上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1939号
上诉人（原审被告）袁桂芳，汉族，住上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人沈友生（系袁桂芳丈夫），汉族，住址同袁桂芳。被上诉人（原审原告）上海万亚物业管理有限公司，住所地上海市普陀区XX路XX弄XX号XX楼。法定代表人李万才，总经理。委托代理人张松林。委托代理人王延武。上诉人袁桂芳因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人袁桂芳之委托代理人沈友生，被上诉人上海万亚物业管理有限公司（以下简称万亚物业）之委托代理人张松林、王延武到庭参加诉讼。现已审理终结。原审认定，涉讼的本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋权利人为袁桂芳、沈友生共同共有，房屋类型为办公楼，建筑面积为297.45平方米，核准日期为2002年12月18日。2012年12月31日，上海市长宁区XX大厦业主委员会与万亚物业签订了《物业服务合同》，合同所涉及的物业名称为XX大厦，物业类型为商务（综合），座落位置为XX路XX弄XX号。合同约定管理期限为2013年1月1日至2015年12月31日止。合同第七条管理费为商铺办公：一楼人民币（下同）3.90元/月/平方米；其中管理服务：0.77元;保安费：1.01元;保洁费：0.40元;房屋设备运行费：1.25元;维修、绿化养护费：0.47元。合同第十条约定，物业服务费（含停车费、水电费、场地租金、房屋租赁费）按月缴纳，业主（物业使用人）应在每月首5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日始按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。XX大厦共24层，1-4层为商务用房区域，1-4层安装了总水表和总电表，每户安装有分水表和分电表。万亚物业陈述上述水表及电表均由开发商安装，自开盘以来，该楼1-4层区域水、电费均由物业公司代收代付。万亚物业提供了2013年1月上海市A公司发票联,显示电费金额为49,898.44元。分类为商业用电。XX大厦1-4楼2013年1月的用电数清单显示涉讼房屋所对应的用电量为3,190度。1-4楼总用电量为22,038度。万亚物业陈述电费单价计算方式为基本单价加上电量单价。基本电价为基本电费除以该楼1-4楼的实际用电量22,038度得出基本单价；电量单价为电量电费（总电费减去基本电费）除以1-4楼的实际用电量得出电量单价。用上述方法得出的电费单价再乘以袁桂芳的用电量，得出电费金额为7,222.80元。上海市B限公司发票联显示2013年2月水费金额为1,444.38元。用水性质为经营服务及其他用水。XX大厦1-4楼2013年1月用水情况表显示涉讼房屋所对应的用水量为19立方米。1-4楼总用水量399立方米。万亚物业陈述计算方式为总金额除以1-4楼的实际用水量，得出单价后乘以袁桂芳用水量，得出水费金额为68.78元。庭审中，袁桂芳对用水发票和抄表数等证据材料不认可，但对水费金额同意支付。2014年11月18日，万亚物业向袁桂芳以挂号信的形式发出催缴通知，2014年12月26日，万亚物业向袁桂芳以EMS的形式发出催缴通知。庭审中，袁桂芳提出XX业委会成员只剩下张某某一人。在2005年12月电费为0.993元/度，而在2013年1月，物业公司却要收取2.26元/度。袁桂芳提供了XX宾馆的电费增值税发票，表示物业公司对水、电费收取了税费。万亚物业陈述电费增值税发票仅为抵扣税费，从未向业主收取。袁桂芳提供了业主写给区政府的信，证明万亚物业服务质量不好。袁桂芳提供了（2007）长民三（民）初字第1089号、（2008）沪一中民二（民）终字第1969号、（2008）长民三（民）初字第1459号、（2009）沪一中民二（民）终字第1564号、（2008）长民三（民）初字第1551号判决书证明万亚物业、袁桂芳之间曾因电费问题存在多次诉讼。2014年10月29日，长房管公开【2014】第479号-答政府信息公开申请答复书显示，XX大厦2013年1月至2015年的物业合同，该机关未制作或未获取，该政府信息不存在。2014年9月30日，万亚物业结束与涉讼房屋所在小区的物业服务关系。