广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5780号上诉人（原审被告）：张展耀，男，1988年4月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：刘凤，女，1986年10月16日出生，汉族，住重庆市江津区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：卫文诚，广东凡立律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：刘志立，男，1981年5月14日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱奕锋，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：伍志辉，该公司员工。委托诉讼代理人：孔志斌，该公司员工。上诉人张展耀、刘凤因与被上诉人刘志立、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张展耀、刘凤共同委托诉讼代理人黄锋，被上诉人刘志立委托诉讼代理人陈一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张展耀、刘凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由张展耀向刘志立返还定金215000元；3.改判驳回刘志立其余诉讼请求；4.一、二诉讼费由刘志立承担。事实与理由：一审判决认定事实与适用法律错误。（一）刘志立作为涉讼《存量房买卖合同》合同主体不适格，上述合同自始无效。刘志立对此存在严重过错。关于刘志立是否具备广州市购房资格的问题，一审判决已清晰认定在刘志立与张展耀、刘凤签订《存量房买卖合同》时，刘志立并不具备在广州市购买第二套住房的购房资格。据此，刘志立本就无法进行房屋买卖交易，但却仍继续与张展耀、刘凤签订涉讼合同，进而导致合同主体瑕疵，合同目的根本无法实现，涉讼合同自始无效。刘志立应为此承担其缔约过失责任。（二）本案中，张展耀、刘凤并无过错，涉讼房屋无法过户的责任不在张展耀、刘凤。刘志立向良策公司提交资料并支付了按揭服务费22500元后，张展耀、刘凤亦已积极配合、提供协助义务。但刘志立根不具备购房资格，张展耀、刘凤无论如何配合亦无法将涉讼房屋过户至刘志立，且刘志立也自认其因担心交易风险，并未办理按揭贷款手续，未代为清偿涉讼房屋的贷款，故责任根本不在张展耀、刘凤身上。（三）涉讼房屋被查封并非张展耀、刘凤的责任，且不管涉讼房产是否被查封，均会因刘志立无合同主体资格，而无法实现合同目的。张展耀、刘凤与刘志立签订涉讼合同后之所以迟迟未能将案涉物业过户至刘志立名下，恰恰是因为刘志立不具备广州市第二套房的购房资格，其自身存在严重过错在先，才导致无法实现合同目的。而且涉讼房屋系于张展耀、刘凤与刘志立之间签订涉讼合同多月后才因案外第三人的原因被起诉查封，张展耀、刘凤均无法把控，在订立上述买卖合同时更无法得知涉讼房屋会被查封，且相关案件亦未确认系张展耀、刘凤的责任，故被查封一事并非张展耀、刘凤的过错，合同目的无法实现亦非张展耀、刘凤的原因。（四）既然涉讼合同自始无效，且并非基于张展耀、刘凤的过错，则违约一说无从谈起，一审判决认定张展耀、刘凤违约没有法律依据。既然本案主要系因刘志立的原因而导致合同无效，且张展耀、刘凤不存在过错，故应由张展耀、刘凤退还215000元购房定金即可，不应承担违约责任。（五）合富公司在本案中存在审查过失责任，应为此承担相应的赔偿责任。合富公司在未审核清楚刘志立是否具备广州市政府政策规定的购房资格的情况下，便急于促成双方订立涉讼合同，致使合同目的无法实现，从而引起本案纠纷。此外，合富公司在促成双方进行买卖交易时，曾明确表示其可以为刘志立申请垫资赎契，以此配合双方顺利办理过户手续。但合富公司至今仍无实现其承诺，造成张展耀、刘凤及刘志立的经济损失。为此，合富公司在本案中存在重要责任，应为此承担其相应的责任。一审判决由张展耀、刘凤赔偿刘志立的中介费损失，于法于理无据。综上所述，请求二审法院支持张展耀、刘凤的上诉请求。