北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第26702号
原告北京弘正业集团，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号A座6层。
法定代表人李松澜，总经理。
委托代理人倪静，北京市世方永泰律师事务所律师。
委托代理人王羽菲，北京市世方永泰律师事务所律师。
被告北京丽水宾馆（个人独资企业），住所地北京市朝阳区安定门外立水桥**号。
投资人刘树芳，基本情况同被告刘树芳。
委托代理人李国蓓，北京搴旗律师事务所律师。
委托代理人刘金戈，基本情况同被告刘金戈。
被告刘树芳，男，1941年8月22日出生，北京丽水宾馆经理，北京市朝阳区安定门外立水桥北8号公司宿舍。
被告刘金戈，男，1972年10月16日出生，北京丽水宾馆经理，现住北京市朝阳区。
被告刘斌，男，1964年12月19日出生，住址山东省潍坊市寿光县。
原告北京弘正业集团（以下简称弘正集团）与被告北京丽水宾馆（以下简称丽水宾馆）、被告刘斌租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，追加刘树芳、刘金戈为共同被告，公开开庭进行了审理。本案弘正业集团的委托代理人倪静、丽水宾馆之委托代理人李国蓓、投资人刘树芳、刘金戈均到庭参加了诉讼。刘斌经传票传唤，无正当理由，未出庭应诉，本案现已审理终结。
弘正业集团诉称：弘正业集团与丽水宾馆于2008年5月13日签订租赁协议书，约定丽水宾馆承租弘正业集团位于北京市朝阳区立水桥北8号办公楼、附属用房及相关附属用地，建筑面积总计1900平方米，租赁期限为2008年11月1日起，至2014年10月31日止，刘斌为保证人。租赁协议书第六条第10款约定：“租赁期满或按照本合同解除、终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损的交还给甲方，甲方进行验收。乙方进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对甲方的房屋及设备造成损害。”另外第九条第1款规定：“保证人对乙方的债务承担连带保证责任”，第二款规定：“保证担保的范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用”。现在租赁协议书约定的租赁期限已到期，且弘正业集团、丽水宾馆双方未就续租事宜达成一致意见，弘正业集团多次催促丽水宾馆交还租赁房屋，均被丽水宾馆拒绝。故弘正业集团诉至法院：1、请求判令丽水宾馆将租赁房屋及附属设备设施完好无损交还给弘正业集团；2、请求判令丽水宾馆按照同时期同地段房屋租赁价格每平米1.5元连带向弘正业集团支付交还房屋之前的租金损失555750元（暂计至2015年5月14日共195天，实际应计至丽水宾馆交还房屋之日止）及弘正业集团支付的律师费500000元；3、请求判令丽水宾馆支付弘正业集团房租340000元；4、请求判令丽水宾馆连带向弘正业集团支付水电费共计1257360.7元，其中水费34440元、电费1222920.7元（从租赁起开始暂计至2015年8月31日，应以交还租赁房屋之日的实际发生费用为准）；5、刘斌、刘树芳、刘金戈对上述承担连带给付义务。
丽水宾馆、刘树芳、刘金戈辩称：不同意弘正业集团的诉讼请求。我公司不符合腾退条件，刘斌将不具备宾馆条件的租赁房屋改造成宾馆，刘树芳父子支付了转让费75万元；刘树芳父子对宾馆进行了二次改造，装修面积约3000平方米，扩建面积约1200平方米，投入资金达百万元。相关的损失没有固定，且会导致宾馆倒闭，现在不合适腾退房屋。合同到期之后，另有第三方与弘正业集团商谈续租事情，每平方米在弘正业集团出租给第三方基础上再增加1元，丽水宾馆同意按照每年50万元支付租金继续续租，弘正业集团侵害了丽水宾馆的优先承租权。合同约定虽然是从2011年11月1日至2014年10月31日每年支付租金53万元，但是双方实际上一直是按照50万元执行的，在合同到期前丽水宾馆仍未对房租的交纳提出异议，不拖欠合同期内租金。我公司并没有拖欠房租，一直按照双方约定支付租金，至今弘正业集团公司没有出具任何租金发票。协议到期后应付租金，不同意按每平方米1.5元计算。弘正业集团提交的网络房屋租金含有中介居间介绍的成本，也不是同类租赁标的物比较。