广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）河市民二终字第17号
上诉人（一审原告）：韦莲芝，居民。
上诉人（一审原告）：黄建辉，居民。
以上二上诉人共同委托代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西开元房地产开发有限责任公司，住所地河池市中山路105号（中山苑14栋1楼车库）。
法定代表人：梁星生，该公司董事长。
委托代理人：韦铁民，广西维日律师事务所律师。
委托代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。
上诉人韦莲芝、黄建辉因与被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司（以下简称“开元公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第318号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年1月14日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，审判员李剑峰、代理审判员吴利萍参加的合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。书记员肖绍玉担任记录。上诉人韦莲芝、黄建辉的委托代理人覃小欣，被上诉人开元公司的委托代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年1月27日，本案买受人韦莲芝、黄建辉与出卖人开元公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定的主要内容为：“买受人购买位于河池市中山路中山苑惠民安居小区第15幢1单元801号商品房一套，建筑面积113.75平方米，总价款237027元，首付房款为48027元，其余房款189000元由买受人于2010年4月10日前采取按揭付清。开元公司在2011年2月20日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未付清房款及其他相关费用的。逾期交付房屋不超过30日的，开元公司按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金；逾期交付房屋超过30日后，开元公司按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。合同附件四补充协议第2条约定：附属配套费每户1300元，该费用由买受人支付给开元公司。
2010年1月22日，本案买受人向开元公司缴纳购房定金30000元，2010年1月27日，本案买受人向开元公司缴纳首期房款18027元。2010年4月26日，韦莲芝、黄建辉与河池市区农村信用合作联社签订合同编号为2010年7007房字1号《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定韦莲芝、黄建辉向银行借款189000元用于购买本案韦莲芝、黄建辉所有的位于河池市中山苑惠民安居小区15栋一单元801号房，该购房余款韦莲芝、黄建辉于当日支付给开元公司。合同还约定借款期限为10年，自2010年4月26日起至2020年4月26日止。2011年2月16日，开元公司以天气、民工尚未复工等原因为由向买受人发出《中山苑第一期（10#、14#、15#楼）商品房延期交付告知书》。2011年2月21日，开元公司在河池日报上刊登《“中山苑”入伙通知》，告知买受人10#、14#、15#楼定于2011年3月5日至2011年3月21日分栋号交房，要求买受人于2011年2月26日前交清相关款项，并于2011年3月21日携带购房合同原件、已缴款凭证（原件）、身份证及复印件1张到中山苑售楼部办理交房相关手续。2011年2月23日，本案买受人向开元公司缴纳款项1300元，开元公司在出具的收据上反映的收款项目为水电开户费。2011年5月6日，中山苑小区10#、14#、15#楼取得施工、勘察、设计、监理、建设五个单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》。2012年2月15日，本案买受人与开元公司办理了房屋交接手续。2012年2月20日，由河池市住房和城乡建设局盖章确认，河池市中山苑小区商品房10#至15#的工程竣工验收备案文件已于当日收齐。
