安徽省凤阳县人民法院
行 政 判 决 书
（2017）皖1126行初22号
原告安徽台凤食品有限公司，住所地安徽省凤阳县经济开发区。
法定代表人武元生，该公司董事长。
委托代理人张永坤，凤阳县。
被告凤阳县国土资源和房产管理局，住所地安徽省凤阳县政务新区。
法定代表人郭泽峰，该局局长。
单位负责人张玉磊，该局党组成员、不动产登记中心主任。
委托代理人吴举，该局工作人员。
委托代理人赵雷雨，安徽皖淮律师事务所律师。
第三人蚌埠市农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路576号。
负责人张绍新，该行行长。
委托代理人欧阳皞，该公司员工。
委托代理人郑书剑，该公司员工。
第三人蚌埠市五洲粉体厂，住所地安徽省蚌埠市胜利东路。
负责人薛田，该厂投资人。
原告安徽台凤食品有限公司（以下称“台凤食品公司”）诉被告凤阳县国土资源和房产管理局（以下称“凤阳县国土房产局”）土地行政登记纠纷一案，原告台凤食品公司于2017年9月20日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，于2017年9月28日向被告凤阳县国土房产局送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知第三人蚌埠市农村商业银行股份有限公司（以下称“蚌埠农商银行”）、蚌埠市五洲粉体厂（以下称“五洲粉体厂”）参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
台凤食品公司诉称：该公司系台湾省人武元生出资于1994年在大陆设立的台商独资企业，为国内企业法人。2007年3月6日，原告法定代表人武元生因无法亲自在大陆经营公司，遂授权公司职工薜田代为处理、经营公司事务，代管公章及不动产证件等。2011年9月26日，薜田在武元生及其他董事均不知情的情况下，将原告的房地产抵押给蚌埠市市区农村信用合作联社（以下称“蚌埠市区信用联社”），为其个人独资企业五洲粉体厂向该行借款提供抵押担保，凤阳县国土房产局办理了抵押登记，并向蚌埠市区信用联社颁发了他项权利证书。台凤食品公司系台商独资企业，公司房地产抵押必须经公司董事会决议通过，凤阳县国土房产局在办理抵押登记时未尽审慎审查义务，抵押登记程序违法。该局明知该抵押系委托人薜田为其个人独资企业借款而设定，属自我代理无效代理行为，凤阳县国土房产局抵押登记程序、实体均违反法律规定。请求法院判决撤销凤阳县国土房产局2011年9月28日作出的“房地产他证凤字第2011477号”抵押登记具体行政行为。
台凤食品公司向本院提交了下列证据：
一、该公司营业执照、组织机构代码证、工商登记信息查询表、《外商投资企业批准证书》、武元生的《台湾居民来往大陆通行证》。证实原告系依法批准成立的外商独资企业，董事会成员及其职权明确，依《城市房地产抵押管理办法》规定，外商独资企业房地产抵押登记，须经董事会决议通过。
二、第三人蚌埠农商银行营业执照、机构代码证及安徽银监局关于蚌埠农商银行开业的批复。
三、蚌埠农商银行出具给蚌埠市台湾事务办公室的《关于五洲粉体厂贷款详细情况的报告》、凤阳县房产管理局颁发给该行的“房地产他证凤字第2011477号《他项权利证书》”。
四、五洲粉体厂营业执照、组织机构代码证及投资人薛田的身份证。证明借款人五洲粉体厂基本情况，该厂独资投资人薛田又系本案抵押登记委托代理人，代理原告签订抵押合同并办理抵押登记属自我代理，损害了原告合法权利。
五、台凤食品公司《公司章程》、董事会决议会议纪要、滁州市商务局关于同意变更住址的批复。证明该外商独资企业最高权力机构是由7名董事组成的董事会，抵押公司全部不动产为他人债务提供担保属公司特别重大事项，须经董事会决议通过。
六、蚌埠农商银行关于五洲粉体厂贷款详细情况的报告。证明凤阳县国土房产局提供的2011年9月26日流动资金借款合同与该行报告中提供的2011年10月2日的借款合同不一致，蚌埠农商银行提供了虚假抵押登记材料。
凤阳县国土房产局辩称：台凤食品公司在诉状中认可于2007年3月6日授权薛田处理公司一切事务，相应的法律后果应由该公司承担。公司章程、董事会决议等公司内部议事规则对外不产生法律效力。本案抵押登记申请各方提供的抵押登记材料齐全，该局审核后认为符合抵押登记条件，抵押登记行为及向第三人颁发他项权证书程序合法，抵押登记过程中不存在自我代理或同一代理。原告在2013年相关诉讼中就应当知道被诉的具体行政行为，其起诉已经超过法定起诉期限。台凤食品公司诉称理由不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。
凤阳县国土房产局为证明自己的辩称意见向本院提交了下列证据：
一、《凤阳县房产抵押登记申请审核表》。
