江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣11民终464号上诉人（原审原告）：丁焕林，男，1967年10月28日出生，汉族，银山县人，初中文化，私营业主，住江西省银山县。委托诉讼代理人：王全文，铅山县葛仙山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江西省同福昌拍卖有限公司，住所地江西省上饶市三清山大道，统一社会信用代码9136110006971815XE。法定代表人刘建民，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：铅山县粮油购销公司，住所地铅山县河口镇，统一社会信用代码913611247057453440。负责人单烈波，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴沈军，江西鹅湖律师事务所律师。上诉人丁焕林因与被上诉人江西省同福昌拍卖有限公司、铅山县粮油购销公司拍卖合同纠纷一案，不服江西省铅山县人民法院（2016）赣1124民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丁焕林上诉请求：一、请二审法院撤销一审判决，并判令被上诉人铅山县粮油购销公司赔偿上诉人损失人民币2181415.1元；判令被上诉人江西省同福昌拍卖有限公司赔偿上诉人拍卖佣金损失人民币205442.5元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人丁焕林认为：1、一审部分事实认定错误，适用法律不当，判决赔偿金过低，依法应予以改判。一审要求上诉人承担引水渠不能覆盖毁损的50%损失，没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国公路管理条例》的规定，在公路两侧不少于五米的范围内不得修建永久性工程设施，因此，上诉人的损失要高于一审判决认定的损失；2、被上诉人江西省同福昌拍卖有限公司存在过错，应当赔偿上诉人的拍卖佣金损失。被上诉人铅山县粮油购销公司答辩称：1、上诉人所谓的不了解拍卖标的物的观点不能成立，其不了解的过错和责任也是远远大于一审被告，一审法院判决答辩人和上诉人对该部分损失各承担一半已经对上诉人法外施仁了；2、汪二镇人民政府规划的是道路而非公路。拍卖前，答辩人没有收到汪二镇人民政府关于在答辩人拍卖的这一地块的规划文件和书面告知。上诉人应当对汪二镇人民政府主张自己的权益。江西省同福昌拍卖有限公司未答辩。一审法院认定事实：原铅山县汪二粮管所老米厂房地产属于被告铅山县粮油购销公司所有。2014年8月12日，被告铅山县粮油购销公司与被告江西省同福昌拍卖有限公司签订了《拍卖委托合同》，委托江西省同福昌拍卖有限公司公开拍卖铅山县汪二粮管所老米厂房地产。2014年8月29日，被告江西省同福昌拍卖有限公司发布了铅山县汪二粮管所老米厂房地产拍卖公告，拍卖标的物位于铅山县××庙会街，土地证载面积6,936.68平方米，建筑面积3,346.83平方米，土地性质为划拨仓储用地，拍卖成交后变更为出让商住用地，拍卖公告中第二项重大事项揭示为：“1、本次拍卖标的物房屋建筑面积3,346.83平方米，已办理房屋产权证面积：3,122.71平方米，还有224.12平方米房产未办理产权证。2、拍卖价款中含土地出让金。”2014年9月1日，被告江西省同福昌拍卖有限公司公布的2014年9月24日下午网上拍卖特别规定中第四项为：“……竞买人应现场踏勘，充分了解标的物之瑕疵、现状等情况，而不应依赖本公司的公告和宣传品之表述作出决定，对标的物现状有异议的，应在参与竞买前提出。竞买人一旦提交的书面申请，缴纳竞买保证金，办理竞买登记手续并领取网上拍卖须知等相关文件，即视为对拍卖标的现状（包括瑕疵）和可能存在的风险已知晓并完全接受，并对其竞买行为自行承担责任。竞买成功后，买受人不得以未咨询或对标的不了解而提出异议或反悔。”第六项拍卖标的重要事项及瑕疵声明为：“①本次拍卖标的物房屋建筑面积3,346.83平方米，已办理房屋产权证面积：3,122.71平方米，还有224.12平方米房产未办理产权证。②拍卖价款中含土地出让金。③承租人享有优先购买权。”2014年9月19日，原告丁焕林与被告江西省同福昌拍卖有限公司签订《竞买申请书》，正式申请参加于2014年9月24日下午3时举行的铅山县汪二粮管所老米厂房地产网上拍卖活动，同日，双方签订了《竞买协议》，竞买协议第七项拍卖人声明为：“竞买人应现场踏勘，充分了解标的物之瑕疵、现状等情况，而不应依赖本公司的公告和宣传品之表述作出决定，对标的物现状有异议的，应在参与竞买前提出。竞买人一旦提交的书面申请，缴纳竞买保证金，办理竞买登记手续并领取网上拍卖须知等相关文件，即视为对拍卖标的现状（包括瑕疵）和可能存在的风险已知晓并完全接受，并对其竞买行为自行承担责任。竞买成功后，买受人不得以未咨询或对标的不了解而提出异议或反悔。”