浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初3679号原告：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司。住所地：嘉兴经济开发区二号路南四号路东科技创业园**号楼。统一社会信用代码913304017844442077。负责人：程文虎，经理。委托诉讼代理人：陆波，浙江海翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈佳梅，浙江海翔律师事务所律师。被告：浙江鸿翔建设集团股份有限公司。住所地：海宁经编产业园区海新路东侧。统一社会代码9133048114670123XD。法定代表人：姚岳良，董事长。委托诉讼代理人：俞肃平，浙江国翱律师事务所律师。原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司与被告浙江鸿翔建设集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告于2017年7月12日申请对涉案房屋的均价进行评估，本院予以准许，并扣除审限138天。原、被告申请庭外和解2个月，本院予以准许。本案分别于2017年6月23日、8月22日、12月6日三次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陆波、谈佳梅，被告委托诉讼代理人俞肃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的房屋买卖协议有效；2.请求被告协助原告办理房屋转移登记手续，如无法或不能办理过户手续，则赔偿原告损失705480元（暂按4000元/平方米计算，最终以评估价格最准）。在庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1.确认解除原、被告间的房屋买卖协议；2.要求被告赔偿原告损失705480元（暂按4000元/平方米计算，最终以评估价格最准）。事实和理由：1997年5月19日，海宁宏达通讯开发有限责任公司（以下简称：宏达公司）与海宁市鸿翔建设工程有限公司签订协议一份，约定由宏达公司向海宁市鸿翔建设工程有限公司购买坐落于海宁市交叉路口西北侧建筑11楼整个楼面，建筑面积176.37平方米，每平方米单价1800元，合计房屋成交价款317466元，同时口头约定先付总房款的85%，余款47466元于房产证和土地证办理完毕后支付。宏达公司于签订协议当天付给海宁市鸿翔建设工程有限公司150000元，于1998年12月9日支付120000元。2000年12月18日，海宁市鸿翔建设工程有限公司更名为浙江鸿翔建设集团有限公司。房屋竣工后，海宁市鸿翔建设工程有限公司将房屋交付宏达公司作为电信移动机房，并于2001年7月1日开具317466元的购房款发票给浙江省电信实业集团海宁市有限公司。2007年起，因电信移动机房位置调整，涉案房屋处不再作为电信移动机房，人员、设施撤离。2012年，浙江省电信集团海宁公司检查人员发现，涉案房屋门锁被撬，房产由被告占用，双方多次交涉无果。另，宏达公司于2003年8月注销，其相关权利义务由原告承继。浙江鸿翔建设集团股份有限公司答辩称：一、现被告已经无法找到原告提交的这份协议书，是否存在买卖房屋的事实被告不清楚。二、即使协议书是存在的，原告也不是本案适格的原告，从协议书看，签订协议的主体是宏达公司，该公司由海宁市国有资产管理局与宏达公司职工劳动保障基金协会共同出资组建，与原告没有任何关系；且宏达公司系因未参加企业年检而被工商部门依法吊销营业执照，仍具有诉讼主体资格。三、即使原告主体适格，那么该份协议书既未成立也未生效，协议书所涉的标的物不明确，现该房屋11楼建筑面积为248.05平方米，并非协议书中约定的176.37平方米。四、涉案协议书签订后，被告没有向宏达公司交付房屋，宏达公司也没有实际占用房屋，故该协议书仅仅是普通的债权债务协议，而非物权纠纷，应适用两年的诉讼时效，故本案已经超过诉讼时效。五、协议书所涉房屋的大楼系被告自建房，不能拆分销售，也没有办理房屋分摊面积手续；且该幢房屋已设立抵押权，并被其他法院查封，无法办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的宏达公司基本情况、被告基本情况及变更事项、交工验收证明书、单位工程竣工验收记录，被告无异议，故本院予以认定；原告提交的协议书、付款通知单、支票存根、由被告开具的建筑安装专用发票、浙江省电信实业集团海宁市有限公司关于公司被合并及工商注销登记的股东会决议、浙江省电信实业集团海宁市有限公司注销登记材料、涉案房屋现状照片、授权委托书，被告对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定；原告提交的宏达公司资产负债明细账、记账凭证，电信实业集团海宁市有限公司记账凭证、支票存根，均系原件，本院对其真实性予以认定；原告提交的浙江省电信实业集团公司文件、股东会决议、宏达公司清算报告、嘉兴市电信物业装饰有限公司网页信息、关于划转嘉兴公司整体资产的通知、嘉兴市电信物业装饰有限公司清算报告和股东会决议、海宁正明会计师事务所出具的审计报告，被告有异议，上述证据中，浙江省电信实业集团公司文件，原告提交了原件，本院对其真实性予以认定，因其余证据系复印件，无法与原件相印证，故本院不作认定；原告提交的自行绘制示意图，被告不予认可，因该份示意图系原告自行绘制，关于涉案房屋的状况应以房屋所有权证平面图以及实际情况为准，故本院对该份证据不予认定；原告提交的固定资产卡片，被告不予认可，因该卡片系原告自行制作，故本院不作认定。