浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安梅民初字第404号
原告：浙江安吉鼎盛物业管理有限公司。
法定代表人：王月明。
委托代理人：朱红。
委托代理人：胡积如。
被告：姜文安。
原告浙江安吉鼎盛物业管理有限公司（以下简称“鼎盛物业”）与被告姜文安物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理，依法适用简易程序，于2014年9月22日公开开庭进行了审理；因本案案情复杂，于2014年11月25日转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告鼎盛物业的委托代理人胡积如、被告姜文安到庭参加诉讼；第二次庭审，原告鼎盛物业法定代表人王月明及委托代理人胡积如、被告姜文安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎盛物业诉称，2011年12月29日、31日及2013年1月5日，原告与安吉县山水华庭小区业主委员会分别签订了《物业服务合同》及《补充协议》。原告是为山水华庭小区提供物业服务的物业管理企业，并按合同约定全面履行了义务。被告是山水华庭的业主，已接受原告的服务，应按时足额交纳物业服务费。2012年至2014年物业费被告均未交纳，经原告多次催讨仍未交纳，故原告诉请本院判令被告给付物业费4345元及违约金1586元（现计算至2014年6月30日止），并由被告承担本案诉讼费。
被告姜文安答辩称：第一，自交房至2012年前，储藏室均未收取过物业费，自2012年开始，在未增加服务的情况下，原告收取储藏室的物业费，属乱收费。原告证据中提供了被告作出的承诺书，被告未改变储藏室用途，故原告无理由增加收费内容；第二，2012年，被告房屋后阳台漏水严重，北门两侧渗水严重，经原告工程部保安商量，由张主任决定割开阳台吊顶，对后阳台漏水进行了维修，但只维修了一半，当时其口头承诺漏水处理好把吊顶按原样修复好，但被告多次要求原告修复均未果。2012年底，被告向原告承诺若将吊顶修复好，则交纳2012年物业费。2012年7月，被告阳台吊顶又漏水，其找到原告，但原告至今未处理，故要求原告赔偿经济损失及精神损失。综上，被告未支付物业费。
经审理查明，2011年12月29日，原告与安吉县山水华庭小区业主委员会签订《物业服务合同》，2011年12月31日及2013年1月5日签订了补充协议，约定原告于2012年1月1日至2014年12月31日为递铺镇山水华庭北苑、南苑、东苑提供物业管理事宜，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，多层住宅为0.65元／月／平方米，类似车库（车位）的储藏室为30元／月／只。物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业管理服务应达到的质量标准包括保洁员每天对区内道路、公共卫生进行清扫，做到人过地净；对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害；小区内车辆停放有序等。业主在当年3月31日前交纳物业费的，可交纳上半年的物业费，下半年物业费在6月30日前交纳，业主在当年4月1日至6月30日期间交纳物业费的，交清全年物业费。业主未能按时足额交纳物业费的，按日千分之一的标准向原告支付违约金。
被告系山水华庭南苑8幢（多层）102室业主，其房屋建筑面积为139.43平方米，并在5幢有一类似车库的储藏室。被告自2012年1月1日起至2014年12月31日的物业费均未交纳。原告于2014年4月22日向被告催交2012年至2014年物业费。被告未交纳，原告遂起诉。
上述事实，有原告陈述、被告答辩、物业服务合同（复印件）、物业服务合同附件及补充协议（复印件）、安吉县物价局备案回复表（复印件）、业主名册、房屋登记审批表、被告储藏室照片、商品房买卖合同等证据证实，并经庭审质证核实，具有证明效力。原告提供的再次重申山水华庭小区迫切需要解决问题的报告（复印件）、山水华庭物业服务合同（签约仪式）签到表复印件系复印件，被告对其真实性有异议，原告未提供原件供核对，亦无其他证据佐证，故本院对上述证据不予认定；原告提供的安吉盛金富禾物业管理有限公司基本情况，原告亦未提供证据佐证，本院不予认定。
关于被告认为原告未完全履行物业服务职责及原告将其阳台割开后未维修完毕故被告未交纳物业费的问题，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主个体，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，如被告另有证据证实可另行主张。相应的，本院对原被告各自拍摄的山水华庭小区照片、物业服务评价表、物业管理情况反映、山水华庭业主委员会出具的证明、山水华庭业主委员会出具的情况说明及证明、被告阳台吊顶照片等证据不作认定。原告不认可是其员工割开被告阳台吊顶，被告亦未提供证据证明，且被告主张的经济损失和精神损失属另一法律关系，故本院不作处理。
关于被告认为前期物业及新湖物业不收取储藏室物业费，原告在未增加服务的情况下也不该收取的问题。因之前物业服务合同与本案物业服务合同均属独立有效合同，不能等同，与本案无关联，相应的，被告提供的山水华庭南苑业主手册、2008年山水华庭物业管理收费结算单、上海新湖物业管理有限责任公司安吉支公司文件签收单，本院不予认定。山水华庭小区业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，该物业服务合同第六条明确约定了类似车库储藏室按30元／月／只交纳物业费，故被告应按物业服务合同约定承担交纳储藏室物业费的义务。
综上，本院认为，原告与安吉县山水华庭小区业主委员会间的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，山水华庭小区业主委员会系代表全体业主签订该合同，故物业服务合同对全体业主均具有约束力，被告应按物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。根据合同约定及被告房屋的建筑面积，被告每年应支付的物业费为1447.55元（0.65×139.43×12＋30×12），2012年至2014年物业费共计4342.65元。根据物业服务合同约定，违约金应自当年7月1日起计算至款清之日止。原告要求被告按每日千分之一支付违约金，违约金计算标准过高，本院调整为按中国人民银行公布的六个月内同期贷款基准利率计算。故2012年物业费的违约金应按中国人民银行公布的六个月内同期贷款基准利率自2012年7月1日计算至款清日止，2013年物业费的违约金应自2013年7月1日计算至款清日止，2014年物业费的违约金应自2014年7月1日计算至款清日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、被告姜文安给付原告浙江安吉鼎盛物业管理有限公司物业服务费4342.65元及违约金（2012年物业费的违约金自2012年7月1日起、2013年物业费的违约金自2013年7月1日起、2014年物业费的违约金自2014年7月1日起计算，均按中国人民银行公布的六个月内同期贷款基准利率计算至款清之日止），限于本判决生效之日起十日内履行；
二、驳回原告浙江安吉鼎盛物业管理有限公司其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由原告浙江安吉鼎盛物业管理有限公司负担10元，被告姜文安负担40元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 李云兰
代理审判员 程泰寅
人民陪审员 杨学贵
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 曾英英