山东省德州市陵城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁1403民初70号
原告：陈培焱，男，1983年12月30日出生，汉族，群众，中专学历，住山东省德州市陵城区。
委托诉讼代理人：陈茂田，男，1961年2月4日出生，汉族，群众，住山东省德州市陵城区。系原告之父。
委托诉讼代理人：崔永森，山东森辉律师事务所律师。
被告：山东黑马集团德州房地产开发有限公司陵县分公司，住所地山东省德州市陵城区唐城路西首（县社院内）。
负责人：刘庆双，经理。
被告：山东黑马集团德州房地产开发有限公司，住所地：德州市德城区新港前街2号。
法定代表人：刘玉江，董事长。
二被告委托诉讼代理人：崔世雨，德州陵城君合兴法律事务所法律工作者。
第三人：窦冉冉，女，1980年7月4日出生，汉族，群众，本科学历，住山东省德州市陵城区。
第三人：窦宁宁，女，1982年12月10日出生，汉族，群众，大专学历，住山东省德州市陵城区。
第三人共同委托诉讼代理人：穆建军，德州陵城正阳法律服务所法律工作者。
原告陈培焱与被告山东黑马集团德州房地产开发有限公司陵县分公司（以下简称黑马陵县分公司）、山东黑马集团德州房地产开发有限公司（以下简称黑马公司）、第三人窦冉冉、窦宁宁房屋买卖合同纠纷一案，本案于2018年1月5日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。案件审理中，本院应二被告申请，依法追加窦冉冉、窦宁宁为第三人参与本案审理。本院于2018年3月13日及2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告陈培焱及其委托诉讼代理人陈茂田、崔永森、被告黑马陵县分公司、黑马公司委托诉讼代理人崔世雨、第三人窦冉冉、窦宁宁及其委托诉讼代理人穆建军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈培焱向本院提出诉讼请求：一、依法判令第一被告黑马陵县分公司向原告全面履行交房办证义务或退还购房款49万元并赔偿损失（具体损失数额待评估后确定）；二、判令第二被告黑马公司对第一被告黑马陵县分公司应承担的责任承担补充清偿责任；三、全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年12月24日原告与第一被告签订“陵县黑马农贸水产批发市场订房协议书”，约定以372552元的价款购买其开发的陵县黑马市场第G12号楼4单元202室，建筑面积129平方米，签订本订房协议的同时窦冉冉向第一被告交付定金5万元。2015年2月11日原告通过邮储银行个人卡号转给第一被告会计纪延雯个人卡号18万元用于支付购房款，同日原告让窦冉冉在陵县工行往第一被告帐户存入购房款14万元；2015年3月27日原告的父亲陈茂田协调高吉禄在第一被告欠其工程款中拨出12万元转入窦冉冉名义购房的购房款（该款由窦冉冉向高吉禄出具借条），至此原告和窦冉冉共向第一被告付购房款49万元，后第一被告向原告交付该楼房及车库。
原告与窦冉冉因感情不和于2017年2月6日协议离婚，约定在第一被告处购置的楼房和车库归原告所有，待原告将窦冉冉向高吉禄所打的借条偿还后，窦冉冉协助履行过户义务。因窦冉冉不履行协助义务，原告不得已将窦冉冉起诉于贵院，请求判令其履行协助义务。在该案审理期间，原告得知第一被告擅自将原告订购并已足够交付购房款的楼房及车库另行转卖给他人，严重损害了原告的合法权益，为此特诉至贵院。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为判令第一被告黑马陵县分公司退还原告购房款49万元并赔偿损失。
第一被告辩称，其与原告不存在房屋买卖关系，窦冉冉也未在被告处购买楼房，即使窦冉冉购买楼房，根据合同的相对性原则，原告也无权向被告主张任何权利，被告不存在转卖的行为，原告主张没有事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第二被告辩称，除同第一被告答辩意见之外，分公司具有独立的诉讼主体资格，第二被告不应承担任何责任。
