广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗花法民三初字第343号
原告：陈银开，女，1969年2月24日出生，汉族，住广州市花都区。
委托代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所实习律师。
被告：毕屏锋，男，1973年1月17日出生，汉族，住广州市花都区。
被告：温海锋，男，1978年8月7日出生，汉族，住广州市花都区。
被告：黄启真，男，1965年4月25日出生，汉族，住�州市花都区。
被告：广州市花都区狮岭镇合成经济联合社，住所地广州市花都区狮岭镇合成村。组织机构代码：72378430-4。
委托代理人：卢伟灿，广州市花都区花城街法律服务所法律工作者。
委托代理人：张嘉峻，广州市花都区花城街法律服务所法律工作者。
原告陈银开诉被告毕屏锋、温海锋、黄启真、广州市花都区狮岭镇合成经济联合社（以下简称合成经济联合社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈银开及其委托代理人陈庆新、被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社的委托代理人卢伟灿到庭参加诉讼，被告毕屏锋、温海锋、黄启真经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：涉案房屋�于广州市花都区狮岭镇合成村市场三旧改造小区A栋1102房，是由被告黄启真作为出资方，被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社作为土地出租方，合作兴建的。被告黄启真和被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社约定，包括涉案房屋在内的公寓楼被告黄启真以被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社的名义对外转让，并由被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社核发《合成村新农村公寓住宅证》给住宅实际使用人，以上公寓均没有向有关部门报建。2011年1月，被告温海锋向被告黄启真认购了包括涉案房屋在内的A栋十层1101-1112房。其后，涉案房屋由被告温海锋转让给被告毕屏锋，再由被告毕屏锋转让给原告。原告与被告毕屏锋在2011年5月19日签订《农村公寓认购协议书》。双方约定，涉案公寓交付之日起由被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社向原告发给《合成村农村公寓证》。原告与被告毕屏锋签订上述协议后，付清了所有购房款及其他费用合计354719元。付清房款后，原告多次催告被告毕屏锋为其办理涉案房屋的《合成村农村公寓证》，但被告毕屏锋一直避而不见，直至2013年9月才声称把涉案房屋的原合同抵押给他人，因而无法为原告办证。2014年4月4日，原告为保障个人权益，诉请广州市花都区人民法院确认涉案房屋的所有权，在庭审过程中发现，原来包括涉案房屋在内的公寓均没有向有关部门报建，对此，四被告均对原告有所隐瞒。原告认为，涉案房屋是违法建造的，根本不具备买卖流转的条件，原告与被告毕屏锋签订的《农村公寓认购协议书》理应是无效的。四被告一直隐瞒涉案房屋是违法建造的事实，特别被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社以其名义对外出售涉案房屋并允许办理公寓证，博取了原告的信任�而导致原告放下戒心在不知情的情况下购买了涉案房屋。四被告的过错行为，已经造成了原告严重的经济损失，应该对原告的损失承担连带的清偿责任。为维护合法权益，原告特具此状诉至法院，请求法院判令：1、确认原告与被告毕屏锋签订的《农村公寓认购协议书》无效。2、被告毕屏锋立即归还原告的购房款、其他相关费用，合共354719元及利息（利息从2011年5月19日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计付至还清之日止）。3、被告温海锋、被告黄启真、被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社对上述购房款、相关费用及利息承担连带赔偿责任。4、本案的诉讼费用由四被告共同承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：请求被告毕屏锋立即归还原告的购房款、其他相关费用，合共354328元及利息（利息从2011年5月19日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的双倍计付至还清之日止）。
