广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终505号
上诉人（原审被告）：杨丽霞，女，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：李连军，广东方源律师事务所律师。
委托代理人：陈小姗，广东方源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：欧阳湘波，总经理。
委托代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。
上诉人杨丽霞因与被上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经审理查明，杨丽霞是珠海市香洲区吉大九洲大道中1025号X栋X单元X房的所有人，该房屋建筑面积为96㎡，用途为成套住宅。
梅华公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。在吉大街道办和莲花山社区居民委员会的主持和协调下，经居民代表（业主委员会筹备组）投票选举，梅华公司与莲花山小区业主委员会筹备组于2008年5月18日签订《物业管理委托合同》，正式进入小区进行管理。合同第四条约定，梅华公司向业主或非业主使用人提供“基本服务”、“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”和“有偿服务”。其中基本服务分为日常服务、定期服务、综合管理。“日常服务”项目如下：（1）公共环境卫生，范围为物业管理区域范围内，业主户门以外；（2）绿化与建筑小品的维修养护与管理，服务范围包括物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地；（3）治安防范，服务范围为物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护；（4）交通、车辆停放秩序及停车场管理，服务范围为物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理；（5）装饰装修管理；（6）消防管理，服务范围为物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理；（7）房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，服务范围为物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、道路、沟渠、共用照明系统、室外排水管网；（8）生活服务设施的维修养护和管理；（9）社区文化建设等。而“房屋建筑共用部位、共用设备的维修、养护”，包括“房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造”、“房屋建筑共用部位、共用设备的小修”、“部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造”和“其他特约服务”。
合同第九条约定梅华公司按合同第四条第一项约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：“1、住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取；2、商场按建筑面积每月每平方米1.50元收取；3、楼道内防盗对讲系统维修费每户3元／月。”
合同第十二条第2款约定如下：“业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。”合同第三十一条约定：“服务期限为伍年，自2008年5月18日至2013年5月18日止。”
同日，双方再签订一份《补充协议》，在上述合同基础上，增加约定，由业主委员会委托梅华公司代收维修基金，用作小区内公共设施维修，标准为每户3元／月，专款专用维护维修，此费用由业主委员会设专门账号管理。
当月，《珠江晚报》对莲花山小区在街道办、社区居委会的介入下，召开业主代表大会并投票选举梅华公司入驻小区进行物业管理的事件进行了相关报道。
2013年5月10日，梅华公司与莲花山小区业主委员会续签《物业管理委托合同》，约定由梅华公司继续对莲花山小区进行物业管理服务，合同期限自2013年5月19日起至2018年5月19日止，合同对物业服务内容、物业服务收费标准等约定与原《物业管理委托合同》约定基本一致。莲花山小区至今仍由梅华公司在进行物业管理服务。
原审庭审中，梅华公司主张，根据其记录，杨丽霞从2008年5月至2009年12月，以及2011年10月至原审时未缴纳物业管理费。梅华公司已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。杨丽霞则主张，其在2011年10月前的物业管理费已经缴清。是由于2011年下半年杨丽霞的两台单车被盗，才拒交物业管理费的，梅华公司也一直没有催缴过物业管理费。二审庭审中，梅华公司主张，杨丽霞欠缴物业管理费的时间是从2008年5月至12月、2009年1至12月、2011年9月至12月、2012年1月到起诉之日止，原审判决对于欠费时间认定有误。杨丽霞仍然主张其在2011年10月之后才开始不缴纳物业管理费，但未就此主张提供证据。
此外，杨丽霞在原审庭审中主张，梅华公司于2014年提起诉讼，已超过诉讼时效，对于2012年4月前的费用不受法律保护，梅华公司无权主张。
原审法院认为，梅华公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。珠海市香洲区莲花山小区居委会及小区其他业主能够证实从2008年5月起，梅华公司一直为莲花山小区业主提供物业管理服务，后梅华公司已与莲花山小区业主委员会正式签订物业服务合同。杨丽霞所有的珠海市香洲区吉大九洲大道中1025号8栋2单元401房在上述物业管理范围内，应向梅华公司支付相应的物业管理服务费用。梅华公司主张，杨丽霞应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费2160元、公用水电费分摊50元，费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。梅华公司主张，杨丽霞应向其支付已拖欠的公共维修基金359元，对此，原审法院认为，该公共维修基金系莲花山小区业主委员会委托代为收取，不属于梅华公司的收费范围，原审法院不予支持。
至于梅华公司请求杨丽霞支付滞纳金的问题，虽然梅华公司提交的《物业管理委托合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。可见，梅华公司的管理服务确实有不到位之处，有需要改善提高管理质量的地方，杨丽霞没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，梅华公司请求杨丽霞支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，原审法院判决：一、杨丽霞于判决发生法律效力之日起十日内向梅华公司支付2008年5月至2014年2月的物业管理服务费2160元、公用水电费分摊50元；二、驳回梅华公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元，由杨丽霞负担。
