湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂9006民初201号
原告：天门市方舟物业管理有限公司，住所地天门市杨林办事处杨林大道北（科技楼）01幢。
法定代表人：贾晓舫，总经理。
委托诉讼代理人：郑新主、范国强，该公司员工。
被告：罗方，女，1979年5月30日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：杨民富、胡俊，天门市西江法律服务所法律工作者。
原告天门市方舟物业管理有限公司（以下简称方舟物业公司）与被告罗方物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方舟物业公司法定代表人贾晓舫的委托诉讼代理人郑新主、范国强，被告罗方的委托诉讼代理人胡俊到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解但未能达成协议，根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条之规定，双方当事人申请庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告方舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2012年、2013年、2014年、2015年拖欠的物业费7976元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系天门市鸿渐社区鸿渐豪庭B栋1001号业主，原告系该房屋所在小区物业管理服务单位。2007年6月28日原告与天门市鑫港置业有限公司签订《前期物业服务合同书》，2015年5月1日原告与天门市鸿渐豪庭小区业主委员会签订《物业服务合同书》。原告于2007年6月28日起至2016年4月30日止一直在鸿渐豪庭小区提供物业服务。被告于2012年、2013年、2014年、2015年共四年未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费。原告采取多种形式催促被告履行协议，但被告仍不缴纳。
原告方舟物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告方舟物业公司营业执照、组织机构代码复印件各1份，以证明原告的诉讼主体资格；
证据二、被告户籍证明和购买鸿渐豪庭产权证明复印件各1份，以证明被告的基本情况；
证据三、天门市物价局服务价格监审证、税务登记证复印件各1份，以证明原告按照天门市物价局核定标准收取物业费；
证据四、准予变更登记通知书复印件1份，以证明原告方舟物业公司系由原天门市申舟物业管理有限公司变更而来；
证据五、《前期物业服务合同书》复印件1份，以证明天门市鑫港置业有限公司委托原告进行前期物业管理服务；
证据六、《物业服务合同书》复印件1份，以证明鸿渐豪庭业主委员会与原告签订物业服务合同，小区业主接受原告提供的物业服务，业主应交纳物业费；
证据七、书面证明、身份证复印件各3份，以证明原告多年来在鸿渐豪庭小区进行物业服务；
证据八、《给业主的一封信》复印件，以证明原告为收取物业费，将信分发给鸿渐豪庭小区业主，要求交清物业费；
证据九、鸿渐豪庭业主历年欠物业费明细表、物业费交纳表各1份，以证明被告欠原告物业费；
证据十、鸿渐豪庭业主委员会与方舟物业公司移交清单复印件1份，清单中第一条第5点“鸿渐豪庭第二届业主委员会协助方舟公司收取历欠物业管理费”，以证明鸿渐豪庭第二届业主委员会协助原告收取历欠物业费；
证据十一、凯迪水务工作人员出具的240000元水改费收条、原告预收96户业主水改费明细表复印件各1份，以证明原告代收业主水改费后交给了水务部门；
证据十二、天门市伟浩电梯服务有限公司对鸿渐豪庭电梯维修的相关证明材料，以证明原告提供物业服务期间对小区电梯进行了维保。
被告罗方辩称：1.原告于2007年6月28日与天门市鑫港置业有限公司签订《前期物业服务合同书》，并未与全体业主或依法成立的业主委员会签订物业服务合同，即使存在欠缴物业费的事实，原告也无权向被告主张权利，被告主体不适格；2.2015年5月1日原告与所谓的“天门市鸿渐豪庭小区业主委员会”签订《物业服务合同书》，因业主委员会并未依法成立，该份物业服务合同对被告不具有约束力；3.即使两个合同被确认有效，由于原告在物业服务过程中存在严重过错，并造成了被告的损失，被告可以拒交物业费；4.被告的摩托车被盗后，原告曾承诺减免被告三年物业费。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。
