江西省赣州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣07执异15号
异议人（利害关系人）：江西省供销电子商务有限公司（下称供销电子公司），住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区。
法定代表人：卢忠,该公司董事长。
委托诉讼代理人：毛建武，江西凌科安时律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人：章明亮，江西凌科安时律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：赣州银行股份有限公司南昌分行（下称赣州银行南昌分行），住所地：南昌市西湖区。
负责人：林健，该行行长。
被执行人：江西普洛德高科技有限公司（下称普洛德公司），住所地：江西省南昌市青山湖大道。
法定代表人：郭坚，该公司董事长。
被执行人：郭坚，男，1962年12月5日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
在本院执行赣州银行南昌分行与普洛德公司、郭坚借款合同纠纷一案中，利害关系人供销电子公司因不服本院责令其停止对位于南昌市高新开发区XXXX综合楼1-4层房屋的工程建设及搬离该房屋的执行行为，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
利害关系人供销电子公司称，2010年7月5日，普洛德公司与吴国强签订《协议书》，将位于南昌市××开发区XXXX综合楼(1-4)层的房屋出租给吴国强，租期为2010年7月5日至2029年6月30日，并约定吴国强有权将该房屋转租。2017年6月15日，吴国强将该房屋转租给利害关系人并签订书面合同，租期为2017年10月1日至2022年9月30日。2018年1月9日，赣州市中级人民法院（下称赣州中院）以该房屋所有权人已变更为南昌市江绿医药科技有限公司（下称江绿公司）为由，向利害关系人送达(2014)赣中执字第7号通知，责令利害关系人停止对该房屋的建设；2018年1月10日，又要求利害关系人搬离该涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。吴国强就该房屋的租期为2010年7月5日至2029年6月30日，利害关系人也是在吴国强的租期内作为次承租人租赁该房屋，且转租行为得到房屋所有权人的普洛德公司的同意。即使该房屋所有权人已变更为江绿公司，但所有权变更时间为2017年10月30日，即所有权变更时间在利害关系人就该房屋的租赁期间内。根据买卖不破租赁之原则，利害关系人有权继续在租期内享有该房屋的使用权。据此，利害关系人提出停止执行(2014)赣中执字第7号通知的异议请求。
本院查明，赣州银行南昌分行与普洛德公司、郭坚借款合同纠纷一案，本院于2013年12月19日作出（2013）赣中民二初字第96号民事调解书，确定截止2013年11月30日，普洛德公司欠赣州银行南昌分行的借款本息及费用33721784.35元，普洛德公司应按调解确定期限如期清偿，如未按约履行，赣州银行南昌分行有权申请执行处置普洛德公司位于南昌市××开发区XXXX综合楼(1-4)层的房产（抵押权证编号：洪房他证高新开发区字第0000XXXX**；房屋所有权证号：“高字第50XXX9号”），并对该处置款享有优先受偿权。在本案审理期间，本院于2013年7月29日作出(2013)赣中民二初（保）字第96-1号民事裁定及协助执行通知书，查封了普洛公司位于南昌市××开发区XXXX综合楼(1-4)层的房屋（产权证号：“高字第50XXX9号”）及位于南昌市青山湖区XXXX研发中心1、2房产。2014年6月20日，本院作出(2014)赣中执字第7-1号执行裁定，裁定拍卖上述房产及土地。2015年6月30日，本院裁定继续查封了上述房产，查封期限三年（自2015年7月29日起至2018年7月28日止）。2017年1月9日，经公开拍卖，江绿公司以2023.85万元的应价竞得上述房产，并已将拍卖价款汇入本院标的款账户。吴国强以上述拍卖房产系其租赁为由提出异议，要求暂停拍卖，保障其优先购买权及租赁合同的履行。本院作出(2017)赣07执异6号执行裁定驳回其异议，吴国强不服申请复议后，江西省高级人民法院裁定撤销本院该裁定，发回重新作出裁定。本院于2017年6月6日作出(2017)赣07执异37号执行裁定，认定普洛德公司与吴国强签订的《协议书》与事实不符，裁定驳回了吴国强的异议请求,吴国强不服向本院提起执行异议之诉后又申请撤诉，本院已裁定准予其撤诉。2017年6月27日，本院作出(2014)赣中执字第7-3号执行裁定，裁定上述拍卖房产归买受人江绿公司所有并自该裁定书送达买受人时转移。同年8月，江绿公司依法办理了拍得上述房产的过户登记手续。在本院依据生效裁判将该房产移交给江绿公司时，发现拍卖房产中的位于南昌高新开发区XXXX（1-4层）（产权证号：高字第××号）为利害关系人供销电子公司所占用，正在建设施工，本院遂于2018年1月9日，向利害关系人供销电子公司送达了(2014)赣中执字第7号通知，责令其停止建设施工并搬离该房屋，利害关系人供销电子公司遂以前述理由提出异议。
