内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内22民终123号
上诉人（原审被告）：王翠明，男，1959年12月16日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区乌兰浩特市。
被上诉人（原审原告）：兴安盟中汇房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市兴安街206-5号。
法定代表人：刘立波，经理。
委托诉讼代理人：郑宇，内蒙古金利律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南办事处沈铁馨园小区1号楼2单元201室。
法定代表人：白洁，经理。
委托诉讼代理人：张国志，男，1963年9月3日，蒙古族，通辽铁建房地产开发有限责任公司职工，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南十一委4组38号。
委托诉讼代理人：张海涛，内蒙古金利律师事务所律师。
上诉人王翠明因与被上诉人兴安盟中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）、通辽铁建房地产开发有限责任公司（以下简称通辽铁建公司）返还原物纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2017）内2201民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
王翠明上诉请求：撤销一审判决，驳回中汇公司的诉讼请求。事实与理由：（一）一审判决王翠明十日内日腾空占用的金茂商厦南数第九户门市房。这一判决没有法律依据，与事实不符。第一，被上诉人根据什么认定王翠明占用了金茂商厦南数第九户门市房。本着谁主张谁举证的原则，被上诉人有义务出示证明予以证明。第二，被上诉人在诉状中称多次要求王翠明腾房这完全是假话。王翠明与金茂商厦签订的《买断合同》已履行十八年从未收到过被上诉人任何形式的腾房通知。被上诉人应出示证据。依据法律规定，民事诉讼应遵守诚信原则。被上诉人一审公然讲假话，严重违反了法律的规定。故而上诉人未出示《金茂商厦一楼门市使用权买断合同书》。（二）被上诉人是知道王翠明有《买断使用权合同书》的。第一，2015年1月8日通辽铁建给各商户的通知足以证明这一点。王翠明接到该通知后将《买断合同》复印件交给了通辽铁建副总张国志。被上诉人是承认的，只是强调收到的是复印件，该《通知》也没有要原件。所以被上诉人完全可以向法庭出示。第二，2017年9月3日，11月7日在中汇公司两次谈判更能说明这一点，上诉人是有合法手续的。第三，2015年4月7日通辽铁建公司制作的乌兰浩特金茂商厦《房地产竞价出让招标文件》清楚写到上诉人等五人对金茂商厦门市房享有特殊权利，认可王翠明等五人对门市房有合同续签权，所以在该招标文件中，明确上诉人等五人的房屋不出售。（三）说金茂商厦有限责任公司与上诉人1999年12月9日签订的《买断合同书》未获得沈阳铁路局的认可和追认是错误的。根据《民法通则》第44条二款规定，”企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”；《合同法》第76条规定，”合同生效后当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”。依照上述法律规定，金茂商厦有限责任公司合并到乌兰浩特铁路综合服务有限责任公司后，以及后来接收金茂商厦大楼的其他民事主体，只有享有和承担原企业法人遗留下来的权利和义务，没有对之前民事主体民事法律行为予以”认可”和”追认”的权利。（四）一审判决中称通辽铁建公司根据沈阳铁路局相关部门授权将金茂商厦整体出售等几处大体一致的所谓授权，证据效力不足。第一，沈阳铁路局是国有企业，管理非常严格。被上诉人出具的证明材料，只是授权文字的表述，而没有企业的公章，授权委托书，会议纪要，批准文件等类能说明问题的证明更没有法人的签字。第二，被上诉人也没出示购房的收据。第三，被上诉人出具的《关于金茂商厦产权归属处置情况说明》根本不是沈阳铁路局出具的，根本代表不了沈阳铁路局。沈阳铁道不动产运营有限公司和沈铁房地产开发集团有限责任公司，只是沈阳铁路局下属单位代表不了沈阳铁路局。（五）上诉人认为《金茂商厦一楼门市买断使用权合同书》是一份买卖合同。第一，从交款方式看，双方约定分两次付款，既考虑到了当时的历史背景，也考虑到了价格的合理性。第二，从《买断合同书》的标题到内容都是一份合法的买卖合同应当受到法律的保护。