中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初39411号原告（反诉被告）：于海峰，男，1984年8月2日出生。委托诉讼代理人：卢晓艳，北京市大瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马强，北京市大瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩燕（DINGHANYANALICE），女，1954年10月30日出生。委托诉讼代理人：魏欣华，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：原玉刚，男，1983年8月15日出生，北京市岳成律师事务所实习律师。被告：丁之平（DINGHAROLDZHIPING），男，1953年4月2日出生。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈鑫，女，1989年2月14日出生。原告（反诉被告）于海峰（以下称于海峰）与被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）（以下称韩燕）、被告丁之平（DINGHAROLDZHIPING）（以下称丁之平）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。于海峰及其委托诉讼代理人卢晓艳、马强，韩燕委托诉讼代理人魏欣华、原玉刚，丁之平，麦田公司委托诉讼代理人陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于海峰向本院提出诉讼请求：1.要求韩燕和丁之平协助办理北京市朝阳区望京西园四区某某号房屋（以下称涉诉房屋）的权属转移登记手续，将该房屋登记至于海峰名下；2.要求韩燕和丁之平向于海峰交付涉诉房屋；3.要求韩燕支付违约金（以427万元为基数，按日万分之五的标准，自2016年5月11日起计算至涉诉房屋实际交付之日止）。事实和理由：韩燕与丁之平系夫妻关系，涉诉房屋系二人夫妻共同财产。2016年1月24日，在麦田公司的居间服务下，于海峰与韩燕签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定韩燕将涉诉房屋出售给于海峰，房屋成交价格为427万元，签合同时丁之平在场，并出具了《配偶同意出售房产声明》。合同签订后，于海峰于2016年1月24日、2016年1月25日向韩燕支付购房定金共计15万元。根据合同约定，于海峰通过公积金贷款购买涉诉房屋，双方应于2016年7月31日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，于海峰拟贷款数额为120万元。2016年4月，韩燕通知麦田公司执业人员要求与于海峰见面，欲改变涉诉房屋成交价格，另行加价40万元，因于海峰回复按照双方签订的合同执行，韩燕遂于2016年5月11日告知麦田公司执业人员终止双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。此后，于海峰及麦田公司多次要求韩燕依据交易流程和相关部门的规定，办理申请房源核验相关手续以及配合办理公积金贷款、缴税及房屋所有权转移登记手续，但韩燕一直不予配合，拒绝沟通、拒接电话。韩燕辩称，不同意于海峰的诉讼请求。1、买卖合同签订后，韩燕一直积极履行合同约定义务，不存在违约行为。因韩燕目前的外籍身份需要变更产权人信息，韩燕从2016年1月25日至2016年3月25日一直在办理产权人信息变更事宜，并已变更完成。2016年5月31日韩燕提前解除与房屋承租人的租赁关系，收回涉诉房屋。2016年7月8日韩燕申请对涉诉房屋的房源核验，并在2016年7月18日核验通过。按照交易流程，只要韩燕的房源审核通过、于海峰的购房资格审核通过，就可以办理网签、贷款手续。韩燕自行办理房源核验并不违约，而是继续履行合同，无论是委托麦田公司进行房源核验还是自行核验，都可以完成网签。2、韩燕在2016年5月11日没有告知于海峰解除双方之间的买卖合同。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”于海峰在没有收到韩燕解除合同通知的情况下，以韩燕在2016年5月11日告知麦田公司执业人员终止合同为由向法院提起诉讼，纯属于海峰为了达到利用诉讼来延长交易进程，规避自己在2016年7月31日前无法如期申请120万元公积金贷款的目的。事实上应于海峰的一再要求，韩燕提前三个月解除了与承租人之间的租赁合同，而且于海峰也向韩燕表示会支付这三个月的租金给韩燕，并在2016年6月21日还与韩燕家人通话，协商此事。因此，若合同在2016年5月11日解除，于海峰也不会再与韩燕协商提前搬进涉诉房屋的事情了。因此，韩燕从未向于海峰提出过解除合同，只是鉴于交易时间过长，房价有波动，一直在与麦田公司沟通，希望于海峰能够对房价稍作补偿。房屋买卖合同签订后内容并非不可变更，可以签订补充协议对合同条款进行变更或修改，这样做并不违法或违约，并且在协商过程中，韩燕也一直在积极履行合同约定的义务。3、由于于海峰的原因没有在约定的时间内完成贷款手续，于海峰构成违约，韩燕要求解除合同，终止交易。