大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初2624号
原告：叶发富，男，1956年12月22日出生，汉族，系普兰店区辽东物贸有限公司总经理，住大连市普兰区。
委托诉讼代理人：吕玉品，系辽宁博信律师事务所律师。
被告：大连中民置业发展有限公司，所在地大连市普兰店区皮口街道新海街47号。
法定代表人：连儒波，系该公司董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王永声，系辽宁安融律师事务所律师。
原告叶发富与被告大连中民置业发展有限公司（以下简称中民公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶发富的委托诉讼代理人吕玉品与被告中民公司的委托诉讼代理人王永声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶发富向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告中民公司立即偿还原告借款本金3，148，262元及利息，利息按照年利率24%，从2015年7月27日起根据被告还付本金的时间不同分段计算至本金全部付清之日止，分段情况以本金351，738元为基数，要求其支付从2015年7月27日至2016年9月9日期间的利息，以本金500，000元为基数，从2015年7月27日至2017年1月26日期间的利息，以本金3，148，262元为基数，从2015年7月27日至款项付清之日止；2、如果被告中民公司不能履行还付义务，请求判令对19套已经网签登记备案、预告登记的商品房强制执行以优先清偿原告的借款本息；3、本案的诉讼费用由被告中民公司承担。事实和理由：被告中民公司因经营需要流动资金，在2014年12月27日，与原告叶发富签订了借款协议，约定，被告中民公司向原告借款人民币5，000，000元使用，借款期限为2个月，借款费用按照月息5%计算，费用包括利息和其他费用，利息是按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算。为进一步保证还款，借款时被告提供了位于原普兰店市皮口街道新海街31套房屋作为抵押，现已经解除12套房屋的抵押，尚剩余19套，但是所形成的手续是按照商品房买卖合同进行网签并进行登记备案、预告登记，约定如果被告逾期未能还清全部款项，则同意按已经签订的商品房买卖合同履行。如果被告违约，除了继续履行合同义务外，还需按照借款额30%承担违约金等条款。此后，原告履行了协议，但被告中民公司未能在约定还款时间内还付借款，只是在逾期后给付了部分本金，利息和违约金支付了七笔到2015年7月27日止为1，414，000元。现原告提起上述诉讼请求。
被告中民公司辩称，被告公司于2014年12月27日向原告借款5，000，000元属实，但不同意原告诉讼请求，具体理由是，双方本次签订的借款协议约定的月息5%，实则就是利息的约定，不存在其他费用一说，借款利息及逾期利率均超过了法定的月利率2%的标准，故月利率及逾期利率最高均应按月利率2%的标准执行。在此次借款之前，双方已经存在一个借款金额为5，000，000元，为期2个月的借款协议，被告中民公司在前一个借款期间，已经两次支付给原告各500，000元，2014年10月27日给付原告的第一笔500，000元与本案诉求无关，但2014年12月26日给付原告的第二笔500，000元，就是支付本案的利息，被告在2014年12月26日出具的情况说明中，提及到此两笔款项，可以体现出双方自存在借贷关系之后，被告向原告向原告支付两笔各500，000元的事实，原告仅以第2笔2014年12月26日支付时间早于双方签订的合同1天为由不认可该500，000元系本案被告的还款，又没有其他证据相支持，原告的主张是不应得到支持的。此后，被告中民公司亦还付多笔款项，时间和数额与2016年7月1日为原告出具的情况说明中记载的一致，但还款中每次付利息超过2%的利率款项应当作为被告向原告偿还的本金。双方虽通过签订商品房买卖合同，并将相应房屋网签备案至原告名下的方式作为还款的保证措施，但其不属于担保物权，原告无权就此提出法定的优先受偿权的诉权。因此请求法院根据本案的证据及事实，依照法律规定进行裁判。对第3项诉讼请求，不属于诉求的范畴，请求法院依法判处。
