广州铁路运输第一法院
行 政 判 决 书
（2016）粤7101行初1361号
原告：陈志华，男，1972年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：陈电，广东宏港律师事务所律师。
被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广东省广州市越秀区吉祥路80号，组织机构代码35574319-6。
法定代表人：彭高峰，主任。
委托代理人：葛欣，该委工作人员。
委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。
第三人：曾龙青，男，汉族，1971年8月17日出生，身份证住址广州市。
第三人：樊锋，女，汉族，1978年2月8日出生，住广州市荔湾区。
第三人：于磊，男，汉族，1977年6月24日出生，住广州市荔湾区。
樊锋及于磊共同委托代理人：黄敏，广东力诠律师事务所律师。
第三人：李颖瑜，女，1976年9月30出生，住广州市越秀区。
原告陈志华诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）预售房地产转让监证纠纷一案，第三人为李颖瑜、曾龙青、樊锋、于磊。本院于2016年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理。原告陈志华及其委托代理人陈电，被告市国规委的委托代理人葛欣、罗斌，第三人樊锋、于磊的共同委托代理人黄敏及第三人于磊到庭参加了诉讼，第三人曾龙青、李颖瑜经本院传唤逾期未到庭应诉，不影响案件审理，本案现已审理终结。
原告陈志华诉称：1999年1月28日，我与李颖瑜向广州市金道股份有限公司购买广州市西华路77号荔雅阁1号楼C梯803房，签订《商品房预售合同》(编号：穗房预合字98116965号)。同年8月13日，第三人李颖瑜独自向市国规委申请办理将我占有的房屋一半面积(19.56平方米)转让给李颖瑜的预售房地产转让登记手续。市国规委在我不到场，没有我签署同意转让手续的情况下，以我为转让人，李颖瑜为受让人，违法办理并登记了我占有的房屋一半面积(19.56平方米)的预售房地产转让给李颖瑜的相关手续，将涉案房屋全部权利登记到李颖瑜个人名下。市国规委没有合法手续为依据办理预售房地产转让交易登记，行政行为明显违法，其有关行政行为应为无效。市国规委及李颖瑜的行为造成我的损失，应当承担赔偿责任。我请求人民法院判决：1.确认市国规委作出的将涉案房屋19.56平方米面积转让给李颖瑜的预售房地产转让交易登记无效；2.市国规委赔偿我312960元。
被告市国规委辩称：一、我委为陈志华将自己合同权利转让给李颖瑜办理监证手续不是具体行政行为，实质是预售合同备案登记，不具有可诉性。关于商品房预售合同的备案登记，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”由此可见，商品房预售合同备案登记制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，而非确认商品房预售合同的效力，备案登记与否并不影响合同的效力。由于商品房预售合同备案登记不影响商品房预售合同的效力，该备案登记行为并不产生为行政相对人设定、撤销、变更特定的权利义务，不属于具体行政行为，不具有可诉性。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”即便该备案登记行为可诉，陈志华以涉案房屋为其与李颖瑜共同购买，在其未同意的情况，李颖瑜擅自处分，侵害其权益为由，要求确认我委办理合同权利转让监证手续无效并赔偿其经济损失，对此，人民法院应裁定中止诉讼，并告知陈志华先行解决民事争议。三、陈志华提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回陈志华的起诉。档案资料显示，案涉房屋在1999年1月31日前就应该交付。1999年8月13日，陈志华将其在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的合同权利被转让给李颖瑜。2003年9月29日，李颖瑜将其关于案涉房屋的合同权利转让给了曾龙青。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，陈志华在近十七年的时间里，对1999年8月13日即己发生的合同权利转让及我委所办理的监证手续未提出过任何民事诉讼或行政诉讼，其提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。