被告提交的宏达公司基本情况、海宁房权证硖字第××号房屋所有权证、海宁市不动产登记查询证明及附件，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以认定。本院依职权从海宁正明会计师事务所调取海正所综（2003）158号宏达公司审计报告、海正所评（2003）105号宏达公司资产评估报告书，原、被告无异议，故本院予以认定。根据原告的申请，本院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对坐落于海宁市硖石海昌路18号11楼房屋的单价进行评估，该公司于2017年11月13日出具《房地产估价报告》一份，载明上述房屋的市场价值（单价）为4320元，评估费为3000元，经质证，原、被告无异议，故本院予以认定。对上述本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实：1997年5月19日，宏达公司和海宁市鸿翔建设工程有限公司签订《协议书》一份，载明：“一、宏达公司（乙方）向海宁市鸿翔建设工程有限公司（甲方）购买坐落于海宁市交叉路口西北侧自建房的顶楼（11楼）整个楼面，作为移动通信机房，建筑面积为176.37平方米，每平方米价格为1800元。协议生效后乙方拥有该房屋的全部产权及附带该房屋屋面的产权和使用权……七、购房款在房屋交付使用时一次性付清……”1997年5月19日，宏达公司向海宁市第二建筑工程公司支付150000元（载明用途为工程款），1998年12月9日，宏达公司向海宁市鸿翔建设工程有限公司支付120000元（载明用途为购房）。上述房屋所在楼房工程名称为建设大厦，建设单位为海宁市鸿翔建设工程公司，开工日期为1996年3月18日，竣工日期为1997年12月26日。1997年7月30日，经海宁市经济体制改革委员会批准，海宁市第二建筑工程公司整体改制为海宁市鸿翔建设工程有限公司；2000年12月18日，海宁市鸿翔建设工程有限公司变更登记为浙江鸿翔建设有限公司；2004年7月9日，浙江鸿翔建设有限公司变更登记为浙江鸿翔建设集团有限公司；2017年6月22日，浙江鸿翔建设集团有限公司变更登记为本案被告浙江鸿翔建设集团股份有限公司。2005年6月8日，浙江鸿翔建设集团有限公司将海宁市硖石联合路18号房屋办理海宁房权证硖字第××号房屋所有权证，该房屋登记于浙江鸿翔建设集团有限公司名下，包含上述《协议书》中约定的“海宁市交叉路口西北侧自建房的顶楼（11楼）整个楼面”房屋。根据11层平面图显示，11层房屋建筑面积为248.05平方米。后浙江鸿翔建设集团有限公司将海宁市硖石联合路18号房产和土地抵押给中国建设银行股份有限公司海宁支行。2016年9月6日，海宁市硖石联合路18号房产和土地被重庆市南岸区人民法院查封。宏达公司于1996年10月7日设立，2003年8月7日因未按规定申报企业年检而于2003年8月27日被吊销营业执照。另，宏达公司系浙江省电信实业集团公司的多经企业。2001年7月1日，浙江鸿翔建设有限公司向浙江省电信实业集团海宁市有限公司开具金额为317466元的发票，内容为工程款。根据浙江省电信实业集团海宁市有限公司2001年9月24日记帐凭证记载：固定资产有鸿翔房产房屋，金额为317466元，应付宏达公司270000元，应付“鸿翔建设公司”47466元；2002年1月10日，浙江省电信实业集团海宁市有限公司通过银行转账向宏达公司支付270000元，会计科目明细为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付”。根据海宁正明会计师事务所出具的宏达公司审计报告和资产评估报告反映，在2003年6月30日宏达公司的资产中并无涉案房屋。2003年7月30日，浙江省电信实业集团海宁市有限公司股东会决议，该公司办理工商注销登记手续，公司资产、负债、所有者权益一并由浙江省电信实业集团嘉兴市有限公司（即，本案原告）承继和承担；2003年11月28日，浙江省电信实业集团海宁市有限公司申请注销登记。庭审中被告表示，其从未向宏达公司、浙江省电信实业集团海宁市有限公司或者本案原告交付涉案房屋，也从未催讨1997年5月19日《协议书》中所涉宏达公司未付的剩余购房款47466元。另，根据浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具的房地产估价报告，海宁市硖石联合路18号11楼房屋的市场价值（单价）为4320元；此次评估花去评估费3000元，已由原告预缴。本院认为，原告提交的由海宁市鸿翔建设工程有限公司与宏达公司签订的《协议书》系原件，有双方当事人的盖章确认，形式合法；从《协议书》的内容看，载明了宏达公司购买海宁市鸿翔建设工程有限公司所有的坐落于海宁市交叉路口西北侧自建房的顶楼（11楼）整个楼面，建筑面积176.37平方米，每平方米1800元，双方当事人对标的、数量、价款、合同的履行等事项进行约定，权利义务明确。