杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0111民初字第10223号原告：周景祥，男，1963年10月18日出生，汉族，杭州市富阳区人，居民，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：倪俊卿，浙江富春江律师事务所律师。被告：李明星，男，1980年1月8日出生，汉族，安徽省临泉县人，农民，户籍所在地安徽省临泉县，现住杭州市富阳区。原告周景祥诉被告李明星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理，依法由审判员王金才适用简易程序独任审判，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪俊卿、被告李明星等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周景祥起诉要求：1、判令被告立即支付房租费欠款人民币80000元；2、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告就位于富阳区富春街道后周路183号一楼房屋出租事项与被告在2015年1月30日签订了《房屋租赁协议》，双方约定：租期5年，每年房租费180000元，付款方式按租年支付，先付后租。至2016年4月1日，被告向原告仅支付了第二年房租100000元，并向原告出具80000元欠条1份，欠条载明被告承诺在2016年9月30日前一次性付清。原告经多次上门催讨，被告以因经营资金紧张为由拖欠至今。故原告起诉来院要求解决。为证明自己的诉讼主张，原告周景祥向本院提供了下列证据：1、房屋租赁协议1份（原件），以证明原、被告签订房屋租赁协议，约定涉案房屋租金每年180000元，于每租年提前一次性付清，逾期支付租金超过7天，出租人可以提前单方解除合同等事实；2、个体工商户登记情况1份，以证明被告系个体工商户的事实；3、欠条1份（原件），以证明被告仅支付当年租金100000元，尚欠租金80000元，承诺于2016年9月30日前一次性付清的事实；4、保证书1份（原件），以证明被告在9月底没有支付拖欠的租金后向原告保证在2016年10月底将租金付清，否则将店里所有财产给原告的事实；5、通知书1份，以证明2016年10月底被告仍未支付租金，原告被迫于2016年11月6日向被告下发解除租赁合同通知的事实。被告李明星答辩称：如果原告再给我延长一周的付款时间，我会支付租金的，但原告提前二天将店门锁了，让我无法经营，造成了蔬菜等食材及营业、人工工资等很大损失。且合同规定不允许我转让店面，这是不合理的。既然原告已经锁门，故被告不同意支付80000元的租金，请求驳回原告的诉请。为证明自己的诉讼主张，被告向本院提供了照片一组10页，以证明原告擅自将被告店门锁闭，造成被告损失的事实。对原、被告双方向本院提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据：证据1，被告质证认为真实性、关联性无异议，但认为合同不允许被告转租店面是不合法的。对原告提供的证据2、3、4、5，被告质证对真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原告提供的证据1至5，内容真实，形式合法，与本案事实有关，故均予确认。对于被告提供的证据，原告质证认为真实性没有异议，但照片没有显示拍摄时间，也无法证明有人将大门锁住，不能达到原告的证明目的。本院认为结合原、被告的庭审陈述，对证据的真实性、合法性及关联性予以认定。根据上述有效证据及原、被告的当庭陈述，本院查明：1、2015年1月30日，原告周景祥作为出租方与被告李明星作为租方签订《房屋租赁协议》1份，约定：租赁地址为富阳区富春街道后周路183号一楼，租用期5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止。房屋租费每年人民币180000元，付款方式为合同签订之日按租年支付，先付后租。之后于每租年提前1个月支付。另付押金3000元，租赁协议终止，承租方水电费结清、执照注销或迁移和交还房屋后退还。协议还约定无论在任何情况下，承租方都不能将押金转为房屋租金。在租赁期内，出租方不得将承租方租赁的房屋转租（卖）给任何第三者或在租赁期内房租加价。在租赁期间，除城市拆迁改造、战争、地震等不可抗拒的原因可终止协议，清算退还终止之日以后所缴纳房租费各自承担投资损失外，任何一方不得违约，否则承担违约责任，承租方中途违约租金不退。逾期支付租金超过7天的，出租方有权单方解除本协议，协议张帖本租赁物公告时本租赁协议解除，协议解除（或终止）后3日内承租方动产部分财产自行搬离，如未搬离视作承租方放弃作无主处理，由此产生的后果全部由承租方承担。协议还约定了双方的其他权利义务。2、协议签订后，被告李明星依约支付了第一年租金180000元，原告周景祥也将案涉租赁房屋交给被告李明星用于经营黄牛肉馆。3、2016年4月1日，被告李明星支付了2016年度房屋租金100000元，并于当天出具欠条1份，载明欠原告第二年房租费80000元，承诺在2016年9月30日前一次性付清。此后，被告李明星承诺期限届满后，原告周景祥上门催讨，被告李明星以经营困难为由要求迟延支付，并书写保证书1份，保证在2016年10月底支付，如果不付，店内所有财产给原告。保证期限届满后，被告李明星仍未支付。2016年11月6日，原告周景祥依据协议约定在被告李明星承租房屋门口张贴了解除租赁通知，并对租赁房屋采取了锁门措施，至2016年11月13日解除锁门。2016年11月23日，被告李明星开始继续经营黄牛肉馆至今。本院认为，原告周景祥与被告李明星签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。被告李明星逾期未依约足额支付2016年度房屋租金的事实为有效证据所证实，本院予以确认。双方签订的《房屋租赁协议》赋予出租人在承租人逾期支付房屋租金超过七天的情况下有权单方解除租赁合同的权利，原告周景祥依据该约定已于2016年11月6日向被告李明星送达了解除租赁协议通知，自该通知到达被告李明星，案涉租赁协议已经解除，故本案中无需再行判决解除。但案涉被告李明星欠付房屋租金的时间及数额应以其实际租赁原告周景祥房屋的时间计算，案涉租赁协议解除前，自2016年3月1日起至同年11月5日止的房屋租金可按照双方约定的年租金标准（180000元/365天，应为每天493.15元），扣除被告李明星已经支付的100000元，尚应支付6027.25元（215天*493.15元每天-100000元）。案涉租赁协议解除后,被告李明星应将涉案租赁房屋及时归还给原告周景祥，但被告李明星未予归还，继续占用原告周景祥的房屋从事经营活动，故占用期间,应赔偿原告周景祥由此产生的经济损失,赔偿标准参照双方约定的租金标准按每天493.15元计算。但原告周景祥在租赁协议解除后应给予被告李明星适当的腾房时间，而原告周景祥于租赁协议解除当天即行采取锁门措施，造成被告李明星无法及时腾退房屋和产生不必要的损失，故该锁门期间不能计算赔偿原告的经济损失，而对由此产生被告李明星的损失则应由原告予以赔偿。鉴于被告李明星未在本案中提起反诉，也未提供相应的损失依据，故在本案中不予处理，被告李明星可另行主张权利。本案中，虽然原告周景祥诉请判令被告李明星支付房租欠费，未改变诉讼请求，但在法庭辩论中提出要求被告支付解除合同后的占有使用费，考虑到案结事了，本院结合具体案情，对原告的该请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李明星支付原告周景祥房屋租赁费6027.25元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告李明星赔偿原告周景祥占有使用费，自2016年11月14日开始起计算至实际归还案涉租赁房屋之日止，按每天493.15元标准计算。三、驳回原告周景祥的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告周景祥负担437元，被告李明星负担463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  王金才二○一七年一月十七无书记员  徐 琪??