广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10954号
上诉人（原审原告、反诉原告）:潘燕苹，女，汉族，1971年4月3日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：平华兰，广东科德（佛山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟转弟，广东科德（佛山）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉被告）:王莲华，女，汉族，1988年10月12日出生，住湖南省桃源县，
委托诉讼代理人：张一韵，广东通法正承律师事务所律师。
原审第三人：佛山市佳和宜居房地产置业有限公司（原佛山市正义仁家房地产经纪有限公司），住所地广东省佛山市南海区桂城桂澜路东怡花园四区首层铺位110号，统一社会信用代码914406055701010497。
法定代表人：谭文明。
上诉人潘燕苹、王莲华因与原审第三人佛山市佳和宜居房地产置业有限公司（以下简称佳和宜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人潘燕苹提起上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.判令王莲华向潘燕苹承担逾期支付房款的违约金（以650000元为本金，自2017年2月23日起至实际清偿之日按日千分之一的标准计算）；3.王莲华支付到期房款30000元；4.案件全部诉讼费由王莲华承担。事实和理由：一审法院采纳王莲华所主张的“已支付的迁户保证金30000元作抵偿房产余款”缺乏事实和法律依据，属于认定事实错误。一、双方并没有达成“抵偿房产余款”的合意。根据涉案合同约定，房款被划分为四种类型，每一种类型均约定了支付时间或支付方式，且均有其特定的含义。其次，在实际履行中，双方只是变更原约定，并非在不同类型之间的房款做抵偿。迁户保证金30000元是在王莲华信用额度不足导致贷款不顺利的情况下，经潘燕苹要求王莲华同意先行支付给潘燕苹的。双方并未变更最后应支付480000元房价余额的约定。
二、王莲华主张“已支付的迁户保证金30000元作抵偿房产余款”没有任何证据。首先，没有证据证明潘燕苹要求先支付的迁户保证金30000元抵作房产余额。其次，“抵偿房产余款”明显违背双方的真实意思，也违背通常的逻辑。第一，因为王莲华的信用问题，导致贷款不顺利，给潘燕苹造成困扰，潘燕苹不同意在迁户时才支付组成房款部分的迁户保证金，遂要求王莲华先行支付，即要求改变原约定的支付时间。第二，王莲华同意且没有附任何条件（没有附带在合理期限内迁户等条件），王莲华的反诉状及潘燕苹提交的微信记录可对此予以印证。第三，如果王莲华当初是附迁户为条件支付30000元，其必然会在反诉状或微信中明确潘燕苹的迁户义务。
三、一审判决的分析意见严重偏离事实，有失公正，明显错误。首先，一审判决对“迁户保证金”的理解严重偏离事实，导致理解错误；且主观臆断“原告应在合理期限内将户口迁出涉讼房产”，导致作出错误的责任划分。如前所述，“迁户保证金”是房款的组成部分。买卖双方对其支付时间已经作出变更，从原合同约定的“迁户时支付”变更为“迁户前先支付”，且没有附任何条件。一审判决忽视实际变更的情况，简单地依据变更前的合同约定作出判断。其次，一审判决强加给潘燕苹额外提出异议的义务，导致作出错误的责任划分。王莲华在2017年4月29日发出微信通知时，潘燕苹已向法院提起诉讼，故潘燕苹此时没有法律上的义务或事实上的必要对王莲华所发出的内容作出回复或再次提出异议。潘燕苹也实际回复了“等法院算好了违约金再说”。一审判决认定“原告并未对房款数额提出异议”偏离事实，导致作出错误的判断。如前所述，潘燕苹回复王莲华“等法院算好了违约金再说”的意思是：1、王莲华违约，2、王莲华需要承担违约责任，3、潘燕苹已经起诉了。
王莲华发表答辩意见称，1、潘燕苹的上诉理由没有事实和法律依据，保证金的性质就是房款的一部分，也是对原业主迁移户口的担保和约束。即如原业主不将户口迁出，新业主无需支付该笔款项。一旦支付，原业主应及时迁出户口。按潘燕苹的理解，其收取该款项以后没有任何约束，保证金的设立便丧失意义，不符合双方的实际意思表示及二手房的买卖交易习惯。2、潘燕苹在微信中要求王莲华月底前支付剩余房款，其却在4月27日向法院提起诉讼。按照法院的处理程序，王莲华在4月28、29日尚不知道潘燕苹已提起诉讼。王莲华自筹资金，按照潘燕苹的要求支付剩余房款，不构成违约。3、在办理房产过户时，潘燕苹以不支付30000元迁户保证金来要挟，并承诺出新证后立即办理迁户，王莲华才支付了本应在迁户时才支付的30000元保证金。但按揭贷款潘燕苹破坏后，王莲华只能通过民间借贷支付剩余房款，加上潘燕苹在双方于4月20日到银行签署《中止申请贷款协议》时仍没有迁户，王莲华认为已支付的30000元抵偿房款符合交易习惯。4、潘燕苹承诺出新证后办理迁户，所以王莲华在支付迁户保证金时才没有催促潘燕苹迁移户口。王莲华在反诉状中没有要求潘燕苹迁移户口，是因为迁移户口不是法院的受理范围，一般通过行政途径解决。
