吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第406号
原告：肖秀起，住敦化市。
原告：韩玉珍（原告肖秀起之妻），住敦化市。
委托代理人：肖振展，个体户，住敦化市。
委托代理人：马强震，吉林延大律师事务所律师。
被告：韩忠福，个体工商户，住敦化市。
委托代理人：刘景海，吉林衡佳律师事务所律师。
委托代理人：窦玉丽，吉林冠宁律师事务所律师。
原告肖秀起、韩玉珍诉被告韩忠福房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖秀起、韩玉珍及其委托代理人肖振展、马强震，被告韩忠福及委托代理人刘景海、窦玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告肖秀起、韩玉珍诉称：二原告是夫妻关系。2010年3
月10日，二原告与被告签订房屋买卖协议，原告将自己所有的坐落于敦化市丹江街松江委10组的砖木结构的两所房屋出售给被告，价格25万元，付款期限为三年，前二年每年给付5万元，第三年给付15万元。被告第一年给付5万元，第二年给付2万元，余款未给付。被告在合同期内以及过了合同期后一直没有支付剩余的18万购房款，原告的女婿在2011年被确诊为白血病，我们为了给女婿治病急需用钱。被告不及时付款，违约无某某实现原告的协议目的，被告是根本性违约。因此原告请求判令解除原、被告之间签订的房屋买卖《协议书》；请求判令被告向原告返还房屋、院内土地，并支付使用期间的费用（以支付租金的方式，租金金额以鉴定结论来确认）；请求判令被告清除院内砂石，恢复搭建两个大棚（大棚恢复出售房屋之时原有的状态）；赔偿原告的土地收益损失（需要鉴定）。因双方协商不成，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告承担本案的诉讼费用。
被告韩忠福辩称，本案原、被告双方签订房屋买卖协议，协议内容并未对哪种情形下合同解除，进行约定，原告的主张也不具备法定解除的条件，双方应该按买卖协议的约定继续履行协议，被告应该接受剩余的房款。第二年延期给付房款是征得原告同意的，不存在根本性违约，并且被告在按延期的约定交付房款的时候，原告以涨价为由拒接接受房款，因此不存在被告根本违约的事由，本案不应该依法解除。原、被告双方签订的房屋买卖协议书约定，房款25万元分三年付清，约定第一年给付5万元被告给付完毕，第一年给付的期限是2010年3月10日-2011年3月10日，我方已经履行完毕，第二年约定的5万元约定的期限是2011年3月11日-2012年3月11日。我方实际履行了2万元，第二次未能按约定全部给付5万元的理由是，因被告的妹妹生病需要治疗，被告在长春给妹妹治病时原告打来电话，当时原告同意延期给付，从长春回来后付款，第三年15万元期限为2012年3月12日-2013年3月12日。被告在该期限内向原告给付房款的时候原告拒接接受，因此并非是被告未按约定履行义务。原告称不能实现合同目的，本案合同目的是第一年收取本金5万、第二年收取本金5万及利息，第三年收取本金15万元及利息，这就是合同目的，第二年和第三年关于款项的给付时间在合同中没有进行约定，因为有利息约定，原告能得到利息收入，迟延给付按约定原告可以得到利息，本案中不存在合同目的不能实现的事实，原告主张解除合同赔偿损失没有事实根据和法律依据。本案的原、被告在2010年3月10日签订协议后，按协议约定原告居住并使用协议内的房屋及院子，被告并将购买的房屋及院内进行大量改造和投入，还有大量的材料物品存放，协议实际履行多年。根据本案原、被告买卖协议履行的事实，只有原、被告之间继续履行协议才能保护交易安全性，因此原告的主张没有依据，原告的主张只能给被告带来更大社会不稳定性，本案不符合解除合同的条件，原告主张的赔偿及返还房屋等诉求都不能依法成立。综上请求驳回原告诉讼请求。
根据各方的陈述归纳的本案无争议事实是：本案争议的标的两所房屋坐落在敦化市丹江街松江委10组，产权证登记的房屋所有权人姓名为肖秀起，两所房屋均相同结构的砖木结构，一所为60平方米平房、另一所为二层房屋，一层78.3平方米有产权证书、二层没有产权证。双方签订买卖合同的时间是2010年3月10日，双方约定，协议签订后至还款结束期间为止原告具有居住买卖标的房屋的权利，双方约定买卖房屋的总价款为25万元，被告实际给付7万元（以实际收据为准）。剩余的款项被告没有交付。双方约定给付房款的方式是三年分期付款，第一年给付5万元，第二年给付5万元，第三年给付15万元。年利率利息约定为0.005%计算作为原告未收房款的损失补偿，直至房款交齐为止。第一年不计算利息。
