福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽04民终709号上诉人（原审被告）:杜甫乐房地产（三明）有限公司，住所地福建省三明市三元区富兴堡长兴路23号。法定代表人：杨学银，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈诒团、张保华，福建律慧律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：郑寿武，男，1962年6月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：李冬香，女，1967年10月29日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上述两被上诉人委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所执业律师。上诉人杜甫乐房地产（三明）有限公司（以下简称杜甫乐公司）因与被上诉人郑寿武、李冬香商品房销售合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2017）闽0403民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜甫乐公司的委托诉讼代理人张保华，被上诉人郑寿武以及被上诉人郑寿武、李冬香的委托诉讼代理人王世水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜甫乐公司上诉请求：一、请求依法撤销三明市三元区人民法院（2017)闽0403民初643号民事判决书，依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人未按合同约定支付购房款，违约在先，上诉人不存在逾期交房的违约责任，无需向被上诉人承担违约责任，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。1.根据双方于2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》第六条可知，被上诉人应于2014年9月3日前支付第一笔首付款计人民币85299元，第二笔款于2014年11月30日前由公积金转入支付人民币88800元，余下房款人民币24万元被上诉人需在七日内向银行申请按揭贷款。合同第八条约定，上诉人于2016年5月30日交房。合同附件八《合同补充协议》第五条约定，在被上诉人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，上诉人有权拒绝向被上诉人支付房产且不承担逾期交房责任。而被上诉人实际付款时间是：2014年11月25日支付85299元，2015年1月15日支付98800元，2015年5月6日支付80000元，2017年2月27日通过银行贷款支付15万元。根据上述付款情况可知，被上诉人根本没有在交房日期前将购房款支付给上诉人，违反合同约定，上诉人无需承担逾期交房责任。2.导致被上诉人逾期支付购房款的原因是被上诉人未配合公积金中心签订贷款合同（个贷中心需面签）。根据一审提交的证据及查明的事实可知，办理公积金贷款的流程是：买受人支付购房首付款→合同备案登记后提交客户资料→审核资料齐全提交银行→不动产办理预告登记(20个工作日）→客户面签(客户签基本材料→查征信拍照）→银行查征信确认客户贷款条件→符合条件后提交市行审核→审核后提交公积金中心、市行、公积金审核确认后通知客户签贷款合同（个贷中心面签）→提交合同等领取预告证明书后通知客户签抵押登记→领取抵押登记单→安排额度放款。被上诉人于2015年4月23日才将贷款所需的材料交给上诉人，提交时间推迟了5个多月，已经违反了合同约定。被上诉人将材料提交后，上诉人即将材料提交公积金中心审核，2015年5月25日三明市住房公积金管理中心通过审核，同意贷款15万元。公积金管理中心通知被上诉人进行面签，被上诉人却没有配合，上诉人那个时候也催告被上诉人要及时签订贷款合同，被上诉人却因种种原因没有到公积金管理中心签订贷款合同，导致购房款没有及时支付给上诉人。3.被上诉人购买的房屋已于2016年12月26日经有关参建单位验收合格，符合交房条件。工程竣工验收合格后，上诉人根据《商品房买卖合同》约定向被上诉人发出交房通知，通知被上诉人于2017年1月20日起正式办理交房手续，被上诉人也收到交房通知。根据合同约定，上诉人已完全履行了交房义务。但是被上诉人于2017年2月24日才付清全款。此时,上诉人已通知交房达一个多月。综上所述，被上诉人未按合同约定支付购房款已违约再先，上诉人已在被上诉人付清全款之前就通知被上诉人可以接收房屋，因此上诉人根本未逾期交房，应驳回其诉讼请求。郑寿武、李冬香辩称，1.上诉人称被上诉人违约没有事实依据。上诉人陈述被上诉人于2014年11月25日支付购房款85299元是错误的。根据POS机刷卡记录，首付款的交款时间是在2014年8月29日支付20000元，2014年9月3日支付65299元，共计85299元。2.被上诉人两次按银行通知面签，银行未及时放贷，是因为上诉人公司涉讼，公司账户被法院冻结所致过错在于上诉人。请求二审驳回上诉，维持原审判决。郑寿武、李冬香向一审法院起诉请求：1.判令杜甫乐公司支付逾期交房违约金49525元（以414099元为基数，按日万分之五计算，从2016年5月31日起计至2017年5月2日为人民币49525元，之后仍按上述标准计算到杜甫乐公司按照政府相关部门出具的房地产项目综合验收合格证明的时间为止）；2.