北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初959号
原告（反诉被告）：于晓红，女，1972年8月14日出生，住北京市海淀区。
委托代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京久恒泰国际贸易有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园西井路3号3号楼5757房间（注册号：110XXXXXXXX4032）。
法定代表人：白淑华，总经理。
委托代理人：夏综英，北京市中凯律师事务所律师。
原告（反诉被告）于晓红与被告（反诉原告）北京久恒泰国际贸易有限公司（以下简称：久恒泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于晓红的委托代理人邸坤鹏，被告（反诉原告）久恒泰公司的委托代理人夏综英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）于晓红向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告立即将其承租的北京市石景山区古城西街21号C座一层底商腾退给原告；3.判令被告给付原告租金（按照每月租金47704元计算，自2016年11月1日起至合同解除之日止），；4.判令被告支付原告逾期支付租金的违约金（按照逾期支付租金总额的5%计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告（原企业名称为金博泰国际贸易（北京）有限公司，于2014年3月24日变更）于2009年10月签订北京房屋租赁合同。原告将北京市石景山区古城西路古城金属结构厂底商的房屋及设施出租给被告使用，面积为680平方米。双方合同约定，租期为20年，自2009年11月1日起至2029年10月31日止，租金标准为年租金50万元，每三年在上年租金基础上递增7%。被告交纳租金应按6个月，首期租金于签订合同之日起3日内交付，第二期租金及以后各期租金支付应于已交租金到期日前30日支付。即被告应于每年4月1日前、10月1日前交付下一期租金。双方在《北京房屋租赁合同》第七条明确约定未经原告同意被告无故拖欠租金超过10日的，原告有权终止合同收回出租房屋。合同签订后，原告依约向被告交付出租标的物，被告接收并使用。但合同履行中，被告屡次拖欠租金，导致原告经济利益受损。根据合同约定，被告应于2016年10月1日向原告支付2016年11月1日至2017年4月30日期间租金286225元，但被告在期限届满后仍无故拖欠，至今都未向原告支付，被告的拖欠行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。原告为了维护其合法权益，故起诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）久恒泰公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告诉讼请求没有事实依据，缺乏法律支持。原告从法律程序上尚不具备解除涉案合同的权利和条件，其提出解除合同的诉讼请求应予以驳回，按照相关法律规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，同时，合同法规定了解约催告制度即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后，在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，可见，合同双方行使合同解除权是有严格法律规定。2009年10月,原、被告在协商一致的条件下签订了租赁合同，涉案合同明确约定原告将涉案房屋在良好的及可租赁的状态下,租赁给被告使用。当时，涉案房屋装修状态为毛坯。随后，被告投入了大量资金和设备，对涉案房屋进行了装饰装修，用途为酒店高档会所会馆。但被告开业不久就被消防部门查处。此时，被告才得知涉案房屋无法办理消防验收合格手续。为此，被告多次要求原告完善相关消防验收手续。但原告怠于办理，至今没有提供消防验收合格手续，致使被告在经营中多次面临相关部门整改罚款处理。无奈被告被迫停业至今，原告给造成被告巨大的经济损失。与此同时，被告在使用涉案房屋中，发现原告取暖地热设备多次出现漏水现象。被告又花费资金进行维修，被告蒙受了巨大经济损失，其中包括装修费购置设备费、取暖设备维修费，为此，被告提出反诉请求。可见，由于原告所提供租赁房屋存在消防手续不全等因素，致使被告无法按约正常使用经营场所，现原告在未履行任何协商和向被告发出解约通知的情况下起诉解除合同，从立案程序上违背了相关法律规定，即如果原告没有进行催告，而以起诉代替催告并要求解除合同的，应驳回诉讼请求。二，按照涉案合同第一条之规定，原告提供涉案房屋没有消防验收合格手续，被告无法合理合法使用涉案房屋，原告首先违约，原告要求被告承担违约金没有事实依据和法律依据。三、关于原告拖欠租金并非无辜拖欠，在原告履行完消防验收手续后，被告愿意支付相关费用。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同，由于原告原因，被告无法使用涉案房屋进行经营更谈不到收益，原告提出的支付诉讼请求是显失公平、公正。原告的诉讼请求缺乏法律支持，应予以依法驳回。
