广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4432号
上诉人（原审被告）：张慢安，住广州市越秀区。
委托代理人：麦佳耀，广东合邦律师事务所律师。
委托代理人：温胜财，广东合邦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：曹平强，职务经理。
委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。
上诉人张慢安因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市金濠城物业管理有限公司（下称“金濠城公司”）是具有三级资质等级的物业管理公司。张慢安是位于广州市白云区松柏路松柏东街17号1075号铺（下称“涉案商铺”）的产权人，涉案商铺建筑面积为16.55平方米。2005年12月20日，广州市白云区景泰名苑第三届业主委员会（甲方，下称“第三届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方广州金濠城物业管理有限公司为位于广州市白云区松柏东街17-21号的金濠城包装广场（原景泰名苑名店城，下称“涉案商场”）提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等；物业服务费由乙方按20元／平方米／月向业主收取；委托管理期限为3年，从2005年12月20日起至2008年12月19日止。2007年4月12日，第三届业主委员会（甲方）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方于2005年12月20日共同签订的物业管理合同，甲乙双方经友好协商并达成以下补充修改协议：原合同的期限为2005年12月20日至2008年12月19日止共三年，现合同期限变更为从2005年12月20日至2015年12月19日止共计10年；原合同条款不变；等。2008年1月12日，广州市白云区景泰“名苑”“名店城”第四届业主委员会（甲方，下称“第四届业主委员会”）与金濠城公司（乙方）签订《补充协议》，约定：现根据乙方与第三届业主委员会签订的《物业服务合同》补充修改以下条款：将原《物业服务合同》第四条第13项第（1）点，物业管理费由建筑面积20元／平方米调整为40元／平方米；原《物业服务合同》的其他条款维持不变；本补充协议经甲乙双方签订后生效，新的物业管理费标准从2008年2月1日起开始执行。上述合同签订后，金濠城公司一直为涉案商场提供物业服务至今。
2012年9月3日，金濠城公司向原审法院提起诉讼，要求张慢安支付自2010年8月至2012年7月的物业管理费。原审法院于2013年4月11日作出（2012）穗云法民四初字第1252号民事判决书，查明：“原审法院分别于2012年11月21日和2013年3月15日下午组织张慢安及涉案商场其他业主到现场勘查，金濠城公司工作人员曹某在场，查证：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内灯光较为昏暗，三个门道中只有门道2能进入商场一楼内部商铺。门道1原可通向商场一楼4个内部通道进入商场，现门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3靠商场内位于1061号和1067号铺之间的通道被一扇铁闸门锁闭，门道内多处摆放杂物，该门道临街处开设有一家士多店，致使门道无法正常出入。涉案商铺位于涉案商场一楼，正常情况下通过门道1和门道3进入较为便利，铺内空置，处于无营业状态。”该判决认为：“作为涉案商铺所在商场的物业公司，金濠城公司有对商场公共区域的不当使用行为进行管理的义务，金濠城公司没有证据证明其已尽到作为物业管理公司对公共区域的基本注意和管理义务，故金濠城公司向张慢安提供物业管理未完全履行合同义务，张慢安抗辩不同意交纳物业管理费的理由部分成立，则金濠城公司所主张的物业管理费标准应予调整。从公平原则考虑，原审法院将物业管理费的标准调整为按每月约定的40元／平方米物业管理费下调50%，以20元／平方米计算”。据此判决：“在本判决生效之日起十日内，张慢安向金濠城公司支付2010年8月至2012年7月的物业服务费7944元及滞纳金（以每月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从每月5日起计至实际支付之日止，以每月应缴款为限）。”金濠城公司不服，上诉至本院，本院于2014年7月11日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
2014年12月29日，金濠城公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：张慢安向金濠城公司支付广州市白云区广园中路松柏东街17号1075铺自2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费15888元及滞纳金（以当月管理费为基数，从当月5日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至实际付清之日止）；本案诉讼费由张慢安承担。
张慢安原审辩称：我不同意金濠城公司的诉讼请求。理由：1.金濠城公司没有履行物业服务合同所约定的义务；2.金濠城公司不仅没有履行相应的义务，还勾结他人堵塞涉案商场一楼多个通道，破坏商场、天花板，而且还与他人拆除二楼业主商铺，导致涉案商铺无法正常经营、无法使用。因此我认为无需缴纳物业管理费，更不需要缴纳所谓的滞纳金。
