北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初5232号
原告周仁杰，男，1987年10月13日出生。
原告王虹，女，1988年1月26日出生。
被告刘清洁，男，1977年11月23日出生。
委托代理人闫松松，北京锋锐律师事务所律师。
原告周仁杰、王虹与被告刘清洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王实独任审判，公开开庭进行了审理。原告周仁杰、王虹、被告刘清洁及其委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周仁杰、王虹诉称，2016年1月18日，我们和刘清洁在xx公司的见证下签订《北京市存量房买卖合同》，约定我们以组合贷款方式购买刘清洁位于海淀区永泰西里x号楼x层x门602号房屋（以下简称602号房屋）。同日，在签署合同的同时，我们当场通过银行转账的方式向刘清洁支付定金5万元。我们和刘清洁在中介提交了相关资料准备继续履行合同。2016年1月29日，我通过网上银行转账的方式向刘清洁支付另一部分定金5万元。2016年1月22日，刘清洁要求将贷款方式变更为商贷，否则将解除合同。我们认为由组合贷款更改为商贷加大了我们的购房成本，希望对方给予补偿，但对方避而不谈，我们坚持按照合同约定的方式履行合同。2016年1月23日，中介告知我们，购买的房屋无法提交核验，出现这种情况极有可能是对方已通过他人在建委网站提交了房屋资格核验，我们认为对方已经和第三方签署了买卖合同，构成一房二卖。刘清洁的行为严重违反了合同的约定，故我们现起诉要求法院依法判令：1、解除我方与刘清洁签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、刘清洁返还我们交付的定金10万元，并支付违约金54.6万元；3、刘清洁向我们支付房屋买卖合同居间服务费44226元；4、刘清洁承担本案诉讼费用。
刘清洁辩称，在签署合同第二天我发现最终的履约服务合同关于贷款的条款与买卖合同贷款的条款约定有不一致的地方，与双方当时确定的条款不一致，双方开始约定的是以公积金方式购买房屋，因此我要求确认把买卖合同条款与履约服务合同条款更改一致以便履行合同，但周仁杰与王虹不同意，并表示如果采用公积金方式贷款，就不履行后面的合同。我无奈向其发送了告知函，告知其情况，并且本着最大诚意退还其定金，可他们依然不同意。后来在双方的短信沟通中周仁杰和王虹明确表示，同意合同解除，双方就违约责任问题进行协商。2月15日周仁杰和王虹起诉要求双倍返还定金，返还定金的前提就是解除合同，于是我在2月24日将房屋另行出售，也是为了避免我方的损失扩大。我认为双方签订的合同具有法律约束力，是合法有效的，任何一方均应按照合同约定履行义务，而履约服务合同是对买卖合同的一个补充，贷款条款是最终应该履行的条款。周仁杰和王虹一直拒绝按照合同约定购买房屋，违反了双方的合同约定，应该承担相应的违约责任。因此我收取的定金不予退还。对于中介费，因为周仁杰和王虹并未向中介公司支付任何费用，其向我方主张没有事实和法律依据。因为居间服务合同约定是他们向中介公司支付中介费，我是不承担的。综上，我同意解除存量房屋买卖合同，但不同意周仁杰和王虹的其它诉讼请求。
经审理查明，2016年2月5日，刘清洁（出售方、甲方）与周仁杰、王虹（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：一、甲方所售房屋为602号房屋；二、该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押金额为58万元，该房屋的抵押，甲方应在2016年2月28日之前办理抵押注销手续；四、该房屋成交总价为273万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元，定金通过自行交接方式划转；乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款；乙方选择组合贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币171万元；六、甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约金及全部赔偿责任；十、（三）甲方将该房屋出售第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房解除合同，乙方选择退房解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定；(四)乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款,在如下情形时,甲方有权单方解除合同,选择单方解除的适用第11条第1款约定;十一、（二）如乙方依照本合同的约定单方面解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金……。
