贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第467号
上诉人（原审被告、反诉原告）李秀华，女，1964年1月25日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贵州省生产力促进中心，住所地贵州省贵阳市南明区科学路**号。
法定代表人汪海波，该中心副主任。
委托代理人魏振忠，贵州圣伦达律师事务所律师。
委托代理人姚力，贵州圣伦达律师事务所实习律师。
上诉人李秀华与被上诉人贵州省生产力促进中心房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年12月1日作出（2014）南民初字第2808号民事判决，上诉人李秀华不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月30日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。
原判查明，位于贵阳市南明区解放路34号的房屋原属贵州省科学器材服务中心所有。2012年2月24日经贵州省机构编制委员办公室批准，撤销贵州省科技厅所属的贵州省科学器材服务中心、贵州省科技开发中心、贵州省科学培训中心及贵州省对外科技交流中心，组建贵州省生产力促进中心（以下简称生产力中心），上述机构的资产及债权债务由生产力中心接管。2012年8月14日生产力中心发出告《全体租赁户书》，载明：从2012年2月24日起贵州省科学器材服务中心的资产由生产力中心接管，即日起，凡承租贵州省科学器材服务中心资产的租赁户，请于8月17日18时至原器材中心办公楼资产管理委员会办公室登记租赁信息，并于8月23日18时前签订新的租赁合同，逾期不到者将进行清理并限期搬离。2012年8月30日生产力中心（甲方）与李秀华（乙方）签订《门面租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其所有的位于解放路门面房出租给乙方用于经营。该门面建筑面积为17平方米，租赁期限壹年，从2012年9月1日至2013年9月1日止，每月租金3000元（176.47元/平方米/月）。租赁期内因租赁门面产生的的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担。合同第五条第二项约定：“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，在租赁期内不得将乙方租用的房屋转租给任何第三人”。第八条约定：“租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的三个月向甲方提出书面申请。双方可根据本合同约定的情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同”。第九条第一项约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后第二日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按100元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费”。第十一条违约责任及赔偿第二项约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方按当年租金的5倍支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”。2012年12月26日生产力中心通过转移取得位于贵阳市南明区解放路34号的房屋产权，建筑面积：2499.05平方米。2013年3月20日生产力中心在贵阳晚报刊登公告对该房屋进行整体招租。2013年5月3日生产力中心分别在黔中早报、贵州商报及贵州都市报刊登公告对该房屋进行整体招租。2013年5月11日生产力中心（甲方）与贵阳东大肛肠医院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于解放路房屋及附属1000平方米场地（不包含生产力中心保留的6个车位）出租给乙方，以及双方的各自权利义务。2013年7月10日生产力中心向各承租户出具关于不接受续租的回复。2013年9月1日生产力中心与李秀华门面租赁期满后，李秀华未搬离承租房屋。