杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱商初字第2389号
原告：毛建国，男，1984年1月28日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
委托代理人（特别授权代理）：甘尧，章宏春，浙江泽汉律师事务所律师。
被告：李连芬，女，1970年9月27日出生，汉族，住杭州市拱墅区。
第三人：潘苑，女，1989年10月9日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托代理人（特别授权代理）：曾成安、苗振，浙江五联律师事务所律师。
原告毛建国诉被告李连芬、第三人潘苑债权人撤销权纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理。本案先适用简易程序，于2015年10月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法转为普通程序，期间，于2015年12月23日和2016年8月4日公开开庭进行审理。第一、第二次开庭，原告毛建国本人及其委托代理人甘尧，第三人潘苑委托代理人曾成安到庭参加诉讼，第三次开庭，原告毛建国委托代理人甘尧，第三人潘苑委托代理人苗振到庭参加诉讼。被告李连芬经本院合法传唤，三次开庭均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告毛建国诉称：2013年6月起被告李连芬及其丈夫孔国庆因生意经营和银行还贷需要，陆续向原告毛建国借款360万元，还款期限届满后，被告李连芬及其丈夫孔国庆仍未归还借款，原告于2014年8月19日起诉至拱墅区人民法院，并且申请财产保全，查封了李连芬所有的坐落于杭州市拱墅区都市水乡水涟苑10幢1单元202室、601室的房屋，在诉讼过程中达成调解协议，调解内容为：一、被告孔国庆、李连芬支付原告毛建国借款本金360万元，利息86.4万元，律师费15万元，合计461.4万元，于2014年9月25日前支付80万元；于2014年10月20日前支付80万元；于2014年11月起至2017年3月止，每月20日前各支付10万元；余款11.4万元于2017年4月20日前付清。二、若被告孔国庆、李连芬未按上述第一项条款约定的期限履行任何一笔给付义务，原告毛建国可就剩余未到期部分款项一并申请强制执行。三、原告毛建国放弃其余诉讼请求。法院出具了民事调解书后，毛建国即申请法院解除对李连芬房屋的查封。后李连芬及孔国庆未按民事调解书的约定履行义务，毛建国即申请法院强制执行。执行过程中发现李连芬于2015年2月4日已将都市水乡水涟苑10幢1单元601室的房屋转让给第三人潘苑，房屋建筑面积107.71平方米，房屋转让总价约定为110万元，当日即将房屋过户至潘苑名下。原告认为，李连芬对原告毛建国负有到期债务，其将房屋以明显不合理的低价或无偿转让给潘苑的行为，对债权人毛建国的合法权益造成了损害，并且第三人潘苑知道该情形，依据合同法第七十四条之规定，诉至贵院。诉讼请求：1、判令撤销被告将坐落于杭州市拱墅区都市水乡水涟苑10-1-601房屋转让给第三人潘苑的行为。2、判令被告李连芬承担本案诉讼费。
被告李连芬未到庭应诉答辩，在案件审理期间来本院辩称：李连芬没有将都市水乡水涟苑10幢1单元601室的房屋卖给潘苑。因丈夫孔国庆向杭州银行的303万元贷款到期需要归还，2014年7月，孔国庆向杭州旺亚实业有限公司（以下简称旺亚公司）借款220万元，并以都市水乡水涟苑10幢1单元601室和202室房屋做抵押，旺亚公司把抵押的他项权证做在旺亚公司股东俞潮的名下。后孔国庆只归还了旺亚公司207000元，旺亚公司要求把601室房子过户到旺亚公司会计潘苑的名下，是被旺亚公司逼得没办法才在2015年4月过户的，但是没有拿到一分钱。过完户后，旺亚公司打印了一张房屋买卖承诺，约定5月底之前赎回房屋，如果赎不回来就双方共同去卖。601室房屋是假的买卖形式过户的，真要卖的话120万元我是不肯卖的，房屋值170万元。房屋一直由我们在出租，我是想先过户给他们再赎回来。我和潘苑不认识的。