被告罗方为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、被告的身份证复印件1份，以证明被告的身份情况。
证据二、《前期物业服务合同书》复印件1份，以证明：1.合同的签订主体为原告与鑫港置业公司；2.原告对小区负有公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等义务，且鑫港置业公司已向原告支付了相应的服务费用，原告疏于管理造成被告财产损失；3.因原告的过错导致被告损失，原告应承担责任。
证据三、《物业服务合同书》复印件1份，以证明：1.合同签订主体不合法，鸿渐豪庭小区业主委员会并未依法成立，不能以业主委员会名义与原告签订合同；2.原告在履行管理义务中存在过错，如将物业管理用房租赁给他人使用，侵害全体业主权益，未履行绿化管理等义务。
证据四、水电费收据复印件2份、水电费和物业费收费标准复印件各1份，以证明原告违规收取水电费。
证据五、田四林、肖必华出具的证明各1份，以证明：1.原告违规收取水电费，疏于管理导致周卫平、罗方等遭受财产损失；2.2012年罗方停放在小区内的摩托车被盗后，原告承诺免其三年物业管理费。
证据六、接受案件回执单1份，以证明2012年9月6日晚，被告停放在鸿渐豪庭院内的摩托车被盗，车辆价值5500元，小偷偷盗被告的摩托车，只能从小区大门出去，原告对小区管理存在重大过错。
证据七、照片1组，以证明原告违反与鑫港置业公司签订的合同，存在诸多过错，原告存在损害全体业主利益的行为，物业用房属于全体业主所有，原告应对物业用房合理使用，并不得侵害业主的利益。
证据八、网络资料6份，以证明原告在履行小区管理职责时存在诸多重大过错，造成业主诸多损失。
证据九、原告与小区业主熊春娥签订的《物业管理合同》复印件1份，是包括被告在内的业主在最初购买房屋时与原告签订的唯一一份合同，以证明合同约定仅仅只对自行车停放、摩托车停放、装修押金、垃圾清运费用进行约定，并没有对物业费的收费标准进行约定，由于原告对该合同违约，导致被告的摩托车被盗，应承担相应的赔偿责任。因为被告签订的该合同没有保存好，所以提交熊春娥的合同。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、四无异议，原告对被告提交的证据一无异议，对上述证据本院依法予以采信。
被告对原告提交的证据三的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为双方不存在物业服务合同关系，该证据与本案无关；对证据五的真实性无法确定，对证明目的有异议，认为该合同并非原告与鸿渐豪庭业主或业主委员会签订，对被告不具有约束力；对证据六的质证意见与证据五基本一致，并且业主委员会未依法成立，合同无效；对证据七有异议，证人未出庭作证，且该证据与本案无关；对证据八，原告没有证据证明曾向被告及其他业主发过此信或者书面通知；对证据九，系原告单方制作，不能证明被告拖欠原告2012-2015年物业费，以及向谁缴纳物业费，只能证明被告曾缴纳2008-2011年物业费；对证据十，认为系复印件，真实性无法确定，鸿渐业主委员会并未依法成立，该份移交清单对被告及其他业主没有约束力，不能达到原告的证明目的；对证据十一，水改费交费明细无异议，收条有异议，原告应对240000元水改费的去向作出合理解释，并提供充分证据予以佐证；对证据十二，与本案无关，不能达到原告的证明目的。
原告对被告提交的证据二、三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告存在过错；对证据四，认为系复印件，并且不能达到被告的证明目的；对证据五，证人未出庭作证，证明内容不认可，2005年7月份之前原告收取业主电费0.58元/度，水费2.31元/吨，中间的差价由鑫港酒店补贴，2015年6月酒店关门后小区所产生的水费、电费由原告和业主分摊，不存在承诺减免三年物业费，原告代收每户业主水改费2500、电改费1000元后已交给水电部门，电力部门已向业主出具发票，物业用房归开发商所有，开发商借给别人与原告无关；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，车辆被盗系刑事案件，与原告无关，业主损失应由不法行为人承担；对证据七的真实性无异议，小区的绿化建设由开发商负责，养护和管理由原告负责，物业用房归开发商所有，开发商借给别人与原告无关，原告对煤气管道都刷了黄油，防止小偷爬上去，小偷爬上去了与原告无关，电梯损坏是开发商的设计问题，与原告无关，外接水电，是开发商找电力部门接的，与原告无关；对证据八，不能作为证据使用，电梯坏与原告无关；对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，说明原告与业主也签订了合同，双方无异议，合同继续生效。
