云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2016）云2503民初630号原告：娄永锋，男，1985年1月30日出生，汉族，个体工商户，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：陈晓平，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李雪，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自闽南建材家居城，住所地：蒙自市（州糖果厂对面）。代表人：洪彩玉，职务：独资企业投资人。委托诉讼代理人：黄永煌，云南滇南律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告娄永锋与被告蒙自闽南建材家居城确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告娄永锋的委托诉讼代理人李雪、陈晓平，被告蒙自闽南建材家居城的委托诉讼代理人黄永煌到庭参加诉讼。2016年7月5日，本案因案情复杂中止诉讼。2017年12月12日，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告娄永锋向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告蒙自闽南建材家居城签订的《商铺租赁合同》为无效合同；2、由被告赔偿原告装修损失245000元。事实和理由：原告系被告蒙自闽南建材家居城承租商铺的商户。双方于2013年8月10日签订了《商铺租赁合同》，约定被告蒙自闽南建材家居城将9栋130号商铺出租给原告经营使用，租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止，每月租金和管理费16元/㎡。在合同签订后，原告一直按照合同履行相应的义务并装修了所承租的商铺。之后，原告得知用于建盖建材城的该宗土地系蒙自市文澜镇三义第七农业生产合作社（以下简称三义七社）所有的集体土地，在建盖过程中被告蒙自闽南建材家居城并未办理相关土地使用审批手续。同时，三义七社向蒙自市住房和城乡建设局申请办理临时建设规划许可证，于2012年9月6日获批的临时建设项目名称为“滇南畜牧交易服务中心”，有效期至2014年9月4日，并载明临时建设有效期到期申请人应自行拆除。现该建筑物超过临时建设规划许可时间，处于非法状态，属于违法建筑。综上，原告与被告蒙自闽南建材家居城签订的《商铺租赁合同》违反行政法规强制性规范，为无效合同。被告蒙自闽南建材家居城辩称，第一，法院生效的法律文书对本案涉及到的《商铺租赁合同》已经作出过有效认定；第二，滇南牲畜交易中心及闽南建材家居城系三义七社的合法企业及资产，三义七社对该企业及资产有合法的产权，并根据产权合理利用、收益；第三，本案中涉及的土地及建筑物均系合法取得的财产，被告具有合法利用收益的权利。同时，蒙自市国土资源局出具的《证明》对土地的实际面积及权属作出了说明，本案的租赁物系合法的集体资产，与临时建筑有本质上的区别；第四，本案适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》尚存在争议，涉案的建筑物并不属于城镇房屋；第五，原告提出的损失赔偿，并未提交相应的证据，不能证实其真实性且不能成为被告承担赔偿责任的依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告的《身份证》、《商铺租赁合同》、《收据》复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告娄永锋提交的以下证据：第一组：《室内装饰工程施工合同》复印件一份，欲证明原告装修铺面产生的费用情况；第二组：《住所（经营场所）使用证明》、《租赁合同》复印件各一份，欲证明被告与三义七社之间关于涉案场所的租赁情况；第三组：《承诺书》、《临时建设规划许可证》复印件各一份，欲证明被告与三义七社在签订土地租赁合同后，三义七社以“滇南畜牧交易服务中心”的名义，于2012年8月11日向蒙自市住房和城乡建设局申请办理临时工程规划许可证；三义七社在申请后于2012年9月6日取得临时建筑规划许可证，有效期至2014年9月4日的事实；第四组：《招商手册》复印件一份，欲证明被告蒙自闽南建材家居城在建成后向社会招商时进行不实宣传的事实；二、被告蒙自闽南建材家居城提交的以下证据：第一组：《营业执照》复印件一份，欲证明被告的主体资格情况；第二组：蒙政复[1995]19号《蒙自县人民政府关于建设滇南畜牧交易服务中心请示的批复》、文政报[2011]56号《文澜镇人民政府关于请求改扩建滇南畜牧交易服务中心的请示》、蒙发改发[2012]115号《关于滇南畜牧交易服务中心改扩建项目立项的批复》、蒙集用（2004）字第329号《集体土地使用证》、蒙自市国土资源局出具的《证明》复印件各一份，欲证明（1）、蒙自闽南建材家居城建设系滇南畜牧交易中心改扩建项目的实施范围并取得了一系列合法建设、审批手续、具有合法的经营资格；（2）、三义七社享有合法的土地所有权，三义七社可对其进行合理利用收益；第三组：蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第288号《民事调解书》、（2015）蒙民初字第289号《民事判决书》、（2015）蒙民初字第291号《民事判决书》复印件各一份，欲证明涉案的合同已经由法院生效的法律文书确认为有效的合同；第四组：《蒙自市临时建设规划许可证》复印件一份，欲证明涉案的临时建筑物已获得蒙自市住房和城乡建设局批准延期至2017年5月1日。