湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00278号
上诉人（原审被告）云梦县房地产公司。住所地：云梦县城关镇珍盐路。
法定代表人吴春明，该公司经理。
委托代理人胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限：有权代为参加诉讼，承认或反驳诉讼请求，参与调解，进行和解，提起上诉、反诉，代收法律文书。
被上诉人（原审原告）左翔。
委托代理人易国锋，湖北慧安律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，接受法院调解，代签收法律文书。
上诉人云梦县房地产公司因与被上诉人左翔房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2015）鄂云梦民初字第00551号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理，上诉人云梦县房地产公司的委托代理人胡德山，被上诉人左翔的委托代理人易国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明，2011年6月12日，袁华翔以湖北茂源京都房地产开发有限公司的名义与左汉明（系左翔之父）签订《房屋拆除还建协议》，约定左汉明将其所有的位于云梦县城关镇建设路面积80平方米的房屋交由湖北茂源京都房地产开发有限公司拆除，湖北茂源京都房地产开发有限公司在原址新建房屋还建100.66平方米住房，如还建房屋面积大于100.66平方米，则左汉明按新建房屋销售价格补交差价。2012年12月25日，云梦县房地产公司通过出让取得云梦县城关镇建设路云梦县生资公司土地2763.1平方米，云梦县城乡规划局、云梦县城乡建设局审批后，分别颁发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，审批工程项目为生资棚户区改造工程。2013年5月31日，袁华翔与云梦县房地产公司签订《联合开发协议》，约定由袁华翔投资建设生资小区，利润分成等。2013年11月29日，云梦县住房保障和房屋管理局审批后颁发了湖北省《商品房预售许可证书》。2014年11月26日，左翔之姑母左陆代表左翔与云梦县房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买由该公司开发的生资棚户区改造房屋D栋1单元9楼903号房屋，建筑面积共124.22平方米，每平方米3000元，计房款372660元。双方约定了逾期付款、逾期交房的违约责任等。合同签订后，左翔按合同约定付清了全部购房款（付款方式为，以拆迁其父左汉明的房屋还建100.66平方米，给付超出还建面积23.56平方米价款70680元）。云梦县房地产公司在合同签订后已将房钥匙交付左翔。2015年2月6日，云梦县房地产公司又与栾四请签订《房屋买卖合同》，将生资棚户区改造房屋D栋1单元9楼903号房屋出售给栾四清（实际为拆迁还建），合同上未约定价款。合同签订后，栾四清对该房屋进行了装修并已入住。
一审法院归纳本案争议的焦点为：一、左翔与云梦县房地产公司订立合同的性质是以物易物的互易合同还是商品房买卖合同；二、本案能否适用惩罚性赔偿规定。
原审法院认为，关于争议的焦点一，左翔与云梦县房地产公司签订的《房屋买卖合同》，从形式要件和内容均符合买卖合同的特征，在标的款的履行时，虽含房屋产权置换的内容，但左翔仍按合同约定的价格交付了部分购房款，双方并非物的交换，云梦县房地产公司辩称该合同是以物易物的互易合同的理由不能成立，故此，双方所签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护。关于争议焦点二，云梦县房地产公司在与左翔签订房屋买卖合同后又将该房屋还建于第三人，已构成违约，并导致合同已无继续履行的可能，左翔要求解除《房屋买卖合同》的请求，符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，法院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”左翔请求由云梦县房地产公司返还购房款372660元及利息并赔偿损失符合该司法解释的规定。