山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终2327号
上诉人（原审第三人）：刘允国，男，1967年3月3日出生，汉族，农村居民，住新泰市。
委托诉讼代理人：刘允进，山东众成天信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈孝彬，山东众成天信律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：苏保明，男，1967年6月21日出生，汉族，城镇居民，住新泰市。
被上诉人（原审原告）：李志同，男，1968年10月11日出生，汉族，农村居民，住新泰市。
委托诉讼代理人：宋丙强，山东森昌律师事务所律师。
上诉人刘允国因与被上诉人苏保明、李志同房屋买卖合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2016）鲁0982民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人刘允国的委托诉讼代理人刘允进、沈孝彬，被上诉人苏保明，被上诉人李志同及其委托诉讼代理人宋丙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘允国上诉请求：1、撤销（2016）鲁0982民初841号民事判决的第二项、第三项，改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：1、一审判决违背不告不理原则超范围裁判，判决第二项无事实根据和法律依据，应予撤销。经一审法院依法追加，上诉人进入本案诉讼程序，但本案审理的是被上诉人苏保明和被上诉人李志同的房屋买卖合同纠纷，上诉人作为第三人参加诉讼依法举证证明占有取得房屋的权属根据来源及支付对价等情况，涉案法律关系和诉讼请求范围并不直接涉及第三人，第三人与原告之间没有直接的债权合同法律关系，原告没有针对第三人提出物权请求，法院违背不告不理原则作“超范围裁判”，缺乏事实和法律基础。2、一审判决第三项无事实和法律依据，应予撤销。被上诉人苏保明一房二卖的行为具有欺诈性、违法性，苏保明既不能对涉案房屋取得物权或者其他财产所有权，也不能取得债权请求权。上诉人实际支付足额对价从案外人李因涛处获得房产，李因涛支付足额对价从苏保明处获得房产，苏保明已丧失对涉案房屋的任何权利。涉案房屋属于小产权房，不具有合法物权，一审判决第三项判令上诉人向苏保明返还房屋，实质是认定苏保明系房屋合法产权人，属超范围裁判。3、一审判决认定苏保明对涉案房屋具有财产权益是认定事实错误。被上诉人苏保明用一套房，欺诈骗取两套房款，现在既没有返还给原审原告李志同，也没有退还给原审第三人并赔偿损失，更没有返还给案外人李因涛，其对房屋自始没有任何物权，也没有债权请求权，一审判决认定苏保明对涉案房屋具有财产权益没有事实和法律依据。4、一审判决认定事实有误。首先，一审判决认定上诉人违法占有房屋不当。上诉人与李因涛之间基于房屋产生的法律关系和事实并不在本案的审理范围之内，一审判决越权认定上诉人对涉案房屋没有合法权益、入住行为违法等事实的认定确有错误。其次，一审判决对部分事实的认定缺乏充分证据。被上诉人李志同支付房款行为没有充分证据，认定李志同一直占有房屋没有事实根据，认定上诉人破门换锁亦没有证据支持。5、一审判决漏列诉讼当事人。本案判决结果与案外人李因涛存在法律上的利害关系，一审判决仅追加上诉人作为涉案第三人程序违法。综上，一审判决认定事实、适用法律、审理程序均有错误，依法应予改判或者发回重审。
苏保明辩称，苏保明和李志同的房屋买卖案件，仅与双方当事人有关，是刘允国强占了李志同的房子，一审才将刘允国列为第三人。苏保明现在欠案外人李因涛8.5万元，苏保明和刘允国没有任何债务纠纷，一审法院的判决是正确的。
李志同辩称，一审判决结果正确，事实正确，法律适用正确，应当驳回上诉人的上诉请求。
