江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4192号
上诉人（原审原告）张红侠，女，1957年6月6日生，汉族，退休人员。
上诉人（原审原告）臧俊涛，男，1985年8月25日生，汉族，无业。
以上两上诉人共同委托代理人刘备，江苏当代国安律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张志刚，男，1976年3月8日生，汉族。
被上诉人（原审被告）罗玲，女，1984年1月19日生，汉族。
委托代理人张志刚，男，1976年3月8日出生。
被上诉人（原审被告）王晓东，男，1985年4月26日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）叶楠，男，1984年9月29日生，汉族，无业。
被上诉人（原审被告）叶敬华，男，1957年9月1日出生，汉族，退休人员。
委托代理人曾海玉，江苏励拓律师事务所律师。
原审第三人张红群，女，1974年1月23日生，汉族。
委托代理人张红侠，女，1957年6月6日出生。
上诉人张红侠、臧俊涛因与被上诉人张志刚、罗玲、王晓东、叶楠、叶敬华、原审第三人张红群所有权确认纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人张红侠，上诉人张红侠及臧俊涛的委托代理人刘备、龚文良，被上诉人张志刚、叶楠，被上诉人叶敬华及其代理人曾海玉到庭参加诉讼。被上诉人王晓东经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张红侠、臧俊涛原审共同诉称，2009年10月，张红侠因经济困难需要办理贷款，但因其超过银行规定的可贷款年龄，经张志刚唆使，张红侠将名下位于南京市雨花台区雨花南路58号1幢401室房屋过户至张红群（系张红侠妹妹）名下。2009年11月6日，张志刚欺骗张红侠和张红群办理买卖房屋授权公证手续，违背授权人真实意思而将卖房权利授权给张志刚。2009年12月14日，张志刚把张红群名下位于南京市雨花台区雨花南路58号1幢401室房屋过户至罗玲（系张志刚妻子）名下。2010年1月，罗玲将该房产转让给叶晓东和叶楠，2010年1月29日，叶晓东和叶楠又将该房产过户至叶敬华（系被告叶楠的父亲），约定转让款580000元，后双方于2010年2月3日办理完过户手续。综上，张红侠仅为贷款将房屋过户至张红群名下，除此之外所有过户均非其本人意愿。上述各原审被告之间的房屋买卖行为显然不符合常理，原审被告之间对房屋的转让行为都不构成善意取得，严重侵犯原告的合法权益，应属无效转让行为。请求法院判令：1、张红群与罗玲，罗玲与王晓东、叶楠，王晓东、叶楠与叶敬华之间的三份房屋买卖合同无效（诉争标的物为南京市雨花台区雨花南路58号1幢401室）；2、将涉案房屋恢复至原审原告名下；3、原审被告承担本案的全部诉讼费用。
张志刚、罗玲原审辩称，张志刚与张红侠产生经济往来系因替臧俊涛所欠债务提供了担保。后张红侠将房屋过户至张红群名下办理贷款但没有成功，为保证自己的合法权益，故经公证将房屋过户至罗玲名下。在张红侠偿还张志刚债务后，应张红侠要求，其将房屋过户叶楠和王晓东名下。
叶楠原审辩称，臧俊涛与叶楠系朋友关系，因臧俊涛经叶楠向王晓东借款46万元，而将房屋过户至王晓东及叶楠名下，以作为债务的抵押担保。2010年年初，因臧俊涛无钱归还借款，遂提出将房屋出售。经与家人商量后，张红侠同意将该房屋以72万元出售给叶敬华。后双方达成交易，叶敬华支付了62万元房款。请求法院驳回张红侠和臧俊涛的诉讼请求。
叶敬华原审辩称，本案张红侠和臧俊涛不是本案适格主体，根据张红侠和臧俊涛诉讼事实陈述，张红侠和臧俊涛将房屋过户至张红群名下系其真实意思表示，故张红群是房屋产权人，张红侠和臧俊涛不能作为确认合同无效的主体。且根据法律相关规定，不动产权属应以登记为准，现产权登记人为叶敬华，所以争议房屋产权人为叶敬华。另叶敬华在取得房产的过程中，无任何过失，既征得了张红侠及其丈夫臧仁义的同意，也支付了符合市场价格的交易对价。购房过程中张红侠明知且配合，故叶敬华与王晓东、叶楠之间的房屋买卖行为合法有效。请求法院驳回张红侠和臧俊涛的诉讼请求。
