江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）苏中民终字第0463号 上诉人（原审原告）李华荣。 上诉人（原审原告）谢莉丽。 委托代理人黄国华，江苏同丰律师事务所律师（代理上述两上诉人）。 被上诉人（原审被告）昆山隆祺置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区顺帆南路836号。 法定代表人薛见高，董事长。 委托代理人金鑫，江苏王建华律师事务所律师。 原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山市开发区前进东路1228号。 负责人蒋小芳，行长。 委托代理人周哉家，江苏21世纪众仁律师事务所律师。 委托代理人张刘红，江苏21世纪众仁律师事务所律师。 上诉人李华荣、谢莉丽因与被上诉人昆山隆祺置业有限公司（下称隆祺公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行（下称浦发银行昆山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月8日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年8月29日，原审原告李华荣与原审被告隆祺公司签订编号为2010024345的《昆山市商品房购销合同》1份，约定李华荣以总价470960元购买昆山隆祺置业有限公司开发建设的位于昆山开发区前进中路隆祺丽景国际广场757座1单元1611号办公用房，建筑面积58.87平方米，付款方式及期限，2010年8月29日支付240960元，余款230000元，须于当日办理完银行按揭手续，隆祺公司应当在2011年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书条件，并符合合同约定的商品房交付李华荣使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，隆祺公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且原审被告在发生之日起15天内告知原审原告的；2、由国家法律政策、地方性法规变化而引起的验收延期；3、由政府部门确认的并经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更引起的延期。隆祺公司逾期交房的违约责任：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（隆祺公司）按日向买受人（李华荣）支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，原审被告自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同签订当日，李华荣向隆祺公司支付购房款240960元，2010年10月9日，原审第三人受李华荣之托向隆祺公司支付购房款230000元。2011年3月14日，中华人民共和国公安部消防局发出编号为公消［2011］65号关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知，通知第一条、将民用建筑外保温材料纳入建设工程消防设计审核、消防验收和备案抽查范围，第二条、2011年3月15日起，各地受理的建设工程消防设计审核和消防验收申报项目，应严格执行本通知要求。对已经审批同意的在建工程，如建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应提请政府组织有关主管部门督促建设单位拆除易燃、可燃保温材料；对已经审批同意但尚未开工的建设工程，建筑外保温采用易燃、可燃材料的，应督促建设单位更改设计、选用不燃材料，重新报审。2011年4月上海新建设建筑设计有限公司发出了有关设计的变更通知单，庭审中，隆祺公司确认该变更设计施工期限需要6个月。后李华荣向隆祺公司发出关于解除合同的书面通知，并要求隆祺公司退还购房款并赔偿原审原告所受损失，2013年3月30日，隆祺公司收到该通知。2013年9月6日，涉案商品房取得昆山市住房和城乡建设局核发的竣工备案意见书。 一审审理中，李华荣申请对涉案房屋价值进行评估，原审法院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所进行评估，2013年7月2日，该所出具《房地产估价报告》，报告载明，昆山开发区前进中路隆祺丽景国际广场757座1单元1611号办公用房评估总价为624000元。李华荣支付评估费5500元。 