湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第01361号
原告：李定家。
委托代理人：何进杰，湖北诚明律师事务所律师。
被告：祝玲。
委托代理人：龚成立，湖北高驰律师事务所律师。
第三人：杨名先。
委托代理人：何进杰，湖北诚明律师事务所律师。
本院在审理原告李定家诉被告祝玲、第三人杨名先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，由审判员凃峻适用简易程序于2014年4月9日、5月16日公开开庭进行了审理。原告李定家、第三人杨名先及其委托代理人何进杰、被告祝玲及其委托代理人龚成立到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李定家诉称：第三人与原告系母子关系。位于武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）产权人为原告。2011年11月5日，受原告委托，第三人与被告签订了租房合同，被告承租上述房屋，租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13日止），月租金为29065元，每3个月缴纳一次租金。在房租到期前10天内缴纳下3个月的租金。该合同还约定，收取押金30000元，如被告违约，则不予退还所缴纳的押金。该合同第六条约定，如被告无故拖欠，出租方有权于所交租金期满第二日强制收回。该合同签订后，被告向原告交付了2012年2月14日-2012年5月14日租金87195元及押金30000元。原告当即将房屋交付给被告装修，并给予被告3个月零9天的免租期。2012年5月，被告应交2012年5月15日-2012年8月14日租金87195元，但被告只交付了72663元，少付14532元。2012年8月，被告应向原告交纳2012年8月14日-2012年11月14日房租87195元，但被告只缴纳了2012年8月14日-2012年10月14日房租58030元。自2012年10月14日起，被告未向原告交纳分文的租金，只是向原告出具欠付4个月租金（2012年10月14日-2013年2月14日）的欠条。原告多次向被告催交房租，但被告始终不予支付。被告在自行停止营业、搬空设备、设施的情况下，于2013年5月20日，委托律师向原告发出律师函，解除与原告于2011年11月5日签订的租房合同，但始终未向原告支付拖欠的租金。为此，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的房屋租金340060.5元（1、2012年10月14日-2013年2月14日租金：29065×4=116260元；2、2013年2月15日-2013年9月14日租金：29065×7×1.1=223800.5元合计：340060.5元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告李定家为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：
证据1、户口本，证明原告与第三人系母子关系。
证据2、房屋所有权证、土地使用证，证明本案涉案房屋的产权人为原告。
证据3、2011年11月5日租房合同，证明原告与被告系房屋租赁关系，被告违约，原告可不退押金，有权收回房屋。
证据4、祝玲的妹妹祝菲写的欠条、民事反诉状，证明被告出具欠条，确认欠原告2012年10月14日-2013年2月14日租金116260元，被告在另案的反诉中也承认欠租。
证据5、2013年5月20日律师函，证明被告于2013年5月20日委托律师提出解除租房合同。
证据6、（2013）鄂武昌民初字第04805号民事裁定书，证明原告于2013年9月因租金向法院起诉，其权益未过诉讼时效。
证据7、2014年4月10日《情况说明》，证明被告最后一次交纳电费的时间是2012年12月31日并在当天搬走空调。
证据8、物业公司电脑打印的商铺电费缴纳记录单，证明被告最后一次交纳电费的时间是2012年12月31日。
证据9、2012年12月27日《顾客服务护理转让合同》及附件一组。
上述7-9证据证明被告因自身经营的原因，将自己的客户转给了同小区的美容会所。
证据10、证人王媚的证人证言，证明被告最后一次结清电费的时间及商铺空调搬出时间。
被告祝玲的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但与本案无关。对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案的租房合同无关，权利人并不代表就是出租人。对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但对要证明的内容有异议，恰好证明原告并不是本案适格的主体。对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，欠条是祝玲的妹妹祝菲写的，欠付的具体租金以法院审定的金额为准。对证据5的真实性、合法性无异议，是被告出具的律师函。对证据6真实性、合法性无异议。对证据7最后一次交纳电费的时间属实，但当天搬走空调不属实。对证据8无异议。对证据9的真实性不予认可，因为是复印件，没有看到与原件核对无异的字样。对证据10证人的证言有大部分不真实，空调是什么时候搬走，其只是听说并没有亲眼所见，证人说欠电费2万多元，实际被告只是交了几千元。被告在装修的过程中与物业发生过激烈的矛盾，导致停止装修20多天，被告还与原告达成协议少交了一个月的租金，据此说明被告与物业之间是有一定的矛盾的。
