安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）阜民一终字第01003号
上诉人（原审原告）：华士昌，男
委托代理人：杨永革，安徽勇胜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：阜阳市国土资源局，住所地阜阳市
法定代表人：王五一，局长。
委托代理人：李强，安徽仲天律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：徐广彬，男
上诉人华士昌、阜阳市国土资源局因房屋买卖合同纠纷一案，不服阜阳市颍东区人民法院（2009）东民一初字第1069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人华士昌及其委托代理人杨永革，上诉人阜阳市国土资源局的委托代理人李强，被上诉人徐广彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：第三人徐广彬于1995年3月在颍东区口孜镇土地管理所任副所长，并主持工作，1996年4月20日任该所所长。1995年，原口孜镇土地管理所自筹资金建办公楼二层十四间。1996年因集镇建设需要，按照口孜镇镇政府要求，需在原楼房的基础上建三层，并进行外墙装修。第三人向其局领导汇报后，对办公楼进行外墙装修改建后，欠张广伟款55000元。该楼房所占土地未办理土地证，楼房未办理房产证。由于原口孜镇土地管理所被撤并，2002年9月28日，第三人经向其局领导请示后，以原口孜镇土地管理所名义将楼房东头两间（底上六间包括地皮）以43000元的价格卖给原告，所卖价款偿还了张广伟的欠款。2003年4月23日，阜阳宏大会计师事务所接受颍东区土地管理局委托，对原口孜镇土地管理所在1997年度至2000年度的会计帐簿、记帐凭证进行审计，并作出阜宏会审（2003）045号审计报告，在应付款中，帐外欠张广伟建房款55000元。2003年7月4日，安徽金阳评估咨询有限公司接受阜阳市土地局颍东区分局的委托，对位于颍东区口孜镇中大道与文化街路口的原口孜镇土地管理所的主楼三层办公楼（其中一层为门面房，二至三层为办公用房）及住宅进行评估，作出金阳评字（2003）第16号房地产估价报告，评定主楼为137338.46元，住宅为14618.5元，在2003年7月4日的公开市场价值合计为151956.96元。2003年8月5日，阜阳市国土资源局颍东分局张贴了参加购买原口孜土管所房产须知及公告，公告载明：为妥善处理原阜阳市土地管理局颍东分局口孜镇土地管理所有关遗留问题，拟将其座落在口孜镇中大街的房产进行处理还债。参考房产评估价格，处理最低价定为13.5万元，但房产处理无果。
2009年7月16日，阜阳市国土资源局颍东分局口孜中心所通知：现需收回原口孜土地所办公楼房，请办公楼各住房在10日内自行搬出该办公楼房，逾期，将申请有关部门依法采取强制措施。2009年7月30日，原告华士昌向本院起诉，要求依法确认原、被告之间的房屋买卖行为有效。同年10月16日，本院作出（2009）东民一初字第781号民事判决书，认为第三人系原口孜镇土地管理所所长，由于机构改革原口孜镇土地管理所被撤，其向局领导汇报后转让该所楼房偿还欠款，虽系职务行为，但由于原口孜镇土地管理所的土地、楼房未办理土地证、房产证，第三人与原告签订的楼房土地转让协议，违反法律法规的强制性规定，故判决驳回原告华士昌的诉讼请求。为此，原告向本院提起诉讼，要求被告和第三人赔偿原告经济损失并负连带赔偿责任，诉讼费、评估费由被告承担。
另查明，本案在审理过程中，原告要求对该案的诉讼标的物进行评估，本院委托了安徽富友房地产估价咨询有限责任公司进行评估，2009年12月20日，阜富[2009]裁字第（034）号房地产估价报告，确定估价对象房地产[建筑面积：182.59平方米；空地面积：62.14平方米]的市场价格为273000元，原告为此支付鉴定费3000元。
上述事实，有原告的身份证、房屋买卖协议、阜宏会审（2003）045号审计报告、2003年8月5日的阜阳市土地局颍东分局的公告、参加购买原口孜土管所房产须知、金阳评字（2003）第16号房地产估价报告、阜富[2009]裁字第（034）号房地产估价报告、2009年7月16日阜阳市国土资源局颍东分局的通知、（2009）东民一初字第781号民事判决书及双方当事人的陈述等证据证实。
