福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初501号原告（反诉被告）：吴进香，女，汉族，1976年5月7日出生，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：王宝爱（系吴进香配偶），住福建省平潭县。委托诉讼代理人：魏文禄，福建求实律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁月华，女，汉族，1976年3月10日出生，住福建省平潭县。被告（反诉原告）：黄祖禄，男，汉族，1972年6月27日出生，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：丁月华（系黄祖禄配偶），住福建省平潭县。原告（反诉被告）吴进香与被告（反诉原告）丁月华、黄祖禄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用普通程序，于同年4月7日第一次开庭进行审理，吴进香及其委托诉讼代理人王宝爱、魏文禄，丁月华到庭参加诉讼，黄祖禄经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。丁月华、黄祖禄当庭提出反诉，本院依法予以准许，并于9月1日第二次开庭进行审理。吴进香及其委托诉讼代理人魏文禄，丁月华（亦为黄祖禄的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴进香向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决丁月华、黄祖禄共同偿还吴进香购房款136,000元及逾期付款利息(按照月利率2%从2015年5月12日起计至实际款项还清之日的利息);2.依法判决丁月华、黄祖禄按照合同约定支付吴进香违约金100000元。事实与理由：2015年5月12日，经吴进香与丁月华、黄祖禄协商一致，由平潭县泛联房产经纪有限公司（以下简称泛联公司）作为中介，丁月华、黄祖禄自愿将自有的房屋（坐落于平潭县潭城镇东××华侨城××室房产）以1,059,156元价款卖给吴进香，包括该房产内家具家电设备：双开门电冰箱壹台、洗衣机壹台、24寸液晶电视机壹台、餐桌壹套（含六把椅子）、床两张、沙发壹套（含茶几）、空调壹台、热水器壹台。双方谈妥后，吴进香当日即付给丁月华、黄祖禄购房款定金100,000元，后又另行支付丁月华、黄祖禄购房款36,000元，共计136,000元，三方签订了《房产买卖经纪合同》。该合同约定：丁月华、黄祖禄应保证于2015年5月14日前办理申请注销房产抵押手续。吴进香将部分购房款650,000元交至中介监管，但在此期间吴进香发现丁月华、黄祖禄未经同意擅自将房产证从中介处借出，吴进香为了保证交易安全，要求中介方查清丁月华、黄祖禄借出房产证的意图及可能产生的法律后果，经过中介多次与沟通协调，丁月华、黄祖禄不但不配合办理上述房产交易相关手续，还以各种借口躲避、推诿，导致吴进香已经支付部分购房款购买的上述房屋至今未能办理相关交易和过户手续，购房目的无法实现。吴进香认为，三方签订了《房产买卖经纪合同》系三方真实意思表示，该房产买卖合同合法有效。因丁月华、黄祖禄违约，现吴进香要求丁月华、黄祖禄返还136,000元购房款及逾期付款利息，并要求丁月华、黄祖禄按照合同约定支付100,000元违约金。丁月华、黄祖禄辩称，其并未违约，吴进香的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。理由如下：1.根据双方签订的合同第十二条第4款约定，吴进香应在签订本合同当日（2015年5月12日）将部分购房款650,000元作为解押款交至中介方泛联公司监管，待贷款银行通知可还款当日由中介方直接支付给丁月华、黄祖禄，但吴进香并未按合同约定履行，其行为已违反合同约定，构成违约；2.在约定的办理银行解押当日（5月14日），吴进香拒不缴纳解押款导致按揭贷款无法及时解押，合同无法继续履行。其虽诉称是丁月华、黄祖禄借出房产证所致，但房产证借出是为向银行询问办理解押手续等需要，是经中介方的同意才借出的，且房产证的借出并没有产生任何损害吴进香的行为，并在办理房屋解押当日已归还中介方，至今还在中介处存管。双方就产权证借出事宜在中介方的调解下已解释清楚，该事实中介有关工作人员均可以证实；3.在吴进香拒不按照合同约定履行相关义务时，丁月华、黄祖禄多次要求中介向吴进香确认其是否要购买房屋，如果其愿意购买则按照合同约定继续履行，吴进香多次表示不愿意继续购买涉案房屋，并不存在丁月华、黄祖禄不配合办理房产交易和过户手续。