福建省闽侯县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0121民初2589号
原告：许俊炎，男，1981年10月10日出生，汉族，住福建省连江县。
委托诉讼代理人：林仁瑞、池春燕，福建海山律师事务所专职律师。
被告：林彬彬，男，1989年3月17日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：邹金狮，福建凯峰律师事务所专职律师。
被告：高玲，女，1969年8月4日出生，汉族，住福建省平潭县。
第三人：福州东岸房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道福州国际金融中心（IFC）第19层02单元。
主要负责人：郑希，总经理。
委托诉讼代理人：陈雪琳，公司员工。
第三人：中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路一号。
主要负责人：潘敏，行长。
委托诉讼代理人：林花、朱丹芳，公司员工。
原告许俊炎与被告林彬彬、高玲，第三人福州东岸房产代理有限公司（以下简称东岸房产）、中国工商银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称工商银行鼓楼支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许俊炎及其委托诉讼代理人林仁瑞、被告林彬彬委托诉讼代理人邹金狮、第三人东岸房产委托诉讼代理人陈雪琳、第三人工商银行鼓楼支行委托诉讼代理人林花到庭参加诉讼，被告高玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许俊炎向本院提出诉讼请求：1.判令被告林彬彬继续履行《房地产经纪合同》（编号DA2016071901）及《补充协议》，协助原告办理坐落于福建省闽侯县××镇××大道××号××单元房产产权变更登记，并登记至原告名下；2.判令被告林彬彬按成交价日万分之五的标准向原告支付从2016年8月3日暂计至2017年5月12日的迟延履行违约金106875元，应当计至被告履约之日；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月19日，被告林彬彬委托其阿姨即被告高玲向原告转让位于闽侯县××镇××大道××号××单元房产，并签订《房地产经纪合同》（编号DA20××××01）及《补充协议》。合同约定房屋转让款为750000元，购房定金50000元，被告于合同签订之日起10个工作日内开始申请办理该套房第一道产权证的相关事宜，甲方名下产权证办理出来的第二日，原、被告双方在第三人的协助下根据约定的交易流程办理相关手续等。当天，被告林彬彬通过被告高玲向第三人东岸房产提交了讼争房的《商品房买卖合同》（合同编号20××××99）、《房屋预告登记证》（侯房预YR字第××××号）、《销售不动产统一发票》（发票号码010××××6520、00××××43、01××××19），原告交付了50000元定金。此后，随着房价的上涨，被告拒绝履行合同。原告多次与被告协商，并通过第三人多次发函被告催促履行合同，但被告始终以各种理由推脱，最后甚至否定被告高玲的代理权限。原告认为，被告林彬彬虽然未向被告高玲出具书面授权书，但是被告高玲是以被告林彬彬亲属的身份参与到讼争房的买卖，被告高玲始终宣称被告林彬彬因身体不适，已获被告林彬彬出售房屋授权，并且被告高玲随身携带并移交了讼争房的权属证明资料：《商品房买卖合同》（合同编号20××××99）、《房屋预告登记证》（侯房预YR字第××××号）、《销售不动产统一发票》（发票号码010××××6520、00××××43、01××××19），原告作为相对人有的合理理由相信被告高玲有代理权，是表见代理，被告高玲的代理行为有效。被告林彬彬迟延履行合同恶意违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。原告主张被告林彬彬继续履行合同，被告高玲应予以配合，并由被告林彬彬根据合同第十五条的约定以成交价日万分之五的标准向原告支付从2016年8月3日计至被告履约之日的迟延履行违约金。
林彬彬辩称，一、根据合同法第四十八条规定，《房地产经纪合同》在答辩人拒绝追认的情况下，属于无效的合同，对答辩人不发生法律效力。答辩人长期在外地从事隧道工程工作，诉争房屋的所有资料一直都由答辩人的母亲保管。答辩人并不知道诉争房屋资料已经被被告高玲拿走，更不知道高玲已经和原告及第三人东岸房产签订了房屋买卖合同。2016年7月下旬，即签订合同后几日内，答辩人因病回福州住院，在被告高玲告知及中介通知要求追认时，已经明确拒绝追认，并要求中介方返还所有材料，但中介方为了收取佣金及迫于原告的压力，一直拒绝将材料返还。二、本案并不构成表见代理。根据合同法第四十九条及最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见第12,13,14条的规定，表见代理的构成不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。而本案当中，没有任何证据可以证明被告高玲已经取得答辩人的任何授权，原告也没有提供答辩人授权的合同书、公章或者印签等。而且，更重要的是，从合同的补充协议来看，双方对此也是有约定的，《房地产经纪合同》第十四条补充协议中第一条中甲方对所有权的声明中就明确约定，甲方系卖方代理人的，甲方在签约时应出具委托人的授权委托书，并对该委托书的合法性、真实性、有效性承担法律责任。而本案被告高玲连授权委托书都没有提供，这也说明原告在明知被告高玲并非产权人本人，且合同上明确注明需要提供授权委托书而被告高玲并没有委托书的情况下，仍然坚持与被告高玲签订了合同。合同签订后数天，答辩人就明确拒绝追认该协议。之后原告坚持要求被告高玲赔偿5万元，被告高玲表示不能接受，在协商未果后，原告才起诉要求继续履行合同。即在合同签订后数天，原告即得知属于无权代理，现见房价上涨，才起诉要求继续履行合同。因此，不论是合同签订前后，原告在主观上并非善意、无过失。本案不能适用表见代理。三、事实上，事后据答辩人向被告高玲了解，当时中介是跟她说合同可以先签，若答辩人没有追认，合同就无效，所以当时被告高玲才签订的。被告高玲是在被第三人误导的情况下，与原告签订的合同。四、退一万步来说，若法院认为合同有效，则原告主张的违约金也过高，其并没有实际损失，应予以调整。综上所述，原告并非善意且无过失，被告高玲的行为也不足以让原告相信其有代理权，不应适用表见代理，房地产经纪合同应认定为无效，应驳回原告的全部诉讼请求。