李志同向一审法院起诉请求：苏保明返还李志同购房款10万元，并赔偿经济损失（按现在的市场价值减去原购房价格）。
一审法院认定事实：涉案房屋位于新泰市汶南镇嘉和社区5号楼西单元402室，系新泰市汶南镇东村村委开发的小产权房。被告苏保明与汶南镇东村村委签订房屋买卖合同购买涉案房屋后，于2012年3月16日向案外人李因涛出具借条（借条内容为：今借到李因涛现金贰拾万元整，期限两个月，按月付息，到期不还将位于嘉和社区5号楼原6号楼三单元402、502室储藏室18号、22号抵顶。借款人：苏保明，2012年3月16日），同时，将原始购房合同交付给案外人李因涛。2012年4月1日，原被告签订购房合同一份，约定被告将涉案房屋卖予原告，价款为10万元。合同签订当日原告李志同付清房款，被告苏保明将涉案房屋钥匙交付给原告李志同，此后原告李志同未实际入住该房屋。2014年11月3日，原告李志同发现涉案房屋被第三人刘允国换锁并入住，第三人刘允国持有被告苏保明购买该房屋的原始购房合同。为此双方产生争议，原告李志同向本院起诉。
庭审中，原告为证明自己的主张，提交购房买卖合同一份，证明其购买了被告位于新泰市汶南镇嘉和社区5号楼西单元402室的房子，并证明10万元购房款于当日付清被告，被告质证对此均予认可。被告提交收条一份，证明其借了案外人李因涛20万元，但已经偿还了11.5万元，原告质证认为该收条是否为李因涛所写不能确定，且该证据与原告的诉求无关；第三人代理人质证认为该收条内容系收到房屋一套，不是收款收据，且不排除被告与李因涛之间有其他经济往来。第三人代理人提交2012年3月16日被告给案外人李因涛出具的借条一份，证明涉案房屋已抵顶给李因涛。被告质证认为，其系与案外人李因涛发生的债权债务关系，与第三人无关，而且抵顶条件为借款后两月不偿还借款。第三人代理人提交银行转账记录一份，证明2012年3月15日第三人刘允国将70万元打到李因涛账户，李因涛借给被告的资金来源于第三人，借条真实权利人是第三人。被告质证认为，其借的钱是案外人李因涛的，该借款与第三人没有任何关系。第三人代理人提交房屋买卖合同一份，证明2012年3月16日签订借款协议当天，案外人李因涛将购房合同原件及借条原件交付给第三人。被告质证认为，不知道购房合同原件及借条原件怎么到得第三人手中。以上事实，有原告陈述、原被告房屋买卖合同、被告质证意见、第三人陈述等证据在案证实。
一审法院认为：根据当事人的争议的实质，本案的焦点为原被告签订的购房合同是否有效；如果购房合同无效作何处理；第三人关于涉案房屋归其享有、使用、无需将房屋返还给被告的主张是否能依法得到支持。关于原被告签订的购房合同是否有效，由于涉案房屋系在新泰市汶南镇东村集体土地上建造的房屋，产权流转受国家法律、法规的限制，原被告均非该农村集体经济组织的成员，故原被告签订的房屋买卖合同违反了国家管理性规定、依法应确认购房合同为无效合同。关于原被告签订的购房合同被确认无效后的处理，根据合同法规定，原被告基于该合同取得的财产应予以返还。原被告对造成合同无效均负有过错，原告李志同主张的房屋差价损失本院不予支持，可按同期同档中国人民银行贷款利率赔偿原告的利息损失。由于第三人刘允国未能提供证据证明其对涉案房屋享有合法权属，其强行更换门锁并入住涉案房屋的行为违法，侵害了被告苏保明的财产权益，应依法将涉案房屋返还被告苏保明。为此，原告李志同无需将涉案房屋返还被告，被告苏保明请求原告李志同返还涉案房屋的主张，本院不予支持。关于第三人刘允国主张涉案房屋归其享有、使用、无需将房屋返还给被告的问题，由于第三人没有证据证明其有合法事由对涉案房屋享有权属，其强行更换门锁并入住涉案房屋的行为违法，对被告造成侵权，相关主张本院不予支持。
