北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03634号
上诉人（原审原告、反诉被告）廖煜晴，男，1974年4月5日出生。
委托代理人陈海昶，北京市高和德律师事务所律师。
委托代理人王晓凯，北京市高和德律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）牛妍妍，女，1979年10月2日出生。
委托代理人张晨，北京市君泰律师事务所律师。
委托代理人闫文学（牛妍妍之夫），1967年4月5日出生。
原审第三人中国农业银行股份有限公司北京东城支行。
负责人朱学强，行长。
委托代理人贾亦真，女，1986年3月17日出生，中国农业银行股份有限公司北京市分行职员。
委托代理人刘欣欣，女，1974年8月13日出生，中国农业银行股份有限公司北京东城支行职员。
原审第三人北京市住房贷款担保中心。
法定代表人张盟，主任。
委托代理人胡建臣，男，1982年7月3日出生，北京市住房贷款担保中心员工。
委托代理人曲淮佳，女，1981年8月7日出生，北京市住房贷款担保中心员工。
上诉人廖煜�因与上诉人牛妍妍、原审第三人中国农业银行股份有限公司北京东城支行、原审第三人北京市住房贷款担保中心房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第29696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，廖煜晴起诉至原审法院称：2004年5月27日，我从北京百环房地产开发有限责任公司购买了北京市朝阳区×1号房屋（以下简称涉案房屋）一套，价格483698元，房屋性质为经济适用房。2008年9月14日，我与牛妍妍签订房屋买卖意向书，约定我将涉案房屋出售给牛妍妍，总价款1120000元，其中定金20000元，首付款700000元，剩余400000元过户时支付。2008年9月7日，牛妍妍向我支付定金20000元，2008年9月10日该房屋登记在我名下，此后牛妍妍向我支付首付款700000元，我于2008年10月8日将该房屋交付给牛妍妍居�使用。由于该房屋性质为经济适用房，按国家及北京市的有关规定，已购经济适用房不满五年的，只能以购买价格销售给具有购买经济适用房资格的购房人。我和牛妍妍的实际交易价格已远超过原购房价格，且牛妍妍不具有经济适用房购房资格违反，了法律和有关行政法规的强制性规定，应属无效合同。经与牛妍妍多次协商未果。故我诉至法院，要求：1.确认双方于2008年9月14日签订的《房屋买卖意向书》无效；2.牛妍妍返还涉案房屋。
牛妍妍答辩并反诉称：第一，廖煜晴起诉已经超过诉讼时效。第二，双方就涉案房屋签订的合同的内容与相关政策规定并不冲突。第三，合同内容不违反法律及行政法规的相关规定，合同不存在无效的情形。第四，廖煜晴本次诉讼违反了诚实信用原则，目的在于窃取房屋价格上涨利益。综上，我方不同意廖煜晴的诉讼请求，请求法院依法驳回。签订合同后，我依约向廖煜晴支付了定金和首付款，但廖煜晴至今未向我转交房产证。涉案房屋的房产证登记日期为2008年9月10日，廖煜晴在2013年9月9日后即可办理将涉案房屋过户至我名下的手续。合同约定出卖人应于2013年9月10日起第一个月内向朝阳区房地产交易大厅申请将该房屋产权变更至买受人名下。即廖煜晴有义务在2013年9月10日前还清涉案房屋的贷款，并注销抵押登记，使涉案房屋处于可过户的状态。现廖煜晴起诉要求确认合同无效的行为已构成违约，故我方提起反诉，要求：1.廖煜晴将涉案房屋过户至牛妍妍名下；2.廖煜晴偿还涉案房屋的贷款，注销涉案房屋的抵押登记；3.廖煜晴支付违约金（自2013年9月10日至实际取得房产证之日止，按照每日3600元计算）。
廖煜晴针对牛妍妍的反诉辩称：不同意牛妍妍的反诉请求。第一，我方认为双方签订的合同违反政策，是无效合同。第二，我方不同意支付违约金。因为合同无效，不存在违反约定的问题，所有的违约金计算均无依据。牛妍妍认为起算时间为2013年9月10日，认为我方人为阻碍过户，这种观点没有依据。第三，我方不存在谋取不当利益的问题，不同意承担诉讼费、保全费。综上，对于牛妍妍的反诉请求均不予认可。
