重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0117民初3022号
原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园�路99号，统一社会信用代码91500117742888133H。
法定代表人：魏晓涛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亮，重庆百君（合川）律师事务所律师。
被告：李小丽，女，1974年6月25日出生，汉族，住重庆市合川区。
原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“城投公司”）与被告李小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼，被告李小丽经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的租金60800元及逾期支付租金的违约金221616元，共计282416元；2.判�被告按月租金3800元的标准向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止，并按每日456元的标准向原告支付逾期腾房的违约金至实际腾退房屋之日止；3.判令被告将租赁房屋腾空交付给原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于合川区久长街212号门市出租给被告，租赁期限为2012年7月16日至2016年2月28日，租赁价格自2012年7月16日至2013年2月28日为每月1300元，自2013年3月1日至2016年2月28日为每月3800元，租金按月缴纳，先缴后租；被告不得擅自转租房屋；合同签订时，被告应向原告缴纳保证金11400元，如被告违约，该保证金不予退还；合同还约定被告逾期交付房屋租金，除仍应补缴所欠房屋租金外，每日应按年租金1%的标准向原告支付违约金；合同到期，原告有权收回房屋，若被告在合同到期�未将租赁房屋腾空交付给原告，原告将按被告逾期交房的天数，每日应按年租金1%的标准向被告收取违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告自2014年11月1日起就拖欠原告租金，至合同到期日止共计拖欠租金60800元，且被告于2014年11月28日擅自将房屋转租给他人，未按约将租赁房屋腾退给原告，应承担违约责任。原告经多次向被告催收拖欠的租金未果，遂向法院提起诉讼，诉请如前。
被告李小丽未到庭，提交的书面答辩称，原、被告租赁关系成立，但被告因经营亏损，才造成了不能及时支付租金的现状，对此，被告深表歉意；同时，对原告提出的高额违约金有异议，请求法院依法判决。
原告城投公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了开庭质证。因被告李小丽未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对原告城投公�提交的证据认定如下：
1.重庆市合川区国有资产管理办公室合川国资〔2008〕6号“关于划拨区本级行政事业单位经营性房地产的通知”的文件，该文件证明了原告对租赁给被告位于合川区久长街212号门市房屋享有经营管理权，因被告李小丽未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对该文件的真实性、合法性、关联性予以确认。
2.《房屋租赁合同》，该合同证明了：一.原告将位于合川区久长街212号门市房屋租赁给被告商用，双方建立了房屋租赁关系；二.租赁期限为2012年7月16日至2016年2月28日止；三.租赁价格自2012年7月16日至2013年2月28日为每月1300元，自2013年3月1日至2016年2月28日为每月3800元；四.租金缴纳方式按月缴纳，先缴后租，合同签订时，被告向原告一次性缴纳2012年7月16日至2013年2月28日的租金9703.57元，2013年3月1日至2013年3月31日的租金3800元，剩余的租金缴纳时间为每月1日之前；五.保证金缴纳方式，合同签订时，被告应缴纳保证金11400元，被告圆满履行合同，原告退还保证金，如被告违约，该保证金不予退还；六.违约责任，被告逾期交付房屋租金，除仍应补缴所欠房屋租金外，每日应按年租金1%的标准向原告支付违约金，合同到期，原告有权收回房屋，若被告在合同到期后未将租赁房屋腾空交付给原告，原告将按被告逾期交房的天数，每日应按年租金1%的标准向被告收取违约金；……。因被告书面答辩认可双方建立了房屋租赁关系，仅对违约金约定过高有异议，故本院对《房屋租赁合同》的真实性、合法性（除违约金约定过高外）、关联性予以确认。
3.被告李小丽的《承诺书》，该《承诺书》证明《房屋租赁合同》于2016年2月28日到期后，被告李小丽同意原告无条件收回久长街212号门市�屋进行公开招租，并承诺在租赁期间不私自转让该门市，该承诺书内容与《房屋租赁合同》约定相一致，且被告李小丽未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对该《承诺书》的真实性、合法性、关联性予以确认。
4.原告城投公司的四份《催款通知书》及三张张贴照片，该《催款通知书》及照片证明了因被告李小丽逾期未交纳租金，原告城投公司多次对其进行了催收的事实，因被告李小丽未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对该《催款通知书》及照片的真实性、合法性、关联性予以确认。
5.被告李小丽门市欠租情况明细表（含房屋占用损失费起止时间、违约金的金额和转租情况等），该明细表证明了被告李小丽欠租金起止时间为2014年11月1日起至2016年2月28日止、金额为60800元和应支付房屋占用损失费起止时间为2016年3月1日起至被告李小丽将�赁门市交付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司之日止等事实，因被告李小丽未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对该明细表（除违约金的金额和转租情况外）的真实性、合法性、关联性予以确认。
