广东省乐昌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶乐法乐民初字第90号
原告：乐昌市富华物业服务有限公司。
法定代表人：谢桂华。
委托代理人：陈洪鸣。
被告：李康。
委托代理人：欧阳楚平。
委托代理人：李晴波。
原告乐昌市富华物业服务有限公司诉被告李康物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈洪鸣，被告李康及其委托代理人欧阳楚平、李晴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐昌市富华物业服务有限公司诉称：被告的房屋位于乐昌市富庭雅苑一街X栋X梯X房，建筑面积为132.33平方米，系由乐昌市富庭房地产开发有限公司（下称：富庭公司）开发建设。2009年12月，富庭公司根据我国《物业管理条例》关于：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”等规定，聘请原告从2010年1月1日起负责乐昌市富庭雅苑小区物业管理服务，其前期物管的全部权利义务移交给原告，双方并以《告知函》的方式向小区业主公告。之后，原告接管小区物业管理服务工作，小区业主均向原告履行交纳物管费的义务。按照2006年10月16日签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定：被告应“依据本协议向甲方交纳物业管理费、有偿服务费及需代缴的水电费”；“洋房：每户每月按建筑面积0.5元／平方米”；“每月每户物业管理费收费标准是根据不同类型的物业和物价需求制订的，若有变化，管理处将提前一个月书面通知形式告知各业主”；“管理费收费日期：每季度首月1-15日，逾期缴费者，每月按欠缴管理费的15%缴纳滞纳金，逐月累计”。根据粤费（乐）033号《广东省收费许可证》的规定，2012年起上调至每月0.6元／平方米，该标准已于2011年下半年在小区内公示，但自2013年1月至今，虽经原告多次派人催收，被告却以各种借口予以推辞，至今仍置之不理。
众所周知，物业管理费用取之于业主，用之于小区服务，而被告拖欠物业费用将直接影响到小区物业服务的质量，间接损害更多业主利益，为此，为维护原告的合法权益和确保小区的服务质量，特向贵院提起诉讼，要求判令被告支付至本案裁判生效之月止的物业管理费和滞纳金（物管费暂计2013年1月至2014年4月为1270.36元，滞纳金按3‰／日暂计至2013年3月为857.49元）；本案诉讼费用由被告承担。
原告乐昌市富华物业服务有限公司为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：1、《委托物业服务协议书》；2、《企业法人营业执照》，以上共同证明主体合法；3、《富庭雅苑前期物业管理服务协议》；4、粤费（乐）033号《广东省收费许可证》；5、2012年缴费发票和《备案表》，以上共同证明被告欠费的事实；6、《催款通知和照片》，证明依法催收无果。
被告李康予以质证认为，对证据一的三性没有意见，对合同第四条第二款有意见，该协议违反法律规定，其无权处分。对证据二的三性没有意见，但是物业管理服务，必须要在资质范围之内，但原告没有提供任何证据证明其资质。对证据三的三性没有意见，但物业管理费是0.5元每平方米，非0.6元每平方米，原告违反了协议内容，且滞纳金约定违反法律规定，是无效的。对证据四的真实性没有意见，对证据来源和关联性有意见，物业收费标准要双方协商，原告单方面申请、单方面备案的行为是没有依据的。对证据五没有意见，被告按照0.5元每平方米交费原告拒收，原告是擅自提高物业管理收费标准，对于多收取的费用应予以退回；对于备案表，原告是擅自备案且是2014年的备案，本案涉及的是2014年之前的物业管理费。对证据六有意见，被告方按照0.5元每平方米缴纳物业费，原告拒收了。
被告李康辩称：一、原告从2012年起按照0.6元／平方米收取答辩人物业管理费没有合同和法律依据。答辩人在购买房屋时，与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《富庭雅苑前期物业管理服务协议》第三章第八条约定前期管理收费标准按照1.洋房：每户每月按建筑面积0.5元／平方米。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《广东省物业管理条例》第三十七条“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式”，答辩人应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，而不是按照原告单方面提高的收费标准缴纳物业管理费用。
二、原告2009年8月5日与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订的《委托物业服务协议书》第四条第2款是无效条款，并且原告违反了《委托物业服务协议书》第四条第2款规定，至今没有与业主委员会签订《物业管理合同》，该责任应当由原告承担。
