黑龙江省鸡东县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鸡东民初字第1153号
原告郝玉婷，女，1954年4月12日出生，汉族，退休工人。
委托代理人徐文鑫（原告之子），男，1985年10月11日出生，汉族，无职业。
被告黑龙江盛德房地产开发有限公司。
法定代表人于吉敏，职务总经理。
地址黑龙江省哈尔滨市道里区榆树村民泉村场。
委托代理人关海峰，男，1976年9月28日出生，满族，该公司项目经理。
原告郝玉婷诉被告黑龙江盛德房地产开发有限公司（以下简称盛德公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2013年12月26日、2014年2月28日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告郝玉婷及其托代理人徐文鑫、被告盛德公司的委托代理人关海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010被告开发改造鸡东县鸡东镇东风街（鸡东镇政府后侧）区域，原告的房屋在拆迁补偿范围内。原、被告于2011年3月1日签订房屋拆迁补偿安置协议。约定原告以被拆迁住宅一套（189.41平方米）、非住宅两套（221.13平方米、96.35平方米）置换银泰名苑G座三单元1401室、G座五单元1301室住宅两套（面积合计188.18平方米，已如约交付）、银泰名苑B座12号门市（226.89平方米）、B座13号门市（187.97平方米）两套，被告另自愿给付原告人民币32万元（已给付）。同时还约定，如置换的楼房面积小于被拆造房屋面积，小于部分被告按门市每平方米1.3万元、住宅每平方米3600元付给原告差额款。被告保证于2012年12月底向原告交付偿还面积房屋，如逾期，每日向原告支付违约金500元，直至交房时止，还约定房屋交付同时被告向原告交付房屋所有权证，如违反，被告向原告支付违约金2万元。协议签订后，被告将96.35平方米非住宅拆除，一直未按照约定给予补偿及安置，应当赔偿原告损失，损失数额按照合同约定，原非住宅面积与偿还面积的比例约为1：1.307，被告应补偿原告125.9平方米面积，按约定的每平方米1.3万元计算，被告应赔偿原告163.6万元。未被拆除的221.13平方米非住宅现已两年闲置，要求被告返还房屋。诉讼请求一、依法解除原、被告于2011年3月1日签订的房屋拆迁补偿安置协议中关于非住宅部分的协议内容；二、被告赔偿原告96.35平方米非住宅房屋损失163.6万元；三、要求被告赔偿221.13平方米非住宅2年租金损失2.6元并返还该房屋及房屋证照；四、支付未交付房屋所有权证违约金2万元；五、支付逾期交付房屋违约金17万元（要求计算至2014年3月1日）。并承担本案的诉讼费及财产保全费。
被告辩称：我公司与原告签订房屋拆迁安置补偿协议的事实存在。但我方已履行协议，已将银泰名苑G座3单元1401室101.38平方米、G座5单元1301室86.8平方米交付原告，在合同签订时按照约定向原告支付现金32万元。该协议是双方真实意思表示，但合同中并未明确约定以原告的住宅置换住宅、非住宅置换门市，现因拆迁工作尚未完成，置换给原告的两套门市尚未建造，该部分未能履行，被告承认违约，同意支付违约金，但我公司已向原告交付房屋面积近200平方米，违约金应按照未交付的面积进行计算。原告要求赔偿221.13平方米房屋租金损失不应支持，亦不同意返还该房屋及产权证照，因房屋拆迁补偿安置协议签订后，房屋所有权已属我公司所有。原告要求支付未交付房屋所有权证违约金我公司同意支付。原告要求按照每平方米1.3万元赔偿已拆除的非住宅损失的请求不应支持，因每平方米1.3万元是实际返还面积较约定面积小的情形的补偿价格，不能以此计算原告的房屋损失，应进行评估定价。诉讼费用不应由我公司全部承担，我方只承担合理的相应的诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提交证据如下：
一、房屋租赁合同。证明2009年至2011年原告对外出租221.13平方米非住宅，每年租金1.3万元。要求被告按照以上标准赔偿221.13平方米非住宅两年租金损失2.6万元；
