上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第586号
上诉人（原审原告）上海贤初印刷有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务董事长。
被上诉人（原审被告）上海亿家能新材料科技有限公司。
法定代表人＊＊＊，职务总经理。
上诉人上海贤初印刷有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2007年8月21日，上海贤初印刷有限公司（以下简称贤初公司）作为乙方、购买方，上海亿家能新材料科技有限公司（以下简称亿家能公司）作为甲方、出售方签订《厂房预售合同》，约定由乙方向甲方购买上海市松江区小昆山镇中心路＊＊＊号第7幢（以下简称系争厂房），建筑面积为1，587.32平方米（局部三层办公楼，实际面积按房产证为准），购买总价为人民币（以下币种相同）3，936，553.6元。其中合同第三条约定：“1、厂房总价分三次付清，（1）签约日乙方支付人民币10万元；（2）2007年8月30日前，乙方向甲方支付总价的20%，计787，310.72元；2007年9月5日前，乙方再向甲方支付总价的20%，计787，310.72元；（3）其余房款，应在办理产权过户手续，甲方将有关资料交付给房产交易部门后，办妥小产证时一次性付清，或在一个月内办理贷款手续；如果由于乙方原因不能办理房产证和贷款手续，则乙方必须在十五个工作日内付清所有房款，且甲方向乙方收取按甲方交房日起未付房款的双倍银行利息。2、以上付款以转账或现金方式给付均可，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，如乙方任何一期付款逾期超过二个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房和土地总价的3%计；甲方承诺在整个土地项目完工后办理房产证，并立即为乙方过户。如在整个土地项目全部完工后二个月还不着手办理产权证，或在产权证办理好后一个月内还不着手为乙方过户，或者因为甲方原因不能办理产权证或不能将产权证过户到乙方，则乙方有权终止合同或要求强制执行。若终止合同，甲方须无条件全额退还乙方所有的购房款，并按市场价厂房和土地总价3%支付给乙方作为违约金。”合同对其他事宜亦进行了约定。
案外人上海＊＊实业有限公司（以下简称＊＊公司）于2007年8月21日支付了房款100，000元，2007年8月30日支付了房款650，000元，2007年9月14日支付了房款824，620元。
2014年5月8日，贤初公司与亿家能公司以及案外人胡＊＊签订《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》，其中明确约定：2014年5月9日前，贤初公司及案外人胡＊＊分别支付50万元给亿家能公司；房款余额在办理产证前支付，具体支付方式及时间，双方到时再商定（原则付款到亿家能公司亿家能公司借款银行），亿家能公司9月份贷款到期后不再续贷；产证在2014年10月30日之前办理完毕。
2014年5月15日，贤初公司又支付了房款50万元。
原审另查明，系争厂房产权现登记在亿家能公司名下。2012年9月起，系争厂房上设定了多个抵押登记。另外，系争厂房于2014年10月被上海市徐汇区人民法院查封，于2014年11月被原审法院其他案件轮候查封。
2014年10月，贤初公司诉至原审法院，要求判令：1、亿家能公司继续履行《厂房预售合同》，亿家能公司在涤除系争厂房上抵押登记后将产权过户于贤初公司；2、亿家能公司支付逾期过户的违约金240，000元（按照现在预估的单价每平方米5，000元，总面积1，587.32平方米，合计7，936，600元总价的3%计算，并以240，000元为准）。亿家能公司不同意贤初公司的全部诉讼请求。
原审审理中，贤初公司与亿家能公司确认亿家能公司已经交付系争厂房。
原审审理中，案外人＊＊公司出具《情况说明书》，明确将上述《厂房预售合同》中＊＊公司权利义务转由贤初公司承继。
原审认为，案外人＊＊公司已明确将《厂房预售合同》中其权利义务转让给了贤初公司，而且根据2014年5月8日的《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》，亿家能公司也是认可由贤初公司承继合同权利义务的，故《厂房预售合同》所对应的合同关系已变更为贤初公司与亿家能公司之间。该合同并未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。
关于贤初公司要求亿家能公司继续履行《厂房预售合同》，亿家能公司在涤除系争厂房上抵押登记后将产权过户于贤初公司的诉讼请求，因涉案房屋尚存在抵押登记且已被其他案件司法查封，故即便认定上述合同有效，贤初公司要求继续履行合同仍存在履行方面的障碍，故贤初公司此方面的请求，原审法院难以支持。贤初公司可在履行障碍消除后，再行主张此方面请求。
关于贤初公司要求亿家能公司支付逾期过户违约金的请求，原审法院认为，双方并未对逾期过户违约金予以约定，而且上述合同是否最终能够确定得以履行，尚存在不确定因素，故贤初公司此项请求亦不予支持。
原审法院审理后，于2015年1月14日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条之规定，作出判决：驳回上海贤初印刷有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费4，980元，减半收取2，490元，由上海贤初印刷有限公司负担。
原审法院判决后，上诉人贤初公司不服，向本院提起上诉称：《厂房预售合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，法院应促成有效合同实际履行。即便系争厂房存在抵押和司法查封，被上诉人可用其他财产偿还抵押权人或其他司法债权人后继续履行合同。原审中上诉人要求将合同余款支付给被上诉人，此系继续履行合同的内容之一，原审法院对此未予处理。请求二审撤销原判，改判支持上诉人在原审时的诉讼请求。
被上诉人亿家能公司辩称：因系争厂房上存在抵押和司法查封，实际不可能办理过户手续。合同只约定合同解除情况下的违约金，现上诉人要求继续履行合同，故被上诉人不承担违约金。根据双方约定房款余额应在办理产权过户手续时支付，现房屋产权尚无法过户，故上诉人现在要求支付余额并无依据。原审判决正确，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，案外人＊＊公司将其与被上诉人所签《厂房预售合同》的权利义务全部转让给上诉人，对此上诉人与被上诉人均予认可，故上诉人与被上诉人均应依照《厂房预售合同》履行各自义务。现系争厂房设有抵押登记尚未涤除，并因其他案件被司法查封，双方继续履行合同存在障碍。上诉人要求被上诉人将系争厂房产权过户于上诉人的主张，本院不予支持。鉴于双方并未就逾期过户的违约责任进行约定，且该合同最终能否继续履行尚无定论，故上诉人要求被上诉人支付逾期过户违约金的请求，本院亦不予支持。根据本案双方及胡＊＊签订的《关于亿家能7号、16号厂房办理产证备忘录》的约定，房款余额在办理产证之前支付，具体支付方式及时间，双方到时再商定。鉴于系争厂房目前无法办理过户手续，双方亦未就房款余额的支付方式及时间协商一致，故上诉人现暂无支付该款的义务。原审法院对上诉人的该项主张不予处理，并无不当。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，980元，由上诉人上海贤初印刷有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 孙 飞
代理审判员 陈蓓蓉
二〇一五年五月十一日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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