河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终7226号
上诉人(原审赵月华)：赵月华，女，1985年3月22日出生，汉族。
被上诉人（原审豫弘公司）：河南豫弘房地产营销策划有限公司。法定代表人：张敬义，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李龙娜，女，该公司员工。
上诉人赵月华因与被上诉人河南豫弘房地产营销策划有限公司（以下简称豫弘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵月华，被上诉人豫弘公司的委托诉讼代理人李龙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵月华上诉请求：请求依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院(2018)豫0104民初666号民事判决,查清案件事实，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、豫弘公司应当将修理费600元退还给其。2015年8月27日,豫弘公司无端扣除其的租金600元,豫弘公司称这是因为房屋墙体出现问题,未将该原因告知其,也未对出现问题的墙体进行修理,最终该墙体由其自行修理,所以豫弘公司应当退还因此扣除的租金600元。二、豫弘公司擅自将押金冲抵最后一个月的租金,违反了《出租房屋委托合同》和《补充协议》的约定,应当承担违约责任。其与豫弘公司签订的《出租房屋委托合同》、《补充协议》均是双方当事人的真实�思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，受法律保护，因此其与豫弘公司均应当受上述合同条款的约束，按照约定全面履行自己的义务。豫弘公司未在约定期限内支付最后一个月的租金，其行为构成违约。依据《补充协议》，豫弘公司应在双月的27日之前将房租打入约定账户，逾期三天视为违约。依据《出租房屋委托合同》，押金为一个月的租金，合同到期退还。因此，豫弘公司应当依约按时缴纳租金，合同结束后，其自会把押金退还，当事人有约定的，应当依照约定。一审法院却认为，合同对押金不能抵扣租金没有明确的约定，因此依照交易习惯否定了其的诉讼请求，这明显于法不合。即便是合同中没有明确约定，需要依据交易习惯，押金一是用来对毁坏的物品或者使用不当的物品进行维修，二是用来冲抵租金。因为本案房屋内的电视及房�墙体的损坏，其可用押金用来冲抵维修款。此外，双方在《出租房屋委托合同》中明确约定，押金到期退还，但豫弘公司还是擅自将应由其退还的押金冲抵了最后一个月的租金，豫弘公司的行为明显违反了《出租房屋委托合同》和《补充协议》的约定，构成违约。豫弘公司应当为其违约行为向其承担违约责任。因为豫弘公司违反《出租房屋委托合同》和《补充协议》的约定，约定解除《补充协议》的条件已成就，于是其解除《补充协议》，同时，豫弘公司应当依约承担相应的违约责任。首先，豫弘公司应当向其支付最后一个月的租金。其次，由于《补充协议》的解除，对于合同期间其让利部分的租金，豫弘公司应当返还给其，最后，依据《出租房屋委托合同》的规定，豫弘公司应当支付违约金，违约金的数额为3个月的租金。综上，民法的基本原则之一就是当事人�思自治原则，合同中有约定的，就应当遵循约定，而不是遵循交易习惯。豫弘公司的行为违反了合同的约定，就应当承担相应的违约责任，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审，以维护其的合法权益。
豫弘公司辩称，首先，其多次忠告赵月华房屋漏水情况，赵月华不过来修，严重影响了使用人的居住。其才自行修理后扣除相应费用，并且合同有明确的责任条款。其次此事已经过去了两年以上的期限，赵月华早就默认接受事实。此事已经超过时效。再次，其完全履行到期的合同，赵月华收到全部租金，关于押金冲抵其没有违规，在事前赵月华曾多次扬言到期押金不退，造成其不安，其有权利行使不安抗辩权。
