北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31948号
原告（反诉被告）北京西直门特别特商贸有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街136号6-7层（德胜园区）。
法定代表人陆建峰，职务总经理。
委托代理人杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。
委托代理人李贵山，北京市翔龙律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京金开利华企业管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街136号9层（德胜园区）。
法定代表人芦华飞，职务董事长。
委托代理人杨四龙，北京崇学律师事务所律师。
委托代理人卢儆醒，男，1967年10月16日出生。
原告北京西直门特别特商贸有限公司（以下简称：西直门特别特公司）诉被告北京金开利华企业管理有限公司（以下简称金开利华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐艳茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨澄伟、李贵山，被告委托代理人杨四龙、卢儆醒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西直门特别特公司诉称，2011年8月原告与被告签订了关于北京市xx的房屋租赁合同。双方于2015年1月19日对该涉案场地重新签订了一份房屋租赁合同，合同期限三年，自2015年3月28日至2018年3月27日止。租金为每年1270万元，3年租金共计3810万元。在2011年签订合同后，原告投入一千余万元进行装修，投入大量财力，人力进行宣传招商。原告在租赁期内按时支付租金以及各种费用，没有任何的违约行为。原告在大力二次投资后，现在有商户500余家，并与商户签订了商铺租约。近日，被告要求解除房屋租赁合同，要求原告无偿腾退租赁场地，并且纠结社会闲杂人员对原告的商户以及相关管理人员进行打砸和骚扰。致使原告的商户遭受不必要的财产损失，甚至人员受伤，使得原告无法正常经营，工作人员无法工作。现原告的商户要求原告赔偿损失。被告的行为使得原告遭受巨大的经济损失，直接损失高达3000万元人民币左右，严重侵害了原告的经济利益。现原告诉至法院，诉讼请求：1要求被告继续履行合同；2、要求被告立即开放租赁房屋（营业场所）大门，即刻正常供水、供电，保证原告及原告招聘的所有商户正常营业；3、要求被告赔偿原告因被告原因被迫停业期间的营业损失（每日按58914.73元计算至原告恢复正常营业之日止）；4、诉讼费由被告承担。
被告金开利华公司辩称，2015年1月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告没有按合同约定支付租金，只支付175万元租金。按合同约定，若原告没有及时交纳租金，延迟30天不交纳租金，被告可以解除合同并要求支付违约金。2015年7月22日，被告向原告发了催缴租金的律师函，2015年8月11日被告以EMS方式给原告发出了解除合同通告，原告已经签收但没有回应。我方认为从2015年8月11日起双方签订的合同不存在继续履行的基础。不同意原告的诉讼请求。关于户外广告牌的拆除，是2015年8、9月份城管拆除的，动物园地区的户外广告全都拆了，是政府行为，与被告无关，并且被告也未收取原告的广告费。
反诉原告金开利华公司诉称，我公司受托从事北京市西城区xx所在地地上建筑物四达大厦六至九层房屋的经营管理。2015年1月19日，我公司与被反诉人西直门特别特公司签署《房屋租赁合同》，约定：西直门特别特公司租赁位于北京市西城区xx房屋局部，供经营使用。租期三年，自2015年3月28日起至2018年3月27日，年租金为1270万元。租金付款方式实行第一年第一次半年付，提前一个月支付，后每季度支付，提前一个月支付，但上述房屋租赁合同签署后，被反诉人没有按照约定支付租金，至今仅支付了175万元租金，余款至今未付。