福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0802民初547号原告：龙岩市永洁物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城片区经济适用房，统一社会信用代码91350800717335748A。法定代表人：张有荣，总经理。委托诉讼代理人：郑文正，男，1968年9月7日出生，汉族，龙岩市永洁物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：江秋华，女，1972年7月2日出生，汉族，龙岩市永洁物业管理有限公司员工，住龙岩市新罗区。被告：陈树荣，男，1972年6月12日出生，汉族，福建金灶律师事务所律师，住龙岩市新罗区。原告龙岩市永洁物业管理有限公司（下称永洁物业公司）与被告陈树荣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永洁物业公司的委托诉讼代理人郑文正、江秋华以及被告陈树荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永洁物业公司向本院提出诉讼请求：陈树荣给付永洁物业公司物业费89.1㎡×1元/㎡·月×12个月=1069.2元、水电公摊费6元/月×12个月=72元、二次供水电费266吨×0.3元/吨=79.8元、车辆管理费40元/个·月×12个月=480元、电梯公摊电费10.5元/月×12个月=126元，以上合计1825.8元。事实与理由：2014年12月31日，永洁物业公司与西城片区经济适用房业主委员会订立一份《龙岩西城片区经济适用房物业合同》，合同约定由永洁物业公司对西城片区经济适用房小区的物业进行管理。陈树荣系前述小区B3栋1201室房屋的业主。2017年1月至12月期间，陈树荣拒不向永洁物业公司各项物业管理费用1825.8元。为此，永洁物业公司经催讨未果，遂具状法院请求判如所诉。陈树荣辩称，首先，永洁物业公司提供的2014年12月31日其与西城片区经济适用房业主委员会签订的《物业服务合同》是事后伪造，不能作为认定双方当事人之间存在物业服务合同关系的依据。经了解，西城片区经济适用房业主委员会签订的合同名称为“龙岩西城片区经济适用房物业合同”，并非永洁物业公司提供的“物业服务合同”，两者在名称、内容等方面明显不同。其次，永洁物业公司未尽或者未履行2017年度的物业管理服务义务。在2016年12月之前，永洁物业公司基本能够履行一定的物业管理服务义务，但自2017年1月1日开始，永洁物业公司不知出于何种原因根本没有履行委托管理事项，整个小区脏、乱、差，完全处于无管理无服务的状态。最后，根据民诉法规定的“谁主张、谁举证”原则，永洁物业公司若认为其有对西城片区经济适用房小区的物业尽到合同约定的服务管理义务，则应负举证责任。否则，永洁物业公司应当承担举证不能的法律后果。综上，陈树荣主张永洁物业公司的诉讼请求无理，请求人民法院予以驳回。本院经审理查明以下事实：2012年6月13日，坐落于龙岩市新罗区经济适用房B区）3幢1201室房屋与64号车位均以陈树荣名义办理了所有权登记手续，该房屋的建筑面积为89.1㎡，车位的建筑面积为34.41㎡。2014年12月31日，龙岩市西城片区经济适用房业主委员会（甲方）与永洁物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，合同约定甲方委托乙方对龙岩市西城片区经济适用房小区进行物业服务管理，委托管理事项包括小区内的公共环境卫生、交通与车辆的管理和停放、巡逻执勤等。乙方向住户收取物业管理服务费和代收代缴的用户水费、公摊水电费、交费收据或回执，每季度向小区业主张贴公示。每两个月向全体业主公布一次物业费收支、公共水电费公摊情况。本物业的管理服务费用，B区高层住宅及小区内营业用房按1元/㎡·月收取；私家专用车位按照40元/辆·月收取；A、B区公摊水电费（路灯、楼道、绿化浇水及物业服务用房等）按6元/月·户收取；B区电梯电费暂时在业委会的监督下，按照每月实际用电费用来进行各层分摊；小区供水及二次供水费：每户预收水费300元。B区1-8层用户水费在自来水公司定价的基础上，加价0.2元/吨；9-18层用户水费在自来水公司定价的基础上，加价0.3元/吨。物业服务费实行每两个月收费一次（由单月的5-20日收取）。本合同期限为三年半，自2015年1月1日起至2018年6月30日。本合同在履行中如发生争议，可向龙岩市新罗区人民法院提起诉讼。2016年4月28日，龙岩水发自来水有限责任公司（甲方）与龙岩市西城片区经济适用房业主委员会（乙方）签订一份《居民住宅二次供水设施管理合同》，合同约定二次供水的地址为犀牛路180号小区，二次供水供应3层至18层住宅生活用水。乙方或委托的小区物业管理机构负责向小区业主收取用于二次供水设施运行、维护和管理的加压电费及维护保养等公摊费用，并不得影响小区业主的正常用水。