上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）徐民四（民）初字第576号
原告（反诉被告）汪某。
委托代理人张琪，北京市大成律师事务所上海分所律师。
被告（反诉原告）张某甲。
被告（反诉原告）张某乙。
被告（反诉原告）张某丙。
三被告的共同委托代理人周乐多，上海市申达律师事务所。
被告张某丁。
第三人张某戊。
第三人张某己。
第三人张某庚。
三第三人的共同委托代理人邢伟华，上海富勤律师事务所律师。
原告汪某诉被告张某甲、张某丙、张某乙、张某丁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月7日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，2013年6月27日本院依法追加张某戊、张某己、张某庚为本案第三人，2013年7月25日，被告张某甲、张某丙、张某乙提起反诉。2013年4月8日至2013年8月8日本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对上海市某路某弄某支弄某号房屋装修残值进行审价。2013年11月27日，本院公开开庭进行了审理。原告汪某及其委托代理人张琪、被告张某甲、张某丙及被告张某甲、张某丙、张某乙的共同委托代理人周乐多、第三人张某戊及三第三人的共同委托代理人邢伟华到庭参加诉讼。被告张某丁经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告汪某诉称，2012年7月6日，被告经中介公司居间将上海市某路某弄某支弄某号某室房屋（以下简称系争房屋）出租给原告，并同意原告转租，为此，双方签订了房屋租赁合同，约定，月租金为人民币15，000元（以下币种均为人民币），保证金为15，000元，租期自2012年9月1日起至2018年3月1日止。合同签订后，原告取得系争房屋的钥匙并进行入住装修。装修完成后，原告将系争房屋转租给他人居住，原告依约向被告支付2012年9月至2012年11月间三个月的租金45，000元及保证金均支付至被告张某丙、张某乙、张某甲指定的银行账户内。之后，被告张某丁找到原告称，其未获得租金收益，要求原告单独支付其应得的保证金3，750元及三个月的租金11，250元，原告为避免影响房屋收益，只能多支付租金和保证金。但第三人张某戊、张某庚、张某己找到原告称，他们是系争房屋承租人的子女，有家庭协议共享租金收益，原告建议第三人与被告沟通，并告知被告，但被告对此不理不睬，任由第三人不断骚扰原告及原告的租客，导致原告的租客被迫于2012年11月底退租，原告也不敢继续入住或转租；故要求判令：1、自2012年12月1日起解除双方签署的房屋租赁合同；2、被告张某丙、张某乙、张某甲返还多收的租金人民币11，250元；3、被告张某丙、张某乙、张某甲返还多收的租赁保证金人民币18，750元；4、被告张某丙、张某乙、张某甲、张某丁支付违约金人民币30，000元；5、四被告赔偿原告损失人民币434，500元；6、四被告赔偿装潢损失250，000元（暂估）；7、诉讼费由被告负担。
被告张某甲、张某丙、张某乙辩称，原、被告签订房屋租赁合同后，原告在被告交付系争房屋后即开始装修，但原告未按合同约定进行装修及添置设备，被告也未到系争房屋实地检验，原告在装修完成后即将系争房屋转租他人以牟利。2012年12月初，双方对于租赁合同履行产生争议，系第三人引起，损失不应由被告承担。原告向法院起诉，在诉讼过程中进行装修评估，被告发现系争房屋主体结构等遭到破坏，并增附了很多不必要的设施和设备，拆除上好的板材改制成家具，而系争房屋出租前，被告已委托装修公司对系争房屋进行装修，现不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求1、解除双方签订的房屋租赁合同，2、原告支付违约金30，000元，3、赔偿破坏房屋主体结构及损坏原有装修损失150，000元。庭审中，三被告增加反诉诉讼请求，要求原告恢复原状后返还系争房屋。
被告张某丁未答辩。
第三人张某戊、张某己、张某庚述称，本合同有一定的特殊性，系争房屋原承租人死亡，本案讼争合同的效力存在疑义。原、被告间合同虽赋予原告有转租权，但对原告无法转租是否可以解除合同没有约定，原告主张转租人不租而解除合同，违背合同的本意，故解除合同缺乏事实和法律依据。现租赁合同双方协商解除合同，原告无权向被告、第三人主张赔偿。由于原告的诉讼请求不涉及第三人，故对原告的诉讼请求不发表意见。
反诉被告汪某辩称，被告反诉没有事实和法律依据，故同意解除房屋租赁合同，同意不恢复原状的情况下返还系争房屋，不同意其余诉讼请求。
经审理查明，上海市某路某弄某支弄某号某层某室房屋租赁户名为李某，承租部位为某层某室西南间23.90平方米，某层某室中南间22.20平方米，某层某室东南间（20.10平方米附壁橱肆只），某层某室东南阳台间8.40平方米，某层某室灶间14平方米，某层某室中南阳台间9.20平方米，某层某室大卫生间（上述面积均为使用面积）。