第三人窦冉冉辩称，第三人没有实际购买过原告所说的楼房，只是受妹妹第三人窦宁宁的委托办理了G2-4-202房屋的订购意向和交款手续，购房合同中，有第三人窦宁宁及其丈夫魏国东的签字和手印，房产证于2016年3月16日颁发到第三人窦宁宁手中，第三人窦冉冉不应是本案的诉讼参与人，其诉争的诉求与窦冉冉无关。
第三人窦宁宁辩称，由于第三人平时工作时间忙，委托其姐姐第三人窦冉冉办理购买楼房事宜，现购房合同、房产证均记载在第三人及丈夫魏国东的名下，所购楼款除第三人给窦冉冉在工商银行多次存储了44万余元现金后，又在建设银行贷款10万元，对于第三人购买的G2-4-202房屋，虽然窦冉冉有时用自己的名义打款，但均是受第三人的委托。另外，所有的税款、配套开口费、燃气费都记载第三人名下，该房产与原告及第三人窦冉冉没有任何关系，被告履行了所有的办证义务。
原告为证明自己的主张，提交了下列证据：
证据一、原告与窦冉冉2017年2月6日签订的离婚协议，证明本案争议楼房为原告与窦冉冉的夫妻共同财产，并约定归原告所有，在原告将窦冉冉向高吉禄所打借条的10万元借款偿还后，窦冉冉再协助过户至原告名下。
证据二、窦冉冉于2015年3月26日向高吉禄打的10万元的借条，证明窦冉冉向高吉禄出具借条后，高吉禄及其项目部才向第一被告出具拨款证明。
证据三、（1）、订房协议书一份，证明2014年12月4日，在原告与窦冉冉夫妻关系存续期间以窦冉冉的名义与第一被告签订协议订购本案争议楼房的事实。（2）、银行业务回单及定金收据三份，证明窦冉冉于2014年12月24日通过个人账户转入第一被告账户5万元，该款包括G2-4-202房屋定金4万元，车库定金10000元。（3）、银行交存款凭证及收款收据共三张，证明原告2015年2月11日往第一被告会计纪延雯个人卡号转账汇款18万元，纪延雯收取该款后于2015年2月12日将该款存入第一被告建行陵县支行的账户；窦冉冉于2015年2月11日往第一被告陵县工行账户交款14万元，第一被告收取该两笔款项后向窦冉冉出具的32万元的购房款收据。
四、陵县建筑工程公司项目部及高吉禄出具的证明，证明从高吉禄在第一被告的工程款中拨出12万元转入窦冉冉的购房款。
第一被告提交了下列证据：
一、商品房买卖合同，证明2015年4月5日，与第三人窦宁宁、魏国东签订了G2号4单元202楼商品房房买卖合同；
二、陵城区房管局查询档案一份。证明2015年窦宁宁、魏国东已经在房管局办理了产权登记，取得了本案诉争楼房的所有权，2017年虽然窦冉冉与原告在离婚协议中涉及到该楼房，但是与被告无关，无权向被告主张。
第三人窦冉冉提交窦宁宁声明一份，证明窦冉冉受窦宁宁的委托为其办理意向购买诉争的楼房和履行交款手续。
第三人窦宁宁提交了下列证据：
一、窦宁宁的建行银行贷款明细、还款记录一宗，证明购买楼房时窦宁宁贷款10万元以及每月还款的证明；
二，窦冉冉的工商银行交易记录一份，日期2014年9月份至2014年11月21日，证明在购买楼房期间，因委托窦冉冉办理，利用ATM机由窦宁宁向窦冉冉向该卡号分20次向窦宁宁转款383100；的事实；
三、提交第一被告出具的购房税务发票4张，证明实际缴款人为窦宁宁、魏国东；
四、第一被告出具的收据5张，证明开口费、物业费等交房前相关费用都是窦宁宁所缴纳；
五、与第一被告签订的购房合同2份，证明G2-4-202及17号车库的合同的签署人为窦宁宁、魏国东；
六、国有土地使用证一份，证明2016年3月16日陵国用（2016）000560号土地使用权的使用者为窦宁宁，房产为G2-4-202；
以上所有证据均证实了窦宁宁、魏国东实际购买了该诉争的房屋。
原告、二被告及二第三人确认讼争房屋是G2号4单元202室均无异议。原告诉状中的G12系G2的误写。
二被告对原告提供的证据质证意见如下：
对证据一离婚协议的真实性无异议，但认为不能证明原告主张，通过该协议中第二条有关讼争房屋处理的内容来看，该离婚协议日期是2017年2月6日，而G2号4单元202室2015年窦宁宁就在房管部门办理了房产登记，原告无权主张。
对证据二和四认为与本案无关联性，这与离婚协议中所载明的高玉路是否是同一人不能确定。
