陕西省兴平市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0481民初191号
原告咸阳市秦都区人民政府，
法定代表人韩宏琪，
委托代理人穆金山，
委托代理人刘改善，男，1964年9月27日出生，
被告咸阳凯利隆家具有限公司，法定代表人王李枚，系该公司董事长。
委托代理人刘卫华，
委托代理人隆龙，
被告咸阳港华房地产开发有限公司，法定代表人龚升平，系该公司经理。
委托代理人李宝林，男，1949年12月15日出生，汉族，
原告咸阳市秦都区人民政府诉被告咸阳凯利隆家具有限公司（以下简称凯利隆公司）、被告咸阳港华房地产开发有限公司（以下简称港华公司）租赁合同纠纷一案，咸阳市秦都区人民法院于2013年10月25日做出（2013）咸秦民初字第00139号民事判决书，被告凯利隆公司不服，提出上诉，咸阳市中级人民以（2014）咸民终字第00773号民事裁定书认为原判事实不清，认定案件性质不当为由，撤销原判，发回重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告咸阳市秦都区人民政府的委托代理人穆金山、刘改善，被告凯利隆公司的委托代理人刘卫华、隆龙，被告港华公司的委托代理人李宝林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月3日，秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第00894号民事判决书判决进入执行程序后，为了便于丈量，区法院执行局按照建筑比例公式，在原、被告协商一致的情况下，将使用面积通过折算，决定执行建筑面积3252.87㎡。2011年12月30日在人民法院执行局主持调解下，原告与第二被告及咸阳海丰苑房地产综合开发公司协商签订了《新秦都市场房屋返迁安置协议》，协议第二条规定：“为利于丈量及分割使用，经三方协商，执行垂直分割建筑面积3252.87㎡，且分割部分的使用权归甲方”。由于该部分面积已由第二被告租赁给第一被告，按照合同法要求“买卖不破租赁”的原则，甲方承认其二被告之间租赁合同有效，将第一被告视为协议第三人。协议第八条规定：“自协议生效之日起，该部分房产租金及其其它费用由甲方收取，乙方及第三人应当协助甲方收取该部分费用，租约到期后，则该部分房产由甲方支配”。2012年1月1日起，原告作为上述商用房变更后的所有权人，全权委托西兰路街道办事处全面催收该部分房屋租赁费用，第二被告亦书面通知第一被告，令其直接向西兰路街道办事处交付租赁费用。办事处领导多次找被告协商，但两被告总以种种理由推拖。处于无奈，原告委托代理人西兰路街道办事处于2012年7月19日、8月23日正式书面通知催收，两被告至今却置之不理。为了维护原告的合法权益不受侵犯，按三方协议约定，两被告有义务将原告的房屋代收租金从2012年1月1日起按月交付给原告，可是被告却背信弃义，拒不履行租赁费交付义务。在秦都区法院审理期间被告已支付2012、2013年的房屋租赁费，2014年至今的租赁费未付。故请求判令：1、解除原告与被告凯利隆公司之间因所有权变更形成的租赁关系；2、被告立即清偿原告房屋租赁费用207566.84元，由第二被告承担连带责任；3、解除原告与被告之间《新秦都市场房屋返迁安置协议》中有关第二被告代收租赁费用的条款；4、与被告解除原告房屋的继续经营权；5、被告赔偿原告违约金173773元，由第二被告承担连带责任。
被告凯利隆公司辩称，针对原告变更诉讼请求的要求，我方认为原告起诉的基本事实已不存在，应驳回原告的起诉；按合同约定原告未给被告优惠政策，被告不存在违约，原告无权要求解除租赁关系，且本案属租赁合同关系，房屋继续经营权与本案不属于同一法律关系，应另案处理。
被告港华公司辩称，因第一被告长期不付租金，原告提出解除合同理由正当。
根据原被告的诉辩意见，法庭归纳争议焦点：原告与第一被告的租赁合同是否有效，是否应予解除，第一被告是否应支付原告2014年的房屋租赁费，是否构成违约，是否应支付违约金；原告诉讼请求变更是否导致应驳回原告的诉讼请求。
围绕法庭归纳的争议焦点，原告当庭提供了如下证据：
1、①港华公司与凯利隆公司房屋租赁合同1份（2007年7月18日）。
房屋租赁补充合同1份（2007年7月27日）。
③港华公司与凯利隆公司房屋租赁合同1份（2009年12月5日）。