本院认为，一、原告娄永锋提交的证据：第一组证据没有其他证据相互印证，不能证实原告装修涉案房屋而产生的真实费用，亦不能证实原告的损失，不予采信；第二组证据可以证实被告与三义七社之间的租赁关系，予以采信；第三组证据可以证实涉案租赁物系临时建筑以及临时建筑物的规划许可时间，予以采信；第四组证据与本案不具有关联性，不予采信；二、被告蒙自闽南建材家居城提交的证据：第一组证据可以证实被告的主体资格情况，予以采信；第二组证据系有权机关出具，可以证实涉案土地的性质以及“滇南畜牧交易中心”改扩建项目已取得审批手续，予以采信；第三组证据系生效判决，予以采信；第四组证据系有权机关出具，予以采信，可以证实涉案建筑物的临时建设规划许可期限延期至2017年5月1日。本院经审理查明事实如下：蒙自市文澜镇三义第七农业生产合作社报经政府批准在属其集体所有的土地上自筹资金建设了“滇南畜牧交易服务中心”，并于2012年8月21日经蒙自市发展和改革局批准进行了改扩建。2011年12月28日，被告与三义七社签订了《租赁合同》，约定被告租赁三义七社的“滇南交易服务中心”，租期为二十年，从2011年7月1日至2031年6月30日。2013年8月10日，原告与被告蒙自闽南建材家居城签订了《商铺租赁合同》，约定被告蒙自闽南建材家居城将9栋130号商铺出租给原告经营灯具，租赁期限从2014年1月1日至2017年12月31日止，2014年1月1日至2015年12月31日每月租金和管理费为16元/㎡，每年租金15360元，每年市场管理费15360元，共计30720元；后两年租金、市场管理费涨幅不超过20%；其中第七条“租赁商铺及附属设施的交还和续租1、租赁期满乙方未能续约的，乙方应在租赁期满前60日内书面告知甲方，在租赁期间内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好状态交还甲方。乙方装修的附属物按照‘来时建、去时丢’的原则无偿归甲方所有，乙方不得故意损坏、损毁。”庭审中，被告认可原告方的租金及管理费交纳至2015年12月。原告认可至今仍使用涉案商铺。另查明，2012年9月6日，蒙自市住房和城乡建设局批准“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可有效期限至2014年9月4日。此后，经蒙自市住房和城乡建设局批准，“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可延期至2017年5月1日，此后未再延期。本院认为，本案双方当事人争议的焦点有二，一是涉案合同的法律效力如何认定，二是原告主张的经济损失应如何确定及是否进行赔偿。对于以上争议焦点，本院评判如下：一、关于涉案合同的法律效力如何认定的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”之规定，本案中原、被告之间的租赁物经蒙自市住房和城乡建设局批准的临时建设规划有效期延期至2017年5月1日。因此，在批准的使用期限内原告与被告订立的涉案合同为有效合同，超过部分无效。二、关于原告主张的装修损失应如何确定及被告是否应予赔偿的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”、第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”、第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，原告对其主张的装修损失仅提供一份《室内装饰工程施工合同》，无其他证据印证，原告对此应承担举证不能的法律后果，且原告从2016年起未交纳租金但至今仍使用所租赁的商铺。故原告要求被告赔偿其装修损失的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条、第九条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告娄永锋与被告蒙自闽南建材家居城于2013年8月10日签订的《商铺租赁合同》自2017年5月1日起为无效合同。二、驳回原告娄永锋的其他诉讼请求。案件受理费4975元，由原告娄永锋承担4875元，被告蒙自闽南建材家居城承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  何红芬审 判 员  李 薇人民陪审员  岳 含二〇一七年十二月二十八日书 记 员  白 睿