《房屋租赁合同》第十条第二款约定：乙方（西直门特别特公司）未按本合同有关规定按时缴纳租金及其它费用，属乙方违约，并就未缴纳部分按每日千分之五承担迟延违约责任；如乙方迟延30天仍不能缴纳租金及其它费用，甲方（金开利华公司）有权采取相应的制止措施，直到甲方单方解除合同，乙方对此无异议等内容。我公司多次向被反诉人催收租金，同时声明保留追究被反诉人违约责任和解除房屋租赁合同的权利。我公司于2015年7月22日发出催收欠款的律师函，但被反诉人置之不理。之后，我公司委托律师以律师函的形式向被反诉人发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”以维护其合法权益。但被反诉人也是置之不理。现为了维护反诉人的合法权益，向法院提起反诉，请求：1、确认反诉人与被反诉人于2015年1月19日签署的《房屋租赁合同》已于2015年8月11日解除，并同时判令被告反诉人立即腾退四达大厦六、七层房屋场地给反诉人；2、判令被反诉人支付反诉人房屋租金，自2015年3月28日起至被反诉人实际腾退交付四达大厦六、七层的房屋场地给反诉人止（暂计算至2015年10月27日欠付房屋租金565.8万元）；3、判令被反诉人支付反诉人迟延违约金，自2015年3月1日起至被反诉人实际腾退四达大厦六、七层房屋场地给反诉人止（暂分别以应付房屋租金565.8万元、317.5万元为基数分别计算至2015年10月27日，合计为154.8万元）；以上2、3项合计为720.6万元。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。
反诉被告西直门特别特公司辩称，我方在本诉中已经要求反诉原告继续履行合同，并赔偿停业期间的损失，不同意反诉原告的诉讼请求。在上一份合同履行期间，反诉被告对户外广告投入了400万元左右，户外广告的拆除影响了原告的经营，因此产生了损失，我方一直在与反诉原告进行协商。现反诉原告关闭市场，我方无法经营，在此情况下我方不会交纳租金。
经审理查明：北京市西城区西外大街136号1-13、18-26号房屋（建筑面积57219.54平方米）所有权人登记为北京公共交通控股（集团）有限公司（以下简称：公交集团公司），公交集团公司将上述房屋六至九层委托北京公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心（以下简称：鸿运承物业中心）进行经营管理。
2008年9月17日，鸿运承物业中心与北京金开利德国际服装市场有限公司（以下简称：金开利德公司）签订《房屋租赁合同》，约定：鸿运承物业中心将其经营管理的北京市西城区西外大街136号动物园枢纽四达大厦六至九层房屋局部，建筑面积14481.98平方米的房屋租赁给金开利德公司使用，租期15年，自2008年5月18日至2023年5月17日。
2009年3月1日，鸿运承物业中心与金开利德公司及金开利华公司签订《补充合同》，主要内容：金开利德公司将有关xx大厦六至九层房屋的相关租赁事宜全权委托其子公司金开利华公司负责经营管理，《房屋租赁合同》中甲乙双方的权利、义务正常履行，约定乙方应付的租金及费用，由金开利华公司支付。
2011年8月，金开利华公司与北京木樨园特别特商贸有限公司（以下简称：木樨园特别特公司）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，金开利华公司将位于北京市西城区xx大厦六七层房屋局部，建筑面积约8499.82平方米，租赁给木樨园特别特公司使用，租期10年，自2011年12月28日起至2021年12月27日止；房屋年租金为1650万元，每三年环比递增10%；租金按年预付，每年提前一个月预付下一年度的房屋租金；租赁保证金150万元。
2011年9月木樨园特别特公司的部分股东在租赁房屋处开办了西直门特别特公司，由西直门特别特公司继续履行金开利华公司与木樨园特别特公司之间《房屋租赁合同》给付租金的义务。
