广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终7076号上诉人（原审被告）：杨海林，男，1970年3月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：尹佣发，男，1971年5月18日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人杨海林因与被上诉人尹佣发房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初13035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。杨海林上诉请求：撤销一审判决，改判杨海林向尹佣发支付的房租及水电费为5536元。事实和理由：双方解除合同的时间是2016年12月21日，其不应该支付2017年1月1日-31日的租金4310元，一审法院已经没有采纳尹佣发要求没收押金10000元的请求，故10000元押金应当用以抵扣其所欠款项。因此，其应当支付给尹佣发的金额为19846元-4310元-10000元=5536元。尹佣发口头答辩称，1.其不知杨海林搬离时间；且杨海林截止2017年12月21日没有交还钥匙，涉案租赁物是在2017年4月才再次出租出去，一审判决计算一月份的租金正确。2.一月份的水电费不是其收取，是一手房东收的，水电费的原始单据都交给法庭了，具体金额没法核算。3.对于10000元押金同意从一审判决的金额中扣除。尹佣发向一审法院起诉请求：1.解除尹佣发和杨海林于2013年1月1日签订的租赁合同；2.杨海林支付所欠房租8210元及水电费2092元，并继续支付自起诉之日至搬出之日的上述费用；3.尹佣发没收杨海林的押金1万元；4.杨海林支付所欠房租8210元和水电费2092元的从2016年9月1日起每天5%的违约金；5.杨海林不能拆除破坏所有装修物及水电设备。诉讼过程中，尹佣发撤回第1项和第5项诉讼请求。一审法院认定事实：2013年1月1日，尹佣发与魏伟忠签订租赁合同，约定魏伟忠将其位于中山市古镇镇东岸北路205号楼房的第2层至第6层租赁给尹佣发，每层建筑面积约710平方米，每平方米月租金为7.5元。第一年每月租金为26625元，第二年起租金每年递增5%，即2014年1月1日起租金增至每平方米7.87元，2015年1月1日起租金增至每平方米8.26元，如此类推。租赁期限为五年，从2013年1月1日起至2018年1月1日止。每年分六期交租，各期租金必须提前一个月交付（即先交租，后使用），否则过期每天罚5%违约金或魏伟忠有权终止合同、收回厂房。水电费由尹佣发负责，水电费必须在每月1号前交纳，电梯每年的维护费由尹佣发支付。2013年1月1日，尹佣发与杨海林签订租赁合同，约定尹佣发将上述位于中山市古镇镇东岸北路205号厂房的第6层部分面积租赁给杨海林，租赁面积468.4平方米，每平方米月租金7.5元。第一年每月租金3513元，第二年起租金每年递增5%，即2014年1月1日起租金增至每平方米7.87元，2015年1月1日起租金增至每平方米8.26元，如此类推。租赁期限为五年，从2013年1月1日起至2018年1月1日止。每年分六期交租，各期租金必须提前一个月交付（即先交租，后使用），否则过期每天罚5%违约金或尹佣发有权终止合同、收回厂房。合同签订后，杨海林应付1万元押金，合同期满时尹佣发应退回押金。尹佣发负责安装水电表，表后的安装由杨海林自行负责，水电费由杨海林负责。电梯每年的维护费由厂房各租户按承租面积均摊。水电费必须在每月1号前交纳，拖欠5天起的尹佣发有权断水、断电。如尹佣发违约，要向杨海林返还押金1万元、另外赔偿1万元并赔偿杨海林装修费用的80%。如杨海林违约，无权要求返还押金，无权拆除装修物，并要交足下一期的租金。上述合同签订后，杨海林向尹佣发交纳了1万元押金，尹佣发将上述厂房交给杨海林使用。尹佣发在2014年期间按每两个月租金7387元的标准向杨海林收取租金，在2015年期间按每两个月租金7819.4元的标准向杨海林收取租金，在2016年期间按每两个月租金8210.4元的标准向杨海林收取租金。从2013年1月至2016年1月，尹佣发将其租赁的第2层至第6层共转租给了5个租户，在2016年2月以后，尹佣发将其租赁的第2层至第6层共转租给了6个租户。尹佣发在计算杨海林应当分摊的电梯电费和电梯维护费时，实际是按承租户数进行分摊，将2016年1月以前的电梯电费和电梯维护费除以5，将2016年2月以后的电梯电费和电梯维护费除以6。租赁期间，杨海林实际共向尹佣发交纳电梯维护费2706元。尹佣发向杨海林收取2016年4月、5月的电费时计算有误，杨海林多交了部分电费。尹佣发向杨海林收取2016年6月、7月的电费时，又计算错误，杨海林发现尹佣发的计算错误后，双方重新核对，尹佣发退还了此前多收的电费。杨海林付清了截至2016年9月30日的租金和截至2016年7月31日的水电费。