河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0202民初646号
原告（反诉被告）：马兰芝，女，1972年1月25日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。
委托诉讼代理人：李恒松，河南瀛开律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：侯佳，河南瀛开律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：张迎春，男，1976年2月3日出生，汉族，住河南省开封市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张辉，河南源翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告马兰芝与被告张迎春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年05月08日立案受理。在诉讼过程中，被告张迎春对原告马兰芝提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）马兰芝的委托诉讼代理人李恒松、侯佳，被告（反诉原告）张迎春的委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告的租赁关系；2、请求依法判令被告立即将原告在开封市龙亭区嘉泰新城北门黄河路北段312号的房屋腾出交与原告；3、请求依法判令被告支付原告自2016年11月10日至2017年2月9日的房屋租赁费45000元及自2017年2月10日至腾房之日止的房租（每日500元计算）；4、请求依法判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2014年10月10日签订房屋租赁协议一份，协议约定：一、出租房屋坐落于开封市××道嘉泰新城西侧，水、电、气配套设施齐全（以现状为准）。二、租赁期限为一年零一个月。即自2014年10月10日至2015年11月9日止（其中一个月为承租方的装修期限，出租房不计收租金）。三、甲、乙双方议定月租金为13000元，租金按季度交付，交付时间为每季度第一个月前十日之内交纳当季度的租金，以此类推，直至合同届满等内容（详见房屋租赁协议）。在协议有效期内，被告依约支付了各月房租。协议到期后，被告请求继续承租原告的房屋，并经双方协商一致同意顺延一年，同时双方将租金数额变更为每月15000元，其他内容仍按原协议执行。双方口头约定后，被告向原告支付了2017年2月9日以前的房租。自2017年2月10日开始，被告一直拖欠原告的房租不予支付，期间原告曾多次找原告追要，被告均以各种理由推脱至今既不腾房，也不向原告交付房屋租赁费用，为此双方产生纠纷。综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了极大的损失，为此特向法院提起诉讼，请求法院依法保护原告的诉请。
被告张迎春辩称，被告同意解除租赁关系；被告租赁原告的房屋于2017年6月4日已腾空完毕；2016年11月10日至2017年2月9日的房租是因原告在签订合同一年之后，未到两年即提出与被告解除合同，被告因装修花费近20万元，不同意解除合同而造成的这几个月的租金延付；另外被告认为自2017年2月初市政府对开封市××道依法进行改造，原告租赁给被告的房屋已被施工现场全部堵死，根本无法继续经营，因此不可抗力要件的出现，原告起诉的2017年2月10日至腾空之日止的租金不应再进行计算，被告装修房屋花费近20万元，因原告在被告经营不久提出要解除合同，违背了其当时承诺被告让被告长期使用之承诺，给被告造成了近20万元装修损失，另鉴于不可抗力要件的出现，也致使合同根本无法履行，被告请求关于2016年11月10日至2017年2月9日的房屋租金从装修损失中扣除。房屋于2017年6月4日腾空，并愿意交付。
反诉原告张迎春向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院判令反诉被告向反诉原告支付房屋装修费用20万元；2、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告、反诉被告于2014年10月10日签订房屋租赁协议，反诉原告租赁反诉被告房屋用于汽车美容、洗车装饰业务，因为经营汽车美容通常非常占地方，房屋面积、结构应能容得下车辆进出，反诉原告经寻找，发现反诉被告的房屋适合经营美容汽车业务，隧在与反诉被告签订合同之初，就与其协商，要长期租赁反诉被告房屋，因为开汽车美容业务需要花费大量的装修资金。反诉被告告知反诉原告，其房屋就是对外租赁，自己不用，租赁给谁都是租，让反诉原告放心长期使用，另外，反诉被告告知反诉原告，其提供的合同都是事前律师起草好的格式合同，无法更改。反诉原告作为承租人，处于弱势地位，无奈，与反诉被告签订了一年期限的格式合同。在被反诉人一再承诺，让反诉人长期使用房屋的前提下，反诉人开始在被反诉人房屋内经营汽车美容、洗车业务，反诉人花费226299元对该房屋进行了装修。2016年10月中旬，反诉被告突然向反诉原告提出，要求终止双方的租赁关系，收回房屋。反诉原告经过数次协商，并明确告知反诉被告，当初其承诺让反诉原告长期使用，现违反当初承诺，解除双方的合同关系，造成反诉原告大量的装修资金无法收回。反诉被告对反诉原告的告知不予理睬，双方经数次协商无果发生纠纷。现反诉被告急于与反诉原告解除租赁关系，反诉原告见无法继续踏实的经营。故于2017年6月3日，将该房屋所有的汽车美容设备腾空。反诉原告认为，因为反诉被告当初承诺让反诉原告长期使用该房屋，现反诉原告才经营两年，反诉被告就违背当初承诺，要求解除租赁关系，致使反诉原告当初花费的费用20万元全部损失，这个过错是由反诉被告造成的，现反诉原告依法提起反诉，请求贵院依法判如反诉原告所请。
反诉被告马兰芝辩称，装修事实是不存在的，被告没有进行装修，根据经营需要，仅仅是进行了地沟的装修，被告无论开支了多少钱，原告均不应承担分文。
