湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0527民初392号原告:宜昌合田物业有限责任公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号。统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：湖北嘉远德邦房地产开发有限公司，住所地秭归县茅坪镇长宁大道77号。统一社会信用代码91420527667655275W。法定代表人：邱厚申，该公司董事长。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖北峰峦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称宜昌合田公司）与被告湖北嘉远德邦房地产开发有限公司（以下简称湖北嘉远德邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘素素、被告的委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌合田公司向本院提出诉讼请求：判令湖北嘉远德邦公司支付拖欠的物业服务费530190.80元，违约金100000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年8月9日，宜昌合田公司与湖北嘉远德邦公司签订《君临天下前期物业服务合同》，约定由宜昌合田公司为“君临天下”小区提供物业服务，物业服务费标准为：多层住宅0.4元/平方米/月，小高层0.7元/平方米/月，商业用房1.5元/平方米/月，电梯费用25元/平方米/月，并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，宜昌合田公司一直为该小区提供物业服务。小区内存在已竣工但尚未出售的房屋或未及时出售的房屋，根据法律规定，空置房或空置期间的物业服务费应当由湖北嘉远德邦公司承担。截止2016年12月31日，湖北嘉远德邦公司应当向宜昌合田公司交纳物业服务费530190.80元，并依约定承担违约金100000元。湖北嘉远德邦公司辩称，根据物业管理条例的规定，建设单位已经通知业主收房，而业主未收房入住产生的物业管理费应当由业主承担，不应当由建设单位承担，对明细表上的通知交房事实无异议，只是对通知的具体时间有分歧。宜昌合田公司的诉请无事实根据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年8月9日，湖北嘉远德邦公司与宜昌合田公司签订《君临天下前期物业服务合同》，约定宜昌合田公司为湖北嘉远德邦公司在秭归县茅坪镇长宁大道77号开发建设的君临天下小区提供物业服务，其中约定物业服务收费选择包干制，即多层住宅0.4元/平方米/月，小高层0.7元/平方米/月，商业用房1.5元/平方米/月，电梯费用25元/平方米/月；物业服务费应当从湖北嘉远德邦公司通知的收房期届满之日起计收；合同还对双方的其他权利义务进行了约定，但未约定已竣工但尚未出售的房屋或者尚未交给买售人的房屋如何承担物业服务费。合同签订后，宜昌合田公司为该小区提供物业服务至今。君临天下小区涉案房屋包括第5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、12B号、13号、15号、16号、16B号等多栋楼房。宜昌合田公司提供发票三张及其交费凭证，用以证明2012年12月31日前的物业服务费湖北嘉远德邦公司已交清，发票收款名称为宜昌合田公司秭归分公司，为宜昌合田公司在秭归设立的分支机构，并办理了营业执照，该证据可以作为认定本案事实的根据，宜昌合田公司的主张本院予以采信。宜昌合田公司提供案涉楼房的《入伙手续书》及《前期物业服务协议》，用以证明该栋楼房已竣工交付。本院审查认为，《入伙手续书》及《前期物业服务协议》反映三方面的内容，一是业主已付清购房款，加盖有湖北嘉远德邦公司财务专用章；二是业主与宜昌合田公司签订了前期物业服务协议；三是业主经验收同意接收房屋，领取《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主服务手册》、进户钥匙等，并有业主签名。该《入伙手续书》及《前期物业服务协议》客观真实，其内容实质是业主接收房屋，建设单位交付房屋。湖北嘉远德邦公司提供《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》2份及《宜昌市商品房买卖合同》1份予以抗辩，并用以证明5号—10号楼的竣工日期是2013年11月27日，15号、16号楼的竣工日期是2015年6月10日，以及湖北嘉远德邦公司与某一买受人约定将8号楼的一套住房于2014年2月2日前交付给买受人。