广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初1802号原告：珠海安邦工程有限公司，住所地：珠海市香洲人民东路165号1栋3单元606房。法定代表人刘世涛，经理。委托代理人张琼，广东星石海律师事务所律师。被告：东源金属结构（珠海）有限公司，住所地：珠海市高栏港经济区精细化工区春生路钢结构车间。法定代表人区其毅，董事长。委托代理人蒙晋伟，广东嘉骏律师事务所律师。委托代理人叶锦萍，公司员工。原告珠海安邦工程有限公司与被告东源金属结构（珠海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海安邦工程有限公司的法定代表人刘世涛及其委托代理人张琼，被告东源金属结构（珠海）有限公司的委托代理人蒙晋伟、叶锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海安邦工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁押金10万元；2.判令被告向原告支付违约金10万元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因生产经营需要于2013年5月22日与被告签订了《厂房租赁协议书》，协议约定由原告承租被告所有的位于珠海市高栏港精细化工专区春生路厂房厂区内的重型铁器车间。协议约定：租期为五年，从2013年6月18日至2018年6月17日止，租金每月5万元，租赁押金为10万元。租赁协议签订后，被告将约定的租赁厂房交付给了原告使用，原告亦按协议约定向被告交纳了10万元的租赁押金，之后原告一直按协议约定向被告交纳租金及履行协议约定的其他义务。但自2015年7月起被告的以下行为让原告无法正常使用租赁的厂房进行生产与经营，最后原告被迫搬厂到其他地方进行生产经营。一、自2015年7月下旬以来，被告放行一些不明身份的人进到原告租用的被告的生产厂房车间内闹事，原告当时将这一情况告知了被告，并要求作为厂区管理方的被告对进出入厂区的人员进行身份核查，对于一些身份不明人员来找原告，若没有原告的同意请被告不予放行这些不明身份的人进入厂区内到原告的生产车厂闹事，以免影响原告正常的生产经营秩序。2015年8月21日被告又放行了一批不明身份的人及车辆到原告生产厂区内，强行装载了原告公司约10万元的货物准备运走，原告报警后，不明身份的人被到场的民警阻止运走原告的货物，这才避免了原告遭受财产损失。二、2015年11月13日被告又放行了一名不明身份的人驾驶一辆蓝色货车堵住原告的生产车间大门，导致原告生产经营的车辆无法进出入生产车间，严重影响了原告的生产。之后时隔一日即2015年11月14曰被告又放行了一批不明身份的人进入原告生产车间，将原告的一批生产设备强行装载在那辆蓝色货车上并运离原告的生产车间，导致原告一批生产使用的设备脱离原告的管控，致使原告一部分员工因无生产设备使用而暂停相关工作，原告由此产生了误工损失及无法进行生产的相关经济损失。三、在2015年11月14日发生了不明身份人员强抢原告生产设备等财产事件后，原告准备于2015年11月16日致函给被告再次要求被告严格管理进出入厂区的人员，对于自称找原告办事的相关人员若没有原告的同意则不予放行进入厂区（上述函件原告实际于2015年11月17日向被告发出）。但就在2015年11月16日这一天的上午被告再次放行一批不明身份的人进入厂区阻止原告工作人员开车外出工作，同日（2015年11月16日）下午六点钟左右原告的工作人员发现原告停放在被告管理的工业区内停车场的粤Ｃ×××××皮卡小车的两个后轮胎被人偷走了，车辆被严重损坏，致使原告的上述车辆无法使用。