广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4218号原告：胡润祥，男，1983年2月14日出生，汉族，住广东省中山市。原告：陈惠华，女，1978年11月8日出生，汉族，住广东省中山市。二原告共同委托代理人：徐新如、杨雪欣，均系广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，董事长。委托代理人：王翠琴，系被告方的法务人员。原告胡润祥、陈惠华诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月5日受理后，依法由代理审判员蒋伟成独任审判，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人杨雪欣，被告委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告与被告于2009年10月23日签订《中山市商品房买卖合同》，约定：二原告以总价款173900元向被告购买中山市××镇旭日××××幢××房。合同第八条约定“2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设工程质量验收自检合格并符合本合同约定的商品房交付二原告使用。”合同第十四条约定“被告应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，二原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：二原告不退房，被告按二原告已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。”合同签订后，二原告依约支付了全部房价款，但被告未按合同约定期限办理房产证，其行为已构成违约，依法承担违约责任。为此，二原告诉至法院，请求判令：1.被告向二原告支付逾期办证违约金[从2012年3月1日起每日按总房款的万分之二计算至实际办理房产证之日止，暂计至2016年3月30日的违约金为51822.2元]；2.本案诉讼费用由被告负担。二原告提供的证据有：1.二原告身份证复印件；2.企业机读档案资料、组织机构代码证；3.《中山市商品房买卖合同》；4.中山市商品房销售登记备案表；5.购房发票、契税完税证明。被告辩称：一、逾期办证违约金的起算及截止时间问题。根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案。”被告确认持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2012年3月1日，违约金的起算时间为2012年3月2日，截止时间应算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日即2013年11月29日，而非二原告取得房产证之日。二、关于违约金计算基数问题。根据双方签署合同补充协议一第三条的约定，按揭付款的已付房价款均指首期款。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，逾期办证违约金应以34900元计算。三、关于过错责任问题。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，二原告商品房交付使用后，因建设单位原因，造成被告无法办证，请求法院考量建设单位基础上，适度减轻被告责任。四、违约金过高问题。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告交楼二原告后，房地产权属只是起到证明该商品房属于二原告所有的作用，不影响二原告使用房屋，不会产生相应损失，依照合同法有关规定，被告请求法院减少被告应承担违约金的数额。五、根据民法通则第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条规定，被告逾期办证的违约金，二原告应于2014年3月2日前向法院提起诉讼或以其他方式主张权利，而二原告未能在前述日期前主张权利，故二原告诉请逾期办证的违约金已过诉讼时效，应予驳回。综上，被告请求法院依法判决。被告提供的证据有：商品房交易审核股收件回执。经审理查明：2009年10月23日，二原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：二原告购买被告所有的位于中山市××镇旭日××××幢××房，房价款为173900元；现金付款34900元约定付款时间为2009年10月23日，商业贷款139000元约定付款时间为2009年11月23日。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿。”《中山市商品房买卖合同》签订后，二原告向被告支付了房价款173900元，并由被告向二原告出具购房发票。被告称二原告已于合同约定交楼期限内收楼。二原告称确认已入住上述商品房，但没有办理正式收楼手续，具体入住时间记不清楚，被告逾期办证应从合同约定交付时间之日起540个工作日后计算逾期办证违约金。2013年11月29日，被告将上述商品房办理权属登记资料交至中山市房地产交易登记管理所。后二原告以被告逾期办证违约为由要求被告支付逾期办证违约金，被告不予支付。为此，二原告诉至本院，请求判如所请。又查：二原告在庭审中表示同意从2012年3月2日起算逾期办证违约金。本院认为：原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。关于违约金的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后540个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定交房之日为2009年12月31日，故被告应于交付后540个工作日内即2012年3月2日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告于2013年11月29日才将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，显然属于被告违约，被告应向二原告承担支付逾期办证违约金的责任。现双方同意从2012年3月2日起计算逾期办证违约金，本院予以支持。依据上述约定，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关递件之日，而非办证之日。为此，被告应支付二原告2012年3月2日至2013年11月29日期间的逾期递件办证违约金为22189元（173900元×2/10000×638日）。关于违约金计算基数的问题。被告辩称合同补充协议一第三条中约定按首期款作违约金计算基数，因该条款并未对逾期办证计算违约金基数进行约定，故被告辩解理由不成立。关于违约金计算标准过高的问题。被告应根据商品房买卖合同第十四条的约定按二原告已付房价款的每日万分之二计算违约金给二原告。被告辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故被告辩解理由不成立。关于被告主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金。本院认为，上述条款约定的逾期办证违约金按日累加计算，是卖方逾期办证时买方可以主张得到违约金债权的计算方法，而非每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。逾期办证期间的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，应当根据《最高人民法院》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定计算诉讼时效，故本院对被告关于涉案商品房逾期办证违约金已超出两年诉讼时效的债权不予支持的主张不予采信。综上，二原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡润祥、陈惠华支付逾期递件办证违约金22189元；二、驳回原告胡润祥、陈惠华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，由被告中山市通大房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  蒋伟成二〇一六年五月二十七日书 记 员  黄立鹏