安徽省全椒县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1124民初853号
原告：中国建设银行股份有限公司全椒支行，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路东侧汇鑫广场121-127号。
负责人：李珑华，该支行行长。
委托诉讼代理人：曹文森，该支行员工。
委托诉讼代理人：孙章，安徽衡远律师事务所律师。
被告：齐海燕，女，1981年8月18日出生，汉族，住安徽省全椒县。
被告：刘利剑，男，1979年12月20日出生，汉族，住安徽省全椒县。
被告：安徽奥康置业有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路221号。
法定代表人：潘长忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杜林，安徽儒林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马虎，安徽儒林律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司全椒支行（以下简称建行全椒支行）诉被告齐海燕、刘利剑、安徽奥康置业有限公司（以下简称奥康公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理,依法适用简易程序于同年4月25日公开开庭进行了审理。原告建行全椒支行委托诉讼代理人曹文森、孙章，被告奥康公司委托诉讼代理人马虎到庭参加诉讼，被告齐海燕、刘利剑经传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
建行全椒支行向本院提出诉讼请求：1、判决齐海燕、刘利剑立即归还原告贷款本息计24279.88元（暂计算至2018年1月28日，此后按合同约定计算至付清款项之日止）；2、齐海燕、刘利剑承担原告为实现债权的律师费用728元；3、如齐海燕、刘利剑不能偿还上述债务，则原告要求实现抵押权，拍卖、变卖全椒县奥康商业步行街D幢X层X号房屋，以所得款项优先偿还上述债务；4、奥康公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年3月11日，原告与齐海燕、刘利剑签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向其贷款5.8万元，用于购买全椒奥康商业步行街D幢X层X号商铺，借款期限为120个月，即自2011年3月31日至2021年3月31日，借款利率约定为浮动利率，逾期罚息为合同约定利率上浮100%。还款方法为等额本息法，如不按时偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后原告向齐海燕、刘利剑发放了5.8万元。上述商铺办理抵押登记至原告名下。但被告未能按时足额归还贷款本息，经原告多次催要未果。另外，原告与奥康公司签订协议约定对购房户所负债务承担连带担保责任。
齐海燕、刘利剑未予答辩也未提供证据。
奥康公司辩称：一、原告诉称基本属实，奥康公司对原告第一项、第二项、第三项诉讼请求不持异议。二、奥康公司只是阶段性担保人，到购房人办理正式抵押手续后，担保终止。奥康公司与原告的合作协议书签订在先，原告与购房人的抵押合同签订在后。奥康公司现在才发现，原告未在借款合同内约定购房人应何时办理正式抵押登记，未约定不及时办理的违约责任。涉案房屋早在2011年4月30日就已经竣工验收合格，2015年5月23日办理了初始登记具备办证条件，能够办理正式抵押手续，但是原告在这数年内一直未要求购房人办理正式的抵押手续，一直怠于行使自己的权利，恶意阻碍条件成就，依法视为条件已经成就，即视为购房人已经办理正式抵押手续，视为奥康公司保证期限届满，不再承担保证责任。三、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，本案中的物保应先于人保。责令原告明确其主张的物保和人保的顺序。四、原告在未征得答辩人同意的情况下，擅自从奥康公司保证金账户扣款14694.53元，应当返还。
经审理查明：2010年6月25日，奥康公司（甲方）与建行全椒支行（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发的全椒奥康商业步行街商品房发放个人贷款。甲方同意在乙方承诺贷款的额度内，对每一购房人向乙方借款提供阶段性连带责任保证，保证金额为本金、利息及为实现债权的有关费用。阶段性连带责任保证期间为：从乙方与借款人签订借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未按合同约定按时偿还贷款本息，乙方从其开立的存款账户中直接扣划。
2011年3月31日，建行全椒支行（贷款人）与齐海燕、刘利剑（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款5.8万元购买奥康步行街D-X-
X商用房，借款期限120个月，借款利率为浮动利率，即基准利率上浮11%，逾期利率为借款利率上浮50%，还款方式为等额本息。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人清偿借款本息及相关费用。并约定以上述所购房屋进行抵押。2011年4月1日，齐海燕、刘利剑办理了预购商品房抵押登记。2011年6月7日，建行全椒支行将5.8万元发放至奥康公司账户。借款后，齐海燕、刘利剑累计逾期26期，建行全椒支行从奥康公司开立的账户代扣本息14694.53元。齐海燕、刘利剑已偿还借款本息40904.68元，尚欠本金22651.11元。
另查明：2018年3月6日，建行全椒支行（甲方）与安徽衡远律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方处理甲方与齐海燕的诉讼事宜。并对律师费用收取标准进行分段计算。
2011年全椒奥康商业步行街BD区验收合格。
上述事实有建行全椒支行提供的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用方）借款合同》、贷款发放凭证、房地产其他权利证明、《委托代理协议》、对账单；奥康公司提供的竣工验收报告、齐海燕房款及扣款情况表等证据证实，本院经审查予以确认。
本院认为，建行全椒支行与奥康公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》及与齐海燕、刘利剑签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方应严格遵守。合同签订后，建行全椒支行将5.8万元发放至奥康公司账户，齐海燕、刘利剑应按合同约定支付本息。由于其未按月支付本息，现建行全椒支行有权按合同约定提前收回贷款。对建行全椒支行从奥康公司开立的账户代扣本息14694.53元，因双方合同约定保证期间，如借款人未按时偿还贷款本息，建行全椒支行可以从奥康公司开立的存款账户中直接扣划，故该代扣本息行为符合合同约定。对齐海燕、刘利剑尚欠借款本金22651.11元应予偿还，同时应按合同约定的基准利率（年利率5.439%）上浮11%即6.037%支付利息。至于奥康公司辩称其已超过阶段性担保的期限，经查《商品房销售贷款合作协议书》中阶段性连带保证责任期间至奥康公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交建行全椒支行保管之日止。由于齐海燕、刘利剑所购房屋仅办理预抵押登记，而未办理抵押登记，故对奥康公司辩称不承担保证责任的意见本院不予采纳。因合同中未明确约定保证的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。对奥康公司此辩论意见本院予以采纳。鉴于建行全椒支行尚未实际支付律师费，故对此项费用本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告齐海燕、刘利剑于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司全椒支行本金22651.11元及利息（自2018年4月26日起至清偿日止按年利率6.037%计算）；
二、被告齐海燕、刘利剑如不能按上述期限履行，原告中国建设银行股份有限公司全椒支行有权申请拍卖、变卖齐海燕、刘利剑抵押的门面房产，所得价款优先受偿；
三、被告安徽奥康置业公司对上述第一项本息在拍卖、变卖齐海燕、刘利剑抵押的坐落于门面房产清偿不足部分，承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，适用简易程序减半收取213元，由被告齐海燕、刘利剑、安徽奥康置业公司共同负担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 许程琼
二〇一八年五月四日
书记员 李 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生债务人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他权利人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。