合同附件二约定，买卖双方应于2016年7月31日之前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，韩燕在2016年7月18日已经通过房源核验，可以随时网签、面签。于海峰并没有在2016年7月31日之前提出与韩燕网签、办理贷款等，直至开庭之日，没有任何一方通知韩燕办理继续履行合同的手续，于海峰已经构成违约。因此韩燕有权解除合同，终止交易。丁之平辩称，1、合同签订后，韩燕于2016年3月25日办理完毕产权人信息变更手续，并获知于海峰也已售出其一居室，双方进行网签条件已具备，遂催促进行交易，但于海峰答复含糊，称需要看麦田公司流程而定。经了解方知由于购买于海峰房屋的买方需卖出其名下的房屋才能与于海峰办理过户手续。交易被合同中未约定的情况延误，韩燕认为受了欺骗，提出与于海峰见面洽谈。于海峰以极其无礼的态度拒不见面。韩燕对此非常不满，在与麦田公司沟通中表达了不满，麦田公司认为目前双方都没有违约迹象，进行劝解。韩燕接受麦田公司的说法，在2016年5月14日后未再就加价一事进行过讨论，更没有委托麦田公司转达过终止合同。2、于海峰为避免违约，捏造事实企图利用诉讼延长交易进程。由于政府规定自2016年6月1日起房屋买卖需进行房源核验，于海峰判断自己名下房屋的过户、申请购房资格审查、进行网签等手续无法于2016年7月31日前完成，为避免承担违约责任，于海峰在2016年7月1日双方均未违约的情况下，明知仅凭韩燕与麦田公司工作人员的聊天记录法院不会立案，捏造了“2016年7月1日韩燕通知麦田公司执业人员终止《北京市存量房屋买卖合同》”的事实，骗取法院受理此案。于海峰作为购房人，在其购房资格审查表中显示，截至2016年7月19日，于海峰的家庭名下有一套房产。因此，即使于海峰于2016年7月19日当天完成了其名下房屋的过户手续，并立即重新进行购房资格申请，由于审核需要10个工作日，取得购房资格将在2016年8月1日，因此于海峰在2016年7月31日前显然无法完成网签及公积金贷款手续，势必造成其违约。3、由于于海峰在韩燕并没有违约的情况下向法院提起诉讼，干扰了合同的正常履行，致使合同约定的各项违约时点均已过期，合同无法继续履行。第三人述称，不涉及麦田公司，不发表意见，如法院判决继续履行合同，麦田公司愿意继续配合办理后续手续。韩燕向本院提出反诉请求：1、判令解除韩燕与于海峰就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、要求于海峰赔偿韩燕经济损失13500元（三个月租金损失）；3、要求于海峰向韩燕支付未能按期办理网签及公积金贷款手续的违约金32025元。事实和理由：2016年1月24日，韩燕和于海峰在麦田公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定由于海峰购买涉诉房屋，房屋总价款427万元，定金15万元（已支付完毕），于海峰公积金贷款120万元，双方应于2016年7月31日前签署申请公积金贷款的相关文件。韩燕应于2016年9月1日前解除涉诉房屋的租赁关系，将房屋交付给于海峰。合同签订后，韩燕一直积极履行合同义务，并没有违约，而于海峰在韩燕并没有违约的情况下提起诉讼，还申请对涉诉房屋进行财产保全，造成合同无法按期履行且严重地伤害了韩燕的感情，双方关系恶化，继续交易的诚信基础已经不存在。于海峰对韩燕的反诉辩称，韩燕的反诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。于海峰作为买受人按照合同约定履行义务，不存在违约行为。韩燕所述于海峰不配合办理贷款面签手续不属实。韩燕在房屋价格上涨的情况下有意不履行相关义务，不配合办理房屋贷款手续及房源核验手续，违约方是韩燕而非于海峰。于海峰购房的目的是换房，房屋价格上涨后，韩燕不配合办理相关手续，并明确告知于海峰和麦田公司不出售涉诉房屋并要求加价，于海峰在多次通过多种方式催促韩燕履行合同的情况下，向法院提起诉讼，属于维护自己的合法权益，不属于恶意诉讼、拖延时间，在诉讼中申请财产保全也是对自己权益的维护，而不是伤害韩燕的行为。丁之平对韩燕的反诉述称，没有意见。麦田公司对韩燕的反诉述称，不涉及麦田公司，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在韩燕名下，房屋建筑面积为99.91平方米。韩燕与丁之平系夫妻关系，二人均表示涉诉房屋系夫妻共同财产。2016年1月24日，在麦田公司的居间服务下，于海峰作为买受人与韩燕作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：韩燕将涉诉房屋出售给于海峰，房屋成交价格为427万元；于海峰以自行交接方式支付定金15万元，具体支付时间为合同签订当日支付7万元，2016年1月25日前支付8万元；韩燕同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付；于海峰委托担保公司向相关机构办理公积金贷款，买卖双方应于2016年7月31日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，于海峰拟贷款数额为120万元，若于海峰贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