福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终261号
上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州欧圣食品有限公司，住所地福建省漳州市常山华侨经济开发区富城工业园区。
法定代表人：黄子耀，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：方艺超，男，1969年10月12日出生，汉族，住福建省漳州市常山华侨经济开发区。
委托诉讼代理人：张坤明、李益钦，福建法益律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：福建省正德食品有限公司，住所地福建省漳州市常山华侨经济开发区常山开发区溪墘管区富城工业园区A地块。
法定代表人：方艺超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张坤明、李益钦，福建法益律师事务所律师。
上诉人漳州欧圣食品有限公司（以下简称欧圣公司）与上诉人方艺超、福建省正德食品有限公司（以下简称正德公司）合同纠纷一案，前由福建省漳州市中级人民法院于2015年7月27日作出（2014）漳民初字第405号民事判决。宣判后，欧圣公司不服提起上诉。本院于2015年12月31日作出（2015）闽民终字第1841号民事裁定，将本案发回重审。后漳州市中级人民法院于2016年12月23日作出（2016）闽06民初67号民事判决。宣判后，欧圣公司、方艺超、正德公司分别提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人欧圣公司委托诉讼代理人李朝东，上诉人方艺超、正德公司委托诉讼代理人张坤明、李益钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧圣公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持欧圣公司一审全部诉讼请求，驳回方艺超、正德公司的一审全部反诉请求。事实和理由：（一）本案的交易中，土地、厂房物业和设备虽然在2013年10月25日签订的《土地、厂房和设备转让合同》中均有涉及，但又各自以合同分别进行了特别约定，即各自分别计价，交付方式、付款方式以及违约责任等也各有不同。因此，在涉及本案的合同履行及相关违约责任的承担时，显然应分别按相应2013年12月16日签订的《合同书（土地）》、《合同书（物业）》、《资产转让协议》的约定。（二）就本案的各合同履行情况，即使按照原审所认定，欧圣公司实际也已按合同约定履行了《合同书（土地）》和《合同书（物业）》的全部合同义务，不存在任何违约情形。就《合同书（土地）》和《合同书（物业）》的履行情况而言，本案完全属于方艺超、正德公司一方的单方违约。（三）原审认定的欧圣公司未履行《资产转让协议》中的合同附随义务，即未能依据合同约定，将特种设备的相关证书及资料交付给方艺超、正德公司构成违约错误。针对设备转让，合同约定的是合同签订时支付一半，即60万元（定金），余款60万元在移交手续完成后支付（见《资产转让协议》第三条第2款）。而对交接和双方责任的具体约定为（见《资产转让协议》第四条第3款）：“受让方（即正德公司）在本协议签定并支付完定金后，即派人进入转让方场地，进行资产盘点交接”。由于双方在原审中均已确认（相关证据也足以证明），双方已实际进行了转让设备的交接活动，以上合同约定内容和履行事实已足以证明，欧圣公司已实际履行完毕《资产转让协议》约定的全部义务。而该协议第四条第4款约定，“资产移交前形成的债权债务由转让方负责，资产移交后所发生的一切问题包括但不限于生产经营盈亏、债权债务等均由受让方承担，与转让方无关”。按照前述约定，由于双方已实际对转让设备按清单进行了交接，且在交接时直至方艺超、正德公司并未提出过任何异议，而且方艺超、正德公司在接收相关设备后也已实际投入使用，应当视为欧圣公司已履行完毕全部合同义务。原审认定欧圣公司违约错误。（四）退一步来讲，即使欧圣公司确未能依据合同约定，将特种设备的相关证书及资料交付给方艺超、正德公司，该项交付义务也只是合同的附随义务，而非合同的主要义务。而且由于转让后该相关特种设备，以及设备的文件资料已属于方艺超、正德公司。如果确实需要补办原审所认定的特种设备的相关证书及资料，该证书及资料也只有持有设备的一方，即方艺超、正德公司才有可能予以实际办理，而欧圣公司只可能给予协助办理而已，不存在欧圣公司办理的任何可能性，可见原审判决根本没有实际履行的可能。而如果欧圣公司应承担相应违约赔偿责任，其也只可能在相应《资产转让协议》所约定的60万元款项范围内承担责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决将欧圣公司取得出让土地、房产应得的合同价款与设备转让合同的附随义务挂钩则更是有失公平、公正，将导致欧圣公司实际丧失应得的出让土地、房产价款，依法予以纠正。
