湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00653号
原告：武汉黑玫瑰酒店有限公司，住所地：武汉市汉阳区玫瑰园西路特1号。
法定代表人：杨炎虎，该公司董事长。
委托代理人：魏守波，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。
被告：肖友发。
被告：李勇。
被告：范勇。
本院于2015年9月25日立案受理了原告武汉黑玫瑰酒店有限公司诉被告肖友发、李勇、范勇房屋租赁合同纠纷一案，由审判员戴猛独任审理，于同年12月28日公开开庭进行了审理，原告武汉黑玫瑰酒店有限公司委托代理人魏守波、被告肖友发到庭参加了诉讼，被告李勇、范勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告武汉黑玫瑰酒店有限公司诉称：2013年10月22日，被告肖友发与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将汉阳区玫瑰园路特一号黑玫瑰大酒店所属副楼的二楼和三楼（原同一首歌KTV）出租给被告，用于开设KTV，租期为两年，每月租金为15万元，租金按季度支付。合同签订后，原告将符合合同约定的房屋交付给被告用于经营KTV，被告于2013年10月23日向原告支付第一季度的45万元租金。按照合同约定，被告应于2014年2月14日向原告支付下季度的租金45万元，但被告只于2014年2月28日支付了15万元租金，后期逐渐开始拖欠租金。2014年12月24日，第一被告、第二被告与原告签订补充协议，协议约定，截止2014年12月14日，被告同拖欠房租72.4万元，自2014年12月14日起，租金变更为每月10万元，并对拖欠的72.4万元的租金的偿付进行了约定，但被告并没有按照补充协议的约定支付拖欠的房租，对每月的正常租金也没有按照协议约定的每月4日前交清房租，2015年5月只支付了1万元，2015年6月只支付了2万元。2015年8月13日，三被告一起和原告进行腾退交接，约定于2015年8月13日将KTV场地交还给原告，所有设备移交给原告，所拖欠的房租另行协商解决。房屋腾退后，原告多次向被告催要租金，被告均百般推诿。原告认为，被告应当按照合同约定支付租金及违约金，三被告为共同经营人，理应共同承担偿付责任，为此，特向法院起诉，要求判令三被告向原告支付拖欠的租金109.4万元及违约金11.1万元（截止至2015年8月13日）及起诉之日起的违约金（按照房屋租赁合同第八条第一款的计算标准来计算）；判令被告承担本案的诉讼费用。
被告肖友发辩称：拖欠租金是事实，但原告一直在欺骗三被告，多次停电，导致三被告不能经营。合同中约定的面积是1500平方米，但实际只有1000平方米多一点，后来经协商，原告还给三被告降低了租金标准。原告主张的数额不对，三被告还有15万元的押金，应予扣除。三被告对房屋进行装修，共花费了200多万元，原告应予退还。
被告李勇、范勇未到庭答辩。
经审理查明：武汉黑玫瑰酒店有限公司与肖友发于2013年10月22日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定武汉黑玫瑰酒店有限公司将武汉市汉阳区玫瑰园路特一号黑玫瑰大酒店所属副楼的二楼和三楼（原同一首歌KTV）出租给肖友发开设KTV；租赁面积约1500平方米（以实际交付面积为准）；租期为两年，自2013年10月24日起至2015年11月13日止；年租金为人民币1，800，000元，该房屋租金第二年递增6%，租金每季度交付一次，每季租金450，000元，2013年10月23日第一次交租，2014年2月14日之前第二次交租，以后每次提前十天支付下一次房屋租金，以此类推；武汉黑玫瑰酒店有限公司交付房屋时，肖友发向武汉黑玫瑰酒店有限公司支付房屋租赁保证金150，000元，租赁期满，肖友发付清房租、水电及其他费用，武汉黑玫瑰酒店有限公司退还该租赁保证金；肖友发如拖欠租金，每逾期一日，按拖欠金额5%向武汉黑玫瑰酒店有限公司支付违约金等条款。合同签订后，肖友发、李勇、范勇三人达成口头合伙协议在上述租赁场地内合伙经营吟思梦歌KTV，并于2013年10月23日向武汉黑玫瑰酒店有限公司支付了第一季度的45万元租金及于2014年2月28日支付了15万元租金，此后并未按照合同约定交付租金，截止2014年12月14日，肖友发共欠付租金724，000元。2014年12月24日，武汉黑玫瑰酒店有限公司（甲方）与肖友发、李勇（乙方）签订《补偿协议》一份，该协议约定：“由于KTV经营不善，截止2014年12月14日乙方拖欠房屋租金共计724，000元。经双方协议如下：1、自2014年12月14日起，乙方于2014年12月24日交付伍万元，2015年1月10日交付伍万元。