辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终5486号
上诉人（原审原告）：刘洪杰。
委托诉讼代理人：韩峰，辽宁誉晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连软件园安博开发有限公司，住所地大连高新技术产业园区桃峪园3-1号。
法定代表人：于世平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁红、史杰，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人刘洪杰因与被上诉人大连软件园安博开发有限公司（以下简称安博公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘洪杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘洪杰全部一审诉请。事实和理由：一、关于房屋交付，松下亿达装饰工程（大连）有限公司的进入及装修行为不能推定安博公�向刘洪杰交付房屋。首先，安博公司与松下亿达装饰工程（大连）有限公司为关联公司。其次，松下亿达装饰工程（大连）有限公司非刘洪杰自主选定委托。刘洪杰与安博公司签订商品房买卖合同当日，刘洪杰与松下亿达装饰工程（大连）有限公司签订装修工程施工合同。另外，刘洪杰提交了一份同日形成的确认函，明确表明案涉房屋为精装修交屋。尽管安博公司对该确认函不予认可，但结合安博公司与松下亿达装饰工程（大连）有限公司为关联公司，同日签订商品房买卖合同及装修工程施工合同的事实，可充分证实非刘洪杰选定松下亿达装饰工程（大连）有限公司。否则，松下亿达装饰工程（大连）有限公司不可能在未见到房屋、未进行测绘的情况下即确定装修总价。再次，依据商品房买卖合同第十一条的约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。安博公司未能提供前述合同约定的交接文件，故安博公司未向刘洪杰交付房屋。最后，双方当事人于2014年4月30日签订的协议书第二条约定，”在本协议签订后的日内双方办理房屋交接手续，任何一方不得无故推迟。”此约定表明，在该协议签订日前，双方并未交接房屋，对于具体交接日期，双方未能确定。二、关于维修费用。刘洪杰已提供录音证据表明安博公司的协商代表李洪玖、陈宇翔表示安博公司无法将房屋存在的问题修复到刘洪杰要求的国家标准，故李洪玖、陈宇翔表示由安博公司承担费用，刘洪杰自行维修。刘洪杰基于安博公司的前述承诺，将修复费用一并主张符合法律规定。三、关于交付前各项费用的负担。前述费�已实际形成。法院仅需判决前述费用由安博公司负担，双方在交接时即可一并办理。
安博公司二审辩称：服从一审判决。
刘洪杰向一审法院起诉请求：1.判令被告立即交付房屋及地下室；2.判令被告支付逾期交付房屋违约金至实际交付日（暂计至起诉日为220,804.76元）；3.判令被告支付维修费177,454.91元（基于�付房屋产生的质量瑕疵）；4.判令被告承担交付前各项费用（物业费、水电费、车位使用费等）；5.判令被告支付原告维权费用10,000元。
一审法院认定事实：1.2012年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市高新园区桃峪园#号商品房一处。该合同第八、九条约定，出卖人应当在2013年10月15日前向买受人交付经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的房屋。如出卖人未按该期限交付房屋且逾期不超过60日，出卖人自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条约定，双方同意《合同》第十一条变更为：买受人应按合同规定的交付时间自行至出卖人售楼处或指定的地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。钥匙交付后即视为房屋交付使用。买受人未在规定期限内办理交接手续的，视为出卖人已经按期交付，买受人承担自合同约定的交付期限届满之日起该商品房的毁损、灭失的风险及相关费用（包括采暖费、物业费等）。
上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定交纳了购房款2,478,168元。
2．2012年10月21日，原、被告签订《”普罗旺斯”项目地下室（非人防工程）无偿使用协议书》，该协议第一、二条约定，该地下室为位于大连市高新园区南路”普罗旺斯”项目（行政街号为桃峪园）#号楼地下二层中的1-6号地下室，该地下室将在2013年10月15日时移交乙方（原告）。乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，甲方不再另行通知，乙方领取钥匙即为移交该地下室。
