江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终1246号上诉人（原审原告）房树斌。委托代理人孙惠。被上诉人（原审被告）陈彬。委托代理人宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈艳。原审第三人刘必华。原审第三人苏杏花。两原审第三人共同委托代理人仇峻峰，江苏世纪青松律师事务所律师。上诉人房树斌因与被上诉人陈彬、被上诉人陈艳，以及原审第三人刘必华、苏杏花申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省新沂市人民法院(2015)新民初字第00467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人房树斌及其委托代理人孙惠，被上诉人陈彬的委托代理人宋宝娟，原审第三人刘必华、苏杏花的委托代理人仇峻峰到庭接受询问，本案现已审理终结。房树斌原审诉称：法院在执行房树斌与陈艳一案中，陈彬提出异议，主张执行标的即位于新沂市城市花苑x号楼三单元xxx室房屋（以下称涉案房屋）属其所有；对此，法院予以支持。但房树斌认为，这是错误的。理由如下：1.陈彬未举证证明购房资金来源；其主张借款购买已有经济纠纷的房屋，有悖常理。2.陈艳在2012年至2013年期间多次报警称，房树斌强行占有涉案房屋；2012年11月前，房屋由陈艳占有，且由陈艳装修。3.涉案房屋是陈x向苏杏花夫妇购买，后转让给陈艳。2012年11月，房树斌入住房屋后，就在房屋门口及小区明显位置喷涂标语，注明房屋已有经济纠纷。陈彬主张其借款购买有经济纠纷的房屋且从未到实地查看而直接办理过户，至今未要求苏杏花夫妇交付房屋，也未向占有房屋的房树斌主张权利，足以证明其主张的购房行为系虚假，属无效行为。4.陈彬称以30万元购买涉案房屋，明显低于市场价格，即使买卖行为存在，也应依法予以撤销。综上，陈彬并非涉案房屋的实际所有人。为此，请求判令继续执行涉案房屋。陈彬原审辩称：房树斌的起诉没有事实和法律依据。1.涉案房屋由刘必华、苏杏花于2004年4月16日购买，后于2013年8月23日经崔xx手卖给陈彬，且于2013年10月18日过户登记到陈彬名下。依据物权法的相关规定，涉案房屋所有权属于陈彬所有。房树斌主张该房屋属于陈艳所有，无事实和法律依据。2.至于房树斌诉称涉案房屋由陈x从刘必华、苏杏花手中购买，并且转让给陈艳的事实；对此，陈彬在购房时并不知情，也只是在房树斌提出执行异议时才知道这件事情。陈彬认为，在陈x没有办理过户手续的情况下，陈x对涉案房屋没有物权，如果陈x与刘必华、苏杏花之间确实存在房屋买卖合同关系，其可以据此向刘必华、苏杏花主张房屋买卖合同无法继续履行的合同利益损失，而不能主张房屋所有权。综上，陈彬对涉案房屋享有所有权，足以阻却对涉案房屋的强制执行，请求驳回房树斌的诉讼请求。陈艳未答辩。原审第三人刘必华、苏杏花共同述称：1.房树斌、陈彬之间诉争与第三人没有任何关系。2.第三人最初将涉案房屋出卖给陈x，后崔xx以欺骗的方式将房屋转移至陈彬名下；对此，法院已经以崔xx涉嫌犯诈骗罪为由移送公安机关侦查；且2015年4月，第三人前往新沂市公安局城西派出所报案，派出所也查明陈彬系崔xx的外甥女婿。第三人委托崔xx办理房屋过户是基于陈x已经通过崔xx购买了第三人的房屋，授权范围也明确要求将房屋过户到陈x名下，完成最终交易。崔xx却私自拿着第三人的授权委托书，将房屋过户到其亲属名下。第三人认为，涉案房屋已经涉及刑事诈骗，且公安机关正在侦查，本案应中止审理。经审理查明：苏杏花与刘必华系夫妻关系。2004年4月16日，苏杏花与新沂市鄂尔多斯房地产开发有限公司（以下简称鄂尔多斯公司）签订商品房买卖合同一份，约定：鄂尔多斯公司将其开发建设的涉案房屋（建筑面积120余平方米）出卖给苏杏花，价款124753元；苏杏花于签订合同时支付首付款44753元，下余部分办理银行按揭贷款。