款数额的，于海峰应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分购房款；于海峰于产权移交当日向韩燕支付剩余购房款290万元，支付方式为银行资金监管；买卖双方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续，应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后7个工作日办理房屋权属转移登记手续；韩燕已将涉诉房屋出租，租期至2016年8月30日，韩燕应于2016年9月1日前解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付给于海峰。关于违约责任约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同；任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可根据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，于海峰与韩燕签订《补充协议》，约定双方就房屋权属情况确认如下：1、韩燕确认该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期至今已满五年且该房屋为韩燕家庭唯一住房。韩燕在双方本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买其他房屋，否则由此导致双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由韩燕承担；2、经双方协商，因北京市朝阳区税务局和房屋登记网上预约系统等不可抗力因素导致该房屋不能按照《北京市存量房屋买卖合同》约定的日期办理交税、过户手续，双方互不追究责任，按照网上预约时间办理房屋交易手续；3、本协议自双方签字之日起生效。同日，于海峰、韩燕及某1（以下称某1）签订《房屋交易保障服务合同》，约定买卖双方委托某1办理后续交易事宜，包括但不限于协助办理房屋缴税手续及权属转移登记手续、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，跟进审批进度、及时督促买卖双方按约定履行合同义务、协助发送履约催告函或告知函件。2016年1月24日、1月25日于海峰共向韩燕支付定金15万元。2016年7月8日，韩燕自行申请存量房房源核验，2016年7月18日，房源核验通过。2016年7月19日，于海峰的购房资格审核通过。庭审中，于海峰提交微信聊天记录、《通知函》、顺丰速运快递详情单及快递查询结果，其中微信聊天记录内容包括：1、2016年4月26日，韩燕与麦田公司的某2的聊天记录显示，韩燕表示“刚才有人来电话说望京新城的房子涨到540万了，我有点动心啦，我就拿了15万的定金如果违约赔多少？”，某2表示“这个就由客户来选择了，合同上写的是定金翻倍或者成交价的20%，阿姨，年后市场是有点疯狂，但是现在都冷却了，这个月我们这么多个人就卖了一套房子，有套107平的两居室上个月报价560万，现在485万客户都犹豫不想买呢”，韩燕表示“喂，是你们麦田的人来电话告诉我现在540万，人家给50万定金现在要房，让我怎么想？都是一个公司的，某2就是你们公司的人给打电话，这么恶心我”。2、2016年4月29日，韩燕与麦田公司的某2的聊天记录显示，韩燕表示“明天就去旅游了，每次出去都很快乐，这次却高兴不起来。这几日都睡不好为何这样啊，难道付了定金就不能变了吗？我网上看了，因为价格有变化，停止的有很多啊，你们再给他找房子吧。他着急结婚买房，我又不着急啊”，某2表示“不是那么回事，他（于哥）也是去换房，他卖了自己房子然后买您的房子，现在市场是涨了，他的房子不也涨了吗，所以就相当于他添价钱买您的房子，现在终端断了的话，第一，买他房子客户不可能给他加价，第二，要是这样平白无故去解约的话，人下家也不干啊，您直接把定金退给于哥之后，于哥再去找其他的房子，那就像我说的两居室价格涨了，那他那个一居室不管是高或是低，就目前来讲他也是卖低了，中间无形之中，他就相当于又多加了一部分钱了；如果他多加一部分钱可以的话，他还不如加给您呢，干嘛还要周折一大圈之后，再让他找其他的房子，您说呢阿姨？真像您说的因为价格有变化的停止不卖的挺多的，但是签完合同之后僵持到打官司的地步的也有”，韩燕表示“他不接受我现在说的价格，我只能等到9月了”，某2表示“等到9月份干嘛呀，阿姨”，韩燕表示“等到9月份我不交给他房，我就变成违约了是吧？违约的时候他告我吧，在这期间除了这个定金外，他的钱一律我不接！”，某2表示“如果您想违约的话，您现在就可以跟那个于哥说，你说我这房子不管什么情况我都不卖给你了，反正您如果真这么想的话没必要等到9月份，9月份说不定房价是什么样呢，还有一种可能就是9月份咱这个价格又回到成交价了”，韩燕表示“是啊，我现在已经提出来了，停啊，停的话我退回给他15万这样行不行，你们去协商啊，因为我想了，我去新疆回来如果不答应这470万价格的话，我没必要去见面跟他谈了，我的意思也是不等啊，我昨天电话还是前天电话，如果470万他不接受的情况下，那就停止吧！