上诉人王莲华上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判潘燕苹向王莲华支付从2017年5月3日起至实际交付房屋之日止每天按购房总价650000元的1‰计算的违约金（暂计至2017年5月17日为9750元）；2.一、二审诉讼费用由潘燕苹承担。事实和理由：一审判决认定“因双方对迁户保证金30000元是否应抵偿房产余款产生争议致本案诉讼，双方对此均不存在过错”，从而驳回王莲华请求判令潘燕苹支付逾期履行违约金的诉讼请求，属于法律适用错误，请二审法院依法予以纠正，并作出相应的判决。违约行为是一种客观的违反合同的行为，违约行为的认定以当事人的行为是否存在客观上与约定的行为或者合同义务相符合为标准，而不管行为人的主观状态如何。正如一审判决认定的，王莲华已经按照涉案合同的约定，足额支付480000元房产余款给潘燕苹，涉案房产的交付条件已经成就。王莲华将支付情况通知潘燕苹后还要求其3日内交付房产，潘燕苹不履行即属于违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。迁户保证金30000元是否应抵偿房产余款是双方产生纠纷的原因，潘燕苹认为不应抵偿房产余款，属于认识错误，不属于不可抗力。按一审法院的逻辑，潘燕苹是基于认识错误导致违约，无需承担违约责任，明显错误。
潘燕苹发表答辩意见称，剩余的购房款480000元王莲华迟迟没有支付完毕，其所称的已将剩余款项交付给潘燕苹与事实不符。其余意见详见潘燕苹的上诉意见。
原审第三人佳和宜公司在二审期间没有发表意见。
潘燕苹向一审法院起诉请求：1.王莲华承担逾期支付房款的违约金（以650000元为本金，自2017年2月23日起至实际清偿之日按日千分之一的标准计算）；2.王莲华支付到期房款30000元；3.案件诉讼费用由王莲华承担。
王莲华向一审院反诉请求：1.潘燕苹立即向王莲华交付佛山市南海区桂城街道宏基花园XXXX房；2.潘燕苹向王莲华支付违约金（以购房总价650000元为本金，自2017年5月4日起至实际交付房屋之日按日千分之一的标准计算）；3.反诉费由潘燕苹承担。
一审法院经审理查明：位于佛山市南海区桂城街道东二宏基花园XXXX房及单车房（以下简称涉讼房产），登记权利人为王莲华，附记：潘燕苹将房产证号为02××65号、土地证号为国用（2013）010XX**号的房屋转移给王莲华。
2016年11月12日，潘燕苹（卖方）与王莲华（买方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：潘燕苹将涉讼房产作价650000元出售给王莲华；付款方式：定金30000元，买方应在签署本合同时交付卖方；首期款58000元，买方须在过户递件前支付卖方；房产余款530000元，按揭贷款支付给卖方，双方需到银行办理相关手续，待办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划给卖方；交房保证金2000元，卖方在实际交付房产当天进行结算，由买方直接支付予卖方；迁户保证金30000元，待卖方迁出户口即日由买方直接支付予卖方；卖方收到房产余款之日起3日内交付涉讼房屋予买方；双方缴纳税费及递件过户时间于2017年1月15日前办理完毕；买方应在签订本合同之日起10内向银行申请贷款，保证自己的银行信用记录良好，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在过户递件手续前以现金形式补足支付给卖方；卖方应在出新证之日起3年内把户口迁出；若买卖双方如拒不配合提供该宗交易所需资料或逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款或违反合同约定的其它条款的，逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或按成交价20%支付违约金，若守约方同意继续履行合同，有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金，履行期限不明确的以政府、银行等相关部门规定的期限为准，或以经纪方发出通知之日起五天为履行期限；等等。