对上述有争议的证据，本院认为：原告提交的证据三是相关职能部门对原告颁发的证件，依法予以采信；证据五、六内容真实，与本案事实具有关联性，依法予以采信；证据七，能够证明原告为鸿渐豪庭提供物业服务的基本事实，依法予以采信；证据八、九、十能相互印证，证明被告拖欠物业费的事实，依法予以采信；证据十一，被告对其真实性未提出异议，依法予以采信；证据十二内容真实，与本案事实具有关联性，依法予以采信，但该证据仅能证明2015年7月1日至2016年6月30日期间原告对电梯进行了维护保养。被告提交的证据二、三内容真实，依法予以采信；证据四，水电费收据与原告的陈述能相互印证、物业费收费标准内容客观真实，依法予以采信，水电费收费标准来源不明，无职能部门印章，真实性无法确认，依法不予采信；证据五为填充式证明，证人未出庭作证，且部分证明内容无证据佐证，依法不予采信；证据六内容客观真实，依法予以采信；证据七，原告对其真实性无异议，依法予以采信；证据八，是天门市政府门户网站市委书记专属版网民投诉及相关职能部门回复，内容客观真实，依法予以采信；证据九，原告对其真实性无异议，并且认可原、被告也签订了同样的合同，依法予以采信。
本院经审理认定事实如下：罗方系天门市竟陵办事处鸿渐路89号鸿渐豪庭B栋10层1001室业主，该房屋建筑面积151.08平方米。
2007年6月28日，天门市鑫港置业有限公司与天门市申舟物业管理有限公司（以下简称申舟物业公司）签订《前期物业服务合同书》，约定申舟物业公司为鸿渐豪庭提供前期物业服务。服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理（物业公司只维护小区社会面上的公共秩序的管理）；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按市物价局批准的住宅房屋收费标准，由物业公司按建筑面积0.9元／平方米／月向业主收取。小区业主委员会成立后，合同废止。该合同签订后，申舟物业公司进驻鸿渐豪庭提供物业服务。
2008年4月28日，经申舟物业公司请示，天门市物价局对鸿渐豪庭小区物业管理服务收费标准作出批复：七层（含七层）以下：0.9元／平方米／月；八层（含八层）以上：1.1元／平方米／月（平方米指建筑面积）。
罗方购买的涉案房屋交房时，与申舟物业公司签订《物业管理合同》一份，约定：申舟物业公司负责小区物业管理的公共配套设施及围墙的维修、维护和管理，负责小区内的环境卫生、绿化的维护和管理、机动和非机动车辆行驶和停放的管理，安排保安人员配合公安机关搞好小区内的治安工作，按规定向业主收取环境卫生、保安、绿化等公共性服务费用及物业管理费；业主应注意防火防盗，关锁门窗，如室内发生火灾或钱物被盗，其损失由业主承担；合同自双方签字盖章之日起生效，有效期一年，合同期满，如双方无异议，继续生效。罗方在合同落款处签名，申舟物业公司在合同落款处加盖了公章，合同签订日期空白。
2015年5月1日，鸿渐豪庭业主委员会与申舟物业公司签订《物业服务合同书》，约定申舟物业公司为鸿渐豪庭提供物业服务。服务内容包括：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的服务；业主委托的其他物业服务事项。申舟物业公司按建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅1.1元／平方米／月，多层住宅0.9元／平方米／月。合同有效期一年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止。双方负责人在合同落款处签名并加盖了公章。
申舟物业公司自2007年6月28日起至2016年4月30日止为鸿渐豪庭提供了物业服务。2015年8月13日，申舟物业公司变更为方舟物业公司。
