湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终6165号上诉人（原审被告）：湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区解放路239号。法定代表人：王操国，董事长。委托诉讼代理人：郑耀华，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小林，男，1987年5月1日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：严昌龙，湖北予智律师事务所律师。上诉人湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称森泰公司）因与被上诉人王小林商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2017）鄂0115民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。森泰公司上诉请求：撤销（2017）鄂0115民初652号民事判决书，依法改判。一、一审判决认定事实错误，对合同条款的解释不当。森泰公司交付的商品房符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，商品房竣工验收合格不应以竣工验收备案证的取得为标志。森泰公司与王小林签订的《商品房买卖合同》第九条约定交房条件，森泰公司在合同约定的期限内完成了上述事项，并提供了相关证据予以证明，包括：消防备案凭证、人防工程竣工备案表、燃气热力工程竣工验收备案证、园林绿化验收合格相关证明、正式供电证明、电梯使用标志、工程竣工验收相关文件移交档案局清单，上述证据足以证明森泰公司已完成了工程的竣工验收。然而一审法院认为：取得竣工验收备案证之日即2015年1月9日才符合法定及合同约定的交房条件。森泰公司认为，房屋的交付不应以竣工验收备案证的取得为标志，森泰公司未提交竣工验收备案证并不代表森泰公司的商品房未竣工验收合格。首先，我国相关法律并未明确规定建筑工程必须取得工程竣工验收备案证后方可交付使用。其次，合同也未约定房屋的交付必须取得竣工验收备案证。一审法院将取得竣工验收备案证之日为实现约定的交房条件，违背了双方真实意思表示，因取得竣工验收备案证的条件不仅包括上述第九条约定的条件，还包括其他条件，它的外延比本合同约定的条款外延大，故对交房条件作了扩大解释，提高了森泰公司的交房条件门槛。二、王小林已领取了商品房钥匙，签收了商品房，商品房的占有已转移，视为房屋的交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”对房屋的转移占有，通常以领取钥匙为房屋交付的条件，钥匙交给业主后，业主就可以自主处置房屋，因此交钥匙就是房屋转移占有的标志。故交房时间不应以竣工验收备案证的取得时间作为房屋交付时间，而应以领钥匙的时间作为商品房交付时间。三、一审法院适用法律不当，对违约损失认定错误，判决按日万分之二计算违约金过高，与王小林的实际损失有较大差距。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，即使森泰公司存在逾期交房，那么逾期交房违约金则是对业主无法取得房屋、无法使用入住时所产生的损失的赔偿。本案一审中，王小林并没有相关证据证实因森泰公司违约给其造成的具体经济损失的来源及数额，因此王小林的损失并没有那么大。若按合同约定的日万分之二计算违约金，明显超过造成损失的30%，与实际损失不符，故请求对违约金予以适当减少。王小林辩称维持一审判决。王小林向一审法院起诉请求：1、森泰公司支付王小林逾期交房违约金110,852元（以已付购房款620,674元为基数，按照每日万分之二的标准，自2012年7月31日起计算至2015年1月9日止），逾期办理房地产权属证书违约金620元（按照已付购房款620,674元的0.1%计算），合计111,472元；2、判令森泰公司迅速配合王小林办理房产证；3、诉讼费由森泰公司承担。一审法院认定事实：森泰公司承认王小林在本案中所主张的事实，但认为，1、涉案房屋在2011年1月9日前达到交付条件，森泰公司不存在逾期交房；2、王小林逾期付款，森泰公司不承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，森泰公司承认王小林在本案中所主张的事实，即：森泰公司与王小林之间存在商品房销售合同关系、王小林已付清购房款620,674元、王小林于2011年1月9日实际收房、涉案房屋于2015年1月9日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书、森泰公司逾期履行办理房地产初始登记义务，故对上述事实予以确认。森泰公司与王小林签订的商品房买卖合同合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当依照合同约定行使权利、履行义务。关于森泰公司是否违约及违约金的计算问题。