山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民一终字第767号
上诉人（原审原告）：官少华，退休职工。
委托代理人：张霞，山东通世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台牟平天创投资开发有限公司。住所地：烟台市牟平区宁海大街***号。
法定代表人：吴光梅，总经理。
委托代理人：周志军，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：烟台振华量贩超市有限公司。住所地：烟台市芝罘区南大街**号。
法定代表人：王静，经理。
被上诉人（原审被告）：烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场。住所地：烟台市牟平区宁海大街***号。
负责人：戚四海，经理。
上诉人官少华因与被上诉人烟台牟平天创投资开发有限公司（以下简称天创公司）、烟台振华量贩超市有限公司（以下简称振华量贩公司）、烟台牟平区振华商厦有限公司购物广场（以下简称牟平振华购物广场）租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2014）牟民一初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组�合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人官少华及其委托代理人张霞、被上诉人天创公司的委托代理人周志军到庭参加诉讼。被上诉人振华量贩公司、牟平振华购物广场经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，位于烟台市牟平区宁海大街635号的龙辉商厦系山东园城实业集团有限公司与烟台市牟平龙辉商厦有限公司联合开发的，其中一至三层是商场，共计11110.64平方米（包括商场内部整体商铺为9897.5平方米及一层对外的门市房），统称汇龙湾商场；四至十一层是住宅，共计9381.58平方米。2004年官少华购买了汇龙湾商场的两处商铺，编号为2-D46号和2-D47号，建筑面积为27.12平方米。2005年，汇龙湾商城的部分业主与烟台百联达商业顾问有限公司、天创公司签订了一份商铺委托协议书，委托烟台百联达商业顾问有限公司招商、天创公司做担保，将该自己所属的商铺对外出租，到2007年该协议履行完毕。官少华因特殊原因没有签订该协议书，但天创公司参照与其他业主签订协议书的约定将收益金支付给了官少华。此后，汇龙湾商场处于闲置状态。官少华于2009年1月14日办理了商铺的产权证，于2009年9月16日办理了商铺的土地使用权证，将商铺产权及土地使用权登记在本人名下。
2010年12月27日，天创公司（合同甲方）与振华量贩公司（合同乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落于牟平区宁海大街635号的牟平龙辉商厦一、二、三层总建筑面积9897.50平方米（其中5172.73平方米属于甲方自有产权，4724.77平方米属于甲方以租赁方式取得承租经营权）租赁给乙方使用，以总建筑面积作为双方结算租金的依据，并同意乙方在牟平成立公司后，承租方主体变更为新公司，由新公司继续履行合同。租期为15年，起租日以双方办理交接手续日顺延三个月后第一日开始计算租金。租金按照建筑面积每天每平方米0.75元计算，每三年递增一次，每次递增3%，以此类推直至合同终止。租金每年分两次支付，即起租日之日起十日内支付当年租金的50%，起租日之日起每满六个月后十日内支付另50%的租金。逾期支付，按年租金的万分之四向甲方交纳滞纳金，逾期六十日，甲方催交后乙方仍不执行的，甲方可解除合同。后自2011年开始截止起诉前，汇龙湾商场两百五十余户业主陆续与天创公司签订了房屋租赁合同，同意由天创公司承租业主的商铺并享有向第三方转租的权利。合同约定：租期自2011年4月1日至2023年3月31日止；每年租金按照业主总购房款的4.5%计算。即年租金=购房款×4.5%，每三年递增一次，每次按上次的租金递增2%，以此类推直至合同期满。租金每�年支付一次，每次在到期后两周内付清，如遇到节假日顺延。逾期付款，自逾期后第三十一天起，按当期应付租金的同期银行存款利息向业主交纳滞纳金，超过三十日不付租金，业主有权解除合同。截止起诉之日，尚有包括官少华在内的部分业主未与天创公司签订租赁合同。2011年1月14日，牟平振华购物广场登记成立，此后作为振华量贩公司在牟平区成立的新公司实际使用汇龙湾商场。
