江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴江开民初字第0123号
原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区江陵路振翼桥堍。
法定代表人陈春京，总经理。
委托代理人李美，江苏剑桥人律师事务所律师。
委托代理人陈栋，江苏剑桥人律师事务所律师。
被告苏州市南斯石化集团有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇205省道莺湖路段。
法定代表人范炳才，总经理。
委托代理人边继军，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司（以下简称“辉煌公司”）与被告苏州市南斯石化集团有限公司（以下简称“南斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月14日受理。审理中，苏州�南斯石化集团有限公司于2015年2月15日提起反诉，本院受理后，依法合并审理，由审判员沈平适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理，原告辉煌公司委托代理人李美、陈栋、被告南斯公司委托代理人边继军到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为适用普通程序并依法组成合议庭，于2015年7月9日、2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告辉煌公司委托代理人李美、陈栋、被告南斯公司委托代理人边继军到庭参加诉讼。苏州市南斯石化集团有限公司于2015年7月9日撤回反诉，本院已予以准许。本案现已审理终结。
原告辉煌公司诉称，2014年3月16日，原告与被告签署《租赁合同协议》，约定由原告租赁被告位于苏州市吴江区松陵镇云龙路厂房，用于经营汽车维修及汽车销售等业务，租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，2014年3月17日至2014年4月30日为装修免租�，双方约定租金为每年60万元，付款方式为一年一付，另付租赁保证金20万元。合同还特别约定，租赁期内，被告不得做与原告相同的产业，只能做天然气改装、天然气车用设备维护及汽车销售。双方还就租赁区域及被告自用区域进行了书面确认。合同签订后，原告于2014年3月17日、3月18日分5次向被告法定代表人范炳才银行帐户内交付了第一年租金及租赁保证金合计80万元。上述租赁协议签署后，由于被告将厂房的部分区域重复出租给清华大学研究所使用，且被告也一直继续占用车间维修区，不能及时将厂房交付给原告使用，双方经多次协商，于2014年4月初签订了《关于吴江恒源汽车维修车间租赁补充协议》，约定被告在2014年4月10日前将车间维修区腾出交给原告使用，关于清华大学研究所目前使用区域待清华大学研究所租约到期后再交给原告，届时食堂亦一并交予原告自行管理（当时被告法定代表人范炳才口头告知原告，清华大学研究所租约在2014年4月30日到期）。上述补充协议签署后，双方陆续进行了设备、办公用品等交接工作，装修免租期满后，原告亦正式对外营业，之后又按约向被告支付了2014年4月、5月、6月三个月的水电费用。然而，被告不仅未能按补充协议约定在2014年4月10日前将车间维修区腾出交给原告使用，而且食堂也并未按约交予原告管理。同时被告还违反租赁协议的竞业限制约定，一直继续经营与原告营业范围相同的汽车维修业务，为此原告多次向被告提出抗议，但被告置之不理。被告厂房各区域的水、电不能具体分开，而原告已支付的前三个月的水电费与原告的产值极不匹配，原告要求被告提供水电计算明细、被告缴费发票等予以核实，被告拒不提供，为此原告不得不从2014年7月开始拒交水电费，以此要求�告纠正上述违约行为。但被告一直未能纠正，也一直未能向原告提供有关水电计算明细及发票，反而于2015年1月4日在原告营业场所大门上张贴了一份《催缴通知》，之后又将原告大门锁起，导致原告2015年1月9日起无法进入场内，也无法正常经营。原告报警后与被告联系，要求被告立即派人前来开锁，被告拒绝。原告认为，双方签署的租赁协议及补充协议，均系双方真实意思表示，双方均应信守履行。原告已履行交付租金义务，被告应当按约向原告交付租赁房屋并确保原告正常使用区域。被告不仅违反合约关于竞业限制的约定，且至今仍占用部分租赁区域尚未交付原告使用，食堂也一直未交付原告管理，被告的行为已构成严重违约。原告拒付水电费是基于对被告违约行为而行使的合理抗辩。现被告采取的锁门行为已经严重影响了原告的正常经营并造成原告经济损失，原告有权要求解除租赁合同，并要求被告返还未到期租金及保证金，支付违约金，赔偿原告损失。现请求判令：一、解除原告与被告之间的租赁合同；二、被告返还未到期租金185000元、租赁保证金200000元；三、被告赔偿违约金600000元；四、本案诉讼费由被告承担。