现在问问他让我怎么赔偿他，他只要说了赔偿的价格我认可，那我愿意赔，我也想跟你聊聊，帮我出出主意吧……”，某2表示“我昨天让那个店长和于哥说了，于哥不同意470万，于哥说按照合同427万履行合同，您说的470万于哥实在接受不了”，韩燕表示“按合同9月交房他要求提前把房客赶走，我让房客提前了，他一点表示都没有，接受不了去买便宜的去！某2，我不准备直接跟他那个，因为他是通过你们中介公司介绍过来的，协调工作还是由你们去做，但是如果还是427万履行合同，这个我不准备履行合同，我呢，现在呢，等到我从新疆回来，我呢再去房地产看一看把我那个房子挂上去，如果顶不济呢，再找个租户继续租，因为现在跟人家已经说好了最迟6月份，所以等到我回来我就打电话，催他们看房子他们找到没有，所以这个呢，他是找的你们中介，他付给你们那个什么，所以你们去做协调，反正现在是470万他如果不接受的话，那我就不卖他了，我准备去别的……”。3、2016年5月11日，韩燕与麦田公司的某2的聊天记录显示，韩燕表示“我们已经回来，尽快和买主见面，等回复”，某2表示“好，阿姨咱这个就是约客户过来见面就是谈这个是谈啥啊，因为我上次跟您聊的，您这边不管什么情况下都不卖给这个客户了，客户这边的话这个，我上次也跟您说了他的态度是不想加价的”，韩燕表示“就谈这个，三方见面谈”。4、2016年5月11日，韩燕、麦田公司的某2、麦田公司的某3三方聊天记录显示，某3表示“买家不和您见面”，韩燕表示“鉴于其中种种欺骗，那我终止合同”，某2对某3表示“你再跟余哥好好争取一下吧，见面聊一下详情”，某3表示“没少做工作”，某2向韩燕表示“阿姨，你所指的欺骗是什么呀”，韩燕表示“一，买主要求修改合同提前交房，我也答应了，有微信证据，要约就发生了变化，其他见面谈，法律我比你懂”，某3表示“我们已经和买家沟通见面的事了，买家拒绝见面，您看还有其他需要我们做的么”，韩燕表示“买主不见面就是拒绝就合同执行情况进行沟通，那我就去法院起诉要求终止合同了，别后悔”、“你们可以做的就是撤销网签，因为已僵成这样打官司不可避免”，某3表示“买方是要继续履行合同，拒绝见面是因为咱这边要求加价”、“所以对于这个要求，买方拒绝见面细聊”，韩燕表示“见面不是要求加价，鉴于对方这种态度，我不卖了”，某3表示“那您是需要沟通什么内容”，韩燕表示“我需要向你们汇报吗”，某3表示“需要，我们是居间方，合同是三方的”，韩燕表示“谈中止合同啊，并要求赔偿我应买主要求提前清退租客的损失，另外谈中止合同他的赔偿要求，谈不拢就交法院判决”，……某3表示“截止到目前，您买卖双方都没有违约的迹象，所以假如说您觉得卖低了，需要让客户加价的话，您看加多少，我可以再去给他做工作，但如果您单方想要解约的话，只会让事情变的恶化，而且走司法程序，您赔偿的金额将近100W，即使房子卖到520万甚至530万，也刚刚能弥补中间的赔偿金，所以也希望您权衡利弊”。5、2016年5月24日，韩燕与某2的聊天记录显示，某2表示“韩阿姨，给您打电话您关机了，座机也没接，您在忙吧，客户于哥的一居室现在办理的快结束了，所以需要就您401号楼两居室跟您夯实一个方案，看咱们这交易如何往下推进，您收到信息回个电话或者短信微信都可以，谢谢”，韩燕未作回复。6、2016年6月2日，韩燕与麦田公司的某2的聊天记录显示，某2表示“韩阿姨，您到北京了嘛？”，韩燕未作回复。7、2016年6月3日，于海峰与韩燕的聊天记录显示，于海峰表示“阿姨，最近一直联系不上您，中介和我们说要联系您做建委要求的房屋核验也一直没联系上您，希望您看到这条微信与我们或中介联系一下。买您房子的时候我们跟您和叔叔也说了，我们换房子是为了结婚，用作婚房。您一直不回我们我们婚期就定不下来。我们签约当天包括之后都聊的很好，我们也一直欣赏叔叔阿姨的为人和生活态度。因此，也希望您将心比心，有什么问题及时与我们沟通。夏天天气热，您和叔叔多注意身体”，韩燕未作回复。8、2016年6月11日，于海峰与韩燕的聊天记录显示，于海峰表示“阿姨您好，不知道您和中介之间发生了什么或是有什么误会，我希望咱们双方有什么事情可以直接沟通，别这样避而不谈，毕竟这样也解决不了问题。咱们从签合同到之前的联系都是非常愉快的，也希望咱们可以高高兴兴地把接来下的流程走完。您有什么事情可以直接联系我们，我觉得咱们双方的直接沟通是最有效最能解决问题的。我的电话您也知道：某4”，韩燕未作回复。9、2016年6月13日，韩燕与某2的聊天记录显示，某2向韩燕发送一张《通知函》照片，《通知函》内容为“韩燕女士：您好！您于2016年1月24日通过北京麦田房产经纪有限公司提供的居间服务与买受人于海峰签署了买卖坐落于朝阳区望京西园四区某某号房屋（以下简称该房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》。同日您与买受人及我司三方共同签署了《交易保障服务合同》用以委托我司办理该房屋的后期交易手续。依据交易流程和相关部门的规定，您应向我司提交房本原件照片、产权人身份证正反面原件照片，并签署房屋核验申请表和委托书以办理房屋核验。房屋核验手续办理完毕后，您还需要配合买受人办理后续的公积金贷款、缴税及房屋所有权转移登记手续。因您一直未配合办理核验手续，现特发函提醒您，为避免您承担违约责任，请在接到此函之日起三个工作日内提交相应材料，办理上述事宜，如有疑问请联系经手工作人员。