山西省大同市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋02民终258号
上诉人（原审原告）：大同市永升大酒店有限责任公司，住所地大同市城区迎宾街13号华青小区5号楼1至6层。
法定代表人：刘克愚，经理。
委托诉讼代理人：刘强，男，1989年12月4日出生，汉族，系刘克愚次子，住大同市城区迎宾东路**号院*楼*单元**号。
委托诉讼代理人：白东，山西宝翰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁小龙，男，1976年2月12日出生，汉族，个体户，住山西省大同市。
上诉人（原审被告）：张国栋，男，1982年10月1日出生，汉族，个体户，住山西省大同市。
二上诉人的委托诉讼代理人：杜云江，山西阳和律师事务所律师。
二上诉人的委托诉讼代理人：张茜，山西雁北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王志兴，男，1979年5月22日出生，汉族，个体户，住山西省大同市。
上诉人大同市永升大酒店有限责任公司（以下简称永升大酒店）、袁小龙、张国栋因与被上诉人王志兴租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2017）晋0202民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市永升大酒店有限责任公司的委托诉讼代理人刘强、白东、上诉人袁小龙、张国栋的委托诉讼代理人杜云江、张茜、被上诉人王志兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永升大酒店上诉请求：一、撤销大同市城区人民法院（2017）晋0202民初2109号民事判决书第三项、第四项，改判：1.解除上诉人与王志兴在2012年1月11日签订的《承包合同》；2.被上诉人袁小龙、张国栋、王志兴按照日承包费3506.85元（年承包费为128万元）连带向上诉人支付从2017年2月1日起到腾空房屋时止的承包费；改判被上诉人袁小龙、张国栋、王志兴向上诉人支付因逾期支付2016年度承包费26万元的违约金，违约金从2016年2月14日起直到付清为止按拖欠租金的5‰/日计算；判令被告袁小龙、张国栋、王志兴向上诉人支付因逾期支付2017年度承包费而产生的违约金，违约金按拖欠承包费的5‰/日计算；3.被上诉人袁小龙、张国栋、王志兴连带向上诉人支付拖欠的2017年2月到6月的水费156476.49元，以及6月以后的水费；向上诉人支付2016年度物业管理费1万元；4.改判被上诉人王志兴向上诉人支付转让费200万元（包括转让的20万元抵押金及经营权转让费180万元）。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。一、原审法院以上诉人与袁小龙重新签订合同后王志兴与上诉人之间的合同关系已经解除为由判决认定王志兴不承担连带责任属于认定事实错误。王志兴与上诉人签订的《承包合同》并未实际解除，王志兴与袁小龙、张国栋不仅仅是合伙关系，相对于上诉人讲，王志兴与袁小龙、张国栋是委托代理关系（表见代理），王志兴应当与袁小龙、张国栋对合同义务承担连带责任。二、原审法院认定的承包费数额错误。被上诉人应当按照日承包费3506.85元连带向上诉人支付从2017年2月1日起到腾空房屋时止的承包费。合同约定其本应当按照日5%向上诉人支付违约金，因该违约金比例偏高，故上诉人申请调低至日千分之五。原审法院主动按照银行同期贷款基准利率参照罚息标准向上诉人支付违约金没有法律依据。三、原审法院存在漏判情形。上诉人主张让被上诉人支付拖欠2017年2月到6月的水费156476.49元，支付2016年度物业管理费1万元，并在一审时提交相关证据，但原审法院未予判决。四、上诉人与被上诉人之间实质上是承包关系，未经上诉人同意不得进行转承包，原审法院认定为租赁关系错误。王志兴没有权利将上诉人的鼎盛宾馆转让给袁小龙，其转让行为无效。
袁小龙、张国栋辩称：一、答辩人应当按照80万元/年向上诉人支付租金。二、关于上诉人的上诉请求要求答辩人支付水费及物业费的诉讼请求，希望法院不予支持。
王志兴辩称：上诉人的各项诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的诉讼请求。
袁小龙、张国栋上诉请求：1.改判上诉人与被上诉人之间的租赁合同不予解除；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人不享有合同解除权，上诉人之所以停止支付租金是因被上诉人不予年检营业执照导致上诉人无法正常经营所致，是被上诉人违约在先，导致合同不能正常履行，其不享有合同解除权。二、一审法院认定事实不清，上诉人共支付给被上诉人租金为33万元，且有证据予以证实，一审法院认定上诉人从2017年3月之后共计支付租金为32万元，与事实不符。三、被上诉人没有行使解除权，所以上诉人与被上诉人签订的租赁合同没有解除。四、一审法院在判令合同解除的情况下，却未要求被上诉人赔偿上诉人剩余租期内的装饰装修残值损失，有违我国法律的规定。
