四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川08民终615号
上诉人（原审被告）广元市社会保险事业管理局（以下简称：广元社保局）。
法定代表人赵曦，�长。
委托代理人王海臣，四川天称律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川省曌达物业服务有限公司（以下简称：曌达物业公司）。
法定代表人焦志玉，经理。
被上诉人（原审原告）成都冠硕商贸有限公司（以下简称：冠硕商贸公司）。
法定代表人郑奇勇，经理。
被上诉人（原审原告）成都恒逸商贸有限责任公司（以下简称：恒逸商贸公司）。
法定代表人侯棋涵，经理。
被上诉人（原审原告）四川省雄川贸易有限责任公司（以下简称：雄川贸易公司）。
法定代表人唐蕾，经理。
被上诉人（原审原告）四川省怡途旅行社有限责任公司（以下简称：怡途旅行社）。
法定代表人高艳，经理。
上列五被上诉人委托代理人向雪、余鹏涛，四川民炬律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）赵朝元，男，汉族，生于1956年4月17日。
原审被告广元市拍卖有限公司（以下简称：广元拍卖公司）。
法定代表人章荣光，总经理。
上诉人广元市社会保险事业管理局因与被上诉人四川省曌达物业服务有限公司、成都冠硕商贸有限公司、成都恒逸商贸有限责任公司、四川省雄川贸易有限责任公司、四川省怡途旅行社有限责任公司、赵朝元以及原审被告广元市拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第322号民事判决向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，于2016年8月9日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人广元社保局的委托代理人王海臣，五被上诉公司的委托代理人向雪、余鹏涛及被上诉人赵朝元，原审被告广元拍卖公司法定代表人章荣光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年12月4日，被告广元社保局与被告广元拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托广元拍卖公司拍卖广元社保局位于广元市利州东路建材市场2幢1层营业用房建筑面积410.30㎡，架空层其他用房建筑面积667.99㎡；3幢1-3层综合用房建筑面积345.65㎡（其中：架空层建筑面积58.01㎡，1层营业用房88.90㎡，住房51.68㎡，物管105.88㎡，配电室41.18㎡）；4幢1层营业用房建筑面积615.22㎡，架空层建筑面积909.39㎡；拆除后的原5幢房屋土地使用权（划拨）面积约169㎡。2013年12月24日，原告曌达物业公司、冠硕商贸公司、恒逸商贸公司、雄川贸易公司、怡途旅行社签订《联合竞买协议》，约定五原告共同出资联合参加被告广元拍卖公司拍卖的广元社保局位于广元市利州东路建材市场的房地产的竞买，并约定共同推�曌达物业公司作为代表参加拍卖。同日，曌达物业公司法定代表人焦志玉与被告广元拍卖公司签订《竞买协议》，确认广元拍卖公司对本次拍卖标的进行了公告，对标的进行了充分展示，并向竞买人提供了标的的相关资料及证明文件，竞买人已充分了解所要竞买标的的竞买情况，对拍卖标的的现状无异议。双方在协议中约定：1.竞买标的位于广元市利州东路建材市场2幢1层营业用房建筑面积410.30㎡，架空层其他用房建筑面积667.99㎡；3幢1-3层综合用房建筑面积345.65㎡（其中：架空层建筑面积58.01㎡，1层营业用房88.90㎡，住房51.68㎡，物管105.88㎡，配电室41.18㎡）；4幢1层营业用房建筑面积615.22㎡，架空层建筑面积909.39㎡；拆除后的原5幢房屋土地使用权（划拨）面积约169㎡。2.买受人付清全部成交价款及佣金后，由委托人凭拍卖人出具的《拍卖成交确认书》在原址按现状�实物标的移交给买受人；3.买受人交清价款的次月起收取房屋租金。同时，双方还约定了竞买保证金、拍卖佣金、价款交付、违约责任等相关事项。