广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤03民申297号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：奚吉祥，男，汉族，1974年5月21日出生，住所地：四川省宣汉县。委托代理人：赵启太，广东国晖律师事务所律师。委托代理人：陈广立，广东国晖律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李萍，女，汉族，1988年11月11日出生，住所地：湖南省安化县。一审第三人：深圳满懿房地产经纪有限公司，住所地：深圳市南山区南头街道桃园路与南光路交汇处西北侧田夏金牛广场A座40楼4001-04、4001-05单元，组织机构代码：33512795-1。法定代表人：梅虹，董事长。再审申请人奚吉祥因与被申请人李萍、原审第三人深圳满懿房地产经纪有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服本院（2016）粤03民终4586号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。奚吉祥申请再审称，一、再审申请人发现新的证据，足以推翻原判决。2016年8月25日，再审申请人奚吉祥在深圳市规划和国土资源委员会查询到被申请人李萍名下有一套位于深圳市幸福海岸X栋X座X的商品房，不动产证号为粤(2015)深圳市不动产权第X号，被申请人李萍于2015年9月25日通过购买取得该房地产。由此说明，被申请人李萍已于2015年9月25日取得涉案房地产（鸿荣源商品房）以外的其它房地产（幸福海岸商品房）。关于被申请人李萍与再审申请人奚吉祥解除鸿荣源商品房《房地产买卖合同》的时间问题。本案一审判决认定:“关于合同的解除时间，原、被告签订的《房地产买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即于本院2015年9月15日将起诉状送达至被告之日解除。”即被申请人李萍于2015年9月15日才明确要解除鸿荣源商品房的《房地产买卖合同》。分析被申请人李萍于2015年9月25日取得幸福海岸商品房与其于2015年9月15日通知再审申请人奚吉祥解除鸿荣源商品房《房地产买卖合同》的时间节点，对于事实的认定，足以影响本案判决。按照正常的房地产交易惯例，被申请人李萍在取得房地产前，必然经过了寻找房源、签订买卖合同、办理银行按揭付款等复杂程序。显然，在2015年9月15日通知再审申请人奚吉祥解除鸿荣源商品房《房地产买卖合同》前，被申请人李萍早已签订了幸福海岸商品房的买卖合同。依据《深圳市人民政府办公厅关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》中“暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有l套以上（含l套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房”的规定，被申请人李萍虽同时订立2份以上商品房买卖合同，但其拥有了其中一套幸福海岸的商品房，已没有购买再审申请人奚吉祥名下鸿荣源商品房的资质，无法履行鸿荣源商品房《房地产买卖合同》的主义务，存在根本违约情形。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。第一，再审申请人奚吉祥一直坚持继续履行鸿荣源商品房《房地产买卖合同》，并非根本违约；在(2016)粤03民终4586号判决书中，法院认定再审申请人奚吉祥根本违约所依据的条款是《房地产买卖合同》中关于赎楼的格式条款。但是，该《房地产买卖合同》中经买卖双方协商补充的“十九、备注（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：卖方实收肆佰贰拾万元整（小写￥4200000元整），其它费用由买方承担”条款，该条款效力高于《房地产买卖合同》中的其他任何条款，其中所指的买方承担的其它费用也应当包含赎楼费用。因此，无论是委托担保公司赎楼还是卖方自行赎楼，赎楼费用都应由买方承担。且《房地产买卖合同》中有约定“买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件”的义务。综上可知，被申请人李萍既有配合再审申请人奚吉祥办理赎楼手续的义务，又有承担赎楼费用的义务。