重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0119民初7061号
原告：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18，19-5号，统一社会信用代码91500119054806843R。
法定代表人：裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：王毅，重庆市泉平物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。
被告：陈晓凤，女，1962年12月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告陈晓凤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法由审判员丁忠林独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托诉讼代理人张仁强、被告陈晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市泉平物业管理有限公司诉称，2012年底，原告与重庆灿盛房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》。
2013年8月，原告与南川区XXXX小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定住宅以及商业用房的服务费按1元／㎡收取，公共照明、绿化（公摊水电）按5元／月·户收取，二次供水按照每吨0.5元收取。被告系XXXX小区业主，拥有113.31平方米的住宅用房。被告自2012年10月1日至2017年9月30日止，拖欠原告物业服务费6798.60元，公摊水电费300元、二次供水费32元、违约金2039.58元，合计9170.18元未缴纳。经原告多次催收未果，现请求判决被告交纳拖欠原告的物业服务等费用共计9170.18元；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿撤回二次供水费的诉讼请求，同时，原告提出对于被告下欠的物业服务费从2013年1月1日起计算，对于被告2012年10月1日至2012年12月31日期间的物业服务费(含物业服务费、公摊水电费及二次供水费)等费用自愿放弃。此外，原告申请撤回其主张的要求被告支付2017年1月至9月期间的公摊水电费的诉讼请求。
被告陈晓凤辩称，一、原告的法定代表人裴定伟在五年前就已退出物业管理企业并将物业公司和工商执照转给裴定斌，按照《物业管理条例》第60条之规定，原告的行为应该受到处罚，答辩人也已向有关部门反映，原告无权起诉答辩人；二、原告诉称以2012年年底签订的《前期物业服务合同》及2013年8月签订的《物业服务合同》来起诉答辩人交纳物业服务费共9170.18元，答辩人不予认可，理由是2012年4月17日，原、被告签订了《物业服务协议》，该协议14条约定，协议期限自2012年4月17日至本小区业主大会选举产生的业委会与甲方签订《物业服务合同》时止。答辩人认为，该协议的有效期是在2016年3月14日由业主选举产生的业委会与物管公司签订的《物业服务合同》时止。原告2012年年底与开发商签订的《物业服务合同》，答辩人未签字，也未听说，在小区也未公示，原告也未告知业主之前签订的《物业服务协议》无效，因此，对答辩人没有约束力。2013年8月1日，原告与业委会签订的《物业服务合同》签订合同的主体不符合法律规定，原告是前期物业公司，没有依法由双过半业主选聘；业委会未依法由双过半业主选举产生；所签《物业服务合同》草案未依法在小区内公示，没有充分听取业主的意见，也没有依法由双过半业主审议通过，属无效合同。2015年10月4日，小区业主共计918户，其中743户联名签字同意撤销该合同及2014年1月1日签订的《物业服务合同》补充协议，答辩人认为该合同未依法成立，不具有法律效力。同时，2012年4月17日，答辩人与佳迎物业签订《物业服务协议》，佳迎物业与泉平物业是同一公司，管理人员都一样，只是法人登记为裴定伟。按照《物业管理条例》第26条的规定，双方签订的《物业服务协议》的有效期是从签订之日到2016年3月14日止，因此，答辩人认为原告以2013年8月1日签订的《物业服务合同》起诉答辩人于法无据。在答辩人与佳迎物业签订的《物业服务协议》及业委会成立后与物业管理公司签订的《物业服务合同》中都约定物业服务的内容，服务标准，服务质量及服务费采用包干制。结合《物业服务收费管理办法》第5条的规定，答辩人认为物业公司按照合同约定的服务内容全部完成并达到约定的服务标准和服务质量后，业主应按合同约定按期交清物业服务费，未履行的就不交。答辩人未缴纳物业费还有以下原因：2012年初，答辩人发现小区消防管网无水，不保压不报警，消防栓是空的，无灭火器。答辩人家中到处开裂，答辩人找开发商解决，开发商的工作人员说，开发商给原告32万元，由原告解决，原告收到钱后也没有进行解决。物管公司于2011年10月4日还违规收取每户100元和出入证费10元。上述问题，答辩人找原告要求解决，但一直未果，答辩人从2012年10月1日起才拒交物管费。答辩人也曾将上述问题反映给居委会、办事处、国土局、建委、消防支队、安监局、信访办、区人大、区政府督查室等部门，2016年9月2日，区政府督查室作出限泉平物业接通消防水的报告。答辩人认为小区存在的：1、接通消防水、配齐消防管件及灭火器；2、楼梯间刮白；3、小区围墙除锈刷漆养护；4、房屋质量修复；5、门禁系统修复；6、小区监控恢复万。答辩人认为，原告应解决上述问题，原告不解决，答辩人不缴纳物管费。此外，2016年12月，经小区业主年终测评，物管服务满意率达不到合同约定的70%以上，小区双过半业主签订同意终止原告的物业服务合同，业委会代表业主大会书面通知原告于2016年12月31日前办理移交并通知业主停止向原告预交物管费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告泉平物业公司系南川区XXXX小区的物业服务企业。2012年年底，重庆灿盛房地产开发有限公司（甲方）与重庆市泉平物业管理有限公司(乙方)签订《南川区XXXX小区前期物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务事宜，合同第五条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅，高层建筑1元/月/平方米（含电梯日常费用）；……二次供水按0.5元/吨；绿化用水、公共照明据实分摊，按5元/户。合同第七条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季末前10日内履行交纳下季度物业费用的义务。合同第二十三条约定，合同自2013年1月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区进行物业管理。