广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19246号上诉人（原审被告）：龚辉阳，男，汉族，1976年1月26日出生，住址湖南省华容县。上诉人（原审被告）：广州市佶米塑料制品有限公司，地址：广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街21号。法定代表人：龚辉阳。两上诉人共同委托诉讼代理人：曾赟，广东三环汇华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王健明，男，汉族，1971年9月15日出生，住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。上诉人龚辉阳、广州市佶米塑料制品有限公司（以下简称佶米公司）因与被上诉人王健明租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初8898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人龚辉阳、佶米公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王健明的一审诉请。事实与理由如下：1.一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一、二、五条之规定，认定涉案合同系无效合同，并判定龚辉阳、佶米公司应当向王健明支付土地占用费错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条及王健明的当庭承认，涉案租赁房屋全部损毁，无法使用，根本无法实现租赁合同的目的，且损毁的原因不在龚辉阳、佶米公司，无需支付场地使用费。其次，龚辉阳、佶米公司与王健明均认可涉案租赁物已经完全损毁和灭失，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定。一审法院存在适用法律的错误，进而导致事实认定错误。2.一审法院认定龚辉阳、佶米公司应当向王健明支付场地占用费，且支付的标准是王健明向村委会缴纳的租金属事实认定错误。该缴纳标准是租赁物完好且具有出租功能的情况下而制定的标准，但本案中，租赁物已经完全损毁，不具有任何出租功能，如果按照租赁物仍然具备出租功能的情形来认定缴纳标准的话，对龚辉阳、佶米公司而言显然是不公平的，违背了民法的公平原则。对于王健明来说，一块已成废墟的场地，每个月仍然能获得数千元的租金收入，有不当得利之嫌。3.本案认定龚辉阳、佶米公司未交还厂房的理由不正当。租赁物已经完全损毁，客观上龚辉阳、佶米公司已经无法交还房屋。其次，从龚辉阳、佶米公司拒绝搬离现场的理由来说，并非没有正当事由，龚辉阳、佶米公司与王健明之间在本案一审发生之前已经存在另一件侵权责任纠纷，王健明是该案的责任方之一。涉案租赁物发生火灾之后，侵权责任纠纷案件中法院一直未作现场勘验及清点，在龚辉阳、佶米公司的多次催促之下才摇号选定评估机构进场评估，今年年初已经由评估公司进场勘验完毕，只有评估公司或法院现场勘验之后才能准确的计算火灾损失，因此，不是龚辉阳、佶米公司无理由拒绝搬离，而是龚辉阳、佶米公司在未评估前不能搬离，否则将直接导致火灾损失侵权案败诉。龚辉阳、佶米公司在一审中也强调本案是王健明为了达到迫使龚辉阳、佶米公司搬离现场、无法完成评估而故意提起的诉讼。龚辉阳、佶米公司并非不愿意搬离现场，而是因为评估、勘验工作未完成，一旦评估结束，龚辉阳、佶米公司愿意立即搬离、被上诉人王健明二审辩称：同意一审判决，请求二审法院驳回龚辉阳、佶米公司的上诉请求，维持原判。1、龚辉阳、佶米公司在一审及二审上诉中均一致确认佶米公司在涉讼场地内的机器设备至今未搬离，未向王健明办理场地移交手续，龚辉阳、佶米公司拒绝办理的理由是其在未评估前不能搬离，即龚辉阳、佶米公司确认占有涉案场地，占有目的是其自身另案涉讼目的，根据公平等价有偿原则，一审判决龚辉阳、佶米公司按照王健明应支付给番禺区沙湾镇古坝经济合作社的标准向王健明支付使用费合理。2、本案判决的结果王健明没有实际可得利益，王健明在一审中已经举证证明番禺区沙湾镇古坝东村经济合作社已向番禺区法院起诉王健明要求交还设施场地，并按每月每平方3.5元支付占用使用费。2016年10月17日，王健明向一审法院提起本案诉讼，请求：1、解除王健明与龚辉阳于2012年8月18日签订的《厂房租赁合同》，龚辉阳、佶米公司立即搬离广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街21号厂房，并将该厂房交还王健明；2、龚辉阳、佶米公司按每月17050元的标准向王健明支付从2015年11月开始计至实际交还厂房之日止的租金，暂计至2016牛10月为204600元；3、由龚辉阳、佶米公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：1、关于王健明对涉讼厂房出租权的来源。