江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0205民初2692号
原告:无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司，住所地无锡市梁溪区黄巷街道民丰西苑231号-233号。
法定代表人：陈燕明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴斌、王晓岚，江苏崇宁律师事务所律师。
被告：朱峰，男，1976年9月24日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：徐张全，江苏可德律师事务所律师。
被告：陈建清，男，1971年3月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。
委托诉讼代理人：浦智华，江苏金渠律师事务所律师。
原告无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司（以下简称双燕公司）与被告朱峰、陈建清案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月24日受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告双燕公司的委托诉讼代理人吴斌、王晓岚，被告朱峰的委托诉讼代理人徐张全到庭参加了诉讼，被告陈建清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双燕公司向本院提出诉讼请求：1、停止对无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋的执行措施；2、确认陈建清对无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋不享有占有、使用、收益的权利；3、确认双燕公司对无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋享有所有权；4、判令陈建清协助办理将无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋过户至双燕公司名下的手续；5、本案诉讼费由朱峰、陈建清共同负担。事实和理由：2014年1月4日，双燕公司与陈建清在（2013）北执字第0958号执行案件中达成协议，由陈建清将其所有的无锡市颐和湾公寓40-1702号房屋的所有权转移给双燕公司用于抵偿陈建清结欠双燕公司的债务。此后，陈建清向双燕公司交付了上述房屋及钥匙，双燕公司对上述房屋实际占有并享有使用、收益、处分的权利。此后，双燕公司因故一直处于办理上述房产过户手续的过程中，后因该房产在无锡市锡山区法院（以下简称锡山法院）审理的（2015）锡法商初字第0482号案件中被查封而未能办理过户手续。2016年4月20日，锡山法院作出（2015）锡法商初字第0482号民事判决，判令陈建清向朱峰归还借款本金100万元并支付逾期利息。嗣后，锡山法院于2016年9月13日对陈建清立案执行。因陈建清与双燕公司签订以物抵债协议并向双燕公司交付案涉房屋的行为均发生在朱峰对陈建清提起诉讼前，双燕公司合法取得了案涉房屋使用、收益及处分的权利，故锡山法院在执行程序中对案涉房屋采取拍卖措施损害了双燕公司的合法权益。综上，请求法院判决支持双燕公司的全部诉讼请求。
被告朱峰辩称：1、双燕公司与朱峰间不存在债权债务关系或其他法律关系，故双燕公司将朱峰列为被告属诉讼主体不适格；2、双燕公司请求确认对诉争房产享有所有权没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回双燕公司的全部诉讼请求。
被告陈建清未到庭、未答辩、未提供证据。
经审理查明：2012年6月28日，无锡市北塘区人民法院（以下简称北塘法院）立案受理原告双燕公司与被告陈建清借款合同纠纷一案，并于2012年8月15日作出（2012）北商初字第0389号民事调解书。调解书生效后，因陈建清未履行调解书确定的义务，双燕公司向北塘法院申请强制执行。北塘法院在执行过程中，对陈建清名下位于无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产启动了评估、拍卖程序。2015年1月4日，双燕公司向北塘法院提交申请书一份，以其与陈建清达成庭外和解，陈建清同意将上述房屋交给双燕公司用以抵偿债务为由，向北塘法院申请撤回拍卖。同日，北塘法院作出（2013）北执字第0958号结案通知书，确认该案已执行完毕。2015年1月8日，双燕公司与陈建清签订协议书一份，双方约定陈建清名下的无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产按照评估价值1780900元直接代偿给双燕公司，用于归还陈建清所欠双燕公司剩余的本息；在双燕公司完成过户之前，陈建清确保不得因为其他债务纠纷导致上述房屋被设定抵押或者查封，否则应当赔偿双燕公司损失。审理中，双燕公司举证了案涉房屋的房产证、土地使用权证及钥匙交接清单，以证明陈建清在签订上述协议书后已将案涉房屋的产权证及钥匙交付给了双燕公司，双燕公司取得了对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。
