江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终3145号
上诉人（原审原告）：张文杰。
上诉人（原审原告）：傅敏婕。
两上诉人共同委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司。
上诉人张文杰、傅敏婕因与被上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张文杰、傅敏婕上诉请求：撤销一原审判决并依法改判支持张文杰、傅敏婕一审诉讼请求，案件受理费由奥银房产公司、名品城公司承担。事实和理由：一、一审程序严重违法，从我方起诉到一审判决长达2年时间，大大超出了法律规定的审限。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定涉案房屋已交付是错误的，认定的交付日期也是错误的。涉案房屋至今没有交房，我方有权据此解除合同。2、一审判决有关涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况的认定没有任何依据。名品城公司和奥银房产公司没有资金缴纳税费，从2012年起，以名品城公司和奥银房产公司为被执行人的强制执行案件大量进入执行程序，名品城公司和奥银房产公司的账户都被冻结、查封，这些案件至今没有执行到款项。此外，名品城公司的新老股东存在尖锐矛盾，老股东控制着网签审核盘和公章，不予配合办理产证，导致无法办证。无论是根据法律规定还是按照合同约定，上诉人均有权解除合同。
被上诉人名品城公司、奥银房产公司未作答辩。
张文杰、傅敏婕向一审法院起诉请求：1、解除张文杰、傅敏婕与名品城公司于2010年11月17日签订的《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201011170066）；2、判令名品城公司、奥银房产公司共同退还房款及税费人民币272676.06元；3、判令名品城公司、奥银房产公司共同赔偿张文杰、傅敏婕利息损失,以261343元为本金从2010年11月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止，以11333.06元为本金从2012年5月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止。
一审法院认定事实：2010年11月17日，张文杰、傅敏婕（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201011170066）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积21.62㎡，该商品房总价款261343元整”。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2011年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第1款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，买受方可请求迟延天数按房屋总价款每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。‥‥‥”。
另查明，涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2009年11月24日获颁分割转让许可证（0160号）；2009年11月27日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3050859号）。张文杰、傅敏婕于2012年5月4日向名品城公司转账交纳税费11333.06元。2010年12月11日，张文杰、傅敏婕与案外人苏州奥食卡企业管理有限公司签订《租赁合同》，将涉案房屋出租给该公司，租赁期限为2010年1月1日起至2029年12月31日共20年，租金从第三年开始计算。
再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由张文杰、傅敏婕身份证复印件、名品城公司、奥银房产公司的登记信息、《商品房买卖合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、转账凭证复印件、租赁合同以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。
审理中，张文杰、傅敏婕称，张文杰、傅敏婕在与名品城公司签订《商品房买卖合同》之前已经将涉案房屋的全部价款交付给了奥银房产公司，当时奥银房产公司说为了办证就把收据拿走了，后来名品城公司通知张文杰、傅敏婕缴纳税费，说明名品城公司也认可房款支付的情况；名品城公司至今未将房屋交付张文杰、傅敏婕，亦从未收到租金，张文杰、傅敏婕多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。奥银房产公司称，对张文杰、傅敏婕陈述的房款支付情况没有异议，名品城公司对此也不持异议。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故张文杰、傅敏婕已丧失解除权。名品城公司、奥银房产公司均陈述，名品城公司委托奥银房产公司对前者所开发房产进行销售。
