海南省三亚市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三亚民一终字第194号
上诉人（原审原告）刘文鹏。
委托代理人聂友峰。
委托代理人吴璠。
被上诉人（原审被告）三亚金泰实业发展有限公司。
法定代表人郭强。
委托代理人周朝霞。
委托代理人刘启亮。
被上诉人（原审被告）海南高速公路股份有限公司。
法定代表人曾国华。
上诉人刘文鹏因与被上诉人三亚金泰实业发展有限公司（简称金泰公司）、海南高速公路股份有限公司（简称高速公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第1610号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘文鹏的委托代理人聂友峰，被上诉人金泰公司的委托代理人周朝霞、刘启亮到庭参加诉讼，被上诉人高速公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院查明：高速公司是国有控股的股份有限公司，金泰公司是高速公司与琼海金通大酒店有限公司共同出资组建的有限责任公司。金泰公司于2002年开始在该公司位于三亚市河东区凤凰路93182.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区，其商品房预售许可证号为：三房预许字（2004）037号。2013年11月7日，刘文鹏取得三亚市人民政府颁发的三土房（2013）字第1466号《土地房房屋权证》。
金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房时，在其宣传广告中载明：“瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予金泰公司进行公共绿地的投资建设。经时任市领导批示同意后，金泰公司在该2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。2013年5月9日，三亚市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，“其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，三亚金泰实业发展有限公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”，及“由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市综合行政执法局强制拆除。刘文鹏遂以小区配套设施拆除导致其房价损失、金泰公司存在虚假宣传为由诉至法院，请求判如所请。
审理过程中，刘文鹏向法院申请对小区配套设施拆除对其房价造成的损失进行司法鉴定。经先后两次委托，鉴定人海南博信房地产评估有限公司、海南东来土地房地产评估工程咨询有限公司均以国家相关部门未出台由于小区配套设施受到损坏而对房地产价值造成减损的估价规范或技术指导意见，且小区内存在地上配套设施与小区没有修建配套设施的房价差异无法进行量化评估，退回了本案的鉴定委托。2014年12月10日，刘文鹏向法院提交了一份海南中兴华土地房地产估价有限公司作出的中兴华房估字第（2014）第1202222号《房地产估价报告》，该报告系三亚瑞海花园小区业主委员会自行委托对小区配套设施拆除对刘文鹏等145位业主房价造成的损失，鉴定结论为：“2004年12月31日的房地产价值减值估价结论为：涉诉业主145户总建筑面积18156.51平方米，房地产价值减值均价为397元／平方米，房地产价值减值总价为7208141元。其中刘文鹏房地产减值56668元”。经法院组织质证，金泰公司与高速公司均对该《房地产估价》提出异议，认为该《房地产估价》是在举证期限届满后提交，且系三亚瑞海花园小区业主委员会自行委托鉴定，鉴定结论与其已提交的政和房评（2014）0801《瑞海花园小区10#楼（玫瑰园2座一单元401房）房地产市场价值估价报告》形成的鉴定结论即瑞海花园小区涉案房屋房价存在增值相悖，该证据不具有法律效力。
另查明，本案审理过程中，刘文鹏未能举证证明金泰公司与高速公司存在法人人格混同的情形，也未能举证证明其与金泰公司就涉案房屋已签订《商品房买卖合同》或金泰公司就出让涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》的权利义务已转移给刘文鹏。
