重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝01民终2041号
上诉人（原审被告）：王小云，女，汉族，1976年8月19日出生，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人:郭伟,重庆君知律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田贵林，男，土家族，1982年1月19日出生，住贵州省铜仁市。
委托诉讼代理人:易晓忠,重庆仁业律师事务所律师。
原审被告：邹毅，男，汉族，1967年2月6日出生，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人:郭伟,重庆君知律师事务所律师。
原审被告：邹雨轩（曾用名邹睿），男，汉族，1999年5月3日出生，住重庆市南岸区。
委托诉讼代理人:郭伟,重庆君知律师事务所律师。
上诉人王小云因与被上诉人田贵林、原审被告邹毅、邹雨轩房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2017)渝0106民初19046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王小云的委托诉讼代理人郭伟、邹毅，被上诉人田贵林及其委托诉讼代理人易晓忠，原审被告邹毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王小云上诉请求：1.撤销原判第三项，驳回田贵林要求王小云、邹毅、邹雨轩承担违约金10万元的诉讼请求；2.本案诉讼费由田贵林承担。事实和理由：原判认定《房屋买卖（居间）合同》有效……该合同责任应由王小云承担系错误。1.王小云本人的签名，仅代表同意处置案涉房屋中属于夫妻共同财产的5%，该签名的位置在合同中甲方的联系地址处，而非代理人处，如代表邹雨轩签名，则应签署邹雨轩的名字；2.王小云与田贵林签订的《房屋买卖（居间）合同》并非真实意思表示，应系无效合同；3.田贵林系法律工作者，在明知王小云无权代理的情况下，仍然与其签订《房屋买卖（居间）合同》，不符合善意相对人的条件，也属于导致合同无效的过错方。且田贵林有利用专业知识与中介公司恶意串通，共同收取高额违约金的可能。
田贵林辩称，1.一审中王小云自认邹睿签名是由王小云代签，且未提及5%的共同财产份额；2.《房屋买卖（居间）合同》合法有效；3.田贵林与中介公司事先不认识，不存在恶意串通，王小云系完全民事行为能力人，应有自身判断；4.邹雨轩的签名系王小云代签，如王小云坚持追责，则应追加邹雨轩的责任。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
田贵林向一审法院起诉请求：一、解除田贵林与王小云、邹雨轩、邹毅2017年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖条款。二、判令王小云、邹雨轩、邹毅返还田贵林定金2万元，并支付违约金10万元。三、本案诉讼费由王小云、邹雨轩、邹毅承担。事实及理由：2017年5月8日，田贵林与王小云、邹雨轩、邹毅及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定王小云、邹雨轩、邹毅将位于重庆市沙坪坝区房屋卖给田贵林，田贵林以按揭方式付款，并约定买卖合同签订当日支付购房定金2万元。田贵林按约支付定金，王小云、邹雨轩、邹毅并未按约于2017年7月11日到不动产登记中心协助办理过户手续。后田贵林及中介公司多次与王小云、邹雨轩、邹毅沟通，王小云、邹雨轩、邹毅明确表示不卖涉案房屋。故诉至法院，请求判如所请。
一审法院认定事实：2017年5月8日，邹毅、王小云代邹雨轩（甲方）与田贵林（乙方）、第三人重庆好美居置业代理有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区房屋出售给乙方。该房屋建筑面积48.44平方米，成交总价500000元。关于付款方式，双方约定，2017年5月8日乙方交购房定金20000元给甲方。乙方通过按揭方式付款，由乙方向银行申请办理二手房按揭贷款30万元，由银行将贷款一次性直接支付给甲方（注：若贷款金额有变，首付款则相应增加或减少，总成交价不变）。由乙方在2017年7月31日之前办理委托公证手续时支付给甲方首付房款48万元。甲方将房屋实体于2017年6月30日租赁合同到期之日交割给乙方。关于违约责任，双方约定，甲乙双方从签订本合同之日起，任何一方拒绝履行合同和解除合同，导致本合同无法履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同约定的房屋实际价格的20%支付违约金。在其他约定事项中，双方约定：甲方需全款收款，乙方要贷款，所以就先办公证时一次性付款给甲方，由乙方自行去办按揭贷款。甲方保证无抵押，债权债务纠纷，无继承所得税，能正常办理房屋交易手续，买房时产权证人的名字由乙方自行决定。合同尾部，邹毅在甲方处签名捺印，王小云在代理人处签名捺印，签署“邹睿”二字并捺印。田贵林在乙方处签名捺印。
