江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3466号
上诉人（原审原告）胡波宁，男，1952年4月29日生，汉族，上海铁路局南京铁路公安处退休警官。
上诉人（原审原告）胡玉宁，女，1954年6月4日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人王瑞成，江苏三法律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人刘洋，江苏三法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周美英，女，1929年2月7日生，汉族。
被上诉人（原审被告）胡天侠，男，1985年2月28日生，汉族，无业。
上诉人胡波宁、胡玉宁与被上诉人周美英、胡天侠确认合同效力纠纷一案，南京市玄武区人民法院于2016年1月26日作出（2015）玄民初字第2227号民事判决，胡波宁、胡玉宁对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案受理。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案，上诉人胡波宁、胡玉宁及其共同委托代理人王瑞成、刘洋、被上诉人周美英到庭参加诉讼，被上诉人胡天侠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，胡连俊与周美英系夫妻关系，二人育有胡波宁、胡玉宁及胡小彤三名子女；胡天侠系胡小彤与潘秀芳之子。胡连俊于2013年12月16日去世，胡小彤于1996年9月27日去世，潘秀芳已改嫁。
2003年11月28日，周美英与南京市卫生局签订《南京市公有住房买卖契约》，周美英购买南京市锁金村5号某幢401室房屋，应付购房款8745.44元。南京市锁金村5号某幢401室房屋（建筑面积58.32平方米，丘权号176166-I-49）（以下简称涉案房屋）于2004年3月9日登记在周美英名下，此房屋系周美英在婚姻关系存续期间参加房改出资购买并登记产权，属于周美英与胡连俊的夫妻共同财产。
2014年6月26日，周美英与胡天侠签订1份《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋以人民币50万元的价格出售给胡天侠，但未实际交付房款。2015年4月27日，胡天侠与鲍玉建签订1份《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋以人民币70万元的价格出售给鲍玉建。2015年5月28日，鲍玉建又与何萍签订1份《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋以人民币78.5万元的价格出售给何萍。
2015年10月，胡波宁、胡玉宁诉至原审法院，认为周美英无权处分其二人应当继承的房产份额，周美英与胡天侠恶意串通，通过买卖形式转移财产，侵害了胡波宁、胡玉宁的合法继承权，故请求法院确认周美英与胡天侠签订的关于南京市玄武区锁金村5号某幢401室的《南京市存量房买卖合同》无效。周美英、胡天侠则认为周美英有权处分涉案房屋，《南京市存量房买卖合同》应当有效。
原审法院认为，坐落于南京市玄武区锁金村5号某幢401室的房产是被继承人胡连俊与周美英的夫妻共同财产，被继承人胡连俊有50%产权份额。胡小彤先于胡连俊死亡，根据《中华人民共国继承法》第十一条的规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。胡波宁、胡玉宁与周美英、胡天侠系第一顺序继承人。按照《中华人民共和国继承法》第十三条的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对于胡连俊的50%产权份额，胡波宁、胡玉宁与周美英、胡天侠应当继承的遗产份额相等。《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，继承人没有作出放弃继承的表示，视为接受继承。在被继承人胡连俊死亡后，各方当事人均未表示放弃继承胡连俊的遗产，应视为均已接受继承。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，涉案房屋的胡连俊50%产权份额应属各继承人共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产或者动产，应当经全体共有人的同意。周美英与胡天侠在应当知道该房产属胡波宁、胡玉宁在内的各继承人共同共有的情况下，未取得共同共有人的胡波宁、胡玉宁的同意，就以买卖合同的形式将属于胡连俊的50%产权份额过户至胡天侠名下，且未足额支付合同对价，构成恶意串通，损害了胡波宁、胡玉宁的房屋共有权，故房屋买卖合同中涉及胡连俊的50%产权份额的买卖内容无效，而周美英在买卖合同中处置属于自己的50%产权份额，系其真实意思的表示，该部分合同内容合法有效。
原审法院据此判决：被告周美英与被告胡天侠于2014年6月26日签订的《南京市存量房买卖合同》中涉及胡连俊的50%产权份额买卖的内容无效。
宣判后，胡波宁、胡玉宁不服该判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本案为合同效力确认之诉，双方当事人之间均无分割案涉房屋产权的意思表示，原审判决分割房屋产权份额，违反“不诉不理”原则。原审判决违反了《物权法》关于共同共有物处分原则，应当予以纠正。案涉房屋属于胡连俊与周美英共同共有的房产，胡连俊去世后，继承人对该房屋形成共同共有关系，周美英未经其他共有人同意，擅自处分共有物，且受让人胡天侠明知其他共有人，双方存在恶意串通，损害了其他共有人的权利，应当认定周美英与胡天侠签订的《南京市存量房买卖合同》无效，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人周美英辩称，其系受胡天侠所骗，胡天侠称用房屋办理贷款，但实际上胡天侠将房屋出售，并将售房款用掉了。其现在想要回房屋，把房屋卖了还债，其现在欠了很多人钱。
被上诉人胡天侠未到庭答辩。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
以上事实，有常住人口登记表6份、户籍信息证明、南京市私有房屋所有权登记申请书、南京市公有住房出售审批表、南京市公有住房买卖契约、房屋登记薄、销售不动产发票各1份，南京市房屋权属登记申请书、《南京市存量房买卖合同》、房产证复印件各3份以及各方当事人当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，本案二审主要争议焦点是：周美英与胡天侠于2014年6月26日签订的房屋买卖合同是否全部无效。
由于诉争房屋系周美英在其与胡连俊婚姻关系存续期间，通过房改政策购买所得，故诉争房屋虽登记在周美英一人名下，但仍属于周美英与胡连俊的夫妻双方共同财产。胡连俊去世后，胡连俊的继承人之间并未对诉争房屋进行继承分割处理，故胡波宁、胡玉宁与周美英、胡天侠对诉争房屋应为共同共有关系。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，周美英在未征得其他共有权人胡波宁、胡玉宁同意的情况下，擅自处分共有财产，将诉争房屋以买卖合同的形式过户至胡天侠名下，且受让人胡天侠作为周美英的孙子，对诉争房屋的性质及存在其他共有人的事实应当明知，但胡天侠在未支付任何对价的情况下无偿取得该房屋，其并非属于善意第三人，故周美英与胡天侠签订的房屋买卖合同侵犯了共有权人胡波宁、胡玉宁的财产权利，应属无效。且因胡波宁、胡玉宁与周美英、胡天侠对诉争房屋并未进行继承析产，故胡波宁、胡玉宁主张应认定周美英与胡天侠签订的房屋买卖合同全部无效的上诉意见，于法有据，本院予以采纳。原审法院认定周美英与胡天侠签订的房屋买卖合同中涉及胡连俊的50%的产权份额买卖的内容无效表述存在不当，二审应予纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第2227号民事判决即“被告周美英与被告胡天侠于2014年6月26日签订的《南京市存量房买卖合同》中涉及胡连俊的50%产权份额买卖的内容无效”为：周美英与胡天侠于2014年6月26日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。
一审案件受理费8800元，减半收取4400元，由周美英、胡天侠各负担2200元；二审案件受理费4400元，由周美英、胡天侠各负担2200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 钰
代理审判员 相媛媛
代理审判员 徐聪萍
二〇一六年六月十三日
书 记 员 宋龙雯