湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
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（2013）郴民一终字第713号
上诉人（原审原告、反诉被告）湖南金泰华成置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇人民北路11号。
法定代表人吴志雄，该公司董事长。
委托代理人胡将林，男，湖南省嘉禾县人，湖南金泰华成置业有限公司法律顾问，住湖南省嘉禾县车头镇车头中学。
委托代理人王招林，湖南众望归律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）周四安
委托代理人王云俊，嘉禾县龙潭法律服务所法律工作者。
上诉人湖南金泰华成置业有限公司（以下简称“金泰华成”）与被上诉人周四安商品房买卖合同纠纷一案，湖南省嘉禾县人民法院于二○一二年十月十六日作出（2012）嘉民初字第205号民事判决，金泰华成不服，向本院提起上诉。本院作出（2012）郴民一终字第567号民事裁定，撤销湖南省嘉禾县人民法院（2012）嘉民初字第205号民事判决，将本案发回湖南省嘉禾县人民法院重审。湖南省嘉禾县人民法院重审后于二○一三年十月十八日作出（2013）嘉民重字第3号民事判决，金泰华成不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人金泰华成的委托代理人胡将林、王招林，被上诉人周四安及其委托代理人王云俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年5月3日，金泰华成与周四安签订了一份《金泰华成项目房产定购单》（编号为0000621），该定购单为填充式定购单，其主要内容为：一、定购房产名称和户名为金泰华成4栋2楼17号，房屋建筑面积约115.5平方米（以政府规划及测绘审批为准）；二、定购房屋单价为2680元／m2，总价为309，540元、定金为108，824元；三、双方约定：1、买方应于2010年5月7日携带本定购单及预登记为产权名义人（单位）之身份证、印章及签约应付款驾临金泰华成售楼部签订房产买卖合同，逾期视为违约，卖方不另催告，本定购单作废，已付定金买方不得以任何理由要求退还，违约之方，并愿无条件放弃先诉及抗辩权。2、上述房产总价根据政府规划及房产测绘部门核准的面积（单价不变）发生调整，买卖双方均无异议。3、买方缴付定金及缴付其他房款均须取得卖方出具之财务票据证明，否则单凭本定购单对卖方不发生效力。4、本认购单一式叁份，签约手续完妥后本定购单自然失效。四、附加约定：1、定金不退；2、若买方按时签约及在规定的时间内把4栋2楼18号门面首付款一次性交纳，则实际成交单价为1808元。周四安和金泰华成业务代表李婷在定购单上签了字，周四安并支付了4栋2楼17号门面的首付款108，824元，金泰华成向周四安出具了一份“今收到周四安4栋二层17号门面首付款108，824元”的收款收据（NO7568652）。2010年5月13日，金泰华成向周四安出具了一份“收到周四安5栋（实际是4栋）2层18号门面的首付款108，714元”的收款收据（NO7568652），二份收款收据均加盖了“银行收讫”的印章。双方对4栋二楼17、18号门面的出入无书面约定，周四安定购二楼17、18号门面时，二楼门面均已建成，现双方诉争的通道至今一直是封闭的。金泰华成办公用房在5栋的二楼，与周四安购买的4栋二楼18号门面未共墙，墙与墙之间留有10厘米的伸缩缝。2010年7月，周四安对4栋二楼的17、18号门面全面进行了装修，随后取名“东山大酒店”进行营业。
2008年8月6日，嘉禾县房产局向金泰华成颁发了预许字（2008）第003号《商品房预售许可证》，预售范围为A-E（1-5）栋、F-K（6-10栋）。双方定购单签订后，至今未签订4栋二楼17、18号门面的商品房买卖合同。在诉讼过程中，双方对房屋价款及面积均未提出异议。经法院现场勘察，2010年7月周四安自行从先前购买的4栋一楼18号门面的西南角上开通了一个通往二楼17、18号门面的楼梯口，并安装了踏步式楼梯。在施工过程中，因18号门面的顶梁有碍通行，该处的顶梁已被部分切断，双方为此发生过争议。为安全起见，周四安在顶梁处安装了一根大钢管支撑，与此同时周四安还在二楼18号门面的楼顶开通一个楼梯口，方便自己购买的5栋3楼的房子出入，并在二楼17、18号门面的顶楼装修了几个包厢。
另查明，在金泰华成小区1-18号门面同时购买一、二楼门面的业主除周四安外，周水源也购买了15、16号门面的一楼、二楼。金泰华成提供的二层平面图纸和楼梯井板钢筋平面图纸对1-18号门面的顶楼西南面角均设计了1.5米×2米的爬梯口，钢筋图上显示未布钢筋，在3-4号门面之间和18号门面的隔壁（南面）各有一个通往二楼的楼梯间。金泰华成原先的销售计划是二楼全部作商场通铺出售，其有两个出入口，分别为3-4号门面的楼梯间和将现办公用房二楼与4栋二楼18号门面的隔壁（南面）开通。由于无人购买，后改为单间或多间门面分别销售，并于2011年将14号门面改建成一个楼梯间供二楼业主出入。经现场勘察，17号门面的屋顶并未预留爬梯口，13、14、15、16号门面的西南面角上预留的1.5米×1.5米爬梯口，现均已被业主封闭。18号门面的爬梯口，由周四安进行了改装。