二、五洲粉体厂个人独资企业营业执照、税务登记证、薛田的身份证、蚌埠市区信用联社组织机构代码证及企业法人营业执照、法定代表人身份证、台凤食品公司企业法人营业执照、税务登记证、武元生身份证、公证书等。证明抵押登记申请各方身份证明材料齐全。
三、房地权凤字第A0402142、A0402143、A04××44号《房地产权证》、凤国用（2005）第002号《国有土地使用权证》。证明抵押人对抵押物拥有合法产权。
四、房地产抵押作价协议书、抵押物清单各一份。证明抵押人同意以其涉案房产向抵押权人提供抵押担保。
五、流动资金借款合同。证明被担保债权的具体合同约定。
六、申请房产登记询问表、他项权登记提交材料表。证明抵押人自愿申请抵押登记，并提交了相关登记材料原件。
第三人蚌埠农商银行述称：认可凤阳县国土房产局抵押登记行为，对该局答辩意见、质证意见和证据没有异议。请求驳回台凤食品公司的诉讼请求。
第三人五洲粉体厂述称：2003年该厂投资人薜田已取得台凤食品公司所有权，成为该公司资产实际控制人。2006年，五洲粉体厂即以台凤食品公司固定资产为其向蚌埠农商银行融资提供抵押担保，涉案抵押登记均是此前贷款的延续。2007年该公司法定代表人武元生授权薜田处理公司一切事务，武元生对抵押是知情和认可的。该厂认可凤阳县国土房产局抵押登记行为，对该局的答辩意见及提供的证据没有异议，请求驳回台凤食品公司的诉讼请求。
五洲粉体厂向本院提供了台凤食品公司与薜田签订的协议书、公证书、滁州市中级人民法院（2012）滁民二初字第00091号民事判决书、蚌埠市中级人民法院（2013）蚌民二初字第00006号民事调解书、安徽省高级人民法院（2015）皖民二终字第00223号民事判决书、执行和解协议、房地产抵押合同等证据。
本案当事人围绕诉讼请求、辩称意见、述称内容提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。台凤食品公司对凤阳县国土房产局提供的证据主要质证意见：
一、《他项权登记提交材料(表)》不真实、不合法。表中所列“房地产抵押合同原件”、“房地产共有人同意抵押的证明”在被告提交的抵押登记材料中均没有。根据《城市房地产抵押管理办法》规定，外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过。应当向登记机关交验的其他文件中应包括董事会决议。
二、《申请房产登记询问表》不真实性、不合法。该表单中所列应当回答的问题内容均是空白。《中华人民共和国物权法》、《城市房地产抵押管理办法》规定，登记机构应当查验、审核申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。登记机关没对有关登记事项进行询问，违反法律规定。
三、《凤阳县房产抵押登记申请审核表》不是建立在登记机关审慎审验申请材料并进行询问的基础上，违法无效。
四、《房地产抵押作价协议书》《抵押物清单》不真实、不合法，不能代替《他项权登记提交材料》中的房地产抵押合同和房地产评估报告。
五、对2007年3月6日的《公证书（含委托书）》真实性无异议，不认可其合法性和法律效力。本案房地产抵押的债务人是受托人薛田个人出资设立的个人独资企业五洲粉体厂。凤阳县国土房产局没有审核薜田在抵押登记中委托代理关系的合法性及代理权限，抵押登记违法。
六、《流动资金借款合同》与蚌埠市区信用联社与五洲粉体厂实际签订的合同不一致，被告没有尽到审核义务，使用了不真实证据材料，作出抵押登记应当撤销。
本院对当事人提供的证据效力的审查和认定：台凤食品公司及凤阳县国土房产局提供的证据符合证据要件要求，证据效力本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
台凤食品公司系武元生于1994年在大陆设立的独资经营台资企业（系台港澳自然人独资），法定代表人武元生，经营处所凤阳县门台镇经济开发区，经营期限为1994年12月22日至2024年12月22日。该公司章程规定，公司董事会由7人组成，章程关于董事会职权一节中未对诉讼和企业资产抵押作出规定。
2007年3月6日，台凤食品公司法定代表人武元生与薜田签署授权委托书，台凤食品公司授权薜田代表武元生处理公司一切事务，签署公司一切对外文件，该授权委托书在当日进行公证。
2011年9月26日，薜田持台凤食品公司的上述授权委托书、公证书、公司印章、武元生个人印鉴章，以台凤食品公司委托代理人的身份以该公司的名义与蚌埠市区信用联社（2012年9月13日变更为蚌埠农商银行）共同向凤阳县国土房产局申请房产抵押登记，薜田在抵押登记申请审核表申请人（抵押人栏）加盖了台凤食品公司的公章及武元生的个人印鉴章，蚌埠市区信用联社在申请表抵押权人栏加盖了印章。申请审核表载明的抵押合同编号为2011344号，房屋土地坐落在凤阳县××××路南侧，抵押期限为2011年9月26日至2014年9月25日。
