广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2587号
上诉人（原审原告）：广州东湖广场物业管理有限公司，住所地。
法定代表人：杨瑾，该公司总经理。
委托代理人：宋伟强，广东法丞律师事务所律师。
委托代理人：陈婧，广东法丞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广东富睿实业集团有限公司，住所地。
法定代表人：林小庆。
上诉人广州东湖广场物业管理有限公司、广东富睿实业集团有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第3090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市越秀区新河浦路112-118号201铺（建筑面积1465.46平方米）是广东富睿实业集团有限公司（以下简称为“富睿公司”）通过购买取得所有权的物业，产权登记时间为2010年9月13日，规划用途为商业。该铺所属物业由广州东湖豪苑房产开发有限公司（以下简称为“东湖豪苑房产公司”）开发建设。
2006年3月1日，广州东湖广场物业管理有限公司（乙方、物业管理公司，以下简称为“东湖物业公司”）与东湖豪苑房产公司（甲方、物业建设单位）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对广州市东湖路33-35号物业（东湖豪苑）进行管理，委托管理期限自2006年3月1日起至2011年2月28日止；管理服务事项包括了房屋建筑共用部位（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、外围）的维修、养护和管理等；本物业的物业管理费服务费，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米20元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金；等等。
2011年3月1日，东湖物业公司（乙方、受托方）与东湖豪苑公司（甲方、委托方）续签了《物业管理委托合同》，约定：甲方将东湖豪苑商住小区委托乙方实行物业管理，物业现门牌号为东湖路33号、35号，新河浦路90-122号（双数号码）共：19个门牌；委托物业服务期限自2011年3月1日起至2026年2月29日止；管理服务事项仍包括了房屋建筑共用部位（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、露天及地下车库）的维修、养护和管理等；非住宅用途的物业管理费按每平方米10元-20元／月收取；业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠；逾期欠费业主将按应交纳的费用每日千分之五的标准计算滞纳金；等等。
从2011年9月起，富睿公司向东湖物业公司支付的水电费、物业管理费的金额及时间如《富睿公司支付东湖物业公司水电费、管理费明细》所示。另外，富睿公司于2011年12月5日向东湖物业公司交纳了2011年9月的物业管理费8060元。富睿公司至今未交纳从2011年10月起至今的物业管理费。
2011年，富睿公司曾起诉韩香、张国强、东湖物业公司等人排除妨碍纠纷一案［（2011）越法民三初字第517号］，原审法院经审理查明：“同址202铺则属于被告张国强所有，与201铺相对，分别位于二层大堂东西两侧，大门均朝向大堂。二层大堂与首层之间由楼梯上下连接，通过连接的首层部分［《建设工程规划许可证》附图⑧-⑨／（A）-（c）轴范围，该部分位于韩香所有的102铺内］由该大厦商务中心南门通往新河浦路。201铺由原业主袁云发出租给永安财产保险股份有限公司广东分公司营业部（以下简称永安营业部）作营业场所使用，租期自2008年5月1日到2013年6月15日，每平方米月租金65元-69元等。2010年2月24日永安营业部致函袁云发，称正门被封，其司和客户只能通过消防通道出让，严重影响了其司的工作秩序，造成其司无法正常使用承租物业，将暂停支付租金等。同年8月11日，永安营业部向袁云发发出《关于解除租赁合同的通知》，称因你方与其他业主之间的纠纷，自2009年7月起，职场大门被封，一楼与二楼衔接的楼梯被拆，员工和客户无法正常进出，造成经营秩序混乱和营业损失；现你方非但不积极解决问题，还以合同到期为由，勒令我司搬离，是极不负责任的表现；鉴于你方出租的房屋目前达不到消防验收标准，在合理时间内仍无法解决，现依法正式知会你方：解除与你方签订的租赁合同，并保留进一步追究你方责任的权利等。