江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终1468号
上诉人（原审原告）：盐城靓姿装饰工程有限公司，住所地江苏省建湖县高作镇科技创业园创业路11号。
法定代表人：马长国，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱珊，江苏向阳红律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：盐城欧翼机械有限公司，住所地江苏省建湖县高作镇西站民营工业园区内。
法定代表人：陆永鸣，该公司总经理。
委托诉讼代理人：凌亚明，江苏行正律师事务所律师。
上诉人盐城靓姿装饰工程有限公司（以下简称靓姿装饰公司）因与被上诉人盐城欧翼机械有限公司（以下简称欧翼机械公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初5067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
靓姿装饰公司上诉请求：1.依法改判由欧翼机械公司支付违约金50万元；2.一、二审诉讼费用由欧翼机械公司承担。事实和理由：违约责任的承担主要是通过支付违约金的方式得以实现，合同法规定当事人可以在法律规定的范围内对一方的违约责任作出事先安排，即可事先约定违约金的数额，也可约定损害赔偿数额的计算方法。本案中欧翼机械公司单方违约，拒不履行双方约定的全部合同义务，已构成根本性违约，具有完全的过错，且合同约定的违约金不存在过高的情形，而欧翼机械公司的违约行为已造成靓姿装饰公司巨大损失，故一审判决欧翼机械公司仅承担8万元违约金明显损害了靓姿装饰公司的合法权益。
欧翼机械公司辩称，双方对于案涉合同的解除均存有过错，厂房所在地政府直到目前也未能将土地和房屋的权属证书办理给欧翼机械公司，欧翼机械公司为减少靓姿装饰公司的损失，在收到靓姿装饰公司购房款后立刻予以了返还。合同不能继续履行的原因实际上是厂房所在地政府所造成，欧翼机械公司对于一审法院判决其承担8万元违约金无异议，请求二审法院依法驳回靓姿装饰公司的上诉请求。
靓姿装饰公司向一审法院起诉请求：1.依法判决欧翼机械公司立即支付靓姿装饰公司违约金50万元；2.诉讼费由欧翼机械公司承担。
一审法院认定事实：2017年9月5日，靓姿装饰公司的法定代表人马长国与欧翼机械公司的法定代表人陆永鸣签订厂房买卖协议一份，协议主要内容为：陆永鸣自愿将坐落于高作镇科技创业园创业路11号厂房卖给马长国，价格为三百三十万元；陆永鸣在收到马长国定金五万元后，不得再转让给其他人，如违约，自愿赔偿违约金伍拾万元；正式合同在9月15日前签订。同年9月6日，马长国汇款5万元给陆永鸣。后靓姿装饰公司（乙方）与欧翼机械公司（甲方）签订土地厂房买卖合同一份，合同主要内容为：甲方将自有位于建湖县高作镇科技创业园创业路11号工业用地及其附属物，整体（土地面积22.3亩、两幢厂房、变压器及附属设施）转让给乙方，总价款叁百贰拾陆万元（326万元）；由甲方确保其与高作镇政府的用地合同直接转至乙方名下，土地款收据变更为乙方，办理土地使用证时，由乙方补交征地款陆万玖仟陆百元（6.96万元）；付款方式：签订合同后三日内，乙方向甲方支付人民币壹佰万元整，含定金伍万元，2017年10月25日前乙方支付甲方壹佰玖拾陆万元，余款叁拾万元在双方交接房屋后三日内结清；违约责任：一方违约，需赔付另一方伍拾万元。建湖县高作镇人民政府作为见证方在合同上盖章。同年9月28日，靓姿装饰公司通过鞠文芳向陆永鸣转账95万元人民币。同年10月14日，欧翼机械公司的法定代表人向靓姿装饰公司出具还款承诺书1份，承诺将收取靓姿装饰公司的100万元返还给靓姿装饰公司。同年10月24日前，欧翼机械公司将收取的100万元全部返还给靓姿装饰公司。
一审另查明，2009年12月6日，欧翼机械公司与建湖县高作镇人民政府签订投资意向书一份，其主要内容为：建湖县高作镇人民政府向欧翼机械公司提供土地20亩，使用时间为50年，土地出让金为60万元，建湖县高作镇人民政府在欧翼机械公司土建工程结束前将土地证办理到位。后欧翼机械公司向建湖县高作镇人民政府交纳土地出让金60万元，并建造了厂房，但建湖县高作镇人民政府未将土地使用权证办理到位。
一审再查明，靓姿装饰公司在一审庭审中承认由于欧翼机械公司拒不履行，致使合同继续履行没有必要。
一审法院认为：无处分权的人处分他人财产的，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权时，该合同有效。本案所涉土地使用权是欧翼机械公司依照有关规定向建湖县高作镇人民政府支付土地出让金后征用，且占有使用多年。欧翼机械公司在与靓姿装饰公司签订土地厂房买卖合同出让时，建湖县高作镇人民政府也在协议书中作为见证方盖章。因此，欧翼机械公司出让土地、厂房的行为符合法律规定。综上，靓姿装饰公司与欧翼机械公司之间签订的厂房买卖协议、土地厂房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律和行政法规的强制性规定，应确认合法有效。双方在签订合同后，欧翼机械公司将收取的100万元退还给靓姿装饰公司，以自己的行为表明不履行合同主要义务，靓姿装饰公司在一审庭审中也称由于欧翼机械公司拒不履行，致使合同继续履行没有必要。据此可以认定，靓姿装饰公司与欧翼机械公司对于合同解除达成一致意见。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。欧翼机械公司在签订协议后将收取靓姿装饰公司的100万元退还，对合同约定的义务未继续履行，构成违约，应承担违约责任。双方约定的违约金50万元，结合本案履行情况，一审法院酌情支持8万元。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、欧翼机械公司给付靓姿装饰公司违约金人民币8万元，于判决生效后十日内付清。二、驳回欧翼机械公司的其余诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由靓姿装饰公司负担3696元，欧翼机械公司负担704元。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”根据上述规定，未取得出让土地使用权证书的转让方即为无处分权人，其与受让方订立合同转让土地使用权的行为即为无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，如转让方仍未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府没有批准，不仅其转让行为无效而且其所订立的转让合同也应认定为无效；如转让方取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府批准，则转让行为溯及于行为成立时有效，应当认定转让合同有效。具体到本案而言，欧翼机械公司与靓姿装饰公司签订土地厂房转让合同时并未取得案涉土地使用权证书，厂房亦未取得任何证照，在靓姿装饰公司起诉主张违约金之前，欧翼机械公司仍未取得土地使用权证书，亦未获得建湖县人民政府的批准，故案涉土地厂房买卖合同无效，靓姿装饰公司依据该合同中所约定的违约责任条款主张由欧翼机械公司支付50万元违约金于法无据，一审法院认定合同有效并判令欧翼机械公司承担8万元违约金不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销江苏省建湖县人民法院（2017）苏0925民初5067号民事判决；
二、驳回盐城靓姿装饰工程有限公司的一审诉讼请求。
一审案件受理费8800元，减半收取4400元，二审案件受理费7600元，均由上诉人盐城靓姿装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
审 判 员 孙曙光
审 判 员 周 陇
二〇一八年六月十一日
法官助理 郑娟娟
书 记 员 唐 舒
附录法律条文
1．《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。