辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽06民终1239号上诉人（原审原告）：宽甸昌德房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇北环路东出口。法定代表人：吉明刚，该公司经理。委托诉讼代理人：沈琳薇，辽宁圣权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕保成。委托诉讼代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。上诉人宽甸昌德房地产开发有限公司（以下简称宽甸昌德公司）因与被上诉人吕保成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2016）辽0624民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宽甸昌德公司的委托诉讼代理人沈琳薇，被上诉人吕保成及其委托诉讼代理人王泰俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宽甸昌德公司上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人立即支付房屋面积差价款412480元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定《房屋拆迁协议书》、《拆迁补偿协议书》均有效，那么双方当事人应当履行合同义务，被上诉人应当支付剩余房屋差价款412480元。本案中，被上诉人仅向上诉人支付了100万元的房屋差价款，剩余412480元房屋差价款没有履行。根据民事诉讼法及证据规则的规定，被上诉人主张不欠上诉人房屋差价款，应当提供证据证明履行支付房屋差价款的义务。现被上诉人没有提供支付412480元的证据，原审法院仅凭上诉人曾经支付被上诉人拆迁面积返差价款及经营补偿费5万元，推断双方之间的《拆迁补偿协议书》已经履行完毕，没有事实和法律依据。二、原审法院认为“合同中约定的房屋面积差价款1412480元并非双方当事人的真实意思表示”，没有事实和法律依据。原审法院仅凭证人证言证明相邻位置房屋面积差价款为每平方米3750元，就推定协议内容不是双方当事人真实意思表示，是没有事实和法律依据的。三、原审判决认定《拆迁补偿协议书》有效，同时认为协议内容并非双方当事人真实意思表示，认定事实相互矛盾。上诉人认为，原审法院认定协议有效，双方当事人即有义务履行协议约定，原审法院应当审理查明被上诉人是否向上诉人支付了412480元房屋差价款，但是原审法院对此事实没有进行审理，而是进行了推定，认为房屋面积差价款不是双方当事人真实意思表示，认为协议应予变更或者撤销。原审法院既认定协议有效又认为应予变更或者撤销，系认定事实相互矛盾。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，望二审法院查清事实，依法改判。吕保成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宽甸昌德公司向一审法院起诉请求：要求被告立即给付房屋面积差价款412480元。一审法院认定事实，被告在原告开发建设的昌德河畔嘉园小区范围内有两处房屋，其中有照房屋84平方米，无照房屋117平方米。该两处房屋均为经营性用房。2010年3月26日，原告原法定代表人曲晓霞与被告吕保成签订一份《房屋拆迁协议书》，约定“甲方（原告）对乙方（被告）现有房屋及附属设施测量备案，可先行拆迁房屋及附属设施，后协商回迁具体事宜，原则上随行就市。房屋于2010年3月27日拆迁”。协议签订当日，该房屋被拆除。2010年3月26日，原、被告签订一份《拆迁补偿协议书》，约定：“因建筑施工昌德河畔嘉园工程，需动迁吕保成房屋及附属设施。根据有关规定，就拆迁补偿事宜达成协议如下：一、房屋补偿：房照84㎡、无照经营房117㎡，三平方米还一平方米一楼门市回迁昌德河畔嘉园10#北20#门市一楼196㎡、二楼195㎡，需补交房款1412480元。二、附属设施补偿：1棚子7㎡×50元/㎡=350元，2大门1副×1000元/副=1000元，3菜窖1个×1200元/个=1200元，4有线电视1部=350元，5厕所2所=300元，6锅炉1部=500元，7暖气片24片×50元/片=1200元，8经营补偿费201㎡×10元/㎡×12月=24120元，合计29020元。