一审法院认为：金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房宣传广告中，对该小区内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述承诺应当视为要约，即使未载入金泰公司出让涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容。金泰公司已在涉案2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但由于涉案20000平方米的土地使用权人为三亚市人民政府，金泰公司未经合法规划报建手续，擅自在该地块上修建小区配套设施，导致三亚市人民政府收回涉案土地时该部分配套设施被拆除，金泰公司已不具备在涉案小区土地使用权范围内继续修建被拆除配套设施的条件。上述金泰公司关于修建被拆除配套设施的合同约定在客观上已无法履行，其行为已构成违约，应对受让涉案房屋的合同相对人承担赔偿损失的违约责任。刘文鹏主张金泰公司应承担违约赔偿责任，但未能举证证明其与金泰公司就涉案房屋存在商品房买卖合同关系或金泰公司就出售涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》的权利义务已转移给刘文鹏，对此刘文鹏应承担举证不能的责任。刘文鹏先后两次向法院申请对小区内存在配套设施与小区缺失修建配套设施的房价差异进行评估，但均无法进行量化评估。刘文鹏于2014年12月10日提交的中兴华房估字第（2014）第1202222号《房地产估价报告》，金泰公司与高速公司均对该鉴定结论不予认可，且该《房地产估价报告》系三亚瑞海花园小区业主委员会自行委托，未经双方当事人协商确认鉴定机构，鉴定过程也没有通知金泰公司与高速公司参与鉴定，程序违法，对该《房地产估价报告》不予采信。因此，即使刘文鹏能举证证明其与金泰公司就涉案房屋存在商品房买卖合同关系或金泰公司就出售涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》的权利义务已转移给刘文鹏，由于刘文鹏也不能举证证明涉案房屋因金泰公司的上述违约行为造成其房屋价值损失，故刘文鹏主张金泰公司赔偿房屋价值损失，无事实依据，不予支持。刘文鹏另主张金泰公司与高速公司人格混同，应对其损失承担连带赔偿责任，但刘文鹏未能提供证据予以证明，故该项诉求亦不予支持。涉案小区配套设施被拆除后，如刘文鹏认为金泰公司的上述违约行为尚造成其直接财产损失，可另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条之规定，判决：驳回刘文鹏的诉讼请求。本案受理费800元（刘文鹏已预交），由刘文鹏负担。
上诉人刘文鹏不服一审判决，上诉称：一、关于程序违法及法律适用错误。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条和第七十二条，即便鉴定报告是刘文鹏自行委托做出的，在金泰公司和高速公司不认可的情况下，应由法院重新委托鉴定，否则应作为判决的依据，而不是推定刘文鹏举证不能。一审法院据此依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条显然属于适用法律错误。二、关于认定事实错误。一审认定“刘文鹏两次申请法院对小区内存在配套设施与小区缺失修建赔偿设施的房价差异进行评估，但均无法量化评估”错误。鉴定机构的第一次《退案函》是对“房屋现价值损失”退案，并没有包括一审法院《告知笔录》要求的对“2003年前后业主向开发商购房时存在篮球场、游泳池等设施的房价差异”鉴定；而第二次的两个理由均不能成立，也与“有法定的机构已经对上述内容进行鉴定”的事实不符。其一，没有直接的估价规范并不表示无法鉴定，只要有足够的客观数据（刘文鹏的鉴定结论就是依据三亚市房地产交易信息中心提供的权威数据），就可以通过类比的方式通过“差价法”进行鉴定。其次，“鉴定存在的很多不确定因素”都可以通过“修正系数”进行修正。换个角度说，两家机构不能鉴定不表示委托事项本身不能鉴定。司法实践中这类鉴定也比比皆是（2013浙杭民终字第3261、3265号民事判决就是法院为查明事实，在原被告双方均不同意的情况下，对该类完全相同的事项委托鉴定，并据此作为判决的依据）。三、一审法院做出裁判结论，完全违背了基本逻辑常识。司法审判经常运用基本的逻辑推理，而要逻辑推理能成立并服人，必须建立在“前提和结论之间具有必然联系”的基础上。本案中，“两次委托鉴定均被退回，刘文鹏自己委托的鉴定没有经法院认可”这两个前提无论如何也推导不出“刘文鹏主张的、需要进行鉴定的赔偿数额”就“没有事实依据”的结论。四、一审法院对评估事项的态度前后相反。2014年9月11日，一审法院告知刘文鹏的代理人，“经合议庭合议后，认为需要对2003年前后业主向开发商购房时存在的篮球场、游泳池等设施与没有修建篮球场、游泳池等设施的房价差异进行鉴定”，但是，在评估被退案后，立即得出“房屋价值减损无法量化”的结论，转而要求评估地上设施的直接损失。