贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终419号上诉人（一审被告）江口县易通房地产开发有限公司。住所：贵州省江口县双江街道象狮大道西段（二完小对面）。法定代表人：彭义峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾先齐，该公司职工。被上诉人（一审原告）谢戈，男，1974年11月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：安正权，贵州驰宇律师事务所律师。上诉人江口县易通房地产开发有限公司（以下简称江口易通房开公司）因与被上诉人谢戈商品房预售合同纠纷一案，不服江口县人民法院（2016）黔0621民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，2017年5月8日公开开庭进行了审理，上诉人江口易通房开公司的诉讼委托代理人曾先齐，被上诉人谢戈及其诉讼委托代理人安正权到庭参加诉讼。现本案已审理终结。江口易通房开公司上诉请求：撤销江口县人民法院（2016）黔0621民初507号民事判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实理由：上诉人与被上诉人谢戈2015年2月8日签订的编号为“2015000364”、“2015000365”、“2015000366”号三份《商品房买卖合同》，合同于2015年2月9日在江口住房和城乡规划建设局予以备案，但被上诉人至今未向我公司支付购房款，故双方交易未完成，不存在上诉人违约。被上诉人与周奎是在我公司成立之前发生的合作，其之间的债权债务与我公司无关。一审认定被上诉人提供的转款票据是购房款错误。被上诉人谢戈答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。谢戈向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2015年2月8日签订的编号为“2015000364”、“2015000365”、“2015000366”号商品房买卖合同有效；2、判令被告将合同项下的1-12、1-13、1-14号房屋交付给原告；3、判令被告按合同约定支付违约金81822元（自2015年10月1日起至2016年7月31日止），2016年8月1日起至实际交付之日止以合同总款按日万分之二计算违约金；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：江口易通房开公司于2013年11月26日成立，案外人周奎系该公司的实际控制人及股东之一。2013年4月18日至2013年6月28日，谢戈及案外人姜征洪、陈安全与周奎进行经济合作，向其汇款总额达6600000元。2015年2月8日，谢戈与江口易通房开公司以签订商品房买卖合同（即本案所涉的2015000364、2015000365、2015000366号三份商品房买卖合同）形式对其前期与江口易通房开公司的经济合作进行结算，江口易通房开公司自愿将其所有的位于江口县双江街道××大道江口汽车客运中心第2、3幢1层1-12、1-13、1-14号房屋转让给谢戈，作为姜征洪合作所获收益，2015年2月9日办理了相关商品房预售合同备案登记。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同的意思虽不符合商品交易的一般性规律，但这并不能否认双方意思表示的合法性，亦不能罔顾原告谢戈基于前期合作而获得收益的合法权益及其正当性。原、被告双方签订的商品房买卖合同无法定的无效情形，故依法确认原告谢戈与被告江口易通房开公司签订的2015000364、2015000365、2015000366号商品房买卖合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告江口易通房开公司应当严格按照合同约定交付合同项下的房屋，逾期交付的还应当承担违约责任。原告谢戈与被告江口易通房开公司签订的2015000364、2015000365、2015000366号商品房买卖合同约定房屋交付时间为2015年9月30日前，逾期交房的责任均约定为“逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”，被告江口易通房开公司至今未能向原告谢戈交付合同项下房屋，已构成违约，现谢戈要求被告江口易通房开公司交付合同项下房屋，并支付逾期交房的违约金的诉讼请求于法有据，予以支持。关于违约金，原告谢戈主张的2015年10月1日至2016年7月31日期间的违约金为81822元，未超过其与被告江口易通房开公司的约定，应予支持。2016年8月1日起至实际交房期间的违约金按原、被告的约定计付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、原告谢戈与被告江口易通房地产开发有限公司于2015年2月8日签订的2015000364号、2015000365号、2015000366号商品房买卖合同有效。