一审法院认为，张文杰、傅敏婕与名品城公司于2010年11月17日所签《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。张文杰、傅敏婕陈述已经向奥银房产公司支付了全部购房款，名品城公司、奥银房产公司对此不持异议，且名品城公司在2012年通知张文杰、傅敏婕缴纳办证税费，鉴于名品城公司、奥银房产公司存在关联以及委托销售关系，故一审法院认定张文杰、傅敏婕已经足额支付了购房款及税费，其主要合同义务已经履行完毕，因此名品城公司作为开发商理应按约向张文杰、傅敏婕交付房屋并办理产权登记手续。涉案房屋在双方签订网签之前即已取得分割许可证和初始登记证明，故张文杰、傅敏婕与名品城公司在2010年11月17日签订《商品房买卖合同》时应属现房销售。另外，张文杰、傅敏婕在2010年12月11日即将涉案房屋出租给苏州奥食卡企业管理有限公司经营，可以认定名品城公司在2010年12月11日即已将涉案房屋交付张文杰、傅敏婕，并由张文杰、傅敏婕出租使用。同时，涉案房屋早已具备办理产权登记手续的条件，现在并不存在不可以办理产证而必须解除合同的情况，故对张文杰、傅敏婕解除合同的请求不予支持，合同应继续履行。同样，对于张文杰、傅敏婕主张的基于解除合同而产生的返还购房款、办证税费及支付相应利息的请求，均已丧失请求基础，一审法院也不予支持。名品城公司称至今未办证的原因为张文杰、傅敏婕未交全相关材料，但对此未予以举证证明。一审法院认为，名品城公司无证据证明其曾向张文杰、傅敏婕催讨过相关材料，故对该辩解不予支持。因此导致张文杰、傅敏婕至今延迟办证的责任应归名品城公司承担，本案中，张文杰、傅敏婕经一审法院释明依然坚持原来的诉请，系其自主处分自己权利，一审法院应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：驳回张文杰、傅敏婕的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币3280元，由张文杰、傅敏婕负担。
二审中当事人未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为：张文杰、傅敏婕与名品城公司于2010年11月17日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定名品城公司于2011年4月30日前交付涉案商品房并于房屋交付之日起60日内申请房屋所有权初始登记。如名品城公司逾期交房超过30天，张文杰、傅敏婕有权解除涉案商品房买卖合同；如因名品城公司原因致使张文杰、傅敏婕未能在现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记，逾期超过90天，张文杰、傅敏婕有权解除涉案商品房买卖合同。如根据该约定，即为在交房前即应办理相应所有权转移登记，如此不符合实际。本院根据本案实际情况认定以双方约定的交房日期即2013年10月31日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。
商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第10条还对解除权的行使期限作出了约定，买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。因商品房买卖合同主文中对逾期交房以及逾期办证解除权行使期限未作特别约定，故相应解除权的行使期限适用合同附件五《合同补充协议》第10条的约定。
涉案房屋于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案，于2009年11月24日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，于2009年11月27日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，故双方在2010年11月17日签订商品房买卖合同时涉案房屋处于现房状态，房屋随时可以交付。后张文杰、傅敏婕于2010年12月11日与苏州奥斯卡企业管理有限公司签订租赁合同，且租赁期限约定为2010年1月1日起至2029年12月31日止，租金从第三年开始计算。租赁协议还约定租金结合物业所在楼宇当年税前经营利润的比例按业主投资份额比例计算，根据该约定可知涉案房屋所在的楼宇均由苏州奥斯卡企业管理有限公司以统一招租的方式经营。本院认为综合房屋现房的情况、租赁协议租期的约定以及统一招租的经营方式，可以认定名品城公司在涉案租赁协议签订时即已将涉案房屋交付给张文杰、傅敏婕并由张文杰、傅敏婕出租使用。张文杰、傅敏婕有关涉案房屋未交付的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
至于张文杰、傅敏婕有关涉案房屋未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，交付条件尚不满足的上诉主张，本院认为涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台并于2009年8月1日起实施，而涉案房屋于2007年3月15日即通过竣工备案，于2009年11月27日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2009年11月24日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，在没有证据证明涉案房屋存在结构性质量问题且涉案房屋已出租使用的情况下，涉案房屋是否取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是房屋交付的障碍，故本院对张文杰、傅敏婕该上诉主张亦不予采信。
《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中迟延办证的责任应归责于名品城公司，张文杰、傅敏婕可以基于此向名品城公司主张违约责任。至于张文杰、傅敏婕是否有权基于此请求解除合同，因双方对于解除权的行使期限作了约定，张文杰、傅敏婕未在约定期限内行使解除权，且涉案房屋于2009年11月27日取得《苏州市房屋所有权初始登记证明》，于2009年11月24日取得国有土地使用权《分割转让许可证》，涉案房屋产证的办理并不存在法律上的障碍，一审法院据此对张文杰、傅敏婕要求解除商品房买卖合同的主张不予支持并无不当。至于张文杰、傅敏婕有关名品城公司没有能力办出产证的上诉主张未有证据证实，故本院对张文杰、傅敏婕该上诉主张不予采信。
一审程序并未严重违法，张文杰、傅敏婕有关一审程序严重违法导致错误判决的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张文杰、傅敏婕上诉请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6560元，由上诉人张文杰、傅敏婕负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈维佳
审判员 曾雪蓉
审判员 黄学辉
二〇一七年五月十一日
书记员 陆晓婷