湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂09民终468号
上诉人（原审被告）刘桂英。
上诉人（原审被告）陈胜。
上诉人（原审被告）杨青芝。
以上三上诉人共同的委托代理人张立贵，孝感市孝南区朋兴法律服务所法律工作者。代理权限：代为上诉，和解，代为承认、放弃、变更诉讼请求。
被上诉人（原审原告）余功霞。
委托代理人黄文胜，孝感市孝南区司法局天平法律服务所法律工作者。代理权限：出庭参加诉讼，代签收法律文书。
上诉人刘桂英、陈胜、杨青芝因与被上诉人余功霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2015）鄂孝南民初字第02605号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2015年4月9日，余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝签订一份《房屋租赁合同》，约定刘桂英、陈胜、杨青芝（甲方）将其所有的位于孝感市孝南区杨店镇桃花驿大道的门面房出租给余功霞（乙方）。《房屋租赁合同》第三条约定“租赁期限自2015年4月9日至2025年4月8日止，由于甲方一楼门面房还在营业，上任租赁合同未到期，故甲方形式交一楼门面房，日期为2015年8月10日。甲方交房日期只能在2015年8月10日之前不能延后，如有延后甲方应付乙方违约金叁拾万元整，此合同签定之日起乙方应付壹拾万元押金给甲方……”；第四条约定“该房屋年租金为前五年（人民币）壹拾玖万元整，预付两年的租金（人民币）叁拾捌万元整，以后每年一交，后五年的该房屋年租金为贰拾万零贰仟元整，每年一交……”；第七条约定“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需赔付对方违约金叁拾万元整。……”；此外，合同还对房屋的使用、续租等作出了约定。合同签订当日，余功霞给付刘桂英10万元，刘桂英向余功霞出具一张收条，载明“今收到余功霞一楼门面房房租预付款壹拾万元整。”2015年8月10日，刘桂英、陈胜、杨青芝未依合同约定向余功霞交付出租房屋。2015年8月13日，余功霞向孝感市公证处申请对刘桂英、陈胜、杨青芝未将出租的房屋交付给余功霞，仍由他人使用的证据进行了保全。之后，余功霞向原审法院提起诉讼，请求判令解除其与刘桂英、陈胜、杨青芝签订的房屋租赁合同；刘桂英、陈胜、杨青芝退还余功霞交纳的定金10万元，并支付违约金30万元。
另查明，余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝在本案审理过程中均同意解除2015年4月9日的《房屋租赁合同》。
原审法院认为，余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝签订的《房屋租赁合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，当事人应依照合同约定全面履行各自的义务。余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝在合同第三条中约定“……此合同签定之日起乙方应付壹拾万元押金给甲方……”，因余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝未在合同中明确“押金”一词的法律含义，且刘桂英在收取余功霞给付的10万元款项后，向余功霞出具的收条中载明10万元为“房租预付款”，故确认《房屋租赁合同》第三条中“押金”一词的法律含义为“房租预付款”，余功霞于合同签订当日给付刘桂英10万元款项为“房租预付款”。依据《房屋租赁合同》第三条的约定，刘桂英、陈胜、杨青芝应不迟于2015年8月10日向余功霞交付出租房屋，而刘桂英、陈胜、杨青芝未在约定的期限前向余功霞交付出租房屋，属违约行为，应承担相应的违约责任。此外，鉴于余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝之间已丧失互信，且均同意解除《房屋租赁合同》，故对余功霞要求解除双方的《房屋租赁合同》，刘桂英、陈胜、杨青芝返还余功霞10万元预付款的诉讼请求予以支持。余功霞要求刘桂英、陈胜、杨青芝依照合同约定支付30万元违约金的诉讼请求，因该违约金标准过分高于余功霞的实际损失，依法应予调整，酌情确认刘桂英、陈胜、杨青芝应承担的违约金为余功霞预付的10万元房租款自2015年4月10日起至2016年3月10日止的银行同期贷款利息，计5500元（100000元银行同期贷款年利率6%÷12个月11个月）。刘桂英、陈胜、杨青芝提出的余功霞未按合同约定预付38万元房租，违约在先的抗辩理由，因双方签订的《房屋租赁合同》并未明确约定预付38万元房租的期限，且余功霞在合同签订当日已预付部分房租，故对刘桂英、陈胜、杨青芝主张先履行抗辩权之理由未予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除余功霞与刘桂英、陈胜、杨青芝于2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》；二、刘桂英、陈胜、杨青芝于判决生效后五日内返还余功霞预付房租款10万元并支付违约金5500元；三、驳回余功霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2400元，由刘桂英、陈胜、杨青芝负担。
