辽宁省沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0105民初9546号
原告（反诉被告）范曦文。
委托代理人杨俊，系辽宁启运律师事务所律师，执业证号：12104201310603467。
委托代理人范明。
被告（反诉原告）马仁龙。
委托代理人阎政，系辽宁金正律师事务所律师，执业证号：12101201610903395。
原告（反诉被告）范曦文诉被告（反诉原告）马仁龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范曦文委托代理人杨俊、范明，被告（反诉原告）马仁龙及其委托代理人阎政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告范曦文向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《商业网点租赁合同》并判令被告将所承租房屋返还原告；2、请求法院判令被告支付拖欠原告的截止到2016年6月20日之前房租共计47，330元；3、请求法院判令被告支付拖欠原告房租，自2016年6月21日至实际腾房之日止（月租金每月17，000元）；4、请求法院判令被告支付原告违约金10，000元；5、请求法院判令被告支付原告物业费（2015年9月1日至实际腾房之日止，物业费标准按照每月每平方米0.75元计算即每月226元）；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。
被告马仁龙辩称，一、2015年4月3日我方与原告范曦文签署了“皇姑区长江街136号鉴赏小区16#楼1门商业网点租赁合同”，合同开始履行一段时间后，客观上由于种种原因（如长江街开发兴建兴巴街，全街修路封闭，被告所租赁的旅社部分房屋被行政执法拆除等），我方要求出租方降低租金，但出租方不肯，双方未协商一致，致使我方不再缴纳租金(2016年5月31日交1.9万，以后不再交)，在这种情况下，原告根据双方签订的租赁合同第3条：“乙方违约超过10天（不交租金），甲方有权强制收回本网点”的规定，原告方已于2016年7月21日强行将旅社的大门锁上，致使我方不能再营业，故我方认为从2016年7月21日起原告方已按双方的租赁合同第3条的规定行使了合同解除权，双方合同已经解除，我方不再承担给付租金的义务，从此以后的租金应当从原告的诉讼请求中去除。二、我方与原告于2015年4月3日签订的房屋租赁合同，根据当时的经营状况和地理、营商环境，双方约定每月17，000元的租金，但就在签订合同的2个月以后，长江街开始兴建兴巴工程，整个长江街道路封堵，住店旅客客源大幅下降，并且我们所租赁的房间，豪华间888号、666号两间被行政执法拆除，这是旅店的招牌房间被拆除，双方租赁合同的使用面积已不再是原合同的面积，使我们的经营额度直线下降，我方认为，对长江街兴建兴巴工程，我方在签订合同时是难以预见的，原告也没有告诉过我方，这属于不可归责于我方当事人的原因发生的情势变更，这使原合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力则显失公平，根据《最高人民法院关于合同法解释》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。据此，我方请求人民法院适用情势变更的规定，将每月17，000元的租金降低到每月10,000元。三、双方合同约定每月17000元的租金，相当每天约566元租金，但是双方约定的违约金每天却达到1000元，每天的违约金数额甚至远远高于每天的租金数额，据此可以认定违约金过分高于损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此我方请求人民法院减少约定的违约金数额为每天租金的一半（按月租金1万元，每天333元），约为166元，是原合同约定的违约金的百分之十六（166／1000乘100），对方违约金的诉讼请求为1万元，我方愿意承担1600元。四、签订合同时，我方交原告方水电费押金6000元，合同约定待合同终止后，原告予以返还，现合同已终止，故我方请求原告返还，或抵租金。五、关于原告的物业费的诉讼请求，我方已全额缴纳物业费，没有拖欠的事实，即使拖欠，其债权人也是物业公司而非原告，故请求人民法院对原告的该项诉求予以驳回。
反诉原告马仁龙向本院提出诉讼请求：请求赔偿食品损失12，802.5元。事实及理由：2015年4月3日我方与原告范曦文签署了“皇姑区长江街136号鉴赏小区16#楼1门商业网点租赁合同”，合同开始履行一段时间后，客观上由于种种原因（如长江街开发兴建兴巴街，全街修路封闭，被告所租赁的旅社部分房屋被行政执法拆除等），我方要求出租方降低租金，但出租方不肯，双方未协商一致，致使我方不再缴纳租金(2016年5月31日交1.9万，以后不再交)，在这种情况下，原告方于2016年7月21日强行将旅社的大门锁上，致使我方不能再营业，而此时在我方经营的“兰颂客栈”内的“丽丽超市”存放有大量的食品无法取出，造成食品过期，腐烂变质，该损失系原告一手造成，故请求原告赔偿上述损失。