联系人：某2，联系电话：某5某1”，韩燕未作回复。10、2016年6月22日，韩燕与某2的聊天记录显示，某2表示“韩阿姨好，您回北京啦？”，韩燕未作回复。11、2016年7月5日，韩燕与某2的聊天记录显示，某2表示“阿姨，新城的租户是不是已经到期啦”，韩燕表示“已搬走”，某2表示“阿姨您现在还是必须让客户加价您才能把房子卖给他呀，或者能不能少加点”，韩燕表示“中间发生了需房屋核验，合同已无效”，某2表示“房屋核验是需要咱们来做的呀，那阿姨咱这边现在就是不卖给客户了，任何条件都不谈了？”，韩燕表示“出现新的规定，需要坐下来谈对方不肯谈，至于6月前签的合同应如何进行核验（早于4月28日通知），请拿出北京规定来”，某2表示“我们上个月就开始联系您一直没联系”，韩燕表示“既然说不谈，我们就出去旅游了，是否办核验，拿北京市具体规定（对早于4月28日签约，迟迟不能履约的合同如何处理的规定）”，某2表示“当时就是因为您必须让加价，客户确实没有富裕的钱了，但是现在自己的房子已经过户给别人了都”，韩燕表示“你这是所答非所问，新规定出来后我的理解就是不可抗力，合同无效了”，某2表示“这不属于不可抗力呀，这个咱们是可以办理的，这个不会影响咱们约定时间的交税过户的”，韩燕表示“国家规定，先核验后签合同”，某2表示“咱们是出细则前签的合同呀”，韩燕表示“核验后合同才有效啊”，某2表示“6月份一直没联系到您，如过咱们上个月开始做，现在就已经审核通过了”，韩燕表示“你先需提供北京市对6月前所签合同处理规定！你始终回避这问题”，某2表示“你这儿有这个规定嘛？我没听说有强制规定呀”，韩燕表示“居间方应该做什么？你在问我？”，某2表示“OK，那我去了解这个事情，您保持电话畅通，到时候联系您”。12、2016年8月4日，韩燕与某2的聊天记录显示，韩燕表示“怎么一点动静都没有？今天是8月4日，按合同规定，买方已违约”，某2表示“卖房一直想跟您继续履行合同，我们找您做房屋核验您一直都没让我们做呀，阿姨”。13、2016年8月5日，韩燕与某2的聊天记录显示，某2表示“韩阿姨，要不咱们约个时间见面屡一下，后续的流程和相应的咱们的要求和条件”，韩燕表示“买方既然想履行合同就去办公积金贷款啊！我的房屋核验早完成啦。合同规定的是7月31日之前买方完成公积金贷款，现已处在违约位置，相反合同规定我方需在8月31日前完成解除与租赁户的租赁关系，我方已于5月31日按买方要求提前与租赁方解除租赁。有关房屋核验，也已完成。所以是买方违约，我方是守约方！就按合同程序走吧！”，并发送了存量房房源核验受理回执和北京市住房和城乡建设委员会网页截图照片，某2表示“OK，那您什么时候有时间，公积金办理需要您一起过去的韩阿姨”，韩燕表示“网签了吗，没网签就能办公积金？这是专业中介？”，某2表示“网签您和于哥签完字随时能做，客户购房资格已经出来了”。于海峰表示该组证据用以证明：1.韩燕预期违约。韩燕于2016年4月29日要求麦田公司和于海峰沟通其将涉诉房屋的成交价格提高至470万元，并作出绝对不会按照约定的427万元的价格继续履行合同的表示；韩燕于2016年5月11日明确告知麦田公司终止合同；韩燕于2016年6月22日通知麦田公司其与于海峰之间的买卖合同已经无效。2.某1分别于2016年6月13日、6月24日向韩燕发出《通知函》，韩燕对此不置可否，并拒绝与于海峰及麦田公司沟通。3.韩燕自行办理房源核验，并向麦田公司发微信称于海峰违约，要求按合同程序走。涉诉房屋办理网签手续需要通过麦田公司提交房源核验申请并审核通过后，双方签署草拟网签合同，因韩燕自行办理房源核验，导致麦田公司无法办理网签合同。4.韩燕的违约行为导致无法按照合同约定的时间和条件履行合同内容，韩燕应按合同约定承担违约责任。韩燕和丁之平对该组证据的质证意见为：1.对微信聊天记录的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该证据只是选取了对于海峰有利的部分，韩燕在和麦田公司的微信聊天中虽然有类似要终止合同的口头表示，但目的都是在协商变更房价，事实上韩燕一直以实际行动积极履行合同。2.对于《通知函》、顺丰速运快递详情单及快递查询结果的真实性和证明目的均不予认可，表示韩燕并未收到《通知函》，于海峰所述的2016年6月13日发送的《通知函》不是由韩燕签收，于海峰所述的2016年6月24日发送的《通知函》显示派送不成功，韩燕当时正在云南旅游。3.韩燕自行办理房源核验手续未违反合同约定，韩燕一直在与麦田公司沟通房源核验一事，但麦田公司却采取消极态度，不给韩燕明确答复，韩燕无奈自行到朝阳不动产事务中心咨询，得知可以自己申请房源核验，并在2016年7月18日核验通过，在2016年7月18日至7月31日之间还有13天的时间，足以办理网签、申请贷款手续。在2016年7月31日之前，于海峰和麦田公司均未告知韩燕办理网签及贷款的手续及时间，相应违约责任应由于海峰承担。麦田公司对该组证据不持异议。于海峰提交《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》、《申请存量房房源核验提交材料告知单》，用以证明根据相关规定，通过房地产经纪机构出售房屋的，房源核验申请人应当委托房地产经纪机构在网上申请核验，现韩燕自行申请房源核验，导致无法办理网签手续，同时也证明韩燕在申请房源核验时未如实陈述，存在隐瞒。