江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0731民初2179号原告:方二发，男，1953年1月15日生，汉族，于都县人，住，原告：管云，又名管会昌，男，1954年2月10日生，于都县人，住，委托代理人：冯文忠，于都县贡江法律服务所法律工作者，特别授权。被告：江西于都农村商业银行股份有限公司（以下简称于都农信社）。住所地：于都县贡江镇长征大道。法定代表人，任兰森，系该公司理事长。委托代理人：陈铭，江西雩山律师事务所律师。原告方二发、管云与被告于都农信社建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方二发、管云及其委托代理人冯文忠，被告于都农信社的委托代理人陈铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方二发、管云向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行《土地使用权转让协议》，协助原告办理被告700平方米的土地使用权登记，并向原告支付转让款1183000元及违约金354900元；2、本案受理费由被告负担。事实和理由：2013年8月20日，被告与原告签订了《土地使用权转让协议》，协议约定位于于都县寨面希望小学东面的、由原告共同参与招拍挂竞买取得的国有土地700平方米转让给被告，约定付款期限和违约责任等。2013年9月5日，于都县国土资源局向原告方二发出具了《成交确认书》，确认原告共同取得包含前述土地在内共计5332.8平方米的竞拍土地。2013年9月6日，被告又向原告方二发出具了办理前述土地使用权登记的授权委托书，委托原告方二发全权为被告办理其700平方米土地使用权登记。2013年9月19日，原告方二发与于都县国土资源局签订了前述土地的《国有建设用地使用权出让合同》，并于2013年10月10日以原告方二发名义向财政局缴纳了前述竞拍的土地出让金。后被告至今以上级未批复为由，不但不协助办理土地使用权登记，也不支付相应的款项。被告于都农信社辩称，原、被告于2013年8月20日签订的《土地使用权转让合同》只是份草案，被告未盖章。签订《土地使用权转让合同》时，原告未取得该宗土地使用权，另原告未按开发投资总额的25%进行开发，故其转让土地使用权的行为是违法、无效的，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年原告方二发、管云获知于都县国土部门有一块位于宽田乡××小学以东××段的国有土地欲拍卖，同年8月5日，俩原告签订了一份合伙购地开发协议，约定总投资约200万元，原告方二发占总投资股份比例的55%，原告管云占总投资股份比例的45%等。2013年8月20日，于都县农村信用合作联社的纪检组长吴观林以于都县农村信用合作联社名义与原告管云签订一份《土地使用权转让协议》，约定原告自愿将位于宽田乡寨面希望小学东面土地，土地使用证号为于国用（2013）第21号，面积为700平方米的国有土地使用权有偿转让给于都县农村信用合作联社，该地块实际面积以于都县人民政府核发的国有土地权属证书登记的数据为准；该宗土地四临界址空白；土地使用权转让价为1690元每平方米，总价款1186000元，该宗地转让价格包含了土地交易所产生的一切税、费；原告管云办理好该宗国有出让土地登记在于都县农村信用合作联社名下后，于都县农村信用合作联社向原告管云支付土地款100万元，原告无偿协助于都县农村信用合作联社办理报建手续，提供建设、规划许可证等资料，于都县农村信用合作联社报建成功后，由于都县农村信用合作联社向原告管云支付土地款83000元，在房屋封顶后，于都县农村信用合作联社向原告支付剩余土地款10万元；于都县农村信用合作联社逾期支付土地价款，应从违约之日起，按应付款月利率千分之五计息，逾期三个月原告有权解除合同，并按上述条款承担违约责任及赔偿原告因此事件所造成的相关一切损失费用并承担违约金354900元等。该协议未盖于都县农村信用合作联社单位印章。期间，原告又与案外人管希才、肖南京、肖福长签订土地使用权转让协议，各卖其土地约100余平方米。2013年9月5日，原告方二发以自己及原告管云、被告、案外人管希才、肖南京、肖福长的代理人名义通过拍卖程序，以总价160万元竞得于都县国土资源局拍卖的包括涉争土地在内的5332.8平方米的国有土地使用权（地块编号DBM2013021）。次日，于都县农村信用合作联社向原告出具委托书，委托原告方二发全权代办签领于都县国土资源局DBM2013021宗地地块的《国有土地使用权》等相关证件。同年9月19日，原告方二发作为代表与于都县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的应当按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上等。后原告依约向支付了合同价款，并对拍得土地进行平整、修路、挖水沟、架电线等。2013年12月20日，于都县村镇建设规划管理所出具证明，被告寨面分社拟在宽田乡××村“增减挂”建新区出让土地上新建营业网点，占地面积700平方米，该建设符合总体规划建设要求。诉讼过程中，原、被告对《国有土地使用权》所涉700平方米的四临界址无法达成一致意见，且被告明确表示无法履行协议，经本院释明，原告诉讼请求变更为解除原、被告签订的土地使用权转让协议，被告赔偿原告违约金354900元。变更后，被告认为若合同有效，要求减少违约金。另查明：2016年2月4日，根据赣银监复18号《江西银监局关于江西于都农村商业银行股份有限公司开业的批复》，同意江西于都农村商业银行股份有限公司开业，该行开业的同时，于都县农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务。上述事实，有原、被告身份信息、俩原告签订协议、原告管云与被告签订的土地使用权转让协议、成交确认书、被告出具给方二发的委托书、国有建设用地使用权出让合同、缴纳土地出让金的票据、国有土地使用权出让呈报表、宽田乡规划所证明、国土资源局证明、中国银监会江西监管局文件、证人管某、肖某出庭证词在卷证实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，时任纪检组长的吴观林以于都县农村信用合作联社名义与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》，从此后于都县农村信用合作联社出具给原告方二发办理土地使用权委托书可知，其纪检组长行为系单位职务行为，且取得了于都县农村信用合作联社的确认。原告将尚未取得的国有土地使用权转让给于都县农村信用合作联社，未违反合同效力性禁止性规定，且被告未举证证明原告对竞得土地投资未达到25%，故该合同合法有效。至于此后原告与于都县农村信用合作联社以合伙方式竞拍土地使用权的行为，是否违反规定系行政管理范畴。于都县农村信用合作联社后变更为被告，其合同权利义务由被告承继。因原、被告对转让土地四临界址无法达成补充协议，且被告明确表示无法履行协议，原告变更诉求要求解除合同本院予以支持。原告要求被告承担违约责任的主张亦应予以支持，但原、被告仅对被告未依约支付土地转让款约定了违约责任，对此种情况解除合同未约定，从原告自身存在对合同约定界址不明有过错、存在放任损失的扩大、未举证证明其因解除合同所造成的损失，以及该土地若重新出售存在升值等因素，本院按100万元为基数、年利率6%再乘以50%计算违约金，即被告支付原告违约金120000元（100万元×4年×6%×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告管云与被告江西于都农村商业银行股份有限公司于2013年8月20日签订的《土地使用权转让协议》自本判决生效后立即解除；二、被告江西于都农村商业银行股份有限公司支付原告管云、方二发违约金120000元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告管云、方二发的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18641元，由原、被告各负担9320.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费，户名：江西省赣州市中级人民法院，开户行：招商银行赣州长征大道支行，账号：99×××88，逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长  汤学明人民陪审员  赖莲香人民陪审员  吴卫华二〇一七年十二月一日代理书记员  刘圣明