上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3911号
上诉人(原审原告)：胡祝民，男，1957年5月3日出生，汉族，户籍地浙江省金华市。
委托诉讼代理人：邱国开，上海瀚英律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟祥，上海市志致远律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：张云龙，男，1964年2月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。
上诉人胡祝民因与被上诉人张云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初22054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡祝民上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，依法改判张云龙应于判决生效之日起十日内支付胡祝民自2016年3月24日至2017年2月22日的房屋租金、使用费【按每月人民币(以下币种均为人民币)16,500元的标准计算】。二、依法撤销一审判决第五项，依法改判胡祝民不予退还张云龙已支付的房屋押金16,500元。三、依法判决张云龙以所欠租金为基数，按照30%的比例向胡祝民支付违约金。四、依法判决张云龙支付胡祝民损失50,000元。
事实和理由：一、“营业用房”属于房产的性质既可以用于经营，也可以用于办理营业执照，并不必然产生胡祝民为张云龙办理营业执照的义务。二、从争议双方签订的《房屋租赁合同》的内容来看，其中并没有关于营业执照的约定，张云龙也没有向胡祝民提出配合办理营业执照的请求。三、房屋存在有已注册公司的情况，并不意味着必然导致张云龙无法办理营业执照。四、从张云龙签订补充协议的情况来看，张云龙在时隔三月之后仍然愿意就房屋签订续租协议，可以推出张云龙在租赁房屋之初并没有试图办理营业执照的打算。五、从房屋的事实使用情况及张云龙对房屋的装修结构看，房屋更像是一个食材加工场所及员工宿舍，且直到2017年2月22日，张云龙自述房屋一直处于不间断的使用状态，并没有因为无营业执照就无法实现合同目的的情况。六、一审开庭审理之前，张云龙从未向胡祝民提出要求解除合同或者变更合同租金，所有一审法院主动调整房屋租金没有事实和法律依据。
被上诉人张云龙辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
胡祝民向一审法院起诉请求：1.解除胡祝民、张云龙之间的房屋租赁合同(解除时间由法院判定)；2.判令张云龙支付2016年3月23日至法院认定合同解除之日的租金及自法院认定解除合同之日至2017年2月22日的房屋使用费(均按每月16,500元计算)；3.判令张云龙以所欠租金(2016年3月23日至法院认定合同解除之日的租金)为基数，按照30%的比例向胡祝民支付违约金；4.判令张云龙结清水费371元、2016年1月至2017年2月的物业费4,842.6元；5.判令张云龙支付胡祝民损失50,000元；6、判令张云龙支付胡祝民房屋恢复原状的费用101,250元；7、判令张云龙支付的押金16,500元抵扣违约金不予退还。
张云龙向一审法院提出反诉诉讼请求：要求：1.解除胡祝民、张云龙之间的房屋租赁合同；2.判令胡祝民退还2015年9月24日至2016年3月23日的房屋租金99,000、一个月押金16,500、2015年10月至12月的物业管理费1,037.5元；3、判令胡祝民支付违约金16,500元；4、胡祝民退还张云龙安装煤气的费用40,000元；3、胡祝民退还代付费用8,621.2元(二楼屋顶漏水做防水层费用5,500元、雨篷漏水做防水层费用1,400元、承租房屋之前的水费683.7元、2015年7月到9月的物业管理费1,037.5元)；4、判令胡祝民支付张云龙搭建阁楼的费用19,800元。
一审法院审理中，张云龙撤回了要求反诉被告胡祝民退还房租99,000元、支付搭建阁楼的费用19,800元、退还安装煤气的费用40,000元、退还2015年10月至12月的物业费1,037.5元的反诉请求。
一审法院认定事实：2013年10月15日，胡祝民(买方)与案外人上海精文城上城置业有限公司(卖方)签订上海市闸北区(以下简称“系争房屋”)的《上海市商品房出售合同》。
2014年5月12日，系争房屋产权登记至胡祝民名下，建筑面积155.30平方米，用途店铺。
2015年1月30日，系争房屋被上海市宝山区人民法院查封【案号：(2015)宝民一(民)初字第968号】。
2015年8月23日，胡祝民(甲方、出租房)、张云龙(承租方、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，期限自2015年8月24日至2020年8月23日止，其中8月24日至9月23日为免租期；房屋提供乙方做营业用房，不得移作他用；乙方以现金形式支付租金，每月租金16,500元，第三个年头的第一个月按5%提增；首付押壹付陆；租金按陆个月为壹期支付给甲方，每期租金于上一期租金届满提前十天支付甲方，先付后用；乙方付甲方押金16,500元，乙方签订本合同时交付甲方，该押金不可视为乙方预付租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋，并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