反诉被告范曦文辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，不应得到法院的支持。且与本案并非同一法律关系，不应与本案合并审理。因此反诉原告依据货物过期变质无法出售要求反诉被告赔偿，没有事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：
位于沈阳市皇姑区长江街136号1门房屋（即涉案房屋，建筑面积301.43平方米）系范曦文所有。2015年4月3日，范曦文委托范明与马仁龙签订一份《皇姑区长江街136号鉴赏小区16#楼1门商业网点租赁合同》，范曦文为出租方，马仁龙为承租方，合同约定：范曦文将涉案房屋出租给马仁龙，建筑面积为301.43平方米，租期为三年，自2015年4月18日起至2018年4月18日止；租金每月17000元，按月支付，每月18日前支付，逾期支付租金每天需交纳违约金1000元，马仁龙违约超过10天，范曦文有权强制收回房屋；租金中不含采暖费，由马仁龙在每年采暖期之前交付采暖公司；马仁龙须向范曦文一次性交纳水电押金6000元，在本合同终止时范曦文确认马仁龙没有欠水电费时，一次性返还马仁龙；租期内的物业费由马仁龙承担；租期内，马仁龙如遇特殊情况要解除本合同时，须提前二个月通知范曦文，并给付范曦文违约金50，000元，范曦文在租期内不得以任何理由解除本合同。马仁龙承租涉案房屋系用于经营其于2013年从案外人王某某处兑来的兰颂客栈。
至2016年6月20日，马仁龙尚欠范曦文房屋租金共计47，330元，双方均认可在该租金数额内未扣除2016年6月11日至2016年6月20日期间范曦文方锁门10天的房屋租金。对该10天的房屋租金，范曦文同意予以扣除。
2016年7月21日，因马仁龙拖欠房屋租金，故范曦文方再次将涉案房屋锁门。
2017年3月15日，沈阳市皇姑区舍利塔街道办事处出具一份《证明》，内容为：“皇姑区政府为打造酒吧街鉴赏欧洲星吧街改造升级，封闭施工，两年工期，从2015年6月份至16年12月30日全面施工升级，并对一些商品违建部分改造维修，对消防通道，不符合业态的牌匾灯箱进行强拆，给部分商户造成一定的经济损失。兰颂客栈二楼的两间豪华客房在消防通道强拆范围内，面积在20平方米左右”。范曦文与马仁龙均认可被拆除的两间豪华客房系案外人王某某搭建。
2017年6月20日，沈阳市皇姑区舍利塔街道办事处出具一份《证明》，内容为：“鉴赏欧洲商业网点（长江街136号-5一门），房主范曦文，物业管理费2015至2016已缴清，面积302×0.9×12=2718每年，两年共计3416元，已全部结清。特此证明。”
本院认为，关于涉案租赁合同是否应予解除的问题。范曦文要求解除涉案租赁合同，马仁龙亦同意解除合同，故本院予以准许，马仁龙应将涉案房屋完好返还给范曦文，同时范曦文应将水电费押金6000元返还给马仁龙。
关于范曦文主张的2016年6月20日之前的房屋租金的问题。至2016年6月20日，马仁龙尚欠范曦文房屋租金共计47330元，扣除2016年6月11日至2016年6月20日期间范曦文方锁门10天的房屋租金5667元（17000元/月÷30天×10天），剩余租金为41，663元，马仁龙应予支付。
关于范曦文主张的自2016年6月21日起至实际腾房之日止的房屋租金的问题。首先，对于自2016年6月21日起至2016年7月20日止的房屋租金的问题。依据涉案租赁合同约定，自2016年6月21日起至2016年7月20日止，马仁龙应向范曦文支付房屋租金17，000元。
其次，关于范曦文于2016年7月21日再次锁门期间的房屋租金问题。范曦文主张此期间锁门20天，马仁龙主张此期间锁门3个月，该房门系范曦文方上锁，亦系范曦文方所打开，故范曦文对打开房门的时间负有举证责任，现因范曦文不能举证证明其打开房门的时间，故本院对马仁龙主张的锁门时间予以确认。依据涉案租赁合同的约定，在马仁龙拖欠房屋租金超过十天的情形下，范曦文可以强制收回涉案房屋。而事实上，范曦文方确实因为马仁龙拖欠房屋租金而再次将涉案房门上锁，该锁门的行为即表示范曦文有解除合同的意思表示，但是最终范曦文并没有与马仁龙解除合同，而是将房门打开，让马仁龙继续承租使用。因此在该锁门期间，涉案合同处于中止履行的状态。考虑此期间，因范曦文方给房门上锁，导致马仁龙不能正常经营，及马仁龙仍占有房屋的事实，故根据公平原则，本院酌定此期间马仁龙应支付房屋租金25，500元（17，000元/月×3个月×50%）。
最后，对于自2016年10月21日起至实际腾房之日止的房屋租金的问题。马仁龙主张此期间其是受范曦文的委托看管涉案房屋，其未实际经营。但其提供的证据不能证明该项主张，且范曦文不予认可，故本院不予采信。自2016年10月21日起至涉案合同解除之时止，马仁龙应按照涉案租赁合同所约定的租金标准向范曦文支付房屋租金。自涉案合同解除后至马仁龙实际腾房之日止，马仁龙应参照涉案租赁合同所约定的租金标准向范曦文支付房屋占有使用费。
