福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第951号
上诉人（原审被告）厦门耐普汽车附件有限公司，住所地福建省厦门市集美区厦门汽车工业城零部件配套中心（二期）1#厂房5层01单元，组织机构代码76174627-X。
法定代表人廖建滨，董事长。
委托代理人聂晓炯，刘志军，福建万石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）厦门海联翔物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门现代物园区（保税区）管委会综合楼602室，组织机构代码26015450-8。
法定代表人李凤翔，董事长。
委托代理人聂忠云，男，汉族，1975年12月22日出生，住湖北省公安县狮子口镇河口村2组，系公司员工。
委托代理人王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
上诉人厦门耐普汽车附件有限公司（下称耐普公司）因与被上诉人厦门海联翔物业服务有限公司（下称海联翔公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第3058号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
厦门海联翔物业服务有限公司向原审法院起诉，请求判令：1、耐普公司向海联翔公司支付拖欠的自2012年12月1日至2014年9月30日止物业管理服务费46970.89元、房屋公共维修金24647.7元及相应违约金计55844.1元；2、耐普公司承担本案诉讼费用。
原审判决查明，2006年12月25日，厦门奔马物业管理有限公司与厦门汽车工业城开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定厦门汽车工业城开发有限公司委托厦门奔马物业管理有限公司对厦门汽车工业城零部件配套中心二期（约75206㎡）提供前期物业管理服务事宜，物业管理服务费用和房屋公共维修金由业主按其拥有的建筑面积缴纳，标准按综合管理服务费0.6元／月.平方米，房屋公共维修金按0.2元／月.平方米。物业管理服务费和房屋公共维修金等费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前三日履行交纳义务。2008年3月，厦门奔马物业管理有限公司更名为厦门创程物业服务有限公司。2010年7月，厦门创程物业服务有限公司更名为厦门海联翔物业服务有限公司。
2008年12月31日，厦门创程物业服务有限公司与被告耐普公司签订《前期物业服务协议》，约定厦门创程物业服务有限公司对耐普公司所有的汽车工业城零部件配套中心二期1号厂房501单元（建筑面积2905.18㎡）提供前期物业服务管理事宜。2010年9月2日，海联翔公司与耐普公司签订《前期物业服务协议》，约定海联翔公司对耐普公司所有的汽车工业城零部件配套中心二期1号厂房401单元（建筑面积2963.53㎡）提供前期物业服务管理事宜。上述二份《前期物业服务协议》均约定工业厂房物业管理服务费为0.6元／平方米，房屋公共维修金0.2元／平方米。若耐普公司未能按时足额缴纳物业管理服务费等费用的，应按欠费金额每日3‰的标准支付违约金。
2011年3月31日，海联翔公司向厦门海翼汽车工业城开发有限公司发出《关于调整汽车工业城物业管理收费的报告》，载明为保障园区物业服务工作的正常运行及提升物业管理区域的服务水平，拟将原通用厂房物业管理服务费从0.6元／平方米·月上调至0.9元／平方米·月，倒班宿舍从0.7元／平方米·月上调至1.0元／平方米·月，房屋公共维修金暂不调整。2011年4月21日，厦门海翼汽车工业开发有限公司回复称：“请按物业管理条例及政府相关政策文件规定的程序办”。
