黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民终字第947号
上诉人（原审被告）刘艳秋，住双城市。
上诉人（原审被告）韩加富，住双城市。
委托代理人郭京伟，黑龙江郭京伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘微，住双城市。
委托代理人栾志勤，住双城市。
上诉人刘艳秋、韩加富因与被上诉人刘微房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省双城市人民法院（2015）双民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。现已审理终结。
原审认定：一、刘艳秋与韩加富系夫妻关系。2009年4月20日、2010年8月17日，刘微与韩加富分别签订了两份《购房协议》，韩加富将土地面积500平方米和580平方米、价格为131，000元和208，800元卖给刘微。刘艳秋、韩加富始终没有交付房屋产权证和土地使用证。二、双方签订的《购房协议》包括在双城房权证联兴乡35-B0000**号房屋的面积之内，该房屋系禽畜养殖厂房，建筑面积为144平方米，土地使用权为集体，产权系韩加富，登记时间为2010年3月2日；包括在双集用（09）第1347号土地面积之内，该土地的地类用途系畜禽饲养地，使用权类别为三项用地，使用期限至2027年12月，使用总面积为8745平方米，土地使用权人系韩加富，发证时间为2009年9月2日。三、刘微始终不知道其所购买的房屋及受让的土地的使用年限至2027年12月；四、刘微因购买房屋及受让土地而举债；五、刘艳秋、韩加富自认，韩加富名下房屋为共同所有，土地系共同使用权人。
刘微诉称：刘艳秋、韩加富二被告相互串通以隐瞒和欺骗的手段与刘微签订《购房协议》两份，骗取购房款339，800元。2009年4月初，二被告谎称其有一处房产和一宗养殖用地出卖，房、地产证照齐全，刘薇于2009年4月20日签订《购房协议》，当日将131，000元价款交付给了二被告。双方签订《购房协议》之前的2009年3月7日，在署名韩加富、土地面积9500平方米、土地用途三项用地、颁发日期为2009年3月1日的土地使用证复印件背面，手绘的土地分割图上签字，二被告称其拥有9500平方米的畜禽养殖用地所有权。2010年8月初，二被告称还有一宗580平方米的土地和房产要出售，房、地产证照齐全，刘薇与二被告达成协议，于2010年8月17日签订《购房协议》，当日把208，800元价款付给了二被告。刘薇要求二被告交付两份房权证，二被告把编号35-B000058房产证交给了刘薇予以搪塞，刘薇要求二被告交付两份土地使用证，二被告以9500平方米土地证和2009年3月7日、2010年8月17日手绘土地分割图愚弄刘薇，刘薇信以为真，保管以上材料至今。2014年12月12日，刘薇作为张桂清的证人出庭时才知道，二被告根本没有两份《购房协议》中承诺的两处房、地产证，二被告提供的9500平方米的土地使用证是二被告伪造的。依照《民法通则》的规定，二被告采取欺诈手段与刘薇签订两份《购房协议》是无效的，无效的过错完全在二被告。请求法院判决两份《购房协议》无效并由刘艳秋、韩加富返还购房款339，800元，赔偿经济损失利息341，480元，同时承担本案的诉讼费用。
刘艳秋、韩加富辩称：郜艳河和韩加富合伙养殖奶牛，2008年从双城市联兴乡安强村村民手中受让取得8745平方米的土地使用仅，依申请办理了三项用地审批手续，并在该块土地上建造了建筑面积144平方米房舍，经协商郜艳河同意以韩加富个人名义向相关行政主管部门申办土地使用权证和房屋所有权证并获得了批准。2009年初，因郜艳河无力再行投资，提出将其拥有的厂房及土地使用权的部分份额转让给韩加富，因韩加富手中资金也不充足，妻子刘艳秋欲向佛友张桂清借款，刘微知悉情况后（刘艳秋、张桂清、刘微均系佛友）提出她想购买，作为一个投资项目（此时张挂清已购买了郜艳河的部分房屋及土地），刘艳秋向郜艳河说明情况后，郜艳河同意卖给刘微，签订协议当天，刘微得知该房屋所有权及土地使用权人系韩加富时，不让郜艳河在《购房协议》的卖方上面签字，要刘艳秋、韩加富在卖方上签字，于是2009年4月20日《购房协议》上的卖方出现了刘艳秋、韩加富的签字，该协议下方由刘微亲笔注解，同时将房屋、地块的坐落也作了详尽说明。2010年8月17日，刘微欲扩大土地使用面积，经协商，刘艳秋、韩加富将购买郜艳河的580平方米的土地及所对应的房屋一并出卖给刘微，至此韩加富将建筑面积144平方米、产权证号为双房联兴乡字第35-B000058号房照交付给刘微和张桂清（因该房的实际所有权人系刘微、张桂清，但他们二人不想花相应的过户费用）。2014年8月23日，刘微、张桂清、韩加富、刘艳秋为了明确其各自拥有的土地使用面积，由张桂清绘制一份土地使用面积确认图，并且几方均在确认图上分别签字按印确认各自拥有的土地使用面积。上为本案的全部事实，特别是刘微在2014年12月12日为张桂清出庭作证时所阐述的与上述完全一致。请求法院驳回刘薇的诉请。