云梦县房地产公司辩称其造成一房二卖的后果并非恶意违约，而是由于公司在管理上的失误所造成，因此不应承担赔偿责任的理由不能成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故一审法院对云梦县房地产开发公司的辩称意见未予采纳。左翔请求由云梦县房地产公司赔偿已付购房款一倍的损失虽然符合法律的规定，但考虑其损失并不大，一审法院酌情确定由云梦县房地产公司赔偿其损失186330元。左翔请求由云梦县房地产公司支付违约金7453.20元，因合同约定的是逾期交房的违约责任，而云梦县房地产公司已按合同约定按期交付了房屋钥匙，应视为交付，故云梦县房地产公司未违反合同约定，不应承担逾期交房的违约责任，左翔的该项诉请一审法院未予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除左翔与云梦县房地产公司签订的《房屋买卖合同》；二、云梦县房地产公司返还左翔购房款372660元，并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息（从2014年11月26日至2015年6月12日）。限本判决生效后十日内履行；三、云梦县房地产公司赔偿左翔损失186330元。限判决生效后十日内履行；四、驳回左翔的其他诉讼请求。上述应付款项逾期支付的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11390元由云梦县房地产公司负担。
上诉人云梦县房地产公司不服上述判决向本院上诉称，一、原审判决认定事实错误，左翔与云梦县房地产公司之间签订的合同是拆迁补偿安置协议，不是房屋买卖合同。1.原审判决“根据有效证据，本院审理查明，2011年6月12日，袁华翔以湖北茂源京都房地产开发有限公司的名义与左汉明（左翔之父）签订《房屋拆除还建协议》，约定左汉明将其所有的位于云梦县城关镇建设路面积80平方米的房屋交由湖北茂源京都房地产开发有限公司拆除，湖北茂源京都房地产开发有限公司在原址新建房屋还建100.66平方米住房，如还建房屋面积大于100.66平方米，则左汉明按新建房屋销售价格补交差价。”该事实认定错误，其理由是：2011年6月12日，袁祥仁（袁华翔之父）以湖北茂源京都房地产开发有限公司的名义（协议上作为“甲方”）与左汉明（左翔之父）和左翔（协议上共同作为乙方）签订《房屋拆除还建协议》和《协议书》。《房屋拆除还建协议》内容为：甲、乙双方就乙方（享有所有权或使用权）现居住在建设路53号（坐落于云梦县城关镇建设路）的房屋拆除还建事宜，经平等自愿、友好协商一致达成协议：一、乙方（左汉明同意甲方拆除其所有的房屋（房屋所有权证号：A043648，建筑面积为80平方米）；甲方愿以在原址新建的房屋，按乙方原建筑面积的1：1.3比例计算为104平方米返还给乙方。1.还建房屋由乙方在甲方新建的高层楼房屋的商铺以上按原坐落朝向、楼层高低次序决定；2.乙方如决定的还建房屋的建筑面积大于原房屋建筑面积时，其超过原建筑面积的价款，由乙方在甲方领取房屋钥匙时应按甲方交房时房屋销售价格与甲方一次性结清房屋超面积部分价款。3.如乙方选定的房屋建筑面积小于原房屋的还建面积时，其差额部分价款由甲方按其交房时房屋销售价格与乙方一次性结清房屋面积差额部分价款等。《协议书》内容为：甲方根据乙方房屋现有装修装饰现状，乙方一年半房屋租赁费、搬迁费等计人民币（小写）￥16200元（大写）壹万陆仟贰佰元等。协议签订后，乙方左汉明向甲方湖北茂源京都房地产开发有限公司出具了《收条》；同日，左汉明拟定还建房屋面积为100.66平方米，袁祥仁以湖北茂源京都房地产开发有限公司名义给付左汉明“房屋租赁费、搬迁费、装修费”16200元，房屋差价款10020元［（104㎡-100.66㎡）×3000元／㎡］，共计26220元。上述事实充分表明：左翔、云梦县房地产公司之间签订的合同性质不是房屋买卖合同，而是以房屋产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议
