广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初2154号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：郑佩仪，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树坚，广东香山律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦，统一社会信用代码91442000898101827M。负责人：叶祝华，行长。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦业君，广东东方昆仑律师事务所律师。第三人：严维，女，1987年4月1日出生，汉族，住湖北省浠水县，原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）诉被告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中国银行中山分行）、第三人严维案外人执行异议之诉一案，本院于2017年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托诉讼代理人李树坚、被告中国银行中山分行的委托诉讼代理人曾涛到庭参加诉讼，第三人严维经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止【执行案号：(2015)中一法执字第5294号】对中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢402房的强制执行，并解除对该商品房的查封；2.确定中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢402房物权归原告所有。主要事实和理由：一、中山市第一人民法院(2016)粤2071执异107号《执行裁定书》【以下简称107号《执行裁定书》】以只办理了商品房买卖合同备案登记的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢402房【以下简称“盛雅苑402房”】作为严维已享有物权的不动产予以查封及强制执行，并驳回原告的执行异议是错误适用法律；二、原告在中山市第二人民法院(2015)中二法古民一初字第55号案（以下称“55号案”）中主张的是对盛雅苑402房享有物权，不是一般债权请求权；三、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释[2004〕15号】第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”。据此司法解释可见，被告作为申请执行人只能申请法院执行就本案第三人因支付购房价款而对原告形成的债权，而不能直接就已经解除合同的标的物进行执行。综上所述，盛雅苑402房不动产物权属于原告所有，本案第三人不享有盛雅苑402房的物权，被告不能申请强制执行属于原告的不动产，请法院依法终止对该房的执行并予以解除查封。原告就其所主张事实和诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.（2015）中一法古民一初字第55号民事判决书；2.《执行案件审核表》；3.（2016）粤2071执异107号执行裁定书；4.土地使用权证；5.商品房预售许可证；6.建设土地规划许可证；7.建设施工许可证。被告中国银行中山分行辩称：中山市第一人民法院对涉案争议房屋采取查封措施符合法律规定，案外人中山市鸿远房地产开发有限公司要求停止对(2015)中一法执字第5294号执行裁定书的执行，解除对上述房屋预查封的请求不能成立，理由如下；一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，中山市第一人民法院于2014年10月17日对讼争房产作出预查封的保全裁定，中山市第二人民法院作出的判决书【(2015)中二法古民一初字第55号】于2015年5月23日才生效，中山市第一人民法院预查封在先，而中山市第二人民法院的(2015)中二法古民一初字第55号判决书生效在后，故该判决书不能产生对抗中山市第一人民法院预查封的效力。二、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。本案中，被执行人严维向中山市鸿远房地产开发有限公司购买了盛雅苑402房，办理了商品房预售合同登记备案手续。现合同双方尚未按照解除协议的约定办理合同备案注销手续的，该商品房预售合同登记备案仍然有效。故中山市第一法院可以对被执行人名下购买的商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因此，案外人鸿远公司提出的异议理由缺乏法律依据，应当予以驳回。三、案外人鸿远公司与被执行人严维签订《商品房买卖合同》后，在登记机构办理预告登记，对案外人就该房屋再处分的限制，系债权性质，不属于物权范畴。(2015)中一法执字第5294号执行裁定书，对被执行人严维在盛雅苑402房的预售房屋的预查封，系对被执行人严维在案外人处享有的预期债权的保全，并非对该房屋产权的查封。案外人所述其与被执行人严维解除上述房屋买卖合同，并不影响法院对严维在案外人处预期债权的保全。法院对涉案房屋查封裁定书并不涉及对该房屋的处置性质。综上，案外人鸿远公司要求停止对(2015)中一法执字第5294号执行裁定书的执行，解除对涉案房屋预查封的请求不能成立。