陕西省商南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕1023民初408号
原告（反诉被告）吴某某，男，汉族，个体户。
委托代理人刘某某，女，个体户，系吴某某之妻，代理权限：特别代理。
委托代理人汤小虎，男，陕西秦东律师事务所律师，代理权限：一般代理。
被告（反诉原告）吴某某，男，个体户。
委托代理人张木春，男，陕西秦东律师事务所律师，代理权限：特别代理。
原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）吴某某房屋租赁合同纠纷一案，原告吴某某于2016年4月5日诉至本院，本院受理后，被告吴某某于2016年4月16日提起反诉，本院依法组成合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告吴某某的委托代理人刘某某、汤小虎，被告吴某某及其委托代理人张木春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）吴某某诉称，2013年9月13日，原告与商南县城关镇东岗村东关组签订租房合同，将滨河北路香水湾一至三楼全部租赁下来，2015年8月东关组将房屋交予原告，同年8月2日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将所租东关组房屋一楼香水湾小区大门以北的746㎡门面房出租给被告经营美食城使用，租期9年，房租费前三年每年53万元，签约日缴纳40万元（此款已交），余款开业前一个月交清，被告还需给原告缴纳履约保证金6万元，此外，合同约定被告装修时间两个月为免租期。合同签订后，原告随即将出租房屋交付给被告，被告于2015年9月初进场装修，同年原告超市于11月29日开业，被告美食城12月12日开业。被告开业正常经营后对下欠原告房租费13万及履约保证金6万元不予支付，原告多次催要未果。2016年2月1日，原告再次给被告送达书面催收通知书，被告仍拒付。为此起诉，要求：1、被告支付拖欠房屋租赁费13万元；2、被告按合同约定支付履约保证金6万元；3、被告支付违约金5万元并承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告)吴某某辩称，原告吴某某将香水湾一至三楼承租后，于2015年8月2日与我签订房屋租赁合同，合同约定原告将香水湾一层大门北侧面积746㎡门面房转租给我，期限9年，租金分段计算，按年缴纳，我于合同签订日便支付原告租金40万元，因双方签订合同时房屋尚未竣工验收，所以未载明租赁起止时间，但原告口头承诺起止时间以工程验收交付后给我两个月装修免租期为准，2015年9月，原告为赶时间，在工程未验收交付情况下即通知我装修，2015年12月12日，房屋装修结束并开始试营业，但经实际测量面积为717.19㎡，比合同面积少31.77㎡，2016年2月，我与原告协商房屋面积不足及租赁起止时间问题未果，原告坚持要求我交纳剩余房租及保证金，我认为原告交付房屋面积与合同不符，且未提供“合同附件一”即房屋设施、设备清单，违背诚实信用，对我合法权益造成损失，已构成违约，遂答辩并提起反诉，要求：1.原告依约提供合同附件（位置面积清单和设施交付清单）；2.原告继续交付房屋差额面积31.77㎡；3.由原告支付违约金5万元；4.原告明确房屋租赁起止时间。
原告（反诉被告）吴某某辩称，位置面积清单已经提交过了，消防设施、空调均是我方自己购买安装；交付租赁物前毛坯房吴某某见过，面积也是按我方与商南县城关镇东岗村民委员会合同约定给的，不存在隐瞒欺骗，故不构成违约；房屋租赁时间应从2015年11月29日起计算。
经审理查明，2013年9月13日，商南县城关镇东岗村民委员会（甲方）与吴某某（乙方）签订《租房合同》，合同约定甲方将位于商南县滨河北路一至三层框架结构面积4000㎡的产权房出租给乙方办超市使用，甲方同意乙方在合同期内将房屋部分或全部对外出租，双方关系不变；合同租期15年，期满后同等条件下乙方有优先承租权等条款。2016年1月16日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，协议约定因原合同签订时出租房屋属在建工程，租赁费起算日未能确定，故双方重新协商，房屋租期15年，自2015年11月29日（乙方开业日）至2030年11月29日止，甲方自2015年11月29日开始按原合同计算房租，价款不变等条款。
2015年8月2日，原告吴某某将承租房屋一层出租给被告吴某某经营餐饮，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租方吴某某（甲方）、承租方吴某某（乙方）；房屋坐落于陕西省商南县滨河路与文化路交叉口香水湾购物广场一楼小区大门以北，建筑面积746㎡，装修状况为毛坯房；甲方对房屋有15年使用权及转租权，甲方物业使用年限范围内，乙方在同等条件下享有优先租赁权；房屋用途商用，甲方同意乙方作为经营快餐式餐饮使用；甲方允许乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，房屋改善费用由乙方承担；租期9年（起止时间未明确填写）；租金按甲方提供租赁场地的合同约定面积支付，涨幅为每三年递增8%，免租期二个月，租金支付以年为单位采用预付制，首期租金应于合同签订当日付款肆拾万元，余款在乙方开业前一个月付清；合同签订后，乙方即支付陆万元作为履约保证金，保证金于合同租赁期结束后30天内无息返还；甲方应按商场原始租赁合同将房屋按约定条件交付乙方，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章后视为交付完成；第十三条（三）款甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达15日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；第十三条（四）款乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不支付或不按照约定支付租金连续长达15日的；第十四条（一）款甲方有本合同第十三条（三）款约定的情形之一的，应向乙方支付伍万元违约金；第十四条（四）款乙方有本合同第十三条（四）款约定的情形之一的，应向甲方支付伍万元违约金；合同发生争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向商南县人民法院起诉等条款。同时，合同后附1、位置、面积红线图；2、标牌悬挂位置示意图；3、防务技术条件，但原告未当即交付该三份附件。合同签订后，原告吴某某即将出租房屋交付给被告吴某某，但未提供合同附件中位置、面积红线图，被告支付租金40万元后，即于同年9月初进场装修，2015年11月29日，原告超市开业运营，2015年12月12日被告“香水湾美食城”开业运营。后原告要求被告支付下欠房租13万元及保证金6万元，被告以“租金起算时间不明确、交付房屋面积与合同不符、附件中房屋设备、设施清单未交付”为由拒绝交纳，双方因此产生争议，2016年2月1日，原告书面向被告送达租金催收通知书，被告仍未付款，原告吴某某遂于2016年4月5日诉至本院，被告吴某某于2016年4月16日提起反诉。
