南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄商初字第1460号
原告马广义，男，汉族，1973年6月18日生。
委托代理人叶松、羌晓莉，江苏创盈律师事务所律师。
被告梁青永，女，汉族，1976年3月18日生。
被告梅林，男，汉族，1972年4月18日生。
被告中国民生银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市洪武北路20号。
负责人胡庆华，该分行行长。
委托代理人荆玉玉，江苏锦创律师事务所律师。
本院立案受理了原告马广义诉被告梁青永、梅林、中国民生银行股份有限公司南京分行（以下简称民生银行）案外人执行异议之诉一案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马广义的委托代理人叶松、羌晓莉，被告民生银行的委托代理人荆玉玉到庭参加了诉讼；被告梁青永、梅林经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马广义诉称，2014年10月24日，南京市玄武区人民法院作出了（2014）玄执异字第34号执行裁定书，裁定原告与被告梁青永、梅林之间签订的《房屋租赁合同》无效。原告认为，合同效力系实体审判行为，非经法定程序所做的认定不具有法律效力，且原被告所签订的《房屋租赁合同》没有违背法律法规的规定，系双方真实意思表示，应合法有效。故请求法院判令：1、确认原告与被告梁青永、梅林之间签订的《房屋租赁合同》有效；2、认定（2014）玄执异字第34号执行裁定书裁定错误；3、撤销（2014）玄执异字第34号执行裁定书。
被告梁青永、梅林未作答辩。
被告民生银行辩称，第一，抵押登记设立在《房屋租赁合同》之前，故租赁关系不得对抗已生效的抵押权；第二，上述租赁关系未按照《商品房租赁管理办法》的规定办理备案登记手续，且该合同中亦约定了应报备案的条款；第三，该合同中约定的租金为4000元/月，上述价格远低于同地段同面积房屋的租金，故有虚假之嫌，双方之间的合同名为租赁实为借贷。故请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2013年7月20日，南京市玄武区人民法院就民生银行诉梁青永、梅林借款合同纠纷一案做出了（2013）玄商初字第135号民事判决书，判令梁青永、梅林共同偿还民生银行借款本金230万元及相应利息；被告梁青永、梅林承担律师费56000元；原告民生银行在上述债权范围内对被告梁青永、梅林座落于南京市XX区XX路XX号3701室房产(所有权证号：白转字第××号)享有优先受偿权。该判决生效后，因两被执行人未按判决书确定的内容履行义务，根据民生银行的申请，本院于2013年12月30日立案执行。在执行过程中，本院拟对被执行人梁青永、梅林共同所有的位于南京市xx区xx路xx号3701室房产进行评估、拍卖，并于2014年7月27日发出（2014）玄执字第49号执行公告，通知居住上述房屋中的任何人于2014年8月10日前迁出该房屋。
异议人马广义对上述公告不服提出执行异议，称：2012年4月5日异议人马广义与被执行人梁青永、梅林签订了一份《房屋租赁合同》，约定被执行人梁青永、梅林将其共同所有的位于南京市XX区XX路XX号3701室的房屋租赁给异议人马广义，租期为二十年，被执行人梁青永、梅林将该房屋交给异议人马广义使用，异议人马广义依约一次性付清了全部房租，且已在该房屋内居住了两年多。双方的租赁合同是真实的意思表示，不违反法律法规，真实有效。该房屋在出租时是否设立了抵押权，异议人马广义根本不知情，请求法院撤销（2014）玄执字第49号执行公告。
本院于2014年10月24日做出了（2014）玄执异字第34号执行裁定书，该裁定书认定：申请执行人民生银行于2010年5月5日与被执行人梁青永签订了一份《个人额度借款合同》，根据该合同，申请执行人民生银行在2010年5月5日至2013年5月5日向被执行人梁青永提供借款230万元；同日，申请执行人民生银行亦与被执行人梁青永、梅林签订了一份《南京市房地产抵押合同》，约定被执行人梁青永、梅林以二人共同所有的位于南京市XX区XX路XX号3701室的房屋为上述借款提供抵押担保，后双方当事人于2010年5月17日在南京市房产管理局办理了抵押登记备案手续。2012年4月5日，被执行人梁青永、梅林与异议人马广义签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于南京市XX区XX路XX号3701室的房屋出租给异议人马广义使用，租期为二十年，自2012年4月5日起至2032年4月5日止，租金为每月4000元，以转账记录为支付依据，并注明“借款还清，租约自动解除”。异议人马广义自2012年4月5日至同年9月24日，通过中国银行网上银行分4此共汇给梅林、梁青永2346000元，并实际居住上述房屋内。异议人马广义在庭审时陈述称，其将2346000元借给被执行人梅林、梁青永，同时梅林、梁青永将名下的三套房产租赁给异议人马广义使用，如果梅林、梁青永还清借款，则其归还房屋。