第三人潘苑辩称，1、潘苑不知道毛建国与李连芬之间存在债权债务；2、都市水乡水涟苑10幢1单元601室房屋转让不存在无偿或低价转让，潘苑支付了合理的对价，支付总额120万元，并不低于市场价格，不存在可依法撤销的情形。原告毛建国的诉讼请求无事实和法律依据。
原告毛建国为证明其诉称事实向本院提交以下证据：
1、民事调解书，证明李连芬对毛建国负有到期债务461.4万元的事实。
2、民事裁定书和查控事项通知书，证明毛建国申请法院对李连芬被告所有的坐落于都市水乡水涟苑10-1-202、601的房屋采取保全措施后又解封的事实。
3、执行裁定书，证明毛建国与李连芬民间借贷纠纷一案已申请执行的事实。
4、房屋登记信息查询记录，证明李连芬于2015年2月4日将都市水乡水涟苑10-1-601过户给潘苑的事实。
5、房屋转让合同，证明李连芬将房屋以不合理的低价或无偿转让给潘苑的事实。
6、李连芬的一份情况说明，证明李连芬与潘苑恶意串通将房屋过户至潘苑名下以及潘苑未支付购房款的事实。
7、章从政起诉毛建国的民事起诉状、证据清单、借款合同、招行历史交易明细表、授权委托书、他项权证（均为复印件），证明章从政起诉毛建国、孔国庆、李连芬执行异议中章从政提交的证据，证明章从政与孔国庆李连芬之间有债权债务关系，章从政与俞潮是亲戚关系，章从政与王文贤之间有经济往来并且他们之间的关系比较要好的事实。
8、企业工商基本信息，证明俞潮与王文贤共同设立公司的事实，两人都是股东，证明俞潮与王文贤之间的关系比较要好的事实，其中王文贤是法定代表人。
9、社保参保证明，证明潘苑是旺亚公司的员工。
10、房屋买卖承诺，证明李连芬将房屋过户至潘苑名下只是暂时，并非真实买卖房屋的意思表示，有赎回房屋的意思表示且主体含有旺亚公司。
上述毛建国提供的证据经对方当事人质证，结合质证意见，本院认证如下：潘苑对毛建国的证据质证认为：证据1-3以法院查实为准；对证据4无异议；对证据5真实性合法性无异议，对证明对象有异议，认为这份合同恰恰证明双方之间真实房屋买卖关系，不存在潘苑以不合理低价转让房产的事实；对证据6真实性关联性有异议，潘苑不知道毛建国与李连芬之间的欠款事实，潘苑实际支付了购房款；对证据7、证据8的真实性无异议，但与本案和潘苑无直接关系，潘苑不知情；对证据9无异议；对证据10的真实性、关联性有异议，潘苑签字时只有电脑打印部分，无手写部分内容，手写部分非潘苑所写。被告李连芬未到庭质证视为放弃对证据进行质证的权利。本院对毛建国的证据审查认为，潘苑对毛建国提供的证据1-5、7-9真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，关联性和证明力结合全案综合认定。证据6情况说明系被告李连芬的个人陈述，其陈述内容须有相应证据印证才能予以认定，故本院对证据6中能与其他证据相互印证的内容予以认定，对无证据印证的内容不予认定。证据10房屋买卖承诺系原件，并载明协议一式二份，双方各执一份，潘苑虽对该证据的真实性提出异议，但未提供其持有的房屋买卖承诺予以反驳，故本院对证据10的真实性予以认定。
被告李连芬为证明其辩称事实向本院提交房屋买卖承诺一份，证明其将都市水乡水涟苑10-1-601过户给潘苑是因为欠旺亚公司的钱未还而暂时过户，不是真实的房屋买卖。
被告李连芬的证据经对方当事人质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：李连芬在本案中提供的房屋买卖承诺，与原告毛建国提供的证据10相同，本院对该证据的真实性予以认定。
第三人潘苑为证明其辩称事实向本院提交以下证据：
1、指示付款函；
2、个人活期明细信息；
3、收条二份；
4、俞潮、王文贤的情况说明；
以上4份证据共同证明潘苑购房时已支付了相应的购房款给李连芬的事实。
