延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民四终字第302号
上诉人（原审被告）：高大锡。
委托代理人：高香淑，住吉林省延吉市，系高大锡、李英女儿。
上诉人（原审被告）：李英。
委托代理人：钟欣，吉林九辩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高春子，住吉林省敦化市。
委托代理人：徐艳波，吉林衡佳律师事务所律师。
上诉人高大锡、李英因与被上诉人高春子房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院（2014）敦民初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
高春子一审诉称：二被告系夫妻关系，2006年6月8日，被告高大锡将登记在自己名下的涉案房屋卖给原告，原告履行了给付房款的义务，被告履行了房屋交付义务，原告居住该房屋至今。2013年5月份开始，原告要求被告协助原告办理产权过户手续，被告至今没有履行协助义务，故原告诉至法院，请求确认原、被告之间买卖合同有效，要求二被告协助将房屋所有权号为FQ00139467、FQ00139468的房屋产权过户到原告名下，并承担本案的诉讼费用。
高大锡一审辩称：2003年，我妹妹高春子和他丈夫出国打工，将自己的房屋租给别人，租期5年，高春子说暂住我敦化闲置的房屋，我答应了，后来我去韩国打工，我就没有过问该事。2013年我在大丘看病的时候，原告给我1000万韩币，要买这个房屋，我答应了，钱给了之后，原告录音了，我说不用过户了，临走的时候原告拿出写好的纸条让我签字，我就签字了，日期是2006年，钱数是人民币8万元，我想我答应自己给办理就行了，8月份签字，9月份要求我给办理房照，我10月份回来要办理房照，但因为产权有我妻子一半，所以没有办成，原告说要起诉，我问她什么时间，她没有说，我就回去了。签订合同的时候是我和高春子签的，我妻子并不知情。后来我们将房照办理挂失，又重新办理了房照。我自己不能给原告过户，因为我妻子不同意。
李英一审辩称：1.本案诉争房屋是夫妻共同财产，没有经过夫妻共同书面签字同意，该合同无效。被告李英与被告高大锡于1975年6月26日结婚，在婚姻存续期间，1996年购买了工业局的集资房，位于当时民主街广场委11组。由于被告夫妇在延吉市另有住房，故该房一直闲置，原告是被告的妹妹，故被告将该房屋借给原告居住。但被告高大锡在李英不知情的情况下，将该房屋卖给原告。2013年7月7日在韩国与原告签订房屋买卖合同，房款1000万韩币也是在韩国交付的。根据我国《婚姻法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，此房产属于婚姻存续期间取得，属于夫妻共同财产。李英作为产权共有人，享有对房屋的处置权，被告高大锡与原告签订的买卖合同没有经过李英的签字和同意，李英在2013年10月29日收到传票才得知被告高大锡与原告签订买卖房屋的事情，被告高大锡无权私自出卖房屋，因此该买卖合同无效。2.被告高大锡擅自处分夫妻共同财产，属无权处分，没有经过我方同意，李英不知情，买卖合同无效。无权处分的合同效力待定，被告李英拒绝追认，故合同无效。3.本合同是在韩国签订，是在被告高大锡因病休假治疗期间签订，原告属于乘人之危，故合同无效。4.本案合同约定房屋买卖价格显失公平。尽管写的时间是2006年，但实际是2013年给的钱。买卖的时候在2013年，2013年1000万韩币折合人民币是60000元。2013年敦化房价是4000元左右，房屋面积75平，显失公平。5.原告不是善意取得人，不能获得房屋所有权。原告是被告高大锡的妹妹，不可能不知道二被告的关系。但原告与被告高大锡一个人签订买卖合同，故该合同无效，原告返还诉争房屋。
一审法院经审理查明：原告高春子与二被告系近亲属关系，被告高大锡是原告的哥哥，被告李英是原告的嫂子，二被告系夫妻关系。2006年6月8日，原告与被告高大锡达成口头房屋买卖协议，被告高大锡将登记在其名下（坐落在民主街广场委11组，产权证号为敦房权证城字第00543**号，丘地号为10-30-175-82，混合结构，面积为75.50平方米）的房屋以1000万元韩币的价格出售给原告高春子。2007年1月份，被告高大锡将涉案房屋的房产证及土地证交给原告高春子。2006年6月8日，原告将房款1000万元韩币给付被告高大锡。2006年12月份，原告将房款2000元人民币交给被告李英。2013年5月2日，原告和原告的姐姐高兴顺去延吉与李英见面，原告要求被告李英协助过户，被告李英认为房屋卖后悔了，拒绝协助过户。2013年7月7日，在韩国大丘，原告与被告高大锡补签书面房屋买卖合同及房款为80000元人民币的收条，合同及收条落款时间是2006年6月8日。2013年12月12日，二被告向敦化市房屋产权管理中心提出权利证书遗失登记申请，申请补发涉案房屋产权证及土地证，申请补发原因记载为“产权证丢失，申请补发”。2014年1月22日，敦化市房屋产权管理中心为二被告补发涉案房屋产权证，2014年2月25日，敦化市房屋产权管理中心为二被告补发涉案房屋土地证，涉案房屋登记为被告高大锡与被告李英共有，被告高大锡名下产权证号为敦房权证敦化市字第FQ001394**号，被告李英名下产权证号为敦房权证敦化市字第FQ001394**号。原告与被告高大锡达成口头买卖房屋协议之前，二被告在涉案房屋的窗户上张贴售楼广告，此时原告已经在此房屋中居住，现在此房屋由原告居住管理。
