大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初10636号原告：大连广丰物业管理有限公司，统一社会信用代码9121021177725267X4，住所地辽宁省大连市甘井子区怡宁路20号4层29号。法定代表人：周文秋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王凤，系辽宁杰仕孚律师事务所律师。被告：姚家勇，男。原告大连广丰物业管理有限公司与被告姚家勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连广丰物业管理有限公司的委托诉讼代理人王凤及被告姚家勇的委托诉讼代理人陈宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连广丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告立即支付拖欠物业费3,409.82元、滞纳金6,904.88元，两项合计共10,314.70元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为被告居住的“芙蓉人家”物业小区提供物业服务，约定公寓每月每平方米1.20元物业费，业主逾期未缴纳物业服务费的，按照逾期之日起每日千分之三的标准承担滞纳金。被告拖延缴纳2013年10月至2017年6月的物业费3,409.82元，滞纳金6,904.88元，经原告多次催要未果，诉至法院，请求维护合法权益。被告姚家勇辩称，不同意原告的诉讼请求。被告确系案涉房屋的业主，对原告所述房屋坐落、房屋面积、欠交物业费的起止时间均无异议。被告不同意缴纳物业费的原因为原、被告系合同关系，原告为被告提供了相应的服务，被告才愿意交纳物业费，但原告未按照合同约定提供物业服务，具体表现如下：1、被告自入住后就存在供暖温度不达标的问题，被告多次向原告反映，原告均未进行维修；2、室内自来水供应水压不足，被告多次找原告协商解决，但原告未采取相关措施。上述两个问题，均是被告通过民意网投诉后，由其他相关部门解决的。3、被告入住后，在2011年到2013年是交纳了物业费的，在这期间，被告房屋即出现透寒、漏水、长毛等问题，被告在此期间一直与原告沟通维修事宜，但原告一直没有维修，直到2017年5月份才对被告房屋进行了维修，被告同意从2017年6月开始交纳物业费用。且被告从未接到过原告的催缴通知，原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。经审理查明，2012年8月6日，原告（乙方）与芙蓉人家小区业主委员会（甲方）签订了物业服务合同，约定由原告对芙蓉人家小区所属范围内的物业提供物业服务，物业服务期限为五年，自2012年8月20日至2017年8月19日止。物业费收费标准为公寓按建筑面积每月每平方米1.20元，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月1-10日履行交纳义务。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。另查，被告姚家勇系大连市甘井子区芙蓉人家小区**号*单元*号房屋的业主，房屋建筑面积64.58平方米。被告自2013年10月1日至2017年6月30日没有交纳物业费。本院所确认的上述事实，有原告提供的芙蓉人家小区物业服务合同、原、被告陈述及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告所提交的芙蓉人家小区物业服务合同对被告具有约束力。同时，被告系为案涉小区提供提供物业服务的物业公司，基于其所提供的物业服务，被告居住在案涉小区内也接受了原告为广大业主所提供的服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间在民法总则施行之日前届满的，不予保护。因物业服务合同约定“物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月1-10履行交纳义务。”故案涉2013年10月1日至2015年9月30日的物业费已过诉讼时效。原告在本案的审理过程中，未提供有效证据证明其前述物业费在诉讼时效期间内进行过有效催缴构成诉讼时效中断。在被告提出诉讼时效抗辩的情况下，本院对原告主张的上述期间的物业费不予支持。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告辩称的原告对供暖及供水设施存在维修不及时等物业服务不到位的情形一节，《物业管理条例》第五十一条规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。被告以此拒交物业费用于法无据。关于被告辩称的原告对其提供差别服务，公共区域卫生清扫不及时一节，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。被告提供的照片只能反映积雪路面拍摄时的状态，无法证明其所反映的清扫不及时的问题。关于被告辩称的房屋存在透水、透寒、长毛及窗户漏缝等问题，原告修缮不及时一节，本院认为，房屋透寒长毛等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，现被告房屋内出现的问题系由于共用部位出现问题还是由于自用部位出现问题被告未提供相应的证据证明，且原告也采取相关措施为被告解决了问题，此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上，被告应交纳的逾期物业费计算如下：2015年10月1日至2017年6月30日，物业费1.20元/月/平方米×64.58平方米×21个月=1,627.42元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姚家勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连广丰物业服务有限公司支付拖欠的2015年10月1日起至2017年6月30日止的物业服务费1,627.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连广丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元（原告已预付），由原告负担59元，被告姚家勇负担11元。被告姚家勇负担的部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇一八年一月三日书记员  戚 鑫本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第五十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。