上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初3371号原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：王瑞珅，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：熊仔动漫有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人：吴金山，执行董事。委托诉讼代理人：张凡，北京盈科(泉州)律师事务所。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告熊仔动漫有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新兴技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同于2017年7月31日解除；2、判令被告支付原告2017年7月1日起至2017年7月31日止的租金59341.7元；3、判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(以59341.7元为本金，按每日万分之五标准，从2017年7月1日起计算至实际支付之日止)；4、判令被告支付原告2017年8月1日至2017年11月17日的房屋使用费419348.01元；5、判令被告支付原告提前退租违约金178025.1元；6、判令被告支付原告免租期租金118683.4元。事实和理由：2016年5月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，原告将上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层XXX室(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，租赁期限自2016年7月20日起至2019年7月19日止。年租金总计712100.4元，租金为先付后用，被告应于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前，向原告支付年租金的25%，即178025.1元。被告逾期支付租金，每逾期1日，按照未付金额0.05%的标准支付原告滞纳金。租赁期间，被告中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的0.5倍向原告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)。同时，被告应支付原告2个月免租期的租金118683.4元。合同解除或终止时，被告应将涉讼房屋恢复至交房标准的原状后返还。未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍支付原告房屋使用费。2017年7月29日，被告向原告发函，提出提前退租。2017年9月14日，原告回函被告，确认租赁合同因被告提前退租而于2017年7月31日解除，要求被告于2017年9月20日前将涉讼房屋恢复原状后办理交接手续，同时要求被告支付拖欠的租金、滞纳金、违约金、免租期租金以及房屋使用费。但被告未能结清上述款项。2017年11月17日，原告在事先通知被告后，收回了涉讼房屋。后双方就相关款项的结算事宜未能协商一致，原告诉至法院，请求判如诉请。熊仔动漫有限公司辩称，同意双方的租赁合同于2017年7月31日解除。同意支付欠付的租金59341.7元。不同意支付逾期支付租金的滞纳金，被告交纳的保证金中可以冲抵欠付的一个月的租金，因此被告无需支付滞纳金。被告自2017年6月起就不再实际占用涉讼房屋，被告在2017年6月底要求与原告办理房屋交接手续，但原告不予配合，故被告无需承担房屋使用费，而且原告主张的房屋使用费标准过高。对于原告第5项诉请主张的违约金没有异议，同意支付，可以用剩余的保证金抵扣两个月租金标准的违约金，还有一个月租金标准的违约金，被告可以另行支付给原告。不同意支付免租期的租金，该项诉请与第5项诉请的违约金重复了，两者都是赔偿性质的，故不同意支付。本院认定事实如下：2016年5月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定的相关内容为：原告将涉讼房屋出租给被告使用；租期自2016年7月20日起(起租日)至2019年7月19日止，租金起算日为2016年9月20日；每天每平方米建筑面积租金单价为4.8元，年租金总计为712100.4元；租金先付后用，被告在本合同生效之日起10天(日历天数)内向原告支付2016年9月20日至2016年12月31日的3个月又11天的租金199485.66元，以后租金应于当年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前分四次向原告支付，每次应付清当年应付年租金的25%，即178025.1元；每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日；逾期支付的，每逾期一日，则被告须按到期未付租金的0.05%支付滞纳金；合同生效之日起10天内，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金金额相当于3个月的租金，即178025.1元；被告如未按约定的期限全额支付租赁保证金超过5天的，原告有权单方面解除本合同；如因此原告解除本合同的，被告应向原告支付违约金，违约金金额为2个月的租金；如被告在本合同解除或终止时未付清相关费用，以及因被告原因造成原告经济损失的，原告有权从租赁保证金中扣除，剩余部分无息归还被告，如有不足的原告有权向乙方追索；除原告同意被告续租，并签订续租合同外，被告应在本合同租期届满或因任何原因解除、终止本合同时返还涉讼房屋，未经原告同意逾期返还涉讼房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付房屋占用期间的使用费；被告同意，如被告逾期15日未恢复原状并返还房屋的，原告有权在提前2个工作日书面通知被告的前提下自行进入涉讼房屋，同时视为被告自动放弃房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权或使用权，包括被视为被告的设备和物品(无论是属于被告还是第三方)，原告有权自行作出处理，若涉及第三方合法权益，由乙方负责向第三方作出赔偿；原告进入房屋之时视为房屋收回；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按提前退租天数的0.5倍向原告支付违约金(但最多不超过三个月的租金)；同时被告应向原告支付2016年7月20日至2016年9月19日2个月(免租期)的租金，计118683.4元。