上述第三人潘苑提供的证据，经对方当事人质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：毛建国对潘苑的证据质证认为，对证据1中李连芬的签名真实性有异议，认为落款时间没有书写，购房款与购房合同约定金额不符，钱并非潘苑直接支付，并非李连芬直接收取，不能认为是潘苑的购房款；对证据2的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为只能证明王文贤与俞潮之间有汇款事实存在，时间早于买卖合同的时间，金额与合同价款不一致，王文贤和俞潮共同设立了旺亚公司，潘苑是该公司的财务，该汇款不能证明是购房款；对证据3有异议，认为潘苑应提供打款凭证，仅凭收条不能证明实际支付了购房款；对证据4有异议，王文贤与俞潮共同创办公司，王文贤、俞潮与潘苑存在利害关系，证言不可采纳。被告李连芬未到庭质证视为放弃对证据进行质证的权利。本院对潘苑提供的证据审查认为，毛建国对证据2的真实性无异议，故本院对证据2的真实性予以认定，关联性和证明力结合全案综合认定。毛建国对证据1、3、4的真实性均有异议，本院认为证据1系原件，毛建国未提供相反证据予以反驳，故本院对证据1的真实性予以认定。证据3、4系原件，但王文贤、俞潮与潘苑均为旺亚公司员工，人员身份上具法律上的利害关系，本院对证据3、4的证明力将结合全案其他证据综合认定。
为查明本案相关事实，本院依职权调取以下证据：
1、本院对李连芬、王文贤、俞潮的调查笔录。
2、（2015）杭下商初字第2398号民事调解书和调解笔录各一份；
3、户名为俞潮的招商银行（卡号为62×××46）的账户交易明细一份。
4旺亚公司的浙江省社会保险参保证明。
上述本院调取的证据，经各方当事人质证，结合当事人质证意见，本院认证如下：毛建国对证据1中俞潮和王文贤笔录中关于潘苑借钱买房及收到款项的内容不认可，认为王文贤、俞潮、潘苑与本案存在明显利害关系，而且房子只是暂时过户到潘苑名下，目的是为了转移财产，出售所得是为了归还旺亚公司借款；对李连芬笔录无异议；对证据2下城区法院的调解笔录和调解书无异议；对证据3真实性无异议，认为俞潮与王文贤经济往来较多，100万款项与合同约定的120万不符，不是本案购房款；对证据4无异议。潘苑对证据1中俞潮和王文贤笔录内容中与潘苑相关的内容无异议，对李连芬笔录的真实性关联性有异议，认为只是李连芬的陈述，与事实不一致；对证据2的真实性无异议，但认为与潘苑无关；对证据3的真实性合法性无异议，关联性有异议，认为能证明2015年2月4日潘苑根据李连芬指示打了100万元到俞潮账户，潘苑对俞潮和王文贤之间的资金往来不知情；对证据4的真实性合法性无异议。被告李连芬未到庭质证视为放弃对证据进行质证的权利。本院对本院调取的证据审查认为，证据1俞潮、王文贤、李连芬的笔录均为言辞证据，需有相关证据印证方能认定有效，故本院对笔录中有相关证据予以印证的陈述内容予以认定，对无证据印证的陈述不予认定；对证据2、证据3、证据4的真实性当事人均无异议，故本院亦予以确认，证明力将结合全案其他证据综合认定。
根据上述有效证据及当事人在庭审中的自认陈述，本院经审理认定以下事实：
毛建国于2014年8月19日向本院起诉李连芬及其丈夫孔国庆，并且申请财产保全，查封了李连芬、孔国庆名下的坐落于杭州市拱墅区都市水乡水涟苑10幢1单元202室、601室的两套房屋。该案经本院主持调解，于2014年9月11日作出（2014）杭拱商初字第2201号《民事调解书》，载明：一、孔国庆、李连芬支付毛建国借款本金360万元，利息86.4万元，律师费15万元，合计461.4万元，于2014年9月25日前支付80万元；于2014年10月20日前支付80万元；于2014年11月起至2017年3月止，每月20日前各支付10万元；余款11.4万元于2017年4月20日前付清。二、若孔国庆、李连芬未按上述第一项条款约定的期限履行任何一笔给付义务，毛建国可就剩余未到期部分款项一并申请强制执行。三、毛建国放弃其余诉讼请求。本院出具民事调解书后，经毛建国的申请，本院对已财产保全的都市水乡水涟苑10幢1单元202室、601室的两套房屋予以解除查封。
因李连芬及孔国庆未按本院（2014）杭拱商初字第2201号《民事调解书》履行义务，毛建国遂向本院申请强制执行。在执行中发现，李连芬于2015年2月4日将都市水乡水涟苑10幢1单元601室的房屋转让给了潘苑。
