包头稀土高新技术产业开发区人民法院
**民事判决书**
（2018）内0291民初154号
原告：姜鹰，男，1964年5月11日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。
委托诉讼代理人：张韡霆，内蒙古万生律师事务所律师。
被告：内蒙古禾太实业有限公司。
法定代表人：刘通，董事长。
被告：内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部。
负责人：康瑞兵，总经理。
委托诉讼代理人：高树，男，汉族，1967年7月4日出生，项目部办公室职员，住内蒙古包头市青山区呼得木林大街二号街坊12栋18号。
被告：康瑞兵，男，1975年11月6日出生，汉族，系内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部负责人,住内蒙古自治区包头市青山区春光四区10栋33号。
委托诉讼代理人：康瑞军，男，汉族，1970年10月18日出生，项目部经理，住内蒙古包头市。(系康瑞兵哥哥）
原告姜鹰与被告内蒙古禾太实业有限公司（以下简称禾太公司）、内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部（以下简称北滨嘉园项目部）、康瑞兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜鹰及委托诉讼代理人张韡霆，被告康瑞兵的委托诉讼代理人康瑞军到庭参加诉讼。被告禾太公司、北滨嘉园项目部经本院送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告姜鹰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的房屋认购协议无效，被告向原告返还购房款本金3000000元，并按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日止；2、由被告承担本案诉讼费用。2018年3月2日，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原、被告之间签订的房屋认购协议无效，被告向原告返还购房款本金3000000元，并按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月20日和2011年6月26日，席钢向原告分两次共借款3000000元，并出具借条2张，席钢一直未还款。2014年1月6日被告康瑞兵出具证明，自愿将内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部开发的位于滨河区的5套房屋，即1、位于滨河区一路10号楼1902A单元19层2A号，建筑面积125.15平方米，房款总价格572561元；2、位于滨河区一路10号楼1902B单元19层2B号，建筑面积125.15平方米，房款总价格570684元；3、位于滨河区一路10号楼1902单元19层2号，建筑面积125.15平方米，房款总价格570684元；4、位于滨河区一路10号楼1903单元19层03号，建筑面积125.15平方米，房款总价格571309元；5、位于滨河区一路7-1903号，建筑面积181.31平方米，房款总价格849437元，以上五套房产抵顶给原告，代替席钢偿还原告的3000000元借款。2014年1月5日原告与被告签订房屋认购书，截止现在被告仍未交房。根据相关法律规定，原告诉请确认与被告签订的房屋认购合同无效，返还原告购房款本金及利息，望法院支持原告的诉讼请求。
被告康瑞兵辩称，其与席钢之间有协议，但席钢没有履行协议的义务，所以被告也没有义务为此承担还款责任。
被告禾太公司经传票传唤未到庭，也未提出书面答辩意见。
被告北滨嘉园项目部经传票传唤未到庭，也未提出书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2011年6月20日席钢向原告借款2000000元，2011年6月26日席钢向原告借款10000000元，以上共计3000000元席钢一直未偿还原告。2014年1月5日被告北滨嘉园项目部（甲方）与原告（乙方）订立《北滨嘉园内部认购协议》四份。协议约定：乙方预定甲方建设开发的北滨嘉园项目，位于滨河区一路7号楼1903单元19层3号房屋，户型为4-2-2，建筑面积181.31平方米，房屋单价为每平米4685元，总房款为849437元、10号楼1902A单元19层2A号房屋，户型为3-2-2，建筑面积125.15平方米，房屋单价为每平方米4575元，总房款为572561元、10号楼1903单元19层3号，户型为3-2-2，建筑面积125.15平方米，房屋单价为每平方米4565元，总房款为571309元、10号楼1902B单元19层2B号房屋，户型为3-2-2，建筑面积125.15平方米，房屋单价为4560元，总房款为570684元。付款方式为:本协议签订时，乙方向甲方支付所选定房源全部房款。同时，协议约定，甲方承诺2014年10月31日前将达到使用条件的房屋交付乙方，由于甲方主观原因造成逾期交房，逾期3个月之后，每逾期一日，甲方给乙方房屋总价的万分之一的违约金，……。被告北滨嘉园项目部给原告出具收据四张。以上四套房产房款总价为2563991元。之后，被告未按约将房屋交付原告。对于原告诉称的10号楼1902单元19层2号，建筑面积125.15平方米，总房价为570684元的房产，因原告未向本院提交《北滨嘉园内部认购协议》及收据的原件及复印件，且无其他证据能充分证明该房产卖与原告，故本院不予认可。2014年1月6日被告康瑞兵向原告出具证明一份，表明自愿用其开发的位于高新区北滨嘉园的房产替席钢向原告抵顶债务30000000元，协议书上有席钢的签字确认。
另查明，被告康瑞兵挂靠被告禾太公司开发建设位于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区的北滨嘉园小区项目，并设立了内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部即本案第二被告。在庭审中，被告康瑞兵认可该工程至今未完工，也未办理商品房预售许可证。
以上事实，有原告提供的《北滨嘉园内部认购协议》、收据复印件各四份及原、被告双方当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。
本院认为，因席钢向原告借款3000000元，席钢至今未偿还，在席钢与原告之间形成民间借贷法律关系。2014年1月6日被告康瑞兵自愿用其开发建设的北滨嘉园项目部的房产替席钢向原告偿还3000000元债务，其行为属于对席钢债务的承担，因该行为不违反法律、法规的强制性规定，本院对该债务承担予以认可。2014年1月5日原告与被告康瑞兵设立的被告北滨嘉园项目部签订《北滨嘉园内部认购协议》的行为，表明原告与被告北滨嘉园项目部之间另行建立了商品房预售合同法律关系，原告与席钢之间的民间借贷法律关系，转化为原告与被告北滨嘉园之间的商品房预售合同法律关系。
原告与被告北滨嘉园项目部签订的《北滨嘉园内部认购协议》，对协议当事人、所购房屋的位置、户型、建筑面积、房屋单价、总房款、交房时间、违约责任等均进行了约定，已具备了商品房预售合同的基本要件，故该协议应认定为商品房预售合同。截止原告起诉前，被告未取得该工程的商品房预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该《北滨嘉园内部认购协议》为无效协议。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中《北滨嘉园内部认购协议》无效的原因系因被告未取得商品房预售许可证所致，过错方在于被告。被告康瑞兵系该工程的实际承包人，被告北滨嘉园项目部系被告康瑞兵设立，其以自己的名义与原告签订协议并出具购房款收据。故被告康瑞兵与被告北滨嘉园项目部均应承担返还原告购房款2563991元及支付利息的民事责任。被告内蒙古禾太实业有限公司违规将房地产开发资质出借给被告康瑞兵，应承担连带给付责任。对被告康瑞兵的辩称，因被告未向本院提交协议书的原件，且该协议约定的内容为席钢、康瑞兵、夏建华之间关于债权、债务转让的约定，与本案原告无关，故本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第四条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：
一、原告姜鹰与被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部于2014年1月5日签订的四份《北滨嘉园内部认购协议》无效。
二、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、
康瑞兵于本判决生效之日起十日内返还原告姜鹰购房款2563991元。
三、被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、
康瑞兵于本判决生效之日起十日内支付原告姜鹰以2563991元为基数，从2014年1月5日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
四、被告内蒙古禾太实业有限公司对以上二、三项承担连
带给付责任。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由被告内蒙古禾太实业有限公司包头北滨嘉园项目部、康瑞兵、内蒙古禾太实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。
审判员赵美丽
二〇一八年四月二日
书记员王瑞
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**附：相关法律条文：**
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第八十四条债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证
书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达
到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。