由于周四安购房余款未付清，2011年3月22日，金泰华成向周四安下达通知，要求周四安于同年3月30日前交清购房余款，并办理交接房手续以及提交办理房产证相关资料，逾期将对欠下的购房款按每日5‰收取滞纳金。周四安则以4栋二楼17、18号门面没有通道出入为由拒付购房款，双方酿成纠纷。金泰华成遂诉至法院，请求判令周四安支付购房款213，164元及从2011年3月23至2013年7月23日止的利息损失89，528.88元。周四安则提起反诉，请求判令金泰华成在其办公楼二楼楼梯口处打通一条高2.8米、宽2米的通道用于二楼17、18号门面出入。
一审法院认为，本案双方诉争的焦点有：一、金泰华成诉请周四安给付购房余款213，164元是否应予支持的问题；二、金泰华成诉请周四安支付逾期支付购房款利息的请求和周四安的反诉请求是否应予支持的问题。
一、金泰华成诉请周四安给付购房余款213，164元付是否应予支持的问题。本案双方虽然对4栋二层17、18号门面未签订商品房买卖合同，但双方签订的《金泰华成项目房产定购单》约定了商品房的位置和面积、单价、付款方式、付款时间，该定购单具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且金泰华成已经按约定收取了周四安的预付款，周四安对房屋进行装修后并入住。在诉讼过程中，双方均愿意按定购单约定的每平方米1808元的价格继续履行合同，该定购单系双方真实意思表示，应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。金泰华成请求周四安给付购房余款213，164元的诉请于法有据，应予以支持。
二、金泰华成诉请周四安支付逾期支付购房款利息的请求和周四安的反诉请求是否应予支持的问题。在原审诉讼期间，周四安的反诉请求经法院释明后，明确了通道位置、高度和宽度。本案属商品房买卖合同纠纷，门面的出入问题应该是商品房买卖合同的组成部分，但双方对此无书面约定。一间门面或者房屋，如果它的出入无法解决的话，那它就不具有门面或房屋应有的使用价值，周四安入住二楼17、18号门面后，虽然从自行改装的爬梯口暂时解决了其二楼17、18号门面的出入问题，但从长远的利益来分析，这种出入方式并不能完全实现该门面的使用价值。综合分析比较周四安购买的二楼17、18号同与相邻的二楼15、16号门面，虽然二位业主购买的门面价格一致，但2011年金泰华成将一楼的14号门面改建为楼梯间以便二楼15、16号门面的业主出入，在同等条件下明显对周四安不公。综上所述，周四安要求金泰华成提供二楼17、18号门面出入通道的诉讼请求符合客观事实，予以支持。对于通道口的规格，综合考虑房屋的结构、设施以及相隔墙现状及房屋装修的高度、宽度，确定通道的规格为高2米、宽1.5米为宜。金泰华成要求周四安支付逾期支付购房款利息89，528.88元，但金泰华成一直未解决周四安购买的二楼17、18号门面的出入通道问题。按照法律规定，金泰华成有先履行义务，周四安迟延支付购房款是行使先履行抗辩权，故金泰华成要求周四安支付逾期支付购房款利息的诉请与法相悖，不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，并经审判委员会讨论决定，作出如下判决：“一、由被告（反诉原告）周四安支付原告（反诉被告）湖南金泰华成置业有限公司购房款共计人民币213，164元，限本判决生效之日起45日内付清。二、限原告（反诉被告）湖南金泰华成置业有限公司于本判决生效之日起45日内，在其5栋2楼办公用房与4栋2楼18号门面相邻墙之间提供一条高2米、宽1.5米的通道供被告（反诉原告）周四安通行，相关费用由原告（反诉被告）湖南金泰华成置业有限公司负担。三、驳回原告（反诉被告）湖南金泰华成置业有限公司请求被告（反诉原告）周四安支付逾期支付购房款利息89，528.88元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5841元，反诉受理费80元，合计8921元，由原告（反诉被告）湖南金泰华成置业有限公司负担1424元，被告（反诉原告）周四安负担4497元。”
上诉人金泰华成不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审适用法律错误。首先、一审判令金泰华成在5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面的相邻墙体之间为周四安开设通道，作为周四安二楼17、18号门面的出入通道，侵犯了5栋全体业主的建筑物区分所有权。周四安可以从早已购买的4栋一楼18号门面楼顶预留的通口出入。其次、一审判决拿合同之外第三人周水源的情形为参照，认定金泰华成与周四安之间签订的合同不公平是错误的，因为合同的公平性体现在合同当事人之间，周水源的情形与周四安的不一样，不能类比。二、一审判决认定金泰华成没有为周四安解决门面出入构成先履行抗辩，但合同法规定的抗辩权是迟延履行义务的权利，而非终止履行义务的权利。因此，一审判决驳回上诉人要求周四安支付逾期付款利息于法无据。综上，请求二审法院：一、维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项；二、判决驳回周四安一审反诉请求；三、判决周四安支付逾期付款利息89，528.88元。
