湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1102民初181号原告：杨明清，男，1942年8月28日出生，汉族，住湖北省团风县，委托诉讼代理人：杨涛，浙江融哲律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北金润房地产有限公司，地址：黄冈市黄州区西湖三路11号，统一社会信用代码91421100795901506N。法定代表人：刘春节，执行董事。委托诉讼代理人：卢巍，湖北振扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨明清诉被告湖北金润房地产有限公司（以下简称“金润公司”）合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，依法适用普通程序于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告杨明清委托诉讼代理人杨涛，被告金润公司委托诉讼代理人卢巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨明清向本院提出诉讼请求：1、确认被告金润公司《解除合同通知书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月2日，邓ＸＸ前与被告签订一份《商品房买卖合同》。约定由邓康购买被告开发的位于黄冈市黄州区西湖三路西湖上城6号楼1单元1003号住宅房（面积124.63㎡），房款总额436205元（单价3500元/㎡），购房款以银行按揭的方式支付。邓康于当日向被告支付了首付款131205元。同日，邓康又与原黄冈市黄州区农村信用合作联社（现更名为湖北黄冈农村商业银行股份有限公司）签订一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定邓康以上述房屋作抵押担保，向原黄冈市黄州区农村信用合作联社借款305000元，被告为邓康借款305000元向原黄冈市黄州区农村信用合作联社提供连带责任保证担保。原黄冈市黄州区农村信用合作联社提供借款后，邓康即向被告支付了剩余房款305000元。2016年4月30日，邓康因病死亡。2016年8月25日，湖北黄冈农村商业银行股份有限公司向黄冈市黄州区人民法院提起诉讼，要求被告为邓康借款承担担保责任。经黄冈市黄州区人民法院和黄冈市中级人民法院判决，被告承担担保责任且于2017年3月9日履行完毕。2017年10月19日，黄冈市公证处公证书（2017）鄂黄冈证字第2297号证实，原告系邓康唯一合法继承人。2017年11月27日，被告向原告发出《解除合同通知书》，解除邓ＸＸ前与被告签订的《商品房买卖合同》。原告认为，由于原告是邓康唯一合法继承人，邓康原在《商品房买卖合同》中的权利与义务由原告继承。被告通知解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。即被告《解除合同通知书》的效力无效。为此，原告具状起诉至本院。被告金润公司辩称，1、金润公司提出和送达《解除合同通知书》有事实依据。邓ＸＸ前与金润公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定，买受人未按借款合同约定履行还款义务，导致金润公司承担担保责任的，金润公司有权解除合同。邓ＸＸ前未按借款合同约定履行还款义务，构成违约，银行起诉了金润公司，金润公司承担连带责任且已履行了清偿义务；2、金润公司向原告送达《解除合同通知书》符合《中华人民共和国合同法》第93条的规定；3、根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定，原告应赔偿因邓康违约造成金润公司的损失。为此，金润公司保留反诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、原告杨明清提供了以下证据：1、编号为HG201204759的《商品房买卖合同》。拟证明邓ＸＸ前与被告签订《商品房买卖合同》的事实；2、《销售不动产统一网络发票》复印件（发票号码008××××5082）。拟证明邓ＸＸ前向被告付清购房款的事实；3、黄冈市公正处（2017）鄂黄冈证字第2297号《公证书》。拟证明原告系邓康合法继承人的事实；4、《解除合同通知书》。拟证明被告通知原告解除原邓康与被告签订的《商品房买卖合同》的事实；5、（2016）鄂1102民初1954号《湖北省黄冈市黄州区人民法院民事判决书》和（2016）鄂11民终1679号《湖北省黄冈市中级人民法院民事判决书》。拟证明被告承担担保责任的事实。二、被告金润公司提供了以下证据：1、金润公司《营业执照》及法定代表人刘春节身份证复印件。