四川省广安市广安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1602民初1301号
原告广安市广安区农�信用合作联社，住广安市广安区建设路**号。
法定代表人张伟，理事长。
委托代理人蒋亚涛，公司职工。
被告龙燕，女，汉族，生于1987年1月13日，住四川省广安市广安区。
被告四川上甲房地产开发有限责任公司，住邻水县鼎屏镇尚水熙源依水轩B栋7单元2-3层。
委托代理人叶洋，四川欣锐律师事务所律师。
原告广安市广安区农村信用合作联社诉被告龙燕、四川上甲房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘帅担任审判长与人民陪审员曾昌意、ＸＸ组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告广安市广安区农村信用合作联社的委托代理人蒋亚涛，被告龙燕，被告四川上甲房地产开发有限责任公司委托代理人叶洋到庭参加了诉讼�本案现已审理终结。
原告广安市广安区农村信用合作联社诉称：2010年10月8日，被告龙燕向广安区农村信用合作联社西溪信用社提出住房按揭贷款申请，承诺以新购买的房屋为该笔借款提供抵押担保。同日，三方签订了《个人住房抵押借款合同》，该合同约定：广安区中桥信用社西溪分社向被告龙燕发放贷款19.8万元，借款期限为2010年10月8日起至2025年10月8日止，具体借款期限以其借据记载为准，利率为一年一定的浮动利率，即在人民银行基准利率水平上下浮15%，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，实行按月等额本息还款。被告未按时还清贷款本息的，原告有权计收相应的罚息、复利，同时，有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还贷款本息及相应费用。为保证被告诚信履约，被告龙燕书面承诺用其名下位于广安市城南西溪西区街道上甲山水杰�1-5-5号房屋（广安市广安区房他证广安字第20131213009**号）为该笔贷款提供抵押担保，双方签订了抵押合同，并依法办理抵押登记。被告四川上甲房地产开发有限责任公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。原告于2010年10月15日依约发放贷款，被告从2015年12月21日起不按合同约定支付贷款本息，现欠下贷款本金147310.19元及相应的利息、罚息、复利。经原告多次催收未果。被告的行为已构成根本违约，现根据有关法律之规定，诉讼至法院请求：一、判令被告龙燕向原告偿还借款本金147310.19元以及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2015年12月21日起按照合同约定计算至借款还清之日止）；二、原告对被告龙燕提供的抵押物享有优先受偿权；三、被告四川上甲房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费由二被告承担。
被告龙燕辩称：原告所述属实，但不是故意拖欠贷款，是因为至今房屋未出售出去，无力偿还。
被告四川上甲房地产开发有限责任公司辩称：作为房地产开发企业，依法开发、预售商品房，在购房户选择向银行申请按揭贷款支付房款时向银行提供阶段性担保，该阶段性担保系采取附解除条件的担保方式，该类合同所附的解除条件为购房户所购买的房屋取得房屋产权证书，办理完抵押登记过户（即他项权证书），担保合同随即解除。被告龙燕所购买的商品房于2013年12月16日在广安市房产管理局就进行他项权登记，因此，四川上甲房地产开发有限责任公司的阶段性担保已随他项权证的办理而解除。
审理查明：2010年9月27日，原（乙方）、被告龙燕（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的房屋。2010年10月8日，广安市广安区中桥信用合作社�溪分社（乙方）与龙燕（甲方）及四川上甲房地产开发有限责任公司（丙方）签订《农村信用社个人住房抵押借款合同》,合同主要约定：广安区中桥信用社西溪分社向被告龙燕发放贷款19.8万元，借款期限为2010年10月8日起至2025年10月8日止，具体借款期限以其借据记载为准，贷款月利率为4.2075%，利率为一年一定的浮动利率，即在人民银行基准利率水平上下浮15%，每月归还人民币1586.69元，罚息利率为在基准利率水平上上浮50%，实行按月等额本息还款。违约责任方面约定，借款期间甲方连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权提前收回已发放贷款本息，并且，甲方购买的位于广安市城南上甲山水杰座1-5-5号的房屋作为贷款抵押物，2013年12月26日，该房产进行了他项权登记。在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带责任，如甲方未能�照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担连带保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的账户中直接扣划。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指乙方以甲方提供的所购住房作抵押，在甲方取得该住房的房屋所有权证和办妥房产保险和抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方放贷款的行为。贷款发放后，被告龙燕未按约定履行还款义务，截止2015年12月21日，被告下欠贷款本金147310.19元及相应的利息、罚息、复利。经原告多次催收未果，遂提起诉讼。
另查明，2011年12月27日，广安市广安区中桥农村信用合作社西溪分社并入广安市广安区农村信用合作联社，升格更名为广安市广安区农村信用合作联社西溪信用社。
认定上述事实，有双方提供的《商品房买卖合同》、《四川省农村信用社个人�房/商业用房借款申请书》、《农村信用社个人住房抵押借款合同》、借款借据一份、房屋他项权证、抵押（质押）物品清单一份、龙燕未结清还款明细及双方的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：广安市广安区中桥信用合作社西溪分社与被告龙燕、四川上甲房地产开发有限责任公司签订的《农村信用社个人住房抵押借款合同》，系三方真实意思表示，合法有效，三方均应遵守并切实履行。原告履行了发放贷款的义务，被告龙燕没有完全按照合同约定履行还款义务，且在借款期间连续三个月以上未偿还贷款本息，其行为构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回贷款，并要求被告龙燕承担继续偿还贷款及支付利息、罚息的违约责任。因此，对原告要求被告龙燕偿还借款本金147310.19元以及相应的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。
被告龙燕用其所有的位于广安市城南号的房屋为其借款进行抵押，抵押权人为本案原告，并办理了他项权证，故原告要求对被告龙燕提供的抵押物享有优先受偿权的诉请，本院亦予以支持。
被告四川上甲房地产开发有限责任公司与原告及龙燕签订的《农村信用社个人住房抵押借款合同》载明本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指原告以被告龙燕提供的所购住房作抵押，在被告龙燕取得该住房的房屋所有权证和办妥房产保险和抵押登记之前，由被告四川上甲房地产开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证而向甲方放贷款的行为。被告龙燕已经于2013年12月16日取得了房屋的他项权证，被告四川上甲房地产开发有限责任公司依约应解除其担保义务，不再对被告龙燕的该笔债务承担连带保证责任。因此原告诉请被告四川上甲房地产开发有限责任公司对该笔债务承担连带清偿责任诉请，本院不予支持。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”、最高人民院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事�承担不利后果。”之规定，判决如下：
一、被告龙燕向原告广安市广安区农村信用合作联社偿还借款本金147310.19元以及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利从2015年12月21日起按照合同约定计算至还清借款之日止）；
二、原告广安市广安区农村信用合作联社对被告龙燕用于抵押担保的房屋享有优先受偿权;
三、驳回原告广安市广安区农村信用合作联社的其他诉讼请求。
本案受理费3246元，由被告龙燕承担3000元，原告广安市广安区农村信用合作联社承担246元，分别向广安市广安区人民法院交纳。
上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 帅
人民陪审员 曾昌意
人民陪审员 王 刚
二〇一六年六月六日
书 记 员 苟 藜