永升大酒店辩称：1.2016年8月12日答辩人从未与上诉人重新签订过合同，更没有拿走合同。2.鼎盛宾馆与永升大酒店是两个经营主体，目前鼎盛宾馆在正常年检中。3.被上诉人拖欠水费影响了小区居民用水。4.鼎盛宾馆的营业执照等证件均有被上诉人保管，是否年检由被上诉人决定。5.2016年8月12日答辩人没有与上诉人进行协商装修事宜，也没有将承包费降至80万元。
王志兴对此未发表答辩意见。
大同市永升大酒店有限责任公司向一审法院起诉请求：1.依法解除《承包合同》；2.依法判令被告袁小龙与张国栋将位于大同市城区迎宾街与御河西路转角鼎盛宾馆一至七层房屋（建筑面积4000平方米）、主楼后小院、锅炉房、变压器、食堂、洗衣房等所含一切设备设施交付给原告；3.判令被告袁小龙与张国栋将大同市永升大酒店有限责任公司鼎盛宾馆的营业执照正副本、特种行业许可证、卫生许可证等证照交付给原告；4.依法判令被告袁小龙与张国栋共同向原告支付2016年度的租金（或承包费）26万元，并按照日租金3506.85元向原告支付从2017年2月1日起到腾空房屋时止的租金。向原告支付2016年度的物业管理费1万元；5.判令被告袁小龙与张国栋向原告支付因逾期支付2016年度租金的违约金，违约金从2016年2月14日起直到付清为止，按所欠租金26万元的每日5‰向原告支付违约金。判令被告袁小龙与张国栋向原告支付因逾期支付2017年度租金而产生的违约金32万元；6.判令被告王志兴对以上五项诉讼请求承担连带责任；7.判令由三被告向原告支付拖欠的水费156476.49元（2017年2月至2017年6月的水费）；8.判令被告王志兴向原告返还200万元。
一审法院认定的事实：2012年1月11日，原告与被告王志兴签订《承包合同》一份，约定王志兴承包鼎盛宾馆（一至七层及主楼后小院、锅炉房、变电室、食堂、工程部、人事部、洗衣房等所含一切设备设施），并使用宾馆的特种行业许可证、工商、税务、消防、卫生等手续；承包期限五年2012年2月1日至2017年2月1日；租金为每年140万元；承包期间因经营活动产生的一切费用由乙方（王志兴）承担。2013年8月1日王志兴与袁小龙签订《委托书》一份，内容为”基于大同市鼎盛宾馆经营承包协议，该企业经营管理责任从2013年8月1日起由袁小龙全面承担，并同时承担承包期间一切经济法律责任”。2013年8月1日王志兴与袁小龙签订《转让协议》一份，约定王志兴将鼎盛宾馆（承包期内）经营权转让给袁小龙，转让价格200万元。2014年3月30日，原告与袁小龙签订《承包合同》，约定由袁小龙承包上述宾馆，使用宾馆手续；承包期限八年，自2014年8月1日至2022年8月1日；租金半年一付，提前5日一次性支付，如有违约，按5%违约金计算。2014年7月26日付款，2015年1月26日及7月26日为付款日；乙方（袁小龙）因装修要求延长承包期限，甲方（原告）同意增加6年，注：按原合同期限日期算起，以后承包费每年按128万元计算。2017年2月14日张国栋、袁小龙给原告出具欠条一份，内容为”2016年承包费贰拾陆万元整（260000元），从2017年3月1日开始每日3400元支付卡支付，月计拾万零贰仟元整（102000元）至2017年12月，每月如此。言出必行，如有违约，按日5%计算违约金，双方严格遵守，不得反悔”。2017年2月-6月酒店欠供排水公司水费156476.49元。被告袁小龙、张国栋于2017年3月5日-6月10日通过工商银行向刘克愚（原告的法定代表人）支付租金32万元。
一审法院认为，原告与三被告分别签订《承包合同》，系双方自愿，合同内容亦不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该院予以确认。因被告王志兴与原告签订的合同在原告与袁小龙重新签订合同后已实际解除，不存在再次解除的问题。被告袁小龙、张国栋未按约定履行义务，应承担违约责任。故原告要求解除袁小龙与其签订的合同的请求符合法律规定，该院予以支持。合同解除后，被告袁小龙、张国栋应将租赁物（鼎盛宾馆1-7层）及宾馆的特种行业许可证、印章、工商、税务、消防、卫生等相关手续返还原告，并按月102000元向原告支付从2017年3月1日起至租赁物返还之日止的租赁费（已付320000元），同时向原告支付违约金32万元、水费156476.49元（截至2017年6月）。原告要求被告王志兴承担连带责任并返还200万元转让费的诉求依据不足，该院不予支持。另被告袁小龙、张国栋辩称，应由原告赔偿被告装饰装修损失。因被告袁小龙、张国栋没有证据证明损失情况，也未提出明确的反诉请求，故该院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告大同市永升大酒店有限责任公司与被告袁小龙于2014年3月30日签订的《承包合同》；二、被告袁小龙、张国栋于判决生效后二十日内将租赁物位于本市城区迎宾街与御河西路转角处鼎盛宾馆一至七层房屋（建筑面积4000平方米左右）、主楼后的小院、锅炉房、变电室、食堂、工程部、人事部、洗衣房等所含一切设施、设备及宾馆的特种行业许可证、印章、工商、税务、消防、卫生等相关手续返还原告大同市永升大酒店有限责任公司；三、被告袁小龙、张国栋于判决生效后二十日内按月102000元标准向原告大同市永升大酒店有限责任公司支付从2017年3月1日起至租赁物返还之日止的租赁费（已付320000元），并以中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告支付自2017年6月4日起（被告欠付租金之日）至向原告付清租赁费之日止以被告袁小龙、张国栋应付租金为基数计算的逾期付款违约金；四、驳回原告大同市永升大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28870元，由被告袁小龙、张国栋负担5002元（于本判决生效后十日内给付原告），由原告负担23868元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于承包合同应否解除一节。