河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终2896号上诉人（原审原告、申请执行人）：朱爱利，女，1972年9月3日出生，汉族，现住河南省温县。委托诉讼代理人：张兴和，河南善德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：张跃进，男，1958年3月21日出生，汉族，住河南省温县。被上诉人（原审被告、案外人）：李晓，女，1973年7月5日出生，汉族，住河南省温县。委托诉讼代理人：朱江，男，汉族，1970年8月16日出生，现住温县。系李晓的丈夫。原审被告（被执行人）：焦作华豫房地产开发有限公司。住所地：河南省温县人民大街南段。法定代表人：邵纯意，总经理。上诉人朱爱利因与被上诉人张跃进、李晓、原审被告焦作华豫房地产开发有限公司（以下简称华豫公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省孟州市人民法院（2017）豫0883民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日受理后，依法组成合议庭于2017年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人朱爱利的委托诉讼代理人张兴和，被上诉人张跃进，被上诉人李晓及其委托诉讼代理人朱江到庭参加了诉讼。原审被告华豫公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱爱利上诉请求：1、依法撤销(2017)豫0883民初944号民事判决书，改判准予执行(2016)孟执字第689号民事裁定所查封的原审被告华豫公司所有的位于华豫溪谷57栋楼2单元8层803号、804号的房产。2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人张跃进、李晓负担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人张跃进、李晓享有本案争议803号、804号房产的所有权，属于认定事实错误、适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉房产在法院查封时产权登记在原审被告华豫公司，并未登记在被上诉人张跃进、李晓的名下。依照物权法定的原则，本案所涉及的房产所有权应当属于原审被告华豫公司享有，张跃进、李晓并不是803号、804号房屋的所有权人。因此，一审法院认定二被上诉人享有争议房屋的所有权属于认定事实错误，应当予以纠正。由于本案买卖合同的标的物房产系不动产，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，其所有权的变更应当适用《物权法》的规定，一审法院以房屋交付确定所有权转移属于适用法律错误，请求二审法院予以纠正。2、被上诉人张跃进、李晓在房屋被法院查封后所签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。该条款属于强制性规范。本案所涉及的803号、804号房产在2016年11月29日已经被法院依法查封，属于禁止交易的房产。其在2016年12月8日签订的商品房买卖合同应当依法认定为无效合同。被上诉人李晓、张跃进在交纳所谓全额购房款长达20个月之后，且在法院查封该房产后与原审被告华豫公司签订房屋买卖合同属于恶意串通，帮助华豫公司规避执行逃避债务，该行为严重侵害了上诉人的合法权益。该事实在其明知房产被法院查封，其向法院提出执行异议后仍恶意缴纳相关税费等费用也可以得到充分的印证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，应当认定两份商品房买卖合同为无效合同。张跃进、李晓辩称，2015年4月28日，张跃进、李晓以实际金额955876元购买两人华豫公司803、804号房产。一年多后，张跃进、李晓在办理房产证登记手续时，意外得知该房产被查封，非常惊讶。经到孟州市人民法院说明情况，孟州市人民法院于2016年1月10日作出（2016）豫0883执异35号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封，并得以继续办理不动产证的相关手续。时隔5个月后，上诉人朱爱利提出诉讼，孟州市人民法院作出（2017）豫0883民初944号民事判决，维护了张跃进、李晓的权利。1、张跃进、李晓与上诉人朱爱利不认识，也没有任何债务纠纷和经济往来。上诉人将张跃进、李晓列为被告不当。2、张跃进、李晓全款购买该房产有原始交易凭证，一审时华豫公司的会计还出庭作证，证实张跃进、李晓的购买行为真实有效，朱爱利在上诉状中也明确表示承认。3、本着谁主张、谁举证的原则，朱爱利如有任何与803、804房产有关联的证据，应当庭出示，而不是朱爱利与华豫公司的债务纠纷证据。4、张跃进、李晓全款购买该房产是在2015年4月28日，当时华豫公司并不是被执行人。朱爱利与华豫公司的债务纠纷以及法院的查封是在20个月之后。从时间逻辑上可判明张跃进、李晓是案外人，涉案资产是案外人资产。5、法院在没有调查华豫公司的销售记录、没有在标的物所在地附近显著位置粘贴公告、没有对标的物粘贴封条、没有对相关权益人告知的情况下对案外人房产进行了查封。