福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽07民终540号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南平市新新汽车运输服务有限公司，住所地南平市环城中路223号。
法定代表人：廖昌新，董事长。
委托诉讼代理人：刘玲，福建名仕（南平）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南平市鸿鑫交通设施有限公司，住所地南平市延平区滨江中路梅蓉花园A幢1层701店。
法定代表人：任闽，总经理。
委托诉讼代理人：江明，福建联政律师事务所律师。
上诉人南平市新新汽车运输服务有限公司（以下简称新新公司）因与被上诉人南平市鸿鑫交通设施有限公司（以下简称鸿鑫公司）土地租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2017）闽0702民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新新公司的法定代表人廖昌新及其委托诉讼代理人刘玲，被上诉人鸿鑫公司的委托诉讼代理人江明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新新公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求或发回重审。事实和理由：1.涉案土地属于已经政府审批转为建设用地的范围，一审法院并未查明涉案土地的具体位置和性质。2.一审法院认定涉案土地为农用地，与事实不符。一审法院认为，即使涉案土地属于政府审批的范围，根据政府的批文“自用地批准之日起两年内未实施使用土地方案的部分自动失效，并按有关规定办理”，该土地超过二年未使用仍为农业用地。上诉人认为，2012年8月就对该土地进行建设，投入使用。且根据土地管理法第三十七条规定，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。因此，涉案土地经审批转为建设用地，除非经原审批机关批准收回，否则无论是否有使用，依然是非农建设用地。3.上诉人与被上诉人签订的合同合法有效。
鸿鑫公司辩称，1.涉案土地属于农村集体土地，且用于非农建设，双方签订的《土地租赁合同》依法无效，一审判决正确。2.上诉人提出涉案土地属于政府审批的农用地转非农建设用地，没有事实根据，不能成立。3.一审法院假设即使涉案土地属于政府审批的范围，根据政府的批文规定认为本案《土地租赁合同》无效并无不当。4.双方没有办理过土地交接手续，一审认定被上诉人没有收到涉案土地是正确的。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
鸿鑫公司向一审法院起诉请求：1.确认鸿鑫公司与新新公司签订的《土地租赁合同》无效；2.判决新新公司返还定金10万元并支付从起诉之日起至定金返还之日止按照人民银行同期贷款利率计算的利息。
新新公司向一审法院反诉请求：1.判令解除新新公司与鸿鑫公司于2015年4月27日签订的《南平市延平区边土地租赁合同》；2.判令鸿鑫公司立即将位于南平市延平区边土地为下南洋及对门鱼塘等面积20亩的土地返还给新新公司；3.判令鸿鑫公司立即支付新新公司拖欠的租金32万元（从2016年4月1日起暂计至2017年7月31日止按每月2万元计算），并要求按每月2万元的标准支付租金至鸿鑫公司实际返还土地之日止；4.判令确认因鸿鑫公司违约，新新公司收取的押金4万元不予退还。
一审法院认定事实：2011年12月2日，南平市人民政府作出南政〔2011〕地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》，该批复如下：同意为实施延平区水南街道办事处土地利用总体规划，将农用地1.887公顷（耕地0.4875公顷）转为建设用地。二、同意使用延平区水南街道办事处际头场耕地0.4875公顷、水域及设施用地0.4861公顷、其他土地0.2151公顷，合计使用集体土地1.1887公顷作为你办际头村灾后集中重建点农村村民住宅小区建设用地……。四、你办应严格按照呈报的规划用途使用土地，不得改变用途。供地审批必须符合《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》规定要求。供地情况报南平市国土资源局备案……。七、自用地批准之日起两年内未实施使用土地方案的部分自动失效，并按有关规定办理。
福建省南平市城乡规划局对上述批复的土地出具的证号为：地字第350700201100036号的《建设用地规划许可证》。该许可证上载明，用地单位：南平市副食品基地际头场；用地项目名称：际头场新村建设；用地位置：际头场（详见本证附图红线）；用地性质：居住用地；用地面积：壹万壹仟捌佰捌拾柒。