2014年3月24日，金开利华公司以木樨园特别特公司未按合同约定拖欠租金违约为由，向法院起诉，要求解除《房屋租赁合同》，要求被告木樨园特别特公司和西直门特别特公司将租赁房屋腾退，要求二被告支付自2013年12月28日起至二被告实际腾退房屋的房屋租金（2013年12月28日至2014年12月27日，按年租金1650万元计算，扣除被告已经缴纳的287.5万元），要求二被告给付原告迟延交付租金的违约金（以每期应该缴纳的租金数额为基数，按每日千分之五的标准，从被告每期应交纳租金届满日的第二日开始计算，计算至实际支付之日止）。二被告木樨园特别特公司和西直门特别特公司不同意原告金开利华公司的诉讼请求，被告西直门特别特公司提起反诉，要求判决原告赔偿被告西直门特别特经济损失21783900.11元，包括：1、从2012年4月3日到2014年7月21日，8楼和特别特公司同质化经营造成的经营损失15953000.11元；2、2013年2月至2014年2月15日期间，因为6、7层漏水给被告造成的损失2332399元；3、2014年5月24日至8月20日期间被告的经营损失3498501元。原告金开利华公司不同意二被告木樨园特别特公司和西直门特别特公司的反诉请求。
本院于2014年12月19日做出（2014）西民初字第09132号民事判决书，判决：一、解除原告北京金开利华企业管理有限公司与被告北京木樨园特别特商贸有限公司于2011年8月签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效后七日内，被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司从其承租的北京市西城区西外大街一百三十六号动物园枢纽四达大厦六、七层房屋（建筑面积约8499.82平方米）的房屋（包括其现在实际使用的四达大厦七层西北角的房屋）中搬出，将房屋腾退交与原告北京金开利华企业管理有限公司；三、本判决生效后七日内，被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司给付原告北京金开利华企业管理有限公司自二○一三年十二月二十八日至其实际腾退房屋之日止的房屋租金（其中二○一三年十二月二十八日至二○一四年十二月二十七日期间的房屋租金按照年租金一千六百五十万元计算，但需扣除被告已经交纳的二百八十七万五千元；二○一四年十二月二十八日至二○一七年十二月二十七日，按照年租金一千八百一十五万元计算；二○一七年十二月二十八日至二○二○年十二月二十七日，按照年租金一千九百九十六万五千元计算；二○二○年十二月二十八日至二○二一年十二月二十七日，按照年租金二千一百九十六万一千五百元计算）；四、本判决生效后七日内，被告北京西直门特别特商贸有限公司及被告北京木樨园特别特商贸有限公司给付原告北京金开利华企业管理有限公司迟延交付租金的违约金人民币十万元；五、本判决生效后七日内，原告北京金开利华企业管理有限公司给付被告北京西直门特别特商贸有限公司二○一三年二月十七日、二○一三年八月十五日、二○一三年十月五日、二○一四年二月九日四次漏水损失的补偿款人民币二百三十三万二千三百九十九元；六、驳回原告北京金开利华企业管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告北京西直门特别特商贸有限公司其他反诉请求。双方均未提起上诉，该判决已生效。
2015年1月19日，原告西直门特别特公司与被告金开利华公司重新签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁的场地、面积与原合同不变；租赁期限三年，自2015年3月28日至2018年3月27日止；年租金1270万元；付款方式：实行第一年第一次半年付，提前一个月支付，后每季度支付，提前一个月支付，即2015年2月28日支付房屋租金635万元，2015年8月28日支付317.5万元……；租赁保证金150万元，若乙方（西直门特别特公司）不能完成履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、违约金、赔偿金，水电供暖及因影响房屋再出租造成的损失等，甲方（金开利华公司）有权以乙方交纳的150万元租赁保证金作为乙方承担违约责任的违约金，乙方对此无异议；在租赁期内，乙方享有租赁区域内的广告使用权，户外广告必须遵守政府相关部门的合法审批手续及甲方市场的统一规划布置；乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其他费用，属乙方违约，并就未缴纳部分的按每日千分之五承担延迟违约责任，如乙方延迟30天仍不能缴纳租金及其它费用，甲方有权采取相应的制裁措施，包括甲方有权单方解除合同，乙方对此无异议。
