广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1183号
上诉人（原审被告）：黄文，汉族，住佛冈县石角镇教育路×××房。
被上诉人（原审原告）：佛冈文康物业管理有限公司。住所地：佛冈县石角镇教育路×××。
法定代表人：罗成影。
委托代理人：张永新，该公司职员
上诉人黄文因与被上诉人佛冈文康物业管理有限公司（以下简称文康物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：黄文是佛冈县石角镇教育路×××栋××301房屋的所有权人。该房屋建筑面积125.68平方，房屋套内面积116.04平方米。2010年3月28日，泰康公司（甲方）与文康物业公司（乙方）签订《物业管理承包合同》一份，相关内容如下：……甲方将××新村物业管理工作承包给乙方，乙方同意接受该物业的管理工作。……第一条：承包的内容、面积、地点：甲方将位于佛冈县石角镇教育路×××村共计85000平方米的物业承包给乙方管理，乙方负责该物业的管理，乙方负责该物业小区日常维护管理等全面工作。第二条：承包期限：承包期限十年，2010年4月1日起至2020年3月31日止。……第三条：物业管理服务费用、住宅公共维修基金和车辆停车费：1、乙方按目前的标准向业主（住户）收取管理费，根据管理需要又符合政府规定的，双方协商再作调整。……2010年4月1日起，文康物业公司对佛冈县石角镇教育路×××小区的物业进行管理。文康物业公司、黄文之间未签订书面的物业管理合同。文康物业公司的经营范围为物业管理（持有效的资质证书经营）、物业管理咨询、房地产信息咨询服务、室内装饰、园林绿化。2010年8月19日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给文康物业公司，有效期至2013年8月18日。2013年11月4日，佛冈县物价局再次颁发广东省收费许可证给文康物业公司。上述证标注的收费项目：……二、物业管理服务费：（一）多层住宅（一级服务）的收费标准均为0.6元／㎡／月。文康物业公司接管泰康新村小区的物业后，黄文自2010年8月1日至2015年4月30日期间未向文康物业公司交纳过物业服务费用。
原审法院已审结的佛冈文康物业管理有限公司诉黄文张某彩［（2013）清佛法民二初字第257号］、佛冈文康物业管理有限公司诉黄文朱某波［（2014）清佛法民二初字第198号］物业服务合同纠纷等案件的民事判决书均认定文康物业公司对黄文的物业服务费用的收取标准应以套内面积计算。上述判决均已经发生法律效力。
原审法院认为：佛冈文康物业管理有限公司作为有资质的物业管理公司，于2010年4月至今，对××新村小区的物业进行管理。文康物业公司与黄文虽然未签订书面的物业服务合同，但黄文作为××新村小区的业主，自文康物业公司接管该小区的物业后至今，客观上一直存在接受着文康物业公司的物业管理服务，该行为视为文康物业公司与黄文之间已经形成了事实上的物业服务合同关系，因此，对黄文辩称文康物业公司在没有召开业主大会表决通过并于业主签订物业管理协议的情况下，擅自对泰康小区的物业进行管理的行为不合法的意见，原审法院不予采信。文康物业公司作为物业管理机构，在客观上向泰康新村小区的业主提供了物业管理服务的前提下，有权要求该小区的业主交纳物业服务费用，黄文作为该小区业主，事实上接受了文康物业公司提供的物业管理服务，应履行向作为物业管理公司的文康物业公司缴纳相应物业服务费用的义务。根据《广东省物业管理条例》（2008年修订）第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。……”的规定，文康物业公司要求黄文交纳物业服务费用，于法有据，原审法院予以支持。
至于收取物业服务费用是以套内面积还是以建筑面积计算的问题。由于原、黄文之间并未签订书面的物业管理合同，没有约定以套内面积还是以建筑面积来计算物业服务费，参照原审法院已经发生法律效力的（2013）清佛法民二初字第257号和（2014）清佛法民二初字第198号民事判决的认定，黄文的物业服务费用应以其套内面积116.04平方米计算，文康物业公司主张按建筑面积计算物业服务费，不予支持。2010年8月至今，佛冈县物价局批准文康物业公司的物业服务费用收费标准为0.6元／㎡／月，文康物业公司主张黄文2010年8月至2015年4月的物业服务费用收费标准为0.6元／㎡／月和计算时间按52个月计算，应予准许，计为3620.45元（116.04㎡×0.6元／㎡／月×52个月）。至于文康物业公司主张每个月2元的公摊电费，因其未提交相关的证据予以支持，原审法院对此不予采信。黄文拖欠物业服务费用的行为，给文康物业公司造成了损失，因此，文康物业公司主张黄文支付起诉之日起至付清物业服务费用之日止的利息，合情合理，原审法院予以支持，但请求按照黄文未支付物业管理费金额自2015年4月30日起至付清前述款项之日止按照年利率24%计算占用期间利息标准，法律依据不足，根据公平合理原则应按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。黄文经依法传唤不到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，原审法院依法可以缺席判决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《广东省物业管理条例》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、黄文自本判决生效之日起五日内支付物业服务费用3620.45元及利息（利息按照中国人民银行同期同类基准贷款利率，自2015年4月30日起计至付清上述物业服务费用之日止）给佛冈文康物业管理有限公司；二、驳回佛冈文康物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由佛冈文康物业管理有限公司负担3元，由黄文负担22元。
