长宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民再初字第1号
原审原告张兴文，男，生于1962年7月25日，汉族，四川省长宁县人，住四川省宜宾市。
委托代理人许铃，四川省长宁县蜀南法律服务所法律工作者。
原审被告叶林森，男，生于1961年4月10日，汉族，四川省长宁县人，住四川省宜宾市。
原审被告刘成俊，男，生于1961年8月9日，汉族，四川省长宁县人，住四川省宜宾市。
第三人丁桂容，女，生于1977年10月19日，汉族，四川省长宁县人，住四川省宜宾市。
第三人万志忠，男，生于1973年07月22日，汉族，四川省长宁县人，住四川省宜宾市。
委托代理人解易欣，四川汉震律师事务所律师。
原审原告张兴文与原审被告叶林森、刘成俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月8日作出（2011）长民初字第924号民事判决，已经发生法律效力，经本院审判委员会讨论决定，于2015年5月11日作出（2015）长民监字第1号民事裁定，再审本案。审理期间，丁桂容、万志忠申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。本案依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。原审原告张兴文及其委托代理人许铃、原审被告刘成俊、第三人丁桂容和万志忠的委托代理人解易欣到庭参加诉讼，第三人丁桂容、万志忠未到庭，原审被告叶林森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。
原审原告诉称，2006年9月22日与叶林森、刘成俊签订联建房协议，约定建房地点为长宁镇安宁路二段，即中药材公司和育玉食品厂，张兴文支付建房款，叶林森、刘成俊负责修建和办理相关手续。叶林森、刘成俊交付了房屋，先后给其余30户住户办理了《房屋所有权证》、《土地使用权证》两证过户并交付，张兴文房屋两证至今未办理，多次催促未果，诉讼来院，请求判决确认双方签订的联建房协议有效，要求叶林森、刘成俊给付房产证、土地证，�按照约定支付总房价10%的违约金。原审被告刘成俊辩称，与张兴文所签订的联建房协议实际是房屋买卖合同，协议没有约定办理房屋两证的具体时间，按照约定办理两证交付，张兴文必须交足其余10%的房款，张兴文得到住房，对其两证一直不过问，致该户两证至今仍然是叶林森的名字，张兴文自己也有一定责任，刘成俊认为其没有违约行为，不应该承担违约责任。争议房屋是叶林森、刘成俊联建房，房屋修建后，按照叶林森、刘成俊的结算协议，争议房屋两证已经登记为叶林森，只有叶林森才能完成争议房屋两证过户和交付。其次，刘成俊认为现在没有办理过户，是与现在过户费用较高等因素有关。原审被告叶林森未予答辩。
原审查明，2006年9月22日，张兴文与叶林森、刘成俊签订了《联合建房协议》，协议约定建房地点为长宁镇安宁路二段，叶林森、刘成俊负责修建，办理房屋相关手续并承担费用，同时约定在交付房屋时付总房价的约90%房款，余款约10%在交付两证时付清，约定交付房屋时间为2006年11月底前，购房面积134.11㎡，总房价95218.10元。2006年10月房屋修建后，张兴文按照协议交付首付款80000元，刘成俊、叶林森出具《收据》并注明是“购房款”，同时将房屋交张兴文居住使用。张兴文至今未领到房屋《房屋所有权证》、《土地使用权证》两证，也未交付购房余款15219.10元。
另查明，叶林森、刘成俊在长宁镇安宁路二段联合建房。经结算将当时张兴文等住户交付房款、价格、欠款等情况进行了列表核算，经庭审询问，张兴文认可结算表记载所欠购房余款数额、房号等。
以上事实有张兴�、叶林森、刘成俊身份资料、双方签订的《联合建房协议》、刘成俊、叶林森出具《收据》、叶林森与刘成俊的决算表及其决算资料、当事人法庭审理中陈述等证据证实。
原审认为，张兴文与叶林森、刘成俊签订的《联合建房协议》，实际为房屋买卖协议，叶林森、刘成俊出具的《收据》均注明是“购房款”，在法庭审理中张兴文再一次明确表示无异议，故双方签订《联合建房协议》应该认定为房屋买卖协议，其条款约定内容并未违反法律强制性规定，故本院认定其约定条款具有法律效力，双方均应该按照房屋买卖协议条款约定履行义务。按照该协议约定，张兴文已支付购房款约90%，并实际居住使用房屋，叶林森、刘成俊未将房屋“两证”过户交付张兴文，张兴文也未支付尚欠�10%的购房余款，以上事实双方均无异议，本院予以确认。双方买卖协议约定，余款约10%在交付“两证”时付清，并未明确约定交付“两证”和余款的具体时间，即双方均不存在违约行为，故对张兴文请求支付违约金的主张本院不予支持。