安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）埇民二初字第00285号原告：宿州市龙兴建设工程有限公司（原名称安徽省宿州市龙达建筑装饰安装有限责任公司），住所地安徽省宿州市。法定代表人：邱培龙，该公司经理。委托代理人：杨育林，安徽玉金律师事务所律师。被告：宿州市金龙门业有限公司，住所地安徽省宿州市。法定代表人：庄辉，该公司经理。委托代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。原告宿州市龙兴建设工程有限公司与被告宿州市金龙门业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员马强担任审判长，与审判员杨浩、人民陪审员王艳侠组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理，原告宿州市龙兴建设工程有限公司的委托代理人杨育林、被告宿州市金龙门业有限公司的委托代理人余继承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宿州市龙兴建设工程有限公司诉称：2009年2月3日，原告与被告签订租赁合同，被告租赁原告坐落于宿州市经济技术开发区金海五路东侧3栋厂房，面积为3868.3平方米；租赁期限为十年。被告在租赁期间违反约定，导致原告财产丢失和损坏；拖欠原告房屋租赁费人民币16万元。为此，原告提起诉讼，请求依法判决被告向原告支付房屋租赁费用人民币16万元，对损坏财产恢复原状和赔偿损失人民币6万元，并由被告承担诉讼费用。被告宿州市金龙门业有限公司辩称：2009年2月3日，原、被告签订房屋租赁协议，在租赁期间，2014年4月，原告工作人员多次找到被告，要求被告于2014年5月1日前腾出房屋，被告按照原告要求予以腾出房屋搬出后，2014年5月6日，被告已经向原告支付清截止2014年5月1日以前房屋租赁费用，现原、被告已经解除房屋租赁合同关系，被告不拖欠原告房屋租赁费用，亦未有损坏原告的财产，为此，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。在诉讼中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交的证据材料为：1、房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限为十年，被告拖欠原告房屋租赁费用的事实；2、租赁房屋补充协议复印件一份，证明2009年5月1日，原告向被告交付租赁物时，门窗均完好无损，雪松树具体数量为二十二棵；3、照片复印件一份计20张，证明被告在租赁原告的房屋期间，造成房屋部分门窗损毁、地面和墙体污染损失情况，被告仅为部分房屋墙体和门窗喷漆予以恢复原状；4、评估报告一份，证明被告在租赁原告房屋期间，造成原告树木死亡和房屋部分门窗损毁、墙体和地面污染，需要恢复损失的具体数额合计人民币32260元。在诉讼中，被告为证明其抗辩理由，向本院提交证据材料为：1、房屋租赁合同复印件一份，证明被告租赁原告所有的1、3、4号厂房部分门窗等物品损耗属于正常损耗，不属于被告赔偿损失的范围；2、2014年5月1日，原、被告签订租赁合同，证明被告租赁原告所有的1、3、4号厂房房屋，2009年2月3日，原、被告签订的房屋租赁合同已经解除的客观事实；3、银行卡客户交易明细、银行交易明细一份五张，证明被告法定代表人庄辉通过其持有的银行借记卡账户内向原告法定代表人邱培龙和原告会计朱亚玲（系原告法定代表人邱培龙之妻）银行借记卡账户内汇入房屋租赁费用自2009年2月3日始至2014年5月1时止房屋租赁费用的客观事实；4、被告法定代表人庄辉与原告员工刘英和会计朱亚玲通话记录一份，证明原、被告于2009年2月3日签订的房屋租赁合同已经解除，并办理房屋交接手续的客观事实；5、被告法定代表人庄辉与原告公司门卫张良报通话录音记录一份，证明原告强行要求被告腾出房屋，将被告租赁原告房屋返还给原告，原、被告签订房屋租赁合同已经解除的客观事实；6、被告法定代表人庄辉与原告公司员工张丹通话录音记录一份，证明原告法定代表人邱培龙安排张丹要求被告必须将房屋予以腾出，被告搬运完毕其所有的财产，将被告租赁原告的房屋返还给原告的客观事实。