高玲未作答辩。
东岸房产辩称，2016年6月底，被告林彬彬将房子挂在答辩人门店出售，后答辩人联系被告林彬彬，其陈述人在外地，没空签字，要答辩人联系其母亲，之后答辩人都是和其母亲联系，答辩人有告知要带上授权材料才可以签字。后面签合同时，被告林彬彬母亲说生病了，要求答辩人联系被告林彬彬的阿姨即被告高玲，联系被告高玲时，答辩人有告知须带上授权材料才能签字。要求法院依法判决。
工商银行鼓楼支行辩称，1、2013年7月4日，被告林彬彬与答辩人签订《个人购房借款/担保合同》，期限20年，按揭贷款人民币45万元，用于购买福州市闽侯县××镇××大道××号××单元。2、该笔贷款经抵押登记后，于2013年7月4日放款，目前借款人按时还款，该笔贷款形态正常，截止2017年7月4日尚欠我行贷款余额为396194.61元。答辩人认为，原告许俊炎与被告林彬彬、高玲、第三人东岸房产房屋买卖合同纠纷与答辩人不存在法律上的利害关系，原告许俊炎与被告林彬彬的房屋买卖行为只有在结清答辩人贷款的前提下，位于福州市闽侯县××镇××大道××号××单元的房产，才可进行买卖、过户等相关事宜，要求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据认定如下：对原告提交的《房地产经纪合同》（编号DA2××××01）、《商品房买卖合同》（编号20××××99）、《房屋预告登记证》（侯房预YR字第××××号）、《销售不动产统一发票》（发票号码010××××6520、00××××43、01××××19）、《收证收据（存档联）》、《收款收据》、2016年8月15日《告知函》、2016年8月29日《催告函》、2016年9月6日《履约通知函》、《个人购房借款/担保合同》、《录音及文字整理》的真实性予以认定；对被告林彬彬提交的《结婚证》与第三人工商银行鼓楼支行提交的《自营历史明细表》、《预购商品房贷款抵押登记证明书》（编号：侯房预QR字第××××号）、《中国工商银行借款凭证》、《个人贷款正常发放凭证》的真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月9日，被告林彬彬与福建龙旺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20××××99），被告林彬彬购买福建龙旺房地产开发有限公司开发的位于福建省闽侯县××镇××大道××号××单元（以下简称讼争房屋）。2013年1月8日，被告林彬彬取得讼争房屋的产权预告登记证（证号：侯房预YR字第××××号）。被告高玲系被告林彬彬的阿姨。2016年7月19日，被告高玲以被告林彬彬代理人的身份和原告许俊炎在第三人东岸房产的居间服务下就讼争房屋买卖事宜签订了《房地产经纪合同》（编号：DA××××01）及《补充协议》，将被告林彬彬讼争房屋以75万元的价款转让给原告许俊炎，原告许俊炎支付定金5万元交由第三人东岸房产代管。《补充协议》明确约定：甲方（即被告高玲）系卖方（即被告林彬彬）代理人的，甲方在签约时应出具委托人的授权委托书，并对该委托书的合法性、真实性、有效性承担法律责任。签订合同时，被告高玲未出具被告林彬彬的书面授权委托书，但提供了讼争房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：20××××99）、《房屋预告登记证》（侯房预YR字第××××号）、《销售不动产统一发票》（发票号码010××××6520、00××××43、01××××19）的原件。合同签订后，原告许俊炎依约支付定金5万元给第三人东岸房产代管。原告许俊炎与第三人东岸房产主张其分别于2016年8月15日、8月29日、9月6日发函通知被告林彬彬、高玲，要求两被告按合同约定前去办理讼争房屋的一手产权证，但未提供上述函件邮寄及签收的相应证据。现原、被告双方因合同履行发生争议，被告林彬彬作为讼争房屋的预告登记产权人未对被告高玲出售讼争房屋的行为进行追认，致使合同未能继续履行。
另查明，被告林彬彬以讼争房屋为抵押担保向第三人工商银行鼓楼支行贷款45万元，贷款期限自2013年7月4日起至2033年7月4日止，第三人工商银行鼓楼支行取得讼争房屋的预购商品房抵押权预告登记证（证号：侯房预QR字第××××号）
本院认为，本案讼争的《房地产经纪合同》（编号：DA××××01）及《补充协议》并非预告登记产权人即被告林彬彬签订，而是被告高玲以原告代理人的身份所签订的。虽然被告高玲系被告林彬彬的阿姨且持有讼争房屋的《商品房买卖合同》、《房屋预告登记证》、《销售不动产统一发票》等原件，但其在合同签订前及签订过程中均未取得代理权，在合同签订后，被告林彬彬亦未对被告高玲的无权代理进行追认。庭审过程中，被告林彬彬明确表示对被告高玲的无权代理行为不予追认，故被告高玲在无事前授权又无事后追认的情况下代被告林彬彬签订《房地产经纪合同》（编号：DA××××01）及《补充协议》的行为，属无权代理且不构成表见代理，该无权代理行为所签订的合同对被告林彬彬不发生法律效力。故对原告许俊炎要求被告林彬彬继续履行合同，协助原告许俊炎办理坐落于福建省闽侯县××镇××大道××号××单元房产产权变更登记至原告许俊炎名下并要求被告林彬彬支付迟延履行合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回许俊炎的诉讼请求。
案件受理费11869元，由许俊炎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 邓松林
人民陪审员 黄美珠
人民陪审员 李 华
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 陈巧娟
附：
本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。