广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）粤高法民一终字第84号
上诉人（原审原告）：李谦，男，汉族，1981年9月21日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：韩俊杰，广东华杨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆伟金，广东华杨律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区珠光投资发展公司，住所地：广东省珠海市拱北发展大厦8楼。
法定代表人：卢伟，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区珠光房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市吉大石花东路海湾花园三栋。
法定代表人：邓伟群，该公司董事长。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘俊，广东显德律师事务所律师
被上诉人（原审被告）：珠海市置顺经贸有限公司，住所地：广东省珠海市香洲紫荆路深圳发展银行大厦16楼D座北区。
法定代表人：黄国昭，该公司总经理。
上诉人李谦因与被上诉人珠海经济特区珠光投资发展公司（以下简称珠光投资公司）、珠海经济特区珠光房产开发有限公司（以下简称珠光房产公司）、珠海市置顺经贸有限公司（以下简称置顺经贸公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省珠海市中级人民法院(2014)珠中法民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。上诉人李谦的委托诉讼代理人韩俊杰、骆伟金，被上诉人珠光投资公司、珠光房产公司的委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼，置顺经贸公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李谦上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除对珠海市××大道中××金色××单元××房屋的查封，并终止对该房产的执行措施；3.确认李谦拥有珠海市××大道中××金色××单元××房房屋所有权;4.置顺经贸公司协助李谦办理该房屋过户登记手续。事实和理由:一、一审判决认定李谦“无权主张停止对案涉房屋的执行”是错误的。李谦与置顺经贸公司就涉案房产签订的《珠海市商品房买卖合同》合法有效，李谦根据合同的约定交纳了30%购房首期款，余款选择按揭贷款方式支付。但置顺经贸公司交房之后，因其股东矛盾导致出现了一房二卖、与银行发生债务纠纷等各种情况，致使置顺经贸公司陷入瘫痪，法定代表人被抓，公司无人经营管理，无法办理房产证，银行也不予办理按揭手续，购房余款也不知向何人交纳，并因此引发了业主群体案件，珠海市政府于2012年也出面解决相关问题。2013年3月29日在珠海市政府协调下，置顺经贸公司的股东会决议成立清算组，并依据【2013】34号《市政府工作会议纪要》开设了银行监管账户，用以收取购房款。李谦得知该情况后于2014年8月7日向监管账户支付了全部购房款，并由置顺经贸公司清算组出具已购房凭据。涉案购房余款不能办理按揭贷款手续是因置顺经贸公司的原因导致，当时的购房业主均不能办理按揭贷款手续。珠海市政府为平息群体事件形成会议纪要，为保护业主的合法权益，设立账户收取购房尾款，并办理产权登记手续，一审法院也派员参加相关会议，会后珠海两级法院根据该会议纪要裁定解除了对提起执行异议的业主涉及房产的查封及强制执行措施（其中包含珠海市香洲区人民法院裁定解除了在（2006）香执字第3391号案件中对涉案位于珠海市××大道中××金色××单元××房产的查封）。李谦自2007年起实际占有涉案房产至今，购房余款也按照珠海市政府《会议纪要》要求付清，在相同的情况下采取了同样的做法，却得到人民法院不同的裁决，显然不公平。二、一审判决认定本案适用珠海市政府作出的《关于金色九洲业主办证问题专题会议纪要》第七条而非第二条规定是错误的。上述《会议纪要》第七条是为了解决一房二卖情形，才决定由法院认定产权归属后进一步处理办证，否则按一审判决适用物权法公示效力就无需法院明确产权归属，也没有必要办理房产证。而本案不属于一房二卖的情况，因此，一审判决适用第七条规定是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求予以改判支持李谦的诉讼请求。
