北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1450号
上诉人（原审原告）：北京居安养老产业有限公司（原名称北京居安房地产信息咨询有限责任公司），住所地北京市密云区云西经济区开发总公司办公楼。
法定代表人：樊庆田，董事长。
委托诉讼代理人：武强，男，1971年7月3日出生，北京居安养老产业有限公司员工。身份证住址：河南省台前县。
委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：向泽秀，女，1974年12月14日出生，现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京诚昊华建房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼316室-28。
法定代表人：王国庆，总经理。
委托诉讼代理人：张如贵，男，1953年8月10日出生，北京诚昊华建房地产开发有限公司副经理。身份证住址：安徽省阜南县洪河桥镇。
上诉人北京居安养老产业有限公司（以下简称居安养老公司）因与被上诉人向泽秀、北京诚昊华建房地产开发有限公司（以下简称诚昊华建公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初8994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组织合议庭，开庭进行了审理。上诉人居安养老公司的委托诉讼代理人武强、于向东，被上诉人向泽秀，被上诉人诚昊华建公司的委托诉讼代理人张如贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
居安养老公司上诉请求：撤销一审判决，改判人民法院继续对位于承德市鹰手营子区阳关花园7××号房屋（以下简称7××号房屋）进行查封并进行强制执行。事实和理由：涉案房屋登记于诚昊华建公司名下，属于被执行财产。一审法院认定事实不清，且依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对本案处理属适用法律错误。
向泽秀、诚昊华建公司均答辩同意一审判决，请求驳回居安养老公司的上诉。
居安养老公司向一审法院起诉请求：继续对位于承德市鹰手营子区阳关花园7××号房屋进行查封并进行强制执行。
一审法院认定事实如下：
2016年4月19日，北京市密云区人民法院对居安养老公司与诚昊华建公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2015）密民初字第3606号民事判决书，判决诚昊华建公司给付居安养老公司销售代理费83297元及违约金100万元。诚昊华建公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）京03民终7410号民事判决书，依法驳回了诚昊华建公司的上诉，维持原判。2016年8月23日，居安养老公司申请执行，北京市密云区人民法院以（2016）京0118执3881号立案执行。2016年11月4日，北京市密云区人民法院将诚昊华建公司名下位于承德市鹰手营子区阳光花园7××号、7××号（即本案争议的7××号房屋）、7××号、1××号、1××号五套房屋予以查封。后向泽秀对被查封的7××号房屋主张权利，并提出执行异议。北京市密云区人民法院于2017年9月17日出具（2017）京0118执异148号民事裁定书，认为向泽秀对7××号房屋享有足以排除强制执行的权益，裁定中止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封。居安养老公司遂向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。
