湖北省麻城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂麻城民一初字第00371号
原告赵伟臣。
委托代理人邓岳。
代理权限：代为调查取证，代为和解、调解，代为签收法律文书。
被告麻城市锦春商贸有限责任公司。
法定代表人罗存锦。
委托代理人姜荣琳。
代理权限：代为出庭陈述事实理由，代为反驳诉讼请求。
原告赵伟臣诉被告麻城市锦春商贸有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月25日受理后，依法组成由审判员戴英担任审判长，由审判员雷锦锋、人民陪审员李毅参加的合议庭，于2013年5月10日公开开庭进行了审理。原告赵伟臣的委托代理人及被告麻城市锦春商贸有限责任公司的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赵伟臣诉称：2013年2月26日，我与被告签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议约定：被告将其租赁的位于106国道歧亭镇西面的11间门店一、二层及后南北向房屋东段六间门店一、二层转租给我经营小吃城，租金为158000元，租赁期限为一年零七个月（自2013年3月20日起至2014年10月19日止）。合同签订后，我依约支付了租金158000元。我于2013年3月20日准备进入租赁房屋时，遭到该房屋所有权人曹某和张建文极力阻拦。为此，我多次找被告协商解决均遭到被告推脱，至今仍无结果。我认为，我与被告签订的协议系双方真实意思表示，应为合法有效，我已依约支付了租金，但被告至今未将租赁物交付给我，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任，现要求被告向我退还租金158000元，并按合同约定向我赔偿违约金47400元。
原告赵伟臣为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告赵伟臣的身份证复印件，拟证明原告的身份情况及主体资格。
证据二：《房屋租赁协议书》一份，拟证明原告与被告间的租赁关系成立，双方对转租权利、义务及违约金等事项的约定情况。
证据三：收据一份，拟证明原告依约向被告支付租金158000元，被告收到该款的事实。
证据四：房屋所有权人曹某和张建文出具的《情况说明》、丁志军出具的《证明》及2013年3月22日拍摄的租赁房屋的现状照片，拟证明被告未按合同约定交付租赁物的事实。
证据五：《合同协议书》一份及收条一份，拟证明被告违约给原告造成的损失。
庭审中，原告申请证人曹某出庭作证，曹某证实原、被告间的转租未经得其同意，被告将房屋转租给原告经营小吃城改变了房屋的用途，损害了房屋所有权人的利益，作为租赁物的所有权人，曹某不同意将房屋转租给原告经营小吃城。
被告麻城市锦春商贸有限责任公司辩称：一、被告在转租过程中是依据原租赁合同及转租合同履行义务的，被告依约交付了租赁物。二、被告没有违约，原告不能进入租赁房屋是因为房屋所有权人的阻拦，被告没有过错。
被告麻城市锦春商贸有限责任公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：2004年8月20日《房屋租赁合同书》一份，拟证明被告有权将房屋转租，合同对租赁和转租没有限定用途。
证据二：2013年3月20日《短信记录》，拟证明被告依约交付了租赁物。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三无异议。对证据四有异议，被告认为该证据中房屋所有权人曹某和张建文出具的《情况说明》不符合《房屋租赁合同书》的约定，《房屋租赁合同书》允许被告转租，对转租的用途并未进行明确约定；对照片的真实性无异议，但该照片拍摄的日期不确定，不能达到原告的拟证目的；对丁志军出具的《证明》无异议。对证据五的真实性无异议，但该证据不能达到原告的拟证目的。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但原告认为该合同不能约束原告，故不能达到被告的拟证目的。对被告提交的证据二，原告认为该短信记录来源不明，不能作为证据使用。对于证人曹某的证言，原告无异议。被告有异议，被告认为被告享有转租权，且被告同房屋所有权人间的租赁合同未对转租的用途进行明确约定，故对证人曹某的证言不予认可。
