广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民初字第138号
原告：张淼焱。
委托代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。
委托代理人：贾荣龙，广西宝典律师事务所律师。
被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市。
法定代表人：张一明，总经理。
第三人：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市。
负责人：苏建华，行长。
委托代理人：苏珊珊，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
委托代理人：廖文庆，系中国银行股份有限公司北海分行员工。
原告张淼焱诉被告北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）、第三人中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月9日、8月27日、11月18日公开开庭进行了审理。2014年10月8日，本院依法追加中行北海分行作为本案第三人参加诉讼。2014年4月9日，原告向本院申请与被告庭外和解四个月。原告张淼焱的委托代理人黄荣、第三人中行北海分行的委托代理人苏珊珊、廖文庆到庭参加诉讼，被告实业公司经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称：2004年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以143744元的价格购买被告开发的位于北海外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋。后由于被告未能依约履行合同，经协商，原被告解除《商品房买卖合同》，并于2005年4月16日定解除合同的《协议书》。原被告双方解除合同的意思表示真实，不违反法律的强制性规定，为维护原告合法权益，请求判令：依法确认原告与被告签订的北海外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋的《商品房买卖合同》解除。
被告实业公司未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。
第三人述称：涉案合同已过法定解除期限，法院不应立案受理。
原告对其主张在举证期内提交的证据有：
一、《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告签订合同，以143744的价格购买北海外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋；
二、《协议书》，拟证明原被告于2005年4月16日签订协议书解除《商品房买卖合同》。
被告未到庭参加诉讼，亦未书面答辩。
被告及第三人在举证期内没有提交证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告未到庭参加诉讼，视为其已放弃当庭答辩和质证的权利。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据二的关联性没有异议，真实性、合法性由法院查明。
本院认为，对没有异议的证据一，本院予以确认；证据二证实原告涉案商品房的相关情况，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2001年11月23日，被告与第三人签订了（2001）b北中银零（商）合字第002号《销售商业用房合作协议》，协议约定第三人向被告开发的北海外沙海鲜岛项目个人商业用房的买房提供个人商业用房贷款，被告则为所有单笔贷款的担保人，担保范围为所有单笔借款合同项下的所有贷款本金、利息、违约金、罚金以及实现贷款债权的费用等。同日，双方就以上协议签订了《保证合同》，合同约定：被告为合作协议项下所有人的借款向第三人提供担保，担保范围为：依合作协议，第三人与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息。借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等。保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，第三人有权直接要求被告履行还款责任。保证期限为：自第三人根据《销售商业用房合作协议》而向买方发放的每一笔贷款的主合同约定的每一期还款期限之日两年内。借款合同履行期间，借款人发生《借款合同》约定的违约情况的，第三人有权要求被告提前承担保证责任等。2004年2月21日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告张淼焱购买被告开发的北海市外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋，价款为143744元，付款方式为银行按揭方式，被告应当在2004年5月1日前把符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，超过180日后的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金等。2005年4月16日，原告与被告签订《协议书》，约定：1、被告退还原告已付购房首期款43744元；2、本协议生效后，被告负责偿还《借款合同》中的按揭贷款，并承担相关责任；3、本协议生效后，双方原签订的《商品房买卖合同》即解除，该商品房的产权权益（包括使用权、收益权、处分权等所有权利）归被告所有；5、本协议自双方签章后生效；6、双方约定的其他事项：被告将该商品房向第三方转让产权时，原告必须无条件协助办理有关产权转让手续。
另查明，本案在审理过程中，原告表示不要求被告返还首付款。
本院认为，原告与被告经协商后签订的《商品房买卖合同》、《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。《协议书》实际上是合同双方当事人对之前签订的《商品房买卖合同》中双方权利义务进行重新约定，由于被告没有依约为原告办理房产证，导致双方协商退房。本案中，第三人与被告是合作关系，第三人对其放贷的款项放弃评估，对款项的专款专用没有尽到监督义务，也是导致涉案商品房无法办证、本案纠纷发生的原因之一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原、被告在2005年4月16日签订《协议书》中解除《商品房买卖合同》，原告请求确认原告与被告签订的北海外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋的《商品房买卖合同》解除，有事实根据和法律依据，本院予以支持。第三人辩称解除合同已过法定解除期限，但没有事实根据和法律依据，第三人的辩解不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
确认原告张淼焱与被告北海实业开发有限公司2004年2月21日签订的北海外沙岛东3栋珍珠湾大厦二层2B047号房屋的《商品房买卖合同》解除。
本案受理费100元，由被告北海实业开发有限公司负担。
上述义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 瑞
代理审判员 钱 芳
人民陪审员 包绮静
二〇一四年十二月三日
书 记 员 黄 雪
附本判决引用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。