广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第497号
上诉人（原审被告）：郭迪粦，男，1962年10月22日出生，汉族。
委托代理人：卢秋善，韶关市浈江区十里亭法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：江莹，男，1981年6月12日出生，汉族。
委托代理人：李衡学，男，1956年8月28日出生，汉族。
上诉人郭迪粦因与被上诉人江莹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月4日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：郭迪粦的母亲曾秀英原是韶关市浈江区始巷头16号房屋的所有权人。2008年4月11日，郭迪粦作为出租方与作为承租方的江莹签订一份《铺位租赁合同》，约定江莹承租韶关市浈江区始巷头16号的铺位，租赁期限：自2008年4月11日起至2013年4月11日。合同签订后，江莹一直使用该房屋。2011年6月13日，江莹与郭迪粦重新签订一份《铺位租赁合同》，合同的双方亦为郭迪粦与江莹。该合同约定郭迪粦将座落在韶关市浈江区始巷头16号的铺位租给江莹使用；租赁期限：自2011年6月13日起至2016年6月13日，装修期为五天（由江莹负责装修）；租金每月400元，一次性付保证金400元；如因一方违约，造成一方遭受损失的，则违约方除承担违约责任，交付违约金400元外，还应负责赔偿对方的损失。2011年11月，案外人谢辉煌向曾秀英购买涉案房屋，并将涉案房屋过户登记在其与ＸＸ菊名下。此后，谢辉煌多次找到江莹，要求江莹搬出涉案房屋，因此，江莹于2012年春节搬出了涉案房屋（此前江莹一直按时交付租金）。2012年4月，江莹以郭迪粦母亲侵害了其作为承租人的优先购买权为由向韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）起诉，后于2013年6月13日申请撤回起诉。江莹认为郭迪粦及其母亲在没有通知江莹的情况下将涉案房屋出售，导致租赁合同无法继续履行，为此，江莹诉至法院，要求郭迪粦赔偿违约损失。
另查明：郭迪粦母亲曾秀英于2012年5月21日死亡。
2014年1月23日，江莹向原审法院提起诉讼，诉称：2006年11月，郭迪粦代表其母亲与江莹签订租房协议，后续签3次，2011年6月13日，因所租铺面被小偷从屋顶入室盗窃，需进行维修，经双方协商，达成了延长租期由江莹出资维修的协议，故于当日签订了新的《铺位租赁合同》，租期至2016年6月13日。此后，江莹得知郭迪粦已与谢辉煌签订了《房屋买卖协议》，将铺面卖给谢辉煌，为此，江莹以其享有优先购买权为由向法院起诉，诉讼过程中，郭迪粦母亲去世，其他法定继承人到庭后才知道郭迪粦独自侵吞遗产，该铺面已办理转户手续，故江莹于2012年6月20日向法院撤诉，由于江莹多次与郭迪粦协商无果，为此诉至法院，请求依法判决：郭迪粦赔偿江莹违约损失10000元。
原审庭审中，江莹主张要求郭迪粦赔偿损失的10000元由两部分组成，分别是装修费用3000元和预期可得的利润7000元；郭迪粦对此认为毫无事实和法律依据，只同意按合同约定给付400元。而郭迪粦提供一份落款时间为2010年12月12日的《告知信》打印件，表示其与母亲曾告知江莹涉案房屋将要出售，江莹在同等条件下享有优先购买权，并在涉案房屋张贴了告知信，且郭迪粦与母亲已于2012年退回400元保证金给江莹，双方已解除合同；对此江莹表示从未见过《告知信》，也没有收到郭迪粦的通知，江莹妻子是收回了400元押金，但合同并未解除。
原审法院认为：涉案的韶关市浈江区始巷头16号房屋此前虽登记在郭迪粦母亲曾秀英的名下，但该房屋一直是郭迪粦管理使用。郭迪粦将该楼房的使用权出租给江莹，并未损害该房屋的所有权，亦未改变曾秀英拥有该楼房的所有权，对曾秀英的利益不构成损害，且在双方履行租赁合同期间，曾秀英未曾提出异议，故江莹与郭迪粦于2011年6月13日签订的《铺位租赁合同》有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽郭迪粦主张其与母亲曾秀英在出卖涉案房屋给谢辉煌、ＸＸ菊之前已在合理期限内通过《告知信》的方式通知了江莹，但该《告知信》仅是打印件，郭迪粦并未提供相应证据证实其已发送告知信给江莹或通过其他方式告知江莹，且江莹对告知一事予以否认，故对郭迪粦的观点不予采纳。郭迪粦及其母亲将江莹租赁的房屋出卖给谢辉煌、ＸＸ菊之前未在合理期限内通知江莹，侵害了江莹的优先购买权。同时，鉴于郭迪粦母亲曾秀英已去世。