原审法院另查明：2010年10月9日，李华荣、谢莉丽与隆祺公司及浦发银行昆山支行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定李华荣、谢莉丽向浦发银行昆山支行借款230000元，用于购买隆祺公司开发建设的位于昆山开发区前进中路隆祺丽景国际广场757座1单元1611号办公用房，借款期限为10年，如出现李华荣、谢莉丽提供的担保物已经或将要不再具有提供贷款相应的担保能力等情况的，即构成违约，浦发银行昆山支行有权宣布本合同项下的李华荣、谢莉丽已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，李华荣、谢莉丽在合同有效期限内，如未按约履行义务的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、复印费在内的一切费用概由李华荣、谢莉丽负担，以昆山开发区前进中路隆祺丽景国际广场757座1单元1611号办公用房为本次借款的抵押，在办妥抵押登记之前，隆祺公司对李华荣、谢莉丽的借款承担阶段性连带责任担保，担保范围为李华荣、谢莉丽在本合同项下全部到期应付未付的借款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现质权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费、变卖费、通知出质人费用以及其他的合理费用）。隆祺公司作为保证人盖章。同日，李华荣、谢莉丽又与浦发银行昆山支行签订《个人借款合同之补充合同》，对贷款支付方式约定为，贷款人受托支付给隆祺公司。2010年10月9日浦发银行昆山支行向隆祺公司支付贷款230000元。截止2013年10月18日，李华荣、谢莉丽归还本金69000.12元，利息42901.75元，还有本金160999.88元没有归还给浦发银行昆山支行。 上述事实由李华荣、谢莉丽提供的《昆山市商品房购销合同》、销售不动产统一发票2张、联络函（解除商品房买卖合同通知）、邮寄及送达凭证、《房地产估价报告》及票据、隆祺公司提供的通知、设计变更通知单、浦发银行昆山支行提供的《个人购房借款（综合）合同》、《个人借款合同之补充合同》、借款凭证以及当事人庭审陈述予以证实。 原审原告李华荣、谢莉丽一审的诉讼请求为：其与隆祺公司于2010年8月29日签订编号为2010024345的《昆山市商品房购销合同》，约定李华荣以总价470960元购买隆祺公司开发建设的位于昆山开发区前进中路隆祺丽景国际广场757座1单元1611号办公用房（以下简称“讼争房屋”）。合同对讼争房屋的交付期限和交付条件以及逾期交房的违约责任进行了明确约定。合同签订后，李华荣依约向隆祺公司支付了全部购房款（李华荣支付购房款的方式是：首付＋按揭）。此后约定的交房期限届满，李华荣多次催促隆祺公司交房以便李华荣及时用于开展经营业务，但隆祺公司以房屋消防验收暂未通过为由要求李华荣等待。隆祺公司迟延交房逾17个月，李华荣的购房目的由此落空，故李华荣于2013年3月1日、2013年3月29日向隆祺公司发出关于解除合同的书面通知。李华荣认为隆祺公司违反合同约定长期拖延交房，已对李华荣构成根本违约，故李华荣诉至法院，请求人民法院判令：1、解除双方于2010年8月29日签订的编号为2010024345的《昆山市商品房屋购销合同》；2、隆祺公司返还李华荣购房款470960元并赔偿该款的同期银行贷款利息损失10000元（具体为：240960元自2010年8月30日起至本案判决生效之日止按同期同类银行贷款利率计算利息损失；230000元自2010年10月13日起至本案判决生效之日止按同期同类银行贷款利率计算利息损失）；3、隆祺公司赔偿李华荣购房收益损失（房屋增值损失）153040元；4、本案的诉讼费用隆祺公司承担。 原审法院认为：双方于2010年8月29日签订编号为2010024345的《昆山市商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。李华荣依约履行了支付全部购房款义务后，隆祺公司应按约定在2011年10月28日前向李华荣履行相应交付房屋的义务。依据合同约定，出卖人如未按合同规定的期限将合同标的物交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，现隆祺公司未能按照该合同条款约定交付房屋，且逾期已超过30日，故李华荣依约享有合同解除权，2013年3月30日，隆祺公司收到李华荣发出解除合同的《联络函》，故原审法院确认双方签订的《昆山市商品房购销合同》于2013年3月30日解除。隆祺公司抗辩根据消防要求进行设计变更，导致延期交房，根据合同约定可以据实予以延期交房，不应承担违约责任，但是即便是隆祺公司自认设计变更需要延长6个月的施工期限后，直至诉讼隆祺公司仍未能交房，故隆祺公司的抗辨理由不成立，原审法院不予采纳。 关于违约责任的承担，《昆山市商品房购销合同》中约定，逾期超过30日后，李华荣有权解除合同，李华荣解除合同的，隆祺公司自李华荣解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按李华荣累计已付款的3%向李华荣支付违约金。