安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖16民终1265号
上诉人（原审被告）：利辛县虎豹家具商城，住所地利辛县人民路生产资料公司办公楼二楼。
经营者：张友云，男，1956年4月8日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：戴启，安徽臻圆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：利辛县农业生产资料公司，住所地安徽省亳州市利辛县人民路64号。
法定代表人：刘登云，经理。
委托诉讼代理人：徐文武，该公司法律顾问。
上诉人利辛县虎豹家具城（以下简称虎豹家具城）因与被上诉人利辛县农业生产资料公司（以下简称生资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2018）皖1623民初248号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年6月6日公开开庭对本案进行了审理。虎豹家具城的委托诉讼代理人戴启，生资公司的委托诉讼代理人徐文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
虎豹家具城上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.判令生资公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。虎豹家具城在2010年6月20日至2015年12月31日期间，不但不下欠生资公司的房屋租赁费，还多交纳了16000元，一审判决书虎豹家具城在2016年6月1日交纳的20000元租金其中有10000元是支付2013年拖欠的房租，认定事实错误。
关于2012年6月18日至2013年12月31日的房屋租赁费。虎豹家具城交纳了40000元，因2012年7月15日房屋进水造成虎豹家具城损失，生资公司补偿了11430元，且在房屋进水后，造成家具变形、腐烂损坏，虎豹家具城已将损坏不能出售的家具运走，更换新的家具，虎豹家具城停业有三个多月的时间，2012年至2013年的房租是按照其实际经营的天数进行计算，房租费用共计511430元，虎豹家具城交纳的40000元加上补偿的11430元，合计511430元，故虎豹家具城在2013年并不下欠生资公司房屋租赁费。在2010年6月20日，双方签订合同，约定房租费为一年36000元，而虎豹家具城交纳了46000元，多交10000元，在2014年，双方未签订合同，继续沿用2012年6月25日签订的协议，一年房租费用为40000元，而虎豹家具城交纳了46000元，多交了6000元，因虎豹家具城交纳的费用并不是一次性付清，每次都是生资公司的相关负责人通知交款，其负责人通知交款时一直都说多退少补，直至被诉至法院后才知道发现费用多交了16000元。在安徽庐东会计事务所出具的《利辛县农业生产资料经理高汉华任职期间财产收支审计报告》中，也明确载有虎豹家具城在2015年之前多交纳房租10000元，故2013年期间并未下欠生资公司的租赁费用，反而多交纳了16000元。二、2012年虎豹家具生资公司的房屋因下雨水管老化爆裂，造成虎豹家具城损失36万，生资公司虽然补偿11430元，远远弥补不了该损失。虎豹家具城的实际该事至今未能处理清楚。当时的法定代表人于2016年11月2日再次在损失报告上签字认可此说明该事件仍在处理。虎豹家具城在2016年交纳2万元租金后未再继续交纳房租费用，正是等待生资公司处理虎豹家具城的家具损失一事。三、2003年生资公司因需要从虎豹家具城采购一批家具，价值38580元。从胡豹家具城支款5000元。用于公司修理下水道。合计43580元。该条据虽未加盖生资公司印章，法人代表未签字，但有公司当时的两位副经理江以彬和武洪杰经办并签字。生资公司在一审庭审中也对江以彬和武洪杰是其职工的身份予以认可，故该款43580元应当从房屋租赁费中予以扣除。综上所述，生资公司应对虎豹家具城的家具损失赔偿事宜进行处理，且多交纳的房租费用16000元，生资公司采购家具的费用及维修下水道的费用共计43580元，应予以扣除。请二审法院支持上诉请求。
生资公司辩称，虎豹家具城的上诉理由不能成立,一审判决已将判决理由列明,并且是事实求是给予认定,关于高汉华任职期间的审计问题,生资公司一直不知情,且未见账目,还存在在高汉华任职前,虎豹家具城存在支付被上诉人房租的问题,若将来正式审计结果认为虎豹家具城多支付了房租费且以前不欠生资公司房租的情况下，愿意从本案费用中予以扣除.关于房屋进水问题,由于在一审时,生资公司没有提前答辩提交证据,事后经了解,房屋进水与生资公司无关.是另一人装修中导致自来水管破裂进水,另外有关人员已经进行了赔偿。如果虎豹家具城认为是生资公司的行为导致的,可以另案处理.关于家具采购问题,是事后了解的,这些都是老式办公用品,并且是2003年的事情,至今已十五年,如果真正存在购买这些物品的话,有关领导会签字解决,在账目中体现是负债行为，生资公司应有实际签字人承担相应的支付责任,根据上述答辩,我们认为虎豹家具城的上诉理由不能成立,请求二审法院驳回上诉请求,维持原判.
