浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0402民初1554号
原告：嘉兴银行股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市建国南路409号。
法定代表人：夏林生，董事长。
委托代理人：沈金华、汪韵夏，浙江凯信律师事务所律师。
被告：张成军。
原告嘉兴银行股份有限公司因与被告张成军房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年3月23日受理后，依法由代理审判员陈前适用简易程序独任审理，于2016年4月12日公开开庭审理了本案。原告嘉兴银行股份有限公司的委托代理人沈金华、汪韵夏及被告张成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉兴银行股份有限公司起诉称，2013年9月24日，原告与被告签订《房屋租赁协议》（嘉银房屋出租2013（008）号）一份，约定被告自愿向原告租赁坐落于嘉兴市南湖区东栅下塘西路21号（约250平方米）房屋；租赁期限3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；签订协议时，被告缴存原告2000元作为本期的租房押金；该房屋年租金为23100元，房屋租金支付的具体时间为2013年8月15日、2013年12月15日、2014年12月15日；在租赁期内应缴纳的水电费、物业管理费、车位费等不涉及房屋产权的费用由被告承担，当被告接到水电费的通知后，在规定的时间内被告须主动到原告指定的所在地缴纳，如被告未�时缴纳或无故拒绝缴纳相关费用造成原告垫付的，原告有权从被告交纳的租房押金中相应扣除；逾期交付房租的，每逾期一日，由原告按月租金额的千分之十向被告加收违约金，被告逾期交付房屋的，原告可以从被告缴纳的租房押金中扣收；该协议到期后，如被告未能续租，应在到期后一周内无条件腾空所租房屋；未按时腾空租赁房屋的，按本协议约定的租金的5倍计收违约金；如在到期后一周内未腾空所租房屋，视被告自愿将未腾空物品交由原告按无主物品处理；如因本协议发生纠纷，可向原告所在地的人民法院提出诉讼。现该租赁协议已到期，被告未支付所欠房租，也未自动腾空交还房屋，故原告诉请判令：一、被告立即腾退并交还租赁房屋；二、被告支付租金15100元，并支付违约金3329.55元（自2014年12月16日按未付租金每日万分之五暂计算至2016年2月29日，要求�算至实际付清之日）；三、判令被告支付原告2016年1月1日至2016年2月29日逾期腾退房屋违约金19250元（按23100元/年标准每日租金的5倍计算，要求计算至实际腾房之日）；四、判令被告支付原告结欠电费总计20735.38元（含滞纳金，截止2016年2月29日，要求计算至实际腾退之日）；五、判令被告支付原告结欠水费总计138元（截止2016年2月14日，要求计算至实际腾退之日）；六、本案诉讼费用由被告承担。
被告张成军答辩称，欠款属实，但因为该房屋一直在漏水，修了很多次，2015年9月24日支付过一次8000元，后来原告未给被告维修漏水事宜，故被告没有支付。水电费认可，违约金不认可，理由是原告没有在被告提出后帮助维修，导致被告损失。
针对自己的主张，原告提供了以下证据：
1、原、被告于2013年9月24日签订的房屋租赁协议一份，证明原�被告之间的房屋租赁关系，协议约定被告向原告租赁嘉兴市南湖区东栅下塘西路21号房屋，建筑总面积约250平方米，租期从2013年1月1日至2015年12月31日，协议签订时被告应缴存2000元押金，年租金为23100元，分别在2013年8月15日，2013年12月15日，2014年12月15日支付，在租赁期内应缴纳的水电费、物业管理费、车位费等不涉及房屋产权的费用由被告承担，逾期未缴纳房租的，每逾期一日，按月租金的千分之十加收违约金，协议到期后被告未能续租的，应于一周内腾空房屋，未按时腾空的，按租金的5倍收取违约金等内容。
被告质证认为：合同是真实的，没有异议。
2、中国银监会关于嘉兴市商业银行更名的批复、房屋所有权证、房屋平面图、土地证、关于嘉兴银行股份有限公司东栅支行更名的批复、关于同意嘉兴市商业银行股份有限公司秀洲支行等27家支�更名的批复、嘉兴银行股份有限公司辖属27家支行更名清单各一份，证明嘉兴市商业银行于2009年11月24日更名为嘉兴银行，嘉兴市东栅下塘西路21号一层房屋为嘉兴市商业银行东栅支行所有，现更名为嘉兴银行股份有限公司高新支行，嘉兴银行股份有限公司高新支行属于原告的下属机构，原告有权对该房屋取得收益。
被告质证认为：无异议。
3、房屋租金催讨通知书一份，证明原告对被告应于2014年12月15日前缴纳的租金进行了书面催讨，被告于2015年9月24日承诺在9月底前付1万元房租，10月底付清，但被告仅支付了8000元，余款至今未支付。
被告质证认为：没有异议，是支付了8000元。
4、国网浙江省电力公司嘉兴供电公司于2016年1月27日出具的欠缴电费催费通知函、电费机打发票清单各一份，证明被告在2015年9月、10月、12月及2016年1月共欠电费19199.63元（含滞纳金，截止2016.1.26）以及2016年2月份的电费1536元，要求被告支付到腾退之日。
