江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1299号
上诉人（原审原告）：南京豪太传奇装饰工程有限公司，住所地南京市浦口区大桥北路1号华侨银座某单元1802室。
法定代表人：吴子豪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国东方资产管理公司江苏省分公司，住所地南京市洪武路29号。
负责人：赵传标，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏观度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：奚星，江苏观度律师事务所律师。
原审第三人：杨儒意，男，1976年6月18日生，汉族，住南京市玄武区。
上诉人南京豪太传奇装饰工程有限公司（以下简称南京豪太公司）因与被上诉人中国东方资产管理公司江苏省分公司（以下简称东方资产管理公司）以及原审第三人杨儒意案外人执行异议之诉一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
南京豪太公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院查明事实中遗漏了上诉人一审提交的其公司法定代表人吴子豪和其配偶郑静的结婚证。该份证据证明上诉人公司缴纳的租金是通过郑静的账户支付给出租人杨儒意的妻子陈慧华的。2、一审法院中，杨儒意未到庭参加庭审，也未委托代理人参加庭审，一审判决却载明杨儒意述称的内容，程序不合法。3、上诉人与杨儒意签订了两份租赁合同，第一份租赁合同签订的时间为2012年6月1日，该日期早于租赁房产被设立抵押权的时间。后来，双方于2014年2月1日续签了一份租赁合同。在该合同中，双方将租赁期限延长至2029年，付款方式由原来的按季结算变更为半年一付。合同的其他条款，如合同的主体、租赁物标的、租赁面积、租金标准均与第一份合同相同。第二份合同系双方对第一份合同的续签，是第一份合同的延续。一审法院错误的认为第一份合同已履行终止，双方建立了新的租赁关系，进而导致适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
东方资产管理公司辩称：1、一审庭审过程中上诉人并未在质证程序中提交吴子豪与郑静的结婚证，也未向法院提交该份证据的原件，造成被上诉人无法质证。判决书未提及此份证据，与庭审实际情况相符。另外，该份证据仅能证明上诉人与第三人杨儒意于2012年6月签订的《租赁合同》的履行情况，与本案无关。2、一审庭审过程中第三人杨儒意未到庭参与审理。但庭后其到法院进行了谈话，对案件所涉事实进行了陈述，一审程序并无不当。3、2014年2月1日上诉人与第三人签订的租赁合同，约定了新的租赁期限、租金支付方式等重要条款，双方依据新的租赁合同形成了新的租赁合同关系。一审法院据此认定上诉人和第三人租赁合同的签订时间在被上诉人设立抵押及法院依法查封之后并无不当。所谓租赁合同的延续，是指出租人与承租人的租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物并依照原合同支付租金，出租人接受租金的行为。上诉人认为新的租赁合同是旧租赁合同的延续，与法律规定相违背。综上，一审法院认定事实、适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
南京豪太公司向一审法院起诉请求：判令停止对浦口区大桥北路1号华侨城某单元（A1801-1807室）相关房屋的执行程序（迁出房屋、清空物品）。
一审法院认定事实：东方资产管理公司诉陈惠华、杨儒意、南京惠华建材装饰有限公司（以下简称惠华公司）借款合同纠纷一案在审理过程中，各方当事人自愿达成调解协议，一审法院于2015年7月23日作出（2015）玄商初字第779号民事调解书予以确认，主要内容如下：陈惠华应于2015年8月2日前一次性归还给东方资产管理公司借款本金4999998.85元、利息292560.99元、罚息301874.93元（截至2015年7月21日），以上合计5594434.77元。若陈惠华未能按时足额还款，东方资产管理公司可就全部未还款项申请强制执行，并自2015年7月22日起按照年利率10.35%的标准继续向陈惠华收取罚息、复利至实际清偿之日止；东方资产管理公司对上述债权有权对以下房产在以下限额内享有优先受偿权：浦口区浦珠北路110号恒辉翡翠花园024幢2单元1105室、某单元1103室（他项权证号：宁房他证浦字第2615**号）债权限额为160万，江宁开发区将军大道9号托乐嘉花园东某幢925室（他项权证号：宁房他证江字第JNA0798**号）债权限额为30万，秦淮区晨光路116号居易时代苑1幢2单元804室（他项权证号：宁房他证秦字第2423**号）债权限额40万，浦口区南浦路323号江岸水城46幢某单元302室、浦口区大桥北路1号华侨城216幢某单元A1801室、A1802室、A1803室、A1804室、A1805室、A1806室、A1807室（他项权证号：宁房他证浦字第2615**号）债权限额为270万；杨儒意、惠华公司对陈惠华的上述还款义务承担连带清偿责任；本案应收诉讼费减半收取为26174元、保全费5000元，合计31174元，由杨儒意、陈惠华、惠华公司负担。因杨儒意、陈惠华、惠华公司未履行付款义务，东方资产管理公司向一审法院申请强制执行。
一审法院于2015年11月13日发出（2015）玄执字第1802号执行公告，告知将拍卖被执行人杨儒意名下位于南京市浦口区大桥北路1号华侨城216幢某单元A1801-1807室（7套）房屋，以清偿债务，上述房屋内所居住、使用人员于2015年11月19日迁出房屋，并将房屋内物品全部清空，逾期将强制执行。南京豪太公司遂向一审法院提出执行异议。2016年4月6日，一审法院做出（2016）苏0102执异17号执行裁定书，驳回了南京豪太公司的异议请求。