另查明，根据广西中天银资产评估有限责任公司作出的《河池市中山苑惠民安居小区15栋1单元801号房（2011年2月至2012年2月期间）的房屋租金资产评估报告书》结论，买受人购买的商品房建筑面积为113.75㎡，建筑结构为框架，2011年2月至2011年12月，租赁月数共计为11个月，平均月租金7.18元／㎡，市场租赁价格总价8984元；2012年1月至2012年2月，租赁月数共计为2个月，平均月租金7.61元／㎡，市场租赁价格总价1731元；合计10715元。
2014年3月31日，该院立案庭出具《情况说明》，主要证实本案韦莲芝、黄建辉在2013年2月18日已经向该院提交起诉状等诉讼材料，鉴于案件数量大，涉及人数众多，此前该小区同类型案件大部分调解成立，立案庭经请示，欲促成立案前调解。经业务庭调解至2013年底，双方未达成一致意见，调解不成立，立案庭通知韦莲芝、黄建辉补充完善相关手续后，2014年2月正式办理该批案件立案手续。
经该院当庭释明，韦莲芝、黄建辉、开元公司均表示不再对本案韦莲芝、黄建辉所居住的河池市中山苑惠民安居小区15栋1单元801号房2011年2月至2012年2月期间的房屋租金进行评估。
一审法院审理认为：韦莲芝、黄建辉与开元公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件四）均系当事人双方的真实意见表示，内容未违反法律强制性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，自签订之日起即为合法有效合同，合同当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。
一、本案讼争的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2011年2月20日前经综合验收合格的商品房交付买受人”的约定虽对商品房的交付条件进行了约定，但在2004年5月19日，国务院颁布了《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），该决定在第83项中已明令取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，该项目的取消意味着住宅小区等群体房地产开发项目的竣工须经综合验收的实施依据已失效，相关行政机关或部门已无须对住宅小区等群体房地产开发项目的竣工进行综合验收的行政审批，因此，本案讼争合同第八条的约定在客观上已无从实现。那么，作为建筑工程的商品房，其交付至少应具备法定的“经竣工验收合格”这一条件。依据《建设工程质量竣工验收意见书》，2011年5月6日，涉案商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方单位共同验收并出具了“建设工程质量竣工验收意见书”，认可该工程质量合格。故，该院认为，从开元公司取得“建设工程质量竣工验收意见书”之日起，即自2011年5月6日起，本案讼争的商品房即符合可以交付的条件，开元公司方可与买受人办理商品房的交接手续，且开元公司已经履行通知交房义务，但韦莲芝、黄建辉于2012年2月15日才到开元公司处接收房屋，其又未能提供证据证实其逾期收房是因为开元公司的原因导致，故自2011年5月6日起至2012年2月15日止，此段时间的违约责任由开元公司承担没有事实及法律依据，该院不予认定。
二、关于开元公司抗辩韦莲芝、黄建辉诉请的违约金计算比例过高，依法可予适当减少及违约金的计付是以合同约定为准还是以房屋租金损失为准的问题。该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合本案实际，开元公司逾期交房使买受人遭受的实际损失，客观上只表现为对房屋的使用价值，即可将房屋出租所得到的租金。因此开元公司请求适当减少违约金，符合上述法律和司法解释的规定且有事实依据，而开元公司支付韦莲芝、黄建辉违约金的计付也应当以韦莲芝、黄建辉遭受的实际损失即租金为标准。故，开元公司认为合同约定的违约金计付标准过高要求以房屋租金损失为计付标准的辩解，有事实及法律依据，该院予以采信。
三、对开元公司应否退还水电开户费1300元的问题。该院认为，本案讼争的《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件四）均未对收取水电开户费作出明确约定，且开元公司亦未能举出代收该笔费用的合理依据。因此，开元公司收取该笔费用无合同约定也无合理依据，应予退还。