方艺超、正德公司答辩称：（一）欧圣公司和方艺超于2013年10月25日签订《土地、厂房和设备转让合同》，欧圣公司和正德公司于2013年12月16日签订《合同书（土地）》、《合同书（物业）》和《资产转让协议书》，发生于2014年2月19日第二次修订《中华人民共和国外资企业法实施细则》之前，按照法律、行政法规不具有溯及力规定，应适用2001年4月12日第一次修订的《中华人民共和国外资企业法实施细则》。因此，原审法院适用2001年4月12日第一次修订的《中华人民共和国外资企业法实施细则》审理本案，适用法律正确。（二）欧圣公司提出[1991]外经贸法发第760号《对外经济贸易部关于外资企业法实施细则若干问题的解释》、《对外贸易经济合作部关于对外资企业将其财产或权益对外抵押问题和答复》及担保法相关对外担保司法解释，均是针对对外抵押担保的解释和答复，不是针对外资企业对外转让财产或权益的解释和答复，不能推理适用于对外转让财产。因此，欧圣公司转让外资企业财产和土地应按照《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条、第三十五条规定执行，即应经审批机关批准并报工商行政管理机关备案。（三）欧圣公司至今未申请办理外资企业土地、房产、设备转让审批手续并取得审批机关批准，造成双方签订转让合同处于效力待定状态，因此，方艺超、正德公司没有继续履行合同支付转让价款义务。（四）欧圣公司尚未办理设备房、废水管理房、新建冷库房等的房屋所有权证，造成上述物业合计建筑面积3538平方米建筑物，不能过户给正德公司名下。根据欧圣公司和方艺超签订《土地、厂房和设备转让合同》第二条约定，在过户过程中因甲方的原因出现产权无法过户到乙方名下时，乙方有权暂缓支付上述款项。因此，在上述转让物业尚未办证并过户前，欧圣公司请求支付后续转让价款不符合合同约定付款条件，应当给予驳回。（五）由于欧圣公司管理不善，欧圣公司转让设备除固定在厂房内无法搬走，其余可搬走设备基本全部遗失，双方至今无法办理设备资产盘点交接，绝大多数设备没有移交给正德公司执掌所有，应视为欧圣公司没有移交设备，而且欧圣公司转让的制冷压缩机组是特种设备，未提供特种设备使用文件给方艺超、正德公司，造成现在制冷压缩机组无法投入正常使用。因此，在欧圣公司尚未按照设备清单将全部设备移交给方艺超、正德公司前，有权暂缓支付上述款项。（六）一审法院认定支付定金及转让价款1515万元是错误，方艺超、正德公司已经支付转让价款18300993元（另有支付给黄耀斌现金4万元），没有结欠欧圣公司转让价款905万元，是结欠转让价款5859007元，应当纠正。
方艺超、正德公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、四项判决；2.改判欧圣公司应按照《转让物业清单》补办1#设备房、废水管理房、消防水池泵房、大门值班室、1#冻库机房工程、过虑水塔、室外卫生间工程、水井、吸烟室、新建冷库、围墙工程、道路、绿化、水沟、内脏储存池的建设工程规划许可证、建设工程施工证及其工程验收手续（包括消防验收），补办设备房、废水管理房、值班室房、冷库机房、卫生间房、吸烟室房、冷库房房屋所有权证，同时将转让厂房即设备房、废水管理房、值班室房、冷库机房、卫生间房、吸烟室房、冷库房（合计建筑面积3538平方米）产权过户到正德公司名下；3.改判欧圣公司将《标的资产清单》项下全部设备、工具、物品等转让财产移交给方艺超、正德公司执掌所有；4.改判欧圣公司向方艺超、正德公司支付自2013年11月18日起至上述工程项目建设工程规划许可证、建设工程施工证、房屋所有权证办理完整，并将其厂房产权过户到正德公司名下止按总价2420万元按日万分之五计算的滞纳金900万元；5.改判欧圣公司履行包括设备房在内办证和过户义务，和履行按照《资产转让清单》移交设备、工具和物品后，支付尚欠转让价款5859007元；6.维持原审判决第一、三项判决。事实和理由：（一）按照双方签订《土地、厂房和设备转让合同》和《合同书（物业）》，欧圣公司负有义务保证全部转让物业包括房屋和建筑物全部合法有效，和办理全部权属证件并过户。1.欧圣公司应保证有权转让土地和房产、建筑物及其其他财产，应提供有效法律文件保证转让土地和房产、建筑物及其其他财产是合法有效的，应保证转让土地和房产、建筑物及其其他财产可以过户到乙方名下。2.办公楼、宿舍楼、生产车间等已办证房屋，合计建筑面积9175平方米，转让价款9568160元，转让单价1042／平方米。而设备房、废水管理房等，合计建筑面积3538平方米，转让价款671万元，转让单价1896／平方米，高于办证房屋转让单价，双方确认包括设备房在内建筑物转让价款是按照已办理房产证房屋价格进行转让，不是按照一般建筑物价格转让。3.按照法律规定，无论是转让房屋还是转让建筑物，作为转让方均应保证转让房屋和建筑物必须是合法有效，欧圣公司转让设备房、废水管理房、新建冷库房等，尤其是新建冷库是转让主要标的物，至今没有建设工程规划许可证、建设工程施工证及其工程竣工验收手续（包括消防验收手续），属于非法建筑物，由于没有办理建设工程规划许可证、建设工程施工证造成现在不能办理房屋所有权证和产权过户。