湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民再终字第00345号上诉人（原审原告）宋亮。委托代理人肖飞。被上诉人（原审被告）王彪。委托代理人林艳芳。原审被告邱文举。委托代理人林艳芳。上诉人宋亮与被上诉人王彪、原审被告邱文举房屋买卖合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院（下称原审法院）于2012年8月15日作出（2011）雨民初字第2633号民事判决书。判决生效后，王彪不服，向本院申请再审，本院于2013年3月12日作出（2013）长中民监字第00082号交办函将案件交由原审法院复查。原审法院受理后，于2014年7月24日作出（2013）雨民监字第6号民事裁定书，裁定本案由原审法院另行组成合议庭再审。原审法院于2015年5月25日作出（2014）雨民再字第00003号民事判决。宋亮不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。宋亮及其委托代理人肖飞，王彪及其委托代理人林艳芳，邱文举委托代理人林艳芳到庭参加诉讼。本案现已审查终结。原审法院再审查明：德馨园住宅小区位于长沙市雨花区香樟路，开发商系长沙市房地产开发公司。2010年12月16日，宋亮作为出卖人与王彪、邱文举（买受人）签订《房屋买卖协议》，约定：王彪、邱文举购买德馨园住宅小区A12、14栋1、2层10X、20X号门面，该门面建筑面积4180.64平方米，总价款3000万元，其中包括契税、房屋维修基金、印花税、房屋所有权证工本费；付款方式为王彪、邱文举在2010年12月17日前支付700万元，余款2000万元于2011年1月10日前一次性支付；若王彪、邱文举未能按期付款，出卖人可解除房屋买卖协议。协议签订后，案外人何某某加入，与王彪、邱文举一起购买该门面。随后，王彪、邱文举、何某某按照协议约定，陆续将门面款共计2500万元通过邱文举支付给宋亮。在本案再审庭审中，因王彪、邱文举与宋亮签订协议中约定的门面总价款（3000万元）与支付方式总价款（2700万元）不符，对此王彪认为当时签协议时约定的总价款即为2700万元。宋亮陈述称总价款为3000万元，之所以支付总额为2700万元，系因王彪的朋友已经代付300万元，但王彪、邱文举对此均不认可。在本案再审听证程序中，王彪陈述，宋亮于2010年11月找到王彪老乡王某，告知其德馨园有门面可以优惠出售，王某遂找到王彪、邱文举一起购买。宋亮表示其在房产局有亲戚，可以节省税费，王彪、邱文举遂与宋亮签订了购房协议。后王某退出，王彪、邱文举叫了何某某一起购买。邱文举在再审庭审中陈述，何某某系其朋友，其门面款是通过邱文举付给宋亮的。何某某未与宋亮签订房屋买卖协议是因为何某某与宋亮不熟，故通过邱文举、王彪一起购买了该门面。对于王彪、邱文举、何某某支付门面价款总额的具体数目，王彪、宋亮及邱文举在再审庭审中一致认可为2500万元。另查明：2010年12月6日，宋亮（买受方）与长沙市房地产开发公司德馨园住宅区项目开发部（出卖方，以下简称长房公司德馨园项目部）签订《商品房定购协议》，约定：宋亮购买德馨园小区A12、14栋1、2层10X、20X号门面，该门面建筑面积4180.64平方米，总价款1900万元；付款方式为签订本协议之日起十五日内一次性付清所有款项；协议还对契税、房屋维修基金、印花税以及违约责任进行了约定。2010年12月16日，宋亮与长房公司德馨园项目部签订《补充协议》，将双方前述协议中的付款时间进行了变更：由于宋亮资金情况出现变化，经双方协商后，长房公司德馨园项目部同意宋亮在2010年12月17日前支付房款700万元，余款宋亮于2011年1月10日前一次性支付完毕。若宋亮未能按期付款，则出卖人不予退还已支付的房款，并有权单方面解除订购协议。2011年1月13日，长房公司德馨园项目部出具19张销售不动产统一发票，金额共计1900万元，付款人为王彪、邱文举、何某某三人，销售的不动产楼牌号为上述协议中约定出售的门面。