二、房屋拆迁安置补偿协议。证明该协议系双方自愿签订的，合同有效。被告未对约定的非住宅部分进行建造，至今未对原告安置补偿，依据《合同法》的相关规定，被告构成根本违约，致原告的合同目的不能实现，合同中关于非住宅部分应予解除。被告未履行交付房屋与房屋产权证的合同义务，应当向原告支付违约金，承担违约责任。
被告未向法庭提交证据。
被告对原告提供的证据一提出异议，认为2011年3月1日双方签订了房屋拆迁补偿安置协议后，房屋产权已属被告所有，因此不应赔偿该房屋二年的租金损失。证据二，被告对合同的真实性无异议，但被告已经向原告履行了交付二套住宅楼及支付现金32万元的合同义务；另外，拆迁工作现仍在进行中，且被拆迁房屋已属被告所有，因此不应解除协议约定的非住宅部分，亦不应支持原告的租金损失；逾期交付房屋违约金不应按约定的每日500元计算，应当按尚未交付的面积计算违约金数额。
证据一，系双方签订协议前原告出租房屋的收入，签订协议后，被告至今未完全履行合同义务，原告要求解除合同、赔偿损失，被拆迁房屋租金属于合同违约导致的损失，且被告对证据的真实性并未提出异议，予以采纳；证据二，被告对真实性无异议，该协议是双方真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性，予以采纳。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点如下：
一、双方签订的房屋拆迁补偿安置协议中关于非住宅部分的约定应否解除的问题；
二、关于违约金的标准如何确定的问题；
三、被告是否应当赔偿已拆除的96.35平方米非住宅的损失及损失标准如何确定的问题。
依据以上认定的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2011年3月1日，原告郝玉婷为乙方与被告盛德公司签订房屋拆迁补偿安置协议，约定将其所有的位于鸡东镇东风街4委的私有房产砖木结构189.41平方米住宅、96.35平方米砖木结构非住宅、221.13平方米混合结构非住宅，共三套房屋交付给被告进行拆迁开发，被告返还原告开发后的银泰名苑G座三单元1401室、G座五单元1301室住宅两套共188.18平方米，B座12号226.89平方米、13号187.97平方米门市（临街由东至西第三间、第四间）两套，其中，非住宅调换门市的比例约为1：1.307。合同第三条约定：“乙方所选偿还楼房面积大于拆迁房屋面积，超过部分乙方不向甲方支付差价，甲方放弃差价权利。乙方所选偿还楼房面积小于被拆迁房屋面积，小于部分甲方按门市每平方米1.3万元、住宅每平方米3600元付给乙方差价款。”第五条约定：“除前款偿还乙方房屋面积外，甲方自愿另付32万元，签订本协议时一次交清。附属物及搬迁费用不再另行补偿。”第七条约定：“甲方保证在2012年12月底向乙方交付偿还面积房屋，逾期交房，每逾期一日，向乙方支付违约金500元，直至交房时止。”第八条约定：“甲方保证在交房之日一并向乙方交付偿还面积的房屋所有权证，所需办照费用及房屋大修基金由甲方支付。甲方不能按期交付房屋所有权证，应向乙方支付违约金2万元，由乙方自行办理，甲方保证向乙方交付所有办照文件。”协议签订后，原告向被告交付被拆迁三套房屋及相关产权证照、被告按约定向原告交付现金32万元。被告开发过程中，将被拆迁的砖木结构189.41平方米住宅及96.35平方米砖木结构非住宅拆除，另一套被拆迁的221.13平方米混合结构非住宅至今尚未拆除。2012年10月，被告依约向原告交付银泰名苑G座三单元1401室、G座五单元1301室住宅两套，但未按约定为原告办理、交付上述房屋的所有权证，双方约定被告于2012年12月底向原告交付的银泰名苑B座12号、13号门市两套至今尚未建造。
另查明，被告开发的银泰名苑小区由于尚未完全经相关行政部门验收，至今尚不能办理房屋所有权证。
本院认为：原告郝玉婷与被告盛德公司签订房屋拆迁补偿安置协议，系双方真实意思表示，合同自双方签字盖章时起成立并发生法律效力，双方按照合同约定相互享有合同权利、承担合同义务；《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”第一百七十五条规定：“当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。”