河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1523民初1812号原告胡元杨，男，1966年9月9日生，汉族，建筑业，住新县。被告万家远，男，1967年7月4日生，汉族，无职业，住新县。被告金秀英，女，1967年11月8日生，汉族，无职业，住址同上。委托代理人匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人刘庆华，女，成年，住新县。原告胡元杨与被告万家远、金秀英（以下简称二被告）、第三人刘庆华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日作出（2016）豫1523民初1208号民事判决后，原告胡元杨不服提起上诉。2017年9月20日，河南省信阳市中级人民法院作出（2017）豫15民终2042号民事裁定，撤销原判发回重审。本院于2017年10月18日立案后，依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡元杨、二被告委托代理人匡昭贵到庭参加诉讼。第三人刘庆华经传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡元杨向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，双方据此合同取得的财产应互相返还，被告赔偿原告损失187500元；2、被告退还原告借条；3、撤销2004年5月18日的《协议书》及公证书。事实与理由：2004年3月，原告与案外人刘某合伙购买了本案涉案建设用地建房，由原告负责建设。施工过程中，被告金秀英找到工地来，要求购买房屋，原告称�建筑工地系与他人合伙，需要合伙人同意。其后，被告金秀英多次找原告要求购房，最终原告与案外人刘某及被告等五方达成前期集资盖房协议，约定了各方所有的房屋及出资金额；但是被告一直不履行出资义务，经原告催要才于2005年6月30日交纳了5000元购房定金，同时双方约定被告应在10日内确定是否购房，逾期视为自动放弃购买该房屋的权利。2005年9月，新县的房地产价格飙升，此时，被告金秀英提出要求购买前期约定的房屋，原告无力与其纠缠，只得在2005年10月18日与被告签订《房屋买卖合同》，该合同尽管对原协议书中约定的被告相应购房权予以追认，但约定买卖了案外人刘某所有的房屋，属于侵权。2008年夏，原告与案外人刘某、被告等五方对各方所有的房屋予以公正，但隐瞒了侵权的事实。2010年12月3日，原告因支付工人工钱向被告借款20万元，并于2014年9�14日前共偿还借款本息30万元，当时要求被告进行结算，但因被告未回而未能进行。2015年11月24日下午，被告一行三人在原告家对借款进行了结算，原告明确要求被告退还借据及案外人刘某房产证等手续，可被告称其不会书写，推脱说等余款到账后再退。次日，原告在建设银行当被告面给被告汇款，结清了剩余欠款，后原告要求被告退还借款借据与房产手续，被告拒不退还，故，依法提起上述诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、因被告主张协议及公正伪造，故请求依法撤销该协议，并判定房屋买卖合同全部无效及解除，这些合同取得的财产互相返还；2、判定被告无条件退还原告借据，并赔礼道歉；3、判令被告赔偿侵占侵害等损失187500元，并承担本案的诉讼损失。二被告对原告变更诉讼请求不要求答辩及举证期限。重审过程中，原告胡元杨认为没有必要追加刘庆华、杨文祥作为第三人参加诉讼，因为他们与合同无关，且追加其作为第三人有违合同相对性原则；原告胡元杨还认为被告万家远、金秀英尽管是夫妻关系，但他们是两个独立的民事主体，金秀英无权代万家远签订房屋买卖合同，更无权主张相关权利。