上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初16061号原告：上海高帆实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区马吉路XXX号。法定代表人：任义彪，执行董事。委托诉讼代理人：蒋雯，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张政，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：耀翰(上海)文化发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区马吉路XXX号19层04室。法定代表人：李耀东，董事长。委托诉讼代理人：毛纪富，上海融力律师事务所律师。原告上海高帆实业有限公司(以下简称高帆公司)与被告耀翰(上海)文化发展有限公司(以下简称耀翰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，于2017年4月11日公开开庭进行了审理，原告高帆公司的委托诉讼代理人蒋雯、张政，被告耀翰公司的法定代表人李耀东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高帆公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠租金(租金按每日人民币1,195.70元计算，自2015年5月6日起算至2017年5月16日止，扣除已收租金109,111.64元，扣除租金补贴102,562.23元)；2.判令被告支付所欠物业管理费(物业管理费按每月人民币5,489.60元计算，自2015年5月6日起算至2017年5月16日止，扣除已收物业管理费16,468.65元，扣除补贴16,468.65元)；3.判令被告支付违约金(按每日人民币218.20元计算，自2015年5月6日起算至判决生效之日止)；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年5月6日，原、被告签署《高帆大厦房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定耀翰公司承租高帆公司位于中国(上海)自由贸易试验区马吉路XXX号19层04室(以下简称系争房屋)；租赁面积271.76平方米；租赁期限自2014年5月6日至2017年5月5日；租金为每日每平方米人民币(以下币种相同)4.40元，即系争房屋租金为每日1,195.70元；物业管理费为每月每平方米20.20元，即系争房屋物业管理费为每日183元；租金及物业管理费每三个月支付一次，当季的租金及物业管理费应在季度首月10日前支付；违约金按每日年租金的万分之五计算，即每日218.20元(计算公式为：1,195.70×365×0.0005=218.20)。合同签署后，高帆公司按约向耀翰公司交付了系争房屋，耀翰公司自2015年5月6日起长期拖欠租金、物业管理费。耀翰公司仅在2015年12月30日支付过一笔125,935.25元的款项(具体组成为一个季度的租金109,111.64元，一个季度的物业管理费16,468.65元及电费354.95元)。2016年6月20日，高帆公司和耀翰公司进行结算，共同确认截至2016年8月5日，耀翰公司欠付的租金、物业管理费总额为383,290.30元(其中租金欠款为333,884.30元，物业管理费欠款为49,406元)；并且耀翰公司出具《承诺书》，承诺于2016年6月24日前支付欠款13万元，剩余部分于2016年7月10日前一次性还清。耀翰公司出具上述《承诺书》后，未向高帆公司偿还任何欠款，且仍占有、使用系争房屋至今，未支付任何租金、物业管理费。被告耀翰公司辩称，不同意高帆公司的诉讼请求。高帆公司存在拖欠高帆公司租金、物业管理费的事实，但是高帆公司于2016年4月份开始控制了系争房屋的门禁，导致高帆公司工作人员无法进入系争房屋，因此不同意支付高帆公司控制门禁之后的租金、物业管理费。高帆公司控制门禁的行为导致耀翰公司无法经营，给耀翰公司造成的经营损失要求从拖欠的租金、物业管理费中予以冲抵。《租赁合同》并未规定在耀翰公司未支付租金的情况下，高帆公司可以采取控制门禁的行为，故高帆公司控制门禁的行为是违约行为，不同意支付违约金。高帆公司主张的违约金标准过高，若法院认为耀翰公司需要承担违约金，要求调低违约金标准。本院经审理认定事实如下：出租方高帆公司(甲方)与承租方耀翰公司(乙方)签署《房屋租赁合同》，载明：甲方从2014年5月6日起将系争房屋及配套设施出租于乙方使用，至2017年5月5日，租赁期共3年。房屋建筑面积271.76平方米。房屋的租金为每天每平方米4.40元，即年租金为436,446.56元。支付方式及交纳期限为三个月为一个租赁季度，每租赁季度支付一次，当季租金在该租赁季度首月10日之前支付。房屋的物业管理费为每月每平方米20.20元，支付方式及期限为每三个月为一个管理季度，每管理季度支付一次，当季管理费在该管理季度首月10日之前支付。乙方未按合同规定按期如数交纳租金的，构成违约。