生资公司向一审法院起诉请求：1.判决虎豹家具城立即给付拖欠的房屋租赁费82000元；2.本案的诉讼费及其他费用由虎豹家具城承担。
一审法院认定事实：张友云以经营者的身份租赁生资公司位于利辛县人民路生资公司办公楼二楼房屋，用于经营虎豹家具城。2012年6月25日，生资公司（甲方）与张友云（乙方）签订租赁协议，协议主要载明：“一、乙方租赁甲方农资大楼二楼大厅，租期暂定壹年从2012年6月19日至2013年6月18日止。二、租金：壹年肆万元，签订协议之日一次性交清全年租金，如有违约，甲方有权收回房屋，并依法追究乙方的违约责任。三、……”。2012年7月15日，因下暴雨致虎豹家具城租赁的房屋三楼底二楼顶下水道爆裂，导致虎豹家具城家具遭受损失。张友云于2013年9月18日支付租金17000元、同年9月24日支付租金3000元、12月25日支付租金20000元，生资公司在2013年12月25日收取租金的收据中写明：“2012.6.18日-2013.12.31日止，1年半另13天，由于进水家具损失补偿11430.00元。”；2014年9月3日张友云支付租金20000元、2015年2月4日支付租金26000元，二张收据均写明“二楼租金2014年1月-2014年12月31日”；2015年2月5日张友云支付租金14000元、同年10月1日支付20000元、10月13日支付10000元、12月1日支付2000元，四张收据均写明“二楼租金2015年1月1日-12月31日”；2016年6月1日张友云支付租金20000元。合同到期后，虎豹家具城继续使用租赁房屋至今，2016年6月1日支付20000元租金后，未再继续支付租赁生资公司房屋租金。
一审法院认为：虎豹家具城与生资公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应当按照约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方签订的租赁协议期间为2012年6月19日至2013年6月18日，合同到期后，生资公司同意虎豹家具城继续使用该房屋，形成事实上的不定期租赁合同关系。因双方未对租金另行约定，虎豹家具城交纳的2014年1月至2015年12月31日二年租赁费均为46000元，本院认定虎豹家具城租赁生资公司房屋的后续年租金为46000元。从2013年12月25日收据中显示，因房屋进水虎豹家具遭受损失，在结算租赁费时生资公司补偿虎豹家具城11430元。按协议约定的年租金40000元计算，虎豹家具城还应下欠生资公司2012年6月18日至2013年12月31日期间的租赁费用10000元。对于2016年6月1日虎豹家具城交纳的20000元租金，生资公司认为10000元是支付2013年拖欠的租赁费用，剩余10000元是支付2016年的租赁费用，故对生资公司的意见予以认可。对生资公司主张虎豹家具城支付房屋租赁费82000元（46000元／年×2年－10000元）的请求，一审法院予以支持。虎豹家具城辩称其租赁生资公司房屋因下暴雨水管管道老化爆裂，造成虎豹家具城家具损失36万元，应由生资公司承担。因虎豹家具城未提供证据证明其具体损失数额，且生资公司在收取虎豹家具城租金时，已补偿其损失，故对虎豹家具城的抗辩理由，不予采信。虎豹家具城称2003年生资公司因公司需要从虎豹家具城处采购一批家具价值38580元及从虎豹家具城处支款5000元用于公司修理下水管道使用，合计43580元，应从生资公司的诉求中予以扣除。虎豹家具城举证的情况说明未加盖生资公司印章,且未有生资公司法定代表人签字,故不能证明生资公司欠虎豹家具城43580元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决：利辛县虎豹家具商城于判决生效之日起十日内给付利辛县农业生产资料公司租金82000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由利辛县虎豹家具商城负担
二审期间，虎豹家具城所举的证据同一审外，另举证审计报告一份，证明2015年以前，其多交纳房租一万元。一审法院认定虎豹家具城在2013年欠生资公司一万元不能成立。生资公司的质证意见为，对一审证据质证意见同一审，对审计报告质证意见为：是复印件，没法确定真实性，房屋租赁行为从1998年就开始了，在之前是否欠房租，该一万块钱是否为补交，无法确定。是否多交一万元也不能确定，账目在原会计手中，原会计已经退休。被上诉人可以作出承诺，如果经审计多出房租，并且之前不欠房租的情况下，愿意从本案中予以扣除。
