广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法民一初字第155号
原告潘玉锟，男，1976年4月18日出生，汉族。
委托代理人黄锐锋，广东弘名律师事务所律师。
委托代理人许雄峰，男，1990年4月3日出生，汉族，系广东弘名律师事务所辅助人员。
被告邵万义，男，1975年1月23日出生，汉族。
委托代理人朱俭华，湖南人和（东莞）律师事务所律师。
第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人李志锋。
委托代理人梁绍广，男，1985年12月11日出生，汉族，该公司员工。
原告潘玉锟诉被告邵万义、第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘玉锟的委托代理人黄锐锋、许雄峰，被告邵万义委托代理人朱俭华，第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司的委托代理人梁绍广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘玉锟诉称，原、被告于2013年8月11日签订房屋买卖居间转让合同一份，中介方为东莞市永诚房地产中介服务有限公司。合同约定，被告将名下的东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园13幢1704号房屋转让给原告，合同价格为人民币1000000元，原告支付定金人民币50000元给被告。双方约定违约责任：如卖方在约定期限未能履行本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须返还双倍定金给买方或卖方支付房款总价的20%违约金给买方。现被告迟迟不赎楼与原告办理正式转让手续，履行合同义务，原告认为，被告的行为已经构成违约。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告退还原告定金人民币50000元；3、被告支付原告违约金人民币200000元；4、被告支付原告支出的律师费人民币16000元；5、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求变更为解除双方签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖部分。
被告邵万义辩称，第一，被告并不是故意不履行合同，其主观上不存在过错，案涉房产是被告一次性购买，由温州万鹏铝业有限公司向温州招商银行贷款，被告以个人涉案房产提供抵押担保，与该银行协商，偿还贷款240万元，后解除两套房产的注销�押登记手续，该银行承诺同意后，被告就委托第三人代为转卖，并于2013年8月11日签订了房屋买卖居间合同。后来在办理注销抵押登记过程中，银行就不同意原来的承诺，所以无法解除案涉房产的注销抵押登记，导致案涉房屋无法进行过户，无法履行与原告及第三人签订的合同。被告并不是故意不履行合同，是客观原因无法履行。第二，同意原告第一项诉请；第三，原告诉请第二项，同意返还原告5万元，其中，2万元是定金，3万元未注明款项性质；第四，原告诉请第三项，该违约金不符合法律规定；第五，原告诉请第四项，律师费不符合法律规定，第三人负有不可推卸的责任，应由其适当赔偿原告损失；第六，诉讼费应由被告及第三人各自承担一半，超出法院支持的诉请部分，应由原告承担。
第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司述称，2013年8月11日，被告委�第三人放盘，我方也找到了原告，就签订了房屋买卖居间合同，该合同各方面约定明确，后来由于被告的案涉房屋提供给温州银行作抵押担保，约定45天被告去办理注销抵押担保手续，超过45天后，我方打电话给被告，被告称在温州还没处理完该手续，让我方给原告解释，期间，我方曾与被告联系了解注销抵押担保事情的进展，后被告称案涉房产无法赎出来，导致合同无法履行。
经审理查明，被告于2008年向东莞市塘盛房地产开发有限公司购买位于东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园13幢1704号房屋。2012年2月20日，被告将上述房屋产权提供给温州万鹏铝业有限公司向招商银行股份有限公司温州囯鼎支行作为抵押贷款，抵押期限从2012年2月20日至2015年2月20日。2013年8月11日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为乙方（经纪方），三方签订了一份《房屋买卖居间合同�，约定：被告将位于东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园13幢1704号房屋（房地产权证号：24××，建筑面积128.31平方米）出售给原告；房屋的成交价格为人民币1000000元；定金为人民币50000元，该定金在成交时作第一部分楼款，签署合同时原告支付被告人民币20000元，剩余定金人民币30000元原告必须在2013年8月前支付给被告；第二部分楼款为人民币950000元，手续办理至注销抵押后支付人民币50000元，手续办理至递件过户阶段支付人民币200000元，剩余人民币700000元原告通过银行贷款方式支付；被告于2013年8月15日前提供房地产权证原件给第三人作核实之用；被告于签署合约3天内向银行申请还贷，须在45个工作日后办理完该物业的所有注销抵押手续，并配合原告与第三人签署银行按揭贷款手续。另双方在合同的第十条约定：原、被告双方约定，如被告在约定期限未能履�本合同之条款，以致本合同不能顺利完成，即视为违约，则被告须返还双倍定金给原告或被告支付房款总价的20%违约金给原告。原、被告及第三人签订合同当日，原告已经支付原告定金人民币20000元。2013年8月13日被告收到原告交付的人民币30000元，被告出具的收据内容为：兹收到潘玉锟金额人民币30000元系付购房东莞市塘厦镇四村迎宾大道隆福花园13幢1704号单元，经手人邵万义。原告认为被告收取的人民币30000元是定金，被告认为该款项是购房款，不是定金。2013年11月底，被告致电给原告称涉案房屋在银行无法办理注销抵押登记手续。2013年12月，被告告知第三人无法履行双方签订的房屋买卖合同，要求解除买卖合同，退还原告定金人民币50000元并赔偿原告损失人民币10000元；第三人将此况转告原告，原告回复第三人已经聘请律师处理。第三人确认其没有将原告的电话�息告知被告，期间被告无法与原告直接联系。