2011年，海联翔公司向分别向厦门汽车工业城零部件配套中心二期的业主厦门海翼汽车工业开发有限公司、厦门银华机械有限公司、东峰（厦门）洋伞有限公司、厦门金龙汽车电器有限公司、厦门洋运建筑工程有限公司、厦门市天宏源工贸有限公司（王玉灯）、厦门安普格电气有限公司、厦门市丞力医疗器械有限公司发出《工作联系函》，《工作联系函》载明：“我处对2011年服务处物业管理服务的运行成本进行核算，在正常人员配置且不违法用工的情况下，为保障园区物业服务工作的正常运行及不断提升物业管理区域的服务水平，物业服务费收费单价拟从2011年7月1日起做如下调整：原通用厂房从0.6元／平方米／月调整至0.9元／平方米／月，倒班宿舍从0.7元／平方米／月调整至1.0元／平方米／月，房屋公共维修金暂不调整维持原有收费标准。现发此函予贵司请确认，或请公司在五日内书面回复确认”。后，厦门海翼汽车工业开发有限公司、厦门银华机械有限公司、东峰（厦门）洋伞有限公司、厦门金龙汽车电器有限公司、厦门洋运建筑工程有限公司、厦门市天宏源工贸有限公司（王玉灯）、厦门安普格电气有限公司、厦门市丞力医疗器械有限公司在《工作联系函》的“确认单位／人”处盖章、签字。在本案审理过程中，业主吴钟馨在给丞力医疗器械有限公司的《工作联系函》上签字确认，业主林海光、黄奕强、梁忠伟在给厦门安普格电器有限公司的《工作联系函》上签字确认。
2011年7月27日，海联翔公司在厦门汽车工业城零部件配套中心二期张贴《关于调整厦门汽车工业城零部件配套中心二期物业管理服务费的公告》，载明通用厂房的物业管理费从2011年7月1日起由0.6元／平方米·月调整至0.9元／平方米·月，公共维修金暂不调整维持原有收费标准。上述调整标准，海联翔公司已按照《物业管理条例》、《厦门市物业管理若干规定》等政府相关政策文件规定，通过书面确认的方式得到到汽车城二期业主数量（66.67%）、业权份额（69.59%）均过半业主确认同意，可以实行。该份公告加盖厦门海翼汽车工业城开发有限公司、厦门海联翔物业服务有限公司、厦门海联翔物业服务有限公司汽车城服务处的公章。
2014年8月5日，海联翔公司汽车城服务处致函耐普公司，要求耐普公司尽快交清2012年12月1日至2014年9月30日期间拖欠的管理费59224.6元，公维金24648.4元，否则对上述欠费海联翔公司将按照《前期物业服务协议》约定欠费催缴措施实施催缴。耐普公司在上述《工作联系函》尾部回复：“本公司自入住以来从未欠过管理费。如需调高物业管理费，本公司要求按物业法，召开业主会后，方可提价。”
原审法院另查明，厦门汽车工业城零部件配套中心二期的业主详情如下：厦门银华机械公司（面积：9161.72㎡），厦门上弘针纺有限公司（面积：2975.63㎡），厦门耐普汽车附件公司（面积：5890.24㎡），厦门市集美职业技术学校（面积：15627.3㎡），东峰（厦门）洋伞有限公司（面积：2975.48㎡），厦门金龙汽车电器有限公司（面积：6240.01㎡），厦门奥德普机械设备有限公司（面积：700.08㎡），厦门海翼汽车工业城开发有限公司（面积：12825.19㎡），吴敬端（面积：1424.07㎡），洪本清（面积：2061.49㎡），王志伟（面积：2237.16㎡），厦门洋运建筑工程有限公司（面积：2237.16㎡），王玉灯、王玉宝、王玉锌（面积：2213.1㎡），林海光、黄奕强、梁忠伟（面积：4296.25㎡），吴钟馨（面积：4449.92㎡）。其中吴敬端2号厂房203、303、403单元（面积1069.83㎡）、厦门市集美职业技术学校的1号厂房202单元（面积2975.48㎡）、厦门上弘针纺有限公司1号厂房301单元（面积2975.63）、厦门奥德普机械设备有限公司1号厂房303、403单元（面积700.08㎡）系于2011年7月1日后交房，上述四业主的《交房通知书》明确载明应按照0.9元／平方米的标准向原告海联翔公司缴纳物业管理费。2011年7月后，厦门汽车工业城零部件配套中心二期除耐普公司之外的业主或厂房承租人均按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业费。
