青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）南民初字第10097号
原告王宝云，系青岛润港公司业务经理。
委托代理人孙翔宇，广东广大律师事务所律师。
被告山东省纺织品进出口公司。
法定代表人柳鹏飞，职务总经理。
委托代理人王丽芳。
第三人青岛正中强商贸有限公司。
法定代表人孙桂兰，职务董事长。
委托代理人王运宏。
委托代理人邹冬卉。
第三人新华锦集团青岛锦地实业有限公司。
法定代表人吕跃进，职务总经理。
委托代理人王丽芳。
第三人林峰。
第三人陈仁忠。
原告王宝云诉被告山东省纺织品进出口公司、第三人青岛正中强商贸有限公司、新华锦集团青岛锦地实业有限公司、林峰、陈仁忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月14日、2013年4月17日公开开庭进行了审理。原告王宝云的委托代理人孙翔宇，被告被告山东省纺织品进出口公司及第三人新华锦集团青岛锦地实业有限公司的共同委托代理人王丽芳，第三人青岛正中强商贸有限公司的委托代理人王运宏、邹冬卉到庭参加了诉讼，第三人林峰、陈仁忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年6月10日至今，原告一直租用被告所有的涉案房屋，用于企业正常经营。新华锦集团青岛锦地实业有限公司作为被告代理人，与原告签署并履行了中山路78号XXX房间的租赁协议。2007年，被告在未询问原告是否行使优先购买权的情况下、即在原告不知情的情况下，将涉案房屋出售。被告从未联系、告知原告此情况。直至近日，原告才从其他租户处得知该情况。原告认为，被告的上述行为侵害了原告的优先购买权，现起诉请求判令确认被告出售青岛市中山路78号房屋买卖行为无效；确认原告在同等条件下对涉案房屋享有优先购买权；被告承担全部诉讼费用。
被告山东省纺织品进出口公司及第三人新华锦集团青岛锦地实业有限公司辩称，1、原告承租涉案房屋不是直接与被告发生承租关系，被告委托第三人新华锦集团青岛锦地实业有限公司作为代理人将中山路78号出租给原告，原告也是明知认可的；2、中山路78号不是被告自行出售的，而是基于2011年形成抵押权的基础上，被山东省高级人民法院依法公开拍卖的，且法院强制拍卖时未通知被告，亦未通知第三人锦地公司，两者均不知情，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人青岛正中强商贸有限公司述称，同意原告的诉讼请求。
第三人林峰、陈仁忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未在法律规定的答辩期内提交书面答辩状。
经审理查明，青岛市中山路78号房屋原系被告山东省纺织品进出口公司的房产。2002年5月6日，纺织品公司将上述房屋的经营权交给山东锦瑞经贸有限公司（现名称为新华锦集团青岛锦地实业有限公司即本案第三人）。2003年4月15日，锦瑞公司与第三人青岛正中强商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，将青岛市中山路78号房屋租赁给正中强公司，租赁期限自2003年4月15日至2006年4月14日。后正中强公司与锦地公司签订《房屋租赁合同》，由正中强公司租赁青岛市中山路78号房屋，租赁期限自2007年2月1日至2011年12月30日止。2007年7月9日，双方再次签订补充协议，将青岛市中山路78号房屋的原租赁期限延长至2019年1月30日止。
2006年，纺织品公司与中国长城资产管理公司长春办事处因借款合同纠纷一案，由山东省高级人民法院于2006年8月18日作出（2006）鲁民二初字第32号民事判决书。该判决书确认如下事实：2001年8月28日，中国银行山东分行与纺织品公司签订《最高额抵押合同》，纺织品公司以位于青岛市中山路78号房屋所有权证号为青房自字第××号的办公楼作为抵押，并于同年8月30日办理了抵押登记取得青房他字第30519号房屋他项权利证……。该判决书生效后，由于纺织品公司未履行有关法律义务，被申请强制执行。山东省高级人民法院于2007年7月4日作出（2006）鲁执字第26-1号民事裁定书，裁定依法拍卖被执行人纺织品公司所有的位于青岛市中山路78号的房产及占用的土地使用权，并于2007年8月4日向被执行人纺织品公司送达上述裁定书。山东省高级人民法院于2007年8月14日委托明正公司拍卖纺织品公司位于青岛市中山路78号房产。
2007年9月5日，第三人林峰、陈仁忠与明正公司签订拍卖成交确认书，以1140万元的价格拍得青岛市中山路78号房产。山东省高级人民法院于2007年10月16日作出（2006）鲁执字第26-2号民事裁定书，裁定将被执行人纺织品公司所有的位于青岛市中山路78号的房产及占用的土地使用权过户到买受人林峰名下。山东省高级人民法院于2008年6月25日作出（2006）鲁执字第26-4号民事裁定书，裁定将被执行人纺织品公司所有的位于青岛市中山路78号的房产及占用的土地使用权过户到买受人即本案第三人林峰、陈仁忠名下。林峰、陈仁忠于2008年8月20日办理了青岛市中山路78号房屋所有权证。
