福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初15316号
原告：詹炜炜，男，1982年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
委托诉讼代理人：韩丛友，福建绎富律师事务所律师。
被告：梁振华，男，1978年10月3日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
被告：杨金铭，男，1979年7月2日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
被告：吴惠明，女，1979年10月11日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。
以上被告共同委托诉讼代理人：袁智明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
以上被告共同委托诉讼代理人：舒明月，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。
被告：吴浪群，女，1974年3月14日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。
原告詹炜炜与被告吴浪群、梁振华、杨金铭、吴惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告詹炜炜的委托诉讼代理人韩丛友，被告吴浪群，被告梁振华、杨金铭、吴惠明的共同委托诉讼代理人袁智明、舒明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
詹炜炜向本院提出诉讼请求：确认吴浪群、梁振华与杨金铭、吴惠明于2016年4月12日签订的关于厦门市思明区嘉禾路293号1501室（以下简称讼争房产）的《存量房买卖合同》无效，詹炜炜有权以100万元优先购买厦门市思明区嘉禾路293号1501室。事实和理由：2015年2月9日，吴浪群以每月2000元租金将讼争房产租给詹炜炜使用20年，期限自2015年2月10日至2035年2月9日，2月11日租赁双方即到厦门市房地产交易权籍登记中心办理登记备案证明，詹炜炜支付租金后如约使用讼争房产。2016年4月12日，吴浪群、梁振华与杨金铭、吴惠明在詹炜炜不知情的情况下，以100万元转让讼争房产，侵犯了詹炜炜作为承租人的优先购买权，为此，依据合同法五十二条要求确认吴浪群、梁振华与杨金铭、吴惠明签订讼争房产买卖合同无效，愿意以100万元优先购买该房产。
吴浪群辩称，其出售讼争房产给梁振华并办理委托公证手续，此后梁振华凭公证手续将讼争房产转售给杨金铭、吴惠明，其并不知情，其不认识杨金铭、吴惠明，杨金铭、吴惠明没看过讼争房产。
梁振华辩称，一、梁振华已完全履行了涉案房产买卖合同项下的义务，涉案房产已变更登记至杨金铭、吴惠明名下。梁振华与吴浪群于2015年5月8日签订《房产买卖协议》一份，约定涉案房产售价为203万，梁振华已向吴浪群实际支付购房款。并且梁振华与吴浪群于2015年5月19日签订《房屋租赁合同书》，梁振华将案涉房产出租给吴浪群居住使用一年。前述行为说明梁振华以合理的价格受让案涉房产并且在2015年5月19日即享有该房屋的收益权。鉴于《房屋租赁合同书》于2016年5月19日到期，以及吴浪群与梁振华于2015年5月19日通过公证的方式签订《委托书》，就案涉房产的过户相关手续委托给梁振华办理。梁振华于2016年4月12日以270万的价格将涉案房产出卖给被告杨金铭、吴惠明，并已办理了产权变更登记。二、詹炜炜并未承租案涉房产，涉案房产一直由吴浪群及家人居住，詹炜炜并未实际占有、居住涉案房产。詹炜炜与吴浪群之间不存在租赁关系，詹炜炜无承租权。即使存在租赁关系，梁振华也是不知情的。梁振华与吴浪群系邻居关系，涉案房产一直由吴浪群及其家人居住，且在梁振华向吴浪群买受涉案房产后，应吴浪群要求，梁振华将涉案房产返租给吴浪群。在此情形下，梁振华不可能知道涉案房产存在出租的情形，且梁振华也无义务查明涉案房产是否出租。詹炜炜与吴浪群签订租赁合同的真实目的是为了担保詹炜炜的债权，双方实际形成的是一种非典型的担保法律关系，而非房屋租赁法律关系，故詹炜炜无涉案房产的承租权，更无优先购买权。詹炜炜与吴浪群签订租赁期限长达20年的租赁合同，用途为自住，显然违背常理。合同约定涉案房产的月租金为2000元，明显低于市场租赁标准，即使按月租金2000元计算，20年的租金总额应为48万元，而非合同约定的40万元。同时，詹炜炜提供的转账凭证金额与合同约定金额也不一致，相互矛盾。从租赁合同双方签名的笔迹来看，明显出自同一人之手。三、詹炜炜无权要求确认《存量房买卖合同》，也无权要求以100万元的价格优先购买涉案房产。如詹炜炜认为吴浪群未在合理期限内履行通知义务导致其遭受损害，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，詹炜炜应要求吴浪群赔偿损失。詹炜炜也无权要求以100万元的价格优先购买涉案房产。如前所述，詹炜炜并未实际承租涉案房产，詹炜炜与吴浪群并未形成租赁法律关系，詹炜炜无承租权，更无优先购买权。即使詹炜炜有优先购买权，梁振华向吴浪群买受涉案房产的价格为203万元，而非100万元。
