福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终2406号
上诉人（原审原告）：魏小文，男，汉族，1976年12月24日出生，住福建省泉州市丰泽区。
委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛莱律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄东南，福建瀛莱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区。
负责人：詹毅，该行行长。
委托诉讼代理人：蔡栋梁，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹婧，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。
原审第三人：柯晓东，男，汉族，1984年9月14日出生，住福建省泉州市丰泽区。
原审第三人：黄秋金，女，汉族，1984年9月2日出生，住福建省泉州市丰泽区。
上诉人魏小文因与被上诉人招商银行股份有限公司泉州分行（下称招商银行泉州分行）及原审第三人柯晓东、黄秋金案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第7169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
魏小文上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持魏小文一审诉讼请求，招商银行泉州分行承担本案一二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为“魏小文与柯晓东签订的房屋租赁合同，约定20年租期及一次性支付租金150万元，与正常交易市场上的交易习惯不符，故本案的租赁合同属于不合理租约”，该认定没有依据。本案租赁合同不存在违法之处，20年期的租约在法律上是允许的，在现实中也是存在的。对于租赁合同，双方均已实际履行，魏小文已支付全部租金，柯晓东交付了房屋。一审法院认定本案租赁合同为不合理租约，是错误的。二、一审法院适用法律错误，认为“魏小文要求中止本案诉争房产的拍卖程序解除查封、冻结措施，于法无据，本院不予支持”是错误的。在法院查封诉争房屋之前，诉争房屋的租赁合同已经签订，并且已经交付给魏小文占有使用，且魏小文已经支出100多万元的巨额装修费用，装修物已经添附于诉争房屋之上，无法拆分。现有房屋的价值，已经不仅仅是毛坯房的价值，包含有属于魏小文所有的装修价值。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他同益物权，不因拍卖而消灭。”综上，魏小文的一审诉讼请求合法有据，应予支持。
招商银行泉州分行辩称，从合同的签订与履行情况来看，魏小文与柯晓东之间签订的《房屋租赁合同》真实性存疑，一审判决结合正常交易习惯认定本案租赁合同属于不合理租约并无不当。招商银行泉州分行对涉案房屋享有的抵押权成立时间早于案涉《房屋租赁合同》成立生效时间，即使魏小文提供的《房屋租赁合同》真实有效，也不足以对抗招商银行泉州分行对上述房屋所享有的抵押权，魏小文的执行异议不能成立。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决正确，应予维持。
柯晓东、黄秋金未作陈述。
魏小文向一审法院起诉请求：一、中止对丰泽区千亿山庄掬月园B5、B6型别墅3排8号房产的执行拍卖程序；二、解除对丰泽区掬月园B5、B6型别墅3排8号房产的查封措施。
一审法院认定事实：柯晓东与黄秋金系夫妻。址在泉州市××山庄掬月××、××型别墅××牌××号房屋登记的所有权人为柯晓东。2013年3月27日，柯晓东作为授信申请人与招商银行泉州分行签订一份《个人授信及担保协议》，柯晓东、黄秋金作为抵押人以上述房产设定最高额抵押担保，抵押权人为招商银行泉州分行，并于同日办理了抵押登记手续。2015年5月5日，本院受理招商银行泉州分行与柯晓东、黄秋金金融借款合同纠纷一案，并于同年6月19日作出（2015）丰民初字第2857号民事调解书，调解柯晓东、黄秋金支付招商银行泉州分行借款364万元及利息，若柯晓东、黄秋金未能履行还款义务，招商银行泉州分行有权以柯晓东、黄秋金提供的抵押物即诉争房屋折价或以拍卖、变卖的借款优先受偿等。调解书生效后，柯晓东、黄秋金未能履行文书确定的义务，招商银行泉州分行于2015年7月6日向法院申请强制执行。法院于2015年7月13日作出（2015）丰执字第1247号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖被执行人柯晓东、黄秋金的财产等，于同年9月11日现场查封本案诉争房产，并于同年11月13日由泉州市房屋权属登记与发证处协助轮候查封、冻结上述房产。诉争房产被查封、冻结后，魏小文以其与柯晓东签订的落款时间为2014年7月15日的《房屋租赁合同》，向法院提出书面异议。法院于2015年11月25日作出（2015）丰执异字第36号执行裁定书，驳回魏小文的异议。魏小文遂提起本案诉讼。
一审法院认为，魏小文与柯晓东签订的房屋租赁合同，约定20年租期及一次性支付租金150万元，与正常交易市场上的交易习惯不符，故租赁合同属于不合理租约。即使租赁合同确为双方真实意思表示，招商银行泉州分行与柯晓东签订《个人授信及担保协议》，柯晓东、黄秋金根据协议约定，已于2013年3月27日办理了最高额抵押登记，即抵押权设立的时间在房屋租赁合同落款时间之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。魏小文根据该《规定》的第三十一条提起本案诉讼，但第三十一条规定针对的对象是受让人而非抵押权人。而且，根据《中华人民共和国关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，魏小文要求中止诉争房产的拍卖程序并解除查封、冻结措施，于法无据，法院不予支持。柯晓东、黄秋金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出书面答辩并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利，法院依法缺席审理和判决。判决：驳回魏小文的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方二审的争议焦点：应否执行本案诉争房产。
本院认为，根据招商银行泉州分行与柯晓东签订《个人授信及担保协议》约定，涉案房屋已于2013年3月27日办理了最高额抵押登记，而魏小文与柯晓东签订的《房屋租赁合同》签订的落款时间是2014年7月15日，即抵押权设立的时间在房屋租赁合同落款时间之前。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。《中华人民共和国关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，魏小文要求中止诉争房产的拍卖程序并解除查封、冻结措施，于法无据，本院不予支持。
综上所述，魏小文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由魏小文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小燕
代理审判员 傅天真
代理审判员 黄德福
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 吕海芸
速 录 员 王杰雄
本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。