北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初18374号
原告（反诉被告）：王晓晨，女，1987年6月28日出生，现住北京市宣武区。
委托诉讼代理人：左红霞，北京市尚荣信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘春元，男，1968年8月12日出生，北京市大兴区旧宫镇南小街三队光明四条*号。
委托诉讼代理人：任新伟，北京市东易律师事务所律师。
第三人（反诉第三人）：马秀华（系原告王晓晨之母），女，1961年3月11日出生，北京市公安局西城分局民警，住址同上。
第三人（反诉第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，1987年9月8日出生，该公司职工，住该公司宿舍。
原告（反诉被告）王晓晨与被告（反诉原告）刘春元、第三人（反诉第三人）马秀华、第三人（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓晨的委托诉讼代理人左红霞，被告（反诉原告）刘春元及其委托诉讼代理人任新伟，第三人（反诉第三人）马秀华、第三人（反诉第三人）链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王晓晨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘春元继续履行与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，协助原告将位于北京市大兴区兴丰大街（一段）18号院5号楼24层5单元2801号房屋过户至原告王晓晨名下，并交付房屋；2、请求法院判令被告支付原告违约金20万元；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月22日，原告委托其母马秀华与被告刘春元经链家公司签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，合同约定，原告购买被告位于北京市大兴区兴丰大街（一段）18号院5号楼24层5单元2801号房屋，购买含家具家电、装饰装修和配套设施总价为760万元。《补充协议》另对房款支付、违约责任等做了约定。房屋买卖合同签订后，原告积极履行合同义务，依约向被告支付定金10万元，支付居间代理费161112元、保障服务费38000元，在工商银行北京方庄支行办理了涉案房屋购房贷款，并按规定缴纳了涉案房屋转让的应缴税款。按照双方合同约定原告应于审批贷款通过后将首付款以理房通托管的方式支付给被告。在原告要求被告配合办理理房通托管手续时，被告表示涉案房屋价格已经上涨且其新交了女朋友，拒绝出售涉案房屋给原告，要求解除双方之间签订的合同。原告认为，房屋买卖合同系原、被告真实意思的表示，合法有效。被告违约拖延履行配合办理理房通托管的行为已经构成违约，原告有权要求被告继续履行合同的同时按照合同的约定承担违约责任。现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）刘春元辩称：不同意原告的诉讼请求，原告并非合同相对人，被告并不认识原告，也没有见过原告，合同是与马秀华签订的，王晓晨并不是合同相对方，原告要求我方协助办理房屋过户事宜没有依据，即使原告确实委托马秀华买卖房屋，原告和马秀华也未按照约定履行付款义务，被告有权解除合同。按照合同约定买方应该在批贷下来3日内支付首付款，否则属于买方根本性违约，被告方有权解除合同，即使本案委托成立，原告及马秀华也并未按照协议约定支付首付款并且至今未支付。并不是如原告所述因为房价上涨，被告故意不卖房，被告卖房是换新房，因为原告迟延支付房款，致使我无法换新房，给被告造成严重损失。基于此，我方认为原告要求过户并要求我方承担违约责任没有相应事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。
第三人（反诉第三人）马秀华述称：我是受我女儿王晓晨的委托进行签约的，链家公司把我们三方的身份证复印了，授权委托书是经纪人给我的空白的，我回去找我女儿签的。链家公司经纪人给我提供的是8月24日晚上收到的银行批贷函通知，按照合同，链家公司收到批贷函三个工作日做理房通，链家公司是8月24日晚上通知我去交税，8月26日下午三方都一起去的。交税的时候，我和他们说我下周要出差，经纪人说他约号，因为过户和资金监管需要约号，约号以后再通知我们，刘春元提出其认识建委的工作人员，可以提前不用约号，后来不行，经纪人说还得约号。在约定时间9月11日这周去做资金监管，10号晚上再约时间刘春元不接电话了。我们定的13日，后来我就给刘春元发微信，他没有回复我。刘春元只是和链家公司说房子不卖了，是中介反馈我我才知道刘春元不卖。13号上午刘春元明确表示房屋不卖了。
第三人（反诉第三人）链家公司述称：如果原、被告双方之间的过户需要我公司协助，我公司愿意协助。原告的违约金不是针对我公司，不发表意见。
被告（反诉原告）刘春元向本院提出反诉的诉讼请求：1、解除反诉人刘春元与第三人马秀华于2016年5月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及反诉人刘春元、第三人马秀华、第三人链家公司签订的《补充协议》；2、被反诉人向反诉人刘春元支付违约金142万元；诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2016年5月22日，在链家公司的居间服务下，马秀华、刘春元就2801号房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，房屋成交总价为760万元，买方以部分贷款的方式支付购房款。根据合同约定，马秀华应于收到银行批贷函后3个工作日内支付第一笔首付款，逾期履行，构成根本违约。2016年8月23日，经居间人告知马秀华收到批贷函，马秀华应于收到批贷函后3个工作日支付首付款，但是马秀华至今未支付购房款，经多次沟通，马秀华以首付款不到位，拒不支付购房款，后经了解马秀华受王晓晨委托买房，故王晓晨应当承担相应不利后果。