黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2756号
上诉人（原审第三人）：曲峰启，男，1975年1月25日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：张阅强，黑龙ＸＸ远律师事务所律师。
被上诉人（原审曲峰启）：黑龙江志杰房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路260号。
法定代表人：孔德锋，该公司总经理。（孔德峰已死亡，该公司现负责人为孙铁柱，职务为办公室主任。）死亡不能列到判决书里。
委托诉讼代理人：肖冰，黑龙江信诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王秀岩，男，1971年8月13日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
上诉人曲峰启因与被上诉人王秀岩、黑龙江志杰房地产开发有限公司（以下简称志杰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2016）黑0110民初6687号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曲峰启的委托诉讼代理人张阅强、被上诉人王秀岩、志杰房地产公司的委托诉讼代理人肖冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曲峰启的上诉请求：依法撤销（2016）黑0110民初6687号民事判决，驳回王秀岩的诉讼请求。事实与理由：本案诉争房屋是志杰房地产公司先由案外人购买，卖给王秀岩。在2012年6月29日，由王秀岩、志杰房地产公司和曲峰启三方达成共识，将王秀岩集资房屋买卖合同、购房票据收回，将诉争房屋的合同变更为曲峰启。曲峰启交付志杰房地产公司共计13.3万元，其中房款12万元，1.3万元更名费。马照福利用虚假身份出卖此房屋曲峰启均不知情，且购买此房价格符合当时同区段的房屋价格，属善意取得。志杰房地产公司留有王秀岩的原始身份信息，且王秀岩、王庆萍、马照福存在恶意串通，此案志杰房地产公司也存在重大过错。王秀岩与本案诉争房屋的合同已无效，权利义务均已转移给曲峰启。
王秀岩辩称，1.2014年5月9日马照福和曲峰启达成诉争房屋买卖共识，将案涉房屋在曲峰启未认真核实真伪和志杰房地产公司存在重大过错，工作失误情况下更名过户给曲峰启。志杰房地产公司只收回了马照福盗窃案涉房屋的买卖合同，购房发票并没有收回。曲峰启是否交纳房款不得而知。该房屋王秀岩在2012年购买时花费21.5万元，而曲峰启在2014年仅花费12万元购得，价格明显低于市场价格。案涉房屋未经法定登记，曲峰启未实际取得案涉房屋的占有、使用、处分的权利，也从未主张过权利，马照福冒充王秀岩所形成的曲峰启与志杰房地产公司签订的集资房屋买卖合同无效；2.曲峰启称王秀岩、马照福、王庆萍存在恶意串通，未举证证实；3.王秀岩与案外人韩志孝签订的“房屋买卖证明”合法有效，王秀岩与志杰房地产公司于2012年6月29日办理案涉房屋更名手续，签订的集资房屋买卖合同依法成立、有效。王秀岩拥有案涉房屋占有、使用、处分的权利，二审有新的证据证明；4.在公安机关侦查笔录中曲峰启称房屋在中介手中购买，又无法提供中介名称及销售人员的真实姓名与电话。事实上，曲峰启系小额贷款经营人员，曾电话联系王秀岩爱人任冬雪，要求王秀岩支付4万元了结此事，由此可见，曲峰启购买涉案房屋的真实性、合法性应受到质疑。综上所述，曲峰启的上诉请求不成立，请求维持原判。