张兴文主张办理“两证”过户并交付，应该给予对方必要的准备时间，并提供过户所需的身份证等必须资料。另，刘成俊认为张兴文所购房屋已经登记为叶林森名字，按照刘成俊与叶林森的结算分工，应该由叶林森个人办理房屋过户并交付两证，但是该房屋买卖协议是叶林森、刘成俊共同与张兴文签订，且没有证据证明该协议条款另有改变，交付房屋和办理两证过户交付等义务就应该共同履行，故刘成俊与叶林森应该共同办理房屋“两证”过户，并承担过户所需费用，将“两证”交付给张兴文。另，被告刘成俊提出原告尚欠房款9765元，但未反诉请求支付，故不属本案审理的范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项、第（五）项、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决“一、在本判决生效后90日内，被告叶林森、刘成俊共同办理在四川省长宁县长宁镇安宁路二段叶林森、刘成俊联建房1-4-8房的房屋产权证、土地证过户为原告张兴文，并交付给原告张兴文（原告必须提供过户所需的原告身份证等个人资料）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件诉讼费2570元，由原告张兴文负担1285元，二被告叶林森、刘成俊共同负担1285元。”
本案再审过程中，第三人丁桂容、万志忠申请参加诉讼称，本案争议房屋的《房屋所有权证》办理在自己名下，房屋应该属其所有。张兴文、刘成俊、叶林森再审均未提出新的诉称和答辩意见。
本院再审查明：本案再审查明事实与原审查明事实基本一致。再审还查明，原审双方当事人争议需要办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》（以下简称“两证”）的房屋地址为原审两被告联合开发的位于原中药材公司和原育玉食品厂，《房屋所有权证》登记地址为长宁镇竹海路二段。双方买卖协议载明房号为X-4-X号，实际交付使用房屋房号为Y-4-X，原审两被告联建房过户名单载明房号为X-4-Z，长宁县房产管理处产权登记情况显示对应编号为X-4-Z；编号不同是因不同部门编号导致，而楼层为4楼，即与原审原告实际�住使用的房屋是一致的。该套房屋在长宁县房产管理处已登记在第三人丁桂容和万志忠名下。
第三人丁桂容和万志忠系夫妻关系，经长宁县天天信息服务部介绍于2009年购买张明华房屋，房屋地址与本案争议房为同一栋开发楼。协议载明房号X-5-X号，实际交付第三人使用房屋门牌编号为Y-5-Y，张明华出售予第三人的房屋也是购买本案原审两被告开发的联建房，协议载明房号为X-5-X号，其房屋在原审两被告联建房过户名单载明房号X-5-P，长宁县房产管理处产权登记情况房产证编号应为X-5-P，编号不同也是因不同部门编号导致，而楼层为5楼始终未变，第三人购买房屋应为本案争议房屋对应上一楼的一套房屋与第三人现居住使用房屋一致，而并非本案争议房屋。第三人领取的《房屋所有权证》确为本案争议房屋的《房屋所有权证》，在此之前�权人为叶林森，长宁县房产管理处备案材料第三人购买房屋的买卖合同，出售人由张明华变更为罗重秀与原审被告叶林森，楼层变更为4楼，对房屋买卖合同的出售人和楼层在长宁县房产管理处办证时的变更情况，第三人向本院陈述他们也不清楚，发现《房屋所有权证》为4楼后，房屋出售人张明华向其解释，该楼门市不计算楼层。另，2013年叶林森向相关部门的举报信称，本案争议房屋是出售予张兴文，并未出售予丁桂容、万志忠。要求鉴定在长宁县房管处备案出售予丁桂容、万志忠的买卖协议原件，并要求造假者承担相应的法律责任。
以上事实有原审卷宗材料、本院现场勘验图、长宁县房产管理备案资料、叶林森举报信、张明华与叶林森、刘成俊房屋买卖协议、丁桂容、万志忠与张明华房屋买卖协议、再审庭审各方当事人陈述等证据证实。
本院再审认为，本案争议焦点：一、原审原告与原审被告房屋买卖合同是否合法有效？二、本案争议房屋是否是第三人购买？各方围绕上述争议焦点充分发表了辩论意见。
本院再审认为：原审原告与原审被告房屋买卖合同合法有效。第三人提出请求本案争议房屋属其所有证据不充分。具体理由分析如下：
一、原审原告与原审被告房屋买卖合同是否合法有效？
