重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初3743号原告李坤木，男，1964年5月9日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人赵大坤，重庆百哲千行律师事务所律师。委托代理人刘平（原告李坤木妹夫），住重庆市南川区。被告杨中华，男，1972年11月20日出生，汉族，住重庆市南川区。原告李坤木与被告杨中华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法由审判员冯骥独任审判。由于被告杨中华下落不明，本案依法转为普通程序，由审判员冯骥担任审判长，与人民陪审员李华兰、朱昌华组成合议庭共同负责案件审判。被告杨中华在公告送达期内出现，本院依法向其送达相应法律文书。本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李坤木的委托代理人赵大坤、刘平，被告杨中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李坤木诉称，2013年2月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，由被告将其所有的《重庆市南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设项目房屋搬迁补偿安置协议》（统建还房安置）编号106号安置协议中第二条第三款XXXX小区X幢X单元X号房屋（建筑面积119.38平方米）出售给原告。现在该房屋被告已办理安置接房。原告多次要求被告将按照合同约定将该房屋交付，被告却推诿。据此，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：确认原、被告于2013年2月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；被告立即将XXXX小区X幢X单元X号（建筑面积119.38平方米）的房屋交付给原告；被告向原告办理产权登记过户手续；被告承担本案全部诉讼费。被告杨中华辩称，被告并未与原告签订过《房屋买卖合同》。被告只是与原告的妹夫刘平之间存在债权债务纠纷。因被告在刘平处借了钱，才对刘平出具两三份借条。被告共计借了刘平22万元。经审理查明，2011年7月28日，重庆市南川区西城街道办事处（搬迁人，甲方）与杨中华（被搬迁人，乙方）签订《重庆市南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设项目房屋搬迁补偿安置协议书（统建还房安置）》（编号：106）。该协议约定：甲方因南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设，需对乙方房屋及构筑物实施搬迁；乙方被搬迁房屋位于西城街道来游村2组；乙方自愿选择统建还房安置方式进行房屋搬迁补偿安置；乙方选择统建还房三套，包括XXXX安置小区X幢X单元XX-X号房屋（建筑面积91.33㎡）、XXXX安置小区X幢X单元XX-X号房屋（建筑面积91.33㎡）及XXXX小区X幢X单元X号房屋（建筑面积119.38㎡）。2017年4月13日，重庆地产集团南川新城区征地拆迁办公室（甲方）与杨中华（乙方）及重庆市南川区西城街道办事处（丙方）签订的《XXX小区统建安置交接房协议书》（编号：0585）。该协议约定：龙济安置小区统建安置还房建设已竣工，并通过相关部门验收，达到交房条件；经乙方现场验收，同意接房；乙方自愿选择3栋8楼3号住宅，建筑实测面积119.18㎡。李坤木于2017年4月25日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封涉案房屋，本院于当日作出（2017）渝0119执保118号执行裁定书，将涉案房屋予以查封。另查明，2013年11月21日，兰南起诉至本院，要求确认其与杨中华于2013年11月19日签订的《房地产买卖合同》有效。本院于同年11月22日作出（2013）南川法民初字第03396号民事调解书，确认双方于2013年11月19日签订的《房地产买卖合同》有效。2017年4月14日，兰南起诉至本院，请求判决杨中华立即交付涉案房屋，并协助办理房屋产权过户登记手续。本院主持双方调解达成协议，即杨中华于2017年4月14日向兰南交付涉案房屋，并协助兰南办理该房屋产权的过户登记手续。