既然是合同甲乙双方是平等，公正，自愿的，所有条款都是约束双方的，哪一方只要权利，不尽义务都是违法的。上诉人有合同在手，让其立即腾房，严重侵害了上诉人的合法权益。（六）一审判决结果和依据的观点自相矛盾。一审判决在”本院认为”的论述中的观点是1999年金茂商厦有限责任公司对金茂商厦大楼没有所有权、没有处分权；金茂商厦大楼规沈阳铁路局后，金茂商厦有限责任公司的行为没有得到沈阳铁路局的认可和追认。这个观点显然是错误的。按这个观点，《买断合同书》就应当是无效的，让上诉人立即腾房这在事实上又承认了《买断合同书》的有效性，起码前十八年是有效的，判决的观点与判决的结果显然是自相矛盾的。基于上述事实与理由，根据有关法律规定提出上诉。
中汇公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，相同案件，为什么只有这起案件与其他案件不同，是因为王翠明在一审时没有提供买断合同，故这个案件判令王翠明腾空房屋。
通辽铁建公司辩称，同意一审判决。
中汇公司向一审法院起诉请求:要求王翠明腾空占用的金茂商厦南数第九户（北数第五户）门市房；诉讼费由王翠明负担。
一审法院认定事实：金茂商厦是由乌兰浩特铁路车务段于1998年立项开工修建。金茂商厦有限责任公司是由原沈阳铁路局下属白城分局下设的乌兰浩特吉兴公正测量所与八名铁路职工于1999年11月12日设立的有限责任公司。金茂公司八名铁路职工手中股权，已于2004年由沈阳铁路局所属的乌兰浩特兴铁加固材料厂现金收购。金茂公司于2007年清算解散。之后铁路机构调整，白城铁路分局撤销，白城铁路分局所有不动产已经划归沈阳铁道不动产运营有限公司。根据沈阳铁路局决定，自2014年11月12日起，金茂商厦整体由沈阳铁道不动产运营有限公司和沈阳沈铁房地产开发集团公司移交通辽铁建公司经营管理。沈阳铁路局和沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司已经批准并授权通辽铁建公司整体出售金茂商厦。2015年2月5日，通辽铁建公司根据沈阳铁路局和沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司授权其整体出售金茂商厦的决定在兴安日报发布乌兰浩特市火车站前”金茂商厦”整体对外出售公告。根据该公告，中汇公司与通辽铁建公司达成买卖金茂商厦地上及地下房屋的一致意见，于2015年12月15日双方签订买卖合同，约定中汇公司购买的房屋，为乌兰浩特市金茂商厦整体房屋，房屋总价款2945.5万元。并约定签订本合同前乙方（中汇公司）已缴纳房款2410万元，本合同签订之日起七个工作日乙方（中汇公司）支付给甲方200万元，余款待甲方（通辽铁建公司）给乙方（中汇公司）沈铁局产权证明文件及甲方（通辽铁建公司）与李双宝签订的协议或法院生效裁决后七个工作日一次性付清。甲方应在收到乙方的全部价款后交付标的物，交付日期原则上为原承租户租赁到期日，需由乙方自行或以甲方名义从承租者手中收回房屋并承担后果。甲方有义务配合乙方收回房屋。甲方交与乙方的房屋为现状房屋，现状交接。在合同第二条还约定甲方必须保证该房屋无产权纠纷等。中汇公司按协议履行缴款义务，通辽铁建公司亦按合同规定交付了该房屋产权方面相关材料。另查明，王翠明曾与乌兰浩特金茂商厦有限责任公司签订《使用权买断合同书》，占有南数第九户（北数第五户）门市房，经营巴音塔拉风干牛肉干店。审理中，经法院提示王翠明举证的权利和义务后，王翠明拒绝提供《使用权买断合同书》。一审法院认为，本案争议的房屋即金茂商厦，当年虽是乌兰浩特铁路车务段开发建设，后因铁路机构改制，实质应属于法人单位即沈阳铁路局的固定资产，通辽铁建公司根据沈阳铁路局相关部门的授权，于2015年12月15日将该房产整体出售给中汇公司。该行为不违反法律法规的强制性规定，通辽铁建公司与中汇公司签订的房屋买卖合同应合法有效，受法律保护。现王翠明占用金茂商厦南数第九户（北数第五户）门市房（面积26平方米），因沈阳铁路局在”关于金茂商厦产权归属及处置情况说明”中已作出说明：”沈阳铁路局从未批准或授权乌兰浩特车务段或乌兰浩特金茂商厦有限责任公司对金茂商厦行驶处分权”。即沈阳铁路局对乌兰浩特金茂商厦有限责任公司作为金茂商厦的管理人与王翠明签订的买断合同书，未得到沈阳铁路局的认可和追认，沈阳铁路局授权于通辽铁建公司将金茂商厦出售给中汇公司，中汇公司对金茂商厦享有占有、使用、收益和处分的权利，且审理中在法院提示王翠明举证的权利和义务之后，王翠明仍未提供《使用权买断合同书》，其应当承担不利的后果，故中汇公司请求王翠明腾空占用的金茂商厦南数第九户（北数第五户）门市房的诉讼请求，法院予以维护；对于王翠明认为侵犯了其优先购买权和续租权，因中汇公司善意取得全部楼房所有权，王翠明的相关权利不能实现，可另行主张权利，综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：”被告王翠明于本判决生效后十日内腾空占用的金茂商厦南数第九户（北数第五户）门市房。