上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初6845号
原告：王明良，男，1962年10月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。
被告：陆宇翔，男，1971年2月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。
原告王明良与被告陆宇翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，并于2018年3月16日、3月28日公开开庭进行了审理。原告王明良及其委托诉讼代理人裘振华、被告陆宇翔的委托诉讼代理人秦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王明良诉称，坐落于浦东新区东沟七村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)是原告的动迁安置房，产权登记在原告名下。原告在做生意时认识被告。2004年，被告与案外人陈某2做生意缺少资金，故与原告商量就系争房屋签订买卖合同并办理过户以获取银行贷款，由被告及陈某2使用。为此，2004年11月20日，原、被告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定系争房屋的转让价款为人民币(以下币种相同)24万元，其中16万元由被告贷款，之后，双方办理了房屋过户手续，银行贷款16万元下来后由被告和陈某2使用，之后的贷款也由陈某2归还。约在2012年左右，被告用系争房屋向他人抵押借款，因未按时还款而被他人恶意办理了房屋过户，后通过诉讼，法院判令该转让无效，系争房屋产权又恢复至被告名下。原告认为，原、被告签订买卖合同是为了套取银行贷款，并非真实意思表示，故该买卖合同应属无效，为此诉请要求判令原、被告签订的买卖合同无效，系争房屋产权恢复登记至原告名下。
被告陆宇翔辩称，原、被告系朋友，原告做生意需要钱，故就将其名下的系争房屋出售给被告，转让价款为24万元，其中贷款16万元。合同签订后，被告支付原告首付款5-6万元，因双方关系好，没有让原告出具收据，另贷款16万元通过转账的方式交给了原告，转账凭证因银行系统升级无法调取，因原告始终没有将系争房屋交付给被告，房屋内的户口也未迁出，故还有3-4万元余款未付。被告认为，原、被告均有民事行为能力，买卖合同不存在无效的法定事由，且该合同早已实际履行，同时也通过法院判决公示确认被告为系争房屋的产权人，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，系争房屋的权利登记人为陆宇翔。2004年11月20日，王明良与陆宇翔签订买卖合同，该合同除约定陆宇翔以24万元的价格向王明良购买系争房屋及陆宇翔于2014年11月20日支付定金8万元，贷款部分充作房款外，对于贷款的具体金额、房屋的交付、过户及双方各自的违约责任等合同主要条款均未作约定。之后，陆宇翔依据该买卖合同向中国建设银行股份有限公司上海浦东分行(以下简建行浦东分行)贷款16万元。2004年11月26日系争房屋产权登记至陆宇翔名下，之后，建行浦东分行向陆宇翔发放贷款16万元。
2010年7月，因陆宇翔未按约还款，建行浦东分行向本院提起诉讼，要求陆宇翔还款。经本院审理后，双方达成调解，并由本院于2010年9月6日出具(2010)浦民六(商)初字第5880号调解书。
2011年8月，陆宇翔与案外人姬兴阳、朱林协商，由姬兴阳和朱林借钱给陆宇翔，借款时间2个月，陆宇翔将其名下的系争房屋及上海市浦东新区振兴东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称402室房屋)抵押给朱林，同时陆宇翔办理公证委托，委托姬兴阳出售系争房屋和402室作为借款的担保。2011年8月10日，经上海市金山公证处公证，陆宇翔与姬兴阳办理了公证委托，陆宇翔委托姬兴阳办理系争房屋和402室的相关抵押、房屋买卖、房款收取、税费缴纳等事宜。
2011年8月10日，姬兴阳转账给陆宇翔60万元。陆宇翔向朱林出具借条一份称，陆宇翔向朱林借到150万元，时间二个月。同时，陆宇翔向朱林出具收条一份称，收到朱林人民币150万元。2011年8月11日，朱林转账给陆宇翔75万元。
2011年8月11日朱林与陆宇翔签订两份房地产抵押借款合同。其中一份合同约定陆宇翔向朱林借款50万元，借款期限从2011年8月10日至2011年10月7日，陆宇翔将系争房屋抵押给了朱林；另外一份合同约定陆宇翔向朱林借款100万元，借款期限从2011年8月10日至2011年10月7日，陆宇翔将402室房屋抵押给了朱林。2011年8月17日，朱林与陆宇翔分别办理了系争房屋和402室房屋的抵押登记。
2012年2月2日，陆宇翔与案外人陈某1签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定陆宇翔将系争房屋出售给陈某1，房屋价款70万元；过户时间为2012年4月1日前；交房时间为2012年4月1日前。2012年2月27日，抵押权人朱林以抵押人的债务还清为由申请涤除了系争房屋的抵押登记。当日，姬兴阳以陆宇翔的委托代理人名义与陈某1申请将系争房屋产权变更登记于陈某1名下。2012年3月8日，系争房屋产权核准登记于陈某1名下。
2012年10月29日，陆宇翔向本院提起诉讼，要求确认其与陈某1关于系争房屋的买卖合同无效，将系争房屋产权恢复登记至陆宇翔名下。本院审理后于2014年5月作出(2012)浦民一(民)初字第35536号民事判决，判决陆宇翔与陈某1就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，陈某1于判决生效之日起十日内协助陆宇翔将系争房屋产权恢复到陆宇翔名下等。2017年12月13日，系争房屋产权恢复登记至陆宇翔名下。