以后每月4日前交清房屋租金壹拾万元整。2、甲乙双方合同于2015年11月13日到期，乙方前期欠款724，000元分四次付清。第一次2015年4月28日付款200，000元，第二次2015年7月28日付款180，000元，第三次2015年9月28日付款180，000元，第四次2015年11月10日付款164，000元。3、乙方每月30日交清当月水电费。4、如乙方再次未按时交付房租及欠款，甲方有权即刻收回该房屋，KTV经营场所的财物归甲方所有，乙方对该房屋不得拆除损坏，乙方应付清所有欠款。补偿协议签订后，肖友发、李勇、范勇未按照补偿协议履行交付房租，肖友发、李勇、范勇于2015年5月支付了10，000元租金，于2015年6月支付了20，000元租金。2015年8月13日，肖友发、李勇、范勇与武汉黑玫瑰酒店有限公司达成《吟思梦歌KTV腾退交接》协议，该协议约定，吟思梦歌KTV与甲方签订的合同到期时间为2015年11月14日，因经营不善亏损严重，无法继续执行合同，现经双方协商提前退出经营，肖友发、李勇、范勇将KTV经营场地退还给武汉黑玫瑰酒店有限公司。二楼网吧于2015年8月14日交清房租壹拾伍万元整方可继续营业。
以上事实，有当事人陈述及个体工商户营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、房屋租赁合同、协议书、饭店转让合同等证据证实，可作如上认定。
本院认为：原告与武汉前进村经贸集团有限公司签订的关于武汉市汉阳区位于鹦鹉大道391号（原鹦鹉大道385号）房屋租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。经出租人武汉前进村经贸集团有限公司的同意，原告作为承租人享有将租赁房屋转租的权利。原告以经核准登记的个体工商户字号“武汉市汉阳区伊家商务酒店”与案外人蒋亚利签订关于武汉市汉阳区伊家商务酒店中一楼左侧8间门面，二楼16间包房及后院厨房一间承租事宜的“协议书”及案外人蒋亚利与原、被告三方签订关于上述租赁物的饭店转让合同均系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。案外人蒋亚利享有的其与原告签订的“协议书”中的权利义务由被告概括承受，原告依约交付了租赁房屋，被告作为次承租人应当依约向原告履行交付租金及水电费的合同义务。案外人蒋亚利与原、被告签订的饭店转让合同中约定将租期延长至2015年2月30日，因2015年2月仅有28天，该处应为笔误，合同到期日应为2015年2月28日。虽饭店转让合同未约定延长租期期间的租金标准，但被告均按照原告与案外人蒋亚利签订的“协议书”中约定的第五年22.5万元／年的标准交付租金至2014年12月31日，原告未提出异议，故延长租期期间（2014年7月1日至2015年2月28日）的租金标准应为22.5万元／年。因被告支付租金及水电费至2014年12月31日，被告应向原告支付拖欠的2015年1月起至2015年2月28日的租金37，500元（225000÷12×2=37500）及拖欠的水电费17，151元。合同到期后，被告未搬离该房屋，其物品仍存放于租赁房屋内，被告应腾退出租赁房屋并比照租金支付房屋占用费。因原告享有的承租权截止至2015年3月31日，被告应向原告支付合同到期之日的次日起（2015年3月1日）至2015年3月31日的房屋占用费18，750元（225000÷12=18750）。综上，被告应向原告支付租金、水电费、房屋占用费共计73，401元，因原告需返还被告押金20，000元，两相冲抵，被告应向原告支付租金、水电费、房屋占用费共计53，401元。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第41条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告邓有庆于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区鹦鹉大道391号（原鹦鹉大道385号）武汉市汉阳区伊家商务酒店中一楼左侧8间门面、二楼16间包房及后院厨房1间；
二、被告邓有庆于本判决生效之日起十日内向原告董全胜支付租金、房屋占用费及水电费共计人民币53，401。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币5，401元（原告已预交），减半收取为人民币2，700.5元，由被告邓有庆承担，被告邓有庆于本判决生效之日起十日内将所承担的案件受理费直接支付给原告董全胜。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 戴 猛
二〇一六年一月十三日
书记员 王朝阳