二被告辩称，请求人民法院依法确认《房屋买卖合同》合法有效，驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、2005年10月18日，我与原告在公平、自愿的前提下，就京九路中段休闲2#小区商住楼A套南侧门面房及第四层住房达成协议，签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋（包括一层门面房和四层住房）总价为25.8万元，且合同已实际履行，我已实际占有该房屋十年有余。原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，公平合理合法，不存在任何欺诈、胁迫及恶意串通行为，未损害国家、集体或者第三人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的任一情形，故，上述合同应属合法有效的合同。二、至于原告起诉书中述及的“上述房屋一层门面房实际产权人为案外第三人，《房屋买卖合同》实际上因原告无权处分而构成对案外第三人的侵权”，不符合事实，也不能导致合同无效。理由如下：1、我与原告在签订《房屋买卖合同》之时，案外第三人已将该房屋一层门面房转让给了原告，且已经实际交付，原告属于合法占有并控制该一层门面房；2、我与原告签订《房屋买卖合同》的时间是在2005年，而该一层门面房登记于案外第三人名下是在2008年；3、《房屋买卖合同》约定原告有义务协助我办理房产证并承担相应费用，但在2008年办理房产登记手续时，原告为了节省过户费用，不顾我的反对才将我已合法购买并实际占有近三年的一层门面房仍然登记在案外第三人名下；4、2005年至今我一直实际占有该门面房，且自2008年至今我一直实际掌控该房屋的房产证，原告及案外第三人从未提出任何异议；5、原告曾于2008年办理房产证时以书面方式向我作出承诺，如果案外第三人提出异议，由其负责解决。三、合同效力不等同于物权效力，房屋未办理过户登记手续并不影响《房屋买卖合同》的效力。如前所述，我与原告签订的《房屋买卖合同》没有法律规定的无效情形。我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间签订有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”；我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”。四、本案《房屋买卖合同》约定的买卖双方的主要义务早已实际履行。上述合同签订后，我当即依约分批向原告足额支付25.8万元的购房款，原告也依约向我实际交付房屋，随后我即实际占有、控制该房屋至今，已有十余年。合同约定原告有负责办理房产证的义务，原告为节省费用，不顾我的反对将我已合法购买并实际占有近三年的门面房登记到了案外第三人名下，这属于原告履行义务存在严重瑕疵，我将保留起诉要求原告及案外第三�协助我完成该一层门面房及土地使用权过户登记手续并承担相应费用的权利。五、原告起诉书中陈述的事实与实际事实严重不符。首先，原告的起诉书中所提及的五方集资建房《协议书》虽然经过了公正程序，但却实实在在是一个“以合法形式掩盖非法目的的、损害国家及社会公共利益“的无效协议。从协议书的内容上说，该协议载明签订2004年5月18日，但在协议内容上却使用了新国用（2007）第000825号及新国用（2007）第000827号土地使用权证，这明显是一份伪造的虚假协议，原告目的在于节省办理房产证的费用，所以，原告据此在起诉书中说我不履行集资义务、自动放弃该购房权利，纯属子虚乌有，空穴来风。其次，原告起诉书中陈述的其与我之间的民间借贷关系，一方面，这属于另外一个法律关系，不能与本案合并审理，另一方面，事实上原告至今仍未�清其欠我的借款，对此，我亦保留起诉的权利。第三人刘庆华经传票传唤，未到庭应诉，但向本院出具如下书面意见：材料（注：指诉状副本、参加诉讼通知书、举证通知书及开庭传票等诉讼材料）已收到，因杨文祥已去世，本人不再参与此事，请各方不要和我联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、落款时间为2004年5月18日的《协议书》，原告据此证明被告自始知道本案双方争议的一层门面房的所有权归第三人刘庆华。