被告对原告提交的证据证明效力发表质证意见为：被告对原告提交的证据1、2真实性无异议，但认为证据2仅能证明被告租赁使用原告的厂房的客观事实，原告所有的雪松树，与被告无任何关系；被告对原告提交的证据3、4持有异议，认为①证据3原告雪松树缺失，没有证据证明系被告行为造成的，在原告与被告解除房屋租赁合同后，被告已与原告公司员工刘英、张科长办理交接手续；②认为原告未有提交证据佐证雪松树死亡系被告行为，导致原告所有的雪松树死亡，与被告行为无任何因果关系，③2014年5月1日，原告强行要求被告搬出租赁房屋，原、被告租赁合同已经解除，被告向原告交付房屋时，房屋是完好的，并没有损坏现象。原告对被告提交的证据证明效力发表质证意见为：原告对被告提交的证据1、2、3真实性、合法性均无异议，但认为①原、被告签订原合同仍然继续有效，被告中途解除合同，应按照约定向原告支付剩余期限房屋租赁费用人民币16万元；②2014年5月1日后3、4号厂房没有缴纳房屋租赁费用，前期房屋租赁费用已经交付无异议；原告对被告提交的4、5、6均持有异议，认为被告提供录音记录不完整，录音不合法，对被录音人的身份无法核实。经过原、被告举证质证，结合合议庭对原、被告提交的证据证明效力审查，本院对原告与被告提交的证据证明效力认定如下：一、对原告提交的证据证明效力认定为：原告提交的证据1、2、3、4能够分别证明下列客观事实①原、被告之间存在房屋租赁合同关系；②原告向被告交付房屋时，一并向被告交付雪松树22棵保管维护；④雪松树缺失22棵，被告租赁原告钢结构房屋污染面积为110㎡；混凝土墙面污染为18㎡，以上雪松树损失和需要清洗、重新打磨用水泥粉刷、门窗修复等损失合计人民币32260元。原告提交的上述证据证明来源具有合法性，与本案具有关联性，对原告提交的证据1、2、3、4证明效力，本院予以认定。二、对被告提交的证据证明效力认定为：被告提交的证据能够证明下列客观事实①2014年5月1日，原告与被告自行解除于2009年2月3日签订的房屋租赁合同关系；②被告已向原告支付自2009年2月3日始至2014年5月1日时止全部房屋租赁费用，原告提交的上述证据来源合法，与本案具有关联性。为此，对被告提交的证据1、2、3、4、5、6证明该部分证明目的的效力，本院予以认定。经过原告与被告举证质证，本院对原、被告提交的证据证明效力认定，结合法庭审理调查，查明本案事实为：2009年2月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定的内容为：“……第一条、本合同租赁厂房位于宿州市经济技术开发区南侧海路东侧，厂房编号1号厂房3号厂房4号厂房（钢结构）共三栋，合计库房面积3868.3平方米，三栋库房以北东西长136米，南北17米的院内空地及北大门为乙方独立使用（北大门和公司通道如甲方需要施工保证乙方正常生产经营），乙方保证甲方使用大门和通道；1.1、乙方有权在厂房外空地内根据自己需要搭建临时用房，租赁期内甲方无权拆除；1.2、乙方承租的上述租赁厂房及其附属设施、设备、场地以下简称为租赁物……第四条、租赁期限及优先权：4.1、租赁期限为10年，自2009年2月3日起至2019年2月3日止；2009年3月16日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按厂房及设施的现状承租，交付时双方对租赁物的状况以交接单的形式签字确认，并可附照片，如甲方推迟交付厂房，乙方按合同约定的厂房租金起算时间按甲方推迟交付的时间期限向后顺延……4.5、本合同租赁期限届满止，如乙方不再继续租，期满前3个月通知甲方，双方对租赁物进行验收，乙方期满后30个工作日内全部搬出租赁厂房及占有的场地，并将租赁物按本合同约定交由甲方；乙方搬出厂房前，应履行结清工人工资、交清税款、租金、物业管理、电费、水费及因本租赁行为所产生的一切费用等义务；甲方不得设置非本合同约定的其他条件阻碍乙方按约撤场，否则造成拖延等后果甲方应承担全部责任，并赔偿乙方损失；第五条、合同定金：5.1、乙方在本合同成立后15天内，向甲方支付人民币叁万元作为合同定金，甲方须同时提供相应收据，如甲方不