河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终1931号
上诉人（原审被告、反诉原告）：马季军。
委托代理人：李秀瑞，河北孟村城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沧州市晟宇物业服务有限公司，住所地：沧州市运河区署西街行署南院7排1号。
法定代表人：邓秀华，系该公司经理。
委托代理人：吴艳红，沧州市晟宇物业有限公司职工。
委托代理人：刘垣，沧州市晟宇物业有限公司职工。
上诉人马季军因与被上诉人沧州市晟宇物业服务有限公司（以下简称晟宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服孟村回族自治县人民法院（2015）孟民初字第1065号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，马季军购买孟村回族自治县东方骏景住宅小区11号楼商铺1号商业门市一套，面积为195.2平方米。2013年7月2日，晟宇物业公司提供了格式合同《孟村东方骏景住宅小区前期物业管理服务协议》。马季军在该合同的第5页“业主签字”栏签上“马季军”的名字。该协议约定：商业门市物业服务费按建筑面积每月每平方米1元，一年一交，提前一个月缴纳，逾期自欠费之日起每天按照应缴费总额的千分之二缴纳违约金。孟村回族自治县东方骏景住宅小区在法庭辩论终结前，未成立业主委员会。上述事实由当事人陈述及《商品房买卖合同书》、《前期物业协议》以及业主信息登记表等予以证实。
晟宇物业公司提交《沧州市物价局关于调整市区集中供暖价格的批复》、《沧州市物价局关于市区集中供暖备用容量费标准的批复》两份文件，主张截止到2015年8月15日，被告应支管道运行费469元（24元／平方米×195.2平方米×10﹪×1个采暖期）；违约金为2115元（2342.4元×2‰×421天＋468.5元×2‰×152天）。
原审认为，马季军要求法院解除或变更双方签订的孟村东方骏景住宅小区前期物业服务协议。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条第一项规定：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。”因此，显失公平、胁迫等手段订立合同系撤销或变更的理由，而不能作为解除合同理由。而且，马季军不能提供充分证据证明晟宇物业公司有胁迫手段或乘人之危的情形，也未提交不履行协议的证据，应驳回马季军的诉讼请求。解除合同条件系合同有效，马季军主张物业协议部分条款无效，不属于本案审理范围。双方签订的前期物业管理服务协议，双方已签字盖章，关于物业费部分约定不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。晟宇物业公司要求马季军支付4685元物业费，符合双方协议的约定，应予支持。本案双方签订前期物业服务协议约定明确，马季军则应按协议约定履行交付相关服务费用的义务，马季军拒绝交纳构成违约。晟宇物业公司主张按照沧州市物价局相关规定标准收取暖管道运行费，符合法律规定，应予以采信。双方约定物业费违约金标准过高，应予调整，应按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）上浮30％计算违约金，物业服务协议约定下次交费应于上年度交费日期第十一个月，故物业费违约金起算时间点为上年度交费日期第十一个月。双方未约定管道运行费违约金，晟宇物业公司主张的违约金不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条、六十七之规定，遂判决：一、被告（反诉原告）马季军自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物业管理费2342.5元及违约金（自2014年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）；二、被告（反诉原告）马季军自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2015年6月22日至2016年6月21日物业管理费2342.5元及违约金（自2015年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）；三、被告（反诉原告）马季军于判决生效后三十日内支付拖欠原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司管道运行费469元；四、驳回被告（反诉原告）马季军反诉的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费100元，反诉部分案件受理费50元，共计150元，减半收取75元，由马季军负担。