三、答辩人不存在拒绝缴纳物业管理费用问题，而是原告拒收答辩人按照协议标准缴纳的费用。原告在签订《委托物业服务协议书》，作为一个专业的物业管理企业，是知道或者应该知道粤价（2004）22号、乐价（2004）24号文的，并且知道或者应该知道答辩人与乐昌市富庭房地产开发有限公司签订《富庭雅苑前期物业管理服务协议》，因此原告要将0.5元／平方米单方面提价为0.6元／平方米系违法的、无效的，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提供收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”，答辩人拒绝缴纳违规收费是合法的，并且，答辩人按照0.5元／平方米缴纳管理费，按照《合同法》第四章的规定，答辩人的缴纳并没有损害原告利益的，原告无权拒绝答辩人缴纳管理费。
四、答辩人不存在违约和支付滞纳金问题，并且《富庭雅苑前期物业管理服务协议》约定滞纳金明显过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释（2009）5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，退一步来说，答辩人即使存在违约，滞纳金应当依法减少。
综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告的不合理、不合法的请求。
被告李康为支持其诉讼主张，在举证期限内提交了以下证据：1、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、富庭雅苑前期物业管理服务协议，证明物业管理和费用约定；3、告知函，证明原告明显违反物业管理规定；4、小区大门任意出入，证明原告明显违反物业管理规定；5、小区消防通道停满车辆，证明原告明显违反物业管理规定；6、录音（记录），证明答辩人缴纳费用，原告拒收；7、异议书，关于物业费用，答辩人与原告有沟通；8、业主缴交物业费证明，证明答辩人与其他业主同去缴纳费用，原告拒收；9、原告的公告内容，证明原告公开推卸小区安全管理责任；10：小区消防通道停满车辆，证明原告明显违反物业管理规定；11：煤气管道施工，证明原告疏于安全管理，导致被告存在重大安全隐患。
原告乐昌市富华物业服务有限公司予以质证认为，对证据一、二没有意见。对证据三的真实性没有意见，对证明目的有意见。对证据四、五的证明目的有意见。对证据六有意见，被告是来缴费过，原告要求被告全部履行，被告不同意，双方没有达成一致，所以缴费没有完成，不存在拒收事情。对证据七证明目的没有意见，但是对异议书的内容有意见。对证据八的质证意见同对证据六的质证意见。对证据九有意见，原告是依法管理，不存在推卸管理的行为。对证据十有意见，是业主的行为，不存在原告违反物业管理行为。对证据十一有意见，这是施工现场。
在诉讼过程中，本院依职权向原告乐昌市富华物业服务有限公司调取了《2012年富庭雅苑缴费情况》和《2013年富庭雅苑缴费情况》，上述两份材料显示，2012年富庭雅苑小区总共有908户住户，已经缴纳物业管理费的户数是885户，占应缴户数的98.8%；2013年富庭雅苑小区总共有908户住户，已经缴纳物业管理费的户数是819户，占应缴户数的91.3%。
原告予以质证认为，上述证据证明了小区的绝大部分业主已经按照政府指导价格缴纳了物业管理费。
被告予以质证认为，对证据的三性有意见，1、真实性有意见，这次提供的仅仅是原告提供的明细表，真实性有意见，原告方花15分钟也可以制造一份。2、该份证据过了法院的举证期限，且法院是明显违反相关规定进行调查，人民法院应该调取由第三方提供的材料，而不是由原告提供的材料。明细表没有体现业主原来缴纳和现在缴纳的标准，是否有误解，是否自愿，是否有欺诈，应该要有税务局的发票。3、该材料与本案无关，被告不存在拒绝缴纳物业费的现象，被告是按照物业管理协议缴纳物业管理费，而原告拒收的，原告不可能不按照协议缴纳费用的。
对原、被告双方没有异议的事实和证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并将确认和认定的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：被告李康的房屋位于乐昌市富庭雅苑一街X栋X梯X房，该房系步梯住宅，建筑面积为132.33平方米。2006年10月16日，被告与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订《乐昌市富庭雅苑前期物业管理服务协议》，约定：被告按每月每平方米0.5元缴纳物业服务费，缴费时间为每季度首月1-15号，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每月按应付物业服务费的15%缴纳滞纳金。此外，原、被告双方还在协议中约定了物业服务内容、标准、相关费用、双方的权利义务及违约责任等内容。尔后，被告李康按期缴纳物业服务费。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告乐昌市富华物业服务有限公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给原告实行专业化、一体化的物业管理。双方还约定了移交管理的具体事项。