第三人杨名先的质证意见：均无异议。
被告祝玲辩称：原告不是适格的诉讼主体。根据合同相对性原理，原告不是本案涉案租房合同的当事人，不能依据该合同主张权利。尽管原告与租房合同的出租人是母子关系，但民事法律上，他们是相互独立的民事主体，不能混同，也不能相互替代。本案租房合同的出租人为杨名先，合同中约定的十分明确，并且杨名先已就本案争议提起过诉讼，原告显然不是该合同的当事人。所以，原告的诉讼请求及所依据的事实与理由不成立。
合同中明确约定，杨名先收取租金后应该出具书面的手续，但是杨名先收到三期租金后均未向被告出具书面的手续，被告之后不付租金是合理的抗辩，不存在违约。按照合同的约定这三个月的租金应该是319715元，2012年5月少交的14532元是因与物业发生纠纷，杨名先同意少交这个钱。被告共计向杨名先支付租金217888元。2013年1月7日，杨名先将涉案房屋加锁强制收回，属于严重违约行为，自2012年10月14日起至2013年1月7日止，被告就已无需向杨名先支付租金。
被告实际欠付三个月的租金87195元，加之杨名先之前收取了被告3万元的押金，两项抵销，被告实际欠付租金57195元，由于杨名先的严重违约行为，使得原租房合同无法继续履行，被告的合同目的落空，杨名先应当赔偿被告出租房屋的装修费损失，因该装修损失费用在前案中提起了反诉，正在审理，该装修损失远大于被告欠付租金的损失，因此被告不应再向杨名先支付欠付的租金。
综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告祝玲为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、租房合同，证明租房合同的当事人为杨名先与被告，杨名先保证自己系该房屋的所有权人，合同约定杨名先收到租金后应出具书面手续，杨名先于合同期内无权收回房屋。
证据2、民事诉状，证明杨名先以租房合同出租人的身份起诉被告，杨名先本人承认自己才是该租房合同的出租人。
证据3、（2013）鄂武昌民初字第04805号民事裁定书，证明杨名先为本案租房合同的当事人，被告于04805号诉讼案中针对杨名先已经提起反诉。
证据4、电话录音及文字记录两份。
证据5、通话清单。
证据4-5证明被告支付租金至2012年10月14日，杨名先于2013年1月违约收回出租房屋。
证据6、律师函及快件单，证明因杨名先的严重违约行为导致被告于2013年5月21日解除与杨名先租房合同。
原告李定家、第三人杨名先的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对要证明的内容有异议，房屋的所有权人为李定家，李定家已向法院提交了房屋两证，李定家与杨名先系母子关系，被告坚持认为出租人是杨名先是不符合客观事实的。对证据2的真实性无异议，对要证明的内容不予认可。对证据3的真实性无异议，对要证明的内容不予认可。对证据4、5的真实性无异议，予以认可，杨名先收回房屋、给房屋加锁是有合同依据的，并不存在违约的情形。对证据6的真实性无异议，但是对要证明的内容不予认可，恰好是被告欠租违约而不是杨名先违约。
第三人杨名先述称：我与被告签订租房合同的时候李定家在外地，被告知道房屋的所有权人是李定家，也知道我与李定家是母子关系，并知晓我是接受李定家的委托签订的合同，我也将李定家房屋两证复印给了被告，被告也用产权证办理了营业执照。门是我锁的，锁门的时间是2013年1月17日，并不是1月7日，锁门的时候，里面基本上都已经搬空了。被告从未要求我们提供票据，给付租金是通过银行转账。
第三人杨名先的证据与原告李定家一致。
被告祝玲的质证意见同对原告李定家的质证意见。
原告李定家对第三人杨名先的证据无异议。
经庭审举证、质证，结合双方当事人陈述，本院确认以下事实：
第三人杨名先与原告李定家系母子关系。坐落于武汉市武昌区中北路118号复地.东湖国际一期商铺1-2层3号房屋（面积290.65平方米）产权人为原告李定家。
2011年11月5日，第三人杨名先与被告祝玲签订《租房合同》一份，载明：甲方（杨名先）将上述房屋出租给乙方（祝玲），租赁期限为6年（自2012年2月14日起至2018年2月13日止），月租金为29065元，乙方每3个月缴纳一次租金。在房租到期前10天内缴纳下3个月的租金，甲方收到租金后出具书面手续。乙方如自行投资装修，甲方提供免租期3个月零9天，免租期内不收房租。租赁期间，甲方不得提前收回房屋，如甲方未征得乙方同意提前收回房屋，需承担乙方投资的装修费用和剩余租期内经营收入方面的损失。如乙方违约，则甲方不予退还乙方所交纳的押金。乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权于所交租金期满第二日强制收回。甲方收取押金30000元，于房屋租赁期满乙方将相关水、电等费用付清后一次性退还乙方。租期内每年以年租金的10%递增。
