云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民一终字第297号上诉人（原审被告）国电迪庆香格里拉发电有限责任公司。住所地：云南省香格里拉县虎跳峡镇冲江河电站。法定代表人郭万宇，董事长。委托代理人罗有祖，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）王宇平，男，汉族，1969年11月20日生，住云南省大理市。委托代理人孙剑飞、郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人国电迪庆香格里拉发电有限责任公司（以下简称国电香格里拉公司）因与被上诉人王宇平房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理白族自治州中级人民法院（2015）大中民初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月16日受理后依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案。上诉人国电香格里拉公司的委托代理人罗有祖，被上诉人王宇平的委托代理人孙剑飞、郝丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审确认：云南产权交易所有限公司滇西产权交易所（以下简称滇西交易所）接受国电香格里拉公司委托公开转让大理市大理经济开发区三江花园综合楼1幢房地产，共4层，总建筑面积约1484.50m2，土地使用权面积约395.04m2；框架结构为主，砖混结构为辅；土地使用年限截止2069年10月28日；底价610万元；竞买保证金100万元；标的成交确认后3个工作日内首付50%的成交价款，其余价款在成交确认后15个工作日内付清。（2014年，下同）8月7日、26日，滇西交易所和受委托进行拍卖的云南大理正泰拍卖有限责任公司分别将标的物具体情况、转让条件、拍卖时间为9月8日下午14：00等在相关报纸上进行了公告。9月1日，王宇平向滇西交易所报名参加竞买，并签署了《报名人的声明和承诺》，其中第8条规定“成交价款、保证金、及应付滇西交易所手续费均通过滇西交易所结算账户统一结算”。由于标的物因报名情况流拍，滇西交易所与国电香格里拉公司沟通后，后者分别于9月11日、20日作出书面《关于对大理三江花园综合楼进行协议转让的决定》，明示滇西交易所：一、转让方式变更为协议转让；二、未包含在公示面积的附属消防通道37.8m2土地一并转让；三、转让价格调整为615万元；四、适当延长受让方王宇平余款支付时间：9月26日之前首付50%（307.5万元）成交价款、10月29日之前付清余款（307.5万元）及产权交易服务费，交易保证金纳入首付成交价款一并结算；五、转让过程中所产生的税、费按照国家相关规定各自承担，六、受让方王宇平未在规定时间内结清成交款，须按成交价款5%（30.75万元）支付违约金；因违约行为致使合同难以继续履行或者履行后不能实现合同预期目的的，则守约方可书面通知解除合同。9月24日，国电香格里拉公司与王宇平订立了《产权交易合同》，将三江花园综合楼1幢及附属消防通道37.8m2土地以615万元价格协议转让给王宇平。合同订立后，王宇平按约分四次向滇西交易所支付了615万元。之后，国电香格里拉公司因认为涉案《产权交易合同》交易价格远低于实际价值、导致国有资产流失，交易程序违法，属于无效合同，至今不协助买受人王宇平办理案涉房地产的产权变更登记手续。原审认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应遵循诚实信用原则依约全面履行各自义务。本案《产权交易合同》系在当事人双方充分协商的基础上订立，不违背平等、自愿原则，不违反合同法第五十二条、城市房地产管理法第三十八条等法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定及本案法律关系的性质，国电香格里拉公司在王宇平依约支付完毕615万元合同价款后，应当履行相关协助义务，将案涉房地产的权属变更登记给王宇平，双方的资产转让行为才告完成。因此，王宇平“判令被告协助原告办理三江花园综合楼房地产的权属变更登记手续”的诉请有事实及法律依据，应当支持。《产权交易合同》没有对产权过户具体时间、国电香格里拉公司不履行协助义务的违约责任等作出约定，王宇平要求国电香格里拉公司支付违约金5万元的诉请无事实及法律依据，不予支持。关于国电香格里拉公司的抗辩主张及理由，第一，国电香格里拉公司系案涉房地产的权利人，其有权以合法的方式转让案涉房地产，在公告转让标的流拍的情况下，国电香格里拉公司经其行政办公会讨论，书面委托滇西交易所将附属消防通道37.8m2土地一并进行协议转让，并将转让价格由610万元调整为615万元，王宇平作为善意相对人依此条件与国电香格里拉公司进行交易的行为，体现了双方当事人的真实意思表示，不具有违法性；第二，中和资产评估有限公司西南分公司的《资产评估报告书》系交易完成后国电香格里拉公司单方委托的评估结果，与本案不具有关联性，国电香格里拉公司以此作为反悔的理由并证实存在“低价转让”的主张，没有事实依据，不予采信；第三，王宇平将615万元合同价款支付给滇西交易所的行为符合《报名人的声明和承诺》关于付款方式的约定，已经履行了向国电香格里拉公司的付款义务。