江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0412民初3702号
原告：阙黎，女，汉族，1988年9月10日生，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吴琪，江苏茂松律师事务所律师。
被告：蔡惠新，男，汉族，1969年1月10日生，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：柏云，北京大成（常州）律师事务所律师。
原告阙黎与被告蔡惠新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告阙黎的委托诉讼代理人吴琪、被告蔡惠新的委托诉讼代理人柏云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阙黎向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《常州市房屋转让协议》；2、判令被告向原告返还6万元定金；3、判令被告承担因其违约所致原告经济损失40万元；4、判令被告承担原告已支付的房屋中介佣金14520元、律师费5万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告通过中介方常州市上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“上城公司”）于2016年9月12日签订《常州市房屋转让协议》，就被告出售的路劲城18栋甲单元2301室的面积、价格、履行方式等达成一致。该协议签订的当日，原告依约支付了6万元定金及相应中介佣金。协议中约定原、被告于2016年10月31日之前至开发商处办理商品房买卖合同的更名手续，然被告迟迟没有履行该义务。原告于2017年3月向被告发出律师函进行催告，被告明确表示房价已经上涨不可能再履行之前签订的协议，原告无法实现合同目的，出于无奈向法院提起诉讼。庭审中，原告明确第3项诉讼请求经济损失40万元包括适用定金罚则被告应向原告支付的6万元定金在内。审理中，原告申请撤回第2项诉讼请求。
被告蔡惠新辩称，第一、原、被告双方签订的房屋转让协议是无效的，不存在解除的问题。依照《城市房地产管理法》第四十六条规定，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。2005年5月9日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(国办发（2005）26号)，第七条规定：根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。因此，原、被告签订的房屋转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议无效；第二、原告向被告主张返还6万元的定金是主体错误，该钱是由原告交付给中介上城公司的，被告没有拿到该笔资金；第三、房屋转让协议是一个意向性的协议，且是无效的，不存在赔偿原告经济损失的问题；第四、因意向性协议无效，房屋中介佣金是原告交付给中介公司，应由中介公司返还。律师费与被告无关，应由原告本人支付给其代理人，且原告代理人需要提供原告向其所在的律师事务所交付款项的凭证；第五、原告过度主张其损失，夸大了相应的费用，本案的诉讼费用应由原告方自行承担。
本院经审理认定事实如下：2016年9月12日，原告阙黎作为乙方购买方、被告蔡惠新作为甲方出售方、上城公司作为中介方签订《常州市房屋转让协议》一份，约定：甲方自愿将坐落于路劲城18栋甲单元2301室的房屋出售给乙方，房屋建筑面积131.61平方米，房屋成交价为968000元；甲乙双方签署协议时，乙方支付甲方定金6万元（暂存于中介方，冲抵购房款）；甲乙双方约定于2016年10月31日之前办理更名、签商品房买卖合同，乙方于开发商处更名时支付甲方现金138000元，余款以银行贷款方式支付开发商处770000元；基于中介方的居间服务，甲、乙双方应在签订本协议之时，以现金方式向中介方支付报酬（佣金）14520元，该款由乙方承担，本协议签订生效后，中介方的居间服务即成功，已收取的佣金不因任何情况退还；甲方若中途悔约，应在悔约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿乙方违约金6万元；如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿；本协议在履行过程中发生争议时，协商解决。协商不能解决时，向该房屋所在地人民法院提起诉讼。由此产生的诉讼费、保全费、律师费等相关费用全部由违约方或负有责任的一方承担；该房为甲方与开发商直签房，乙方只负责房价、中介费及该房购房合同到乙方名下之后的所有费用，其他归甲方付清。同日，原告向被告支付定金6万元，定金暂存于中介方上城公司，原告支付上城公司中介费14520元。嗣后，被告未能按协议约定帮助原告到开发商处办理商品房买卖合同的更名手续，双方于2017年3月就合同不能履行之后的纠纷处理进行商谈，协商未果后原告于同年6月起诉来院。原告因本案委托江苏茂松律师事务所代理诉讼，并向该所支付代理费50000元。审理中，上城公司将原告支付的定金6万元退还原告。
另查明，在原、被告签订《常州市房屋转让协议》之前，标的房屋即路劲城18幢甲单元2301号房屋即已由开发商出售给案外人并于2016年7月24日办理了网上备案登记手续。
上述事实，由原告提交的常州市房屋转让协议、定金收条、银联POS签购单、中介费收据、委托代理合同、代理费发票、现金日记账、工商银行业务回单、本院依职权调取的商品房买卖合同及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告阙黎、被告蔡惠新以及中介方上城公司签订的常州市房屋转让协议，系三方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，各方均应按照约定履行各自的义务。被告辩称房屋转让协议违反了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中关于“根据《城市房地产管理法》有关规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的规定，因而协议是无效的，对此，本院认为，根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但前述《关于做好稳定住房价格工作的意见》并不属于法律、行政法规的层级，被告据此主张合同无效不符合法律规定，本院不予采信。原、被告双方签订的房屋转让协议具备房屋买卖合同的必要条款，且内容具体明确，应认定为有效的房屋买卖合同，而非被告所辩称的意向性协议。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，原、被告双方签订房屋转让协议之前，标的房屋就已经由开发商出售给案外人，被告对于房屋不具有处分权，未能将房屋出售给原告，致使合同目的不能实现，原告因此有权解除合同并主张损害赔偿。故对于原告要求解除原、被告签订的《常州市房屋转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿的经济损失40万元，原告主张该40万元包括适用定金罚则要求被告返还的定金6万元以及因房屋增值而带来的可得利益损失。根据相关法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。首先，原告所提交的证据并不能证明标的房屋的实际增值数额。其次，在协议约定的2016年10月31日被告未能履行合同义务之后，原告就应该及时采取适当措施减少自己的损失，对于扩大的损失不应要求被告进行赔偿。再次，在双方签订协议之时，被告并未拿出任何能证明其对标的房屋享有相关权利的材料，原告未进行谨慎审查、仅凭被告的陈述就轻信其对房屋具有处分权利，因此原告对于自身损失的造成具有较大过错，应当自担部分损失。故本院综合原告实际损失、合同履行情况、双方过错程度等因素，酌定被告基于双倍返还定金的违约责任向原告赔偿损失6万元，对于其余损失本院不予支持。房屋转让协议约定，守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿，故对于原告要求被告承担原告已支付的中介佣金14520元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付律师费50000元的诉讼请求，房屋转让协议中明确约定律师费由违约方承担，但原告主张的律师费标准过高，本院酌情确定被告向原告支付律师费15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告阙黎与被告蔡惠新于2016年9月12日签订的《常州市房屋转让协议》中原、被告之间的房屋买卖合同；
二、被告蔡惠新于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告阙黎损失60000元；
三、被告蔡惠新于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阙黎中介费14520元；
四、被告蔡惠新于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阙黎律师费15000元；
五、驳回原告阙黎的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取4523元，由原告阙黎负担3751元，由被告蔡惠新负担772元，该款原告阙黎已预交，由被告蔡惠新于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告阙黎。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院(开户行：江苏银行常州分行营业部,户名：江苏省常州市中级人民法院,帐号：80×××63)预交上诉案件受理费。
审判员 许 愿
二〇一七年八月二十一日
书记员 曹玉玲
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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