福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初6229号原告（反诉被告）：李芳，女，1967年9月15日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：李莉、林葱，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张治魁，男，1970年2月14日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：杨夏冬，福建元一律师事务所律师。原告（反诉被告）李芳与被告（反诉原告）张治魁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李芳及其委托诉讼代理人李莉、林葱、被告（反诉原告）张治魁的委托诉讼代理人杨夏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李芳向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2016年5月25日签订购买坐落于＃楼××单元房屋（所有权证号：FZ权×××××）的《房屋买卖合同》依法有效；2.被告继续履行《房屋买卖合同》项下合同义务[1、依约与原告办理购房款1300000元交易资金的银行托管手续。2、办理购房款托管手续后，依约将讼争屋的《房屋所有产权》（所有权证号：FZ权×××××）及其《土地使用权证》变更过户登记至原告名下。3、被告在收取原告银行托管购房款、办理产权过户登记后两个工作日内立即向原告交付诉争屋(所有权证号：FZ权16040295)的房产]；3.被告承担逾期办理诉争屋房屋所有权过户登记手续的违约金80600元（违约金以每逾期一日按1300000元成交价的万分之五标准，自2016年8月13日计算至被告实际履约之日止）；4.被告赔偿原告因其违约行为提起诉讼产生的律师费25000元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告因反诉支出的律师费10000元。事实和理由：原、被告于2016年5月25日和福州市海润万通房产服务有限公司（以下简称海润万通公司）签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》各一份，合同约定被告以实收1300000元的购房款、原告以实出1380000元购房款（原告实出的80000元差价用于办理购房房产的居间服务费、交易服务费、商业按揭贷款及相关服务费、评估费、办理至原告名下的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的费用），向被告购买坐落于福州市仓山区建新镇花溪南路39号华润橡树湾家园•橡府12#楼1509单元房屋及其附属房屋附属配套设施、固定装修等有关内容。原告依约在合同签订当日支付购房保证金110000元至交易服务方海润万通公司指定账户中。而后，在等待被告办理房屋所有权证及土地使用权证并准备启动贷款按揭手续过程中，交易服务方海润万通公司于2016年6月15日出现资金链断裂，导致原告支付的110000元购房保证金被卷走，原被告双方买卖房屋事宜暂时中断，就该购房保证金由谁承担及如何履行等问题进行多次协商，均未达成一致。2016年7月28日被告诉至法院要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。经过福州市仓山区人民法院审理，驳回被告张治魁要求解除房屋买卖合同的诉请请求，该判决于2016年11月17日发生法律效力。2016年8月12日，原告发送《履约催告函》给被告，明确告知愿在不影响被告原合同约定实收1300000元购房款的情况下，要求被告继续履行合同。但被告至今仍对履约责任拒不履行，且在诉请解除房屋买卖合同纠纷一案中明确拒绝履约，可见其己实际构成违约。根据《房屋买卖合同》第九条交易流程、补充协议第1条的约定内容：原告负有将购房款1300000元在办理房屋所有权过户登记前，交付办理银行托管手续的义务，被告负有将房屋所有权证及土地使用权证过户登记至原告名下的义务；在原告付款完毕过户登记完毕后，被告负有将房屋交接给原告的义务等，合同约定的各项义务都需被告配合办理方可进行。2016年8月12日被告已经收到原告的履约催告函，但被告至今拒不履行。依据《房屋买卖合同》第十四条违约责任（一）项第1、2款的约定内容，自2016年8月12日被告开始违约至今，违约金为80600元（按照每逾期一日按1300000元成交价的万分之五标准，自2016年8月13日计算至被告实际履约之日止）。原告聘请律师提起本次诉请支出律师费25000元依约由被告承担。被告张治魁辩称，一、本案被告并没有过错，合同的履行过程中产生的纠纷，不是因为被告过错造成的，故违约责任不应当由被告承担。合同履行过程中，被告始终按照合同约定，积极履行卖方应有的义务。2016年6月15日海润万通公司出现资金链断裂，导致被告对合同的交易提出了质疑，因为合同履行将导致交易尾款110000元无法收到。因这个客观情况的产生，并不是因为被告的原因所造成的，是由中介方造成的，故原告并没有权利要求追究被告的违约责任，并不能因此要求被告支付违约金与承担律师费。