原审法院认为，本案的争议焦点为：海联翔公司提高物业管理服务费是否符合法律规定。耐普公司提出的厦门海翼汽车工业城开发有限公司出具《厦门汽车工业城零部件配套中心二期的相关业主详情》中所载的业主并非为厦门汽车工业城零部件配套中心二期的全部业主，亦无法确认除海联翔公司之外的业主均已经按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业费，应当追加厦门汽车工业城零部件配套中心二期的其他业主作为本案的第三人参与诉讼。原审法院认为，《厦门汽车工业城零部件配套中心二期的相关业主详情》记载的建筑面积75314.80㎡与厦门奔马物业与厦门汽车工业城开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的建筑面积75206㎡基本一致，可以对《厦门汽车工业城零部件配套中心二期的相关业主详情》所载内容的真实性予以确认。海联翔公司提交的物业费发票、银行转账凭证可以与《厦门汽车工业城零部件配套中心二期的相关业主详情》相互印证，证明除海联翔公司之外的业主或厂房承租人均已经按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业费，对耐普公司的上述主张不予认可。原审法院认为，依据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用书面征求意见形式召开，业主大会的决定，对全体业主均有约束力。海联翔公司通过《工作联系函》将提高物业费收费标准一事书面征询业主意见，并获得2011年7月1日前已交房的8家业主确认（厦门海翼汽车工业开发城有限公司，面积20378.09㎡；厦门银华机械有限公司面积9161.72㎡，东峰（厦门）洋伞有限公司，面积2975.48㎡；厦门金龙汽车电器有限公司，面积6240.01㎡，厦门洋运建筑工程有限公司，面积2237.16㎡，王玉灯、王玉宝、王玉梓，面积2213.1㎡，吴钟馨，面积4449.92㎡，林海光、黄毅强、梁忠伟，面积4296.25㎡），占13户业主总数的61.53%，占总面积数的69.2%。2011年7月1日前未交房厂房的产权仍是厦门海翼汽车工业城开发有限公司所有，征询业主意见时，该部分建筑面积计入厦门海翼汽车工业开发城有限公司。2011年7月1日之后交房的厂房《交房通知书》上均明确记载物业管理费收费标准为0.9元／平方米。海联翔公司提交的证据足以证明厦门汽车工业城零部件配套中心二期的物业费上调至0.9元／月／平方米系经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数超过半数的业主同意，且除耐普公司之外的业主和厂房承租人亦按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业费。综上，海联翔公司提高物业管理服务费的程序符合《物业管理条例》的相关规定，原审法院予以确认。耐普公司应当依据业主大会的决定，按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业费。
综上，海联翔公司作为物业服务企业，在物业服务期间对原物业服务合同中物业费的收费标准进行变更，占业主总数的61.53%且占总面积数的69.2%的业主对提高收费标准表示同意，符合《物业管理条例》的相关规定，可以决定提高厦门汽车工业城零部件配套中心二期的物业管理费，该决定对全体业主均有约束力，海联翔公司应当按照0.9元／月／平方米的标准交纳物业费。双方均确认双方约定公共维修金的标准为0.2元／月／平方米，现海联翔公司主张耐普公司应按照1.1元／月／平方米的标准支付物业费和公共维修金，原审法院予以认可。经查，耐普公司从2011年7月起均已按照0.8元／月／平方米的标准支付物业费和公共维修金，可计耐普公司尚欠物业费和公共维修金共计（1.1元／月／平方米-0.8元／月／平方米）＊5868.71平方米＊39月=68663.9元。海联翔公司主张2012年12月1日至2014年9月30日耐普公司尚欠物业管理服务费及房屋公共维修金为71618.59元，计算错误，应予纠正。故对海联翔公司主张耐普公司支付2012年12月1日至2014年9月30日拖欠的物业费68663.9元部分，予以支持。超出部分，予以驳回。