重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初3291号
原告重庆国强物业管理有限公司，住所地重庆市江北区观音桥街道洋河三村18号2单元8-7号，组织机构代码68393548-8。
法定代表人彭广琦，重庆国强物业管理有限公司总经理。
委托代理人肖雪，女，重�国强物业管理有限公司员工，住重庆市江北区。
被告姚远祥，男，1972年3月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。
原告重庆国强物业管理有限公司与被告姚远祥物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼程序于2016年3月24日公开开庭进行了审理。原告重庆国强物业管理有限公司的委托代理人肖雪，被告姚远祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆国强物业管理有限公司诉称，原告与被告于2009年12月30日签订了《前期物业服务协议》，被告自2010年2月开始未缴纳物业服务费，至2016年2月，被告拖欠物业服务费合计1781.70元，违约金5918.58元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付原告2010年2月至2016年2月的拖欠�业服务费1781.70元，违约金5918.58元，合计7699.58元。
被告姚远祥辩称，被告不交物业费的原因是因为所居住的国盛.绣美丰文小区X栋X单元X号房屋下水管道堵塞，被告找了原告多次要求原告疏通，原告均不予理睬。该下水道至今堵塞，房屋墙面泡烂。如果原告将涉案房屋的管道疏通，被告自愿去缴拖欠的物管费，一分钱都不会差欠原告的。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，2009年12月30日，重庆国盛物业（集团）有限公司（甲方）与被告姚远祥（乙方）签订《货币安置定点回购房协议书》，约定甲方安置给乙方的房屋坐落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道绣美丰文小区x栋x单元x-
x号，建筑面积80.23平方米。协议书第八条“安置房入住承诺事项”规定，1、乙方购房后，需遵守社区管理的相关规定，服从物业管理；2、甲方提供给乙方的安置房仅作为住�使用，乙方不得擅自改变该房屋的建筑主体结构，承重结构和用于其他用途，不得在房屋外乱搭设施或改变其原有风格。协议还对房款金额等进行了约定。后原告又与被告姚远祥签订《国盛.绣美丰文前期物业服务协议》，协议明确甲方为房地产开发单位选聘的物业管理企业，乙方为购房人。协议约定的物业名称为国盛·绣美丰文安置小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈丰路88号；物业服务协议登记的被告的房屋坐落位置为X栋X楼X号，建筑面积80.13平方米。合同第四条约定住宅每户物管费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，公共使用部分用水电按每户5元进行分摊。合同还约定了对被告所欠费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天3%交纳违约金。
另查明，原告系从事物业服务的企业，为二级资质，经营范围包括物业管理，家政服务等�被告姚远祥为重庆市沙坪坝区陈家桥街道陈丰路88号绣美丰文小区X栋X单元X号房屋业主。被告接房后，接受了原告提供的物业服务，但欠缴相应时间段的物业服务费。被告欠付物业服务费的事实发生后，原告以在被告房屋大门张贴催费通知、律师函的方式，向被告催缴了相应的物业服务费、水电公摊费和违约金等，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。
审理中，原告明确诉讼请求，即诉请主张的物业服务费包含物业费和5元／月／户的公共使用部分水电费；要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金，该违约金以被告每月欠缴的物业费和公共使用部分水电费为本金，从次月开始计算。原、被告双方一致确认涉案房屋2010年2月至2012年5月期间的物业费为0.2元／平方米／月，从2012年6月开始为0.3元／平方米／月；一致确认涉案房屋�未办理产权证，且所在小区未成立业主委员会；一致确认涉案的国盛.绣美丰文小区X栋X单元X号房屋欠费时间段是2010年2月至2015年12月。
上述事实，有原告提供的《货币安置定点回购房协议书》，《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》，物业服务企业资质证书，组织机构代码证，物业服务合同备案证明，物业管理费催费通知、律师函及欠费明细；有被告姚远祥举示的照片，以及原告和被告姚远祥的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，原告与被告姚远祥签订《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》，被告姚远祥系户主和具备民事行为能力的自然人，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为国盛·绣美丰文安置小区提供了物业管理和服务，且物业服务合同在相关部门进行�备案登记，故该合同应属合法有效，原告及小区业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告应支付物业服务费。根据《国盛·绣美丰文前期物业服务协议》第九条之规定，原告作为物业公司，负责对房屋共用部位、共用设施设备小修和急修；根据第二条之规定，被告房屋自用部位、自用设施设备维系养护属于有偿服务。被告所居住的房屋发生堵塞，且知道堵塞的位置位于楼下的X栋X单元X号，由于楼下住户家位置堵塞导致被告的管道堵塞、墙面泡烂等损害，属于第三人侵权，原告无法预见、控制和阻止。原告派人对被告房屋的自用部位、自用设施设备进行疏通作业，该房屋住户不让疏通，责任不在原告。被告可通过与X栋X单元X号房屋住户协商、调解和诉讼等途径解决。被告作为业主，以第三人侵权为由，拒付物业服务费，应属不当，被告应承担相应的民事责任。原告要求被告支付2010年2月至2015年12月期间的物业费及违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为80.23平方米，每月应交纳的物业服务费标准分别为，2010年2月至2012年5月期间的物业费为0.2元／平方米／月，从2012年6月开始为0.3元／平方米／月，故被告应支付原告2010年2月至2015年12月期间的物业费为：80.23平方米×0.2元／平方米／月×28个月＋80.23平方米×0.3元／平方米／月×43个月=1484.26元；公共使用部分水电费在物业服务合同中载明为每户每月5元，且物业小区的公共照明、设施设备运行等需要产生能耗，水电费由业主公摊，属于客观事实，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告2010年2月至2015年12月期间期间的公共使用部分水电费为：5元／户／月×71个月=355元。以上两项合计1839.26元，原告只主张1781.70元，系对己方权利的处分，本院予以支持。
关于原告主张的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。物业服务合同约定的物业费违约金按每日3%的标准计算过高，现原告自愿将该违约金降低为按中国人民银行同期贷款利率、从被告应交纳当月物业费的次月起计算至被告付清全部物业费之日止，按月计算，系原告对己方权利的处分，本院予以支持。至于公共使用部分水电费的违约金，因物业服务合同未约定，原告的主张无事实依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告姚远祥于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆国强物业管理有限公司2010年2月至2015年12月期间的物业费和公共使用部分水电费合计1781.70元，以及前述物业费的违约金，该违约金以被告姚远祥欠付的相应月份每月的物业费为本金，从2010年3月起，计算至被告姚远祥付清欠付的物业费为止，按照中国人民银行同期贷款利率按月计算。
二、驳回原告重庆国强物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告重庆国强物业管理有限公司已预交），由被告姚远祥负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆国强物业管理有限公司。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘 畅
二〇一六年四月十五日
书 记 员 谭诗芮