河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫01民终14662号上诉人（原审原告）翟维佳，女，1987年1月13日出生，汉族，住郑州市。委托代理人王奇武，河南亚飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杜卫华，男，1970年3月9日出生，汉族，住河南省。委托代理人宋齐光，河南有道律师事务所律师。上诉人翟维佳因与被上诉人杜卫华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。翟维佳的委托代理人王奇武，杜卫华的委托代理人宋齐光，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。翟维佳向法院提出诉讼请求：1.解除翟维佳、杜卫华双方于2016年7月31日签订的房屋买卖合同；2.判令杜卫华承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2016年7月31日，翟维佳、杜卫华双方签订房屋买卖合同，约定，翟维佳购买杜卫华的房屋，房屋坐落于郑州市××大学××路××楼××号，房屋总价值人民币1650000元，购房款分批支付，其中定金人民币100000元，作为履行合同的担保，翟维佳已经向杜卫华支付了定金。2016年8月初，杜卫华称自己的亲戚反对自己卖房，故而不愿意将房屋卖给翟维佳，翟维佳不同意。为维护翟维佳合法权益，诉至法院。杜卫华辩称：1.本案中翟维佳存在严重违约行为，根据双方合同第四条的约定，杜卫华有权解除房屋买买卖合同、不返还定金，翟维佳应支付违约金及赔偿其他一切损失；2.不同意继续履行合同，合同应依法解除。原审法院经审理查明事实如下：2016年7月31日，杜卫华（甲方）与翟维佳（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：乙方以总价1650000元购买甲方位于郑州市××大学××路××楼××号房屋（房产证号：郑房权证××号）；乙方应在2016年7月31日前向甲方支付定金100000元，房款支付方式和时间为：乙方于2016年8月3日前向甲方支付房款580000元，2016年10月30日前向甲方支付余款（后双方补充协议将本部分款项支付时间修改为“过户后45天”）；乙方若未按约定支付房款的：1.乙方逾期支付房款的，每逾期一天，支付人民币1000元违约金；2.乙方逾期支付房款超过30天的，甲方有权解除本合同。甲方应于解除合同后三天内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还。如甲方不愿解除合同，则有权要求乙方按前款约定支付违约金。合同签订当天，翟维佳支付杜卫华定金100000元。翟维佳至今未支付杜卫华首笔房款580000元。2016年9月11日，杜卫华向翟维佳邮寄催告函一份，主要内容为：翟维佳已逾期一个月支付房款580000元，故你方行为构成违约，我方现通知你方解除该房屋买卖合同。翟维佳翟维佳于2016年9月12日收到该催告函。后双方因本案纠纷，翟维佳诉至法院。在本案审理过程中，翟维佳于2016年9月30日增加诉讼请求：1.杜卫华支付翟维佳预期可得利益损失人民币55万元；2.杜卫华支付翟维佳资金占用费人民币816元。在本案开庭时，翟维佳将诉讼请求变更为：1.请求杜卫华继续履行合同；2.请求杜卫华双倍返还定金；3.本案诉讼费用由杜卫华承担。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，翟维佳、杜卫华双方签订的合同不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，对双方当事人都具有约束力，双方应依照合同约定履行各自义务。按照合同约定，翟维佳应于2016年8月3日前向杜卫华支付房款580000元，但翟维佳未在约定的时间内向杜卫华支付该房款。同时，按照合同约定杜卫华在翟维佳逾期付款30日后有合同解除权，并且有权就已收取定金不予退还。翟维佳逾期付款满30日后，杜卫华依法行使了合同解除权，故双方之间的合同在解除合同的通知到达翟维佳时，即2016年9月12日，已经解除，翟维佳无权利要求杜卫华退还已支付的定金。翟维佳诉称杜卫华违约，不愿意将房屋出售给翟维佳，根据翟维佳提供的微信记录，杜卫华曾表示标的房屋已出租给他人，不愿将房产出售给翟维佳，但杜卫华之该意思表示行为发生在翟维佳逾期支付首笔房款之后，另该微信记录系杜卫华与居间人之间的对话，且该意思表示并不必然构成杜卫华根本违约、致使双方之间的合同不能履行的后果，故翟维佳依据合同第三条约定主张杜卫华双倍返还定金无事实和法律依据。综上，翟维佳各项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回翟维佳的诉讼请求。案件受理费21450元，减半收取10725元、保全费1520元，由翟维佳负担，剩余10725元退还翟维佳。翟维佳不服一审法院判决向本院上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误。