江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终28号
上诉人（原审原告）：范伟，男，1990年4月8日生，汉族，住江苏省溧阳市。
委托诉讼代理人：范荣亮（系范伟父亲），住江苏省溧阳市。
被上诉人（原审被告）：江苏省丽天房地产开发有限公司，住所地江苏省南京江宁经济开发区利源南路。
法定代理人：夏某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张威，江苏振泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张建伟，江苏振泽律师事务所律师。
上诉人范伟因与被上诉人江苏省丽天房地产开发有限公司（以下简称丽天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
范伟上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人支付逾期交房违约金133795.54元及利息（以逾期交房违约金为基数自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；3、被上诉人对上诉人入户门前防火门进行整改，保证在不影响上诉人正常生活（包括但不限于通行和采光）的前提下，满足相关消防设计规范的要求，满足消防部门的验收要求以及逃生需求；4、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人要求调整违约金标准没有任何事实根据且没有法律依据。双方签订的商品房预售合同约定的延期交房违约金为每天万分之二。经计算，上诉人延期一年应付违约金占总房款的比例为7.3%，而2015年银行贷款年利率为6.1%，因此并不存在违约金过高的说法。被上诉人迟延交付房屋给上诉人造成的损失不仅仅是租金损失，上诉人租用他人房屋过程中的经济损失和精神上的付出，都是潜在的损失。一审法院仅以租金来认定损失没有明确的法律依据，更不合常理。根据最高人民法院相关司法解释的规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，才能按照房屋租金标准确定违约金，本案双方已经约定了违约金的标准，法院又加以调整，违背了司法解释的本意。2、被上诉人并未实际停工，其延期交房不是因为青奥、公祭日要求停工而导致的，实际是被上诉人多次返工造成的。一审法院扣除青奥、公祭日等49天，没有任何事实依据。3、被上诉人在上诉人入户门旁安装防火门，严重违反建筑设计防火规范的要求。被上诉人为消防验收，在楼梯中电梯和楼梯之间靠楼梯一侧临时加装了防火门，该防火门距离楼梯的距离仅30厘米，只能向入户门一侧打开。如防火门打开，则无法满足消防设计规范所要求的阻燃防火要求，并且打开的防火门恰好堵在了上诉人的入户门前，导致上诉人的入户门根本无法打开。一旦发生情况，在房屋内居住的人员，根本无法出门避险。如果防火门关闭，则不能满足设计规范所要求的楼梯间必须具备的疏散功能。被上诉人曾答应上诉人整改，但是却将防火门拆除放进地下室，完全回归到消防验收不合格的状态。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
丽天公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
范伟向一审法院起诉请求：1、要求丽天公司支付逾期交房违约金133795.54元（1311721元×万分之二×510天）及利息（以逾期交房违约金为基数自实际交房之日5月24日起按同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）。2、要求丽天公司整改其房屋入户门前的防火门，以满足消防部门的验收要求。
一审法院认定事实：2014年1月5日，丽天公司（甲方）与范伟（乙方）签订商品房预售合同一份，约定范伟购买丽天公司开发的位于南京市××区秣陵街道××天花园××室房屋，建筑面积为90.13平方米，单价为14553.66元/平方米，总价1311721元。丽天公司应于2014年12月31日前向范伟交付该商品房，房屋交付时应取得《建设工程规划验收合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料和用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》。合同第一条第七项约定，该商品房所在楼幢当前的工程建设形象进度为门窗、外装修。合同第六条第三款约定，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二每天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。甲、乙双方的其他约定第7条约定：房屋实测建筑面积与合同面积如有误差，面积误差比绝对值在3%以内的，按照合同约定的价格据实结算。第10条约定：为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引起的延误，以及市政配套的批准与安装的延误（因甲方过错除外），甲方可根据实际情况部分或全部免除责任。合同签订后，范伟依约支付了全部购房款。
