江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0581民初9333号原告：常熟市世诚织造有限公司，住所地常熟市海虞镇周行东戴坝村，统一社会信用代码91320581570345326U。法定代表人：王珊瑚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁振华，江苏圣益律师事务所律师。被告：常熟市源泽针纺织品有限公司，住所地常熟市海虞镇周行东戴坝村，统一社会信用代码913205815653371378。法定代表人：邵文华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。原告常熟市世诚织造有限公司与被告常熟市源泽针纺织品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人丁振华、被告委托诉讼代理人陈宇龙到庭参加诉讼；并于2017年11月10日再次公开开庭进行了审理，原告法定代表人王珊瑚及其委托诉讼代理人丁振华、被告委托诉讼代理人陈宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟市世诚织造有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房租费682000元；2、判令被告支付违约金52500元；3、被告承担全部诉讼费。事实和理由：原、被告在2013年10月前，同为“苏州隆达化纤织造有限公司”（下称“隆达公司”）的租户。2013年11月30日，原告通过法院依法取得位于智周路3号原属“隆达公司”围墙内的全部房地产（含附房、临建）权属。此后，原告与被告及其他租户开始逐步理顺权利、义务关系。原、被告双方通过认真协商，先后签订了《备忘录》、《协议》、《租赁合同》、《厂房租赁合同》等六份，其中编号1、2的合同已履行完毕，尚有编号为3-6的四份合同正在履行中。被告除正常履行编号1、2合同外，编号为3-6的合同也陆续多次向原告付过租费，但未能在支付租费时间上守约。截止2016年10月30日，双方对账，当时结欠259000元，数日后，被告付200000元，仍结欠59000元。编号3合同租金65000元，已逾期3个月，违约金为32500元；编号4合同，被告应在2017年2月10日前付原告18万元，逾期半年，约定违约金20000元；编号5合同，被告应付288000元，虽逾期，但未约定违约责任；编号6协议，被告应付90000元，逾期8个月，协议未约定违约责任。以上四笔本金为623000元，加上原欠59000元，本金为682000元。由于其中两份合同明确约定违约责任，相加违约金52500元，总计为734500元。因被告在付款时间上严重违约，原告遂诉至法院，请求依法处理。被告常熟市源泽针纺织品有限公司辩称，1、对于结欠的房租金额需要核对。2、部分房租费用没有到期。3、违约金不同意支付，如果法院判决支付违约金，被告认为违约金过高，要求调整至同期银行存款利息水平。本院经审理认定事实如下：2014年8月11日和2015年4月13日，原、被告双方就双方的租赁问题协商一致分别制作备忘录（二）和协议。2015年4月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，内容为：甲、乙双方就位于甲方厂区内部分附房乙方有偿使用事宜经协商订立本合同：一、甲方于2013年11月30日依法买受了原属“苏州隆达化纤织造有限公司”位于海虞镇周行智周路3号内全部房屋（含附房）和土地使用权。其中部分附房（位于厂区西侧北部靠围墙共17间，建筑面积约680㎡由乙方占用使用）。乙方对此表示认可。二、租赁期限：自2015年5月1日至2018年4月30日止租期三年。乙方若期满续租，须提前30日书面告知甲方。双方可另签新一轮租赁合同。三、租金：（17间×40㎡）建筑面积计680㎡，年租金为人民币65000元，租金于每年5月10日前给付甲方。鉴于历史原因乙方实际占有使用在先，2013年12月1日至2015年4月30日两年租金乙方自愿连同本合同第一年租金计人民币15万元于2015年4月30日前交付甲方。开票及费用由乙方自行解决。甲方表示：今后若签新合同，租金涨幅不超10%。四、乙方应爱护租赁物，未经甲方书面同意不得改变原房结构，日常简单维修费用乙方自行负担。五、在本合同期内，双方不得随意解除或变更合同，若一方违约，须向守约方支付半年租金额的违约金。六、本合同一式两份各执一份。双方负责人签字并加盖公司即生效。该合同项下的租金，被告已支付至2016年4月30日；2016年5月1日至2017年4月30日的租金尚未支付。2015年5月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，内容为：甲方自2013年11月30日依法取得原权属“苏州隆达化纤织造有限公司”位于海虞镇周行智周路3号内的全部房地产权属，乙方对此不持异议。根据乙方提供的2012年2月1日与“苏州隆达化纤织造有限公司”签订的《厂房租赁合同》。厂房租赁面积为4000平方米，而乙方实际占有使用现一号车间底层全部的6000平方米，比合同多占用约2000平方米。对此双方在尊重客观事实的基础上，经友好协商，订立合同如下：一、双方确定乙方实际多占用面积按1800平方米计算，实际租赁起始日为2013年12月1日，本合同约定租期至2018年4月底止。二、按每平方米年租金160元计，1800㎡×160元，年租金为288000元。三、本合同签订之日，乙方应付清此前租金40万元。2015年12月30日前付清2015年5月-12月租金192000元，2016和2017年租金各288000元。付租时间为当年的6月30日之前。2018年4个月租金96000元，乙方付租金时间为2018年2月底之前。关于房租开票及费用承担，若本合同届满后另续签合同租金涨幅从双方2015年4月13日订立的《租赁合同》约定。四、租赁期满，双方另行友好协商作出妥善处理。五、本合同一式两份，各执一份，双方负责人签字并加盖公司章即生效。被告已于2016年6月30日之前付清包括使用在先的全部租金，但未支付2017年度应付的租金。