广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终23410号上诉人（原审被告）：广东欣和投资管理有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：吉祥。委托诉讼代理人：胡仕波，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：何音，广东大篆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州新荔枝湾展览有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：谢永健。委托诉讼代理人：董颖欣，该公司职员。委托诉讼代理人：何旭军，广东金粤律师事务所律师。上诉人广东欣和投资管理有限公司（以下简称欣和公司）因与被上诉人广州新荔枝湾展览有限公司（以下简称新荔枝湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欣和公司的委托诉讼代理人胡仕波、被上诉人新荔枝湾公司的委托诉讼代理人董颖欣、何旭军到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人欣和公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回新荔枝湾公司的诉讼请求；2、本案诉讼费由新荔枝湾公司承担。事实和理由：一、新荔枝湾公司违反合同约定，没有向欣和公司开具发票是事实，欣和公司按照合同约定有权顺延支付到期款项，一审法院认定由欣和公司承担全部赔偿责任有误。二、欣和公司与新荔枝湾公司之间曾口头达成一致意见，若新荔枝湾公司不将案涉场地#11-X房屋也出租给欣和公司，欣和公司可以不交租。三、欣和公司不同意解除双方之间的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》及《物业管理合同》。被上诉人新荔枝湾公司辩称：一、新荔枝湾公司不能开具租赁发票给欣和公司的责任应全部由欣和公司承担。欣和公司在2016年5月31日、9月2日分别向新荔枝湾公司支付的租赁费用都是从案外人吉国栋的账户划出，新荔枝湾公司己多次向欣和公司电话告知，在欣和公司没有与吉国栋联名向新荔枝湾公司书面致函说明以上租赁费用委托代付事宜之前，新荔枝湾公司是不可能向欣和公司开出发票的。此外，新荔枝湾公司于2016年7月8日向欣和公司发出《关于开具增值税相关事宜的函》，请欣和公司提供相关开票信息予新荔枝湾公司，然而欣和公司一直没有提供相关开票信息。二、欣和公司所谓的口头达成一致意见没有任何证据提供，不具有任何证明力。三、鉴于欣和公司多次未按约定向新荔枝湾公司缴纳租赁费用，并已多次严重逾期远远超过30日，甚至拖延至今仍然拒不支付，已构成根本性违约，故新荔枝湾公司于2017年1月17日书面通知欣和公司解除租赁合同，一审法院判决租赁合同己于2017年1月20日解除，认定事实清楚，适用法律正确。新荔枝湾公司向一审法院起诉请求：1、确认新荔枝湾公司与欣和公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《物业管理合同》及《租赁补充协议》已于2017年1月20日解除，欣和公司立即将广州市越秀区晴波路X号物业自编一层D区之一房屋交还给新荔枝湾公司；2、欣和公司向新荔枝湾公司支付从2016年9月至2016年12月的租赁费用共64000元及逾期违约金（从每月6日起以当月的租赁费用为基数按每日千分之一的标准计至实际支付之日止）；3、欣和公司向新荔枝湾公司支付赔偿金80000元；4、欣和公司向新荔枝湾公司支付从2017年1月1日起至实际交还房屋之日止的场地使用费、逾期违约金（从每月6日起以当月租金为基数按每日千分之一的标准计至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2016年1月23日，新荔枝湾公司（甲方）与欣和公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区二沙岛晴波路X号一至四层自编一层D区之一的房地产出租给乙方作文化展览馆用途使用，租赁面积200平方米。