原告所主张的律师费有二笔，律师费明显过高，而且因被告反诉后原告的代理律师又另行再收取，这个是违反律师收费规定的，因为本诉与反诉是合并审理，应当作一个案件处理，原告代理律师不能二次收费，律师的工作量也没有因反诉而增加。综合本案矛盾产生的原因，被告没有过错，已经起到了积极的配合义务，故原告没有权利向被告主张违约金，也没有权利要求被告承担律师费。第三根据《房屋买卖合同》第十四条的违约责任约定，原告主张的是依据第（一）条，房屋所有权过户登记前的违约责任，但是在这一条中，约定了只有在解除合同的情况下才能由违约方承担律师费，但是本案原告主张是要继续履行合同，因此其诉求是自相矛盾的，请法院依法驳回。二、原告只支付了110000元保证金给中介方，并没有支付了全额的购房款1300000元，其主张要求按1300000元总价以日万分之五计算违约金不合理。因为房价是已经上涨了，原告主张要求继续履行合同，那对于原告来说他是已经获得了房屋涨价期间的利益的，因此原告主张要求继续履行合同的情况下是没有经济损失的，没有经济损失就不能主张违约金，这个是合同法中设定违约金罚则的精神。第二，原告只支付了110000元，这110000元并不是支付给被告，而是被中介方海润万通公司收取了，被告并没有占用这笔资金，没有因使用该110000元保证金获取任何利息，故原告也没有权利要求被告赔偿违约金。相应的，原告对于110000元已经支付的保证金，这期间的利息或者资金被占用的损失，应当向海润万通公司主张，而不是向被告主张。第三，违约金以1300000元每日万分之五计算太高，按这样计算每日为650元，每月有19500元，假设本案诉争房屋出租，租金也每月才2000元左右，违约金应当与租金的范围相当，才是比较合理的，故原告所主张的违约金也是过高的。三、根据《房屋买卖合同》第九条的交易流程之约定，原告在被告办理产权证后应当由乙方选择评估机构对房屋进行评估，而乙方没有评估，已经违约在先。被告与原告的《房屋买卖合同》第九条，共五款约定，对于交易流程进行了明确约定。其中第（一）条约定，“在甲方向交易服务方提交该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方代理乙方委托相关评估机构对房屋进行评估，在委托评估之前乙方应支付评估费。”因此，根据交易流程来看，在本案被告领取产权证后，原告应当委托评估机构先对房屋进行评估，交易服务方只是代理行为，在海润万通公司不能委托评估时，乙方应当自己选择评估机构对房屋进行评估。因为中介方只是代理人，对于代理人从事代理行为所产生的法律责任应当由被代理人乙方本人承担，所以乙方已经构成违约。房屋只有经过先评估后才能进行贷款申请，因此原告2016年8月9日发函称要求被告办理贷款及称被告违约，根本是没有事实与法律依据的，因为原告已经违约在先，没有评估怎么申请贷款。第二，根据《房屋买卖合同》第九条第（二）款约定，原告在办理贷款前应当取得《购房人家庭住房登记信息查询证明》并将首付款转入贷款银行认可的账号。但是原告并没有履行这一义务，因此也不存在办理贷款的可能。故原告主张要求办理贷款，因为原告没有作好先行义务，已经构成违约，故其主张不能成立。此后，法院在2016年10月17日一审已经判决驳回被告当时的诉讼请求，但是原告在法院判决生效后并没有及时办理房屋评估也没有预付首付款，可见原告对于合同的交易约定非常不了解，根本起到履行合同的注意义务，一直在拖延时间，可见原告才是交易的过错方。反诉原告张治魁向本院提出诉讼请求：1.解除反诉人张治魁与被反诉人李芳在2016年5月25日签订的位于福州市××镇××（××路西侧）华润橡树湾家园•橡府二期××#楼××单元房屋的《房产买卖合同》；2.被反诉人支付给居间方海润万通公司的购房保证金110000元归被反诉人所有；3.由被反诉人支付反诉人违约金110000元；4.由被反诉人支付反诉人因本案诉讼委托律师产生的律师代理费15000元；5.由被反诉人承担本诉与反诉案件受理费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年5月25日在海润万通公司的介绍下签订了《房产买卖合同》，约定由反诉人将位于福州市××镇××（××路西侧）华润橡树湾家园•橡府二期××#楼××单元房屋以总价1300000元的价格转让给被反诉人。事实上，该房屋转让时，反诉人的配偶陈玉华对此并不知情，在处分夫妻共有重大财产时，未经过陈玉华的同意。而且房屋转让的价格比当时的市场价格明显偏低。随着双方合同的签订，反诉人亦依照合同的约定履行义务。反诉人在约定的时间办理了第一道产权，而居间方海润万通公司在2016年5月28日出现资金链断裂，其公司内部也处于无人管理的状态，业务员都不再办理未完成的交易手续，当时反诉人第一道产权已经办好正在待领证期间，取件函当时放在居间方海润万通公司处，当房管局通知可以领取产权证时，反诉人通知海润万通公司去领证，但是居间方不去，自此反诉人都已经完成合同义务了。因为居间方将来未能承诺将保证金110000元支付给反诉人，故反诉人与被反诉人多次进行了协商。在协商期间，被反诉人多次反复变卦，违背交易诚信。刚开始居间人提出一人承担一半，双方协商不成。后来，房价涨了，被反诉人又同意说承担全部保证金。但是在实际履行过程中，又以各种理由拒绝办理。从此，被反诉人就未曾再要求协商，也没有发出任何告知函。随着市场行情的波动，被反诉人知道房价涨了，觉得个人继续履行合同更有利，故直接向法院起诉要求继续履行合同。