江西省南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0102民初4253号
原告：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司，住所地：南昌市红谷滩新区华南城内，统一社会信用代码：913601255736160486。
负责人：张文鸿，职务：董事长。
委托代理人：何晶晶，系该公司员工。
委托代理人：袁莉，系该公司员工。
被告:施胜，男，1982年8月20日生，汉族，住江西省九江市湖口县。
委托代理人：李美平，系江西艾民律师事务所律师，执业证号：13601200910350000。
被告：廖锦玉，女，1988年2月6日生，汉族，住江西省九江市湖口县。
原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司诉被告施胜、廖锦玉物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的委托代理人何晶晶、被告施胜及其委托代理人李美平到庭参加诉讼，被告廖锦玉经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司诉称：2015年1月11日，被告购买南昌华南城隆祥苑小区22#住宅、商业三单元1101室房产，建筑面积93.72平方米。根据被告所签订的《南昌商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，在该小区业主委员会与业主委员会选定的物业管理公司签订《物业管理服务合同》之前，该小区的前期物业管理服务由原告提供，被告应于每月8日按照2.30元/平方米/月的标准向原告支付当月物业管理费用。现该小区尚未成立业主委员会，全体业主亦未选定新的物业管理公司，原告一直为该小区提供物业管理服务。2015年7月3日，被告办理入伙手续，原告缴纳了自2015年7月至2016年3月的物业管理费。之后，被告一直欠缴物业管理费，经原告多次催收无果。截至2017年9月30日止，被告已欠付物业管理费共计3556.67元（其中2016年4月1日至2016年6月30日为优惠期，物业管理费减半收取）。为维护原告的合法权利，故诉至法院，请求判令：1、被告缴纳所欠物业费3556.67元（欠费期间自2016年4月1日起暂计至2017年9月30日）；2、被告按银行同期利率支付欠付物业费的逾期违约金。3、本案诉讼费由被告承担。
被告施胜辩称：1、对2016年10月25日前发生的物业费原告无权收取，已收取的物业费应当退还。根据原告提供的深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的资质证书可以证实原告在2016年10月25日之后才入驻南昌华南城。原告的保安、保洁人员都证实了这一点，原告虽说外包给了河南威盾保安服务有限公司但却未提供外包合同，且据被告调查原告将保洁、保安业务外包给了个人，层层转包，保洁保安人员工资低，不能提供与其资质相应的服务，故原告无权收取2016年10月25日之前的物业管理费，更无权按2.3元收取物业费。2、物业费应当受到国家的调控和管理，原告按2.3元/平方米/月的标准收取物业费违背了《江西省物业管理服务收费管理办法》的规定：以及资质物业按1.01-1.50元/平方米/月计算……只有获得全国城市物业管理优秀示范称号的物业、省城市物业管理示范称号的物业、省城市物业管理优秀称号的物业，其服务标准可分别在上表各等级最高标准的25%、15%和10%以内上浮。原告没有提供证据证明其符合上浮条件。3、原告在2016年10月25日才到房管局备案的，在备案前原告尚未取得南昌物业的资质，其备案时采取了欺骗的手段。4、栋号数、开发商及物业公司的销售手册、销售中心的模盘等都证实隆祥苑小区（15#-22#栋）与九珑府小区（1#-12#栋）是一个小区，物业费的收取应当统一。5、被告同意按照每月1.2元/平方米向原告支付物业管理费；原告虚增服务的数量，15栋-22栋之间，虚构地面停车位168个，以及游泳池、幼儿园等；原告没有尽到资质相应的服务，经常出现殴打业主事情发生，物业管理混乱；在原告的管理下，地面脏乱差，违章搭建、墙面等，共享单车、三轮车等乱停乱放。保安系统无24小时巡逻，公共设施无人维修，物业人员态度恶劣，业主对原告发过告知书，要求提高服务水准，原告对我们的要求蔑视，同一个小区1-12栋，每月1.8元/平方米，原告藐视法律规定，对被告不公，请求法院公正裁判。
被告廖锦玉经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：2014年11月6日，南昌华南城有限公司与原告签订隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）前期物业服务合同一份，约定南昌华南城有限公司将其开发的隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）委托原告提供前期物业管理服务。2015年1月11日，被告施胜、廖锦玉购买隆祥苑22#住宅、商业三单元1101室房屋一套，并与南昌华南城有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：建筑面积为93.72平方米，其中附件五“前期物业管理”约定：前期物业管理由选聘的深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司提供，物业管理公共性服务收费标准为2.30元/平方米/月建筑面积；已交付但未入住使用的房屋，按第一年50%，但第二年起按100%比例缴纳物业管理公共性服务费。被告于2015年7月3日办理收房入伙手续，并交纳物业服务费955.40元。此后，被告未按约交纳物业管理服务费，原告于2017年10月9日诉至本院。庭审中，被告提交光盘一张，证明物业人员服务态度恶劣、保安亭门岗无人值守。
