乌审旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌民初字第2413号
原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司。
组织机构代码：78709XXXX。
法定代表人高广平，系公司总经理。
住所：内蒙古自治区乌海市海南区巴彦乌素街金海商城B区*号楼B4。
被告王建中，公民身份号码×××，男，1959年11月1日生，汉族，个体，现住内蒙古自治区。
委托代理人李慧东，内蒙古伊金律师事务所律师。
原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司诉被告王建中房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月23日向本院起诉，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员杨海堂担任审判长，与代理审判员戴文会、代理审判员赛罕德力格尔组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭进行了审理。原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司的法定代表人高广平、被告王建中及委托代理人李慧东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司诉称，2010年8月1日，原告将自有的位于乌审旗水云商厦地下一层出售给被告，约定房屋面积约4000㎡，价格为3400元/㎡，当日被告向原告支付定金500000元，被告购买上述房产后又将该房产出售给了刘虎、王鹏、王亚飞三人，被告为了让原告分别向三人办理房屋产权证，于2012年1月16日原告向被告出具了证明，同时确定房产面积为3860㎡，2013年11月4日原、被告对房屋总价款进行了确认即13124000元，同时约定”王建中将水云商厦地下室卖给刘虎，现王建中将刘虎起诉到乌审旗人民法院，在判决书出来15日内由王建中一次性负责结清所欠房款，并由王建中承担利息（利息以法院裁定为准），2014年1月6日前法院未作出判决则由王建中付清所欠房款并承担所欠房款的千分之二的利息（此利息从2011年10月份开始计算）”。在出售房产后，原告多次向被告所要购房款，被告以种种理由拒绝支付，截止起诉时尚欠5314000元，同时在原告办理房屋产权证时，因被告拒绝支付相关税费，导致办理产权证的相关税费全部由原告代为支付，现诉至法院要求：一、判令被告王建中向原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司支付购房款5314000元，利息2647567.65元（利率按人民银行同期贷款利率计算，同时加上加倍支付迟延履行期间的债务利息，从2011年10月1日计算至2015年8月7日）以及按上述利率计算至全部款项还清为止的利息。二、判令被告返还原告代支付的契税162120元、印花税5404元、商业测绘费7507元、房产评估费27420元、土地评估费3900元、商业手续费30880元，合计237231元。三、本案诉讼费由被告承担。
被告王建中辩称，双方当事人因同一退股合同引起两起诉讼，同一合同中的四楼房屋原告至今未向被告交付，所以被告才未向原告支付争议房屋房款，同时对原告主张的房款有异议，下欠的应该是5063300元。关于原告主张的利息损失，同一合同中的四楼房屋被告已向原告支付5500000元，而房屋至今未交付，给被告造成了巨大的损失，所以利息损失应该相互抵消。关于契税等税费，因属共同协商后将房产证办理在其他人名下，所以契税、印花税应该向案外人主张，同时房产证也没有交付给案外人，至于其他商业测绘费、房产评估费、土地评估费、商业手续费等没有法律依据不予认可。另外涉案房屋向案外人刘虎进行了转卖，因原告提供的房屋没有下水和洗手间，同时房产证也办理的是共有，没有给单独办证，致使刘虎未向被告付购房款，所以被告才未向原告支付购房款。
原告提供证据及被告质证情况：
证据一、退股协议书1份。证明被告王建中向原告购买乌审旗水云商厦地下室，房款为13124000元，下欠5314000元于王建中诉刘虎一案的判决书出来十五日内由被告王建中一次性负责结清所欠房款，并由王建中承担利息，（利息以法院裁定为准），如2014年1月6日前法院未做出判决则由王建中付清所欠房款并承担所欠房款的千分之二的利息。被告质证认为，对证据的真实性无异议，对下欠的房款有异议，同时，基于同一份退股协议书，被告购买原告四楼的房屋，原告至今未交付房屋，原告违约在先，所以被告不应当向原告支付利息。
证据二、房产证原件3份。证明房产证已经按约定办理在刘虎、王鹏、王亚飞名下的事实。被告对证据的真实性无异议，对所要证明的问题有异议，认为原告房产证没有分别办理在刘虎、王鹏、王亚飞名下，虽然为按份共有，但还属共有，同时房产证至今还有原告持有，并没有给刘虎、王鹏、王亚飞交付，所以被告不应该支付房款。
