云南省峨山彝族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0426民初718号
原告：杨海锐，男，1979年2月13日生，彝族，居民，住峨山彝族自治县。
委托诉讼代理人：杨海东(系杨海锐胞兄)，1974年9月10日生，彝族，居民，住峨山彝族自治县。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：沈鸿翔，云南理享律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。
被告：徐士会，男，1954年4月10日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县，现住峨山彝族自治县。
被告：郑玉红，女，1954年4月10日生，汉族，居民，住峨山彝族自治县，现住峨山彝族自治县。
原告杨海锐与被告徐士会、郑玉红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨海锐的委托诉讼代理人杨海东、沈鸿翔，被告徐士会、郑玉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨海锐向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐士会、郑玉红连带支付原告补偿款137938元，并返还房屋租金5000元；2、由二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月10日，原告与被告徐士会签订《租房协议》，约定：徐士会将峨山县城环城东路1号铺面租给原告使用；租期3年，即从2015年1月18日至2018年1月18日，租金为25000元/年。原告租赁铺面后，按协议支付了租金，并投入大量资金对该铺面进行装修，开办了“峨山县锐伊美容院”开展经营活动。2016年6月，峨山县政府进行旧城改造，将原告租赁铺面列入棚户区改造范围，并出台了土地及房屋征收补偿方案。方案明确：出租协议的解除及租金补助分配由房屋产权人自行与经营户协商解决。徐士会与峨山县双江街道办事处签订了《峨山彝族自治县2013-2017年城市棚户区改造项目土地及房屋征收补偿协议》，经相关部门测算并公示，徐士会所有的环城东路1号房屋可获得的补偿为：房屋总价374208元、土地总价135180元、装修及构筑物总价114488元、奖励50939元、临时安置补助20376元、搬家费15282元、商业用房停业补助90072元、其他补助总价125729元，共计800544元。上述补偿款已由徐士会及其妻子郑玉红领取。原告认为：1、其租用房屋后投入大量资金进行装修，装修及构筑物补偿款应对半分配，其应分得57244元；2、房屋租赁给原告后一直对外开展经营活动，故临时安置补助20376元、搬家费15282元应全部由原告领受；3、因政府征收行为发生在租赁期间，给原告造成经营收入的直接损失，商业用房停业补助款的一半，即45036元应由原告领受。以上四项共计137938元。另外，原告于2016年7月1日缴纳了2016年下半年的租金10000元，其已于政府规定时间搬出，终止了与徐士会的房屋租赁合同，徐士会应退还租金5000元。
被告徐士会、郑玉红共同辩称，1、涉及土地、房屋的各类款项均是由房屋征收产生，因此补偿款的权利主体为房屋所有权人；房屋内形成附着的装修、构筑物等均属于房屋所有权人，与原告无关，原告不应享有获得该补偿的权利；《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》第七条规定的其他补助部分、临时安置补助和搬家费均是按户（证）进行补助的，补助的主体应当是房屋所有权人；商业用房停业补助是按征收房屋面积予以确定，与租赁方的经营范围、收入等情况无关，该部分补偿也应补给房屋所有权人。2、房屋承租户没有获得征收补偿的权利，只有对实际损失获得补偿的权利。据调查在商铺征收前原告经营的美容院一年的营业收入仅为45000元，故答辩人只愿意退还原告租金4170元。
双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