杨丽霞不服上述判决，上诉称：一、杨丽霞在原审庭审中发表的答辩意见未记载在原审判决中。首先，杨丽霞原审答辩认为，杨丽霞已支付2008年5月至2011年10月期间的费用。2011年下半年期间，杨丽霞所住单元被撬了两次门，在楼下的单车库丢失了两台自行车，虽多次找梅华公司反映情况，但梅华公司均置之不理，杨丽霞才开始不交管理费的。其次，梅华公司的管理存在大量问题，保安人数少且不尽职，小区防盗门长年失修，没有安装对讲门铃系统，小区盗窃案件频发，小区卫生脏乱差，环境恶劣。新闻媒体多次报道莲花山小区存在诸多问题，大多数业主都表示不满意物业管理不愿意缴纳物业管理费。梅华公司根本没有尽到应有的管理责任，因此杨丽霞无需支付物业管理费，梅华公司诉求的物业管理费应当予以驳回。再次，2013年1月15日杨丽霞家门被盗撬，一台笔记本电脑、一台索尼相机、一块金铂纪念牌以及1000多元现金被盗，损失约15000元。发现家中被盗后，杨丽霞便将情况告诉小区保安，保安让杨丽霞自行报警处理，对杨丽霞家中被盗一事置之不理。派出所立案受理后至今未破案，杨丽霞在此保留追究梅华公司安保失职给杨丽霞造成财产损失的权利。最后，梅华公司追索物业管理费的权利受诉讼时效的约束，梅华公司是2014年4月提起的民事诉讼，故其只能追索2012年4月以后的物业管理费，对于2012年之前的物业管理费已超过诉讼时效，不受法律保护，依法应当驳回。
二、梅华公司在原审中确认杨丽霞已支付2008年5月至2011年10月期间费用的事实，但原审判决仍判令杨丽霞支付2008年5月至2014年2月期间的费用，显然认定事实不清。此外，梅华公司系于2013年5月10日才与案涉小区建立物业服务合同关系，即使计收物业管理服务费，也应当由2013年5月10日起计收，梅华公司无权主张在此之前的费用。
三、梅华公司未按合同履行管理义务，因此杨丽霞无需支付物业管理费。梅华公司要求杨丽霞支付物业管理费的诉求应当予以驳回。原审判决认定了案涉小区“存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没有修，对讲机时常损坏，小区时而发生盗窃事件等现象”，可见梅华公司未按合同履行管理义务，未尽到应有的管理责任。
四、杨丽霞在原审中有做出诉讼时效的答辩，但原审忽视该答辩意见，支持梅华公司超出诉讼时效的诉讼请求，但是梅华公司是2014年4月提起的民事诉讼，对于2012年4月之前的物业管理费超过诉讼时效，已不受法律保护，依法应当予以驳回。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决第一项，驳回梅华公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由梅华公司承担。
针对杨丽霞的上诉状，梅华公司在庭审中答辩称：一、梅华公司进驻涉案小区是通过公开招投标方式进行的，2008年格力物业突然撤场，造成涉案小区无物业公司管理，在街道办及居委会的协调主持下，在小区内广场召开了业主大会，通过业主的选举，梅华公司当选为涉案小区的物业公司，因此梅华公司管理小区符合法定程序。二、关于诉讼时效，梅华公司的诉讼请求未超过诉讼时效，首先，梅华公司至今仍为涉案小区提供物业服务；其次，催收物业费是物业公司日常工作的内容之一，至今梅华公司每月均有收费员上门催收物业费，催收的形式包括口头催收及在业主门口张贴催收的小条，梅华公司不存在放弃主张物业费的情形，梅华公司是在上门催收及张贴催收条不能的情形下才提起的诉讼，是积极向杨丽霞主张权利，超过诉讼时效的情况应在物业公司撤出小区2年后。此外，梅华公司确认，杨丽霞欠费时间是从2008年5月至12月、2009年1至12月、2011年9月至12月、2012年1月到起诉之日止，原审判决对于欠费时间认定有误。
双方在二审中均无新证据提交。
本院认为，本案双方争议的焦点在于以下几方面：
首先，关于本案的诉讼时效问题，杨丽霞在原审审理过程中提出了诉讼时效抗辩，原审法院对此未予查证，处理不当，本院予以纠正。根据查明的事实，梅华公司自2008年5月开始对莲花山小区提供物业服务至今仍未结束，梅华公司于2014年4月提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，梅华公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，杨丽霞的该抗辩无法律和事实依据，本院不予采纳。
其次，梅华公司与涉案小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，梅华公司在入驻涉案小区后取得资质证书并依据合同实际提供了物业服务，杨丽霞作为业主，理应履行交纳物业管理费的义务。至于杨丽霞所提出其单车及住宅被盗，对梅华公司的物业服务不满意的诸多主张，一方面，杨丽霞所遭受的财产损失系因第三人刑事犯罪所导致，由于刑事犯罪具有突发性、不可预测性及隐蔽性，从权利与义务相一致的角度来考量，作为物业管理公司并不足以有能力彻底防范犯罪行为的发生；另一方面，根据查明的事实，梅华公司确实对涉案小区进行了物业管理，杨丽霞提交的证据并不足以证明梅华公司在对涉案小区所进行的物业管理服务存在重大瑕疵并对其造成损害，因此，杨丽霞抗辩不支付物业管理费，依据不足，本院不予支持。
最后，对于杨丽霞应缴纳的物业管理费的数额，杨丽霞主张其仅在2011年10月之后才开始不缴纳物业管理费，但未就此主张提供证据。对其该主张本院不予采信。梅华公司在原审及二审中自认杨丽霞有部分时间已经缴费，但两次陈述不尽一致，在没有证据佐证的情况下，本院采信对其不利的陈述，即确认杨丽霞欠费时间从2008年5月至2009年12月，以及2011年10月至2014年2月，共计49个月，应缴物业管理费用为（96㎡×0.45元／月／平方米×49个月）＝2116.8元。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但处理部分不当，本院予以纠正，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第679号民事判决第二项。
二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第679号民事判决第一项为：杨丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付2008年5月至2009年12月、2011年10月至2014年2月的物业管理服务费2116.8元、公用水电费分摊50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费25元，由杨丽霞负担0.5元，梅华公司负担24.5元；本案二审受理费50元，由杨丽霞负担49元，梅华公司负担1元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年五月十二日
书 记 员 王 莉