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以物易物的互易合同。2.原审判决；“2014年11月26日，左翔之姑母左陆代表左翔与云梦县房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定购买由该公司开发的生资棚户区改造房屋D栋1单元9楼903号房屋，建筑面积为124.22㎡，每平方米3000元的价格，计房款372660元。合同签订后，左翔按合同约定付清了全部购房款（付款方式为，以拆迁其父左汉明的房屋还建100.66㎡，给付超出还建面积23.56㎡价款70680元）。云梦县房地产公司在合同签订后已将房钥匙交付左翔。”该事实认定错误，其理由是：2012年12月26日，袁祥仁以云梦县房地产公司名义竞得云梦县城关镇建设路云梦县生资公司使用面积2763.1平方米的土地使用权，取得了《国有出让土地使用权证》；2013年1月24日取得《建设用地规划许可证》；2013年1月30日取得《建设工程规划许可证》、2013年4月27日取得《建设工程施工许可证》；2013年5月31日，袁华翔与云梦县房地产公司签订《联合开发协议》；2013年11月29日取得《湖北省商品房预售许可证书》。2014年11月26日，拟还建房的高层建筑初具规模，云梦县房地产公司通知各户还建户到售楼部选择还建房楼层及面积，为了便于各还建户办理《房屋所有权证书》，袁华翔以云梦县房地产公司生资棚户区项目部名义与左翔签订《房屋买卖合同》左翔重新选定了生资棚户区改造房屋D栋1单元9楼903号房屋，建筑面积为124.22㎡，比原拟定100.66㎡多23.56㎡，应补差价70680元［（124.22㎡-100.66㎡）×3000元／㎡］，左翔按《房屋拆除还建协议》约定补交了房屋面积差价款70680元。上述事实充分表明：合同签订后，左翔并未按合同约定付清了全部购房款，而是按《房屋拆除还建协议》预订补交了房屋面积差价款70680元。左翔、云梦县房地产公司之间签订的合同性质不是房屋买卖合同，而是以房屋产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议
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以物易物、补足价金的互易合同。（补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产权，而对方除转移财产权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。）3.原审判决：“2015年2月6日，云梦县房地产公司又与栾四清签订《房屋买卖合同》，将生资棚户区改造房屋D栋1单元9楼903号房出售给栾四清（实际为拆迁还建），合同上未约定价款。合同签订后，栾四清对该房屋进行了装修并已入住。”该事实认定错误，其理由是：2014年8月14日，袁祥仁以云梦县房地产公司生资棚户区改造项目部名义与栾四清（搬迁置换户）签订《房屋搬迁产权置换协议书》，2015年2月6日，由于售楼部工作人员的工作失误，又将云梦县房地产公司生资棚户区改造房屋D栋1单元9楼903号房还建安置给栾四清、李俊容夫妻，云梦县房地产公司生资棚户区改造项目部与栾四清、李俊容夫妻签订《房屋买卖合同》。2015年4月初，云梦县房地产公司生资棚户区改造项目部售楼部工作人员发现上述还建安置重复问题后，及时与左翔及其亲戚联系，如实反映了上述情况，建议左翔重新选择原定房屋的第10层（D栋1单元10楼1003号，结构、户型和建筑面积与903号相同，仅比903高3米），另由云梦县房地产公司生资棚户区改造项目部赔偿一定的经济损失。在左翔不同意上述建议情形下，云梦县房地产公司又找栾四清做思想工作，栾四清在第一审庭审时明确表态：愿腾让903号房屋让与左翔，同时，云梦县房地产公司也明确表示：愿将903号房屋恢复原状后交与左翔；或者，由左翔在云梦县房地产公司生资棚户区改造项目部现有的77套房屋中任选一套面积相当的房屋。左翔仍不同意上述建议。上述事实表明：云梦县房地产公司由于其售楼部工作人员的工作失误，错误的将原安置补偿给左翔的还建房屋又重复安置补偿给栾四清，而并不存在是云梦县房地产公司恶意地将原安置补偿给左翔的还建房屋另行出卖给栾四清，且云梦县房地产公司继续履行与左翔的拆迁还建协议是完全有能力实现的。二、原审判决法律使用严重错误。1.由于原审判决错误的认定云梦县房地产公司与左翔之间存在房屋买卖合同关系，错误地认定云梦县房地产公司恶意将诉争房屋又出卖给他人，从而将本应适用于“拆迁补充安置协议”法律规定，错误地适用于《商品房买卖合同》法律规定处理本案诉争事宜。