重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初5469号原告：广州金逸影视传媒股份有限公司，住所地广州市天河区华成路8号之一402房之一，统一社会信用代码914401017594041317。法定代表人：李晓文，董事长。委托诉讼代理人：白中兵，男，汉族，1976年1月15日出生，住重庆市九龙坡区，公司员工。被告：重庆金唐房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道红黄路121号4号楼三楼，统一社会信用915000007398309934。法定代表人：陈建军，总经理。委托诉讼代理人：周宏，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所实习律师。原告广州金逸影视传媒股份有限公司（以下简称“金逸影视公司”）与被告重庆金唐房地产开发有限公司（以下简称“金唐地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日受理后，依法由审判员潘寒冰，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈宗明担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人白中兵，被告的委托诉讼代理人周宏、董金迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金逸影视公司的诉讼请求为：被告双倍返还原告定金175万元（87.5万元×2倍）；诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月14日，原被告签订了《重庆金唐城市广场金逸国际电影租赁协议书》，约定原告承租被告位于重庆渝北区紫荆路（紫荆商业广场）金唐城市广场第4层的房屋用于开设“金逸电影城”及附属配套业务。协议签订后，原告按照协议书的约定于2010年8月18日向被告按期足额支付了87.5万元的首期履约保证金。随后，双方就签订正式租赁合同进行了长达两年之久的谈判，在谈判过程中，被告违背租赁协议的约定，擅自将租赁保证金和租金的收取标准提高，并要求原告在租赁房屋内开设IMAX厅，且于2013年1月7日发函要求原告签订正式租赁合同，原告不同意，被告就于2013年1月21日解除了租赁协议。原告于2013年2月4日向被告发函要求被告继续谈判，并于2013年2月7日向被告发送了最后的合同版本，被告未理会。2014年4月24日、2014年4月25日、2015年12月16日，原告通过QQ邮件，及两次通过圆通快递向被告发函，要求被告承担擅自解除租赁协议书的违约责任。2016年6月14日，原告通过QQ邮件要求被告退还履约保证金。2016年7月15日、8月15日，原被告双方负责人就此事进行了沟通，但至今未果。另外，双方谈判过程中，被告同时就涉案房屋先后与CGV影城和星美影院进行谈判，最后被告将涉案房屋租赁给了星美影院。原告现为维护自己的合法权益故起诉来院。被告金唐地产公司辩称，1.本案案由为房屋租赁合同纠纷，与被告具有租赁关系的系广州金逸影视投资集团有限公司，非原告，原告未举证证明其系权利义务承受方，根据民诉法119条规定，原告并非本案适格原告，应裁驳；2.原告的起诉超诉讼时效，应驳回诉请，本案时效的起算点应为2013年1月21日，被告于当日因原告违约单方解除租赁协议书，本案应从解除通知送达之日起算。原告诉称2014年4月25日通过QQ邮件及圆通快递、2015年12月16日通过圆通快递向被告发送的工作函，被告均未收到，故原告的起诉已过时效；3.根据双方签订的租赁协议书第7条第f款，双方应自协议书签订后2个月内或被告确认正式交房期后20天内签订正式租赁合同，该协议第6条约定被告确定于2012年3月31日前按双方约定将物业交付给原告，故正式租赁合同应在2010年10月14日前或2012年4月20日前，但双方未签订正式租赁合同，被告对此无违约行为，被告于2013年1月7日向原告发送工作函，催告原告应于2013年1月14日前签订租赁合同，原告未予回应，依据合同法第94条第3、4款的规定被告有权解除租赁协议，被告于2013年1月21日合法解除了租赁协议，故原告无权要求被告返还履约保证金，更无权要求双倍返还；4.