北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第10649号
原告（反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司，住所地本市西城区月坛北街2号月坛大厦A502号。
法定代表人王振光，董事长。
委托代理人何军，北京市国浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄茜，女，1960年12月4日出生。
原告北京世纪中基房地产开发有限公司诉被告黄茜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月22日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京世纪中基房地产开发有限公司的委托代理人何军，被告黄茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京世纪中基房地产开发有限公司诉称：2005年12月22日，原告与案外人吴森强签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向吴森强出售位于本市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋，总价款为人民币4659578元，被告付款方式为贷款。购房首付款为总价款的40.12%，其余价款以银行贷款或住房公积金贷款的方式支付。上述合同签订后，吴森强支付了首付款，但银行贷款政策出现变化，导致贷款未能办理成功，吴森强应当一次性向原告支付剩余购房款。2008年1月22日，吴森强与被告签订《合同房产权益转让协议书》，将上述预售合同中的全部权益转让给被告。2011年4月，被告向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求确认上述预售合同中的买受人为被告。经审理，法院支持了被告在该案中的诉讼请求。时至今日，被告始终未能依约支付剩余购房款，尚欠原告购房款2154410元。2014年3月21日，原、被告就还款问题签订《协议书》，就标的房屋及被告同时购买的其他三套房屋所欠购房款问题达成协议。此后，原告履行了协议内容，但被告依然未偿还欠款。依据《北京市商品房预售合同》的约定，被告应当在签订合同后15日内提交符合银行要求的文件，办理完毕按揭贷款手续。如因非被告的原因，造成被告无法在上述期限内完成银行按揭手续，并由银行向原告支付二期款，被告应当在收到原告通知后5日内变更付款方式为一次性付款或向原告以书面形式提出退房申请。因被告未按约定付清购房款，故原告起诉要求解除与被告签订的编号为Y173422号《北京市商品房预售合同》，要求被告返还本市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋，要求被告支付逾期应付款3%的违约金64632.3元，诉讼费由被告承担。
被告黄茜辩称：自2008年7月30日，经北京市第二中级人民法院调解后，诉争房屋的房款已经结清，被告并不拖欠原告的购房款。原告所称的协议书，是原告利用优势地位，在被告未核对账款凭证的情况下，胁迫被告所签订，该协议显失公平，应予撤销，故被告不同意原告的诉讼请求。同时，被告提起反诉，要求撤销2014年3月21日签订的《协议书》，要求原告为被告办理本市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋的产权证，要求原告赔偿被告逾期办证的违约金3126798元（自2007年11月1日至2014年9月1日，按照贷款利率的1.5倍计算），诉讼费由原告负担。
针对被告提起的反诉，原告辩称：原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，不存在胁迫和显失公平的情形，不应撤销。《协议书》中所述款项往来清晰，证据清楚明了，是双方共同结算的确认。因被告未足额支付拖欠的购房款，原告没有义务为其办理权属证书，更不存在违约。综上，不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2005年12月22日，原告与案外人吴森强签订编号为Y173422的《北京市商品房预售合同》。合同约定，吴森强购买原告开发的北京市东城区工体西路×号工体停车综合楼×段×酒吧×号房屋，房屋总价款4659578元；本合同生效之日起30日内，由原告向北京市东城区房屋土地管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。房屋交付使用后，吴森强委托原告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因原告的责任，吴森强未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，吴森强有权退房。吴森强不退房的，合同写明自吴森强应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，原告按日计算支付全部已付款万分之”×”的违约金，并于吴森强实际取得房屋所有权证之日起15日内向吴森强支付。