湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第45号
上诉人（原审原告）石正军。
被上诉人（原审被告）衡阳市三富房地产开发有限公司。
法定代表人冯勇，该公司董事长。
委托代理人尹中，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者
上诉人石正军因与被上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司（以下简称三富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2013）石民二初第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人石正军以及被上诉人三富公司的委托代理人尹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2011年6月13日，石正军与三富公司签订1份商品房买卖合同，合同约定，石正军购买三富公司开发的位于湖南省衡阳市石鼓区五一路108-110号湘水左岸C栋2001室，建筑面积138.17平方米，每平方米价3078元，总金额为425287元，石正军签约时支付135287元，余下房款290000元由石正军以办理银行按揭方式支付；三富公司应当在2011年12月31日前，将该商品房经综合验收合格，应当书面通知石正军办理交付手续，三富公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，石正军有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由三富公司承担；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，三富公司可据实予以延期，国家及政府相关职能部门政府行为和法律政策原因导致的工程进度变化的；除特殊原因外，三富公司逾期交房不超过180日，合同继续履行，超过180日，石正军要求继续履行合同的，三富公司均按石正军已付购房款支付每日万分之二违约金。同日，石正军按约付清购房款425287元。2012年4月，石正军收到三富公司通知交房短信。因三富公司不能出示商品房综合验收合格文件，石正军拒绝收房，酿成纠纷，石正军诉至法院。
另查明，三富公司开发的衡阳市石鼓区草后街仁家巷危房改造项目因衡阳市政府城市规划变更、拆迁安置、市财政补偿款等问题未得到处理，导致三富公司至今无法取得该商品房综合验收合格文件。
原审认为，石正军与三富公司签订的商品房买卖合同，合法有效，应受法律保护。石正军履行了合同约定的给付义务。三富公司于2012年4月通过短信息方式通知石正军收房，延期交付房屋时间达4个月，石正军要求三富公司赔付延期交房违约金，符合事实和法律依据，该院予以支持。三富公司赔付延期交房违约金的计算时间从2012年1月1日起至2012年4月30日止，按双方合同约定的购房总价款每日万分之二计算，即延期交房违约金为10206.88元。由于三富公司开发的项目属于衡阳市政府关注民生重点拆迁项目，因市政府对湘江风光带进行调整，公司开发项目中途停工停建，市政府相关职能部门停止办理验收办证，根据商品房买卖合同对特殊原因约定，三富公司不承担此期间违约金责任，故原告多主张部分的延期交房违约金，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：被告衡阳市三富房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔付原告石正军延期交房违约金10206.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1315元，由原告石正军负担1060元，被告衡阳市三富房地产开发有限公司负担255元。
宣判后，上诉人石正军不服，向本院提起上诉称，三富公司私自改变规划加建一层，以及未能安置拆迁户是导致无法综合验收的原因，无法交房的责任在被上诉人三富公司，与政府无关，请求撤销原判，改判一、被上诉人三富公司履行合约，承担因延期交房、办证的违约金60585元（2012年元月1日至2013年9月23日）；二、被上诉人三富公司退回上诉人石正军已交纳的维修基金和契税，并提供完整的商品房手续，给上诉人办理房屋产权证及国有土地使用权证书；三、违约金追索到所购房屋手续齐全，综合验收之日；四、本案诉讼费用及上诉人因本案所产生的相关费用如往返车费、误工费等均由三富公司全部承担。
被上诉人三富公司答辩称，被上诉人所开发的项目属于衡阳市政府重点拆迁项目，因衡阳市政府对湘江风光带项目进行调整，以致被上诉人所开发的项目中途停建，导致无法交房是政府原因，是不可抗力，且被上诉人与上诉人在合同中约定“国家及政府相关职能部门政府行为和法律政策原因导致的工程进度变化”的情形，可据实予以延期，被上诉人不存在违约，不应承担违约责任，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人石正军向本院提供了一份证据即湘水左岸照片四张，拟证明三富公司私自改变规划加建一层，导致无法通过验收。
经庭审质证，被上诉人三富公司认为对照片的真实性无法确定，三富公司的运作行为不影响竣工验收。上诉人提供的证据与本案无关。
本院经审查认为，上诉人提供的照片无法确定属于湘水左岸的哪一栋房屋，同时没有规划设计图作对照，根据照片无法认定被上诉人私自改变规划，该证据无法达到上诉人的证明目的，本院不予采信。
经审理查明，三富公司开发的位于衡阳市石鼓区五一路108-110号湘水左岸C栋房屋至今未验收。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行义务。上诉人依约向被上诉人履行了交款义务后，被上诉人应依约按时交付房屋。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格……”，第十一条约定，双方进行验收交接时“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”三富公司虽然在2012年4月短信通知交房，但该房屋未经验收，不具备法律规定的交房条件，亦不符合双方合同约定的交房条件，上诉人有权拒绝接收房屋。被上诉人辩称由于市政府对项目进行调整，造成被上诉人开发的项目中途停建，无法验收办证，属不可抗力，且双方在合同中约定该情形可以延期交房。因在被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同之前，市政府已对被上诉人开发的项目进行了调整，被上诉人应当预知交房时间，故被上诉人上述抗辩理由不能成立，由此造成的迟延交房的违约责任应由被上诉人承担。根据合同约定，被上诉人应自2012年1月1日起按已付购房款每日支付万分之二的违约金给上诉人，上诉人请求二审法院改判被上诉人三富公司承担自2012年1月1日至2013年9月2日迟延交房违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持，该段时间违约金数额为52055元（425287元×612天×0.0002=52055元）。对于上诉人石正军要求被上诉人三富公司退回上诉人已交纳的房屋维修基金和契税，提供完整的商品房手续，以及承担上诉人因本案所产生的相关费用如往返车费、误工费等费用的上诉请求，由于上诉人在原审起诉时并未提出，不属于本案审理范围，本院不予审理。因三富公司交房具体日期无法确定，对上诉人要求三富公司承担的违约金计算至实际交房之日的上诉请求，本院亦不予审理。综上，被上诉人应当支付上诉人自2012年1月1日至2013年9月2日期间逾期交房违约金52055元。原审认定事实部分错误，处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2013）石民二初字第117号民事判决；
二、被上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人石正军逾期交房违约金52055元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1315元，二审案件受理费1060元，合计2375元，由上诉人石正军负担800元，被上诉人衡阳市三富房地产开发有限公司负担1575元。
本判决为终审判决。
（本页无正文）
审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一四年五月二十六日
书记员 匡光美
校对责任人：刘丽娅打印责任人：匡光美附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
…….
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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