安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初878号原告：王玉凤，女，1983年8月18日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：鲍文进，安徽枞杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘务成，安徽枞杨律师事务所律师。被告：杨玉霞，女，1971年6月12日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：丁国安，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云，安徽益上律师事务所实习律师。第三人：安庆世辉房产经纪有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区华中路北侧大发宜景城二期工程21幢一层4室。法定代表人：桂启军，经理。原告王玉凤与被告杨玉霞、第三人安庆世辉房产经纪有限公司（以下简称世辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玉凤及其委托诉讼代理人甘务成、被告杨玉霞委托诉讼代理人丁国安到庭参加了诉讼。第三人世辉公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉凤向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告之间所签订的房屋买卖合同；二、依法判决被告立即向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月28日，原、被告双方通过世辉公司达成了房屋买卖协议，并签订了《房产买卖合同》，合同约定：被告以75万元的价格将其所有的坐落于安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区的5幢2单元2704室住房一套出售给原告。同时，双方就相关权利、义务进行了明确约定。原告全面履行了合同约定的义务。根据合同约定，原告应在2018年4月30日前将购房首付款交至资金托管部门进行托管，余款办理按揭贷款。当原告筹足资金准备缴款时，被告明确表示房屋不卖了，并拒绝办理缴款手续，致原告无法进行资金托管。经原告及第三人工作人员多次催告，被告及其家人明确表示不履行合同，也不办理资金托管手续。被告的行为已明显违约。此后，原告及第三人通过了解得知被告已于2018年3月31日将上述房屋以80万元的价格出售给他人。由于被告的违约行为致使合同已无法履行，并给原告造成较大的经济损失，故提起诉讼。杨玉霞辩称，房屋买卖合同签订时被告尚未取得房产证，房屋不得买卖。案涉房屋属杨玉霞、余斌的夫妻共有财产，杨玉霞个人无权进行处分，该买卖合同应属无效。原、被告及第三人对合同无效均有过错。如果法院认定合同有效，原告主张的违约金明显不符合实际。原告并未向法庭提交实际损失的证据，不存在主张违约金的基础，从安庆房屋买卖实际情况看，近期房价没有明显波动。综上，故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人世辉公司未予答辩。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事项认定如下：1.2018年3月23日世辉公司工作人员发出的短信，原告当庭提交了存储于手机中的信息，被告认可接受信息的电话号码是其所有，故可以认定世辉公司于2018年3月23日曾就合同的履行向被告进行督促。2.原告提交的杨玉霞与案外人签订的另一份房屋买卖合同的扫描件，被告对其不予认可，故该份证据的来源及形式的真实性均不能认定。但原告主张案涉房屋被告以80万元的价格出卖于案外人，被告承认确与案外人签订了买卖合同，故对被告在案涉合同外，又与案外人签订另一份房屋买卖合同的事实予以认定。对出卖价格原告主张80万元，被告未明确表示，但也未出示相应的合同进行反驳。本院认为，对原告的主张，被告应当提供且能够提供相关证据予以反驳的情况下，未提交相应证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，就另一份买卖合同涉及的房屋价格可推定原告主张成立。据此，本院查明：2017年12月28日，杨玉霞（甲方）与王玉凤（乙方），通过居间人世辉公司签订了一份《房产买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区的5幢2704室房产出售给乙方；房产成交价为75万元；乙方应于2018年4月30日前将购房首付款交至资金托管部门进行托管，余款办理按揭贷款；甲乙双方如不按上述条款履行合同，违约方应向守约方支付违约金10万元。合同签订后，2018年3月22日世辉公司工作人员向被告发送短信，表明原告已备好相关资料，督促被告按合同约定履行义务。另查明，原告诉称上述合同签订后，被告就案涉房屋又与案外人签订了另一份买卖合同，合同价格为80万元，被告确认合同存在，但就合同价格未明确表示，也未提交相应的合同予以反驳。同时查明，杨玉霞与余斌于1996年11月登记结婚，案涉房屋由杨玉霞于2016年10月份购买。杨玉霞与王玉凤签订合同时房屋尚未取得产权证。庭审中，被告陈述，被告与案外人签订房屋买卖合同时，向世辉公司交付了1万元，获得了世辉公司的同意。原告据此要求被告与世辉公司承担连带责任，被告认为应由世辉公司承担责任。本院认为：合同必须依法成立，违反法律行政法规强制性规定的合同应属无效。案涉房屋购置于被告杨玉霞、余斌婚姻存续期间，该房屋应属夫妻共同共有财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”所谓善意取得，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定应同时满足“受让人善意、合理价格转让、不动产已登记或动产已交付”之条件。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”综合上述法律、司法解释之规定，本院认为，房屋是否办理产权登记，不是认定合同是否生效的依据，故被告辩称的房屋未办理产权登记不得转让的意见于法无据，不予采信。但对夫妻共同共有财产而言，未登记在任何一方或双方名下的房屋，夫妻一方是否有权单独处分则应另当别论。夫妻对婚姻存续期间形成财产的共有属法定共同共有，案涉房屋尚未办理产权登记，房屋购买合同非认定产权归属的法定依据，不能就此认定被告对夫妻共同共有财产有单独处分权，根据上述法律、司法解释之规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效。且案涉合同尚未履行，不存在“不动产已登记”的情形，故本案也不适用善意取得。被告将共同共有财产以个人名义与原告签订买卖合同，导致合同无效，存在过错。在签订合同时被告未告知原告财产共有情况，被告提交的购买合同虽非房屋权属认定的法定依据，但房屋未办理产权登记，原告也无从查实，故原告对合同无效没有过错。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。关于损失的认定，综合考虑被告的过错责任、被告将房屋出卖与案外人的事实、参照违约金数额，可酌情认定5万元。世辉公司作为居间人，不具有对合同成立、生效及履行的担保责任，原、被告认为应由世辉公司承担赔偿责任于法无据。至于被告与世辉公司之间费用收取性质的认定非本案处理之范畴。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告王玉凤与被告杨玉霞签订的《房产买卖合同》无效；二、被告杨玉霞于判决生效后10日内赔偿原告王玉凤5万元；三、驳回原告王玉凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告王玉凤、被告杨玉霞各半负担575元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  胡毅杰二〇一八年六月五日书记员  许 杨附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。