吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第101号
上诉人（原审原告）：蔡文华，住吉林市。
委托代理人：於耀，吉林市丰满区法正法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）：蔡莹，住吉林市。
委托代理人：於耀，吉林市丰满区法正法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：张力，住吉林市。
被上诉人（原审被告）：何兆群，住吉林市。
被上诉人（原审被告）：何睿，住吉林市。
委托代理人：王伟，吉林爱华律师事务所律师。
上诉人蔡文华、蔡莹因与被上诉人张力、何兆群、何睿买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民二初字第188号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蔡文华、蔡莹的委托代理人於耀，被上诉人张力、何兆群，被上诉人何睿的委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：蔡文华、蔡莹系父女关系，何兆群、张力系夫妻关系，何兆群、张力系何睿的父母，蔡文华之妻张英与张力系姐妹关系，张英于2013年4月28日死亡。1995年蔡文华单位吉林市铁路中学分给其一套公有住房，房屋坐落于吉林市昌邑区莲花街铁路哈道口小区11号楼4单元5层15号，建筑面积49.84平方米。蔡文华申请用蔡文华夫妻的工龄购买该公有住房。1995年10月9日蔡文华所在单位为其出具吉林省国有住房出售专用发票，其缴纳13071元，该笔钱款由张力支付给蔡文华1.3万元。1996年蔡文华将该房屋交付给张力一家在该房屋中居住。2012年5月2日，该房屋通过房改形式，登记到蔡文华名下。2012年7月，何兆群将该房屋出租至今。2013年4月22日，在蔡文华家中张力、何睿与蔡文华、蔡莹签订协议一份，约定将铁路哈道口小区11号楼4单元5楼15号住房房票由蔡文华改成何睿，何睿给蔡文华10万元。蔡文华协助办理更名过户手续。签订协议时，张英亦在场。2013年5月10日，蔡文华与何睿到吉林市房产交易大厅办理更名过户手续，何睿缴纳了契税及印花税合计1303.38元，已办理完毕房地产交易申报审核表及业务受理凭证，业务办理凭证上显示房屋所有人为何睿，在办理过程中，蔡文华、何睿发生争执，双方没有办理完成。
蔡文华、蔡莹在一审诉称：蔡文华单位于1995年分给其一套公有住房并向其收取住房基金1.3万元。当时张力向蔡文华夫妻表明借住此房。蔡文华夫妻表示同意但要求张力交1.3万元顶租房费。张力拿出1.3万元由蔡文华交到单位后一直在此房居住。2005年房改用蔡文华夫妻的工龄将此公房变私产房屋。2012年张力一家将此房出租给他人。蔡文华夫妻得知此情况后向张力索还此房，张力拒不归还。在2013年4月22日下午5点30分左右，张力一家闯入蔡文华家中，大骂蔡文华及其家人并威胁蔡文华。蔡文华、蔡莹无奈，在张力事先拟好的合同上签字。由于张英遭受辱骂后血压升高、失语等，引起脑干出血呼吸循环衰竭抢救无效于2013年4月28日死亡。张英死亡原因是受外界语言刺激后情绪激动，与张力一家恐吓的攻击行为有直接因果关系。何睿向蔡文华承认过错且对张英的死要赔偿1万元，因双方对赔偿数额上有分歧，蔡文华已另案告诉。2013年5月10日何睿采取欺诈手段，主动找到蔡文华再次赔礼道歉，表示对张英死亡愿意赔偿2万元，再给10万房款，把房名过户到其名下，延续履行2013年4月22日签订协议内容。蔡文华考虑到如不答应其要求，恐怕还会作闹，存在有受威胁因素，故同意办理交易手续，但因何睿不交房款，双方发生争执。蔡文华立即报警。该房产是蔡文华和张英共有财产，张英死亡后其部分遗产应由蔡莹继承，而2013年5月10日签订的协议，无蔡莹同意和签字。张力一家有欺诈行为，蔡文华的房屋价值30万元，张力一家仅出10万元强买蔡文华的房屋显失公平，又不履行给付房款义务。蔡文华、蔡莹现请求法院判决：1.撤销蔡文华、蔡莹与张力、何睿在2013年4月22日签订的房屋买卖协议；2.撤销蔡文华与何睿在2013年5月10日签订的房屋买卖协议；3.张力、何兆群、何睿立即由本案诉争的房屋迁出，房屋归还给蔡文华、蔡莹；4.一、二审诉讼费、保全费由张力、何兆群、何睿承担。
