（本案已上诉，此判决非终审判决）重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初10921号原告：雷泽明，男，1973年6月4日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊，重庆瑞月永华律师事务所实习律师。原告：屈勇华，女，1979年1月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王文波，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡俊，重庆瑞月永华律师事务所实习律师。被告：重庆市鸿英房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区红叶路8号锦上华庭17幢第二层，组织机构代码75306901-0。法定代表人：陈珠成，董事长。委托诉讼代理人：刘波，重庆至立律师事务所律师。原告雷泽明、屈勇华与被告重庆市鸿英房地产开发有限公司（以下简称鸿英公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷泽明、屈勇华的委托诉讼代理人王文波、蔡俊、被告鸿英公司的委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷泽明、屈勇华向本院提出诉讼请求：1.被告解除位于重庆市北部新区XX大道XX号XX小区北区XX号房屋的抵押；2.被告办理《重庆市商品房买卖合同》网签手续；3.被告为原告办理预购商品房合同登记备案；4.被告为原告办理预购商品房预告登记；5.被告为原告购买的位于重庆市北部新区XX大道XX号XX小区北区XX号房屋办理房屋产权证；6.被告向原告支付从2013年4月6日起至2016年4月18日止逾期解除抵押的违约金87832.8元，并从2016年4月19日起按照已付房款每日万分之三的标准计算至解除抵押之日止；7.被告向原告支付从2013年2月9日至2016年4月18日的违约金61512元，并从2016年4月19日起按照已付房款每日万分之二的标准计算逾期办理预购商品房合同登记备案的违约金至办理预购商品房合同登记备案之日止；8.被告向原告支付从2015年8月4日起至2016年4月18日的逾期办理《房地产权证》违约金13675.2元，并从2016年4月19日起按照已付房款每日万分之二的标准计算至被告办理《房地产权证》之日止；9.被告支付逾期办理预告登记违约金792元；10.被告向原告支付逾期交房违约金19272元；诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年12月30日原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于重庆市北部新区XX大道XX号XX小区北区XX号房，总成交价879000元，并按照合同约定履行了付款义务。2015年3月30日被告才将房屋交付给原告，但至今未办理房屋产权证书、预售商品房合同登记备案、解除抵押等，故原告起诉来院。被告鸿英公司辩称，预购商品房合同登记应该办理，但有网签和合同备案登记就不需要预告登记；原告没有向被告交齐资料，被告无法为原告办理产权证；违约金过高应予调整，被告的承诺书是单方作出的，不是合同条款，逾期交房违约金认可按照已付房款日万分之一计算；原告的部分诉讼请求超过了诉讼时效。经审理查明：2012年12月30日，以被告鸿英公司为甲方，原告雷泽明、屈勇华为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》一份，主要约定：甲方将重庆市北部新区XX大道XX号XX小区北区XX号出售给乙方，套内建筑面积100.36平方米，清水房、总成交价879000元，按揭付款；甲方应于2014年5月30日前依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第九条甲方逾期交房的违约责任：逾期超过60日乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十二条关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由（甲方）（甲乙双方）向房屋所在地房屋登记机构申请办理本商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因甲方的责任，未能按期提交办理本商品房合同登记备案，取得登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；第十四条关于办理预告登记的约定，乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。若甲方未按照双方约定申请办理预购商品房预告登记，应在双方约定期限届满后60日向乙方支付已付房价款0.3%的违约金。