另查明：本院于2015年11月12日立案审理原告朱峰与被告陈建清民间借贷纠纷一案，因朱峰向本院申请财产保全，本院于2015年11月13日依法查封了陈建清名下位于无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产。2016年4月20日，本院作出（2015）锡法商初字第00482号民事判决，判决陈建清向朱峰归还借款本金100万元、支付逾期利息并承担诉讼费用22010元。判决生效后，陈建清未主动履行还款义务，朱峰遂向本院申请强制执行，本院于2016年9月13日立案执行。在执行过程中，本院责令被执行人陈建清履行（2015）锡法商初字第00482号民事判决书所确定的还款义务，并要求其申报财产。2016年9月27日，陈建清到本院接受执行谈话时，向本院递交了财产申报表，明确其名下主要财产为无锡市颐和湾公寓40-1702号的房产一套，并陈述其名下无其他可供执行的财产，同意本院对上述房产进行评估、拍卖处置，以偿还结欠申请执行人朱峰的债务。当日，朱峰向本院提交了评估、拍卖申请。后本院依法委托无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司对陈建清名下的上述房产进行了评估。2016年11月2日，无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司向本院出具了编号为求实（2016）（房估）ＷＸ字第9056号房地产估价报告。2016年12月1日，本院裁定拍卖上述房屋，并通过淘宝网司法拍卖平台于2016年12月29日10时至12月30日10时进行了第一次公开拍卖，因无人报名而流拍。2017年1月，本院决定对上述房屋进行重新挂拍。2017年2月14日，双燕公司向本院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行行为，本院于2017年4月26日作出（2017）苏0205执异15号民事裁定，裁定驳回双燕公司的全部请求，后双燕公司提起本案诉讼。
上述事实，有民事调解书、结案通知书、申请书、协议书、房产证、土地使用权证、交接清单、（2017）苏0205执异15号民事裁定书、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：根据法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案的争议焦点是双燕公司对法院已查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
第一、关于双燕公司对于案涉房屋是否享有所有权的问题。双燕公司辩称因其在2015年1月8日已与陈建清签订内容为将陈建清所有的案涉房屋用于抵偿结欠双燕公司债务的协议书，且陈建清已履行了案涉房屋的交付手续，故应确认双燕公司对案涉房屋享有所有权并由陈建清协助办理过户手续。对此，本院认为，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，不仅需要有代物清偿的合意，还需要履行物权转移手续，其中不动产的物权转移需办理产权变更登记。就本案而言，双燕公司与陈建清签订的协议书生效后，双燕公司如欲取得案涉房屋的所有权，应当履行法定的公式方式，即将自己继受取得的不动产物权按照法定的方式对第三人进行公示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，受让人才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，法院于2015年11月13日查封案涉房屋时，该房屋仍登记在陈建清名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋的物权变动并未完成，双燕公司并非案涉房屋的所有权人，故其要求确认对案涉房屋享有所有权并由陈建清协助办理过户手续的诉讼请求，本院依法不予支持。因陈建清现仍是案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，双燕公司要求确认陈建清对案涉房屋不享有占有、使用、收益权利的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
第二、关于双燕公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权的问题。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。关于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据前述规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：1、和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；2、已经履行买卖合同的全部价款支付义务；3、对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；4、物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。上述四个要件必须全部具备，缺一不可。就本案而言，陈建清在与双燕公司签订协议书后已将案涉房屋的产权证书及钥匙等交付给双燕公司，双燕公司具备对案涉房屋办理物权变更登记手续的条件，且根据协议书的内容，双燕公司应当知道不及时办理案涉房屋的物权变更登记手续会存在因陈建清的其他债务而导致该房屋被查封等风险，但双燕公司在签订协议书至本院查封案涉房屋前长达十个多月的时间内怠于办理案涉房屋的物权变更登记手续，明显存在过错，故其对案涉房屋不享有物权期待权。双燕公司辩称因限购政策及过户费用过高导致其未及时办理物权变更登记手续的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。
综上所述，双燕公司对案涉房屋不享有所有权亦不享有物权期待权，即双燕公司对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，双燕公司要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：
驳回无锡市北塘区双燕农村小额贷款有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费13800元，由双燕公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吕纯阳
代理审判员 宣锦虹
代理审判员 吴益明
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 金佩新
本案援引法律条款
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。