2015年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》一份，内容为：鉴于乙方在甲方一号车间周边空地（含消防通道上方）借西边附房，北边和东边围墙搭建了临建，用于堆放原料、成品等，在甲方提出异议的情况下，经双方商洽，达成如下协议：一、乙方向甲方承诺：所搭临建保证不丧失消防通道功能。若消防部门检查存在问题，不管采取任何措施或处罚，由乙方承担全部责任，与甲方无涉。二、上述三部分临时搭建面积约为2000㎡，由乙方搭建，但乙方表示：甲方在同意其保留和使用前提下，视为物权归属甲方，并愿意适当向甲方支付使用费。三、甲方基于乙方上述一、二条承诺、表态，同意受赠乙方临时搭建棚约2000㎡。对该部棚，自2015年5月1日起向乙方每年收取使用费18万元。付费时间为每年的12月30日前。考虑到乙方搭建投入因素。第一年仅收乙方应付费的1/3为人民币6万元；第二、第三、第四年甲方收取乙方应付费用的1/2为人民币9万元；若此后乙方仍需继续使用该棚，则从第五年起按每年18万元足额支付。乙方表示接受。四、除政府机关责令拆除外，未经权属人甲方同意，乙方不得自行拆除。若乙方擅自拆除，应自2015年5月1日起，按每年18万元使用费计，补足支付给甲方。该协议项下第一年的租金6万元被告已支付；2016年度的租金为9万元，被告应于2016年12月30日前支付，但至今尚未支付。2015年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》一份，内容为：根据2014年8月11日双方签订的备忘录（二）“该房取得权证后另签租赁合同”的约定，经协商，订立本合同：一、租赁区位、面积仍为甲方一号车间二层中段2000平方米。二、租赁期自2015年8月21日至2018年4月底止。三、租赁费为每年18万元整，不足一年按实结算，甲方在租赁期内不再上涨租金。乙方在合同期内（16年至18年）甲向甲方付租金时间确定为每年的2月10日。开票税费由乙方另行承担。四、任何一方违反本合同上列任一条款，向守约方支付违约金人民币贰万元。五、租赁期满，双方另行友好协商作出妥善处理。六、本合同一式两份，各执一份。双方负责人签字并加盖公司章即生效。该合同项下的租金，被告已支付至2016年8月20日；2016年8月21日至2017年8月20日的租金尚未支付，该租金应于2017年2月10日前支付。诉讼过程中，原告明确表示不主张解除与被告之间的租赁关系。被告向法庭陈述：对原告主张的租金金额682000元（含截至2016年10月30日对账后尚结欠的租金59000元）予以确认，但不同意支付违约金，且原告主张的违约金过高，要求调整至同期银行存款利息水平。以上事实，有原告提供的营业执照、国家企业信用信息公示系统（江苏）、备忘录（二）、协议、租赁合同、厂房租赁合同、当事人陈述及本案的庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、《协议》均是双方真实意思表示，应依法成立并生效，对原、被告双方均具有法律约束力。原、被告双方均应依约履行各自的义务。被告未能按约交付租赁费用，应承担相应的民事责任。现原告要求被告支付截至2016年10月30日对账后尚欠的租金59000元、2015年4月13日签订的《租赁合同》项下租金65000元、2015年5月1日签订的《厂房租赁合同》项下租金288000元、2015年5月1日签订的《协议》项下租金90000元、2015年8月21日签订的《租赁合同》项下租金180000元的主张，有事实和法律依据，且被告对该金额也予以认可，本院予以支持。原告主张被告支付2015年4月13日签订的《租赁合同》和2015年8月21日签订的《租赁合同》项下约定的违约金32500元和20000元的主张。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定属过分高于造成的损失。故本院对被告提出的违约金过高，要求调整的意见予以采纳，将违约金计算标准调整为：按中国人民银行同期贷款基准利率（1年期）1.3倍计算。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告常熟市源泽针纺织品有限公司支付原告常熟市世诚织造有限公司截至2016年10月30日对账后尚欠租金人民币59000元。二、被告常熟市源泽针纺织品有限公司支付原告常熟市世诚织造有限公司2015年4月13日签订的《租赁合同》项下应于2017年5月10日前支付的租金人民币65000元，并支付自2017年5月11日起至实际给付之日止以65000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率（1年期）1.3倍计算的违约金。三、被告常熟市源泽针纺织品有限公司支付原告常熟市世诚织造有限公司2015年5月1日签订的《厂房租赁合同》项下应于2017年6月30日前支付的租金人民币288000元。四、被告常熟市源泽针纺织品有限公司支付原告常熟市世诚织造有限公司2015年5月1日签订的《协议》项下应于2016年12月30日前支付的租金人民币90000元。五、被告常熟市源泽针纺织品有限公司支付原告常熟市世诚织造有限公司2015年8月21日签订的《租赁合同》项下应于2017年2月10日前支付的租金人民币180000元，并支付自2017年2月11日起至实际给付之日止以180000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率（1年期）1.3倍计算的违约金。上述一至五项付款义务，被告常熟市源泽针纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××66）。六、驳回原告常熟市世诚织造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5573元，由原告常熟市世诚织造有限公司负担398元，由被告常熟市源泽针纺织品有限公司负担5175元（原告同意其预交的案件受理费5175由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审判员  赵丹丹二〇一七年十一月十四日书记员  姚敏怡