广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1196号
上诉人（一审原告）：卫自杏。
委托代理人：罗文才，广西祥泰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西宜通建设工程有限公司。
法定代表人：高波，该公司董事长。
委托代理人：黄仁规，该公司职员。
委托代理人：慕剑，该公司职员。
被上诉人（一审被告）：胡东麟。
被上诉人（一审被告）胡东仁。
上诉人卫自杏因与被上诉人广西宜通建设工程有限公司（以下简称宜通公司）、胡东麟、胡东仁确认合同效力纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2015）江民一初字第1426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月21日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月26日公开开庭进行审理。上诉人卫自杏的委托代理人罗文才，被上诉人宜通公司的法定代表人高波及委托代理人黄仁规、慕剑，被上诉人胡东麟到庭参加诉讼。被上诉人胡东仁经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：胡伟汉与张兰芳结婚后，先后于×年×月×日生育长子胡东麟，于×年×月×日生育次子胡东华，于×年×月×日生育三子胡东仁。
卫自杏与胡东麟于×年×月×日登记结婚。
胡伟汉于×年×月×日死亡；张兰芳于×年×月×日死亡，二人生前未留遗嘱；坐落于南宁市××路××单元××房是被继承人的遗产；被继承人死亡后，他们的第一顺序继承人是胡东麟、胡东华、胡东仁。胡东华、胡东仁声明放弃继承，经广西壮族自治区南宁市桂南公证处公证，讼争房屋由胡东麟一人继承。
坐落于南宁市××路××单元××房于2008年6月30日办理了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，记载:胡东麟一人所有，共有人处为空白，附记：2008年6月经公证继承张兰芳遗产所有。2013年8月7日，该房屋进行了抵押登记，办理了邕房他字×号《房屋他项权证》，权利人为中国光大银行股份有限公司南宁分行，担保的债权数额为200000元。
2013年10月28日，宜通公司作为甲方，胡东仁作为乙方，双方签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：乙方向甲方借款250000元，借款期限为2013年10月28日至2014年8月31日，月息为3750元，抵押物为邕房权证字第××号《房屋所有权证》，双方议定抵押物估价为370400元，抵押期限至乙方还清甲方全部借款本息为止；乙方不按期付息还本，甲方亦可向有管辖权人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，不足部分，甲方有权向乙方追偿；合同还约定了当事人的其他权利义务关系；甲方由宜通公司法定代表人签字、盖公司章，乙方由胡东仁签名并按捺指印，胡东麟作为抵押物产权所有人签名并按捺指印。此抵押担保行为，没有证据证明办理了登记。
2013年10月28日，宜通公司向胡东仁转账212125元。宜通公司在法庭上陈述，转账款项数额与约定借款数额之间的差额37875元，作为借款期间的全部利息予以扣除。
卫自杏认为胡东麟、胡东仁、宜通公司签订的房屋抵押借款合同中关于房屋抵押担保的内容侵犯其合法权益，诉至一审法院，请求法院：1、确认宜通公司、胡东仁、胡东麟签订的《个人房屋抵押借款合同》无效；2、宜通公司、胡东仁负担案件受理费。
一审法院经审理认为：当事人合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循诚实信用的原则。
关于讼争房屋的权属。卫自杏与胡东麟主张他们采取财产夫妻共同所有的方式。夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外，归夫妻共同所有，由《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第（四）项，明文规定。本案卫自杏与胡东麟于1984年8月30日登记结婚，在婚姻关系存续期间，讼争房屋依法定继承取得，根据上述法律规定，应认定属于卫自杏与胡东麟的夫妻共同财产。
讼争房屋在办理房屋所有权证时，登记为胡东麟个人单独所有。胡东麟以该房屋作为抵押物，为宜通公司与胡东仁订立的民间借贷合同提供抵押担保时，虽然没有证据取得卫自杏的同意，卫自杏事后也未进行追认，但宜通公司已经尽了审核义务，该公司为善意方。
宜通公司、胡东仁、胡东麟签订《个人房屋抵押借款合同》时，合同当事人均有缔约能力；该合同是当事人真实意思表示；合同内容没有违反当时法律的效力性强制性规定，也没有违背公共秩序和善良风俗的合同条款，合法有效，对合同当事人均具有约束力。
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，由《中华人民共和国物权法》第十五条，明文规定。胡东麟提供讼争房屋作为宜通公司与胡东仁订立的民间借贷合同的抵押物，虽然对设定抵押权未办理登记，但根据上述法律规定，不影响抵押合同的效力。