庭审中，双方当事人确认该份《协议书》的签订时间为1997年5月19日，《协议书》经双方当事人签订后成立并合法有效，具有法律约束力，双方应依约履行。关于原告的诉讼主体资格问题。宏达公司系浙江省电信实业集团公司的多经企业，其向海宁市鸿翔建设工程有限公司购买了涉案房屋后，支付购房款270000元。现原告主张宏达公司将涉案房屋转让给了浙江省电信实业集团海宁市有限公司，结合本案的证据和当事人的陈述，本院对此予以认定，理由如下：一、宏达公司与浙江省电信实业集团海宁市有限公司之间虽然并没有签订书面的转让协议，但是，根据浙江省电信实业集团海宁市有限公司2001年9月24日记帐凭证记载：固定资产有鸿翔房产房屋，金额为317466元，应付宏达公司270000元，应付“鸿翔建设公司”47466元；且，2002年1月10日，浙江省电信实业集团海宁市有限公司通过银行转账向宏达公司支付270000元，会计科目明细为“购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付”。另，在宏达公司进行清算时，海宁正明会计师事务所出具的审计报告和资产评估报告中，“房屋建筑物评估明细表”中反映2003年6月30日宏达公司的资产中并无涉案房屋。二、2001年7月1日，浙江鸿翔建设有限公司向浙江省电信实业集团海宁市有限公司开具金额为317466元的建筑安装专用发票，工程名称虽载明为“工程款”，但被告明确表示其与浙江省电信实业集团海宁市有限公司间并无工程业务往来，且发票上的金额“317466元”与《协议书》中的购房款金额一致，故该份发票实系《协议书》所涉房产的发票。浙江鸿翔建设有限公司（由海宁市鸿翔建设工程有限公司变更登记而来）将发票开具给浙江省电信实业集团海宁市有限公司的行为，可视为对宏达公司与浙江省电信实业集团海宁市有限公司就涉案房屋的转让是明知并同意的。因此，本院确认宏达公司将1997年5月19日《协议书》的权利义务全部转让给了浙江省电信实业集团海宁市有限公司。2003年11月28日，浙江省电信实业集团海宁市有限公司申请注销登记，根据股东会决议，公司资产、负债、所有者权益一并由浙江省电信实业集团嘉兴市有限公司承继和承担。因此，浙江省电信实业集团嘉兴市有限公司享有原告的主体资格。关于被告主张的时效问题。被告主张本案诉讼时效为自《协议书》签订之日起两年，故认为已超过诉讼时效。本院认为，涉案房屋在建成后登记于被告名下，原告在本案中诉请解除涉案的《协议书》并赔偿相应损失，理由在于《协议书》中涉及房屋所在的海宁市硖石联合路18号房产和土地在2016年9月6日被重庆市南岸区人民法院查封，导致原告合同履行不能。本案诉讼时效期间应从权利人知道或者应当知道权利受到损害之日开始计算，故本案未超过诉讼时效期间，本院对被告的该项主张不予采信。本案中，原告要求解除1997年5月19日的《协议书》，被告同意解除，故本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，原告要求解除合同的原因在于被告涉诉后房产被其他法院查封，导致无法过户、合同履行不能的原因在于被告方，故原告请求按照《协议书》中所购房屋面积176.37平方米，以浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具的房地产估价报告中确认的海宁市硖石联合路18号11楼房屋的市场价值（单价）4320元为标准来计算损失，本院予以确认。故被告应赔偿原告损失761918.40元（176.37平方米×4320元/平方米）。关于原告未付的购房款47466元，根据《协议书》的约定原告应于“房屋交付时一次性付清”，但是被告在庭审中认为其从未向宏达公司或浙江省电信实业集团海宁市有限公司或本案原告交付涉案房屋，被告在本案中也没有主张上述未付款项，故本案不作处理，被告可另行向原告主张。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认解除原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司与被告浙江鸿翔建设集团股份有限公司之间的《协议书》（由海宁宏达通讯开发有限责任公司和海宁市鸿翔建设工程有限公司于1997年5月19日签订）。二、被告浙江鸿翔建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司损失761918.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，减半收取5710元，由被告浙江鸿翔建设集团股份有限公司负担。评估费3000元（已由原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司预缴），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  高苏燕二〇一七年十二月二十七日书记员  汪凯航?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?