安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖08民终1224号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司怀宁县支行。
负责人：陈伟，该支行行长。
委托诉讼代理人：戴璇，该支行风险管理部经理。
委托诉讼代理人：王冬兵，安徽振风律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏威。
被上诉人（原审原告）：李珍。
被上诉人（原审被告）：黄友南。
被上诉人（原审被告）：王亚平。
被上诉人（原审被告）：王华。
被上诉人（原审被告）：王宏。
上诉人中国农业银行股份有限公司怀宁县支行（以下简称怀宁农行）与被上诉人苏威、李珍、黄友南、王亚平、王华、王宏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2015）怀民一初字第00113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怀宁农行的委托诉讼代理人戴璇、王冬兵，被上诉人苏威、黄友南到庭参加诉讼。被上诉人李珍、王亚平、王华、王宏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
怀宁农行上诉请求：撤销原判，改判驳回苏威、李珍的诉讼请求，并确认怀宁农行与王言余签订的《最高额抵押合同》中关于涉案房屋作为抵押物的内容合法有效，怀宁农行对涉案房屋享有优先受偿权。事实与理由：1、一审判决认定“王言余与苏威、李珍之间房屋买卖合同关系自2006年1月25日即已存在，其双方之间房屋买卖合同合法有效”错误。苏威、李珍与王言余之间的《房屋出售协议》是2014年7月14日签订的，是在王言余与怀宁农行签订《最高额抵押合同》之后，另三份收条不能证明是涉案房屋的房款。实际上，怀宁农行在与王言余签订《最高额抵押合同》前做贷款调查时，王言余声称暂住在涉案房屋的苏威、李珍系其职工，并未告知双方之间存在房屋买卖协议。怀宁农行有理由认为本案系苏威、李珍与王言余恶意串通，损害怀宁农行的利益，苏威、李珍与王言余之间的房屋买卖合同无效。2、即使王言余与苏威、李珍之间存在口头房屋买卖合同，但一直未办理房屋登记过户手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，涉案房屋所有权未发生转移，权利人仍为王言余，王言余享有完全的处分权，故王言余与怀宁农行之间就涉案房屋设定的抵押合法有效。怀宁农行在与王言余签订抵押合同之前已经尽到了谨慎审查义务，怀宁农行在本案中应属善意第三人。即使按一审法院认为王言余对涉案房屋没有实际处分权，但依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“善意取得”之规定，怀宁农行仍应享有涉案房屋的抵押权。一审判决认定怀宁农行与王言余签订的《最高额抵押合同》中关于涉案房屋为抵押物的内容无效是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。
苏威辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
黄友南辩称，由法院依法处理。
李珍、王亚平、王华、王宏未答辩。
苏威、李珍向一审法院起诉请求：1、确认苏威、李珍与王言余于2006年签订的房屋买卖合同合法有效；2、黄友南、王亚平、王华、王宏将房地权怀宁字第××号房屋过户给苏威、李珍。
一审法院认定事实：苏威、李珍系夫妻关系。黄友南系王言余之妻，王亚平、王华、王宏均系黄友南与王言余的子女。2006年1月25日，王言余与苏威、李珍口头约定，由王言余将其夫妻所有的位于怀宁县高河镇政和路华玉美商之都西边×楼第×户出卖给苏威、李珍，价款54600元。苏威于同日支付房款30000元，同年6月搬进该房屋居住。苏威于2007年2月16日支付房款10000元，2010年2月28日支付房款10000元，2014年7月14日支付房款4600元。上述前三笔款项，由王言余本人出具条据（2006年1月25日的收条内容为：今收到苏威购房款叁万元整），最后一笔款项由黄友南以王言余名义出具条据。2014年7月14日，王言余（已身患疾病）作为甲方与苏威、李珍作为乙方补充签订书面《房屋出售协议》，并将签订合同时间提前至2006年1月25日。此协议载明：甲方将位于怀宁县高河镇政和路华玉美商之都西边×楼第×户房屋出售给乙方，位置和面积见房产证复印件，单价500元/平方，总价54600元；乙方在签订协议之日付清房款，甲方出具购房收款收条给乙方，此房屋归乙方所有；因该房屋已由甲方抵押给了银行，暂办理不了过户等事宜，待抵押期满，甲方应及时将房屋产权过户给乙方；房屋过户费用由乙方承担，甲方随同配合并提供相关证件材料。王言余于2014年10月4日因病去世，其生前未立遗嘱及书面遗赠，亦未与他人签订遗赠扶养协议。王言余去世后，其涉案的遗产未分割，黄友南、王亚平均不放弃对该遗产的继承，王华、王宏均放弃对该遗产的继承（无其他继承人）。2006年9月29日，王言余将本案讼争房产登记在其个人名下，其房地权证号为房地权怀宁字第××号。2013年3月18日，怀宁农行与安徽省稼仙米业集团有限公司（2013年11月15日更名为安徽稼仙金佳粮集团股份有限公司）签订一份借款合同，约定该公司向怀宁农行借款350万元；借款期限为3年，自2013年3月18日至2016年3月17日。