上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0116民初10050号
原告周国强，男，1968年9月17日生，汉族，住上海市金山区。
被告潘桂林，男，1947年10月2日生，汉族，住上海市金山区。
被告陆金华，女，1949年4月26日生，汉族，住址同上。
被告潘钧，男，1975年11月26日生，汉族，住址同上。
三被告共同委托代理人朱雷明。
原告周国强诉被告潘桂林、陆金华、潘钧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案后，依法适用简易程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告周国强、被告潘桂林、陆金华、潘钧及三被告共同委托代理人朱雷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年6月29日，原告与被告潘桂林在上海旺鑫房地产经纪事务所签订了购买被告位于上海市金山区山阳镇板桥东路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称案涉房屋)的《房屋买卖居间合同》(下称居间合同)，总房价人民币(以下币种相同，略)149万元(被告到手价)，合同包括：2016年6月29日原告支付被告定金5万元；2016年7月10日原告支付被告首付款30万元，双方签订《上海市房地产买卖合同》(下称买卖合同)；2016年8月30日前原告再支付被告首付款35万元；2016年10月20日交房时原告付尾款10万元。原告按照合同约定，于2016年6月29日支付被告定金5万元；于2016年7月11日支付被告首付款30万元，期间原、被告以及居间方沟通确认原约定2016年7月10日支付首付款的时间因为原告外出旅游迟延到2016年7月11日，因被告家中有事签订买卖合同的时间约定到2016年8月18日；于2016年8月18日支付首付款33万元。2016年8月18日，因贷款金额问题双方协商一致后重新确认了以下内容：贷款金额提高到88万元，首付款支付60万元，交房时支付1万元；总房价149万元写为126万元，另外23万元作为装修费用；房子以原告一人名义购买；2016年8月28日双方重新签订买卖合同。当天，被告归还原告8万元(打在原告配偶账户上)。2016年8月28日，原、被告签订买卖合同。同时，双方还签订了《补充协议》。协议对付款方式、首付款金额、付款日期、贷款金额等做了补充，约定：实际房价款149万元写为合同价126万元加其他装修款23万元；2016年6月29日支付定金5万元；2016年7月11日支付首付款30万元；2016年8月18日支付首付款25万元；2016年8月18日开始申请银行贷款88万元(为了符合银行贷款首付要求，原告于2016年8月28日重新支付被告33万，当天被告返还原告33万)；交房时再支付1万元。2016年9月23日，被告归还了案涉房屋的贷款。原告按照合同约定申请银行贷款。2016年9月30日，银行通知原告贷款已经批准。原告将这一情况通知被告潘桂林，潘桂林同意国庆节后交易。2016年10月7日，原、被告到案涉房屋与租客确定续租事宜。2016年10月8日，被告电话告知原告及居间方，称因房价上涨不再继续出售案涉房屋。原告到被告家里沟通，被告索要20万元或者支付原告20%违约金，原告均拒绝。原告为购买案涉房屋出售了自住房屋，产生了许多交易费用，并且为购买案涉房屋已经支付60万元房价款。并且，原告等着户口迁入案涉房屋。三被告的行为违反了双方签订的合同，损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判令被告潘桂林、陆金华、潘钧继续履行房屋买卖的合同。
三被告辩称，首先，居间合同的买受人为周国强、叶1，本案起诉的原告主体是周国强，叶1成了案外人，与居间合同不符，周国强单独起诉不能成立。居间合同第三条第二款约定2016年7月10日支付首付款30万元，而原告没有按约履行，构成违约。其次，按照居间合同，《补充协议》的主体应为潘桂林、陆金华、潘钧与周国强、叶1。但是《补充协议》的甲方为潘钧，实际签字的却是潘桂林。潘钧、陆金华均对该补充协议不知情，也不认可该协议。因主体不符《补充协议》应为无效。最后，根据居间合同，原告违约在先，被告不能继续履行房屋买卖合同有法可依，按照居间合同第八条第一款原告应支付房价总额20%的违约金。三被告认为本案过错方在于原告，定金不应退还，原告已付首付款扣除违约金后三被告愿意退还。