2011年1月19日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向被告张国强发出《整改通知书》，称其未经规划、房管行政部门和物业区域业主批准协商同意，擅自改建，围闭占用新河浦路112-118号二楼大堂西侧及空调机房，已严重违反《广东省物业管理条例》第五十五条第6项规定；因此，请其立即纠正违规行为，恢复二楼大堂原状和设备机房的使用功能，否则将依据物业管理法规进行处理。富睿公司为证明其主张提供了现场照片，见涉讼大楼二楼大堂有用玻璃进行间隔的建筑物，以及2011年10月10日15：00时该商务中心南门被上锁。”
在（2011）越法民三初字第517号案的审理过程中，原审法院曾向广州市规划局发函，征询东湖豪苑首层中庭楼梯口与南面大门之间连接部分是否属于公共通道。广州市规划局复函称：“新河浦路112-118号房屋前经该局（1994）穗城规（东片）建字第603号《建设工程规划许可证》批准建设，经核对原《建设工程规划许可证》附图，首层⑧-⑨／（A）-（C）轴范围内位于商场出入口至楼梯之间区域应界定为建筑物内部公共通道，用于商场与外界的交通联系区域，不应封闭使用。”另，在该案审理过程中，原审法院现场勘验，上述二楼中庭的玻璃间隔物大部分已被拆除，现场未见招租或出租的情形；存放于现场的杂物，东湖物业公司表示不清楚权属人是谁。原审法院于2011年10月31日作出（2011）越法民三初字第517号《民事判决书》，判决：一、张国强、韩香应在判决发生法律效力之日起3日内拆除广州市越秀区新河浦路112-118号东湖豪苑商务中心二层中庭的违法建筑物，并恢复原状；二、韩香、东湖物业公司应在判决发生法律效力之日，恢复并保持广州市越秀区新河浦路112-118号东湖豪苑商务中心201铺大门经由二层中庭、二层与首层中庭间楼梯、楼梯口与首层南面大门之间直至门外市政马路的整体通道的通行；三、驳回富睿公司的其他诉讼请求。判决后，富睿公司、韩香、东湖物业公司均上诉，其中东湖物业公司上诉称：东湖豪苑商务中心二层中庭与首层之间的上落楼梯是韩香出资所建，且占用的是其物业产权，作为物业管理公司，无权干涉韩香对楼梯的使用权；而且富睿公司的物业北面仍有上落楼梯，且有电梯。广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第1685号《民事判决书》，认为：根据广州市规划局的复函内容“首层⑧-⑨／（A）-（C）轴范围内位于商场出入口至楼梯之间区域应界定为建筑物内部公共通道，用于商场与外界的交通联系区域，不应封闭使用”，该部分虽然现在属于韩香所有，但韩香应保持该部分的使用功能，不应采取上锁等妨碍通行的行为阻止富睿公司出入，东湖物业公司作为案涉物业所在大厦的物业服务人，亦有义务保持该部分作为公共通道的使用功能，确保办公时间内该通道包括大门的畅通，故判决：驳回上诉，维持原判。
2012年，富睿公司再次起诉韩香、东湖物业公司、黄洁民排除妨碍纠纷一案，原审法院以（2012）穗越法民三初字第321号《民事判决书》，判决：一、韩香应在判决发生法律效力之日起15日内拆除广州市越秀区新河浦路112-118号东湖豪苑首层中庭的违法建筑物，并恢复原状［具体位置为广州市规划局（1994）穗城规（东片）建字第603号《建设工程规划许可证》附图，首层（8）-（9）／（C）-（E）轴范围内，详见该判决书附图斜线阴影部分］；二、东湖物业公司应自判决发生法律效力之日起停止向上述第一项判决中的位于广州市越秀区新河浦路112-118号东湖豪苑首层中庭的违法建筑物提供物业管理服务；三、驳回富睿公司的其他诉讼请求。判决后，韩香不服提起上诉，广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五终字第3692号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。
广州东湖广场物业管理有限公司于2013年12月2日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、富睿公司立即向东湖物业公司支付拖欠新河浦路112-118号201铺2011年10月至2013年12月的物业管理费共217620元（按照每月8060元计）；2、富睿公司立即支付迟延交纳2011年9月至2013年12月物业管理费的滞纳金（从2011年9月16日起，以应付而未付的物业管理费为基数，按照每日千分之三的标准计至2013年12月31日止）以及迟延交纳2011年8月至2013年12月水电费的滞纳金，两项滞纳金共217620元。