2014年10月24日，原告丁焕林竞得该标的物，同日，原告丁焕林、被告铅山县粮油购销公司、被告江西省同福昌拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书，共同确认拍卖价款8,150,000元，拍卖佣金额407,500元。原告支付了拍卖佣金407,500元及拍卖价款4,075,000元。后原告丁焕林主张拍卖地块中存在重大瑕疵：2013年汪二镇人民政府已经做出了规划，要求在该地块中心必须预留一条长约100米，宽为14米的道路……在该地中心有一条历史形成的引水渠（长约100米，宽约1.5米），用于农田灌溉之用，施工时不得损毁、覆盖，必须保留水渠畅通。该瑕疵为“被告刻意隐瞒，使原告丁焕林错误地作出过高的竞价”，因而原告丁焕林未交纳拍卖尾款4,075,000元。铅山县粮油购销公司于2017年4月份向本院起诉，要求丁焕林支付拍卖尾款4,075,000元，本院于2017年9月30日作出（2017）赣1124民初490号民事判决：“被告丁焕林支付原告铅山县粮油购销公司拍卖成交尾款4,075,000元。”（2017）赣1124民初490号民事判决现已生效。现该拍卖地块尚未办理产权过户手续。另查明，拍卖标的物铅山县汪二粮管所老米厂房地产位于铅山县，汪二镇政府于2017年10月24日向本院出具证明，内容为：“根据汪二镇2013年的总体规划，原汪二粮管所拍卖的土地上有一条宽14米的道路规划，汪二镇于2016年在该地块上硬化了一条长约90米、宽8米的水泥路，另外该地块上有一条宽约2米的饮水沟渠，该老沟渠建设于七十年代，为方便下游百姓的生产生活，该饮水沟渠于2016年硬化道路时移至新水泥路的另侧。”2017年10月24日，经原、被告双方现场勘验确认汪二镇粮管所老米产地块上已硬化道路长度92.37米、宽度8.07米（出口处宽度11.5米），面积774.4平方米，引水渠长度92.37米，宽度2.1米，占地面积194平方米，引水渠与硬化道路间隔地带面积129.3平方米。汪二镇政府因道路规划及引水渠占用土地未向原告丁焕林及被告铅山县粮油购销公司支付过任何补偿款。一审法院认为，一、铅山县汪二粮管所老米厂房地产地块已由当地政府规划了一条宽14米的道路并已现实形成了一条宽约8米的水泥路，同时，老米厂地块上存在一条不能填充覆盖的引水渠，规划道路及饮水渠的存在使老米厂地块的实际可开发面积减少。因此，规划道路和引水渠的存在应为拍卖标的物的瑕疵；二、委托人向拍卖人说明拍卖物的瑕疵，拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，是委托人、拍卖人的法定义务。且应采取明确、主动的方式告知竞买人拍卖物的瑕疵，而在被告提供的《拍卖公告》、《竞买协议》等拍卖文件中，被告并未对规划道路及引水渠事项进行揭示；三、拍卖标的物铅山县汪二粮管所老米厂房地产位于铅山县，在拍卖标的物举行拍卖前，委托人有义务向当地政府了解地块的规划情况及现状，对可能存在影响标的物价值的情形告知拍卖人、竞拍人。本案中汪二镇政府在标的物拍卖之前就存在14米宽道路规划，引水渠也已历史存在。而委托人没有履行关于拍卖物存在规划道路风险及应保留引水渠的说明义务。《竞买协议》虽约定“竞买人一旦提交的书面申请，缴纳竞买保证金，办理竞买登记手续并领取网上拍卖须知等相关文件，即视为对拍卖标的现状（包括瑕疵）和可能存在的风险已知晓并完全接受，并对其竞买行为自行承担责任。”该条款为格式条款，明显免除了委托人、拍卖人的责任，排除了竞买人权利，应属无效。四、拍卖合同实际上包括两个法律关系，即委托人与拍卖人之间的委托法律关系，委托人与买受人之间的买卖法律关系。拍卖合同是买卖合同的一个中间环节，当拍卖程序完结后，买受人与委托人的直接关系表现为买卖合同关系；五、买受人丁焕林在对竞拍土地进行施工建设时，必须要服从汪二镇政府的规划管理。汪二镇政府已规划的宽14米道路土地买受人丁焕林并不能进行开发，现汪二镇政府未对宽14米规划道路给予补偿，汪二粮管所老米厂地块未办理产权变更手续，出卖人也没有履行关于拍卖物存在规划道路风险的告知。该部分宽14米规划道路面积的金额（按单位拍卖土地面积价款计算）应由出卖人进行相应补偿，被告铅山县粮油购销公司应赔偿原告丁焕林8,150,000元÷6,936.68平方米×（宽14米×长92.37米）=1,519,374.83元。引水渠为粮管所老米厂地块上历史存在，虽然出卖人在拍卖时未披露引水渠的存在且不能覆盖损毁情况，存在一定过错，但竞拍人通过现场查看也可进行直观了解，原告也存在一定疏忽，引水渠不能覆盖损毁的损失本院酌定为出卖人与买受人各承担50%，故被告铅山县粮油购销公司还应赔偿原告丁焕林8,150,000元÷6,936.68平方米×194平方米÷2=113,966.62元，被告铅山县粮油购销公司合计应赔偿原告丁焕林1,519,374.83元+113,966.62元=1,633,341.45元；六、被告江西省同福昌拍卖有限公司受江西省粮油购销公司委托进行拍卖，在拍卖过程中，委托人铅山县粮油购销公司并未向拍卖人江西省同福昌拍卖有限公司披露标的物存在道路规划及引水渠不能损毁覆盖的风险，被告江西省同福昌拍卖有限公司在拍卖过程中并不存在过错，故原告丁焕林要求江西省同福昌拍卖有限公司承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持；七、原告丁焕林主张根据公路管理条例的规定：“在公路两侧修建永久性工程设施，其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为：……乡道不少于5米。”