成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）武侯民初字第1258号
原告王玉明。
委托代理人张义文。
委托代理人孟兴圣。
被告李建辉。
委托代理人姜璟俊。
原告王玉明与被告李建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月27日受理后，依法适用简易程序由代理审判员赖武梨于2012年3月19日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2012年7月18日第二次开庭进行了审理。原告王玉明的委托代理人张义文、孟兴圣，被告李建辉及其委托代理人姜璟俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉明诉称，原、被告于2010年9月20日通过中介方四川中原物业顾问有限公司签订了房屋转让合同，约定被告向原告转让房屋一套。合同签订后，原告支付了800000元定金，后原告发现被告不是该房屋的合法所有人，故多次要求被告提供相关证明，但是被告迟迟不能提供相关材料。2011年，双方签订补充协议，将转让房屋进行了变更，但是被告仍不能提供变更后房屋的权属证明。随后，因国务院进行房地产调控，成都市出台了“限购令”，原告恰好属于限购人群，故原告已经不能实现合同目的。原告诉请法院判令：1.解除双方于2010年9月20日签订的《房屋转让合约》、2011年1月25日签订的《协议》以及2011年10月23日签订的《关于中海龙湾半岛10-2号别墅买卖补充协议》；2.被告退还原告购房定金800000元；3.被告承担本案诉讼费用。
被告李建辉辩称，首先，被告已向开发商支付全额房款，取得了购房合同确认给被告的全部权利，被告对涉诉房屋拥有合法权属；其次，双方签订的购房合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告在签订合同时称房屋是买给其孙女的，其孙女并不属于限购人群，故原告认为不能实现合同目的的理由不成立；再次，限购不属于不可抗力，且限购令出台前原告就已延迟支付房款，即使因限购双方不能履行合同，也是原告的原因造成的；最后，被告同意解除合同，但原告应当承担定金责任，即被告无须退还定金。故请求人民法院驳回原告的部分诉讼请求。
经审理查明，第一，2010年9月20日，原告（买方）、被告（卖方）、中介方（四川中原物业顾问有限公司，以下简称中原物业公司）三方签订《房屋转让合约》，约定买卖双方通过中介方购入位于成都市武侯区永丰乡龙爪村中海“龙湾半岛花园”12栋1单元1层2单位之物业，转让价为11000000元。合同签订之时买方交付800000元作为定金，其余10200000元作为第二部分房款。同时，在备注中约定，签订合同时，买方实际支付定金200000元，剩余定金于2010年9月23日前付清。第二部分房款10200000元，买方于2010年11月30日前向卖方付清。该房最终买受人由买方指定。同日，原告分两次向被告支付了定金共计800000元。
2011年1月25日，原、被告签订《协议》，对转让房屋进行了补充约定，即转让房屋由原中海龙湾半岛12-2更改为10-2。被告承诺两套房屋面积、户型均相同。原告承诺于2011年1月28日前再次向被告支付房款1500000元。其余相关事宜均以原转让合约为准。中原物业公司工作人员张杨以经办方代表身份在《协议》上签字。
2011年10月23日，原、被告再次签订《关于中海龙湾半岛10-2号别墅买卖补充协议》，就购买10-2号别墅的付款时限和金额达成补充协议。具体为：2011年10月21日前，原告付款100000元；11月30日前付款3000000元；12月31日前付清剩余全部余款7100000元。若原告未能按照以上约定支付房款，应向被告赔偿违约金2000000元。张杨再次以经办方代表身份在此补充协议上签字。
因原告未依约支付房款，被告于2012年1月4日向原告邮寄了催告通知，告知原告其逾期付款的行为已构成违约，同时被告另行给予原告3个月的履行期，要求原告履行付款义务。因原告拒收，邮件被退回被告处。后原告认为被告不能提供房屋的产权证明，且原告户籍所在地为江苏省南通市，现已退休，没有在成都市纳税或缴纳社会保险，其属于限购人群，无法在成都市主城区购买住房，遂以合同目的无法实现为由向人民法院起诉要求解除合同，退还定金。
第二，2010年11月3日，被告与案外人中海兴业（成都）发展有限公司（以下简称中海公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告向中海公司购买“中海·龙湾半岛”10幢1层2号房屋，即涉诉房屋，总房价为8600000元。2010年12月6日至2011年11月18日期间，被告分4次向中海公司支付购房款共计8600000元。
