湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘31民终227号
上诉人（原审被告）杨正东，男，1977年1月2日出生，苗族。
委托代理人段文桦，湖南民生律师事务所律师。
委托代理人田莎莎，湖南民生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湘西自治州劲润房地产开发有限公司。
法定代表人杨飞舟。
委托代理人熊杰，吉首市海圳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张治帆，男，1972年5月15日出生，苗族。
委托代理人向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者。
上诉人杨正东因与被上诉人湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称劲润公司）、被上诉人张浩帆占有物返还纠纷一案，不服凤凰县人民法院（2015）凤民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月18日公开开庭审理了本案。双方当事人及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，张浩帆要求杨正东搬出的房屋系位于凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号及第2层01号两户室。2010年8月27日，杨正东与劲润公司就该房屋租赁达成协议，以杨正东为承租方，劲润公司为出租方，双方签订《凤凰民俗园门面租赁合同》，约定租赁期限为2年，自计租之日2010年8月27日起计算，约定9个月租金为146160元。并约定，市场营业筹备期为免租优惠期，计租之日起的第13个月至合同到期日止为租金优惠期，承租方免交租金。杨正东在该合同到期前按该合同约定交纳了租金。杨正东在该合同到期后，对此处房屋虽有《凤凰民俗园门面租赁合同》（2012），但杨正东在该《合同》上没有签字认可，杨正东在2012年8月27日后未与劲润公司签订书面租赁合同，但仍在凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号及第2层01号两户室经营。2012年10月22日杨正东向劲润公司交纳10万元的租金。2012年12月28日，张浩帆与劲润公司签订了《商品房买卖合同》，约定张浩帆购买劲润公司位于凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号及第2层01号两户室，鉴于该户室杨正东正在租赁但尚未签订书面承租合同，2013年元月6日双方又签订了一份《补充协议》，《补充协议》约定：“一、由于出卖人劲润公司与承租人杨正东，因承租定金未交足，至出卖人与承租人未能签订好租赁合同，而承租人又交了一部分承租定金，且该租赁合同仍处在协商之中，也存在达成协议的可能。因此，出卖人和买受人张浩帆的商品房买卖合同暂不履行。二、如在2014年12月1日之前出卖人州劲润公司与承租人杨正东仍未就该商品房买卖合同中的标的物——凤凰县沱江镇民俗园将军楼B栋达成协议，该商品房买卖合同自2014年12月1日生效。三、商品房买卖合同生效后，一旦买受人向出卖人付款，出卖人即在30天内协助买受人办理好产权过户手续”。2015年张浩帆向劲润公司结清了房款，并于2015年2月12日与劲润公司到凤凰县房地产业管理局办理了房产过户登记。张浩帆取得凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号及第2层01号两户室房屋所有权后，要求杨正东搬出其所购买的房屋。杨正东以其与劲润公司存在合法的租赁关系，即买卖不破租赁，租赁合同应当继续履行为由拒绝搬出。张浩帆便向原审法院提起诉讼，要求判令杨正东正常地从凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101、第2层01号共两户室搬出，赔偿收益损失24万元。在该案受理后，杨正东向凤凰县人民法院提起行政诉讼，以凤凰县房地产业管理局为被告，以张浩帆为第三人，请求法院撤销“凤凰县房地产业管理局的违法行政许可行为”。原审法院以杨正东“不具有原告的主体资格”为由裁定驳回杨正东的起诉。杨正东不服裁定，提起上诉，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2015年9月22日作出裁定，驳回上诉，维持原判。