2008年9月26日，第三人林峰、陈仁忠与第三人正中强公司因涉案房屋的租赁发生纠纷，林峰、陈仁忠作为原告在青岛市中级人民法院提起诉讼，2009年4月21日，青岛市中级人民法院作出（2008）青民一初字第99号民事判决书，该判决书判决主文第一、二项为：“一、解除两原告与被告青岛正中强商贸有限公司于2007年2月1日签订的租赁合同（租赁期自2007年2月1日至2011年12月30日）及2007年7月9日的补充协议（租赁期限展期至2019年12月30日）。二、被告青岛正中强商贸有限公司于本判决生效之日起一个月内迁出青岛市中山路78号（房产权证：青房自字第××号），将房屋（房产权证：青房自字第××号）交付给林峰、陈仁忠。”该判决作出后，正中强公司不服提起上诉，其上诉的其中一个理由是：林峰、陈仁忠取得房产的过程没有通知上诉人，没有让上诉人享有承租人应享有的优先购买权。山东省高级人民法院经审理，作出（2009）鲁民一终字第190号民事判决书判决予以维持，该判决书中二审法院认为：因新华锦集团锦地实业有限公司与青岛正中强商贸有限公司的租赁合同被依法解除，青岛正中强商贸有限公司不再享有优先购买权。2010年3月，林峰、陈仁忠就正中强公司腾迁青岛市中山路78号房屋案件已向青岛市中级人民法院提出执行申请。
2006年3月1日，原告王宝云与第三人新华锦集团青岛锦地实业有限公司签订房屋租赁合同，约定出租方锦地公司、承租方王宝云、房屋坐落XXX房间、使用面积12平方米；租赁期共两年，自2006年3月1日起至2008年2月30日止。
2011年3月13日，第三人青岛正中强商贸有限公司出具情况说明，载明：我们青岛正中强商贸有限公司自08年3月至今，将中山路78号219房延续租赁（转租）给王宝云，由王宝云向我司缴纳转租租金，我司向产权人（山纺公司）缴纳租金。新华锦集团青岛锦地实业有限公司代表产权人（山纺公司）收取我司租金。王宝云租赁我司219房的租金标准与其直接向山纺公司租赁期间的租金标准一致，双方定期对账结算，但未出具租金发票。
上述事实，有（2008）青民一初字第99号民事判决书、（2009）鲁民一终字第190号民事判决书、（2010）青民一初字第29号民事判决书、（2010）鲁民一终字第220号民事判决书、房屋租赁合同及补充协议、房地产权证及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，在第三人林峰、陈仁忠依法取得涉案房屋所有权之前，被告山东省纺织品进出口公司是房屋的合法所有权人。2002年5月，纺织品公司将涉案房屋的经营权交给锦瑞公司（现名称为锦地公司）；2003年4月，锦瑞公司与正中强公司就涉案房屋建立租赁关系，租赁期限自2003年4月15日至2006年4月14日；上述租赁关系到期后，第三人锦地公司与正中强公司续签了租赁期限自2007年2月1日至2011年12月30日止的租赁合同，2007年7月9日，两第三人协商将上述租赁关系延至2019年1月30日。
山东省高院于2006年8月18日作出的（2006）鲁民二初字第32号民事判决书确认青岛市中山路78号房产已经被抵押及随时可能被拍卖以实现其交换价值的风险。第三人锦地公司与正中强公司自2007年2月1日起续签的租赁关系，一方面：锦地公司与正中强公司应明知房屋随时面临被执行拍卖的风险；另一方面：租赁关系的建立滞后于抵押关系。据此，抵押权设立在先，租赁权成立在后的情况下，承租人知道或应当知道租赁物上存在抵押权的事实，并自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁关系终止的风险，承租人不得以租赁合同对抵押权人行使权利。“买卖不破租赁”的原则，不能适应抵押人在抵押后将抵押物出租后抵押权实现时的情况。因此，锦地公司与正中强公司签订的租赁合同及补充协议应解除。
原告王宝云诉讼请求成立的前提是其应具有涉案房屋的合法承租人身份。本案中，已经生效的（2008）青民一初字第99号民事判决书已判决解除第三人林峰、陈仁忠与第三人正中强公司于2007年2月1日签订的租赁合同（租赁期自2007年2月1日至2011年12月30日）及2007年7月9日签订的补充协议（租赁期限展期至2019年12月30日），第三人正中强公司自2007年2月1日起已不是涉案房屋的合法承租人，正中强公司称其自08年3月将中山路78号219房延续租赁（转租）给原告王宝云与事实不符。涉案房屋的拍卖行为发生在2007年9月5日，此时正中强公司已不具有涉案房屋的合法承租人身份，原告王宝云亦不具有涉案房屋的合法承租人身份，王宝云诉讼请求成立的基础事实不存在，故原告王宝云无优先购买权。
综上，原告王宝云的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。第三人林峰、陈仁忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。案经合议庭合议、审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告王宝云的诉讼请求。
案件受理费15060元及公告费300元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玉
人民陪审员 刘丕承
人民陪审员 张鲁波
二〇一四年八月七日
书 记 员 王 峰