2012年7月6日，原告（乙方）与被告张某丙、张某乙、张某甲、张某丁（甲方）签订上海市居住房屋租赁合同，约定，甲方将坐落在本市徐汇区某路某弄某支弄某号某室房屋即系争房屋出租给乙方，该房屋使用面积为97.80平方米，房屋用途为居住使用，甲方已向乙方出示使用权证；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用；甲方于2012年7月15日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2012年9月1日起至2018年3月1日止；月租金为15，000元，乙方支付租金的方式为每3个月平均从3个银行账号支付至张某丙、张某乙、张某甲分别指定的银行账户内，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即15，000元；该合同第8-2款同时约定，双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失，支付违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后当日内仍未交付的，（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全，（四）因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的，（七）乙方逾期不支付租金累计超过柒天的；该合同第9-1款同时约定，该房屋交付时存在缺陷，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的当日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；该合同第9-5款同时约定乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；该合同第9-6款同时约定租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租的天数的租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方支付；该合同补充条款第3条同时约定，租赁到期后乙方将房屋内部不可移动的家具家电无偿赠与甲方；第4条同时约定，甲方同意乙方可以房间装修；（签合同时张某丁由他人冒签，被告张某丁于2012年11月13日在该合同上补签，上海诚诺房地产经纪事务所在该合同经纪人名称处盖章）。当天，被告张某丙、张某乙、张某甲出具转租同意书给原告，被告张某丁的签名由他人冒签，上海诚诺房地产经纪事务所在同意书原、被告签名处加盖公章。合同签订后，被告张某丙、张某乙、张某甲将系争房屋交付给原告，原告向被告张某丙、张某乙、张某甲支付租金及保证金，被告张某丙、张某乙、张某甲分别出具收据给原告。
2012年11月3日，原告、被告、第三人、上海诚诺房地产经纪事务所签订补充协议，约定，1、原告所交纳该房屋的租金，由七人平均分配，2012年9月1日至2015年8月31日，每个账户每月支付2，142.86元，2015年9月1日至2018年8月31日，每个账户每月支付2，285.71元，2、合同其他条款不变，租金由原告打入四被告、三第三人指定个人银行账户内，3、本协议由甲乙双方共八人签字后生效，原告、第三人张某己、张某庚、被告张某丁、张某丙、张某乙、第三人张某戊签名，上海诚诺房地产经纪事务所盖章。
2012年11月10日至11日左右，被告张某丁、第三人张某戊曾到系争房屋找房屋实际使用人沟通，系争房屋由涉外人士居住，双方沟通不通畅，被告张某丁与第三人张某戊留下联系电话。
2012年11月10日，原告（乙方）与被告张某甲、张某丙、张某丁（甲方）签订补充协议，约定，鉴于徐汇区某路某弄某支弄某号某室房屋原承租人已去世，甲方系该房屋户籍人员拥有该房屋的居住权，均可支配该房屋，并合法出租，双方协议如下：1、甲方同意将系争房屋出租给乙方，租期、租金条件等按2012年7月6日双方签署的上海市居住房屋租赁合同约定条件不变，2、张某丙承诺代表其孙女刘某某，如刘某某对该房屋提出权利主张，由此产生的责任由张某丙负责，3、张某乙承诺由其代表其子李某某，如李某某对该房屋提出权利主张，由此产生的责任由张某乙负责，4、甲方同意乙方在租期内对该房屋进行装修，并转租，不再另行出具转租同意书，乙方可自由选择转租对象，5、甲方确认该房屋原系空置房屋，无人居住，除户籍人员外，无其他同住人，6、乙方自2012年12月起变更租金支付方式，由乙方将15，000元租金平均分成四份，分别汇入甲方四个人的个人用户账户，7、如日后该房屋承租人变更为甲方中任何一方，双方无需重新签署租赁合同（该协议上方甲方为四被告，下方被告张某乙未签名）。