对韦莲芝、黄建辉是否应该向开元公司交纳附属配套费1300元的问题。如前述，本案讼争的《商品房买卖合同》的效力及于补充协议，均为有效合同，《商品房买卖合同》第二十二条载明：本合同连同附件共18页，一式陆份，且有同等效力。开元公司及买受人均在合同上签字、盖章。其中，附件四即合同补充协议第2条约定：“附属配套费1300元／户，该费用由买受人支付给出卖人”。而买受人以补充协议未经其签字认可、该协议系开元公司的单方意思表示的理由与事实相悖，该院不予采信。对附件四第2条约定的效力问题，该院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条关于“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，买受人称附件四第2条约定已被明令禁止，但未举出相关依据，其诉称补充协议约定无效的理由于法无据，该院不予采纳。买受人即韦莲芝、黄建辉应当依照协议约定履行支付附属配套费1300元给开元公司的义务。
基于开元公司应当退还韦莲芝、黄建辉水电开户费1300元，韦莲芝、黄建辉应当向开元公司交纳附属配套费1300元的事实，该院认为，双方互负的以上债权债务可以相互抵消，即开元公司已经交纳的水电开户费1300元抵作《商品房买卖合同》补充协议第2条约定的附属配套费，而韦莲芝、黄建辉已经交纳的水电开户费1300元，开元公司不再退还。
四、关于韦莲芝、黄建辉逾期采取按揭付清，开元公司是否可以据实延期交房的问题。依据本案《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，该条款可以理解为，在买受人未付清全部房款之前，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以在合同约定的交房时间时据以延期交付房屋。本案双方约定于2010年4月10日韦莲芝、黄建辉将购房余款以银行按揭贷款方式付清，但韦莲芝、黄建辉于2010年4月26日付清，比合同约定的付清购房款时间延迟16天，故开元公司第逾期交房的时间应当自2011年2月20日起顺延计算16天，即应当自2011年3月9日起算。另根据审理查明的事实及购房合同约定，韦莲芝、黄建辉应向开元公司缴纳的相关费用即为附属配套费1300元，而韦莲芝、黄建辉已向开元公司缴纳水电开户费1300元，开元公司在辩称中已经认可该水电开户费即为附属配套费，因此韦莲芝、黄建辉已经向开元公司付清相关费用。综上，开元公司辩称中认为韦莲芝、黄建辉逾期采取按揭付清购房款，开元公司可以据实延期交房的辩解有事实与法律依据，该院予以采信。故开元公司逾期交房的时间应自2011年3月9日起计至2011年5月6日止，逾期天数应为59天。
五、关于韦莲芝、黄建辉的诉请是否已经超过诉讼时效的问题。该院已经出具情况说明，证实韦莲芝、黄建辉已经在2013年2月18日前向该院提交起诉开元公司的材料，因此韦莲芝、黄建辉起诉的时间未超过合同约定的交房日之后的两年，故韦莲芝、黄建辉的诉请未超过诉讼时效。
综上所述，根据广西中天银资产评估有限责任公司作出的房屋租金资产评估报告书，本案买受人购买的商品房建筑面积为113.75㎡，以月租金损失为817元／月（平均月租金7.18元／㎡×113.75㎡≈817元）计算，开元公司逾期交房59天，房屋租金实际损失为1607元，即（817元／月÷30日）×59日≈1607元；再加上30%，开元公司应支付给买受人的违约金为2089元（1607元×（1＋30%）≈2089元］。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、开元公司向韦莲芝、黄建辉支付延期交房违约金2089元；二、驳回韦莲芝、黄建辉的其他诉讼请求；案件受理费288元，由韦莲芝、黄建辉负担256元，开元公司负担32元。
韦莲芝、黄建辉不服一审判决，上诉请求：1、改判开元公司支付韦莲芝、黄建辉延期交房违约金18204元：2、判决开元公司退还上诉人水电开户费1300元；3、一、二审诉讼费用由开元公司承担。理由：一审判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误，程序违法。一、开元公司交房未达到合同约定的综合验收合格的实质条件，应按照合同约定承担违约责任。1、韦莲芝、黄建辉与开元公司签订的商品房买卖合同第八条明确约定：开元公司于2011年2月20日前将经综合验收合格的商品房交付给韦莲芝、黄建辉。开元公司给韦莲芝、黄建辉出具的2011年5月6日“建设工程质量竣工验收意见表”对工程验收合格仅是对单项建筑工程本身的验收，并未达到合同约定的综合验收合格的实质条件。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第二条的规定，综合验收是对包括主体工程、基础设施、公共配套设施、规划、设计、消防、绿化等进行的整体验收条件，其实质条件是满足使用要求。