经查，2014年9月5日，向泽秀与诚昊华建公司签订商品房买卖合同，约定向泽秀购买诚昊华建公司开发建设的7××号房屋，房屋建筑面积为75.02平方米，房屋总价款253568元。向泽秀采用一次性付款的方式支付房款，在签订合同当日一次性付清全款等。当日，诚昊华建公司向向泽秀出具收据，内容为：今收到向泽秀交来购房款253568元。2016年3月9日，承德德诚永信物业服务有限公司与向泽秀签订《阳光花园小区物业服务委托合同书》，约定向泽秀居住在7××号房屋，委托承德德诚永信物业服务有限公司实施物业管理职责。当日，承德德诚永信物业服务有限公司出具收据，内容为：收取向泽秀2016年3月9日至2017年6月30日期间的物业费、收取向泽秀防盗门及楼宇门的款项、收取向泽秀2016年3月9日至2017年6月30日期间的电梯费、收取向泽秀装修垃圾清运费、生活垃圾清运费及公用电费。2017年3月2日，向泽秀交纳了7××号房屋专项维修基金5251元。
另查，北京恒基沧塑建材有限公司与诚昊华建公司存在业务往来，北京恒基沧塑建材有限公司在2012年至2014年间向诚昊华建公司销售建筑材料。北京恒基沧塑建材有限公司系个人独资公司，孔德池系该公司的法定代表人。本案在审理过程中，孔德池及诚昊华建公司均认可因诚昊华建公司欠北京恒基沧塑建材有限公司的建材款，故诚昊华建公司用7××号、7××号房屋抵顶所欠北京恒基沧塑建材有限公司的货款。北京恒基沧塑建材有限公司亦同意该两套房屋由孔德池处分。孔德池及向泽秀均认可因孔德池欠向泽秀款项，故孔德池将其中的7××号房屋转抵给了向泽秀，由向泽秀与诚昊华建公司直接签订商品房买卖合同。诚昊华建公司对该事实亦认可。因诚昊华建公司的原因，上述房屋未办理产权过户变更登记手续。
经一审法院现场勘查，7××号房屋的钥匙由向泽秀所掌控，该房屋已经进行了简单装修但向泽秀并未实际居住。经法院向承德德诚永信物业服务有限公司了解，向泽秀于2016年3月9日办理了涉案的7××号房屋的入住手续并交纳了相关的入住费用。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。向泽秀在法院查封涉案房屋之前，与诚昊华建公司签订了《商品房买卖合同》，并以诚昊华建公司所欠北京恒基沧塑建材有限公司的建材款抵顶房款，对此诚昊华建公司及北京恒基沧塑建材有限公司均无异议，故应当认定向泽秀足额支付了购买涉案房屋的房款。向泽秀在法院查封涉案房屋之前办理了涉案房产的入住手续，并对房屋进行了装修，且涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非向泽秀所造成。虽然居安养老公司对《商品房买卖合同》的真实性及入住时间、是否支付房屋对价等存在异议，认为系诚昊华建公司与向泽秀为对抗执行而恶意串通所签订的房屋买卖合同，但是鉴于居安养老公司未能提交充分证据予以证明，对其相关主张不予支持。依据目前证据，法院确认向泽秀对涉案房屋享有物权期待权，相对于居安养老公司涉案债权具有优先效力，足以排除法院对涉案房屋的执行。对于居安养老公司关于恢复对涉案房产执行的诉讼请求，法院不予支持。
判决：驳回原告北京居安养老产业有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
二审诉讼中，本院查明如下事实：
关于诚昊华建公司用7××、7××号抵顶所欠北京恒基沧塑建材有限公司的货款的事实，以及向泽秀与孔德池之间的债务清结、权利转让事实，向泽秀陈述：没有合同约定，但有出货单、货款单。诚昊华建公司未作明确陈述。
关于向泽秀支付房款的事实，向泽秀陈述：孔德池欠我15万元，我又给了孔德池10万元（现金支付），孔德池说把这房子（7××号房屋）给你（指向泽秀），你办手续直接跟开发商（指诚昊华建公司）就是走手续就行了。向泽秀没有向诚昊华建公司付款。诚昊华建公司陈述：反正就是那个收据。就是欠钱，就是用房子抵的，具体不清楚。
关于7××号房屋是否办理网签登记手续的事实，向泽秀陈述：我买的时候挺贵的，卖的话就赔钱，因为没有卖所以没有去签网签。因为那时候（7××号房屋）比北京的房子便宜，所以就卖了（应为买了），等着升值。
关于7××号房屋取得产权的时间，诚昊华建公司表示不清楚。
另查，一审诉讼中，诚昊华建公司庭审陈述称：因政府部门的原因，才没有办理房产证。对于是否因向泽秀原因没有办理房产证，诚昊华建公司表示不清楚。
再查，北京市密云区人民法院以（2016）京0118执3881号强制执行裁定书裁定：查封被执行人诚昊华建公司名下的位于河北省承德市鹰手营子镇阳光花园7××号、7××号（即本案争议的7××号房屋）、7××号、阳光花园1××号、1××号五套房屋予以查封。
