北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初40012号
原告孙燕玲，女，1973年6月2日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人王娜，北京市易行律师事务所律师
被告梁飞云，男，1949年11月16日出生，汉族，住北京市海淀区。
第三人北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人缪寿建，董事长。
委托代理人徐英，女，住公司宿舍。
原告孙燕玲与被告梁飞云、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙燕玲委托代理人王娜与被告梁飞云、第三人委托代理人徐英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙燕玲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《附件》于2017年3月26日解除；2、请求人民法院判令梁飞云返还我定金三十万元整；3、本案诉讼费由梁飞云承担。事实与理由：2017年3月4日，我与梁飞云经北京麦田房产经纪有限公司居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《附件》，合同约定，梁飞云将位于北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼10层×号房屋出售给我，建筑面积共81.03平方米，房屋用途为办公，房屋成交总价为人民币4100000元，其中净房屋价格为人民币650000元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、拆迁补偿金等价格为人民币3450000元；《附件》约定，定金为人民币300000元，买受人于2017年3月4日支付定金人民币50000元，买受人于2017年3月9日前含当日支付定金人民币250000元。2017年3月4日及2017年3月9日，我按照合同规定支付了定金300000元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称公告），梁飞云向我方出售的上述房屋属于商办类房产，我也不符合个人购买上述房屋的条件。我与梁飞云协商我不符合购房资格、无法继续购买房屋要求解除合同并返还定金的相关事宜，并于2017年6月26日，向梁飞云出示我不具有购房资格的核验结果，但梁飞云迟迟不返还定金。无奈之下，2017年7月10日、2017年7月12日，我向梁飞云邮寄《解除合同通知函》。我认为2017年3月26日北京市“公告”发布致使无法实现合同目的，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《附件》应当于2017年3月26日解除，梁飞云应返还定金300000元，望判如所请。
梁飞云辩称，2017年3月4日孙燕玲通过中介麦田公司与我签订合同，购买我方位于北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼10层×号房屋，合同约定全款购买。签订合同后孙燕玲陆续给定金共30万元，我询问资金来源时，中介当即告知孙燕玲资金没有问题，并说其与年龄已19岁的孩子因小面积住房不便需改善已于2月份签订售出合同，其孩子以后结婚也需要房子，该房适合，表示七月上旬其出卖房子过完户到位可确保七月完成交税、过户等手续。2017年3月26日新政限购后，我及时反复通过中介提出限购、资质影响等问题，中介反馈客户继续购买，让我放心；由于离客户约定合同过户时间较长我多次询问要求中介公司跟踪新政对合同执行有无问题，其一直回答没有问题，客户继续购房。2017年6月10日中介电话告知让11号去中介公司处，我电话中问是否出现问题，其让当面谈。6月11日到中介公司后，孙燕玲告知因其出售房屋对方违约，其受影响无法继续购买，要求解除合同并退还30万元定金。我提出质疑，耽误时间，给我造成损失，问为何一直说要继续购买，其回答一直在争取继续购买，但对方违约其也没办法。我要求中介公司拿出解决办法未果，后我提出几个解决方案，孙燕玲均不同意。之后我做手术，期间我提出几个方案孙燕玲仍坚持要我退还全部定金。由于孙燕玲违约，造成我经济、精神损失巨大，要求其给予适当补偿及赔偿，此点仅作为答辩意见，不作诉请提出。
第三人麦田公司述称，本诉为房屋买卖合同，诉讼主体为买卖双方，我方为居间方，我方提供的居间服务不存在任何瑕疵与过错，我方不是本诉的诉讼主体，本诉与我方没有直接利害关系，我方不进行具体答辩。本案相关具体事实情况，将在法庭调查阶段具体陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可的事实为：2017年3月4日，买受人孙燕玲与出卖人梁飞云签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于海淀区白家疃尚峰园1号楼10层×号，房屋为商品房，用途为办公，建筑面积81.03平方米；该房屋成交总价为人民币410万元，其中净房屋价格为人民币65万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为人民币345万元。该合同附件约定：房屋成交总价为人民币410万元；付款方式为：1、定金为人民币30万元，买受人于2017年3月4日以自行交接方式支付定金人民币5万元，于2017年3月9日前含当日以自行交接方式支付定金人民币25万元；物业费用保证金为2万元；剩余购房款，买受人于2017年7月19日前含当日支付出卖人购房款人民币313万元，支付方式为银行资金监管，于2017年7月19日前含当日支付出卖人购房款65万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买卖双方于2017年7月11日前含当日办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；出卖人应于过户后3个工作日将房屋交付买受人；违约责任，1、一般违约，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约未超过15个工作日（含），则守