辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽04民终480号
上诉人（原审原告）王利，住抚顺市。
委托代理人赵严冰，辽宁恒煜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）抚顺市凯顺房屋开发有限公司，住所地抚顺市。
法定代表人庞德贵，该公司董事长。
委托代理人庞龙，该公司副经理。
委托代理人伍建森，辽宁程众律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王一富，住抚顺市。
委托代理人鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。
原审第三人董刚，住抚顺市。
上诉人王利、抚顺市凯顺房屋开发有限公司诉被上诉人王一富、原审第三人董刚房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省抚顺市顺城区人民法院曾于2014年11月10日作出（2014）顺民二初字第513号民事判决，原告王利不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日作出（2015）抚中民终字第00052号民事裁定，撤销原判，发回重审。原审法院又作出（2015）顺民初字第191号民事判决，原告王利、被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司（以下简称凯顺公司）均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王利及其委托代理人赵严冰，被上诉人凯顺公司委托代理人庞龙、伍健森，被上诉人王一富的委托代理人鲍杰，原审第三人董刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王利向原审法院起诉称，2010年4月14日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告坐落在顺城区九台四街10号2单元二层楼，房屋建筑面积266.05平方米，价款425632元。原告当时交付被告全款。合同签订后，被告没有履行合同义务，拒不向原告交付房屋，原告来院告诉要求判令被告立即交付原告房屋，并办理该房屋产权手续或解除合同退还本金及银行贷款利率四倍的利息。诉讼费由被告承担
被告凯顺公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告与被告并不是真正的房屋买卖纠纷，而是原告与本案第三人王一富的民间借贷关系，又以商品房买卖的形式来掩盖真相。从商品房买卖的购房要件来看，原告仅以一张买卖合同，并没有拿出和合同相对应的我公司收款收据，而是拿出了王一富本人签订的白条，此白条我认为与我公司没有任何关联，如果钱在我公司交的，为什么不让我公司出具收据，原告所谓的购房款并没有交到我公司的财务部门，而是通过李爱军交给了王一富，而且也不是本案42万元的客观事实，是原告拿出20万元给的李爱军，扣除了6万元的好处费，剩下的以3倍利息和商品房的价款相加，所以说原告诉讼请求没有事实和法律依据，我们之间并不是商品房买卖合同。
第三人王一富辩称，原告起诉是没有事实依据的，原告与被告不是房屋买卖关系，原告是通过李爱军出借王一富20万元，这20万元李爱军拿走了6万元好处费，实际给了王一富14万元。同时，原告让王一富以房屋买卖形式，偿还原告出借款项，并以3倍利息的形式，让王一富写给原告购房款收据42万元，由王一富拿出提前写好的盖有被告公司公章的购房合同，并由王一富签的字，原告与被告的房屋买卖关系是不存在的，而是与第三人形成的借贷关系。
第三人董刚辩称，2009年，王一富找到我，要买房子，我说没有钱，他问我有产权证么，我借给了他，他就把我房子做了抵押。2010年左右，王一富因债务跑了，我通过法院起诉他，法院把本案争议房屋确认给我，法院并查封了该房产，但该房产手续不全，无产权证，仅在房屋门上贴了封条。
原审法院经审理查明，原告王利经朋友介绍得知第三人王一富挂靠被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司进行开发建设戈布新村住宅楼。原告王利便与第三人王一富商谈买房事宜，于2010年4月14日，由第三人王一富出示被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司事先盖有公章的商品房买卖合同，双方约定，将位于抚顺市顺城区九台四街10号二层房屋，建筑面积266.05平方米，以42.5632万元出售给原告王利，该合同未载明房屋交付期限，由王利签字确认。当日，原告王利向第三人王一富给付购房款20万元，由第三人王一富向原告王利出具盖有王一富个人名章专用收款收据，该收据载明购房款为42.5632万元。原告王利声称购房余款在次日交付第三人王一富，王一富予以否认。合同签订至今，被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司及第三人王一富未向原告王利交付房屋也未返还王利已付购房款。