广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1306号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股有限公司惠州市分行。
负责人:陈余生。
委托代理人：李晓军，王雪鹏，广东法村律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾剑峰。
委托代理人:刘家峰，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：博罗县富榕酒店有限公司，住所地：博罗县。
法定代表人邱艺强。
被上诉人（原审被告）：邱艺强。
委托代理人：邱天。
被上诉人（原审被告）：龚庆玲。
委托代理人：邱天。
上诉人中国建设银行股有限公司惠州市分行因商品房销售合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2015）惠博法民一初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告曾剑锋诉称：2003年7月，被告富榕酒店购买了位于博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼x座xx号房屋，该房产以被告龚庆玲（系富榕酒店法定代表人邱艺强的配偶）的名义登记入户（证号：粤房地证字xx号）。2004年4月18日，原、被告双方约定被告将博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼A座702号房屋转让给原告，房屋建筑面积为82.23平方米，房屋总价为67274元（含装修款5601元）。同时约定原告分期支付部份房款55000元、装修款1349元；剩余部分的房款10925元应在办理房地产权时一次性付清。当日原告支付房款20000元，被告便按约向原告交付房屋。2004年6月24日原告支付房款35000元，2004年9月23日原告支付装修款1349元。上述款项由被告富榕酒店向原告出具收据予以确认。原告收楼后即对房屋进行了装修并入住，而被告在交房之后并未履行房产过户义务，为此原告多次要求被告办理房屋过户手续，并且表示在办证时向被告支付剩余房款10925元。2009年8月18日，原告与被告补签了《房地产权证买卖合同》(龚庆玲与邱艺强均在合同中签名)，明确了双方房屋转让的约定，并且确认了在2009年8月1日前原告已支付房款55000元、装修款1349元；同时约定在2010年12月30日前，双方到博罗县房产管理局办理产权过户手续，原告支付剩余房款10925元，被告就同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告。但时至今日，被告仍未将房屋产权过户登记给原告，被告以房屋抵押为由拖延履行办理产权过户的义务。据此，原告特向法院起诉，请求：1、判决确认原告与被告于2009年8月18日签订的《房地产权证买卖合同》合法有效。2、判决三被告立即解除位于博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼x座xx房的抵押登记，并将房屋产权过户登记至原告名下，在办理房屋过户时原告向被告支付剩余购房款10925元。3、判决三被告承担本案全部诉讼费用。
被告邱艺强、龚庆玲答辩称，被告邱艺强、龚庆玲是夫妻关系，邱艺强是被告富榕酒店的法定代表人，也是股东。涉案房屋的所有权人实际是被告富榕酒店，以龚庆玲的名义登记领取了房地产权证。涉案的房屋是由被告富榕酒店转让给原告，原告剩余购房款10925元未支付。我方在2009年的时候，要执行关于侨苑花园的购房协议，因为该房在工商银行按揭的时间是25年，为了方便拿回抵押在工商银行的房产证，我方向第三人建行惠州分行申请了贷款，用涉案的房屋抵押借款，该笔贷款支付给工商银行，付清了按揭的款项，房产证也由此抵押给第三人建行惠州分行。2010年的时候，因为酒店经营发生变化，我方无法在约定的时间内向原告方赎回房产证。现涉案的房屋抵押给第三人建行惠州分行。对原告的第一项诉讼请求，我方认为该两份合同合法有效。对原告的第二项诉讼请求，目前我方经济上有困难。