被告就其抗辩在举证期限内没有提交证据。第三人严维未到庭参加诉讼，也未发表陈述意见。本院经审理认定以下事实：2009年9月,熊芬、严维购买了鸿远公司预售的盛雅苑402房。同年10月13日，上述商品房办理了销售登记备案。同年10月16日，借款人熊芬、严维，保证人鸿远公司与贷款人中国工商银行中山古镇支行签订个人购房借款／担保合同，约定中国工商银行中山古镇支行向熊芬、严维发放182000元的贷款，用于购买上述房产，贷款期限为20年，后即发放该贷款。因熊芬、严维未履行按揭还款义务，中国工商银行中山古镇支行向鸿远公司发出《回购通知书》要求鸿远公司承担保证责任，并于2014年9月30日从鸿远公司保证金账户中扣划155025.96元用于清偿熊芬、严维所欠的贷款本息。鸿远公司于2014年11月14日向广东省中山市第二人民法院提起诉讼，该院于2015年1月26日作出（2015）中二法古民一初字第55号《民事判决书》，判决如下：“一、解除原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告熊芬、严维签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告熊芬、严维于本判决发生法律效力十日内协助原告中山市鸿远房地产开发有限公司办理注销中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢402房的《中山市商品房销售登记备案表》；三、被告熊芬、严维于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45715元给原告中山市鸿远房地产开发有限公司；四、驳回原告中山市鸿远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”关于中国银行中山分行与严维、龙佳佳信用卡纠纷一案，本院经审理作出（2014）中一法民二初字第2218号民事判决，判决如下：“一、被告严维、龙佳佳于本判决发生法律效力之日起三日内连带偿还原告中国银行股份有限公司中山分行截至2014年7月15日止的信用卡透支本金、利息、滞纳金、未到期本金合计122791.9元及之后至债务清偿之日止的利息、滞纳金。……”。判决生效后，因严维未按判决履行确定的义务，中国银行中山分行向本院申请执行，执行案号为（2015）中—法执字第5294号。在诉讼过程中，中国银行中山分行申请诉讼保全，2014年10月17日，本院以(2014)中一法民二初字第2218-1号民事裁定书，裁定查封严维在上述涉案房产占有的份额。执行过程中，本院以（2015）中一法执字第5294-1号执行裁定书继续查封严维的该涉案房产份额。鸿远公司就该案中的执行标的向本院提出书面异议，认为鸿远公司与严维关于购买涉案房产的《商品房买卖合同》自民事判决书生效之日起已解除，涉案房产应当归还鸿远公司，已备案登记的应予以注销登记，已采取查封措施的应当解除。本院于2016年12月29日作出（2016）2071执异107号《执行裁定书》，裁定驳回鸿远公司的异议请求。鸿远公司因不服裁定，依法向本院起诉。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”本院于2014年10月17日对涉案房屋进行预查封时，鸿远公司与熊芬、严维签订的《商品房买卖合同》已经办理了商品房预售备案登记手续，故本院的预查封符合法律规定。中山市第二人民法院于2015年1月26日作出的（2015）中二法古民一初字第55号《民事判决书》，判决解除鸿远公司与熊芬、严维签订的《商品房买卖合同》，熊芬、严维协助鸿远公司办理注销涉案房屋的商品房销售登记备案表。从该案判决主文的内容看，法院实际上确认了涉案房屋的物权所有人为鸿远公司，因为其作为开发商，房屋注销了商品房销售登记备案表，即意味着该房屋的物权回归到双方签订买卖合同前的状态。该判决书生效后，鸿远公司与熊芬、严维之间的《商品房买卖合同》已经解除，涉案房屋的商品房销售登记备案表要注销，在此情况下本院的预查封将失去事实与法律基础，同时，鸿远公司履行了保证责任后，理应取得相应的权益，故其主张对涉案房屋停止执行、解除对涉案房屋的查封，确认涉案房屋物权归其所有的请求，理据充分，本院予以支持。商品房销售登记备案并非物权意义上的登记备案，仅具债权合同公示效力，故中国银行中山分行关于鸿远公司与严维签订合同后在登记机构办理预告登记系债权性质的理由成立，本院予以采纳；但其其他意见则不能成立，本院不予采纳。第三人严维经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下：一、停止对中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢402房的强制执行[执行案号：（2015）中一法执字第5294号]，解除对该商品房的查封；二、确认中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑1幢402房物权归原告中山市鸿远房地产开发有限公司所有。案件受理费4728元（原告中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由原告中山市鸿远房地产开发有限公司负担2364元，被告中国银行股份有限公司中山分行负担2364元。（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  吴绪源人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈明玉二〇一七年六月十三日书 记 员     赵莉石丽娜