合同签订后，双方按约履行。2017年7月29日，被告向原告发送一份《房屋租赁合同终止申请书》，主要内容为：因客观因素变动，被告决定自2017年7月31日起终止租赁合同，不再租赁使用涉讼房屋。2017年9月14日，原告回函被告，主要内容为：确认双方于2016年5月签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月31日因被告擅自提前退租而解除；要求被告于2017年9月20日之前根据租赁合同附件一的标准将房屋恢复原状后搬离，并与原告办理房屋交接手续；被告应承担自2017年8月1日起至实际恢复原状并返还房屋之日止的房屋使用费(按双倍日租金标准计算)，暂计至9月14日为175586.4元；被告应在2017年9月20日前支付2017年7月1日至7月31日期间的房屋租金59341.7元、逾期支付租金的滞纳金(暂算至2017年9月14日)2165.97元、提前退租违约金178025.1元、免租期租金118683.4元，共计533802.57元。被告在收到原告上述回函后，未与原告办理交接手续，也未支付相关费用。为此，原告于2017年11月初通知被告将自行收回涉讼房屋。随后，原告于2017年11月17日进入涉讼房屋，对被告遗留的物品进行了清点并实际收回了涉讼房屋。审理中，原告出示一份落款日期为2017年10月30日的《收房通知书》和一份落款日期为2017年11月17日的《物品清点清单》，拟证明因被告不配合办理房屋交接手续，原告向被告发出收房通知书并于2017年11月17日自行收回涉讼房屋。被告表示没有收到过《收房通知书》，《物品清点清单》系原告自行制作，被告无法确认其真实性。但被告同时确认，原告在2017年11月17日前几天确实告知过被告将要收回涉讼房屋。审理中，双方确认，租赁合同已于2017年7月31日解除。对于被告交付的保证金，原告表示同意返还，双方可在执行过程中予以抵扣相关款项。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同终止申请书、函、付款凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但在合同履行过程中，被告逾期支付租金且单方提前终止合同，其行为构成根本性违约，应当按约承担相应的违约责任。审理中，双方确认租赁合同已于2017年7月31日解除。故本院对于原告要求确认双方间租赁合同于2017年7月31日解除的诉讼请求予以支持。在合同终止履行后，被告作为承租人以及单方提前退租的违约方，负有及时将涉讼房屋返还出租人的义务，以尽量减少因其提前退租的违约行为而给出租方造成的损失。根据审理查明的情况，被告在提出提前退租申请后，却并未及时、主动履行向原告返还房屋的义务。而且在收到原告要求其办理交接手续并结清费用的函件及收房通知后，被告仍未能及时、主动的办理返还房屋的相关手续。被告的行为有悖于合同约定及法律规定，显属不当。故原告要求被告按照合同约定标准承担使用费的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院予以支持。被告辩称，未能办理交接手续的原因在于原告且使用费标准过高，但被告对其主张未能提供任何证据予以证明，本院对此难以采信。对于原告主张的租金、提前解约违约金，被告均无异议，同意支付，本院对此予以确认。对于原告主张的逾期付租滞纳金、免租期租金，均具有事实及合同依据，本院对此予以支持。而被告的辩称意见则缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。对于被告交付的保证金，原告并未在其诉讼请求金额中予以抵扣，现原告同意返还，并无不当，本院予以准许，在本案中一并予以处理。双方可在判决生效后的履行或执行过程中再行抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认上海新兴技术开发区联合发展有限公司与熊仔动漫有限公司就上海市徐汇区桂平路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；二、熊仔动漫有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司租金59341.70元；三、熊仔动漫有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司逾期支付租金的违约金(以59341.70元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年7月1日起计算至实际支付之日止)；四、熊仔动漫有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司房屋使用费419348.01元；五、熊仔动漫有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司违约金178025.10元；六、熊仔动漫有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司免租期租金118683.40元；七、上海新兴技术开发区联合发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还熊仔动漫有限公司保证金178025.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5849元，由熊仔动漫有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 磊二〇一八年五月二十五日书记员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。