北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第07264号
上诉人（原审被告）吴胜，男，1961年12月22日出生。
上诉人（原审被告）张英曼（曾用名张红线），女，1971年8月29日出生。
上诉人共同委托代理人王学棉，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邓金陵，男，1987年7月29日出生。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
第三人杨远，男，1957年11月12日出生。
第三人林秀荣，女，1961年6月28日出生。
第三人共同委托代理人王学棉，北京圣运律师事务所律师。
上诉人吴胜、张英曼因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第07854号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张洁芳担任审判长、审判员刘国俊、代理审判员刘磊组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘瑾担任记录。上诉人吴胜、张英曼、第三人杨远、林秀荣共同的委托代理人王学棉，被上诉人邓金陵之委托代理人陈东坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓金陵在原审法院诉称：邓金陵因购买房屋，经朋友介绍与吴胜、张英曼、林秀荣、杨远认识。吴胜与张英曼是夫妻关系，林秀荣与杨远为夫妻关系。林秀荣系703号房屋的所有权人，该房屋系央产房。2005年7月25日，林秀荣、杨远与吴胜签订《北京市二手房买卖合同》，约定林秀荣将其所有的上述房屋出售给吴胜，出售价格40万元。2006年3月14日，杨远与吴胜签订《补充协议》，约定因国家政策原因，诉争房屋目前无法办理过户，吴胜先行将40万元结清，待政策明确后再办理过户手续。2006年3月初，邓金陵与吴胜协商一致，吴胜以35万元的价格向邓金陵转让诉争房屋，邓金陵先行支付30万元，剩余5万元于房屋办理产权过户时支付。2006年3月8日，邓金陵向吴胜的妻子张英曼支付购房款25万元，2006年3月17日邓金陵又向张英曼支付购房款5万元，张英曼对此均出具了收条。之后，林秀荣及吴胜共同将诉争房屋交付邓金陵使用，林秀荣将诉争房屋的所有权证交给邓金陵，吴胜将与林秀荣的房屋买卖合同等原件交付邓金陵，林秀荣还与邓金陵一起变更了有线电视的账户名。邓金陵和家人自2006年3月起一直在诉争房屋居住至今。因北京市的房屋价格不断上涨，2008年初，吴胜、张英曼及杨远、林秀荣不断要求邓金陵加钱。2008年8月8日，吴胜来到诉争房屋将电线掐断，邓金陵无奈拨打110报警，110出警后将吴胜带至海淀区八宝庄派出所，吴胜在笔录中承认将诉争房屋卖给邓金陵，是因觉得卖便宜了要我加钱遭到拒绝才掐断电源。因当时过户条件尚不具备，邓金陵无法提起诉讼。2014年初，国家工商总局已经允许诉争房屋上市，过户条件已经具备，但吴胜、张英曼及杨远、林秀荣均明确表示拒绝办理过户手续。现诉至法院，要求：1、吴胜、张英曼及杨远、林秀荣配合邓金陵办理703号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋过户至邓金陵名下；2、诉讼费由张英曼、吴胜承担。
吴胜、张英曼在原审法院辩称，邓金陵虽然与张英曼口头协商过房屋买卖事宜，但未达成一致意见。鉴于双方并无书面合同，与吴胜、张英曼更是没有达成书面的房屋买卖合同，故邓金陵要求吴胜、张英曼协助办理过户手续没有法律依据，同时也造成邓金陵的主体不适格。邓金陵仅是与张英曼一个人进行过协商，吴胜并不知情。当吴胜知道诉争房屋交付给邓金陵后，就表示反对，要求返还房产，并与邓金陵发生纠纷，即邓金陵起诉书所述的掐断电线。报警后，警方认定是民事纠纷，没有再介入，也不存在警察将吴胜带到派出所做笔录一说。即使诉争房屋的所有权归吴胜、张英曼，由于张英曼是单方处分，属于无效处分，房屋买卖合同也不成立。诉争房屋的所有权尚在第三人处，吴胜、张英曼不享有该房屋的所有权，无法转移所有权给邓金陵，故邓金陵所提请求是法律上无法履行的请求。
第三人林秀荣、杨远在原审法院述称，林秀荣、杨远虽然与吴胜签订过房屋买卖合同，但由于诉争房屋系央产房，应当按照《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的相关规定进行出售，其中第六条规定出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。由于林秀荣、杨远对该规定不熟悉，因而没有按照该规定执行，导致林秀荣、杨远与吴胜之间签订的二手房买卖合同无效。因此诉争房屋的所有权仍然归林秀荣、杨远。根据合同的相对性原理，林秀荣、杨远与邓金陵不存在任何的合同法律关系，不应将林秀荣、杨远列为第三人。