判决：一、被告苏保明返还原告李志同款100000元，并赔偿经济损失（本金100000元按同期同档中国人民银行贷款利率自2012年4月1日起计算至本判决生效确定的履行之日止），于判决生效之日起三日内一次付清。二、驳回第三人刘允国关于对涉案房屋享有权属的请求。三、第三人刘允国于本判决生效之日起十日内将新泰市汶南镇嘉和社区5号楼西单元402室房屋返还被告苏保明。四、驳回原告李志同的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、诉讼保全费1170元由被告苏保明负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
1、刘允国提交如下证据：李因涛身份证复印件，房产权属声明书，借款人为苏保明、出借人为李因涛、担保人为黄维之的借条一张（除一审提交时的内容外，该借条左下角新添加以下内容：“两套房子所有权利归刘允国所有2012年办理特此证明李因涛2016.6.13”）：证明被上诉人苏保明2012年3月16日出具给案外人李因涛的借条所载明的相关债权已由李因涛转移给上诉人刘允国。
2、刘允国的委托诉讼代理人对李因涛作的调查笔录，证明李因涛和苏保明之间借贷关系的形成过程，李因涛将债权转移给刘允国的事实以及苏保明在原审时称已经归还李因涛部分借款的抗辩与本案无关。
对以上证据，被上诉人苏保明质证称，对证据的真实性不予认可，李因涛应该出庭说明情况；被上诉人李志同称，苏保明、李因涛、刘允国之间的纠纷与其无关，对以上证据不予质证。
经审理查明，苏保明、李志同均未能对刘允国持有购房合同和借条系非法取得提供相应证据，亦未能对刘允国的债权人资格提出有事实依据的抗辩。本院认为，其一，刘允国持有购房合同和借条原件，没有证据证明系非法取得，可以认定其从李因涛处取得了债权。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。本案中，没有证据证明李因涛曾向苏保明主张过债权，李因涛和受让人刘允国亦均未通知苏保明债权发生转让的事实，故该债权转让行为对苏保明不发生效力。其二，一审时，刘允国提交的借条载明内容如下：“借条今借到李因涛现金贰拾万。期限两个月，按月付息￥200000．元到期不还将位于嘉和社区5＃楼原6＃楼三单元402,502储藏室18号、22号抵顶借款人：苏保明370982196706210435担保人：黄维之3709201973090752712012年3月16日”，二审再次提交该证据时，借条上添附了李因涛将借条权利转让刘允国的记载。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。被上诉人苏保明与案外人李因涛违反上述规定所作的借款到期未能清偿，以涉案房屋抵顶的约定应为无效约定，刘允国以持有上述借条及苏保明的原始购房合同为由，主张其对涉案房屋的取得和占有使用是合法正当的，没有法律依据，不应予以支持。
3、借款人为李因涛、出借人为刘允国的借条一张，内容为“今借到刘允国现金500000.00元大写：伍拾万元整借款人：李因涛2012年3月15日”，证明李因涛于2012年3月15日向刘允国借款伍拾万，购买涉案房屋的款项即来源于此。
对该证据，被上诉人苏保明质证称，该借条在一审时并未提交，对其真实性不予认可，且该借条内容与本案无关。被上诉人李志同质证称，该借条只能证实李因涛与刘允国之间有借贷关系，无法证明与本案有直接关联。
根据借条记载的日期，该借条形成于2012年3月15日，早于本案诉讼形成时间，但刘允国没有正当理由在原审时未予提交，且根据刘允国一审时提交的2012年3月15日银行卡交易明细，当日刘允国账户转入李因涛账户70万元，而借条记载的金额是50万元，借条金额与实际交易金额差距巨大有违常理，对此刘允国未能作出合理解释。因该证据与本案当事人争议的事实并无直接关联，本院不予采信。
另外，虽然并无明显证据证明刘允国系“破门换锁”入住，但涉案房屋至今由刘允国占有，且对于刘允国何时以何种理由和方式入住，李志同和苏保明均不知情，原审认定上诉人刘允国“强行更换门锁并入住涉案房屋”并无不当。
