中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申86号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：赵长旗，男，1966年9月14日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：申海金，女，1972年5月13日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。
二再审申请人共同委托诉讼代理人：曾淑娟，河南荟智源策律师事务所律师。
二再审申请人共同委托诉讼代理人：齐爱利，河南荟智源策律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘继周，男，1958年8月6日出生，汉族，住河南省新乡市红旗区。
被申请人（一审第三人）：河南恒达瑞实业有限公司。住所地：河南省新乡市平原大学新奥社区*楼东部。
法定代表人：王济民，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘新卯，该公司员工。
再审申请人赵长旗、申海金因与被申请人刘继周、河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2017）豫民终145号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
赵长旗、申海金申请再审称，赵长旗、申海金对新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元8层1801号房屋享有足以排除刘继周执行的民事权利，二审判决驳回其诉讼请求明显错误。（一）刘继周在与恒达瑞公司的拆迁安置补偿纠纷中，享有的权利是获得相应房屋安置或损失赔偿，该权利为金钱债权，二审判决将其认定为物权，没有法律依据，也与生效判决相违背。1.没有法律规定安置补偿的形式只能是房屋。现实生活中，选择货币形式进行安置补偿的情形并不在少数。2.河南省高级人民法院（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决对刘继周所享有的权利已经明确为“如不能获得安置，则可主张赔偿损失”，即房屋安置并不是刘继周维权的唯一途径，其完全可以获得损失赔偿。任何可用赔偿损失进行救济的权利均为金钱债权。3.刘继周在与恒达瑞公司达成的拆迁安置补偿协议中，没有确定其可以获得安置补偿房屋的具体位置，只是一个大的框架协议。不能说因为有拆迁安置补偿协议的存在，其他任何主体就都丧失了购买房屋的权利。4.物权法定是我国物权法的基本原则，任何主体都没有超越法律规定、创设物权的权利。二审判决在已有生效判决确认刘继周可获得损失赔偿的情况下，依然将刘继周享有的金钱债权认定为物权，进而否定赵长旗、申海金对涉案房屋享有排除执行的权利，是对赵长旗、申海金生存权的侵犯。（二）本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，赵长旗、申海金对涉案房屋享有足以排除刘继周执行的民事权利。1.赵长旗、申海金与恒达瑞公司于2008年9月13日签订《合作建房协议书》，于2010年6月18日签订《合作建房选房协议书》，确定赵长旗、申海金购买的房屋为九裕隆小区1号楼3单元8层K户，房号811，即涉案房屋。该房屋具有确定性、唯一性。2.在涉案房屋被查封前，赵长旗、申海金不仅全额支付了房款，也在符合入住条件后即装修入住至今。赵长旗、申海金无任何其他居住用房。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定了对赵长旗、申海金房屋消费者物权期待权的保护。对于刘继周而言，生效判决已确认“如安置不成，可主张赔偿损失”，刘继周的权利是可以选择和替代的。对于赵长旗、申海金而言，涉案房屋是其多年前就确定购买并支付全款，是全家人的安身立命之所。赵长旗、申海金的生存权高于刘继周的金钱债权，赵长旗、申海金对涉案房屋享有足以排除刘继周执行的民事权利。请求：依法裁定对本案进行再审，改判不得执行新乡市人民东路39号九裕隆金座1单元8层1801号房屋；本案诉讼费用由刘继周、恒达瑞公司承担。
