浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0782民初727号
原告:冯雪玲，女，1965年2月26日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：丁志坚、成俊颁，浙江国权明达律师事务所律师。
被告：毛向阳，男，1972年1月21日出生，汉族，住义乌市。
被告：毛立珍，女，1974年4月13日出生，汉族，住义乌市赤岸镇毛店山荫路**号，现住义乌市。
二被告共同委托诉讼代理人：刘革，浙江欧凯律师事务所律师。
原告冯雪玲为与被告毛向阳、毛立珍房屋买卖合同纠纷一案，于2018年1月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员黄胜民适用简易程序独任审判，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告冯雪玲及其委托诉讼代理人丁志坚、成俊颁；二被告的共同委托诉讼代理人刘革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯雪玲诉称：2006年1月3日，原、被告订立了一份《房地产买卖契约》，约定两被告将自己所有的坐落于义乌市佛堂镇新安里二区34幢2单元403室（原江滨小区34幢403室）房地产及车库一个转让给原告，房屋价款为人民币322000元整。双方还约定在办理房屋产权登记手续和转户登记时被告应无条件予以协助。2006年1月2日原告支付了定金18000元后被告就将房屋交付给原告实际占有、使用上述房屋至今。原告于签订合同当日就付清余款304000元。现被告拒绝协助办理房地产权属证书的变更登记手续。为此，原告诉请判令：一、依法确认原、被告于2006年1月14日订立的《房地产买卖契约》有效。二、请求判令两被告协助办理坐落于义乌市佛堂镇新安里二区34幢2单元403室（原江滨小区34幢403室）房地产及车库一个房地产权属证书的变更登记手续。三、请求判令两被告支付违约金32200元（已按月利率2%计算至2017年12月29日止，要求计付至两被告履行了协助办理房地产权属证书变更登记手续之日止）。
被告毛向阳、毛立珍共同辩称：一、二被告与原告于2006年1月14日签订房地产买卖契约事实,但是由于二被告的首次登记是委托浙江国信评估有限公司办理的，至今为止二被告也没有接到任何有关首次房屋登记的不动产权证书可以领取的通知。二、原告诉请要求办理变更登记手续的条件和期限都未成就，也就是说我们没有取得第一手不动产权属证书的前提下，原告诉请通过司法审判来要求变更登记于法无据。三、原告请求法庭判令支付违约金也是没有事实和法律依据,既使原告诉请的房地产买卖契约有效，二被告作为从义务协助原告办理变更登记手续的前提是首先由二被告取得了第一手权属不动产证书，至今为止原告无法向法庭提供证据来证明二被告已经取得了第一手不动产权属证书,结合本案的事实经过，二被告至今为止没有任何的义务来协助原告办理变更登记手续，也不存在着附随义务的违约。原告诉请要求从2017年8月1日计算到2018年的1月8日的违约金没有任何法律依据。退一万步讲，原告诉请按月利率2分计算，因为该房地产契约中第一条手写的附加条款，所以这个计算方式也是违反了双方的合同约定。按照双方协议约定，特别条款约定第二条中，是本案的原告与二被告在房屋买卖的时候已经约定了甲方原告同意在过户前二被告可以违约，只要支付三倍的违约金。该条款是双方的真实意思表示，也不违反法律行政法规的禁止性规定。请求法庭依法认定该条款有效。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。
针对被告的答辩，原告补充陈述：一、关于被告的房产是否已首次登记的问题，刚才被告代理人也讲到该房屋在2017年已经具备产权登记的情况之下是由被告委托国信房地产办理登记手续，只不过是所需费用现在是由原告方代付的。二、该房屋首次登记后产权证书领取的权利人也是被告，至于被告现在是否已经到代办人国信房产公司领取到产权证书是被告的事情。据我们查询，本案争议的房屋已经在2017年7月31日登记在二被告名下，按合同约定，二被告在取得首次产权登记之后就有义务协助原告办理过户手续，所以协助的手续已经成就。双方的房地产买卖契约第11条的补充事项第一大点约定明确，我们现在向法庭主张的是月利率2%，是我们认为违约金过高，主动调整为2%。刚才被告代理人认为没有合同约定和法律依据，我们认为违约金有约定，过高我们已经主动调整。三、至于合同第11条第二小点明确约定，这是对于原告方作为守约方来讲有权选择被告承担违约责任的方式。现在原告主张要求被告履行协助过户的义务，因为本案的房屋从2006年到现在原告付清款项，并占有使用的情况下，被告方从来没有依据该条款主张要求解除本合同并承担违约责任。所以被告现在提出来以该条款认为不履行过户手续的义务有违诚信，于法不符。
原告为证明其诉讼主张，提供证据如下：
一、房地产买卖契约一份，证明原被告间房屋买卖的事实及双方约定的权利义务关系。
