广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终14980号
上诉人（原审原告）：广州市恒根贸易有限公司。住所地：广东省广州市番禺区市桥街清河东路***号汇珑商业中心*楼D01。
法定代表人：柯逊，总经理。
委托诉讼代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行。住所地：广东省广州市番禺区桥南街汇景大道***号。
经营者：符红霞，女，1982年4月16日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：钟伟，男，1964年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。
上诉人广州市恒根贸易有限公司（以下简称恒根公司）因与上诉人广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行（以下简称康傲邦商行）、被上诉人钟伟租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市番禺区人民法院（2016）粤0113民初7543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明：
2014年10月28日，恒根公司作为出租方（甲方）、康傲邦商行作为承租方（乙方）与钟伟作为担保方（丙方）签订了合同编号为HG-
ZL-20XX28-01的《恒生家居租赁合同（汇珑店）》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于广州市番禺区XX东路203号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场XX号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用；该商铺建筑面积共计133平方米；乙方租用该商铺仅限于经营地板使用，品牌为圣象；租赁期限为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止；每月租金为10,640元；租赁期内，租金按月缴付，乙方须于每月5日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金并存入甲方指定的账户；乙方在签订本合同之日，须向甲方一次性交付租赁保证金，金额相当于乙方租金原价二个月租金额共为21,280元；丙方担保责任范围为乙方根据与甲方所签订的《租赁合同》及相关附件而发生的全部债务（包括：租金、管理费、水电费、电话、滞纳金、违约金等费用），保证责任方式为连带责任保证；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方不得提出提前终止本合同；属本合同约定为严重违约的，甲方有权即时解除本合同并要求乙方交还商铺，乙方交纳的租赁保证金不予退回，乙方须按剩余租期的租金总额的30%向甲方支付违约金，该违约金不足以弥补甲方的损失的，乙方还须赔偿甲方的其他实际损失；合同在执行期间如发生争议，双方应友好协商解决，并对协商一致事项签订补充协议，如协商不成，应采用法律途径解决，违约方须承担守约方因此而发生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费）。
同日，恒根公司（甲方）与康傲邦商行（乙方）签订了合同编号为HG-ZL-20XX28-02的《关于管理费的补充协议》及合同编号为HG-
ZL-20XX28-04的《恒生家居租赁合同（汇珑店）补充协议》。《关于管理费的补充协议》约定乙方同意按照其承租的面积向甲方支付物业管理费（简称：汇珑物管费）每月6,384元及家居管理费2,660元。《恒生家居租赁合同（汇珑店）补充协议》约定，恒根公司承诺优惠租金，第一年租金优惠后，第1-3个月免租金，第4-12个月租金为3,990元/月；第二年租金优惠后为6,916元/月；第三年租金优惠后为9,576元/月。
2015年1月30日，恒根公司（甲方）与康傲邦商行（乙方）、钟伟（丙方）签订了合同编号为HL-