被告质证认为，《协议书》确系原、被告与第三人及案外人签订的，但是《协议书》内容中出现了“新国用（2007）第00827号、新国用（2007）第00825号土地使用权证”，说明这是一份事后伪�的虚假协议，目的在于原告为了节省相关登记费用，系“以合法形式掩盖非法目的、损害国家及社会公共利益”的无效协议。本院认为该《协议书》落款时间为2004年，明显不符合实际，但其内容中关于楼层的所有权分配的约定与2004年5月18日签订的集资建房协议基本一致，因此，本院对该约定予以认可；二、2015年12月23日及2016年3月15日通话录音及文字记录，原告据此证明被告承认租用原告车库7年、2013年前的相关租金是3000元每年，被告存在主动购买过错以及第四层房屋价款为118000元。被告质证认为，该录音仅能证明双方围绕车库、民间借贷的问题进行协商，与本案无关。本院认为，从录音的内容来看，本组证据与本案不具备关联性，本院不予认定；三、对于2016年5月22日金秀英与刘庆华通话录音光盘及文字整理材料，原告质证认为，被告金秀英�录音之前未取得被录音人的同意，且该录音亦无法核实系被告金秀英与刘庆华之间的通话。本院认为，根据被告金秀英提交的手机录音时截图、录音内容及刘庆华认可被录音的手机号系其使用的事实，本院可以认定该录音材料反映的内容系被告金秀英与刘庆华之间的谈话内容；被告金秀英对其与刘庆华谈话内容进行录音，虽未征得刘庆华同意，但被告通过录音进行取证的行为并没有损害刘庆华的合法权益或违反法律禁止性规定，因此该证据合法有效，可以作为本案定案的依据。根据当事人提交的证据，本院认定如下事实：二被告万家远与金秀英系夫妻关系。2004年5月18日，原告胡元杨与二被告、第三人刘庆华、案外人刘庆启、ＸＸ登签订《集资建房协议》，协议约定：由胡元杨、刘庆华、刘庆启、ＸＸ登、万家远五方共同出资，在原告胡元杨与第三人刘�华合伙购买的位于新县××路（原物资机电仓库、农联社隔壁）商住楼土地上建房，地皮费由胡元杨、刘庆华支付，所有权归胡元杨、刘庆华所有。一楼面积为39.3㎡的房屋产权归刘庆华所有，刘庆华不出资，一楼剩余房屋产权归胡元杨所有，出资4万元；二楼房屋产权归刘庆启所有，出资37000元；三楼房屋产权归ＸＸ登所有，出资38000元；四楼房屋产权归万家远所有，出资36000元；五楼房屋产权归胡元杨所有，出资28000元。2004年11月25日，新县建设局向原告胡元杨及第三人刘庆华颁发《建筑工程施工许可证》，准予施工。2005年10月18日，被告金秀英以被告万家远的名义与原告胡元杨签订了《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：乙方（万家远）购买甲方（胡元杨）位于新县××中××＃小区商住楼××套南侧的门面房一间，及门面房正上方第四层住房一套；第四条约定：门面房和第四层住房总建筑面积为181.45㎡，总价款为258000元；第五条约定：乙方于2005年10月18日付房款238000元，余款20000元待办完权属登记手续（房产证）后一次性付清，办理房产证等所有证件的一切费用由甲方（胡元杨）承担；第七条约定：甲方（胡元杨）保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，该房屋交接前的一切纠纷均由甲方（胡元杨）承担全部责任。合同签订后，原告胡元杨依合同约定向被告金秀英交付了一楼门面房及四层住宅，被告金秀英自2006年开始一直实际控制该一楼门面房和四层住宅，并将门面房对外出租。2008年5月13日，为办理房屋所有权证，原告胡元杨、被告金秀英、第三人刘庆华、案外人刘庆启、ＸＸ登五方签订《协议书》，约定：1、商住楼第一层门面房中南侧面积为39.27㎡的一间门面房所有权归刘庆华所有；2、商住楼除上述刘庆华的一间门面房外的其他门面房以及商住楼五层归胡元杨所有；3、刘庆华、胡元杨对商住楼的土地分别享有使用权；4、商住楼第二层房屋所有权归刘庆启所有；5、商住楼第三层房屋所有权归ＸＸ登所有；6、商住楼第四层房屋所有权归金秀英所有；7、所有房产手续由胡元杨负责办理。当日上述五方人员作为申请人，申请对上述《协议书》进行了公证。