广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终8834号
上诉人（原审原告）：蔡妙芬，女，1965年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岑礼娟，女，1987年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：梁浩华，广东天爵律师事务所律师。
原审第三人:招商银行股份有限公司佛山分行,住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路12号(一至四层、七至九层)，统一社会信用代码91440600778334079C。
负责人：杨法德，该行行长。
委托诉讼代理人：可丹琼，女，该行员工。
委托诉讼代理人：殷喜平，男，该行员工。
原审第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，组织机构代码663368471。
法定代表人：李静。
上诉人蔡妙芬因与被上诉人岑礼娟、原审第三人招商银行股份有限公司佛山分行（以下简称招行佛山分行）、佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡妙芬上诉请求：撤销一审判决，改判支持蔡妙芬一审的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认为“蔡妙芬没有在约定时间支付定金，已构成违约”、“合同因蔡妙芬违约解除”与事实不符。事实上，涉案《房屋买卖合约》签订后，由于房价飚升，岑礼娟想要加价，表示不同意执行原定价格，继而拒绝向蔡妙芬或合富公司提供收款账户、拒绝办理提前还贷手续，造成涉案房屋无法继续交易。（二）岑礼娟不具备合同约定和法律规定的合同解除权，一审判决涉案《房屋买卖合约》于2016年6月8日解除没有法律依据。一审判决没有据实引用涉案《房屋买卖合约》的原文，其经过文字上的加理整理、断章取义地得出错误结论。退一步来讲，即使岑礼娟确实享有合同解除权，该解除权因超过法定三个月的行使期限而消灭。涉案《房屋买卖合约》约定蔡妙芬于2016年2月22日支付定金5万元，岑礼娟在一审中提供的通话清单显示岑礼娟于2016年2月23日已经催告蔡妙芬交纳定金，其于2016年6月2日诉请解除涉案合同，已超过三个月的行使期限。一审判决涉案合同于2016年6月8日解除错误。（三）一审判决在事实认定和审判程序上有失公平。1.一审判决在引用合富公司的书面陈述意见时没有据实引用合富公司的原话，其也没有据实引用案外人苏发佳与蔡妙芬通话时的原话。2.一审判决在举证责任的分配上不公，加大了蔡妙芬的举证责任，减轻了岑礼娟的举证义务。
岑礼娟辩称：一审法院除涉案合同解除时间认定有误外，其他部分认定事实清楚，适用法律正确。合同解除时间应为2016年3月12日，即岑礼娟的父亲从合富公司取回钥匙时合同解除。岑礼娟已就该问题另案提起了上诉。
蔡妙芬向一审法院起诉请求：1.岑礼娟与蔡妙芬继续履行于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》；2.岑礼娟办理解除坐落于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园4栋602房的抵押手续（由蔡妙芬将首付购房款150万元转入岑礼娟贷款账号内，以提前偿还贷款）；3.岑礼娟协助蔡妙芬办理剩余购房款210万元的第三方资金监管手续后，岑礼娟立即协助蔡妙芬将坐落于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园4栋602房的权属变更过户至蔡妙芬名下；4.岑礼娟在收到全部购房款后的当天将坐落于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园4栋602房屋交付给蔡妙芬；5.岑礼娟向蔡妙芬支付违约金10万元；6.确认中介费54000元由岑礼娟承担；7.岑礼娟承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园4栋602号房屋，登记权属人为岑礼娟，已取得房地产权证，登记时间为2014年5月14日。2016年2月18日查询权利限制情况为有抵押登记，抵押权人为招行佛山分行。
2016年2月22日，蔡妙芬（买方）、岑礼娟(卖方)和合富公司(经纪方)签订《房屋买卖合约》，约定买方购买卖方坐落于佛山市南海区桂城街道灯湖西路3号中海千灯湖花园4栋602号房屋，成交价360万元，交易税费由买方承担。定金5万元，买方应在2016年2月22日交付卖方。卖方收取定金后5日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账户内，银行到帐后即视为卖方已收到相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。双方同意在成功办妥物业涂销抵押及归档手续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。首期楼款150万元，买方直接支付给卖方或存入卖方账户。楼价余款205万元买方应过户当月支付给卖方。基于经纪方已促成合约成立，双方同意买方按NO.6008917服务收费确认书及卖方按NO.6008918服务收费确认书向经纪方支付中介代理费。买卖双方有下列情形之一，即视为违约，守约方有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的;（2）一方拒绝出售或购买该物业的;（3）……（4）在守约方或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天,仍不履行合约之条款时;（5）其他不履约或不完全履约之情形。违约方除应即时向经纪方支付应付未付的中介代理费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，由违约方赔偿给守约方。合同最后以手写字体载明，买方出资150万元帮卖方还贷款，其余楼款205万元做银行第三方资金监管，等买方出房产证后银行自动划款给卖方。
蔡妙芬持有NO.6008917服务收费确认书原件一份，蔡妙芬确认在签署上述房屋买卖合约当日支付54000元中介代理费予经纪方。蔡妙芬在诉讼中陈述该中介代理费尚未支付给经纪方。
2016年3月3日，案外人苏发佳打电话给蔡妙芬，表示已经十多天了，蔡妙芬没有联系卖方也没有联系经纪方，尚未支付定金及中介费，蔡妙芬表示到5月8日才到期，看看情况再算。