同日，潘燕苹出具收据，确认收取王莲华购房定金30000元。
2017年1月23日，潘燕苹（卖方）与王莲华（买方）签订《补充协议》，约定若潘燕苹未收到房屋余款480000元，则该房产仍属于潘燕苹。同日，双方办理了涉讼房产的过户手续。
2017年1月24日，潘燕苹出具收据，确认收取王莲华购房首期款108000元。
2017年1月25日、4月28日、4月29日，王莲华分别向潘燕苹转账支付30000元、410000元、40000元。
东莞银行出具《东莞银行授信业务审批决策意见通知书》，同意王莲华二手住房抵押贷款480000元。
2017年4月20日，潘燕苹（甲方、售房人）与王莲华（乙方、买房人）签订《关于取消东莞银行按揭贷款的声明》，载明：鉴于乙方已向东莞银行申请按揭贷款金额48万元，并于2017年1月17日通过审批，现双方协商同意乙方取消该笔贷款，并由乙方自行筹资结清相应房款。
2017年1月25日，潘燕苹通过微信确认收到王莲华保证金30000元。同年4月18日，潘燕苹通过微信通知王莲华若月底没钱，准备起诉法院。同年4月29日，王莲华通过微信通知潘燕苹已转账支付450000元、余30000元等潘燕苹户口迁移后支付，并要求潘燕苹于5月2日交付涉讼房产的钥匙。同年4月30日，潘燕苹微信回复等法院算好违约金再说。
2017年4月27日，潘燕苹提起本案诉讼。诉讼中，潘燕苹陈述其尚未将户口迁出涉讼房产；双方均确认王莲华于2017年1月25日支付给潘燕苹的30000元属于迁户保证金；潘燕苹主张双方已变更涉讼合同中迁户保证金的付款时间；王莲华则认为潘燕苹收款后未将户口迁出，潘燕苹应将该款项退还，而潘燕苹未退还，故应将该款项抵偿房产余款。
另查明，佛山市正义仁家房地产经纪有限公司于2017年4月13日经核准变更名称为佳和宜公司。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼合同是潘燕苹、王莲华及佳和宜公司的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
涉讼合同虽约定房产余款即按揭贷款金额为530000元，但潘燕苹、王莲华于2017年1月23日签订《补充协议》确定房产余款为480000元，次日王莲华也实际支付首期房款108000元，即双方已协商一致变更房产余款即按揭贷款金额为480000元。2017年4月20日，潘燕苹、王莲华共同向东莞银行申请取消按揭贷款，则王莲华应现金支付房产余款480000元予潘燕苹。关于王莲华于2017年1月25日支付予潘燕苹的30000元迁户保证金应否抵偿房产余款的问题，一审法院具体分析如下：第一，涉讼合同明确约定迁户保证金在潘燕苹迁出户口之日支付，即迁户保证金的支付以迁出户口为前提，王莲华于2017年1月25日将迁户保证金30000元支付给潘燕苹后，潘燕苹应在合理期限内将户口迁出涉讼房产，但潘燕苹至2017年8月7日法庭辩论终结时仍未将户口迁出，已超出合理期限；第二，2017年4月29日，王莲华通过微信通知潘燕苹已转账支付450000元房款、余30000元等潘燕苹户口迁移后支付并要求潘燕苹交付涉讼房产钥匙，潘燕苹并未对房款数额提出异议，视为潘燕苹亦同意以王莲华已支付的迁户保证金30000元作为房款。综上，王莲华主张已支付的迁户保证金30000元抵偿房产余款，一审法院予以采纳。因此，王莲华已足额支付480000元房产余款予潘燕苹，潘燕苹请求王莲华支付到期房款30000元，缺乏依据，一审法院不予支持。潘燕苹于2017年4月18日通过微信要求王莲华当月月底前支付房产余款，后双方于2017年4月20日共同向东莞银行申请取消按揭贷款，如前所述，王莲华至2017年4月29日已足额支付房产余款480000元予潘燕苹，且按涉讼合同约定，交房保证金2000元、迁户保证金30000元的支付条件尚未成就。潘燕苹主张王莲华逾期付款，一审法院不予采纳。潘燕苹请求王莲华支付逾期违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
涉讼合同约定潘燕苹应于收到房产余款之日起3日内交付涉讼房产予王莲华，现王莲华已足额支付480000元房产余款予潘燕苹，涉讼房产的交付条件已成就，潘燕苹应将涉讼房产交付予王莲华。王莲华的相应反诉请求，一审法院予以支持。但因双方对迁户保证金30000元是否应抵偿房产余款产生争议致本案诉讼，双方对此均不存在过错，王莲华反诉请求潘燕苹支付逾期履行违约金，一审法院不予支持。
潘燕苹申请一审法院向东莞银行佛山南海支行调取王莲华办理按揭贷款的材料、要求该行员工出庭作证，王莲华申请一审法院向该行调查按揭贷款的办理情况、退件原因及调取相关资料，均与本案处理无关，没有必要，一审法院对潘燕苹、王莲华的申请均不予准许。
