沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈铁西民二初字第01737号原告杨洪志，男，汉族，1963年5月24日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人郑伟东、陈钊，系辽宁名望律师事务所律师。被告沈阳市第十九建筑工程有限公司（以下简称“十九建”），住所地沈阳市铁西区。法定代表人丁树臣，系该公司经理。委托代理人田军，系辽宁洪泽律师事务所律师。第三人沈阳华天房屋开发有限公司（“华天公司”），住所地沈阳市铁西区。法定代表人刘波，系该公司总经理。委托代理人张志毅，系辽宁开宇律师事务所律师。原告杨洪志与被告十九建、第三人华天公司案外人执�异议之诉一案，本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨洪志委托代理人郑伟东、陈钊、被告十九建委托代理人田军及第三人华天公司委托代理人张志毅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2004年8至9月，原告陆续向第三人交付了XXX元购房预付款，购买“于洪北里3号网点”。因第三人未能交付房屋，双方又于2006年10月0日签订了《房屋销售合同书》一份，约定第三人将座落于沈阳市铁西区肇工南街X号房屋出卖给原告，面积为XXX平方米，价格为XXX元。合同签订前后，原告总计给付了第三人XXX元购房款，并于2006年10月26日办理了入住手续使用至今。最后，因第三人的原因，该房屋一直不能办理产权变更登记手续。2015年6月1日该房屋因另案被沈阳市铁西区法院查封，原�提出执行异议后被该院以“案外人（本案原告）杨洪志明知沈阳市铁西区肇工南街X号房屋为二手房，交易时其面积应以房产局登记及产权证为准，其以合同约定面积与房产局房产档案登记面积不一致为由，不办理产权过户手续本身有过错，故本院查封并无不当”为由，裁定驳回案外人杨洪志的异议申请。原告不服提起案外人执行异议之诉，请求法院判令对该争议房屋不得执行。被告辩称，原告虽与第三人虽然签订了房屋买卖合同，但没有办理房屋过户登记手续，此系原告和第三人的过错，法院对诉争房屋查封并无不当，请求法庭驳回原告的诉请。第三人辩称，与原告确实签订房屋销售合同，合同约定出卖人在买受人交付全部房款后才能办理房产证，因原告未按约定时期付款，�仍欠购房款XXX元。因此，第三人依约不为原告办理产权变更登记没有过错。原告为支持诉请，向本院提交了如下证据：证据1、2004年8月30日、2004年9月14日、2004年9月14日、2004年9月29日专用收款收据复印件4张。2006年1月20日《协议书》复印件一份。证明：2004年8月至9月期间为购买“于洪北里X号网点”，向第三人支付XXX元购房款。后因第三人不能交付此网点，原告与第三人又签订了争议房屋买卖协议（原购房协议及发票原件被第三人收回，原告手中仅存4张收据复印件和一份《协议书》复印件），将已交购房款作为定金，写入2006年10月10日签订的《房屋销售合同书》中。证据2、2006年10月10日《房屋销售合同书》一份。证明：原告从第三人处购买位于铁西区肇工南街X号房产一处，共计5层，按当时第三人提供的图纸面积为XXX平方米总金额为XXX元，待原告付清房款后，第三人配合办理该房产的产权证。证据3、专用收款收据14张、工商银行个人业主凭证2张、工商银行业务委托书2份。证明：原告已按合同约定先后多次向第三人支付了总价款XXX元。其中需要说明是有部分房款是从沈阳艾尔斯特泵业有限责任公司支付的，该公司也是原告个人的公司。证据4、沈阳艾尔斯特泵业有限公司工商档案一组，证明：此公司给付第三人的房款也即是原告付给第三人的购房款。证据5、竣工图纸9张，证明：原告为出租房屋向第三人索要该房产共5层的建筑平面图，该图纸显示不出其中有968平方米有产权证。证据6�《华天新城业主入住一览表》，证明：2006年10月26日第三人为原告办理了入住手续，原告从该时间占有使用诉争房屋至今。证据7、租房协议书13张及部分票据，证明：原告占有使用诉争房屋至今，将该房对外出租，且承租人已缴纳各种费用。证据8、《关于核实供暖面积的函》一份，证明：供暖公司向原告方发出该房的面积为1163.95平方米，该面积是核定的面积，比合同约定少了近X平方米，原告向第三人核实时才知道有产权证的面积为XXX平方米。证据9、供暖发票3张，证明：从2013年11月原告核对该诉争房产面积为XXX平方米后向供暖公司缴纳了采暖费用。被告对原告提供的证据，质证意见如下：对第2、4、6、7、8�9号证据没有异议；对证据1的质证意见为，该证据是复印件，表示不予质证；对证据3的真实性没有异议，但没开正规发票为逃避国家税收，恰恰证明原告在这起交易中有过错，第三人回辩称，此为二手房交易，无需开正规发票；对证据5被告认为与本案争议问题无关。第三人对对原告提供的证据，质证意见如下：对第2、4、5、6、7、8、9号证据均没有异议；对证据1的质证意见为，对该组收款收据的真实性没有异议，但对协议书不知情，协议也与第三人无关；对证据3专用收款收据的真实性没有异议，对原告交款的数额回去对账后7日内向法庭反映情况，但第三人至今未向本院回复任何查明情况，更没有提出收款数额不符的异议。