证据三、申请法院调取交税票5份。证明原告已经代交各项税费的事实。被告质证认为对真实性认可，对证明的问题有异议，应该由买房人、卖房人承担还是由第三人承担依法律规定为准。
证据四、商业测绘费发票复印件1张。证明原告代被告缴纳的事实。被告质证认为对真实性认可，对证明的问题有异议，应该由买房人、卖房人承担还是由第三人承担依法律规定为准。
证据五、证明1份。证明王建中向原告购买的房屋，王建中要求向第三人办理房产证，所以费用应当由王建中承担。被告质证认为对证据的真实性认可，证明的问题有异议。因为房子卖给了第三方，房产证也办给了第三方，所以相应的费用应由第三方承担。
证据六，申请法院调取乌审旗法院判决书（2013）乌民初字第2436号1份。证明按照合同约定，被告应该履行下欠房款的事实。被告质证认为对证据的真实性无异议，证明问题不认可。
被告提供证据及原告质证情况：
证据一、退股合同1份。证明被告向原告购买2套房屋，房屋价款是多少钱的事实。原告质证无异议。
证据二、（2014）乌民初字第2077号判决书1份。证明原告出售的四楼，隐瞒了向第三人抵押的事实。于2014年2月18日被鄂托克旗人民法院查封，2016年4月19日该房屋抵押权予以注销，至2016年9月8日鄂托克旗人民法院解除了对该房屋的查封；原告认可被告向原告支付了购房款514.8万元的事实。认为原告违约在先，被告不应该向原告支付房款。原告质证认为对真实性无异议，证明的问题有异议，与本案无关联性。
证明三、内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民申字第109号民事裁定书1份、证明1份、收条1份。证明1.原告应分别办理房产证；2.上下水、洗手间、有两道门，现在都没有；3.被告转售给第三人经过原告同意。而原告向被告交付的房屋并不具备下水和两道门，同时房产证并未分别办理在第三人名下，所以原告存在违约，被告不具备支付房款的条件。原告质证认为，对真实性无异议，对证明的问题有异议。认为地下商城2011年11月份交付，且刘虎经营地下超市三年多，没有开两道门是不属实的，因为当时被告没有提出，并且一直经营，门是两道门，通地下室有5-6个门，商场不应该是每层都有卫生间。对裁定，真实性认可，认为与本案无关联性。
证据四、收据3份。证明销售的房屋本身应具备大暖，所以接暖费173700元应该视为缴纳的房款，合计缴纳8060700元的事实。原告质证认为，对77000元和781000元认可，173700元包括接暖费和地板款不应该是房款，是双方商量好的，协议中很明确，所以不应当是支付房款。
对原告提供的证据一、二、三、五、六，被告对其真实性均无异议，本院认为，原告提供的该证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院予以采信。对原告提供的证据四，因原告提供的为复印件，且被告有异议，无法核对其真实性，故本院不予采信。对被告提供的证据一，原告无异议，本院予以采信。对被告提供的证据二、三，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院认为，被告提供的该证据内容真实、来源合法、但与本案无关联性，故本院对其真实性予以采信，对证明问题不予采信。对被告提供的证据四，原告对77000元和7810000元认可，另外的173700元属于接暖费和地板款，不认可是房款，本院认为，被告提供的77000元和7810000元的收据内容真实，来源合法，与本案有关联性，故本院予以采信，被告提供的173700元的收条，内容真实，来源合法，但收条中明确写明为接暖费和地板款，故不能证明被告所要证明的问题，本院对其真实性予以采信，对证明问题不予采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下，2010年8月1日，被告向原告购买乌审旗水云商厦地下一层商城，约定：”房屋面积约4000㎡，价格为3400元/㎡，同时约定商城有洗手间、下水和一、二、三楼装潢设备一样，另外向外开门两道，付款方式为首付50%，贷款50%”。当日被告向原告支付定金500000元。2011年9月10日，原告向被告出具收据一张，内容为：”水云地下室款7810000元，包括定金500000元”。2012年1月16日被告王建中向原告出具证明一份并最终由原告法定代表人高广平签字确认，内容为：”水云商厦地下一层总面积3860平米（以房管局测量为准）。由股东王建中分别卖给刘虎1930平米（东侧）、王鹏1630平米（西侧）、王亚飞300平米（中间）。以上三人均享有房产权，办理房产手续由开发商分别办理在刘虎、王鹏、王亚飞三人名下，办理房产手续费用和一至五楼买主相同对待”。2012年1月19日，原告法定代表人高广平向原告出具收条两张，内容分别为：”今收到王建中购房款柒万柒元（77000元）”、”今收到王建中购地下接暖费、地板款合壹拾柒万叁仟柒佰元正（173700元）”。2013年11月4日原告法定代表人高广平与被告王建中签订退股协议书一份，确认被告购买原告的水云商厦地下一层的房屋总价款为13124000元，同时约定”王建中将水云商厦地下室卖给刘虎，现王建中将刘虎起诉到乌审旗人民法院，在判决书出来15日内由王建中一次性负责结清所欠房款，并由王建中承担利息（利息以法院裁定为准），2014年1月6日前法院未作出判决则由王建中付清所欠房款并承担所欠房款的千分之二的利息（此利息从2011年10月份开始计算）”。