合同签订后，原告西直门特别特公司继续使用租赁房屋，此前已解除的房屋租赁合同的租赁保证金150万元转为本合同租赁保证金。2015年1月19日至2015年1月21日期间，原告西直门特别特公司分数次向被告金开利华公司支付共计1500万元，其中1325万元为原告西直门特别公司执行已生效的（2014）西民初字第09132号民事判决书应付被告金开利华公司的款项，另外175万元为本合同的房屋租金。后原告未按合同缴纳租金。
2015年7月22日，被告金开利华公司以EMS邮政快递的方式向原告西直门特别特公司发出催款的《律师函》，要求原告收到律师函后三日内支付拖欠的到期租金及违约金。原告收件后未回复，也未在限期内支付房租。2015年8月5日，被告金开利华公司再次以EMS邮政快递的方式向原告发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”的《律师函》，以原告欠缴租金数百万元违约为由，实行解除权，通知原告在收到“关于解除《房屋租赁合同》的通知”的《律师函》时，双方于2015年1月19日签署的《房屋租赁合同》依法解除。原告收到“关于解除《房屋租赁合同》的通知”的《律师函》后，未予回复，仍继续经营。2015年9月16日，被告金开利华公司在北京市西城区西直门外大街136号6、7、8层分别张贴《公告》，并做证据保全公证。《公告》涉及本案内容为：“2015年我公司将四达大厦六、七层房屋局部（建筑面积约8499.82平方米）出租给北京西直门特别特商贸有限公司（下称：特别特公司）经营使用，现已欠租金400余万元。由于特别特公司已违约，我公司已与该公司解除合同。为疏解北京百首都核心功能，促进京津冀协同发展，我公司现正式宣布：自2015年9月25日起收回xx大厦六、七、八层经营场地，停止经营。……”。2015年10月8日，被告金开利华公司将原告承租的四达大厦六、七层房屋停电，原告因此停止经营。
庭审中，原告称在此前合同履行中，曾投入400余万元制作户外广告牌，2015年4月户外广告牌被拆除，影响了原告的经营，因此产生的损失一直在与被告进行协商，故未按约定交纳租金。被告称户外广告必须遵守政府相关部门的合法审批手续，此次户外广告的拆除时间是2015年8月，是城管拆除的，是政府行为，与被告无关，且被告未收取过原告的户外广告费用。
庭审中，原告主张被迫停业期间的营业损失，以2014年10月、11月、12月交纳的教育费附加费、城市维护建设税、地方教育附加费、个人所得税缴税付款凭证为依据计算，被告对此不予认可。
现原告诉至法院，诉讼请求：1要求被告继续履行合同；2、要求被告立即开放租赁房屋（营业场所）大门，即刻正常供水、供电，保证原告及原告招聘的所有商户正常营业；3、要求被告赔偿原告因被告原因被迫停业期间的营业损失（每日按58914.73元计算至原告恢复正常营业之日止）；4、诉讼费由被告承担。
被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，请求：1、确认反诉人与被反诉人于2015年1月19日签署的《房屋租赁合同》已于2015年8月11日解除，并同时判令被告反诉人立即腾退四达大厦六、七层房屋场地给反诉人；2、判令被反诉人支付反诉人房屋租金，自2015年3月28日起至被反诉人实际腾退交付四达大厦六、七层的房屋场地给反诉人止（暂计算至2015年10月27日欠付房屋租金565.8万元）；3、判令被反诉人支付反诉人迟延违约金，自2015年3月1日起至被反诉人实际腾退四达大厦六、七层房屋场地给反诉人止（暂分别以应付房屋租金565.8万元、317.5万元为基数分别计算至2015年10月27日，合计为154.8万元）；以上2、3项合计为720.6万元。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告不同意被告的反诉请求。
上述事实，有双方当事人的陈述，原告西直门特别特公司提供的通告、照片、北京农商银行电子缴税付款凭证、房屋租赁合同、保证金收据，被告金开利华公司提供的房屋租赁合同、租金缴纳证明、公告及公证书、律师函及邮寄单、发票、（2014）西民初字第09132号民事判决书及生效证明、北展指挥部2015年9月23日致商户信、特别特公司违法经营行政处罚信息在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的条款履行各自的合同义务。被告依据合同将房屋交付原告使用，原告即应依约交纳房屋租金。
