广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10258号
上诉人（原审被告）：宋慧苹，女，汉族，1940年8月29日出生，住所地：广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：周本梅，女，汉族，1986年12月8日出生，住所地：安徽省霍邱县。
委托诉讼代理人：关淼，广东国晖律师事务所律师。
上诉人宋慧苹因与被上诉人周本梅房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初12275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
宋慧苹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或重新判决。上诉理由：一、宋慧苹接到传票后，按传票上的要求及时地呈上了答辩书，在开庭前的8月29日接到了法院约见的电话，8月30日在法院的审判厅被接谈。法院的接谈人主动提出为我去与周本梅协商，让我在家等他的电话。与我同去的曾X琼女士还补充说：你打电话或发短信通知都行，我们等你的电话，谢谢你的帮助。（那天进门时有登记，可证明）二、2016年12月2日收到法院的判决书时，宋慧苹感到非常震惊，足足等了四个月未能等到电话，其间曾多次打电话去询问，也无人接听，宋慧苹感到很无奈，不是其抗法，是其不知情，法院忘了回电话，让其失去了出庭的机会，剥夺了宋慧苹的权利。三、法院不应忽略宋慧苹的权利，不是宋慧苹故意不去，是在等待法院的电话通知中失去了上庭的机会。无法递交合同原件，无机会与周本梅当庭质辩（答辩状附有复印件）。四、宋慧苹认为法院不打电话来是协调好了，因此与法院接谈人之间产生了误会，造成了程序不合理，判决结果出错，损害了宋慧苹的权益，此责任不应该由宋慧苹一方承担后果。五、一审判决支持周本梅的诉求是草率的，既不符合事实也不符合逻辑，有失公正。（一）合同的起租日是2013年11月23号，有双方银行的流水单相互映证，法院却视而不见，周本梅为何不出具其银行首期付款的单据。前后两份合同上的签名仅仅一个梅字的写法不同就认为合同不成立，太草率，支付租金的账号却是同一人所有，一审法院应当追查清楚签字的人是谁，执行合同的人是谁。两份合同上签名的字迹仅仅一个梅字的写法（草，正）不同，法院就认定不是周本梅自己签写的，其它的一串字符一看就是周本梅本人所写的，一审认�错误。（二）2014年续签的合同仍然是经过周本梅的介绍人小肖之手转给宋慧苹，周本梅曾经对其介绍人小肖表示此合同不见了，对宋慧苹却说是小肖代宋慧苹与周本梅已签了2014年的租赁合同。宋慧苹不会请任何人代其签合同。在其向法院起诉前周本梅曾让小肖向宋慧苹索要合同书。小肖是帮周本梅代交物业管理费写过收条，而不是帮宋慧苹签租赁合同。周本梅的言论前后矛盾。（三）从双方出示的银行流水单中可看出周本梅的另一欺骗行为。2013年2月2日和11月27日业主分两次交了物业管理费，而周本梅却说宋慧苹未交，强行在2015年11月的租金中扣了1000元。（现呈上红荔村物业管理处的证明）。2013年11月20日之前宋慧苹不认识周本梅，周本梅不会为宋慧苹付管理费。（四）2015年周本梅要宋慧苹协助办理其小孩入读重点学校一事，宋慧苹办不了，从2015年开始宋慧苹就�周本梅搬走，由此证明宋慧苹没有违约。合同期满是2015年11月23日，周本梅搬走是2016年4月29日，谁违约，一目了然。当时的市场月租金是6500元，而周本梅给的是5000元。（五）租赁双方一开始就是约定的，周本梅没有理由享受8天的免租期。（六）租赁合同中第五条约定损坏屋内设备是要赔偿的，更不应该搬走屋内的家私。
周本梅辩称：一、双方仅签署过唯一的一份书面租赁合同，应当以书面租赁合同为准，该合同租赁期限是2013年11月28日至2014年11月28日；且周本梅提交的银行流水显示周本梅每月28、29日支付下月租金，宋慧苹从未提出异议，更证明了双方租赁期限是自2013年11月28日计算。二、2015年11月仅付租金4000元的原因是扣除周本梅代宋慧苹垫付物业管理费1000元，宋慧苹在2015年11月29日与周本梅的短信记录中已经确认此事。三、宋慧苹主张的装修费与房�设备损坏，缺乏事实依据。理由：（一）宋慧苹无法证实周本梅搬入房屋之前和搬离房屋之后的房屋状况。（二）即便有损耗，亦属于租赁物的自然损耗。四、宋慧苹的装修行为事先并未告知周本梅，周本梅亦不知晓，宋慧苹该行为纯属个人行为，与周本梅无关。
