贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终2859号上诉人（原审原告）：李瑶，女，1977年1月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：姜荣祥，贵州诚合律师事务所律师，执业证号：520103196310102859。被上诉人（原审被告）：贵阳缤纷地商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区市府路1号懿府裙楼1至4层（市府社区）。法定代表人：沈韩天姿，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨正典，贵州法治时代律师事务所律师，执业证号：15201201710010034。委托诉讼代理人：韩崎，女，1968年8月24日出生，汉族，该公司董事长，住贵州省贵阳市南明区。上诉人李瑶因与被上诉人贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称缤纷地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初8612号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李瑶委托诉讼代理人姜荣祥，被上诉人缤纷地公司委托诉讼代理人杨正典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李瑶上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判支持原审中提出的第一项、第二项诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人缤纷地公司负担。事实及理由：1、原判程序违法，被上诉人缤纷地公司原审中未到庭，故原判缺席审理，其在一审庭后提交的证据不应采信。2、原判认定事实错误，原判认定被上诉人缤纷地公司交付的商铺符合双方的约定并已经验收合格，然而，被上诉人缤纷地公司所交付的商业用房是违法建筑且未经消防验收取得消防许可证，故租金及物业管理费的计算时间应当从被上诉人缤纷地公司履行完毕其关于交付房屋的合同义务之日起开始计算。3、原判适用法律错误，我方并没有主张合同无效，原判适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，系适用法律错误。被上诉人缤纷地公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：1、原判程序合法，我方在庭审结束后及时递交了答辩状，一审法院也重新组织双方查清本案的基本情况。2、原判认定事实正确，我方将商铺交付给上诉人李瑶时，已具备《场地使用及管理合同》中约定的消防条款，我方不存在违约的行为。我方是否取得消防许可手续，仅仅是行政机关对我方的管理行为，与上诉人李瑶应当支付商铺租金、物业管理费无关，且我方未取得消防许可证，并未对上诉人李瑶的正常经营造成任何影响。李瑶向一审法院起诉请求：1、确认被告向原告交付商铺的行为违反法律规定和双方《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》的约定，并判令被告在原告起诉后三个月之内依法和依合同完善其出租给原告商铺的消防安全、消防验收和消防许可证的相关手续；2、确认被告收取原告商铺租金和物业管理费的计算时间应当从被告履行完毕其关于交付房屋的合同义务之日起开始计算；3、判令被告立即退还原告交付被告的装修保证金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月6日，原告李瑶（承租方，乙方）与被告贵阳缤纷地商业管理有限公司（出租方，甲方），签订《商铺场地使用租赁合同》，约定：“甲方将位于缤纷地购物中心A馆L2层店铺号为01AL2005N、01AL2006N，实用面积为80平方米，建筑面积为112平方米租赁给乙方做商业用途。二、租赁期限为三年，2016年7月1日至2019年6月30日止。三、甲方同意乙方将租赁店铺用于经营妮欧品牌，经营业态为配套。四、场地使用费等费用的支付1、甲乙双方同意商铺使用场地使用费标准按以下标准计算。2016年7月1日至2016年12月31日期间月使用费标准为200元/月/平方米，月使用费合计16000元。2017年1月1日至2018年6月30日期间月使用费标准为300元/月/平方米，月使用费合计24000元。4、商业推广费标准，按建筑面积计算，6元/月/平方米，合计672元/月，按月预交，先付后使用。5、商铺物业管理费：按建筑面积计算。36元/月/平方米，合计4032元/月，按与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签订商铺物业管理合同执行。