文书内容内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第1062号原告姜晓雯，女，满族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人李淑霞（与原告系母女关系），女，汉族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托代理人毕景涛，内蒙古羽林律师事务所律师。被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人魏威，职务董事长。委托代理人王进生，内蒙古博园律师事务所律师。原告姜晓雯诉被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2015年10月23日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告姜晓雯的委托代理人李淑霞、毕景涛、被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司的委托代理人王进生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年初，被告在工程未经竣工验收，水、电、暖气、防火、通风、物业等尚不完备的情况下，对外进行广告招商。原告于2012年9月17日与被告签订了《尚品建材博览城租赁合同》，租赁了使用面积为110平方米的场地，并向被告交纳了11个月的房租24200元以及场地服务费36300元、运营保证金20000元、装修保证金2000元。其中场地服务管理费被告多收取了6050元。合同签订后，原告发现合同中实际租赁面积根本达不到110平方米，只有80平方米左右。合同中约定，对租赁面积进行实测并以实测面积为准，但被告不按合同约定及时对租赁面积进行实测，导致实际租赁面积至今不能确定。被告按110平方米收取租金没有依据。合同签订后，原告按照被告的要求耗资68000余元进场装修，并加盟知名品牌“品位生活灯饰”。装修完成后，被告迟迟不按约定退还装修保证金。签订合同时，被告承诺商场整体于2012年10月1日正式营业，但被告商场直至2013年5月1日才正式营业。在此之前，商场设施不全，始终处于招商和装修状态，冬季也没有正常供暖，根本不具备营业条件。但被告却坚持自2012年10月18日开始计收租金。原告及其他商户多次提出异议，但被告始终置之不理。后经原告了解，被告商场所使用楼房至今没有竣工验收，也没有通过消防验收。基于以上原因，被告以未经竣工验收、消防验收，法律规定禁止使用的房屋违法招商，并采用欺诈手段与原告签订房屋租赁合同，违反了法律的强制性规定，违反了合同法的自愿、公平、诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。请求人民法院确认原、被告于2012年9月17日签订的《尚品建材博览城租赁合同》无效，并判令被告退还2012年10月24日至2013年4月30日期间的租金和场地服务费31845元，退还多收取的场地服务管理费6050元，退还运营保证金20000元及装修保证金2000元，赔偿原告装修损失68000元。被告辩称，一、原告要求确认双方签订的租赁合同无效没有法律依据。出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效的问题，最高人民法院曾发布（2003）民一他字第11号复函，认为应根据不同情况分别对待。但2009年，最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》后，对复函观点进行了变更。该解释第八条规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”。可见，租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。因此，原告主张租赁合同无效，没有法律依据。二、本案双方签订的租赁合同双方已经履行完毕，现已经不具备解除的条件。因此，原告要求退还租金、赔偿装修损失的诉讼请求不能成立。三、原告要求退还运营保证金及装修保证金的请求，依据合同约定可以实现。但双方在租赁合同第十条中约定“在合同期满，甲乙方如不再续约，乙方应无条件、完好的将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有相关费用后，甲方将所交的运营保证金退还乙方”。根据上述约定，退还运营保证金及装修押金是附条件的，前提是清算相关费用后。本案依据合同约定，原告应按实测面积交纳租金，按实测面积交纳取暖费。扣除上述费用，被告只能退还原告9420.30元。原告为证实其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《尚品建材博览城租赁合同》、租金收据一份、多收取场地管理费计算表、装修协议、装修保证金收据一份、运营保证金收据一份，证明2012年9月17日，双方签订了商铺租赁合同。