被告富榕酒店、第三人建行惠州分行在法定答辩期间，未向本院提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：被告富榕酒店于1999年8月6日成立，经营卡拉OK、冷热饮品制售等。被告邱艺强是富榕酒店的法定代表人、股东。被告邱艺强、龚庆玲是夫妻关系。原告曾剑峰原是富榕酒店的员工。2004年4月18日，被告富榕酒店与其员工原告约定，由富榕酒店将位于博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼A座702号房屋出卖给原告，房屋建筑面积为82.231平方米，房屋总价为67274元，其中购房款61673元，装修款5601元。涉案房屋的实际所有权人是富榕酒店，以龚庆玲的名义登记领取了房地产权证。此后，原告先后支付了购房款55000元、装修款1349元给富榕酒店，富榕酒店收款后，开具了收据给原告。被告富榕酒店已将涉案房屋交付给原告使用。2009年8月18日，龚庆玲作为甲方与原告作为乙方签订了一份《房地产权证买卖合同》，进一步明确约定由富榕酒店将位于博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼A座702号房屋出卖给原告，房屋建筑面积为82.231平方米，房屋总价为67274元，其中购房款为61673元，装修款为5601元；明确注明原告在2009年8月1日前已支付购房款55000元，支付装修款1349元；进一步明确约定在2010年12月30日前办理房屋过户登记手续，原告在办理房地产权时一次性付清剩余购房款10925元，原告支付剩余购房款时，龚庆玲应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告，办理房屋过户登记手续的费用由双方各负担50%。签订该合同后，被告方至今未将房屋过户登记到原告名下，原告至今未支付剩余购房款10925元给富榕酒店。本案庭审时，原告表示被告因暂时无法办理房屋过户登记，故暂时不收取原告支付的剩余购房款10925元。现原告明确表示愿意支付剩余购房款10925元，并明确表示办理房屋过户登记手续的费用由双方各负担一半。对于办理房屋过户登记手续的费用由双方各负担一半，被告方明确表示同意。另查明，2009年9月，富榕酒店将涉案房屋抵押给第三人建行惠州分行，抵押担保的债务履行期限从2009年9月8日至2014年9月27日。以上事实，有原告提供的身份证、企业机读档案登记资料、企业信息、《房地产权证买卖合同》、支付购房款、装修款的收据、广东省惠州市中级人民法院（2013）惠中法民一终字第358号民事判决书、博罗县房屋权属档案信息查询结果等证据及庭审笔录予以证实。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告龚庆玲与原告于2009年8月18日签订的《房地产权证买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且未违反有关法律规定，是合法有效的。现原告请求确认该合同合法有效，有事实和法律依据，本院予以支持。签订合同后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。按合同约定，在2010年12月30日前办理房屋过户登记手续，原告在办理房地产权时一次性付清剩余购房款10925元，原告支付剩余购房款时，龚庆玲应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给原告。但是，签订合同后至今，富榕酒店和龚庆玲并未按合同约定为原告办理涉案房屋的过户登记手续，且富榕酒店于2009年9月将涉案房屋抵押给第三人建行惠州分行，显然，富榕酒店和龚庆玲已违约，且富榕酒店的行为侵犯了原告的合法财产权益。现原告请求被告富榕酒店、龚庆玲解除涉案房屋的抵押登记，并为原告办理涉案房屋的过户登记手续，过户登记到原告的名下，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，原告应向富榕酒店支付剩余购房款10925元。按《房地产权证买卖合同》约定，办理房屋过户登记手续的费用由双方各负担50%，本案庭审时，原告明确表示办理房屋过户登记手续的费用由双方各负担一半，被告方明确表示同意，据此，办理房屋过户登记手续的相关税费由双方各负担50%。至于原告对被告邱艺强的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。被告富榕酒店、第三人建行惠州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，并不影响本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认被告龚庆玲与原告曾剑峰于2009年8月18日签订的《房地产权证买卖合同》合法有效。二、限被告博罗县富榕酒店有限公司、龚庆玲在本判决发生法律效力之日起三十日内解除涉案的位于博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼A座702号房屋的抵押登记，并在解除抵押登记后三十日内为原告曾剑峰办理涉案房屋的过户登记手续，过户登记到原告曾剑峰的名下。办理房屋过户登记手续的相关税费由原告曾剑峰和被告博罗县富榕酒店有限公司、龚庆玲各负担50%。三、限原告曾剑峰在本判决发生法律效力之日起三十日内付清剩余购房款10925元给被告博罗县富榕酒店有限公司。四、驳回原告曾剑峰对被告邱艺强的诉讼请求。案件受理费741元，由被告博罗县富榕酒店有限公司、龚庆玲负担。
当事人二审的意见
