云南省砚山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2622民初1257号
原告：张莉，女，1977年12月24日出生，汉族，云南省砚山县人，高中文化，居民，住云南省砚山县江那镇。
委托诉讼代理人：马耀，云南盘江律师事务所执业律师，特别授权。
被告：李祝该，男，1981年12月10日出生，汉族，云南省砚山县人，大专文化，居民，住云南省砚山县。
委托诉讼代理人：杨娟，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。
委托诉讼代理人：杨启献，云南杨柏王律师事务所执业律师，特别授权。
第三人：王仁仙，女，1962年6月6日出生，汉族，云南省砚山县人，高中文化，住云南省砚山县江那镇。
第三人：唐映谦，男，1970年1月25日出生，汉族，云南省砚山县人，高中文化，住云南省砚山县江那镇。
第三人：吴绍兴，男，1978年12月13日出生，汉族，云南省砚山县人，初中文化，住云南省砚山县江那镇。
原告张莉与被告李祝该房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，被告李祝该申请追加王仁仙、唐映谦、吴绍兴作为本案第三人参加诉讼，本院依法通知王仁仙、唐映谦、吴绍兴作为本案第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张莉向本院提出诉讼请求：1.判决解除张莉与李祝该双方2016年5月13日签订的《房屋租赁合同》，责令李祝该立即腾空房屋，交还张莉；2.判决李祝该支付违约金19.8万元交给张莉；3.判决李祝该支付占用房屋期间2017年8月8日至2017年12月8日的房屋租金22万元给张莉，房屋租金计算期间为人民法院判决为止。事实和理由：2016年5月13日，张莉、李祝该双方经协商一致，签订了一份《房屋租赁合同》，约定张莉将位于砚山县江那镇兴城大街的房屋出租给李祝该使用，租赁期15年，自2016年8月8日至2031年8月8日止，每年租金66万元，租金支付方式为一年一付，每年8月8日前付清下一年度房租，违约应承担年租金总额30%的违约金。合同签订后，张莉依约将房屋交付李祝该管理、使用，李祝该也依约交付了第一年的房屋租金66万元给张莉，但到今年8月8日应交下一年房屋租金时，李祝该未主动交付，张莉以电话、短信形式向李祝该追要，但李祝该置若罔闻，拒不交付，至今已超过交付租金的期限一个多月，以其行为表明不愿履行合同，合同目的无法实现，因此张莉起诉至法院。
李祝该辩称，一、张莉、张莉的丈夫吴绍兴与李祝该、唐映谦、王仁仙之间存在合法有效的合伙协议关系。2016年5月初，张莉、张莉的丈夫吴绍兴与李祝该、唐映谦、王仁仙就合伙经营位于砚山县江那镇兴城大街锦坤地产隔壁（张莉与吴绍兴共有房屋所在地）的宾馆、KTV签订第一份《合伙协议书》，后因合同条款变更，2016年5月20日另行签订《合伙协议书》，其中约定四方各出资200万元，各占投资总额25%，合伙期限15年；李祝该负责日常管理工作，记账由王仁仙、张莉负责，经营收入的银行卡由张莉负责；合伙经营期间，任何一方不得从事有损经营项目的行为等内容。虽然合伙协议仅系吴绍兴个人签字，但结合协议的内容以及吴绍兴与张莉系夫妻关系的事实，张莉亦为合伙事业的合伙人之一，与其丈夫吴绍兴共同占投资总额的25%。二、张莉、吴绍兴系本案所涉房屋的出租人，同时与李祝该、唐映谦、王仁仙共同作为本案所涉房屋的承租人，5人共同承担房租的给付义务；应追加唐映谦、王仁仙及张莉夫妻两人作为本案当事人；房屋租赁合同签订后，李祝该等合伙人已按照合同约定将保证金10万元、房租66万元一次性支付给了张莉，其中按照合伙约定应由吴绍兴及张莉承担的25%房租及保证金，吴绍兴及张莉并未实际出资，由张莉直接出具收条确认。三、张莉和吴绍兴未依约于2016年8月将房屋完工交付给李祝该等人使用，对于李祝该等人未能如期使用期间（2016年8月至12月）的房屋租金张莉及吴绍兴应当予以返还或用于抵扣下一年的房租；本案中，双方所约定的交付时间为2016年8月8日以前，但交付时间届至时张莉与吴绍兴未按照合同约定时间交付适于承租人使用的房屋，直到2016年12月底才交付。