河北省张家口市宣化区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0705民初786号
原告：刘波，男，1963年5月7日出生，汉族，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：田亮，河北洋阳律师事务所律师。
被告：王桂莲，女，1953年3月14日出生，汉族，无业，住张家口市宣化区。
委托诉讼代理人：那志刚，河北纵腾律师事务所律师。
第三人：刘冶东，男，1971年8月12日出生，汉族，原住张家口市宣化区，现羁押于河北省承德监狱。
原告刘波与被告王桂莲、第三人刘冶东执行异议之诉一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告刘波的委托诉讼代理人田亮、被告王桂莲的委托诉讼代理人那志刚、第三人刘冶东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘波向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于张家口市宣化区××院××楼××单元房屋的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月1日，刘冶东与妻子杜某向刘波借款400万元，并用位于宣化区××楼××号别墅作为抵押。当日刘冶东将房屋的所有权证原件、销售不动产发票、身份证及户口本复印件交于原告，并向原告出具了借条一份。借条中约定“今有刘冶东将宣化区中山大街颐明宣小区21号-3号单元别墅一套作为抵押物向刘波借款400万元（肆佰万元整）若由种种原因不能归还以抵押物抵顶此笔借款”。2013年初，因为刘冶东无法按时归还借款，双方达成口头以房抵债的协议，用借款中100万元抵顶购房款，其余300万元继续偿还。刘冶东将此别墅交于原告，原告居住至今，该别墅的水费、电费、采暖费也一直由原告缴纳，因未办理过户登记，故缴费票据上均签署的是刘冶东的名字。由此可见，该别墅的所有权应属于原告。现因王桂莲与刘冶东民间借贷执行一案，贵院出具（2016）冀0705执902号执行裁定书，将此别墅予以评估、拍卖。原告于2017年1月20日向张家口市宣化区人民法院提出执行异议申请，法院于2017年2月8日作出（2017）冀0705执异12号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告为维护自身合法权益，请求人民法院依据相关法律规定，支持原告的诉讼请求。
被告王桂莲辩称，1、宣化区人民法院做出的（2017）冀0705执议12号执行裁定书是合法有效的。2、用房屋做抵押要办理房屋抵押登记，本案原告没有抵押登记，不能行使抵押权。3、根据物权法的规定，不动产的设立变更、转让以不动产登记为准或者以人民法院、仲裁机关的法律文书为依据。本案诉争房屋的所有权人并没有发生法律意义上的变更。4、在2016年3月15日被告王桂莲申请强制执行，法院已经依法查封本案诉争的房屋。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
第三人刘冶东辩称，我对原告的诉讼请求没有意见，诉状中所述属实。当时借款时以房屋作抵押物，后来因为没有偿还借款，房屋给了刘波。因为我被其它债务缠身，当时没有时间与刘波明确具体抵顶多少借款。关于房屋抵顶，也没有签订书面协议，能抵顶多少现在看刘波的态度吧。我在2014年6月份进了看守所，大概在2013年底我把房屋抵顶给了刘波，我不在家期间听说刘波一直找我，但找不到我。
原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的颐明宣小区业主委员会《证明》。因该《证明》无负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，本院依法不予采信。2、原告提供的张家口宣化建投供热有限责任公司停止供热业务登记单、房屋所有权证复印件、不动产发票复印件、水费票据、供热费票据及供热卡。因该组证据登记的名称为刘冶东，原告据此证实刘冶东已经实际交付诉争房屋并由自己缴纳水费、供热费，本院认为不具有关联性，不予采信。3、原告提供的证人杜某的当庭证言。证人述称“2016年底2017年1月初，王桂莲的儿子郝滨和我要钥匙，我就把家里的钥匙给了郝滨。郝滨给我打过电话要更换房门的锁。之前我没有把钥匙给过刘波”，与原告所述的“刘冶东将此别墅交于原告，原告居住至今”相矛盾，本院对证人证言不予采信。
本院经审理认定事实如下：王桂莲与刘冶东民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月26日作出（2014）宣区民初字第469号民事判决，判决刘冶东于本判决生效之日后十日内偿还王桂莲借款200万元，并自2014年3月1日起以200万元为基数按照月利率2%支付利息至所有的借款还清时止。该案在诉讼阶段保全了刘冶东位于张家口市宣化区××院××楼××单元房屋一套。判决生效后，刘冶东未主动履行义务，王桂莲向本院申请执行。本院于2016年8月10日作出（2016）冀0705执902号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人刘冶东所有的位于张家口市宣化区××院××楼××单元房屋。2017年1月5日，张家口兴业资产评估有限公司作出资产评估报告。2017年1月20日，刘波向本院提出执行异议申请，本院于2017年2月8日作出（2017）冀0705执异12号执行裁定书，驳回了刘波的异议请求。刘波不服，提起案外人执行异议之诉。
另查明，2012年7月1日，刘冶东向刘波出具借条一份，内容为“今有刘冶东将宣化区中山大街颐明宣21号-3单元别墅一套作为抵押物向刘波借款400万元（肆佰万元整）若由种种原因不能归还以抵押物抵顶此笔借款。借款人：刘冶东。代妻子杜某代签：杜某”。根据刘波提供的房屋所有权证复印件等证据，宣化区中山大街6号院21号楼3单元登记的房屋所有权人为刘冶东，该房屋的水费、电费、采暖费等票据体现的用户名称均为刘冶东。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须符合以上四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才应支持。本案中，刘波与刘冶东未签订书面的房屋买卖合同，不符合最高人民法院司法解释中的第一项规定。刘波所提供的证据也不能证明其在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，不足以产生阻却法院执行的效力。因此，刘波请求本院停止对位于张家口市宣化区××院××楼××单元房屋的强制执行，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条、第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回刘波的全部诉讼请求。
案件受理费100元，由刘波负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 苏金龙
审 判 员 苗照亮
人民陪审员 高莲芝
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 黄 琪
附相关法律规定：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。
单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。