原审认为：（一）关于双方签订两份《购房协议》的效力问题。本案刘薇所购买的房屋系用于养殖奶牛的厂房，属于临时性建筑，所受让的土地性质为集体所有，系三项用地，具有使用年限的限制，土地到期后按照法律规定必须复耕，地上的建筑物应无条件拆除。根据《土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中刘薇所受让的土地系集体所有土地，其上的建筑物也系临时建筑，所以此房屋和土地转让违反了法律规定。双方所签订的买卖协议即违反了法律规定也不能实现合同目的，故双方所签订的两份《购房协议》无效。（二）关于刘薇要求赔偿损失的主张应否得到支持。根据《合同法》第四十二条的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，二被告故意隐瞒与订立合同有关的房屋系临时性建筑及土地期满后复垦的重大事实，违背了诚实信用原则，令刘薇在认为其所购买的房屋和受让的土地可以长期使用的前提下签订合同，刘薇因此造成的利息损失属于依赖利益损失，二被告应依法予以赔偿。由于刘薇向他人借款时约定的月利率2.5分超过了银行同期贷款利率的四倍，违反了相关法律规定，所以对于其超出部分不予保护，应按照1999年中国人民银行贷款的基准月利率4.95‰的四倍1.98%计算。对于刘薇自有资金部分应按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。据此判决：一、刘艳秋、韩加富与刘微签订的《购房协议》无效；二、刘艳秋、韩加富返还刘微人民币339，800元；三、刘艳秋、韩加富赔偿刘微利息损失：其中以200，000为本金的部分利息按照月利率1.98%计算，自2010年8月17日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止；以139，800元为本金的部分按照1999年的中国人民银行贷款基准月利率4.95‰计息，自2009年4月20日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止。上述二、三项于判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，613元、保全费3926元，由刘艳秋、韩加富共同负担。
刘艳秋、韩加富不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定刘艳秋、韩加富故意隐瞒与订立合同有关的房屋系临时性建筑及土地期满后复垦的重大事实，以及刘薇始终不知道其购买的房屋及受让土地的使用年限至2027年12月，在认为可以长期使用的前提下签订合同的事实是错误的。原审判决认定诉争房屋系临时性建筑缺乏事实和法律依据。本案诉争房屋系韩加富在依法审批的三项用地（畜禽饲养地）上建设的厂房，并经过房屋主管部门审批发放了房屋所有权证，该房屋虽受限于三项用地的使用年限，但并非是临时性建筑。按照现行法律及政策，该房屋准许转让。刘薇在签订《购房协议》时，已明确知悉该块土地用途是畜禽饲养地，所建房屋系用于养殖奶牛的厂房。刘艳秋与刘薇系多年佛友，对诉争土地和房屋的状况一清二楚。刘薇在起诉状中自认该土地为畜禽饲养地，用于养殖奶牛。刘薇向法庭提交2009年3月1日《土地使用证》，并称9500平方米土地使用证是伪造的，但未提供证据证明。本案诉争的集体土地使用证于2009年9月2日颁领的，刘薇在2010年8月17日签订第二份《购房协议》时，就已经明确知悉所交易的房屋及土地是具有房屋所有权证和土地使用证的。案外人张桂清2014年8月23日绘制的土地确认图可以证明，刘薇已经明确知悉其受让的土地使用权系集体所有的土地，同时必然会知悉该块土地用途为畜禽饲养地，使用权类型为三项用地，终止日期为2027年12月。原审认定刘薇始终不知道其所购买的房屋及受让土地的使用年限至2027年12月的事实不成立。我国相关法律、政策对不论是国有土地使用权还是集体土地使用权，根本不存在长期或永久享有使用权的情形，特别是对集体所有的三项用地，使用年限及复垦等，均有明确规定。刘薇不掌握相关土地法律法规政策，是其个人法律素养问题，与二上诉人无关，二上诉人也无需对此承担任何法律责任。2、原审认定刘薇不能实现合同目的是错误的。韩加富在土地审批时，确实向主管机关出具复垦保证书，但经向双城市国土资源局咨询得知，在使用期限届满后，原土地使用权人可以重新申报相关材料，主管机关在审核后继续取得土地使用权，直至土地使用权人不再享有土地使用权时需要进行土地复垦。