被告广州市花都区狮岭镇合成经济联合社答辩称，原告与被告毕屏锋有买卖关系，与我方无关，我方请求驳回原告要求我方承担连带责任的的诉讼请求。
被告毕屏锋没有到庭参加诉讼，经本院前往广州市花都区看守所询问其答辩意见，其表示同意退还房款给原告，但不同意向原告支付利息。
被告温海锋、黄启真没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。
经审理查明：（2014）穗花法民三初字第698号民事裁定查明，2009年7月10日，被告合成经济联合社（甲方）与被告黄启真（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将自有的位于广州市花都区狮岭镇合成村厂房及两个经济社的空地（1、花国房地批字〔1998〕第107号的批复。2、花国房地批字〔1998〕第324的批复）面积约16亩土地出租给乙方兴建商业�；2、甲方将其从花都区狮岭镇合成新成四经济合作社承租得来的位于广州市花都区狮岭镇合成村内，村厂房以南、杨赤线以北、村厂房以东、新四经济社厂房以西（花国房地批字〔2001〕第047号建设用地批准书，用地单位名称为：袁忠、谢金彩、张美金、袁煜田）16米×14米可建面积224㎡地块转租给乙方用于道路和广场建设；3、甲方将其从花都区狮岭镇合成横坑三经济合作社承租得来的位于广州市花都区狮岭镇合成村内，村厂房以北、南航路以西、村公寓楼以南、私人商住楼以东（花集用〔2004〕第9040000号集体土地使用证）54米×13.5米用地面积为729㎡地块转租给乙方兴建商业区。该合同约定了租赁期限为2010年1月1日起至2029年12月31日，合同生效之日起的6个月内为乙方申办用地手续和报建手续的时间，甲方免收乙方这段时间的上述三幅土地的全部租金。双方还就租金、�金交纳方式、建筑物的报建手续等权利义务进行了约定。同日，被告合成经济联合社与被告黄启真另行签订了一份《续租合同》，就上述签订的合同双方自愿续租十年，从2030年1月1日起至2039年12月31日止。双方还就其他权利义务进行了约定。
2010年4月1日，被告合成经济联合社（甲方）与被告黄启真（乙方）签订了《补充协议》，约定一、双方签订的《租赁合同》约定乙方所租赁的土地仅限于用作兴建商业楼、道路、广场，现双方同意在租赁土地上除建设商业用房外，增加建设“农民公寓”式的住宅间楼房，建设由原计划仅建商场，改为兴建一至三层群楼用作商场使用，四至十五层带电梯多层住宅楼。二、乙方向甲方租用的三幅地块用于开发建设公寓楼，规划设计十五层合计建筑面积40000平方米，其中一至三层商场建筑面积15000平方米，四至十五层住宅楼建�面积25000平方米。三、甲、乙双方约定：整幢楼房建成竣工后，一至三层商场由乙方使用经营、管理，四层至十五层的全部建筑面积（住宅用房）的产权归乙方所有，乙方拥有自由转让、出租的权利。甲方无权向乙方或乙方转让后的业主收取住宅分摊所占土地的租金或其他费用。现时拟兴建的上述住宅用房是不能办理产权证的。若今后政策、法律允许可以办理房地产权证的，所需税费由乙方或已购买房产的小业主承担，甲方应提供协助办理相关手续。四、乙方应按上述住宅楼的四至十五层楼住宅用房建筑面积的每平方米100元的标准向甲方支付补偿款。七、因现时甲、乙双方拟兴建的楼房是不能报建的，故甲、乙双方同意，上述土地兴建的商业用房、住宅用房均不报建，只须按合同、协议约定由甲、乙双方审核有关设计图纸即可施工建设，但有关报建手续须由乙方负责向有关部门理顺。楼房的建设资料乙方须在竣工后移交一套给甲方。八、甲、乙双方约定：上述公寓楼建成后住宅由乙方以甲方名义对外转让（注：住宅的实际使用人是没有产权证，只能按国土管理法中关于集体建设用地的有关规定执行，并由甲方核发的《合成村新农村公寓住宅证》给住宅实际使用人）。具体操作方式是：由甲方代为转让。转让价格和方式由乙方拟定。所转让住宅以甲方名义与实际使用方签订转让《协议书》，并由甲方负责加盖公章。转让应缴纳的税费由乙方承担。转让所得房款全部归乙方所有。双方还就其他权利义务进行了约定。
2010年7月14日，被告合成经济联合社（甲方）与被告黄启真（乙方）签订了《再补充协议》，约定在2009年7月10日签订的《租赁合同》及2010年4月1日签订的《补充协议》基础上，补充约定：一、甲方同意乙方在所承租的土地地下兴建一层地下停车场，建筑面积约6796平方米，作为上述商住楼的配套设施使用。四、现时拟兴建的上述地下停车场是不能办理产权证，若今后政策、法律允许可以办理房地产权证，所需税费由乙方或已购买地下停车场、车位的业主承担，甲方应提供协助办理相关手续。双方还就其他权利义务进行了约定。
2012年12月11日，被告合成经济联合社（甲方）与被告黄启真（乙方）签订了《协议书》，该协议书就乙方用合成“农民公寓”大楼项目的第二、三层及首层北面室外光棚的使用权转让给甲方以抵偿乙方欠甲方的款项等有关问题进行了约定。
