北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第20231号
原告北京恒泰量行房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区马连洼北路9号东侧东居兴业写字楼232号。注册号：110108010790408。
法定代表人郑义，总经理。
委托代理人张红艳，北京市京轩律师事务所律师。
委托代理人任建平，男，该单位经理。
被告北京有爱互娱科技有限公司，住所地北京市海淀区知春路6号锦秋国际大厦B座7层01单元。注册号：110108015250945。
法定代表人胡兵斌，董事长。
委托代理人王磊，女，该公司财务总监。
原告北京恒泰量行房地产经纪有限公司（以下简称恒泰量行公司）与被告北京有爱互如科技有限公司（以下简称友爱互娱公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员蒋凯宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告恒泰量行公司委托代理人方洪全、任建平与被告有爱互娱公司委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒泰量行公司诉称，2013年8月，有爱互娱公司的员工任伟代表其公司委托我公司为其寻找办公用房。2013年8月20日，我公司业务员为其推荐了北京市海淀区知春路6号锦秋国际大厦B座XXX号房屋，并带任伟看房。看房后，任伟签署了客户看房协议书，该房屋面积共计860平方米，租金标准6.8元／平方米／月。协议内明确约定，委托方不得私自直接或间接接触，并与其他中介签订或入住恒泰量行推荐的物业，否则委托方同意向恒泰量行支付其所承租物业的两个月租金作为服务费用。现被告违反协议约定，私自与该房屋出租方接触，签订租赁合同，并已实际入住该租赁房屋，故有爱互娱公司应向我公司以6.8元／平方米／月，按860平方米向我支付两个月租金作为服务费，现我要求被告支付服务费381911.667元，并支付2013年12月5日至给付之日的违约金，按服务费总额的千分之十计算。诉讼费由被告负担。
被告有爱互娱公司辩称，我公司因业务发展需要租赁办公场所，我公司找到原告，原告只带我们看过一次锦秋国际大厦7层和9层的房屋，但未带我们看过其它办公场所。看房后，因我公司需要的办公场所面积较大，业务发展不稳定，故原告为我公司提供的房屋并不适租。2013年12月，我公司重新考虑租赁办公场所，锦秋国际大厦已经租满，7层已做为东升物业的办公场所，经朋友介绍，东升物业公司将其办公场所搬离，将该房租赁给我公司，故我们于2013年12月5日与东升物业公司签订租赁合同，并不是原告为我公司与出租方签订的租赁合同。租房意向书中的租赁日期是2013年9月1日，而合同签订的时间是12月5日。故我公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月20日，委托方代表任伟与受托方代表任建平签订客户看房协议书，内容为：“委托方北京有爱互娱科技有限公司愿意接受北京恒泰量行房地产经纪有限公司（以下简称恒泰量行）专业的房地产顾问服务，委托方已理解上述房地产顾问服务内涵及凡属恒泰量行代表推荐的物业，均由恒泰量行全权代理物业的后续租赁或购买事宜（包括推荐物业、协助办理看房、谈判并争取有竞争力的成交价格、签约、入住手续的系列服务）”双方约定，委托方不得私自直接或间接接触，并与其他中介签订或入住恒泰量行推荐的物业，否则委托方同意向恒泰量行支付其所承租物业的两个月租金或所购物业总价百分之叁作为服务费用。该费用于委托方与恒泰量行推荐的物业签订合约或定金协议书中约定履行付款日起3日内支付，该服务费每延迟一天支付，委托方须向恒泰量行支付服务费总额千分之十的违约金。委托方代表承诺，签署本协议时已获得委托方授权，有权签署本协议，并对本协议的履行负担保责任。