黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终904号
上诉人（原审原告）：洪作林，男，1972年3月24日出生，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：李俊发，大庆市萨尔图区拥军法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）:大庆油田昆仑集团商贸有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区西宾路81号。
法定代表人：郑君，职务执行董事。
委托诉讼代理人：应能，男，1962年5月31日出生，大庆油田昆仑集团商贸有限公司职工，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：崔潇，男，1985年5月22日出生，大庆油田昆仑集团商贸有限公司职工，住大庆市让胡路区。
上诉人洪作林因与被上诉人大庆油田昆仑集团商贸有限公司（以下至判决主文部分简称为昆仑公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让商初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪作林上诉请求：一、依法维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让商初字第103号民事判决第一项，撤销该判决第二项；二、判令昆仑公司除给付第一项判决金额外，另行赔偿我方营业损失569,991.80元、我方雇佣人员工资损失289,016元、垫付资金115,000元（包括垫付手机店租金5万元、空调装修费用65,000元）及违约金14万元，合计1,114,007.80元;三、本案诉讼费用由昆仑公司负担。事实和理由如下：
一审判决认定“原告主张的营业损失、人员工资损失无充分证据予以证实”与事实不符。
首先，一审判决已认定停业给我方造成损失及解决意见，如无证据证明，何以确认法律事实。其次，我方在一审期间已向法院提交了昆仑公司法律事务会议纪要，证实停业及确认损失，我方同时提供了损失计算依据和营业收入的相关票据，这些证据构成完整的证据链条，足以证实造成损失的事实。一审认定无充分证据予以证实与事实不符。
二、一审判决对我方垫付资金不予支持有悖法律与情理。
我方提交的“补充协议”第六条、第七条对以上两项费用予以确认。手机店未到期退场是昆仑公司与手机店店主达成的共识，退还手机店租金是昆仑公司的义务。我方进场经营，按时交纳了租金，垫付的资金昆仑公司理应返还。安装空调是昆仑公司应尽的义务，租赁合同第七条明确约定“甲方承担公共照明费、采暖费、物业费、公共设施维修保养费”，“补充协议”第四条也约定“甲方保证乙方正常经营、水、电、采暖及制冷空调正常供应”，室内加装空调是采暖需要，昆仑公司决定写入“补充协议”，该设施仍由昆仑公司占有并使用，昆仑公司理应支付空调安装费用。一审判决中的“未明确是垫付还是由原告负担，故对原告的该项请求不予支持”既不符合常理，也有悖法律的相关规定。
合同违约金不予保护，适用法律错误。
双方签订的房屋租赁合同约定，不能及时向乙方提供约定资产，赔偿合同标的总额10%的违约金。昆仑公司无论是装修还是停业以及最后改变出租房屋的用途，都属于没有完全提供约定的资产。双方签订的合同中有违约赔偿相应条款，一审判决中“因不符合约定，无法律依据”从何说起。一审判决只保护了我方要求退还租金及装修费用的主张，所以一审判决已保护了我方相应损失无事实依据。
昆仑公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
洪作林向一审法院起诉请求：要求昆仑公司赔偿租赁合同期内停业给其造成的损失1,707,080.52元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年12月1日，洪作林（乙方）与昆仑公司（甲方）签订柜台、挂壁、精品屋租赁合同一份，约定甲方将大庆市让胡路区中央大街84号购物中心让胡路店二楼柜台、挂壁、精品屋出租给乙方，用途为眼镜销售，租赁期限为2009年12月1日至2014年11月30日止，租金为140万元，第一年租金为24万元，第二年租金为26万元，第三年租金为28万元，第四年租金为30万元，第五年租金为32万元，租期每满1年为一个结算周期，乙方于每期初7日前通过现金方式一次性结清本期租金，合同生效后，如非乙方责任甲方不能及时向乙方提供按合同约定的资产，甲方向乙方赔偿本合同标的总金额10%的违约金，并解除合同，在合同有效期限内，如甲方出现改变出租房屋的用途等情况，不能继续出租，需解除合同时，甲方在告知乙方后不承担责任。后双方又签订补充协议书一份，约定乙方支付原手机赔付费用5万元整，乙方支付安装空调费用65000元整，在合同有效期内，如甲方出现改变出租房屋用途等情况，经双方协商解决。合同签订后，昆仑公司将租赁物交付洪作林用于经营明仁眼镜店，洪作林依照合同缴纳了第一年的租金24万元和第二年的租金26万元。