同年12月26日，原告竞买成功后，广元拍卖公司与五原告分别签订了《拍卖成交确认书》，确认原告冠硕商贸公司买受位于广元市利州东路建材市场2号楼架空层建筑面积667.99㎡，确认原告恒逸商贸公司买受位于广元市利州东路建材市场2号楼一层营业用房建筑面积410.3㎡，确认原告川雄贸易公司买受位于广元市利州东路建材市场4号楼架空层建筑面积909.39㎡，确认原告曌达物业公司买受位于广元市利州东路建材市场3幢1-3层综合用房（不含配电室）建筑面积304.47㎡及相应分摊的土地使用权面积，拆除后的原5幢房屋土地使用权面积约247.43㎡，确认原告怡途旅行社买受位于广元市利州东路建材市场4号楼一层营业用房建筑面积615.22㎡。事后，原告给付了全部价款。2014年7月23日，原告曌达物业公司、冠硕商贸公司、恒逸商贸公司、雄川贸易公司、怡途旅行社分别与被告广元社保局、广元拍卖公司签订《房屋移交协议》约定：1.广元社保局分别将五原告通过拍卖竞买买受的房屋及土地在2014年7月23日分别交付给五原告；2.原租赁合同继续履行至2014年底，房屋租金从2014年4月1日起由买受人收取，其管理义务随之转移给买受人；3.房屋现有物管、水、电费已结清；4.本协议买受人、委托人、拍卖人盖章后即生效，表示标的实物已交付完毕。协议签订后，被告广元社保局、广元拍卖公司及五原告均分别在《房屋移交协议》上加盖了单位公章。同年8月11日，五原告又与被告广元社保局、广元拍卖公司共同签订《房屋保证金移交协议》，约定广元社保局将房屋原租赁保证金人民币63540元在本协议签订之日起3�工作日内移交给原告曌达物业公司统一管理。上述两移交协议签订后，广元社保局仅向原告移交了买受房屋和房屋租赁保证金人民币63540元，未向原告移交2014年4月1日至12月31日的租金。
另查明，2012年12月3日被告广元社保局与第三人赵朝元签订《委托代管协议》，约定被告广元社保局将其位于广元利州东路建材市场院内的房屋全部委托赵朝元代管。该协议约定：一、1.2楼房屋52间及3套住房共2118㎡，由赵朝元代为管理和对外租赁。代管期限从2013年1月1日起至2014年12月31日止；二、赵朝元可自行确定房屋租赁价格将代管房屋以自己名义出租，但每年应向广元社保局交纳费用254160元；三、该房屋的维修及房屋出租应当交纳的租赁税费由赵朝元承担，其余收益归赵朝元所有；四、赵朝元应向广元社保局交纳的费用按季度结算。本协议签订后，赵朝元应将一个季度的费用63540元于协议签订后的5日内，交付给广元社保局作为保证金，并在每季度第一个月的5日前向广元社保局一次性付清本季度的费用63540元；五、全部代管房由赵朝元定价出租、签订出租合同、结算、催收费用，赵朝元按月交纳本协议约定费用后广元社保局不干预其正当租赁管理行为，不承担赵朝元的租赁收入低于应向广元社保局所交费用而形成的损失；六、在代管协议期内如广元社保局需出售代管房，必须保证所出售房屋在代管期限内已签的租赁合同的继续履行，否则造成损失由广元社保局承担。协议签订后，第三人赵朝元以个人名义与杜保国等38户承租人分别签订《房屋租赁合同》，将广元社保局委托代管房屋对外出租至2014年12月31日，并收取2014年全年房屋租金610852元（其中2014年4月1日至2014年12月31日租金456849元）。
2014年4月30日，被告广元社保局向第三人赵朝元发出《委托代管协议》转移的通知：1.委托代管房屋已通过拍卖成交，《委托代管协议》中广元社保局的权利义务转移给买受人曌达物业公司等公司；2.代管房屋租赁合同继续履行至2014年12月31日止。2014年4月1日起代收的房屋租金向曌达物业公司等公司交付；3.具体移交时间以《房屋移交公告》公告之日为准。第三人赵朝元在该通知上签名同意通知事项。同日，广元社保局发布《房屋移交公告》。
2014年12月24日，本案五被上诉人向原审法院提起诉讼，根据其在2015年12月23日撤回的部分诉讼请求，其最后的诉讼请求为请求判令社保局和拍卖公司移交已收取竞买所得房屋2014年4月-12月的租金458643元及按银行贷款利率计算的租金利息。原审审理中，上诉人于2015年1月25日以赵朝元与本案有法律上的利害关系为由，向原审法院提出申请，请求追加赵朝元为案�第三人，原审法院于2015年1月27日通知赵朝元作为案件第三人参加诉讼。
