湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终96号
上诉人（原审原告）：刘玉姣（曾用名刘玉娇），女，1990年8月16日出生，汉族，住随县。
委托诉讼代理人：邱志坚，湖北五合律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：随州市文发建材有限公司。住所地：随州市交通大道***号。
法定代表人：李文发，经理。
委托诉讼代理人：何强，随县厉山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：李文发，男，1954年7月24日出生，汉族，住随州市。
被上诉人（原审被告）：李雄，男，1979年10月9日出生，汉族，住随州市，系被上诉人李文发之子。
被上诉人（原审被告）：随县厉山镇沙城村民委员会。住所地：随县厉山镇沙城村。
法定代表人：陈智，主任。
委托诉讼代理人：田国辉，该村副书记。
上诉人刘玉姣、上诉人随州市文发建材有限公司（以下简称文发公司）因与被上诉人李文发、李雄、随县厉山镇沙城村民委员会（以下简称沙城村委会）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2017）鄂1321民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉姣的委托诉讼代理人邱志坚、上诉人文发公司的委托诉讼代理人何强、被上诉人李雄、被上诉人沙城村委会的委托诉讼代理人田国辉到庭参加诉讼，被上诉人李文发经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘玉姣上诉请求：维持原判第一、二项，改判沙城村委会、李文发、李雄承担连带返还责任，本案一、二审诉讼费由原审被告承担。事实和理由：1、沙城村委会是涉案房屋的建设方、产权人，文发公司、李文发、李雄在没有其授权情况下，均没有权利和资格处置房屋。根据本案查明事实，沙城村委会与文发公司之间已经形成委托代理销售的法律关系。沙城村委会时任领导明知我的户籍不在该村，仍介绍购买涉案房屋，并口口声声为我办理房屋登记手续，因此沙城村委会对本案的小产权房屋买卖存在严重过错，应当承担连带返还责任。涉案房屋买卖合同无效，意味着双方需互相返还，而一审认定房屋产权归沙城村委会所有，因此也应当判令其承担连带返还责任。2、文发公司处于停业状态，李文发作为文发公司的股东及法定代表人，也应承担连带返还责任。3、李雄系款项经手人，且原审被告均未提供证据证实李雄已将300000元购房款交给文发公司财务并入账，说明其个人收取了购房款，应当承担连带返还责任。
文发公司对刘玉姣上诉的答辩意见与其上诉意见一致。
文发公司上诉请求：撤销原判，改判涉案房屋买卖行为有效，我公司无需返还购房款，一、二审诉讼费由刘玉姣负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。我公司为沙城村委会建造的“党员群众服务中心综合楼”不属于小产权房，而是集村党员群众服务中心、村委会办公用房和村民集中住居点房屋于一体的合法建设项目，售卖的对象是沙城村村民，价格为成本价，沙城村在建设前办理了所有手续，这与钻政策空子、专门开发对外销售的小产权房有本质区别；我公司与沙城村之间是施工单位和建设单位的关系，双方约定将办公用房剩余的房屋交我公司处理，是为了抵付工程款和收回垫资，这一约定并不违反法律；沙城村同意我公司对本村以外村民售卖，并同意接受买房人的户口以方便买房人将来办理权证，这也不违反法律强制性规定。2、一审法院适用法律错误。沙城村因公共设施、公益事业建设自己用地符合土地管理法的规定，按照规定不需要交纳土地出让金和相关税费，国土部门针对其申请作出了“新农村居民点”项目建设用地批准书；刘玉姣在购买房屋多年后要求认定买房行为无效和退房，违背诚实信用原则。沙城村在刘玉姣购买房屋之前及一审庭审中都同意接受其户口，只是刘玉姣现在不同意迁移户口，其违背诚信的诉请不应得到支持；我公司为沙城村公共建设全额垫资，目前亏损达两百余万元，一审判决对我公司不公。
针对文发公司的上诉，刘玉姣辩称，一审判决认定的基本事实清楚，判决合同无效适用法律正确，文发公司的该项上诉理由不能成立；但一审仅判决文发公司返还我的购房款，未判决沙城村委会承担连带返还责任明显错误，文发公司的这一项上诉理由是正确的。我没有违背诚实信用原则，本案纠纷是文发公司及沙城村委会违法承诺造成的。
针对刘玉姣、文发公司的上诉，沙城村委会辩称，1、一审法院认定我村委会所建党员群众服务中心综合楼是小产权房错误。该建设项目是用于村公共设施、公共事业建设（即办公用房），其中的2#、3#住宅楼是我村响应上级建设新农村的号召集中兴建的居民点（只按成本价售给本村村民），不是开发的商品房，我村办理了一系列土地征用、规划许可和建设施工许可等手续；该项目建设单位是我村委会，文发公司不是所谓的开发商，只是垫资施工单位，没有必要办理房产合同备案和商品房预售登记手续。2、一审法院认定刘玉姣与文发公司的口头售房合同无效是错误的。刘玉姣的母亲李春兰以亲戚关系找到我村原任书记主任沈全县从中说话，找文发公司的李雄将房子卖给她，文发公司同意，我村也同意她转一个人的户口来，但她却始终不转户口，过了四年多又以自己是外村人无法获得产权为由主张合同无效，要求退房，这完全是违背诚信的反悔行为。现在随县不动产登记局正在对村民住房进行摸底调查，下一步村民的房屋都会办理农村居民不动产证，这说明刘玉姣退房的理由不是不能办证的问题，其目的是要退房。现在文发公司因兴建我村党员群众服务中心综合楼及新农村居民点房屋已亏损达两百余万元，我村委会没有钱支付文发公司的垫资款和工程款，一审没有考虑事实和实际作出的判决不公正。