电费有争议的，早期电表有问题，我公司存在多付电费的情况。之后由弘正业集团公司代付的。水费确实一直未收取过，水费是按照合同约定每月50吨，每吨3.5元。有水表，但是坏了。我公司很长一段时间没有经营，我公司实际用水根本没有这么多，弘正业集团主张每天4吨用水，过多。弘正业集团主张从装电表至今的费用，是不切实际的，前期的水电费是支付过的。北京恒仁利达科贸有限公司曾将弘正业集团房屋转租给丽水宾馆，虽然确定电表读数为16441.76，但不能证明该表一直由丽水宾馆使用。丽水宾馆8年用电应该不到30万元。2009年4月弘正业集团要求刘斌结清水电费，丽水宾馆的分表读数等于总表读数，才发现该院用电大户比克公司的分电表不走，引发纠纷，后丽水宾馆的电缆一直是比克公司全部向弘正业集团缴纳。弘正业集团明知丽水宾馆未缴电费而未催缴，应适用2年的诉讼时效。另2009年之后，丽水宾馆与弘正业集团的负责人李玺口头约定，由我们来维护地下水的设施，也不再支付水费，对方也从来没有查过水表，水表也不能使用。电表是公用的电表，我们要求分出来一个自己的电表，但对方一直没有办理，电费由承租人比克公司交纳了。丽水宾馆承租房屋实际面积是1617平方米，部分房屋属于违建。
刘斌未出庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：丽水宾馆是成立于2006年1月28日，投资人刘斌，系个人独资企业，后变更投资人为刘金戈，诉讼中变更为刘树芳，刘树芳为刘金戈之父。
弘正业集团（甲方）与丽水宾馆（乙方，此时投资人为刘斌）于2008年5月13日签订租赁协议书，约定丽水宾馆承租弘正业集团位于北京市朝阳区立水桥北8号（8号是一个大院落，双方均表示没有具体的楼牌号）办公楼、附属用房（北平房10间及2间设备间，未在产权证登记范围）及相关附属用地，建筑面积总计1900平方米（产权证注明面积为1617平方米），如因国家政策附属用地面积减少，不影响协议执行，租金不减。租赁期限为2008年11月1日起，至2011年10月31日每年付租金500000元，2011年11月1日起至2014年10月31日止每年付租金530000元，每半年即每年11月1日、5月1日支付一次租金。2009年4月2日，刘斌将丽水宾馆权益转让给刘金戈、刘树芳，转让费75万元。租赁合同第三条约定合同期满后，同等条件下，甲方考虑优先与乙方合作，租金标准另议。乙方每月用水指标50吨，每吨3.5元，如超指标用水，按市节水办罚款办法处理。租赁协议书第六条第1款第6项约定，甲方按现状将水、电等设施及房屋租给乙方使用，若乙方需进行增容（水、电等），一切相关费用由乙方承担。乙方不得擅自改变水、电等设备设施，如需改变，经甲方同意后，报有关部门批准后方可施工，费用乙方自理。合同终止或解除后，增容后的设施无偿转让归甲方，甲方不向乙方补偿该项费用。第10项约定：“租赁期满或按照本合同解除、终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损的交还给甲方，甲方进行验收。乙方进行装饰装修或改造及增加的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对甲的房屋及设备造成损害。乙方对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿。”另外第九条第1款规定：“保证人对乙方的债务承担连带保证责任”，第二款规定：“保证担保的范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用”。弘正业集团主张租赁期间，丽水宾馆在2013年11月1日未交纳租金，其他均在每年5月1日、11月1日交纳了25万元，要求支付尚欠租金34万元。丽水宾馆主张口头变更合同为每年租金50万元，就2013年11月1日支付租金情况未举证。
