山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民四终字第47号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱永忠。
委托代理人：李建敏，山东方向明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙保臣。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张家媛，系上诉人孙保臣之妻。
委托代理人：孙保臣，男，1977年8月1日出生，汉族，住址同上。
原审第三人：威海太陆五金建材装饰城有限公司。住所地：威海市环翠区张村镇沈阳中路******号。
法定代表人：姜希毅，总经理。
委托代理人：徐承良，山东海明达律师事务所律师。
上诉人朱永忠因与上诉人孙保臣、张家媛租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第2598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年10月31日，原告、第三人签订授权委托书一份，原告委托第三人与被告孙保臣签订商铺租赁合同，认可租赁合同中约定的相关权利义务，第三人对商场进行经营管理，并从租金中扣除营业费用。2012年12月31日，第三人与被告孙保臣签订了“威海太陆五金建材装饰城营业摊位租赁合同”一份，将原告所有的威海市环翠区张村镇沈阳中路613号北楼一层商场中的摊位租赁给被告使用，租赁合同约定：租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日；年租金17万元于2012年12月31日前付清；合同签订之日一次性支付履约保证金2万元；需支付年垃圾清运费3000元；合同期满30天前第三人未接到明确租赁的书面通知的，则有权于合同期满之日收回租赁房屋；因第三人管理不善引起火灾、漏水、盗窃给被告造成损失的由第三人负责赔偿；对摊位的装饰装修应按第三人相关规定进行，实施方案须事先书面报经第三人批准，合同期满后摊位的内外固定装潢应无偿留下，如拆除或损坏应作价扣除保证金；合同终止时，被告不能及时返还租赁摊位，则从合同终止次日至归还之日，按原租金的2倍支付使用费；双方应严格遵守合同，如有违约，违约金按照租金总额的30%计算。合同签订后，该商铺交付被告用于家具城经营，期间被告进行了铺设地板、地台、吊顶、隔墙等装饰装修（入口处隔墙为中间玻璃和门、四围框架结构，另外还砌了一堵全封闭墙）。被告先后共计付款175140元，具体为：2012年8月1日1万元，收据注明为定金；2013年1月1日10万元，收据注明为收租金；2013年2月19日2万元，收据注明为收租金；2013年3月20日28224元，收据注明为收租金；2013年11月16日16916元，收据未注明交款事由。（除最后一笔16916元外，此前付款为158224元。全年租金17万元＋垃圾清运费3000元=173000元。173000元-158224元=14776元）。2013年11月11日，第三人会计王兴洪给原告出具结算单一份，记载如下：年租金20万元／12个月=16666.67元／月，年垃圾清运费3000元／12个月=250元／月。每月共计16916.67元，上年度尚欠14776元，隔墙费用1500元。16916.67元＋14776元-1500元=30192.67元。
2013年12月23日，原告诉至原审法院，要求：1、二被告向原告返还该租赁房屋，由第三人予以协助；2、二被告支付尚欠的租赁费17860元及2013年11月1日起至实际返还之日的房屋实际占用费（按每年34万元计算），由第三人予以协助，承担补充付款责任。诉讼中，原告增加诉讼请求，认为被告私自拆除顶棚和隔断墙，违反了合同中关于内外固定装潢需无偿留下的约定，要求二被告支付违约金5.1万元。
