北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第9504号
上诉人（原审被告）甄玉晓，女，1971年6月27日出生。
被上诉人（原审原告）王宝艳，女，1965年10月2日出生。
被上诉人（原审原告）（兼王宝艳的委托代理人）杨玉敏，男，1965年5月4日出生。
第三人王向荣，女，1932年9月17日出生。
第三人甄玉芝，女，1962年10月8日出生。
上诉人甄玉晓因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王宝艳、杨玉敏在原审法院诉称：王宝艳与杨玉敏系夫妻。2013年6月22日，王宝艳与甄玉晓经北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）居间，签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甄玉晓承租王宝艳名下102号房屋；租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，租金为每月2400元。合同到期后，由杨玉敏与甄玉晓分别于2014年7月1日和2015年1月1日续签了为期半年的租赁合同，租赁期限应于2015年6月30日届满。2015年5月16日，我们电话通知甄玉晓租赁期限即将届满，房屋不再出租，请她提前做好准备，准时腾房。但是租赁期限届满后，甄玉晓及其家人拒绝腾房，并要求长期租赁，违反了租赁合同约定，构成违约，应当以一个月租金标准向我支付违约金并支付腾房前的房屋使用费。此外，我方垫付了本应由甄玉晓自行负担的自2014年7月1日至2015年3月31日的有线电视收视费167元（其中每月的固定费用为18元，因甄玉晓点播电影加收5元）。因甄玉晓拒绝腾房，故我诉至法院，请求法院判令：1、甄玉晓及王向荣、甄玉芝腾退102号房屋，腾退时不得损坏房屋及相关附属设施；2、甄玉晓支付王宝艳、杨玉敏违约金2400元；3、甄玉晓给付王宝艳、杨玉敏房屋占有使用费（标准为每月2800元，自2015年7月1日起至实际腾退之日止）；4、甄玉晓给付王宝艳、杨玉敏自2014年7月1日至2015年3月31日的有线电视收视费167元；5、甄玉晓给付王宝艳、杨玉敏水费、电费（以截至甄玉晓实际腾退房屋之日实际发生的费用为准）。
甄玉晓在原审法院辩称：我们家是城子地区的拆迁户，因城子地区的安置房屋需要很长时间才能交付，因此我在寻找租赁房屋时的要求是必须能长期出租，直至我们家的回迁安置房屋交付，我姐姐与金城阜业公司中介人员反复强调过此事，并通过中介人员询问了对方的意见，对方同意我才与对方订立了租赁合同；因102号房屋客厅屋顶有部分脱落的危险，我入住前对客厅棚顶进行了维修也是出于长期居住的考虑。现安置房屋尚未交付，我有权继续承租房屋，我的行为不构成违约，既无需支付对方违约金也无需腾退房屋，而且对方要求的违约金数额过高，对于对方的其他诉讼请求，我也不同意。
第三人王向荣、甄玉芝述称：我们同意甄玉晓的意见。
原审法院经审理查明：王宝艳与杨玉敏系夫妻。2013年6月22日，杨玉敏代理王宝艳（甲方）与甄玉晓（乙方）经金城阜业公司（丙方）居间，签订屋租赁合同，约定：甄玉晓承租王宝艳名下的102号房屋，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，租金为每月2400元；租赁合同第三条第二款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清各自应当承担的费用；租赁合同第五条约定，租赁期间的下列费用：水费、电费、电视收视费、燃气费由乙方承担；本合同签订当日乙方应向丙方支付月租金的100%即人民币2000元作为佣金；租赁合同第十条第（四）款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租费标准支付违约金；租赁合同第十一条其他约定事项约定，甲乙双方协商，甲方保证乙方居住2年，其他事项按原合同执行（租金不变）。同日，杨玉敏与甄玉晓签订了《房屋交割清单》，载明与房屋一并交付的附属物有空调1台、热水器1台、衣柜1个、组合柜1套、有线电视机顶盒1部、有线电视机卡1张、燃气卡1张、遥控1个、钥匙3把、信箱钥匙1把、电卡1张、有线本一本；水表起底数665立方米，电费剩余132.5元，已付1年收视费216元。租赁合同签订当日，王宝艳向甄玉晓交付了102号房屋及附属设施。
2014年7月1日，杨玉敏（甲方）与甄玉晓（乙方）续签租赁合同，载明：“经甲乙双方协商，乙方续租半年，从2014年7月1日到2014年12月31日，房租已付到2014年12月31日，合同其他条款不变。”2015年1月1日，杨玉敏（甲方）与甄玉晓（乙方）续签租赁合同，载明：“经甲乙双方协商，乙方续租半年，从2015年1月1日到2015年6月30日，房租每月2300元，租金已付至2015年6月30日，合同其他条款不变。”102号房屋现由甄玉晓、甄玉芝、王向荣居住使用。
法院于2015年8月19日对102号房屋进行了现场勘查，经勘查：102号房屋客厅屋顶现无任何装饰，墙体顶部留有原装修被拆除的痕迹，客厅与过道处的房门顶部及客厅窗户顶部有裸露在外未粉刷的门框、窗框。
