北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民再终字第07190号
上诉人（原审原告）刘向乾，男，1979年10月3日出生。
被上诉人（原审被告）张桐，男，1982年11月24日出生。
委托代理人马妍（张桐之妻），1990年3月23日出生。
刘向乾与张桐房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院于2012年8月7日作出（2012）朝民初字第07456号民事判决。判决发生法律效力后，张桐向北京市第二中级人民法院申请再审。北京市第二中级人民法院于2013年6月19日作出（2013）二中民申字第6318号民事裁定，提审本案，并于2014年1月14日作出（2014）二中民提字第1476号民事裁定，撤销原审判决，将本案发回北京市朝阳区人民法院重审。北京市朝阳区人民法院重审后，于2014年3月19日作出（2014）朝民再初字第10981号民事判决。刘向乾不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘向乾，被上诉人张桐之委托代理人马妍到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并作出决定，现已审理终结。
重审中，刘向乾诉称：2011年2月26日，刘向乾与张桐签订了房屋租赁合同，约定张桐将位于北京市朝阳区东四环中路78号楼3层3-95号商铺出租给刘向乾用于餐饮经营，租赁期限3年。合同签订后，刘向乾支付押金4000元、房租4000元。2011年10月初，张桐告知刘向乾房主变更了，需要变更租赁合同。10月底，刘向乾到物业购买燃气时，物业称由于张桐拖欠物业费数额较大，暂时不给充燃气了。因为燃气用完了，刘向乾就暂时给雇佣的人员放假。期间，刘向乾多次联系张桐，张桐一直拒绝接听电话。2011年12月，刘向乾被迫解散雇佣人员，并搬离涉案房屋，在搬离时刘向乾才发现水、电也都停了，冰箱内的食物全都腐烂了。刘向乾认为，张桐一直拒不缴纳物业费，致使刘向乾在2011年10月底以后不能正常经营，给刘向乾造成了经济损失，而且张桐将房屋转让他人时没有按照房屋租赁合同第五条约定提前两个月通知刘向乾，双方解除合同时张桐也没有按照合同约定返还押金，张桐的上述行为违反了合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。故刘向乾诉至法院，诉讼请求如下：第一，解除刘向乾与张桐签订的房屋租赁合同；第二，张桐返还房屋租赁押金4000元；第三，张桐给付违约金4800元；第四，张桐赔偿经济损失15500元（包括配菜工工资3000元、炒菜工工资4000元、收银员工资2000元、送餐工工资2000元、营业利润损失2000元、因停电导致食品腐烂的损失2500元）。
张桐辩称：张桐与刘向乾之间的房屋租赁合同已经解除，刘向乾的损失是在其与张桐解除合同之后发生的，和张桐没有关系。关于燃气、水、电，刘向乾均可以自己去购买，而且刘向乾离开房屋时还有电，是他自己没有注意导致停电进而造成相关损失，应当自己承担责任。关于押金，张桐与刘向乾解除房屋租赁合同时，已经与刘向乾协商一致，将押金转给了潘×2，只是押金收条没有收回。因此，不同意刘向乾的全部诉讼请求。
原审法院经重审查明：2011年2月26日，刘向乾与张桐签订《房屋租赁合同》，约定：张桐将位于北京市朝阳区东四环中路78号楼3层3-95号商铺出租给刘向乾，租期三年，自2011年2月至2014年2月，每月租金4000元；合同终止或解除，刘向乾交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，张桐可退还押金；物业管理费由张桐每月自行向有关部门交纳，因未缴纳物业费等相关费用造成刘向乾无法正常经营造成损失由张桐承担赔偿责任，其他费用（水电费、煤气费、电话费等）由刘向乾每月自行向有关部门交纳；租赁期间，张桐如将房产所有权转移给第三方，应符合国家有关房产转让规定，但张桐应提前二个月书面通知刘向乾；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的10%向一方加收滞纳金。合同签订当日，刘向乾给付张桐押金4000元、2011年3月的租金4000元。
2011年10月9日，刘向乾出具证明，内容为：”张桐与刘向乾签署房屋租赁合同（地址：朝阳区东四环中路78号楼3-95，面积：54.62㎡使用面积14.99㎡），因张桐该房屋已出售给第三方。经刘向乾同意，张桐与乾签署房屋租赁合同已作废”。同日，刘向乾与潘×2签订房屋租赁合同，约定潘×2将北京市朝阳区东四环中路78号楼3-95号房屋出租给刘向乾用于经营餐饮，租期3年，自2011年10月9日至2014年10月8日。
