四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第1133号
上诉人（原审被告）杜洪远，男，汉族，生于1968年10月23日，住四川省叙永县。
委托代理人郑世兴，男，汉族，生于1953年1月20日，住四川省叙永县，系上诉人所在基层组织推荐的代理人。
被上诉人（原审原告）叙永县叙永镇人民政府，住所地：四川省叙永县叙永镇东大街五十一号，组织机构代码：00837158-6。
法定代表人ＸＸ，镇长。
委托代理人赵勇，四川辞鉴律师事务所律师。
上诉人杜洪远因与被上诉人叙永县徐永镇人民政府（以下简称叙永镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2015）叙永民初字第747号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭于2016年4月11日公开开庭进行审理。上诉人杜洪远及其委托代理人郑世兴，被上诉人叙永镇政府的委托代理人赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年8月4日，叙永镇政府与泸州市江阳区房地产实业开发公司叙永项目部签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定泸州市江阳区房地产实业开发公司叙永项目部将综合楼16号门市安置给叙永镇政府。2007年5月8日，叙永镇政府与杜洪远夫妇签订《房屋租赁协议》，约定叙永镇政府将综合楼16号门面出租给杜洪远夫妇，租期至2008年4月26日。合同签订后，叙永镇政府将综合楼16号门面交给杜洪远夫妇使用，杜洪远夫妇交付叙永镇政府押金200元。2008年5月13日，双方再次签订了关于综合楼16号门面《房屋租赁协议》，约定租期从2008年4月26日起至2009年4月26日止。此后，双方当事人按2008年5月13日签订的《房屋租赁协议》继续租赁综合楼16号门面。2013年4月26日，以叙永镇政府为甲方与乙方即杜洪远又一次签订了关于综合楼16号门面的《房屋租赁协议》，约定“……第一条、出租房屋坐落：叙永镇宝珠花苑二综合楼16号门面（东大街110号），面积73.32平方米。第二条、租赁期从2013年4月26日起至2014年4月25日止，月租金为人民币大写肆佰元，共计肆仟捌佰元正。支付方式：每次交半年租金，先交租金后使用。第三条、甲方责任……2、租赁期间，如甲方确需收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方解除协议，并按标准退还预收乙方未使用的租金。第四条、乙方责任……5、乙方在经营期间对房屋内装修的费用，双方解除协议后，甲方概不支付装修的一切费用并且乙方不得有意损坏。6、租赁期满解除协议，乙方必须按时搬走属于乙方的全部物件。搬走后10日，房屋里仍有余物，视同乙方放弃所有权，归甲方处理。如乙方逾期不搬走，乙方应赔偿甲方所受的损失，必要时甲方可向人民法院起诉和申请执行……”此次协议签订后，杜洪远继续使用综合楼16号门面并按约向叙永镇政府交付租金。2014年4月16日，杜洪远又向叙永镇政府交付了2013年11月至2014年10月的租金。2014年8月15日，叙永镇政府向杜洪远发出通知，内容为“承租人：杜洪远（510524196810234550），由于我镇工作需要，对宝珠花苑二综合楼16号（东大街110号）门面拟调作办公之用，因此我镇将收回该房。鉴于你的《房屋租赁协议》已于2014年4月25日到期，房屋租金已交至2014年10月25日，为此特通知你于2014年10月26日搬出属于自己的财物，完清水、电等费用，将房屋交回我镇。”同日，杜洪远在通知上签名确认。杜洪远得知叙永镇政府要收回门面后，以全家均需以该门市维持生活为由要求延期。同年11月7日，叙永镇政府再次向杜洪远送达通知，要求杜洪远于2014年11月26日腾交房屋给叙永镇政府，并告知杜洪远相应的权利义务。期限届满，杜洪远仍未腾交房屋给叙永镇政府。2015年3月18日，叙永镇政府诉至法院，请求判决杜洪远立即将门面腾退给叙永镇政府并支付非法占用期间的房屋租金。
一审法院认为，叙永镇政府与杜洪远于2013年4月26日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示且不违反法律法规的规定，对双方当事人均具有法律约束力。2014年4月16日，杜洪远又向叙永镇政府交付了2013年11月至2014年10月的租金并继续使用综合楼16号门面，叙永镇政府未提出异议，应当认定双方当事人均同意按《房屋租赁协议》续租该门市。《房屋租赁协议》第三条第2款约定叙永镇政府在租赁期间确需收回房屋须提前一个月书面通知乙方解除协议，应当认定叙永镇政府在租赁期间享有解除协议的权利，可以提前一个月书面通知乙方解除协议。叙永镇政府于2014年8月15日向杜洪远发出通知，要求杜洪远于2014年10月26日将所租的综合楼16号门面腾交给叙永镇政府，符合《房屋租赁协议》的约定，系向杜洪远作出了解除协议的意思表示。