上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2683号
上诉人（原审被告）：上海嘉友餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区车墩镇莘莘路32号2216。
法定代表人：谢宗秋，董事长。
委托诉讼代理人：张华，上海市宝恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海家乐福食品工业有限公司，住所地上海市松江工业区松东路301号。
法定代表人：黄裕翔，董事长。
委托诉讼代理人：方啟敏，上海众律律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹伟宪，上海众律律师事务所律师。
上诉人上海嘉友餐饮管理有限公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人上海家乐福食品工业有限公司（以下简称家乐福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初8365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉友公司之委托诉讼代理人张华、被上诉人家乐福公司之委托诉讼代理人方啟敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
嘉友公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：上诉人已经向被上诉人支付了2016年4月至2017年4月的租金人民币（下同）8,800元。2017年2月13日上诉人向被上诉人支付了2万元租金、15日支付了1万元租金，对应的租金截至日为2017年4月20日、2021年10月5日。被上诉人至今未完全向上诉人交付租赁物，截至到一审庭审期间，租赁物厂房内仍然存放了被上诉人的二台报废锅炉和其他工业杂物，租赁物约2,000平方米场地上摆放了被上诉人约1,000多平方米的活动冷库，正是基于上述事实，上诉人和被上诉人之间至今未办理过租赁物交付手续。
家乐福公司辩称，上诉人未按约支付租金，被上诉人依法享有法定解除权，一审认定事实正确，希望二审法院维持原判。
家乐福公司向一审法院起诉请求：1.判令解除家乐福公司、嘉友公司之间于2015年4月20日签订的《租赁合同》；2.判令嘉友公司向家乐福公司返还上海市松江区工业区XX路XX号240平方米厂房及约2,000平方米的空地（以下简称涉案场地）；3.判令嘉友公司向家乐福公司支付租金及使用费（按每年8,800元的标准，从2016年4月20日计算至实际返还租赁物之日止）；4.判令嘉友公司恢复租赁物原状，拆除其在租赁物上的违法搭建。
一审法院认定事实：涉案租赁物登记的权利人为家乐福公司。
家乐福公司曾作为甲方（出租方），与嘉友公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案租赁物，用途为办公、储物，如需改变使用用途，可与甲方另行协商。乙方对甲方所要出租的厂房与场地作出了充分了解，愿意以现状承租。在该合同生效之日起三日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片，对分期交付的，分期交接确认。租期从2015年4月20日至2043年11月18日止。厂房及场地年租金为8,800元，保证金为5,000元，租金先付后用，一年一付，乙方应于每期房租到期前10天内支付下期租金。该合同第九条约定，乙方承租范围的维修费用，属乙方改建、装修、装潢部分均由乙方承担。租赁期间，可以在不改变承租房屋原有结构的情况下进行装修装潢。如需改变房屋主体结构的，乙方需经甲方同意后再进行改造。乙方装修活动或增设设备所需的手续及相关费用均由乙方自行办理和承担，且乙方的装潢活动须符合消防等有关部门的要求。第十条约定，乙方未经甲方同意，擅自对租赁的大楼与场地进行装潢、增设他物或私自改造的，甲方可提前解除该合同，并有权要求乙方赔偿损失。第十二条约定，租赁合同期满或合同解除，则乙方所有改建、装修、装潢、均属乙方所有，但乙方如欲拆回改建、装修、装潢之材料或物件，乙方须保证不得损坏甲方原有之建筑物及建筑物之原状，否则乙方须负责修复及恢复原状，并经甲方认可，否则乙方须承担所有修复或损失破坏之全部费用。乙方自愿随大楼与场地一起移交于甲方，甲方不予补偿。甲方不需要的，乙方应负责恢复原状。合同期满或合同解除后一个月内乙方仍未按甲方的要求向甲方交还租赁的大楼与场地的，甲方有权自行收回，届时租赁大楼与场地内的任何遗留物品甲方有权作为废弃物处理。且甲方恢复原状、清理废弃物的全部费用由乙方承担，租赁期满至恢复、清理完毕期间，乙方需按最后一年的日租金标准支付甲方租金，并承担水、电、物业、电话、网络等相关费用。
