广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛中法民一终字第549号
上诉人（原审被告）：杨华养。
委托代理人：何岳。
被上诉人（原审原告）：中国热带农业科学院南亚热带作物研究所。
法定代表人：谢江辉。
委托代理人：庞观胜。
委托代理人：赵旭。
上诉人杨华�因与被上诉人中国热带农业科学院南亚热带作物研究所（以下简称“南亚热作所”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2014）湛麻法民二初字第376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人杨华养及其委托代理人何岳，被上诉人南亚热作所的委托代理人赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年9月，南亚热作所与杨华养签订租赁合同，南亚热作所将该所［土地使用权证号为湛国用（2014）第xxxx1号］土地范围内，单位内部标号为29-3、29-4面积共计20亩的土地出租给杨华养建设虾场养虾，租期至2005年11月。在租赁期间，杨华养在该土地上建设虾场基础设施。该租赁合同期限届满后，双方于2006年1月25日签订《�地续租协议》，合同期限自2005年12月1日起至2007年11月30日止。在前后两个合同期间，南亚热作所、杨华养双方均按合同约定履行。2007年底，《土地续租协议》期限届满后，双方又签订《虾场目标管理责任书》，约定：南亚热作所的29-3、29-4面积共计20亩虾塘由杨华养经营养虾，经营期限为五年，即从2007年12月1日至2012年11月30日止；杨华养每年应向南亚热作所缴交经营管理费9000元，分年度缴纳，定于每年11月30日前一次性缴纳下年度的经营管理费；南亚热作所向杨华养提供水、电，并按同类标准收费；经营期间的经营费用、风险、安全责任以及税金均由杨华养负责且不得以转租、转让或其他方式给第三方经营使用；如若政府需征用该地时，双方无条件终止本协议，土地征用费归南亚热作所，设施损失等补偿费归杨华养；如南亚热作所需要使用该土地开发旅游项目时，�方中止本协议，杨华养无条件交回虾场（土地），地上设施不作赔偿；在经营期限届满时，该虾场（土地）未作开发旅游用途或其它较大项目建设时，在同等条件下杨华养享有优先权；如南亚热作所收回该虾场（土地）时，杨华养须无条件及按时将虾场及基本设施（深水井、房屋等）完整交给南亚热作所，不得人为损坏。
2012年11月30日，南亚热作所与杨华养签订的《虾场目标管理责任书》期限届满后，因杨华养未及时将虾场退还南亚热作所，南亚热作所于2013年4月口头通知杨华养清退虾场，并于同年10月21日在杨华养居住的养虾场内公告通知杨华养清退虾场，但均未果，双方发生纠纷，南亚热作所遂于2013年10月30日诉诸原审法院，请求判令：一、杨华养将承租南亚热作所29-3、29-4的20亩虾场完整交给南亚热作所，并支付12个月的使用费9000元；二、案件受理费由杨华养�担。杨华养在答辩中认为应当继续租赁，南亚热作所若收回虾场土地，应当赔偿杨华养的虾场建设投资损失，但杨华养既没有提出反诉，也没有提供证据予以证实投资数额。
原审法院审理认为：南亚热作所与杨华养签订的租赁合同生效后，双方应按照合同的约定各自履行自己的义务。
关于双方签订的《虾场目标管理责任书》于2012年11月30日届满后，依法是否应当续约的问题。杨华养主张在该虾塘未作旅游项目开发之前，每当租赁合同期限届满，双方应当续约，否则，应视为违约。南亚热作所、杨华养双方在2006年1月25日所签订的《土地续租协议》中，其中该协议的第六条约定：“续租期满时，该土地若南亚热作所未开发作旅游用途或未进行其他较大项目建设时，可按本协议的有关条款，再延长租赁期至南亚热作所开发使用该土地时止。如南亚热作所收回该土地时�杨华养须保持虾场完整并无条件按时交给南亚热作所。”但双方在2007年11月22日签订《虾场目标管理责任书》中，再次对合同期限届满后双方是否续约租赁的问题，重新作出了约定。对于双方在2007年11月22日签订的《虾场目标管理责任书》，就其本质而言，属于双方签订的租赁合同。依照该《虾场目标管理责任书》第七条“经营期满时，该虾场（土地）若南亚热作所未开发作旅游用途或未进行其他较大项目建设时，在同等条件下杨华养有优先权。如南亚热作所收回该虾场（土地）时，杨华养须无条件及按时将虾塘及基本设施（深水井、房屋等）完整交给南亚热作所，不得人为损坏”的约定，在2007年11月22日签订的合同中，该条款已经明确，在合同届满后，该虾塘上的土地未作旅游项目开发或未进行其他较大项目建设时，杨华养仅享有在同等条件下的优先租赁权利，而非当然的续约权利。对于该份协议，南亚热作所在合同期内已履行自己的义务；杨华养在合同期内也已履行支付租金的义务。故对该份协议，双方都已实际履行。2012年11月30日合同期限届期满后，双方没有再续签合同，也是双方的权利。