合同的违约条款约定：“乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金及其他费用，属乙方违约，并就未缴纳部分的按每日千分之五承担延迟违约责任，如乙方延迟30天仍不能缴纳租金及其它费用，甲方有权采取相应的制裁措施，包括甲方有权单方解除合同，乙方对此无异议。”按合同约定的付款方式，原告应于2015年2月28日前支付房屋租金635万元，于2015年8月28日前支付房屋租金317.5万元，而原告自签订合同之日起仅交纳租金175万元，虽经被告催要，原告仍未交纳，原告已违约。原告以拆除户外广告影响其经营为由拒付租金，其理由不成立，按原告所述拆除户外广告的日期计算，其迟延支付租金已超过30日。被告依据合同约定，解除租赁合同并要求原告支付相应的房屋租金，理由正当，本院对此予以支持。原告要求继续履行合同，本院不予支持。被告以邮政快递的方式向原告发送解除合同通知，经查询，该信件原告于2015年8月12日已签收，依照法律规定，合同自通知到达对方时解除，本院确认2015年8月12日原、被告解除《房屋租赁合同》。在合同解除后，被告支付给原告的应是房屋使用费，该费用的数额，参照双方之间约定的房屋租金的数额予以确定。
关于被告反诉要求原告支付迟延违约金一节，被告依据上述违约条款主张支付违约金，理由正当，本院予以支持。合同约定交付第二期租金时双方已解除合同，原告应支付房屋使用费，不存在违约金问题，被告主张解除合同后的违约金，本院不予支持。关于违约金的计算标准，合同约定，延迟支付按未缴纳部分每日千分之五计算，庭审中，原告以违约金约定过高为由申请法院酌减，本院酌情判定，第一期租金原告应于2015年2月28日交纳635万元，原告尚欠460万元未付，违约金以460万元为基数，自2015年3月1日至合同解除之日2015年8月12日止，按每日万分之二点一计算。
关于原告主张被告赔偿其停业期间的营业损失一节，无事实与法律依据，本院不予支持。
关于租赁保证金问题，合同约定，“租赁保证金150万元，若乙方（西直门特别特公司）不能完成履行本合同的任何条款，包括但不限于租金的支付、违约金、赔偿金，水电供暖及因影响房屋再出租造成的损失等，甲方（金开利华公司）有权以乙方交纳的150万元租赁保证金作为乙方承担违约责任的违约金，乙方对此无异议”，就此问题本院认为，合同已约定违约责任条款，因原告迟延支付租金已判定原告支付违约金。原告未主张要求返还租赁保证金，且租赁房屋尚未办理交接，相关费用未结算，故本院对租赁保证金问题不作处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告北京西直门特别特商贸有限公司与被告北京金开利华企业管理有限公司二○一五年一月十九日签订的《房屋租赁合同》于二○一五年八月十二日解除。
二、本判决生效后七日内，原告北京西直门特别特商贸有限公司从其承租的北京市西城区xx房屋场地搬出，将房屋腾退交与被告北京金开利华企业管理有限公司。
三、本判决生效后七日内，原告北京西直门特别特商贸有限公司给付被告北京金开利华企业管理有限公司自二○一五年三月二十八日至二○一五年八月十二日的房屋租金三百零一万二千五百元。
四、本判决生效后七日内，原告北京西直门特别特商贸有限公司给付被告北京金开利华企业管理有限公司自二○一五年八月十三日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按年租金一千二百七十万元标准计算）。
五、本判决生效后七日内，原告北京西直门特别特商贸有限公司给付被告北京金开利华企业管理有限公司迟延交付租金的违约金十五万九千三百九十元。
六、驳回原告北京西直门特别特商贸有限公司的诉讼请求。
如果原告北京西直门特别特商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费六千六百一十三元，反诉费三万一千一百二十一元，由原告北京西直门特别特商贸有限公司负担三万六千零八十元（已交纳一万七千四百元，余款自本判决生效之日起交纳），被告北京金开利华企业管理有限公司负担一千六百五十四元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐艳茹
二〇一五年十一月二十九日
书记员 陈光华