上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初5865号原告：檀河波，男，1972年3月27日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：郭军，上海公鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。被告：上海通梁商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈栋梁。被告：上海保家餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：肖雷，经理。委托诉讼代理人：徐赟，系被告原法定代表人及股东。被告：徐赟，女，1972年7月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告檀河波与被告上海通梁商贸有限公司(下称通梁公司)、上海保家餐饮管理有限公司(下称保家公司)、徐赟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温浩、被告上海保家餐饮管理有限公司委托诉讼代理人即被告徐赟到庭参加了庭审。被告上海通梁商贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除双方签署的XXXXX美食广场租赁合同；2、请求三被告返还原告商铺租赁保证金30,000元、物业管理费保证金20,000元、收银机押金5,000元，共计55,000元；3、请求三被告与原告结算2016年9月份店铺租金，并返还扣除租金后的店铺营业额27,060元(33,000-33,000*18%)。事实和理由：2016年4月7日，原告与被告通梁公司签订XXXXX美食广场租赁合同，期限为2016年5月1日至2018年4月30日。合同约定由原告承租XXXXX四楼402-25号店铺开设小食店，在营业额未超过20万元每月的情况下，原告每月店铺租金为当月总营业额的18%，租金支付方式为每月15日前双方依据营业额计算。合同还约定原告需向被告方缴纳租赁保证金3万元、物业管理费保证金2万元以及收银机押金5,000元。合同签订后，原告依约向被告通梁公司缴纳了上述款项。依据合同条款内容，美食广场由被告方统一管理，被告保家公司虽未在合同上盖章，但店铺租金均由被告保家公司及其原法定代表人徐赟实际收取，被告保家公司和徐赟通过实际履行的方式履行了合同约定的统一管理义务，包括结算、收取租金、物业管理费等相关费用。在经营过程中，美食广场所有店铺租金统一由被告保家公司和徐赟收取，被告保家公司和徐赟按照合同约定依据当月营业额结算收取租金等相关费用后再将剩余的营业额返还给原告。原告2016年9月份店铺营业额为33,000元，依据合同约定，被告方应当在2016年10月15日之前与原告结算9月份店铺租金及营业款项，但至今未与原告结算。原告对此与三被告沟通，均未果。现被告通梁公司因拖欠XXXXX房地产开发有限公司(下称保利佳公司)所属“XXXXX”商业广场的租金，已被保利佳公司提起诉讼，嘉定法院已判决解除保利佳公司与通梁公司之间的租赁合同，原告与被告通梁公司的租赁合同已无法履行。为维护原告合法权益，遂涉讼。被告上海通梁商贸有限公司未答辩。被告上海保家餐饮管理有限公司、徐赟辩称，不同意原告的诉讼请求。两被告并非适格的诉讼主体，不应作为本案被告。按照合同相对性原则，与原告签订租赁合同的是被告通梁公司，相关合同权利义务均应由通梁公司承担。保家公司及徐赟并未与原告签订过租赁合同，不应列为本案被告。原告所述事实，与客观情况不符。徐赟是被告通梁公司的员工，根据通梁公司的指派，对XXXXX美食广场进行管理。保家公司其实是通梁公司为了将对美食广场的经营合法化而设立的公司，徐赟并未实际出资，只是名义上的股东和法定代表人，实际是受通梁公司的委托和指派负责美食广场的运营和管理，保家公司及徐赟与原告之间不存在租赁关系，也未与通梁公司签订租赁合同或共同经营管理的合同，无需承担通梁公司与原告之间租赁合同的相关义务。徐赟在2016年8月4日收到开发商保利佳公司的公函，要求其退出美食广场项目后，主动提出离职，与被告通梁公司进行了工作交接，徐赟在担任保家公司法定代表人期间同时是通梁公司的人事副总，对美食广场进行管理是受通梁公司的指派，是职务行为。