另查明，被告吴某某于2016年4月委托商洛市信宇勘测咨询有限公司对承租“香水湾美食城”建筑面积进行测量，并出具《商南县香水湾1号吴某某商业房屋面积测量报告》，报告载明，香水湾1号吴某某商业房屋建筑面积748.96㎡，套内面积717.19㎡，公摊面积31.77㎡，另经被告吴某某申请，本院于2016年7月13日依法对“香水湾美食城”现场进行勘查，被告辩称实际交付面积比合同少31.77㎡，实为电梯、消防通道、3号楼一单元入户通道所占的公摊面积。
上述事实，经双方当事人当庭举证、质证及陈述、认证，有以下证据证实:
1、原告吴某某、被告吴某某身份证复印件证实，原、被告诉讼主体资格适格。
2、《租房合同》、《房屋租赁补充协议》证实，原告吴某某承租商南县城关镇东岗村民委员会位于商南县滨河北路一至三层产权房以及租赁时间、期限、用途及租金的事实。
3、《房屋租赁合同》证实，原告吴某某将承租房屋一层出租给被告吴某某经营餐饮以及租赁期限、租金数额、违约责任等事实，同时证明双方未能明确租赁起止时间的事实。
4、催款通知、当事人陈述证实，被告吴某某已付租金40万元的事实。
5、《商南县香水湾1号吴某某商业房屋面积测量报告》、法院勘查笔录证实，被告吴某某于2016年4月委托勘测公司对承租房屋建筑面积进行测量以及争议面积31.77㎡为电梯、消防通道、3号楼一单元入户通道所占公摊面积的事实。
本院认为，原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）吴某某签订的《房屋租赁合同》虽未明确租赁起止时间，但系双方当事人真实意思表示，内容符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条之规定，能够确定合同当事人姓名、标的及数量等事项，应认定合法有效，双方需按约自觉履行。合同签订后，吴某某依约交付了房屋，吴某某付40万元租金后对下欠租金及保证金未予支付，其行为已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，继续全面履行自身义务。现原告吴某某要求被告吴某某支付剩余租金13万元及保证金6万元，符合法律规定，本院予以认可。原告吴某某要求被告吴某某另付违约金5万元，因双方签订合同时争议标的物尚属毛坯房，未装修投入使用，因此未明确租赁起止时间，为此导致履约产生分歧，该现实情况不能归责于被告一方的主观过错，原告未能及时提供合同附件，亦应承担相应责任，故对原告吴某某的该项请求，本院不予支持。吴某某答辩并反诉称，因吴某某交付房屋面积与合同不符，因此拒绝支付剩余租金，并要求吴某某继续交付房屋差额面积31.77㎡、支付违约金5万元，经审理，被告吴某某作为完全民事行为主体，其在与原告吴某某签订合同时对所租房屋整体结构、样式等已经清楚，且合同约定交付的房屋为建筑面积746㎡并非使用面积，被告吴某某实测建筑面积748.96㎡，该房实有面积与测量面积基本一致，而被告主张少交面积31.77㎡系电梯、消防通道、入户通道公摊面积，在合同签订时即客观存在，加之原告吴某某作为与商南县城关镇东岗村民委员会合同中的承租方，其按原合同面积继续将房屋转租，主观上不存在刻意隐瞒，据此，对吴某某该反诉请求，本院不予满足。吴某某反诉要求吴某某依合同约定提供合同附件中的“位置、面积红线图”和设施设备交付清单，吴某某辩称已于出具催收通知单时一并送达了面积图，但未能提供证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，吴某某作为房屋出租方，对自己该项反驳意见，应提供而未能提供证据加以证明，应承担不利的法律后果，故此，对于吴某某的该项反诉请求，本院予以支持。本案中，原、被告双方因租赁合同起止时间不明导致对租金起算点产生争议，本院在查明案件事实的基础上，依据吴某某与商南县城关镇东岗村民委员会合同及补充协议约定的起止时间、吴某某与吴某某合同约定的免租期，综合认定双方租金自2015年12月12日吴某某餐饮场所开始营业时间起算为妥，而从2015年12月12日起向前推算两个月至2015年10月12日的期间为装修免租期。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告)吴某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）吴某某支付下欠房租13万元、履约保证金6万元，共计19万元。
二、由原告（反诉被告）吴某某依约向被告（反诉原告)吴某某提供《房屋租赁合同》附件中“位置、面积红线图”及设施设备交付清单。
三、确定原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告)吴某某签订的《房屋租赁合同》租金起算时间为2015年12月12日。
四、驳回原告（反诉被告）吴某某和被告（反诉原告)吴某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元、反诉费1200元，共计6100元，由吴某某承担1525元，吴某某承担4575元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。
判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内权利人可以向人民法院申请强制执行，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。
审 判 长 孙晓娅
代理审判员 任丹江
人民陪审员 孙华鑫
二〇一六年九月二十日
书 记 员 张 丽