6、张跃进、李晓提交的全款购房收据、物业费收据、商品住房质量保证书、使用说明书、购房增值税发票、契税证明、房屋买卖合同、房屋装修协议等证据形成了完整的证据链条，共同证明涉案房产由张跃进、李晓购买，房款已付清并由张跃进、李晓实际占有。7、房屋是重大商品，交易行为首先适用《中华人民共和国合同法》。在规范交易行为时，交易产品的其他属性，属于下位法，按照下位法服从于上位法的法律原则，交易行为应该适用《中华人民共和国合同法》规范行为。8、根据《中华人民共和国物权法》第十五条，张跃进、李晓已经办理了不动产登记需要的所有手续，但上诉人打着法律的旗号，干扰张跃进、李晓办证，致使张跃进、李晓没有实现不动产登记。朱爱利向一审法院起诉请求：1、撤销孟州市人民法院（2016）豫0883执异35号执行裁定书，恢复执行依法查封的华豫公司的房产。2、确认张跃进、李晓与华豫公司之间签订的购房协议无效。3、诉讼费由张跃进、李晓承担。一审法院认定事实:朱爱利与华豫公司之间民间借贷纠纷经温县人民法院审理，该院于2016年1月13日作出（2015）温民一初第00573号民事判决，判令华豫公司偿还朱爱利借款370000元及利息。该判决生效后，朱爱利依法申请执行华豫公司的财产。执行中，孟州市人民法院于2016年11月29日作出（2016）孟执字第689号执行裁定书，裁定对华豫公司开发的华豫溪谷57号楼803号、804号房产两套予以查封。2016年12月29日，张跃进、李晓以案外人身份对该执行裁定提出执行异议，孟州市人民法院于2017年1月10日作出（2016）豫0883执异35号执行裁定书，裁定中止对华豫公司开发的华豫溪谷57号楼803号、804号房产的执行。朱爱利不服该裁定提起本案诉讼。另查明，张跃进与华豫公司协商以477938元的价格购买华豫公司开发的华豫溪谷57号楼2单元8层803号房，张跃进于2015年4月28日付清购房款，华豫公司给张跃进出具了收款收据，后华豫公司将房产交付给张跃进，张跃进于2016年10月27日开始缴纳物业管理费。2016年12月8日双方补签了商品房买卖合同并且在温县房地产交易与权属登记中心办理了合同备案，2016年12月20日华豫公司开具河南增值税普通发票。李晓与华豫公司协商以477938元的价格购买华豫公司开发的华豫溪谷57号楼2单元8层804号房，李晓及其丈夫朱江于2015年4月28日付清购房款，华豫公司出具了收据，后华豫公司将房产交付给李晓，李晓于2016年10月27日开始缴纳物业管理费。2016年12月18日双方补签了商品房买卖合同并且在温县房地产交易与权属登记中心办理了合同备案。2016年12月25日，华豫公司开具河南增值税普通发票，李晓于2016年12月26日依法缴纳了契税。一审法院认为，张跃进、李晓与华豫公司签订商品房买卖合同，分别购买了华豫公司开发的华豫溪谷57号楼2单元8层803、804号房，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，为有效合同。张跃进、李晓作为买受人分别向华豫公司交纳全部购房款，华豫公司分别将涉案房产交付给张跃进、李晓，华豫公司与张跃进、李晓之间的房屋买卖合同实际履行，张跃进、李晓系涉案房产的实际所有权人，其二人就执行标的即华豫溪谷57号楼2单元8层803、804号房享有足以排除强制执行的民事权益，故对朱爱利要求恢复执行涉案房产并确认华豫公司与张跃进、李晓之间购房协议无效的诉讼请求，不予支持。一审法院判决：驳回原告朱爱利的诉讼请求。诉讼费100元，由原告朱爱利承担。二审期间，当事人各方均未提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，孟州市人民法院2016年11月29日作出（2016）孟执字第689号执行裁定书，并依据该执行裁定书当即对华豫公司开发的华豫溪谷57号楼803号、804号两套房产予以查封，而张跃进、李晓与华豫公司的商品房买卖合同分别签订于2016年12月8日和2016年12月18日，签订时间均在孟州市人民法院查封之后。张跃进、李晓以其系查封房屋的所有权人请求人民法院中止执行并解除查封，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但张跃进、李晓所提证据不能证明其所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形，其对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。朱爱利上诉请求准予执行(2016)孟执字第689号执行裁定所查封的华豫公司开发的华豫溪谷57号楼2单元8层803、804号房产的理由成立，对其该项请求本院予以支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决全部驳回朱爱利的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省孟州市人民法院（2017）豫0883民初944号民事判决；二、准予执行华豫公司开发的华豫溪谷57号楼2单元8层803、804号房产;三、驳回朱爱利的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由张跃进、李晓负担。本判决为终审判决。审判长  王晓武审判员  陈金刚审判员  王长坡二〇一七年十一月十三日书记员  张 冬