福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民终字第544号
上诉人（原审原告、反诉被告）芮鲁宁，男，1983年6月28日出生，汉族，商人。
委托代理人陈亮，福建元一律师事务所律师。
委托代理人芮浦星（系芮鲁宁父亲），男，商人。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨志锋，男，1982年3月21日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人吴彩镜，福建双剑律师事务所律师。
委托代理人范琦华，福建双剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨志敏，男，1984年11月13日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人吴彩镜，福建双剑律师事务所律师。
委托代理人范琦华，福建双剑律师事务所律师。
上诉人芮鲁宁因租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第3167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人芮鲁宁的委托代理人陈亮、芮浦星，被上诉人杨志锋、杨志敏及二被上诉人的共同委托代理人吴彩镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人芮鲁宁原审诉讼请求：1.判令杨志锋、杨志敏提供南平市延平区大横镇常坑新村131号、132号房地产商业合法经营使用所需的证照（包括房屋所有权证、土地使用权证、消防证、电力部门的用电许可证、自来水公司的用水许可证、煤气使用许可证）；2.判令杨志锋、杨志敏对上述民事责任承担连带责任。
被上诉人杨志锋、杨志敏原审反诉请求：判令芮鲁宁立即向杨志锋、杨志敏支付拖欠的租金（截至2014年7月27日合计24500元），并赔偿损失（从拖欠租金之日计算至租金支付之日，按银行同期贷款利率计算，至2014年7月27日为336元）。
原审法院查明，2010年8月，芮鲁宁（合同乙方）与杨志锋、杨志敏（合同甲方）签订了一份《房屋租赁合同书》。双方约定：“一、甲方自愿将坐落于常坑新村131号、132号租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋进行充分的了解，并自愿承租该房屋作为商业合法经营使用。二、甲、乙方双方同意上述房屋经双方实地丈量，确认出租房屋中主楼一层八间店面及附属门前空地”。关于租金问题，合同第三条约定：2010年8月至2015年8月期间的月租金为5000元，年租金为60000元；2015年8月至2020年8月期间的月租金为6500元，年租金为78000元；2020年8月至2025年8月期间的月租金为8450元，年租金为101400元；2025年8月至2030年8月期间的月租金为10985元，年租金为131820元。关于“甲方房屋租赁时的条件和责任”，合同第四条约定：“1、按甲方现有的状况及结构条件租给乙方……；3、甲方提供现有的条件，如乙方需增加办公区及所需设施进行装修改造，甲方无条件协助乙方；4、在不影响乙方经营情况下，方便甲方自用”。关于“租金押金方式”，合同第六条约定：“1、本合同签订之日，乙方应向甲方交纳壹万元作为履约保证金。2、履约保证金在乙方逾期交付租金及各种费用时，不得充抵应交租金及各种费用。本合同终止一个月后，履约保证金在扣除乙方所欠租金、滞纳金及各种费用后无息归还乙方。3、从双方签订合同之日算起，甲方同意免收乙方在装修期间的三个月租金……”。关于违约责任，合同第八条约定：“1、乙方按时支付租金（按每三个月付一次租金）。2、甲方如在本合同终止期提前收回租赁房，甲方需赔偿乙方所有投资成本”。芮鲁宁、杨志锋、杨志敏在合同上签字捺印予以确认。