2015年4月29日，原审法院组织金濠城公司原法定代表人曹某及部分业主到现场进行勘查，经查：涉案商场共两层，一楼共有三个出入口，一个位于景泰名苑名店城正门（下称“门道1”），一个位于涉案商场消防控制中心和1122号铺之间（下称“门道2”）。另一个通道位于1003号铺和1005号铺之间（下称“门道3”）。商场内部灯光昏暗，多处无通电，大部分商铺没有经营。门道1靠商场内两侧加建了两堵墙，该门道只能通向二楼，门道3处原查明的士多店已搬走，但靠近商场一侧有一鞋城，围蔽部分通道，2013年12月鞋城搬走后，现经营一家家私城。另门道1在1023商铺与仓库间的消防通道被用来作为临时商铺，涉案商铺内部无通电。另商场内悬挂“招租，35元／平方米”的广告，曹某表示属实，但以该价格也难以招租。原审审理中，金濠城公司确认讼争期间商场情况与2015年3月16日之前的状况是一致的，与原审法院在2015年4月29日勘查情况不一致，具体情况为商场内部的通道没有被占用堵塞，也没有上锁、被占用的情况。对此金濠城公司无提交证据证实。张慢安认为金濠城公司隐瞒了涉案商场多个通道被堵塞的事实，导致现场勘查情况与商场常态存在较大差异。
原审另查明，张慢安欠缴2012年8月至2014年7月期间的物业管理费。
张慢安向原审法院提交广州市白云区景泰名店城第五届业主委员会盖章确认的《证明》，主要内容为证明金濠城公司不履行合同约定义务，与龙宫公司等擅自围蔽二楼部分业主商铺。金濠城公司向原审法院提交广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具的《复函》，证明该局于2013年7月17日对该届业委会撤销备案。张慢安对此有异议，认为以复函无法推翻涉案商场该届业委会的主体资格。
原审法院认为：涉案商场的第三届业主委员会、第四届业主委员会与金濠城公司签订的《物业服务合同》和《补充协议》合法有效，故对小区的全体业主均有约束力。金濠城公司、张慢安此前已经诉讼确认张慢安负有支付2010年8月至2012年7月的物业管理费的义务，现金濠城公司继续对2012年8月至2014年7月的物业管理费提出诉讼，根据原审法院于2012年11月21日、2013年3月15日、2015年4月29日现场勘查的情况显示，涉案商铺所在商场公共区域仍不具备正常、良好使用的必要条件，作为涉案商铺所在商场的物业管理公司，金濠城公司负有对商场公共区域进行必要注意及适当管理的义务。根据《物业服务合同》，金濠城公司物业服务内容包括：房屋建筑公用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共环境卫生等，但根据本案查明事实，金濠城公司显然未完全履行合同义务，无权依约收取合同约定的物业管理费，原审法院酌情将张慢安应缴物业管理费应减低至20元／月／平方米计算。金濠城公司抗辩原审法院勘查情况与讼争期间的状况不符，但无提交证据证实，无法推翻原审法院三次现场勘查情况所反映事实，对金濠城公司的抗辩意见，原审法院不予采信。
关于金濠城公司主张张慢安支付滞纳金的问题，因金濠城公司确未善尽物业管理服务职责，张慢安对金濠城公司的服务亦提出异议，张慢安至今未向金濠城公司支付2012年8月至2014年7月的物业管理费和金濠城公司未对张慢安的要求进行合理回应有关，故对于金濠城公司主张的滞纳金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准有失公平，应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自金濠城公司主张的当月5日计至实际付清之日止，并以本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年5月29日判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，张慢安向广州市金濠城物业管理有限公司支付2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费7944元及滞纳金（滞纳金以当月欠缴物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从当月5日起计至实际支付之日止，并以本金为限）；二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费242元，由张慢安负担100元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担142元。
判后，上诉人张慢安不服原审判决，向本院提起上诉称：金濠城公司严重违反《物业服务合同》约定，根本未履行合同义务，勾结他人侵害案涉商铺，原审判决查明事实不清，证据不足，适用法律错误，故上诉请求：1、撤销原审判决，驳回金濠城公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由金濠城公司承担。
被上诉人金濠城公司答辩称，同意原审判决。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题是：张慢安是否有权抗辩拒交案涉物业的全部物业管理费。金濠城公司是具有三级资质等级的物业管理公司，依据与第三届业主委员会和第四届业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》对金濠城商场进行物业管理，其要求张慢安支付物业管理费合法合理，原审认定正确，本院予以支持。但鉴于金濠城公司在管理上没有尽到合理的管理义务，履行合同不完全，致使金濠城商场的管理存在混乱，理应为此承担相应责任，原审法院依据公平原则将物业管理费的标准适当予以调整，并无不妥，本院予以维持。现张慢安上诉认为因金濠城公司根本未履行物业服务合同义务，勾结他人侵害案涉商铺，故其无需向金濠城公司支付物业管理费。对此，因物业管理服务是一个由多项物业服务项目及内容所组成的综合性服务，故在张慢安未能提供证据证明金濠城公司不履行全部物业服务项目的情况下，其抗辩主张拒交案涉物业的全部物业管理费，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人张慢安的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人张慢安承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 郝 烨