四、档案显示，涉案房屋于1999年3月4日以陈志华、李颖瑜办理98116965号合同备案，监证记录显示陈志华于1999年8月13日将其在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的合同权利转让给李颖瑜。我委所作出的被诉备案登记行为，事实清楚，依据充分，适用法律法规正确，应予维持。五、陈志华关于要求我委及李颖瑜共同赔偿陈志华312960元的诉讼请求没有事实和法律依据。陈志华根据预售合同对开发商享有合同债权，而非对案涉房屋享有物权。根据预售合同，陈志华有权要求开发商按照合同约定履行交付和办证义务，在未取得房地产权证之前，对案涉房屋不具有物权，而只是对开发商享有债权。《中华人民共和国国家赔偿法》第二十八条第一款第(七)项规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。退一万步而言，即便认定我委前述合同备案行为违法，并造成陈志华经济损失，该损失也应以陈志华实际支付的购房款为限。根据档案资料显示，为购买案涉房屋，以陈志华和李颖瑜名义向开发商支付的购房款合计44778元，折合到陈志华名下，相当于陈志华支付了22389元，陈志华的经济损失为22389元。
第三人樊锋、于磊述称：涉案房屋是我们于2011年1月向第三人曾龙青购买的，我们向曾龙青支付了对价，购房手续合法，现房屋登记在我们名下，是我们善意取得的合法财产，陈志华的诉请无理，且超过诉讼时效，依法应予以驳回。一、我们对涉案的房屋广州市荔湾区西华路75号之三8O3房享有物权，依法应受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。二、我们是在2011年1月向第三人曾龙青购买8O3房的，并支付了对价。曾龙青向我们出售该房时，其是该房的唯一业主，领有产权证书，该房的权属清晰，没有法律禁止转让的情形，我们向曾龙青支付了购房款，与曾龙青依法到房管部门办理了该房的权属转移登记手续，我们合法善意取得8O3房的所有权。三、陈志华称其在1999年与李颖瑜共同购买8O3房，后因市国规委的过错，导致李颖瑜独自办理了陈志华占有的房屋一半面积转让给李颖瑜的预售房地产转让登记手续。即便这个情况属实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》的规定，出现类似的问题，陈志华购买房屋的目的不能实现，无法取得房屋的，可以请求侵权人赔偿损失。现在8O3房已经几易业主，其后的业主均是属于善意取得，陈志华无权请求确认当年的交易登记无效。四、陈志华己在2015年向广州市荔湾区人民法院另案起诉李颖瑜，陈志华争取关于8O3房的权益应循民事渠道解决，而不是提起行政诉讼。五、从证据可以证实，8O3房在1999年8月13日前己交付使用，在1999年8月13日办理的陈志华将其占有的房屋份额转让给李颖瑜，李颖瑜在2003年9月29日将8O3房转让给第三人曾龙青，曾龙青在2004年6月23日领取了8O3房的房地产权证，在2011年1月份转让8O3房给我们。陈志华现提起诉讼，己超过法律规定的诉讼时效，请法院驳回陈志华的诉讼请求。
第三人李颖瑜、曾龙青未到庭陈述意见，也未提交证据。
经审理查明：1999年1月28日，陈志华、李颖瑜向广州市金道股份有限公司预购买广州市西华路77号荔雅阁1号楼C梯803房，于1999年2月3日以陈志华、李颖瑜为买方，以广州市金道股份有限公司为卖方签订了《商品房预售合同》(编号：穗房预合字98116965号)，并于1999年3月4日在原广州市国土资源和房屋管理局办理了预售契约监证登记。原广州市国土资源和房屋管理局于1999年8月13日办理该房的预售房地产转让监证记录，以陈志华为转让人、李颖瑜为受让人，记录陈志华在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的合同权利转让给李颖瑜。原广州市国土资源和房屋管理局于2003年9月29日办理该房的预售房地产转让登记记录，以李颖瑜为转让人、曾龙青为受让人，登记案涉房屋全部39.12平方米面积的合同权利以123000元转让给曾龙青。原广州市国土资源和房屋管理局于2004年6月23日核发该房的房地产权证，登记曾龙青为权属人。2011年1月10日，于磊通过中介公司和曾龙青签订案涉房屋的买卖合同，约定曾龙青以40万元将案涉房屋卖给于磊。于磊已经支付了房款。原广州市国土资源和房屋管理局于2014年5月19日登记于磊为案涉房地产权属人，樊锋为共有权人。陈志华向广州市荔湾区人民法院提起民事诉讼，要求判令李颖瑜向其支付312960元，后来其申请撤回该案起诉，广州市荔湾区人民法院于2016年4月21日裁定准予其撤回起诉。