故诉至法院，请求法院支持反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）王晓晨辩称：王晓晨委托马秀华签订了房屋买卖合同及补充协议，合同签订后原告积极履行了合同义务，向反诉原告支付了定金并交纳了相关费用，办理了涉案房屋的贷款审批手续，原告委托人马秀华在办理交税后与刘春元进行协商，把首付款交纳及办理资金监管的时间变更为出差回来之后。在出差期间，马秀华一直保持与刘春元的沟通，刘春元同意9月13日支付首付款并办理过户，后因反诉人刘春元的原因未能办理资金监管，刘春元于9月11日告知马秀华王晓晨存在违约，9月13日明确告知马秀华与中介不再出售房屋，以上均可以证明原告一直在积极的履行合同义务。不存在反诉状中提到的违约情形。故反诉人的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回其反诉请求。
第三人（反诉第三人）马秀华述称：不同意反诉人的反诉请求。补充协议第13页其他约定条款约定买受人有权变更买受人，签面签和网签的时候都是我女儿王晓晨与刘春元签订的。在合同履行期内，刘春元就明确表示房子不卖了。8月25日、26日、29日是工作日，从30日开始算逾期，逾期一天是按房款的万分之五的数额赔偿。9月11日，刘春元表示房屋不卖了。9月14日，中介经纪人给我打电话让我签解约，还让我赔偿158万元，定金不退。
第三人（反诉第三人）链家公司述称：因为原告不同意解除合同，我公司也不同意解除合同。对于反诉人的其他反诉请求，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年5月22日，刘春元（出卖人）与马秀华（买受人）签订房屋买卖合同及补充协议，刘春元将其位于北京市大兴区兴丰大街（一段）18号院5号楼24层5单元2801室房屋（以下简称：2801室房屋）出售给马秀华，成交价格为760万元。买方应于2016年5月22日将第一笔定金3万元以自行支付的方式支付给卖方；买方于2016年5月27日（含当日）将第二笔定金7万元以自行支付的方式支付给卖方。买方应于链家公司（居间方）收到银行贷款机构批贷通知函后3个工作日内将第一笔首付款427万元以理房通托管的方式支付卖方。买卖双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于权属转移登记，买卖双方应于链家公司收到银行贷款机构批贷通知函后5个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任约定为：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。卖方若出现下列五种情形之一的，卖方构成根本违约，且买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给买方或者擅自提高房屋交易价格的……卖方出现上述根本违约情形之一的，卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价格的20%向买方支付违约金，居间方收取买方的所有费用不予退还，由卖方直接赔付买方。买方若出现下列三种情形之一的，买方构成根本违约，且卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。买方出现上述根本违约情形之一的，买方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价格的20%向卖方支付违约金，买方向卖方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，居间方收取买方的费用不予退还。在补充协议其他约定事项中约定：经双方友好协商一致决定：1、卖方承诺提供所有售房材料真实有效，且为本人真实意愿。2、买方有权变更买受人且贷款数额以实际为准；3、如因银行或国家政策等不可抗力因素影响，则时间顺延。合同签订后，马秀华向刘春元支付定金100000元，支付了居间代理费161112元、保障服务费38000元。
2016年7月27日，刘春元与王晓晨签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。对于为何上述网签合同与2016年5月22日所签订合同买受人姓名不一致问题，链家公司的经纪人苏某出庭作证，证明：2016年5月22日签订的合同，约定买受人可以变更，对此卖方知道。在做贷款及面签时，王晓晨亲自到现场进行签约。因刘春元在外地旅游刚回来，刘春元先去做的面签，王晓晨后到的，二人并未见面。
链家公司于2016年8月24日接到银行批贷函通知。2016年8月26日，马秀华代王晓晨交纳增值税、城市维护建设税、增值税、契税、印花税等税费。缴税当日，链家公司的经纪人苏某本想就资金监管事宜与买卖双方协商好，但因买卖双方均较忙，最终没有确定。8月31日，苏某给马秀华发微信，就资金监管事宜进行沟通，马秀华称其在培训，下周（9月5日至9月11日）回去。9月10日前，马秀华、刘春元二人均给苏某打电话约过户及理房通托管事宜。9月11日，刘春元给马秀华发微信称马秀华已经违约了。后约9月12日去链家店面协商，刘春元提出如买方把钱准备好，12号当日就直接做资金监管。后双方没有协商出结果。刘春元认为买方没有诚意，认为买方违约，想解除合同。13日，刘春元明确表示不再出售房屋，拒绝办理理房通托管手续。