弘正业集团提交北京市发展和改革委员会公布本市就自备井水费，非居民用水第一阶梯指导性定价为每吨7.15元，自2015年1月1日起调整为8.15元；电费尖峰、低谷均价为每度1.09元。关于水费，丽水宾馆认可一直未收取过，水费是按照合同约定每月50吨，每吨3.5元，水表已坏。弘正业集团主张是自备井，双方口头约定每天按4吨用水计算，每吨3.5元。针对电费，诉讼中，双方均认可2014年11月4日电表表示数为16441.76（60倍电表），但弘正业集团主张此表底数为0，自安装后一直由丽水宾馆一家使用。丽水宾馆不予认可，丽水宾馆主张刘斌与其签订转让协议时，已就水电费产生较大争议，当时弘正业集团要求数万元费用，刘斌未交付，且该电表是由几户共用。双方认可2014年11月4日换新表后，至2015年8月1日表1最终表示数为1175（40倍电表），表2底数2211（40倍电表，月均电费约10711元），即此期间实际电费为147629.6元，月均电费约1.6万余元。诉讼中，经双方核算弘正业集团向自来水公司交纳2012年12月至2013年10月水费，共计9880元，即月均水费约898元；2013年1月至12月表1电费核算为590971.15元，月均电费49247.6元；表2电费为736395.03元，月均电费61366.2元。
弘正业集团与北京宁尚隆商贸有限公司签订2015年4月15日至2024年7月14日《租赁合同书》，将位于北京市朝阳区立水桥北8号院内部分房屋及整体院落，建筑面积6000平方米，出租给北京宁尚隆商贸有限公司，2015年4月至2016年4月14日租金为210万元；2016年4月15日至2017年4月14日，租金为220.5万元。
丽水宾馆主张租赁协议书约定的租赁期限到期前，弘正业集团先以续签合同为条件让其他酒店在其同方向开门并截走客源，又在门口安装变压器，丽水宾馆提交2014年8月27日与弘正业集团工作人员李玺的谈话录音，李玺意见为先付清水电费、允许施工变压器再往上报是否续订合同的事。弘正业集团认可2015年6月与北京宁尚隆公司签订立水桥8号院租赁合同，但主张是将8号院整体出租，北京宁尚隆公司还需将进行水电设施整体改造。刘金戈、刘树芳提交与弘正业集团工作人员李玺谈话录音，刘金戈提出因前半年允许其他宾馆开业改门，截走客源后半年没生意，还有60天合同到期，希望谈续订合同问题，2013年如果不投100多万装修，改喷淋也得投，消防不合格就不能开张。但对签订合同的价格和主体坚持与弘正业集团签订合同；弘正业集团主张第一先结清水电和以前的费用，第二把路让出来，把电施工了，按照正常程序提前一个月，会提交所有正式的东西（未指明具体内容）；第三李玺表示2013年刘金戈投资时已告知其别再继续投资。刘金戈在录音中表示（水电等）费用同意补交，但如果不投资喷淋设施也需要重新装修，变压器位置离门口只有5米影响生意。丽水宾馆主张2014年其未经批准在承租房屋附近新建一建筑约1200平方米，就该建筑及装修补偿，已另行提起诉讼。
弘正业集团与丽水宾馆均认可2017年12月7日，丽水宾馆将承租的主楼已交付弘正业集团，但附属10间平房、2间设备间及丽水宾馆自建房尚未移交。另丽水宾馆在另案中申请进行造价鉴定但在指定期限内未预交鉴定费。
以上事实，有双方当事人陈述及其他相关证据在案佐证。
本院认为：弘正业集团与丽水宾馆签订的租赁合同，相应的法律责任均应由合同双方当事人承担，因丽水宾馆为个人独资企业，依《个人独资企业法》规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故刘金戈、刘树芳在丽水宾馆财产不足以清偿债务时，以其个人其他财产清偿。刘斌不仅是丽水宾馆的投资人，亦作为该租赁合同的保证人，应对因租赁合同产生的债务，承担连带责任。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。弘正业集团与丽水宾馆租赁期限为2008年11月1日起，至2014年10月31日止，丽水宾馆在承租期内未结清承租期内的相关费用，已构成违约，现租赁合同到期，双方就租期无其他约定，弘正业集团要求与丽水宾馆终止房屋租赁合同，腾退房屋，本院予以支持。丽水宾馆主张其优先承租权受损害及投资损失，已另案处理，本案不再解决。丽水宾馆主张有产权证部分面积1617平方米，但双方约定按整个标的物收取租金，且已注明1900平方米中的1617平方米有产权证，且在丽水宾馆承租期间，丽水宾馆权益未受影响，故丽水宾馆该答辩意见，本院不予采信。双方合同签订后，丽水宾馆一直按年租金50万履行，丽水宾馆未举证双方达成新协议。弘正业集团主张丽水宾馆未交纳租赁期间34万元租金，其中9万元为补足每年3万元差额，要求补足部分租金，本院予以支持。剩余拖欠部分租金，丽水宾馆未举证已交纳，本院对弘正业集团诉讼请求予以支持。对于房屋使用费的计算标准，弘正业集团要求按照同时期同地段房屋租赁价格每平米每天1.5元计算缺乏合同依据，鉴于双方签订的合同是在2008年，近年本市房地产租金上涨较快，且依丽水宾馆提交的同一院内其他租户租赁合同租金亦存在较大增长，如按照原租赁合同价格计算房屋使用费不利于督促丽水宾馆及时腾房，综合本案情况，依据公平原则，故本院参照弘正业集团与案外人租赁合同确定的租金标准，计算丽水宾馆在合同期满后房屋使用费。