王宝艳夫妇主张其已垫付了自2014年7月1日至2015年3月31日的有线电视收视费167元，其中包括固定费用18元／月及电影点播费5元；甄玉晓、甄玉芝、王向荣认可上述期间使用了有线电视费，但要求王宝艳夫妇出具发票，不认可存在电影点播费用；王宝艳夫妇表示放弃主张5元电影点播费。
关于租赁期限问题，甄玉晓主张其承租102号房屋前就已经通过金城阜业公司工作人员向王宝艳夫妇表明需要长期承租房屋直至其回迁安置房屋交付，已经得到王宝艳夫妇认可，并提供2015年6月30日甄玉晓、甄玉喜、甄玉芝、杨玉敏、金城阜业公司职员唐群珍的谈话录音予以证明；杨玉敏对录音证据的真实性予以认可，但提出录音材料中只有甄玉芝一直在强调要长期租赁房屋，其在租赁期限届满前从未得知甄玉晓一家需要长期租赁房屋，甄玉晓一家也未与其就该问题进行过沟通，王宝艳夫妇也从未允诺甄玉晓一家可以租赁102号房屋直至甄玉晓家的安置房屋交付，在订立租赁合同时，甄玉晓也从未提到过此事。经询问，甄玉晓、甄玉芝均认可从未与王宝艳夫妇直接就租赁期限问题进行过沟通，亦未在租赁合同中作出明确约定。
上述事实有王宝艳、杨玉敏、张凤金、甄玉芝的陈述，《北京市房屋租赁合同》及《房屋交割清单》，102号房屋所有权证，现场勘查图片，有线电视扣费明细等证据在案佐证。
原审法院认为：王宝艳、杨玉敏与甄玉晓签订及续签的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，各方应依约履行。甄玉晓虽主张其与王宝艳夫妇约定的租赁期限与租赁合同载明的时间不一致，但并未就此提供充分证据予以证明，故对其该项意见法院不予采信。租赁期限届满后，王宝艳夫妇不同意续租，其与甄玉晓之间未形成新的租赁关系，甄玉晓应当腾退房屋。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现王宝艳夫妇作为出租方，要求甄玉晓及实际居住人甄玉芝、王向荣腾退102号房屋的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。租赁期限届满后，甄玉晓拒绝腾房，该行为违反了关于按约定返还房屋的条款，应当对此承担违约责任，故对王宝艳夫妇要求甄玉晓支付违约金的主张，法院予以支持。需要指出，王宝艳夫妇主张的违约金数额偏高，故法院将根据甄玉晓违约腾退房屋的时间、租赁合同约定等因素综合考虑，酌情确定违约金数额。
因租赁合同确定的租赁期限届满后，甄玉晓及家人继续占用102号房屋，其应向王宝艳夫妇支付占有使用费，故王宝艳夫妇要求甄玉晓支付自2015年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费，于法有据，法院予以支持，但王宝艳夫妇主张的月使用费标准偏高，法院将结合租赁合同约定的租金标准、市场行情等因素酌情予以确定。
根据租赁合同约定，租赁期内的电视收视费、水费、电费均应由房屋承租人负担。甄玉晓认可在2014年7月1日至2015年3月31日使用了有线电视，故对王宝艳夫妇要求甄玉晓支付有线电视收视费162元的主张，法院予以支持；王宝艳与甄玉晓订立租赁合同时的水表底数为665立方米，电费剩余132.5元，甄玉晓在腾退房屋时应以上述数据作为基础数据，结合实际使用情况及水费、电费的交纳标准给付王宝艳夫妇相关费用。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、甄玉晓、甄玉芝、王向荣于本判决生效之日起十五日内腾退102号房屋，腾退时不得损坏房屋结构及其附属物、设备设施。二、甄玉晓于本判决生效之日起七日内给付王宝艳、杨玉敏违约金一千五百元。三、甄玉晓于腾退房屋之日起七日内给付王宝艳、杨玉敏房屋占有使用费（标准为每月2300元，自2015年7月1日起至实际腾退之日止）。四、甄玉晓于本判决生效之日起七日内给付王宝艳、杨玉敏有线电视收视费一百六十二元。五、甄玉晓于腾退房屋之日起七日内给付王宝艳、杨玉敏水费、电费（以截至甄玉晓实际腾退房屋之日实际发生的费用为准）。六、驳回王宝艳、杨玉敏的其他诉讼请求。
甄玉晓不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判发回重审，追加中介为当事人，驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、原审主体错误，实际承租人是我母亲王向荣；2、一审认定事实不清；3、一审没有追加中介为第三人，程序错误。
王宝艳、杨玉敏服从一审法院判决。
甄玉芝同意甄玉晓的意见。
王向荣未提出上诉。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，当事人应为合同双方即出租人和承租人，甄玉晓作为承租人是适格被告，中介公司不是本案必要共同诉讼当事人，原审程序合法。甄玉晓虽主张其与王宝艳、杨玉敏约定的租赁期限与租赁合同载明的时间不一致，但并未就此提供充分证据予以证明，应当以书面合同记载的内容为准。
综上所述，甄玉晓上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由甄玉晓负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由甄玉晓负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月七日
书 记 员 田 星