浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0402民初2556号
原告：曹佩君,女,1971年3月19日出生,汉族,住嘉兴市南湖区。
委托代理人：周敏，浙江圣文律师事务所律师。
被告：嘉兴市南湖创业园后勤服务中心,住嘉兴市南湖创业园综合楼三楼,组织机构代码：330402000033093。
投资人：杨雷湧。
被告：杨雷湧，男，汉族，1955年4月9日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。
原告曹佩君因与被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年5月4日受理后，依原告申请追加杨雷湧为被告，依法由代理审判员蒋莉独任审判，于2017年6月6日、2017年7月12日两次公开开庭审理了本案，原告曹佩君的委托代理人周敏、被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心的法定代表人杨雷湧两次均到庭参加诉讼，第二次庭审原告曹佩君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2016年11月24日原告经朋友介绍与被告签订合同，租赁被告位于中环路西侧、创业路北侧嘉兴市××区创业园后勤服务中心综合楼1幢办12室西边间用于经营服装，双方约定租赁期限为2016年11月25日至2017年11月25日，年租金为30000元，水电费保证金为2000元。双方还约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家法律、以及双方签订的其他协议(合同)另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。”合同签订后，原告支付租金、保证金及转让费给被告，被告交付房屋给原告，原告随后进行装修并开始经营，但2017年3月初，案外人谢蓉突然口头告知该房屋已被其通过法院拍卖程序购买，明确收回该房屋不再出租给原告使用。4月初，谢蓉向原告发送书面腾退告知书，并限期原告搬走。随后谢蓉采取了堵门、断水等措施导致原告无法继续经营，原告与谢蓉及被告多次商议，谢蓉均明确收回房屋，被告屡次推托，原告无奈向法院起诉。原告认为原告合同虽然是和被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心签订的，但是相关款项是杨雷湧收取的，杨雷湧作为嘉兴市南湖创业园后勤服务中心个人独资企业的投资人，理应对原告的损失承担连带赔偿责任。为维护原告权益，故诉请判令：1、解除原告和嘉兴市南湖创业园后勤服务中心之间的租赁合同；2、被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心赔偿原告损失54158.00元(2016.4.7-2017.11.25期间租金2500*7+2500/30*19=19083元，装修损失29205*（365-135）/365=18403元，营业损失按2016年浙江省私营单位平均年工资38689元/年计算三个月，退还水电押金2000元和转让费5000元。)3、被告杨雷湧对上述赔偿承担连带责任。
两被告答辩称，第一，原告租赁房屋是从上家陈福根转让过来的，被告只是好心帮忙转让一下，被告收取的租金、押金、转让费都转交给陈福根了。被告和原告签订合同是因为原告需要办理营业执照，关于上家转让情况，合同有注明，老娘舅调解接待登记表也有记录。第二、涉案房屋是一个房产证分两个门面，东边那间租给谢蓉2017年4月28日到期的，西边那件租给陈福根，到2017年11月28日到期的。拍卖的时候被告在法院有谈话记录的。谢蓉通过拍卖买下涉案房屋，应该接受房屋现状的，没有权利来赶原告，原告自己生意不好不想做了，自己退出与被告无关。第三、4月30日后租金，同意退还，水电押金同意退还，要求扣除4月费75.7元。装修原来就有的，二楼装修没动，一楼地板是之前的，就补了几块，门头原告确实做了，墙刷了，门换了，卫生间马桶是新的，灯是有的，摄像头被告不清楚。营业费不认可。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份、收款收据三份，证明原、被告于2016年11月24日就涉案房屋西边间签订房屋租赁合同，租期一年，自2016年11月25日至2017年11月25日，原告当天支付被告杨雷湧水电押金、转让费及一年房租费。
2.装饰费用微信聊天及支付记录一组，照片一组，证明原告租赁涉案房屋进行了装修，花费装修费用。
3．腾退告知书一份、堵门视频一份，证明案外人谢蓉阻挠原告开店，要求原告腾退的事实。
4．2017年4月11日、4月14日、4月16日及4月25日的原告和被告杨雷湧的电话录音四份，2017年3月31日和4月17日接待登记表二份、中止调解告知书一份，证明因谢蓉阻挠开店，原告多次和被告杨雷湧协商处理未果。
5．执行裁定书一份、涉案店铺拍卖公告两份，证明被告明知涉案店面房屋要被法院拍卖，还和原告签订租赁合同，签订合同后被告未将原告租赁时间反映给法院，拍卖公告显示涉案房屋上的租期到2017年4月28日。