对于丽天公司交付房屋的日期。范伟称其于2016年2月22日收房，但发现房屋不具备收房条件，后没人通知其收房。5月23日，其打电话给公司负责人得知可以收房，故于5月24日收房。丽天公司认可2月22日不具备收房条件，但其公司于3月10日取得了房屋分户（室）面积对照表，具备了收房条件，遂发函通知业主收房。丽天公司提交3月13日顺丰速运单据原件一份，由丽天公司寄往范伟，收件地址为南京中央路32号联通大厦18楼，邮寄内容为“文件”。据一审法院向顺风速运询问，该件于3月15日签收，签收人为范伟。范伟对快递单据的关联性不认可，认为丽天公司没有提交所寄文件，不能达到证明目的。
对于丽天公司要求扣除因遵守政策造成的停工天数，丽天公司提交以下证据：1、《关于做好2014年青奥会举办期间建设工程临时管控的通知》，由南京市江宁区建筑工程局于2014年6月26日发布，载明对江宁区域范围内的所有建设工地在南京青奥会举办期间实施管控，要求第一阶段（7月15日至7月31日）除地铁、青奥等配套重点工程外，全区范围内的桩基、土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业停止施工，第二阶段（8月1日至8月31日）全区范围内的所有建设工地全部停止施工。2、《关于落实南京市政府关于延长实施青奥环境管控措施的紧急通知》（江宁政发［2014］238号文），由江宁区人民政府于2014年8月30日发布，文件决定延长实施青奥环境管控措施至2014年9月6日，做好第21次APEC中小企业部长会议环境保障工作。3、《关于做好国家公祭日期间建设工程临时管控的通知》，由南京市江宁区建筑工程局于2014年12月4日发布，载明对江宁区域范围内的所有建设工地在国家公祭日期间实施管控，要求第一阶段（11月17日至12月5日）落实严控措施，各类工地加强扬尘全过程控制，对措施不落实或不达标的工地停工整治。自12月1日起，除地铁工程等市政重点工程外，全区范围内的桩基、土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业停止施工;第二阶段（12月6日至12月17日），除地铁3号线、地铁（隧道）盾构施工（不含渣土运输）等市政重点工程外，全区范围内的所有建设工地全部停止施工。原告对上述证据关联性及证明目的均不予认可。
对于丽天公司要求扣除因供电局延误供电造成的延迟天数，丽天公司提交《居住区供配电工程收费协议》一份及向江苏省电力公司南京供电公司交纳电力安装费用的发票，用以证明其方完成了安装申请、交费等义务，是供电公司造成延误。原告对证据的关联性及证明目的均不予认可。
对于丽天公司要求调整违约金标准。一审法院走访丽天花园所在的通淮街多家中介服务机构，丽天花园2居室房屋的平均月租金为3200元。
对于丽天公司要求抵扣房屋面积补差款11060.78元，丽天公司提交房屋分户（室）面积对照表，证明涉案房屋实测建筑面积90.89平方米，比合同约定建筑面积多0.76平方米，按合同价格14553.66元/平方米计算，范伟应补差价11060.78元。
对于原告诉称防火门问题，丽天公司提交南京市公安消防支队江宁区大队于2015年10月30日向其出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（宁江公消竣复字[2015]第0011号），该文件载明“我大队对你单位申报的丽天花园01-07栋及地下室工程进行了竣工验收消防备案复查（工程概况：……）。按照现行《建筑设计防火规范》、《建筑灭火器配置施工及验收规范》等工程建设消防技术标准、《建设工程消防监督管理规定》和《建设工程消防验收评定规则》，认为宁江公消竣查字[2015]第0058号文所提问题已改正，意见如下：该工程已施工完毕，可恢复使用。建设内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通。……该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法办理消防手续。”
对于丽天公司要求抵扣的逾期付款违约金、逾期收房违约金，经一审法院要求其明确是否提起反诉，丽天公司称仅作为答辩意见，不提出反诉。
一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告丽天公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。（一）关于丽天公司要求扣除因遵守政策造成的停工84天，因双方合同约定丽天公司可就因遵守、配合政府的政策而引致的延误部分或全部免除责任，故丽天公司因遵守政府政策而造成的停工天数，应当予以扣除。根据丽天公司提交的政策通知、文件，青奥会期间临时管控的第二阶段2014年8月1日至8月31日（31天）、第21次亚太经合组织（APEC）中小企业部长会议环境管控阶段9月1日至9月6日（6天）和国家公祭日期间临时管控的第二阶段12月6日至12月17日（12天）属于江宁全区范围内的所有建设工地全部停止施工，上述天数共计49天，是因遵守、配合政府的政策引起的延误，该49天可以免除责任。其他期间包括青奥会临时管控第一阶段和国家公祭日管控第一阶段，是针对全区范围内的桩基、土石方工程、渣土运输和拆除等易扬尘作业停止施工，丽天公司没有提供证据证实其处于易扬尘作业施工阶段，未证明其符合政府文件规定的必须停工条件，故对该两个阶段的规定停工天数不应扣除。