新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0203民初1263号原告：克拉玛依汉博文化投资有限公司，住所地：新疆克拉玛依市昆仑路51-7号。法定代表人：朱翔，该公司经理。委托诉讼代理人：吕卫华，新疆国雅律师事务所律师。被告：胡瑾，女，1976年4月16日出生，汉族，新疆油田公司重油公司员工，住克拉玛依区南泉小区渭园5幢63号。委托诉讼代理人：胡志疆，男，1973年2月8日出生，汉族，个体从业人员，住克拉玛依区前进小区**幢*号。原告克拉玛依汉博文化投资有限公司（以下简称汉博投资公司）诉被告胡瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉博投资公司之委托诉讼代理人吕卫华，被告胡瑾及其委托诉讼代理人胡志疆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汉博投资公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付房租297130元、物业费23087.11元、暖气费19160.22元、违约金328328.70元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告应于2016年8月19日支付2016年9月19日至2017年9月20日即第二年的房屋租金297130元，并约定暖气费、物业费均由被告负担，逾期未支付的，被告应按日千分之五承担违约金，现被告未能按约履行合同义务，故原告诉至法院。被告胡瑾辩称，其认可与原告之间签订了《商铺租赁合同》，亦认可合同期内第二年的房屋租金297130元确实未付，对原告主张的2016年、2017年物业费用其亦认可未予支付，对原告主张的2015年10月15日至2016年4月15日、2016年10月15日至2017年4月15日期间的暖气费用其认可未予支付，但其认为租赁房屋系为经营餐厅，但餐厅因经营不善已于2016年8月关门停业，之后其与原告及汇嘉公司工作人员就租金支付及押金返还等事宜进行沟通，原告本意亦是希望被告继续租赁商铺，并就降低房租、免租期等问题进行了磋商，但最终未能形成书面协议，事情搁置至今，故认为原告主张的上述费用其均不同意承担，并认为原告主张违约金过高。本院经审理认定事实如下：2015年6月19日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于克拉玛依区幸福路丁一号中央广场B9-2-12、13号商铺出租给被告经营使用，建筑面积339.19平方米；租赁期为5年，自2015年6月20日起至2020年9月19日止；原告在2015年6月27日将房屋钥匙交付被告，被告应于2015年6月30日前进场装修；该商铺可供经营：餐饮、酒水；租金以建筑面积计算，不含税金，税金由被告自行承担；第一年每日租金为2元每平方米，年租金为247609元；第二年每日租金为2.4元每平方米，年租金为297130元；付款方式为年付；被告应提前一个月向原告支付下一个租金年度的房屋租金，被告应主动到原告指定的账户缴纳租金；被告在签订本合同时，应向原告一次性交付房屋租赁押金61902元、第一年租金247609元，共计309511元。租赁保证金由原告保管直至租约期满，在被告无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还被告。如被告不能按时缴纳当年租金则押金不予退还；被告同意原告委派的物业管理公司负责商铺的物业管理，服从管理公司的管理和遵守管理公司制定的管理守则和各种管理规章，且依据规定缴纳物业管理费、水电费、供暖费、垃圾清运费等其他应缴费用。自合同生效之日起开始收取物业费。前期物业公司为克拉玛依博峰物业服务有限公司，物业费收费标准为2.96元每平方米每月；采暖费由原告或者委托物业公司统一收取，采暖费以克拉玛依市供热公司收费标准为准，被告需在采暖期到达前1个月主动向原告缴纳；本合同签订之日为起租日，起租期最初90天为装修期，供被告进行店内装修，在此期间被告免交租金，但须缴纳除租金以外的所有其他应缴费用。免租期只属于一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，被告应按合同约定向原告缴纳租金；原告有权委派物业管理公司进行物业管理，物业管理公司的变更，不影响本合同的履行；原告通过委派物业管理公司负责商铺公共场地的清洁、绿化、消防、安全及水、电的供应工作；如被告迟延缴纳租金和管理费及其他应缴费用，须向原告支付违约金，每迟延一日，应按所欠缴金额的千分之五支付违约金，如连续壹个月未能缴足租金或者管理费及其他应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方解除合同，收回商铺，被告的租赁保证金和管理保证金不予退还；本合同书自双方签字盖章后生效。