关于海联翔公司主张违约金的问题，因耐普公司入住厦门汽车工业城零部件配套中心（二期）后，均按时足额交纳物业费，本案讼争欠费是因对上涨部分的物业费产生纠纷不同意交纳引起，并不存在恶意拖欠的情况，故海联翔公司的违约金主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门耐普汽车附件有限公司应于本判决生效后七日内向厦门海联翔物业服务有限公司支付自2012年12月1日至2014年9月30日拖欠的物业管理服务费及房屋公共维修金共计68663.9元；二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。
宣判后，耐普公司不服，向本院提起上诉。
上诉人耐普公司上诉称，一、原审判决把海联翔公司提高物业管理服务费的《工作联系函》等同于业主大会采用书面征求意见形式召开是错误的。《物业管理条例》第六条之（二）清楚地表明，提议召开业主大会为业主的权利，而非物业服务企业的权利，换言之，在本案中，物业服务企业海联翔公司无权以《工作联系函》或书面征求意见形式召开业主大会。若其无权召开业主大会，则据其工作联系函作出的任何决定都是违法的。二、原审判决把过半业主同意提高物业费的收费标准等同于业主大会的决定，并得出该决定对全体业主均有拘束力的结论，为认定事实不清且使用法律错误。《物业管理条例》第十一条列举了业主可以共同决定的事项，其中与物业管理最相近的是第五项，“筹集和使用专项维修资金”，物业管理费不是专项维修资金，显然提高或者降低物业管理费不是业主可以共同决定的事项，业主可以共同决定的是“选聘和解聘物业服务企业。”过半数的业主同意提高物业管理费并按该标准交纳，只是多数业主自己对海联翔公司作出的回应，其无权代表其他业主，其行为是对物业服务合同中的物业服务费条款的变更，其同意行为无法等同于业主大会的决定，因此对未同意提高收费的业主没有拘束力。立法者不会无视物业管理费和专项维修资金的差别，若其有意把物业管理费纳入《物业管理条例》第十一条，肯定会加以列举。原审判决错误地把物业管理费纳入业主可以共同决定的事项中，并参照适用第五项“筹集和使用专项维修资金”，并把过半数同意物业服务合同中物业费的提高等同于业主大会的决定，并认为其对全体业主均有拘束力，明显为认定事实不清，适用法律错误。三、物业服务费为物业服务合同所约定的范畴，应受物业服务合同的调整。《物业管理条例》第四十一条和第四十二条规定，物业服务收费应当由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人以《工作联系函》的形式请求上诉人确认提高物业服务费，上诉人的回复是“……，如需提高物业管理费，本公司要求按物业法，召开业主会后，方可提价。”显然，上诉人拒绝了被上诉人的提价要求，即双方就调整物业费并未达成一致，上诉人有权按原物业服务合同交纳物业服务费。综上，厦门耐普汽车附件有限公司请求撤销（2014）集民初字第3058号民事判决书第一项，改判上诉人按原物业服务合同中约定的交纳物业费，并由海联翔公司承担一审与二审的诉讼费用。四、一审时，上诉人提出追加本案其他业主作为第三人或共同被告，但原审法院没有回复这个问题。一审判决后，上诉人走访了一些业主，这些业主证明没有召开业主大会，也没有同意提高物业管理费。
被上诉人海联翔公司答辩称，1、被上诉人寄送《工作联系函》的行为并非行使提议召开业主大会的权利，而是启动物业费调整的程序，属于欲变更物业服务合同的邀约行为，而业主的回应及回应的内容决定该回应是否构成一个有效承诺，而且该承诺只有符合一定条件才对所有业主具有约束力，就本案物业区域而言，由于属于小面积的工业用房，业主人数较少，一直没有成立业主委员会，被上诉人为了维持公司运营，保证物业服务质量，采用书面形式征求所有业主对物业费调整的意见，符合法律规定，合情合理。2、物业服务合同既具有合同的相对性但又突破了合同相对性原则，这是由物业服务的特性决定的，因为物业费的缴纳对所有的同一物业服务区域的业主来说，应当公平、公正、一视同仁，适用统一标准，这就是少数服从多数原则才能实现公平、公正。