广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1285号
上诉人（原审被告）：张金玲，身份证住址：郑州市中原区。
委托代理人：王凯武，广东中矩律师事务所律师。
委托代理人：赵亚强，广东中矩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司深圳华强支行，住所地：深圳市福田区。
负责人：赵刚，行长。
委托代理人：黄浩然，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：林旭加，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：田小苗，身份证住址：湖南省辰溪县。
上诉人因与被上诉人金融借款合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第767号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告一审诉讼请求为：1、解除原告与被告田小苗签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告田小苗偿还贷款本金人民币936343.7元及至还清之日止的利息（利息包括罚息、复利，暂计至2014年6月1日为人民币12210.6元），两项暂共计人民币948554.3元；3、原告就抵押物折价、变卖、拍卖价款依法优先受偿；4、两被告承担本案诉讼费用。
一审经审理查明，2010年3月26日，被告田小苗与原告签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向被告田小苗发放个人购置住房贷款（以下称贷款）人民币1000000元，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30％，即年利率为4.158％，贷款期限为360个月。《个人购房借款／担保合同》第九条约定，被告田小苗未依约偿还贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在合同第四条约定的利率基础上加收30％确定。合同约定被告田小苗连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息原告有权解除合同。两被告以名下的深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房产（房产证号为：深房地字第××号）为此次贷款提供抵押担保，并于2010年4月20日办理抵押登记。合同生效后，原告依约履行了义务。被告田小苗截止至2014年6月1日已连续四个月且累计六次以上未按时供款，逾期贷款本金人民币6190.62元，利息人民币12210.6元。
另查明，原告与被告于2010年3月26日签订的《个人购房借款／担保合同》还约定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始随之调整；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定；被告田小苗未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或者责任或连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，均构成违约；原告有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求被告田小苗立即提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；被告田小苗和被告张金玲自愿将其共有的位于深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房产（房产证号为：深房地字第××号）的全部权益抵押给原告，作为偿还借款合同项下之借款的担保；抵押担保的范围为借款合同项下全部的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期借款人未予清偿，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。合同签订后，原告于2010年5月1日向被告田小苗发放了贷款人民币1000000元，但被告却未能按时足额归还原告贷款本息。截止2014年6月1日，尚欠原告贷款人民币本金936343.7元（包括逾期贷款本金6190.62元）、利息（含罚息、复利）12210.6元。原告为此诉至原审法院。
原审法院认为，原告与被告签订的《个人借款／担保合同》是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律法规的规定，应确认为有效合同，合同各方应全面诚实履行合同义务。合同签订后，原告已依约履行了合同约定的发放贷款义务，但被告却未按合同约定向原告偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任，原告有权按合同约定解除合同，宣布贷款提前到期，并要求被告归还借款本金、利息、罚息至被告还清款之日止；同时，原告有权处分两被告名下位于深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房产（房产证号为：深房地字第××号）的抵押物，并就所得价款优先受偿。因此，原告本案的诉讼请求成立，原审法院予以支持。被告张金玲在本案中的辩解事实，因缺乏证据支持，原审法院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司深圳华强支行与被告田小苗和被告张金玲于2010年3月26日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告田小苗应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司深圳华强支行贷款人民币本金936343.7元及利息（含罚息、复利）12210.6元（利息、罚息、复利均暂计至2014年6月1日止，之后按照合同约定及中国人民银行之规定计至实际履行之日止）；三、原告中国工商银行股份有限公司深圳华强支行对被告田小苗和被告张金玲用于抵押的位于深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房产（房产证号为：深房地字第××号）享有抵押权，并就拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，该抵押物所得的价款不足偿还原告中国工商银行股份有限公司深圳华强支行上述贷款本息的，不足清偿部分由被告田小苗和被告张金玲继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5243元（已由原告预交），由被告田小苗和被告张金玲负担。
上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第767号民事判决书第三项判决，依法发回重审或改判上诉人无须对被上诉人田小苗的贷款在抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿后不足的部分承担继续清偿责任。二、被上诉人承担本案诉讼费用。
事实和理由：2010年3月26日，上诉人与两被上诉人签订《个人购房借款／担保合同》，约定由被上诉人田小苗向被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行贷款用于购买深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房，之后以该房产作为抵押物抵押给被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行，被上诉人田小苗在合同的借款人处签名，上诉人与被上诉人田小苗作为房产的共有人也在抵押人处签名。可见，上诉人仅仅只是作为抵押物的共有人在抵押人处签名，并无在保证人处签名，上诉人无须对被上诉人田小苗的贷款行为承担连带清偿责任。
另外，位于深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房产虽登记为上诉人占90%的产权，被上诉人田小苗占10%的产权，但实际是所有购房款及按揭款均由上诉人所出，被上诉人田小苗并未出过任何款项，由于被上诉人田小苗不配合的原因导致上诉人无法按时支付按揭款项，最终导致了被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行的起诉，本案如最终抵押房屋被拍卖、变卖而造成上诉人损失的，上诉人保留另外向被上诉人田小苗主张赔偿的权利。综上，本案从《个人购房借款／担保合同》可以看出，上诉人实际是以自己占有份额的抵押物为被上诉人田小苗的贷款行为提供担保，而非作为保证人，一审法院判定上诉人须对抵押物拍卖、变卖款不足清偿被上诉人田小苗贷款本息部分承担继续清偿责任属于认定事实错误，请求二审法院根据事实，判如所请。
被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行的主要答辩意见为：本案一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法判决。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案系金融借款合同纠纷。涉案《个人借款／担保合同》是双方当事人的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。本案二审的争议焦点是：一审判令张金玲承担继续清偿涉案债务的责任是否正确？本院认为，被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行一审的诉讼请求是：解除其与田小苗签订的《个人购房借款／担保合同》、田小苗偿还贷款本金及利息、中国工商银行股份有限公司深圳华强支行就抵押物折价、变卖、拍卖价款依法优先受偿。中国工商银行股份有限公司深圳华强支行并未主张张金玲承担相应的清偿责任，一审判令上诉人张金玲承担继续清偿涉案债务的责任超出了中国工商银行股份有限公司深圳华强支行的诉讼请求，本院应予纠正。综上所述，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院均予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第767号民事判决第一、二项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第767号民事判决第三项为：中国工商银行股份有限公司深圳华强支行对田小苗和张金玲用于抵押的位于深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心XX房产（房产证号为：深房地字第××号）享有抵押权，并就拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，该抵押物所得的价款不足偿还中国工商银行股份有限公司深圳华强支行上述贷款本息的，不足清偿部分由田小苗继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5243元（已由被上诉人中国工商银行股份有限公司深圳华强支行预交），由田小苗负担。二审案件受理费5243元，由田小苗负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年九月六日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。