经审理查明，2014年10月10日原告马兰芝（甲方、出租方）与被告张迎春（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于开封市××道嘉泰新城西侧自西向东第间至第间；房屋面积平方米；水、电、气配套设施齐全（以现状为准）的房屋租赁给乙方使用。租赁期限为一年零一个月，自2014年10月10日至2015年11月9日止（其中一个月为承租方的装修期限，出租房不计收租金）。双方约定租金为13000元，租金按季度交付，交付时间为每季度第一个月前十日之内交纳当季度的租金，以此类推，直至合同届满。（乙方于2014年10月交付甲方现金50000元整，其中39000元为第一季度的房租，另11000元为乙方交付的房屋租赁押金）。第四条关于租赁房屋的维修、装饰约定：1、租赁期间，乙方在不损坏房屋结构的情况下。经甲方书面同意乙方的设计方案后可对房屋进行装修和改造，装修费用由乙方承担。2、合同到期后，除乙方可以合理拆除或移动的设施和相关物品以外，乙方的所有装修项目无偿归甲方所用。双方还约定，在租赁期内，如乙方不依约交纳房屋租赁费用甲方有权担方解除房屋租赁合同；合同到期后，甲方在乙方未违反合同的情况下，应全额退还乙方交付的房屋押金11000元。租赁期满后，若乙方有意续租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租赁期限届满后，本合同终止，届时乙方须将房屋退还给甲方。若乙方继续使用，需提前二个月续签合同，否则甲方有权在协议期满后将房屋租给他人或收回。合同签订后，被告向原告支付了50000元履约金，其中39000元是第一季度的租金，11000元是房屋租赁押金。后被告对该租赁房屋进行了装修，并开始营业。被告分别于2015年2月10日、2015年5月11日、2015年8月10日按约向原告交纳了房屋租金。
2015年11月9日房屋租赁合同租赁期限届满之后，双方口头约定租赁期限顺延一年，其他按原房屋租赁协议继续履行，原、被告双方未重新签订书面的房屋租赁合同。被告分别于2015年11月13日向原告支付了租金39000元，于2016年2月14日向原告支付了租金39000元，于2016年5月10日向原告支付了租金50000元，于2016年8月12日向原告支付了45000元，作为四个季度的租金。被告张迎春向原告马兰芝支付房租到2017年11月9日。
另查明，开封市人民政府于2017年2月份初开始对开封市××道进行改造，原告租赁给被告的房屋因为施工现场受到了一定的影响。现场勘查的情况如下：本案中租赁房屋位于开封市××道嘉泰新城北门西第三四五间，及门牌号××、313、314号，房屋门前东京大道拓宽改造，门距东京大道围墙（即辅道）大约八米左右，给被告经营的洗车行造成了一定的影响。
另查明，2017年6月23日被告已经将房屋腾空，并交付原告。
以上事实，有当事人陈述，书证房屋产权证、房屋租赁协议、基本注册信息查询单、借记卡账户历史明细清单，现场勘查笔录等证据足以说明，并在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案，原、被告双方签订的房屋租赁合同，是合法有效的合同，对原、被告双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案，原、被告双方在2015年10月10日签订的《房屋租赁期协议》约定的租赁期限届满之后，未再签订书面合同，应视为双方之间的合同是不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案，原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以准许。
根据本案查明事实，张迎春交付租金期限至2016年11月9日，按照合同关于交纳租金的方式和时间即承租人应在每季度第一个月前十日之内交纳当季度的租金，由此，被告张迎春应于2016年11月1日至10日之间交纳下一季度的租金。但被告未按上述约定交纳下一季度的租金，其行为构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告张迎春应向原告交纳自2016年11月10日至2017年2月9日三个月的租金共计45000元；但自2017年2月10日至2017年6月23日（原被告双方实际交接日）的房租；因开封市人民政府对东京大道进行拓宽改造，于2017年2月10日至2017年9月30日进行道路封闭施工，禁止一切车辆通行，东京大道与黄河路交叉口、东京大道于西环路交叉口南北方向正常通行，过往车辆请绕行复兴大道、开柳路，为此，致使被告经营受到了较大的影响，该情况属于原被告双方不可预见、不能避免并不能克服的情况，应属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。结合本案实际情况，应部分免除原告的责任，本院酌定免除30%责任为宜。即自2017年2月10日起至2017年6月23日止的房屋租金，共计4个月零14天，按每月10500元计算计46900元，以上共计91900元，被告应予以支付。扣除原告交纳的保证金11000元，被告还应支付原告80900元。原告请求过高部分本院不予支持。
关于反诉原告诉称反诉被告在反诉原告经营后不久便提出要解除合同，违背了反诉被告当时承诺让反诉原告长期使用之承诺，给反诉原告造成了近20万元损失，并鉴于不可抗力要件的出现，使合同根本无法履行，反诉原告请求自2016年11月10日至2017年2月9日的房屋租金从装修损失中扣除的意见，本院认为，反诉原告应对反诉被告承诺其长期租赁的事实应负举证责任，但是反诉原告提供的证据不足以证明该项主张，故本院对该项主张不予支持。关于反诉原告认为双方签订的《房屋租赁协议》是格式合同的主张，本院认为该租赁协议是在双方协商一致的前提下签订的合同，不能够认为是反诉被告为了重复使用而预先拟定订立合同时未与对方协商的条款，不能认为是格式合同。
关于反诉原告请求反诉被告支付房屋装修费用20万元的主张，根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》第四条关于装修费用即装修项目权属的约定，装修费用应该由乙方承担，且其装修是为了其自身经营所需，故反诉原告请求被告赔偿其装修费用20万元的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十五条，第二百三十二条、第二百三十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告马兰芝与被告张迎春之间的房屋租赁合同。
二、被告张迎春于判决生效之日起十日内向原告马兰芝支付80900元。
三、驳回原告马兰芝其他的诉讼请求。
四、驳回反诉原告张迎春的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取1270元、由原告马兰芝承担353元，被告张迎春承担917元；反诉案件受理费减半收取2150元，由反诉原告张迎春承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审 判 员 王培霞
二〇一七年七月三十一日
代书记员 肖永莉