成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0107民初791号
原告王昆，男，汉族，1974年12月9日出生，住成都市青羊区。
委托代理人汪东举，系四川希航律师事务所律师。
被告成都上风港房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人王玉安。
委托代理人王志刚、代劲松，系四川仁厚律师事务所律师。
原告王昆与被告成都上风港房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告王昆的委托代理人汪东举，被告成都上风港房地产开发有限公司的委托代理人王志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王昆诉称，2014年9月26日原被告签署《借款协议》，约定被告成都上风港房地产开发有限公司在原告王昆处借款2240万元，第一个月归还80万元，第二个月归还80万元，第三个月归还2080万元，若被告成都上风港房地产开发有限公司不按期归还借款原告王昆有权立即起诉，被告成都上风港房地产开发有限公司应立即归还借款本息，利息按银行同期贷款利率的四倍计算，承担借款总额20%的违约金，被告成都上风港房地产开发有限公司还应承担原告王昆的一切费用（包含但不限于原告王昆方的律师费、案件受理费、财产保全费、评估费、拍卖费等费用）。该协议签订后被告成都上风港房地产开发有限公司支付借款2000万元。
2014年9月26日原被告签署《抵偿协议》，被告成都上风港房地产开发有限公司用自己开发的位于武侯区草金路南段299号上风港.时代广场楼盘1076.36平方米的商铺，抵偿原告王昆处的借款本金2000万元，利息被告成都上风港房地产开发有限公司按《借款协议》计算支付，且于2014年9月26日原被告还签署了《商品房买卖合同》并按规定到房地产管理局办理了备案手续。前述协议签订及备案后，经原被告协商解除部分商铺的抵偿归还部分借款1250万元，其余商铺仍按《抵偿协议》执行。依照《商品房买卖合同》约定，被告成都上风港房地产开发有限公司应于2015年8月20日前交付上述商铺给原告王昆，而被告成都上风港房地产开发有限公司至今日仍未履行交房义务。
原告王昆于2017年1月20日提起诉讼请求判令确认《商品房买卖合同》、《抵偿协议》有效、责令被告成都上风港房地产开发有限公司向原告王昆交付商铺11套并办理不动产登记等，经法院释明本案为借款合同纠纷，经核对被告成都上风港房地产开发有限公司已于2017年3月16日前陆续还款1330万元，现变更诉讼请求为：一、判令被告成都上风港房地产开发有限公司立即归还借款本金670万元及截止2017年3月16日利息4476682.75元（从2014年11月到2017年3月，中国人民银行贷款年利率从6.4%逐步下调到4.75%，应分段按4倍计算利息）；二、判令被告成都上风港房地产开发有限公司立即支付剩余借款在2017年3月17日起的利息（按中国人民银行同期年贷款利率4.75%的4倍计算）；三、判令被告成都上风港房地产开发有限公司向原告王昆支付违约金400万元；四、判令被告成都上风港房地产开发有限公司支付原告王昆律师费621300.48元及财产保全担保保险费22500元；四、判令原告王昆对被告成都上风港房地产开发有限公司开发的上风港.时代广场1-1-9、1-1-10、3-1-23、3-1-24、3-1-25、3-1-26、3-1-27、3-1-28、3-1-29、3-1-33、3-1-34商铺在上述被告成都上风港房地产开发有限公司应承担的借款本息、违约金、律师费等债务总和范围内享有优先受偿权。
被告成都上风港房地产开发有限公司辩称，一、原告王昆诉请的借款事实应有相应的有效证据予以证明，借款的利息的计算也应当按照法律规定和合同约定执行；二、关于违约金，违约金和利息不能并列计算，而应该合并计算；三、关于律师代理费，需有合同的约定，需有律师费已经实际发生的有效证据；四、关于以房抵债，双方只履行了借款合同，没有履行商品房买卖合同，备案于原告王昆名下的商品房买卖合同应积极配合被告成都上风港房地产开发有限公司解除备案手续。
经审理查明，2014年9月26日，原告王昆（甲方）与被告成都上风港房地产开发有限公司（乙方）签订了《借款协议》，约定甲方出借2240万元予乙方，并约定乙方在借款之日起第一个月内归还80万元、第二个月内归还80万元、第三个月内归还2080万元；如乙方严格按约定时间和金额还清借款，甲方同意免除乙方利息；如乙方未严格按约定时间和金额还清借款，甲方则不免除乙方任何利息，利息从实际借款之日起到实际还清之日止按银行同期贷款利率的四倍计算；如乙方逾期未归还或还清借款，则除借款本金和利息外，还应向甲方支付借款总额20%的违约金；如乙方未严格按约定偿还甲方借款本息，甲方有权提起诉讼，乙方还应承担甲方一切费用支出（包括但不限于甲方的律师费、案件受理费、财产保全费、评估费、拍卖费等）。
