江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终4058号
上诉人（原审被告）：范家永（曾用名路小倩），女，1979年7月7日生，汉族，户籍地苏州。
委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈伟，江苏瀛鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾小华，男，1977年5月16日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吴凯，江苏锡海律师事务所律师。
上诉人范家永因与被上诉人顾小华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
范家永上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判，案件受理费由顾小华负担。事实和理由：双方在签订房屋买卖合同时约定采取公证形式委托销售。合同约定公证当天顾小华需支付除10万元之外的全部剩余房款。在范家永能够确保房屋权属无争议且可以进行公证的情况下，范家永要求顾小华出示钱款以核实是否具备履约能力时却遭到拒绝。若顾小华秉着诚实信用的原则履行合同，其账户必定凑足房款，而范家永并未要求其在公证之前支付购房款，只是确认一下账户余额，这对顾小华而言没有任何难度。顾小华拒绝表明存在预期违约的可能，范家永系行使不安抗辩权而拒绝公证。
顾小华辩称：服从一审判决。
顾小华向一审法院起诉请求：1、判令解除顾小华与范家永之间签订的《房星买卖合同》；2、判令范家永返还定金12万元，并承担违约金17万元；3、本案的诉讼费由范家永承担。
一审法院认定事实：位于苏州工业园区娄葑南摆宴街69号1幢1703室房屋产权人为范家永，房屋产权证办理时间为2008年5月8日。2016年9月26日，范家永（甲方，出售方）与顾小华（乙方、买受方）在达人公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，价款为340万元。付款方式约定为：1、房屋一次性付款，9月26日先支付人民币12万元；2、在公证当天，乙方除在办证结束后再支付10万元外所有的款项；3、乙方自行换证结束后，交接房屋时，乙方支付剩下的房款10万元。双方必须在2016年10月16日前提供相应的合法的过户/贷款的证件，否则视为违约。甲方在拿到全部房款当天腾出该房屋并将钥匙交于乙方。上述约定日期一方无法履行的，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履约金，任何一方解除或拒绝履行合同，支付房屋成交价的5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。甲方承诺产权无问题，能进行正常的过户手续。合同下方，顾小华、范家永均签字，达人公司加盖公章并有员工李猛签字。当日，顾小华向范家永转账2万元；2016年9月27日，顾小华向范家永转账10万元。
另查明：范家永与其配偶于2005年结婚，2008年4月4日，二人在民政部门协议离婚。双方在离婚协议书中约定房屋归女方，对于房屋位置未明确。2013年2月1日，双方在民政部门达成补充协议，明确约定男方自愿将包括本案房屋在内的三套房屋产权归属女方。
诉讼中，顾小华提交一份由达人公司出具的《情况说明》：顾小华与范家永经协商签订房屋买卖合同，因ATM转账限额，经范家永同意12万元中10万元系第二天转账。公证当天，因房屋材料准备不足，房屋为婚前购买，需要换成新证，事情未能处理。后中介打电话告知范家永，但范家永拒绝配合，认为公证委托属于骗取房屋，并多次拒绝，之后说回老家。之后再联系，又说同意换证，但是需要先支付100万元才同意办理，之后仍旧推脱。范家永认为上述内容系中介为表明促成交易而出具，对内容不予认可。
关于交易过程。顾小华诉称：房屋价格协商低于市场价，所以约定一次性付款，己方当时已经准备好了房款，但款项不在顾小华本人卡上。根据约定，要先办理委托公证，当天再交付318万元房款。公证的内容是将办理房产过户手续的权利公证给顾小华的朋友，这样己方方便过户。因为范家永离婚时，离婚协议上对于具体哪套房屋归属己方约定不清楚，公证处提出由范家永与其前夫先析产再办理公证，公证当天范家永的前夫未去，导致未能公证，之后范家永也没有办理过户。范家永辩称：合同是约定要先办公证然后付钱款，之后办理产证。至于公证合理不合理，应当由公证处认定。因为范家永要出国，所以当时约定以公证的形式委托顾小华的朋友直接过户。公证当时，范家永认为如果办理了公证而顾小华没有钱支付，则己方风险很大，所以要求顾小华在办理公证之前向己方出示有足够资金购买房屋，否则不肯签字。当时范家永的前夫确实没有去公证处，因为补充协议对房屋有约定，故其前夫没有必要去。