二、收条一份，证明二被告已收到本案房屋转让款322000元，并且房屋已交付给原告使用的事实。
三、不动产档案证明一份，证明本案争议房屋已在2017年7月31日进行了首次产权登记，在2017年7月31日以后就已经具备过户条件。
被告毛向阳、毛立珍质证认为，对房地产买卖契约的真实性合法性没有异议,但是该契约是格式条款，同时双方对其它事项也作出了一种特别约定,其中补充协议第二条明确约定：允许本案二被告可以违约,所以对关联性有异议。收条，没有异议。不动产档案证明，真实性没有异议,关联性和证明目的有异议,本案的房屋首次登记是由二被告委托浙江国信评估公司代为办理作证手续,二被告没有接到国信公司可以领取不动产证的通知,不动产证至今还在国信公司，并不是在二被告手上,所以我们认为本案中过户的义务的条件和期限并未成就。
被告毛向阳、毛立珍对上述证据的真实性均无异议。本院依法确认上述证据的真实性。
被告毛向阳、毛立珍未向本院提供证据。
经审理查明：2006年1月14日，原告冯雪玲（乙方）与被告毛向阳、毛立珍（甲方）签订房地产买卖契约一份，约定将二被告所有的位于义乌市（建筑面积133.28㎡，车库面积22.41㎡）转让给原告冯雪玲，转让款为322000元。合同约定：上述房产转让，在办理房屋所有权证和土地使用权证时，甲方有义务协助乙方办理产权过户手续，逾期每壹日，由甲方向乙方支付房款千分之五的违约金；上述房产转让，甲方在房屋过户前悔约，由甲方向乙方支付房款的三倍违约金。合同签订当日，原告冯雪玲依约付清全部购房款。被告毛向阳、毛立珍将涉案房屋交付给原告冯雪玲，由其占有、使用至今。2017年7月31日，涉案房屋登记于被告毛向阳、毛立珍名下，权证号码为浙（2017）义乌市不动产权第0027352号，不动产单元号为330782100807GB00754F00180017。嗣后，原告冯雪玲多次催促，被告毛向阳、毛立珍至今未协助办理房地产权属证书的变更登记手续，故原告冯雪玲诉至本院。另查明，原义乌市江滨小区34幢403室现更名为义乌市佛堂镇新安里二区34幢2单元403室。
本院认为，本案原告冯雪玲与被告毛向阳、毛立珍签订的房地产买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应确认有效。契约约定二被告有义务协助原告办理不动产权利转移登记手续，也约定被告悔约需要支付房款三倍的违约金，故原告作为守约方有权选择办理不动产权利转移登记手续或者要求被告支付房款三倍的违约金，现原告主张要求被告协助办理涉案房屋不动产权利转移登记手续，本院依法予以支持。关于违约金的问题，涉案房产于2017年7月31日办理初始登记，但合同中未约定协助办理房产过户登记的履行期限，原告也未举证证明在诉讼前已要求被告协助办理房产过户登记而被告拒绝协助，故本院认为应从原告主张权利之日即起诉日起计付违约金。原、被告约定逾期每日支付房款千分之五的违约金，该违约金的约定过高，现原告主动调整至按照总房款322000元的月利率2%计付违约金，不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，原告冯雪玲合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十五条，判决如下：
一、原告冯雪玲与被告毛向阳、毛立珍于2006年1月14日签订的《房地产买卖契约》有效。
二、被告毛向阳、毛立珍于本判决生效后十五日内协助原告冯雪玲办理义乌市佛堂镇新安里二区34幢2单元403室不动产权利转移登记手续。
三、被告毛向阳、毛立珍于本判决生效后十五日内支付原告冯雪玲违约金（自2018年1月8日起以322000元为基数按照月利率2%计付至实际协助办理不动产权利转移登记手续之日止）。
四、驳回原告冯雪玲的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3307元，由原告冯雪玲负担242元，由被告毛向阳、毛立珍负担3065元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 黄胜民
二〇一八年四月三日
法官助理 贾晶婷
代书记员 贾惠青
义乌市人民法院
上诉案件交纳诉讼费用通知书
(2018)浙0782民初727号
双方当事人：
原告冯雪玲诉被告毛向阳、毛立珍房屋买卖合同纠纷一案，若你对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用6614元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
金华市中级人民法院专户名称：金华市中级人民法院诉讼费预收户（财政汇缴专户）；开户银行：中国农业银行金华市分行；账号：196999010400040900000106003。
特此通知。
二○一八年四月三日
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