江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终3237号
上诉人（原审原告）：王朋楼，男，1941年7月12日生，汉族，住如皋市。
上诉人（原审原告）：吴桂美，女，1942年9月1日生，汉族，住如皋市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王莲珍（王朋楼、吴桂美之女），女，1968年2月22日生，汉族，住如皋市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：贲惠泉，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王连平，男，1964年9月13日生，汉族，住如皋市。
被上诉人（原审被告）：吴林芳，女，1970年1月29日生，汉族，住如皋市。
原审第三人：江苏如皋农村商业银行股份有限公司如城支行，住所地如皋市。
负责人：肖风景，行长。
委托诉讼代理人：陈建琪，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：孙海燕，男，该单位工作人员。
上诉人王朋楼、吴桂美因与被上诉人王连平、吴林芳，原审第三人江苏如皋农村商业银行股份有限公司如城支行（农商行如城支行）所有权确认纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初10721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人王朋楼、吴桂美上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、如皋市如城街道皋南别墅C区7号系家庭共有财产。从1998年3月份起，家庭成员共同生活至今。不能因王连平、吴林芳将房产擅自抵押，就否认共有权。原审法院认为拆迁时没有选择产权置换，上诉人就不享有共有权，显然没有法律依据。二、本案中上诉人出资，委托王朋楼购买案涉房屋，不存在赠与、借贷、继承等法律关系。原审法院否认共有权，不符常理和经验法则。
被上诉人王连平答辩称，案涉房屋的购房款来源于家庭共有房屋的拆迁补偿款，共同共有人一直居住至今。对共有权的问题，请求法院依法判决。
被上诉人吴林芳未答辩。
原审第三人农商行如城支行答辩称，我行根据法律办理了有效的抵押登记手续，依约发放贷款没有任何过错。请求驳回上诉，维持原判。
王朋楼、吴桂美向一审法院起诉请求：确认如皋市如城街道皋南别墅C区7号房屋为家庭共有。
一审法院查明事实如下：王朋楼与吴桂美系夫妻关系，生有一子王连平、一女王莲珍，王连平与吴林芳系夫妻关系。1998年3月31日，王朋楼户经审批在原××××组原地改建三间两层楼房一幢，审批人口为5人，分别是王朋楼及其妻子吴桂美、儿子王连平、儿媳吴林芳、孙子王琪。
2007年7月13日，王朋楼与如皋市土地资产储备开发中心签订房屋拆迁补偿协议，约定因GT2005-20#地块拆迁改建工程建设需要，对王朋楼原住房屋进行拆迁。该房屋被拆除后，于8月14日审批结算，王朋楼户的上述被拆迁房屋货币安置总补偿款为722380.04元，及放弃购房差额补偿387104.9元，合计实付人民币1109484.94元。当日，如皋市如城镇城南片区拆迁指挥部通过中国建设银行将该补偿款汇入王朋楼个人账户。同日，王朋楼账户转出1109480元，王连平账户转入1109480元。
2007年8月18日，王连平（乙方），与案外人郝建、戴亚云（甲方），双方签订房屋转让协议一份，内容为：根据甲、乙双方实际情况，并经双方友好协商，甲、乙双方达成如下转让协议：一、甲方将位于如皋市如城镇皋南新村瓜果市场7号的建筑面积为373.18平方米的别墅出售给乙方，出售总金额为人名币壹佰零叁万玖仟捌佰元整（1039800.00元）。二、乙方在双方协议签字生效之日一次性付给甲方购房款人名币壹佰万元正（1000000.00）。三、甲方需在2007年10月1日前将出售房屋含一台空调、两台热水器和该房屋产权证、土地使用证一并交给乙方，乙方同时将购房余款叁万玖仟捌佰元交给甲方。四、乙方在房屋产权变更时所产生的一切交易费用均由乙方自己承担，与甲方无关。甲方有义务根据乙方要求提供房屋产权转让相关的一切手续，直至产权转让完毕。五、甲方应协助乙方办理产权过户手续，若因甲方不配合造成乙方经济损失，甲方承担相应经济损失责任。甲乙双方在协议下方签字确认。同日，王连平以现金方式向郝建支付购房款100万元。
