广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1698号
原告（反诉被告）：赵立民，男，汉族，1957年10月1日出生，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：陆宝昌，系广东星宇律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东迎海国际茶都有限公司，住所地：广东省佛山市南海区盐步东秀碧华村，组织机构代码：753696815。
法定代表人：李荣兴。
委托代理人：吕捷宁，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：王永健，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告赵立民诉被告广东迎海国际茶都有限公司(下称“迎海公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日受理后，被告迎海公司提起反诉，本院受理后决定合并审理。本案依法适用简易程序于2016年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆宝昌、被告的委托代理人吕捷宁、王永健到庭参加诉讼，诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告座落于佛山市南海区盐步穗盐路北3号广东国际包装印刷城E区2栋3、5号，计租面积103.72平方米，租赁期20年，自2008年9月30日起至2028年9月30日止，对租金标准进行了具体的约定，租赁用途为办公文具、文体，每月10日前应当将租金存入被告指定的银行账户。合同签订后，原告收到了约定的商铺，在进行装修后开始经营活动。在2010年4月，被告改变了经营业态，整个市场由定位包装印刷改为茶业，原告没有经营茶业的经验，只好聘请有经验的人员负责经营。在经营过程中，被告聘请了物业公司负责商铺的物业管理。原告每月会收到物业公司的书面通知，通知中包括租金、水、电、物业管理费的数额。原告按通知内容到被告处以刷银行卡的形式缴纳包括租金在内的各种费用，被告当场会开收据给原告。今年10月初，被告突然通知原告，称原告未按合同约定缴纳租金，要求补缴租金及滞纳金达18万余元，否则断水断电，并收回商铺。原告委托律师发函回复称自接到书面通知之日起愿意按合同约定的标准缴纳租金，但在此之前被告为了市场持续发展，已经自行降低的租金的标准，因此原告无需补缴。被告接到律师的回复之后，于2015年11月19日停了承租商铺的水电，导致原告在该商铺中价值20余万元的茶业无法有效存储，损失巨大。在2015年11月初，原告发现原告承租商铺的外墙，已经打出了水产品招商的巨型广告，表明被告即将再次改变经营业态，由茶业改为水产品。这将使原告承租的商铺无法继续经营茶叶。工商登记资料显示，被告设立于2003年9月，原名广东杰派客包装印刷城有限公司，2007年6月27日变更名称为广东创新国际包装印刷城有限公司，2008年4月8日变更名称为广东迎海国际文体礼品城。2010年4月22日，变更名称为广东迎海国际茶都有限公司。在合同履行期间，原告一直按被告书面通知缴纳租金及各种费用，被告从来没有认为原告欠租金，在被告再次改变经营业态的时候，被告以原告拖欠租金为由断水断电，本质是为改变经营业态做准备。被告的行为已经构成了严重违约，对原告因此产生的经济损失负有赔偿责任。由于租赁合同未到期，原告希望继续履行合同。为此，请求判令：1.被告继续履行2008年4月3日与原告签订的《商铺租赁合同》，立即恢复座落于佛山市南海区盐步穗盐路北3号广东迎海国际茶都E区2栋3、5号铺的水、电供应。2.被告赔偿原告因停水停电造成的损失150000元。3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1.不同意继续履行涉讼合同，也不同意恢复水电供应，原告行为已构成严重拖欠租金的事实，被告依据合同约定解除合同并断水断电；2.原告第二项诉讼请求没有事实依据，亦未举证证明。
