云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民再5号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：马军，女，1968年6月8日出生，回族，住云南省龙陵县。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：兰荣田，男，1962年5月9日出生，汉族，住云南省昌宁县。
再审申请人马军与被申请人兰荣田房屋租赁合同纠纷一案，云南省昌宁县人民法院于2014年10月9日作出（2014）昌民二初字第13号民事判决，驳回原告马军的诉讼请求。原审原告马军不服，向本院提出上诉，本院于2015年7月27日作出（2015）保中民二终字第24号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，马军向云南省高级人民法院申请再审，该院审查认为，马军的再审申请符合法律规定，于2017年4月26日作出（2016）云民申1010号民事裁定，指令本院进行再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2017年9月5日公开开庭进行了审理，再审申请人马军，被申请人兰荣田到庭参加诉讼，现已审理终结。
再审申请人马军再审请求：1、撤销一审和二审判决；2、由被申请人兰荣田向申请人支付未使用年限的房屋租金52475元。事实和理由：1、一审和二审判决认定事实不清，无视当事人签订的协议有关权利义务的约定；双方当事人在协议中约定了因政府原因导致合同不能履行时，被申请人应当退还申请人所剩余租期的租金，双方的约定意思表示真实，理应得到法律的支持。2、一审、二审人民法院滥用审判权，超当事人诉求范围，调取与当事人诉争事实无关的证据，强制剥夺申请人合法权益。3、一审、二审法院滥用审判权，故意混淆法律关系，非法剥夺当事人的合法权益。本案被申请人的房屋损失是被申请人自身原因和政府的管理行为造成的，与本案申请人作为善意承租人毫无关系，其作为财产所有人理应对此承担相关的财产损失后果。一、二审人民法院将普通的房屋租赁关系解除后的财产权益纠纷，按照房屋买卖关系成立后标的物灭失纠纷来处理，其根本上混淆了法律关系，故意将被申请人与人民政府的管理行为所产生的被申请人财产损失结果，以“不可抗力”为由转驾到申请人身上，用申请人提前预支的租金为被申请人弥补损失。4、一、二审人民法院滥用审判权，违背当事人的真实意思自治和处分权原则。在一、二审过程中，被申请人始终未否定申请人诉请的合法性和合理性，认为应当返还提前收取的租金，提出因政府的强制拆除行为给其造成损失，无力偿还提前收取的租金。按照民事诉讼的自认原则，被申请人的答辩内容已表明了诉讼主张，人民法院对此便可以判决被申请人偿还提前收取的租金，无需再进行什么调查或分析。被申请人的抗辩理由是履行义务的能力问题，并不排斥义务的承担确认问题。而一、二审判决却以偿付能力否定偿付义务，违背了当事人真实意思表示和处分原则。综上所述，本案一、二审判决，在认定事实上故意规避当事人提供的证据内容和证明内容，违反民事诉讼的基本原则，在适用法律上故意混淆法律关系，超出当事人诉争的事实和诉请，为维护某方面不法利益，故意枉法裁判，依法应当撤销。
被申请人兰荣田答辩：昌宁县玉地里温泉建筑物需要拆除,是昌宁县人民政府作出的决定,我不存在过错,我同样是受害者;昌宁县人民政府已经向原告和被告作出了每平方米50元的补偿,双方都没有异议,现原告要求退还租金,是没有理由的;本人为修建温泉,已经支付土地承包费286000元,建房、修路投资上百万元，我的损失没有人来补偿。
马军向一审法院起诉请求:由被告兰荣田退还剩余年限租金52475元。
一审判决认定：2013年1月1日，原告马军与被告兰荣田自愿签订“澡塘出租协议”，约定原告与被告租赁位于昌宁县玉地里澡塘房屋一间，租赁期限20年，原告支付租赁费52500元，被告向原告出具收条，后原告对租赁房屋进行管理。2013年9月14日，昌宁县人民政府根据云南地质工程第二勘察院、云南省滇西南片区地质灾害防治应急中心于2013年8月提交的“保山市昌宁县玉地里温泉区地质灾害隐患应急调查报告”发出公告，因玉地里温泉区域属地质灾害区，对区内人员生命财产安全构成威胁，要求涉及各户在2013年10月25日前自行拆除灾害点所有建筑物、构筑物，否则在2013年10月26日至2013年11月10日依法拆除，后该租赁房屋被告拆除。原告马军提起诉讼，要求被告返还剩余年限租金52475元。