另查明：杨儒意与陈惠华系夫妻关系。南京市浦口区大桥北路1号华侨城216幢某单元A1801室、A1802室、A1803室、A1804室、A1805室、A1806室、A1807室房屋登记在杨儒意名下，面积分别为65.16平方米、42.23平方米、45.62平方米、45.62平方米、45.62平方米、45.62平方米、45.69平方米。上述房屋均分别于2012年9月19日、2013年9月29日设立了抵押，登记的抵押权人为中国民生银行股份有限公司南京分公司（以下简称民生银行）、鲍正，抵押权利分别为270万元、300万元。2013年10月16日，一审法院对上述房屋进行了司法查封。
2014年东方资产管理公司受让了民生银行对陈惠华、杨儒意、惠华公司的债权。
浦口区大桥北路1号华侨城216幢某单元A1808室房屋登记在杨玉婷名下。
诉讼中，原告南京豪太公司为证明其主张，主要举证如下证据：
证据1.2012年6月1日原告与杨儒意签订的租赁合同，约定由原告承租华侨银座1802室房屋，合同对房屋面积、租赁期限、租金、押金等事实均进行了约定，租赁期限为2012年6月1日至2015年5月31日。该合同原件已丢失，现从浦口市场管理监督局调取。承租人是南京艺墨堂装饰工程有限公司，即原告变更前的名称。
证据2.变更登记告知书，以此证明2013年7月，原告名称由南京艺墨堂装饰工程有限公司变更为现在名称的事实。
证据3.杨儒意和陈惠华的结婚证复印件，以此证明杨儒意和陈惠华系夫妻关系。
证据4.2014年2月1日租赁合同一份，以此证明原告和杨儒意、陈惠华就华侨城房屋续签了租赁合同，租赁房屋为华侨城216栋A18楼，租赁期限为2014年2月1日起至2029年1月31日，租金每年10万元，每半年第一个月的5日交付。该合同与2012年签订的合同主体是一致的，租赁物标的物、租金及合同基本条款均是一致的，不存在恶意串通。
证据5.银行汇款转账凭证一张、收据六张、收条三张、授权委托书，以此证明原告自2012年起按约向杨儒意支付租金的事实。
证据6.南京供电公司通用机打发票、苏果超市代收电费收据，以此证明原告自2012年6月份至今缴纳涉案房屋电费，原告一直在占有使用涉案房屋。
被告东方资产管理公司对上述证据的质证意见：对证据1的真实性、关联性予以认可，但该份租赁合同已失效；对证据2的真实性、关联性予以认可，可以得知自2013年7月9日原告南京豪太公司才正式使用1802室作为住所地，比抵押权设立时间2012年9月19日晚了大半年。对证据3的真实性予以认可；对证据4的真实性有异议；对证据5的真实性均不予认可，在原告2014年2月1日与杨儒意重新签订租赁合同并生效之时，其与杨儒意于2012年6月签订的租赁合同就已失去效力，2012年签订的房屋租赁合同的履行情况与本案无关；对证据6真实性不予认可，该证据系打印件，没有加盖公章，不能证明由原告缴纳电费。
一审法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，即使原告与杨儒意之间自2012年6月1日起存在真实、合法的租赁关系，但该合同约定的租赁期限已于2015年5月31日届满。且原告与杨儒意在2014年2月1日再次签订租赁合同时，原2012年6月1日签订的租赁合同即已终止履行，原告与杨儒意之间成立新的租赁合同关系，双方应按照2014年签订的合同履行义务。而涉案房屋已于2012年9月19日设立了抵押登记，设立抵押登记的时间在2014年2月1日成立租赁合同关系之前，故原告不得以其租赁权对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”一审法院已于2013年10月16日对上述房屋进行了司法查封，2014年2月原告与杨儒意签订房屋租赁合同的时间在法院查封之后，原告不得以其租赁权对抗申请执行人。现因杨儒意等人不能按期还款，一审法院对华侨城216幢某单元A1801室-A1807室房屋进行拍卖，以清偿债务，并要求该房屋的居住、使用人限期搬出房屋，并无不当。
综上，原告要求停止执行的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回原告南京豪太传奇装饰工程有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由南京豪太传奇装饰工程有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。
上诉人认为一审法院查明事实中遗漏其一审提交的其法定代表人吴子豪和其妻郑静的结婚证。经查询原审庭审笔录，上诉人庭审中仅提交了该结婚证复印件，被上诉人对该证据的真实性不予认可。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本案中，上诉人与原审第三人杨儒意签订的第一份租赁合同的租赁期限为2012年6月1日至2015年5月31日，上诉人与原审第三人杨儒意签订的第二份租赁合同的租赁期限为2014年2月1日至2029年1月31日。一审法院2015年11月13日发出执行公告要求上诉人迁出涉案房屋时，其和杨儒意签订的第一份租赁合同已经到期，此时双方履行的是第二份租赁合同。涉案房屋设定抵押权的时间为2012年9月19日、2013年9月19日，被司法查封的时间为2013年10月16日，均在第二份租赁合同签订前，根据法律、司法解释的规定，上诉人不得以其承租权对抗申请执行人行使抵押权，其要求停止对涉案房屋的执行程序，本院不予支持。上诉人认为第二份租赁合同系对第一份租赁合同的续签，故双方并未形成新的租赁关系的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。原审第三人杨儒意虽然未参加一审庭审程序，但其至一审法院进行了谈话，一审判决在确认杨儒意无正当理由未到庭应诉的情况下，列明杨儒意谈话中陈述的意见，程序并无不当。
综上所述，南京豪太公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京豪太传奇装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年四月二十五日
书记员 郭旭冬