赵月华向一审法院起诉请求：1．判令豫弘公司向赵月华支付2016年2月27日至2016年11月27日拖欠房租1350元�包括9个月每月少支付150元房租）及2016年2月27日至豫弘公司付清所拖欠的房租的滞纳金之日止（按日租金的5％计算约340元），利息约21元；2．判令豫弘公司向赵月华支付2016年11月27日至2017年11月27日拖欠房租5100元（包括2017年10月份少支付房租150元、2017年11月少支付房租2200元以及2016年11月-2017年10月每月少支付250元合计2750元）及2016年11月27日至豫弘公司付清所拖欠房租的滞纳金之日止（按日租金的5％计算约1200元），利息约24元；3．判令豫弘公司向赵月华支付2015年8月27日无端扣的600元及2015年8月27日至豫弘公司付清所拖欠的房租滞纳金之日止（按日租金的5％计算约12180元），利息约335元；4．判令豫弘公司向赵月华支付月租金额三倍的违约赔偿金6600元；5．判令豫弘公司将房屋恢复原状及修缮被破坏墙体（约1000元）及电视损坏（约1000元）；6．本案诉讼费由豫弘公司承担�约100元）。诉讼过程中赵月华将诉讼请求变更为：1．判令豫弘公司向赵月华支付拖欠的租金2550元，返还赵月华让利部分的租金4350元，赔偿赵月华房屋墙体破坏的损失1000元以及电视损坏的损失1000元，并向赵月华支付2015年8月27日拖欠的600元租金的滞纳金2835元，共计11735元；2．判令豫弘公司向赵月华支付违约金6600元；3．本案诉讼费由豫弘公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月23日，赵月华（甲方、出租房屋委托人）与豫弘公司（乙方、出租房屋受托人）签订《出租房屋委托合同》一份，主要约定：1.甲方自愿将其合法拥有的坐落于郑州市富田太阳城55号楼19楼257室的房屋按合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或使用，乙方接受甲方的委托，并承诺按合同约定的房屋使用性质、租金标准、租金支付方式对甲方承担义务；2.委托期限为36个月，自2014年11月27日起至2017年11月27日止；3.月租金额为2100元，甲方同意将第1、第2、第7个月作为免租期提供给乙方，免租期内乙方不向甲方支付租金，房屋租金每次付两个月，押金为一个月的租金，合同到期退还。首次房租及押金付款为现金形式，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户；4.因防水层（含顶层防水层、卫生间厨房防水层）、管道老化等出现漏水不能正常使用需更换或维修产生的费用由甲方负担。在委托期及延长期内乙方应负责家电如洗衣机、电视、冰箱、空调、热水器等因使用不当发生损坏的维修费用；5.在委托期内，甲方应当保证房屋及其附属设施、设备的正常安全使用。除乙方及其代理客户使用不当人为原因造成损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）的维修责任由甲方承担，甲方应在收到乙方提出申请维修通知�15日内完成维修或提供相应替代品；6.合同签订后，甲方不能履行合同或提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约，甲方应当于收回房屋后的当日内，向乙方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金，因此给乙方代理出租客户造成损失的，甲方应承担赔偿责任。乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方必须向甲方支付日租金额5％的滞纳金，乙方无故解除合同，应向甲方支付本合同规定月租金额三倍的违约赔偿金；7.补充条款：（1）双方约定将第三年的租金上调100元／月，即2016年11月27日至2017年11月27日房屋租金为每月2200元；（2）双方约定在2014年11月27日前将房间内配置齐全，即所有家电全新无损坏；（3）甲方将房间内家电家具维修完好，致使房间内的家电设置无损坏使用；（4）由于甲方交给乙方的热水器水箱漏水，所以在乙方出租过程中如热水器水箱故障不能使用时，甲方提供一个可用的热水器，且甲方不得拖延时间。合同签订后，赵月华将合同约定的房屋及相关设施经验收交付豫弘公司，豫弘公司承诺在合同终止时确保房间内的设施能够使用，并按合同约定向赵月华缴纳押金2100元。2016年3月6日，双方签订补充协议一份，主要约定：1.2016年2月27日至2016年11月26日，月租金为人民币1950元；2.2016年11月26日至2017年11月26日月租金不低于人民币1950元，乙方出租房屋，若租金超出人民币1950元部分，乙方只留取每月100元人民币利润；3.乙方支付房租时间为双月的27日之前，若逾期3日内无法支付，视为乙方违约；4.若乙方不按以上补充协议执行，此补充协议自动作废，甲方有权追回此补充协议的让利部分，并按照原合同的规定追究违约责任。合同履行过程中，豫弘公司除2015年8月27日扣除房租600元未付、2017年11月（即租期最后一�月）租金未付外，租赁期间其他租金全部支付完毕，赵月华收取豫弘公司押金2100元至今未退。租赁期限届满，豫弘公司将合同约定的房屋及相关设施交付赵月华，赵月华提出租赁房屋墙体受损、电视机不能正常使用，为修复涉案房屋墙体赵月华支付维修费1000元，为维修电视赵月华支付修理费920元。双方因就赔偿问题未能达成一致，引起争讼。1.就涉案房屋墙体受损经现场勘验，并询问赵月华丈夫，涉案房屋卫生间北墙墙体漏水系因楼下住户反映其卫生间房顶漏水而发现。赵月华雇佣维修人员打开漏水方位墙体，最终发现系因马桶进水管角阀处漏水导致，维修后并进行了修复。为此支付维修费1000元；2.涉案电视机购买时间为2012年4月2日，通过庭审查明，租赁期限届满豫弘公司向赵月华交接电视机时，该电视能够正常打开，能够显示图像，但图像上出现条纹现象。