经原告调监控视频查看，发现被告于当天下午（2015年11月16日）又放行了2015年11月14日的那一批不明身份的人进入工业厂区，这些人进入厂区后直接去了被告管理的在停车场即原告停放粤Ｃ×××××皮卡小车的地方活动了很久才离去，经初步调查了解，正是被告于2015年11月16日上、下午放行的这些人员偷走车辆轮胎并破坏了原告的粤Ｃ×××××车辆，给原告的生产经营造成了严重的影响，因此原告停放在被告管理的停车场内的车辆被人偷走车辆轮胎，车辆受到损坏，被告作为管理方应承担相应的法律责任。为此，原告于2015年11月18日再次致函被告，要求被告严格管理进出入厂区的人员，对于不明身份的人不予放行进入厂区内，否则产生的相关后果由被告负责。四、原告2015年11月17、18日两次致函被告要求严格管理厂区进出人员的情况下，2015年12月22日被告又再次放行一批不明身份的人进入到生产厂区，这些不明身份的人试图用拖车将原告停放在被告管理的停车场的粤Ｃ×××××皮卡小车拖走，在此情况下，被告作为出租方与管理方不但不阻止这些人的违法侵害行为，反而为这些身份不明人员提供物力（叉车）与人力（叉车司机）的支持，帮助这些不明身份的人将原告的粤Ｃ×××××皮卡小车从停车场叉运至原告生产车间门口，并用车辆堵住原告生产车间门口，之后这些不明身份的人开始拆卸原告粤Ｃ×××××皮卡小车的车辆轮胎，此过程中被告的一名负责人胡国来经理还在一旁协助与指挥这些不明身份的人破坏原告的财产粤Ｃ×××××皮卡小车，导致这些不明身份的人拿走了原告粤Ｃ×××××皮卡小车的轮胎。因此，原告认为被告作为管理方及出租方不但不维护承租人即原告的合法权益，反而还积极参与与配合这些不明身份的人一起故意破坏原告财产及严重影响和干扰原告的正常生产经营，致使原告产生了很大的经济损失，被告的行为侵害了原告的合法权益。五、2015年12月26日、27日、28日几日被告又放行了几名不明身份的人进入厂区，将己被不明身份的人损坏的粤Ｃ×××××皮卡小车上的电瓶偷走，并连续多次毁坏原告安装在车间的监控摄像设备，并偷走了监控摄摄像头。六、2016年1月13日下午，2016年1月14日下午原告因生产需要需将一批设备和材料运往施工现场，在原告方告知了车辆及车辆运载的材料是原告允许运输的，但被告作为厂房的出租方与管理方却不放行，且恶意阻止原告的工作人员及材料、产品的正常外出，这导致原告不能正常开展生产经营工作。基于被告的上述行为，原告租赁被告厂房已无法进行正常的生产经营，导致原告租赁被告厂房的目的已无法实现，原告被迫决定解除与被告的租赁合同关系，因此，原告于2016年1月21日以特快专递的方式向被告送达解除双方之间租赁关系的通知，但被告拒收，原告又以传真及在被告办公区的地方张贴解除租赁关系的通知，后原告还于2016年1月26日在珠海特区报上以刊登《启事声明》的方式向被告公告送达了原告决定于2016年1月31日起解除原告与被告之间签订的《厂房租赁协议书》的通知。由此，原告与被告之间的租赁关系于2016年1月31日予以解除。综上所述，原告认为，原告租赁被告的厂房是用于生产经营，但由于上述被告管理的失职，甚至帮助支持不明身份之人围堵原告租用的厂房大门，致使原告无法正常开展生产经营，而且被告放行进入厂区的这些不明身份之人还强抢了原告的生产设备等财产，破坏了原告停放在被告管理的停车场的生产经营所用的车辆，更甚者，被告还阻止原告的生产车辆及员工正常的外出，致使原告不能正常开展生产经营工作，被迫搬迁厂址。因此，因被告的原因导致原告不能正常使用租赁的厂房用于生产经营，致使原告租用厂房的合同目的不能实现，依据《合同法》的相关规定，原告可行使解除合同的权利。由于是因被告的原因导致原告签订合同的目的不能实现，被告依法应当承担违约责任，被告应向原告退还租赁押金人民币10万元，并向原告支付违约金10万元。现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告珠海安邦工程有限公司向本院提交了以下证据：厂房租赁协议书、公函、2015年11月16日工作联络函、2015年11月18日工作联络函、安邦公司失窃物品归还明细、解除租赁协议的通知及特快专递邮件、珠海特区报刊登的《启事声明》、珠海华润银行企业账户电子回单、短信内容、通知、公告、照片、视频、电话录音及电话录音文字版。