福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第2531号
上诉人（原审原告）福建东百集团股份有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路84号。
法定代表人朱红志。
委托代理人叶机洪、薛鸿红，福建君立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）石建新，男，汉族，1971年7月6日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人张子辉、吴茜，福建新世通律师事务所律师。
上诉人福建东百集团股份有限公司因与被上诉人石建新房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
原审法院查明：2010年4月28日，原、被告签订《租赁合同书》，约定：由被告承租原告所有的位于福州市817北路84号东百大楼2座（简称B楼）7层西北侧（面积为768.99平方米）用于经营“两岸咖啡”，租赁期限为8年，自2010年5月10日起至2018年5月9日止。合同第三条第1点、第3点约定，从2010年8月10日到2012年5月9日的月租金为41542元；从2012年5月10日到2014年5月9日的月租金为人民币43620元等；每月租金被告应于每月十日前足额交清；合同第3.5条约定，被告应于签订本合同之日起向原告缴纳100000元的保证金，用以担保被告严格、充分地履行本租赁合同，该保证金不予冲抵租金。租赁期限届满后在被告无违约情况下，原告将保证金无息退还给被告；合同第8.2点约定，被告迟延支付本合同约定的租金或费用，经原告或指定第三方书面通知后仍未交纳的，被告每逾期一日按未付租金或费用总额的千分之五向原告支付违约金，且原告有权提前单方解除租赁关系，没收被告所交保证金等；合同第9.2条约定，租赁期满或提前终止租赁，如被告于终止租赁之日未完成将房屋及设备完好无损交还原告的工作，被告应按租金标准的2倍支付场地占用费，且原告有权单方面进行强制性清场工作，并不作任何经济补偿等。合同还对双方的其他权利、义务作了明确约定。合同签订之后，原告依约将租赁场所交付给被告使用。但是，被告于2013年1月10日之前未依约缴纳1月份租金、物业管理费及空调、水电费等共计69547.50元。为此，原告于2013年1月29日向被告发出《催款通知》，被告分别于2013年1月28日支付25927.5元，2013年1月30日支付21810元，2月28日分支付21810元。随后，被告又拖欠2013年2月份、3月份的租金及相关费用。原告在多次催讨未果的情况下，于2013年3月11日通过直接送达“两岸咖啡”租赁场所、于3月12日通过快件向被告发出《解除合同通知》。此后，被告分别于2013年3月11日还款43890.3元、15日还款25579.1元及19日还款43620元，付清拖欠的租金及相关费用。诉讼中，经原告申请证据保全，法院委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对租赁物的二次装修进行评估，评估价为330824元。
原审法院认为：原、被告双方签订的《﹤租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法、有效，双方应按合同全面履行。根据合同约定双方的租赁期至2018年5月9日止，现原告以福州市人民政府2013年第9次地铁建设专题会，会议要求相关部门于2个月内完成东百集团等改建项目所有建审手续等为由要求解除合同收回租赁物，由于原告未提交有关经福州市规划局审批的建审手续，无证据证明近期该租赁物必须拆除，因此原告要求解除合同被告搬离租赁物的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。对原告请求被告支付逾期支付租金及相关费用的违约金共计26211.9元，根据合同约定：迟延支付本合同约定的租金或费用，经原告或指定第三方通知后仍未交纳的，每逾期一日按未付租金或费用总额的千分之五向原告支付违约金。由于被告欠缴租金及相关费用，原告于2013年1月29日向被告发出催款通知书，要求被告三日内支付租金、物业费、空调、水电费等费用总计69547.50元，被告才分别于2013年1月28日、2013年1月30日、2月28日分三次付清拖欠的租金及费用。因此，被告应支付未及时缴纳租金及费用的违约金，即69547.50-25927.5-21810=21810元，自2013年2月2日至2013年2月27日止的违约金。由于被告又拖欠2013年2月份、3月份的租金及相关费用。原告于2013年3月11日通过直接送达“两岸咖啡”租赁场所、于3月12日通过快件向被告发出《解除合同通知》。此后，被告分别于2013年3月11日、15日及19日才付清拖欠的租金及相关费用。根据原告的催告通知书，因此应支付该期间的违约金，由于双方约定的违约金为日千分之五过高，法院调整为日万分之二点一。由于2013年3月11日向被告发出解除合同通知，被告应在三日内缴纳相关款项，被告于2013年3月19日才支付最后欠款43620元，因此，被告应支付43620元的自2013年3月15日至2013年3月18日逾期支付该款的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，判决：一、被告石建新于本判决生效之日起十日内向原告福建东百集团股份有限公司支付违约金（以21810元为本金，按日万分之二点一支付，自2013年2月2日至2013年2月27日止；以43620元为本金自2013年3月15日至2013年3月18日止，按日万分之二点一支付。）二、驳回原告福建东百集团股份有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费28388元，适用简易程序减半收取14194元，由原告负担14000元，被告负担194元。
