河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀05民终156号上诉人（原审被告）：刘学婷，女，1983年8月19日出生，汉族，现住邢台经济开发区。委托诉讼代理人：郭召亮，男，1982年10月2日出生，住邢台经济开发区,系刘学婷丈夫之弟。被上诉人（原审原告）：邢台市美联物业服务有限公司，住所地邢台市中兴东大街1888号商务用房109-1。法定代表人：林翔宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王美景，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄慧玲，女，该公司法律顾问。上诉人刘学婷因与被上诉人邢台市美联物业服务有限公司（以下简称美联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2017）冀0591民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘学婷上诉请求：依法改判驳回被上诉人一审诉求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人没有签订过《前期物业管理服务协议》，被上诉人没有合法收费依据。被上诉人收取上诉人物业费和暖气费存在捆绑收费。被上诉人私自将通向上诉人处的暖气管道切断，导致上诉人冬季不能居住。被上诉人未履行法律、法规规定的程序进入小区从事物业服务，双方没有建立起受法律保护的物业服务关系；即使存在事实的物业服务关系，也是自始无效的。被上诉人本身资质和服务能力不完善，上诉人居住的小区在卫生、秩序等方面均存在诸多问题，即使双方之间的物业服务关系成立，被上诉人的违约行为也是有目共睹的，其主张的物业费计算标准不应得到全面支持。美联物业公司答辩称，吴丽慧的上诉理由不成立，缺乏有效证据支持；应驳回上诉，维持原判。美联物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付2015年1月1日-2017年3月31日物业管理费及违约金合计3725.8元；2.依法判令被告承担本案全部诉讼费。原告当庭增加诉讼请求要求被告承担律师费298元。一审法院认定事实：被告刘学婷于2010年6月5日购买邢台市金宏房地产开发有限公司开发的“国际新城”小区物业一套，房号XXX，面积为116.33㎡，为带电梯住宅。被告购买该房产后于2012年9月8日与原告美联物业公司签订《前期物业管理服务协议》。该协议甲方为本案原告，乙方为本案被告，协议载明被告房屋坐落于国际新城X号楼X单元，房屋建筑面积为116.33平方米；配套储藏间X号，面积5.82平方米。协议第一条第二款“乙方权利和义务”第四项约定（乙方）依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及其他乙方应当承担的费用。该协议第四条物业管理服务费用中，第一项约定乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起交物业服务费，按季交纳，于每季第一个月的5号前交纳三个月的物业费；第三项约定带电梯住宅物业管理服务费标准为每平方米0.98元/月；第五项约定地下室储藏间管理服务费标准每平方米0.5元/月。该协议第十三条违约责任中第四款第一项约定乙方不按约定标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。此外，原告还签订了《国际新城业主临时公约》，该公约第二十五条约定本物业管理区域内，物业服务费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告刘学婷自2015年1月1日开始一直未向原告交纳物业费。因2016年4月邢台市发展和改革委员会下发通知，物价局和房管局对物业费收费标准进行调整，原告自2016年10月1日起将物业管理费标准调整为每平方米1.28元/月，该计费标准包含了公共照明和二次加压费用。原告以房屋面积116.33平方米，按照协议约定的每平方米0.98元/月主张自2015年1月1日至2016年9月30日的物业管理服务费，按照每平方米1.28元/月主张自2016年10月1日至2017年3月31日的物业管理服务费；原告以储藏间面积5.82平方米，按照按每平方米0.5元/月主张2015年1月1日至2017年3月31日储藏间的物业服务费。依据上述标准，被告应当交纳的2015年物业管理服务费为1368.04元，2016年物业管理服务费为1472.7元，2017年第一季度物业管理服务费为446.7元，储藏间自2015年1月1日至2017年3月31日的物业管理服务费78.57元；以上共计3366元。一审法院认为，原告美联物业公司与被告刘学婷签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人依法应当按照合同履行各自的义务。原告已经按照合同约定向被告提供了物业服务，被告依法应当按照约定和规定向原告支付物业管理服务费。原告主张的物业管理服务费包含了公共照明和二次加压费用，扣除后，调整的物业费收费标准并不超过邢台市物价局规定的收费标准，故对于原告要求被告给付物业管理服务费3366元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，虽原、被告合同约定的是每日千分之五，原告发出的催收通知单填写的是每日千分之三，但原告起诉是参照银行贷款利率主张的，符合法律规定，故对于原告要求被告给付违约金359.7元的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的承担，虽《前期物业管理服务协议》中有约定，但原告并未提供正当发票，本院不予支持。虽被告辩称《前期物业管理服务协议》和《国际新城业主临时公约》并非其本人所签，但其未在指定期限内提出鉴定申请和交纳鉴定费，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。关于小区存在私搭乱建情况，根据业主临时公约，应当由业主共同自觉遵守，原告对此并无强制执法权，被告对于小区业主违规私搭乱建现象可以向城管等部门举报，并不能以此作为拒交物业费的正当理由。关于被告主张原告同意减半收取其物业费，但未提交证据，也未能就减半收取的时间期限进行证明，即便是曾因为某种原因原告减半收取过其物业费，但也不可能一直无时间限制的减半收取，故对被告该主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告刘学婷于本判决生效之日起五日内给付原告邢台市美联物业服务有限公司物业管理费3366元和违约金359.7元，合计3725.7元；二、驳回原告邢台市美联物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告刘学婷负担。本院二审期间，上诉人刘学婷申请证人宋某出庭作证，拟证明其提交的宋某的《证明》内容属实、存在物业公司同意减半收取物业费、小区存在高空私搭乱建和捆绑收费问题；提交照片7张，拟证明小区高空私搭乱建现象。美联物业公司质证认为，证人宋某的证言不具客观真实性，其与上诉人存在亲属关系，与被上诉人存在利害矛盾关系，且上诉人没有在法律规定期限内书写证人出庭的申请，证人出庭不符合法律规定，其所证明内容也不是新证据范畴，其证言不应采信。对照片的质证意见，不清楚拍照时间和房屋楼号，不予认可；退一步讲，即便该照片拍照的现状属于国际新城，也是业主违反业主公约导致，物业公司仅是提供服务管理的机构，没有执法权，没有处罚权，过错不在于物业公司。本院认证意见：1、证人宋某因与上诉人方存在亲属关系，其证言缺乏客观性，不予采信。2、上诉人提交的照片因与本案缺乏关联性，均不予采信。本院审理查明的其他事实和一审一致。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案，刘学婷上诉所称与美联物业公司不存在合同关系的主张，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定及本案查明的事实，本院对此不予支持。关于刘学婷上诉所称美联物业公司的物业服务存在严重问题，其可以不交或少缴物业服务费的主张，其没有提交充分有效证据予以证明，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对其主张，本院不予支持。关于上诉人刘学婷认为美联物业公司服务质量瑕疵问题，美联物业公司应积极改进提升，多与业主沟通，全面落实双方物业服务合同约定的内容，力促双方构建起互相理解、互相支持的和谐物业服务关系。综上所述，刘学婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案调解未果。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘学婷负担。本判决为终审判决。审判长  杨月花审判员  董建一审判员  解宝成二〇一八年三月十九日书记员  杜志乾