判令杜甫乐公司承担诉讼费。一审法院查明的事实：一、2014年11月13日，杜甫乐公司作为出卖人与郑寿武、李冬香作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买三明市三元区富兴堡长兴路23号86幢603号房产，用途为成套住宅，建筑面积77.11平方米；第四条计价方式与价款，房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5370.2元，总金额为414099元整；第六条付款方式及期限，买受人须于2014年9月3日前支付第一笔首付款85299元，第二笔款于2014年11月30日前由公积金转入支付88800元，余下房款240000元在七日内由出卖人杜甫乐公司协助买受人向银行申请按揭贷款；第八条交付期限，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等竣工验收合格或消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；附件八：合同补充协议，第三条关于按揭付款的补充约定，买受人应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后七日内将按揭所需的资料及时、完整提交出卖人，由出卖人协助买受人向银行报送上述资料。若因买受人原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则买受人必须在接到出卖人或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如买受人逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同买受人逾期付款，则每延迟一日，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。若不解除合同，则买受人每延迟一日，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第五条关于合同第九条之补充，在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任等。同年12月4日，该房产在三明市住房和城乡建设局备案登记。二、郑寿武、李冬香于2014年11月25日支付购房款85299元，于2015年1月15日支付购房款98800元，2015年5月6日支付购房款80000元，于2017年2月24日通过公积金贷款支付购房款150000元，计414099元，已付清全部购房款。三、2015年4月，因郑寿武、李冬香需公积金按揭贷款150000元，由杜甫乐公司送件至中国建设银行股份有限公司三明分行审核，同年5月18日该行审核同意，同月26日三明市住房公积金管理中心亦审核同意。四、2016年12月26日，“碧水蓝天”1#、2#、3#工程经地勘、设计、监理、施工单位验收合格。2017年1月，杜甫乐公司向相关买房人发出交房通知书。并与部分购买“碧水蓝天”商品房的业主达成延期交房补偿协议。郑寿武、李冬香认为，约定购买的商品房未达交房条件，未接收约定的商品房。2017年3月27日，三明市公安消防支队向杜甫乐公司出具建设工程消防验收申请受理凭证。同年4月10日，三明市公安消防支队向杜甫乐公司出具建设工程消防验收意见书，综合评定本工程消防验收合格。2017年5月2日，郑寿武、李冬香接收案涉商品房。一审另查明，2015年，陈炳琪因与杜甫乐公司、王良森民间借贷纠纷向福建省三明市中级人民法院提起诉讼，并于同年5月25日向该院提出财产保全申请，同月28日，该院冻结杜甫乐公司相应账户。同年12月7日，陈炳琪以将采取其他方式解决纠纷为由申请撤回起诉，并申请解除财产保全，该院以（2015）三民初字第495号民事裁定书，裁定准许陈炳琪撤回起诉。一审法院认为：一、杜甫乐公司应否承担逾期交房责任。1.依郑寿武、李冬香陈述“购房合同签订后，由杜甫乐公司到房管部门备案。备案后，再由杜甫乐公司电话通知其准备按揭材料，杜甫乐公司有通知，其都及时配合”，郑寿武、李冬香确未在《商品房买卖合同》和附件八合同补充协议签订后七日内将按揭所需的资料及时、完整提交出卖人，但根据附件八合同补充协议“如买受人逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同买受人逾期付款，则每延迟一日，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。若不解除合同，则买受人每延迟一日，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行”的约定，因该合同继续履行，郑寿武、李冬香作为买受人承担的是逾期应付款万分之二或万分之三违约金的责任，而非杜甫乐公司“有权拒绝交付房产并不承担逾期交房责任”，故杜甫乐公司提出“郑寿武、李冬香未按合同约定时间（七日内）办理按揭，于半年之久后的2015年4月23日才将按揭材料送件，郑寿武、李冬香延迟支付购房款，已违约，按合同约定其有权拒绝交付房产并不承担逾期交房责任”的主张不能成立，不予采纳。2.2015年4月23日，郑寿武、李冬香公积金按揭贷款材料由杜甫乐公司送件银行后，于同年5月经中国建设银行股份有限公司三明分行、三明市住房公积金管理中心审核同意，按合同约定由杜甫乐公司对该贷款提供阶段性担保，同月因杜甫乐公司涉诉、账户被冻结等原因，导致郑寿武、李冬香按揭贷款无法贷出。