湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1103民初1303号
原告周艳芳，女,1984年10月12日出生,汉族。
委托代理人罗德华，男，1976年9月3日出生，汉族，系原告周艳芳丈夫。
委托代理人郑红日，男，1963年9月1日出生，汉族，代理权限为一般代理。
被告黄长水，男,1984年2月27日出生,汉族。
被告邓园,女,1986年12月21日出生,汉族。
二被告共同委托代理人邓大可，湖南杰联律师事务所律师，代理权限为一般代理。
二被告共同委托代理人邓涛，男，1984年10月16日出生，汉族，代理权限为特别授权。
原告周艳芳诉被告黄长水、邓园房屋买卖合同纠纷一案，于2016年4月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员王国华担任审判长，代理审判员牛君静、人民陪审员李凌先参加的合议庭，分别于2016年6月3日，2016年6月21日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员唐惠君担任法庭记录。原告周艳芳及其委托代理人罗德华、郑红日，被告黄长水及二被告共同委托代理人邓大可、邓涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告周艳芳诉称，2015年6月26日，原、被告双方在冷水滩家乐福房地产经纪有限公司（以下简称家乐福公司）签订《房地产买卖合同》，二被告经公证委托被告邓园之兄邓涛为代理人办理房地产买卖相关全部事项，合同约定“为保证交易安全，乙方将一期房款人民币壹拾陆万元付给家乐福房地产经纪有限公司保管”，并约定“经纪方在房产交接手续办完后转付给甲方（卖方）人民币壹拾伍万元”，“交房日期为房产证办出当天”等，同时约定了房屋总价款为伍拾叁万元及其他相关条款；合同签订后，原告依合同履行了付款壹拾陆万元的义务，但被告至今没有为原告办理该房产过户手续，导致二期房款的银行贷款手续无法办理，原告在家乐福公司保管的壹拾伍万元也遭拒付，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：一、二被告为原告办理其共同共有的永房权证冷字第7XXXXX**号，第71XXXXXXX号房产的过户手续；二、本案诉讼费由被告承担。
二被告辩称，1、原告诉请中陈述的事实与客观事实不符，原告诉称认为其已经履行合同，但在全案中没有看到原告尽到义务将款项支付到被告任何账户，其履行合同不属实；2、原告与家乐福房地产经纪公司形成了保管合同关系，该公司代为保管的款项没有支付到被告账户上视为原告没有履行付款义务，因此在本案中不履行合同义务的是原告而不是被告。3、被告对于原告诉讼请求享有不安抗辩权，家乐福公司携款潜逃及原告周艳芳贷款叁拾万元的事实表明原告周艳芳现在的经济状况客观上不能履行付款义务，被告享有不安抗辩权。
原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、房地产买卖合同，证实双方发生纠纷的事实来源，双方付款方式是原告把钱付到家乐福公司保管，即原告将钱付给家乐福公司视为履行了付款义务，家乐福公司也同意保管资金；证据二、被告黄长水、邓园的房权证、公证书及委托手续复印件，证实被告将房屋买卖与过户手续事项授权给邓涛进行办理；证据三、保证金协议，证实家乐福公司保证保管资金能够到位，原告将1万元交给家乐福公司，同时家乐福公司也将1万元付给了被告；证据四、保管金收据，证实原告将16万元全部交给家乐福公司保管；证据五、原告付款凭证，证实原告通过银行汇款向家乐福公司付款15万元；证据六、菱角山派出所询问笔录，证实家乐福公司按照合同已经将一万元房款转给被告，原告按合同履行了义务。
二被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性无异议，但对合同的证明对象、内容有异议，付款方式恰恰证明原告资金的交付方式是保管方式，保管不等于支付；对证据二的真实性、合法性无异议；对证据三的真实性无异议，对保证金协议的证明对象、内容有异议，原告所述双方同意由家乐福公司保管，被告代理人邓涛没有收到，对此不清楚，从签字看，协议是原告与家乐福公司的双方协议，从内容看，原告与家乐福公司确定了资金代为保管的合同关系；对证据四的真实性无异议，质证意见同证据三；对证据五的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，恰恰证明原告既没有转款给家乐福公司，也没有转款到被告账户，只是转款给了黄思琴个人；对证据六的真实性无异议，对证实目的有异议，提取人不明确，不能达到原告的证明目的。
二被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：房地产买卖合同，证实双方签订房屋买卖合同，与原告所述款项支付义务的履行有区别，款项交给家乐福公司是代为保管，不等于向被告支付。