租期从2016年2月20日至2020年12月31日，乙方需在签订本合同当日向甲方缴纳租赁保证金及2016年3月份的租赁费用共计75000元，2016年4月1日起，租赁费用按月结算，由乙方在每月的5号前缴付当月租赁费用给甲方，从2017年1月1日起，乙方应缴交的月租赁费用按双方约定的递增标准每年递增3%，从2016年3月1日至2016年12月31日，租金17020元/月、管理费6800元/月、凉水电费1180元/月，合计25000元/月，从2017年1月1日至2017年12月31日，租金17531元/月、管理费7004元/月、凉水电费1215元/月，合计25750元/月，2018年1月1日至2018年12月31日，租金18057元/月、管理费7214元/月、凉水电费1251元/月；乙方依时交纳租赁费用。逾期交付租赁费用及各项费用的，每逾期一日，乙方须按当月租赁费用的1‰向甲方支付滞纳金。租赁期间，该物业每月的物业管理费及凉水电费为7980元，从本合同签订后，物业管理公司根据签订的租赁合同的约定，将租赁物业钥匙交给乙方之日开始计收物业管理费及凉水电费，物业管理费包括公共场所的清洁、绿化、花园植物、保安、公共水电费、公共设备设施的保养，中央凉水塔设备系统、消防系统、电路设备系统的安装调试费、维护费，具体服务管理内容按双方签订的《物业管理合同》约定执行。租赁期内，若乙方提前解除租赁合同或因乙方原因导致提前解除租赁合同的，乙方未能提前3个月书面通知甲方的，乙方除了应支付交还钥匙和场地给甲方前的租赁费用外，还应在交还钥匙和场地给甲方的同时，向甲方支付当期的相当于5个月租金、物业管理费、凉水电费及放弃装修复原押金的款项给甲方作为补偿等。2016年1月23日，新荔枝湾公司（甲方）与欣和公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：因乙方租赁甲方岭南会展示馆广州市二沙岛晴波路X号一至四层自编一层D区之一的场地，现接受甲方实行公共物业管理，乙方接受甲方提供物业管理的期限为5年，自2016年2月20日起至2020年12月31日止，自《租赁合同》、《租赁补充合同》及本合同签订并将租赁物业钥匙交给乙方之日，物业管理费按租赁合同和补充合同的约定计收，租赁期间，该物业每月的物业管理费及凉水电费为7980元，接收管理事项包括房屋建筑公共部位的维护和管理、公共设施设备的设立、维修、养护、运行和管理、公共的绿地、花木、建筑小品等的养护和管理及三至五楼天台花园通道两旁的绿化及玻璃棚面的植物等。2016年2月24日，新荔枝湾公司与欣和公司签订《进场交接备忘录》，于当日按现状交接租赁场地。2016年4月1日，新荔枝湾公司（甲方）与欣和公司（乙方）签订《租赁补充协议》，约定甲方同意延长乙方免租装修期至2016年4月30日，同意免除乙方2016年3月、4月两个月份的租金34040元及2月20日至2016年2月29日的管理费、凉水电费及其他费用7980元，共免除乙方租赁费用42020元，乙方在签订本协议之日须向甲方交纳租赁保证金50000元、2016年5月份租赁费用25000元以及2016年3月、4月两月份的管理费13600元、凉水电费2360元，共交纳保证金、租赁费用90960元；本协议自双方签订之日起五日内乙方付清第二条约定的保证金和租赁费用90960元即生效，如乙方没有在该期限内支付以上保证金和租赁费用则本补充协议不具备法律效力，甲乙双方继续履行《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《物业管理合同》的所有条款等。2016年5月17日，欣和公司向新荔枝湾公司发出《回复函》，写明：2、我司对一楼D区的200平方租金及其费用有异议，要求更改，租金由原来的85元/月降至60元/月，管理费由原来的35元/月降至20元/月，原因，一楼D区属于敞开式建筑物，并不存在冷水费之说，要求免去几项不合理的收费，如贵方认为可以上所述条款，则代表同意我方进行房屋装修改造，同时，请提供房屋结构平面图，以明确是否属于临建？否则另行协商等。