江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣05民终334号
上诉人（原审被告、反诉原告）：严细毛。
委托诉讼代理人：邹小强，江西弘杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗志刚。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡群艳。
委托诉讼代理人：罗志刚，系胡群艳丈夫。
被上诉人（原审第三人）：潘瑞辉。
上诉人严细毛因与被上诉人罗志刚、胡群艳、潘瑞辉房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2016）赣0521民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人严细毛及其委托诉讼代理人邹小强、被上诉人罗志刚（暨被上诉人胡群艳的委托诉讼代理人）、被上诉人潘瑞辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人严细毛上诉请求：撤销原判第一、三、四、七项，依法判决严细毛支付房屋租金215482元，对罗志刚、胡群艳在一审中主张的其余房租及利息依法驳回；同时支持严细毛在一审中的反诉请求即要求罗志刚、胡群艳、潘瑞辉返还房屋押金58800元并支付维修费用27700元。事实和理由：1、涉案小区阳光新城大楼的封顶时间为2011年6月，一审认定2011年2月18日为封顶时间并认为应当自2011年8月19日起开始计算租金，属认定事实错误。2、严细毛一审中反诉要求罗志刚、胡群艳支付维修费用27700元，对该主张已提供证据证明，并作出了相关合理解释，应当予以支持。3、潘瑞辉与严细毛签订租赁合同时向严细毛收取了58800元的押金，该押金应当由罗志刚、胡群艳、潘瑞辉返还，一审认为押金足可从未缴房租中抵扣，无事实依据。4、一审判决严细毛支付利息，亦属错误。
被上诉人罗志刚、胡群艳辩称：1、一审中罗志刚、胡群艳提交的证据充分证明阳光新城于2011年2月18日封顶。2、一审中严细毛提供的关于其已发生维修费用27700元的证据纯属伪造，明显虚假，不能被采信。3、房屋押金58800元与罗志刚、胡群艳无关。4、严细毛无故恶意拒付房屋租金，理应按法律规定支付相应利息。请求二审法院驳回严细毛的上诉请求。
被上诉人潘瑞辉辩称：收取严细毛10万元定金是事实，另因严细毛垫资安装了房屋玻璃窗，故结算该10万元时，双方经协商决定由潘瑞辉出具收条收到2个58800元，1个为押金，另1个为2011年12月至2012年2月28日共3个月的房屋租金。但严细毛未交纳2011年8月19日至2011年11月30日共3个月零12天的租金，当时潘瑞辉同意免交12天的租金，故58800元押金已抵作该段期间的租金，潘瑞辉无需向严细毛返还58800元押金。一审判决公正，应当予以维持。
罗志刚、胡群艳向一审法院起诉请求：依法判令解除罗志刚、胡群艳与严细毛之间的租赁协议；严细毛向罗志刚、胡群艳支付房屋租赁费68862元，并承担由此造成的经济损失210元。一审中其曾多次变更诉讼请求，2016年4月14日最终确定其诉讼请求为：1、请求撤回解除与严细毛的租赁合同的诉讼请求；2、严细毛支付房屋租赁费变更为232481元（房屋租赁费按每平方米15元计算，2015年3月至2016年1月租赁费246946元，加上2015年2月应补租赁费535元，扣除已交的15000元）,直至付清为止,并承担迟延给付租赁费的相应利息。
严细毛向一审法院反诉请求：判令罗志刚、胡群艳、潘瑞辉：1.立即对诉争房屋内墙壁渗水、过道、走廊漏水等质量问题进行修复；2.修复因房屋墙壁渗水而产生的痕迹；3.支付维修费用27700元；4.返还房屋押金58800元；5.依约提供地下停车位给严细毛免费使用；6.维修消防设施、排除消防隐患；7.承担反诉费用。
