浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1021号
上诉人（原审被告）：宁波中重汽车销售有限公司。住所地：宁波高新区龙山五都王。
法定代表人：王志明，该公司董事长。
委托代理人：吴文达，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：冯振兴，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波鼎德源机电工业有限公司。住所地：宁波市高新区枫香路***号*******室。
法定代表人：张小平，该公司董事长。
委托代理人：张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。
上诉人宁波中重汽车销售有限公司因与被上诉人宁波鼎德源机电工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年1月28日作出的（2015）甬鄞邱民初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告公司原名宁波春和机电工业有限公司，2014年10月16日更名为宁波鼎德源机电工业有限公司。2009年10月29日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其名下的坐落于宁波市高新区龙山村木槿路96号的简易厂房1350㎡、周边场地4050㎡出租给被告；租赁期自2009年11月1日至2015年10月31日；租赁费：简易厂房起步租金6.50元/㎡/月，周边场地起步租金3元/㎡/月，从租赁日起每两年在原租金标准基础上递增7%；租金、物业费等被告每半年支付一次；被告支付租赁合同保证金50000元等。合同订立后，原告向被告交付租赁物，被告向原告支付了租赁合同保证金50000元。2014年4月16日，高新区征收办发函给原告，拟回购被告租赁物在内的两个地块，原告负责园区内承租户的清退工作，搬迁期限截止2014年6月30日。原告于次日将该函复印件送给被告。2014年6月10日，土地储备中心与原告签订《高新区国有建设用地使用权收购协议》一份，约定：土地储备中心收购原告所有的坐落于宁波市科技园区龙山村木槿路96号的甬科国用（2004）第1390号、1391号地块和地面建筑物（涉案租赁物在第1390号地块内）；原告完成园区内搬迁腾空工作，在2014年10月31日前将第1391号地块交付土地储备中心，在2014年12月31日前将第1390号地块交付土地储备中心等。2014年9月15日、9月30日，宁波市国土资源局高新区分局发布土地登记注销公告，注销甬国用（2004）第1390、1391号地块的土地登记，15日后生效。2014年12月26日，土地储备中心与原告签订《补充协议》一份，约定原告完成园区内搬迁腾空工作的期限延期至2015年5月31日等。2015年3月18日，土地储备中心与原告签订《补充协议（2）》一份，约定原告完成被告租赁场地搬迁腾空工作的期限延期至2015年12月31日等。现被告未予腾退，拖欠原告2014年11月1日以来的租赁费。
原审原告宁波鼎德源机电工业有限公司于2015年5月4日诉至原审法院，请求判令：1.确认解除原审原、被告之间的租赁合同，原审被告立即腾退租赁场所；2.原审被告支付原审原告逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费和物业管理费（2014年11月1日暂算至2015年4月30日之日为291534.40元，计算至被告腾空并搬离涉案房屋之日止），并支付水电费16492.66元；3．原审被告赔偿原审原告因其逾期腾退致无法获得回购款而造成的同期贷款利息损失（自2015年1月21日暂算至2015年4月30日为466666.67元，计算至被告腾退日止）和被土地储备中心扣去的违约金1302379元。原审审理中，原审原告将诉讼请求变更为：1.判令确认解除原审原、被告之间的租赁合同，原审被告立即腾退租赁场所；2.原审被告支付原审原告逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费[2014年11月1日暂算至2015年11月30日之日为311441.39元（即13个月*（1350㎡*6.50元/㎡/月+4050㎡*3/㎡/月）*107%*107%），按此标准计算至被告腾空并搬离涉案房屋之日止]。
原审法院认定双方的争议焦点为：1.本案租赁合同是否应该解除；2.原告是否可以向被告主张租赁费；并作如下分析认定：
关于争执焦点1，原告主张双方于2014年5月14日解除租赁合同，缺乏证据，不予支持。因宁波市国土资源局高新区分局于2014年9月30日发布土地登记注销公告，注销了甬国用（2004）第1390号地块的土地登记，并于2014年10月15日生效，故原告于2014年10月15日起丧失甬国用（2004）第1390号地块的所有权，双方的房屋租赁合同已经缺乏存在的基础，不能继续履行，故应该解除；
