福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0524民初5349号原告：钟冬凤，女，1978年10月6日出生，畲族，住福建省安溪县。被告:安溪凤冠房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县。法定代表人：刘艺农，任董事长。委托诉讼代理人：刘霓翩，福建铭群律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文质，福建铭群律师事务所律师。原告钟冬凤与被告安溪凤冠房地产开发有限公司（以下简称凤冠房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟冬凤、被告委托诉讼代理人刘霓翩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟冬凤向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.被告支付原告自交房日2016年2月4日后90天即2016年5月5日起至取得产权登记证之日2017年9月12日止的逾期办证违约金60,264元(违约金以购房款810,000元为基数，按日万分之一点五的标准，从交房日的90天后即2016年5月5日起计算至2017年9月12日止共496日，即496日×810,000元×0.015%/日＝60,264元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年12月5日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：0478514），购买被告所开发的位于安溪县凤冠山庄5号楼20层2004号房，总购房金额810,000元，合同约定付款方式为交首付加银行按揭付款。原告分别于2012年12月28日、2013年1月4日、2013年8月7日共支付首付款270,000元，并于2013年8月办理按揭贷款540,000元，付清全部购房款810,000元。被告于2016年1月5日通知原告于2016年2月1日至2月15日办理交房，原告于2016年2月4日办理交房。同日，原告按要求缴纳住房专项维修金3538元，并于2016年12月9日缴纳契税12,150元（闽地证0xx7）。但直到2017年8月，原告才接到向被告提交办证所需各项资料的通知，2017年9月12日原告才取得产权登记证。综上，被告本应按合同约定在交房后90日内即2016年5月5日前为原告办理产权登记手续，却逾期至2017年9月12日才办理完毕。因被告原因，导致原告不能在交房日后90天内取得房屋权属证书，其逾期时间长达496日。被告的行为已构成违约，应依《商品房买卖合同》第十四条承担违约责任。违约金以购房款810,000元为基数，按日万分之一点五的标准，从实际交房日的90日后即2016年5月5日起计算至2017年9月12日止共496日，即496日×810,000元×0.015%/日＝60,264元。凤冠房地产公司在庭审过程中提出以下答辩意见：一、原告要求答辩人支付自交房后90天至取得不动产登记证之日止逾期办证违约金既无事实依据，也无法律依据。1.办理不动产登记需要开发商、买受人、不动产登记部门三方的共同行为方能完成，主要的办证义务仍应由原告承担。依据《不动产登记暂行条例》第十六条和《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定，办理不动产登记不但需要由开发商提交办证所需的材料。更重要的是，还要提交买受人本人签名的登记申请书、个人身份证明及契税凭证，�才由不动产登记部门审核、发证。也就是说，办理房产证需要开发商、买受人、不动产登记部门三方的共同行为，缺少任何一方行为或者任何一方不完全履行自己的义务都会导致不动产证无法办理。2.原告作为业主依法应当承担缴交契税、住宅专项维修资金的义务，原告延迟至2016年12月9日才缴交契税，未缴纳之前不能予以办理产权登记。依据原告与答辩人签订的《补充协议》第九条约定，原告应在交房时预交办理产权证所需的税费及手续费。本案中，原告在交房时并未缴交，是在经答辩人通知后拖延至2016年12月9日才缴纳。依据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，未依法缴纳契税的不得办理房屋权属转移登记。因此，涉案房产在2016年12月9日前根本不可能办理产权登记，原告诉称自交房后90�开始计算违约金明显缺乏依据。3.答辩人在2016年12月26日已通知原告办证，但原告却迟迟不予提交个人身份证明等材料，从而导致答辩人无法为其办理。从原告自己提供的证据足以证实，答辩人已于2016年12月26日在原告所在楼层的电梯入口等处书面张贴通知，要求各业主携带身份证等材料办证。原告经通知后迟迟不予提交其材料。据此，答辩人的工作人员又在2017年6月27日、7月27日、8月29日、9月5日先后四次拨打电话且两次发短信通知原告，原告才于2017年9月5日之后提交其个人材料，并于2017年9月12日取得不动产证书。依据“谁主张、谁举证”的原则，原告现要求被告支付违约金，其应举证在答辩人通知办证之前或之后其已向答辩人提交契税发票、身份证等个人材料，但其并未提供任何证据证明这一事实。相反，从答辩人提交的通话清单、短信足以证明原告是经屡次通知后仍迟迟不予以提交。因此，原告产权证迟延取得是原告自身原因造成，而非答辩人责任。4.涉案房产在2017年5月11日就已经具备办理不动产登记条件，即答辩人在2017年5月10日就已履行完成协助办证义务。本案中，涉案房产在2017年5月11日就已取得《开发项目首次登记证明》，在原告提交个人资料之后，不动产登记机关即可为其办理产权登记。