福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3428号
上诉人（原审原告）泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会，住所地泉州市丰泽区院前路2号。
负责人傅玉治，该业主委员会主任。
委托代理人谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。
委托代理人陈婉瑜，福建泉台律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）黄金中，男，汉族，1965年7月3日出生，住泉州市丰泽区。
委托代理人林配金，福建泉顺律师事务所律师。
委托代理人杨忠勋，福建泉顺律师事务所律师。
原审第三人泉州市盛荣物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽街盛世天骄小区。
法定代表人陈跃进，该公司总经理。
上诉人泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会（以下简称业委会）与上诉人黄金中、原审第三人泉州市盛荣物业管理有限公司物权纠纷一案，两上诉人均不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第501号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会的委托代理人谢竞忠律师、上诉人黄金中及其委托代理人林配金律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，泉州市盛荣物业盛世融城服务中心系第三人负责盛世融城小区物业管理的内设机构。2009年5月14日，泉州市盛荣物业盛世融城服务中心与被告签订一份《棋牌室使用协议》，协议约定将五号楼03至05单元02单元2间约20平方米作为被告经营棋牌室使用，每年使用管理费24000元，使用期限从2009年4月20日至2015年4月30日止。2011年11月13日盛世融城小区成立业主委员会，并报泉州市丰泽区建设局备案。2013年1月3日，原告盛世融城小区成立业主委员会制作协议一份，载明“盛世融城第三次业主大会表决，同意保留5#楼便利店，对5#楼便利店提出以下出租条件：1.5#楼便利店使用面积154.51㎡；2.月租1200元；3.租赁时间2013年元月1日-2015年4月止；4.只作便利店使用，不再经营茶馆、棋牌室。是否接受请签字为据，如拒绝签字视为不接受”。被告黄金中于2013年1月5日签字，并注明“同意本协议”。2013年3月4日原告以“泉州市盛世融城小区业主委员会”的名义向丰泽法院起诉，请求判令被告立即向原告给付房屋租金及利息；判令被告立即停止经营盛世融城小区5号楼茶馆及棋牌室。2013年8月2日丰泽法院以（2013）××民初字第××号民事判决书判决被告按月租金1200元的标准支付租金及利息，驳回原告的其他诉讼请求。判决后，原告不服提起上诉，2013年10月21日泉州市中级人民法院以（2013）××民终字第××号民事判决书驳回上诉，维持原判。2014年1月2日原告以“泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会”的名义向丰泽法院提起诉讼，请求判令被告立即排除妨害、将盛世融城小区5号楼2单元架空层两间和03单元架空层（以实地情况为准）恢复原状并返还给原告；判令被告从2012年10月23日起至被告返还盛世融城小区5号楼2单元架空层两间和03单元架空层之日止按每月1600元标准支付原告用于补充专项维修资金。
原审双方当事人争议的焦点为：1.本案是否应中止审理？原告的主体是否适格？2.被告是否有权占有使用盛世融城小区5号楼2单元架空层两间和03单元架空层？是否应当按每月1600元的标准支付原告用于补充专项维修资金？
对于争议焦点1本案是否应中止审理？原告的诉讼主体是否适格？
被告认为原告在泉州市丰泽区住房和建设局备案的名称为“泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会”，而在前一案原告是以“泉州市盛世融城小区业主委员会”的名义提起诉讼，本案应中止审理。对此，原审法院认为，泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会只有一个，不可能存在两个业主委员会，在前一案诉讼中，由于原告方的失误遗漏了“丰泽区”三个字，应予以补正，但并不影响实体权利的处理，况且被告在前一案一、二审审理过程中均未提出任何异议，一、二审法院生效法律文书对原告的诉讼资格已进行认可，原告就盛世融城小区业主共有部分的租赁事宜提起诉讼，系代表全体业主就业主共有权益行使权利，原告有权提起诉讼。在前一案中，原告以租赁合同纠纷之诉请求被告承担违约责任，一、二审法院认为，若原告认为被告侵犯其权益，可另行主张权利，原告遂以侵权之诉另行起诉要求被告返还架空层，本案无需中止诉讼。
对于争议焦点2被告是否有权占有使用盛世融城小区5号楼2单元架空层两间和03单元架空层？是否应当按每月1600元的标准支付原告用于补充专项维修资金？
