云南省景洪市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云2801民初3298号
原告:苏红宁，住景洪市。
原告：徐郡遥，住景洪市。
上述原告共同委托诉讼代理人：刘云龙，XXX律师事务所律师，特别授权代理。
上述原告共同委托诉讼代理人：肖璐璐，XXX律师事务所律师，特别授权代理。
被告：西双版纳海诚旅游发展有限公司。
统一社会信用代码：9153280056317XXXXX。
法定代表人：周昆，住景洪市，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：陈昭，XXX律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：陈磊，XXX律师事务所律师，特别授权代理。
原告苏红宁、徐郡遥与被告西双版纳海诚旅游发展有限公司（以下简称“海诚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏红宁、徐郡遥的委托诉讼代理人刘云龙、肖璐璐，被告海诚公司的委托诉讼代理人陈昭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏红宁、徐郡遥向本院提出诉讼请求：1.被告立即履行代办房屋所有权证、土地使用权证的义务；2、判令被告支付违约金371844.77元（计算方式：1317600元×（6.4%（1﹢50%）／365天×1073天），自2014年9月23日计算至2017年8月31日，实际支付至被告履行代办产权证之日止；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》（以下简称“合同”），约定：原告共同向被告购买位于景洪市告庄西双景景法寨1幢第一层XXX房屋，被告在2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给原告。原告在支付完毕房价款、税款、公共维修基金，办理完毕房屋交接等手续后，被告在90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续。合同签订后，原告按照约定履行了上述义务，但被告始终未为原告办理产权登记。原告欲自行办理，又知被告未能缴纳土地出让款，原告所购买的房屋无法办理产权登记。
原告认为，原告已经履行了双方约定办理产权的各项先行义务，被告本应按照《合同》第十二条的约定，在180个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，但其未如约履行上述义务。被告的行为已经构成违约，应该承担违约责任。因《合同》并未约定逾期办证的违约金计算方法，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告有权以已付购房款总额，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准要求被告支付违约金。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。
庭审过程中，原告变更诉讼请求如下：将第一项诉请求“判令被告立即履行代办房屋所有权证、土地使用权证的义务”变更为“判令被告立即履行代办不动产权证的义务。”
被告海诚公司辩称，被告办理不动产权证书在合同第二十条已经有了明确的约定，被告方造成办证延时，不应该由被告方承担相应的责任，即使因为被告方违约办证造成延时，被告方则应按照合同的约定支付1000元的违约金，原告方提出的诉请是与事实不符的。1.合同中双方对办理产权证的时间、流程是做了明确的约定的，被告方只作为协作办理的一方，在合同中第12条1.2.3项约定了相关费用及办证资料，原告没有履行义务在先，被告尚不具备后续的违约行为，原告方要求被告方立即履行代办产权证，在现阶段，并不具备可履行性。被告一直在配合原告方积极办理、推动协作办理不动产权证，现已委托相关部门出具了案涉项目的宗地图，正在进行不动产登记及数据整合；2.因政策的变化导致办理产权证延时，根据合同第20条规定，不应由被告方承担违约责任；3.即使是因为被告方原因导致了办证的延时，双方就此在合同补充协议中第16条约定了甲方应当承担相应的违约金为1000元，甲方则继续履行合同，乙方不得就该赔偿原因主张任何其他违约的行为，根据商品房买卖合同的司法解释规定，应驳回原告方的诉请，被告方也不应承担诉讼费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两原告提交的第三组证据中的《收据》，因其印鉴齐全，来源真实合法，故本院予以采信。被告提交的证据第二组证据中的《情况说明》，因其系被告自行制作，故本院不予采信；第三组证据中《不动产登记暂行条例实施细则》，因其系行政规章，当事人无需进行举证；第二组证据中《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，因其涉及案涉房产相关产权证的具体办理，与本案有关，故本院予以采信；第三组证据中《首次登记资料清单》、《不动产房地数据整合项目延期公告》、《关于景洪市不动产中心数据整合工作业务培训简报》、《国土资源数据库整合技术要求》、《制图费和入库费报销单》、《业内制图费发票》、《数字化数据入库费发票》、《宗地图》，因其属办证等相关具体事宜，与本案无直接关联，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年10月15日，原告苏红宁、徐郡遥（乙方）与被告海诚公司（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：景法寨XXX）及其《合同补充协议》,约定：甲方以出让方式取得位于景洪市江北澜沧江边地块的土地使用权，甲方经批准在该地块建设商品房项目“告庄西双景”；乙方购买的商品房为预售商品房；乙方向甲方购买第景法寨1幢第一层XXX房；该商品房总价款为1317600元；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1.