综上，卫自杏主张宜通公司、胡东仁、胡东麟签订《个人房屋抵押借款合同》中的抵押合同为无效合同的诉讼请求，理据不足，不予支持。本案当事人各执己见而调解不成。本判决之基础已明确，当事人其余主张、抗辩及所提证据，经考量后，认为均与本案结论无关，故不再一一论述，特予叙明。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回卫自杏的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由卫自杏负担。
上诉人卫自杏上诉称：一、《个人房屋抵押借款合同》属于抵押担保合同，是借款合同的从合同，应适用合同效力的法律规范来认定合同效力。合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。其他共有人知道或应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的和权益。根据上述规定，宜通公司的抗辩理由只有一个，即其他共有人知道或应当知道而未提出异议，但宜通公司没有证据证明卫自杏知道或应当知道胡东仁提供涉案房屋作为胡东仁向宜通公司借款的抵押物而未提异议，因此《个人房屋抵押借款合同》中的抵押合同应为无效。一审错误适用法律，认定合同有效是错误的。二、宜通公司并不具有善意。首先，宜通公司自述知道签订合同时知道抵押物为胡东麟、胡东仁继承其母亲的遗产，但宜通公司并未审查是法定继承还是遗嘱继承，故其未尽审查义务。其次，宜通公司一审庭审称签订合同时其认为胡东麟可以代表卫自杏，那么便证明宜通公司知道涉案房屋是胡东麟、卫自杏的共有财产。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判确认宜通公司、胡东麟、胡东仁签订的《个人房屋抵押借款合同》中的抵押合同无效；2、一、二审案件受理费由宜通公司、胡东仁负担。
被上诉人宜通公司答辩称：签订《个人房屋抵押借款合同》前，宜通公司已将胡东仁身份证与涉案房屋的房产证仔细核对，宜通公司已尽审查义务，一审认定其属于善意是正确的。签订《个人房屋抵押借款合同》是宜通公司、胡东麟、胡东仁的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，一审认定《个人房屋抵押借款合同》中的抵押合同合法有效证据充分。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回卫自杏的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人胡东麟答辩称：涉案房屋为其父亲分得的单位房，当时家庭成员达成一致意见，谁照顾母亲谁就取得房屋的所有权，因母亲都是胡东麟照顾，因此便公证由其一人继承。签订《个人房屋抵押借款合同》前，胡东麟已告知宜通公司涉案房屋设定有抵押及胡东麟的妻子卫自杏对涉案房屋亦享有份额，故一审认定宜通公司善意是错误的。胡东麟同意卫自杏的上诉请求。
被上诉人胡东仁未向本院提交书面答辩意见。
当事人二审的争议焦点是：宜通公司、胡东仁、胡东麟签订的《个人房屋抵押借款合同》中的抵押合同的效力如何？
各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩意见外，二审均无新证据向本院提交。
各方当事人对一审查明事实均未提出异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为：各方当事人对一审认定涉案房屋为胡东麟、卫自杏的夫妻共同财产均未提出异议，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，卫自杏并未举证证明宜通公司、胡东仁、胡东麟签订的《个人房屋抵押借款合同》中的抵押合同存在《中华人民共和国合同法》上述规定的合同无效情形。根据邕房权证字第××号《房屋所有权证》记载，涉案房屋登记为胡东麟一人单独所有，胡东麟提供涉案房屋作为宜通公司与胡东仁订立的借贷合同的抵押物，胡东麟虽抗辩称已将房屋存在共有人的事实告知宜通公司，但未能提供证据证实，宜通公司已尽谨慎审查义务，尽管卫自杏主张事前未知情，事后也未追认，且对涉案房屋设定抵押权亦未办理登记，但并不影响抵押合同的效力。综上，签订《个人房屋抵押借款合同》的各方当事人主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该合同中的抵押合同合法有效，并判决驳回卫自杏的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。卫自杏认为胡东麟未经过其同意便以涉案房屋设定抵押，抵押行为无效，故抵押合同无效的上诉主张于法无据，不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人卫自杏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄敏俊
代理审判员 兰 帅
代理审判员 陈 杨
二〇一六年六月一日
书 记 员 王熙伟
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。