事实上，被反诉人拖延协商办理事宜，期间房价已经涨了非常明显，继续履行已经是显失公平的合同。再者，如果被反诉人早协商履行合同的，那反诉人收到的全部购房款当时就准备再重新购置大户型的房屋，则对反诉人来说损失也减少了。现在房价涨了，合同继续履行，获利的都是被反诉人，那反诉人这一阶段的利息损失，或者房屋再投资可以获得的升值利益，将无从得到补偿。且该房屋目前是反诉人惟一的房屋，反诉人考虑到房屋用途的规划，鉴于被反诉人的违约行为，也没有意向再出售给被反诉人。2016年6月30日，福州市住房保障和房产管理局对外发布《关于福州海润万通房产服务有限公司违规挪用二手房交易定金问题的通报》，海润万通公司在开展二手房交易居间服务过程中，将加盟门店佣金和客户交易定金违规存入出纳个人账户，后转入公司法人林仲海个人账户由其支配。该公司违规挪用客户交易资金的行为，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第七款“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得侵占、挪用房地产交易资金”的规定。福州市房管部门已经在全行业通报此事并封闭海润万通公司的网签窗口，福州市公安经侦部门也已介入海润万通公司资金流向的调查。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因海润万通公司出现了违法侵占客户资金的重大变化，继续履行合同对反诉人已经存在风险且损失巨大，而被反诉人此前一直拖延协商，现合同已经没有继续履行可能，特向反诉请求解除房屋买卖合同。反诉被告李芳辩称，首先，反诉原告与反诉被告房屋买卖合同依法成立，经过贵院2016闽01**民初3406号审理，驳回反诉原告要求解除合同的请求，双方签订的房屋买卖合同依法有效，对双方具有约束力。反诉原告在反诉中又再次提出解除合同的请求违反一是不再理的民事基本原则，应当予以驳回。其次，110000元购房保证金的归属，在反诉被告作出承诺愿意承担全部110000元的损失的情况下，该款在反诉被告已经依约支付给居间方的情况下，款项归属属于谁，都与本案房屋买卖合同的继续履行没有关联性。反诉原告称的评估前置条件是反诉原告要向中介提交房屋产权证原件，五个工作日内，由交易服务方产生评估程序，从反诉原告的诉请与事实理由中可以知道反诉原告已经将房屋产权证领走未交给交易服务方，反诉原告称反诉被告违约在先的事实不成立。反诉原告称反诉被告未支付交易首付款，根据交易流程约定，是反诉被告收到评估报告三个工作日内到银行办理商业按揭贷款，在办理该手续前，反诉被告才存在支付首付款的义务，反诉被告不存在反诉原告称的未依约履行相应合同义务的情况。再者，反诉被告依约履行合同约定义务，且在自愿承担110000元被挪用款项的情况下，仍然愿意按照合同约定购房款足额支付给反诉原告，继续履行合同并不会对反诉原告的合同利益产生不公平的待遇，只要反诉原告愿意继续履行，本案并非无法继续履行，故反诉原告认为反诉被告违约，却又提供不出反诉被告违约的具体事实。其为达到目的编造其妻子不同意买卖的事实，严重违背诚信原则，故恳请依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、收款收据、福州市房地产档案馆房屋登记簿、履约催告函及其EMS快递底单、2016闽01**民初3406号民事判决书及生效证明书、委托代理合同及发票联、君泰榕律师（2017）民字第0208号委托代理合同及发票联真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交的福州市仓山区住房保障和房产管理局《通知》系复印件，故本院对该证据不予认定。2.原告对被告提交的关于海润万通公司违规挪用二手房交易定金问题的通报、关于履约催告函的回复函及EMS快递底单、委托代理合同、代理费发票真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交的夫妻共同财产处分声明系被告方单方制作，且声明人陈玉华未出庭质证，故本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于仓山区建新镇花溪南路39号华润橡树湾橡府××#楼××单元以总价1300000元出售给原告。合同第九条交易流程约定：“在被告向交易服务方提交其该房屋其名下所有权证后五个工作日内，由交易服务方委托相关评估机构对房屋进行评估。在申请办理房屋所有权登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款、首付款、按揭贷款以及各项保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。原告应在其贷款银行或交易服务方通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款转给被告并向贷款银行领取其名下所有权证，被告应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将房屋交接给原告。”合同第十二条约定：“原告应在合同签订当日支付购房保证金110000元，存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。”