原告围绕诉讼请求依法提交了1、借款协议一份；2、银行转帐凭证一份；3、借条1份和收条一份；4、房源表原件一份，商品房（网签）买卖合同十九份、预告登记证十九本、和房款相对应的收取房款项的收款收据一份（开了一个31套房屋的总收据）；5、2016年7月1日双方经过对帐情况说明一份，等五组证据。被告中民公司围绕答辩意见依法提交了1、还款凭证十一份。上述证据已经质证，本院予以存卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告中民公司因经营需要，向原告叶发富借款使用，双发协商达成一致，在2014年12月27日签订了借款协议，协议载明，一、被告中民公司向原告借款人民币伍佰万元整（500万元）。二、借款期限为2个月，即自2014年12月27日起，至2015年2月27日止。借款费用按照月息5%计算，费用包括利息和其他费用，利息是按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，时间从借款之日至全部借款还清之日止。三、如被告逾期还款，原告有权起诉，除被告方须支付借款本金、利息外，损害赔偿金及实现债权的费用均由被告中民公司承担。四、被告中民公司向甲方的借款，按照商品房买卖的价格予以处理，即原告购买被告中民公司位于普兰店市皮口街道新海街31套房屋，面积2835.87平方米，每平方米1，800元，总金额5，104，566元。如果被告中民公司在约定期限内将上述款项本金及费用全部还清，则原告将购买的房屋退还给被告，如被告中民公司逾期未能还清全部款项，则被告同意履行商品房买卖合同，将上述房屋按照本合同约定的价格实际出售给原告。五、如被告违约，则除继续履行合同义务外，还需按照借款额30%承担违约金等条款。
嗣后，被告中民公司在借款协议约定的还款期限内没有还付借款，继续使用该款项，但陆续给付了利息、违约金及本金，被告中民公司在2016年7月1日为原告出具的情况说明中记载：借款方大连中民置业发展有限公司于2015年2月27日付给出借方叶发富人民币25万元，于2015年4月3日付给出借方叶发富25万元，于2015年4月27日付给出借方叶发富18万元，于2015年5月27日付给出借方叶发富18万元，于2015年6月29日付给出借方叶发富18万元，于2015年10月21日付给出借方叶发富20万元，于2016年1月21日付给出借方叶发富174，000元，七笔共计人民币壹佰肆拾壹万肆仟元整（1，414，000.00）该款项为大连中民置业发展有限公司借叶发富利息及违约金。于2016年1月21日付给出借方叶发富本金100万元，借款本金肆佰万元尚未偿还。此后，被告中民公司于2016年9月9日还付本金351，738元。2017年1月26日还付本金50万元，至今被告尚欠借款本金3，148，262元。对于上述还款时间、还款数额双方均无争议。
另查，在案涉借款协议之前，原被告双方曾于2014年10月27日，签订过一份借款协议，系被告中民公司向原告借款5，000，000元使用，使用期限为2个月，签约当日，原告转账支付给被告中民公司借款本金5，000，000元，同日，被告中民公司转账给付原告500，000元，2014年12月26日，再次转账给付原告500，000元。在2014年12月5日，被告中民公司将其开发的31套商品房为原告做了网签并进行登记备案、预告登记。此后经双方协商，陆续解除了12套商品房的网签登记备案、预告登记，尚有坐落在行政街号大连市普兰店区皮口街道新海街（原普兰店市皮口街道新海街）61号楼2单元1层1号、4层1号、5层1号、1层2号、2层2号、3层2号、4层2号、5层2号、6层2号、7层2号、8层2号、9层2号、10层2号、11层2号、7层3号、8层3号、9层3号、10层3号、11层3号的19套商品房，仍网签登记备案、预告登记在原告名下。
2个月后，该借款逾期，被告公司没有还付本金，并于2014年12月26日，为原告出具了情况说明，载明：大连中民置业发展有限公司于2014年10月27日付给叶发富人民币伍拾万元，于2014年12月26日付给叶发富人民币伍拾万元，合计人民币壹佰万元。该款项为本公司借叶发富利息及违约金，借款本金伍佰万元尚未偿还。特此说明。对此份情况说明，原告在诉讼时提供，但在庭审时明确表明不要求质证，陈述意见为此材料只是作为一个说明，不否认收到过被告中民公司在2014年12月26日前的两笔合计1，000，000元的款项，但该两笔款项与本案无关。