本案争议的焦点是：原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；原告主张解除房屋买卖协议，是否具有法定的解除理由；原告的诉求是否合理，应否支持。
原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
证据1、协议书一份（2014）敦民初字第935号卷宗13页内容。证明原、被告之间存在房屋买卖的法律关系，协议书中双方约定房款的数额，以及约定的利息。
被告质证认为，对真实性及证明的问题均无异议。
证据2，照片九张（2014）敦民初字第935号卷宗14-18页内容。证明买卖协议签订后，被告被告实际使用了诉讼标的房屋。实际使用过程中发生变化的客观情况，证明被告的物品和砂石堆放在院内和房屋内。
被告质证认为，属实，对照片的真实没有异议，双方买卖协议形成后按协议约定，被告实际使用了房屋，因为大棚是动产，房屋所有权转移后，被告拆除了大棚，实际使用了房屋并堆放了被告的物品。
证据3，吉林大学出院诊断书一份、医疗收据一份。证明原告的女婿在2011年被确诊为白血病，原告为了给女婿治病急需用钱，被告不及时付款致使原告不能实现协议目的。
被告质证认为，对证据的真实性没有异议，但是对证明的问题有异议。原审中本案的原告没有举该份证据，二审举该份证据，证据的发生时间是2011年3月2日，我们的合同签订的时间是2010年3月10日，协议内容在先，一年以后发生的女婿有病，和一年以前签订的协议书没有关联性。签订协议书一年以后原告用钱的事实和合同目的实现，无关联性。原告用该份证据证明合同目的不能实现的说法不能成立。并且该份证据不能证明原告和患者的关系。
证据4，2014年7月22日（2014）敦民初字第935号原审庭审笔录45-53页内容，在该笔录中被告方证人袁某某证言中陈述为：“2010年被告说他买了个房屋，让我给回填土，是我给找的车给被告进行的回填，2011年6月被告妹妹生病期间，我与被告一起去长春给被告妹妹看病时，被告接了原告的电话，被告说房款在被告回去后给原告。”证明2011年6月份我们向被告催要过房款；被告证人韩忠伟陈述：“2013年年前给被告妹妹在长春治病，由于病情加重，2013年春节后去北京治疗，2013年3月20日回到敦化，此期间原告给被告打过电话，原告让被告把剩余房款交付及对房屋产权变更过户等，被告称将剩余的房款及利息在回去后一次性付清，当时原告表示同意。”证明原告于2013年也催要过房款。该笔录中被告韩忠福的陈述：“……因此不存在原告陈述的在2012年时被告迟延交付，不存在被告违约，被告在给其妹妹看病期间，原告也是认可迟延交付房款的…….”以此内容证明原告是曾经给被告打过电话的事实，但是原告没有同意迟延交付房款，以上内容均证明原告向被告催过房款的事实。
被告质证认为，对真实性没有意见，对原告方证明的问题有意见，该笔录能证明原告对延期给付房款是予以认可的，说明被告方不存在违约事实，韩某某的证言笔录内容中看出，原告让被告从长春回来后把剩余房款交付并对房屋进行过户，该证据能够证明，原告对双方之间给付房款的期限进行的变更是认可的，不能证明原告方要证明的问题。实质上原告当时是要增加房款的，但同意给被告办理过户手续。证人是到庭实际上证明这个事情，但是笔录中没有详细体现。
证据5，证人贾文革、许云福在州法院开庭时庭审笔录内容一份。贾文革证明双方买卖的房屋院内不存在坑，不存在回填很多，原告肖秀起给被告打电话催要款项的事实存在。许云福证明在2011至2012年期间原告向被告打电话催要款项的事实存在。
被告质证认为，证明不了原告要证明的问题。催款的事实必须有书面证据，仅靠证人证言不能证明催款。
证据6，证人陈某某的当庭证言。证人证明：“与原告是邻居关系，原告说被告在开庭时陈述，双方买卖的房屋院内有大水坑，我说我可以到法庭证明没有坑。我至今一直和原告相邻，能够证明原告房屋院内没有水坑，院内二个大棚种的是蔬菜。2013年的一、二月份，我去原告家听到原告给买房人打电话，原告姑爷有病急用钱，听到原告打电话催款的事实。通电话时买房人说什么没听见。我家和原告买卖的房屋场地地势比较低，后来被告家买了以后垫了不少土和砖等建筑垃圾。”