同日，怀宁农行与王言余签订了《最高额抵押合同》，约定抵押人王言余同意以房地产设定抵押；抵押人自愿为抵押权人与债务人形成的贷款债权提供担保，担保的债权最高金额为370万元整；抵押权期限自2013年3月18日起至2016年3月17日止。王言余同时向该行出具的房地产抵押清单上记载的抵押物位于怀宁县高河镇政和路房地产权证号为房地权怀宁字第××、00××36、00××38、00××39号四处房产及其建设用地使用权证号为怀国用（2006）第01-×××、×××、×××、×××号的土地使用权。同日，在怀宁县房地产管理局、怀宁县国土资源局分别对房地产抵押清单上记载的抵押物办理了抵押物登记手续，怀宁县房地产管理局向怀宁农行核发了《房地产他项权证》（证号为房地产他证怀宁字第13000370号），该证注明：房地产他项权利人为怀宁农行，房地产权利人为王言余，房地产权证号同抵押清单上记载的一致，他项权利种类为抵押，债权数额为370万元，登记时间为2013年3月18日，在该证附记栏内注明，抵押终止日期为2016年3月17日；怀宁县国土资源局向怀宁县农行核发了《土地他项权证明书》[证号为怀他项（2013）第060号]，该证记载：土地他项权利人为怀宁农行，义务人为王言余，权属性质为国有，使用面积为268.7㎡，用途为商住，使用权类型为出让，建设用地使用权证号同抵押清单上记载的一致，他项权利为国有土地使用权抵押权，抵押贷款为370万元（含房产），设定日期为2013年3月20日，存续期限为2013年3月18日至2016年3月18日。贷款、抵押手续办好后，怀宁农行于2013年3月20日按约向安徽省稼仙米业集团有限公司发放了贷款。2013年2月26日，王言余、黄友南夫妇共同向怀宁农行出具承诺书，同意以其夫妇共有的房地产抵押清单上记载的房地产作为抵押物为上述350万元借款提供抵押担保，抵押担保的期限以签订的担保合同为准。上述用于抵押担保的房产和建设用地使用权均系王言余生前与黄友南夫妻关系存续期间取得。2015年3月18日，怀宁农行以黄友南、王亚平为被申请人向一审提出实现担保物权（见上述）的申请。一审法院于2015年4月1日作出（2015）怀民申担字第00006号裁定，裁定内容如下：对王言余名下的被申请人黄友南所有的份额为50％以及由被申请人黄友南、王亚平继承的份额为50％位于安徽省怀宁县高河镇政和路房地产权证号为房地权怀宁字第××、00××36、00××38、00××39号四处房产及其建设用地使用权证号为怀国用（2006）第01-×××、×××、×××、×××号的土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司怀宁县支行对变价后所得款项在下欠借款本金3397196.26元及其利息（前期利息54077.33元+自2014年11月22日至款清之日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期利息）不超过370万元的范围内享有优先受偿权。2015年6月17日，苏威、李珍以（2015）怀民申担字第00006号裁定错误，向一审法院提出异议。2015年12月21日，一审法院作出（2015）怀民申担字第00006-1号裁定（已生效），裁定内容如下：一、撤销安徽省怀宁县人民法院作出的（2015）怀民申担字第00006号裁定主文中“对王言余名下的被申请人黄友南所有的份额为50％以及由被申请人黄友南、王亚平继承的份额为50％位于安徽省怀宁县高河镇政和路房地产权证号为房地权怀宁字第××房产及其建设用地使用权证号为怀国用（2006）第01-×××号的土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司怀宁县支行对变价后所得款项在下欠借款本金3397196.26元及其利息（前期利息54077.33元+自2014年11月22日至款清之日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期利息）不超过370万元的范围内享有优先受偿权”部分；二、维持安徽省怀宁县人民法院作出的（2015）怀民申担字第00006号裁定主文中“对王言余名下的被申请人黄友南所有的份额为50％以及由被申请人黄友南、王亚平继承的份额为50％位于安徽省怀宁县高河镇政和路房地产权证号为房地权怀宁字第××、00××38、00××39号四处房产及其建设用地使用权证号为怀国用（2006）第01-×××、×××、×××号的土地使用权采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司怀宁县支行对变价后所得款项在下欠借款本金3397196.26元及其利息（前期利息54077.33元+自2014年11月22日至款清之日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期利息）不超过370万元的范围内享有优先受偿权”部分；三、驳回申请人中国农业银行股份有限公司怀宁县支行对王言余抵押的房地产权证号为房地权怀宁字第××号、建设用地使用权证号为怀国用（2006）第01-×××号的一套房地产实现担保物权的申请。前述最高额抵押的主债权350万元及利息，至今仅偿还本金355344.59元。