浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初14931号
原告：吴荣潮，男，1963年9月13日出生，汉族，住东阳市。
委托诉讼代理人：樊安琪，浙江无双律师事务所律师。
委托诉讼代理人：楼芳晨，浙江无双律师事务所律师。
被告：吴云生，男，1963年7月29日出生，汉族，住东阳市。
原告吴荣潮与被告吴云生建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告吴荣潮的委托诉讼代理人樊安琪、被告吴云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴荣潮起诉称：2010年10月10日，原、被告签订《屋基转让协议》一份，约定：被告自愿将其所有的坐落于东阳市昆溪社区杨大小区（屋基共三间，每间36平方米、共108平方米，已由东阳市国土资源局确权）的屋基转让给原告，转让款总额为100万元，原告房屋建成后，被告必须无条件为原告提供办证时所需的相关资料，并在有关资料上签名，以便于原告办理过户手续，过户办证的一切费用由原告负责。协议签订后，原告依约支付了屋基转让款，被告现以各种理由拒绝配合原告办理过户手续。原告诉请：判决确认原、被告于2010年10月10日签订的《屋基转让协议》有效，被告立即配合原告办理位于东阳市昆溪社区杨大小区的不动产的登记及过户手续。
针对上述诉讼请求，原告吴荣潮提供了以下证据：
一、2010年10月10日的屋基转让协议一份，用以证明被告将其审批所得的三间屋基转让给原告的事实。
二、中国工商银行交易明细一份，用以证明原告支付屋基转让款90万元的事实。
三、《白云街道工程建设定位记录》、《东阳市农村私人建房用地审批表》各一份，用以证明被告名下的三间屋基已经由东阳市国土资源局审批并已经确定屋基坐落地点的事实。
四、本院（2017）浙0783民初11993号案件的庭审笔录一份及该案中吴云生向法庭提交的房屋出让协议书一份，用以证明原、被告对2010年10月10日签订的屋基转让协议一致确认有效，且原告并没有任何违约行为的事实。
被告吴云生答辩称：起诉状中载明的内容不真实不合法，被告不认可，要求驳回原告的诉讼请求。被告不同意承担本案的诉讼费用。原告提交的证据都是不真实的，不能证明其主张的事实，不足以支持原告的诉讼请求。原告除了向法院提交的证据以外，还有一部分证据没有提交。其中包括协议书有三份共五页，还有两份合同和一份收条没有提交给法院。2010年10月10日原、被告签订的屋基转让协议是无效的。原告提交的《白云街道工程建设定位记录》中被告没有署名，是违法证据。《东阳市农村私人建房用地审批表》的原件被原告拿走，本身应该由被告保管。原告没有按照协议约定支付转让款。协议中关于违约金的约定也是违法的。原告早已否定屋基转让协议的效力，因为双方另外签订了一份房屋出让协议书。
针对其辩称意见，被告吴云生向本院提供了以下证据：
一、2010年5月18日的协议书复印件一份，用以证明被告与原告最初协商仅转让屋基两间的事实。
二、2010年12月12日的房屋出让协议书复印件一份，用以证明原告意图诈骗被告50万元的事实。
三、2010年11月10日的收条复印件一份，用以证明被告收款的事实。
经庭审质证，对原告提供的证据，本院认证如下：证据一，被告对真实性无异议，对合法性有异议，认为屋基不能转让。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认，但该份转让协议是否有效，待本院分析后再作认定。证据二，被告对真实性无异议，但认为原告没有按约支付转让款。证据三，被告对真实性无异议，但认为用地审批表应由被告保管，被告没有参与房屋建造，也未在定位记录上签名。证据四，被告认为笔录没有反映其真实情况。经审核，证据二、三以及证据四中的庭审笔录，均具备有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据四中的房屋出让协议与被告提供的证据二一致，原、被告均确认该份协议不是双方真实意思的表示，属无效合同，故本院不予采纳。
经庭审质证，对被告提供的证据，本院认证如下：证据一，原告对真实性无异议，但认为双方已重新签订了转让协议，故该份协议无效。本院认为，该份证据具有证明原、被告曾协商二间屋基转让事宜并达成协议的事实，本院对该事实予以确认。证据三，原告对真实性无异议。经审核，该份证据结合原告提供的证据二，具有证明被告于2010年11月10日支付被告50万元款项的事实，本院对该事实予以确认。
经审理，本院查明的事实如下：
