河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5993号
上诉人（原审被告）：郑州集美美容医院，住所地郑州市管城区西大街***号院。
法定代表人：吴洪鸣，总经理。
委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亚新，河南绍晟律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：孙静，女，1964年4月9日出生，汉族，住郑州市金水区。
原审被告：陈德强，男，1979年10月25日出生，汉族，住郑州市管城区。
委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张亚新，河南绍晟律师事务所实习律师。
上诉人郑州集美美容医院（以下简称“集美医院”）与被上诉人孙静、原审被告陈德强房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结。
郑州集美美容医院上诉请求：1、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初732号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由孙静承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。集美医院已经完全履行了与孙静之间的租赁合同，不存在任何拖欠房屋租金及物业费、水电费等情况，孙静对此在一审庭审中也予以认可。租赁合同期满后，集美医院使用涉案房屋两个月是孙静对集美医院前期房屋进行精装修的补偿。在集美医院占有使用涉案房屋期间，孙静未向集美医院主张过房屋租金。集美医院是在到物业公司结清了水电费等第三方费用后，才将办公设备搬离，并将房屋钥匙交付给孙静委托的第三人，完成了指示交付。孙静提交的证据无法证明集美医院在2017年5月11日后占有使用涉案房屋。一审法院在无相关证据的情况下，与孙静一同到涉案房屋开锁，并将开锁日期认定为集美医院的交付时间，带有明显的主观倾向。2、孙静应对其房屋租金及其他相关损失承担责任。2017年5月11日，集美医院办完物业交割后将房屋交付于孙静指定的第三人，此后，因整体经济形势不理想，孙静房屋无法出租的损失应当由其自行承担。
孙静辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。一审起诉时，请求集美医院、陈德强承担占有使用房屋期间的水费，但当时水表坏了，后来缴纳了3000多元水费。
陈德强述称，同意集美医院的意见。
孙静向一审法院起诉请求：1、依法判令集美医院、陈德强共同支付自2017年3月至2018年1月17日的房租53128元、违约金15627、物业费1654元、电费1605元，以上共计72014元；2、诉讼费用由集美医院、陈德强承担。
一审法院认定事实：坐落于郑州市××区××院××楼××号房屋（郑房权证字第05010476**）属于孙静所有。孙静（甲方、出租方）与集美医院、陈德强（乙方、承租方）订立租赁合同，约定：甲方将自由的坐落在郑州市西大街238号日月星城A座8楼8A4号的房屋，建筑面积193平方米出租给乙方作为办公室使用。租赁期共36个月，从2014年3月12日至2017年3月11日。甲乙双方约定月租金4500元，从2015年起每年递增5%，后期递增以前次租金为基数。在此合同执行期间该房屋的物业管理费由乙方承担。租金半年付，先付后用。后半年租金要支付前，应提前一个月支付下半年租金。租赁期间的水、电、天然气、暖气费用由乙方支付。乙方向甲方交付保证金5000元，作为出租房屋被损坏、欠交租金、水电费、空调及有可能给甲方造成其他损失等情形的担保。修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。甲方给予乙方房子空调，水电及房屋各项完好的，在乙方使用中出现空调、水电、灯等一切损坏，维修费用由乙方承担。另外乙方退房或者提前终止合约前，甲方需检查房屋设施，如发现有一切损坏，费用由乙方支付。如租用协议未到期、到期未续租的、逾期不退房的，乙方应按本协议三个月的租金数额向甲方支付违约金。合同签订后，孙静将涉案房屋交付集美医院使用，集美医院交纳了5000元保证金。合同到期后，由于集美医院未按合同约定返还房屋并支付租金及相应费用，经孙静多次讨要未果，提起诉讼。
案件审理过程中，在法院的主持下，2018年1月17日集美医院表示涉案房屋已经腾空并交付孙静，孙静遂于当天自行开锁并收回该房屋。从2017年3月12日至2018年1月17日，共产生房屋占有使用费52958元，电费1605元，物业费1654元。陈德强系集美医院的员工，合同签订后，涉案房屋一直由集美医院使用。
一审法院认为，涉案的《租赁合同》依法成立，合法有效，双方均应遵守。租赁期限届满后，双方未形成新的协议，故该《租赁合同》已经终止。合同终止后，集美医院应将涉案房屋腾空后返还孙静。集美医院长期占有涉案房屋拒不返还的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任并赔偿孙静损失。关于孙静主张的经济损失，集美医院应按约定的月租金5209元的标准向孙静计付从2017年3月12日起至2018年1月17日的房屋占有使用费共计53128元及并支付期间电费1605元，物业费1654元。关于违约金，因双方合同明确约定，如逾期不退房的，应按三个月的租金数额承担违约责任。根据该约定，集美医院应支付孙静违约金15627元（5209元×3）。故孙静要求集美医院支付违约金15627元，理由正当，予以支持。因陈德强签订合同时系集美医院的职工，其履行的是职务行为，故孙静要求其同集美医院共同承担责任不予支持。另孙静应当退还集美医院缴纳的保证金5000元。集美医院辩称意见缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及有关法律规定，判决：一、集美医院于判决生效后十日内向孙静支付房屋占有使用费52958元、违约金15627元、物业费1654元、电费1605元，以上共计71844元；二、孙静于判决生效后十日内退还集美医院保证金5000元；三、驳回孙静的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，减半收取计714元，由集美医院负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实和一审法院认定的事实一致。
本院认为,《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”孙静与集美医院签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限为2014年3月12日至2017年3月11日，在该租赁期限届满后，孙静虽称曾要求集美公司腾房，但并未按照法庭规定提交相应证据，而集美医院辩称继续使用涉案房屋系对装修费用的补偿折抵，但也未提供装修合同，以及孙静同意装修和装修折抵租赁费用的相关证据，故，在案涉租赁协议约定的租赁期限届满后，集美医院继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，孙静与集美医院之间形成不定期租赁关系。一审法院认定事实错误，应予纠正。
集美医院诉称于2017年5月11日已将办公设备从案涉房屋内搬离并结清水电费等第三方费用，但并无证据支持，孙静对此也予以否认。2018年1月17日，在集美医院表示已将房屋腾空的情况下，经法院主持，由孙静自行开锁收回房屋，并以此作为双方房屋交割日期，并无不当。一审法院依据合同第三条第一款“从2015年每年递增5%”的约定，判令集美医院支付孙静2017年3月12日至2018年1月17日期间的租金52958元，计算正确，应予维持。在双方租赁合同关系存续期间，集美医院应当按照合同约定支付物业费及相关费用，故，一审法院支持孙静主张的物业费、电费，应予维持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，孙静要求收回房屋的行为，实为解除不定期租赁合同，集美医院同意其收回房屋，双方之间的合同关系，自行解除。一审法院认定集美医院违约，判令其承担相应的违约责任，支付违约金15627元，认定事实和适用法律均有错误，应予纠正。
集美医院应支付孙静房屋租金52958元、物业费1654元、电费1605元，合计56217元；孙静应退还集美医院缴纳的保证金5000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，……”的规定，集美医院的债务可与孙静的债务予以抵销，经抵销后，集美医院应向孙静支付51217元。
综上所述，集美医院的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初732号民事判决；
二、郑州集美美容医院于本判决生效后十日内向孙静支付51217元；
三、驳回孙静的其他诉讼请求。
一审案件受理费714元，二审案件受理费1428元，由郑州集美美容医院负担1762元，孙静负担380元。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一八年六月二十五日
书记员 周 晗