刘志立辩称，刘志立从来没有在广州购置过房产，所以不存在不具备购房资格的情形，更加谈不上违约责任。刘志立同意一审判决的结果，但是对于一审判决认定刘志立不具备购房资格的事实不认可。不同意张展耀、刘凤的上诉请求和理由，请求维持一审判决。合富公司经本院传票传唤未到庭，其书面述称，因一审判决事项不涉及合富公司，合富公司不发表意见。刘志立于2017年1月22日向一审法院起诉请求：1.判令解除刘志立与张展耀、刘凤及合富公司于2016年8月23日签订的《存量房买卖合同》(合同号：GHA0021212)；2.判令张展耀、刘凤向刘志立返还购房定金215000元；3.判令张展耀、刘凤向刘志立支付违约金288000元；4.判令张展耀、刘凤赔偿刘志立所遭受的经济损失79600元，包括按揭服务费22500元、担保费及公证费51100元和诉讼保全担保费6000元；5.判令中介服务费28800元由张展耀、刘凤承担；6.本案案件受理费、保全费等诉讼费用均由张展耀、刘凤承担。一审法院查明事实：张展耀和刘凤为夫妻关系，双方于2011年1月12日登记结婚；张展耀为位于广州市番禺区东环街市广路XXX号富豪山庄富景苑X街X-X号（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，登记时间为2015年8月6日。2016年8月23日，张展耀（卖方）和刘志立（买方）、合富公司（经纪方）签订《存量房买卖合同》，约定刘志立以2880000元的价格向张展耀购买涉讼房屋。双方约定买卖双方签订合约当天支付部分定金200000元，卖方应在收到定金后10日期提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需的费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年2680000元的银行按揭贷款。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后7个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方同意在收取定金后30日内向银行申请办理提前还贷手续。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，应当向买方支付违约金，违约金为物业成交价的10%，并退回买方已付的所有费用。合富公司依法促成买卖双方当事人签订本合同后，买方应于2016年4月30日期前向合富公司支付中介服务费28800元。买卖双方应当于2016年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。同日，刘志立向合富公司支付了200000元定金，合富公司向其出具《收款收据》，载明为刘志立承购涉讼房屋的定金，收款状态为代为转交业主；张展耀出具《收款收据》，载明收到合富公司祈福四分行代刘志立交来承购涉讼房屋的定金200000元。2016年8月29日，刘志立向广州市良策房地产代理有限公司（以下简称为良策公司）支付按揭服务费22500元以及担保费和公证费51100元，该公司出具了相应的《收款收据》。刘志立于庭审中陈述虽然按揭贷款手续并未实际办理，但按揭公司及银行表示由于本案纠纷仍有可能交易，若要退还按揭费用和过桥费用，只能退部分，而且只能在本案审结后才能申请退款。2016年9月22日，刘志立向张展耀出具《关于履行的敦促函》，载明其与合富公司多次要求张展耀配合提供相关资料协助其办理银行贷款申请手续，并尽快向抵押银行申请办理提前还款手续，但均被拒绝，故要求张展耀携带相关资料于2016年10月25日上午10时前往按揭代理机构处协助其办理按揭贷款手续。上述函件于2016年9月25日妥投，由本人签收。2016年10月19日，刘志立陈述该日张展耀、刘凤在其多次催促下向按揭代理机构提供了相关资料并签署了相关文件。2016年11月8日，刘志立再次向张展耀支付部分购房款15000元。2016年12月5日，涉讼房屋因（2016）粤0113民初10527号案件被查封。2016年12月30日，涉讼房屋因（2016）粤0113民初11313号案件被轮后查封。