原告杨海锐提交第7组证据即照片（原件）27张，欲证明承租铺面均系原告装修的事实；第8组证据即装修收条（复印件）1份，欲证明原告支付装修费的事实。被告徐士会、郑玉红对以上两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告的证明目的不予认可。本院认为，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，应予确认。经审查，该证据与《峨山县城市棚户区改造项目房屋装修装饰、构筑物及其他补偿价值表》相对应，能够证明原告对承租铺面进行装修的事实，故对原告的证明目的予以采信。
被告徐士会、郑玉红提交第1组证据中2013年1月1日签订的《租房协议》（原件）1份，欲证明：双方之间存在房屋租赁合同关系；第2组证据《娱乐场所文化审核合格证书》、《税务登记证》、《卫生许可证》（原件）各1份，欲证明：租赁给原告的房屋原是商业用房的事实；第3组证据《通知》（原件）1份，欲证明：租金计算依据，按政府规定该房屋于2016年10月15日前腾空，相应的租赁期限应按该时间终止；第4组证据《峨山县城市棚户区改造项目房屋装修装饰、构筑物及其他补偿价值表》（复印件）1份，欲证明：租赁房屋在此次拆迁中获得的装修项目补偿及金额。原告杨海锐认为第1组证据中2013年1月1日签订的租赁合同已被新合同内容作了变更，原合同属于失效合同不予质证；对第2组证据的关联性不予认可，认为针对的仅仅是一楼的70平方米铺面，且已失效；对第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不发表意见；对第4组证据提出其不了解补偿明细内容，请法院核实认定。本院认为，被告徐士会、郑玉红提交的上述证据来源合法、内容客观真实，应予采信。
诉讼中，依原告杨海锐申请，本院向峨山县城市棚户区改造项目指挥部调取了《峨山县城市棚户区集体土地改造项目选择不回购补偿资金登记表》、《峨山县城市棚户区集体土地改造项目货币补偿资金登记表》、《协议书》（编号XE421）、《峨山县城市棚户区改造项目房屋装修装饰、构筑物及其他补偿价值表》、《峨山县城市棚户区改造范围内经营户经营用房确认证明》、《峨山县城市棚户区改造项目房屋土地状况分户确认表》各1份。
经质证，原、被告双方对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。
根据庭审举证、质证及对证据的分析认定，本院确认以下事实：徐士会系峨山县城环城东路1号铺面房屋所有权人，其妻子郑玉红为共有人。2015年1月10日，杨海锐与徐士会签订《租房协议》，约定：徐士会将峨山县城环城东路1号铺面租给杨海锐使用，租期3年，即从2015年1月18日至2018年1月18日，租金为25000元/年。杨海锐按协议交纳租金后，投资开办了“峨山县锐伊美容院”进行经营活动。2016年6月，峨山县政府将涉诉房屋列入城市棚户区改造范围，并出台了《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》，方案第六条（一）规定：“……3、构筑物补偿见附表2。4、建筑装修价值按采量套价据实补偿。……”第七条规定：“（一）临时安置补助。按土地、建筑物补偿总价（不含构筑物、装修、零星树木补偿），每户（证）补助补偿总价的4%。（二）搬家费。按土地、建筑物补偿总价（不含构筑物、装修、零星树木补偿），每户（证）补助补偿总价的3%。（三）商业用房停业补助。按实际经营面积给予20个月租金补助，其中第一层补助标准为30元/月·㎡，第二层及以上层数补助标准为15元/月·㎡。出租协议的解除及租金补助的分配由房屋产权人自行与经营户协商解决。享受租金补助需要具备以下条件：1、持有合法的工商营业执照；2、提供合法有效的税务登记证或纳税证明；3、有固定的经营场所，有实际经营行为。”第十条第（四）项规定：“被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；存在产权纠纷的，由当事人双方自行解决。征收部门不承担房屋租赁、产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。”涉诉房屋共获得以下补偿：房屋补偿374208元、土地补偿135180元、装修及构筑物补偿114488元、奖励50939元、临时安置补助20376元、搬家费15282元、商业用房停业补助90072元，共计800544元。上述补偿款已由徐士会、郑玉红领取。按政府通知要求，双方当事人于2016年10月15日前腾出了涉诉房屋，协商解除了租赁协议。2016年7月1日，杨海锐交纳了2016年下半年的租金10000元。