2006年2月22日，原告办理了诉争房屋的预售备案登记手续，预售登记的买受人为吴森强。2008年1月22日，被告与吴森强就转让工体×号有关合同项下房产权益的事项签订《合同房产权益转让协议书》。协议约定，吴森强同意转让、被告同意接受如下合同项下房产权益，即签订于2005年12月22日的编号为Y173299的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173357的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173387的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173422的工体×号×段×酒吧×号房屋（即本案诉争房屋）、编号为Y173450的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173473的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173500的工体×号×段×酒吧×号房屋、编号为Y173520的工体×号×段×酒吧×号房屋以及签订于2006年1月22日的编号为0000115的7号底商房屋。上述协议签订后，吴森强将合同权益转让事宜通知了原告，原告同意被告与吴森强之间的合同权益转让，并同意协助办理相关变更手续。2008年9月12日，吴森强出具《授权委托书》，授权被告全权办理坐落于北京市东城区工体西路×号工体综合楼×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号共四套房屋以及返还房款500万元的全部事宜，并将上述四套房产转为被告名下；授权权限包括但不限于签署、出具相关法律文件等，其全部行为等同于本人行为，该授权委托书为不可撤销委托书。2008年10月10日，吴森强向被告出具《承诺书》，承诺已在被告名下和正在办理转入被告名下的所有房产（包括正在办理的北京工体×号停车综合楼等全部房屋产权归被告所有，吴森强自愿放弃主张任何权利）。2011年4月，本案被告曾以吴森强为被告，以本案原告为第三人提起诉讼，要求确认黄茜依法享有编号为Y173422号的《北京市商品房预售合同》项下的全部权利义务，判令协助将上述房屋的预售登记买受人依法变更为黄茜。该案经本院及北京市第二中级人民法院审理，判决确认自2008年1月22日起，黄茜为上述《北京市商品房预售合同》中的买受人，本案原告及吴森强于判决生效后30日内，协助黄茜将诉争房屋的预售登记买受人变更为黄茜。在判决书查明部分载明，2008年10月，在付清购房款后，本案原告将上述房屋交付给黄茜。同时，在卷宗中保存有加盖原告公章的《调解协议书》，其中写明×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号四套房屋的购房款已经结清。
另查，2014年3月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定2005年12月22日，吴森强购买乙方位于本市东城区工体西路×号×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号四套房屋，乙方与吴森强签订了四份《北京市商品房预售合同》，并办理了预售登记备案手续。2008年1月22日，吴森强将上述四套房屋预售合同中吴森强的所有权益全部转让给甲方，并同时告知乙方。乙方表示同意权益转让并愿意协助办理相关变更手续。2008年10月9日，经各方协商，乙方已经将上述四套房屋交付给甲方。后经北京市东城区人民法院裁定四套房屋预售合同中的权益由甲方享有。因吴森强购买该四套房屋时，尚欠购房款2154410元，因吴森强拖欠华夏银行按揭贷款月供，乙方被银行累计扣划保证金2242722.25元，乙方代吴森强交纳保险费9299元，综上甲方尚欠乙方购房款及其他款项共计4406431.25元（以最后结清时核对为准）。现甲方资金周转困难，经双方协商达成如下协议，乙方自本协议签订之日起5个工作日，开始协助甲方办理工体西路×号×段×酒吧×号、×段×酒吧×号二套房屋的产权证。鉴于甲方投资合作需要的特殊情况，乙方应尽快办理产权证后无条件交给甲方该房产证。甲方办理产权证应由甲方交纳的税费，由甲方负担。甲方的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，甲方向乙方交纳剩余的购房款及乙方代缴的银行按揭款共计4406431.25元。上述款项结清后，乙方再协助甲方办理剩余两套房屋的产权证。上述协议书签订后，原告为被告办理了上述二套房屋的产权证。2014年5月8日，被告领取了产权证。