关于虾场及其基础设施所有权的归属问题。在2007年11月22日双方签订的《虾场目标管理责任书》中，已明确原来杨华养承租的土地上包含虾塘基础设施在内的虾塘的所有权为南亚热作所所有，该行为应视为对虾塘及基础设施所有权在经营期限届满后的重新确认。该协议是经当事人双方协商后，自愿签订的相对价值交换之协议，属于当事人意思自治。该协议名为《虾场目标管理责任书》，从其内容实质上而言，实属租赁合同。在该协议中，作为出租方的南亚热作所，将位于南亚热作所［土地使用权证号为湛国用（2014）第xxxx1号］内的涉�虾塘土地使用权出租给承租方杨华养；作为相对价值交换，承租方杨华养向出租方南亚热作所支付每年9000元的经营管理费并认可原来在该土地上所建设的虾场设施的所有权在经营期限届满后为出租方南亚热作所所有。因此，在2007年11月22日南亚热作所与杨华养签订的《虾场目标管理责任书》中，双方认可原来在该土地上所建设的虾场设施（包括深水井、房屋）的所有权在经营期限届满后为出租方南亚热作所所有的行为，应视为在2007年11月22日的租赁合同中，承租方杨华养将虾场设施的所有权价值折抵为租赁土地的租金的一部分，转让给出租方南亚热作所。据此，杨华养在最后一期的租赁合同期满后，双方均未再续签租赁合同的情况下，对于原来虾塘及其所有的基础设施，应当返还南亚热作所。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；……；（四）返还财产；……；（七）赔偿损失；……”的规定，南亚热作所请求杨华养停止侵权，排除妨害，返还财产并赔偿损失，合理合法，应予以支持。
关于南亚热作所请求杨华养支付12个月的使用费9000元是否合理的问题。南亚热作所与杨华养在2007年11月22日签订的《虾场目标管理责任书》于2012年11月30日期限届满后，双方未再续签租赁合同，但杨华养继续使用该虾塘，而南亚热作所也未提出异议。经南亚热作所于2013年4月通知杨华养清退虾场后，杨华养仍未将自己在涉案虾塘内所养殖的水产品清空，也未将虾塘及其基础设施交还南亚热作所，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁�，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该租赁合同实际履行的有效期限应至2013年4月30日。至起诉之日，杨华养已实际使用虾塘超出原来所签订的租赁合同期11个月。其中2012年11月30日至2013年4月30日期间属于原租赁合同延长有效期间，而2013年5月1日至起诉之日，期间为超期占用期间。在原租赁合同延长期间及超期占用期间，杨华养并未交付租金。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，南亚热作所请求杨华养支付实际超期使用虾塘的使用费，依法应予以支持。参照双方在此前签订的最后一期合同（2007年11月22日签订）的租赁费标准为9000元／年，故南亚热作所可获赔的实际损失为8250元（9000÷12×11），超出部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，判决：一、限杨华养在判决发生法律效力之日起三十日内清除其在位于中国热带农业科学院南亚热带作物研究所内标号为29-3、29-4面积共计20亩虾塘的所有养殖物，并将该虾场及其基本设施（深水井、房屋等）完整返还给中国热带农业科学院南亚热带作物研究所；二、限杨华养在判决发生法律效力之日起十日内支付给中国热带农业科学院南亚热带作物研究所虾场使用费8250元。如果杨华养未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨华养负担。
杨华养不服原审判决，向本院上诉�：1、杨华养与南亚热作所签订的协议均是南亚热作所提供的格式合同，其中“经营期满时，该虾场（土地）若南亚热作所未开发作旅游用途或未进行其他较大项目建设时，在同等条件下杨华养有优先权”为合同的格式条款，南亚热作所曾对杨华养解释该条款的意思是“合同期限届满时，如果不进行旅游用途或未进行其他较大项目建设，就必须与杨华养签订续租合同”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，南亚热作所应当与杨华养签订续租合同，南亚热作所在合同期限届满时没有与杨华养签订续租合同的行为构成违约；2、杨华养于2001年承租南亚热作所的土地是一块荒地，要进行养虾经营必须投入大量资金进行基�设施建设，且需要经过对该虾塘进行长时间经营才能收回该投资。