西藏自治区林芝市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏26民终63号
上诉人（原审原告）：宁静，女，1981年10月26日出生，汉族，户籍地西藏林芝县。
委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：邱建军，男，1977年11月3日出生，汉族，户籍地浙江省青田县。
委托诉讼代理人：冯西博，西藏方诺律师事务所律师。
上诉人宁静因与上诉人邱建军房屋租赁合同纠纷一案，不服林芝市巴宜区人民法院（2016）藏2621民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宁静的委托诉讼代理人陈柯材、上诉人邱建军的委托代理人冯西博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宁静上诉请求：嘉龙步行街同等位置租赁市场价格目前为10000.00元／月，而邱建军向其支付逾期腾房占有使用费5000.00元／月不符合市场价格，因此请求撤销一审判决第二项，改判“邱建军向宁静支付逾期腾房占有使用费10000.00元／月”，所有诉讼费由邱建军承担。
邱建军针对宁静的上诉请求辩称，一、双方签订的房屋租赁合同，租赁期限应为5年，而不应是从2014年9月1日至2016年9月30日止。宁静称房屋租赁合同已经到期的理由不成立的。二、《房屋租赁合同（续）》是宁静事先提供的格式条款，当双方对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。依据《中华人民共和国合同法》的规定，应做出对宁静不利的解释，认定租赁期为五年。三、宁静要求邱建军缴纳200000.00元的转租费后才与邱建军协商“续租”的问题，最终导致双方无法协商。该做法不符合行规且不合理。四、保留追究宁静的经济赔偿责任的权利。2016年10月1日，宁静在合同租赁期间私自切断商铺电源，导致商铺无法正常经营，为邱建军带来了较大的经济损失。
邱建军上诉请求：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审查明：邱建军与宁静签订“房屋租赁合同”系宁静提供的格式合同，该“合同”在第一页确有房屋租赁期限的约定（从2014年9月1日-2016年9月30日），但在合同第二页第五条第4项中，合同未满五年，甲方赔偿乙方损失。合同第三页第六条第7项中，双方协商一致，租赁期限定为五年。因此，对租赁期限确有两种解释。但是根据《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释之规定，租赁期限应为五年。另，交易习惯在《中华人民共和国合同法》被依法确认。邱建军在租赁该房屋时已支付了300000.00元的转让费，依据林芝市房屋租赁交易习惯，交纳了高额转让费，一般租赁期限为五年，所以本案的房屋租赁期限应当为五年。二、原审法院认定合同租赁期限为两年，证据不足。原审法院在认定房屋租赁期限时，参照宁静与马海胜签订的房屋租赁合同，并依据其与宁静并没有每年递增1200.00元的房屋租金为由，认定房屋租赁期限系五年与事实不符。马海胜早已退出房屋租赁，邱建军与宁静系重新签订的承租合同，马海胜的合同没有参照价值。另，邱建军自2014年10月1日与宁静签订房屋租赁合同以来，每年租金递增1200.00元，原审法院认定事实错误。三、宁静在2016年10月1日后对租赁房屋停电停水，已经构成违约，现要求邱建军支付房屋占有使用费违背法律规定及显失公平。邱建军与宁静就租赁期限尚处于争议期间，宁静也未退还邱建军押金，房屋租赁应当全面履行。宁静有为邱建军提供正常使用房屋的义务。但宁静强行停电停水的行为，导致邱建军无法正常使用房屋并造成重大损失，宁静已经构成违约，应承担相应的违约责任。综上，请求二审法院依法改判邱建军与宁静继续履行合同，宁静承担全部的诉讼费。
宁静针对邱建军的上诉请求辩称，一审判决认定的事实和适用的法律清楚，请求驳回邱建军的上诉请求。
宁静向一审法院起诉请求：1、邱建军立即返还宁静位于西藏林芝市巴宜区工布路与厦门路交汇处藏式民俗步行街第13幢1单元5号出租房；2、邱建军赔偿宁静逾期占用房屋使用费（参照现同等地段房租10000.00元/月）计算至邱建军搬离之日止；3、诉讼费由邱建军承担。
一审法院认定的事实：2014年9月1日，宁静将其位于西藏林芝市巴宜区工布路与厦门路交汇处藏式民俗步行街第13幢1单元5号房租赁于邱建军。同日双方签订《房屋租赁合同（续）》，租赁期限自2014年9月1日至2016年9月30日，租金为4700.00元/月，后涨至5000.00元/月，且双方对于租赁物及双方权利义务关系、租赁物的使用等相关事宜进行了约定。现宁静主张合同已到期，要求邱建军搬离租赁物，但邱建军仍在继续使用该房屋。