一审法院认为：2006年，被告高大锡将登记在高大锡名下的面积为75.50平方米的房屋出售给原告高春子，原告高春子已经履行了给付房款的义务，被告亦将房屋所有权证书及土地证交付给原告，而后被告高大锡的妻子李英又要求原告高春子补交房款2000元人民币，故被告李英对于原告与其丈夫高大锡的房屋买卖行为是知情并且同意的。涉案房屋原告已经实际占有、管理多年，故应当认定，原被告之间的房屋买卖是双方当事人真实意思表示，是有效行为。关于被告高大锡、被告李英抗辩被告李英对于原告与被告高大锡之间的房屋买卖行为不知情，因原告与被告高大锡买卖房屋之前，二被告在涉案房屋的窗户上贴过售楼广告，因此二被告有意将涉案房屋对外出售事实成立。二被告明知涉案房屋房产证及土地证在原告处，还向房产部门申请挂失，补办新证有悖常理，结合庭审调查，能够认定原告曾经找过被告李英要求其协助过户，但被告李英认为房屋卖后悔了拒绝协助过户，故二被告的抗辩理由不成立，不予支持。综上，原告高春子与被告高大锡之间签订的房屋买卖协议有效，二被告应协助原告办理产权过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告高春子与被告高大锡签订的房屋买卖协议有效；二、被告高大锡、被告李英于本判决生效之日起五日内协助原告高春子将坐落于民主街广场委11组，产权证号为敦房权证敦化市字第FQ001394**号及敦房权证敦化市字第FQ001394**号，房号为×××，混合结构，面积为75.50平方米的房屋产权办理到原告高春子名下。案件受理费100元，其他诉讼费用50元，合计150元，由被告高大锡、李英负担。
宣判后，高大锡、李英不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：一、原审法院认定事实错误。1.原审认定双方2006年6月8日达成口头房屋买卖协议错误。庭审中无任何证据证明双方于2006年6月8日达成口头买卖协议，而双方都认可买卖协议的签订时间是2013年7月7日，因此，诉争房屋的买卖时间为2013年7月7日。2.原审法院认定2007年1月高大锡将房产证和土地证交给高春子，但是南香华的证言却说2006年12月20日，她和高春子一起去李英家，是李英把两证给她们的，原审法院认定高春子取得房产证和土地证的方式和时间无依据。3.原审法院对高春子取得房产证和土地证的真正目的认定错误。根据录音和高大锡的庭审笔录，当时由于高春子丈夫有病急需用钱，就向高大锡借房产证和土地证抵押贷款，不是因为房屋买卖取得的。4.原审法院认定高春子于2006年6月8日将房款1000万韩币交给了高大锡，但双方均认可的房款交付时间为2013年7月7日，即购房合同签订日期。5.原审法院认定高春子交给李英2000元缺乏证据。李英没有收到2000元，证人高兴顺也没有看到高春子将1000元给李英。录音证据中高大锡也提出对2000元不知情。因此，该2000元系高春子的一面之词。6.原审法院仅依据高兴顺的证言认定李英后悔卖房拒绝过户，但高兴顺在该纠纷的前两次诉讼中曾担任高春子的委托代理人，根据诉讼规则，高兴顺的证言不应被法庭采信。而且高兴顺曾为高春子做过伪证，因此，原审法院仅依据高兴顺的证言认定事实是错误的。7.原审法院认定李英对房屋买卖知情并同意，与事实不符，也没有证据证明，是完全错误的。8.原审法院仅根据高春子实际占有房屋认定房屋买卖行为有效是错误的。根据录音证据，高春子实际占有房屋的原因是高大锡与李英都同意将诉争房屋借给其居住，李英并没有同意将房屋卖给高春子。卖房是高大锡一人行为，李英不知情。9.原审法院认定李英、高大锡补办产权证有悖常理是错误的。之所以补办房产证，是李英起诉高春子时立案的要求，合情合理。二、原审法院认定证据不公平、不公正。一审法院对李英、高大锡提出的证据均不予认定，对我方提出的异议也不予认定。而高春子自相矛盾的证据却都给予认定。三、原审法院适用法律错误，应予改判。原审判决适用《合同法》44条、60条、130条、135条是错误的，本案是房屋买卖纠纷，且该房屋是夫妻共同财产，因此应依据《婚姻法》第17条，《民通意见》第89条、《房地产管理法》第38条及《物权法》第97条、106条等法律规定来判定房屋买卖合同效力。夫妻共有房屋的买卖，买卖合同中应该有夫妻双方共同签字，买卖合同才有效，只有夫妻一方签字，合同无效。本案房屋买卖协议中只有高大锡一个人的签字，无李英签字，因此协议无效。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，证据认定不公平、不公正，请求撤销吉林省敦化市人民法院（2014）敦民初字第1943号民事判决，驳回高春子的诉讼请求并由其承担一、二审诉讼费用。