另查明，本案争议房屋为第三人王一富挂靠被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司名义开发，由王一富进行建设，双方挂靠协议约定“王一富可在当地设售楼处，由王一富自行销售，需抚顺市凯顺房屋开发有限公司把关，抚顺市凯顺房屋开发有限公司提供商品房买卖协议书和销售收据，但必须登记”。实践中，第三人王一富负责销售，由被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司提供购房合同、收据。第三人董刚与第三人王一富存在债权债务关系，董刚、王一富经本院作出（2010）顺民二初字第453号民事调解书，调解王一富赔偿董刚80万元及利息（从2010年7月19日至还清赔款日止参照中国人民银行同期同类贷款利率计算），现董刚已向本院申请执行，并对该争议房屋进行财产保全。在执行中，董刚、王一富达成和解，王一富同意将本案争议房屋抵偿给董刚，因该房屋无商品房预售许可证，未能在房屋管理部门进行查封。现原告来院告诉，请求支持其诉请。诉讼费由被告承担。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。商品房买卖合同，是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房预售合同是商品房买卖合同的一种特殊形式。本案中，被告抚顺凯顺房屋开发有限公司与第三人王一富签订挂靠协议，约定房屋由王一富负责建设及销售，是双方真实意思表示，王一富具备房屋销售代理权。作为建筑商的第三人王一富持被告抚顺凯顺房屋开发有限公司加盖其公司印章的房屋买卖合同向原告王利出示，王利与王一富签订房屋买卖合同，符合挂靠协议约定，合同成立。双方签订合同时该房屋尚未取得商品房预售许可证，未竣工验收，合同实质为商品房预售合同。当事人发生纠纷后，原告向本院提起诉讼前，被告抚顺凯顺房屋开发有限公司仍未取得商品房预售许可证，双方订立的商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应当认定无效，原告提出的合同有效交付房屋并办理房屋产权手续之诉请，本院不予支持。被告抚顺凯顺房屋开发有限公司应返还原告王利已付房屋价款及由此发生的利息损失。被告抚顺凯顺房屋开发有限公司、第三人王一富、董刚对原告王利与第三人王一富实际支付房款数额之争议，因王利自述其与王一富在签订合同当日先交付王一富购房款20万元，由王一富出具盖有个人名章的全额房屋收款收据，余款在次日交付王一富，并以银行取款记录证明已将购房余款交付王一富，王一富对购房余款已交付予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，原告负有向本院提交余款已付清之证据，但王利仅以提交的银行取款记录来证明余款付清，证据不足，故对原告王利已向第三人王一富全额支付购房款之主张，难以采信。根据目前现有证据，本院仅能认定王利已向王一富支付购房款20万元，被告抚顺凯顺房屋开发有限公司应返还原告王利已付房屋价款20万元及由此发生的利息损失。关于利息损失，因房屋买卖合同未约定房屋交付期限，双方约定的违约责任是以约定的房屋交付期限为基准，故不能依合同适用，本院酌情以原告实际给付之日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司、第三人王一富、董刚对原告王利与第三人王一富间借贷关系审理之辩解，因被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司、第三人王一富、董刚均未提交证明房屋买卖合同非合同当事人真实意思表示的相关证据，对该辩解，难以采信。被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司提出原告王利未将购房款交付其公司财务部门及在其公司未进行房屋买卖登记，不认可王利与王一富存在真实房屋买卖关系之辩解，因王利与有权代理销售房屋的王一富进行房屋买卖，王利将部分购房款交付王一富，双方未向抚顺市凯顺房屋开发有限公司交付购房款及在该公司办理房屋买卖登记，未违反法律禁止性规定，抚顺市凯顺房屋开发有限公司以与王一富在挂靠协议约定了相关事项，仅是内部约定，不具有对抗协议主体以外第三人效力，故不予支持。原告的诉讼请求，合理部分，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王利与被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。二、被告抚顺凯顺房屋开发有限公司返还原告王利已付房屋价款20万元及利息（从2010年4月14日至被告履行还款义务止参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告其它诉讼请求。四、驳回被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司及第三人王一富、王利（此处应为笔误）的诉讼请求。上述给付款项，在本判决生效后十五日内履行。逾期未按判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7684元，由被告负担。此款原告已预交，被告在履行判决义务时一并给付原告。