一审法院认定事实：2010年9月12日，严细毛与潘瑞辉签订房屋租赁协议，协议共分六条，第一条约定由严细毛承租潘瑞辉投资开发的位于分宜县安仁路北侧阳光新城2、3楼，以圆弧的收缩缝为界共1400平方米（以房产交易所测绘面积为准），第二条约定“租赁期从封顶日开始半年内不收租金，留给乙方装修。…室内维修自理。乙方经营范围为…”，第三条约定“租金1-4年内按每月14元/平方米结算，全年共计235200元整。4年后按每年递增1元/平方米结算，租期为12年整”，第四条约定“签订协议时预交10万元订金。如因乙方因素放弃租赁，订金不退。因甲方因素放弃租赁，甲方应加倍赔偿乙方。在每季度的第一个月交清下一个季度的租金”。第五条、第六条约定“物管费及其他费用按规定摊排，水电按实际用量均由乙方按规定缴纳，与甲方无关。”“租赁期满，乙方有意续租，有优先权。乙方不得自行出租或转让，甲方收回房屋时不支付任何费用。若房屋结构和设施受到破坏或损害时，由乙方负责赔偿或修复。”租赁协议签订后，2010年9月15日严细毛向潘瑞辉交纳了定金10万元，潘瑞辉出具收条“今收到亮仔严细毛租店定金壹拾万元正”。2011年2月18日，阳光新城封顶。严细毛租赁房屋后开办了亮仔美容会所。2011年10月12日，潘瑞辉将出租给严细毛的房屋出售给罗志刚、胡群艳夫妇，双方约定交房截止日为2011年12月30日。由于严细毛代潘瑞辉安装了诉争房屋的玻璃窗，严细毛装修时使用了潘瑞辉的沙子、砖等材料，2011年12月31日，潘瑞辉与严细毛对租房定金、安装玻璃费用、装修材料费进行结算后，潘瑞辉出具了两张收据，一张为收租房屋押金58800元，收据上载明“原交租店定金壹拾万元收条收回，如未收回作废”，一张为收2011年12月至2012年2月28日止房租58800元。2012年春节前后，潘瑞辉、罗志刚找到严细毛，告知严细毛房屋已出售给罗志刚、胡群艳，由严细毛直接向罗志刚交纳房租，但严细毛对变更事项不予认可，2012年4月8日严细毛仍向潘瑞辉交纳2012年3月至5月底的房租58800元，该房租潘瑞辉转交给了罗志刚。此后因房屋漏水，罗志刚请人对房屋进行了维修，从2012年6月开始，严细毛通过银行转账将房屋租赁费支付到胡群艳、罗志刚的账户，严细毛对房屋漏水、渗水等问题也是通知罗志刚进行维修或者维修费从房租中抵扣。2014年7、8月间，因房屋渗水较严重，严细毛请罗梨根对亮仔美容会所二、三楼东墙（二楼紧邻家具城）等渗漏较严重的部分进行了维修，严细毛支付维修费5200元。罗志刚、胡群艳与严细毛按照租赁协议履行到2015年2月，罗志刚、胡群艳向严细毛提出4年租赁期届满，按照协议约定房租应按15元每平方米结算，严细毛认为4年租赁期未到，不同意增加房租，双方为此产生争执。此后严细毛除2015年7月1日通过银行转账支付15000元房租外，一直未再向罗志刚、胡群艳交纳房租。另查明，罗志刚、胡群艳2013年6月曾就本案诉争房屋起诉分宜县广厦房地产开发有限公司、潘瑞辉商品房销售合同纠纷，2013年6月5日经一审法院调解达成协议，约定潘瑞辉于2013年6月20日前协助罗志刚、胡群艳办理诉争房屋的产权变更登记手续；潘瑞辉赔偿罗志刚、胡群艳经济损失134万元等内容。现诉争房屋所有权仍登记在潘瑞辉、曾会英名下，房屋建筑面积共计1496.64平方米。2011年12月至2012年5月，严细毛按每季度58800元（1400平方米×14元/平方米×3）支付房租,2013年8月罗志刚与严细毛经协商,严细毛补交了2012年6月至2013年5月面积增加部分房租15000元,此后,严细毛按季度或按月20950元（1496.64平方米×14元/平方米）向罗志刚、胡群艳支付房租。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合各方当事人诉辩主张，归纳本案争议的焦点为：1.阳光新城建设工程“封顶日”（租赁起始日）如何确定；2.罗志刚、胡群艳向严细毛主张房屋租赁费232481元是否有事实依据；3.诉争房屋是否存在内墙壁渗水、过道、走廊漏水等质量问题及墙壁渗水而产生的痕迹，罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否有修复责任；4.罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否应支付维修费用27700元；5.罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否应返还房屋押金58800元；6.罗志刚、胡群艳、潘瑞辉提供地下停车位给严细毛免费使用是否有事实依据；7.罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否有维修消防设施、排除消防隐患的责任。分析如下：1、关于阳光新城建设工程“封顶日”（租赁起始日）如何确定。根据租赁协议的约定，租赁期从封顶之日开始起算。从罗志刚、胡群艳提供的证据来看，其提供了阳光新城在分宜县住房和城乡建设局的备案材料，即隐蔽工程报验申请表、验收记录和砼报验申请表、混凝土结构工程/混凝土分项工程验收记录表，可以证明屋面梁板混凝土工程验收时间为2011年2月18日，据此可以认定阳光新城建筑工程“封顶日”为2011年2月18日。2、关于罗志刚、胡群艳向严细毛主张房屋租赁费232481元是否有事实依据。根据租赁协议第二条、第三条的约定，租赁期从2011年2月19日起算，2015年2月18日4年期满，因严细毛2015年2月已按14元/平方米交纳了房租,故2015年2月19日至2015年2月28日按递增的1元/平方米计算房租,从2015年2月19日起按每月15元/平方米计算房租，至2016年1月31日即为：1496.64平方米×15元/平方米/月×11个月+1496.64平方米×（15-14）元/平方米/月÷28天/月×10天=247481元（四舍五入，下同），扣除严细毛已支付的房租15000元，严细毛还应支付拖欠的房租232481元。故罗志刚、胡群艳请求严细毛支付房屋租赁费232481元的诉讼请求，与事实相符，予以支持。对2016年2月之后的租金由罗志刚、胡群艳与严细毛按租赁协议约定自动履行，如严细毛不履行，罗志刚、胡群艳可另行主张。3、关于诉争房屋是否存在内墙壁渗水、过道、走廊漏水等质量问题及墙壁渗水而产生的痕迹，罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否有修复责任。严细毛提供了照片、证人证言，为查清案件事实，一审法院到亮仔美容会所进行了现场核实，查明亮仔美容会所东面墙壁（二楼紧邻家具城）仍有渗水质量问题，东面墙壁存在因渗水而产生的痕迹；至于过道、走廊是否漏水，严细毛认可经过多次维修后基本上没有漏水，也不会影响其内部经营。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”虽然双方约定室内维修严细毛自理，但渗水产生的痕迹是由于房屋质量问题导致的，且双方在履行租赁协议过程中对漏水、渗水以及墙体渗水霉变痕迹，都是采取罗志刚、胡群艳进行维修或者严细毛自行维修、维修费从租金中扣除的方式，因此，严细毛主张罗志刚、胡群艳对诉争房屋内墙壁渗水及墙壁渗水产生的痕迹进行修复的诉讼请求，予以支持。4、关于罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否应支付维修费用27700元。因双方在房屋租赁过程中罗志刚、胡群艳实际对房屋质量问题进行过多次维修，但是一直没有得到彻底解决，而罗梨根对诉争房屋维修也是因房屋质量问题导致的，并不是房屋及其设施自然使用换旧翻新引起的维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担”，故罗志刚、胡群艳应支付维修费用；罗志刚、胡群艳提出三楼三个房间的隔断墙壁是2015年4月之后的事、严细毛提供的维修清单是伪造的辩解意见，但未提供足以反驳的证据，不予采纳；对维修金额，因一审法院采信严细毛出示的收款收据，故认定维修金额为5200元，对严细毛要求支付维修费5200元的反诉请求，予以支持；对超过部分的反诉请求，不予支持。5、关于罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否应返还房屋押金58800元。从当事人陈述并结合本案证据来看，2010年9月12日潘瑞辉与严细毛签订租赁协议，双方形成房屋租赁关系，2011年10月潘瑞辉将房屋出售给罗志刚、胡群艳，2012年春节前后潘瑞辉、罗志刚与严细毛进行交接，因严细毛不认可罗志刚，2012年4月8日仍将2012年3月至5月的房租交付给潘瑞辉，潘瑞辉再转交给了罗志刚，后因罗志刚维修了房屋，从2012年6月开始严细毛向罗志刚、胡群艳交付房租，此后也一直联系罗志刚维修房屋，严细毛实际默认罗志刚、胡群艳为房屋的出租人，可以视为当事人对出租人变更达成了一致，因此，2012年6月之前形成租赁关系的是潘瑞辉与严细毛，此后潘瑞辉退出租赁关系，形成租赁关系的双方变更为罗志刚、胡群艳与严细毛。