广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12386号原告：佛山市状元坊物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人杨永坚，该公司物业管理员。被告：陈婉玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人李晓斌，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，系被告丈夫。原告佛山市状元坊物业管理有限公司诉被告陈婉玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法由审判员林波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨永坚、被告陈婉玲及其委托诉讼代理人李晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告自2016年8月开始没有到原告处缴纳“逸彩状元坊”商场物业管理费及公共水电费。期间原告多次打电话通知、短信通知或发催缴通知单给被告，但被告仍然拒绝缴纳相关费用。根据双方签订的《商场管理协议》，被告逾期拒绝缴交物业相关费用，已违反了双方约定的物业管理协议，严重影响原告的正常经营运作。请求法院判令：1、被告向原告支付禅城区福贤路8号二层2P192号商铺（建筑面积5.66平方）的物业管理费从2016年8月至2017年4月共764.1元；2、被告向原告支付禅城区福贤路8号二层2P192号商铺（建筑面积5.66平方）的公共水电费从2016年7月至2017年3月共789.91元；3、被告向原告支付以上欠费的相关滞纳金817.73元（从欠费之日起至缴费之日止，暂计至2017年5月1日）；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确滞纳金从收费日期按每个月16日开始计算，按日千分之三计算。被告辩称，原告展示的《商场物业管理协议》其从未见过，也未签过。原告事实上也未履行物业管理责任，商场公共环境十分差。请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。其中原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、组织机构代码证、被告身份证复印件；2、原告资质证书复印件；3、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果复印件；4、《商场管理协议》复印件；5、福贤路8号二层2P192铺费用清单、2P192铺水电费分摊表、佛山市房产测绘所房屋测绘报告书、房屋分层平面图；6、水电费发票。被告则提交以下证据：逸彩状元坊商场公共环境照片。经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以确认。被告对《商场管理协议》提出异议，但未能提供相反的证据足以反驳，故对其异议不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告系位于佛山市禅城区福贤路8号二层2P192号房的权利人，于2010年2月购买，于2010年3月2日取得产权登记，建筑面积5.66㎡。原告企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理（凭资质证经营）、铺位出租、停车服务等。2010年4月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商场管理协议》，约定“……第十条、物业管理费、公共水、电费的收取。1、为确保业主/承租方正常使用商铺经营，管理公司对本商场实行统一的综合性商业物业管理，业主/承租方每月15号前向商场管理公司缴纳应缴当月商场管理费及公共分摊费。商场管理费（暂定）15元/平方米（该商场管理费包括：中央空调设施维护费、自动扶梯维护费、消防及供水、供电设施维护费、公共照明设施维护费、公共卫生保洁费、管理服务费等）。业主/承租方每月15号前向管理公司缴纳公共分摊费（包括公共水、电费、策划推广费），以当月实际发生额，由业主/承租方按各自商铺占有的建筑面积分摊……3、业主/承租方需于每月15日前向管理公司缴清商场管理费及公共分摊费，每逾期一天，除补交拖欠款项外，按拖欠款项总额的3‰向管理公司支付滞纳金，逾期二十天，可视业主/承租方单方违约，管理公司有权采取停电、停止服务等手段追偿相关费用直至解除租赁合同。第十一条、商场使用。……4、为增加商场人流量，促进商场商业繁荣以及在福贤路××商场××编号××商铺、××号商场首层编号为1-4号商铺销售给业主时已作明确约定：根据商场规划设计用途，福贤路××商场××编号××商铺、××号商场首层编号为1-4号商铺的各铺前、后留有当铺从临街外围进入第二、三排商铺通道的门口，上述商铺业主/承租方并保证在营业时间内，行人在外围通过当铺进入商场内第二、三排商铺通道的畅通……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《商场管理协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。因此原、被告之间存在物业服务关系，被告需按时足额缴纳物业管理费等费用。原告主张被告拖欠2016年8月至2017年4月的物业管理费及2016年7月至2017年3月的公共水电费，被告未提供相反的证据足以反驳，故本院对原告主张的上述被告拖欠费用的事实予以确认。至于被告提出的相关证据及抗辩意见，本院认为，首先，被告提供的照片并不能证明原告存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使原告对涉案商场存在某些管理服务方面的暇疵，但其作为服务于被告所在商场的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费等费用将对商场的整体服务产生不利影响。综合上述分析，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于公共水电费，原告已提供水电费发票、水电费分摊表等证明其主张的公共水电费的分摊标准及收费金额，并按照实际用量及产权建筑面积分摊的标准向业主施行，因此依据公平原则，被告应依约向原告交纳公共水电费。故被告须向原告交纳：2016年8月至2017年4月的物业服务费764.1元（5.66㎡×15元/㎡/月×9个月）、2016年7月至2017年3月的公共水电费789.91元。关于滞纳金。如前认定，被告拖欠物业管理费、公共水电费的行为已构成违约，根据《商场管理协议》约定，原告有权向被告主张滞纳金。原告主张依据合同约定每日按应缴费用的千分之三计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院酌定本案被告因欠涉案房屋物业管理费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费84.9元为本金，自每个欠费月16日起（交纳日次日）按年利率24%分段累计至被告实际清偿之日止。关于公共水电费的滞纳金，上述《商场管理协议》虽对公共分摊费约定计收滞纳金及缴纳期限，但并未约定具体的公共分摊费数额，虽然原告陈述曾向被告催收欠费，但并未提供证据证明。原告于2017年9月6日向本院提起诉讼，原告的起诉状副本于2017年9月12日送达给被告，故基于上述理由被告应从2017年9月13日起按年利率24%向原告计付逾期交纳公共水电费的滞纳金。原告上述滞纳金的诉请，超出部分本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈婉玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2016年8月至2017年4月的物业管理费764.1元及滞纳金（滞纳金以上述每个欠费月拖欠的物业管理费84.9元为本金，自每个欠费月的16日起按年利率24%分段累计至实际清偿日止）；二、被告陈婉玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市状元坊物业管理有限公司支付2016年7月至2017年3月的公共水电费789.91元及滞纳金（滞纳金以789.91元为本金，自2017年9月13日起按年利率24%累计至实际清偿日止）；三、驳回原告佛山市状元坊物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告陈婉玲如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告陈婉玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年十月十八日书记员 冯裕雯附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。