佳和宜公司经一审法院合法传唤未到庭，不影响本案的审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，判决：一、潘燕苹应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区桂城街道东二宏基花园XXXX房及XXX单车房交付给王莲华使用；二、驳回潘燕苹的全部诉讼请求；三、驳回王莲华的其他反诉请求。案件适用简易程序结案，因潘燕苹减少诉讼请求，受理费减半收取786.88元（潘燕苹已预交3110元），由潘燕苹负担。反诉费50元（王莲华已预交），由潘燕苹负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予王莲华，一审法院不另收退。对潘燕苹多预交的2323.12元诉讼费，在判决发生法律效力后经潘燕苹申请，一审法院退还予潘燕苹。
二审期间，上诉人潘燕苹、王莲华，原审第三人佳和宜公司均没有向本院提交新证据。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，潘燕苹向一审法院提交其于2017年1月24日出具的《承诺书》一份，内容为：潘燕苹要求王莲华将涉案合同第三条第四款约定的迁户保证金30000元在过户时支付给潘燕苹。待银行贷款480000元房款到潘燕苹账号，若潘燕苹还未迁走户口则潘燕苹须两天内把迁户保证金30000元转账给王莲华，待潘燕苹迁出户口即日由王莲华直接支付给潘燕苹。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：迁户保证金是否应抵偿房产余款;王莲华是否应向潘燕苹支付到期房款及逾期付款违约金；潘燕苹是否应向王莲华支付逾期交付房屋的违约金。
关于迁户保证金是否应抵偿房产余款的问题。潘燕苹上诉主张，双方虽然变更了迁户保证金的支付之间，但未就迁户时间进行约定，一审判决认定王莲华支付的迁户保证金抵偿房产余款错误。经查，根据潘燕苹、王莲华与佳和宜公司于2016年11月12日签订的涉案《房地产买卖合同》约定，迁户保证金30000元待潘燕苹迁出户口即日由王莲华直接支付予潘燕苹，潘燕苹应在新出征之日起3年内把户口迁出。但王莲华于2017年1月25日潘燕苹尚未迁出户口时便将迁户保证金30000元支付给潘燕苹，表明双方以实际行动变更的合同约定。其次，虽然王莲华对潘燕苹向一审法院提交的《承诺书》不予确认，但该《承诺书》的内容可视为潘燕苹的主张。根据该《承诺书》的内容可知，潘燕苹确认其收取王莲华支付的30000元迁户保证金后，应于收到王莲华向银行申请的480000元贷款放款前迁出户口，否则将该迁户保证金回转直至户口迁出再行支付，即恢复至迁户保证金尚未向潘燕苹支付的状态。而潘燕苹在王莲华向潘燕平支付余款时并未迁出户口，且直至2017年8月7日一审法庭辩论终结时仍未将户口迁出，已经超出了其确认的期限，亦超出了合理的期限，故一审判决认定王莲华向潘燕苹支付的30000元迁户保证金作为房产余款的并无不当，与潘燕苹提交的《承诺书》亦并不矛盾，本院予以维持。潘燕苹的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于王莲华是否应向潘燕苹支付到期房款及逾期付款违约金的问题。如前所述，王莲华向潘燕苹支付的30000元迁户保证金作为房产余款，则王莲华至2017年4月29日已足额支付房产余款480000元予潘燕苹，且按涉案合同约定，交房保证金2000元及迁户保证金30000元的支付条件尚未成就，潘燕苹上诉主张王莲华应向其支付到期房款30000元及逾期支付该款的违约金于法无据，本院不予支持。
关于潘燕苹是否应向王莲华支付逾期交付房屋的违约金的问题。如前所述，双方在涉案合同的实际履行过程中变更了合同中对迁户保证金的约定，而双方就王莲华已向潘燕苹支付的该迁户保证金是否应抵偿房产余款，即王莲华是否已足额支付480000元房产余款给潘燕苹产生争议，并因未达成一致意见而引发本案诉讼，故潘燕苹未向王莲华交付涉案房屋并非潘燕苹单方面的过错，一审判决对王莲华诉请潘燕苹向其支付逾期交付房屋的违约金不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上，潘燕苹、王莲华的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1623.75元，由上诉人潘燕苹负担1573.75元，由上诉人王莲华负担50元。
本判决为终审判决。
(本页无正文)
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一八年一月十九日
书记员 陈子聪