道路两边五米的占用面积也应为减少面积。因公路两侧禁止修建的是永久性工程设施，并未当然造成土地面积的减少，故该主张不予支持。原告丁焕林主张原定的建设规划必须重新设计，同时标的物瑕疵导致原告施工延误，因原告丁焕林并未举证证明是否存在设计规范改变，及是否存在损失及损失的具体数额，故该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第四十二条、第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告铅山县粮油购销公司赔偿原告丁焕林损失1,633,341.45元，款限判决生效后十日内付清；二、驳回原告丁焕林的其他诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告丁焕林负担15,201元，由被告铅山县粮油购销公司负担15,599元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，客观全面地核实并充分说明拍卖标的物的瑕疵，尽瑕疵保证责任是作为委托人、拍卖人的法定义务。本案拍卖地块上引水渠的存在是客观事实，但对于该段引水渠不能覆盖损毁的瑕疵情况，被上诉人并没有向上诉人进行说明，故原审只判决铅山县粮油购销公司赔偿给丁焕林该部分损失的1/2缺乏事实和法律依据。由于被上诉人未告知丁焕林拍卖土地上的道路规划情况，而该规划必然导致所拍卖土地利用率降低，《中华人民共和国公路管理条例》第二十九规定“在公路两侧修建永久性工程设施，其建筑物边缘与公路边沟外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。”所以丁焕林因为规划道路而不能开发所损失的土地面积是129.3㎡＋92.37m×19m(14m＋5m)﹦1884.33㎡。本案中，丁焕林在与铅山县粮油购销公司、江西省同福昌拍卖有限公司签订的拍卖成交确认书中确认，拍卖价款为8150000元，拍卖佣金为407500元。《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款规定“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。”由于被上诉人未说明拍卖标的瑕疵，丁焕林需要多支付的8150000元÷6936.68㎡×（18m×92.37m）＋8150000元÷6936.68㎡×194㎡﹦2181415.1元拍卖款是其损失的一部分，而在拍卖款减少的情况下，丁焕林多支付的佣金是其损失的另一部分，应当按比例相应减少109070元。由于江西省同福昌拍卖有限公司未向丁焕林说明拍卖标的瑕疵是由于铅山县粮油购销公司未向其说明所导致，所以江西省同福昌拍卖有限公司在赔偿完该部分损失后，可向铅山县粮油购销公司追偿。综上所述，上诉人丁焕林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条、第四十二条、第六十一条第一款，《中华人民共和国公路管理条例》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省铅山县人民法院（2016）赣1124民初1164号民事判决第二项，即驳回原告丁焕林的其它诉讼请求；二、撤销江西省铅山县人民法院（2016）赣1124民初1164号民事判决第一项，即被告铅山县粮油购销公司赔偿原告丁焕林损失1,633,341.45元，该款限判决生效后十日内付清；三、铅山县粮油购销公司赔偿丁焕林损失2181415.1元，该款于本判决生效之日起十五日内付清；四、江西省同福昌拍卖有限公司赔偿丁焕林损失109070元，该款于本判决生效之日起十五日内付清。江西省同福昌拍卖有限公司在赔偿完该损失后，可向铅山县粮油购销公司追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，由丁焕林负担7285元，由铅山县粮油购销公司负担22395元，由江西省同福昌拍卖有限公司负担1120元。二审案件受理费11335元,由丁焕林负担500元，由铅山县粮油购销公司负担10335元，由江西省同福昌拍卖有限公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  姜一珉审判员  夏旭莉审判员  周立峰二〇一八年五月十日书记员  邱露莹