湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初2559号原告田小德，男，1974年5月30日出生，汉族，住广东省深圳市。原告唐文武，男，1967年9月7日出生，汉族，住湖北省公安县。两原告共同委托代理人罗伟峰，湖南德信律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为起诉、上诉，代为申请强制执行，代为领取执行标的款项，代为办理与本案有关的一切法律事务。两原告共同委托代理人罗明华，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司，住所地株洲市。法定代表人谢运祥，系公司董事长。原告田小德、唐文武与被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员朱明华担任审判长，与人民陪审员彭福寿、喻朝阳组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员戴芬担任法庭记录。庭审中，原告的委托代理人罗伟峰到庭参加了诉讼，被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告田小德、唐文武诉称：2010年1月，被告向古月池、张宏栋借款800万元，并以包含六套标的房屋在内的3928平方米的商铺提供抵押担保，但未办理抵押的登记，只是就上述商铺到株洲市房产局办理了古月池名下的“预售登记”，不发生预售登记和抵押有限受偿的效力。后古月池与被告签订协议，古月池同意被告出售上述商铺以偿还借款本息，偿还完毕后同意解除“预售登记”并配合办理更名过户手续。2011年1月，被告故意隐瞒六套标的房屋已经办理“预售登记”的事实，在两原告查看了六套标的房屋实际情况及预售许可证后，于2011年1月17日与被告签订了三份《株洲市物业定购协议书》，将106、206房屋出售给了原告田小德，将107、207、108、109房屋出售给了唐文武。六套标的房屋的总建筑面积688.34平方米，总价3997660元。当天两原告支付购房款200万元，被告向唐文武出具了税票，并将六套房屋的钥匙交给了两原告。之后又陆续支付尾款，唐文武共支付200万元，田小德共支付138.23万元，两原告共计欠付615360元。之后两原告多次催促被告与其签订正式的商品房买卖合同并办理房屋过户手续，但被告一直拒不办理。2016年5月，张宏栋、古月池向天元区法院起诉被告并申请法院冻结了包含六套标的房屋在内的3925平方米的商铺，2016年8月法院判决被告向古月池、张宏栋偿还本息800余万，2016年11月古月池、张宏栋向法院申请强制执行，原告才得知此事并向法院提起执行异议请求和执行异议之诉，法院判决：不得执行六套标的房屋，六套标的房屋归两原告所有，被告为两原告办理六套标的房屋的产权证书。虽然两原告与被告仅签订《株洲市物业定购协议书》，但是根据相关法律规定，该协议书约定了双方的名称、房屋位置、房号、单价、建筑面积等内容，且被告按约定收取了原告购房款338.23万元，应当认定为正式的商品房买卖合同。2011年1月17日，被告将六套标的房屋交付给了原告，且一直由原告实际占有。2014年10月起至今，六套标的房屋一直经营餐馆（虾乡）。根据相关法律规定，被告应按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向两原告支付逾期办理产权证的违约金1395164元，被告按每天660元从2017年8月30日期至两原告实际取得六套标的房屋不动产权证书之日的逾期天数向原告支付违约金；2、被告承担本案诉讼费。被告鼎盛房产公司未向本院提交答辩状，亦未向本院提交相关证据。本院经审理查明：2010年1月，被告向古月池、张宏栋借款800万元，并以包含涉案六套标的房屋（即位于株洲市天元区庐山路城市风景第10栋、第17栋106号房屋、206号房屋、107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋）在内的3928平方米的商铺提供抵押担保，但未办理抵押登记。2011年1月，被告故意隐瞒六套标的房屋已经办理“预售登记”的事实，将涉案的六套房屋出售给两原告，2011年1月17日，被告与两原告签订了三份《株洲市物业定购协议书》，将106、206房屋出售给了原告田小德，将107、207、108、109房屋出售给了唐文武。六套标的房屋的总建筑面积688.34平方米，总价3997660元。当天两原告支付购房款项200万元，之后两原告又陆续支付尾款，唐文武共支付200万元，田小德共支付138.23万元，共计338.23万元。两原告从2011年起已经占用使用涉案的六套房屋。从2012年7月9日起，原告多次向被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司要求签订正式销售合同并办理不动产产权登记，但被告一直未与原告签订正式合同和为原告办理不动产产权登记。2016年5月，张宏栋、古月池向天元区法院起诉被告并申请法院冻结了包含涉案六套标的房屋在内的3925平方米的商铺，2016年8月法院判决被告向古月池、张宏栋偿还本息800余万，2016年11月古月池、张宏栋向法院申请强制执行，原告得知此事后，向本院提起执行异议请求和执行异议之诉，本院于2017年3月7日受理原告田小德、唐文武与被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司、古月池、张宏栋案外人执行异议之诉纠纷一案，于2017年8月1日以（2017）湘0211民初581号民事判决书判决如下：一、不得执行位于株洲市天元区庐山路城市风景第10栋、第17栋106号房屋、206号房屋、107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋；二、确认位于株洲市天元区庐山路城市风景第10栋、第17栋106号房屋、206号房屋归原告田小德所有，107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋归原告唐文武所有；三、被告株洲市鼎盛房地产开发有限责任公司、古月池、张宏栋于本判决生效之日起三个月内为原告田小德办理106号房屋、206号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证），为原告唐文武办理107号房屋、108号房屋、109号房屋、207号房屋的不动产权证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。本院一审判决后，古月池、张宏栋向株洲市中级人民法院提起了上诉，后古月池、张宏栋又于2018年5月4日撤回了上诉。本院（2017）湘0211民初581号民事判决书已经发生法律效力。因两原告多次向被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司要求签订正式销售合同并办理不动产产权登记未果，原告田小德、唐文武遂向本院提起诉讼要求判如所请。以上事实，有原告庭审中的陈述两原告身份证、被告工商登记资料、定购协议书三份、税票四张、证人证言、（2017）湘0211民初581号民事判决书一份、（2017）湘02民终2073号民事裁定书等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案案由系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点为：原告要求被告支付违约金1395164元及按逾期天数每天660元支付其他违约金是否有事实和法律依据。具体分析如下：根据原、被告双方签订的《物业定购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，（2017）湘0211民初581号民事判决书一份和（2017）湘02民终2073号民事裁定书确定了涉案六套房屋归原告田小德、唐文武所有，被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司未按约定为原告办理产权登记手续，是一种违约行为，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，从2012年7月10日起90日内，被告应与原告办理相关手续并为两原告办理产权登记，被告未履行义务，应从90天后的2012年10月8日起支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，违约金的数额应当以违约造成的损失确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，对比同期银行贷款利率及计收逾期贷款利息的相应标准，对本案原告的损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定的年利率6％的标准予以计算较为合理。从2012年10月8日至2017年9月7日，按年利率6%计算违约金，应为3382300×6%×4(2012年10月8日至2016年10月7日记4年)+3382300×6%÷12×11(2016年10月8日至2017年9月7日记11个月)=997778.5（元），其后的违约金，以年利率6%计算至被告为原告办理不动产产权登记时止。综上所述，被告未到庭参加诉讼，本案无法调解，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司支付原告田小德、唐文武违约金997778.5元；二、被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司以3382300元为基数，按年利率6%支付两原告从2017年9月8日起至为两原告办理了不动产权登记证时止的违约金；三、驳回原告田小德、唐文武的其他诉讼请求。本案案件受理费17356元。由原告田小德承担356元，由被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司承担17000元。以上给付内容，限被告株洲市鼎盛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向市华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  朱明华人民陪审员  彭福寿人民陪审员  喻朝阳二〇一八年五月二十二日书 记 员  戴 芬附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。