山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1679号
上诉人（原审原告）：郝崇，男，1997年1月29日出生，汉族，济钢高中中学学生，住济南市。
委托代理人窦广海，山东法杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南名都置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人谈朝晖，董事长。
委托代理人杨海燕，女，1985年2月18日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人刘亚婷，女，1974年3月27日出生，汉族，该公司合同管理部员工，住济南市。
上诉人郝崇与被上诉人济南名都置业有限公司（以下简称名都公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人郝崇不服原审判决上诉称：一、名都公司交付的房屋存在施工质量问题，在完全修复前构成逾期交房。名都公司通知交房时，先让上诉人签署了房屋交接书等手续，再去现场查看房屋。因查验发现存在施工质量问题，并未实际进行房屋交接，名都公司承诺进行维修修复，此后未再通知上诉人交房。合同约定上诉人不得以装饰、设备不符合约定为由拒绝接受房屋，该格式条款限制或剥夺了上诉人的合法权益，属于无效条款。在维修、修复前，名都公司构成逾期交房，属违约行为，应承担违约责任。交付不符合约定的商品房，构成逾期交房。二、名都公司未在合理期限内履行维修义务，也属违约。合同约定名都公司应在上诉人提出异议后30日内维修解决。但名都公司怠于维修，在原审法院督促下，才在原审期间基本完成了维修。请求二审法院依法改判。
被上诉人名都公司辩称：一、名都公司已经按照双方所签商品房买卖合同的约定按时向郝崇交付房屋，并无违约行为。名都公司在向郝崇交付房屋时已经通过了竣工验收、消防验收以及电梯验收，具备了合同约定的交楼条件。而且，在双方所签订的商品房买卖合同补充协议第六条有明确约定：“买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。”因此，名都公司在向郝崇交付房屋时，已经达到了合同约定的交楼条件，并无违约行为。二、郝崇在交楼时提出的质量问题并不影响入住，涉案房屋存在的质量问题已经全部得到修复，答辩人的保修义务已经履行。对于郝崇所谓房博士验房咨询中心出具的验房报告，名都公司并不认可。三、郝崇所提的赔偿请求并无事实依据，不应得到支持。针对郝崇在起诉书中提出的赔偿请求，名都公司认为缺少事实依据，不应得到支持。综上，名都公司在向郝崇交付楼房时已经具备了合同约定的交楼条件，不存在违约情形。针对交楼后出现的质量问题，名都公司也已经履行了相应的保修义务。郝崇提出的赔偿请求并无事实依据，不应得到支持。
郝崇向一审法院起诉请求：1、判令名都公司切实履行涉案房屋的维修义务或由名都公司支付郝崇相应的修复费用（修复费用以鉴定数额为准）；2、判令名都公司向郝崇赔偿因房屋存在质量问题导致不能入住期间的利息损失118976.56元（暂计至起诉之日，嗣后以1283913元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，至名都公司修复之日）。3、由名都公司承担本案的鉴定费、诉讼费用。在原审庭审中，郝崇将第一项诉讼请求明确为：要求名都公司支付相应的修复费用（修复费用以鉴定数额为准）。由于名都公司对房屋进行了维修，后郝崇放弃了第一项诉讼请求，起诉请求变更为：判令名都公司向郝崇赔偿因房屋存在质量问题导致不能入住期间的利息损失，以1305898元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自2012年10月1日计算至名都公司向郝崇交房之日；由名都公司承担本案的鉴定费、诉讼费用。
一审法院认定事实：名都公司、郝崇于2011年4月签订《商品房买卖合同》，郝崇为买受人，名都公司为出卖人，约定：由郝崇购买名都公司开发建设的位于济南市历城区唐冶新区经十路以北、唐冶大道以西恒大名都x号楼xx房屋一套，用途为住宅，建筑面积182.5平方米，套内面积144.31平方米，总价款1283913元。合同第八条对交付期限进行了约定，除出现约定的特殊原因外，名都公司应在2012年9月30日前将具备由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》条件的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：第一，逾期不超过90日，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；第二，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条对交接进行了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自买卖合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行了约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：一是买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；二是买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。合同第十六条对保修责任进行了约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为买卖合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。双方对上述条款的效力均无异议。
上述房屋所属济南恒大名都项目C地块一期3#楼工程，于2012年8月27日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同对该单位工程质量竣工验收合格，并出具《建筑工程竣工验收报告》一份。同日，济南市公安消防支队向名都公司开具《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明该工程未被确定为抽查对象。该工程竣工备案文件于2012年9月29日向济南市工程质量与安全生产监督站历城分站进行了备案，经该站审查，文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。2012年1月6日，济南市锅炉压力容器检验研究所对济南市历城区唐冶新区恒大名都所使用电梯进行了验收检验，检验结论为合格。
