上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7830号
上诉人（原审被告、反诉原告）张浩洁，XX年XX月XX日生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）金明，XX年XX月XX日生，汉族。原审第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司。负责人陆斌斌，总经理。委托代理人沙琛然，该公司员工。上诉人张浩洁因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第44907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2015年1月25日，金明与张浩洁签订《上海市房地产买卖合同》，约定金明将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）转让给张浩洁，买卖合同上约定的房屋转让价为97万元（人民币，下同），房屋的真实转让价为88万元。合同第九条第三款约定，张浩洁未按本合同付款协议约定期限付款或办理产权交易过户的，应当向金明支付违约金，违约金应按照张浩洁逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条第三款约定，金明未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给张浩洁，应当向张浩洁支付违约金，违约金应按照张浩洁已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。补充条款（一）第3条约定，金明于收到张浩洁支付的所有款项后（除尾款外）当日内将该房屋交付张浩洁，交付标志为双方签订物业交验单（房屋交接书）。附件三第3条约定，待房地产交易中心出具以张浩洁为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，金明将该所售房屋内的所有户口全部迁出且双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后，由张浩洁将房款1万元于交房当日直接支付给金明。系争房屋产权于2015年3月23日过户至张浩洁名下。银行贷款于2015年4月15日放款，张浩洁先后共支付房款87万元。2015年12月，金明向法院起诉要求：一、判令张浩洁支付房屋尾款9,000元；二、判令张浩洁支付以9,000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之四标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；三、诉讼费由张浩洁负担。张浩洁不同意其诉请，并提起反诉要求：一、判令金明支付以87万元为本金，自2015年4月16日起按日万分之四标准计算至2015年5月24日止逾期交房违约金（执行时同意抵扣金明已经收到的1,257元）；二、判令金明赔偿精神损失费4,000元；三、反诉费由金明负担。原审认为，金明与张浩洁签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同约定，金明于收到张浩洁支付的所有款项后（除尾款外）当日内将该房屋交付张浩洁，银行贷款于2015年4月15日放款，金明与张浩洁对应于2015年4月15日交房该节事实无异议，法院依法予以确认。金明主张，金明委托上海我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）将系争房屋出租，因租客不同意迁出，金明、张浩洁、租客及我爱我家公司协商一致租期延长一个月即自2015年4月15日至2015年5月14日。因我爱我家公司已将2015年3月27日至2015年4月27日租金支付给金明，金明同意从尾款1万元中扣除2015年4月15日至2015年4月27日期间的租金1,000元给张浩洁，我爱我家公司已将2015年4月28日至2015年5月14日期间租金1,257元支付给张浩洁。因系争房屋产权于2015年3月23日过户至张浩洁名下，张浩洁收取自2015年4月15日起系争房屋的租金，故金明于2015年4月15日已将系争房屋交付给张浩洁，不同意承担逾期交房违约金。张浩洁主张称，张浩洁从未同意过将系争房屋的出租人由金明变更为张浩洁，我爱我家公司支付给张浩洁的1,257元是逾期交房违约金，而不是系争房屋的租金。我爱我家公司述称，2014年11月18日，金明委托我爱我家公司出租系争房屋，委托期限为2015年1月1日至2015年12月31日。我爱我家公司找到租客后，于2014年12月10日签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年12月15日至2015年12月14日。2015年1月25日，金明与张浩洁签订《上海市房地产买卖合同》，约定金明将系争房屋转让给张浩洁，根据合同约定，金明于2015年4月15日将房屋交付给张浩洁。因租客已实际入住系争房屋，在2015年4月15日前某一天，金明、张浩洁及我爱我家公司一起到系争房屋中与租客协商何时迁出，四方一致同意租期延长一个月即自2015年4月15日至2015年5月14日。张浩洁同意将后续租金转账到其账户。我爱我家公司将2015年4月28日至2015年5月14日期间租金1,257元转账给张浩洁。法院认为，张浩洁将自己的中国银行卡号提供给我爱我家公司，我爱我家公司将1,257元转账给张浩洁，张浩洁辩称1,257元是逾期交房违约金，法院综合考虑到1,257元数额与2015年4月28日至2015年5月14日期间租金数额相符，金明与我爱我家公司就租期延长一个月且后续租金由张浩洁收取的事实陈述相符，以及张浩洁在2015年4月15日至2015年5月21日期间从未催告过金明交房事实，对张浩洁抗辩1,257元是逾期交房违约金的主张难以采信。因系争房屋产权于2015年3月23日过户至张浩洁名下，张浩洁收取自2015年4月15日起系争房屋的租金，故金明于2015年4月15日已履行交房义务，故对张浩洁要求金明支付逾期交房违约金的反诉请求，法院难以支持。张浩洁要求金明赔偿精神损失费4,000元，缺乏合同和法律依据，法院亦难以支持。根据合同约定，交房当日支付尾款，现金明已履行交房义务，张浩洁理应将房屋尾款1万元支付给金明，现金明自愿从房屋尾款中扣除2015年4月15日至2015年4月27日期间的租金1,000元给张浩洁，法院依法予以准许，故对金明要求张浩洁支付房屋尾款9,000元的诉讼请求，法院依法予以支持。另金明要求张浩洁支付以9,000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之四标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金，符合相关合同约定，法院亦予以支持。原审法院于二○一六年四月一日依法作出判决：一、张浩洁在判决生效之日起十日内支付给金明房款人民币9,000元；二、张浩洁在判决生效之日起十日内支付给金明以9,000元为本金，自2015年4月16日起按照日万分之四标准计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；三、驳回张浩洁的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由张浩洁负担。反诉案件受理费人民币25元，由张浩洁负担。判决后，张浩洁不服，上诉称，上诉人并不知晓系争房屋内存在他人租赁的情况，且从未同意过可以延期交房；上诉人给我爱我家公司卡号并非收取租金，而是让我爱我家公司将原本属于被上诉人的租金作为其应支付违约金的一部分偿还给上诉人。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人金明未作答辩。我爱我家公司述称，看房时明确告知过上诉人存在租客，之后向上诉人拿卡号也是明确支付租金的。我爱我家公司对本案处理不发表意见。二审审理期间，上诉人提供其与被上诉人的电话录音一份，用以证明直至2015年4月18日才知道系争房屋内有租客，且在当天催告被上诉人交房。本院经审查认为，上述录音是上诉人在未告知被上诉人的情况下私自录音，且从上诉人整理的录音内容来看，也难以证明上诉人的证明目的，故本院对上述电话录音不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议在于被上诉人是否按约履行了交房义务。对此，作为系争房屋买卖合同的居间方，我爱我家公司在一审及二审期间均表示在看房时已经明确告知上诉人房屋内存在租客，且在买卖合同签订后就租期延长事宜由上诉人、被上诉人、租客及我爱我家公司达成租期延长一个月的协议。虽然上诉人对我爱我家公司所作的相关陈述不予认可，但从实际履行情况来看，一则，上诉人自认在购房前实地查看过房屋，故其对于系争房屋内有他人居住使用的情况应当是知晓的；再则，此后上诉人也将自己的银行卡号提供给我爱我家公司，并实际收取了我爱我家公司转交的租金；故从上述履行情况来看，我爱我家公司对系争房屋内租赁情况的陈述与符合客观事实较为相符，本院予以采信。原审法院在此基础上认定被上诉人已于2015年4月15日按约履行了交房义务并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人逾期交房并要求被上诉人承担逾期交房违约金的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人张浩洁的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币75元，由上诉人张浩洁负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
代理审判员 吴 丹
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……