民 事 判 决 书
（2015）民三终字第1270号
上诉人（原审原告、反诉被告）黄建锋，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。
上诉人（原审被告、反诉原告）佛山市顺德区金泰房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人黎永恩。
委托代理人黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。
委托代理人张淑婷，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人黄建锋与上诉人佛山市顺德区金泰房产有限公司（以下简称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月24日，黄建锋与金泰公司签订《商品房认购合同》一份，约定黄建锋向金泰公司购买位于广东省佛山市顺德区某高层住宅13栋302号房屋，成交价为1418356元，黄建锋应于签订合同同时向金泰公司支付定金10000元，并于2014年4月25日前付清全部房款；该合同第6条约定，黄建锋有下列情况之一者均视为违约，需支付认购房产总价的30%作为违约金，金泰公司有权解除合同，另行处置上述物业，且黄建锋无权要求返还已交定金、房款的利息或其他补偿、赔偿：1.黄建锋未按合同所定时间支付全部应付房款（含未按期办理银行按揭贷款手续），且延期超过三天的；……3.黄建锋受政府政策影响（包括但不限于佛山限购令等）导致不能进行网签备案、或不能继续履行合同而提出解除的、或拒付房款致金泰公司解除合同的。该合同第5条第1款另载明：“甲方（即金泰公司）已向乙方（即黄建锋）明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本及其《补充协议》，《顺德区前期物业服务协议》、《海琴水岸业主临时公约》、《佛山市顺德区住宅室内装饰装修管理协议书》、甲方张贴的《认购须知》及佛山市限购令的相关政策、重要提示等，乙方确认已详细阅读并已理解和同意接受上述文件的条款，且无异议，承诺按约签署上述文本”。同日，黄建锋向金泰公司支付了定金10000元，后于2014年4月3日另向金泰公司支付购房款40000元。但此后黄建锋未按上述合同约定期限向金泰公司支付剩余购房款。金泰公司遂向黄建锋寄送《解除商品房认购合同通知书》一份，告知因黄建锋未按期付清全部房款，该公司决定解除上述《商品房认购合同》，不退还已收取的50000元款项，另行处置上述房产。黄建锋于2014年5月31日收到该通知后，双方就是否退还黄建锋于2014年4月3日支付的购房款40000元的问题产生争议，遂引起本案诉讼。
原审法院另查明，2011年3月18日，佛山市人民政府颁布实施了《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》。同日，佛山市住房和城乡建设管理局发出《落实〈关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知〉有关事实的通知》。上述两份通知均明确规定，自2011年3月18日起在佛山市行政区域内实施住房限购措施，原则上对已有一套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有一套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供在佛山一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在佛山市行政区域内向其售房。上述通知颁布后，相关媒体对此进行了报道。
原审法院再查明，黄建锋在庭审中表示其在上述《商品房认购合同》签订前通过电视新闻媒体对佛山地区的限购政策有了一些了解，并表示其向金泰公司销售人员告知当时其名下已有两套房产时，金泰公司销售人员称可先将名下房产转到亲戚名下。
原审法院经审理认为：黄建锋、金泰公司签订的《商品房认购合同》，合法有效，原审法院予以确认。从该合同第5条第1款约定内容及黄建锋在庭审中就佛山地区限购政策的上述陈述来看，黄建锋在签订该合同时对该政策的内容及违反政策的后果是知情的，且清楚了解存在以其他主体名义进行转让登记的规避措施。故本案不属于因不可归责于合同相对方的事由导致合同不能履行的情形，上述《商品房认购合同》因黄建锋未按约足额支付购房款而于2014年5月31日解除，黄建锋仍应承担相应违约责任，因此，金泰公司据此主张不向黄建锋返还已交付的合同款项50000元的抗辩意见，符合上述合同对违约责任的约定，理由充分，原审法院予以采纳；黄建锋要求金泰公司向其退还于2014年4月3日支付的购房款40000元的诉讼请求，理由不充分，原审法院不予支持。但考虑到金泰公司已在上述《解除商品房认购合同通知书》中明确主张因黄建锋的违约行为不退还所收取的50000元款项，表明金泰公司已就违约金的选用作出了选择，其在原审中反诉要求黄建锋另向其支付违约金100000元，属于重复主张，原审法院对金泰公司的该项反诉请求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、驳回黄建锋的诉讼请求；二、驳回金泰公司的其他反诉请求。本诉受理费减半收取为400元（已由黄建锋预交），反诉受理费减半收取为1150元（已由金泰公司预交），合计1550元，由黄建锋负担400元，由金泰公司负担1150元。
上诉人黄建锋向本院提起上诉称：原审判决存在错误，依法应予纠正：一、黄建锋与金泰公司之间仅仅签订了《商品房认购合同》而没有签订《商品房买卖合同》。1.《商品房认购合同》在黄建锋明示不予履行并愿意承担定金违约金的情形下即告解除，并不以金泰公司的解除通知为解除的唯一途径。2.《商品房认购合同》约定的付款条件等内容须经双方签订的《商品房买卖合同》予以确认方为有效，其约定的因不付款而产生的违约责任也不成立。二、黄建锋按照《商品房认购合同》的约定已经缴纳的人民币10000元定金无权要求返还，但多交的40000元，在没有签订《商品房买卖合同》的情形下应予返还。三、原审判决应将在《商品房买卖合同》确定的黄建锋的付款义务强加给了黄建锋，导致认定黄建锋除了承担定金法则还须承担未付款的违约金，无疑增加了黄建锋的违约责任，是对开发商即金泰公司的偏袒。综上，黄建锋请求本院：撤销原审判决第一项，金泰公司负担一、二审全部诉讼费用。
