天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终3066号
上诉人（原审原告）：李伟超，女，1984年11月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：许文敏，天津仁合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津市圣光旅游发展有限公司，住所地天津市蓟州区迎宾大街16号办公楼二层。
法定代表人：孙志君，董事长。
委托诉讼代理人：李克东，北京隆安（天津）律师事务所律师。
上诉人李伟超因与被上诉人天津市圣光旅游发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2017）津0119民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李伟超上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.一审判决认定事实错误。被上诉人早已具备交房条件，其迟延一年多才通知交房，说明被上诉人对房屋存在质量问题是清楚的；公证文书可证明诉争房屋存在诸多质量问题；双方所签订的备忘录应为无效，备忘录解决的是催缴物业费的问题，该协议不能成为被上诉人已交付房屋的理由；被上诉人一审以如进行现场勘验需上诉人先办理入住手续为由，阻挠法官进入现场勘验房屋，更说明房屋未交付的事实；被上诉人持有的竣工验收证明及房屋使用证是伪造虚假审批手续骗取的，不能成为本案依据；上诉人查看房屋后因未完工拒绝领取钥匙，未占有使用房屋。2.一审判决适用诉讼时效驳回上诉人的诉请，属适用法律错误。被上诉人迟延交付房屋的行为是连续的，不存在时效问题；上诉人多次找被上诉人协商房屋问题，未超过诉讼时效；按照法律规定，应适用三年的诉讼时效规定。综上，一审判决认定被上诉人仅承担修复义务，未判令其承担经济赔偿责任不当。
天津市圣光旅游发展有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决。
李伟超向一审法院起诉请求：1.判令天津市圣光旅游发展有限公司立即对出售房屋进行整修，达到交付条件并交付李伟超；2.确认天津市圣光旅游发展有限公司违约，向李伟超支付违约金及利息1031963.75元；3.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2013年9月3日，以原告为乙方、被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：该商品房销售许可证号2011-296-057；商品房坐落于蓟县，设计用途为住宅，建筑结构为钢混结构，层数为3层，建筑面积为318.40平方米，其中套内建筑面积318.40平方米，公共部位分摊面积0平方米。商品房土地来源为出让，土地使用年限自2010年4月22日至2080年4月21日止；商品房价款为每平方米价格9710.93元，总款为3091959元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付；甲方于2013年10月15日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，按国家法律规定处理；乙方应于2013年9月3日前，一次性存入商品房首付款2691959元，于2013年9月14日前，一次性存入商品房尾款400000元。除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，后又缴纳了契税、维修基金，被告为原告出具销售不动产统一发票（自开）。诉争房屋已于2013年1月25日通过竣工验收，于2013年3月6日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。被告于2014年12月10日向原告发出入住通知书。原告于当日签署确认书，并开始接收房屋。在接收房屋过程中，因房屋有漏水现象、线路裸露及线路不通畅，原告认为没有达到交房标准，拒绝接收房屋。2015年1月5日，原告（乙方）、被告（甲方）及案外人天津圣光皇冠物业管理有限公司蓟县分公司（丙方）达成备忘录，主要内容为：鉴于甲方、乙方曾于2013年9月3日，就圣世宫项目景园68号楼房屋签订《天津市商品房买卖合同》，现为解决相关事宜，经友好协商，达成如下文字，以资共同遵守：1.对于服务不到位的情况，甲方将通过丙方减免乙方相关物业费的形式来表达歉意。2.物业服务费减免详情为：2013年11月1日-2016年10月31日，总金额共计43557.12元。3.乙方认可以上处理方式、细节及房屋现状，并不再继续追究，并于签订本备忘录后一周内完成入住手续的办理。4.本备忘录的内容属于甲方的商业秘密，对此乙方完全知晓并同意保守该商业秘密，保证不向备忘录之外的人员（或机构）透露。5.本备忘录一式肆份，各方签章后生效。甲方执贰份，乙方执壹份，丙方执壹份，具有同等效力。备忘录落款处甲方、丙方盖章、乙方签字。备忘录签订后，案外人天津圣光皇冠物业管理有限公司蓟县分公司为原告减免了诉争房屋2013年11月1日至2016年10月31日物业费，但是原告仍未按备忘录中的约定收房。后原告成讼。