宣判后，马季军不服，上诉至本院。其主要上诉理由：2013年7月2日，被上诉人通知我领取我所购买商铺钥匙，到场后，被上诉人拿出打印好的格式“孟村东方骏景住宅小区”前期物业服务协议，让我签字交钱，否则不给钥匙，我在不知“前期物业服务协议”什么内容的情况下，迫于不能拿到钥匙的压力，只好在该协议上签字并交纳2537元钱后才拿到我花钱购买的等了三年的商铺钥匙，被上诉人方是霸王行为，乘人之危，强行逼迫购买人签字接收他们的霸王行径。1、该前期物业服务协议是被上诉人提供的格式协议，第六条“物业管理服务费用”第七项商业门市服务费按住宅按建筑面积第月每平米1.00元是霸王条款，应为无效条款。2、近两年半的时间内，未享受任何物业服务，凭什么要每平米每月交纳1元服务费，显失公平。3、上诉人商铺是面对大街的门市，不需要也没钱要求供暖，所以一直未使用管道，收取管道运行费没有道理，要求拆除管道，请依法准许。在被上诉人开出的2013年7月2日收据中，收款事由：物业费、申核费、公共照明费、装修垃圾清运费、电梯维护费，我一项也不沾边，收取是不合理合法的，应予退回，请依法予以支持。被上诉人物业服务区域内，我们商户根本进不去，更不用说享受服务，请法院查明事实，撤销原审判决，依法保护弱者。
被上诉人辩称，双方签订的物业服务协议系自愿，上诉人称胁迫与事实不符；孟村东方骏景小区开发单位是河北安康房地产开发有限公司，开发商和被上诉人签订了前期物业管理合同，合同约定，商铺的物业费是每月每平米1元钱，最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第一条规定，建设单位和物业公司签订前期物业服务合同对全体业主具有普遍约束力，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务协议再次明确约定了物业费为1元／平米，且上诉人已交纳了一年的物业费，就是按该标准交纳的，上诉人不应在对物业费的标准提出异议，另外，我们沧州市市区的高档小区物业费一般是每月1.5元／平米，东方骏景是孟村县最高档小区，门市物业费确定为1元，和市场价是相符的；3、小区的门市和小区住户共同使用一套水电暖消防系统，该系统是开发商出资修建的，现在由物业公司出钱维护，小区围墙以外建筑红线以内的硬化路是开发商出资修建的，该路面的修补现在由物业公司承担，小区以外建筑红线以内的卫生清理有物业公司负责，物业的保安定时对小区外面进行巡逻，引导车辆有序存放，避免干扰门市的经营，小区的门市享受了物业服务；4、小区都是集体供暖，不涉及集体
供暖建设部门是不会批准施工的，另外，上诉人和开发商签订的房屋买卖协议第14条也明确约定了该小区是集体供暖，上诉人以不需要为由拒不交暖气空置费不成立。相应文件：河北省物价局关于制定供热计量价格的指导意见；沧州市物价局关于市区集体供暖用容量标准的批复。该两个文件规定了不使用暖气的按取暖费10%交纳暖气空置费；5、开发商和上诉人签订的房屋买卖协议约定了交房时间是2013年6月，开发商在2013年6月22日前通知了上诉人来领房，物业公司应该从2013年6月22日收取物业费，标准是每月1元／平米，门市物业费每月政府指导价格，该标准是通过开发商、物业公司和全体业主签字认可的。装修垃圾费，只是第一年收取一年，标准是每平米1元，收费依据是沧州经费字2012年27号文件，该文件允许物业公司按每平米1元的标准收取装修垃圾清理费。装修押金，被上诉人收取上诉人装修押金1000元，上诉人装修完毕后，对房屋没有破坏，该押金已经退回。允许收取装修押金的文件是沧价经费字2012年27号文件，我公司没有超过收费。另外由于2013年6月至2013年7月初是集中交房的时间段，物业公司的收费员入职时间不长，造成了一些笔误，因当时收费员预先将门市和住宅都写了制式的，但在具体填写时将一些住宅的收费写到了门市的收据上，我方将原始票据带来了。
本院审理中，上诉人认为前期物业服务协议封面乙方填写的部分内容存在弄虚造假，不是上诉人书写和签名，最后一页上诉人的签字是被上诉人胁迫情况下所签。被上诉人认为，另涉案小区在2012年6月就已开始入住，上诉人在购买该小区是对小区有一定了解，不会存在强迫签字，现在全国采取的普遍做法都是前协议交房。
经本院审理查明的事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，由上诉人马季军的签字及被上诉人的印章。上诉人主张被上诉人乘人之危，显失公平，但未提供充分的证据证实，故对其该项上诉主张，本院不予采信。因此，双方当事人签订的前期物业管理服务协议真实有效，应予认定。该协议对双方当事人均具有法律约束力。按双方签订的前期物业管理服务协议约定，商业门市物业服务费按建筑面积每月每平方米1元，故上诉人应按该约定交纳物业管理费。关于暖气管道空置费的收取，符合相关管理部门规定的标准，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐桂苓
审判员 胡希荣
审判员 马秀奎
二〇一六年七月五日
书记员 李志敏