王健明主张，涉讼厂房位于广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街21号的，面积1148平方米，厂房所在土地为集体所有的农用地，土地使用权人为广州市番禺区沙湾镇古坝东村经济合作社（以下简称古坝东村经济社）；该经济合作社原将包括涉讼厂房所在土地在内的土地出租给广州市番禺区沙湾展图五金厂（以下简称展图五金厂），该厂建立了涉讼厂房，后展图五金厂的负责人袁福传于2012年4月9日将其承租土地中除去华业街9号的部分（约1886.44平方米的土地）包括地上厂房的承租权利义务转让给王健明，由于当时厂房存在漏水情况，王健明在厂房顶部加设了雨棚后，分租给龚辉阳；涉讼厂房未报建，亦未办理消防验收手续。王健明为此提交了《出租土地合同书》《补充协议》、协议书及收据原件予以证实。其中，《出租土地合同书》为古坝东村经济社与展图五金厂（负责人袁福传）于2003年11月17日签订，载明古坝东村经济社将古东工业区土地3581.26平方米出租给展图五金厂，租期自2004年1月1日至2023年12月30日，每月每平方米土地租金为2元，第四年起递增10%，以后每年递增10%，递增至每月每平方米3.5元止；《补充协议》为袁福传、王健明与古坝东村经济社于2012年4月9日签订，载明袁福传承租的上述土地中除去华业街9号后余下1886.44平方米土地从2012年5月1日起转由王健明承租，其他条款按原合同执行。龚辉阳、佶米公司对王健明的以上陈述予以确认，但对于其提交的证据表示无法确认。由于双方当事人对于涉讼厂房出租权的来源无异议，一审法院对王健明的主张予以采纳；王健明为此提交的以上证据均有原件，且无相反证据予以推翻，一审法院对其真实性予以确认。2、王健明与龚辉阳于2012年8月18日签订《厂房租赁合同》，约定龚辉阳承租涉讼厂房用作五金塑料、机械加工的工业厂房，租期自2012年9月1日至2021年8月31日止；每月租金15500元，第二年后开始每两年按上年租金为基础递增10%；龚辉阳交纳45000元作租赁定金，该定金在租赁届满，龚辉阳缴清租金、水、电费和各项经营税费后，经王健明对厂房验收后5天内不计息退还龚辉阳；当月5号前付清当月租金，逾期交租超过三十天的作违约处理，王健明有权终止合同收回厂房，租赁定金不予退回；如遇不可抗力使本合同不能履行或者不能完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或解除合同。3、关于《厂房租赁合同》的履行情况。双方当事人均确认，王健明于2012年8月18日将涉讼厂房交付龚辉阳、佶米公司使用，租期自2012年9月1日起算；2015年11月10日，涉讼厂房隔壁租户广州市番禺林创塑料制品厂内机器故障引起火灾，火势蔓延至涉讼厂房，导致涉讼厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存；故龚辉阳、佶米公司自2015年11月起未再向王健明缴纳租金，其签订合同时缴纳的租赁定金45000元，王健明已在火灾后扣除截至当时的水电费后退还给龚辉阳、佶米公司；双方至今未办理场地交接手续，佶米公司仍有机器设备在涉讼场地未搬离；现双方均同意终止《厂房租赁合同》。4、另查明，佶米公司是成立于2011年7月20日的自然人独资的有限责任公司，法定代表人及唯一股东为龚辉阳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，故王健明与龚辉阳签订的《厂房租赁合同》为无效合同。根据上述司法解释第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，虽《厂房租赁合同》无效，但如实际占有使用涉讼厂房，仍应计算占有使用费。本案争议的焦点在于涉讼厂房承租人的认定，以及火灾发生后应否继续计算占有使用费的问题。关于本案承租方的认定。王健明主张，《厂房租赁合同》的签订人为龚辉阳，但其承租厂房后，将其个人独资的有限责任公司佶米公司迁至涉讼厂房内生产经营，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，龚辉阳与佶米公司应共同承担租赁合同的责任；龚辉阳、佶米公司则主张，签订《厂房租赁合同》时，佶米公司已成立，龚辉阳是作为佶米公司的法定代表人与王健明签订合同，因此，承租人应为佶米公司。对此，一审法院认为，龚辉阳向王健明承租涉讼厂房后实际由佶米公司用于生产经营，龚辉阳、佶米公司主张佶米公司为实际承租人，一审法院予以采纳。但由于佶米公司是以龚辉阳为唯一股东的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，由于龚辉阳未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，因此，龚辉阳应对佶米公司在租赁合同关系中的责任承担连带责任。