辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽08民终293号
上诉人（原审原告）：王忠元，男，1955年1月3日出生，住营口市。
委托诉讼代理人：王静，女，1954年7月1日出生，住营口市。
上诉人（原审原告）：王静，女，1954年7月1日出生，住营口市。
被上诉人（原审被告）：石惠君，女，1952年5月5日出生，住营口市。
上诉人王忠元、王静因与被上诉人石惠君用益物权纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2017）辽0803民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王忠元的委托诉讼代理人王静，上诉人王静，被上诉人石惠君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人王忠元、王静上诉请求：1、判决被上诉人石惠君与代尧胜（在王忠元、王静毫不知情的情况下）之前的房屋买卖违法，石惠君与代尧胜之前签订的“房屋转让合同”违法无效。被上诉人石惠君与代尧胜违反了国家关于集资房的政策，违反了《合同法》第一百三十二条、第四十四条二款、第五十二条第（五）项规定。2、判决被上诉人石惠君从2007年1月迁出该房屋西环西里xx#-x-x-
xx号，将该房屋归还（产权单位）客运集团职工王忠元与妻子王静承住。（该房屋现已被被上诉人石惠君出租给他人，石惠君从中非法获利）。3、判决被上诉人石惠君把所有的以不正当手段获取的，有关房屋在王忠元名下的一切手续、票据归还上诉人王忠元、王静。4、判决被上诉人石惠君依法承担诉讼费、法律咨询费、交通费等。事实与理由：西环西里xx#-x-x-
xx号房屋是集资房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企业汽车公司分配给内部职工王忠元承住的解困房，总房款17700元，个人出资5700元，产权单位是公汽公司（现客运集团），有“职工个人住房档案”为证，1990年经过企业组织走访调查，企业领导批准后，到1992年竣工建成分配给王忠元、王静这套房屋。1998年因王静患病，孩子上学，欠下外债，为了还债，王忠元、王静没有经过任何部门，很怕单位领导知道，私下里王静、王忠元与代尧胜进行了违法交易，当时代尧胜也是没有房和老人住在一起，当时双方在讨价还价的过程中，双方都谈过这种交易买卖是违法的，是法律不允许的，是国家政府、企业都不允许的，办不了手续双方都是清楚的，当时代尧胜说“写了契约也没用，但是还是写一个好”。就这样双方在明知道无效的“契约”合同书上签字。从1998年8月30日，双方签订“契约”后，至今代尧胜从没要求办理手续，双方一直没有联系。在2017年3月20日开庭笔录中代尧胜也说“契约”第三条办不了是无效的。2006年3月3日，在承住人王忠元、王静毫不知情的情况下，代尧胜与石惠君没有经过任何部门、私下对房屋进行违法无效的买卖交易，并签订了一份违法无效的“房屋转让合同书”。该房屋的产权单位是企业公司，产权人不是王忠元，王忠元没有处分权，该房屋是法律禁止和限制转让的标的物，王静王忠元与代尧胜的买卖交易是违法无效的，代尧胜和石惠君的买卖交易也违法无效。2017年3月20日庭审，代尧胜的妻子说“我告诉石惠君不是百分之百的产权，你可以不买，我们都不卖了，但是石惠君一直要买，之后我们降了三千元”，这证明被上诉人石惠君明知道没有产权证书买卖违法，而且不经过任何部门批准，登记在法定承住人王忠元、王静毫不知情的情况下，石惠君与代尧胜非法买卖交易了。从“契约”中可以看出王忠元允许代尧胜居住，没有规定代尧胜可以转让他人居住，更何况代尧胜还没有更名的情况下，而且法定承住人还在王忠元名下，而且代尧胜与石惠君的私下交易是在王忠元、王静毫不知情的情况下，代尧胜与石惠君的买卖交易是无效的。王忠元、王静为了还外债，只能隐瞒企业，私下里允许代尧胜居住而已，王忠元、王静没有经过任何部门批准、登记，没有经过企业，王忠元与代尧胜的交易即使是居住权也是违法的。代尧胜没有办理任何手续，没有任何部门的批准、登记就转卖他人，这更是违法无效的。因此在没有变更、更名的情况下，王忠元、王静仍是涉案房屋的法定承住人，该房屋的居住权属于王忠元、王静所有，代尧胜已经放弃了居住权。该房屋登记都不是代尧胜的名字，该房屋至始至终只有王忠元一个人的名字。现在法定承住人王忠元、王静诉讼法院，请求法院追回该房屋的承住权，居住权。请求法院追回被被上诉人采用不正当手段获取的有关房屋的一切王忠元名下的手续、票据、证明、《审批表》、《结算单》等归王忠元本人。