费、税费等付费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该押金中先行支付，支付部分乙方应立即补足；乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或者变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门办妥有关手续后，方可进行，租赁期满，甲方要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方应按时交付租金，如乙方拖欠租金超过十五日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方押金，违约责任按房租的应交日和应交数的百分之五起算给甲方；租赁期内，该房产内的所有费用，如水、电、煤气、电讯、收视费等一切费用，由乙方使用而产生的费用均由乙方承担，乙方应按单缴纳；乙方未经甲方同意擅自解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还押金，若给甲方造成损失，乙方还应负责赔偿；从2015年1月1日开始的物业管理费由乙方承担；甲方告知乙方该房屋已设抵押；装修时同时搭建楼梯上方的阁楼，退房时无条件原样不动的交给甲方使用。合同签订后，胡祝民、张云龙开始履行，张云龙向胡祝民支付了押金16,500元及2015年9月24日至2016年3月23日的房租99,000元。
2015年8月31日，上海虹叶物业管理有限公司向张云龙送达《违规行为整改通知书》，载明：张云龙存在共用部位安装防盗窗、消防通道安装防盗窗行为；送达地点城上城服务中心；见证人朱小康。
2015年9月14日，张云龙支付了系争房屋2015年7月至2015年12月的物业管理费2,075.4元(345.9元/月×6个月)。
2015年11月17日，胡祝民签收的《结算清单》载明：张云龙代胡祝民支付的项目：一、代付京江路206-208二楼屋顶渗水做防水层费用5,500元；二、代付京江路206-208二楼雨篷漏水做防水层费用1,400元；三、代付京江路206-208二楼之前水费683.7元。四、代付京江路206-208二楼2015年7月份到9月份物业管理费1,037.5元，以上总计8,621.20元；上8,621.2元请张云龙放下次租金中扣除，这次打给我49,500元整。
2015年11月18日，胡祝民、张云龙签订《房屋租赁补充协议书》，约定租赁期限由五年改为十年，起止时间为2015年9月24日至2025年9月23日，其他所有条款按2015年8月23日双方签订的《房屋租赁合同》执行，没有任何改变。
2016年7月2日，胡祝民向张云龙寄送了《律师函》，载明：张云龙应支付第二期租金99,000及违约金，按应交日和应交数的日分之五计算。现要求张云龙在收到本函七天内按时支付房屋租金及违约金。逾期支付或不足额我们将诉至法律程序解决包括不限于采取查封冻结银行账户的财产保全措施。本律师函附委托书及《解除房屋租赁合同的通知》各一份。审理中，胡祝民、张云龙均确认，该《律师函》所附《解除房屋租赁合同的通知》包含要求解除胡祝民、张云龙之间的租赁关系的意思表示，但均无法提供通知原件。
2016年9月3日，张云龙向胡祝民出具《承诺书》，载明：今向胡祝民承诺，关于房屋租赁纠纷，双方约定，通过人民法院解决，法院如判下来我的责任，我张云龙将另外追加损失费5万元整。反之，胡祝民的责任，这5万元损失与张云龙无关。审理中，胡祝民称，该5万元损失费是张云龙自愿补偿原告的费用，主要是处理本案的律师费、调查费等。张云龙称，该承诺书是在胡祝民胁迫下所写，不同意支付。
2017年2月22日，上海虹叶物业管理有限公司出具《付款通知书》，载明系争房屋需缴纳2016年1月至2017年3月物业管理费5,188.5元(345.9元/月×15个月)及2017年2月水费371元(70×5.3)。审理中，双方均确认张云龙已支付2017年2月水费371元。
2017年2月22日，一审法院至系争房屋查看，确认房屋具备交接条件。次日，一审法院组织胡祝民、张云龙进行了房屋交接。
2017年5月26日，上海慧茂食品有限公司(以下简称慧茂公司，于2015年6月2日在系争房屋内注册成立)的注册地址变更为上海市金山工业区。
2017年12月25日，上海虹叶物业管理有限公司出具系争房屋的欠费情况，载明：系争房屋内仍欠有2016年1月至2017年12月的物业费8,301.6元(345.9元/月×24个月)及2017年9、10、11月的水费15.9元。
一审法院审理中，张云龙称，系争房屋被查封造成其无法注册营业执照，宝山法院并未在系争房屋门口张贴封条，对其使用房屋行为并未干涉；其于2016年4月14日收到胡祝民要求解除租赁关系的《解除房屋租赁合同的通知》，提供了胡祝民要求解除租赁合同、追究违约责任的《解除房屋租赁合同的通知》、煤气充值记录。胡祝民表示，对张云龙提供的《解除房屋租赁合同的通知》的真实性认可，但对何时送达张云龙已无法记清。
一审法院审理中，胡祝民称，合同约定违约金为欠付租金日百分之五的标准，胡祝民自动调低至欠付租金的30%；从未向张云龙发过交还房屋的通知。张云龙称，2015年12月5日，政府相关部门以其未办理营业执照为由要求其拆除厨房设施停业，但未出具书面文书，合同解除时间应以2015年12月15日为准；其曾通知过胡祝民收回房屋，但胡祝民不配合收房；反诉请求中16,500元违约金合同中没有约定，根据公平原则，胡祝民违约应支付一个月租金作为违约金。
