天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终2650号
上诉人(原审被告)：天津昆仑兆业投资有限公司，住所地天津市河西区。
法定代表人：蒋传良，董事长。
委托诉讼代理人：王悠悠，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：王璟，男，该公司职员。
被上诉人(原审原告)：刘冰，女，1968年7月18日出生，汉族，天津外国语大学员工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：王五祥（刘冰之夫），男，1966年12月3日出生，汉族，天津外国语大学教师，住天津市河西区。
上诉人天津昆仑兆业投资有限公司因与被上诉人刘冰商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初3754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
天津昆仑兆业投资有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对《商品房买卖合同补充协议六》第23条有关房屋定价考虑因素的解释认定错误，该约定中“确定房价时已考虑此因素”是指和周边房产相比降低房价，并非一审法院的认定；2.基于第一点意见，一审法院认定上诉人承担赔偿责任属于认定错误，应予改正；3.退一步说，即使上诉人需赔偿被上诉人，一审法院认定损失数额有失偏颇。
刘冰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘冰向一审法院起诉请求：1.因被告交付的房屋与约定严重不符，导致原告房屋整体使用功能和价值受到影响，请求法院判令被告支付原告经济损失52908.15元（按购房款的5%计算）；2.被告支付因厕所内有横梁对房屋墙体进行变更而增加的装修费用1000元；3.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2013年10月24日，原、被告签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于天津市河西区房屋一套。该房屋设计用途为混合型公寓（非住宅），建筑面积81.22平方米。每平方米单价13028.36元，总房款1058163元。同日，原、被告签订商品房买卖合同（附件六）补充协议，第23条约定，“因本项目通风、供暖、供排水、雨水管等公共配套设施的设计需要，以及房屋建造结构需要（部分功能区可能存在梁、柱），占用乙方商品房室内空间的，甲乙双方在确定房价时已考虑此因素，乙方不得要求减少价款或要求甲方给予其他补偿。”2016年1月23日被告向原告交付房屋。在交付的房屋中存在下述暴露梁体：卧室内下翻梁：梁体长3.469米，宽0.33米，高0.54米，梁下局部净高2.21米，该梁直通玄关，从进门处到卧室门口测得梁长3.491米。
一审法院认为，本案诉辩双方对涉案事实并无异议，双方争点主要反映在以下方面：一、原告主张：购房时，被告未明示房屋顶棚和窗户前有梁体结构，系故意隐瞒房屋存在的缺陷，被告应赔偿损失。被告主张：房屋符合国家建筑规范的要求，存在梁体系保证建筑结构安全的需要，不影响房屋正常居住使用，且双方签订的补充协议第23条中已经约定部分功能区可能存在梁、柱，原、被告双方在确定房价时已考虑此因素，故被告不存在违约情况。二、原告主张：补充协议第23条属格式条款，其内容有违公平原则，且未采取合理的方式予以提示，应属无效条款。被告主张：补充协议第23条系经双方磋商达成，不应仅因被告提供合同样本就认定为格式条款，同时被告在合同中已经以适当的形式对相关条款进行了提示。三、原告主张：根据补充协议第23条的规定，如部分功能区存在梁、柱，应在确定房价时考虑，给予适当减价处理，但被告并未对原告存在梁体结构的房屋进行减价。被告主张：承认未对原告房屋进行减价，因被告认为该约定中所述“在确定房价时已考虑此因素”是指，被告所出售的房屋价格要低于同地段、同类型房屋的售价，并非指同项目、同户型无梁体结构房屋的售价。对双方争议焦点一审法院认为：第一，原告房屋内横梁距地面高度均大于2.10米，且面积不大，符合国家相关建筑规范的要求。第二，无证据证明被告已明确告知原告所购房屋具体存在本案中诉争的梁体结构，同时因房型图及样板间无法全面反映房屋的具体结构，原告依据房型图及样板间即推定房屋中应无梁体亦不能成立。第三，对补充协议第23条约定的：商品房内部分功能区可能存在梁、柱，占用室内空间，双方在确定房价时已考虑此因素的真实意思，双方存在不同的解释。原告的解释较被告的解释更符合交易习惯和一般公众的理解，更有利于合同的目的实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，应按照原告的理解解释该条的真实意思。第四，现双方均未提供充足证据，证明双方缔约时是否就补充协议第23条的内容进行磋商，无法确定该条是否属于《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的范围。但如上所述，如将该条的内容解释为：存在梁体结构的房屋价格应低于本项目内无梁体结构的房屋，则该条款的内容未免除合同文本提供者本方责任或排除对方权利，符合公平原则，无论该条款是否属于格式条款，均不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效条款的范畴。第五，在补充协议第23条有效的条件下，被告未对原告所购房屋进行减价处理，应认定被告未全面履行合同约定的义务，构成违约，应承担违约责任，适当赔偿原告的损失。第六，对于损失的计算，应考虑梁体对所在房屋使用空间的影响、增加吊顶的装修费用、对房屋采光、通风及美观影响等因素。原告所购房屋中卧室内下翻梁对房屋正常使用有较大影响。同时损失计算应以受影响房屋的面积为基数酌定赔偿数额，合理赔偿原告损失。原告提出的计算方法，依据不足，一审法院无法全部支持。原、被告签订的天津市商品房买卖合同及其附件系双方真实意思表示，相关内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。被告未对存在梁体结构的房屋进行适当的减价处理，违反了《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，未全面履行合同义务，属于违约行为。综合各项因素，一审法院酌定被告赔偿原告18000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条第一款之规定，判决：一、被告天津昆仑兆业投资有限公司自本判决生效之日起三日内，赔偿原告刘冰损失18000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，由原告负担757元，被告负担391元。”
二审中，当事人没有提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否因房屋内部存在梁体承担赔偿责任，以及赔偿的数额。上诉人与被上诉人签订《附件六：商品房买卖合同补充协议》中对此情形进行了约定，“因本项目通风、供暖、供排水、雨水管等公共配套设施的设计需要，以及房屋建造结构需要（部分功能区可能存在梁、柱），占用乙方商品房室内空间的，甲乙双方在确定房价时已考虑此因素，乙方不得要求减少价款或要求甲方给予其他补偿。”对于该条款，首先该条款属于上诉人提供的与买受人重复适用的格式条款，就该条款的适用上诉人未提供证据证实在磋商过程中对被上诉人采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款；该条款系对上诉人责任的免除条款，在上诉人未尽到合理提示说明义务的情形下，应属无效条款。上诉人作为涉案房屋所在小区的房地产开发企业，较于买房人对房屋的了解显然更加充分，在销售房屋时应对于房屋相关情形特别是不同于一般商品房的情形尽到合理的提示和说明义务，在上诉人未尽到相应义务的情形下，对涉案房屋存在梁体应承担赔偿责任。一审法院综合考虑梁体对房屋空间的影响、增加的装修费用以及对房屋采光、通风、美观等因素，确定赔偿数额，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人天津昆仑兆业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人天津昆仑兆业投资有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史 东
审 判 员 杨宝华
代理审判员 孙 静
二〇一八年六月二十九日
书 记 员 王飞成