被上诉人石惠君辩称，2006年我以35000元在代尧胜手中买下涉案房屋，并签订房屋买卖协议，同时代尧胜将该房的《住宅房屋分配通知书》、《收款收据》及当年王忠元与代尧胜的房屋买卖协议一并交给了我。以上两份房屋买卖协议中都强调卖方必须配合买房办理产权及过户手续，双方不得反悔。2011年至2017年我曾多次找王忠元办理，他都以各种理由推脱，最后他终于同意配合，但是他提出要好处费，我无奈答应给他3000元。2017年1月，我和王忠元以期去了房产经营公司，经查从1992年-2017年所有的房费都没交，为了办理产权，我把不是我居住时间的房费和我居住产生的房费一起都交了，共计8000元。2017年1月22日，我和王忠元到公证处办理公证，将房屋变更到我的名下，一切手续都办理完毕，就等公证处一个月后下发公证书，但10天后王忠元反悔了。
王忠元、王静向一审法院诉讼请求：1、判决被告石惠君与代尧胜（在承租人居住权人王忠元、王静毫不知情情况下）签订的“房屋转让合同”无效，该合同违反《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定。2、判决被告石惠君从2017年迁出西环西里xx栋x单元x楼xx号，石惠君将该房屋归还承租人居住权人王忠元、王静。3、判决被告石惠君补交从2006年3月3日至2017年1月，十二年以来的公共设施管理费及应当向营口市房产部门应缴纳的一切费用。被告还应赔偿支付原告的诉讼费、法律咨询费等费用。4、判决被告石惠君从营口客运集团开具的有关王忠元参加房改的两份证明（2011年4月28日一份、2017年1月16日一份），被告石惠君从营口市房改办开具的获取的王忠元参加房改的“营口市公有住房出售审批表”三份，上面盖有客运集团公章（日期是2011年4月）等一切有关该房屋手续的原件提交法庭，请法庭将该房屋的证明、手续的原件予以保存。2017年5月17日，一审法院庭审时，原告放弃第三项诉请中关于“石惠君补交从2006年3月3日至2017年1月，十二年以来的公共设施管理费及应当向营口市房产部门应缴纳的一切费用。”的部分，变更诉请第4项为：要求被告返还5700元的票据和入住通知单给原告，被告从客运集团开具的所有有关涉案房屋的审批表及证明返还给原告。
一审法院认定事实：诉争房屋为营口市西市区西环西里xx#x单元xx号房屋，坐落于西市区西环西里xx号，面积为46.55平方米，该房屋是营口客运集团有限公司出资为职工购买的解困房，是公有住房，现由营口市房产经营管理公司所管理，原始承租人为王忠元，承租期间王静是王忠元妻子。1998年8月30日王忠元与案外人代尧胜签订《契约》，《契约》内容为：“1.王忠元同意将西环西里xx#（墙外xx#）x单元x-
xx号二室户以贰万贰仟元卖给代尧胜不得反悔；2.代尧胜同意以贰万贰仟元向王忠元购买xx#（墙外xx#）x单元x-
xx号二室户不得反悔；3.双方成交后，需要办理一切手续费由代尧胜负责，王忠元协助代尧胜办理证件、开证明、王忠元保证代尧胜办理手续。以此为证。”代尧胜支付房款，王忠元交付诉争房屋及房屋相关凭证。王忠元妻子王静对卖房事项知晓并同意。2006年3月3日代尧胜及其妻张淑霞与石惠君签订《房屋转让合同书》，约定卖方代尧胜自愿将诉争房屋转让给买方石惠君所有；石惠君负担更名过户手续及费用，代尧胜配合办理。石惠君支付房款35000元，代尧胜交付诉争房屋及房屋相关凭证，凭证有住房房屋分配通知书、700元的专用收款收据（收款事项为“每年因住宅私人交款”）、5000元的专用收款收据（收款事项为“职工住房款项”）。代尧胜交付后，石惠君占有使用诉争房屋至今。2011年4月8日营口客运集团有限公司出具《证明》，证明诉争房屋单位弃管同意房改。2011年4月营口客运集团有限公司向石惠君出具《公有住房出售审批表》；2017年1月20日营口市房产开发公司向石惠君出具《商品房屋结算单》。2017年1月22日石惠君向营口市房产经营管理公司补交诉争房屋房租款8000元。两次房屋买卖均未在房屋管理人处办理相关承租转让手续。另查，庭审中原告放弃第三项诉讼请求中关于“要求石惠君补交从2006年3月3日至2017年1月，十二年以来的公共设施管理费及应当向营口市房产部门交纳的一切费用”的部分。