上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终9045号
上诉人（原审被告）：胡锦才，男，1937年8月14日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托代理人：田作雷，上海徐汇区漕河泾法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：上海汇虹物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区虹桥路400弄20号101室。法定代表人：汪术华，总经理。委托代理人：曹速强，男，该公司工作人员。上诉人胡锦才因与被上诉人上海汇虹物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人胡锦才上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上海汇虹物业管理有限公司（以下简称汇虹物业公司）的一审诉请。事实和理由：1、一审时胡锦才已声明，其多次用各种方式要求汇虹物业公司履行职责，汇虹物业公司的物业管理服务存在诸多问题。2、一审法院虽然查明汇虹物业公司工作中存在许多不足，但对于汇虹物业公司应收取的物业费却没有进行任何扣减，显属不公。3、根据汇虹物业公司与涉案小区业主委员会签订的物业合同第十二条的约定，汇虹物业公司实现管理目标即业主和物业使用人对汇虹物业公司的管理满意率达到90%，汇虹物业公司才有权全额收取管理费，故汇虹物业公司无权向胡锦才全额收取物业管理费。被上诉人汇虹物业公司辩称：汇虹物业公司按照服务标准履行了合同义务，胡锦才系恶意拖欠物业费。不同意胡锦才的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。汇虹物业公司向一审法院起诉请求：判令胡锦才支付2010年1月至2015年12月期间的物业管理服务费人民币（下同）6,326.30元、设备运行费380.50元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：胡锦才系本市XX路XX弄XX号XX室的产权人，该房屋类型为公寓，建筑面积为111.91平方米。本市XX路XX弄XX小区业主大会曾与汇虹物业公司就南丹住宅小区的物业管理签订《物业管理服务合同》，约定：1、汇虹物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，业主和物业使用人应向汇虹物业公司支付物业管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费等费用，其中高层住宅的物业管理费支付标准为每户每月10元，保洁费支付标准为每户每月6元，保安费支付标准为每户每月6元，商品房的房屋设备运行费为每月每平方米0.55元，管理服务费的标准由双方协商，按政策调整。2、委托管理期限为五年，自2006年1月24日零时起至2011年1月23日24时止。3、汇虹物业公司须按约定实现管理目标，即业主和物业使用人对汇虹物业公司的管理满意率达到90%；如果汇虹物业公司不能完成管理目标，业主大会有权要求汇虹物业公司限期整改，逾期未整改的，业主大会有权终止合同，造成业主大会经济损失的，汇虹物业公司应给予业主大会经济赔偿等。此外，《物业管理服务合同》附《补充条款》，其中第4条载明：“鉴于南丹小区的历史原因，物业管理收费标准偏低，多层收缴率偏低，甲乙双方同意在适当时间，按政策调整小区物业管理费”。上述《物业管理服务合同》有效期届满后，南丹小区业主委员会未与汇虹物业公司签订合同，汇虹物业公司亦未撤场，继续为南丹小区提供物业服务至今。期间，汇虹物业公司根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》沪房管规范物【2012】29号文，自2013年1月起将管理费调整至每户每月12元、保洁费调整至每户每月6元、保安费调整至每户每月9元；此后，又根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》沪房管物【2013】385号文，自2014年1月起调整了管理费、保洁保安费，其中胡锦才所居住的房屋管理费调整至每月每户14元、保洁费调整至每月每户11元、保安费调整至每月每户19元；2015年1月起，汇虹物业公司根据《关于调整公有住宅售后小区物业服务收费标准的通知》沪房管物【2014】377号文，决定按每月每平方米0.18元的标准向胡锦才收取管理费、按每月每平方米0.26元的标准向胡锦才收取保洁费、按每月每平方米0.36元的标准向胡锦才收取保安费；上述期间，房屋设备运行费未调整。由于胡锦才未向汇虹物业公司支付2010年1月至2015年12月期间的物业服务费（其中管理费、保洁保安费合计6,326.30元、房屋设备运行费380.50元），汇虹物业公司于2015年12月4日向一审法院提起诉讼。一审另查明，2014年5月12日，胡锦才向汇虹物业公司邮寄挂号信，主要内容是：“我是XX路XX弄XX号XX室业主，从入住至2009年期间曾多次向物业反映有关管理的问题。