五、一审认定“可另案起诉直接损失”，是不了解评估常识的表现，该认定与一审判决结果相互矛盾。“直接财产损失”仍属于刘文鹏诉求的“房屋价值减损”的一种评估方式，并不是另一种赔偿方式，一审所称的直接损失是指绿地上设施设备的价值，而按照评估规范，对绿地及绿地上设施、设备的价值进行直接评估，本身就是计算“房屋减值损失”的一种评估方式。一审法院一方面称无法评估并据此驳回刘文鹏的诉求，一方面又在判决中把评估的一种方式作为让刘文鹏另案起诉的途径，且导致一审判决因对“评估知识缺乏”而产生自相矛盾的判决。事实上，本案的案情和鉴定事项在全国不是首例，鉴定事项也不是无法做到。六、刘文鹏虽为二手房业主，但在起诉时已提交涉案房屋的产权证，金泰公司作为涉案房屋的开发商，双方之间显然存在承继的商品房买卖合同关系。综上，请求撤销原判，改判支持刘文鹏一审诉讼请求，由金泰公司和高速公司承担诉讼费用。
被上诉人金泰公司辩称：一、刘文鹏提到评估鉴定违法的理由不成立，刘文鹏申请鉴定的权利得到充分保护，一审法院应刘文鹏的申请进行了两次委托鉴定，鉴定单位均认为没有相应的评估规范而退回。二、一审时金泰公司提供的评估报告，证明瑞海花园的房屋没有贬值，其中一户评估修正后是每平方米13053元，这个价格是正常的，设施拆除后并未因此下降，反而还有上升。三、浙江法院的判例与本案是不可比的，金泰公司是在政府的绿地上修建了设施，因此评估鉴定不存在违法。四、一审认定金泰公司有违约情形，金泰公司持有异议，因为合同中记载了土地的使用权及面积，在交付房产时将土地证、规划许可证等进行了公示，绿地使用权大约是30亩，瑞海花园不含此面积，金泰公司虽在广告上载明了游泳池、网球场等配套设施，但没有对配套设施所有权的承诺。另外，刘文鹏不是原始购房业主，没有资格提起本案诉讼。综上，一审判决正确，请求驳回上诉。
被上诉人高速公司未予答辩。
经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，金泰公司与刘文鹏前手签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。刘文鹏承继了其前手与金泰公司在《商品房买卖合同》合同中约定的权利义务，故其具有本案主体资格。一审法院根据当事人之间的法律关系将本案案由定为商品房销售合同纠纷，定性准确。
金泰公司在销售瑞海花园小区商品房的宣传广告中，对该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，应当视为合同内容的组成部分。合同签订后，金泰公司在涉案土地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施。由于金泰公司未取得涉案地的使用权，也未办理规划报建手续，而擅自在该地上修建小区配套设施，以致该配套设施被政府拆除，从而在客观上导致合同约定应予配置的部分附属设施已无法履行，其行为已构成违约。对此，金泰公司应承担赔偿损失的违约责任。金泰公司与高速公司均为独立法人，刘文鹏未提供证据证明金泰公司与高速公司人格混同，故其诉求高速公司对其损失承担连带赔偿责任没有法律依据，不予支持。刘文鹏作为涉案《商品房买卖合同》的相对人，主张金泰公司承担违约赔偿责任合理合法。在诉讼中，刘文鹏先后两次申请法院对小区内存在配套设施与小区缺失修建配套设施的房价差异进行评估鉴定，均因委托鉴定评估机构无法进行量化评估鉴定而被退回。法院委托的鉴定机构作出不能鉴定的结论后，刘文鹏向一审法院提交中兴华房估字第（2014）第1202222号《房地产估价报告》，结论为因相关配套设施拆除导致房价减值为每平方米397元；金泰公司亦向一审法院提交政和房评（2014）0801号《房地产估价报告》，结论为小区内房价升值。因上述两份评估报告均系单方委托且结论不一致，且双方均对对方的鉴定结论不予认可，故一审法院对该两份报告均不予采信符合法律规定。刘文鹏诉求金泰公司赔偿房屋价值损失，但其房屋价值损失评估申请无法评估，其应承担举证不能的法律后果，故对刘文鹏的该项诉求不予支持。
涉案小区配套设施被拆除后，直接影响了瑞海小区全体业主的生活和居住环境，并使其住宅价值的性价比贬值，且该设施现已无法恢复，给各业主造成了直接经济损失，故刘文鹏作为瑞海小区内的业主可针对该部分损失，主张其相应权利。
综上，上诉人刘文鹏的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人刘文鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 李桂祥
审判员 李新建
审判员 扆成塘
二〇一五年六月二十四日
书记员 杨志远
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……