2014年9月27日，原告王昆（甲方）又与被告成都上风港房地产开发有限公司（乙方）签订《借款补充协议》，约定2014年9月26日《借款协议》中约定的240万元借款，延期至2014年12月30日后支付。
2014年9月26日，原告王昆通过工商银行向被告成都上风港房地产开发有限公司转款500万元；2014年9月28日，原告王昆通过工商银行向被告成都上风港房地产开发有限公司转款800万元；2014年9月29日，原告王昆通过工商银行向被告成都上风港房地产开发有限公司转款700万元，至此，原告王昆共计向被告成都上风港房地产开发有限公司转款2000万元，履行了《借款协议》、《借款补充协议》约定的向被告成都上风港房地产开发有限公司出借资金2000万元的义务。原定延期支付的借款240万元，原告王昆未予支付。
此后，被告成都上风港房地产开发有限公司于2014年11月10日归还借款本金80万元、2014年12月25日归还借款本金100万元、2015年1月4日归还借款本金200万元、2015年1月19日归还借款本金400万元、2015年1月29日归还借款本金150万元、2015年3月31日归还借款本金400万元，以上合计1330万元，被告成都上风港房地产开发有限公司尚欠原告王昆借款本金670万元。被告成都上风港房地产开发有限公司归还借款本金的时间和金额已经滞后于《借款协议》的约定。
原告王昆为本案诉讼委托四川希航律师事务所代理，需支付律师费574763元；原告王昆为本案申请财产保全，委托中国平安财产保险股份有限公司提供担保，支付了担保费22500元。
另查明，一、2014年9月26日，原告王昆（甲方）与被告成都上风港房地产开发有限公司（乙方）签订了《抵偿协议》，约定因甲乙双方于2014年9月26日签订了《借款协议》，乙方愿意用商铺抵偿甲方处的借款本金，利息另付。用于抵偿借款本金的商铺系乙方开发的位于成都市武侯区金花草金路南段299号“上风港.时代广场”的18间商铺，编号为3-1-23、3-1-24、3-1-25、3-1-26、3-1-27、3-1-28、3-1-29、3-1-30、3-1-31、3-1-32、3-1-33、3-1-34、3-1-35、1-1-9、1-1-10、1-1-17、1-1-18、1-1-19，乙方以20811元/平方米的价格抵偿给甲方，面积共计1076.36平方米。并约定，甲乙方就商铺抵偿所涉及的交房及办证等以甲乙方签署的《商铺买卖合同》为准；《商铺买卖合同》所涉及的房款，甲方不再另行支付，而以借给乙方的借款2240万元予以直接品迭。二、2014年9月26日，原告王昆与被告成都上风港房地产开发有限公司签订了18份《商品房买卖合同》，约定由原告王昆向被告成都上风港房地产开发有限公司购买位于成都市武侯区金花草金路南段299号“上风港.时代广场”的18间商铺，编号为3-1-23、3-1-24、3-1-25、3-1-26、3-1-27、3-1-28、3-1-29、3-1-30、3-1-31、3-1-32、3-1-33、3-1-34、3-1-35、1-1-9、1-1-10、1-1-17、1-1-18、1-1-19，该18份《商品房买卖合同》于同日办理了签约备案。被告成都上风港房地产开发有限公司归还原告王昆部分借款后，原告王昆已协助被告成都上风港房地产开发有限公司解除了1-1-17、1-1-18、1-1-19、3-1-30、3-1-31、3-1-32、3-1-35等7间商铺对应的《商品房买卖合同》的备案，其余11间商铺对应的《商品房买卖合同》尚未解除备案。
上述事实，有《借款协议》、《借款补充协议》、中国工商银行凭证、《工商服务业统一收款收据》、《抵偿协议》、《商品房买卖合同摘要》、保险发票、《委托代理合同》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告王昆与被告成都上风港房地产开发有限公司签订《借款协议》、《借款补充协议》后，双方建立了借款合同关系，原告王昆因此履行了出借义务，被告成都上风港房地产开发有限公司未按合同约定如期足额归还借款，应承担归还剩余借款本金、支付借款利息并承担守约方（原告王昆）催讨费用、支付违约金等义务。被告成都上风港房地产开发有限公司应归还的剩余借款本金为670万元。由于被告成都上风港房地产开发有限公司分次归还了部分借款，所以应付利息应分段计算。