2017年1月1日至12月31日，陈树荣未向永洁物业公司支付前述期间的物业服务费1069.2元（89.1㎡×1元/㎡·月×12个月）、水电公摊费72元（6元/月×12个月）、二次供水电费266吨×0.3元/吨=79.8元、车辆管理费40元/个·月×12个月=480元、电梯公摊电费10.5元/月×12个月=126元，以上合计1825.8元。永洁物业公司现以陈树荣未付前述费用为由具状本院，请求判如所诉。另查明，永洁物业公司自进入龙岩市西城片区经济适用房小区提供物业管理服务以来，对小区内公共环境卫生、车辆管理和停放等方面的维护存在不足，陈树荣与永洁物业公司为此多次发生纷争。诉讼中，陈树荣向本院提交反诉状，请求判令：（1）永洁物业公司按照《物业服务合同》的约定履行2017年1月1日至12月31日的物业管理服务义务并达到管理服务质量；（2）永洁物业公司返还陈树荣预收水表改造费250元；（3）永洁物业公司向陈树荣出具2016年度交付的1600元物业服务费正式发票。上述事实，有原告永洁物业公司提供的个人房屋所有权登记信息查询结果、《物业服务合同》、《居民住宅二次供水设施管理合同》、陈树荣2017年度用水清单，被告陈树荣提供的涉案小区现场照片以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告永洁公司与龙岩市西城片区经济适用房业主委员会于2014年12月31日签订的《物业服务合同》，体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。庭审中，被告陈树荣主张上述《物业服务合同》是事后伪造，但其未能就此举证证明，本院不予采信。实际上，原告多年来也是按照上述《物业服务合同》的约定对讼争小区进行了物业管理与服务。因此，被告主张不能以该合同作为认定双方当事人之间存在物业服务关系的依据不能成立。物业公司作为物业服务企业应当按照诚实信用原则，严格按照合同或者协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，业主接受物业管理服务也应积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，原告永洁物业公司确实存在诸多的服务瑕疵，而被告陈树荣也欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。原告永洁物业公司的服务瑕疵并不构成被告陈树荣减交或者免除物业服务费的理由，被告若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。而本案中，被告以原告永洁物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业费，缺乏依据，显然不属合理选择，本院不予采纳。因此，被告拖欠原告2017年1月1日至12月31日期间的各项物业服务费共计1825.8元，构成了违约，侵害了原告的合法权益，应限期支付。应当指出的是，原告永洁物业公司作为物业服务企业，应当不断加强物业管理，加强与业主的沟通，不断提高物业服务水平，努力构建与业主的和谐关系。原告在提供物业服务时确实存在瑕疵，此情况是被告未及时支付物业费的原因之一。针对本案诉讼过程中反映出的相关物业服务问题，本院建议原告永洁物业公司加强服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的安保及巡查服务，以赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应当按时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。诉讼中，被告陈树荣主张原告应履行符合要求的物业管理服务、返还水表改造费250元以及开具物业服务费正式发票。被告的前述主张，与本案不属于同一法律关系范畴，对原告的诉讼请求起不到抵销、吞并的作用，不属于反诉，本院不予合并审理。当事人可凭据另行协商解决。依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：被告陈树荣应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市永洁物业管理有限公司2017年度的物业服务费、水电公摊费、二次供水电费、车辆管理费、电梯公摊电费等共计1825.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈树荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 陈  庆  林二〇一八年三月二十七日书记员 段林杏（代）书记员 黄敏 （ 代）附主要法律条文：一、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。四、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。