在签订租赁合同时，杨华养提出租期为20年以上，但南亚热作所以单位的政策及上级指示为由要求分期签订租赁合同，每期为3至5年，并承诺若该块土地没有进行旅游用途或未进行其他较大项目建设，南亚热作所不会收回土地，租赁合同将会连续签订下去。杨华养出于对南亚热作所的信任，才与南亚热作所签订了本案中的三份租赁合同。杨华养与南亚热作所签订的合同已明确约定租赁合同期满后若该块土地没有进行旅游用途或未进行其他较大项目建设时就应当签订续租合同的终止条件，该合同是附终止条件的合同。上述双方约定的终止条件没有出现，南亚热作所应依照合同约定与杨华养签订的续租合同应当自然延续；3、一审判决认定“在2007年11月22日南亚热作所与杨华养签订的《虾场目标管理责任书�中，双方认可原来在该土地上所建设的虾场设施（包括深水井、房屋）的所有权在经营期限届满后为出租方南亚热作所所有的行为，应视为在2007年11月22日的租赁合同中，承租方杨华养将虾场设施的所有权价值折抵为租赁土地的租金的一部分，转让给出租方南亚热作所”与客观事实不符，杨华养租赁涉案的土地后至今投入进行基础设施建设的资金超过100万元，该投资需要进行至少20年的经营才能得到足够的回报，而南亚热作所收取每期租金与其他周边的土地承租户的租金相当，且每期租金都进行上调，杨华养承租南亚热作所涉案土地没有得到任何租金上的优惠，根本不存在一审判决认定的“虾场设施的所有权价值折抵为租赁土地的租金的一部分”的情况。一审判决的实体处理不当，不符合公平合理的裁判原则，严重损害了杨华养的合法权益；4、在杨华养与南亚热作�签订的《虾场目标管理责任书》期满后，南亚热作所即派员阻止杨华养使用涉案的土地，导致杨华养无法继续对涉案虾塘的经营。自2012年11月30日后，杨华养一直在与南亚热作所协商解决租赁纠纷，实际上并未对涉案的土地进行占有和经营，因此，一审判决认定“杨华养已实际使用虾塘超出原来所签订的租赁合同期使用虾塘长达11个月”与客观事实不符，判决杨华养向南亚热作所支付土地使用费8250元明显错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律及实体处理错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回南亚热作所的诉讼请求，本案的一、二审诉讼费由南亚热作所负担。
上诉人杨华养在二审期间提交如下证据：1、《鱼塘承包合同》复印件1份，以证明2013年湛江市麻章区湖光镇塘北经济联合社与案外人陈建国签订租赁合同，陈建国租赁位于杨华养租赁的虾塘�边的鱼塘经营，每年每亩租金为250元，该租金远低于杨华养承租南亚热作所的土地租金，南亚热作所没有给杨华养任何优惠；2、《湖光农场经营（岗位）承包合同》复印件1份，以证明2011年湖光农场与案外人吕群珠签订租赁合同，吕群珠租赁位于杨华养租赁的虾塘附近的鱼塘经营，每年每亩租金为600元，该租金与杨华养承租南亚热作所的土地租金相当。
被上诉人南亚热作所答辩称：杨华养与南亚热作所签订的合同于2012年11月30日届满后，杨华养就没有承包经营权，在没有续签合同的情况下，杨华养应将涉案的土地交给南亚热作所。杨华养认为双方签订的合同是附终止解除条件的合同是错误的，杨华养在合同期限届满时只享有优先权，不是必然的续约权；双方所签订的合同期满后，虾场及基础设施的所有权属南亚热作所；杨华养在合同期满后没有将土地交还给南亚热作所，造成了南亚热作所的经济损失，南亚热作所请求杨华养支付12个月虾池使用费合理合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回杨华养上诉，维持一审判决，案件的一、二审诉讼费用由杨华养负担。
南亚热作所对杨华养二审期间提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为杨华养在二审期间提交的证据不具真实性，且所提交的证据与本案没有关联性。
对杨华养二审期间提交的证据，本院认为，杨华养在二审期间提交证据虽是原审庭审结束后取得的，但该证据只有复印件，没有原件，且南亚热作所对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，故本院对该证据不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人杨华养上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人杨华养的上诉理由和被上诉人南亚热作所的答辩意见，双方当事人二审争议以下问题：
