广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民二初字第1153号
原告东莞市聚赢置业有限公司，住所地：广东省东莞市南城区，注册号：441900001517718。
法定代表人李艾英，总经理。
委托代理人张玲悦，广东广健律师事务所律师。
被告马日东，男，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××0036。
被告温肖莲，女，汉族，住广东省东莞市莞城区，公民身份号码：×××0025。
两被告共同委托代理人张旭东、叶静谊，分别、实习律师。
第三人卢桥光，男，汉族，住广东省东莞市。
第三人东莞市万科商业有限公司，住所地：广东省东莞市万江区，注册号：441900001076183。
法定代表人卢桥光。
以上两第三人的共同委托代理人曾勇，男，汉族，××年××月××日出生，住广西容县。
原告东莞市聚赢置业有限公司诉被告马日东、温肖莲，第三人卢桥光、东莞市万科商业有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄淑娇适用简易程序，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李艾英及其委托代理人张玲悦、两被告共同委托代理人张旭东、叶静谊到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告是于2013年1月31日依法登记设立并具有房地产中介服务资质的企业法人。被告马日东于2014年3月29日与原告以及第三人卢桥光就买卖位于东莞市清溪镇三中村委会商业中心D栋、E栋、C栋物业签署了《居间合同》、《买卖代理费支付承诺书》（卖方）。合同约定被告应在收齐款项后三日内支付原告居间费677600元。2014年10月已解冻楼款予被告。按二手房交易习惯，被告收到的解冻资金应为全部余款。根据被告与原告的约定，被告应在收到解冻的全部资金后三日内支付居间代理费。然被告却以与第三人私下协议截留部分尾款而未收到全部楼款为由，至今未支付原告上述居间代理费。
原告认为，案涉居间合同合法有效，各方均应诚实履行。被告擅自将案涉物业过户给第三人东莞市万科商业有限公司并进行抵押登记的事实，说明案涉物业的交易过户已经完成，且在抵押登记完成后，被告应在预定期限内收到全款并在三日内向原告支付居间代理费，但被告却与第三人串通故意阻断佣金支付条件，声称自己未收到全部楼款，故而拒绝支付佣金。被告与第三人为自己的利益不正当的阻止条件成就的行为已经违反了诚实信用原则和合同法的相关规定。被告应当向原告支付居间代理费及相应的逾期付款违约金。同时，由于第三人与被告为自己的利益阻断佣金支付条件的成就，因此，对于被告逾期付款的违约金，应与被告共同承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付居间代理费677600元，并自2014年11月1日起按银行同期贷款利息支付逾期付款的违约金至付清之日止，暂计至2015年11月16日为43384元。2、第三人对被告逾期付款的违约金承担连带责任。3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为要求第三人对违约金承担赔偿责任。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：1、事实上被告至今尚有1980000元未收取，但根据合同约定是收齐款项三天内支付中介费。2、原告称根据交易习惯收到解冻资金是全部余款，没有事实与法律依据。3、原告诉讼的基础为称被告与第三人私下协议截留部分款项而拒绝支付佣金，但被告与第三人不存在该私下协议，且原告没有证据证明双方存在该情况。4、原告称交易完成应当支付代理费没有合同依据。5、本案中由于原告没有能够充分掌握买受人的相关资信情况导致交易成本和风险增加，所以才出现案涉关于收齐款项才支付佣金的约定及被告至今尚未全额收到转让款的事实，所以作为中介方对此应当承担责任。6、本案交易费佣金数额过高，违反相关规定超过部分应当不予认定和支持。7、本案中的1000000元是股权转让款，是当时被告在注册公司时已经注入的资金，该1000000元是第三人还给被告的注册资金不应当计算在交易总额内，所以交易总额应该为32880000元而非33880000元，所以本案中约定的交易数额及比例都应予以调整。