上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第36865号
原告曹增荣，男，1970年12月27日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托代理人吴建利，上海吴建利律师事务所律师。
委托代理人连环，上海吴建利律师事务所实习律师。
被告林海斌，男，1971年12月28日生，汉族，户籍地浙江省温岭市，现住上海市浦东新区。
原告曹增荣与被告林海斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告曹增荣及其委托代理人吴建利和被告林海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹增荣诉称：原、被告于2010年9月2日签订了租赁合同，原告将位于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号XXX室房屋租赁给被告作经营使用，租期5年，自2010年9月25日起至2015年9月24日止。合同约定，租金第一年为人民币（以下币种相同）15万元，递增方式为：2011年9月25日至2013年9月24日每年递增上年租金的10%。2013年9月25日至2015年9月24日每年递增上年租金的8%。即租金：第一年15万元，第二年165，000元，第三年181，500元，第四年196，020元，第五年211，701.60元。合同同时约定，租金按6个月为一期支付，被告应于每期房租到期前15日内向原告支付下一期房租，先付后用。合同还约定，应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的千分之三支付滞纳金；如被告拖欠租金超过十个工作日视为被告自动退租，构成严重违约，原告即可终止租赁合同，并有权追究被告的违约责任。合同签订后，原告按约将房屋交与被告经营使用，但被告自第二年租期2011年9月25日起即长期拖欠原告租金，累计已达123，370.80元，经原告多次催讨被告均未支付。原告曾起诉要求被告搬离并支付所欠租金、违约金，后经被告请求，原告同意被告使用租赁房屋至2015年9月24日合同期满。但期满后被告拒不搬离。故原告诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令被告林海斌结清租赁房屋内水、电、煤气、电讯、收视、物业等全部费用，搬离上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号XXX室；二、判令被告向原告支付拖欠的租金123，370.80元；三、判令被告向原告支付逾期支付租金违约金280，565.97元（自逾期之日按照所欠租金的日千分之三计算至2015年9月30日）；四、判令被告自2015年10月1日起按照每日1，000元的标准向原告支付房屋使用费至实际搬离日止。原告在本案审理过程中将第三项变更为：判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金65，350.68元（自2015年3月25日起至2015年9月30日止按照所欠租金115，870.80元的日千分之三计算）。
被告林海斌辩称：被告没有欠付租金，也不存在租金违约金。从2015年10月1日起至今，被告一直在使用系争房屋。2011年9月25日起，被告没有拖欠租金。水、电、煤等费用，被告会支付的，被告要求续租。
经审理查明：原、被告于2010年9月2日签订了《租赁合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：原告将位于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）租赁给被告作经营使用，租期5年，自2010年9月25日起至2015年9月24日止；租金第一年为15万元；租金的递增方式为：2011年9月25日至2013年9月24日每年递增上年租金的10%；2013年9月25日至2015年9月24日每年递增上年租金的8%，租金即第一年15万元，第二年165，000元，第三年181，500元，第四年196，020元，第五年211，701.60元；租金按6个月为一期支付，被告应于每期房租到期前15日内向原告支付下一期房租，先付后用；保证金15，000元，被告于签订本合同时交付原告；被告应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的千分之三支付滞纳金；如被告拖欠租金超过十个工作日视为被告自动退租，构成严重违约，原告即可终止租赁合同，并有权追究被告的违约责任；租赁期内，系争房屋内所用事业费，如水、电、煤气、电讯、收视费、物业费等一切由被告使用而产生的费用均由被告承担，被告应按单如期交纳，若逾期交纳则应按上述费用征收部门的规定支付滞纳金，逾期达一个月的，视为被告严重违约，原告有权终止本合同；租赁期满，原告有权收回全部出租房屋，被告应在租赁期满三个工作日内将系争房屋交还原告，被告如要求续租，则必须在租赁期满前六个月向原告提出书面意见，经原告同意后，重新签订租赁合同；租赁期满或因被告违约致使本合同提前终止，则被告须及时将系争房屋及原告提供的设备如数归还，除非经原告同意，被告任何滞留在系争房屋中的物品将被视为放弃，原告有权处置；被告于签订本合同后，未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，被告无权请求返还保证金，且被告应按上月租金的五倍作为违约金赔偿原告，若给原告造成损失的，被告还应赔偿；……。《合同》签订后，原告按约将系争房屋交与被告经营使用。被告向原告支付了保证金15，000元。原告自认：被告按约支付了2010年9月25日起至2011年9月24日止的租金15万元；按约支付了2011年9月25日起至2012年3月24日止的租金82，500元及按约支付了2015年3月25日起至2015年9月24日止的租金105，850.80元；被告按约应支付原告2012年3月25日至2012年9月24日期间的租金82，500元，但被告实际仅支付了75，000元，尚欠租金7，500元；被告按约应支付原告2012年9月25日起至2013年3月24日止的租金90，750元，但被告实际仅支付75，000元，尚欠租金15，750元；被告按约应支付原告2013年3月25日起至2013年9月24日止的租金90，750元，但被告实际仅支付原告75，000元，尚欠原告租金15，750元；被告按约应支付原告2013年9月25日起至2014年3月24日止的租金98，010元，但被告实际仅支付原告75，000元，尚欠原告租金23，010元；被告按约应支付原告2014年3月25日起至2014年9月24日止的租金98，010元，但被告实际仅支付原告75，000元，尚欠原告租金23，010元；被告按约应支付原告2014年9月25日起至2015年3月24日止的租金105，850.80元，但被告实际仅支付原告75，000元，尚欠原告租金30，850.80元；被告累计尚欠原告租金115，870.80元。