浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第3282号
上诉人（原审原告）：汪子琴。
委托代理人：吴跃华。
被上诉人（原审被告）：杭州市西湖区香樟公寓业主委员会。
负责人：吴玉华。
委托代理人：吴燕。
上诉人汪子琴因与被上诉人杭州市西湖区香樟公寓业主委员会（以下简称香樟公寓业委会）租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2014）杭西民初字第1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年4月3日，汪子琴、香樟公寓业委会签订《香樟公寓物业经营用房租赁合同》一份，约定：租赁地点在杭州市文三西路374-3号香樟公寓商贸楼一楼外侧（竞舟路旅行社隔壁），面积16平方米；租期自2014年8月16日起至2017年8月15日；年租金8000元，租房押金3000元；因房屋是一个空间，需要汪子琴自己投入资金做改造装修，费用与香樟公寓业委会无关，故香樟公寓业委会同意前期在租期租金上给予一定的优惠。该份合同由尹平签名，加盖香樟公寓业委会的公章。合同签订后，因该份合同对于租赁标的物表述尚不够详细，故次日又签订第二份《香樟公寓物业经营用房租赁合同》，后份合同除明确租赁标的物是自行车通道外，其他内容均同前份合同。但是后份合同除经办人尹平签名外，还有当时的业委会主任邹勇签名。之后，汪子琴为该通道的改造以及装修成奶茶店，一共支付了装修工程款63000元，广告制作费12000元。汪子琴又向香樟公寓业委会支付房租押金3000元，2014年8月16日至2015年8月15日房租8000元。后因汪子琴的奶茶店搭建位置规划中为开放性的自行车通道，是香樟公寓商贸楼地下车库的西面安全出口，违反消防法的有关规定，杭州市公安消防支队西湖大队于2014年7月8日作出行政处罚决定。2014年7月14日，汪子琴、香樟公寓业委会、社区、物业公司相关工作人员以及西湖消防的工作人员共同就奶茶店违章拆除事宜召开会议，最后决定于7月16日拆除。7月18日，汪子琴的奶茶店被关闭。双方就赔偿事宜协商无果，汪子琴遂于2014年8月4日诉至该院，请求：1、确认汪子琴、香樟公寓业委会双方签订的《香樟公寓物业经营用房租赁合同》无效；2、香樟公寓业委会向汪子琴赔偿包括房屋租金、押金、装修费、购买设备及原材料费用、品牌加盟费等各项费用共计194465元；3、由香樟公寓业委会承担本案诉讼费。
原审法院认为，涉案合同的标题虽表述是物业经营用房租赁合同，但是从合同内容看，所出租的标的物并非房屋，而是公共通道，双方对此均是明知的。汪子琴主张该通道是香樟公寓业委会委托装修公司改造的，其事先并不知情，其该项主张与事实不符。虽然装修公司的选定是由香樟公寓业委会的经办人尹平出面的，但是根据双方所签租赁合同的约定，改造、装修涉案通道的资金由汪子琴投入，故改造该通道，将该通道封闭并非香樟公寓业委会单独所为，而是汪子琴、香樟公寓业委会共同所为。涉案通道为安全出口，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏通通道、安全出口、消防车通道。故汪子琴、香樟公寓业委会封闭安全出口，并改造成店铺出租使用，为此所签的涉案租赁合同违反法律的强制性规定，应认定无效，因此，汪子琴主张合同无效的诉请，有事实和法律依据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汪子琴因该无效合同支付给香樟公寓业委会的押金3000元、2014年8月16日至2015年8月15日的房租8000元，上述财产应当予以返还。至于汪子琴所受到的损失，有证据可以证明的是装修工程款63000元以及广告制作费12000元，共计75000元。由于造成涉案合同无效，汪子琴、香樟公寓业委会均有过错，且过错责任基本相当，故上述损失应当由汪子琴、香樟公寓业委会各半承担。据此，香樟公寓业委会应当赔偿汪子琴财产损失37500元。汪子琴的其他损失请求，因缺乏事实和法律依据，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，于2014年10月23日判决：一、确认汪子琴与香樟公寓业委会签订的《香樟公寓物业经营用房租赁合同》无效；二、香樟公寓业委会返还汪子琴房租8000元、租房押金3000元；三、香樟公寓业委会赔偿汪子琴财产损失37500元；四、上述第二、三项合计48500元，香樟公寓业委会于判决生效之日起十日内支付汪子琴；五、驳回汪子琴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2095元，由汪子琴负担1589元，由香樟公寓业委会负担506元。