而李祝该等人所支付的房租自2016年8月开始计算，故对于因张莉及吴绍兴逾期交付而给李祝该等人造成的房租损失，应由张莉和吴绍兴承担。四、砚山县文化广电体育旅游局（简称砚山县文广体旅局）对张莉、李祝该等合伙人所合伙经营的御澜大酒店的处罚行为应认定为不可抗力。2017年7月17日，张莉、李祝该等合伙人所合伙经营的御澜大酒店因涉嫌违反《娱乐场所管理条例》被砚山县文广体旅局责令立即停止违法经营行为。此行政处罚行为属于双方及其他合伙人均不能预见的不可抗力，已严重影响双方依约履行合同义务，故根据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定，双方互相免除违约责任。五、张莉所起诉的租金及违约金缺乏事实依据。因行政处罚事宜，张莉、吴绍兴及李祝该等合伙人曾于2017年8月中旬召开会议，经协商各方一致同意积极应对砚山县文广体旅局的处罚，因付款时间临近，吴绍兴及张莉根据《合伙协议书》“十，合伙经营期间，任何一方不得从事有损经营项目利益行为”的约定，均同意暂缓两月支付租金以及因张莉、吴绍兴的出资尚未到位，以所支付的保证金及两人欠缴的出资折抵下一年度的租金，也就是说张莉与李祝该等人均已达成合意更改了租金给付的时间以及租金给付的方式，李祝该等人迟延给付租金的行为已经得到张莉和吴绍兴的同意，并未违反合同约定；既然李祝该等人延迟给付的租金的行为已经得到张莉及吴绍兴同意，则李祝该等人的行为不构成违约，故张莉所诉违约金缺乏事实依据。综上所述，请求驳回张莉的诉讼请求。
王仁仙述称，张莉起诉我们是不对的，她交房租就是跟李祝该律师说的一样，我们的法人没有不接电话，还召集了各个股东开会，各种原因导致了没有给租金，因为吴绍兴钱没有到位，导致我们没有支付租金给张莉，吴绍兴说回去与张莉商量一下，最后就没有结果了，相隔几个月李祝该就接到了传票。张莉的起诉我不同意，房子盖好了，当时她的房子都没有人要，股东都是我找的，现在我们投入几千万，她想解除就解除，我们的投资怎么办，现在还在借贷款赔钱，生意刚刚有点起色她就想解除合同，不可能，我们每个股东都私下找张莉调解过，她的目的就是要涨房租，我们生意怎么样都还不知道，解除了合同之后我们投入的钱怎么办。
唐映谦述称，我不同意解除合同，钱都是贷款来的，解除合同后，我们投资那么大，大家怎么办，之后一直有调解，张莉与我们的条件有很大区别，在房租上调解不了，我不同意取消合同。
吴绍兴述称，一、不应该追加为第三人参与诉讼。虽然我与李祝该存在合伙关系，但合伙经营的是宾馆、KTV业务，不是合伙租赁房屋，在李祝该与张莉签订的房屋租赁合同中，双方当事人只有张莉、李祝该两人，答辩人不是合同一方，根据合同的相对性原则，该房屋租赁合同仅对张莉、李祝该产生约束力及存在相应的权利义务关系，与答辩人没有关系；张莉主张的是房屋租赁合同纠纷，没有主张合伙纠纷，我与房屋租赁没有关系，不符合参与诉讼的条件，仅凭李祝该的申请就追加我们作为第三人参与诉讼明显错误。二、张莉的诉讼请求应予支持。根据诚实信用原则，作为合同双方的张莉、李祝该应按照合同约定全面履行自己的义务，张莉已经按约将房屋交付李祝该管理、使用，履行了自己应尽的义务，但李祝该却故意违反合同约定，不按合同约定期限交付房屋租金，甚至在张莉主动提醒交付的情况下，拒不交付，李祝该的行为表明其不愿履行合同，并已违反合同约定，构成违约，符合双方约定的解除合同的条件。三、在支付房租时，办理文化经营许可证的时候，我们的合伙人开始说60万元包办，后面变成100万元，说100万元我们合伙人也得出，不出就从房租里面扣，所以才导致了今天的情况，我已经和他们阐明过，房租是房租，费用是费用，不应该混在一起谈。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张莉提交了证据：1.《房屋租赁合同》复印件一份，以证实张莉、李祝该于2016年5月13日签订房屋租赁合同，约定每年8月8日需交付房屋租金，逾期一个月未交，张莉有权单方解除合同，李祝该应承担违约金的事实；2.