合同签订后，芮鲁宁对租赁房屋（即南平市延平区大横镇常坑新村131号、132号房屋）进行了装修，并于2010年12月18日举行了“江淮汽车南平宏瑞创佳店”的开业庆典。租赁期内，芮鲁宁均能依约支付租金。芮鲁宁于2014年1月1日起停止向杨志锋、杨志敏支付租金，并诉至原审法院，要求杨志锋、杨志敏提供租赁房屋商业经营使用所需的证照。
杨志锋、杨志敏于2014年7月11日向芮鲁宁及其委托代理人芮浦星发出一份《解除合同的通知函》。该函载明：“芮鲁宁、芮浦星：……自2014年1月1日开始至今我们都未收到租金，我们此前曾多次用电话以及在出租的房屋张贴《房租催讨函》等其他方式向你们催缴，你们都置之不理。鉴于你们已经超过6个月未交租金，你们以自己的行为表明不履行主要债务。为此，我们现在郑重通知你们：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定……。我们通知你们，解除你们作为乙方于2010年8月1日与我们作为甲方签订的《房屋出租合同》。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定……。我们正式收回出租的房屋。三、合同解除后，如果出租的房屋内有属于你们的财产，限你们15天之内处置完毕；否则，视为你们放弃相应财产之所有权，悉归我们所有，我们有权自行处置。四、合同解除后，对于你们缴纳的履约保证金将依约用于销抵你们拖欠的租金，销抵后你们还尚拖欠的租金以及其他给我们造成的财产损失，我们保留进一步向你们追诉的权利”。
芮鲁宁于2014年7月12日收到《解除合同的通知函》后，于同年7月21日发函给杨志锋、杨志敏，要求杨志锋、杨志敏全面、及时履行《房屋租赁合同书》的合同义务；提供南平市延平区大横镇常坑新村131号、132号房屋商业合法经营使用所需的证照；不应该歪曲客观事实，不应当违法违约地从事有损社会公平正义和侵害芮鲁宁合法权益的行为；立即停止从事有损社会公平正义和侵害芮鲁宁合法权益的行为；赔偿芮鲁宁经济损失。
原审法院另查明，杨金兴系杨志锋、杨志敏的父亲。2005年8月7日，杨金兴与南平市延平区大横镇常坑村民委员会签订了一份《浦南高速公路拆迁安置点的选点协议》。该协议载明：杨金兴系居住在浦南高速公路北互通红线内需拆迁的农户，必须进行拆迁安置；选择立即拆迁的农户，常坑村民委员会提供土名为“小常口”的地块作为拆迁安置点供统一规划安置使用。2006年8月，杨金兴与南平市延平区高速公路建设指挥部签订了一份《浦南高速公路房屋拆迁补偿安置协议书》（编号：拆5108147），约定：南平市延平区高速公路建设指挥部受南平市浦南高速公路有限责任公司委托，有偿征用杨金兴位于南平市延平区大横镇常坑村的房屋；该房屋结构类型为框架、砖混、砖木，主房建筑面积679.89平方米；该房屋拆迁补偿费计332567元。因浦南高速公路连接线建设，无法在常坑口安置地进行安置，杨金兴的两户宅基地选择在南平市延平区大横镇常坑村御源边上的村公建地、靠205国道内侧进行安置建房。对此，南平市延平区大横镇人民政府及南平市延平区浦南高速公路征地拆迁办公室予以批准。此后，杨金兴以两个儿子杨志锋、杨志敏的名义在南平市延平区大横镇常坑村一期宅基地安置点的常坑新村131号、132号宅基地新建了房屋。该房屋用水为该村自建供水系统免费供应，用电则分别以杨志锋（户号：7518142127）、杨金兴（户号：7518142130）名义进行供电。杨志锋、杨志敏曾于2012年5月23日向南平电业局大横供电所申请南平市延平区大横镇常坑村131号、132号三相用电，但因未提供相关合法证照不符合申请条件，未获得该供电所批准。