同日，邹毅出具定金收条一张。该收条载明，邹毅收到涉案房屋购房定金2万元。
另查明，涉案重庆市沙坪坝区房屋权利人为邹毅、邹睿，其中邹毅占该房屋5%产权，邹睿占该房屋95%产权。邹雨轩曾用名邹睿。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，田贵林与王小云、邹雨轩、邹毅均未举证证明王小云以邹雨轩的名义与田贵林、第三人重庆好美居置业代理有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》经过邹雨轩的同意，事后亦未取得邹雨轩的追认，故该代理行为对邹雨轩不发生效力，邹雨轩不应当承担该合同责任。在无代理权情况下签订的合同符合法律行为的有效要件时，该合同有效，无权代理人和相对人作为该合同关系的当事人，履行该合同项下的义务，享有该合同项下的权利，该合同责任应由王小云承担。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邹雨轩拒绝追认王小云的无权代理行为，《房屋买卖（居间）合同》已无法履行，田贵林买卖房屋合同目的不能实现，田贵林要求解除买卖合同条款，理应得到支持。双方在合同中约定，如一方违约导致合同无法履行，违约方应向守约方支付房屋实际价格20%的违约金。合同约定的交易价格为50万元，该院酌定以此价格作为违约金的计算标准，则王小云应支付田贵林的违约金为10万元。
关于邹毅是否应当承担违约责任问题。本案中，邹毅占涉案房屋5%产权，其在《房屋买卖（居间）合同》上签字售卖其所占房屋产权的份额是其真实意思体现，《房屋买卖（居间）合同》无法履行的原因是邹雨轩拒绝追认王小云的无权代理行为，而非邹毅签订合同后的违约行为，故邹毅不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，田贵林签订合同时向邹毅交纳购房定金2万元，邹毅应返还田贵林该2万元定金。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告田贵林与被告邹毅、王小云，第三人重庆好美居置业代理有限公司于2017年5月8日签订的《房屋买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同条款于本判决发生法律效力之日解除。二、被告邹毅于本判决发生法律效力之日返还原告田贵林定金2万元。三、被告王小云于本判决发生法律效力之日支付原告田贵林违约金10万元。四、驳回原告田贵林的其他诉讼请求。
二审期间，双方均未举示新证据。
二审审理查明：《房屋买卖（居间）合同》首部载明，甲方邹毅、邹睿。
本院查明的其余事实与前述一审审理查明的事实相同。
本院认为，1、王小云在合同尾部签名的性质。《房屋买卖（居间）合同》首部载明甲方邹毅、邹睿，王小云在合同尾部甲方代理人处签署“邹睿”二字并捺印。王小云的签名捺印行为属于代理，原判认定为是对邹睿的代理并无不当。
2、合同效力问题。王小云代理邹睿签订《房屋买卖（居间）合同》，是其真实意思表示，该合同内容合法，且不违反法律、行政法规的相关规定，属有效合同。
3、田贵林是否存在过错。王小云未取得邹睿的授权，代理邹睿签订合同的事实，田贵林不知晓，在王小云是邹睿母亲，邹毅作为邹睿父亲对王小云的代理行为没有提出异议的情况下，田贵林对合同的签订及履行不能没有过错。《房屋买卖（居间）合同》的房屋买卖部分系双方自愿协商的结果，原判支持田贵林依约主张违约金的诉请，符合法律规定。
综上，王小云的上诉理由均不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2700元，由上诉人王小云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖生友
审 判 员 陈孟琼
审 判 员 刘润荔
二〇一八年四月十六日
法官助理 陈紫薇
书 记 员 陈嬿西