2015年2月4日，李连芬与潘苑签订《杭州市房屋转让合同》，约定李连芬以110万元的价格将都市水乡水涟苑10幢1单元601室，建筑面积107.71平方米的房屋转让给潘苑。同日，双方即在房屋管理部门办理了房屋交接手续。同日，李连芬出具一份《指示付款函》载明：“2015年2月4日，孔国庆、李连芬把名下都市水乡水涟苑10幢1单元601室杭房权证拱移字第××号房子以总价壹佰贰拾万元（1200000）元卖给潘苑，房款由李连芬指定打款人为俞潮，银行账号：62×××17，开户行：农业银行杭州延安支行，银行账号：62×××46，开户行：招商银行庆春支行”。2015年2月4日，王文贤通过建行浙江分行的账户转账给俞潮的招商银行庆春支行账号为62×××46账户100万元。2015年2月4日，俞潮出具《收条》二份，分别载明：“今收到潘苑委托王文贤转账支付的购买都市水乡水涟苑10幢1单元601室的购房款100万元整”，“今收到潘苑现金支付的购买都市水乡水涟苑10幢1单元601室的购房款20万元整”。2015年8月25日，王文贤出具《情况说明》一份：“本人于2014年2月4日通过建设银行账户（账号尾号为40×××48）转账给俞潮招商银行的100万元，系根据潘苑的指示支付给俞潮的购房款，特此说明”。
李连芬作为乙方与旺亚公司、潘苑作为甲方达成《房屋买卖承诺》，约定：甲方承诺乙方名下都市水乡水涟苑10幢1单元601室房产过户后，在2015年5月30日前不出售该房产，前户主乙方承诺在2015年5月30日前赎回该房产，如果在2015年5月30日到期后乙方不赎回上述房产，则本公司可以直接出售。在该《房屋买卖承诺》上另有手书文字补充：如到期后乙方不能赎回房产，甲方则出售房产，出售所得全部款项作为李连芬还俞潮欠款（以实际买卖金额为准），过户后该房产贷款利息、费用由乙方支付，如乙方不支付利息，甲方可视为该协议无效。乙方承诺在潘苑出售该房产后十天内腾空房子。李连芬和潘苑在《房屋买卖承诺》上签名，旺亚公司在《房屋买卖承诺》上盖章，但无落款时间。
旺亚公司成立于2014年5月，王文贤系旺亚公司法定代表人，俞潮系旺亚公司股东，潘苑、章从政系旺亚公司员工。俞潮开户的招商银行庆春支行账号为62×××46账户中，与王文贤之间的往来汇款频繁。
另查，2014年7月23日和8月1日，孔国庆、李连芬与章从政签订二份借款合同，由孔国庆、李连芬向章从政分别借款200万元和20万元，章从政于签订合同当日将200万元和20万元汇付给孔国庆。从章从政2014年7月23日和2014年8月1日的招商银行62×××37账户的交易明细表可以看出，章从政汇给孔国庆的200万元系王文贤于1小时前汇入章从政账户的。章从政汇给孔国庆的20万元系王文贤于5分钟前汇入章从政账户的。2015年9月7日，经杭州市下城区人民法（2015）杭下商初字第2398号民事调解书确认：孔国庆、李连芬应归还章从政借款本金200万元，并支付利息45万元，律师费35000元，共计2485000元，该款于2015年9月15日前支付50万元，2015年11月30日前支付100万元，2016年1月30日前支付985000万元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案中，毛建国提供的本院（2014）杭拱商初字第2201号《民事调解书》可以证明李连芬对毛建国负有到期债务461.4万元的事实，毛建国对李连芬具有债权人资格，李连芬系毛建国的债务人。毛建国提供的《房屋转让合同》、《房屋登记信息查询记录》可以证明，债务人李连芬在未清偿债权人毛建国的461.4万元债务的情况下，于2015年2月4日将其所有的都市水乡水涟苑10-1-601室房屋以买卖的形式转让过户至潘苑名下。对该房屋转让过户行为，毛建国认为实际是无偿转让，对债权人毛建国的合法权益造成了损害，并且受让人潘苑知道该情形，符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，要求撤销李连芬与潘苑之间的房屋转让行为。李连芬认为是因欠款未还而把房屋过户到旺亚公司会计潘苑的名下，实际没有拿到房屋转让款，是假的买卖形式过户的。潘苑则认为其是支付了120万元的房款对价受让了都市水乡水涟苑10-1-601房屋，且其不知道毛建国与李连芬之间存在债权债务。对此争议焦点，本院综合审查各方提供的证据认为，虽然从潘苑提供的证据的形式内容上看，潘苑与李连芬签订了《房屋转让合同》，约定以110万元的价格受让都市水乡水涟苑10-1-601室房屋；李连芬出具《指示付款函》，明确房屋以120万元卖给潘苑，房款指定打款人为俞潮；王文贤出具情况说明，其于2015年2月4日通过建设银行账户转账给俞潮的100万元系根据潘苑的指示支付给俞潮的购房款；俞潮也出具二份收据，表示收到潘苑委托王文贤转账支付的购买都市水乡水涟苑10-1-601室的100万元购房款和潘苑现金支付的20万元购房款。