被告（反诉原告）久恒泰公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的租赁合同无效；2.要求于晓红赔偿被告装饰装修损失151万元；3.要求于晓红提供反诉人交纳租金400万元的发票；4.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2009年10月，于晓红与久恒泰公司签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，于晓红将涉案房屋在良好及可租赁的状态下租给久恒泰公司为经商使用。当时涉案房屋装修状态为毛坯。随后，久恒泰公司投入了大量的资金和设备，对涉案房屋进行了装修，用途为酒店和高档会所会馆。开业不久就被消防部门查处。此时，久恒泰公司获悉涉案房屋没有办理消防验收合格手续。与此同时，反诉人也配合消防部门要求积极购置消防器材等。但基于于晓红怠于办理消防验收手续，至今没有提供相关手续，致使久恒泰公司在经营中多次面临消防部门勒令整改、罚款处罚。无奈久恒泰公司被迫停业至今。同时，涉案房屋取暖地热设备由于管道破损等因素多次出现漏水现象，久恒泰公司又花费资金进行维修。据此，承租人遭受了巨大经济损失。
经审理查明，2007年11月13日，于晓红（乙方）与北京市古城金属结构厂（甲方）签订《协议书》。《协议书》载明:“就双方合作兴建办公楼的有关事项进行协商，并达成以下协议：第一条建设地点、面积及基础设施地点：北京市石景山区古城西街21号。占地面积1682平方米。现有建筑面积800平方米。甲方负责办理基建的有关手续，为乙方出具办理营业执照所需的房产证明。乙方负责投入该建筑的全部建设费用。拥有建筑物50%的使用权。使用年限为20年。可转租、转借、转让，但不得用于抵押”。该办公楼于2007年11月24日开工，2009年9月2日竣工并验收合格。
2009年，于晓红（甲方，出租方）与金博泰国际贸易（北京）有限公司（乙方，承租方，以下简称：金博泰公司）签订《北京市房屋租赁合同》。双方约定:甲方同意将位于石景山区古城西路古城金属结构厂底商的房屋（即石景山区古城西街21号C座一层底商，以下简称：涉案房屋）及设施在良好及可租赁的状态下租给乙方为经商使用，出租方的面积总计为680平方米，装修状况为毛坯。租赁期为20年，自2009年11月1日起至2029年10月31日止。租金为每年50万元。每三年租金在上年租金基础上递增7%。乙方交纳房屋租金应按每6个月支付，首期租金应于签订合同之日起3日内支付。第二期租金及以后各期租金支付应于已交租金到期前30日支付……非乙方的责任而致使该房的主要结构、地板、管道等固定装置和设备损坏时，甲方应承担相应的修理费用，并及时通知物业管理公司负责安排修缮工作。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修义务。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项应付费用……乙方未能依合同按期向甲方支付房租和租赁押金，则甲方有权通知乙方立即交付，乙方逾期交付的，除补齐外，还应现给甲方支付所欠租金总额的5%为滞纳金。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋：1）未经甲方同意将承租的房屋擅自改变该结构或用途；2）未经甲方同意无故拖欠租金超过10日；3）未经甲方同意转租第三人。
合同签订后，于晓红将涉案房屋交付给金博泰公司使用。金博泰公司将涉案房屋用于经营餐饮，并以涉案房屋为注册地址申请办理了营业执照，注册的企业名称为“北京白园快餐店”。
2014年3月24日，金博泰公司更名为久恒泰公司。
另查明，2017年7月19日，北京古城泰然投资管理公司出具《证明》。该《证明》载明：位于北京市石景山区古城西街21号经营场所为我单位所有，该经营场所是我单位同意并批准后由我单位下属企业北京市古城金属结构厂与于晓红合作建设完成。该建设项目由北京市城建四建设工程有限公司负责施工，于2009年9月竣工后投入使用。根据合作协议，于晓红拥有该建筑物50%的使用权，使用年限为20年。北京市石景山区古城西街21号经营场所用途为商业办公，为我的单位同意合法建设的项目。古城泰然公司系集体所有制（股份合作）企业。
经询问,于晓红认可久恒泰公司交纳了2016年11月1日以前的房租。久恒泰公司辩称因涉案房屋要拆，故不再交纳房租。
庭审中，久恒泰公司提出因涉案房屋没有消防许可证达不到酒店商业使用标准，办不了酒店用的营业执照，故给被告造成了装修等损失。但久恒泰公司未提供其曾向行政机构关申请办理酒店用的营业执照的相关证据。
