南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁商初字第328号
原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在南京市江宁区东山街道金箔路776号，组织机构代码83560937-5。
负责人詹剑，该支行行长。
委托代理人陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。
委托代理人王洪利，江苏天晖律师事务所律师。
被告洪霞，女，1988年5月17日生，汉族。
被告洪松发，男，1966年5月16日生，汉族。
被告吴秋桃，女，1966年7月2日生，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称农行江宁支行）与被告洪霞、洪松发、吴秋桃借款合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行江宁支行的委托代理人陈红霞到庭参加诉讼。被告洪霞、洪松发、吴秋桃经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法予以缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行江宁支行诉称：2011年5月6日，其与被告洪霞签订《个人购房担保借款合同》，约定其向洪霞发放贷款129万元，洪霞以其所有的位于江宁区高尔夫国际花园7幢1103室的房产作为借款合同项下的抵押物，抵押担保范围包括：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。被告洪松发、吴秋桃为被告洪霞的上述借款提供连带责任保证。后洪霞未按借款合同约定履行还款义务，被告洪松发、吴秋桃亦未履行保证责任，其向法院提起诉讼，法院已作出（2013）江宁商初字第682号民事判决书，该判决已生效。因三被告未按判决履行还款义务，其委托律师向法院提起强制执行申请，支出执行阶段律师代理费35352元。按借款合同约定，该费用应由三被告承担。故向法院提起诉讼，要求判令：一、被告洪霞立即支付律师代理费35352元；二、被告洪松发、吴秋桃对上述款项的给付承担连带责任；三、其对位于江宁区秣陵街道利源中路88号高尔夫国际花园7幢1103室房产享有优先受偿权；四、由三被告承担本案诉讼费用。
被告洪霞、洪松发、吴秋桃均未到庭参加诉讼，亦未在规定期间内向本院提交书面答辩状及相关证据。
经审理查明：2011年5月6日，原告农行江宁支行与被告洪霞签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称借款合同）1份，该借款合同约定：洪霞向农行江宁支行借款129万元，用于购买南京市江宁区秣陵街道利源中路88号高尔夫国际花园7幢1103室房产。在合同有效期内，发生借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。合同又约定：因借款人、保证人或抵押人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人或抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，被告洪霞又与农行江宁支行签订《南京市江宁区房地产抵押合同》（以下简称抵押合同）1份，合同约定洪霞将购买的江宁区高尔夫国际花园7幢1103室房产为上述贷款提供抵押，抵押担保的范围为：主债权本金及其利息；主债合同约定的违约金；主债务人应当支付的赔偿金；债权人实现抵押权的费用。抵押合同在江宁区住房和城乡建设局进行了抵押登记，并领取了房屋他项权证，他项权证载明：房屋他项权利人为农行江宁支行，房屋所有权人为洪霞，他项权利种类为抵押权，债权数额为壹佰贰拾玖万元整。2011年5月6日，被告洪松发、吴秋桃与农行江宁支行签订《保证合同》1份，为洪霞的上述借款提供保证，其中被担保的主债权种类、本金数额约定为：被担保的主债权种类为二手房按揭，本金数额为人民币壹佰贰拾玖万元整；保证范围为：包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证方式为：连带责任保证；保证责任的承担约定为：合同所担保的债权同时存在债务人提供物的担保和保证担保的，债权人有权要求保证人先于物的担保承担保证责任。
2011年5月19日，原告农行江宁支行按约发放了贷款129万元。被告洪霞自2013年2月21日起未再偿还贷款本息。被告洪松发、吴秋桃亦未履行担保责任。为收回上述贷款，原告农行江宁支行向本院提起诉讼，本院于2013年8月16日立案受理。同年12月31日，本院作出（2013）江宁商初字第682号民事判决书，判决被告洪霞于判决发生法律效力之日起10日内返还原告农行江宁支行借款本金，并支付利息、罚息及律师代理费，被告洪松发、吴秋桃对洪霞的债务承担连带清偿责任。后因被告洪霞、洪松发、吴秋桃未自觉履行判决确定给付义务，原告农行江宁支行于2014年4月16日向本院提交强制执行申请书，本院于同年4月17日立案受理。原告农行江宁支行委托江苏天晖律师事务所（以下简称律师事务所）处理执行阶段的相关事宜，并支付了执行阶段的律师代理费35352元。
上述事实有借款合同、保证合同、抵押合同、他项权证、民事判决书、强制执行申请书、委托代理合同、律师费发票、特种转账凭证及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原告农行江宁支行与被告洪霞签订的《借款合同》、《抵押合同》、与被告洪松发、吴秋桃签订的《保证合同》，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本院作出的（2013）江宁商初字第682号民事判决书发生法律效力后，被告洪霞、洪松发、吴秋桃均未自觉履行判决事项，原告农行江宁支行向本院申请强制执行，并委托律师事务所处理执行阶段的相关事宜，支付了执行阶段的律师代理费35352元。该律师代理费的产生系因被告洪霞、洪松发、吴秋桃未按本院生效判决自觉履行还款义务所致。该律师代理费的计算不违反江苏省司法厅和江苏省物价局规定的律师服务收费标准。被告洪松发、吴秋桃为洪霞的上述借款提供连带责任保证，明确约定保证担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等债权人实现债权的一切费用。故原告农行江宁支行要求被告洪霞承担执行阶段律师代理费35352元，洪松发、吴秋桃对上述律师代理费的给付承担连带责任，有事实和法律依据，本院予以支持。被告洪霞将其购买的位于江宁区高尔夫国际花园7幢1103室房产为上述借款提供抵押担保，抵押合同进行了登记备案，并领取了房屋他项权证，故原告农行江宁支行要求就35352元律师代理费对上述房产享有优先受偿权，有事实及法律依据，本院予以支持。鉴于房屋他项权证载明的债权数额为129万元，故农行江宁支行行使抵押权的范围也应以129万元为限。被告洪霞、洪松发、吴秋桃经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告洪霞于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行律师代理费35352元。
二、被告洪松发、吴秋桃对被告洪霞的上述债务承担连带清偿责任。被告洪松发、吴秋桃承担保证责任后，有权向被告洪霞追偿。
三、原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行就本判决第一项律师代理费35352元对被告洪霞所有的位于江宁区秣陵街道利源中路88号高尔夫国际花园7幢1103室房产在129万元债权数额范围内享有优先受偿权。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费764元，公告费560元，合计1324元，由被告洪霞、洪松发、吴秋桃负担。此款已由原告农行江宁支行先行垫付，三被告在支付上述款项时应加付此垫款。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向南京市中级人民法院预交上诉受理费。南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：10105901040001276。
审 判 长 刘国才
人民陪审员 陈 玲
人民陪审员 郑华佑
二〇一四年十月八日
见习书记员 李 敏