云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终17号
上诉人（原审被告）王宁，男，汉族，1976年12月27日生，小学文化，农民。
委托代理人杨云稳，云南新瑞律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）施军，男，汉族，1985年11月8日生，初中文化。
被上诉人（原审被告）李秀芳，女，汉族，1971年1月10日生，初中文化，农民。
上诉人王宁因与被上诉人施军、李秀芳房屋租赁合同纠纷一案，不服双柏县人民法院（2015）双民初字第379号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王宁及其委托代理人杨云稳、被上诉人施军到庭参加诉讼，被上诉人李秀芳经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理确认的事实是:被告李秀芳、王宁原系夫妻，2014年8月1日，李秀芳与峨秀梅签订租房合同，将位于双柏县城小庙河坝埂城标对面的铺面1间出租给峨秀梅，租赁期限至2016年8月1日止。2015年1月11日，峨秀梅与原告施军之妻董国梅签订转让协议，将其与李秀芳承租的铺面转租给董国梅。李秀芳知晓铺面转让的情况后，于2015年3月9日与施军签订了房屋租赁续签合同，约定将租期延至2018年7月31日，2016年8月1日至2018年7月31日期间的租金为每年13000元，预付租金20000元;若出租人提前解除合同或另租给他人，包括家庭纠纷，导致承租人无法正常营业，视为出租人违约，应赔偿承租人所付金额50%的违约金。施军于2015年3月9日预付了租金20000元给李秀芳。2015年3月19日，李秀芳向法院起诉要求与王宁离婚，3月26日，李秀芳与王宁离婚，该铺面归王宁所有。2015年10月，王宁要求施军停止营业，并将铺面归还自己，施军在与李秀芳、王宁交涉无果的情况下，停止营业，提起诉讼。
原审法院认为,依法成立的合同，自成立时生效。被告李秀芳将自己拥有所有权的铺面出租给峨秀梅，峨秀梅将铺面转租给原告施军后，李秀芳并未反对，还与施军签订了房屋租赁续签合同，足以说明李秀芳对峨秀梅将铺面转租给施军的行为是认可的，李秀芳与施军签订的房屋租赁续签合同是双方的真实意思表示，自合同成立时对双方即具有约束力，即使铺面的所有权发生变动，租赁合同仍然有效。现铺面的所有权人王宁对铺面出租的事实不予认可并要求施军停止营业，归还铺面，房屋租赁续签合同已无法履行;王宁称对房屋已被出租之事不知情的抗辩不能对抗善意第三人，二被告作为出租人一方，一人违约即构成违约，应按合同约定承担违约责任。现原告要求解除房屋租赁续签合同，予以支持;要求退还预付的租金20000元，予以支持;要求被告支付违约金13000元，根据合同约定，予以支持10000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决:一、解除2015年3月9日原告施军与被告李秀芳签订的房屋租赁续签合同;二、被告李秀芳、王宁于判决生效后10日内退还原告施军预付的租金20000元;三、被告李秀芳、王宁于判决生效后10日内支付原告施军违约金10000元。案件受理费减半收取312.5元，由被告李秀芳、王宁负担。
原审宣判后，王宁不服，向本院提出上诉，请求二审撤销原判第二项、第三项，改判其不承担退还租金和支付违约金的责任。其主要理由是：1、一审判决认定其为出租人与本案事实不符，认定不成立。本案的租赁合同是李秀芳和施军签订的，施军预付的租金也是李秀芳收取使用，其未与施军签订租赁合同，也没有收取施军给付的租金，施军要求解除租赁合同，预付的租金应由李秀芳退还，不应该由其退还。2、租赁合同到2016年8月1日才开始履行，现在还不能履行，既不会有收益，也不会有损失，不必支付违约金，且其不是租赁合同的当事人，合同怎样履行是合同当事人的权利义务，其不承担履行合同的义务，也不应承担支付施军违约金的责任。其代理人杨云稳也提出相同的代理意见。