港华公司与凯利隆公司房屋租赁合同1份（2010年1月28日）。
该组证据证明：原被告系房屋租赁合同关系，原告为出租人，被告为承租人。合同第六条约定承租人应按约定支付租金，如若拖欠除应缴足应付租金外，还应承担应付租金日5‰的违约金，逾期一个月，出租方有权终止合同并无偿收回出租房。
第一被告质证对真实性无异议，认为原告未执行合同的免租期，且与第二被告已抵租交付，不存在违约。第二被告对该组证据无异议。
2、①（2011）咸秦民初字第00894号民事判决书一份，证明咸阳海丰苑房地产综合开发公司向原告交付本案涉及房屋。
②新秦都市场房屋返迁安置协议1份（2011年12月30日）、公证书。证明原告与咸阳海丰苑房地产综合开发公司及被告港华公司达成协议，共同协商约定，分割部分的所有权归属原告。证明所有权发生变动的事实，以及双方约定两被告之间的原租赁合同继续有效的事实。2012年8月31日，在秦都区公证处，秦都区人民法院、港华公司及原告到场的情况下，对涉案房屋的现场四址划界的行为及过程进行了保全。
二被告质证无异议。
3、通知一份。证明2012年6月25日被告港华公司通知被告凯利隆公司，因原房屋租赁合同与港华公司和秦都区政府签订的房屋返迁安置协议存在租赁计算冲突，在被告港华公司给付原告租金过程中通知其：第一租金按12个月／年计算，第二不扣除完善设施费，第三原租赁合同中产生的租赁费计算差额部分由被告港华公司承担的事实。
第一被告质证对真实性无异议，认为无法律效果，不认可通知内容。第二被告对该证据无异议。
4、秦都区西兰路街道办事处通知1份。
该证据证明被告自2012年8月1日，因被告凯利隆公司拖欠房屋租金，秦都区政府西兰路街道办事处作为政府委托管理单位向其发布书面通知，要求其清欠租金的事实。
二被告质证无异议。
5、票据、银行入账凭证。
该组证据证明被告凯利隆公司于2012年2月20日，2013年8月7日，2013年11月29日向原告支付房屋租金的事实，但仍拖欠其后2014年至今房屋租金，目前仍然违约的事实。
第一被告质证对真实性认可，对证明目的不认可，第二被告对证据无异议。
被告凯利隆公司当庭提交与港华公司结算单一份及垫付费用计算单一份。
第二被告质证认为结算单是事实，计算单不是事实，且无日期，不予认可。原告质证认为对费用计算单的真实性不认可，因为是单方计算结果，这两份证据是二被告关于工程款纠纷，与本案无关联性，对证明目的不予认可。
被告港华公司当庭提交证据1、2012年4月1日房屋租金给付的通知。2、2012年6月25日通知一份，证明是经过反复协商，凯利隆公司总经理王李枚签字认可的。3、2012年7月4日给秦都区政府的通知，证明按照《新秦都市场房屋返迁安置协议》的约定，划分给秦都区政府安置房屋面积中的1446.94平方米，目前仍被凯利隆公司租用，经协商在租用期间的租金，由秦都区政府直接收取，租约到期后该部分房产由秦都区政府统一支配。
原告对该证据质证无异议。被告凯利隆公司质证认为，1是内部通知，2只是一个单方行为，对双方无约束力，3是秦都区政府与港华公司协商的，对第一被告无约束力。对以上证据不予认可。
经过原、被告举证、质证，本院对证据作如下认定：原告所举证据来源合法，被告对其真实性均无异议，虽对其要证明的问题不认可，但未提供相反的证据予以反驳，故对上述证据予以确认。被告凯利隆公司所举证据，因与本案无关联性，不予认可。被告港华公司的3组证据来源合法，客观真实，原告无异议，被告凯利隆公司虽不予认可，但未提供相反的证据予以反驳，故予以确认。
经审理查明,2011年12月30日，原告作为甲方与乙方咸阳海丰苑房地产综合开发公司、第三人港华公司签订了《新秦都市场房屋返迁安置协议》，协议约定：“为利于丈量及分割使用，经三方协商，执行垂直分割建筑面积3252.87㎡，且分割部分的使用权归属甲方”。“由于该协议所涉面积中的一部分已被第三人出租，在本协议签订生效后，甲方不得对第三人已经出租但未满出租期限的房产进行收回。自协议生效日起，该部分房产租金及其它费用由甲方收取，应由甲方承担的各种税费由甲方承担，乙方及第三人应协助甲方收取该部分费用……。”“协议生效后，若其中任何一方不按合同约定履行相关义务，则由此造成的一切损失由违约方承担。”在达成上述协议后，经原告催收，被告却未按期履行租赁费交付义务。原告上述所涉协议面积的一部分1446.94平方米由被告港华公司出租给被告凯利隆公司，现仍处于租赁合同租期内，但被告凯利隆公司并未按时依约给付原告租赁费用。