按约履行本合同，则双倍返还定金；5.2、在乙方首次支付租金时，定金自动转为厂房租金，定金收据换租赁费用收据；第六条、租赁费用及其他费用：6.1、该租赁物的租金采用‘先付后使用’方式，租赁费用每年支付一次；甲方向乙方开具符合法律规定的厂房租赁费用的财务收据；6.2、从2009年3月16日至2011年3月15日租金为肆拾贰万；下一年度租金乙方应在本年度租金到期前三十天内支付给甲方，以甲方财务收据为凭证；从2011年3月16日至2019年3月15日的租金每两年根据市场变化情况双方进行协商调整，调整幅度浮动不得超上年租金10%，除此之外双方不得以任何理由调整租金……第八条、财产保险和赔偿保障……8.3、合同终止或解除后，乙方应将租赁厂房和甲方的附属设施交还甲方，因乙方过错导致损坏，乙方应负责修复，如无法修复，乙方可以经双方协商认定的市场价折旧后予以补偿甲方；8.4、甲、乙双方应严格履行合同约定的职责，任何一方如管理不善或其它过错而导致另一方的财产损失，应由责任方对另一方实际损失与保险理赔差额进行赔偿……第四章权利和义务……第十条、甲方权利和义务……10.8、乙方对厂房及附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免可能发生的隐患；10.9、因乙方使用不当造成厂房或公用设施损坏，乙方应负责修复或经济赔偿；10.10、乙方所租厂房内的物品管理和安全工作由乙方负责，乙方在所租厂房内引起火灾、财物遗失等造成的损失由乙方负责，同时应赔偿由此给甲方造成的损失；第五章、合同变更、解除和终止：第十一条、在租赁期间，甲方如将乙方承租的厂房财产所有权转移给第三方，应提前三个月告知乙方厂房所有权转移情况，所有权转移后，乙方承租的厂房财产所有权取得方即成为本合同当然甲方，本合同对新的厂房所有权方继续有效；第十二条、双方法定代表人的变更，不影响本合同条款的执行；第十三条、租赁期内，经甲乙双方协商一致并达成书面终止协议，可提前终止合同履行；第十四条、若遇不可抗力及市政府拆迁导致本合同不能继续履行，甲乙双方均不承担违约责任，拆迁补偿按有关拆迁规定办理；第十五条、有下列情形之一的，甲方有权选择通知乙方提前终止本合同履行：15.1、乙方因其自身原因未履行本合同权利和义务；15.2、乙方在租赁厂房期间严重违反法律法规，被有关部门责令停业、吊销营业执照的情况下，甲方有权单方面与乙方终止合同，并无需承担任何违约责任；第十六条、有下列情形之一的，乙方有权选择通知甲方提前终止本合同履行：16.1、如因租赁物的产权、出租权、厂房用途、厂房质量、债权债务纠纷、虚假附件等问题影响乙方正常生产经营的，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方预付但尚未到期的租赁费用，但不计利息，赔偿乙方全部损失；第十七条、甲乙任何一方根本违约或违反法律法规而导致本合同提前终止履行，违约方应向守约方偿付相当年6个月租赁费用的违约金，本合同条款另有约定的按照约定办理……第七章、及相关问题……第二十条、关于厂房质量或厂房使用不当的赔偿：12.1、因甲方的厂房的质量问题，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿乙方相应的损失；12.2、因甲乙使用该租赁厂房设施、设备过程中，造成甲方及甲方内其他租赁户损失的，由乙方负责赔偿；12.3、因甲乙双方以外的第三方原因造成乙方损失的，由第三方赔偿乙方相应的损失，在乙方索赔过程中，甲方应积极协助乙方……”原告、原告法定代表人邱培龙在合同上加盖印章和签名，被告法定代表人庄辉分别在合同上签名予以确认后，原告即按照合同约定向被告履行交付租赁物厂房予以使用的义务，被告即按照约定向原告履行支付租赁房屋定金和房屋租赁费用义务。