基于法律规定欧圣公司同样负有义务补办包括设备房在内建设物上述行政审批手续及其文件并提供给正德公司，以实现转让财产合法有效。原审法院认定，本案讼争合同未涉及到方艺超、正德公司反诉诉请部分房产变更过户的约定，在办理合同约定房屋变更手续时，方艺超、正德公司并未提出变更过户其他房产，不符合本案事实和双方签订合同约定内容，在合同履行过程中因欧圣公司未能办理其他房屋产权变更过户手续时，方艺超、正德公司已经主张先履行抗辩权，按照合同约定暂缓支付涉及未能办理产权变更部分房屋价款。因此，原审法院认定方艺超、正德公司反诉请求缺乏依据驳回其反诉请求，其理由不能成立，应撤销原审法院原判决第四项判决，改判欧圣公司应按照《转让物业清单》补办包括设备房在内等建筑物的建设工程规划许可证、建设工程施工证及其工程验收手续（包括消防验收），补办包括设备房在内等房屋所有权证，同时将尚未过户转让厂房变更到正德公司名下。（二）按照双方签订《土地、厂房和设备转让合同》和《资产转让协议（设备）》约定，转让财产包括全部设备和办公设备，具体以标的资产清单为准，双方对标的资产清单确认没有异议，欧圣公司在财产交接前要确保标的资产的完整性和安全性，并与方艺超、正德公司进行资产盘点交接，要积极配合办理过户手续，及时提供相关需要的材料（尤其是特种设备的文件）。由于欧圣公司没有对资产进行有效管理，造成转让财产在交接前除固定设备无法搬走外，其他所有设备、工具、物品全部被他人拿走遗失，双方无法办理资产盘点交接移交手续，至今绝大多数设备没有移交给方艺超、正德公司执掌所有，同时欧圣公司没有按照规定提供特种设备证件和协助办理过户手续，造成现在制冷压缩机组等特种设备无法投入正常使用。一审审理时欧圣公司没有提供证据证明双方依约定办理财产设备及其文件移交，履行转让人移交财产合同义务。原审法院认定方艺超、正德公司主张欧圣公司尚未移交《资产转让清单》的财产缺乏依据，其理由不能成立，应撤销一审法院原判决第四项判决，改判欧圣公司应按照《资产转让清单》移交设备、工具和物品，同时提供尚欠特种设备文件和办理特种设备过户手续。（三）按照双方签订《土地、厂房和设备转让合同》约定，在过户过程中因甲方的原因出现产权无法过户到方艺超（正德公司）名下时，方艺超（正德公司）有权暂缓支付上述款项。因欧圣公司原因不按期办理土地和房屋产权过户给方艺超（正德公司）或不按期移交财产给方艺超（正德公司），或无法过户给方艺超（正德公司），欧圣公司应按总价日万分之五支付滞纳金。原审法院已经认定欧圣公司没有履行提供特种设备文件及其过户手续义务构成违约，方艺超（正德公司）有权暂缓支付转让款项。并且欧圣公司没有履行包括设备房在内办证和过户义务，没有按照《资产转让清单》移交设备、工具和物品，同样构成违约。同时欧圣公司负有向外资企业审批机关申请对外转让其外资企业房产和土地，并取得审批机关批准和向工商行政管理机关备案，至今未向外资审批机关申请办理对外出让土地、厂房和设备手续并获得批准，欧圣公司已经构成违约。依照合同约定一方违约应支付滞纳金，原审法院没有判决欧圣公司应承担违约责任支付滞纳金错误。（四）原审法院认定方艺超、正德公司支付定金及转让价款仅1515万元错误，方艺超、正德公司已经支付转让价款18300993元（另有支付给黄耀斌现金4万元），没有结欠转让价款905万元，结欠转让价款仅是5859007元，应当纠正。
欧圣公司答辩称：（一）方艺超、正德公司上诉没有任何事实和法律依据，应予以驳回。双方间存在土地、房屋、物业、设备的转让，就双方的土地及物业转让，欧圣公司已经履行完全部合同义务，具体来讲，原审中已经查明2013年10月30日欧圣公司已经将全部房屋过户到对方名下，2014年2月28日将土地过户至对方名下。意见与上诉状一致。所谓设备转让，总价款是120万元，对方代理人在录音中陈述时确认双方就所有设备清单中的内容进行了移交，到一审诉讼时所有设备对方已经用了一年多，对方都没有提出任何异议。本案实际上是对方的单方违约行为，是对方拖延支付价款的行为。（二）价款问题在原审已经确认了，双方都没有异议。原审对于金额的认定是正确的。
欧圣公司向一审法院起诉请求：1.判令正德公司向欧圣公司支付转让款905万元及违约金145.1万元（违约金暂计至起诉之日，以实际付款之日为准）；2.判令方艺超承担前述款项的共同清偿责任。
方艺超、正德公司反诉请求：1.判令欧圣公司应按照《转让物业清单》补办1#设备房、废水管理房、消防水池泵房、大门值班室、1#冷库机房工程、过滤水塔、室外卫生间工程、水井、水沟、内脏储存池的建设工程规划许可证、建设工程施工证及其工程验收手续（包括消防验收），并补办设备房、废水管理房、值班室、卫生间记、冷库机房、卫生间房、吸烟室房、冷库房（合计建筑面积3538平方米）的产权过户到正德公司名下；2.判令欧圣公司将《标的资产清单》项下特种设备及其财产全部移交给正德公司执掌所有；3.判令欧圣公司将《标的资产清单》项下特种设备使用文件移交给正德公司执掌所有；4.判令欧圣公司应自2013年11月18日起至上述工程项目建设工程规划许可证、建设工程施工证、房屋所有权办理完整并将其厂房产权过户到正德公司名下止，按总价2420万元的日万之五向方艺超、正德公司支付滞纳金。
