广西壮族自治区扶绥县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扶民初字第424号
原告方荣钲，扶绥县龙头中心小学教师。
原告易荣娟，农民。
两原告共同委托代理人雷灿荣，广西大航律师事务所律师。
两原告共同委托代理人周师邦，广西大航律师事务所实习律师。
被告广西盛城房地产开发有限公司。
法定代表人王炳军，董事长。
委托代理人梁进东，扶绥县住房和城乡建设局干部。
原告张焕展、易荣娟诉被告广西盛城房地产开发有限公司（下称盛城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成由审判员兰燕担任审判长，代理审判员甘吉禄和人民陪审员李莹参加的合议庭，于2014年7月24日公开开庭审理了本案�书记员甘晏全担任记录。原告张焕展、易荣娟及其委托代理人雷灿荣、周师邦，被告盛城公司的委托代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张焕展、易荣娟共同诉称，2013年1月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于扶绥县岜尧路xx号x栋x单元x楼xx号房，房屋总价为259592元。合同签订后，原告已按照合同的约定全额付清房款。根据合同第八条的规定，被告应于2013年3月29日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格且符合合同约定的商品房交付给原告使用。但截止至2013年3月29日，原告发现房屋水、电、气均未开通，也没有《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《竣工验收备案表》等相关证书，而且房屋未经消防部门验收取得消防证书。截止至起诉之日，被告尚未将房屋交付使用的证件办理齐全，也未向原告书面告知无法按期交房的原因。被告延期交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由。被告违约事实明显，损害了原告的合法权益。根据双方签订合同第九条的约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。为此，诉至法院，请求判令：1、被告履行合同约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金51269.4元（违约金从2013年3月30日起至被告实际交房之日止，每日按已付房款的万分之五计付，暂计至起诉之日，以后计至交付房屋之日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
证据1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方存在商品房买卖关系，双方对交房时间及违约责任等都进行了约定；
证据2、《销售不动产统一发票》和《个人购房借款／担保合同》，拟证明原告购买商品房的价值及原告已全额付清房款。
被告盛城公司辨称，一、原告购买的房屋竣工后已于2013年8月28日经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，过后亦进行了消防备案，完全具备交付使用条件。2013年9月25日，被告按照合同的约定通知原告2013年9月28日前来办理入伙手续即验房交房手续，但原告收到通知后没有前来办理交接手续，依合同约定视为被告已经履行交房义务。因此，逾期交房的时间应截止至2013年9月28日，逾期天数仅为180天；二、合同签订后，被告在施工过程中因所需钢材缺货而进行设计变更导致工期延误90天，因给水排水设计不合理而进行设计变更导致工期延误45天，因连续降雨加上政府负责建设的排污总管未修建造成水泵房长期积水导致工期延误51天，因特大暴雨造成山洪爆发导致工期延误12天，因恶劣天气和停水停电导致工期延误30天。上述特殊情况均属合同约定可延期交房的事由，工期延误长达276天，交房时间最迟可顺延至2014年1月7日。但被告尽可能克服困难，日夜赶工，才赶在2013年9月28日交房。另外，被告开发的绥园居小区的排污水管按规划设计须接到政府负责建设的廉租房排水排污总管，但该排水排污总管直到2013年底才建成。因此，被告至2013年底交房也无需承担违约责任；三、双方在合同中约定的违约金明显过高，根据最高人民法院的司法解释应当适当调减。综上，被告已经将合格的符合合同约定的房屋交付给原告，虽未按期交房但施工建设期间因特殊事由依合同约定可相应顺延交房时间，不应承担逾期交房违约责任。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：
证据1、企业法人营业执照及组织机构代码�拟证明被告的主体适格；
证据2、《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明工程经施工、勘察、设计、建立和建设单位五方验收合格；
证据3、水电安装竣工检验报告单和变压器台架安装查验表、工程竣工验收表3张，拟证明住户水电已按合同约定可以使用；
证据4、《商品房住宅使用说明书》、《商品房住宅质量保证书》，拟证明被告交付的房屋符合合同约定的条件；
证据5、《绥园居入伙通知书》及EMS送达回单，拟证明被告已通知原告2013年9月28日交房且原告已收到，原告不来办理交接手续视为被告已履行交房义务；
证据6、气象资料使用证明、扶绥县逐日晴雨明细及停水情况说明，拟证明因天气及停水原因，依合同约定可以顺延交房30天；
证据7、工程联系单和设计修改通知单、照片打印件8张，拟证明因规划变更依合同约�可延期135天，因下暴雨导致山洪爆发可延期50天；
证据8、扶绥县住建局出具的《关于盛城·绥园居小区工期延误的复函》，拟证明政府负责建设的排水排污总管到2013年底才修通，绥园居小区才达到居住条件；
被告庭后向本院提交证据9、《房屋租赁合同》复印件，拟证实同小区同地段同类房屋租金在300元至350元之间。