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、原告身份信息，证明原告身份信息；2、被告企业工商公示信息，证明被告信息；3、XXXXX美食广场租赁合同，证明原被告签署租赁合同；4、保证金押金收据，证明原告依约向被告一缴纳50,000元保证金；5、XXXXX档口销售汇总表，证明原告9月份店铺营业额；6、银行卡交易明细清单，证明被告保家公司参与经营管理并与原告结算营业款项。被告保家公司、徐赟对原告提交的上述证据均无异议。被告保家公司、徐赟为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、2015.12.03会议记录，证明保利佳公司领导要求保利佳公司美食课成员配合通梁公司规划美食街相关事宜，服务、管理小商户；2、保利佳公司台湾招商表，证明保利佳公司与通梁公司存在共同经营之事实；3、营业执照档案，证明为达成美食街项目，保利佳公司在已将房屋出租给通梁公司的情况下，又以0租金出租给保家公司，协助保家公司办理营业执照；4、美食街小商户商务条件，证明保利佳商管发文指示通梁公司另对小商户签订租赁合同；5、保利佳公司开具小商户电费发票，证明小商户的电费发票是由保利佳公司开具给通梁公司的；6、2016年8月4日美食街泼水事件公司函，证明徐赟是通梁公司管理职员，泼水事件后离职；7、9月30日告知保利佳公司，通梁公司解散离开，保家公司401/402美食小吃项目，证明9月30日告知保利佳公司推出美食小吃项目，10月1日起通梁公司租赁合同范围之剩余资产设备商品，均由保利佳公司及小商户管理控制；8、401小商户希望取得合法经营权及营业执照，证明为了继续合法经营，保家公司变更了法定代表人和股东；9、民事判决书，证明保家公司参与商铺经营管理系为通梁公司实现合同目的而为，并不因此产生事实上的租赁关系；10、员工合同、个人城镇养老保险缴费情况，证明徐赟是通梁公司的员工，2014年12月至2015年6月的养老保险由通梁公司缴纳，之后的由保家公司缴纳；11、公司变更承诺书，证明徐赟于2016年10月20日与肖雷签订变更承诺书，约定2016年10月13日之前保家公司发生的债权债务由徐赟承担，之后的与徐赟无关；12、银行卡明细，证明原告的营业款以及通梁公司部分员工的工资均通过徐赟账户进出，该账户系根据陈栋梁的要求开设的专用账户，不涉及徐赟私人收支。原告对被告提交的证据9、10、11、12的真实性均没有异议，对其他证据未发表质证意见。根据原、被告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：2016年4月7日，原告(乙方)与被告通梁公司(甲方)签订《XXXXX美食广场租赁合同》一份，约定：“XXXXX美食广场”是指位于上海市嘉定区XXXXX4F，铺位为401/402-1～28，集合台湾小吃的美食广场，租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日；甲方将其享有出租权的坐落于上海市嘉定区XXXXX美食广场单元402-25出租给乙方使用；租金为营业额提成，自2016年5月1日至2017年4月30日，乙方应支付当月总营业额之18%，若营业额达200,000元/月，乙方应支付当月总营业额之20%；自2017年5月1日至2018年4月30日，乙方应支付当月总营业额之20%，若营业额达200,000元/月，乙方应支付当月营业额之22%；合同的租金价格中不包括乙方所需支付的推广费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用(如水、电、燃气、电话费、POS机租赁费等)；营业额提成租金支付时间：每月的营业额提成租金双方须于次月15日前依据合同约定的营业额提成租金计算方式结算，每月提成租金须于提成租金结算当月的第20日前(节假日不顺延)支付，甲方应在收到当月全部租金后的5个工作日内向乙方开具合法有效的租金发票，由乙方自取；乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性缴纳租赁保证金30,000元、物业管理费保证金20,000元；期满后，若乙方无需履行赔付责任，甲方将保证金余额无息一次性退还乙方；乙方向甲方按月支