河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第328号原告深圳市鼎诚物业管理有限公司，住所地深圳市福田区新洲路振业业城阁20楼03-04号。法定代表人李保侠，系公司董事长。委托代理人贵兴宝，河南国豪律师事务所律师。被告冯利，男，汉族，1982年7月15日生，住新乡市。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司诉被告冯利物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司的委托代理人贵兴宝、被告冯利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司诉称，2010年11月25日，原告与被告签订《大景城前期物业管理服务协议》一份，协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中第四条物业管理服务费用约定，被告交纳物业管理服务费用的时间为：一年两次，逢元月1日前及7月1日前各一次性交纳六个月的费用，住宅（小高层）按建筑面积每月每平方米壹元等内容。第十条违约责任第四款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。按照原、被告双方的协议约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，被告应交纳2012年7月1日至2014年12月31日的物业费3415元，滞纳金7940元，以上共计11355元。经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，要求：1、依法判令被告支付原告物业费3415元及滞纳金7940元；2、诉讼费及其他费用由被告承担。被告冯利辩称，一、被告从未同原告深圳市鼎诚物业管理有限公司签订过所谓的《大景城前期物业管理服务协议》。2011年同被告签订《大景城前期物业管理服务协议》的是“大景城物业管理处”，被告从未同深圳市鼎诚物业管理有限公司签订过任何协议、合同。深圳市鼎诚物业管理有限公司和大景城物业管理处是两个不同的民事主体，故而被告同深圳市鼎诚物业管理有限公司不存在合同协议关系，不存在权利义务的关联性。而深圳市鼎诚物业管理有限公司起诉被告，没有事实依据，依法不应支持。二、即使是被告同“大景城物业管理处”签署的《大景城物业管理服务协议》也属于无效合同。第一、“大景城物业管理处”不具备民事行为主体资格、不具有民事权利能力，无权同他人订立合同。第二、被告原来同“大景城物业管理处”签署的所谓《大景城前期物业管理服务协议》是在受到了物业工作人员的胁迫之下才被迫签订的，根本就不是被告真实意思的表示。第三、“大景城物业管理处”胁迫被告签署的所谓的《大景城前期物业管理服务协议》中多项条款违反法律规定，不具有平等性。第四、“大景城物业管理处”胁迫被告签署的所谓的《大景城前期物业管理服务协议》中规定的收费标准未获得价格主管部门的核准。三、原告主张物业费和滞纳金没有合法依据。第一、从购房主合同来看，大景城开发商和被告签订的购房合同中没有明确约定前期物业服务收费的内容，违反了法律的强制性规定。第二、原告深圳市鼎诚物业管理有限公司和“大景城物业管理处”均没有物业服务资质，未进行物业登记备案，不具备物业资格。第三、原告主张滞纳金的诉求没有合法依据，应当依法予以驳回。四、关于“大景城物业管理处”在大景城只收费、不作为，只赚钱、不服务，导致大景城破败不堪、满目疮痍，没有履行服务义务，侵犯业主权益的问题。第一、大景城物业管理处对绿化不加养护，导致植被树木荒死。第二、公共设施设备损坏丢失，大景城物业管理处不加维护更新。第三、小区卫生保洁不达标，大景城物业管理处不加整改的问题。第四、业主房屋出现裂缝、漏水、公用水管堵塞等问题，大景城物业管理处拒绝维修，导致业主遭受灾害损失。综上所述，深圳市鼎诚物业管理有限公司没有同被告签订过《大景城前期物业管理服务协议》，而被告同“大景城物业管理处”签署的《大景城物业管理服务协议》也属于无效合同，更何况，“大景城物业管理处”也没有履行其服务的义务，导致大景城破败不堪、满目疮痍，侵犯了被告作为业主的权利。所以，深圳市鼎诚物业管理有限公司所诉不实，于理不合，于法无据。原告深圳市鼎诚物业管理有限公司向本院所提交的证据材料为：原告与被告所签订的大景城前期物业管理服务协议一份，约定了双方的权利义务、物业管理的服务内容，应当是有效的且双方已履行。被告冯利向本院所提交的证据材料为：一、证据卷宗第一卷（照片199张，共52页）：1、在大景城小区从事物业活动的是“大景城物业管理处”而非原告“深圳市鼎诚物业管理有限公司”的证据，证明被告并未同原告签订过物业服务协议；2、大景城物业管理处不履行服务义务，对小区绿化不加管理、不予养护，任由草木自生自灭，导致草坪荒芜、树木荒死、黄土裸露、业主开荒种菜的证据，证明大景城物业管理处未履行物业服务的义务；3、大景城物业管理处不履行服务义务，导致小区内全部三个水池或池脏水臭、污水充盈，或干涸无水的证据，证明大景城物业管理处未履行物业服务的义务；4、大景城物业管理处不履行服务义务，导致小区卫生脏乱差、垃圾遍地的证据，证明大景城物业管理处未履行物业服务的义务；5、大景城物业管理处不履行服务义务，任由小区公共设施损坏、损毁、丢失，不加维护保养更新的证据，证明大景城物业管理处未履行物业服务的义务；6、大景城物业管理处不履行服务义务，导致业主房屋裂缝、管道堵塞，致使受损漏水，给业主造成损失的证据，证明大景城物业管理处未履行物业服务的义务。