广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第776号
原告：吕健康，男，1974年12月25日出生，住广东省中山市。
委托代理人：王亚伦，系广东凡是律师事务所律师。
被告：中山雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地中山市。
法定代表人：梁正坚，职务副总裁。
委托代理人：刘梦玄，系该公司职员。
原告吕健康诉被告中山雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称雍景园公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕健康的委托代理人王亚伦，被告雍景园公司的委托代理人刘梦玄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕健康诉称：2015年4月12日，原、被告签订一份《中山市剑桥郡花园认购书》（以下简称《认购书》），约定由原告认购被告开发的位于中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园＊区＊幢＊房。当日原告向被告支付了定金20000元。签订认购书后原告依约前往被告销售中心，因双方就拟签订的《商品房买卖合同》中的交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、逾期办理产权登记的违约责任、《补充协议》中的众多条款未能协商一致，且被告一直向原告隐瞒上述拟购房屋土地使用权剩余年限，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。后原告因多次与被告就《商品房买卖合同》的条款协商未果，遂发函至被告通知其向原告返还定金，但截至原告起诉之日，被告未向原告返还定金。原告认为，其与被告签订的《认购书》，仅是双方对认购的商品房买卖前的预约合同，现因双方对《商品房买卖合同》的条款内容产生了争议，及双方对合同的条款未能达成合议，从而导致实现签订正式商品房买卖合同的目的落空，这样情况下，不能归责于单方原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，《认购书》应当解除，被告应当返还定金给原告。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请求判令：1.被告向原告返还定金20000元；2.被告承担本案的诉讼费用。
原告吕健康对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.原告的身份证复印件；2.被告的企业机读档案登记资料；3.认购书、收据；4.律师函、快递单及查询记录。
被告雍景园公司辩称：不同意原告的诉讼请求。因为原告未按认购书约定的时间即2015年4月19日去签订商品房买卖合同，且原告在签订认购书时，对商品房买卖合同的内容是清楚了解的，因为被告已经向原告出示过，详见认购条款第4条的约定。故请求判令驳回原告的诉讼请求。
被告雍景园公司就其辩解主张未向本院提交证据。
经审理查明：2015年4月12日，吕健康与雍景园公司分别为认购方、出售方签订《中山市剑桥郡花园认购书》（认购书编号：1473720）一份，约定：由吕健康认购雍景园公司开发的位于中国广东省中山市翠景道（南）17号剑桥郡花园＊区＊幢＊房［公安门牌号：中山市西区翠景道（南）17号剑桥郡花园＊区＊幢＊房］＊栋＊房的房屋，建筑面积为99.22平方米，该物业售价837996元，折后成交价为689697元；吕健康应付定金20000元，于签订本认购书时已付；楼款187697元须于2015年4月19日或之前付清，482000元须于2015年4月19日或之前办理银行按揭，完成全部手续包括前述和提供所有文件和付清所需费用；按揭银行建设银行，申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准。如银行批出的按揭金额低于吕健康的申请金额，则吕健康须在接获通知七天内付清；银行不予审批的金额，吕健康须在接获通知两周内付清。吕健康知悉在履行付款责任（包括楼价款及其他应缴费用）后，应及时到雍景园公司处换领相关收款票据、凭证，雍景园公司对此不承担任何保管责任，若因吕健康未及时换领导致相关票据、凭证毁损、灭失（汉遗失）的责任，由吕健康自行承担。吕健康须于2015年4月19日或之前，携带本认购书正本、应付楼款、身份证件等资料及相关款项到雍景园公司指定地点签订《中山市商品房买卖合同》及有关文件，若吕健康选择办理银行按揭的，则应在上述指定时间签署及提供齐备按揭所需资料和缴清费用（详见认购书附件）。若该物业属于超政府限价销售单位，吕健康同意无条件配合办理相关申报手续，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签手续。该物业之装修标准为毛坯交楼，雍景园公司于2016年9月30日前交付吕健康使用。该物业之认购价不含物业专项维修资金、《雅居乐剑桥郡置业计划书》中所列收费项目、有关购买该物业之政府收费、办理签约银行按揭手续费及其他一切应由吕健康支付的相关费用，由吕健康支付。吕健康确认在签订本《认购书》时，雍景园公司已在售楼部公示了企业法人营业执照、国有土地使用证等文件，并公示了《中山市商品房买卖合同》连六个附件的详细内容以及《前期物业管理服务协议》，吕健康已清楚了解、认可并同意按公示的文本进行签署、履行。吕健康购买的该物业为多高层住宅／别墅／商铺的，若套内建筑面积与测绘部门实测套内建筑面积由差异的，差异值在±0.6%以内（含本数）的，双方不作任何补偿。并以描黑加深字体注明“如吕健康不履行认购书义务（包括但不限于未按时签订《中山市商品房买卖合同》、未按时或未足额支付任何一期楼价款或相关费用、未按时提供或前述齐备按揭申请所需资料等），雍景园公司有权没收吕健康已缴付的定金，吕健康必须支付违约金，违约金每日按同期中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率上浮10%（以总房价款为基数）计算”。如吕健康已履行了认购书约定的全部义务，雍景园公司不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金给吕健康。该认购书还约定了其他事项。吕健康在合同认购方栏签字，雍景园公司员工在出售方销售代表、出售方盖章／复核人人栏签名确认并加盖雍景园公司售楼部印章确认。同日，吕健康向雍景园公司支付定金20000元，并由雍景园公司开具加盖公司财务专用章的收款收据。吕健康诉称其于2015年4月19日先后多次到雍景园公司剑桥郡销售部就签署《商品房买卖合同》及相关文件事宜与雍景园公司的工作人员进行协商，双方对于拟签订的《商品房买卖合同》中的交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、逾期办理产权登记的违约责任、《补充协议》中的众多条款未能协商一致，且被告一直向原告隐瞒上述拟购房屋土地使用权剩余年限，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。2015年5月26日，吕健康诉至本院主张前述实体权利。
本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。吕健康与雍景园公司签订的《中山市剑桥郡花园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，由于吕健康与雍景园公司签订的认购书不完全具备商品房买卖合同的主要内容，故该认购书应认定为预约合同，即为了将来签订一定合同（商品房买卖合同）而签订的合同。因认购书约定了签订正式《商品房买卖合同》的时间，但吕健康未能举证证明其于认购书约定时间到雍景园公司剑桥郡售楼部就签署《商品房买卖合同》及相关文件的事宜与雍景园公司进行协商，因分歧过大未能达成合意，故未能在前述认购书约定的2015年4月19日或之前签署正式的《商品房买卖合同》。虽然吕健康向雍景园公司及其剑桥郡花园售楼部邮寄的律师函已表示其就正式的《商品房买卖合同》与雍景园公司多次协商未能达成一致，该该律师函落款日期和交寄日期是2015年5月19日，均迟于前述认购书约定的签署正式的《商品房买卖合同》的日期。双方至今未就涉案买卖的房屋签订正式的《商品房买卖合同》，是可归责于吕健康的原因造成的。根据前述认购书的约定，雍景园公司有权没收吕健康已缴付的定金并有权将涉案房屋另行处理。吕健康诉称及提交证据无法证明《商品房买卖合同》无法签订属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“…因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的情形，故本院对其主张的事实不予采信，对其诉求依法予以驳回。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告吕健康的诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取为150元（原告吕健康已预交），由原告吕健康负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董爱民
二〇一五年七月二十九日
书记员 陈桂清