3．2012年10月21日，原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司签订《装修工程施工合同整装专用》，约定案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司承包原告所购房屋的装修工程，合同价款为330,882元。2012年10月21日，双方签订《普罗旺斯精装修补充协议》，增加合同价款13,749元。2013年9月11日，双方签订《终结协议》，约定：”......。2.本终结协议签订后，承包人无偿全部拆除该房屋装修款所包含的所有承包�已施工的装饰装修工程部分产品。具体拆除内容详见附件1。3.本协议签订后，针对发包人不予以拆除施工产品的部分（含发包人自行施工的全部产品），承包人必须保护完整，不得毁损。......。9.拆除后承包人必须恢复该房屋《商品房买卖合同》所约定的交房标准。......。”2014年11月13日，大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第2294号民事调解书确认:”松下亿达装饰工程（大连）有限公司于2014年11月20日前返还刘洪杰装修款344,571元、补偿原告损失20,000元（关于装修拆除及装修款返还等一切事宜一次性了解。此外刘洪杰不再主张其他任何责任）。”
4.2014年4月30日，原、被告签订《协议书》一份，约定：”......。在交房过程中，因甲方（被告）交付的房屋多处存在地热管裸露、损坏、不合格等质量问题导致逾期交房。乙方（原告）为此要求进行维修，并要求甲方承担逾期交房违约金，现经协商，同意对房屋质量问题做如下处理，特就有关权利义务签订协议如下：一、在本协议签订后，甲方同意一次性向乙方支付补偿金49,000元[上述补偿金包含了本次发现的房屋质量问题产生的所有维修费用、材料费和逾期交房违约金]，同时甲方负责将其拆除的该房屋的中央空调设备按照乙方的时间要求恢复安装完毕。乙方自行负责本次发现的房屋质量问题的维修等相关事宜，而无需甲方进行维修。就本次发现的房屋质量问题按前述约定一次性全部解决，乙方不再向甲方要求支付其他费用。2.在本协议签订后的日内双方办理房屋交接手续，任何一方不得无故推迟。......。五、关于乙方与装修公司之间因房屋装修合同而发生的争议，由乙方与装修公司之间进行解决。”上述协议签订后，被告向原告支付了49,000元。
5.被告组织勘察、设计、施工、监理单位对案涉房屋进行验收后分别形成《勘察文件质量检查报告》、《设计文件质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》，确认案涉工程竣工日期为2013年9月7日，工程竣工验收合格。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应按约履行。
本案争议的第一个焦点为原告请求被告立即交付房屋及地下室、支付逾期交付违约金至实际交付日的诉讼请求是否应予支持的问题。首先，对案涉房屋的交付问题，原告主张案涉房屋及地下室被告一直未向其交付，而被告则主张案涉房屋不仅由原告委托案外人松下亿达装饰工程有限公司装修，而且原告自己也对案涉房屋进行了装修施工，充分证明案涉房屋早已交付给原告。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2013年10月15日前向买受人交付经建设单位组织设计、监理、施工单位进行验收合格的房屋。而自2013年9月7日起，案涉房屋已符合双方合同约定的交付条件。而对于实际的交付行为，原告一直强调被告未向其交付房屋，但其并不否认其委托案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司装修案涉房屋的事实，而被告主张其已向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司交付了案涉房屋的钥匙。尽管原告表示对案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司何时进场装修并不知情，而被告亦未提供证据证明其先期向案外人松下亿达装饰工程（大�）有限公司交付钥匙是获得原告授权的，但至少在2013年9月11日，原告与案外人在签订《终结协议》时已知晓案外人入场装修的事实，其在庭审中也强调在装修过程中其到现场查看并发现问题，但在此过程中，其并未提供证据证明其对被告将钥匙交由案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司入场装修的行为提出过异议。