2012年12月26日，被告合成经济联合社（甲方）与被告黄启真（乙方）签订了《履行了协议确认书》，双方确认：一、甲方于二○一二年12月12日已将“农民公寓”大楼第二、三层及首层北面室外光棚对外成功招租并与承租人签订正式的租赁合同。承租者已向甲方付清首期240万元款项。甲、乙双方所签订的上述《协议书》于二○一二年12月26日符合双方约定的生效条件，当日发生法律效力。……
被告合成经济联合社称其与被告黄启真签订上述《租赁合同》、《续租合同》、《补充协议》、《再补充协议》、《协议书》、《履行了协议确认书》后，双方均按合同及协议约定的内容履行了相应的义务。被告黄启真称其是涉案房屋所在建筑物的投资建设方，涉案房屋所在建筑物于2012年竣工。
被告黄启真（甲方）与被告温海锋（乙方）签订了《农村公寓认购协议书》，约定乙方认购甲方经合成村委及村民代表会议同意在位于广州市花都区狮岭镇合成村市场东面、南航大道西侧的地块上投资建设农村公寓项目中的A幢十层1101—1112房，该公寓价款总金�为2574705元。……该《农村公寓认购协议书》落款日期为空白，被告温海锋称该协议签订日期为2011年1月，具体日期已记不清楚。
2011年6月30日，被告温海锋（甲方）与被告毕屏锋（乙方）签订了《农村公寓认购协议书》，约定乙方认购使用的农村公寓为该项目中的A幢十一层1102房，该公寓总金额为297024元。双方还就其他权利义务进行了约定。
2011年5月19日，被告毕屏锋（甲方）与原告（乙方）签订了《农村公寓认购协议书》，约定乙方认购使用的农村公寓为该项目中的A幢十一层1102房（以下简称涉案房屋），该公寓所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为十六层，地下层数一层。该房屋的用途为农村公寓，层高为3.1米，该公寓协议约定建筑面积106.08平方米。第四条计价方式与价款：甲方与乙方约定按下列方式计算该公寓价款。该公寓按建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）3200元，总金额339456元。第五条付款方式：甲方同意乙方按下列方式支付房款：1、第一期：双方签订本《农村公寓认购协议书》之日，乙方向甲方支付定金20000元。2、第二期：在二零一一年六月肆日前支付全部房价款的50%（包括定金），全额169728元。3、第三期：在二零一一年六月二十九日前支付全部房价款的50%，金额169728元。第八条交房期限及条件。甲方应当在2011年8月30日前，将该公寓交付乙方使用。第十二条甲、乙双方签订本《农村公寓认购协议书》在甲方将该公寓交付给乙方使用前双方按协议书内容履行，待乙方与广州市花都区狮岭镇合成村民委员会重新签订该公寓《协议书》之时自行作废。该公寓交付之日起由合成村委发给《合成村农村公寓证》。乙方认购使用该房屋如今后国家政策允许可以办�房地产权证，所产生的一切税收、费用由乙方承担支付。……双方还就保修责任、征收补偿等其他权利义务进行了约定。
原告与被告毕屏锋签订《农村公寓认购协议书》后，原告向被告毕屏锋支付涉案房屋的购房款339456元。2011年6月4日，原告向被告毕屏锋支付10000元用于办理涉案房屋的《合成村农村公寓证》。2011年11月9日，原告收到被告毕屏锋交付的涉案房屋的钥匙。随后原告一直联系被告毕屏锋要求办理涉案房屋的《合成村农村公寓证》，被告毕屏锋直至2013年9月才出现并称已将涉案房屋及有关合同原件抵押给他人，被告毕屏锋于2013年9月24日向原告出具承诺书一份，承诺于2013年9月28日前向他人赎回合同等资料并为原告办理转名手续，同日被告毕屏锋另行向原告出具陈述书一份，确认将涉案房屋抵押给他人并保证于2013年10月1日前赎回涉案房屋的有关合�等。被告毕屏锋认为该份承诺书及陈述书是受原告逼迫签订的，被告毕屏锋认为办理涉案房屋《合成村农村公寓证》的前提是涉案楼房的建设方将楼房移交给涉案房屋所在村委会，而由于涉案楼房的建设方至今未将涉案楼房移交，才导致至今仍未为原告办理《合成村农村公寓证》。对此，被告毕屏锋没有提交证据证明。
关于涉案房屋所在土地的权属情况，被告合成经济联合社提交涉案房屋所在土地的两张集体土地使用权证，分别为花集用（2010）第90300172号及花集用（2010）第90300172号，该两证显示的地块位置分别座落于广州市花都区狮岭镇合成村及广州市花都区狮岭镇合成村合益路西，面积分别为7241.19㎡及3331.23㎡，土地使用权人均为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，使用权类型均为划拨用地，用途均为工业用地，发证日期均为2010年11月29日。
