福建省沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民初字第1525号
原告张昌木，男，1959年10月13日出生，汉族。
原告肖爱荣，女，1957年4月5日出生，汉族。
以上二原告委托代理人赵建敏，福建秦建律师事务所律师。
被告沙县北发实业有限公司。
法定代表人徐阿桂，董事长。
委托代理人吴观文、李彩仙，福建竞成律师事务所律师。
原告张昌木、肖爱荣与被告沙县北发实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张昌木及原告张昌木、肖爱荣委托代理人赵建敏，被告沙县北发实业有限公司的委托代理人李彩仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称，其支付被告购房款750000元，双方于2007年12月11日签订《房屋买卖合同》1份，约定：被告将座落于洋坊汽车园3#楼西一梯西侧一植房屋一到四层出售给原告，建筑面积约620平方米，每平方米2000元，被告在合同签订后一年半内（即2009年6月10日前）为原告办理房地产权二证，每逾期一日按已付款每日万分之三支付违约金；违约方应向对方支付其他违约金100000元，若违约金不足弥补对方损失（含律师费、诉讼费）违约方应继续赔偿。之后，被告未依约为原告办理二证，原告多次要求被告尽快办理未果。2011年7月27日，原告向被告发出支付违约金通知，要求被告承担逾期办证已付款每日万分之三违约金，从2009年6月10日起每日应支付违约金225元，其他违约金100000元。通知发出后被告至今对原告的正当合法要求拒之不理。综上，被告未按合同约定履行义务，严重侵犯原告的合法权益。现请求：1.判令被告按合同约定为原告办理洋坊汽车园3#楼西一梯西侧一植房屋一到四层房地产权二证（即土地使用权证和房屋所有权证）；2.要求被告支付逾期办证违约金303750元（从2009年6月10日计至2013年3月10日，实际应计算至交付房地产权二证时止）；3.被告支付其他违约金100000元；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提供以下证据：
1.收款人为被告的收据5份。证明原告向被告支付购房款的事实。
2.2007年12月11日，被告为甲方，原告为乙方的《房屋买卖合同》1份。证明合同约定：为了搞好洋坊汽车园项目的开发、建设，甲方与乙方共同合作，以打造一流汽车销售市场为目的，以增强洋坊汽车园后续发展潜力为根本……甲方将沙县洋坊汽车园3#楼西一梯西侧一植房屋一到四层出售给原告，建筑面积约620平方米，建筑占地面积约160平方米出售给乙方，房屋价款按建筑面积每平方米2000元计算，合同签订后二天内，乙方支付总价60%购房款，余款在土地使用证和房产证办理完结发证后10天内一次性支付。甲方出让给乙方的楼幢，其一层店面乙方只能用作汽车行业的经营租赁，且必须在一年内完成租赁，若未完成租赁则无条件同意由甲方统一租赁。否则，甲方有权单方面解除《房屋买卖合同》收回出让楼幢，并按原收房价款退还给乙方。凡是由甲方招商引资入驻乙方一层店面的汽车行业，乙方同意出租场地的，乙方自愿同意在三年内按照甲方制定的北发汽车城招商租赁规定收取租金，此为甲方售楼前提条件。甲方在本协议签订后一年半内为乙方办理房地产权二证，办理二证费用由甲方负担。甲方若未按上述约定日期办理房地产权二证，每逾期一日按已付款额每日处万分之三的违约金；合同生效后具有法律约束力，任何一方均不得擅自解除或违反合同的约定，如有一方违约，违约方应向对方支付其他违约金100000元，若违约金不足弥补对方损失（含律师费、诉讼费）违约方应继续赔偿等。
3.2011年7月27日，原告要求被告支付逾期办理二证违约金的通知1份，省内特快专递邮件详情单1份，邮寄特快件发票1份。证明已通知被告支付违约金的事实。
4.被告内资企业登记基本情况表1份。证明被告主体、经营范围。
5.沙县房地产管理所、沙县国土资源局查询单。证明被告已转让相当数量洋坊汽车园的房地产，被告有权转让房产给原告。
被告辩称，原、被告双方于2007年12月11日签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，且与我县的相关政策相抵触，无法实际履行，属无效合同；原告要求被告继续履行合同及支付违约金的主张于法无据，不能成立。
被告向本院提供以下证据：
1.2004年5月12日沙县人民政府沙政地（2004）26号文件，即沙县人民政府《关于同意以挂牌出让方式提供洋坊汽车园用地的批复》及《沙县洋坊汽车园国有土地使用权挂牌出让竞买须知》（以下简称《竞买须知》）各1份。证明福建省沙县北星汽车园开发有限公司以公开挂牌出让方式竞得沙县洋坊汽车园122000平方米国有土地使用权，作为建设汽车园用地。其中《竞买须知》第一条第二款规定：沙县国土资源局为挂牌人，参与竞争价交易的单位或个人为竞买人。第三条规定：凡遵守中华人民共和国法律、法规的境内外公司、企业、其他组织和个人，均可申请参加挂牌出让土地的竞买。第十六条规定：竞得人应于竞得土地后三个月内开工，一年内建成并开始经营，二年内基本完善。同时必须保证一年内至少引进一个汽车品牌的一级代理，二年内引进二至四个汽车品牌的一级代理人，并按一级代理的要求搞好各项配套设施。竞得人应缴纳30万元的保证金，如无法按期完成建设及引进品牌的一级代理，30万元保证上金不予退还。