三、第一、二条补偿合计29020元。四、被拆迁人须在2010年4月5日前搬迁完毕，保证房屋原有设备不得缺少、损坏，如有缺少、损坏，从补偿费中扣除。”该协议书上落款处签名拆迁人为原告、经办人“王威”，被拆迁人为被告。关于本协议签订的时间，原、被告均认可实际是在2011年9月签订。2011年9月9日，被告向原告交付房屋面积差价款1000000元。关于该协议，第一条约定的需补交房屋面积差价款为1412480元，原告在庭审中提出房屋面积差价款的数额及计算方式为：“有照房屋1平方米顶1平方米，无照房屋3平方米顶1平方米，合计抵顶123平方米。一层还面积196平方米，二层还面积195平方米，从一层中196平方米减去123平方米的差是73平方米，这73平方米其中优惠给被告10平方米，还剩63平方米，按照每平方米8000元计算，一楼应补交房屋面积差价款为504000元。二楼是195平方米，按每平方米4000元计算，二楼应补交的房屋面积差价款为877500元。减去应补偿给原告的29020元后，被告应向原告交纳1352480元。庭后原告重新提交一份计算方式：将其在庭审中表示的优惠给被告10平方米，重新计算为：该10平方米以6000元的价格计算，被告应支付60000元的价格，故原告应补交的房屋面积差价款仍为1412480元（1352480元+60000元）。2012年11月份，被告接收并使用回迁房屋。2014年1月14日，被告妻子寇淑琴给原告出具一份50000元收据，该收据上注明：“收到昌德拆迁面积返还款及经营补偿费”。自2011年9月9日被告交付房屋面积差价款至2014年12月案涉小区开始办房屋所有权证这段期间，原告并未向被告主张过要求其补交余之房屋面积差价款。原告宽甸昌德公司回迁案外人孙成利房屋（位于被告吕保成所回迁的同一栋楼）时，除回迁面积外，孙成利二楼接受房屋面积80平方米，补交房屋面积差价款为300000元，每平方米单价为3750元。宽甸昌德房地产开发有限公司的法定代表人原系曲晓霞，现变更为吉明刚。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告有权处分自己的合法财产。本案争议的焦点是房屋拆迁安置补偿合同是否是双方的真实意思表示，被告是否应交纳412480元房屋面积差价款。原、被告于2010年3月26日签订的《房屋拆迁协议书》约定内容虽然不明确具体，但系双方的真实意思表示，该协议有效。原、被告于2010年3月26日（实际签订合同时间为2011年9月）签订的《拆迁补偿协议书》是对2010年3月26日签订的《房屋拆迁协议书》的进一步完善与和补充。该协议内容具体，明确，协议有效。在协议履行中，被告按协议约定欠付原告房屋面积差价款。2012年11月房屋回迁安置后，被告给付原告1000000元房屋面积差价款并接收房屋。在此期间原告不仅未向被告主张要求支付未支付的房屋面积差价款，而且还在2014年1月14日，原告返还被告拆迁面积反差价款及经营补偿费共计50000元。表明双方之间的《拆迁补偿协议》已履行完毕，双方对协议内容不存在其他争议。并且原告在庭审时关于房屋面积差价款的计算也并非合同中约定的价款，其在庭后提供的计算方法与《拆迁安置补偿协议》中约定的差价款1412480元吻合，是原告自证的行为，被告对此不予认可。而且证人证言证明相邻位置房屋面积差价款为每平方米3750元，故一审法院有理由认为合同中约定的房屋面积差价款1412480元并非双方当事人的真实意思表示。现原告提交的证据不足以证明其主张。故对于原告的诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:驳回原告宽甸昌德房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7490元，由原告宽甸昌德房地产开发有限公司负担。本院二审期间，宽甸昌德公司围绕其上诉请求依法提交：证据1、房地产抵押估价报告，证明双方签订的拆迁补偿协议在上诉人按照市场价销售房屋的价格之下，已经按照动迁回迁户的政策给予相应的优惠，但是根据被拆迁人的具体情况不同，每户的拆迁补偿标准略有差异，按照本案上诉人对被上诉人的补偿标准，一楼回迁价格为8000元每平米，另有10平方米为6000元，二楼回迁价格为4000元每平方米，已经尽到照顾回迁的原则，双方之间签订的拆迁补偿协议系低于市场价格的约定，是双方的真实意思表示。