上述裁定书认定：“异议人马广义与被执行人梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》中约定的‘借款还清，租约自动解除’的内容，结合异议人马广义在庭审时的陈述，应认定该房屋租赁关系是为了保证异议人马广义对被执行人梁青永、梅林的债权得以实现的担保，双方之间不存在真实的租赁关系，依法应认定该《房屋租赁合同》无效。异议人马广义提供的缴纳费用的凭证仅能证明异议人在该房屋内居住的事实，不足以证明租赁关系成立，本院不予采信。……裁定如下：一、异议人马广义与被执行人梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》无效”。原告对该裁定认定的“异议人马广义与被执行人梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》无效”持有异议，故诉至法院请求判令该裁定错误并予以撤销，并确认该租赁合同有效。
原告为证明其与被告梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》合法有效，向本院提交了：1、2012年4月5日，梅林作为借款人向原告出具《借条》一份，并载明：借款金额100万，于当日收到，梁青永作为担保人承担连带备注责任等；2、2012年5月8日，梁青永作为借款人出具了一份《借条》，载明：今借到马广义50万元，借期一个月，并以苏A×××××凯迪拉克作为抵押；3、2012年6月8日，借款人梁青永、梅林出具的《借条》，载明：今借到马广义50万元，借期一个月，并以宾利（车辆识别号：XX）作为抵押；4、2012年9月23日，梁青永出具的《借条》载明：今借40万元，并于今日已收到；5、2012年11月3日原告与被告梁青永签订的一份《借款协议》，梁青永向原告借款21万元，借款期间自2012年11月3日至2012年12月3日，逾期违约金按欠款金额的日千分之五计收，并附有梁青永于同日出具的《收条》一份；6、2013年1月3日，梁青永出具的《借条》载明：今借到马广义20万元。原告陈述，其向两被告出借并交付的以上六笔借款本金合计281万元，远高于（2014）玄执异字第34号执行裁定书中认定的“自2012年4月5日至同年9月24日，通过中国银行网上银行分4此共汇给梅林、梁青永2346000元”，为担保上述借款的清偿，两被告与其签订了上述租赁合同，该合同既有担保上述债权的意思表示，也有租赁的意思表示。被告民生银行对上述证据的真实性不予认可。
原告向本院提交了，2012年4月5日，其与被告马广义、梅林签订的《房屋租赁合同》，载明：坐落于XX区XX路XX号XX幢所有权证号XXX，房屋85幢（套），建筑面积671.99平米。租赁期限自2012年4月5日至2032年4月5日止。……该房屋租金为每月6000元……借款还清，租约自动解除。拟证明两被告为向原告担保其234.6万元债权，共向原告出租了三套房屋，除案涉房屋外，还有2012年4月5日出租给原告的房屋，因此案涉房屋的租金总额仅仅是上述借款中的一部分，案涉房屋的月租金4000元以及租赁期间均依双方之间的借款总额确定，故案涉《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示；原告为证明案涉合同签订后，其已经实际居住于该房屋内，向本院提交了，其缴纳物业费、车辆管理费、有线数字电视基本收视维护费、燃气费、代收垃圾费水电费等票据。被告民生银行对借款协议及收条的真实性不予认可，即使借款协议是真实的，也仅证明双方之间有借款关系，于租赁合同无关；对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，且该合同亦未在房产部门备案，即使真实也只能证明该合同与案涉房屋租赁合同本质相同,即名为租赁实为借贷；对缴费票据的交款人是否为原告持有异议。
被告民生银行向本院提交了365搜房网上发布的房屋租赁信息，同地段面积相近的房屋的租金价格在月8000元至10000元之间，拟证明原告与被告梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》约定的月租金远远低于房屋租赁市场价格，因此该合同并不真实；原告对上述证据真实性不予认可，且原告承租该房屋时间为2012年早于被告民生银行提供的房屋租赁信息的发布时间，房屋租金的约定系合同双方意思自治的表现。