五、保证金1、乙方应在本合同签订一周内向甲方支付41408元作为租赁保证金，以保证其履行本合同的所有条款。2、甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付未付的场地使用费、商业服务费等。六、交房基本设施包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等对材料、数量、口径等进行了约定。其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核。八、甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2016年8月1日。九、1、租赁店铺装修期最长为40天。8、乙方如有特殊情况不能如期完成，须获得甲方书面同意延期，同时延期期间乙方需要承担本合同项下双方约定费用。否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方所缴纳的保证金将作为违约金，甲方将不予退还。并对甲乙双方责任承担、税费、保险、合同终止的条件以及违约情形进行了约定。”同时，双方签订《补充协议书》，约定：“一、租金优惠期：租赁年限起优惠2个月（物管费不包含在优惠期间内）。二、推广费优惠：自租赁年限第一年的前六个月内不予收取，第七个月起正常收取；三、乙方租金、物管费以及推广费三项费用均按照季度方式提前缴纳给乙方。四、乙方商铺实际面积为86平方米，经公司批准后租金按照80平方米计算。”2016年6月6日，被告将商铺交付原告，原告进场装修并交纳装修保证金20000元，装修完毕后经营“妮欧”美甲品牌。2012年10月9日，贵阳市公安局消防支队出具建设工程消防验收意见书，评定“世纪夏都.城市花园”裙楼负1层至4层及地下停车场负5至负2层，该工程项目符合国家消防技术规范要求，综合评定为合格。2010年2月，世纪夏都更名为懿府。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”本案中，原被告签订的《商铺场地使用租赁合同》中约定的交房条件中，消防部分要求消火栓、喷淋、报警按钮、烟（温）感器按商场设计及消防规范设置安装完毕，如商家更改位置和标高，才需要审核。商铺交付时消防只要符合上述条件安装完毕即可。商场整体消防尚未验收，但并不影响原告商铺的经营和使用，且原告在经营期间未收到行政主管部门的停业整改通知书等情形，故双方签订的租赁合同有效，交付的商铺符合合同约定，原告应当按照合同约定支付租金及物业管理费。消防验收备案行为具有行政确认的性质，消防许可属于相关行政主管部门的具体行政行为，故原告要求被告在三个月内完善相关消防手续不属于本案调整范围。原告诉请的要求被告退还其装修保证金20000元，根据合同约定，按期装修完成并验收合格后，被告应当退还装修保证金，至于被告辩称的因原告不缴纳租金所以用装修保证金抵扣，根据合同第五条及第九条约定，原告欠付租金可以用租赁保证金抵扣，并非装修保证金，现原告已装修完毕且正常营业，故装修保证金被告应当予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳缤纷地商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李瑶装修保证金20000元。二、驳回原告李瑶其余诉讼请求。案件受理费150元，由原告李瑶负担。二审中，上诉人李瑶向本院提交了如下证据：证据一，贵阳市城乡规划局第13次业务办公会议纪要，欲证明：被上诉人缤纷地公司所修建的房屋是违法的。证据二，南明区政府信息公开网上下载的“我区开展安全生产大检查曝光55家违法违规企业”，欲证明：被上诉人缤纷地公司交付的商铺未经消防验收合格擅自投入使用。证据三，天眼查app查询的信息，显示被上诉人缤纷地公司的经营状况为歇业，欲证明：被上诉人缤纷地公司存在违法行为，与其所陈述的开业正常经营不符。证据四，《南明区政府服务大厅办理事项告知单》、《卫生许可证申请书》、贵阳市城市综合执法支队南明大队《告示》，欲证明：第一，被上诉人缤纷地公司手续不全导致我方无法办理卫生许可证，商铺不能正常经营，若经营被发现将会被卫生行政主管部门作出处罚；第二，被上诉人缤纷地公司为违章建筑，不能办理相关手续是不能投入使用；第三，执法大队南明支队已经对被上诉人缤纷地公司作出处罚告知，涉案的房屋是违法的，导致我方不能实际使用，故我方不应当支付租金。被上诉人缤纷地公司质证称，对上列证据一、二、三的三性不予认可，对证据一，会议纪要中是“连廊”部分未取得建设规划许可证，与本案无关。对证据二，该证据显示的违规单位是我方，是行政机关对我方的行政管理行为，与上诉人李瑶的经营行为无关。对证据三，相关部门并未出具相应的证明，我方在一审过程中提交的照片也可以证明商场中有很多店铺处于正常营业状态。