广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0305民初1035号
原告：深圳市龙城物业管理有限公司。
法定代表人：徐永平，董事长。
委托诉讼代理人：王亦寰，男，系公司员工。
委托诉讼代理人：苏海波，男，系公司员工。
被告：钟礼寿，男，
原告深圳市龙城物业管理有限公司诉被告钟礼寿物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王亦寰及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费11116.37元、房屋本体维修基金627.55元（暂计至2016年11月），逾期付款违约金1817.53元（暂计至2016年12月15日），以上各项合计13561.45元（请求法院判决至实际付款日）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2008年10月8日起为深圳市南山区某村三期小区（以下简称某村三期）提供物业管理服务，被告为某村三期高层2栋15E房（以下简称涉案房屋）住宅业主，物业面积为71.72平方米。根据物业服务合同的规定，被告应按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用，但深圳市住房和建设局实际已按照0.4元/平方米/约的标准向被告补贴2014年12月31日前的物业管理费用，因此，被告缴纳物业费的标准在2014年12月31日前为2.2元/平方米/月，自2015年1月之后应恢复按照2.6元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费用；但被告从2011年5月起一直拒绝交费，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。
被告答辩称：依照《管理规约》第五条和《物业管理条例》，管理处有义务在保修期内联系维保单位对业主住宅进行维修，涉案房屋生活阳台在维保期内天花开裂且渗水到邻家阳台和楼下天花，管理处派人查看后均没有处理。2011年5月其停止缴纳物业管理费后，每次到管理处缴纳水费时均反映上述问题，但至今也未得到解决。2012年10月11日住建局公示了维修电话后，其曾致电报修，但工程管理站和物业管理处并未联系其维修。其要求管理处对涉案房屋生活阳台问题进行处理后再缴纳物业管理费。庭审中，被告称如果原告不修复涉案房屋的生活阳台，其只愿意支付起诉前两年的物业管理费。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告为2007年4月13日成立的有限责任公司。
涉案房屋系被告家庭购买的政策性住房，建筑面积71.72平方米。被告于2008年7月25日与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市经济适用住房买卖合同》，购买涉案房屋。深圳市国土资源和房产管理局发出《房屋交付使用通知书》，通知被告办理入住涉案房屋的手续，说明物业管理费统一自2009年2月1日开始收取等事宜。
2009年2月9日，深圳市国土资源和房产管理局（甲方）与原告（乙方）签订《某村三期前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对深圳市南山区某村三期经济适用房项目实施物业管理；合同期限自2008年10月8日起至2010年3月2日止；乙方收取物业管理费的标准为高层住宅楼按每月每平方米2.6元收取；日常收取的物业专项维修资金的缴纳标准按市政府的相关规定执行；物业服务费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；及其他内容。
2013年3月25日，深圳市住房和建设局向张明等业主出具《关于某村三期信访问题的复函》，内容为：关于某村三期的物业服务费问题，自2011年1月1日起至2013年12月31日期间的物业管理费，业主按2.2元/平方米/月的标准向物业服务企业支付，与原标准2.6元/平方米/月的差价部分由政府补贴给原告；如业主已按2.6元/平方米/月支付物业服务费的，多支付部分抵扣以后的物业服务费；尚未支付的，由原告依法依规催交；2014年1月1日之后的物业服务费标准，由某村三期业主大会与物业服务企业协商决定等。
2015年4月22日，深圳市南山区桃源街道龙珠社区工作站出具《关于某村三期龙城物业管理有限公司至今未签订正式合同的情况说明》，内容为：某村三期住宅小区自入伙以来一直由原告进行管理，原告自2008年10月与住建局签订了前期物业合同，合同有效期自2008年10月8日起至2010年3月2日止；通常情况“物业合同”是由小区业主委员会与物业公司签订并备案，鉴于某村三期业主委员会还未成立，所以至今未签正式合同；虽然前期物业合同已到期，目前仍由原告对某村三期住宅小区进行管理。
原告提交了快递详情单，以证明其已于2015年8月15日履行了向被告催缴物业管理费的催告义务。庭审中，被告对该证据的三性予以认可。
原告提交了涉案房屋欠费明细表，证明被告欠费时间和欠缴金额。
庭后，原告向本院提交代理词，称被告反映的涉案房屋生活阳台在维保期内渗水到生活阳台和楼下天花板是由于被告自家热水器漏水至生活阳台地面所致，该漏水部分属于涉案房屋专有建筑部分，不属于房屋本体维修金的维修范围和原告的物业服务范围，应由被告自行维修；被告反映的生活阳台天花裂缝钢筋腐蚀裸露情况属实，已与被告协商由原告向有关部门反映协调处理。
本院认为，原告与深圳市国土资源和房产管理局签订的《某村三期前期物业服务合同》为前期物业服务合同，该合同合法有效。该合同到期后，涉案小区未成立业主委员会，且原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告为小区提供了物业管理服务，被告应向原告支付其为涉案房产业主期间的物业服务费和本体维修基金。被告以涉案房屋生活阳台在维保期内渗水到生活阳台和楼下天花板为由拒交相关费用的抗辩，缺乏相关法律依据，本院不予采纳。
对于物业服务费用和本体维修基金的计算标准。根据深圳市住房和建设局出具的《关于某村三期信访问题的复函》及原告在庭上的陈述，涉案小区在2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费应按每月每平方米2.2元计算，而2015年1月1日之后的物业管理费，因涉案小区至今未成立业主委员会，原告要求继续参照《某村三期前期物业服务合同》规定的每月每平方米2.6元计算，符合法律和相关政策规定。被告在庭审中提出如果原告不维修涉案房屋生活阳台，其只愿意支付起诉前两年的物业管理费，视为其对诉讼时效提出了抗辩。由于被告对原告2015年8月15日发出的催缴通知的真实性予以认可，故诉讼时效因原告提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，因此被告应支付管理费的起算点应从2015年8月15日往前推两年，即被告应支付2013年8月16日至2016年11月30日期间涉案房屋的管理费。根据原告提交的涉案房屋欠费明细表，2013年8月16日至2016年11月30日期间涉案房屋的物业管理费为6892.18元，2014年1月1日至2016年11月30日期间涉案房屋的本体维修基金为627.55元，上述费用被告应予支付。
对于原告主张的逾期付款违约金。被告一直拖欠相关费用的行为，构成违约，给原告造成了利息损失，被告应当予以赔偿。被告应向原告支付物业管理费和本体维修基金的逾期付款违约金，应以每月欠付金额，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止。然而，原告在欠费明细表中列明从次月6日起计收当月欠缴费用的违约金，是其对自身权利的自由处分，本院予以照准。原告请求按年利率6%标准计算逾期付款违约金，高于中国人民银行同期贷款利息的标准，高出部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告钟礼寿应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2013年8月16日至2016年11月30日期间涉案房屋的物业管理费6892.18元及逾期付款违约金（以每月欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从次月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；
二、被告钟礼寿应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙城物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年11月30日期间涉案房屋的本体维修基金为627.55元及逾期付款违约金（以每月欠付金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从次月6日起，依次计算至本判决确定的付款之日止）；
三、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司其他的诉讼请求。
如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序审理，诉讼费减半收取，案件受理费69.52元，原告深圳市龙城物业管理有限公司已预交，由被告钟礼寿负担。
本判决为终审判决。
审判员 赖晖
二〇一七年三月十六日
书记员 黄笑
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。