李雄未发表答辩意见。
刘玉姣向一审法院起诉请求：依法判决确认原审被告向我出售的沙城村党群服务中心综合楼1号楼3、4、5、6门面房口头买卖合同无效，原审被告向我返还300000元购房款及利息，并承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年1月7日，随县厉山镇沙城村委会向厉山镇党委、镇政府出具一份新建一栋集党群服务中心、政策科技中心、卫生服务中心及住宅一体的综合大楼请示报告，随县厉山镇人民政府随即批准开工。2011年6月13日，沙城村委会与文发公司签订一份沙城村党员群众服务中心综合楼建设合同，该合同约定：一、甲方（沙城村委会）提供建房基地3300平方米给乙方（文发公司）建设，征地补偿资金由乙方按30元／平方米补偿给甲方，乙方必须保证六间三层计720平方米房屋归甲方使用；．．．．．．四、住宅楼建成后，由沙城村委会按本村居民情况统一出售，价格为1100-1200元／平方米，资金及时返还乙方，如有剩余房产返还乙方自行处理。2012年3月1日，随县国土资源局出具一份随县土资批（2012）第004号随县征收征用土地批准书，同意划拨使用沙城村委会土地0.3868公顷，其中农用地0.3244公顷，建设用地0.0624公顷，建设工期自2012年3月1日至2014年2月30日。2012年3月5日，随县住房和城乡建设局出具一份建设工程规划许可证（编号为4213032012016号），该证载明：“建设单位：随县厉山镇沙城村委会；建设项目：村委会办公楼1#楼及村民综合小区2#、3#住宅楼；建设规模：5884平方米。”2012年5月3日，随县住房和城乡建设局出具一份建筑工程施工许可证（编号为429001201205030101号），该证载明：“厉山镇沙城村委会暨村民综合小区1、2、3号楼工程符合施工条件，准予施工。建设单位为沙城村委会，规模为5884平方米。”合同签订后，文发公司借用随州市西城建筑公司资质开始建设。工程完工后，文发公司建设的综合楼720平方米房屋交付沙城村委会使用。2013年，刘玉姣之母李春兰通过沙城委会原书记沈全县介绍与文发公司员工李雄相识，并口头协商购买沙城村综合楼1号楼3、4、5、6四间门面房，总价款为300000元。2013年5月7日，刘玉姣向李雄支付58000元，李雄出具收据注明收到“刘玉娇”购3、4、5、6号门面房定金；2013年11月8日，刘玉姣再次向李雄支付142000元，李雄出具收据注明收到“刘玉娇”购3、4、5、6号门面房定金；2014年元月14日，刘玉姣第三次向李雄支付100000元，李雄出具了收据。随后，李雄将4间门面房钥匙交给刘玉姣的母亲李春兰，李雄于2017年4月20日向刘玉姣出具一份沙城村1号楼3、4、5、6号门面房款300000元已付清的证明。2016年2月15日，刘玉姣将上述门面房发租给沙城村村民许有斌，租金2600元/年。刘玉娇购买该四间门面房时，户籍一直在随县尚市镇有余村。随县房地产市场管理所于2017年9月22日出具一份证明，证实文发公司开发建设的沙城村委会1#、2#、3#综合楼小区未在该所办理房产合同备案及商品房预售登记手续。一审庭审中，一审法院多次组织当事人调解将刘玉姣户口迁入沙城村委会，但刘玉姣以种种理由拒绝。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金和相关税费，土地成本近乎为零，其产权证不由国家房管部门颁发，而由乡政府颁发，所以又称“乡产权房”。2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》指出：小产权房不得登记发证。1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上述法律法规，可作为本案定案分责的依据。沙城村委会因开展村集体组织生活需要，经厉山政府及随县国土、规划、城建部门批准，与文发公司签订建造1#、2#、3#号5884平方米综合楼协议，其中720平方米为村委会办公所用，其余为住宅楼和临厉封公路门面房。虽然该综合楼从申请、设计、建设均经过各级部门审批，但文发公司仅缴纳了30元/平方米的征地补偿金及办理相关证照费用，未缴纳土地出让金，也未在随县房管部门办理合同备案及房屋预售登记手续，故建在农村集体土地上的1#、2#、3#号综合楼属于小产权房，沙城村委会允许文发公司出售房屋收回其建设投资，并不能改变房屋产权归沙城村委会所有的性质。文发公司人员李雄与刘玉姣口头协商将该综合楼3、4、5、6间门面房出售给刘玉姣，因刘玉姣为随县尚市镇有余村民，不属于沙城村同一集体经济组织成员，违反了法律强制性规定，所以该口头售房合同无效。关于李文发及李雄的法律地位及责任问题。李文发为文发公司的法定代表人，行使公司管理决策权力。