根据双方合同约定，并未排除适用取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书之房屋交付条件，森泰公司未能在约定的2012年7月30日前向王小林交付符合条件的房屋，陷入逾期交房，合同第十一条约定逾期超过60日的每日按照已付购房款的万分之二支付违约金，故逾期交房违约金的计算应以已付购房款620,674元为基数，按照每日万分之二的标准，自2012年7月31日起计算至2015年1月9日止，计110，852.38元（893天×620,674×0.02%元/天）；森泰公司认可其逾期办理房地产初始登记的事实，根据合同第十六条之约定，逾期办证违约金应按照已付购房款的0.1%计算，计620.68元（620,674元×0.1%）；故王小林要求森泰公司支付逾期交房违约金110,852元、逾期办证违约金620元的诉请，未超过上述金额，予以支持；森泰公司关于涉案房屋于2011年1月9日前符合交付条件的辩称意见，与事实不符，不予采纳。关于配合办理房产证问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，且双方合同第十五条约定了森泰公司配合王小林办理不动产登记的义务，故对王小林要求森泰公司配合办理不动产登记的诉请，亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款规定，判决：一、湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王小林支付逾期交房违约金110,852元；二、湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王小林支付逾期办证违约金620元；三、由湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助王小林办理不动产登记。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,530元，减半收取计1,265元，由湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审判决审理查明事实予以确认。本院认为，森泰公司与王小林签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依照合同约定全面实际履行。合同履行中，王小林已付清购房款620,674元、于2011年1月9日实际收房，涉案房屋于2015年1月9日取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书，森泰公司应当在2012年7月30日前将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给王小林，森泰公司未能在约定的期限向王小林交付符合条件的房屋，构成逾期交房。森泰公司逾期履行办理房地产初始登记义务，构成逾期履行办证义务，森泰公司亦应承担违约责任。森泰公司应对其逾期交房、逾期履行办证义务均应向王小林支付违约金。森泰公司上诉认为法律并未明确规定建筑工程必须取得工程竣工验收备案证后方可交付使用，也未约定房屋的交付必须取得竣工验收备案证。房屋的交付不应以竣工验收备案证的取得为标志。因建筑工程竣工验收备案证明书不仅具有表明交付使用的房屋所有合同约定办理竣工验收的项目已经通过竣工验收，还对交付使用房屋已经竣工验收，可以安全使用具备证明和告知的作用，是对合同双方具有法律约束力的证明文件。森泰公司取得建筑工程竣工验收备案证明书的时间是证明森泰公司交付房屋自此方具备符合交付条件的时间，是双方合同约定交付房屋应达到符合交付条件的真实目的。双方合同约定并未排除适用取得房屋建筑工程竣工验收备案证明书之房屋交付条件，森泰公司的上诉认为涉案房屋于2011年1月9日前符合交付条件的上诉理由缺乏事实依据，不能成立。其上诉请求本院不予支持。关于森泰公司上诉认为违约金过高的问题，森泰公司在明知未取得建筑工程竣工验收备案证明书，仍向王小林交付房屋，也未将未取得建筑工程竣工验收备案证明书的实际情况向王小林尽到告知或通知义务，主观上对王小林不具利他性，一审诉讼中，森泰公司对王小林所述事实予以认可，包括对违约金主张事实已经予以认可，依双方合同第十一条约定逾期超过60日的每日按照已付购房款的万分之二支付违约金，合同第十六条之约定，逾期办证违约金应按照已付购房款的0.1%计算，在森泰公司未证明上述约定过高的情况下，一审判决严格按双方约定予以支持王小林的诉求并无不当，本院予以维持；森泰公司上诉认为违约金过高的理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于森泰公司配合王小林办理房产权证的问题，双方合同第十五条约定了森泰公司配合王小林办理不动产登记的义务，森泰公司认为不应承担逾期办证违约金的上诉理由亦不能成立，其上诉请求本院亦不予以支持。综上，森泰公司的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,530元，由湖北森泰鑫鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  张立新审判员  王 阳二〇一七年十一月二十七日书记员  刘 樊