构成违约的一方，应向另一方支付违约金，违约金按日计算，标准为年租金的万分之五，自违约事实发生之日起至纠正违约事宜完毕之日止。2016年6月20日，耀翰公司向高帆公司出具《承诺书》，承诺在2016年6月24日前支付欠款13万元，剩余部分在2016年7月10日前一次付清。如不能按承诺支付，愿承担后果。高帆公司认为耀翰公司出具《承诺书》时双方确认的结算总额为383,290.30元，即剩余部分为253,290.30元，而耀翰公司认为剩余部分为该季度应付但未付的租金、物业管理费。另外，该《承诺书》中另载明：只开一周门禁卡时间。双方均承认高帆公司对耀翰公司采取了控制门禁的措施，耀翰公司认为该行为系违约行为，且代表高帆公司将系争房屋收回。审理中，高帆公司为证明耀翰公司一直占用系争房屋，提交系争房屋的照片若干佐证，照片显示屋内有耀翰公司的柜子、桌椅等办公物品。耀翰公司对证据真实性无异议，但是主张门禁被高帆公司控制，无法进入。法院询问耀翰公司租赁关系终止后是否有其他后果需要处理。耀翰公司要求搬走系争房屋内的可移动物品。双方于2017年5月16日就系争房屋办理了交接，签订了书面交接文件。在交接过程中，耀翰公司承认用钥匙可以打开小门进入系争房屋，确认持有小门钥匙。耀翰公司未将小门钥匙交还高帆公司。另查明，耀翰公司拖欠高帆公司2015年5月6日之后的租金、物业管理费，签署《承诺书》之后亦未支付过任何钱款。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁合同》、《承诺书》、《楼宇交付验收表》等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租期届满后，耀翰公司继续占有系争房屋，并于2017年5月16日将系争房屋返还高帆公司。本院认为控制门禁之前的租金和物业管理费应当全额支付。因耀翰公司长期拖欠租金和物业管理费，高帆公司采取了控制门禁的措施。之后，耀翰公司于2016年6月20日承诺短期内会结清全部欠款，但耀翰公司实际并未支付欠款，也未将系争房屋返还。耀翰公司长期拖欠租金和物业管理费违约在先，而且用钥匙可以打开小门进入系争房屋,耀翰公司拒付租金缺乏依据。但鉴于高帆公司控制门禁的措施，对使用系争房屋也有一定影响，本院认为控制门禁之后的租金和物业管理费应适当酌减。耀翰公司实际于2017年5月16日返还系争房屋，故租金和物业管理费应当计算至2017年5月16日。合同约定自2015年5月6日开始的租金标准为每日1,195.70元，物业管理费标准为每月5,489.55元。扣除耀翰公司已支付部分租金109,111.64元以及部分物业管理费16,468.65元，再扣除给予耀翰公司租金补贴102,562.23元以及物业管理费补贴16,468.65元，扣除控制门禁后酌减的租金13.50万元和酌减的物业管理费2万元。综上，耀翰公司应当支付高帆公司欠付的租金540,535.53元及物业管理费80,759.80元。关于违约金，合同约定三个月为一个租赁季度，每租赁季度支付一次，当季租金在该租赁季度首月10日之前支付；三个月为一个管理季度，每管理季度支付一次，当季管理费在该管理季度首月10日之前支付。耀翰公司应于2015年5月10日之前支付当期的租金、物业管理费，但耀翰公司一直未按期支付租金、物业管理费，构成违约。合同约定，若耀翰公司未按合同规定按期如数交纳租金，则应向高帆公司按日年租金的万分之五支付违约金，自违约事实发生之日起至纠正违约事宜完毕之日止。现高帆公司主张耀翰公司支付自2015年5月6日起至判决生效之日止的违约金，本院认为违约事实发生之日为2015年5月10日，故本院将违约金的起止时间调整为自2015年5月10日起至判决生效之日止。现高帆公司主张的违约金确实高于其实际损失，本院将违约金调整为每日100元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告耀翰(上海)文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内向支付原告上海高帆实业有限公司欠付的租金共计540,535.53元；二、被告耀翰(上海)文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海高帆实业有限公司欠付的物业管理费共计80,759.80元；三、被告(耀翰(上海)文化发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告上海高帆实业有限公司违约金(从2015年5月10日起计算至判决生效之日止，按照每日100元的标准计算)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,605元，减半收取计5,802.50元，由原告上海高帆实业有限公司负担452.50元，被告耀翰(上海)文化发展有限公司负担5,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨立转二〇一七年六月二十一日书记员  樊如意附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。