山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第1011号
原告：海阳市鑫海房产营销策划有限公司。
法定代表人：韩忠彬，该公司经理。
委托代理人：王洪雷，该公司法律顾问。
被告：海阳市中泰置业有限公司（以下简称中泰置业公司）。
法定代表人：徐永文，该公司总经理。
委托代理人：刘云海，该公司法律顾问。
原告海阳市鑫海房产营销策划有限公司（以下简称鑫海公司）与被告海阳市中泰置业有限公司（以下简称中泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人韩忠彬及其委托代理人王洪雷、被告委托代理人刘云海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫海策划公司诉称：原、被告于2010年6月17日签订项目代理销售合同，约定由原告为被告独家销售代理被告开发的中国书画艺术广场项目的相关楼房。根据楼房的类别约定了被告给予原告对外销售的各种浮动价（按平方算），并约定给客户优惠浮动价的剩余部分双方按7：3分成。原告给被告销售住宅楼房共176套，依据合同的约定，原告应按3成分得对外销售楼房优惠浮动价剩余部分的分成款合计545828元，原告暂主张300000元，其余保留诉权。诉讼中，原告变更诉讼请求为分成款为613205.20元。
被告中泰公司辩称：原告的起诉没有事实依据，且原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由是：一、销售合同第七条第（一）款第（3）项约定：“市场销售的有关优惠方案，乙方制定经甲方认可签字盖章后作为合同附件”。原、被告签订项目代理销售合同后，双方从未签订过具体优惠方案，没有实际履行过优惠方案，也没有制定过优惠浮动价格，我方销售前期从未加价销售，且前期的销售价格比同期周边楼盘每平方米低400-500元。二、自项目代理销售合同签订后至原告起诉我方的（2012）海民初字第788号商品房委托代理销售合同纠纷诉讼期间，原告从未提出支付溢价款的请求，项目代理销售合同第八条第（一）款第（1）项约定，销售代理费每月10日前支付。原告的起诉已超过了两年的诉讼时效。同时，原告违反了一事不再理原则，其在海民初字第788号民事案件中已经要求我方支付代理费15万元，而这次又要求我方支付60多万元，属于重复诉讼。
经审理查明：2010年6月17日，原告鑫海公司与被告中泰公司签订《项目代理销售合同》，合同约定中泰公司（甲方）委托鑫海公司（乙方）现场独家销售代理中泰公司开发的中国书画艺术广场项目的别墅、公寓、住宅、商铺，代理期限为自合同签订之日起至工程竣工后6个月止。合同第七条第（一）款第（1）项约定：甲乙双方在项目规划方案经政府批准后根据市场情况确定本项目的销售价格，并据此确定本项目各个单元的销售价格，该价格双方必须统一执行；第（3）项约定：甲、乙双方确定好销售价格后，在确定价格基础上住宅每平方米加价150元、商铺每平方米加价200元、别墅每平方米加价300元作为甲方给予乙方销售的浮动价。市场销售的有关优惠方案，乙方制定经甲方认可签字盖章后作为合同附件。给客户优惠浮动价的剩余部分甲乙双方按7：3分成，结算佣金时出具发票一并结清（甲方70%，乙方30%）。
庭审中，原告提供如下证据：
1、原、被告双方签订的项目销售代理合同。证明双方存在代理销售楼宇的关系，并约定代理费的结算方式。代理费由策划销售定额代理费（按实际成交总价格的2%提取）和市场优惠的剩余部分（甲、乙双方按7：3分成）以及价格上调超价分成组成（甲乙双方开盘前协商确定的价格为基本价格，每次价格上调超出各单元销售价格的部分，乙方不参与分成）。
2、原告根据销售情况制定的对外销售楼宇客户成交一览表（2013年9月23日提供的）及胡慧宗的商品房预售合同。证明原告对外销售实际情况及原告起诉数额的计算依据，其中以客户胡宗慧购买的6-1-301住宅房为例，预测面积为60.49M²，购买时间为2010年10月7日，执行2010年9月2日的价格表，被告的公示价格为3380元／M²，按此价格总房款计为3380×60.49=204456.20元。2010年9月30日被告通知客户交10万元顶12万元，即优惠2万元，现该房款为204456.20元-20000元=184456.20元。最终成交的房款为179617元，两者相差184456.20-179617=4839.20元，4839.20÷60.49=80元，也即原告又为客户优惠了80元／M²。根据双方的约定，住宅楼可以优惠150元／M²，但原告只优惠了80元／M²，那么优惠剩余为70元／M²，原告分得3成为21元／M²，这一户共分成60.49×21=1270元。
3、被告与客户在签订正式商品房销售合同前签订的销售合同认购书。证明原告对外销售的房屋都是在被告给予的价格范围内进行优惠销售，被告盖章确认。
4、被告单方向原告出具的优惠通知。证明被告单独出具通知给客户进行优惠，价格下调是被告单方的意思表示，与原告无关。优惠通知与客户成交一览表上相关的项目可相互印证。
5、被告向原告提供的价格表。证明原、被告约定的对外销售楼宇的最高价格，也即项目销售代理合同第七条第一项第三款所讲的确定好的销售价格。
6、房管部门出具的测绘报告复印件。证明原告计算优惠价时采用的面积是房管部门测量的房屋的实际面积，销售合同认购书上的面积是开发商当初标明的楼房面积约数。
7、原告销售人员销售房屋当时的记录，证明给客户优惠情况。
被告质证意见如下：
1、对项目销售代理合同没有异议。但合同后面没有附一个具体的优惠方案，也没有优惠方案实际履行。对于合同第七条关于销售代理费用的确定及结算第（一）项第三点的理解应该是在双方确定好的销售价格上再加价作为优惠价，而非在双方确定好的销售价格下有优惠价。
