吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终字964号
上诉人（原审被告）王洁艳，个体工商户，现住吉林省松原市。
委托诉讼代理人郭华东，现住吉林省松原市。
被上诉人（原审原告）乔际宇，现住北京市东城区。（未到庭）
委托诉讼代理人吴大伟，吉林捷盈律师事务所律师。
上诉人王洁艳因与被上诉人乔际宇房屋租赁合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初5016�民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王洁艳及其委托诉讼代理人郭华东、被上诉人乔际宇的委托诉讼代理人吴大伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人王洁艳上诉请求，1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，判决依据不足。上诉人在一审中提供了2017年7月17日其与被上诉人的代理人韩勋萧的微信聊天截图及录音，已经证实双方在2017年6月就已经解除了租赁关系，并且上诉人已经将租赁的房屋交付，韩勋萧已经与他人形成了新的租赁关系，韩勋萧在法庭上亲口承认其是被上诉人的代理人。二、一审判决上诉人给付被上诉人租赁费109800元及电费等1174340.34元是错误的。上诉人与被上诉人在2017年6月就已经�除了租赁关系，房屋已经交付给被上诉人，被上诉人起诉的时间是2017年9月26日，此时上诉人早已经搬离租赁房屋，各种费用已经交接完毕。何况上述费用有一部分是发生在上诉人搬离之后。在一审庭审中被上诉人提交的照片也证明了房屋已被他人使用的事实。上诉人在搬离后，双方就已经解除了租赁关系，被上诉人是否存在损失与上诉人无关，而一审法院判决上诉人承担的租赁费至2017年11月份没有任何法律依据。
被上诉人乔际宇辩称，1、原审判决认定事实清楚，判决的依据充分，程序合法，请求二审法院依法维持原判。2、关于上诉人强调的第一个上诉理由，我方认为根据双方签订的房屋租赁合同12条规定，乙方也就是上诉人可与甲方商讨转租，转租协议与本协议规则一致，可以看出从一审到现在，上诉人均没有提出相关证据证实该房屋被上诉人方同意转租的证据。故上诉理由依法不能成立。3、上诉人将2017年6月份上诉人已经搬离房屋，各种费用已经交接完毕，这一事实是不成立的，根据一审判决查明的事实直到双方签订合同到期履行届满后，上诉人在经营期间尚欠电费、物业费、取暖费1万多元，所谓的各种费用交接完毕的事实是不成立的。综上，被上诉人认为，一审判决从事实认定和法律适用上、程序上均是合法的，请求二审法院维持原判。
原审原告乔际宇诉称：乔际宇与王洁艳于2016年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定由王洁艳租赁乔际宇所有的位于松原市英祥名苑小区商企房1号楼109室，租期一年，即2016年11月20日至2017年11月20日止。每月租金13350元，按月支付，租赁期间水、电、煤气、供暖、物业管理费等由被告王洁艳支付，并支付押金1万元�合同签订后，乔际宇向王洁艳交付房屋，王洁艳仅支付押金5000元，并未按照合同约定全部履行给付租金义务，经多次协商未果，因而成讼，乔际宇要求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》，王洁艳给付2017年3月份所欠租金3000元，及从2017年3月20日至2017年11月20日每月租金13350元，合计租金109800元；租赁期间所欠电费2404元，取暖费5578.34元，物业费4558元。合计请求数额为122340.34元。诉讼费由王洁艳承担。
原审被告王洁艳辩称：原被告双方不存在租赁关系，经原告允许2017年6月份被告已经将房屋交付给李军，李军现在为实际承租人，原告请求各项费用与被告无关；原被告签订的房屋租赁合同无效，原告诉请没有事实和法律依据，即使合同有效，也不应得到法院支持；原告出租给被告房屋存在重大质量问题，给被告造成损失应予赔偿，�告对此保留诉权。应驳回原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：原告乔际宇与被告王洁艳2016年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定由王洁艳承租乔际宇所有的位于松原市英祥名苑小区商企房1号楼109室，租期一年，即2016年11月20日至2017年11月20日止。每月租金13350元，按月支付，租赁期间水、电、煤气、供暖、物业管理费等由被告王洁艳支付，并支付押金1万元。合同签订后，原告乔际宇将涉案房屋交付被告王洁艳使用，双方认可王洁艳支付乔际宇押金5000元。王洁艳自认2017年6月24日将涉案房屋转租给案外人李军。另查明：原告乔际宇在合同期内缴纳涉案房屋所欠电费2404元。涉案房屋尚欠2016年11月20日-2017年11月20日物业费4558元，取暖费5578.34元。
原审法院认为：乔际宇与王洁艳的房屋租赁事实清楚，关系明确，有双方陈述及租赁合同一份予以证实，是双方真实意思表示，应认定房屋租赁合同合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。乔际宇依约交付房屋，王洁艳应当支付租金。王洁艳抗辩将涉案房屋转租他人征得了原告代理人韩勋萧的同意并提交与韩勋萧的微信聊天截图，韩勋萧并非涉案房屋的所有权人，亦非房屋出租人。乔际宇否认转租经过其同意,王洁艳再无其他证据予以证实，故对于王洁艳的抗辩不予采信，王洁艳为实际承租人，乔际宇主张王洁艳给付拖欠的租赁费109800元，符合法律规定和双方约定，予以支持。因双方约定租赁期间水、电、供暖、物业管理费等由王洁艳支付，王洁艳无故拖欠，故乔际宇主张王洁艳给付电费2404元、物业费4558元、取暖费5578.34元，符合双方约定予以支持。因双方认可王洁艳已给付乔际宇押金5000元，故被告给付原告上述款项时应予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条，第二百二十六条之规定，判决被告王洁艳自本判决生效之日立即给付原告乔际宇租赁费用117340.34元（租赁费109800元+电费2404元+物业费4558元+取暖费5578.34元-押金5000元）。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，上诉人提供2017年7月27日和2017年8月26日录音资料各一份及2017年7月录像（无法播放）一份，拟证明上诉人已经把房屋交付给被上诉人及韩勋萧与李军已经形成了新的租赁关系。被上诉人质证认为录音内容非常简短，无法确定是不是韩勋萧，韩勋萧仅是帮乔际宇催缴租金和看管房屋是否有损�。另查明，乔际宇与王洁艳2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》第十二条约定“违约责任：租赁期间双方必须信守合同，乙方可与甲方商讨转租，转租协议同本租赁合同规则一致。在租赁期限内乙方必须按照租赁合同内规范的时间内按照租金支付给甲方房租”。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。按照该合同第十二条规定，双方之间可以协商转租，但转租协议同原租赁合同规则一致，即上诉人一方（乙方）必须按租赁合同约定的时间、金额支付给被上诉人一方（甲方）房租。房屋转租而非转让，未经双方协商一致，租赁合同的承租人的合同义务并不�转租他人而免除。上诉人以承租房屋转租他人并征得了被上诉人代理人韩勋萧同意为由拒绝支付相关费用，不符合双方合同约定，亦有悖于合同相对性原理，于法无据。上诉人主张双方已经实际解除了租赁合同，被上诉人与他人之间形成了新的租赁合同关系，但其提供的证据不足以证明被上诉人同意解除双方间的租赁合同及被上诉人与他人形成新的租赁关系的事实。故上诉人的上诉主张本院不予支持，原审判决并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2747元，由上诉人王洁艳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 牟凤桐
审 判 员 魏 巍
代理审判员 乔文彬
二〇一八年六月十四日
书 记 员 张 丽