二、证据卷宗第二卷：1、大景城前期物业管理服务协议，证明被告并未同原告签订过物业服务协议，同被告签订《协议》的是大景城物业管理处；2、业主向大景城物业管理处交纳物业费、公共水电费、建筑垃圾清运费票据五张，证明在大景城从事物业活动的是“大景城物业管理处”，而非原告；3、业主致大景城物业管理处的公开信，证明大景城物业管理处没有履行服务义务，没有履行《协议》。三、商品房买卖合同一份，证明买卖合同为主合同，其中并未规定前期物业管理，前期物业合同应为无效；商品房质量保证书一份，照片一份，证明开发商交付房屋后委托原告进行房屋维修，但被告房屋出现质量问题多次与原告交涉，原告未履行义务。被告不交物业费是合理抗辩。四、证人证言6份，证明与大景城物业管理处签订前期物业协议是受到胁迫的，当时收房时需先交费签协议才能拿钥匙，且所签内容为原告单方面制定不能修改。经庭审质证，对于原告提交的证据材料，被告冯利认为同被告签订物业服务协议的不是原告而是大景城物业管理处，原告出示证据最后一页清楚盖有大景城物业管理处的印章，该合同全文均未显示深圳市鼎诚物业管理有限公司独立的企业法人的名称。对于被告冯利提交的证据材料，原告对证据卷宗第一卷中证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为大景城物业管理处系深圳市鼎诚物业管理公司的分支机构，大景城物业管理处的行为代表了原告的行为；对证据2的真实性无异议，但认为有些照片是冬天拍摄的或施工过程中出现的，场景属正常，原告不否认原告服务有瑕疵但是这并不构成被告不支付物业费的理由，其抗辩理由不能成立；对证据3、4、5、6的真实性无异议，但对证明目的有异议。对证据卷宗第二卷中的证据1无异议，但认为被告的证明目的不能成立，虽然没有原告公章，但服务协议甲方名称表述说明了大景城物业管理处是原告的分支机构，大景城物业管理处的行为代表原告行为；对证据2的真实性无异议，但被告未提供2012年7月1日至2014年12月31日的交纳票据，足以证明被告在此期间未交纳物业费；对证据3不发表质证意见，认为与本案无关。对证据三不予质证，认为与本案无关。对证人证言，认为证人与本案有利害关系，因此其证言不足以采信。本院对于原、被告双方无异议的证据，确认为有效证据；对于原、被告双方有异议的证据，结合其他证据及当事人陈述，予以综合认定。根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院可以确认以下事实：2010年11月25日，深圳市鼎诚物业管理有限公司大景城物业管理处与冯利签订《大景城前期物业管理服务协议》，该协议约定了双方之间的权利义务、物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放房屋装饰装修管理）、物业管理服务质量（包括房屋外观、设备运行、共用部位、共用设施设备的维护、小修、急修和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防）、物业管理服务费用（住宅小高层按建筑面积每月每平方米一元）。冯利所购房屋的建筑面积为113.84平方米。深圳市鼎诚物业管理有限公司大景城物业管理处在物业管理过程中并没有按协议完全履行自己的义务，服务有瑕疵。深圳市鼎诚物业管理有限公司的资质等级为贰级。被告冯利的物业费交至2012年7月1日，之后没有再交。本院认为，深圳市鼎诚物业管理有限公司大景城物业管理处作为原告深圳市鼎诚物业管理有限公司的分支机构，其未领取营业执照，不具备民事主体资格，但本案中深圳市鼎诚物业管理有限公司认可深圳市鼎诚物业管理有限公司大景城物业管理处与被告冯利签订的《大景城前期物业管理服务协议》，且该协议内容符合相关法律规定，应为有效合同。因深圳市鼎诚物业管理有限公司具有物业服务的资质，且其物业收费标准符合《新乡市物业服务收费管理实施办法》、《新乡市住宅区物业服务收费指导价标准》，故其按照每平方米1元收取并无不当。但考虑到深圳市鼎诚物业管理有限公司提供的物业服务确实存在质量问题，故对其物业费予以部分支持。综合本案的实际情况，本院酌定以被告冯利按照60%的比例交纳物业费为宜，共计2049.12元（自2012年7月1日至2014年12月31日止）。因原告深圳市鼎诚物业管理有限公司在物业管理中存在服务质量问题，其自身违约在先，故对其要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称其是在被胁迫的情况下签订的协议，但证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告冯利于本判决生效后十日内一次性支付原告深圳市鼎诚物业管理有限公司2049.12元；二、驳回原告深圳市鼎诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告冯利未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由原告深圳市鼎诚物业管理有限公司负担69元，被告冯利负担15元。为简便手续，原告预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣审 判 员  刘志丹人民陪审员  徐 进二〇一五年七月七日书 记 员  王秀明