福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霞民初字第1130号
原告阮思良，男，1968年10月14日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人陈言峰，霞浦县法律援助中心律师。
被告霞浦县妇幼保健院，住所地：霞浦县松城街道府前路***号。
法定代表人陈迎霞，该保健院院长。
委托代理人黄惠铭，福建宽达律师事务所律师。
委托代理人张群，男，1960年5月4日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。系被告霞浦县妇幼保健院副院长。
原告阮思良与被告霞浦县妇幼保健院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮思良及其委托代理人陈言峰、被告霞浦县妇幼保健院委托代理人黄惠铭、张群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阮思良诉称，原告经招投标程序于2014年2月10日与被告签订了房屋租赁合同，向被告霞浦县妇幼保健院承租位于霞浦县松城街道目海路86-11号旧业务楼。原告于2013年9月3日缴纳了保证金20万元，分别在2014年1月29日、1月30日、2月18日、2月28日四次通过中国农业银行霞浦支行转账支付了租金25万元、25万元、50万元、7.5万元，共计127.5万元。原告还为开办幼儿园需要，对承租的房屋进行了检测，花费了检测费1.95万元。因被告未能按合同约定提供具有出租权的证明文件，原告经了解才得知被告出租的房屋至今未取得土地使用权证和房屋所有权证，主体建筑一栋系1984年所建设、另一栋系1989年建设，也没有取得建设用地许可证、建设许可证或建设用地规划许可证、建设工程规划许可证件或取得相关部门批准建设房屋的文件。因无法正常使用承租房屋，原告于2014年11月19日向被告提出终止履行租赁合同并将房屋钥匙交还被告。双方曾就租赁合同终止履行一事多次协商，但皆无果。被告的行为已造成原告经济损失，包括已交纳租金的利息损失和检测费用的损失，其中利息损失从2014年3月1日起计算至被告将租金全部归还原告之日止（以127.5万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第52条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，原被告签订的房屋租赁合同属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，且因被告存在过错，应赔偿原告的经济损失。请求判令：1、依法确认原、被告于2014年2月10日签订的房屋租赁合同为无效合同；2、被告退还原告已缴纳保证金20万元及租金107.5万元，并赔偿租金的利息损失（从2014年3月1日起以127.5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至偿还之日止）；3、被告赔偿原告经济损失检测费用1.95万元。
被告霞浦县妇幼保健院辩称，1、原告是为了开办幼儿园需要，对承租的房屋进行检测，该行为是原告自行决定的，并且是为了原告自身利益的需要，原告要求被告承担其花费的检测费1.95万元，于法无据；2、被告在对旧业务大楼进行竞租时，已对其拥有产权的情况进行告知；3、被告霞浦县妇幼保健院的前身是霞浦县妇幼保健所，是霞浦县计划生育委员会下属的事业单位，其业务大楼的建设不仅取得了主管部门的批准，而且还得到霞浦县委、霞浦县政府领导的高度重视。旧业务大楼是完全合法的建筑，不是违法建筑；4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该条规定提及的建设工程规划许可证，是在1990年4月1日实施的《城市规划法》中才有的要求，在此之前，没有法律、法规要求建设工程需要取得规划许可证，因此，原告对该解释的引用是错误的，违反了法律适用的基本原则；5、原告诉称无法正常使用承租房屋的理由不成立；6、原告损失是由原告自身的行为造成的，与被告没有联系，无权要求被告承担赔偿责任；7、合同有明确约定履约保证金，被告不同意退还。8、当时妇幼保健院不属于规划区域，所以没有建设用地许可证，更没有建设用地规划许可证。被告出租的是公房，不适用最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告阮思良经招投标程序于2014年2月10日与被告霞浦县妇幼保健院签订了《房屋租赁合同》，向被告承租位于霞浦县松城街道目海路86-11号旧业务楼。合同约定，租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日止；租金总金额337.5万元，2014年2月10日前付137.5万元，2014年9月1日前付清余款。原告于2013年9月3日向被告缴纳了保证金20万元，并分别于2014年1月29日、1月30日、2月18日、2月28日四次通过转账支付了租金25万元、25万元、50万元、7.5万元，共计127.5万元。被告将租赁房屋的钥匙交付给原告。原告为开办幼儿园需要，对承租的房屋进行了检测，花费了检测费1.95万元。被告出租的房屋主体建筑共三栋楼，均于1984年后所建，三栋楼至今未取得土地使用权证和房屋所有权证。原告于2014年11月19日向被告提出终止履行租赁合同，并将房屋钥匙交还被告。
上述事实，双方当事人没有异议，且有原告提供的《房屋租赁合同》、对账单、收据等及双方当事人的当庭陈述为据，本院予以确认。
本案争议的焦点是：合同是否有效，被告应否退还原告已缴纳的保证金20万元及租金107.5万元，并赔偿原告经济损失包括租金利息（从2014年3月1日起以127.5万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至偿还之日止）和检测费用损失1.95万元。
对此，本院予以分析认定如下：
原告认为，因被告出租的房屋没有取得建设用地许可证和建设规划许可证，也未获得主管部门批准，导致原告无法实现合同目的，该合同系属无效。被告应返还租金和保证金，并赔偿损失。