根据原、被告双方的诉辨意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、被告是否已按合同约定向原告履行了交付房屋的义务；二、被告在履行合同过程中是否存在逾期交房违约行为及违约责任该如何承担。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1和证据2均无异议，原告对被告提供的证据1没有异议。本院对上述双方当事人均无异议的证据予以认定。
原告对被告提供的证据2的真实性有异议，认为验收意见书上施工单位的章是�描或是真盖章难以确认；对被告提供的证据3的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为安装查验表和检验报告单只是工程的一部分，不能证明房屋具备交付的条件，验收表只有施工日期没有验收日期；对被告提供的证据4的三性均有异议，认为属于被告单方制作，也与本案无关；对被告提供的证据5的真实性不予认可，不清楚签收人黄荣青是何人，原告没有收到；对被告提供的证据6的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为施工期间降雨没有那么多天，初算仅有10天左右，高温不属于不可抗力，停水也没有达到两天以上，不能作为免责事由；对被告提供的证据7的三性均有异议，认为工程项目的设计单位与被告是雇佣关系并非合同约定的规划部门，其设计变更不属于约定的免责事由；对被告提供的证据8的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为下暴雨不属于不可抗力，作为开发商应采取措施应对；对被告提供的证据9的真实性和关联性有异议，认为该份证据属于复印件，无法确认真实性，也与本案无关。对原告有异议的上述证据，本院认为，被告提交的2真实，来源及形式合法，与本案有关联，原告虽对该份证据的真实性不予认可，但其没有证据予以反驳，亦不申请鉴定，故本院予以认定；对被告提交的证据3、6、8，原告对其真实性均无异议，且该三份证据与本案有关联，可作为本案的参考依据使用；对被告提供的证据4，该份证据属原告单方制作，本院不予认可；对被告提交的证据5，有广西壮族自治区邮政速递物流有限公司扶绥县营业部出具的邮件全程跟踪查询结果单印证，本院予以采信；被告提供的证据7真实，与本案有关联，可作为参考依据使用，至于其证明力有无及大小将在判决理由部分予以阐明；被告提�的证据9虽为复印件，但有合同签订当事人的签名确认，且与本案有关联，该份证据可作为参考依据使用。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：
位于扶绥县岜尧路xx号的盛城·绥园居房地产项目由被告盛城公司投资开发。2013年1月14日，原告方荣钲、易荣娟与被告盛城公司签订《商品房买卖合同》。合同的主要内容有：1、原告（买受人）向被告（出卖人）购买盛城·绥园居小区x栋x单元x楼xxx号房，房屋总价款为259592元；2、出卖人应当在2013年3月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用；3、在施工过程中遭遇不可抗力且出卖人在发生不可抗力事由之日起七日内告知买受人的，可据实予以延期；4、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划设计变更，导致工期延长的；政府因中国-
东盟博览会、中高考、创城、创卫以及市政建设等要求停工的；因政府相关部门或公共突发事件造成的公共责任原因或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）或施工期间供电供水部门对工地停电、停水时间超过两天以上（含两天，但因欠费被停除外）导致无法按约交付房屋的，出卖人不承担违约责任，并可据实相应延期交房；5、逾期交房超过180日的，买受人应从第180日算起20日内作出是否退房决定并以书面形式通知出卖人，否则视为买受人要求继续履行合同，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面告知买受人办理交付手续；双方在验收交接时，出卖人应出示相关证明文件，提供《住宅质量保�书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；7、出卖人按买受人提供的邮寄地址以挂号信寄出交房通知书5日后即视为送达买受人，由于买受人的原因不能接收交房通知书的，由买受人承担延期交房责任。合同签订后，原告以银行按揭方式向被告付清了购房款。2013年9月25日，被告按合同中原告填写的地址以邮政特快专递向原告邮寄绥园居入伙通知书，告知原告于2013年9月28日办理入伙手续事宜。但原告以没有收到入伙通知及所购商品房未达到交付使用条件为由拒绝办理房屋交接手续。原告认为，被告延期交房既不存在法定免责事由，也不存在约定免责事由，违约事实明显。为此，诉至本院，请求判令：1、被告履行合同约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金从2013年3月30日起至被告实际交房之日止，每日按已付房款的万分之五计付）；3、本案的诉讼费由被告承担。
本院认为，原告张焕展、易荣娟与被告盛城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效合同。合同签订后，双方均应按合同的约定履行各自的义务。