再查，原告为证明案涉借款已经转账履行，向本院提交的第二份证明材料，银行转账凭证，就是2014年10月27日转账给被告中民公司的5，000，000元，因被告中民公司在第一份借款协议逾期后，未能还付此款，双方于2017年12月27日，针对未能还付的5，000，000元，签订了案涉借款协议。
又查，中国人民银行规定的贷款利率，自2014年11月22日起至今，5年以内同期贷款利率最高为年息为6%。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告叶发富与被告中民公司对于2014年12月27日签订的借款协议的真实性及履行事实并无争议，结合双方陈述及提供的相关证据，形成了较为完备的证据链条，足以认定借款协议书真实合法有效。
现双方争议的焦点问题是1、2014年12月26日，被告中民公司向原告转账支付的500，000元的利息和违约金，是履行案涉协议约定还是与本案无关；2、被告每次还付利息超过月利息2分部分，是否应当作为还付本金来抵偿；3、被告中民公司开发的网签登记备案、预告登记在原告名下的19套商品房的法律性质及原告是否享有优先受偿的权利。
对于第1个焦点问题，本院认为，根据庭审时双方的陈述、自认及借款本金的转账时间，可以认定在案涉借款协议之前，双方曾签订了一份借款5，000，000元、借款期限为2个月的借款协议。但因被告中民公司在约定借款期限内未能还付本金，经双方协商，于2014年12月27日，针对于未能还付的5，000，000元，签订了案涉借款协议，约定了双方的权利义务，形成新的借贷法律关系。而争议的500，000元，从给付时间上看，系被告中民公司在前借款协议履行期间支付；从双方对账后被告中民公司于2016年7月1日为原告叶发富出具的情况说明上看，被告并未将该转账支付的500，000元，列入到向原告履行新的借贷法律义务中来；参考原告所提交的被告于2014年12月26日为原告出具的情况说明来看（此份情况说明原告未要求作为质证，只做一说明使用，但被告未否认其真实性，并在庭审中予以引用），被告是将该笔款项归纳到履行前借款协议中的。可见双方在诉讼之前，均无将该笔款项认为是还付新的借款协议的相关费用的意思和合意，故对被告此节异议不予支持，应当认定该笔款项的给付与本案无关。
对于第2个焦点问题，被告中民公司自2015年2月27日至2016年1月21日间，给付原告七笔总计1，414，000元的利息和违约金。原告认为上述款项是被告从借款之日2014年12月27日至2015年7月27日的七个月的利息和违约金，被告认为，利息中并没有所谓的其他费用，每次给付利息超过月息2分的部分，应当作为本金抵偿。
本院认为，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定中可以认定，原被告双方在借款协议中约定了利息、其他费用、违约金等事项，是符合法律规定的。对于利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，时间从借款之日至全部借款还清之日止的约定，结合中国人民银行对于同期同类贷款利率自2014年11月22日起至今，5年以内贷款最高年息为6%的规定，案涉利息没有超过最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持，及二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之上限规定。
结合上述法律规定及双方借款协议、情况说明，原告收取被告中民公司给付的七笔利息和违约金并不违背法律规定。但如何区分总计1，414，000元的款项中的利息和违约金各自确切数额，双方均未能提供相关计算依据和证据，故本院依照双方的借款协议约定的计算标准确定利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，该约定未超过法律规定的年息24%，故7个月的利息总额不超过70万元），余下数额为违约金。据此可以看出，原告收取的利息和违约金的总计超过了年利率24%。但依照关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条“没有约定利息但借款人自愿支付,或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金,且没有损害国家、集体和第三人利益,借款人又以不当得利为由要求出借人返还的,人民法院不予支持,但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外”之规定，被告只能针对给付过的利息超过年利率36%的部分要求返还，而本案中被告未有证据佐证给付的款项中有超过年利率36%的部分，且也无法律规定对给付过的违约金可以要求返还或抵偿，故对被告此节意见本院不予支持。
