陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长安民初字第03277号
原告袁福和，男，生于1967年11月13日，住西安市长安区。
委托诉讼代理人袁胜利，男，生于1968年3月17日，现住西安市长安区。
被告西安祥瑞房地产开发有限公司。住所地：西安市长安区韦曲街办凤栖东街*号*号楼*层**号。
法定代表人田腾飞，该公司总经理。
原告袁福和诉被告西安祥瑞房地产开发有限公司(以下简称祥瑞公司)确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告袁福和及其代理人袁胜利，被告西安祥瑞房地产开发有限公司的法定代表人田腾飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告的诉讼请求为：1、确认双方签订的《商铺买卖合同》合法有效；2、判令被告配合原告办理产权登记手续；3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，经法院释明后，原告变更了诉讼请求如下：1、请求被告返还500万购房款并支付175万元利息；2、在被告返还购房款和损失之前，由原告占有使用该涉案房屋，并按合同约定提供中轴线以西两个楼梯间的使用权；3、被告支付违约金100万元。4、被告承担诉讼费用。
事实和理由：2014年5月12日，原告袁福和与被告西安祥瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告祥瑞公司将其投资开发的长安区韦曲街道办“首村综合商住楼”二层整层出售给原告，面积1640平米，售价500万元，并由原告使用中轴线以西两个楼梯间。签约后，原告于2014年5月12日将购房款500万元按照祥瑞公司要求，以转账、现金方式支付给祥瑞公司，祥瑞公司出具《收条》；同时祥瑞公司向原告交付了合同约定的标的商铺，原告收楼后加装了防盗门及相关设施。祥瑞公司收款并交房至今，一直怠于履行原告办理相关的产权登记义务，现被告占用原告资金已达三年之久，故如果合同无效要求退还购房款并按每年10%的利率计算利息，并根据合同约定计算违约金，另认为被告存在还款困难的情况，故请求法院判决同时履行互相返还的义务。
被告辩称，原告所述与事实不符，原告与其公司并未签订买卖合同，该合同的印章是假的，祥瑞公司也没有收到给付500万元，在前法定代表人田兴昌去世时，通过“遗产分赠书”的形式将本案所涉房屋给了田朋飞，该房屋与公司没有关系，不应当由祥瑞公司承当任何责任。且在庭审已经辩论完毕后，原告不能变更诉讼请求，这不符合程序规定，所以希望驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年西安市长安区韦曲街办首帕张村向西安市长安区韦曲街办报告关于商贸街首村段拆迁改建的方案，韦曲街办同意后进行改建。2010年1月18日，韦曲街办首帕张村同被告西安祥瑞房地产开发有限公司签订合同,由被告对本案所涉地段进行改造，并约定商住楼项目建成后，本案所涉楼层归被告所有。在改造合同签订时，被告公司法定代表人为田兴昌，2013年12月田兴昌去世，其去世前于2013年11月17日书写“遗产分赠书”，将位于西安市长安区建材街首帕张村综合楼地下一层、地上两层半的商铺通过“遗产分赠”的方式分给了长子田朋飞。该房屋于2002年办理了建设用地规划许可证，但未办理其他的相关审批手续。2014年5月12日，原告与田朋飞签订商铺买卖合同，该合同上有祥瑞公司的印章及田朋飞的私印，合同内容记载为将位于西安市长安区首村综合商住楼第二层整层出卖给原告袁福和，总价为500万元，并由原告使用中轴线以西两个楼梯间，该条以补充条款的形式记载在合同之后。同时田朋飞出具委托书，委托书落款为2013年11月20日，该委托书上有田兴昌的私印及祥瑞公司的公章，其内容表述为：“委托田朋飞处理首村综合楼1-3门面房所有事宜”。合同签订后原告支付500万到田朋飞指定账户。其后田朋飞签下收条，证明收到原告500万元的购房款，在该收条上盖有“西安祥瑞房地产开发有限公司财务专用章”的印章。合同签订时，田兴昌已经去世，但是工商登记部门还未变更法定代表人及股东，田朋飞此时为公司股东。合同签订后，田朋飞向原告交付了本案所涉房屋及平面图，原告随即安装了防盗门。