一、关于房屋的交付问题。原、被告双方签订《商品房买卖合同》所约定交付条件为：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，且符合本合同约定。2013年8月28日，盛城·绥园居2#楼经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2013年9月17日，水电亦已接通到户。在被告通知的交房之日即2013年9月28日前，涉案房屋已经具备合同约定的交付条件。如原告对交付房屋的其它条件和要求有异议，双方应按照合同中�饰、设备标准和建筑节能指标约定（合同附件三、附件四）要求对方履行义务。但合同中约定达不到标准的，买受人有权要求出卖人进行整改，买受人不得以此为由拒绝接受房屋。2013年9月25日，被告按合同中原告填写的通讯地址以邮政特快专递向原告邮寄绥园居入伙通知书，告知原告于2013年9月28日办理入伙手续事宜。原告否认收到该份邮件，但从广西壮族自治区邮政速递物流有限公司扶绥县营业部出具的邮件全程跟踪查询结果得知，该邮件已于2013年9月30日投妥。况且合同中约定出卖人按买受人提供的邮寄地址以挂号信寄出交房通知书5日后即视为送达买受人，由于买受人的原因不能接收交房通知书的，由买受人承担延期交房责任。因此，本院认定被告的交房时间为2013年9月30日。原告以涉案房屋未开通水、电、气及其本人未收到交房通知书为由诉请要求被告履行交�义务，证据不足，理由不成立，本院不予支持。
二、关于逾期交房及违约责任的承担问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定交付期限为2013年3月29日前。合同签订后，原告已按约付清购房款，但被告未能在2013年3月29日前将符合合同约定的房屋交付给被告使用，显属违约，应承担相应违约责任。双方在合同中约定了可据实延期的多项特殊事由。被告认为，涉案工程在施工过程中因所需钢材缺货和给水排水设计不合理而进行的设计变更均属合同中约定的“出现规划部门批准的规划设计变更导致工期延长”事由，按约定可据实延期135天。但原告不予认可，认为合同中约定的规划部门应是指行政规划部门，广西壮族自治区工业设计院与被告是雇佣关系，只是涉案工程的设计单位，不属于行政规划部门。对此，本院认为，广西壮族自治区工业设计院是盛城·绥园居房地产项目的设计单位，并不属于合同约定的“规划部门”，况且钢材缺货事由在双方签订合同时已经发生，被告作为开发商应能预见相应后果。给水排水的设计变更从工程联系单上看是从不影响单体工程散水部分的施工同时出于考虑节约成本的目的出发，但被告未能提供设计图纸等材料证实该项设计变更是必须的。因此，本院对被告提出的因所需钢材缺货和给水排水设计不合理而进行设计变更导致工期延误135天的辩解不予采纳。被告提出从双方签订合同之日起至约定的交房之日止，降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）的天数是30天，原告认可7天。从扶绥县气象局出具的扶绥县逐日晴雨明细中可看出，在此期间降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）的天数不超过7天，原告认可7天，本院予以认定。被告提出从双方签订合同之日起至约定的交房之日止，供水部门对工地停水超过两天（含两天）的天数是9天，但原告不予认可。从扶绥县自来水厂出具的停水情况说明看，停水时间均没有达到两天。因此，本院对被告提出的该项辩解不予采纳。被告提出，盛城·绥园居小区排污水管按规划设计须接到政府负责建设的廉租房排水排污总管，但该排水排污总管直到2013年12月底才建成。因此，被告至2013年12月底交房也无需承担违约责任。对此，被告没有提交相关证据材料证实盛城·绥园居小区排污水管必须接入廉租房排水排污总管，且该事由不符合合同第八条约定的可延期情形，故本院对该辩解不予采纳。至于被告提出的因特大暴雨导致山洪爆发，造成工地长期积水，致使工期延误等事由，因被告提供的照片打印件无法证实工地积水因山洪暴发所致及由此造成工期延误的时长，况且出现事由时被告未按合同约定及时告知原�，故本院对该项辩解亦不予采纳。如前所述，被告应于2013年3月29日交房，但其2013年9月25日才发出通知交房，原告于2013年9月30日才收到交房通知，已逾期184天。扣除符合合同约定的降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）的天数7天，被告实际逾期交房的天数为177天。故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由成立，其合理部分本院予以支持。《商品房买卖合同》约定违约金按已支付购房款每日万分之五计算，被告认为合同中约定的违约金明显过高，请求予以调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，双方当事人均未能提供相应证据证实原告的实际损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。有证据表明，同小区和同地段同时期同类房屋的租金为350元／月，鉴于涉案房屋所在地段离中心城区较远及当地住房租金现状，本院确定因被告逾期交房而给原告造成的租金损失为500元／月较为符合实际。参照此标准，双方当事人约定违约金按已付房款日万分之五计付亦远远过高，被告请求予以调减，符合法律规定，本院予以支持。综合考虑本案迟延交房未给原告造成较大直接经济损失及当地住房租金现状，依照违约金不超过实际损失30%的原则，被告应按逾期交房期间�金的130%向原告支付违约金3835元（500元／月×177／30个月×130%）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西盛城房地产开发有限公司向原告张焕展、易荣娟支付逾期交房违约金3835元；
二、驳回原告张焕展、易荣娟的其他诉讼请求。
案件受理费1082元，由被告广西盛城房地产开发有限公司负担183元，由原告张焕展、易荣娟共同负担899元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规�，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或崇左市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费1082元，（收款单位：崇左市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 兰 燕
代理审判员 甘吉禄
人民陪审员 李 莹
二〇一四年十月八日
书 记 员 李泠满