短信息1页，以证实李祝该未按合同约定期限交付房屋租金，张莉以短信形式通知李祝该交付，但李祝该拒不交付的事实。经质证，李祝该、王仁仙、唐映谦对张莉提交的证据的三性无异议。但不认可证明观点，对证据1，认为合同6-2条，5-7条权利义务不对等，有失公允，应该予以调整；对证据2，认为是2017年8月7日与8月9日发送的，就发送催款信息的时间说，不符合合同解除的条件，也不能证明李祝该构成根本违约的事实，李祝该在接到短信之后，与吴绍兴及张莉通过口头协商更改了付款的时间，当时第三人吴绍兴、唐映谦、王仁仙均在场，所以该证据不能证明张莉主张构成违约的根本事实。吴绍兴对张莉提交的证据无异议。李祝该提交了证据：1.《补领结婚登记审查处理表》、砚国用（2011）第00XX号国有土地使用权证，以证实张莉与吴绍兴系夫妻关系以及位于砚山县江那镇兴城大街的土地使用权及地上附着物系夫妻的共同财产；2.《合伙协议书》一份，以证实2016年5月初，张莉及丈夫吴绍兴与李祝该、唐映谦、王仁仙就合伙出资经营签订了《合伙协议书》，因合同条款变更，四方于2016年5月20日另行签订《合伙协议书》；3.《房屋租赁合同》一份、《收条》两张，以证实：①合伙合意达成后，李祝该作为合伙人代表与张莉及吴绍兴达成房屋租赁的合意，并于2016年5月13日签订《房屋租赁合同》，②基于张莉、李祝该等四方的合伙关系，本案所涉房屋的出租人系张莉、吴绍兴，承租人系李祝该、唐映谦、王仁仙及张莉、吴绍兴共同承担，人民法院应追加唐映谦、王仁仙及张莉夫妻两人作为本案被告，③房屋租赁合同签订后，李祝该等合伙人已经按照合同约定将保证金10万元、房租66万元一次性支付给张莉，其中按照合伙约定应由吴绍兴、张莉承担的25%房租及保证金，吴绍兴、张莉并未实际出资，由张莉直接出具收条确认；4.《保证书》一份、《微信宣传图片》3张，以证实：①因张莉与吴绍兴未依约在2016年8月8日将房屋交付给李祝该等人使用，故其保证60天内完成施工，最迟在开业前15天（原定开业时间2016年10月1日）将房屋施工完毕交付给李祝该等人使用，否则承担造成的损失，②张莉和吴绍兴未按其保证如约完工交付，于2016年12月底才交付房屋给李祝该等人，故对于未能如期使用期间2016年8月至12月的房屋租金，张莉及吴绍兴应当予以返还或用于抵扣下一年的房租，③该保证书印证了吴绍兴与张莉系共同出租人的事实，④三张宣传图片系御澜大酒店试营业时在微信朋友圈所公开推广的内容，证明了因张莉和吴绍兴未依约定时间交付适格的租赁物，该酒店于2017年1月21日才开始试营业；5.（砚）文罚告字[2017]第8号《行政处罚事先告知书》，以证实：①2017年7月17日，合伙人所合伙经营的御澜大酒店因涉嫌违反《娱乐场所管理条例》被砚山县文广体旅局责令立即停止违法经营行为，②处罚属于不能预见的不可抗力，③因处罚事宜，合伙人曾召开会议，经协商各方一致同意积极应对处罚，因付款时间临近，吴绍兴和张莉根据《合伙协议书》“十，合伙经营期间，任何乙方不得从事有损经营项目利益行为”的约定，均同意暂缓两个月支付租金以及张莉、吴绍兴的出资尚未到位，以所支付的保证金及两人欠缴的出资折抵下一年度的租金。经质证，张莉的质证意见为：第1组证据三性无异议；第2组证据与本案没有关联性，原告方主张的是租赁合同关系，所以该组证据与原告无关，对被告证明观点有异议，张莉并不是合伙协议人，案外人的约定与张莉无关；第3组证据真实性无异议，房屋租赁合同与收条只能证明原、被告就房屋租赁有相关约定，并且出租了房屋和收到租金的事实，被告的其他观点不予认可；第4组证据《保证书》、《微信宣传图片》3张真实性无异议，但与原告主张的事实没有法律上的因果关系，对被告证明的观点不予认可，被告认为原告延迟交付房屋是不成立的，在长达一年的时间里被告都没有向原告提出原告延迟交房的违约行为；第5组证据处罚告知书真实性无异议，但与本案没有法律上的因果关系，对被告证明观点不予认可，行政处罚也不属于不可抗力，是应该遵守的，是可以预见的，是被告故意造成的，不能成为抗辩的理由。