南昌市东湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第1699号
原告：中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行，住所地：南昌市洪都北大道288号，组织机构代码：85837663-1。
负责人：刘忠，该支行行长。
委托代理人：梁成文，该支行职工。
被告：姚显亮，男，1971年12月3日生，汉族，住江西省南昌县幽兰镇涂村村姚家自然村**号，身份证号码：3601211971********。
被告：刘菊梅，女，1972年1月16日生，汉族，住江西省南昌县幽兰镇涂村村姚家自然村**号，身份证号码：3601211972********。
原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行诉被告姚显亮、刘菊梅金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁成文到庭参加诉讼，被告姚显亮、刘菊梅经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年10月9日，原告与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告借给两被告85万元，借款期限从2012年10月9日至2022年10月9日，并对借款利息及还款方式等均作出了决定。为担保债务及时归还，两被告将房产证为房权证﹤莲房﹥字第30631**号下房产作为抵押物，且办理了抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款，但两被告未按时归还借款，原告多次催收未果，故诉至法院，请求判令：1、被告姚显亮、刘菊梅归还贷款本金665318.12元，并支付利息、罚息（包括复息），以本金为基数，按双方的合同约定计算至被告完全清偿完本金之日止，截止起诉之日的利息为21877.58元（包括利息、罚息，其中罚息包括复息）；2、如被�姚显亮、刘菊梅不履行上述诉请时，原告就姚显亮坐落在鹿鼎爱丁堡商业街S5-102享有优先受偿权；3、本案诉讼费（受理费、保全费等）由被告承担。
被告姚显亮、刘菊梅未答辩，亦未提交证据。
经审理查明：2012年9月19日，原告与两被告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人（两被告）向贷款人（原告）借款85万元，用于向南昌丰华轻纺城有限公司购买鹿鼎·爱丁堡商业街S5-102的房产；借款期限为2012年10月9日至2022年10月9日；借款利率按基准利率上浮10%计算；还款采用等额本金、委托扣款方式，借款人从贷款发放的次月起按月偿还借款本息，借款按月计息和结息；借款人应按期归还借款本息，借款人未按时归还借款本息，贷款人有权自约定还款日开始计算逾期罚息和复利，罚息利率按执行贷款利率上浮50%确立；贷款�并有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并承担违约金；借款人用所购房产设定抵押，抵押担保范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权而发生的相关费用；合同并对其他事项作了约定。被告姚显亮、刘菊梅作为借款人及抵押人在合同上签字。合同签订后，原告于2012年10月9日向两被告发放贷款85万元。2014年1月13日，原告与被告就抵押房产办理了抵押登记手续，抵押房产地址为南昌县莲塘镇莲塘北大道899号鹿鼎·爱丁堡11栋102室。借款期限内，被告在归还借款本金184681.88元及部分利息后，未再按期还款，截止2015年11月11日，两被告尚欠本金665318.12元、利息37158.20元、罚息5057.19元，共计707533.51元。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的原告的营�执照、组织机构代码证、两被告的身份证、户口本、结婚证、《个人住房（商业用房）借款合同》、《南昌市商品房买卖合同》、他项权证及权证收妥通知书、借款及发放贷款凭证、欠款明细表等证据在案佐证。
本院认为：原告与两被告签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同签订后，双方就抵押房产办理了抵押登记，原告抵押权设立。原告依约向两被告发放贷款后，两被告却未按约偿还借款本金、支付利息，构成违约。因此，原告要求两被告归还所欠借款本息、对抵押房产行使优先受偿权的请求，符合双方合同约定及法律规定，应予准许。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》�六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚显亮、刘菊梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行借款本金665318.12元；
二、被告姚显亮、刘菊梅于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都支行逾期还款利息（含复息、罚息）（截止2015年11月11日止，利息37158.20元、罚息5057.19元；从2015年11月12日起至本判决确定的履行期限内实际履行日止，以欠款665318.12元为基数，利率按双方合同约定计算）；
三、若被告姚显亮、刘菊梅届期未履行上述第一、二项判决，则原告中国建设银行股份有限公司南昌洪都�行对登记于被告姚显亮名下的坐落于南昌县莲塘镇莲塘北大道899号鹿鼎·爱丁堡11栋102室房产享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10670元（原告已预交），由被告姚显亮、刘菊梅承担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 齐进斌
人民陪审员 肖长凤
人民陪审员 徐白茹
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 杨 烨
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条、担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条、为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条、被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。