庭审中，刘向乾陈述，其在所租赁房屋经营餐饮，因张桐拖欠物业费，2011年10月底到物业处购买燃气时，被物业拒绝。因没有燃气，导致其无法继续进行经营，其不得不停止营业。大概十二月中旬，刘向乾回到租赁房屋后，发现没电了，其所采购的食品等原材料全部腐坏。至于没电的原因，刘向乾表示不知道是因为购买的电用完了还是因拖欠物业费被物业拉闸停电。此外，刘向乾还提交了张桐出具的押金条，用以证明张桐未退还押金。为证明刘向乾主张的损失，刘向乾还提交了赔偿损失明细表、物品采购记录一页、照片多张，用以证明其向所雇用人员支付工资情况及因停电导致的食品腐烂损失；提交了与其他商户的录音，用以证明燃气费、电费只能通过物业公司购买。对于押金，张桐表示押金应该退还，但是经过协商，张桐把押金转给了潘×2，但是押金条没有收回来。对于前述的其余证据，张桐均不予认可。
刘向乾申请证人裴明亮及潘×1（曾用名潘×）到庭作证，其中裴明亮证明其被刘向乾雇用，在涉案房屋工作时，2011年11月放假1个月，原因是房东欠物业费导致物业不再给燃气卡充值停气，相继停电导致冰箱的食品全部腐烂，此外还陈述了利润、工人工资等情况；潘×1曾经在一份保证上签字，内容为”潘×2、潘×保证给刘向乾出庭做证，证明大成国际中心炫时尚3层95号，是因为张桐（前业主）欠物业费，导致物业不再给充燃气，相继停电导致冰箱物品腐烂，及不退压金。如不出庭做证，由潘×2潘×承担刘向乾的所有损失”。在该保证上，还带有”潘×2”的签字。潘×1陈述，其介绍潘×2和张桐认识，潘×2买了涉案房屋。保证上的内容不是其写的，刘向乾拖欠潘×2的房租，潘×2要求刘向乾搬走，当时刘向乾表示不写保证就不搬，潘×1只是在保证上签字，至于”如不出庭做证，由潘×2潘×承担刘向乾的所有损失”的内容当时签字时肯定没有，其他有什么内容也记不清了，当时在保证上签字时，并不知道具体的情况。张桐认为裴明亮与刘向乾存在雇佣关系，对裴明亮的证人证言不予认可，对潘×1的陈述表示认可。
张桐于庭审中提交了证人潘×2的情况说明，用以证明押金已经刘向乾同意转交给了潘×2作为刘向乾与潘×2签订合同的押金；提交了北京万成恒泰商业物业管理有限公司出具的说明，内容为：”北京市朝阳区东四环中路78号楼3-95号房产产权人张桐，确有拖欠物业费的情形，但我司一直正常提供物业管理服务，业主或物业使用权人使用房产过程中所需的水、电、燃气等能源均由业主或物业使用人根据自身需求自行向相关单位交纳，我司并未阻止产权人或使用人使用上述水、电、燃气等能源”，用以证明房屋使用权人可以自行购买燃气、水、电费；提交了潘×2与刘向乾签订的房屋租赁合同，用以证明刘向乾与潘×2另行签订了房屋租赁合同。刘向乾对于潘×2的情况说明不予认可；对于北京万成恒泰商业物业管理有限公司出具的说明真实性认可，但对于内容不予认可；对于和潘×2签订的合同真实性认可，但认为该证据可以证明张桐没有履行合同约定的卖房时提前告知的义务。
经双方申请，原审法院到相关单位进行了走访，调查涉案房屋水电气的购买情况。其中，北京万成恒泰商业物业管理有限公司答复，业主托欠物业费，物业也不会拒绝出售燃气，目前查询涉案房屋没有拖欠2012年12月31日前的物业费，当时曾经有无拖欠的情况以及物业费交纳时间无法查到；北京凯诚信达物业管理有限公司金隅大成物业服务中心答复，在该服务中心购买涉案房屋的水电，涉案房屋的物业管理属于北京万成恒泰商业物业管理有限公司，是否拖欠物业费与能否购买水电无关；北京市燃气集团有限责任公司第三分公司工作人员答复涉案燃气卡属于公服卡，一般都是每月由物业公司工作人员统一购买，但只要单独把卡拿来，也可以在该公司购买燃气。对于上述走访情况，双方均不持异议，但刘向乾表示北京万成恒泰商业物业管理有限公司的答复与之前其出具的证明中张桐拖欠物业费的情况有矛盾。