综上，国电香格里拉公司“交易违法，低价转让国有资产，王宇平没有履行付款义务，请求驳回王宇平诉请”的抗辩主张没有事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第六十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：“一、被告国电迪庆香格里拉发电有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助原告王宇平办理涉案房地产的权属变更登记手续。二、驳回原告王宇平的其他诉讼请求。案件受理费55200元，由被告国电迪庆香格里拉发电有限责任公司负担。”宣判后，国电香格里拉公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回王宇平的诉讼请求，一、二审诉讼费由王宇平承担。事实及理由：1、滇西交易所与本案有利害关系，一审未追加其为当事人属程序违法。2、一审未对当事人提交的证据进行认证。3、案涉房产属国有资产，其处置应通过相应的报批程序，但一审对国电香格里拉公司是否有权处置该财产未予核查。4、因香格里拉公司在未经报批前处置案涉房产，故《产权交易合同》无效。5、一审适用法律错误，案涉房产属国有资产，应适用《中华人民共和国企业国有资产法》，而一审仅适用《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》。6、国电香格里拉公司至今未收到王宇平所付购房款，国电香格里拉公司无义务办理案涉房产的权属变更登记手续。王宇平答辩称，国电香格里拉公司的上诉主张无事实与法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经征询当事人对一审认定事实的意见，王宇平无异议，国电香格里拉公司认为一审确认下述两项事实，其不知情：1、9月1日，王宇平向滇西交易所报名参加竞买，……由于标的物因报名情况流拍；2、合同订立后，王宇平按约分四次向滇西交易所支付了615万元。对当事人均无异议的事实，本院予以确认。针对国电香格里拉公司所提异议，本院将结合二审证据分析予以评析。二审中，国电香格里拉公司提交了两组证据：第一组，1、国电香格里拉公司的工商信息，欲证明国电香格里拉公司的出资人分别是国务院国有资产监督管理委员会和迪庆藏族自治州人民政府。第二组，2、照片四张；3、中和资产评估有限公司西南分公司于2015年7月8日出具的《关于与评估差247.52万元的情况说明》一份；4、国电香格里拉公司2015年7月29日出具的《大理市大理经济开发区颐苑路三江花园综合楼不同交易价格造成国家税费损失计算表》一份，该组证据欲证明案涉房地产的交易价格远低于同地段房地产的交易价格,案涉产权交易合同不仅造成国有资产流失而且严重损害国家利益。王宇平质证认为，第一组证据与其无关且为复印件，不予认可。第二组证据中的证据2照片四张来源不清，证据3不能说明本案交易价格错误，其证明目的不予认可，证据4系单方证据，不予认可。本院认为，第一组证据系复印件，形式要件不合法，不予确认。第二组证据中的证据2照片四张是否与原物相符不清，王宇平不予认可，本院不予确认；证据3，王宇平未否认其真实性，本院仅对其真实性予以确认；证据4系单方制作，王宇平不予认可，本院不予确认。王宇平提交了四组证据：1、《国电迪庆香格里拉发电有限责任公司关于闲置资产处置的请示》（香电司财［2013］5号）；2、《关于处置国电迪庆香格里拉发电有限责任公司闲置资产的批复》（国电集财函［2013］179号），王宇平欲通过证据1、2证明国电香格里拉公司于2013年5月21日向国电云南电力有限公司请示处置包括案涉房地产在内的三处闲置资产,2013年6月8日,中国国电集团回复国电云南电力有限公司,同意国电香格里拉公司处置闲置资产。3、2013年10月20日，中和资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》（中和评报字［2013］第BJV3038D002号），欲证明2013年10月20日，中和资产评估有限公司评估案涉房地产价值为606.89万元。4、2014年9月11日，国电香格里拉公司出具《关于对大理三江花园综合楼进行协议转让的决定》一份，2014年9月4日，滇西交易所出具的《关于大理经济开发区颐苑路三江花园综合楼一幢房地产资产处置的报名情况说明》一份，欲证明滇西交易所函告国电香格里拉公司，经过两次公告后只有一人报名参与资产转让，建议国电香格里拉公司重新委托拍卖或协议转让，之后，国电香格里拉公司决定委托滇西交易所以协议转让的方式处置案涉房地产。国电香格里拉公司质证认为，对证据1、3、4的真实性及关联性予以认可，不认可其合法性，对证据2的真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，因当事人对证据1、3、4的真实性及关联性无异议，故本院对其真实性及关联性予以确认，证据2所涉文件系证据3所涉第七评估依据中的经济行为依据，国电香格里拉公司对证据3的真实性予以认可，故国电香格里拉公司仅以证据2未盖印章为由不予认可并无依据，故本院对证据2予以确认。