关于利息息率，合同约定为同期中国人民银行贷款利率的4倍，同时，原告王昆又要求被告成都上风港房地产开发有限公司按合同约定承担逾期还款的违约金及律师费、财产保全担保保险费等其他费用，且违约金为出借金额2000万元的20%即400万元。从原告王昆在起诉书中列举的利率来看，从2014年11月到2017年3月，中国人民银行贷款年利率从6.4%逐步下调到4.75%，如果以4倍计则从25.6%逐步下调到19%，而违约金按20%计算折合的年利率约为7.75%，仅仅利息和违约金两项之和就使被告成都上风港房地产开发有限公司需要支付的费用折合息率超过了年24%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，原告王昆主张的各阶段借款利息、违约金、其他费用之和不得超过年利率24%，所以本院对其主张仅在综合息率折合年利率24%为限的范围内予以支持，超过部分不予支持。关于原被告双方所签订的《抵偿协议》、《商品房买卖合同》等，由于《抵偿协议》系基于原告王昆向被告成都上风港房地产开发有限公司出借2240万元资金的基础上签订的，但原告王昆实际并未按此金额出资，所以该《抵偿协议》未经修正而无法履行；而《商品房买卖合同》虽经备案，但合同双方既未支付购房款也未交付和过户商铺，双方实际并未履行该合同。
关于原告王昆是否享有对被告成都上风港房地产开发有限公司11间商铺的优先受偿权，原被告双方针对这些商铺签订的《商品房买卖合同》虽经备案，但不产生抵押效力，所以原告王昆无证据证明被告成都上风港房地产开发有限公司以上述商铺为抵押物为该借款提供抵押担保，原告王昆的优先受偿权请求没有事实依据而不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款之规定，判决如下：
一、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告王昆借款6700000元及利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至本金还清之日止）；
二、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款80万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2014年11月10日）；
三、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款100万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2014年12月25日）；
四、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款200万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2015年1月4日）；
五、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款400万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2015年1月19日）；
六、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款150万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2015年1月29日）；
七、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款400万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2015年3月31日）；
八、被告成都上风港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王昆借款100万元的利息、违约金、其他费用（利息、违约金、其他费用综合息率按年利率24%计算，从2014年9月30日计算至2014年12月25日）；
九、驳回原告王昆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费116270元，财产保全费5000元，合计121270元，由原告王昆承担24254元，被告成都上风港房地产开发有限公司承担97016元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 赵 阳
人民陪审员 蒋裔鸣
人民陪审员 雷文慧
二〇一七年五月二日
书 记 员 杨谨荣