.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）青01民终242号上诉人（原审原告）：王青喜，公民身份证号码：×××，男，汉族，1965年3月24日出生，无固定职业,住西宁市。委托诉讼代理人:乔红伟，江苏锡海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：×××，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，公司总经理。委托诉讼代理人：姚菊元，青海姜有生律师事务所律师。上诉人王青喜因与被上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2017）青0105民初1375号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王青喜的上诉请求：撤销原审判决，改判由海宏公司支付截止2017年7月14日的逾期交房违约金221660.60元。事实理由：双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》约定了交房时间和违约责任等权利义务。2017年5月16日王青喜要求交房时得知，4号楼的消防验收和电梯验收尚未合格，截止目前仍不具备交房条件。一、原审判决认定事实错误。1、海宏公司提交的《竣工验收记录》没有与原件进行质证，记录表载明施工单位是”浙江海天建设集团有限公司青海分公司”，该青海分公司没有任何施工资质，更不具备工程竣工验收主体资格。2、竣工验收记录载明电梯没有经过验收，涉案物业电梯里张贴的《特种设备使用标志》”下次检验日期2018年6月”，证明2017年6月以前4＃楼电梯没有验收合格。双方在合同第十四约定，电梯正常运行的违约责任按合同第九条约定，一审法院未对涉案物业的消防和电梯是否验收进行取证，对电梯验收时间没有审查。3、海宏公司拒不向法庭提交”消防验收记录”和”电梯验收记录”，应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国消防法》第十三条规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。4、竣工验收记录存疑，涉案物业的竣工验收程序不合法，验收主体错误，以此确认验收合格时间是竣工验收记录载明的2016年6月25日属于认定事实错误。二、原审判决适用法律错误，一审判决应适用《中华人民共和国消防法》、《特种设备安全法》等特别法确定商品房的交付条件。建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。特种设备检验机构按照安全技术规范的要求进行监督检验；未经监督检验或者监督检验不合格的，不得出厂或者交付使用。综上所述，住宅楼在未经消防和电梯验收合格前不能投入使用，也不能交付房屋，商品房预售合同属于格式合同，虽然合同约定”该商品房经验收合格交付”，但该约定不能违反法律的强制性规定，应作出不利于被上诉人的解释。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当。被上诉人海宏公司答辩：双方在合同第八条第一项中约定房屋经验收合格交付，而不是综合验收合格、分期验收合格。涉案楼房工程进行了竣工验收并经验收合格后进行使用，在符合约定的交房条件下，给被上诉人公告通知进行交房，对2016年6月25日之前违约的时间我公司是认可的，同时也承担了违约责任。电梯在2016年进行了验收，而且每两个月验收一次，上诉人认为消防和电梯不合格没有任何证据证明。一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉。一审法院经审理查明，2013年8月2日，王青喜与海宏公司签订了编号为YS0152409号《商品房预售合同》，约定王青喜购买海宏公司开发的位于西宁市城北区海西路61号”九号公馆”4号楼1单元1093室房屋，建筑面积143.81㎡，总价款563735元。海宏公司应当于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付王青喜使用；逾期交房海宏公司按日向王青喜支付已付房款万分之一的违约金；合同第十一条约定交接方式：在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。合同签订后，王青喜按约定向海宏公司付清了全部房款。海宏公司未能按合同约定时间交付房屋。2015年7月10日海宏公司与王青喜签订了银泰九号公馆《商品房预售合同》补充协议一份，约定：一、根据交房时间表的安排，海宏公司应于2015年10月13日前向王青喜交付所购买的4号楼房屋；二、延期交房违约金的赔付方面，1、从《商品房预售合同》中规定的交房日期到2015年6月30日，由甲方按日向乙方支付已付总房款万分之一的违约金；2、2015年7月1日至交房时间由甲方按日向乙方支付总房款万分之二的违约金；3、根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由甲方按日向乙方支付总房款万分之四的违约金。2015年10月30日海宏公司在西海都市报刊登公告，公告银泰九号公馆1、2、3、4、9、10、11、12号楼盘的交验时间。王青喜所购买的4号楼的交验时间为2015年12月7日-12月11日。但因4号楼未能验收，海宏公司未能如期交房。2016年6月25日经相关部门对4号楼工程质量验收结论为：符合设计及施工质量验收规范要求。王青喜于2017年8月31日办理房屋交验手续。一审法院认为，王青喜与海宏公司签订的《商品房预售合同》以及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的权利义务。王青喜按合同约定交付了全额购房款，海宏公司未按合同约定的期限向王青喜交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。