广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第558号
上诉人（原审被告）：清远市中裕�业有限公司，住所地：清远市新城。
法定代表人：郑金树，该公司董事长。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：蔡劲，男，汉族，住清远市新城。
委托代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。
委托代理人：陈汝文，广东业证律师事务所律师。
上诉人清远市中裕置业有限公司因与上诉人蔡劲商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清城法民一初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年12月2日，蔡劲、清远市中裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定清远市中裕置业有限公司将位于清远市新城�江三路××号××花园××号商品房出售给蔡劲，建筑面积为171.09平方米，总房价款为832797元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，蔡劲依约向清远市中裕置业有限公司付清房屋总价款832797元。2011年12月11日，清远市中裕置业有限公司将商品房交付给蔡劲使用。因清远市中裕置业有限公司一直未能办妥房屋产权证给蔡劲，蔡劲遂向原审法院提起诉讼。诉讼中，蔡劲认为由于清远市中裕置业有限公�的违约行为造成其损失主要表现为无法进行融资及房屋买卖交易的损失。
另查明，涉案××花园工程1号楼于2013年3月21日办理了建设工程竣工验收备案。2015年2月28日，涉案房屋已取得了清远市房产登记收件收据。
原审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是清远市中裕置业有限公司是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。
本案中，《商品房买卖合同》关于“清远市中裕置业有限公司应于2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人”所约定的交楼时间早于双方签订合同的日期，故应视为双方就交楼时间没有明确的约定。蔡劲已按约定向清远市中裕置业有限公司付清购房款，双方实际交接房屋日期为2011年12月11日，在蔡劲、清远市中裕置业有限公司�方没有约定明确的交楼期限情况下，清远市中裕置业有限公司应协助办证的期限应从实际交付房屋之日起计算90天，即清远市中裕置业有限公司应于2012年3月10日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案房屋到2015年2月28日才取得了清远市房产登记收件收据，故清远市中裕置业有限公司已构成违约。由于清远市中裕置业有限公司上述违约行为持续时间较长，蔡劲不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条所约定的违约金的金额已不足以弥补蔡劲由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法�或者仲裁机构予以适当减少”的规定，蔡劲认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故原审法院对蔡劲主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持，清远市中裕置业有限公司应从2012年3月11日起以购房总价款832797元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至2015年2月28日。因涉案房屋取得了清远市房产登记收件收据，清远市中裕置业有限公司已履行了办理房地产权证的的协助义务，故蔡劲要求清远市中裕置业有限公司提供资料报产权登记机关备案协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求已无处理必要，原审法院不再予以处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年5月11日作出（2015）清城法民一初字第291号民事判决：一、限清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向蔡劲支付违约金（违约金从2012年3月11日起以总购房款832797元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算至2015年2月28日止）；二、驳回蔡劲的其他诉讼请求。本案受理费1750元，由清远市中裕置业有限公司负担。
宣判后，清远市中裕置业有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要实和理由是：一、合同合法有效，若上诉人存在预期办证违约行为依法应按合同约定处理。（一）依照意思自治原则，合同有约定的按约定处理。《中华人民共和国合同法》（下称合同法）�四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利。任何单位和个人不得非法干预。”意思自治原则是民法、合同法的基本原则之一。是指在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，合同能完全体现当事人自己的意志，任何单位和个人不得非法干涉。在合同有明的约定情况下依法应按合同约定处理。（二）《商品房买卖合同》合法有效，逾期办证违约金应按约定计算。被上诉人为完全民事行为能力人，《商品房买卖合同》的签订无违反国家法律法规和社会善良风俗习惯，被上诉人在签订合同时对其行为所发生的法律效果具有预见性，因此，合同合法有效，对双方具有法律约束力，一审判决对此亦予以确认。合同第十五条第二项对逾期办证违约金有明确清晰约定，为双方真实意思表示，若上诉人存在逾期办证违约行为，依法依约应按合同约定计算违约金。二、一审判决将逾期办证违约金调高不恰当。被上诉人无任何实际损失不适用合同法第一百一十四条关于调整违约金的规定。合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。从该条款文字意思可见，违约金低于实际造成的实际损失的，当事人才有权利请求增加，而违约金是否低于造成的损失，要求当事人有实际的损失作为参照物，否则，根本无法判断该违约金的高低问题。木案被上诉人根本无任何损失，亦未提供任何证据证明其存在损失。一审判决认定“原告不能逾期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失”不恰当，房屋所有权派生的其他权利和收益属于预期收益，尚未实际发生，不能将此确认为实际损失。因此，一审判�依照该条款将违约金调高不恰当。三、一审判决对上诉人提交办证材料的期限计算错误。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。换言之，上诉人向产权的登记机关提交办证材料的期限为房屋交付使用后90日，一审判决将合同约定房屋交付日期误认定为实际交付日期错误。
综上所述，一审判决认定事实错误，判决不恰当，请二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人蔡劲口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明：二审期间，双方对原审法院确认违约金的起算时间即从2013年3月11日起计算均无异议。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议的焦点是：合同约定的违约金是否过低。
关于合同约定的违约金是否过低问题。虽然上诉人与被上诉人自愿约定违约条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第（二）款关于“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。鉴于上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用后，在接近三年的时间才办妥房屋产权证给被上诉人，在此期间内确实导致被上诉人资金占用或对涉案房屋进行交易而带来的损失，而双方约定逾期办理权属登记的违约�为按已付购房款的0.1%支付，明显过低，因此，原审法院以被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、上诉人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则，将双方约定的违约金调整为从2012年3月11日起以购房总价款832797元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至2015年2月28日止正确。上诉人以双方签订的《商品房买卖合同》合法有效为由，认为逾期办证的违约金应按双方约定计算的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 文
审判员 肖惠文
审判员 巢忠文
二〇一五年十二月十六日
书记员 冯敏静