江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03309号
上诉人（原审原告）李燕。
委托代理人李泽亚，江苏梁丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司。
委托代理人周晶，该公司员工。
上诉人李燕因与被上诉人张家港保税区金科瑞丰房地产开发有限公司（以下简称金科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张金民初字第00821号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年3月6日李燕和金科公司签订了《商品房买卖合同》及《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》各1份，约定由李燕向金科公司购买“廊桥雅苑”第21幢2单元3106室商品房1套（房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），建筑面积为110.07平方米，单价每平方米6690.74元，总价款为736450元。当日李燕支付了购房款236450元，2013年3月28日，李燕又支付了购房款500000元。金科公司收款后分别开具了2张销售发票给李燕，在2张销售发票中，对“销售的不动产楼牌号”一栏内均注明是“G21-2-3106”。在双方签订的《商品房买卖合同》中，注明了买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2012029，位于金港镇镇山路北侧，暂定名为“廊桥雅苑”。
另查明，在2012年11月16日，金科公司已取得了商品房预售许可证，编号为（2012）张房预售证第029号。该许可证上明确了项目名称为廊桥雅苑3-4﹟、7-13﹟、14﹟、15﹟，房屋座落地点为金港镇镇山路北侧。�燕购买的商品房施工编号为“G15-3106”即项目名称中的15﹟，张家港市公安局对“G15-3106”进行的公安编号为“G21-2-3106。
又查明，金科公司在销售商品房时，制作并发放了相应的广告及宣传资料，其中有注明内容为：“金科·廊桥印象项目位于金港镇新政府大楼与后塍中学新校区中间……”，在彩图中有标注：“金科·廊桥印象、金科·廊桥天都的西南方向有金港镇镇政府行政中心及小学教育学校”，目前金港镇镇政府及相关学校未在彩图的图标处建造。为此，李燕认为金科公司系虚假宣传，属销售欺诈行为。而金科公司认为，其制作、发放的广告及宣传资料是依据张家港市规划局公开网站发布的信息制作，在宣传资料的最下侧都有提示性告知语言，写明“本宣传资料为要约邀请，买卖双方权利义务以双方共同签订的商品房买卖合同约定为准，所涉及图形�文字以政府批准的方案为准，在建设过程中，可能因政府强制性要求而修改，在不违反法规，不违反合同约定的前提下，本公司亦有权作出细部调整，开发商不再另行通知”，故金科公司制作的广告宣传资料不属于虚假宣传，不构成销售欺诈。
同时，双方在《商品房买卖合同》中约定的交房期限为2015年1月10日前。金科公司在2014年12月30日通知李燕接房，但李燕至今未去办理房屋交接手续。双方在《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》中约定，买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同。同时双方对口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定如下：买受人在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容。为防�产生争议，出卖人在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请买受人在签订合同时特别注意。
原审原告李燕的诉讼请求为：1、确认2013年3月6日签订的《商品房买卖合同》及《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》无效；2、判令金科公司返还李燕已付的购房款736450元；3、判令金科公司赔偿损失263550元。
原审法院认为，李燕、金科公司签订的《商品房买卖合同》及《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》系双方真实意思的表示，内容合法有效，依法应受保护。对金科公司在销售商品房过程中制�的宣传资料内容及效力，金科公司在宣传资料及《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》中都有明确约定，这些约定并不违反相关法律规定，且根据人们的日常生活经验、相关公众一般注意力、被宣传对象的实际情况等因素，不足以造成公众误解、不属于引入误解的虚假宣传行为。金科公司在销售本案讼争商品房时已按有关规定依法取得了《商品房预售许可证》，且李燕购买的商品房房号与施工编号即《商品房预售许可证》中确定的项目编号是同一套房屋，对此公安机关均有备案登记。李燕据此要求确认金科公司构成欺诈、《商品房买卖合同》及《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》无效并要求返还购房款、赔偿损失的请求，无事实和法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法�《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回李燕的诉讼请求。案件受理费16418元，由李燕负担。
上诉人李燕不服上述民事判决，向本院提出上诉称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人在在其楼盘广告和宣传资料中宣称其开发的“廊桥雅苑”毗邻金港镇镇政府新办公大楼及金港中心小学新址，上诉人认为该楼盘地段好，有巨大升值空间，因此才购买了该�盘。但被上诉人并未兑现其允诺。根据上述规定，被上诉人应当承担违约责任。请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人金科公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金科公司在广告及宣传资料中注明“金科·廊桥印象项目位于金港镇新政府大楼与后塍中学新校区中间……”、“金科·廊桥印象、金科·廊桥天都的西南方向有金港镇镇政府行政中心及小学教育学校”。上述内容与张家港市人民政府发布的《张家港市城市总体规划（2011-2030）》中标注的教育用地和行政办公用地信息一致，且金科公司在广告及宣传资料以及《金科·廊桥雅苑﹤张家港市商品房买卖合同﹥补充协议》中均约定：买受人在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，为防止产生争议，出卖人在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容，请买受人在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，出卖人工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力，请买受人在签订合同时特别注意。上述约定并不违反相关法律规定，金科公司已经履行了相应的提示、告知义务，且政府规划的相�变更属于金科公司不能预见、不能克服的客观情况。另外，李燕并未提供证据证明金科公司在广告及宣传资料中所作出的允诺对其订立合同以及涉案房屋的价格有重大影响。故金科公司的行为不属于虚假宣传，不构成销售欺诈。综上，李燕关于金科公司的允诺符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形应承担违约责任的上诉主张依据不足，本院碍难支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16418元，由李燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 文 杰
审判员 周 红
审判员 �小明
二〇一五年九月二十一日
书记员 杨 颖 颖