重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第04319号
上诉人（原审被告）唐沈。
委托代理人严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园。
法定代表人唐沈，重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园园长。
委托代理人严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆俊峰置业有限公司。
法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。
委托代理人陈霞。
上诉人唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园（以下简称伟才幼儿园）因与被上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）�赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月11日作出（2015）沙法民初字第00803号民事判决，上诉人唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2015年9月10日进行了询问，上诉人唐沈、伟才幼儿园的委托代理人严加垚，被上诉人俊峰公司的委托代理人陈霞参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2009年6月23日，俊峰公司取得重庆市沙坪坝区大杨公桥XXX号附XX号房屋的房地产权证，土地使用权类型为出让，土地用途为科教用地，房屋建筑面积为1786.94平方米。
2009年4月22日，俊峰公司（甲方）与唐沈（乙方）签订《龙凤云洲幼儿园租赁合同》，约定乙方承租甲方位于沙坪坝区大杨公桥XXX号附XX号建筑面积为1878.60平方米房屋（以下简称诉争房屋），用于从事幼儿园经营。合同约定租赁期限五年，从2009年4月22日起至2014年4月21日止，租金免收期限自2009年4月21日起至2010年4月20日止，自2010年4月20日起，租金第一年按建筑面积1878.60平方米为基数，按每月每平方米12元计算，以后每年按照5%的比例递增。合同第七条第4款约定，乙方在本合同解除／终止后仍继续占用租赁房屋，乙方应就其续占租赁房屋的每一天向甲方支付当年日租金两倍的租金；该续占时间超过5天后，甲方有权即时封闭租赁房屋，且甲方有权按照上款约定处理乙方遗留的物品；在租赁房屋封闭后至甲方处理完乙方遗留物品前，乙方仍应按上述标准支付租金。合同第八条第5款约定，租赁期满前，乙方需继续租赁的，应当在租赁期满5个月之前书面通知甲方，如甲方仍要继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。第十二条约定，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前5个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，另行约定租赁价格；否则，视为乙方放弃其优先租赁权。
合同签订后，俊峰公司将合同约定的房屋交付给唐沈使用，用于开办伟才幼儿园。
2014年2月13日，俊峰公司发布《俊峰.龙凤华庭（云洲）幼儿园招标公告》，对俊峰.龙凤华庭（云洲）幼儿园公开招标。2014年2月14日，俊峰公司向唐沈（香港伟才幼儿园）致函，告知没有收到其要求续租的书面要求，为了不影响幼儿园学生正常学习，俊峰公司决定在本合同期限界满后，宽限至政府规定的2014年幼儿园春季放假时止，在宽限期间仍应按原合同约定交纳租金及各种费用，宽限期满后按合同约定交还房屋并保证各项设施、装饰等不受任何损失；并告知幼儿园公开招标出租，欢迎唐沈报名参加投标。经过公开招投标，重庆市渝北兴阳幼儿园以报价租金每月每平方米46.10元，每年递增5%的优势中标。2014年3月7日，俊峰公司与重庆市渝北兴阳幼儿园签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2014年4月23日至2019年6月30日止，入场时间以甲方（俊峰公司）书面通知为准，并开始计算租金；第一年月租金46.10元／平方米，然后每年递增5%。2014年3月13日，俊峰公司第二次向唐沈（香港伟才幼儿园）致函，其中载明：“鉴于你方未中标，且未在我司第一次发函后明确回复是否接受原合同届满后的上述宽限，因此，我司郑重通知：我司第一次函告之原合同届满后的宽限期予以取消，请你方于2014年4月22日前，完整的将龙凤云洲幼儿园房屋及各项设施、装饰等不受任何损失的交还我司，并与新中标的兴阳幼儿园办好移交手续”。