被告孙保臣、张家媛辩称，租赁开始后，2012年12月12日至2013年1月1日期间原告无故停电，造成其无法正常经营。租赁期满后，双方商定不再租赁，但自2013年11月1日起按每月租金和垃圾清运费16916元标准续租一个月以便于被告甩货。2013年11月16日，被告支付了该16916元款项，但原告自2013年11月15日起便停电、锁门至今，导致被告无法正常使用商铺，也无法在2013年12月1日搬走、腾房。因此其无需支付任何房租和实际占用费。另外，租赁期间商铺地面严重返潮渗水，造成了其铺设地板和经营家具浸水发霉。为便于经营，其还砌了一堵隔断墙，原告也曾表示同意支付该隔断费用。故提起反诉，要求原告支付因地面渗水造成的财物过水损失48000元、墙壁隔断费用4860元及2012年12月12日至2013年1月1日期间的停电损失9916元（按日房租标准计算21天），共计62776元。
第三人威海太陆五金建材装饰城有限公司述称，其受原告委托对商场进行管理，收取租金并在扣除费用后转交原告。故同意协助进行腾退房屋和支付房租、占有使用费。作为商场管理人，在租赁期间其未接到被告关于地面返水的问题反应，期间也未发生停电和锁门的情况。
针对二被告的反诉请求，原告答辩称不存在地面返水、停电以及与此相关的损失，根据合同约定固定装潢也需无偿留下，故无需赔偿被告任何损失和装修隔断费用。
庭审中，原、被告及第三人均认可房屋租赁合同关系的主体为原、被告。但原告、第三人认为，二被告为夫妻关系，实际系二人共同租赁商铺、经营家具商场，应共同承担责任。二被告认为，系被告孙保臣租赁房屋，与被告张家媛无关。关于承租主体和责任主体问题，双方未提交其他证据证实各自主张。关于已付款项的性质，原告、第三人认为应为房租和保证金，且未付清，王兴洪出具对账单的前提是续签合同，1500元隔墙费用是在被告按约定腾房或者续租的情况下才同意支付的。被告认为，合同签订后双方协商变更了款项交付时间，也不用交付保证金，上述结算单即可以证实。全部已付款应为租金，租金也已超付，所谓上年度欠付14776元实际是2012年12月12日至2013年1月1日停电期间的房租9916元＋4860元墙壁隔断费=14776元，该部分费用为原告应付被告之款项。
2014年1月7日首次庭审后，经被告申请，原审法院组织双方当事人对租赁现场进行了查勘并录像。根据查勘情况：当天租赁商铺处于断电状态，地板存在不平情况，部分家具受潮发霉，部分顶棚裸露。被告认为，查勘录像可以证实，已断电，出货及商场大门均锁住，地板及家具存在渗水变质，地面严重返潮已超过正常的范围。原告、第三人认为，所谓出货门实际为消防门本应关闭，大门关闭但未上锁，原因是冬天寒冷、保温需要，被告拆除了装潢顶棚，导致管线杂乱，出于安全考虑在合同到期后予以停电，夏季一层地面可能存在正常的返潮现象，但即使存在装修地板和家具受潮情况，也无法确定准确原因，不排除被告自身原因所致，合同签订时双方曾有口头约定，由被告自行处理地面，但被告没有做必要的防潮处理，导致损失产生和扩大。另外，关于合同约定的“固定装潢”的针对范围，双方存在争议。原告、第三人认为，凡是需要拆除的，均属于固定装潢，应无偿留下。被告认为，固定装潢是指固定全封闭隔墙、墙面涂料、壁纸等无法移动的部分，地板、吊顶灯饰及隔墙玻璃等，按照一般的商场租赁和经营情况均属于可移动装潢，不应作为固定装潢留下。对于该争议事实，双方未提交其他证据证实。