诉讼中，本院依职权向广州市国土资源和房屋管理局花都区分局发函调查涉案房屋所在土地的权属情况，该局于2014年7月1日以“穗花国房函〔2014〕635号”函复本院称花集用（2010）第90300172号及花集用（2010）第90300172号两张集体土地使用权证分别是依据花国房地批字（1998）第324号及花国房地批字（1998）第107号批文而办理的，集体土地使用证权属人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，土地性质为划拨用地，用地类型为工业用地。而关于被告合成经济联合社与被告黄启真签订的《租赁合同》第一条第2、3款约定的地块信息，该局称未查询到关于花国房地批字〔2001〕第047号建设用地批准书及花集用〔2004〕第9040000号集体土地使用证两份文件的相关用地资料。
另外，本院依职权向广州市规划局花都分局发函调查涉案房屋所在建筑物的规划报建情况，该局于2014年5月13日以“穗规花都〔2014〕229号”函复本院称根据本院提交的资料未能查到关于广州市花都区狮岭镇合成市场东面、南航大道西侧地块上的建筑物的相关规划报建信息，后根据被告合成经济联合社提交的其与黄启真签订的租赁合同及协议等资料，该局于2014年6月16日以“穗规花都〔2014〕326号”函复本院称广州市花都区狮岭镇合成村民委员会在2010年以后未在该局办理过报建手续。
原告陈银开因涉案房屋与四被告发生纠纷，向本院提起诉讼，请求判令：1、依法确认位于广州市花都区狮岭镇合成村市场三旧改造小区A幢1102室业主属于原告所有。并责令两被告到狮岭合成村三旧改造办公室和该小区物业管理处办理相关变更手续（要求将房屋的房产证由毕屏锋变更为原告名下）。2、本案的诉讼费及所产生的费用由两被告承担。本院于2014年9月15日作出（2014）穗花�民三初字第698号民事裁定，裁定：驳回原告陈银开的起诉。原告陈银开不服该裁定，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年11月26日作出（2014）穗中法民五终字第4696号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
本院认为：依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条及第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，涉案房屋所在的其中一幅土地为集体土地，原、被告均未提供证据证实涉案房屋所在土地的性质，亦未证明涉案房屋已办理规划报建手续，故原告与被告毕屏锋签订的《农村公寓认购协议书》违反了法律规定，为无效合同。对于原告要求确认其与被告毕屏锋签订的《农村公寓认购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于原告要求被告毕屏锋返还其支付的购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告为此提供了收据等证据，证实其向被告毕屏锋共计支付购房款349456元，被告毕屏锋对此亦无异议，对于该部分主张，本院予以支持。至于原告主张其收楼时缴纳4872元，原告对此只提供了收楼通知，并不能证明其已支付该笔款项，且被告毕屏锋陈述该笔费用是由其代原告垫付，原告事后是否有归还已记不清，对于原告的该部分主张，本院不予支持。故被告毕屏锋应向原告返还349456元，对于超出部分，本院不予支持。
至于原告要求被告温海锋、黄启真、合成经济联合社承担连带责任的诉讼请求，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告的购房款也全部支付给被告毕屏锋，被告毕屏锋也同意退还原告支付的购�款，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告毕屏锋、温海锋、黄启真经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:
一、原告陈银开与被告毕屏锋于2011年5月19日签订的《农村公寓认购协议书》无效。
二、被告毕屏锋于本判决发生法律效力之日起十日，内原告陈银开返还购房款349456元。
三、被告毕屏锋于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈银开支付利息（以20000元为基数，从2011年5月19日计算至2011年6月3日；以199728元为基数，从2011年6月4日计算至2011年6月27日；以349456元为基数，从2011年6月28日计算至实际付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息以349456元为限）。
四、驳回原告陈银开的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6620元，由原告陈银开负担78元，被告毕屏锋负担6542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 廖静文
人民陪审员 黄燕君
人民陪审员 谢广平
二〇一五年八月五日
书 记 员 朱婷欣
黄丽雅