两被告对原告提供的证据1、4、5无异议，对证据2装修费用不清楚，原告自己装修与被告无关，二楼装修没动，一楼地板是之前的，就补了几块，门头原告确实做了，墙刷了，门换了，卫生间马桶是新的，灯是有的，摄像头被告不清楚。对证据3不清楚，但确实曾看到过一个长柜子挡在原告门前。
针对自己的抗辩，两被告提供房屋租赁合同一份、收条一份，证明涉案房屋是原告从上家陈福根处转让过来的，陈福根的合同三年的，2017年11月28日到期。说明下，陈福根三年租金全付清了，做了两年不想做了，想转租，因为在外地，被告杨雷湧好心帮忙转一下，收取的押金、转让费和租金都转交给陈福根了。
原告对两被告提供的证据不清楚，原告从未和陈福根接触过，原告承租涉案房屋都是和被告杨雷湧沟通的，合同也是直接和被告签的，所有的钱也都是杨雷湧收的。所谓的转让费是因为二楼有装修，所以收了5000元转让费。
为进一步查明案件事实，本院调取了2016年9月27日杨雷湧签字的执行笔录一份并出示给原、被告双方，原告质证认为笔录记录时间发生在原告承租之前，被告陈述西边间租期为一年，与被告庭审提提交的陈福根合同租期三年不一致；且被告庭审陈述提交了谢蓉的合同，陈福根的合同至今未提交法院执行部门，能够证明杨雷湧并未向法院明确原告租赁的西边间房屋租赁到期日。两被告质证认为笔录上杨雷湧的签字属实，但记录内容与被告杨雷湧的记忆内容不符。
本院认证如下：原告提供的证据1、4、5经质证无异议，本院予以认定，原告提供的证据2、3与其他证据能够相互印证，本院予以认定。本院调取的执行笔录经杨雷湧签字确认，本院予以认定。被告提供的证据涉及案外人，真实性难以核实，且证据显示的租期三年与杨雷湧在执行笔录中陈述“租期为一年”不一致，本院不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心系个人独资企业，杨雷湧是投资人。被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心将其名下的嘉兴市创业路北1幢办12室房屋分为东、西两间店铺出租。2016年10月26日，本院因其他案件做出（2016）浙0402执645号之一执行裁定书裁定拍卖嘉兴市南湖创业园后勤服务中心所有的坐落与××创业路北××、××、××房产以及相应土地使用权。在此之前，本院执行人员于2016年9月27日对被告杨雷湧进行了询问并制作了书面笔录，杨雷湧在笔录中陈述“12室东边间已出租给谢蓉，租期为一年……西边那件出租给一个装空调的人，具体名字记不清了，租期为一年，租金也已付清”。杨雷湧确认当时只向执行人员提交了12室东边间谢蓉的租赁合同，12室西边间租赁合同因没找到至今未提交执行人员。本院在作出（2016）浙0402执645号之一执行裁定书后对嘉兴市创业路北1幢办06、12、17号房产进行了网上拍卖，其中涉案的12室房屋拍卖信息上注明“拍品已出租，租期至2017年4月28日，租金已付清”。2016年11月24日，杨雷湧和原告就涉案12室房屋西边间签订为期一年的租赁合同，租期自2016年11月25日至2017年11月25日，租赁合同上加盖了被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心的公章。11月24日签订合同当天，杨雷湧向原告收取水电物业押金2000元、转让费5000元、一年租金30000元。合同签订后原告对涉案店铺进行了装修，花费装修费用29205元（含灯具1000元，监控1940元，门头等5265元，硬装、吊顶等21000元）。
涉案12室房屋东边间的原承租户谢蓉通过法院拍卖取得涉案房屋的所有权。因为前一天谢蓉口头通知原告搬离，2016年3月31日原告到街道老娘舅寻求帮助，街道老娘舅联系杨雷湧处理，杨雷湧电话表示“原告可以找被告处理，同时如果有人要求原告强制搬，原告可以打110报警”。2016年4月7日，谢蓉发送书面告知书给原告，告知原告4月10日开始谢蓉将对店面装修改造，先打通二楼隔断，要求原告4月30日前清空货架及有关财物并搬离。此后谢蓉搬柜子挡在原告经营的店铺门口，期间原告多次和被告杨雷湧解决此事，也到街道司法所调解过，均未能解决。4月30日原告拆走监控、灯具后搬离涉案店铺。搬离时，谢蓉已打通二楼隔断。
本院认为，原告与被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均有约束力。租赁期间内，出租人应当保证租赁房屋不因第三人主张任何权利而影响承租人对租赁房屋的正常使用。即出租人在租赁期间对租赁物负有权利瑕疵担保义务，若违反权利瑕疵担保义务的情形，承租人可以要求减少租金或不支付租金；在构成根本违约时，承租人也可以解除合同。本案两被告在明知涉案房屋已被法院查封进入拍卖程序的情况下和原告签订房屋租赁合同。法院查封后设立的租赁关系对房屋受让人无约束力。故本案涉案房屋受让人谢蓉有权要求原告腾空租赁房屋，原告租赁使用涉案房屋的目的因此不能实现，被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心的行为已经构成根本违约，原告有权依法解除双方间的房屋租赁合同。
