北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第43411号
原告：北京市圆山大酒店，住所地北京市西城区裕民路*号。
法定代表人：冯笑川，总经理。
委托诉讼代理人：郭晓莹，女，该酒店员工，住北京市西城区裕民路*号圆山大酒店办公室。
委托诉讼代理人：朱彦煜，北京市必浩得律师事务所律师。
原告：北京市昌华物业服务中心，住所地北京市西城区裕民中路*号。
法定代表人：冯笑川，总经理。
委托诉讼代理人：朱彦煜，北京市必浩得律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩宇，北京市必浩得律师事务所律师。
被告：北京我爱我爱牡丹园动物医院有限公司，住所地北京市海淀区北太平庄路9号楼3门101号。
法定代表人：郑明，院长。
委托诉讼代理人：孟庆荣，女，该公司员工，住北京市海淀区北太平庄路11号楼3门101。
原告北京市圆山大酒店（以下简称圆山大酒店）、北京市昌华物业服务中心（以下简称昌华物业）与被告北京我爱我爱牡丹园动物医院有限公司（以下简称牡丹园动物医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京市圆山大酒店委托诉讼代理人朱彦煜、郭晓莹，昌华物业委托诉讼代理人朱彦煜、韩宇、被告牡丹园动物医院法定代表人郑明、委托诉讼代理人孟庆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
圆山大酒店、昌华物业向本院提出诉讼请求：判令牡丹园动物医院向我们支付自2014年4月1日至2015年8月5日的房屋占用费823200元及拖欠的电费3490元、水费3100元，并按国家同期银行贷款利率为标准，支付上述欠款829790元自2015年8月6日起至实际支付之日止的利息；诉讼费由牡丹园动物医院承担。事实和理由：北京轩阳动物医院自2006年4月1日开始租赁使用我们经营管理的位于北京市海淀区北太平庄路9号锅炉房（以下简称涉案房屋），租期为8年。该租赁标的所有权人为北京市农工商联合总公司，其名称几经变更，现为北京市首都农业集团有限公司。2011年12月5日，经北京市工商行政管理局海淀分局批准，北京轩阳动物医院变更为本案牡丹园动物医院。2014年3月31日，双方租赁合同到期后，牡丹园动物医院拒不腾退租赁房屋。2015年8月5日，我们收回涉案房屋。现诉至法院，请要求对方支付超期占用期间的房屋占用费，望判如所请。
牡丹园动物医院辩称，认可对方提出的我方未付2014年5月1日至2015年8月5日房屋使用的房租和水电费，对对方提出的房屋占用费823200元不认可，理由如下：一、根据《北京产权交易所企业房屋出租操作规则》，该合同房屋出租未得到国家有关部门允许，故该租赁合同无效。根据对方提供的房产证明所示，涉案房屋用途为住宅，且和9号楼居民住宅为同一房产证明，并无独立房产证明，根据相关法律法规，对方违法出租该房屋。二、该房屋的增值部分是我方一手做成的，另外因对方没有履行承诺，我方才延用此房。2006年5月份我方承租该房时，该房面积为161.2平米，主体结构是个框架式危房，内部是个废墟状，且已闲置三、四年。我方加固、扩建、装修及疏通关系（当时是违规扩建）耗资九十多万元，历时五个月才投入使用。当年签订合同时对方负责人承诺15年合同期限，但因对方是国企或是公司规定，只能暂签八年，并且强调八年后再续签七年合同绝对没有问题。所以当年我方对此房的改造、扩建、装修是按15年使用进行规划投资的，将一个闲置多年的废墟变成一个有价值的400多平米房屋，当时没有得到任何管理部门审定、同意，属违法建筑。三、2012年4月我承租对方的另外一处闲置多年的危旧房，投入大量资金和精力，但生意刚走入正轨时，对方称换领导了，规定有变，就收回了房屋，并且让我方让出了我家阳台的自建面积14平米，这是以涉案房屋的租赁合同到期后可以续约作为条件。四、2014年2月涉案合同到期前，双方就续租问题谈过两次，第一次对方坚决不续租，第二次对方称可以续租，但租金涨至10倍，租金每年35万元。我方认为这个租金没有道理，不能接受。