另查，牟平振华购物广场隶属于烟台牟平区振华商厦有限公司，振华量贩公司与牟平振华购物广场只存在业务上的指导关系。
关于官少华实际损失的起算时间，官少华认为关于汇龙湾商场商铺的其他租赁纠纷，烟台市牟平区人民法院和烟台市中级人民法院以判决形式认定侵权时间为2010年12月27日，天创公司、振华量贩公司、牟平振华购物广场的侵权时间应从2010年12�27日开始起算。天创公司对此不予认可，认为应该以2011年4月1日牟平振华购物广场开业之日开始计算使用时间。关于官少华实际损失的计算依据，官少华主张按照每天每平方米2元计算。官少华不同意通过法院委托进行司法鉴定，其自行委托烟台天陆新房地产评估事务所对其所有的位于烟台市牟平区宁海大街635号2-D46、2-D47号的房地产进行估价，评估结论为“牟平区宁海大街635号2-D46、2-D47号房地产在估价时点2014年8月2日的市场价值为35.65万元，大写人民币叁拾伍万陆仟伍佰元整，房屋建筑面积为27.12平方米，每平方单价为13147元”。官少华提交了2005年10月8日案外人郭见梅与烟台百联达商业顾问有限公司、天创公司签订的牟平龙汇购物广场商铺委托协议书一份，证实2005年商铺刚交付使用时对外年收益是按照商铺总价款的6%，第二年为7%计算的；提交了金融机构人民币贷款基准利率表格一份，证实6个月至1年起的贷款利率为6%；提交了天陆新评估（2014）牟咨字第11号房地产估价报告予以佐证。官少华称其商铺在2005年至2007年期间，是参照其他业主的商铺委托协议书中的约定来收取经济损失的，虽然之后年份物价支出上涨，但本次诉讼仍然参照之前协议书中约定的依据商铺价值最低6%来收取经济损失。官少华称根据其自行委托评估的商铺价值35.65万元，按6%的比例计算，折合每平方米每天的租金应为2.16元，现在只主张每天每平方米2元的经济损失，其认为从金融机构的贷款基准利率也可以证实其主张房屋总价款6%来计算经济损失的合理性。
另查，与官少华所有商铺同位于牟平振华购物广场占用经营范围内的其他商铺纠纷，已经法院生效判决按照每天每平方0.75元支付经济损失，并返返还商铺。
原审�据官少华提交的房产证、土地使用权证、房地产估价报告、郭见梅的委托协议书、金融机构贷款利率表，天创公司提交的房产证、租赁合同等证据及当事人庭审陈述笔录等证据认定上述事实。
原审法院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，即依法享有占有、使用、收益和处分的权利。官少华购买的牟平汇龙湾商场的商铺已经进行产权登记，官少华对其商铺享有所有权，任何单位和个人不得侵犯。天创公司在未征得官少华同意的情况下与振华量贩公司签订租赁合同，该租赁合同明确约定租赁房产为汇龙湾商场一、二、三层，并以三层总建筑面积作为双方结算租金的依据，故天创公司将包含官少华商铺在内的牟平汇龙湾商场整体出租给振华量贩公司的行为侵犯了官少华的合法权益，该房屋租赁合同涉及到官少华商铺部分无效。振�量贩公司对天创公司对外出租汇龙湾商场的权限未尽到完全审查义务，其与天创公司签订租赁合同并将汇龙湾商场交接给牟平振华购物广场经营使用，其行为亦存在过错，故天创公司、振华量贩公司应对官少华的经济损失承担连带赔偿责任。牟平振华购物广场已按照合同约定支付租金，无需再赔偿官少华的经济损失。官少华以案外人郭见梅已履行完毕的委托协议书作为参照计算损失的依据，理由不当，法院不予支持。官少华对外委托的房地产价格评估，只是对其房地产价值进行了估价，而对其商铺每天每平方米的租金并无明确鉴定意见，且其提交的金融机构贷款利率情况亦与官少华主张的租金情况并无关联，故官少华所提交的证据无法证实其按照同等地段商铺的租金价格每平方米每天2元计算其经济损失的主张，法院对此不予支持。