广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5758号
上诉人（原审原告）:梁玲，女，1981年12月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:刘小琼，女，1974年12月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：张加义，系刘小琼的丈夫。
被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州花都支行，住所地广东省广州市花都区新华街富银路1号。
法定代表人：潘全胜，职务行长。
委托诉讼代理人：黄俭，该行员工。
委托诉讼代理人：王桂洲，该行员工。
上诉人梁玲、刘小琼因与被上诉人中国农业银行股份有限公司广州花都支行（以下简称花都支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
梁玲上诉请求：1、撤销一审判决，支持梁玲的全部诉讼请求；2、判令一、二审案件受理费由刘小琼承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认为涉案房屋不适宜继续履行是其主观臆断，对梁玲十分不公。涉案房屋并没有不适宜继续履行的情形，理由如下：1、涉案房屋具有独立的不动产权证，而且不动产权证上有涉案房屋的整体规划图，己明确了涉案房屋的具体范围，因此涉案房屋不仅可以单独过户，还可以恢复原状继续使用，在操作性和实用性方面并未存在不适宜继续履行的情形。2、在一审审判的过程中，花都支行已经明确表示，在涉案房屋的贷款提前还清的情况下，同意办理涂销抵押手续。（二）一审法院已认定了刘小琼存在违约行为，却不支持梁玲要求刘小琼承担违约责任的主张，显然是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定驳回梁玲的诉讼请求是错误，应依照第一百零七条的规定支持梁玲的全部诉讼请求。
刘小琼二审答辩称：一、一审判决适用法律正确，请求驳回梁玲的上诉请求。二、交易过程中刘小琼没有违约，梁玲有诸多违约行为。签订存量房买卖合同时，梁玲隐瞒其名下有产权房屋的事实，故意与刘小琼签订了涉案两套房屋的买卖合同，故梁玲存在欺诈行为。梁玲名下原有房产在2016年10月12日已经网签，拖延至2016年11月22日才过户，至2017年2月才要求中介方录入涉案房屋的网签内容，并在网签合同中擅自将涉案房屋的成交价改为50万元等。三、涉案合同不适合继续履行。涉案xxx房与xxx房两房是内部打通的，实际为一个大单元，因梁玲本身过错，导致xxx房的合同无法继续履行。考虑房屋的实用性及操作便利，涉案合同不宜继续履行。四、梁玲主张违约金没有依据。
花都支行二审述称：对梁玲的上诉请求不发表意见。
刘小琼上诉请求：1、维持原判并撤销、删除一审判决书关于“原、被告对第三人提交的上述证据予以确认”的认定和表述；2、本案全部诉讼费用由梁玲、花都支行承担。事实和理由：一审过程中，花都支行提交《中国农业银行股份有限公司广州花都支行关于刘小琼取消提前还款的情况说明》写明：“并致电刘小琼告知我行已审批其提前还款申请，同时通知刘小琼在10日筹备还款金，后因还款资金未在规定时间到位，我行再次致电刘小琼时，刘小琼本人向我行申请取消了提前结清贷款全部本息的申请”。刘小琼对上述情况说明的证据形式无异议，但对说明的内容存在异议，刘小琼一审中从未确认花都支行说明的上述事实。一审法院在判决中直接注明“原、被告对第三人提交的上述证据予以确认”的认定和表述欠妥。
梁玲二审答辩称：不同意刘小琼的上诉请求，双方在一审中已对花都支行提交的证据予以认可。
花都支行二审述称：梁玲、刘小琼在一审中对于花都支行提供的证据没有异议，刘小琼本人已经在电话中申请取消了提前结清涉案房屋全部本息贷款的申请。
梁玲向一审法院起诉请求：1、刘小琼立即与梁玲办理赎契手续后及产权过户登记手续；2、刘小琼支付违约金64000元；3、本案的诉讼费由刘小琼承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区永发路3号花都雅居乐花园xxxxx房，权属人为刘小琼。一审诉讼中，刘小琼陈述：刘小菊与刘小琼系姐妹关系，该房与权属于刘小菊的广州市花都区永发路3号花都雅居乐花园xxxxx房系一房两证，两房相通。
2016年10月2日，梁玲（乙方、买方）与刘小琼（甲方、卖方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方、经纪方）签订了《存量房买卖合同》，合同约定梁玲向刘小琼购买位于广州市花都区新华街永发路3号花都雅居乐花园xxxxx房，该房产的建筑面积为64.07平方米，总成交价为64万元，签订合同时梁玲支付定金5万元，买卖双方需于签署本合约后10个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料，剩余59万梁玲在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付刘小琼。合同第十二条约定：“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金按总成交价的10%支付违约金。”合同附件约定刘小琼收取定金后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，卖方同意由银行接受还贷申请之日起10日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。
合同签订当天，梁玲按合同约定向刘小琼支付了5万元定金。
2016年12月2日，涉案房屋办理了产权登记，并办理了抵押登记。
一审诉讼中，花都农行向一审法院提交《中国农业银行股份有限公司广州花都支行关于刘小琼取消提前还款的情况说明》，写明：刘小琼曾于2017年1月19日向我行申请提前结清贷款全部贷款借款本息，我行于2017年1月19日审批同意借款人刘小琼提前偿还上述贷款全部贷款本息的申请，并致电刘小琼本人告知我行已审批其提前还款申请，同时通知刘小琼在10日筹备还款金，后因还款资金未在规定时间到位，我行再次致电刘小琼时，刘小琼本人向我行申请取消了提前结清上述贷款全部本息的申请。梁玲、刘小琼对花都支行提交的上述证据予以确认。