中国农业银行股份有限公司北京东城支行（以下简称农业银行）述称：廖煜晴和牛妍妍之间的房屋买卖合同关系我方不知情，我方只是按照北京市住房贷款担保中心（以下简称担保中心）的委托向廖煜晴发放了贷款。廖煜晴和牛妍妍之间的买卖合同关系与我方无关。
担保中心述称：廖煜晴和牛妍妍的买卖行为并没有通知我方，但是他们已经自行交易了，希望法院判令廖煜晴和牛妍妍将所得价款优先偿还贷款，维护我方的抵押权。
原审法院经审理查明：2008年9月14日，廖煜晴作为出卖人与作为买受人的牛妍妍签订房屋买卖意向书，约定廖煜晴将涉案房屋出售给牛妍妍，房屋成交价为112万元。买受人已于2008年9月7日支付定金2万元。买受人采取自行交割的方式付款，买受人在出卖人将房产证或其他凭证转交给买受人之日起7日内，向出卖人支付首付款70万元。出卖人已付定金2万元转为首付款。由于本房屋的性质为经济适用房，为保证双方利益，余款40万元的交付方式如下：买受人于出卖人在房屋产权登记机关完成向买受人变更产权手续之日起壹日内向出卖人支付余款40万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应于2013年9月10日起1个月内向朝阳区房地产交易大厅申请将该房屋产权变更至买受人名下。出卖人应当�2008年10月15日前将该房屋交付给买受人。买受人未能在2013年9月10日之日起30日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按年按照全部已付款的30%支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款千分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内向买受人支付。
2008年9月7日，牛妍妍向廖煜晴支付购房定金2万元。2008年9月15日，牛妍妍向廖煜晴支付购房款5万元。2008年10月9日，牛妍妍向廖煜晴支付购房款20万元。2008年12月3日，牛妍妍向廖煜晴支付购房款1万元。2008年12月5日，牛妍妍向廖煜晴支付购房款30万元。2008年12月14日，牛妍妍向廖煜晴支付购房款14万元。廖煜晴于2008年12月31日向牛妍妍出具收条，写明首付款柒拾贰万元整已收齐。廖煜晴于2008年10月8日将涉案房屋交付牛妍妍，牛妍妍居住使用该房屋至今。
另查，涉案房屋的性质为经济适用房。2004年5月27日，廖煜晴与北京百环房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，廖煜晴以483698元的价格购买了涉案房屋。2008年9月10日，涉案房屋所有权登记至廖煜晴名下。
2005年3月1日，廖煜晴作为甲方（借款人）、农业银行（于2009年6月26日由中国农业银行北京市东城区支行变更为现名称）与作为丙方（担保人）的担保中心签订北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同，约定廖煜晴为购置涉案房屋，借款38万元，借款期限自2005年3月1日至2025年2月28日。借款债权的担保方式为担保中心连带责任保证担保。
2009年5月31日，涉案房屋的他项权利人登记为担保中心，他项权利种类为一般抵押，债权数额为38万元。
原审庭审中，牛妍妍表示愿意代廖煜晴一次性偿还涉案房屋项下的贷款本息以解除房屋抵押。廖煜晴提交的2013年12月17日的个人贷款总账信息显示，廖煜晴的贷款余额为317618.81元。牛妍妍表示其主张的违约金，是以已付款项72万元为基数，按每日千分之五的标准计算。廖煜晴表示，合同约定的违约金标准过高，要求酌减。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。诉争房屋虽属经济适用住房，但房屋购买时间系在2008年4月11日之前，且廖煜晴与牛妍妍亦在房屋买卖意向书中明确约定了限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记手续。现房屋已经具备上市交易的条件，故该协议真实有效，双方即应当履行该协议。廖煜晴的诉讼请求于法无据，法院不�支持。现该房屋已具备上市交易条件，廖煜晴应当协助牛妍妍办理该房屋过户手续。牛妍妍表示愿意代廖煜晴一次性偿还涉案房屋项下贷款以解除房屋抵押，农业银行和担保中心对此亦不持异议。法院依法判令牛妍妍予以代偿。