2009年12月1日至2012年5月10日期间，洪作林承租的柜台、精品屋所在的购物中心让胡路店有两次局部装修，共计7个月20天，期间洪作林停业51天，其余期间正常营业。2012年5月10日至2012年12月22日购物中心让胡路店整体停业共计7个月12天。2012年10月8日，经昆仑公司委托，大庆市信恒资产评估事务所出具庆信恒评报字（2012）第016号资产评估报告书，结论为明仁眼镜店装修项目评估价值为556,031.56元。2013年8月5日，昆仑集团商贸有限公司关于明仁眼镜店案件情况的专业会议纪要载明：明仁眼镜在原昆仑购物中心让胡路分店经营过程中，由于购物中心让胡路分店两次局部装修以及停业期间给经营者造成了一定经营损失，双方给予了初步认定，同时对影响时间段进行了明确，合同期是2009年12月1日-2014年11月30日，2011年4月10日-2011年5月1日，一楼停业装修，明仁眼镜及二、三楼正常营业，2011年10月10日-2012年5月10日，二、三楼因合同到期而撤出，明仁眼镜及一楼正常营业，2012年5月10日大楼整体停业，以上时间双方均认可。针对上述情况，昆仑公司提出意见为：明仁眼镜于2009年12月1日开业至2012年5月10日停业，期间有两次局部装修，共计7个月20天，合同甲方提出的意见是对两次装修给经营方造成的一定损失给予3个月延长租期的补偿。2012年5月10日至2012年12月22日停业，共计7个月12天，合同甲方提出的意见是停业期间租期顺延。2013年10月31日，昆仑公司给洪作林送达通知一份，内容为“由于昆仑家电已开业近一年，卖场早已具备开业条件，现告知贵公司请务必在11月22日前开业，否则由此产生的一切后果由贵公司负责。”。2013年11月11日，洪作林给昆仑公司“致大庆油田昆仑集团商贸有限公司的函”一份，内容为“你公司2013年11月4日通知我方已经收到，鉴于你公司购物中心停业并装修导致我方客源流失，造成重大损失，且现已将购物中心变更为专业昆仑家电，由于商场经营范围和经营方式的改变，服务对象和客源必然发生不可逆转的改变，我方经慎重考虑，决定不在你处继续经营，并希望双方经协商妥善解决善后事宜。”。2013年12月19日，原、昆仑公司签订解除合同协议一份，内容为“双方本着公平、公正、平等的原则，自愿解除场地租用合同协议，解除日期为2013年12月19日。交给明仁眼镜的《评估报告》为双方共同委托的评估机构于2012年9月所出。此合同解除不影响装修、不影响明仁眼镜店经营赔偿纠纷的处理，关于解除合同时间定于上月在商贸公司三楼会议室开会时间为准。”现洪作林诉至法院，要求昆仑公司赔偿其租金损失37,041.16元、营业损失569,991.18元、人员工资损失289,016元、装修损失556,031.56元、垫付资金115,000元及违约金14万元，以上共计1,707,080.52元。一审法院认为：洪作林、昆仑公司签订的租赁合同及补充协议书，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。虽然双方于2013年12月19日协议解除了租赁合同并签订了解除合同协议，但并不影响洪作林依据合同向昆仑公司主张相应的权利。由于昆仑公司在合同履行期内对其房屋的装修停业行为导致洪作林无法正常营业且停业51天，同时昆仑公司的该行为亦是导致双方合同解除的原因，故由此给洪作林造成的合理损失，昆仑公司应予赔偿。对于洪作林停业51天的租金昆仑公司应予返还，经计算为37,041.16元（26000÷365天×51天）；对于洪作林主张的装修损失，有昆仑公司委托的资产评估报告为证，应依法予以确认；对于洪作林主张的营业损失、人员工资损失，因无充分证据予以证实且昆仑公司对此不予认可，故对洪作林的该项请求不予支持；对于洪作林主张的垫付资金（包括原手机赔付费用5万元、安装空调费用65,000元），因双方在补充协议中仅约定由洪作林支付，但未明确是垫付还是由洪作林负担此笔款项，故对洪作林的该项请求，不予支持；对于洪作林主张的合同违约金，因不符合合同约定又无法律依据，且一审法院已保护洪作林的相应损失，故对其该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、昆仑公司于判决生效后五日内给付洪作林租金37,041.16元、装修损失556,031.56元；二、驳回洪作林的其他诉讼请求。案件诉讼费20,164元由昆仑公司承担7005元，由洪作林承担13,159元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，根据双方当事人陈述及双方当事人均认可的一审中洪作林提交的“关于明仁眼镜案件情况的专业会议纪要”所记载的内容，可认定自2009年12月1日至2011年4月9日，洪作林正常承租涉案柜台、精品屋，2011年4月10日至2011年5月1日，涉案商场一楼停业装修，但洪作林经营的明仁眼镜及二、三楼正常营业，2011年5月2日至2011年10月9日，洪作林正常承租涉案柜台、精品屋，自2011年10月10日至2012年5月10日，涉案商场二楼、三楼其他商户因合同到期而撤出，但明仁眼镜及一楼正常营业，直至2012年5月10日涉案商场整体停业。昆仑公司称已于2012年11月22日向洪作林通知重新开业，但并未提交证据予以证明；洪作林称于2013年10月31日收到昆仑公司正式通知要求于2013年11月22日前开业。2013年12月19日，双方协议解除涉案租赁合同。