关于李志同与苏保明之间房屋买卖合同的签订时间及付款与否问题。一审时，李志同提交购房合同原件，第二、三、四条载明“楼房、阁楼和储藏室共计人民币壹拾万元整。付款方式：一次性付清。交付期限：付款当日交付”。合同落款日期为“2012年4月1日”。对该购房合同的真实性以及李志同主张的付款方式、付款金额，苏保明均予承认无异议，原审法院据此认定2012年4月1日，李志同以10万元价款购得涉案房屋正确。
本院认为，法律保护诚实守信的合同主体的合法权益，对于借用订约之名掩盖侵害他人利益之实者则应给予否定评价。针对涉案房屋，上诉人及两被上诉人各自持不同主张，争议焦点集中于：
1、一审判决第二项是否超出审理范围。原审时，刘允国系因法院通知加入本案诉讼，作用在于查清案件事实，分清责任是非。作为第三人，刘允国仅就李志同、苏保明原审中的诉辩主张提出了自己的抗辩理由，而没有提出独立的诉讼请求，原审判决驳回刘允国关于对涉案房屋享有权属的请求确属不当，应予纠正。
2、一审判决第三项是否超出审理范围。涉案房产系新泰市汶南镇汶南东村开发的小产权房，因至今尚未依法取得房屋产权证明文件，不得面向社会公开出售。本案中，两被上诉人均非涉案房产所属集体经济组织成员，双方签订的“房屋买卖合同”，无论从合同签订的主体还是合同约定的标的物看，均不符合法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据该条款，无效合同双方返还的基础是已经依合同取得相应财产。本案中，苏保明与李志同签订购房合同当日，李志同付清房款，苏保明交付钥匙，李志同对房屋进行查看确认后，双方的交付义务均已完成。合同无效后，苏保明应返还李志同购房款，李志同应返还苏保明涉案房屋。因房屋现由刘允国占有，造成李志同返还不能，而刘允国的占有不具有合法性，构成对李志同房屋占有权的侵害，负有向李志同返还房屋的义务。原审法院在不违反法律的强行性规定的前提下，判令苏保明返还李志同购房款，刘允国直接向苏保明返还房屋有利于纠纷的便宜解决，从而迅速有效地稳定利益格局。刘允国就此认为一审法院超范围裁判的上诉理由不成立，本院不予支持。刘允国返还房屋后，其权益可向其相对人另行主张。
3、一审是否存在漏列当事人的情况。本案诉讼起因于李志同与苏保明的房屋买卖合同纠纷，因涉案房屋被他人强行入住并换锁，买受人李志同无法实际占有使用，诉请判令卖方返还购房款并赔偿经济损失。苏保明与李志同签订的涉案房屋买卖合同主体明确，标的物明确、合同内容清楚，诉争法律关系明晰，就合同的形式而言，具备了主要条款，并无要件欠缺。而苏保明与李因涛之间是金钱借贷关系，与本案系不同法律关系，原审时李因涛本人并未申请参加诉讼，而是否需要通知其参加诉讼，应由法院根据案件情况判断决定，因此，原审并不存在漏列当事人的情况，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，刘允国的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持新泰市人民法院（2016）鲁0982民初841号民事判决第一项、第三项、第四项，即“被告苏保明返还原告李志同款100000元，并赔偿经济损失（本金100000元按同期同档中国人民银行贷款利率自2012年4月1日起计算至本判决生效确定的履行之日止），于判决生效之日起三日内一次付清”；“第三人刘允国于本判决生效之日起十日内将新泰市汶南镇嘉和社区5号楼西单元402室房屋返还被告苏保明”；“驳回原告李志同的其它诉讼请求”；
二、撤销新泰市人民法院（2016）鲁0982民初841号民事判决第二项，即“驳回第三人刘允国关于对涉案房屋享有权属的请求”。
一审案件受理费2300元、诉讼保全费1170元，由被上诉人苏保明负担，二审案件受理费2300元，由上诉人刘允国负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 吕学东
审判员 陈春燕
二〇一六年十二月七日
书记员 李丹丹