上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初5301号
原告王永生，男，1958年5月28日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。委托代理人沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托代理人张钟俊，上海市方正律师事务所律师。被告上海青浦住宅开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人顾佳斌，董事长。委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。被告上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人匡放，总经理。委托代理人奚亚静，上海市白玉兰律师事务所律师。委托代理人陈泳光，上海市白玉兰律师事务所律师。被告姚军民，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告上海芳韵娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人姚军民，经理。原告王永生诉被告上海青浦住宅开发有限公司(以下简称第一被告)、上海凤翔房地产开发有限公司(以下简称第二被告)、被告姚军民(以下简称第三被告)、被告上海芳韵娱乐有限公司(以下简称第四被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月30日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。原告在起诉时申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张钟俊，第一被告委托代理人范瑶瑶，第二被告委托代理人陈泳光，第三被告(并作为第四被告法定代表人)姚军民到庭参加诉讼。本案经各方当事人同意延长审限一个月进行调解。本案现已审理终结。原告王永生诉称：2005年10月25日，原告在青浦报获悉第二被告发布的关于港隆广场青浦超大一站式商铺写字楼等出售广告，该广告刊有好美家入驻的实景图，广告词明确好美家10年统一经营，零风险创造收益惊喜，该广告承诺9年包租、坐享8%稳定高回报等。在此广告的诱惑下，原告从第二被告处购得上海市青浦区盈港路XXX号XXX层XXX室商铺。同日原告根据第二被告的指令，与第一被告在同一地点签订《上海市商品房租赁合同》，约定原告将上述商铺出租给第一被告，年租金人民币(以下币种均为人民币)4,320元，租期至2015年4月30日止；此外合同还约定了双方的权利义务及合同变更、终止的条件等。合同期内，第一、二被告将系争商铺转租给第三、四被告。至2015年4月底，原告与第一、二被告之间的租赁合同期满，但两被告未按约返还系争商铺，任由第三、四被告实际占有至今。原告认为，根据原告与第一、二被告签订的租赁合同约定，在合同期满后，第一、二被告应将商铺恢复至良好可使用状态并返还给原告；现第一、二被告未能按约恢复商铺原有设施等，更未能返还涉案商铺给原告，而第三、四被告作为商铺实际使用人至今占用。为此，原告诉至法院请求：1、判令四被告支付原告资产使用费暂计51,840元(参照原合同约定的月租金标准4,320元，自2015年5月1日起算至实际腾退之日止，暂计至2016年4月30日)；2、判令第一、二被告委托有资质的测绘部门根据原告房屋所有权证上标明的涉案商铺四至范围，测绘确认后返还原告；3、判令第三、第四被告立即腾退位于青浦区盈港路XXX号系争商铺；4、判令四被告依约恢复涉案商铺所在商城内基本设施(如中央空调、中央空调机房、消防设施、卫生间、屋顶等)。第一被告上海青浦住宅开发有限公司辩称：1、针对原告第一项诉请，1)当初租赁关系尚未结束时，原告即已委托物业公司与被告方就租赁期满事宜进行洽谈。期满之前后，原告等业主仍然在与第三、四被告进行租赁磋商，经过磋商有约18户业主已经与第三、四被告达成租赁使用的一致意见收取高额租金，剩余约40户业主至今未就租金标准磋商洽谈成功。洽谈过程中，涉案商铺始终由第三、四被告在使用，原告等业主对此清楚且未提异议，更未要求第一、二被告履行返还房屋的义务。在原租赁关系结束后至原告等业主提起诉讼期间，业主们已与第三、四被告形成不定期租赁关系，而没有洽谈成功的业主现在起诉要求原来的承租人即第一、二被告来承担占用费用，是转嫁风险的行为，缺乏事实和法律依据，有违诚实信用原则。