景德镇市昌江区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0202民初311号原告：蔡明山，男，1956年2月3日出生，汉族，江苏扬州人，浮梁县一建公司退休职工，户籍地：江苏省扬州市江都市，现住江西省，委托诉讼代理人：张登勇，男，1983年8月29日出生，汉族，住江西省，系原告儿子。被告：绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司，住所地：江西省景德镇市昌江区中心城昌南拓展区南湖新村办公楼1楼，统一社会信用代码：913602000948941392。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕淑萍，江西友达律师事务所律师。原告蔡明山与被告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蔡明山及委托诉讼代理人张登勇，被告绿地公司委托诉讼代理人吕淑萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡明山向本院提出诉讼请求：1、退还原告缴纳的定金2万元；2、退还原告延期交房应支付的违约金94686元；3、要求被告安装烟道设施；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2016年6月6日原告订购了绿地一期景悦房屋，合同金额146.8万元，原告支付被告73.8万元和2万元定金，6月26日支付被告73万元，11月24日支付被告0.1184万元，按照绿地国际陶瓷文化旅游城商品房定购协议，被告应在办理签约手续且付清全部房款后，定金自动转为房款，但被告不肯按定购协议转为房款，且拒绝归还原告缴纳的定金2万元。按照商品房合同，被告应于2016年10月1日起交房，原告去收房时，在物业处登记后，物业人员带领原告看房后，让原告写明要求整改意见后，就中断收房，后被告出具整改通知书讲将延期交房，在延期期间按合同约定赔偿原告，2017年4月初原告收到被告置业顾问电话讲现在可以收房，但只赔偿原告30天的违约金。因被告延期交房，按照合同约定，若开发商逾期交房超过60天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款额万分之三的违约金，且合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，现被告讲2016年12月2日出具了《关于景悦业主关心的部分问题的回复公示》就是通知业主收房的凭证，且现在该房屋仍然未达到交房条件，故请求按照合同要求赔偿延期交房的违约金。原告发现商铺没有设置烟道，要求被告将烟道设置好交房。被告绿地公司辩称：1、原、被告双方签署的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月30日前将涉案商品房交付使用，交付使用的条件是该商品房经验收合格。绿地景悦小区7号楼已于2016年8月31日竣验收合格，被告于2016年9月30日取得涉案商品房的竣工验收备案表，于2016年9月28日书面通知原告交付使用房屋，原告已交接该房屋，被告不存在逾期交付的违约行为。2、原、被告双方签订的《商品房定购协议书》约定，乙方应于2016年6月8日之前前往绿地中心与甲方办理签约手续（含签订《商品房买卖合同》）、缴纳房款，如乙方逾期，甲方有权没收2万元定金。该条款设置为协议收条且加黑加粗醒目提示，被告已尽到提示、说明义务。原告于2016年6月26日签订《商品房买卖合同》，晚于定购协议约定的时间签约，被告有权没收定金。3、被告交付的商品房燃气管道已依约预留至外墙，原告需自行办理燃气管道接入及开通手续，被告无需另行为原告安装烟道设施。原告蔡明山围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、身份证，证明原告的主体身份；2、商品房定购协议，证明定金2万元没有退还；3、商品房买卖合同、回复公示、交接流程签认单，证明被告违约逾期交房；4、合同备案内容确认单、交房通知书、收据三张、中国银行转账凭证，证明双方存在商品房买卖合同关系；5、照片三张，证明被告至今都没有达到交房条件；6、通知，证明被告存在违约情况。被告绿地公司向本院提交如下证据：1、商品房定购协议、商品房买卖合同，证明原告签订商品房买卖合同的时间晚于定购协议约定的签约时间，被告有权没收定金；2、竣工验收备案表、交付使用通知书、EMS快递邮寄面单及签收记录，证明涉案商品房已经于2016年8月31日竣工验收合格，被告于2016年9月30日取得竣工验收备案表，于9月28日书面通知原告收房，不存在违约行为。根据庭审中原、被告的陈述、举证、质证意见，本院对双方提交证据的真实性、合法性予以确认，可以作为证明本案事实的依据。