以上事实，由经庭审质证的买卖合同、(2010)浦民六(商)初字第5880号调解书、(2012)浦民一(民)初字第35536号民事判决书及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，买卖合同签订后，被告并没有支付首付款，贷款16万元也未转给原告，系争房屋也一直由原告居住使用。对于被告之后将系争房屋抵押给他人并引发诉讼，原告不清楚。
原告另申请陈某2及当时的中介经办人魏明到庭作证。陈某2陈述：我和原告是之前做生意认识的朋友。当时我与被告是同居关系，于2014年左右分开。当时，我开印刷厂需要资金，我找的做中介的魏明，告诉他要将原告和我女儿的两套房屋做到被告名下用来贷款，然后是魏明帮忙操作的，我们只签了合同过了户。原告的房子贷了十几万，具体数额记不得了，贷款放到被告的账上，被告取出后都交给我。被告名下的贷款是我给他钱他去还的，后因被告拿了我的钱未还贷款，故银行起诉被告，法院调解后由我直接将钱还给了银行。贷款还清后，我跟被告说过要将两套房子的产权恢复到原来的权利人名下，但后来被告告诉我因其自己的原因导致二套房屋都被登记在别人名下了。后来是我给被告钱让其诉讼，通过诉讼，二套房子的权利登记又恢复在被告名下。陈某2另陈述，2017年8月30日，被告发短信给她说“240万元保住王明良房子”的意思是让她给被告240万元，然后被告把两套房子过户回去。原告对陈某2的证言没有异议。被告表示，陈某2与被告有利害关系，双方曾是情人，2004年年底同居，至2015年7月分开，故对陈某2的证言不予认可。魏明陈述：我是做中介的，通过陈某2认识原告，当时原、被告和陈某2一起来店里找我，说要拿两套房子(一套是原告的，另一套是陈某2女儿的)做抵押向银行贷款用来做生意。我说可以做，但关键是你们之间有没有问题，他们都说是朋友，没有问题。于是我帮他们按照买卖并贷款的方式做了流程，两套房子的买房人都是被告，当时说好被告只是挂名购房，贷下的款由陈某2使用，贷款也由陈某2归还。因为合同只是走个流程，房子是不动的，所以合同中的很多内容都没有作填写。原告对魏明的证言没有异议。被告表示不认识魏明，当时的中介经办人是名女士，名字是李兰芳，对魏明的陈述不予认可。
原告另提供陈某2与被告之间的短信往来载屏，其中被告称“我律师说了240万元解决保住王明良的房子，你想明白”、“你不同意也可以，我也会把债务还清，保住王明良的房子”，用以证明被告承认系争房屋是王明良的。被告对上述短信载屏的真实性没有异议，但表示短信中所述的保住房子是指答应原告回购，并称原、被告在2010年左右达成回购约定，但当时并没有谈具体的回购价格及回购时间，只是约定按市场抵价回购。原告则表示，双方从无回购之约定。
被告表示，如果法院确认买卖合同无效，要求原告返还购房款21万元，并赔偿房屋增值105万元(21万元的5倍)。
本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间的房屋买卖是否真实。对此，本院认为，首先，虽然原、被告就系争房屋签订了买卖合同，但该合同除房屋坐落地、转让价款及首付定金有明确约定外，对于贷款的具体金额、房屋的交付、过户及双方各自的违约责任等合同主要条款均未作约定，有悖常理。其次，被告依据买卖合同向建行浦东支行贷款16万元，但被告并未提供该16万元用以支付原告购房款的相关凭证，且被告称另支付原告5-6万元也未提供证据佐证，故对于被告称已付房款21万元，本院难以采信。同时，买卖合同签订至今，系争房屋一直由原告居住使用。因此，买卖合同并未实际履行。第三，被告在与案外人陈某2的短信中也称“保住王明良房子”，虽然被告对此作了解释，但该解释既不符合逻辑，也不符合常理。综合上述事实并结合证人魏某某陈某2的证言，可以确认涉案的买卖合同并不是原、被告双方的真实房屋买卖意思表示，而是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，原、被告的这一行为也扰乱了正常的社会金融秩序，因此原、被告签订的买卖合同应当认定无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。鉴于买卖合同被确认无效，故原告主张系争房屋产权登记恢复至原告名下，符合规定，应予支持。被告要求原告返还房款21万元，并赔偿房屋增值105万元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告王明良与被告陆宇翔就上海市浦东新区东沟七村XXX号XXX室房屋于2004年11月20日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告陆宇翔应于本判决生效之日起十日内协助原告王明良办理将上海市浦东新区东沟七村XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原告王明良名下的手续。
案件受理费22,400元，减半收取计11,200元，由原告王明良负担5,600元，被告陆宇翔负担5,600元；财产保全费5,000元，由原告王明良负担2,500元，被告陆宇翔负担2,500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一八年五月八日
书记员 张晓龙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。