并且就案外人的装修行为，原告已通过诉讼途径获赔解决，更印证了原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司装修合同的独立性及原告对装修行为的认可。据此，可以认定被告向案外人交付钥匙的行为是得到原告许可的，可以推定2013年9月11日被告经原告许可向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司交付了案涉房屋的钥匙，而此时交付的房屋亦符合合同约定的交付条件。其次，关于交房的责任承担问题。根据原告与案外人松下亿达装饰工�（大连）有限公司签订的《终结协议》第9条的约定：”拆除后承包人必须恢复该房屋《商品房买卖合同》所约定的交房标准”，现案涉房屋已经案外人实际装修，根据双方《终结协议》的约定，恢复《商品房买卖合同》所约定的交房标准的义务和责任应由案外人承担，并且原告与案外人已就房屋修拆除等一切事宜调解解决，原告亦认可在案外人拆除装修后其到过现场，但对拆除行为其并未向案外人主张过异议。现其在案涉房屋已由其[发包给案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司]实际装修的情况下再向被告主张交房的责任显然欠缺事实和法律依据。再次，原、被告双方于2014年4月30日签订《协议书》一份，被告同意一次性向原告支付补偿金49,000元（上述补偿金包含了本次发现的房屋质量问题产生的所有维修费用、材料费和逾期交房违约金），此笔款项被告后来实际支付给了原告。此协议表明，在原告与案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司达成调解之前，原告已实际对案涉房屋进行检查并发现了地热管裸露、损坏问题，对该问题，被告亦实际对原告进行了补偿，原告亦接受了补偿金49,000元。虽然原、被告双方没有正式的房屋交付手续，但此协议表明原告已充分行使了对案涉房屋进行检查的权利，更印证了原告许可被告将案涉钥匙交由案外人松下亿达装饰工程有限公司的行为。最后，关于案涉地下室交付问题。根据原、被告双方签订的《”普罗旺斯”项目地下室（非人防工程）无偿使用协议书》第一、二条约定，该地下室将在2013年10月15日时移交乙方（原告）。乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，甲方不再另行通知，乙方领取钥匙即为移交该地下室。上述协议明确约定乙方应当按期自行至甲方销售处（或甲方另行指定的地点）领取钥匙、办理移交手续，但原告并未举证证明其去售楼处领取钥匙、办理移交手续被告不予配合的事实，故对原告的此节主张，因欠缺事实和法律依据，不予支持。综上，关于原告的第一、第二项诉请，因欠缺相应的事实和法律依据，予以驳回，被告相应的答辩意见有理，予以采纳。
本案争议的第二个焦点为原告主张的维修费是否应予支持的问题。关于原告此节主张，一审法院要求原告明确主张的维修费是基于交付房屋产生的�量瑕疵（交付前）还是基于物的瑕疵担保责任（质保责任），原告明确诉请为交付房屋产生的质量瑕疵（交付前），经一审法院释明后，原告坚持此节诉讼请求。结合上述房屋交付问题，一审法院认为，案涉房屋已于2013年9月11日由被告经原告许可向案外人松下亿达装饰工程（大连）有限公司完成交付，故原告主张交付前的质量瑕疵产生的维修费用不予支持，原告向一审法院提出相应的鉴定申请不予准许。若原告主张案涉房屋物的瑕疵担保责任（质保责任）可另案起诉确认。
关于原告主张的判令被告承担交付前各项费用（物业费、水电费、车位使用费等）一节，上述费用并未实际发生，经法庭询问多遍后，原告依然无法明确具体数额亦未缴纳该部分诉讼费，故其此节主张属诉求不明不予处理。关于原告主张的判令被告支付原告维权费用10,000元一节，因双方合同及协议中对此费用并无特殊约定，并且原告未举证证明此笔费用实际发生，故原告此节主张因欠缺事实和法律依据，不予支持。关于原告原诉讼请求中主张的被告立即交付车位及逾期交付车位违约金一节，因车位与房屋买卖属于不同的合同关系，经一审法院释明后，原告已变更其诉求，关于车位买卖的相应纠纷原告可另行起诉确认。
一审法院判决：驳回原告刘洪杰全部诉讼请求。案件受理费29,892元（原告变更诉讼请求应退诉讼费3413元），其他诉讼费50元，共计人民币29,942元（原告已预交），由原告刘洪杰自行负担。
本院对一审判决认定事实予以认定。
本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：�一，安博公司是否已向刘洪杰交付了案涉房屋；第二，安博公司是否应向刘洪杰支付维修费用。