对证据四，第一，对《南明区政府服务大厅办理事项告知单》的真实性予以认可，对关联性和证明目的有异议，上诉人李瑶提交的仅仅是行政机关的告知单和申请书，并非是行政机关的受理文书或者告知补缴材料申请的文书，不能到达其证明目的；第二，对方是否取得卫生许可证与本案无关，在该案中对方主张我方未取得消防，拒绝缴纳租金并要求延迟租金计算时间，但在本案的庭审过程中双方均认可合同的效力，因此对方应当按照合同约定支付租金，我方的消防设施是否验收合格是行政机关对我方的行政管理行为，若对方认为我方未取得消防对其造成损害应当另案主张，而不是拒绝支付租金及迟延计算租金时间，且对方并未提供行政机关对其处罚的依据，不能证明其在经营过程中存在损害；第三，对告示的三性不予认可，该告示上并没有公章。被上诉人缤纷地公司向本院提交了如下证据：证据一，《商业用房租赁合同》，欲证明：我方出租的商铺具有产权证明。证据二，被上诉人缤纷地公司的《营业执照》，欲证明：我方是在2015年12月28日取得营业执照。上诉人李瑶质证称，对证据一，我方对该证据的关联性不予认可，不能达到被上诉人缤纷地公司的证明目的。对证据二，对该证据的真实性无异议，营业执照的时间是2015年，不能证明购物中心的开业时间，也不能证明被上诉人缤纷地公司的经营状态，在与我方签订租赁合同的时间，被上诉人缤纷地公司处于歇业情况。对双方在二审中提交的有争议的证据，本院认证如下：对上诉人李瑶提交的证据，证据一所载明的的违章建筑为“连廊”，并非上诉人所租赁的位置，故对该证据的关联性不予采信；证据二显示的公开日期为2017年9月15日，不能反映出被上诉人缤纷地公司在交付房屋时消防的情况，故对该证据的关联性不予采信；证据三，其证据来源为app插件，系孤证，且无其他证据佐证该证据的真实性，故对该证据的真实性，不予认可。证据四，《卫生许可证申请书》及南明区人民政府政务服务大厅《办理事项告知单》不能反映上诉人李瑶办理许可证的情况，对该证据的关联性，不予认可；《告示》上并没有南明大队的盖章，对该证据的真实性不予认可，加之告示的内容是对部分建筑物，上诉人李瑶也并未举证是对租赁的建筑物，故对其关联性，不予认可。对被上诉人缤纷地公司提交的证据，证据一，该合同的签订主体为贵州懿府百货有限公司与被上诉人缤纷地公司，根据合同的相对性，故对该证据的关联性，不予采信。对证据二，其表明了被上诉人缤纷地公司的营业期限为2015年12月28日至长期，对该证据，本院予以采信。经二审审理查明，被上诉人缤纷地公司的营业期限为2015年12月28日至长期。其余事实与一审查明的基本一致，有一审认定的证据在卷作证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，原判是否程序违法；第二，诉争的商铺是否符合合同约定的交付条件，上诉人李瑶是否可以拒付租金及物业管理费；第三，原判是否适用法律错误。关于争议焦点一，上诉人李瑶上诉称被上诉人缤纷地公司因缺席审理，其庭后提交的证据不应采信。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零二条：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。”之规定，被上诉人缤纷地公司逾期提交的贵阳市公安局消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，是与案件基本事实存在关联的，关系到被上诉人缤纷地公司向上诉人李瑶交付房屋是是否符合合同的约定，且一审过程中也组织双方对该证据予以质证，故原判予以采纳，并无不当。上诉人李瑶该上诉主张于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人李瑶上诉称被上诉人缤纷地公司交付使用的房屋系违章建筑且未取得消防许可证，故其应支付的租金应从被上诉人缤纷地公司交付使用的房屋符合合同约定开始计算。本案中，上诉人李瑶提交的证据仅能证明“连廊”系违章建筑，但不能证明其租赁使用的部分为违章建筑，故对其诉称其使用的部分为违章建筑，本院不予采信。被上诉人缤纷地公司在交付该租赁商铺时，其已经取得了建设工程消防验收意见书，综合评定为合格，据此可知，被上诉人缤纷地公司在交付该商铺时已经具备双方合同中约定的《商铺场地使用租赁合同》中约定的交付条件，案涉的商铺已由上诉人李瑶实际占有并使用，而上诉人李瑶并未提交证据证明被上诉人缤纷地公司此后未取得消防许可证给其经营造成损失，因此，原判认定所交付的商铺符合合同规定，判令李瑶按照合同约定支付租金及物业管理费，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，本案的法律关系为房屋租赁合同纠纷，上诉人李瑶的诉讼请求是建立在对《商铺场地使用租赁合同》的效力判断之上的，故原判援引《中华人民共和国合同法》第五十二条中对合同效力予以认定，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李瑶的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭伦禹审 判 员 唐有临审 判 员 田 勇二〇一八年五月二十一日法官助理 程 奕书 记 员 万炫兵