2)原租赁合同约定的届满期限是2015年4月30日，但同时约定了给予被告方30日的免责撤场期，原告等业主应当清楚在2015年5月31日前涉案商铺是无法另行对外出租收益的，故即使要计算占用费也应当自2015年6月1日起算，而非2015年5月1日。3)已生效的法律文书确定原租赁合同属于包租合同，被告方是按房屋购买价的固定比例给予业主收益回报，年收益率高达8%，该收益率即原租金标准远远高于商铺租赁的市场价值。双方租赁关系到期后，原告等业主就系争商铺的占有使用及收益只能按照市场规律及价值进行，原告的实际损失也只是其如期收回房屋后按市场价值租赁的收益。按照同期另案中同层商铺2068室最新的评估报告，同期的租金标准为每平方每天2.2元左右，被告认为应该参照该评估确定的市场价租金标准及以下(按行业管理，整体租赁的价格明显低于单个房屋的租赁价格)来确定原告等业主的占用费损失。原告等业主先前委托物业公司代其在期满后对外招租委托书中载明的2.5元标准也远远低于原租金标准，可见业主们也清楚租期届满后重新出租的收益肯定远远低于原租金。4)租赁关系届满前后，第一、二被告催促第三、四被告及时返还房屋，并告知逾期返还需承担的法律责任。本着为节省司法资源的原则，如本案判决第一、二被告需向业主承担支付逾期返还期间的占用费的，希望法院同时判决第一、二被告支付后第三、四被告应向第一、二被告全额支付或第一、二被告有权向第三、四被告全额追偿。2、若法院判决第一、二被告承担返还义务的，被告方会按产权证标注，将涉案商铺划出清晰的四至范围后返还给原告；但原告要求委托有资质的测绘部门测绘缺乏合同依据及法律依据。3、若法院判决第一、二被告承担返还义务的，则应同时判决第三、四被告腾退并返还房屋。4、1)原租赁合同明确约定返还的标准是“良好的可使用状态”，并未约定要恢复原状。就返还状态，被告方曾询问过业主意见，部分业主要求保持现状、部分业主要求拆除，被告无法替代全体业主作出决策，只能根据对业主使用及收益有利的原则按现状返还房屋。2)中央空调及机房并不属于原租赁合同中原告等业主向第一、二被告交付的设施，是第一、二被告后来自费添置的，不属于返还范围。且中央空调及机房目前仍存在，只是因为使用费用问题未投入使用。3)目前二楼的游戏机房及KTV娱乐场所均属合法经营，消防已经验收合格，在另案审理中法院组织实地勘察显示，二楼仍有数个出入口，涉案商铺的通道现状及消防通道均符合标准，不影响原告等业主正常使用及通行。4)二楼仍保留了卫生间，使用不存在问题。楼梯口的卫生间改造用于安装扶手电梯，是为了提高商铺的整体档次，有利于业主。5)屋顶与本案诉由无关。6)实现物和有关资源效益的最大化，这是发展理念。原告等业主购买商铺时即已清楚商铺的实际情况，对于其他业主的使用应该具有一定的包容度，只要其他业主的使用对其没有实效性影响的，就不应予以制止。第二被告上海凤翔房地产开发有限公司辩称：同意第一被告意见。第四被告上海芳韵娱乐有限公司辩称：该被告与原告之间没有任何合同或约定，但与第一、二被告签订过租赁协议，约定租金是1.50元/日。当时第一、二被告也让其与业主们进行沟通，但当时进行沟通的也不是业主们的代理人。现在仍希望通过协商与业主们确定合理的租赁价格。目前涉诉的商铺涉及酒吧和KTV两块，主要是酒吧这块与业主们产生了纠纷。原告等业主主张的3.5元/日的标准该被告之前并不知道，若知道是这个高标准也就不会承租系争商铺了。该被告认为如果能够协商就协商，协商不了该判则判，该腾退就腾退，该赔偿就赔偿。第三被告姚军民辩称：同意第四被告的意见。酒吧和KTV是各自经营、各有执照的，酒吧的经营者是汪国平，现在酒吧区域被人民法院查封了。租赁当时1.50元/日的租金标准是能接受的，说之后会递增一点点，但没有这样3.50元/日的标准。经开庭审理查明：2005年12月8日，原告与第二被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向第二被告购买位于青浦区盈港路《港隆休闲广场—建材商场》515号2层2126室，建筑面积为41.82平方米。该合同补充条款第四条约定，该房屋已出租给第一被告，详见补充合同《上海市商品房租赁合同》；第五条约定，原告与第一被告签订的上海市商品房租赁合同为本合同的附件七。合同签订当日原告签署《承诺书》，承诺原告在与第二被告签订出售合同时已知该房屋已租赁给第一被告，在签订出售合同时已经看过并了解出售合同中补充条款五所指的补充合同(上海商品房租赁合同)，原告承诺同意并接受补充合同中所有内容。另，出售合同签订当日，原告(甲方)与第一被告(乙方)签订了《上海市商品房租赁合同》，约定甲方自愿将青浦区盈港路XXX号的商业用房2层2126号商埠出租给乙方，该房屋实测建筑面积为41.82平方米，用途为综合。