被告与泉州市盛荣物业盛世融城服务中心就盛世融城5号楼架空层签订《棋牌室使用协议》时盛世融城小区业主委员会尚未成立，泉州市盛荣物业盛世融城服务中心系第三人的内设机构，《物业管理条例》第二十二条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”2009年泉州市盛荣物业盛世融城服务中心就业主共有的盛世融城5号楼架空层与被告签订协议并无损害广大业主的利益，也无违反法律、行政性法规的强制性规定，2011年11月13日盛世融城小区成立业主委员会后，也未解除该份协议，协议一直履行至2012年12月，2013年1月3日原、被告双方就便利店的经营重新进行约定，而对于被告在2单元架空层经营的茶馆、棋牌室并不在双方约定的租赁范围内，2013年1月3日的函仅处理便利店的经营问题，对于茶馆、棋牌室，原告认为，2012年9月15日小区业主已进行表决，反对保留茶馆、棋牌室，因此被告应返还5号楼的架空层。业主大会关于茶馆、棋牌室去留问题的决议是否合法有效？原审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，须经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。本案中，盛世融城小区总户数为852户，原告提供的2012年9月15日盛世融城第三次业主大会表决事项统计表登记的“是否保留5#楼茶馆、棋牌室”保留票为9票，反对票为465票，弃权票为2票，票数未超过总户数的2／3以上，在庭审时对表决票进行拆封检验，其中被告黄金中显示代表10个人进行投票，黄金中所投的票数应为保留票，如果黄金中被10个人委托，那么其所投的保留票也不止9票，表决票中“陈志诚”一个人代表了两百多票，但是没有相应的委托手续，小区业主委员会主任傅玉治接受44个人的委托，同样也没有相关委托手续。原审法院认为，表决票显示一人代多人表决，无相对应的委托手续，证人当时作为计票人，对投票过程所作的陈述较为客观真实，证人证言与表决票印证了当时投票时在场的业主人数未过半数，无法证明表决结果系广大业主的真实意思表示，该表决程序和结果不是合法有效，被告认为业主大会决议结果不真实的辩解，予以采信。在业主委员会未对茶馆、棋牌室未作出新的约定之前，双方仍应按2009年5月14日签订的协议继续履行，协议约定的期限尚未到期，被告可继续使用5号楼的架空层，但应支付相关费用。原告请求按每月1600元的标准计算，该金额系原告参照小区其他租户的标准，对此被告不予认可，便利店的面积为154.51平方米，每月租金1200元，本案诉争面积经双方确认为88.44平方米，原告不申请进行价格评估，参照便利店的租金及被告认可的金额，按每月600元的标准计算。被告主张其自2013年11月至今已缴纳租金15600元，原告认为该款项系缴纳便利店的租金，这三份现金缴纳单、交易凭证单交易时间在2013年11月、12月、2014年1月，均是按照1200元的金额缴纳，因此可认定被告已缴纳的15600元系支付便利店的租金，不予抵扣。
综上所述，原审法院认为，盛世融城小区业主委员会未成立之前，被告与前期物业服务企业签订《棋牌室使用协议》，并不损害广大业主的权益。盛世融城小区业主委员会成立后，对被告经营的便利店重新进行约定，但双方形成的租赁关系未涉及茶馆及棋牌室的部分，业主大会的表决程序和结果不是合法有效，不能认定业主大会已进行决议反对保留5号楼茶馆、棋牌室，因此被告可继续使用5号楼的架空层，但应按每月600元的标准支付费用给原告作为补充专项维修基金。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依据国务院《物业管理条例》第六条、第十二条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄金中应于本判决生效之日起十日内按月租金600元的标准支付给原告泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会从2012年10月23日起至判决确定之日止的租金用于补充专项维修基金；二、驳回原告泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费460元，由被告负担。
宣判后，原告泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会与被告黄金中均不服，向本院提起上诉。
上诉人泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会上诉称，一、原判决认定事实错误，依法应当纠正。1.被上诉人黄金中于上诉人业委会成立之前与原审第三人签订的《棋牌室使用协议》损害业主的利益。首先，原审第三人与建设单位签订的《前期物业管理协议》明确约定原审第三人对房屋共有部分仅是维护、修缮和管理，其并没有处分权；其次，被上诉人黄金中使用架空层作为棋牌室，侵犯了业主利益。2.原判决认定业主大会的表决程序和结果不合法有效是错误的。虽然业主大会表决时一人代表多人进行表决没有相关委托手续，但并不能直接否决表决票无效。委托形式为口头委托，这是法律允许的。二、原判决适用法律错误，依法应当予以纠正。1.原判决忽略《物业管理条例》第二十二条第二款，“建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”以及《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。”本案在业主委员会未成立前建设单位并未赋予原审第三人具有处分共有部分的权利。2.原判决适用《物权法》第七十六条的规定错误。被上诉人黄金中侵犯其他业主利益，上诉人有权根据《物权法》第八十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定要求被上诉人黄金中排除妨害并支付相应的场所占用费。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人原审的诉讼请求。