韩燕和丁之平对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示买卖合同的目的是买受人取得房屋所有权，出卖人获得售房款，韩燕自行申请房源核验并不导致买卖合同不能继续履行，韩燕不存在违约行为。麦田公司对该组证据不持异议。于海峰提交丁之平于2016年1月24日出具的《配偶同意出售房产声明》，内容为“本人系韩燕的丈夫本人同意将位于朝阳区望京西园四区某某号的房产对外出售，并且认可韩燕对外所签订的一切房屋出售相关文件，并承担相应的法律责任”，用以证明丁之平同意韩燕出售涉诉房屋。韩燕、丁之平及麦田公司对该证据均不持异议。于海峰提交银行卡复印件及账户余额查询结果，用以证明于海峰有能力全额支付购房款。韩燕和丁之平对该组证据的真实性无法核实，表示不能证明合同可以继续履行。麦田公司对该组证据不持异议。于海峰提交微信聊天记录，用以证明麦田公司的某3于2016年6月22日向于海峰告知，前两天与法务经理沟通过，韩燕已经明确表现出不配合继续往下办流程的意向，发送的律师函韩燕已经签收了，于海峰可以安排起诉的事了。韩燕对该证据的真实性无法核实，证明目的不予认可，表示韩燕并未委托麦田公司向于海峰传达终止买卖合同的意思表示，麦田公司无权代替韩燕作出终止合同的决定。丁之平对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示某3和于海峰系朋友关系，二人策划了于海峰未能在2016年7月31日完成网签却是韩燕违约的假象。麦田公司对该证据未发表质证意见。韩燕提交2016年6月28日的登机牌、云南出团通知，用以证明韩燕在2016年6月28日至7月2日期间赴云南旅游，并未在北京，未收到2016年6月24日的《通知函》。于海峰表示其不是该组证据的当事人，不清楚证据的形成过程，对真实性不发表意见，对关联性和证明目的不予认可。丁之平对该组证据不持异议。麦田公司对该组证据的真实性无法核实，证明目的不予认可，同时表示韩燕及丁之平已经在庭审中承认通过微信方式收到了麦田公司发送的《通知函》。韩燕提交租约、确认书，用以证明韩燕为积极履行合同提前与承租人解除合同，收回涉诉房屋，于海峰应赔偿韩燕2016年6月至8月的租金损失13500元（每月租金为4500元）。于海峰对该组证据的真实性无法确认，对关联性和证明目的不予认可，表示不能证明韩燕积极履行合同，也不能证明韩燕不存在违约行为，韩燕无权向于海峰主张租金损失。丁之平对该组证据不持异议。麦田公司对该组证据的真实性无法核实，证明目的不予认可，表示韩燕虽解除了租约，但并未向于海峰交付涉诉房屋，无法视为履行了相关合同义务。韩燕提交存量房房源核验受理回执和北京市住房和城乡建设委员会网页截图，用以证明韩燕积极履行合同义务，已于2016年7月18日完成房源核验。于海峰对该组证据的真实性不持异议，但不认可合法性和证明目的，表示根据相关规定，通过房地产经纪机构出售房屋的，房源核验申请人须委托房地产经纪机构在网上申请，因为只有由经纪机构申请办理的，经纪机构才可以为买卖双方办理网签，韩燕如果在办理申请房源核验时向相关工作人员如实陈述涉诉房屋是委托经纪机构进行的买卖，工作人员是不会接受韩燕的申请的，存量房房源核验受理回执中受托人和经纪人员一栏证明了韩燕在办理房源核验过程中未如实陈述、存在隐瞒。丁之平对该组证据不持异议。麦田公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示韩燕通过麦田公司提供的居间服务出售涉诉房屋却自行办理房源核验，则买卖双方无法通过麦田公司办理网签等后续交易手续。韩燕提交于海峰的购房资格审核结果，用于证明：1.截至2016年7月19日，于海峰名下的一套房屋仍未出售；2.于海峰不能以首套房产的资格进行120万元公积金贷款；3.不能按合同约定的期限即2016年7月31日前办理贷款申请的责任在于海峰；4.于海峰恶意利用诉讼拖延时间，以达到能够申请120万元公积金贷款的目的。于海峰对该组证据的证明目的不予认可，表示双方并未约定于海峰是以首套房产的资格进行公积金贷款申请，在双方签订合同前韩燕即知晓于海峰名下有房，也了解于海峰是为准备结婚而换房，韩燕在房屋价格上涨的情况下恶意违约拒绝继续履行合同，于海峰在权利受到侵害时有权请求法律给予保护。丁之平对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示于海峰已于2016年7月19日初步通过了资格核验，可以继续履行买卖合同。韩燕提交谈话录音，用以证明丁之平已告知于海峰租赁合同已解除，韩燕提前履行合同义务。于海峰表示该录音内容不完整，该证据恰好可以证明韩燕就于海峰继续履行合同的请求拒绝与于海峰进行沟通，态度坚决，明示毁约。丁之平对该证据不持异议。麦田公司对该证据未发表质证意见。丁之平提交微信聊天记录（某3、某2和韩燕之间），用以证明韩燕要求涨价一事于2016年5月14日已经截止，2016年5月24日，麦田公司询问韩燕是否可以提前交房，双方还在继续履行合同。于海峰对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示某3发送的微信内容系想撮合双方继续履行合同，并且告知韩燕违约的法律责任。