即在2017年5月11日之后提交的材料是原告个人的材料，而非开发商的材料，答辩人的材料在2017年5月11日前已提交完成，答辩人在2017年5月10日就已完成其协助办证义务。二、本案约定的违约金偏高，应予适当减少。本案中，双方在签订《商品房买卖合同》时约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。该违约金与其他楼盘约定的违约金相比较明显偏高，而且原告的房屋是办理银行按揭贷款，即使取得产权证书也是移交给银行抵押，未取得产权证书也未造成其实际损失。答辩人作为开发商应对原告的银行贷款承担连带责任保证，若原告不按时偿还银行按揭，银行将从答辩人账户中扣划。因此，未办理产权证之前，答辩人的风险远远大于原告，双方约定的违约金偏高。综上，办理不动产登记所需材料主要还是买受人个人的材料，即答辩人作为开发商承担的仅仅是协助办证的义务，主要办证义务仍应由买受人自己承担。原告迟延缴纳�税，且在涉案房产具备办证条件后迟迟不予提交个人材料，从而导致其产权证迟延取得，应由其自己承担责任。因此，原告诉讼请求不能成立，应予驳回。本案争议的焦点是：一、逾期办证责任应由谁承担？逾期办证具体逾期日数？二、原告主张调整违约金标准是否应当予以支持？围绕上述争议焦点，原告为支持自己诉讼主张提供以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告身份情况及诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各1份，证明原告购房事实及被告逾期办证事实。3.《销售不动产统一发票》复印件4份，证明原告已缴交全部购房款的事实。4.被告的《入住通知书》复印件，证明被告通知交房的具体日期。5.2016年12月26日被告要求业主办理分户产权登记手续通知复印件，证明被告通知业主于2016年12月26日至2017年5月30日办理产权证的事实。6.《税收完税证明》复印件，证明原告缴交商品房契税的事实。7.闽（2017）安溪县不动产权第0xx6号《不动产权证书》复印件，证明原告于2017年9月12日取得不动产权证书。对原告提供的上述证据，被告质证认为:证据1、3、4、6、7真实性、合法性、关联性无异议；证据2真实性无异议，但只能证明买卖事项的约定，无法证明逾期办证的事实；证据5真实性无异议，但只能证明通知交房的时间，而不能直接证明涉案房产的交�日期，与原告主张不一致。围绕上述争议焦点，被告为支持自己的答辩主张提供以下证据：1.照片[即2016年12月26日安溪凤冠房地产开发有限公司《通知》]、安溪县舒家物业管理有限公司《证明》复印件各1份，证明被告于2016年12月26日在涉案房产一楼入口等处张贴公告，通知原告等业主携带相关证件、材料办理不动产权证的事实。2.银行交易清单、增值税发票、中国移动通信客户详单、信息复印件各1份，证明原告经通知后迟迟不予提交办证材料，被告的工作人员多次打电话或发短信通知后原告提交办证材料的事实。3.《开发项目首次登记证明》复印件1份，证明被告在2017年5月11日前已将涉案房产办证所需材料完整提交给不动�登记机构，且已具备办证条件的事实。对被告提供的上述证据，原告质证认为:证据1、3真实性、合法性、关联性无异议；证据2真实性无异议，合法性有异议，短信通知属实，开发商有通知，但是通知要夫妻两个都要去，实际只要一个人去。本院认为，对原告和被告提供的上述证据，经原、被告质证，并经本院审查核实，应当确认原告和被告提供的上述证据真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据的采信条件，本院依法予以确认，并可作为认定本案事实的依据。经庭审举证、质证以及本院认证，对本案主要事实作如下认定：2012年12月5日，作为买受人的原告钟冬凤与作为出卖人的被告凤冠房地产公司签订《商品房买卖合�》（合同编号：0478514）及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买址在安溪县（用途为住宅），建筑面积101.11㎡，购房总金额810,000元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……；2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告钟冬凤依约于2012年12月28日、2013年1月4日、2013年8月7日、2014年1月24日分别向被告凤冠房地产公司缴交购房款95,000元、155,000元、20,000元、540,000元，并由被告出具四张《销售不动产统一发票》给原告收执，原告共支付给被告总购房款810,000元。2016年1月5日，被告凤冠房地产公司向原告钟冬凤送达《入住通知书》，要求原告在2016年2月1日至2016年2月15日期间办理商品房交接手续。2016年2月4日，被告将址在安溪县交付给原告使用。2016年12月9日，原告向税务机关缴交契税12,150元,税务机关向原告出具《税收完税证明》。2016年12月26日被告向各业主发出通知，凤冠山庄各业主集中办理产权证期间为2016年12月26日至2017年5月30日。2017年9月12日，原告取得址在安溪县不动产权第0xx6号《不动产权证书》。另查，2017年5月11日，安溪县不动产登记中心向被告凤冠�地产公司出具闽（2017）安溪县总第0023号《开发项目首次登记证明》，证明内容为“安溪凤冠房地产开发有限公司：贵公司申请办理的地址在安溪县项目首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记暂行条例》及《中华人民共和国物权法》等相关规定，经审查，报送材料齐全，同意予以办理。”