吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终181号
上诉人（原审被告）：刘振堂，男，1958年9月13日生，满族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县石湖沟乡良种场村*组。
委托代理人：杨智亮，吉林鹏诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：抚松县城源房地产开发有限公司。所在：吉林省抚松县松江河镇站前街2委1组�
法定代表人：赵敏生，经理。
委托代理人：曲云，吉林松江河律师事务所律师。
上诉人刘振堂因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2016）吉0621民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
抚松县城源房地产开发有限公司（以下简称城源公司）原审诉称：2013年4月19日，刘振堂与城源公司达成协议，刘振堂购买城源公司开发的贵宾小区28号楼14号门市房、28号楼车库186.8平方米、27号楼13号车库、27号楼地下车库132平方米，合计建筑面积734.61平方米，均价每平方米4129元，总价款3033000元。双方约定“由刘振堂用施工的2012年和2013年的工程款抵顶房款，不足部分由刘振堂用相应的房屋办理按揭贷款用来给付房款。若由于刘振堂的原因造成不能办理按揭贷款时，刘振堂应当用现金一次性付清所欠房款，若持续一个月还未付清欠款，每天收取违约金为总房款的1‰……”此协议签订后，2014年1月20日，刘振堂2013年的工程款抵顶房款100万，加上2012年工程款已抵顶的753000元和2013年抵顶的66958元，共计给付房款1819958元，尚欠1213042元。城源公司多次要求刘振堂办理按揭贷款，刘振堂都向后拖延，不予办理，城源公司按约定要求其一次性给付房款，但至今无果。城源公司的诉讼请求为：1、依法判令刘振堂给付购房款1213042元（原诉讼请求为1280000元，一审庭审中变更为1213042元），并要求刘振堂自2014年2月21日起至还清之日止按每日1213042元的1‰承担违约金；2、判令刘振堂承担拖欠房款1213042元的利息损失（自2014年2月21日起至还清之日止按年利率24%计算）。
刘振堂原审辩称：城源公司依据的协议无效且到目前为止不具有履行条件。刘振堂未购买该房屋，城源公司强行要求用工程劳务款抵顶房屋。赵敏生让刘振堂先行垫付房屋改造的费用，实际垫付84万多元，至今无人过问。城源公司起诉内容不属实。2011年有18万元人工费没有结算、2012扣75.3万元、垫付85.3万元、2014年扣100万元，合计278.6万元。如2013年工程款结算，刘振堂不仅不欠城源公司房款，反而该公司欠刘振堂工程款。如城源公司不能在2016年给刘振堂产权证明，要求返还上述款项并按年利率支付利息。
原审法院审理查明：2013年,城源公司将其开发的卓豪苑小区3号楼发包给长白朝鲜族自治县三源建筑有限责任公司施工，实际承包人为赵月。赵月将该工程的劳务发包给刘振堂。2013年4月19日，刘振堂与城源公司签订协议，内容为：刘振堂用施工工程款抵顶城源公司开发的贵宾小区28号楼14号门市房、28号楼车库186.8平方米、27号楼13号车库、27号楼地下车库132平方米，合计建筑面积734.61平方米，均价每平方米4129元，总价款3033000元；2012年工程款已抵顶753000元，剩余2280000元房款，刘振堂用2013年工程款继续抵顶。若2013年末工程款结算后，不够抵顶剩余房款时，刘振堂用相应的房屋办理按揭贷款用来给付房款。若由于刘振堂的原因造成不能办理按揭贷款时，刘振堂应当用现金一次性付清所欠房款，若持续一个月还未付清欠款，每天收取违约金为总房款的1‰，若持续一个月还未付清欠款，城源公司有权收回欠款相应的房屋，另行处理，刘振堂装修费用城源公司不负责，刘振堂自抵顶房屋之日起，一切费用均由刘振堂自行承担。刘振堂2013年7月1日抵顶66958元（当日共计抵顶180000元，因刘振堂另欠城源公司房款113042元，扣除�款后抵顶本案所涉房款66958元），2014年1月20日，赵月将刘振堂2013年的人工劳务费转给城源公司。至此，刘振堂已付购房款1819958元，尚欠1213042元。另查明，因刘振堂拟经营浴池，其通过城源公司委托设计单位对本案所涉房屋结构进行变更，刘振堂自行承担相应改造施工的费用，并且刘振堂亦自改造期间至今已实际占有本案所涉房屋。
原审法院认为：刘振堂与城源公司签订的协议明确约定房屋位置、建筑面积、单价购房款给付方式、期限及违约责任。涉案房屋已由刘振堂进行改造且其已实际占有使用，刘振堂主张协议无效没有法律依据，且显示公平，不予支持。刘振堂抗辩主张其另欠城源公司房款113042元已在工程款结算时予以扣除，该款欠据未收回，但未提供充分证据予以证实，不予采信。刘振堂主张城源公司拖欠其2011年的180000元人工费，�因刘振堂另欠城源公司房款113042元，扣除该款后抵顶本案所涉房款66958元，城源公司对该款项无异议，予以确认；关于本案所涉房屋改造发生的费用，因刘振堂在第一次庭审中明确认可双方约定该费用由其承担，故其主张扣除该费用没有事实和法律依据，不予采纳；刘振堂庭审中也明确表述其2013年剩余人工费已不够支付工人费用，故其主张2013年人工费剩余部分还可以抵顶房款，不足以采信，不予采纳；刘振堂在未付清全部房款前主张城源公司先行办理房屋产权登记，没有法律依据，其抗辩主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，刘振堂应按协议约定在2014年1月20日抵顶2013年劳务费后一个月内给付剩余购房款1213042元，逾期未给付�应赔偿城源公司利息损失。综合本案实际情况和当前企业融资现状，依据公平原则，刘振堂应自2014年2月21日起至还清之日止按年利率24%计算赔偿城源公司利息损失，城源公司既主张违约金又主张赔偿损失，显示公平亦无法律依据，故城源公司主张违约金不予支持。原审法院判决：“一、刘振堂于本判决生效之日起三十日内给付城源公司剩余购房款1213042元及利息损失（自2014年2月21日起至还清之日止按年利率24%计算）；二、驳回城源公司其他诉讼请求。案件受理费16320元，减半收取8160元，由城源公司承担302元，刘振堂承担7858元。”