原审法院认为，芮鲁宁与杨志锋、杨志敏在双方意思自治的基础上自愿签订《房屋租赁合同书》，双方应当按照约定履行自己的义务。双方在签订租赁合同时，芮鲁宁已对租赁房屋进行了充分了解，杨志锋、杨志敏亦按照房屋的现有状况及结构条件交付给芮鲁宁使用。双方在《房屋租赁合同书》并未约定杨志锋、杨志敏有提供房屋所有权证、土地使用权证、消防验收合格证的义务，且租赁房屋属于拆迁安置后建房，目前尚未办理相关权属证书，因此，芮鲁宁要求杨志锋、杨志敏提供符合商业经营所需的房屋所有权证、土地使用权证、消防验收合格证的请求，缺乏依据，对该请求不予支持。杨志锋、杨志敏在庭审中已经举证证明租赁房屋的水、电供应正常，芮鲁宁主张杨志锋、杨志敏提供符合商业经营所需的三相用电、自来水公司供水使用证、煤气使用证，缺乏合同依据，原审法院不予支持。
关于杨志锋、杨志敏要求芮鲁宁支付拖欠的租金及利息损失的反诉请求，因芮鲁宁在租赁房屋时已经明确知道租赁房屋为拆迁安置后建房，并已实际使用了多年，现芮鲁宁仅以杨志锋、杨志敏未提供符合商业经营所需的相关证照为由而拒绝支付租金，违反了《房屋租赁合同书》的约定，故芮鲁宁仍应按照合同约定向杨志锋、杨志敏支付2014年1月1日起的租金。截至2014年7月27日，芮鲁宁应当支付的租金为34500元（5000元×（6个月＋27日／30日）］。双方在订立合同时，芮鲁宁向杨志锋、杨志敏交纳了1万元的履约保证金。虽然，合同中约定“履约保证金在乙方逾期交付租金及各种费用时，不得充抵应交租金及各种费用”，该合同约定的目的旨在防止承租方以履约保证金为由要求抵扣其应承担的债务，并非排除守约方行使抵消的权利。根据市场交易惯例，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，在交纳履约保证金一方违约时，守约方要求以履约保证金抵扣违约方应承担的债务符合交易习惯。故杨志锋、杨志敏主张以履约保证金1万元抵扣芮鲁宁所欠租金的请求，符合合同目的，应予支持。芮鲁宁向杨志锋、杨志敏交纳的1万元履约保证金用于充抵租金后，芮鲁宁尚需支付杨志锋、杨志敏租金24500元。芮鲁宁逾期支付杨志锋、杨志敏租金，造成杨志锋、杨志敏的损失，应予赔偿。故杨志锋、杨志敏主张截止至2014年7月27日的利息损失336元，应予支持；2014年7月28日之后的利息损失，以24500元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。关于芮鲁宁提出杨志锋、杨志敏的反诉请求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的反诉要件的抗辩意见。原审法院认为，芮鲁宁的本诉请求是基于双方的租赁合同关系，而杨志锋、杨志敏的反诉请求同样是基于双方的《房屋租赁合同书》的约定，双方的主张具有牵连性，且杨志锋、杨志敏的反诉请求对芮鲁宁的本诉请求有抵销作用，故杨志锋、杨志敏的反诉请求符合反诉构成要件，可以对本案的本诉请求和反诉请求合并审理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、芮鲁宁应于判决生效之日起十日内支付杨志锋、杨志敏从2014年1月1日起至2014年7月27日止的租金24500元，并赔偿损失（截止至2014年7月27日止的损失为336元；2014年7月28日之后的损失，以24500元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回芮鲁宁的诉讼请求。
上诉人芮鲁宁上诉称，一、被上诉人杨志锋、杨志敏对涉案房屋不享有合法出租的支配权，其未提供证据证明涉案房屋的产权证明。从现有证据来看，涉案房屋属于违法建筑，双方当事人订立的租赁合同违反行政法规的强制性规定，应属无效。二、杨志锋、杨志敏明知芮鲁宁承租涉案房屋是用以经营汽车销售服务，却未及时提供完整的房屋产权证、土地证等证照，用以协助芮鲁宁办理相关营业执照，致使芮鲁宁无法正常经营使用租赁房屋，导致芮鲁宁无法实现合同目的。三、由于杨志锋、杨志敏无法提供租赁房屋的产权证等证照，造成芮鲁宁无法正常经营使用该房屋，杨志锋、杨志敏无权要求芮鲁宁支付租金，原审判决芮鲁宁仍应支付租金是错误的。请求二审撤销原判，改判支持芮鲁宁的诉讼请求并驳回杨志锋、杨志敏的反诉请求；或将本案发回重审。