相反，在合同签订第二天，丁月华、黄祖禄已经按照吴进香的要求办理房屋买卖委托书公证手续，将办理涉案房屋所有权的转让手续全权委托给吴进香的姐姐吴进娇，其中包括了代为清偿房屋的银行抵押贷款、办理银行还款结清及解押手续、办理涉案房屋的所有权和国有土地使用权证的过户手续等，委托期限至上述事项办结为止。故导致房屋无法过户的原因在于吴进香；4.吴进香诉称的购房定金100,000元于合同签订当日交给中介泛联公司保管，并已由中介退还。吴进香出具的收款收据金额共计136,000元，丁月华、黄祖禄并没有实际收到相关款项。丁月华、黄祖禄向本院提出反诉请求：1.依法解除丁月华、黄祖禄与吴进香双方于2015年5月12日签订的《房产买卖经纪合同》；2.依法判决吴进香按照合同约定支付违约金（没收定金）100,000元。事实与理由：2015年5月12日，经丁月华、黄祖禄与吴进香协议一致，由第三方泛联公司作为中介，就丁月华、黄祖禄所有的位于平潭县潭城镇东××华侨城××室房屋买卖事宜签订了《房产买卖经纪合同》，并于2015年5月13日办理了房屋买卖委托书公证，将房屋买卖全部事宜全权委托于吴进香的姐姐吴进娇。根据合同第十二条第4款规定，吴进香必须于签订本合同当日将全部购房款650,000元（即解押款）交至泛联公司处监管，用于办理房产的提前还款手续，但吴进香并未按照合同约定将上述款项交至泛联公司处，且在双方至中信银行办理银行解押手续时，拒绝签字缴纳解押款。丁月华、黄祖禄多次要求吴进香按照合同的约定履行义务并催促泛联公司进行调解，但吴进香以各种理由推诿，甚至要求修改合同主要条款，拒绝按照合同约定利息合同约定的缴纳解押款办理银行解押手续。综上，双方签订的《房产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，是合法有效的，吴进香拒不履行合同义务的行为已明显违约，故丁月华、黄祖禄特依法提起诉讼。吴进香对丁月华、黄祖禄的反诉辩称：1.丁月华、黄祖禄提出反诉的时间超过法定期限,应予以驳回；2.丁月华、黄祖禄的反诉理由没有事实依据，吴进香不存在违约。房屋交易无法进行的原因在于丁月华、黄祖禄擅自将房产证借出。现丁月华、黄祖禄要求吴进香承担违约责任并且没收100,000元定金缺乏依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：丁月华确认两份收款收据上收款人的签字为其本人所签，故对收款收据予以采纳；催告函由泛联公司制作，本案无证据证明已实际寄送，丁月华、黄祖禄也表示未收到催告函。至于催告函是否能证明丁月华、黄祖禄存在违约，将在下文中一并分析；吴进香提供的中信个人账户名下查询单为证据原件，可以证明2015年5月14日吴进香中信银行账户里有650,000元存款；丁月华、黄祖禄提交的录音资料，是在未告知被录音者的情况下进行，故应结合证人证言进行确认。本案在庭审过程中，吴进香申请中介方泛联公司的经理林某出庭作证，林某证言：“1.关于产权证借出的事情。各方在房产买卖经纪合同中有约定，出卖人有权将房产证借出，但应告知买受人。本案中介方经办未将出卖人借出产权证的事宜告知买受人；2.在办理产权过户的手续中有个环节是申请银行解押，需要原产权人带着产权证去银行。在产权证借出后，我方通知买受人办理银行解押还款。因在买受人在备齐款项，到银行后没有看到房产证，所以没有把款转到中介账户。后期经办在整个过程中都有参与；3.关于录音资料，对录音资料中的部分内容有异议。作为一份录音，如果不是在双方都明确的情况下，具有引导性。录音的大部分内容与我陈述的是差不多的，录音中的林海龙是我公司门店的店长;4.合同签订后，吴进香支付了100,000元定金在中介方监管，后中介方为降低损失将定金退还；5.解押当天丁月华已将房屋所有权证书归还，现仍在中介处保管。”对于证人林某的证言，本案双方对证人陈述的事实无异议，应予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，卖方丁月华、黄祖禄（甲方）与买方吴进香（乙方）及中介方泛联公司（丙方）就买卖位于平潭县潭城镇东××华侨城××室房产（以下简称案涉房产）事宜，签订了编号为的《房产买卖经纪合同》（以下简称合同）。合同第二条第1款约定转让总价格为1,059,156元；第三条第1款约定定金100,000元委托丙方代收和监管。第3款约定：“甲方自愿将该出售房权属相关材料交丙方代管。未经甲乙丙三方同意，甲乙双方不得中途向丙方要求退回定金或有关权属材料。