海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一初字第8号
原告：苏立阳。委托代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。委托代理人：张新华，海南昌宇律师事务所律师。被告：海南康华建筑工程有限公司。法定代表人：梁康华。被告：梁康华。二被告共同委托代理人：周一龙，海南正益律师事务所律师。原告苏立阳与被告海南康华建筑工程有限公司（以下简称康华公司）、梁康华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏立阳的委托代理人陈吉波、被告康华公司、梁康华的共同委托代理人周一龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏立阳诉称:2011年1月29日、2011年7月1日，原告与被告分别签订了三份《房地产买卖合同》，购买被告位于海口市金贸西路XX号环海大厦（原海口市金贸区瓦灶路南片139号）公寓楼第二单元XXX房、XXX房、XXX房。合同第三条约定，被告在2011年6月30日之前将102、XXX房交付给原告，被告在2011年10月1日之前将XXX房交付给原告，房屋交付时付清XXX房余款400万元；合同第五条约定，被告不能按期向甲方交付房地产时，被告应按购房款双倍赔偿原告。合同第七条约定，上述房地产办理过户手续所需缴纳的一切税费，由被告承担。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告一直未能依约将三套房产交付原告使用并配合办理产权证书至原告名下，并称房产一直还在海口市城市建设开发总公司名下，办理房产证需要花钱，要求原告提前支付XXX房余款，并另外从原告处借款100万元用于办理房产证及过户手续。原告为了能尽快拿到房产证，于是将XXX房余款400万元提前支付给了被告，并另外借款100万元给被告用于办理房产证及过户手续。然而，被告多次欺骗原告说海口市城市建设开发总公司不配合办证，实际却是被告拿到原告购房款后，故意不去办理房产证及过户手续，此后被告房产被法院查封导致无法办理房产证及过户手续，并且被告以各种理由拒绝交付房产给原告。综上，被告在与原告签订三份《房地产买卖合同》且收取原告购房款后，没有依约交付房地产给原告，也没有依约为原告办理房产过户手续，已经严重违约，且被告与原告签订的三份《房地产买卖合同》事实上已经无法履行，依法已经解除，被告应依约双倍返还购房款共计2800万元及逾期退款期间的利息给原告。此外，被告从原告处拿走100万元用于办理房产证及过户手续，应予返还，并应支付占用资金期间的利息给原告。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求：1、判令解除原告与被告康华公司、梁康华之间签订的购买位于海口市金贸西路XX号环海大厦公寓楼第二单元XXX房、XXX房、XXX房的三份《房地产买卖合同》；2、判令被告康华公司、梁康华共同连带双倍返还原告购买海口市金贸西路XX号环海大厦公寓楼第二单元XXX房、XXX房、XXX房的购房款共计2800万元及逾期退款期间的利息15万元（利息从合同解除之日起暂计算到起诉之日，按人民银行同期一年期贷款利率，计算到被告实际付清全部款项之日止）；3、判令被告康华公司、梁康华共同连带返还原告借给被告康华公司、梁康华用于办理房产过户手续税费100万元及占用资金期间的利息15万元（利息从2011年10月18日起暂计算到起诉之日，按人民银行同期一到三年期贷款利率，计算到被告实际付清全部款项之日止）；4、全部诉讼费用由被告康华公司、梁康华承担。被告康华公司、梁康华共同答辩称：第一，原、被告实际上是名为房地产买卖关系，实为借款关系。理由如下：1、从签订合同主体来看，卖方一个是康华公司，一个是梁康华本人。从房产的真实情况来看，目前的房子是康华公司以及海口市城市建设开发总公司共同合作建设的，但是房子实际上是康华公司的，房产证还没有办理到康华公司名下，所以从本案来讲，不存在两个卖方。2、从价格上来说，原、被告双方签订的第一、第二份合同，即101、XXX房，从两个房子的价格来看，两个房子是不可能那么便宜的，因为房屋是商铺而不是简单的住房，所以从价格上说，这个是虚假的。3、从付款来讲，从付款的方式来说，双方存在借贷关系，两套房子加起来是500万元，但从原告提供的证据来说，当天转款475万元，剩下的25万元就是满一个月的利息，利息是约定5分。4、从三份合同签订的时间来说，双方是存在真借贷，假买卖，双方在2011年签订的两份合同，2011年6月30日将房屋交给了原告，在双方签订的两份合同交房期满之后，被告没有向原告交房，而2011年7月1日又签订第三份合同，从这个情况来说，这是不符合事实的。综上，双方不存在房屋买卖关系。第二，双方约定的是高额借贷，利息是5分，已经超过了法定约定的利息，所以这个是无效的。第三，根据从被告梁康华了解到，从原告那里借款1500多万元，其实被告已经还了2800万元，因为当事人还在银行打单，所以当庭无法提交，庭后将会向法庭提交。