原审审理中，万亚物业起诉要求判令：1、袁桂芳支付2013年1月1日至2014年9月30日的物业服务费24,361元；2、袁桂芳支付拖欠物业费的滞纳金24,361元（计算方式以每月物业费1,160.05元为本金，以日千分之三为标准，自每月6日起，按月分段计算至2015年5月31日，按此方式算出的金额为41,657元，万亚物业以本金为限仅主张24,361元）；3、要求袁桂芳支付由万亚物业代付的电费7,222.80元，水费68.78元。原审认为，万亚物业与业委会之间建立的物业服务合同，有双方负责人签字及盖章，系双方真实意思表示，应认定该合同合法有效，其效力及于小区全体业主。虽该合同未经行政备案，但并不影响合同的效力。合同中对物业费的单价及计算方式有明确的约定，万亚物业按照合同的约定履行了物业服务义务，作为业主的袁桂芳理应支付物业费。袁桂芳对于万亚物业服务差、物业收费高等抗辩并未提供充分的证据及依据，故不予采纳。万亚物业作为XX大厦的物业服务企业，在为XX大厦1-4楼商务区各用户代缴水、电费后要求各用户支付水、电费，依法有据。万亚物业将电力公司每月电费发票所记载的总金额分为基本电费金额及电量电费金额后分别除以总用电量，再相加计算出当月电费单价，当属合理，法院予以认同。袁桂芳虽对用电量有异议，但未能就此提供相应的证据，故对于万亚物业要求袁桂芳支付电费的诉讼请求，法院予以支持。袁桂芳同意支付水费，万亚物业相应的诉讼请求，法院也予以支持。因本案中万亚物业、袁桂芳纠纷事出有因，故万亚物业要求袁桂芳支付滞纳金之诉请，法院不予支持。综上，原审法院于二○一五年十二月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，作出判决：一、袁桂芳应于判决生效之日起十日内支付上海万亚物业管理有限公司本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋2013年1月1日至2014年9月30日的物业服务费24,361元；二、袁桂芳应于判决生效之日起十日内支付上海万亚物业管理有限公司电费7,222.80元、水费68.78元；三、驳回上海万亚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,200.30元，由上海万亚物业管理有限公司负担522.03元，由袁桂芳负担678.27元。判决后，袁桂芳不服上述民事判决，上诉称：一、原审法院无理剥夺上诉人合法权利。二、原审因不给上诉人反诉的机会，对涉案合同的真实性、合法性缺乏认识，导致误判。1、原审法院既已查明2012年12月31日上海市长宁区XX大厦业主委员会与被上诉人签订了物业服务合同，并非如被上诉人在起诉状所述与XX大厦业主大会、业委会签订了《物业服务合同》，却弃事实与法条不顾，偏面袒护。2、大量事实表明，该物业服务合同是违法、无效的，对上诉人不具有约束力。14年来，XX大厦至今没有成立业主大会，也没有改选业委会，未形成业委会的决定，未召开业主大会，未经过业主大会表决通过，未经业主通过选聘“物业服务企业”，故被上诉人不具有涉案合同的主体资格。综上，该合同不是全体业主真实意思的表达，违反了合同法第52条（五）款、最高院关于审理物业服务合同纠纷案件的司法解释、物权法第七十八条、物业管理条例第七条（三）款。三、原审判决对系争电费金额认定事实不清，举证责任分配不当。故请求二审法院撤销原判主文第一、二项，予以改判或将本案发回重审，对于物业管理费，愿意按照每月每平方米1.53元标准支付，电费愿意支付2,957.13元。被上诉人上海万亚物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室的业主，被上诉人是该小区的物业管理单位。2012年12月31日，上海市长宁区XX大厦业主委员会与被上诉人签订了《物业服务合同》。合同所涉及的物业名称为XX大厦，物业类型为商务（综合），座落位置为XX路XX弄XX号。合同约定管理期限为2013年1月1日至2015年12月31日止，该合同是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的规定，应属有效合同。被上诉人按合同约定的标准收取物业管理费，并以合理的计算方式要求上诉人支付其代缴的水电费，依法有据。原审法院在查明事实的情况下，依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币589.60元，由上诉人袁桂芳负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年四月一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……