刘继周提交意见称，（一）赵长旗、申海金对涉案房屋的“实际占有”并非法律上的实际占有，且存在重大过失，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。首先，恒达瑞公司的九裕隆项目至今未经竣工验收，谈不上交付的问题，赵长旗、申海金合法实际占有的前提条件不存在。其次，赵长旗、申海金签订的协议都是买房的预约协议，不是正式的能用于备案的合同文本，赵长旗、申海金存在重大过失，应当承担不利后果。（二）刘继周的优先权并未失去，在条件成就时优先权仍然存在。2009年11月27日，刘继周与恒达瑞公司签订拆迁安置补偿协议确实存在安置房屋不明确、具体的情况，但在刘继周起诉恒达瑞公司要求拆迁还产的诉讼中，法院查封了涉案房产，此时房屋位置具体而明确，赵长旗、申海金又没有进行商品房买卖合同备案，故应当视为被拆迁人的安置房屋指向了案涉房屋。在被拆迁人的优先权和赵长旗、申海金有重大过错的物权请求权相对抗时，应当保护被拆迁人。（三）刘继周并非因金钱债权要求安置房产。因赵长旗、申海金不是案涉房屋的权利人并且房屋未登记在开发商名下，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定。首先，赵长旗、申海金是案涉房屋买卖合同的当事人，不是物权人即房屋权利人，不能排除人民法院的查封、执行。其次，该项目未经竣工验收，又不符合初始登记条件，不可能登记在开发商名下。且从法律层面上讲，前面提到的某些协议应当认定为预约协议，赵长旗、申海金享有的不是法律上的消费者物权期待权。（四）赵长旗、申海金自认房屋交付时间是2013年4月19日，与其一审提交的落款时间均为2013年4月19日的“前期物业服务协议”“房屋装修管理责任书及规定”等证据相印证。一审法院在审理刘继周与恒达瑞公司拆迁安置补偿纠纷一案中，于2012年12月28日查封案涉房屋。因此，赵长旗、申海金在一审法院查封案涉房屋之前没有实际占有案涉房屋，不具有物权的公示效力。刘继周享有的获得安置补偿权优先于赵长旗、申海金享有的消费者物权期待权，赵长旗、申海金对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上，请求依法驳回赵长旗、申海金的再审申请。
本院认为，本案再审审查的焦点问题为赵长旗、申海金对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
经查，已生效的河南省高级人民法院（2015）豫法民一终字第195-1号民事判决判令：恒达瑞公司于判决生效后十五日内为刘继周安置位于新乡市九裕隆金座营业住宅楼的住宅房146.53平方米，商业用房423.62平方米；如不能安置，则应按照住宅房每平方米3850元，商业用房10000元的标准赔偿刘继周损失。从上述判项来看，补偿安置房屋是履行该生效判决的首选方式，只有在确不能安置时，才会产生金钱债权。刘继周作为被拆迁人，其获得安置补偿权是基于房屋被拆迁毁损而形成的权利，二审判决认定刘继周享有的安置补偿权有别于金钱债权，具有物权性质，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条涉及的是金钱债权执行中的内容，本案不符合该条法律规定适用的条件。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”一审法院在审理刘继周与恒达瑞公司拆迁安置补偿纠纷一案中，查封案涉房屋的时间是2012年12月28日。因案涉房屋并未办理产权过户登记手续，此时该房屋是否可以查封并由此产生对外公示效力，需要对赵长旗、申海金是否已经支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续有无过错等问题进行审查。赵长旗、申海金为证明案涉房屋被查封前其已支付全部价款并已实际占有该房屋，提交证据有：其与恒达瑞公司2008年9月13日、2010年6月18日签订的《合作建房协议书》、《合作建房选房协议》，载明由恒达瑞公司2008年9月18日、2013年4月19日出具的20万元房款收据和185154元房款总收据，以及载明付款方为恒达瑞公司的2012年12月18日有线电视工料费缴费发票和2013年4月19日《前期物业管理服务协议》等。赵长旗、申海金一审起诉状诉称恒达瑞公司于2013年4月19日将案涉房屋交付给赵长旗、申海金后，二人装修、入住至今，与2013年4月19日的《前期物业服务协议》相互印证，而2012年12月18日有线电视工料费缴费发票载明付款方为恒达瑞公司，不具有赵长旗、申海金该时即实际入住的证明力，可以认定赵长旗、申海金实际占有案涉房屋的时间为2013年4月19日，晚于一审法院另案查封案涉房屋的时间。赵长旗、申海金未与恒达瑞公司签订正式的《商品房买卖合同》并进行预售备案登记，在一审法院查封案涉房屋前又未实际入住，不具有物权公示效力，不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却该房屋的强制执行。
综上，赵长旗、申海金的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回赵长旗、申海金的再审申请。
审 判 长 刘雪梅
审 判 员 刘崇理
审 判 员 梅 芳
二〇一八年三月二十三日
法官助理 王媛媛
书 记 员 马利杰