广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4546号
上诉人（原审被告）：中山市昊运照明电器有限公司，住所地广东省中山市横栏镇六沙村中港路口西侧。
法定代表人：张维忠，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：中山市横栏镇五沙股份合作经济联合社，住所地广东省中山市横栏镇五沙村。
法定代表人：ＸＸ炳。
委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢创英，广东铭致律师事务所律师。
上诉人中山市昊运照明电器有限公司（以下简称昊运公司）因与被上诉人中山市横栏镇五沙股份合作经济联合社（以下简称五沙经联社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1047号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人昊运公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、五沙经联社承担本案诉讼费用。
事实和理由：一、五沙经联社将未取得建设工程规划许可证的厂房出租导致租赁合同无效，应对因此产生的后果承担责任。五沙经联社应向昊运公司返还租金、押金等费用。同时，五沙经联社主张的是2014年至2015年10月的租金和2015年11月起的占用费，而一审判决昊运公司向五沙经联社支付2014年至2015年10月的占用费，明显不当。二、昊运公司在一审开庭前曾向一审法院提起反诉，且因本案租赁合同无效，昊运公司因此遭受的损失五沙经联社应当赔偿，但一审法院不予受理昊运公司的反诉，有失公平。三、五沙经联社隐瞒涉案厂房未取得建设工程规划许可证的事实，且涉案房屋存在漏水及消防隐患。昊运公司曾多次向五沙经联社提出终止租用，搬离涉案厂房，也早已不在涉案厂房经营了，但五沙经联社既不返还押金，也不让昊运公司搬离。按常理，承租人一个月不交租，出租方就要采取催缴、驱赶清场等措施，且涉案的无效合同也有类似的约定，但五沙经联社并没有做任何工作。反而，昊运公司多次与五沙经联社协商搬离事宜，但五沙经联社均不让昊运公司搬离。因此，五沙经联社应对此负有全部责任。五沙经联社向昊运公司索要所谓的租金和占有费，没有法律依据。四、昊运公司一直向五沙经联社交纳租金，但五沙经联社从未给昊运公司开具税票，对昊运公司造成了极大的影响及损失。昊运公司是一般纳税人，厂房的租金可以用来抵税，税局也要求昊运公司必须有租赁厂房的税票，因此昊运公司早已不能进行正常的经营了。
被上诉人五沙经联社答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，应予维持。故请求驳回昊运公司的上诉请求。
五沙经联社向一审法院起诉请求：一、解除五沙经联社与昊运公司于2012年2月29日签订的两份租赁合同书；二、昊运公司向五沙经联社支付2014年1月至2015年10月的租金127600元及利息损失（以127600元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；三、五沙经联社没收昊运公司押金11600元；四、昊运公司将中山市××××村委侧）厂房2、3、4楼物业及设施保持完好、清扫干净交付给五沙经联社后立即迁出；五、昊运公司从2015年11月起至实际迁出之日止按每月5800元的标准向五沙经联社支付占用费；六、昊运公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年2月29日，五沙经联社与昊运公司签订两份租赁合同书，约定五沙经联社将位于中山市××××村委侧）的2、3、4楼厂房出租给昊运公司用于工业及制造业。出租面积约1080平方米，租期从2012年3月1日起至2017年3月31日止，每月租金5800元，从2012年4月1日起计收租金。签约时昊运公司交纳押金11600元和厂房首月租金5800元，押金在合同期满后无息退还给昊运公司。昊运公司于每月15日前交纳租金。在租赁期间，昊运公司承担所租赁物业内部的维修保养，物业厂房结构性或质量漏水，由五沙经联社承担维修责任及费用。昊运公司超过一个月不按时交纳租金，视为昊运公司违约，五沙经联社有权解除合同。昊运公司违约，押金不予退回。上述合同签订后，昊运公司向五沙经联社交纳了押金11600元，五沙经联社将上述厂房交给昊运公司使用。昊运公司交纳了截止2013年12月的租金。昊运公司称上述租赁物一直漏水，五沙经联社称租赁期间由昊运公司承担租赁物的维修保养，没有证据证明上述租赁物存在结构性和质量问题导致漏水，五沙经联社不承担维修责任。上述租赁物目前仍由昊运公司使用，该租赁物未取得建设工程规划许可证。
一审法院认为：五沙经联社就未取得建设工程规划许可证的厂房与昊运公司签订租赁合同，该租赁合同无效。昊运公司应当向五沙经联社交还涉案租赁厂房。五沙经联社请求判令昊运公司交纳的租赁押金归其所有，缺乏法律依据，不予支持。昊运公司提供的证据不足以证明涉案租赁厂房完全不符合约定的用途。因昊运公司已实际使用涉案租赁厂房，故应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。五沙经联社要求昊运公司赔偿2014年1月至2015年10月租金自起诉之日起的利息损失，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、昊运公司于判决发生法律效力之日起十日内将中山市××××村委侧）的2、3、4楼厂房交还给五沙经联社；二、昊运公司于判决发生法律效力之日起十日内向五沙经联社支付2014年1月至2015年10月的房屋占有使用费127600元及利息（从2015年11月3日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止）；三、昊运公司于判决发生法律效力之日起十日内向五沙经联社支付从2015年11月起按每月5800元计至交还厂房之日止的房屋占有使用费；四、驳回五沙经联社其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3084元，减半收取1542元，由昊运公司负担。
