山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第1065号原告（反诉被告）王秀兰，女，汉族，无业，住大同市矿区。委托代理人马学青，山西瑜亮律师事务所律师。被告大同市中大房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人葛建华，该公司执行董事兼总经理。委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。被告(反诉原告)李春梅，女，汉族，个体，住大同市城区。委托代理人徐瑞杰，山西法铭律师事务所律师。原告（反诉被告）王秀兰诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）李春梅所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人马学青、被告（反诉原告）李春梅的委托代理人徐瑞杰到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原告同被告中大公司在2014年12月1日签订商品房买卖合同，合同中约定被告中大公司将华田苑·府城二期2号楼2单元2701号房（建筑面积121.89平方米，单价3200元），以总价390048元价格出让于原告。合同签订后原告向被告缴纳了全部购房款，被告向原告发放了入住通知单并且原告缴纳了房屋入住各种费用共计24069元。原告入住后，发现被告中大公司同被告李春梅在2014年7月29日将华田苑·府城二期2号楼2单元2701号房办理了网签合同。原告认为虽然二被告将标的房屋办理网签合同，但是该网签合同并非为行政行为，并不具有房屋预售登记备案效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于诉争房屋所有权应当归原告所有。综上原告依据我国相关法律规定诉至贵院，1、请求法院依法确认原告所购房屋所有权归原告所有。2、撤销二被告之间的网签合同，为原告办理房屋产权登记手续。3、诉讼费由被告承担。针对自己的主张，原告提供以下证据：1、房屋认购协议书，收款收据，证明原告同被告中大公司签订了房屋认购协议书，并且全额交付了房款。2、入住通知书一份及收据8张，证明原告与中大公司办理入住手续，且中大公司将房屋交付原告使用，原告现已入住。3、复印于房产交易中心信息表4页，证明被告并不是真正的购房人，李春梅的联系电话与其他多人的联系电话均一致，我们认为她不是真正的购房人。被告中大公司未出庭应诉亦未提供书面答辩意见及证据。被告（反诉原告）李春梅辩称，原告的买卖合同的形成时间是2014年12月1日，明显晚于被告的合同时间，且其价格明显低于市场价，交易不真实，其买卖合同无效。且原告所提供的购房收据并无银行支付凭证佐证，也不符合正常的生活规律及交易规则。综上原告的诉求缺乏事实根据和必要的证据支持，驳回原告诉讼请求。并提起反诉要求1、确认李春梅与大同市中大房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》有效，确认华田苑府城二期2号楼2单元2701号房屋所有权归反诉原告所有。2、判令反诉被告中大公司与反诉被告王秀兰签订的商品房买卖合同无效。3、判令确认反诉被告中大公司向反诉被告王秀兰交付房屋的行为无效，由反诉被告王秀兰将房屋交回给反诉被告中大公司后交付给反诉原告；4、诉讼费由反诉被告承担。针对自己的主张，被告（反诉原告）李春梅提供商品房买卖合同一份、收款收据两份、浦发银行汇款凭证4份，证明被告李春梅与中大公司签订合同的事实，已经网签备案，并履行付款义务。原告（反诉被告）王秀兰针对反诉辩称，被告李春梅与被告中大公司是借款合同不是买卖合同，商品房预售合同的备案登记不具有预告登记的效力，原告对于二被告签订的网签合同不知情，不存在恶意串通的情形，且房屋已经交付原告，原告已经使用，应当驳回被告（反诉原告）李春梅的反诉诉讼请求。经审理查明，2014年12月1日，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，未表明编号，约定原告王秀兰自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期2号楼2单元2701号住宅一套，建筑面积121.89㎡，单价3200元，总价390048元，一次性交付。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司向原告出具了390048元的房款收据（标注时间为2014年12月1日）。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金9142元，暖气费2223元、契税5851元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元、装修服务费1097元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）2194元（上述收据标注日期为2014年12月1日、2014年12月2日）。被告李春梅与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月30日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告李春梅向被告中大公司购买华田苑府城2号楼2单元27层2701号房，建筑面积121.89㎡，单价3900元，房屋总价475371元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司分别于2014年7月30日和2014年8月8日给被告李春梅出具了109701元和365670元的购房款收据。上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告李春梅对原告提供的证据的真实性均不认可，认为原告与中大公司不存在房屋买卖合同关系。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期2号楼2单元2701号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将2号楼2单元2701号房屋交付了原告。故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期2号楼2单元2701号房屋。被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。关于诉争的位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2701号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告李春梅认为被告中大公司未将房屋交付自己，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告王秀兰履行合同义务。本院认为，原告王秀兰与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2701号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告李春梅反诉要求确认原告王秀兰与被告中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。被告王秀兰要求被告中大公司继续履行华田苑府城2号楼2单元2701号房屋的《商品房买卖合同》义务，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告王秀兰就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告王秀兰可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：一、位于本市华田苑府城二期2号楼2单元2701号房屋归原告王秀兰所有；二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告王秀兰办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回原告王秀兰的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告李春梅的反诉请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费500元，由被告李春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长  张丽霞人民陪审员  孟 金人民陪审员  李春珍二〇一六年三月三日书 记 员  李逐淼