但李华荣并未按照约定的违约金主张违约责任的承担，而要求隆祺公司赔偿已付房款的同期银行贷款利息损失、赔偿房屋增值损失。原审法院认为李华荣已经支付给浦发银行昆山支行利息42901.75元，隆祺公司应据实予以赔偿，其余期间已付房款的同期银行贷款利息损失为李华荣实际损失且在商品房买卖合同缔结时隆祺公司可以预见范围，隆祺公司应予以赔偿。关于李华荣主张的房屋增值部分损失，原审法院认为，隆祺公司迟延交房构成违约，但增值部分并非在商品房买卖合同缔结时隆祺公司可以预见范围之内，故李华荣要求赔偿该房屋增值利益，没有依据，原审法院不予支持。 关于浦发银行昆山支行提出的解除《个人购房借款（综合）合同》请求，原审法院认为，《昆山市商品房购销合同》解除后，为购房签订的贷款合同应予解除，隆祺公司作为保证人应在返还给李华荣的购房款中将未偿还的贷款本金支付给浦发银行昆山支行。关于浦发银行昆山支行主张的律师费问题，原审法院认为李华荣一直按期归还本息，不存在违约，故浦发银行昆山支行主张律师费没有依据，原审法院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条之规定，原审法院判决如下：一、确认李华荣与隆祺公司签订的《昆山市商品房购销合同》于2013年3月30日解除。二、隆祺公司于本判决生效之日起十日内向李华荣返还购房款309960.12元及其已承担的浦发银行昆山支行利息42901.75元。三、李华荣与隆祺公司以及浦发银行昆山支行签订的《个人购房借款（综合）合同》解除。四、隆祺公司于本判决生效之日起十日内向浦发银行昆山支行支付160999.88元。五、隆祺公司向李华荣支付利息损失（其中240960元自2010年8月30日起，3252.51元从2010年11月11日起，3158.58元从2010年12月11日起，3176.75元从2011年1月11日起，3232.27元从2011年2月11日起，3221.03元从2011年3月11日起，3209.78元从2011年4月11日起，653.67元从2011年5月11日起，2547.11元从2011年5月14日起，3187.29元从2011年6月11日起，3176.05元从2011年7月11日起，3164.80元从2011年8月11日起，3153.56元从2011年9月11日起，3142.31元从2011年10月11日起，3131.07元从2011年11月11日起，3119.83元从2011年12月11日起，3144.89元从2012年1月11日起，3217.25元从2012年2月11日起，3204.86元从2012年3月11日起，3192.47元从2012年4月11日起，3180.09元从2012年5月11日起，3167.70元从2012年6月11日起，3155.32元从2012年7月11日起，3142.93元从2012年8月11日起，3130.54元从2012年9月11日起，3118.16元从2012年10月11日起，3105.77元从2012年11月11日起，3093.38元从2012年12月11日起，3056.22元从2013年1月11日起，2986.91元从2013年2月11日起，2975.40元从2013年3月11日起，2963.90元从2013年4月11日起，2952.39元从2013年5月11日起，2940.88元从2013年6月11日起，2929.37元从2013年7月11日起，2917.86元从2013年8月11日起，2906.36元从2013年9月11日起，2894.85元从2013年10月11日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本案判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回李华荣的其他诉讼请求。七、驳回原审第三人浦发银行昆山支行的其他诉讼请求。案件受理费10040元，房屋评估费5500元，共计15540元，由李华荣、谢莉丽负担7026元，隆祺公司负担8514元。原审第三人浦发银行昆山支行支付案件受理费3603元，由浦发银行昆山支行负担50元，隆祺公司负担3553元。 上诉人李华荣、谢莉丽不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决关于“房屋增值部分并非在商品房买卖合同缔结时被告可以预见范围之内，故原告要求赔偿该房屋增值利益，没有依据”的认定违背事实，且违反法律原则。1、上诉人就房屋增值部分利益的诉请有合同法第一百一十三条作为法律依据。2、上诉人主张的增值部分利益客观存在。原审法院委托鉴定，鉴定结果证实涉案房屋明显增值。3、上诉人购房目的是投资并获得收益。4、商品房增值是众所周知的事实，就这一事实，上诉人无须举证。