二审诉讼中，居安养老公司明确其诉讼请求为：准予执行北京市密云区人民法院（2016）京0118执3881号《北京市密云区人民法院强制执行裁定书》。
上述事实，有当事人二审庭审陈述、一审法院庭审笔录在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。向泽秀在执行程序中对登记在诚昊华建公司名下的房产提出异议，应举证证明其异议申请符合司法解释规定的申请条件。本案中，居安养老公司作为申请人申请执行异议，但因7××号房屋抵顶孔德池欠款的事实、向泽秀与诚昊华建公司签订房屋买卖合同的事实、向泽秀付款的事实以及7××号房屋是否办理过户登记的事实，均发生于诚昊华建公司与孔德池、向泽秀之间，居安养老公司并非上述事实的参与者，其不具有举证能力和举证责任。向泽秀主张对7××号房屋享有物权期待权，该权利优于居安养老公司的主张的债权，足以排除法院对7××号房屋的执行，仍应在本案中就其主张的事实依据承担举证证明责任。诚昊华建公司是向泽秀主张物权期待权所依据的房屋买卖合同当事人，同时是争议的7××号房屋的产权登记人，其应当如实陈述案件事实。
一审诉讼中，孔德池及诚昊华建公司均认可因诚昊华建公司欠北京恒基沧塑建材有限公司的建材款，故诚昊华建公司用701号、7××号房屋抵顶所欠北京恒基沧塑建材有限公司的货款。北京恒基沧塑建材有限公司亦同意该两套房屋由孔德池处分。孔德池及向泽秀均认可因孔德池欠向泽秀款项，故孔德池将其中的7××号房屋转抵给了向泽秀，由向泽秀与诚昊华建公司直接签订商品房买卖合同。因本案为居安养老公司主张的执行异议之诉，在居安养老公司未参与上述安排、不认可上述安排真实性的情况下，法院不能仅以诚昊华建公司、孔德池、向泽秀在庭审中的陈述直接确认上述足以影响案件审理结果的事实客观存在。二审诉讼中，向泽秀陈述其与诚昊华建公司所签房屋买卖合同系基于孔德池与诚昊华建公司因债务抵顶发生的房屋出让事实，以及孔德池与向泽秀之间因债务清结、付款发生的房屋出让事实，但未提供足以证明相关安排存在的书面证据。根据本案举证质证情况，本院对向泽秀、诚昊华建公司签订房屋买卖合同的背景事实无法确认。
向泽秀与诚昊华建公司签订房屋买卖合同后，诚昊华建公司出具欠条，确认收到向泽秀所付购房款。二审庭审中，向泽秀明确表示其未直接交付购房款，购房款支付的确认系基于孔德池对其15万元欠款及其向孔德池另行支付的10万元。因向泽秀未提供相关证据，诚昊华建公司亦不能明确说明购房款的支付情况，本院对向泽秀已支付全部价款的主张不予确认。
关于7××号房屋未办理产权过户变更登记手续的原因，诚昊华建公司的陈述不明确。根据二审庭审中向泽秀的陈述，足以证明其购买7××号房屋时的真实目的并非用于居住，且因其自身考虑，未办理相关登记备案手续。本院对向泽秀非因自身原因未办理产权过户登记的事实不予确认。
根据已查明的案件事实，涉案7××号房屋不存在因按揭贷款发生的争议，一审法院适用法律并无不当。对居安养老公司的该项上诉请求，本院不予支持。根据二审庭审情况，在案证据不足以证明向泽秀已支付全部房价款、非因自身原因未办理过户登记的事实。一审法院确认向泽秀对7××号房屋享有的物权期待权足以排除法院对7××号房屋的执行不当，本院予以纠正。对居安养老公司关于案件事实不清的上诉请求，应予支持。
综上所述，因二审中当事人陈述内容导致本案事实认定发生变化，居安养老公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销北京市密云区人民法院（2017）京0118民初8994号民事判决；
二、准许对北京市密云区人民法院（2016）京0118执3881号强制执行裁定书中关于查封被执行人北京诚昊华建房地产开发有限公司名下的位于河北省承德市鹰手营子镇阳光花园7××号房屋的内容予以执行。
一审案件受理费70元，由向泽秀、北京诚昊华建房地产开发有限公司各负担35元（于判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由向泽秀、北京诚昊华建房地产开发有限公司各负担35元（于判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 王 朔
代理审判员 张 羽
二〇一八年三月二十三日
法官 助理 魏 举
书 记 员 武原野