广东省遂溪县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0823执异30号
异议人周斌男，男，1967年10月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
异议人周宛玥，女，1996年1月1日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
申请执行人黄日堂，男，1977年8月15日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被执行人湛江市怡和置业有限公司。
住所地：湛江市霞山区人民大道***号。
法定代表人陈春伟，经理。
被执行人黄东，男，1970年9月13日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被执行人蔡伟胜，男，1972年1月7日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被执行人叶燕婷，女，1973年9月26日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
本院在执行申请执行人黄日堂与被执行人湛江怡和置业有限公司、黄东、蔡伟胜、叶燕婷民间借贷纠纷一案中，异议人周斌男、周宛玥于2017年11月21日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人称，2017年6月9日，异议人按怡福B2001复式房上下两层共六房两厅的现状出价，最终以186万竞拍得该标的物(比起拍价溢价61.15%），并在湛江市宝兴拍卖有限公司肖小姐的强烈要求下当天下午将9.3万元佣金转入该公司账户。6月12日与宝兴公司签订拍卖成交确认书。6月14日，异议人看到该大厦物业公司在怡福B2001房门口张贴公告，称该房二层属于违章建筑，责令限期拆除（具体见附件2），该物业公司肖姓负责人还声称曾经收到行政执法局的限期拆除二楼通知。为维护权益，异议人于2017年6月19日向贵院递交了申请书，要求贵院对此房的现状进行补充调查后才确认拍卖是否有效。7月24日，异议人收到贵院给我们发出（2016）湛遂法司委拍字第22-5号通知书，要求在收到该通知书7日内将所欠的拍卖成交价款汇入到该院账户，否则，将根据相关规定视为悔拍处理。7月31日，异议人接到贵院办公室的电话，让等贵院讨论决定后才通知异议人是否缴纳剩余的成交款。至今三个多月过去了，异议人没有收到悔拍的民事裁定书，也没有接到通知到贵院办理退回保证金等手续。贵院在该通知书中称：本院委托湛江市宝兴拍卖有限公司在中国拍卖行业协会网络拍卖平台公开拍卖的标的为位于湛江市霞山区人民大道南××恰××大厦××号房××套，没有涉及到产权证以外的标的物，对该房屋所在的大厦物业服务提供商湛江创景商业管理公司提出的业主私自搭建二楼属违章建筑，不属于本次委托拍卖审查事项。对此，申请人提出异议和理由如下：1、根据《中华人民共和国拍卖法》十八条拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。第二十七条委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十五条被执行人应当提供拍卖财产品质的有关资料和说明。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条、第十四条规定，拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告，拍卖公告发布当目通过网络司法拍卖平台对拍卖财产已知瑕疵事项予以特别提示。贵院作为委托人，湛江市宝兴拍卖有限公司作为拍卖人，在对该房屋委托评估时理应得知该房屋存在上层无证的情况，贵院还应该向被执行人询问，制作拍卖财产现状的调查笔录，贵院没有严格执行这一法院拍卖的规定程序，拍卖人连续三次刊登的拍卖公告（该套房经过首拍二拍均流拍)中均没有提及该房屋存在上层无证的重大瑕疵。6月1日异议人到宝兴公司，在拍卖人公司肖小姐的指导下，注册中拍网账号，并在拍卖须知上签名，该须知是多人同时签名，由拍卖公司保管，该须知也没有提及该房二楼不属于拍卖范围，这才造成申请人重大误解。2、拍卖人刊登在《湛江日报》（2017年5月9日）上的网络拍卖公告写着：标的按现状拍卖，现状移交。5月中旬，异议人联系了宝兴公司工作人员肖小姐到现场看房，异议人看了怡福B2001房的现状是：该房是复式毛坯房，下层约200平方，上层必须通过下层一个用水泥捣制的楼梯才能进入，上层约100平方，还有一个几十平方米的大阳台，而且上层没有水电煤气入户线路，必须经由下层供水供电，符合上下层不可分割独立使用的复式房特征。而贵院在通知书中称，公开拍卖的标的为位于湛江市霞山区人民大道南××恰××大厦××号房××套，没有涉及到产权证以外的标的物。这就说如果异议人交纳全部成交借款，贵院不能严格履行公告上“标的按现状拍卖，现状移交”的交付义务。异议人是按2001房是复式房（上下两层共六房两厅）现状出价，如果只移交有证部分，将给异议人造成经济损失和无法按现状使用的精神损害。根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条，拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。综上，如果贵院继续执行（2016）湛遂法司委拍字第22-5号通知要求，强制要求申请人交纳剩余成交价款来造成成交事实，会进一步扩大异议人的损失。为维护异议人的合法权益，避免出现执行回转的情况，恳请贵院1、撤销（2016)湛遂法司委拍字第22-5号通知书。2、确认湛江市宝兴拍卖有限公司第四期001号（湛江市霞山区人民大道南××福大厦××房）拍卖无效。3、立即退还异议人交到法院账户的竞拍保证金11万元。4、请求裁定湛江市宝兴拍卖有限公司退还异议人交纳的拍卖佣金。
经审查，申请执行人黄日堂与被执行人湛江怡和置业有限公司、黄东、蔡伟胜、叶燕婷民间借贷纠纷一案，本院（2012）遂法民二初字第157号民事判决书已发生法律效力，本案在执行过程中，依法对被执行人叶燕婷所有的位于湛江市霞山区人民大道南××福大厦××房（该房面积为299.36平方米）进行评估拍卖。经委托有关评估机构评估，评估市场价值为1603100元。本院委托湛江市宝兴拍卖有限公司于2017年5月6日在《湛江日报》A07版上刊登了拍卖公司，并定于2017年6月8日10时至2017年6月9日10时在中国拍卖行业协会网络拍卖平台进行第三次拍卖。拍卖公司也按规定向九位竞买人发放了《湛江市宝兴拍卖有限公司竞买须知》，其中异议人周斌男、周宛玥也在该竞买须知书上签名确认。经过拍卖，异议人周斌男、周宛玥以1860000元竞买成交，并于2017年6月12日与拍卖公司签署拍卖成交确认书。异议人以竞买的该房屋楼上的加层不在拍卖范围，且本院及拍卖公司没有告知异议人，造成异议人误拍为由，向本院提出执行异议，要求退回拍卖保证金及拍卖佣金。
本院认为，本院在执行本案过程中，依法按照法律规定的程序进行了评估的拍卖，所有的程序合法。异议人称本院及受委托的拍卖公司没有告知其标的物有瑕疵，拍卖公司发放的拍卖须知里也没有提及该房二楼不属于拍卖范围，这才造成异议人重大误解的主张，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第（五）项“竞买人决定参加竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知未知瑕疵”的规定，异议人决定参加竞买的行为，应视其对拍卖财产的现状完全了解。故异议人的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人周斌男、周宛玥的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湛江市中级人民法院申请复议。
审 判 长 王燕青
审 判 员 文斯媛
人民陪审员 王巧君
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 何惠珍
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面执行异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》
第十七条第（一）项：人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……