宣判后，汪子琴不服，向本院提起上诉称：原判决事实认定错误，适用法律不当。原判决认定上诉人与被上诉人双方皆有过错且过错相当不符合事实。被上诉人应承担全部责任，上诉人与被上诉人双方先后签订两份《香樟公寓物业经营用房租赁合同》，第一份合同系上诉人提交，上注明租赁地点“杭州市文三西路374-3号香樟公寓商贸楼一楼外侧（竞舟路旅行社隔壁）”，签订日期为2014年4月3日，第二份《香樟公寓物业经营用房租赁合同》由被上诉人提交，两份合同内容基本不变，但第二份合同上注明的租赁地点改为“杭州市374-3号香樟公寓商贸楼一楼外侧（原自行车通道）”被上诉人在一审庭审时也承认注明“原自行车通道”是后来重新补签，虽然日期也注明是“2014年4月3日”但实际签订日期在2014年4月3日之后，因两份合同内容都由被上诉人制作，系被上诉人提供的对承租方的固定格式合同，根据《中华人民共和国合同法》规定应当以有利于上诉人一方的合同为准，因此，被上诉人提交注明“原自行车通道”的《香樟公寓物业经营用房租赁合同》依法不能作为证据使用。两份《香樟公寓物业经营用房租赁合同》皆注明房屋用途为：“开办小型食品店或办公”，即被上诉人一直认为其向上诉人出租的房屋可以开办小型食品店，上诉人开办奶茶店并未违反约定，现造成上诉人所开奶茶店被强拆的结果，被上诉人当然依合同约定需承担全部责任。当时与上诉人签订《香樟公寓物业经营用房租赁合同》的被上诉人一方的主要经办人叫尹平，一审时其在国外，现已回国，因其作为被上诉人香樟公寓业委会当时的成员之一，对本案前后经过非常清楚，现其证明当时的前后经过：即被上诉人将自行车通道改成商铺在前，上诉人与被上诉人签订《香樟公寓物业经营用房租赁合同》在后，在双方签订《香樟公寓物业经营用房租赁合同》时，上诉人并不知道所承租的商铺系自行车通道改成。根据一审庭审时的证据五即杭州市公安局消防支队西湖大队对被上诉人和小区物业公司下达的《行政处罚决定书》证明：经过消防部门调查取证，在询问了上诉人与被上诉人各方之后，查实被上诉人将安全出口违法改成商铺进行出租，因而被上诉人和小区物业成为处罚对象，上诉人无责任，该证据足以证明因被上诉人的违法改建行为致使上诉人所开奶茶店被强拆，而该证据一审法院判决时却予以忽略，未予理睬。综上所述，因被上诉人的违章改建行为致使上诉人有足够的理由相信该房屋能够合法使用，因而才与被上诉人签订租赁合同，上诉人在签订租赁合同的过程中并无过错，香樟公寓业委会理应承担全部责任。﻿上诉人主张的加盟开店资格费、品牌使用费、原料调料费及开店所需设备费、设计费、空调机费、夹膜玻璃点钞机费用等，一审法院以“不是涉案租赁合同必然会产生的损失、不符合国家发票管理的相关规定、不是本案必然会产生的损失、不符合有效证据的形式要件、可继续使用的物品不是本案的必然损失”等为由全部驳回，属于适用法律错误，理由如下：因被上诉人的违法改建行为，致使上诉人已经完成开店准备工作的奶茶店被拆除，相关设备已不能使用，就算空调和点钞机等有些能使用，但现在上诉人奶茶店开不成，事实上也无法使用，当然属于直接损失，原料调料有保质期，已大部分过期，未过期的部分因奶茶店开不成，事实上也无法使用，奶茶店被强拆时，上诉人并未在场，门锁也已更换，所有设备、原材料并不在上诉人控制下，并且上诉人开设的奶茶店符合双方一致认可的租赁合同要求的房屋用途，因此上诉人因开设奶茶店的所有合理支出理当属于必然损失和直接损失。一审法院以是可以移动的物品、不是必然会产生的损失为由予以驳回没有法律依据。上诉人为了符合食品安全的要求、本着对消费者负责的态度，进行加盟经营和原材料的购买，一审时上诉人提交的收据、加盟合同、照片等证据足以证明其支付了相关费用，但一审法院以加盟开店资格费、品牌使用费、原料调料费及开店所需设备费、设计费的收据不是正式发票、不符合国家发票管理为由全部驳回没有法律依据，没有任何相关法律规定在经济往来中每一次交易必须开具正式发票才有法律效力，上诉人之所以不能提供上述款项的发票是因为加盟授予方要求上诉人补交近一万元税款，上诉人因经济拮据已承担不起该笔费用，这一点上诉人一方已在一审庭审中讲明。书面材料中文字记述所表达的内容能证明相关事实的属于书证，因此收据属于书证的范畴，符合证据的构成要件，一审法院以收据不符合国家发票管理的相关规定及不符合证据的构成要件为由不予认定没有法律依据，属于法律使用错误。请求：一、维持一审判决第一项和第二项；二、撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判被上诉人向上诉人赔偿全部房屋装修费63000元，全部广告制作费12000元，加盟开店资格费、品牌使用费、原料调料费及开店所需设备费、设计费、空调机费、夹膜玻璃点钞机费共108465元，以上款项合计1836465元；三、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。二审中，上诉人表示上诉状中的上诉请求第二项款项合计系笔误，应为183465元。
