杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初5349号
原告（反诉被告）：孙良宵，男，1971年1月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托代理人：王敏，浙江诺力亚律师事务所律师。
委托代理人：陈芳，浙江诺力亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杭州东田巨城置业有限公司，住所地：杭州市余杭区星桥街道太平村九组。
法定代表人：钱益升，董事长。
原告（反诉被告）孙良宵（以下简称原告）与被告（反诉原告）杭州东田巨城置业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以合并审理。本院依法由审判员冯妍适用简易程序于2016年5月23日、2016年6月2日公开开庭审理了本案。原告孙良宵、被告东田公司的法定代表人钱益升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙良宵起诉称：2015年1月20日，原告因生活需要，与被告签订了《商品房预约合同》一份，约定原告向被告购买坐落于杭州市余杭区的房屋，房屋总价385万元。原告根据合同约定，分别于2015年1月20日向被告支付定金30万元，2015年2月14日向被告支付预约房款170万元，被告也向原告出具了相应发票。根据合同约定，原告应于2015年3月15日之前向被告再支付85万元预约房款，并持有有效身份证件及办理签约按揭所需资料到被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》以及办理相应手续，但原告签订合同后得知案涉房屋已经被被告抵押，而且又处于被查封状态。原告认为该约定合同系本约性质，可以视为本约，现要求被告交付房屋。现起诉，请求判令：1.解除原、被告签订的《商品房预约合同》；2.被告返还原告购房款2000000元；3.被告赔偿原告损失2000000元；4.本案保全费用5000元用由被告承担；5.对案涉房屋杭州市余杭区房屋进行拍卖或变卖，原告对拍卖或变卖在上述第1、2、3、4项债权范围内享有优先受偿权。在审理过程中，原告陈述因原、被告双方均愿意继续履行合同，故变更诉讼请求如下：被告立即交付位于杭州市余杭区房屋。
被告答辩称：原告还有185万元的购房款没有支付，无法向其交房。
被告反诉称：2015年1月20日，原告与被告签订了《商品房预约合同》一份，约定原告向被告购买坐落于杭州市余杭区的房屋，房屋总价385万元。原告根据合同约定，分别于2015年1月20日向支付定金30万元，2015年2月14日向反诉原告支付预约房款170万元，被告也向原告出具了相应发票。根据合同约定，原告应于2015年3月15日之前向被告再支付85万元预约房款，还有100万元按揭付款，现要求反诉被告支付余款185万元。现反诉，请求判令：反诉被告立即支付反诉原告剩余购房款185万元。
原告答辩称：在交付房屋的同时支付购房余款185万元，购房款原告是同意支付的。
原告为支持其诉请主张及答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.商品房买卖预约合同一份，用以证明原告与被告存在商品房预约合同法律关系的事实。
2.分户明细对账单一份及发票二份，用以证明原告根据合同约定已向被告支付200万元人民币的事实。
3.擎天半岛4幢4-5室房屋抵押情况一份，用以证明涉案房屋2015年3月13日前一直处于抵押状态的事实。
被告未提交证据。
原告提交的证据1-3，被告无异议，本院予以确认。
根据双方当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定事实如下：
2015年1月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房买卖预约合同一份，约定：原告购买被告坐落于杭州市余杭区房屋。甲方经杭州余杭临平同创房产测绘有限公司测绘机构测绘，该房屋建筑面积为253.23平方米。甲、乙双方约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18990元，总金额4808837.7元。优惠后，单价为每平方米15203.57元，总金额为3850000元。付款方式为商业按揭。乙方同意签订本合同并同时支付定金300000元，作为甲、乙方双方当事人正式签订《商品房买卖合同》的担保，并于2015年2月18日前支付预约房款1700000元整，于2015年3月15日前支付预约房款850000元，剩余房款在甲乙双方正式签订《商品房买卖合同》的同时，该款项即自动转为该房屋的房价款。乙方应当在约定期限内支付预约房价款。乙方应当在约定期限内支付预约房款，约定期限内未支付预约房款的，本合同自动失效，甲方有权重新出售该房屋，定金不予退还。甲乙双方商定，预订期为53天，乙方于2015年3月15日前持有效身份证件及办理签约按揭所需资料到余杭区藕花洲大街西段擎天半岛售楼部与甲方签订《商品房买卖合同》，并付清首付款或全部房款，并于当天同时办妥按揭手续。甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金，并退还乙方已支付的预约房款，乙方未按约定期限签订商品房买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。双方还就其他事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付定金300000元。2015年2月14日，原告向被告支付购房款1700000元。
原、被告双方签订《商品房买卖预约合同》时，涉案房屋上设立有抵押权（抵押权人为中诚信托有限责任公司）。2015年3月13日，涉案房屋上的抵押权解除。2015年3月17日，涉案房屋被杭州市江干区人民法院查封，故双方未签订商品房买卖合同。原告于2016年4月21日诉至本院，请求上判。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖预约合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行。关于涉案《商品房买卖预约合同》系预约还是本约的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《商品房买卖预约合同》中有当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间的约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。原告按合同约定履行了支付300000元定金及1700000元购房款的义务，支付了大部分的购房款，且原、被告双方均认为《商品房买卖预约合同》系本约，故原、被告之间的合同应为商品房买卖合同。本案原、被告签订《商品房买卖预约合同》时，涉案房屋尚未被查封。由此，对原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
关于反诉部分，被告要求原告支付工程款的反诉请求，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杭州东田巨城置业有限公司将位于杭州市余杭区的房屋交付给原告（反诉被告）孙良宵，于本判决生效后十日内履行；
二、原告（反诉被告）孙良宵支付被告（反诉原告）杭州东田巨城置业有限公司购房款1850000元，于本判决生效后十日内付清。
本案本诉案件受理费18800元，由被告（反诉原告）杭州东田巨城置业有限公司负担。反诉案件受理费10725元，由原告（反诉被告）孙良宵负担。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费59050元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 冯 妍
二〇一六年七月十二日
书记员 孙亚梅