西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终47号
上诉人（原审被告）：上海路万福来服饰，住所地西藏日喀则市上海中路**号附****号门面房。
经营者：曾正楷，男，1967年12月29日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：牛会雄，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：王金龙，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人上海路万福来服饰（以下简称万福来）因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人万福来的经营者曾正楷，被上诉人军分区委托诉讼代理人牛会雄、王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万福来上诉请求：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初394号民事判决；二、不支付房屋占有使用费；三、退还押金；四、给予处货时间至2018年12月31日；五、若承租房重建重租不支付转让费的情况下享有优先租赁权，否则按市场价支付转让费人民币500,000元（以下货币均为人民币）；六、补齐从2004年至2015年期间所交纳房租的正规发票；七、退还因面积差所产生的多交纳的房租；八、一、二审诉讼费用由军分区承担。事实和理由：2004年5月23日，经军分区同意本人从上一个承租户转让取得了门面房，并支付了巨额的转让费，不存在军分区主张的非法占有问题。从2004年至2008年门面房是可以转让的，2009年军分区通知不许转让，但是2009年到2014年，也有几家门面房仍进行了转让。当时因本人父亲生病，想转门面房，军分区不同意。2004年到2006年每月房租是1,957.2元，2007年到2010年每月房租为2,297.5元，2010年到2013年每月房租为2,700元，2014年至2015年每月房租为3,860元，每次涨房租，都没有经过租户的同意，是军分区单方面确定的，而临近的人民医院地段每月房租为2,500元，合同签订时存在霸王条款。当前，全家人都靠这一门面生活、生存，而军分区对于纠纷不主动协商解决，故请二审法院结合实际，予以公平、公正处理。
军分区辩称，一审中军分区提交的《军队房地产租赁合同》、《有偿服务收费专用票据》、《终止出租房屋租赁合同通知》、《关于收回军分区租赁房地产的通知》等证据，可证实房屋租赁合同已于2015年12月31日解除，房屋租金交纳至2015年12月31日，从2016年1月1日起租户非法占有使用房屋，已违反合同约定，租户应当返还房屋、支付房屋占有使用费，交纳的押金（保证金）应当归军分区所有，而租户提出的撤销原审判决、不立即返还房屋、不支付房屋占有使用费、赔偿损失、退还押金的诉求于法无据，依法应予驳回。综上所述，一审判决认定事实证据充分，适用法律正确无误，程序合法，上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：一、请求确认军分区与万福来之间签订的租赁合同已经解除；二、判决万福来立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；三、判决万福来向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；四、判决扣除万福来已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；五、本案诉讼费由万福来承担。一审诉讼中军分区变更第三项诉讼请求：判令万福来向军分区支付房屋占有使用费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：1.万福来经营者曾正楷自2004年经军分区同意后，从他人处转让取得1间军分区位于日喀则市上海中路军分区商品房门面，用于经营服装生意；2.万福来与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方于2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定押金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后军分区未再与万福来续签合同，也未向万福来收取租金，截止目前万福来经营者曾正楷仍继续占有使用军分区门面房经商营业；3.军分区曾于2013年11月10日向万福来下发了通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后军分区分别于2014年、2015年与万福来续签了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间军分区向万福来下发通知，告知万福来“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，军分区于2016年4月12日再次向万福来下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。
一审法院认为，军分区与万福来经营者曾正楷于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区、万福来双方之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日期限届满后军分区并未与万福来续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。万福来应当按照合同约定向军分区返还房屋，现万福来未履行该项义务，构成违约，军分区要求万福来返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，万福来继续占用涉案房屋，未支付房屋占有使用费，军分区关于万福来按照合同年租金46,392元支付自2016年1月1日至判决之日房屋占有使用费的诉求符合法律规定，该院予以支持98,583元（按年租金46,392元计算，期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，46,392元/年÷12个月×25.5个月=98,583元）。另外，关于万福来辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，万福来承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，该院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面于法有据。针对万福来称军分区不同意其转让合同条款的不公平，合同条款系霸王条款，该院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中明确约定承租人不得擅自转租转让，但基于出租人和承租人合意达成关于合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故万福来的抗辩意见不成立。另外，针对万福来称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要的争议是基于2015年的军队房地产租赁合同所约定的权利义务，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。