2017年1月25日，根据刘志立的申请，一审法院出具（2017）粤0113民初777号之一《民事裁定书》，轮后查封涉讼房屋；2017年3月14日，转为正式查封。鉴于刘志立提出财产保全申请，一审法院根据相关法律规定责令其提供担保，刘志立和广东合润融资担保有限公司签订《委托担保合同》，该公司为刘志立所提保全申请向人民法院提供担保，为刘志立所提保全申请错误给张展耀和刘凤造成的损失，其在保全错误范围内依法承担相应担保责任；刘志立向该公司支付了诉保费6000元。2017年5月9日，涉讼房屋因（2017）粤0113民初2775号案件再次被轮后查封。另查明，2017年5月10日，合富公司以刘志立未支付中介服务费为由诉至一审法院，要求其支付中介服务费28800元及违约金，案号为（2017）粤0113民初3831号，一审法院于2017年11月6日出具《民事判决书》，判决刘志立向合富公司支付中介服务费14400元，该判决已于2017年12月8日发生法律效力。此外，关于刘志立是否具备广州市购房资格的问题，其于庭审中明确主张虽然其并非广州市户籍人员，但其已经在广州市购买社保满五年，且其名下仅有1套房屋，因此仍能购买第2套房屋。一审法院认为，刘志立和张展耀以及合富公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。关于《存量房买卖合同》未能继续履行的原因和责任问题。刘志立陈述并提交相应的证据证明其于2016年8月29日已向良策房公司提交资料并支付了按揭服务费22500元，委托该公司办理按揭贷款手续，由于张展耀未能及时配合提供协助义务，最终导致涉讼交易未能在约定期限内完成。张展耀未能提交相应的证据证明其已按照合同的约定履行了上述协助义务，理应承担举证不能的不利后果。根据《存量房买卖合同》的约定，涉讼交易应于2016年11月30日前完成，但是涉讼房屋先后于2016年12月5日、2016年12月30日以及2017年5月9日因（2016）粤0113民初10527号案件、（2016）粤0113民初11313号案件和（2017）粤0113民初2775号案件被查封，最终导致《存量房买卖合同》无法继续履行而应解除。因此，对于刘志立提出要求解除《存量房买卖合同》的诉讼主张，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。《存量房买卖合同》解除后，张展耀理应将其收取的215000元的定金退还给刘志立。关于刘志立要求张展耀向其支付288000元违约金的问题。根据《存量房买卖合同》的约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，应当向买方支付违约金，违约金为物业成交价的10%。张展耀未按合同约定履行相应的配合和协助义务，致使涉讼交易未在约定期限内完成，且因其原因导致涉讼房屋被多次查封，故张展耀对于《存量房买卖合同》无法继续履行而应解除存在过错，理应承担相应的违约责任。然而，根据当时有效的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》规定，自本意见发布之日起，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。即符合缴纳个人所得税或社会保险年限条件的非广州市户籍居民家庭，限购1套住房。而刘志立为非广州市户籍人员，其于庭审中明确表示其名下已有1套住房，故其并不具备在广州市另行购买涉讼房屋的条件，即使涉讼房屋并不存在另案查封问题，《存量房买卖合同》亦无法继续履行。因此，刘志立作为一名具有完全民事行为能力的成年人，在作出购买涉讼房屋的决定之时未能履行审慎的注意义务，在其并不具备在广州市购买第2套住房的资格的情况下，仍然坚持与张展耀签订《存量房买卖合同》，亦存在一定的过错。结合刘志立和张展耀双方的过错程度，参照刘志立已经支付的定金数额，一审法院酌情认定张展耀应当向刘志立支付215000元违约金。至于刘志立要求张展耀向其赔偿按揭服务费22500元、担保费及公证费51100元的问题。本案庭审中，刘志立自认按揭贷款手续并未办理，且担心交易风险，其亦未代为清偿涉讼房屋的贷款，按揭公司和银行均表示上述费用可以退还部分，但是具体数额不确认，且需待本案审结方可申请。