一审法院认定事实：欧圣公司系外国法人独资的企业。2013年10月25日，欧圣公司与方艺超签订《土地、厂房和设备转让合同》约定，（一）欧圣公司将其现有的全部土地、厂房及设备转让给方艺超。包括：1.漳常国用（2010）字第00001、00002、00003号、漳常国用（2008）字第00329号及云国用（2010）字第6024151号国有土地使用权证项下的国有土地；2.址在漳州常山华侨经济开发区已建成的厂房三座及其配套设施，合计建筑面积9175.46平方米（漳房权证常字第××、04××63、04××64号）；3.欧圣公司现有的相关设备、设施（包括厂房内相关配套设施、线路、管道、生产用具、办公用品等），具体以附表为准。（二）转让价款为2420万元。方艺超应在合同签订生效时支付定金283万元，欧圣公司收到定金后10日内，双方办理财产清点、交接以及土地、房屋权属过户登记手续，已支付定金结算时抵缴转让款；应在欧圣公司提供可以办理过户登记的有效法律文件后并在登记部门受理过户登记时支付转让款685万元；应在完成过户登记及方艺超取得相关权证后的5个工作日内支付转让款1452万元，如果因欧圣公司原因无法过户登记，方艺超有权暂缓支付上述款项，欧圣公司应出具收到转让款的票据；税费按照国家规定，由双方各自承担。（三）因方艺超购买欧圣公司财产用于商业经营，方艺超注册成立公司后本合同由方艺超成立注册公司履行，由方艺超成立注册公司享有本合同权利和履行本合同义务。欧圣公司土地和厂房产权应过户到方艺超成立注册公司名下。方艺超有权在不变更本合同内容前提下要求欧圣公司和方艺超成立注册公司签订由方艺超注册成立公司履行本合同的协议。
2013年12月2日，正德公司注册成立，其法定代表人为方艺超。2013年12月16日，欧圣公司与正德公司分别签订《合同书（物业）》、《合同书（土地）》及《资产转让协议》3份合同。上述3份合同约定的标的物及总价款与《土地、厂房和设备转让合同》相同。合同签订后，方艺超、蔡进太及正德公司分别于2013年11月30日、12月9日、12月19日、12月26日、2014年1月2日、1月3日、2月18日、2月25日、3月10日、4月30日、6月12日分13笔（其中2013年11月30日3笔）支付给欧圣公司定金及转让款合计1515万元。讼争土地、房产中具有完整权属的部分在本案起诉前已由欧圣公司过户登记至正德公司名下。在合同履行过程中，双方因履约问题引起纠纷，欧圣公司与方艺超、正德公司均以对方违约为由，于2014年9月28日、12月22日分别向一审法院提起本、反诉。
另查明，庭审中双方均陈述本案四份合同均未向外商企业审批机关申请审批手续。
再查明，方艺超、正德公司确定《资产转让协议》中锅炉、十一套制冷系统(即分列1-11号)为特种设备。方艺超、正德公司、欧圣公司均认可制冷系统1、2、3号的安全技术规范要求的设计、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件已经移交。
一审法院认为，欧圣公司与方艺超签订《土地、厂房和设备转让合同》、欧圣公司与正德公司所签订《合同书（物业）》、《合同书（土地）》、《资产转让协议书（设备）》为当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，双方应按合同的约定履行。依据合同的约定，经核算，方艺超、正德公司已支付1515万元，尚未支付转让款905万元，方艺超、正德公司主张其已支付全部转让款，所提供的证据不足以认定，不予采纳。方艺超、正德公司反诉提出欧圣公司应办理设备房等部分房产权属并变更过户的主张，因本案讼争合同并未涉及到方艺超、正德公司诉请这部分房产变更过户的约定，且双方在办理合同约定的房产变更手续时，方艺超、正德公司并未提出要求变更过户其他房产的，仅是诉讼时才主张，方艺超、正德公司以欧圣公司未办理其他房产手续并变更至正德公司名下，其才暂缓支付转让款的理由不能成立，故该反诉请求缺乏依据，不予支持。方艺超、正德公司辩称本案讼争合同应适用《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条、三十三条的规定，讼争合同处于待定生效状况的理由不能成立；主张欧圣公司尚未移交《资产转让清单》中的设备，缺乏依据。方艺超、正德公司主张《资产转让协议》中的特种设备，根据行政管理法规，欧圣公司具有附随义务，提出欧圣公司应将符合规定的证书及资料移交给正德公司执掌的反诉请求，本案讼争合同中虽未涉及到特种设备相关证书及资料移交的约定，但根据国务院《特种设备安全监察条例》第十五条规定，特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件。故应确定欧圣公司具有附随义务，将讼争合同中涉及到《资产转让协议》中锅炉、八套制冷系统为特种设备的相关证书资料等使用文件移交给现使用人正德公司，对此，方艺超、正德公司反诉请求应予支持，欧圣公司因未能依据合同约定，将特种设备的相关证书及资料交付给方艺超、正德公司，构成违约；方艺超、正德公司以欧圣公司未能履行义务，行使先履行抗辩权，暂缓交纳款项的行为，并不构成违约。