何睿在一审反诉称：1996年张力与蔡文华达成口头协议约定：张力向蔡文华支付1.3万元购买本案争议的房屋。当时该房屋无法办理产权证，双方约定待该房屋的产权证办理完毕后，由蔡文华协助办理过户更名手续。2013年初，蔡文华以房屋现已升值为由拒绝履行办理更名义务。何睿无奈，又与蔡文华、蔡莹签订了书面协议。协议签订后，双方到吉林市房产交易大厅办理产权过户手续，当办理了房地产交易申报审核、业务受理凭证以及何睿缴纳了房屋印花税、和交易契税后，蔡文华再次违约，要求在10万元价格基础上，再涨价2万元，否则拒绝协助何睿办理产权过户手续。现请求法院判决：1.蔡文华、蔡莹履行与何睿于2013年4月22日签订的房屋买卖协议中约定的协助履行变更产权过户手续的义务；2.本案诉讼费用由蔡文华、蔡莹承担。
原审法院认为：双方就房屋问题签订的协议系双方意思的真实表示，其主体适格、内容合法，没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应按该协议内容全面履行各自的义务。本案中，何睿应履行支付房款10万元的义务，蔡文华应履行协助何睿将房屋更名过户给何睿的义务。何睿提供的证据能够证明其有履行能力且当庭表示愿意履行给付10万元的义务。故何睿主张由蔡文华履行协助房屋更名的义务原审法院予以支持。关于蔡文华、蔡莹提出其因受欺诈、受胁迫签订的该协议，该房屋价值30万元，何睿仅给付10万元，该协议显失公平，应予撤销的主张，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第六十九条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等造成损害，或者以给法人的名誉、荣誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方做出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫。”第七十条规定：“一方当事人乘对方处于危难之际，为牟取不当利益，迫使对方做出不真实的意见表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平。”蔡文华、蔡莹在签订协议时对该房屋的价值有一定的认识，且张力一家在1996年已支付蔡文华1.3万元。蔡文华、蔡莹提供的证据无法证实其主张，故原审法院对其主张无法支持。关于蔡文华主张其系无权处分。原审法院认为，蔡文华为该房屋的所有人，签订该协议时，张英亦在场，蔡莹亦在该协议上签字，故对其主张，原审法院不予支持。关于蔡文华、蔡莹主张该房屋系其租给张力一家，张力缴纳的1.3万元系租金。张力主张蔡文华将该房屋于1996年已卖给张力，双方当事人提供的证据均无法证明其主张，原审法院不予支持。
本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条、第六十九条、第七十条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：一、反诉原告何睿于本判决生效后三日内给付反诉被告蔡文华、蔡莹房款10万元。二、反诉被告蔡文华、蔡莹于判决生效后三日内协助反诉原告何睿办理坐落于吉林市昌邑区莲花街铁路哈道口小区11号楼4单元5楼15号，建筑面积49.84平方米房屋的所有权变更手续。三、驳回原告蔡文华、蔡莹的诉讼请求。如果未按本判决书确定的的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元、保全费820元，反诉费1150元，合计3770元，均由原告蔡文华、蔡莹负担。
上诉人蔡文华、蔡莹不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。请求：1.依法撤销吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民二初字第188号民事判决；2.撤销蔡文华、蔡莹与张力、何睿于2013年4月22日签订的房屋买卖协议；3.撤销蔡文华与何睿于2013年5月10日签订的房屋买卖协议。4.三名被上诉人立即由昌邑区莲花街铁路哈道口小区11号楼4单元5楼15号房屋迁出，房屋归还上诉人5.一、二审诉讼费和保全费，由被上诉人承担。其主要理由为：1.原审判决认定事实错误。原审认定“原告无力交钱”错误。