辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘中民三终字第00077号
上诉人（原审被告）：于兰，女，1967年1月15日出生，汉族，住辽宁省大洼县。
上诉人（原审原告）：辽宁宏冠船业有限公司，住所地辽宁省盘锦市辽东湾新区。
法定代表人：刘宜蓉，该公司董事长。
委托代理人：刘玉东，该公司职工。
委托代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：马俊伟，男，1970年6月24日出生，回族，住辽宁省盘锦市辽东湾开发区。
委托代理人：刘营军，男，1954年8月4日出生，汉族，营口市站前区148法律服务所法律工作者，住辽宁省营口市站前区。
上诉人于兰、上诉人辽宁宏冠船业有限公司（以下简称宏冠公司）为与被上诉人马俊伟租赁合同纠纷一案，不服大洼县人民法院（2014）大洼民二初字第00314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏冠公司的委托代理人刘玉东、李辉，被上诉人马俊伟的委托代理人刘营军到庭参加了诉讼。上诉人于兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告宏冠公司一审诉称：原、被告于2013年5月30日签订了《服务房租赁合同》，租期自2013年5月31日至2014年5月30日。此后，被告将该房屋部分转租给第三人，租赁期限自2013年11月28日至2014年6月10日。租赁期届满前后，原告通知被告及第三人，要求腾退房屋，而被告及第三人在未经原告同意续租的情况下继续占有使用房屋。原告曾多次发出腾房通知书，被告及第三人仍未搬出，故请求判令被告及第三人立即搬出租赁房屋，给付逾期交房使用费，承担本案涉诉费用。
被告于兰一审辩称：腾退房屋可以，这两个月我没有得到正常使用，原告对我应进行赔偿，房屋后来租给马俊伟，但不是我租的，我租给了冷景波，冷景波又转租给了马俊伟。
第三人马俊伟一审辩称：原告与第三人未签订房屋租赁合同，不存在腾房的说法，第三人现使用的房屋是与被告签订的房屋租赁协议获得的使用权，租房期限为5年，合同约定第三人租房期间，被告不得收回房屋，每年租金47，000.00元已交付。原告收回房屋应对第三人经营损失予以赔偿。
原审法院审理查明：2013年5月30日，原、被告签订了《服务房租赁合同》，合同约定原告的房屋门牌号为1栋10号、11号二层，总面积351㎡，其中10号楼上117㎡、11号楼234㎡，租赁给被告，租期自2013年5月31日起至2014年5月30日止，租期内如需转租房屋需经出租方认可。同时约定租期届满，出租方、承租方应提前30天通知对方解除租赁或续租。年租金人民币8万元。2013年6月26日，被告交纳原告租金人民币8万元。2013年11月28日，被告与第三人签订了一份《租房协议》，被告将租赁原告的房屋部分使用权转租给第三人，内容为：“今有宏冠船厂1号门市房给马俊伟使用，租房权归马俊伟。房租为年交，年租金四万七。从2013年11月28日至2014年6月1日，租期为5年。乙方（马俊伟）租房期间（于兰）不得以任何理由收回房子，乙方（马俊伟）同意通过甲方（于兰）可以外兑他人，水电费、取暖费一切自付”。2014年4月23日，原告通知被告儿子张超不再续租房屋，并在2014年5月31日前腾退承租房屋。2014年5月26日，原告向被告发出“关于房屋腾退和停电停水通知”，2014年6月8日，原告向承租用户发出“关于房屋腾退和停电停水的再次通知”。原告在庭审中承认2014年6月4日至6月9日，停水停电一次。第三人在庭审中承认2014年6月4日至6月9日停水停电一次。6月12日至8月25日（开庭日）一直停水停电。
原审法院审理认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。原、被告所签订的《服务房租赁合同》，于2014年5月30日合同的权利义务终止，原告并按合同约定提前一个月向被告发出不再续租房屋的通知，故原告要求被告搬出所租赁房屋的诉讼请求，予以支持。被告承租原告的房屋后，又将部分房屋转租给第三人，虽然被告与第三人的《租房协议》写明“租期5年”，因原、被告间的租赁合同于2014年5月30日权利义务终止，被告在没有获得承租权的情况下，而延长与第三人的租赁期限，对原告没有法律效力，故原告要求被告及第三人搬出所租赁房屋的诉讼请求，予以支持。原告要求被告给付逾期交房使用费，因原告承认2014年6月4日至6月9日停水停电，被告及第三人承认2014年6月4日至6月9日、6月12日至8月25日（开庭日）一直停水停电，因原告存在停电停水行为，影响被告及第三人所承租房屋的使用，故原告要求被告给付逾期交房使用费的诉讼请求，不予支持。