合同附件5补充协议第二条第（4）项约定，乙方办理该商品房交付手续时，须结清届时应付的所有购房款、税费、银行按揭月供欠款和其他应付的费用，如乙方未按时付清应付款，甲方有权拒绝办理该商品房的交付手续，并有权追究乙方的违约责任，且甲方不承担逾期交房的违约责任；第六条约定，对本合同第十二条、第十三条、第十五条的补充说明：甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起30个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，在商品房交付使用之日起90个工作日内，向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单；第十条约定，甲方已告知、乙方已知晓其所购房屋属甲方在建工程抵押物，甲方承诺于2013年3月30日之前解除该套房屋抵押关系后在5个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》网签手续，完善合同登记备案事宜，如甲方逾期办理解除抵押关系在30日之内的，则甲方按乙方已付房款的每日万分之三计算支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除本合同且不承担违约责任；第十九条约定，在本合同执行过程中，甲方对涉及乙方所购物业相关事宜的通知，将根据乙方所留通信地址采用挂号信、公告、特快专递等方式进行，并在该通知行为进行后的第七天开始，视为乙方已知晓。合同签订后原告向被告交纳了首付款264000元及相关税费。因案涉房屋在出售给原告前被告已将其抵押，故按揭贷款至今未能办理。被告未能按照合同约定的交房时间向原告交房。2014年8月1日，被告出具《承诺书》，载明：XX小区北区各业主：因我司工程问题未能按期接房，2014年8月1日经全体业主代表和我司协商一致，对违约金达成以下几点：1、我司承诺XX小区北区1-5幢接房时间为2014年10月30日；2、从2014年5月30日至2014年10月30日止，违约金按已付房款每日万分之一支付；3、如2014年10月30日因我司原因造成未接房，则从2014年10月31日至2014年12月30日止，违约金按已付房款每日万分之二支付，2014年12月31日后，违约金按已付房款每日万分之五支付；4、2014年5月30日至2014年7月31日的违约金接房当天支付，2014年8月1日至2014年8月30日的违约金于2014年8月30日当天支付，以后支付时间为每月月底。2014年8月20日，被告又向原告发出《逾期交房通知书》，载明：尊敬的业主，我司无法在合同约定的2014年5月30日如期交房，定于2014年10月30日交房，从2014年5月30日至2014年10月30日止，违约金按已付房款每日万分之一支付，如2014年10月30日因我司原因造成未接房，则从2014年10月31日至2014年12月30日止，违约金按已付房款每日万分之二支付，2014年12月31日后，违约金按已付房款每日万分之五支付。2015年3月30日，被告通知原告入伙接房。2016年3月31日原告接房。2015年4月8日，原、被告签订《补充协议》一份，约定，被告应于2013年3月30日前解除该套房屋的抵押关系，但被告未能在2015年3月31日前办理完毕解押手续，现经双方协商，甲方承诺业主先接房装修，若因甲方原因导致业主有一切经济损失，由甲方负责赔偿；未网签违约金以最终网签完成时间计算；交房违约金以2015年3月31日截止。在本案审理过程中，被告申请对案涉房屋2014年6月1日至2015年3月31日期间的租金市场价值进行鉴定。我院依法委托重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定，鉴定结论为案涉房屋在2014年6月1日至2015年3月31日期间的租金为14102元。被告未举示鉴定费票据。截止庭审当日，案涉房屋尚未解除抵押，原告表示不会为被告偿还借款以解除抵押。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和举示的《重庆市商品房买卖合同》、收据、发票、《逾期交房通知书》、《承诺书》、《入伙通知书》、《补充协议》、《XX小区北区前期物业服务协议》、房地产估价报告等证据为证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。针对逾期交房违约金。按照合同约定，原告支付全部购房款，被告应在合同约定的交房之日2014年5月30日前向原告交付房屋，被告逾期交房的，应该向原告支付逾期交房违约金。虽然原告未能办理抵押贷款并支付完毕全部购房款，但未能办理抵押贷款的原因是被告将案涉房屋抵押在先，且被告在与原告签订的《补充协议》中承诺“交房违约金以2015年3月31日截止”，应视为被告承认在未支付完毕全部房款的情况下仍向原告支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告向原告发出的《承诺书》和《逾期交房通知书》均得到原告方的认可，应认定为双方对合同条款变更达成一致，属于双方约定内容。被告通过鉴定证明了案涉房屋在逾期交房期间的租金损失金额，原告未举示证据证明其除租金损失外还存在其他损失，应按照鉴定结果认定案涉房屋在逾期交房期间的损失为每月1410.2元。原告已付房款为264000元，被告向原告承诺的按每日万分之二计算的违约金为264000元×0.2‰×30日=1584元/月，与实际损失相当，本院予以认可。被告向原告承诺的按每日万分之五计算的违约金为264000元×0.5‰×30日=3960元/月，远高于实际损失的百分之一百三十，应予调整为1410.2元×130%=1833.3元/月。