2014年4月21日，合同约定的期�届满，唐沈、伟才幼儿园仍占用租赁房屋。2014年4月24日，俊峰公司向本院提起诉讼，要求唐沈、伟才幼儿园立即搬出租赁房屋，并返还该房屋。2014年6月9日，一审法院作出（2014）沙法民初字第04262号民事判决，认为俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务；唐沈、伟才幼儿园在收到原告2014年2月14日的函件后，在向俊峰公司的复函中仅声明其续租的要求，未明确表明是否接受宽限期，致使双方未对宽限期达成一致，且俊峰公司于2014年3月13日再次函告唐沈、伟才幼儿园时，已明确取消宽限期的要约。因此，2014年4月21日，合同约定的租赁履行期限届满后，双方的权利义务即终止，唐沈应将涉案房屋返还俊峰公司。伟�幼儿园系唐沈开办，且实际占用涉案房屋，在唐沈与俊峰公司双方的租赁期间届满后，亦负有返还涉案房屋的义务。遂判决唐沈、伟才幼儿园于判决生效后立即搬出沙坪坝区大杨公桥XXX号附XX号龙凤云洲幼儿园房屋，并将该房屋返还给俊峰公司。
唐沈、伟才幼儿园不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2014年6月23日，重庆丰驰物业管理有限公司龙凤云洲管理处向龙凤云洲业主及外挂单位发出通告，需对小区公共区域及外挂单位的水、电、气的管网进行大检查和维修更换。2014年6月25日起，伟才幼儿园处于停电状态，直至2014年8月25日，唐沈、伟才幼儿园将租赁房屋交还俊峰公司。
2014年9月22日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第05636号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2015年1月6日，俊峰公司提起本案诉讼。经本院组织双方调解，因双方分歧太大，调解未成。
一审法院判决认为，俊峰公司与唐沈于2009年4月22日签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应承担违约责任。
已经发生法律效力的一审法院的（2014）沙法民初字第04262号民事判决确认，2014年4月21日，合同约定的租赁履行期限届满后，双方的权利义务即终止，唐沈应将涉案房屋返还俊峰公司。伟才幼儿园系唐沈开办，且实际占用涉案房屋，在唐沈与俊峰公司双方的租赁期间届满后，亦负有返还涉案房屋的义务。故唐沈、伟才幼儿园于2014年4月22日至2014年8月25日期间仍占用俊峰公司租赁房屋，属违约行为，应当承�违约责任。俊峰公司要求按照其与重庆市渝北区兴阳幼儿园的合同价款46.10元／平方米／月向唐沈、伟才幼儿园主张损失，但事实上，俊峰公司与重庆市渝北区兴阳幼儿园的租赁合同约定“入场时间以甲方（俊峰公司）书面通知为准，并开始计算租金”，审理中，俊峰公司并未提供其通知重庆市渝北区兴阳幼儿园入场的证据，因此不能证明其在2014年4月22日至2014年8月25日期间遭受了46.10元／平方米／月的房屋占用费损失。合同第七条第4款约定，乙方在本合同解除／终止后仍继续占用租赁房屋，乙方应就其续占租赁房屋的每一天向甲方支付当年日租金两倍的租金；该续占时间超过5天后，甲方有权即时封闭租赁房屋，且甲方有权按照上款约定处理乙方遗留的物品；在租赁房屋封闭后至甲方处理完乙方遗留物品前，乙方仍应按上述标准支付租金。可见，这是双方对承租人�合同终止后仍继续占用租赁房屋的情形下，所作的特别约定，故唐沈、伟才幼儿园应按此约定向俊峰公司赔偿房屋占用费损失。2014年6月25日，俊峰公司通过所在物业公司对伟才幼儿园采取停电措施，至2014年8月25日唐沈、伟才幼儿园才交还租赁物。按照合同第七条第4款约定，俊峰公司的行为符合合同约定，唐沈、伟才幼儿园仍应按该条约定向俊峰公司支付房屋占用费。
俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》约定的房屋租金是按每月每平方米的单价计算的，并非一个固定数额，故在合同约定租赁物建筑面积与实际建筑面积有误时，应以实际建筑面积为标准计算租金。