被告为支持抗辩理由，向本院提交如下证据：证据1、（2015）沈铁西执异字第271号《执行裁定书》一份，证明：本案原告没办理产权证存在过错。原告质证意见：裁定书中“其以合同约定面积与房产局房产档案登记面积不一致为由，不办理产权过户手续本身有过错”的认定理由不实。事实上是原告多次找第三人办理产权证，第三人口头上答复帮助和配合原告办理一至五楼产权证，让原告等着，但至今无任何消息。原告于2010年以后想要办理一至四楼产权证更名过户手续，但第三人不与原告签订买卖协议，也不将产权证给付原告。因第三人不配合，使原告愿望不能实现，再加上第三人总经理出国未归、办证的事无人负责等客观原因才导致至今不能办理产权证的后果，所以原告并无过错。第三人质证�见：真实性没有异议，裁定中并未对付款事实认定。第三人为支持抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、《房屋销售合同书》、《申请书》复印件各一份，证明：原告承诺“如买受人不按《房屋销售合同》规定日期交纳尚欠房款，该房屋产权及其入住的装修全部归出卖人所有”。原告质证意见：真实性没有异议，此申请书是原告在2006年10月16日接收房屋时向第三人做出的保证和承诺，在第三人接收全部购房款后此承诺即消灭，该份失效的证据证明不了什么问题。被告质证意见：对真实性和所证明问题没有异议。根据以上证据及当事人陈述，本院确认如下事实：2006年10月10日，原告杨洪志与第三人华天公司签订了《房屋销售合同书》一份。合同约定，第三人将座落于沈阳市铁西区肇工南街X号房屋出售给原告，该房产面积为XXX平方米，价格为XXX元。2004年8月至本合同签订之日前，原告向第三人交付XXX元作为已交付的定金，余款分次于2007年12月30日前全部付清后，第三人负责协助原告办理房屋产权证明。合同签订后，第三人为原告办理了涉案房屋的入住手续，原告接收后使用至今。截止2010年5月4日，原告共计给付第三人该房屋购房款XXX元。嗣后，原告发现第三人出卖给原告的房屋实际面积与合同签订中的面积少XX余平方米，而且仅XX层房屋有产权证，第X层没有产权证。第三人华天公司以原告拖欠XX余万元购房款未付为由，拒绝配合原告办理产权更名手续。另查，涉案房屋在沈阳市房产局登记的房屋产权人为第三人华天公司，取得权属时间为2006年3月31日，建筑面积为XXX平方米,层数为XX层。本院在执行2009年12月16日作出的（2007）沈铁西民三初字第472号民事判决书确认的内容时，依据本案被告申请于2015年6月1日将登记在第三人名下的该案诉争房屋查封，查封面积为XXX平方米。原告提出执行异议后，本院向原告送达了（2015）沈铁西执异字第271号《执行裁定书》，以“案外人（本案原告）杨洪志明知沈阳市铁西区肇工南街56号房屋为二手房，交易时其面积应以房产局登记及产权证为准，其以合同约定面积与房产局房产档案登记面积不一致为由，不办理产权过户手续本身即有过错，故本院查封并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规�”裁定驳回原告杨洪志的异议申请。现原告请求法院判令对诉争房屋不得执行。本院认为，原告杨洪志与第三人华天公司签订的《房屋销售合同书》除对诉争房屋第X层买卖标的约定的条款以外，其余条款均合法有效。双方应全面履行合同义务，不得擅自解除或变更。原告给付第三人房屋总价后，有权要求第三人就XX层房产办理产权变更登记手续，第三人应当配合原告完成合同的附随义务。第三人华天公司明知第X层房屋不能办理房证，但仍然出售给原告，并约定配合原告办证，存在明显过错，其以原告仍欠其X万购房款为由而拒绝履行配合原告办理更名过户手续的理由不能成立，对此应负全部过错责任。被告十九建虽然主张原告对没有办理更名过户手续存在过错，但举证不足，故本院对此不予采信。经审查，原告在涉案房屋的买卖过程中，不存在买卖价格明显偏低和恶意购买的事实，其在本院查封前即已合法占有使用该房屋，并已交付房屋对价，对没有办理更名过户手续不存在明显过错，其虽未及时对诉争房屋更名过户及时行使诉权，但其就执行标的仍享有足以排除强制执行的民事权益，故原告所诉请理由成立，证据充分，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得对座落于沈阳市铁西区肇工南街X号的房屋（建筑面积XXX平方米）执行；二、驳回原告杨洪志、被告沈阳市第十九建筑工程有限公司、第三人沈阳华天房屋开发有限公司其他的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨洪志自愿承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本并缴纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤诉处理。审 判 长  张卫华代理审判员  张 帅人民陪审员  白 玉二〇一六年五月五日书 记 员  李 淼本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。