5、被上诉人未在一审中提出“房屋增值部分并非在商品房买卖合同缔结时被告可以预见范围之内”的抗辩意见，原审判决背离居中裁判原则。6、原审判决违背合同法上的公平原则和诚信原则，出现“违约可获利”的结果。7、在原审法院判决后，上诉人在浦发银行昆山支行的贷款账户每月仍在被浦发银行昆山支行扣贷。截止2013年3月11日，上诉人又被扣贷5笔共计14301.62元。综上，请求本院撤销原审判决第六项，改判：被上诉人赔偿上诉人购房收益损失（房屋增值损失）人民币153040.00元。 被上诉人隆祺公司二审辩称：一、上诉人主张的购房收益损失（房屋增值损失）没有法律和事实依据，理由为：1、隆祺公司迟延交房就应当仅承担迟延交房的法律责任。上诉人如果选择继续履行合同，则相应的获得该增值部分。如果上诉人选择解除合同，则相应的放弃该增值部分。在被上诉人愿意出卖其物业的前提下，房屋增值部分的价值是由上诉人自己决定的，与被上诉人延期交房无关。2、商品房从法律意义上讲，属于“商品”，商品的价值只有在实际出卖并交易完成时，才能体现其实际价值。房屋评估报告的价值只能作为一个基本的参考，而不能体现该房屋的实际价值。3、根据合同法相关法律的规定，损失赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人主张的房屋增值损失并非在被上诉人缔结合同时可以预见的范围之内，故上诉人此上诉请求没有法律依据。4、商品房购买是一种投资行为，既然是投资行为就存在相应的风险。故上诉人的此项主张有违公平原则。二、上诉人主张的一审法院判决之后至本案开庭前的银行贷款利息损失没有依据，理由为：1、本案造成上诉人支付利息是因一审判决未生效，案涉合同未解除造成的。而上诉人提起上诉是造成一审法院判决未生效的原因。故上诉人支付利息是其自身原因，如果让被上诉人承担违反公平原则。2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条之规定，在二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求的，二审法院可予调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。故现上诉人提出新的诉讼请求，二审法院应当告知其另行起诉，而不是合并处理。综上，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，请求本院驳回上诉。 原审第三人浦发银行昆山支行二审述称：1、上诉人之诉请未诉及浦发银行昆山支行，请求二审法院在查明事实的情况下依法判决。截止2014年3月11日，贷款本金余额为15333.2元。2、上诉人解除购房合同，显然已无法提供借款合同约定的抵押物，构成违约。根据借款合同的约定，上诉人参与诉讼支出的律师费用应予支持。3、原审判决第四项中责任承担主体有误，应予纠正。借款合同的借款人为上诉人，被上诉人为担保人，对浦发银行昆山支行承担直接还款责任的是上诉人，原审判决直接免除了上诉人的还款责任，属对借款合同义务主体的错误认定，应予纠正。 本院经审理查明，在原审法院判决后，李华荣开设于浦发银行昆山支行的贷款账户仍发生扣款，现李华荣、浦发银行昆山支行向本院确认：截止2014年4月11日，李华荣向浦发银行昆山支行共计归还贷款本金80500.14元，利息48531.39元，尚欠贷款本金余额149499.86元。 本院二审查明的其他事实与原审一致。 本院认为，上诉人李华荣与被上诉人隆祺公司于2010年8月29日签订编号为2010024345的《昆山市商品房购销合同》合法有效。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，即：“出卖人如未按合同规定的期限将合同标的物交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。李华荣依约履行了支付全部购房款义务后，隆祺公司未能按约交房。在隆祺公司逾期交房应承担违约责任的前提下，李华荣按约可选择行使合同解除权或选择继续履行合同。李华荣实际选择行使合同解除权。2013年3月30日，在隆祺公司收到李华荣发出的解除合同《联络函》时，案涉《昆山市商品房购销合同》解除。在案涉《昆山市商品房购销合同》可以继续履行的前提下，既然李华荣作为合同守约方选择行使合同解除权，视为其对可得利益（购房增值利益）的放弃。如其要求继续履行合同，该部分利益自然由其获得。因此，该部分利益的丧失是基于李华荣行使合同解除权而产生，故李华荣要求隆祺公司赔偿其购房收益损失的上诉理由无合同及法律依据，本院不予采纳。 李华荣上诉主张原审法院判决后至本案判决生效前，李华荣在浦发银行昆山支行的贷款账户仍发生扣款，该部分款项应由隆祺公司返还李华荣的上诉理由成立，本院予以采纳。隆祺公司分别向李华荣及浦发银行昆山支行支付的还款数额及隆祺公司向李华荣支付的利息损失均有变更。