湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施民初字第02859号
原告段霞，居民。
原告谭志平，居民。系段霞之夫。
二原告共同委托代理人（特别授权）杨建，湖北图盛律师事务所律师。
二原告共同委托代理人（特别授权）曾凡衍，湖北图盛律师事务所实习律师。
被告刘敏，居民。
委托代理人（特别授权）邓毅，湖北施南律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）彭媛媛，湖北施南律师事务所律师。
原告段霞、谭志平诉被告刘敏租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理。依法由审判员张勇适用简易程序于2015年12月8日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人杨建、曾凡衍，被告刘敏及其委托代理人彭媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告段霞、谭志平诉称，2011年8月13日，原、被告签订《商用房屋租赁合同》，约定原告将其恩施市大桥路（施州大道66号）福星城3栋3-208、3-209、3-210、3-110、3-111、3-112六套商用房共计面积524.87平方米租赁给被告经营富安娜家纺。合同还约定：年租金为40万元（不含税），从第四年根据市场行情调整，上调幅度不低于10%-15%（以前一年年租金为基数）；2、租金支付方式为每年8月1日前按年度租金一次性支付，交付形式为银行转账；3、被告于合同签订之日起向原告支付履约保证金8万元，被告违约原告有权解除合同，保证金不予退还；4、被告逾期交纳租金的，每逾期一天，应以当年度总租赁费用为基数，以万分之五为标准向原告支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除合同。合同签订后，原告完全及时履行了自己的义务，经原告多次电话催收，被告一直拒不按照约定支付2015年8月至2016年8月的年度租赁费用，被告的行为违反了双方合同约定，且双方约定的解除合同条件已经出现。请求判决：1、解除原、被告于2011年8月13日签订的《商用房屋租赁合同》；2、被告立即腾退房屋并交付给原告；3、被告支付房屋租赁费及逾期违约金（从2015年8月13日起至实际交还房屋止，逾期违约金以当年租金为基数，每年万分之五计算）；4、被告已经交纳的履约保证金8万元不予返还；5、被告承担全部诉讼费用。
被告刘敏辩称，一、原告所述与事实不符，被告无需支付逾期违约金，原告无权没收被告支付的履约保证金。1、《商用房屋租赁合同》约定租赁期限自2011年9月1日起至2017年8月31日止，租金是一年一付，被告已于2014年9月向原告支付了截止到2015年8月份的租金。2、被告未按时支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金，是因原告未经双方协商擅自变更租金，由之前约定好的45万元／年提高到49.5万元／年，导致租金数额无法确定，被告无法按期支付租金，被告多次与原告交涉均无果，并非无正当理由逾期交付租金，因此不构成违约。二、《商用房屋租赁合同》应继续履行至租赁期满。合同约定的解除合同的条件并未出现，且2015年10月10日，被告为了更好履行租赁合同，再次发短信与原告沟通租金问题，当日将45万元租金通过银行转账的形式一次性支付给了原告，原告至今未提出异议。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月13日，原告段霞（甲方）与被告刘敏（乙方）签订《商用房屋租赁合同》。双方约定：原告将其恩施市大桥路福星城3栋3-208、3-209、3-210、3-110、3-111、3-112六套商用房共计面积524.87平方米租赁给被告刘敏经营富安娜家纺。第三条本合同租赁期限为六年，自2011年9月1日起至2017年8月31日止，租赁期限届满后，在同等条件下，乙方拥有继续承租的优先权。第四条本合同年租金为40万元（不含税），此租金前三年不变，从第四年起根据市场行情作上调，上调幅度不低于10%至15%（以前一年年租金为基数）。第五条租赁费用的支付方式为：按每年一次性支付。第六条租赁费用的支付时间为：第一年的租金自本合同签订生效之日起三日内支付，以后年度的租金在每年8月1日之前支付，具体交付形式为银行转账支付。第七条自本合同签订生效之日起三日内，乙方向甲方支付履约保证金8万元，该履约保证金在本合同终止之日起15日内，由甲方返还给乙方（履约保证金不计息）。第二十四条若乙方违约，则甲方有权没收乙方所支付的履约保证金作为违约金并追索相应的赔偿金。第二十五条乙方无正当理由逾期交付租赁费用，每逾期一天，乙方应以当年度总租赁费用为基数，以万分之五为标准向甲方支付逾期违约金。第二十七条有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方未按合同约定按时、足额向甲方支付租赁费用累计逾期达30日（包括30日在内）以上的。第二十九条甲方依本合同第二十七条之约定解除本合同，甲方不退还乙方已支付但未到期的全部租赁费用和履约保证金，乙方应自本合同解除之日起3日内按当年度的总租赁费用一次性向甲方支付损失赔偿金。
该合同签订后，被告刘敏向原告段霞交纳了履约保证金8万元，并付清了截止到2014年8月31日的租金。
2014年8月25日，被告刘敏收到原告段霞发出的短信，其内容为：“刘小姐，下午好！按合同约定，从2014年9月1日起租金应调为每年46万元，特此提醒。顺祝生意兴隆！”后经双方口头协商一致，被告刘敏按年租金标�45万元向原告段霞付清了自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金。
2015年7月31日，被告刘敏收到原告段霞发出的短信，其内容为：“刘小姐，你好！这次福星城商铺租金你可以汇入我兴业银行账号62×××18，户名段霞，开户行兴业银行广州市珠江新城支行，请你严格按照合同约定准时交租，逾期将按合同约定向我支付逾期违约金，特此提醒。段霞。”被告刘敏回复“好”。同日，原告段霞以短信方式提醒被告刘敏应交自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金49.5万元。