2010年7月21日，王连平缴纳了房屋契税，并取得了销售不动产统一发票，发票载明：付款方王连平，收款方郝建，项目名称住宅，项目编号皋南新村瓜果市场东北侧7号，建筑面积373.18平方米，单价2947.64元/平方米，金额1100000.3元。7月27日，如皋市房地产监理所向王连平、吴林芳颁发了皋房权证字第××号房屋产权证书，载明：房屋坐落皋南新村瓜果市场东北侧7号别墅，王连平与吴林芳二人共同共有。
2014年10月31日，王连平、吴林芳以案涉房产作为抵押物，为案外人江苏壬盛景观建设工程有限公司（以下简称壬盛公司）向第三人农商行如城支行贷款形成的债务提供抵押担保。同日，王连平、吴林芳与农商行如城支行至如皋市房地产监理所、如皋市国土资源局分别办理抵押登记，农商行如城支行取得相应房屋和土地他项权证。2016年2月18日，农商行如城支行向法院起诉，要求壬盛公司还款并对王连平、吴林芳名下抵押物享有优先受偿权，法院于2016年9月30日作出（2016）苏0682民初1590号民事判决书，判决主文第三项载明“江苏如皋农村商业银行股份有限公司如城支行对抵押物即本案所涉房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权”。
王莲珍在庭审中陈述：案涉房屋本来是我想买的，后来我父亲也合适了，我就介绍他们自己去谈的。因为在农村儿子为大，所以我父亲委托王连平去办，叫我去看他，他与郝建、戴亚云签订协议时我也在场，回来我也将签协议的情况告诉了我父母。
王朋楼、吴桂美曾于2016年6月16日向法院起诉要求确认如皋市如城街道皋南别墅C区7号房屋为王朋楼、吴桂美、王连平、吴林芳共同共有，后因未在指定期限内交纳案件受理费，该案于2016年9月30日按撤诉处理。现再次以案涉房屋系家庭共有房屋拆迁获得补偿转化而来，应为家庭共有为由，于2016年11月4日诉至法院，要求判如所请。审理中，因农商行如城支行与本案存在利害关系，故依法追加其为本案的第三人参加诉讼。
一审法院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。同时，当事人如有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，王连平于2007年8月与案外人郝建、戴亚云签订房屋转让协议，购买如皋市如城街道皋南别墅C区7号房屋，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。后王连平按照协议约定支付了购房款，并于2010年7月依法对该房屋进行不动产产权登记，房屋所有权人为王连平、吴林芳，二人共同共有。因我国《物权法》于2007年10月1日起就开始施行，并对不动产采用登记要件主义，公示原则是物权制度的基本原则，登记是物权公示的基本方式，不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时即在不动产登记机构进行登记时发生效力。故自案涉房屋在不动产登记机构进行登记时，王连平、吴林芳对该房屋取得直接支配和排他的所有物权并享有对其进行处分的权利，其中包括设定抵押权等。
王朋楼、吴桂美主张为上述房屋的共同共有人，其对此必须承担举证证明责任，本案中主要依据的是1.案涉已进行产权登记的皋南别墅C区7号房屋的购房款的资金来源为两原家庭共有房屋的拆迁补偿款；2.王连平是作为家庭代表使用家庭共有房屋的拆迁补偿款购买案涉房屋用于家庭共同居住。对此，法院认为，上述证据及主张并不能证明对外有公示效力的物权登记簿与真实权利不符，即不能证明王朋楼、吴桂美为案涉别墅的共同共有人，理由如下：1.本案所涉房屋系王连平支付购房款向案外人购买，并非家庭共有房屋拆迁直接转换的产权调换的安置房，故王朋楼、吴桂美主张的事实依据不足。2.虽然双方均确认案涉房屋的购房款来源于原家庭共有房屋的拆迁安置款，其中包含了王朋楼、吴桂美的应得份额，但王朋楼、吴桂美的没有明确出资性质，因其未能提供证据证明真实意思表示，结合王朋楼、吴桂美未要求一并作为买受人签订房屋购买协议，且在明知王连平以自己的名义签订协议的情况下亦未提出异议，同时在房屋买卖协议签订后三年进行不动产登记时王朋楼、吴桂美并未要求作为共同共有人进行登记，而是在第三人农商行如城支行对案涉房屋行使抵押权后向法院提起所有权确认之诉，王朋楼、吴桂美所举证据不足以证明其诉讼主张。3.王朋楼、吴桂美的主张其委托王连平代为签订购房协议，因双方系同一家庭成员，存在较大的利害关系，现因该房屋为案外人的债务设立抵押担保，陈述和辩解几乎完全一致，在仅有当事人的陈述而未能提供其他证据予以证实的情况下，法院对王朋楼、吴桂美关于委托购房的主张难以采信。退一步讲，即便王朋楼、吴桂美委托王连平买房的事实成立，王连平未按约定履行委托事务，其法律后果是引起合同之债，而不能直接引起物权的变更。