一审法院认为，原、被告双方签订了《房屋租赁合同（续）》，该合同中对于租赁物及双方权利义务关系、租金、租赁物的使用进行了约定，且双方对此均无异议，该院予以确认。本案的焦点是宁静与邱建军约定的租赁期限问题。首先，庭审中经邱建军确认该房屋系从马海胜处转租，宁静予以认可，且在双方签订的合同中有马海胜的签字确认，对于双方无异议的事实，该院予以确认。同时宁静提供了其与马海胜签订的《房屋租赁合同（续）》，合同约定租赁期限为2011年4月18日至2016年9月30日，亦证实合同期限届满之日为2016年9月30日，宁静为证明其与承租人约定的租赁合同的期限届满之日，同时提供了与何成武签订的《房屋租赁合同》，宁静提供的三份合同均显示合同期限至2016年9月30日。其次，邱建军以该合同约定的第五条第（四）项及第六条第（七）项，认为合同期限为五年，现合同并未到期而提出抗辩理由。但在庭审中邱建军确认双方对于“租赁期限五年”字样的删除并加盖手印的行为，其中一枚手印系邱建军捺印，显然其对于租赁期限的更改是明知的，而邱建军并未对此提出异议，视为对更改行为的默认。再次，邱建军以该合同中第六条第（七）项作为抗辩理由，虽该约定写有“经甲乙双方协议一致，租赁期限定为5年，但租金从2013年9月30日起每年在上年的基础上递增1200.00元”，经邱建军多次确认其自2014年9月1日始租赁该房屋，2013年并未租赁该房屋，同时亦未按1200.00元递增租金，自2014年邱建军租赁始，租金仅由4700.00元涨至5000.00元，故该合同中关于合同期限为五年的约定与实际情况并不相符，且宁静与邱建军签订的合同内容与马海胜签订的合同内容完全一致，故该院认为，宁静与邱建军签订的《房屋租赁合同（续）》，租赁期限自2014年9月1日至2016年9月30日，现该合同已到期，邱建军理应返还该房屋，故宁静要求邱建军返还房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于宁静要求邱建军按同等路段房屋租金10000.00元/月支付逾期房屋占有使用费的诉讼主张，因未提供相关证据证实计算依据，故该院以实际缴纳的租金5000.00元/月为计算标准。合同届满之日为2016年9月30日，邱建军庭审中承认至今仍使用该房屋，故理应向宁静支付逾期腾房期间的房屋占有使用费，直至实际搬离之日止，故对宁静的该诉讼主张，该院部分予以支持。综上，该院认为，当事人的合法权益应受法律保护。宁静与邱建军租赁关系真实合法有效，应予以保护，双方理应按照合同约定全面履行义务。合同到期后，双方就续租一事协商未果，导致无法达成续租的合意。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告邱建军于本判决生效之日起十五日内返还原告宁静位于西藏林芝市巴宜区工布路与厦门路交汇处藏式民俗步行街（嘉龙步行街）第13幢1单元5号房；二、被告邱建军向原告宁静支付逾期腾房占有使用费5000.00元/月，自2016年10月1日始直至搬离之日止；三、驳回原告宁静的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告邱建军负担。
本院二审期间，上诉人邱建军围绕上诉请求依法提交了个人银行卡交易明细清单一张、个人交易明细表七张。本院组织当事人进行了质证。上诉人宁静未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邱建军提交的个人银行卡交易明细清单、个人交易明细表拟证明其在2014年9月1日向马海胜支付了300000.00元转让费，同时通过与宁静之间的转帐记录能够看出一个季度递增300.00元房租费，符合合同的约定，由此证明合同期限是五年。上诉人宁静认为，邱建军与马海胜之间关于转让费的问题与本案无关联，不予认可。另，租金的递增是双方约定的，理由正常，但与合同的期限无关联。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，上诉人邱建军提交的证据不能证实其主张，且不属于新证据。故，本院不予采纳。邱建军在一审及二审中对《房屋租赁合同（续）》中关于“租赁期限五年”字样的删除并捺印的行为予以确认，可以认定邱建军对租赁期限的更改是认可的，房屋租赁期限应从2014年9月1日起至2016年9月30日止。一审法院对此认定正确，本院予以认可。宁静关于按10000.00元/月支付逾期房屋占有使用费的主张无证据证明且缺乏事实依据，本院不予采纳。
本院认为，2014年9月1日，宁静与邱建军签订《房屋租赁合同（续）》，约定宁静将其位于西藏林芝八一镇工布路与厦门路交汇处藏式民俗步行街第13幢1单元5号房租给邱建军从事商业活动，租赁期限从2014年9月1日至2016年9月30日，租金4700.00元／月。该合同是双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。2016年9月30日，该房屋租赁合同到期，宁静与邱建军就房屋续租事情进行协商后，未能达成一致意见，邱建军一直占有、使用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，房屋租赁合同到期后，承租人继续使用房屋的，视为不定期租赁。邱建军应当支付宁静在租赁期满后的房屋占有使用费，并以邱建军实际缴纳的租金5000.00元/月为计算标准。
综上所述，宁静、邱建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人宁静预交的二审案件受理费50.00元，由上诉人宁静负担；上诉人邱建军预交的二审案件受理费50.00元，由上诉人邱建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
代理审判员 索朗达瓦
代理审判员 达娃玉珍
二〇一七年二月四日
书 记 员 索朗央金