湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2731号
上诉人（原审被告）：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道336号金宁国际商厦11层1号。
法定代表人：洪昌龙，董事长。
委托诉讼代理人：罗长德，北京大成（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：涂汉洪，北京大成（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴芬，女，1974年8月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，
上诉人武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江公司）因与被上诉人吴芬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月19日公开开庭审理了本案。上诉人三江公司的委托诉讼代理人罗长德、涂汉洪，被上诉人吴芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三江公司上诉请求：改判被上诉人不承担逾期交房违约金。事实与理由：1、一审判决事实认定不清，忽视了我方提交的交房通知（公告）的证据。2、一审判决适用法律错误，合同里虽约定了逾期交房的违约责任，但应以实际损失来综合考虑确定违约责任。关于逾期交房的违约责任，依据合同法，对于房屋有瑕疵的情形可以采取维修、更换等措施，而不应仅仅以支付违约金的方式承担违约责任。3、违约金数额的调整违反了相关法律的规定，应按实际损失综合确定。
吴芬辩称，虽然有交房通知，但对方并没有达到交房条件。水电问题是生活的必要条件，水电问题解决不好严重影响我方生活。双方签订了合同，应以合同约定为准。
吴芬向一审法院起诉请求：1.判令武汉三江航天公司支付逾期交房违约金73853.22元（1017262元×2/10000×363=73853.2元）；2.判令武汉三江航天公司支付逾期办理房地产权属证书违约金10172.62元（1017262元×1%=10172.62元）；三、本案的诉讼费用由武汉三江航天公司承担。
一审法院认定事实：2015年4月12日，吴芬（买受人）与武汉三江航天公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市130252828），购买武汉三江航天公司开发建设的武汉航天首府二期9幢17层2号房。该商品房建筑面积89.92平方米，该商品房单价为11363.52元，总金额为1021808元整。买受人付款形式及付款时间：贷款付款的，买受人应于2015年4月12日前，一次性存入商品房首付款521808元，其余价款办理贷款。交房期限及条件：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。5、供电：于2015年6月30日通电。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2015年6月30日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定2015年6月30日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款、面积确认及差异处理、交房期限及条件、首期住宅专项维修资金交存的约定、违约责任、产权登记、保修责任等事项作出约定。《合同补充协议》对买受人付款形式和付款时间补充如下：买受人选用贷款方式付款的，须于本合同签定当日付清首期款521808元，剩余房款500000元整办理银行按揭，并于当日提交符合相关贷款银行规定的全部办理贷款的资料同时办理抵押贷款手续。截止本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。签订合同后，吴芬向武汉三江航天公司支付购房款1017262元。武汉三江航天公司于2015年8月1日向吴芬开具《销售不动产统一网络发票》，载明吴芬支付武汉航天首府9栋1702号房售房款1017262元给武汉三江航天公司。一审庭审中，吴芬和武汉三江航天公司均确认房款全额支付的时间是2015年8月1日；涉案房屋交房时间为2015年8月1日；涉案房屋于2016年2月29日办理初始登记。2017年4月5日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1162号民事判决书，认定事实即武汉航天首府小区二期9幢16层4号房屋所处项目工程武汉航天首府二期项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。吴芬和三江公司对上述事实均予以确认。
一审法院认为：吴芬与武汉三江航天公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。依据双方签订合同约定，武汉三江航天公司应于2015年6月30日向吴芬交付购买的商品房。2015年8月1日，武汉三江物业管理有限公司向吴芬发送《交房流程表》予以办理交房手续。2016年6月27日，案涉房屋所处工程项目完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。依据双方签订《武汉市商品房买卖合同》第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。武汉三江航天公司未在举证期限内举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。合同第九条第5款约定：“供电：于2015年6月30日通电。”，系对电力供应状态的约定。现双方当事人对涉案房屋何时具备合同约定的交房条件的问题发生争议，即对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”首先应对合同约定的“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，本案中的《商品房买卖合同》系武汉三江航天公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，武汉三江航天公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式供电，达到合同约定的交房条件，应认定武汉三江航天公司此时才具备房屋交付使用条件。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1.出卖人应当按期交房；2.按期交付的房屋应该达到交付条件。对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任。庭审中，吴芬和武汉三江航天公司均认可交房时间为2015年8月1日。武汉三江航天公司在2015年6月30日前未向吴芬交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向吴芬支付逾期交房违约金6510元（1017262元×2÷10000×32天）。对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。一审法院认为，合同第九条的约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害。逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。武汉三江航天公司虽已于2015年8月1日交付涉案房屋给吴芬，但交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对吴芬房屋使用权的妨害，吴芬参照合同第十一条约定向三江公司主张违约责任，一审法院予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，一审法院酌情调整为13469元。依据双方签订合同约定，2015年8月1日，武汉三江物业管理有限公司向吴芬发送《交房流程表》予以办理交房手续，武汉三江航天公司应当在商品房交付使用之日起90日内即2015年10月29日前办理完房地产初始登记。庭审中，吴芬和武汉三江航天公司确认涉案房屋于2016年2月29日完成涉案房屋的初始登记。武汉三江航天公司延迟办理房地产初始登记属违约行为，应根据双方签订《武汉市商品房买卖合同》约定承担支付逾期办理房地产权属证书违约金10173元（1017262元×1%=10173元）。武汉三江航天公司辩称因吴芬延迟付清购房款违约，有权依据法律规定及合同约定顺延交房意见。吴芬依据合同约定于2015年5月27日办理涉案房屋的公积金贷款。中国工商银行股份有限工商武汉江岸支行应对贷款是否具备条件及发放进行审核，该公积金贷款是否具备条件及发放并非申请人吴芬能够决定或者干涉的，且吴芬在申请办理贷款手续程序中并未存在过错。故一审院对武汉三江航天公司辩称意见不予支持。一审判决：一、武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向吴芬支付逾期交房违约金19979元。二、武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向吴芬支付逾期办理房地产权属证书违约金10173元。三、驳回吴芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1900元，由武汉三江航天投资发展有限公司负担。（此款吴芬已垫付，由三江公司连同上述款项一并给付吴芬。）
二审期间，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2015年7月17日上诉人于《武汉晨报》公告涉诉项目9号楼达到交付使用条件，具体交房时间为2015年7月30日。
本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。
关于三江公司是否逾期交房的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，被上诉人按合同约定支付购房款，应当享有合同约定的权利。三江公司虽取得涉案房屋竣工验收备案证，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定三江公司此时才具备房屋交付使用条件，超过了合同约定的2015年6月30日前的交房时间，逾期交房32日。三江公司上诉称其履行了公告收房通知的义务，但这并不改变其逾期交付合格房屋的事实。
关于三江公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方虽于2015年8月1日办理了收房手续，系双方协商变更实际交房时间，但此时交付的房屋不具备交付使用条件，三江公司仍应承担交付之后至具备交房条件之日即2016年6月27日止的违约金。双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，被上诉人主张三江公司支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据。对违约金的计算，一审法院采取以实际收房前后两段时间计算违约金，并根据上诉人的申请，考虑到被上诉人收房后行使房屋使用权妨害程度以及三江公司违约程度，酌情降低三江公司承担的违约金，该酌定并无显著不当，本院予以维持。三江公司提出其不承担逾期交房违约金的主张不能成立，三江公司提出应当根据实际损失来确定违约金的数额，但没有提供相应的证据支持，本院对该上诉请求不予支持。
综上所述，三江公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人武汉三江航天投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 童 新
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一八年五月八日
书记员 宋 飞