江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终4017号
上诉人(原审被告):林春华，女，1957年8月24日生，汉族，住宁都县，现住宁都县。
委托诉讼代理人：李晟，江西翠微律师事务所律师，一般代理。
被上诉人(原审原告):ＸＸ生，男，1955年5月13日生，汉族，住宁都县，现住宁都县。
委托诉讼代理人：王小林，宁都县法律援助中心律师，一般代理。
原审被告:李武，男，1951年7月19日生，汉族，住宁都县。
上诉人林春华因与被上诉人ＸＸ生、原审被告李武房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省宁都县人民法院（2017）赣0730民初1277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林春华上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判《房屋买卖协议》所出售的房屋涉及上诉人份额的无效，上诉人无义务协助被上诉人办理房产过户手续；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、坐落于宁都县××××号的房屋，是上诉人与李武的夫妻共同财产。当年，上诉人丈夫李武欲将此房出售给ＸＸ生时，上诉人就坚决反对，上诉人直到今天也坚决不同意将此房出售。根据《婚姻法》第17条的规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”但李武及儿子李荣国出售该房时，未经得所有权人的同意，并且上诉人一直未对出售行为进行追认，故而该买卖涉及夫妻共有财产中妻子一方的属于无权处分，显然触犯了《婚姻法》关于夫妻共同财产平等处理权的规定，当属无效。二、正因为上诉人坚决不同意出售案涉房屋，所以上诉人的丈夫及其儿子才没有取得上诉人同意他们代理卖房的授权委托书。在2000年11月17日，上诉人的丈夫及其儿子与被上诉人前往宁都县公证处办理房屋买卖协议公证，向公证处所提交的授权委托书并非上诉人本人的亲笔签名，关于这点，上诉人已经申请了笔迹鉴定，被上诉人也认可了委托书并非上诉人本人签名。三、本案关于表见代理的事实认定与法律适用是错误的。1、买卖房屋是人生中的一件大事情，被上诉人明知该房是夫妻的共同财产，需要夫妻双方一致同意并签字认可，但被上诉人并未与上诉人见面商谈房屋买卖事项，也未打电话问过上诉人的意见，这怎能推定上诉人会有意思把房屋卖给被上诉人呢？2、当时在公证处办理房屋买卖协议公证时，公证员听信了李武与李荣国二人的一面之词，所提交的委托书也是临时凑数找传真机传过来的，并没有核实真伪。3、依照惯例，房屋买卖合同这样的重要事情需要本人亲自到场签字，即使委托代理，委托人出具的委托书也应当公证，由公证员亲眼看到委托人出具委托书签名的真实性。4、对上述明显不当之处，被上诉人不予审核或审核不严，轻率地相信代理人有代理权，则被上诉人无权主张表见代理，而应因自己的过失承担不利的法律后果。
ＸＸ生辩称，1、2000年11月，上诉人的家人已经将该房屋卖给了答辩人，房产证、土地证也交给了答辩人，答辩人从那时起就居住该房屋里，上诉人如不同意转让，当时就可以提出异议，并且在将近20年的时间里可以向法院起诉或其他方式来主张自己的权利，可上诉人没有。上诉人及其丈夫、儿子关系也好，上诉人的丈夫和儿子不可能合谋来损害上诉人的权利。上诉人说答辩人已确认了上诉人的委托书不是其本人签名。首先，答辩人没有说这个话，其次，一审法院在法庭上释明了本案争议焦点是表见代理，和委托书的真假没有关系。2、本案系表见代理。一审法院为了该争议焦点，法庭查明了表见代理的特征。2000年11月，双方当事人经过协商准备以58000元一次性购买上诉人的房屋，为了稳妥，双方当事人到公证处进行公证，答辩人在当时是以高于市场行情购买的，上诉人当时在外地，无法来签字，公证处的工作人员就让上诉人丈夫、儿子叫上诉人提供委托书和上诉人的身份证复印件，还做了他们的笔录。答辩人完全有理由相信该买卖行为得到了上诉人的确认。一审判决正确，望予以维持。
ＸＸ生向一审法院起诉请求：1、要求被告协助原告办理宁都县××××号房屋（房产证号：Ｎ××：XX号）产权和土地使用证【宁国用（1998)字第0101052号】过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：两被告是夫妻关系，李荣国（男，1976年5月18日生）系两被告之子。原告与被告李武协商好由原告购买被告李武、林春华夫妻共有的坐落在宁都县××××号房屋，故在2000年11月17日，原告与被告李武及两被告之子李荣国一同到宁都县公证处办理房屋买卖协议公证。在办理公证前，宁都县公证处的公证员对被告李武及李荣国进行了询问，被告李武称：“（我妻子）同意（卖房），因她在外地打工不能回来，现传真委托我儿办理有关手续。”李荣国称：“房屋是我爸妈做的，现我妈在外地打工，所以她委托我代她办理有关手续”。并向公证员提交了通过传真接收到的被告林春华的身份证（2011年9月已换新身份证）及署名为“林春华”的委托书。随后，原告（乙方）与被告李武及李荣国（甲方）在宁都县公证处签订了“房屋买卖协议”，该协议的主要内容：1、该房坐落在宁都县××××号，属砖木结构，共二层，总建筑面积180.26平方米；2、房屋买卖金额为58000元。乙方自本协议签订之日付给甲方58000元。3、乙方付清房款后，甲方将房屋按原状交付给乙方。4、甲方现手中持有宁都县人民政府发土地使证一本，证号为宁国用（1998）字第XX号及房产所有权证，证号为XX（付清款后）交给乙方。5、该房屋过户费用由乙方承担，甲方必须协助乙方办理有关手续。6、本协议自签字之日起生效，双方均不得反悔。协议签订后，原告付清了购房款58000元，被告李武出具“卖房合约”，写明：“……议定价格为人民币伍万捌仟元整，一次性交清款。有关协约已在公证处办理清楚”。被告李武也将该房屋及房屋所有权证及国有土地使用证交付给了原告。同日，宁都县公证处出具了（2000）宁证字第XX号“房屋买卖协议公证书”。同年，原告对该房进行装修后搬入居住。