一、关于南亚热作所与杨华养签订的《虾场目标管理责任书》期限届满后，双方应否续签租赁合同的问题。南亚热作所与杨华养在2006年1月25日签订的《土地续租协议》第六条约定：“续租期满时，该土地若南亚热作所未开发作旅游用途或未进行其他较大项目建设时，可按本协议的有关条款，再延长租赁期至南亚热作所开发使用该土地时止。如南亚热作所收回该土地时，杨华养须保持虾场完整并无条件按时交给南亚热作所。”在《土地续租协议》期限届满后，南亚热作所与杨华养又于2007年11月22日签订《虾场目标管理责任书》。从该《虾�目标管理责任书》的内容看，实属续租合同。南亚热作所与杨华养在《虾场目标管理责任书》第七条“经营期满时，该虾场（土地）若南亚热作所未开发作旅游用途或未进行其他较大项目建设时，在同等条件下杨华养有优先权。如南亚热作所收回该虾场（土地）时，杨华养须无条件及按时将虾塘及基本设施（深水井、房屋等）完整交给南亚热作所，不得人为损坏”已明确约定在合同期限届满后，该虾塘上的土地未作旅游项目开发或未进行其他较大项目建设时，杨华养仅享有南亚热作所将涉案的土地出租时在同等条件下优先承租的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。南亚热作所与杨华养在《虾场目标管理责任书》期限届期满后，南亚热作所没有与杨华养再续签合同，这是南亚热作所的权利。只有南亚热作所再次将涉案的土地出租时，杨华养才享有在同等条件下优先承租的权利。因此，杨华养关于南亚热作所应当与杨华养签订续租合同，南亚热作所在合同期限届满时没有与杨华养签订续租合同的行为构成违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。
二、关于双方签订的合同期满后，虾场及基础设施的权属问题。根据南亚热作所与杨华养签订的《虾场目标管理责任书》第七条“经营期满时，该虾场（土地）若南亚热作所未开发作旅游用途或未进行其他较大项目建设时，在同等条件下杨华养有优先权。如南亚热作所收回该虾场（土地）时，杨华养须无条件及按时将虾塘及基本设施（深水井、房屋等）完整交给南亚热作所，不得人为损坏”的约定，杨华养在该土地上所建设的�场设施的所有权在经营期限届满后为南亚热作所所有。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，杨华养在租赁合同期满后双方未再续签租赁合同的情况下，对于原来虾塘及其所有的基础设施，应当依约定返还给南亚热作所。杨华养关于一审判决的实体处理不当，不符合公平合理的裁判原则，严重损害杨华养的合法权益的上诉理由不成立，本院不予采纳。
三、关于南亚热作所请求杨华养支付12个月虾池使用费是否合理的问题。南亚热作所与杨华养签订的《虾场目标管理责任书》的期限于2012年11月30日届满后，双方未再续签租赁合同，但杨华养仍继续使用该虾塘，而南亚热作所也未提出异议。2013年4月，经南亚热作所通知杨华养清退虾塘后，杨华�仍未将其在涉案虾塘内所养殖的水产品清空，也未将虾塘及其基础设施交还南亚热作所。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该租赁合同实际履行的有效期限应至2013年4月30日。至南亚热作所2013年10月30日向原审法院起诉之日，杨华养已实际使用虾塘的期限超出原来所签订的租赁合同期11个月。其中从2012年11月30日起至2013年4月30日期间属于原租赁合同延长有效期间，而2013年5月1日至2013年10月30日期间为超期占用期间。在原租赁合同延长期间及超期占用期间，杨华养并未交付租金或占用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的�定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，南亚热作所请求杨华养支付租赁合同期限届满后使用虾塘的租金或占用费，依法应予以支持。原审法院参照双方2007年11月22日签订合同的租赁费标准9000元／年，计算南亚热作所可获赔的实际损失为8250元并无不当，本院予以确认。杨华养关于自2012年11月30日后实际上并未对涉案的土地进行占有和经营，一审判决杨华养向南亚热作所支付土地使用费8250元明显错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适�法律正确，实体处理恰当，应予以维持。杨华养的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由杨华养负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 红
审 判 员 李尚文
代理审判员 王 瑾
二〇一四年九月十八日
书 记 员 邵 婕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第二百一十二条《租赁合同》是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回�诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。