付推广费500元，首月推广费于该商铺交付之日支付，其余月份推广费于每月第5日前支付(节假日不顺延)；物业管理费为5,000元/月/铺位，甲方在收取租赁管理费后的10个工作日内，向乙方开具合法有效的收据；甲方按照商铺月营业额计算提成租金，乙方同意并承诺本合同期限内该商铺营业产生的营业额统一采用下列方式进行收银和数据传输；收银机押金每台5,000元；收银机租金每月每台5**元，按月支付，首月收银机押金及租金应在交付该商铺之日支付，首月之外，如该商铺租金计算模式为营业额提成，乙方应在每月的第5日前支付当月收银机租金(节假日不顺延)；甲方负责美食广场总体的统一监督、管理和协调，并定期与乙方沟通经营中遇到的问题；甲方必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，与物业所有人沟通协调保证该场地内的水、电、煤气能源的正常供应；出现如下情形，本合同终止，双方互不承担责任：经双方协议一致，同意提前解除本合同的；因不可抗力原因致本合同无法履行的。合同附件四：POS机(收银机)租赁使用协议约定：本POS机归属甲方所有，使用权转移给乙方；POS机租赁为500元/台/月，本项目开业前30日乙方一次性支付甲方POS机押金共计5,000元。上述合同封面载明的甲方为被告通梁公司、保家公司和案外人XX餐饮有限公司(下称XX公司)，合同主文载明的甲方为XX公司，签章为被告通梁公司。上述合同签订当日，原告向被告通梁公司支付保证金50,000元，被告通梁公司出具了相应的收据。通梁公司将约定的铺位交由原告经营，档口名称为“老檀小笼包”。该档口2016年5月的营业额由保家公司账户向原告结算支付，2016年6月、7月、8月的营业额由徐赟账户向原告结算支付。该档口2016年9月1日至2016年9月30日的销售额为33,000元，尚未结算。位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号的房屋系案外人XXXXX房地产开发有限公司所有。2015年12月21日，保利佳公司与被告通梁公司签订《XXXXX商铺租赁合同》一份，约定：保利佳公司将上述房屋第四层物业中的401室、402-1～28室房屋出租给通梁公司用以美食小吃经营；装修免租期自2015年12月1日至2015年12月31日，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日。保利佳公司于2016年1月25日将上述商铺交与通梁公司。因上述商铺需经营“XXXXX美食广场”餐饮服务项目，通梁公司无餐饮服务经营许可，通梁公司法定代表人欲以上述商铺为经营地另行注册两家有餐饮服务经营许可的公司，即被告保家公司和案外人XX公司。筹建期间，为工商注册之需，XX公司(筹)与保家公司(筹)分别于2016年4月20日和2016年1月1日与保利佳公司签订《房屋租赁合同》各一份，合同中分别载明：保利佳公司将上述商铺出租，其中402-1～28室房屋由XX公司(筹)租用，租期自2016年4月20日至2021年3月31日止；401室房屋由保家公司(筹)租用，租期自2016年1月1日至2020年12月31日止。该两份租赁合同租金及违约条款等均无约定，且明确该两份租赁合同仅供办证使用。之后，XX公司于2016年6月22日经工商注册成立，保家公司于2016年3月29日经工商注册成立。因通梁公司拖欠租金等费用，保利佳公司催收未果，于2016年10月26日向通梁公司、XX公司、保家公司发出《关于解除、、的函》，主张解除合同并要求返还商铺并支付拖欠的租金等，并向本院起诉，要求确认保利佳公司与通梁公司签订的《XXXXX商铺租赁合同》、《XXXXX商铺租赁合同补充协议》及保利佳公司与XX公司、保家公司签订的《房屋租赁合同》于2016年11月3日解除；要求通梁公司、XX公司、保家公司将位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX室、402-1～28室的房屋及仓库返还保利佳公司，并要求通梁公司支付拖欠的租金、物业管理费、推广费等费用；同时要求XX公司对通梁公司付款义务中的84%承担共同付款责任，要求保家公司对通梁公司付款义务中的16%承担共同付款责任，并要求陈雅芳对XX公司的付款义务承担连带责任，要求陈雅芳、徐赟对保家公司的付款义务承担连带责任。