福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终401号
上诉人（原审被告、反诉原告）延平区利万家小商品经营部，住所地福建省南平市延平区人民路99号志闽花园3幢一层。
经营者陆玉，女，1989年10月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。
委托代理人瞿绍华，福建双剑律师事务所律师。
委托代理人胡为民，福建中美律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）吕洪锭，男，1972年8月12日出生，汉族，个体工商户，住浙江省浦江县。
委托代理人瞿绍华，福建双剑律师事务所律师。
委托代理人胡为民，福建中美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）魏銮燕，女，1981年10月1日出生，汉族，个体工商户，住福建省南平市延平区。
委托代理人江文通，福建求拓律师事务所律师。
委托代理人陈其双，福建求拓律师事务所实习律师。
原审被告陆新安，男，1965年3月2日出生，汉族，住福建省建瓯市。
上诉人延平区利万家小商品经营部、吕洪锭因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2015）延民初字第3096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人延平区利万家小商品经营部（简称利万家经营部）、吕洪锭的委托代理人胡为民，上诉人吕洪锭，被上诉人魏銮燕的委托代理人江文通、陈其双到庭参加诉讼。原审被告陆新安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人魏銮燕原审诉讼请求：利万家经营部、吕洪锭、陆新安退还魏銮燕租赁保证金15000元，并赔偿魏銮燕的损失200000元。
上诉人利万家经营部、吕洪锭原审反诉请求：1、魏銮燕已缴纳的租赁保证金15000元归利万家经营部、吕洪锭所有；2、魏銮燕支付利万家经营部、吕洪锭2015年6月20日至2015年7月16日解除合同前未支付的房屋租金6250元；3、魏銮燕按每月租金7500元标准支付利万家经营部、吕洪锭2015年7月17日至交回租赁房屋时为止（即2015年7月30日）的房屋占用费3250元。
原审法院查明，2014年4月18日，案外人林忠将其坐落于南平市延平区人民路99号志闽花园3幢一层建筑面积为843.95平方米（实际面积为860平方米）的商场，出租给案外人卢成书、柯荣谋。双方为此签订一份《房屋租赁合同》，约定租期为八年，从2014年6月20日起至2022年6月19日止，每月租金为5万元。合同签订后，卢成书、柯荣谋、陆淼（系陆玉的姐姐）、范达彬、范兴贵在商场内开办鸿源义乌小商品超市。后该超市更名为利万家经营部，股东变更为陆玉、吕洪锭、陆淼、钱松华、范兴贵。全体股东推荐陆玉为股东代表，履行卢成书、柯荣谋与林忠签订的《房屋租赁合同》，林忠对此予以同意。陆玉按照《房屋租赁合同》的约定，向林忠支付房屋租金。
2014年12月22日，陆玉（合同甲方）与魏銮燕（合同乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将坐落于南平市延平区人民路99号志闽花园一层面积约65平方米的店面出租给乙方使用；租赁期限为八年，从2014年6月20日起至2022年6月19日止，2014年4月20日至2014年6月19日为装修免租期；房屋租金为每月7500元，第三年起在上半年的基础上每年递增5%；乙方在签合同当日向甲方支付租赁保证金15000元；乙方保证双月20日前缴付租金，按时支付水电费、物业管理费、租赁税等各项应缴费用，如有延迟，从延迟之日起按每日千分之三支付违约金。合同第十二条约定：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自行解除，甲方不对乙方做出任何补偿：……（三）、甲、乙双方协商一致。”合同第十三条约定：“按本合同规定应由乙方承担违约责任或下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：（一）乙方拖欠租金或其他费用累计达10天（甲方应提起7天通知）；……甲方依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知乙方迁离并收回租赁房屋，保证金不退还。”