一审诉讼中，双方一致确认，该合同系倒签，真实的签约日期为2016年4月20日。家乐福公司、嘉友公司各自提供了一份《租赁合同》，合同条款一致，但嘉友公司所提供《租赁合同》乙方落款处的书写的签约时间有改动痕迹（似将2015年4月20日改为2016年4月20日）。家乐福公司指出，2015年4月20日，双方即已通过协商达成合意，由嘉友公司向家乐福公司承租涉案场地，且当天就完成了交付。嘉友公司也实际支付了2015年4月20日至2016年4月19日期间的租金8,800元和租赁保证金5,000元。只是未及时签订书面租赁合同，直到2016年4月20日双方才正式签订了租赁合同，并且将双方的营业执照复印件及涉案场地对应的上海市房地产权证作为附件。当时《租赁合同》的落款处的日期均写了“2015年4月20日”，但嘉友公司私自将其手中的合同做了修改。
一审诉讼中，家乐福公司称，之所以约定年租金8,800元，系考虑到废弃的锅炉房和空地的使用价值不大，且租赁物整体位置较偏僻，租给嘉友公司主要供其堆放货物，故而标准较低。嘉友公司对此不予认可，并称租价不高的真实原因是双方当时关系较好，且家乐福公司委托嘉友公司在案外的另一块土地上招租，系有求于嘉友公司，才给予了优惠。
一审诉讼中，家乐福公司为证明嘉友公司擅自转租，提供了2016年8月12日由谢宗秋出具给朱国民的租房定金收据。嘉友公司对其真实性无异议，但称其与朱国民之间的租房合同并未实际履行，不能算作转租。
一审诉讼中，家乐福公司称嘉友公司存在违章搭建，并提供诉讼中拍摄的现场视频为证，嘉友公司仍坚决否认其进行了违章搭建。家乐福公司还提供了2017年5月3日松江区城管局谈话通知书、违法搭建法律后果告知单、限期拆除违法建筑事先告知书、责令限期拆除违法建筑决定书等证据，证明嘉友公司违法搭建的事实。对此，嘉友公司称，上述文书的真实性无异议，但指出该文书的送达对象系家乐福公司，仅凭这些文书无法证明嘉友公司进行了违章搭建。另家乐福公司称，2016年9月嘉友公司开始进行违法搭建时其就发现了此事，并及时以口头方式向嘉友公司提出交涉。交涉无果后，于2017年5月23日向松江城管局进行了举报。
一审审理中，一审法院要求双方提供8,800元已付款的收付凭据，但双方当事人均未提供。另，嘉友公司提供了银行对账单及证人朱某的证词，证明朱某代其向家乐福公司支付过1万元、2万元的租金，已提前预付了租金。对此，家乐福公司称，该3万元，其法定代表人确实收到了，但该3万元与本案无关，而是家乐福公司、嘉友公司与案外人张某之间就案外的土地租赁合同项下的租金，为证明所言非虚，家乐福公司提供了该份于2016年5月13日签订的土地租赁合同为证。嘉友公司对该租赁合同的真实性无异议，但不认可家乐福公司的说法。另其申请朱某出庭作证。证人朱某称，其和嘉友公司的法定代表人谢宗秋系朋友，受其指示，于2017年2月13日向家乐福公司法定代表人黄裕翔的账户转账了2万元。此后，谢宗秋称不够，就又让其转了1万元。对于上述3万元，谢宗秋明确告知是租金。但具体是哪块场地对应的租金，证人表示不清楚，其对家乐福公司、嘉友公司之间涉案租赁合同的相关事宜也表示不清楚。嘉友公司对朱某的证言无异议，但家乐福公司质证认为：一则，证人并不清楚家乐福公司、嘉友公司之间租赁的相关事宜，其仅是受谢宗秋委托而付款，对款项性质并不清楚。二则，若证人所付果真是本案合同项下租金的话，在支付2万元后，根本不存在不够还需再付的情形。故不认可嘉友公司的证明目的。为查明事实，一审法院向双方出示了案外人张某起诉家乐福公司、嘉友公司的另一起房屋租赁合同纠纷的笔录，双方对该笔录均无异议。
一审诉讼中，关于租赁保证金5,000元，家乐福公司要求充抵租金或使用费。另一审审理中，家乐福公司表示，对于合同部分解除、部分无效的后果处理问题，均已在本案中充分主张。另经一审法院释明，嘉友公司未对合同无效或者解除的后果提出反诉。家乐福公司也未申请追加实际使用人为第三人参加诉讼。
一审法院认为，首先，关于合同的效力及状态问题。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。家乐福公司、嘉友公司所签《租赁合同》的租期超过了二十年，则超过部分无效，未超过部分系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。关于该合同有效部分是否解除的问题。起诉时，家乐福公司提出了两点理由，一是未按约支付租金，二是违法搭建和转租。关于前者，主要争议在于朱某所付3万元究竟是否本案租赁合同项下的租金。对此，一审法院认为，一则，根据家乐福公司、嘉友公司之间与案外人张某所涉纠纷的审理情况，该3万元无论是从付款习惯还是从付款方式及金额上看，均非本案所涉《租赁合同》项下的钱款，在家乐福公司提出异议的情况下，嘉友公司也未提供充分的证据加以证明，故一审法院不予认定。