被上诉人周四安答辩称：一、一审判决在5栋墙体开门洞作为答辩人二楼17、18号门面的出入通道，并未侵犯5栋全体业主的权利；二、重审判决拿周水源的情形为参照，认定上诉人与答辩人之间的合同不公平完全正确；三、上诉人要求答辩人从答辩人自己购买的4栋一楼18号门面楼顶预留的通口出入是毫无道理的。综上，金泰华成的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，金泰华成提交了三份证据：证据1、“金泰华成小区5栋业主名单”一份，拟证明一审判决打通18号门面的墙体为5栋业主所有，并非金泰华成公司所独有。证据2、金泰华成与周水源《协议》一份，拟证明周水源获得通道额外支付了对价，并非无偿取得。证据3、工程竣工验收报告一份，拟证明双方交易的门面是现房。周四安质证称：对证据1的真实性无异议，但对证据关联性有异议，认为本案诉争的不是墙体问题，而是开门的问题。对证据2、3的真实性无异议，但对证据关联性有异议，认为上述证据与本案缺乏关联性，不予认可。本院对三份证据认证如下：证据1的墙体结构与本案门面的出入通行缺乏关联性。证据2无法核实其真实性。证据3与金泰华成原将二楼设计为通铺的事实不符。故本院对上述三份证据均不予采信。
本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一、金泰华成是否应在5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面的相邻墙体之间为周四安开设通道；二、周四安是否应支付逾期付款利息。
一、关于金泰华成是否应在5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面的相邻墙体之间为周四安开设通道的问题。金泰华成按照设计将1至5栋作为连体建筑开发，将整个二楼设计为通铺，并在一楼3、4号门面之间及18号门面的隔壁（南面）设计了上二楼通铺的楼梯，其中4栋二楼的17、18号门面可从一楼18号门面隔壁的楼梯间通行。但在开发过程中，金泰华成改变原有设计，将二楼通铺砌墙隔断改为单间或多间门面分别销售，并将4栋二楼的17、18号门面作为独立的房产与周四安签订“定购单”。由于5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面之间增砌了墙体，导致周四安无法从一楼18号门面隔壁的楼梯间进入二楼的17、18号门面。本院认为，虽然“定购单”没有对4栋二楼17、18号门面的通行进行约定，但是能够通行是房屋的应有属性。金泰华成提出周四安可以从早已购买的4栋一楼18号门面楼顶预留的通口出入。但4栋二楼的17、18号门面作为独立的门面，金泰华成应当保障该门面的独立性和完整性，保障该门面有独立的进出通道。金泰华成提出在5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面的相邻墙体之间为周四安开设出入通道，侵犯了5栋全体业主的建筑物区分所有权。本院经实地核实认为，在5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面的相邻墙体开门并不影响5栋业主房屋的使用，也没侵犯5栋业主的建筑物区分所有权，本院对金泰华成的该上诉理由不予采纳。综上，周四安要求金泰华成在5栋二楼办公用房与4栋二楼18号门面的相邻墙体之间为周四安开设通道合理合法。
二、关于周四安是否应支付逾期付款利息的问题。《中华人民共和国合同法》第六十六规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”金泰华成与周四安签订的“定购单”没有就4栋二楼17、18号门面的交付时间和付款时间作出约定，双方应当同时履行“订购单”所约定的义务。虽然金泰华成已将4栋二楼17、18号门面交付周四安，但金泰华成所交付的门面不具备通行条件，导致两门面的价值及合同目的无法实现，金泰华成的履行存在重大瑕疵，可以视为没有完全履行交付义务，在此情况下周四安有权拒绝支付剩余购房款。因此，金泰华成要求周四安支付逾期付款利息不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2038元，由上诉人湖南金泰华成置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许斌海
审 判 员 许永通
代理审判员 邵毅波
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 陈道勇
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。