本院对于争议的事实认定如下：1、2012年至2013年期间双方的房租应当为多少；自2012年6月18日至2013年12月31日，租赁期间为一年半零13天，按照2012年6月双方签订的租赁协议，每年的租金应当为40000元，照此计算上述租赁期间内的房租应当为61430元，虎豹家具城2013年共支付租金40000元加上家具损失补偿11430元，2013年12月31日前虎豹家具城还下欠租金10000元。虎豹家具城称因家具进水停业3个多月，由于其没有提供证据予以支持，对于该主张本院不予支持。2、虎豹家具城主张多交纳16000元是否属实，虎豹家具城主张2010年6月20日双方签订的合同约定房租为一年36000元，其交纳了46000元，多交纳了10000元，由于其未提供证据予以证明，对于该主张本院不予采纳。虎豹家具城主张2014年的房租为40000元，其交纳了46000元，多交纳了房租6000元，从其提供的两张共计46000元的收据看，两张收据的收款事由中均载明“二楼租金2014年1月-2014年12月31日”，因此应当认定双方履行的2014年的房屋租金为46000元。虎豹家具城称2014年的租金为每年40000元没有依据。且双方约定的2012年的租金每年40000元，2014年的租金上涨为46000元符合租赁市场的行情，结合2015年虎豹家具城支付的租金为46000元，因此应当认定2014年、2015年双方的年度租金为每年46000元。虎豹家具城主张2014年多支付6000元租金本院不予认定。3、本案中的《利辛县农业生产资料公司经理高汉华认知期间财产收支审计报告》能否作为本案定案依据。由于虎豹家具城仅提供了该审计报告的复印件，无法核实其真实性，虎豹家具城申请法院向生资公司调取该审计报告，由于生资公司称其公司并未有该审计报告，且虎豹家具城未提供证据证明审计报告在生资公司的事实，本院亦无法调取，因此本院难以认定该证据的真实性，因此对于虎豹家具城主张的2015年前其多支付租金10000元没有依据，本院不予认定。4、关于虎豹家具城主张的家具损失36万元是否属实；虎豹家具城针对该损失所举的证据仅仅为其自己出具的生资公司二楼损失报告，该报告仅仅是对损失事由进行说明，并未说明产生36万元的损失依据及损失的详细清单。亦未经过有关鉴定部门进行造价鉴定，因此，本院在此案中认定虎豹家具城主张的房屋因下暴雨水管管道老化爆裂造成36万元的损失。对于该主张本院不予认定。本院根据有效的证据查明的事实同一审。
本院认为，本案的争议焦点为：1、虎豹家具城是否还下欠生资公司房租，下欠多少；2、虎豹家具城主张的采购家具款38580元及支款5000元应不应当予以扣除。
针对争议焦点一，结合本院查明的事实，虎豹家具城在2013年时下欠生资公司房租10000元，2014年房租、2015年房租按照每年46000元已经结清，2016年仅支付20000元，扣除其下欠的2013年房租后，其支付2016年房租10000元，由于双方租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，应当视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金按照双方实际履行的金额46000元计算，2016年、2017年两年房租共计92000元，扣除其已经交纳的10000元。一审法院判决其支付82000元的房租并无不当，虎豹家具城称不下欠房租的上诉理由，本院不予采纳。
针对争议焦点二，对于虎豹家具城主张的生资公司从其处采购价值38580元的家具及从其处支借款5000元用于修理下水道。由于虎豹家具城提供的情况说明并未加盖生资公司印章，亦未有生资公司法定代表人签字确认，本院难以认定生资公司下欠虎豹家具城家具款及支借5000元。对于虎豹家具城主张的扣该两笔款项的主张，本院不予支持。
综上所述，虎豹家具城的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元，由利辛县虎豹家具城负担。
本判决为终审判决。
审判长 许 林
审判员 陈芹审判员沙启峰
二〇一八年六月六日
书记员 张 依 隽