案件受理费100.00元，由被告王翠明负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王翠明提供其在1999年12月9日与乌兰浩特金茂商厦有限责任公司签订的《使用权买断合同书》复印件一份（原件已取回）、收据复印件一枚（原件已取回）、通辽铁建公司发出的《通知》复印件一份及《房地产竞价出让招标文件》复印件一份用以证明王翠明一直在使用涉案房屋和中汇公司知晓其使用情况的事实。经中汇公司质证认为上述证据不是新证据，原审法院已提醒王翠明出示，其未出示，故不能作为定案依据；另收据上面的盖章是乌兰浩特车务段的章，而王翠明以前就是该车务段的领导，所以不认可此章。经通辽铁建公司质证认为王翠明应拿出书面证明来证明是相同的。通辽铁建公司提供中国铁路沈阳局集团有限公司出具的证明复印件一份（原件已取回）用以证明通辽铁建公司有权处分此房屋。经王翠明质证认为此证明是2017年出具的，涉案房屋是2015年卖的，此证明是后补的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案部分事实正确，本院予以确认。另查明，王翠明依据1999年12月9日与乌兰浩特金茂商厦有限责任公司签订《使用权买断合同书》占用金茂商厦南数第九户（北数第五户）门市房，面积26平方米。该合同第二条约定买断使用权的期限为20年，从本合同生效之日起至20年后合同生效的对应日止（即2019年12月9日止），不办理房证凭本合同享有使用权。合同第九条又约定买断期满，为优惠内部集资建楼职工乙方再出资房屋建设成本价的50%，买断该门市房的永久性使用权。永久性使用权的期限为整个商厦大楼的使用寿命期限。
本院认为，本案诉争的金茂商厦系由乌兰浩特铁路车务段于1998年立项建造，后由乌兰浩特金茂商厦有限责任公司对金茂商厦的相关经营活动进行了实际管理，但该公司对金茂商厦不享有所有权，1999年12月9日，乌兰浩特金茂商厦有限责任公司与王翠明签订《使用权买断合同书》，该合同书第二条约定：”王翠明买断金茂商厦一楼26平方米门市房使用期限20年（1999年12月9日至2019年12月9日）”，该合同第九条约定：”买断20年期满，王翠明再出资房屋建设成本价的50%（即5185元），买断该26平方米门市房的永久性使用权，永久性使用权的期限为整个商厦大楼的使用寿命期限”，乌兰浩特金茂商厦有限责任公司于2007年清算解散，金茂商厦所有权划归沈阳铁路局所有。后沈阳铁路局授权通辽铁建公司将金茂商厦出售给中汇公司，中汇公司取得诉争的金茂商厦的所有权，因王翠明使用的涉案房屋系金茂商厦的一部分，中汇公司对该涉案房屋亦享有所有权。王翠明与金茂商厦签订的《使用权买断合同书》中第二条约定的租赁期限为20年，至2019年12月9日止，因该约定符合法律规定，应属有效法律行为；涉案《使用权买断合同书》中第九条约定买断涉案房屋的永久使用权的约定因未获得沈阳铁路局的认可和追认，属无效法律行为，故王翠明可按合同约定使用涉案房屋至2019年12月9日止。
综上所述，王翠明的上诉请求成立。因二审王翠明提供的证据能够证明其对涉案房屋的使用权截止日期为2019年12月9日，故一审判决王翠明十日内腾空占用的金茂商厦南数第九户（北数第五户）门市房不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2017）内2201民初3691号民事判决；
二、上诉人王翠明于2019年12月9日将租用的金茂商厦一楼南数第九户（北数第五户）门市房（面积26平方米）交付给被上诉人兴安盟中汇房地产开发有限公司，在此之前未经被上诉人兴安盟中汇房地产开发有限公司允许不得装修、改造房屋；
三、确认乌兰浩特市金茂商厦有限责任公司与王翠明签订的《金茂商厦门市房使用权买断合同》第九条无效；
四、驳回被上诉人兴安盟中汇房地产开发有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费300元，由被上诉人兴安盟中汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长朱靖荣
审判员高岩
审判员崔玲玲
二〇一八年三月十四日
书记员邱越