对证据三形式上的真实性无异议。但认为窦冉冉签订的只是订房协议书，这是一种商品房买卖之前的意向，并不是真正的商品房买卖合同；窦冉冉只是订房，并不是签订商品房买卖合同，在签订合同的时候其授意与窦宁宁和魏国东签订，同时将其缴纳的购房款转入窦宁宁的商品房买卖合同的房款，这并未违反法律强制性规定，订房协议的签订是窦冉冉自己，被告按照其授意办理没有过错，至于窦冉冉是否有权无权处理是另外一个法律关系。离婚协议约定借款和房屋的归属只对窦冉冉和原告发生法律效力，不对被告产生法律效力；
对证据三的真实性无异议，但认为当时窦冉冉办理上述交款业务时，已表明是为窦宁宁代办，只是交款单上写的窦冉冉的名字，因是其办理所以载明交款人为窦冉冉，以上证据不能证据窦冉冉与第一被告之间存在房屋买卖关系。被告提交的商品房买卖合同已经表明在窦冉冉的授意下，最后确定了商品房买卖合同的购买人，订房协议不能表明原告是合同的当事人，也不是交款的当事人，被告是根据交款人窦冉冉的授意为窦宁宁办理相关的手续，合同载明的购房款372552元已经全部付清，款都是窦冉冉支付的。车库是窦宁宁在2014年自己购买的，当时交纳了1万元的定金。
第三人窦冉冉对原告、被告及第三人窦宁宁提交的证据质证意见如下：
对证据一的真实性没有异议，该协议书的内容与原告主张的不一致，不能证明窦冉冉与第一被告发生房屋买的事实。对原告提交的购房协议书及单据真实性无异议，但认为其只是窦宁宁的代办人，在签订意向时已和第一被告表明了自己的观点，现购房主合同和房产证也记载在窦宁宁和魏国东的名下，窦冉冉和第一被告没有发生房屋买卖关系。对高吉禄的书面证明有异议，在离婚协议时，原告与窦冉冉明确记载了向高吉禄借款10万元，这是原告和窦冉冉婚内的事务与本案无关。
对其他证据的质证意见与被告一的意见一致。
对被告一提交的证据真实性及证明目的无异议。
对第三人窦宁宁提交的证据真实性及证明目的无异议。
第三人窦宁宁对原告、被告及第三人窦冉冉提交的证据质证意见如下：
对原告提交的证据一认为与其无关，不予质证。
原告对被告提交证据的真实性无异议。2015年4月5日，在被告与窦宁宁、魏国东签订该合同时，原告和窦冉冉早已将本合同所涉及的楼房款全部交付给被告，合同的第六条载明签订合同当日，付首付款261200元，与事实不符。被告应将原告与窦冉冉交的49万元购房款退还给原告和窦冉冉，由窦宁宁另行支付购房款。窦冉冉无权将其与原告交的49万元的购房款擅自转为窦宁宁的购房款。对于离婚协议中高玉路和高吉禄的问题，因本案涉及的只有高吉禄，其将第一被告欠其的工程款12万元过付给窦冉冉，以抵顶窦冉冉的购房款。
原告对第三人窦宁宁提交的证据质证意见如下：
对证据一真实性无异议，对其证明的目的有异议。认为原告与窦冉冉为诉争房屋已向被告交付购房款49万元，而本房屋购买价格不包括其他费用，不需要贷款，在原告和窦冉冉离婚财产纠纷案件中，在向被告调查时，得知因窦宁宁原先购买的楼房转给魏国东的父亲魏光平，因魏光平年纪大，不能办理按揭贷款，窦冉冉才将诉争楼房的购房款转给魏光平顶名的购房款98800元，因此才产生了窦宁宁名下的建行贷款10万元。
对证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该明细只能证明存、取款记录并不能证明是窦宁宁向窦冉冉的卡上存款。
对证据三、四、五、六证据在形式上的真实性无异议，对证明目的有异议。认为该证据的形成均是在损害原告合法权益以后发生的，被告交付楼房后均是由原告和窦冉冉在婚姻关系存续期间共同居住，窦宁宁和魏国东没有对该楼房实际占有和使用，现在仍有原告占有居住。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月24日第三人窦冉冉与被告黑马陵县分公司签订《陵县黑马农贸水产批发市场订房协议书》，约定第三人窦冉冉购买黑马市场第G2号楼4单元202室房屋一套，房款总价为372552元。协议签订前，第三人窦冉冉查阅认同本协议后，应交纳订房订金4万元，在签署本协议后7日内签订正式《商品房买卖合同》时抵顶房款。后第三人窦冉冉以银行转帐方式向被告黑马陵县分公司帐户转款5万元，包括上述订房订金4万元及第三人窦冉冉另购买被黑马陵县分公司告的Ｇ２－２９号车库定金为1万元。被告黑马陵县分公司出具楼房及车库定金收据，载明“窦冉冉G2-4-202肆万元整定金”、“窦冉冉G2
