宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第478号
原告：宁波合生创展房地产有限公司。
法定代表人：陈忆伟。
委托代理人：周海平。
被告：柯英杰。
委托代理人：徐建国，北京大成（宁波）律师事务所律师。
原告宁波合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）与被告柯英杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员张发生适用简易程序独任审判，于2015年4月23日、6月1日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告合生创展公司的委托代理人周海平，被告柯英杰的委托代理人徐建国到庭参加诉讼。
原告合生创展公司起诉称：2010年4月10日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于宁波市镇海区合生国际城183幢1201号房屋一套，该房屋总价款为人民币2367642元，合同签订后被告支付房款717642元，余款1650000元至今未付。原告虽多次催讨，被告均拒绝支付，故原告诉至法院，诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠房款1650000元；2.判令被告向原告支付违约金994125元（按每日万分之五，自2011年6月20日暂计算至2014年10月10日共1205天，并继续计算至被告实际付清房款日止）。
被告柯英杰答辩称：原、被告双方商品房买卖事实是有的，但至今为止，原告不具备交付房屋的条件，原告违反诚实信用原则，未将其开发房屋的真实情况告知买房人，虚假隐瞒被告。原告违约造成被告巨额损失。原告至今没有将房屋交付给被告，是原告违约和不诚信，应当由原告承担责任，如果法院认定被告违约，被告也没有给原告造成巨大损失，违约金的诉求太高。
原告合生创展公司向本院提供了如下证据：
1.《商品房买卖合同》打印件一份（合同编号：201000120265，双方未签字盖章）、具结书一份，欲证明原、被告双方就房屋买卖所达成的相关合同约定。经质证，从商品房买卖合同形式上看，原、被告双方没有签字盖章，被告对该证据的真实性不予认可。具结书是否为原件以及具结书上“柯英杰”的签名是否其本人所写由法院认定。从内容看，具结书说的是合同，但是否包括附件和补充协议不得而知。当事人称当时就看了一到两页书面文件就签了字，现在的合同内容比较多，被告不予认可。作为商品房买卖合同应当是书面形式，而该合同是原告的格式合同，对交付、付款等实质性理解是约定不明或未作出明确约定，损害消费者的利益。原、被告双方的书面买卖关系不存在，但被告确实支付过房款。关于《商品房买卖合同》，本院将在下文予以综合论述，对于具结书，虽然被告提出异议，但又未能提供证据予以推翻，故本院对该证据的真实性予以认定。
2.收款收据复印件二张，欲证明被告支付房款情况，2010年1月31日被告支付定金50000元，第二笔支付了667642元。经质证，被告对其支付金额无异议。本院对被告支付房款情况予以认定。
3.按揭催款函复印件一张、合生国际城交付通知书一份、催款告知函一份、国内特快专递邮件详情单三张，欲证明原告催讨房款的情况。经质证，被告称其未收到过该函和通知书。本院认为，根据原告提供的国内特快专递邮件详情单，载明了内件名称为按揭催款函、交付通知书、房款催讨函等，邮寄地址是按照双方合同中载明的被告地址，因此，本院对该组证据的真实性予以认定。
4.商品房认购协议一份、商品房预售许可证复印件一份，欲证明原告在涉案房屋出售前已经取得预售许可证，原、被告双方就涉案房屋达成了买卖协议。经质证，被告对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。
被告柯英杰向本院提供了如下证据：工程设计修改（补充）通知单复印件一份、外墙渗漏修补方案复印件一份、钢筋保护层厚度不合格汇总复印件一份、宁波合生国际城二期EF区部分卫生间渗水问题的回复函复印件一份、宁波合生国际城二期EF区部分卫生间整改回复函复印件一份、宁波合生国际城二期EF区部分住房质量问题的回复函复印件一份，欲证明涉案房屋品质存在瑕疵，原告至今掩盖客观事实，没有将房屋真实状况告知被告，原告失去了交易的信赖。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，称被告所购房屋，未按时付清房款，也未根据具结书签订正式合同，没有办理房屋交付手续，也没有对房屋提出任何质量异议。本院对该组证据的真实性予以认定，但如涉案房屋确实存在质量问题，被告可另行主张自己的权利。
根据已经认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：
2010年1月31日，原告合生创展公司（出卖人）与被告柯英杰（买受人）订立了一份《商品房认购协议》，约定了以下主要内容：认购房屋位于宁波市镇海区钟包路1号183幢1201室，建筑面积154.03平方米，认购单价15685元，认购总价2415961元，付款方式按揭；乙方同意签订本协议时，支付定金50000元，并取得甲方开具的定金收据，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保；甲、乙双方商定，本认购协议签订后，乙方应在接到甲方《商品房买卖合同签约通知书》后7日内携带本认购协议、定金收据、本人身份证等所需材料到宁波市镇海区钟包路1号与甲方签署该房屋的商品房买卖合同，并支付房屋的首付款；如乙方选择按揭付款方式，签约当日须付清符合银行贷款要求比例的首付房款，并同时提供办理按揭贷款手续所需的所有相关资料办理按揭贷款手续；乙方在签订本协议时，已充分了解所认购房屋有关信息，并对甲方销售中心公示的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》（含合同附件和补充协议）等文件相关内容已清楚了解其含义并表示无任何异议，上述公示的待签合同文本中，除买受人个人信息和具体付款数据外，其他内容乙方均已清楚明了，对上述待签合同文本之内容双方均已确认不再更改。
