山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2022号
上诉人（原审被告）：苗新奎，男，1964年11月11日生，汉族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：宋宪滨，山东乾元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：乳山光谷新力房地产有限公司，住所地乳山市银滩度假区。
法定代表人：尹刚，董事长。
诉讼代表人：王传生，乳山光谷新力房地产有限公司重整管理人负责人。
委托诉讼代理人：杜祥国、姜晶瑜，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人苗新奎因与被上诉人乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称新力公司）破产撤销权纠纷一案，不服乳山市人民法院（2015）乳商初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10�19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
苗新奎上诉请求：撤销一审判决，依法驳回新力公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。苗新奎与新力公司签订《借款协议》后，为保证借款按期归还，双方同时签订了《商品房买卖合同》，《借款协议》第4条明确约定：“新力公司为保证所借款项能够依上述约定期限归还，本协议签订时，双方同时订立商品房买卖合同并到房管局备案……”，双方的约定符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条以买卖合同做为民间借贷担保的规定，该司法解释明确了以买卖合同为民间借贷担保的合法性，并对该种担保的实现提供了法律依据。同时，最高人民法院专委杜万华在就《规定》答记者问时也明确说明：“做出这�的制度设计，是对债务人不履行债务时依法处置担保物的必然安排，其目的在于保护债权人的合法权益不受侵害。”该讲话也明确了以买卖合同做为担保的合法性。一审法院根据《中华人民共和国物权法》的规定认定苗新奎对新力公司不享有抵押优先债权、而是普通债权不妥；2.本案案由定为撤销权纠纷是错误的。本案既不符合《中华人民共和国合同法》关于民事行为撤销权，又不符合《中华人民共和国合同法》关于重大误解、显失公平、欺诈、胁迫乘人之危等导致合同被撤销的撤销权，更不符合《中华人民共和国合同法》关于债的保全撤销权的情形，即使符合上述情形之一行使的撤销权，则新力公司已经超过一年的除斥期间。
新力公司辩称，苗新奎与新力公司签订《商品房买卖合同》实际上是为借款提供担保，双方未形成真正的房屋买卖关系，亦未办�抵押登记，苗新奎对案涉房屋不享有抵押权和物权；在破产程序中，法律仅规定已缴纳大部分购房款的消费性购房者享有房屋的所有权，而苗新奎并未支付购房款，不是真正的消费性购房者，且在新力公司进入重整时，案涉房屋均未建成，《商品房买卖合同》仅进行了备案登记，苗新奎不享有《中华人民共和国物权法》规定预告登记的效力；本案是在重整程序中管理人提起的对于不能继续履行的合同且在苗新奎不享有案涉房屋物权及优先权的情况下请求撤销《商品房买卖合同》备案登记的诉讼。请求驳回苗新奎的上诉请求，维持原判。
新力公司向一审法院起诉请求：判令苗新奎协助新力公司办理撤销乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区1A－906、1003、1C－1807、2107、2207、2307、2407、2507共计八套房屋买卖合同的备案登记。
一审法院认定事实：2013年4月22日，新力公司与苗新奎签订了《借款协议》，约定：新力公司向苗新奎借款448万元，借款期间2个月（自2013年4月22日至2013年6月21日）；新力公司每月21日支付苗新奎24万元，到期还款400万元；为保证所借款项能够按期归还借款，双方同时签订《商品房买卖合同》并到房管局备案［备案房屋明细为银龙湾小区1A－906（合同号1301985）、1003（合同号1301984）,1C－1807（合同号1301986）、2107（合同号1301987）、2207（合同号1301988）、2307（合同号1301990）、2407（合同号1301993）、2507（合同号1301996），共计8套房屋］；新力公司借款到期不还，按借款总额的百分之五承担滞纳金，并且苗新奎有权自行处置上述抵押房产；借款到期后，新力公司将所借款项按照协议约定还给苗新奎，苗新奎应在当日配合新力公司到房管局将上抵押房源进行撤案，所发生的费用新力公司自行承担，若因苗新奎不配合导致新力公司房源未能成功撤案，苗新奎应赔偿新力公司20万元人民币，并积极配合将上述房源撤完为止。当日，双方又签订《补充协议》，约定：《借款协议》中所列所有房产于2013年5月31日交房，交房后90个工作日（2013年8月31日)办理好房产证；如新力公司到期不能归还借款以及在2013年8月31日止不能办理房产证时，新力公司应每天支付苗新奎借款额的百分之五的滞纳金，并且苗新奎有权自行处置上述抵押房产。
