湖北省阳新县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0222民初588号
原告梅某，男。
委托代理人邓林生，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告佘某，男。
委托代理人王建平，湖北才俊律师事务所法律工作者。代理权限：特别授权。
原告梅某诉被告佘某土地使用权转让和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由审判员邢晓锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梅某的委托代理人邓林生、被告佘某及其委托代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梅某诉称，2012年9月17日，原、被告签订了一份“房屋撤迁补充协议书”，约定被告将其位于阳新县兴国镇虎山新村漆家里8号的私房一幢给原告拆迁还建，同时约定该住宅用地使用面积为260平方米，建筑面积为226.61平方米；原告支付房屋及土地使用权转让费65万元，并还建2套商品房和一个车位等。原告按协议支付被告购房屋款65万元及保证金8万元，开始施工建设。但被告房屋的实际土地使用面积不足260平方米，仅有176.8平方米，故原告认为被告隐瞒重要事实而订立的协议，给原告造成重大损失，特根据有关法律规定，请求判令被告赔偿违约给原告造成的损失50万元并承担本案诉讼费用。
被告佘某辩称，1、原告系阳新县城镇建设综合开发公司开发的盛世华庭楼盘的项目经理，双方签订的房屋转换合同是原告的职务行为，且双方争议的土地是登记在阳新县城镇建设综合开发公司的盛世华庭中，故原告不是本案适格的诉讼主体。2、双方签订房屋拆迁协议后，被告已履行了全部义务，相关的土地使用证、房屋产权证、购地的原始发票等已提供给原告，土地面积是经双方确认后才达成协议的，双方并无争议，原告发现面积有误应当中止拆迁而未停止，且被告房屋周边有20米长×2.2米宽（面积44平方米）的通道面积已由被告交纳管理费单独使用且现已被原告开发楼盘使用。综上所述，本案的原告主体不适格，被告履行协议过程中无过错，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉请。
经审理查明，2012年9月13日，原、被告签订了一份房屋拆迁协议书，就房屋拆迁及土地使用权转让事宜达成一致。双方约定：将被告在林峰路处一栋3层的私房（用地使用面积为260平方米）交由原告开发，原告补偿被告房屋拆迁款65万元，还建房屋两套（一套139平方米、一套129平方米），车位1个；被告租房期间的房屋租金由原告负责给付，房租每月500元，租期为2年，共计12，000元，如果原告2年未交房，房租顺延；原告需向被告交付房屋保证金8万元，在原告房屋建成交付钥匙时，被告向原告返还保证金4万元，被告在收到房产证后将另外4万元保证金退还原告；被告需向原告提供土地使用证、房产证、购地发票；未尽事宜由双方协商等。2012年9月17日，原、被告就上述协议未尽事宜又签订了一份房屋拆迁补充协议书，就房屋拆迁及土地使用权转让事宜再次达成一致。双方约定：将被告在林峰路处一栋3层的私房（用地使用面积为260平方米，建筑面积226.61平方米）转让给原告，被告保证原告土地使用面积为260平方米，如被告土地面积不实，或因地基纠纷造成的损失由被告承担；房屋转让后，被告保证将房屋土地证、房产证交付原告，被告不负责任何其它费用，但被告必须配合协助原告办理有关手续，被告在七日内搬出该房屋，原告予以拆迁；房屋及土地使用权转让价为65万元，并还建一套139平方米和一套129平方米的商品房，如果面积不够以每平方米3，000元补偿给被告，车位1个；协议签字之日，原告支付被告房屋及土地使用转让费人民币65万元整，被告租房期间的房屋租金由原告负责给付，房租每月500元，租期为2年，共计12，000元，如果原告2年未交房，房租顺延；原告需向被告交付房屋保证金8万元，在原告房屋建成交付钥匙时，被告向原告返还保证金4万元，被告在收到房产证后将另外4万元保证金退还原告；原告向被告还建商品房位于林峰路原住址，楼层为10-20层以内，该商品房建筑面积为139平方米和129平方米，原告提供办理该商品房屋产权手续、商品房交付入住时间为动工两年内交付；双方任何一方违约，赔偿对方违约金5万元等。同日，被告向原告出具收条，收到原告购房款65万元、房屋保证金8万元、房屋租金12，000元和房屋补偿费6，000元（2平方米），共计748，000元。补充协议签订后，被告则按协议将房屋土地证等相关证件交付原告，并由原告将其房屋拆除。但原告发现被告提交的土地证面积没有260平方米而只有176.8平方米，因顾忌影响拆迁工程，原告遂于2012年9月26日上午，向阳新县公证处提出申请，对阳新县兴国镇桃花泉虎山新村漆家里8号房屋及后院的占地面积进行测量、拍照，并现场制作了房屋及后院占地平面图。经核对，被告房屋的土地使用面积的确仅有176.8平方米，而不是260平方米。原告将被告房屋、自家房屋以及周边住户交由阳新县城镇建设综合开发公司拆迁还建为现在的“盛世华庭”楼盘后，原告认为被告隐瞒土地使用权面积的重要事实，违反合同约定给原告造成重大损失，为此要求被告退还部分补偿款，双方因协商未果，遂引起了纠纷。2016年3月1日，原告起诉来院，请求判令被告赔偿违约给原告造成的损失50万元并承担本案诉讼费用。
