福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终693号上诉人（原审原告）：朱志强，男，1978年1月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上诉人（原审被告）�福建金汤湾房地产开发有限公司。住所地：福建省云霄县陈岱镇岱南村。法定代表人：孙琼，董事长。委托诉讼代理人：何翔云，福建友宏律师事务所律师。上诉人朱志强、福建金汤湾房地产开发有限公司（以下简称金汤湾公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2017）闽0622民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱志强、上诉人金汤湾公司的委托诉讼代理人何翔云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱志强上诉请求：撤销一审判决；改判支持朱志强诉讼请求，解除双方签订的《商品房买卖合同》，赔偿朱志强经济损失（按购�总价款日万分之二计算）。事实和理由：一、金汤湾公司未按约定期限给朱志强办理权属证书，依法依约应解除合同。二、一审法院认定朱志强应于交房之日起365日之后的15日内书面行使解除权，与法不符。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《城市商品房管理办法》关于禁止售后返租和国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，本案合同为无效合同。同时，本案补充条款采用极小字体，金汤湾公司对补充条款内容只字不提，并用很短的时间催促朱志强签字，故金汤湾公司明显存在欺诈行为。三、一审中，金汤湾公司一方并未提及补充协议，一审法院却以此驳回朱志强请求，明显不公。四、一审法院认定朱志强于2016年6月接到金汤湾公司通知后，有与金汤湾公司协商推迟三个月缴费，与事实不符。经查证聊天记录，朱志强是于2016年8�4日才得到可缴纳契税的通知。朱志强2016年8月24日已汇款，两日后金汤湾公司不知何种原因未收到，朱志强再于2016年9月5日汇款，故朱志强迟延缴纳契税时间仅为30天，并非三个月。五、金汤湾公司在2017年1月才向朱志强递交了《授权委托书》，该事实可证明2017年1月之前金汤湾公司尚未办理产权证。六、产权证与2017年2月办理出来与本案无关。朱志强起诉之前未接到任何产权证已办出的通知。金汤湾公司辩称：合同已履行完毕，不能解除合同。金汤湾公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、朱志强一审中没有明确请求赔偿拖延办证的违约金，且朱志强一审中明确提出其请求的违约金系因解除合同而产生，并非基于逾期办证，故一审法院判非所诉，明显不当。二、因朱志强请求均�能成立，本案诉讼费用应由朱志强负担。朱志强辩称：一审法院不存在判非所诉，金汤湾公司应赔偿违约金。朱志强向一审法院起诉请求：一、解除朱志强与金汤湾公司签订的《商品房买卖合同》；二、金汤湾公司返还购房款378104元及办理产权证缴纳的相关税费4552元、房屋维修基金2341.2元、自2014年3月30日起每日按购房款的0.02%计算违约金；三、金汤湾公司按购房款5%支付2017年收益。一审法院认定事实：2012年8月21日，朱志强与金汤湾公司签订《商品房买卖合同》，购买福建省云霄县陈岱镇海水温泉度假村一号商业街区A栋A2组团518号商品房。2014年1月18日，金汤湾公司将讼争商品房交付朱志强使用。2017年2月21日，讼争商品房不动产权属登记在朱志强名下�朱志强于2016年9月5日缴交相关契税。一审法院认为：本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同当事人可约定一方解除合同的条件，约定条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方主张解除合同时，应通知对方，合同自通知到达对方时解除。朱志强依照双方约定，认为其有权解除合同，但没有证据证明其按约定向金汤湾公司发出解除合同的书面通知，且按补充协议第八条第八款“买受人根据合同提出退房要求及解除合同的，应在知道解除事由之日起15日内书面提出，未在15日内书面提出退房及解除合同的视为放弃退房及解除合同的权利，合同继续履行”约定，双方约定的交房时间为2013年12月31日前，朱志强明知金汤湾房公司到期未向其履行交房义务，却不按约定行使解除权，故应认定其放弃提出退房要求及解除合同的权利，合同继续履行。朱志强主张解除本案合同和退还购房款、契税、房屋维修基金，应不予支持。