韩燕对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。丁之平提交微信聊天记录（于海峰与韩燕之间），用以证明2016年5月24日，于海峰还在与韩燕协商合同履行事宜而没有提及违约金和涨价事宜。于海峰对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示于海峰和麦田公司均联系不上韩燕，于海峰就以韩燕能否将涉诉房屋提前租给于海峰为理由联系韩燕，但韩燕没有进行任何回复。韩燕对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性无法核实，表示与麦田公司无关，不发表意见。丁之平提交微信聊天记录，用以证明韩燕于2016年3月底已经完成产权证名字的变更，但于海峰在拖延时间，于海峰向韩燕隐瞒了其房屋的买受人需要卖掉自己的房屋后才能购房的事实。于海峰对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。韩燕对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性无法核实，表示与麦田公司无关，不发表意见。丁之平提交微信聊天记录（韩燕和某2之间），用以证明麦田公司向韩燕告知，因购买于海峰房屋的人也需要出售自己名下的房屋，2016年7月中旬才能办完手续，故涉诉房屋的手续预计在2016年7月中旬或7月底才能办理。于海峰对该证据的真实性无法确认，证明目的不予认可。韩燕对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。丁之平提交微信聊天记录（韩燕和某3之间），用以证明于海峰拒绝与韩燕进行面谈。于海峰对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示其在微信中所称的不谈是指不谈加价的事情。韩燕对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。丁之平提交微信聊天记录（韩燕、某3和某2之间），用以证明韩燕明确向麦田公司告知，韩燕约于海峰见面不是谈价格问题而是谈态度问题。于海峰对该证据的真实性无法确认，证明目的不予认可。韩燕对该证据不持异议。麦田公司对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。经询，于海峰与韩燕均表示双方尚未办理网签，均认可交易流程是先进行房源核验，再办理网签，再办理公积金贷款。于海峰与韩燕均表示办理公积金贷款需要双方的配合，于海峰表示其已通过由某1两次向韩燕邮寄《通知函》及由麦田公司的某2在微信上向韩燕发送《通知函》的方式催促韩燕办理房源核验及公积金贷款等手续，韩燕表示其没有催促过于海峰办理公积金贷款手续，办理公积金贷款是于海峰的义务，无须其催促，其于2016年8月4日通过微信向麦田公司的某2告知房源核验已通过。关于在韩燕自行申请房源核验的情况下是否可以办理网签一节，于海峰表示通过房地产经纪机构成交的买卖合同不能自行进行房源核验，否则无法办理网签；韩燕表示不清楚是否能办理网签，韩燕在得知需要房源核验后，主动找到麦田公司要求进行房源核验，但麦田公司知道于海峰于2016年7月1日起诉之后，就对韩燕要求房源核验的事情不予理睬，韩燕才于2016年7月8日自行申请房源核验；丁之平表示不能办理网签，但补办委托麦田公司的手续后即可办理网签；麦田公司表示，自行申请房源核验的情况下不能通过麦田公司办理后续交易手续，需要产权人撤销核验后重新授权麦田公司办理核验，并表示麦田公司已通过微信向韩燕发送了《通知函》，明确告知韩燕应提交的房源核验所需材料。经询，韩燕认可2016年6月收到麦田公司通过微信发送的《通知函》。关于房屋交付情况，各方均认可尚未交付给于海峰。若合同继续履行，于海峰表示同意全额支付剩余购房款。关于韩燕要求解除合同的依据，韩燕表示根据合同约定，于海峰应于2016年7月31日之前办理公积金贷款申请手续，韩燕在2016年7月31日之前已做好一切准备可以随时网签、随时配合办理公积金贷款，但于海峰在2016年7月31日之前并未与韩燕联系要求办理公积金贷款手续，导致交易时间延长，故韩燕有权解除合同。关于韩燕主张的经济损失，韩燕表示韩燕与承租人的租赁合同于2016年8月31日到期，韩燕与于海峰约定2016年9月1日前交房，后应于海峰要求，韩燕提前解除租赁合同，于海峰承诺承担承租人提前搬走导致的租金损失，承租人于2016年5月31日搬离涉诉房屋，故于海峰应赔偿三个月的租金损失。经询，于海峰不认可其承诺承担承租人提前搬走的租金损失，韩燕亦未能就此进行举证。经释明，于海峰与韩燕均主张对方要求的违约金过高，请求法院予以酌减。本案在审理过程中，于海峰提出财产保全申请，要求查封韩燕名下的涉诉房屋，并就此提供了担保。2016年7月21日，本院作出（2016）京0105民初某6号民事裁定书，依法裁定查封登记在韩燕名下的涉诉房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，于海峰与韩燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。