基于上述理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状。其中第三人卢桥光辩称，1、答辩人从未与被告故意串通阻断支付条件的成就，答辩人是因自身资金周转困难而没有全部支付转让款给被告，因此在本案中不应当承担任何法律责任。答辩人与被告马日东就第三人东莞市万科商业有限公司股权转让及其名下房产转让签订《股权转让协议书》，该协议书约定公司股权作价1000000元，房屋转让款为32880000元，交易总价款为33880000元。签订协议书后，答辩人支付定金500000元，以及替被告马日东清偿以案涉房屋作为抵押的银行贷款2400000元。因自身资金不足，无法全额支付案涉房屋价款，答辩人向案外人张润发借款，由张润发与被告马日东设立联名银行账户，当支付条件成就时，张润发向被告马日东支付29000000元，以上支付股权转让金及房屋价款合计31900000元，仍拖欠被告马日东房屋价款1980000元。2、居间费约定过高，超出法律规定的部分应认定无效。居间代理费应当以房屋转让款32880000元为成交价格，则原告收取的代理费为房屋转让款的3.1%，违反了价格法律的强制性规定，依法应认定超出有关规定的部分无效。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。第三人东莞市万科商业有限公司辩称，答辩人作为被告与第三人卢桥光此次交易中涉及的公司，不承担此案中的付款义务，亦不享有权利。因此，答辩人不应连带承担被告的违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月29日，原、被告及第三人卢桥光签订一份《居间合同》，出卖人为两被告（甲方），买受人为第三人卢桥光及案外人廖永桥（乙方），经纪方为原告（丙方）。合同约定甲乙双方均委托经纪方提供居间服务促成标的物位于东莞市清溪镇三中村委会（三中商业中心D栋、E栋、C栋）物业的交易，该物业总成交价为33880000元。第三条约定乙方有权利委托他人或以公司名义来购买该物业，买方和买方指定委托方享有本合同约定的权利，包括卖方违约时主张违约责任的成立及违约责任的承担。第四条约定成交方式由甲乙双方另行约定。第五条约定基于经纪方为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本协议，买卖双方同意在股权变更完成3天内按《买卖代理费支付承诺书》约定向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费（收齐款项3日内）。合同落款后手写补充说明：居间费用承担：甲方承担2%（成交价格）费用共计677600元，乙方承担1%（成交价格）费用共计338800元，三方以此为准。另外，被告马日东在2014年3月24日和原告签署了买卖代理费支付承诺书（卖方），就案涉房产的买卖约定了代理费及支付时间，其中在备注中手写“代理费约定等全部转让款收齐后三天内支付”。
原、被告双方均确认案涉物业自2007年3月29日登记在第三人东莞市万科商业有限公司名下，双方约定将案涉物业由被告马日东转让给第三人卢桥光，但并没有实际将案涉物业变更登记为第三人卢桥光，而是将第三人东莞市万科商业有限公司的股权转让给第三人卢桥光即视为案涉物业就完成所有权的转移。双方采用的是股权过户的方法，案涉物业由始至终都是登记在第三人东莞市万科商业有限公司名下的。2014年8月7日，第三人东莞市万科商业有限公司的股东已经变更为第三人卢桥光及案外人肖琴。
本案中，双方对交易过程及约定的付款条件均没有异议，双方的争议焦点如下：一、居间合同约定的付款条件是否已经成就。二、居间费数额是否合法。三、第三人应否对被告的逾期付款违约金承担赔偿责任。
关于焦点一。原告主张，第三人东莞市万科商业有限公司的股权在2014年8月7日已经变更至被告卢桥光及案外人肖琴的名下，说明案涉物业的交易过户已经完成。且在抵押登记完成后，被告应在预定期限内收到全款并在三日内向原告支付居间代理费，但被告却与第三人串通故意阻断佣金支付条件，声称自己未收到全部楼款，故而拒绝支付佣金。原告认为，被告与第三人为自己的利益不正当的阻止条件成就的行为已经违反了诚实信用原则和合同法的相关规定，被告理应向原告支付居间代理费。对此，原告提交了居间合同、买卖代理费支付承诺书、东莞市房屋登记申请受理单、工商登记信息、婚姻登记信息、房产登记信息、股权转让合同予以证明。