双方的争议焦点为如何确定海宏公司的交房时间及违约金数额？根据王青喜和海宏公司签订的《商品房预售合同》第八条约定：”出卖人应当于2014年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用”、第十一条约定：”在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用”。但海宏公司在通知的交验房屋时间未能完成房屋验收，根据房屋工程质量竣工验收资料，4号楼房屋的竣工验收合格的时间为2016年6月25日，在王青喜不能证明验收主体违法的情况下，应认定2016年6月25日为海宏公司向王青喜交付房屋的时间。王青喜以4号楼的消防及电梯未按标准验收合格为由未按期办理接收房屋手续，有悖于双方签订的《商品房预售合同》的约定，其理由不能成立，故应视为王青喜于2016年6月25日接收了房屋。故王青喜主张的违约金应按照不同标准分段计算至2016年6月25日止。即：2014年12月31日至2015年6月30日止的违约金按每日万分之一计算为：563735元×0.0001×182天＝10260元；2015年7月1日至2015年10月13日止违约金按每日万分之二计算为：563735元×0.0002×105天＝11838.44元；2015年10月14日至2016年6月25日止违约金按每日万分之四计算为：563735×0.0004×254天＝57275.48元，合计：79373.92元。王青喜主张海宏公司承担违约金的部分诉求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、海宏公司于判决生效后15日内给付王青喜违约金79373.92元；二、驳回王青喜的其他诉讼请求。案件受理费4625元，王青喜承担3000元，海宏公司承担1625元。二审审理中，王青喜提交了海天建设集团有限公司青海分公司企业信用信息公示网页打印件，予以证明海天青海分公司是不具备施工资质的，工程验收不合法。经质证，海宏公司认为海天青海分公司企业信用信息不能证明该公司不具备施工资质，涉案工程验收合法。海宏公司提交了六份青海省特种设备检验所出具的《曳引式有机房电梯监督检验报告》和《曳引式有机房电梯定期检验报告》，予以证明涉案楼房的电梯已于2016年6月2日经验收合格，并进行了定期检验，电梯运行正常，房屋具备交付的条件。经质证王青喜对上述检验报告的真实性不予认可。本院认为，海天建设集团有限公司青海分公司企业信用信息公示系统网页打印件中，该分公司经营范围为：为总公司承揽以下业务：房屋建筑、市政......，说明该分公司作为海天建设集团有限公司在青海省设立的分公司，经营范围包括为总公司承揽房屋建筑业务及涉案工程相关的其他事项。另企业信用信息用于公示该企业作为市场主体注册登记情况，其内容并不能证明该分公司不具备施工资质的事实。对海宏公司提交的六份《曳引式有机房电梯监督检验报告》和《曳引式有机房电梯定期检验报告》，经本院向青海省特种设备检验所核实，报告内容真实，证实涉案楼房的电梯已于2016年6月2日验收合格。二审经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，王青喜和海宏公司在商品房预售合同第八条约定，出卖人应当于2014年12月30日前，交付经验收合格的商品房。根据约定”商品房经验收合格”，是指房屋经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收合格。海宏公司提交的工程质量验收记录及相关资料记录了涉案工程的勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收的结果为合格。证明2016年6月25日房屋达到双方约定的交付条件。虽然海宏公司于2015年10月30日在西海都市报刊登公告，公告王青喜所购买的4号楼的交验时间为2015年12月7日-12月11日。但根据海宏公司提交的工程竣工验收报告，该商品房于2016年6月25日经相关部门验收合格。即在此之前该房屋未经验收，并不具备双方约定经验收合格交付房屋的条件，因此海宏公司刊登公告交付房屋的时间不能认定为是房屋交付时间。2016年6月25日房屋验收合格后才达到交付条件。因此原审判决认定2016年6月25日为海宏公司向王青喜交付房屋的时间正确。王青喜认为涉案房屋未经规划、环保、消防、人防等部门综合验收，违反法律规定，不具备交房条件的上诉理由与合同约定不符，不予支持。双方在商品房预售合同中约定，水、电、电梯正常运行是交付房屋的附随义务。经本院向青海省特种设备检验所核实，海宏公司提交的《曳引式有机房电梯监督检验报告》证实王青喜所购房屋所在的4号楼电梯已于2016年6月2日验收合格。同时《曳引式有机房电梯定期检验报告》也证明电梯在2017年定期检验时检验运行合格。上诉人王青喜所持该楼电梯未经验收合格，不能交付房屋的理由无事实依据，应予驳回。涉案房屋于2016年6月25日验收合格，之前房屋未经验收合格，不具备交付条件，海宏公司应承担超过双方约定时间，逾期交付房屋违约责任。一审判决依据双方在补充协议中约定的违约金标准，按违约时间长短分段计算违约金符合双方约定，本院予以确认。涉案房屋于2016年6月25日验收合格，达到双方约定的交付条件。海宏公司通知交房后王青喜以房屋未经消防验收、电梯未验收为由拒绝交接房屋，由此产生的后果应由王青喜自行承担，故对其请求海宏公司支付截止2017年7月14日的逾期交房违约金的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决海宏公司承担逾期交付房屋期间的部分违约金正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4625元由上诉人王青喜负担。本判决为终审判决。审判长陈志秀审判员张薇审判员王有林二○一八年四月四日书记员潘弘