由此，嘉友公司确实存在迟延付款的违约行为，家乐福公司有权解除《租赁合同》的有效部分。至于擅自转租，因家乐福公司并未提供充分的证据予以证明，一审法院难以认定。至于嘉友公司违章搭建的问题，亦不能作为解除合同的事由，理由为：根据家乐福公司陈述的情况，其于2016年9月早已发现嘉友公司的搭建行为，却未提供证据证明其曾及时表达过异议或者反对，而现有证据仅能反映出其于2017年5月才向相关部门反映违建情况；另从2016年5月13日双方共同作为甲方与案外人签订租赁合同一事也可看出，双方之间同期还存在其他合作项目，据此，综合案情，应推定家乐福公司对嘉友公司的违法搭建持默示同意态度，故此，家乐福公司无权以此为由解除合同。
其次，关于合同部分解除、部分无效的后果处理问题。无论是合同部分解除、还是合同部分无效，嘉友公司除了应结清欠付的租金或使用费外，还应及时返还租赁物。未及时返还的，还应支付实际占有期间的使用费。家乐福公司主张参照原合同标准计算使用费并无不妥，一审法院予以支持。至于租赁保证金5,000元，家乐福公司的主张亦无不妥，一审法院予以采纳。此外，关于租赁物的交付问题，嘉友公司所提家乐福公司未完全交付租赁物的抗辩，缺乏说服力，一审法院不予采信，理由有三：一则若租赁物未交付，嘉友公司为何还要配合家乐福公司倒签合同，并支付相应的使用费。且根据嘉友公司所述，提前支付费用缺乏合同及事实依据，家乐福公司也不认可。三则，一审法院审理中要求双方法定代表人本人到庭，但双方均未配合，由此导致的不利后果，由双方各自承担。
最后，对于家乐福公司所提恢复原状的诉请，一则家乐福公司未能提供证据证明交付时的原状到底是什么样子；二则合同中约定嘉友公司可以进行相应的装修和改建；三则基于与上述合同解除事由中同样的分析，故一审法院对该项诉请不予支持。
一审法院据此判决：一、上海家乐福食品工业有限公司与上海嘉友餐饮管理有限公司之间于2016年4月20日签订的《租赁合同》中租赁期限超过二十年部分无效、未超过二十年部分予以解除；二、上海嘉友餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海家乐福食品工业有限公司返还上海市松江区工业区XX路XX号240平方米厂房及约2,000平方米的空地；三、上海嘉友餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海家乐福食品工业有限公司租金及使用费（按每年8,800元的标准，从2016年4月20日计算至实际返还上述厂房及空地之日止，租赁保证金5,000元从该款中抵扣）；四、驳回上海家乐福食品工业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由上海嘉友餐饮管理有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人通过朱某代付的3万元是否为本案《租赁合同》项下的租金以及租赁物是否已完全交付。
关于第一个焦点，上诉人二审中仍坚持认为其通过朱某代付的3万元为本案《租赁合同》的租金，对此本院认为，首先，根据双方的《租赁合同》约定的租金支付方式为一年一付，年租金8,800元，故3万元已远远超出年租金的金额，并无必要；其次，若朱某代付的费用确系本案《租赁合同》项下的租金，则在朱某第一次转账2万元后，更无必要再转账1万元；第三，被上诉人对该3万元款项已作出解释，在案外人张某与上诉人、被上诉人的另一诉讼中被上诉人亦已确认。因此，上诉人相应上诉观点，本院不予采纳。一审法院认定该3万元并非本案《租赁合同》项下的租金并无不当，本院予以认同。
关于第二个焦点，上诉人认为《租赁合同》项下的租赁物没有完全交付，对此一审法院已作详尽阐述，而上诉人二审中亦未提供新的证据来支撑其观点的成立，故本院对一审法院的认定予以认同并不再赘述。并且，若租赁物没有完全交付，即使按上诉人所述双方的租赁关系从2016年4月开始，在本案诉讼前一年多的时间里上诉人也并未就此向被上诉人提出过异议，显然不符常理。因此，上诉人认为租赁物没有完全交付的观点，本院亦不予采纳。
至于本案《租赁合同》解除的后果，鉴于上诉人认为其在租赁物内并无搭建且二审中也未就此提出异议，故一审法院对合同解除的后果处理并无不当。
综上所述，上诉人嘉友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海嘉友餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年五月二十五日
书记员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……