重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初4542号
原告:中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码915001039028691782。
负责人:陈克，支行行长。
委托诉讼代理人：张启坪，重庆铭友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张靓颜，重庆铭友律师事务所实习律师。
被告：李毅，男，汉族，1978年2月4日出生，住重庆市渝中区。
被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路153号，组织机构代码62219742-6。
法定代表人：周红卫，总经理。
委托诉讼代理人：袁建，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）与被告李毅、重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行渝中支行的委托诉讼代理人张启坪、张靓颜以及被告鑫隆达公司的委托诉讼代理人袁建到庭参加了诉讼，被告李毅经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行渝中支行诉称，农行渝中支行基于与李毅签订的《个人住房按揭合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》起诉，请求判令：1、李毅偿还农行渝中支行借款本金103300.99元及利息、罚息和复利（截止2017年2月8日，该借款利息为3457.06元，罚息为212.28元，复利为72.20元；从2017年2月9日起至清偿之日止，以借款本金103300.99元为基数，按《个人住房按揭合同》约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息和罚息共计3669.34元，按《个人住房按揭合同》的约定的罚息利率计收复利），利随本清；2、农行渝中支行在第1项、第3项、第5项诉讼请求所述债权范围内对房屋享有抵押权和优先受偿权；3、李毅承担农行渝中支行为本案支付的律师代理费2000元；4、鑫隆达公司对上述第1项、第3项诉讼请求所述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由二被告共同承担。
被告李毅未作答辩。
被告鑫隆达公司辩称，由于李毅未到庭，对于农行渝中支行诉讼事实部分鑫隆达公司并无异议，但鑫隆达公司承担的系阶段性担保责任，鑫隆达公司已于2012年办妥涉案房屋的房地产权证，根据《个人住房按揭合同》相关约定，鑫隆达公司担保责任已于办妥产权证时截止，现不应当承担连带清偿责任；关于农行渝中支行主张的律师费2000元，借款合同并未约定该律师费由被告承担，聘请律师是农行渝中支行要求司法中介机构提供司法帮助的企业行为，并非其主张债权的必要条件，该律师费的发生与被告无直接关系，不应当由被告承担。
经审理查明的贷款事实如下：
贷款人：中国农业银行重庆较场口支行。
借款人：李毅。
抵押人：李毅。
抵押权人：中国农业银行重庆较场口支行。
保证人：鑫隆达公司。
借款本金及用途：189000元，用于购买房产。
借款期限：240个月，从2004年5月26日起至2024年5月25日止。
贷款执行利率：借款利率按月利率4.2‰执行；贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定。
罚息计算标准：《个人住房按揭合同》第七条第六项约定，对逾期的贷款本息，借款人到贷款人的信贷部门领取欠款清单，再凭欠款清单到营业柜台交付现金，从交付欠款之日止，停止计收逾期利息及其复利。
复利计算标准：《个人住房按揭合同》第七条第六项约定，对逾期的贷款本息，借款人到贷款人的信贷部门领取欠款清单，再凭欠款清单到营业柜台交付现金，从交付欠款之日止，停止计收逾期利息及其复利。
约定还款方式：按月等额本息还款。
抵押担保情况：李毅以其所有的房屋为案涉贷款设置了抵押，并签订了抵押合同，办理了抵押登记；抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现抵押权的一切费用。
保证担保情况：鑫隆达公司承诺，自《个人住房按揭合同》签订之日起，至李毅取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交中国农业银行重庆较场口支行收执之日止，对李毅所欠中国农业银行重庆较场口支行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。
欠款情况：截至2017年2月8日，李毅尚欠中国农业银行重庆较场口支行借款本金103300.99、利息3457.06元、罚息212.28元、复利72.20元。
另查明，重庆市经开区XX房屋现已经变更为重庆市南岸区XX房屋，且该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国农业银行重庆较场口支行。
还查明，中国农业银行重庆较场口支行现已将其不良资产（包括中国农业银行重庆较场口支行与李毅签订的《个人住房按揭合同》项下不良资产）划转到农行渝中支行，由农行渝中支行统一负责不良资产的催收、清收以及诉讼工作。
本院认为，中国农业银行重庆较场口支行与李毅、鑫隆达公司签订的《个人住房按揭合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。中国农业银行重庆较场口支行在按约发放了贷款后，李毅没有按照合同约定偿还借款本息，其行为已构成违约。同时，中国农业银行重庆较场口支行将其与李毅签订的《个人住房按揭合同》项下不良资产划转到农行渝中支行，由农行渝中支行统一负责催收、清收以及诉讼工作，故农行渝中支行有权要求李毅偿还全部借款本息，并对李毅提供抵押并办理了抵押登记的房屋享有优先受偿权。
关于李毅是否应当支付罚息、复利，以及罚息、复利的具体计算标准的问题，《个人住房按揭合同》约定了对逾期本息计收逾期利息及复利，但并未约定具体的计算基数和利率标准，属于合同约定不明的情况。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款的罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。该规定系规范银行借贷业务的原则性规定，也是金融借款领域的一般交易习惯，可以用来确定本案的罚息利率以及罚息、复利的计算基数。故罚息应当以未清偿的本金为基数，复利应当以未支付的利息为基数。
至于罚息利率在贷款执行利率基础上的具体上浮比例，因《个人住房按揭合同》系农行渝中支行提供的格式合同，对该合同条款的解释应当采用有利于债务人的解释，即本院认为罚息利率应当在贷款执行利率基础上上浮30%为宜。
关于农行渝中支行要求李毅支付律师代理费2000元的诉讼请求。《个人住房按揭合同》中并未明确约定，贷款人因实现债权产生的律师费由借款人承担。故对农行渝中支行的该项请求，因证据不足，本院不予支持。
关于鑫隆达公司是否应当承担连带保证责任的问题。被告鑫隆达公司作为保证人，为李毅在《个人住房按揭合同》项下的全部债务承担连带保证责任，保证期间的终止日期为李毅取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交中国农业银行重庆较场口支行收执之日，该保证为阶段性保证担保。现鑫隆达公司已办妥涉案房屋的房地产权证并办理了房屋抵押登记手续，故鑫隆达公司的阶段性保证担保责任应予免除。
被告李毅经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李毅自本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行借款本金103300.99元以及截止2017年2月8日的利息3457.06元、罚息212.28元、复利72.20元；并支付自2017年2月9日起至清偿之日止，以未还的本金103300.99元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的罚息，以未付的利息3457.06元为基数按贷款执行利率上浮30%计算的复利；
二、原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行对被告李毅提供抵押的房屋享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼请求。
如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2480元，由被告李毅负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 胡 科
人民陪审员 蒲兴华
人民陪审员 ＸＸＸ
二〇一七年十一月一日
法官 助理 汪 伟
书 记 员 沈 娟