原告质证认为，证人没某某，1980年盖得房屋，盖了20户，地势一样高，证人说的现在盖得高指的是大道西边房屋，确实比我们的高，但我们的高度一直没变，涉案房屋虽然地势比后盖的低，但一直没有存过水有过坑，至于2010年5、6月份上水了，是因为下雪垃圾堵道才被淹的，证人证言说的不全面。我认可证人证言大部分内容，但说的不全面。
被告质证认为，证人证言部分内容有异议，证人明确没有听到被告打电话说什么，说明是证人听某某的，是传来证据，证明不了原告要证明的问题；院内不存水的说法不成立，原告自认2010年存水很大被淹，签订房屋买卖协议是2010年3月份，我们用大量的土进行回填；院子低洼地方存在二个大水坑样子，不是平均低洼地。证人说某甲，我们用铲车等设备进行建筑垃圾回填，回填工程很大，这部分内容无异议。该证人对催款事实无某某证明，他不在现场直接听取被告的话；证人作证时原告多次进行提示，证人陈述内容已经得到了原告的授意已经谈论过开庭内容，我方认为证言内容不客观；证明内容与本案客观事实不符，关于回填土，证人说某乙，原审中双方举证照片证明院内有坑，当时回填土达到一米半，证人证言与客观事实不符部分，不应采信。
证据7，张忠全的当庭证言。证人证明：“我与原告是邻居关系。2012年7月份，我去原告家里借锯，唠嗑中正听说原告要钱，不知道给谁打电话，我问原告要钱干什么，原告说给他姑爷治病，我说卖房子不是有钱么，原告说没给。电话那一方说的话我听不着”。
原告对证人证言未提出异议。
被告对证人证言质证认为，有异议。证人不认识被告，不知道被告是谁，所以证明不了原告给被告打电话的事实。证人证明原告给被告打电话不是证人亲某某，而是听某某的，是传来证据，不是直接证据，证人说好像是2012年7月份，时间不确定，不能作为证据使用，我方不认可。2012年7月如果原告向被告打过电话要钱，打电话应有通话记录，证据不应采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：
证据1，收据二张、收条四张，原件为（2014）敦民初
字第935号卷宗19-21页内容。证明2010年3月10日原告将涉案房屋出售且并交付给被告后，被告在该房屋及院内进行了大量投入，其中进行回填支付了59600元（回填土方及人工费）刮大白及院内建铁栅栏、房架、砖40000块、保温板82张、苯板及彩钢瓦共300张、柱脚300根，共花5万余元，以上两项被告共计投入10余万元。证明被告的投入情况。
二原告质证认为，该份证据和房屋买卖协议没有关联，收据都是白条。
证据2，照片27张（2014）敦民初字第935号卷宗25-33页内容。证明原告将涉案房屋及院内出售给被告后，原告已于2010年3月10日将房屋交付给被告，照片内容能证明原告出售给被告的房屋及院内的概况；被告购买的材料其中一部分用于了修缮房屋，另一部分堆放在院内，其中彩钢瓦、铁栅栏及部分房架已实际用在修缮房屋上；被告在房屋内放置了部分货物，被告对房屋是有权使用及处分的；涉案房屋及院内被告有权进行处理，因当时已经经得原告同意，被告将院内大棚拆除。综上说明被告对涉案房屋具有实际管理及使用权。该大棚是属于动产，在买卖协议签订交付后所有权转移给被告，被告对该房屋及院内大棚进行实际管理使用，并大量投入。
原告质证认为，对被告实际使用房屋土地及拆除大棚没有异议，但是按协议内容看被告只有居住权和使用权，只有维修的义务，没有拆除大棚的权利。
证据3，袁某某、韩忠伟、郭润、杨佑山、崔凤兰当庭证人
证言（2014）敦民初字第935号45-53页第二次庭审笔录内容。证明原告同意被告延期交付房款的事实，说明原、被告已经就房款的交付期限进行变更，其中庭审笔录四十九页第五页下数第十行，五十二页笔录中原告自认对延期给付房款，原告是同意的。被告对涉案的房屋院内及其房屋进行投入修缮，院内进行了回填，平整并购置材料堆放在院内，说明买卖合同已经交付履行，不存在解除合同的法定事由。
原告质证认为，以上证据只能证明原告是向被告催过房款的事实，如果同意延期付款，不存在被告在原审中提供的录音光盘证明提存房款的必要。
证据4，2014年7月21日录音资料一份、敦化市公证处的情况说明一份。（2014）敦民初字第935号24页内容。证明被告向原告交房款，原告以房屋涨价为由拒收，被告于2013年3月份到敦化市公证处对现金进行提存，因公证处无此项业务没能办理。