原审认为，被告广元社保局与广元拍卖公司之间签订的《委托拍卖合同》、原告与被告广元拍卖公司之间签订的《竞买协议》、原告与广元社保局和广元拍卖公司二被告之间签订的《房屋移交协议》，系合同双方当事人真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效。被告广元社保局在原告交清拍卖价款后，应当按照协议约定，将2014年4月1日起至2014年12月31日止的房屋租金交付给原告，其拖欠不付的行为属违约行为，应当承担继续给付原告房屋租金及支付租金资金占用利息的违约责任。关于租金金额，原告主张的2014年4月1日至2014年12月31日止的房屋租金金额458643元，与其证据证明的金额不符，经审查核实原告提供的租赁合同证据，第三人赵朝元以个人名义将广元社保局委托代�房屋对外出租给杜保国等38户承租人，收取2014年4月1日至2014年12月31日房屋租金金额为456849元。故确认被告应当移交原告房屋租金金额为456849元。关于利息，原被告双方在2014年7月23日签订的《房屋移交协议》中约定买受房屋在协议签订当日交付完毕，其房屋租金从2014年4月1日起至2014年12月31日止，由原告收取。但双方在协议中并未约定租金交付时间。故确认原告主张的租金利息损失，从原告起诉的2014年12月23日起，按银行同期贷款利率计算至付款之日止为宜。对于2014年4月1日至12月31日的房屋租金应由谁向原告交付问题。本院认为，原告买受的房屋，属被告广元社保局委托被告广元拍卖公司带租拍卖的房屋，原、被告双方虽然在《房屋移交协议》中明确约定2014年4月1日起至2014年12月31日止的房屋租金由原告收取。但在《房屋移交协议》签订前，该房屋租金已由被告广元社保局委托的房屋代管人赵朝元全额收取。而第三人赵朝元收取租金，是按照其与广元社保局签订的《委托代管协议》约定收取。原、被告在《房屋移交协议》中既没有对该租金进行债权转让的明确意思表示，原告与第三人之间又没有合同关系，不是《委托代管协议》合同的相对方。故虽然被告广元社保局在向第三人赵朝元发出的《委托代管协议》转移通知中，要求其将2014年4月1日起代收的房屋租金向原告公司交付，但该通知在原告和第三人之间并不直接产生法律效力，原告无权直接要求第三人向其移交房屋租金。该租金应当由被告广元社保局直接支付给原告。被告广元拍卖公司拍卖程序合法，并全面履行了委托拍卖的合同义务，在本案中无违约行为，不应承担责任。同时认为，第三人赵朝元与被告广元社保局之间是委托法律关系，与本案拍卖合同纠纷不属同一法�关系，二者之间的经济往来在本案中不予处理，被告广元社保局可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广元市社会保险事业管理局在本判决发生法律效力后的二十日内，给付原告四川省曌达物业服务有限公司、成都冠硕商贸有限公司、成都恒逸商贸有限责任公司、四川省雄川贸易有限责任公司、四川省怡途旅行社有限责任公司房屋租金456849元及利息（利息从2014年12月23日起，按银行同期贷款利率计算至付款之日止）；二、驳回原告四川省曌达物业服务有限公司、成都冠硕商贸有限公司、成都恒逸商贸有限责任公司、四川省雄川贸易有限责任公司、四川省怡途旅行社有限责任公司的其他诉讼请求。
上诉人广元市社会保险事业管理局不服原审判决，上诉称，1、原审未对拍卖瑕疵的内容进行事实认定，从而错误判定上诉人支付本案租金。拍卖公司在拍卖前已向被上诉人告知上诉人与赵朝元之间有关拍卖房屋《委托代管协议》内容。根据《房屋移交协议》与《委托代管协议》，被上诉人清楚应当向赵朝元收取租金。2、原审判决认定法律关系错误。被上诉人向赵朝元收取租金，赵向被上诉人支付租金，属于“买卖不破租赁”规定的应有权利义务。原审认为《房屋移交协议》与《委托代管协议》转移的通知未进行债权债务转移告知不能约束合同相对性方属认定法律关系错误。3、原审将赵朝元列为第三人而不判决其承担责任，属适用法律错误。被上诉人知晓承租户的租金由赵朝元全额收取，赵朝元作为租金的实际收取人与受益人，同时又作为本案的无独立请�权第三人，应当判决其承担租金的支付责任。且依据“买卖不破租赁”规定与“拍卖瑕疵披露规则”，被上诉人作为买受人承接的应当是上诉人的租赁收益以及《委托代管协议》中的权益，上诉人的租金收益实际应当是2014年4月1日至12月31日共计190620元，不应当是原审判决的456849元。4、原判适用法律错误。故请求撤销原判第一项，改判由赵朝元支付五被上诉人租金及利息。维持原判第二项。本案一、二审诉讼费由赵朝元承担。
被上诉人四川省曌达物业服务有限公司、成都冠硕商贸有限公司、成都恒逸商贸有限责任公司、四川省雄川贸易有限责任公司、四川省怡途旅行社有限责任公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。上诉人与我方签订的《房屋移交协议》合法有效，上诉人应当向我方支付租金。但租金已由赵朝元收取�《委托代管协议》我方不是相对方，相对方是上诉人，应由其支付我方租金。《委托代管协议》转移的通知我方不知情，该通知仅约束上诉人与赵朝元，对我方不产生效力。
