温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初1046号原告：涂冬艳，女，1975年12月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王佐双、江俐娴，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。被告：浙江中梁置业有限公司，住所地：温州市鹿城区新城大道新城大厦23层1室。法定代表人：杨剑，董事长。委托诉讼代理人：朱诗雨、杨安取，浙江平宇律师事务所律师。原告涂冬艳与被告浙江中梁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告涂冬艳的委托诉讼代理人王佐双、江俐娴，被告浙江中梁置业有限公司的委托诉讼代理人朱诗雨、杨安取到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂冬艳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2010年1月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号201090000010014，备案编号：2010000010014）；2.判令被告退还原告已付房款11707135元整并支付原告利息损失【从实际支付购房款（2010.1.26支付3517135元，2010.4.30支付购房款8190000元）之日起至实际履行义务完毕之日止，按银行同期贷款利率计算】；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告向原告出售香缇半岛5幢101号房屋，合同约定该幢房屋建筑层数地上8层，地下1层，该商品房位于地上第一层，建筑面积232.95平方米，每平方米50256元，总金额11707135元。出卖人应当在2014年4月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十七条还约定，消费者权益保护法实施办法规定的退房情形。通知交房时，原告到现场查看，发现购买的房屋存在如下严重问题：1.房屋一楼不在地上而在地下，近半层属于地下室。房屋一楼进门需往下走一米，才能进到一楼平面；一楼平面在房屋周围地面一米以下，加之周围树木密布，一楼房屋宛如地窖。严重影响房屋的通风、采光及使用功能，也严重违反合同约定。2.房屋间距等外部环境与承诺不相符。房屋南面间距图纸上标示为11.2平方米，现场测量为9.8米，最小间距只有7.7米；房屋南面三号楼原设计为3层，实际建成4层；承诺赠送一百平方米花园，实际根本没有。为此，原告多次要求被告退房，但一直没有结果。以上问题，根据《浙江省实施办法》第二十八条规定，被告应当根据原告的要求负责退房，并承担其他民事责任。被告浙江中梁置业有限公司辩称，原告请求解除合同于法无据,另解除权行使期限已过，其解除权已丧失。涉案房屋为复式结构，该小区于2012年3月20日竣工验收，于2012年3月29日进行竣工备案，结合平面图及房屋现状查看，房屋现状与规划相符。原告诉称房屋现状与事实不符，房屋现状一楼位于地上，因为地块北高南低，并非一楼平面在地面以下，原告没有证据证明房屋通风采光受影响。原告主张被告承诺赠送100平方米的花园但未提供证据，另被告已经在房屋东面设置花园供原告专属使用。因此，原告要求退房并赔偿损失没有依据。原告和被告在合同中约定的《温州市实施的办法》是不存在的，双方也并未约定适用《浙江省实施的办法》，故本案不存在适用浙江省消费者权益保护法的情形。涉案商品房建筑面积为232.95平方米，现实际交房面积为234.83平方米，增加建筑面积1.88平方米，按照该合同第六条约定，原告还需要向答辩人补差价94481.48元，对此，被告保留另行追诉的权利。综上，被告交付的商品房符合合同约定，原告称涉案房屋与约定不符，与事实相悖。对原、被告提供的证据，双方存在争议的，本院认定如下：香缇半岛宣传海报及图纸，被告对真实性无异议，对关联性存在异议。本院认为被告异议成立，宣传图纸及海报本身就存在广告效果，且合同附件八中已作出约定，宣传图纸等仅作为参考，无合同约束力，因此对该证据的关联性本院不予采纳，关于现场拍摄照片，被告认为拍摄角度、亮度等因无法反映实际情况，本院认为被告异议成立，对照片的待证事实不予采纳，现场情况结合现场勘查认定。对被告提供的证据，原告对“证明”的三性有异议，本院认为该证据系原件，真实性予以采纳，但仅能证明当时被告统一向业主交付房屋，不能证明原告同意并已接收涉案房屋。经审理，本院对以下事实予以认定：2010年1月26日，原告与被告就坐落于温州市瓯海大道与汤家桥交叉口东北侧瓯海大道B地块香缇半岛5幢101号房屋签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201090000010014。合同约定该幢房屋建筑层数地上8层，地下1层，该商品房位于地上第一层，建筑面积232.95平方米，每平方米50256元，总金额11707135元。合同第九条约定出卖人应当在2012年4月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。合同第十七条约定凡符合《温州市实施办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的条件进行处理。合同附件八第五条第1点约定：该商品房的屋面露台、屋面消防通道、一楼花园非属于专有的部分，为业主共有，但归与该区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有或独占使用权，其他业主均同意并确认该区域不享有使用权，一楼花园具体方案以交房为准，其大小不影响房屋总价。