因牛妍妍未支付房款数额高于贷款余额，故牛妍妍代廖煜晴偿还的贷款数额应从剩余房款40万元中抵扣，剩余部分，牛妍妍应依约支付给廖煜晴。牛妍妍主张的违约金，标准过高，法院结合合同履行情况，考虑牛妍妍的实际损失予以酌定。据此，原审法院于2013年12月，判决如下：一、牛妍妍于判决生效后十日内代廖煜晴向农业银行偿还廖煜晴与农业银行、担保中心签订的《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》项下全部贷款，以解除涉案房屋的抵押，廖煜晴于牛妍妍履行完上述义务后十五日内协助牛妍妍将涉案房屋过户至牛妍妍名下。二、牛妍妍于涉案房屋过户至牛妍妍名下当日给付廖煜晴购房尾款（具体数额为40万元减去牛妍妍代廖煜晴偿还的银行贷款）。三、廖煜晴于将涉案房屋过户至牛妍妍名下之日起十日内给付牛妍妍违约金（以七十二万元为基数，自2013年10月10日至将涉案房屋过户至牛妍妍名下之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、驳回牛妍妍的其他反诉请求。五、驳回廖煜晴的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，廖煜晴不服，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。牛妍妍不服，请求撤销原判第四项，改判廖煜晴自2013年9月10日起至牛妍妍取得房产证之日止按照每日3600元支付违约金。廖煜晴认为：双方所签房屋买卖意向书违反相关规定，应属无效，无效后双方返还财产，不应支付违约金，牛妍妍也没有实际损失。牛妍妍认为：违约金应于2013年9月10日起算，廖煜晴不及时清偿贷款且在即将过户时主张合同无效，存在恶意违约行为，无权要求下调违约金，同时本案关系到牛妍妍一家居住问题，自廖煜晴起诉一家人寝食难安，给牛妍妍物质精神上造成了巨大损失。农业银行和担保中心同意原审判决。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实无异。另，牛妍妍同意先行承担过户时所发生的税费、补交土地收益等一切费用，最终该费用如何承担待实际发生后另行解决。
上述事实，有房屋所有权证、房屋买卖意向书、银行凭证、北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明事实，涉案房屋虽属经济适用房，但购买时间系在2008年4月11日之前，且廖煜晴与牛妍妍所签房屋买卖意向书约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转移登记，现涉案房屋已经具备了上市交易条件，上述房屋买卖意向书并不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，属合法有效。廖煜晴上诉请求确认房屋买卖意向书违反相关规定为无效协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。过户时所需交纳的税费及应补交的土地收益等费用，牛妍妍同意先行负担，本院不持异议，最终该费用如何负担牛妍妍可另行解决。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因牛妍妍未举证证实其实际损失情况，房屋买卖意向书约定的日千分之五的违约金标准显然过高，原审法院根据廖煜晴的请求予以调整并无不妥，牛妍妍就此提出上诉，缺乏法律依据，本院不予支持。房屋买卖意向书约定廖煜晴应于2013年9月10日起1个月内将涉案房屋产权变更至牛妍妍名下。牛妍妍上诉要求廖煜晴自2013年9月10日起给付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由廖煜晴负担（已交纳）；反诉案件受理费575元，由牛妍妍负担550元（已交纳），由廖煜晴负担25元（于本判决生效后7日内交付牛妍妍）；二审案件受理费1290元，由廖煜晴负担645元（已交纳），由牛妍妍负担645元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫 慧
代理审判员 薛 妍
代理审判员 贾 旭
二〇一四年三月二十日
书 记 员 周艳雯