针对第一项争议焦点，安博公司是否已向刘洪杰交付了案涉房屋，本院认为，刘洪杰主张依据双方约定，安博公司应交付精装修房屋，松下亿达装饰工程（大连）有限公司（以下简称松下公司）系安博公司指定的装修公司，故安博公司允许松下公司进场装修不能视为安博公司已向刘洪杰交付房屋，安博公司应向刘洪杰本人交付房屋，现安博公司尚未交付房屋，应支付逾期交房违约金；而安博公司则主张依据双方约定，安博公司交付的是清水房�系刘洪杰与松下公司签订的装修合同，约定由松下公司装修房屋，且松下公司也实际进驻房屋进行了装修，故安博公司已向刘洪杰指定的装修公司交付了房屋，不应再交付房屋，且不应支付逾期交房违约金。综合本案情况，系刘洪杰与松下公司签订的《装修工程施工合同整装专用》及《普罗旺斯精装修补充协议》，约定由松下公司承包刘洪杰发包的案涉房屋装修工程。而非安博公司委托松下公司对房屋进行装修。刘洪杰亦将装修工程款支付给了松下公司。嗣后，亦是刘洪杰与松下公司签订的终结协议，约定由松下公司拆除房屋装修，恢复案涉房屋至商品房买卖合同所约定的交房标准。松下公司拆除了全部装修，房屋现为清水状态，这亦能证明商品房买卖合同约定的交屋标准就是清水。又因虽然刘洪杰提交的仅有其签字的确认函复印件载明”普罗旺斯项�为精装修交房”，但安博公司对该确认函复印件真实性不予认可，刘洪杰未提交其他证据证明该确认函复印件内容是安博公司拟订并要求刘洪杰签字确认。故一审认定在刘洪杰与松下公司签订终结协议，约定由松下公司拆除房屋装修至商品房买卖合同约定的交房标准之日（2013年9月11日）以前，安博公司已向刘洪杰交付了案涉房屋，进而判决驳回刘洪杰要求安博公司交付房屋及支付逾期交房违约金的诉请，有充分的事实及法律依据，本院予以维持。至于刘洪杰诉请安博公司交付地下室一节，本院认为，双方当事人二审共同确认地下室符合合同约定的交付条件。且双方签订的”普罗旺斯”项目地下室（非人防工程）无偿使用协议书约定刘洪杰应按期（2013年10月15日）自行至安博公司销售处领取钥匙、办理移交手续，安博公司不再另行通知。而刘洪杰二审表示在本次诉讼前要求交付房屋的同时要求交付地下室，此前未主张交付地下室，因为该地下室与刘洪杰购买的房屋配套使用，在案涉房屋未能交付的情况下，单独交付地下室无意义。且安博公司表示一直同意向刘洪杰交付地下室，刘洪杰亦未提交证据证明安博公司拒绝交付地下室，故刘洪杰可自行前往办理交接地下室手续。
针对第二项争议焦点，安博公司是否应向刘洪杰支付房屋维修费用，本院认为，如上所述，安博公司已将案涉房屋交付给了刘洪杰指定的松下公司进行装修，后松下公司又对装修拆除恢复至商�房买卖合同约定的交房标准。刘洪杰与松下公司达成的民事调解书亦载明关于装修拆除及装修款返还等一切事宜一次性了结，刘洪杰不再主张其他任何责任。且在松下公司拆除装修后的2014年4月30日，刘洪杰已就其验收房屋后发现的地热管质量问题与安博公司达成了补偿协议，并领取了地热管自行维修费用及逾期交房违约金共计49,000元。而刘洪杰却主张其在2014年4月30日验收房屋时未发现还存在此次诉讼中主张的进户门磕碰、电器盒缺配、地面不平、厨房烟道问题、厨房与北阳台的混凝土墙根部夹带模板和木方等24处质量缺陷。故在刘洪杰已接收房屋，对房屋进行装修，又拆除装修，并领取了其验房时发现的地热管自行维修费用及逾期交房违约金的情况下，其再在本案中主张房屋交付前的质量问题，没有事实及法律依据。一审驳回刘洪杰要求支付维修费用的诉请，并�不当，本院予以维持。至于刘洪杰主张其提交的录音可证明安博公司同意支付房屋维修费用，由刘洪杰自行维修房屋一节，本院认为，即使录音内容如刘洪杰所述是刘洪杰与安博公司工作人员的对话内容，从该对话内容来看安博公司工作人员也表示质量问题形成原因很难说清，由刘洪杰自行维修是工作人员一个不太成熟的想法，解决方案要上报请示等。故该录音内容即使是真实的，也仅是反映了刘洪杰与安博公司工作人员就双方纠纷的协商过程，并非安博公司与刘洪杰就房屋维修问题达成的最终合意，故刘洪杰本项主张本院不予采信。
�于刘洪杰要求安博公司承担交付房屋前各项费用（物业费、水电费、车位使用费等）一节，本院认为，因刘洪杰未就此项诉请交纳案件受理费，故对刘洪杰此项诉请，本院不予处理。关于刘洪杰要求安博公司承担刘洪杰维权费用1万元一节，本院认为，刘洪杰未提交证据证明该费用实际发生，亦未提交证据证明双方对该费用的负担与赔偿有特别约定，故对刘洪杰该项诉请，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29,892元，由刘洪杰负担。
本判决为终审判决。
审判长张萍萍
审判员赵虹
审判员陈伟
二〇一七年七月二十八日
书记员杜玉洁