同时对于欧圣公司主张方艺超、正德公司支付违约的滞纳金的请求不予支持。但方艺超、正德公司并未提出欧圣公司因未能移交特种设备相关证书及资料导致合同违约的滞纳金的请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条的规定，判决：一、欧圣公司应于判决生效之日起三十日内将《资产转让协议》中锅炉、八套制冷系统的符合《特种设备安全监察条例》规定的安全技术规范要求的设计、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等交付给被告方艺超、正德公司，并确保该特种设备使用文件合法有效；二、方艺超、正德公司在欧圣公司履行判决第一项后三十日内，应向欧圣公司支付尚欠款项905万元；三、驳回欧圣公司其他诉讼请求；四、驳回方艺超、正德公司其他反诉请求。
二审经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均没有异议，本院对于双方当事人没有异议的事实予以确认。但欧圣公司认为“原审遗漏查明《合同书（土地）》、《合同书（物业）》、《资产转让协议》关于款项的支付以及违约责任等条款。”对此，方艺超、正德公司认为“对于《土地、厂房和设备转让合同》、《合同书（土地）》、《合同书（物业）》、《资产转让协议》的内容没有异议，但其理解与对方不一致。首先，转让涉及到房产和建筑物，因为对方对房产和建筑物是分开评估，评估后的价格双方都进行了确认，转让方需确保对转让的建筑物是合法的，才能进行转让。其次，对于资产转让，转让方需确保转让前资产的安全性及完整性，并且双方需办理移交手续，但转让方至今未提交移交手续相关证明。第三，方艺超、正德公司认为其支付的转让价款是18300993元。”
另查明：2013年12月16日，欧圣公司与正德公司签订《合同书》（土地使用权），主要内容约定：1.欧圣公司同意将位于漳州市常山华侨经济开发区富城工业园区的漳常国用（2008）第00329号、云国用（2010）第6024151号、漳常国用（2010）第00001号、漳常国用（2010）第00002号、漳常国用（2010）第00003号国有土地使用证项下土地使用权一并转让给正德公司（下称“该地块”）。2.正德公司受让欧圣公司地块红线范围内土地价款按每亩8万元计，该地块合84.023亩，共计672.184万元。该土地款项正德公司需在转让手续办理完结时一次性支付给欧圣公司。正德公司保证按照合同约定的时间向欧圣公司支付土地转让价款，否则每逾期一天应向欧圣公司支付违约金5000元，逾期超过一个月未支付，欧圣公司有权单方解除本合同、并有权将该宗地转让他人，同时正德公司应向欧圣公司支付违约金50万元，若正德公司支付土地款后单方解除合同，欧圣公司可以在正德公司已交款项中扣除违约金后欧圣公司给予无息退还。3.转让地块“四至”以土地部门的用地红线图为准，土地使用性质为工业用地。在签定本合同后，欧圣公司与正德公司共同向有关部门申办转让地块的《国有土地使用权证》给正德公司，办证所需材料由双方提供，办证所产生的费用依照合同约定由各方承担。4.由欧圣公司承担转让过程中所产生的营业税、土地增值税，由正德公司承担转让过程中所产生的契税、土地交易登记税费等。5.双方应在2013年12月20日前将该地块土地使用权过户资料上报土地审批部门。合同落款盖有正德公司以及方艺超印章。
2013年12月16日，欧圣公司与正德公司签订《合同书》（房产及建筑物），主要内容约定：1.由于欧圣公司将欧圣公司的土地使用权转让给正德公司，现欧圣公司同意将在欧圣土地上的全部房产及建筑物（下称“该物业”）转让给正德公司，详见后附转让物业清单及房产证复印件。2.该物业转让价款为1627.816万元，该款项正德公司需在转让手续办理完结时一次性支付给欧圣公司。正德公司保证按照合同约定的时间向欧圣公司支付转让价款，否则每逾期一天应向欧圣公司支付违约金1000元，逾期超过一个月未支付，欧圣公司有权单方解除合同、并有权将该物业转让他人，同时正德公司应向欧圣公司支付违约金10万元，若正德公司支付转让价款后单方解除合同，欧圣公司可以在正德公司已交款项中扣除违约金后欧圣公司给予无息退还。3.在签定本合同后，欧圣公司与正德公司共同向有关部门申办转让物业所拥有的《房屋所有权证》给正德公司，过户办证所需要材料由欧圣公司、正德公司双方提供，办证所产生的费用依照合同约定由各方承担。4.由欧圣公司承担转让过程中所产生的营业税，由正德公司承担转让过程中所产生的契税及交易登记税费等。5.欧圣公司、正德公司应在2013年12月20日前将该物业所拥有的房屋所有权证过户资料上报房管审批部门。该份合同附转让物业清单，包括：（1）办公楼，转让价格160.168万元，产权证号为漳房产权证常字第××号；（2）宿舍楼，转让价格143.051万元，产权证号为漳房产权证常字第××号；（3）生产车间，转让价格653.5970万元，产权证号为漳房产权证常字第××号；（4）1＃设备房，转让价格35.165万元；（5）废水处理房，转让价格23.235万元；（6）消防水池泵房，转让价格18.245万元；（7）大门值班室，转让价格2.912万元；（8）1＃冻库机房工程，转让价格32.376万元；（9）过虑水塔，转让价格27.327万元；（10）室外卫生间工程，转让价格11.081万元；（11）水井，转让价格12.821万元；（12）吸烟室，转让价格3.744万元；（13）新建冷库，转让价格359.195万元；（14）自行车棚，转让价格1.427万元；（15）围墙工程，转让价格19.607万元；（16）道路、绿化、水沟，转让价格120.518万元；（17）内脏储存池，转让价格3.3470万元。以上合计1627.816万元。合同落款盖有正德公司以及方艺超印章。