对本案的争议焦点，本院分析认定如下：一、逾期办证责任应由谁承担？逾期办证具体逾期日数？原告主张认为：被告应按合同约定在交房后90日内即2016年5月5日前为原告办理产权登记手续，却至2017年9月12日才办理产权证书，逾期时间长达496日。因此，被告的行为已构成违约，应按《商品房买卖合同》第十四条承担逾期办证违约责任。被告主张认为：原告要求被告支付自交房后90天至取得不动产登记证之日止逾期办证违约金既无事实依据，也无法律依据。本案中，涉案房产在2017年5月11日就已取得《开发项目首次登记证明》，在原告提交个人资料之后，不动产登记机关即可为其办理产权登记，作为开发商承担的仅仅是协助办证的义务，主要办证义务仍应由买受人自己承担，被告在2017年5月10日就已完成其协助办证义务。本院认为，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”原、被告签订《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项(即:买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。)处理。”本案被告于2016年2月4日将址在安溪县交付给原告使用，依照上述国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定和原、被告签订《商品房买卖合同》第十四条约定，被告应向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，原告应在商品房交付使用后90日内即在2016年5月4日前取得房屋权属证书，但涉案房产直至到2017年5月11日才具备办理产权登记条件，因此，逾期办证责任应由被告承担。因被告作为房地产开发企业履行的是应当协助商品房购买人即原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要证明文件的义务，因此，逾期办证具体逾期日数应从2016年5月5日起计算至2017年5月10日止共计371日。二、原告主张调整违约金标准是否应当予以支持？原告主张认为：依照《商品房买卖合同》第十四条约定，违约金应以购房款810,000元按0.015%/日的标准从实际交房日的90日后即2016年5月5日起计算至2017年9月12日止（共496日），即违约金60,264元（496日×810,000元×0.015%/日）。被告主张认为：《商品房买卖合同》约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金，该违约金与其他楼盘约定的违约金相比较明显偏高，而且原告的房屋是办理银行按揭贷款，即使取得产权证书也是移交给银行抵押，未取得产权证书也未造成其实际损失。本院认为，《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系采用格式条款订立的合同，被告作为提供格式条款合同的一方当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则，因此，被告在答辩中辩称合同约定0.015%/日的违约金标准偏高，要求调整0.015%/日违约金的计算标准显然缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同约定内容不违反法律、法规强制�规定，合同依法成立、合法有效，具有法律约束力,双方当事人应当按照合同的约定全面履行，一方不履行义务或者履行协议义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，原告依约缴交了全部购房款810,000元；而被告于2016年2月4日才将址在安溪县交付给原告使用，在上述商品房交付使用后90日内即在2016年5月4日前原告仍未取得房屋权属证书，被告行为已构成违约，应依合同约定向原告承担逾期协助办理房屋权属证书的违约责任，即应向原告支付逾期协助办证违约金45,076.50元（810,000元×371日×0.015%/日）。安溪县不动产登记中心于2017年5月11日向被告出具闽（2017）安溪县总第0023号《开发项目首次登记证明》，证明被告开发的安溪凤冠山庄公寓4#、5#楼自2017年5月11日起已具备办证条件，因被告履行的是协助办证的义务，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金的逾期日期计算至产权登记证取得之日的2017年9月12日止，不符合本案的事实和法律，不予支持。因此，原告诉讼请求合法的部分，本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安溪凤冠房地产开发有限公司应当�本判决生效之日起10日内支付给原告钟冬凤逾期协助办理房屋权属证书违约金45,076.50元（810,000元×371日×0.015%/日）；二、驳回原告钟冬凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费927元，由安溪凤冠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林山鸿人民陪审员  蔡国端人民陪审员  黄建川二〇一八年二月二十六日书 记 员  谢炳炼附相关法律条文及执行申请提示：：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买�合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条第一款、第二款：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。