原、被告系同村人。2010年5月18日，原、被告签订协议书一份，约定：如果被告能够批到108平方米的土地建房面积，转让给原告二间（72平方米），转让价格每间25万元，由被告预付定金10万元，批不到108平方米，则该10万元定金不退，批到108平方米，不转让给原告72平方米则被告应支付违约金20万元。嗣后，原告支付被告定金10万元。2010年10月1日，被告作为户主申请报批建设用地建房三间，土地面积108平方米。2011年5月16日，东阳市人民政府同意被告使用建设用地建房三间，占地108平方米。2010年10月10日，原、被告重新签订屋基转让协议一份，约定被告将其获批的坐落于东阳市昆溪社区杨大小区的占地面积108平方米（共三间）屋基转让给原告，转让款为100万元，签订协议后先付10万元预付款，余款于2010年11月10日前一次性付清，原告房屋建成后须及时办理过户手续，被告必须无条件提供办证时所需的相关资料，并在资料上签名盖章，以便于办理过户手续，过户办证的一切费用由原告负责，如被告违约，应归还转让款100万元及支付利息和违约金300万元，如原告违约，支付被告违约金300万元。原、被告确认一致，前次支付的定金10万元即为重新签订的协议中的预付款10万元。2010年11月10日，原告转账支付被告50万元，并以书面形式向被告提议屋基转让款40万元延期至屋基实际丈量之前支付。2010年12月16日，原告转账支付被告40万元。2011年原告出资在涉案地基上建造了三间五层房屋（不包括地下室）。2017年9月13日，原告补办的《白云街道工程建设定位记录》确认被告在东阳市昆溪社区杨大的建房占地面积108平方米，具体四至：东至王文龙户，南至路，西至路，北至路。
本院就涉案房屋是否已经具备办理土地使用权、房屋所有权的初始登记手续的条件、土地权属性质、如何办理等内容，曾向东阳市国土资源局、东阳市不动产登记中心发出咨询函。东阳市国土资源局于2017年12月27日出具东土资函[2017]160号函一份，主要内容为：经查，白云街道昆溪社区杨大小区安置房屋为整村旧村改造拆移建审批取得，涉案房屋地块已办理土地征收手续，土地性质为国有土地。按照《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记需提供以下资料：（1）土地权属来源材料（包括《农村私人建房审批表》、定点通知书、超面积的还应提供国有土地增补相关材料及契税缴纳凭证等）；（2）建设工程符合规划的材料；（3）房地调查测绘报告；（4）其他必要材料。根据被告吴云生《农村私人建房审批表》中申请建房户一栏显示涉案房屋为吴云生个人批建取得，若吴云生现仍未婚，仅吴云生即可申请办理。
本院认为，原、被告签订的《屋基转让协议》中所涉的地基三间，系旧村改造拆移审批所得，土地性质为国有土地。故原、被告签订的《屋基转让协议》其实质是建设用地使用权转让合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“土地使用权可以依法转让”、《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让”、第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，原、被告签订的《屋基转让协议》系双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应予确认合法有效，合同签订后对双方均具有法律约束力。原告已支付被告全部屋基转让款，并在涉案屋基上建造了房屋，被告负有按照《地基转让协议》的约定，积极、全面、适当地履行协助、配合原告办理涉案房屋的产权初始登记并协助办理转移登记手续的义务，从而实现缔结合同之目的。根据双方签订的协议，办理涉案房屋产权过户手续产生的税费及需补缴的国有土地出让金应由原告承担。综上，原告的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原、被告于2010年10月10日签订的《屋基转让协议》有效。
二、被告吴云生于本判决生效之日起十日内办理位于东阳市间房屋（其四至分别为东至王文龙户，南至路，西至路，北至路）的不动产首次登记手续，并在办理了不动产首次登记手续后十日内协助原告吴荣潮办理上述房屋的产权过户手续，办理过程中需要缴纳的税费由原告吴荣潮负担。
案件受理费13800元，减半收取6900元，由被告吴云生负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 胡 静
二〇一八年一月二十二日
代书记员 羊文彬
?PAGE?