2014年7月生产力中心向法院提起诉讼，请求判令李秀华：1、立即停止侵害、排除妨碍，立即腾房搬离贵阳市解放路门面房；2、支付解放路门面房自2013年9月1日至实际交房之日止所欠交的房屋水电费（以供电部门和供水部门出具的交费票据为准）；3、支付从2013年9月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，按每平方米每日100元计算；4、支付违约金20000元；5、承担本案诉讼费。李秀华向法院提出反诉，请求判令：1、确认其对解放路门面享有优先租赁权；2、判决其从2013年9月1日起对解放路门面优先租赁6年，第一年至第三年租金每月按63.4元每平方米计算，第四年至第六年租金上涨7%；3、承担本案诉讼费用。另查，贵阳市南明区解放路34号在2009年8月后地名更改为解放路245号。生产力中心与李秀华均认可该房屋除一层门面外已交付贵阳东大肛肠医院使用，双方并认可自租赁合同约定的租赁期限届满后，李秀华未再交纳租赁房屋的水电费及房屋使用费，李秀华称未交纳的原因是生产力中心拒收而非其不主动交纳。
原判认为，李秀华与生产力中心签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行。根据双方签订的《门面租赁合同》约定，该合同租赁期限为壹年，从2012年9月1日至2013年9月1日止，故双方约定的租赁期限已于2013年9月1日届满，在租赁期限届满后该租赁合同自然解除，此后双方未就签订新的租赁合同达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，生产力中心作为房屋的所有权人要求李秀华搬离贵阳市解放路门面，并要求李秀华支付租赁期限届满后该房屋欠交的水电费及房屋使用费的主张符合法律规定，予以支持。对租赁期限届满的房屋使用费，生产力中心虽诉请按门面租赁合同中有相关约定支付，但该约定数额过高，与双方约定的房屋实际租金相差过大，且李秀华继续使用租赁房屋是基于其已向生产力中心提出续租申请，双方对续租事宜未达成一致意见，李秀华继续使用租赁房屋并无不当，故租赁期满后的房屋租金应参照双方门面租赁合同中约定的租金为宜，即按176.47元/平方米/月×房屋面积为17平方米计算至李秀华将房屋返还生产力中心时止。对生产力中心要求李秀华支付违约金20000元的诉请，因在租赁合同解除前及解除后李秀华一直向生产力中心主张优先承租权，双方未对此达成一致意见，在此期间李秀华继续使用原租赁门面并无不当，双方因合同条件差异未能达成协议，具有不可归责的事由，故对生产力中心的该项诉讼请求不予支持。对李秀华的反诉请求，生产力中心与李秀华签订的《门面租赁合同》第八条虽约定李秀华在同等条件下有优先租赁权，但该合同约定的同等条件应限定于双方签订的《门面租赁合同》中约定的租赁房屋单独对外出租时，当生产力中心作为所有权人对其所有的解放路245号房屋作出整体规划，决定整体出租时，李秀华则不再根据与生产力中心签订的《门面租赁合同》享有优先承租权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十五条、第三十九条之规定，判决：一、李秀华于本判决书生效后三十日内腾空搬离位于贵阳市南明区解放路门面房。二、李秀华于本判决书生效后三十日内支付贵州省生产力促进中心自2013年9月2日起至其实际返还房屋时止的房屋水电费（以供电部门和供水部门出具的交费票据或发票为准）。三、李秀华于本判决书生效后三十日内支付贵州省生产力促进中心自2013年9月2日起至其实际返还房屋时止的房屋使用费，从2013年9月2日起按176.47元/平方米/月×房屋面积17平方米计算至实际返还房屋时止。四、驳回贵州省生产力促进中心的其余本诉诉讼请求。五、驳回李秀华的反诉诉讼请求。本诉案件受理费402元，由贵州省生产力促进中心负担200元，由李秀华负担202元。反诉案件受理费60元，由李秀华负担。
原审宣判后，上诉人李秀华不服该判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人生产力中心违反本案门面租赁合同第五条第2款“甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，在租赁期内不得将乙方租用的房屋转租给任何第三人”的约定，在租赁合同期满前甚至在上诉人享有优先承租权期限前将门面私自出租给贵阳东大肛肠医院，一房二租，违反合同约定，损害了上诉人的利益。2、无论被上诉人对本案争议房屋整体出租还是单独出租，上诉人都享有优先承租权，而且在合同履行期内上诉人是不必参加公开招租的，只需要以最后磋商者的条件为标准，在该同等条件下提出续租即可。本案中上诉人在约定的申请续租期限内已经提出续租申请，而被上诉人却执意将门面出租给贵阳东大肛肠医院，单方非法剥夺了上诉人的优先承租权。