宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第3048号
原告雷战勇（反诉被告），男，1963年6月17日出生，汉族，住陕西省西安市。
委托代理人王奇，陕西呼建武律师事务所律师。
被告田凤梅（反诉原告），女，1954年7月13日出生，住宁夏回族自治区兴庆区。
委托代理人计彩花，宁夏综义律师事务所律师。
委托代理人范洁，宁夏综义律师事务所律师。
原告雷战勇与被告田凤梅确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，被告田凤梅提起反诉，本院依法组成合议庭于2015年6月29日合并审理本诉与反诉。原告雷战勇的委托代理人王奇、被告田凤梅的委托代理人计彩花、范洁到庭参加诉讼。诉讼中，被告申请对位于银川市兴庆区一处房屋内现置装修价值进行评估，后撤回申请。本案现已审理终结。
原告雷战勇诉称，2007年8月20日，原、被告签订《售房协议》一份，确认由原告将其分配所得的位于银川市兴庆区一处经济适用房出售给被告，并由被告交纳房屋定金，原告收取35000元房屋转让款。近年来，中央军委严格整治部队产权房，强制收回、清退不符合国家政策的部队房产。因原告于2007年1月11日已申报购买了位于西安市的部队经济适用房一套，兰州军区联勤部于2015年2月11日发布的《关于核实清退重复购房有关问题的通知》，确定原告分配所得的位于银川市兴庆区一处房屋属于强制清退的范围。因涉诉房产属于部队经济适用房，未办理、取得法定的产权证，原告对该房屋无处分权。另该房屋仅出售给符合购房资格的现役军人，不得转让或上市流通，双方签订的《售房协议》违反了国家强制性规定，上述协议应当属于无效合同。为落实中央关于房屋清退的政策规定，原告及其家人与被告协商处理房屋返还事宜，但被告不予配合。现原告诉至法院，请求依法判令：一、确认原、被告于2007年8月20日签订的《售房协议》无效；二、判令被告腾退房屋并返还购房合同、购房款收据等买卖凭据；三、判令被告向原告支付房屋使用费170000元；四、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据一、《售房协议》一份，证明涉案房屋尚未办理并取得房屋产权证明，协议内容实际是对转让购房资格进行的约定，双方的转让行为违反了法律强制性规定，损害了集体和社会公共利益，依法属于无效的民事行为。被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该协议系双方真实意思表示，内容合法、有效，协议明确约定了房屋产权的归属，并非是对转让购房资格进行约定。
证据二、《关于核实清退重复购房有关问题的通知》，证明中央军委已责令各大单位组织清退不符合分配政策的部队房产，该房产属于强制清退的范围。被告对证据的真实性认可，对证明目的不予认可，该通知不具有法律上的强制执行力，该协议合法、有效，军区无权强制清退房屋。
证据三、《疑似重复购房人员情况统计表》一份，证明原告不符合购置部队经济适用房的资格，双方的房屋转让行为违反了中国人民解放军总后勤部《军队经济适用房建设管理办法》的规定及法律强制性规定，应依法认定为无效的民事行为。被告对证据的真实性认可，对证明目的不认可，无法证实原告的售房行为违反了国家法律规定并需强制清退涉案房屋。
证据四、收据两份，证明原告先于2007年1月11日购买了位于西安市的部队经济适用房，后又申报购买涉案房屋，已违反了军区部队的规定，原告自始不享有重复购房的资格，涉案房产应予清退，双方的房屋买卖合同应属无效。被告对证据的真实性认可，对关联性不予认可，证据与本案无关，合同效力当严格依照法律进行认定，不得以签订合同的时间来认定合同的效力。
被告田凤梅辩称，原告完全可以继续履行合同，依照《经济适用住房管理办法》的规定，购买经适房满5年的，购房人补交地价款后，可以上市交易该房屋。涉案房屋交易已达8年之久，原告完全可以清退其在西安市区的经适房，并缴纳相关价款，确保合同能继续履行。现原告主张确认《售房协议》无效，一旦如此判决，应当由原告赔偿被告相关损失。原告违反国家政策规定在先，对导致合同无效存在过错，参照8年间房产市价的差距，被告应当按照中国人民银行同期贷款年利率的3倍向原告赔偿购房价款的利息损失。被告以原告的名义购买该房屋并缴纳相关价款，如合同无效，被告应当退还房屋转让款35000元及原告支出的各项费用，并赔偿原告装修费用110000元。