2012年7月11日，延平区水南街道办事处际头村民小组（甲方）与新新公司（乙方）签订《土地租赁合同》，该合同约定：甲方经召开村民代表大会，同意将位于南平市延平区边土名为对门鱼塘、下南洋两块土地出租给乙方使用。出租土地的四至范围，东：际头新村；南：对门猪厂；西：石头房仓库；北：316国道；共40.0248亩。
2015年4月27日，新新公司（出租方）与鸿鑫公司（承租方）签订《南平市延平区边土地租赁合同》，该合同约定：一、租赁事项：甲方（新新公司）同意将已经承租的位于南平市延平区边土地名为“下南洋及对门鱼塘等”、面积20亩的土地租赁（转租）给乙方（鸿鑫公司）使用。二、租赁地点名称及四至范围：甲方出租地点名称，南平市延平区边“下南洋及对门鱼塘等”，土地面积20亩。具体四至范围，东至：际头新村；南至：对门猪厂；西至：石头房仓库；北至：316国道；共20亩。三、本合同乙方承租的土地用于机动车尾气检测，机动车安检、检测项目使用等。甲方允许乙方在所承租的土地上建造相关检测厂房、车间设施、办公用房及其它使用设施等……。五、租金标准及支付：租赁期间，乙方承租土地的第一个五年的租金为每月每平方米1.5元；之后，每五年租金标准上调一次，在原有租金标准的基础上递增20%……。六、定金、租金及押金的支付办法：乙方在本合同签订生效之日一次性向甲方支付土地租赁定金款计10万元整。乙方每月支付给甲方土地租赁金标准2万元整，交付时间为在次月初十日前交清。本合同生效后，乙方已支付的10万元定金转为土地租金每月予以扣除，待定金扣除到余额4万元整时，该余额4万元只作为土地租赁押金之用。租赁期限届满，甲方将租赁押金4万元退还给乙方……。八、特别约定：甲乙上方共同确认，本合同签订生效后，从2015年5月4日起至2015年12月31日止，作为乙方建设施工期，甲方在这期间不得向乙方收取包括租金在内的任何费用……。
2015年4月27日，南平市延平区水南办事处际头村村小组（甲方）、新新公司（乙方）与鸿鑫公司（丙方）签订《南平市延平区边土地租赁协议》，该协议约定：一、甲方同意并认可丙方从乙方转租的位于南平市延平区边土地的承租使用权，甲方承认认可丙方为该地块的承租使用权人（汽车安全监测中心站）。二、土地租赁金支付方式：南平市新新汽车运输服务有限公司，在收到丙方每月支付土地租金后，应在三日内向南平市延平区水南办事处际头村村小组交清其所应交的单月租金，并取得已交清当月租金的证明交给丙方专人保管……。
鸿鑫公司于2015年4月29日通过其法定代表人任闽的妻子瞿花香的账户向新新公司的法定代表人廖昌新转款10万元。鸿鑫公司因该承租的土地建设需要办理相关手续未果，认为涉诉土地为非农建设用地，其与新新公司签订的租赁合同无效，遂于2017年6月23日诉至一审法院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.涉诉的土地的性质；2.鸿鑫公司与新新公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》是否有效。关于涉诉土地的性质问题。新新公司辩称，该土地已经过相关部门审批转为非农业用地，新新公司为了支持其主张提交了南平市人民政府于2011年12月2日作出的南政〔2011〕地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》和福建省南平市城乡规划局出具的证号为地字第350700201100036号的《建设用地规划许可证》。根据新新公司提交的其于2012年7月11日与延平区水南街道办事处际头村民小组签订的《土地租赁合同》及其于2015年4月27日与鸿鑫公司签订《南平市延平区边土地租赁合同》中均载明租赁的四至为，东至：际头新村；南至：对门猪厂；西至：石头房仓库；北至：316国道。且在福建省南平市城乡规划局作出的地字第350700201100036号建设用地规划许可证中明确载明，用地项目名称：际头场新村建设；用地位置：际头场；用地性质为：居住用地；用地面积：壹万壹仟捌佰捌拾柒。从新新公司与鸿鑫公司签订租赁合同中载明的四至范围可得知，涉诉土地东至际头新村，即涉诉土地未在南平市城乡规划局作出的地字第350700201100036号建设用地规划许可证确定的范围内，且新新公司亦未提交相关证据证明该涉诉土地的用地性质已经转变为非农业地。即使退一步说，涉诉土地就是福建省南平市城乡规划局作出的地字第350700201100036号建设用地规划许可证中确认审批的土地，又根据南平市人民政府于2011年12月2日作出的南政〔2011〕地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》中载明：“自用地批准之日起两年内未实施使用土地方案的部分自动失效，并按有关规定办理。”至2015年4月27日，鸿鑫公司与新新公司签订《租赁合同》时，该土地已经超过两年未实施使用，已经超过批复载明的两年时间限制，故该土地仍为农村集体土地，系农业用地。