同日，王彪、邱文举、何某某共同出具《委托及承诺书》一份，载明三人共同全权委托宋亮到长沙市房地产开发公司办理前述所购门面的买卖手续，包括签订合同以及办理产权证、国土证等。2011年1月18日，长沙市房地产开发公司向长沙市房屋产权管理局提交《析产报告》，请求对德馨园住宅小区A区12、14栋10X、20X门面进行析产，分为三个户室号，房产管理部门据此将前述涉案门面分为106、108、109三个户室号。2011年1月20日，王彪、邱文举、何某某分别与长沙市房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定王彪、邱文举、何某某分别购买德馨园住宅小区A区12栋、14栋109号、106号、108号门面，建筑面积分别为1844.77平方米、1289.37平方米、1046.45平方米，总面积为4180.59，三个门面总价款为1900万元，并将此合同提交房产管理部门作为计算税费依据的正式合同。2011年1月24日，上述门面产权证办理完毕，109、106、108三个门面登记所有权人分别为王彪、邱文举、何某某。2011年9月16日，王彪向宋亮出具书面承诺一份，称已收到所购德馨园住宅小区109号门面国土证，该门面余款于2011年9月25日前付清给宋亮。对该份承诺，王彪称按照王彪与宋亮约定的门面价格，当时确实还差王彪50万元未付，基于宋亮起诉前双方关系尚可，对于宋亮赚取差价获益本不打算深究，但后来宋亮起诉要求王彪支付剩余价款300万元，王彪对此不能接受，故王彪认为该承诺不能作为宋亮主张其继续付款的依据。在本案再审庭审中，王彪及邱文举均陈述，对宋亮与长房公司德馨园项目部签订《房屋订购协议》及《补充协议》的事情不知情。宋亮陈述，其职业是做二手房生意，并非长沙市房地产开发公司员工，也未在该公司工作过，其在2010年时没有房屋经纪从业资格，也没有在房产经纪公司工作过；宋亮在收到王彪、邱文举等支付的门面款之后，支付长沙市房地产开发公司门面款1900万元。对于宋亮支付的门面款是否为王彪、邱文举转账过来的门面款项，宋亮表示其付钱与王彪、邱文举无关。原审法院再审认为：综合再审查明事实，王彪、邱文举在收到长房公司德馨园项目部开具的不动产发票后，既已知道涉案门面存在巨额差价，但王彪、邱文举对此并未提出异议。王彪、邱文举与宋亮签订《房屋买卖协议》的主要目的是为了通过宋亮规避、降低房屋交易过程中依法应当缴纳的税费。本案的焦点问题系宋亮能否依据买卖合同关系向王彪、邱文举主张继续付款，对此分析如下：一、关于涉案门面真实交易双方的认定。结合再审查明事实，王彪、邱文举所购的涉案门面开发商系长沙市房地产开发公司，其原始产权人系长沙市房地产开发公司。宋亮虽于2010年12月6日与长房公司德馨园项目部签订了《商品房定协议》，但涉案门面产权从未过户到宋亮名下。比较宋亮与长房公司德馨园项目部以及与王彪、邱文举签订协议的时间、付款方式可以看出，宋亮在2010年12月6日与长房公司德馨园项目部签订的协议中约定付款方式为从协议签订之日起十五日内付清全款；仅十天后即2010年12月16日，宋亮即与王彪、邱文举签订《房屋买卖协议》，约定付款方式为2010年12月17日前支付700万元，余款2000万元于2011年1月10日前付清；同日（2010年12月16日），宋亮又与长房公司德馨园项目部签订《补充协议》，对宋亮的付款方式进行了变更，即2010年12月17日前支付700万元，余款于2010年1月10前付清。宋亮变更后的付款期限与王彪、邱文举的付款期限完全吻合，宋亮亦未提供证据证明其用自有资金支付给长沙市房地产开发公司1900万元，显然系宋亮在收到王彪、邱文举等支付的房款后，再转付给长沙市房地产公司。王彪、邱文举等出具的《委托及承诺书》亦表明，宋亮系受王彪、邱文举等三人委托，与长沙市房地产开发公司办理涉案门面的买卖手续。故，本案房屋买卖的真实交易双方系长沙市房地产开发公司与王彪、邱文举等三人，且系所有权仅发生一次变更的一手房买卖，而并非所有权发生两次变更的二手房买卖。在一个标的物只能成立一个合法有效的买卖关系前提下，能够确认宋亮与王彪、邱文举之间不构成房屋买卖关系。