关于火灾发生后应否继续计算占有使用费的问题。由于双方均确认，火灾发生后，涉讼厂房大部分顶部的钢架结构及雨棚塌陷，仅有部分墙体留存，结合王健明提交的照片证据，可以认定，涉讼厂房已基本毁损灭失，无法正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条关于“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，王健明要求龚辉阳、佶米公司继续按照合同约定的租金标准支付场地使用费，缺乏理据，一审法院不予支持。但龚辉阳、佶米公司确认其仍有机器设备在涉讼场地未搬离，虽其主张其未搬离的原因是由于其提起的侵权纠纷案件尚未有双方当事人认可的财产损失评估结果，故须保存现场证据，但该理由为龚辉阳、佶米公司自身的另案诉讼目的，不属于阻却其搬离涉讼场地的客观事由，故其继续占有涉讼厂房所在土地无理。王健明要求龚辉阳、佶米公司交还涉讼厂房的诉讼请求，应当包含了交还厂房所在土地的请求，由于现涉讼厂房已基本毁损、灭失，故一审法院对其交还厂房剩余部分及其所在土地的主张予以支持。并且，由于佶米公司确实占用了涉讼厂房所在土地，根据公平、等价有偿的原则，一审法院在王健明应向古坝东村经济社支付的土地使用费范围内支持其向龚辉阳、佶米公司主张的场地占有使用费，即每月应按4018元（3.5元/平方米×1148平方米）计算占有使用费。因此，龚辉阳、佶米公司应向王健明支付2015年11月1日至9日的占有使用费5115元（17050元/30×9），自2015年11月10日起至龚辉阳、佶米公司将涉讼厂房所在土地交还王健明管业之日止，则按每月4018元的标准向王健明支付占有使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百三十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年4月16日作出如下判决：一、龚辉阳、广州市佶米塑料制品有限公司应于判决发生法律效力之日起7日内将广州市番禺区沙湾镇古东工业区振业街21号厂房残余部分及其所在土地交还王健明管业；二、龚辉阳、广州市佶米塑料制品有限公司应于判决发生法律效力之日起7日内向王健明支付2015年11月1日至9日的占有使用费5115元，并按每月4018元的标准向王健明支付自2015年11月10日起至上述第一判项履行完毕之日止的占有使用费（判决发生法律效力之日以前的占有使用费应于判决发生法律效力之日起7日内支付，此后的占有使用费应于每月月底前支付）；三、驳回王健明的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10527元，由王健明负担9975元，由龚辉阳、广州市佶米塑料制品有限公司负担552元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。本案二审2017年11月3日庭询时，龚辉阳、佶米公司表示同意将涉讼场地交还给王健明，王健明也同意自行收回涉讼场地。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是龚辉阳、佶米公司应否支付涉讼厂房烧毁后的场地占用费。龚辉阳、佶米公司以涉讼厂房烧毁后已经不具备使用价值，且其之所以没有交还涉讼场地是因为需要等待另案评估勘查现场为由，主张其不应支付涉讼厂房烧毁后的场地占用费。虽涉讼厂房烧毁后确实不具备使用价值，但是王健明是向古坝东村经济社承租了涉讼场地，故涉讼场地本身也具有相应价值，该价值不因涉讼厂房的烧毁而灭失，龚辉阳、佶米公司在涉讼厂房烧毁后，拒不交还涉讼场地导致王健明无法将涉讼场地交还古坝东村经济社或另行处分，由此产生的损失应由龚辉阳、佶米公司负担。一审根据公平合理原则，判令龚辉阳、佶米公司按照王健明向古坝东村经济社支付的土地使用费标准支付涉讼场地的占有使用费，并无不当，本院予以维持。龚辉阳、佶米公司为了自身另案诉讼的便利而不交还涉讼场地，不属于可以合理占用涉讼场地且不予交租的正当事由。在本院2017年11月3日的庭询时，龚辉阳、佶米公司表示同意将涉讼场地交还王健明，王健明也同意自行收回涉案场地，故一审判决的第一判项无需再履行，一审判决的第二判项中涉讼场地的占有使用费计算的截止时间为2017年11月3日，该判项的其他内容不变。综上所述，上诉人的龚辉阳、佶米公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10527元，由上诉人龚辉阳、广州市佶米塑料制品有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一七年十一月十三日书记员 李依虹