志杰房地产公司辩称，曲峰启到志杰房地产公司办理更名过户手续时间是2014年5月9日并不是上诉所称的2012年6月29日。田园新城的房屋都是2006年出售的，当时和涉案房屋户型、楼层、面积一致的房屋售价均为每套61600元，且均为小产权房，无法办理房产证。办理更名过户需要原业主出具房屋买卖证明或更名申请，核实身份后将原始《集资房屋买卖合同书》、购房三联单收据收回，为新业主重新出具编号、日期、房款金额均与原始合同相同的一套购房手续，并登记备案。案外人马照福冒充王秀岩带曲峰启到志杰房地产公司办理更名过户手续时，志杰房地产公司工作人员是按照公司规定办理，从法律角度而言，没有法律强制规定开发商在销售或更名过户时必须查验购房人身份证真伪，从技术上说，志杰房地产公司不具备辨别身份证明真伪的能力，同样是马照福诈骗行为的受害者，曲峰启称志杰房地产公司对马照福冒充王秀岩的事实应当知情，没有事实及法律依据，依法不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
王秀岩一审起诉请求：1.确认王秀岩与志杰房地产公司于2012年6月29日就哈尔滨市××区田园××小区××楼××单元××室房屋签订的《哈尔滨市集资房屋买卖合同书》成立、有效；2.志杰房地产公司于判决生效后立即返还王秀岩与其签订的上述合同原件；3.本案诉讼费用王秀岩自愿承担。
一审认定事实：王秀岩于2012年6月29日与案外人韩志孝签订了《房屋买卖证明》，以21.5万元的价款购买了案外人韩志孝的位于哈尔滨市××区田园××小区××楼××单元××室房屋，并到志杰房地产公司处办理了房屋更名手续，志杰房地产公司重新与王秀岩签订了《集资房屋买卖合同书》（编号0359）。为王秀岩开具了价款人民币6.1万元的购房收据。后王秀岩赴外地工作，其将涉案房屋的《集资房屋买卖合同书》、购房三联单、王秀岩的户口和身份证交由其三姐王庆萍保管。期间，王庆萍丈夫马照福（已死亡）伪造了王秀岩的身份证，偷取了王庆萍保管的《集资房屋买卖合同书》又在《生活报》刊登了王秀岩购买涉案房屋票据已丢失的《丢失声明》。2014年5月9日马照福持伪造的身份证、《集资房屋买卖合同书》及《丢失声明》与第三人曲峰启一同至志杰房地产公司处，以转卖房屋为由申请变更房屋购买人姓名。志杰房地产公司查看了双方提供的身份证，合同及声明作废的报纸，收取1.3万元费用后为其办理了房屋更名手续。即收回王秀岩购房的《集资房屋买卖合同》（合同编号为0359号）为第三人曲峰启出具了新的《集资房屋买卖合同》，合同编号仍为0359号，将合同内王秀岩的信息更改为第三人曲峰启，并为曲峰启开具了购房收据。马照福因病于2014年10月去世。王秀岩于2015年10月30日在志杰房地产公司处得知涉案房屋已“更名”至第三人曲峰启名下，遂向公安机关报案。公安机关经核实，确认马照福涉嫌诈骗，因其死亡不应追究刑事责任而不予立案。哈尔滨市公安局香坊分局于2016年9月22日向王秀岩送达公（香）不立字（2016）14号不予立案通知书。涉案房屋一直由王秀岩占有、使用。另，曲峰启自认案外人马照福以王秀岩名义与第三人曲峰启在志杰房地产公司处办理更名所用的《集资房屋买卖合同书》（编号0359）原件在曲峰启处保管。
一审法院认为，王秀岩与案外人韩志孝签订的《房屋买卖证明》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋买卖证明》合法有效。志杰房地产公司于2012年6月29日为双方办理涉案房屋更名手续，即志杰房地产公司与王秀岩重新签订了《集资房屋买卖合同书》（编号0359）并为王秀岩出具《黑龙江省单位往来资金结算票据》一张，案外人韩志孝与王秀岩签订《房屋买卖证明》的行为与志杰房地产公司将涉案房屋购房人由韩志孝更改为王秀岩的更名过程表明案外人韩志孝已将其合同之债概括转移给了王秀岩，王秀岩因此享有案外人韩志孝应当享有的合同权利。同时，法律、行政法规对上述更名行为尚无禁止性规定，应当认定王秀岩、志杰房地产公司之间签订的《集资房屋买卖合同》成立、有效，王秀岩、志杰房地产公司应按照合同继续履行。