2013年8月1日，XXXX业委会（甲方）、泉平物业公司（乙方）签订了《南川区XXXX小区物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务事宜，合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：电梯楼按1元/月/平方米收取，小区亭园、路灯、楼道照明、绿化用水暂按7元/月/户收取。合同第七条约定共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定物业服务费用应于十日前交纳物业服务费用。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，泉平物业公司对该小区进行了物业管理。2016年3月14日，XXXX业委会（甲方）又与原告（乙方）签订了《重庆市南川区XXXX小区物业管理服务合同》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区XXXX小区实施物业管理服务的事宜，合同期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第六条约定了服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅物业按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取，当年12月31日前完清全年物业服务费的业主，免收当年公摊水电费，但无理由拒交物业服务费的业主，经业委会调解仍不交纳的，当年的公摊水电费和物业服务费一并纳入诉讼范围。合同第八条约定物业服务费用应在（每年/每季/每月）前十日交纳物业服务费用。如长期不交纳物业服务费的，物业企业书面告知业委会。经业委会调解后仍不交的，物管企业可诉讼法院裁决，未经业委会调解的诉讼案件，业主有权申请法院撤诉。（物业企业书面告知业委会，业委会10日内不调解的，物业企业有权诉讼法院裁决。）第三十条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，经业委会调解后仍不交纳的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告继续为该小区进行物业管理至今。
另查明，被告陈晓凤系重庆市南川区XXXX小区X幢X-XX-
X号房屋的业主，房屋建筑面积为113.31平方米。被告陈晓凤于2012年4月17日接房后与南川区佳迎物业管理有限责任公司签订了《南川区XXXX小区物业服务协议》，该协议期限为2012年4月17日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与佳迎物业签订《物业服务合同》时止。由于被告未缴纳从2012年10月1日至2017年9月30日期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼，并主张上述期间的物业服务费按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取。
本院在审理原告泉平物业公司诉XXXX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供了照片和资料等，拟证明原告在物业服务过程中未履行其职责，其服务质量存在服务瑕疵，业主的房屋存在漏水、裂缝等问题。原告对此不予认可。同时，部分业主提出，物业公司应先经过业委会调解程序，调解无果后，才能向法院提起诉讼，要求物业公司撤回起诉。
上述事实，有原、被告的当庭陈述、三份《物业服务合同》、《南川区XXXX小区物业服务协议》、《协议书》、《三方协议》、照片等证据在案佐证，亦经庭审核实，具有证明效力。
本院认为，原告与XXXX小区开发商重庆灿盛房地产开发有限公司签订的《南川区XXXX小区前期物业服务合同》及原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及
业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述《南川区XXXX小区前期物业服务合同》及《物业服务合同》依法对南川区XXXX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。但被告从2012年10月1日起至2017年9月30日止的物业服务费和公摊水电费、二次供水费未交纳，侵害了原告的合法权益，由于审理中，原告提出从2013年1月1日起收取被告的物业费等费用，同时，自愿撤回二次供水费及2017年1月至9月期间的公摊水电费，因此，被告应向原告交纳从2013年1月1日起至2017年9月30日止所欠的物业服务费及2013年1月1日起至2016年12月31日止的公摊水电费的义务。按照合同约定，被告从2013年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费为6458.67元（1元/平方米·月×113.31平方米×57个月），从2013年1月1日起至2016年12月31日止的公摊水电费应为240元（5元/月×48个月），合计6698.67元，该款本院依法予以支持。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告提出的原告无权起诉被告，签订的《前期物业服务合同》及《物业服务合同》不合法、合同无效，被告未在合同上签字，对其没有约束力等问题，于法无据，本院不予支持；对于被告提出与佳迎物业签订《南川区XXXX小区物业服务协议》，由于该协议实际已经终止，因此，被告以该协议来抗辩不应交纳物业服务费缺乏法律依据，故本院不予采纳；对于被告提出的房屋修复、消防设施不完善等其他不交纳物业服务费的辩解意见，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，且本案系物业服务合同纠纷案件，被告的房屋,物业公司是否具有修复义务的问题不属于本案的审查范围，因此，本院亦不予采纳；对于部分业主提出的拖欠物业费应先由小区业委会与原告调解的意见，本院认为，合同约定不能剥夺原告的诉权，而且本院在庭审结束后已经给予双方和解时间，故对此辩解本院不予采纳。原告作为小区的物业服务企业，在小区提供物业服务的过程中应坚持以服务业主为前提，充分体现物业服务的“服务”特征，充分与业主沟通，多听取业主的意见和建议，对物业服务过程中存在的瑕疵应积极完善，不断提高物业服务质量及服务水平。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、由被告陈晓凤于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市泉平物业管理有限公司2013年1月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费及2013年1月1日起至2016年12月31日期间的公摊水电费，合计6698.67元。
二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告陈晓凤负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 丁忠林
二〇一七年十二月二十七日
书记员 熊志宇