上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初12477号原告吴晓蔚，男，1983年8月17日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。被告龚惠忠，男，1956年5月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被告瞿瑞萍，女，1956年2月5日生，汉族，住上海市浦东新区。被告龚雯佳，女，1982年10月15日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人瞿瑞萍(系龚雯佳之母亲)。原告吴晓蔚诉被告龚惠忠、龚雯佳、瞿瑞萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于3月29日公开开庭进行了审理，原告吴晓蔚，被告龚惠忠、被告龚雯佳的委托代理人兼被告瞿瑞萍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴晓蔚诉称，2015年5月12日，原告经中介居间，与被告达成买卖协议，约定以人民币580万元购买被告名下位于上海市浦东新区高木桥路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并支付定金20万元。2015年6月15日，在约定双方交付首付款并签订网签协议时，被告突然告知原告由于自身原因，要求延后交易，原告不清楚其中原因，答应了暂缓交易的请求。2015年7月3日，原告发现该房屋已被法院司法查封，无法交易。经原告催促，双方签订了解约协议，约定被告于2015年12月31日前归还定金及违约金，但被告至今仍未履行协议，拒不付款。故原告起诉要求返还双倍定金40万元；赔偿违约金10万元；赔偿佣金损失58,000元。审理中，原告认为，鉴于原告与被告之间签订了《解约协议》，现原告也同意按照该协议履行，故变更诉请为：1、判令被告返还定金20万元；2、判令被告支付违约金8万元；3、判令被告支付以580万元为基数，自2016年1月1日起至判决生效日止，按照每日万分之五标准计算的违约金(因原告考虑到被告的支付能力，原告自愿调整该项违约金为12万元)。并撤回要求被告支付佣金损失58,000元的诉讼请求。被告龚惠忠辩称，原告与被告确实签订了《房地产买卖居间协议》，原告也支付了定金20万元。之后在履行过程中发现系争房屋被法院查封，该情况被告并未预计到。后经与原告协商，原告也确认不再购买系争房屋，故双方签订了《解约协议》，现被告同意按照该协议向原告返还定金20万元和支付违约金8万元，其他费用不同意支付，且被告也无能力支付。另外，对于被告主张的除8万元之外的违约金，明显过高，即使被告的违约事实成立，也要求法院予以调整。被告瞿瑞萍和龚雯佳辩称，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》时，系争房屋并无司法查封，且原告提出在支付定金后一个月之后再支付首付款，恰恰在该期间内，系争房屋被司法查封，这是被告没有预计到的，且也是不希望发生的事情。发生该情况后，双方曾多次交涉沟通解决方法，法院执行局方面也提出，只要把查封金额30万元欠款还清，房屋即可正常交易，但当时被告仅有10万元资金，故曾要求原告再支付20万元后，让被告归还债务、解除查封后将房屋继续交易，但原告担心存在风险，提出解除合同。故被告配合原告签署了《解约协议》。根据该协议内容，被告只需返还定金20万元和赔偿8万元，且本身是原告单方提出解除合同的，故现原告要求增加赔偿违约金，被告不予同意。加之，系争房屋目前已经法院进入司法拍卖程序，被告无法控制房款，也无力向原告偿还债务。另外，此前原告交付的定金20万元是由龚惠忠一人收取，故解约协议约定的返还定金和赔偿的责任均应由被告龚惠忠一人承担。经审理查明，2015年5月12日，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告欲购买被告所有的系争房屋，房屋总价款为580万元；为表示购买诚意，原告于2015年5月12日前向居间方支付意向金5万元；如被告签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金，待被告签订本协议5日内，原告应自行或通过居间方补足定金至20万元；双方同意在本协议签订后35日内共赴居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金；若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。上述协议签订后，原告于当日向居间方支付5万元意向金。2015年5月13日，原告又向居间方支付15万元。2015年5月16日，被告瞿瑞萍出具《收款收据》2份，言明分别收到居间方转付的原告购买系争房屋的定金5万元和15万元。2015年7月15日，原告与被告签订《解约协议》，约定，由于被告自身原因无法继续出售系争房屋，双方签订本协议：1、双方同意自本协议生效之日起解除房屋买卖居间协议；……3、被告归还原告所支付的定金20万元，并同时支付违约金8万元；4、双方协商约定上述定金及违约金全款支付日期：2015年12月31日之前或被告变更该房地产权利人(审理中，双方确认“被告变更该房地产权利人”是指被告出售房屋后变更权利人的意思)3日内(以先到者为准)。如被告逾期未支付该款项，则需每日向原告支付违约金，直至该款项支付完毕，每日违约金计算方法为《房地产买卖居间协议》中房价款全额的万分之五。另查明，系争房屋的权利人为三被告，该房屋上存有两个抵押，其中一个为抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市浦东开发区支行、债权数额为227万元、债务履行期限自2010年5月23日至2040年5月23日的抵押；另一个为抵押权人为李邵永、债权数额为95万元、债务履行期限自2014年7月11日至2015年1月10日的抵押。2015年5月28日，系争房屋被本院依法查封，限制日期为2015年5月28日至2018年5月28日。证明上述事实的证据有：房地产买卖居间协议、收款收据、解约协议、上海市房地产登记簿为证，经审查，上述证据符合证据要件，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约严格履行。此后，因系争房屋被法院依法司法查封，为此，双方签订了《解约协议》，该协议也明确由于被告自身原因无法继续出售该房地产，由此可见，系被告的违约行为导致《房地产买卖居间协议》无法履行而双方协商一致予以解除，该《解约协议》亦为双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照该协议履行。现被告在协议中对返还定金和支付违约金8万元确认后，仍未按照协议约定履行，构成了违约，为此，原告要求被告支付上述费用的主张，本院应予支持。对于被告未能按约支付上述款项后的违约责任，协议也作出了明确约定，现原告提出主张，亦符合协议的约定，但被告认为上述计算方式明显过高，判定原告主张约定的违约金是否过高，本院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现本院综合上述因素，并结合原告交付被告20万元款项的性质，原告自愿调整该项逾期付款违约金为12万元，本院予以准许。被告瞿瑞萍认为20万元定金由被告龚惠忠收取，故债务由其一人承担，对此因本案合同的相对方为三被告，至于20万元具体由三被告中谁收取，与原告无关，并不能由此免除三被告的责任，故本院对被告瞿瑞萍的上述意见，本院不予采信。原告自愿撤回主张佣金损失的诉请，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告龚惠忠、瞿瑞萍与龚雯佳于本判决生效之日起十日内返还原告吴晓蔚定金20万元；二、被告龚惠忠、瞿瑞萍与龚雯佳于本判决生效之日起十日内支付原告吴晓蔚违约金8万元；三、被告龚惠忠、瞿瑞萍与龚雯佳于本判决生效之日起十日内支付原告吴晓蔚逾期付款违约金12万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取3,650元，保全费3,310元，两项合计6,960元，由被告龚惠忠、瞿瑞萍与龚雯佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年四月一日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。