虽然国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，但这只意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制性条件，即行政部门不再组织综合验收，但综合验收包括的主体工程、基础设施、公共配套设施、规划、设计、消防、绿化等所规定的实质条件仍然存在，并未取消，由开发商自行取得上述相关部门出具的文件，自行将相关部门出具的文件到住房和城乡建设部门备案。本案双方约定的交房条件是“综合验收合格”，根据合同自治原则，开元公司不能以“综合验收合格”为非强制性要求为由提出抗辩，以“单项验收合格”为交付条件。3、韦莲芝、黄建辉提供的证据“河池市住房和城乡建设局2012年9月18日《关于中山苑一惠民安居小区项目规划建设相关情况的答复》”，证明河池市住房和城乡建设局于2011年11月14日对“中山苑—惠民安居小区”进行了规划综合验收，证明有关部门仍然对综合验收内容之一的建设规划进行验收。4、依合同意思自治和诚实信用原则，既然双方约定了“综合验收合格”为交付条件，而且现行《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》仍然有效，该《管理办法》、《管理条例》对综合验收应达到的实质条件有明确的规定，开元公司就应对照该标准证明小区已达到了综合验收的实质条件，按照合同约定履行交付义务，否则，就应当承担违约责任。二、一审法院判决将水电开户费与附属配套费相互抵消没有法律依据。1、《合同法》第一百条规定：当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。根据该条规定，水电开户费和附属配套费两者标的不同，在一方当事人不同意的情况下，不能强行抵销。2、开元公司要求韦莲芝、黄建辉补交附属配套费已超过诉讼时效，不得作为主动债权主张抵消，否则无异于强迫韦莲芝、黄建辉履行自然债务。3、如果开元公司主张韦莲芝、黄建辉应支付附属配套费，在韦莲芝、黄建辉不同意支付的情况下，开元公司应当提起反诉或者另行起诉，而不能进行抵销。三、《商品房买卖合同》的补充协议作为合同并未成立，一审法院认定合同成立并生效，属认定事实和适用法律错误。双方签订的《商品房买卖合同》第20条载明：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。”根据法律规定，补充协议属于合同范畴，须双方约定后签订。由于《合同补充协议》（附件四）系开元公司单方提供，无双方签字盖章，合同补充协议作为合同并未成立，开元公司要求韦莲芝、黄建辉支付附属配套费，没有事实和法律依据。四、附属配套费属于商品房开发成本，包含在房价中，不得另外收取。五、韦莲芝、黄建辉逾期支付银行按揭房款，责任在开元公司一方，逾期交房和逾期付款的违约责任也不能相互抵消。1、开元公司提出韦莲芝、黄建辉通过银行贷款支付的房款逾期16天，根据合同约定，银行按揭手续由开元公司办理，实际上也是开元公司办理。韦莲芝、黄建辉已经按照约定提交全部银行按揭资料，造成银行贷款逾期发放，是开元公司办理手续迟延造成的，应由开元公司自行承担责任。2、《合同法》第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。即使韦莲芝、黄建辉存在逾期付款的违约情形，双方的违约责任也不能相互抵消，开元公司应当提起反诉或者另行起诉。六、逾期交房违约金不能以租金计算。1、根据最高法司法解释的相关规定，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才参照房屋租金标准确定，这是在合同没有规定违约金情况下的不得已做法，本案双方已对违约金数额约定了计算方法，该合同合法有效，故不适用房屋租金标准确定违约金，应按合同约定计算违约金。2、合同中的违约条款，系开元公司单方提供的格式条款。合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，同时，该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，在韦莲芝、黄建辉按约履行了付款义务的情况下，如果调低逾期交房的违约金，不仅对守约方不公平，而且会产生支持违约行为的负面影响，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。韦莲芝、黄建辉因开元公司延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，房屋租金仅是其中的一项损失，没有综合考虑到因开元公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给韦莲芝、黄建辉的生活等方面造成的其他损失。