二、被告江口易通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告谢戈交付位于江口县双江街道××大道江口汽车客运中心第2、3幢1层1-12、1-13、1-14号房屋。三、被告江口易通房地产开发有限公司在实际交付位于江口县双江街道××大道江口汽车客运中心第2、3幢1层1-12、1-13、1-14号房屋之日起的十五日内向原告谢戈支付违约金（其中2015年10月1日至2016年7月31日期间的违约金为81822元；2016年8月1起至实际交房时止的违约金，按合同总价款每日万分之二的标准计付）。案件受理费1844元，由被告江口易通房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人江口易通房开公司提供如下证据：1.营业执照，用以证明上诉人诉讼主体资格。2.工商企业登记信息，3.转账凭证，用以证明（1）彭义峰之前不清楚四被上诉人的购房事宜，在江口县法院作的询问笔录与事实相差甚远；（2）谢戈、姜征洪、陈安全是在公司成立之前转款入周奎账户，其转账与本公司、本案无关。4.江口客运中心附属商业内部认筹协议，5.收条，6.银行交易记录，用以证明我公司未收到认筹协议的款项，不认可出具的4500800元收条。7.商品房买卖合同，8.银行对账单，用以证明被上诉人未依约支付购房余款，上诉人实际收到姜征洪及案外人谢戈、陈安全、李云高购房款476.8万元，尚欠购房款4570161元，被上诉人应付违约金60万元。被上诉人的质证意见：1、2号证据真实性无异议，是买房后变更的登记，开发要地时是以宜宾市金盛公司名义与政府签的合同。3号证据暂无法查清。4、5号收据的真实性无异议，6号证据银行交易记录不能达到其证明目的。7号证据商品房买卖合同的真实、关联性无异议，对7、8号证据证明目的有异议，监管账户不是支付方式，是抵账不是重新出钱购买。本院对上诉人提交1、2、3、4、5、6、7、8号证据的真实性予以认定。被上诉人二审提交新证据：1.合作协议书，2.合同，3.解除合同协议，用以证明投资款的原始来源。上诉人的质证意见：对这些证据的真实性无异议，但只能证明周奎与被上诉人的个人经济往来关系，与公司无关。本院对本上诉人提交1、2、3号证据的真实性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2013年5月24日，周奎（合同中作为甲方）与姜征洪、谢戈（合同中作为乙方）签订了《合作开发江口高速公路匝道口汽车站房地产项目协议书》，约定合作开发房地产项目。2013年4月18日至2013年6月28日，谢戈及案外人姜征洪、陈安全与周奎进行经济合作，向其汇款总额达6600000元。2013年12月3日，周奎（合同中作为甲方）与姜征洪、谢戈（合同中作为乙方）签订了《解除的协议》，约定解除合作协议，由甲方2014年1月26日前退还乙方投资款5000000元，甲方另补偿乙方4640000元，该补偿款于2014年3月30日前支付。若甲方不能按本协议支付上述款项，甲方按10000元/㎡的价格将“江口汽车站”的门面抵偿给乙方。2014年6月20日江口易通房开公司（合同中作为甲方，出卖人）与姜征洪、陈安全、谢戈（合同中作为乙方，买受人）签订了《江口客运中心附属商业内部认筹协议》，协议约定：乙方意向认筹甲方开发的位于江口县××大道与高速路××道交汇处××县客运中心附属商业）项目的房屋一、二号楼营业房，单价10000元/㎡,面积约450㎡。本协议签订同时，乙方向甲方预支4500800元购房款。同日，江口易通房开公司出具了收到姜征洪、陈安全、谢戈交来认筹金4500800元的收条。姜征洪购买的该房屋价款共计1493100元。本院认为，2015年2月8日江口易通房开公司与谢戈签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合同内容未违反法律法规等强制性规定，属有效合同。因双方前期是合作关系，合作协议解除后，约定用谢戈合作中投入的资金和应得利润抵扣房款是有效的，上诉人所持被上诉人谢戈未向其公司预售房专用账户支付购房款、双方交易未完成的上诉理由不能成立，不予支持。在上诉人公司成立前，周奎为获得开发项目引进资金，与被上诉人等案外人签订了合作协议，使被上诉人等案外人向周奎项目投入资金6600000元，公司成立后，上诉人又继续与被上诉人等案外人签订《江口客运中心附属商业内部认筹协议》、《收条》、《商品房买卖合同》，应视为上诉人是对周奎的行为的追认，故上诉人所持被上诉人与周奎的债权债务与上诉人无关的上诉理由不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，应予维持。上诉人所持的上诉理由不能成立，不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1845元，由上诉人江口易通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一七年五月二十七日书记员 王奕民