被上诉人赵朝元称，在代管期间，社保局通知我房屋要卖，但不影响我的利益，我每年按季度支付社保局6万多，社保局已经将定金支付给被上诉人，后第二季度的支付给拍卖公司，第三、四季度通知我交给被上诉人，但我与被上诉人认为移交的金额不一致，协商多次未达成一致意见，现在还未交，但愿意按《委托代管协议》的约定向五被上诉人交纳。
原审被告广元市拍卖有限公司答辩称，我方接受社保局的委托后按照规定进行了拍卖，在成交后30日支付价款，实际对方是在半年后支付的，在拍卖前，介绍是代瑕疵拍卖，现状拍卖，委托代管协议等内容反复给买受人作出说明�且将该复印件移交给买受人。买受人与我方及社保局没有任何纠纷，主要是代管人与买受人因租金发生纠纷。
本院审理过程中，被上诉人赵朝元提供收据一张，拟证明2014年2月24日广元市拍卖公司代社保局收其第一季度房租63540元。拍卖公司对该证据予以认可，但申明已经将该款转交给社保局。社保局经核实予以认可，但认为该笔租金属于2014年第一季度的租金，属于社保局应当收取的费用。五公司陈述只收取了保证金，未收取过房屋租金。本院对该收据当庭予以认可。
本院审理查明，2013年12月24日，被上诉人曌达物业公司法定代表人焦志玉代表五被上诉人与原审被告广元拍卖公司签订《竞买协议》，《竞买协议》第十三条瑕疵声明“1、本拍卖标的现土地为划拨土地。2、房屋租赁期至2014年12月31日止。本次拍卖之标的的瑕疵拍卖人已告知甲方，未�瑕疵由甲方自行了解；由于未知瑕疵给甲方造成损害的，我公司不承担任何赔偿责任”。第十四条“6、买受人交清价款的次月起收取房屋租金”。第十五条“拍卖人拍卖之标的均根据委托人提供的权益进行现状拍卖，买受人若发现买受的标的有与委托人提供的权益不符或者存在其他瑕疵，由委托人负责解决”。2012年12月3日广元社保局与赵朝元签订《委托代管协议》后，赵朝元将第一季度的费用63540元交付给广元社保局作为保证金。2014年7月23日房屋移交协议签订后，社保局于2014年8月11日将该笔保证金转交给曌达物业公司。赵朝元于2014年2月24日将2014年第一季度的房租63540元交至广元市拍卖公司，广元市拍卖公司已经将该笔房租转交给社保局。社保局未收取后三个季度的房租。拍卖公司在拍卖前将委托代管协议等内容给买受人作出说明，且将《委托代管协议》复印件�交给买受人。其余事实与原审查明的一致，本院予以确认。
本案审理时，被上诉人赵朝元愿意根据其与上诉人签订的委托代管协议将2014年后三季度的租金支付给五被上诉人，因这一表示与五被上诉人的主张不一致，本院要求五被上诉人出具书面意见是否同意，但截至本院判决前，五被上诉人均未书面予以明确。
本院认为，根据被上诉人曌达物业公司法定代表人焦志玉代表五被上诉人于2013年12月24日与原审被告广元拍卖公司签订的《竞买协议》中“房屋租赁期至2014年12月31日止”等内容，以及被上诉人曌达物业公司、冠硕商贸公司、恒逸商贸公司、雄川贸易公司、怡途旅行社分别于2014年7月23日与上诉人广元社保局及原审被告广元拍卖公司签订的《房屋移交协议》中“房屋租金从2014年4月1日起由买受人收取，其管理义务随之转移给买受人”等内容�应当认定五被上诉人知晓上诉人以代管的形式将涉案房屋交由赵朝元出租的事实。在房屋所有权发生变动后，原房屋所有人或有权收益人已不再享有该房的相关权利，作为现房屋所有人的五被上诉人即享有收取租金的权利，只是收取的对象应是原租赁合同（本案为代管合同）的承租人（本案为被委托人），故在上诉人通知赵朝元房屋所有权发生变动后，上诉人已尽到债权转移的通知义务，五被上诉人再要求上诉人支付租金缺乏法律及事实依据。原审法院确认由上诉人承担租金的支付义务不当，五被上诉人主张由上诉人承担支付租金的请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项的规定，判决如下：
一、撤销广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第322号民事判决；
二、驳回被上诉人四川省曌达物业服务有限公司、成都冠硕商贸有限公司、成都恒逸商贸有限责任公司、四川省雄川贸易有限责任公司、四川省怡途旅行社有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费8568元及二审案件受理费8153元，共计16721元，由被上诉人四川省曌达物业服务有限公司、成都冠硕商贸有限公司、成都恒逸商贸有限责任公司、四川省雄川贸易有限责任公司、四川省怡途旅行社有限责任公司承担
本判决为终审判决。
审判长 夏茂中
审判员 熊剑洪
审判员 徐小雁
二〇一六年九月二十日
书记员 黄 琴