一审法院认为，王言余虽在2014年7月14日才与苏威、李珍签订书面房屋买卖合同，但从其出具的2006年1月25日收条内容（即：“今收到苏威购房款叁万元整”）以及苏威于2006年6月入住讼争房屋的事实分析，双方之间房屋买卖合同关系自2006年1月25日即已存在，此后补签的书面合同应视为对前期口头合同内容进一步的确认。故其双方之间房屋买卖合同合法有效。王言余在出卖、交付本案讼争房屋后，又故意隐瞒事实，采取欺诈手段将无实际处分权的同一房屋作为抵押物而签订抵押合同，其行为违反了民事活动应当遵循的诚实信用原则，而且损害了国家利益。故怀宁农行与王言余签订的《最高额抵押合同》中关于以讼争房屋作为抵押物的内容无效。结合各方当事人的意见，本案的争议焦点为同一不动产的买卖、交付在先，签订抵押合同并抵押登记在后的情况下，苏威、李珍因购买房屋而交付全部房款并实际居住形成的债权（即：物权期待权）应如何处理。本案中，苏威等购房、入居的事实发生在怀宁农行设立抵押权之前，事实存在，应予认定。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定（即：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结），并参照《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第16条规定（即：房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外）分析，对苏威、李珍基于房屋买卖合同关系而对讼争房屋产生占有的事实，上述法律给予了肯定和保护；出卖人在收取房款、交付房屋后，又将该房屋设置抵押，显然导致抵押权人的抵押权实现不能。另，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述内容分析，购房者的物权期待权优于工程价款，更优于抵押权。故即使本案讼争抵押权合法有效，苏威、李珍的物权期待权优于抵押权。综上，黄友南、王亚平作为王言余有继承权的继承人，应履行对讼争房屋的后续过户义务。王华、王宏因已明确放弃继承权，此两人不应承受前述义务。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第九条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，判决：一、确认苏威、李珍与黄友南、王亚平的亲属王言余于2006年1月口头形式达成的房屋买卖合同合法有效；二、黄友南、王亚平于判决生效后三十日内协助苏威、李珍办理房地权证号为房地权怀宁字第××号房屋所有权转移登记在苏威、李珍名下；三、驳回苏威、李珍其他诉讼请求。案件受理费1165元，由苏威、李珍共同负担665元，黄友南、王亚平共同负担500元。
二审中，苏威提交了如下证据：苏威户口簿复印件一份，证明通过户籍登记表明本案房屋买卖属实。怀宁农行质证称，苏威户籍登记地址是讼争房屋地址，对证据的真实性无异议，但达不到其证明目的。黄友南质证称，对证据的真实性无异议。本院认证如下：苏威提交证据的真实性，本院予以认定。怀宁农行、黄友南均认可苏威户籍地址即本案讼争房屋地址，苏威于2007年11月13日将户籍地址迁至本案讼争房屋的事实可以佐证本案房屋买卖属实，其证明目的，本院亦予认定。本院二审认定的事实与一审一致。
本院认为，关于讼争房屋买卖合同效力问题。苏威、李珍与王言余之间的《房屋出售协议》虽系2014年7月14日补签的，但《房屋出售协议》的落款时间（2006年1月25日）与苏威第一次给付房款的收条的出具时间（2016年1月）可以互相印证，再结合苏威于2006年6月入住讼争房屋的事实，足以认定苏威、李珍与王言余之间就讼争房屋的房屋买卖合同于2006年1月25日即已成立。该房屋买卖合同系苏威、李珍与王言余的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。怀宁农行上诉称上述房屋买卖合同无效，但未提交证据证明房屋买卖合同存在合同无效的情形，本院不予支持。
关于讼争房屋抵押合同效力问题。讼争房屋买卖合同于2006年1月25日成立，王言余在将房屋实际交付给苏威、李珍后，仍负有协助苏威、李珍办理房屋过户手续的义务，但王言余未履行上述义务反而将讼争房屋抵押给怀宁农行。由于讼争房屋存在权属争议，依据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项规定，王言余与怀宁农行于2013年3月18日签订的《最高额抵押合同》中关于以讼争房屋作为抵押物的内容无效。
本案房屋买卖合同合法有效，购房款已全部付清，且苏威、李珍已实际占有使用讼争房屋十年，原审判决支持苏威、李珍请求办理讼争房屋所有权过户手续的诉讼请求有充分的事实和法律依据，并无不当。
综上所述，怀宁农行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1165元，由上诉人中国农业银行股份有限公司怀宁县支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 杨
代理审判员 赵红军
代理审判员 高 平
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 丁 娟
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。