被上诉人杨志锋、杨志敏答辩称，虽然涉案房屋目前尚未取得产权证，但该房屋系杨志锋、杨志敏合法新建的房屋。杨志锋、杨志敏将涉案房屋出租给芮鲁宁，芮鲁宁随后注册成立了汽车销售服务有限公司，并在免租装修三个月后开业经营，至2014年双方租赁合同已实际履行三年多的时间，因此本案租赁合同合法有效。2014年1月起，芮鲁宁拒不交纳房租，杨志锋、杨志敏多次催缴未果，并于2014年7月向芮鲁宁发出解除合同通知书，本案租赁合同已解除。芮鲁宁承租涉案房屋时已清楚该房屋的状况，且已正常经营使用多年，现又以无法正常经营使用为由拒不交纳租金，并诉请杨志锋、杨志敏提交房屋产权证等证照，其诉请不应得到支持。即便涉案房屋属违法建筑，租赁合同无效，根据法律规定，杨志锋、杨志敏诉请芮鲁宁支付房屋占用费也能够成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原判查明认定的事实，上诉人芮鲁宁提出的异议有：1.遗漏认定《房屋租赁合同书》第五条、第七条；2.芮鲁宁并未在租赁房屋进行开业庆典，而是使用杨根发的房屋。对原判查明认定的其余事实，双方当事人均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
对上诉人芮鲁宁提出的第1点事实异议，其认为《房屋租赁合同书》第五条、第七条可证明杨志锋、杨志敏明知涉案房屋要办理消防验收的事实，该事实可支持芮鲁宁要求杨志锋、杨志敏提交消防验收证的诉请。本院认为，租赁合同第五条、第七条仅涉及承租人应注意消防意识的约定，并不能佐证芮鲁宁提出涉案房屋要办理消防验收的主张，故对该异议不予支持。芮鲁宁提出的第2点事实异议，因开业庆典是在涉案房屋或是杨根发的房屋进行与本案审理并无关联，对该异议亦不予支持。
上诉人芮鲁宁在二审期间向本院提交一份新证据：《南平市延平区城市管理行政执法局关于郑中伟反映要求拆除违章建筑事项的反馈》，拟证明行政单位对涉案房进行违章调查，认定该房屋存在“长高长胖”的违章事实。被上诉人杨志锋、杨志敏质证认为，该证据没有行政单位盖章，对其真实性持有异议。本院认为，上诉人芮鲁宁提供的新证据系打印件，确无单位盖章，真实性无法确认，故不予采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，以及该解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，租赁房屋位于南平市延平区大横镇常坑村，故本案可参照适用上述司法解释。被上诉人杨志锋、杨志敏本案所提供的《承诺书》、村委会《证明》等证据，可证实其建设本案租赁房屋有经过南平市延平区大横镇人民政府批准，虽该房屋目前未取得产权证明，但并未被相关行政部门认定为违法建筑。因此，本案租赁合同应属有效合同。对上诉人芮鲁宁提出本案租赁合同无效的上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人芮鲁宁本案诉请被上诉人杨志锋、杨志敏提供租赁房屋的所有权证等证照，虽租赁合同对此未作明确约定，但应属租赁合同中出租人所负有的附随义务，然本案出租房屋目前并未取得相关证照，故芮鲁宁的诉请无法予以支持。至于芮鲁宁提出杨志锋、杨志敏不履行上述附随义务，致使芮鲁宁无法实现租赁合同目的的上诉理由，结合芮鲁宁订立租赁合同时对租赁房屋已充分了解，其已实际使用租赁房屋多年的事实可以判定，该上诉理由并不成立。现芮鲁宁欠付杨志锋、杨志敏租金，并无免付理由，杨志锋、杨志敏依双方合同约定反诉芮鲁宁支付租金并赔偿利息损失有理有据，应予支持。
综上，本案上诉人芮鲁宁的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费311元，由上诉人芮鲁宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许发清
代理审判员 余观贵
代理审判员 刘冬龙
二〇一五年七月二日
书 记 员 卢娟娟
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。