山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2400号
上诉人（原审原告）：马群，男，1989年4月26日出生，回族，住济南市。
被上诉人（原审被告）：郑志磊，男，1984年9月17日出生，汉族，住济南市。
上诉人马群因与被上诉人郑志磊合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马群上诉请求:1、请求撤销济南市天桥区人民法院(2017)鲁0105民初4063号民事判决主文第二项、第四项，依法改判被上诉人返还上诉人转让费l5.2万元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。一、原审法院认为涉案店铺已经被依法拆除，已经不能返还，上诉人马群应当对涉案店铺进行相应补偿，属于认定事实错误。涉案房屋是因没有建设规划手续被拆除，被拆除的过错不在上诉人。根据双方签订的《店铺转让协议书》的约定，即便给予补偿，上诉人也仅对店铺内的装修、装饰、设备等进行补偿，而不是对涉案店铺进行补偿。而装修、装饰、设备的数量与价值，通过录音与照片都能体现，不过几千元的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人郑志磊首先应将收取上诉人马群l5.2万元的转让费返还给上诉人，上诉人对于无法返还的被上诉人的设施、设备时，才给予折价补偿或返还同等数量、同价值的物品。二、原审法院认为涉案店铺被拆除，被上诉人郑志磊的转让费损失为19.3万，认定事实错误。被上诉人将未取到建设工程规划许可证以及不具备相关合法经营手续的涉案店铺转让给上诉人马群，被上诉人收取的转让费为不应当得到的利益。涉案房屋被拆除，致使上诉人马群经营目的不能实现，被上诉人给上诉人造成的直接转让费损失为19.3万元。三、被上诉人既没有涉案房屋的租赁协议，也没有取得该房屋的建设工程规划许可证，第三也不具备相关合法经营手续，被上诉人将此种条件的店铺转让给上诉人马群，后因涉案房屋的上述情形被相关部门依法拆除，被上诉人郑志磊对各方造成的经济损失应承担主要责任。根据双方签订的《店铺转让协议书》关于租期的约定，以及上诉人马群提供的录音资料都能证实被上诉人承诺涉案房屋拆不着，上诉人需要使用涉案房屋至少一年，上诉人马群才交纳的19.3万元的转让费。上诉人马群仅仅经营三个月涉案店铺就被拆除，被上诉人违反了其承诺的关于涉案房屋使用期限的承诺，被上诉人过错程度远远大于上诉人。根据公平及诚实信用原则，原审法院判决转让费损失由上诉人承担50％也有失公允。综上，原审法院认定事实错误，请求贵院撤销原审判决并依法改判，支持上诉人的上诉请求。
郑志磊辩称,同意一审判决。我认为一审判的相对合理，但是退的钱也偏多，我不同意马群的上诉意见。
马群向一审法院起诉请求：1.判令马群与郑志磊签订的《店铺转让协议书》无效；2.判令郑志磊返还转让费15.2万元、房租1.8万元；3.案件受理费由郑志磊承担。事实与理由：马群与郑志磊于2017年2月19日签订《店铺转让协议书》，约定郑志磊将自己位于济南市天桥区石桥村新新烧烤店铺转让给马群使用，马群向郑志磊支付转让费19.3万元，一年房租7.2万元，每半年缴纳一次。合同签订后，马群向郑志磊支付了转让费15.2万元，房租3.6万元。2017年5月13日左右，板桥村委会下发了拆除上述店铺通知，并于2017年5月20日进行了拆除。因店铺被拆除，双方转让店铺进行经营的合同目的无法实现。马群就转让费及租赁费退还问题多次与郑志磊协商未果。为维护合法权益，马群诉至法院，望判如所请。
一审法院认定事实：2017年2月19日，马群（受让方、乙方）与郑志磊（转让方、甲方）签订了《店铺转让协议书》一份，约定：“甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己位于石桥新新烧烤店铺转让给乙方使用。交店日期为2017年2月19日。二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。三、乙方在2017年2月19日前一次性向甲方支付转让费共计人民币193000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。四、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。五、乙方于2017年2月16日预付转让定金5万元，在店铺正式交接之前，如乙方反悔，则不得讨回定金，归甲方所有；如甲方反悔，则承担违约责任，返还三倍定金15万元给乙方。六、房租一年7.2万元，每半年交纳一次，每次交纳3.6万元。七、本合同一式两份，两方各执一份，自两方签字之日起生效。”协议签订后，双方于2017年2月19日交接了店铺，马群累计向郑志磊支付了转让费15.2万元，房租3.6万元。双方均认可协议中所涉店铺位于济南市天桥区历山北路居然之家北行200米路东板桥路6-9号。另查，上述涉案新新烧烤店铺未取得工商登记、食品卫生许可证，该店铺所涉建筑物也未取得合法建设规划手续，并于2017年5月20日被有关部门依法予以拆除。