昌宁县人民法院审理认为，原告和被告自愿签订的“柯街玉地里澡塘出租协议”是双方当事人的真实意思表示，且原告已履行了合同约定的支付租赁费义务，被告已将租赁房屋交给原告进行管理使用，合同依法成立，系有效合同。但由于租赁房屋区域属地质灾害区，对域内人员生命财产安全构成威胁，需对灾害点建筑物、构筑物实施整体拆除避让，因此，导致合同不能继续履行的原因系不可抗力，依照法律规定，结合本案实际，原告、被告应各自免除责任，自行承担其损失。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告马军、被告兰荣田签订的“柯街玉地里澡塘出租协议”为有效合同；二、驳回原告马军的诉讼请求。案件受理费1100元，诉讼保全费300元，由原告马军负担。
一审判决宣判后，马军不服，向本院提出上诉。二审补充查明：昌宁县人民政府补助被上诉人拆除工时费6万余元；被上诉人建盖的房屋未向相关部门提出建房申请，未取得城乡规划主管部门核发的建设规划许可证，也未取得主管部门批准。
经过二审审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
本案再审过程中，再审申请人马军、被申请人兰荣田未向本院提供新证据。
双方当事人对一审判决和二审判决认定的事实无异议。
经本院再审审理，确认如下的法律事实：
2013年1月1日兰荣田与马军签订《澡塘出租协议》，该协议约定：甲方兰荣田将自己位于昌宁柯街玉地里的洗澡塘一间出租给乙方马军使用，期限为20年（2013年1月1日起至2032年12月31日止），租金52500元，签订协议时一次性付清；在出租期间，出租人保证澡塘的水、电、路畅通及对房屋修缮；保证乙方无偿使用停车位及保障停车；负责澡塘区域内的道路、公共院场的管理及卫生清理工作；如出现政府征用土地等情况而影响到协议无法履行时，甲方按协议的月平均出租价格计算并向乙方退付所剩余租期的租金；如遇自然灾害造成热水水源干枯不能继续洗澡，甲方不承担任何责任；如遇人为因素造成甲方不能供水、道路不能通行致协议无法履行时，甲方应返还所剩余租期的租金并承担违约责任；乙方从付款之日起拥有该澡塘的使用权及支配权，并负责租赁期间所用电费；任何一方违约，应赔付相对方违约金3万元并承担相关损失。协议签订后，马军支付租金52500元，兰荣田交付房屋给马军管理使用。在租赁期间，因该租赁区域经相关部门认定为地质灾害高发区。昌宁县人民政府发出公告，限令各户于2013年10月25日前自行拆除建筑物。该租赁房屋于2013年10月25日被拆除。
另查明，兰荣田在昌宁县玉地里温泉建盖房屋31间，未经建设部门批准，未取得城乡规划主管部门核发的建设规划许可证。昌宁县人民政府补助兰荣田拆除工时费6万元。马军一共支付20年租金52500元，每月租金218.75元，马军实际使用租赁房屋的时间为10个月，剩余年限租金50313元。
本院认为：兰荣田与马军签订的《澡塘出租协议》，因为出租人兰荣田在建盖房屋时，没有取得建设主管行政机关批准，未取得城乡规划机关的建设规划许可证，双方签订房屋租赁协议时，出租人兰荣田并未取得人民政府颁发的房屋所有权证，所以，该租赁协议为无效协议。在租赁期间，由于该租赁区域属于地质灾害多发区，地方人民政府决定对地质灾害区内的建筑实施整体拆除，避让灾害发生。再审申请人马军与被申请人兰荣田签订的租赁协议涉及的房屋被拆除，致使双方协议无法继续履行。在双方约定的租赁期间，由于不可归责于承租人的原因致使租赁物灭失的风险应由出租人承担。故本案租赁房屋被拆除所造成的损失应由出租人兰荣田承担主要责任。承租人马军要求出租人兰荣田退还未使用房屋年限租金的诉讼请求本院予以部分支持。承租人兰荣田应返还承租人马军未使用年限60%的租金。鉴于承租人马军在签订合同时，明知出租的房屋没有合法的用地手续和房屋所有权证，仍然签订房屋租赁合同，有一定的过错，也应承担因签订合同不慎所造成的40%的租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销云南省昌宁县人民法院（2014）昌民二初字第13号民事判决和云南省保山市中级人民法院（2015）保中民二终字第24号民事判决；
二、再审申请人马军与被申请人兰荣田签订的《澡塘出租协议》为无效协议；
三、由被申请人兰荣田于本判决生效后十五日内返还再审申请人马军房屋租金30188元。
一审案件受理费1100元，由兰荣田负担，诉讼保全费300元，由马军负担；二审案件受理费1100元，由兰荣田负担800元，由马军负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 段加福
审判员 王甸芳
审判员 杨 梅
二〇一七年九月二十五日
书记员 张冰艳