此后，因杜洪远没有另租好房屋，叙永镇政府同意让杜洪远延迟一个月腾交房屋，系叙永镇政府对腾交房屋期间的变更，但未改变叙永镇政府解除协议的意思表示。杜洪远在得知叙永镇政府要求其腾交房屋的通知后，仅要求继续租赁门市，并未向人民法院起诉，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当认定双方之间的《房屋租赁协议》已于2014年8月15日解除。故叙永镇政府要求杜洪远将综合楼16号门面腾退给叙永镇政府符合法律规定，一审法院依法予以支持。杜洪远以暂时无法找到房屋为由要求继续租赁门市，并不符合《房屋租赁协议》的约定及法律规定，一审法院依法不予采纳。杜洪远未按时将门市腾交给叙永镇政府，叙永镇政府请求杜洪远支付占用期间的房屋租金符合法律规定，依法予以支持，确定杜洪远从2014年10月27日起按每月400元计付租金给叙永镇政府至腾交门市时止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、杜洪远于本判决生效之日起十日内将叙永镇宝珠花苑二综合楼16号门面（东大街110号）腾交给叙永县叙永镇人民政府；二、杜洪远于本判决生效之日起十日内向叙永县叙永镇人民政府支付占用叙永镇宝珠花苑二综合楼16号门面的租金（租金从2014年10月27日起按每月400元算至实际腾交房屋之日止）。案件受理费100元，减半收取为50元，由杜洪远承担；该款叙永县叙永镇人民政府已垫付，杜洪远于本判决生效之日起十日内支付给叙永县叙永镇人民政府。宣判后，杜洪远不服一审判决，向本院提出上诉。
上诉人杜洪远上诉称，（一）叙永镇政府于2013年违反合同约定提前收取了2014年5月至10月半年的房租而未签订书面合同，因此双方已形成不定期租赁关系，上诉人继续租房是合法的。（二）叙永镇政府一次收取一年的房租违反了房租半年一交的约定，应承担违约责任。（三）上诉人愿意按照每月400元的标准缴纳2014年11月至今的房租，因叙永镇政府未上门收取才未缴纳。（四）杜洪远和叙永镇政府曾口头约定租十年，上诉人可以继续租赁该房屋。（五）上诉人系农民工，家庭生活困难，应享受当地的各种优惠政策。据此请求二审改判双方之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，驳回叙永镇政府的关于请求杜洪远腾退房屋的诉讼请求。
被上诉人叙永镇政府答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在二审诉讼中，上诉人杜洪远申请证人郑世群到庭作证。证人证实：租赁合同到期后叙永镇政府多次找人前来要求杜洪远一家搬离房屋。被上诉人叙永镇政府质证认为，该证人证言与本案无关，租赁合同到期后，政府派人通知杜洪远一家搬走是符合法律规定的。上述证人证言，经本院审查认为，证人郑世群的证人证言与本案无关联性，依法不予采纳。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点在于杜洪远继续占有案涉房屋是否合法，是否具有腾房义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己主张的事实有义务提交证据予以证明，杜洪远上诉称其与叙永镇政府口头约定租赁期限为十年，但未提交相应证据予以证明，本院对杜洪远该项上诉理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，叙永镇政府与杜洪远所签订的《房屋租赁协议》于2014年4月25日到期，后杜洪远继续占用该房屋并向叙永镇政府缴纳房租，叙永镇政府未提异议，双方签订的原租赁合同继续有效，但2014年4月25日后的租赁期限应为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，叙永镇政府于2014年8月15日通知杜洪远解除租赁合同，并要求其于2014年10月26日前腾退房屋，符合法律的规定，合法有效，杜洪远签收该解除合同的通知后未在法定期限内向人民法院起诉请求确认解除合同无效，仅以自己生活困难，暂无去处等理由申请继续租赁该房屋。因此，双方当事人的租赁合同已自叙永镇政府解除合同通知到达杜洪远时解除。杜洪远在解除合同通知要求的合理期限内仍未搬离案涉房屋，应属非法占有。叙永镇政府起诉要求杜洪远腾退房屋符合法律规定，一审予以支持并无不当。杜洪远自愿向叙永镇政府缴纳一年房租，系双方当事人协商对原合同内容的变更，并不导致违约。因此杜洪远关于叙永镇政府违约收取租金的上诉理由不成立。叙永镇政府与杜洪远签订《房屋租赁合同》的行为系平等主体之间的民事行为，并非政府行政行为，杜洪远认为其家庭困难，应享受优惠政策的上诉理由与本案无关联，本院依法不予采纳。
综上，上诉人杜洪远的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杜洪远负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 春
代理审判员 刘 静
代理审判员 张晓余
二〇一六年四月十五日
书 记 员 邓 琳