甲乙双方确认，该房屋已由第二被告直接向乙方交付，该房屋原有装修和附属设施、设备状况由甲乙双方在本合同附件一中列明，该附件作为本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据。房屋租赁期限截至2015年4月30日止。房屋月租金支付方式：每半年支付一次，支付限期：乙方应于每半年中的第三个月的28日之前向甲方支付半年的租金，甲方应承担的税费，由乙方在租金中代扣代缴。甲方指定乙方将租金付至甲方指定的银行账户。租赁期间，乙方可以根据实际经营的需要，自行对该房屋进行装修及改扩建，但不得破坏房屋的主体结构。乙方对该房屋享有绝对的使用权，并有权将房屋的部分或全部转租给他人或进行招商活动。甲方完全理解并明确同意，在租赁期间，乙方可以其具备相应资质的母公司、子公司、同一法定代表人或股东的其他公司(以上总称“关联公司”)，取代本合同中乙方的法律地位。乙方可以采取单方的法律行为将本合同的全部权利和义务转让给关联公司，届时，甲方需配合签署所有相关之协议及其他法律文件。但应该履行而没有履行应尽义务之前，不得转让。乙方合同主体变更的前提是不得因此改变甲、乙双方相互之间的权利和义务关系。关联公司不能履行本合同的义务时，乙方应承担连带责任。甲方承诺，在租赁关系提前终止或租期届满后给予乙方30日免租撤场期，并同意乙方投资的可移动设施、设备归乙方所有。乙方应在30日内拆除及取回上述可移动的设施、设备之全部或部分，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及甲方的设施、设备；乙方逾期未拆除取回之物品，视为乙方放弃所有权，悉归甲方所有任其处理。乙方保证该房屋返还时，该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态。该《上海市商品房租赁合同》后附“附件一现有装修和附属设施、设备状况”：1、结构：框架结构，一楼层高7米，二楼三楼层高5米；……5、屋顶：新型环保隔热材料，机动车停车屋面；6、安防：自动喷淋装置，综合消防报警系统；7、电梯：中外合资KONE(通力)无机房电梯，一楼至二楼设自动坡道梯。合同另对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告与第一、二被告虽有就租金迟延支付问题涉诉，但其他基本能各自按约履行。且，租赁期间，原告等业主向第一被告委托的上海青住物业管理有限公司(以下简称青住物业)出具《授权委托书》，全权授权青住物业在2015年5月1日至2021年4月30日期间对外招租、签署相关租赁合同，租金从2015年5月1日开始为建筑结算2.50元/平方米/天，每年上涨6%；此授权委托书在委托人与受托人签署物业责任书后方为生效。另查明，2013年8月16日，第一被告委托青住物业(甲方)与第三被告姚军民(乙方)签订《租赁合同》，约定由甲方将包括系争商铺在内的青浦区盈港路XXX号二楼港隆广场百家店南侧商铺(具体位置详见平面图)，建筑面积3,170平方米出租给乙方使用；仅用于娱乐行业(KTV)用途；租期自2013年9月1日至2015年4月30日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。合同另对其他内容进行了约定。第三被告承租上述面积的商铺后，部分区域用于开设第四被告经营KTV业务，部分用于开设咖啡吧(目前因涉诉被法院查封)。2015年5月8日，青住物业向第三被告发送《催告函》，表示：租期已届满，第三被告应于2015年5月3日前返还房屋，但至今未搬离未返还。若要继续承租经营的，务必于2015年5月15日前与全部业主谈妥并签订新的租赁合同……如无法满足的，最迟于2015年5月16日搬离返还房屋，逾期返还的，有权主张占用使用费并强行收房……事实上，在2015年4月30日租期届满之前后，被告方与原告等业主进行了由第三、四被告继续租赁事宜的磋商，但终因租金的标准、被查封的咖吧使用等问题未能达成全部一致意见，其中约有十七八户业主接受了第三、四被告按照2元/平方米/天的标准领取了自2015年6月1日起的三个月租金，但未签订书面租赁合同，其余业主未与第三、四被告达成一致意见而诉至本院作如上诉请。又查明，就涉案商铺同层二楼其他区域另有第一被告租赁期间转租他人开设游戏机房、KTV期满后就返还房屋等问题涉诉，本院以(2015)青民三(民)初字第4351号立案受理。该案审理中，本院委托对青浦区盈港路XXX号2068室商铺(建筑面积37.94平方米)2015年4月30日至2016年3月11日期间的出租人权益价值进行评估。