高春子二审辩称：一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。2006年6月8日，是我交付房款的日期，双方达成口头买卖协议，2013年7月补签书面协议，原审认定正确。高大锡、李英主张产权证土地证是以抵押贷款的方式抵押给我的观点不成立。按照高大锡、李英提出的《婚姻法解释》第17条和《民通意见》第89条的规定，该买卖协议也是有效的。因为我已经给李英2000元，我有理由相信买卖房屋是夫妻共同的意思表示。购买人是善意的，至于共有人的损失由其他共有人赔偿，因此合同也应是有效的。法律没有夫妻双方一方不签字其合同就无效的规定。我不是法律工作者，只知道房照是谁与谁签订协议，不了解还要夫妻二人签字，2006年时房屋登记也不需要夫妻二人签字，因此上诉主张不成立。该房屋价款合理，未显失公平，因此我是善意取得诉争房屋。
本院经审理查明：高春子与高大锡系兄妹关系，高大锡与李英系夫妻关系。诉争房屋系高大锡与李英名下房产，坐落在敦化市民主街广场委11组，产权证号为敦房权证城字第00543**号，丘地号为10-30-175-82，混合结构，面积为75.50平方米。2003年左右，高大锡全家迁入延吉市居住。嗣后，高大锡家庭欲出售诉争房屋，在诉争房屋的窗户上张贴售楼广告。2005年，高春子借住诉争房屋。2006年6月8日，高大锡与高春子形成口头房屋买卖合同，约定高大锡以7.8万元人民币的价格将诉争房屋售于高春子，高春子向高大锡支付韩币1000万元。嗣后，高春子取得诉争房屋的房屋使用权证、土地使用权证原件，并居住、使用诉争房屋至今。
2013年7月7日，高春子赴韩国与高大锡补签房屋买卖协议，内容为：高大锡今日将自己所有的（敦房权证城字第00543**号、坐落在敦化市民主街广场11组，丘地号10-30-175-82，建筑面积75.50平方，土地证号敦国用2003字第5122**号）房屋，总价捌万元的价格卖给其妹妹高春子，并负责办理过户手续。同日，高大锡给高春子出具收条，内容为：“今收到高春子购房款8万元整（人民币捌万元整），今日起此房屋（敦房权证城字第00543**号）归买房人高春子所有”。合同及收条落款时间是2006年6月8日。
2013年12月12日，高大锡、李英向敦化市房屋产权管理中心申请补发涉案房屋产权证及土地证，申请原因记载为：“产权证丢失，申请补发”。2014年1月22日，敦化市房屋产权管理中心为二人补发涉案房屋产权证。2014年2月25日，敦化市房屋产权管理中心为二人补发涉案房屋土地证。涉案房屋登记为高大锡、李英共有，高大锡名下产权证号为敦房权证敦化市字第FQ001394**号，李英名下产权证号为敦房权证敦化市字第FQ001394**号。
本院认为：高春子提供的房屋买卖协议、收条、诉争房屋所有权证、土地证、谈话录音以及证人证言等证据，已形成完整有效的证据链条，结合本案案件事实，能够认定高大锡在2006年以7.8万元的价格将诉争房屋售予高春子的事实。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。高大锡认可其与高春子的房屋买卖关系，但主张是2013年出售房屋并收取的韩币1000万元。但高大锡为高春子出具的收条标注的日期为2006年6月8日，金额为8万元，且2013年时1000万元韩币所能兑换的人民币数额约为6万元，以上事实均与高大锡的主张不符，故高大锡的该项主张不能成立。高大锡和李英还主张，李英作为共有人对高大锡出售房屋不知情，因李英拒绝追认所以房屋买卖无效，但高大锡和李英系夫妻，高大锡虽在韩国务工，但其不定期回国，李英也时常去韩国看望高大锡，夫妻关系仍正常存续，且2003年高大锡家庭迁入延吉市居住后，其位于敦化的诉争房屋就欲出售，至今已逾十年，故李英称自己以为诉争房屋是借给高春子居住、对高大锡售房的事实不知情的主张不符合常理，本院不予支持。综上，原审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项第（一）款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人高大锡、李英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 全智光
审 判 员 林 美
代理审判员 卢 珊
二〇一五年九月十五日
书 记 员 车世兰