浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙01民终705号
上诉人（原审被告）浙江世尊物业管理有限公司，住所地杭州市江干区金秋花园4幢1单元。
法定代表人许忠琪，总经理。
委托代理人梁月军，浙江卓特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江干区九堡镇罗兰春天业主委员会，住所地杭州市江干区九堡街道九环路60号罗兰春天小区。
负责人程克总，主任。
委托代理人周忠伟，浙江金道律师事务所律师。
上诉人浙江世尊物业管理有限公司（以下简称世尊物业公司）因与被上诉人江干区九堡镇罗兰春天业主委员会（以下简称罗兰春天业委会）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初8848号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：世尊物业公司原名金秋物业公司，2016年5月更为现名。2010年6月5日，杭州华鸿怡美房地产开发有限公司（甲方）与金秋物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定甲方将罗兰春天委托乙方实行物业管理。乙方受托管理服务事项：共用投施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内防设施设备、电梯、中央监控、建筑物防雷设施、污水管、变频水泵、供水箱、垃级房（箱）等。交通与车辆停放秩序的管理。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：不属于保修范围内的维修、养护费用，在物业维修基金和乙方经营性收入中列支，不足部分由业主按其拥有的建筑面积承担。2013年5月8日，金秋物业（甲方）与杨立芳（乙方）签订租赁合同，约定甲方将罗兰春天10幢101室物业经营用房出租给乙方，租赁期自2013年7月1日至2018年6月31日止。2013年、2014年、2015年的租金分别为50000元、52500元、55000元。租金按年支付，先付后住。2014年12月5日，金秋物业出具收条，收到杨立芳租金52500元。2014年1月20日和11月30日，世尊物业公司分别出具2013年、2014年罗兰春天物业服务项目经营收支情况报告，列明2013年、2014年经营用房租金、停车泊位费、利息收入分别为25000元、20188元、525元和52500元、75100元、525元。2013年、2014年的经营成本、补充房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金、税费、审计费分别为42500元、32095.5元、2575.72元、1000元和89800元、35897元、7273.2元、1000元。2015年5月20日，金秋物业退出罗兰春天小区的物业服务。2015年12月15日，罗兰春天业委会经讨论决定召开业主大会会议，公告对明确了前期工作、会议时间、会议地点、具体方式、会议内容及业主要提案。其中会议内容及业主的提案第6项为：金秋物业原侵吞小区的公共收益金、能耗费和小区的营业房租金，由业主委员会委托律师予以追缴。2015年12月31日，江干区九堡镇罗兰春天小区业主大会出具2015年业主大会投票统计结果公告，第六项表决事项赞同票510票，否决2票，弃权6票，总户数911，投票占比56%。表决结果为此次投票7个表决事项全部通过。罗兰春天业委会的一审诉讼请求为：世尊物业公司归还小区经营性收入230130元，并承担本案诉讼费、保全费。
原审法院认为：根据罗兰春天业委会、世尊物业公司的诉辩主张，本案的争议焦点在于世尊物业公司的经营性改入和支出金额应如何认定。一、关于世尊物业公司收取的经营性收入：1、关于经营用房租金收入：双方对2014年世尊物业公司收到的经营用房租金为52500元并无异议，原审法院予以确认。罗兰春天业委会提交的租赁合同，可以反映2013年世尊物业公司依约可以收取的经营用房租金为50000元，世尊物业公司未就其2013年实际收到租金的数额提交证据，故其主张2013年的租金收入为25000元没有事实依据，原审法院不予采信。原审法院认定2013年世尊物业公司收取的经营用房租金收入为50000元。2、关于停车泊位费收入：双方均同意按世尊物业公司出具给罗兰春天业委会的2013年、2014年物业服务项目经营收支情况报告确认该两年世尊物业公司收取的停车泊位费，原审法院予以确认。罗兰春天业委会主张按2014年停车泊位费收费情况计算2015年前五个月世尊物业公司收取的停车泊位费，理由正当，且世尊物业公司亦未就此提交反驳证据，故原审法院确定2015年1-5月世尊物业公司收取的停车泊位费为31292元。3、关于利息收入：罗兰春天业委会以世尊物业公司出具的2013年、2014年物业服务项目经营收支情况报告表，主张2013年、2014年世尊物业公司的利息收入均为525元，有事实依据，原审法院予以确认。二、关于不属保修范围的共用部位、共用设施设备维修支出：世尊物业公司辩称其收取的经营性用房租金和停车泊位费两项经营性收入，已全部用于小区不属保修范围的公共部位维修和改造。一审庭审中，世尊物业公司就该答辩意见提交的证据，不能印证其在2013年、2014年物业服务项目经营收支情况报告中列明的支出费用。而世尊物业公司在庭审结束后提交的材料，亦与其辩称的理由和主张支出的数额无关，故对世尊物业公司主张经营性收入已全部用于小区不属保修范围的公共部位维修和改造的答辩意见，原审法院不予采信。在本案审理过程中，罗兰春天业委会同意将停车泊位费的20%即25316元作为对世尊物业公司因管理停车而增加必要支出的补贴，原审法院予以准许。综上，2012年11月至2015年5月20日世尊物业公司服务涉案小区期间的经营性收入总计为230130元，罗兰春天业委会同意其中的25316元补贴给世尊物业公司。业主委员会符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定中的“其他组织”的条件，可以以自己的名义提起诉讼。罗兰春天业委会在起诉世尊物业公司之前，已通过召开业主大会、投票表决的形式，征得业主的同意。因此，罗兰春天业委会对世尊物业公司提起诉讼，符合法律的规定。杭州华鸿怡美房地产开发有限公司与世尊物业公司签订的前期物业服务合同，合法有效。根据合同约定，不属于保修范围内的房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，可以在物业维修基金和乙方经营性收入中列支。