广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初10376号原告：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇。法定代表人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翠安，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：陈海峰，男，1988年11月出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告中山市雷成物业管理有限公司（以下简称雷成公司）与被告陈海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷�公司的委托诉讼代理人张翠安到庭参加诉讼，被告陈海峰经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告雷成公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的租赁合同于2015年8月21日解除；2.被告支付租金(按照合同约定每月租金7990元，自2014年11月1日起计算至2015年7月31日）及滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率四倍，自2014年12月1日起计算至清偿之日止）给原告；3.被告支付水电费2874元、公摊费11468元，物业管理费3948元，合计18290元给原告；4.被告支付歇业违约金8000元原告。事实和理由：原告与被告于2013年12月7日签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告位于中山市××电信××办公大楼物业××6卡，租赁面积47平方米，租期为三年，自2014年8月1日起至2017年1月30日止，每年租金分四期，每期应提前交三个月租金23970元，合同签订时交纳2014年8月1日至同�10月31日的首期租金和22440元保证金；逾期交租按日3%计收滞纳金，歇业每日按月租金5%计收违约金，超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上的，原告有权停电或收回卡位并终止合同、没收保证金。合同签订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告仅交纳保证金和首期租金后便以各种借口拖延交付租金及拒不交纳水电费、公摊费及管理费，并自2015年3月1日后无故歇业至今。对此，原告多次要求被告尽快交纳各种应缴费用并开门营业，但被告至今未履行合同约定的义务。原告不得已于2015年8月1日控制上述租赁物，之后对外出租，并于同年8月21日向被告发出解除合同通知书。雷成公司提供证据如下：1.物业租赁合同；2.催款通知单；3.租金通知单；4.每月费用清单收据；5.解除合同通知书；6.EMS快递单；7.建设工程规划许可证、施工许可证；8.电费发票。陈海峰未提出答辩意见，也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月31日，雷成公司（甲方）与陈海峰（乙方）签订物业租赁合同，约定乙方租赁甲方位于中山市古镇电信新办公大楼物业（即电信商照城）第2层6号商铺，面积约47平方米（含公摊面积），月租金按170元每平方米计7990元，物业管理费按每平方米6元计282元；租期自2014年2月1日起至2017年1月31日止，年租金95880元，均分四期交付，先交租后使用，逾期按日租金3%计收滞纳金，超过每月正式交租日10天的，甲方有权停电或收回卡位并终止合同；乙方需在签订合同当日交纳2014年8月、9月、10月的租金23970；乙方在签订合同时一次性交纳三个月租金23970元作为押金，租赁期满时甲方验收物业合格后退回；甲方负责水、电的安装，电路安装到每个卡位门口（包括电表）；全中央空�出风口到每个卡位，本物业正式使用后空调费用按合同计租面积与总面积的比例平摊，每月收取一次；乙方每日须正常开门营业，歇业则每日按月租金5%收取违约金；甲方违约须退还双倍押金及已交但未使用的租金，被告违约须即刻搬离物业，不得追讨剩余租金和押金；如乙方未能依约如期如数交纳水电费用，则应向甲方支付违约金（按供水供电事业公司规定处理）；乙方拖欠租金或管理费15天以上的，甲方有权单方面终止合同，没收保证金，收回物业重新招租而无需对乙方做出任何补偿等内容。合同签订后，雷成公司依约将上述租赁物交付陈海峰使用，陈海峰支付押金23970元及至2014年10月31日的租金、至2014年5月31日的物业管理费。尚欠2014年11月1日至2015年7月31日的租金71910元，2014年6月1日至2015年7月31日的物业管理费3948元及公摊电费至今未支付。陈海�于2015年3月起停止营业。同年8月31日，雷成公司收回上述租赁物业。另查明：2012年5月31日，中山市城乡规划局发给中国电信股份有限公司中山分公司关于中山市古镇电信业务楼工程的《中山市建设工程规划许可证》，许可该工程建设为1幢共5层，建设规模4740平方米。同年11月23日，中山市住房和城乡建设局发给中国电信股份有限公司中山分公司《建设工程施工许可证》。上述业务楼已建成并投入使用，加上相邻的一栋三层建筑物，两栋楼的面积共10000平方米，日常使用产生公共电费，其中2014年8月84621.52元、9月90093.34元、10月97971.96元、11月50277.79元、12月60445.35元，平均每月公共电费76682元。又查明：案外人尹宜春等人向中山市城市管理行政执法局古镇分局（以下简称古镇执法分局）投诉古镇镇电信商照城违法建设。古镇执法分局于2015年10月20日回复称：“经古镇规划部门调查后答复，投诉情况基本属实，我分局将按照规划答复意见进行查验，并按立案程序进行依法处理。”本院依法向古镇执法分局调取上述回复中提及的古镇规划部门的答复，即中山市城乡规划局古镇分局（以下简称古镇规划分局）于2015年10月13日出具的《关于对古镇镇六坊村沎仔北围电信商照城进行界定的复函》，该复函称：“古镇镇电信商照城已完成规划报建，是一幢五层的办公楼，于2013年10月9日通过规划验收。该建筑验收后首层加建夹层，顶层加建铁棚，现状为七层建筑。相邻的三层建筑没有办理报建手续。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案租赁房屋第2层6号铺位是在原规划建设的房屋首层加建的夹层，是未按建设工程规划许可建设的建筑物，依法应当认定雷成公司与陈海峰就案涉租赁房屋签订的《物业租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”涉案合同无效，自始没有法律约束力，故不需要作解除处理，合同约定拖欠租金的滞纳金、歇业违约金等条款对双方没有约束力，雷成公司请求解除涉案《物业租赁合同》及据合同的约定请求拖欠租金的滞纳金、歇业违约金等缺乏理据，本院均不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，雷成公司请求陈海峰按合同约定的租金支付房屋占用费、公摊费、物业管理费理据充分，本院予以支持。房屋占用费按照合同约定每月租金7990元自2014年11月1日起计算至2015年8月31日止共71910元；公摊费根据雷成公司提供的2014年8月至同年12月的电费发票及上述两栋楼的建筑面积10000平方米计算平均每月公共电费为76682元，故按合同约定及涉案租赁房屋实际支出的公共电费，本院酌定公摊电费按每月每平方米8元计算，自2014年6月1日起至2015年7月31日止的公摊电费为5264元；物业管理费按照合同约定每月282元自2014年6月1日至2015年7月31日3948元。雷成公司请求陈海峰支付水电费2874元，仅提供其单方制作的月费用清单，未经陈海峰确认，故本院对雷成公司主张的水电费不予认定，对其请求的水电费不予支持。陈海峰经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告中山市雷成物业管理有限公司与被告陈海峰签订的《物业租赁合同》无效；二、被告陈海峰于本判决发生法律效力之日起七日内支付房屋占用费71910元、物业管理费3948元、公摊电费5264元给原告中山市雷成物业管理有限公司；三、驳回原告中山市雷成物业管理有限公司�其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2494元，由被告陈海峰负担。上述费用原告中山市雷成物业管理有限公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  蒋豫波审判员  黎 妙审判员  姚红波二〇一七年三月十日书记员  陈少颜黄小妮