原审认为：原口孜镇土地管理所的土地、楼房未办理土地证、房产证，被告与原告签订的楼房土地转让协议，违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。并根据双方的过错程度赔偿原告为此造成的经济损失。被告知道自己没有房产证，而出卖其房产，其行为有一定的过错，应当返还原告的购房款，并赔偿原告因此所受到的经济损失；原告明知被告的土地、楼房未办理土地证、房产证，不能转让，仍予购买，亦有一定的过错，对所受到的经济损失应承担相应的责任。被告阜阳市国土资源局辩解，第三人的行为系个人行为，原告的损失应由徐广彬承担的辩解意见。因该房屋买卖，是第三人向局领导汇报后签定的协议，且原告华士昌有理由相信时任口孜镇土地管理所所长的第三人徐广彬有代理权，第三人的行为属职务行为亦已被生效的法律文书所确认，徐广彬的行为所产生的法律后果应由被告阜阳市国土资源局承担。阜宏会审（2003）045号审计报告亦证实应付款中，有原口孜镇土地管理所帐外欠张广伟建房款55000元，第三人也将所卖得的房款偿还了张广伟的欠款，故被告的辩解意见不予采纳。原告购买的六间房，二、三楼居住，一楼是门面，原告已使用多年必定产生一定的效益，综合考虑，结合本案原、被告的过错程度及原告对该房屋的使用情况，被告赔偿原告经济损失100000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，判决：一、原告华士昌与被告阜阳市国土资源局的房屋买卖合同无效；二、被告阜阳市国土资源局于本判决书生效之日起十日内返还原告华士昌购房款43000元，并赔偿原告经济损失100000元；三、驳回原告华士昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元，鉴定费3000元，合计8395元，被告阜阳市国土资源局承担5805元，原告华士昌承担2590元。宣判后，华士昌、阜阳市国土资源局均不服，分别向本院提起上诉，华士昌以其没有过错，不应承担责任，过错在阜阳市国土资源局，房屋升值部分应作为全部赔偿范围等为主要理由向本院提起上诉，请求撤销原判，改判阜阳市国土资源局赔偿经济损失273000元。阜阳市国土资源局以徐广彬与华士昌签订的房屋买卖合同，上诉人不知道，原审法院认定徐广彬是职务行为没有依据等为主要理由向本院提起上诉，请求撤销原判，改判赔偿损失并返还购房款。
本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：原口孜镇土地管理所的土地、楼房未办理土地证、房产证，该楼房转让协议，违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。阜阳市国土资源局知道自己没有房产证，而出卖其房产，其行为有一定的过错，应当返还华士昌购房款，并赔偿华士昌因此所受到的经济损失；华士昌明知土地、楼房未办理土地证、房产证仍予购买，亦有一定的过错，对所受到的经济损失应承担相应的责任。故华士昌上诉称其没有过错，不应承担责任的上诉理由不能成立。阜阳市国土资源局上诉称徐广彬与华士昌签订的房屋买卖合同，阜阳市国土资源局不知道，原审法院认定徐广彬是职务行为没有依据，损失应由徐广彬承担的的上诉理由，因该房屋买卖华士昌有理由相信原任口孜镇土地管理所所长的徐广彬有代理权，根据法律规定徐广彬的该代理行为有效，卖房时徐广彬向局领导汇报后签定的协议，其行为属职务行为，且徐广彬的行为属职务行为已被生效的法律文书所确认，故阜阳市国土资源局的上诉理由亦不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6060元，华士昌负担2900元，阜阳市国土资源局负担3160元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 荣
代理审判员 褚颍芬
代理审判员 汝 峰
二〇一〇年十一月二日
书 记 员 刘 媛
附法律条文：
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。