在本案一审审理过程中，原审法院组织双方到现场查看，现由于讼争大厦的首层正门一楼通往二楼的楼梯被拆，故讼争的201商铺正门无法通行，只能从侧门的消防通道直接进入讼争商铺，二楼201商铺门前的天花破烂，二楼中庭仍堆放有建筑垃圾。东湖物业公司表示：首层正门一楼通往二楼的楼梯是开发商于2013年拆除的，具体时间记不清了；在被拆除前，首层正门由一楼业主韩香上锁，但据了解是偶尔上锁，不是经常，一楼公共通道部分是韩香的产权，我方无权干涉；另外，从南门电梯也可以上二楼，通过202商铺也可以到富睿公司的201商铺。富睿公司表示：首层正门一楼通往二楼的楼梯是在2012年11月份被拆除的；被拆除之前，我方是从消防通道进出，由于正门被东湖物业公司上锁。
原审庭审中，东湖物业公司、富睿公司均确认：现讼争小区尚未成立业主委员会。东湖物业公司表示：由于富睿公司已经交纳了2011年9月的物业管理费，故迟延交纳2011年9月物业管理费的滞纳金是从2011年9月16日起计算至2011年12月5日止。
原审法院认为：东湖物业公司依据前期物业管理委托合同，有权对讼争小区进行管理，并有权收取相应的物业管理费。在《物业管理委托合同》中明确约定东湖物业公司的管理服务事项包括了房屋建筑共用部位，而至少从2011年1月起，讼争201商铺相邻的共用部位（包括二楼中庭、首层至二楼的通道）多次出现违建，且首层公共通道也多次遭到封锁甚至被拆除，导致富睿公司无法正常使用讼争的201商铺，东湖物业公司作为讼争大厦的物业管理公司也理应按照《物业管理委托合同》对共用部位进行维修、养护和管理，而本案东湖物业公司对上述共用部位没有进行积极管理，构成管理上的瑕疵，考虑到现没有证据证明东湖物业公司是直接的侵权人，而东湖物业公司也履行了其他的管理义务，故根据公平合理原则，酌定讼争期间的物业管理费按照原标准的3／10即每月2418元来计收。富睿公司迟延交纳2011年9月的物业管理费及拒绝交纳之后的物业管理费，是由于东湖物业公司的管理瑕疵才导致，其责任不在富睿公司。故对于东湖物业公司要求富睿公司支付迟延交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，不予支持。因双方没有约定水电费的交纳时间，东湖物业公司也没有充分证据证明其通知富睿公司交纳的时间及通知送达的时间，故对于东湖物业公司主张富睿公司迟延交纳水电费的滞纳金的诉讼请求，也不予支持。
原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月6日作出判决：一、广东富睿实业集团有限公司应于判决生效之日起十日内，一次性向广州东湖广场物业管理有限公司支付广州市新河浦路112-118号201铺从2011年10月至2013年12月止的物业管理费（按照每月2418元计）；二、驳回广州东湖广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7829元，由广州东湖广场物业管理有限公司负担6655元，广东富睿实业集团有限公司负担1174元。
判后，上诉人东湖物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、二楼中庭的建筑垃圾早已经清走，二楼201商铺门前的天花是因为富睿公司装修涉案商铺造成的；而东湖物业公司也从未表示一楼业主韩香有对首层正门进行上锁。2、讼争201商铺相邻的二楼中庭部位的违章建筑早在2011年1月19日，由于广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向202商铺的业主张国强发出《整改通知书》以后，就已经拆除：而首层至二楼的通道早就被拆除，更没有违建一说；首层的公共通道，则是因为该部分产权处在一楼业主韩香的102的房产范围内，而东湖物业公司作为物业管理公司无法对业主的产权进行干预，富睿公司也一直与韩香之间存在诉讼，而东湖物业公司也一直与一楼业主韩香在协调沟通，而后也保证了该区域在正常工作时间内的畅通。事实上，讼争的201商铺水电齐全，北面有直行电梯和上落楼梯，是可以正常使用的。二、一审判决认为东湖物业公司没有对共有部位进行积极管理，构成管理上的瑕疵，因而判定东湖物业公司按照原物管费标准的3／10来进行交纳，与事实不符，也与法律规定相违背。