一、假设一审判决认定的事实成立，则原审判决结果也是适用法律错误。原审判决认定的事实简述为：2016年7月31日，双方购房合同成立并生效，8月3日翟维佳应向杜卫华支付首付款，8月7日杜卫华明确表示房子不卖了，8月9日翟维佳起诉到法院，8月11日杜卫华应当将房屋交付给翟维佳。假设上述事实成立，则杜卫华的做法应当是催告翟维佳履行付款义务，经催告仍未履行的，解除合同。在合同没有解除之前杜卫华应当遵守合同的约定。然而，杜卫华在8月7日就明确表示不卖房了，杜卫华的行为是严重的违约行为，之后又恶意解除合同，该解除权的行使是错误的。翟维佳在8月3日至8月7日未履行付款义务，是迟延履行的行为，不构成根本违约，8月7日之后的不付款行为是行使不安抗辩权。一审法院正确的做法是判决合同继续履行，由杜卫华承担违约责任，若杜卫华认为翟维佳有违约行为，告知其另行主张。二、一审判决双方的合同已经于2016年9月12日解除，是对事实认定错误，也适用法律错误。1、双方的约定解除条件并没有成就。按手写部分的约定，翟维佳支付首付款的时间应为房屋过户后45天。2、2016年8月2日，杜卫华认为合同约定的购房款的支付时间不安全，就与翟维佳约定先去办理银行按揭手续，贷款来下来后再支付房款，由此可知，一审法院认为翟维佳应于2016年8月3日支付购房款，是对事实认定的错误，同样解除条件并未成就。3、2016年8月7日明确表示不履行合同，翟维佳诉到法院后，杜卫华又发出解除合同通知，有违诚实信用原则。三、一审判决驳回翟维佳双倍返还定金的诉讼请求是错误的。1、合同签订后，翟维佳一直表示要支付房款，直到2016年8月7日杜卫华明确表示不履行合同。2、购房定金是违约定金，而非解约定金。四、一审判决认定购房合同是双方真实意思表示，合法有效，合同应当全面履行。请求撤销一审判决，改判双方继续履行合同，杜卫华双倍返还翟维佳定金20万元，并由杜卫华承担本案诉讼费用。庭审中，翟维佳放弃其要求继续履行合同的上诉请求。杜卫华答辩称：双方的合同约定翟维佳应当在2016年8月3日前支付首付款58万元，逾期超过30天的，杜卫华有权解除合同，所收定金不退。但翟维佳未在约定的时间内支付该购房款，杜卫华直到逾期满30天后，向翟维佳发出了解除合同的通知，且翟维佳已经于2016年9月12日收到，并同意解除合同，本案合同已经解除，依约所收定金不予退还。翟维佳上诉称补充协议变更了房款的支付方式和时间第1款和第2款的约定，与其自认的事实不符、相矛盾，依法不能成立。翟维佳无论是在一审辩论中还是在上诉状中，均表示2016年8月3日前未履行付款义务，仅是迟延履行的违约行为。这一自认的事实充分证实，双方合同约定的2016年8月3日前向杜卫华支付首付款58万元，是没有变更的。综上，请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：二审中，翟维佳申请证人刘某出庭作证，欲证明：本案系通过刘某的中介促成双方房屋买卖合同的形成；以及双方对资金的交付时间、方式协商变更的过程；在2016年8月6日或7日杜卫华将房屋出租等；杜卫华门将车库作价12万元给刘某，刘某后又将车库转让给翟维佳；杜卫华向刘某支付3万元中介费用。二审中，杜卫华提供河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初7489号民事判决书一份，证明刘某已经以杜卫华为被告，要求杜卫华支付居间费用3万元。该判决认定杜卫华应当向刘某支付3万元居间费用。该判决已生效，杜卫华主张其正在进行申请再审中。本院认为：双方签订的买卖合同系真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同的补充协议约定：本合同约定第4条第2款的日期变更为“过户后45天”（以拿到房产证为准）。对于该条的理解，翟维佳认为，除已经交付的10万元定金外，其支付剩余款项的时间均在“过户后45天”；而杜卫华主张翟维佳支付剩余款项中，首付的支付时间为2016年8月3日前，剩余款项的支付时间为“过户后45天”。双方的合同第四条中，关于房款支付时间和方式的约定为：1、翟维佳于2016年8月3日前向杜卫华支付房款580000元；2、翟维佳于2016年10月30日前向杜卫华支付余款。按正常的交易习惯，只有在出卖人收到买受人支付的首付款后，双方才可能进行变更过户手续，余款或由买受人在约定的时间内支付或由买受人以抵押贷款的方式进行支付。因此,翟维佳主张双方约定的首付款支付时间变更到房屋过户后45天，与事实不符，本院不予采信。翟维佳主张杜卫华在2016年8月7日以后将房屋进行出租，但未提供的证据不足以支持该主张；同时，即使在2016年8月7日以后杜卫华将房屋出租，也是在翟维佳未履行支付首付款义务存在根本违约之后。在翟维佳未履行支付首付款义务构成根本违约的情况下，杜卫华享有合同约定的解除权，且解除通知已经到达翟维佳，双方的合同已经解除，杜卫华有权不返还所收定金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。预收二审案件受理费21450元，应收4300元，由翟维佳负担；退还翟维佳17150元。本判决为终审判决。审判长 宁 宇审判员 张永军审判员 杨成国二〇一七年一月十日书记员 李 冉