关于鸿鑫公司与新新公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》是否有效的问题。从上分析，可得知涉诉土地性质为农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”，故鸿鑫公司不可能拥有诉争土地的所有权。第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。鸿鑫公司与新新公司签订的该《租赁合同》违反法律规定，故鸿鑫公司与新新公司签订的该《租赁合同》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故鸿鑫公司要求新新公司归还已经支付的定金10万元有事实和法律依据，应予以支持。关于鸿鑫公司要求新新公司支付以10万元为基数，按年利率6%计算自其起诉之日起至还清之日止的资金占用费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。
关于新新公司反诉要求解除鸿鑫公司与新新公司于2015年4月27日签订的《租赁合同》的诉讼请求，综上分析双方签订的《租赁合同》系无效合同，无效的合同自始无效，故不需要解除，因此，新新公司的该反诉请求不予支持。
关于新新公司反诉要求鸿鑫公司立即支付拖欠的租金32万元（从2016年4月1日起算至2017年7月31日止），并按每月2万元的标准支付租金支付至返还土地之日止。因双方签订《租赁合同》的目的系鸿鑫公司用于机动车尾气检测，机动车安检、检测项目使用等。甲方允许乙方在所承租的土地上建造相关检测厂房、车间设施、办公用房及其它使用设施等。但因该涉诉土地为非建设用地，鸿鑫公司签订该合同的根本目的不能实现，鸿鑫公司亦未使用该涉诉土地。且新新公司未提交相关证据证明鸿鑫公司接收并使用该涉诉土地。故新新公司的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、南平市鸿鑫交通设施有限公司与南平市新新汽车运输服务有限公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》无效；二、南平市新新汽车运输服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向南平市鸿鑫交通设施有限公司返还定金10万元并支付自2017年6月23日起至款项还清之日止按年利率6%计算的资金占用费；三、驳回南平市新新汽车运输服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由南平市新新汽车运输服务有限公司负担；反诉案件受理费2300元，减半收取计1150元，由南平市新新汽车运输服务有限公司负担。
二审期间，上诉人新新公司向本院提供了以下证据：证据1.工程承揽合同、照片27张，证明上诉人取得承租地后，于2012年即投入建设使用。证据2.租赁合同附图，证明上诉人承租了包含经审批的土地40.0248亩，并将包含经审批的1.1887公顷在内的20亩土地转租给被上诉人。被上诉人质证认为，对工程承揽合同、照片的真实性、合法性、关联性均有异议，从租赁合同附图可以看出承租的地块与政府审批的地块相邻。本院认为，上诉人提供的上述证据均不能证明其主张的事实，故不予采信。上诉人认为一审遗漏认定出租方规划许可用地单位南平市副食品基地际头场，以及上诉人于出租当日将土地移交给被上诉人的事实。本院认为，一审在事实中未认定规划许可用地单位南平市副食品基地际头场在土地租赁合同中盖章并不影响本案的处理；上诉人主张其于出租当日就将土地移交给被上诉人没有提供证据证实，故不予采纳。经查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本案争议的主要焦点是鸿鑫公司与新新公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》是否有效。
本院认为，南平市人民政府于2011年12月2日作出的南政〔2011〕地189号《南平市人民政府关于延平区水南街道办事处际头新村灾后集中重建点建设用地农用地转用和使用土地的批复》审批的1.1887公顷集体土地，系作为际头村灾后集中重建农村村民住宅用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”转租的地块不论是否属于审批的地块，其作为农民集体所有的土地性质未改变，故上诉人将农民集体所有的土地转租给被上诉人用于非农业建设违反法律的强制性规定。一审判决鸿鑫公司与新新公司签订的《南平市延平区边土地租赁合同》无效正确。由于诉争的土地租赁合同无效，故新新公司一审反诉主张不能成立。
综上，新新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元,由上诉人南平市新新汽车运输服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 斌
审判员 张廷贵
审判员 江琳清
二〇一八年五月二十九日
书记员 薛 景
本案所依据的主要法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。