王晓东原审未作答辩。
张红群原审未作答辩。
原审法院经审理查明，本案诉争房屋即南京市雨花台区雨花南路58号01幢401室房屋原产权人登记为张红侠，共有人为臧俊涛。2009年10月，为贷款需要，房屋产权人变更为张红群（系张红侠的妹妹）。2009年11月，张红群与张志刚在南京公证处签订了房屋买卖授权委托书，张志刚作为张红群委托代理人于2009年12月将房屋出卖给罗玲（系张志刚妻子）。2010年1月，张红侠的丈夫臧仁义出具证明，因王晓东帮臧俊涛偿还46万元债务，要求罗玲将该房产转让至王晓东、叶楠，王晓东占有讼争房屋99%的份额，叶楠占有讼争房屋1%的份额。2010年1月29日，经张红侠和其丈夫臧仁义同意，叶敬华（系叶楠父亲）与王晓东、叶楠签订房屋买卖合同，购买本案诉争房屋，合同约定房屋转让价款为58万元，但实际以72万元成交。2010年2月份，叶敬华（系叶楠父亲）与王晓东、叶楠办理了本案讼争房屋的产权过户手续，张红侠及其丈夫臧仁义至房产局、国土局协助双方办理过户手续并支付过户费及中介费用。2010年2月10日，张红侠的丈夫臧仁义出具收条一份，写明，收到叶敬华房款52万元。同日，叶敬华向张红侠出具欠房款20万元的欠条。后因叶敬华另支付10万元，遂于2010年3月1日向张红侠出具欠条一份，写明欠房款10万元。
以上事实，有存量房买卖合同、民事判决书、原审庭审笔录、欠条、收条、房产证、土地证、银行流水及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，当事人对自己的提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案所涉南京市雨花台区雨花南路58号1幢401室房产，由张红群过户至罗玲名下，再由罗玲过户至王晓东和叶楠名下，虽均出于臧俊涛所负债务提供担保之目的，但从2010年1月张红侠的丈夫臧仁义出具的证明和张红侠及臧仁义参与将房屋过户至叶敬华名下的事实可以看出，该房产并未脱离张红侠、臧俊涛实际控制，未损害张红侠、臧俊涛的相应合法权益，张红侠、臧俊涛也无其他证据证明上述两次房屋转让行为具有法律规定的无效情形，故张红侠、臧俊涛诉请主张两次买卖过户行为应属无效，缺乏事实依据，原审法院不予支持。根据张红侠及其丈夫参与叶敬华取得本案所涉房屋产权登记过程并交纳相应费用的事实，结合其收取房款的事实，原审法院认为，涉案房屋虽系由王晓东、叶楠名下过户至叶敬华名下，但该转让交易系当时房屋实际所有人张红侠及其家人的真实意思表示；张红侠、臧俊涛认为叶敬华取得涉案房屋为58万元，低于市场价格，但综合叶敬华及家人银行账户变动情况、当事人当庭举证的收条和欠条等，叶敬华取得该房屋的交易金额为72万元，符合当时市场交易价格，张红侠、臧俊涛诉请涉案房屋由王晓东、叶楠名下过户转让至叶敬华名下的行为无效，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，叶敬华取得涉案房屋所有权系房屋原实际所有人张红侠及丈夫臧仁义的真实意思表示，且支付了合理对价，张红侠、臧俊涛诉请将该房屋恢复至其名下，于法无据，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：驳回张红侠、臧俊涛的诉讼请求。原审案件受理费400元，由张红侠、臧俊涛负担。
上诉人张红侠、臧俊涛不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审法院判决，依法支持其诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定事实有误。上诉人将涉案房屋过户至张红群名下的目的是为办理贷款需要，这才是上诉人的真实意思表示。被上诉人张志刚在违背上诉人的意志后将涉案房屋无偿过户至被上诉人罗玲（系张志刚妻子）名下，其行为已经违法。上诉人在被上诉人张志刚与被上诉人罗玲的交易法律关系中，亦属于“第三人”，他们两人（张志刚与罗玲）恶意进行串通，损害了作为“第三人”的上诉人的合法利益。