绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍柯民初字第4391号
原告：绍兴县祥湖物业管理有限公司，所在地绍兴市柯桥区钱清镇梅东村梅湖。
法定代表人：操文汉，总经理。
委托代理人：张建波、杨熙博，公司员工。
被告：浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇春天雅苑14幢110室。
法定代表人：潘政祥，董事长。
委托代理人：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。
原告绍兴县祥湖物业管理有限公司诉被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由审判员任莹适用简易程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告绍兴县祥湖物业管理有限公司的委托代理人张建波，被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司的委托代理人蔡乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴县祥湖物业管理有限公司诉称，原告是一家经营物业管理服务的企业，被告是春天雅苑商铺14幢101室、14幢102室、14幢110室、15幢102室、15幢103室、15幢104室、15幢105室、15幢106室、15幢107室、15幢108室、15幢109室，住宅13幢308室、14幢302室、15幢306室的业主。原告于2012年6月1日与绍兴县春天雅苑业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》和2014年5月31日签订了一份延期3个月的物业服务证明。双方约定由原告提供物业服务，小区内的多层业主每月按其房屋的建筑面积以每平方米0.80元的价格向原告计付物业管理服务费，营业房每月1.50元计算。然而被告没有履行合同义务，物业管理费累计拖欠26个月，共计90239.08元。其中根据物业管理服务收费办法及合同相关规定，被告逾期支付物业管理服务费的，承担每年30%的违约金，违约金累计27071.72元。原告于2014年6月28日至2015年9月30日向被告书面催缴，被告在催缴的合理期限内仍未支付。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告立即向原告付清自2012年6月1日至2014年7月31日止的物业管理服务费90239.08元，逾期缴纳的违约金27071.72元，合计117310.80元。
被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司辩称，一、被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，至少有部分超过诉讼时效；二、被告认为春天雅苑小区业委会成立不合法，因此由业委会与原告签订的物业服务协议被告不予认可，违约金条款对被告也没有约束力；三、即使协议有效，违约金也明显过高；四、关于住宅部分涉及的13幢308室、14幢302室、15幢306室，因该三幢很多房屋已销售，原告以大证所载的面积作为计算凭证是错误的。综上，请法院依法处理。
本院经审理查明，2012年6月1日，由春天雅苑小区业主委员会（合同甲方，落款处由包含方德兴、王建良等在内的八名业主签字）与原告（合同乙方）签订《物业管理委托协议》一份，约定甲方委托乙方进行对春天雅苑小区进行物业管理，时间为2012年6月1日至2014年5月31日；乙方委托管理的服务项目为公共秩序维护、公共场所清洁卫生、公共绿化培植和养护管理、公共设施、设备的运行、维修、养护和管理、电话及访客留言转告、代办暂住证、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等；甲方承担费用按住宅每月每平方米0.8元计算，营业房每月每平方米1.5元计算，车位费每月100元计算；物业管理收费方式按年度收取，甲方不得拖欠，如延期缴付，乙方按延期缴付金额的加收每年30%的滞纳金等。嗣后，原告为春天雅苑小区提供了物业管理服务。
2014年7月31日，原告与绍兴县钱清镇春天雅苑业主委员会签订了物业移交协议书，表明原告在春天雅苑小区物业服务结束时间为2014年7月31日，收费日期也截止在2014年7月31日。该移交协议书同时由乐清市益阳物业管理有限公司加盖公司公章。同年8月1日，绍兴县钱清镇春天雅苑业主委员会及乐清市益阳物业管理有限公司联合出具一份“关于绍兴县祥湖物业管理有限公司延期撤出春天雅苑的证明”，其内容为：钱清镇春天雅苑小区物业服务管理合同已于2014年5月31日到期，因春天雅苑业主委员会未能及时选聘新的物业管理企业进驻春天雅苑小区。经春天雅苑业主委员会要求，绍兴县祥湖物业管理有限公司服务期限延期至2014年8月1日。现春天雅苑业主委员会给予书面签章证明。
2015年9月30日，原告向被告发函，要求被告支付物业费及违约金。