另确认，水云商厦地下一层于2013年8月6日登记为王亚飞、刘虎、王鹏按份共有。2012年4月10日，原告以王亚飞、刘虎、王鹏的名字分别缴纳水云商厦地下一层的契税12600元、81060元、68460元及印花税210元、1351元、1141元。2012年4月17日，原告以自己名义缴纳缴纳商业手续费15440元，以王亚飞、刘虎、王鹏名义缴纳商业手续费15440元。
再确认，王建中诉刘虎水云商厦地下一层房屋买卖合同纠纷一案，乌审旗人民法院于2014年1月2日作出（2013）乌民初字第2436号民事判决书，判决被告刘虎于判决发生法律效力后一个月内给付原告王建中购房款5439500元，并给付逾期付款利息，从2013年6月17日起，按人民银行同期贷款利率计算至给付完毕之日止。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，被告刘虎应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院认为，本案的争议焦点在于1、原告是否存在违约，被告是否应当向原告支付购房款5314000元；2、被告是否应当向原告支付利息？利率是多少？是否包括刘虎向被告应当支付的加倍迟延履行期间的债务利息；3、原告提出的契税、印花税、商业测绘费、房产评估费、土地评估费、商业手续费是否应由被告承担。关于原告是否存在违约，被告是否应当向原告支付购房款5314000元的争议焦点。被告抗辩原告违约在先而拒绝支付购房款的理由为：1、被告主张在同一退股协议中被告还向原告购买了水云商厦四楼西侧的房屋，但在被告全额付款的情况下原告向被告隐瞒了所售房屋已经抵押的事实，同时出售给被告的水云商厦四楼西侧还被另案当事人予以保全，所以被告才拒绝支付涉案房屋的购房款。2、原告向被告出售的水云商厦地下一层未按照约定分别办理在王亚飞、刘虎、王鹏的名下，也未按照约定设置洗手间及下水和门，所以被告才拒绝支付涉案房屋的购房款。本院认为，被告陈述的原、被告之间因水云商厦四楼西侧的房屋发生纠纷的事实虽然属实，但双方当事人已另行提起诉讼，与本案无关联性，同时该房屋已经实际交付且房屋产权已经按照被告的指示登记在王亚飞、刘虎、王鹏名下，所以该房屋的管理及产权登记均已转移至被告指定的人，故被告的该主张不能成立。另因王亚飞、刘虎、王鹏三人已实际占有该房屋并已取得了所有权，且被告在王亚飞、刘虎、王鹏三人实际管理和使用长达三年多期间未要求解除合同，并就其出售给刘虎的部分因购房款也已向法院起诉主张其权利，故其以此主张不应当支付房款的理由不能成立。最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条规定：”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告作为房地产开发企业，将其建设的水云商厦地下一层出售给被告，并按照被告的要求将房屋产权登记在王亚飞、刘虎、王鹏三人名下，故被告应当按照原、被告之间确定的价款及时间支付购房款。被告主张本案需待原、被告之间水云商厦四楼西侧的房屋一案的审理结果为依据，以便于两案的债务进行抵消，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：”当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不能抵消的除外”。可见债的抵消需双方当事人互负到期债务为前提，被告以一尚不确定债务主张抵消，于法无据，故本院不予认可。因涉案房屋双方确定的总价款为13124000元，被告于2011年9月10日向原告支付购房款7810000元（包括定金500000元），于2012年1月19日支付购房款77000元，合计支付购房款7887000元，下欠5237000元，被告抗辩销售的房屋本身应具备大暖，所以接暖费173700元应该视为缴纳的房款，但因该收条中明确写明了所收款项的性质，原告亦不认可被告的主张，故本院不予采信，故对于原告要求被告支付购房款5314000元的诉讼请求中的5237000元予以支持。关于被告是否应当向原告支付利息？利率是多少？是否包括刘虎向被告应当支付的加倍迟延履行期间的债务利息的争议焦点。