同日，原告向被告交纳租金和场地服务管理费60500元。合同第二条约定，租赁期限自2012年9月18日至2013年9月17日，因装修免租期1个月，租金从2012年10月18日开始计算。合同第四条第一款约定，2012年10月18日至2013年9月17日租金为24200元（每平方米每月20元），场地服务费为36300元（每平方米每月25元），共计60500元。原告发现被告多计收了6050元。合同第四条第四款约定，原告向被告交纳运营保证金20000元，运营保证金属于专项用于商品售后服务保障，在退场后应及时返还给原告。原、被告在签订租赁合同的同时，签订了装修协议，原告向被告交纳了装修保证金2000元。装修后，由被告对装修进行验收，并退还装修保证金。原告的装修当年已经通过被告验收，但被告未退还装修保证金。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，认可收取原告租赁费60500元、运营保证金20000元、装修保证金2000元。但认为，通过合同第二条第三款表明，双方在合同中约定的面积只是暂定面积。实际面积需要测量，实际面积比暂定面积大一些。实测面积作出后，原告拒绝承认实测面积，双方对实测面积没有确认。合同中约定租赁费为每平方米每月45元，如果被告负责市场宣传，给原告做广告了，原告应支付广告费。合同第二条第二款约定，物业管理费、取暖费、水电费等由原告自行承担。原告应向被告交纳相关费用。合同第十条第一款中，有关于运营保证金如何退还的约定，前提是清算所有费用后退还原告。本案中，原告主张合同无效，如果合同无效，被告不退还原告运营保证金。如果合同有效，被告可以按合同约定，在原告结清费用后退还运营保证金。本院审查后认为，原告提交的该组证据能够证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告已向被告交纳了租赁费、运营保证金、装修保证金的事实。本院予以采信。2、被告开业宣传册、宣传单、2013年5月1日的照片9张，证明被告于2013年5月1日正式开业。之前，商场一直处于招商和装修状态。原告认为，只有商场正常营业，商铺才能体现租金价值，实现营业目的。被告不能正常开业，不应收取租金。2013年5月1日之前收取的租金应当退还原告。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对原告的证明目的不认可。认为，被告在2012年10月1日就已经开始试营业，而原告在2012年10月已经开始经营。双方租赁合同签订后，原告已经使用了租赁场地。本院对该组证据的真实性予以确认。3、2013年4月全体商户联名信，证明因为被告非正常开业，全体商户与被告产生矛盾，向被告反映商场的状态。经质证，被告对该证据不认可。认为，虽然有多人签字，但没有人出庭作证。即便该联名信是真实性的，也只是商户的申请。被告并没有同意商户在2013年5月1日前免交租金。本院审查后认为，虽然联名信中的商户经营者未出庭作证，但结合原告提交的“品牌商来信回复函”，可以证明被告已经收到了全体商户联名信，并就商户提出的问题进行了回复。本院对该证据的真实性予以确认。4、被告于2013年1月31日作出的品牌商来信回复函，证明被告试营业期间存在商场温度过低，外墙封堵不严等问题，导致商场无法正常营业，被告统一作了回复。对于商场不具备正常使用的事实，被告未予否认。同时，证明被告决定将开业时间推迟至2013年3月15日或者2013年5月1日，结合原告提交的照片，被告开业时间为2013年5月1日。经质证，被告对该证据的真实性无异议。但认为，该证据证明了自2012年10月1日开始，被告经协调进行试运行。原告已经使用租赁场地进行了经营活动，双方租赁行为合法有效。另外，本案系租赁合同，取暖不热问题等与原告诉求无关联性。本院对该证据的真实性予以确认。5、装修合同、材料费收据13张，证明原告装修投入68000元，一年租期中有7个月被告没有开业，导致原告装修投入没有回报，造成原告损失，被告应当赔偿。经质证，被告对该组证据不认可。认为，该组证据与本案无关联性。双方合同约定，原告租赁场地后，须自行装修，合同期满后，应无条件完好地将场地及设备交还被告。本院审查后认为，原告提交的店面装修合同系原告与案外人“田某某”签订的，田某某未出庭作证，无法核实装修合同的真实性。原告提交的材料费收据，无购货人名称，部分票据印章不清，部分票据存在修改，且原告未提供其他证据证明材料已全部用于涉案房屋的装修。本院对该组证据不予采信。被告针对其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、建设工程竣工验收备案表、建筑工程消防验收意见书，证明涉案商场所在工程竣工验收日期为2011年9月30日，报请备案日期为2013年5月16日。