因赎楼义务问题，一、二审法院均依据《房地产买卖合同》认定再审申请人奚吉祥根本违约，却未认定被申请人李萍任何违约责任。第二，在被申请人李萍没有提供证据证明其实际损失的前提下，二审法院判决再审申请人奚吉祥支付房屋转让价20%的违约金（即人民币84万元）所依据的基本事实缺乏证据证明。关于被申请人李萍主张违约金的举证责任及违约金数额认定问题，二审判决认为“合同明确约定奚吉祥在根本违约的情形下应支付房屋转让价20%的违约金，现奚吉祥未能举证李萍因该违约行为遭受的损失低于合同约定的违约金标准，应承担举证不力的不利后果；且综合考虑本案案情，李萍对涉案合同解除不具有过错，故原审认定奚吉祥应依约支付房屋转让价20%的违约金未有不妥，本院予以维持”。但再审申请人奚吉祥的代理人代理的其他房屋买卖合同案件中，法院根据公平原则及合同法的相关规定对违约金的标准予以适当调整。在本案中，被申请人李萍除提供《房地产买卖合同》外，并没有提供其他能够证明其实际损失达到房屋转让价20%的证据。在庭审中，再审申请人奚吉祥也表明房屋转让价20%的违约金过高，请求法院予以减少。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被申请人李萍连基础的实际损失都未举证证明，二审法院就顶格判决再审申请人奚吉祥支付房屋转让价20%的违约金，也未兼顾各种综合因素。在本案中贵院对再审申请人奚吉祥和被申请人李萍的举证责任明显分配错误。被申请人李萍签订2份以上商品房买卖合同锁定房源，在庭审中隐瞒己拥有一套幸福海岸商品房的事实，掩饰其自身的违约责任。尽管再审申请人奚吉祥为减少双方损失，一再坚持继续履行合同进行补救，但被申请人李萍因其自身已无履约条件（违反限购令），遂意图赚取再审申请人奚吉祥高额违约金。被申请人李萍于2015年9月15日通知再审申请人奚吉祥解除鸿荣源商品房《房地产买卖合同》后第十天，即2015年9月25日就取得了幸福海岸商品房。短短十天时间，被申请人李萍的实际损失不可能达到人民币84万元。上述事实，在一审、二审判决中均未查明。据此，请求依法再审。被申请人李萍提交意见称，一、一审、二审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应驳回奚吉祥的再审申请。《房地产买卖合同》第四条第三项，约定奚吉祥下载合同签订之日2015年6月15日起40天内赎楼。其未在约定的时间内赎楼，也超过了合同的宽展期10日，未完成赎楼，达到了合同约定的解约条件，构成根本违约。二、在李萍2015年7月24日取得贷款承诺函，履行完买方全部合同义务后，奚吉祥仍然未完成赎楼手续，于是在7月29日发了催告函，奚吉祥拒不接收通知函，后来在双方的电话中其明确不再履行双方的合同，李萍遂提起诉讼。综上，请求驳回奚吉祥的再审申请。本院经审查认为，合同应当履行。本案争议的焦点在于，奚吉祥是否存在根本违约的情形及是否应承担支付房屋转让价20%的违约金的责任。关于奚吉祥是否根本违约的问题。本院认为，首先，涉案《房地产买卖合同》明确约定，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；买方须协助奚吉祥办理赎楼手续配合签署一切相关文件。据此，办理赎楼手续系奚吉祥的主要合同义务，买方李萍对此负有协助义务。但奚吉祥未依约履行赎楼义务，致使未在签订涉案合同之日起40日内完成赎楼手续，依据《房地产买卖合同》的约定，其行为已构成根本违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原判决对该问题的认定并无不当。关于奚吉祥所应承担的违约责任，即违约金的支付标准问题。本院认为，《房地产买卖合同》明确约定，在根本违约的情形下，违约方应支付房屋转让价20%的违约金。因奚吉祥的行为构成根本违约，且李萍对涉案合同解除不具有过错，故奚吉祥应依约支付房屋转让价20%的违约金。原判决就此所作认定亦无不当。关于奚吉祥再审提出李萍于2015年9月25日购买位于深圳市幸福海岸X栋X座X房产问题，本院认为，李萍购买该房产的时间在其解除与奚吉祥的《房地产买卖合同》之后，该事实并不影响奚吉祥与李萍在本案中的权利义务关系。因此，奚吉祥提出的该项证据不足以推翻原判决，不属新证据。奚吉祥该申请再审理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:驳回申请人奚吉祥的再审申请。审判长 张 尧审判员 黄爱斌审判员 鄢宁娟二〇一六年十二月六日书记员 甘凯丽