中国建设银行股份有限公司惠州市分行不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、撤销博罗县人民法院(2015)惠博法民一初字第127号民事判决第（一）、(二)判项内容,驳回被上诉人(一审原告)的诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人承担。
主要理由：关于被上诉人曾剑峰诉博罗县富榕酒店有限公司、邱艺强、龚庆玲商品房销售合同纠纷一案,上诉人在本案二审期间己经向二审法院提交了“新证据”(详见附件(1)、《(2011)惠城法民二初字第423号调解书》;(2)、《他项权抵押登记证书》;(3)惠城区人民法院(《2012惠城法执字第510号(执行)案件受理通知书》)。这些新证据完全可以确认三个基本的法律事实:第1、本案讼争房屋正被惠城区人民法院强制执行,目前己进入法院执行的评估拍卖阶段;第2、讼争房产已办理抵押登记,抵押权人是上诉人,上诉人对讼争房屋享有优先受偿权。第3、讼争房产抵押期间,被上诉人由此至终,均未通知上诉人转让抵押房产一事。上述法律事实,本应得出如下法律后果:(1)因讼争房产被惠城区人民法院强制执行,被上诉人之间的房屋买卖合同因履行不能必须解除;(2)上诉人的优先受偿权,己经生效的《(2011)惠城法民二初字第423号调解书》第五项内容所确认,受法律保护;(3)抵押人从来没有通知抵押权人(上诉人)讼争房屋转让的事实,依据《中华人民共和国担保法》第49条规定,该房屋转让行为无效。然而,博罗县人民法院(2015)惠博法民一初字第127号民事判决第(一)、(二)判项内容却完全背离了这一结果,该判决存在如下问题:一、一审判决认定事实错误,导致对讼争房屋进行审理的两个不同法院司法文书冲突打架局面发生。博罗县人民法院(2015)惠博法民一初字第127号《民事判决书》判决被上诉人之间继续履行合同、将讼争房屋过户到曾剑峰名下。这意味着博罗县人民法院(2015)惠博法民一初字第127号民事判决第(二)判项内容,与惠城区人民法院（2012）惠城法执字第510号(执行)案件之间相互冲突,严重影响法院司法的权威性及严肃性!二、一审判决适用法律错误,导致判决结果严重损害了上诉人的合法权益物权。1、一审判决援引《合同法》第107条适用本案是错误的:继续履行合同的前提条件是无法律上的阻碍。而本案合同履行恰恰存在法律上的阻碍,即讼争标的正被惠城区人民法院强制执行!存在履行不能的法律阻碍。2、一审判决援引《物权法》第107条适用本案更是错误:《物权法》第107条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”而本案恰恰属于“法律另有规定”的例外情形,即根据《中华人民共和国担保法》第33条、第49条规定,合同无效。本案,在上诉人的优先受偿权没有得到兑现的情况下,一审法院的判决结果不仅影响了上诉人抵押权的行使,甚至极有可能造成上诉人信贷债权悬空的局面,严重损害了上诉人的合法权益。综上,一审判决认定事实错误,适用法律不当;恳请二审法院依法查明事实,依法纠正一审错误判决,驳回一审原告的诉求请求,以维护上诉人的合法权益!
被上诉人曾剑锋答辩称：一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确,答辩人与被上诉人龚庆玲、邱艺强签名订立的《房地产权证买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效,并且房屋早已交付答辩人居住使用。根据答辩人提供的证明《房地产权证买卖合同》、《收款收据》、《(2013)惠中法民一终字第358号民事判决书》,以及被上诉人博罗县富榕酒店有限公司(以下简称富榕酒店)法定代表人邱艺强和被上诉人龚庆玲共同委托的诉讼代理人邱天在庭审中的认可,原审法院查明本案的主要事实。2004年4月18日,富榕酒店与答辩人约定将位于博罗县罗阳镇桥西四路侨苑花园侨辉楼x座xx号房屋出卖给答辩人,房屋建筑面积为82.23平方米,房屋总价为67274元。2004年6月24日答辩人支付房款35000元，2004年9月23日答辩人支付装修款1349元。涉案房屋以龚庆玲的名义登记。2009年8月18日,答辩人与龚庆玲与邱艺强补签了《房地产权证买卖合同》。现涉案房屋一直由答辩人居住使用。从房屋交付答辩人居住使用和支付房款的客观事实,以及双方所签订书面合同可以充分证明买卖房屋是双方真实的意思表示,虽然涉案房屋尚未办理产权过户登记,但这并不影响房屋买卖合同的效力。根据《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”在签订房屋买卖合同时,上诉人并未合法享有房屋的抵押权,不属于上诉从诉称的有法律另有规定(即《担保法》第33、49条)的例外情形。因此,答辩人与被上诉人龚庆玲、邱艺强签名订立的《房地产权证买卖合同》合法有效。二、房屋买卖在前,抵押在后,产权人向答辩人出售房屋无需上诉人同意或认可。