广东星宇律师事务所律师。原告陈春香诉被告黄木继、罗某2、罗某1、陈宏玉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年11月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告陈春香及其委托代理人李杰升、被告黄木继、被告罗某2、罗某1的法定代理人暨被告陈宏玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月7日，原、被告及中介方佛山市南海区嘉联房地产代理有限公司三方共同签订了《房地产买卖合同》。四被告将其所有的座落于佛山市南海区××房卖给原告，合同总价为2700000元。双方约定采用“涂销抵押后贷款”，原告于签署本合同时向被告支付定金500000元，然后原告代被告垫资赎契，首期房款在经纪方或银行通知还贷之日起3天内付至被告贷款账号内，到账时视为被告已收取。房屋余款，在贷款银行或其代办机构办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行或指定开设的账户内。合同第5点约定，买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。第7点：如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失。第十条规定：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。守约方为追究违约方的责任而产生的一切费用（费用包括但不限于律师费、诉讼费等）由违约方承担。第十一条：买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。第二十一条：三方约定的其他事项：买卖双方协商同意，卖方因共有证及国有土地证遗失需要有关部门办理时间，卖方承诺于正常时间补办领取共有证或国有证后30天内配合买方和中介方递件交易。合同签订当日，原告向被告支付了500000元定金，另向中介方支付了10000元中介咨询代理服务费。2015年8月13日，原告向被告支付了垫资赎契的首期房款600000元。被告在收到首期房款的当天向原告交付了涉案物业，此后原告开始对该房屋进行了装修，包括购买各种材料以及聘请工人进行施工，为此支出了122293元。合同签订后，被告在2015年7月21日补办出《房地产权证》，但被告并没有按照约定在30天内配合原告办理房地产的递件交易手续。后原告多次要求被告办理房产交易过户手续，但被告一直拖延。直至2015年10月28日双方到房地产管理部门准备办理过户手续时，原告才得知涉案房产已经在2015年10月13日被河源市源城区人民法院查封。查封原因是被告黄木继、陈宏玉不能归还银行到期贷款3000万元，被法院查封其在佛山地区的四套房产。原告多次要求被告迅速归还银行贷款，以便法院解封涉案房产，继续履行合同，但被告黄木继、陈宏玉却表示无力归还银行贷款。原告认为，由于四被告的过错，一再拖延双方办理过户手续，导致涉案房产被法院查封，本次交易无法继续进行，且被告早就知道涉案房产被查封的事实，却对原告刻意隐瞒，导致原告的装修损失继续扩大,被告的行为已经构成根本违约，应对本案承担全部责任。另外，被告黄木继与陈宏玉从2002年开始到现在一直同居，本案的债务属于黄木继与陈宏玉同居期间产生的共同债务，应由黄木继与陈宏玉两人承担连带清偿的责任。另外，黄木继与陈宏玉同居期间生育了被告罗某2、罗某1，而涉案房产的产权由黄木继与罗某2、罗某1各占1/3。根据被告提供的《公证书》反映，涉案房产的出售是用于罗某2、罗某1学习、生活的需要。因此，罗某2、罗某1同样应对本案的债务承担连带清偿责任。为此，请求判令：1.解除原告与被告黄木继、罗某2、罗某1签订的《房地产买卖合同》；2.四被告立即返还房款1100000元予原告；3.四被告立即支付违约金540000元（总房价的20%）予原告；4.四被告赔偿房地产咨询和买卖服务费10000元予原告；5.四被告赔偿装修损失122293元予原告；6.四被告支付律师费60000元予原告；7.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第五项诉讼请求。四被告辩称，一、被告诚实履行合同，根本没有违约。被告没有拖延时间，一直以来积极配合原告办理过户所需的手续。2015年6月7日，原、被告、中介方三方签订《房屋买卖合同》。次日，被告向银行申请提前偿还贷款尾款。同年6月9日，银行同意被告提前还款。原告拖延至2015年8月13日仅支持了70万元首期款中的60万元，虽然原告首期款尚未完全支付，但还是按照合同约定将房屋交付给原告。