当日，刘清洁（甲方）与周仁杰、王虹（乙方）及北京伟嘉安捷投资担保有限公司（丙方，以下简称嘉安公司）签订《履约服务合同》，约定：第三条，权利义务：1、乙方明确采取公积金贷款方式购买交易房屋，如变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用自行承担；2、因乙方原因无法贷款，乙方将商贷或公积金贷款变更为全款，在不影响甲方按约定时间取得购房款的情况下，甲方同意乙方变更为全款，全款支付需按行政管理机关要求进行资金监管或存管；……。
2016年2月5日，刘清洁（甲方）与周仁杰、王虹（乙方）及北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称xx公司）签订《居间服务合同》，约定：1、甲方已对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方；乙方向丙方支付居间服务费人民币44226元；……。
2016年2月6日，刘清洁出具定金收据一份，证明已收到周仁杰、王虹购买602号房屋定金人民币10万元。周仁杰、王虹提交的手机转账记录截图记载:2016年1月18日,王虹向刘清洁汇款5万元;次日又汇款5万元。
双方当事人均认可本案实际签订合同的时间为2016年1月18日，由于刘清洁与链家房地产经纪公司签订的独家代理合同截止日期为2016年2月4日，为了规避责任，所以才写的2016年2月5日。602号房屋现已被出售。
2016年1月27日，刘清洁向xx公司及周仁杰、王虹发送了告知函，内容为：合同签署后，发现贵司在居间拟定合同的过程中，将王虹及周仁杰购买此房的房款支付方式填写不一致，导致合同履行的核心条款约定不明。《北京市存量房屋买卖合同》中约定的支付方式为组合贷款，《履约服务合同》中约定的支付方式为公积金贷款，两份合同同时存在，效力等同且均明确约定，如对合同的履行内容发生变更，需签署书面文件确定变更内容。现请贵司转告王虹女士、周仁杰先生于2016年1月29日20时前，到北京市海淀区清河永泰西里2号楼中段底商xx公司，对核心条款进行协商，确保合同在无歧义、无冲突的情况下履行，如双方协商不成，则建议解除合同，防止双方的损失继续扩大，避免通过诉讼途径解决纠纷。2016年1月29日20时前如未回复，则视为合同约定不明，无法履行，刘清洁退还定金，合同解除。周仁杰、王虹表示告知函的纸制邮件没有收到，收到的是手机短信。
审理中，原告方证人李×出庭作证，其证明内容如下：我是xx公司的经纪人，原、被告签订合同时我在场。我帮忙代看房屋，原告有意想要买房屋，我们约了业主就是被告，大概在晚上8、9点谈的差不多，合同签订完了。过了两天，业主感觉卖的有些亏，打电话跟我们说不卖了，让我们约对方见面谈，之后让我们出来了，他们两方自己谈自己解决。说贷款事情的时候我没有在，店长杨×在场。是我们店长负责签订合同。公积金贷款的上限是120万元,组合贷款就是超过120万元做商贷，银行批完贷去过户，过户之后才放贷。解押是业主自己去办理的。嘉安公司跟xx公司相当于是一个公司底下的两个分公司。签订履约服务合同干什么用我不知道。我们店长不能代表嘉安公司，为何我们店长能签这份合同我就说不清楚。解押之后正常的流程是签订合同，提交材料审资质打网签，不能去银行面签，这期间可以去解抵押，时间不冲突，解押之后去找银行办理贷款手续，办理贷款之后交税过户。中介费至今还没有给付，因为可以延期给付，如果不支付中介费就过不了户。
证人闫×出庭作证，其证明内容如下：我是xx公司职员，我是在2015年11月27日来公司的。原告这个客户找房屋，没有找到合适的。我从我们系统上看有这套房屋，我推荐给他们了。业主说是链家的独家，经过沟通看了房屋，客户觉得挺好的。协商是我们店长谈的，店长签合同。谈的时候我在场。当时谈的是采取组合贷款。签订履约服务合同是什么意思我不清楚。谁在公积金贷款上画勾的我不知道。后面流程不是我做的，我是新人。第二次协商的时候我在场，时间我不记得了。他们之间的分歧就是业主不想卖了，客户想继续走下去。被告说在另外一个地方买了房屋，两边周期压的特别紧。公积金限额的问题有没有说清楚我不知道，客户说压力比较大，说走组合贷，业主同意了。合同签订后没过1、2天业主就说不想卖了，说后期周期压的太长了。