该合同还对双方权利义务、违约责任、保密条款、免责条款、争议解决等内容进行了约定。上述合同签订后，原告依约向被告交付商铺，但在经营使用过程中，因被告欠缴租金等费用双方发生争议，故原告诉至本院。另查，克拉玛依区幸福路丁1号B9-2-12号建筑面积为170.43平方米，B9-2-13号建筑面积为168.76平方米，登记的所有权人均为原告。对上述双方没有争议的事实，本院依法予以确认。原告为证实其诉讼主张，向本院出示：1.收费收据原件、复印件各三张，拟证实原告已向克拉玛依市热力有限责任公司（以下简称克市热力公司）缴纳2015年10月15日至2016年4月15日期间包括被告租赁商铺在内的暖气费用。被告对该收据的真实性认可。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；2.2017年6月28日由克市热力公司营销中心出具的《商户物暖气费欠费明细》原件一份，拟证实被告承租的B9-2-12、B9-2-13号商铺2015年至2016年欠暖气费9499.50元，2016年至2017年欠暖气费9660.68元，明细同时注明汉博文化广场暖气费均由原告统一缴纳。对该证据的真实性被告予以认可，亦认可其并未缴纳暖气费，但抗辩认为餐厅经营至2016年9月就已关闭。对该明细的真实性、合法性、关联性本院均依法予以确认；3.《外配套设施交接清单》原件、复印件各一份；2016年1月1日、2017年1月1日原告与克拉玛依市西部绿洲物业服务有限责任公司（以下简称西部绿洲公司）签订的《克拉玛依汉博中央万花时尚街及文化创意产业园物业服务合同》、《物业服务合同》原件、复印件各一份，共四份，拟证实自2016年1月1日起，物业公司由克拉玛依市博峰物业服务有限公司（以下简称博峰物业公司）变更为西部绿洲公司，并建立物业服务合同关系至今，且合同明确约定街区按2.96元每平方米每月收取物业服务费用，每年第一季度向商户（义务缴费人）收取全年的物业服务费（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。被告对上述证据的真实性认可。对上述证据的真实性、合法性、关联性本院亦依法予以确认。被告为证实其抗辩理由，向本院出示：收据原件四份，拟证实2015年6月19日被告向原告缴纳押金61902元；6月25日缴纳第一年租金247609元；6月26日缴纳2015年6月19日至12月31日B9-2-12、13号商铺物业费共计6425.60元；2016年6月7日缴纳2016年1月至2月B9-2-12号商铺物业费1008元。对上述证据的真实性原告均予以认可，但对关联性不予认可，其认为本案诉讼主张的租金为合同约定的第二年租金费用，主张的物业费用为：B9-2-12号商铺2016年3月至12月、2017年全年，以及B9-2-13号商铺2016年、2017年全年的物业费用，故被告证实的内容与其诉讼主张无关。对上述证据的真实性、合法性本院依法予以确认，但收据反映的事实与原告主张的诉讼请求及事实之间缺乏关联性，原告亦未否认或者主张被告已经缴纳过的费用，故对上述证据与本案的关联性本院依法不予确认。本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。关于原告主张要求被告支付房屋租金297130元的诉讼请求。被告当庭认可合同约定的第二年租金并未支付，且根据双方租赁合同约定，被告第一年租金的缴纳时间为合同签订之日，且合同约定自合同签订之日起90日内为免租期，故第一年实际租赁期间为2015年9月20日至2016年9月19日，故原告主张自2016年9月19日起算第二年租赁期，根据合同约定被告应当提前一个月向原告支付下一个租赁年度的房屋租金，确定被告缴纳第二年房屋租金时间为2016年8月19日符合合同约定，现被告自认第二年合同租金未予支付，显已违反双方合同约定。被告抗辩认为其租赁商铺后经营餐饮，但因经营不善导致餐厅已在2016年9月关门停业，故对后续的房屋租金不应再计算，且双方已经达成口头协议，同意按照150000元每年计算租金。本院认为，合同的履行应当遵守诚实信用原则，双方均系真实、自愿就房屋租赁事宜达成合意，均应恪守履行。被告作为涉足餐饮、商铺租赁领域的完全民事行为能力人，在从事商事活动时应当对自己的行为及后果作出合理、客观的评估，并承担相应的商业风险。现被告仅以自己经营商铺不善、餐厅停业对抗支付房屋租金，显违反诚信原则，且其未能举证证明停业之后双方已就后续租金达成降低费用，或者磋商期间暂不计算房租的合意，亦未举证证明双方租赁合同已在餐厅停业后终止或者解除，被告亦不认可双方就降低房租或者合同解除达成过任何确定的内容，且至今房屋钥匙、水卡、电卡仍由被告持有，故根据双方合法有效存续的租赁合同约定，被告应当及时、完全履行支付房屋租金及其他费用的合同义务。