即在2027年12月土地使用期届满后可以续期，所建牛舍并不必然拆除。3、原审认定两份《购房协议》无效是错误的。二上诉人将诉争畜禽饲养地和厂房转让给刘薇用于建设养牛场，并没有改变土地用途，更没有用于非农业建设，原审认定协议无效缺乏法律依据。4、原审判决对20万元购置款利息损失的认定依据不足，是错误的。刘薇仅向法庭提供一份还款协议书，既没有申请债权人出庭作证，也未提供债权人身份证明，原审认定此笔债权债务的真实性、合法性和关联性，明显依据不足。二、原审判决适用法律错误。原审适用《合同法》地五十二条、第五十八条规定是错误的。请求二审撤销原判，依法改判驳回刘薇的各项诉讼请求。
刘薇二审表示同意原审判决。
二审期间，刘艳秋、韩加富向本院举示屋产权档案复印件一份。意在证明：刘微于2008年1月20日从韩家富、刘艳秋处受让取得与本案诉争房地性质相同的房屋和土地使用权，并在主管部门分别办理了权属变更登记手续的事实。经质证：刘薇对证据的真实性无异议，该份协议是刘艳秋、韩加富拥有这块土地所有权，在变更房产证时首先要有土地证和房产证才能变更。本案合同是没有土地证和房产证，不能办理变更登记。
本院经审查认为：刘微房屋产权档案登记于2008年，该证据不能证实本案所购房屋能够办理房屋权属登记，且双城市国土资源局自2010年即停止对三项用地使用权办理变更登记手续，故该房屋产权档案不能作为认定本案事实的参考依据，本院对该证据不予采信。
刘薇二审中未举示新的证据。
本院经审理认定的事实与原审判决认定的事实相同。
另认定：2009年4月20日，双方签订《购房协议》，约定：刘艳秋、韩加富将土地面积500平方米，房屋面积24.5平方米卖给刘薇所有，房照土地使用证齐全，双方协商价格为131，000元人民币，2009年4月20日房款一次付清。自付款之日起房、地产权归刘薇名下为业，恐后无凭，立字为证。刘薇当日将131，000元价款交付给了刘艳秋、韩加富。2010年8月17日，双方签订《购房协议》，约定：刘艳秋、韩加富将土地580平方米卖给刘薇所有，房照、土地使用证齐全，双方协商价格208，800元人民币。2010年8月17日房款一次付清，自付款之日起房地产权归刘薇名下为业，恐后无凭，立字为证。刘薇当日把208，800元价款付给了刘艳秋、韩加富。经向双城市土地管理部门负责人调查核实，双城市土地管理部门经向上级主管部门请示，从2010年始在双城市辖区内暂停办理三项用地使用权证变更登记。
本院认为：韩加富于2008年从双城市联兴乡安强村村民手中受让取得8745平方米的土地使用仅，申请办理了三项用地审批手续，并在该块土地上建造了建筑面积144平方米房舍。2009年4月20日、2010年8月17日，刘微与韩加富分别签订了两份《购房协议》，韩加富将土地面积500平方米、房屋面积24.5平方米和土地面积580平方米，价格分别为131，000元和208，800元卖给刘微。购房协议明确约定房产、土地使用证齐全，刘薇有理由相信在房产、土地证照齐全的情况下能够办理房产、土地变更手续。2009年9月、2010年3月，韩加富取得了争议房产、土地使用权证照，但房屋系用于养殖奶牛的厂房，土地性质为集体所有的三项用地，具有使用年限的限制；韩加富于2003年10月10日审批三项用地时，以保证书的形式承诺：“在使用期满后，将依照国家的法律规定要求进行复垦”。刘薇购买两处房产实际交纳房款339，800元，而争议土地在使用期届满后，刘薇将无法取得土地上的房屋，显失公平。经调查，双城市国土资源局自2010年即对三项用地使用权不予办理变更登记手续，故刘薇购买房屋及土地的合同目的无法实现。
《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案争议的三项用地系用于畜禽饲养地，韩加富于2007年4月5日办理了个体养牛场执照，名称为双城市联兴乡天合牧业养殖场，后更名为双城联兴乡兴牧奶牛养殖场。刘艳秋、韩加富将三项用地及地上物转让，不符合上述法律规定的转让情形，故争议两份《购房协议》无效。
因双方所签订的两份《购房协议》无效，导致刘薇购房目的不能实现，现刘薇请求刘艳秋、韩加富返还购房款，原审据此判令韩加富、刘艳秋返还刘薇购房款并赔偿利息损失并无不当，本院予以维持。综上，韩加富、刘艳秋的上诉请求缺乏是事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，613元，由上诉人韩加富、刘艳秋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹轶伟
代理审判员 邵 田
代理审判员 宋 凯
二〇一五年十月十日
书 记 员 吴浩松