首先，永升大酒店与王志兴的承包合同关系订立于2012年1月11日，后王志兴于2013年8月1日将承包经营权转让给袁小龙，2014年3月30日，永升大酒店又与袁小龙重新签订了承包合同，确认由袁小龙承包经营，此时永升大酒店与王志兴的合同关系已经解除。永升大酒店所提供的证据亦不能证明王志兴与袁小龙、张国栋是合伙关系，故永升大酒店关于解除与王志兴的承包合同并要求王志兴承担连带返还责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，永升大酒店与袁小龙签订承包合同后，袁小龙未按照合同约定给付租金，且永升大酒店催要后，袁小龙、张国栋向永升大酒店出具欠条，但至今未按欠条承诺的日期和金额支付所欠承包费，已经构成违约，符合《合同法》第九十四条法定解除的事由。袁小龙、张国栋虽辩称永升大酒店不配合营业执照年检导致其无法正常经营，但对此未提供任何证据予以证明，本院对此抗辩不予采信。一审法院判决解除永升大酒店与袁小龙于2014年3月30日签订的《承包合同》正确。
关于承包费的数额一节。根据袁小龙、张国栋于2017年2月14日向永升大酒店出具欠条可认定，2016欠付承包费为26万元，从2017年3月1日起承包费变更为每月102000元。永升大酒店要求按照年租金128万元支付承包费依据不足，本院不予支持。已付租金永升大酒店认可32万元，而袁小龙、张国栋主张已付款为33万元，但对此未能提供证据予以证明，本院对此不予采信。故一审法院对承包费数额认定正确，本院予以维持。
关于水费、物业费一节。永升大酒店主张要求袁小龙、张国栋支付拖欠水费156476.49元（截至2017年6月），并提供缴费明细予以证实，一审法院对此予以认定，但在判决主文并未对该款项作出判决存在漏判。鉴于庭审后永升大酒店向本院提交书面说明认可其主张的水费已经交清，并提供了由大同市供排水集团出具的证明，故本院对永升大酒店的该项上诉请求不予支持。永升大酒店主张袁小龙、张国栋欠付2016年物业费1万元，虽承包合同约定该费用由承包方承担。但2017年2月14日的欠条是双方对欠款数额的再次确认，而该欠条并未对此予以明确，故双方应当按照欠条承诺金额履行。对永升大酒店的该项上诉请求本院亦不予支持。
关于王志兴是否应向永升大酒店返还转让费200万元一节。永升大酒店主张因王志兴以200万元价格将经营权转让给袁小龙，未经原告同意，所以要求王志兴返还200万元。王志兴辩称，其转让经营权是经永升大酒店同意的，且永升大酒店与袁小龙重新签订了合同并向袁小龙收取租金，袁小龙支付给王志兴的200万元费用包含了当时的库存商品、布草、消耗品、20万元押金及王志兴已交纳的2013年8月-2014年2月的租金，不应返还。本院认为，永升大酒店主张其对王志兴的转让行为不知情，但其与袁小龙重新签订承包合同证明其认可袁小龙的承包行为，而王志兴收取的转让费包括物品和租金价值，并未侵犯永升大酒店的合法权益，永升大酒店主张返还的依据不足，本院不予支持。
关于装修损失一节。袁小龙、张国栋主张如解除合同，永升大酒店应赔偿其装修损失。对此本院认为，袁小龙、张国栋提交的装修照片和合同，不足以证明其实际装修损失，其要求永升大酒店支付其装修损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，永升大酒店与王志兴、袁小龙先后分别签订的《承包合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，合同双方均应按约定履行合同义务。因王志兴在履行合同中将承包经营权转让给袁小龙，永升大酒店与袁小龙重新签订承包合同认可该转让行为，故永升大酒店与王志兴之间的承包合同已经解除。袁小龙、张国栋在经营过程中未按约定向永升大酒店交纳承包费，且在出具欠条后未按欠条时间履行，故永升大酒店要求解除承包合同的请求符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，永升大酒店要求袁小龙、张国栋返还设施设备和经营手续，交纳承包费的诉讼主张成立。因双方约定的违约金过高，一审法院以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准认定违约金并无不当。而袁小龙、张国栋关于返还装修损失的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，永升大酒店、袁小龙、张国栋的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费37012元，由上诉人大同市永升大酒店有限责任公司负担26212元，由袁小龙、张国栋负担10800元。
本判决为终审判决。
审判长齐立波
审判员苗建萍
审判员郑翔
二〇一八年三月二十七日
法官助理杨建斌
书记员李文静