2015年7月1日至2015年9月25日，被告先后前往佛山市南海区公证处、广东省东源县公证处办理相关手续，但公证文书的时间不由被告控制。2015年7月21日，被告虽取得了补办的房产证，但原告在2015年7月21日前没有支付首期款，仅支付了定金，且在2015年8月20日前没有取得银行《同意购房抵押贷款意向书》，未达到要求被告履行合同的条件。2015年9月22日原告才取得银行《同意购房抵押贷款意向书》，在此之前原告不能要求被告去递件。只要在2015年10月底前递件，被告就不构成违约。二、原告的违约行为。原告至2015年8月13日才将约定的70万元中垫资赎契款中的60万元支付给被告，拖延2个月，且少付了10万元；至2015年9月22日才取得银行同贷书，按合同约定原告应当在2015年8月20日前取得上述意向书。原告没有如约全额支付首期款，未按时取得意向书，已违约在先。三、涉讼房屋被查封是一个意外事件，不受被告控制。且在原告违约的情况下，合同不能顺利履行不是被告责任。合同签订时，涉案房屋未被查封，而其被查封恰在国庆长假过后，递件前，被告未收到任何法律文书，其完全是意外。四、被告不存在违约情形，因此无需承担违约责任。被告按照中介方的指引下办理涉讼房屋相关手续，包括申请提前还款解押、办理公证、递交过户申请资料，并积极配合原告办理各种手续，在得知涉讼房屋被其他案件查封后，一直在与对方协商，希望能尽快将解除涉讼房屋的查封措施,故被告不存在违约行为，不应当支付52万元的违约金，也不应当承担赔偿原告房地产咨询和买卖服务费1万元。被告无需承担原告律师费，本案合同并没有约定合同不能履行时，由违约方承担守约方因维权所产生的律师费，且本案纠纷并非由被告违约引起，被告无需赔偿原告律师费。五、陈宏玉不是案涉合同的当事人，未收取相关交易款项，不是适格被告。另，陈宏玉与被告黄木继不具有同吃、同住等共同生活同居关系，不应在向任何人承担被告黄木继所负的债务。六、被告罗某2、罗某1系未成年人，对本案纠纷未参与，不知情，不应承担法律责任。七、涉讼合同中中介方加注的字体太小，被告未能看清，只是按中介方指引签署。被告同意解除涉讼合同，但不同意承担违约责任，同意返还购房款，但暂无偿还能力。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证、澳门特别行政区永久性居民身份证、户口本复印件各1份、公证书、出生医学证明复印件各2份，用以证明被告的诉讼主体资格;被告黄木继与陈宏玉从2002年开始到现在一直同居，涉案房屋属于两人的共同财产，本案债务属于黄木继与陈宏玉同居期间产生的共同债务，应由黄木继与陈宏玉两人承担连带清偿的责任;被告黄木继与陈宏玉同居的十多年，先后生下罗某2、罗某1。故被告黄木继、陈宏玉作为罗某2、罗某1的监护人，出售房屋的产权份额是为了罗某2、罗某1学习、生活的需要，有权代表罗某2、罗某1出售涉案房屋，因此，被告黄木继、陈宏玉作为法定代理人，应对被代理人罗某2、罗某1的债务承担连带责任。3.房地产买卖合同原件1份，用以证明原告与被告存在房地产买卖合同关系。4.房地产权证原件3份，用以证明该房产是陈宏玉与黄木继同居期间的财产，应由黄木继与陈宏玉两人对本案债务承担连带清偿的责任；被告黄木继、罗某2、罗某1是该房地产的权属人，其有权出售房屋。故四被告应承担连带清偿责任。5.购房定金收据原件1份；6.中国工商银行凭证原件1份；7.首期房款收据原件1份；8.欠条复印件1份；9.银行卡取款业务回单原件1份；10.无折存款回单原件1份；11.个人结算业务申请书原件1份；12.收费凭证原件1份。证据512，用以证明合同签订后的当日，原告向被告支付了500000元定金，在2015年8月13日，原告向被告支付了垫资赎契的首期房款600000元，已经依约履行了合同。由于被告违约，被告应立即返还房款1100000元给原告。13.收款收据原件1份，用以证明合同签订后的当日，原告向中介方支付了10000元中介咨询代理服务费。由于被告违约，被告应向原告赔偿该中介费10000元。14.佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明由于被告的无故延迟，被告在2015年10月28日才到房地产管理部门准备办理过户手续，在过户前必须查询房产时，原告才得知涉案房产已经在2015年10月13日被河源市源城区人民法院查封。而且被告黄木继、陈宏玉表示无力归还银行贷款，至今仍然没有解封，导致双方无法继续办理过户手续。由于被告构成根本违约，原告只得请求解除双方签订的合同并追究被告的违约责任，由被告赔偿原告的损失。15.装修清单手写件1份；16.