2016年9月21日，马秀华向刘春元邮寄督促办理理房通托管的函，函件内容为：要求刘春元依据合同的约定及链家公司的通知，于2016年9月26日下午13:30携带本人身份证及本人名下银行卡至链家公司西斯莱店办理资金监管手续。刘春元于2016年9月22日签收上述邮件。2016年9月21日，刘春元向马秀华发送解决合同通知，内容为：“马秀华未在规定的期限内将首付款支付到理房通托管账户，至今也未支付给刘春元，已严重违反双方约定。依据双方签订的合同及补充协议的约定通知你解除双方于2016年5月22日订立的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。请你接到本通知后三日内按照合同的约定支付违约金，逾期将追究你方的法律责任。”原告证明其有支付首付款的资金能力，提交2016年4月12日将其自有的位于丰台区丽泽路1号院8号楼8层2门901号房屋出售，成交金额为556万元，8月16日，马秀华收到尾款245万元。2016年9月12日，原告之父王帆为原告购买涉案房屋筹措款项，于2016年9月12日将自己所有的位于北京市宣武区平原里9号楼6-6-2自有房屋出售，房屋成交价款560万元。庭审中，原告称其曾询问链家公司经纪人是否可以直接将购房款打入卖方账户，经纪人不同意，称要对资金进行监管，私自打款不受法律保护。
刘春元与其前妻毛丹于2008年8月12日登记结婚，于2014年6月26日协议离婚，离婚协议中约定涉案2801室房屋归刘春元所有。
上述事实，有双方当事人的陈述意见、离婚证、离婚协议、北京市存量房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、居间服务合同、个人二手房贷款承诺函、链家房屋买卖办理进程网上查询表、微信聊天记录、电话录音等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点之一在于买受人主体是谁，房屋买卖合同及补充协议上买受人签字处均是马秀华，但补充协议其他约定一项载明：买受方有权变更买受人且贷款数额以实际为准。结合证人苏某的证人证言（刘春元在签约时即知道真正的买受人主体是王晓晨），之后网签合同中买受人是王晓晨、中国工商银行股份有限公司北京方庄支行出具的个人二手房贷款承诺函中记载的借款人主体是王晓晨的事实，本院认为可以确定本案所涉房屋买卖合同的买受人主体是王晓晨。本案另一个争议焦点在于王晓晨首付款付款是否符合合同约定，是否存在违约行为。按照补充协议的约定，买方应于链家公司收到银行贷款机构批贷通知函后3个工作日内将第一笔首付款427万元以理房通托管的方式支付，根据违约责任的约定，买卖双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。买方若出现逾期付款超过15日的，买方构成根本违约，卖方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。本案中，链家公司收到银行批贷函的时间是2016年8月24日，王晓晨应于8月29日前支付第一笔首付款，逾期15日即为9月13日。换言之，如王晓晨未在2016年9月13日前付第一笔首付款，刘春元则可以以补充协议的约定主张与王晓晨解除合同并支付违约金。根据查明的事实，2016年9月11日，刘春元即发微信认为买方违约，9月13日明确表明不再履行合同，且不协助办理理房通托管手续。故王晓晨未在2016年9月13日前支付第一笔首付款并非其个人原因，其逾期支付第一笔首付款虽构成违约，但并不构成根本违约。故原告主张继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，要求被告协助原告将位于北京市大兴区兴丰大街（一段）18号院5号楼24层5单元2801号房屋过户至原告王晓晨名下的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告提出其同意一次性支付剩余购房款750万元，本院不持异议。对刘春元提出的解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，无事实及法律依据，本院不予支持。对反诉原告主张的违约金一项，其认为反诉被告构成根本违约，以总房款20%要求支付违约金，本院认为王晓晨确实未于8月29日（链家公司收到银行贷款机构批贷函后3个工作日）前支付第一笔首付款，按照违约责任的约定，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，故根据王晓晨迟延支付首付款的情节，其应承担违约金57000元。对于原告主张的违约金一项，鉴于刘春元在合同履行期内明确表示拒绝出售房屋，考虑到其违约过错程度，原告支付定金数额，双方合同履行情况等综合因素，对违约金一项酌情考虑为100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘春元协助原告（反诉被告）王晓晨将位于北京市大兴区兴丰大街（一段）18号院5号楼24层5单元2801号房屋产权变更登记至原告（反诉被告）王晓晨名下并将上述房屋交付给原告（反诉被告）王晓晨；
二、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）王晓晨给付被告（反诉原告）刘春元剩余购房款7500000元；
三、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）刘春元给付原告（反诉被告）王晓晨违约金100000元；
四、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）王晓晨给付被告（反诉原告）刘春元违约金57000元；
五、驳回原告（反诉被告）王晓晨的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘春元的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费66400元，由原告（反诉被告）王晓晨负担6400元（已交纳），由被告（反诉原告）刘春元负担60000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费74940元，由原告（反诉被告）王晓晨负担4940元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）刘春元负担70000元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐 钰
人民陪审员 马香菊
人民陪审员 张国庆
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 刘雪飞