ZL-20XX12-01的《租金管理费优惠补充协议》，约定：自2015年1月1日起至2015年5月31日止，乙方租金管理费费用总额由57190元优惠至34314元，其中优惠差额22876元甲方作挂账处理；乙方须于2015年2月10日前一次性缴付优惠后金额人民币34314元，逾期缴付的，本协议即时作废；等等。
2016年1月29日，恒根公司复函康傲邦商行及钟伟，称申请优惠函已收悉，同意给予租金优惠，具体为自2016年1月1日起至2016年3月31日止，租金管理费总额为47880元，现1-3月租金优惠合计7980元（即每月20元/㎡），物业管理费及家居管理费维持不变，合计27132元（即每月68元/㎡），其中优惠差额12768元作挂账处理；康傲邦商行及钟伟须于2016年2月5日前一次性缴付2016年1-3月优惠后金额35112元，逾期缴付的，本协议即时解除，康傲邦商行及钟伟不享受上述优惠条件；等等。
2016年5月13日，康傲邦商行通过邮政特快专递向恒根公司邮寄《关于圣象地板的撤场通知书》（以下简称《撤场通知书》），告知其于2016年5月16日上午十点半前往涉讼商铺办理撤场手续，并要求恒根公司安排人员到现场配合交接。
为处理本案纠纷，恒根公司于2016年8月8日与广东法制盛邦律师事务所签订《民事委托代理合同》，并于2016年8月29日向广东法制盛邦律师事务所支付了律师费25000元。
2016年8月30日，恒根公司以康傲邦商行及钟伟欠缴租金及管理费等费用为由诉至一审法院，请求：1.解除恒根公司与康傲邦商行之间的租赁合同关系，由康傲邦商行腾空并向恒根公司交付广州市番禺区XX东203号广州番禺汇珑商业中心四层家居商场XX铺；2.康傲邦商行向恒根公司支付欠缴租金及管理费47880元（该金额自2016年6月1日暂计至2016年8月31日止，但实际金额应依约定标准计至康傲邦商行腾空并向恒根公司交铺之日止）；3.康傲邦商行向恒根公司支付2015年1月1日至2016年3月31日期间挂账处理的租金管理费优惠差额35644元；4.康傲邦商行向恒根公司支付单方解除合同违约金86184元（该金额暂自2016年9月1日至2017年12月31日止，但实际金额应依约定标准自被告撤场交还商铺计至合同期满之日即2017年12月31日止）；5.康傲邦商行向恒根公司支付逾期付款的滞纳金暂计47880元（最终金额以所欠租管费及电费本金实际总额为上限）；6.康傲邦商行向恒根公司支付因本案产生的律师费25000元；7.钟伟对康傲邦商行应承担的前述款项承担连带责任；8.因本案产生的一切诉讼费用均由康傲邦商行、钟伟承担。
一审庭审过程中，恒根公司与康傲邦商行均确认双方实际执行的租金标准为《租赁合同》的约定，即每月10,640元；管理费标准则按照《关于管理费的补充协议》执行，即汇珑物管费每月6,384元及家居管理费每月2,660元。另，恒根公司确认收到康傲邦商行的撤场通知书，但其不同意解除合同，故没有办理交接。
恒根公司与康傲邦商行、钟伟就《租赁合同》的效力产生争议，恒根公司认为该合同有效，并提供了《建设工程规划许可证》予以证明，另为证明其有分租权，恒根公司向一审法院提交了广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会（以下简称沙圩二村委会）出具的《证明》、广州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）及广州市威尔物业管理有限公司（以下简称威尔公司）与柯逊签订的《租赁合同》、沙圩二村委会与金豪公司及威尔公司签订的《确认书》、广州达浩创业投资有限公司（以下简称达浩公司）出具的《证明》以及金豪公司、威尔公司与柯逊、达浩公司、恒根公司签订的《租赁合同补充协议（一）》。康傲邦商行与钟伟则认为《租赁合同》无效，因恒根公司未提供建设工程规划许可证的原件及不动产权证，且恒根公司非涉讼商铺的产权人，从恒根公司提供的全部证据来看，无法认定其是合法的转租人。
一审法院认为：关于《租赁合同》的效力问题。恒根公司已提供《建设工程规划许可证》予以证明涉讼商铺所在的建筑已进行合法报建，且恒根公司所提供的证据亦能形成完整的证据链证明其具有合法的转租权。因此，一审法院对康傲邦商行及钟伟认为合同无效的意见不予采纳。故本案所涉《租赁合同》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。