被告田凤梅反诉称，原、被告于2007年8月20日签订《售房协议》一份，由反诉被告雷战勇将其分配所得的位于银川市兴庆区一处经济适用房出售给反诉原告，反诉原告依约支付房屋差价款35000元，并以反诉被告的名义交纳购房款206976元及各项费用15735.43元，后反诉原告将房屋装修并居住至今。反诉被告作为现役军人在明知房屋不得上市交易的情况下，为赚取35000元转让款而隐瞒房屋性质，致使反诉原告在不明房屋权属性质的情况下购买该房屋。另反诉被告在西安市区仍有部队经适房一套，为保障自身利益，反诉被告执意清退涉案房屋并在本案中主张合同无效。为配合、落实中央相关政策，反诉原告同意退还房屋，但反诉被告作为过错方，应当实价退还反诉原告购房款及各项费用并按照中国人民银行同期贷款年利率的3倍赔偿已付款项的利息损失。为保障自身合法权益，被告田凤梅提起反诉，请求法院依法判令：一、确认原、被告于2007年8月20日签订的《售房协议》无效；二、反诉被告向反诉原告退还购房款206976元、差价款35000元，并按中国人民银行同期贷款年利率的3倍赔偿已付款的利息损失370948元（自2007年8月20日计算至2015年5月31日，123649.34元X3倍=370948元）；三、反诉被告向反诉原告退还住房公积金78.85元、办证费用7414.62元、公共维修基金8241.96元、装修费110000元；四、本案诉讼费、鉴定费等相关费用由反诉被告承担。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交《售房协议》1份，证明该协议系双方真实意思表示，内容合法，不存在无效情形；协议已约定房屋产权归被告所有，故被告购买该房屋，如果确认合同无效，被告也不存在任何过错；被告向原告支付房屋转让款35000元。原告对证据的真实性认可，对证明目的不认可，依据法律规定，未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，涉案房屋尚未办理、领取房屋产权证明，原、被告之间的房屋买卖行为违反上述规定，应予认定无效；原、被告明知房屋的权属及性质仍坚持交易，由此导致合同无效，双方负有同等过错。
反诉原告为证明其反诉主张，申请本院调取中国人民解放军往来票据收据5张，证明反诉原告以反诉被告的名义向宁夏军区经济适用房建设办公室缴纳购房款206976元、住房公积金78.85元、办证费用7414.62元、公共维修基金8241.96元。反诉被告对该组证据无异议。
庭审中，原告申请对与涉案房屋同等地段的商品住房在2008年8月20日至2015年6月30日期间的房屋租金进行评估；被告申请对涉案房屋内现置装修价值进行评估，后撤回申请。
经审理查明，原告曾系中国人民解放军宁夏军区服役军人，其于2007年申报购买位于银川市兴庆区经济适用房一套。同年8月20日，原、被告签订《售房协议》一份，由原告将申购的上述房产直接转让给被告，被告自行交纳房屋定金110000元，并向原告支付转让款35000元；协议另约定了违约责任及房屋产权的归属，其中第6条载明：“如果房产证办到甲方名下，但房子使用权和房产证均属乙方。”双方当事人及被告之女郭某在协议上签字确认。2007年8月20日、2007年10月26日，被告分别向宁夏军区经济适用住房建设办公室交纳购房款110000元及96976元，合计206976元；2007年10月26日，交纳公共维修基金8241.96元；2012年9月18日，交纳办证费用7414.62元、住房公积金78.85元；上述费用均由被告以原告的名义交纳。涉案房屋尚未登记取得产权证书。2015年2月11日，中国人民解放军兰州军区联勤部发布了《关于核实清退重复购房有关问题的通知》，责令由各大军区单位组织清退重复购房。因原告之前已申报购买了位于西安市经济适用房一套，被认定为重复购房人员。现原、被告就该房屋产生争议，原告诉至本院，请求依法判如所请。庭审中，被告称购房合同及相关票据已经遗失，并申请本院在宁夏军区经济适用住房建设办公室调取上述证据。
上述事实，有原告提交的《售房协议》1份、《关于核实清退重复购房有关问题的通知》1份、《疑似重复购房人员情况统计表》1份、收据2张和被告提交的《售房协议》1份、中国人民解放军往来票据收据5张及原、被告的当庭陈述予以佐证，经本院开庭质证并审查核实，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。