2009年4月29日，原告与被告达成《租赁厂房补充协议》约定的内容为：“甲方：安徽宿州龙达建筑装饰安装有限公司；乙方：宿州金龙门业有限公司；甲乙双方就2009年1月4日签署的租赁厂房合同中的未尽事宜达成如下条款，本协议是厂房租赁合同的延伸和补充，与2009年1月4日签订的租赁合同具有同等效力；一、在签订租赁合同时，甲方将三间门卫房屋及厂房大门东侧的两间房屋作为厂房附属物交给乙方使用（大门东侧两房5月10日交给乙方）；二、甲方应确保厂房、大门、三间门卫房及大门东侧两间房屋于2009年5月1日交给乙方正常使用，租赁物交给乙方后，甲方不得以验收等任何理由影响乙方正常施工，交付时间以双方签字的交接协议为准，如甲方不能按时交付上述租赁物，每推迟一天，甲方应按本年度租金的百分之一作为违约金付给乙方；三、在租赁期间内，甲方不得影响乙方对大门的管理使用；四、本协议一式二份，双方各执一份”，原告法定代表人邱培龙、被告法定代表人庄辉分别在补充协议上签名予以确认，同日原告代表人李洪超、刘英、被告代表庄志功签订《厂房租赁交接记录单》的内容为：“……1、1#厂房：符合图纸要求、门窗、完好、围护墙完好、……2、3#厂房：符合图纸要求；门窗完好、围护墙完好……3、4#厂房1#厂房：符合图纸要求、门窗、完好、围护墙完好、……2、3#厂房，符合图纸要求；门窗完好、围护墙完好……6、围墙：完好；7、厂区道路：大门以南西拐角处有道裂缝，其余均完好；8、厂区排水：完好，窨井盖板完好；9、厂区绿化：桂花树6棵、雪松树22棵；10、钥匙：1#厂房2把、3、4#各3把……”原告代表人李洪超、刘英、被告代表人庄志功分别在交接记录单上签名予以确认。在租赁期间，被告法定代表人庄辉通过银行汇款等方式向原告、原告会计朱亚玲（系原告法定代表人邱培龙的妻子）持有的银行借记卡账户内汇入自租赁厂房日始至2014年5月1日时止的全部房屋租赁费用，在租赁期间，由于原、被告产生纠纷，经原告催告要求被告于2014年5月1日前腾出房屋，将被告租赁的厂房及相应附属物返还给原告，2014年5月中旬，被告即将房屋腾出将租赁物交付给原告。根据原告与被告签订《厂房租赁交接记录单》载明：雪松树为22棵，而被告向原告交接厂房时，雪松树仅剩余8棵，缺失雪松树合计14棵，并被告租用原告厂房期间，因被告生产经营，导致厂房污染、厂房混凝土地面污染、门窗损毁结果发生。为此，原告即以被告擅自解除合同、毁损财产为由，向本院提起诉讼，请求依法判决解除原告与被告于2009年2月3日签订房屋租赁合同；被告向原告支付拖欠房屋租赁费用人民币16万元；被告对毁损财产恢复原状，赔偿原告损失人民币6万元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，2014年11月18日，原告向本院提出评估申请书，要求对缺失雪松树十四棵的价值、对维修门窗毁损需要修复的费用、墙壁和地面污染需要清洗的损失费用予以评估，本院依法委托安徽同正行保险公估有限公司对上述缺失雪松树价值、门窗毁损修复费用、墙壁和地面污染需要清洗费用予以评估，2015年9月16日，安徽同正行保险公估有限公司作出同正行公估（2015）09169号评估结论书评估原告雪松树价值、厂房墙壁污染、混凝土地面污染清洗、部分门窗毁损修复费用损失合计人民币32260元。本案争议焦点：一、被告是否存在擅自解除原告与被告于2009年2月3日签订的《房屋租赁合同》关系；二、在租赁期间，被告应否对原告雪松树等物品负有保管维护义务，应否对原告缺失雪松树十四棵负有赔偿责任；三、被告在租赁原告房屋期间，导致原告门窗毁损修复费用、墙壁、地面污染清洗费用应否予以承担赔偿责任；四、原告主张被告擅自解除租赁合同，原告要求被告支付自被告擅自解除合同之日始至合同约定的租赁期限届满日时止的房屋租赁费用人民币16万元有无依据。本院认为：一、被告是否存在擅自解除原告与被告于2009年2月3日签订的《房屋租赁合同》关系。被告租赁原告房屋期间，因双方产生纠纷，原告要求被告腾出房屋的客观事实，有原告法定代表人庄辉与原告门卫张良报、原告主任张英、原告会计朱亚玲（系原告法定代表人邱培龙之妻）、原告员工张丹通话录音记录内容予以佐证，且被告对原告要求腾出房屋，返还租赁物未有提出任何异议，可以认定原、被告通过双方行为自愿解除房屋租赁合同关系的客观事实存在，被告并不存在擅自解除与原告房屋租赁合同关系的行为，由于原、被告已于2014年5月1日解除双方于2009年2月3日签订房屋租赁合同，为此，原告再次要求判决解除与被告于2009年2月3日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，已失去法律意义，本院不予以支持。