约方无权单方解除《买卖合同》，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金；2、出卖人根本违约，具备出卖人逾期履约超过15个工作日等情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除买卖合同，出卖人应于买受人解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失的，出卖人还应赔偿买受人损失；3、买受人根本违约，具体下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除买卖合同，买受人应于出卖人解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失：买受人逾期履约超过15个工作日、买受人拒绝购买房屋、买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续、其他因买受人原因导致合同无法继续履行；交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行的，则各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定；《买卖合同》依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。同日双方与麦田公司签订《居间服务合同》，约定由麦田公司为本次交易提供中介服务，买受人支付居间服务费90200元。
上述合同签订后，孙燕玲于2017年3月4日、3月9日交纳定金共计30万元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
就合同后续履行情况，双方主张不一，孙燕玲主张与梁飞云签订房屋买卖合同之时起名下另有住房一套，在京无工作，无缴税记录，另有住房2017年6-7月份过户至买方名下；上述限购政策出台后，一直与中介公司沟通，要求解除合同退还定金，并于2017年7月10日、7月11日向梁飞云邮寄解除通知函，梁飞云已收到该函件。孙燕玲据此提交麦田公司工作人员林宇航的证言及快递单、解除通知函。梁飞云则主张至2017年6月11日之前，其一直通过中介人员询问及催促孙燕玲购买涉案房屋，孙燕玲一直声称继续购买；2017年6月11日，在中介公司处，双方形成书面材料一份，内容为：经买卖双方协商，就合同履行一事未能达成一致，买受人意思是因为新政原因，不能继续履行合同；出卖人意思是买方想违约，和新政无关，出卖人认为买受人6月11日告知不能继续履行合同；经居间方积极沟通，也未能使买卖双方意见统一，买卖双方委托居间方签订的买卖合同符合标准，居间方积极沟通此事不参加意见，出卖人要求与居间方高层沟通，写本协议时是2017年6月11日21:50，未能联系到居间方高层，材料上梁飞云、居间方李金莹、陈书剑签字，买受人孙燕玲未签字。梁飞云另提交其与中介人员微信聊天记录。孙燕玲否认6月11日沟通时其在场。第三人麦田公司认可梁飞云提交证据的真实性，主张限购政策出台后即将内容告知买卖双方，梁飞云询问孙燕玲之后如何进行，孙燕玲6月初之前一直称想办法，6月11日组织双方当面协商，形成了上述书面材料，孙燕玲拒绝签字；因新政出台，建委资格审查通道5月底恢复，6月12日申请检验孙燕玲的购房资格，6月26日结果为未通过，原因为孙燕玲名下另有房屋，且连续五年未缴纳个人所得税，孙燕玲在6月份之前一直声称名下另一房屋已售出。
就孙燕玲的诉请，梁飞云同意解除合同，但要求孙燕玲补偿其损失，具体为涉案房屋4月至7月因未出租导致的租金损失4.4万元，期间未另行出售房屋导致房屋价值损失10-15万元，因另行购房未及时支付购房款有可能需赔偿的违约金等，仅同意退还定金10-15万元。
本院认为，孙燕玲与梁飞云就买卖涉案房屋签订的房屋买卖合同等，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方对已交纳定金、北京市限购政策的出台等事项无异议。孙燕玲购房资质经建委审核未通过，导致涉案合同无法继续履行，孙燕玲要求解除合同，梁飞云同意，本院亦不持异议。就解除合同时点，孙燕玲要求确认于2017年3月26日解除，无事实及法律依据，本院依法判决解除双方买卖合同。就退还定金一节，双方合同约定交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行的，则各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定；买卖合同依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。就本案，限购政策出台之时，尚未有任何一方原因导致合同处于迟延履行状态的情形发生，故不适用违约责任的约定，依据合同约定，双方需另行协商钱款的退还事宜。就本案定金的退还，除考虑双方合同约定之外，还需综合限购新政出台后双方的履约行为。双方就合同后续履行情况主张不一，根据双方举证质证及中介方的陈述，应认定截止2017年6月初孙燕玲均未要求解除合同而称想办法，至6、7月份其提出解除合同，期间其怠于说明己方购房资质情况且一直告知梁飞云继续购买房屋，导致双方未能及时解除合同，梁飞云亦未能及时另行处置涉案房屋止损，故对梁飞云的损失，孙燕玲应承担相应的赔偿责任，梁飞云应退还定金数额，在扣除孙燕玲应承担的赔偿责任之外予以判定。就梁飞云主张的损失，本院考虑租金损失及期间房屋价值的变化，酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、解除孙燕玲与梁飞云签订的关于买卖位于北京市海淀区白家疃尚峰园1号楼10层×号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、梁飞云于本判决生效后七日内退还孙燕玲人民币二十四万元；
三、驳回孙燕玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费一万九千八百元，由孙燕玲负担一万七千三百五十元，已交纳；由梁飞云负担二千四百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
审判员 胡喜辉
二〇一七年十一月三十日
书记员 周宇蕾