浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽民终字第273号
上诉人（原审被告、反诉原告）：石锦文。
委托代理人：郭海晶，浙江劳动律师事务所律师。
委托代理人：邵蕙菁，浙江劳动律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋丽美。
委托代理人：陈君毅，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。
上诉人石锦文为与被上诉人蒋丽美房屋买卖合同纠纷一案，不服龙泉市人民法院于2015年7月14日作出的（2014）丽龙民初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年8月24日公开开庭审理了本案，上诉人石锦文及其委托代理人郭海晶，被上诉人蒋丽美及其委托代理人陈君毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年7月27日，原告蒋丽美与被告石锦文通过嘉和中介签订了《房地产买卖合同》，被告将其所有的坐落于龙泉市龙渊街道东小区××幢的房产，以总价685000元出售给原告。合同第二条约定2014年8月20日支付首付款300000元，剩余购房款365000元在原告委托嘉和中介办理按揭贷款到位时付清给被告（贷款不足部分原告以现金方式支付）。同时合同第四条约定原告首付购房款日为双方办理房屋产权证过户日。合同第七条对违约责任做了明确的规定，约定合同签订成立后，若乙方（原告）违约不得请求退还已付给甲方（被告）的购房合同定金，若甲方（被告）违约应双倍返还给乙方合同定金，同时违约过错方负担另一方中介服务费，并赔偿另一方其他实际损失。合同第九条约定，法律诉讼费、律师费等相关诉讼引起的一切费用，由违约方承担。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，双方均向嘉和中介支付中介费5500元。2014年8月6日，因原告没有被告的银行账号，原告将315000元转入嘉和中介经营者张世荣账户，同日嘉和中介的工作人员即通知被告前来领取款项并办理过户手续，但被告担心贷款无法办理，拒绝前来领款亦拒绝办理过户手续，并要求房款全部付清才办理过户手续。2014年8月19日，嘉和中介工作人员再次通过电话及短信的方式通知被告前来领取首付款及办理过户手续，但被告依旧拒绝，合同无法继续履行。2014年8月21日，张世荣将315000元退还给原告。
原审法院审理认为：原告蒋丽美与被告石锦文签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，买方的主要义务是支付购房款，卖方的主要义务是办理房屋过户手续。本案中，原告于2014年8月6日将购房首付款转入嘉和中介经营者张世荣的账户，并由嘉和中介的工作人员通知被告领取首付款并办理房屋过户手续，但被告以未经银行资信审查，房产过户后办理贷款并非是按揭贷款，以及担心房产过户后余款难以追收为由，拒不领取首付款亦不配合办理房屋过户手续，在嘉和中介工作人员多次通过电话及短信敦促后仍不履行其义务，被告的行为显然已违背了双方签订的合同中第四条的约定，构成根本违约。故原告主张解除双方于2014年7月27日签订的《房地产买卖合同》并要求双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。原告主张被告支付中介费和律师费的诉讼请求，根据双方签订的合同约定，守约方的中介费及律师费由违约方承担，系双方真实意思的表现，结合本案查明的事实，对原告诉请由被告支付中介费5500元、律师费3000的主张，原审法院予以支持，对其超出部分的诉求原审法院不予支持。被告在反诉中称原告未按合同约定向被告交付购房款，导致合同无法履行，其违约方在于原告而非被告，但双方签订的合同明确约定，原告于2014年8月20日前支付首付款，余款待按揭贷款到位时付清给被告。合同签订时，被告并未提供其银行账户，合同亦未约定首付款的支付方式，原告为了能在合同约定的期限内履行其义务，于2014年8月6日将首付款先行转给嘉和中介的经营者张世荣亦符合双方通过嘉和中介买卖房屋的实际情形，可以认定原告已按照合同约定履行支付首付款的义务。故被告提出的反诉理由并不能成立，原审法院对被告提出的反诉诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十八条的规定，判决：一、原告（反诉被告）蒋丽美与被告（反诉原告）石锦文在2014年7月27日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告（反诉原告）石锦文于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）蒋丽美定金共计40000元。三、被告（反诉原告）石锦文于本判决生效之日起十日内支付原告律师费、中介费共计8500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）蒋丽美的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）石锦文的反诉请求。本诉案件受理费1025元，由被告（反诉原告）石锦文负担，反诉案件受理费63元，由被告（反诉原告）石锦文负担。