根据《厦门市物业服务收费管理办法》第十六条前期物业服务合同期限届满时尚未成立业主大会或者业主大会已成立但未确定物业公共服务费标准的，物业服务企业可以按照原前期物业服务合同约定的物业公共服务费标准执行。物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“多数业主”）书面表示不同意的除外。第十七条?前期物业服务企业在物业服务合同履行期间不得擅自调整物业公共服务费标准。确需调整的，应当在物业管理区域内按幢（梯）公示服务成本变动情况和拟调价方案，并经多数业主书面同意。可以看出物业费的调整需要“双过半”才可以做出调整决定，并且该决定对所有的业主具有约束力，上诉人以过半数业主对物业费调整的同意无权代表其他业主为由，认为本案物业费的调整对其没有约束力显然是对法律的曲解。3、根据本市的最低工资标准、消费水平及周边的物业收费标准，结合被上诉人的运营成本，将物业费从每平方米0.6元调整到0.9元，完全合情合理，也只有能让公司正常运营才能更好的为所有业主提供优质的物业服务。更何况本物业区域的其他业主都已按照调整后的标准缴交物业费，如上诉人还是按照每平方米0.6元标准缴纳，对其他所有业主来说也是极不公平的。根据以上事实和理由，被上诉人认为：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，理由充分，适用法律正确，应当驳回上诉，维持一审判决。
经审理查明，耐普公司对原审判决查明的事实提出如下异议：1、“原告海联翔公司向厦门海翼汽车工业城开发有限公司发出《关于调整汽车工业城物业管理收费的报告》”存在异议，认为2011年3月31日海联翔公司是否发出报告，无法确认；2、对“海联翔公司张贴《关于调整厦门汽车工业城零部件配套中心二期物业管理服务费的公告》”，认为耐普公司没有见过张贴的该公告；3、对“通过书面确认的方式得到汽车城二期业主数量（66.67%）、业权份额（69.59%）均过半业主确认同意”提出异议，认为这些数据如何得出，没有依据，不能证明得到业主的认可；4、对该份公告加盖了厦门海翼汽车工业城开发有限公司等的公章提出异议，认为该公章对上诉人和所有业主没有约束力；5、对“上述四业主的《交房通知书》中载明按照0.9元／平方米的标准向原告海联翔公司缴纳物业管理费”提出异议，认为这是被上诉人的单方陈述，必须要这几个业主出面证明；6、耐普公司还认为原审判决遗漏查明按双方约定，耐普公司不存在拖欠物业服务费的问题。此外，双方当事人对原审法院查明的其他事实无异议，本院予以确认。
庭审中，耐普公司向法庭提交了一份《证明》，拟证明关于涨价的问题，所有业主都不同意。海联翔公司质证认为，1、该证据上诉人在一审未提交，不属于证据规则中的新证据。2、据被上诉人了解，上诉人是一审判决以后，怂恿其他业主，破坏了原先其他业主同意调价的诚实守信原则。3、该份证明只盖印章，没有写明日期，该签字是否为业主本人签字，也无法考证。4、厦门协兴龙塑胶有限公司、厦门银佳华电子设备有限公司、厦门峰冠工贸有限公司、厦门雅宝琪服饰有限公司、厦门敬诚工贸有限公司都是租户，不能代表业主意见。厦门市高等职业教育实训基地也是不业主公章。本院对上述证据经分析认为，因该证明中各签章单位的意见均无法予以核实，故不予评判。
本院认为，海联翔公司作为前期物业管理单位，采用书面征求意见的形式征求调整物业管理费，并不违反法律之规定。海联翔公司提高物业管理费之决定，属于其他重大事项，业经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法定的条件，可以约束全体业主。至于耐普公司主张业主均不予同意，但其提供的证据尚不足以对抗海联翔公司在原审中提交的证据，故该主张亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1400元，由厦门耐普汽车附件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 章 毅
代理审判员 黄南清
二〇一五年五月十八日
书 记 员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。