实际情况是蔡文华有能力交纳购房款13071元，而是张力一家无房，很早提出借住姐姐张英、姐夫蔡文华这套闲置住房，蔡文华考虑近亲关系，又不能收取房租，就让他们交纳此款，时至2012年蔡文华、张英发现张力一家将此房出租，即向对方索要。张力一直拒绝交还，并在2013年4月22日闯入蔡文华家中砸骂、威胁、恫吓，逼迫在其拟好的《房屋买卖协议书》上签字，蔡文华、蔡莹看到张英浑身颤抖，因害怕出现意外，无奈在买卖协议书上签了字，张英气得拒签。2013年4月28日，张英因遭受张力一家人刺激，脑干出血抢救无效死亡。2013年5月10日何睿采取向蔡文华赔礼道歉，谎称给张英赔偿死亡费用，骗蔡文华到吉林市房产大厅办理过户手续，在房产大厅又填写了一份《房地产买卖协议书》，该协议书上没有蔡莹的签名，在蔡文华与何睿办理过户过程中，何睿拒绝给蔡文华付房款双方发生争执，停止办理过户手续。有房产大厅监控录像和吉林市公安局船营分局110出警证明。2013年4月22日的房屋买卖协议，没有共同财产权利人张英的签名，蔡莹无权处分。蔡文华和蔡莹是被张力胁迫，违背自己的真实意思情况下签的名。蔡莹取得继承权后，该协议应当撤销。张力的弟弟张洪武在张英死后，又在昌邑区和平市场早市堵截蔡文华，想强占房屋。2010年5月10日的房屋买卖协议，是延续2013年4月22日的胁迫签订的合同，该协议没有法定继承人蔡莹的签字同意无效。双方当年谈的就是张力住的时间短，就还给她房改款，时间长了就抵顶我的房费了。蔡文华是借房给张力，不是将房屋租给张力。2.原审认定事实错误，导致适用法律错误。原审判决应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款，第五十四条第二款，第九十四条第（二）、第（三）项。3.原审审判程序违法。原审没有依法采信上诉人的出庭证人杨某某、李某某的证人证言，而是违法采信了被上诉人方的证人证言。
被上诉人张力、何睿、何兆群辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
本院审理查明：2013年4月22日，张力、何睿、何兆群因本案的房屋买卖问题发生争议，三人到蔡文华家中，与蔡文华及其妻子张英发生冲突，有吵闹、辱骂的行为，之后在蔡文华家双方签订了本案的房屋买卖协议。2013年4月28日，张英因脑干出血抢救无效死亡。其他案件事实与原审查明的事实相同。
本院认为：本案的房屋买卖协议是在2013年4月22日当天，三名被上诉人张力、何睿、何兆群到上诉人蔡文华家因房屋买卖的问题去与蔡文华的妻子张英吵闹，并掀翻蔡文华家的桌子，存在胁迫蔡文华一家签订出卖房屋的行为。该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的情形。因此，蔡文华、蔡莹有权请求人民法院对2013年4月22日当天所签订的买卖协议予以撤销。至于2013年5月10日蔡文华与何睿在房产局交易大厅所签买卖协议是双方为了履行2013年4月22日所签买卖协议，并非双方重新达成新的买卖协议，故应一并予以撤销。因本案的房屋是被上诉人张力一家基于合法程序占有、使用，且该房屋现已经由被上诉人何兆群对外出租，承租人基于合法的承租合同关系取得使用权，故上诉人蔡文华、蔡莹请求判决返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于何睿提出的反诉请求，因本案的买卖协议存在法律规定的可撤销的情形，故本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人蔡文华、蔡莹的部分上诉请求有理，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民二初字第188号民事判决；
二、撤销上诉人蔡文华、蔡莹与被上诉人张力、何睿于2013年4月22日及上诉人蔡文华与被上诉人何睿于2013年5月10日签订的房屋买卖协议；
三、驳回上诉人蔡文华、蔡莹的其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人何睿的反诉请求。
一审案件受理费1800元、诉讼保全费820元、反诉费1150元，二审诉讼费2300元，合计6070元，均由被上诉人张力、何兆群、何睿承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
审 判 员 毕雪松
审 判 员 李 炜
二〇一五年六月二十四日
代理书记员 卫 如