根据我国《合同法》第175条对互易合同适用法律作出的规定，即将当事人约定易物交易，转移标的物的所有权的，可参照买卖合同的有关规定。可见，在我国《合同法》是将互易合同作为一种特殊的买卖合同而加以规定处理的。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第九条第一款规定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”上述合同约定并不违反我国现行法律法规的规定。也就是说，云梦县房地产公司即使要承担违约责任，也应按当事人之间的合同约定处理，不应适用其他法律规定。综上，原审认定事实错误，案件定性错误，适用法律严重错误，请求：1.依法撤销湖北省云梦县人民法院（2015）鄂云梦民初字第00551号民事判决书之判决（除驳回左翔的其他诉讼请求外）；2.依法改判云梦县房地产公司将位于云梦县城关镇建设西路60号“生资棚户区”改造房屋D栋（临街、高层建筑）1单元10楼1003号房还建给左翔；3.本案一、二审诉讼费用由左翔承担。
被上诉人左翔二审辩称，被上诉人的合同义务已经履行。上诉人构成一房二卖。被上诉人请求的是解除合同，而不是主张优先权，所以上诉人请求将争议房屋返还给被上诉人的理由应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。
上诉人及被上诉人在二审均未提交证据。
二审经审理查明，一审查明事实除双方约定还建房屋面积100.66平方米，应为还建房屋面积104平方米不实外，其他基本事实属实。
根据二审当事人的诉辩意见，本院归纳本案当事人二审讼争的焦点问题：一、本案所涉合同是否为商品房买卖合同；二、本案应如何处理。
本院认为，关于焦点问题一，本案涉及二个合同，其一是左翔之父左汉明与湖北茂源京都房地产开发有限公司于2011年6月12日所签订的《房屋拆除还建协议》。约定湖北茂源京都房地产开发有限公司拆除其位于云梦县城关镇建设路面积80平方米的房屋，左汉明原建筑面积的1：1.3比例，原址还建新建房屋104平方米住房。其二是左翔的姑母代左翔于2014年11月26日所签订的商品房买卖合同；左翔对其姑母代签合同的行为以提起诉讼的形式进行追认，应予确认该商品房买卖合同属左翔的行为，其权利义务应由左翔承继。该商品房买卖合同约定，左翔购买云梦县房地产公司开发兴建的位于“生资棚户区”D幢1单元9层903号商品房，建筑面积124.22平方米，价格372660元，付款方式为一次性付款372660元。合同签订后，左翔以左汉明应得的还建房100.66平方米折价抵购房款，现金支付购房款70680元。云梦县房地产公司与左翔之间的法律关系应为商品房买卖合同的法律关系。由于左翔支付购房款中一大部分系以其父的还建房折抵的，因此商品房买卖中包含有房屋拆迁安置补偿的因素。但是，无论是按商品房买卖合同还是按房屋拆迁安置补偿协议来处理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款和第八条的规定，其处理结果是一样的。
关于焦点问题二，由于涉案商品房已被云梦县房地产公司另外销售或还建给第三人，致使左翔的合同目的不能实现，云梦县房地产公司应当承担相应的民事责任。一审法院判决合法有据。上诉人请求将涉案房屋的上一层“生资棚户区”D幢1单元10层1003号商品房”替代履行，判决给左翔有违其意愿，本院不予支持。
综上，左翔与云梦县房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，各方当事人应当依据合同约定全面正确地履行合同义务。左翔签订合同后依约履行了交付购房款的义务，云梦县房地产公司应依约将其所购买的房屋交付给左翔。但是，云梦县房地产公司将应当交付给左翔的商品房另售他人，构成违约，依法应当承担相应的责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9390元由上诉人云梦县房地产公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 石仁礼
审判员 刘 铮
审判员 代绍娟
二〇一五年十二月十二日
书记员 余艳君
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。