辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2445号
上诉人（原审被告）：沈阳双福运输有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：张野，该公司经理。
委托代理人：康跃起，男，1977年12月24日出生，汉族，沈阳市铁西区七路法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：纪玉环，女，1952年12月24日出生，汉族，无职业，住址沈阳市铁西区。
委托代理人：陈颖，女，1986年3月7日出生，汉族，榆林市阿驼服饰有限公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：张野，男，1985年11月9日出生，汉族，沈阳双福运输有限公司的法定代表人，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：康跃起，男，1977年12月24日出生，汉族，沈阳市铁西区七路法律服务所法律工作者。
上诉人沈阳双福运输有限公司（以下简称双福公司）因与被上诉人纪玉环、张野房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第1112号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年10月10日开庭公开审理了本案，上诉人双福公司的委托代理人康跃起，被上诉人纪玉环的委托代理人陈颖，被上诉人张野的委托代理人康跃起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告纪玉环诉称，原告曾于2012年3月7日与被告签订租房协议，于2012年3月13日，原告与被告签订租房协议书，原告将坐落于沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1，建筑面积67.26平方米的门市房租赁给被告使用，租赁期为10年（自2012年3月13日至2022年3月13日止），年租金1.8万元，上打租，被告应于每年2月14日前交纳本年度租金。但2014年的租金被告至今未交纳，原告多次催促，被告仍拒不交纳。请求法院解除原、被告签订的租房协议，判令被告腾退坐落于沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1的门市房、被告给付2014年2月14日至判决确定给付之日的房屋租金及利息（截止起诉日租金3350元，以后租金另算），并由被告承担诉讼费。
原审被告双福公司辩称，被告同意向原告支付房租，但得扣除我方损失。房租没有及时给付，是因为下水管堵塞、污水及粪便滞留在房屋内，对赔偿原、被告没有达成一致意见。原告曾向被告承诺，与楼上居民协商并索要疏通下水的费用及被告的损失，如给付不了，先从被告交纳的房屋租金中扣除，但原告后来反悔。被告多次与原告联系，要求从房租中扣除疏通下水的费用和损失，但原告拒不理会。请求驳回原告的诉讼请求。
原审被告张野答辩称，我的意见同双福公司的意见。
原审法院经审理查明，原告纪玉环（甲方）与被告张野（乙方）于2012年3月7日签订《租房协议》一份，约定甲方租乙方沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1房屋，租期十年（2012年3月7日至2022年3月7日），每年壹万捌千元整；付款方式上打租，转年提前一个月付房款。2012年3月13日，原告纪玉环（甲方）与被告沈阳双福运输有限公司签订《租房协议书》一份，约定甲方将沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1房屋租给乙方使用，租期为十年，即2012年3月13日至2022年3月13日；年租金壹万捌千元整。付租方法为每一年乙方缴租一次，转年提前一个月付款。房屋面积67.26平方米。原告多次向被告沈阳双福运输有限公司打电话催交2014年度欠付租金，被告沈阳双福运输有限公司以要求扣除其疏通下水的费用和损失为由未支付2014年度租金。
原审法院另查明，二被告在法庭审理时均称租用涉案房屋的是被告沈阳双福运输有限公司，被告沈阳双福运输有限公司基于办理工商营业执照的需要与原告纪玉环重新签订了协议，与原告纪玉环执行的是2012年3月13日签订的《租房协议书》。原告纪玉环称涉案房屋租给张野开公司了。
原审法院再查明，原告纪玉环系坐落于沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1房屋的所有权人。
原审法院认为，原告纪玉环就坐落于沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1房屋分别同被告张野、被告沈阳双福运输有限公司签订租房协议，结合原、被告庭审陈述，可以认定原、被告双方执行的是2012年3月13日原告纪玉环与被告沈阳双福运输有限公司签订的《租房协议书》，原、被告以行为变更了2012年3月7日签订的《租房协议》。故，原告纪玉环、被告沈阳双福运输有限公司应当按照2012年3月13日签订的《租房协议书》的约定全面履行自己的义务。被告沈阳双福运输有限公司在原告纪玉环多次催要欠付租金的情况下，仍未向原告纪玉环支付欠付租金。所以，原告纪玉环以被告沈阳双福运输有限公司不交租金为由要求解除《租房协议书》、并要求被告沈阳双福运输有限公司返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告纪玉环要求被告沈阳双福运输有限公司给付自2014年3月7日的房屋租金及利息的诉讼请求，因双方签订的《租房协议书》约定租期为十年，即2012年3月13日至2022年3月13日，则被告沈阳双福运输有限公司应给付原告纪玉环自2014年3月14日起至原告起诉日2014年5月14日止的房屋租金人民币3048元（两个月零一天的租金，按月租金1500元计算）。因原、被告对房屋租金的利息没有约定，本院对原告纪玉环主张租金利息的诉讼请求，不予支持。关于被告沈阳双福运输有限公司要求原告纪玉环在房屋租金中扣除疏通下水的费用和损失的抗辩主张，因其未提出反诉，本院不予审理。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告纪玉环与被告沈阳双福运输有限公司于2012年3月13日签订的《租房协议书》二、被告沈阳双福运输有限公司于本判决生效后二十日内腾出坐落于沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1房屋，将上述房屋返还给原告纪玉环；三、被告沈阳双福运输有限公司于本判决生效后二十日内给付原告纪玉环房屋租金人民币3048元（自2014年3月14日起至2014年5月14日的房屋租金）；四、驳回原告纪玉环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告沈阳双福运输有限公司承担（原告已预交，由被告直接给付原告）。
