吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0211民初207号原告：王立刚，住吉林市。委托诉讼代理人：周光伟，吉林佰助律师事务所律师。被告：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司。住所地吉林省吉林市。法定代表人：张贵清，执行董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。原告王立刚与被告吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立刚的委托诉讼代理人周光伟、被告怡恒伟业公司的委托诉讼代理人ＸＸ刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王立刚向本院提出诉讼请求：1.要求怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿王立刚违约金19559.85元；2.判令怡恒伟业公司继续履行合同义务，10日内为王立刚办理房产证和土地证并在三十日内交到王立刚手中。事实与理由：2008年11月18日，王立刚与怡恒伟业公司签订商品房买卖合同，约定王立刚购买由怡恒伟业公司开发的商品房一套，总房款651995元。双方在合同第十五条中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，出卖人按按已付房款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，王立刚依约支付了房款。王立刚办理入住后，多次要求怡恒伟业公司办理土地证均未获答复。王立刚已按照合同约定全面履行自己的义务，怡恒伟业公司却迟迟不按约定向王立刚交付土地证，给王立刚行使权力造成极大的障碍，怡恒伟业公司的行为已构成违约，应承担违约责任。怡恒伟业公司辩称：第一，王立刚的诉讼请求已超过诉讼时效。王立刚请求违约金为确定金额，属一时性债权，其诉讼请求的违约金为债权请求权，适用诉讼时效的相关规定。因此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，买受人就开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务行为，要求开发商承担违约金责任，是基于商品房买卖合同产生的合同之债所享有的债权请求权，针对这种债权请求权，开发商有权提出抗辩，并且该种抗辩理由不在四种排除情形之内。另外，假设怡恒伟业公司违约，无论从双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，还是按照法律规定，即《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房预售管理办法》第十二条也规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”根据以上合同约定及法律规定，买受人在预售商品房交付使用之日起第91日、现售商品房自商品房买卖合同签订之日起91日就应当知道开发商是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即开发商是否存在违约行为，权利是否被侵害，王立刚要求开发商承担逾期协助办理产权登记的违约责任，诉讼时效应从应当知道该权利被侵害之日起计算。王立刚办理入住手续，根据合同约定和法律规定，本案的诉讼时效起算点应当是入住后第90日，该诉讼时效至今已超过两年的诉讼时效，故请求依法驳回王立刚的诉讼请求。第二，王立刚应承担因怡恒伟业公司的责任而未取得产权证的举证责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王立刚现有证据并不足以证明其事实主张，其对于产权登记迟延办理是怡恒伟业公司的责任的事实负有举证责任，却并未提供充分的证据加以证明，依法应承担不利后果。第三，办理产权证为王立刚的义务，怡恒伟业公司只有协助义务。办理房屋权属登记时，房屋的买受人是办理房屋权属登记的主要义务人，应当在法定期限内（预售商品房自商品房交付使用之日起90日内，现售商品房自销售合同签订之日起90日内）办理房屋所有权登记手续，而开发商只是办理房屋权属登记的协助义务人。第四，王立刚要求怡恒伟业公司办理土地证并没有合同约定，也没有法律基础。土地证并非房屋权属凭证，且现行规定房地产统一登记，二证合一，王立刚的诉讼请求已无法律基础，更无实际意义。双方签订的商品房买卖合同也未约定应由怡恒伟业公司办理土地证。根据《不动产登记暂行条例》第四条规定：“国家实行不动产统一登记制度。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保证权利主体一致。”现行不动产物权登记法律制度发生变化，王立刚请求土地证办理已无法律基础和现实意义。另，案涉房屋已被王立刚卖给案外人，合同约定的权利已经消灭，王立刚无权进行本案诉讼，不是适格的诉讼主体。综上，王立刚的诉讼请求依法不应得到支持，请法院公正判决，给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对王立刚提供的证据1.商品房买卖合同；2.房屋产权证；3.购房发票、吉林省住宅专项维修资金专用收据、税收通用完税证；因怡恒伟业公司对证据1、2、3的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。怡恒伟业公司未提交证据。经审理查明：2008年11月18日，王立刚与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定王立刚购买由怡恒伟业公司开发的商品房，总房款651995元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，王立刚依约支付了房款，于2009年10月13日办理了入住手续。案涉房屋现已被王立刚于2015年6月10日卖给案外人，并已办理房屋产权过户手续。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使王立刚所购买房屋的土地证至今未能办理，故王立刚起诉至法院。根据王立刚的诉讼请求、怡恒伟业公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点是：1.王立刚是否主体适格；2.本案是否已超过诉讼时效；如本案并未超过诉讼时效，则怡恒伟业公司是否存在违约行为，应否承担给付王立刚违约金的责任3.王立刚要求怡恒伟业公司办理土地证的诉讼请求是否属于人民法院的受案范围，应否予以支持。本院认为，王立刚与怡恒伟业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。关于怡恒伟业公司抗辩王立刚转卖案涉房屋，已非适格主体，本案中，王立刚要求怡恒伟业公司承担违反合同约定的相应违约责任，是依据双方所签订的《商品房买卖合同》主张其权利，王立刚虽将房屋卖给案外人，但不影响其作为案涉合同相对人向另一方即怡恒伟业公司主张合同权利、义务，故本院对怡恒伟业公司的上述抗辩不予采信。关于怡恒伟业公司是否违约，合同签订后，王立刚已按约履行了付款义务，但由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使王立刚至今未能取得土地证，怡恒伟业公司已构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中王立刚虽未能举证证实怡恒伟业公司完成土地出让金缴纳事宜的具体时间是否超过合同约定期限，但我院审理的本案同类案件的多份已生效判决中均已认定怡恒伟业公司未能在合同约定期限内全部缴纳土地出让金，致使买受方不能如期办理权属证书的事实，故对该部分事实，本院予以确认。关于诉讼时效，怡恒伟业公司抗辩王立刚要求其给付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，本院认为，怡恒伟业公司至今未能协助、配合王立刚办理涉案房屋土地使用权证，其违约的事实持续存在，故王立刚的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，对怡恒伟业公司的该项抗辩本院不予采信。另，涉案买卖合同中第十五条所称的“房地产权属证书”即应包括房屋所有权证和土地使用权属证书，怡恒伟业公司之房地产权属证书不包括土地使用权证的抗辩，本院不予支持。综上，怡恒伟业公司应当按照合同约定承担支付王立刚违约金19559.85元的责任。关于办理土地使用权证的诉讼请求，因办理上述证照属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求其予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，王立刚要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求本院不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，判决如下：一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性给付王立刚违约金19559.85元；二、驳回王立刚的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元（已减半），由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 马 冰二〇一八年一月三十一日书记员 王伯婷