另查明，2010年7月5日，普洛德公司与吴国强签订《协议书》，将其位于南昌高新开发区XXXX（1-4层）（产权证号：高字第××号）及位于南昌市青山湖区XXXX研发中心1、2栋房产租给吴国强，租期自2010年7月5日至2029年6月30日，吴国强有转租权。普洛德公司在与吴同强签订上述协议时，因其已于2009年10月11日将上述房产中的“位于南昌高新开发区XXXX（1-4层）（产权证号：高字第××号）”房产租赁给了华能国际电力股份有限公司江西分公司（下称华能公司江西分公司），租期为2009年6月1日至2017年5月31日，因此时该房屋租期未满，该《协议书》又约定等租期满后，吴国强取得该房屋的承租权，租金直接冲抵债务，直至还清。华能公司江西分公司对该房屋的租赁期即将届满时，普洛德公司与吴国强因该房屋租赁交付发生纠纷，双方向南昌仲裁委员会申请对2010年7月5日签订的《协议书》效力及履行事项进行仲裁。2017年4月1日，经南昌仲裁委员会作出(2017)洪仲调字第25号调解书，确认该协议真实合法有效。该调解书生效后，吴国强于2017年6月26日向江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）申请执行，该院于2017年7月17日立案执行，并向普洛德公司发出（2107）赣01执224号执行通知书，要求其将位于南昌青山湖区XXXX内的综合办公楼（产权证号：洪房权证高字第××号）交给吴国强使用，2017年9月执行完毕该案。2018年3月5日，南昌仲裁委员会作出（2017）洪仲字第25号决定书，以当事人普洛德公司与吴国强提交的证据不符合基本事实为由，撤销了该仲裁委员会2017年4月1日作出的(2017)洪仲调字第25号调解书；2018年3月13日，南昌中院也作出（2018）赣01执监1号执行裁定，裁定撤销了该院（2107）赣01执224号执行通知书。
还查明，2017年6月15日，吴国强、供销电子公司、普洛德公司签订房屋租赁合同，约定吴国强将位于南昌市XXXX江西普洛德高科技有限公司综合楼整栋1-4层（房产证号：洪房权证高字第××号）3000平方米出租给供销电子公司办公使用，每月租金60000元；租赁期限五年（自2017年10月1日起至2022年9月30日止）等内容。同年10月10日，三方又签订补充协议，同意给予供销电子商务有限公司两个月装修期，房租自2017年12月1日起算。合同签订后，供销电子公司于9月实际占用该房，并进入施工装修，通过转账支付了自2017年12月至2018年5月的租金36万元给吴国强指定的吴南贞账户。
本院认为，本案的焦点为能否要求供销电子公司停止对占用涉案房屋的施工建设及搬离。根据本院生效的(2017)赣07执异37号执行裁定，南昌仲裁委员会（2017）洪仲字第25号决定和南昌中院（2018）赣01执监1号执行裁定以及华强公司江西分公司对位于南昌市XXXX江西普洛德高科技有限公司综合楼整栋1-4层（房产证号：洪房权证高字第××号）房屋实际租赁占有使用的事实，吴国强并未占有使用涉案房屋；本院对涉案房屋自2013年7月29日采取查封措施至2017年1月9日依法拍卖的执行行为均发生在承租人华强公司江西分公司对涉案房屋的租赁期间。普洛德公司和吴国强在明知本院对该涉案房屋采取查封措施并依法拍卖处置后，仍就该涉案房屋与供销电子公司订立租赁（转租）合同，设定权利负担；供销电子公司在未经本院准许占有本院依法拍卖处置的涉案房屋，并对该房屋建设施工，拒不搬离，实施了有碍执行的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外的规定，本院有权依法解除供销电子公司对涉案房屋的占有。据此，本院作出(2014)赣中执字第7号通知，责令供销电子公司停止对该房屋的建设施工，并予搬离的执行行为，具有事实和法律依据。利害关系人供销电子公司以其系涉案房屋的合法次承租人为由提出的异议，不得对抗申请执行人，也不能排除本院的执行，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款规定，裁定如下：
驳回江西省供销电子商务有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。
审 判 长 陈小奇
审 判 员 温雪岩
审 判 员 肖水长
二〇一八年四月十八日
代理书记员 刘 珍