鉴于按揭服务费、担保费及公证费损失并未确定最终实际发生的数额，故对于刘志立要求张展耀向其赔偿按揭服务费22500元、担保费和公证费51100元的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持，待具体损失额确定后，刘志立可另循法律途径解决。关于刘志立要求张展耀向其赔偿中介服务费28800元的诉请。（2017）粤0113民初3831号《民事判决书》已于2017年12月8日发生法律效力，该判决判令刘志立仅应向合富公司支付中介服务费14400元。鉴于该费用确为刘志立因本案交易而存在的损失，故张展耀应当向刘志立赔偿中介服务费14400元，超出部分，一审法院不予支持。至于诉讼保全担保费的问题，该费用的支出并非因张展耀违约所致的必然损失，实为刘志立为实现诉讼财产保全的目的，基于对诉讼风险的不确定性而委托广东合润融资担保有限公司向一审法院提供保函担保，担保范围为因其保全申请错误而给张展耀和刘凤造成的损失。因此，对于刘志立要求张展耀赔偿诉讼保全担保费6000元的诉请，理据不足，一审法院不予支持。关于刘凤是否应当对张展耀所负债务承担连带清偿责任的问题。张展耀和刘凤为夫妻关系，双方于2011年1月12日登记结婚，而涉讼房屋的登记时间为2015年8月6日，即涉讼房屋为其夫妻关系存续期间的共同财产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”由于上述债务产生于张展耀、刘凤的婚姻关系存续期间，其未能举证证明上述债务为张展耀的个人债务，或者存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的情形，故刘志立主张刘凤应当对张展耀所负债务承担连带清偿责任，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，于2017年12月11日判决：一、解除刘志立和张展耀以及广东合富房地产置业有限公司就位于广州市番禺区东环街市广路XXX号富豪山庄富景苑X街X-X号签订的《存量房买卖合同》；二、张展耀、刘凤应于判决发生法律效力之日起十日内向刘志立返还定金215000元并支付违约金215000元；三、张展耀、刘凤应于判决发生法律效力之日起十日内向刘志立赔偿中介费损失14400元；四、驳回刘志立的其余全部诉讼请求。如张展耀、刘凤不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费33011元，由刘志立负担1683元，由张展耀、刘凤负担31328元；财产保全费3520元，由张展耀、刘凤负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审查明，关于涉案合同的履行及涉讼房屋的查封情况，刘志立二审庭审中作如下陈述：“本案签了合同之后，当时约定我方赎契并交了过桥费，用这种方式由良策公司出钱赎契。张展耀起初一直没有办理按揭手续，至2016年9月22日，我方向其发出督促函，这是张展耀第一次违约。发出督促函后，张展耀2016年10月19日至按揭公司签署了按揭材料，第一次违约是可以解决的，合同可继续履行下去。但是办理按揭手续后，张展耀接下来又拒绝办理提前还贷的申请，张展耀的理由是其拿涉讼房屋做了商业贷款，债权人是邮政银行，张展耀主张要先偿还商业贷款，才能办理提前还贷。后来张展耀又要求我方追加了15000元的购房款，以便张展耀解决商业贷款的还贷问题。过了不到一个月，邮政银行起诉了张展耀并查封了涉讼房屋。又过了不到一个月，涉讼房屋又因为上一手卖家的纠纷被查封，纠纷金额比较大，因此我方决定不购买涉讼房屋并起诉。紧接着张展耀跟我方沟通称可以将前两件案件的欠款解决掉，后来前面两件案子解封了，我方变为首封，双方协商继续履行合同。2017年5月9日，案外人周某又起诉了张展耀，且周某一直住在涉讼房屋，是涉讼房屋的实际控制人。因为周某的问题一直没有解决，之后本案按揭贷款银行民生银行又起诉了。”关于涉讼房屋的查封问题，张展耀、刘凤陈述如下：“第一次查封是上一手卖家起诉我方，主张我方房款未完全支付，并查封了涉讼房屋。第二次查封是由于银行起诉我方没有支付贷款。