关于诉争房屋是否存在漏水及线路是否裸露墙外、线路是否通畅的事实，双方存在争议。
原告主张诉争房屋至今存在漏水及线路裸露、线路不通畅等问题。原告提供天津市蓟州公证处的（2017）津蓟州证经字第26号公证书，该公证书证实原告于2017年3月24日向公证处申请保全证据，公证处公证员宋某及公证人员刘某于2017年3月24日到本案诉争房屋现场查看拍照、录像，并制作现场纪要1份、照片17张、录像光盘1张。现场纪要显示：时间2017年3月24日，地点蓟州区（即本案诉争房屋），现场参加人员李宗智、摄像人员杨保同，记录人刘某，内容为，刘某与公证员宋某于2017年3月24日在李宗智的带领下，与摄像人员杨保同来到蓟州区，对该别墅进行了现场查看、拍照及录像，其中地下一层楼梯间东南角漏水，总闸上面漏水，楼梯间配电间的地面开槽全部线管裸漏，总闸上电线未接。摄像人员杨保同对上述地点的现状进行了拍照、录像，其拍摄现场照片17张、录像光盘1张。落款处有记录人刘某、现场参加人员杨保同、李宗智签字。被告对该公证书不予认可。经一审法院组织双方进行现场勘验，到达现场后，被告方以如进行现场勘验需原告先办理入住手续，否则被告不同意现场勘验，拒绝打开房门，故一审法院未能进行现场勘验。一审法院认为，公证书是公证机关作出的具有法律效力的文书，具有客观性、真实性、合法性，对公证书所反映的事实，一审法院予以采信。
一审法院认为，原、被告签订天津市商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。诉争房屋经竣工验收合格，并已取得准许交付使用证，具备了交付条件。原告应按入住通知的时间（2014年12月10日）接收房屋。即使房屋存在质量问题，原告也应在接收房屋后另行解决，而不能以此为由拒绝接收房屋。故一审法院确认被告已于2014年12月10日交付了房屋。因房屋存在问题原告未予接收房屋，后经双方协商于2015年1月5日达成备忘录，该备忘录系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫和侵害他人合法权益的行为，该备忘录合法有效，双方应按备忘录的约定履行。该备忘录表明原告认可房屋现状，并不再继续追究，并于签订备忘录后一周内完成入住手续的办理。原告在已减免物业费的前提下，仍拒绝接收房屋、办理入住手续，有违诚实信用原则。原告主张被告承担逾期交房违约金的诉讼时效起算时间为2014年12月11日起，原告应在2年内主张。原告于2017年4月17日起诉，已超过诉讼时效，故对原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。备忘录反映出原告认可房屋现状，不再继续追究，仅表明原告认可现状收房，并未免除被告对房屋存在质量问题的修复义务，故被告对房屋存在的漏水、线路裸露及线路不通畅问题仍有修复义务。对原告要求被告对房屋存在漏水、线路裸露及线路不通畅的质量问题进行修复的请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院判决：一、由被告天津市圣光旅游发展有限公司于判决生效之日起30日内将位于蓟州区迎宾大街北侧龙庭庄园景园68号楼房屋漏水、线路裸露及线路不通畅的问题予以修复完毕；二、驳回原告李伟超其他诉讼请求。案件诉讼费14088元，由原、被告各负担7044元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应因诉争房屋存在质量问题而向上诉人承担逾期交房的违约责任。根据被上诉人一审提交的公证书，能够证明诉争房屋存在质量问题。但上诉人在2014年12月10日接收房屋过程中，已发现房屋存在质量问题，而在之后的2015年1月5日仍与被上诉人及案外人天津圣光皇冠物业管理有限公司蓟县分公司签订备忘录，约定双方通过减免物业费的形式解决纠纷，且上诉人认可房屋现状，并同意一周内完成入住手续的办理。现上诉人在本案中起诉，主张房屋存在质量问题，并要求被上诉人承担逾期交房的违约责任，与备忘录的约定不符，本院不予支持。
综上所述，李伟超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14088元，由上诉人李伟超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张炳正
代理审判员 刘 艳
代理审判员 张 莹
二〇一八年六月五日
法官 助理 李 芳
书 记 员 张 璠
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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