江苏省南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初8113号
原告：中国工商银行股份有限公司南通通州支行，住所地江苏省南通市通州区金新街道银河路68号，统一社会信用代码：91320612838711981D。
负责人：周治平，行长。
委托诉讼代理人：樊建东，原告单位员工。
委托诉讼代理人：葛利华，原告单位员工。
被告：通州区川姜镇彩易轩布艺经营部，住所地江苏省南通市通州区川姜镇南通家纺城金二路29号，组织机构代码：L3784061-2。
经营者：姜斌。
被告：姜斌，女，1977年11月4日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。
被告：冷在锋，男，1972年12月1日生，汉族，住所同上。
原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行与被告通州区川姜镇彩易轩布艺经营部（以下简称彩易轩经营部）、姜斌、冷在锋金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人樊建东、葛利华到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告彩易轩经营部偿还原告借款本金4900000元及借款自2016年10月21日至贷款清偿之日的利息（按年利率6.6%上浮50%计算）；2．判令原告对被告姜斌、冷在锋位于江苏省南通市通州区川姜镇志浩村南通家纺城金川大道南103号及阁楼和对应土地、志浩西路63号及阁楼和对应土地享有优先受偿权；3．判令被告姜斌、冷在锋对上述债务承担连带保证责任；4．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月，原告与被告彩易轩经营部订立两份《小企业借款合同》，分别向该被告出借2500000元、2400000元，均约定借期10个月，均由被告姜斌、冷在锋提供了保证担保。因被告彩易轩经营部在借得上述借款后无力按期偿还，借贷双方两次协议展期，约定最终借期至2016年11月。同时，被告姜斌、冷在锋以其名下南通市通州区川姜镇志浩村南通家纺城金川大道南103号、志浩西路63号的房产及土地提供了抵押担保，并办理了抵押登记。现被告彩易轩经营部停业，故诉请支持其诉讼请求。
三被告均未作答辩。
本院结合原告提交的《最高额抵押合同》、《房屋他项权证》、《国有土地使用权他项权利证书》、《小企业借款合同》、《保证合同》、《提款通知书》、《购销合同》、《委托支付协议》、交易信息记录、《借款借据》、《借款展期协议》、《补充协议》及当事人陈述，认定如下事实：
2013年11月21日，被告姜斌、冷在锋与原告订立《最高额抵押合同》，约定以其坐落于江苏省南通市通州区川姜镇志浩村南通家纺城精品展示西区1-1幢金川大道南路103号、志浩西路63号土地使用权【土地证号：通州国用（2012）第0120145号、第01201**号】、房产【房产证号：通州房权证（川姜）字第××、第××号】为被告彩易轩经营部自2013年11月21日至2016年11月21日期间、在原告处7000000元最高余额内债务提供抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息等。同年11月21日、25日，双方分别办理了上述土地使用权、房产的抵押登记手续，其中土地使用权抵押贷款金额为570000元、房产抵押债权数额为6430000元。
2014年5月19日，被告彩易轩经营部与原告订立两份《小企业借款合同》，分别向原告借款2500000元、2400000元，两份合同均约定借期10个月，自实际提款日起算，利率以合同生效日对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮10%确定，按月结息（日利率=年利率/360）；借款到期借款人未按约定偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，罚息利率为在原借款利率基础上加收50%确定。
同日，被告姜斌、冷在锋又与原告订立《保证合同》两份，为被告彩易轩上述两份借款合同项下债务分别担保连带责任保证担保，均约定担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息等，保证期间为主合同项下借款期限届满之次日起两年。
当日，被告彩易轩经营部即以购布需要为由，向原告申请提款，原告根据该被告的委托及双方约定，分别于2014年5月20日、22日汇入被告彩易轩经营部指定银行账户2500000元、2400000元。完成贷款发放，该被告分别向原告出具了借款借据，均年利率6.6%。
2015年3月13日，原、被告协议展期上述借款，并书面约定2500000元展期至2016年1月15日、2400000元展期至2016年1月16日，展期期间利率执行基准利率，借款人未按期还款的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息；原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和展期协议项下全部义务承担担保责任。
2016年1月4日，原、被告再次书面协议延长上述借款期限，均约定延期至2016年11月20日，利率仍执行基准利率，借款人未按期还款的，贷款人有权在延期利率基础上加收50%作为罚息；原担保合同的约定继续对借款人在原借款合同和本次协议项下全部义务承担担保责任，保证期间变更为自本次协议约定的借款延期到期之次日起两年。
因被告仅支付了借款2016年10月20日前的利息，借款延期届至后，各被告未能偿还借款及相应利息，原告于2016年12月诉来本院，要求处理。
本院认为，原、被告双方依法订立的多份合同，均系其真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告彩易轩经营部借得原告贷款事实清楚，本应依约及时还款，但其虽经原告两次同意延期还款，并调低利率，其却未能按时还本付息，依约应承担逾期还款的逾期罚息。但对于原告主张年6.6%的合同利率，因其已于2016年1月4日与被告协议延期，并约定了延期期间执行基准利率，是对原合同利率的变更，故对原告该主张不应支持，应以延期起始日【2016年1月16日、17日（两日利率相同）】的中国人民银行同类贷款基准利率为合同执行利率；同时原告主张的利息中，2016年11月20日前应按合同执行利率计息，之后方可计算逾期罚息。被告姜斌、冷在锋依约应对上述债务承担连带保证责任，同时，原告就其上述债权，对该两被告的抵押物变现价款享有优先受偿权，但基于最高额抵与登记，原告优先受偿应以登记债权额为限。
为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告通州区川姜镇彩易轩布艺经营部于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行借款本金4900000元并支付借款自2016年10月21日至实际还款之日的利息、逾期罚息（其中2016年10月21日至11月20日的利息按2016年1月16日执行的中国人民银行同类贷款基准利率计算；2016年11月21日至实际还款之日的逾期罚息，以实欠本金为基数，按2016年1月16日执行的中国人民银行同类贷款基准利率上浮50%计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行就上述第一项判决确定的被告通州区川姜镇彩易轩布艺经营部的债务，对被告姜斌、冷在锋所有坐落于江苏省南通市通州区川姜镇志浩村南通家纺城精品展示西区金川大道南103、南103阁楼、志浩西路63、63阁楼的房产（房产证号：通州房权证川姜字第××号、第××号）及上述地址的国有土地使用权【土地证号：通州国用（2012）第0120145号、第01201**号】折价、拍卖或变卖所得价款，在7000000元限额内享有优先受偿权（其中对房产优先受权限额为6430000元、对国有土地使用权优先受偿限额为570000元）；
三、被告姜斌、冷在锋对上述第一项判决确定的被告通州区川姜镇彩易轩布艺经营部的还款义务承担连带责任；
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南通通州支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取23000元，保全费5000元，合计28000元，由三被告负担（三被告负担部分，原告已代垫，待执行时由三被告一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按不服判决的数额向该院预交上诉案件受理费（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审判员 孙 进
二〇一七年一月十三日
书记员 苏佳丽