湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0502民初452号
原告赵艳，女，1971年12月27日出生，汉族，住宜昌市。
被告湖北西陵律师事务所（以下简称西陵律师所），住宜昌市西陵区解放路**号三峡商城*****室。
法定代表人江兴魁，该所主任。
委托代理人刘威，湖北西陵律师事务所律师律师。
原告赵艳与被告西陵律师所租赁合同纠纷一案，本院2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员朱友学独任审判，2017年5月5日，被告因起诉该房屋拍卖未通知其参与竞拍，侵犯其优先购买权，要求确认该房屋拍卖成交确认书无效（后撤诉），申请本案中止审理，本院于2017年10月16日恢复审理，并于2017年10月16日公开开庭进行了审理，原告赵艳到庭参加诉讼，被告西陵律所委托代理人刘威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告赵艳诉�，2010年12月28日，原告通过竞买取得位于宜昌市××、××号房屋的所有权，房屋所有权证号宜市房权证西陵区字第××号。被告租赁该房屋，法院2011年1月25日通知被告，自收到通知之日起租金向原告缴纳，原告也多次上门提示或电话、发函催被告付租金，但被告拒收函件也不支付租金，构成根本违约，现解除双方的租赁合同关系。请求：一、判决确认原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2014年12月2日已解除；二、判决被告立即腾退位于宜昌市××商城××、××号房屋；三、判决被告向原告支付2011年1月26日起至2014年12月2日止合同期内的租金17915.44元（46.2个月×129.26平米×3元每平米每月）；四、判决被告自2014年12月3日起至实际腾退房屋之日止（诉讼中变更为计算到2017年6月14日）按照租金3元每平米每月的标准向原告支付房屋占有使用费11943.62元。
被告辩称，一、原被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告作为案涉房屋所有权人未将相关情况通知本案被告，被告依然向原出租人缴纳租金，如果判决我方再缴纳是不公平的；二、案涉房屋已由案外人江兴魁已经通过拍卖方式购买取得房屋所有权，不存在腾退房屋的事实；三、即便双方存在租赁关系，2014年12月2日也没有解除。综上，原告主张没有事实和法律依据，请求驳回其所有诉求。四、原告知晓权利被侵害是2011年1月26日，原告第一次发函是2014年5月，之前的租金已经超出诉讼时效；最后两次发函分别是2014年12月1日和2016年8月7日，中间也超出一年时间，超出了诉讼时效，即便计算租金，应该从2016年8月7日开始计算才有时效的权利。
经审理查明，位于宜昌市××、Ａ1205Ａ房屋（建筑面积328.52平方米）的所有权原登记�案外人江兴魁名下，2006年12月28日，被告（乙方）与江兴魁（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将该房屋出租给乙方，租赁期限为2007年1月1日至2026年12月31日，共二十年，租金标准为每平米每月3元，合计租金人民币985.56元，实际支付租金人民币1000元每月。租金按半年结算，由被告在每半年结束前交付本半年的租金。该合同第五条约定，如果甲方将房屋所有权转移，本合同对新的房屋所有者继续有效。
2010年12月28日，原告通过拍卖程序竞买取得位于宜昌市××、××号房屋的所有权（被告租赁该房屋），房屋所有权证号宜市房权证西陵区字第××号。法院2011年1月25日向被告送达通知（西陵律师所工作人员拒绝签字、留置送达），告知被告自收到通知之日起租金向原告缴纳，租赁事宜与赵艳协商。原告于2014年5月29日、11月7日向被�邮寄《友情提示》催收租金，并附有收取租金的账户和账号，被告拒收邮件。2014年12月1日，原告向被告发出解除房屋租赁合同的通知，并催被告付拖欠的租金、限被告在2014年12月7日前将该房屋交还给原告。该邮件2014年12月2日由陈丹代收（2016年8月7日，11月7日原告又发同样内容的函，并提供了收款账户账号，被告拒绝签收）。之后，赵艳欠债，该房屋被拍卖，2017年6月15日，案外人江兴魁竞买购得该房屋。自2011年1月26日起至2014年12月2日，被告拖欠原告租金17915.44元；自2014年12月3日起至2017年6月14日，被告一直占有使用被告的该房屋。
上述事实主要有房屋租赁合同，友情提示、解除房屋租赁合同的通知，（2009）三执字第146-4号通知，拍卖成交确认书，宜市房权证西陵区字第××号房屋所有权证书，（2016）鄂0502执918号之一，开庭笔录�当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为，宜昌市××、Ａ1205Ａ房屋的所有权在租赁期间发生所有权变动，2010年12月28日，原告竞买取得该房屋所有权时即继受原出租人的权利和义务，与被告（承租人）成立了租赁合同关系。三峡坝区法院向被告送达了（2009）三执字第146-4号通知，告知其该房屋出租人变更为赵艳，自收到通知之日起租金向赵艳缴纳，被告自2011年1月26日起应向原告支付租金。被告称不清楚房屋所有权人变更的事实，一直向原房屋所有权人缴纳租金，以此为拒绝向原告支付租金的抗辩理由有违诚信，本院不予支持。2014年5月29日、11月17日，原告向被告发出书面《友情提示》、提示被告支付租金，被告拒收函件，也未支付租金。2014年12月1日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同的通知》，被告称其单位没有代收人陈丹这�人，但并无证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案诉讼中，被告曾以该房屋拍卖未通知其参与竞拍剥夺了其优先购买权提起诉讼，要求确认该拍卖成交确认书无效，后撤诉。因此，被告称其不知该房屋所有权人变更，向原所有权人付了租金，再向原告付租金不公平的理由不成立。被告在明知房屋所有权人变更，且经赵艳几次催告一直未向赵艳支付租金，赵艳依法可以解除合同。因此，赵艳与被告的房屋租赁合同于通知到达之日即2014年12月2日解除。因法院已告知被告自2011年1月26日起租金向原告缴纳，租赁事宜与赵艳协商。之后，其使用房屋、拖欠租金一直呈持续状态，原�称其多次上门提示及向被告邮寄函件催交租金、主张权利，被告系一从事法律业务的法人单位，一直使用该房屋、一直未向赵艳履行交纳租金的义务、一直拒收赵艳发出的所有催交租金等邮件，也未就租赁事宜与赵艳协商，有违诚信。据此，对于被告关于原告请求支付2016年8月7日之前的租金已经超过诉讼时效的主张不予支持。
综上，原告请求判决被告从2011年1月26日起至2014年12月2日止向原告支付合同期内的租金17915.44元，从2014年12月3日起至2017年6月14日，按照租金3元每平米每月的标准向原告支付房屋占有使用费理由成立，本院对原告的上述请求予以支持。因2017年6月15日，案外人江兴魁通过拍卖购得原告的该房屋，因此，原告要求被告腾退房屋理由不成立，本院对原告该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条之规定，判决如下：
一、赵艳与湖北西陵律师事务所之间的《房屋租赁合同》于2014年12月1日解除；
二、被告湖北西陵律师事务所在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵艳支付2011年1月26日起至2014年12月2日止合同期内的租金17915.44元；
三、自2014年12月3日至2017年6月14日，被告应按照合同约定的按照租金3元每平米每月的标准向赵艳支付房屋占有使用费11943.62元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费640元（原告已预交），减半收取320元由被告负担，执行时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 朱友学
二〇一七年十月二十日
书记员 肖 伟