综上，延期交房的期间应当扣除丽天公司因遵守政策造成的停工延误49天。（二）关于丽天公司主张因供电配套的批准与安装的延误，其公司预估延误期为二个月，对该二个月应当从逾期交房的期间中扣除，因未有相关证据证实，一审法院不予支持。（三）违约金标准。丽天公司辩称双方约定的违约金标准过高，请求按照同地段同类型房屋的租金标准予以核减，因丽天公司逾期交房客观上给原告造成不能占有使用涉案房屋的实际损失，该损失与原告承租房屋的租金或同地段同类型房屋的租金相一致，而涉案商品房预售合同约定的“按照已收房屋价款万分之二/天计算”的违约金明显高于丽天公司逾期交房给原告造成损失的百分之三十，故一审法院酌定案涉房屋参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍即4160元/月计算违约金。（四）收房时间。丽天公司仅提交3月13日快递单据，未提交通知函，不能证明所附文件内容，故丽天公司认为其于3月13日通知收房证据不足，一审法院以范伟自认日期5月24日作为收房日期。丽天公司认为范伟逾期收房，未提交充分证据证明，一审法院对该意见不予采信。（五）逾期交房违约金。丽天公司于2016年5月24日履行交房义务，比约定的交房日期2014年12月31日逾期了510天，扣除因政策停工造成的延误49天，丽天公司应承担461天的逾期交房违约金，按同地段、同类型房屋同期租金标准1.3倍计算，丽天公司应当支付逾期交房违约金63925.33元（4160元/月/30天×461天）。（五）逾期交房违约金的利息。因债权债务在判决生效前尚不确定，原告要求赔偿上述款项利息损失的诉请没有事实依据，一审法院不予支持。（六）防火门问题。因丽天花园01-07栋及地下室工程通过了消防验收，范伟要求丽天公司整改防火门以满足消防部门验收要求，证据不足，一审法院不予支持。（七）丽天公司要求本案抵扣原告房屋面积补差款。根据合同约定，房屋面积误差比绝对值在3%以内的，应按合同价格据实结算。因涉案房屋实际面积大于合同约定面积0.76平方米，范伟应向丽天公司支付补差款11060.78元，该款项应当在本案中一并抵扣。扣除该款后，故丽天公司还应向范伟支付52864.55元（63925.33-11060.78元）。（八）丽天公司要求本案抵扣逾期交款违约金。该项请求是丽天公司向原告主张违约责任，原告不认可该项主张，丽天公司应当作为反诉提出，现仅作为答辩意见，故一审法院对丽天公司该项主张不予处理，丽天公司可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条之规定，一审法院判决：一、被告江苏省丽天房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付原告范伟逾期交房违约金52864.55元。二、驳回原告范伟的其他诉讼请求。本案应收案件受理费3062元，减半收取1531元，财产保全费1190元，共计2721元，由原告范伟负担1648元，被告丽天公司负担1073元。
本院二审期间，上诉人提交照片一组，证明防火门打开时防火门的边缘距离上诉人房屋的门仅有30厘米。被上诉人认为该照片没有显示时间和地点，真实性不予认可。被上诉人已经通过了消防验收，对上诉人的证明目的不予认可。对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人应向上诉人支付的逾期交房违约金的数额；2、上诉人要求被上诉人整改防火门是否应予支持。
关于第一个争议焦点。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，被上诉人应当于2014年12月31日向上诉人交付房屋，但实际上被上诉人直至2016年5月24日才履行交房义务，构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定的延期交房违约金标准为已收房款万分之二/天，被上诉人认为该违约金标准过高，请求法院予以核减，一审法院认为被上诉人延期交房客观上造成上诉人无法占有使用房屋的实际损失，并参照同地段同类型房屋租金标准的1.3倍调整违约金，并无不当。对于被上诉人要求扣除的因政策性原因造成的停工天数，一审法院依据相关政府文件规定要求停工的范围和时间，扣除因青奥会、APEC会议和国家公祭日停工天数49天，并无不当。上诉人认为上述政府文件要求停工期间，被上诉人所建房屋已经施工完毕，不应扣除相应天数，但上诉人并未提供充分证据证明上诉人的所有施工全部完成，政府要求停工对被上诉人不产生影响，上诉人该意见，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点。本院认为，被上诉人提供证据证明丽天花园01-07栋及地下室通过了消防竣工验收，上诉人要求被上诉人整改防火门，依据不足，本院不予支持。
综上所述，范伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3062元，由上诉人范伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年三月三十日
书记员 朱亚芳