2013年12月16日，欧圣公司与正德公司签订《资产转让协议》，主要内容约定：1.转让方拟转让的标的资产为转让方的全部设备，包括生产设备和办公设备等，详见后附标的资产清单。2.双方商定，上述标的资产转让价格共计120万元。本协议签定之日三日内受让方支付给转让方60万元作为定金，转让方收到60万元定金后，将标的资产移交给受让方，移交手续完成后受让方付清余下的60万元转让款。3.转让方要确保转让有适当的授权，对所转让标的资产拥有合法产权，不存在任何产权纠纷。转让方要负责承担转让过程中产生的各种税费。受让方在本协议签定并支付完定金后，即派人进入转让方场地，进行资产盘点交接，转让方要确保交接前标的资产的完整性和安全性。资产移交前形成的债权债务由转让方负责，资产移交后所发生的一切问题包括但不限于生产经营盈亏、债权债务等均由受让方承担，与转让方无关。受让方要积极配合转让方办理过户手续，及时提供相关需要的资料。4.转让方在收到60万元定金后，在履行本协议过程中不得以任何借口终止本协议，否则视为违约，需向受让方支付两倍定金的违约金。受让方必须按上述约定付款给转让方，逾期按每日万分之五缴纳滞纳金。合同落款盖有正德公司以及方艺超印章。
2014年4月24日，漳州市国土资源局常山华侨经济开发区分局出具《说明》，记载“2014年，欧圣公司根据公证书（2014）漳证经字第0041号，将名下4宗国有土地的土地使用权〔证号：漳常国用（2010）第00001号、漳常国用（2010）第00002号、漳常国用（2010）第00003号、漳常国用（2008）第00329号〕转让给正德公司，于2014年2月向我局依法申请变更登记，2014年2月18日经漳州市国土资源局审批，批准其变更登记。”
2014年4月25日，云霄县国土资源局出具《证明》，记载“2014年2月，欧圣公司、正德公司共同申请，欧圣公司将证号为云国用（2010）第6024151号的出让国有建设用地使用权转让给正德公司，2014年2月27日，报经云霄县人民政府批准，同意其办理土地变更登记。”
2015年1月21日，漳州市房地产常山房屋登记中心出具《房屋登记信息查询结果证明》载明“应欧圣公司的申请，经《漳州市房屋登记信息管理系统》查询：截至2015年1月21日，欧圣公司有如下房屋登记记录：房屋所有权证号漳房权证常字第××、04××63、04××64号（于2013年12月30日已转让）。END”。
还查明，为证明已支付的合同价款，方艺超、正德公司提供了《借条》、《收据》、农业银行《个人结算业务申请书》、农业银行《进账单》、福建省农村信用社《个人同城跨行转账专用凭证》、《业务凭证》，但上述证据有转账凭证佐证的，仅1515万元，具体如下：1.方艺超于2013年10月25日转账53万元，于2013年11月8日转账150万元，于2013年11月12日转账82万元，于2013年12月9日转账40万元、于2013年12月19日转账200万元，于2013年12月26日转账200万元，于2014年1月2日转账100万元，于2014年1月3日转账40万元，于2014年3月7日转账150万元给欧圣公司；2.正德公司于2014年2月18日转账100万元，于2014年2月25日转账100万元，于2014年6月12日转账100万元给欧圣公司；3.蔡进太于2014年4月30日转账200万元给欧圣公司。
欧圣公司于2017年12月8日出具一份《说明》，表示同意以原审认定的正德公司支付最后一笔款项的日期（即2014年6月12日），作为本案计算正德公司违约金起算点，自愿放弃2014年6月12日之前依合同约定正德公司应承担的违约金部分。后欧圣公司又出具另一份《说明》，同意在计算方艺超、正德公司违约金时，仅主张按双方主合同约定的由方艺超按逾期付款部分每日万分之五计付逾期付款违约金，同时放弃依双方合同约定的其他违约金主张。
本院认为：（一）关于本案讼争合同是否已生效的问题。