庭审中原告将第四项诉讼请求变更为要求石惠君返还5700元的票据和入住通知单给王忠元、王静，石惠君从客运集团开具的所有涉案房屋的审批表及证明返还给王忠元、王静。一审法院认为，公有住房使用权人在法律允许的范围内享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利。公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转移。原承租人转让前未征得出租人书面同意，但受让人已实际居住，并以承租人身份交纳了租金，出租人也予以收取，应视为出租人认可了该转让行为，应认定公房承租权的转让合同有效。王忠元将诉争房屋转让给代尧胜，代尧胜又将该房屋转让给石惠君，虽两次买卖中王忠元、代尧胜均为无权处分人，但两份合同均是买卖双方真实意思表示，买方支付了合理价款，卖方将涉案房产进行了交付，受让人已实际居住，营口市房产经营管理公司收取了石惠君以承租人身份交纳的租金，应视为认可了上述转让行为，应认定合同有效。故原告诉讼请求石惠君与代尧胜签订的“房屋转让合同”无效，不予支持。因诉争房屋为公有房屋，《契约》、《房屋转让合同书》中的买卖其实质是对该房屋承租权的转让，王忠元将诉争房屋卖给代尧胜实质是将承租权转让给代尧胜，即是对自己承租人身份的一种放弃，后代尧胜将诉争房屋转让给石惠君亦是将承租权的转让。石惠君得到房屋管理人的追认，即石惠君已经取得诉争房屋承租人身份，所以王忠元、王静诉讼请求石惠君迁出西环西里xx栋x单元x楼xx号，石惠君将该房屋归还承租人王忠元、王静，本院不予支持。关于第三项诉讼请求中原告放弃的部分，属于当事人对权利的自我处分，本院准予；但王忠元、王静要求石惠君支付法律咨询费于法无据，不予支持。关于第四项诉讼请求，5700元的票据、入住通知单是石惠君向代尧胜支付诉争房屋转让款后取得诉争房屋的相关凭证，王忠元、王静索要石惠君手中涉案房屋的审批表及证明于法无据，不予支持。另，王静申请对《商品房结算单》中经办人处签字“王忠元”进行笔迹鉴定，鉴定是否为王忠元本人签字，不是定案依据，故不予鉴定。判决驳回原告王忠元、王静诉讼请求。案件受理费100元，由原告王忠元、王静自行负担。（原告已预交）
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先从房屋的性质上来看，涉案房屋属于公汽总公司分配给职工王忠元的解困房，应属于公房性质。公房使用权的取得一般是基于单位企业职工的身份，公房使用权具有人身属性，非经房屋所有权人同意，不得转让。而本案中，王忠元、王静于1998年8月30日将涉案房屋出售给代尧胜，代尧胜又于2006年3月3日将涉案房屋出售给石惠君。虽然两次转让均是买卖双方真实意思表示，买方支付了合理价款，卖方将涉案房屋进行了交付，且买受人石惠君已实际居住使用涉案房屋至今，但两次转让并未经过房屋所有权人的同意，均属于无权处分。2017年1月22日，涉案房屋管理机关营口市房产经营管理公司收取石惠君缴纳房屋租金的行为，应视为权利人对无权处分人处分他人财产的一种追认，确认了两次转让行为有效，石惠君实际取得涉案房屋使用权人身份。故上诉人王忠元、王静主张代尧胜与石惠君签订的“房屋转让合同”违法无效以及要求石惠君迁出涉案房屋的上诉请求，本院不予支持。其次，虽然营口客运集团有限公司向石惠君出具的《公有住房出售审批表》以及营口市房产开发公司向石惠君出具的《商品房屋结算单》中均注明购房者为王忠元，其原因是王忠元、王静将房屋出售给代尧胜、代尧胜又将房屋出售给石惠君，在未经权利人追认之前，两次转让均为无权处分，买受人无法办理更名导致，且该两份证据仅是房改手续，并非物权登记，故上诉人要求对《商品房屋结算单》中“王忠元”签字进行笔迹鉴定的申请，本院不予支持。最后，上诉人要求石惠君把所有以不正当手段获取的有关房屋在王忠元名下的一切手续、票据归还上诉人的请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王忠元、王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王忠元、王静负担。
审 判 长 盖世非
审 判 员 姚 望
审 判 员 赵 群
二〇一八年三月二十七日
法官助理 宫 剑
书 记 员 高 洋