珠光投资公司、珠光房产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，李谦的上诉理由与一审时的主张完全相同，其主张不能成立的原因，一审判决已充分阐述，李谦将涉案房产出租，自己有其他用于居住的房屋，同时涉案房屋查封时，李谦仅支付了30%购房款。综上所述，被上诉方认为上诉理由不能成立，应予驳回。
李谦向一审法院起诉请求判令：李谦拥有珠海市××大道中××金色××单元××房的所有权，置顺经贸公司协助李谦办理该房屋过户登记手续；解除对李谦所有的珠海市××大道中××金色××单元××房的查封，并终止对该房产的执行措施。事实和理由:2005年4月23日李谦与置顺经贸公司签订《珠海市商品房买卖合同》，所购房屋为珠海市××大道中××金色××单元××房，总价为人民币168291元。后该房产确权面积为51.53平方米，总房价变更为人民币170575元。李谦于2005年7月5日支付了房款首付款人民币51291元，又于2014年8月7日支付了房屋余款人民币119284元，现该房屋房款及税费已由李谦全部支付完毕。该房已于2007年交付李谦使用至今，李谦是该房屋的实际所有人。依据《珠海市商品房买卖合同》及《物权法》第十五条之规定，李谦与置顺经贸公司签订的房屋买卖合同是真实有效的，置顺经贸公司应履行合同义务协助李谦办理房屋过户手续。珠光投资公司和珠光房产公司系执行案件的申请执行人，置顺经贸公司系被申请执行人，珠光投资公司和珠光房产公司申请法院查封了李谦实际所有的涉案房屋，李谦对此依据法律、（2014）珠中法执外异字第48号执行裁定书以及政府相关文件提出了案外人异议。基于执行程序的特点，法院对事实及证据仅进行形式审查,于2014年8月18日作出（2014）珠中法执外异字第52号执行裁定书，以“缺乏事实依据，不属于善意付款，不产生排除执行的法律效力”这些本应在实体诉讼审查中才能确定是否成立的事实为理由而驳回了李谦的异议请求。依据相同的法律，几乎同样的事实情况，一审法院在未进行实体审查的情况下，前后作出了两种截然相反的裁定（48号裁定和52号裁定），让李谦对于裁定结果实在难以接受，认为52号裁定严重侵害了李谦的合法权益。
珠光投资公司、珠光房产公司一审时答辩称：1.李谦提出的根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。此条的前提是第三人无过错，李谦在明知房产已遭查封依然支付余款，显然已经不属于善意无过错，不符合上述规定的情况，法院不应支持。2.李谦在2005年支付了首期款后，十年以来既没有主动支付余款也没有采取有效措施促使置顺经贸公司办理房产证和过户手续，是属于怠于行使自己权利的行为，这种行为导致自己权利的丧失，不应该由他方承担责任。3.珠光投资公司、珠光房产公司基于土地使用权转让合同，申请执行查封财产，是维护自己的合法权益。李谦以占有居住和使用为由主张房屋所有权没有法律依据，其权利应向置顺经贸公司主张。因此，李谦应起诉置顺经贸公司要求履行房屋买卖合同，而不是对珠光投资公司、珠光房产公司申请执行的权利提出抗辩。
置顺经贸公司一审时答辩称：1.置顺经贸公司与李谦于2005年4月23日签订了购房合同，将本案所涉房产出售于李谦并交付使用，李谦已经按合同约定支付了全额房款，也入住了7年，故置顺经贸公司对李谦的第一项诉讼请求无异议。2.李谦购买后，由于置顺经贸公司原因，未及时办理过户及相关手续，导致房产被相关权利人申请查封，根据执行等相关规定，李谦不存在过错，法院不应查封该房产。3.根据珠海市政府的相关规定，明确了购房款未交清的问题，应将余下房款存入专门的帐户，故置顺经贸公司对李谦的第二项诉求无异议，第三项由法院决定。
一审法院查明：2005年4月23日，李谦与置顺经贸公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定李谦以按揭贷款的方式购买位于珠海市××大道中××金色××单元××房。
2005年7月5日，置顺经贸公司出具《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》，写明收到李谦交来房款51291元。2005年7月15日，置顺经贸公司出具收款收据，写明收到李谦交来涉案房屋契税2524.37元。2005年7月25日，广东中迪律师事务所出具收据一份，写明收到李谦（金色九洲）交来律师见证费、资料费500元。2006年3月18日，置顺经贸公司出具收款收据，写明收到李谦交来涉案房屋印花税50.49元。