本案发生之前的查封后来解封，本案查封转为正式查封。”关于涉讼房屋涂销抵押的问题，双方确认所需款项由刘志立提供。刘志立称其已向担保公司缴纳了相关费用，已经准备好了提前还贷款项，但是张展耀一直不办理提前还贷手续。二审期间，刘志立称其并未在广州购买过房产，签订合同时具备广州市购房资格。二审庭后，刘志立向本院提交了以下证据：1.刘志立2012年8月至2018年5月社会保险缴费历史明细，拟证明刘志立自2012年8月份就开始在广州市购买社保，至今未中断过。根据双方签订房屋买卖合同时有效的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产调控工作意见》的相关规定，刘志立可在广州市购买一套住房；2.结婚证、户口本，拟证明刘志立的配偶及未成年子女情况。本院根据刘志立的申请，向广州市房地产档案馆查询了刘志立、刘志立妻子桂某及其三名未成年子女刘某1、刘某2、刘某3个人名下房地产登记情况，广州市房地产档案馆查询证明显示刘志立、桂某、刘某1、刘某2、刘某3在广州市行政区域范围内无房地产情况记录（包括已注销的房地产登记记录）。经质证，张展耀、刘凤的意见为：1.从社会保险缴费历史明细来看，截至2016年8月23日，刘志立符合连续三年缴纳社保的条件；2.对于刘志立提交的户口本、结婚证以及本院调取的刘志立桂某、刘某1、刘某2、刘某3个人名下房地产登记情况查询证明的三性予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据张展耀、刘凤的上诉及刘志立的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：张展耀、刘凤以刘志立在签订合同时不具备广州市购房资格主张不应向刘志立支付违约金及中介费损失的理由是否成立。关于该争议焦点问题，根据刘志立二审提交的社保缴费明细及本院调取的刘志立及其配偶、未成年子女名下的房地产查询证明来看，刘志立及其配偶、未成年子女均未在广州购买过房屋，且刘志立的社保缴纳情况也符合当时的限购政策，因此本院对于张展耀、刘凤主张刘志立不具备广州市购房资格的上诉理由不予采纳。涉案《存量房买卖合同》签订后，刘志立依约支付了定金并向良策公司支付了按揭服务费。张展耀未提供证据证明其在合同约定期限内向银行申请办理了提前还贷手续，并要求刘志立出资赎契，而刘志立不予配合。因此，本院认定涉讼交易未在2016年11月30日前完成的主要责任在于张展耀。2016年11月30日之后，虽过了合同履行期限，但双方仍可继续协商履行合同，后因涉讼房屋在2016年12月5日、2016年12月30日、2017年5月9日被多次查封，导致涉诉交易无法继续履行，刘志立请求解除涉案《存量房买卖合同》，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。因张展耀未提供证据证明由于刘志立的原因导致涉讼交易未能在约定期限内完成，且涉诉房屋因被查封导致无法继续交易，故张展耀构成违约。根据涉案《存量房买卖合同》的约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，应当向买方支付违约金，违约金为物业成交价的10%，因此张展耀应当支付288000元违约金。一审法院以刘志立不具备购房资格为由，将违约金调整至215000元。二审虽查明刘志立具备购房资格，但鉴于刘志立对本案未提起上诉，且一审对于购房资格的认定亦是基于刘志立的陈述，因此本院对于一审认定的违约金数额不予调整。关于中介费损失的问题，本院认同一审法院的论述，在此不再赘述。关于刘凤是否应当对张展耀本案债务承担连带清偿责任的问题，该债务发生在张展耀、刘凤夫妻关系存续期间，刘风未举证证明系张展耀的个人债务，因此一审法院判令刘凤对张展耀的本案债务承担连带清偿责任并无不当。综上所述，张展耀、刘凤的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4741元，由上诉人张展耀、刘凤负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  蔡培娟审判员  黄春成二〇一八年六月二十五日书记员  甄雪皓彭诗敏