本案中，世尊物业公司提交的证据，不能证明其在物业服务过程中支出的费用与不属于保修范围内的房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护相关联，故对其主张经营性收入已全部用于小区不属于保修范围内的维修、养护并要求在经营性收入中列支其支出的答辩意见，原审法院不予采信。罗兰春天业委会自愿补贴给世尊物业公司25316元，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第三十八条、第五十五条之规定，判决：世尊物业公司支付给罗兰春天业委会经营性收入201814元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费2376元，财产保全申请费1671元，合计4047元，由罗兰春天业委会负担293元，世尊物业公司负担3754元。世尊物业公司应负担的案件受理费、财产保全申请费3754元，应在判生效之日起三日内交纳原审法院。
宣判后，世尊物业公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的部分事实不清。（一）一审法院未查明案涉小区的公共部位、公共的设施设备哪些属于保修范围，哪些不属于保修范围，仅主观判断对上诉人关于经营性收入已全部用于小区不属于保修范围内的维修、养护的意见未予采信。（二）关于经营性收入之管理成本的认定。有经营性收入，就一定有相关人员进行管理，也一定会产生相应的管理成本如人员工资、材料费用等，上诉人一审已提交案涉小区停车收费员工工资表、审计费发票、（石球）发票。前述管理成本的支出均不在物业服务费用范围内，既然经营性收入归全体业主所有，经营性收入之管理成本也理应由全体业主承担。二、一审法院适用法律错误。（一）关于扣除经营性收入的成本。《杭州市关于加强对物业经营性收益管理通知》第一条规定，物业管理区域内物业管理用房和利用物业共有部位、公用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有，应当按物业管理条例的规定主要用于物业管理区域内物业公用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护；《罗兰春天前期物业服务协议》第二十一条规定，业主共有的车库、车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向甲方交纳停车费，上述停车费扣除必要的支出成本。双方约定的必要的支出成本指停车收费所产生的人员工资、管理耗材、法定水费等专项费用。一审法院认为“在本案审理过程中，罗兰春天业委会同意将停车泊位费的20%即25316元作为对世尊物业公司因管理停车而增加必要支出的补贴，本院予以准许”。若被上诉人未主动提出，法院是否就不予审查认定？相关的管理成本支出属于常识，一审法院至少应当结合被上诉人在一审阶段自认的20%作为计算依据，扣除其他经营性收入的成本。且上诉人主张的费用均是根据国务院《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、相关法律法规规定以及《罗兰春天前期物业服务合同》、《罗兰春天前期物业服务协议》约定的使用支出。（二）关于经营性收入补充房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金。《杭州市物业管理管理条例》第三十九条规定，物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要；《罗兰春天前期物业服务合同》第二十二条规定，房屋的公用部位、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用不属于保修范围内的维修、养护费用，在乙方经营性收入中列支，不足部分由业主按其拥有的建筑面积承担。现属于开发商保修范围内的维修已由施工单位承担，交付期间由于业主装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等公用部位、共用设施设备损坏所产生的维修费用不在保修范围内，也不在物业服务合同范围和成本内。另，根据《罗兰春天前期物业服务合同》第十九条的约定能耗费是按实向业主分摊的，节能改造后业主终生收益。上诉人一审中已提交了材料费发票和节能改造费发票，经营性支出实际发生的费用已远远超出公示的费用。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人罗兰春天业委会答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，双方均确认案涉小区于2012年11月交付使用。
本院认为：前期物业服务合同明确约定房屋建筑本体共用部位的维修、管理以及共用设施设备的维修、养护、运行和管理等属于世尊物业公司的物业服务范围，世尊物业公司收取的物业费中理应已对其所需提供的物业服务予以相应考虑；虽然该合同中约定房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地不属于保修范围内的维修、养护费用，在物业维修基金和世尊物业公司经营性收入中列支，不足部分由业主按其拥有的建筑面积承担，但案涉小区系于2012年11月交付使用，在世尊物业公司提供物业服务的期间该小区的共用部位及共用设施设备大部分尚处在开发商的质量保修期间内，且世尊物业公司提交的证据亦不足以证明其在物业服务过程中支出的费用，与不属于保修范围内的房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护相关联。据此，世尊物业公司主张其收取的经营性用房租金和停车泊位费两项经营性收入已全部用于小区不属保修范围的公共部位维修和改造依据不足，本院不予采信。同时，世尊物业公司提出的停车收费开支超出停车泊位费的收入明显不符合常理，故在其未有效举证证明相关经营性收入的合理成本的情况下，原审法院结合罗兰春天业委会的意见将停车泊位费的20%即25316元作为对世尊物业公司的补贴，业已考虑本案的实际情况，本院予以维持，世尊物业公司要求再行扣除其他经营性收入的成本缺乏充分依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4327元，由浙江世尊物业管理有限公司负担。浙江世尊物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。
本判决为终审判决。
审判长 傅东红
审判员 石清荣
审判员 韩圣超
二〇一八年三月十三日
书记员 朱 江