被告反诉称，2008年4月3日，原、被告双方就位于佛山市南海区盐步穗盐路北3号的广东国际印刷城（现为迎海国际茶都）E区2栋35号商铺签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给原告，合同期限2008年4月3日至2028年9月30日，租金标准每年呈增趋势增长，被告将商铺交付原告使用。2015年9月，被告财务系统升级，经核实各商铺交租情况，发现涉案商铺多年交租情况与合同约定不符。2015年9月29日，被告向原告发通知，要求原告尽快缴纳所欠租金59490元，滞纳金111619元，原告不予理会。期间，被告多次催促原告，原告均不予理睬。2015年12月1日，被告向原告发出《关于解除<商铺租赁合同>及<市场物业管理协议>的通知》，要求解除双方签订的商铺租赁合同，原告缴清全部费用并清场，但原告自12月3日收到通知后仍不予理睬。数日后，被告依照合同约定对商铺进行停水停电处理。为此，请求判令：1.确认被告于2008年4月3日与原告签订的《商铺租赁合同》自2015年12月3日起解除。2.被告依法没收租赁保证金15546元。3.原告支付被告在2010年9月16日至2015年9月30日期间所欠的租金59490元。4.原告支付滞纳金（滞纳金以每月拖欠的租金自拖欠之日起至实际清偿之日止按日千分之三计算，暂计至2015年12月3日为123220元）。5.原告腾退涉讼商铺并支付自2015年12月7日起至腾退涉讼商铺之日止的商铺占用期租金和占用费[依据涉讼合同第七条第二款，占用期租金和占用费均按合同约定的对应租金标准计算（即2015年12月7日至2016年9月30日止按每月3464元计算），暂计至2015年12月22日，占用期租金为1732元，占用费为1732元]。6.本案全部诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，一、原告从未拖欠租金，不存在任何违约行为。被告于2015年11月19日对原告承租的商铺粗暴停水、停电，并于2015年12月20日将商铺上锁，导致原告无法经营，无法取回重要的文件资料，不能对商铺内的茶叶进行有效的保管，被告的行为属于严重违约，被告请求解除合同没有事实和法律依据。二、原告不存在违约行为，被告的其他请求也没有依据。三、原告均按被告发出的缴费通知向被告支付相应租金和费用，不存在违约行为。四、被告的部分诉讼请求已超过追偿租金一年的诉讼时效，请求法院对被告超过诉讼时效的请求不予支持。五、即使租金需要补交，原告亦不需要支付滞纳金，因被告原因造成租金未按合同约定支付，即使需要支付滞纳金也认为该标准过高，请求降低滞纳金标准。六、被告在原告足额支付租金和相应费用的情况对涉讼商铺停水停电，原告不需要缴纳占用租金和占用费。
诉讼中，原告举证如下：
1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格。
2.被告企业机读档案登记资料原件1份、企业机读档案变更登记资料原件3份、组织机构代码证复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格，被告在经营过程中经常变更经营范围。
3.商铺租赁合同原件1份，用以证明原告与被告的租赁合同关系，合同期限自2008年4月3日至2028年9月30日，租赁期间为2008年9月30日至2028年9月30日，每月10日前支付当月租金。
4.广东迎海国际茶都收费通知单复印件3份（2013年4月1日、2013年7月1日、2013年8月1日）、原件17份、收款收据原件30份，用以证明原告每月均按被告书面通知交纳租金、水电费、物业管理费，租金支付至2015年11月30日。
5.关于解除《商铺租赁合同》及《市场物业管理协议》的通知原件1份；
6.E23/5赵立民租金等欠费情况原件1份。
证据5、6，用以证明被告于2015年10月30日书面通知原告解除租赁合同，原告认为理由不成立。
7.律师函复印件1份，用以证明原告委托律师书面通知被告不同意解除涉讼合同。
8.照片彩色打印件5份，用以证明被告将迎海茶都改为迎海水产市场，并于2015年12月20日擅自对涉讼商铺上锁，导致原告无法经营。
经质证，被告对原告出示的证据1、2真实性无异议，但认为被告变更经营范围与本案无关。对证据3真实性和合法性无异议，对关联性有异议，证明原告没有根据合同约定缴纳租金。对证据4真实性和合法性无异议，对关联性有异议，因原告与被告员工故意侵害被告的利益，导致被告的台账记录很乱，才没有根据合同约定发出缴费通知。对证据5、6无异议。对证据7有异议，无法核实原告以这种方式向被告送达，被告也没有收到该函件，被告也没有对原告作出过扶持租户的政策和优惠，该函件内容与事实不符。对证据8有异议，认为与本案无关。
诉讼中，被告举证如下：
