广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1792号
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区，注册号：440600500013669。
负责人陈宇辉。
委托代理人柳学纯，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市濠江区。
委托代理人伍阳毅，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市三水区。
被告刘晨燕，女，汉族，住广东省佛山市南海区西樵镇江。身份证号码：×××0525。
委托代理人杨柏华、黄亨平，均系广东国龙律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告刘晨燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用小额诉讼程序独任审判，并于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、伍阳毅及被告刘晨燕及其委托代理人杨柏华、黄亨平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2012年8月8日购买涉案房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，两被告应于每月5日前向原告支付物业服务费161.78元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金，但被告于2014年10月开始拖欠原告物业服务费。后原告于2015年6月11日向被告发出《律师函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2014年10月至2014年11月、2015年1月至2015年5月的物业服务费1132.46元；2、被告向原告支付违约金（以每月161.78元为本金，从2014年10月1日起按照日5‰分段累计至被告付清物业服务费之日止，暂计至2015年6月11日为471.59元）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告辩称：一、原告未按照双方协议约定提供物业管理服务，导致被告不能正常使用涉案房屋，被告才拒付物业服务费，本案纠纷发生的责任在原告。双方协议第二条对原告服务内容及标准作出了明确规定，其中第1点约定“房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态。劝阻、制止破坏房屋共用部位的行为。”被告住在顶楼，被告的楼盖也就是屋顶，显然属于房屋建筑共用部位，因此，原告应按照双方协议第二条第1点约定提供物业管理服务。被告于2014年3月份发现被告的屋顶漏水、渗水严重，水从屋顶滴落到屋内办公家具、电脑以及地面，损害了屋内办公家具、电脑，致使该房屋不能正常使用，被告多次向原告反应漏水、渗水的情况并请求原告予以解决，但原告置双方协议相关约定于不顾，对被告的合理要求无理拖延不予解决，只管催收物业服务费，而不尽物业管理服务义务，被告为维护自身合法权益，于是拒付物业服务费。由此可见，本案纠纷发生的责任在原告。二、双方协议属双务合同，原告不依照双方协议提供物业管理服务，致使被告不能正常使用涉案房屋，被告根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，享有同时履行抗辩权，有权拒付物业服务费，因此被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。三、原告不依照双方协议提供物业管理服务、履行合同义务，致使被告不能正常使用涉案房屋，从而导致被告房屋闲置和损坏进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告有权请求被答人赔偿被告全部经济损失。关于被告房屋顶漏水、渗水问题，被告已向房管局投诉，房管局正在调查处理之中，房管局的调查处理结果对本案的处理具有重要影响，本案应以房管局的调查处理结果为依据，因此，被告请求贵院根据《民事诉讼法》第150条的规定，中止本案诉讼，待房管局调查处理结果出来后再恢复本案的审理，从而做出公正判决。四、双方合同属格式合同，退一步说，假设被告须支付物业服务费给原告，双方协议第十六条约定按每日5‰的标准计算违约金，该约定明显过高，加重了业主的责任，该约定应属无效。再退一步说，即便有效，原告请求按每日5‰的标准计算违约金过高，也应予以调低，原告所受损失也就是资金利息的损失，违约金应按商业银行同期贷款利率计算。五、由于开发商于2013年8月3日才将涉案房屋交付给被告使用，2013年8月3日以前物业服务费应由开发商承担，不应由被告承担，原告收取被告2013年1月1日起至2013年8月3日期间的物业服务费没有事实和法律依据，原告应退还给被告或与被告应付原告物业服务费相抵销。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、核准变更登记通知书3份。证明原告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称；
2、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的广东碧桂园物业服务有限公司禅城区分公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已取得物价局的审批，故有权向被告收取物业服务费；
3、广东省商品房买卖合同、碧桂园城市花园前期物业服务协议、业主入住登记表、收楼通知书、碧桂园城市花园物业及资料移交书。证明被告是房屋的房屋产权人，且与原告签订前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务。理应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业管理费，否则将承担违约责任；
4、物业服务费欠费明细、物业服务费催交函及签收回执。证明被告长期拖欠物业服务费，经过原告多次催缴仍拒不缴纳，该行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、广东省商品房买卖合同、碧桂园城市花园前期物业服务协议。证明合同第10页第17条涉案房屋屋顶属于小区公共部位。原告于2012年8月8日购买了被告位于禅城区岭南大道北131号二座2803、2804、2805房屋的物业服务协议及双方存在权利义务。协议第2条第1点约定原告对涉案房屋有维护及时组织修复义务，原告没有依约提供相关服务，故不应收取物业服务费用。
2、图片8张。证明不能正常使用涉案房屋，被告要求原告处理，2014年3月房屋出现漏水、渗水等问题至今未作出处理。
3、证人证言。证明由于涉案房屋有渗水、漏水问题，不能正常使用，被告要求原告维修，但原告至今未处理。
诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案房屋的房地产登记信息查询结果。