2012年11月13日，原告与被告张某丁签订协议书，该协议书第1条同补充协议书第1条，第2条同补充协议第4条，第3条同补充协议第5条，第4条同时约定，甲方确认该房屋原承租人有七名子女，甲方为其中之一，故自2012年12月1日起，甲方所要求乙方每月将应由甲方享有的租金即（该房屋月租金四分之一）人民币3，750元支付到甲方的个人银行账户，5、甲方承诺在租赁期间不影响乙方转租房屋并获取转租收益，如甲方影响乙方获取转租收益的，甲方愿意赔偿乙方转租合同损失，6、若日后，经原承租人全部七子女协商或法律程序确认该房屋租金的权利人有变化的，甲方同意按所确认的权利人数重新调整甲方个人应分得的租金数额（包括甲方已得的租金金额），7、本协议条款与2012年7月6日所签署的上海市居住房屋租赁合同及该合同中补充条款具有同等的法律效力，…10、因2012年7月6日签署的上海市居住房屋租赁合同中另三位权利人（张某丙、张某乙、张某甲）未将该房屋租赁保证金中应由甲方保管部分交付甲方，故甲方要求乙方垫付，并同意乙方向另三位权利人（张某丙、张某乙、张某甲）拿回乙方所垫付的保证金（人民币3，750元），11、因2012年7月6日所签署的上海市居住房屋租赁合同中另三位权利人（张某丙、张某乙、张某甲）也未将该房屋2012年9月1日至2012年11月30日的租金中应由甲方获得的部分（人民币11，250元）交给甲方，故甲方要求乙方垫付，并同意乙方向另三位权利人（张某丙、张某乙、张某甲）拿回乙方所垫付的租金（人民币11，250元）。当天，被告张某丁收到原告支付相关费用，出具收条给原告。
2012年12月10日，原告向四被告分别发出解除房屋租赁合同的函，称原告的转租客于2012年11月30日搬离系争房屋，要求被告接受系争房屋的钥匙。
另查明，四被告、三第三人曾签订关于某路房子的处理意见，约定，系争房屋出租的租金七个子女平均分配。
2013年7月19日上海永平置业有限公司出具违法建筑整改通知书，要求系争房屋的出租人李某，立即停止擅自拆除某楼阳台钢窗（东）、结构墙（东）违规行为，恢复原状。
以上事实，除双方庭审陈述外，另有原告出示的上海市居住房屋租赁合同、转租同意书、补充协议、押金收据及汇款凭证、函及邮寄凭证；被告张某丙、张某乙、张某甲出示的租赁凭证、转租同意书、违法建筑整改通知书、房型草图；三第三人出示的资料凭证、转租同意书、关于某路房子的处理意见等书证，并经当庭质证无疑，本院予以认定。被告张某丙、张某乙、张某甲出示的被告自称为聚通售后服务，三第三人出示的转租同意书（有刘某签名），本院认为，真实性无法确认，故不予认定。被告张某丙、张某乙、张某甲出示的照片，经质证，原告、第三人表示真实性无异议，本院认为，该材料系视听资料，被告未进一步提供系争房屋交付给原告时双方确认的房屋结构图，故本案不予认定。原告方证人托马斯到庭作证，证人同时提交了打印成文本的英文短信、结婚证等材料，拟证明，因被告、第三人上门骚扰，使承租人居住不安全，与原告协商提前解除租赁合同，经质证，被告、第三人均认为，证人不是原告转租合同的签约人，与承租人间是否是夫妻关系无相关翻译的书证，且证人与原告有利害关系，故不予认可，本院认为，证人系德国公民，出示的文本均系英文，未经正规翻译公司进行翻译，且无相关书证予以佐证，故不予认定。
本案在审理过程中，被告提起反诉，要求恢复原状或赔偿恢复原状的费用，经法官释明，反诉原告未在法院规定的期限内申请对该部分费用进行审价。
审理中，根据原告申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对上海市徐汇区某路某弄某支弄某号房屋已附合的装修残值进行司法鉴定，鉴定意见为，原、被告无争议的工程造价残值为90，447元，有争议为：1、关于综合费用及税金的计费，原告认为，按2000定额计价规定，应计取综合费用及税金，金额为9，737元，被告认为，原告未出示装修合同及发票，不可计算；2、关于木地板材料、拆钢窗和砖墙、厨卫抬高的计费，原告认为，被告同意其装修，该费用已发生，金额为10，640元，被告认为，原告对原有木地板进行处理和拆换钢窗等是破坏了原有建筑风格，拆砖墙是破坏原有房屋结构，不同意计算费用；3、关于厨卫防水、橱柜、主卧衣柜的计费，原告认为，被告同意原告进行装修，该费用已发生，其金额为14，576元，被告认为，厨卫防水、橱柜、主卧衣柜，因被告已进行过装修，不需要再进行装修，故不同意该费用；4、关于衣帽间衣柜的计费，原告认为，衣帽间衣柜是原告新做，属于固定装修，应计费，其金额为5，670元，被告认为，衣帽间衣柜可移动，要求原告移走，不同意计费；5、关于卫生间增补装修项目的计费，原告认为，被告同意原告进行装修，费用已发生，其金额为1，668元，被告认为，原来已装修，不需要再装修，故不同意计费；6、关于窗帘及其轨道、鞋柜、垃圾外运等项目的计费，原告认为，被告同意原告进行装修，上述费用已发生，其金额为6，647元，被告认为，上述各项原装修已有，不需要再进行装修，故不同意计费；7、关于吸顶灯、阳台壁灯、增压泵、住户配电箱、弱电信息箱的计费，原告认为，被告同意原告进行装修，该费用已发生，其金额为1，900元，被告意见，被告原已进行装修，不需要再次安装，故不同意计费；8、关于吊链灯及墙暖设备的计费，原告认为，均系原告新做，属固定装修，应当计费，其金额为23，123元，被告认为，均系可移动的，要求原告移走，不同意计费；司法鉴定单位对上述争议均认为，属于定性，且均不能拿出有效证据来说服对方，提请法院裁定。经质证，原、被告坚持各自意见，本院对该司法鉴定意见书予以认定。