同年12月7日，杜甫乐公司所涉诉案件陈炳琪撤回起诉，杜甫乐公司作为该案件当事人知道所涉诉案件已解决及财产保全已解除，为双方能全面履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，有将该情况及时告知郑寿武、李冬香的附随义务，并通知郑寿武、李冬香办理公积金按揭手续，但杜甫乐公司直至2016年11月才短信通知郑寿武、李冬香办理公积金按揭贷款，郑寿武、李冬香于2017年2月24日办出公积金按揭贷款，期限较合理。故该期间内郑寿武、李冬香公积金按揭贷款未办出，是杜甫乐公司的原因造成，而非郑寿武、李冬香原因，郑寿武、李冬香没有违反《商品房买卖合同》和附件八合同补充协议第五条的约定，没有违约，杜甫乐公司逾期交房，应承担相应逾期交房责任，杜甫乐公司的辩称不能成立，不予采纳。郑寿武、李冬香于2017年2月24日按揭贷款支付150000元后，杜甫乐公司仍未交付房产，依约也应支付相应的逾期违约金。二、违约金的计算。小区绿化未完成，郑寿武、李冬香可根据合同向杜甫乐公司另行要求履行合同约定的绿化义务。案涉争议的该房经地勘、设计、监理、施工单位及消防部门验收合格后，已不存在主体结构质量问题和影响合同目的实现，上述工程消防验收于2017年4月10日完成，郑寿武、李冬香主张违约金起算时间，确定以264099元为基数部分，自2016年6月1日起至2017年4月11日止为宜，按日万分之五计算，违约金为41595.6元；以150000元为基数部分，自2017年2月25日起至2017年4月11日止为宜，按日万分之五计算，违约金为3450元，合计为45045.6元。综上所述，郑寿武、李冬香与杜甫乐公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。双方均应按约定履行各自的合同义务。杜甫乐公司未按合同约定及时交付符合条件的商品房已违约，应承担逾期交房的赔偿责任。故郑寿武、李冬香要求杜甫乐公司按照合同约定承担逾期交房违约金的请求，合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杜甫乐房地产（三明）有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给郑寿武、李冬香逾期交房违约金45045.6元；二、驳回郑寿武、李冬香的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1038元，由郑寿武、李冬香负担200元，杜甫乐房地产（三明）有限公司负担838元。二审中，郑寿武、李冬香对一审判决认定的事实中交纳首付款的时间有异议，认为其于2014年8月29日支付20000元，2014年9月3日支付65299元，2014年11月25日是开发票的时间。除此之外，当事人对一审判决认定的其他事实无异议，本院予以确认。二审中，杜甫乐公司向本院提交了陈可瑛《住房借款合同》，以证明郑寿武、李冬香没有签订合同，导致银行未及时放贷。郑寿武、李冬香经质证认为，对陈可瑛《住房借款合同》的真实性无异议，但不能证明郑寿武、李冬香没有签订借款合同。本院认为，杜甫乐公司提交陈可瑛的《住房借款合同》，不能证实其主张，本院不予采信。郑寿武、李冬香向本院提交了两张POS机刷卡记录单，拟证明其首付款的交款时间是在2014年8月29日支付20000元，2014年9月3日支付65299元，共计85299元。杜甫乐公司对两张POS机刷卡记录单的真实性无异议。本院认为，郑寿武、李冬香提交的两张POS机刷卡记录单可以证明其关于交纳首付款时间的主张，本院予以采信。本院认为，从本案的事实及证据可以认定，双方在履行《商品房买卖合同》过程中，郑寿武、李冬香已经按约定于2014年9月3日前支付了首付款85299元，并于2015年1月15日支付购房款98800元，2015年5月6日支付购房款80000元。2015年4月23日，郑寿武、李冬香公积金按揭贷款材料由杜甫乐公司送件银行后，于同年5月经中国建设银行股份有限公司三明分行、三明市住房公积金管理中心审核同意，因杜甫乐公司涉诉、账户被冻结等原因，客观上影响了郑寿武、李冬香公积金贷款的发放。杜甫乐公司主张贷款未及时发放是因为郑寿武、李冬香未及时配合面签所致，但其所举证据无法证实其主张，杜甫乐公司认为贷款未及时发放是因为郑寿武、李冬香原因所致的理由不能成立。杜甫乐公司在财产保全措施被解除后，未及时通知郑寿武、李冬香办理公积金贷款手续，直至2016年11月才短信通知郑寿武、李冬香办理，郑寿武、李冬香于2017年2月24日办出公积金按揭贷款。因此，郑寿武、李冬香公积金按揭贷款未及时办理及发放是杜甫乐公司的原因所致。郑寿武、李冬香在履行合同的过程中并未违约。杜甫乐公司按约定未于2016年5月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，已经构成违约，应当依据合同的约定支付违约金。郑寿武、李冬香在2016年5月30日前已经支付款项264099元，一审判决以264099元为基数部分，自2016年6月1日起至2017年4月11日止，按日万分之五计算，违约金为41595.6元；以150000元为基数部分，自2017年2月25日起至2017年4月11日止，按日万分之五计算，违约金为3450元，合计为45045.6元，并无不当。综上所述，杜甫乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由杜甫乐房地产（三明）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽伟审 判 员 吴树辉审 判 员 林炬火二〇一八年六月二十五日法官助理 邱丽萍书 记 员 王晓婷附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。