苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园商初字第01705号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。
负责人刘兴华，该行行长。
法定代理人刘兴华，负责人。
委托代理人赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。
委托代理人庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。
被告彭九菊。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建设银行苏州分行）与被告彭九菊金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月28日受理后，依法由助理审判员李雅静独任审理。诉讼过程中依原告申请，本院对被告名下的财产采取了诉讼保全措施。本案于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告建设银行苏州分行的委托代理人到庭参加诉讼，被告彭九菊经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建设银行苏州分行诉称：2013年9月10日，原告与被告彭九菊签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款142000元用于购置房产，借款期限为2013年9月10日至2023年9月10日。被告以其所有的苏州市吴中区木渎镇××××室房产提供抵押担保。合同生效后，原告依约向被告彭九菊发放了贷款，但被告彭九菊未按约归还贷款本息，至今已多期未归还贷款。由此，原告诉至法院，要求判令：1、依法判令被告立即归还原告贷款本金126863.21元及截止2015年8月11日的欠息（包括利息、复利）3928.56元，以后按逾期罚息利率计收的罚息、复利；2、判令被告承担原告为实现债权所发生的律师代理费8732元；3、判令原告有权对借款抵押物苏州市吴中区木渎镇××××室（房屋所有权证号××××××）进行拍卖、协议折价、变卖，并从所得价款中优先受偿；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告彭九菊未作答辩。
经审理查明：2013年9月10日，原告建设银行苏州分行（贷款人）与被告彭九菊（借款人／抵押人）、苏州市盛景房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：借款人借款本金为142000元；借款期限为2013年9月10日至2013年9月10日；本合同项下的贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮16%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率于每年1月1日调整；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日；本合同项下担保方式为阶段性保证和抵押两种；本合同项下的抵押财产为苏州市吴中区木渎镇××××室；借款人应按本合同的约定按期足额归还借款本息、缴纳本合同约定的各类费用；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、公告费等）；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。2014年10月22日双方就被告名下的苏州市吴中区木渎镇××××室房产（房屋所有权证号××××××）办理了抵押登记，登记债权数额142000元。
2013年9月10日，原告建设银行苏州分行依约发放贷款142000元，但截止2015年8月11日，被告尚欠原告贷款本金为126863.21元、利息（包括复利）为3928.56元。
另查明，原告建设银行苏州分行与江苏同益大地律师事务所律师签订委托代理协议一份，约定委派律师担任原告与被告彭九菊金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，律师代理费为8732元。
以上事实，有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、结清试算单、对账单、委托代理协议及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为：原告建设银行苏州分行与被告彭九菊之间的个人住房（商业用房）借款合同合法有效，原告按约履行了借款义务，被告彭九菊应按照约定的还款期限及时还款。逾期不还的，原告有权要求被告彭九菊立即清偿借款本息及相关费用，故对于原告要求被告彭九菊立即归还借款本金、逾期利息（含罚息、复利）的诉讼请求，本院予以支持，原告主张以开庭之日（2015年8月11日）作为宣布贷款提前到期日，之后以逾期利率计收罚息、复利至实际履行之日止，有合同依据，符合法律规定，本院予以准许。原告主张的律师费赔偿请求，有相应合同依据，但结合本案案情特点及相关收费标准，本院酌情根据本案标的及案情调整为6954元。
此外，原告建设银行苏州分行主张对苏州市吴中区木渎镇××××室房产（房屋所有权证号××××××）在登记债权142000元内主张抵押权，符合法律规定，本院予以支持。
被告彭九菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权利。
综上，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告彭九菊应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金126863.21元，并偿付至2015年8月11日止的利息、复利3928.56元及自2015年8月12日起至实际还款之日止按合同约定计算的罚息、复利；
二、被告彭九菊于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行律师费6954元；
三、如被告未履行付款义务，原告有权就被告彭九菊名下苏州市吴中区××××室房产（房屋所有权证号××××××）房产折价，或以拍卖、变卖所得价款在142000元内优先受偿。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为1522元，保全费1220元，合计2742元，由原告负担20元，由被告彭九菊负2722元。（原告同意其所预缴的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，被告应于履行判决时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
助理审判员 李雅静
二〇一五年八月十八日
书 记 员 徐家文
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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