重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初2915号原告：重庆市环保建设（集团）有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道2号1栋2单元37-1号，统一社会信用代码915001087688814905。法定代表人：唐治平，董事长。委托诉讼代理人：李璨，男，1982年10月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，该公司员工。委托诉讼代理人：王波，男，1980年7月31日出生，汉族，住四川省苍溪县，该公司员工。被告：卢鸣晓，男，1974年2月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告：魏蓉，女，1964年6月27日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告重庆市环保建设（集团）有限公司（以下简称环保公司）与被告卢鸣晓、魏蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2018年3月5日公开开庭进行了审理，原告环保公司的委托诉讼代理人李璨、王波，被告卢鸣晓、魏蓉到庭参加了诉讼。后本案依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2018年4月10日公开开庭进行了审理，原告环保公司的委托诉讼代理人李璨、王波，被告魏蓉到庭参加了诉讼，被告卢鸣晓经本院依法传唤，无正当理由不参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告环保公司向本院提出诉讼请求：1.解除环保公司与卢鸣晓签订的关于房屋的《上品拾陆商业物业租赁经营合同》；2.卢鸣晓、魏蓉立即腾空并搬离租赁房屋；3.卢鸣晓、魏蓉立即支付欠付的2016年7月1日至2017年12月20日的租金37688元及违约金34907元（暂计至2017年12月20日止，之后违约金继续按每月2%利率计算至租金付清时止）；4、卢鸣晓、魏蓉共同向环保公司支付从合同解除之日起至卢鸣晓、魏蓉腾空并搬离租赁房屋之日止的房屋使用费（该房屋使用费按租赁合同约定租金标准计算）；本案诉讼费由卢鸣晓、魏蓉承担。事实及理由：环保公司与卢鸣晓于2014年6月4日签订《上品拾陆商业物业租赁经营合同》，约定环保公司将自有的房屋，面积为21.52平方米的商业用房出租给卢鸣晓使用，租赁期间从2014年4月1日起至2022年4月10日止。合同签订后，环保公司将房屋交付给卢鸣晓使用，但卢鸣晓从2016年6月30日起拖欠租金及物业费。鉴于卢鸣晓的违约行为，环保公司于2017年1月12日向卢鸣晓发函解除了合同，但卢鸣晓至今仍占用房屋拒不搬离。卢鸣晓已将房屋违法转让给了魏蓉，故卢鸣晓、魏蓉应共同承担违约责任。环保公司为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告卢鸣晓辩称，我已于2016年1月将房屋转让给魏蓉，之后的事情我就没有参与了，环保公司诉称的内容与我没有关系。被告魏蓉辩称，2016年1月5日我从卢鸣晓处将房屋接过来，当时是卢鸣晓与苏利萍，还有我及环保公司的王波在场，王波称房屋在出售，不出书面的转让手续给我们。转让时该房屋经营的是火锅店，我经手后就发生了下水道堵塞的情况，但不清楚原因；2016年1月10日正式营业后下水道经常堵塞，疏通后只能维持半天，后来物管通知我下水道下面是堆放机器的仓库，水漏到仓库里了，我又找人疏通下水道，问题仍未解决，后来物管强制把我的水断了，2月份春节一直没有开门，初五我找物管公司把水开了，初八又开始漏，后来找物管公司来挖，王波也来看了，是下水管没有接入公用下水道。经维修，我于2016年3月1日正式营业。后来我找王波赔偿之前期间的人工费用，王波要我交4月至6月的租金，让我找中法水务公司。我认为该由环保公司负责，在2016年3月至9月期间多次找其解决，在2016年9月30日我就关门了，直到12月份环保公司把我的门撬了，搬走了东西，我就报了案。