《借款协议》签订后，双方于当日按照约定签订了《商品房买卖合同》，将上述8套房屋以1500元／米2的价格出售给苗新奎，并到乳山市房管局办理了备案登记。苗新奎亦于当日通过烟台市隆飞担保有限公司账户向新力公司支付376万元。借款到期后，新力公司未能按照《借款协议》还款。
2013年12月20日，一审法院以(2013)乳商破字第3�1号民事裁定受理新力公司重整一案，苗新奎于2014年11月5日向管理人申报了债权。2014年11月24日，苗新奎就所申报债权主张在借款范围内享有抵押担保优先权。2014年12月25日，管理人出具债权审查意见书，认为苗新奎主张的抵押担保优先权不成立，对新力公司只享有普通债权。为执行重整计划，管理人要求苗新奎协助撤销上述房产的备案登记，但苗新奎拒绝撤销。2015年4月29日，一审法院以（2015）乳商初字第318号民事裁定解除上述8套房产的《商品房买卖合同》备案登记，并于次日向乳山市房管局送达了裁定书及协助执行通知书，现已先予执行完毕。
一审法院认为，新力公司、苗新奎对双方系借贷关系、签订《商品房买卖合同》实际是为借款提供担保的事实无异议，应予以确认。本案的争议焦点为苗新奎能否取得案涉房屋抵押权。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据上述法律规定，本案双方以签订《商品房买卖合同》为民间借贷提供担保，只对《商品房买卖合同》备案登记而未按照法律规定进行抵押登记，虽不影响担保合同的成立，但双方就案涉房产设定的抵押权并未生效。所以，苗新奎对新力公司不享有抵押优先债权，而是普通债权。《最高人民法院关于认真学习贯彻适用<最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定>的通知》第三条第�款规定：“本《规定》施行后，尚未审结的一审、二审、再审案件，适用《规定》施行前的司法解释进行审理，不适用本《规定》。”因本案系《规定》施行后，尚未审结的一审案件，所以苗新奎以《规定》第二十四条作为抗辩理由，应属不当，不予采纳。综上，对新力公司的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国企业重整法》第一百零九条之规定，于2017年7月28日判决：解除乳山市银滩旅游度假区银龙湾小区1A－906、1003、1C－1807、2107、2207、2307、2407、2507《商品房买卖合同》的备案登记（已执行完毕）。案件受理费50元，由苗新奎承担。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，苗新奎与新力公司均认可双方签订《商品房买卖合同》实际是为借款提供的担保，足以认定双方之间的真实意思表示为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系，《商品房买卖合同》是为双方之间债务履行的担保方式。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不能履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖合同标的物，以偿还债务。”该规定清楚地表明了对出借人与借款人间的法律关系应以实际的民间借贷关系来认定和处理，对双方间的买卖合同不能作有效认定和处理。正因为如此，当出借人坚持以履行�卖合同主张权利的，以裁定方式驳回起诉。该司法解释规定当借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，并未授予出借人就买卖合同标的物进行拍卖行使优先受偿权之意。据此，新力公司与苗新奎签订的《商品房买卖合同》仅进行了备案登记而未按照法律规定进行抵押登记，苗新奎对案涉房屋不享有预告登记的效力，对新力公司不享有抵押优先债权，而是普通债权，一审法院据此判令解除对案涉房屋的备案登记并无不当，本院予以维持。
民事案件案由应当根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定，在新力公司重整过程中，新力公司主张其与苗新奎签订《商品房买卖合同》并备案登记的行为危害了其他债权人债权的实现，请求撤销该备案登记，一审法院据此将本案案由定为撤销权纠纷并无不当，且案由准确与否并不影响当事人的实体权利，亦不会在实质上改变案件的最终结果，故苗新奎以本案案由不当主张撤销一审判决的理由不当，本院不予支持。
综上所述，苗新奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由苗新奎负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十一月二十八日
书记员 邓雯涛