一审法院认为，根据原、被告的陈述，原告与被告李武及李荣国在签订房屋买卖协议时，被告林春华并不在场，李荣国提供的“林春华”的委托书上的“林春华”的签名，无证据证明是本案被告林春华本人所签名。因此，李荣国以被告林春华代理人的身份及被告李武与原告签订房屋买卖协议，是得到被告林春华授权的证据不足，不予认定，即李荣国属无权代理。但是在办理公证前，被告李武及李荣国接受公证员的询问时，均认可李荣国是受被告林春华的委托，代理被告林春华办理与原告房屋买卖的相关手续，并提交了被告林春华传真的署名“林春华”的委托书及被告林春华本人身份证；该事实也可以证明被告林春华是明知被告李武出卖其夫妻共有房屋一事。而且，原告与被告李武及李荣国是在宁都县公证处，在公证员在场的情况下签订的房屋买卖协议，并当场支付了对等的购房款，被告李武也向原告交付了交易房屋及该房屋产权证和国有土地使用证。上述事实，以及李荣国、被告李武与被告林春华是母子关系及夫妻关系这种特殊的身份关系，足以使原告ＸＸ生相信李荣国有权代理被告林春华，并且是善意的，无任何过错。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，李荣国的行为构成表见代理，即代理行为有效。
原告ＸＸ生已经合法占有转让标的即宁都县××××号房屋，现请求两被告办理物权变更登记，被告李武提出本案超过诉讼时效的抗辩，理由不能成立，一审法院不予采信。
综上，原告ＸＸ生与被告李武及李荣国于2000年11月17日签订的房屋买卖协议，是原、被告的真实意思的表示，合法有效，双方均应按协议约定履行，况且两被告作为出卖人，转移标的物所有权也是其法定义务。因此，原告要求两被告协助办理宁都县××××号房屋的房屋所有权及土地使用权过户手续的诉讼请求，理由成立，一审法院予以支持。被告林春华提出该房屋买卖协议部分有效部分无效的主张，不能成立，一审法院不予采信。被告李武提出本案超过诉讼时效的抗辩，不符合法律规定，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：限被告李武、林春华在本判决生效后十日内协助原告ＸＸ生办理宁都县××××号房屋［房产证号：Ｎ××．000XXX号，国有土地使用证号：宁国用字第XX号］的房屋所权及国有土地使用权过户登记手续。案件受理费1250元，由被告李武、林春华承担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，2000年11月17日，ＸＸ生与李武、李荣国签订的《房屋买卖协议》经过宁都县公证处公证，有公证书可以证实。同时，该公证书附有公证员询问李武、李荣国的谈话笔录。李武、李国荣在谈话笔录中分别确认林春华委托李荣国代为办理案涉房屋买卖有关事项的事实。李武系林春华丈夫，李荣国系林春华的儿子，属于林春华的家庭成员，利益关联。李武、李荣国在谈话笔录中对林春华当时在外地打工回不来的说法予以确认。公证员当时收到林春华的身份证及署名“林春华”的授权委托书。林春华并未提供证据证明ＸＸ生签订房屋买卖协议时存在过错。一审判决根据上述事实，依法认定ＸＸ生有理由相信李荣国有权代理林春华在《房屋买卖协议》上签字，李荣国的行为构成表见代理，能够代表林春华转让案涉房屋，并无不妥，本院予以支持。此外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。这是不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则。不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。ＸＸ生与李武、李荣国签订的《房屋买卖协议》，不违反法律效力性强制性规定，该合同合法有效。林春华上诉称《房屋买卖协议》涉及其房屋产权份额的协议条款无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。ＸＸ生已经付清购房款，履行了《房屋买卖协议》约定的义务，居住使用案涉房屋十余年之久。林春华虽然辩称不同意转让案涉房屋，但其在知道或者应当知道案涉房屋被转让的情形下，并未通过合法途径主张自己的权益，不符合情理。一审法院认定《房屋买卖协议》合法有效，具有事实和法律依据。ＸＸ生要求李武、林春华协助办理房屋所有权过户登记手续，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。对林春华要求改判其没有义务协助ＸＸ生办理房产过户手续的上诉主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人林春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1250元，由上诉人林春华负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 傅 忠
审判员 彭 莉
二〇一八年一月三十一日
书记员 曾希希