北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3449号
上诉人（原审原告、反诉被告）：高竹凤，女，1965年4月26日出生。
委托诉讼代理人：姚俊杰（高竹凤之夫）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中联兴创房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区马家堡东路121号院4号楼211室。
法定代表人：顾鑫生，总经理。
上诉人高竹凤因与被上诉人北京中联兴创房地产经纪有限公司（以下简称中联兴创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高竹凤及其委托诉讼代理人姚俊杰到庭参加诉讼。中联兴创公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高竹凤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判中联兴创公司赔偿我两个月租金。事实和理由：中联兴创公司称物业公司接到举报，反映我所居住房屋有扰民行为，但物业公司人员并未现场见证，缺乏扰民的证据，且中联兴创公司称扰民发生在2016年6月7日，而一审法院调查时，物业人员说是2017年6月9日，时间上存在矛盾；我入住以来没有发生扰民行为，也没有发现其他租户有扰民行为；租赁合同是租户分别与中联兴创公司签订的，即便他人有扰民行为，也不应由我承担责任；在双方未达成退房协议，我尚未搬离的情况下，中联兴创公司员工更换入户门锁，阻止我进入房间，并对我实施语言威胁及强行搬出我的财物，我为了阻止其不法侵害，保护自己财产，才与其发生肢体冲突，此事已在派出所调解下达成了协议；冲突是因中联兴创公司引起，是合同主体之间发生，并非我与第三人打架，且中联兴创公司应负主要责任。综上，中联兴创公司没有证据证明我有违约行为，我已将房屋交还，中联兴创公司解除合同应按约定给付我两个月租金。
中联兴创公司未答辩。
高竹凤向一审法院起诉请求：1.要求继续履行合同，让我继续租住在×××404室主卧；2.中联兴创公司按合同约定支付我两个月的房租作为违约金并承担本案诉讼费。
中联兴创公司向一审法院提起反诉请求：1.解除高竹凤与我公司之间的租赁合同；2.高竹凤支付我公司违约金3800元；3.本案诉讼费由高竹凤负担。
一审法院认定事实：2016年4月11日，中联兴创公司与高竹凤签订《房屋租赁合同》，合同中记载的出租房屋位于北京市丰台区×××1-404（下称涉案房屋），房间为主卧；租赁期限自2016年4月11日至2017年8月18日共计16个月7天；房租为1900元/月，租金支付方式为押一付六，具体付款日期为：第一次2016年4月11日（￥11843元）；合同签订之日起，应付押金1900元、照明费90元、卫生管理费492元、宽带网络费974元。该合同还约定，如出现扰民、打架、赌博、酗酒等现象视为违约。丙方（即中联兴创公司）有权单方终止合同，开启房门收回房屋，接纳新住户入住，所造成后果由乙方（即高竹凤）负责；租赁期内单方解除合同视为违约，如因特殊情况，丙方和乙方（在约定的下一次交款前）应提前30天书面通知对方，并支付两个月租金补偿给对方；租赁期内，因乙方未按合同约定执行而终止合同的，剩余钱款作为违约金，不予退还。庭审中，中联兴创公司认可已经收到高竹凤交纳的租金11843元。高竹凤称，其租金是交到2016年10月，因双方发生纠纷，所以没有支付后续的费用。
2016年9月8日，在一审法院主持下，高竹凤将其承租的房屋交付给中联兴创公司。2016年9月18日一审法院前往丰台城建物业管理公司核实是否存在扰民一事。接待人员向法院证实，2016年6月9日，物业公司曾经接到其他业主举报该房屋的住户有扰民行为，物业公司派人前去了解情况，发现当时屋内有4、5户租户；清理租户是社区居委会要求的，物业公司并没有要求。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方已经就退房事宜达成协议。根据法院向物业公司核实的结果，高竹凤所租的承租房确实存在扰民情况，因此中联兴创公司有权依据双方的约定终止双方的协议，并且无需就此承担违约责任。现中联兴创公司要求高竹凤赔偿两个月租金，但根据双方的合同约定，该条款适用的前提是“租赁期内单方解除合同”。而根据本案情况，本案应属于该合同第八条违约责任第3款的约定的情形，即“租赁期内，因乙方未按合同约定执行而终止合同的，剩余钱款作为违约金，不予退还。”故中联兴创公司要求高竹凤赔偿3800元租金的反诉请求与合同约定不符。综上所述，对高竹凤的诉讼请求，法院不予支持；对中联兴创公司要求解除房屋租赁合同的反诉请求法院予以支持，但对其要求高竹凤赔偿3800元的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除高竹凤与北京中联兴创房地产经纪有限公司于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回高竹凤的诉讼请求。三、驳回北京中联兴创房地产经纪有限公司其他的反诉请求。
本院查明的事实与一审一致。另查，一审中，中联兴创公司称2016年6月7日晚上，涉案房屋楼下住户向小区物业公司反映楼上住户扰民，且物业公司要求三日内拆除隔断，中联兴创公司与住户协商要求搬走，因高竹凤一直没搬，中联兴创公司的员工张汉将高竹凤的物品搬出，双方发生冲突，造成张汉轻微伤。后在派出所调解下，高竹凤与张汉就赔偿事宜达成协议。
本院认为：中联兴创公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
公民的合法权益受法律保护。中联兴创公司与高竹凤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同中约定，承租人如出现扰民、打架等现象视为违约。中联兴创公司称2016年6月7日楼下住户曾向物业公司反映涉案房屋有扰民行为，但一审法院调查时物业公司人员称是在2016年6月9日接到反映扰民的举报，与中联兴创公司所述时间不符，且涉案房屋内有多户居住，中联兴创公司未提供证据证明其要求住户搬出之前，涉案房屋发生过扰民情况且扰民情况系高竹凤导致，故其以扰民为由主张高竹凤违约，本院不予采信。关于中联兴创公司主张的另一违约事由即打架行为，根据本案查明的事实，中联兴创公司所称打架情况发生在其要求高竹凤搬出涉案房屋而双方就房屋腾退事宜尚未达成一致意见时，中联兴创公司的员工将高竹凤的物品搬出，在此情况下高竹凤与中联兴创公司的员工发生肢体冲突，不应认定为合同中约定的居住期间打架行为。现中联兴创公司并未提供证据证明高竹凤在入住涉案房屋期间有与他人打架的行为，故中联兴创公司以打架为由主张高竹凤违约，本院亦不予采信。在高竹凤未构成违约且双方未能协商一致的情况下，中联兴创公司要求解除合同，系单方解除合同，高竹凤据此要求中联兴创公司支付两个月租金作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14118号民事判决第一项、第三项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初14118号民事判决第二项；
三、北京中联兴创房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向高竹凤支付违约金三千八百元；
四、驳回高竹凤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由北京中联兴创房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉受理费50元，由北京中联兴创房地产经纪有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费50元，由北京中联兴创房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
审 判 员 刘苑薇
代理审判员 廖 慧
二〇一七年五月二十四日
书 记 员 史其申