拟证明金润公司及法定代表人基本情况及作为本案适格的诉讼主体；2、编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份。拟证明：①金润公司与邓ＸＸ前签订《商品房买卖合同》的事实，且双方就合同的履行，经协商一致，签订了补充协议；②补充协议约定，如果邓康没有按照借款合同约定履行还款义务，以致金润公司履行担保责任的，金润公司有权解除《商品房买卖合同》，且邓康应按金润公司承担担保责任金额的10%向金润公司支付违约金；③如邓康违约，金润公司有权解除合同，金润公司向买受人发出书面通知后，买受人不予配合，则金润公司有权按日向买受人计收合同价款千分之一违约金。3、《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》复印件。拟证明金润公司为邓康等房屋买受人的银行按揭贷款提供担保的事实；4、不动产销售发票复印件两份。拟证明邓ＸＸ前向金润公司支付购房首付款131205元，剩余购房款305000元为银行按揭贷款的事实；5、购房合同备案证明及商品房预售登记。拟证明金润公司出售给邓康的商品房已经办理房屋预售登记和商品房买卖合同备案手续的事实；6、《民事诉讼》、黄州区人民法院（2016）鄂1102民初1954号民事判决书及保全裁定书、黄冈市中级人民法院（2016）鄂11民终1679号民事判决书。拟证明邓ＸＸ前未履行向湖北黄冈农村商业银行股份有限公司还款义务，该行起诉金润公司。经法院审理，判决金润公司履行担保义务。金润公司不服一审判决并上诉，二审法院维持原判。金润公司为此造成部分经济损失，包括诉讼费、律师费、执行费等；7、黄州区人民法院（2017）鄂1102执299号《执行通知书》、付款凭证三份、结案证明一份。拟证明金润公司履行了法院判决，为邓康代偿了下欠银行按揭贷款本息，同时承担了诉讼费、执行费等费用；8、《解除合同通知书》。拟证明鉴于邓ＸＸ前的违约行为及《商品房买卖合同》和补充协议的约定，金润公司于2017年11月27日向原告发出书面解除合同通知，并责令原告在通知书送达之日起七日内办理房款清算和合同撤销备案手续的事实。经质证，一、被告金润公司对原告杨明清提交的6份证据的真实性和关联性均无异议，但对证明目的有异议，认为上述证据不能证明金润公司向原告送达的《解除合同通知书》无效。二、原告杨明清对被告金润公司提交的证据1、3、4、5、6、7无异议；对证据2的真实性无异议，《商品房买卖合同补充协议》第2条第3款并没有达到解除合同的程度；对证据8的真实性无异议，但对证明目的有异议。认为被告单方面解除合同的行为效力待定，被告没有权利办理相关的结算撤案手续。经审核，本院认为原、被告提交的证据能够作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月13日，金润公司与黄冈市黄州区农村信用合作联社（现更名为：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司）签订一份《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》，约定乙方（黄冈市黄州区农村信用合作联社）同意对购买甲方（金润公司）的正在开发的“西湖上城”小区项目住房（商业用房）的购房人提供按揭贷款，甲方自愿为借款人提供阶段性连带责任保证。此外，该协议还对双方权利与义务等其他内容进行了约定。2012年11月2日，邓康与金润公司签订一份编号为HG201204759的《商品房买卖合同》，就买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任等事宜进行了约定。该合同第二十条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。《商品房买卖合同补充协议》第2条第3款约定，鉴于出卖人依贷款合作协议就买受人的贷款向银行出具了阶段性担保，如因买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保义务（代为还款），或对该商品房进行回购的，出卖人有权解除合同，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的10%向出卖人支付违约金。同日，邓康向金润公司支付了购房首付款131205元，并就该《商品房买卖合同》到黄冈市房地产交易中心办理了登记备案手续。2012年11月2日，邓康、金润公司与黄冈市黄州区农村信用合作联社签订一份《住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称“《借款合同》”），约定邓康向黄冈市黄州区农村信用合作联社借款305000元，并由金润公司为邓康依借款合同形成的债务提供阶段性保证责任。