被上诉人施军抗辩提出，原判认定事实清楚，适用证据恰当，判决合法，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：1、其与李秀芳签订房屋续租合同时，王宁与李秀芳是夫妻关系，李秀芳向其出示了该房屋的相关证件，足以使其相信李秀芳拥有签订该房屋租赁合同的权利，所签订的房屋续租合同合法有效。根据法律规定，夫妻关系存续期间出租夫妻共同所有的房屋时，夫妻任何一方签订的租赁合同，对另一方具有约束力，王宁不能以未参与签合同为由推卸责任。2、其与李秀芳签订合同后已向李秀芳预付租金20000元，王宁不遵守法律规定和合同约定，强行收回房屋，导致合同不能继续履行，一审法院判决王宁、李秀芳退还其预付的租金和承担违约金合法、合理。庭审中，施军明确表示放弃10000元的违约金，只要求王宁、李秀芳返还预付的租金20000元。
被上诉人李秀芳抗辩提出，一审判决认定事实清楚，其愿意从收来的租金中退一半给施军。
二审中，经征询双方当事人对原判认定事实的意见，上诉人王宁对原判认定的“2015年10月，王宁要求施军停止营业，并将铺面归还自己”的事实部分有异议，认为原判认定该事实错误，其没有让施军停止营业，只是让施军重新和其签订租赁合同，把租金交给其，对其余部分无异议；被上诉人施军、李秀芳对一审判决认定的事实无异议，对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
对上诉人王宁有异议的事实部分，本院认为，原审法院认定该事实有王宁认可的其与施军的电话通话录音佐证，证据充分，王宁的异议不成立。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人王宁是否应当承担解除房屋租赁续签合同的法律责任。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知晓为由对抗善意第三人。本案中，被上诉人李秀芳与被上诉人施军签订房屋租赁续签合同时，李秀芳与上诉人王宁的夫妻关系存续，李秀芳向施军出示了所有权人为李秀芳、共有人为王宁的房屋产权证书，根据房屋租赁合同的交易习惯，夫妻双方出租房屋时一般只需由一人出面签订合同，施军有理由相信李秀芳有权出租该房屋，且出租房屋的行为系李秀芳与王宁夫妻双方的共同意思表示，该房屋租赁续签合同合法有效，王宁不得以其不知晓为由对抗施军。现王宁阻止施军使用商铺，李秀芳又不能排除王宁的阻止行为，导致施军无法继续履行租赁合同，李秀芳、王宁的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。施军有权要求与李秀芳解除租赁合同，并要求李秀芳返还预付的租金和支付违约金。因李秀芳向施军预收租金时，其和王宁的夫妻关系还存在，该租金系夫妻共同财产，归夫妻共同使用，现该租金需返还施军，变为二人的共同债务，故应由二人共同返还。王宁提出租赁合同是由李秀芳和施军签订的，施军预付的租金也是李秀芳收取使用，其没有与施军签订租赁合同，也没有预收施军给付的租金，不应承担返还租金的法律责任的主张无法律依据，不成立，不予支持。对于违约金部分，因施军在二审中也明确表示放弃，本院尊重施军的处分意见，对违约金不再判处。
综上所述，原判认定事实清楚，审判程序合法，判处适当，上诉人王宁的上诉理由不成立，但被上诉人施军自愿放弃要求李秀芳、王宁支付违约金10000元的诉讼请求，二审对此判项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持双柏县人民法院（2015）双民初字第379号民事判决的第一项、第二项；
二、撤销双柏县人民法院（2015）双民初字第379号民事判决的第三项；
一审诉讼费312.5元，由李秀芳、王宁承担；二审诉讼550元，由王宁承担。
本判决为终审判决。
本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在原审判决规定的履行期限届满后法律规定的二年内向双柏县人民法院或与双柏县人民法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请强制执行。
审判长 刘文亮
审判员 李发连
审判员 速 力
二〇一六年三月八日
书记员 刘鸿德