刘振堂的上诉理由为：一、原审法院判决认定“因刘振堂拟经营浴池，其通过城源公司委托设计单位对本案所涉房屋结构进行变更”不是事实，认定“涉案房屋已经由刘振堂进行改造且其已实际占有使用”�据不足，对刘振堂扣除改造费用及2013年人工费剩余部分还可以抵顶房款的主张不予采纳错误。二、原审法院对合同效力的认定错误，刘振堂和城源公司于2013年4月19日签订的协议不是刘振堂的真实意思表示，且城源公司将预售楼盘表中没有登记及未经过房产测绘的房屋出售给刘振堂，该抵顶协议无效，原审法院应当驳回城源公司的诉讼请求。三、如果协议有效，根据协议约定，城源公司应该对刘振堂的施工工程进行结算，并且为刘振堂购买的房屋办理按揭贷款后，刘振堂才需要向城源公司支付房款。刘振堂之所以未能交纳房款，系因为城源公司违反合同约定，至今不予结算，也不能为刘振堂办理按揭贷款。刘振堂并未违约，不应当承担支付剩余房款和利息损失的责任。双方未进行结算，原审法院判决刘振堂自2014年2月21日起按年利率24%计算利息无事实及法律依据�四、如果刘振堂需要向城源公司支付房款，也应该对刘振堂垫付的房屋改造费用、已交纳的18万元房款及尚未结算的工程款进行冲减。原审判决对2012年11月11日刘振堂的欠据数额在刘振堂已付房款中进行扣减错误，该欠据不能作为刘振堂尚欠城源公司房款的依据。
城源公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理过程中，城源公司提交刘振堂与长白朝鲜族自治县三源建筑有限责任公司松江河分公司于2012年5月19日签订的贵宾小区21#（五单元）、28#住宅楼施工工程承包合同、刘振堂与赵月于2013年7月1日签订的施工承包建筑协议书各一份，证明刘振堂于2012年5月19日以工程款抵顶贵宾小区28号楼14号门市房、28号楼车库186.8平方米、27号楼13号车库、27号楼地下车库132平方�，合计建筑面积734.61平方米，均价每平方米4129元，总价款3033000元。刘振堂对上述协议有异议，主张该协议并非其本人签字，且该协议签字页与未签字页不是同时期形成。
其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为：刘振堂上诉主张城源公司先行将本案诉争房屋变更设计为浴池，之后与其签订房屋抵顶协议，其不应承担改造费用，改造费用应从尚欠购房款中扣除，而刘振堂与长白朝鲜族自治县三源建筑有限责任公司松江河分公司于2012年5月19日签订的贵宾小区21#（五单元）、28#住宅楼施工工程承包合同，并约定以本案所涉房屋抵顶其工程款，而该房屋设计图纸变更的时间为2012年11月5日，刘振堂以工程款抵顶房屋的时间早于本案诉争房屋设计图纸变更的时间，刘振堂对上述工程承包合同的真实性有异议，但未在�院指定的期间内申请司法鉴定，故刘振堂的此项上诉主张没有依据，本院不予支持。刘振堂上诉主张与城源公司于2013年4月19日签订的协议不是刘振堂的真实意思表示，抵顶协议无效，但未提供证据进行证明，且刘振堂对抵顶房屋事实分别与长白朝鲜族自治县三源建筑有限责任公司松江河分公司、赵月、城源公司签订协议进行约定，本院对刘振堂的此项上诉主张亦不予支持。刘振堂上诉主张其应在城源公司为其办理房屋按揭贷款后支付房款，但城源公司与刘振堂签订的协议约定“若由于刘振堂的原因造成不能办理按揭贷款时，刘振堂应当用现金一次性付清所欠房款，若持续一个月还未付清欠款，每天收取违约金为总房款的1‰”，故刘振堂的此项上诉主张没有依据，故本院不予支持。刘振堂至今未缴纳全部购房款，已构成违约，其应按照协议约定向城源公司支付违约金，刘振堂与城源公司约定的违约金为1‰，即年36%，原审法院判决刘振堂自2014年2月21日起至还清之日止按年利率24%承担城源公司的利息损失，不超过双方协议约定的违约金标准，并无不当。刘振堂上诉主张已向城源公司缴纳的房款18万元应从尚欠购房款中抵顶，城源公司主张18万元购房款中113042元系刘振堂购买贵宾小区16号楼502室，并提供刘振堂签字的购房款收据予以证实，剩余66958元已从本案诉争房屋尚欠购房款中扣除，刘振堂对贵宾小区16号楼502室购房款收据有异议，但未提供反驳证据，故本院对其此项上诉主张亦不予支持。刘振堂主张城源公司与其尚有工程款未进行计算，但双方未进行对账，且与本案不属于同一法律关系，刘振堂可另行主张权利，本案不予合并处理。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《�华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16320元，由刘振堂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年五月二十七日
书 记 员 李 勇