重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05483号
上诉人（原审被告）童述容。
委托代理人陈亮，重庆金码律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆中冠物业管理集团有限公司，住所地重庆市江北区建新北路16号28-38。
法定代表人周伟，董事长。
委托代理人刘帮荣，系该公司员工。
委托代理人程龙，系该公司员工。
上诉人童述容与被上诉人重庆中冠物业管理集团有限公司（以下简称中冠公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年7月7日作出（2015）江法民初字第05807号民事判决，上诉人童述容对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2015年11月19日进行了询问。上诉人童述容的委托代理人陈亮、被上诉人中冠公司的委托代理人刘帮荣、程龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，原告系贰级资质的物业服务企业，被告系重庆市渝北区回兴街道一碗水前街16号人和春天4幢-1-车36（共29套房屋，但仅有一个产权登记）以及4幢-1-库房3、4号物业的登记权利人（其中-1-车36号物业的建筑面积587.25平方米、套内建筑面积401.88平方米，设计用途为车位；库房3号和4号物业的建筑面积分别为78.81平方米、76.97平方米，套内面积分别为61.47平方米、60.03平方米，设计用途均为仓储用房）。
2012年9月17日，重庆市渝北区人和春天业主委员会（下称人和春天业委会）经组织召开业主大会形成《人和春天选聘新物业公司业主大会决议》，决定聘请原告作为人和春天小区的物业服务企业。2012年9月26日，人和春天业委会与原告签订《物业管理服务委托协议》，约定原告提供清洁卫生管理、绿化管理、水电气等设施设备管理、排污设施管理、室外照明线路和灯具检修维护、车辆场地使用管理和车辆进出秩序管理、公共秩序保安服务、急修服务、协助调解业主纠纷以及门禁道闸系统等物业管理服务内容。合同约定的收费标准为：1.物业服务收费标准中，住宅0.6元／平方米／月、商业门市1.2元／平方米／月；2.停车收费：室内停车位管理费按车位1.2元／平方米／月的标准交纳，露天停车位按150元／位／月标准交纳，室内停车场属于开发建设单位所有，业主享有优先使用权，原告应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系，以专项合同约定执行。另，合同约定所有业主公用部分的部分能源费用按2.5元／户／月计收（包括楼道照明、消防通道照明、小区路灯照明、大门路灯、景观灯、小区清洁用水），实行包干，自负盈亏。物业管理服务费、公用能源费的收取时间，从2012年10月1日开始计收；前述费用按月缴纳，并于当月10日前全额支付，逾期不缴纳按应交费用总额日千分之三的标准支付违约金。该合同约定的委托服务期限为：从2012年9月29日至2012年12月31日止为试用期；期满后，双方无书面异议，合同继续履行，直至业委会代表全体业主与新的物业服务公司签订物业服务合同后，新物业服务公司进场提供物业服务时，该合同自动终止。被告质证认为，业主大会决议上面的业委会公章是后来补盖的，因为当时只有选聘工作组，而没有业委会；物业管理服务委托协议是不真实的，与法院生效判决相矛盾，前案诉讼中原告自己陈述没有签订合同；此外，该协议约定停车收费要签订专项合同，在无专项合同的情况下原告主张车库管理费没有依据。
2013年6月15日，原告又制作《重庆市物业服务合同》以及附表《渝北区人和春天小区物业服务合同业主签订表》，该小区部分业主在附表中签字；但本案被告未签字。前述合同对物业服务内容、收费标准、服务期限以及违约责任等内容进行了约定。原告陈述，2012年9月与人和春天业委会签订合同后，该业委会因内部问题而瘫痪了，故在2013年6月组织业主重新单独签订合同。原告认为，2013年6月拟定的合同经过三分之二业主签字同意，因此两份合同都有效，后份合同是对前份合同的内容的补充。被告质证认为，2013年6月份形成的合同应该是真实的，由于原告入驻小区的程序不合法，故其后来又草拟了该合同让业主签字，但是包括被告在内的有些业主未签字。