另，本院向滇西交易所发函调取相关证据，滇西交易所函复本院并提供案涉相关证据：1、2015年8月24日，滇西交易所《复函》认为，案涉国电香格里拉公司转让房产属企业国有资产，所提交的相关转让资料符合国有资产转让的要求，根据国务院国资委下发的《企业国有产权交易操作规则》第三十八、三十九条之规定，国电香格里拉公司未履行案涉《产权交易合同》第三条关于产权交付的约定义务，未达到滇西交易所划出产权交易价款的条件，故滇西交易所未将王宇平已付购房款615万元转付国电香格里拉公司。2、《资产转让公告》、《拍卖公告》、发票、《产权转让登记表》、《产权交易合同》各一份；3、《受让产权报名登记表》、《收据》、《转款凭证》、《关于处置国电迪庆香格里拉发电有限责任公司闲置资产的批复》（国电集财函［2013］179号）各一份；4、国电香格里拉公司的《企业法人营业执照》及《组织机构代码证》、案涉房地产的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》、《国电迪庆香格里拉发电有限责任公司关于闲置资产处置的请示》（香电司财［2013］5号）、国电香格里拉公司授权唐琳办理案涉房地产出售备案工作的《委托书》、中和资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》（中和评报字［2013］第BJV3038D002号）各一份。国电香格里拉公司质证认为，认可上述证据1、2、4的真实性及关联性，不认可证据3的真实性。王宇平质证认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性无异议。本院认为，对滇西交易所函复本院内容及提供案涉相关证据的真实性、合法性、关联性予以确认，同时，根据上述证据及当事人提交的其他证据，一审确认“9月1日，王宇平向滇西交易所报名参加竞买，……由于标的物因报名情况流拍”及“合同订立后，王宇平按约分四次向滇西交易所支付了615万元”有相应的证据予以佐证，故国电香格里拉公司对一审认定事实所提异议不成立，本院不予支持。综合当事人诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、国电香格里拉公司主张追加滇西交易所为本案必须参加诉讼的当事人有无事实与法律依据；2、案涉《产权交易合同》的效力问题。关于焦点1，本院认为，本案中，滇西交易所系接受国电香格里拉公司委托，并按国电香格里拉公司的指示公开转让案涉房地产，国电香格里拉公司为委托人，滇西交易所为受托人，二者系委托法律关系。而王宇平以《产权交易合同》为据提起本案诉讼，《产权交易合同》的相对人为王宇平及国电香格里拉公司，二者系房屋买卖法律关系。滇西交易所不是《产权交易合同》的合同相对方，不是案涉房屋买卖法律关系的当事人，故滇西交易所在本案中属并非必须参加诉讼的当事人，国电香格里拉公司主张追加滇西交易所为本案必须参加诉讼的当事人无事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点2，国电香格里拉公司主张《产权交易合同》无效的理由在于其作为国有企业，案涉房地产的转让不符合国有资产转让的要求，其未依程序经国有资产监督管理部门的批准，且转让案涉房地产属于低价转让国有资产，导致国有资产流失，故合同效力为无效。本院认为，在案证据可以证实国电香格里拉公司属国有企业，案涉房地产属国有资产，但《产权交易合同》中并无案涉房地产转让必须经国有资产监督管理部门批准同意合同方可生效的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定”的规定，案涉《产权交易合同》亦并非法律、行政法规规定应办理批准、登记方可生效的合同。因此，虽然国电香格里拉公司属国有企业，但其在本案法律关系中系普通民事主体，《产权交易合同》系平等民事主体之间就设立民事法律关系而形成的一致意思表示的产物，国电香格里拉公司以未经国有资产监督管理部门批准为由主张合同无效缺乏事实与法律依据，本院对其该项主张不予支持。至于国电香格里拉公司主张转让案涉房地产属于低价转让国有资产的问题，如一审所述，案涉房地产交易完毕后，国电香格里拉公司单方委托中和资产评估有限公司做出《资产评估报告书》，并以此为据反悔并主张低价转让国有资产无事实依据，本院不予支持。关于国电香格里拉公司至今未收到购房款的问题，滇西交易所函复内容已明确，因国电香格里拉公司未履行《产权交易合同》第三条关于产权交付的约定义务，未达到滇西交易所划出产权交易价款的条件，故滇西交易所未将王宇平已付购房款615万元转付国电香格里拉公司，而非王宇平未支付购房款。综上，《产权交易合同》系当事人真实意思表示，与法不悖，应恪守履行，国电香格里拉公司的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55200元，由国电迪庆香格里拉发电有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若国电迪庆香格里拉发电有限责任公司未按本判决指定的期间履行协助王宇平办理案涉房地产的权属变更登记手续义务，王宇平可在本判决规定的履行期间届满后的两年内向云南省大理白族自治州中级人民法院申请执行。审 判 长  王 颖审 判 员  李 航代理审判员  张永生二〇一五年十月十日书 记 员  陶绍花