吉林省蛟河市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蛟民一初字第398号
原告：闫现付，男，48岁。
委托代理人：任桂芬（系原告妻子），女，46岁。
被告：吉林市江机房地产开发有限责任公司，住所蛟河市新站镇民盛花园。
法定代表人：李振静，总经理。
委托代理人：蔡明友，副经理。
委托代理人：孙振军，吉林市江机房地产开发有限责任公司法律顾问。
原告闫现付与被告吉林市江机房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告闫现付及其委托代理人任桂芬，被告吉林市江机房地产开发有限责任公司的委托代理人蔡明友、孙振军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告闫现付诉称，被告开发蛟河市新站镇民盛花园与原告签订了房屋拆迁安置协议书，协议约定产权调换安置住宅3号楼5单元3楼面积70㎡，可3号楼5单元3楼面积只有62㎡，没有按协议约定面积给付原告。另外安置协议书第四条第2项规定被告保证在2011年12月31日前将产权调换房交付给原告，被告延长过渡期，自逾期之日给原告补偿，被告没有按协议约定时间交付房屋，应支付过渡期补偿费，裙房20㎡、车库20㎡，被告不知什么原因没有建设，应给予原告经济补偿，被告拆迁原告正在营业用房，面积34.7㎡，被告没有给予停业损失补偿，被告的行为侵害了原告利益，原告提起诉讼，要求被告履行安置协议安置住宅面积70㎡其减少的面积补偿给原告34880.00元；给付延长过渡期补偿费30000.00元；履行安置协议裙房20㎡、车库20㎡没建按市场价格补偿给原告163600.00元，门市房补偿10950.00元；给付动迁停业损失费26000.00元，诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张成立，向本院提供证据如下：
1．补偿协议书一份，证明由被告安置原告的70平方米住宅一个、裙房20平方米、车库20平方米、门市房51.3平方米。
2．营业执照一份，证明当时拆迁时34.1平方米房屋正在营业期间。
3.民盛花园销售价格表一份，证明被告销售车库、门市房及房屋价格。
被告吉林市江机房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求，其理由如下：首先，原告要求答辩人补偿其房屋拆迁的各项费用264930.00元的请求不能成立。原告与答辩人签订的房屋拆迁安置协议书中明确约定，双方实行的是产权调换，而不是货币补偿，答辩人是用建造的房屋给予原告一次性补偿安置。其次，原告原来拆迁的三处住宅面积分别为39.97㎡、63.00㎡、34.10㎡，合计为137.07㎡，而答辩人为其调换的住宅面积为61.38㎡，另外为其调换的门市房面积为88.57㎡，合计为其调换面积为149.95㎡，比原来拆迁面积多出12.88㎡，而且是门市房，按门市房的市场价格每平方米4380.00元计算，12.88㎡价格为56414.00元，同时虽然裙房未建，但门市房原告的面积是51.3㎡，而实际给原告门市房的面积是88.57㎡，多出37.27㎡，按照拆一还一的原则，多出的面积本身就是对原告的一种补偿（裙房价格为3500.00元／平方米、车库价格为3200.00元／平方米、门市房价格4380.00元／平方米）。第三，原告要求答辩人给付延长过渡期补偿费30000.00元的请求没有法律依据。根据双方签订的协议书第四条第二款规定的因甲方责任延长过渡期的，自逾期之日按有关规定补偿乙方，但事实上是过渡期的延长并非我方造成的，而是有三户钉子户无法按时拆迁造成的，其中原告就是最后第三个拆迁的，最后拆迁时间是2012年4月15日才完成的，所以导致工程延期的原因和责任不是答辩人。第四，原告要求答辩人给予门市房补偿款10450.00元，动迁停业损失费26000.00元的请求缺乏法律依据。原告的房屋用途为住宅，而不是商铺，也没有办理房屋使用变更登记，在其私有房屋没划入拆迁范围后及房屋拆迁之前，也没有补办房屋使用性质变更登记手续，而且原告持有的《房屋所有权证》标明被拆迁房屋性质为住宅，因此原告要求给付门市房补偿款及动迁停业损失费不能得到法律的支持和认可。第五，原告主张答辩人承担诉讼费的理由不能成立。因为原告主张没有事实根据和法律依据，答辩人不同意支付诉讼费。最后，答辩人还要指出的是双方签订的补偿安置协议书第三条二项规定，产权调换房屋面积以产权部门测绘为准。综上，答辩人认为，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告为证明其辩解成立，向本院提供证据如下：