关于争执焦点2，回购协议约定在涉案地块交付土地储备中心前，原告负责园区内承租户的清退工作，现原告还未向土地储备中心交付涉案地块，且房屋仍属于原告名下，故原告有权向被告收取房屋租赁费。租赁合同被解除后，被告依旧占有使用房屋，原告可以参照租赁费向被告收取房屋占有使用费。审理中被告对原告主张的2014年11月1日起至2015年11月30日止的占有使用费311441.39元未提出异议，对此予以认定。如果因原告堵门堵路断电断水等原因给被告造成经济损失，被告可以另行主张权利。
综上，原审法院认为：原、被告之间租赁关系依法成立，受法律保护。原告出租房屋的土地使用证于2014年10月15日被依法注销，故房屋租赁合同于该日解除。合同法规定，租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告要求被告腾退，理由正当，予以支持。原告要求被告支付从2014年11月1日起至腾退之日的占有使用费，事实清楚，理由正当，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波鼎德源机电工业有限公司与被告宁波中重汽车销售有限公司签订的房屋租赁合同于2014年10月15日解除；二、被告宁波中重汽车销售有限公司在本判决生效后三十日内腾退租赁的简易厂房和周边场地；三、被告宁波中重汽车销售有限公司向原告宁波鼎德源机电工业有限公司支付2014年11月1日起至腾退之日的占有使用费[2014年11月1日起至2015年11月30日的占有使用费为311441.39元，2015年12月1日起至被告腾退涉案房屋之日的占有使用费计算公式为：占有时间*（1350㎡*6.50元/㎡/月+4050㎡*3元/㎡/月）*107%*107%]，在本判决生效后十日内理清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5972元由被告宁波中重汽车销售有限公司负担。
宣判后，原审被告宁波中重汽车销售有限公司不服，向本院提起上诉称：1.被上诉人已与土地储备中心签订行政合同《高新区国有建设用地使用权收购协议》，约定协议签订之时对于所涉房屋、土地的所有权、使用权转移至土地储备中心，并且土地使用权证被注销，故被上诉人已丧失了对标的物的所有权，其没有权利要求与上诉人解除合同、腾退房屋及土地，也没有诉讼主体资格。2.被上诉人与土地储备中心签订的收购协议属于合同法上的买卖合同，并不具有强制执行力，因此不能以此作为被上诉人要求与上诉人解除合同的依据，否则将严重破坏“买卖不破租赁”和“诚实信用”的民事基本原则。被上诉人的土地使用权证已被注销，一审法院认为房屋的权利还属于被上诉人，违反房地一体原则。3.一审中，被上诉人要求确认双方之间的《厂房租赁合同》于2014年5月14日解除，而不是2014年10月15日，一审法院判决超出了被上诉人的一审诉讼请求。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人宁波鼎德源机电工业有限公司答辩称：土地储备中心和被上诉人签订的协议是政府行为，不是简单的民事买卖合同，是政府主导的回购行为，故不适用买卖不破租赁的原则。如果是民事买卖行为不会导致土地证被注销，买卖关系只会导致土地权证的变更登记。土地证被注销后，被上诉人有管理清退职责，房产证还属于被上诉人，故占有使用费属于被上诉人。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认之外，另查明：双方签订的《厂房租赁合同》免责条款14.2约定：“由于政府的原因（包括但不限于：房产拆迁，收回土地、重新规划、河道整改等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿，而均属双方免责。”
本院认为：双方合同约定：“由于政府的原因（包括但不限于：房产拆迁，收回土地、重新规划、河道整改等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿，而均属双方免责”，现因被上诉人与政府所属的高新区土地储备中心就涉案土地签订了《高新区国有建设用地使用权收购协议》，故被上诉人主张解除其与上诉人之间的《厂房租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持并无不当。上诉人以被上诉人与土地储备中心签订的收购协议属于民事买卖合同不具有强制执行力、买卖不破租赁为由，认为被上诉人无权要求与上诉人解除合同的主张，理由不足，本院难以采信。因上诉人与被上诉人之间具有房屋租赁法律关系，故被上诉人具有本案的诉讼主体资格，上诉人认为被上诉人不具有诉讼主体资格的主张，同样理由不足，本院亦难采信。因双方之间的《厂房租赁合同》被解除后，上诉人应当腾退房屋，因其未腾退故原审法院对被上诉人主张上诉人支付房屋占有使用费的诉请予以支持，也无不当。上诉人认为一审法院违反了房地一体原则、超出了被上诉人诉请等主张，于法无据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，实体处理得当。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5972元，由上诉人宁波中重汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年五月五日
代书记员 桂红艳