吴绍兴的质证意见为：对第1组证据无异议；第2组证据无异议，合伙中张莉前期掌握了银行卡密码，但是后面并没有掌握，他的证据不认可。王仁仙、唐映谦对李祝该提交的的证据均无异议。王仁仙、唐映谦、吴绍兴未提交证据。对当事人无异议的证据，包括张莉提交的证据和李祝该提交的第1组、第3组证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院认证如下：李祝该提交的第2组证据、第4组证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信；李祝该提交的第5组证据虽客观真实，来源、形式合法，但与本案不具有关联性，对该组证据不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
张莉与吴绍兴系夫妻关系，双方在砚山县兴城大街建盖房屋一幢。李祝该、王仁仙、唐映谦和吴绍兴四人系合伙关系。2016年5月13日，张莉作为出租方（甲方）与作为承租方的李祝该（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定了以下主要内容：甲方将其位于砚山县兴城大街房子租赁给乙方作商业经营用途，经营范围以乙方营业执照为准。甲乙双方商定，租赁期为15年，从2016年8月8日至2031年8月8日止。乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，且对已收取的保证金、租金不予退还。（3）乙方拖欠租金累计超过30天的。甲乙双方商定，所约定出租房屋的年租金为66万元，租金支付方式为一年一付。订立本合同后甲方将房屋交付乙方使用前，乙方一次性向甲方交纳第一年租金及保证金，乙方须在每年8月8日前付清下一年度房租。甲方负责将变压器安装完毕，第三层板面浇灌好，入户做到通电通水。租赁期满或者解除合同时，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿。任何一方未能履行本合同规定条款时，均视为违约，违约方应向守约方支付年租金总额30%的违约金。乙方拖欠租金累计超过30天，甲方有权单方解除合同，收回所出租房屋，乙方须继续支付甲方收回房屋之前应付租金和向甲方支付年租金总额30%的违约金。因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担违约责任。合同还对其他事项作了相应约定。当天，李祝该按合同约定支付了租房保证金10万元，张莉出具了收条。2016年5月20日，李祝该、王仁仙、唐映谦和吴绍兴四人签订了书面《合伙协议书》，协议书约定了四人共同出资经营宾馆、KTV，地点位于砚山县江那镇兴城大街锦坤地产隔壁即本案张莉所出租房屋，合伙期限为15年，四人各出资200万元，各占投资总额的25%，支付所需宾馆用品和装修等费用，资金分批交由李祝该统一列支，记账由王仁仙、张莉（合伙协议记载为张丽），李祝该任董事会主席（法人代表）。2017年8月11日，李祝该、王仁仙、唐映谦将当年房租分别转账给张莉，张莉向李祝该出具了《欠条》，载明：“今收到李祝该2016年8月8日至2017年8月8日房租款人民币：陆拾陆万元整（￥660000.00）。”另查明，张莉与李祝该签订房屋租赁协议后，李祝该及合伙人为合伙事务组织人员对没有建完毕但主体完工（已封顶）的房屋进行施工，至2016年8月9日，吴绍兴出具《保证书》，保证屋面防水10天做好，外墙脱架40天做好，变压器通电60天安装调度完毕，最迟在开业前15天一定要完成，否则承担造成的损失。李祝该等合伙人因合伙事务投入了1100万元至1200万元左右。2017年1月21日李祝该等人经营的合伙事务（宾馆和KTV）试营业。房屋租赁合同约定的支付租金时间届至，李祝该未支付下年度房屋租金，2017年8月7日、8月9日，张莉两次向李祝该发送短信息，告知李祝该应支付下年的房租，李祝该收到短信后在8月中旬召集了四位股东商量解决房屋租金到期的事宜未果。