关于《中华人民共和国外资企业法实施细则》第二十三条关于“外资企业将其财产或者权益对外抵押、转让，须经审批机关批准并向工商行政管理机关备案”如何理解与适用的问题。《对外经济贸易部关于＜中华人民共和国外资企业法实施细则＞若干条款的解释》第七条中解释“本条所说的'对外抵押'，是指外资企业将其财产或者权益向中国境外的金融机构、公司或企业及其他经济组织进行抵押”。故“对外抵押、转让”应理解为“向中国境外的金融机构、公司或企业及其他经济组织进行抵押、转让”。针对非对外的情形，《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十三条规定“土地证书为外资企业使用土地的法律凭证。外资企业在经营期限内未经批准，其土地使用权不得转让。”故正德公司以欧圣公司至今未向审批机关申请办理对外出让土地、厂房和设备手续，至今未取得审批批准，导致讼争合同处理效力待定的理由，于法不符，不予支持。经查，欧圣公司转让名下漳常国用（2008）第00329号、云国用（2010）第6024151号、漳常国用（2010）第00001号、漳常国用（2010）第00002号、漳常国用（2010）第00003号国有土地使用证项下土地使用权已经相应得到漳州市国土资源局以及云霄县人民政府批准。因此，讼争合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，业已成立并生效。
（二）关于《合同书（土地）》履行的问题。
《合同书（土地）》约定，正德公司需在转让手续办理完结时一次性支付给欧圣公司6721840元。根据漳州市国土资源局常山华侨经济开发区分局出具的《说明》，可以证明欧圣公司名下漳常国用（2008）第00329号、漳常国用（2010）第00001号、漳常国用（2010）第00002号、漳常国用（2010）第00003号国有土地，已于2014年2月申请土地使用权变更登记，于2014年2月18日经漳州市国土资源局审批，批准变更登记。云霄县国土资源局出具的《证明》，可以证明欧圣公司名下云国用（2010）第6024151号国有土地，已于2014年2月27日报经云霄县人民政府批准，同意其办理土地使用权变更登记。故正德公司应于2014年2月28日支付6721840元给欧圣公司，正德公司每逾期一天依约应向欧圣公司支付违约金5000元。
（三）关于《合同书（物业）》履行的问题。
《合同书（物业）》第一条“转让内容”约定，“由于欧圣公司将欧圣公司的土地使用权转让给正德公司，现欧圣公司同意将在欧圣土地上的全部房产及建筑物（下称“该物业”）转让给正德公司，详见后附转让物业清单及房产证复印件。”该合同还附转让物业清单，物业清单明确了有房屋所有权证的房屋，即包括办公楼产权证号为漳房产权证常字第××号、宿舍楼产权证号为漳房产权证常字第××号、生产车间产权证号为漳房产权证常字第××号的房屋，其余房屋不具有房屋所有权证。前述约定明确了具有房屋所有权证的物业称为房产，并在物业清单明确了其产权证号，不具有房屋所有权证的物业称为建筑物，可见方艺超、正德公司签约时明知建筑物系无产权的情况，双方转让的建筑物系无产权的物业，现方艺超、正德公司要求欧圣公司应按照《转让物业清单》补办1#设备房、废水管理房、消防水池泵房、大门值班室、1#冷库机房工程、过滤水塔、室外卫生间工程、水井、水沟、内脏储存池的建设工程规划许可证、建设工程施工证及其工程验收手续，并将产权过户到正德公司名下，与合同约定不符，不予支持。
《合同书（物业）》约定，双方应在2013年12月20日前将物业所拥有的房屋所有权证过户资料上报房管审批部门。经查，《房屋登记信息查询结果证明》载明“欧圣公司名下房屋所有权证号漳房权证常字第××、04××63、04××64号于2013年12月30日已转让”。故可以确认欧圣公司系在2013年12月30日办理房产过户手续。依据《合同书（物业）》第二条第1、2款关于正德公司需在转让手续办理完结时一次性支付给欧圣公司16278160元给欧圣公司的约定，方艺超、正德公司应在2013年12月31日一次性支付欧圣公司物业转让价款16278160元，正德公司每逾期一天应支付违约金1000元。
（四）关于《资产转让协议》履行的问题。
欧圣公司原审提交的2014年11月17日《录音记录》记载“张（坤明）：在这里当时是公司委托黄耀斌来处理这个事，这个也是你们公司发给我们的，要不然你说你们认为不是这些东西，你们提供一个清单过来，你们到底卖什么给我们。梁：争议不大嘛，现在就是有八个那个特种的是吧？张：对啊，现在主要是手续的问题，资产没争议啦，资产大家都已经移交啦，当时东西太多也没有一项一项移交，大家也是大概的，我们这样讲，如果算东西，大大小小几百项。特别是那设备啊，大家也没有一项一项移交了，反正是看那些主要设备，大家也是，因为公司你是本当时公司你也没什么人嘛。我们主要……梁：你说的那些海关监管的那个现在没有啦？张：海关监管我们已经解除了。梁：现在主要在两个问题上，第一就是那个房屋的产权证，一个就特种设备。张：还有一个就是高压炉，还有一个就是说，我们要求你们补交这些文件，不然你拿走吧。梁：我看一下，因为我在上次发之后，我叫他们转发给他们了。张：因为等于财产移交了，主要是证不全，我们简单来讲包括那么票据没有给我们，就这样。梁：我看一下我们这边，那么证有没有”。方艺超、正德公司对录音的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该录音是欧圣公司提出要与方艺超、正德公司协商处理，是在协商过程中，双方对协商的意见，是双方对部分事实做了不符合客观的确认，即使按录音资料只是方艺超、正德公司确认不能搬运的已经移交给方艺超、正德公司，能搬动的没有移交给方艺超、正德公司。本院对上述录音资料的真实性予以确认，前述《录音记录》内容体现方艺超、正德公司认可欧圣公司已经移交《标的资产清单》项下资产。现方艺超、正德公司主张欧圣公司尚未按照《标的资产清单》将全部设备移交给方艺超、正德公司，与事实不符，不予支持。