本院审查认为，该验收备案证明书所载明的“本工程已于2013年11月27日办理竣工验收备案”、“本工程已于2015年6月10日办理竣工验收备案”，表明竣工验收备案日期，不是房屋竣工交付日期，商品房买卖合同载明的房屋交付时间为“2014年2月2日前”，但并未确定具体日期，且是否实际交付不得而知，因此，该证据的证明力不足以对抗《入伙手续书》及《前期物业服务协议》，本院以《入伙手续书》及《前期物业服务协议》作为认定本案事实的根据。诉讼期间，当事人双方的工作人员通过核对相关资料，制作了《秭归君临天下空置房明细表》，该表包括空置房屋的房号、面积、入伙手续书的签署日期、空置月份、空置期间的物业费以及物业费合计等内容，当事人双方当庭明确表示对其数据的真实性无异议，本院予以确认。本院认为，湖北嘉远德邦公司与宜昌合田公司签订的《君临天下前期物业服务合同》，依法成立有效，虽然没有约定已竣工但尚未出售或者尚未交付给买受人的房屋的物业服务费用如何交纳，但根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，君临天下小区已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费，依法应当由湖北嘉远德邦公司承担。本案争议的焦点是已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费的起算点如何确定。建设工程是否竣工以及何时竣工，作为建设单位的湖北嘉远德邦公司最为清楚，但在其不提供该资料的情况下，宜昌合田公司主张小区内某一栋楼房某一业主办理《入伙手续书》、签订《前期物业服务协议》，即表明该栋楼房竣工，业主接收了该房屋，建设单位交付了房屋，将其最早办理《入伙手续书》的日期作为该栋楼房交纳物业服务费的起算点。若该栋楼房的房屋未出售或者尚未交给买受人，即空置房的物业服务费由湖北嘉远德邦公司负担，最早办理《入伙手续书》的日期作为计交物业费的起算点；在此之后其他业主办理该栋其他房屋《入伙手续书》的日期，作为湖北嘉远德邦公司交纳该房屋的物业服务费的终止点。该主张符合客观实际，具有合理性和可操作性，相对有利于湖北嘉远德邦公司，本院予以支持。据此，根据宜昌合田公司提供的《入伙手续书》，确定君临天下小区案涉第5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、12B号、13号、15号、16号、16B号楼的物业服务费的起算点分别为：2013年1月1日、2012年7月1日、2012年8月5日、2012年7月1日、2012年9月25日、2012年7月1日、2014年12月27日、2014年12月28日、2014年12月28日、2014年12月28日、2013年12月30日、2013年12月30日、2014年12月28日。结合当事人经核对无异议的《秭归君临天下空置房明细表》中的数据，截止2016年12月31日（2012年12月31日前的物业服务费已交清），认定湖北嘉远德邦公司应向宜昌合田公司交纳竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费530119元。湖北嘉远德邦公司辩称建设单位已经通知业主收房，而业主未收房入住产生的物业管理费应当由业主承担，不应当由湖北嘉远德邦公司承担，因其未提供通知业主收房的证据，该辩称本院不予支持。关于宜昌合田公司请求支付100000元违约金问题。我国合同法规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”，虽然《君临天下前期物业服务合同》第三十一条有“合同违约金100000元”之约定，但该合同并没有约定竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费由谁承担、如何交纳。因此，湖北嘉远德邦公司不存在违反合同约定，宜昌合田公司请求支付违约金无事实根据，本院不予支持。综上所述，湖北嘉远德邦公司与宜昌合田公司签订的《君临天下前期物业服务合同》合法有效，君临天下小区已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费由湖北嘉远德邦公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖北嘉远德邦房地产开发有限公司应承担的因竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的房屋的物业服务费，截止2016年12月31日共计530119元，在本判决生效后十日内支付给宜昌合田物业有限责任公司；二、驳回宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10102元，减半收取计5051元，由湖北嘉远德邦房地产开发有限公司负担4000元，宜昌合田物业有限责任公司负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  杜云宏二〇一七年六月二日书记员  周 波