合同第十六条约定：“甲乙双方应全面履行本合同所定各项义务，不得无故解除合同。甲方需提前解除合同，应提前一个月通知乙方，双倍退还租赁保证金并赔偿乙方贰拾万元。乙方需提前解除合同的，租赁保证金不退。”陆玉、魏銮燕分别在合同落款的“甲方”及“乙方”处签名捺印，并注明联系电话。同年12月24日，利万家经营部在南平市延平区工商行政管理局办理了工商登记，领取了《营业执照》，其登记名称为利万家经营部，类型为个体工商户，经营者为陆玉，组成形式为个体经营。利万家经营部在陆玉与魏銮燕签订的《房屋租赁合同》首部的“出租方（甲方）”处注明“利万家小商品经营部”，并在该合同落款的“甲方”处盖上“延平区利万家小商品经营部”的印章。
合同签订后，魏銮燕向陆玉支付房屋租金至2015年6月19日。2015年6月4日，魏銮燕将事先拟好的《终止合同通知书》交给陆玉。该通知书载明：“魏銮燕女士：我方（万利家小商品超市）因超市无法继续经营，故将于2015年6月20日提前终止于您签署的店面租赁合同。（人民路99号）特此通知”。陆玉在该通知书落款处手写注明“证明人：陆玉”，利万家经营部亦在通知书上盖章确认。魏銮燕遂以利万家经营部提前解除合同构成违约为由，于2015年6月18日诉至原审法院。
2015年7月9日，陆玉向魏銮燕发出一份《解除合同通知书》。该通知载明：“本人2014年12月22日与你签订《房屋租赁合同》后，均依约履行合同义务。2015年6月4日本人并未与你商谈终止合同事宜，是你不想从你的供货厂家进货，擅自以延平区利万家小商品超市（将“利万家”写成“万利家”）名义起草了一份《终止合同通知书》，要求本人协助你在该通知书上签字盖章，方便你与供货厂家协商停止供货事宜。本人协助你办理上述事宜时，根本没有与你终止租赁合同的意思表示，该《终止合同通知书》签字盖章后，贵我双方没有实际终止合同，双方依然正常履行该《房屋租赁合同》，你方还实际支付租金至2015年6月24日。鉴于你方在合同签订后经常延期缴纳租金，并且至今分文未缴纳租赁期间的水费（你方水表从我方接入分表，水费始终由我方向水务公司缴纳）。在我方没有任何违约行为的情况下，现你方却以该《终止合同通知书》为借口拒交2015年7月至8月份租金（该租金依约应在2015年6月20日前缴纳）。更恶劣的是你还以上述根本不成立的《终止合同通知书》为据起诉我方，认为我方所谓单方终止合同，要求我方赔偿你经济损失。你的行为不仅严重违背事实，也已对我方构成严重违约，现本人根据《房屋租赁合同》第十三条第一项，书面通知你解除该《房屋租赁合同》，并依合同的约定限你在7天后交还房屋。”魏銮燕签收《解除合同通知书》后，陆玉、吕洪锭遂于2015年7月21日提起反诉。
原审法院另查明，陆玉于2015年8月5日终止了与案外人林忠的租赁关系，并搬出租赁房屋。魏銮燕于2015年12月8日搬出租赁房屋。
原审法院认为，陆玉作为利万家经营部的经营者，将其承租商场中的一间店面转租给魏銮燕，并签订了《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
关于2015年6月4日的《终止合同通知书》是否系利万家经营部提前终止《房屋租赁合同》的意思表示的问题。原审法院认为，虽然该通知书系魏銮燕事先拟定，并作为其向供货商取消订货的证明；但从双方提供的对话录音上看，因陆玉等人开办的超市经营困难，欲提前终止履行与出租人林忠的租赁合同，所以才有陆玉一方与魏銮燕一方协商终止合同后的赔偿事宜。同时，为避免因提前终止合同造成货物积压，给魏銮燕造成更大的经济损失，在魏銮燕的要求下，陆玉及利万家经营部才同意出具终止合同的书面证明。根据上述分析，可以推定陆玉及利万家经营部在出具《终止合同通知书》时具有提前终止《房屋租赁合同》的意思表示。
