江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10239号上诉人（原审被告）:苏州汉璞艺术中心。委托诉讼代理人：邵峰，江苏海联海律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）:苏州圆融发展集团有限公司。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州汉璞艺术中心（以下简称汉璞艺术中心）因与被上诉人苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初8826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汉璞艺术中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回圆融公司全部诉讼请求，一、二审诉讼费由圆融公司承担。事实和理由：汉璞艺术中心与圆融公司在实际履行过程中已变更了《土地使用权及地上建筑所有权转让合同》（以下简称《转让合同》）约定的付款方式，最终汉璞艺术中心以向中信银行股份有限公司苏州分行申请按揭贷款的形式购买不动产，并于2012年11月28日签订了《小企业法人购房借款合同》。依据借款合同第5.1（1）条贷款发放条件包含已足额支付首付款。汉璞艺术中心于2012年11月22日前支付全部首付款1250万元，中信银行于2012年11月29日发放贷款1250万元，圆融公司分别出具了首付款收据和按揭贷款收据，《转让合同》下的购房款已全部付清。二、圆融公司出具的收据对款项性质进行了区分，分为首付款、按揭款、购房款，且与汉璞艺术中心付款时间及金额吻合，并非约定不明，且双方已变更了原《转让合同》约定的付款方式，一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条确认款项的偿还顺序明显不当。圆融公司辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确。圆融公司向一审法院起诉请求：1、汉璞艺术中心支付合同尾款100万元及逾期付款损失（以100万元为本金，按照银行同期贷款利息1.3倍计算至汉璞艺术中心实际支付之日，暂算至2016年9月27日为33000.41元）；2、诉讼费汉璞艺术中心承担。一审法院认定事实：2012年9月17日，圆融公司、汉璞艺术中心签订《土地使用权及地上建筑物所有权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：圆融公司将位于苏州工业园区李公堤一期东、葑门塘北的面积379.97平方米的68317宗地及面积562.38平方米的地上独立2层建筑物（公安编号19幢）以买售方式过户给汉璞艺术中心。该宗地的使用权及地上建筑物所有权总体销售价格为2500万元。付款方式及期限为：签本合同5个工作日内，汉璞艺术中心以自有资金向圆融公司支付首笔购房款250万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；2012年9月30日前，汉璞艺术中心以自有资金向圆融公司支付第二笔购房款500万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；2012年10月31日前，汉璞艺术中心通过银行贷款或以自有资金向圆融公司支付第三笔购房款850万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；2012年12月10日前，汉璞艺术中心通过银行贷款或以自有资金向圆融公司支付第四笔购房款800万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；双方完成该宗地土地证及地上建筑物房产证过户手续，乙方取得两证后的5个工作日内支付尾款100万元，圆融公司收到全款后向汉璞艺术中心开具全额的发票。汉璞艺术中心未按本合同或补充协议约定的时间足额付款，圆融公司有权按逾期付款金额向汉璞艺术中心追索逾期付款违约金，违约金按每日逾期付款金额的万分之五收取。合同还就其他事项作了详细约定。同日，汉璞艺术中心、汉璞艺术中心另签订《68317地块转让合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：作为购买68317号宗地所涉土地使用权及地上建筑房屋的优惠，圆融公司同意将68316宗地约2517平方米的地下室以500万元转让给汉璞艺术中心，68316宗地上另外约3240平方米地下室所有权仍归圆融公司所有。汉璞艺术中心须随68317号宗地及地上建筑物转让的付款时间及方式将500万元购房款支付给圆融公司。付款方式及期限为：签《转让合同》及《补充协议》后5个工作日内，汉璞艺术中心以自有资金向圆融公司支付首笔购房款50万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；2012年9月30日前，汉璞艺术中心以自有资金向圆融公司支付第二笔购房款200万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；2012年10月31日前，汉璞艺术中心以自有资金向圆融公司支付第三笔购房款150万元，圆融公司收款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据；2012年12月10日前，汉璞艺术中心以自有资金向圆融公司支付尾款100万元，圆融公司收到全款后向汉璞艺术中心开具相应金额的收据。汉璞艺术中心只有付清《转让合同》转让费2400万元及《补充协议》转让费500万元后才算履行了本协议付款义务，圆融公司才有义务配合办理68317号土地及地上建筑物过户手续。