浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终7186号上诉人（原审被告）杭州甲天物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪街道文三路50号2066室。法定代表人马红芳，执行董事。委托代理人王金龙，该公司职员。被上诉人（原审原告）杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会，住所地杭州市下城区芳洲苑1幢2单元102室。负责人胡有德，主任。委托代理人胡奎，浙江飞扬律师事务所律师。上诉人杭州甲天物业管理有限公司（以下简称甲天物业公司）因与被上诉人杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会（以下简称芳洲苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年9月25日，芳洲苑业委会（甲方）与甲天物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》，约定甲方将芳洲苑小区委托乙方实行物业管理，管理期限为3年，自2010年10月15日起至2013年10月14日。2013年10月28日，芳洲苑第二届业主业委会（甲方）与甲天物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同（芳洲苑）》，约定：甲方将北景园芳洲苑小区物业管理项目，以包干制的形式委托乙方实行物业管理；委托管理期限为3年，自2013年10月16日起至2016年10月15日止；合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；专项资金经营性收入（除每月上交业委会15000元外）其余用于弥补小区正常管理之物管费不足；业委会所属商铺租金、停车费、设摊费、广告费等经营性收入，部分补贴物业费不足部分，每月上缴业委会15000元；乙方每月5日前转入业委会账户；履约保证金40000元。2016年5月，芳洲苑小区召开业主大会会议，选举产生了芳洲苑第三届业主委员会，并于2016年6月7日在杭州市下城区住房和城市建设局备案。2016年7月7日，芳洲苑第三届业主委员会向甲天物业公司发函称，《物业管理服务合同（芳洲苑）》将于2016年10月15日到期终止。2016年10月15日，双方签订了芳洲苑小区物业交接协议，甲天物业公司之后撤出了芳洲苑小区。之后，芳洲苑业委会发现芳洲苑尚欠部分水费及污水处理费：一、其中2010年10月份的水费及污水处理费：1、发票号码为00271056，抄表日期2010年10月6日的水费及违约金为6142.22元；2、发票号码为00271455，抄表日期2010年10月18日的水费及违约金为1436.4元；二、2016年8月份（抄表日期）的水费以及污水处理费及违约金共计45154.35元。2017年1月19日芳洲苑业委会向原审法院起诉，请求：1、甲天物业公司退还其水电费及公建电费10000元；2.甲天物业公司退还其物业费105.68元；3、甲天物业公司退还其水费和污水处理费及其违约金52733.07元；4.本案诉讼费用由甲天物业公司承担。在诉讼过程中，芳洲苑业委会撤回了第一、二项诉讼请求。原审法院认为，案涉《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同（芳洲苑）》、《交接协议》均合法有效，因合同约定的物业服务期限已届满，且甲天物业公司已经退出芳洲苑小区的物业管理，现芳洲苑业委会要求甲天物业公司支付拖欠的水费及污水处理费，符合法律规定。甲天物业公司对于2016年8月的水费以及污水处理费无异议，但是认为不应当承担其中的违约金，认为因芳洲苑业主拖欠甲天物业公司水费，故导致了其拖欠水费，故违约金不应当由甲天物业公司承担。对此，原审法院认为，案涉水费以及污水处理费的违约金，是水务部门根据甲天物业公司的拖欠行为而收取的违约金，该笔违约金的产生是由于甲天物业公司未及时交纳水费以及污水处理费导致，应当由甲天物业公司承担，现芳洲苑业委会代为缴纳后要求甲天物业公司承担，符合法律规定，原审法院予以支持。至于2010年10月份的水费及污水处理费及其违约金，鉴于甲天物业公司与芳洲苑业委会签订《物业管理服务合同》中约定的管理期限自2010年10月15日开始，芳洲苑业委会亦未能提交其他的证据证明甲天物业公司的实际入驻期限早于2010年10月15日，故对于发票号码为00271056，抄表日期2010年10月6日的水费及违约金为6142.22元，因发生的日期早于甲天物业公司入驻小区之前，原审法院不予支持，但发票号码为00271455，抄表日期为2010年10月18日的水费及违约金为1436.4元，根据该抄表日期，甲天物业公司已经入驻小区，虽然或许有部分水费及污水处理费发生于甲天物业公司尚未入驻小区期间（2010年10月7日至2010年10月14日），但是鉴于甲天物业公司已经入驻该小区，对于小区的水费以及污水处理费的缴纳亦负有管理义务，即使认为有部分费用应当由业委会承担，也应当及时与业委会沟通并根据其入驻小区的日期区分所需要负担的水费及污水处理费，现甲天物业公司未能提交证据区分上述费用且不能区分的后果系甲天物业公司疏于管理造成，故芳洲苑业委会要求甲天物业公司承担抄表日期为2010年10月18日的水费及违约金为1436.4元，