2011年12月31日潘瑞辉与严细毛对定金、安装玻璃费、装修建材费结算后，潘瑞辉向严细毛出具了二张收据，一张为收房屋押金58800元，一张为2011年12月至2012年2月28日房租58800元。因潘瑞辉退出了租赁关系，其收取的房屋押金依法应转交给罗志刚、胡群艳，或者退还给严细毛，现无证据证明潘瑞辉收取的58800元押金转交给了罗志刚、胡群艳，该押金款理应由潘瑞辉退还给严细毛；根据租赁协议的约定，租赁期从封顶日（2011年2月18日）起算，扣除半年不计算房租的时间，从2011年8月19日起严细毛应向潘瑞辉交纳房租，而严细毛实际从2011年12月1日起才开始交纳房租，期间有3个月零13天未缴纳房租，潘瑞辉退还给严细毛的押金足可以从严细毛未缴纳的房租中抵扣，因此严细毛请求罗志刚、胡群艳、潘瑞辉返还房屋押金58800元的反诉请求，不予支持。6、关于罗志刚、胡群艳、潘瑞辉提供地下停车位给严细毛免费使用是否有事实依据。因租赁协议中没有提供地下停车位给严细毛免费使用的约定，且严细毛提供证人林闽兰出庭的证言也不能证明严细毛与潘瑞辉有提供地下停车位免费使用的口头约定，该反诉请求无事实依据，不予支持。7、关于罗志刚、胡群艳、潘瑞辉是否有维修消防设施、排除消防隐患的责任。为支持该请求，严细毛出示了分宜县公安消防大队2015年8月26日出具的《关于阳光新城火灾隐患的情况说明》，而阳光新城建设工程2012年10月8日经新余市公安消防大队消防验收合格，该工程主楼地上17层、地下1层，地下1层为车库及设备用房，地上1层为商业及储藏间，2至3层为商业，4至17层为住宅，属高层商住楼，罗志刚、胡群艳与潘瑞辉先后作为阳光新城201、301的出租人，严细毛要求其对整栋商住楼公共区域的消防设施和安全承担责任，无事实、法律依据，不予支持。另，关于罗志刚、胡群艳要求严细毛承担迟延给付房租的相应利息,根据租赁协议约定，“在每季度的第一个月交清下一个季度的租金”，而从双方交付租金的银行转账记录可以看出，严细毛前期按季度支付房租，从2014年7月开始双方同意按月交付房租，直至双方对递增房屋租金问题发生争议，从2015年3月开始严细毛对无争议的房屋租金部分（14元/平方米）也未按约定支付,其行为已构成违约,依法应承担赔偿损失的责任,即支付资金占用期间的利息，故对罗志刚、胡群艳要求严细毛承担迟延支付租赁费利息的请求予以支持;参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，按年利率6%计算迟延支付租赁费期间的利息，从2015年3月1日计算至2016年1月31日的利息（其中2015年3月房租扣除维修费5200元、2015年7月房租扣除已交房租15000元再分别计算利息），即为:(1496.64×15－5200)元×6%÷12月/年×10个月+(1496.64×15)元×6%÷12月/年×39个月+(1496.64×15-15000)元×6%÷12月/年×6个月=5464元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、严细毛向罗志刚、胡群艳支付2015年2月19日至2016年1月31日的房屋租金232481元；二、罗志刚、胡群艳向严细毛支付房屋维修费5200元；三、以上两项相抵，严细毛还应向罗志刚、胡群艳支付款项227281元，此款于本判决生效之日起十日内付清；四、严细毛于本判决生效之日起十日内向罗志刚、胡群艳支付利息5464元（计算至2016年1月31日），并支付以227281元为基数按年利率6%从2016年2月1日起计算至付清时止的利息；五、罗志刚、胡群艳于本判决生效之日起十日内对房屋渗水质量问题及内墙壁渗水产生的痕迹进行修复；六、驳回罗志刚、胡群艳的其他诉讼请求；七、驳回严细毛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4787元（罗志刚、胡群艳已预付），由严细毛承担；反诉案件受理费减半收取1182元（严细毛已预付），由罗志刚、胡群艳承担71元，严细毛承担1111元；两款相抵，严细毛还应将受理费4716元直接支付给罗志刚、胡群艳。