蔡妙芬于2016年5月25日提起本案诉讼。
岑礼娟于2016年6月2日向一审法院起诉蔡妙芬，请求解除《房屋买卖合约》并由蔡妙芬支付违约金10万元，案号为（2016）粤0605民初9092号，蔡妙芬于2016年6月8日收到该案起诉状及应诉材料。
一审法院认为，蔡妙芬、岑礼娟和经纪方签订的《房屋买卖合约》中关于房屋买卖事项的约定是蔡妙芬和岑礼娟的真实意思表示，合法有效。《房屋买卖合约》约定蔡妙芬应于2016年2月22日支付定金5万元予岑礼娟，蔡妙芬应在约定期限内支付定金5万元予岑礼娟。蔡妙芬是义务的履行方，应举证证明蔡妙芬履行定金支付义务或具有抗辩履行定金支付义务的情形。蔡妙芬主张岑礼娟拒绝收取定金，并提供自述为蔡妙芬与吴辉的通话录音、《会议纪要》、情况说明等证据材料，但这些材料均不具有证据效力，且蔡妙芬主张的上述材料形成时间看，均为2016年4月至2016年5月期间，其时已距离定金支付义务的履行时间2个月。蔡妙芬没有主张并举证证明在2016年2月22日或其后的合理时间内蔡妙芬或合富公司敦促岑礼娟收取定金而岑礼娟拒绝或不予配合。相反，根据岑礼娟提供的苏发佳与蔡妙芬的通话录音，蔡妙芬在2016年3月3日仍对包括定金支付在内的合同履行事宜表示需视乎5月8日后的情况及个人空闲情况而定，并未提出履行要求或主张岑礼娟存在不配合收取定金的行为。蔡妙芬在诉讼中也没有主张双方变更了定金支付时间或支付条件，蔡妙芬没有在约定时间支付定金，已构成违约，且2016年3月3日后的合理期限内，蔡妙芬也没有举证证明向岑礼娟主张履行定金支付义务。根据《房屋买卖合约》关于守约方发出履行通知后五天违约方没有履行合同义务、守约方有权解除合同的约定，岑礼娟已具有行使合同约定解除权的权利，但岑礼娟没有举证证明在本案及（2016）粤0605民初9092号案诉讼前已向蔡妙芬送达解除合同的通知，一审法院认定双方关于涉讼房屋买卖事宜的约定于蔡妙芬收到岑礼娟请求解除合同的诉状当日即2016年6月8日解除，《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定已解除，一审法院对蔡妙芬请求岑礼娟继续履行合同具体义务的请求均不予支持。合同因蔡妙芬违约解除，一审法院对蔡妙芬主张岑礼娟支付违约金及承担中介费等请求均不予支持。合富公司经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的判决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：驳回蔡妙芬的诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取18416元，财产保全费5000元，合计23416元（蔡妙芬已预交），由蔡妙芬负担。
本院二审期间，蔡妙芬提交了粤房地权证佛字第××号房地产权证和（2016）粤0605民初8670号民事裁定书各一份，拟证明蔡妙芬购买涉案房屋系用于自住而并非炒楼，法院已将涉案房屋查封，确保涉案合同继续履行没有障碍。岑礼娟、招行佛山分行、合富公司均没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，蔡妙芬提交的上述证据与本案的处理无关，本院对该证据不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：涉案《房屋买卖合同》第六条系关于违约责任的约定，其中，第1点约定的原文为：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的;（2）一方拒绝出售或购买该物业;（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天,仍不履行本合约之条款时;（5）其他不履约或不完全履约之情形。”
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据蔡妙芬的上诉，本案二审的争议焦点在于：（一）蔡妙芬与岑礼娟于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》应否继续履行的问题；（二）岑礼娟应否向蔡妙芬支付违约金10万元以及蔡妙芬请求确认中介费54000元由岑礼娟承担能否得以支持的问题。
关于第一个争议焦点。蔡妙芬（买方）与岑礼娟（卖方）于2016年2月22日签订的《房屋买卖合约》约定：“定金5万元，买方应在2016年2月22日交付卖方。”但蔡妙芬并未按照上述合同约定向卖方支付定金。蔡妙芬在本案中提出由于房价飚升，岑礼娟拒绝向蔡妙芬或合富公司提供收款账户，但蔡妙芬对此并未提供证据证明。因此，根据涉案《房屋买卖合约》第六条第1点的约定，蔡妙芬没有按照约定支付定金的行为已经构成违约，岑礼娟有权解除《房屋买卖合约》。蔡妙芬上诉提出岑礼娟若享有合同解除权，因岑礼娟于2016年2月23日已经催告蔡妙芬交纳定金，故岑礼娟于2016年6月2日诉请解除涉案合同已超过法定三个月的行使期限，其合同解除权消灭。对此，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”因涉案《房屋买卖合约》中并未约定解除权行使期限，而蔡妙芬没有向岑礼娟发出过要求岑礼娟行使合同解除权的催告，故岑礼娟享有的合同解除权并未消灭。蔡妙芬的上述上诉理由系其对法律规定的理解有误，本院不予采纳。据此，在蔡妙芬违约而请求继续履行合同，岑礼娟不同意继续履行合同并另案诉请解除合同的情况下，蔡妙芬请求继续履行合同没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。如前所述，因蔡妙芬未依约支付定金的行为已经构成违约，蔡妙芬在本案中并未提供证据证明岑礼娟存在违约行为。因此，蔡妙芬请求岑礼娟向其支付违约金10万元及请求确认中介费54000元由岑礼娟承担没有事实依据，本院不予支持。
至于蔡妙芬请求岑礼娟办理解除涉案房屋的抵押登记手续、协助办理涉案房屋的权属变更登记手续以及由岑礼娟在收到全部购房款当天将涉案房屋交付给蔡妙芬之诉讼请求，因该诉讼请求系双方继续履行合同的情况下岑礼娟应履行的义务，而蔡妙芬请求继续履行合同没有事实和法律依据，故蔡妙芬的该诉讼请求亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，蔡妙芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36832元，由上诉人蔡妙芬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一七年二月二十日
书 记 员 赖敏婷