另查明，被告佘某房屋土地于1995年11月5日办理了国有土地使用证，其使用土地周边有20米长×2.2米宽（面积44平方米）的通道面积已由被告于1988年和1996年分别向城关胜利蔬菜大队和阳新县上街房地产开发公司交纳了集体组织性质的管理使用费用70元和600元，该通道后因原告对地段进行综合开发并办理土地规划使用又于2013年4月27日以原告名义向阳新县兴国镇上街村城建土地管理监察队缴纳了土地补偿费10，000元。据阳新县兴国镇上街村民委员会相关人员反映，居民住户周边通道所收取费用系公共（集体）道路维护所需费用，由村委会收取和使用，如要取得使用权证并转让需向相关国土资源管理部门申请和办理。2012年10月26日，原、被告及其他五户共七户所居住房屋因房屋所在的林峰路建设存在地质灾害隐患，共同向县国土部门申请将该请七户房屋即土地入市，相关补偿形式为房屋置换，由竞得人给予补偿。随即佘某全权委托原告梅某办理土地使用权过户转让及相关土地变更手续（委托书亦载明：被告所有的土地使用面积为176.8平方米）。原、被告等该七户土地后经审批和竞得由阳新县城镇建设综合开发公司建设商住楼（即“盛世华庭”楼盘）。现该楼盘已建成，但因土地面积问题原、被告发生争议，原告亦未按合同约定期限向被告交付还建房屋和车位。原告诉请的50万元损失计算标准系原告单方根据协议所有补偿款和还建房产价值折算款相加，再与不实面积所占合同约定土地面积之比例计算而来，不实面积每平方米价值损失计算标准达到5，900元。但合同未约定土地面积补偿具体标准。
上述事实，有原告提交的房屋拆迁补充协议书、收条、湖北省阳新县公证处出具的（2012）鄂阳新证字第701号公证书、国有土地权证复印件、阳新县兴国镇上街村城建土地管理监察队出具的收款收据、照片，被告提供的项目开发授权委托书、企业信息、国有土地权证复印件、房屋拆迁协议书、阳新县城关胜利蔬菜大队出具的收据、阳新县上街房地产开发公司出具的收据和说明、阳新县国土资源局出具的“盛世华庭”楼盘勘测定界图、土地使用权过户转让委托书、建设用地手续申请、“盛世华庭”楼盘修建性详细规划图，本院对阳新县兴国镇上街村民委员会办事人员作的询问笔录，及原、被告陈述、庭审笔录等证据证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护。原告梅某与被告佘某签订的房屋拆迁协议书、房屋拆迁补充协议书，虽名为拆迁协议实为土地使用权转让和房屋买卖合同（含土地和地上建筑物），双方签订的该土地使用权转让和房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应视为合法、有效协议，本院予以确认。另因首份协议约定未尽事宜且应以补充协议约定为主。故双方当事人应按合同（补充协议）约定享有权利、履行义务。因补充协议第二条明确约定：“被告保证原告土地使用面积为260平方米，如被告土地面积不实，或因地基纠纷造成的损失由被告承担”。现原告举证证实被告提交的土地使用证面积和实际拥有面积均只有176.8平方米，与合同约定的260平方米存在误差（面积少了83.2平方米），被告故意（失误）隐瞒了与订立合同有关的重要事实（拥有的土地使用权面积），已违反合同约定并让原告实际上增加了补偿款金额，应承担土地使用权面积不实的相关责任即返还原告相关补偿款（赔偿损失），故对原告要求被告赔偿违约给原告造成相关损失的诉请，本院予以支持。被告虽提出原告系阳新县城镇建设综合开发公司开发的盛世华庭楼盘的项目经理，签订合同系职务行为，原告不是本案适格的诉讼主体，案涉土地面积已经双方确认后并无争议，原告发现面积有误应当在合理期限内提出，且被告房屋周边有20米长×2.2米宽（面积44平方米）的通道面积已由被告交纳管理费单独使用且现已被原告开发楼盘使用的辩解，但因案外人阳新县城镇建设综合开发公司并非本案合同当事人，不承担该土地、房屋转让买卖合同约定的权利义务，故原告作为合同当事人对缔约对方提起合同之诉，诉讼主体适格。且被告无相关证据证实其拥有的土地使用权面积符合合同约定的260平方米，虽然周边通道被告缴纳了一定的管理费用，但只能证明被告享有该通道的通过权，并不能证明被告享有该通道的土地使用权并有权转让拆迁，该通道的土地使用权应属于所在村组集体，且原告为开发还建该通道亦向所在村组集体缴纳了土地补偿费，因此，对被告上述辩解，本院不予采纳。但原告诉请的不实面积每平方米5，900元价值损失计算标准并无合同约定支持，纵观本案房屋补偿协议，补偿还建的范围包含了土地使用权和地上建筑物两部分（转让补偿价款65万元，并还建一套139平方米和一套129平方米的商品房，以每平方米3，000元计价为80.4万元，车位1个价值5-8万元，合计150万元以上），其中拆迁的建筑面积226.61平方米合同双方亦无异议，因此，被告提供的土地使用权面积不实对原告造成的损失应局限于土地使用权补偿范围内。考虑到本案中被告提供土地使用权面积不实的原因系被告对实际拥有面积存在误差以及误认为所使用通道享有使用权，结合补偿协议签订时的市场价格、被告土地使用权地理位置显著重要和原告的实际补偿成本扩大等损失情况，本院酌情考虑由被告退还原告土地使用权转让补偿款250，000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第四十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
一、被告佘某于本判决书生效后十日内退还原告梅某土地使用权转让补偿款250，000元；
二、驳回原告梅某其他的诉讼请求。
案件受理费8，800元，减半收取4，400元，由原告梅某负担2，200元，由被告佘某负担2，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费8，800元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判员 邢晓锋
二〇一六年七月十三日
书记员 魏敏敏