原告对二被告提供的证据无异议。
经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告的证据一与被告的证据相同，双方对该证据的真实性均无异议，予以确认为有效证据；被告对原告的证据二的真实性、合法性无异议，该证据能够证实被告将涉案房屋出售事项委托给了被告的代理人邓涛，邓涛以自己名义与原告签订房地产买卖合同的事实，予以确认为有效证据；被告对原告的证据三、四、五的真实性无异议，这些证据能相互印证原告将一期房款16万元交付给了家乐福公司，予以确认为有效证据；原告的证据六来源合法、内容真实，与本案相关联，予以确认为有效证据。
根据以上确认的证据及原、被告在庭审中的陈述可以认定以下基本事实：
2015年6月23日，被告黄长水、邓园经公证将其共同所有的位于永州市冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）12栋19A11房产证号为永房权证冷字第71XXXXX**号、永房权证冷字第7XXXXX**号的房产委托被告邓园之兄即本案二被告共同委托代理人邓涛代为出售。2015年6月26日，邓涛以自己名义作为卖方与买方原告周艳芳签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定，邓涛将位于永州市冷水滩区湘永路与育才路交叉口西南角（皇家帝王广场）12栋19A11，建筑面积133.23平方米，房产证号：永房权证冷字第71XXXXXXX、7XXXXXXX号的房产出售给原告周艳芳，房屋总价款为53万元；该合同对房屋付款方式约定为，1、经甲乙双方约定，合同签订当日，为保证交易安全，乙方原告周艳芳将一期房款壹拾陆万圆付给家乐福房地产经纪有限公司保管（简称“经纪方”）。（1）经纪方在该合同签订当日转付给甲方邓涛人民币壹万圆；（2）经纪方在该房产交接手续办完后转付给甲方壹拾伍万圆。2、经甲乙双方约定，乙方将二期房款叁拾柒万圆通过交通银行贷款，审批通过后由交通银行一次性转付给甲方交通银行账号。交房日期为房产证办出当天。双方在合同中关于违约责任的约定为，经甲乙双方协商约定，双方都须遵守本合同一至五款之条约，如因甲方原因导致该房屋不能交易，则甲方须退还乙方全部已付款并赔偿乙方已付款的一倍作为违约金；如因乙方原因导致该房屋不能交易，则甲方有权没收乙方之已付款。甲方必须配合乙方完成办理房产证、土地使用证过户手续，否则引起的一切损失及违约责任由甲方负责。2015年5月24日，原告周艳芳向家乐福公司交纳1万元保证金。2015年5月28日，二被告共同委托代理人邓涛收到家乐福公司房屋买卖定金1万元。2016年6月26日，原告周艳芳转账将15万元房款付给家乐福公司。家乐福公司向原告周艳芳出具16万元保管金收据。后原告周艳芳要求被告为其办理房产过户手续，二被告以未收到合同签订当日的1万元为由拒不为原告办理该房屋的过户手续。
本院认为，被告黄长水、邓园将其共有的房屋经公证委托邓涛代为出售，是其真实意思表示，受托人邓涛以自己名义，在委托人黄长水、邓园的授权范围内与原告周艳芳订立合同，原告周艳芳同时知道受托人邓涛与委托人黄长水、邓园之间的代理关系，故二被告共同委托代理人邓涛与原告周艳芳签订的房地产买卖合同直接约束委托人被告黄长水、邓园和原告周艳芳。该合同是依法成立并有效的合同，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告周艳芳于2015年5月24日向家乐福公司支付1万元，家乐福公司也于2015年5月28日向被告方支付1万元，原告于2015年6月26日转付家乐福公司15万元，其已经按照合同约定履行了付款义务，被告以未收到合同签订当日家乐福公司转付的1万元及享有不安抗辩权为由拒不为原告办理过户手续的理由不能成立，其行为已构成违约。庭审中被告明确表示在原告不愿再次付购房款的情况下不同意卖房给原告，原告明确表示不愿再次付购房款，根据双方违约责任的约定，如因甲方即本案被告原因导致该房屋不能交易，则甲方须退还乙方全部已付款并赔偿乙方已付款的一倍作为违约金。现被告违约不愿将房屋卖给原告，经庭审释明原告坚持原来诉讼请求不予变更，其诉请要被告办理过户手续，不符合双方关于违约责任的约定，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第四百零二条之规定，判决如下：
驳回原告周艳芳的诉讼请求。
本案受理费200元，由原告周艳芳负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 王国华
代理审判员 牛君静
人民陪审员 李凌先
二〇一六年七月四日
代理书记员 唐惠君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。