福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初807号原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司，住所地福州市台江区。负责人黄雅琴，公司经理。委托代理人蒋励，公司员工。委托代理人翁华勇，北京大成（福州）律师事务所律师。被告郑勇，男，1975年11月21日出生，汉族，住福州市台江区，现住福州市仓山区。被告张翠华，女，1976年10月21日出生，汉族，住福州市永泰县，现住福州市仓山区。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司与被告郑勇、张翠华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋励，被告郑勇、张翠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年11月11日，原、被告签订了《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》，约定被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元／平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元／户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务，但被告未严格履行合同约定的付款义务，至今尚欠自2013年9月1日起至2014年12月30日止的物业服务费1363.2元，自2013年1月1日起至2014年12月30日止的电梯运行、公共水电分摊费259.7元。现诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业管理费1363.2元及逾期付款违约金（从2013年9月1日起至2015年8月24日止）；2.被告立即向原告支付公共水电公摊费259.7元及逾期付款违约金（从2013年1月1日起至2015年8月24日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、原、被告签订的《前期物业管理服务协议》无效，表现为程序无效、主体违法，原告没有管理本小区的物业管理资质，该协议未在房管部门备案；二、原告从未向被告书面催交过物业费；三、原告的起诉已超过诉讼时效，被告是在2016年2月才向法院起诉，原告的起诉已超过诉讼时效，原告的诉讼请求有效时间为十个月；四、原告在服务期间未能履行《福湾新城秋月苑前期物业管理服务协议》约定的义务，服务严重不到位，致被告家中被盗，被盗物品价值40000元。本案在审理过程中，原告提交如下证据：证据A1.【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议（复印件），证明被告委托原告提供前期物业管理服务，物业收费按建筑面积0.85元／平方米·月计算，被告还应支付电梯运行、公共水电分摊；证据A2.交房交接单（复印件），证明被告已经入伙，此后应如期缴纳物业服务费、电梯运行、公共水电分摊的事实，证明被告房屋面积。经质证，被告对证据A1、A2的真实性无异议，对证明对象有异议，认为该证据只能证明原被告签订协议，但不能证明原告做了应尽的服务，被告无必要缴纳相应的费用。被告向法庭提交证据B1.福州市长公开信箱12345信访件，证明原告作为物业服务不到位，严重违法和违反《前期物业管理服务协议》；B2.网络链接，证明原告单方面毁约给业主带来诸多影响；B3.图片、照片，证明诸多业主对物业管理不满意；B4.接处警情况登记表，证明因原告管理不到位，致被告家中被盗，被盗物品价值40000元；B5.发票，证明被告按约缴纳了2009年至2013年8月的物业费。经质证，原告对B3、B4、B5的真实性无异议，但认为被告家中被盗，物业公司已尽配合公安机构调查的义务，盗窃属于刑事案件，应由公安机关予以处理。B1、B2无原件核对，对真实性无法确认，且无法证明上述情形发生在原告为秋月苑小区提供物业服务期间。本院对原、被告提交的证据，分析质证如下：被告对A1、A2的真实性无异议，本院予以确认。原告对B3、B4、B5的真实性无异议，本院予以确认。B1系未有原件核对的复印件，B2内容无法确认，本院对B1、B2不予采信，且不作为定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2009年11月11日，被告郑勇、张翠华和原告分别作为甲乙方，签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑（面积102平方米）房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元／平方米.月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元／户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。合同落款处，甲方有被告签字，乙方有加盖“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”印章。协议签订后，被告入住小区，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务至2014年12月30日，被告自2013年9月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费。本院认为，原告作为“秋月苑”小区建设单位聘请的前期物业管理企业，其内设部门“福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司秋月苑物业服务中心”与被告签订前期物业服务协议后，原告作为物业服务单位，依照协议约定向被告提供物业服务，原、被告之间已形成合法有效的物业服务合同关系，被告应当依照法律的规定及合同约定向原告缴纳相应的物业费，但被告自2013年9月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费，已构成违约，原告有权向被告催讨欠缴的物业费。被告辩称协议无效，本院不予采纳。被告辩称原告未以书面形式催收拖欠的物业费，且原告的起诉已超过诉讼时效，因原告于2016年2月24日向法院起诉，而原告提供物业服务至2014年12月30日止，故其有权向人民法院起诉请求被告支付自2014年2月24日至2014年12月30日的物业费，共计890.12元（0.85元／平方米.月×102平方米×10月零8天），对超出诉讼时效的部分，本院不予支持。鉴于原告在提供物业服务过程中确有未尽之处，本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付公摊水、电等费用，但未提供证据证明其已代缴公摊水、电等费用的缴费凭据，以及该费用的具体金额和计算标准，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑勇、张翠华于本判决生效之日起十日内向原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司支付2014年2月24日至2014年12月30日的物业费890.12元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用50元，由原告负担42元，被告负担8元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  聂文佳代理审判员  陈曜辉代理审判员  陈家挺二〇一六年六月二十四日书 记 员  瞿彬彬附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。