合同还就其他事项（包括标的物权属登记障碍等）作了详细约定。圆融公司于2012年11月23日向汉璞艺术中心开具一张房屋销售专用收据，金额1250万元，于2012年12月18日向汉璞艺术中心开具两张房屋销售专用收据，金额分别为1250万元、400万元。三张收据“收款事由”依次为“68317宗地及地上2层建筑物销售首付款”、“68317宗地及地上2层建筑物销售按揭款”、“68317宗地及地上2层建筑物销售购房款”，金额合计2900万元。2013年9月29日，《转让合同》项下房屋苏州工业园区李公堤路99号19幢所有权登记于汉璞艺术中心名下。2013年12月27日，《转让合同》项下苏州工业园区李公堤一期东、葑门塘北土地使用权登记于汉璞艺术中心名下。诉讼中，就汉璞艺术中心已付款项2900万元的性质构成，双方意见分歧，圆融公司主张系《转让合同》项下2400万元及《补充协议》项下500万元，汉璞艺术中心辩称系《转让合同》项下2500万元及《补充协议》项下400万元。本案审理期间，汉璞艺术中心另行就上述两份合同事宜向一审法院起诉圆融公司，一审法院于2016年12月16日受理，案号为（2016）苏0591民初11551号。截至本案法庭辩论终结，该案尚在审理中。该案中汉璞艺术中心提出的诉讼请求包括解除两份合同、返还房款、赔偿损失等。以上事实，有转让合同、补充协议、收据、不动产登记簿、（2016）苏0591民初11551号庭审笔录等本案庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，如债权人与债务人无明确约定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。本案三张收据均开具于2012年12月18日之前，而到此时为止，债务到期的部分毫无争议的由《转让合同》项下2400万元及《补充协议》项下500万元两部分组成。况且，两份合同签订后圆融公司、汉璞艺术中心办理《转让合同》项下标的物权属登记的履行行为也表明，双方对一审法院上述认定的款项性质构成并无异议。三张收据的“收款事由”明显不能证明汉璞艺术中心的抗辩主张，圆融公司主张的事实符合上述法律规定。《转让合同》并无证据表明无效，亦未被撤销，故应为有效，且双方应诚信履行。汉璞艺术中心未按约付清尾款，已构成违约。虽然汉璞艺术中心已向一审法院起诉主张解除合同，但迄今为止合同尚未解除，仍处于有效状态，对双方均具有约束力，圆融公司主张汉璞艺术中心继续履行合同并赔偿损失于法有据。即便将来合同被解除，亦不影响双方另行依照法律相关规定另行处理。综上，根据合同约定及履行情况，圆融公司诉请汉璞艺术中心偿付合同尾款100万元及逾期付款损失（以100万元为基数，自2014年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至汉璞艺术中心实际支付之日止），有事实和法律依据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：苏州汉璞艺术中心于判决生效之日起十五日内偿付苏州圆融发展集团有限公司合同尾款100万元及逾期付款损失（以100万元为基数，自2014年1月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至苏州汉璞艺术中心实际支付之日止）。案件受理费14098元、保全费5000元，合计19098元，由苏州汉璞艺术中心负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，汉璞艺术中心提交《小企业法人购房借款合同》一份，借款人为汉璞艺术中心，保证人为圆融公司，其中约定发放贷款的前提之一是汉璞艺术中心已足额支付首付款；贷款金额1250万元，贷款用途为购买坐落于李公堤一期东葑门塘北的68317土地及地上建筑物；抵押物总价2500万元。汉璞艺术中心以此证明其在《转让合同》下的2500万元已全部付清。圆融公司对合同真实性无异议，但认为该证据不属于新证据，不予质证。本院认为：汉璞艺术中心上诉认为双方在实际履行中已变更了《转让合同》约定的付款方式。根据《转让合同》和《补充协议》的约定，汉璞艺术中心须随68317号宗地及地上建筑物转让的付款时间及方式将《补充协议》下的500万元购房款支付给圆融公司，《补充协议》约定500万元分四期支付，每期付款时间均与《转让合同》中前四期购房款支付时间完全对应。因此上述两份合同应同时履行，汉璞艺术中心支付的每笔已付款均应优先充抵两合同项下的到期债务。汉璞艺术中心与圆融公司此后并未就付款方式达成新的书面协议。圆融公司开具的三张收据收款事项均载明针对“68317号宗地及地上2层建筑”，与实际情况明显不符，“首付款”及“购房款”的表述也不明确，因此不能根据2012年11月23日收据的收款事实为“68317宗地及地上2层建筑销售首付款”即认定当时已付的1250万元均为《转让合同》项下的付款。虽然借款合同显示是为《转让合同》所涉的标的物进行贷款且首付款已支付完毕，但考虑到两合同项下不动产一起交易以及应同时付款的情况，仅凭借款合同尚不足以证明汉璞艺术中心与圆融公司已变更了《转让合同》约定的付款方式。汉璞艺术中心主张双方已口头约定变更付款方式依据不足。一审法院认定汉璞艺术中心支付的2900万元为已到期的《转让合同》项下的2400万元以及《补充协议》项下的500万元有事实和法律依据，并无不当。汉璞艺术中心还应支付合同尾款100万元及逾期付款利息。综上，汉璞艺术中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14098元，由上诉人苏州汉璞艺术中心负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月二十六日书记员  陆晓婷