二、对宋亮行为性质及其能否依据与王彪、邱文举签订的《房屋买卖协议》向王彪、邱文举主张继续付款权利的分析。根据原建设部于1996年1月8日发布的《城市房地产中介服务管理规定》（已于2011年1月26日被废止）以及住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部于2011年1月20日联合发布的《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪行为是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。结合再审查明事实，本案中宋亮为王彪、邱文举等介绍购买涉案门面后，又受王彪、邱文举等委托，为其办理涉案门面诸如签订买卖合同、办理产权证、缴纳税费等交易手续，故宋亮在本案中的行为性质是一种房屋经纪行为。根据上述房地产经纪管理规定，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得相应从业资格的人员，且不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，并禁止为交易双方当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。本案中，宋亮在当时不具备房屋经纪资格的情况下以个人名义从事房屋经纪行为，且为了达到少缴房屋交易税费的非法目的，与王彪、邱文举合谋签订不同价格的买卖协议。宋亮依据该协议要求王彪、邱文举继续支付剩余购房款违反相关的房屋经纪管理规范，不利于建立健康有序的市场秩序，依法应不予支持。综上，宋亮并非涉案门面的一方交易主体，其与王彪、邱文举不构成房屋买卖关系。宋亮在没有房屋经纪资格的情况下，以个人名义从事房屋经纪活动，且与王彪等合谋签订不同价格的合同以规避税费，违反了房屋经纪行为的相关管理规范。且宋亮未提供证据证明其以自有资金履行与长房公司德馨园项目部签订的定购协议，支持宋亮赚取巨额差价也不利于引导正确的社会价值观念。宋亮以买卖合同关系为依据要求王彪、邱文举支付剩余门面款没有法律依据，依法应不予支持。原审判决认定宋亮与王彪、邱文举之间系房屋买卖法律关系与再审查明事实不符，原审据此判决王彪、邱文举支付剩余门面款，处理不当，应予撤销。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十九条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销原审法院（2011）雨民初字第2633号民事判决；二、驳回宋亮的诉讼请求。本案原审受理费30640元，诉讼保全费5000元，公告费700元，合计36340元，由被申请人宋亮负担。宋亮不服，向本院提起上诉称：一、原审法院再审判决存在错误。宋亮与王彪之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，且未违反法律、行政法规禁止性规定，双方应按《房屋买卖协议》内容履行完义务。原审法院再审判决在未认定上述协议无效的情形下，判令王彪无需按照协议内容向宋亮履行付款义务，实属不当。二、原审法院再审判决认定事实有误。本案先后形成两个房屋买卖关系，具有承接性质，两份买卖合同均是合法有效协议，原审法院再审判决以“一个标的物只能成立一个合法有效的买卖关系的前提下”认定宋亮与王彪不构成房屋买卖关系，属认定事实错误。三、原审法院再审裁定依据不足，适用法律错误。原审法院再审裁定是以新证据足以推翻原审判决为由裁定进入再审，但王彪申请再审提交的证据均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题规定》第四十一条中关于新证据的规定，因此，原审法院再审裁定实属错误。综上，请求依法予以改判。被上诉人王彪辩称：一、原审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、宋亮在本案中行为实属房屋经纪行为，既然是房屋经纪行为，那么双方签订的《房屋买卖协议》无效。