证据2、宽甸满族自治县房产测绘中心出具的房屋建筑面积实测算报告书，证明上诉人对被上诉人回迁房屋一楼面积为195.31平，二楼为195.15平，虽然上诉人向被上诉人有过返还5万元价款的行为，但是返还价款部门为物业服务公司，并非开发公司，因房屋面积相差不足1平，该款项中主要为因迟延向被上诉人交付房屋，上诉人向其支付的租金损失，在未超过1平方米的情况下，由物业公司向被上诉人支付，不代表5万元是双方因房屋价款而损失的价格。吕保成质证认为，证据1、对证据真实性没有异议，对估价报告证明问题有异议，估价报告人委托函，函中时间是2017年4月20日，不是本案当时签订协议的动迁时间2010年初。该函中明确此报告是作为委托人作为抵押贷款的抵押价值，不是市场销售价值。估价报告本身应该有时间点，时间点不包含2010年价格，无法证明房屋价值。证据2、对证据本身没有异议，但是上诉人要证明的问题不成立，因为收取房屋买售价款是上诉人，返还差价款和5万元也是上诉人，一审判决已经认定，上诉人在一审中也承认。对上诉人提供的证据，本院认证如下：因被上诉人对上诉人提供的两份证据的真实性不持异议，本院予以采纳。但对上诉人依据该两份证据要证明的事实主张，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为，1.上诉人与被上诉人签订的《拆迁补偿协议书》中约定被上诉人需向上诉人补交1412480元房屋差价款是否系双方真实意思表示；2.被上诉人是否应当向上诉人补交412480元的房屋差价款。关于《拆迁补偿协议书》中约定被上诉人需向上诉人补交1412480元房屋差价款是否系双方真实意思表示一节。本案中，《拆迁补偿协议书》中约定的房屋差价款为1412480元，上诉人与被上诉人均已在该协议书中经签字盖章予以确认。被上诉人并未提供证据证明在签订协议书时，上诉人存在欺诈、胁迫等致使被上诉人作出不真实意思表示的情形。虽然原审判决根据证人证言认定上诉人与其他人签订的房屋安置拆迁补偿协议约定每平方米的拆迁安置补偿费为3750元，从而推定涉案《拆迁补偿协议书》中约定的房屋面积差价款1412480元并非双方当事人的真实意思表示。但是民事法律关系的主体可根据自己的不同情况作出不同的意思表示，原审判决仅依据本案当事人意思表示与其他民事主体的意思表示不同为由，认定涉案《拆迁补偿协议书》不是双方当事人真实意思表示依据明显不充分，应属认定事实错误，本院对此予以纠正。该协议书合法有效，协议书中关于被上诉人应向上诉人补交1412480元的房屋差价款的约定，系双方当事人的真实意思表示。关于被上诉人是否应当向上诉人补交412480元房屋差价款一节。《拆迁补偿协议书》中约定房屋差价款总金额为1412480元，根据已经查明的事实，被上诉人已向上诉人给付房屋差价款100万元，根据协议书约定仍有412480元未支付，上诉人对被上诉人享有412480元债权。2014年，上诉人向被上诉人支付5万元，该笔款项包括房屋面积差价以及经营补偿等相关费用，上诉人向被上诉人支付该笔款项的行为，应视为双方当事人形成了新的债权债务关系，且上诉人已经履行了相应的债务。上诉人履行新的债务的行为并不导致其原有债权的消灭。被上诉人在庭审中并未提供证据证明上诉人免除其补交412480元房屋差价款的事实，也未提供证据证明双方当事人就《拆迁补偿协议书》中补交房屋差价款的变更达成合意。因此，被上诉人并未完全履行《拆迁补偿协议书》中约定的义务，其仍然欠付上诉人412480元的房屋差价款。上诉人已经提供证据证明双方当事人就被上诉人需补交1412480元房屋差价款达成了合意，而被上诉人仅支付了100万元的房屋差价款，上诉人已经完成了证明被上诉人欠付412480元房屋差价款的举证责任。原审判决认为上诉人提交的证据不足以证明其主张属于错误分配举证责任，本院予以纠正。故，被上诉人应向上诉人给付尚欠的房屋面积差价款412480元。综上所述，宽甸昌德公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2016）辽0624民初2253号民事判决；吕保成于本判决生效后10日内给付宽甸昌德房地产开发有限公司房屋面积差价款412480元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7490元，二审案件受理费7490元，均由吕保成负担。本判决为终审判决。审判长  王雪梅审判员  曹立新审判员  姜艳艳二〇一七年十二月十一日书记员  于大海