第四，被告梁康华也与原告协商过，先前给原告2800万元，双方协商还差多少钱，待双方结帐后会支付。经审理查明：2006年12月16日，出卖人海口市城市建设开发总公司与买受人康华公司签订XXX房的《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于海口市金贸区南片环海大厦公寓X幢XXX房，建筑面积为646.38平方米，套内面积为555.79平方米。约定商品房价款按建筑面积每平方米2000元计算，总金额为1292760元。按套内建筑面积每平方米2326元计算，总金额为1292760元。同日，双方签订XXX房的《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于海口市金贸区南片环海大厦公寓楼第二单元XXX房，建筑面积为978.78平方米，套内面积为846.61平方米。约定商品房价款按建筑面积每平方米2000元计算，总金额为1957560元。同日，双方签订XXX房的《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于海口市金贸区南片环海大厦公寓楼第二单元XXX房，建筑面积为1135.77平方米。约定商品房价款按建筑面积每平方米2000元计算，总金额为2271540元。2011年1月29日，原告（甲方）与被告康华公司（乙方）签订《房地产买卖合同》，部分内容约定如下：乙方拥有海口市金贸区瓦灶路南片139号环海大厦公寓楼第二X幢XXX房，房产建筑面积646.38平方米，其中套内建筑面积555.79平方米的房产出售给甲方；甲乙双方议定上述房地产成交价格为150万元，甲方于2011年1月30日一次性付清给乙方；双方同意于2011年6月30日由乙方将上述房地产正式交付给甲方，并负责办理买卖过户等事宜。2011年1月29日，原告（甲方）与被告康华公司（乙方）签订《房地产买卖合同》，部分内容约定如下：乙方拥有海口市金贸区瓦灶路南片139号环海大厦公寓楼第二X幢XXX房，房产建筑面积978.78平方米，其中套内建筑面积846.61平方米的房产出售给甲方；甲乙双方议定上述房地产成交价格为350万元，甲方于2011年1月30日一次性付清给乙方；双方同意于2011年6月30日由乙方将上述房地产正式交付给甲方，并负责办理买卖过户等事宜。2011年7月1日，原告（甲方）与被告康华公司（乙方）签订《房地产买卖合同》，部分内容约定如下：乙方拥有海口市金贸区瓦灶路南片139号环海大厦公寓楼第二X幢XXX房，房产建筑面积1135.77平方米房产出售给甲方；甲乙双方议定上述房地产成交价格为900万元，甲方于2011年7月1日付500万元给乙方，房屋交付时付清余款400万元；双方同意于2011年10月1日由乙方将上述房地产正式交付给甲方，乙方负责办理房产证及买卖过户等事宜。三份《房地产买卖合同》均约定违约责任为：现乙方已将房产租赁，在交付甲方使用时，乙方保证上述房地产收回权属清楚，若发生与乙方有关的产权纠纷或债权债务，乙方愿承担全部法律责任，因此给甲方造成的经济损失，乙方负责按购房款双倍赔偿；甲方不能按期向乙方付清购房款，乙方有权解除合同，乙方不能按期向甲方交付房地产时，乙方应按购房款双倍赔偿甲方。2011年1月29日，被告康华公司向原告出具《付款委托书》，要求原告将购房款支付至户名为梁康华，账号为62270XXXXX的账户。2011年1月30日，原告向被告梁康华转账475万元。同日，被告梁康华出具《收条》，载明：现收到苏立阳交来购房款伍佰万元之整。2011年7月1日，海南永钦投资有限公司代原告向海南海华建设工程监理有限公司转账430万元。同日，被告梁康华出具《收条》，载明：今收到房款伍佰万元之整，此款由苏立阳委托海南永钦投资有限公司转账到海南海华建设工程监理有限公司，账号46001XXXXX。2011年7月28日，海口花之香信息咨询有限公司代原告向海南海华建设工程监理有限公司转账80万元。2011年7月27日，原告向被告梁康华转账170万元。同日，原告向梁胜钧转账50万元。2011年10月17日，海口花之香信息咨询有限公司代原告向孟应红转账160万元。2011年10月18日，海南华侨臻荣投资有限公司代原告向被告梁康华转账40万元。被告对于上述转账支付的款项共计1405万元予以认可，但对于原告主张现金支付共计95万元则不予认可。被告主张本案系名为房屋买卖，实为民间借贷，庭后向本院提供2011年3月28日至2013年12月20日期间向原告及海口花之香信息咨询有限公司转账的凭证（复印件），用以证明被告向原告借钱陆续还款，双方不是买卖关系。原告对该证据真实性均有异议，且为反驳被告主张，向本院提供2011年3月29日至2013年5月31日期间的借款凭据，用以证明原告与被告除了房屋买卖关系之外还存在借贷关系，但借贷与本案买卖合同并没有关系，买卖合同中付款转账的凭证与该借贷转账凭证是不重复的，是不同的法律关系。