经审理查明，案涉房屋登记权利人为三被告。2016年6月29日，原告周国强、案外人叶1(乙方)与三被告(甲方)通过上海旺鑫房地产经纪事务所(丙方)为原告购买案涉房屋签订居间合同。居间合同约定：案涉房屋转让价款149万元，合同签订后乙方预付甲方定金5万元；购房首付款30万元，定于2016年7月10日支付；2016年8月30日前付35万元，贷款69万元，贷款不足部分交易当天付清；交房时付10万元；甲方定于2016年10月20日前腾空房子并将钥匙交给乙方；转让房地产的过户、办证由丙方负责完成；居间协议签订后，如有一方违约，需向另一方支付房价总额的20%；合同签订后，甲乙双方定于2016年7月10日前正式签订《房地产买卖合同》等等。三被告中潘桂林代表甲方签名，三被告在庭中表示认可。当日，原告支付被告潘桂林定金5万元。2016年7月11日，案外人叶1转账支付被告潘桂林购房款30万元。2016年8月18日，原告转账支付被告潘桂林购房款33万元，后被告潘桂林转账退还原告8万元。当日，原告周国强(乙方)与三被告(甲方)签订买卖合同。买卖合同约定：乙方购买甲方案涉房屋，总价款126万元；甲、乙双方共同确认，在2016年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同时，双方补充约定如下：乙方在2016年6月29日支付甲方定金5万元，乙方应于2016年8月18日前支付甲方首期房价款33万元(余款88万元乙方以贷款方式支付)；甲、乙双方应于贷款银行放贷后三个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用。确认无误后，双方签订房屋交接书；乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于甲方聘请律师费用，诉讼费，调查费等。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付等等。当日，原告(乙方)与被告潘桂林(甲方)另行签订《补充协议》，约定：双方房屋买卖实际成交价格为149万元；双方协商同意将合同价格订为126万元，另外乙方补贴23万元作为甲方原购买该房地产时产生的费用及投资收益补偿费用；乙方在签订买卖协议当天支付定金5万元，2016年7月11日支付30万元，2016年8月18日支付25万元，以银行贷款支付88万元，交房当天支付1万元；本协议作为甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)的附件，具有同等法律效力等等。2016年9月23日，被告涤除了案涉房屋上的抵押，案涉房屋目前不存在他项权利限制。2016年10月8日，被告表示不同意继续履行买卖合同。
另查明，原告与案外人叶1原系夫妻关系，于2016年8月25日登记离婚。案涉房屋目前处于出租状态。原告已将剩余购房款89万元付至本院账户。
审理中，原、被告一致确认购房总价款为149万。原告另称，签订居间合同时是原告夫妻二人签订，后来原告与案外人叶1离婚，故买卖合同为原告一人签订，被告也是同意的。被告另称补充协议是居间方到被告家里让被告签的。
以上事实，由原告提交的产权证、居间合同、买卖合同、《补充协议》、收据、付款凭证，被告提交的结婚登记摘要、结婚登记审查处理表、离婚登记摘要、离婚协议书，以及当事人的当庭陈述等证据证实。
本院认为，根据查明的事实，居间合同及《补充协议》均只有被告潘桂林签字或由其代签；被告认同居间合同，否认《补充协议》的效力；而《补充协议》只是对买卖合同的房价补正以及对付款方式作出调整。双方对于案涉房屋约定的总房价无异议，原告有理由相信被告潘桂林对其他两被告具有代理权。因此，原、被告在居间合同之后又签订了买卖合同及《补充协议》，虽合同主体、付款方式作出变更，但均系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效。被告以原告未按居间合同约定履行付款义务构成违约的辩解不能成立。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告按约支付购房首付款，而被告在房价上涨期试图违约或误认对方违约从中获利为不诚信从事民事活动。鉴于原告表示将剩余房价款以现金方式支付，且案涉房屋不存在他项权利限制，因此合同应当履行且可以履行。原、被告一致确认购房总价款为149万元，本院予以确认。鉴于买卖合同约定的办理房地产转移登记手续的时间已经届期，交房时间与房款支付时间相关，故房地产转移登记以及交房于判决生效即可履行。
综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、原告周国强与被告潘桂林、陆金华、潘钧于2016年8月28日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；
二、原告周国强应于本判决生效之日起十日内支付被告潘桂林、陆金华、潘钧购房款人民币890,000元；
三、被告潘桂林、陆金华、潘钧应于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区山阳镇板桥东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告周国强，并配合原告周国强将上述房屋变更登记至原告周国强名下。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取人民币9,105元，由被告潘桂林、陆金华、潘钧负担。被告潘桂林、陆金华、潘钧所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金志荣
二〇一六年十二月二十六日
书记员 沈张歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。