2007年5月18日，李谦签署涉案房屋所在小区《业主公约》。同日，李谦与珠海格力物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》，委托珠海格力物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理。同日，李谦与珠海格力物业管理有限公司、邓晓明签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，就涉案房屋进行装修。同日李谦签署了珠海格力物业管理有限公司制作的《住宅室内装修管理规定补充条款》。
2013年10月22日，李谦与庞东签订房屋租赁合同，约定李谦将涉案房屋出租给庞东，租赁期为一年。2014年10月22日，李谦与庞东签订房屋租赁合同，约定李谦将涉案房屋出租给庞东，租赁期为一年。
2014年5月至2014年7月的涉案房屋水电费发票上客户名称记载为李谦。
2014年8月7日，李谦通过转账向置顺经贸公司清算组帐户（开户行为中国建设银行股份有限公司珠海吉大支行，账号为44×××13）支付119284元。同日，置顺经贸公司清算组出具收据，写明是收到李谦交来涉案房屋全额购房款。
一审法院另查明，珠光投资公司、珠光房产公司与置顺经贸公司土地使用权转让合同纠纷一案，一审法院作出的（2005）珠中法民二初字第60号民事调解书已经发生法律效力。依上述调解书，一、置顺经贸公司应支付珠光投资公司、珠光房产公司人民币2000万元；二、对于上述2000万元款项的支付，以本案中查封的位于珠海市××大道××金色××花园××、××层商铺折抵为主，由双方在签收调解书后共同选定评估机构对商铺价值进行评估，按评估结果对比欠款总额人民币2000万元多退少补；三、案件受理费182525元、保全费115520元由置顺经贸公司负担。因置顺经贸公司拒不履行上述生效法律文书确定的义务，根据珠光投资公司、珠光房产公司的请求，一审法院于2006年4月4日立案执行。在执行过程中，一审法院于2012年12月29日作出（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定书，查封了置顺经贸公司名下的房产一批，其中包括4栋2单元601房。一审法院于2013年1月5日向珠海市房地产登记中心送达上述查封裁定。
2014年8月18日，一审法院做出（2014）珠中法执外异字第52号执行裁定书，驳回了李谦对（2006）珠中法执字第86号之七执行裁定的异议申请。2014年8月26日，李谦签收了该裁定书。2014年9月9日，李谦对该裁定不服，向一审法院提起本案诉讼。
一审法院再查明，2013年2月8日，珠海市人民政府办公室做出《关于金色九洲业主办证问题专题会议纪要》，其中第二点“关于业主购房款项未缴清问题”内容为：由市住规建局督促开发商开设专门的银行监管帐户（设在中国建设银行股份有限公司珠海吉大支行）。尚未付清购房款的业主，应将剩余未付款存入该监管帐户，置顺经贸公司凭入账凭证为业主开具已购房凭据。市住规建局负责该监管帐户的监管工作，该帐户收入款应优先用于支付置顺经贸公司应缴纳的各项税款，直至业主全部办理房产证为止。
一审法院依李谦的申请向中国工商银行股份有限公司珠海前山支行调取李谦就涉案房屋办理按揭贷款手续向该行提交的资料，该行回复一审法院称该行并无李谦就涉案房屋申请按揭贷款的资料。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中李谦对一审法院作出的（2011）珠中法执外异字第52号民事裁定结果不服，向一审法院提起诉讼，请求终止对涉案商铺的执行。据此确定本案案由为执行异议之诉。结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：一、李谦对涉案房屋享有的权利；二、李谦是否有权主张停止对涉案房屋的执行。
一、李谦是否为涉案房屋的所有人。本院认为，虽然李谦与置顺经贸公司签订涉案《珠海市商品房买卖合同》，且置顺经贸公司也确认李谦支付了全部房款，并认可已向李谦交付了涉案房屋，但是由于涉案房产并未登记到李谦名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因此李谦对涉案房屋并不享有所有权，李谦仅对置顺经贸公司享有合同债权，如要求置顺经贸公司协助办理过户或在置顺经贸公司不能协助办理过户时承担相应违约责任等。二、李谦是否有权主张停止对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，李谦在一审法院查封该房屋前仅仅交付了房款51291元，剩余房款119284元是在李谦向一审法院提起案外人异议之后，故在一审法院查封涉案房屋时，李谦仅支付了少部分款项，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对李谦提出的停止对涉案房屋执行的主张不予支持。对于李谦提出的将涉案房屋登记过户至李谦名下的主张，因涉案房屋已经查封，而李谦又无权要求停止对涉案房屋的执行，故李谦要求办理过户登记手续的主张无法实现，对李谦这一主张不予支持。
