江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）睢民初字第03366号
原告睢宁金港家居广场有限公司，住所地睢宁县经济开发区104国道东侧11号。
法定代表人蒋东凯，该公司总经理。
委托代理人姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。
被告梁良，无业。
原告睢宁金港家居广场有限公司与被告梁良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由代理审判员倪泗娟适用简易程序独任审判，于同年12月9日公开开庭进行了审理。原告睢宁金港家居广场有限公司的委托代理人姚军，被告梁良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告睢宁金港家居广场有限公司诉称：原告睢宁金港家居广场有限公司是一从事“市场设施租赁、市场管理服务、房屋租赁等经营项目的专业性有限公司”。在其经营期限内与金港国际建材家居广场内的各房屋所有权人签订委托经营管理合同，取得了对金港国际建材家居广场的市场设施、房屋的出租等经营管理权。
2011年10月，原告睢宁金港家居广场有限公司（原名称为徐州百安居企业管理有限公司）与被告梁良口头签订了一份“金港国际建材家居广场商用房屋租赁合同”（该合同已于2013年5月29日补签形成书面合同形式）。合同中约定，由被告梁良租用位于金港国际建材家居广场2幢2层2147、2148、2149、2150、2157、2158、2159、2160号商铺共331.65平方米，用于经营“徐家地板”。租期自2011年10月23日起至2014年10月22日止，租金为18元／月／㎡。同时对自资金及其他费用的交付方式、数额、期限等都进行了详细的约定。另外，对双方的违约责任、逾期支付各项费用的补偿方式也均有明确的约定。合同签订后，原告及时向被告交付了租赁商铺，并提供辅助设施及物业管理等服务。被告也如期在金港国际建材家居广场内进行了经营。期间，经原告多次催要，被告仅支付少许租金。合同期满后，被告梁良要求继续租赁所承租的商铺，原告同意被告继续租赁，后被告一直使用该租赁商铺至今。房屋租金经原告多次催要，被告久拖不付，现结算至2015年10月23日，被告仍欠185161.60元未付。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令被告给付商铺租金等计167252.50元、物业管理费17909.10元（均计算至2015年10月23日）及逾期违约金（以185161.6元为基数，从2013年10月23日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，计算至实际履行之日止）；本案诉讼费由被告负担。
被告梁良辩称：刚开始签订合同是三年，但双方约定是免两年租金，因与被告签订合同的人现已经不在原告处上班，后来原告不认可免两年租金的约定；之后双方补签书面的合同，约定租期三年，免十八个月的租金，该份合同到期后，原告认为原告的商场经营管理不善，所以没有提出继续租赁房屋；但原告让被告继续在该处经营，并承诺房租先不谈，后期再说；此后，被告与原告工作人员周安民协商将现有的房屋租赁面积减半，因周安民又不在原告处工作，原告不同意被告的条件，该租赁事宜一直耽搁至今；被告确实尚欠原告租金，但只欠一年约7万元的租金；被告也只欠原告一年的物业费。
经审理查明：原告睢宁金港家居广场有限公司原名称为徐州百安居企业管理有限公司，2012年9月13日变更为现名称。睢宁县金港国际建材家居购物广场2幢2层2147、2148、2149、2150、2157、2158、2159、2160号商铺系徐州衡锦置业有限公司开发建设。案外人孙超远、位陆军、高山和朱彩玲、李文霞李文侠、许玲华、仝德平、梁茂银分别于徐州衡锦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋。此后，孙超远、位陆军、高山和朱彩玲、李文霞、许玲华、仝德平、梁茂银分别与原告签订《委托经营管理合同》，约定将该公司金港国际建材家居购物广场2号楼2幢2层2147、2148、2149、2150、2157、2158、2159、2160号商铺委托原告对外统一出租和营运管理。
2011年10月，原、被告双方口头约定由被告梁良租用上述涉案房屋。2013年5月29日，原告睢宁金港家居广场有限公司（甲方）与被告梁良（乙方）补签订了《商用房租赁合同》一份，约定：原告将位于金港国际建材家居购物广场2幢2层2147、2148、2149、2150、2157、2158、2159、2160号商铺出租给被告从事经营“徐家地板”，租赁面积331.65平方米；租赁期限自2011年10月23日起至2014年10月22日止；前两年每平方米商铺每月租金18元，年租金71636元。第三年甲方有权根据市场运营情况对租金进行调整（涨幅不超过上一年租金的20%）；租金一年一缴，先缴租金后使用（该租金不包含乙方应当交纳的税金、电费、空调费、物业费等其他应由乙方自行缴纳的费用）。）。乙方逾期支付租金及其他条款约定款项的，每逾期一天按应付款项的1‰加收逾期违约金直至付清为止。物业管理费标准为1.5元／月／平方米（含保安、保洁、日常管理费等费用）。费用按乙方租赁面积分摊，实行先交费后使用的原则。庭审中原告认可其与被告约定让被告享受19个月免租期间、并免收被告一年的物业费。
另查明，被告梁良已支付租金21788元，未有支付物业费。2014年10月22日租赁合同到期后，被告梁良不再经营“徐家地板”，但商铺内的物品并未腾空，并占用涉案房屋至今。因原告向被告催要租金未果遂使成讼。
庭审中，原告明确表示，仅按18元／月／平方米收取被告租金。原告明确其诉讼请求：1、自2011年10月23日起至2015年10月23日止，共计48个月，扣减已付租金21788元，被告尚欠租金151333.3元［18元／月／平方米×331.65平方米×（48月-19月）-21788元］；2、被告尚欠物业费17909.1元［331.65平方米×1.5元／月／平方米×（48月-12月）］；3、被告需支付违约金：以169242.4元（17909.1元＋151333.3元）为基数，从2014年10月23日起，按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际履行之日止。
上述事实，有当事人的当庭陈述、《委托经营管理合同》、《商用房租赁合同》等证据材料予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告睢宁金港家居广场有限公司与被告梁良之间签订的《商用房租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按约定履行自己的义务。被告未能按约支付租金及物业费，应承担相应的民事责任。原、被告双方约定合同租赁届满之日为2014年10月22日，但租赁期满后，原告一直占用涉案房屋。因此，原告要求被告按租金标准支付占用期间的租金、物业费，并无不当，本院依法予以支持。故原告要求被告支付租金151333.3元及物业费17909.1元，共计169242.4元的诉讼请求，本院依法予以支持。
关于原告主张的违约金问题，本院认为，被告未按约支付原告租金及物业费，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约金过高，结合本案案情，原告的损失应是租金的利息损失。因此，被告应支付的违约金不宜超过利息损失的百分之三十。故被告应支付的违约金本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，原告主张的违约金应以169242.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年10月23日起计算至实际履行之日止。被告梁良虽辩称其仅欠原告租金约7万元及一年的物业费，但未提供证据证明，故对其抗辩意见，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告梁良于本判决生效后十日内支付原告睢宁金港家居广场有限公司物业费、租金共计169242.4元及违约金（以169242.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2014年10月23日起计算至实际履行之日止）。
义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2032元，由被告梁良负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
代理审判员 倪泗娟
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 陈 倩
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。