该合同签订后，祝玲向李定家的父亲李净转账支付了2012年2月14日-2012年5月14日租金87195元及押金30000元。杨名先将房屋交付给祝玲，祝玲进行装修，经营《伊尔曼音乐SPA健康养生馆》。依合同约定，祝玲应在2012年5月交纳2012年5月15日-2012年8月14日的租金87195元，但祝玲称因小区物业不让其装门头招牌，耽误其装修时间，只向杨名先交付租金72660元，少付14535元。2012年8月，祝玲应交纳2012年8月14日-2012年11月14日的房租87195元，但祝玲只向杨名先交付了2012年8月14日-2012年10月14日的房租58130元。自2012年10月14日起，祝玲未再交纳租金，只由其妹妹祝菲出具《欠条》，载明：10月14日-2月14日，共四月租金共计116260元。2012年12月底，祝玲向小区物业公司结清电费后，搬走空调，停止营业。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，称2013年1月杨名先以其与祝玲之间有房屋租金纠纷为由，将租赁房屋加锁，致使祝玲无法使用该房屋，不能实现经营目的，现解除与杨名先于2011年11月5日签订的《租房合同》。5月21日杨名先签收《律师函》。2013年9月12日，杨名先起诉祝玲，请求判令解除双方签订的《租房合同》，祝玲支付所欠房租348780元。因杨名先经传票传唤无正当理由拒不到庭，该案按撤诉处理。现原告李定家诉至本院，请求如前。
本院认为，第三人杨名先与原告李定家系母子关系、原告李定家系本案诉争租赁房屋的产权人，对上述身份关系及房屋权属关系，被告祝玲在签订《租房合同》时已知晓。2011年11月5日，杨名先接受李定家的委托，以自己的名义与祝玲签订《租房合同》，将其子李定家名下的房屋出租给祝玲，杨名先与李定家之间形成隐名代理合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”、第四百零四条：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，李定家是本案适格原告。2011年11月5日杨名先代理李定家与祝玲签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨名先已向祝玲交付租赁物，祝玲应依约支付租金，但祝玲仅第一次正常支付租金，第二次少支付半个月，第三次少支付一个月，其未依合同约定按期足额支付租金，已构成违约，小区物业是否允许装招牌、是否耽误装修时间，不是因杨名先的违约造成，不能对向杨名先少支付租金形成抗辩。合同中确有约定收到租金后出具书面手续，杨名先收到租金后应向祝玲出具书面的手续，其未出具，祝玲可以通过合理方法索要，其辩称的因未出具书面手续而不支付租金的理由不能得到支持，杨名先未出具书面手续的行为未构成根本违约，故对原告李定家要求被告祝玲向其支付2012年10月14日-2013年2月14日租金116260元的诉讼请求予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2013年5月20日，祝玲委托律师向杨名先发出《律师函》，要求解除合同，杨名先于5月21日签收《律师函》，但其未在法律规定的期限内向有关部门提出异议，合同于2013年5月21日通知到达杨名先时解除。但在合同解除后，祝玲并未向原告返还房屋，其应向原告支付房屋占用费。2013年5月21日合同解除前，租金已按10%递增的新标准计算，故祝玲应向原告支付从2013年2月15日-5月21日的房屋租金及5月22日-9月14日的房屋占用费，故对原告李定家要求被告祝玲按10%递增的合同约定标准向其支付2013年2月15日-2013年9月14日租金（房屋占用费）223800.5元的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第四百零二条、第四百零四条的规定，判决如下：
被告祝玲于本判决生效之日起十日内一次性向原告李定家支付拖欠的房屋租金340060.5元（1、2012年10月14日-2013年2月14日租金：29065×4=116260元；2、2013年2月15日-2013年9月14日租金：29065×7×1.1=223800.5元）；
本案案件受理费15264元，减半收取7632元，由被告祝玲负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
--
市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 凃 峻
二〇一四年六月九日
书记员 周永梅