2、对客户成交一览表有异议，一览表是原告单方制作的，原告计算方法与合同约定违背，首先双方没有制定具体的优惠方案，双方对项目代理销售合同的理解产生分歧，被告认为应当在双方确认的基础价格之上再加150元或者200元、300元，并非原告认为的在基础价格之下再减150元或者200元、300元。因此，对原告起诉计算的数额也有异议。
3、对销售合同认购书及胡慧宗的商品房预售合同没有异议，但认购书上体现不出双方对优惠价格制定的方案。
4、对价格表、优惠通知没有异议，但优惠通知是对客户整体进行的优惠，体现不出原被告双方溢价销售的方案。
5、对房管部门出具的测绘报告复印件没有异议。
6、对原告销售人员销售房屋当时的记录，认为与本案无关，也体现不出原告的诉讼请求。
7、在法院的主持下，双方对照原告提供的国际艺术村商品房认购单、价格表，核对原告提供的成交一览表上的客户名称、楼号、定房日期、公示价格、优惠后成交价格，一一对应。被告认为根据商品房认购单、价格表、销售代理合同第七条第一项第一款，销售价格确定之后，双方必须统一执行，任何一方不得低于此价格销售，但原告销售的楼房均低于确定的销售价格。
法院认证：
1、对项目销售代理合同、销售合同认购书、胡慧宗的商品房预售合同、价格表、优惠通知、测绘报告复印件，双方均无异议，对其真实性、客观性及关联性本院予以认定。
2、对客户成交一览表，本院主持双方当事人进行了核对，故对一览表中客户名称、楼号、定房日期、公示价格、优惠后成交价格的真实性、客观性及关联性予以认定。
3、对原告销售人员销售房屋当时的记录，虽然被告提出异议，但未提供相应的反驳证据，本院对其真实性、客观性及关联性予以认定。
另查，2012年原告曾根据双方签订的项目代理销售合同在本院起诉过被告，要求被告支付其销售代理费258433元。本院于2012年9月7日作出（2012）海民初字第788号民事判决书，判决被告支付原告代理费158433元、违约金10万元。被告不服判决，上诉至烟台市中级人民法院，二审法院以调解结案。本案中，原告称（2012）海民初字第788号民事案件中其主张的代理费计算基数不包含给客户优惠浮动价的剩余部分。但经查其在（2012）海民初字第788号民事案件中提供的佣金结算表，其主张的代理费计算基数是按房管部门实际测量面积计算而来的总房款，其中包含了给客户优惠浮动价的剩余部分。
上述事实，有原告提供的项目销售代理合同、销售合同认购书、胡慧宗的商品房预售合同、价格表、优惠通知、测绘报告复印件、客户成交一览表、原告销售人员销售房屋当时的记录，及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为：原、被告在自愿平等的基础上签订项目代理销售合同，合同内容不违反国家法律法规的规定，该合同合法有效，双方当事人应严格遵守合同。本案的焦点：一是优惠价是在双方确定的销售价格之上加价优惠还是在销售价格之下的减价优惠。也即对项目代理销售合同第七条第（一）项第三点的理解问题。二是原告应否得到优惠浮动价的剩余部分分成及分成数额问题。三是该案是否超过诉讼时效。
一、优惠价是在双方确定的销售价格之上加价优惠还是在销售价格之下的减价优惠。原告主张是销售价格之下的减价优惠，而被告辩解是销售价格之上的加价优惠。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”国家发展和改革委员会2011年5月1日起实施的《商品房销售明码标价规定》第三条规定：“本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素”。第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。据此，并结合项目销售代理合同其他条款、原告销售商品房未超出被告公示的销售价格的情况，可以认定优惠是指在销售价格之下的减价优惠，即在销售价格之下被告给予原告住宅每平方米150元、商铺每平方米200元、别墅每平方米300元的销售浮动价也即优惠价。因此，被告的主张本院不予支持。
二、原告应否得到优惠浮动价的剩余部分分成及分成数额问题。根据优惠的理解及原告提供的销售合同认购书，价格表、优惠通知，可以计算出原告给予客户的优惠情况，因此应得优惠浮动价的剩余部分分成，但在（2012）海民初字第788号民事案件中原告主张销售代理费时其计算基数已包含了优惠浮动价的剩余部分价款，故本案原告主张的优惠浮动价的剩余部分分成中应扣除其已主张的销售代理费。经本院核算，原告主张的优惠浮动价中除客户杨春花不应计算分成外，其他的都正确，即原告应计取分成为610370.20元（613205.20元-2835元），扣除（2012）海民初字第788号民事案件中的销售代理费40502.30元（610370.20元÷30%×2%）为569867.90元（610370.20元-40502.30元）。因此，原告请求的分成数额不能得到全部支持，超额部分不予支持。
三、该案是否超过诉讼时效。双方当事人并未对代理费进行结算，故诉讼时效未过。被告的抗辩主张本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告海阳市中泰置业有限公司于判决生效后十日支付原告海阳市鑫海房产营销策划有限公司优惠浮动价的剩余部分分成569867.90元。
如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二、驳回原告海阳市鑫海房产营销策划有限公司的其他请求。
案件受理费9932元，由被告海阳市中泰置业有限公司承担9499元，由原告海阳市鑫海房产营销策划有限公司承担433元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 成学波
审 判 员 薛永奎
代理审判员 于明翠
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 刘 伟