一、我隔壁1108室把铁门装在过道当中，把我们1107室厨房间唯一一扇窗封在了铁门里面，使我们清理窗户特别是煤气发现泄漏时不能及时通风，如发生问题后果将不堪设想。二、业主付了停车费仍无法停车，特别是晚上。三、楼层过道、过道窗户无人清理过道灯坏了也无人更换，墙面上有脚印及乱涂现象。四、电梯经常抖动摇晃，业主们都非常害怕存在严重安全隐患。对于以上存在的问题上海汇虹物业管理有限公司至今未予整改，本业主认为上海汇虹物业管理有限公司属严重不作为，望贵公司收到此信件后，请在2014年6月30日前给予解决”。2015年1月15日，胡锦才向汇虹物业公司邮寄挂号信，主要内容是：“我是XX路XX弄XX号XX室业主，本人于2014年5月份曾写信给贵公司，反映隔壁XX室业主把铁门装在过道中影响本户，在居住方面带来极大不便，同时也带来巨大安全隐患等5项重大安全物业管理等方面问题，并希望贵公司在2014年6月底前予以解决。但不知何种原因，贵公司拖至今日未有任何答复，望贵公司切实履行物业管理责职在2015年1月底前解决上述问题，并给本人一个书面答复意见，否则本人将逐级反映上述问题求解决”。一审法院认为，现有事实表明，汇虹物业公司于2010年1月至2015年12月期间系南丹小区的物业管理者，而胡锦才系南丹小区业主，因此胡锦才作为汇虹物业公司提供服务的受益人，理应承担支付含管理费、保洁保安费、设备运行费在内的物业服务费的责任。尽管汇虹物业公司与南丹小区业主委员会在2011年1月23日合同到期后未续签《物业管理服务合同》，但是不能因此即否定汇虹物业公司仍然在为南丹小区提供物业服务的客观事实，南丹小区业主委员会及相关部门出具的《证明》可以证明上述事实，胡锦才写给汇虹物业公司的信件也可以证明上述事实，因此胡锦才于庭审中辩称不知晓所在小区的物业服务提供者是谁，显然与事实不符。胡锦才于诉讼中又辩称汇虹物业公司在物业服务方面存在不到位、不作为等情形，但是胡锦才提供的证据不足以证明汇虹物业公司未按《物业管理服务合同》之约定实现管理目标；事实上，根据《物业管理服务合同》之约定，如果汇虹物业公司不能完成管理目标，南丹小区业主委员会或业主大会有权要求汇虹物业公司限期整改，如果汇虹物业公司逾期未整改的，业主委员会或业主大会还有权终止合同，并要求汇虹物业公司应给予业主大会经济赔偿，然而现有事实表明汇虹物业公司至今仍然在南丹小区提供物业管理服务，由此可以推定南丹小区业主委员会是认可汇虹物业公司的服务并认为汇虹物业公司的服务实现了管理目标的，显然胡锦才不同意全额支付汇虹物业公司物业管理费的意见，难获支持。胡锦才还认为，汇虹物业公司仅凭市政府的有关文件即调整了物业服务费，侵犯了其知情权。根据《物业管理服务合同》附《补充条款》第4条之约定，汇虹物业公司有权根据政策适时调整南丹小区物业管理费收费标准，何况从法院审理的其他同类案件来看，业主是知晓物业服务费调整事宜的，因此胡锦才此项抗辩意见不能成立。由于汇虹物业公司于2015年12月4日向一审法院提起诉讼，其要求胡锦才支付2010年1月至2013年11月期间的物业服务费，确实超过了法定的追溯时效，丧失了通过诉讼途径获得保护的胜诉权。但是，汇虹物业公司要求胡锦才支付2013年12月至2015年12月期间的物业服务费，当获支持；经核算，上述期间含管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费在内的物业服务费，总计3,080.10元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，于二○一六年七月四日作出判决：胡锦才于判决生效之日起五日内支付上海汇虹物业管理有限公司自2013年12月起至2015年12月期间的物业服务费（含管理费、保洁保安费、房屋设备运行费）总计3,080.10元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由胡锦才负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就胡锦才关于汇虹物业公司的物业管理工作存在诸多瑕疵且根据物业服务合同中汇虹物业公司管理满意率达到90%才能全额收取物业费的约定，汇虹物业公司无权向胡锦才收取系争物业费的主张，因胡锦才提供的证据尚不足以证实其主张的上述事实，而物业服务合同中关于90%满意率的约定并非是汇虹物业公司全额收取物业费的前提，且就汇虹物业公司是否达到90%的管理满意率，胡锦才也并未提供切实证据证明，故胡锦才以此拒付系争物业费不能成立。就胡锦才关于汇虹物业公司擅自调整物业费收费标准的相关主张，一审法院根据涉案物业合同中调价的相关约定、政府主管部门的相关规定并结合涉案小区同类型案件审理情况，认定胡锦才对汇虹物业公司与涉案小区业主大会经协商后进行物业费收费标准的调整应为知情，此并无不当，而就胡锦才对汇虹物业公司调整收费标准合法性所持异议，则非本案审理范围，故胡锦才以此为由拒付系争物业费亦不能成立。综上所述，胡锦才的上诉请求缺乏充分的事实依据和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人胡锦才负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年九月三十日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……