同时，证明2012年12月26日，工程通过了消防验收。经质证，原告对该组证据不认可。认为，竣工验收备案表显示报请时间为2013年5月16日。原告在呼伦贝尔市住房和城乡建设委员会了解的是2013年8月16日，被告没有资料报备。消防验收意见书出具时间是2012年12月26日，这个时间被告没有安装消防设施。本院审查后认为，经本院前往呼伦贝尔市住房和城乡建设委员会核实，涉案房屋所在建筑已经于2011年9月30日通过竣工验收，于2012年12月26日通过消防验收。本院对该组证据的真实性予以确认。2、《尚品建材博览城租赁合同》，证明双方在合同第二条第三款约定了被告租给原告的营业场地，合同上的面积是暂定面积，实际需要测量，实测面积比暂定面积大一些。实测面积作出后，原告拒绝承认实测面积，双方对实测面积没有确认。合同约定，租赁费每平方米每月45元。第四条约定，广告费由原告负担，如果被告负责市场宣传，为原告做广告，原告应支付广告费。合同第二条第二款约定，租金、物业管理费、取暖费、水电费等由原告自行承担。原告应向被告交纳相关费用。合同第十条第一款约定，退还运营保证金的前提是清算所有费用后退还原告。本案中，原告主张合同无效，如果合同无效，被告不退还原告运营保证金；如果合同有效，被告可以按合同约定，在原告结清费用后退还运营保证金。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对原告的证明目的不认可。认为，合同注明签约收费面积按图册计算，具备条件后按实测面积计算。原告认为实际面积低于合同面积。关于广告费，因商场经营不善，广告宣传没有做，原告不承担广告费。运营保证金需要结算相关费用，是对销售商品售后服务的保证，运营保证金在原告销售商品没有质量问题的情况下，被告应当返还。本院对该证据的真实性予以确认。3、呼伦贝尔市嘉业房地产测绘公司于2012年12月5日出具的测绘成果报告书，证明原告租赁的商铺在报告中是16号，实际面积为133.64平方米。经质证，原告对该证据的真实性不认可。认为，该报告是被告单方制作的，没有取得原告确认。根据合同约定，实测面积作出后要在合同中填注，双方签字确认。合同期满前，被告没有提供任何测绘报告，如果有测绘结果，双方应履行相关手续。由于测绘涉及双方合同履行，测绘时，测绘公司到现场测量必然要通过原告，但原告没有见到过测绘公司人员去过现场。且测绘报告中看不出哪户是原告商铺，没有分界确认。本院审查后认为，该测绘报告系被告单方委托制作，未经原告确认。被告亦未提供其他证据证明测绘报告中的16号即为涉案房屋。且该测绘报告未附测绘机构资质证书。本院不予采信。4、2012年至2013年被告缴纳取暖费收据9张、华威房地产公司和海拉尔热电厂签订的热力合同1份、热费文件1份，证明2012年至2013年，被告缴纳热费面积和交费数额。热力合同证明，采暖面积和超高面积，其中工商企业采暖面积23781.27平方米，超高面积8733.34平方米，合计32514.61平方米。商场热费被告统一缴纳后，原告应向被告缴纳热费，被告商场部分面积超高，根据相关文件超高部分为5米以上的加收60%热费，被告提供的票据中收费面积是32514.61平方米，与热力合同相符，含超高面积。热费就是原、被告租赁合同中约定的相关费用。经质证，原告对热力合同真实性有异议。认为，该合同系复印件，不能作为证据使用。对发票的真实性无异议，对被告的证明目的不认可。认为，发票涉及交费面积为20000多平方米，而热力合同收费面积为40000多平方米，附表中涉案房屋所在建筑的面积是84000多平方米。被告没有向热力公司全额交费，说明原告所称商场取暖温度过低，不交取暖费的事实存在。本院审查后认为，被告提交的热力合同系复印件，无原件核对其真实性，且被告提交的热力合同及缴费票据主体均为华威房地产公司，并非本案被告，该热力合同及缴费票据与本案不具有关联性，本院不予采信。对内发改价字[2004]2249号文件的真实性，本院予以确认。经审理查明，2012年9月17日，原、被告签订了《尚品建材博览城租赁合同》。合同约定，被告将尚品建材博览城二层D8号商铺租赁给原告，租赁面积为110平方米，租赁期限自2012年9月18日至2013年9月17日，租赁费每平方米每月45元（包括房屋租金每平方米每月20元、场地服务管理费每平方米每月25元）。被告给予原告1个月的装修免租期，免租期内原告免交租赁费、物业管理费。扣除免租期后，原告计租期限为11个月，即自2012年10月18日至2013年9月17日，租赁费共计60500元。双方对各自的权利义务亦做了相应约定。合同签订后，原告向被告缴纳了租赁费60500元、运营保证金20000元及装修保证金2000元。原告对租赁商铺进行装修后开始经营。2013年9月15日，原告撤离了租赁场地。但被告一直未退还原告运营保证金及装修押金。原告以被告在不具备出租条件，且出租的商铺所在建筑未经竣工验收、消防验收的情况下对外招租，双方签订的租赁合同应属无效合同为由诉至法院，要求被告返还原告租金、运营保证金、装修押金，并赔偿损失。