证人杨×出庭作证，其证明内容如下：我是xx公司的店长。2016年1月18日签订的合同，所有的合同都是当天同时签订的，有买卖合同、居间合同、保障合同、补充协议。当时协商得比较愉快，第三天卖方来了说不想卖了，说能不能协商，把定金退还给对方，说合同有漏洞，贷款不一致。当时没有协商成，回去了。过了2周时间，又协商说给7万元，我公司是不同意的，但双方协商好了，但是口头约定的，原告说中介费能否便宜点。过了半个月打电话给周仁杰，他说没有协商成。当时说的是公积金贷款，还是组合贷款，时间太长了，忘了。贷款170万左右。公积金有上限120万元，不能超过国家的标准。定的是组合贷款，勾的时候勾错了公积金贷款。公积金贷款有上限我跟双方都说了。签订之后的第三天卖方领着一个女的到我们店里说不想卖了，没有说原因。中介费还没有给。刘先生发的快递好像是有，好像是协调，不想卖了。就是这个告知函，我拍了照片给原告发过去了。说合同的问题，说合同能不能转变一下，按照公积金贷款肯定贷不了那么多钱。被告说履约合同不一致，不履行。买卖合同是对的。卖方说要见买方，我让买方过来谈一下。他们双方谈的，我没有参与。卖方说把定金退给买方，几天时间没有给买方造成什么损失。但没有谈成。卖方说必须在2月底拿到全部钱款办完，比较着急，但肯定赶不上。
另查,公积金贷款最高只能贷款120万元。周仁杰、王虹在庭审中有如下陈述：签订合同两天后，刘清洁要求我们换商贷，但商贷增加了我方的成本，我方不同意，坚持组合贷款。刘清洁要求解除合同，我方要求双倍返还定金，后我方让步要求给付7万元，但刘清洁不同意。
周仁杰、王虹提交的微信记录有如下记载：
既然刘清洁先生你已经明确提出解约，那么按照合同约定，以及合同法第六十条约定，卖方需按双倍定金返还给我们，也就是20万元，现在我们正式要求刘清洁先生于一个工作日内将双倍定金20万元返还给我们，否则我们将提起诉讼追究你的违约责任，必要时申请财产保全手段。
现在卖家刘清洁想解除合同，不想履行合同，我方要求违约方卖家刘清洁双倍返还定金。我方也想友好解决此事，但是如果解决不了，我方将采取法律手段维护自己的合法权益。卖家刘清洁先生也不必再玩文字游戏，你已于1月22日明确提出违约，并且我方怀疑你已将房子一房两卖，若不能友好解决此事，我方愿交由法院做最终裁决。顺便提醒一下卖家，单方面解除合同是没有法律效力的。
刘清洁提交的短信有如下记载：鉴于你方已经事实违约，并不存在基于合同履约条款协商的基础。我方将只就你方违约赔偿事宜进行协商。我方保留通过法律手段维护自身合法权益的权利。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房买卖合同、收据、履约服务合同、居间服务合同、告知函等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。周仁杰、王虹与刘清洁签订的《存量房屋买卖合同》及《履约服务合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反国家强制性法律规定,故上述合同合法有效,双方均应严格按照合同约定履行各自义务。存量房屋买卖合同约定的贷款方式为组合贷款，而履约服务合同约定的贷款方式为公积金贷款。周仁杰、王虹需要贷款的金额为171万元，而公积金贷款最多只能贷款120万元，由此导致合同约定不明。刘清洁在签订上述合同的第三天即提出该问题，在协商无果的情况下，要求解除合同，退还定金，但双方就退还的具体数额未能达成一致意见。根据庭审查明的事实和证人证言，可以证实在签订履约服务合同时误勾选了公积金贷款一栏，且由于各方疏忽，在最终签字时均未认真审查合同内容，导致存量房屋买卖合同和履约服务合同对于贷款方式的约定出现不统一的情况。对此，买卖双方及中介公司均负有一定责任。现周仁杰、王虹起诉要求解除存量房买卖合同，刘清洁亦表示同意解除，故本院对此不持异议。合同解除后，刘清洁应当将收取的定金返还给周仁杰和王虹。
贷款方式的约定属于重要的履约条款,因约定不明,极易导致合同无法继续履行。此后，双方在协商过程中，仅就是否应当双倍返还定金问题不能协商一致。返还定金的前提是双方同意解除合同,故刘清洁在周仁杰、王虹提出双倍返还定金的情况下认为周仁杰、王虹同意解除合同符合客观情况。再者,刘清洁曾通过发告知函及手机短信的方式要求周仁杰、王虹于2016年1月29日20时前到xx公司，对核心条款进行协商，如在2016年1月29日20时前未回复，则合同解除。周仁杰、王虹在知悉上述告知内容的情况下未按照规定时间给予回复，明确表达自己的意见，故在此情况下刘清洁认为双方已合意解除合同并无不当。此后，刘清洁将争议房屋出售给他人并不存在违约行为。现周仁杰、王虹起诉要求刘清洁支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。因周仁杰、王虹并未实际支付居间服务费，故其要求刘清洁给付中介费之诉请，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除周仁杰、王虹与刘清洁于二Ｏ一六年二月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、刘清洁于本判决生效后七日内将定金人民币十万元返还给周仁杰、王虹；
三、驳回周仁杰、王虹的其他诉讼请求。
案件受理费二千四百八十二元，由周仁杰、王虹负担一千二百四十一元，已交纳；由刘清洁负担一千二百四十一元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 实
二〇一六年四月二十八日
书记员 于春燕