合同约定双方应于2016年7月31日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，而根据交易流程，买卖合同签订后，买受人需要进行购房资格核验，出卖人需要进行房源核验，双方进行网签，之后才能办理公积金贷款，现双方未办理网签，导致后续的贷款、完税及权属转移登记手续无法进行。根据查明的事实可知，2016年6月13日，麦田公司已通过微信向韩燕发送《通知函》以催促韩燕配合办理房源核验手续，并明确告知需要提供的材料及签署的文件，但韩燕并未积极配合，而是在2016年7月8日自行申请房源核验，后房源核验于2016年7月18日通过，但韩燕并未及时告知于海峰或麦田公司，而是在合同约定的签署申请公积金贷款的相关文件期限届满后直接向麦田公司表示于海峰已经违约，在麦田公司提出继续办理网签和公积金贷款手续的情况下，韩燕仍未予配合，并以于海峰未能在2016年7月31日前完成公积金贷款为由主张于海峰违约。房源核验是网签的前置程序，网签又是办理公积金贷款的前置程序，现因韩燕未积极配合办理房源核验，且在麦田公司明确告知情况下，自行申请房源核验，核验通过后亦未及时告知于海峰或麦田公司，导致网签未能在2016年7月31日完成，进而导致公积金贷款申请手续无法办理，同时韩燕至今未向于海峰交付涉诉房屋，亦违反合同约定，加之韩燕在本案中提出反诉请求明确要求解除合同，故韩燕的行为已经构成违约。而于海峰并未怠于履行合同义务，双方未能在2016年7月31日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件的责任在韩燕，于海峰并不存在违约行为。综上，韩燕以于海峰未能在2016年7月31日前完成公积金贷款手续为由主张解除合同并支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。韩燕主张的经济损失亦缺乏依据，本院不予支持。于海峰已具备购房资格，涉诉房屋亦已通过房源核验，现于海峰愿意一次性付清剩余购房款，合同的继续履行并无其他障碍，故合同应当继续履行。协助办理权属转移登记和交付房屋是韩燕的合同义务，丁之平作为涉诉房屋的共有权人，于合同签订当日出具了《配偶同意出售房产声明》，且明确表示韩燕出售涉诉房屋已经过其同意，故韩燕与丁之平应共同协助于海峰办理权属转移登记手续并向于海峰交付涉诉房屋。考虑到双方已经发生纠纷，为避免后续争议的产生，于海峰应在房屋权属转移登记的同时向韩燕支付剩余房款。关于于海峰主张的违约金，根据合同约定，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的日万分之五向守约方支付逾期违约金。现韩燕违反合同约定，导致后续的贷款、完税及权属转移登记手续无法进行，亦未按约定时间向于海峰交付涉诉房屋，故韩燕应承担相应的违约责任。关于违约金的具体数额，韩燕主张违约金过高并请求本院予以酌减，本院将以于海峰的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、韩燕的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）、被告丁之平（DINGHAROLDZHIPING）于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）于海峰办理北京市朝阳区望京西园四区某某号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告（反诉被告）于海峰名下，与此同时，原告（反诉被告）于海峰向被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）支付剩余购房款4120000元；二、被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）、被告丁之平（DINGHAROLDZHIPING）于本判决生效后七日内将北京市朝阳区望京西园四区某某号房屋腾空交付给原告（反诉被告）于海峰；三、被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）于海峰支付违约金150000元；四、驳回原告（反诉被告）于海峰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40960元，由被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）、被告丁之平（DINGHAROLDZHIPING）共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费20662元，由被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）韩燕（DINGHANYANALICE）负担【于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）于海峰】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩审 判 员  孙茜倩代理审判员  魏慧彪二〇一七年八月十七日书 记 员  张 晨