另查明，被告出租商铺所在建筑于2011年9月30日通过竣工验收，2012年12月26日通过消防验收。本院认为，原、被告签订的《尚品建材博览城租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违法律规定。双方签订的租赁合同依法成立有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告以被告出租的商铺未经竣工验收及消防验收为由，主张租赁合同无效，但被告提交的证据以及经本院核实，被告在租赁前已通过竣工验收，在租赁期间亦通过了消防验收，原告请求确认租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张租赁房屋不具备出租条件，且被告迟延开业，给原告造成经济损失，要求被告返还2012年10月24日至2013年4月30日期间的租赁费31845元，但未提供充分证据证明。原告在2012年10月已经开始使用租赁商铺进行经营，双方在租赁合同中亦未对商场开业做出约定。现租赁合同已履行完毕，原告要求被告返还租赁费的理由不能成立，本院不予支持。但被告计收租赁费有误，根据合同约定，原告租赁面积为110平方米，计租期为11个月，每平方米每月租赁费为45元（含租金20元、场地服务管理费25元）。原告11个月的租赁费应为54450元（即20元×110平方米×11个月＝24200元；25元×110平方米×11个月＝30250元），而被告收取原告租赁费60500元（租金24200元，场地服务管理费36300元），多收取原告6050元场地服务管理费，应退还原告。本院对原告要求被告退还多收取的场地服务管理费6050元的诉讼请求予以支持。关于原告要求退还运营保证金及装修保证金问题，双方在租赁合同第十条第1项中约定“在合同期满，甲（被告）、乙（原告）双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有相关费用后，甲方将乙方所交的运营保证金、先行赔付金（不计息）退还乙方；若经营场地及设备设施损坏，甲方有权扣留运营保证金及先行赔付金并追究乙方的责任”。现原告在合同期满后未与被告续约，并已撤离商场，被告应按约定退还原告运营保证金。被告抗辩称，原告未按实测面积交付租金、拖欠被告取暖费、广告费，但未提供充分证据予以证实，原告对此不予认可，被告亦未提出反诉，该部分争议，被告可另行解决。双方在装修协议第十条第2项中约定，原告装修完毕后，被告对装修工程进行验收确认。被告验收确定无损坏房屋主要结构及非法拆改附属设施等违章现象后，在1个月内将2000元装修保证金退还原告。现被告未对原告的装修问题提出异议，被告应按约定退还原告交纳的装修保证金。本院对原告要求被告退还运营保证金20000元及装修保证金2000元的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的问题，原告系基于合同无效，要求被告赔偿装修损失。但本案中，双方签订的租赁合同合法有效，合同约定的条款，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告在合同期满时撤离了商场，根据合同第六条第2项“乙方不论各种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方的运营保证金及先行赔付金”的约定以及参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，原告要求被告赔偿装修损失不符合合同约定及法律规定，且原告未提供充分证据证明装修实际价值，故对原告的该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司退还原告姜晓雯场地服务管理费6050元；二、被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司返还原告姜晓雯运营保证金20000元；三、被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司返还原告姜晓雯装修保证金2000元；上述第一、第二、第三项合计28050元，被告呼伦贝尔尚品国际贸易有限责任公司于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告姜晓雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858元，由原告负担2229元，被告负担628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 孙 军审判员 栾海涛审判员 庆格勒二〇一六年三月十六日书记员 兰 松附本判决所依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。