康傲邦商行向恒根公司发出了《撤场通知书》，恒根公司亦确认收到该通知书，故康傲邦商行要求解除租赁合同关系的意思表示已到达恒根公司，且康傲邦商行已于2016年5月18日实际搬离涉讼商铺，因此，恒根公司与康傲邦商行的租赁合同关系已因康傲邦商行的单方解约行为于2016年5月18日实际解除；另据相关证据显示，康傲邦商行搬离后，涉讼商铺呈开放性状态，恒根公司可自行收回，故对恒根公司要求解除其与康傲邦商行的租赁合同关系并要求返还涉讼商铺的诉请，一审法院不予支持。在康傲邦商行搬离后，恒根公司本应及时收回涉讼商铺，但其却放任涉讼商铺处于空置状态不予收回，属于扩大损失，因此2016年5月18日之后的租金及管理费损失应由其自行承担，故就恒根公司主张康傲邦商行支付2016年6月1日之后的租金、管理费及逾期付款的滞纳金的诉请，一审法院不予支持。
就恒根公司主张康傲邦商行向其支付挂账处理的租金管理费优惠差额的诉讼请求，根据恒根公司和康傲邦商行的庭审陈述，可以认定双方实际按《租赁合同》及《关于管理费的补充协议》执行租金及管理费标准，虽然双方后有签订优惠租金及管理费的补充协议，但实际上并没有按照补充协议的内容来履行，即康傲邦商行并无享受过租金及管理费优惠，故就该诉请，一审法院亦不予支持。
《租赁合同》约定“租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方不得提出提前终止本合同”，鉴于康傲邦商行单方解除合同的行为属于合同约定的违约行为，故康傲邦商行须按剩余租期的租金总额的30%向恒根公司支付违约金。因康傲邦商行主张其租金已缴至2016年5月，且恒根公司主张的亦是2016年6月之后的费用，故一审法院认定康傲邦商行已缴清2016年6月之前的租金。按照合同约定，剩余租期期间为2016年6月1日至2017年10月31日，租金标准按照《恒生家居租赁合同（汇珑店）补充协议》执行，即2016年6月1日至2016年10月31日为6916元/月，2016年11月1日至2017年10月31日为9576元/月。故康傲邦商行应向恒根公司支付违约金44847.6元[（6916元/月×5个月+9576元/月×12个月）×30%]。
对于恒根公司主张律师费的诉请，恒根公司为实现本案债权而委托律师代理诉讼，支付了律师费25000元，并向一审法院提供了《民事委托代理合同》及发票予以证明，该费用按照《租赁合同》约定应由康傲邦商行承担，但鉴于恒根公司怠于行使收回涉讼商铺的权利从而扩大了损失，且其要求优惠差额的诉请亦未得到支持，故一审法院根据实际情况，酌情判定康傲邦商行应承担律师费8000元，就恒根公司诉请中的超出部分，一审法院不予支持。
钟伟作为《租赁合同》的担保方，根据合同第六条约定，钟伟对康傲邦商行在《租赁合同》中的全部债务包括违约金等费用提供担保，担保方式为连带责任保证，故钟伟应对康傲邦商行的债务承担连带清偿责任。
综上所述，一审法院对恒根公司的诉讼请求部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月20日作出一审判决：一、广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付违约金44847.6元；二、广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市恒根贸易有限公司支付律师费8000元；三、钟伟对上述第一、二项判决确定的广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行的债务承担连带清偿责任；四、驳回广州市恒根贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4939元，由广州市恒根贸易有限公司负担3818元,由广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行及钟伟负担1121元。