庭审中，原告主张被告无法办理案涉房产注销抵押登记手续，已经构成违约，致使合同的目的不能实现。被告主张三方签订的《房屋买卖居间合同》第十条约定的内容不符合逻辑，违约金偏高，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，是第三人为了促成买卖双方交易设定的，且选择权在被告一方。第三人称，其三方在签订合同时已解释了合同的相关内容，原、被告双方均愿意按该约定处理。
另查，2012年12月24日，原告与广东弘名律师事务所签订《民事案件委托合同》，委托该所的律师作为本案的代理人并支付律师费人民币16000元；被告认为原告要求被告支付律师费没有依据。
2014年1月6日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。
本院于2014年5月12日向被告送达了本案的起诉状及证据副本。
以上事实�有原告提供的《房屋买卖居间合同》、《民事案件委托合同》、律师费发票、收据，被告提供的房地产权证、最高额抵押合同及当事人的庭审陈述附案为证。
本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》是三方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，各方应当按照合同的约定各自履行自己的义务。
关于解除合同的问题，原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同部分，被告当庭口头辩称亦认为合同已经无法履行并表示同意解除合同，据此，本院对原告该项请求予以支持并确认原、被告房屋买卖合同部分于2014年6月18日已经解除。
关于定金问题，原告主张被告收取的定金人民币50000元应当予以返还，被告亦表示同意返还该款项给原告，据此，本院对原告该项请求予以支持。
关于被告是否违约以及如何承担违约责任的问题。被告涉案的房屋已经提供给他人用于银行抵押贷款，原、被告及第三人于2013年8月11日签订《房屋买卖居间合同》，根据该合同的约定，被告于签署合约3天内向银行申请还贷，须在45个工作日后办理完该物业的所有注销抵押手续，并配合原告与第三人签署银行按揭贷款手续，即被告必须在双方合同签订之日（2013年8月11日）起45个工作日内办理注销抵押登记手续，但被告逾期未办理涉案房屋注销抵押登记手续，致使原、被告双方的房屋买卖行为无法完成，被告的行为已构成违约。因被告违约，原告可根据合同约定要求被告承担相应的违约责任，原、被告双方在合同中的第十条关于违约责任既约定了违约金又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告可以选择适用违约金或定金条款，现原告选择适用违约金条款，本院予以采纳。双方约定房屋成交价为人民币1000000元，约定的违约金为房屋成交价的20%即200000元。被告主张其双方约定的违约金偏高。本院认为，首先，被告因客观原因无法办理注销房屋抵押登记手续；其次，被告在无法办理注销房屋登记手续的情况下于2013年11月、12月主动致电告知第三人无法履行合同，要求解除房屋买卖合同并表示愿意退还原告交付的定金人民币50000元及赔偿原告损失人民币10000元，第三人也表示已经将被告的意思转达给原告，由此说明被告已经积极采取措施来降低原告的损失；再次，原告也没有提供证据证明因本合同无法履行造成其实际损失达到人民币200000元。综上，结合被告的履行合同情况及过错程度，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌情认定被告应支付原告的违约金为人民币100000元。原告该项请求超出部分，本院予以驳回。
关于律师费，双方在合同中没�约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，且本院已经确定被告应承担相应的违约责任，故原告请求被告支付律师费，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原、被告于2013年8月11日签订的《房屋买卖居间合同》的房屋买卖合同部分于2014年6月18日解除；
二、被告邵万义应于本判决发生法律效力之日起三日内退回原告潘玉锟定金人民币50000元；
三、被告邵万义应于本判决发生法律效力之�起三日内支付原告潘玉锟违约金人民币100000元；
四、驳回原告潘玉锟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5290元，由原告潘玉锟负担1990元，被告邵万义负担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 罗广杰
人民陪审员 赵亮明
人民陪审员 张丽芬
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 陈沃林
附相关法律法规条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方�异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者�金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十�条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。