1．房屋拆迁补偿协议书一份，证明原告拆迁房屋3处面积为137.07平方米，证明其房屋用途为住宅不是门市，证明调换住宅裙房车库外还调换门市房51.3平方米最后以产权为准，证明乙方2011年7月5日前搬迁被拆迁房屋，但原告没有按约定腾屋，是最后第3个走的，证明甲方责任延长过渡期按规定补偿但是不是被告的责任。
2．发票一张，证明被告已向拆迁公司缴纳了拆迁费用。
3．吉林拆迁公司证明一份，证明于2012年4月15日才将最后3处房屋拆迁完毕。
4．回迁物安置排序表、选楼确认单各2份，证明整体回迁时间为2013年2月6日。
5．证人李世俭出庭作证，证明从拆迁到分房，2011年4月5日到新站动迁，建民盛花园，2012年4月15动迁结束，2013年2月6日分房，没有通知原告，原告是最后搬迁但是有好楼层我告诉原告房子有，等一段时间，2013年9月份办理的入住，还有动迁户没有房子，因没有裙房，没有车库，所以门市房加大面积了，但原告想要51平方米那个房子。原告动迁时间是2011年7月中旬。回迁的时候是2013年2月6日没有告诉原告，后期告诉的原告说房子有后期给，原告没有反对。回迁房屋住宅3楼4楼2180.00元，裙房3500.00元，车库是3200.00元，门市越层4100.00元，单层4380.00元。
针对原被告提供的证据，经当庭质证，被告对原告提供的证据经质证，对证据1真实性无异议，对证明问题有异议；对证据2有异议，不能证明属于商业用途，执照上写的是住宅，拆迁前和协议中没有办理房屋使用变更登记，因为性质是住宅；对证据3有异议，认为不知原告在哪印的。
原告对被告提供的证据经质证，对证据1无异议，我是2011年7月5日前搬迁的；对证据2有异议，我不知道；对证据3有异议，我是2011年7月5日前搬迁的；对证据4有异议，我们没有接到通知。对证据5，我有单子车库当时是3800.00元，裙房和门市房价格是一样的是4380.00元，别的对。
本院对双方当事人无异议的证据予以确认。对原告提交的证据2，该份证据能够证明原告在拆迁时经营理发店，但结合原告提交的证据1，不能证实原告所拆迁房屋为营业性质房屋；对证据3，被告虽提出异议，但该份证据中记载的一楼单层网点4380.00元、三层2180.00元、越层网点4100.00元，与被告提供的证人证实一致，应认定该份证据确系被告方开发的民盛花园销售价格，即车库3800.00元、裙房即越层网点4100.00元。对被告提交的证据2真实性无异议，本院予以确认；证据3不能证明原告于2012年4月15日完成拆迁工作，故本院对此份证据不予确认；对被告提供的证据4，结合被告提供的证据5，能够证实被告在2013年2月6日回迁房屋时没有告知原告，而是在2013年9月通知原告办理入住手续。
根据庭审调查及确认的证据，本院确认如下案件事实：
2011年，被告开发建设蛟河市新站镇民盛花园，原告住房在拆迁范围内。原告与被告在2011年6月26日签订了房屋拆迁补偿安置协议书一份，协议约定原告将其座落在蛟河市新站镇一街一委十三组砖木结构建筑面积分别为39.97平方米、63.00平方米、34.10平方米三处房屋，房屋用途均为住宅交给被告拆迁，被告将其开发的住宅3号楼5单元3楼不靠大山面积70平方米、裙房20平方米及车库20平方米东西通透（1号、6号）靠近1号楼、2号楼24号门市南面9米5.7米房屋作为产权调换房屋，以上面积以产权部门测绘面积为准。同时协议第四条约定乙方保证在2011年7月5日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在2011年12月31日前将产权调换房屋交付给乙方。因甲方责任任意延长过渡期，自逾期之日起，按有关规定执行给乙方补偿。协议签订后，原告于2011年7月中旬搬迁，因还有动迁户没有搬迁，故被告没有建成作为产权调换给原告的裙房，被告于2013年2月6日通知其他被拆迁户回迁，但并没有告知原告，后被告于2013年9月份通知原告办理住宅3号楼5单元3楼建筑面积61.38平方米住宅及2号楼24号门市南面建筑面积88.57平方米门市房的入住手续，在办理入住手续时双方发生争议，后原告诉至法院，要求被告履行安置协议安置住宅面积70㎡其减少的面积补偿给原告34880.00元；给付延长过渡期补偿费30000.00元；履行安置协议裙房20㎡、车库20㎡没建按市场价格补偿给原告163600.00元，门市房补偿10950.00元；给付动迁停业损失费26000.00元，诉讼费由被告承担。