合同约定的租金每年按比例递增，唐沈认为因俊峰公司的违约行为，租金应从2011年1月起算，故租金递增应以此时间为计算点。一审法院认为，重庆市第一中级人民法院（2014）渝一中法民终字第05636号民事判决书确认：俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》约定的合同租赁期间是从2009年4月22日至2014年4月21日，2009年4月21日至2010年4月20日为免租期，且因俊峰公司与重庆市沙坪坝区实验幼儿园的纠纷，俊峰公司也同意唐沈、伟才幼儿园从2010年12月17日开始交纳租金。但此仅表明俊峰公司同意免除唐沈、伟才幼儿园从2009年4月21日至2010年12月17日交纳租金的义务，而在双方对租赁期限没有重新约定的情况下，仍应遵照合同约定，租赁期限应于2014年4月21日届满。同理，俊峰公司与唐沈签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》关于每年按比例递增租金约定的起算时间、计算标准明确、清楚，在双方未对租金递增的计算方法重新约定的情况下，仍应遵照合同约定。故对唐沈的该项抗辩，不予支持。从2013年4月21日起，唐沈、伟才幼儿园�按13.89元／平方米／月向俊峰公司支付租金，每日租金折算为816.02元（13.89元／平方米／月×1786.94平方米×12月÷365天）。
综上所述，2014年4月22日至2014年8月25日期间，唐沈、伟才幼儿园应按每日1632.04元（816.02元×2）向俊峰公司支付房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园于本判决发生法律效力之日立即给付原告重庆俊峰置业有限公司2014年4月22日至2014年8月25日期间的房屋占用费205637.04（1632.04元／日×126日）。二、驳回原告重庆俊峰置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6756元，减半收取3378元（原告已预交），由原告重庆俊峰置业有限公司负担1186元，被告唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园�担2192元。被告负担之金额限于本判决生效后迳付原告。
宣判后，唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审认定事实不清。被上诉人在多收取上诉人226257元租金后，拒不认可双方将合同顺延的合意，也不退还多收取的226257元租金，在法院判决解决双方争议之前，上诉人有权留置被上诉人的租赁房屋，不属于违约行为。一审查明被上诉人从2014年6月25日起至8月25日对租赁房屋进行停水断电，在此期间，上诉人已经丧失对租赁房屋的使用权，不应当承担房屋租金。2、一审判决适用法律错误。一审中，上诉人已经提出合同约定的双倍租金属于违约金约定过高，要求减少，一审应当根据合同的履行情况，考虑因被上诉人�本性违约，上诉人合同目的没有实现的基本情况，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金予以减少。
被上诉人俊峰公司表示服从一审法院判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。
本院认为，人民法院生效判决已确认上诉人唐沈与被上诉人俊峰公司于2009年4月22日签订的《龙凤云洲幼儿园租赁合同》为合法、有效的合同，也确认双方的租赁合同于2014年4月21日到期后，上诉人负有向被上诉人返还租赁房屋的义务，因此，本案诉讼双方均受该合同约束，这也是本案裁判的事实依据。本案争议的焦点是，被上诉人要求上诉人支付合同到期后的房屋占用费的诉讼请求是否应当予以支持的问题，租赁合同第七条第4款对合同到期后房屋的占用费及计算标准有明确的约定，而该条款并非迟延返还租赁房屋的违约责任及其具体金额的约定，上诉人应当根据合同约定向被上诉人支付其在合同到期后于2014年4月22日至2014年8月25日期间占用租赁房屋所产生的房屋占用费。因此，上诉人关于“合同约定的双倍租金属于违约金约定过高，要求减少”的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采纳。关于上诉人认为被上诉人未退还其多交纳的租金，也拒不认可双方将合同顺延的合意，其有权留置租赁房屋的上诉意见，与本案不属于同一法律关系，对其该项上诉意见不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6756元，由上诉人唐沈、重庆市沙坪坝区龙凤云洲伟才幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔繁树
代理审判员 李 娅
代理审判员 吴长渝
二〇一五年十月十九日
书 记 员 韩 微