本院认为，根据中国人民解放军总后勤部《军队经济适用住房建设管理办法》的规定，经济适用房出售给符合条件的军人。原、被告作为交易双方，明知该房屋系部队向军人干部分配的经济适用房，却违反上述规定，将仅适用于军人的经济适用房进行转让，损害了公共利益。此外，根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购房人对经济适用住房拥有有限产权，购房不满5年，不得直接上市交易；满5年购房人上市转让经济使用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。本案中，原告对涉案房屋并不享有完全产权。原、被告之间转让涉案房屋的行为违反了上述法律及相关规定，损害社会公共利益，应认定为无效。原、被告在本诉及反诉当中均主张《售房协议》无效，本院依法予以支持。协议一经认定无效，双方就取得的财产互负返还义务，并按各自过错承担损失赔偿责任，故被告应当及时腾退并向原告返还涉案房屋，原告应当退还被告已交纳的购房款206976元、公共维修基金8241.96元、办证费用7414.62元、住房公积金78.85元及房屋转让款35000元，以上合计257711.43元。另原告要求被告返还购房合同及收费票据，被告称相关凭据已经遗失。双方签订的《售房协议》经本院认定无效后，上述票据亦无必要返还，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告要求对与涉案房屋同等地段的商品住房在2008年8月20日至2015年6月30日期间的房屋租金进行评估，并诉请被告支付房屋使用费170000元，因原告未取得房屋所有权，并称此房已纳入强制清退的范围，故对原告的鉴定申请及该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告田凤梅向反诉被告雷战勇主张赔偿房屋装修损失110000元，并申请对涉案房屋内置装修价值进行评估，后又撤回评估申请。因反诉原告未能举证证明其主张的额度符合市场价格，亦未申请通过评估予以认定，应当承担举证不能的法律后果，本院依法酌定反诉被告赔偿反诉原告装修费用50000元。原、被告在转让部队经济适用住房的过程中均负有过错，但反诉被告作为军人干部明确知晓该房屋的性质，并在已获取一套经济适用住房的前提下，又申购另外一套，其重复购房并转让房屋的行为是导致合同无效的主要原因，对原告的经济损失应承担一定的赔偿责任。现反诉原告诉请反诉被告按中国人民银行同期贷款年利率的3倍赔付已付购房款及转让款241976元自2007年8月20日至2015年5月31日的利息损失370948元（123649.34元X3倍=370948元），没有法律依据，考虑到原、被告的过错程度，本院依法酌定反诉被告按中国人民银行同期贷款基准利率的60%向反诉原告赔付购房款及转让款241976元的经济损失74189.6元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告雷战勇（反诉被告）与被告田凤梅（反诉原告）于2007年8月20日签订的《售房协议》无效；
二、原告雷战勇（反诉被告）于本判决生效之日起七日内返还被告田凤梅（反诉原告）购房款206976元、公共维修基金8241.96元、办证费用7414.62元、住房公积金78.85元、房屋转让款35000元，以上共计257711.43元；
三、原告雷战勇（反诉被告）于本判决生效之日起七日内赔偿被告田凤梅（反诉原告）经济损失74189.6元；
四、原告雷战勇（反诉被告）于本判决生效之日起七日内赔偿被告田凤梅（反诉原告）装修费用50000元；
五、驳回原告雷战勇（反诉被告）的其他诉讼请求；
六、驳回被告田凤梅（反诉原告）的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3900元，由原告雷战勇承担3700元，由被告田凤梅承担200元；反诉案件受理费5631元，由反诉原告田凤梅承担2710.03元，由反诉被告雷战勇承担2920.97元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 张 丽
人民陪审员 马丽宁
人民陪审员 董 颖
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王馨妍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。