江莹请求作为出租人的郭迪粦承担赔偿责任，应予支持。根据江莹与郭迪粦合同约定，如因一方违约，造成一方遭受损失的，则违约方除承担违约责任，交付违约金400元外，还应负责赔偿对方的损失。因此，郭迪粦应向江莹支付400元。江莹主张其因承租人优先购买权受到侵害造成装修费用损失3000元，虽江莹未提供了相应证据证实，但根据双方的约定，房屋的装修是由江莹负责，且装修实际上已发生，故该院酌情确定郭迪粦赔偿江莹损失2000元。而江莹主张其因承租人优先购买权受到侵害造成预期可得利润的损失7000元，因未提供相应证据证实，对此不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年3月5日作出（2014）韶浈法民一初字第104号民事判决：一、郭迪粦应于判决生效后十日内赔偿江莹2400元；二、驳回江莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由江莹负担19元，郭迪粦负担6元。
郭迪粦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、江莹起诉郭迪粦主体错误。1、韶关市浈江区始巷头16号房屋所有人是郭迪粦母亲曾秀英的，曾秀英将该房屋出租给江莹使用，郭迪粦只是代母亲与江莹签订《铺位租赁合同》，江莹在原审诉状中已认可该事实。2、郭迪粦代母亲与江莹签订《铺位租赁合同》后，曾秀英与江莹对该合同已履行，曾秀英已认可该合同有效。原审法院也认定该合同效力。曾秀英已认可该《铺位租赁合同》有效，郭迪粦作为代签人就不应承担合同的责任。3、原审法院认为该房屋一直是郭迪粦管理使用错误。郭迪粦只是对房屋的管理，并没有取得出租屋的使用权。4、房屋的受益人是曾秀英，郭迪粦并没有得益，曾秀英去世后，郭迪粦以及兄弟姐妹没有继承母亲曾秀英遗产，江莹起诉郭迪粦承担赔偿责任，主体错误。郭迪粦不是本案适格被告。二、原审法院认定事实自相矛盾，原审法院认定《铺位租赁合同》有效，确认了合同的履行人是郭迪粦母亲曾秀英，但又同时认定鉴于郭迪粦母亲曾秀英已去世。江莹请求作为出租人的郭迪粦承担赔偿责任，应予支持。此时又认定出租人是郭迪粦，郭迪粦不是房屋产权人，无权对房屋出租，认定郭迪粦承担赔偿责任，显然属认定事实自相矛盾。三、郭迪粦母亲曾秀英转让出租屋前已告知江莹。在2010年12月10日曾秀英转让出租屋时，曾授权委托郭迪粦夫妻两人协助母亲处分其出租房，该《授权委托书》被浈江区（2013）韶浈法民一初字第346号民事判决，认定合法有效。在2010年12月12日郭迪粦夫妻两人代母亲曾秀英告知江莹，该房屋需转让，将《告知信》送了一份给江莹，还在出租屋门口墙上张贴告知信，因江莹经济原因，放弃优先权。出租屋转让后，江莹于2013年向浈江区人民法院提起诉讼，后又于2013年6月13日向法院提出撤诉，浈江区人民法院作出（2013）韶浈法民一初字第435-2号民事裁定书，其证明房屋转让合法有效，证明江莹认定《告知信》的真实性。在浈江区（2013）韶浈法民一初字第346号案中，郭迪龙也提交证据《告知信》，证明郭迪粦于2010年12月12日张贴《告知信》的事实。其次，郭迪粦母亲转让出租屋时，韶关市房地产交易中心人员到出租屋测绘面积时，江莹在场知道该房屋转让的事实，但江莹对告知一事予以否认，是没有理由的。郭迪粦认为，原审法院在没有事实依据就支持江莹的说法，是错误的。四、该房屋转让成功后，郭迪粦母亲已退保证金400元给江莹，保证金退回江莹后，江莹没有提出任何异议，其证明该《铺位租赁合同》己终止解除，就不存在有争议。但原审法院认定郭迪粦应承担赔偿责任是错误的。郭迪粦认为，出租房屋所有权不是郭迪粦的，郭迪粦无权独自将该房屋出租给第三人，但原审法院认定郭迪粦就是出租人承担赔偿责任，是错误的。五、原审法院适用《铺位租赁合同》作为判案依据是错误的。1、郭迪粦母亲已退保证金400元给江莹，该《铺位租赁合同》同时终止、解除了合同，该《铺位租赁合同》就没有法律效力。2、原审法院适用《铺位租赁合同》第二条作为损失赔偿依据，其证明原审法院适用证据不当。虽然约定装修期为5天，实际不是装修，是江莹在承租期间管理保管不善，被小偷拆开瓦背入出租盗窃物品，是江莹对瓦背的修建，该事实江莹在原审期间已承认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损，应当承租人承担损害赔偿责任。故原审法院判决郭迪粦赔偿江莹装修损失是错误的。3、原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，作为判案法律依据。郭迪粦认为，原审法院法律定性错误。