2014年4月11日，原告向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，向被告主张其提供服务期间的物业服务费用；2014年8月22日，渝北区人民法院裁定该案件按撤诉处理。
2015年6月3日，人和春天业委会以“临时工作小组”名义出具《情况说明》（加盖有业委会公章以及重庆市渝北区回兴街道金兰路社区居民委员会公章），主要陈述如下事实：“2012年7月人和春天小区原物业公司决定撤场，原业委会全部辞职，小区物业工作处于瘫痪状态。后在区房管局、回兴街道办、回兴派出所及回兴街道金兰路居委会的组织和监督下，通过业主大会投票选举产生了业主代表并成立临时工作小组。经公开招投标，中冠物业公司中标，工作小组代业委会行使职权与其签订了《物业管理服务委托协议》。……工作小组配合政府相关部门通过合法程序选聘物业公司后，工作小组成员因工作繁忙，不愿意继续履行业委会职责；因此向中冠物业公司建议根据相关法律法规与广大业主签订《物业服务合同》。”原告拟据此证明其与被告之间物业服务合同关系形成过程的有关事实。被告质证认为，此证据不能达到原告的证明目的，根据法律规定，单位证明必须由经办人签字并加盖公章。一审法院认为，该《情况说明》由人和春天业委会出具，并由其临时工作小组人员签字，其内容亦得到社区居委会的印证，依法应予采信。
原告中冠公司诉称：2012年9月26日，原告与被告车库库房所在小区重庆市渝北区人和春天小区业主委员会签订了《物业管理服务委托协议》，约定商业及其他物业服务费按1.2元每平方米每月收取，住宅按0.6元每平方米每月收取。原告从2012年10月1日起在被告所在小区进行物业服务，被告的物业面积为709平方米。原告按协议履行了义务，被告从2012年10月起至今未交纳物管费，截止2015年3月31日，被告应交费用共计33238.8元。综上，起诉至法院，请求判令：被告支付物管费25524元、公共能源公摊费2175元、违约金5539.8元，合计33238.8元。本案诉讼费由被告承担。
被告童述容辩称：原告与被告之间不存在物业服务合同关系，原告没有任何法律依据来收取相关费用。原告所称《物业管理服务委托协议》是不真实的。原告也没有为被告提供任何物业服务，被告所有的车库库房是由被告自行管理并打扫清洁，后来原告进入小区后，突然安装了道闸，但是原告无权收取物业服务费。此外，如需收取停车位服务费用，需要签订专项合同。本案原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，本案存在三个主要争议焦点：1.原告与被告之间是否存在物业服务合同关系；2.被告应否按照原告主张的标准支付物业服务费用；3.原告主张的费用是否超过诉讼时效。
一、关于合同关系问题
本案中，原告经人和春天小区业主大会决议选聘为物业服务企业，其与人和春天小区业委会签订的《物业管理服务委托协议》在程序、内容和形式上均不违反法律或行政法规的强制性规定，应为真实有效的合同。被告认为原告在前次向渝北区法院提起的诉讼中未举示该合同并自己陈述没有签订物业合同，故《物业管理服务委托协议》是不真实的。对此，一审法院认为，被告所提出的抗辩理由在没有充分证据予以证明的情况下，并不能足以否认该合同的形式真实性，另结合小区业委会和社区居委会出具的《情况说明》所印证的事实，对被告的抗辩观点不予采纳。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照其合同约定享受权利并履行义务。至于原告于2013年6月15日与小区部分业主签订的《重庆市物业服务合同》，因小区业主委员会与原告已签订有合法有效的物业服务合同，且本案被告并未对《重庆市物业服务合同》签字认可，故应以《物业管理服务委托协议》的约定来确定原告与被告之间物业服务合同法律关系的权利义务内容。
二、关于诉讼时效问题
原告于2014年4月11日向人民法院提起诉讼，向被告主张相应服务期间内的物业服务费用的权利，应构成诉讼时效的中断；故其在本案中向被告主张2012年10月1日至2015年3月31日期间的相应费用，并未超过诉讼时效，对被告所提抗辩，不予采纳。
三、关于原告主张的物业服务费、公摊费及违约金能否成立的问题
