河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第1696号原告：王安荣。委托代理人：杨丽芝。被告：唐山华贸房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区新华东道南侧。法定代表人：韩继永，职务经理。委托代理人：马冀津，北京建诚（天津）律师事务所律师。原告王安荣与被告唐山华贸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨丽芝、被告唐山华贸房地产开发有限公司委托代理人马冀津到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王安荣诉称，2014年9月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，并交清唐山市路南区旱桥路“水岸东方”A区6号2单元1301号房产的足额房款，被告承诺一个月内为原告办理房屋所有权证，但合同签订至今被告尚未给原告办理相关产权确认手续。为维护原告合法权益，故向本院提起诉讼，要求：1、确认唐山市路南区旱桥路“水岸东方”A区6号2单元1301号房屋归其所有，并要求被告配合其办理过户手续。2、诉讼费由被告承担。为支持其诉请，原告提交如下证据材料：证据一、商品房认购协议书、收据，证明原告已履行了付款义务，同时证明被告公司收到原告已付的全部购房款；证据二、视听资料（光盘），证明原告多次找到被告售楼处，而且多次找被告的经理宋怀东，要求办理过户手续等事项，而被告违反合同约定至今未给办理；证据三、中国农业银行对账单，证明原告向被告已支付购房款。被告唐山华贸房地产开发有限公司辩称，1、根据民诉法规定原告起诉要有明确的被告，本案原告起诉的主体为唐山市华贸房地产开发有限公司，原告起诉主体错误，应当依法驳回原告诉请。2、原、被告双方之间不存在涉案房产买卖的真实意思表示，原告也没有向被告支付过任何购房款，原告诉请应待原告将全部购房款交纳完毕后予以履行。3、原告持有的涉案房产认购协议系原告向案外人刘晨光提供借款，我公司总经理宋怀东在没有获得合法授权的情况下为刘晨光的借款提供的担保行为，因此在不考虑本案被告提供的担保行为是否有效的情况下，应追加刘晨光作为本案被告，查明原告与刘晨光借贷合同的履行情况，同时明确原告支付款项的性质，根据原告在公安机关的陈述，刘晨光从原告处借款提供了七辆轿车，并向其支付了四个月的利息，而且利息的约定明显违反我国民诉法的规定，因此有必要追加刘晨光作为本案共同被告参加诉讼。4、原、被告之间所签订的认购协议，我公司认为原告与刘晨光之间可能通过该种形式以低价获取我公司的合法财产，不能排除原告与刘晨光串通侵害第三人利息的行为。5、与原告签订房屋买卖协议的授权人宋怀东仅为公司的经理和股东之一，根据公司法第16条规定及我公司的公司章程规定，公司对外担保应取得股东会同意，宋怀东本人无权代表公司对外进行担保，本案担保行为无效。综上恳请人民法院依法驳回原告的全部诉请。被告提交证据为：证据一、公司章程复印件，证明公司原法人为黄蕾，宋怀东仅为公司股东，其没有权利独自对外进行担保；证据二、调取资料（宋怀东涉嫌挪用资金案件第85页至100页），证明原告在接受唐山市公安局路南分局询问时对涉案房产买卖协议及收据的形成描述为“我要求刘晨光追加100万，这100万指的是借款，这样我就接手，给付天泰210万……”根据原告当时的描述证明因其向刘晨光提供借款，刘晨光带原告找到宋怀东办理涉案房产认购协议，然后原告将210万元付给天泰（二手车公司）后因刘晨光与原告商议增加借款，又在宋怀东的指示下办理了商铺认购，借给刘晨光342万元，因此可以证实原告并没有向我公司支付过商品房认购协议的购房款，而是将借款转账到刘晨光名下，这些内容均在原告陈述过程中予以证实。还证明原告提供借款后从刘晨光处收据了4个月的利息，利息的约定为月3.5%、4.5%。