宣判后，双福公司不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求依法撤销原审法院判决，发回重审；二、本案的一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：原审法院认定事实不清，于法无据。首先；一审法院只单方面查明上诉人未纳房租金的事实，未查明合同不履行的违约方。上诉人于2012年3月13日承租被上诉人位于沈阳市铁西区飞翔路2甲号1-1-1，建筑面积67.26平方米的门市房，租赁期为10年，年租金1.8万元，上打租，现上诉人按合同约定已如期交纳了两年房租租金，由于在2013年1月21日发生下水管堵塞，导致污水粪便长期留存在房屋内，上诉人曾多次找被上诉人协商解决此时，被上诉人也未给解决，上诉人还是如期交纳了房租，在2014年2月2日，第二次发生下水堵塞事件，上诉人与被上诉人多次协商，被上诉人同意赔偿上诉人1800元损失来折抵所欠房租（见证人所言）事后被上诉人反悔不同意折抵租金，导致合同不能履行，故此案实际违约方在于被上诉人，因为未能提供保障上诉的正常经营场所，上诉人未交房租是行使履行合同当中的抗辩权，是受法律保护的，请二审法院查明事实予以支持。其次；一审法院判决解除双方租房协议书将会给上诉人造成巨大的经济损失，因为上诉人单位是运输公司，属于特业管理单位，一旦变更经营场地，所有登记在上诉人名下的车辆全部办理更名手续，按每辆车300元收费，上诉人共有车辆80台，实际支付费用24，000元人民币，上诉人在缔结合约初期时考虑到变更更名手续的风险，故此签约租赁合同为十年，如果法院单方面判决解除合同，不查明违约合同方，会给此案造成不公平，为此，上诉人没有违约不同意解除合同，如果判处解除合同也应由被上诉人承担违约责任，并承担违约金24，000元人民币。再次；上诉人承租的被上诉人的房屋并不是门市房，也没有窗改门的相应手续，导致上诉人办不了相关合法手续，包括每年的年检手续，不符合租赁条件，故此；被上诉人也应该承担违约责任，并承担相应经济损失。
被上诉人纪玉环答辩称：一、上诉人在上诉状中称“……下水管堵塞，导致污水粪便长期存留在房屋内，……”，我方将房屋出租给上诉人使用时，该房屋的下水功能是完好的，并且上诉人已实际正常使用9个多月。至于发生下水管堵塞的原因，不是原告造成的，上诉人应该向造成堵塞的人或单位主张赔偿相应损失的权利，而不是向我房主张。二、上诉人未按期交纳房屋租金，使原告的租金收益受到损失，我方起诉要求解除双方的租赁关系，一审法院审理本案适用法律条款准确。关于上诉人称解除租赁合同会对其造成24，000元的损失，因我方不是过错方，故我方亦不承担此部分费用。三、被告提及的房屋性质问题，本案的租赁协议是双方自愿签订的，在租赁协议签订前，上诉人对该房屋的所有地址、具体面积、房屋性质等问题都已明确知道，如上诉人对此情况不知情，又怎会一次性签订10年的租赁协议。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人张野答辩称：同意上诉人的上诉意见。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院另查明，在本院庭审中，关于下水道堵塞的原因，上诉人双福公司、被上诉人纪玉环均确认系因案涉房屋楼上业主的使用造成了下水道的堵塞。
上述事实，有《租房协议书》、房屋所有权证等证据材料及当事人陈述，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人双福公司与被上诉人纪玉环之间所签订的《租房协议书》是否应予解除的问题及上诉人双福公司是否应当将案涉房屋返还给被上诉人纪玉环并支付尚欠的租金的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人双福公司与被上诉人纪玉环签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合同内容并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于上诉人双福公司与被上诉人纪玉环之间所签订的《租房协议书》是否应予解除的问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，上诉人双福公司未按双方所签《租房协议书》的约定按期向被上诉人纪玉环支付2014年租金，在被上诉人纪玉环多次要求其支付租金的情况下，上诉人双福公司以扣除疏通下水费用及损失为由未支付尚欠租金，因上诉人双福公司违约在先，故原审法院判令解除双方签订的《租房协议书》，判令上诉人双福公司返还房屋并支付尚欠租金是正确的，本院予以确认。
关于上诉人双福公司所提被上诉人纪玉环违约在先，被上诉人未能够提供保障上诉人正常经营的场所之主张，本院认为，在本院庭审中，就下水道堵塞的原因，上诉人双福公司、被上诉人纪玉环均确认因案涉房屋楼上业主的使用造成了下水管的堵塞。在双方签订租赁协议伊始，被上诉人纪玉环交付给上诉人双福公司的案涉房屋是能够正常使用的，造成下水管堵塞的原因为案外人，而非被上诉人纪玉环，被上诉人纪玉环作为房屋的出租方在履行租赁协议的过程中并不存在过错，上诉人双福公司亦可另行诉讼主张相应损失。关于上诉人所提应租金中扣除维修费用及损失之主张，因上诉人就该主张并未提起反诉，故原审法院对上诉人该主张未予审理并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由上诉人沈阳双福运输有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十一日
书 记 员 那萌萌
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；