2、原审法院再审判决认定“一个标的物只能成立一个合法有效的买卖关系的前提下”正确，符合本案客观事实。涉案门面王彪后与长沙市房地产公司签订了正式商品房买卖合同，并在相关部门备案，实际支付购房款、其他税费，实际领取涉案门面产权证均是王彪，王彪与长沙市房地产公司的交易真实、合法、有效。根据物权法的相关规定，房屋等不动产以登记为准，王彪已实际取得涉案门面所有权。根据“一房不二卖”的原则，王彪与宋亮签订的《房屋买卖协议》不真实，也没有得到实际履行。二、宋亮不是涉案门面合法所有权人，不是本案适格主体，同时，宋亮没有得到长沙市房地产公司合法授权，因此，原审法院一审将本案案由定性为房屋买卖合同存在错误。综上，请求维持原审法院再审判决。原审被告邱文举答辩意见与被上诉人王彪答辩意见一致。二审期间，上诉人宋亮提供如下证据。证据1，《商品房定购协议》，拟证明宋亮与长房公司德馨园项目部签订协议，协议约定房屋价款、房屋位置、房屋面积等内容，并约定协议签订当天须交付定金100万元；证据2，账户292208998010062XXXX6活期存款明细对账单，拟证明2010年12月6日宋亮向长沙市房地产开发公司德馨园住宅区项目开发部交付了定金100万元。被上诉人王彪发表如下质证意见，证据1，真实性无法确定。长房公司德馨园项目部仅在协议上盖章，没有工作人员签名，也没有落款时间，且原审法院向长沙市房地产开发公司送达调查取证书，要求长沙市房地产开发公司说明在开发德馨园住宅项目中是否成立项目部，该项目是否有职权直接签订房屋定购协议，但长沙市房地产开发公司没有回复。证据2，无法证明该账户户名为宋亮，且根据对账单只能证明2010年12月6日该账户收受了100万元，无法达到宋亮主张的证明目的。原审被告邱文举与被上诉人王彪质证意见一致。综合各方当事人的质证意见，本院对上诉人宋亮提供的证据据认定如下，证据1，真实性无法核实，且长房公司德馨园项目部仅在协议上盖章，没有工作人员签名，也没有落款时间，不予认定。证据2，无法证明该账户户名为宋亮，且无法达到宋亮主张的证明目的，不予认定。本院二审查明的事实与原审法院再审判决查明的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点是上诉人宋亮是否有权依据双方签订的《房屋买卖协议》继续向被上诉人王彪、原审被告邱文举主张余下购房款的权利。民事活动中应遵守诚实信用原则，既然宋亮与王彪、邱文举签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反未违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效协议，那么双方应按协议内容履行相关义务。现查明，合同相对方宋亮已将王彪、邱文举认购的门面及该门面的产权证、土地使用权证交付给王彪、邱文举，宋亮已按协议履行完相关义务，王彪、邱文举则应按照协议内容支付全部款项，现王彪、邱文尚欠部分购房款，构成违约。宋亮主张王彪、邱文举支付购房款298万元，予以支持。且本案中，双方对于交易门面的价格是明确约定了的，作为市场主体，买受人应当对市场价格进行充分了解，而出卖人未披露其成本价格也是正常的商业行为，王彪、邱文举以交易价格过高于成本价格为由不履行协议理由不能成立，应不予支持。综上，宋亮的上诉理由成立，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被上诉人王彪、原审被告邱文举于本判决生效后15日内支付上诉人宋亮购房款2980000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费30640元，诉讼保全费5000元，公告费700元，二审案件受理费30640元，均由被上诉人王彪、原审被告邱文举负担。本判决为终审判决。审 判 长  易 颖审 判 员  王 波代理审判员  严新龙二〇一七年三月三十日书 记 员  黄勤勇附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。