关于范曦文主张的10，000元违约金的问题。依据涉案租赁合同的约定，马仁龙逾期支付租金每天需交纳违约金1000元，现范曦文主张10天的违约金共计10，000元。马仁龙认为该违约金过高，申请法院降低至160元/天，共计1600元。综合考虑范曦文的实际损失，该违约金构成约定过高情形，并且范曦文未提供证据证明马仁龙主张给付违约金的标准低于其实际损失，故本院对马仁龙的主张予以支持。
关于范曦文主张的物业费的问题。沈阳市皇姑区舍利塔街道办事处并非收取物业费的机构，其出具的证明不具有有效的证明效力，故本院不予采信。因范曦文主张的物业费标准低于马仁龙主张的物业费标准，故本院对范曦文主张的物业费标准予以支持。现马仁龙不能提供证据证明其在2015年9月1日以后支付了物业费，在涉案租赁合同已解除的情况下，其应向范曦文支付自2015年9月1日起至本判决做出之日（2017年7月26日）止的物业费5,158元（每月每平方米0.75元×301.43平方米×12个月÷365天×694天）。
关于马仁龙主张的食品损失的问题。因马仁龙提供的证据不足以证明其因范曦文方给房门上锁，导致其所经营的超市因无法经营而造成的食品损失的具体数额，故本院对该项诉讼请求不予支持。
关于马仁龙主张的降低租金标准的问题。首先，关于马仁龙主张的因兰颂客栈二楼的两间豪华客房被行政执法部门拆除而应降低租金标准的问题。涉案房屋的建筑面积为301.43平方米，而涉案租赁合同约定的出租房屋的面积亦为301.43平方米，被拆除的两间客房并未包含在出租房屋的范围内，并且马仁龙亦陈述该两间客房系案外人王某某搭建，因此马仁龙以此理由要求范曦文降低房屋租金标准无法律依据，本院不予支持。其次，关于马仁龙主张的长江街兴建兴巴工程、道路封闭应属于情势变更，应降低租金标准的问题。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显示公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。总体来说，情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活干预有直接关系，比如价格调整，经济危机、通货膨胀等等。目前在我国司法实践中，可以认定为情势变更的情形主要有：物价飞涨（需要量化）、合同基础丧失（如合同标的物灭失）、汇率大幅变化、国家经济贸易政策变化。而马仁龙主张的长江街兴建兴巴工程、道路封闭不应属于情势变更的情形，而应属于商业风险，故对其要求降低租金的主张本院不予支持。
关于马仁龙主张的装修损失问题。涉案租赁合同系因马仁龙存在逾期支付房屋租金的违约行为而解除，且范曦文对其室内装修不同意利用，故对马仁龙主张的装修损失问题本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）范曦文与被告（反诉原告）马仁龙于2015年4月3日签订的《皇姑区长江街136号鉴赏小区16#楼1门商业网点租赁合同》；
二、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市皇姑区长江街136号1门房屋完好返还给原告（反诉被告）范曦文；
三、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文2016年6月20日前的房屋租金41,663元；
四、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2016年6月21日起至2016年7月20日止的房屋租金17,000元；
五、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2016年7月21日起至2016年10月20日止的房屋租金25,500元；
六、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2016年10月21日起至实际腾房之日止的房屋租金及房屋占有使用费（按每月17,000元的标准计算）；
七、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文违约金1，600元；
八、被告（反诉原告）马仁龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告（反诉被告）范曦文自2015年9月1日起至2017年7月26日止的物业费5,158元；
九、原告（反诉被告）范曦文于本判决发生法律效力后十日内返还被告（反诉原告）马仁龙水电费押金6，000元；
十、驳回原告（反诉被告）范曦文的其他诉讼请求；
十一、驳回被告（反诉原告）马仁龙的其他诉讼请求。
如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，058元，由原告（反诉被告）范曦文承担800元，被告（反诉原告）马仁龙承担3，258元；反诉费60元，由被告（反诉原告）马仁龙承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 叶 芃
审 判 员 佟 铃
人民陪审员 李 杨
二〇一七年七月二十六日
书 记 员 刘子萌