若合同一方被认定违约，合同另一方履行必要义务后可以退还定金或有关材料。（若上述房产尚处于抵押状态，则因甲方自行办理解押手续，需向丙方借取权属证件。甲、乙双方同意，甲方向丙方借取证件时须开具借条，并于相关部门注销抵押登记后当日内归还丙方，如逾期视为甲方违约。）”；第九条第1款约定：“依照《中华人民共和国》及其他法律法规有关规定，甲乙双方签订本合同后任何一方违约须支付等同于定金金额的违约金······”；第十二条第1款约定：“甲乙双方协商确定，签订本合同当日，丙方已告知乙方上述房产甲方存在债权债务纠纷，乙方已知晓甲方的债权债务并自愿签订本合同，同时甲方及其配偶同意并自愿于2015年5月13日前将上述房产的所有手续办理公证委托给乙方指定人员，甲乙双方同意将该《公证书》交至丙方处监管”。第4款：“签订本合同当日，由于上述房产处于抵押状态，甲方保证于2015年5月14日前办理申请注销房产抵押手续，待甲方贷款银行通知可还款当日由乙方出资解押还款，乙方同意于签订本合同当日将部分购房款陆拾伍万元（以下简称解押款，具体金额以银行出具的欠款金额为准）（含定金壹拾万元整）交至丙方处监管，待甲方贷款银行通知可还款当日乙方同意由丙方直接支付给甲方，甲方开具收款收据给乙方······”。合同签订当日（2015年5月12日），吴进香按合同约定将10万元定金交由泛联公司代收和监管，丁月华、黄祖禄亦按照合同约定将房产证交由泛联公司处监管，并办理了公证委托手续。丁月华分别出具了两张收款收据交由吴进香收执，确认收到吴进香支付的部分购房款20,000元、116,000元。在未告知吴进香的情况下，丁月华于2015年5月12日从泛联公司经办人员处借走房屋所有权证，并于2015年5月14日归还。泛联公司现已将100,000元定金退还吴进香。另查明，丁月华与黄祖禄系夫妻关系。案涉房产已办理房屋所有权证书（产权证号为：岚房权证Ｌ字第××号），产权登记在丁月香名下，抵押登记在中信银行处，现已被查封。本院认为，丁月华、黄祖禄与吴进香及泛联公司签订的《房产买卖经纪合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。丁月华、黄祖禄违反合同第三条第3款的约定，在未告知吴进香的情况下，从泛联公司处借走房屋所有权证书，是导致合同无法履行的原因之一。在丁月华、黄祖禄归还房屋所有权证书，继续履行合同后，吴进香违反合同第十二条第4款的约定，拒不解押还款，亦是导致合同无法履行的原因之一。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十一条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”，本案中当事人双方均违反合同约定，都应对合同无法履行承担一定的责任，故对双方要求对方支付等同于定金金额的违约金的主张，不予支持。因诉争房产已被另案查封，合同已无履行可能，现丁月华、黄祖禄诉请解除合同，吴进香亦无履行合同之意愿，故依据合同法第九十四条规定，予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案吴进香于合同签订当日支付给丁月华两笔购房款20,000元、116,000元，丁月华、黄祖禄虽抗辩称未收到上述两笔购房款，但未提供相反证据证明，故对吴进香诉请的丁月华、黄祖禄返还136,000元购房款应予支持。吴进香尚主张丁月华、黄祖禄支付从2015年5月12日起计至实际款项还清之日按月利率2%计算的逾期付款利息，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除丁月华、黄祖禄与吴进香及泛联公司房产经纪有限公司于2015年5月12日就买卖位于平潭县潭城镇东××华侨城××室房产签订的《房产买卖经纪合同》（合同编号：）；二、丁月华、黄祖禄应于本判决生效之日起十日内向吴进香返还部分购房款合计136,000元；三、驳回吴进香的其他诉讼请求。四、驳回丁月华、黄祖禄的其他诉讼请求。本诉案件受理费5,215元，由吴进香负担2,498元，丁月华、黄祖禄负担2,717元。反诉案件受理费1,150元，由丁月华、黄祖禄负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴岚芳人民陪审员  薛由伟人民陪审员  翁珠娇二〇一六年十一月××日书 记 员  施 晨附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。