因此万福来的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除万福来交纳押金的诉讼请求，该院认为，军分区、万福来双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后万福来必须无偿移交租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后万福来未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，故该院认为军分区要求扣除押金的请求于法有据，军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，庭审中万福来辩称其支付了押金5,000元，对此未提供证据加以证明。因此对军分区要求扣除租赁合同中约定的4,600元押金的请求，该院予以支持。综上所述，对于军分区的诉讼请求该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与万福来曾正楷于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、万福来自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、万福来自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付98,583元房屋占有使用费；四、万福来向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元，自本判决发生法律效力之日起归军分区所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，上海路万福来服饰负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院经审理查明，万福来租用的门面房为西藏日喀则市上海中路24号附78-9号。军分区向原始租户一次性收取5,000元现金，并向其出具收据，万福来经营者曾正楷在取得门面房租赁权时继受取得了该《收据》。双方当事人签订的合同第六条约定，万福来按年租金的10%向军分区支付房地产租赁保证金4,600元。万福来履行合同约定义务的军分区应在租赁期满时将保证金无息退还；未履行合同约定义务的军分区不退还保证金。合同第九条第（五）项约定，租赁期满，合同解除。万福来在租赁合同签订后未单独向军分区交纳合同约定的租赁保证金4,600元，该保证金实际包含在军分区从原始租户处收取的5,000元现金中。上述事实有租赁合同、《军队房地产租赁许可证》、《收据》、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，万福来的经营者曾正楷与军分区于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。对于万福来主张的合同存在霸王条款，本院认为，双方签订的合同不违反法律强制性规定，不存在免除军分区责任、加重万福来责任、排除万福来主要权利的情形，不能认定为霸王条款，万福来的该主张不能成立，本院不予支持。
本院认为，双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。在军分区已于2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁合同期满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决万福来返还租赁房屋，符合法律规定，万福来应当返还租赁房屋。对于万福来提出给予处理货物时间到2018年12月31日的请求，本院认为，军分区于2015年9月26日明确告知合同期满后不再续租，且合同期限届满至今已有两年多时间，万福来一直占有使用该租赁房屋，期间有足够时间处理存货，该请求不符合实际，也于法无据，本院不予支持。一审法院关于万福来返还房屋的判决并无不妥。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十五条规定，合同履行期限届满后，万福来不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约。一审法院按照军分区诉请，依据合同约定的每年房屋租金46,392元确定万福来向军分区支付2016年1月1日至一审判决之日的占有使用费98,583元并无不妥，本院予以确认。万福来提出的不支付房屋占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。对于万福来主张的合同中明确约定不准转租，而军分区存在转租，故军分区存在违约的问题上，本院认为，根据双方合同中关于承租人不得擅自将所承租的房地产转租、确实需要转租的，应经出租人同意的约定，是否同意转租和转让是军分区处分自身的民事权利，并且其他租户与军分区之间的租赁合同关系，与本案中万福来与军分区的租赁关系并无关联。因此，对于万福来的该主张本院不予支持。
本院认为，万福来在一审中提供载明现金为5,000元的《收据》，从内容上判断，具有押金性质。一审法院认定该收据为转让费收据欠妥。军分区认可从原始租户处收取现金5,000元并出具该收据，万福来从前一租户处继受取得该具有押金性质的《收据》，可以认定万福来向军分区交纳了该笔押金。按照双方签订的《军队房地产租赁合同》第六条约定，因万福来履行合同中存在违约行为，一审法院认定租赁保证金4,600元归军分区的处理并无不当。从5,000元押金中扣除4,600元后，剩余400元军分区应当退还给万福来，该款可从万福来应当承担的占有使用费中予以扣除。
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定，原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。本案二审审理期间，万福来提出的若承租房重建重租不支付转让费的情况下享有优先租赁权，否则按市场价支付转让费500,000元、退还因面积差所产生的多交纳的房租的上诉请求、补齐从2004年至2015年期间所交纳房租的正规发票属独立的诉讼请求，军分区不同意调解，也不同意在二审中一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，万福来可另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于＜适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初394号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与上海路万福来服饰经营者曾正楷于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初394号民事判决第二项，即上海路万福来服饰自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初394号民事判决第三项，即上海路万福来服饰自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠区人民法院（2016）藏0201民初394号民事判决第四项为：上海路万福来服饰向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元，自本判决发生法律效力之日归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金400元，由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生效力之日起七日内向上海路万福来服饰退还；
五、驳回上海路万福来服饰的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，二审案件受理费2,364元，由上海路万福来服饰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 世 蓉
审 判 员 益 西 多 吉
审 判 员 贺 雷
二〇一八年五月六日
法官助理 卢启梅书记员次仁德吉
附法条：
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。