被告主张被告向原告支付5500000元购得的水云商厦四楼至今未向被告交付，给被告造成巨大的损失，主张利息相互抵消，同时主张原告向被告出售的水云商厦地下一层未按照约定分别办理在王亚飞、刘虎、王鹏的名下，也未按照约定设置洗手间及下水和门，所以被告不应当承担利息，同上，被告主张的利息相互抵消于法无据，故本院不予认可，主张的因原告违约在先而不支付利息的理由也不能成立，故本院不予认可。本案中，原、被告在退股协议中约定，”王建中将水云商厦地下室卖给刘虎，现王建中将刘虎起诉到乌审旗人民法院，在判决书出来15日内由王建中一次性负责结清所欠房款，并由王建中承担利息（利息以法院裁定为准），2014年1月6日前法院未作出判决则由王建中付清所欠房款并承担所欠房款的千分之二的利息（此利息从2011年10月份开始计算）。现王建中诉刘虎房屋买卖合同纠纷一案，乌审旗人民法院于2014年1月2日作出了（2013）乌民初字第2436号民事判决书，故被告应当按照退股协议中约定的按王建中诉刘虎房屋买卖合同纠纷一案的判决书所确定的利率承担利息，即按人民银行同期贷款利率承担利息。原告主张退股协议中约定的”利息以法院裁定为准”包括了刘虎未按判决指定期间履行金钱给付义务产生的加倍支付迟延履行期间的债务利息，但被告予以否认，本院认为法律规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息是为督促被告尽快履行金钱给付义务，属于对被告逾期履行金钱给付义务的惩罚，也即被告只要超出判决指定期间履行金钱给付义务而自然产生的一个利息，并非由人民法院判决确定的，故原、被告双方约定的”利息以法院裁定为准”应理解为王建中诉刘虎房屋买卖合同纠纷一案中判决主文确定的利率即按人民银行同期贷款利率计算，而不应当包括被告刘虎逾期履行产生的加倍支付迟延履行期间的债务利息。同时双方在退股协议中约定此利息从2011年10月份开始计算，原告在诉讼中提出从2011年10月1日起开始计算，被告仅对是否应当支付利息提出抗辩而未对起算时间提出抗辩，同时按照日常生活常识理解，从2011年10月份开始计算应理解为从2011年10月1日开始计算，故被告应当按照人民银行同期贷款利率，按本金5237000元从2011年10月1日开始承担利息至还清为止。关于原告提出的契税、印花税、商业测绘费、房产评估费、土地评估费、商业手续费是否应由被告承担的争议焦点。因原告主张的房产评估费、土地评估费并未提供证据予以佐证，故本院不予认可。关于原告提出的契税162120元、印花税5404元，被告主张该房屋的房屋产权办理至王亚飞、刘虎、王鹏名下，应由王亚飞、刘虎、王鹏承担，本院认为，契税应由房屋权属的承受人承担，印花税房地产买卖合同的订立人、房屋所有权证领受人承担，故应当由买卖双方各负担50%，本案中，涉案房屋的房屋产权虽办理至王亚飞、刘虎、王鹏名下，但结合被告王建中向原告出具的证明及王建中诉刘虎房屋买卖合同纠纷一案的事实，可以看出是被告指定原告将房屋产权办理至王亚飞、刘虎、王鹏三人名下，所以被告仍应承担上述契税162120元和印花税的50%即2702元。关于原告提出的商业测绘费，《商品房销售管理办法》第三十四条规定：”房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。《房产测绘管理办法》第十条规定：”房产测绘所需费用由委托人支付”。可以看出该委托人即房地产开发企业，故商业测绘费应由原告自行负担。关于原告提出的商业手续费30880元，《内蒙古自治区发展计划委员会、建设厅关于重新核定房屋交易手续费标准的通知》明确买卖双方各承担50%，而且原告提供的票据也可以看出双方各自负担50%的商业手续费，同上涉案房屋的房屋产权虽办理至王亚飞、刘虎、王鹏名下，但仍应由被告负担该50%，即15440元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告王建中本判决书发生法律效力之日起三十日内向原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司支付购房款5237000元并按照人民银行同期贷款利率，从2011年10月1日开始承担利息至还清为止。
二、被告王建中本判决书发生法律效力之日起三十日内向原告乌海市金丰房地产开发有限责任公司支付原告代付的契税162120元、印花税2702元、商业手续费15440元，合计180262元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62518元由被告王建中（又名王建忠）承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 杨 海 堂
代理审判员 戴 文 会
代理审判员 赛罕德力格尔
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 杨 静