说明：按照房地产服务行业的有关惯例，委托方的关联公司、关联人或其集团公司、子公司、所属公司，私自直接或间接接触，签订或入住恒泰量行推荐的物业，委托方均应承担违约责任，向恒泰量行支付其所承租物业的两个月租金或购房总价百分之叁的服务费”。2013年8月22日，有爱互娱公司向恒泰量行出具租赁意向书，租赁大厦名称：锦秋国际大厦。楼层单元：XXX，租赁面积860平方米左右（建筑面积），免租期1个月，租赁期限：1年。租赁意向价格元（含物业管理费、取暖制冷、租赁发票），拟正式签合同日：2013年9月1日。2013年8月27日，有爱互娱公司向恒泰量行公司出具客户授权委托书，该委托书表明兹委托恒泰量行不动产作为其在北京地区的顾问代理公司，并且是唯一的物业顾问代理公司。本客户授权委托书在签订日起三个月内有效。有效期内，委托方不能更换代理公司，到期双方如无异议，本委托书自动顺延，如任何一方有异议，应于本委托书到期前十天书面通知对方。有爱互娱公司对客户看房协议书的真实性无异议，但任伟系其公司副总经理。租赁意向书仅有我公司盖章，应未成立。客户授权委托书虽有我单位的盖章，但我单位不清楚是在何时印盖。另外，看房协议书中存在霸王条款。
2013年9月1日，有爱互娱公司向恒泰量行公司发出通知，表示其不再租赁锦秋国际公寓XXX号房屋。恒泰量行公司亦向有爱互娱公司推荐其他适租物业。
2013年12月5日，北京东升知春物业管理中心与有爱互娱公司签订房屋租赁合同，租赁地点为：海淀区知春路X层XX单元，即锦秋国际大厦XXX号。建筑面积为660平方米。租赁期自2013年12月10日至2014年12月9日止。免租期为2013年12月10日至2014年1月3日止。租金单价为6.63元／平方米／天，物业管理费单0.67／元／平方米／天，物业管理费与房屋租金于每月5日前缴纳到甲方指定的银行账户。恒泰量行公司对上述租赁合同的真实性无异议，但对于租赁面积有异议，称应为860平方米，但未出具相关证据。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、客户看房协议书、租赁意向书、客户授权委托书等证据在案佐证。
本院认为，首先，有爱互娱公司与恒泰量行公司签订的客户看房协议书的效力应如何认定。任伟系有爱互娱公司的副总经理，故其作为代表签署的客户看房协议书视为其公司之意思表示，故该客户看房协议书应属合法有效，即双方形成委托合同关系。有爱互娱公司和恒泰量行公司均应按照协议的约定履行其各自义务。在有爱互娱公司与恒泰量行公司签订看房协议，并查看国际锦秋公寓XXX号房屋后，双方签订租赁意向书，有爱互娱公司提出租赁意向价格含（物业管理费、取暖制冷费、租赁发票）为6.8元／平方米，租赁面积为860平方米。但在有爱互娱公司指定的签约日期前，恒泰量行公司并未代表有爱互娱公司与出租方达成意向或促成意向达成。2013年9月1日，有爱互娱公司亦向恒泰量行公司发出口头通知，不再承租该物业。故该行为应视为解除其与恒泰量行公司关于锦秋国际XXX号房屋承租的委托关系。再观，有爱互娱公司向恒泰量行公司出具的客户授权委托书，该委托书主要涵义为恒泰量行公司是有爱互娱公司在北京地区唯一物业顾问代理公司。综观有爱互娱公司与北京东升知春物业管理中心签订的关于锦秋国际大厦XXX号房屋的租赁合同，租金及物业费合计金额已超出有爱互娱公司向恒泰量行公司指定的价格，且租赁面积亦有不同，即合同约定的主要条款均有很大出入，故综上，恒泰量行公司作为房地产中介服务机构，并未完成作为中介服务机构应提供的居间服务，故其要求有爱互娱公司给付服务费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，判决如下：
驳回北京恒泰量行房地产经纪有限公司的诉讼请求。
案件受理费三千二百八十二元，由北京恒泰量行房地产经纪有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蒋凯宇
二〇一四年九月十九日
书记员 郑 雪