两被告抗辩称原告所租涉案房屋从上家陈福根处转让过来，该说法原告不予认可，根据庭审查明情况，本院对该抗辩意见不予采信。理由如下：1、从双方签订租赁合同的过程来看，整个租赁合同签订过程中都是两被告在和原告沟通租赁事宜，陈福根从未出现过，两被告也未向原告出示过陈福根的书面委托；2、涉案租赁合同也是原告和两被告签订的，所有款项也都是被告杨雷湧收取的，原告未和陈福根签订过任何转租协议；3、两被告提交的陈福根租赁合同租期和被告杨雷湧之前向法院陈述的租期不一致，陈福根未能出庭作证，陈福根出具的收条也未有其他证据佐证。退一步讲，即便两被告陈述的原告从上家转租事实属实，两被告在涉案房屋拍卖前未向法院陈述清楚租赁到期时间，至今也未提交相应租赁合同给法院，导致上家的租赁关系不能约束房屋受让人，导致原告不能正常使用涉案房屋，原告亦有权解除租赁合同。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施并有权要求赔偿损失。关于租金，因原告已全额缴纳了一年租金30000元，对于未能正常使用租赁房屋期间的租金有权要求退还，依据本案查明情况，案外人谢蓉自2017年4月7日即书面发函要求原告腾退并随即采取堵门措施，原告要求退还2017年4月7日至2017年11月25日（即7个月19天）期间租金共计19083元系合理要求，本院予以支持。关于押金2000元，原、被告双方一致同意扣除2017年4月份水、电、卫生费共计75.7元后退还1924.3元，本院予以确认。关于转让费，双方均确认之前收取5000元转让费是因为有装修，考虑到原告对原有装修进行了改动，且对未改动的装修部分使用了一段时间，本院酌情确定退还转让费的金额为2500元。关于原告新装修部分的损失，原告确认灯具和监控已在撤离租赁房屋时拆走，新装修总费用29205元扣除该两部分涉及的2940元费用后余26265元，再扣除原告正常使用租赁房屋的租期对应的装修价值后为26265*（365-135）/365=16550.55元，该部分装修价值确属原告的实际损失，被告应予赔偿。关于营业损失，因为原告无法正常使用涉案租赁房屋，原告需要另行寻找房屋并装修后再经营，期间确实会有营业损失，原告按浙江省私营单位平均工资38689元/年主张三个月的营业损失共计9672元，系合理要求，本院予以支持。因涉案租赁房屋的房屋租赁合同由嘉兴市南湖创业园后勤服务中心和原告签订，嘉兴市南湖创业园后勤服务中心理应承担原告主张的上述退款和赔偿义务。
另，依据个人独资企业法第二条、第三十一条的规定，个人独资企业的财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，当企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。被告杨雷湧作为嘉兴市南湖创业园后勤服务中心的投资人，原告主张杨雷湧对嘉兴市南湖创业园后勤服务中心承担的上述退款及赔偿义务承担连带责任，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十八条、第九十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>的理解与适用》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告曹佩君与被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心于2016年11月24日就综合楼1幢办12室西边间房屋签订的房屋租赁合同解除；
二、被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心于本判决生效后七日内退还原告曹佩君租金19083元、押金1924.3元和转让费2500元；
三、被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心于本判决生效后七日内赔偿原告曹佩君装修损失16550.55元；
四、被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心于本判决生效后七日内赔偿原告曹佩君营业损失9672元；
五、被告杨雷湧对被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心承担的上述第二、三、四项付款义务承担连带赔偿责任。
六、驳回原告曹佩君的其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取577元，由原告负担77元，被告杨雷湧和被告嘉兴市南湖创业园后勤服务中心负担500元，于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 蒋 莉
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 王雯琪
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1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。