周本梅向一审法院起诉请求判令：1、宋慧苹返还周本梅履约保证金（押金）8800元；2、宋慧苹赔偿周本梅一个月租金5000元；3、宋慧苹赔偿周本梅上述应支付款项利息损失（自起诉之日起计算至实际支付之日止，按照银行贷款利率计算）；4、宋慧苹承担本案诉讼费。庭审时，周本梅明确其诉请第三项的利息系以履约保证金8800元加一个月租金5000元为计算基数。
一审法院经审理查明：2013年11月24日之前，周本梅（乙方、承租方）与宋慧苹（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于深圳市福田区振兴路的红荔村XX栋XX房出租给乙方使用，租金为每月4400元，需交纳履约保证金8800元，合同终止时交清一切应付费用迁出后，甲方应将履约保证金退还给乙方；房屋租赁期为1年，自2013年11月28日至2014年11月28日止，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金拖欠逾10天，甲方有权收回房屋，并没收履约保证金；租赁期满前1个月，乙方应通知甲方是否续租；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应赔偿乙方1个月租金。合同尾部双方签字之后手写载明：宋慧苹的收款账号为交行账号62×××26，双方协商达成共识收费共计14200元，包括押金8822元、租金4400元和水电费押金1000元，日期自2013年11月28日至2014年11月28日。
2013年11月24日，周本梅通过其丈夫张X瑞的银行账户向宋慧苹转账合同约定的款项14200元。周本梅陈述，上述转账完成后，宋慧苹随即向周本梅交付了涉案租赁房产钥匙。
合同履行期间，周本梅每月均依约通过张X瑞的账户转账支付了租金4400元。
上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面合同，周本梅继续租用涉案租赁房产。从2015年1月至2015年12月（付租时间为2014年12月至2015年11月），周本梅每月支付的租金为4800元，其中2015年11月支付的12月租金为4000元，周本梅解释系因直接将当年物业管理费现金交给了宋慧苹，但宋慧苹未代交而后由周本梅直接交纳，故经与宋慧苹协商直接将宋慧苹未代交的物业管理费在该月租金中扣减，亦未有证据显示宋慧苹对此提出了异议；从2016年1月至2016年4月（付租时间为2015年12月至2016年3月），周本梅每月支付的租金为5000元。
2015年12月3日，经与宋慧苹短信沟通后，周本梅直接向物�管理处支付了涉案房产2015年1-12月份的物业管理费882.24元和本体维修基金135元、2016年1-11月份的物业管理费808.72元和本体维修基金123.75元。
2016年3月29日，宋慧苹短信提出月租金要涨到5500元，周本梅未同意。2016年4月19日，宋慧苹短信提出若不是因为其儿子要居住涉案房产，也不会要求周本梅搬离。
2016年4月27日，周本梅短信通知宋慧苹其开始搬离，请宋慧苹29日来接收房产。
之后，周本梅搬离涉案房产。周本梅陈述，其搬离是系与宋慧苹委托的物业管理处的“小肖”进行交接，当时“小肖”亦通过电话与宋慧苹进行了确认，且周本梅经电话查实，其存入金额用于扣划水电费的宋慧苹银行卡扣划正常。
关于合同约定租期，宋慧苹提交了一份宋慧苹落款日期为2013年11月20日的租赁合同复印件，显示租期自2013年11月23日至2014年11月23日，周本梅对此不予确认，经核查该合同，该合同为复印件，租期中“23日”的“3”复印字迹不清楚，存在修改的可能，且双方提交的合同末尾均手写载明租期系自2013年11月28日至2014年11月28日，据此，一审法院采信周本梅的合同，双方约定内容应以周本梅提交的合同为准。此外，宋慧苹还提交了一份显示签署日期为2014年12月20日的租赁合同，但该合同为复印件，未提交原件核对，且周本梅签字的字迹与前一份合同周本梅的字迹存在显著区别，周本梅对此亦不予确认，亦无其它证据可以佐证该份合同的存在，故对宋慧苹提交的该份合同复印件，一审法院不予采信。