关于魏銮燕要求利万家经营部、吕洪锭、陆新安退还租赁保证金15000元，并赔偿200000元的诉讼请求。原审法院认为，《房屋租赁合同》第十六条约定：“甲乙双方应全面履行本合同所定各项义务，不得无故解除合同。甲方需提前解除合同，应提前一个月通知乙方，双倍退还租赁保证金并赔偿乙方贰拾万元。……”。本案中，陆玉及利万家经营部出具《终止合同通知书》，提前解除与魏銮燕的租赁合同，已违反前述约定，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，本案中约定的租赁保证金具有履约定金性质。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案，《房屋租赁合同》第十六条既约定了违约金，又约定了定金，守约方可以择一适用。现魏銮燕选择适用违约金条款，要求退还租赁保证金15000元，并赔偿200000元，原审法院予以支持。关于利万家经营部、吕洪锭提出赔偿数额200000元过高，应予以调整的抗辩意见。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，虽然魏銮燕并未举证证明其损失数额，但双方约定的赔偿200000元是具体明确的，且该赔偿数额是违约方在订立合同能够预见的违约成本。而作为违约方，利万家经营部、吕洪锭并未举证证明200000元过分高于魏銮燕的损失的相关证据，故其要求调整赔偿款200000元的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。关于吕洪锭、陆新安是否应与利万家经营部共同承担返还保证金及赔偿损失责任的问题。双方当事人对于吕洪锭是利万家经营部的实际经营者和股东，均无异议，原审法院予以确认。吕洪锭作为利万家经营部的实际经营者，应当与利万家经营部共同承担返还保证金及赔偿损失责任。根据庭审查明事实，利万家经营部的全体股东名单中并没有陆新安。虽然陆新安参与协调租赁赔偿事宜，但其身份主要是代表女儿陆玉，故陆新安既不是利万家经营部的实际经营者，亦不是利万家经营部的股东，魏銮燕要求其承担违约责任，依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院对魏銮燕要求利万家经营部、吕洪锭退还租赁保证金15000元，并赔偿200000元的诉讼请求予以支持，对其要求陆新安共同承担违约责任的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于利万家经营部、吕洪锭要求租赁保证金15000元归其所有，以及要求魏銮燕支付2015年6月20日起至2015年7月30日止的租金及占用费的反诉请求。原审法院认为，陆玉及利万家经营部出具《终止合同通知书》，提前解除与魏銮燕的租赁合同，已构成违约，故其主张租赁保证金15000元归其所有，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。租赁合同解除后，承租人负有向出租人返还租赁物的义务。本案中，双方租赁关系于2015年6月20日终止后，魏銮燕应当及时向利万家经营部、吕洪锭返还租赁房屋。但魏銮燕在合同解除后，未履行返还租赁物的义务，仍继续使用租赁房屋，故其应当向利万家经营部、吕洪锭支付继续使用期间的占用费。因利万家经营部、吕洪锭与出租人林忠于2015年7月30日终止合同关系，并于同年8月5日搬出租赁房屋，故魏銮燕应向利万家经营部、吕洪锭支付2015年6月20日至2015年7月30日期间的占用费，该占用费的标准参照《房屋租赁合同》约定的每月7500元的标准计算。经计算，该期间的占用费为1万元（7500元／月÷30天×40天）。利万家经营部、吕洪锭主张魏銮燕支付占用费（租金）9500元（6250元＋3250元），未超过上述数额，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决：一、延平区利万家小商品经营部、吕洪锭于本判决生效之日起七日内退还魏銮燕租赁保证金15000元，并赔偿魏銮燕200000元。二、魏銮燕于本判决生效之日起七日内支付延平区利万家小商品经营部、吕洪锭占用费9500元。三、魏銮燕的其他诉讼请求。四、驳回延平区利万家小商品经营部、吕洪锭的其他反诉请求。
上诉人利万家经营部、吕洪锭上诉称，一、原审法院认定上诉人利万家经营部、吕洪锭违约，没有事实依据；二、本案约定违约金200000元过分高于实际损失；三、原审法院认定吕洪锭承担民事责任没有法律依据；四、原审判决驳回上诉人一审反诉请求错误。请求二审法院撤销原审判决第一、四项，改判支持上诉人的反诉请求。
被上诉人魏銮燕答辩称，一、本案是上诉人违约，造成合同解除；二、违约金数额是双方合同明确约定，且被上诉人实际损失确实巨大；三、吕洪锭是利万家经营部的实际经营者，必须承担法律责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