原审法院经审理查明，杨远与林秀荣系夫妻关系。吴胜与张英曼系夫妻关系。林秀荣系703号房屋的所有权人。2005年7月25日，林秀荣（甲方、卖方）与吴胜（乙方、买方）签订《北京市二手房买卖合同》，约定：“第一条、乙方同意购买甲方拥有的703室的房产，建筑面积为74.61平方米。第二条、上述房产的交易价格为：总价人民币40万元整……第四条、在房屋产权交割完毕前，甲乙双方不得以任何理由更改房屋交易价格；不得以任何理由取消房屋交易。”2006年3月14日，杨远（甲方）与吴胜（乙方）签订《补充协议》，约定：“因国家政策原因703室户主林秀荣所持房出售后暂不能过户。经甲乙双方协商先将房款全额四十万元整（400000.00元）全部结清，待政策明确后再办理过户手续。”审理中，吴胜、张英曼与林秀荣、杨远均表示吴胜、张英曼已给付40万元房款。
另查，2006年3月8日，张英曼出具收条，内容为：“今收到邓金陵房款贰拾伍万元正。张霙漫2006.3.8”。2006年3月17日，张英曼出具收条，内容为：“今收到邓金陵房款伍万元正。张霙漫2006.3.17”。同日，张英曼再次出具收条，内容为：“今收到邓金陵703室购房款叁拾万元整。说明：该房款总额为叁拾伍万元整。收款人：张霙漫；2006年3月17日。”2006年3月，张英曼将703号房屋交付邓金陵居住使用至今，亦将编号为京房权证海私成字第××××87号房屋所有权证原件交付邓金陵。审理中，张英曼认可上述收条均系其签署，亦收到邓金陵支付的30万元，但表示双方并未签署房屋买卖合同。审理中，邓金陵表示双方未签订房屋买卖合同，并提交编号为京房权证海私成字第××××87号房屋所有权证原件。吴胜、张英曼、杨远、林秀荣表示该产权证已经作废，并提交林秀荣2010年通过挂失取得的现703号房屋编号为X京房权证海字第××××89号的房屋所有权证原件。邓金陵对此予以认可。关于尚未支付的5万元，邓金陵表示双方曾口头协商在过户时支付剩余款项，现其表示可以随时支付该笔款项。吴胜、张英曼表示张英曼并未与邓金陵约定5万元何时支付及何时过户。
原审法院审理中，邓金陵提交林秀荣书写的收取邓金陵703号房屋2010年至2011年度以及2014年11月至2015年3月供暖费的收条。林秀荣对上述收条的真实性认可。邓金陵提交落款为林秀荣的收到邓金陵2006年至2010年度供暖费收条复印件，林秀荣对此不予认可，提出上述期间的供暖费由其交纳，但未提交相应证据。邓金陵还提交用户名为其的有线电视用户回执、交纳有线电视费的存折、收看维护费发票、用户名为林秀荣的歌华有线数字电视试点社区受理登记表、客户通知单以及电费、燃气费、自来水费、邮政报刊费、卫生费的相关缴费凭证。吴胜、张英曼、林秀荣、杨远对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据与本案无关。
原审法院审理中，张英曼、吴胜表示吴胜在张英曼收取房款后才知晓其将703号房屋出售给邓金陵，吴胜不同意张英曼出售房屋，且吴胜曾向邓金陵主张过腾退房屋，亦掐断过703号房屋的电线。邓金陵表示吴胜参与了703号房屋的买卖交易过程，2008年8月吴胜曾将703号房屋的电线掐断，后其报警，但没有笔录等相关证据。邓金陵提交2005年9月12日张英曼代吴胜签署的租房合同原件、吴胜签署的物品清单原件及吴胜的身份证复印件，证明吴胜2005年11月至2007年10月租赁了104号房屋，并实际参与交易703号房屋的全部过程。吴胜、张英曼对上述证据的真实性认可，但提出吴胜承租房屋并不代表其参与了卖房。邓金陵提交人口查询表，证明吴胜与张英曼在海淀区共同经营北京万和房产经纪有限公司，并自2006年9月在恩济庄派出所进行了暂住登记，且2007年10月再次进行登记。吴胜、张英曼对人口查询表的真实性认可，但认为该证据不能证明吴胜在海淀区经营公司。原审法院审理中，证人李×1出庭作证，表示其与邓金陵、张英曼系朋友关系，2005年或2006年邓金陵想在京购买二手房，当时张英曼是房屋中介人员，其便给张英曼打电话说明情况，张英曼亦带其与邓金陵看了几处房屋，有一次其与邓金陵去张英曼位于一层的家中，当时其爱人吴胜也在家，其记得张英曼提出楼上有其一套房屋，并和其爱人吴胜说将他们的房屋卖给邓金陵，吴胜当时就说行，后来其与邓金陵、张英曼一起上楼看房，其记不清吴胜是否跟着上楼看房，当时双方协商房款30万元左右，等房东回来后再支付5万元就可以办手续，后吴胜将其与邓金陵送出，再之后的交费、打条均是在张英曼位于一层的家中，其印象中吴胜也在场，且还有一次其陪同邓金陵、张英曼在小区附近的工商银行办理汇款手续，当时邓金陵带了将近30万元的现金，汇至张英曼的账户内。吴胜、张英曼、杨远、林秀荣表示证人出庭陈述的情况与其书写的情况说明相矛盾，对证人证言不予认可。邓金陵表示证人证言证明了吴胜对张英曼出售703号房屋知情并同意。