关于王连平辩称的第三人农商行如城支行系恶意第三人，与借款人恶意串通，骗取王连平进行抵押担保的辩解，法院（2016）苏0682民初1590号案件中本院已经审理并作出判决，本案不再重复理涉。
需要说明的是，王连平、吴林芳作为本案所涉房屋的物权所有人，在本案中明确同意王朋楼、吴桂美作为共有人，因王连平、吴桂美已为该房屋设定抵押，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，第三人农商行如城支行明确表示不同意，而王朋楼、吴桂美并未提供其已代偿债务消灭抵押权的证据，故其诉讼请求即使在王连平、吴林芳同意的情况下，法院亦无法予以支持。
综上，王朋楼、吴桂美主张自己为上述房屋的共有权人，诉请确认如皋市如城街道皋南别墅C区7号房屋为家庭共同共有，无事实和法律依据，法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十七条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回王朋楼、吴桂美的诉讼请求。案件受理费14070元，由王朋楼、吴桂美负担。
二审中，王连平提供转账支票及进账单等，证明借款人和贷款人恶意串通，骗取抵押担保。本院审查认为，王连平提供的证据与本案无关联性，不予确认。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，当事人如有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。当事人因不动产所有权属发生争议时，不能单纯按照不动产登记簿的记载确认所有权人，而应按照权利的实际来源判断。购买房屋时只有王连平一人与出售方签字，且登记于王连平、吴林芳名下，但不表明仅有王连平、吴林芳为房屋的权利人。从下列事实可以判断王朋楼、吴桂美同为案涉房屋的共有权人：一、购房款是家庭共有财产。购房款系家庭共有房屋的拆迁补偿款，属于家庭成员共有。二、购房后双方共同居住至今。三、王连平、吴林芳承认案涉房屋是与王朋楼、吴桂美的共同共有财产。四、王朋楼、吴桂美未明确放弃过对房屋的权利。王连平与出售方签订购房合同的行为，只能视为代表家庭成员购房。其在未取得家庭其他成员明确同意的情况下，将房产仅登记于夫妻两人名下，致使登记与真实权利状态不符。本院依法对王朋楼、吴桂美对房屋的共有权予以确认，王朋楼、吴桂美与王连平、吴林芳对如皋市如城街道皋南别墅7号房屋享有共同共有权。原审法院否定王朋楼、吴桂美对房屋的共有权，适用法律错误，本院予以纠正。
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第三人有充分的理由信赖不动产登记簿登记的权利状态，并与权利人交易。在此情况下，应推定第三人属于善意。农商行如皋支行与不动产登记权利人王连平、吴林芳签订抵押合同，并办理抵押登记手续，且无证据证明该行明知王朋楼、吴桂美也为共有权人，农商行如城支行已善意取得抵押权。因此，虽然王连平、吴林芳为房屋的共有权人，但该事实不影响农商行如城支行抵押权的成立、生效及行使。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销如皋市人民法院（2016）苏0682民初10721号民事判决。
二、上诉人王朋楼、吴桂美对如皋市如城街道皋南别墅7号房屋享有共同共有权。
一审案件受理费14070元，二审案件受理费14070元，均由被上诉人王连平、吴林芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 季建波
审判员 罗 勇
审判员 杨 盛
二〇一七年十一月六日
书记员 施惠惠