宣判后，黄文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，本案诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：（一）一审判决认为，上诉人自文康公司接管了××小区的物业管理后至今，客观上一直存在接受着文康公司的物业管理，双方已形成了客观上的物业管理合同关系，从而判决上诉人承担支付管理费给文康公司的责任，缺乏事实和法律依据。理由如下：1、文康公司与泰康小区业主没有签订过物业服务合同。该公司对泰康小区实行的管理是单方面的意思表示，是强行管理，违反了《物业管理条例》的相关规定，强行为业主提供服务，并要求业主接受服务，亦违反了民事行为必须遵守的平等自愿的原则。
2、上诉人于2005年11月23日向佛冈县泰康建筑工程有限公司购买涉案××新村××栋××301房屋一套，购房后于2005年11月23日与佛冈县泰康旭日物业管理公司签订了物业管理合同，上诉人认可旭日物业管理公司的物业管理。此后，文康公司是何时何因要对泰康新村小区物业进行管理，旭日物业管理公司何时何因退出及与文康公司之间存在什么关系，作为小区业主之一的上诉人一概不知。旭日物业管理公司、文康公司亦从未向小区业主作出公告，并要求业主与文康公司签订物业服务合同，更说明文康公司对泰康小区进行管理是单方面的意思表示。
3、在文康公司称其对××小区管理的几年来，小区后门无人看管，外人自由出入，失窃案频发，只管车辆出入收取费用，其他事项一概不理。
4、上诉人与文康公司没有签订过物业管理服务合同，从来无认可过文康公司的单方面管理行为。
5、据了解，文康公司已向法院起诉大量的××小区业主要求缴交物管费。这充分说明文康公司的单方意思表示的强行管理行为，××广大业主是强烈反对的。
6、本案一审判决引用的证据（2013）清佛法民二初字第257号、（2014）清佛法民二初字第198号民事判决书，如果判决理由结果与本案一致的话，既违反了国务院颁发的《物业管理条例》的相关规定，同样也违反了公平自愿的原则，判决也是错误的。
（二）一审法院没有全面地、客观地审查核实双方提供的证据。被上诉人文康公司向一审法院提供了一份盖有文康公司公章的上诉人与佛冈县泰康建筑工程公司在签订购房合同前签订的商品房认购书复印件。该认购书上出现了文康公司的公章，与本人持有的该认购书原件相比较，证实文康公司在伪造证据，欺骗法庭，该公司是一个不诚实的公司，其目的是想以该证据主宰上诉人接受其单方面提供的物业管理服务。况且签认购书时，签认购书的行为与物业管理是两回事。一审法院没有依照我国民诉法的规定，全面客观地审查证据，对文康公司为达到其目的在上诉人的认购书上擅自加盖自己的公章的行为作出客观评判，对该证据的采信情况作出合理分析。
综上所述，上诉人与被上诉人不存在物业管理服务合同关系，一审判决上诉人支付被上诉人物业服务费3620.45元及利息，缺乏事实和法律依据，恳请二审法院依法撤销一审判决。
文康物业公司答辩称：1、答辩人与上诉人虽未签订书面的物业服务合同，但答辩人自接受该小区的物业管理以来，上诉人一直客观上接受答辩人提供的物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。2、答辩人受佛冈泰康房地产公司的委托，并与其签订物业管理合同，故答辩人对小区行使物业管理，没有违法法律规定。
本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉人和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：黄文应否向文康物业公司交纳物业服务费。
根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主和业主大会选聘物业服务企业前，建设单位可以选聘物业服务企业并与其签订书面的前期物业服务合同。本案中，双方均确认涉案的小区尚未成立业主大会，业主也未另行选聘物业公司，故由建设单位佛冈县泰康房地产开发有限公司选聘文康物业公司作为涉案小区的前期物业管理公司并无不妥。文康物业公司进驻涉案小区后，虽然其无法提供证据证明将前期物业管理合同的内容告知过业主，存在一定的瑕疵。但文康物业公司一直为涉案小区提供物业服务，该事实已经原审法院其它生效判决确认。综上，文康物业公司作为涉案小区的物业服务企业既有合同依据，其签订合同后又实际上为涉案小区提供了物业服务，则黄文作为业主，应当向文康物业公司交纳物业服务费。黄文以其未与文康物业公司签订合同为由，拒交物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。
至于黄文提出文康物业公司管理不善，导致涉案小区失窃一节，因其未提供充分的证据证明，故对其该节上诉理由本院亦不予采纳。对于黄文提出文康物业公司伪造证据一节，文康物业公司在一审提交了一份黄文与佛冈县泰康房地产开发有限公司签订的《商品房（商铺）认购书》，并在该份认购书上加盖了文康物业公司的公章，黄文以此为由提出文康物业公司伪造证据。经查，文康物业公司提供的《商品房（商铺）认购书》与黄文提交的《商品房（商铺）认购书》在内容上完全一致，文康物业公司也在一审中也明确表示以黄文提供的《商品房（商铺）认购书》为准，且文康物业公司是否在该证据上加盖公章并不影响对本案事实的认定。故对上诉人的该节上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何昭敏
代理审判员 何 燕
二〇一六年八月五日
书 记 员 张丽萍
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。