2017年9月18日张莉诉至本院后，李祝该、王仁仙、唐映谦分别找张莉和吴绍兴要求协商解决，表示同意支付租金，但因双方意见分岐协商未果。还查明，在李祝该、王仁仙、唐映谦和吴绍兴合伙关系中，李祝该、王仁仙、唐映谦实际现金出资各236万元，吴绍兴实际现金出资194万元，吴绍兴认为垫付发电机组、变压器、监控和灯具、洁具等材料与其他股东未结算，与其他股东之间存在争议。审理中张莉认可自己仅在前期代吴绍兴管理过合伙事务；李祝该认可至今酒店正常经营，KTV经营不太正常，但仍在经营。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”张莉、李祝该所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，该房屋租赁合同关系合法、有效，依法应予以保护。本案争议焦点为：一、李祝该未按合同约定迟延交付租金的行为是否导致合同解除，张莉要求解除合同并腾空房屋返还房屋的请求是否应当支持；二、违约责任应该如何承担，即支付违约金及占用房屋期间的租金应该如何计算。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”张莉与李祝该签订合同后，李祝该等人即对所租赁的房屋进行施工，事实上已实际占有了该租赁房屋，故张莉已经交付了房屋，完成了出租人的义务，按合同的约定，李祝该也履行了第一年交付房屋租金的义务，但李祝该在第一年租期届满后没有及时向张莉履行给付租金的义务，已经违反合同约定，应承担相应的违约责任。张莉作为房屋出租人，收取房屋租金即可实现合同目的，李祝该作为房屋承租人交付租金和合理使用房屋是其应尽合同义务，本案中，李祝该在约定交付房屋租金时间届至张莉提示交付后即召集了合伙人商议解决房屋租金到期的事宜，且在诉讼后也和其他合伙人找到张莉要求给付房屋租金，可以确认李祝该并没有故意拒绝交付租金，张莉主张李祝该未主动交纳下年度租金导致合同目的不能实现，本院不予确认。张莉与李祝该所签订的房屋租赁合同约定了承租方拖欠租金超过30天，承租人可以解除合同，本案中，张莉与吴绍兴系夫妻关系，吴绍兴与李祝该、王仁仙、唐映谦系合伙关系，张莉与李祝该所签订房屋租赁的期限为15年，为较长期限的房屋租赁合同，为实现合伙目的，以李祝该为代表的合伙人在该房屋上投入了1100万元至1200万元，租赁合同的解除可能导致合伙人包括张莉夫妻产生巨大损失并引发其他纠纷，因此，基于民事行为公平和诚信原则，张莉在行使解除权时应当给予李祝该等人合理准备期间，以维护合同稳定和交易安全，张莉仅通过短信方式提示应当支付租金，内容上没有明确的期限，至张莉起诉李祝该仅逾期支付租金40天，而李祝该等人均表示愿意交纳租金，原、被告之间的租赁合同应继续履行为妥，对张莉要求解除《房屋租赁合同》并交还房屋的请求，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，李祝该违反了合同约定未按时交纳租金，应当承担相应的违约责任，根据双方合同的约定违约方应当向守约方支付年租金总额30%的违约金，故张莉要求支付违约金19.8万元的请求，本院应当支持。对张莉要求支付房屋租金至法院判决止的请求，因全额支付房屋租金是承租人应当履行的合同义务，本院考虑已不支持张莉要求解除合同的请求，李祝该迟延支付房屋租金承担违约责任后应当及时履行给付租金的义务，如仅支持张莉的此部分租金的请求，势必造成对张莉的不利，故本院不予处理。
综上所述，对于张莉向本院提出的诉讼请求本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、由李祝该于本判决生效之日起十日内支付张莉违约金198000元；
二、驳回张莉的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7570元，减半收取计3785元，由李祝该负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。
审判员 张援朝
二〇一七年十二月十五日
书记员 杨 梦