2014年4月15日，海口市龙华区人民法院作出（2013）龙执字第3541-1号执行裁定书，裁定查封康华公司位于海口市金贸西路南侧环海大厦公寓楼第二单元XXX房。2014年8月12日，海口海事法院作出（2014）琼海法仲保字第50号民事裁定书，裁定查封梁康华向案外人海口市城市建设开发总公司购买的位于海口市龙华区金贸西路XX号环海大厦公寓楼二单元X幢XXX房。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同》、《付款委托书》、银行转账凭证、《收条》、海口市龙华区人民法院（2013）龙执字第3541-1号执行裁定书、海口海事法院（2014）琼海法仲保字第50号民事裁定书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：一、关于本案案由问题。原告与被告康华公司签订《房地产买卖合同》，约定被告康华公司转移海口市金贸西路XX号环海大厦公寓楼第二单元XXX房、XXX房、XXX房所有权于原告，原告支付相应的价款。合同签订后，原告支付购房款，被告康华公司出具的收条中亦载明收到购房款。据此，从合同约定内容及履行情况来看，双方之间符合房屋买卖合同关系的特征及要件，表明本案系房屋买卖合同纠纷。被告康华公司虽主张双方系民间借贷关系，但其提供的证据无法证明与本案存在关联性，故对被告康华公司此主张，本院不予采纳。二、关于合同解除问题。原告与被告康华公司签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行了支付购房款义务，而被告康华公司未按约定履行交付房屋义务，应当承担相应的违约责任。现原告以被告康华公司一直未交付房屋，亦未办理过户手续为由，要求解除合同，而被告康华公司对于原告提出的解除合同并无异议，故双方签订的三份《房地产买卖合同》均应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。原告转账共计1405万元予被告康华公司，原告虽主张现金支付95万元，但不能就该资金来源、支付时间、具体交付方式等涉及现金交付是否实际发生的主要事实提供充分证据加以证明，故应不予确认。据此，应认定原告向被告康华公司支付的款项共计1405万元，其中1400万元为购房款，5万元为原告主张出借给被告康华公司的房产过户手续费。原告要求被告康华公司返还其已支付的款项1405万元，有事实与法律依据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。合同因违约而解除后，不影响原告主张继续适用违约金条款的权利。双方合同约定若被告康华公司不能按期向原告交付房地产时，被告康华公司应按购房款双倍赔偿原告。在被告康华公司主张如认定本案为房屋买卖合同纠纷，应调整违约金的情况下，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”之规定，综合全案情况，酌情调整违约金为购房款的50%，即700万元。违约金具有补偿和惩罚双重性质，在原告未能举证证明其损失已超过该违约金数额的情况下，该违约金已足以弥补其损失，现原告又主张逾期退款期间的利息，属于重复要求赔偿，故对此利息主张，本院不予支持。至于5万元的房产过户手续费则按银行同期贷款利率计付占用资金期间的利息损失。因此，原告要求被告康华公司支付违约金、利息的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。三、关于连带责任问题。本案三份《房地产买卖合同》均由被告梁康华作为法定代表人在合同落款处签名并盖有被告康华公司公章，且被告梁康华收取购房款亦是基于被告康华公司委托原告付款至其账户的原因，故被告梁康华系履行职务行为，其行为后果应由被告康华公司承受。原告主张由被告梁康华承担连带责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告苏立阳与被告海南康华建筑工程有限公司分别于2011年1月29日、2011年7月1日签订的三份《房地产买卖合同》；限被告海南康华建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告苏立阳返还购房款1400万元及支付违约金700万元；三、限被告海南康华建筑工程有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告苏立阳偿还5万元及利息（利息计算方法：2011年10月18日至清偿之日止，按中国人民银行同期三年期贷款利率计算）；四、驳回原告苏立阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188300元，由原告苏立阳负担53020元，被告海南康华建筑工程有限公司负担135280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
?
审 判 长 ?王春芬
代理审判员 周 ? 玲
代理审判员 袁??文
二〇一五年八月七日
书 记 员 ?杜海燕