6.被告李小丽与张宽建签订的《房屋租赁合同》（复印件）及银行回单（复印件），原告城投公司以此证明被告李小丽有转租行为及收取租金的情况，但因该《房屋租赁合同》及银行回单系复印件，且原告城投公司未提供其他证据来印证与原件一致，故本院在本案中不予采信。
7.被告李小丽租赁门市照片，该照片证明了被告李小丽租赁合川区久长街212号门市房屋是用于经营“比比Q”美食小站，符合合同约定商用，是合法的。因被告李小丽未到庭，视为其放弃质证的权利，故本院对该照片的真实性、合法性、关联性予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力；2.被告是否拖欠原告租金；3.被告是否有违约行为；4.原告请求的违约金是否过高；5.被告是否应向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止；6.被告是否应将租赁房屋腾空交付给原告。
1.关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告自愿签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容（除违约金约定外）亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。
2.关于被告是否拖欠原告租金的问题。
本院认为，根据原告提交的欠租情况明细表、《催款通知书》及张贴的照片，结合被告的辩称意见，可以确认被告从2014年11月1日起就拖欠原告租金，至合同到期日即2016年2月28日止共计拖欠租金60800元（3800元/月×16个月）。
3.关于被告是否有违约行为的问题。
本院认为，被告从2014年11月1日起就拖欠原告租金，至合同到期时仍拖欠原告租金，且合同到期后，被告未将租赁房屋腾空交付给原告，仍在使用原租赁门市，占用了原告门市，其行为已违约。
4.关于原告请求的违约金是否过高的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因原告请求的违约金是以合同约定的每日按年租金1%的标准计算的，其计算的违约金过高，且被告也认为过高，应视为其请求减少，故本院依法予以适当减少，以年租金45600元为基数按年利率24%的标准进行计算。
5.关于被告是否应向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止的问题。
本院认为，《房屋租赁合同》到期后，原、被告双方未续签合同，但被告仍在使用原租赁门市，而原告提出了异议，并起诉要求被告腾空交付房屋，因此，被告占用了原告门市，给原告造成了损失，应当按原租金标准3800元/月向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止。
6.关于被告是否应将租赁房屋腾空交付给原告的问题。
本院认为，按《房屋租赁合同》约定，合同到期后，被告应当将租赁房屋腾空交付给原告；而合同已于2016年2月28日到期，双方既未续签合同，原告也未同意被告继续使用租赁房屋，因此，被告应当将租赁房屋腾空交付给原告。
综上所述，原、被告自愿签订了《房屋租赁合同》后，原告按照合同约定将出租的门市交付给了被告经营使用，履行了出租人的义务，而被告作为承租人无正当理由未完全按时支付租金，经原告催告后在合理期限内仍未履行，其行为已违约，应承担本案的违约责任。故原告请求判令被告向原告支付欠缴的租金60800元及违约金的理由正当，本院予以支持，但原告请求的违约金过高，应以年租金45600元为基数按年利率24%的标准计算违约金。合同到期后，原、被告双方未续签合同，被告也未将租赁房屋腾空交付给原告，仍在使用原租赁门市，占用了原告门市，其行为已违约，给原告造成了损失�故原告请求判令被告按原租金标准3800元/月向原告支付房屋占用损失费至实际腾退房屋之日止及违约金的理由正当，本院予以支持，但原告请求的违约金过高，应以原年租金45600元为基数按年利率24%的标准计算违约金。合同到期后，双方因未续签合同，原告也未同意被告继续使用租赁房屋，被告按约定应将租赁房屋腾空交付给原告，但被告至今未交付，故原告请求判令被告将租赁房屋腾空交付的理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、由被告李小丽于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司租金60800元及违约金14592元（违约金从2014年11月1日起，以年租金45600元为基数按年利率24%的标准计算至2016年2月28日止）。
二、由被告李小丽支付从2016年3月1日起按3800元/月的标准计算至被告李小丽将租赁门市交付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司之日止的房屋占用损失费及违约金（违约金从2016年3月1日起，以年租金45600元为基数按年利率24%的标准计算至被告李小丽将租赁门市交付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司之日止）。
三、由被告李小丽于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于合川区久长街212号门市房屋腾空交付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司。
四、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2373元，公告费1000元，合计3373元，由被告李小丽负担。限被告李小丽于本判决发生法律效力之日起十五日内向本院交纳2373元，向原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司支付1000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杨文华
人民陪审员 曾令葵
人民陪审员 王 琼
二〇一六年八月十六日
书 记 员 舒莎琳