湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第07394号
上诉人（原审被告）帅花。
委托代理人黎明，湖南金桥律师事务所律师。
委托代理人郭创奇，湖南金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段437号金盆公寓C座403室。
负责人高声斌，该公司董事长。
委托代理人周炎，湖南益云律师事务所律师。
上诉人帅花因与被上诉人武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司（以下简称雨阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出（2015）长县民初字第01739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：帅花系东门尚苑小区1栋70B（702）业主，房屋建筑面积为97.11平方米，其入住东门尚苑后，与长沙雅景物业管理有限公司（以下简称雅景物业公司）签订《前期物业服务协议》，对权利义务、服务费用进行了约定，其中约定住宅物业费每月每平方米按1.1元计算。期间，其欠缴雅景物业2010年6月1日至2014年6月30日的物业服务费5234元（97.11平方米×1.1元／月／平方米×49个月）。2014年7月1日，雨阳物业公司从雅景物业公司手中接管东门尚苑的物业管理服务工作，并于当日与东门尚苑业主委员会签订《东门尚苑物业管理委托合同》，双方对委托管理事项、期限、服务费用、违约责任等进行了约定，其中业主逾期不交纳物业费，雨阳物业公司每日可收取千分之三的滞纳金。期间，帅花欠雨阳物业公司2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1068元（97.11平方米×1.1元／月／平方米×10个月）。2014年11月12日，雨阳物业公司与雅景物业公司正式签订《东门尚苑物业交接协议》，2014年11月20日，雨阳物业公司对东门尚苑物业交接工作进行了公示，公示内容中写明由雨阳物业公司接收雅景物业公司2014年6月30日前欠收的物业服务费六十四万余元。该六十四万余元中含帅花2010年6月1日至2014年6月30日所欠的物业服务费5234元。2015年5月14日，雨阳物业公司向帅花出具律师函催讨其欠交的物业服务费等，帅花仍未交纳。2015年5月27日，雨阳物业公司向湖南省长沙县人民法院提起诉讼，请求判令：一、帅花立即支付截止2015年4月30日拖欠的物业费6302元及滞纳金433元（滞纳金暂计至2015年4月30日），共计6735元（后雨阳物业公司在一审中撤回对滞纳金的诉请）；二、帅花承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为：一、帅花经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利，不影响原审法院根据查明的事实依法作出裁判。二、雨阳物业公司与帅花之间已形成物业服务合同法律关系，双方当事人应按照合同约定行使权利履行义务。雨阳物业公司诉请的物业费包含两个方面，一是从雅景物业公司接收的债权，即雅景物业公司管理期间帅花应交纳的物业费，二是雨阳物业公司管理期间帅花欠交的物业费。雅景物业公司对雨阳物业公司转让帅花的该笔债权合法有效。帅花未按合同约定交纳物业服务费，且未到庭说明未交纳的原因。故此，帅花应如数交纳物业服务费6302元。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十二条第一款、第三十六条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，遂判决：限帅花于本判决生效之日起十日内向雨阳物业公司支付2010年6月1日至2014年6月30日的物业服务费5234元，2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1068元，合计6302元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件诉讼费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由帅花负担。
上诉人帅花不服原审判决，向本院提起上诉称：一、雨阳公司并未通过法定程序向帅花主张拖欠的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及国务院《物业管理条例》的规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，应由业主委员会督促其限期交纳，且物业服务企业应当书面进行催缴，仍不交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。本案中业主委员会及物业服务企业并未履行催缴及通知义务；二、帅花居住小区存在门禁、消防、安保、卫生问题，雨阳物业公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。请求二审法院撤销原审判决，并依法改判或发回重审。
被上诉人雨阳物业公司答辩称：一、《中华人民共和国民事诉讼法》并未将催缴作为物业服务企业向业主主张欠交物业服务费的前置程序，且2015年5月14日，雨阳物业公司向帅花邮寄了律师函，对其欠交的物业服务费进行了书面催缴；二、帅花在一审诉讼过程中并未出庭应诉，亦未提供证据对雅景物业公司及雨阳物业公司未按物业服务合同提供物业服务予以证实，帅花的该项上诉理由无事实及法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：雅景物业公司与帅花签订的《前期物业服务协议》及雨阳物业公司与东门尚苑小区业主委员会签订的《东门尚苑物业管理委托合同》均系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雅景物业公司与雨阳物业公司应当按约提供合格的物业管理服务，帅花负有按时足额支付物业服务费的义务。帅花上诉主张雅景物业公司与雨阳物业公司为东门尚苑小区业主提供物业管理服务过程中在垃圾处理、电梯维修等方面存在一定瑕疵，雨阳物业公司在二审诉讼过程中亦认可瑕疵确实存在。本院认为，雅景物业公司与雨阳物业公司虽存在物业服务瑕疵，但并不构成根本违约，帅花无权拒交全部物业服务费。然鉴于物业管理服务瑕疵对帅花的正常生活产生了一定影响，帅花可在约定的物业服务费标准的基础上请求部分减免，因雅景物业公司已将其享有的对帅花拖欠的物业服务费请求权转让给雨阳物业公司，本院结合本案具体情况酌情确定帅花按照约定标准的50%一并向雨阳物业公司支付其拖欠雅景物业公司及雨阳物业公司的物业服务费，即欠付雅景2010年6月1日至2014年6月30日的物业服务费5234×50%=2617元，2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费1068×50%=534元，合计3151元，雨阳物业公司应当及时彻底清理建筑垃圾，维修损坏的电梯设备，加强小区安全保障，为业主提供合格物业服务。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。上诉人帅花的上诉理由部分成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第01739号民事判决为“限帅花于本判决生效之日起十日内向武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司支付2010年6月1日至2014年6月30日的物业服务费2617元，2014年7月1日至2015年4月30日的物业服务费634元，合计3151元。”；
二、驳回武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由帅花、武汉市雨阳物业管理有限公司长沙分公司各负担37.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 坤
审 判 员 熊 伟
代理审判员 冷子剑
二〇一六年三月一日
书 记 员 李颖倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。