江西省景德镇市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣02民终392号
上诉人（原审被告）：冯上珠，男，汉族，1937年11月6日出生，住景德镇市。
被上诉人（原审原告）：蔡小珍，女，汉族，1965年11月17日出生，住景德镇市。
上诉人冯上珠因与被上诉人蔡小珍合同纠纷一案，不服昌江区人民法院（2016）赣0202民初790号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，现已审理完毕。
上诉人冯上珠上诉请求：二审法院依法撤销原审判决，认定双方合同无效，归还双方财产，上诉人承担过错责任。事实与理由如下：1、一审法院遗漏了本案当事人，属程序违法，涉案房屋使用权于2001年已合法转让给了上诉人之子冯绍鸿，涉案房屋的权利人是冯绍鸿，但一审法院未通知其参加诉讼；2、一审判决将双方确定的房屋买卖合同理解为房屋租赁使用权转让合同没有法律依据，本案合同应为无效合同；3、本案涉案房屋是单位分配给上诉人的住房，当时只有36㎡，后经改建为130㎡，即使上诉人有权处置自己分配的房屋，也应该是36㎡，其他部分无权处分；4、被上诉人作为外单位人员，单位房管科不能将单位的财产过户到其名下，帮其将原住房证上的面积从36㎡增大到112㎡，是违规操作。
被上诉人答辩称：1、原审法院对双方房屋买卖合同的定性符合事实，涉案房屋的所有权归景德镇市古窑瓷厂房屋公司，其与上诉人及其家人于2016年7月29日到产权单位办理了居住证过户手续取得了住房租赁证并缴纳了该房屋水电费；2、上诉人称冯绍鸿为本案第三人应参与本案审理的主张毫无意义，本案涉及的房产并未发生转让登记，上诉人对涉案房屋使用权的分配的协议属于家事，不得对抗善意第三人，上诉人也未在一审期间向法院提出增加被告或第三人的申请，属于自愿放弃权利；3、涉案房屋作为单位公房分配给职工所享有的占有权、使用权、收益权，法律并无禁止该权利的转让，因此转让合法有效；4、涉案房屋的房产面积合法有效，其属于单位所有且未能彻底房改的公有房产，房产面积应以单位确认，被上诉人所持有的涉案房屋住房证上的面积是由景德镇市古窑厂房屋公司颁发的，合法有效，上诉人乱搭乱建的面积权益不受法律保护；5、景德镇市古窑厂房屋公司颁发的住房证是依据与上诉人签订的房屋买卖转让协议，且上诉人及其大儿子冯军到景德镇市古窑厂房屋公司房屋管理科现场签字同意办理的，无违规行为，符合法律规定程序。
蔡小珍向一审法院起诉请求：冯上珠立即搬出景德镇市古窑瓷厂平房14号，并赔偿违约期房租10000元；诉讼费用由冯上珠承担。
一审法院认定事实：本案诉争房屋景德镇市古窑瓷厂平房14号由景德镇市古窑瓷厂房屋公司所有，上世纪80年代景德镇市古窑瓷厂房屋公司将上述房屋租住给被告冯上珠，被告冯上珠为上述房屋的公租房权利人。2001年被告冯上珠与其妻子离婚时约定，古窑瓷厂住房由其儿子冯绍鸿使用，离婚报告由景德镇古窑瓷厂和景德镇市珠山区新厂街道办事处老厂居委会盖章。后冯绍鸿在此房屋内居住，于2001年9月份冯绍鸿安装江西广电网络电视并每年交纳广电网络费用至2012年。2016年7月27日原告蔡小珍与被告冯上珠签订《协议书》，协议约定：“被告冯上珠将古窑房屋出售给蔡小珍，人民币200000元整，预收30000元定金，协助过户手续，余额当日付清”。原告向被告交纳了30000元定金。2016年7月29日上午，原告蔡小珍及其弟媳，被告冯上珠及其大儿子冯军一起到景德镇市古窑瓷厂房屋管理科办理了房屋过户的住房证，原告支付了冯上珠房屋余款17万元。同日原被告签订买卖协议：“本人冯上珠将古窑平房14号房屋卖给蔡小珍”。原告蔡小珍多次催促被告搬离古窑平房14号。2016年11月8日，被告冯上珠又写下《承诺书》，“本人冯上珠承诺本月20日之前将房屋款还给蔡小珍，如不归还立即搬出”。被告冯上珠至今未将20万元房款退还给原告蔡小珍。