2016年5月24日，新荔枝湾公司向欣和公司发出《关于对的复函》，写明：一楼D区之一的房地产不是临建，而是经广州市规划局正式批准的一层架空层建筑面积的一部分，同意对一楼D区之一的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》的有关条款修改，1、同意延长贵方免租装修期至2016年4月30日，贵方按现状从2016年5月份开始支付租赁费用，2、《租赁补充合同》第五条约定的每月租赁费用情况修改为租金由原来的85元/月降至60元/月，管理费由原来的35元降至20元/月，不收凉水费，3、《租赁补充合同》第五条修改为从2017年1月1日起，乙方应缴交的月度租金按双方约定的递增标准每年递增3%，不包括管理费和凉水费的递增，4、贵方须在收到本复函之日起三日内，付清所有应付未付费用后，以上承诺生效，否则，以上承诺不生效，双方须按《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》原有条款履行合同等。2016年5月24日，新荔枝湾公司向欣和公司出具5月份租赁缴费通知函，要求欣和公司缴纳一楼A、B、C仓、11#102、D区之一2016年5月租金及管理费等合计171602元。2016年5月31日，欣和公司通过吉国栋农业银行账户（账号62×××84）向新荔枝湾公司转账171602元。2016年5月31日，新荔枝湾公司向欣和公司出具6月份租赁缴费通知函，要求欣和公司缴纳一楼A、B、C仓、11#102房、D区之一2016年6月1日至6月30日租金、管理费、停车费（每月4800元）等合计133863元。2016年6月10日，新荔枝湾公司向欣和公司发出违约金催款函，写明一楼A、B、C仓、11#102、D区之一租金违约金442.95元、管理费违约金199.55元、水电费违约金2.81元、停车费违约金48元，合计共693.31元。2016年6月22日，欣和公司向新荔枝湾公司出具情况说明书，因欣和公司批房租费用需用租赁合同，要求新荔枝湾公司提供物业产权证明、物业持有人身份证明等，另与新荔枝湾公司办理房屋租赁合同备案事宜，欣和公司无条件配合，但欣和公司证照年审问题，可能需要一定时间去完成。2016年6月29日，新荔枝湾公司向欣和公司出具7月份租赁缴费通知函，要求欣和公司缴纳一楼A、B、C仓、11#102房、D区之一2016年7月1日至7月31日租金、管理费、停车费（每月4800元）等合计133826元。2016年6月29日，欣和公司向新荔枝湾公司出具申请书，因租赁合同事宜之前向新荔枝湾公司要的产权证明差一份新荔枝湾公司的营业执照复印件，要求新荔枝湾公司提供营业执照复印件，新荔枝湾公司同年7月5日将营业执照复印件提供给了欣和公司。2016年7月8日，新荔枝湾公司向欣和公司出具关于开具增值税相关事宜的函，要求欣和公司明确增值税发票开票信息。欣和公司于7月19日签收该函件。2016年7月26日，欣和公司向新荔枝湾公司出具申请书要求调整租金，新荔枝湾公司于8月4日向欣和公司出具《关于对的复函》，写明一楼D区之一的租赁费用从2016年6月1日起至2016年12月31日止为16000元/月（租金加管理费全包），从2017年1月1日起，应缴交的月度租赁费用按双方约定的递增标准每年递增3%，欣和公司除了应立即缴交已逾期未缴交的2016年6月、7月和8月的租赁费用48000元外，还应按吉总在会谈时承诺的立即预付2016年9月、10月和11月三个月租赁费用48000元……四、贵方须在收到本复函之日起五日内即2016年8月9日前，付清以上一楼A、B、C仓及#11-102的租赁费用、一楼D区之一的租赁费用以及车位租赁费用等所有租赁费用共628800元，以上我方第一、1点承诺方为生效，否则，以上我方承诺不生效，贵我双方仍按原有的《广州市租赁合同》、《租赁补充合同》以及其他的补充协议履行等。欣和公司于2016年8月5日签收该复函。2016年8月23日，欣和公司通过吉国栋农业银行账户（账号62×××84）向新荔枝湾公司转账320000元。2016年9月13日，新荔枝湾公司向欣和公司发出《通知函》，写明我方将《关于对的复函》第一、1点承诺生效时间推迟至2016年9月23日，如贵方在该日前不能支付吉总在会谈时承诺支付的以上一楼A、B、C仓及#11-102的9-11月租赁费用、一楼D区之一的9-11月租赁费用等共314400元，以及贵方没有书面同意从2016年12月1日起，按吉总在会谈时承诺的每三个月支付一次租赁费用，并在首月的5日前支付，以上第一、1点承诺将不产生法律效力。