判后，恒根公司、康傲邦商行均不服一审判决，向本院提起了上诉。
恒根公司上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果违背当事人的约定，应依法改判：一、一审判决计算违约金的基数未能包管理费，违约金金额计算错误。依据一审判决的认定，双方的租赁合同关系已于2016年5月18日因康傲邦商行的单方解约行为实际解除，故违约金自2016年6月起计算。一审判决在计算违约金的过程中，仅适用《恒生家居租赁合同》第八条7款的约定以租金为基数的30％计算，但按该合同附件一《关于管理费的补充协议》第七条约定，基数还应包括汇珑物管费6384元和家居管理费2660元。二、一审判决认定康傲邦商行实际没有享受租金及管理费优惠与事实不符。恒根公司与康傲邦商行在2014年10月28日签订《恒生家居租赁合同》时，就租金优惠问题专门签订《恒生家居租赁合同(汇珑店)补充协议》，该补充协议对原合同约定租金进行了分阶段的优惠，即第一年租金的第一至三个月为免租期，第四至十二月为原价的3.5折即3990元/月，第二年的租金是原价的6.5折即6916元/月，第三年的租金为原价的9折即9576元，该标准为双方在合同履行中应当遵守也是实际执行的租金标准。合同履行中,恒根公司又两次同意对康傲邦商行拖欠的租金管理费在原优惠基础上附条件给予再次优惠。2015年1月30日签订《租金管理费优惠补充协议》，对2015年1月至5月的租金管理费优惠22876元；2016年1月29日以《复函》的形式同意康傲邦商行2016年1月至3月的租金优惠12768元，该两笔优惠共计35644元。根据双方约定，康傲邦商行并没有实际缴纳优惠差额35644元，而以挂账形式存在，如康傲邦商行无违约行为即可免除。康傲邦商行单方解除合同后，并未能如约补缴挂账的优惠金额。根据《租金管理费优惠补充协议》第三条约定和《复函》第二条，康傲邦商行提前终止合同或有任何违约行为的，应补缴优惠差额。三、恒根公司所支付的律师费应当全部由康傲邦商行承担。根据《恒生家居租赁合同》第十条约定，违约方应承担守约方产生的律师费。一审判决已认定康傲邦商行方构成违约，恒根公司所支付的25000元费用合理，并没有违反律师收费规定。当事人的约定对律师费金额并没有作出限定，一审判决酌情确定律师费承担的金额违背当事人的约定。综上，恒根公司请求二审法院：一、对一审判决第一项改判，判决康傲邦商行向恒根公司支付解除合同违约金90972元；二、撤销一审判决第四项，判决康傲邦商行向恒根公司支付2015年1月1日至2016年3月31日期间挂账处理的租金管理费优惠差额35644元；三、对一审判决第二项改判，判决康傲邦商行向恒根公司支付因本案产生的律师费25000元；四、钟伟对康傲邦商行应承担的前述款项承担连带责任；五、本案一、二审诉讼费由康傲邦商行、钟伟承担。
康傲邦商行、钟伟二审辩称：不同意恒根公司的上诉请求，不同意一审判决处理。
康傲邦商行上诉称：一、原审判决关于涉讼商铺已进行合法报建、《租赁合同》合法有效的认定与事实不符，也与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定不符。一审法庭辩论终结后，被上诉人庭后补充的穗规建证[2011]89号建设工程规划许可证是一个复印件，且该复印件许可证中附图及附件名称一栏第3条附注载明：本证自核发之日起一年内尚未开工的，必须办理延期手续，未办理延期手续或办理延期仍未开工的，本证自行失效。上述司法解释第二条关于城镇房屋租赁合同的效力有两个条件：(1)未取得建设工程规划许可证；(2)或未按照建设工程许可证的规定建设的房屋。从复印件的内容看，涉讼商铺的规划许可证是2011年取得，如果是按期按规定建设的房屋，理应取得涉讼商铺的房屋产权证(不动产权证)，因此上诉人有理由认为涉讼商铺是违法违规房屋，原审法院认定《租赁合同》合法有效与事实不符，于法无据。二、原审法院判决康傲邦商行按未完租期租金的30％向恒根公司支付违约金，没有将康傲邦商行向恒根公司支付的租赁保证金一并作出处理，康傲邦商行支付的21280元租赁保证金，应当抵扣违约金或退还给康傲邦商行。康傲邦商行在一审答辩时认为《租赁合同》无效，同时依据《合同法》第116条的规定主张违约金和定金不能同时适用。撇开一审判决是否合法有据不谈，一审判决康傲邦商行支付违约金时，理应依法将康傲邦商行支付的定金抵扣违约金。综上，康傲邦商行请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回恒根公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由恒根公司承担。