本院根据该协议作出（2017）渝0119民初2896号民事调解书。诉讼中，（一）李坤木当庭举示《重庆市南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设项目房屋搬迁补偿安置协议书（统建还房安置）》（编号：106）一份。该合同系复印件，合同尾部有“复印属实周勇”的手写内容并盖有内容为“重庆市南川区西城街道办事处”的鲜章，同时该合同第二条第一款第一项内容后有“注明：此房屋已出售给李昆木系龙济”的手写内容并捺有拇指鲜印。杨中华提出该合同原件上并无该合同第二条第一款第一项内容后的手写内容及手印，对该合同的其余内容真实性无异议。同时，李坤木还当庭举示了《房屋买卖合同》和《收条》各一份。其中《房屋买卖合同》的落款时间为2013年2月7日，合同当事人为甲方（被告）和乙方（原告），该合同载明以下内容：甲方将XXXX小区X-X-X号房屋出售给乙方，建筑面积119.38㎡，每平方叁仟元，共计358140元的价格；付款办法：签合同时乙方支付房款338140元，另20000元，在甲方为乙方办理房屋过户后后一次支付；违约责任，如一方违反本合同按付款之日起每日按万分五支付违约金；本合同经甲、乙双方签字生效。该合同尾部甲方处有“杨中华”签名字样及捺印。《收条》的落款时间为2013年2月7日，载明以下内容“……今收到李坤木房款358140元正，大写：叁拾伍万捌仟壹佰肆拾元正，除剩下20000元大写贰万元正未付，留到接房办理手续完备后支付给杨中华。”该《收条》尾部收款人处有“杨中华”签名字样及手印。杨中华认可《房屋买卖合同》和《收条》确系其本人签名，但提出其仅向刘平借款并签有借条，借款共计22万元（包括之前差4万元以及打收条的时候刘平又给的18万），从来没收到过任何购房款，也并没看当时刘平给其签字捺印当中的几份材料的内容。李坤木提出《重庆市南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设项目房屋搬迁补偿安置协议书（统建还房安置）》（编号：106）复印件系杨中华提供给妹夫刘平，合同第二条第一款第一项内容后的手写内容系刘平书写的，杨中华在场且加盖手印，同时提出最开始杨中华在刘平处借款7万元，被告作为担保将该协议押给了刘平，最后杨中华共计在刘平处借款40多万，《房屋买卖合同》系一个法律工作者代书的，收条是杨中华手写并加盖了手印。（二）杨中华提出2017年4月13日其签订《龙济安置小区统建安置交接房协议书》（编号：0585）时，系兰南为其补交了相关费用后才接房，并在接房当场将房屋钥匙交给了兰南，后兰南提出为了确保其买房权益要求到人民法院来走个程序，这才有了（2017）渝0119民初2896号民事调解书。李坤木提出涉案房屋一房二卖，不能以该调解书作为判案依据。（三）对《房屋买卖合同》的效力及款项支付的问题。杨中华认为该协议系无效协议，双方真实法律关系为借款法律关系。李坤木自认系因为杨中华下差刘平的借款未还，才要求杨中华签订房屋买卖协议，同时提出已共计支付杨中华338140元，包括杨中华下差刘平的173140元，在签订《房屋买卖合同》当场直接抵作购房款，同时李坤木及李坤木的父亲以及刘平还共同支付给杨中华的165000元，同时李坤木提出与刘平商量，谁居住涉案房屋都可以，如果是李坤木居住，就将房屋差价给刘平，如果是刘平居住，就将房屋差价给李坤木。此外，李坤木自认与杨中华并不相识，正是因为刘平和杨中华之间的借贷关系才形成了本案《房屋买卖合同》等相关材料。杨中华提出第一次从刘平处借款几万元，是拿《重庆市南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设项目房屋搬迁补偿安置协议书（统建还房安置）》（编号：106）作抵押，第二次借款4、5万块钱，是拿车子作抵押的，第三次是刘平直接给了18万元，是拿应收货款欠条作抵押的，同时才签订了本案的《房屋买卖合同》和《收条》。（四）对涉案房屋的交付问题。杨中华提出双方之间只是借款关系，并无房屋买卖合同关系，明确表示不同意交付涉案房屋给李坤木。经本院依法释明，李坤木提出人民法院如果认为不应支持其要求将涉案房屋交付并办理过户手续的诉讼请求，则将诉讼请求变更为请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求被告返还购房款338140元，并从2013年2月8日起以338140元为基数按照月息两分(即月利率2%)计算资金占用损失直至该款项付清为止。杨中华提出并未收到上述购房款，只收到了刘平的借款22万元，即便退也只是退22万借款，对按月息两分计算无异议。