被告东源金属结构（珠海）有限公司辩称，原告诉请没有事实依据，理应驳回其全部诉请。一、原告在租赁合同期满前，由于被债务人多次堵门追债，导致其无法继续经营，所以，其在没有取得被告书面同意的前提下，擅自终止合同搬离租赁场所，其行为属于违约行为，其行为违反了《厂房租赁协议书》的第10.2条的约定，该约定明确原告在租期内不得提前终止，如违约须向甲方支付10万元违约金。二、原告擅自终止租赁合同后，并没有结清水电费，被告根据规定，向其发出催交水电费通知，但是原告未履行义务。按照双方合同约定，其行为也属于违约行为，也应当赔偿被告违约金10万元。三、原告由于不同批次债权人多次上门讨债，导致租赁场所的唯一大门多次被堵住，严重影响了被告的正常经营，报警后依然得不到解决，讨债人依然封堵大门口。这些事实都有南水派出所的笔录予以证明。原告在证据《公告》中也予以承认。根据《厂房租赁合同》第十二条特别约定第2条规定，乙方在租赁物内的经营活动，属于独立自主行为，所产生的一切经济纠纷等均由其自己承担。但是原告由于无法处理好其与第三人的经济纠纷，导致了租赁场所大门口被无故多次封堵，严重影响正常生产经营。故原告消极对待与第三人的债务导致被告经济损失的行为也是违约行为。原告与第三人的经济纠纷，己经有部分案件在金湾区人民法院审理之中。金湾区人民法院可以依职权调取相关案件证据。四、根据双方合同约定，鉴于原告的违约行为，被告有权依照约定直接从押金10万元中扣减违约金10万元。故原告要求返还押金10万元是没有事实依据的。其10万元押金己经直接被违约金扣减掉了。五、根据双方合同约定，原告搬离租赁场所，要对厂房进行修复，但是原告未履行义务。按照双方合同约定，其行为也属于违约行为，也应当赔偿被告相关费用。六、原告以其被债权人讨债经营受到影响为由终止租赁合同的理由既不符合双方在合同中约定的合同解除条件，也非合同所规定的法定解除条件。故原告发出的《解除租赁协议的通知》到达被告后并不发生解除合同的效力。因为根据双方租赁合同第十二条约定，原告与第三人的经济纠纷，其责任是由其自己承担。如今，原告被债权人讨债，如果其认为债权人讨债手段非法，侵害其合法权益，则其应当通过报警、诉讼等手段维护。原告作为承租人，口口声声说有“不明身份”的人影响其正常经营，但是当“不明身份”的人出现的时候，其却让所有员工都回避讨债人，让被告独自去面对。试问，如果真的是“不明身份”的人，原告又为何不到场处理，而是采取逃避措施呢？此外，原告从2013年5月开始租赁，一直到2015年7月份都没有所谓的“不明身份”的讨债人出现，后来却有大量讨债人堵门讨债。这都是因为原告在租赁场所经营两年后欠下大量债务，而导致债权人讨债引起的。事实上，这些讨债人有去派出所做笔录，其也依法律起诉到金湾区人民法院了。法院可以依职权调取派出所笔录和金湾区人民法院相关案件予以确认被告所言事实。被告作为出租人已经尽到应有义务，而原告作为承租人，对于债权人讨债避而不见，导致了债权人采取各种手段讨债，被告本身就是受害者，经营严重受影响。同时被告也已经报警处理，尽到应有义务。综上，由于原告的《解除租赁协议的通知》未发生法律效力，所以其拖欠从2016年2月份以来的租金，同时拖欠2016年1月份以来的水电费等费用。原告属于严重违约行为。要求驳回其全部诉讼请求。被告东源金属结构（珠海）有限公司向本院提交了以下证据：2015年12月23日工作联系函、费用催收函（附安邦公司水电费明细表）、催交租金水电费欠款的函、快递单、回复函、回复函张贴照片、保证书、手机短信、59张图片、房地产权证书。