故被告应支付原告2014年5月31日至2014年10月30日的逾期交房违约金为264000元×0.1‰×152天=4012.8元，2014年10月31日至2014年12月30日的逾期交房违约金为264000元×0.2‰×60天=3168元，2014年12月31日至2015年3月31日的逾期交房违约金为1833.3元/月×3个月=5499.9元，共计12680.7元。逾期交房违约金的支付时间合同约定的是“于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”，原告实际接房是在2015年3月31日，故原告在2016年5月20日起诉要求被告支付违约金并未超过诉讼时效。针对解除抵押、办理网签手续和逾期解除抵押的违约金。合同附件五补充协议第十条对解除抵押进行的约定是“甲方承诺于2013年3月30日之前解除该套房屋抵押关系后在5个工作日内与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》网签手续，完善合同登记备案事宜。如甲方逾期办理解除抵押关系在30日之内的，则甲方按乙方已付房款的每日万分之三计算支付违约金；逾期超过30日的，乙方有权解除本合同且不承担违约责任”。逾期解除抵押导致的结果是不能办理网签手续，虽然该条仅约定了逾期30日之内的情况下违约金按照已付房款每日万分之三支付，未约定逾期超过30日的情况下仍需支付违约金，但被告又在2015年4月8日签订的《补充协议》中又承诺“未网签违约金以最终网签完成时间计算”，应视为被告承诺在逾期超过30日的情况下仍向原告支付逾期解除抵押的违约金。故原告要求被告办理案涉房屋解除抵押手续诉讼请求本院予以支持，原告要求被告从2013年4月6日起至实际解除抵押之日止，以已付房款264000元为基数，按照每日万分之三的标准支付逾期解除抵押违约金的诉讼请求本院予以支持。因案涉房屋尚在抵押中，故原告要求被告办理网签手续的条件不成就，该诉讼请求本院不予支持。针对办理预购商品房合同登记备案及逾期办理合同登记备案的违约金。按照合同及补充协议的约定，被告应于合同签订后30个工作日内取得登记受理单。被告至今未办理并取得登记受理单。被告逾期办理合同登记备案的还应向原告支付违约金，合同第十二条约定逾期办理合同登记备案的违约金应于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付，现尚未取得受理单，违约金的支付时间未成就，故原告要求被告支付逾期办理合同备案登记违约金的诉讼请求本院不予支持。因案涉房屋尚在抵押中，原告要求被告协助原告办理预购商品房合同登记备案的条件不成就，该项诉讼请求本院不予以支持。针对办理房地产权证和逾期办理房地产权证的违约金。按照合同及补充协议的约定，原、被告双方应在房屋实际交付使用之日起90个工作日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告于2016年3月31日接房，被告应在2016年8月4日前取得登记受理单。被告逾期办理房地产权证的还应向原告支付违约金，合同第十三条约定，如因甲方责任逾期超过60日未取得受理单的，被告应每日向原告按照已付房价款万分之2支付违约金，于甲方实际取得登记受理单30日内向乙方支付。现违约金的支付时间未成就，故原告要求被告支付逾期办理房地产权证违约金的诉讼请求本院不予支持。因案涉房屋尚在抵押中，原告要求被告协助办理案涉房屋房地产权证的条件不成就，该项诉讼请求本院不予以支持。针对办理预购商品房预告登记和逾期办理预告登记违约金。合同第十四条约定的是“在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。若甲方未按照双方约定申请办理预购商品房预告登记，应在双方约定期限届满后60日向乙方支付已付房价款0.3%的违约金”。现案涉房屋尚未办理预售合同登记备案，办理预购商品房预告登记的办理日期未到，故对原告要求被告办理预购商品房预告登记和支付逾期办理预告登记违约金的诉讼请求本院不予支持。因被告未举示鉴定费票据，鉴定费金额无法确定，由被告方自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市鸿英房地产开发有限公司在本判决生效后立即解除重庆市北部新区XX大道XX号XX小区北区XX号房屋的抵押；二、被告重庆市鸿英房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告雷泽明、屈勇华从2013年4月6日起至实际解除抵押之日止，以已付房款264000元为基数，按照每日万分之三的标准计算的逾期解除抵押违约金；三、被告重庆市鸿英房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告雷泽明、屈勇华逾期交房违约金12680.7元；四、驳回原告雷泽明、屈勇华的其他诉讼请求。如果被告重庆市鸿英房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3960元，由原告雷泽明、屈勇华负担1760元、被告重庆市鸿英房地产开发有限公司负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄明真人民陪审员  王先容人民陪审员  彭钦梅二〇一六年十二月二十六日书 记 员  李 洁