关于水电费，丽水宾馆主张适用诉讼时效，依丽水宾馆提交的录音可以证明弘正业集团在向丽水宾馆追索水电等费用，录音中丽水宾馆亦同意交纳，且水电的使用具有持续性，故丽水宾馆该辩解，本院不予采信。双方在合同中约定，“乙方每月用水指标50吨，每吨3.5元，如超指标用水，按市节水办罚款办法处理”，丽水宾馆主张双方约定每月用水50吨不符合双方约定。弘正业集团收取丽水宾馆水费的标准低于本市水费指导价，收取的费用不高于诉讼中双方核算弘正业集团已实际支付水费均价与租赁期限的乘积，故弘正业集团要求的水费，本院予以支持。
关于电费，丽水宾馆主张曾缴纳过电费未举证，其主张刘斌承租期间即未结清水电费。针对合同相对性，弘正业集团与丽水宾馆存在租赁关系，相关责任应由丽水宾馆负担，丽水宾馆投资人之间的纠纷与本案不属同一法律关系，可另行解决。丽水宾馆主张比克公司代其交纳了电费，未举证，本院难以采信。弘正业集团收费的标准不高于本市指导价，收取的费用计表应由弘正业集团举证，其要求的电费高于装新表后的平均数与租赁期限的乘积，故弘正业集团要求电费，本院参照新表计量标准平均价与租赁期限之积核算。但需指出弘正业集团作为出租人应及时收取相关费用，丽水宾馆作为承租人有义务按时缴纳相关费用，待费用积累、金额增大，双方纠纷更易产生，矛盾不易化解。此纠纷后，弘正业集团应及时提供计量工具，以减少纠纷发生。弘正业集团要求丽水宾馆承担律师费，无合同约定及法律依据，本院不予支持。
刘斌经传票传唤，无正当理由，未出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京丽水宾馆将位于北京市朝阳区立水桥北8号其承租的办公楼、附属平房及相关附属用地交付原告北京弘正业集团（办公楼已交付，其余部分于本判决生效后七日内交付）；
二、被告北京丽水宾馆于本判决生效后七日内给付原告北京弘正业集团二○一四年十月三十一日前租金三十四万元；
三、被告北京丽水宾馆于本判决生效后七日内给付原告北京弘正业集团房屋使用费（以每年六十五万元为基数计算，租赁面积共计一千九百平方米，其中办公楼部分面积一千六百一十七平方米，平房面积二百八十三平方米，自二○一四年十一月一日起至实际腾退之日止）；
四、被告北京丽水宾馆于本判决生效后七日内给付原告北京弘正业集团自二○○八年五月十三日至二○一五年八月一日水费三万四千四百四十元、电费九十七万七千七百三十二元，以上共计一百零一万二千一百七十二元；
五、被告北京丽水宾馆于本判决生效后七日内给付原告北京弘正业集团水费自二○一五年八月二日起至实际腾退之日止（按每天14元计算）；电费自二○一五年八月二日起至实际腾退之日止（以表一1175为底数、表二2211为底数，实际腾退时表数为尾数，尾数减去底数乘以40倍计算出度数，每度按1.09元计算）；
六、被告刘斌对上述判决主文一至五项内容承担连带责任；
七、被告刘金戈、刘树芳对上述判决主文一至五项内容，在北京丽水宾馆财产不足以清偿时，以其个人的其他财产予以清偿；
八、驳回原告北京弘正业集团其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19025元，公告费560元，由原告北京弘正业集团负担8800元（已交纳），由被告北京丽水宾馆、被告刘金戈、被告刘树芳、被告刘斌负担10225元（原告北京弘正业集团已预付，被告北京丽水宾馆、刘斌、刘金戈、刘树芳于本判决生效后七日内给付原告北京弘正业集团）；公告费560元，由被告刘斌负担（原告北京弘正业集团已预付，被告刘斌于本判决生效后七日内给付原告北京弘正业集团）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 田丽丽
人民陪审员 贾松涛
人民陪审员 曲 鸿
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 刘 宁