我方要对方退还我家阳台的自建面积，并给一些补偿，才能在合同到期时腾房，对方说做不到，因此双方未达成协议。在对方倡议下，双方决定走法律程序。2015年3月11日第一次开庭，但因起诉的被告主体不对，没有审理。对方诉求的房屋占用费是按合同3.5万元/年，即96元/天支付，这个计算我方认可。2015年8月5日，对方在诉讼期内，纠集几十人，强砸、强拆、强占了房屋，打伤房客，毁坏了办公家具、电器、电脑，及私人物品。并有很多人丢失了贵重物品，总价值近20万元。2015年10月21日，第二次开庭，又因对方起诉主体不对，没有审理。现对方诉求房屋占用费按1680元/天支付，我方不认可。综上，在与本案有关的整个事件中，我方经济损失巨大。希望双方和解，就此互不赔偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
圆山大酒店、昌华物业提交2015年10月22日昌华物业与国文易（北京）科技文化有限公司（以下简称国文易公司）就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》、缴费通知、保证金收据、租金发票、国文易公司关于租金发票信息的情况说明、营业执照、佣金确认书、北京58同城和北京赶集网上北太平庄地区写字楼的出租信息网页打印件，证明昌华物业通过中介公司与案外人就涉案房屋所在院内的房屋签订房屋租赁合同，租金每平米4元，案外人已按该合同支付相关费用，而其向对方主张的占用费标准是每平米3.75平米。合同载明房屋为北京市海淀区北太平庄路9号楼院内一栋两层房屋，建筑面积约为448平方米，房屋用途为办公，租期5年，年租金654000元，第三个租赁年度起，租金递增5%，租金不包括水、电、取暖、通信等公共事业费用。经质证，牡丹园动物医院对营业执照真实性认可，对租赁合同真实性无法确定，对缴费通知、保证金收据、租金发票、国文易公司关于租金发票信息的情况说明、佣金确认书、网页打印件的真实性、证明目的均不认可，称对方提供的合同价格比涉案房屋所在地区的房屋出租行情价格高出很多，涉案房屋所处位置是小区院内，非办公区、非门面房，市场目前没有这个行情，其使用该房屋时是危旧房且搁置多年，且2014年的租金价格与现在没有可比性。本院认为，圆山大酒店、昌华物业就上述证据均已出示原件，真实性可以确认。关于其证明效力，本院将在本院认为部分予以评述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
涉案房屋产权单位原系北京市农工商联合总公司，现名称变更为北京首都农业集团有限公司（以下简称首农集团）。首农集团委托其下属单位圆山大酒店和昌华物业协同对涉案房屋进行经营管理，有权自用或对外出租。涉案房屋在房产证上登记的建筑面积为161.2平方米。
2006年3月31日，圆山大酒店、昌华物业（甲方）与北京轩阳动物医院（乙方）签订《租赁合同》，约定将涉案房屋提供给乙方作为其经营场所，协议执行期限8年，日期为2006年4月1日，年租金为3.5万元；付款方式为年付，合同签订一周内付款，付款后方可装修；第二年以后交租金日期为当年的3月31日前，如到期未交或迟交，则每天按协议金额的0.1%另交滞纳金。经营期间，乙方使用的水、电、取暖费用的支出由乙方自己承担，按时交纳。费用应按实际用量及北京市收费标准交纳；经营期间，乙方要爱护室内外各种设施，如需进行室内外装修，事先征得甲方同意；装修后增加或改变的各种建筑设施属甲方所有；乙方如在室内加装隔层应请专业人员设计、施工。如需政府有关部门审批，乙方自行解决；加装隔层所产生的任何问题由乙方负责承担；协议期满，在同等条件下，甲方优先考虑继续与乙方续签。庭审中，双方均认可涉案房屋出租时面积为161.2平方米。北京轩阳动物医院承租后将涉案房屋扩建至400多平米，但未经过相关主管部门批准。
2011年12月5日北京轩阳动物医院的名称变更为北京我爱我爱牡丹园动物医院有限公司。
2014年3月31日合同租赁期满后，牡丹园动物医院继续占用涉案房屋。