一审诉讼中，刘小琼陈述：xxx房的权属人刘小菊与刘小琼存在债权债务关系，刘小菊与刘小琼约定一起卖房后，刘小菊还钱给刘小琼，刘小菊委托刘小琼领取房产证，刘小琼没有刘小菊出卖房屋的授权，当时刘小琼出卖涉案房屋时，中介和梁玲要求刘小琼提交办理房产证的委托给他们，刘小琼就代刘小菊代签了房屋买卖合同。
一审诉讼中，刘小琼表示：不同意继续履行合同。
一审诉讼中，梁玲明确：其要求刘小琼支付违约金的依据是因刘小琼至今未能赎契，依照合同第十二条的约定主张违约金。
另，梁玲为原告以刘小菊为被告提起（2017）粤0114民初3294号案。
一审法院认为：梁玲、刘小琼签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按合同约定履行各自义务。
刘小琼未能按照上述合同约定在规定期限内向花都农行提前还贷涂销抵押，且经花都支行提交的情况说明显示，刘小琼未能提前还贷的责任应由其自行承担，因此，刘小琼构成违约。但是因为涉案房屋属于一房两证的商品房，根据刘小琼陈述及实际情况，考虑到房屋实际实用性及操作便利，涉案房屋不适宜继续履行，故对梁玲主张刘小琼立即与梁玲办理赎契手续后及产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。虽然刘小琼违约，但是梁玲明确其在本案中主张的违约金依据是合同第十二条的约定，因合同无法继续履行，而合同第十二条约定的违约金是在合同履行至办理产权登记时一方违约导致的违约金，故对梁玲的该项诉讼请求，不予支持。至于梁玲主张刘小琼承担合同不能履行的违约责任，梁玲可另行起诉。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决：驳回梁玲的全部诉讼请求。案件受理费1400元，由刘小琼负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，对于花都支行提交的《中国农业银行股份有限公司广州花都支行关于刘小琼取消提前还款的情况说明》，刘小琼在一审中质证表示对该证据真实性予以确认，表示其确实申请过提前还贷，但认为花都支行一直没有通知过其。梁玲在一审中提交了《广州市存量房买卖合同》，反映双方在2017年2月8日办理了网签。梁玲在一审中还提交了广州市花都区国土资源和规划局出具的购房资格证明，载明截至2017年6月6日，梁玲具备本市住房限购区域内住房购买资格。
二审期间，梁玲向本院提交了以下证据：1、不动产权证，拟证明梁玲原名下房屋已于2016年12月10日过户至他人名下；2、离婚证、离婚协议书，拟证明梁玲现为单身；3、购房资格证明、个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明梁玲名下没有房产，有购房资格。经质证，刘小琼对上述证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明梁玲有购房资格，并认为梁玲签订涉案合同时隐瞒了其名下有物业的情况。另花都支行表示刘小琼所欠抵押贷款本金余额为209267.44元，并表示同意在梁玲代为还清贷款后协助涂销抵押登记。
梁玲已于2018年5月30日将未付房款59万元缴纳至一审法院代管账户。
另查明，根据《广州市政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的通知》（穗府办函〔2017〕50号）及相关文件规定，本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。2017年3月17日及之前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。
本院认为：在签订涉案《存量房买卖合同》后，刘小琼未能按照合同约定在规定期限内向花都支行提前还贷涂销抵押，导致该合同未能顺利履行，故刘小琼已构成违约，应向梁玲承担违约责任。至于刘小琼上诉对花都支行一审中提交的《中国农业银行股份有限公司广州花都支行关于刘小琼取消提前还款的情况说明》提出异议的问题，刘小琼在一审中已对该情况说明的真实性予以确认，至于其与花都支行对于提前还款手续的纠纷，并不能对抗合同相对人梁玲以免除其违约责任，故本院对于刘小琼的上诉请求不予采纳。梁玲作为守约方主张刘小琼继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。结合梁玲与刘小菊之间另一房屋买卖合同纠纷案件的处理情况，涉案房屋买卖可继续履行。
梁玲在一、二审中已提交购房资格证明，而其虽为单身人士，但在2017年3月17日前已签订购房合同并已完成网签，可按原政策执行，故可认定梁玲具备购买两套房屋的资格。至于梁玲原名下房屋在涉案合同履行期间转让给他人的事实，并不影响涉案合同实际履行。且梁玲现已将剩余房款59万元支付至一审法院代管款账户，花都支行也同意协助涂销抵押登记，故梁玲请求刘小琼办理相关赎契手续及产权过户登记手续，本院予以支持。
至于梁玲主张刘小琼支付违约金的问题，梁玲明确其在本案中主张的违约金依据是合同第十二条的约定，因该条款约定的违约金是在合同履行至办理产权登记时一方违约导致的违约金，并不适用于本案情形，故一审法院对梁玲该项诉讼请求不予支持，并无不当。
综上所述，梁玲的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初3297号民事判决；
二、于本判决书送达之日起10日内，梁玲代刘小琼向中国农业银行股份有限公司广州花都支行归还所欠的关于广州市花都区永发路3号花都雅居乐花园xxxxx房的抵押贷款本息；
三、中国农业银行股份有限公司广州花都支行、刘小琼在梁玲履行完毕本判决主文第二项确定的义务之日起十日内，办理广州市花都区永发路3号花都雅居乐花园xxxxx房的涂销抵押登记手续；
四、刘小琼在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕后十日内协助梁玲办理上述房屋的产权交易过户手续；
五、梁玲在刘小琼协助其完成上述房屋产权交易过户手续当日，向刘小琼支付购房余款（59万元减去本判决主文第二项的贷款本息）；
六、驳回梁玲的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1400元，由梁玲负担1350元，刘小琼负担50元。二审案件受理费1450元，由梁玲负担1350元，刘小琼负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年六月十二日
书记员 邹凌青