截止2014年4月11日，本院对隆祺公司返还李华荣的购房款数额及隆祺公司向浦发银行昆山支行支付的贷款数额进行确认，并按此作为本案出现的新情况并作相应的变更判决。 因李华荣及谢莉丽均为原审原告，原审判决第六项仅驳回李华荣的诉讼请求有误，应予纠正。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下： 维持江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第1044号 判决主文第一项、第三项、第七项； 变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第1044号 判决主文第二项为：昆山隆祺置业有限公司于本判决生效之日十日内返还李华荣购房款321460.14（240960＋80500.14）元及其已承担的上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行利息48531.39元； 三、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第1044号 判决主文第四项为：昆山隆祺置业有限公司于本判决生效之日十日内向上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行支付149499.86元； 五、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第1044号 判决主文第五项为：昆山隆祺置业有限公司向李华荣支付利息损失（其中240960元自2010年8月30日起，3252.51元从2010年11月11日起，3158.58元从2010年12月11日起，3176.75元从2011年1月11日起，3232.27元从2011年2月11日起，3221.03元从2011年3月11日起，3209.78元从2011年4月11日起，653.67元从2011年5月11日起，2547.11元从2011年5月14日起，3187.29元从2011年6月11日起，3176.05元从2011年7月11日起，3164.80元从2011年8月11日起，3153.56元从2011年9月11日起，3142.31元从2011年10月11日起，3131.07元从2011年11月11日起，3119.83元从2011年12月11日起，3144.89元从2012年1月11日起，3217.25元从2012年2月11日起，3204.86元从2012年3月11日起，3192.47元从2012年4月11日起，3180.09元从2012年5月11日起，3167.70元从2012年6月11日起，3155.32元从2012年7月11日起，3142.93元从2012年8月11日起，3130.54元从2012年9月11日起，3118.16元从2012年10月11日起，3105.77元从2012年11月11日起，3093.38元从2012年12月11日起，3056.22元从2013年1月11日起，2986.91元从2013年2月11日起，2975.40元从2013年3月11日起，2963.90元从2013年4月11日起，2952.39元从2013年5月11日起，2940.88元从2013年6月11日起，2929.37元从2013年7月11日起，2917.86元从2013年8月11日起，2906.36元从2013年9月11日起，2894.85元从2013年10月11日起，2883.34元从2013年11月11日起，2871.83元从2013年12月11日起，2860.32元从2014年1月11日起，2848.82元从2014年2月11日起，2837.31元从2014年3月11日起，2825.80元从2014年4月11日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止），于本判决生效之日起十日内履行； 六、变更江苏省昆山市人民法院（2013）昆民初字第1044号 判决主文第六项为：驳回李华荣、谢莉丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10040元，房屋评估费5500元，共计15540元，由李华荣、谢莉丽负担7026元，昆山隆祺置业有限公司负担8514元。原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行支付的案件受理费3603元，由上海浦东发展银行股份有限公司昆山支行负担50元，昆山隆祺置业有限公司负担3553元。 二审案件受理费3361元，由上诉人李华荣与谢莉丽共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾雪蓉 审 判 员  周 红 代理审判员  黄学辉 二〇一四年四月三十日 书 记 员  黄 婷