一审法院认为，原被告签订的协议名为房屋买卖，实为房屋租赁使用权的转让，涉案房屋产权归景德镇市古窑瓷厂房屋公司，原告蔡小珍和被告冯上珠及冯上珠的家人于2016年7月29日到产权单位景德镇市古窑瓷厂办理了居住证的过户手续，原告蔡小珍取得了涉案房屋的住房租赁证，后原告交纳了该房屋的水电费，并向景德镇市古窑瓷厂房屋公司交纳租金，故原告蔡小珍是涉案房屋合法租赁使用权人，原告蔡小珍依法享有景德镇市古窑瓷厂平房14号的占有、使用、收益等权益。被告冯上珠违反承诺书的约定至本案审理阶段仍未退还20万元房款也未搬离房屋，被告的行为违反了诚实信用原则。故原告主张被告冯上珠搬出景德镇市古窑瓷厂平房14号的诉讼请求予以支持。被告冯上珠虽主张其离婚时约定房屋由其儿子冯绍鸿使用，但未与产权人办理租赁变更过户手续，对被告主张未经其儿子同意处分房屋协议无效的辩解不予支持。原告主张被告赔偿违约房租损失10000元，原告未提供证据证明该项损失，对此项主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、被告冯上珠于本判决生效后三日内搬出景德镇市古窑瓷厂14号平房；二、驳回原告其他诉讼请求。
本案二审期间，双方均未提交新证据。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，涉讼房屋的产权属于景德镇市古窑厂房屋公司，上诉人冯上珠并不是所有权人，其对该房屋的占有、使用均基于该房屋为单位的福利房，其与景德镇市古窑厂房屋公司在涉讼房屋上存在租赁关系。上诉人冯上珠与被上诉人蔡小珍之间的房屋买卖协议标的应为该房屋的占有、使用等权益，房屋的所有权并不因之而发生转移，实质上属于房屋的转租行为，该合同应为房屋租赁合同。且该合同是经双方合意，基于真实意思表示所达成的，应属于有效合同。一审法院对合同的定性并无不当，上诉人关于涉讼房屋属于住房制度改革的历史遗留问题，该房屋不能进行买卖、转让和过户，合同应为无效的诉求，本院不予支持。
上诉人提供的其在2001年与妻子离婚时将涉讼房屋转让给小儿子冯绍鸿使用的报告，虽经景德镇古窑厂与新厂街道办事处老厂居委会盖章认可，但冯绍鸿并未依法办理房屋租赁使用的变更手续，冯上珠仍为涉讼房屋的合法承租使用人，因此该使用权转移的报告并不具有公示效力，不能对抗并不明知此事的第三人。根据交易习惯及诚实信用原则，任何不明知此事的人都可相信涉讼房屋居住证上的住户为该房屋的实际租赁者。上诉人并无证据证明被上诉人明知此报告的存在，且被上诉人支付了合理对价。涉讼房屋居住证变更住户，是在被上诉人、上诉人及其家人陪同下到产权人景德镇市古窑厂房屋公司的房管科进行变更的。上诉人并无证据证明外单位人员不能变更居住证以及该变更行为存在违规操作。因此涉讼房屋的租赁使用权的转移已经生效，被上诉人对该房屋依法享有占有、使用、收益等权益。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”之规定，若冯绍鸿认为该房屋归其所有，可以在一审期间提起诉讼，但冯绍鸿在明知存在对该房屋的诉争情况下，只是向一审法院出具了一个说明，未出庭作证，该说明也未经质证，并未向法院主张其权利也未提出上诉。故上诉人关于一审法院遗漏了诉讼第三人诉求并不成立，本院不予支持。
根据景德镇市国营枫树山林场收款凭证可知，涉讼房屋扩建时，向枫树山林场缴纳青苗补偿费用户为上诉人冯上珠，而非冯绍鸿。被上诉人与上诉人协议的对价为20万，按照当时的房屋市场行情，该对价包含了涉讼房屋的扩建部分。居住证过户变更时，上诉人及其家人也在场，景德镇市古窑厂房屋公司作为产权人对该房屋面积变更为112㎡时，上诉人也未提出异议。故上诉人有权处置自己分配的房屋仅限于36㎡的诉求，本院不予支持。
上诉人在被上诉人依照协议支付价款后，既不履行移交房屋的义务，在违反承诺书约定后也不履行退还房款的义务，严重违反了诚实信用原则。在仍存在继续履行合约义务的可能性时，一审法院判决其继续履行协议，并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币100元，由上诉人冯上珠承担。
本判决为终审判决。
审判长 吴海平
审判员 杨 武
审判员 曹谨超
二〇一七年八月十六日
书记员 祝 奇