原审被告陆新安未作答辩。
经审理查明，双方当事人对原审已查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人利万家经营部、吕洪锭提出原审遗漏查明以下事实：1、2015年6月4日的《终止合同通知书》是魏銮燕为了让供货商停止供货才将拟好的该通知书给陆玉；2、魏銮燕从未交水费给陆玉。本院认为，原审已查明2015年6月4日的《终止合同通知书》是由魏銮燕所拟，利万家经营部盖章、陆玉签字确认，双方对此事实均无异议，至于该通知书是由谁所拟，将提供给何方，对案件处理有何证明作用，本院将在本案的分析论证中作出认定。关于魏銮燕未交水费之事实，庭审中，魏銮燕予以认定，本院予以确认，但是否构成魏銮燕违约，本院将在本案的分析论证中作出认定。
本院认为，上诉人利万家经营部、陆玉与被上诉人魏銮燕签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。《房屋租赁合同》第十六条约定，甲方需提前解除合同，应提前一个月通知乙方，双倍退还租赁保证金并赔偿乙方贰拾万元。《房屋租赁合同》第二条约定，租赁期限为2014年6月20日至2022年6月19日。本案上诉人在租赁期限尚未届满时，即2015年6月4日向被上诉人出具《终止合同通知书》。该《终止合同通知书》虽为被上诉人书写，但有上诉人利万家经营部进行了签章及陆玉签字确认，属上诉人作出的意思表示，不因是被上诉人书写而对上诉人不具有法律约束力。结合本案中利万家经营部、陆玉于2015年8月5日终止了与案外人林忠的租赁关系，并搬出租赁房屋以及魏銮燕在利万家经营部、陆玉退出之后，被上诉人仍继续承租，并于2015年12月8日才搬出租赁房屋的事实，再结合陆玉发出《解除合同通知书》之前即有陆玉的父亲陆新安作为代表与魏銮燕协商店铺退租赔偿事宜，以及双方提供的录音对话等事实，可认定提前解除合同为上诉人的真实意思表示。上诉人认为，解除通知并非用于双方解除租赁关系使用的上诉理由不能成立。因上诉人与出租人林忠的租赁关系已终止，被上诉人丧失了履行双方签订的《房屋租赁合同》的前提，之后被上诉人也实际退出场地，故提前解除的结果已形成，且提前解除的责任在于上诉人一方。上诉人的行为违反了《房屋租赁合同》中第十六条约定，构成违约，应当承担违约责任，因此，被上诉人要求上诉人退还租赁保证金15000元，并承担违约责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持。反之，上诉人主张租赁保证金15000元归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人应承担的违约金额问题，本案《房屋租赁合同》第十六条明确约定，上诉人需提前解除合同，应赔偿被上诉人200000元。上诉人主张约定违约金过分高于实际损失，应予以调整，但未提供证据予以证明。结合本案被上诉人实际经营的时间及租期和租金的约定，原审按《房屋租赁合同》的约定，判处上诉人向被上诉人承担200000元违约金并无不当。
经查，被上诉人的用水系通过上诉人的总水表，因此，被上诉人水费的承担要得到上诉人的通知，而本案上诉人并无证据证明其通知被上诉人缴纳水费，故上诉人以《房屋租赁合同》第十三条约定，即被上诉人拖欠其他费用累计达10天，上诉人有权解除合同的上诉理由不能成立。
上诉人吕洪锭作为利万家经营部的经营者之一，但未实际登记于该营业执照中。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，根据该规定，原审判处上诉人吕洪锭作为共同诉讼人承担民事责任正确。
综上，本院认为，上诉人延平区利万家小商品经营部、吕洪锭的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审被告陆新安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费4957元，由上诉人延平区利万家小商品经营部、吕洪锭共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
代理审判员 余 凌
代理审判员 余观贵
二〇一六年六月一日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。