2016年9月20日，新荔枝湾公司向欣和公司出具通知函，写明新荔枝湾公司在8月23日收到吉国栋转账款项320000元，应是欣和公司委托吉国栋代付租赁一楼A、B、C仓及#11-102、一楼D区之一以及车位等6-8月租赁费用，请欣和公司在收到本函后5个工作日内与吉国栋联名向新荔枝湾公司致函说明以上情况，按照合同约定及增值税纳税精神，应是欣和公司公账以支票或转账方式向新荔枝湾公司指定账户支付租赁费用，且须附上欣和公司营业执照上公司名称全层、营业地址、纳税号、公账账户和开户行名称等资料，新荔枝湾公司才能开出增值税发票给欣和公司，因此欣和公司今后向新荔枝湾公司支付租赁费用应采取公账对公账的付款方式等。2017年1月17日，新荔枝湾公司向欣和公司发出通知函，写明欣和公司拖欠涉讼D区之一物业2016年8月至2016年12月的租赁费用125000元及逾期违约金10775元等，已远超逾期30天，按照合同约定，欣和公司已构成根本性违约，视作欣和公司提前解除合同，新荔枝湾公司以此函通知欣和公司解除以上租赁物业及车位协议的合同、协议，终止履行以上合同、协议我方的义务等。欣和公司于1月20日签收该通知。一审庭审中，新荔枝湾公司称欣和公司支付的320000元先抵扣2016年6-8月的停车费14400元及滞纳金1152元，再抵扣D区之一2016年6-8月租赁费用48000元及滞纳金1552元，剩余254896元则抵扣A、B、C仓、102室2016年6-7月租赁费用225000元，水电费1089元及滞纳金53.35元，租赁费用滞纳金10912.5元，余款17841.15元作为缴纳A、B、C仓、102室2016年8月的租赁费用。欣和公司不同意新荔枝湾公司对320000元的分摊方式，欣和公司认为该320000元是其按照新荔枝湾公司调整后的租赁费用标准付清了A、B、C仓、102室2016年6-8月租赁费用252000元、D区之一2016年6-8月租赁费用48000元，剩余20000元支付的停车费。一审法院认为：双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》、《租赁补充协议》、《物业管理合同》系双方双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理合同》是对租赁合同中物业管理内容的补充及细化，是租赁合同不可分割的一部分，《物业管理合同》约定的管理费及凉水电费包含在租赁合同约定的租赁费用之中，故管理费及凉水电费应作为租赁费用在本案中一并处理。新荔枝湾公司曾向欣和公司发函承诺将涉讼A、B、C仓及#11-102室与一楼D区之一的租赁费用标准下调，但要求欣和公司在限定期限内付清上述租赁房屋从2016年6月-11月的租赁费用以及车位租赁费用共628800元，欣和公司只是一次性向新荔枝湾公司支付了320000元，未达到租赁费用调整所附条件，故新荔枝湾公司作出的上述租赁费用调整的承诺没有生效，双方应继续按照原租赁合同履行，根据新荔枝湾公司出具的缴费通知函，欣和公司拖欠新荔枝湾公司A、B、C仓及#11-102室与一楼D区之一2016年6月、7月租赁费用共267689元，该费用含停车费在内，停车费另计每月4800元，欣和公司所付320000元先抵扣上述所欠租赁费用，剩余52311元，基于公平合理原则，应按比例抵充A、B、C仓、102室，D区之一2016年8月的租赁费用及2016年8月的停车费，经核算，欣和公司向新荔枝湾公司支付了本案一楼D区之一2016年8月租赁费用6279元，尚欠9721元至今未付，逾期超过30天，已达到合同约定的解除条件，故新荔枝湾公司在2017年1月20日送达给欣和公司的解除合同通知书产生合同解除的法律效力，其要求确认上述合同在2017年1月20日已解除，由欣和公司将租赁房屋交还给新荔枝湾公司并赔偿相当于5个月的租赁费用80000元符合约定，予以支持。欣和公司还应按照合同约定标准支付2016年8月租赁费用9721元及2016年9月起至实际交还房屋之日止的租赁费用。至于逾期付款违约金，欣和公司认为新荔枝湾公司没有实际损失，其主张的逾期付款违约金标准过高，新荔枝湾公司也没有证据证明其实际损失大小，且欣和公司因合同解除须向新荔枝湾公司支付上述赔偿金，酌情调整该违约金标准为参照银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，以当月所欠租赁费用为基数，从当月6日起计至本判决发生法律效力之日止，其中2016年8月所欠租赁费用为9721元。