本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据4中的物业服务费催交函及签收回执，有原件核对，被告虽对真实性不予确认，但并未提供相反的证据予以反驳，本院对真实性予以确认；证据4中的物业服务费欠费明细，系原告单方制作，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。被告提交的证据1、2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3，属于传来证据，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。本院依职权调取的房地产登记信息查询结果，原、被告均无异议，本院予以采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第三章物业服务费用第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第七条物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。
2012年8月8日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号二座2803房，合同约定的物业交付期限为2012年12月15日前。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。……上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。
2012年12月14日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司向两被告发出《收楼通知书》，载明涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2012年12月15日交付给被告，物业服务费从2013年1月1日起计收。后被告于2013年8月3日签订《入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。
后因被告未依约按期支付物业服务费，原告向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及违约金。
诉讼中，原、被告共同确认：涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月月底前收取上月物业服务费。
诉讼中，被告陈述：被告将涉案房屋出租给案外人作为办公之用，但2014年3月开始渗漏水，至今没有维修好，案外人没有再持续使用，只是偶尔回去拿东西；被告缴纳了2013年1月1日至2014年8月31日的物业管理费，自2014年8月31日起，因房屋质量问题原告长期未予解决，被告没有向原告缴纳物业管理费。
另查明一，涉案佛山市禅城区岭南大道北131号二座2803房，建筑面积64.71平方米。
另查明二，原告庭后提交《关于诉刘晨燕于碧桂园城市花园的缴费明细》一份，主要说明被告已按照每月161.78元的标准向原告支付了2013年1月-2014年9月的物业服务费；原告于2015年6月5日以银行代扣方式扣取了涉案房屋2014年12月的物业服务费161.78元及违约金103.54元，共计265.32元。
另查明三，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于原告主张被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，被告负有依约按时支付物业服务费的义务。关于被告认为涉案房屋存在诸多质量问题、原告未提供完善的物业管理服务及因被告系2013年8月3日才实际收楼，故2013年1月1日至2013年8月3日的物业服务费交纳主体应为案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司的抗辩意见。首先，根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，原告作为涉案小区的物业服务企业，其提供的物业服务仅限于对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理服务等内容，并不包含对业主自有房屋部位的维护和管理，故被告不能以涉案房屋质量问题未维修完毕为由抗辩其依约履行交纳物业服务费的合同义务。其次，被告作为涉案房屋的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，其亦不能以原告提供物业管理服务过程中存在的瑕疵抗辩上述合同义务。第三，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的物业交付期限为2012年12月15日前，故原告主张自2013年1月起计收物业服务费有合同依据。根据《碧桂园城市花园前期物业服务合同》第七条“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。”的约定，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司承担缴费义务的前提应为商品房未出售或未符合交付条件。而根据案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司于2012年12月14日向被告发出的《收楼通知书》，涉案房屋已可于2012年12月15日交付予被告，应视为涉案房屋已符合交付条件，且该《收楼通知书》业已载明物业服务费的计收起始时间，无证据证实被告在收取该通知书后提出异议，本院对被告的上述抗辩意见均不予采纳。诉讼中，被告确认自2014年8月31日起未再向原告缴纳过物业服务费，原告主张被告拖欠2014年10月至2014年11月、2015年1月至2015年5月的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持，故依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告应向原告支付2014年10月至2014年11月、2015年1月至2015年5月的物业服务费共计1132.43元（2.50元／月／平方米×64.71平方米×7个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于原告主张被告支付违约金的诉请。涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》虽约定了违约金的计收方法及标准，但综合原、被告于庭审中的陈述意见及本院于（2015）佛城法民一初字第601号案等系列案件中查明的事实，原告在对涉案小区提供物业服务的过程中确存在需整改的问题，被告未依约按时交纳物业服务费确事出有因，并非故意违约，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。另因原告确认曾于2015年6月5日扣取涉案物业2014年12月的物业服务费161.78元及违约金103.54元，故上述被告已缴纳的违约金应冲抵物业服务费本金，则被告实际应向原告支付的物业服务费为1028.89元（1132.43元-103.54元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告刘晨燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司支付2014年10月至2014年11月、2015年1月至2015年5月的物业服务费共计1028.89元；
驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，本诉受理费减半收取25元，由原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司负担5元，由被告刘晨燕负担20元。
本判决为终审判决。
审判员 谢燕贞
二〇一五年十月十二日
本
书记员 罗冬喜
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。