原审法院审理中，邓金陵与吴胜、张英曼、林秀荣、杨远均表示现703号房屋已经具备上市条件。经询问，邓金陵表示其非北京户籍，且没有达到连续5年以上的在京缴纳社会保险或个人所得税的记录及北京市工作居住证。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、结婚证、北京市二手房买卖合同、补充协议、收条、存折、缴费凭证、歌华有线受理登记表、客户通知单、有线电视用户回执、租房合同、人口查询表、证人证言等证据在案佐证。
原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨远、林秀荣与吴胜就买卖703号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原审法院庭审中，吴胜、张英曼、林秀荣、杨远均表示吴胜、张英曼已付清房款40万元，且双方的房屋交易行为发生在相关房屋限购政策颁布实施之前，现办理产权过户手续的条件已经具备，林秀荣作为703号房屋的所有权人，应协助吴胜办理产权过户手续。林秀荣、杨远提出其与吴胜的房屋买卖合同无效，于法无据，法院不予支持。2006年3月，吴胜之配偶张英曼将703号房屋出售邓金陵，邓金陵于当月向张英曼给付购房款30万元并持有703号房屋所有权证原件，张英曼亦向邓金陵出具了收条并注明总房款金额，且703号房屋由邓金陵居住使用至今，期间该房屋产生的相关费用亦由邓金陵承担，故张英曼与邓金陵已经形成了事实上的房屋买卖合同关系。吴胜、张英曼均提出吴胜对张英曼出售房屋一事并不知情，但根据邓金陵提交的租房合同，吴胜于2005年11月1日至2007年10月31日租赁了同一栋的104号房屋，且证人李×1出庭作证，证明吴胜在协商出售703号房屋时在场，且房屋作为家庭的重大财产，吴胜提出的其对出售703号房屋不知情的陈述亦不符合常理，故法院对吴胜、张英曼的抗辩理由不予采信。邓金陵虽然表示其不具备北京市住房限购政策规定的购房资格，但邓金陵系2006年3月即与张英曼进行房屋买卖交易，且邓金陵于当月支付了大部分购房款并实际占有房屋至今，若解除合同会导致当事人间的利益明显失衡，邓金陵在庭审中亦表示随时可以支付剩余的5万元房款，为维护市场交易的稳定与安全，本着公平原则，法院认为吴胜、张英曼应及时完成房屋买卖交易行为，在703号房屋过户至吴胜的名下后，协助邓金陵办理703号房屋的产权过户手续。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、林秀荣、杨远于本判决生效后七日内协助吴胜将七○三号房屋过户至吴胜名下；二、吴胜、张英曼在取得上述房屋产权证后七日内协助邓金陵将七○三号房屋过户至邓金陵名下，同时邓金陵将剩余房款五万元给付吴胜、张英曼。
吴胜、张英曼不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，驳回邓金陵的原审诉讼请求。上诉理由：1、原审法院存在严重的程序违法。邓金陵提起本案诉讼后，杨远、林秀荣已起诉吴胜、张英曼，要求解除其与吴胜、张英曼的房屋买卖合同。两案被分配给了同一法官，解除房屋买卖合同案件的审理结果将会直接影响到本案的审理结果。一旦支持了解除房屋买卖合同案件中杨远、林秀荣的请求，诉争房屋就不能过户给吴胜、张英曼，吴胜、张英曼亦即无法将房屋过户给邓金陵。因此，本案的审理必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本案应当中止审理。但一审法院在解除房屋买卖合同案件没有开庭的情况下，抢先对过户案作出判决，属于程序违法。2、原审法院认定事实错误。不动产物权变动应采取合意加登记的模式。本案中吴胜、张英曼与邓金陵之间不存在书面的房屋买卖合同，因此是否存在事实上的房屋买卖合同关系就成为了争议焦点。张英曼私自将诉争房屋卖给邓金陵，吴胜对此不知情，邓金陵提供的证据并不能证明吴胜知晓房屋买卖事宜。原审法院据此认定吴胜对涉案房屋买卖知情的理由之一是证人证言，但是证人的书面证言和证人当庭陈述有多处矛盾，不应作为认定事实的依据。原审法院认为存在事实上的房屋买卖合同关系属于事实认定错误，推理不能成立。3、原审法院的利益失衡理由不成立。双方并非于2011年2月17日前签订的房屋买卖合同，邓金陵没有支付全部房款，如果邓金陵确有利益损失，可以通过主张违约责任要求吴胜、张英曼赔偿房屋差价损失从而得到弥补，不存在利益失衡问题。原审法院的判决产生了两次过户的结果，但是两次过户的当事人都不具备“京十五条”规定的过户条件。4、邓金陵是故意不让吴胜知道涉案的房屋买卖关系，因为张英曼出售房屋的价格低于吴胜购买房屋的价格，因此单独和张英曼接触并订立口头合同也进一步证明，吴胜对涉案房屋的买卖是不知情的。