即使不考虑韦莲芝、黄建辉是否存在其他损失的情形，按照最高人民法院的司法解释，也应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按房款总额日万分之二点一计算延迟交房违约金。七、一审判决程序违法。开元公司2014年3月31日一审开庭中，并未提出降低违约金的抗辩，也未提出评估申请，但一审法院却于2014年7月18日接受开元公司评估申请，委托评估机构对本案房屋租金进行评估，程序违法。八、广西中天银资产评估有限公司报告书不能作为计算房屋租金的依据。1、该评估公司的资产评估范围不包括房屋评估，不具有相应的评估资质；2、该评估公司的企业法人营业执照2013年及2014年没有经过年检，不具有评估资格；3、本案房屋租金的评估报告是以房屋装修为毛坯作为评估的对象，其作为评估的对象是错误的，因为上诉人已于2012年3月装修并入住，并非毛坯房。所以评估报告以房屋装修为毛坯作为评估的对象，得出的租金标准明显偏低，显失公平。综上，该评估报告书不能作为本案计算房屋租金损失依据。
开元公司辩称：一审认识事实清楚，适用法律正确。1、双方合同约定的综合验收合格，因国务院已取消商品房综合验收的行政审批，该约定在客观上不能履行。2、一审将1300元的水电开户费和附属配套费进行抵扣有事实依据，两笔费用是同一笔款，只是工作人员在开票的时候的笔误，将附属配套费写为水电开户费，实际收取的是附属配套费。3、附属配套费约定有效，双方签订的合同已经包括附件四共18页，附件四是合同的内容，属合同的一部分，且该约定并未违反法律强制性规定，是有效的。4、韦莲芝、黄建辉存在逾期付款事实，根据合同约定，开元公司可以迟延交房。5、一审根据租金计算违约金符合事实。6、一审判决程序合法，并有相关证据在卷为凭。7、本案评估机构属于经法院审核的评估机构名册中的机构，具备评估资格，韦莲芝、黄建辉对评估机构的质疑没有事实依据。
韦莲芝、黄建辉及开元公司在二审期间均未提供新证据。
韦莲芝、黄建辉及开元公司对一审查明的事实均无异议。
经二审审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1、涉案商品房何时具备交房条件及违约天数；2、开元公司请求调整违约金是否有法律依据；3、开元公司应否退还水电开户费？4、一审审理程序是否合法。
本院认为：韦莲芝、黄建辉与开元公司之间的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。
一、1、关于涉案商品房何时具备交房条件问题。根据开元公司与韦莲芝、黄建辉签订的《商品房买卖合同》第八条，开元公司应于2011年2月20前将经综合验收合格的商品房交付韦莲芝、黄建辉使用，即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经综合验收合格”。但对如何理解“商品房经综合验收合格”，双方当事人有争议：韦莲芝、黄建辉主张应理解为除主体工程验收合格外，还应包括基础设施、公共配套实施、规划、消防等项目的验收，即交付条件为五方验收加项目验收。开元公司则认为国务院于2004年5月19颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条列》中有关住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，合同约定的综合验收客观上已不能履行，因此五方验收合格已达到交房条件。
对此，本院认为，首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、十八条的规定可知，商品房的综合验收是指：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门依申请，组织相关部门对涉及公共安全的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量的落实情况等等内容进行综合验收，但国务院于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，也即相关行政部门已无对住宅小区等群体房地产开发项目竣工进行综合验收的法律依据，因此，双方合同约定的交房条件即“商品房经综合验收”在客观上不能履行。其次，根据2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，开元公司于2011年5月6日取得涉案商品房由施工、勘查、设计、监理、建设五个单位出具的《建设工程质量竣工验收意见书》，该意见书认可工程质量合格，因此，根据法律规定，涉案商品房至2011年5月6日符合交房条件。第三，涉案商品房至2011年5月6日符合交房条件，但韦莲芝、黄建辉于2012年2月15日才接收房屋，又未能举证证实其逾期收房可归责于开元公司的事实，因此，一审认定开元公司承担逾期交房的违约天数计算至2011年5月6日正确，本院予以确认。另外，一审认定韦莲芝、黄建辉逾期16天付清购房款，开元公司可据实顺延交房16天有误，本院予以纠正。理由是：双方合同第八条第二款适用的前提是韦莲芝、黄建辉至合同约定的交房日期即2011年2月20日未付清购房款，开元公司可据实延期交房，但本案中，韦莲芝、黄建辉在合同约定的交房日期前已付钱全部购房款，因此，本案不存在合同第八条第二款约定开元公司可延期交房的情形。综上，本案开元公司逾期交房的天数为75天（即从2011年2月21日至2011年5月6日），一审认定开元公司逾期交房天数为59天有误，本院予以纠正。