本院二审期间，昊运公司围绕上诉请求向本院提交了下列证据：一、反诉状一份及相关证据，主张其曾在一审庭审前向一审法院提交了该反诉状；二、载有电话录音内容的内存卡一张及电话录音文字译本四份，证明其曾与五沙经联社就有关搬离厂房的事宜进行沟通的情况。五沙经联社未向本院提交新证据。
本院组织当事人进行了质证。对于昊运公司提交的上述证据，五沙经联社认为：一、五沙经联社二审中的委托诉讼代理人没有参加一审诉讼，不清楚昊运公司在一审庭审前是否向一审法院提交了该反诉状；二、该录音文件不是原始载体，且无法证明录音通话发生的具体时间、通话人的身份，故对该录音文件的真实性不予确认。同时，五沙经联社主张该录音通话内容显示昊运公司明确表示不交租金，已经严重违约，损害了五沙经联社的合法权益。
本院查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院另查：二审中，昊运公司提出其曾分别于2015年11月2日、13日与五沙经联社的梁副主任、于2016年6月6日、2017年9月28日与五沙经联社的吴书记通过电话协商搬离厂房等事宜，并提交了载有电话录音内容的内存卡一张及电话录音文字材料。根据该电话录音文字材料，梁副主任表示五沙经联社属于村集体企业，其个人不能决定，并已委托律师走法律程序解决双方的纠纷；吴书记表示只要昊运公司交了拖欠的租金就同意解除租赁合同，不交租金就不能搬离。
本院又查：一审开庭审理笔录未反映昊运公司曾提交过反诉状，或者昊运公司因一审法院未予受理其反诉而提出过异议。
本院再查：二审期间，本院于2017年9月28日组织双方进行了询问，并在询问中征询双方是否同意办理涉案厂房的交接手续，同时在双方均同意办理交接手续的基础上，本院曾要求双方在2017年9月30日前办理完毕涉案厂房的交接手续，但之后昊运公司提出搬走设备等财产时，五沙经联社以昊运公司欠租为由不让搬离。双方因此未能按照本院要求办理完毕涉案厂房的交接手续。
二审中，昊运公司还提出由于涉案厂房存在破旧、漏水等问题，一直无法使用，且由于涉案厂房没有房产证，导致其营业执照无法将地址迁移至涉案厂房。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原审判决认为五沙经联社未取得涉案厂房建设工程规划许可证，其与昊运公司签订的涉案厂房租赁合同无效，符合上述规定，本院予以维持。依法，无效合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如上所述，由于涉案《商铺租赁合同》无效，五沙经联社要求昊运公司支付的租金实际应为厂房占有使用费。
根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点一是昊运公司是否应向五沙经联社支付涉案房屋的占有使用费；二是一审法院的审理程序是否合法。
关于争议焦点一，即昊运公司是否应向五沙经联社支付涉案房屋占有使用费的问题。本案中，昊运公司对于自2014年1月起未再向五沙经联社支付厂房占有使用费的事实并无异议，本院对此予以确认。昊运公司上诉提出五沙经联社将未取得建设工程规划许可证的厂房出租导致租赁合同无效，应对因此产生的后果承担责任，故主张五沙经联社应向昊运公司返还租金、押金等费用。对此，本院认为，虽然本案双方签订的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，昊运公司仍应向五沙经联社支付其间占有使用厂房的占有使用费。
二审期间，本院于2017年9月28日组织双方进行询问时，曾征询双方是否同意办理涉案厂房的交接手续，并在双方均同意办理交接手续的基础上要求双方在2017年9月30日前办理完毕涉案厂房的交接手续，但因五沙经联社主要负责人表示昊运公司不交纳租金就不同意昊运公司搬走设备等财产，导致双方未能在2017年9月30日前办理完毕涉案厂房的交接手续。故五沙经联社无权要求昊运公司支付2017年10月1日之后的涉案厂房占有使用费，但昊运公司仍应参照合同约定的租金标准向五沙经联社支付2014年1月至2017年9月30日间的涉案厂房占有使用费。
关于争议焦点二，即一审法院的审理程序是否合法的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，昊运公司上诉主张其在一审开庭前曾向一审法院提起反诉，而一审法院未予受理，有失公平。但是，昊运公司并未就此提供证据加以证明。同时，经查一审的开庭审理笔录，亦未反映昊运公司曾向一审法院提交过反诉状，或者昊运公司因一审法院未予受理其反诉而提出过异议的情况。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，昊运公司应承担举证不能的不利后果。同时，如因五沙经联社的违约行为给昊运公司造成了经济损失，昊运公司亦可根据相关法律规定，另行提起诉讼，主张权利。
至于昊运公司上诉主张五沙经联社从未给昊运公司开具税票的问题，开具发票虽然是收款方的法定义务，但只是附随义务，因此，是否开具并交付发票并不属于昊运公司拒付涉案厂房占有使用费的法定情形。
综上所述，上诉人昊运公司的上诉理由部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1047号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、变更广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1047号民事判决第三项为：上诉人中山市昊运照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人中山市横栏镇五沙股份合作经济联合社支付从2015年11月起按每月5800元计至2017年9月30日止的房屋占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3084元，减半收取1542元，上诉人中山市昊运照明电器有限公司负担1388元，被上诉人中山市横栏镇五沙股份合作经济联合社负担154元；二审案件受理费3084元，上诉人中山市昊运照明电器有限公司负担2776元，被上诉人中山市横栏镇五沙股份合作经济联合社负担308元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 红 妮
审判员 焦 凤 迎
审判员 马 燕
二〇一八年二月二十六日
书记员 勾华吴歌