根据2013年12月16日签订的《资产转让协议》关于“协议签定之日三日内受让方支付给转让方60万元作为定金，转让方收到60万元定金后，将标的资产移交给受让方，移交手续完成后受让方付清余下的60万元转让款”的约定，方艺超、正德公司应于2013年12月19日前付定金60万元。根据《特种设备安全监察条例》第二十四条“特种设备使用单位应当使用符合安全技术规范要求的特种设备。特种设备投入使用前，使用单位应当核对其是否附有本条例第十五条规定的相关文件”、第十五条“特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件”之规定，以及《资产转让协议》关于“受让方要积极配合转让方办理过户手续，及时提供相关需要的资料”之约定，欧圣公司应提供讼争合同项下锅炉、八套特种设备的“安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件”给方艺超、正德公司。待欧圣公司提供前述文件后，方艺超、正德公司支付剩余的60万元。考虑到正德公司已经实际控制了锅炉和特种设备，故宜以正德公司为主，在合理期限内对前述设备合格与否申请检测，欧圣公司予以配合并承担相应费用，一方不予配合应承担违约责任及法律责任。
（五）关于应支付的价款及违约责任的问题。
根据查明的事实，方艺超、正德公司依约应于2013年12月19日付定金60万元，于2013年12月31日一次性支付该物业转让价款16278160元（正德公司每逾期一天应支付违约金1000元），于2014年2月28日一次性支付给欧圣公司土地价款6721840元（每逾期一天支付违约金5000元）。但截止2014年6月12日，方艺超、正德公司所支付的款项，有转账凭证佐证的，仅1515万元。方艺超、正德公司主张其总共支付了转让价款18300993元（另有支付给黄耀斌现金4万元），依据不足，原审判决未予支持并无不当。
依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，方艺超、正德公司所支付款项应优先抵60万元定金以及16278160元。截止2014年6月12日，方艺超、正德公司尚欠物业转让价款1728160元以及土地价款6721840元，合计845万元。方艺超、正德公司逾期支付合同价款，依约应承担每逾期一天支付物业转让价款违约金1000元，每逾期一天支付土地价款5000元，小计6000元（即日万分之七点一）。现欧圣公司放弃2014年6月12日之前的违约金，并主动降低每日违约金标准为逾期付款部分金额的日万分之五，系其真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。故从2014年6月13日起，以未付款845万元为基数，按日万分之五计算违约金。
综上，欧圣公司的上诉请求部分成立。方艺超、正德公司上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销漳州市中级人民法院（2016）闽06民初67号民事判决。
二、方艺超、福建省正德食品有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付欧圣公司合同价款845万元。
三、方艺超、福建省正德食品有限公司应支付自2014年6月13日起至款清之日止的违约金（以845万元为基数，按日万之五计算）。
四、在漳州欧圣食品有限公司提供讼争合同项下锅炉、八套特种设备的安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件后十日内，方艺超、福建省正德食品有限公司向漳州欧圣食品有限公司支付剩余合同价款60万元。
五、驳回漳州欧圣食品有限公司的其他上诉请求。
六、驳回方艺超、福建省正德食品有限公司的上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费82100元，由漳州欧圣食品有限公司负担5500.7元，由方艺超、福建省正德食品有限公司负担76599.3元；反诉受理费21650元，由方艺超、福建省正德食品有限公司负担。二审案件受理费103750元，由漳州欧圣食品有限公司负担5500.7元，由方艺超、福建省正德食品有限公司负担98249.3元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林国新
审 判 员 陈乐思
代理审判员 陈志辉
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 王世伟
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。