庭审中，被告及第三人对于原告腾退房屋的请求均无异议，双方仅对房屋此前没有腾退的原因存有争议。为避免损失扩大，原审法院多次要求双方在不影响争议纠纷认定和处理的情况下尽快腾退交接房屋。关于地面返潮的程度以及原因，双方均未提供其他证据证实或就此申请鉴定。后被告申请就物品过水损失进行鉴定，双方共同确认为不影响损失认定和评估，可在鉴定后进行腾房。为便于及时腾退房屋和避免损失扩大，原审法院准予该鉴定申请，依法委托威海正荟资产评估有限公司对诉争商铺地面返潮所致家具与装修相关损失进行鉴定。2014年3月19日，鉴定机构进行了现场查勘，查勘后被告搬走了相关家具物品。4月21日，鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定评估意见为：家具损失9160元，地板损失31100元，另根据现场查勘，还有木龙骨与细木工板铺设的地台过水损失为5480元。5月6日，原审法院向双方送达了该鉴定意见书，其均表示需要回去考虑该鉴定意见。此后至5月14日、15日，被告搬走了地板、地台、隔断墙内的玻璃与门等剩余装修物品，腾退了房屋。5月14日，第三人拍摄了该搬离现场的录像。原告、第三人认为，录像显示被告对墙壁、吊顶、地板等固定装潢进行了拆除，应当按合同约定支付违约金，并视为没有完成交付，继续支付实际占用费，现场地板平整、没有浸水和发霉现象，地板下只有泡沫材料，没有防水处理。
经原告申请，鉴定人出庭接受了双方质询，并就相关损失的计算进行了解释：家具损失系按照正常产品的市场价扣除税金、附加、销售费用、所得税和利润后计算；地板及地台过水后不能重新使用，故损失按全值计算。鉴定人还确认，虽然物品过水原因并非鉴定范围，但查勘现场时掀开地板后可以看到水渍和长毛，应是渗水所致。对于该鉴定意见，原告、第三人认为，无法认定物品系受潮过水，相关损失物品的初始状态也无法确认，故不认可该损失鉴定及计算方法，其在向被告交付房屋时已告知要做必要的防水处理，即使存在正常的返潮现象，相关损失也应由被告承担。被告对该鉴定意见予以认可，认为该返潮现象已超过了正常程度，无法避免和减少损失。后鉴定机构对地板、地台损失的具体计算方法补充说明：1、地板、地台的价值系按照全新购置价值计算；2、一般商场用地板、地台的使用年限为五年左右；3、地板、地台返潮浸水后剩余残值约为原价值的5%-10%。
被告为证明其主张的相关损失，还提交了如下证据：1、间隔墙施工人员王双根出具的材料费和人工费签证一份，共计费用4860元；2、购买地板的收据一份，记载金额为42960元；3、电费收据三张，载明2012年11月5日充电费300元、2012年11月23日充电费300元、2013年1月1日充电费300元，证明第二次、第三次充电之间间隔二十余天，实际为停电期间；4、2012年12月29日，被告孙保臣发给原告的短信，内容为2012年12月12日断电造成损失，要求给予答复；5、被告雇佣的家具商场工作人员董章丽出庭作证称，2012年12月12日至2013年1月1日，商场不给充电费导致停电，2013年11月15日再次停电至12月份，导致无法经营，2013年7月地面受潮返水严重，需要每天清理，家具发霉、地板翘起。对以上证据，原告及第三人质证认为：证据一、二的真实性及关联性均无法确认，证据三属交电费收据，无法证明停电事实；证据四，短信系被告所发，原告并未回复，无法证明停电；证据五，证人与被告有利害关系，证言不应被采信。
原审法院认为，虽然诉争商铺租赁合同由第三人与被告孙保臣签订，但原、被告及第三人均认可该房屋租赁合同的主体为原、被告，原告给第三人出具的授权委托书中也载明了其认可该合同中约定的权利义务，故应当认定原告与被告孙保臣之间存在上述房屋租赁合同关系，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应信守履行。虽然租赁合同载明的承租人为被告孙保臣，不能认定被告张家媛为承租人，但现无其他证据证明被告孙保臣租赁商铺、经营家具销售属于公司或企业行为，也没有证据证实该经营行为及收益没有为了或用于家庭共同生活，故依照相关法律规定，该租赁合同产生的相关债务应为夫妻共同债务，相关权益也应属于夫妻共同利益。因此，被告张家媛应为诉争纠纷的权利和责任主体，原告有权要求其与被告孙保臣就本诉请求承担共同责任，其也有权与被告孙保臣共同要求被告承担相关责任。关于原告要求返还房屋的诉讼请求，诉讼中，被告已经腾出房屋，属于双方协商解除合同，予以照准。