司法评估结论为：2015年出租人权益价值2,539元/月，2016年出租人权益价值2,620元/月。对此，原告方表示：目前系争商铺的市场价格确实低于原租赁合同约定的租金标准，也注意到了(2015)青民三(民)初字第4351号案件评估的市场价格。但是KTV与咖吧必须同租或同不租，不能差别对待。第一、二被告表示：尊重(2015)青民三(民)初字第4351号评估的市场价格，如考虑整体商谈，可做适当调整浮动。第三、四被告表示：(2015)青民三(民)初字第4351号评估的市场价格仍然过高，认为1.50-1.60元/平方米/天的价格比较合理。而且评估的是单个房屋参考价，如果整体出租就不会有这么高。再查明，本院已生效的民事判决，确认了第一、二被告应向原告等业主承担租金的共同支付责任。以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同、平面图、催告函、估价报告、授权委托书、民事判决书等证据予以证明，并经当庭质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租期已于2015年4月30日届满，租期届满后第一被告理应按照合同之约定，将“房屋及其附属设施处于良好的可使用状态”返还给原告，同时原告亦应按照合同之约定“在租期届满后给予30日的免租撤场期”。现涉案商铺仍由第三、第四被告实际占有使用未予返还，故第三、第四被告应及时腾退系争商铺，第一被告应及时按照产权证登记的面积和范围将系争商铺返还予原告；逾期未返还的，第一、二被告应自2015年5月31日起支付原告实际占有房屋的使用费。关于商铺占有使用费标准问题。原告等业主要求继续按照原租金标准计算占有使用费，被告方表示异议。而原租金标准是根据被告方承诺租赁期间每年以总购房价的8%或6%作为固定回收收益来确定的；从原告等业主在庭上的陈述以及业主出具给青住物业的授权委托书，也能看出原告等业主亦已意识到原租金标准要远高于商铺的一般市场价，不具有市场价格参考作用。既然原告等业主就租期届满后的占有使用费标准未有达成一致的约定，本院则遵循民事主体间公平合理的原则，参照本院关联案件审理中司法评估涉及的同时期同地段同类型商铺的一般市场租金价值来计算占用费。关于恢复基本设施问题。原告与第一被告在租赁合同中约定“甲乙双方确认，该房屋已由第二被告直接向乙方交付，该房屋原有装修和附属设施、设备状况由甲乙双方在本合同附件一中列明，该附件作为本合同终止时乙方向甲方返还房屋的验收依据”，而租赁合同“附件一”中未有中央空调及空调机房之记载，中央空调系第一被告在承租期间自愿对房屋的有价添附，并非第一被告负有合同义务的返还或恢复内容。目前房屋内消防设施、卫生间及屋顶等均事实存在、仍在有效使用中，亦符合租赁合同约定的“乙方保证房屋返还时，该房屋及附属设施均处于良好的可使用状态”。故此，对于原告要求被告方对中央空调、空调机房、消防设施、卫生间、屋顶等进行恢复之诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百五十条之规定，判决如下：一、被告姚军民、被告上海芳韵娱乐有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退搬离青浦区盈港路XXX号2126号商铺；二、被告上海青浦住宅开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围后，将上述青浦区盈港路XXX号2126号商铺返还给原告王永生；三、被告上海青浦住宅开发有限公司、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告王永生房屋占有使用费(按照2.25元/平方米/天*41.82平方米*30天/月=2,822.85元/月，自2015年5月31日起算至实际返还日止)；四、原告其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,096元，减半收取人民币543元，由第一、二被告负担；财产保全费人民币538.40元，由第一、二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一六年八月三十一日
书记员 沙袁媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百五十条出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。