被告南斯公司辩称，对于要求返还185000元未到期租金，被告认为没有事实和法律依据。按照合同约定，原告应该在一年到期日满一个月支付下一年的租金，双方合同继续履行，但是原告没有支付下一年度的租金，鉴于这一情况，我司为保证利益不受损失，同意在2015年4月30日解除双方的租赁合同，要求原告结清在租赁期间的有关费用。对于原告代理人主张的2015年2月12日是移交日也是合同解除日被告不赞同。关于电费清华大学使用部分已在我们给原告的清单中扣除。水费我们酌情可以商议，原告方可以派人去核对，双方协商一个数字。因为水是没有分表，电有分表的。
经审理查明，2014年3月16日，辉煌公司与南斯公司签署《租赁合同协议》，该协议约定：由辉煌公司租赁南斯公司位于苏州市吴江区松陵镇云龙路厂房，用于经营汽车维修及汽车销售等业务，租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止，2014年3月17日至2014年4月30日为装修免租期，双方约定租金为每年60万元，付款方式为一年一付，另付租赁保证金20万元；南斯公司不得做与辉煌公司相同的产业，在自营区域范围内，只做天然气改装、天然气车用设备维护以及汽车经营办公室内销售，因南斯公司不再经营汽车维修项目，原仓库内的部分汽车配件，由辉煌公司根据配件进价或双方协定价格由辉煌公司优先使用，所有商品、货物的费用价格，以商定为准；因辉煌公司使用南斯公司的营业执照，在经营中需要�斯公司开票的，账目由南斯公司申报记账，有关税金由南斯公司以税务申报的税金为准收取。协议签订后，辉煌公司支付了第一年度的租金60万元和保证金20万元，合计80万元。
2014年4月，辉煌公司与南斯公司签署《关于吴江恒源汽车维修车间租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），该协议约定：移交管理前，双方应根据设备工具清单进行清点核对，期满后，设备工具如有遗失，损坏等情况，辉煌公司应及时维修、更换、补气或照价赔偿；水电费在辉煌公司接受管理当日开始计算，由于南斯的水电无法具体分开，故按如下计算：公司总电量-
加气站总电量-办公区二楼及三楼的总电量-
车间接待处小电表总电量＋%损耗电量=辉煌公司实际用电量，按每度1.15元计算，水费由双方平分；目前食堂暂时由南斯公司管理，直到清华汽车研究院的租约到期后再交予辉煌公司自�管理；现清华大学研究院的区域不变，直到租约到期后，车间工作区再交予辉煌公司；双方协议，南斯公司经营天然气车辆的维护、改装，辉煌公司经营车辆维护、维修、钣金、喷漆、事故等，美容装潢各自经营。
2014年8月7日，吴江市恒源天石油天然气设备有限公司向辉煌公司开具了金额为13799.5元的增值税专用发票，货物名称为配件款，该份发票辉煌公司已向税务机关申报认证。
2015年2月12日，辉煌公司和南斯公司对相关物品进行了清点，双方一致确认缺损的工具等物品折价金额为5619.5元。租赁期间，辉煌公司于2014年7月1日支付了2014年4月至5月的水电费11586.24元后，未再支付水电费。
审理中，双方一致确认已交付的水电费11586.24元系2014年4、5月期间的水电费。南斯公司另确认已于2015年5月接管案涉租赁合同涉及的厂房等场所。
另查明，2015年5月26日，经工商行政�理部门核准，吴江市辉煌汽车销售服务有限公司将公司名称变更为苏州辉煌汽车销售服务有限公司。
以上查明的事实，由《租赁合同协议》、《补充协议》、汇款凭证及本院的庭审笔录等证据予以证实。
双方争议的问题：一、南斯公司是否构成违约？辉煌公司主张南斯公司违反合同约定，依据是：南斯公司未按照合同约定将清华大学汽车研究院使用的部分区域交付辉煌公司使用；二、南斯公司违反合同中约定的竞业限制，从事汽车维修，并提交了吴江市恒源石油天然气设备有限公司开具的江苏增值税普通发票，上述发票应税劳务名称为修理费；三、南斯公司未提供计收水电费的依据，且自行锁门影响经营。南斯公司认为辉煌公司的上述主张缺乏事实和法律依据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证�不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于案涉清华大学汽车研究院使用的部分区域，从上述协议载明的内容看，在上述协议签订时，辉煌公司已知晓清华汽车研究院所使用的场地，清华汽车研究院的租期尚未到期，且双方签订的《补充协议》中也未确定该部分场地和食堂的移交时间，辉煌公司虽主张南斯公司承诺的移交时间为2014年4月30日，但未能举证予以证明，本院不予采信。