2012年6月25日被告港华公司给被告凯利隆公司的通知，内容为正二层双方原租赁合同给秦都区房屋安置面积由2012年元月1日起计算，按每年12个月计算租赁费给秦都区政府，不扣除完善设施费，产生租赁费计算差额部分由港华公司承担，此部分安置面积租赁费直接付给区政府。此通知被告凯利隆公司总经理王李枚签字接收。2012年7月4日被告港华公司给秦都区政府的通知，按照《新秦都市场房屋返迁安置协议》的约定，划分给秦都区政府安置房屋面积中的1446.94平方米，目前仍被凯利隆公司租用，经协商在租用期间的租金，由秦都区政府直接收取，租约到期后该部分房产由秦都区政府统一支配。在秦都区法院审理期间被告已支付2012房屋租赁费20万元，2013年的房屋租赁费26万元，2014年至今的租赁费未付,2014年的租赁费共计274492.02元，原告当庭明确表示要求被告按2012年的207566.84元租赁费支付，并放弃违约金。
本院认为本g庭意见，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告港华公司签订的《新秦都市场房屋返迁安置协议》系依法成立的有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告凯利隆公司也应该按照其与被告港华公司签订的《房屋租赁合同》，在所有权变更后，向新权利人咸阳市秦都区人民政府按约支付租赁费，但被告凯利隆公司在出租人变更后，未按时向原告咸阳市秦都区人民政府支付2014年租金274492.02元，原告同意按2012年的租赁费207566.84元给付，应予支持。关于被告凯利隆公司提出自己未违约，原告无权解除合同并要求违约金的辩称，因被告港华公司所欠林全福、王李枚、邱开俊的债务，属于另外的法律关系，而不应在本案的租赁的法律关系中抵扣。被告凯利隆公司法人王李枚于2012年6月26日收到通知，应足额向原告支付租金。关于被告凯利隆公司抗辩称合同约定“营业满三年免六个月，满六年免一年”，因此应享受营业免租金的政策。按照3份租赁合同的约定，租赁期的第一年为免租期，被告凯利隆公司已经享受过了该政策，2012年的租赁期限内不存在免租金的优惠政策。因此被告抗辩不能成立。对被告凯利隆公司辩称，原告将诉讼请求变更为要求支付2014年的租赁费207566.84元，认为案件基本事实已不存在，应驳回原告的起诉的意见，被告凯利隆公司虽然在秦都区法院审理期间支付了2012、2013年的租赁费，但2014年至今的租赁费仍未支付，原告要求支付租赁费请求，应予支持。原告自愿放弃违约金，应予支持。原告咸阳市秦都区人民政府请求解除与被告凯利隆公司因所有权变更所形成的租赁关系，予以支持。租赁关系解除后，被告凯利隆公司与原告因租赁关系而产生的房屋继续经营权一并解除。《新秦都市场房屋返迁安置协议》中未约定被告港华公司有代收租赁费的权利，因此，原告要求请求解除与被告代收租赁费的条款不予支持。被告港华公司在本案中不承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、二百二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告咸阳市秦都区人民政府与被告咸阳凯利隆家具有限公司因所有权变更所形成的租赁关系。
二、解除被告咸阳凯利隆家具有限公司与原告咸阳市秦都区人民政府因租赁关系而产生的房屋继续经营权。
三、被告咸阳凯利隆家具有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告咸阳市秦都区人民政府租金207566.84元。
四、驳回咸阳市秦都区人民政府的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3284元，由被告咸阳凯利隆家具有限公司承担。（原告已办理缓缴手续，该费用在执行中扣除）
如不服本判决，可在接到判决书书之日起十五日内向本院或通过本院向提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审判长 吕 妍
审判员 董建生
审判员 徐 林
二〇一六年四月二十八日
书记员 滕朝侠
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。