一审法院认为：周本梅与宋慧苹之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定的租期届满后，周本梅继续租用房产，宋慧苹未提出异议，亦实际按月收取了周本梅支付的租金，双方成立不定期租�合同关系。对于不定期租赁合同关系，宋慧苹可随时要求解除合同，周本梅同意并实际搬离，双方的租赁合同关系解除。合同解除后，在没有证据显示周本梅存在拖欠租金或相关物业费用以及其它违约情形的情况下，对于周本梅支付的租赁履约保证金8800元，宋慧苹应予以返还。因宋慧苹未在周本梅搬离后及时返还，周本梅有权要求宋慧苹赔偿相应的利息损失，周本梅主张利息自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算，没有超过其可主张权利的范围，一审法院予以支持。关于周本梅要求宋慧苹赔偿一个月租金的诉请，因双方在书面合同约定的租期届满之后形成的为不定期租赁合同关系，宋慧苹可随时解除合同，不存在按照原来合同约定的如宋慧苹单方提前解约而应承担赔偿一个月租金的违约责任的问题，故，周本梅的该项诉请以及要求宋慧苹赔偿一个月租金�利息损失的诉请均缺乏依据，一审法院不予支持。宋慧苹辩称周本梅应支付2013年11月24日至11月28日的租金及相关物业费用，与合同约定不符，一审法院不予采纳；宋慧苹辩称周本梅导致房屋内物品丢失以及家具电器损坏，但对此没有提交证据加以证明，仅凭一份“装修款”的收款收据复印件不能证明其事实主张，故对该抗辩主张，一审法院亦不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、宋慧苹应于判决生效之日起10日内向周本梅返还履约保证金8800元并赔偿相应利息损失（利息自2016年5月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；二、驳回周本梅的其他诉讼请求。一审案件受理费145元（已由周本梅预交），由周本梅负担53元，宋慧苹负担92元。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：一审法院于2016年8月8日向宋慧苹送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状、证据副本和开庭传票。宋慧苹称一审法院曾主持调解，答应给其电话，所以就没有按传票通知的时间参加开庭。本院认为，即使一审法院有过上述表示，在庭前未能调解成功、一审法院并未通知取消开庭的情况下，在宋慧苹还是应当按照传票通知的时间参加诉讼。宋慧苹不到庭参加诉讼缺乏正当理由，一审法院缺席审理，并无不当。
本案为房屋租赁合同纠纷案件。在租期届满后，双方仍继续履行原来的合同，一审法院认定双方之间存在不定期租赁合同关系，认定正确。在宋慧苹2016年4月19日提出解除合同后，周本梅于2016年4月29日搬离涉案房屋，双方租赁合同�经实际解除。周本梅已经支付了2016年4月份之前的租金及物业管理费等费用，按照合同约定，宋慧苹应当向周本梅返还租赁保证金8800元。宋慧苹未及时返还上述租赁保证金，应当支付迟延支付款项的相应利息。
宋慧苹称其房屋内物品有丢失、家具电器也有损坏，但并未提交充分证据证明出租时涉案房屋内的物品有哪些、哪些物品丢失以及家具电器有超出正常损耗的损坏，一审法院未采信宋慧苹的上述主张，并无不当。
关于2015年12月份少交租金800元，宋慧苹在收到租金后并未就此提出异议，直到要求解除合同时也没有提到这个问题。本院认为，周本梅在一审所做的解释合乎常理，一审法院的处理并无不当。
宋慧苹上诉还称涉案房屋租赁合同的起租日是2013年11月23日，不是11月28日，周本梅少付了8天租金。本院认为，首先，即使按照宋慧�的上述主张，周本梅通知宋慧苹2016年4月29日接收房屋，但周本梅在2016年4月27即已经在开始搬离，相差的时间最多也只有5天。其次，宋慧苹就上述主张提交的证据没有原件，与周本梅所提交合同末尾所记载的起租日期也不相符，一审法院未采信宋慧苹的上述主张，处理正确。
综上，上诉人宋慧苹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费92元，由上诉人宋慧苹负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月十日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。