2012年9月30日，名都公司通知郝崇办理房屋交付手续，郝崇因自身原因未在2012年9月30日前去办理交房手续。后郝崇于2012年10月9日到名都公司处办理交房手续，郝崇在《收楼物品确认表》中签名，确认收到《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《前期物业服务协议》、《业主手册》、《业主临时规约》等文件和入户门门匙7把、铝合金门钥匙6把、防火门钥匙8把等物品。郝崇的法定代理人郝长山及名都公司工作人员于交房后共同对郝崇所购买房屋进行了查验，并对郝长山提出的房屋所存在的质量问题进行了记录，形成《楼宇情况反馈表（毛胚房）》一份。该反馈表载明房屋存在的质量问题如下：公共卫生间存在踩水石断、洗手盆台面切伤、天花过门石断裂、倾斜等问题；东北次卧存在飘窗西侧墙体上下不齐、东侧踢脚线缺失等问题；西北次卧存在西墙阳角不直、石膏线重新打磨处理等问题；主卫存在踩水石断裂、门套线上侧墙体流缀不平等问题；主卧存在石膏线打磨处理等问题；餐厅存在东北角天花渗水、石膏线西南角裂缝等问题；玄关存在地砖更换问题；影视框存在上方框条倾斜问题；客厅存在开化石膏线打磨问题；所有玻璃清理问题；北阳台封闭问题；玄关东北角踢脚板重装问题；墙面阴阳角、石膏线、踢脚线重点处理问题；厨房燃气管穿墙处面砖破损问题；所有卫生清理问题。原被告均认可上述质量问题不属于主体结构质量问题。针对上述问题，郝长山多次要求名都公司进行维修，名都公司亦多次承诺予以维修。郝崇于2013年10月份单方委托山东房博士建设项目管理有限公司对上述房屋建筑质量进行了查验，并出具《验房报告书》一份，该报告书中载明查验依据标准与名都公司出具给郝崇的《住宅质量保证书》及买卖合同中载明质量认定依据不一致。郝崇未提供山东房博士建设项目管理有限公司的验房资质证明。名都公司对《验房报告书》不予认可。郝崇将《验房报告书》提供给名都公司，名都公司对该报告中载明的问题重新进行核对，对其中部分问题承诺予以维修。郝崇主张曾向名都公司邮寄过信件两份，要求名都公司履行维修义务，但未提供邮寄单据。名都公司主张未曾收到郝崇信件。在原审审理期间，名都公司对上述房屋质量问题进行了相应维修，郝崇在庭审中不再要求名都公司对上述问题进行维修。郝崇依据买卖合同第九条第1小条第（2）项，要求名都公司承担延期交房损失，并主张因名都公司延期交房，占用郝崇购房款，买卖合同约定的违约金少于郝崇的实际损失，要求名都公司以购房款为基数，按人民银行同期贷款利率，自2012年10月1日起计算至实际交房之日止，赔偿郝崇利息损失。名都公司以已按约向郝崇交付房屋，对郝崇主张的质量问题已履行保修义务为由，拒绝赔偿损失。
一审法院认为，郝崇、名都公司签订的商品房买卖合同合法有效。买卖合同对商品房的交付进行了约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按买卖合同约定办理房屋交接手续。在名都公司按买卖合同约定通知郝崇交楼后，郝崇因个人原因未能按期进行交接，按照合同第十一条约定，自2012年9月30日起，即应视为郝崇同意房屋已符合交付条件，并已将房屋实际交付给郝崇。郝崇主张名都公司逾期交房，证据不足，不予采信。郝崇提出的洗手盆台面切伤、天花过门石断裂、脚线缺失、墙体阳角不直、踩水石断裂、门套线上侧墙体流缀不平等问题，均不属于房屋主体结构质量问题，且上述问题均未达到严重影响正常居住使用的程度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据以上规定，在房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。郝崇主张的房屋质量问题不属于房屋主体结构质量不合格问题，也未严重到影响正常居住使用的程度，不符合解除合同和赔偿损失的法定条件。买卖合同第十三条约定买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收房屋，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，郝崇主张房屋不符合交付条件，并依此拒绝接收房屋，没有合同和法律依据，不予支持。根据买卖合同约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，名都公司应当按约履行保修义务。郝崇在发现所购商品房存在保修范围内的、未影响到正常居住使用的质量问题时，有权要求名都公司承担保修义务，但不得以此拒绝接收房屋并主张名都公司逾期交房。郝崇以名都公司逾期交房为由，要求名都公司按买卖合同关于逾期交房违约责任的约定赔偿利息损失，证据不足，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郝崇对被告济南名都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2680元，由原告郝崇负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：名都公司对房屋存在的质量问题是否及时进行了维修。根据郝崇提交的证据，名都公司对郝崇提出的质量问题，未能及时维修；部分问题虽然作了维修，但未能及时根本解决。
本院认为，本案二审双方争议焦点是名都公司应否向郝崇赔偿因房屋存在质量问题导致不能入住期间的利息损失。首先，双方合同约定买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收房屋。因商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的情形，属于名都公司应进行保修的范畴，符合商品房买卖交易习惯，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。郝崇在一、二审期间提出的需要维修的问题，均不属于房屋主体结构质量问题，上述问题均未达到严重影响正常居住使用的程度。郝崇据此主张名都公司在维修、修复前构成逾期交房，属违约行为，应承担违约责任，没有合同依据和法律依据。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，名都公司未在合理期限内履行维修义务，不符合名都公司应在郝崇提出异议后30日内维修解决的合同约定，郝崇可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由名都公司承担。虽然名都公司未及时全面履行维修义务，但郝崇主张的问题均未达到严重影响正常居住使用的程度，郝崇主张名都公司承担不能入住期间的利息损失，没有合同依据和法律依据。
综上所述，郝崇的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2680元，由郝崇负担。
审 判 长 王德强
审 判 员 施 红
代理审判员 唐鸣亮
二〇一六年八月九日
书 记 员 刘 翔