支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托合同书》并交齐办理产权登记所需的相关资料；被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告履行完毕协助办理产权登记的义务（该项内容约定于《商品房购销合同》第十二条）；如因甲方责任，乙方不能按期在取得房屋产权证书的，则甲方应承担违约金为1000元，合同继续履行，乙方不得就该项违约主张其他任何赔偿（该项内容约定于《合同补充协议》第十六条）。合同还约定了其他事项。
合同签订后，二原告依约支付了全部购房款，并于2013年11月27日支付被告预收办证款及代收维修基金共计49380元，即原告依约应交纳的全部购房款及办证费用，均已交纳完毕。
另查明，景洪市人民政府于2016年6月12日向景洪市全市作出《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》，其主要内容如下：将全市范围内土地登记、房屋登记等职能整合后由景洪市土地资源局负责，由景洪市不动产登记中心承担具体登记工作；经研究决定景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理。
另查明，景洪市人民政府于2011年1月11日颁发国有建设用地使用权证（编号：景国用【2011】第0172号），其记载的地类用途为“城镇住宅用地”。
本院认为，第一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中存在“除当事人有特殊约定外”的但书条款，而该合同已约定了委托代办条款，且原告依约交付了相关办证费用，“举重以明轻”，故根据常理可以推定双方之间已形成委托代理办证关系，且双方应依《商品房购销合同》的第十二条约定履行合同；据此，亦足以认定双方之间形成代办关系的时间为原告交付办证费用之日。故，鉴于原告已依约履行全部付款及交付办证所需资料等合同义务，且合同明确约定“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续”，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，被告理应依约履行代办证义务。
第二、原告已经向被告交纳了办理房屋产权证的相关费用，虽然在办证期间房出现“景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作；自2016年6月25日起，景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理”等事由，但该期间仅有10天停止办理产权证，并不能构成被告至今未办理到不动产权证的客观事由。按照双方签订的《合同补充协议》约定，如因被告原因，原告不能按期取得房屋产权证书的，则被告应承担违约金1000元，合同继续履行。原告不得就该项违约主张其他任何损失。显然，被告没有完全履行合同义务，应当向原告承担违约责任，支付违约金1000元。而原告提交的证据并不足以证明被告的违约给其造成的损失低于约定的违约金数额，不能认定该违约金低于原告造成的损失。因此，应当以原告、被告双方约定的违约金1000元作为违约责任的赔偿标准。
综上所述，本院对原告要求被告代理原告苏红宁、徐郡遥办理位于景洪市告庄西双景景法寨1幢第一层XXX房屋的不动产权证书，并支付逾期办证违约金1000元的诉请，予以支持；对其他诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第四项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条规定，判决如下：
一、被告西双版纳海诚旅游发展有限公司于本判决生效之日起30个工作日内代理原告苏红宁、徐郡遥办理位于景洪市告庄西双景景法寨1幢第一层XXX房屋的不动产权证书；
二、被告西双版纳海诚旅游发展有限公司于本判决生效之日起5日内向原告苏红宁、徐郡遥支付逾期办证违约金1000元；
三、驳回原告苏红宁、徐郡遥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6878元，减半收取计3439元，由被告西双版纳海诚旅游发展有限公司负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 陈德明
二〇一七年十二月二十九日
书记员 匡 杰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：
（一）自然规律以及定理、定律；
（二）众所周知的事实；
（三）根据法律规定推定的事实；
（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；
（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；
（七）已为有效公证文书所证明的事实。
前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第七条在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。