对于李谦提出的一审法院做出的（2014）珠中法执外异字第48号执行裁定和广东省珠海市香洲区人民法院做出的（2014）珠香法执外异字第36号执行裁定应该适用本案的问题，我国并非判例法国家，法律并未规定生效判决、裁定可以作为另案处理的法律依据，故这两份裁定仅对所指向的案件具有法律效力，对本案并不具有约束力。对于李谦这一主张，不予支持。对于李谦提出的珠海市政府做出的《关于金色九洲业主办证问题专题会议纪要》适用问题。由于涉案房屋已经被查封，故本案所涉情形属于该会议纪要第七条的规定而非第二条的规定，而在该条中明确了需要等待法院裁定解封或明确产权归属，故对于李谦的这一主张，不予支持。综上，因李谦提出的异议理由不成立，对李谦的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审法院判决：驳回李谦的诉讼请求。案件受理费人民币3665.82元，由李谦负担。
本院查明：一审法院查明认定的事实属实。本院予以确认。
本院另查明：二审审理期间，李谦提供珠海市不动产登记中心出具的《不动产登记情况查询证明》，显示李谦名下在珠海市无住房情况记录。经质证，珠光投资公司、珠光房产公司对其真实性没有异议。
本院认为,根据二审双方的诉辩意见，二审争议的焦点是：1.李谦就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利；2.李谦是否为涉案房屋的所有权人。
关于李谦就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利的问题。置顺经贸公司是涉案房屋的开发商，李谦对登记在置顺经贸公司名下的涉案房产提出执行异议，该异议是否成立，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十九条的规定予以审查。根据该条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院根据该条规定审查如下：1.本案一审法院查封涉案房屋是在2012年12月，而李谦与置顺经贸公司是在2005年4月签订《珠海市商品房买卖合同》即是在查封涉案房屋之前已签订买卖合同，该《珠海市商品房买卖合同》是合同当事人真实意思表示，双方成立合法有效的买卖合同关系。2.根据李谦提供的收据等支付凭证确认的李谦已付房款数额以及涉案《珠海市商品房买卖合同》约定的总价款，李谦已支付了合同约定的全部购房款。3.本案李谦所购买房屋的性质为居住用房，且李谦已提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，李谦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。涉案房产不得执行，置顺经贸公司应协助李谦办理涉案房产的过户登记手续。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。
关于李谦是否为涉案房屋的所有权人的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，始能发生效力。由于涉案房产并未登记到李谦名下，因此李谦对涉案房屋并未取得所有权，李谦依据涉案《珠海市商品房买卖合同》仅对置顺经贸公司享有合同债权，如要求置顺经贸公司协助办理过户等。李谦上诉请求确认其对涉案房屋拥有所有权，依据不足，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：
一、撤销珠海市中级人民法院(2014)珠中法民三初字第19号民事判决；
二、不得执行涉案珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房屋；
三、珠海市置顺经贸有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内，协助李谦办理涉案珠海市九洲大道中2001号金色九洲4幢2单元601房屋的过户登记手续；
四、驳回李谦其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各为人民币3665.82元，均由珠光投资公司、珠光房产公司负担。李谦已预交二审案件受理费3665.82元，由本院予以退回。珠光投资公司、珠光房产公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳二审案件受理费3665.82元。
本判决为终审判决。
审判长 刘样发
审判员 张艮开
审判员 王红英
二〇一七年十二月二十日
书记员 肖丽平