对于第3个焦点问题，结合原、被告双方签订的借款协议第四条款内容，以及原告陈述该条款涉及的买卖，就是为民间借贷所做的抵押的自认，本院认为，原、被告在借款协议中签订的关于商品房买卖的真意，并非是买卖商品房这个标的物，而仅仅是将标的物作为借款协议中债务的担保，虽然双方将商品房做了网签并进行登记备案、预告登记，但双方之间存在的基础法律关系是民间借贷法律关系，对此，双方亦均认可，故双方签写的买卖条约，其实就是非典型性的担保形式
--让与担保。
而依照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”之规定，在被告不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务，现原告要求，如果被告中民公司不能履行还付义务，请求判令对19套已经网签登记备案、预告登记的商品房强制执行一节，符合法律规定，本院予以照准。而对于经法院强制处置后的款项原告是否享有优先受偿权一节，本院认为，该二十四条规定并未否定担保标的物的担保效力，只是限制了原告优先受偿的条件和方式，故本院对于原告此节诉求，依法予以支持，如对该房屋依法处置后，原告可按照法律规定次序优先受偿。
被告中民公司已经三次还付给原告本金，2016年1月21日还付本金100万元，2016年9月9日还付本金351，738元，2017年1月26日还付本金50万元，至今被告尚欠借款本金3，148，262元，利息、违约金还付至2015年7月27日。原告据此要求被告中民公司给付尚欠的借款本金及分段计算利息，以本金351，738元为基数，支付从2015年7月27日至2016年9月9日期间的利息，以本金50万元为基数，支付从2015年7月27日至2017年1月26日期间的利息，以本金3，148，262元为基数，支付从2015年7月27日至款项付清之日止的利息，均以年利率24%的标准计算一节，本院认为，原告要求被告还付本金及利息的诉求，是对自己权益的处分，符合法律规定，本院予以支持，但因双方约定的逾期利息以中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍计算，此约定没有违背法律规定，故应当照此约定计算给付，利息起算时间，应为2015年7月28日。
对于原告要求被告承担案件诉讼费用一节，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条之规定，判决如下：
被告大连中民置业发展有限公司于本判决生效后十
日内，偿还给原告叶发富借款本金3，148，262元及利息，利息以中国人民银行规定的同期同类贷款利率4倍为标准分段计算，以本金351，738元为基数，支付从2015年7月28日至2016年9月9日期间的利息，以本金50万元为基数，支付从2015年7月28日至2017年1月26日期间的利息，以本金3，148，262元为基数，支付从2015年7月28日至款项付清之日止的利息；
二、本判决生效后，被告大连中民置业发展有限公司不履行生效判决确定的金钱债务,原告叶发富可以申请拍卖标的物,即坐落在行政街号大连市普兰店区皮口街道新海街（原普兰店市皮口街道新海街）61号楼2单元1层1号、4层1号、5层1号、1层2号、2层2号、3层2号、4层2号、5层2号、6层2号、7层2号、8层2号、9层2号、10层2号、11层2号、7层3号、8层3号、9层3号、10层3号、11层3号的19套商品房以偿还原告的借款本息，对上述房屋依法处置后，原告可按照法律规定次序优先受偿；
三、驳回原告叶发富的其他诉讼请求。
如果被告未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取15，993元，诉讼保全费5，000元，计20，993元，由被告大连中民置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 孙志远
二〇一七年七月二十八日
书记员 于佳佳