本院再审认为，原审对证据和适用法律的分析与原审认定基本一致，原审原、被告双方房屋买卖协议合法有效。但再审还认为，原审对原审被告提出原审原告尚欠购房余款15219.10元未提出反诉请求，故不属本案审理范围的认定，不予认同，其理由，再审认为，原审被告刘成俊提出原�原告尚欠购房余款是双方买卖合同（该合同为双务合同）约定的内容之一，合同约定余款约10%在交付房屋“两证”时付清，该约定一方的权利与另一方义务之间具有相互依存、互为因果的关系，其内容约定为合同履行规定中确定的同时履行方式，也是被告主张同时履行抗辩权的一种权利，是原告在提出诉讼请求之后方能存在的，不可能以反诉的方式提出，该内容与“两证”交付密切联系，不能拒绝审理，依法应当一并审理。且原审原告再审庭审时明确表示按合同规定履行，领取“两证”后同意支付购房余款。依照法律规定原审原告与原审被告均应按合同约定全面履行自己的义务。
二、本案争议房屋是否属于第三人所有？
根�原审原告和第三人各自向本院提供的房屋买卖协议，原审被告提供的联建房过户名单，实际交付使用房屋等证据，足以认定原审原告购买的房屋是长宁镇竹海路二段两被告联合开发的1-4-8房屋，即《房屋所有权证》登记在第三人名下的房屋，而第三人购买的房屋是长宁镇竹海路二段两被告联合开发的1-5-8房屋。第三人提出该案争议房屋的《房屋所有权证》办理在自己名下，房屋应该属其所有。本院再审认为，第三人购买房屋，买卖协议清楚记载为5楼，且在办理“两证”前交付实际使用的房屋也是5楼，与买卖协议约定楼层一致。第三人向本院陈述其购买房屋的底楼门市不计算楼层的辩解理由不符合客观事实，因为《房屋所有权证》载明总楼层为七楼，整栋楼加门市共七楼，因此，第三人该陈述理由本院不予支持。而第三人提供长宁县房产管�处《房屋所有权证》和备案房屋买卖协议的内容确定的楼层4楼与其实际房屋买卖协议约定楼层以及实际居住房屋楼层5楼不一致，且房屋出售人也进行了变更，第三人向本院陈述理由，是卖房人张明华告知该栋楼门市不计算楼层，其它情况他们也不清楚。本院认为，第三人的解释不符合常理，由此证明，第三人在长宁县房产管理处备案的房屋买卖协议不可信、不真实。本案第三人提供购买房屋合同和付款依据等证据证明购买房屋楼层为5楼，而不能证明其实际购买房屋为本案争议房屋4楼，其原产权人叶林森也向长宁县房产管理处举报未将此房出售予本案第三人，而是出售予本案原审原告，因此，本院对第三人提出本案争议房屋为自己合法财产的主张不予支持。第三人提出其购买房屋是5楼，而在长宁县房产管理处办理的《房屋所有权证》为4楼的原因不清楚，本院认为，第三人要查清此事实可依照相关行政程序提出申请或者向法院提起诉讼。
综上，再审认为，原审本院认定事实清楚，适用法律正确但不全面，对原审被告刘成俊提出抗辩要求不予支持不当，应予纠正；原审认定原审原告未支付余款9765元与原审查明事实未支付余款为15219.10元也不一致，且原审按双方当事人约定办理“两证”不当的履行方式作为判决确定的履行方式也不当，也应予纠正。第三人的诉讼请求因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百六十一条，第六十二条第（四）项、第（五）项，第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、维持本院（2011）长民初字�924号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”。
二、原审原告张兴文与原审被告叶林森、刘成俊房屋买卖合同合法有效。
三、将本院（2011）长民初字第924号民事判决第一项变更为：本判决生效后，原审被告叶林森、刘成俊协助原审原告张兴文将四川省长宁县长宁竹海路二段1-4-8房屋的《房屋所有权证》、《土地使用权证》过户予原审原告张兴文，原审被告叶林森、刘成俊并按约定承担过户所需费用。
四、原审原告张兴文领取《房屋所有权证》、《土地使用权证》后即支付原审被告叶林森、刘成俊购房余款15219.10元（原审被告叶林森、刘成俊承担过户所需费用，原审原告垫支后可在此款中直接折扣）。
五、驳回第三人丁桂容、万志忠的诉讼请求。
案件诉讼费2570元，由原告张兴文负担1285元，二被告叶林森、刘成俊共同负担1285元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审 判 长 黄俊春
人民陪审员 张明忠
人民陪审员 徐远才
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 周 霞
附：依照《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十�条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起�讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼的，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。