经本院依法释明，杨中华应对其辩解的只收到刘平出借的22万款项依法承担举证责任，杨中华当庭表示无证据提交。上述事实，有原告提交的《重庆市南川区人民医院新城区院区和南大街延伸路工程建设项目房屋搬迁补偿安置协议书（统建还房安置）》（编号：106）一份、《房屋买卖合同》一份、《收条》一份、《龙济安置小区统建安置交接房协议书》（编号：0585）一份、《证明》一份、（2017）渝0119执保118号执行裁定书一份、送达回证一份、查封照片一张，本院依法调取的（2017）渝0119民初2896号民事调解书一份及双方当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，由于杨中华认可李坤木提交的《房屋买卖合同》和《收条》上本人签名的真实性，本院依法认定李坤木提交的《房屋买卖合同》和《收条》确系杨中华本人所签。对杨中华提出的并没看当时刘平给其签字捺印当中的几份材料的内容的辩解意见，并不符合生活常理，本院依法不予采信。虽然李坤木认可确系因为杨中华下欠其妹夫刘平的借款而签订了本案《房屋买卖合同》和《收条》，但从杨中华亦同意在《房屋买卖合同》和《收条》上签字的行为可知，杨中华系自愿将借贷法律关系转化为房屋买卖合同关系。加之《房屋买卖合同》内容不违反法律的强制性、禁止性规定，因此，本院依法认定李坤木和杨中华签订的《房屋买卖合同》系有效协议。由于杨中华并未将涉案房屋交付给李坤木占有和使用，本案中李坤木依据《房屋买卖合同》享有的要求杨中华交付房屋并协助办理房屋过户手续的权利从法律属性上属于债上请求权，系房屋买受人对房屋出售人的行为请求权，不能对抗杨中华作为房屋产权人对诉争房屋享有的直接支配并排除他人干扰的绝对物权。故，在杨中华明确表示不同意交付房屋及协助办理房屋过户手续义务的情况下，本院对李坤木要求杨中华交付涉案房屋并协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求依法不予支持。对李坤木当庭明确表示在人民法院不支持交付涉案房屋的情形下，自愿变更诉讼请求为解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求杨中华返还购房款338140元，并从2013年2月8日起以338140元为基数按照月息2%计算资金占用损失直至该款项付清为止。由于杨中华明确表示不同意交付房屋及协助办理房屋过户手续义务的行为已导致合同目的已不能实现，故，李坤木要求解除双方签订《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对杨中华已收购房款的认定问题，由于《收条》上明确载明已收购房款358140元还剩20000元未付，而杨中华并未举证证明只收到款项220000元的辩解意见，故，本院依法认定杨中华已收到购房款338140元。由于《房屋买卖合同》已依法解除，因此，杨中华应将其已收取购房款予以返还。故，对李坤木要求杨中华返还购房款338140元的诉讼请求，本院依法亦予以支持。同时考虑到李坤木确系存在资金占用损失，同时李坤木要求从2013年2月8日起按照月利率2%计算资金占用损失，不违反法律规定，故，本院对原告的该诉讼请求依法亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项，第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李坤木与被告杨中华于2013年2月7日签订的《房屋买卖合同》有效。二、解除原告李坤木与被告杨中华于2013年2月7日签订的《房屋买卖合同》。三、被告杨中华在本判决生效之日起十日内向原告李坤木返还购房款338140元，并从2013年2月8日起按月利率2%计算资金占用损失直至款项付清之日止。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6680元（原告已预交），财产保全费2270元，共计8950元，由被告杨中华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费6680元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，在本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冯 骥人民陪审员  李华兰人民陪审员  朱昌华二〇一七年十二月二十二日书 记 员  龙军宏