上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初12222号
原告陈碧华。委托代理人李思渊，上海市四方律师事务所律师。被告上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王某甲，董事长。原告陈碧华与被告上海金盛家居市场经营管理有限公司(以下简称“金盛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理，依法由审判员陈春芳适用简易程序于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告陈碧华及其委托代理人李思渊到庭参加了诉讼。被告金盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告陈碧华诉称，2007年1月，原告与案外人上海A汽配市场有限公司(以下简称“A汽配公司”)签订《商铺租赁合同》，约定由原告将自己拥有的座落于闵行区××路×××弄×××号×××室商铺出租给A汽配公司，租期10年。合同对双方的其他权利义务均作了详细的约定。2008年1月30日，由原、被告及A汽配公司签订了《协议书》，约定由A汽配公司将与原告签订合同中的权利义务全部转让给被告，原告对此亦表示同意。原告亦与被告签订与原合同一致的新的《商铺租赁合同》。但在具体履行过程中，被告没有一次按时按量支付租金，特别自2014年起便不再支付租金，原告经多次催讨无果。被告在2016年1月12日作出书面承诺，称2014年的租金在2016年1月16日前付清。然时至今日，2014年仍有一个季度租金未向原告支付。更不用说2015年的全年租金。因被告长期拖欠租金，致使合同约定的解除合同的必要条件已经发生，原告不仅要求解除商铺租赁合同，还要求被告支付拖欠租金。同时还有权要求被告依约支付违约金人民币(下同)20万元。在被告多次不兑现合同应尽义务的情况下，原告遂诉诸法院要求判令(一)解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；(二)被告支付拖欠租金63,054.25元(自2014年10月1日起至2016年6月30日止)；(三)被告支付违约金20万元。诉讼中，原告撤回了上述第(一)项诉请，明确表示暂不要求在本案中处理。被告金盛公司辩称，拖欠租金是事实，但并非刻意。被告自2007年应政府的要求接手原告所在小区并用于家居市场的经营以来，连年亏损，没有一年赚过钱，但被告仍努力筹措资金予以支付。前6年租金早已支付完毕，但近两年由于市场大环境不景气，资金链紧张，难免会有迟延。但即便如此，被告已支付一部分租金。因此，被告请求继续履行合同，租金经双方核实一致后，会在判决生效后予以支付。对于原告提出的20万元违约金之诉求，被告认为约定的违约金金额过高，请求法院调低，即要求从每期租金的支付时间点单独起算，按欠付金额的每日万分之一的标准计算违约金。关于诉讼费的承担由法院依法判决，但对于原告违约金虚高部分的诉讼费，被告不予认可。另被告支付原告的租金是含税的，并由被告代缴5%的营业税和1‰的印花税，请求法院在判决书中予以注明。经审理查明，2008年1月28日，原告陈碧华(出租方，签约甲方)与被告金盛公司(承租方，签约乙方)签订合同编号为《商铺租赁合同》1份，约定甲方将其坐落在上海市闵行区××路×××弄×××号×××室商铺出租给乙方经营，其中甲方拥有该商铺(69.78/907.04)的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2009年7月10日，双方又签订《商铺租赁合同补充协议》1份，明确原告委托被告代开租赁发票，被告按期将租金代扣税金后汇入原告指定的上海交通银行帐号内。上述合同签订后，原告按约向被告交付了商铺。但在实际履行合同过程中，被告长期一直拖延支付租金。自2014年11月16日起，被告未再向原告支付自2014年10月1日起至今的租金。原告经多次催讨未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的1.《上海市房地产买卖合同》；2.购房款发票、契税缴款书、缴纳房地产权属登记费、维修基金、图纸费及手续费的收据；3.上海市房地产权证；4.协议书；5.原、被告签订的《商铺租赁合同》；6.交通银行客户交易清单以及原告的当庭陈述等为证。被告金盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告租赁并经营原告的商铺，应按时向原告支付租金。然在实际履约过程中，被告长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故被告除应及时向原告支付欠租外还应承担相应的违约责任。根据上述合同约定，被告逾期支付商铺租金超过3个月，即对原告构成实质性违约，应向原告支付20万元违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。然合同约定被告逾期支付商铺租金超过3个月，应向原告支付20万元违约金的金额确实过高。但本院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情调整至35,000元。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。另被告虽未到庭参加诉讼，但被告在向本院提交的书面答辩意见称，被告支付原告的租金是含税的，并由被告代缴5%的营业税和1‰的印花税，请求法院在判决书中予以注明。但考虑到由于被告目前尚未实际发生租金代扣税金的事实，且具体代扣金额尚不明确，同时原告亦已明确表示在被告向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金，故对于被告代扣税金之问题由双方另行处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈碧华自2014年10月1日起至2016年6月30日止，按照每年36,031元计算的租金63,054.25元；二、被告上海金盛家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈碧华违约金35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,245.81元，减半收取计2,622.91元，由原告陈碧华负担1,645.21元，被告上海金盛家居市场经营管理有限公司负担977.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一六年六月十七日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。