被告认为，其出租的房屋有经主管部门批准，不是违法建筑，原告适用的法律不当，《城市规划法》是在1990年4月1日实施的，被告房屋建筑在此之前，不适用该法律。原、被告订立的合同合法有效，同意原告终止合同，但保证金不予退还，不存在被告赔偿损失问题。被告提供下列证据予以证明：（霞计基字（87）第095号文，用以证明霞浦县妇幼保健院旧业务大楼建设已取得主管部门的批准；（1982年12月18日与霞浦县计划生育委员会（即计生委）所立契约，用以证明霞浦县妇幼保健院对旧业务大楼的土地拥有权利；（鉴定报告及建筑抽样风险评估，用以证明霞浦县妇幼保健院旧业务大楼符合安全要求，能够正常使用。④竞标须知，用以证明被告已对出租房屋进行充分展示。原告质证认为，对证据（霞计基字（87）第095号文，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联。理由是：1、该文载明的房屋所有权主体是霞浦县计生委，霞浦县计生委和霞浦县妇幼保健院是独立的两个主体；2、其载明基建规模是500平方米，而本案被告租给原告的面积是2000多平方米，如果确实是妇幼保健院的，与出租给原告的面积也是不一样的；3、根据《城市规划条例》，建设应当要有建设许可证和规划许可证，但是被告没有该证件，即使有批文，没有建委的建设许可证，也是违法的；4、该批文中的房屋是1987年建设，与被告建设该房屋的时间也是不一样的，说明这基建计划不是被告妇幼保健院的房子。对证据（1982年12月18日与霞浦县计划生育委员会（即计生委）所立契约，真实性、合法性无异议，但1982年的时候计生委和妇幼保健院已经分开了，不能证明被告的主张，更不能以契约作为批文。对证据（鉴定报告及建筑抽样风险评估，真实性无异议，是原告为了安全使用房屋，自行委托鉴定的报告，但与合同是否有效没有关联。对证据④竞标须知真实性无异议，但与本案没有关联。
本院分析认证认为，被告提供的证据（霞计基字（87）第095号文系霞浦县计划委员会批文，载明：项目为霞浦县计生委，面积500平方米，时间是1987年9月15日。证据（契约，载明：计生委购买所有的坐落于南门外的田地，东向划分一块转让给霞浦县妇幼保健所使用，立契人为霞浦县计生委，时间为1982年12月18日。从证据（可以看出计生委和被告霞浦县妇幼保健院（前身为霞浦县妇幼保健所）在1982年12月18日起即为两个独立的单位，证据（批文是同意霞浦县计生委建设房屋，与诉争的被告出租房屋没有关联，不能证明被告的房屋已经取得建设批准。证据（鉴定报告及建筑抽样风险评估，只能证明房屋使用性能，不能证明是否经过批准建设。证据④竞标须知，能够证明被告对出租房屋进行展示，但不能证明已经告知出租房屋未经建设批准的情况。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而本案被告出租的房屋系1984年之后建设，国务院《城市规划条例》于1984年1月5日施行，该条例第四十四条规定，必须取得建设规划许可证后方可施工。之后的《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城乡规划法》对必须取得建设规划许可证亦作了相关的规定。被告出租的房屋，系属县政府及镇政府所在地，属于城市规划区域，被告未能提供证据证明已取得建设工程规划许可证或获得主管部门的批准，依法应认定房屋出租合同无效。原、被告订立的《房屋租赁合同》第一条明确约定：甲方（被告）保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。故被告对未经建设批准及取得建设规划许可证的房屋进行出租，且未如实告知，导致合同无效，主要过错在于被告；退一步说，即使被告出租房屋有经过主管部门批准，因被告无法提供相应的建设许可证明和房产权属两证，致使原告无法实现开办幼儿园的合同目的，主要过错在于被告，被告存在违约，也应承担违约责任。原告需开办幼儿园，对被告房屋证件及手续不全，没有尽到审慎注意义务，亦存在一定过错。因合同无效，按合同法的规定，双方应返还收取对方的财物，对造成各自的损失可由各自承担。故原告请求被告退还原告已缴纳的保证金20万元及租金107.5万元，本院予以支持。原告请求被告赔偿经济损失包括租金利息（以127.5万元为基数，从2014年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至偿还之日止）和检测费用损失1.95万元，本院不予支持。
综上，本院认为，被告霞浦县妇幼保健院将未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的霞浦县松城街道目海路86-11号旧办公楼出租给原告，致原告无法正常使用租赁房屋实现合同的目的，故双方订立的房屋租赁合同无效。导致合同无效，双方均有过错，原告请求被告返还原告已缴纳的保证金20万元及租金107.5万元，本院依法予以支持。被告认为合同有效及不予退还保证金和赔偿损失的意见，因不能提供充分的证据证明，本院不予采纳。原告请求被告赔偿经济损失即租金利息（以127.5万元为基数，从2014年3月1日起至偿还之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算）和检测费用损失1.95万元，因对合同无效原告自身亦有过错，故该请求本院不予支持。被告主张其出租的是公房不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因其虽系公房但不是依照国家福利政策租赁的，不属于该解释第一条规定的除外情形，应当适用该解释的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
原告阮思良与被告霞浦县妇幼保健院于2014年2月10日签订的房屋租赁合同无效；
被告霞浦县妇幼保健院应于本判决生效之日起十日内返还原告阮思良保证金20万元及租金107.5万元，合计127.5万元；
驳回原告阮思良的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为17828元，由原告阮思良负担228元，被告霞浦县妇幼保健院负担17600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄家华
审 判 员 苏玲玲
人民陪审员 赖惠娟
二〇一五年十月十五日
书 记 员 周巧玲
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
执行提示
本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。