2015年9月8日，被告刘敏收到原告段霞发出的短信，其内容为：“刘小姐，截止今天为止，福星城商铺的租金你已逾期39天未付，希望你三天以内交齐租金及逾期滞纳金，否则我只能按合同约定解除合同，并要求你承担你的违约责任。段霞。”被告刘敏回复：“……不好意思拖延了时间，�希望你能支持，我一定在这个月15日给你付20万元、月底付25万好吗？”原告段霞回复：“肯定不行，我不可能有精力为了几十万的租金来跟你讨价还价，你今年应付租金为49.5万元而不是45万元，所以请你仔细阅读我们签订的合同，如有不理解的地方请咨询相关专业人士。三天以内如收不到你相应的租金及逾期滞纳金，我会委托律师代为处理解除合同及相关事项。”被告刘敏回复：“我是去年给你说好了的撒！怎么又变成49（万）了呢？”原告段霞回复：“……租金是每一年都要在前一年的租金基础上递增10%-15%，去年我本来是要递增15%的，后来你说多困难，我才同意递增10%的，我也有权利要求递增15%的。”
2015年9月9日，原告段霞向被告刘敏发出《解除合同通知书》，其主要内容为：“自本合同签订以来，你已出现多次违约情形：你应于�合同签订生效之日起三日内（即2011年8月16日前）向我支付履约保证金人民币捌万元整，在我多次催交的情况下，你拖延至2014年10月31日才向我付齐履约保证金；2、对于第二、三、四年度的租赁费用，你也没有按合同约定按时支付；3、根据本合同的约定，你应于2015年8月1日前向我支付2015年9月1日至2016年8月31日期间（即第五年度）的租赁费用，但你至今仍未支付，截止2015年9月9日已经逾期超过30日。因此，我作为甲方有权解除本合同。综上，《商用房屋租赁合同》系合法有效的合同，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。由于你逾期支付租赁费用至今已超过30日，故根据本合同第二十七条和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，向你郑重通知如下：一、我决定解除我与你于2011年8月13日签订的《商业（用）房屋租赁合同》；�、请你在收到本通知后3日内迁出租赁房屋，并向我支付逾期违约金和损害赔偿金；三、若你逾期未迁出租赁房屋并向我支付逾期违约金和损害赔偿金，我将依法收回自己的房屋，同时追究你的相应法律责任。”
2015年9月25日，原告段霞、谭志平提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。2015年10月下旬，被告刘敏收到本院邮递送达的民事起诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。
2015年10月10日上午，原告段霞的母亲锁了被告刘敏所租商铺门；中午12时左右，被告刘敏找人将商铺门打开；中午12时15分，原告段霞收到被告刘敏发出的短信，其内容为：“45万现在打给你可不可以，可以的话不用回复，不同意的话请回复一下，我希望你像今天这样的行为不要再次发生，我真的不知道后果！”随后，被告刘敏向原告段霞账号为62×××18的银行账户转账支付了45万元。同日14时11分，原告段霞收到被告刘敏发出的短信，其内容为：“45万元已经全部打过来了！请注意查收。”对此原告段霞未予回复。
另查明，原告段霞、谭志平系涉案租赁房屋的所有权人。按照《商用房屋租赁合同》约定，被告刘敏应于2015年8月1日前交纳2015年9月1日起至2016年8月31日的租金。
本案因当事人不同意调解，致调解未果。
本院认为，涉案租赁房屋为原告段霞、谭志平所有，原告段霞与被告刘敏签订《商用房屋租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为，原告段霞、谭志平解除《商用房屋租赁合同》，是否符合约定或者法定的解除条件。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，本院分析评判如下：
虽然《商用房屋租赁合同》明确约定了租金数额及履行期限，但在2014年8月25日，原告段霞以短信方式告知被告刘敏“从2014年9月1日起租金应调为每年46万元”，此后双方口头协商一致，被告刘敏按年租金标准45万元向原告段霞付清了自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金，由此证明双方已经对原合同约定的租金标准予以变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”据此，前述变更事项应为合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。
2015年7月31日，原告段霞以短信方式提醒被告刘敏应交自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金49.5万元，其数额与2014年8月25日短信内容“从2014年9月1日起租金应调为每年46万元”，以及双方口头约定按年租金标准45万元支付租金的事实相悖，不符合双方合同变更事项。被告刘敏在收到本院邮递送达的民事起诉状、应诉通知书、开庭传票以前，已于2015年10月10日向原告段霞转账支付了自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金45万元，其明确告知原告段霞“45万现在打给你可不可以，可以的话不用回复，不同意的话请回复一下”，对此原告段霞未作任何回复。被告刘敏逾期支付自2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金，是因原告段霞事先提高租金标准，双方就租金标准存在争议，而原告段霞提高租金标准又与双方变更后的合同约定不符所致，被告刘敏逾期交付租金实属事出有因，不存在《商用房屋租赁合同》约定的“无正当理由逾期交付租赁费用”的情形。
综上所述，被告刘敏逾期交付租金是因双方就租金标准存在争议所致，被告刘敏有正当理由延付租金，不能认定其违约，本案不符合解除合同的条件。原告提出的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告段霞、谭志平的诉讼请求。
案件受理费1800元，减半交纳900元，由原告段霞、谭志平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明�某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 勇
二〇一五年十二月八日
书记员 郭韶华