对于原、被告双方提交的证据，本院认定如下：本院对于原告提交的证据一、证据二、证据三，因被告均无异议，本院予以采信。对原告提交的证据四，该证据能客观真实地反映本案的事实，对该证据依法予以采信。对原告提交的证据五，因原告诉请中未要求被告赔偿损失，且原告未能提交相关的证据佐证，对该证据本院不予采信。对被告提交的证据一，该证据真实有效，原告对其真实性也无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据二，该证据系被告单方制作，不符合证据的形式，本院不予采信。对于证人曹某的证言，该证言系其真实意思表示，且证人与原、被告双方均无利害关系，对其证言本院予以采信。
经审理查明：2004年8月20日，被告麻城市锦春商贸有限责任公司与曹某、张建文签订了一份《房屋租赁合同书》，该合同约定曹某、张建文将二人共有的位于106国道歧亭镇西面的11间门店一、二层及后南北向房屋东段六间门店一、二层租赁给麻城市锦春商贸有限责任公司建立超市网点，租赁期限为10年（2004年10月20日起至2014年10月20日止），合同还约定了麻城市锦春商贸有限责任公司在租赁期间有权将房屋转租，但对转租后的用途没有约定。2013年2月26日，原告赵伟臣与被告麻城市锦春商贸有限责任公司签订了一份《房屋租赁协议书》，该协议的当事人有三方，即曹某、张建文（出租方），麻城市锦春商贸有限责任公司（承租方），赵伟臣（转租方）。协议约定：乙方将其租赁甲方所有的的位于106国道歧亭镇西面的11间门店一、二层及后南北向房屋东段六间门店一、二层转租给丙方赵伟臣，租赁期限为一年零七个月（自2013年3月20日起至2014年10月19日止），租金为158000元（包含了另一承租人丁志军自2013年4月16日至2013年10月15日的租金），并约定“若单方违约，赔付对方总租金的30﹪作为违约金”。该协议中出租方曹某、张建文均未签名。原告赵伟臣与被告麻城市锦春商贸有限责任公司在协议上签名盖章后，原告赵伟臣于当日向被告麻城市锦春商贸有限责任公司支付了租金158000元。原告赵伟臣在准备进入租赁房屋时，遭到该房屋所有权人张建文的阻拦。庭审时，该房屋所有权共有人曹某作为证人出庭作证，明确表示拒绝被告将房屋转租给原告经营小吃城。另查明，该租赁房屋现为空置状态，原告赵伟臣至今未进入该租赁房屋进行经营。
本院认为：被告麻城市锦春商贸有限责任公司对位于106国道歧亭镇西面的11间门店一、二层享有转租权，该公司与原告赵伟臣签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。原告按合同履行了支付租金的义务，被告麻城市锦春商贸有限责任公司应将租赁物交付给承租人（即原告），但原告至今未能进入租赁房屋进行经营。被告认为其已交付房屋钥匙，原告未能进入租赁房屋进行经营是因为房屋所有权人的阻拦而造成，与被告无关的抗辩理由不能对抗合同当事人应当履行的合同义务，故对被告的该抗辩理由本院不予采信。被告未履行向原告交付租赁物的合同义务的行为构成了违约，被告一直未向原告交付租赁物，导致原告丧失了与他人合伙经营的条件，双方已无可能继续履行租赁合同，故对该合同应依法予以解除，被告除应将收取原告的租金予以退还外，还应向原告赔偿相应的违约金。原告要求被告赔偿违约金47400元，因协议约定的违约金过高，且对于合同不能实际履行，原、被告双方均有一定的责任，本院对违约金依法予以调整，以租金的15﹪为标准计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十七条的规定，判决如下：
一、被告麻城市锦春商贸有限责任公司于本判决生效后九十日内向原告赵伟臣退还已收的租金158000元，并赔偿违约金23700元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，由原告负担300元，被告负担4000元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满后七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 戴 英
审 判 员 雷锦锋
人民陪审员 李 毅
二〇一四年三月十日
书 记 员 屈 剑