一审宣判后，原告王利、被告凯顺公司均不服该判决，向本院提起上诉。上诉人王利请求撤销原审判决第二项，判令凯顺公司偿还另外的225632元房款及同期银行贷款利息；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由是：原判认定事实错误。原审中上诉人出具了2010年4月14日签订合同及当日王一富开具的全部房款425632元收款收据，并且具体陈述了交款当日付款20万元，其余225632元于第二日王一富和李爱军共同打车到上诉人家里取款的事实经过，同时出具王利爱人李晶梅取款记录，证人魏志坚的证人证言，且所付房款每平米1600元，乘以房屋平数与房款总价值相等，足以证明王利已交全款。
上诉人凯顺公司的上诉请求为：撤销原审判决，重新审理本案。主要理由是：1、原审判决缺乏事实和法律依据，王利提供的《商品房买卖合同》从内容和形式上均不具备商品房买卖合同要件；从形式看没有合同编号，且没有第二份，从内容看没有交房期限，出据收款收据系王一富本人签字白条收据，无开发商字样，且无资金来源证据，原审判决买卖合同事实存在证据不足。本案关键当事人王一富已声明与王利系借贷关系，判决上诉人凯顺公司返还房款亦无依据。2、原审法院适用法律错误；本案合同被确认无效，上诉人未得到一分钱，不应承担返还义务。原审认定上诉人与王一富系挂靠关系，判决返还购房款时又认定为销售代理关系适用法律不当等。
被上诉人王一富辩称，请求驳回王利的上诉请求。王一富与王利系借款关系，王一富通过李爱军向王利借款20万元，王一富仅得到14万元，余款被李爱军以好处费拿走。
原审第三人董刚未发表答辩意见。
经二审审理查明事实及证据同原审法院认定。
本院认为，本案各方当事人争议的焦点为：1、上诉人王利与上诉人凯顺公司、被上诉人王一富间法律关系的性质；2、上诉人王利实际支付款项的数额；3、合同效力及还款义务人的责任承担。
关于焦点1、上诉人王利在两级法院多次审理中，始终坚持与凯顺公司间系房屋买卖关系，并提供盖有凯顺公司公章的《商品房买卖合同》及王一富个人名义出据的收房款收据，以证明双方存在买卖关系，而凯顺公司则强调王一富与王利间系借款关系，王一富对凯顺公司借款关系的主张予以认可。从本案证据看，上诉人王利为证明自己主张已出据了相关证据佐证，而凯顺公司、王一富提出系借贷关系仅是口头陈述，无任何证据予以证明，退一步讲，假使王利与王一富间为借贷关系，凭王利仅能提供的购房合同及收房款收据亦得不出双方存在借贷关系的事实，王利不具有主张借贷法律关系的权利基础。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在凯顺公司与王一富不能提供借贷关系证据的情况下，对上诉人凯顺公司提出王利与王一富系借款关系的主张本院不予支持。
关于焦点2，上诉人王利陈述签订购房合同当日交款20万元，并由王一富出据425632元收款收据，余款次日由其妻李晶梅在自家楼下将款交于取款人王一富及案外人李爱军。从上诉人王利提供的取款记录看，不能与全部购房款一一对应，不能证明上诉人王利已向王一富交付全部425632元购房款，且通过庭审调查，上诉人王利夫妻与王一富并不熟悉，系通过案外人李爱军介绍相识，在李爱军无法找到，亦不能为上诉人王利证实交款数额的情况下，原审法院对王利交款20万元的事实认定并无不当。这与王一富承认收到王利20万元（王一富陈述被李爱军拿走6万元待证实）相符，故上诉人王利主张由凯顺公司返还425632元全部购房款的主张本院亦不予支持。
关于焦点3，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。对于本案诉讼争议的标的物，系该房屋公建部分，各方当事人均认可在无销售许可凭证的情况下买卖合同无效。且该争议标的亦通过法院另案执行时当事人自行和解，抵顶原审第三人董刚，王利与凯顺公司已不具备履行商品房买卖合同的条件，故原审以返还购房款并支付利息的形式判决可行，本院予以确认。王利与王一富签订带有凯顺公司印章的商品房买卖合同，虽开具收款收据系以王一富个人名义，且合同形式要件有所欠缺，但王利有足够理由相信王一富即代表凯顺公司行使售房权，故王利向凯顺公司主张权利，原审判决由凯顺公司承担还款义务并无不当。至于凯顺公司与王一富间的权利义务关系及收取款项是否用于该小区建设可通过双方约定另行主张权利，上诉人凯顺公司不同意还款的请求本院亦无法支持。
应当指出，在凯顺公司、王一富并未提起反诉，仅以王利与王一富系借贷关系抗辩的情况下，原判驳回凯顺公司、王一富请求的判项表述不当，本院应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定，判决如下：
维持抚顺市顺城区人民法院（2015）顺民初字第191号民事判决第一、二、三项及罚则、案件受理费负担部分；
撤销原审判决第四项。
二审案件受理费王利应交部分本院批准免交，凯顺公司交纳4684元自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓龙
审 判 员 尹立威
代理审判员 李雪慧
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 韩 征