编号9921186收据原件1份；17.佛山市盐步××石业经营部出货单原件3份；18.新安伍金电器批发部销售单原件4份；19.东鹏钻石馆中国陶瓷城销售单原件2份；20.编号6958345收款收据原件1份；21.编号9772208收据原件1份；22.成达装饰材料商行（出仓单）原件1份；23.收据原件6份；24.送货单原件1份；25.广大门业订货单原件2份；26.装修许可证、装修申请表、装修承诺书、安装承诺书原件各1份。证据1526，用以证明在2015年8月13日，被告在收到首期房款的当天向原告交付了涉案物业，此后原告开始对该房屋进行了装修，而且原告的装修经过了涉案房屋所在的物业管理公司同意，有承包人的签名，装修工程包括购买各种材料以及聘请工人进行施工，为此支出了122293元，被告应向原告赔偿该装修损失。27.民事委托代理合同原件1份；28.广东增值税普通发票原件4份。证据27、28，用以证明由于被告根本违约，根据合同约定，被告应承担原告为追究四被告的违约责任而需要支付律师费60000元。而且原告在本案中一并处理属必然发生费用的律师费并无不当。经质证，四被告对原告出示的证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，但认为涉讼合同未由中介方提供的合同范本，且字体过小，被告并未细看即签名，被告按照中介方提供的房屋交易流程进行交易。对证据414真实性无异议。但对证据1526有异议，认为装修为原告的个人行为，与被告无关，且被告并未查看原告的装修，不清楚其实际情况。对证据27、28有异议，认为律师费不应由被告承担，且原告提供的发票仅为30000元，并非60000元。诉讼中，四被告共同举证如下：1.2015年6月5日佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，用以证明被告并未隐瞒涉讼房屋的具体情况，原告清楚涉讼房屋的状况，且签订合同时涉讼房屋并未被查封。2.字条原件1份，用以证明签订合同时，被告虽签名了但不清楚合同约定具体情况，主要按照中介方提供的交易流程进行交易。3.声明书原件1份；4.收条原件1份。证据3、4，用以证明被告证据2为中介方潘泳枝书写。5.受理通知单打印件1份；6.不予办理决定书原件1份；7.公证书原件1份。证据57，用以证明被告并未拖延办理过户手续。经质证，原告对四被告出示的证据1真实性无异议，但认为无法证明被告未违约，因为被告原因才拖延办理涂销抵押的手续。对证据2、3真实性无异议，确为中介方潘泳枝书写，但认为被告也没有按该流程进行办理，导致拖延办理手续。对证据4真实性无异议。对证据5、6真实性无异议，且证据6已载明因被告提供的材料不充分也无法提供，才导致公证处不予办理，证实迟延办理为被告方的责任。对证据7无异议。经审查，原告提供的证据114及被告提供的证据17，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据1526，因原告已经撤回要求赔偿装修损失的请求，故该部分证据与本案无关联，本院对此不予审查。原告提供的证据27、28均为原件，被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房（权利证号：粤房地权证佛字第××、02××42、02××43），登记时间为2015年7月23日，登记权属人是被告黄木继、罗某1、罗某2，各占三分之一产权份额。房地产权证中同时备注为遗失补办。2015年6月5日，被告陈宏玉在房管部门对涉讼房屋进行查询，显示涉讼房屋不存在被查封情况，已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行佛山南海××支行。2015年6月7日，原告（买方）、被告黄木继、被告罗某2、罗某1（被告陈宏玉代签）（卖方）及佛山市南海区××房地产代理有限公司（中介方）三方签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告黄木继、罗某2、罗某1将涉讼房屋售予原告，合同总金额为2700000元。定金500000元于2015年6月7日支付，卖方应在签订合同后3天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起3天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用。买方按揭付款的，买方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后的7天内签订《购房抵押贷款合同》。