被上诉人邓金陵服从原审法院判决，针对吴胜、张英曼的上诉答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院予以维持。上诉人的上诉主张不能成立。理由：一、程序违法没有依据。解除合同所指向的标的已经由吴胜和张英曼处分给邓金陵，因此应当先解决吴胜、张英曼和邓金陵之间的合同纠纷。否则极易导致上诉人和第三人恶意串通，先行解除合同。二、吴胜在购买了涉案房屋后，并未使用，反而租赁了同一栋楼里的另外一套房子供自己使用，吴胜没有对邓金陵所住房屋进行管理，也没有收取该房屋。如果涉案房屋是吴胜的，这种情况不符合常理。三、上诉人所称证人证言不一致的情况，是因为看房可能不止一次，加之时间较久，证人记忆存在模糊，属正常情况。上诉人在原审中质疑证人证言不一致，但却未指出吴胜在看房时不在场的理由，证明看房时吴胜应该是在场的。上诉人所称的折价卖房不符合常理，是自己的臆断，涉案房屋位置不佳，也可能存在折价的情形。四、上诉人对相关的《会议纪要》的解释明显存在扩大化解释的倾向。上诉人在上诉状中的表述已经承认了吴胜的主体地位，提出可以向吴胜、张英曼主张违约责任，如果吴胜不是房屋买卖合同的主体，为何说可以向吴胜主张违约责任。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为合同是否成立的问题。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。本案中，吴胜在购买涉案房屋后，一直未居住使用，还另行租赁了该楼的另一套房屋，且在该租赁房屋内居住。吴胜在二审中仍称其对张英曼出卖涉案房屋不知情的说法不能成立。本院认为：1、吴胜对其购买的房屋长期“漠不关心”不符合常理；2、2010年，吴胜在已知涉案房屋由邓金陵居住后，仍未提起诉讼，其在庭审中的陈述无法佐证其对张英曼出卖涉案房屋不知情。退一步讲，即使吴胜所称其不知张英曼出售涉案房屋事宜，张英曼出售涉案房屋构成法律上的无权处分，亦不能认定涉案房屋的买卖合同是无效的。因此，吴胜提出其对涉案房屋买卖不知情的说法并不能导致对合同效力的否定。邓金陵提交的证据及邓金陵居住的实际情况可以证明，邓金陵与张英曼之间的买卖合同关系已经成立。吴胜在明知涉案房屋是由邓金陵居住的情况下，不提出诉讼，只能证明其原本就与张英曼一同出售涉案房屋，或对张英曼出卖涉案房屋的合同予以追认。无论属于上述的哪种情况，涉案房屋的买卖合同均是成立的。
涉案房屋的买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。至于上诉人提出本案的处理应当以另案处理结果为依据的说法，因与法律规定不符，本院不予支持。第三人提出的解除其与本案上诉人的买卖合同的主张，本应在此案中一并解决，且第三人在本案中曾提出其与上诉人的买卖合同无效的说法，但该说法并无法律依据，故该买卖合同亦是有效的。从第三人主张解除的请求来看，其亦是以有效合同为前提提出的。由于涉案房屋已经转让给邓金陵，第三人主张解除与上诉人的买卖合同没有意义。即使解除了合同，亦是由张英曼作为无权处分人与邓金陵形成事实合同关系，仍是本案的处理结果，因此，本案不必等待第三人主张解除合同案件的处理结果。
按照房屋买卖合同的一般规定，买受人有支付价款的义务，出卖人有交付房屋并协助办理过户的义务。因为房屋是不动产，不动产的交付不同于动产交付的方式，而是要用物权登记的方式完成交付。因此，邓金陵起诉要求第三人及上诉人协助办理过户手续符合法律规定，本院予以支持。鉴于涉案房屋买卖合同的成立时间早于2011年2月17日且系二次转让的特点，原审法院判决产权人将所有权过户至上诉人之后，再由上诉人过户至邓金陵的处理，符合法律规定，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费六千五百五十元（邓金陵已预交三十五元），由吴胜、张英曼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六千五百五十元，由吴胜、张英曼负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十月十二日
书 记 员 刘 瑾