诉讼中，市国规委提供由广州市金道股份有限公司开具的案涉房产的广东省广州市不动产销售（转让）发票，其中记载以陈志华、李颖瑜名义支付案涉房屋购房款合计44778元，以李颖瑜名义支付购房款合计16648元，以曾龙青名义支付购房款115000元。陈志华称，李颖瑜原来是其女朋友。市国规委未能提供证据证明陈志华曾同意将其在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的预售合同权利转让给李颖瑜。各方当事人提供的证据不能证明陈志华从知道被诉行政行为内容起到提起本案诉讼已超过法定起诉期限。
以上事实，有商品房预售合同、广州市预售房地产转让监证记录、购房发票、广州市预售房地产转让登记记录、房地产权证存根、广州市房地产登记申请书、房屋买卖中介合同、转账凭条、房款收据、购房抵押贷款合同、贷款结清通知书、房地产权证及各方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为：《广州市预售商品房管理暂行规定》第七条规定：“预售后的商品房（包括境内、外）需转让的，由转让双方凭经登记、鉴证的《房地产预售契约》到交易所办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转移。开发公司不得为预购房者办理更名手续，凡未经交易所办理上述手续的，其转让无效。”市国规委负有为预售后的商品房办理交易转让手续职能，且市国规委为预售后的商品房办理交易转让手续对预售商品房权利人的权利义务构成实质影响，是可诉具体行政行为。
各方当事人提供的证据不能证明陈志华从知道被诉行政行为内容起到提起本案诉讼已超过法定起诉期限，依法应认定陈志华提起本案诉讼未超过法定起诉期限。
市国规委未能提供证据证明陈志华曾同意将其在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的预售合同权利转让给李颖瑜。原广州市国土资源和房屋管理局于1999年8月13日办理该房的预售房地产转让监证记录，以陈志华为转让人、李颖瑜为受让人，记录陈志华在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的合同权利转让给李颖瑜的行政行为认定事实不清，证据不足，该行为本应予以撤销，但曾龙青在案涉房地产的预售登记权利人为李颖瑜的情况下，通过合理方式取得案涉房地产权属，于磊、樊锋也在曾龙青取得案涉房地产权属登记的情况下，通过合理方式取得案涉房地产权属，并支付了对价，没有证据证明曾龙青、于磊、樊锋先后取得案涉房地产权不属于善意取得，为保护善意取得物权人的合法权益，被诉行政行为应被确认违法。
《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”在被诉行政行为作出时，陈志华并未获得案涉房产物权，因此，其直接损失应以其支付的预售购房款为准，市国规委提供由广州市金道股份有限公司开具的案涉房产的广东省广州市不动产销售（转让）发票，其中记载以陈志华、李颖瑜名义支付案涉房屋购房款合计44778元，折合陈志华支付22389元。该损失和被诉行政行为有直接因果关系，且无证据证明已获补偿，市国规委应对此承担赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项以及的规定，判决如下：
确认原广州市国土资源和房屋管理局于1999年8月13日办理案涉房屋的预售房地产转让监证记录，以陈志华为转让人、李颖瑜为受让人，记录陈志华在案涉房屋中所占的19.56平方米面积的合同权利转让给李颖瑜的行政行为违法。
被告广州市国土资源和规划委员会于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈志华22389元。
驳回原告陈志华的其他诉讼请求。
本案受理费50元由被告广州市国土资源和规划委员会负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。
审 判 长 黎锦明
人民陪审员 王桂萍
人民陪审员 苏永菲
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 李燕辉