另查明，钱清镇春天雅苑14幢101室（建筑面积339.46平方米）、14幢102室（建筑面积186.40平方米）、14幢110室（建筑面积339.46平方米）、15幢102室（建筑面积186.86平方米）、15幢103室（建筑面积118.11平方米）、15幢104室（建筑面积110.27平方米）、15幢105室（建筑面积110.27平方米）、15幢106室（建筑面积110.27平方米）、15幢107室（建筑面积68.43平方米）、15幢108室（建筑面积76.33平方米）、15幢109室（建筑面积447.76平方米），其产权人系被告，上述商业用房建筑面积合计2093.62平方米。
以上事实，由原告提供的《物业管理委托协议》、《关于绍兴县祥湖物业管理有限公司延期撤出春天雅苑的证明》、《绍兴县钱清镇春天雅苑小区物业移交协议书》、绍兴县房屋所有权证存根、物业费催告函及挂号邮件回执以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。原告另提供的关于春天雅苑13幢、14幢、15幢房屋所有权证存根，因该三份证据所载建筑面积为整幢楼层建筑面积，不能直接证明原告所主张的13幢308室、14幢302室、15幢306室的建筑面积，故本院对其证明力不予认定。原告另提供的2014年发给被告总公司业主的物业催告函及邮件挂号回执，因且所发送的对象并非被告，故本院对该证据的证明力不予审查。
本院认为，构建良好的小区物业环境，是业主与物业服务企业共同的责任。本案中，虽原告提供的《物业管理委托协议》中，作为合同甲方的业主委员会尚未盖章，而是由几名业主签字，但从原告撤出春天雅苑的证明及物业移交协议中可知，原告自2012年6月1日至2014年7月31日为春天雅苑小区提供物业服务，确是不争的事实。因此，原、被告之间存在事实合同关系，因此，根据权利对等原则，被告作为春天雅苑小区商铺14幢101室、14幢102室、14幢110室、15幢102室、15幢103室、15幢104室、15幢105室、15幢106室、15幢107室、15幢108室、15幢109室的业主，理应向原告支付上述服务期间的物业管理费用。因此，原告主张要求被告支付物业管理服务费的诉求，本院予以支持。被告辩称其所在小区业委会成立不合法，对其印章的真实性有异议，但未能提供充分证据予以反驳，本院对其抗辩意见不予采纳。至于物业管理费计算的起讫时间，原告主张从2012年6月1日起至2014年7月31日止，被告提出部分已经超过诉讼时效。本院认为，本案原、被告对物业费用的具体收缴时间并未作明确约定，根据日常生活惯例，被告应最晚于2013年6月1日前支付2012年6月1日起至2013年5月31日的物业费。根据我国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故对于2012年6月1日至2012年9月30日前的物业费，原告最早发出的催告函是2015年9月30日，因此，被告辩称原告部分物业费的主张已超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。故被告应向原告支付的物业费其缴费期间应该是2012年9月30日起至2014年7月31日，共计22个月。具体计算方式为2093.62平方米×1.50元／月.平方米×22月=69089.46元。另原告主张的三处住宅房屋面积为412.88平方米，但未能提供依据，且其陈述房管处至今尚未对该部分进行面积分割，被告对此房屋权属又持有异议，且对面积不予认可，故本院不予支持。原告可待条件具备后另行主张。至于原告主张的逾期缴款违约金，本院认为，虽被告至今未支付物业费的行为已构成违约，但因双方对物业费的缴费时间未作约定，而原告向被告最早催告时间为2013年9月30日，故本院确定被告应从2013年9月30日起至法院判决确定履行日止向原告支付逾期付款的违约金。至于违约金的计算标准，被告认为自己尚未构成违约，且即便是合同有效，约定的按照应缴款项的30%的标准也是明显过高，根据本案实际情况出发，考虑到双方利益平衡，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
综上，本院对原告诉求的合理部分依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，判决如下：
一、被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴县祥湖物业管理有限公司物业服务管理费69089.46元，并支付该款自2013年9月30日起至法院判决确定履行之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金；
二、驳回原告绍兴县祥湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2646元，减半收取1323元，由原告绍兴县祥湖物业管理有限公司负担544元，由被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司负担779元，被告浙江环球房地产集团有限公司钱清分公司应负担部分，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费2646元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 任莹
二〇一六年一月十三日
书记员 盛薇