当天王波告诉我给我三个月时间转让出去，但要求的转让价格很高，后来我没找到人接手，就在2017年3月底告知王波我将东西放在屋内，如果有下家接就给下家，没人接我就搬走，后来就没有消息了，他们也没有再通知我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》、《情况说明》、《转让协议》、（2017）渝0112民初21204号案件庭审笔录本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：环保公司举示的《承诺书》虽是原件，但内容主要是关于卢鸣晓接房时的情况，与本案无关联性，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：以环保公司为甲方、卢鸣晓为乙方，双方签订了《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》，主要约定：租赁物业场地，上品拾陆小区界内，门牌号为28号租赁物业，建筑面积21.52平方米；租期96个月，自2014年4月1日起至2022年4月10日止；合同签订之日起至2014年4月30日为装修及租赁免租期；租赁物业计租期为2014年5月1日起直至合同期满；第3.4条约定，2015年4月1日至2016年3月31日起按照月租金单价递增6%，月租金计算式为90.1元/平方米，年度租金总额计算式为21.52平方米×90.1元/平方米×12＝23267.42元，2016年4月1日至2017年3月31日起90.1元/平方米的6%递增，月租金计算式为95.51元/平方米，年度租金总额计算式为21.52平方米×95.51元/平方米×12＝24664.50元，2017年4月1日至2018年3月31日起95.51元/平方米的8%递增，月租金计算式为103.15元/平方米，年度租金总额计算式为21.52平方米×103.15元/平方米×12＝26637.46元；第3.7.2.6条约定，租金支付时间即上期租金到期日前10日向甲方支付下一季度的租金；本合同签订后5个工作日内，乙方须向甲方支付10000元作为履约保证金；第8.14条约定，租赁期内，由于甲方主观原因或不可抗逆因素对乙方经营造成影响，如漏水、沉降等，甲方需即刻组织修复直至可使用为止，视影响程度双方可协商并达成书面约定，乙方不得以此为由拒交租金、物业服务费等；第10.5条约定，乙方未能按照本合同约定按时足额支付租金，按逾期未支付金额每天千分之三累计计算支付违约金，逾期超过10日仍未付清的，甲方有权单方终止合同，并责令、限时乙方无条件退出本合同约定的租赁物业及场地，若乙方逾期支付甲方租金10个日历日，甲方有权要求乙方按当年租金金额20%的金额作为资金及物业占用损失费赔偿给甲方，乙方每逾期（以租金到期日次日起计）一日，乙方按应付租金及物业费总额的3‰缴纳滞纳金（物管费标准以物价局批准文件为定价原则）给甲方，甲方有权解除合同并收回租赁物业并不予退还履约保证金，乙方无条件清场并退场。合同还约定了其他内容。环保公司还与卢鸣晓签订了租赁上品拾陆小区界内，门牌号为29号租赁物业的租赁合同。合同签订后，环保公司将28号、29号房屋交付给了卢鸣晓，卢鸣晓按约支付了履约保证金。28号、29号门市是连通的。2016年1月5日，以卢鸣晓为甲方，苏利萍为乙方，双方签订了《转让协议》，约定甲方将上品·十六商铺28号、29号经营权转让给乙方经营，经营时间根据甲方和上品·十六开发商签的合同为依据，转让费46000元。庭审中，魏蓉陈述其与苏利萍是合伙关系。之后，卢鸣晓和魏蓉找到环保公司，要求环保公司与魏蓉重新签订28号、29号房屋的租赁合同，环保公司未同意。其后，魏蓉在28号、29号房屋经营餐饮，发生了下水道堵塞漏水，经查漏水原因是租赁房屋的下水道没有接入主下水管道。环保公司将下水道接入主下水道后，魏蓉在2016年3月1日恢复经营。2016年4月27日，环保公司签收了魏蓉向其送达的《情况说明》，魏蓉要求与环保公司协商解决下水道不通导致无法正常经营的赔偿问题。2016年9月30日，魏蓉关门停止经营。另查明，2016年4月至6月的租金由魏蓉直接支付给了环保公司，2016年6月30日后，卢鸣晓和魏蓉均未向环保公司支付租金。在（2017）渝0112民初21204号案件庭审中，环保公司陈述其于2016年12月更换了28号房屋的门锁，并搬走了屋内物品，2017年4月又将物品搬回房屋。本案庭审中，环保公司陈述其当时的意思不是换锁，只是加了一把锁，实际上没有换锁。庭审中，环保公司主张，其签收《情况说明》只是认可下水道堵塞的事实，不能证明漏水原因；下水道堵塞是中法水务公司擅自将排污管切断造成的，且位置不在环保公司产权范围内，环保公司为了卢鸣晓、魏蓉的经营自行出资接好了，该情况不能成为拒交租金的理由；环保公司未同意苏利萍与魏蓉提出的将门面转让给他们的意见，让他们自行处理，环保公司对转让具体情况不清楚；在2017年1月28号房屋内还有碗、盆、冰柜、案桌等物品，目前（至第二次庭审时）案涉房屋已腾空，但腾空时间不清楚。魏蓉主张，其已于2017年1月将28号房屋腾空；未支付2016年7月1日之后的租金是因为环保公司不同意解决漏水和维修期间两个月的人工工资等损失及租金问题。环保公司随诉状提交的租金及违约金计算表载明：违约金的计算标准为每日千分之三。庭审中，卢鸣晓、魏蓉认为，违约金标准过高，请求依法调整。本院认为：环保公司与卢鸣晓签订的《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。