薜田、蚌埠市区信用联社向凤阳县国土房产局提供的五洲粉体厂及蚌埠市区信用联社签订的流动资金借款合同显示，该合同借款人五洲粉体厂，贷款人蚌埠市区信用联社，借款额度500万元，借款额度有效期2011年9月26日至2014年9月25日，该合同中无专门抵押条款。
薜田、蚌埠市区信用联社向凤阳县国土房产局提供了台凤食品公司与蚌埠市区信用联社共同盖章的抵押物清单和房地产抵押作价协议书，清单及作价协议载明的抵押物分别为台凤食品公司房地权凤字A0402142、A0402143、A04××44号权证项下房屋所有权和该公司凤国用（2005）002号权证项下国有土地使用权，薜田及五洲粉体厂亦提供了上述有关抵押物权证。薜田在他项权登记材料表提交人签名处、申请房产登记询问表中回答栏处加盖了台凤食品公司公章及武元生印鉴章，登记询问表问题回答栏为空白，未记录回答内容。
2011年9月28日，依据上述申请材料，凤阳县国土房产局向蚌埠市区信用联社颁发了房地产他证凤字第2011477号他项权证书，他项权证载明的房地产权利人为台凤食品公司，房地产他项权利人为蚌埠农业商银行，他项权种类为抵押权，房地产权证号同上。债权数额为500万元。台凤食品公司于2017年9月20日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。
本院认为，台凤食品公司是在中国依法设立并取得中国法人资格的外商个人独资企业。《中华人民共和国公司法》规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。《中华人民共和国物权法》规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，并在抵押合同中对被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产情况、担保范围等进行约定。《城市房地产抵押管理办法》第十五条规定，以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。该办法第二十五条规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。代理人以被代理人的名义与自己实施民事法律行为是民事领域普遍禁止或予以防范的行为，被代理人同意或者追认才可以实施或致其有效。薜田在抵押登记过程中以代理人的身份，用被代理人的财产为自己的个人独资企业向金融机构融资设定抵押担保的行为，等同于代理人以被代理人名义与自己实施民事法律行为，有违代理的本质特征、要求和诚实信用原则。虽然薜田持有授权委托书，但该委托书仅是多年前台凤食品公司在公司经营中对其一般概括授权，其抵押代理行为未获台凤食品公司具体、明确同意，抵押登记机关应对其委托代理行为从严审查。
抵押合同是抵押权人与抵押人之间明确抵押担保意思表示及权利义务关系的重要协议。单独的抵押合同或主债权合同中的抵押条款是申请抵押登记的法定形式要件。涉外商独资企业进行房地产抵押的，企业章程和相关董事会决议亦属法律规定抵押登记时应当提交的其他材料。凤阳县国土房产局在办理涉诉抵押登记时，在申请审核表载明有抵押合同但申请人未提供抵押合同且主债权合同中也无对抵押事项进行明确约定的专门抵押条款、在抵押人台凤食品公司为外商个人独资企业但申请人未提供该公司章程和董事会同意抵押的决议、在债务人薜田存在自己代理并可能损害被代理人合法利益的情况下，未严格依法履行调查核实义务，没有就抵押意思表示及委托代理等重要问题向抵押人台凤食品公司法定代表人武元生或该公司董事会进行核实，调查询问流于形式，抵押登记主要证据不足，要件缺失，程序违法。
行政行为有法定、特定的成立要件、合法要件和时效要求，台凤食品公司对被诉抵押登记行为是否知情、是否认可即或事后追认也不必然促成抵押登记行政行为从违法转化为合法。台凤食品公司为企业法人，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，即依法享有独立的法人人格，即使对企业存在实际控制权也不能否定其独立的法人人格，凤阳县国土房产局、五洲粉体厂相关辩称意见、述称理由本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：
撤销被告凤阳县国土资源和房产管理局作出的房地产他证凤字第2011477号他项权证书具体行政行为。
案件受理费50元，由被告凤阳县国土资源和房产管理局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 王 仕 利
审 判 员 刘克旺人民陪审员徐伯发
二〇一七年十一月二十五日
代理书记员 胡 楠 楠