《借款合同》第十三条第四款第二项约定，金润公司保证未按本合同约定履行保证责任时，授权贷款人直接从保证人的任何账户中扣收相关款项；《借款合同》第十六条约定，借款人未按合同约定的金额、时间归还借款本息的构成违约，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。《借款合同》签订后，黄冈市黄州区农村信用合作联社向邓康发放了305000元贷款，并将该款支付给金润公司。2012年11月21日，金润公司与邓康就所售房屋办理了商品房预告登记（预告登记证明号：黄冈市房预黄州字第022159号）。同日，金润公司与黄冈市黄州区农村信用合作联社就所售房屋办理了商品房预售抵押预告登记（预告登记证明号：黄冈市房预黄州字第022193号）。2015年12月8日，因邓康未按期偿还银行贷款，金润公司代其向银行偿还了10117.75元。2016年4月30日，邓康死亡。湖北黄冈农村商业银行股份有限公司（原黄冈市黄州区农村信用合作联社，以下简称“黄冈农商银行”）于2016年8月16日向黄冈市黄州区法院提起诉讼，要求金润公司对邓康的借款本金235268.03元及利息承担连带清偿责任。2016年9月25日，黄冈市黄州区人民法院作出（2016）鄂1102民初1954号民事判决，由金润公司于判决生效后十日内对邓康不能清偿的借款本金235268.03元及利息（以本金235268.03元按年利率6.55%，自2016年3月22日起计算至判决确定的履行之日止）承担连带责任，并承担律师费8000元。金润公司不服该判决，于2016年10月11日上诉至黄冈市中级人民法院。2016年12月12日，黄冈市中级人民法院作出（2016）鄂11民初1679号终审判决，驳回上诉，维持原判。因金润公司未按生效判决履行义务，黄冈农商银行向黄冈市黄州区人民法院申请强制执行。法院强制执行过程中，金润公司分别于2017年3月9日和2017年3月29日向黄冈市黄州区人民法院账户支付了259283.94元、5700元。2017年4月10日，黄冈农商银行出具结案证明，载明：“关于我行诉金润房地产公司纠纷一案，被执行人金润房地产公司已按协议自动履行完毕。特此证明结案。”金润公司承担保证责任后，于2017年11月27日向原告杨明清下达了《解除合同通知书》，解除与邓康签订的《商品房买卖合同》，并责令原告到金润公司办理房款清算及办理合同撤案手续。原告认为，金润公司行使合同解除权的除斥期间已过，解除权消灭，金润公司送达的《解除合同通知书》无效，遂具状起诉至本院。另查明，原告杨明清系邓康现存唯一法定继承人。本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。因邓ＸＸ前未按期偿还贷款，构成违约。被告金润公司依照合同约定享有合同解除权，对此，原告亦不否认。本案争议的焦点为，金润公司是否依法行使合同解除权。对此焦点问题，本院分析认定如下：《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。关于金润公司行使合同解除权的起算时间点，原告方主张应当自被告金润公司首次代偿之日，即2015年12月8日起开始行使；而被告金润公司则辩称，应当自法院生效判决执行完毕，即2017年4月10日起开始行使。结合本案事实，邓康与金润公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第三款明确约定：…如因买受人在担保期间内没有按照借款合同的约定履行还款义务，导致出卖人履行担保义务（代为还款）的，出卖人有权解除合同，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的10%向出卖人支付违约金。由此，案涉《商品房买卖合同》的解除权发生之日应为金润公司履行担保义务（代为还款）之日，即2015年12月8日。而金润公司于2017年11月27日才向原告下达《解除合同通知书》，主张解除与邓ＸＸ前签订的《商品房买卖合同》，已经超过了法律规定的一年期限，解除权消灭，故可认定该解除合同的行为无效。原告杨明清在收到被告金润公司下达的《解除合同通知书》后，依法于2018年1月4日向本院提起了诉讼，请求确认解除合同的效力，符合法律规定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告湖北金润房地产有限公司于2017年11月27日向原告杨明清发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费80元，由被告湖北金润房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何国琴人民陪审员  倪德安人民陪审员  肖 瑶二〇一八年六月十一日书 记 员  阮宁馨