上诉人黄金中上诉称，一、原审判决上诉人向被上诉人业委会支付从2012年10月23日至判决确定之日止的租金依法不能成立。业主大会的决议是无效的。原审法院认定上诉人与泉州市盛荣物业盛世融城服务中心于2009年5月14日签订的《棋牌室使用协议》合法有效，应继续履行。该协议约定每月租金2000元，上诉人装修和配置设施的价格确认为84000元，分42期抵扣租金，从2010年5月1日开始抵扣，抵扣至2013年11月30日。因此，假使上诉人应支付租金，也应从2013年12月份开始，而不是原审判决的2012年10月23日。二、上诉人从2013年1月起就支付便利店的租金，根据《棋牌室使用协议》上诉人可以抵扣租金至2013年11月30日，至2013年1月1日尚有13200元未抵扣而应予抵扣。三、原审以讼争的面积88.44平方米计算租金不合理，因讼争的面积中，大厅面积42.12平方米同时用做放置公共电力设备及信箱，其他业主可随意出入，该部分面积不应计算租金。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人业委会原审的全部诉讼请求。
经审理查明，上诉人业委会与上诉人黄金中对原审查明的事实没有异议，本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人黄金中提供图片三张，欲证明讼争场所大厅42.12平方米是公用的，不能计入租赁面积。上诉人业委会质证认为，图片体现的电表箱及信箱虽在大厅内，但并不影响黄金中管理和使用。
二审期间，上诉人业委会与上诉人黄金中的主要争议是：1.黄金中与泉州市盛荣物业盛世融城服务中心于2009年5月14日签订的《棋牌室使用协议》是否合法有效；2.2012年9月15日业主大会的决议是否有效；3.讼争的场所应按何种标准支付租金或占用费以及能否抵扣？
针对上述争议，上诉人业委会认为，讼争的场所属全小区业主共有，如何处分应由业主决定，建设单位及前期物业公司无权处分。讼争共有部分用于经营，应由业主决定，且改变用途系违反法律强制性规定，依法无效。2012年9月15日业主大会的决议有效，讼争场所被上诉人黄金中应按每月1600元支付给上诉人业委会用于补充专项维修资金。上诉人黄金中认为，其与泉州市盛荣物业盛世融城服务中心于2009年5月14日签订的《棋牌室使用协议》合法有效，应按该协议的约定抵扣租金。2012年9月15日业主大会的决议无效。租金应抵扣至2013年11月30日。
本院认为，泉州市盛荣物业盛世融城服务中心系第三人的内设机构，上诉人黄金中与泉州市盛荣物业盛世融城服务中心就盛世融城5号楼架空层签订《棋牌室使用协议》时盛世融城小区业主委员会尚未成立，该协议并无损害广大业主的利益，也无违反法律、行政性法规的强制性规定。2011年11月13日盛世融城小区成立业主委员会后，也未解除该份协议，协议一直履行至2012年12月。2013年1月3日上诉人业委会与上诉人黄金中双方就便利店所占场所的使用重新进行约定，而对于上诉人黄金中经营的茶馆、棋牌室并不在双方约定的租赁范围内，2013年1月3日的函仅处理便利店所占场所的使用问题。关于2012年9月15日小区业主大会关于茶馆、棋牌室去留问题的决议是否合法有效的问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，须经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。原审查明并认定该业主大会表决程序和结果不是合法有效并无不当，本院予以确认。在业主委员会未对茶馆、棋牌室未作出新的约定之前，双方仍应按2009年5月14日签订的协议继续履行，协议约定的期限尚未到期，被告可继续使用5号楼的架空层。因上诉人业委会与上诉人黄金中对便利店的使用达成新的协议并未涉及本案讼争的场所，关于本案讼争的场所的租金仍应按《棋牌室使用协议》的约定抵扣。关于租金标准，原审庭审时上诉人主张按月1600元支付，上诉人黄金中同意按月600元支付，考虑双方对便利店约定的月1200元租金标准，原审按月600元标准计付并无不当，应予维持，但应从2013年12月1日起开始支付。原审判决应从2012年10月23日起支付于法无据，应予纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第501号民事判决；
二、上诉人黄金中应于本判决生效之日起十日内按月租金600元的标准支付给上诉人泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会从2013年12月1日起至判决确定之日止的租金用于补充专项维修基金；
三、驳回上诉人泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会原审的其他诉讼请求；
一审案件受理费460元，由上诉人黄金中负担；二审案件受理费460元，由上诉人泉州市丰泽区盛世融城小区业主委员会负担160元，上诉人黄金中负担300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄祥彪
代理审判员 陈志杰
代理审判员 陈 琼
二〇一四年十二月九日
书 记 员 杨凌珊
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。