河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第771号上诉人（原审被告）周运伏，女，1953年6月7日出生，汉族，初中文化，退休职工，现住邢台市桥西区，委托代理人张东来，河北晓阳合众律师事务所律师。委托代理人段高参，河北晓阳合众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）豆金雲，女，1965年6月23日出生，汉族，初中文化，个体，现住邢台市，委托代理人王晓亮，河北翰飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘云波，男，1965年6月22日出生，汉族，初中文化，个体，现住邢台市，委托代理人豆金雲，系刘云波妻子。上诉人周运伏因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2015）东民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周运伏及其委托代理人段高参,被上诉人豆金雲及其委托代理人王晓亮,被上诉人刘云波的委托代理人豆金雲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，豆金雲与刘云波系夫妻关系。2012年11月12日，豆金雲、刘云波与周运伏在中介所介绍下签订了房地产买卖协议书一份。该协议约定：豆金雲、刘云波将坐落于邢台市桥东区新华里188号小区1号楼1单元东户1501号房屋以500000元价格出售给周运伏；周运伏需交付定金10000元，剩余490000元于2012年11月29日交付豆金雲、刘云波，全款交清即交付房屋钥匙并协助办理过户手续；经双方同意于2012年11月29日前豆金雲、刘云波将房屋正式交付给周运伏；本协议经双方签字后即生效，不得中途毁约，如有毁约，毁约方将承担违约金20000元及中介费。该协议签订当日周运伏向豆金雲交付了定金10000元。2012年11月29日周运伏未向豆金雲、刘云波交付剩余房款490000元，豆金雲、刘云波也未向周运伏交付房屋。周运伏曾于2014年5月5日向邢台市桥东区人民法院对豆金雲、刘云波提起诉讼，要求豆金雲、刘云波继续履行房地产买卖协议。豆金雲、刘云波亦对周运伏提起反诉，要求周运伏向其支付违约金20000元并承担中介费180元。邢台市桥东区人民法院于2014年10月24日作出（2014）东民初字第709号民事判决书，判决驳回了各自的诉讼请求。周运伏不服一审判决向邢台市中级人民法院提起上诉。2015年1月23日，周运伏撤回上诉，邢台市中级人民法院作出（2015）邢民四终字第74号民事裁定，裁定如下：准许上诉人周运伏撤回上诉，双方均按原审判决执行。豆金雲、刘云波于2015年1月8日又向邢台市桥东区人民法院起诉周运伏，要求解除双方签订的房地产买卖协议书；周运伏向其支付违约金20000元。周运伏提出反诉要求继续履行交房义务。经审查，邢台市桥东区人民法院认为周运伏的反诉违反了一事不再理原则，对其提出的反诉不予受理，并作出（2015）东民初字第195-1号裁定。周运伏对裁定不服向邢台市中级人民法院提起上诉，邢台市中级人民法院于2015年5月13日作出（2015）邢立民初字第158号民事裁定，裁定驳回周运伏上诉，维持原裁定。原审认为，刘云波、豆金雲与周运伏双方于2012年11月12日签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。因周运伏未按照约定时间履行支付剩余房款义务，致使不能实现合同目的。故刘云波、豆金雲要求解除双方签订的房地产买卖协议书，予以支持。依照合同法相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。本案刘云波、豆金雲与周运伏双方在签订的房地产买卖协议书中既约定了违约金，又约定了定金，且刘云波、豆金雲已收取了周运伏交付的定金10000元至今未退还，所以刘云波、豆金雲又要求周运伏支付20000元违约金的诉请，不予支持。对周运伏仅以刘云波、豆金雲签订合同时未取得房屋权属证书为由请求合同无效的答辩意见，不予支持。对周运伏提出的是由于刘云波、豆金雲擅自违约不履行合同的辩称，其提交的证据不能证明其主张，故对此辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第（一）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、解除原告豆金雲、刘云波与被告周运伏于2012年11月12日签订的房地产买卖协议书；二、驳回原告豆金雲、刘云波的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告豆金雲、刘云波负担。上诉人周运伏不服原审判决，向本院提出上诉。要求依法撤销原判决，依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求，责令被上诉人接收房款并交付房屋。