原告未在法定异议期内对被告解除协议提出异议，其后被告与他人磋商租赁事宜与本案无关。双方的租赁协议于2013年1月21日正式解除，根据最高院关于适用合同法若干问题的解释二第24条的规定，原告的主张不应得到支持，依据合同法第96条的规定租赁协议已于2013年1月21日解除，被告依法向原告送达解除通知书，原告未在规定期限内起诉，故租赁协议已解除。金逸影视公司为证明自己的主张，举示了以下证据：1、被告与广州金逸影视投资集团有限公司（以下简称“金逸投资公司”）签订的《重庆金唐城市广场金逸国际电影城租赁协议书》、有限责任公司变更登记申请书及核准通知书，拟证明原告由金逸投资公司更名而来，原告系适格原告，原告与被告的租赁关系成立并生效。2、《金唐-名家汇国际广场金逸国际电影城房屋租赁合同》，金逸影视公司陈述，该合同是被告金唐地产公司工程部经理蔡哲颖（现已离职）通过QQ邮件发送给原告代理人的，拟证明金唐地产公司擅自提高了第二笔保证金金额、保底租金、分成租金比例，并要求原告增设IMAX厅及分成。3、2013年1月7日被告向原告发送的工作联系函、2013年1月21日被告发送给原告的解除租赁协议书通知（复印件），拟证明被告擅自变更租赁协议书内容后，原告不接受，被告即解除该租赁协议。4、2013年2月4日原告发送给被告的《关于继续谈判合同条款的函》（复印件）及2013年2月7日QQ邮件电脑截屏，拟证明原告通过圆通快递向被告发函要求继续谈判合同，并以QQ邮件方式同步发送了该函。5、2014年4月24日原告向被告发送的《关于金唐城市广场租赁事宜的函》（复印件）及2015年4月25日QQ邮件电脑截屏，拟证明原告于2014年4月24日通过QQ邮件、于2014年4月25日通过圆通快递向被告送达了该函，要求被告承担违约责任。6、2015年12月16日原告向被告发送的《关于重庆金唐城市广场金逸国际电影城催收的函》（复印件）及圆通快递详情单710093303123（复印件）、查询单（打印件），拟证明原告再次向被告发函要求承担违约责任，被告于2015年12月21日收悉。7、2016年6月14日QQ邮件发送截屏、2016年6月13日原告代理人与被告肖清扬手机短信截屏（打印件）、2016年12月1日拍摄照片3张，拟证明原告多次与被告沟通违约赔偿事宜，被告同意退87.5万元的保证金，被告在2016年将涉案房屋租赁给星美影城。8、中国工商银行资金汇划补充凭证，拟证明原告向被告支付了87.5万元履约保证金。9.QQ邮件截屏1张、通过QQ邮件发送蔡哲颖名片的截屏1张，拟证明原告举示的证据2系被告公司工程部经理蔡哲颖通过QQ邮件发送来的。金唐地产公司对以上证据的质证意见为：对证1的三性均无异议。对证2的三性均有异议，被告不知晓该份合同，被告也未向原告提供过该合同，被告只是将原告新增加的条款删除后，随2013年1月7日的函件一起邮寄纸制合同版本给原告，从未向原告发过电子版本。对证3的三性均无异议。对证4、证5、证6的三性均有异议，被告未通过圆通快递或QQ邮件收到过前述函件，且前述函件均为复印件，其真实性无法核实。对证7的三性均有异议，被告未收到该邮件，也未收到手机短信，原告拍摄的3张照片与本案无关。对证8的三性均无异议。对证9真实性均有异议，名片系电脑截屏的图片，非名片原件，即便是名片原件，也不能证明蔡哲颖的真实身份。QQ邮件截屏显示原告备注的发件人系蔡-金唐，但该备注名称可以随意编辑，不能证明尾号为7920的QQ邮箱系蔡哲颖的。被告公司当时确有一名叫蔡哲颖的员工（现已离职），但无法确认该名片、QQ邮件系蔡哲颖的。对金逸影视公司举示的证据，本院认定如下：证据1、证据3、证据8的真实性，双方均无异议，本院对该3组证据的真实性予以确认。证据2系打印件，无原件核实，本院对其真实性不予确认。