一审法院认为：胡祝民、张云龙签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。
根据合同法规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据《房屋租赁合同的约定》，系争房屋租予张云龙是作为营业用房，同时结合系争房屋为店铺的性质，一审法院认为张云龙租赁房屋的主要目的是承租房屋后办理营业执照从事营业活动，胡祝民负有交付符合约定的能够办理营业执照的房屋的义务。现已查明房屋租赁合同签订时系争房屋内已注册有慧茂公司，张云龙已无法再次办理营业执照，更谈不上从事餐饮营业，合同目的确无法实现。虽然系争房屋被法院查封，但张云龙亦承认法院采取查封措施并未影响其对房屋占有使用，故一审法院认为，法院的查封措施与张云龙无法办理营业执照之间并无因果关系。胡祝民虽称张云龙被停止营业系因张云龙污染环境扰民被投诉所致，但未能提供相应的证据予以证明。一审法院认为，胡祝民未能交付符合约定的房屋，存在违约行为。在系争房屋无法办理营业执照的情况下，张云龙未能提供证据证明其曾向胡祝民主张过解除合同、交还房屋，在继续占有使用房屋的情况下拒付房屋租金，亦属违约。一审法院认为，胡祝民、张云龙对于房屋租赁合同的解除均负有责任。
一审法院审理中，胡祝民、张云龙已于2017年2月23日办理了系争房屋的交接，现胡祝民、张云龙均要求解除双方的租赁关系，并无不当，一审法院予以准许。根据法律规定，合同解除日期应以解除合同的通知送达对方之日为准。现胡祝民、张云龙均确认胡祝民《律师函》所附的要求解除租赁合同的《解除租赁合同通知书》已于2016年7月2日送达给张云龙，故一审法院认为，胡祝民、张云龙的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》已于2016年7月2日解除。张云龙关于房屋租赁关系应以被责令停业的2015年12月15日为准的意见，因其未提供相应证据，一审法院不予采纳。
根据合同法规定，当事人履行义务不符合约定的，应当承担相应违约责任；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于胡祝民及张云龙均存在违约行为，故一审法院对于胡祝民所提合同未约定保证张云龙办理营业执照、其不存在违约行为并要求张云龙承担违约金及5万元损失的诉讼请求，及张云龙要求胡祝民支付违约金的反诉请求均不予支持。张云龙虽称其于2015年12月被政府相关部门责令停业后曾通知过胡祝民收回房屋，但未提供相应的证据，并继续占用房屋至2017年2月22日，造成了损失的扩大；而胡祝民虽向张云龙发出过解除租赁合同的通知，但亦未要求张云龙交还房屋，故胡祝民对于损失的扩大亦应承担相应责任。根据法律规定，房屋租赁合同解除后未交还房屋的，房屋占用人应承担合同解除之后的房屋使用费。张云龙在房屋租赁合同解除前占有房屋并在解除后未能及时交还房屋，故应承担2016年3月24日至2017年2月22日期间的租金、房屋占有使用费。考虑到胡祝民提供的房屋存在瑕疵，故对上述时间段内的租金、占有使用费，一审法院参照月租金标准酌情减半计算。根据合同约定，张云龙应承担使用房屋期间的水费及2015年1月1日开始的物业管理费。根据胡祝民提供的上海虹叶物业管理有限公司欠费情况及庭审查明的事实，张云龙已支付了371元水费，未支付2016年1月至2017年2月的物业管理费，故张云龙应向胡祝民支付2016年1月至2017年2月22日期间的物业管理费。根据《结算清单》，胡祝民已同意将张云龙代付的8,621.2元在应付的租金中扣除，故该8,621.2元应由胡祝民承担。一审法院判决：胡祝民与张云龙就上海市静安区房屋签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议书》于2016年7月2日解除；二、张云龙应于判决生效之日起十日内支付胡祝民自2016年3月24日至2017年2月22日的房屋租金、使用费(按每月8,250元的标准计算)；三、张云龙应于判决生效之日起十日内支付胡祝民物业管理费4,768.48元；四、胡祝民应于判决生效之日起十日内退还张云龙代付的费用8,621.2元；五、胡祝民应于判决生效之日起十日内退还张云龙支付的房屋押金16,500元。六、胡祝民的其余诉讼请求，不予支持；七、张云龙的其余诉讼请求，不予支持。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为,案外人慧茂公司在系争房屋的注册登记直至2017年5月才变更为其他地址，此节影响被上诉人对系争房屋的合理使用。一审法院认为合同目的无法实现尚属合理，本院予以认可。被上诉人自称其曾至工商机关查询，得知有案外人注册，但并未举证其就此要求解除合同、交还房屋，无论其在系争房屋是否进行经营，其占用系争房屋却拒付租金，构成违约。上诉人在被上诉人逾期支付租金后，虽发出解除函，但未及时要求被上诉人交还房屋，扩大了损失。一审法院考虑双方对系争房屋租赁合同解除的责任，酌情将被上诉人占有系争房屋期间的租金、房屋使用费标准调整为合同约定标准的一半，尚属合理，本院予以认可。综上，胡祝民的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,035元，由上诉人胡祝民负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一八年六月十四日
书记员 慎哲仁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……