1.缴费通知原件2份、E23/5赵立民欠费明细原件5份、照片彩色打印件4份、关于解除《商铺租赁合同》及《市场物业管理协议》的通知原件2份、快递单及邮件全程跟踪查询原件各2份，用以证明2015年9月至12月间，被告以邮寄和张贴的方式多次向原告发出《缴费通知》及《欠费明细》，要求原告缴纳欠费；2015年12月1日，被告向原告发函要求解除涉讼合同；截止2015年12月，原告欠租59490元、滞纳金123220元。
2.录音原本及刻录光盘1张、录音资料1份，用以证明原告自始知悉其未按合同约定交租，原告的陈述与原告代理人所称的被告给予原告租金优惠的说法向矛盾。
3.报警回执原件1份；
4.授权委托书（××）原件1份。
证据3、4，用以证明因原告与被告员工陈程聚、严接义、谭晚兵等人相互串通，销毁被告的合同原件，被告已向公安部门报警，但尚未立案。
5.项目合作协议书原件1份；
6.（2010）南民三初字第656号民事判决书原件1份；
7.国有土地使用证复印件2份；
8.集体土地使用证复印件1份；
9.履行完毕证明原件1份。
证据59，用以证明涉讼租赁物的权属及性质。
10.《广东省投资项目登记备案证》、《大沥镇临时建设工程施工备案证》、《关于南府国用（2003）第030043号土地的规划情况说明》、《关于广东迎海国际城E区、A2、A3栋的规划证明》、《“迎海国际茶都”E区建设工程消防设计备案抽查合格》原件各1份，用以证明涉案商铺已在大沥镇国土城建与水务局登记备案，大沥镇国土城建与水务局同意被告有权自行使用和对外招租该涉案商铺所地建筑物，同时，涉案商铺所在建筑已经消防局消防备案。
11.《证明书》原件1份，用以证明南海区大沥镇东秀村碧华股份合作社已经同意被告有权自行使用和对外招租该涉案商铺所在建筑物。
12.个体工商户营业执照复印件2份，用以证明涉案商铺所在建筑E区的其他商铺与迎海国际茶都有限公司建设租赁关系，并得到工商局认可颁发营业执照。
13.（2012）穗仲案字第1666号广州仲裁委员会裁决书原件1份，用以证明有判例裁定被告与迎海国际商城所在租户所签订的《商铺租赁合同》有效。
经质证，原告对被告出示的证据1中两份关于解除《商铺租赁合同》及《市场物业管理协议》和2015年10月30日、11月30日欠费明细的通知真实性无异议，原告已收到该两份通知，但认为其理由不成立；对其他证据有异议，原告未收到其他证据。对证据2真实性无异议，但内容不完整，只节录了谈话中的部分内容，不是谈话的全部内容，具有片面性。原告当时是在与被告有关人员协商时提出的解决建议或意见，并不能证明本案的任何事实，且认为该证据是在原告不知情的情况下的录音，证据不合法，原告在录音中也强调其按缴费通知缴费，从录音内容看双方是在协商问题的过程中所做的陈述，不应当作为本案证据使用。对证据3、4真实性无异议，但认为与本案无关。对证据5、7、8有异议，没有原件予以核对。对证据6真实性无异议。对证据9真实性无异议，但认为与本案无关。对证据1013的真实性无异议，但认为该组证据不能证明涉案建筑物是经过合法报建、合法验收的合法建筑物，并无建设工程施工许可证、无建设工程规划许可证、无土地使用权证、无验收合格备案证明、无房地产权证书。因此，涉案的建筑物应认定为不合法建筑。
经审查，原告出示的证据16及被告出示的证据24、6、913相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告出示的证据7未举证证明已有效送达被告，本院对其证明力不予确认。原告出示的证据8为涉案照片，被告虽有异议但不能提供证据推翻，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据1证据间可相互印证，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据5庭后已提供原件核对，本院对其真实性予以确认。被告出示的证据7、8为土地权利证书，内容真实、来源合法，与本案相关联，本院对其真实性予以确认。
综合当事人的陈述及采信的证据，本院认定以下事实：
2008年4月3日，被告（原广东创新国际包装印刷城有限公司，甲方、出租方）与原告赵立民（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租位于佛山市南海区盐步穗盐路北3号的广东国际包装印刷城E区2栋35号商铺予乙方，计租面积为103.72平方米，租赁期限从2008年9月30日起至2028年9月30日止。2008年9月30日至2010年9月30日止，折后每月租金1000元；2010年9月30日至2011年9月30日止，折后每月租金1636元；2011年10月1日至2012年9月30日止，折后每月租金2272元；2012年10月1日起至2013年9月30日止，折后每月租金2908元；2013年10月1日起至2014年9月30日止，折后每月租金3082元；2014年10月1日起至2015年9月30日止，折后每月租金3268元；2015年10月1日起至2016年9月30日止，折后每月租金3464元（从第6至第15年均按上一年租金标准的6%进行递增）。