院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原告蔡明山与被告绿地公司签订了绿地国际陶瓷文化旅游城景悦楼盘一期7栋106号商铺的《商品房定购协议》，双方约定：一、乙方应在2016年6月8日之前前往绿地城售楼中心与甲方办理签约手续，签约手续包含签订《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，若乙方逾期未与甲方办理签约手续，则甲方无需通知乙方即有权将上述房产另行出售，乙方已付甲方的立约定金不再返还。四、房款缴纳办理：1、乙方选择一次性付款的，应在办理签约手续且付清全部房款后，定金自动转为房款。原告于2016年6月6日向被告支付了首笔款项73.8万元和2万元定金。2016年6月8日，被告未按约定与原告签订《商品房买卖合同》。2016年6月26日，原、被告签订了合同编号为ＹＳ00069161的《商品房买卖合同》，合同约定：第六条、付款方式及期限，商铺总价款为146.8万元（含已付定金），由原告在2016年6月26日前一次性付清。第八条、交付期限，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过60日后。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款额万分之三的违约金。第十一条、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知的交房日期起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。原告于2016年6月26日向被告支付了73万元房款，后又于11月24日向被告支付了面积补差价0.1184万元。绿地景悦小区7号楼已于2016年9月28日竣工验收合格，被告于2016年9月30日取得涉案商品房的竣工验收备案表，并于2016年9月28日书面通知原告交付使用房屋。2016年10月1日，原告到小区物业处办理交接手续并登记了业主身份后，物业工作人员让原告写明整改意见后中断收房。本院认为，本案争议的焦点：1、定金能否因原告到期未签约而被追究违约责任予以没收。2、房屋因质量存在瑕疵而延迟交付能否主张违约责任。关于能否没收定金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的原因，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并在公平、诚信原则下约定后续谈判的其他条款，直至订立正式的、条款完备的本约。本案中，根据原、被告双方签订的《商品房定购协议》，协议条款对双方均有约束力，原告享有对选中房屋优先购买的权利，并负有在约定时间与被告经诚信协商签订正式《商品房买卖合同》的义务，被告享有收取定金的权利，负有在认购期内为原告保留房屋，并不得另行出售给他人的义务。但是，在《商品房定购协议》约定的时间原告并未与被告签订《商品房买卖合同》，虽然原告主张其与被告相互商定给予原告一定时间筹款，其对自己主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，但原告并未对上述诉讼主张提供证据予以证明，被告亦不予认可，故原告应承担相应的举证责任，被告依据《商品房定购协议》约定没收原告交纳的定金的理由成立。关于房屋质量瑕疵而致延迟交付能否主张违约责任的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中涉案的绿地景悦7号楼已经竣工验收合格，并经房屋主管部门备案，已经达到了商品房买卖合同中约定的交付条件。被告依照合同约定向原告发出了交付房屋的书面通知，已履行了其应尽的交房义务，不存在违约的情形。原告主张其购买的106号商铺存在质量问题，但不属于房屋主体结构质量不合格，对房屋的正常使用也不构成实质性影响，不得作为拒绝交接房屋的理由，如原告据此拒绝受领的，应视为已经交付。原告对于房屋存在的质量瑕疵，可以另行主张要求开发商承担维修、赔偿损失等责任。于原告要求被告安装烟道设施的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》附件六：装饰、设备标准。二、安装部分，燃气，可做餐饮商铺，燃气预留至外墙，用户自行接入和开通。被告并没有安装烟道设施的合同义务，故对原告的该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回原告蔡明山的诉讼请求。案件受理费2594元，由原告蔡明山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长 刘 毅人民陪审员 甄 鹏人民陪审员 胡忠吕二〇一七年十一月二十四日书 记 员 徐娟娟