宣判后，石锦文不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人石锦文上诉称：一审法院认定事实不清，无法律依据。导致房屋买卖合同无法履行的责任不在上诉方，而是被上诉人与中介公司合伙欺诈未遂，又不按照有关法律法规正常操作造成的。一、原审法院认定，导致房屋买卖合同无法履行的主要原因是上诉人未去中介公司领取首付款。而事实是上诉人于2014年8月5日上午接到中介电话通知要上诉人去提首付款，上诉方委托妻子前去提取，结果被上诉人推托说款没有凑齐，要上诉人下午去提，下午2:30时上诉人妻子再次去中介公司提款，被上诉人闭口不提首付款之事，而与中介一起将上诉人妻子带到办证大厅去过户，由于上诉人是杭州户口没有过成，期间中介工作人员两次拿出事先写好的首付款收条要上诉人签字，上诉人认为在钱未收到之前不能签字，遭到上诉人拒绝，没有得逞。期间上诉人妻子已将信用社卡号写给了被上诉人，要求从银行转账，遭到被上诉人拒绝。对此，上诉人已对中介公司失去信任。对上述经过，上诉人已在法庭陈述，但未被原审法院采纳。8月6日中介又电话通知上诉人去中介提款，并说首付款已由被上诉人转账到该公司的张世荣个人账户，上诉人回电要求从银行转账，并明确指出双方都没有委托中介代收首付款，上诉人没有必要到中介提首付款。原审法院认为，合同亦未约定首付款的支付方式，而事实是合同第二条第二款明确约定乙方于2014年8月20日，首付给甲方即上诉人购房款30万元。并未委托中介代收付首付款，即使中介可以代收，张世荣个人账户也无权代收。且从被上诉人与张世荣的转账小票看，纯属个人经济往来，与首付款无关。根据建设部2011（8）号文件关于《房地产经纪管理办法》第二十四条规定：“房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。”另外，购房合同明确约定交付期限是8月20日，按照被上诉人辩称“没有原告（上诉人）账号而将首付款转入中介公司的个人账号”，其所称打款的时间为8月6日，从时间点上来看，8月6日离8月20日付款期还有将近半个月时间，被上诉人有充足的时间可以联系上诉人并打款给上诉人，因为合同中都有双方联系方式，被上诉人完全可以在半个月时间内得到上诉人的账号，事实上2014年8月5日上诉人在龙泉市政府行政审批中心已经将自己的账号写给了被上诉人。综合以上事实，上诉人并不存在违约的情形，一审认定上诉人不领取首付款构成根本违约无事实和法律依据。被上诉人违反法律规定的操作流程和合同约定。上诉人拒绝提款合理合法。二、房屋买卖合同第二条第二款明确约定，其余购房款36.5万元在乙方（被上诉人）委托嘉和房产中介服务部办理按揭贷款到位时付清给甲方（上诉人）。双方签订的买卖合同明确约定购房款应当以按揭贷款办理，按揭贷款办理的本意即通过银行这一第三方机构为被上诉人发放贷款而保证上诉人尾款得以安全收到。上诉人为了保障尾款的安全，多次口头或电话催促被上诉人到指定银行办理按揭贷款的有关申请审批手续。但到目前为止，被上诉人没有提供任何按揭贷款申请审批手续的资料，上诉人要求被上诉人严格按二手房按揭贷款的正规流程操作，均遭拒绝，中介还多次辩称就是要等房产过户后再行贷款，上诉人认为这样的操作就是抵押贷款。它与按揭贷款有本质区别，不能保证尾款的安全。根据银监发（2009）59号文件第二条“严格贷前检查和按揭贷款的发放标准。严格借款人资格审查、核实借款人首付款真实情况，防范假按揭，假首付现象的发生”等有关规定，按正规的操作流程，首付款应由银行监管，待银行对被上诉人资格审查通过后，再由银行将首付款转入卖方指定账户，然后进行房产过户。上诉人的要求都是正常合理的，出发点都是为了保证该房屋买卖合同得以正常履行。上诉人要求按正规流程操作，并无过错。被上诉人违反银监会有关文件规定，又未按正规流程操作，致使合同无法履行，显然违约方是被上诉人。三、被上诉人出具的2万元定金收条并非上诉人所签，而是中介公司人员伪造。上诉人具有大学文化，要人代写一张收条不符合常理。被上诉人出具的6000元中介费收条也是事后伪造的，且与合同中5500元中介费不符，中介人员辩称500元为按揭手续费不符合事实，因在合同中已注明银行按揭手续费为1.5%。四、上诉人也交了5500元中介费，中介公司理应站在中间的立场上，但事实是中介与被上诉人为一伙，据上诉人了解，被上诉人实为中介的一个托，没有固定收入，也不具备按揭贷款的资格，从中介三名所谓工作人员为被上诉人出庭作证可以看出他们关系非常不一般，而且从证词看许多与事实不符，而均被原审法院采纳，上诉人表示不服。综上，请求二审法院撤销龙泉市人民法院作出的（2014）丽龙民初字第370号民事判决第二项、第三项，改判被上诉人向上诉人支付中介费5500元；一、二审案件诉讼费、律师费由被上诉人负担。
