湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）长中民执异字00095号
案外人（异议人）长沙德普置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段180号“美洲故事”商业中心。
法定代表人徐飞宇，董事长。
委托代理人胡卫平，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人唐嵩，湖南天地人律师事务所律师。
申请执行人胡勇，男，汉族，1976年11月29日出生。
委托代理人杨东升，湖南湘达律师事务所律师。
委托代理人张洋菁，湖南湘达律师事务所律师。
被执行人湖南星恒投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区BOBO天下城财富中心13008房。
法定代表人宁拥军，总经理。
被执行人湖南佳星工贸有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路84号。
法定代表人宁拥军，总经理。
被执行人湖南佳一物资贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区BOBO天下城财富中心13008房。
法定代表人叶单，总经理。
被执行人叶单，女，1968年9月15日出生。
担保人宁星，男，1986年6月5日出生。
本院在执行申请执行人胡勇与被执行人湖南星恒投资置业有限公司（以下简称星恒公司）、湖南佳星工贸有限公司（以下简称佳星公司）、湖南佳一物资贸易有限公司（以下简称佳一公司）、叶单、宁星民间借贷纠纷一案中，案外人长沙德普置业发展有限公司（以下简称德普公司）向本院提出书面的执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审查，现已审查终结。
案外人德普公司称，1、贵院正在拍卖的××区×××中路×段×××号第××栋×××号商品房，物权人是异议人德普公司，并非宁星，贵院拍卖该房屋缺乏法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定：当事人一方依据本法第九十三条第二款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。德普公司因宁星未依约偿还银行的按揭贷款本息，已向宁星送达了解除合同的通知，该通知已产生解除效力。宁星虽与德普公司签订商品房买卖合同，但宁星并未取得101号商品房的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。宁星与德普公司之间目前只是债权债务关系，并未发生物权转移效果。因此，贵院将德普公司财产视为宁星的财产进行拍卖，不符合法律规定。2、贵院对101号商品房进行评估、拍卖的前提条件不具备，依法不应对101号商品房进行评估、拍卖。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定“在执行程序，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”。由上述规定可见，人民法院对被执行人的财产进行拍卖、变卖的前提条件，必须在被执行人的财产被正式查封、扣押、冻结后。本案中，贵院仅对101号商品房进行了预查封，因此贵院对101号商品房进行评估、拍卖的前提条件不具备，依法不应对101号商品房进行评估、拍卖。3、101号商品房系法院正在审理的案件争议标的物，贵院应当中止执行。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第102条规定：“有下列情形之一的，人民法院应当依照民事诉讼法规定裁定中止执行：（三）执行标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的”。鉴于德普公司与宁星所签《商品房买卖合同》已解除，德普公司已向雨花区人民法院起诉，而宁星与贷款银行的借款合同纠纷也已由长沙市芙蓉区人民法院受理并在审理过程中，因此，贵院应当中止执行，待该等案件审理终结后视该等案件判决结果，再决定是否恢复101号商品房的评估、拍卖。综上所述，贵院将异议人德普公司的财产当作宁星的财产予以拍卖，明显错误，请求贵院中止执行拍卖德普公司位于××区×××中路×段×××号第××栋×××号商品房，并解除对该房屋的查封。
本院查明，原告胡勇诉被告星恒公司、佳星公司、佳一公司、叶单民间借贷纠纷一案，前由本院于2013年1月22日作出（2012）长中民二初字第0670号民事判决：一、限被告星恒公司于判决生效之日起十日内返还原告胡勇借款本金6780936.65元及利息（计算至2012年8月31日止的利息为164668.27元，后段利息按银行同期贷款利率的四倍以6744936.92元为基数从2012年9月1日起计算至实际还款之日止）；二、限被告星恒公司于判决生效之日起十日内支付原告胡勇律师费100000元；三、被告佳星公司、被告佳一公司、被告叶单对被告星恒公司的上述给付义务承担连带偿还责任；四、驳回原告胡勇的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107963元，由原告胡勇负担20000元，由被告佳星公司、被告佳一公司、被告叶单共同负担87963元。判决生效后，因债务人未按生效法律文书履行自己的义务，债权人胡勇向本院申请强制执行。本案执行过程中，申请执行人胡勇与被执行人星恒公司、担保人宁拥军、宁星达成执行和解协议，双方对债务的履行作了详尽约定，并由案外人宁星以其名下的位于××市××故事××-×××的一处房产（产权证号为××××××）为被执行人的债务提供担保，由执行法院对该房产进行查封。2013年8月8日，本院查封、冻结了担保人宁星名下位于××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋。2013年10月11日，本院作出（2013）长中民执字第00125号执行裁定：终结本院执行的（2012）长中民二初字第0670号民事判决书的本次执行程序。由于被执行人未按照执行和解协议的约定履行给付义务，胡勇于2014年6月13日向本院申请恢复执行。2014年6月16日，本院向胡勇、佳星公司、星恒公司、佳一公司、叶单等发出了（2014）长中民执恢字第00302号恢复执行通知书。2014年9月17日，本院作出（2014）长中民执恢字第00302-1号执行裁定：拍卖担保人宁星名下位于××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号（合同编号：××××××）房产，建筑面积491.72平方米。2015年1月，案外人德普公司就××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋的拍卖向本院提出执行异议，异议请求如前所述。
另查明，2013年3月25日，德普公司与宁星签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：××××××），约定由宁星以人民币888万元的价格购得德普公司开发的××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋，宁星已付首付款356万元，余款532万元由宁星向兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行）抵押按揭贷款（抵押物为××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋），由德普公司作为该贷款的保证人，贷款亦已支付给了德普公司。另外，商品房买卖合同附件九之补充协议中按揭贷款办理第3条约定：买受人（指宁星）在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人（指德普公司）为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十五日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，按以下不同情况分别处理：①如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金……。由于宁星未按时归还兴业银行的贷款，兴业银行已于2014年11月向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼。2014年12月，德普公司亦向长沙市雨花区人民法院起诉要求解除与宁星之间的房屋买卖合同纠纷等。目前该两案正在法院审理过程中。
本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，本院查封、冻结的××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋，虽未办理产权过户登记手续，但被执行人宁星已向异议人德普公司支付了全部价款，本院之前查封、冻结该房屋有事实与法律依据。同时，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款形成的对该第三人的债权。目前，因宁星未按时向兴业银行归还××故事××栋×××号房屋的按揭贷款，兴业银行已向法院起诉要求其还款并请求对该房屋享有优先受偿权，德普公司也已向法院起诉，要求解除与宁星之间的房屋买卖合同，德普公司与宁星解除房屋买卖合同纠纷尚在法院审理当中，本院对××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋的拍卖应当中止，待德普公司与宁星之间的买卖合同纠纷由法院处理完毕后，再由本院决定是否解除对上述房屋的查封、冻结措施。综上所述，德普公司的部分异议理由成立，本院予以支持。双方当事人如不服，可自收到本案裁定之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
一、中止××市××区×××中路×段×××号××故事××栋×××号房屋的拍卖执行措施。
二、驳回异议人长沙德普置业发展有限公司的其他异议请求。
本裁定送达后立即生效。
审判长 盛知霜
审判员 熊孟良
审判员 黄忠立
二〇一五年二月九日
书记员 李碧波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）财产保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第（一）、（二）、（三）项裁定，可以上诉。
裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。