诉争房屋租赁合同约定年租金17万元、垃圾清运费3000元、履约保证金2万元，被告先后共计付款175140元，对于该付款的性质双方存有争议。因第三人系受原告委托代为收取房租等款项并代为进行管理，故对于王兴洪作为第三人的会计于2013年11月11日出具的上述结算单的效力应予认定。结合相关付款的时间、收款收据注明的事由以及该结算单中的记载，应作如下认定：合同签订前支付的1万元定金与履约保证金属不同性质，合同签订后应视为房租，合同期内的其他付款收据均注明为租金，故无法认定已付款项中包括履约保证金。而在双方对于原租赁合同关系终止均无异议的情况下，要求被告再行支付履约保证金也已无实际意义；合同到期后2013年11月11日第三人出具的结算单中明确记载月租金与垃圾清运费共计为16916.67元，故2013年11月16日付款的16916元应为2013年11月份被告应付之当月租金与垃圾清运费用，故原合同范围内的全部付款额应为175140元-16916元=158224元；合同期间内的应付租金、垃圾清运费共计为173000元，欠付款应为173000元-158224元=14776元；被告主张该14776元应为2012年12月12日至2013年1月1日停电21天期间的房租9916元＋4860元墙壁隔断费=14776元，虽然从相关数额来看可以吻合，但结算单上明确记载为上年度欠付款即被告的应付款项，被告之该主张证据不足，不予认定。综上，被告欠付的合同期内及2013年11月份款项应为14776元。
关于2013年12月起至2014年5月15日期间的房屋占有使用费问题，原告、第三人认为应按合同约定的两倍租金标准即年34万元计算，被告认为其无法腾房原因在于原告和第三人的停电、锁门以及其自身损失未得到赔偿。结合原被告之陈述及其他相关证据分析，自2013年12月起，双方便已实际解除了租赁合同，故原告要求被告支付自该月开始至搬迁之日的占用费，理由正当；但直至2014年5月被告全部搬走，双方因租赁发生纠纷处于处理中，且双方同意在鉴定后腾房。为查清事实、解决纠纷而占用部分时间是必要而合理的，且在原审法院2014年1月7日组织的现场勘查时商铺处于停电状态，故自2013年12月至2014年5月15日期间的房屋占用费不宜由原告或者被告单方承担，综合全案事实，以被告承担50%为宜，相关占用费标准可参照结算单中载明的月16916.67元计算，故被告应付之此期间占用费为16916.67元／月×5.5月×50%=46520.84元。
关于原告主张的被告拆除固定装潢应支付违约金问题，首先，合同对于所谓“固定装潢”并未做出详细解释或列举式说明，无法直接认定地板、隔断玻璃等为固定装潢；其次，上述结算单中记载了需付给被告隔断费用1500元，故可以理解为不视隔断为被告需“无偿”留下的部分。因此，不宜认定被告违反约定拆除固定装潢并应支付违约金，对原告之该部分请求，不予支持。综上，被告应付原告之房租和占用费为14776元＋46520.84元=61296.84元。另外，鉴于原告系要求被告直接向其支付相关费用和违约金，第三人对此也无异议，故原、被告之间可以直接履行金钱给付义务，无需第三人配合。至于原告与第三人之间的委托租赁、管理及费用收取、扣除等问题属于另外的法律关系，二者之间如有争议，可自行或另案处理。