朱志强主张金汤湾公司应自2014年3月30日起按购房款的0.02%计算支付违约金，因补充协议第五条对产权登记作出变更约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书”“商品房交付使用后365日内所指起算时间为实际交付商品房之次日”，金汤湾公司于2014年1月18日交付房屋，故金汤湾公司应于2015年1月19日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，�将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。金汤湾公司没有证据证明其已在约定时间内履行该义务，故可认定因金汤湾公司原因致使朱志强不能在商品房交付使用后365日内即2015年1月19日前取得房屋权属证书。朱志强于庭审中承认其因资金紧张于2016年6月接到金汤湾公司通知后与金汤湾公司工作人员协商一致后推迟三个月于2016年9月5日缴交契税，故金汤湾公司违约时间应扣减90天，确定为672天。依照本案合同第十四条约定，金汤湾公司应支付朱志强违约金应认定为50817元（378104元×0.02%×672天）。朱志强提供金汤湾公司售房广告主张2017年收益依据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六�、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下：一、金汤湾公司应支付朱志强违约金50817元，款限于判决生效之日起十五日内支付完毕；二、驳回朱志强其他诉讼请求。案件受理费6972元，由朱志强负担5902元，金汤湾公司负担1070元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。本院对上述无争议事实予以确认。二审争议事实在于金汤湾公司通知朱志强缴纳税费的时间是2016年6月还是2016年8月4日。本院认定如下：一审中，朱志强已自认金汤湾公司通知其缴纳税费的时间是2016年6月，故按自认规则，该事实应予认定。二审中，朱志强主张上述时间应为2016年8月4日，但并未提供足以推翻其自认的充分证据，故其应承担不利后果。一审法院认�上述时间是2016年6月，并无不当。本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下四个争议焦点：一、一审法院是否存在判非所诉；二、本案合同是否有效；三、本案合同可否解除；四、一审判决违约金计算是否正确。1一审法院是否存在判非所诉根据一审起诉状，朱志强关于解除本案合同最主要、且有合同依据的理由是金汤湾公司存在逾期办证的事实，故其虽未明确违约金所适用合同条款，但仍可认定本案违约金性质属逾期办证违约金。一审法院根据逾期办证责任认定本案违约金，符合本案违约性质，并无不当。金汤湾公司主张朱志强未明确请求逾期办证违约金，一审法院判非所诉，与事实不符，理由不能成立。2本案合�是否有效根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项所指“法律强制性规定”，只限于“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，而朱志强所列举合同无效依据均属行政规章性质，故不能作为本案合同效力判定依据。本案合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性性强制性规定，应为合法、有效。朱志强主张本案合同无效，与法不符，理由不能成�。3本案合同可否解除根据法理，解除合同应发生在合同权利义务终止之前。本案中，讼争商品房权属已转移至朱志强名下，且双方约定的其他合同义务也已全部履行完毕，故应认定本案合同权利义务已终止，朱志强已丧失行使解除权的条件。对此，一审法院实体处理结果正确，但以金汤湾公司未发出书面解除通知和朱志强超过解除权行使期限为由，存在瑕疵，应予纠正。朱志强主张本案合同可以解除，与法不符，理由不能成立。4一审判决违约金计算是否正确如前所述，金汤湾公司2016年6月已发出通知，但本案中朱志强迟至2016年9月5日才缴纳税费，故该三个月办证逾期应属朱志强一方原因，一审判决扣减三个月违约金，有�实依据。朱志强主张一审判决不应扣减三个月违约金，违约金计算错误，与事实不符，理由不能成立。综上，朱志强、金汤湾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽理由上存在瑕疵，但实体结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8043元，由朱志强负担6972元，福建金汤湾房地产开发有限公司负担1071元。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  李 凌审 判 员  翁艺晖二〇一八年四月十九日法官助理  黄 兴书 记 员  卢 杰