审理中，原告提交隆祥苑小区内部实景视频、保安出勤及培训记录、保洁出勤及培训记录、物业与消防部门在隆祥苑小区现场宣传消防知识及演练的文件与照片、隆祥苑小区电梯维保记录、隆祥苑小区园林绿植养护及消杀记录等证据，证明原告为隆祥苑小区全体业主提供了高效优质的物业管理服务，保安保洁均经过专业的培训，各项维修保养及时开展，小区环境优美；是独立的小区。原告并提交南昌市物业管理协会下发的《关于开展2017年度南昌市物业管理示范（优秀）住宅小区（大厦、工业区）考评活动的通知》、《关于通报表彰2017年度南昌市物业管理示范项目的通知》、《关于通报表彰2017年度南昌市优秀物业服务从业人员的通知》、南昌市公安局红谷滩分局下发的《关于表彰命名红谷滩新区2017年第二季度“平安创建治安防范星级小区”的决定》、《关于红谷滩新区2017年二季度住宅小区平安创建治安防范星级考评成绩的通报》各一份。
另查明：南昌市物价局于2015年6月16日签发公示、备案编号为20080691号公共性物业服务收费备案手册一份，载明：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（隆祥苑小区）高层住宅收费标准为2.30元/平方米/月。
上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、公共性物业服务收费备案手册、前期物业服务合同、入伙手续会签表及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。
本院认为：南昌华南城有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》，原告与南昌华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告己形成物业服务法律关系，双方应按约履行合同义务。物业管理服务法律关系系当事人之间的民事法律关系，双方在合同中约定隆祥苑小区高层住宅物业费为2.30元/平方米/月，现被告施胜又主张物业费最多按1.5元/月/平方米的价格收取，本院不予支持。根据南昌市物价局于2015年6月16日签发的公共性物业服务收费备案手册，《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》签订时间以及被告办理收房入伙手续时交纳物业服务费955.40元的行为，可知双方在被告收房时即形成物业服务法律关系，原告有权按合同约定收取物业管理费，故被告施胜提出2016年10月25日前发生的物业费原告无权收取，已收取的物业费应当退还的答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告施胜辩称隆祥苑与九珑府为同一小区、物业公司虚增服务数量，证据不足，本院不予采信。
按照《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告提交的隆祥苑小区电梯维保记录、《关于表彰命名红谷滩新区2017年第二季度“平安创建治安防范星级小区”的决定》、《关于红谷滩新区2017年二季度住宅小区平安创建治安防范星级考评成绩的通报》等证据，可以证实其己按照合同履行了物业服务义务，被告施胜、廖锦玉应当按照商品房买卖合同附件五约定的物业管理公共性服务收费标准缴纳物业费。但结合本案具体案情，被告提交的光盘（物业人员服务情况、保安亭情况）系发生在原告主张的拖欠物业费期间，的确能证明物业服务人即原告提供的物业服务在此期间不完全符合物业服务合同约定的义务，存在瑕疵履行合同义务，且该相关物业服务对原告具有特殊性，故原告主张被告支付欠交的自2016年4月1日起至2017年9月30日止物业管理费3556.67元，本院依法酌情核减为3300元。原告主张逾期违约金，无合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告施胜、廖锦玉于本判决生效后五日内一次性支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司物业管理服务费3300元（自2016年4月1日起至2017年9月30日止）。
二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的其他诉讼请求。
如果被告施胜、廖锦玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案由原告预交的案件受理费50元，由被告施胜、廖锦玉承担40元，原告承担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 戚荣剑
人民陪审员 万国珍
人民陪审员 张桂荣
二〇一八年三月三十日
书 记 员 熊 芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第四十一条
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。