2.福建省沙县北星汽车园开发有限公司分立协议书及公司股东会决议各1份，国有土地使用权证5份。证明福建省沙县北星汽车园开发有限公司于2005年5月份分立成两家公司，即：福建省沙县北星汽车园开发有限公司与沙县北发实业有限公司，分立后二家公司分别独立经营开发洋坊汽车园的相应地块，沙县北发实业有限公司也取得相应地块的土地使用权，并取得相应的土地使用权证。
3.沙县人民政府2008年8月5日印发的（2008）58号《专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》）。证明纪要规定：沙县洋坊汽车园按现状予以验收，验收后建筑内部不得采用墙体予以分隔，不得改变内部结构。因经营需要对土地、房产进行转让的，受让人必须是具有洋坊汽车园内经营汽车、工程机械、汽车零配件、维修等业务资质的企业法人（含合伙企业、个体工商户、独资企业法人），不得为自然人，并在该园内有相应生产经营场所。
4.沙县人民政府2012年10月31日印发的（2012）58号专题会议纪要，即关于研究洋坊汽车园汽车4S店部分产权转让有关问题的纪要。证明纪要规定：受让方须在我县境内工商注册登记（实际到位注册资金不得低于人民币1500万元），具有独立法人资格，具备经营汽车、汽车零配件、汽车维修、汽车售后服务等相关业务资质等。
5.沙县房地产管理所情况说明1份。证明内容为：2009年上半年，沙县北发实业有限公司工作人员曾到我单位办证大厅咨询办理洋坊汽车园房屋产权过户的相关事宜，提出要将沙县洋坊汽车园房产过户自然人名下。根据沙县人民政府（2008）58号《专题会议纪要》之相关规定：“洋坊汽车园房产的受让人不得为自然人”，为此我单位工作人员口头答复：洋坊汽车园房产的产权无法过户至自然人名下，要求将沙县洋坊汽车园房产过户至自然人名下的办证申请，不予办理。
本院到沙县国土资源局调取的沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司2004年4月26日签订的《国有土地使用权出让合同》1份，合同约定：出让人出让给受让人宗地面积122000平方米，用途为商业用地（主营汽车），土地使用权出让年限四十年，合同第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、其他土地利用要求等详见挂牌出让公告；第十七条规定，在出让年限内，受让人必须按照本合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续。第二十条规定，受让人按照本合同约定已支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年限土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第（一）款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。第二十一条规定，土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。土地使用权转让、抵押及出租合同不得违背国家法律、法规和本合同的规定。
经审理查明，原、被告对以下事实没有异议，本院予以确认。
1.2004年2月9日至2004年2月18日，沙县国土资源局挂牌出让沙县洋坊汽车园122000平方米国有土地使用权，并发布《竞买须知》，《竞买须知》第五条第二项规定，土地用途：商业用地（主营汽车），为汽车展示、销售、汽车零配件销售、汽车维修及相关配套服务“五位一体”的汽车园用地；第十六条规定，竞得人应于竞得土地后三个月内开工，一年内建成并开始经营，二年内基本完善。同时必须保证一年内至少引进一个汽车品牌的一级代理，二年内引进二至四个汽车品牌的一级代理，并按一级代理的要求搞好各项配套设施等。
2.2004年4月26日，沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订《国有土地使用权出让合同》，主要内容：出让人出让给受让人宗地面积122000平方米，用途为商业用地（主营汽车），土地使用权出让年限四十年。合同第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、其他土地利用要求等详见挂牌出让公告；第十七条规定，在出让年限内，受让人必须按照本合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续。