案外人马照福冒充本案王秀岩处分涉案房产，该处分行为非王秀岩真实意思表示，事后既未得到王秀岩追认也未实际取得该房产的处分权，故案外人马照福处分涉案房产的行为为无效行为。判决：1.王秀岩与志杰房地产公司于2012年6月29日就哈尔滨市××区田园××小区××楼××单元××室房屋签订的《哈尔滨市集资房屋买卖合同书》（编号0359）成立、有效；2.志杰房地产公司于判决生效后立即将本判决第一项确定的《哈尔滨市集资房屋买卖合同书》（编号0359）原件返还给王秀岩。
本院二审期间，曲峰启、王秀岩围绕各自主张依法提交了证据。曲峰启举示了曲峰启与志杰房地产公司签订的哈尔滨市集资房屋买卖合同书及黑龙江省单位往来结算票据。拟证明：曲峰启与志杰房地产公司签订了集资房屋买卖合同并向志杰房地产公司交付了购房款。其中61600元交给志杰房地产公司，13000元更名费给志杰房地产公司，剩下的给了王秀岩（现在知道是马照福），曲峰启与志杰房地产公司签订合同有效。志杰房地产的质证意见：对该证据的真实性无异议，该购房合同是志杰房地产公司2014年5月9日在马照福与曲峰启到志杰房地产公司办理房屋更名手续时，志杰房地产公司收回原王秀岩名下的集资房屋买卖合同及生活报收据丢失公告，并且在双方向志杰房地产公司出具了更名申请书时为购房人曲峰启出具的购房手续。志杰房地产公司并未受到61600元购房款，曲峰启与名为王秀岩实为马照福的案外人进行交易，其购房款交于马照福，志杰房地产公司只是配合双方办理更名过户手续，同时该2份证据不能证明志杰房地产公司已经收取了1.3万元更名过户费用。王秀岩的质证意见：合同上只有买受人签名，没有出卖人签名。曲峰启提供的证据都是与马照福完成的，与王秀岩本人无关。王秀岩举示了房屋租赁合同2份、电费票据1份、物业费票据2份、包烧费票据2份、供热费票据5份、水费票据1份，拟证明房屋一直是王秀岩占有，曲峰启没有实际占有过。曲峰启的质证意见：对票据真实性无异议，对证明问题有异议，缴费票不能证明房屋所有权，不能证实王秀岩在涉案房屋居住使用，曲峰启去看房屋的时候有案外人ＸＸ在涉案房屋居住，ＸＸ说涉案房屋年底交给曲峰启，因此使用者不是王秀岩。对租房协议的真实性有异议，租房协议与本案无关，不是发生纠纷期间的。志杰房地产公司的质证意见：对票据的真实性无异议，对租房合同的真实性有异议，无法证实房屋的真正所有权人，志杰房地产公司不清楚房屋的使用情况。本院的认证意见：对曲峰启举示证据的真实性予以确认，但该证据不能证明其主张的事实成立。王秀岩举示的证据能够证明其主张的事实，本院予以采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，王秀岩与案外人韩志孝签订的《房屋买卖证明》及志杰房地产公司于2012年6月29日与王秀岩重新签订的《集资房屋买卖合同书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，一审法院认定上述合同依法成立并生效是正确的。案外人马照福伪造身份证件冒充王秀岩处分涉案房产，该处分行为非王秀岩真实意思表示，事后亦未得到王秀岩追认，亦未取得该房产的处分权，其行为经公安机关确认涉嫌诈骗，曲峰启受让案涉房屋的行为不属善意取得，其该项上诉主张不成立，本院不予支持。曲峰启上诉主张王秀岩、王庆萍、马照福存在恶意串通，没有证据证实，本院不予支持。
综上，曲峰启的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由曲峰启负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年六月二十八日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