原审法院经审理认为：刘向乾与张桐自愿签订《房屋租赁合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘向乾与张桐于2011年2月26日签订房屋租赁合同，后因张桐将房屋出售给第三方，刘向乾于2011年10月9日同意其与张桐签订的房屋租赁合同作废，并另行与案外人潘×2签订了房屋租赁合同，故法院可以认定刘向乾与张桐已经于2011年10月9日就解除房屋租赁合同达成了合意，双方协商解除了合同，现刘向乾再行主张解除租赁合同，没有事实依据，法院确认刘向乾与张桐2011年2月26日签订的房屋租赁合同于2011年10月9日解除。张桐认可合同解除后应当退还押金，但是主张已经与刘向乾协商一致，将押金转给潘×2作为刘向乾与潘×2所签订合同的押金，只是忘了从刘向乾手中收回押金收条。在刘向乾对该主张予以否认的情况下，张桐对于其主张负有举证责任。虽张桐提交了潘×2的证人证言支持其主张，但潘×2本人并未到庭，刘向乾对于该证人证言亦不予认可，故对于潘×2的证人证言法院不予采信。因张桐提交的证据不足以支持其该项主张，故刘向乾提出的退还押金的诉讼请求于法有据，法院予以支持。刘向乾主张因张桐拖欠物业费，北京万成恒泰商业物业管理有限公司拒绝向刘向乾出售燃气，后来又停电最终无法经营并导致食品腐坏，就此造成的相应损失要求张桐予以赔偿。刘向乾为支持该项诉讼请求所提供的证据中，录音无法证明其中对话人员的真实身份，裴明亮与刘向乾存有利害关系，潘×1也对刘向乾的主张予以否认，同时张桐也对该部分证据不予认可。同时，即使北京万成恒泰商业物业管理有限公司拒绝出售燃气，刘向乾也可以向燃气部门直接购买燃气使用；北京凯诚信达物业管理有限公司金隅大成物业服务中心也答复，是否拖欠物业费与能否购买水电无关。刘向乾关于因张桐拖欠物业费而无法购买燃气，后来又停电进而导致刘向乾无法经营从而给刘向乾造成损失的主张没有事实依据，法院不予采信。此外，根据刘向乾的陈述，北京万成恒泰商业物业管理有限公司拒绝向其出售燃气发生在2011年10月下旬，而2011年10月9日，张桐与刘向乾签订的房屋租赁合同已经解除，刘向乾已经与潘×2重新签订了房屋租赁合同。双方解除房屋租赁合同后出现的问题，刘向乾也无权向张桐主张。因此，刘向乾要求张桐赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。关于违约金的诉讼请求，刘向乾以张桐未缴纳物业管理费、转让房产所有权未提前两个月告知、解除合同时未退还押金为由，要求张桐承担违约责任。法院认为，刘向乾与张桐签订的房屋租赁合同约定的是张桐每月自行向有关部门交纳物业管理费，因未缴纳物业费等相关费用造成刘向乾无法正常经营造成损失由张桐承担赔偿责任。但本案中，刘向乾未提供证据证明在其与张桐签订的租赁合同履行期间，存在因张桐未交纳物业管理费造成刘向乾损失的事实，故刘向乾要求张桐承担违约责任的条件未成就。刘向乾与张桐签订的房屋租赁合同是双方协商解除的，合同解除时张桐已经告知了房屋转卖事宜，刘向乾并未提出异议，现刘向乾亦未举证证明由此造成损失，故刘向乾以张桐转卖房屋未提前告知为由要求张桐承担违约责任，法院不予支持。刘向乾与张桐签订的房屋租赁合同解除后，退还押金是善后事宜，非履约行为，而且双方签订的合同也未明确约定未退还押金应承担的违约责任，故刘向乾以解除合同时张桐未退还押金为由要求张桐承担违约责任，亦没有法律依据，法院不予支持。据此判决：一、确认刘向乾与张桐二〇一一年二月二十六日签订的房屋租赁合同于二〇一一年十月九日解除；二、张桐于判决生效后七日内退还刘向乾押金四千元；三、驳回刘向乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十四条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，刘向乾不服，持原诉意见上诉至本院，请求二审改判支持其诉讼请求。张桐同意原判。
本院经审理查明，原审法院重审查明事实属实，本院二审予以确认。
上述事实，有《房屋租赁合同》、刘向乾签字的证明、收条、押金条、调查笔录以及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为，根据本案查明的事实，双方系协商解除了合同，现刘向乾主张因张桐拖欠物业费，物业公司拒售燃气以及因物业公司断电导致食品腐坏，并未提交充分证据证明，且与原审法院调查的事实情况不符，另其主张刘桐违约应承担违约责任亦未提供充分事实依据，本院不予采信。故原审法院所作处理并无不当，本院予以维持。刘向乾的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费五百六十元，由张桐负担（刘向乾已预交，张桐于本判决生效后七日内给付刘向乾）。
一审案件受理费四百零八元，由刘向乾负担三百五十八元（已交纳），由张桐负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费三百零八元，由刘向乾负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 磊
代理审判员 孙颖颖
代理审判员 申志鹏
二〇一四年六月二十日
书 记 员 苏 浣