辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12833号上诉人（原审被告）:张程，男，1972年6月27日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王东玲（张程配偶），女，汉族，1975年12月28日出生。被上诉人（原审原告）：沈阳市高创金上物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街134号17栋11门。法定代表人：王欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋竹萍，北京康达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：景涵彬，北京康达律师事务所沈阳分所律师。上诉人张程因与被上诉人沈阳市高创金上物业管理有限公司（以下简称“高创金上公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初7949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张程上诉请求：1.高创金上公司违反合同约定，将属于业主共有的花房改建为超市，并用来盈利。这种行为侵害了业主的合法权益。2.高创金上公司无相应的管理资质，业主委员会与其签订的《物业服务合同》属于违法违规，应属无效。一审法院以资质问题属于行政管理范畴，且高创金上公司一直为园区服务为由不支持张程的请求属于错误。3.高创金上公司未完全履行物业合同的约定，园区存在杂物乱堆乱放，外来人员随意进出、消防通道长年堵塞等问题，高创金上公司怠于管理。4.高创金上公司的诉讼请求超过诉讼时效，只能主张最近两年的权利。高创金上公司辩称：1.张程主张的花房改建超市，并无证据予以证明，与本案不属同一法律关系。自高创金上公司提供服务时该房屋就是超市。2.根据2017年1月12日国务院《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，“物业服务企业二级及以下资质认定”被正式取消。且资质认定是行政行为，《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。3.关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，物业服务合同的履行是持续履行，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。因此高创金上公司有权要求张程支付2013年1月1日至2017年8月31日的物业费。高创金上公司向一审法院起诉请求：要求张程给付2013年1月1日至2017年8月31日期间拖欠的物业费10,243元，电梯费1,344元，仓房费331元，并由张程承担本案诉讼费。一审法院认定事实:张程系位于皇姑区长江街138-11号221室（建筑面积是121.95平方米）的业主，仓房面积为7.88平方米。2013年3月高创金上公司与沈阳市皇姑区建赏欧洲业主委员会签订了物业服务合同，合同中对委托管理事项、委托管理期间、双方的权利义务、物业管理服务内容质量、物业费收取的标准等事项均进行了约定，其中约定该小区的物业费的收费标准为1.5元/月•平方米，非住宅房屋每月0.75元/月•平方米，高层楼房电梯运行费每人每月12元。合同期限为2013年1月1日至2015年8月31日止。2015年8月25日双方签订了补充协议，约定将委托期限延后至2015年12月31日。2016年2月，双方续签了物业管理服务合同，委托期限为2016年1月1日至2018年12月31日止。张程欠缴2013年1月1日至2017年8月31日的物业费，双方就此问题协商未果，高创金上公司遂于2017年9月1日起诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。高创金上公司作为张程所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而张程未按时向高创金上公司交纳物业费，系违约行为，故高创金上公司请求张程给付物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于张程提出高创金上公司将原为花房的会所私自改为超市以至影响其居住及房屋价值一事，实属侵权案件，与本案不属同一法律关系，张程可另行起诉主张权利，一审法院对张程该项抗辩主张不予支持。关于张程提出高创金上公司资质问题，因物业公司的资质问题属于行政管理范畴，且涉案园区业主委员会并未解聘高创金上公司，同事高创金上公司一直为该园区提供服务，故一审法院对张程该项抗辩不予支持。同时应当指出，高创金上公司在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接受业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。关于张程拖欠物业费的具体数额，依照物业服务合同的期限、约定的收费标准及实际拖欠时间2013年1月1日至2017年8月31日止，共计56个月)予以计算，即2013年1月1日至2017年8月31日期间的物业费为：56个月×121.95㎡×1.5元=10,243元，一审法院予以支持。关于张程拖欠电梯费的具体数额，依照物业服务合同约定的收费标准及实际拖欠时间2013年1月1日至2017年8月31日止，共计56个月)予以计算，即2013年1月1日至2017年8月31日的电梯费为：56个月×12元×2人=1344元。关于仓房服务费的具体数额，依照物业服务合同约定的收费标准及实际拖欠时间2013年1月1日至2017年8月31日止，共计56个月)予以计算，即2013年1月1日至2017年8月31日止的电梯费为：56个月×7.88㎡×0.75元=331元。一审法院判决：一、张程给付沈阳市高创金上物业管理有限公司自2013年1月1日至2017年8月31日期间的物业费10,243元，于判决生效后立即付清；二、张程给付沈阳市高创金上物业管理有限公司自2013年1月1日至2017年8月31日期间的电梯费1344元，于判决生效后立即付清。三、张程给付沈阳市高创金上物业管理有限公司自2013年1月1日至2017年8月31日期间的仓房服务费331元，于判决生效后立即付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回沈阳市高创金上物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费155元（高创金上公司已预交），由张程承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张程提交了从业主维权群里打印的资料照片，用以证明高创金上公司未履行物业职责。高创金上公司发表质证意见称，对文字部分真实性有异议，属于张程自制的文件。照片不能反映拍摄的时间和地点，无法体现园区常态，与本案无关。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力…”高创金上公司与沈阳市皇姑区建赏欧洲业主委员会签订的《前期物业服务委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，该合同对全体业主具有约束力。张程作为高创金上公司提供物业服务的小区业主，应按合同约定履行给付物业费的义务。关于张程提出的高创金上公司不具有物业服务资质，案涉《物业服务合同》属于无效合同的主张。首先，张程在一审与二审中均未提供充分证据证明高创金上公司存在资质问题。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，上述“强制性规定”是指效力性强制性规定。虽然《物业管理条例》第三十二条规定国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，但该规定属于行政管理范畴，并非能够影响合同效力的强制性规定。因此，在本案中，高创金上公司的资质问题并不符合法定的合同无效的情形，并不能当然影响《物业服务合同》的效力。最后，2017年1月12日国务院发布的《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消了物业服务企业二级及以下资质认定这一行政许可事项，亦表明国家逐步放开了对物业服务企业资质管理，物业服务企业的资质问题亦不应成为影响合同效力的事由。因此，本案中高创金上公司与沈阳市皇姑区建赏欧洲业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》应属有效，双方应按照约定履行义务。关于张程提出的高创金上公司违反合同约定花房改建为超市，以及高创金上公司物业服务标准和质量不符合合同约定的主张。本院认为，张程与高创金上公司之间存在物业服务合同法律关系，张程享受了高创金上公司提供的物业服务，亦负有向高创金上公司交纳物业费的义务。张程虽提出高创金上公司物业服务存在质量问题，但张程所提供的证据，不足以证明其主张，亦不足以构成对物业费的减免。张程作为业主，如认为高创金上公司存在违约行为损害了业主的合法权益，应通过向业主委员会反映或其他方式主动维护自身权利，不宜采取拖欠物业费的方式消极对抗。因此，对张程的该项主张，本院无法予以支持。同时，高创金上公司作为物业服务企业，也应认真履行物业服务义务，听取业主的意见，改进自身服务。关于张程提出的高创金上公司的诉讼请求超过诉讼时效的问题。经审查一审卷宗中张程提交的起诉状以及一审庭审笔录等材料，张程在一审中未提出诉讼时效抗辩。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”张程二审中提交的新证据并非证明诉讼时效问题的证据，故依据上述规定，对张程的该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张程上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张程负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年一月四日法官助理 勾雪峰书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。