买方代卖方垫资赎契，首期房款700000元在经纪方或银行通知还贷之日起3天内付至被告贷款账号内，到账时视为被告已收取。房屋余款1500000元，在贷款银行或其代办机构办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告在该贷款银行或指定开设的账户内，如银行实际贷款额不足以支付应付楼款余款，则由买方以现金补充其差额，并需于缴交税费之前付清。买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后7天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。如由于买方或卖方原因而导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法继续进行的，责任方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金及向经纪方赔偿等额于双方咨询及买卖代理费总和的损失。买卖双方同意卖方交付该物业给卖方使用之日起为卖方收到买房首期房款当天。守约方为追究违约方的责任而产生的一切费用（费用包括但不限于律师费、诉讼费等）由违约方承担。若买卖双方自行买卖或者另行委托其他第三方买卖该物业，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方。合同第二十一条约定：买卖双方协商同意，卖方因共有证及国有土地证遗失需要等有关部门办理时间，卖方承诺于正常时间补办领取共有证或国有证后30天内配合买方和中介方递件交易。同日，原告向被告黄木继、罗某2、罗某1支付购房定金500000元及向中介方佛山市南海区××房地产代理有限公司支付中介咨询代理服务费10000元。同年8月13日，被告黄木继出具收据确认收到原告首期房款600000元。同日，原告接收涉讼房屋。同日，被告陈宏玉、黄木继向广东省佛山市南海公证处申请办理声明公证。2016年1月8日，广东省佛山市南海公证处以提供的材料不充分又无法补充为由，决定不予办理上述公证事项。2015年9月24日，被告黄木继、陈宏玉作出声明，声明被告黄木继、陈宏玉是被告罗某2、罗某1父母亲、法定监护人，因被告罗某2、罗某1学习、生活需要，在佛山市南海区另有住房，决定将涉讼房屋出售他人。保证出售涉讼房屋所得款项中属于被告罗某2、罗某1的部分存于银行账户内，并保证全部用于他们的学习和生活。次日，广东省东源县公证处出具（2015）粤河东源第××号公证书，证明被告黄木继、陈宏玉的声明行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。同年10月13日，广东省河源市源城区人民法院依据（2015）河城法立保字第832号裁定书查封了涉讼房屋。据2015年10月28日的《佛山市（南海区）房产查询证明》显示，涉讼房屋其时已涂销抵押。同年11月10日，原告因本案支付律师费用共计33000元。诉讼中，原、被告各方确认于2015年9月8日前已办理涂销抵押手续。被告黄木继、陈宏玉确认于2002、2004年共同生育了被告罗某1、罗某2。被告黄木继承认被告陈宏玉为其妻子，但双方没有登记结婚，其自2002年起与被告陈宏玉同居生活在一起。本院认为，被告罗某1、罗某2虽为未成年人，但其父母亲被告黄木继、陈宏玉经公证声明，为被告罗某1、罗某2学习、生活需要而出售涉讼房屋，且被告陈宏玉作为被告罗某1、罗某2的法定代理人在合同中签名确认，故原告与被告黄木继、罗某2、罗某1签订的《房地产买卖合同》中围绕房屋买卖的约定是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行义务。合同虽约定首期房款为700000元，原告仅支付600000元，但从合同约定可知首期款为原告代被告垫资赎契款，其主要目的为偿还涉讼房屋的银行贷款以便涂销抵押及交易过户，而各方均确认涉讼房屋于2015年9月8日前已办理涂销抵押手续，即原告未足额支付首期款未影响合同的继续履行，故原告该瑕疵行为构成违约，但不构成根本违约。合同约定被告补办领取共有证或国有证后30天内配合买方和中介方递件交易手续，现双方约定的过户手续办理期限已届满，涉讼房屋因被告其他案件的原因被查封，权利受到限制，查封期间不得办理包括权属变更、抵押、地役等一切权利易动登记，合同目的已不能实现，原告诉请解除合同及返还已支付的购房款1100000元合法有据，本院予以支持。被告黄木继、罗某2、罗某1作为房屋权属人应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的，现因被告黄木继、罗某2、罗某1自身的原因造成涉讼房屋被查封，合同目的无法实现，被告黄木继、罗某2、罗某1对此存在根本过错，应承担根本违约的违约责任。