根据《民法通则》第58条的规定，应属无效。而不是一审法院认定的“未损害原告的相应合法权益”。基于相同的理由，被上诉人罗玲将涉案房屋过户至被上诉人王晓东、叶楠名下亦属于无效，且没有任何一方支付交易行为的对价。第三次转让行为，即2010年1月29日，被上诉人王晓东、叶楠将涉案房屋转让给被上诉人叶楠的父亲即被上诉人叶敬华，约定转让款为580000元，并约定于当日一次性以现金方式全款支付，后双方于2010年2月3日办理完毕过户手续。虽然一审认定并依据被上诉人叶敬华的银行变动情况认定涉案交易金额为72万元且符合当时的市场交易价格，但依据合同关系的相对性原则，被上诉人叶敬华应将款项直接汇入其前手账户并由其前手出具凭证，但事实上却由案外人臧仁义出具，更无任何证据来证明当时涉案房屋就价值72万元。二、一审法院适用法律错误。上诉人仅为贷款目的将房屋过户至第三人张红群名下（未支付对价），除此之外的所有过户均非上诉人意愿。上诉人一直居住在该房屋内，从未离开过，且这是上诉人全家的唯一住房，不可能委托他人转让房屋，更不可能委托被上诉人张志刚将房屋卖给其妻子罗玲。同时，被上诉人罗玲在购买房屋后立即又将房屋转让给被上诉人王晓东、叶楠；被上诉人王晓东、叶楠在购得房屋后又立即将房屋卖给被上诉人叶楠的父亲被上诉人叶敬华，这连续的买卖行为显然不合常理，更没支付对价。故被上诉人罗玲、王晓东、叶楠、叶敬华对房屋的转让行为都不构成善意取得，并涉嫌恶意转让，严重侵犯上诉人对房屋的所有权，应属无效转让行为。综上所述，上诉人认为，上诉人已经提供了充分证据证实了被上诉人之间的恶意串通行为，尽到了充分的举证责任，被上诉人之间的交易过户行为应属无效。故上诉人恳请二审法院在查明事实后，判如所请。
被上诉人张志刚、罗玲共同答辩称，其没有违背上诉人的意愿，房子之所以由张志刚过户到罗玲名下的，是因为臧俊涛找张志刚骗钱，张志刚到臧俊涛家要钱，张红侠说用房子做假贷款还钱，后来被银行发现了，没有贷款给张红侠。然后被上诉人找江苏银行办理贷款，因为当时房子已经过户到张红群名下，其就让张红侠和臧俊涛去做全权委托担保，这是为了保护其合法权益不受到损害。江苏银行查询到上诉人在银行有恶意贷款的情形就没有贷款，但是上诉人一直拖着不还钱，在这种情况下张志刚才把房子过户到罗玲名下，过户当天张志刚说只要把欠的钱还上，张志刚就不会要他们的房子。叶楠是臧俊涛的朋友，张志刚根本不认识，是他们两家商量后打电话给张志刚说要还钱，然后把房子过户到叶楠朋友的名下，请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人叶楠答辩称，请求维持原审判决。
被上诉人叶敬华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人王晓东未答辩。
原审第三人张红群答辩称，房子是张红侠的，把房子过户到张红侠名下就可以，张红群不要这个房子。
上诉人对原审法院认定2010年1月29日经张红侠和其丈夫藏仁义同意，叶敬华（系被告叶楠父亲）与王晓东、叶楠签订房屋买卖合同的事实有异议，认为上诉人张红侠没有表示同意卖房子。各方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人张红侠、臧俊涛提交2013年4月25日南京市公安局江宁分局东山派出所对案外人王俊的询问笔录，以此证明：一、臧俊涛与张志刚债权关系中有14万元借款是王俊向谢平借的，与臧俊涛无关；二、张志刚与臧俊涛之间的债权债务关系不足以让臧俊涛用房产偿还；张志刚是以臧俊涛帮助借款为由套取房屋，实际上臧俊涛欠张志刚的钱只有4万元钱。被上诉人叶敬华对此质证称，上诉人提供的证据，与叶敬华无关。即使如上诉人所说，之前的房屋过户行为也不影响叶敬华购买涉案房屋的合同效力。被上诉人叶楠对此质证称，该证据中提到的人其都不认识，该证据与其无关。被上诉人张志刚、罗玲对此质证称，王俊跟谢平、臧俊涛之间确实有14万元的债权债务关系，但是与张志刚无关；臧俊涛除了这14万元以外还向其他人借了很多钱，也包括向张志刚借的4万元；后来张志刚去臧俊涛家要钱，当时有好多人也去要钱，张志刚就代臧俊涛还了一些钱，张红侠给张志刚打了收条，后来张红侠说用房子去银行抵押贷款还钱。被上诉人王晓东经本院合法传唤，未到庭参加质证。