官少华的经济损失主要是其商铺�外出租应得的租金，而天创公司对外整体出租汇龙湾商场的租金价格为每平方米每天0.75元，在法院对涉案商场内其他商铺损失以此判决并生效后，汇龙湾商场大部分业主未提出异议且官少华未提供相应证据证实该租金标准过低的情况下，应以该租金标准计算官少华的经济损失为宜，即官少华每天的经济损失为20.34元（0.75元／平方米×27.12平方米）。关于官少华经济损失的起算时间，因天创公司、振华量贩公司签订合同的时间为2010年12月27日，天创公司未提供证据证实牟平振华购物广场使用汇龙湾广场的具体时间，故法院认定合同签订之日为天创公司、振华量贩公司侵犯官少华权利之日。天创公司、振华量贩公司应按20.34元／天支付官少华自2010年12月27日起至起诉之日2014年6月23日共计1274天的经济损失25913.16元，并按照20.34元／天支付官少华自起诉之日2014年6月24日起至判决生效之日止的经济损失。因天创公司与振华量贩公司签订房屋租赁合同，由振华量贩公司承租汇龙湾商场一至三层，该合同涉及到官少华商铺部分无效，故天创公司、振华量贩公司对该房屋租赁合同部分无效均应承担过错责任。商铺的实际使用者是牟平振华购物广场，故三方均负有向官少华返还其商铺的责任。原审依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年3月20日判决：一、天创公司、振华量贩公司于判决生效之日起十日内按20.34元／天支付官少华自2010年12月27日起至起诉之日2014年6月23日共计1274天的经济损失25913.16元，并按照20.34元／天支�官少华自起诉之日2014年6月24日起至判决生效之日止的经济损失。二、天创公司、振华量贩公司、牟平振华购物广场于判决生效之日起十日内将位于烟台市牟平区宁海大街635号的2-D46、2-D47两处商铺返还给官少华。三、驳回官少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，由官少华交纳955元，由天创公司交纳2000元，由振华量贩公司交纳1585元。
宣判后，上诉人官少华不服，向本院提起上诉称，一、本案并非租赁合同纠纷，而是侵权损害赔偿纠纷，一审判决认定错误。二、一审判决适用法律错误。本案是侵权纠纷，就应当适用解决侵权的法律规定，但一审判决却以给付的方式来解决上诉人的利益问题。三、一审判决按�每天20.34元的标准向上诉人支付经济损失，没有事实及法律依据。被上诉人天创公司与振华量贩公司间的租赁合同为无效合同，不能作为认定上诉人损失的依据。四、上诉人提交的鉴定报告足以证明上诉人的经济损失，一审判决不予采纳是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人天创公司答辩称，一审判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人振华量贩公司、牟平振华购物广场未提交书面答辩意见。
本院经审理查明，二审庭审中，上诉人官少华提供2005年11月17日其与被上诉人天创公司及烟台百联达商业顾问有限公司签订的牟平汇龙湾购物广场商铺委托协议书一份，用以证明2005年10月至2007年10月间被上诉人天创公司向其支付收益金的标准为商品总价款的6%和7%。本院审理查明的其他事实同原审。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。被上诉人天创公司将汇龙湾商场租赁给被上诉人振华量贩公司承租，并按照每平方米每天0.75元的标准收取租金的证据充分，且该事实已经人民法院生效判决予以确认。一审法院判决被上诉人天创公司、振华量贩公司按此标准赔偿上诉人经济损失并无不当。上诉人虽主张涉案商铺的现收益为每平方米每天2元，但其提供的证据不足以证明其该项诉讼主张，且亦与法院生效判决相冲突。故上诉人要求被上诉人天创公司、振华量贩公司、牟平振华购物广场按照每平方米每天2元的标准赔偿其经济损失的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1527元，由上诉人官少华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一五年七月十六日
书 记 员 辛婷婷