合同签订后，双方各自履行了义务。2008年，苏杏花夫妇将涉案房屋出卖给陈x，未偿还部分按揭贷款由陈x继续偿还。2013年2月20日，刘必华、苏杏花共同出具委托书委托崔xx办理涉案房屋的出卖事宜，并办理了公证手续，授权范围：代为向银行偿还按揭贷款、办理房屋权属登记并出卖房屋。之后，崔xx付清银行按揭贷款并办理房屋权属登记。2013年8月23日，崔xx代理苏杏花、刘必成与陈彬签订《房地产买卖契约》一份，约定苏杏花、刘必成将房屋出卖给陈彬，价款30万元。同日，崔xx代理苏杏花、刘必成向陈彬出具30万元收条一张。2013年10月18日，房屋所有权转移登记到陈彬名下；2013年10月25日，土地使用权转移登记到陈彬名下。另查明：本院在执行房树斌与陈艳民间借贷纠纷一案中，于2014年7月7日作出（2013）新执字第5021-1号执行裁定，查封涉案房屋。为此，陈彬向本院提出书面执行异议，以涉案房屋属其所有为由，请求中止对房屋的执行。本院经审查，于2015年2月4日作出（2014）新执异字第00082号执行裁定，中止执行涉案房屋。房树斌不服，于法定期限内提起本案诉讼。还查明：1、2012年12月27日，陈艳向公安机关报案称，涉案房屋系其从浙江人处购买，因其欠房树斌借款债务未清偿，房树斌的母亲及岳母自2012年11月19日起在涉案房屋内居住。2、房树斌提供的销货清单等显示陈艳在2010年购买家电时向销售商提供的住址为涉案房屋的坐落位置。3、房树斌提供的照片显示在涉案房屋单元入口的外墙上喷涂“xx号楼x单元xxx室有经济纠纷”的内容，房屋入口的外墙上写有“法院公示：此房有纠纷”等内容。4、陈彬认可，目前涉案房屋由房树斌占有。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。陈彬与崔xx订立房屋买卖合同并办理了房屋所有权及土地使用权转移登记，应当推定涉案房屋的所有权及土地使用权归陈彬所有。房树斌主张的购房资金来源、其与陈艳占有房屋、房屋有经济纠纷、陈彬未要求交付房屋等均不能否定陈彬通过买卖并经登记取得房屋所有权及土地使用权的合法性。房树斌主张购买房屋的价款明显低于市场价格，但未举证证明，故对其该项主张，法院不予采纳；即使存在该事实，那么也只能由合同相对方的债权人基于债的保全而申请撤销出卖房屋行为，房树斌无权行使该项权利。苏杏花、刘必华主张崔xx采用欺诈方式将房屋所有权转移登记到陈彬名下且公安机关以崔玉成涉嫌犯诈骗罪立案侦查，但未举证证明，故对其主张，法院不予采纳。综上，房树斌及苏杏花、刘必华虽然否认陈彬取得涉案房屋所有权，但要么未举证，要么提供的证据不足以推翻陈彬房屋所有权转移登记的合法性。因此，应当认定涉案房屋归陈彬所有，陈彬对房屋享有排除强制执行的民事权益；对房树斌要求继续执行涉案房屋的请求，法院不予支持。综上，遂判决：驳回房树斌的诉讼请求。上诉人房树斌不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、涉案房屋虽然登记在陈彬名下，但是陈彬并非善意取得该房屋。2、案外第三人崔xx超出代理权限，将涉案房屋过户到陈彬名下，该行为应是无效。3、陈彬是以低于市场的价格购买涉案房屋。4、涉案房屋一直由陈艳占有使用，而陈彬一直未占有使用涉案房屋。5、陈彬购买涉案房屋的房款未说明其房款的具体来源，且与常理不符。基于上述理由认为陈彬购买涉案房屋是虚假的，其不应当享有涉案房屋的所有权。被上诉人陈彬辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由均不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。