上诉人刘桂英、陈胜、杨青芝不服原判上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审查明，2015年8月10日，刘桂英、陈胜、杨青芝未依合同约定向余功霞交付出租房屋的事实，是错误的。不是上诉人没有依约交付房屋，而是余功霞不履行义务，未接收房屋。1.上诉人为了依约交付房屋，向案外人（）提前解除了租赁合同，并向其赔偿了5.7万元的损失，退还了21万元的预付租金。2.上诉人为了依约交付房屋，雇请搬运工将涉案房屋清理干净。3.电话告知余功霞前来依约承接房屋，并依约交付38万元房租，而余功霞既未承接房屋，也未交付房租。4.余功霞以公证处2015年8月13日的现场录像，来推定上诉人没有依约交付房屋，仍由他人占有使用的观点是错误的。该份证据是8月13日的现场录像，只能证明8月13日摄像时刻所发生的事实，不能据此证明8月10日24时以前所发生的事实，因而该份证据缺乏真实性、关联性，不能作为定案的依据。5.余功霞在原审辩论终结前，没有一份有力的证据证明上诉人违约；相反，上诉人有强有力的证据证明上诉人履行合同义务按时交付房屋。二、关于涉案的10万元人民币的性质，是定金（押金）还是房租预付款。上诉人认为涉案的10万元人民币应当作为定金（押金）。理由：1.案涉《房屋租赁合同》载明：该款属定金（押金），而且明确载明如果承租方违约，将不予返还。2.余功霞在其民事诉状中明确表示，涉案的10万元为定金（押金）。3.在原审法院庭审过程中，余功霞及刘桂英、陈胜、杨青芝均认可此款为定金（押金）。故该款应认定为定金（押金），而定金（押金）的法律含义也显而易见，并非原审法院所认定的房租预付款。4.原审法院适用法律错误，不能将双方已经确认且具有定金（押金）性质的款项定性为房屋预付款，并以此为依据判决上诉人返还该款，同时承担违约责任，没有任何法律依据。上诉人认为，该款为定金（押金），且余功霞存在违约行为，该违约行为与该定金（押金）具有法律上的因果关系，故该定金应不予返还。综上，请求二审法院：1.依法撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人余功霞原审诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人余功霞承担本案一切诉讼费用。
上诉人刘桂英、陈胜、杨青芝为支持其上诉请求，二审向本院提交余功霞的《民事起诉状》一份，证明原审中，余功霞请求退还定金或押金10万元，该10万元并非原审法院认定的房租预付款，余功霞也并未要求退还房屋预付款。
被上诉人余功霞二审答辩称，上诉人在上诉状中陈述的内容与事实不符，为其主观想象，没有证据证明，应驳回上诉，维持原判。
被上诉人余功霞二审未提交新的证据。
经庭审质证，被上诉人余功霞对上诉人刘桂英、陈胜、杨青芝提交的证据，真实性无异议，证明目的不认可。本院对该证据的真实性予以采信。
经本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系因房屋的租赁而引发的权利义务纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为，案涉《房屋租赁合同》的履行中谁违约，余功霞预付的10万元押金上诉人是否应予退还。
案涉2015年4月9日的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对合同双方均具有约束力。合同第三条约定：上诉人交房日期只能在2015年8月10日之前，不能延后；此合同自签定之日起，余功霞应付10万元押金给刘桂英、陈胜、杨青芝。上诉人称，2015年8月10日仅为合同约定的形式交房时间，上诉人已与解除了原租赁合同，退还了租金并赔偿了损失，且在2015年8月9日清空了房屋，因余功霞未预付两年租金，也不来接收房屋，是其违约。本院认为，合同第三条对交房日期已有明确约定，对交房没有约定需以余功霞预付两年租金为前提条件，余功霞也按合同约定交纳了10万元押金，故余功霞已履行了合同义务，上诉人应按合同约定至迟于2015年8月10日向余功霞交付租赁房屋。上诉人解除与的租赁合同，只是上诉人为履行与余功霞之间的租赁合同应尽的义务。上诉人为证明其在2015年8月9日清空了房屋提供了证人证言，但该证人一审未出庭作证，该证据的证明效力应小于余功霞提交的公证机关作出的《公证书》的证明效力。故上诉人称其履行了交房义务，是余功霞违约之理由，本院不予采信。
余功霞于签订合同当日所付10万元，余功霞认为系定金（押金）；上诉人在一审诉讼中认为是定金。而上诉人在二审上诉状中称其为定金（押金），并主张因余功霞违约不应退还，说明上诉人实质上是主张此款为定金。此主张与余功霞在一审起诉时的主张是一致的。为尊重当事人意思自治，本院亦认可双方当事人的一致意思表示，即该款应定性为“定金（押金）”。一审法院将此款认定为“房租预付款”不符合合同约定，也有违双方当事人意思表示，本院予以纠正。因上诉人未如期交房已构成违约，余功霞同意解除双方的租赁合同，要求上诉人退还10万元押金，于法有据。当事人于2015年4月9日所签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金30万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，如果合同约定的违约金过高，应当由当事人申请法院予以调整。一审法院依职权调整违约金为5500元后，余功霞未对此提出上诉，且在二审答辩中请求“维持原判”，视为其认可一审判决，本院对此予以维持。
综上，原判认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。上诉人刘桂英、陈胜、杨青芝的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元由上诉人刘桂英、陈胜、杨青芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 潘玉安
审判员 胡 红
二〇一六年八月十六日
书记员 潘 洁
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；