关于被告反诉主张的租赁期间是否存在返潮渗水损失问题，双方存在争议。综合全案证据事实，尤其是通过原审法院及鉴定机构组织双方到场的两次现场查勘来看，对于地面返潮、相关物品受潮损失的事实可予认定。原告、第三人认为，租赁开始时曾告知被告需自行进行防潮处理，而被告未进行必要处理。对此被告不予认可，原告、第三人亦未提供证据证实双方存在此种约定。另外，从相关物品的受潮情况来看，也已超过一般可预期的夏季潮湿程度，故原告应当赔偿被告的此部分损失。关于具体损失价值，对于家具损失9160元可予确认；鉴定确定的地板损失31100元、地台损失5480元均系全值且为初始价值，其在使用后应有价值贬损，按一般使用年限五年计算，租赁期限一年后的价值贬损为20%，另外被告已将相关地板、地台搬走，也应按平均残值率7.5%扣除残余价值，故而地板、地台损失均应按原价值的72.5%计算为22547.5元、3973元，故相关过水损失价值应为9160元＋22547.5元＋3973元=35680.5元；关于被告反诉主张的停电损失，根据现有证据无法认定停电事实的存在，故不予支持；关于隔断费用，应按结算单中记载的1500元计算。综上，原告应付被告损失赔偿款35680.5元＋装修隔断费用1500元=37180.5元。
综上所述，原、被告各自诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告孙保臣、张家媛返还威海市环翠区张村镇沈阳中路613号北楼一层房屋给原告朱永忠（已履行）；二、被告孙保臣、张家媛给付原告朱永忠房屋租赁费14776元、实际占用费46520.84元，合计61296.84元；三、原告朱永忠给付被告孙保臣、张家媛损失赔偿款35680.5元、装修费用1500元，合计37180.5元；四、驳回原告朱永忠、被告孙保臣、张家媛其余诉讼请求。上述二、三两项扣除后，被告孙保臣、张家媛应给付原告朱永忠24116.34元，于判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5133元，财产保全费1020元，原告负担2731元，二被告共同负担3422元；反诉费560元，鉴定费2000元，原告负担1516元，二被告共同负担1044元。
上诉人朱永忠不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二、三、四项，改判孙保臣、张家媛向其支付2012年11月1日至2013年10月31日期间的房屋租金14776元，2013年12月1日至2014年5月15日期间的实际占用费155833元（340000／12＊5.5），共计170609元；支付违约金51000元；第三人对上述221609元承担补充责任。理由：合同约定在孙保臣不按期腾出房屋的情况下，要按照每年34万元支付占用费，孙保臣在宽限期过后仍未腾出房屋，且鉴定也是由孙保臣申请，原审按照50%的比例分配损失不当，且孙保臣拆除和破坏装潢，违反合同约定，所以应当承担51000元的违约责任。孙保臣、张家媛无证据证实家具受潮等系朱永忠原因造成，朱永忠不应当赔偿其损失。朱永忠委托第三人进行管理，第三人对此负有不可推卸的责任，第三人应在未收取房屋租金、占用费、违约金范围内承担协助及补充付款义务，原审认为可以另案处理，增加了朱永忠的诉累。
上诉人孙保臣、张家媛亦不服原审判决，向本院提起上诉，要求撤销原审判决第二项和第四项中“驳回被告其余诉讼请求（即停电损失9916元）”，并依法改判。理由是：1、原审认定上诉人孙保臣、张家媛应给付房屋租赁费14776元有误。因朱永忠擅自停电造成孙保臣无法使用房屋，则停电期间的房屋租赁费9916元无需给付，应从房屋租赁费14776元中扣除。2、原审认定上诉人孙保臣、张家媛应给付房屋占用费46520.84元有误。房屋租赁合同续期尚未到期时，朱永忠擅自停电及封锁出入门等，造成孙保臣无法经营，也无法将剩余物品搬出，孙保臣多次要求开门及搬走剩余物品无果，因而孙保臣根本不存在实际占有使用，无需给付实际占用费。