被告对原告证据的质证意见为：对证据一协议及收据签章的真实性无异议，但对原告证明目的有异议，原告所称交纳房款的事实与客观事实不符，2014年9月24日是因案外人刘晨光再次向原告借款，原告为保证借款的归还，要求刘晨光提供借款担保，刘晨光作为水岸东方项目总包方现场负责人与时任经理宋怀东联系后，宋怀东在违反担保授权的情况下指令销售部门和财务部门与原告签订该认购协议，并向原告出具购房款收据，但原告并未向我公司支付过一分钱购房款，原告9月24日发生的银行流水均是向刘晨光或刘晨光指定的卡号汇入的款项，依据该收据及协议并不能证明原告已向我公司履行了商品房买卖合同的付款义务；对证据二电话录音不能证明原告向我公司支付了购房款；对证据三真实性无异议，但该对账单不能显示往来账户姓名，不能证实原告向被告交纳购房款，该对账单所体现的数额也没有一笔能与原告所持的认购协议上的474812元购房款能够对应，因此该证据不能证实原告已履行了商品房买卖合同的付款义务。原告对被告提交证据意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，宋怀东、刘晨光与原告的抵押借款是前期发生的，签订抵押借款协议是刘晨光与宋怀东的职务行为；对证据二该证据恰恰证明原告已全部履行了付款义务，同时证明了抵押借款是前期发生的，后期双方有确立了新的债权债务关系，并又签订了购房协议。以上证据同时证明原告全部履行了交付房款的全部义务，并交清了全部房款，有协议、收条为证，同时该协议是宋怀东亲自所签。经审理查明，2014年9月24日，原、被告签订了《商品房认购协议书》一份，该协议书约定，由原告认购被告开发的商品房一套，协议对该商品房的具体位置、门牌号码、面积、单价、总价款、付款方式、违约方式等进行了详细的约定，原告缴纳房屋总价款作为定金，被告为原告出具了交清唐山市路南区旱桥路“水岸东方”A区6号2单元1301号房屋房款的收据。被告至今尚未与原告签订正式的商品房买卖合同，更未给原告办理相关产权确认手续。2015年1月20日，原告王安荣在接受唐山市公安局路南分局经侦大队询问时称，刘晨光于2014年向其借款，经多次催要，刘晨光通过宋怀东用华贸房地产水岸东方的商铺做抵押，签订了《商品房认购协议书》并出具了收据。以上事实，有《商品房认购协议书》、购房收据、询问笔录等证据证实。本院认为，被告华贸房地产公司与原告签订了《商品房认购协议书》，对原告购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋的单价及总价款，双方就原告购买特定房产达成了一致意思表示，该《认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，原告根据约定支付了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，且该房已经取得商品房预售手续，应当认定该认购协议为商品房买卖合同。将协议中约定的房产出售给原告并为其出具了被告公司的收款收据，系被告公司与原告买卖关系的认可，现原告依据该认购协议及收款收据要求办理确权手续，本院予以支持。被告提出该《商品房认购协议书》是宋怀东为给刘晨光的借款担保而签订，系经理宋怀东个人行为，被告公司不知情且对合同不予认可，本院认为，被告公司为原告出具了盖有公司合同专用章的《商品房认购协议书》并出具了收取原告房款的收据，其行为代表被告公司，是对双方买卖行为的认可；对于被告提出宋怀东的行为损害了公司的利益、以及该公司与刘晨光之间的经济纠纷，与本案属不同法律关系，双方可另行解决，故对被告的诉辩意见，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告王安荣与被告唐山华贸房地产开发有限公司签订的唐山水岸东方项目A区6号2单元1301号房产《商品房认购协议书》有效。二、被告唐山华贸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理以上房屋的产权手续。案件受理费2300元，由被告唐山华贸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长孙敬韬代理审判员刘蕊代理审判员赵海亮二〇一五年八月五日书记员孙菲