本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。
本院认定的事实与一审法院认定的一致。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同系潘瑞辉与严细毛于2010年9月12日签订，后因潘瑞辉将房屋出售给罗志刚、胡群艳夫妇，一审认定2012年6月之前形成租赁关系的是潘瑞辉与严细毛，2012年6月后形成租赁关系的双方变更为罗志刚、胡群艳与严细毛，潘瑞辉退出租赁关系。对此各方当事人未提出异议，本院不作审理，亦予认定。本案的争议焦点为：1、阳光新城的封顶日应当如何确定；2、2015年2月19日至2016年1月31日的房屋租金应为多少；3、严细毛主张支付维修费用27700元，能否予以支持；4、严细毛主张返还押金58800元，能否予以支持；5、严细毛是否应当承担迟延支付租金利息。分析如下：
1、关于阳光新城封顶时间的认定。一审中罗志刚、胡群艳提交了阳光新城在分宜县住房和城乡建设局的备案材料用于证明封顶时间是2011年2月18日，该时间应当认定是相关行政管理部门确认的阳光新城封顶时间。涉案房屋租赁合同仅约定“租赁期从封顶日开始半年内不收租金”，对于封顶日的确定方式，合同中并未作其他特别约定，在此情形下，应当认定行政管理部门确认的封顶时间为合同约定的封顶时间。严细毛虽上诉主张封顶时间为2011年6月，但并未提供证据证明，庭审中严细毛陈述其认为的封顶时间是根据与潘瑞辉的收、交租金往来时间进行推定而得出的。因此，本院认为，严细毛这一主张无证据证明，一审对阳光新城封顶时间认定正确，并无错误。
2、关于2015年2月19日至2016年1月31日的房屋租金数额。由于双方当事人对于阳光新城封顶时间存在争议，导致对租金起算时间、租金增加起算时间的认定持不同意见。经审理已查明阳光新城封顶时间为2011年2月18日，按照合同约定，租赁期从封顶日开始半年内不收租金，租金1-4年内按每月14元/平方米结算，4年后按每年递增1元/平方米结算，租期为12年整。故租金起算时间应为2011年8月19日、租金增加按每月15元/平方米计算应自2015年2月19日开始。一审根据上述时间点，计算确认2015年2月19日至2016年1月31日的租金为247481元，扣除严细毛已付租金15000元，认定严细毛还应支付拖欠的租金232481元，事实清楚，并无错误。严细毛上诉认为阳光新城的封顶时间为2011年6月，从而认为其拖欠的租金是215482元，因与事实不符，本院不予采纳。
3、关于严细毛主张的维修费用27700元。一审中严细毛提交了照片、收据、领条及证人罗梨根出庭作证证言等证据材料，拟证明因房屋漏水其花费维修费用27700元。一审法院经现场勘查，认为房屋确实存在维修痕迹，但“领条”内容前后矛盾，证人罗梨根出庭作证时亦未给出合理解释，故对“领条”不予采信；而“收据”显示的维修材料及人工等费用共计5200元与现场核实的情况相当，故采信“收据”认定严细毛花费的维修费用为5200元而非27000元。本院认为，一审评析认定证据正确，并无不当，对此本院亦予确认。
4、关于押金58800元是否应当返还。经审理查明，阳光新城的封顶时间为2011年2月18日，按合同约定严细毛应当从半年后的2011年8月19日起开始交纳房屋租金，但证据显示严细毛首次交纳的是2011年12月1日至2012年2月28日的租金，2011年8月19日至2011年11月30日期间的租金其并没有交纳。故押金收取人即彼时的房屋出租人潘瑞辉认为58800元押金已与该段期间的租金相互抵消，其理由成立。一审对严细毛要求返还押金58800元的请求不予支持，并无不当。
5、关于严细毛是否应当承担迟延支付租金利息。根据合同约定，严细毛应当在每季度的第一个月交清下一个季度的租金，但其对2015年2月19日以来的租金一直拖欠，至今未付，已构成违约，应当承担违约责任。对于利息计算方式及理由，一审已详细阐述，本院予以认同，不再赘述。
综上，本院认为，上诉人严细毛的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2375元，由上诉人严细毛负担。
本判决为终审判决。
审判长 甘致易
审判员 赵素萍
审判员 熊 剑
二〇一六年十月十七日
书记员 杨 玲