二、关于开元公司要求调整违约金是否有法律依据问题。开元公司逾期交房使韦莲芝、黄建辉遭受的实际损失，客观上表现为对房屋的使用价值，即可将房屋用于出租所得到租金，而双方约定的违约金过分高于该实际损失。因此，根据合同法第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，一审对开元公司要求调整违约金的请求予以支持，有事实和法律依据，本院予以确认。
三、开元公司应否退还水电开户费问题。首先，根据双方签订的合同第二十二条载明的内容可认定附件四属合同内容一部分，均为有效合同。该附件四第2条约定：附属配套费1300元／户。开元公司于2011年2月23日向韦莲芝、黄建辉收取1300元，收据写水电开户费，庭审中开元公司辩称该费用实际为属附属配套费，非水电开户费，收据写水电开户费系工作人员失误造成，对此，韦莲芝、黄建辉不认可。本院认为，双方合同明确约定附属配套费1300元／户，开元公司亦于2011年2月23日向韦莲芝、黄建辉收取了1300元，虽然收据写水电开户费，但之后开元公司亦未再要求韦莲芝、黄建辉支付合同约定的附属配套费，同时庭审中，开元公司亦称2011年2月23日收取的费用即为附属配套费。因此，结合本案实际，可认定韦莲芝、黄建辉于2011年2月23日支付的1300元为合同约定的附属配套费。其次，根据合同法律的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，双方合同关于收取附属配套费的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，因此，开元公司于2011年2月23日收取的1300元附属配套有合同依据，无需退还。综上，一审认定韦莲芝、黄建辉于2011年2月23日支付的1300元为水电开户费并抵消合同约定的附属配套费1300元不当，本院予以纠正。
四、一审审理程序是否合法问题。韦莲芝、黄建辉上诉主张开元公司一审庭后才提出评估申请，一审法院准许，程序违法。对此，本院认为，本案中，一审法院在第二次开庭前，为查明案件事实，准许当事人的鉴定申请，符合规定，程序合法。韦莲芝、黄建辉上诉还主张本案评估机构2013、2014年未年检，不具备评估资格。对此，本院认为，本案评估机构记载于法院评估名册，且韦莲芝、黄建辉亦未能提供证据证明本案评估机构已被吊销营业执照或者被相关部门责令停止评估活动，因此韦莲芝、黄建辉关于评估机构无评估资格的主张不成立，本院不予采纳。
综上，本案开元公司逾期交房的天数应计算为75天，根据广西中天银资产评估有限责任公司作出的房屋租金资产评估报告书，韦莲芝、黄建辉购买的商品房建筑面积为113.75㎡，以月租金损失为817元／月（平均月租金7.18元／㎡×113.75㎡≈817元）计算，开元公司逾期交房75天，房屋租金实际损失为5528元，即（817元／月÷30日）×75日≈2042元；再加上30%，开元公司应支付给买受人的违约金为2654元（2042元×（1＋30%）=2654元］。
综上所述，韦莲芝、黄建辉的上诉理由不成立，本院不予支持支持。一审认定基本事实清楚，但实体处理部分有误，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第318号民事判决第二项；
二、变更河池市金城江区人民法院（2014）金民初字第318号民事判决第一项为：被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司支付上诉人韦莲芝、黄建辉延期交房违约金2645元；
一审案件受理费288元（上诉人已预交），由上诉人韦莲芝、黄建辉负担249元，广西开元房地产开发有限责任公司负担39元；二审案件受理费235元（上诉人已预交），由上诉人韦莲芝、黄建辉负担204元，被上诉人广西开元房地产开发有限责任公司负担31元。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦海平
审 判 员 李剑峰
代理审判员 吴利萍
二〇一五年四月十四日
书 记 员 肖绍玉