南京市雨花台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第2862号
原告吴晓宁，男，1953年6月2日生，汉族。
原告王励宁，女，1955年11月29日生，汉族。
两原告共同委托代理人陶春娟，江苏国成律师事务所律师。
两原告共同委托代理人王齐飞，江苏国成律师事务所律师。
被告南京瑞尔房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。
法定代表人相金彪，南京瑞尔房地产开发有限公司执行董事。
委托代理人李镜秋，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人任党辉，北京市两高律师事务所律师。
原告吴晓宁、王励宁诉被告南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郭莉莉独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告吴晓宁、王励宁的委托代理人陶春娟、被告瑞尔公司的委托代理人李镜秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴晓宁、王励宁诉称，其于2006年9月8日与被告瑞尔公司签订房屋认购单一份，约定由其认购瑞尔公司开发的房屋一套，房屋地址为南京市雨花台区雨花西路266号瑞尔大厦＊层＊＊＊室，面积42.66平方米，单价为6480元／平方米，总价为276437元。房屋认购单签订当日，原告吴晓宁、王励宁向被告瑞尔公司支付认购款73218元，结合其2006年1月8日支付的认购款5000元、2006年1月12日支付的认购款60000元，共计138218元。2006年，瑞尔大厦因违规建设被有关部门认定为违章建筑而停工至今，被告瑞尔公司至今也未能补办相关合法手续，致使双方签订的房屋认购单无效，并最终导致原告吴晓宁、王励宁购买该房屋的目的不能达成，造成巨大的经济损失。现诉至法院，请求判令被告瑞尔公司：1.返还购房款138218元，并从2006年9月8日起至实际给付之日止，按同类同期银行贷款基准利率的4倍赔偿利息损失。2.承担本案全部诉讼费用。
被告瑞尔公司辩称，对原告吴晓宁、王励宁提交的房屋认购单、收条的真实性不予认可，且原告吴晓宁、王励宁已从南京市雨花台区发展改革局领取了其所主张的认购款，已将债权转让给南京市雨花台区发展改革局，原告与被告已不存在房屋买卖合同关系，原告吴晓宁、王励宁已非本案适格原告，请求法院驳回原告吴晓宁、王励宁的诉讼请求。
经审理查明，2006年1月8日，原告吴晓宁向被告瑞尔公司支付了认购金5000元，被告瑞尔公司出具相应收据并加盖公章。2006年1月12日，原告吴晓宁向被告瑞尔公司支付了认购金60000元，被告瑞尔公司出具相应收据并加盖公章。2006年9月8日，原告吴晓宁、王励宁与被告瑞尔公司签订房屋认购单一份，约定吴晓宁、王励宁向瑞尔公司认购瑞尔大厦＊层＊＊＊室房屋，房屋预测面积42.66平方米，房屋单价6480元／平方米，房屋总价276437元。房屋认购单签订当日，原告吴晓宁、王励宁向被告瑞尔公司支付认购款73218元，被告瑞尔公司出具相应收据并加盖公章。
庭审中，原告吴晓宁、王励宁提交了房屋认购单复印件、收据复印件，并陈述因南京市雨花台区发展改革局曾为吴晓宁、王励宁垫付了本金及部分利息，上述证据材料原件在南京市雨花台区发展改革局处，庭后向法庭提交原件。被告瑞尔公司认为原告吴晓宁、王励宁仅提交了房屋认购单及收条的复印件，真实性无法核实，其公司并无原告吴晓宁、王励宁的相关记录，同时表示如原告吴晓宁、王励宁庭后提交上述证据材料原件，则由法庭审核其真实性，无须开庭质证。原告吴晓宁、王励宁于庭后向法庭提交了房屋认购单及收据原件，经审核，其庭审中提交的复印件与原件无异。
另查明，本案所涉瑞尔公司开发的瑞尔城市空间又名瑞尔大厦，因未取得建设审批手续致停止建设，且至今未取得商品房预售许可证。
以上事实，有房屋认购单、收据及当事人陈述等证据予以证实。
根据本案当事人双方的诉辩意见及查明的相关事实，本案争议焦点为：1.原告吴晓宁、王励宁是否与被告瑞尔公司签订房屋认购单，并已实际给付认购款138218元；2.房屋认购单的效力及相应的法律后果；3.南京市雨花台区发展改革局的垫付行为是否改变原、被告之间的房屋买卖合同关系。
关于第一个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告吴晓宁、王励宁为证明其与被告瑞尔公司签订了房屋认购单并已支付认购款138218元，提交了房屋认购单及收据予以证明。被告瑞尔公司辩称其并无原告吴晓宁、王励宁相应记录因此对原告吴晓宁、王励宁所诉事实不予认可，但未提交任何证据予以证明。因此本院对原告吴晓宁、王励宁主张其2006年9月8日与被告瑞尔公司签订房屋认购单，并已支付认购款138218元的事实予以采信，对被告瑞尔公司不予认可的辩称不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案中，原告吴晓宁、王励宁与被告瑞尔公司签订的房屋认购单，实系双方对吴晓宁、王励宁为购买瑞尔公司开发建设的瑞尔大厦＊层＊＊＊室房屋达成的一致协议。该协议虽系双方当事人的真实意思表示，但因被告瑞尔公司至今未能取得对涉案房屋的商品房预售许可证，故该协议应属无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因合同无效造成的损失应按双方各自过错情况予以承担。现原告吴晓宁、王励宁要求被告瑞尔公司返还其已支付的138218元，符合法律规定，本院予以支持。至于损失承担，因吴晓宁、王励宁已按协议约定支付相关款项，而瑞尔公司在涉案房屋未取得预售许可的情形下擅自销售房屋，至今也未能取得对涉案房屋的预售许可，致使双方签订的房屋认购协议无效，过错明显，故吴晓宁、王励宁要求瑞尔公司承担相应的损失，符合法律规定，本院予以支持，但原告吴晓宁、王励宁要求瑞尔公司按同类同期银行贷款基准利率的4倍赔偿利息损失无法律依据，本院依法酌定被告瑞尔公司按中国人民银行同期同档贷款基准利率承担利息损失。
关于第三个争议焦点，本院认为，虽原告吴晓宁、王励宁陈述南京市雨花台区发展改革局曾为其垫付了认购款本金及部分利息，但其庭后已向法庭提交了房屋认购单及收条的原件，且该垫付行为仅为原告吴晓宁、王励宁与南京市雨花台区发展改革局之间产生的法律关系，与被告瑞尔公司无关，且并未损害被告瑞尔公司权益，故本院认为被告瑞尔公司认为南京市雨花台区发展改革局的垫付行为已导致原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系的辩称，无法律依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《城市商品房预售管理办法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：
一、被告南京瑞尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴晓宁、王励宁房屋认购款138218元，并自2006年9月8日起以138218元为基数按照中国人民银行同期同档贷款利率支付利息至本实际付款之日止。
二、驳回原告吴晓宁、王励宁其他诉讼请求。
被告南京瑞尔房地产开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3064元减半收取1532元（原告吴晓宁、王励宁已预交），由被告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费3064元。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，账号：10×××76?。
审 判 员 郭莉莉
二〇一五年十二月九日
见习书记员 朱 驰