河南省焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0811民初856号
原告史卫红，汉族。
委托代理人邓超，河南剑源律师事务所律师。
被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人缑旭，河南苍穹律师事务所律师。
委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。
原告史卫红与被告河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月17日作出受理决定，于2016年3月31日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2016年4月1日向原告送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法适用简易程序，于2016年4月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邓超，被告中海公司的委托代理人缑旭、李盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告诉称，2012年11月28日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告出资购买被告开发的位于山阳区焦东路2258号“中海.欧凯龙”第3号商住楼1单元1101号，房屋总价款348506元，合同约定交房日期为2013年3月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告违反合同逾期交房且至起诉之日止该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件、逾期也未给原告办理房地产权属证书。时至今日，合同约定的公共配套设施仍未到位，且不具有实际使用的可能。根据双方签订合同的约定，被告理应承担违约责任并支付违约金，现由于被告拒不按照合同约定支付相关的违约金。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：1.请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金4356.33元；2.请求法院判令被告给原告办理房地产权属证书；3.请求法院判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书违约金20596.70元（违约金每日按照购房款的万分之一暂计算至起诉之日止，实际违约金计算至原告取得房地产权属证书之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告于2013年8月3日已将房屋实际交付原告，原告于2016年3月向法院起诉，原告诉请要求承担逾期交房违约金已超两年诉讼时效，不应支持。被告逾期交房有无法预见的客观事实存在，因焦作市南水北调工程的焦东路桥封闭施工对被告的施工和工期造成重大影响，期间延误了233天无法正常施工，计算逾期交房时间时应当在合同约定的违约天数基础上扣除233天。涉案房屋买卖合同在履行过程中由于南水北调焦东路桥的施工已经导致客观情况发生重大变化，继续按合同条款履行对被告明显不公平，因此请求法院对合同违约条款予以调整。办理房地产权属证书属于行政机关职责，被告有向行政机关提供备案资料义务，无办证义务，原告要求被告办理房地产权属证书无法律依据。被告一直在积极配合协助业主向房管部门报送材料协助办理房地产权属证书，原告逾期未取得房地产权属证书与焦东路桥的封闭施工影响存在因果关系，逾期交房与逾期取得房屋产权证书均与该因素有关，因此被告不应因同一行为承担两种不利法律后果，计算该违约天数时也应扣除233天，请求对合同违约条款予以适当调整。
根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：原告各项诉讼请求的依据
原告提交证据材料如下：1.商品房买卖合同1份，证明原被告双方签订商品房买卖合同，约定房屋交付期限及交付条件、违约责任的承担方式及计算标准；2.收据2张，证明原告已经按照合同约定履行交款义务。
被告质证认为，对原告证据1、2真实性无异议，但延期交房、延期取得房地产所有权证是由于无法预见的客观事实所导致，因此计算违约天数时应当扣除233天。
对原告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2真实性均予以确认。
被告提交证据材料如下：1.入住办理流程表1份，证明被告积极履行交房义务，2013年8月3日已将房屋交付原告，原告起诉要求逾期交房违约金已超诉讼时效；2.焦东路桥封闭时间公告报纸1份，停工情况说明1份，商铺情况说明3份，南水北调办公室证明1份，证明由于南水北调工程焦东路桥封闭造成中海丽江工程施工延误233天，并对周边商铺的经营造成重大影响，在计算违约天数时应扣除233天。
原告质证认为，对被告证据1真实性无异议，原告办理入住手续，不代表被告已履行交房义务，原告在领取钥匙时房屋仍未满足合同约定的交付条件，被告的义务未履行完毕，房屋交付需具备相应法定条件，诉讼时效应从房屋具备法定交付条件之日起计算，商品房的验收包含工程质量验收和综合验收、质量、消防、规划等，根据法律规定被告所交付的房屋不具备法定交付条件，因而原告的起诉没有超出诉讼时效；证据2真实性无异议，南水北调桥以及焦东路桥的立项时间远远早于中海丽江的立项时间，被告在签订合同时应预见到这两个项目对施工可能造成的影响，在签订商品房买卖合同之前，原被告在2009年还签订了一份房屋买卖协议，但被告未按协议履行相应义务，后又更换成商品房买卖合同，被告仍未履行，因而被告的举证没有相应的事实及法律依据。
对被告所举证据，本院认证如下：证据1真实性予以确认；证据2原告异议成立，对被告所称指向不予确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月10日，以原告史卫红为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第3号商住楼1单元10层1001号房，该商品房用途为住宅，建筑面积140.64平方米，总金额348506元，买受人于2012年11月10日前支付总房款的70%计248506元，剩余总房款的30%计100000元办理公积金贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记许由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。
被告于2012年11月10日收取原告房款248506元，于2013年1月14日收取房款100000元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年8月3日原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江3号楼1单元1001号房屋的总房款已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原被告签订房屋买卖合同后，原告史卫红按约向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可据实予以延期的情况下，被告未如约于2013年3月31日前将房屋交付给原告使用，直至2013年8月3日原告才自被告处领取房屋钥匙，被告确已逾期交房。原告于2016年3月起诉主张被告支付逾期交房违约金，已超出二年诉讼时效期间，被告亦以此作为抗辩理由，故该主张不应予以支持；原告要求被告为原告办理房地产权属证书，合同约定的是“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是被告为原告办理房地产权属证书，故原告该请求无合同依据，不予支持；双方合同又约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，故被告应向原告支付逾期向产权登记机关提供备案资料违约金，根据双方合同约定该违约金应自商品房交付使用后365日起计算，本案原告于2013年8月3日自被告处领取房屋钥匙，故应自2014年8月4日起，由被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款348506元向原告史卫红支付自2014年8月4日起至本判决确定的履行之日止逾期向产权登记机关提供备案资料的违约金（截至2016年3月17日为20596.7元）；
二、驳回原告史卫红的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费424元减半收取为212元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 曹君萍
二〇一六年六月二日
书记员 孟庆鑫