根据抵押登记资料显示,涉案房屋的抵押登记时间在2009年9月9日,而答辩人与房屋产权人商定买卖和交付房屋的时间是2004年4月18日,补签合同的时间是2009年8月18日，房屋买卖交付和签订合同的时间均在抵押登记之前。因此,房屋产权人与答辩人订产房屋买卖合同无需上诉人同意或认可。三、涉案房屋设定的抵押无效。1、有争议的财产抵押无效。前面已经阐明涉案房屋是在出售交付给答辩人居住使用之后才抵押登记给上诉人的。本案所涉房屋2004年出售交付给答辩人,答辩人支付了房款,并且答辩人一家己搬入其中居住,对该房屋已经享有实际的权益;未完善的仅仅是尚未办理过户手续,产权还登记在被上诉人龚庆玲名下。这种事实形成了房产实际权属与登记权属之间的不一致,这种“不一致”,使得该房产属于“有争议的财产”。根据《物权法》第184条和《担保法》第37条规定,所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。由此可见,邱艺武将本案所涉房屋抵押给上诉人,违反了国家法律的强制性规定,其行为无效。2、对房屋不享有实际经营管理权者设立的抵押无效。虽然房产证还登记在龚庆玲名下,但答辩人支付了购房款并实际居住使用房屋,邱艺武对该房屋早己不享有实际的经营管理权。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第113条规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效。因此,本案上诉人与邱艺武之间设定的抵押无效。3、违反社会公德的抵押无效。我国《民法通则》第7条、《合同法》第7条均规定了“民事活动应当尊重社会公德”的原则。本案房屋出售给答辩人、并已实际履行后,又将同一标的物抵押给上诉人,不仅违反国家法律的规定,也违反最起码的社会公德。根据合同法鼓励交易、保护合法交易的立法精神,对不讲诚信、不遵法律、不守道序的行为不能予以支持,本案上诉人与龚庆玲之间设定的抵押无效。四、同类判例实践证明《房地产权证买卖合同》合法有效,且可依法继续履行。根据(2013)惠中法民一终字第358号民事判决书显示,该案上诉人范彩霞与富榕酒店、邱艺武订立合同,约定购买和答辩人同一小区同一栋的602房屋,双方的买卖交易情况基本相同,判决确认双方房屋买卖合同的合法有效,同时判决富榕酒店、邱艺武限期解除涉案房屋抵押登记和办理过户登记手续。上述判决已发生法律效力并履行,现涉案602房屋已经过户登记在范彩霞名下。由此可见,本案答辩人与产权人签订的《房地产权证买卖合同》同样合法效力,并且可以依法继续履行。四、上诉人在原审诉讼中经依法传唤未到庭,视为全部认可答辩人的诉请。在原审诉讼中,上诉人经法院依法传唤未到庭,上诉人放弃其在原审诉讼中的答辩、质证和辩论的权利,应当视为上诉人全部认可答辩人在一审中主张的事实、提交的证据和所提的诉讼请求。因此可见原审判决认定事实清楚、适用法律正确。现上诉人提出上诉,故意浪费有限的司法资源,存在恶意诉讼之嫌,请求二审法院维持原判、驳回上诉。
被上诉人邱艺强、龚庆玲答辩称：原审认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一是涉案购房协议是否合法有效；二是依据一审判决第二项博罗县富榕酒店解除登记后办理过户登记手续是否存在履行障碍。具体判析如下：
关于涉案购房协议是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，双方当事人签订的的《房地产权证买卖合同》发生在前，涉案房屋抵押在后，合同应当自成立时生效。据此，原审法院认定双方当事人签订的合同合法有效，应予以维持。
关于依据一审判决第一项博罗县富榕酒店解除登记后办理过户登记手续是否存在履行障碍的问题。根据双方当事人签订的《房地产权证买卖合同》的约定，被上诉人有权请求博罗县富榕酒店履行合同的约定协助办理过户登记手续。因博罗县富榕酒店将涉案的房屋在售让被上诉人后又将其设押给上诉人，是未能办理房屋过户登记的主要原因，对此博罗县富榕酒店存在过错。博罗县富榕酒店对未能办理过户登记手续的障碍应当予以消除，对抵押登记应予以涂销后协助办理过户到被上诉名下。据此，原审法院第二判项，判处博罗县富榕酒店有限公司、邱艺武责令限期涂销涉案房屋的抵押登记后办理涉案房屋的过户登记手续，既不存在法律的履行障碍，也不损害上诉人抵押权利益。原审法院判决处理并无不妥，应当予以维持。上诉人认为，涉案判决的执行损害上诉人抵押权利益，可主张执行异议。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用1482元，由上诉人中国建设银行股有限公司惠州市分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 赖锦荣
代理审判员 黄宇乐
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；