上诉人金泰公司针对黄建锋的上诉答辩称：首先，双方签订的《商品房认购合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。其次，金泰公司在销售房屋时已向黄建锋就佛山的限购政策予以说明，而且黄建锋在一审庭审过程中亦明确表示其是清楚知道相关限购政策的。其后，黄建锋以其自身不具备购买条件而拒绝支付房屋余款导致《商品房认购合同》解除，合同解除的过错在于黄建锋，理应承担违约责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人既约定了违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。在本案中，根据《商品房认购合同》的约定，认购方未按本认购合同约定时间支付全部应付房款且延期超过三天的，认购方需支付认购房产总价的30%作为违约金。因此，金泰公司有权依据违约金条款要求黄建锋承担违约责任。
上诉人金泰公司向本院提起上诉称：原审法院对违约责任的承担认定是正确的，但对违约责任承担方式选择的认定是错误的。首先，双方签订的《商品房认购合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。其次，金泰公司在销售房屋时已向黄建锋就佛山的限购政策予以说明，而且黄建锋在一审庭审过程中亦明确表示其是清楚知道相关限购政策的。其后，黄建锋以其自身不具备购买条件而拒绝支付房屋余款导致《商品房认购合同》解除，合同解除的过错在于黄建锋，理应承担违约责任。最后，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人既约定了违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。在本案中，根据《商品房认购合同》的约定，认购方未按合同约定时间支付全部应付房款且延期超过三天的，认购方需支付认购房产总价的30%作为违约金。因此，金泰公司依据黄建锋违约导致的损失及合同履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素考虑，主动调整违约金为10万元，符合法律规定以及公平原则。综上，金泰公司请求二审法院：撤销原审判决第二项，改判黄建锋向金泰公司支付违约金100000元，一、二审诉讼费用由黄建锋负担。
上诉人黄建锋针对金泰公司的上诉答辩称：金泰公司主张100000元的违约金过高且没有法律依据。
上诉人黄建锋和上诉人金泰公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。黄建锋与金泰公司签订的《商品房认购合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效。黄建锋上诉称，案涉合同并非商品房销售合同，本院认为，案涉合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且金泰公司已经按照约定收受部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉合同系商品房销售合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。针对黄建锋和金泰公司的上诉，本案二审中的主要问题是：黄建锋的违约责任应如何承担。黄建锋上诉称，金泰公司依法可没收10000元定金，其余40000元预付房款应予退还。金泰公司上诉称，案涉合同因黄建锋的违约而解除，黄建锋依法应当承担相应的违约责任，黄建锋未按案涉合同约定支付全部应付房款且延期超过三天，应当向金泰公司支付认购房产总价的30%即425506.8元作为违约金，金泰公司主动调整违约金为100000元，应予支持。对此，本院认为，案涉合同既约定了违约金，又约定了定金，金泰公司可以选择适用违约金或定金条款。本案中，因黄建锋未如期支付全部应付房款的行为构成违约，金泰公司有权解除合同。案涉合同在金泰公司发出的《解除商品房认购合同通知书》到达黄建锋之时即2014年5月31日解除，金泰公司选择以违约金条款追究黄建锋的违约责任，于法有据，原审法院根据本案事实，确定黄建锋应向金泰公司支付违约金数额为50000元并无不当，金泰公司上诉主张应改判黄建锋向其支付违约金100000元依据不充分，本院不予支持。由于案涉合同应予解除，金泰公司于本案并未选择适用合同约定的定金条款，故金泰公司已收取的定金10000元及购房款40000元均应返还予黄建锋。由于黄建锋于本案仅主张金泰公司应向其返还购房款40000元，未主张返还定金10000元，故该10000元可用于抵充其应支付的违约金金额，两相抵充后，黄建锋尚应向金泰公司支付违约金40000元。原审法院在认定案涉合同应予解除的情形下，对黄建锋诉请返还购房款的诉讼请求判决不予支持，在已认定黄建锋违约并应支付违约金的情形下，又对金泰公司诉请黄建锋应向其支付违约金的诉讼请求判决予以驳回，导致说理论证与判项矛盾，本院依法予以改判。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺
法良民初字第1509号民事判决；
二、佛山市顺德区金泰房产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向黄建锋返还购房款40000元；
三、黄建锋应在本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区金泰房产有限公司支付违约金40000元；
四、驳回佛山市顺德区金泰房产有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费减半收取400元，由佛山市顺德区金泰房产有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1150元，由黄建锋负担575元，由佛山市顺德区金泰房产有限公司负担575元。二审案件受理费3100元，由黄建锋负担800元，由佛山市顺德区金泰房产有限公司负担2300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 邱程辉
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李嘉敏