欣和公司辩称逾期支付租金是因为新荔枝湾公司没有向欣和公司开具发票行使同时履行抗辩权，从新荔枝湾公司提交的证据来看，新荔枝湾公司曾向欣和公司发函要求欣和公司确认开发票信息，是欣和公司未作答复明确开票信息，且支付租金是承租人应承担的法定义务，不受出租人是否开具发票的影响，欣和公司的本项抗辩没有依据，不予接纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，判决：一、新荔枝湾公司与欣和公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁补充合同》、《租赁补充协议》、《物业管理合同》已于2017年1月20日解除；二、欣和公司在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区晴波路X号物业一至四层自编一层D区之一房屋腾空交还给新荔枝湾公司；三、欣和公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向新荔枝湾公司支付2016年8月租赁费用9721元及从2016年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的租赁费用（从2016年9月1日至2016年12月31日期间每月按16000元计算，从2017年1月1日至2017年12月31日期间每月按16480元计算，从2018年1月1日至2018年12月31日期间每月按16974元计算）；此后的房屋使用费，由欣和公司按照上述标准向新荔枝湾公司支付至交还房屋之日止；四、欣和公司在本判决发生法律效力之日起15日内，向新荔枝湾公司支付逾期支付从2016年8月1日起至本判决发生法律效力之日止租赁费用的违约金（分别以当月所欠租赁费用为基数，从当月6日起计算，参照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%标准计算至上述租赁费用实际支付之日止），违约金总额以不超过欣和公司所欠租金总额为限；五、欣和公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向新荔枝湾公司支付赔偿金80000元；六、驳回新荔枝湾公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3296元，由新荔枝湾公司负担50元，欣和公司负担3246元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，新荔枝湾公司向本院提供了《企业信息公示报告》，拟证明欣和公司的登记状态为吊销企业。经质证，欣和公司对该证据无异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：第一，关于欣和公司以新荔枝湾公司没有向其开具发票主张有权顺延支付租金的问题。首先，从双方合同履行过程来看，无证据反映欣和公司此前曾催促新荔枝湾公司开具发票以及以未开具发票为由主张顺延支付租金。其次，从新荔枝湾公司提交的证据来看，新荔枝湾公司曾向欣和公司发函要求欣和公司确认开发票信息，而欣和公司未作答复明确开发票信息。再次，支付租金是承租人应承担的法定义务，不受出租人是否开具发票的影响。因此，欣和公司上述抗辩主张理由不充分，本院不予接纳。第二，关于欣和公司二审提出双方之间曾存在若新荔枝湾公司不将X房出租给欣和公司，则欣和公司可以不交租的口头协议一事，因缺乏确切证据，本院不予采信。第三，关于双方之间的租赁合同应否解除的问题。经一审核算，欣和公司向新荔枝湾公司支付了本案一楼D区之一2016年8月租赁费用6279元，尚欠9721元至今未付，逾期超过30天，已达到合同约定的解除条件，且结合欣和公司到二审阶段仍未能清偿所欠租金，及欣和公司已被吊销登记的事实考虑，一审法院确认双方合同已解除并无不当，本院予以维持。综上所述，欣和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3246元，由广东欣和投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年一月二十三日书记员 邹凌青