一审法院认为，双方签订的合同虽然名称为出租委托合同，但实际上是豫弘公司租赁赵月华的房屋，双方之间系房屋租赁合同法律关系而非委托法律关系，且该合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，豫弘公司扣减2015年8月27日应缴房租600元未支付，豫弘公司称因房屋墙体出现问题经告知赵月华而扣减未交，赵月华对此不予认可，但赵月华在豫弘公司少交租金的当时未提出异议，在此后两年有余的时间内也未要求豫弘公司缴纳扣减的租金，庭审中赵月华表示如果不是最后一个月欠付租金，协商修理墙体、电视无果，其可以不追究以前的责任，由此可以推定当时豫弘公司少交租金是得到了赵月华的认可，故赵月华在2017年11月双方租赁期限届满、租赁物交付后要求豫弘公司缴纳2015年8月扣减的租金600元及违约金的请求，证据不足，理由不当，该院不予支持。双方房屋租赁关系建立后，豫弘公司向赵月华支付押金2100元，租赁期间届满时，豫弘公司未向赵月华支付最后一个月的房屋租金1950元，赵月华至今也未退还豫弘公司租房押金2100元，豫弘公司称已告知赵月华以租房押金抵扣最后一个月的房屋租金，赵月华主张合同没有约定以押金抵扣租金，故要求豫弘公司支付最后一个月的房屋租金并承担违约金。鉴于合同对押金不能用于抵扣租金没有明确约定，结合房屋租赁行业押金用于抵扣租金的日常交易习惯和豫弘公司同意用押金抵扣最后一个月的租金的意思表示，赵月华完全可以以豫弘公司缴纳的押金折抵其应缴纳的最后一个月的租金，故赵月华要求豫弘公司支付最后一个月的租金及违约�的请求，理由不足，该院不予支持。赵月华主张豫弘公司违约，按照补充协议的约定，豫弘公司应当补交让利部分的租金4350元及违约金6600元。基于赵月华在豫弘公司于2015年8月27日未足额缴纳租金的情况下没有在合理时间内向豫弘公司主张权利，赵月华也完全可以用豫弘公司缴纳的押金折抵最后一个月的租金，豫弘公司的行为并不构成违约，不能产生双方签订的补充协议予以解除的法律后果，且豫弘公司按照补充协议的约定已经履行，故赵月华的该项请求，证据不足，该院亦不予支持。赵月华要求豫弘公司赔偿涉案房屋墙体修复费用1000元，由于墙体出现问题系因角阀漏水所致，并非因豫弘公司的不正当使用而造成，赵月华作为出租方本身就负有对出租房屋设施进行维修的义务，因此，赵月华要求豫弘公司赔偿涉案房屋墙体修复费用1000元，证据不足，该院不予支持�赵月华要求豫弘公司赔偿电视机修理费1000元，鉴于该电视机已使用近五年，赵月华也未能提供电视机图像出现条纹状的原因和系因豫弘公司不正当使用而致，故赵月华的该项请求，该院同样不予支持。豫弘公司辩称意见，理由正当，该院予以采信。
综上所述，赵月华要求豫弘公司支付拖欠租金、返还让利部分租金、赔偿房屋墙体破坏及电视损坏的损失并支付违约金的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，该院判决：驳回赵月华的诉讼请求。一审案件受理费546元，减半收取273元，由赵月华负担。
本院认为，关于豫弘公司扣减2015年8月27日应缴房租600元未支付问题。在豫弘公司少交租金时赵月华未提出异议，之后两年多时间未要求豫弘公司缴纳扣减的租金，一审庭审中赵月华又表示双方�无纠纷，不追究之前的责任，一审法院据此推定赵月华认可豫弘公司少交租金，并无不妥之处。依租赁房屋市场的交易习惯，在承租人交纳的押金足以抵偿租金时，少有出租人在收取承租人租金后再退还押金者。豫弘公司用赵月华收取其的押金，抵扣最后一个月租金，符合房屋租赁合同交易习惯，赵月华以此为由认为豫弘公司违约并要求豫弘公司支付违约金没有事实及法律依据。
综上所述，赵月华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费546.0元，由上诉人赵月华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 陈贵斌
审判�陈赞
二〇一八年六月二十九日
书记员 黄秋菊