原判认为，张浩帆的凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号及第2层01号两户室的房屋所有权证，系国家职权部门所颁发，属合法取得，其权益受法律保护，故对张浩帆要求杨正东排除妨害，腾出原告所购的坐落在凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号、第2层01号共两户室房屋的诉讼请求，应予以支持。杨正东赔偿张浩帆收益损失应按每日为146160÷（30×9）=541.33元予以计算。对杨正东以“原告没有诉讼资格，杨正东与劲润公司存在合法的租赁关系，买卖不破租赁，租赁合同应当继续履行”等抗辩理由，因证据不足不予采纳，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百三十条、一百三十一条、一百三十二条、一百三十三条、一百三十四条、一百三十八条、一百三十九条、一百四十条、二百一十五条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释＞（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告杨正东于本判决生效之日起三十日内将凤凰县沱江镇民俗园（将军楼B栋）101号、第2层01号的房屋腾出并返还给原告张浩帆。二、被告杨正东于本判决生效之日起三十日内按每日541.33元赔偿原告张浩帆收益损失（自二○一五年二月十二日起计算至被告杨正东搬出之日止），最高赔偿数额不超过24万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告杨正东全部承担。
上诉人杨正东上诉称，一审认定事实错误，张浩帆不符合起诉主体。张浩帆与劲润公司签订了买卖合同，只是转移了门面的所有权，并没有依法进行实际交付。因合同履行产生的瑕疵，根据合同的相对性原则，张浩帆应该找劲润公司负责。本案租赁合同仍在租赁期限，不存在腾房和赔偿损失的说法。上诉人杨正东与劲润公司的租赁合同到期后，又于2012年10月缴纳了10万元租金，并口头约定以每年1万元的租金租赁10年。根据买卖不破租赁原则，杨正东与劲润公司之间的租赁合同应继续履行，不受买卖合同的影响。故请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人劲润公司答辩称，杨正东与劲润公司原签订的租赁合同到期后，既不与公司续签租赁合同，也不履行交租义务，已构成严重违约，依据合同约定和法律规定，公司有权解除租赁合同。实际上公司已经多次口头或书面形式通知杨正东，要求解除不定期租赁关系，腾房退场，但均遭拒无果。故一审判令其腾房并赔偿损失正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人张浩帆答辩称，张浩帆与劲润公司签订并履行了合法有效的房屋买卖合同，并取得了房屋产权证书，张浩帆已经取得了争议不动产的物权。杨正东与劲润公司的租赁合同已经到期并因欠缴租金而被公司解除合同，已不是合法的承租人，而是强占行为，原判令其腾房并赔偿损失正确，请求二审予以维持。
经审理查明，二审中双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实无异议，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案主要争议焦点为杨正东应否腾房并赔偿损失。
依据《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本案房屋属于不动产，只需依法登记，物权就已发生转让。故上诉人称该房屋未实际交付，物权不发生转移的主张，本院不予支持。本案张浩帆因已合法取得争议房屋的物权，提起的是物权保护即返还原物和损害赔偿诉求，主张的对象是侵害其物权的人，而不是以买卖合同法律关系向劲润公司主张违约之诉，故上诉人认为张浩帆应依据合同相对性原则，向劲润公司主张权利的上诉理由不能成立。
由于杨正东与劲润公司在2010年签订的《门面租赁合同》约定的租赁为两年，租期届满后双方未再续签书面合同，且杨正东又于2012年10月缴纳了10万元租金，应认定双方对租期进行了延长，但由于双方对具体的租赁期限和租金标准未进行明确约定，根据《合同法》第六十一条的规定，双方当事人对约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此，本案租金标准应参照此前签订的租赁合同进行确定，即每月1.218万元租金，杨正东所缴纳的10万元租金应为9个月的租金。租赁期限则依据《合同法》第二百三十二条规定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据劲润公司与张浩帆签订的《补充协议》，可以认定劲润公司在解除租赁合同前已经在合理期限内通知了杨正东，并给杨正东留下了足够的准备时间。但杨正东在劲润公司给出的最后期限即2014年12月1日，仍未与公司达成新的租赁协议，并补缴租金，此时双方的租赁关系已经合法解除。此后杨正东继续在该房屋经营则属于侵占行为，而不是租赁行为，劲润公司以及房屋新的所有权人张浩帆完全有理由要求上诉人杨正东腾房并赔偿损失。
综上，上诉人杨正东的上诉理由不能成立，对其提出的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人杨正东承担。
本判决为终审判决。
审判长 彭志友
审判员 向美蓉
审判员 张安成
二〇一六年三月二十五日
书记员 田娅蓝
附：适用法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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