首先，关于物业服务费。《物业管理服务委托协议》约定了物业服务收费和停车收费两类项目，分别确定了住宅、商业门市和停车位管理费的收费标准。本案涉讼物业中的库房的设计用途为仓储用房，而合同中并未对此类物业的收费标准进行约定。但是，物业服务企业提供的物业服务主要是针对小区公共区域和共有设施等进行维护和管理，这些服务具有公共性和整体性，其相应收取的费用亦主要为公共性物业服务费用。被告作为专有部分物业的业主，客观上享受了原告所提供的公共性物业服务内容，理应支付一定的对价费用。同理，虽然合同中约定的停车收费载明的是停车位管理费，且被告抗辩认为车库车位实际由其自行管理；但是，被告作为其所有的私有产权车位的业主，亦应承担相应的公共性物业服务费用。故一审法院现参照双方合同中约定的非住宅物业的收费标准即1.2元／平方米／月，确定被告应承担的公共性物业服务费的金额。原告主张涉讼物业的计费面积以709平方米为依据，并未超过被告车位及库房的产权登记建筑面积，予以确认；故被告应支付物业服务费：1.2元／平方米／月×709平方米×30个月=”25”524元。
其次，关于公摊费。《物业管理服务委托协议》约定按固定每月2.5元／户的标准计收业主公用部分的能源费用；被告作为专有部分业主，亦应承担公共能源耗费的分摊费用。但是，合同约定的公摊费按户数计收，应解释为按照产权户数而非实物户数；因此，原告要求被告按照29个车位户数计算公摊费的主张不能成立。综上，被告应承担的公摊费金额为：2.5元／户／月×3户×30个月=225元。对于原告诉讼请求中超出此金额的部分，不予支持。
最后，关于违约金。由于《物业管理服务委托协议》中并未约定涉讼物业的公共性物业服务收费标准，且原告亦未举证证明其就每期费用的形成进行了实际催收，故对原告在本案中主张违约金的诉讼请求，不予支持。
综上，依据《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告童述容于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司物业服务费25524元；二、被告童述容于本判决生效之日起十日内支付原告重庆中冠物业管理集团有限公司公共能源公摊费225元；三、驳回原告重庆中冠物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取315元，由原告重庆中冠物业管理集团有限公司负担93元、被告童述容负担222元。前述费用中由被告童述容负担的部分已由原告重庆中冠物业管理集团有限公司向一审法院预缴，被告童述容履行上述判决义务时一并支付给原告重庆中冠物业管理集团有限公司。
宣判后，上诉人童述容不服一审判决，向本院上诉称：1、被上诉人进入小区进行物业管理并无法律及合同依据，即使根据所谓合同的相关约定，车库的管理应和所有权人协商，另行签订合同。2、本案车库及库房独立于小区，一直是上诉人自己在派人管理、包括维修、清洁、收费、安全等，被上诉人未做任何物业服务。综上，请求依法对一审判决进行改判，驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担一审及二审诉讼费。
被上诉人中冠公司答辩称：我公司经过街道办事处、社区居委会、派出所、房管局等单位组织的公开招标进入小区从事物业服务；进入小区后，我们对小区的设施设备进行了改造及添置，我们提供了对公共区域部分的供水、供电、道路清扫、维修等公共服务。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人中冠公司与人和春天小区业委会签订的《物业管理服务委托协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。双方均应按照其合同约定享受权利并履行义务。中冠公司依据合同约定对小区公共区域和共有设施等进行维护和管理，提供了公共区域的物业服务，上诉人童述容作为专有部分物业的业主，客观上享受了中冠公司所提供的公共性物业服务，理应支付相应的服务费用。一审法院按照非住宅物业的收费标准确定上诉人童述容应支付的物业服务费符合法律规定，本院予以确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人童述容的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费630元，由上诉人童述容负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年十二月一日
书 记 员 梁 麟