本案双方当事人约定以产权置换的方式签订房屋拆迁安置补偿合同，属于法理中有偿合同的范畴，且法律对该类合同并未进行明确规定，因此该合同应受《中华人民共和国合同法》关于买卖合同的规定调整；《中华人民共和国合同法》第九十四规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”上述法律规定结合本案，合同约定向原告交付的银泰名苑B座12号、13号门市，至今尚未开工建造，该未开工建造的行为已表明其不履行向原告交付两套门市的合同义务，被告的违约行为致使原告不能实现取得两套门市所有权的合同目的，该情形符合法律规定的合同解除条件，原告要求解除与被告之间非住宅部分拆迁补偿安置合同关系的诉讼请求，有法可依，本院予以支持；未被拆除的221.13平方米非住宅原物尚在，合同依法解除时，被告应将该房屋及产权证照返还原告；由于被告违约，导致原告遭受221.13平方米非住宅的租金损失，被告应予赔偿，且该损失自合同签订时持续至今，赔偿期限应自签订合同之日起算；关于已被拆除的96.35平方米非住宅的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，双方约定非住宅调换门市的面积比例为1：1.307，高出部分属于合同履行后，原告可获得的利益，而约定门市每平方米按照1.3万元计算损失数额，是被告订立合同时应当预见到的因违约可能造成的损失，虽此项约定系在实际返还面积小于约定返还面积的情形下适用，但被告至今尚未建造应返还的门市的违约性质要大于已建造但面积小于约定返还面积的违约性质，此项损失应按照被拆迁的非住宅96.35平方米，乘以返还比例1.307平方米后，按照每平方米1.3万元计算；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定：“……合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案原告郝玉婷按照合同约定，将被拆迁的三套房屋及相关产权证照交付给被告，已完全履行了合同义务，被告亦应按约定期限全面履行合同义务，合同履行期限届满后，被告尚未履行向原告交付二套门市的合同义务，履行合同不符合约定义务，其应承担支付违约金的违约责任，原告要求被告支付逾期交付二套门市违约金的诉讼请求，应予支持，但约定的违约金数额过分高于违约行为造成的损失数额，依法应予合理调整，比照原告221.13平方米被拆迁非住宅的租金标准，该项违约金按照2万元确定较为适宜；原告要求被告支付未交付房屋所有权证违约金2万元，根据合同约定，双方的真实意思表示为由被告承担相关的办理所有权证的费用，但因该工程至今尚未完全获得相关部门的验收，被告未履行交纳办证费用的行为违反约定，且被告具有过错，该请求应予支持；被告提出房屋拆迁补偿安置协议生效后，被拆迁房屋所有权已属被告所有，原告无权主张该房屋的租金损失、不可以解除合同，原告要求赔偿损失、返还房屋的诉讼请求不应支持的观点，于法无据，不予采纳；关于被告提出合同中并未明确约定以原告的住宅置换住宅、非住宅置换门市的观点，由于按照市场价格住宅与门市的价值是不同的，按照完全行为能力人的价值观念，不应存在以住宅置换门市、以非住宅置换住宅的情形，该观点不予采纳。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下：
一、解除原告郝玉婷与被告黑龙江盛德房地产开发有限公司2011年3月1日签订的房屋拆迁补偿安置协议中关于非住宅置换门市的合同关系，被告于本判决发生法律效力后，向原告返还221.13平方米非住宅及相关产权证照；
二、被告黑龙江盛德房地产开发有限公司赔偿原告郝玉婷被拆除的96.35平方米非住宅损失163.6万元。此款于本判决发生法律效力后付清；
三、被告黑龙江盛德房地产开发有限公司赔偿原告郝玉婷221.13平方米非住宅租金损失2.6万元（1.3万元×2年）。此款于本判决发生法律效力后付清；
四、被告黑龙江盛德房地产开发有限公司向原告郝玉婷支付逾期交付房屋违约金2万元。此款于本判决发生法律效力后付清；
五、被告黑龙江盛德房地产开发有限公司向原告郝玉婷支付未交付房屋所有权证违约金2万元。此款于本判决发生法律效力后付清。
原告已交纳的保全费5000元，由被告承担4500元，原告自行承担500元。
原告已预交的案件受理费21846元，由被告承担19660元，原告承担2186元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 丁建波
人民陪审员 赵淑华
人民陪审员 鞠玉峰
二〇一四年三月二十日
书 记 员 邵安琪