原告质证认为，对真实性有异议，光盘或是录音上的陈述人，是谁不清楚，光盘是否经过剪辑不清楚，办理公证提存是公证处的业务，应该有公证处的人出庭，而不应录音来证明。因此光盘不能采信。2013年春节通过电话同意他延期交付房款，那么被告就没有必要办理提存，所以我方认为不符合客观事实情况。
证据5，法院调查公证处李红卷的笔录一份（2015年5月4日，本案被告韩忠福申请本院对肖秀起对韩忠福提出的公证处出具的情况说明提出异议，申请本院对情况说明的真实性进行调查）。笔录内容李红卷证明了公证处出具的情况说明内容属实。
原告对该调查笔录质证认为，情况说明是伪证，3月份被告去办理提存，为何第一次开庭没有提出该内容，被告第二次开庭才拿出来。这么久的时间公证处不可能记得那么清楚。被告在2013年3月20日回到敦化，与公证处情况说明内容不相符合。按照双方房屋买卖协议，协议履行期限至2012年12月31日届满，公证处的情况说明证明的是2013年3月份左右被告去公证处办理提存，协议是2012年12月31日已经到期，被告去办理提存的3月份时候已经违约，超过了履行期限。
被告质证认为，证明被告将房款交付给原告，原告不收取的情况下，2013年3月份被告向敦化市公证处准备提存剩余的房款（并且被告将钱带去），因为公证处没有提存业务，没能提存，说明被告不存在违约，
证据6，曹仁慧的当庭证言。证人证明：“我和被告是同学，以前是邻居。2013年3月初的时候，韩忠福要去原告家送钱，说是付房款，因为很多钱，让我和他一起去的，送去以后原告说房子涨价了不卖了，原、被告因价格的问题争执很久，没谈成就回来了。”
原告对证人证言质证认为，2013年2月10日是春节，根据被告在原一审二次开庭时证人韩某某的证词中被告认可了2013春节后被告亲属去北京治疗，2月10日春节假期结束，2月16日以后去治病了，被告主张治病回来是在3月份提存，原告认为这期间被告不在敦化而是在北京。对证人证言真实性有异议。
被告对证人证言质证认为，在2013年3月初证人和被告一起去给原告送房款的事实属实，证明被告没有违约。
经庭审调查及对证据的分析，本院综合认证如下：
原告举出的证据1、协议书一份，以及证据2，能够证明原、被告之间存在房屋买卖的法律关系，协议书中双方约定房款的数额，以及约定的利息，以及双方买卖房屋签订后被告的物品堆放在原告的院内和房屋内，被告实际使用房屋，被告在院内堆放砂石，并且拆除原有的大棚的实际情况。被告对真实性及证明的问题均未提出异议，证据具有客观、真实、关联性，予以采信；证据3，吉林大学出院诊断书一份、医疗收据一份。原告以此证证明原告的女婿在2011年被确诊为白血病，为了给女婿治病所以急需用钱。被告不及时付款使原告不能达到实现协议目的，证据与本案的焦点内容无直接的关联性，证据不予采信；证据4能够证明原告曾经给被告打过电话，但是通话的内容无某某确认，被告也承认原告电话催款的事实，因此证据只能作为原告曾经向被告催款的事实依据，不能作为确认被告违约的争议事实的证据；证据5、证据6内容，关于原、被告买卖的标的房屋院内是否存在大坑不是本案的焦点问题，双方签订协议后，被告垫土实际使用房屋的事实，原告予以认可，因此该证据作为反映客观事实的依据来予以参考；证据7内容能够证明2012年7月份，原、被告之间通话的事实，但通话的具体内容，证人无某某证实，因此证据作为原告催款的依据来予以参考；被告举出的证据1、证据2，内容，被告以此证证明，被告实际使用房屋进行回填，修缮，以及实际使用房屋的事实，原告对被告实际使用房屋，进行修缮事宜未提出异议，但证据只能以被告实际使用房屋进行回填，修缮，以及实际使用房屋的事实依据来予以采信，不能做为被告实际投入费用的依据；证据3内容结合原审（2014）敦民初字第935号庭审笔录第五页下数第十行以及原告自认“我当时同意了被告在长春回来后把钱给我”的内容进行综合认证，对延期给付房款，原告是同意的事实成立，能够证明以上内容的证据具有客观、真实、关联性，予以采信；证据4、证据5内容本院认为，公证处是代表国家公证机关办事的机构，它所作出的行为具有客观性、被告也未能提出反驳的证据，因此本院认为，证据具有客观、真实、关联性，予以采信；证据6内容有证据5内容作为佐证，证明的问题虽然是被告给付房款，原告没有接受的同一个事实，但考虑证人与被告是同学关系，并且原审中没有举证等内容因数，证据只能作为参考，不做定案的直接证据。