被告质证认为：欠电费属实，数字也是对的，原告在2016年1月份把电停了，导致被告损失十几万元。
5、欠缴水费发票7份，证明被告自2015年7月起欠缴138元，要求被告支付到腾退之日止。
被告质证认为：原告没有提过水费的事情，提的话被告会交的。
本院认证认为，原告提供的证据符合证据形式要件，能够证明待证事实，被告对真实性也予以认可，本院对原告提供的证据予以认定。
经审理，本院认定案件事实如下，2013年1月1日，被告承租原告坐落于嘉兴市南湖区东栅下塘西路21号的房屋，双方于2013年9月24日补签《房屋租赁协议》（嘉银房屋出租2013（008）号）一份，约定被告自愿向原告租赁坐落于嘉兴市南湖区东栅下塘西路21号（约250平方米）房屋；租赁期限3年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；签订协议时，被告缴存原告2000元作为本期的租房押金；该房屋年租金为23100元，房屋租金支付的具体时间为2013年8月15日、2013年12月15日、2014年12月15日；在租赁期内应缴纳的水电费、物业管理费、车位费等不涉及房屋产权的费用由被告承担，当被告接到水电费的通知后，在规定的时间内被告须主动到原告指定的所在地缴纳，如被告未及时缴纳或无故拒绝缴纳相关费用造成原告垫付的，原告有权从被告交纳的租房押金中相应扣除；逾期交付房租的，每逾期一日，由原告按月租金额的千分之十向被告加收违约金，被告逾期交付房屋的，原告可以从被告缴纳的租房押金中扣收；该协议到期后，如被告未能续租，应在到期后一周内无条件腾空所租房屋；未按时腾空租赁房屋的，按本协议约定的租金的5倍计收违约金；如在到期后一周内未腾空所租房屋，视被告自愿将未腾空物品交由原告按无主物品处理；如因本协议发生纠纷，可向原告所在地人民法院提出诉讼。后被告第三年度房租未能及时按约支付，原告于2015年9月15日向被告出具书面的《房屋租金催讨通知书》，要求被告于2015年9月底前缴纳所欠的第三年度房租，如被告未按时腾空租赁房屋的，按协议约定租金的5倍计收违约金。被告于2015年9月24日出具书面承诺，言明“本人承诺9月底前付壹万元房租，10月底付清”，后被告仅支付8000元房租，余款至今未付，现原被告签订的《房屋租赁协议》已到期，被告未腾退所租赁的房屋，遂成讼。
另查明：被告在租赁期间尚欠国网浙江省电力公司嘉兴供电公司电费总计20735.65元（含滞纳金，截止2016年2月29日），尚欠原告替被告向嘉兴市嘉源给排水有限公�垫付的水费138元（截止2016年2月14日）。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁协议合法有效，该协议第二条约定房屋租赁期限为三年，从2013年1月1日至2015年12月31日止，现租赁期间已届满，且被告未续租，故原告要求被告腾退并交还租赁房屋的诉请，合理有据，本院予以支持。关于被告逾期腾退房屋的占用费问题，虽然原被告之间的房屋租赁协议上约定按日租金的5倍计收违约金，但该约定的违约金属明显过高，本院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定将逾期腾退房屋的占用费调整为按原租金23100元/年的标准的1.3倍计算至实际腾退之日止。按照原、被告之间的房屋租赁协议第三条约定，被告应在2014年12月15日支付第三年度的房屋租赁费用23100元，旦被告仅支付了8000元，余款15100元至�未付，故原告要求被告支付租金15100元的诉请，本院予以支持。关于逾期支付房租的违约金问题，原告现主张按照每日万分之五来计算，但该违约金的主张亦过高，本院将其调整为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的2倍计算至实际付清日止。关于原告要求被告支付结欠电费的诉请，因原告未实际垫付该费用，原告尚未造成相应损失，故不是该费用适格的追讨主体，对原告的该项诉请本院不予支持。原告要求被告支付原告垫付的水费138元的诉请，合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张成军�本判决生效之日起三十日内腾退原告嘉兴银行股份有限公司所有的位于嘉兴市南湖区东栅下塘西路21号的房屋，并将该房屋返还原告，支付逾期腾退房屋占用费（从2016年1月8日起，按照23100元/年标准的1.3倍计算至实际腾退之日止）；
二、被告于本判决生效之日起七日内支付原告房屋租金15100元及相关违约金（以15100元为基数，从2014年12月16日起，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的2倍计算至实际付清日止）；
三、被告于本判决生效之日起七日内支付原告垫付的水费138元（暂计算至2016年2月14日，需按实计算至实际腾退之日止）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费�半收取632元，由原告负担200元，由被告负担432元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 陈 前
二〇一六年五月二十一日
书 记 员 邹邦羽