一审宣判后，原审原告福建东百集团股份有限公司不服，向本院提起上诉。
上诉人福建东百集团股份有限公司上诉称：一、一审判决仅认定被上诉人逾期支付租金的事实，却未认定被上诉人多次逾期支付租金已符合合同约定的解除条件、上诉人有权针对被上诉人的逾期付款行为行使单方解除权，显属错误。二、一审法院以上诉人未提交建审手续、无证据证明租赁物必须拆除为由驳回上诉人的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。上诉人于一审提交了市政府会议纪要等证据，证明为配合地铁建设，必须拆除讼争租赁物，现建审手续正在办理中。三、上诉人诉请解除合同具有事实及法律依据，应予支持。如前所述，被上诉人存在逾期支付租金的违约行为，符合合同解除的条件。且讼争租赁物将被拆除，租赁合同继续履行的客观条件已不存在，无法再履行。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，为此请求：一、依法撤销一审判决第二项；二、依法改判：1、解除上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》；2、被上诉人立即将位于福州市817北路84号东百大楼2楼7层西北侧的租赁场所腾空并交还给上诉人；3、被上诉人支付至实际将租赁场所腾空并交还给原告之日止尚欠的租金及相关费用；三、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
被上诉人石建新答辩称：一、一审法院认定上诉人无证据证明近期租赁物必须拆除，认定事实正确。上诉人一审提交的《关于市政府2013年第9次地铁建设专题会的纪要》等证据不能替代有关福州市规划局审批的建审手续，不能证明东百大楼B楼必须拆除以及拆迁的时间点，更不能证明《租赁合同》无法继续履行，故一审法院认定上诉人无证据证明近期租赁物必须拆除，认定事实正确。二、因上诉人无端散布拆迁信息和无理的诉讼行为，严重影响了答辩人的经营，答辩人不得已作出暂停营业的决定。答辩人始终坚持双方协商解决，但上诉人不仅没有履行出租人义务，而且在2014年6月、7月，没有进行任何告知的情况下，不顾本案一审判决结果，违法将答辩人租赁场所内的物品强制搬离并侵占。2013年9月后答辩人暂缓支付租金，系由于上诉人的违法、违约行为，上诉人无权以此为由行使解除权。退一步说，该事项不在本案的审理范围内，上诉人若以上述理由主张解除合同，需另行提起诉讼。综上，一审法院认定事实、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼中，上诉人向本院提交以下证据：证据一、《EMS国内特快专递邮件详情单》（ER909541039CS）及《催款通知》（2013年11月7日）；证据二、《EMS国内标准快递邮件详情单》（1005619021206）及《催款通知》（2014年1月15日）；证据三、《EMS国内标准快递邮件详情单》（1070143090708）及《催款通知》（2014年5月14日），以上证据共同证明被上诉人从2013年9月起开始停交租金及相关费用，即被上诉人未按《租赁合同书》的约定支付租金及相关费用。证据四、福州市城乡规划局关于东百集团东街店B楼改扩建项目建筑设计方案规划审查意见单，证明拆除租赁物的新建项目设计方案通过规划审查。被上诉人认为上诉人提交的证据一、二只能证明上诉人有寄出该文件，不能证明被上诉人有收到，邮件上没有被上诉人签字；证据三有被上诉人签字，但上诉人未提供原件；此外，这几个月的租金是否缴纳，不能判定此前的合同效力问题。证据四没有原件，也不能看出讼争租赁物须拆除的情况，即使意见单是真实的，也不是正式审批手续。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人提交的上述证据均不属于二审程序中的新证据，故本院不予采纳。
另，二审诉讼中，上诉人向本院申请向福州市城乡规划局调取东百大楼B楼拆除及改扩建建审的相关文件。本院经审查认为，上诉人的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，故不予准许。上诉人还申请对东百大楼B楼7层西北侧店铺“两岸咖啡”进行现场勘验。由于二审诉讼中，双方当事人确认东百大楼B楼现尚未拆除，讼争店铺目前处于空置状态，故上诉人的勘验申请已无必要。
根据本案现有的证据，一审法院查明的事实基本清楚。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，虽然被上诉人存在拖欠租金的行为，但在上诉人发出催缴通知后，被上诉人已经向上诉人支付了全额租金。被上诉人的行为表明其是愿意继续履行合同的，上诉人发出《解除合同通知》要求解除合同的行为不符合租赁合同关系中租金给付宽限期的规定，也不利于维护租赁关系的稳定性。因此，从保护合同和维护交易秩序的角度出发，一审判决对上诉人要求解除租赁合同、被上诉人搬离并返还租赁场所的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。此外，一、二审诉讼中，上诉人一直主张东百大楼B楼因地铁建设必须拆除，讼争租赁合同客观上无法继续履行，上诉人作为东百大楼业主，本应当提供充分的证据证明其主张，但其于诉讼中提供的证据并不足以证明东百大楼B楼必须拆除以及拆除的具体事宜；而事实上讼争租赁场所至今未被拆除、仍处于空置状态，故上诉人的上述主张不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费28388元，由上诉人福建东百集团股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 缪 羽
二〇一四年九月五日
书 记 员 赵雪莹