恒根公司二审辩称：不同意康傲邦商行的上诉请求，部分同意一审判决处理。
被上诉人钟伟二审辩称：同意康傲邦商行的上诉请求，不同意一审判决处理。
本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，租赁合同附件一《关于管理费的补充协议》第一条载有：物业管理费为代收，该费用与家居管理费均非恒根公司的经营性收入，恒根公司提供两项费用的收据，如康傲邦商行需开具发票则该两项费用上调6%；第七条载有：如康傲邦商行违约，须按剩余租期的物业管理费和本家居商场家居管理费总额30%向恒根公司支付违约金。2015年1月30日《租金管理费优惠补充协议》第三条及2016年1月29日复函第二条载有：如康傲邦商行提前终止合同或有任何违反双方约定的行为，则恒根公司不免除所给予的优惠差额。二审诉讼中，恒根公司与康傲邦商行均表示，2015年1月30日《租金管理费优惠补充协议》及2016年1月29日复函所涉一次性缴付的优惠后金额，恒根公司已经实际收取，康傲邦商行享受了双方约定的优惠。康傲邦商行称，其上诉状所称定金包含缴付的21280元租赁保证金及18088元物业、家居管理费保证金。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案租赁合同是否有效、一审判决处理的违约金计算基数是否应当包含管理费、康傲邦商行是否应当补缴挂账的优惠金额、一审判决处理的律师费是否合理。
关于合同的效力。本案诉讼前，并无证据表示表明康傲邦商行对涉案租赁合同的效力提出过异议。本案诉讼中，恒根公司对其提供的沙圩二村委会建设工程规划许可证虽未能够出示原件核对，但相对于康傲邦商行而言，恒根公司为涉案商铺的转租人，一审法院并未将该许可证复印件单独作为认定案件事实的依据，而是结合本案的具体情况审查相关出租转租环节形成的证据链，进而认定恒根公司的转租权及租赁合同有效，所作处理，并无不当。
涉案租赁合同附件一《关于管理费的补充协议》第七条关于违约金的约定，计算基数虽有物业管理费和家居管理费的内容，但该补充协议同时亦明确物业管理费为代收性质，该费用与家居管理费均非恒根公司的经营性收入。管理费用与租金的性质有别，一审法院在已依租赁合同作出违约金处理的情况下，不再支持将管理费纳入康傲邦商行承担违约金的处理范畴，符合民事合同当事人确定权利义务应遵循的公平原则。同理，康傲邦商行在2015年1月1日至2015年5月31日、2016年1月1日至2016年3月31日两个时段向恒根公司缴付优惠后的租金、管理费，是双方当事人根据当时的情况对一次性缴付金额的处理，该项处分业已完成。在康傲邦商行依租赁合同约定承担违约金的处理之外，恒根公司还要求康傲邦商行补缴优惠差额，有欠正当，本院不予支持。一审法院关于康傲邦商行并无享受过租金及管理费优惠的事实认定，本院予以纠正。
至于恒根公司所支付的律师费，一审法院结合本案具体情况，考量恒根公司在扩大损失方面的责任及其诉讼请求的支持程度而作出的裁量，并无不妥，本院予以维持。
需要说明的是，康傲邦商行将其所付租赁保证金称作定金，与合同约定内容不符；本案中，康傲邦商行并未就21280元租赁保证金及18088元物业、家居管理费保证金提出诉讼主张，一审法院不予处理，并无不当。
综上所述，恒根公司、康傲邦商行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决除康傲邦商行租金、管理费优惠享受外的事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3390元，由广州市恒根贸易有限公司负担2269元，广州市番禺区桥南康傲邦建筑装饰材料商行负担1121元。
本判决为终审判决。
审判长 赵云川
审判员 姚伟华
审判员 黄 嵩
二〇一七年十月二十四日
书记员 马婷婷