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州甲天物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会支付2010年10月18日抄表的水费及污水处理费及其违约金1436.4元；二、杭州甲天物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会支付2016年8月份（抄表日期）的水费以及污水处理费及违约金共计45154.35元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1118元（杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会已预缴1371元），由杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会承担131元，杭州甲天物业管理有限公司负担987元。杭州市下城区北景园芳洲苑第三届业主委员会于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；甲天物业公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，甲天物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审中上诉人被要求向芳洲苑业委会支付2010年10月18日抄表的水费及污水处理费及其违约金的判决是无效的。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同是在2010年10月15日至2013年10月14日，2010年10月18日抄水表所产生的水费实际使用日期为上一个周期，也就是2010年9月所产生的水费费用，按照水务集团的供水使用标准，属于先使用后付费的操作流程，该笔费用实际是2010年9月份芳洲苑小区所产生使用的水费，上诉人的物业服务合同起始日是2010年10月15日零时开始，故该笔费用不应由上诉人承担。二、一审中上诉人被要求向芳洲苑业委会支付2016年8月份（抄表日期）的水费及污水处理费及其违约金的判决是无效的。上诉人于2016年10月15日和芳洲苑业委会签订了小区物业交接协议，协议中第三条也明确了关于2016年8月9日至10月8日公建能耗费由芳洲苑业委会缴纳及2016年8月9日至10月8日的业主的公共能耗费、水费由芳洲苑业委会收取的条款，该协议经双方及见证人确认无误后签字并盖章生效。居民生活用水属于代收代缴的收费项目，芳洲苑的居民生活用水物业公司两个月收缴一次，经与芳洲苑业委会协商，上诉人不再收取2016年8月份之后的水费及公建能耗费，期间所产生的居民生活用水金额由芳洲苑业委会支付，并由芳洲苑业委会收取该项费用。经上诉人进入芳洲苑小区调查咨询，芳洲苑业委会从上诉人撤离后就开始收取2016年8-10月份的水费及公建能耗费，由此可见被上诉人已经按照当初双方撤离的协议进行操作收费，被上诉人起诉上诉人要求支付2016年8-10月的水费及公建能耗费是错误的。既然双方已经签订协议，并盖章，就应该受到法律的保护。至于上诉人撤出芳洲苑小区的有效时间内（合同期内）所收取的2016年8-10月份部分业主的水费，上诉人同意返还给芳洲苑业委会，上诉人请求二审法院：1、依法撤销原审判决第一、二项，并依法改判；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人芳洲苑业委会在二审中答辩称：一、上诉人进入芳洲苑是2010年10月15日，抄表是10月16日，上诉人有权向业主收取相关的费用，故相关的费用应由上诉人交纳。二、被上诉人没有要求上诉人支付2016年8月、9月费用，一审判决也没有要求上诉人支付该费用，上诉人就此提出的异议不能成立。三、上诉人收取了8月、9月部分业主的水费。现上诉人愿意返还，被上诉人也予以认可。二审中，双方当事人均没有向本院提供新的证据材料。经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于抄表日期为2010年10月18日的污水处理费、水费及违约金1436.40元一节，由于该时间甲天物业公司已经进驻芳洲苑小区进行物业管理，根据甲天物业公司与芳洲苑业委会签订的《物业管理服务合同》等，应当由甲天物业公司收取水费及污水处理费并缴纳，但实际上述费用由芳洲苑业委会代缴，现向甲天物业公司主张权利理由正当，应予支持。而甲天物业公司认为该时间抄表属于上一个周期的水费，不应由其收取的理由，因缺乏依据，本院不予采信。关于抄表日期为2016年8月份的水费等问题，因该期间系甲天物业公司管理期间，应由其负责收缴水费等，故原审法院对该部分的水费、污水处理费及其违约金的处理正确。甲天物业公司上诉人认为双方在交接协议中约定该期间的水费由芳洲苑业委会收取一节，因该添加的条款上只加盖了甲天物业公司的公章，并没有芳洲苑业委会盖章确认，无法证明上述条款是经双方协商一致达成的合意，故本院不予采信。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费965元，由杭州甲天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  俞建明审判员  石清荣审判员  韩圣超二〇一八年一月八日书记员  潘晓玲??