再查，2007年，吴森强曾将本案原告起诉至北京市第二中级人民法院，要求本案原告履行合同，交付其购买的九套房屋。本案原告在该案中提起反诉，要求吴森强支付拖欠的购房款、逾期付款违约金及银行扣划的担保金等。在审理过程中，双方确认吴森强共支付购房款1500万元。经分摊，本案涉诉房屋拖欠购房款数额为1051470元。就诉争房屋，北京市第二中级人民法院于2008年7月30日作出民事调解书，内容为本案原告于本调解书生效后10日内将本案诉争房屋交付吴森强。根据相关笔录显示，吴森强购买的九套房屋中，除×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号、×段×酒吧×号外，另五套已经另行出售。就相关问题，北京市第二中级人民法院共作出五份民事调解书，除本案原告向吴森强交付上述四套房屋外，另一份民事调解书涉及吴森强购买的编号为0000115的×号底商房屋。民事调解书内容为解除吴森强与本案原告签订的《北京工体×号认购书》，同时返还吴森强购房款人民币500万元。根据调解笔录显示，该500万元是上述五套房屋的补偿款，为了书写方便写到一套房屋中。同时双方确认×酒吧×号房屋房款已经付清，×酒吧×号、×酒吧×号和×酒吧×号每套房屋各欠购房款1051470元，在调解中如实写明，但双方确认房款已经结清。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》，《协议书》，北京市第二中级人民法院（2007）二中民终字第4113号、4114号、4116号、4118号、12509号民事调解书，（2012）二中民终字第01012号民事判决书，开庭笔录，调解笔录，《调解协议书》及原、被告当庭陈述在案为证。
本院认为：公民及法人的合法权利受法律保护。本案中，《北京市商品房预售合同》虽系原告与案外人吴森强所签订，但经已生效判决认定，上述预售合同中的买受人已变更为被告，故相关权利亦应由被告享有，相关的义务亦应由被告承担。现原告依据该合同，主张被告拖欠诉争房屋购房款，故起诉要求解除买卖合同。就此问题，被告主张诉争房屋的购房款已经付清。根据已生效的民事调解书、民事判决书及相关笔录材料，原告多次认可诉争房屋的购房款已经付清。虽然原、被告又于2014年3月就此问题签订《协议书》，且该协议书中载明相关款项以最后结清时核对为准。但被告现以上述《协议书》系原告利用优势地位，在被告未核对账款凭证的情况下，胁迫被告所签订，该协议显失公平为由提起反诉，要求撤销上述《协议书》。根据已生效的裁判文书确认，被告所购房屋的购房款已经付清。原告再次与被告就欠款问题达成协议，与原告原承诺不符，如由被告支付该欠款，显失公平。故被告要求撤销《协议书》中偿还房屋欠款的内容，本院应予支持。在此情况下，原告主张被告拖欠诉争房屋的购房款，并要求解除房屋买卖合同，由被告支付违约金，缺乏法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告办理诉争房屋的过户手续，并要求原告支付延期办理产权证违约金，因被告并不拖欠原告购房款，故原告理应为被告办理产权过户手续，并支付延期办理产权证的违约金。应当指出，诉争房屋系2008年10月9日交付，根据合同约定，在房屋交付后720日内未取得产权证时，原告开始承担违约责任。故被告计算违约金的起始时间有误，本院将予以调整。因双方于合同中对违约金的具体计算标准并未明确约定，故本院将适用相关法律、司法解释的规定对违约金标准予以酌定。关于被告反诉要求撤销原、被告签订的《协议书》中涉及的因案外人吴森强未按期偿还贷款，原告履行保证责任后进行追偿，被告承诺对此承担偿还责任的问题。因该笔由原告代偿还款部分系在吴森强与原告达成调解后发生的债权债务，该部分内容系原、被告在协商后达成的合意，对原、被告应有约束力。现被告以显失公平为由要求撤销该部分协议内容，缺乏法律依据，本院对此不予支持，但涉及欠付购房款的内容，依法应予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销原告（反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄茜于二○一四年三月签订的《协议书》中关于被告（反诉原告）黄茜尚欠购房款二百一十五万四千四百一十元以及被告（反诉原告）黄茜的两套房屋产权证书办理完成并收到之日起两个月内，向原告（反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司交纳剩余购房款的相关合同内容；
二、原告（反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，协助被告（反诉原告）黄茜办理将本市东城区工体西路×号×段×酒吧×号房屋过户至被告名下的相关手续；
三、原告（反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，以被告（反诉原告）黄茜已付购房款四百六十五万九千五百七十八元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的一点四倍标准给付被告自二○一○年十月一日起至二○一四年九月一日止的逾期取得房屋所有权证违约金；
四、驳回原告（反诉被告）北京世纪中基房地产开发有限公司的全部诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）黄茜的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费708元，由原告负担（已交纳）。
反诉案件受理费15908元，由原告负担11313元，被告负担4595元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王轶楠
审 判 员 刘钧强
人民陪审员 杨 芸
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 郑文思