二审另查明，2009年11月6日张红群作为委托人出具授权委托书一份，内容为：“我个人拥有位于南京市雨花区雨花南路58号01幢401室的房产。由于我没时间，故我自愿委托张志刚作为我的代理人，受托人张志刚在办理有关委托事宜中所签署的有关文件，我均予以承认。受托人权限：1、上述房屋的归还银行贷款，领取他项权证以及解押手续，注销抵押登记手续，解除房产证密码。2、办理该房屋出售、签订房屋买卖合同，办理交易过户，变更产权证和土地证、缴纳相关税、费，代收房款（包括领取银行贷款）。（并且保证提供办理上述手续所涉及所有相关材料）。该受托人无转委托权。委托期限：自2009年11月6日至2010年11月5日”。张红群在该授权委托书上委托人一栏签字。同日，张红群在江苏省白下公证处对该委托书进行公证。2010年11月8日张红群作为原告向原南京市白下区人民法院起诉被告江苏省白下公证处，以涉案公证书在办理过程中违反公证程序、缺乏必要手续、公证材料系欺诈为由，请求判令被告赔偿其房屋损失1091850元。原南京市白下区人民法院经审理认为，本案中授权委托书由原告亲笔签名，系原告真实意思表示，合法有效。被告办理的公证是对授权委托书上委托人签名的真实性进行公证，无论被告及其公证员是否存在过错，均不违反原告委托张志刚办理委托事项的真实意思表示，判决驳回原告张红群的诉讼请求。张红群不服，向本院提起上诉，后本院判决驳回上诉，维持原判。
以上事实，由《询问笔录》、（2010）白民初字第2881号民事判决书、（2011）宁民终字第2254号民事判决书、二审开庭笔录、质证笔录在卷证实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人张红侠、臧俊涛主张涉案三份房屋买卖合同无效，其理由为以上三份合同的当事人恶意串通损害了其利益。从本案查明的事实看，关于张红群与罗玲签订的房屋买卖合同，实际系张红侠家庭为臧俊涛向张志刚所负债务提供的担保、经张红群向张志刚出具经过公证的授权委托书后由张志刚直接与罗玲签订，因当时涉案房屋登记在张红群名下，张红群出具的授权委托书明确载明委托张志刚出售涉案房屋，目前也并无证据证明张红群出具的该授权委托书并非其真实意思表示，故上诉人张红侠、臧俊涛主张张志刚违背上诉人的意愿出售房屋系与罗玲恶意串通损害其利益，该主张依据不足，本院不予支持。关于罗玲与王晓东、叶楠签订的房屋买卖合同，上诉人主张该转让没有任何一方支付对价，系罗玲与王晓东、叶楠恶意串通损害其利益，但从张红侠丈夫臧仁义出具的证明看，该转让实际亦系为臧俊涛所负债务提供担保，故上诉人该主张没有依据。关于王晓东、叶楠与叶敬华签订的房屋买卖合同，上诉人以叶敬华未将房款直接汇入其账户且由案外人臧仁义出具收条为由主张王晓东、叶楠与叶敬华恶意串通损害其利益，但签订该合同时，张红侠及其丈夫臧仁义均参与了涉案房屋过户手续的办理过程并支付了相应的税费，表明转让涉案房屋符合上诉人的意愿、其亦认可该房屋的转让价格，且该房屋至此时仍在上诉人的控制之下，即使其对收到的房款数额有异议，亦不影响合同的效力。
涉案房屋虽历经数次转让，但并未脱离上诉人的实际控制，转让的真实原因均为上诉人一家自愿为臧俊涛所负债务提供担保；现涉案房屋已经过户至叶敬华名下，张红侠的丈夫亦出具叶敬华已经支付52万元房款的收条，且叶敬华另外支付现金10万元并出具10万元收条，表明涉案房屋买卖系双方真实意思表示。现上诉人对臧俊涛所付债务数额提出异议，即使其主张成立亦不影响本案合同的效力，其可另行主张。综上，上诉人主张涉案三份合同无效、将涉案房屋恢复至上诉人名下，没有法律依据，本院对此不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人张红侠、臧俊涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 付 双
代理审判员 刘 凡
二〇一五年九月九日
书 记 员 朱亚芳