2008年6月18日，新县人民政府对本案原、被告争议的一间门面房颁发了“信房权证新县字第××号”房屋所有权证，登记所有权人为第三人刘庆华、共有人为杨文祥（注：二人系夫妻关系，杨文祥现已去世），办理房屋所有权证时刘庆华在场签字，后由原告胡元杨领取。2008年7月4日，原告胡元杨将“信房权证新县字第××号”房屋所有权证、新县××路（原物资机电仓库，农联社隔壁）商住楼四楼房产证、公证书原件及准建证复印件交�被告金秀英，被告金秀英向原告胡元杨出具了收条。2008年7月12日，原告胡元杨及其妻子刘应梅向二被告出具一份声明，内容如下：“兹有新县××路（农村信用合作联社南隔壁）一楼门面房一间与胡元杨共墙，由刘庆华转卖给胡元杨，因需用资金，胡元杨将此房转卖给金秀英所有，并同意刘庆华与胡元杨的土地转卖协议原件和房屋所有权证交给金秀英所有。该房屋所有权归金秀英所有，但房屋所有权证户名是刘庆华，号为新县字第××号。如今后刘庆华对此房产有任何争议，后果由胡元杨及其家人负责，并担保刘庆华及其子女家人不得以任何借口对此房发生争议或对该房屋所有权证声明遗失、转移、或变更。此声明终身有效，特此声明。声明人：胡元杨、刘应梅。2016年5月22日，被告金秀英与第三人刘庆华通电话，被告金秀英提交的电话录音显示，第三人刘庆华已在�告胡元杨与被告万家远签订《房屋买卖合同》之前将本案争议的一楼一间39.27㎡门面房转让给原告胡元杨。因涉案房屋登记所有权人为第三人刘庆华、共有人为杨文祥，本院遂于2017年11月3日通知刘庆华、杨文祥为本案第三人参加诉讼。但第三人刘庆华签收诉讼材料后，向本院出具书面意见明确表示放弃对涉案房屋主张权利。本院认为，结合第三人刘庆华认可其已将涉案的一楼门面房转让给原告胡元杨并明确表示放弃权利，以及原告胡元杨及其妻子刘应梅向被告金秀英出具声明的事实，可以认定在原告胡元杨与被告万家远签订《房屋买卖合同》之前，刘庆华已将本案争议的一楼门面房转让给了原告胡元杨。双方当时虽未办理物权登记，但不影响双方之间转让行为的法律效力，《房屋买卖合同》关于一层门面房部分条款有效。胡元杨在已将门面房转让之后仍将门面房的所有权人登记在刘庆华、杨文祥名下不影响《房屋买卖合同》中关于一层门面房部分条款的效力。被告万家远在与原告签订《集资建房协议》时已对《房屋买卖合同》中的四楼门面房归属进行了约定，且该房屋已于《房屋买卖合同》签订后实际交付；再者，因《房屋买卖合同》系被告金秀英以被告万家远的名义与原告胡元杨签订，实际上系被告金秀英与原告胡元杨签订，房屋交付也在胡元杨与金秀英之间完成，且二被告系夫妻关系，故原告胡元认为金秀英无权代万家远签订房屋买卖合同，更无权主张相关权利，于法无据。综上所述，原告胡元杨主张《房屋买卖合同》无效并主张双方据此合同取得的财产应互相返还的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回；因《房屋买卖合同》属有效合同，且二被告在购买本案争议的一层门面房及四楼住宅的过程中并不�在过错，故，原告要求二被告赔偿因非法侵占房屋造成损失的诉讼请求，无事实根据及法律依据，本院不予支持。本案审理的是原、被告之间房屋买卖合同纠纷，原告请求撤销2004年5月18日与二被告等人签订的《协议书》、2008年5月13日新县公证处作出的（2008）新证经字第158号公证书，因与本案房屋买卖合同纠纷的诉讼标的不同，亦不属同一种类，不属于共同诉讼，不属于人民法院合并审理的范围；基于相同原因，原告以已全额偿还二被告借款为由要求二被告退还其先前借贷时出具的借条亦不属于本案审理的范围。故，原告的上述诉讼请求，本院亦不予支持，可由原告胡元杨另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若�问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡元杨的诉讼请求。案件受理费4050元，由原告胡元杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 张 刚审判员 李伦达审判员 徐 虎二〇一七年十二月二十五日书记员 李双双