一审法院认为，马群、郑志磊双方签订的《店铺转让协议书》，既包含了店铺经营权转让合同关系，也包含了房屋租赁合同关系。马群转让的涉案新新烧烤店铺，既未取得工商登记、食品卫生许可证等从事餐饮经营必备许可文件，也未取得合法建设规划手续。马群、郑志磊双方签订的《店铺转让协议书》违反了法律法规的强制规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，首先，涉案店铺已经被依法拆除，已经不能返还，马群应当对涉案店铺进行相应补偿。其次，涉案新新烧烤店铺不具备相关合法经营手续以及建设规划手续，因此被有关部门予以拆除，郑志磊对此具有一定的过错。马群在订立合同时，也未严格审查上述信息，也具有一定的过错。再次，涉案合同双方已经部分履行，涉案店铺自涉2017年2月19日至同年5月20日期间由马群使用。最后，涉案合同第三条载明转让费用包括“装修、装饰、设备及其他相关费用”，双方约定的转让费为19.3万元。综上，因涉案店铺被拆除，郑志磊的转让费损失为19.3元，结合双方已实际履行合同三个月以及双方对损害后果的发生均具有过错等情形，一审法院酌定转让费损失19.3万元由马群、郑志磊双方各承担50%，即由马群承担9.65万元，马群已经实际支付15.2万元，郑志磊应返还5.55万元。关于房屋占有使用费，双方约定租金标准为半年3.6万元，马群已实际支付了3.6万元占有使用费，其实际使用3个月，郑志磊应返还占有使用费1.8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、原告马群与被告郑志磊签订的《店铺转让协议书》无效；二、被告郑志磊于判决生效之日起10日内返还原告马群转让费5.55万元；三、被告郑志磊于判决生效之日起10日内返还原告马群房屋占有使用费1.8万元；四、驳回原告马群的其他诉讼请求。案件受理费2080元（已减半收取），原告马群、被告郑志磊各负担1040元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，营业执照和卫生许可证均应由实际经营者向工商行政管理部门和卫生行政部门申请办理或变更登记，并不能通过买卖方式获得，且郑志磊经营涉案烧烤店铺时也不具备上述证照，故一审判决认定马群、郑志磊签订的涉案《店铺转让协议书》包含店铺经营权转让有误，应予纠正。双方转让协议中约定郑志磊将案涉烧烤店铺转让给马群使用，并约定房租价格及支付方式，结合马群向郑志磊实际缴纳房租的事实，本院认为马群受让涉案店铺的主要目的系占有使用该营业场所和店铺内的财产、设备继续经营烧烤而获得盈利，并非单纯购买店铺内的装饰、装修、设备等财物，故双方之间的转让协议应为包含处理店铺内原有财物归属的房屋租赁合同关系。因涉案店铺房屋未取得合法建设规划手续，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋因系违章建筑被政府拆除，并非马群的原因而拆除，一审法院将房屋拆除后郑志磊不能取得合同约定转让费19.3万元作为其损失并判令双方对此各承担50%不当，本院予以纠正。郑志磊根据该无效协议收取马群的15.2万元转让费应予返还，同时马群亦应返还其所受让涉案店铺内所有财产和设备。但因马群在涉案店铺被拆除后已经对部分财产进行了处理致无法全部退还，双方进行店铺交接时亦没有确认转让店内财产价值明细，且双方对店内财产设备物品的价值各执己见且均未提交有效证据证实。本院根据公平原则，酌定马群所受让的涉案店铺内所有财产的价值为8万元，扣除该财产价值郑志磊应返还马群转让费15.2万元-8万元=7.2万元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初4063号民事判决第一项、第三项及诉讼费用的负担，即“一、原告马群与被告郑志磊签订的《店铺转让协议书》无效；三、被告郑志磊于判决生效之日起10日内返还原告马群房屋占有使用费1.8万元；案件受理费2080元（已减半收取），原告马群、被告郑志磊各负担1040元”；
二、变更济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初4063号民事判决第二项为：被上诉人郑志磊于本判决生效之日起10日内返还上诉人马群转让费7.2万元。
二审案件受理费4160元，由上诉人马群、被上诉人郑志磊各自负担2080元。
本判决为终审判决。
审判长 李耀勇
审判员 韩 梅
审判员 李 萍
二〇一八年四月二十四日
书记员 焦琳晰