关于解除合同。卢鸣晓辩称其将租赁权转让给了魏蓉及苏利萍、退出了与环保公司的租赁合同，故其不应向环保公司支付租金。本院认为，卢鸣晓与苏利萍签订的《转让协议》具有房屋转租的性质，不能据此认定卢鸣晓与环保公司终止了房屋租赁合同关系，卢鸣晓的辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。合同第10.5条约定，若卢鸣晓逾期支付环保公司租金10个日历日的，环保公司有权解除合同并收回租赁物业。现卢鸣晓逾期支付租金超过10个日历日，故对环保公司诉请解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称，因环保公司未处理漏水的赔偿问题故不应支付租金。漏水问题在2016年3月之前已经解决，2016年3月1日租赁房屋已经正常营业，能够正常使用，卢鸣晓不能以此为由拒不支付房屋能够正常使用期间的租金，故对二被告的该项意见本院不予采信。关于腾空并搬离房屋。环保公司另案陈述已于2016年12月对28号房屋自行换锁、搬走了房屋内留存的物品，其虽在本案中对此不予认可，但未举示相反证据推翻自认的事实，本院对该事实予以确认，故应认定环保公司已经在2016年12月自行收回并腾空了28号房屋。虽然事后环保公司又将房屋内的物品搬回租赁房屋，但因房屋与屋内物品均处于环保公司控制之中，将物品放置在租赁房屋中是环保公司自己的处分行为，环保公司再行要求二被告腾空并搬离房屋无事实依据，且双方确认房屋现已腾空，故对环保公司再要求二被告腾空并搬离房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于租金、违约金。环保公司已于2016年12月对房屋自行换锁收回了房屋，故卢鸣晓应向环保公司支付2016年7月1日至2016年11月30日的租金。依据合同第3.4条和第3.7.2.6条的约定，卢鸣晓应于2016年6月20日前支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金6166.13元（24664.50元/年÷12个月×3个月），于2016年9月20日前支付2016年10月1日至2016年11月30日的租金4110.75元（24664.50元/年÷12个月×2个月），以上合计10276.88元。合同第10.5条约定，若卢鸣晓逾期支付环保公司租金10个日历日的，环保公司有权要求卢鸣晓按当年租金总额的20%支付资金及物业占用损失费，该条还约定了卢鸣晓每逾期一日按应付租金及物业费总额的3‰支付滞纳金，该占用损失费和滞纳金实质也是逾期支付租金的违约金。环保公司诉状列明2017年12月20日之后违约金按每月2%计算，但同时提交的计算表载明是按每日3‰的标准计算，卢鸣晓、魏蓉均辩称标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本院依法予以调整。鉴于逾期付款导致的主要是资金占用损失，本院酌情将违约金标准调整为法律规定的民间借贷最高约定利率即年利率24%（月利率2%），故卢鸣晓应向环保公司支付以租金6166.13元为基数从2016年6月21日起、以租金4110.75元为基数从2016年9月21日起，均按照月利率2%计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金。环保公司已经自行收回房屋，其诉请房屋占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于魏蓉的责任。环保公司与魏蓉之间无合同关系，环保公司要求魏蓉与卢鸣晓共同支付租金和逾期支付租金的违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下:一、于本判决生效之日解除原告重庆市环保建设（集团）有限公司与被告卢鸣晓签订的《上品·拾陆商业物业租赁经营合同》；二、被告卢鸣晓于本判决生效后立即支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司2016年7月1日至2016年11月30日的租金10276.88元；三、被告卢鸣晓于本判决生效后立即支付原告重庆市环保建设（集团）有限公司以租金6166.13元为基数从2016年6月21日起、以租金4110.75元为基数从2016年9月21日起，均按照月利率2%计算至付清之日止的逾期支付租金的违约金；四、驳回原告重庆市环保建设（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4720元，减半收取2360元，由原告重庆市环保建设（集团）有限公司负担1573元，被告卢鸣晓负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一八年四月十七日书记员  杨如玉