根据当事人的陈述及采信的证据，本院综合认定如下事实：
2010年3月10日，原、被告签订房屋买卖协议一份，双方约定原告以25万元的价格将坐落于敦化市丹江街松江委10组，产权证姓名为肖秀起的两所住房（两所房屋均相同砖木结构，房盖为铁皮，一所为60平方米平房、另一所为二层房屋，一层78.3平方米、二层没有产权证，使用面积251+236平方米及院内两个塑料大棚）出售给被告韩忠福。约定付款期限为三年，第一年给付期限为2010年3月10日至2011年3月10日，给付金额为5万元，第二年给付期限为2011年3月11日至2012年3月11日，给付金额为5万元，第三年给付期限为2012年3月12日至2013年3月12日止，给付金额为15万元，从第二年起原告承担未支付房款的利息，年利率为0.005%。同时约定原、被告在房屋分期付款期间有共同使用和居住权，在此期间房屋和院内设施的一切维修费用由被告负担，房屋如发生意外与原告无关。被告每年向原告支付800元水电费。被告于2011年按约定给付原告5万元，2012年给付原告2万元，剩余房款至今未付。2012年被告只支付2万元房款，未能按约定支付5万元，因此原告在被告因其妹妹有病，在外地期间打电话的方式催过款，但在商讨过程中，原告自认同意了被告延期付款2012年尚未给付的款项于春节回来后给付。2013年春节后，被告韩忠福欲偿还剩余的房款，但原告未接收房款，因此被告于2013年3月份左右到敦化市公证处准备办理提存，但因敦化市公证处暂无此项提存业务，故未能实现提存目的。
另查，本案涉案房屋在签订买卖协议后至今未履行过户手续。在房屋买卖协议签订后，被告拆除院内两座塑料大棚，并回填将院内填平，并对房屋进行修缮，屋内外堆放物品，实际进行使用，并且按协议约定，被告每年给付原告800元水电费，并且提供烧柴。在此期间按协议原告也一直居住在涉案房屋内。现原告以被告在合同期内以及过了合同期后一直没有支付剩余的购房款，原告的女婿在2011年被确诊为白血病，为了给女婿治病急需用钱，被告不及时付款违约，无某某实现原告的协议目的，被告根本性违约为由，请求判令被告向原告返还房屋、院内土地，并支付使用期间的费用；清除院内砂石，恢复搭建两个大棚（大棚恢复出售房屋之时原有的状态）；赔偿原告的土地收益损失；承担本案的诉讼费用。被告则主张，不符合解除合同的条件，驳回原告诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”。原、被告在诚实信用为前提达成了房屋买卖协议，理应履行，虽然被告有迟延给付房款的行为，但原告自认同意迟延。因此不能认定，被告根本性违约，公证处作为公证机关，它所作出的行为具有客观性、被告也未能提出反驳的证据，被告于2013年3月份左右到敦化市公证处办理提存，但因敦化市公证处暂无此项提存业务，故未能实现提存目的的事实予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中原告以被告迟延履行债务，未按期交付房款为由要求解除合同，但被告在庭审中明确表示其具有履行能力，可以交齐房款，同时也表示对原告的损失会予以适当补偿。根据庭审查明，被告曾于2013年就其所欠剩余房款办理提存，故应认定被告从2013年至今仍具有履行合同的意愿和能力，尚不存在不能实现合同目的的事实。根据双方的协议约定，原、被告双方在分期付款期间对房屋享有共同的使用权和居住权，自原、被告双方签订协议至今原告在涉案房屋居住，被告在涉案房屋内存放物品且对院内进行回填、拆除大棚等大量投入，并按约定向原告支付水电费、提供烧柴。被告适当补偿至今未能给付的房款的损失的情况下，继续履行协议内容，有利于合同的稳定性，原告要求解除合同的诉讼请求不应支持，同时原告要求将涉案房屋恢复原状，以及赔偿的诉讼请求一并不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（四）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告肖秀起、韩玉珍的诉讼请求。
案件受理费1550元，邮寄费50元，合计1600元，由原告肖秀起、韩玉珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 权春花
审判员 李国华
审判员 包雨辰
二〇一六年四月一日
书记员 张翠翠