1、东湖物业公司依据《物业委托管理合同》的约定完全履行了对讼争大厦共有部位的维修、养护和管理义务。讼争的201商铺相邻的公用部位在2011年起就不存在所谓的“违建”，首层公共通道问题则是因为产权问题，以及业主之间的纠纷导致的，但现在已经恢复正常。原审法院认为东湖物业公司没有对共有部位进行积极管理，构成管理上的瑕疵明显与事实不符。2、东湖物业公司依据《物业委托管理合同》的约定履行了十一项物业服务义务，而原审法院判定富睿公司按照原物管标准的3／10来进行交纳，与事实不符，也与法律规定相违背。即使东湖物业公司对第一项义务的履行存在瑕疵。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在富睿公司享有了其他十项物业服务的情况下，原审法院认定东湖物业公司按照原物管费标准的3／10来进行交纳，也与法律规定相违背。三、原审法院认为东湖物业公司存在管理瑕疵及双方没有约定水电费交纳时间，因此认定富睿公司无须支付物管费及水电费滞纳金，属于事实认定错误。东湖物业公司对诉争大厦征收物管费及水电费时均会送达收费通知，并告知业主在每月的15日前缴纳费用，该费用征收时间己长达多年，业主均知悉并按照规定时间进行缴纳。从东湖物业公司与富睿公司提交的银行记录来看，富睿公司确实存在逾期（有时甚至长达几个月）缴纳物业管理费及水电费的情形，因此，东湖物业公司作为物业管理单位对东湖物业公司主张滞纳金有事实依据及合同依据。原审法院认定富睿公司无须支付物管费及水电费滞纳金，属于事实认定错误。请求判令：1、撤销原审判决；2、富睿公司立即向东湖物业公司支付拖欠新河浦路112-118号201铺2011年10月至2013年12月的物业管理费共217620元（以月8060元为基准）；3、富睿公司立即向东湖物业公司支付迟延交纳2011年9月至2013年12月物业管理费的滞纳金（从2011年9月16日起，以应付而未付的物业管理费为基数，按照每日千分之三的标准计至2013年12月31日止）以及迟延交纳2011年8月至2013年12月水电费的滞纳金（从2011年9月16日起，以应付而未付的水电费为基数，按照每日千分之三的标准计至2013年12月26日止，两项滞纳金共217620元；4、一、二审诉讼费由富睿公司承担。
富睿公司针对东湖物业公司的上诉，书面答辩称：一、讼争物业所在公共空间被随意拆改，严重降低了讼争物业的使用和市场价值。东湖物业公司不可能不知道讼争物业所在中庭楼梯被彻底拆除而导致讼争物业正门彻底无法通行且存在严重安全隐患，东湖物业公司知道而不阻止这种破坏行为属于推卸责任，无权要求全额物业管理费。二、东湖物业公司明显且故意违反法律规定和规划功能，帮助侵权人侵占公共空间。讼争物业所在中庭的公共通道位置错误划在102房产权证范围内，但产权不能对抗规划功能，且争议部位面积不超过90平方米，而102铺业主或东湖物业公司占用一楼中庭楼梯周边的空间违章搭建的商铺面积不低于300平方米，对此空间和位置的差别，东湖物业公司不可能不知道，却不予理会，背地里帮助侵权人侵占公共空间违章搭建商铺出租获取收益。三、已有生效判决要求保障中庭的正常通行和拆除公共区域违章搭建的商铺，至今仍得不到执行，东湖物业公司的诉讼请求不应得到支持。
上诉人富睿公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院判决对事实认定不清，判决理由不当，法律依据不全。一、富睿公司与东湖物业公司之间根本不存在物业服务关系。双方没有签订物业服务合同，富睿公司于2011年12月9日曾发函给东湖物业公司，明确要求双方签署物业管理服务合同或要求东湖物业公司提供前期的物业管理服务合同，以便履行双方的权利义务关系，但东湖物业公司拒绝与富睿公司签订新的物业服务合同，同时也拒绝提供前期物业服务合同。由此可证明东湖物业公司拒绝与富睿公司建立物业服务合同关系。二、东湖物业公司自始至终没有为富睿公司提供物业服务，没有尽到履行物业管理责任和义务。东湖物业公司并没有履行物业服务的义务和责任，也没有制止案外人对富睿公司的侵害行为。因此，根据合同法相对性的原则，富睿公司亦没有义务向东湖物业公司支付相应的管理费。三、东湖公司不但怠于履行物业服务管理的责任和义务，相反却伙同或协助案外人102铺业主韩香等人严重地侵害了富睿公司合法使用讼争201商铺的违法行为。正是由于东湖物业公司以上侵害的行为已经导致讼争201商铺因无法正常通行，而空置长达两、三年时间，并给富睿公司造成了数百万元的经济损失。请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回东湖物业公司的全部诉讼请求；2、由东湖物业公司承担本案的所有诉讼费用。
