上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0115民初18452号
原告：上海杉浦包装材料有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：王建明，总经理。
委托诉讼代理人：唐海英，上海市公民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴俊，上海市公民律师事务所律师。
被告：上海富益玻璃制品有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：付强，总经理。
委托诉讼代理人：张欢堂，上海常本律师事务所律师。
原告上海杉浦包装材料有限公司诉被告上海富益玻璃制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨怡霖独任审理，于2018年4月25日公开开庭进行了审理。原告上海杉浦包装材料有限公司的委托诉讼代理人唐海英、被告上海富益玻璃制品有限公司的委托诉讼代理人张欢堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海杉浦包装材料有限公司诉称，2011年5月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》及《补充协议》，约定原告将坐落于上海市浦东新区宣桥镇宣春路XXX号厂房(以下简称系争房屋)出租给被告使用，租赁期限自2011年8月1日至2031年7月31日。合同签订后，原告应被告要求，将原有的97KV用电量增容至1,430KV，并约定该设施所有权归原告，总费用由原告承担60%，被告承担40%，该费用在租赁期间的第一年至第十年的租金里按比例扣除到第十年扣完，若一方因违约提前解除合同或因违约导致被对方依法解除合同，则该费用损失由违约方承担。目前原告承担配电增容费人民币(以下币种相同)561,000元，从被告应支付的租金中已予以扣除。2017年9月6日，被告被环保部门责令停产并要求拆除设备搬离，之后，被告搬离了部分机器设备。2017年10月起，被告欠付租金。租赁期间，被告损坏了系争房屋墙面、门窗、道路、场地。2017年12月20日，原告发现被告已申请用电销户。现向法院起诉要求：一、判令解除原、被告于2011年5月11日签订的《厂房租赁合同》；二、判令被告支付自2017年10月1日起按照每月95,481元标准计算至2018年1月20日期间租金；三、判令被告支付逾期付款利息损失，以286,443元为本金，自2017年10月1日起算，以63,654元为本金，自2018年1月1日起算，上述均按照中国人民银行同期同类存款利率，计算至判决生效之日止；四、判令被告支付重新申请安装97KV配电用量费204,107.02元；五、判令被告支付维修厂房墙面、门窗、道路、场地费1,055,678元；六、判令被告支付配电增容费561,000元；七、诉讼费由被告负担。
被告上海富益玻璃制品有限公司辩称，系争房屋没有合法的产权证或者建房批复，原、被告之间的房屋租赁合同无效。被告自2017年9月6日始陆续从系争房屋中搬离，2017年9月中旬完全撤离，被告一直要求将房屋返还给原告，原告消极应对，不愿意办理交接手续，故不同意支付房屋使用费以及逾期付款利息损失。被告交还房屋时地面是好的，不同意支付地面等修复费用。因被告不存在过错，不同意支付重新安装电容费。原告未按约从房租中扣除原告应当承担的60%增容费，不同意支付配电增容费561,000元。2012年，被告已将合同的全部权利义务转让给上海付与玻璃制品有限公司(以下简称付与公司)。
经审理查明，2011年5月11日，原、被告签订《厂房租赁合同》及《补充协议》，约定原告将浦东新区宣桥镇宣春路XXX号厂房出租给被告，租赁期限自2011年8月1日至2031年7月31日。合同约定，前三年租金为108万元，租金每三年调整一次，后一个三年每年租金在前三年年租金的基础上增加3%。租金付款方式为每季度结算一次，在每季度的前个星期内交付给原告。第八条第5项约定，原告厂房暂无房产证手续，但已在办理中，若出现意外无法办出房产证手续，被告不得以此主张原告违约责任或要求原告赔偿损失。第八条第6项约定，营业执照、环保等有关手续由被告自行办理，其费用由被告承担，需原告协助的，原告无条件协助。
2011年5月11日，原、被告签订《补充协议》，约定因被告之需，该厂房需要使用1,430KV配电设施，双方约定由原告出面向供电等部门申请，费用由被告先行垫付(总费用估计为240万元，最终以双方书面确认为准)，该设施所有权归原告。租赁合同如约履行，该总费用由原告承担60%，被告承担40%，该费用在租赁期间的第一年到第十年的租金里按比例扣除到第十年扣完。若一方因违约提前解除合同或因违约导致被对方依法解除合同，则该费用损失由违约方承担。
2011年8月1日，原告将系争房屋交付给被告。2017年9月4日，宣桥镇规划建设和环保市容办公室向付与公司发送《告知书》称：“你单位因违反建设项目“三同时”的制度，被依法行政处罚并责令停止生产，但至今未履行行政处罚决定，停止生产经营。根据浦东新区城市管理行政执法局的相关规定要求，责令你单位于2017年9月6日前停止生产经营并全部拆除设备搬离。”
