内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0581民再4号
再审申请人（原审原告）张秀菠，女，1977年8月20日出生，满族，无职业，现住内蒙古通辽市。
被申请人（原审被告）内蒙古仁远房地产开发有限公司,统一社会信用代码×××,现住址内蒙古自治区通辽市。
法定代理人余荣贤,总经理。
委托代理人王瑞哲，男，1970年10月3日出生，汉族，内蒙古仁远房地产开发有限公司职工，住内蒙古通辽市。
再审申请人张秀菠与被申请人内蒙古仁远房地产开发有限公司（以下简称仁远公司）商品房预售合同纠纷一案，2017年6月13日本院作出（2017）内0581民初字793号民事判决书，后本院于2017年9月20日作出（2017）内0581民监2号民事裁定书，裁定再审。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。张秀菠与仁远公司委托代理人王瑞哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张秀菠诉称，2011年5月5日张秀菠从仁远公司开发的环贸国际广场项目一期假日酒店5层08房购买了建筑面积80.23平方米的房屋,每平米价格为4599.62元，总房款为369029元，张秀菠已交购房款189029元（现金159507元和2012年收益金返还29522元），另180000元办理按揭贷款，仁远公司承诺该房屋在2012年1月1日前交付房屋。双方签订房屋买卖合同的同时，仁远公司与张秀菠又签订了《环贸国际广场
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环贸假日酒店委托经营协议书》，约定委托经营期间从2012年1月1日至2016年12月31日共计5年，每年给付张秀菠经营收益金29522元，但截至今日，仁远公司仍没有将房屋建完，5年租赁经营期限已届满。可仁远公司的房屋在2016年一年都没有施工，已成为烂尾楼，故诉至法院请求判令：一、依法撤销霍林郭勒市人民法院（2017）内0581民初字793号民事判决；二、解除双方签订的商品房买卖合同，退还张秀菠购房款189029元，租金（收益金）118088元和延期交房违约金3200元，共计310317元；三、由仁远公司承担本案的诉讼费用。
仁远公司辩称，对张秀菠所述事实没有异议，仁远公司在2014年中间换过法人。租金118088元及违约金3200元仁远公司不认可，因有诸多原因工程无法完工，不是仁远公司单方面原因。
张秀菠为了证明自己的主张向本院提举了如下证据：一、2011年5月5日签订的《环贸国际广场-
环贸假日酒店委托经营协议书》、《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议》、项目选房确认单各一份，意欲证明张秀菠于2011年5月5日认购仁远公司霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店L5层08房，约定房屋面积为80.23平方米，单价为4599.62元每平方米，房屋总价为369029元，同时仁远公司承诺该房屋于2012年1月1日开始领取该房屋收益金每年29522元。二、2011年4月25日、2011年5月5日收据各一枚，意欲证明张秀菠于2011年4月25日交付定金8000元；张秀菠于2011年5月5日交付首付款149507元。三、2011年5月5日收据一份意欲证明仁远公司给付了2012年1月1日至2012年12月31日的收益金。
仁远公司质证认为对第一、二、三份证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。
本院对张秀菠出示的证据作如下认证，因仁远公司对张秀菠出示的证据均认可，故本院对张秀菠提举的第一、二、三份证据予以确认并采信。
原审查明的事实，2011年5月5日，张秀菠与仁远公司签订了《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议》，约定张秀菠认购霍林河环贸国际广场项目1期环贸假日酒店5层08房，房屋面积80.23平方米，该房屋单价为人民币4599.63元/平方米，房款共计369029元；在签订认购协议当日张秀菠需要支付总价款51.22%，即人民币189029元作为该套房屋的认购定金。张秀菠2011年4月25日交房屋定金8000元，2011年5月5日交纳首付认购款149507元。
另查明，仁远公司给付了2012年1月1日至2012年12月31日的收益金29522元（该收益金抵顶首付购房款）。
再查明，2011年5月5日，张秀菠与仁远公司签订《环贸国际广场-
环贸假日酒店委托经营协议书》，协议书约定将张秀菠的房屋委托仁远公司经营及管理，自2012年1月1日正式开始至2016年12月31日终止，总计共5年，仁远公司每年向张秀菠交纳29522元收益金。仁远公司在2012年1月1日至2012年12月31日给付张秀菠一年的收益金29522元。经审理判决如下一、解除原告张秀菠与被告内蒙古仁远房地产开发有限公司签订的《霍林河环贸国际广场项目1期－环贸假日酒店认购协议》；二、被告内蒙古仁远房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告张秀菠房屋认购款157507元；三、驳回原告张秀菠的其他诉讼请求。