原审第三人同意朱永忠的上诉请求，理由是，1、二上诉人之间的交往都是通过原审第三人进行的，孙保臣虽然主张家具有长毛现象，并主张地面有积水，但是并未证明地面积水是如何形成的，从未向原审第三人提出过地面出水的书面请求；合同期满后，由第三人与孙保臣约定了1个月的甩货期，孙保臣也按照约定支付了甩货期的占用费16667.67元，该事实说明，孙保臣与第三人已经对经营物品的损失情况进行了确认，对于与第三人约定的合同履行期间的第三人及房主的免责条款是认可的。该免责条款在租赁合同中有明确的约定。综上，朱永忠对于驳回孙保臣要求物品损害请求的意见是合法有效的。2、双方租赁合同解除不影响违约及损害赔偿约定条款的效力，甩货期1个月后，孙保臣应主动搬出占用的房屋，可是直至2014年5月份孙保臣始终占用房产，所以才引发了本案的诉讼。孙保臣应当依照合同约定承担违约责任及实际占有费，占用费的计算标准自2014年12月1日起为每年34万元。3、关于违约金5.1万元的请求，双方在租赁合同中约定不得拆除固定装修，否则应承担5.1万元的违约金。孙保臣将其后来装修的需要拆除的固定墙壁、吊顶拆的七零八落，并且将原来的消防电路等严重损坏，均有第三人现场录像为凭，因此孙保臣的拆除行为已经构成了合同履行过程中的财产损害，朱永忠有权要求孙保臣承担违约责任。
原审第三人针对孙保臣、张家媛的上诉请求述称：甩货期满后，第三人发现房屋的水、电、消防已经被拆除，影响安全，线路当时因为拆除无法正常运转，具体怎么停电，第三人也不清楚。所以关于停电的事实，应当由孙保臣承担举证责任。第三人是对商场进行管理的，商场大门始终是开放的，有录像证明大件物品的搬出不受影响，现场也有其他的业户，原审法官也到现场进行勘查，未发现有阻碍孙保臣把大宗家具搬出的情况，因此，孙保臣的上诉请求缺乏事实依据，不应支持。
二审中上诉人孙保臣、张家媛申请证人谷某出庭作证，谷某系涉案商场三楼的经营户，其陈述2012年底每天上班时经过商场一楼隆达家具商户，发现停电了，有1个多月，看到两个服务员在卖家具。孙保臣、张家媛申请孙某出庭作证，其称系张村的电工，2013年11月份孙保臣打电话让其去看看商场怎么没有电，其就去修理并安装了一个发电机，原来在商场大厅里安装，后来怕影响其他人做生意，就又安装到外面了。孙保臣、张家媛以此证实朱永忠私自停电，存在违约行为。朱永忠质证称，证人谷某不能证明朱永忠对孙保臣经营的场所采取了断电措施，并且证人只是上下班时经过一楼，时间很短，她见到时是漆黑一片，不等于她离开时也是漆黑一片。证人孙某是张村供电所的工作人员，应该由供电所统一指挥和协调，其对所述供电情况进行检查是个人行为，且只证明到场一次，无法证明商场停电时间。原审第三人质证称，证人谷某证言陈述的断电时间为2012年12月底，时间为1个多月，与孙保臣陈述的断电时间不符，并且证人只是在上下班时间看到孙保臣的摊位漆黑，同时也看到了两个营业员在营业，也有人在买家具，证明孙保臣的营业情况仍在继续；证人孙某证明商场断电，供电所检查线路接电机，证明商场线路已经遭到了局部的破坏，无法与供电所的线路相接，所以只能接电机。
本院二审查明的事实与原审法院认定的一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：1、朱永忠是否应当赔偿孙保臣家具损失；2、孙保臣是否应当向朱永忠支付违约金5.1万元；3、孙保臣是否应当支付实际占用费，数额应当是多少；4、孙保臣应支付的14776元租赁费中是否应当扣除9916元。
关于朱永忠是否应当赔偿孙保臣家具损失，原审法院及鉴定机构组织双方两次现场查勘来看，存在地面返潮和相关物品受潮的事实。朱永忠辩称租赁开始时曾告知孙保臣需自行进行防潮处理，对此孙保臣不予认可，朱永忠应当提供适合经营的场所，其无证据证实孙保臣对地面渗水返潮存在维修义务或应自担责任。故其主张不应当赔偿孙保臣家具损失，理由不当，本院不予支持。
关于孙保臣是否应当向朱永忠支付违约金5.1万元，朱永忠主张因孙保臣私自拆除顶棚和隔断墙，违反了合同中关于内外固定装潢需无偿留下的约定，要求支付违约金5.1万元。合同约定，合同期满后摊位的内外固定装潢应无偿留下，如拆除或损坏应作价扣除保证金；双方应严格遵守合同，如有违约，违约金按照租金总额的30%计算。对于拆除的部位及是否属于固定装潢，双方存在争议，因合同没有明确约定不可拆卸的装修物的范围，且该合同为朱永忠提供的格式合同，在对固定装潢存在争议的情况下，按照对提供格式条款一方不利解释的原则，朱永忠主张孙保臣拆除的地板、吊灯等属于固定装潢，证据不足。至于原审第三人主张孙保臣拆除装潢损坏消防电路等，无证据证实。因而朱永忠主张孙保臣应支付违约金，理由不当，本院不予支持。