2011年12月21日，原告乐昌市富华物业服务有限公司经乐昌市物价局批准，将步梯住宅物业服务费提高至每月每平方米0.6元。2012年2月17日，被告按0.6元／平方米的标准缴纳了2012年1月至12月共计953元的物业服务费，但拒绝缴纳从2013年1月起的物业服务费，理由是原告未经业主委员会的同意擅自提高物业服务费，违反了法律的相关规定。此后，原告多次催促被告缴纳物业服务费，但被告拒不缴纳，为此，原告向本院提起诉讼，要求判令被告支付从2013年1月至判决生效之月止的物业费及滞纳金（计算方法：物业费暂计至2014年4月为1270.36元；滞纳金按3‰／日，从2013年1月计算至2014年3月，共计857.49元）并承担本案诉讼费。庭审中，原告坚持认为，其按照每月每平方米0.6元的标准收取物业管理费是经过了物价部门的批准，符合法定程序，是合法有效的，且被告也按照上述标准一次性缴纳了2012年全年的物业费，被告的行为已经认可了原告的涨价行为；滞纳金按3‰／日收取也是在合理范围内。被告则辩称，原告按照每月每平方米0.6元的标准收取物业管理费是没有法律依据的，被告跟开发商签订的合同是0.5元的收费标准，合同的变更需要当事人的同意，被告当初缴纳2012年全年的物业管理费是因为受原告的欺骗才缴纳的；物业管理费没有缴纳是因为原告拒收，现在原告要求被告按照3‰／日收取滞纳金是不符合法律的规定。双方意见分歧较大，调解未果。
另查明，2012年富庭雅苑小区总共有908户住户，已经缴纳物业管理费的户数是885户，占应缴户数的98.8%；2013年富庭雅苑小区总共有908户住户，已经缴纳物业管理费的户数是819户，占应缴户数的91.3%。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2006年10月16日，被告李康与乐昌市富庭房地产开发有限公司物业管理处签订的《乐昌市富庭雅苑前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。2009年8月5日，乐昌市富庭房地产开发有限公司与原告乐昌市富华物业服务有限公司签订《委托物业服务协议书》，协议约定：乐昌市富庭房地产开发有限公司将富庭雅苑委托给原告实行专业化、一体化的物业管理。协议签订后，原告为乐昌市富庭雅苑小区提供物业服务，被告亦向原告交纳了2013年之前的物业服务费，故原告乐昌市富华物业服务有限公司与被告李康构成物业服务合同关系。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2011年12月21日，原告经乐昌市物价局的批准，取得了（2011）粤费（乐）033号《广东省收费许可证》，将步梯住宅的物业管理费提高至每月每平方米0.6元，并在之后对上述收费标准进行了备案，被告亦于2012年2月17日按照上述收费标准缴交了2012年整年的物业服务费，被告以自己的行为默示了原告的涨价行为，加之2012年、2013年富庭雅苑小区超过三分之二以上的住户都按照上述收费许可证规定的收费标准缴交物业服务费，故原告要求被告按照每月每平方米0.6元缴纳2013年1月起至本案生效之月止的物业服务费，证据确凿，理由充足，本院予以支持。被告李康主张其缴纳2012年全年的物业服务费是受原告欺骗才缴纳的，原告从每月每平方米0.5元上涨到每月每平方米0.6元是违反法律的规定之抗辩，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第74条：“在诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，被告在庭审中并没有提供证据证实其上述主张，故被告的抗辩，理由不足，本院不予支持。
关于滞纳金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告在《富庭雅苑前期物业管理服务协议》中约定了滞纳金，但由于约定的滞纳金过高，本院予以调整为每日1‰计算。
综上所述，原告已经为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费。被告拖欠的物业服务费为0.6元／㎡×132.33㎡×20＝1587.96元，滞纳金为285.8元（该物业服务费计至2014年8月，滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年3月31日，2014年4月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第74条之规定，判决如下：
被告李康应当在本判决书生效之日起五日内向原告乐昌市富华物业服务有限公司支付物业服务费1587.96元及滞纳金285.8元（该物业服务费计至2014年8月；滞纳金从逾期之日起按每日1‰计至2014年3月31日，2014年4月1日至付款之日的滞纳金按每日1‰计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元由被告李康负担37元，原告乐昌市富华物业服务有限公司负担13元，上述费用由被告迳行支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 王 国 强
审 判 员 张 友 荣
代理审判员 曾 建
二〇一四年八月二十九日
书 记 员 何杨（代）