2017年10月1日起，被告欠付房屋使用费。2017年11月23日，被告向原告发送《律师函》称，2012年原告的关联公司付与公司成立后，三方达成一致，贵司认可被告将合同的全部权利义务转让给付与公司，由付与公司直接向贵司交付租金。因贵司迟迟未办理出该厂房产证，付与公司一直没法通过环评，多次遭到环保部门责令停产整顿。付与公司不得已于2017年8月20日停业。2017年9月6日，付与公司收到浦东新区宣桥镇人民政府规划建设和环保市容办公室的《告知书》，要求其于2017年9月6日前停止生产经营并全部拆除设备搬离，付与公司不得不拆除厂房内附属设施并准备搬离。现就相关事宜通知如下：1、解除《厂房租赁合同》及《补充协议》；2、请贵司在收到本函后一周内配合付与公司搬离厂房移交手续并结算相应租金，如在期限内拒不办理和结算，则在期限届满后的第一天视为付与公司已将房屋移交与贵司。原告确认收到该份《律师函》。
2017年11月29日，原告向被告发送《律师函》称，1、目前租赁厂房内尚有贵司的机器设备还未搬离，请贵司收函后七日内至租赁厂房内搬离机器设备并通知原告到场结算租金、办理厂房移交手续。2、请被告在收函后将用电使用权变更至原告名下，并将用电量减少至原来的97KV。3、要求被告在办理厂房交接手续之前修复厂房的墙面、门框等。被告于2017年11月30日收到该份《律师函》。
2018年1月16日，原告向被告发送函件称，距上次要求被告修复道路和恢复增容已有一月之久，至今未修复和恢复。在被告拖欠租金情况下，原告有权提前解除合同，原告决定在2018年2月1日收回厂房，请被告将搬剩的叉车等机器设备提前处理。否则到时将视为废弃物来处理。被告于2018年1月17日收到该份函件。庭审中，双方确认被告支付给原告保证金25万元。
以上事实由经庭审质证的《厂房租赁合同》、《补充协议》、《律师函》、《告知书》等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告均确认系争房屋至今并未获得房屋产权证或合法建造凭证，故原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。
被告主张2012年已将合同的全部权利义务转让给案外人付与公司，原告对此不予认可，因被告未提供书面证据证明其主张，原告在庭审中也明确表示不同意将被告在合同中的全部权利义务转让给付与公司，故对被告主张，本院难以采信。
因原、被告签订的《厂房租赁合同》无效，因该无效合同取得的财产，应当予以返还，原告理应将收取的25万元保证金返还给被告。
被告主张其于2017年9月中旬从系争房屋中迁出，于2017年9月底将系争房屋返还给原告，原告对此不予认可，因被告无证据证明已将系争房屋钥匙返还给原告或双方办理房屋交接手续，故对被告的主张，本院难以采信。被告自认截止至2018年1月17日系争房屋中还有一辆叉车未搬离，原告认可最后一辆叉车于2018年1月20日搬走，故本院确认被告搬离系争房屋的日期为2018年1月20日。原告诉请要求被告支付自2017年10月1日起参照合同约定每月95,481元标准计算至2018年1月20日期间的房屋使用费，本院依法予以支持。因被告未按约支付房屋使用费，理应承担逾期付款的利息损失，现被告对利息损失的计算本金、起算日期和计算标准均无异议，本院对该项诉请，依法予以支持。
原告诉请要求被告支付重新申请安装97KV配电用量费，因该项费用尚未实际发生，本院难以支持。
原告诉请要求被告支付维修厂房墙面、门窗、道路、场地的修缮费，因原告未举证证明系争房屋墙面、门窗、道路、场地交付时的状况，也未能举证证明损坏确系被告造成，且原告称上述部位尚未修缮完毕，费用尚不明确，故对该项诉请，本院难以支持。
原告诉请要求被告支付配电增容费561,000元。庭审中被告确认从应支付给原告的房屋使用费中扣除了561,000元的配电增容费，且被告目前已将系争房屋的配电设施注销拆除。根据双方《补充协议》约定，该配电设施的所有权归原告所有，现被告将配电设施注销拆除，确给原告造成损失，故对原告此项诉请，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告上海杉浦包装材料有限公司与被告上海富益玻璃制品有限公司于2011年5月11日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告上海富益玻璃制品有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告上海杉浦包装材料有限公司房屋自2017年10月1日起按照每月人民币95,481元为标准计算至2018年1月20日期间的房屋使用费；
三、被告上海富益玻璃制品有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告上海杉浦包装材料有限公司逾期付款利息损失，以人民币286,443元为本金，自2017年10月1日起算，以人民币63,654元为本金，自2018年1月1日起算，上述均按照中国人民银行同期同类存款利率，计算至判决生效之日止；
四、被告上海富益玻璃制品有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告上海杉浦包装材料有限公司配电增容费人民币561,000元；
五、原告上海杉浦包装材料有限公司在本判决生效之日起十日内返还给被告上海富益玻璃制品有限公司保证金人民币25万元；
六、驳回原告上海杉浦包装材料有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币24,426元，减半收取计人民币12,213元，由原告上海杉浦包装材料有限公司负担人民币5,596元，被告上海富益玻璃制品有限公司负担人民币6,617元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨怡霖
二〇一八年五月二十五日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。