杨金铭、吴惠明辩称，一、詹炜炜并未实际承租案涉房产，其与吴浪群之间不存在租赁关系。詹炜炜无承租权，也无优先购买权。梁振华在购买案涉房产时，实际居住的是吴浪群及其家人，对詹炜炜与吴浪群之间签订的房屋租赁合同不知情。购买涉案房产时，梁振华披露：其与吴浪群为邻居，其购买涉案房产后将涉案房产返租给吴浪群，涉案房产一直为吴浪群及家人居住，租赁期限至2016年5月19日。詹炜炜未实际承租案涉房产，与吴浪群未形成房屋租赁法律关系，詹炜炜无承租权。租赁合同约定，涉案房产的租赁用途为自住，但涉案房产一直由吴浪群及家人居住，詹炜炜并未实际居住涉案房产。詹炜炜与吴浪群签订租赁期限长达20年的租赁合同，用途为自住，显然违背常理。合同约定涉案房产的月租金为2000元，明显低于市场租赁标准，即使按月租金2000元计算，20年的租金总额应为48万元，而非合同约定的40万元。同时，詹炜炜提供的转账凭证金额与合同约定金额也不一致，相互矛盾。从租赁合同双方签名的笔迹来看，明显出自同一人之手。二、杨金铭、吴惠明善意购买涉案房产并已办理变更登记手续，詹炜炜无权行使优先购买权。詹炜炜与吴浪群之间不存在租赁关系，杨金铭、吴惠明对詹炜炜与吴浪群之间签订的房屋租赁合同也不知情，且已按270万元的合理价格支付了涉案房产的购房款，涉案房产已变更登记至答辩人名下。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。据此可知，詹炜炜无权行使优先购买权。
本院经审理认定事实如下：2015年2月11日，詹炜炜与吴浪群就厦门市思明区嘉禾路293号1501室房屋办理《房屋租赁登记备案证明》，该证明记载出租人为吴浪群，承租人为詹炜炜，房屋用途为住宅，月租金2000元，租赁期限自2015年2月10日至2035年2月9日。
2015年5月8日，梁振华与吴浪群签订《房屋买卖协议》，约定：吴浪群将厦门市思明区嘉禾路293号1501室出售给梁振华，房屋成交总价为203万元，吴浪群同意办理全权委托给梁振华，并且公证办理完毕后的银行按揭由梁振华偿还。同日，吴浪群确认收到购房定金10万元。2015年5月19日，吴浪群出具公证委托书给梁振华，授权梁振华办理有关讼争房产出租、出售等事项。同日，梁振华通过银行转账支付342167元给吴浪群。2015年6月至2016年4月，梁振华通过本人及案外人章忠庚账户共计支付讼争房产的按揭贷款154300元至吴浪群名下账户。2016年7月8日，梁振华提前结清讼争房产贷款，还款总额1455730.18元。
2015年5月19日，梁振华与吴浪群签订《房屋租赁合同书》，约定：梁振华将讼争房产出租给吴浪群作住家使用，租赁期限从2015年5月20日至2016年5月19日，每月租金3500元，此合同为梁振华购买讼争房产返祖给原业主吴浪群一年。
2016年4月12日，梁振华以吴浪群代理人的身份将讼争房产出售给杨金铭、吴惠明，成交价为270万元。2016年4月20日及2016年5月26日，杨金铭分别通过银行转账支付给梁振华60万元和30万元。杨金铭、吴惠明取得讼争房产不动产权后，通过向银行抵押贷款支付剩余购房款180万元。
审理中，吴浪群确认其与梁振华关于讼争房产的交易已完成。
本院认为，本案并无证据证明讼争房屋买卖双方存在恶意串通的情形，梁振华与吴浪群之间有关讼争房屋的买卖合法有效，此后梁振华依据吴浪群出具的委托公证书将讼争房产转卖给杨金铭、吴惠明亦属合法有效，且杨金铭、吴惠明现已取得讼争房产的不动产权登记手续。故吴浪群出卖讼争房产若存在侵害詹炜炜优先购买权的情形，詹炜炜应向吴浪群主张损害赔偿，其有关确认合同无效、享有优先购买权的主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告詹炜炜的诉讼请求。
案件受理费6900元，由原告詹炜炜负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 吴燕航
二〇一七年十二月二十五日
代书记员 蔡奇特
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。