原告为证明其主张，向法院提供的证据有：1、商铺买卖合同，证明与被告存在合同关系；2、收条一份，证明公司财务部已收到上述的500万。被告认为该合同及收条所盖印章为伪造的印章，是田朋飞个人行为，公司未签订过合同亦未收到任何钱款。3、委托书一份，证明是田朋飞在2013年11月20日代表公司处理事务，有权买卖商商铺。被告称该委托书并非公司出具，公司亦未存放原件。4、2014年4月5日出具的证明一份，证明签订合同时田朋飞有资格买卖商铺。被告对此表示并不知晓。5、被告祥瑞公司与首帕张村签订的协议一份，证明商铺是被告同首帕张村共同开发。被告法定代表人田腾飞表示自己没有经办，故不知道这些内容6、承诺书一份，证明办理房产证时间。7、原告提供的二层平面图一份、谈话笔录，证明被告以500万将所涉商铺卖给了原告。被告表示是田朋飞的个人行为，与公司无关。同时被告提出申请，要求对原告所提交所有文件上被告公司的印章的真伪提出鉴定，其表示这些印章均属伪造，与公司实际印章不一致。被告提供财产分赠书一份，证明本案所涉房屋由田兴昌通过”遗产分赠书”由田朋飞继承，所以本案中的买卖行为为田朋飞个人行为，而非公司行为。庭审中，法院通过同田朋飞谈话，其表示公司有两套印章，都在使用，一套是备案印章，一套公司私下使用。被告公司现法定代表人田腾飞表示，田朋飞不是公司财务总监，原来是股东，后来把股份转让了，公司也没有两套印章，只有一套备案章使用。
经过主审人员将被告公司工商备案章调出后进行比对，后经原、被告双方确认，该印章与原告签订的合同所盖印章不一致。
本院认为，《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，田朋飞作为前任公司法定代表人的长子，且为公司股东，其身份足以让原告相信该印章的真实性，在原告支付了500万购房款后，田朋飞对该房屋也实际进行了交付，原告收到该该房屋的图纸、钥匙等，并安装防盗门对该商铺进行了占有，所以原告有理由相信田朋飞具有合法的代理权限。据田朋飞所述，公司有多套印章均在使用，对此原告并没有可以辨认的能力。被告认为祥瑞公司法定代表人田兴昌将本案所涉房产通过“遗产分赠书”的方式分配给了田朋飞，所以田朋飞对该房屋的处分与祥瑞公司无关，但该财产为公司财产，股东只对公司享有股权性权益，而不能直接占用分割公司财产，田兴昌直接将公司财产进行遗产分赠分配的方式不符合《公司法》的相关规定，故对此答辩意见不予认可。综上应认为房屋买卖合同为原告和祥瑞公司签订，而不是田朋飞个人。原告与被告签订的房屋买卖合同所涉房屋系城乡改造项目，相关的买卖和建设手续不全，不符合法律的强制性规定，不能上市交易，故原、被告签订的房屋买卖合同应属无效。因《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故原、被告应互负返还义务。原告认为由于本案所涉房屋自2014年5月至原告要求返还购房款时，被告实际占用使用原告的资金，而房屋却一直因纠纷无法使用，原告对此存在损失，且被告明知房屋没有合法买卖的手续而出卖，存在过错，故要求被告支付自2014年5月至原告请求之日的利息，但原告在购买该商铺时明知房屋手续不全，且被告实际交付了房屋，原告亦一直占有该商铺，故对此诉讼请求依法不予支持。因原、被告签订的房屋买卖合同无效，故对原告要求赔偿违约金的诉讼请求依法不予支持。原告要求占有使用中轴线以西两个楼梯间，因该楼梯间是本案所涉房屋的必要部分，现合同无效，原告应当同二楼商铺一并返还被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十九、五十二、五十八条之规定，判决如下：
一、原告袁福和及被告西安祥瑞房地产开发有限公司所签订的商铺买卖合同无效。
二、限被告西安祥瑞房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还原告袁福和购房款500万。原告自收到被告返还的款项时立即将房屋交还给被告。
三、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件诉讼费用66050元，原告已申请缓交，由原告承担15000元，由被告承担51050,保全费5000元，原告已预交，由被告负担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 倪 琳
审 判 员 李翌平
人民陪审员 贺应杰
二〇一八年一月十八日
书 记 员 王继婷