本院经审理于2017年7月3日作出(2017)沪0114民初769号民事判决书，确认保利佳公司与通梁公司签订的《XXXXX商铺租赁合同》、《XXXXX商铺租赁合同补充协议》于2016年11月3日解除；判令通梁公司于该判决生效之日起三十日内将租赁房屋及商铺返还保利佳公司，并判令通梁公司向保利佳公司支付房屋租金、使用费、物业管理费等费用，驳回了保利佳公司要求XX公司、保家公司承担连带责任的诉讼请求。该判决现已生效。被告徐赟原为通梁公司员工，设立保家公司时为保家公司股东及法定代表人，后于2016年10月13日经工商变更登记，徐赟不再为保家公司股东及法定代表人。2016年4月6日，徐赟设立银行账户，用于与通梁公司、保家公司结算费用，支付工资、水电煤，向美食广场经营商户结算营业款项等。该账户2016年9月存入的营业款除用于结算8月薪资及租赁商户8月份的营业款外，于9月30日和10月1日分别转支通梁公司15万元和5万元。审理中，徐赟称系通梁公司委派其对美食广场进行实际管理，因经营户都是个体工商户，没有办法开具发票，营业额充值进来的钱大部分是现金，经过通梁公司的负责人签字后存入其账户，一部分用于负担通梁公司员工的费用，一部分用来支付经营商户的营业额，具体款项均由通梁公司的负责人签字后由其账户汇出，并称XX公司并未参与美食广场的实际经营。审理中，原告确认：推广费、物业管理费和POS机租赁费每月由被告在营业款结算时予以扣除；租赁商铺经营至9月底，之后因保利佳公司封存了设备，无法经营；9月30日之后的经营费用不需要结算。本院认为，原告和被告通梁公司之间签订的《XXXXX美食广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现因被告通梁公司与出租人的租赁合同已解除，原告不能实现合同目的，故原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告通梁公司理应返还原告支付的保证金。原告并未提交证据证明其向被告交付了收银机押金5,000元，故对于其要求被告返还收银机押金的诉请，本院不予支持。保证金均系被告通梁公司收取，原告要求保家公司及徐赟共同返还缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告通梁公司按照合同约定与原告结算2016年9月份的经营租金，并返还剩余营业额合法有据，但推广费500元、物业管理费5,000元及POS机租赁费500元，应在9月份的经营费用中予以扣除，即被告通梁公司应返还原告扣除租金、推广费、物业管理费和POS机租金后的剩余营业额21,060元。被告保家公司虽未与原告签订租赁合同，但其系通梁公司为实现合同目的经营美食广场而设立，并实际参与了美食广场的经营，与原告结算了2016年9月之前的经营费用，系对通梁公司债的加入，故原告要求保家公司与通梁公司共同承担对9月份经营费用的结算义务合法有据，本院予以支持。徐赟原系保家公司法定代表人，其参与美食广场经营的行为系职务行为，且保家公司并非一人独资有限责任公司，故原告要求其承担共同结算义务缺乏依据，本院不予支持。被告上海通梁商贸有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告檀河波与被告上海通梁商贸有限公司签订的《XXXXX美食广场租赁合同》；二、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告檀河波保证金50,000元；三、被告上海通梁商贸有限公司、上海保家餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告檀河波2016年9月扣除租金、推广费、物业管理费和POS机租金后的营业额21,060元；四、驳回原告檀河波的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,851元，由被告上海通梁商贸有限公司、上海保家餐饮管理有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉审 判 员  刘燕枫人民陪审员  朱华英二〇一七年十月二十七日书 记 员  卜文茜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。