东湖物业公司针对富睿公司的上诉答辩称：1、东湖物业公司与富睿公司成立合法有效的物业服务关系，依照有关规定，与物业服务企业签订物业服务合同的是建设单位或者是业委会，富睿公司作为单独的业主没有资格与物业公司签订物业服务合同。东湖物业公司与东湖豪苑房产公司之间签署的物业管理委托合同是双方之间的真实意思表示，并且该合同在房管部门进行了备案，该物业管理合同是合法有效的。该物业委托合同对业主即富睿公司是有法律的约束力，富睿公司也实际上向东湖物业公司交过管理费，因此不论从事实上还是法律上双方已成立合法有效的物业服务关系。2、东湖物业公司已经依约履行了物业服务义务，而富睿公司以未享受物业服务为由不支付管理费，明显与最高人民法院的司法解释不符。3、东湖物业公司未协助案外人韩香侵犯富睿公司的利益，相反是富睿公司把与其他业主的矛盾强加于东湖物业公司头上，以此作为不交管理费的理由。请求驳回富睿公司的上诉请求。
经审理查明：原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明：东湖物业公司与东湖豪苑房产公司分别于2006年3月1日、2011年3月1日签订的《物业管理委托合同》均约定，东湖物业公司的权利义务包括：以书面形式告知业主和物业使用人有关物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督等。
富睿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。
东湖物业公司称其公司在2011年城管部门发出整改通知后才知道讼争商铺所在物业正门首层通向二楼的楼梯被拆除。东湖物业公司称首层物业的业主装修时没有向其公司进行申报，亦无证据证明其公司在知道首层物业的业主进行装修后，要求首层物业的业主进行报建并对首层物业装修进行监督、检查。
本院认为：东湖物业公司依据前期物业管理合同，对讼争小区进行管理，向业主提供物业服务，原审法院认定东湖物业公司有权收取相应的物业管理费并无不当。本案的争议焦点在于东湖物业公司对讼争商铺提供物业服务是否存在瑕疵，原审法院判决富睿公司按照原标准的3／10缴纳物业管理费是否恰当。
根据《物业管理委托合同》的约定，东湖物业公司的管理服务事项包括了房屋建筑的共用部位，故东湖物业公司对房屋建筑共用部位应依照合同约定进行维修、养护和管理，保障房屋建筑共用部位的正常使用。此外，东湖物业公司根据合同约定还负有以书面形式告知业主和物业使用人有关物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督等义务。虽然东湖豪苑首层中庭楼梯口至南面大门之间的公共通道的产权登记在案外人名下，但东湖物业公司作为讼争商铺所在物业的物业服务人，亦有义务保持该部分作为公共通道的使用功能。东湖物业公司称讼争大厦的首层正门一楼通往二楼的楼梯属于违章建筑，东湖物业公司对其该主张未能提供充分的证据予以证实，本院对东湖物业公司的该主张不予采信。从讼争商铺有关的相关案件以及生效判决可知，讼争201商铺相邻的共用部位至少自2011年1月份起多次出现违建，讼争201铺大门经由二层中庭、二层与首层中庭间楼梯、楼梯口与首层南面大门之间直至门外市政马路的整体通道不能正常通行。至本案原审期间，讼争大厦的首层正门一楼通往二楼的楼梯仍然处于被拆除、讼争201商铺正门无法通行，只能通过侧门的消防通道进入讼争商铺的状态。东湖物业公司无证据证明其在首层物业业主进行装修时履行了管理义务，告知有关限制条件，订立书面约定并负责监督，东湖物业公司对造成讼争商铺的现状亦有过错，故原审法院认定东湖物业公司在履行物业管理职责时存有瑕疵，根据公平合理原则酌定讼争期间的物业管理费按照原标准的3／10计收并驳回东湖物业公司要求富睿公司支付迟延缴纳物业管理费并无不当。东湖物业公司并无充分证据证明其通知富睿公司缴纳水电费以及通知送达时间，故东湖物业公司要求富睿公司支付迟延缴纳水电费的滞纳金依据不足，本院不予支持。
本案中，虽然富睿公司不服原审判决亦向本院提起上诉，但富睿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条的规定，可按富睿公司撤回上诉处理，故本院对富睿公司的上诉请求不再予以审查。
综上所述，上诉人东湖物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由
本判决为终审判决。