庭审中，对照棚户区改造项目指挥部公布的装修装饰补偿价目表中所涉及的38个装修项目，杨海锐确认其投入的装修项目及对应的补偿款为：第8项乳胶漆涂料725.24㎡，因双方均做过乳胶漆涂料，其主张享有一半的补偿，即725.24㎡×20元/㎡÷2＝7252.5元；第10项镜子10㎡×45元/㎡＝450元；第17项铝合金窗10㎡×200元/㎡＝2000元；第22项卫生间塑钢门1道400元；第23项蹲坑1个200元；第24项强化地板9.25㎡×160元/㎡＝1480元；第25项墙纸8.4㎡×80元/㎡＝672元；第27项彩钢瓦38.72㎡×80元/㎡＝3098元，共计15552.5元，其遂将诉讼请求中装修及构筑物补偿款数额变更为15552.5元。徐士会、郑玉红认为，第8项乳胶漆涂料双方都涂过，不应当归杨海锐享有，对其他部分无异议。另，双方一致确认应退租金为4170元。
本院认为，原告杨海锐与被告徐士会订立的《租房协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议签订后，双方都按照约定履行了各自的义务，但由于租赁期内政府进行征收拆迁，租赁房屋在拆迁范围内，致使双方的《租房协议》不能够继续履行，双方经协商已解除协议。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”本案协议解除是政府征收行为所致，不存在哪一方违约的情形，故双方也无需向对方承担违约责任。原告已支付的租金，双方协商由被告退回4170元，予以确认。本案的争议焦点在于：装修及构筑物补偿、临时安置补助、搬家费、商业用房停业补助等四项费用应当归谁所有。本院认为，以上四项费用的归属应依照法律规定，根据双方在获得补偿中所起的作用，结合实际情况公平确认予以分配。具体评析如下：1、关于原告诉请装修及构筑物补偿15552.50元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案是因政府拆迁征收行为导致租赁协议解除，属因不可归责于双方的事由导致合同解除的情形，故应依照上述规定按照公平原则对装修及构筑物补偿款进行分配。因双方都做过乳胶漆涂料，原告主张一半的乳胶漆涂料装修补偿款7252.50元较为客观、合理，本院予以支持。被告以自己做过墙漆为由提出原告无权享有乳胶漆涂料装修补偿款的意见与事实不符，不予采纳。原告主张的其他装修被告无异议，其要求按照政府补偿价目表计算标准支付装饰装修补偿款共计15552.50元（乳胶漆涂料装修7252.50＋其他装修8300元）的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。2、临时安置补助20376元是针对房屋被征收后过渡期间的补偿，应归房屋所有权人所有，对原告的该项主张不予支持。3、商业用房停业补助90072元。该项补偿主要针对房屋产权人临时安置期间经营性用房的收入损失，同时兼顾承租人在房屋被征收前的效益及合理的停业损失，考虑还需要承租人提供营业执照、税务登记证等证照并有实际经营行为，获得上述补偿是双方一致配合的结果，故本院确定该项补助由原告享有20%，被告享有80%较为公平。故原告应得18014.40元（90072元×20%）。4、搬家费15282元。因原、被告均需要及时配合腾房并搬运相关物品，本院按50%在双方间进行分配，其中原告应得7641元。
综上，本案是因政府征收行为导致原、被告之间的租赁协议解除，被告作为房屋产权人按《峨山县城市棚户区土地及房屋征收补偿方案》获得了相应的补偿款，针对产权人与承租人之间如何分配相关补偿的问题，方案明确由双方协商解决。本案原、被告因不能协商一致诉至本院，本院依照法律规定，同时考虑争议四项补偿款的性质、计算标准、与双方的关联程度，结合公平原则进行分配，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下：
一、由被告徐士会、郑玉红于判决生效后十日内共同支付原告杨海锐装修及构筑物补偿15552.50元、商业用房停业补助18014.40元、搬家费7641元，合计41207.90元；
二、由被告徐士会、郑玉红于判决生效后十日内共同退还原告杨海锐预付租金4170元；
三、驳回原告杨海锐的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2884元，减半收取1442元，由原告杨海锐负担968元，被告徐士会、郑玉红负担474元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为判决书确定的履行期限届满后二年内。
审判员 施绍宏
二〇一七年四月二十日
书记员 曹丽丽