被告对原告上述自认的被告所交租金数额无异议，但否认尚欠原告租金，称被告未按约向原告交纳上涨部分的租金，系征得了原告父亲的同意，被告的该意见遭原告的否认，被告未进一步举证予以证明。2015年3月24日，原告向被告出具《催款通知》，向被告催讨自2011年9月起到2015年3月22日止拖欠的增值（上涨）部分租金及2015年3月25日起至2015年9月24日止的最后一期租金及合同约定的违约金。2015年4月10日，原告委托律师出具《律师催款函》，向被告催讨所欠租金及违约金，要求被告收到该函后七日内支付，否则，原告则通过法律途径解决。2015年4月24日，原告委托律师出具《终止合同通知书》，通知被告于2015年4月24日终止《合同》，要求被告立即搬离系争房屋并将系争房屋交还给原告；要求被告支付所欠租金及所欠租金的违约金、结清所有相关费用。2015年8月18日，原告委托律师出具《律师告知函》给被告，《律师告知函》函告被告的主要内容为：1、要求被告必须按照租赁合同的约定于合同期满后三个工作日内即2015年9月30日前付清水、电、煤气、电讯、电视、物业等全部费用，搬离系争房屋；2、要求被告在搬离时应搬走全部物品，将系争房屋恢复原状，如被告搬离时有物品滞留系争房屋内，将视为对该物品的放弃，被告有权按照租赁合同约定进行处置；要求被告在搬离前必须向被告支付拖欠的租金123，370.80元，以及按照日千分之三标准计算的逾期支付租金违约金；4、如被告逾期不搬离，不向原告支付拖欠的租金和违约金，原告将通过司法途径追究被告的一切责任。2015年9月24日，原、被告合同约定的租期届满。被告至今仍居住在系争房屋内。
以上事实，有《合同》，沪房地南字（2008）第024676号《上海市房地产权证》，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》，《催款通知》及邮寄凭证，《律师催款函》及邮寄凭证，《终止合同通知书》及邮寄凭证，《律师告知函》及邮寄凭证，《中国工商银行个人业务凭证（填单）》，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告要求判令被告林海斌结清租赁房屋内水、电、煤气、电讯、收视、物业等全部费用，搬离系争房屋的诉讼请求之处理意见。原、被告在《合同》中约定，租赁期限自2010年9月25日起至2015年9月24日止；租赁期满，原告有权收回全部系争房屋，被告应在租赁期满三个工作日内将系争房屋交还给原告，被告如要求续租，则必须在租赁期满前六个月向原告提出书面意向，经原告同意后，重新签订租赁合同；被告于签订《合同》时将保证金15，000元交付给原告，该保证金不可视为被告预付的租金，原告应于租赁期满，被告迁空系争房屋并已经结清租金、电话费、煤气费等费用后三天内无息返还给被告。双方约定的租赁期限于2015年9月24日届满，被告未举证证明曾于租赁期满前六个月向原告提出要求续租的书面意见，双方之间的合同权利义务已经终止，被告按约应将系争房屋返还给原告，现原告要求被告返还系争房屋，符合法律规定，予以支持。被告要求续租系争房屋的意见，不符合法律规定，不予支持。鉴于被告庭审中自认尚未交清系争房屋中的水、电、煤等费用，原告也未代被告交纳上述费用，被告尚有15，000元保证金在原告处，故本案中不处理保证金问题，双方可在被告结清水、电、煤等费用后另行处理保证金退还问题。二、关于原告要求判令被告向原告支付拖欠的租金123，370.80元的诉讼请求之处理意见。经原、被告对账，被告至2015年3月25日止累计尚欠原告租金115，870.80元；原告自认，被告若有欠租，均以后一期所支付的租金先抵付了被告前一期所欠的租金。被告未举证证明其未按约向原告交纳上涨部分的租金曾征得了原告的同意，故被告应向原告支付累计拖欠的租金115，870.80元。三、关于原告要求判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金65，350.68元（自2015年3月25日起至2015年9月30日止按照所欠租金115，870.80元的日千分之三计算）的诉讼请求之处理意见。双方约定，被告拖欠租金，应按照月租金千分之三每日的标准向原告支付滞纳金；现原告按照拖欠租金的千分之三每日的标准向被告主张所欠租金115，870.80元自2015年3月25日起至2015年9月30日止的违约金，已是就低主张违约金，符合法律规定，予以支持。四、关于原告要求判令被告支付自2015年10月1日起至实际搬离日止按照每日1，000元标准计算的房屋使用费的诉讼请求之处理意见。被告在租赁期满后仍占有使用系争房屋，应按照双方《合同》约定的最后一年的年租金211，701.60元的标准向原告支付自2015年10月1日起至原告实际搬出系争房屋之日止的房屋使用费。原告要求被告按照每日1，000元的标准向原告支付房屋使用费的意见，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告林海斌于本判决生效之日起十日内腾空并搬离上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号XXX室房屋；
二、被告林海斌于本判决生效之日起十日内支付原告曹增荣拖欠的房租115，870.80元；
三、被告林海斌于本判决生效之日起十日内支付原告曹增荣拖欠租金的违约金（违约金的计算方式为：按照拖欠租金115，870.80元的千分之三每日的标准自2015年3月25日起计算至2015年9月30日止）；
四、被告林海斌于本判决生效之日起十日内支付原告曹增荣按照年租金211，701.60元的标准自2015年10月1日起计算至原告实际搬出上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7，359元，减半收取计3，679.50元，由被告林海斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 秦冬红
二〇一六年一月八日
书记员 项 欢
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。