关于房屋，顾小华诉称，该房屋售价当时低于市场价，所以己方才借钱一次性买房的，市场价当时应该在400万元左右，目前在400万元以上；范家永辩称：当时房屋的价值不止340万，范家永当时要出售后另行购房，房屋的价值应该在360万以上。
以上事实，由房屋买卖合同、转账记录、离婚协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为：顾小华与范家永签订的房屋买卖合同为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。该房屋虽取得于范家永与其配偶婚姻关系存续期间，但一方面，从内部看，离婚协议及补充协议均约定该房屋归属范家永；另一方面，从外部看，房屋登记于范家永个人名下，基于登记的公示、公信效力，顾小华有权作为善意第三人向范家永直接购买房屋。现双方一致同意解除该买买合同，一审法院确认该合同已经解除。关于合同解除的责任，一审法院认为，双方约定采取公证形式委托出售，该行为并未违反法律、行政法规强制性规定。相对于范家永而言，其作为房屋出售方，有义务保障房屋权属无争议且便于办理公证。根据现有证据，系因房屋权属及证件不符合规定导致未能按约办理公证，责任在于范家永。范家永辩称需要在公证前要求顾小华出示钱款以核实其是否具备履约能力，一审法院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当根据诚实信用原则履行各自义务。合同约定先办理公证手续后支付房款，存在先后履行顺序。公证委托系为交易做准备，并非据此直接变更房屋权属，范家永以存在风险为由要求顾小华出示款项，否则拒绝公证，一方面，顾小华已向范家永交付部分款项作为合同履行的担保，另一方面，范家永并无证据表明顾小华有怠于或无法履行合同义务的情况存在，故其以出示钱款作为办理公证的条件并以此为由拒绝办理公证缺乏依据。
本案中，顾小华向范家永交付的款项12万元，双方均按照定金来主张，一审法院不持异议。因房屋买卖合同未能履行，该款应予返还。关于违约金，合同约定为房屋成交价格的5%，现顾小华自愿按照17万元主张，因范家永对违约行为不予认可，故一审法院按照法律规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合双方对于房屋目前市场价格的陈述以及范家永的违约行为，顾小华上述主张并无明显不妥。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认顾小华与范家永于2016年9月26日签订的关于苏州工业园区娄葑南摆宴街69号1幢1703室的《房屋买卖合同》已经解除；二、范家永于本判决生效之日起十日内退还顾小华12万元，并另行赔偿违约金17万元。案件受理费收取5650元，由范家永负担。此款已由顾小华预交，一审法院不予退还，范家永在给付上述款项时将该款一并给付顾小华。
二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审另查明，涉案房屋于2016年12月23日以换证方式取得房屋所有权，产权人为范家永。
本院认为，顾小华与范家永签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同约定办理公证当天支付相应购房款，合同履行过程中，双方亦到公证处办理公证，双方对未能办理公证的原因各持己见。结合中介出具的情况说明有关房屋需换成新证而未能办理公证的记载以及范家永于2016年12月23日以换证方式取得房屋产证的情况，一审法院认定未能按约办理公证的原因是房屋权属及证件不符合规定、责任在范家永一方并无不当。此后，范家永仍未配合办理公证，由此导致合同被解除，应由范家永承担相应的违约责任。范家永上诉认为其未办理公证系行使不安抗辩权，但房屋买卖合同约定是先办理公证手续后支付房款，范家永无证明表明顾小华有怠于或无法履行合同义务的情形存在，其要求行使不安抗辩权缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，范家永的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人范家永负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 曾雪蓉
审判员 叶 刚
二〇一八年六月八日
书记员 郭 玮