以上事实由（2013）玄商初字第135号民事判决书、（2014）玄执异字第34号执行裁定书、《房屋租赁合同》、借条、借款协议、收条、缴费票据、365搜房网房屋租赁信息，以及本院庭审笔录等证据证实。
本案的争议焦点主要在于，原告与被告梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》是否有效；上述租赁关系是否能对抗该房屋抵押权实现。
关于案涉租赁合同效力问题，本院认为，（2014）玄执异字第34号执行裁定书因“异议人马广义与被执行人梁青永、梅林之间的《房屋租赁合同》中约定的‘借款还清，租约自动解除’的内容，结合异议人马广义在庭审时的陈述，应认定该房屋租赁关系是为了保证异议人马广义对被执行人梁青永、梅林的债权得以实现的担保，双方之间不存在真实的租赁关系，依法应认定该《房屋租赁合同》无效。异议人马广义提供的缴纳费用的凭证仅能证明异议人在该房屋内居住的事实，不足以证明租赁关系成立，本院不予采信”，所以认定原告马广义与被告梁青永、梅林之间签订的《房屋租赁合同》无效。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，构成合同无效的法定情形包括，以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益的；恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。本案中，第一，该合同性质名为租赁而实为借款，但被告民生银行并未提供相应证据证明租赁合同双方存在恶意串通损害第三人利益的情形，或系以合法形式掩盖非法目的等合同法定无效之情形；第二，被告梁青永、梅林以与原告签订房屋租赁合同的形式以房屋租金冲抵欠款,并不为法律所禁止，且现有证据亦不足以证明上述行为侵犯抵押权人之利益。因此，即使该合同性质并非租赁，亦不能因其性质为借款而认定该合同无效。故本院认为，原告马广义与被告梁青永、梅林之间签订的《房屋租赁合同》，系基于双方在平等自愿之基础且暂不违反法律、行政法规的强制规定，故应属有效。
关于租赁权是否能排除抵押权，本院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：抵押权自登记时设立。第一百九十条的规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经生效的抵押权；第二，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定：抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，抵押权登记在先的，该抵押权实现不受签订在后的租赁合同的限制，承租人如因此遭受损失应与出租人另案处理。本案中，梁青永、梅林以南京市XX路XX号3701室房屋为与民生银行的借款设定抵押担保，于2010年5月17日经房产管理部门备案登记，民生银行对该抵押房产享有优先受偿权。原告马广义与被告梁青永、梅林于2012年4月5日签订的《房屋租赁合同》。因民生银行对案涉房屋的抵押权设立在先并进行了公示登记，原告马广义与被告梁青永、梅林之间的租赁关系不具有优先于上述抵押权的效力，故原告提起的执行异议不能排除民生银行对案涉房产行使抵押权。因此案涉租赁合同是否有效，并不影响民生银行对该房屋抵押权的实现。即便该租赁合同有效，原告对该房屋享有租赁权利，该权利亦不能排除（2013）玄商初字第135号案件的执行。该租赁权因设立在先的抵押权的实现而应终止。
关于原告马广义主张认定（2014）玄执异字第34号执行裁定书裁定错误并撤销该裁定的诉讼请求，其实质是排除对被告梁青永、梅林共同所有的位于南京市XX区XX路XX号3701室房产(所有权证号：白转字第××号)进行评估、拍卖的执行的诉请，因原告马广义对案涉房屋享有的租赁权利不足以对抗设定在先的抵押权，所以该租赁合同因不具备继续履行而应当终止，故本院对其上述诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、确认2012年4月5日异议人马广义与被执行人梁青永、梅林签订的《房屋租赁合同》有效；
二、驳回原告马广义的其他诉讼请求。
本案案件受理费80元、公告费（以实际发生票据结算），由原告马广义负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 战秋君
人民陪审员 韩中强
人民陪审员 伍世梅
二〇一五年十一月十二日
见习书记员 栾昕然