本院经审理认定事实如下：2013年5月22日，原、被告签订《厂房租赁协议书》，约定被告将其所有的位于珠海市高栏港经济区精细化工区春生路重型铁器车间（含厂房5吨吊车两台）租赁给原告，租金为每月5万元，租金每两年增加15%，租赁押金10万元，合同期满交接手续办理完成当日，被告将该押金（不计利息）一次性退还给原告；租金交付时间是每月1日前，原告不得拖欠，否则每天按拖欠租金总额的3%处罚；原告租赁厂房期间的水费、电费等因使用该租赁物所需支出的其他费用，由原告承担；租赁期限为五年，从2013年6月18日起至2018年6月17日止；被告保证其有权将该租赁房产及附属土地租赁给原告使用，其出租该租赁房产及附属土地的行为符合国家法律法规及广东省的有关规定，且不侵犯任何第三方的合法权益；被告该租赁房道对外通行的道路、供电、供水等基础设施符合原告要求，不存在任何可能影响原告正常生产经营的缺陷；被告要积极协助原告办理一切合法证照，办理证照所需之一切费用由原告支付；被告须于签立合同前，提供所有该土地及该租赁房产之相关法律证明档；除政府干预或不可抗拒因素外，双方在租用期内不得随意违约。如原、被告双方其中有一方违约，造成合同解除或无法继续履行的，则违约方须向对方支付10万元人民币的违约金；被告违反本合同之约定时，原告有权停止支付相应的款项，并要求被告在三十日内按本合同约定全面履行义务。被告在上述期限内仍未履行义务或履行的义务仍不符合本合同约定的，原告有权解除本合同，并且被告须向原告支付10万元违约金；如果原告不能按时足额支付任何应付款项，逾期30日仍未全部支付，视原告违约，被告有权解除合同，并且原告须向被告支付10万元的违约金，该违约金直接从原告交付的租赁押金中扣减，不足的继续追索；租赁期内，除不可抗拒自然因素影响外，原告不得提前中止租赁合同，如违约须向被告支付10万元违约金。厂区养护管理工作是本合同继续履行的条件，如果原告将厂区养护管理工作交给第三方负责，或中途中止对该厂区的养护管理工作等违约行为，被告有权没收原告所交的押金，并督促原告履约；原告在租赁物内的经营活动，均属于其独立自主行为，所产生的一切经济纠纷以及与其员工的劳动纠纷等经济责任，均由原告自己承担。合同还约定了其他条款。2015年7月开始，王卫东、邓俊东等人陆续分别到原告厂房讨债，因原告与王卫东、邓俊东等人之间的纠纷没有解决完毕，最终发生了王卫东、邓俊东等人拆卸原告设备、拆卸原告车辆轮胎、用车辆封堵原告车间等事件。原告在庭审中陈述，被告多次放行不明身份人员进入原告厂房致使原告设备、车辆受损属违约行为，但还不是解除合同的主要原因，原告提前解除合同的主要原因是被告阻拦原告车辆正常进出入厂区大门，导致原告生产经营不能正常进行，尤其是在2016年1月，被告胡国来多次阻止原告车辆进出，导致原告工程延误，原告才被迫搬离厂房。原告提供的2016年1月13日的一个视频显示，被告经理胡国来因原告未处理好财务问题与视频中的人员黄良宾发生争吵，胡国来称只有在证明车辆是原告的情况下才允许放行，并要求原告派人来解决财务上的问题，否则其只允许放行这一次。原告提供的2016年1月13日下午的电话录音显示，录音人员黄良宾所驾车辆要离开厂区时被要求先与胡国来沟通，胡国来则要求原告派人来处理财务的事情，最后胡国来称要对车辆进行检查后再放行车辆。原告提供的2016年1月14日下午的一个视频显示，黄良宾要开车进厂区时，胡国来要求黄良宾先打电话给原告方的陈骏，黄良宾表示现在就打电话。2016年1月21日，原告制作《解除租赁协议的通知》，以被告多次放行不明身份人员进入原告厂房，致使原告设备、车辆受损，且阻止原告车辆人员正常进出厂房影响原告正常生产经营为由，通知被告《厂房租赁协议书》于2016年1月31日解除。同日，原告通过EMS邮寄《解除租赁协议的通知》给被告，但被告拒收。后原告于2016年1月26日通过珠海特区报刊登解除租赁协议的声明。庭审中，原、被告共同确认《厂房租赁协议书》于2016年1月31日解除。另查明，涉案厂房所在的厂区门口分为大门和小门，均由被告的一名保安看守，大门需要人员专门开关，所有车辆及大型物件均需要从大门进出。本院认为，本案争议焦点为被告有无构成根本违约的行为。