关于孙保臣是否应当支付合同到期之后的实际占用费及数额。租赁合同约定租赁期限为2012年11月1日至2013年10月31日，年租金17万元，合同终止时，孙保臣不能及时返还租赁摊位，则从合同终止次日至归还之日，按原租金的2倍支付使用费。合同到期后，经双方协商，朱永忠同意给予孙保臣一个月宽限期用于甩货，但期限届满后孙保臣仍未腾出货物，返还房屋给朱永忠，按照合同约定，其应当按照2倍租金支付房屋占用费。但在诉讼过程中，为避免损失扩大，原审法院多次要求双方在不影响争议纠纷认定和处理的情况下尽快交接房屋，因孙保臣申请就物品过水损失进行鉴定，双方共同确认为不影响损失认定和评估，可在鉴定后进行腾房。2014年3月19日，鉴定机构进行现场查勘后孙保臣搬走了相关家具物品。5月6日，原审法院向双方送达了鉴定意见书，至5月14日、15日，孙保臣搬走了地板、地台、隔断墙内的玻璃与门等剩余装修物品，腾退了房屋。5月14日，原审第三人拍摄了搬离现场的录像。综上，双方因租赁发生纠纷处于处理中，且双方同意在鉴定后腾房，自2013年12月至2014年5月15日期间的双倍租金房屋占用费由双方各承担50%为宜，但原审法院对占用费标准参照结算单中载明的月16916.67元计算不当，应当按照合同约定的标准计算孙保臣应付此期间占用费，即数额为34万元／12月×5.5月×50%=77916元。
关于上诉人孙保臣主张因上诉人朱永忠擅自停电导致其无法经营，要求扣除停电期间的房屋租赁费9916元。对此，其提供了证人证言，证人谷某和孙某虽然证实商场停电的事实，但是谷某陈述的停电时间与孙保臣在原审中陈述的时间不一致，孙某并未证实停电的时间，且对于停电的原因孙保臣无证据证实，其在此期间正常营业，亦无证据证实由此造成营业损失的事实和数额，因而其主张扣除9916元租赁费，证据不充分，本院不予支持。
至于上诉人朱永忠要求原审第三人承担责任的诉讼请求，虽然上诉人委托原审第三人管理商场，但诉争商铺租赁合同的主体为二上诉人，二上诉人之间存在租赁合同约定的权利义务关系，原审第三人对于上诉人孙保臣的违约行为无承担责任的法定和约定义务。
综上，上诉人朱永忠上诉理由正当部分，本院予以支持，不当部分，本院不予支持。上诉人孙保臣上诉理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第㈠项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第2598号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第2598号民事判决第二项“被告孙保臣、张家媛给付原告朱永忠房屋租赁费14776元、实际占用费46520.84元，合计61296.84元”为“孙保臣、张家媛给付朱永忠房屋租赁费14776元、实际占用费77916元，合计97692元”。
上述两项扣除后，孙保臣、张家媛应给付朱永忠60511.5元，于本判决生效后十日内履行完毕。
一审案件受理费5133元，财产保全费1020元，上诉人朱永忠负担1831元，上诉人孙保臣、张家媛共同负担4322元；反诉费560元，鉴定费2000元，朱永忠负担1516元，孙保臣、张家媛共同负担1044元。二审案件受理费5163元，孙保臣、张家媛负担100元，朱永忠负担5063元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 芳
审 判 员 李秀霞
代理审判员 黄 诺
二〇一五年七月八日
书 记 员 丛丽红