2010年1月31日，被告支付定金50000元。2010年4月8日，被告支付了购房首付款667642元。2010年4月8日，被告签署了一份《具结书》，载明：本人确定已详细阅读了本合同的所有条款，并与开发商就合同条款内容达成合意，一旦点击“打印并签订合同”，即表明该预售合同已成立并备案生效，本人享有相应的权利并要承受相应的由合同所确定的法律后果。原告已将《商品房买卖合同》（合同编号为201000120265）打印。2011年5月11日，原告向被告寄发了按揭催款函。2012年6月22日，原告向被告寄发了合生国际城交付通知书。2013年6月17日，原告向被告寄发了催款告知函。至今，剩余房款1650000元被告尚未付清。
另查明：2010年1月27日，原告已取得合生国际城二期F区的商品房预售许可证。
本院认为：原、被告订立的《商品房认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该协议合法有效。本案的主要争议焦点：关于涉案房屋买卖合同是否成立并生效。原告称房屋买卖合同成立并合法有效。被告称双方仅有买卖涉案房屋的意向，没有签订房屋买卖合同，主要条款没有最终达成合意。本院对此分析认定如下：第一，根据双方签订的《商品房认购协议》，被告在签订本协议时，已充分了解所认购房屋有关信息，并对《商品房买卖合同》（含合同附件和补充协议）的相关内容已清楚，表示无任何异议。由此可见，被告对商品房买卖合同的内容予以认可；第二，根据双方2010年1月31日签订的《商品房认购协议》，对涉案房屋的房号、建筑面积、认购单价、认购总价、付款方式等均作了具体明确的约定，当日被告支付了定金50000元。2010年4月8日被告又支付了首付款667642元，收款收据上也载明了房号、面积、单价、总价、预售款等信息。因此，双方对商品房买卖合同的主要条款已达成一致意见；第三，根据被告2010年4月8日签署的《具结书》，被告确定已详细阅读了合同的所有条款，并与原告就合同条款内容达成合意，原告一旦点击“打印并签订合同”，即表明该预售合同已成立并备案生效，现原告已打印了《商品房买卖合同》。因此，本院认为，原、被告双方具有购买涉案房屋的真实意思表示，该《商品房买卖合同》已成立并生效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定：买受人（即被告）购买宁波市镇海区钟包路1号183幢1201室房屋，建筑面积154.03平方米，房屋总价2367642元；买受人应于2010年4月8日前支付首付款717642元，剩余房款165万元通过甲方（即原告）指定商业银行以按揭贷款或公积金贷款的方式支付。买受人逾期付款超过90日后，出卖人（及原告）有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；乙方（买受人）购房采取银行贷款（含商业贷款、公积金贷款和组合贷款）形式付款的，能否获得贷款由乙方负责，乙方应在接到甲方办理贷款手续的通知后20个工作日内办妥银行贷款手续；乙方应在前述20天期限届满之次日起10天内自行支付差额或全部款项；甲乙双方在本合同所提供的联系地址应详尽准确，是双方寄发邮件的依据。甲乙双方若变更联系地址，均应以法律认可的邮寄形式及时通知对方，否则，双方按照未变更的地址发出的任何书面函件均视为对方已收悉。信使、快递形式交送当天即视为送达，若以挂号信邮寄在投邮后（以寄出的邮戳为准）即视为送达。
本案中，虽然被告逾期付款超过90日，但原告愿意继续履行合同，故被告应当将其尚欠的剩余购房款1650000元支付给原告，本院对原告的该诉请予以支持。按照合同约定，被告付款期限应为接到原告办理贷款手续的通知后20个工作日期限届满之次日起10天支付差额款项。双方又约定信使、快递形式交送当天即视为送达，因此，本院认定被告于2011年5月11日接到原告办理贷款手续的通知，于2011年6月20日应付清剩余房款1650000元。关于违约金标准，被告辩称买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金标准过高，本院对被告的辩称意见予以采纳，故本院酌情认定按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。综上，本院认定被告应支付原告以1650000元为基数，自2011年6月21日起至实际履行日止按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第二款、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告柯英杰支付原告宁波合生创展房地产有限公司剩余购房款1650000元，并支付以1650000元为基数，自2011年6月21日起至实际履行日止按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告宁波合生创展房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费19650元，由被告柯英杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本法律文书生效后，有执行内容的部分，当事人应自法律文书确定的履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 张发生
人民陪审员 傅国君
人民陪审员 石伟标
二〇一五年九月九日
代书 记员 邵 璐