庭审中，因原告诉讼请求及三被告反诉诉讼请求均有解除合同，均无返还房屋或交还房屋的请求，法官询问双方是否交接房屋，原告表示，系争房屋由原告控制，愿将系争房屋交还被告或第三人，被告张某丙、张某乙、张某甲则表示，要求原告恢复原状后返还系争房屋，之后，反诉原告增加诉讼请求，要求原告恢复原状后返还系争房屋。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同、协议书、原告与被告张某丙、张某丁、三第三人签订的补充协议均系订立方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据合同法第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”之规定，又根据双方间租赁合同“（一）甲方即被告未按时交付该房屋，经乙方即原告催告后当日内仍未交付的，（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全”的约定，虽然四被告出具书面材料同意原告可转租，原告承租期间，被告张某丁、第三人曾在原告承租系争房屋期间，上门找系争房屋实际使用人并发生冲突，但原告与案外人间租赁合同、居间合同分别约定的相关费用，均不是四被告在与原告订立租赁合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告至今未提供因被告张某丁、第三人主张权利，致使原告不能对系争房屋使用、收益，致使合同目的无法实现的及合同约定解除条件成就的充分证据，故原告要求确认租赁合同于2012年12月10日解除、被告支付违约金30，000元及赔偿经济损失434，500元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。现被告张某丙、张某乙、张某甲提起反诉要求解除租赁合同，原告表示同意，被告张某丁经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利，故本院确认原、被告间租赁合同、协议书、补充协议在判决生效之日解除。被告张某甲、张某乙、张某丙反诉要求原告支付违约金之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。根据原、被告间租赁合同的约定，被告同意原告对系争房屋进行装修，但双方对如何装修未具体约定，又根据系争房屋出租人即物业公司出具的整改通知书，原告有部分装修破坏系争房屋的原有结构，现被告反诉要求恢复原状，对系争房屋原状仅提供照片，无书证加以证明，无法进行恢复原状的费用评估，而原告至今未提供装修资质证书及装修合同之相关证据，且有争议部分的装修存在是否可以移动的情形，故原告要求被告赔偿装修损失250，000元及被告反诉要求原告恢复原状并在返还原状后返还系争房屋之诉讼请求，本院均不予支持，考虑到原告投资对系争房屋进行装饰装修，部分属于已附合的装饰装修，而原告进行装饰装修时破坏原有结构给被告造成一定的损失，故本院酌情判处被告补偿原告装修损失50，000元，原告将系争房屋包括已附合的装饰装修返还四被告。因原告尚未将系争房屋返还给被告，原告应向被告支付占用系争房屋期间的租金，故原告要求被告张某丙、张某乙、张某甲返还多收的租金之诉讼请求，本院不予支持。鉴于被告张某丁收取过部分保证金，现讼争合同依法判处解除，故原告要求被告张某丙、张某乙、张某甲返还保证金18，750元之诉讼请求，显属不当，被告张某丙、张某乙、张某甲及被告张某丁将已收取的保证金18，750元返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）汪某与被告张某丁、被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙签订的房屋租赁合同、协议书、补充协议；
二、原告汪某于本判决生效后十日内迁出上海市某路某弄某支弄某号某楼房屋，上述房屋由被告张某丁、被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙收回；
三、被告张某丁、被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙于本判决生效后十日内补偿原告汪某装修损失人民币50，000元；
四、被告张某丁、被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙于本判决生效后十日内返还原告汪某保证金人民币18，750元；
五、驳回原告其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，325元，由原告汪某负担10，246.60元，被告张某丁、被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙共同负担1，078.40元；反诉受理费2，030元，由原告汪某负担80元，被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙共同负担1，950元。司法鉴定费人民币7，500元，原告汪某负担3，750元，被告张某丁、被告（反诉原告）张某甲、张某丙、张某乙共同负担3，750元。
如不服本判决，原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 汪俭蓉
人民陪审员 朱梅珍
人民陪审员 严国华
二〇一四年三月五日
书 记 员 李 蕴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。