商铺交付时间为2008年9月1日。甲方将商铺出租给乙方作经营办公文具、文体用途使用。乙方应于每月10日前将当月租金存入甲方指定账户，超过交费期限按日千分之三收取滞纳金。租赁保证金15546元于签订合同之日乙方一次性向甲方支付。合同期满后在乙方无违约责任和无赔偿责任以及结清所有费用的前提下无息退还给乙方。乙方拖欠各项应缴费用中任何一项达一个月以上，甲方有权单方解除合同，没收乙方交纳的租赁保证金作为违约金，由此造成的损失，乙方应承担赔偿责任。甲方依据上述情形解除合同的，应当书面通知乙方，乙方自接到通知之日起3天内迁离，并将商铺交回于甲方。乙方逾期交付租金、水电费、管理费以及其它费用的，每逾期一日，乙方按欠费总额的千分之三向甲方支付滞纳金，乙方逾期未交费，甲方有权对乙方所租赁商铺进行停水、停电直至封铺处理，由此而造成乙方的损失，由乙方自行承担。本合同终止后且未续约或解除合同的，乙方应于合同终止或解除后3天内迁离商铺将商铺归还甲方，并结清所欠款项（含合同终止后，迁离商铺前的费用），否则乙方除向甲方补交除合同终止后第4天开始占用期租金外，还应向甲方支付占用期租金总额100%作为占用费，并结清所欠款项。双方并约定其他权利义务。
合同签订后，原告向被告支付保证金15546元。
双方确认：每月月初被告通过物业管理公司并以被告名义到商铺现场向原告发放缴费通知单，载明当月租金、物业管理费及上月水电费，原告收到缴费通知单后在当月10日前缴纳上述费用。自2014年4月起，双方达成合意，每月租金按缴费通知租金数额折算98%缴纳。
2013年4月至2014年3月期间，被告每月向原告发出的《收费通知单》，载明每月租金（含商铺综合服务费）为1636元，在此期间原告一直按此标准向被告缴纳租金。
2014年4月至2015年9月期间，原告按每月租金1636元折算98%的标准即1603元向被告缴纳租金。
2015年10月、11月，被告向原告发出收费通知，通知原告缴纳2015年10月、11月每月租金为3464元。原告按此租金标准的九八折向被告缴纳了该两月租金，每月为3395元。
2015年10月30日，被告向原告发出《关于解除<商铺租赁合同>及<市场物业管理协议>的通知》并附原告欠费的具体情况,认为原告拖欠费用176642元，根据《商铺租赁合同》的约定，行使合同解除权，并通知自本通知送达之日起解除《商铺租赁合同》及《市场物业管理协议》，原告须在该通知送达之日起三日内缴清全部费用，并清空铺内物品，否则视作弃置物处理，并追究相关违约责任。
2015年11月30日，被告再次向原告发出《关于解除<商铺租赁合同>及<市场物业管理协议>的通知》，认为原告拖欠费用181282元，被告依法解除合同。原告承认收到上述两份解除合同的通知。
2015年11月10日，原告向被告工作人员承认其少交租金。
另查明一，2013年7月11日，佛山市南海区大沥镇国土城建和水务局出具一份《规划情况说明》，认为南府国用（2003）第030043号证对应的土地位于大沥镇东秀村委会碧华村“横枕坦”地段，土地使用权人为盐步区东秀村碧华经济合作社，该地块上建有由被告建设的广东迎海国际茶都E区，其建筑物为框架结构，共3层，总建筑面积约为35607平方米。根据《佛山市南海区东部片区分区规划》的划定，该片区的规划用地性质为“C2”商服用地。
另查明二，按合同约定的租金标准计算，原告尚欠2010年9月至2014年3月租金31228元、尚欠2014年4月至2015年9月租金28260元（折算98%为27694.8元）未付。
诉讼中，双方确认：被告于2015年11月19日至12月3日之间对涉讼商铺进行停水停电，2015年12月20日被告对涉讼商铺上锁，原告仍有部分物品存放在涉讼商铺中。原告未支付2015年12月以后的租金。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告虽提供了佛山市南海区大沥国土城建和水务局出具的《规划情况说明》，但该《说明》并非建设工程规划许可证，亦不产生该证的法律效力。双方均不能提供涉讼租赁物权属证书或规划、报建、竣工验收备案资料，故原、被告之间签订的《商铺租赁合同》依法无效。合同无效，自始不发生法律效力，原告请求继续履行合同、被告请求确认合同已解除均没有法律依据，本院均不予支持。