因此，辉煌公司主张南斯公司未按照合同约定将清华大学汽车研究院使用的部分交付辉煌公司使用，依据不足，本院不予支持。南斯公司虽提交的吴江市恒源石油天然气设备有限公司开具的江苏增值税普通发票，该发票仅载明应税劳务名称为维修费，从双方签订合同看，南斯公司有经营天然气汽车维修的权利，无论南斯公司与吴江市恒源石油天然气设备有限公司是否是关联企业，该发票均不足以证明南斯公司从事了非天然气汽车的维修。因此，辉煌公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。辉煌公司虽主张南斯公司采取锁门的行为，干扰了正常生产经营，但提交的照片不足以证明自己的主张，本院不予采信。对于辉煌公司提交的录音资料，经当庭播放，该录音部分内容无法听清，剩余内容也不足以证明辉煌公司的主张，本院不予采信。
二、对于合同的解除。辉煌公司主张双方签订的《租赁合同协议》、《补充协议》从2015年2月12日起解除，并要求南斯公司返还2015年2月12日至2015年4月30日期间的租金185000元，依据是双方于2015年2月12日完成场地、有关物品的清点、移交；南斯公司在庭审中表示同意解除上述合同，但认为合同解除时间为2015年4月30日，不同意返还租金185000元。
本院认为，双方签订的租赁合同约定租�期限为五年，年租金为600000元，租金支付方式为一年一付。合同签订后，辉煌公司预付第一年度的租金600000元，应推定双方默认租赁合同在第一年度范围内不能提前解除，且本案没有证据证明南斯公司在合同履行中存在违约情形，因此本院推定案涉合同于2015年4月30日解除。辉煌公司要求返还租金，依据不足，本院不予支持。
三、辉煌公司应承担的费用。对于水电费用，本院认为双方虽然在《补充协议》中已对计算方式作出了明确约定，但南斯公司未能提交充分的证据对其所主张的水电费金额予以证明。参照辉煌公司已付的2014年4月至5月的水电费11586.24元，本院酌情认定水电费为40000元。
对于配件款，本院认为《租赁合同协议》中已约定“原仓库内的部分汽车配件，由辉煌公司根据配件进价或双方协定价格由辉煌公司优先使用，所有商品、货物的费用价格，以商�为准”，该项约定与南斯公司提交的配件清单（复印件）、增值税专用发票载明的内容能够相互印证，且辉煌公司也未能举证证明已将配件归还南斯公司，因此本院认定配件款金额为13799.5元。
对于南斯公司主张的清洁费用、打扫费、撞坏门头赔偿款、税金等费用，双方签订的合同中并未约定，南斯公司也未能举证予以证明，因此，对上述费用，本院不予支持。
综上所述，辉煌公司与南斯公司均同意解除合同，租赁保证金200000元在扣除辉煌公司应承担的缺损物品赔偿款5619.5元、零配件款13799.5元、水电费40000元后，应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司与被�苏州市南斯石化集团有限公司签订的《租赁合同协议》、《关于吴江恒源汽车维修车间租赁补充协议》于2015年4月30日解除。
二、被告苏州市南斯石化集团有限公司应返还原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司租赁保证金200000元，扣除原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司应承担的缺损物品赔偿款5619.5元、零配件款13799.5元、水电费40000元，合计59419元，剩余140581元，于本判决生效之日起十日内履行完毕（如采用转账方式支付，应汇入原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
三、驳回原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费26000元，由原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司承担23000元，由被告苏州市南斯石化集团有限公司承担3000元。被告负担部分原告已预交，本院不再退回，由被告苏州市南斯石化集团有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司（如采用转账方式支付，应汇入原告苏州辉煌汽车销售服务有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；帐户：苏州市中级人民法院；帐号10×××99）。
审 判 员 沈 平
人民陪审员 胡 云 政
人民陪审员 郗战联陪审员
二〇一五年七月十四日
书 记 员 陈 瑜