被上诉人香樟公寓业委会口头答辩称：第一，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，认可判决。第二，对上诉人诉称双方在签订租赁合同时，其并不知道是自行车通道一说，不予以认可。首先上诉人正因为知道有这么一个自行车通道常年闲置，才有承租意向，找到被上诉人要求承租。被上诉人也正是考虑到这个地方不是真正意义上的商铺，才低价以8000元／年出租，每个月666元。在文一西路竞舟路口这么好的地段，如果是商铺绝对不可能这么低的价格可以租到。其次，正是考虑到该特殊情况，所以双方在签订合同时候为了更加完善，特别就该空间为自行车通道予以明确约定，根本不存在上诉人所称的不知情一说。上诉人作为完全民事行为能力人，应当对自己所签订的合同承担责任。第三，被上诉人至始至终不认可该自行车道系消防通道，这一点没有错误。但是原审判决也并没有将该自行车通道认定为是消防通道，而是属于安全出口，所以被上诉人对原审法院认定没有异议。第四，关于损失部分，被上诉人仅认可装修损失属于实际损失。其余均不属于损失。
二审期间，在本院指定的举证期限内，上诉人汪子琴向本院提交如下证据：1、询问笔录一份，证明被上诉人将自行车通道改成商铺在前，上诉人与被上诉人签订《香樟公寓物业经营用房租赁合同》在后，在双方签订《香樟公寓物业经营用房租赁合同》时，上诉人并不知道所承租的商铺系自行车通道改成；2、《关于香樟公寓商贸楼的说明》一份，证明在消防部门对被上诉人的违章改建行为进行处罚时，被上诉人向杭州市西湖区消防大队出具的一份辩解书，被上诉人在2014年6月6日认为自己并未违章改建。
被上诉人香樟公寓业委会二审中未向本院提交新的证据。
对于上诉人汪子琴提交的上述证据，被上诉人香樟公寓业委会认为，对证据1三性均有异议，不属于新证据；询问笔录类似证人证言，应当出庭作证；询问笔录内容与事实不符，被上诉人方认为应当以双方的租赁合同为准。证据2不属于新证据，2014年6月6日的说明一审起诉前被上诉人方就已经递交给消防大队了，上诉人一审可以调取；且该证据不能实现其证明目的，被上诉人方一直不认为是消防通道，仅仅认为是自行车道。本院认为，证据1系上诉人向尹平所作询问笔录，尹平所作陈述内容实质属于证人证言，上诉人未依法申请证人出庭作证，且该证据内容并无其他证据印证，故对该证据不予采纳；证据2形成于一审之前，上诉人无正当理由未能在一审过程中提交，亦未提出延期举证申请，故对该证据本院亦不予采纳。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：汪子琴与香樟公寓业委会签订的租赁合同，因出租的标的物系公共通道，原审法院根据《中华人民共和国消防法》的规定认定该合同无效正确。本案二审的争议焦点在于该合同被确认无效后，双方的过错大小及汪子琴的损害后果认定问题。关于双方的过错问题，香樟公寓业委会应当明知其所在小区共有部分哪部分是可以出租的物业经营用房，哪部分是不可以挪作他用的公共通道。但是，香樟公寓业委会将消防法规定的任何单位或个人不得占用、堵塞、封闭的公共通道出租给汪子琴用于开设奶茶店，主观存有过错。汪子琴作为承租人，其在租赁经营场所时，应当尽到谨慎审查义务，查明其所承租的是否系有独立产权的房屋。但是，汪子琴在二审中明确表示其并未了解其租赁标的物的状况，并未了解租赁空间的性质，显然存有过失；况且，双方签订的第二份租赁合同明确载明租赁标的物系“香樟公寓商贸楼一楼外侧（原自行车通道）”，故汪子琴对合同无效的后果也存有过错。原审法院根据双方的过错程度，确定对于汪子琴的损失由双方各半承担当属合理。关于汪子琴的损失确定问题，除了原审法院认定的装修工程款和广告制作费，汪子琴主张加盟开店资格费、品牌使用费、原料调料费及开店所需设备费、设计费系直接损失，但未提供充分、有效的证据予以证明其损失金额。汪子琴一审中仅提交了济南源动力餐饮管理咨询有限公司出具的收条，并无任何财务凭证证明其实际支出该笔费用，况且，从汪子琴提交的济南源动力餐饮管理咨询有限公司于2014年7月15日出具的情况说明来看，该公司称开具正式发票需等到二个月之后，而现上诉人在二审期间仍未能提供有效证据证明付款情况，故本院对汪子琴主张的上述损失不予认定。对汪子琴主张的其余损失，因空调、点钞机等均系可以移动并继续使用的物品，并非必然损失，原审法院未予认定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4189元，由上诉人汪子琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余文玲
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 曹姝隽