双方当事人争议的焦点：原告要求被告给付减少面积补偿款等各项诉讼请求是否合理，应否予以支持。
根据认定的案件事实及焦点问题，本院综合评判如下：
原告请求被告给付减少面积补偿款等各项诉讼请求的合理部分应予支持。
原被告之间签订的房屋拆迁补偿安置协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方当事人应当全面履行各自的义务。协议签订后，原告于2011年7月中旬搬迁完毕，根据协议约定，被告应当于2011年12月31日前将产权调换房屋交付给原告。但被告在约定的时间内没有交付房屋，而是在2013年9月份通知原告办理入住手续，根据《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第二款：“搬迁补助费、采暖补助费和临时安置补助费的标准，由当地的人民政府规定。”并参照《蛟河市城市房屋拆迁管理若干规定》第二十六条：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起，对住宅房屋的被拆迁人每月增发10元／平方米的临时安置补助费（含越冬采暖补助费），不足1个月的，按1个月计算；对非住宅房屋的被拆迁人，拆迁人应当从逾期之月起，按月支付给被拆迁人被拆迁房屋补偿金额1%的停产、停业经济补偿费。”的规定，被告应从2012年1月起至2013年8月给付原告临时安置补助费27414.00元（137.07平方米10元／平方米20个月），对于原告请求超出部分，本院不予支持。对于被告提出的逾期安置系由于原告没有按期搬迁造成的辩解，被告没有提供充分证据予以证明，故本院不予支持。对于原告要求被告给付动迁停业损失费26000.00元的主张，因原告被拆迁房屋系住宅，虽原告在动迁时经营理发店，但理发店不是非住宅房屋，不符合上述规定，故本院对原告此项请求不予支持。
被告向原告交付的房屋为住宅3号楼5单元3楼不靠大山面积61.38平方米，比约定的面积减少8.62平方米，门市房为88.57平方米，比约定的面积增加37.27平方米，裙房20平方米及车库20平方米没有交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因履行合同不符合约定，根据协议约定以产权部门测绘面积为准，对于被告安置给原告的房屋少于约定面积及没有安置的裙房及车库，应给予原告找差价；对于被告安置给原告的门市多于约定的面积，原告应当给予被告找差价。对于房屋的价格，前面已经论述，应当认定裙房价格为4100.00元／平方米、车库价格为3800.00元／平方米。故被告应当给付原告房屋面积补偿款18791.60元（8.62平方米2180.00元／平方米）、裙房补偿款82000.00元（20平方米4100.00元／平方米）、车库补偿款76000.00元（20平方米3800.00元／平方米），综上，被告应给付原告各类补偿款共计204205.60元；原告应予给付被告门市房多出面积差价款163242.60元（37.27平方米4380.00平方米），上述两项相抵后，被告应给付原告补偿款40963.00元。因被告安置给原告的门市房比约定的面积大，不存在补偿问题，故原告要求被告给付门市房补偿款10950.00元的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吉林市江机房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告闫现付补偿款40963.00元。
二、驳回原告闫现付的其他诉讼请求。
案件受理费5281.00元，由被告吉林市江机房地产开发有限责任公司负担824.00元，由原告闫现付负担4457.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张长伟
人民陪审员 孙慧超
人民陪审员 谭玲玲
二〇一四年八月十一日
书 记 员 张 娇