2014年11月，昌华物业以租赁合同纠纷为案由将孟庆荣诉至本院，要求腾退涉案房屋并按每日96元标准计算房屋占用费，后撤诉。2015年7月，昌华物业以租赁合同纠纷为案由将牡丹园动物医院诉至本院，要求腾退涉案房屋并按每日96元标准计算房屋占用费，后撤诉。
2015年8月5日，圆山大酒店、昌华物业自行收回涉案房屋。
2015年10月22日，昌华物业与国文易公司签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给该公司。
关于圆山大酒店、昌华物业主张的涉案房屋占用费的计算依据，经询问，其主张涉案房屋每日每平米单价按涉案房屋所在地周边同类房屋租金标准，及收回涉案房屋后与新承租户签订的租赁合同价格基础上降低后的标准计算为每日每平米3.75元，面积为448平方米，天数为2014年4月1日至2015年8月5日的490天，上述数据相乘可得823200元。牡丹园动物医院主张合同约定的涉案房屋建筑面积为161.2平方米，其扩建的多余面积没有任何手续，只同意按照合同约定面积计算占用费。圆山大酒店、昌华物业称出租时涉案房屋是161.2平方米，收回后大概是448平方米。
本院认为，圆山大酒店、昌华物业与牡丹园动物医院签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。牡丹园动物医院辩称涉案房屋出租未得到国家有关部门允许，因而租赁合同无效，本院认为，其该项主张于法无据，故不予采纳。牡丹园动物医院辩称双方约定合同租期15年，先签8年，再续7年，但并未就此提交相应证据证明，且圆山大酒店、昌华物业对此亦不予认可，故本院对其该项主张不予采纳。根据租赁合同的约定，牡丹园动物医院应在2014年3月31日租期届满时将涉案房屋返还出租方，但其一直控制涉案房屋，直至2015年8月5日被收回，故圆山大酒店、昌华物业要求其支付自2014年4月1日至2015年8月5日的490天的房屋占用费，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于涉案房屋占用费，圆山大酒店、昌华物业主张按448平方米的租赁面积计算，牡丹园动物医院主张按161.2平方米计算，本院认为，涉案房屋房产证载明的建筑面积及双方认可的签约时租赁面积均为161.2平方米，牡丹园动物医院承租后虽未经批准私自扩建至400多平米，但未经批准扩建部分的租赁关系应属无效，亦不应作为计算腾房占用费的依据，故本院认为仍应按161.2平方米的租赁面积计算；关于租金标准，涉案合同约定的租金价格系2006年的价格，在北京地区房屋租金上涨的大背景下，目前涉案房屋的市场租金价格肯定要高于涉案合同约定的租金价格，虽然涉案房屋具有特殊性，但圆山大酒店、昌华物业就此提交了充分证据证明其主张涉案房屋每日每平方米租金3.75元的合理性，牡丹园动物医院虽对此不予认可，但并未提交充分证据予以反驳，故本院予以采纳。综上，圆山大酒店、昌华物业有权主张的涉案房屋占用费金额应为296205元。圆山大酒店、昌华物业主张的电费、税费，牡丹园动物医院对此予以认可并同意支付，本院不持异议。圆山大酒店、昌华物业主张上述费用的利息，无合同约定或法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告北京我爱我爱牡丹园动物医院有限公司于本判决生效后七日内向原告北京市圆山大酒店、北京市昌华物业服务中心支付房屋占用费296205元、电费3490元、水费3100元，合计302795元；
二、驳回原告北京市圆山大酒店、北京市昌华物业服务中心的其他诉讼请求。
如果北京我爱我爱牡丹园动物医院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12098元（北京市圆山大酒店、北京市昌华物业服务中心已预交），由北京市圆山大酒店、北京市昌华物业服务中心负担7683元，已交纳；由北京我爱我爱牡丹园动物医院有限公司负担4415元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判长 胡 光
审判员 曹 力
审判员 秦纳杰
二〇一七年九月二十九日
书记员 崔 丽