3.福建省沙县北星汽车园开发有限公司竞得沙县洋坊汽车园122000平方米国有土地使用权后，于2005年5月分立为福建省沙县北星汽车园开发有限公司与沙县北发实业有限公司两家公司，分立后两家公司分别独立经营开发洋坊汽车园的相应地块，沙县北发实业有限公司也取得相应地块的土地使用权，并取得相应的土地使用权证。
4.二原告共计支付被告购房款750000元，双方于2007年12月11日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将座落于沙县洋坊汽车园3#楼西一梯西侧一植房屋一到四层建筑面积约620平方米，占地面积约160平方米出售给原告，房屋价款按建筑面积每平方米2000元计算，合同签订后二天内，原告支付该幢楼出让总价60%购房款，余款在土地使用权证和房屋所有权证办理完结发证后十天内一次性付清。原告若未按约定付款，每逾期一日按未付款每日万分之三支付违约金。被告在合同签订后一年半内为原告办理房地产权二证，办理房地产二证的费用由被告承担，被告若未按约定日期办理房地产二证，每逾期一日按已付款每日万分之三支付违约金。合同生效后，任何一方不得擅自解除或违反合同约定，如有一方违约，违约方应向对方支付违约金100000元，若违约金不足弥补对方损失（含律师费、诉讼费）违约方应继续赔偿。双方还对房屋交付使用条件及日期、房屋装饰、设备约定、公共配套建筑的产权归属等作了约定。
5.被告已将诉争房屋交付原告，该房屋至今未办理房屋产权过户手续。
双方争议焦点：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。
原告认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》有效。理由如下：
《竞买须知》第一条第二款规定个人可以为竞买人，《国有土地使用权出让合同》第二十条规定，受让人有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让，没有规定不允许转让给个人，可见被告有权将房屋转让。不允许转让给个人是在《房屋买卖合同》签订交房后隔年《会议纪要》中才形成。原、被告签订的《房屋买卖合同》约定：为了搞好洋坊汽车园项目的开发、建设，甲方与乙方共同合作，以打造一流汽车销售市场为目的，以增强洋坊汽车园后续发展潜力为根本……甲方出让给乙方的楼幢其一层店面乙方只能用作汽车行业的经营租赁且必须在一年内完成租赁……，可见原告与被告签订的《房屋买卖合同》并没有改变土地用途也没有改变土地使用条件。双方所签订的《房屋买卖合同》没有违反《国有土地使用权出让合同》中对土地用途和土地使用条件的约定，不必办理有关批准手续，不适用《国有土地使用权出让合同》第十七条的规定。原告要求办理的是商业用途的产权证而不是住宅用途的产权证。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，政府的《会议纪要》不能成为本案的审判依据，《房屋买卖合同》有效。
被告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，且无法实际履行，属无效合同。理由如下：
本案诉争房屋土地性质为成片开发的汽车园用地，其开发经营必须符合相应的条件及要求。2004年4月26日沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十一条规定：“受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质为详见挂牌出让公告”。《竞买须知》第五条第（二）项规定，土地用途为商业用地（主营汽车），为汽车展示、销售、汽车零配件销售、汽车维修及相关配套服务“五位一体”的汽车园用地。即本案出让土地的性质为汽车园用地，而不是一般的商住用地。《国有土地使用权出让合同》第十七条规定：“在出让期内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，经出让人同意。”即受让人需要改变土地用途和使用条件，必须办理相关的批准手续，并经出让人同意，而不是被告单方面就能改变。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途，需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”本案《国有土地使用权出让合同》虽没有明确规定土地不能转让给个人，但规定是汽车园用地，而汽车园用地应由企业开发经营，自然人并不具备开发经营主体资格，为此本案土地出让时虽没有明文禁止转让给个人，由于其已限定了该宗地的性质及用途，本身就对其受让主体进行了限定。原、被告依《房屋买卖合同》将被告受让土地上所承建的房屋转让给个人的行为显然改变了政府当初出让土地所限定的土地用途、性质及开发经营条件，且未经行政主管部门批准，违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《房屋买卖合同》无效。