被告确认原告提交证据的真实性，但不确认关联性，认为其没有与第三人串通阻止付款条件的成就。被告认为，第三人卢桥光至今仍拖欠其房价款尾款1980000元，其已经多次口头向第三人卢桥光主张权利，但第三人卢桥光因经营困难一直拖欠未付，原告虽然现在没有起诉，但打算在诉讼时效届满前向第三人起诉。对此，被告提交了股权转让协议书、联名账户协议、存款凭条拟证明案涉总价款33880000元中有1000000元为股权转让金，案涉房屋的价款为32880000元，且最后被告仅收取了29000000元。同时，被告认为，被告没有足额收齐房价款是第三人与案外人导致的，被告没有用任何方法阻止金额发放。虽然股权转让协议约定了对30980000元尾款资金监管，但最后没有实际履行，第三人最终通过案外人张润发向被告支付了29000000元。
关于焦点二。原告认为案涉物业的成交价格为33880000元，因此居间代理费3%为1016400元，被告须承担2%即为677600元，故是符合法律规定的。被告则认为股权转让协议书中已经明确约定33880000元中的1000000元为股权出资部分，而双方是采用股权过户的方法，应当剔除股权出资的1000000元，剩余的32880000元才是案涉物业的成交价。因此，原告诉请的居间代理费超过了国家限制的3%。
关于焦点三。原告认为根据被告提交的股权转让协议书的约定，第三人应当向监管银行提供30980000元进行监管，但是第三人没有实际履行。如果被告与第三人没有按照约定进行资金监管，被告应当向第三人追讨房价款并主张违约金，但被告没有证据证明其已经履行了追偿的责任。无论被告与第三人就尾款支付问题是合谋还是另外协议有偿使用，但均不得损害原告的利益。两第三人存在人格混同，无法证明其与被告之间是个人还是公司债务，但是第三人卢桥光作为第三人东莞市万科商业有限公司的法人是有权利控制资金支付并履行公司法人的职责，不得损害债权人的利益。因此，两第三人应当对被告没有按期收款且对被告没有按期支付居间费的责任承担连带责任。两第三人的违约行为导致被告无法向原告履行义务，存在过错，所以应当对被告没有向原告支付居间费承担连带责任。
被告认为，被告没有放弃向第三人追偿的权利，没有法律规定必须要以何种方式追偿。即使被告怠于主张权利，法律后果及法律责任也是由原告向第三人主张。且第三人是不需要承担责任的。原告称的风险及推断，签订合同的时候都应当预见，被告以手写方式增加付款条件，说明当时各方一定有共识及自信才如此约定，不能因出现当时已经预见的风险就由没有过错的被告来承担责任。
以上事实，有原告提交的居间合同、买卖代理费支付承诺书、东莞市房屋登记申请受理单、工商登记信息、婚姻登记信息、房产登记信息、股权转让合同，被告提交的股权转让协议书、联名账户协议、存款凭条，本院调取的最高额抵押合同、董事（股东）会议决议书及开庭笔录等附卷为证。
本院认为，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张未提交证据，应视为第三人放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。本案的争议焦点是案涉居间合同的付款条件是否成就；若成就，原告的诉请是否能得到支持。
各方对案涉居间合同的真实性没有异议，本院对此予以认定。本案原告是以居间合同纠纷起诉，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。但根据案涉居间合同及买卖代理费支付承诺书的约定，代理费约定等全部转让款收齐后三天内支付。本案中，被告及第三人卢桥光均确认第三人卢桥光仍拖欠被告房屋转让尾款1980000元，原告对此亦没有异议。原告主张因被告及第三人串通故意阻断佣金支付条件而认为被告应当向其支付居间代理费，但原告提交的证据不足以证明被告及第三人存在串通故意阻断佣金支付条件的事实，故本院对原告的该项主张不予采信。因此，根据居间合同及买卖代理费支付承诺书的约定，案涉居间合同的付款条件尚未成就，原告要求被告支付居间费没有事实依据，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
本案诉讼费用5504.92元（原告已预交），由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 黄淑娇
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 黄健敏
莫颖金
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。