第三，成房办（2011）32号《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》明确了从2011年2月15日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）暂时实行住房限购措施。限购对象为本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。……本通知有效期自2011年2月15日起至限购政策执行终止时止。2011年2月15日前已签订住房买卖合同的，须于2011年2月28日前完成住房买卖合同网上备案。
第四，庭审中，被告申请证人张扬出庭作证，张扬称其系中原物业公司工作人员，也是原、被告房屋买卖过程中代表中介方即中原物业公司的实际经办人。在居间过程中，原告称将该房屋产权登记在其孙女名下。因原告未按期支付房款，中介方多次联系原告要求付款，后原、被告签订补充协议，对付款时间进行了再次约定。此外，原告未向中介方说明其系限购人员，不能在成都市主城区购买房屋。
上述事实有《房屋转让合约》、银行转账凭条、收条、《协议》、《关于中海龙湾半岛10-2号别墅买卖补充协议》、《商品房买卖合同》、物流详情单、催告通知、收据、《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》、证人证言及庭审笔录等证据在案为证。
本院认为，原、被告签订的《房屋转让合约》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为原告是否属于成都市主城区住房限购政策（以下简称住房限购政策）中规定的限购对象。若是，无法继续履行《房屋转让合约》的根本原因是什么。
首先，关于原告是否系住房限购对象。根据本案查明的事实，原、被告以及中介方在签订《房屋转让合约》时，在备注栏特别约定“该房最终买受人由买方指定”，即原告作为签订合同的买方，其可以指定该房屋的买受人。该买受人可以是原告，也可以是原告指定的其他人。结合庭审中中介方经办人张扬证实，在买房过程中，原告称将该房屋产权登记在其孙女名下。故本院认为原告仅以自己属于限购对象为由，并不必然导致合同无法继续履行。即使买受人就为原告本人，即该房屋的产权须登记在原告名下，根据原告称述其户籍所在地为江苏省南通市，现已退休，其在成都没有纳税，也没有缴纳社会保险，故无法在成都市主城区购买住房。对此，原告应当提交证据予以证实。但在审理期间，原告没有提交其在外地纳税或缴纳社会保险或领取退休金的证据用以证明其在成都市没有纳税也没有缴纳社会保险的事实。故本院认为，原告主张自己系住房限购对象的证据不足。
其次，关于无法继续履行《房屋转让合约》的根本原因。本院认为，若原告确系住房限购对象，依据住房限购政策的规定，其在成都市主城区不能购买住房。涉诉房屋位于成都市武侯区，故原告无法购买，《房屋转让合约》无法继续履行，合同目的无法实现。但是《房屋转让合约》之所以会受住房限购政策影响的原因，本院作如下分析：根据本案查明的事实，原、被告签订的《房屋转让合约》（签订时间为2010年9月20日）系住房限购政策实施前（实施时间为2011年2月15日起）签订的合同，双方约定原告付款的最后期限是2010年11月30日。即便随后双方对购买的房屋的幢数和房号进行了变更，原告也应在2011年1月28日前支付房款，该付款时间仍在住房限购政策实施前。进而言之，虽双方于住房限购政策实施后，即2011年10月23日签订了补充协议，对原告的付款时限和金额进行了再次约定，但也不能免除原告在住房限购政策实施前延期付款的责任。若原告依照其与被告签订的《房屋转让合约》中约定的时间支付房款，则合同是能够实际履行的，但因原告未依约付款致使双方签订的合同处于延迟履行状态，在此期间，由于住房限购政策的实施导致了合同无法继续履行。综上，本院认为，导致合同无法继续履行的根本原因是原告未依约付款的违约行为。被告对合同无法继续履行没有过错。
再次，被告与中海公司签订《商品房买卖合同》后，已将双方约定的涉诉房屋的全部房款支付了中海公司，被告取得了相应的合同权利。且原、被告在签订《房屋转让合约》时，原告亦负有审查合同标的物，即涉诉房屋产权等相关情况的义务。签订合同后，原告应当依约履行付款义务，其以被告不能提供房屋的产权为由拒绝支付房款，并要求解除合同没有依据，本院不予认可。
最后，在庭审过程中，被告同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于定金问题，因原告违约，故依据定金罚则，原告应当承担定金责任，即原告无权要求被告返还定金。故本院对原告要求被告返还定金的诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告王玉明与被告李建辉于2010年9月20日签订的《房屋转让合约》、2011年1月25日签订的《协议》以及2011年10月23日签订的《关于中海龙湾半岛10-2号别墅买卖补充协议》；
二、驳回原告王玉明的其他诉讼请求。
案件受理费11900元，由原告王玉明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 赖武梨
人民陪审员 裴幼郡
人民陪审员 林志祥
二〇一二年八月二十五日
书 记 员 李开军