李雄为文发公司员工，其办理土地、规划、城建等部门审批手续，均按文发公司指令进行，虽然李雄以个人名义向刘玉姣出具3份收条，但经庭审确认均由文发公司安排代为收取，故李雄的行为属于文发公司的职务行为，依法不应承担连带返还责任。关于刘玉姣请求返还购房款利息及刘玉姣出租门面房收取租金定性问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李雄给刘玉姣开具的前两份58000元、142000元收条均写为定金，违背了定金的相关法律规定，且刘玉姣很快付清下余100000元房款，并未违约，前两笔定金房款自然转化为购房款，故文发公司辩解刘玉姣所交定金不退的辩解理由，于法无据，不予支持。因刘玉姣与文发公司口头协商购房时未就房屋合同无效退款约定利息，且刘玉姣取得门面房后对外发租已经获利，故对该请求不予支持。综上，刘玉姣与文发公司达成的口头售房合同无效，导致文发公司收取刘玉姣的300000元房款没有法律依据，故依法应当返还。沙城村委会作为房屋产权人，无证据证实在文发公司建造销售房屋过程中有过错，故不应承担连带返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘玉姣与随州市文发建材有限公司达成的位于随县厉山镇沙城村综合楼1#楼自北向南第3、4、5、6间门面房口头房屋买卖合同无效；二、随州市文发建材有限公司于判决生效之日起十日内一次向刘玉姣返还购房款300000元；三、驳回刘玉姣的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由刘玉姣负担1800元，随州市文发建材有限公司负担4000元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议、本案需要查明的基本事实，本院认定如下：1、关于涉案房屋建设用地属性问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”涉案房屋是位于随县厉山镇沙城村综合楼1号楼自北向南第3、4、5、6共四间门面房，根据一审业已查明且当事人无争议的事实，该综合楼建设在沙城村集体所有土地之上，用于建设村集体公共设施、办公用房以及部分住宅出售给沙城村村民，故该建设用地不属于使用国有土地的范畴，建房的性质与在国有建设用地上开发的商品房有区别，因此不存在缴纳土地出让金、办理房产合同备案及商品房预售登记手续的问题。2、关于涉案房屋口头买卖合同主体以及文发公司是否有权处分涉案房屋的问题。刘玉姣上诉认为沙城村委会是涉案房屋的建设方、产权人，文发公司、李文发、李雄在没有其授权情况下，均没有权利和资格处置房屋；沙城村委会与文发公司之间已经形成委托代理销售的法律关系。本院认为，从沙城村委会与文发公司签订的建设合同可知，文发公司系该综合楼建设工程的垫资施工方，为了回收垫资和兑现工程款，文发公司与沙城村委会约定除沙城村委会统一出售给本村村民的住宅外，“剩余房产返还文发公司自行处理”；从本案口头购房协议的履行情况来看，刘玉姣直接将购房款交给文发公司的职员李雄，李雄向刘玉姣出具收据并交付房屋钥匙，其中的权利义务内容并不涉及沙城村委会；沙城村委会对文发公司直接将涉案房屋出售给刘玉姣没有意见。综合以上事实可知，刘玉姣购房的相对方是文发公司，而非沙城村委会；根据文发公司与沙城村委会的约定，文发公司有权以自己的名义处分涉案房屋。刘玉姣上诉认为文发公司与沙城村委会系委托代理销售关系的主张，与事实不符，本院不予采信。
一审法院认定的其他基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先在于刘玉姣与文发公司之间达成的口头房屋买卖协议是否因违反法律的强制性规定而无效。涉案房屋建在沙城村集体所有土地之上，该房屋转让行为必然一并涉及相应的集体土地使用权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，因刘玉姣不是沙城村村民，其购买的又是建于沙城村集体土地上的门面房，刘玉姣购房后用于发租收取租金，而非用于自住，故一审法院以该口头购房协议违反法律的强制性规定为由认定无效符合法律规定。关于刘玉姣所交购房款的返还责任主体问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，合同无效后相互返还的责任主体为合同订立的相对方，本案中即刘玉姣和文发公司。文发公司依法应当向刘玉姣返还收取的300000元购房款，刘玉姣应同时向文发公司返还已交付的房屋。刘玉姣和文发公司对于导致本案合同无效的法定情形均应知晓，对于合同无效具有同等过错，应当各自承担相应的责任。刘玉姣主张沙城村委会、李文发及李雄承担连带清偿责任，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，刘玉姣和文发公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费11600元，由刘玉姣负担5800元，随州市文发建材有限公司负担5800元。
本判决为终审判决。
审判长 邓 明
审判员 尚晓雯
审判员 王 耀
二〇一八年四月三日
书记员 石雪娟