因双方当事人对本案中一审判决认定的涉案商场自2009年12月1日至2012年5月10日期间进行两次局部装修，导致洪作林承租的柜台、精品屋停业51天并判决昆仑公司返还洪作林51天的租金37,041.16元均未提出异议，故本院认定双方当事人对一审判决认定的2009年12月1日至2012年5月10日期间进行两次局部装修、导致洪作林停业51天的事实均予以认可。
关于洪作林主张的违约金14万元的请求，本院认为，在双方当事人签订的租赁合同中，明确约定昆仑公司承担违约金的情形包括三种：一、昆仑公司不能及时向洪作林提供按合同约定的资产；二、在修理、修缮义务由昆仑公司承担的情况下，昆仑公司不履行相应修缮义务；三、在合同有效期内，昆仑公司出现改变出租房屋的用途等情况，不能继续出租。根据本案洪作林提交的“致大庆油田昆仑集团商贸有限公司函”中所记载的内容，洪作林决定与昆仑公司解除涉案租赁合同的原因除了洪作林认为的“因涉案柜台、精品屋所在的购物中心停业、装修导致客源流失外”，还包括“因昆仑公司将购物中心变更为专业昆仑家电，商场经营范围和经营方式的改变，导致服务对象和客源发生改变”。虽然自2009年12月1日至2012年5月10日期间，昆仑公司对洪作林承租的柜台、精品屋进行过局部装修，期间导致洪作林停业51天，但洪作林自承租涉案柜台、精品屋后，交付两年租金共计50万元，但涉案柜台、精品屋由洪作林实际承租使用的时间已超过两年。故可认定，双方均已通过自己的行为认可对于商场装修、停业的时间从洪作林的租期中予以相应扣除，故直至双方租赁合同解除前，昆仑公司并未出现双方租赁合同中约定的应承担违约责任的情形。因此，对于洪作林该项主张，本院不予支持。
关于洪作林主张的营业损失569,991.18元的主张，本院认为，因洪作林自2009年12月1日至2012年5月10日，一直实际承租使用涉案柜台、精品屋，其支付2年租金，但实际承租使用的时间超过两年，且洪作林并未举证证明自己经营的眼镜店实际营业收入及所受损失，故对此主张，不予支持。
关于洪作林主张的人员工资损失289,016元的主张，洪作林陈述该289,016元系考虑到眼镜店的专业技术特点，在停业的14个月内没有对三名专业技术人员进行解聘，工资照发导致的损失，本院认为，该笔费用并非必然损失，且洪作林自2009年12月1日至2012年5月10日，一直实际承租使用涉案柜台、精品屋，并不存在停业14个月的事实，故对此主张，本院不予支持。
关于洪作林垫付的手机店费用5万元，本院认为，双方当事人签订的涉案租赁合同约定洪作林租赁涉案商业区五年，在此基础上，双方协商由洪作林支付手机店业主提前退场而产生的费用5万元。后在租赁合同未到期的情况下，双方协商解除租赁合同，即洪作林并未按照租赁合同约定的5年期限在涉案商业区进行经营，故此5万元完全由洪作林承担显失公平。根据公平原则，本院认为，综合考虑本案租赁合同约定的租赁时限及洪作林实际经营的时间，该5万元费用应由昆仑公司承担3万元，由洪作林承担2万元。
关于洪作林主张的要求昆仑公司赔偿空调装修费用65,000元的请求，本院认为，该笔费用系洪作林租赁涉案商业区而单独安装中央空调产生的费用，现双方已提前解除租赁合同，且双方当事人均陈述该中央空调现由昆仑公司占有使用，故根据公平原则，该笔空调装修费用65,000元应由昆仑公司承担4万元，由洪作林承担25,000元。
综上所述，上诉人洪作林的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第157条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让商初字第103号民事判决第一项，即大庆油田昆仑集团商贸有限公司于判决生效后五日内给付洪作林租金37,041.16元、装修损失556,031.56元；
二、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2014）让商初字第103号民事判决第二项；
三、大庆油田昆仑集团商贸有限公司于本判决生效后十日内给付洪作林支付的手机店费用3万元、空调装修费用4万元；
四、驳回洪作林其他诉讼请求。
一审案件诉讼费20,164元由大庆油田昆仑集团商贸有限公司承担7773元，由洪作林承担12,391元。
二审案件受理费14,827元，由上诉人洪作林负担13,895元，被上诉人大庆油田昆仑集团商贸有限公司负担932元。
本判决为终审判决。
审判长 周铁峰
审判员 齐少游
审判员 杨社娟
二〇一七年七月三日
书记员 胡明阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十二条：当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》
第157条：当事人对造成损害均无过错，但一方是在为对方的利益或者共同的利益进行活动的过程中受到损害的，可以责令对方或者受益人给予一定的经济补偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……