2016年10月6日，尹佣发、魏伟忠与杨海林协商，由杨海林直接向魏伟忠交纳2016年10月后的房租和2016年8月后的水电费，但杨海林不同意。2016年10月28日上午，尹佣发去杨海林租赁的厂房处索要房租、水电费，双方发生争执，尹佣发称杨海林不付款，杨海林称其当时提出需先将尹佣发之前的多收费重新核算。2016年11月1日，尹佣发提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。2016年12月23日至2016年12月27日，杨海林多次打算从上述厂房搬走，均被尹佣发阻止。2016年12月31日，杨海林在尹佣发未发现时，从上述厂房搬走，不久后，尹佣发发现杨海林已搬走。尹佣发称其在2017年4月15日把上述厂房重新出租出去了，尹佣发明确其要求杨海林支付截止2017年3月的房租25246元和截止2017年1月30日的水电费4012元。诉讼过程中，尹佣发与杨海林均确认上述厂房有房地产权证。一审法院认为，尹佣发与杨海林的房屋租赁合同合法有效。虽然尹佣发、魏伟忠曾提出由杨海林直接向魏伟忠交纳2016年10月后的房租和2016年8月后的水电费，但杨海林当时即表示不同意，所以杨海林仍应向尹佣发支付涉案房租、水电费。本案争议的焦点是尹佣发是否多收了杨海林的租金和电梯维护费、电梯电费。关于租金，根据双方提供的证据，尹佣发计收2014年租金是按469平方米计算的，计收2015年、2016年租金是按473平方米计算的。虽然尹佣发与杨海林的租赁合同约定的承租面积是468.4平方米，但杨海林确认其实际使用了租赁一侧的楼梯间、天台等位置，双方也都确认杨海林实际租赁了六楼三分之二的面积，该厂房每层建筑面积约710平方米，三分之二的面积即473.3平方米，尹佣发计收租金的面积未超过该数额。且杨海林在两年多时间里均未对尹佣发每月收取的租金数额提出过异议，故尹佣发未多收杨海林的租金。关于电梯维护费，尹佣发与杨海林的租赁合同约定“电梯每年的维护费由厂房各租户按承租面积均摊”，尹佣发实际是按承租户数进行分摊，应予纠正，尹佣发多收了杨海林电梯维护费792元。关于电梯电费，尹佣发也是按承租户数进行分摊，杨海林认为应按承租面积分摊，但双方的租赁合同并未这样约定，故对杨海林的此项辩解不予采纳。由于尹佣发与杨海林在应收房租、电梯维护费、电梯电费上存在争议，杨海林要求双方核算清楚，扣除多收的钱再付款，其抗辩有理。尹佣发以杨海林未按时交纳房租、水电费为由要求没收押金10000元，并按每天5%计收逾期违约金，依据不足，不予支持。杨海林未与尹佣发协商一致即从涉案厂房搬走，未履行交还厂房手续，应当支付截至2017年1月31日这一期的房租和水电费20638元。扣除尹佣发多收的电梯维护费792元，杨海林还应支付尹佣发房租、水电费19846元。尹佣发原本的诉讼请求即为解除与杨海林的租赁合同，在杨海林搬走后不久，尹佣发已得知杨海林搬走的情况，故对尹佣发要求杨海林支付2017年2月、3月租金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、杨海林于判决发生法律效力之日起十日内支付尹佣发房租及水电费19846元；二、驳回尹佣发的其他诉讼请求。案件受理费391元，由尹佣发负担193元，杨海林负担198元。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院再查，2016年12月21日一审庭审时，法官询问杨海林：尹佣发要求解除你们之间的租赁合同，你交还租赁物给他，你是否同意？杨海林答：同意。二审时，尹佣发同意用押金10000元抵扣部分杨海林尚欠款项。本院认为，本案争议焦点在于杨海林是否应当支付2017年1月的租金？一审庭审时，杨海林与尹佣发已经协商一致同意解除合同，但是，杨海林在搬离租赁物时没有将钥匙交回给尹佣发，没有履行完毕解除合同后相应的交接手续，因此，一审法院判决杨海林支付搬离租赁物后一个月的租金并无不妥。杨海林上诉认为其不应当支付2017年1月份的租金的理据不充分，不予采纳。尹佣发同意用押金抵扣部分租金，本院准许并据此予以变更。即杨海林应当支付给尹佣发的房租及水电费为19846元-10000元=9846元。综上所述，杨海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，基于尹佣发同意用押金抵扣部分租金，故对此予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初13035号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初13035号民事判决第一项为：杨海林于本判决发生法律效力之日起十日内支付尹佣发房租及水电费9846元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费296元，由上诉人杨海林负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一八年二月二十八日书记员  陈静文