2016年5月10日，鸿渐豪庭小区第二届业主委员会与方舟物业公司签订移交清单，约定：双方签订的物业服务合同于2016年4月30日到期后终止合作；业委会将伸缩门、监控设备、岗亭、垃圾车移交给方舟物业公司，方舟物业公司将相关资料、文件、业主物业用房、业主档案、96户业主缴纳水改费240000元的发票移交给业主委员会；业主委员会协助方舟物业公司收取历欠物业服务费。移交清单签订后，方舟物业公司撤离鸿渐豪庭。
另查明，申舟物业公司按照市物价局批复的物业服务收费标准，按年度向鸿渐豪庭业主收取物业费，年度物业服务期限为本年5月1日至次年4月30日。罗方交纳物业费的标准为1.1元／平方米／月，其尚未交纳2012年、2013年、2014年、2015年的物业服务费共计7977元（151.08平方米×1.1元／平方米／月×48个月），物业服务期限为2012年5月1日至2016年4月30日。2012年9月6日，罗方丈夫的一辆豪爵牌摩托车在鸿渐豪庭院内被盗。
鸿渐豪庭小区交房时水电未一户一表入户，业主与开发商经营的酒店共用一个户头交纳水电费。2015年6月酒店停业后，小区水电费由业主与方舟物业公司根据各自用量分摊。为将水电改到户，2015年下半年小区96户业主每户交纳了水改费、电改费，由方舟物业公司代收后交至水电部门。电力部门已向业主出具电改费发票。诉讼中，方舟物业公司提供了水务部门出具的水改费发票。
2013年7月至2015年2月，鸿渐豪庭小区电梯因设备老化故障频繁，曾多次发生电梯停运，申舟物业公司以专项维修资金缺乏为由，未及时对电梯进行维修，其间也未按照相关规定对电梯进行年度检测。2015年2月12日，小区电梯被市质监部门查封。
申舟物业公司为鸿渐豪庭提供物业管理服务期间，鸿渐豪庭多次发生入室盗窃以及车辆受损、被盗事件，还存在将物业管理用房借给他人使用等问题。
本院认为，天门市鑫港置业有限公司与申舟物业公司签订的《前期物业服务合同书》，以及鸿渐豪庭业主委员会与申舟物业公司签订的《物业服务合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对申舟物业公司、鸿渐豪庭全体业主具有法律约束力。罗方与申舟物业公司签订的《物业管理合同》合法有效，对申舟物业公司、罗方具有法律约束力。申舟物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。罗方应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。罗方按1.1元/平方米/月交纳物业服务费至2012年4月30日，应视为对此收费标准的认可。根据物业服务合同的约定，申舟物业公司负有管理维护电梯，保证其正常运转的义务，以及维护公共秩序，协助做好小区内安全防范工作的义务，合理使用物业管理用房的义务，但根据庭审查明的事实，申舟物业公司在电梯维修、养护，物业管理用房使用，以及小区公共秩序的维护、安全防范协助管理等方面存在服务瑕疵，构成违约，应承担相应的违约责任。罗方作为鸿渐豪庭业主，在申舟物业公司已实际提供主要物业服务的情况下，应当向申舟物业公司交纳相应的物业费。申舟物业公司已变更为方舟物业公司，相关权利义务由方舟物业公司享有和承担。故本院对方舟物业公司主张的2012年、2013年、2014年、2015年物业费数额酌情予以减免，根据本案实际情况，本院酌定由罗方承担欠交物业费总额的80%。罗方应支付的物业服务费计算为6382元（151.08平方米×1.1元／平方米／月×48个月×0.8）。对于罗方提出的诉讼主体不适格，以及原告承诺免三年物业费的抗辩，因无事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第三十七条、第四十一条第一款、第四十五条、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
罗方于本判决生效后十日内向天门市方舟物业管理有限公司支付2012年5月1日至2016年4月30日期间拖欠的物业服务费6382元；
驳回天门市方舟物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由天门市方舟物业管理有限公司负担5元（已交纳）；由罗方负担20元（此款天门市方舟物业管理有限公司已垫付，待执行时由罗方一并给付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。
审判员 刘 芳
二〇一七年五月二十五日
书记员 周丽文