上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初26956号
原告龚斌，男，1986年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人沈祖辉，上海市沪南律师事务所律师。被告黄兴彪，男，1950年12月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告黄荣，男，1984年6月20日生，汉族，住同上。上列被告共同委托代理人张石明，上海市宏洲律师事务所律师。原告龚斌与被告黄兴彪、黄荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告龚斌及其委托代理人沈祖辉，被告黄兴彪、黄荣及两被告的共同委托代理人张石明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚斌诉称，原告与黄兴彪于2016年2月26日经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍签署《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)，卖方由被告黄荣代其父黄兴彪签字，并向原告提供《代签承诺书》，承诺其已取得产权人黄兴彪合法授权。买卖合同约定被告出售位于上海市浦东新区城南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)一套，房屋总价人民币(以下币种相同)153.50万元。签约当日，原告支付定金2万元。同日，被告黄荣将系争房屋产权证交由中原公司保管。合同签订后，原告及中原公司多次联系被告，要求按合同约定进行网签及支付首付款，被告以各种理由拒绝。故原告起诉至法院，要求：1、解除原告与两被告于2016年2月26日签署的《房屋买卖合同》；2、两被告向原告支付违约金30.70万元。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求两被告返还定金两万元。被告黄兴彪辩称，不同意原告的诉讼请求。黄兴彪不知道黄荣与原告签署了系争房屋的买卖合同，事后也不予同意。故系争房屋买卖合同无效，对黄兴彪不发生效力。被告黄荣辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋买卖合同应属无效。系争房屋产权人为黄兴彪。黄荣代黄兴彪签署《房屋买卖合同》时没有跟黄兴彪说。事后，黄荣告知黄兴彪出售房屋一事，黄兴彪表示反对并多次去中原公司表示不同意出售。故系争房屋的买卖合同应属无效，违约金亦不同意承担。经审理查明，系争房屋产权人为黄兴彪。2016年2月26日，原告(买受方、乙方)与黄荣签署《房地产买卖居间协议》，约定：黄兴彪将系争房屋出售给原告。协议落款处出卖方签字：黄兴彪(代)，代理人：黄荣。同日，原告(买受人、乙方)与黄荣签署《房屋买卖合同》，约定：黄兴彪(出卖方、甲方)将系争房屋出售给原告，转让价款为1.535,000元；甲、乙双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本；首付款应于签署示范文本并申请办理公证手续(若有)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款505,000元(包括尾款5,000元)；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款1,030,000元；甲乙双方任何一方未按本合同约定履行超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该房签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任，本条款独立发生法律效力。《房屋买卖合同》落款处出卖方签字：黄兴彪(代)，代理人：黄荣。同日，黄荣出具《代签承诺书》，载明：黄荣承诺已获得系争房屋产权人黄兴彪的合法授权通过中原公司居间介绍与买受人龚斌签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，并代为收取定金，若之后权利人黄兴彪否认授权，或不同意按照协议履行，最终导致中原公司介绍的买受人无法购买该房地产，承诺人愿意按照协议约定出售方的义务及违约责任承担相应的责任，并承担由此造成的一切后果。同日，黄荣出具《收款收据》，确认收到原告定金2万元。中原公司出具《产证保管书》，确认系争房屋产证原件在中介处保管。后由于两被告未到场，双方并未签署正式网签合同。2016年3月10日，原告委托律师发函给两被告，要求继续协商或追究违约责任。庭审中，原、被告一致陈述：签约当日，被告黄荣并未出示两被告的身份证件、房产证原件或授权委托书。签署合同后，黄荣返回系争房屋拿取产证原件交送中原公司。2016年2月29日，黄荣首次通过中介告知原告系争房屋不卖了。其后，原告、黄荣及中原公司三方多次微信联系磋商，被告方反复表示黄兴彪不同意卖房，房屋不再出售。庭后，原告表示，中介同意返还原告两万元定金，故撤回要求被告返还定金的诉讼请求。以上事实，由经庭审质证的《房屋买卖合同》、房地产权证、代签承诺书、微信记录等及原、被告的陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点为黄荣以黄兴彪代理人的身份与被告签订《房屋买卖合同》的行为是否为无权代理；若为无权代理，是否构成表见代理。黄荣签订《房屋买卖合同》时未出示黄兴彪的任何授权，嗣后无证据表明获得黄兴彪的追认，仅凭黄荣自行签署的《代签承诺书》及事后拿去房地产权证的行为无法推断出黄荣签订合同时有代理权，因此，黄荣以黄兴彪代理人的身份与原告签订《房屋买卖合同》的行为属无权代理。房屋买卖为重大财产交易，黄荣作为黄兴彪的儿子并不当然具有代理父亲出售房屋的代理权，父子关系尚不足以形成黄荣具有代理权的权利外观，原告关于黄荣行为构成表见代理的答辩意见本院不予采纳。根据法律规定，无权代理对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，因此，该份《房屋买卖合同》对被告黄兴彪不发生效力。原告要求解除其与黄兴彪之间的《房屋买卖合同》，没有法律依据，本院不予支持。另一方面，黄荣作为出售方代理人的身份在《房屋买卖合同》上签字，黄荣的身份并非合同相对方，故原告要求解除其与黄荣之间的《房屋买卖合同》，系合同相对方指向错误，本院亦不予支持。关于诉请二的违约金，鉴于《房屋买卖合同》对黄兴彪不发生效力，故原告要求其承担违约金，没有合同或法律依据，本院不予支持。另外，本院注意到，黄荣代签的《房屋买卖合同》第13条约定：“本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该房签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任，本条款独立发生法律效力。”并结合黄荣签署的《代签承诺书》亦载明：“若黄兴彪否认授权……承诺人愿意按照协议约定出售方的义务及违约责任承担相应的责任，并承担由此造成的一切后果。”故原告要求被告黄荣支付违约金，具有合同依据。被告则表示不同意支付该笔违约金。对此，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄荣于本判决生效之日起十日内支付原告违约金153,500元；二、驳回原告龚斌的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5905元，减半收取计2952.50元，由原告龚斌负担1267.50元，被告黄荣负担1685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 孙 闫
二〇一六年六月二十七日
书记员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。