广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13880号原告：中山盛道休闲农业发展有限公司，住所地中山市沙溪镇龙头环村“大有围、大友二利、悦生围”农田，组织机构代码598967442。法定代表人：苏建，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敏，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。被告：英华伟，男，1980年3月31日出生，汉族，住中山市，被告：吴日辉，男，1972年6月22日出生，汉族，住中山市，原告中山盛道休闲农业发展有限公司（以下简称盛道公司）诉被告英华伟、吴日辉土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛道公司的委托诉讼代理人李可赵，被告英华伟到庭参加诉讼。被告吴日辉经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛道公司向本院提出诉讼请求：1.被告英华伟、吴日辉向原告盛道公司支付2016年的未缴租金38060元、管理费2568.24元、违约金22852.68元及从2017年4月14日起按拖欠租金及管理费总额的千分之一按日支付违约金至付清之日止；2.被告英华伟、吴日辉向原告盛道公司支付2017年的租金54694元、管理费2568.24元及违约金（从逾期之日即2016年12月15日起至付清之日止，按上述费用总额的千分之一按日计算）；3.被告英华伟、吴日辉缴交的租赁保证金47560元归原告盛道公司所有。事实和理由：原被告双方于2014年4月21日签订土地使用权租赁合同书，约定被告英华伟、吴日辉租用原告盛道公司位于中山市××村耕作区××（××）××区××地××11.89亩，租期自2014年4月21日起至2028年12月30日止。第一期租金从2014年4月21日至2016年12月31日止每年每亩4000元，按11.89亩计算，每年共47560元。第二期租金从2017年1月1日至2019年12月31日止每年每亩4600元，按11.89亩计算，每年共54694元。被告英华伟、吴日辉应于每年12月15日前一次性向原告盛道公司交清下一年的租金，同时还约定被告英华伟、吴日辉须每年按月承担公共服务管理费，被告英华伟、吴日辉须在签订合同之日交付租赁保证金47560元。经原告盛道公司催促，被告英华伟、吴日辉于2016年11月7日向原告盛道公司交纳2016年部分租金9500元，但至今仍未付清2016年的租金、管理费、违约金及2017年的租金、管理费、违约金，其行为已构成违约。原告盛道公司为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告英华伟辩称，确认欠盛道公司2016年租金38060元、管理费2568.24元，欠2017年租金54694元、管理费2568.24元；但对违约金不确认，违约金计算标准过高，请求予以调整；租赁保证金由法院认定。被告英华伟对其辩解未向本院提交证据。被告吴日辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年4月21日，盛道公司（甲方即出租方）与英华伟、吴日辉（乙方即承租方）签订中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同，约定乙方租用甲方位于中山市xxx号地块，合计11.89亩用于经营花卉苗木种植使用，租赁期限自2014年4月21日起至2028年12月30日止；流转价款为：2014年4月21日至2016年12月31日，每年流转价款47560元；2017年1月1日至2019年12月31日，每年流转价款54694元；2020年1月1日至2022年12月31日，每年流转价款62898.1元；2023年1月1日至2025年12月31日，每年流转价款72961.79元；2026年1月1日至2028年12月30日，每年流转价款84635.64元；流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清下年的流转价款；签订合同之日，乙方向甲方缴交47560元作为租赁保证金，租赁保证金在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地上的附着物后，甲方退还该保证金给乙方；乙方应承担公共服务管理费，管理费按中山市物价管理标准和园区的实际情况综合计收；乙方每年按月向甲方缴交管理费，逾期不缴清的，按欠款金额每日1‰向甲方支付滞纳金，逾期3个月不缴清的，视为乙方违约；乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方；逾期二个月仍未交清租金款项的视作乙方违约；若甲方违约则双倍返还押金给乙方，若乙方违约，甲方没收乙方押金作为补偿甲方的经济损失；合同还约定了其他事项。该合同甲方处有盛道公司的盖章，乙方处有英华伟、吴日辉的签名及捺印。同日，华南（中山）苗木交易中心出具地块租地费用清单，载明2014年租金应收47560元、实收23780元，物业管理费应收2568.24元、实收642.06元，水电设施费应收5945元、实收5945元，水电开户费应收1500元，开地费应收6732元、实收6732元，招牌费应收6000元，合同履约保证金应收47560元、实收47560元，水泵均摊费应收5945元、实收5945元，每三年递增一次，前两次递增15％，后两次递增16％，合计应收123810.24元、实收90604.06元。