3、被上诉人在上诉人的优先承租权到期之前于2013年5月11日与贵阳东大肛肠医院签订了房屋租赁合同，由于涉及到合同的真实性以及是否恶意串通，且涉及贵阳东大肛肠医院的利益，只有贵阳东大肛肠医院到庭参加诉讼才能查清有关事实，因此，原判遗漏应当追加的当事人。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人生产力中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，上诉人李秀华向本院提交生产力中心于2013年5月28日发出的《通知》一份，主要内容为因涉案大楼需要进行为期5个月的整体封闭改造，施工期间将不定期停水停电，拟证明生产力中心从2013年5月28日起开始对上诉人承租门面停水停电，给上诉人造成了损失。对该证据，被上诉人认为不属于新的证据范围，并且生产力中心虽然张贴了通知，但是并未实际实施。被上诉人生产力中心向本院提交其与贵阳东大肛肠医院于2013年8月5日签订的《补充协议》一份，其中第二条关于交房时间的约定为：生产力中心须在2013年8月10日前交付房屋的三至六层，供贵阳东大肛肠医院前期设计装修，其余部分在原租赁合同履行完后第三日移交。上诉人李秀华对该协议的真实性不予认可。
另查明，上诉人李秀华于2013年6月19日向生产力中心提出续租申请，申请继续租赁本案涉及的解放路门面房。2013年7月10日生产力中心函复称：因上诉人未报名参加整体招租，已不具备同等条件下的优先承租权，故不接受其续租申请。又查明，2013年5月11日生产力中心与贵阳东大肛肠医院签订的《房屋租赁合同》第三条约定：本合同租赁期限为6年，从2013年起至2019年止，具体日期见补充协议。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实一致。上述事实有双方当事人陈述、《门面租赁合同》、《告全体租赁户书》、《通知》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，上诉人李秀华与被上诉人生产力中心之间签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规规定，应为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定自觉履行。根据《门面租赁合同》第三条的约定“本合同租赁期为壹年，从2012年9月1日起至2013年9月1日止”，现双方签订的《门面租赁合同》期限已经届满，双方当事人对于签订新的租赁合同并未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被上诉人生产力中心作为诉争房屋的所有权人要求上诉人李秀华搬离该房屋的主张符合法律规定，原判认定双方签订的租赁合同到期自然解除，并判令李秀华限期腾空搬离诉争房屋符合法律规定，本院予以维持。虽然被上诉人生产力中心在本案租赁合同期限届满前的2013年5月11日即与贵阳东大肛肠医院签订《房屋租赁合同》，但是因该合同对贵阳东大肛肠医院起租的具体时间并未做出明确约定，而被上诉人二审提交的《补充协议》可以证实，双方约定本案争议房屋的移交时间为本案租赁合同履行完毕后，并且从上诉人现在仍占有使用该房屋的事实来看，生产力中心与贵阳东大肛肠医院签订的《房屋租赁合同》并未影响上诉人在承租期内对门面的经营使用，故其并未侵害上诉人的权益。
至于上诉人的优先承租权问题，因被上诉人生产力中心决定在本案涉及的租赁合同期限届满后改变出租方式，由房屋单独出租变为整体出租，其于2013年3月20日、5月3日分别在黔中早报、贵州都市报等报刊刊登了整体招租公告，但是上诉人却并未报名参加整体招租。况且，生产力中心作为本案争议房屋的所有权人，其有权自主决定房屋出租的方式和经营业态。在其决定变更出租方式和经营业态的情况下，其当然有权拒绝上诉人基于原承租方式的续租申请。因此，被上诉人的行为并未侵害上诉人的优先承租权。上诉人的该项上诉理由本院不予支持。对于上诉人二审中提出的被上诉人自2013年5月28日起开始对其承租门面停水停电，给其造成损失的上诉理由，因被上诉人发出的通知中仅提到将不定期停水停电，此与上诉人的主张并不相符。而上诉人对于实际停水停电的时间以及所造成损失数额并未提供相应证据，况且其并未在原审中提出该项请求，故对其该项上诉理由，本院二审中不作审理认定，上诉人可另行诉讼解决。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费462元，由上诉人李秀华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 甘 炫
审 判 员 田 勇
代理审判员 邱翠雪
二〇一五年二月十二日
书 记 员 石 敏