依据法律规定，房地产转让应办理相应的变更登记手续，且应当办理相应的审批、登记后方为生效。根据《城市房地产管理法》第六十一条规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”可见房产变更登记应向有关部门申请并办理变更登记。本案政府出让该地块的性质即为汽车园用地，2008年《会议纪要》已明确被告受让的土地及该土地上的建筑物不能转让给个人。2012年10月31日，沙县人民政府对“洋坊汽车园汽车4S店部分产权转让有关问题”作出专题会议纪要，对洋坊汽车园房地产的转让作出了更为严格、具体的要求及限定，受让人一定需为企业法人，并需达到相应的规模及条件。依照目前沙县政府相关规定及出让该宗土地的性质，洋坊汽车园房地产的受让人不得为自然人，而原告即为自然人，沙县房管所也根据《会议纪要》明确告知被告要求将洋坊汽车园房产过户至自然人名下的办证申请，不予办理。为此原、被告签订的《房屋买卖合同》无法实际履行。
本院认为，《竞买须知》第五条第（二）项规定，土地用途为商业用地（主营汽车），为汽车展示、销售、汽车零配件销售、汽车维修及相关配套服务“五位一体”的汽车园用地；第十六条规定，竞得人应于竞得土地后三个月内开工，一年内建成并开始经营，二年内基本完善。同时必须保证一年内至少引进一个汽车品牌的一级代理，二年内引进二至四个汽车品牌的一级代理，并按一级代理的要求搞好各项配套设施等。沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，其中主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、其他土地利用要求等详见挂牌出让公告；第十七条规定，在出让年限内，受让人必须按照本合同规定的土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，征得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更手续。本案土地出让的初衷系用于开发、建成一定规模经营汽车的汽车园，原、被告签订的《房屋买卖合同》将该地上所建房屋一植四层转让原告，仅对其中一层做了经营汽车的限制，且转让给自然人，违背土地出让时作为汽车园用地的初衷，违反了《竞买须知》及沙县国土资源局与福建省沙县北星汽车园开发有限公司签订的《国有土地使用权出让合同》中对土地用途和土地使用条件的约定，系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。根据以上规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》因未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，因此，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效。
综上，本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》因未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋买卖合同》无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。根据该规定，本院已向原告释明，认为原告主张其与被告签订的《房屋买卖合同》有效与本院根据案件事实作出的原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效的认定不一致，告知原告可以变更诉讼请求，原告在本院作出释明后认为双方签订的《房屋买卖合同》有效，坚持不变更诉讼请求。因此，原告主张《房屋买卖合同》有效，要求被告依合同约定为原告办理沙县洋坊汽车园3#楼西一梯西侧一植房屋一到四层地产权二证（即土地使用权证和房屋所有权证），并要求被告支付逾期办证违约金303750元（从2009年6月10日起计至2013年3月10日，实际应计至交付房地产权二证时止），以及要求被告支付其他违约金100000元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告张昌木、肖爱荣的诉讼请求。
本案受理费7456元，由原告张昌木、肖爱荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。
审 判 长 颜福妹
审 判 员 郑柳琴
人民陪审员 谢龙海
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 石苏晶
本判决所依据法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。