原告主张被告有两种违约行为，一为多次放行不明身份人员进入原告厂房，致使原告设备、车辆受损，二为阻止原告车辆人员正常进出厂房影响原告正常生产经营。一、关于被告多次放行不明身份人员进入原告厂房的问题。原告在庭审中确认，进入其厂房的不明身份人员共两批人员，一批以王卫东为首，另一批以邓俊东为首，两批人员均声称是原告的债权人，但原告认为其并没有欠付王卫东或邓俊东任何款项。本院认为，根据《厂房租赁协议书》的约定及《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的规定，被告作为出租人，其主要义务是将其有权出租的厂房交付原告使用、收益，并在租赁期间保持厂房能够正常使用。由于原、被告厂房同在一个厂区，共用一个进出口大门，造成了被告有对原告方进出厂区人员及货物进行检查的附随义务，但此种附随义务应仅限于一般的注意管理义务。《厂房租赁协议书》约定，原告在租赁物内经营所产生的一切经济纠纷由原告自己承担，因此，当王卫东及邓俊东等人以原告债权人身份出现时，被告没有强行阻拦王卫东或邓俊东等人进入厂区的义务，被告将相关情况告知原告已尽到其作为厂区门口的看守者义务。至于原告陈述王卫东及邓俊东等人实施了损坏原告设备及车辆的行为。原告设备及车辆受损不是被告的行为所致，被告并非侵权者。且被告法定代表人在庭审中陈述，其员工没有阻拦王卫东、邓俊东等人的行为是因为他们人数多且车间都是铁器，发生冲突容易造成人员伤亡，然而原告却认为被告有理由及有能力去阻拦他人对原告实施的侵权行为，明显不符合常理。故王卫东及邓俊东等人实施了损坏原告设备及车辆的行为，并不能等同于被告构成根本违约。综上，被告多次放行王卫东、邓俊东等人进入原告厂房不构成根本违约。二、关于被告阻止原告车辆人员正常进出厂房影响原告正常生产经营的问题。原告主张被告多次阻止原告车辆人员正常进出厂房，有视频和电话录音证明的就有三次，且被告的行为导致原告工程延误。被告辩称，因为原告支付2015年12月租金时没有走公帐，经被告财务多次催促，原告依然没有派人来处理，所以被告经理胡国来在2016年1月13日碰到原告车辆时才以出入必须经过被告同意的方式对原告施压，但最后被告都对原告的车辆予以放行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述规定，原告应当对被告阻止原告车辆人员正常进出厂房并影响原告正常生产经营承担举证责任。原告提供的2016年1月13日的视频及电话录音，反映黄良宾开车出入厂区时与被告经理胡国来发生争论，胡国来在一开始确有不让黄良宾开车出入厂区的意思表示，但在视频及电话录音的最后又表示同意放行黄良宾所驾车辆进出；原告提供的2016年1月14日的视频，仅反映被告经理胡国来要求黄良宾打电话给原告的陈骏，未能体现被告有阻止原告车辆进出厂区的行为。本院认为，原告提交的上述证据材料不能充分体现被告有多次阻止原告车辆及人员正常进出厂区，亦未提交证据证明因被告的行为造成了原告的经营损失。因此，原告主张被告阻止原告车辆人员正常进出厂房影响原告正常生产经营，依据不足，本院不予采信。综上所述，原告主张被告根本违约，应当支付违约金10万元，依据不足，本院不予支持。原、被告约定的租赁期限为2013年6月18日至2018年6月17日，原告于2016年1月21日制作《解除租赁协议的通知》，通知被告于2016年1月31日解除《厂房租赁协议书》，原告提前解除合同构成违约，因此原告请求被告返还押金10万元没有法律依据及合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告珠海安邦工程有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币2150元，保全费人民币1520元，合计人民币3670元，由原告珠海安邦工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员  谢潇潇二〇一六年十一月十五日书 记 员  汤淋虹