潘苑意图通过上述证据证明其通过与李连芬签订房屋转让合同，并根据李连芬的指示将120万元通过委托王文贤转账给俞潮100万元和现金支付给俞潮20万元的方式支付了房屋转让款后，受让取得了都市水乡水涟苑10-1-601室房屋，并且其对李连芬与毛建国的债权债务纠纷不知情。但是，从毛建国和李连芬提供的证据看，潘苑在都市水乡水涟苑10-1-601室房屋过户至其名下取得法律上的所有权后，又与旺亚公司一起作为甲方，与李连芬作为乙方达成了《房屋买卖承诺》，承诺在2015年5月30日前不出售该房产，并同意李连芬在2015年5月30日前赎回该房产，如李连芬到期不赎回该房产，则旺亚公司可以直接出售，出售所得全部款项作为李连芬还俞潮的欠款（以实际买卖金额为准），过户后的房产贷款利息、费用仍由李连芬支付，如李连芬不支付利息，潘苑和旺亚公司可视为该协议无效，李连芬在潘苑出售房产后十天内腾空房子。从以上内容可以看出，潘苑显然不是正常意义上的购房者。正常的善意购房者不会允许自己支付对价合法购买取得所有权的房屋，在卖方无法赎回的情况下允许其他公司出售其房产，且出售其房屋的款项不归其所有，而是用于归还卖房人欠他人的款项，还允许卖方继续占有使用其房屋直至其房屋出售后十天内腾空房子。其次，从潘苑支付房款的情形看，潘苑并未以其个人账户中的款项直接向卖方李连芬支付房屋价款，而是以其任职的旺亚公司的法定代表人王文贤的账户转账给同是旺亚公司的股东俞潮的一笔100万元汇款和俞潮出具的20万元的收条作为其支付购房款的凭证，这显然也不符合正常的房款支付方式。从本院调取的王文贤向俞潮汇款100万元的招商银行账户（户名为：俞潮，账号为：62×××46）的交易明细来看，在2014年10月至2015年5月31日期间，王文贤与俞潮之间的往来汇款十分频繁，且有明显的特征是，单笔汇款金额较大，多数为十多万至几百万，整数居多，且大多数都是王文贤汇入俞潮账户一笔款项，俞潮于同日不超过15分钟即将该等额款项汇给案外人，或者案外人汇入俞潮账户一笔款项，俞潮于同日不超过15分钟即将该等额款项汇给王文贤。本案所涉的100万元，王文贤于2015年2月4日上午9点32分17秒将100万元款项汇入俞潮账户，同日上午9点37分15秒，俞潮即将该100万元即汇出至案外人账户，该100万元汇入和汇出的时间只相差不到5分钟，其他还有几十笔的款项往来款走账形式基本与此相同。基于王文贤是旺亚公司的法定代表人、俞潮是旺亚公司的股东，潘苑是旺亚公司会计的职业身份，本院认为，俞潮的账号为62×××46的招商银行账户存在王文贤与俞潮之间资金往来走账的情形，王文贤于2015年2月4日转账给俞潮的100万元难以认定是根据潘苑的指示支付给俞潮的购房款。王文贤出具的《情况说明》因其与潘苑之间存在法律上的利害关系，证据证明力较低，本院不予采信。同样，俞潮出具的20万元收条，因无付款凭证印证，其与潘苑之间存在法律上的利害关系，证据证明力较低，本院亦不予采信。结合前述《房屋买卖承诺》中如李连芬到期不赎回该房产，则旺亚公司可以直接出售，出售所得全部款项作为李连芬还俞潮的欠款的内容，本院认为，潘苑并非都市水乡水涟苑10-1-601室房屋真实的购房人，其提供的证据不足以证明其已向卖方李连芬支付了房屋交易款对价。李连芬在有到期债务未清偿的情况下，将其所有的都市水乡水涟苑10-1-601室房屋以买卖的形式无偿转让过户至潘苑名下，侵害了债权人毛建国的合法权益，毛建国要求撤销李连芬将都市水乡水涟苑10-1-601房屋转让给潘苑的行为的请求合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：
撤销被告李连芬将坐落于杭州市拱墅区都市水乡水涟苑10幢1单元601室房屋转让给第三人潘苑的行为。
案件受理费14700元，财产保全申请费5000元，合计19700元，由被告李连芬负担9850元，第三人潘苑负担9850元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 田梅琳
人民陪审员 胡亦安
人民陪审员 杨建华
二〇一六年八月三十日
代书 记员 谢燕宇