二、在租赁期间，被告应否对原告雪松树等物品负有保管维护义务，应否对原告缺失雪松树十四棵负有赔偿责任；被告对租赁原告房屋期间，导致原告门窗毁损、墙壁、地面污染、维修费和清洗费用应否予以承担，被告应向原告承担赔偿具体损失数额。（一）在租赁期间，被告应否对原告雪松树等物品负有保管维护义务，应否对原告缺失雪松树十四棵负有赔偿责任。原、被告签订房屋租赁合同约定：在租赁期间，由被告保管维护被告租赁原告厂房内附属物和其他财产。2009年4月29日，原、被告签订的《厂房租赁交接记录单》中明确载明：原告向被告交付雪松树二十二棵等附属物品。原告与被告解除合同后，被告向原告交接房屋及雪松树等附属物品时，被告仅向原告移交雪松树八棵，缺失雪松树十四棵，在租赁期间，由于被告未有按照约定履行保管维护租赁区域内附属物的义务，导致原告缺失雪松树十四棵结果发生，被告应对原告所有的缺失雪松树十四棵损失承担赔偿责任。为此，原告要求被告承担赔偿雪松树缺失损失的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。（二）被告租赁原告房屋期间，因生产经营，导致原告部分门窗毁损、地面和墙壁污染的事实，有评估机构和原告厂房现场拍摄照片予以佐证，为此，原告要求被告承担维修部分门窗维修费用、清洗地面和墙壁污染费用的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。（三）关于被告应向原告承担赔偿损失具体数额问题。在租赁期间，被告未有按照约定妥善保管维护其租赁原告厂房范围内的雪松树等附属物，导致原告缺失雪松树十四棵和因被告生产经营，致使原告部分门窗损毁、地面、墙壁污染的结果，经评估原告缺失雪松树损失、部分门窗维修费用和地面、墙壁清洗费用损失合计为人民币32260元。为此，原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，理由成立，于法有据，本院予以支持。由于评估机构评估原告各项损失为人民币32260元，为此，原告要求被告赔偿损失人民币6万元，超出部分的诉讼请求，理由不能成立，于法无据，本院不予以支持。三、原告要求被告支付房屋租赁费用人民币16万元有无依据。原、被告签订房屋租赁合同后，被告按照约定已向原告履行支付自租赁房屋之日始至2014年5月1日时止的全部房屋租赁费用的客观事实，有被告通过银行转账等其他方式向原告法定代表人邱培胜的妻子朱亚玲银行账户内汇款凭证和其他支付房屋租赁费用凭证予以佐证。虽然原、被告约定的房屋租赁期限为十年，2014年5月1日，原告与被告通过各自行为，解除原、被告于2009年2月3日签订的《房屋租赁合同》关系，双方约定的权利义务已经终止，被告无需再向原告履行合同约定向原告支付自2014年5月1日始以后房屋租赁费用的义务，为此，原告要求被告支付剩余租赁期限房屋租赁费用人民币16万元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，原、被告通过各自行为解除双方于2009年2月3日签订《房屋租赁合同》后，被告在租赁原告房屋期间，因未有按约定妥善保管原告所有的雪松树等附属物，造成原告雪松树缺失和其生产经营导致原告部分门窗损毁、地面和墙壁污染需要维修和清洗的损失，被告应向原告承担赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告宿州市金龙门业有限公司于本判决发生法律效力之日始十日内，向原告宿州市龙兴建设工程有限公司赔偿缺失雪松树十四棵、部分门窗维修费用、地面和墙壁污染清洗费用损失合计人民币32260元；二、驳回原告宿州市龙兴建设工程有限公司对原告宿州金龙门业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告宿州市龙兴建设工程有限公司负担4000元，由被告宿州金龙门业有限公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  马 强审 判 员  杨 浩人民陪审员  王艳侠二〇一五年十二月七日书 记 员  曾慧玉附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。