经再审理查明的事实，2011年5月5日，张秀菠与仁远公司签订了《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议》，约定张秀菠认购霍林河环贸国际广场项目1期环贸假日酒店5层08房，房屋面积80.23平方米，该房屋单价为人民币4599.63元/平方米，房款共计369029元；在签订认购协议当日张秀菠需要支付总价款51.22%，即人民币189029元作为该套房屋的认购定金。张秀菠2011年4月25日交房屋定金8000元，2011年5月5日交纳首付认购款149507元。
另查明，仁远公司给付了2012年1月1日至2012年12月31日的收益金29522元（该收益金抵顶首付购房款）。
再查明，2011年5月5日，张秀菠与仁远公司签订《环贸国际广场-
环贸假日酒店委托经营协议书》，协议书约定将张秀菠的房屋委托仁远公司经营及管理，自2012年1月1日正式开始至2016年12月31日终止，总计共5年，仁远公司每年向张秀菠交纳29522元收益金。仁远公司在2012年1月1日至2012年12月31日给付张秀菠一年的收益金29522元。
本院认为，2011年5月5日张秀菠与仁远公司签订的《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议书》及《环贸国际广场-
环贸假日酒店委托经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在经营协议书中约定环贸假日酒店委托经营时间为2012年1月1日至2016年12月31日止，故涉案房屋的交房日期应视为2012年1月1日之前。仁远公司迟迟未能交房使得双方未能订立商品房买卖合同，致张秀菠购买房屋的合同目的未能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：”根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，张秀菠要求解除认购协议的主张能够成立，仁远公司应向张秀菠退还购房款。因委托经营协议是基于认购协议所签订的，故该协议随认购协议的解除而解除。涉案房屋总价款为369029元，张秀菠交付157507元，认购协议书第三条约定：”认购定金及付款方式，乙方按照下列第2种方式交纳认购定金及付款......（2）、按揭付款：在签订本《认购协议》当时张秀菠需支付总价款的51.22%，人民币189029元，作为该套房屋的认购定金......”，且在委托经营协议书第三条二项中约定：”张秀菠选定客房后，签订《环贸国际假日酒店认购协议》的同时，办理返还第1年收益金的手续，此收益金共计人民币29522元。该收益金的起算日为2012年1月1日至2012年12月31日”，以此可以认定仁远公司将2012年的房屋收益金29522元抵顶购房首付款29522元，故张秀菠交付购房首付款总金额应为187029元，其要求退还房款189029元的诉讼请求理由部分成立对合理部分予以支持。本院支持退还房款187029元。关于张秀菠要求给付收益金118088元的主张，双方在协议中约定，张秀菠自2012年1月1日至2016年12月31日止将涉案房屋委托仁远公司经营管理，并每年收取收益金29522元，因第一年的收益金已计算在房款中，故张秀菠要求四年收益金118088元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。张秀菠要求仁远公司给付2017年1月1日至4月30日延期交房违约金3200元（800元/月×4个月），但针对该主张在合同中并未约定，也没有提供其他证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对该诉讼请求不予支持。综上所述，原审认定的事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第二百零七条一款之规定，判决如下：
一、撤销（2017）内0581民初字793号民事判决；
二、解除再审申请人（原审原告）张秀菠与被申请人（原审被告）内蒙古仁远房地产开发有限公司签订的《霍林河环贸国际广场项目1期-环贸假日酒店认购协议》及《环贸国际广场-
环贸假日酒店委托经营协议书》；
三、再审被申请人（原审被告）内蒙古仁远房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还申请人（原审原告）张秀菠购房款187029元，支付收益金118088元，合计305117元。
四、驳回再审申请人（原审原告）张秀菠的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5956元，减半收取2978元（张秀菠已预交），由再审被申请人（原审被告）内蒙古仁远房地产开发有限公司负担2947元，由再审申请人（原审原告）张秀菠负担31元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。
审 判 长 包 哈 吐
人民陪审员 刘 颖 杰
人民陪审员 哈斯巴特
二〇一八年四月十二日
书 记 员 陈 可 涵