证据4、证据5中的函系复印件，金逸影视公司也未举示证据证明2358879720@qq.com邮箱系金唐地产公司蔡哲颖的，故本院对证据4、证据5中函件的真实性不予确认，对QQ邮箱电脑截屏的关联性不予确认。证据6中均系复印件，无原件核实，故本院对证据6的真实性不予确认。证据7中QQ邮件发送截屏，原告陈述该QQ邮件发送截屏系原告代理人发送给被告公司营销总监肖清扬的，但未举示证据证明164088163@qq.com邮箱是肖清扬的，故本院对该QQ邮件发送截屏关联性不予确认；手机短信聊天记录无原件核实，本院对其真实性不予确认；3张照片与被告陈述的2016年将涉案房屋出售给了星美影城相印证，故本院对3张照片的真实性予以确认。金唐地产公司为证明自己的主张，举示了以下证据：1、2010年8月4日被告与金逸投资集团公司签订的《重庆金唐城市广场金逸国际电影城租赁协议书》，拟证明原被告应按该协议书约定商谈租赁合同事宜，根据该协议书第7条第f款的约定，双方应在该协议签订后2个月内或被告确定正式交房后20天内签订正式租赁合同，第6条约定被告于2012年3月31日前交付房屋给原告，故双方签订正式合同的时间应为2010年10月14日前或2012年4月20日前。2、2013年1月7日被告向原告发出的工作联系函（复印件），拟证明被告要求原告在2013年1月14日前签订正式租赁合同。3、2013年1月21日被告向原告发出的解除租赁协议书通知（复印件），拟证明因原告未及时与被告签订正式租赁合同，被告依法解除租赁协议。4、竣工验收备案登记证，拟证明涉案房屋所在的4号楼在2014年9月27日竣工验收。金逸影视公司对以上证据的质证意见为：对证1、证2的真实性均无异议。对证3形式上的真实性无异议，对内容的真实性有异议，实际为被告变更租赁协议的内容，强迫原告接受，原告不接受，被告就单方解除了租赁协议。对证4的真实性无异议、关联性有异议，备案登记证上的工程系住宅楼，非商业楼，而涉案房屋系商业楼。对金唐地产公司举示的证据，本院认定如下：因金逸影视公司对金唐地产公司举示的证据其真实性均无异议，故本院对金唐地产公司举示的证据的真实性均予以确认；被告未举示证据证明涉案房屋系竣工验收备案登记证上的住宅楼，故本院对竣工验收备案登记证的关联性不予确认。根据已认定的证据，结合原告诉称、被告辩称及双方庭审中的陈述，本院查明事实如下：2011年8月14日，金唐地产公司为出租方（甲方）、金逸投资公司为承租方（乙方）签订了《重庆金唐广场金逸国际电影城租赁协议书》，约定甲方将其所有的位于重庆市金唐城市广场第4层的房屋租赁给乙方开设“金逸国际电影城”。关于租期双方约定，第一个租赁期为18年，租期自乙方开业的第一天开始计算，不包含装修的6个月免租期（免租期包括影城的装修、设备安装调试以及办理相关开业手续）。关于交场时间双方约定，甲方同意于2012年3月31日之前按双方约定的场地交付条件将物业交给乙方作为装修之用，如甲方未能按时交付出租物业给乙方装修的，则租期及免租期顺延。关于租金双方约定，租金方式为年度净票房分成租金和保底租金的取高者，保底租金按月预付，年度净票房分成租金按年度结算，在每年的1月20日前对上一年度的电影净票房收入进行结算，保底租金为每年250万元起，年度净票房分成租金为年度电影净票房收入的11%起；保底租金和年度净票房分成租金比例第1年至第3年分别为250万元、11%，第4年至第6年分别为280万元、12.5%，第7年至第9年分别为310万元、13%，第10年至第12年分别为340万元、14.5%，第13年至第15年分别为370万元、15%，第16年至第18年分别为420万元、16%。关于定金双方约定，乙方在签订协议之日起7个工作日内，向甲方支付87.5万元的首期履约保证金，此保证金同时作为本协议书的定金。关于签订正式租赁合同双方约定，双方应在本协议书签订后2个月内（或甲方可确定正式交房日期后二十天内），双方根据本协议书的租赁条件和条款的基础上签订正式的租赁合同。关于违约责任双方约定，本协议书签订后如果乙方单方解除本协议书，则乙方交纳的定金归甲方所有，不予退还；如果甲方单方解除本协议书，则应双倍返还乙方已交纳的定金。