（1）江莹在（2013）韶浈法民一初字第435-2号房屋买卖合同一案中，江莹认为其会败诉，因此向法院提出撤诉，证明江莹对郭迪粦所提交的答辩和提交的证据放弃了抗辩权，显然原审适用法律错误。（2）江莹在原审期间中，没有提供的装修依据，只口头陈述装修费3000元。郭迪粦母亲和郭迪粦也没有与江莹约定3000元的装修费。但原审法院在没有任何依据下，就酌情确定郭迪粦赔偿江莹损失2400元。原审判决显然不公。（3）退一步来讲，就算郭迪粦母亲有违约，违约赔偿责任应由郭迪粦母亲来承担。不应由代签合同人承担赔偿责任，但原审法院判决由代签合同人承担赔偿责任，是没有法律依据的。故原审法院判决认定事实不清，法律定性错误，请求二审法院查明事实，依法撤销原判或改判，依法驳回江莹的诉讼请求。
郭迪粦于二审期间向本院提交了以下证据：1、授权委托书一份，证明曾秀英委托郭迪粦夫妻二人处分其遗产。江莹认为，对该份证据的真实性有异议，该授权委托书是事后所补。在本案租赁合同中，郭迪粦确实是代理其母亲曾秀英签订租赁合同的。2、（2013）韶浈法民一初字第346号民事判决书一份，证明曾秀英转让涉案房屋合法有效，郭迪粦及兄弟姐妹均没有继承曾秀英遗产。江莹对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。
江莹答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、郭迪粦的诉讼主体是否适格。二、郭迪粦是否应赔偿江莹的装修损失。
一、关于郭迪粦的诉讼主体是否适格的问题。虽然本案涉案房屋的所有人是曾秀英，但从2008年4月11日签订的《铺位租赁合同》及2011年6月13日签订的《铺位租赁合同》来看，合同的出租方均为郭迪粦，承租方为江莹，而且该铺位的实际控制人亦为郭迪粦，即该《铺位租赁合同》的当事人为郭迪粦与江莹。郭迪粦称其是代理其母亲与江莹签订《铺位租赁合同》，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，如果郭迪粦是代理其母亲曾秀英与江莹签订《铺位租赁合同》，那在《铺位租赁合同》中出租方应当为曾秀英，郭迪粦则以代理人身份签名，而并非直接将郭迪粦列作出租方。因此，郭迪粦认为其代理曾秀英签订《铺位租赁合同》的说法，本院不予认可。根据合同相对性的原则，《铺位租赁合同》的双方应当是郭迪粦与江莹。现江莹认为郭迪粦在《铺位租赁合同》履行的过程中有违约行为，给其造成损失，因而起诉合同的相对方郭迪粦并无不当。因此，郭迪粦认为其并非本案适格被告的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于郭迪粦是否应赔偿江莹的装修损失的问题。郭迪粦认为其已经以《告知信》的方式向江莹告知涉案商铺准备出售，因此并未损害江莹的优先购买权。首先，郭迪粦并未提供证据证明，该《告知信》已经送达给江莹或者江莹已经知悉《告知信》的内容。其次，本案江莹并非主张优先购买权，而是认为郭迪粦有违约行为，要求郭迪粦赔偿违约损失。因此，本案中郭迪粦是否告知江莹涉案商铺即将出售并不影响其请求对郭迪粦承担违约责任。至于郭迪粦将保证金400元退回给江莹是否解除了《铺位租赁合同》的问题。郭迪粦主张，其已经将400元押金退回给江莹，江莹亦表示收到退回的押金400元。即郭迪粦已经以行动表示不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，郭迪粦与江莹签订的《铺位租赁合同》已经解除。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，虽然郭迪粦与江莹签订的《铺位租赁合同》已经解除，但亦不影响江莹向郭迪粦主张违约责任。至于违约金的问题。从《铺位租赁合同》中双方约定装修期来看，江莹应对涉案商铺进行了装修，但由于涉案商铺已经出售给案外人谢辉煌，而且江莹也已经搬离涉案商铺，已经无法通过鉴定的方式明确装修的剩余价值。因此原审法院酌情认定涉案房屋装修的剩余价值为2000元并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。郭迪粦的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郭迪粦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 李 罡
代理审判员 刘 茜
二〇一四年八月一日
书 记 员 何海祥
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