被告辩称“两个月没有正常使用承租房，对其损失原告应予赔偿”，因原、被告未续签租赁合同，租赁合同终止后，被告辩称损失的抗辩理由，不予支持。被告辩称将房屋转租给冷景波，冷景波转租给马俊伟（第三人），与被告和第三人签订的《租房协议》不符，理由不成立。第三人辩称“租房期限为5年，第三人租房期间，被告不得收回房屋”，因被告未获得5年承租期限，被告与第三人签订的《租房协议》超出出租方（原告）的出租期限，对原告没有法律约束力。而第三人辩称的超出原告出租期限的损失由原告赔偿的抗辩理由，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告于兰、第三人马俊伟于本判决生效后十日内，将承租原告辽宁宏冠船业有限公司门牌号为1栋10号、11号二层总面积351㎡的房屋腾出，交付租赁物；
二、驳回原告辽宁宏冠船业有限公司其他诉讼请求。
案件受理费100.00元（已减半收取，并预交），由被告承担。
宣判后，被告于兰、宏冠公司均不服，向本院提起上诉。上诉人于兰称：我于2013年11月份对租赁房屋进行了装修，并要求上诉人宏冠公司修改租赁期限，上诉人宏冠公司称双方是老客户，不用修改合同。我信以为真，但在2014年5月26日，上诉人宏冠公司通知我搬迁房屋，造成我有多项经济损失。请二审法院改判上诉人宏冠公司赔偿我损失。
上诉人宏冠公司上诉称：我公司与上诉人于兰之间签订的是一年租赁合同。租赁合同到期后，我公司通知上诉人于兰搬出租赁房屋，但上诉人于兰拒不搬迁，现请求法院判决上诉人于兰继续给付房屋使用费至实际搬出时止。原审判决第二项错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人马俊伟答辩：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院除认定原审判决查明的事实外，另查明：上诉人于兰于2015年4月28日向本院提出撤诉申请，并于2015年4月30日交出租赁房屋。上诉人宏冠公司认可上诉人于兰和被上诉人马俊伟已将诉争租赁房屋实际腾迁完毕，并放弃对上诉人于兰和被上诉人马俊伟腾迁租赁房屋及被上诉人马俊伟承担责任的诉讼请求。上诉人于兰在租赁合同到期后又使用上诉人宏冠公司房屋11个月，参照《服务房租赁合同》约定租金标准支付房屋占有使用费共计7.33万元。上诉人宏冠公司要求上诉人于兰给付房屋占有使用费7.3万元。
本院认为：上诉人于兰与上诉人宏冠公司签订《服务房租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，该租赁合同期限届满后，双方对是否再继续签订租赁合同均享有自主选择的权利。租赁合同期限届满时，上诉人宏冠公司要求上诉人于兰腾迁后，上诉人于兰继续使用诉争租赁房屋已无合同依据。上诉人于兰在租赁期间未经上诉人宏冠公司的同意，擅自将租赁房屋转租被上诉人马俊伟，已构成违约，故上诉人于兰和被上诉人马俊伟继续占用租赁房屋已无合法依据，上诉人宏冠公司要求上诉人于兰腾迁租赁房屋以及请求参照《服务房租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费的主张符合法律规定，本院予以支持。现上诉人于兰和被上诉人马俊伟在诉讼过程中已实际从租赁房屋中腾迁，双方的租赁关系已自行解决，上诉人宏冠公司在二审中放弃对上诉人于兰和被上诉人马俊伟腾迁的诉讼请求符合法律规定，应予准许。上诉人于兰在诉讼过程中撤回自己的上诉请求，系对自己权利的处分，且上诉人宏冠公司、被上诉人马俊伟同意其撤回上诉，该申请符合法律的规定，本院予以准许。在审理上诉人宏冠公司的上诉请求时，作为被上诉人身份的于兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为上诉人于兰对上诉人宏冠公司主张的事实及诉讼请求放弃抗辩权。因上诉人宏冠公司与被上诉人马俊伟之间仅为占用使用租赁房屋的关系，现被上诉人马俊伟已腾迁完毕，且上诉人宏冠公司不再要求被上诉人马俊伟承担责任，故被上诉人马俊伟在本案中不再承担责任。综上所述，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销大洼县人民法院（2014）大洼民二初字第00314号民事判决；
二、上诉人于兰于本判决生效后30日内给付上诉人辽宁宏冠船业有限公司房屋占有使用费7.3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、被上诉人马俊伟不承担责任。
一审案件受理费100.00元，二审案件受理费400.00元，合计500.00元。由上诉人于兰承担300.00元，退还上诉人于兰200.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘洪亭
审 判 员 张景振
代理审判员 赵连富
二〇一五年六月八日
书 记 员 魏艳伟