协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，2010年8月18日，金逸影视公司通过中国工商银行以转账的方式向金唐地产公司支付了首期履约保证金87.5万元。2013年1月7日，金唐地产公司向金逸影视公司发出《工作联系函》，主要内容为，根据2010年8月14日贵司与我司签订的《重庆金城市广场金逸国际电影城租赁协议》的约定，双方对将要签署的租赁合同具体条款进行了多次协商。对于贵司要求增加的一些条款，例如5.7，6.2.8等条款内容，因超出了原租赁协议的条件，我司不能接受，现将我司修订后的合同版本发予贵单位，望贵司能在2013年1月14日前确定双方正式合作关系，完成房屋租赁合同的最终签署。2013年1月21日，金唐地产公司向金逸影视公司发出《解除租赁协议书的通知》，主要内容为，2010年8月14日，贵我双方签订了租赁协议书，根据该协议的约定，双方应在本协议签订之日起2个月内，在本协议约定的租赁条件及条款的基础上签订正式的租赁合同。在租赁合同正式条款磋商中，贵公司提出了太多超出上述协议约定的内容，至双方对于正式租赁合同条款无法达成一致。同时，我公司曾多次催促贵公司在“租赁协议约定的租赁条件及条款基础上”与我公司签订正式租赁合同，至今已远远超过上述协议约定的签订正式租赁合同的期限，为此我公司还于2013年1月7日期向贵公司发函，要求贵司于2013年1月15日前与我公司签订正式租赁合同，但贵公司至今仍未回复我公司，更未前来签订正式租赁合同。鉴于此，我公司郑重函告贵公司，通知解除双方签订的租赁协议书。另查明：2010年11月19日，金逸投资公司更名为金逸影视公司。金唐城市广场现名紫荆商业广场。庭审中双方均陈述，租赁协议已于2013年1月21日解除。上述事实，有《重庆金唐城市广场金逸国际电影租赁协议书》、转款凭证、《工作联系函》、《解除租赁协议书的通知》、原被告陈述等证据，经庭审质证，足以认定。本院认为：金唐地产公司与金逸影视公司签订的《重庆金唐广场金逸国际电影城租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按协议约定履行义务。关于金唐地产公司解除租赁协议是否违约。金逸影视公司双方在租赁协议中约定双方在协议书签订后2个月内（或甲方可确定正式交房日期后二十天内）签订正式的租赁合同，租赁协议签订后2个月内，双方未签订正式租赁合同，那么，依照租赁协议的约定，合同签订时间应该是在金唐地产公司确定交房日期后20天内，金唐地产公司辩称此处“甲方可确定正式交房日期”为租赁协议的第6条约定的交场时间即2012年3月31日，但是该第6条同时载明了如甲方未能按时交付出租物业给乙方装修的，则租期及免租期顺延，显然该条中的2012年3月31日并非甲方（金唐地产公司）确定的交房日期，金唐地产公司也未举示证据证明其确定了交房日期并已告知金逸影视公司，故其提出解除租赁协议时尚未确定交房日期，即其在约定的签约时间前提前解除租赁协议，系违约解除。关于本案是否已过诉讼时效。因金逸影视公司、金唐地产公司对租赁协议于2013年1月21日解除均予以认可，本院依法确认租赁协议于2013年1月21日解除。该解除时间也是本案诉讼时效的起算点，租赁协议解除后，金逸影视公司主张其于2013年2月发函金唐地产公司要求其继续谈判、于2014年4月、2015年12月发函要求金唐地产公司承担违约责任，但均未举示有效证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。依据现有证据，金逸影视公司直到2017年3月7日才起诉要求金唐地产公司支付违约金，故金唐地产公司辩称本案已过诉讼时效成立，对金逸影视公司要求金唐地产公司支付违约金的请求，因过诉讼时效，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决如下：驳回原告广州金逸影视传媒股份有限公司的诉讼请求。案件受理费20550元，减半收取10275元，由原告广州金逸影视传媒股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  潘寒冰二〇一七年五月三十一日书记员  陈宗明