福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0981民初4568号
原告：中国银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市城关新华南路112号。
主要负责人：许国栋，该行行长。
委托诉讼代理人：陈开勇，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：何燕平，女，该行工作人员。
被告：林清娥，女，1969年10月12日出生，汉族，住福建省福安市。
被告：林小灵，男，1968年1月1日出生，汉族，住福建省福安市。
被告：福建元利实业有限公司，住所地福建省福安市甘棠镇西门府前路。
法定代表人:林棋，该公司董事长。
原告中国银行股份有限公司福安支行（以下简称中行福安支行）与被告林清娥、林小灵、福建元利实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年1月13日公开开庭进行了审理。原告中行福安支行的委托诉讼代理人陈开勇到庭参加诉讼，被告林清娥、林小灵、福建元利实业有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中行福安支行向本院提出诉讼请求：1.林清娥、林小灵归还中行福安支行贷款总额203391.01元，其中未到期贷款本金为178179.37元，到期欠款本金17275.02元，逾期利息7110.32元，罚息826.30元（本息及罚息计算至2016年7月29日，其后按借款合同顺延计算）；福建元利实业有限公司对林清娥的上述借款本息承担连带偿还责任。2.有权对抵押物福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产拍卖所得价款享有优先受偿权，抵押登记号为：安房预按福安字第××号。事实和理由：林清娥于2011年7月7日向中行福安支行借款30万元，以林清娥、林小灵坐落于福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产作为抵押，双方订立了借款合同，合同号（FAHBZFJ20110037），房屋已在福安市房地产管理局办理抵押权登记，抵押登记号为安房他证福安字第××号。同时，中行福安支行与福建元利实业有限公司签订了担保合同，由其提供阶段性连带责任担保，贷款发放后，2016年1月1日到2016年7月1日，借款人已连续7个月未还款。
林清娥、林小灵、福建元利实业有限公司未作答辩。
经审理查明：林清娥与林小灵系夫妻关系。因购买房产需要，林清娥向中行福安支行申请借款，双方于2011年6月23日签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号为FAHBZFJ20110037）。合同约定：林清娥向中行福安支行借款30万元，借款期限为120个月；借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为6.8‰。借款人未按本合同约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照贷款利率水平上加收50%按日计收利息，直至清偿本息为止；还款方式为按月等额本息还款，按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；林清娥、林小灵以其共有的坐落于福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产为林清娥的上述借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；福建元利实业有限公司为林清娥的借款提供阶段性保证担保，即自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，为林清娥的债务承担连带保证责任；借款人应在本合同签署后15日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记；借款人未按期归还贷款本息，中行福安支行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。
借款合同签订后，2011年6月29日，中行福安支行与林清娥、林小灵就福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产抵押担保事项办理了预购商品房抵押权预告登记手续，取得编号为“安房预按福安字第××号”的抵押权预告登记证书。2011年7月7日，中行福安支行向林清娥发放借款30万元，借款到期日为2021年7月7日。林清娥从2016年1月1日至2016年7月1日连续七期不能还款。截止2016年7月29日，林清娥结欠中行福安支行借款本金195454.39元及利息7936.62元（包含借款利息、罚息、复利）。为此，中行福安支行诉至本院，提出上述诉讼请求。
另查明，林清娥至今未与中行福安支行就福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产抵押担保事项办理抵押登记手续，中行福安支行尚未取得房屋他项权证。
上述事实，有中行福安支行提交的证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，中行福安支行与林清娥、林小灵、福建元利实业有限公司之间签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。借款合同签订后，中行福安支行按约于2011年7月7日向林清娥履行了借款发放义务，林清娥作为借款人，应按约定全面履行还本付息义务。林清娥未按照合同约定按期归还贷款本息，截止2016年7月29日尚欠中行福安支行借款本金195454.39元及应收利息7936.62元（含借款利息、罚息、复利），其行为已构成违约，应承担违约责任。中行福安支行按照合同约定，宣布借款提前到期，要求林清娥还款并支付相应利息、罚息、复利，该诉讼请求依据充分，予以支持。林清娥、林小灵在借款合同抵押人处签字确认，自愿以其坐落于福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产为借款提供抵押担保，但因该抵押仅办理了预告抵押登记手续，根据物权法第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从以上规定中可知，预告登记权利人即本案中行福安支行其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对林清娥、林小灵提供抵押的房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对林清娥、林小灵提供抵押的房屋的处分，但并非对提供抵押的房屋已享有现实的抵押权，故该预告登记不属于正式的抵押登记手续。根据物权法第一百八十七条之规定，抵押权自登记时设立。在本案中，林清娥、林小灵未与中行福安支行就福安市甘棠甘下线海峡茶都15幢1-4层110号房产抵押担保事项办理抵押登记手续，抵押权未依法设立。中行福安支行主张本案抵押权已设立并对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。根据借款合同约定，福建元利实业有限公司为林清娥的借款提供阶段性保证担保，即在林清娥取得房产权利证书，并办妥以中行福安支行为抵押权人的抵押登记手续前，福建元利实业有限公司对林清娥的上述借款本息承担连带清偿责任。因本案抵押权登记手续至今未办理，现林清娥未按合同约定偿还借款本息，中行福安支行有权要求福建元利实业有限公司对林清娥的借款本息承担连带清偿责任，福建元利实业有限公司承担保证责任后，有权向林清娥追偿。中行福安支行的诉讼请求，有事实和法律依据部分，予以支持，无依据部分，依法驳回。林清娥、林小灵、福建元利实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、林清娥、林小灵于本判决生效之日起十日内偿还中行福安支行借款本金195454.39元及利息（截止2016年7月29日利息为7936.62元，此后的利息按照合同约定标准计算至借款还清之日止）；
二、福建元利实业有限公司对林清娥、林小灵的上述借款本息承担连带偿还责任；福建元利实业有限公司承担保证责任后，有权向林清娥、林小灵追偿。
三、驳回中行福安支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4351元，由林清娥、林小灵、福建元利实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 员 姜 玟
代理审判员 张志杰
人民陪审员 刘莉芸
二〇一七年一月十三日
书 记 员 郑凯莺
附本案适用主要法律条文及执行申请提示：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带保证责任。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有发行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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