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29定金”。2015年2月11日，第三人窦冉冉在通过陵县工商银行向被告黑马陵县分公司帐户存入购房款14万元，原告通过邮储银行个人卡号向被告黑马陵县分公司会计纪延雯个人卡号转入购房款18万元。被告黑马陵县分公司给窦冉冉出具收据，载明“窦冉冉G2-4-202叁拾贰万元整房款”。次日纪延雯将18万元款项交至被告黑马陵县分公司账户。2015年3月27日，陵县建筑工程公司项目部经理高吉路（签署为高吉禄）向被告黑马陵县分公司出具证明，同意在被告黑马陵县分公司欠其工程款中拨出12万元作为窦冉冉的购房款，载明“证明本人自愿将A1.A2段工程款壹拾贰万元整转入窦冉冉购房款。特此证明。陵县建筑工程公司项目部高吉禄”，该证明中有高吉路的签名，并加盖了陵县建筑工程公司项目部的印章，被告黑马陵县分公司亦加盖了财务专用章。至此窦冉冉共付房款49万元，但双方未签订《商品房买卖合同》。2015年4月5日，在第三人窦冉冉授意下，被告黑马陵县分公司与第三人窦宁宁及丈夫魏国东就第三人窦冉冉订房协议书中约定的G2四单元2层202号楼房签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为361200元，合同签订当日付清首付款261200元，剩余10万元申请银行按揭贷款。后经实测确定该房屋实际总价款为353052元。2014年4月5日，第三人窦宁宁向被告黑马陵县分公司交纳暖气开口费、办证费、契税各项税费共计24502元。被告黑马陵县分公司于2015年4月5日、2015年4月14日开具了两张销售不动产统一发票，总金额为353052元。该楼房的全部购买款353052元亦从第三人窦冉冉及原告所交49万元购房款中转抵。第三人窦宁宁用该楼房抵押在银行贷款10万元，并未用于该楼房，而是用于支付位光平名下G2-2-202号楼房的购房款。2016年3月16日，第三人窦宁宁及丈夫魏国东取得房产证及土地使用证。
另查明，原告与第三人窦冉冉原系夫妻关系，因感情不和于2017年2月6日在德州市陵城区民政局协议离婚，其离婚协议中约定，双方在处购置的G2-4-202室楼房和17号车库归原告所有，待原告将窦冉冉因购买该楼房从高吉禄所借尚未偿还的8万元款项偿还后，窦冉冉将房屋产权过户给原告。后原告向高吉禄偿还了欠款，但第三人窦冉冉未履行过户义务。原告向法院提起诉讼，请求判令将窦冉冉履行过户义务。在案件审理中，原告得知该房屋登记在第三人窦宁宁夫妇名下。
又查明，被告黑马陵县分公司系被告黑马公司分支机构。
本院认为，本案争议的焦点为：G2-4-202号房屋登记在第三人窦宁宁及魏国东名下被告黑马陵县分公司是否存在过错，被告黑马陵县分公司应否退还原告购房款49万元并赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，在2014年12月24日第三人窦冉冉与被告黑马陵县分公司签订黑马市场G2-4-202室《陵县黑马农贸水产批发市场订房协议书》时，原告与第三人窦冉冉虽系夫妻关系，但因其未在协议中签字，其并非合同当事人，该合同对其没有法律约束力，被告黑马陵县分公司对其亦不负合同义务。第三人窦冉冉作为完全民事行为能力人，将涉案房屋买卖合同的签订权及所缴纳的购房款一并转让给第三人窦宁宁，系对自身合同权益的处分。被告黑马陵县分公司按其授意与窦宁宁签订购房合同并办理产权证书的行为不存在过错，亦不违反法律规定。故原告要求被告黑马陵县分公司退还购房款及赔偿损失、被告黑马公司承担补充清偿责任的请求依法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈培焱的诉讼请求。
案件受理费4325元，保全费4020元，由原告陈培焱负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审 判 长 李新华
审 判 员 甄 雪
人民陪审员 刘书文
二〇一八年五月二十九日
书 记 员 沈 逸