被上诉人蒋丽美答辩称：一、本案中无论是双方签订二手房买卖合同时，还是合同订立后，上诉人从未向答辩人提供过任何银行账号，也不存在其曾要求上诉人通过银行转账支付购房款30万元的事实，故上诉人第一点所述根本不是事实。根据双方合同的约定，答辩人支付首期购房款的日期就是双方办理房屋产权过户的日期，而且双方又是共同授权嘉和房产中介服务部来办理该产权过户手续的。据此答辩人在2014年8月6日（比合同约定时间还提早十几天）将购房首付款转入嘉和中介经营者张世荣账户，并由嘉和中介的工作人员通知上诉人前来领取以及协助办理房屋过户手续，这是十分正当的履行合同的方式。但是作为卖方的上诉人在知晓答辩人已经具备交付首期购房款条件的情形下，经嘉和中介工作人员的多次通知却始终拒绝领取购房首付款和拒不配合办理房屋过户手续，显然上诉人的行为已经严重妨碍了合同的履行，因此一审法院认定上诉人在本案合同履行过程中构成根本违约，是完全正确的。上诉状所称的，双方没有委托中介代收代付购房首付款，答辩人将首付款转入张世荣账户纯属个人经济往来，与合同约定的首付款无关，并且还以建设部《房地产经纪管理办法》为由称答辩人违反了法律规定的操作流程和合同约定，这纯属狡辩。答辩人将购房首付款转入张世荣账户实际是无奈之举，因为那时起上诉人就已经流露出其不想履行合同的意思了，从答辩人一审提交的证据材料可以看出，上诉人当时并非对答辩人将首付款打入哪个账户持有异议，而是根本就不愿办理房屋过户手续，其担心房屋过户后，答辩人一旦贷不出款，将难以收回购房余款，如此上诉人借口要求答辩人先获得银行贷款的承诺后才同意办理房屋过户手续，然这既不符合龙泉二手房交易的实际情况，也不符合双方合同的约定。总之上诉人称自己拒绝领取购房首付款属合理合法，根本不能成立。二、上诉状第二点以银监会（2009）59号文件为由称答辩人是本案合同的违约方，这也是根本不能成立的。银监会的文件只是规范金融行业经营行为的内部规定，不能作为本案中考量双方究竟谁违约的依据，而且上述银监会文件的内容根本与本案双方争议是风马牛不相及的。三、至于上诉人第三、第四点还提及答辩人一审提交的定金条不是上诉人所签以及怀疑答辩人与嘉和中介为一伙，答辩人系中介的一个托等上诉理由。这更属无稽之谈，毫无依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判公正、得当，恳请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。
二审中，被上诉人蒋丽美未向本院提供新的证据。上诉人石锦文向本院提供了署名为“王亚宁”的《证明》一份，待证2014年8月5日上诉人方和中介工作人员到行政审批中心办理过户手续，没有办理成功，但在抵押窗口处，上诉人方将信用社账号给了被上诉人的事实。对上诉人石锦文提交的上述证据材料，被上诉人蒋丽美质证认为：被上诉人并不知道有王亚宁这个人，被上诉人与上诉人妻子到办证中心了解交易手续的问题，由于上诉人本人不到场，所以手续无法办理，不存在证明上所载情况，故该证明不能待证上诉人所要待证的事实。本院经审查认为：法律规定证人应当出庭作证，接受当事人的质询，故上诉人石锦文提交的上述证据材料证据形式不合法，本院不予采信。上诉人石锦文向本院提交的终止合同通知、杭州市区住房情况查询记录及证人出庭作证的申请，因其所主张的待证事实与本案没有关联性，本院不组织双方进行质证。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：二审庭审过程中，上诉人石锦文认可收到被上诉人蒋丽美定金20000元的事实。
本院认为：根据蒋丽美提供的证据，2014年8月6日，蒋丽美将购买涉案房屋的首付款转入龙泉市嘉和房产中介服务部经营者张世荣的账户后，龙泉市嘉和房产中介服务部的工作人员已于2014年8月6日、8月8日、8月19日、8月20日多次通知石锦文，且明确告知石锦文，蒋丽美已经将涉案房屋的首付款打到龙泉市嘉和房产中介服务部，并通知其领取首付款及办理房屋过户手续。在履行涉案房屋买卖合同过程中，蒋丽美有权委托龙泉市嘉和房产中介服务部代为通知石锦文领取涉案房屋的首付款，且龙泉市嘉和房产中介服务部在通知时已经明确告知石锦文该款项系蒋丽美所交，并不影响石锦文的权利，在石锦文提供的证据不足以证明其已经将其本人账号告知蒋丽美或者龙泉市嘉和房产中介服务部的情况下，一审法院认定蒋丽美不存在违反涉案《房地产买卖合同》的行为并无不当。关于石锦文提出的因蒋丽美未办理按揭贷款的银行资信审查，其担心房产过户后余款难以追收，故拒不领取首付款亦不配合办理房屋过户手续的抗辩，因根据双方的合同约定，蒋丽美应于2014年8月20日支付首付款300000元，首付购房款日为双方办理房屋产权证过户日，剩余购房款365000元在蒋丽美委托嘉和中介办理按揭贷款到位时付清给石锦文（贷款不足部分原告以现金方式支付），故依此约定，双方办理房屋产权证过户手续在前，而蒋丽美支付剩余购房款在后，石锦文的上述抗辩无事实和法律依据，一审法院认定石锦文拒不领取首付款亦不配合办理房屋过户手续的行为已构成根本违约亦无不当。综上，石锦文的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人石锦文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢岳平
代理审判员 毛向东
代理审判员 刘 斐
二〇一五年八月二十八日
代书 记员 郑丽珍