故对原告主张要求被告支付房屋租金297130元的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持。关于原告主张要求被告支付2015年10月15日至2016年4月15日、2016年10月15日至2017年4月15日两期的暖气费用共计19160.22元的诉讼请求。被告当庭自认其并未缴纳上述费用，根据双方合同约定，被告应当负担供暖费用，且原告已经举证证明涉案商铺2015年至2017年的暖气费用均由原告缴纳，故原告有权根据合同约定要求被告支付上述暖气费用，故对原告的该项诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持。关于原告主张要求被告支付B9-2-12号商铺2016年3月至2016年12月、2017年全年的物业费用以及B9-2-13号商铺2016年、2017年全年的物业费用共计23087.11元的诉讼请求。本院认为，被告当庭提供的物业费收据仅能反映其缴纳了B9-2-12号商铺2016年1月至2月期间的物业费用，故对应交未交部分的物业费用，被告应当及时、足额缴纳。但另一方面，原告主张要求被告支付B9-2-12、13号商铺2017年1月至12月整年的物业管理费用，因截至庭审结束的时间仅为2017年6月30日，原告当庭并未举证证明原、被告之间有明确约定物业管理费系一次性收取整年费用，亦无证据证明存在相应的交易习惯，被告亦不同意支付，故对原告主张B9-2-12、13号商铺2017年1月至2017年6月期间的物业费本院依法予以支持，对期间尚未届满的物业费用本院依法不予支持，若之后期间届满但被告仍未履行时，原告可另行协商或者诉讼处理。故对原告主张要求被告支付B9-2-12号商铺2016年3月至12月期间物业费5044.72元（170.43平方米×2.96元每平方米每月×10个月）、2017年1月至6月期间的物业费3026.84元（170.43平方米×2.96元每平方米每月×6个月），以及B9-2-13号商铺2016年整年物业费5994.36元（168.76平方米×2.96元每平方米每月×12个月）、2017年整年物业费5994.36元，共计20060.28元（5044.72元+3026.84元+5994.36元+5994.36元）的诉讼请求，具有事实根据及合同依据，本院依法予以支持，超出的部分缺乏事实根据，本院依法不予支持。被告抗辩认为物业服务存在问题，但其并未提供相应证据予以证实，故对其抗辩理由本院依法不予采纳。关于原告主张要求被告支付违约金328328.70元的诉讼请求，其适用租赁合同第十一条第(1)项之约定，以日千分之五为标准，自第二年房屋租金应付之次日即2016年8月20日计算至起诉之日即2017年4月19日共计242天，但其实际仅主张221天，故计算违约金为328328.70元（297130元×221天×5‰）。被告抗辩认为其不应承担违约责任，且认为原告主张的违约金过高。本院认为，双方租赁合同对租金、物业管理费、暖气费等费用明确约定的了支付期限，被告未能按照约定履行付款义务，已经构成违约，故被告应当根据上述约定承担相应的违约责任。但是，设定违约责任的目的在于弥补损失，本案中，被告拖欠租金的违约行为所产生的损失，一般限于资金占用期间的贷款利息损失，原告未能提供其他证据证明存在其他损失，故根据合同法第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。以及《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。经查，2016年中国人民银行一年以内（含一年）贷款基准利率为4.35%，根据前述规定按照上浮30%确定利率为5.655%，故因被告逾期支付租金产生的利息损失为10173.69元【297130元×（5.655%÷365天）×221天】，故对原告主张要求被告支付违约金10173.69元，本院依法予以支持，对超出的部分，没有事实根据及法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：一、被告胡瑾于本判决生效之日起五日内向原告克拉玛依汉博文化投资有限公司支付房屋租金297130元、暖气费19160.22元、物业费20060.28元、违约金10173.69元，合计346524.19元；二、驳回原告克拉玛依汉博文化投资有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5238.53元，邮寄送达费32.40元，由被告胡瑾负担2756.93元(2724.53元+32.40元)，由原告克拉玛依汉博文化投资有限公司负担2514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。代理审判员 周 亮二〇一七年七月四日书 记 员 王婉莹