合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉讼商铺虽被告上锁，但仍存放有原告部分物品，被告请求原告腾退涉讼商铺合法有据，本院予以支持。涉讼商铺因合无效而返还被告，原告请求恢复涉讼商铺的水电供应已无必要，本院不予支持。合同无效，被告请求没收保证金没有依据，本院亦不予支持。原告未提供有效证据证明其因停水停电造成的经营损失，原告主张被告赔偿15万元理据不足，本院不予支持。
合同无效，被告主张的租金实质为使用费。原告已实际对租赁物进行了相应的使用，应向被告计付相应使用费。对于使用费的标准，根据公平等价有偿原则，应参照双方合同约定的标准计算。被告虽一直按错误的租金标准向原告收取租金，但该行为是因被告自身原因造成的重大误解。根据被告提供的录音资料显示，原告亦一直知悉其欠缴租金（使用费），未有证据显示双方对租金（使用费）变更达成合意，故原告仍应按原合同标准向被告补缴使用费。2014年4月起，被告同意按原租金标准的98%折算，本院予以照准，故原告应向被告补缴2010年9月至2015年9月的使用费58922.8元（31228元+27694.8元），被告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。关于使用费诉讼时效问题。双方当事人在一个合同期间内产生的所有的使用费应视为一个整体，而承租人每月或者每个季度、每年缴纳使用费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金（使用费）缴纳期限届满之日起开始计算。原告一直使用涉讼租赁物至2015年11月，且至今尚存放部分物品在涉讼商铺内，原告主张租金（使用费）已超过诉讼时效没有依据，本院不予采纳。
关于被告主张的欠付租金的滞纳金问题。其一，合同无效，违约金条款对双方没有法律约束力；其次，原告一直按照被告发出的缴费通知单缴纳租金，由此造成的欠缴租金情况不可单方归责于原告。综上，被告主张原告按合同约定支付滞纳金理据不足，本院不予支持。
关于被告主张的12月7日起的商铺占用费问题。其一，合同无效，占用费条款对双方没有法律约束力；其二，双方因租金标准发生争议导致本案诉讼，在涉讼商铺停水停电上锁期间，原告无法正常使用涉讼租赁物；但涉讼租赁物尚存原告部分物品，原告清空腾退前，被告亦不可正常使用涉讼商铺，根据公平原则，原告应从2015年12月1日起至腾退商铺之日止向被告计付使用费，被告请求从2015年12月7日起计，本院予以照准。对于使用费标准问题，结合双方的过错程度、实际损失等，本院酌定原告应参照合同约定的2015年10月1日起至2016年9月30日止的折后每月租金标准3464元的98%的一半即1697.36元从2015年12月7日起至腾退商铺之日止向被告计付使用费，被告该项诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵立民应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原、被告于2008年4月3日签订的《商铺租赁合同》项下位于佛山市南海区盐步穗盐路北3号的广东国际包装印刷城E区2栋35号商铺予被告（反诉原告）广东迎海国际茶都有限公司。
二、原告（反诉被告）赵立民应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2010年9月至2015年9月的使用费58922.8元予被告（反诉原告）广东迎海国际茶都有限公司。
三、原告（反诉被告）赵立民应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月1697.36元从2015年12月7日起至上列第一项判决履行之日止支付使用费予被告（反诉原告）广东迎海国际茶都有限公司。
四、驳回原告（反诉被告）赵立民的诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）广东迎海国际茶都有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取1650元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费2162.9元（被告已预交），由原告负担636.54元，由被告负担1526.36元。原告负担的受理费份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周桂颜
二○二○一六年五月二十三日
书记员 彭标文