上述事实，有当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、《证明》、营业执照等证据在案佐证。
本院认为，于晓红与久恒泰公司于2009年签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。关于久恒泰公司提出，请求确认双方签订的租赁合同无效的反诉请求。经查，涉案房屋是建设在集体所有的商业办公用途的土地上，并取得所有权人北京古城泰然投资管理公司的同意。故久恒泰公司主张涉案租赁合同无效的反诉请求无法律依据，本院不予支持。
关于于晓红提出，判令解除原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》，并判令被告立即将其承租的北京市石景山区古城西街21号C座一层底商腾退给原告的诉讼请求。经查，第一，合同约定“乙方交纳房屋租金应按每6个月支付，首期租金应于签订合同之日起3日内支付。第二期租金及以后各期租金支付应于已交租金到期前30日支付。未经甲方同意无故拖欠租金超过10日，甲方有权终止本合同，收回房屋”。第二，久恒泰公司应当在2016年11月1日前30日支付下期租金，但久恒泰公司至今未支付2016年11月1日以后的租金。故于晓红可依据合同的约定，解除租赁合同。原、被告之间的租赁合同解除后，久恒泰公司占据涉案房屋无合同依据，应当及时将房屋腾退给于晓红。本院对于晓红的该诉讼请求予以支持。
关于于晓红提出，判令被告给付原告租金（按照每月租金47704元计算，从2016年11月1日起至合同解除之日止）的诉讼请求。因久恒泰公司至今占有使用涉案房屋，但于2016年11月1日起未再支付房租。故久恒泰公司应当按月租金47704元的标准向于晓红支付从2016年11月1日起至合同解除之日止的租金。
关于于晓红提出，判令被告支付原告逾期支付租金的违约金（按照逾期支付租金总额的5%计算）的诉讼请求。根据合同约定，乙方未能依合同按期向甲方支付房租和租赁押金，则甲方有权通知乙方立即交付，乙方逾期交付的，除补齐外，还应现给甲方支付所欠租金总额的5%为滞纳金。久恒泰公司认为合同中约定的违约金标准过高，申请人民法院酌减。本院认为，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定。久恒泰应当按逾期支付租金总额的4%向于晓红支付违约金。
关于久恒泰公司提出，判令于晓红赔偿被告装饰装修损失151万元的反诉请求。经查，因久恒泰未按期支付租金的违约行为致使涉案合同不能继续履行，应当予以解除。故久恒泰公司要求于晓红赔偿装修损失的反诉请求无事实和法律依据。庭审中，久恒泰公司答辩称因涉案房屋没有消防许可证达不到酒店商业使用标准，办不了酒店用的营业执照，故给被告造成了装修等损失。但久恒泰公司未提供其曾向行政机构关申请办理酒店用的营业执照的相关证据，故本院对久恒泰公司的该答辩意见不予采信。
关于久恒泰公司提出，判令于晓红提供久恒泰公司交纳租金400万元发票的反诉请求。经查，合同未约定于晓红有为久恒泰公司开具发票的义务。故久恒泰公司的该反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
另，久恒泰公司在诉讼提出对涉案房屋的装修价值进行评估。经查，因久恒泰公司的违约行为致使合同解除，故本院不同意久恒泰公司的鉴定申请。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除于晓红与北京久恒泰国际贸易有限公司就北京市石景山区古城西街21号C座一层底商签订的《北京市房屋租赁合同》；
二、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内将北京市石景山区古城西街21号C座一层底商腾退并交付给于晓红；
三、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内按月租金四万七千七百零四元的标准向于晓红支付房屋租金（租金的计算期限：从2016年11月1日起至合同解除之日止）；
四、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十五日内按逾期支付租金总额的4%向于晓红支付违约金（逾期支付租金总额以本判决主文第二项确定的房屋租金为准）；
五、驳回于晓红的其他诉讼请求；
六、驳回北京久恒泰国际贸易有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费八千八百元，由北京久恒泰国际贸易有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；
反诉案件受理费一千三百九十五元，由北京久恒泰国际贸易有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 赵桂荣
人民陪审员 王淑芝
二〇一七年十一月六日
书 记 员 孙 飞