合同签订后，原告于2010年1月26日支付购房款3517135元，于2010年4月30日支付购房款8190000元。2012年4月26日至5月1日期间，被告陆续向业主对涉案小区内的房屋进行交付。现原告认为被告预交付的房屋存在严重问题，故诉至法院，要求解除合同，并要求被告退还购房款及支付利息。根据涉案房屋所在小区总平面定位图、涉案房屋的建筑设计平面图及切面图显示，涉案房屋原系6#楼，现实际房产编号为5幢，与南面3#楼（3幢）的楼间距为11.2米，涉案房屋一楼客厅、餐厅、卧室位于水平面以下1米，入户门厅、厨房、卫生间与水平面持平。本院组织原、被告现场勘查查明，涉案房屋入户门厅高于客厅水平面1米，客厅设置的窗户，窗台距房屋内地面高度1米，客厅北面窗户窗台高度距房屋外地面约50厘米，客厅南面窗户窗台高度距外地面高度约30厘米。另现场可查因小区景观造景，涉外房屋外东面形成小山坡并种植树木。一楼南面卧室、南面客厅均低于涉案房屋南面小区道路。因原、被告对涉案房屋与南面3#楼建筑之间的楼间距存在争议，原告向法院申请要求对上述楼间距进行司法测绘，本院依法委托温州华信测绘信息有限公司进行测绘，经测量，根据《浙江省建设工程竣工规划核实测量技术规程》和涉案《A、B地块总平面定位图》，除去镶贴块料、装饰性幕墙等20cm装饰面（装饰面根据实测量取房屋内墙面至装饰面外的厚度后减去24cm墙体宽所求得）后，香缇半岛5幢101号房屋与3#楼建筑外墙间距为11.15米。另原告提供建筑施工图设计总说明，证明涉案房屋外墙中存在保温层2.5厘米，该2.5厘米属于装饰面，应在墙体宽内予以扣除，5幢、3幢两面墙各扣除2.5厘米，因此外墙间距为11.20米。原告对该事实无异议，本院予以认可。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方应按照合同约定履行自己的权利义务。原告购买的房屋为预售商品房，被告应按时向原告交付符合合同约定的房屋。原告主张房屋存在问题，与合同约定及规划设计不符，故要求解除合同。被告辩称，原告请求解除合同于法无据，涉案房屋已经交房多年，其解除权行使期限已过，解除权丧失。本院认为原、被告在房屋交接时就因房屋的问题产生纠纷，被告亦没有提供证据证明其已如期向原告交房，涉案房屋现仍未交付，因此原告行使解除权并未超过期限。关于原告主张的房屋存在的问题：楼间距，经本院委托由测绘机构现场测绘，楼间距为11.15米，另扣除保温层的影响，实际楼间距为11.20米，与设计图纸相符，不存在原告所诉的实际楼间距少于规划图纸问题。关于专属花园，根据合同约定被告仅承诺一楼花园非属于专有的部分，为业主共有，但归与该区域直接联通的商品房的买受人专属使用，买受人享有专有或独占的使用权。据现场勘查，涉案房屋南面、东面存在小部分面积，业主可专属使用。因此，关于花园部分，原告主张被告承诺赠送一百平方米的花园但未提供证据，对其主张本院不予支持。关于涉案房屋所在的5幢楼公共楼梯位置的变更，本院认为被告单位已出具设计变更通知单，且该变更不影响涉案房屋的居住使用，因此并非房屋存在的问题。关于5号楼南面原设计为3层，实际建成为4层。被告已提供证据，原设计为3+1层，该1层设计即为阁楼，现实际建成亦为阁楼，故原告主张无依据。关于房屋一层平面位于地下的问题，经现场勘查被告认可涉案房屋入户门厅与小区水平面持平（±0），一楼客厅、餐厅、卧室位于小区水平面以下1米（-1米），入户后需楼梯下行进入客厅，但被告认为原告对房屋的规划设计是知晓的，房屋现状与规划设计相符，并已通过验收，被告交付的房屋符合合同约定，不构成违约。本院认为根据合同约定，涉案房屋位于第5幢101号房，即位于地上第一层，该幢建筑层数地上8层，地下1层。地上第一层，根据生活经验习惯，该房屋平面应与小区水平线持平或高于小区水平线，但现状是涉案房屋一楼客厅、餐厅、卧室低于水平面1米。本院认为，该房屋采用下沉式设计，大部分面积低于外面花园、道路水平面，加上房屋周围小区景观设计，填土高处甚至高过房屋窗台，下沉过深，对房屋的通风、采光及房屋的防水潮湿等均会有一定程度的影响，该设计有别于常规，超出了购买者的心理预期，应予以特别标注、说明。被告在销售房屋时，应在合同中予以标注或附建筑图纸对该设计进行告知。但根据现有的合同、附件及被告的宣传手册等，均无法证明被告已进行特别告知，被告辩称其在合同附件八中已进行告知，本院不予采纳。被告提供房屋不符合合同约定，且无法采取维修等方式进行补救，现原告要求解除合同，本院认为合法有据，予以支持。合同解除，原告要求被告退还已付购房款11707135元，并从实际支付购房款之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算利息，本院认为原告自被告通知交房时已知道该房屋存在上述问题，其虽未收房，但怠于主张自己的权利，造成损失扩大，故本院认为利息应从起诉之日起开始计算，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告涂冬艳与被告浙江中梁置业有限公司于2010年1月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号201090000010014，备案编号：2010000010014）。二、被告浙江中梁置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告涂冬艳购房款11707135元并支付利息（以11707135元为基数，自2017年1月20日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92043元，由被告浙江中梁置业有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。（此页无正文）审 判 长  张乓乓人民陪审员  朱汉阳人民陪审员  邹泽阳二〇一七年十月二十五日代书 记员  吴蒙蒙