合同第十四条约定：“房屋所有权登记前的违约责任：1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约，守约方可解除本合同。2、任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金110000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。”合同补充协议约定：“双方同意在现行政策下，被告以实收1300000元出售房产，原告以实出1380000元购房房产，实收与实出之间的差额80000元由交易服务方代原、被告缴纳房产在交易过程中所产生的费用及合同约定的居间服务费、交易服务费、商业按揭贷款及相关服务费、评估费。”同日，原、被告及海润万通公司签订《居间服务合同》及《交易服务合同》，约定由海润万通公司为原、被告的房屋买卖提供居间服务及交易服务。原告于签订合同当日向海润万通公司支付购房保证金110000元。讼争房屋于2016年6月16日产权登记为被告单独所有。2016年8月11日，原告向被告邮寄《履约催告函》，主要内容为：“因海润万通公司于2016年6月15日出现资金链断裂，买方于2016年5月25日下的定金110000元可能无法及时追回。事发后，买方愿意在不影响卖方在原合同约定的实收成交价1300000元的情况下要求卖方继续履行合同，请在收到函件三个工作日内继续履约。”2016年8月14日，被告向原告及海润万通公司邮寄《关于履约催告函的回复函》，主要内容为：“海润万通公司资金链断裂事发后，中介方一直拖延不去领取产权证，被告为避免产生滞纳金领取了产权证。被告联系中介方表示若能保证其实收1300000元，被告愿意继续交易，然中介要求原、被告各自承担一半由原告交付给中介方的定金，即要被告在合同实收成交价的基础上少收一半定金。被告于7月8日通过电话最后一次与原告协商，原告在电话里明确表示不愿意再补交定金，告知被告可以通过法院来解除合同，原告在邮寄给被告的履约催告函中写的‘买方愿意在不影响卖方在原合同约定的实收成交价1300000元的情况下要求卖方继续履行合同’与事实不符”。另查明，被告于2016年7月20日向本院起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，本院于2016年10月17日作出（2016）闽0104民初3406号民事判决，驳回其诉讼请求，该判决已于2016年11月17日发生法律效力。再查，原告委托北京天驰君泰（福州）律师事务所律师代理诉讼，支出本诉律师代理费25000元及反诉律师代理费10000元。被告委托福建元一律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费15000元。庭审中，原告表示愿意一次性支付购房款1300000元给被告，自行承担110000元的损失。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。对本诉原告的诉讼请求分析如下：原告表示愿意在不影响被告实收1300000元的情况下要求继续履行合同，被告仍拒绝继续履行，已构成违约，故原告诉请被告继续履行合同并支付违约金，本院予以支持。被告抗辩原告要求继续履行合同，已获得了房屋涨价期间的利益的，合同约定的违约金过高，本院对被告的该抗辩予以支持，违约金依法核减为每日按合同约定的成交价万分之三。原告依据合同第十四条第一款第二项主张律师费，但适用该条款的前提是解除合同，但本案原告系诉请继续履行合同，故对于原告律师费的主张，本院不予支持。对反诉原告的诉讼请求分析如下：如前所述，反诉原告拒绝履行合同的行为已构成了违约，故反诉原告诉请解除合同及基于合同解除所产生的违约金、律师费等主张，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告李芳与被告张治魁于2016年5月25日签订的购买仓山区建新镇花溪南路39号华润橡树湾橡府××#楼××单元的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告张治魁继续履行上述《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内配合原告李芳办理购房款1300000元的银行托管及将房屋权属变更登记至原告李芳名下的手续，在收取银行托管购房款及权属过户登记后两个工作日内向原告李芳交付房屋；三、被告张治魁于本判决生效之日起十日向原告李芳支付逾期办理违约金（以1300000元为基数，按日万分之三的标准自2016年8月13日计算至被告办理房屋产权交易受理手续之日止）；四、驳回原告李芳的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张治魁的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元、财产保全费5000元，由被告张治魁负担。反诉案件受理费8250元，由反诉原告张治魁负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧代理审判员  王 龙人民陪审员  陈贵容二〇一七年九月九日书 记 员  林彦琪