对于违约金数额问题，合同虽约定违约金为涉讼房屋总价的20%，但违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可认定为“过分高于造成的损失”，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据已查明的事实仅可确定原告的直接损失为剩余购房款资金占用利息，且原告在履行合同过程中亦存在违约行为，综合考虑本案实际情况、原告的损失范围、合同的履行程度、当地市场房价等因素、被告的主观过错程度，本院酌定被告黄木继、罗某2、罗某1以涉案房屋总价的10%向原告支付违约金270000元（2700000元×10%）较为公平合理。原告该项诉请在本院核定范围的，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。合同约定“买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方”，本案合同由被告黄木继、罗某2、罗某1根本违约而解除，原告主张被告黄木继、罗某2、罗某1赔偿房地产咨询及买卖代理费10000元符合双方的约定，且不违反法律法规的禁止性规定，本院予以支持。合同同时约定“守约方为追究违约方的责任而产生的一切费用（费用包括但不限于律师费、诉讼费等）由违约方承担”，如前所述，本案合同由被告黄木继、罗某2、罗某1根本违约而解除，原告主张被告黄木继、罗某2、罗某1承担本案律师费，符合双方合同约定。但律师费应已实际支付的金额为限，故被告黄木继、罗某2、罗某1应向原告赔偿律师费33000元，超出部分，本院不予支持。关于被告黄木继、陈宏玉的同居情况。被告陈宏玉虽否认与被告黄木继同居，但被告黄木继承认“被告陈宏玉为其妻子，自2002年起与被告陈宏玉同居生活在一起”，结合二人于2002、2004年共同生育了被告罗某2、罗某1的事实，本院认定被告黄木继、陈宏玉之间自2002年起存在同居关系。参照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第11条“解除非法同居时，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理”的规定，本案债务发生在二人同居期间，在双方同居期间且不能证明各自经济完全独立的情况下，同居期间因共同生活产生的债务为共同债务，被告陈宏玉应对本案黄木继应负的债务承担连带责任，并以其全部财产（包括家庭财产或个人财产）进行偿还，原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告陈春香与被告黄木继、罗某2、罗某1于2015年6月7日签订的《房地产买卖合同》中围绕房屋买卖的约定；二、被告黄木继、罗某2、罗某1、陈宏玉应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1100000元予原告陈春香；三、被告黄木继、罗某2、罗某1、陈宏玉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金270000元予原告陈春香；四、被告黄木继、罗某2、罗某1、陈宏玉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房地产咨询及买卖代理费10000元予原告陈春香；五、被告黄木继、罗某2、罗某1、陈宏玉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费33000元予原告陈春香；六、驳回原告陈春香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费20190元（原告已预交21290.63元）、财产保全费5000元（原告已预交），合共25190元，由原告负担4375.11元，由四被告负担20814.89元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。对原告多预交的受理费1100.63元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退回。如不服本判决，原告、被告罗某2、罗某1、陈宏玉可在判决书送达之日起十五日内，被告黄木继可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  周桂颜人民陪审员  邓佩仪人民陪审员  陆 烨二〇一六年五月六日书 记 员  彭标文