一、涉案房屋系被上诉人所有。本案中，涉案房屋虽然不是登记所有权人即本案第三人亲自转让，但却是经本案第三人授权的代理人崔玉成与被上诉人完成的房屋买卖，其法律后果应直接由本案第三人承受。二、关于崔xx的授权问题，委托书第三项约定：“在上述房地产登记到两委托人名下后，代为出售上述房屋，签订房屋买卖合同。”可见崔xx与被上诉人之间的买卖行为并未超出代理范围。被上诉人也有理由相信崔xx有代理权，崔xx的行为构成表见代理。三、被上诉人以30万元的价格购买涉案房屋是符合当时的市场行情的。四、涉案房屋已经登记在被上诉人名下，涉案房屋是否交付并不影响对该房屋所有权的取得。五、被上诉人人当时购买房屋时到房管局去查询了该房屋的权属登记，发现没有任何问题。随后又去该房屋实地查看，发现是陈艳在居住，但是崔xx说由他负责清理，被上诉人才与崔xx签订买卖协议。六、被上诉人对该房屋所有权的取得是通过合法的买卖行为，并经过合法的过户登记，原审法院基于此认定涉案房屋所有权归被上诉人是合理合法的。综上，被上诉人对涉案房屋享有所有权，足以阻却对涉案房屋的强制执行，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。两原审第三人苏杏花、刘必华辩称：1、涉案房屋是应陈磊的要求，第三人委托给崔xx，并授权崔xx将房屋过户到陈x名下，在房屋买卖之初，第三人与陈x并不相识，而是崔xx介绍后双方达成买卖协议，签订房屋买卖合同，陈x并支付了相应的房款。前期所有行为均是崔xx一手操作，事后由于房屋牵扯税收的问题，陈x当时没有提出交易后立即过户，并明确告知后期过户手续全权委托崔xx办理，2013年崔xx找到第三人并明确贷款已经即将交付完毕，陈x委托崔xx前来重新办理授权委托书将房屋过户到陈磊名下。第三人因前期所有交易过程均是崔xx一手撮合，而且是陈x明确委托崔xx办理，所以向崔xx出具了委托书，其本意是按照崔xx要求将房屋过户到陈x名下，但事后才得知崔xx将房屋据为己有，并未将房屋过户到陈x名下，因陈x当时涉及其他刑事案件犯罪，对此情况毫不知情。陈x取保后才发现崔xx将房屋据为己有，将房屋过户到陈彬名下，随即在新沂市法院提起诉讼，被告为崔xx以及第三人，在庭审中崔xx明确在法庭陈述其承认自己将房屋已经据为己有，是因为陈x欠其欠款，但其行为涉嫌诈骗。随后新沂市人民法院将此案移交公安机关，但是新沂市公安机关最终没有立案，随后第三人以崔玉成涉及诈骗一案，向新沂市公安局进行报案，但至今没有任何立案结果。第三人认为涉案房屋应当属于陈x所有，是第三人与陈x之间的真实买卖关系，崔xx在骗取了第三人的委托书后，谎称过户到陈x名下，却将房屋据为己有，过户到陈彬名下。而被上诉人所主张的合法交易，实际上本身就是侵占他人财产的涉嫌犯罪的诈骗行为。按其所述陈彬是合法购买房屋，应当将房款交给第三人，但实际陈彬未支付一分钱房款，所以第三人认为原审法院在一审中已经查明事实，但是却做出与事实相悖的判决。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本案的审理焦点为：上诉人主张继续执行涉案房屋应否予以支持。本院认为：上诉人房树斌因与被上诉人陈艳之间的民间借贷纠纷申请执行涉案房屋。但是，上诉人未能提供证据证明涉案房屋为被上诉人陈艳的财产，因此上诉人主张要继续执行涉案房屋，本院不予支持。至于崔xx代原审第三人苏杏花、刘必华与被上诉人陈彬签订的房地产买卖契约，以及目前涉案房屋的物权登记应否予以撤销的问题，利害关系人可以另行解决，本院不予评判。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人房树斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年五月二十七日书 记 员  宗 正