合同签订后，盛道公司依约将涉案土地交付英华伟、吴日辉使用，英华伟、吴日辉未依约交纳租金及管理费。盛道公司催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，盛道公司、英华伟均确认押金就是租赁保证金，合同中对押金即租赁保证金的约定是违约金性质。本院认为，本案为土地承包经营权出租合同纠纷。盛道公司与英华伟、吴日辉之间的土地承包经营权租赁关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。现盛道公司已履行交付土地的义务，英华伟、吴日辉未按时支付租金（流转价款）及管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点为：一、租赁保证金应否归盛道公司所有；二、违约金如何处理。结合双方诉辩主张及本院经审理认定的事实，本院具体分析如下：一、关于租赁保证金的归属问题。双方签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同约定“签订合同之日，乙方向甲方缴交47560元作为租赁保证金，租赁保证金在租期满后乙方交清所有费用（流转价款和水电费等），并清理完土地上的附着物后，甲方退还该保证金给乙方；逾期二个月仍未交清租金款项的视作乙方违约；若甲方违约则双倍返还押金给乙方，若乙方违约，甲方没收乙方押金作为补偿甲方的经济损失”，庭审中，双方均确认合同中对租赁保证金的约定是违约金性质，英华伟确认其尚欠盛道公司2016年及2017年的租金、管理费，英华伟、吴日辉逾期交纳租金，已构成违约，按双方的合同约定，其交纳的租赁保证金47560元应归盛道公司所有。二、关于违约金的问题。双方签订的中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同约定“流转价款应一次性缴交，乙方应于每年12月15日前向甲方交清下年的流转价款；乙方每年按月向甲方缴交管理费，逾期不缴清的，按欠款金额每日1‰向甲方支付滞纳金，逾期3个月不缴清的，视为乙方违约；乙方逾期交纳租金，应按逾期额以每日千分之一计付违约金给甲方”，庭审中，英华伟确认其未按时足额交纳2016年及2017年的租金、管理费，且英华伟均确认尚欠2016年租金38060元、管理费2568.24元及2017年租金54694元、管理费2568.24元，故盛道公司主张英华伟、吴日辉向其支付以2016年的实欠租金38060元为基数从2015年12月16日起计算至付清之日止、以2016年的每月实欠管理费214.02元（2568.24÷12）为基数从实欠之日起至付清之日止及以2017年的实欠租金54694元为基数从2016年12月16日起计算至付清之日止、以2017年的每月实欠管理费214.02元（2568.24÷12）为基数从实欠之日起至付清之日止的违约金，符合法律规定，但结合前述本院已支持租赁保证金归盛道公司所有，故违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。吴日辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告英华伟、吴日辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2016年租金38060元、管理费2568.24元及违约金（以尚欠的租金38060元为基数从2015年12月16日起至付清之日止，以每月实欠管理费214.02元为基数从实欠之日起至付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、被告英华伟、吴日辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山盛道休闲农业发展有限公司支付2017年租金54694元、管理费2568.24元及违约金（以实欠租金54694元为基数从2016年12月16日起至付清之日止，以每月实欠管理费214.02元为基数从实欠之日起至付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告英华伟、吴日辉交纳的保证金47560元归原告中山盛道休闲农业发展有限公司所有；四、驳回原告中山盛道休闲农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3804元（原告已预交），由被告英华伟、吴日辉负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山盛道休闲农业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。附件：证据目录清单审 判 长  刘 忠审 判 员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一七年十月三十一日书 记 员  何坚麟附件：证据目录清单证据目录清单原告中山盛道休闲农业发展有限公司为证明其主张的事实并支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.被告身份证复印件；2.中国华南（中山）苗木交易中心土地使用权租赁合同书。