其上诉的主要理由是：1、上诉人2012年11月28日已经凑足剩余的490000元购房款，并由上诉人弟弟陪同给付给被上诉人，因被上诉人拒收而未能缴纳。现同意将剩余房款交付并适当增加银行存款利息；2、被上诉人在本房产交易时没有取得房产证书，依法属于不能交易的房产，双方签订的合同属合同无效或效力待定，如被上诉人坚持解除合同，应当返还上诉人10000元。被上诉人刘云波、豆金雲答辩称，原判认定事实清楚，适用法律得当。原审过程中上诉人没有任何证据证明其主张，按照民诉法规定应当承担举证不能的责任，承担败诉风险。双方签订的买卖合同就合同法而言符合法律规定，是双方真实意思表示，但该房屋买卖未进行完毕，因上诉人依照合同约定应当交纳剩余490000元房款前一日找到被上诉人称“其经过了解感觉该购房价格偏高，要求降低购房款”，被上诉人因房屋买卖已经成立且该购房价格是通过中介评估后双方认可数字，拒绝了上诉人降价要求。时隔两年后上诉人看到房屋价格涨幅比例较大，此时无理要求被上诉人履行已将终止的买卖合同，没有任何法律依据，因此请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。经本院审理查明的事实，与原审法院查明事实相同。有房地产买卖协议书、定金交付收条，（2015）东民初字第195-1号裁定书、（2015）邢立民终字第158号民事裁定书、（2014）东民初字第709号民事判决书、（2015）邢民四终字第74号民事裁定书及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，刘云波、豆金雲与周运伏于2012年11月12日签订的房地产买卖协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。该协议书约定周运伏需交付定金10000元，剩余490000元于2012年11月29日交付，全款交清后豆金雲、刘云波即交付房屋钥匙并协助办理过户手续。该协议签订当日周运伏向豆金雲交付了定金10000元。2012年11月29日周运伏未向豆金雲、刘云波交付剩余房款490000元。因周运伏未按照约定时间履行支付剩余房款义务，致使不能实现合同目的。故一审支持了刘云波、豆金雲要求解除双方签订的房地产买卖协议书的诉求。周运伏称2012年11月28日已经凑足剩余的490000元购房款，并由其弟弟陪同给付给刘云波、豆金雲，因刘云波、豆金雲拒收而未能缴纳，但其提供的证据不能证明其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故该项上诉请求，本院不予支持；周运伏主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。刘云波、豆金雲在房地产交易时没有取得房产证书，其双方签订的房地产买卖协议书属于无效或者效力待定状态。如合同解除，刘云波、豆金雲依据房地产买卖协议取得的定金10000元应予返还。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”故只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，公民之间转让未依法登记领取权属证书的房地产的行为，未被该法明确为无效，且就该案而言如继续履行合同并不损害国家利益、社会公共利益和其他公民的合法权益，故依照立法精神，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定应理解为管理性强制性规定，公民之间转让未依法登记领取权属证书的房地产的行为并不当然无效。且《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故本案双方签订的合同本院依法认定有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案因周运伏未按照约定时间履行支付剩余房款义务，致使不能实现合同目的。故刘云波、豆金雲要求解除双方签订的房地产买卖协议书，予以支持。刘云波、豆金雲与周运伏双方在签订的房地产买卖协议书中既约定了违约金，又约定了定金，且刘云波、豆金雲已收取了周运伏交付的定金10000元至今未退还，应视为选择了定金条款，不予返还。故周运伏该项上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第（一）款、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百六十一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第（一）款第（一）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由周运伏负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 浩审 判 员  信深谦代理审判员  王小英二〇一五年十二月七日书 记 员  梁 冰