北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初8700号
原告（反诉被告）中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市海淀区北蜂窝2号213室。
负责人王志刚，总经理。
委托代理人杨晓敏，女，1977年9月26日出生，中国海洋置业有限公司法务主管。
委托代理人李飞虎，男，1974年10月26日出生，中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司经营主管。
被告（反诉原告）北京龙福康科技发展有限责任公司，住所地北京市门头沟区雁翅镇田庄西南台66号。
法定代表人邵晖，董事长。
委托代理人周卫东，山东齐桓律师事务所律师。
中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司（以下简称海洋置业公司）与北京龙福康科技发展有限责任公司（以下简称龙福康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告海洋置业公司委托代理人杨晓敏、李飞虎，被告龙福康公司法定代表人邵晖及委托代理人周卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海洋置业公司诉称，原告与被告于2014年3月13日签订了《写字楼租赁合同》，约定被告自2014年3月13日起至2016年3月12日止承租位于北京市西城区xx号共168.92平方米的房屋，房屋用途为写字间。该合同约定房屋租金为每月25689.92元，电费1.2133（14年4月10日起1.2733）元/度，租金由被告按月预交，即当期租金应在上月25日至下月1日之前（不含1日）缴付。按照上述合同的约定，被告应于2015年8月25日至2015年9月1日前向原告支付9月份的当期租金及电费，但被告并未按时足额支付，并后续一直拖欠。原告经多次催要租金及电费未果，于2015年10月27日向被告发送了《单方解除合同通知》，告知被告：鉴于被告累计拖欠租金及电费的事实，根据《写字楼租赁合同》第14.8.4条之规定，解除双方的《写字楼租赁合同》，要求被告3日内腾空并交还租赁房屋，支付拖欠的租金和电费。由于被告未对原告的《单方解除合同通知》有任何实质回应，原告委托律师向被告发送了《律师函》，并且于2015年11月28日原告再次向被告发送了《单方解除合同通知书》（二次告知），再度告知被告双方的租赁合同已于2015年10月28日解除，督促被告尽快交还腾空房屋并支付拖欠的费用。截至原告提起诉讼之日，被告始终未腾空交还租赁房屋，并且未向原告支付任何费用。原告认为，租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，因此双方均应当按照租赁合同的约定履行合同。现被告未按照合同约定支付租金及电费的行为系违约行为，原告有权按照租赁合同的约定追究其违约责任，包括解除合同、扣除其保证金及要求违约的滞纳金等。而被告在原告按照合同行使了单方解除权后继续拒不支付租金及电费并且占用租赁房屋，严重侵犯了原告的合法利益，现原告诉至法院，请求：1、请求法院确认双方于2014年3月13日签订的《写字楼租赁合同》于2015年10月30日解除；2、请求法院判令被告腾空并向原告交还北京市西城区xx号房间；3、请求法院判令被告支付欠缴的2015年9月1日至2015年10月30日的房屋租金51027.92元；4、请求法院判令被告按照租金标准支付原告腾空房屋前的房屋使用费（2015年10月31日至实际腾房之日止）；5、请求法院判令被告支付电费7383.87元（2015年7月13日至2016年5月10日）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告龙福康公司辩称，一、原告起诉要求支付租金、电费和房屋使用费没有事实依据。其理由是：原告仅因被告欠其一个月的房租和电费，擅自采取极端手段，对被告经营造成了较大影响，致使被告损失巨大。原告的断电和锁门行为给原告造成的损失远远大于原告的租金、电费损失。二、原告的违法解除合同行为长达两个月之久，这两个月的租金和电费应由原告自行承担。并且原告还应依法承担相应的违约责任。原告还应返还被告缴纳的租赁保证金77069.76元。
反诉原告龙福康公司诉称，反诉人自2010年开始就与被反诉人建立租赁关系，双方在2014年3月13日续签了《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于北京市西城区xx室写字间租赁给反诉人。双方保持租赁关系长达五年之久，并且双方建立起了良好的合作关系，但令反诉人没有想到的是：被反诉人仅仅因反诉人欠缴不足一个月的房租，况且还是在反诉人已向被反诉人缴纳了三个月租赁保证金情况下，被反诉人擅自给反诉人停电、锁门长达两个月之久，给反诉人办公、经营公司的管理造成了不可弥补的损失。特为此提出反诉，要求被反诉人对其停电、锁门的不法行为承担相应的责任。现提起反诉：1、要求被反诉人承担因其未提前两个月通知反诉人单方解除合同的违约责任以及根据双方租赁合同第14.1款的约定而承担的违约责任，其违约金为77069.76元；2、要求被反诉人承担解除合同违约金25689.92元；3、要求被反诉人返还反诉人租赁保证金77069.76元；4、要求被反诉人承担因其擅自给反诉人停电、锁门给反诉人造成的经济损失463310元；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告海洋置业公司辩称，原告严格按照合同约定履行了合同义务，被告第一、二项反诉请求，合同约定的前提是正常履约，根据合同7.9条规定，被告已经违约，我方有权解除合同收回房屋。第三项反诉请求，其他费用结清，我们可以返还保证金。第四项反诉请求，我们没有看到被告的证据，没有事实法律依据。
经审理查明：2014年3月13日，海洋置业公司（出租方、甲方）与龙福康公司（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》，合同载明龙福康公司的地址为：北京市门头沟区雁翅镇田庄西南台66号。合同约定：第一章承租房屋及房屋用途。甲方将北京市西城区xx号共168.92平方米的房屋出租给乙方作为写字间使用。第二章租赁期。自2014年3月13日至2016年3月12日。第三章租金。每建筑平方米每天租金标准为5元，月租金总计25689.92元/月，租金含物业管理费、水费，但不含电费。第四章租赁保证金。乙方须在签署合同当日向甲方支付相当于三个月房屋租金的租赁保证金77069.76元，作为乙方履行合同的保证。如乙方违反合同条款的约定，甲方有权扣除部分或全部保证金，其数额应等同乙方违反合同给甲方造成的损失。在承租期内，乙方不得向甲方主张或擅自以保证金折抵乙方应交付租金等其他应付费用。合同终止时，乙方交付了全部应交的费用并按照规定将承租房屋交还甲方的，甲方应在十日内退还保证金。保证金不计利息。第五章其他费用。乙方承租房屋用电单独计费，乙方应按人民币1.2133元/度支付承租房屋的电费。甲方每月按乙方实际用电量结算一次。收费标准按国家现行规定执行，如国家收费标准上调时，甲方按国家收费标准相应上调。第六章付款方式。承租房屋的租金交付方式为：由乙方按月预交，即当期租金应在上月25日至当月1日之前（不含1日）缴付。承租房屋的电费交付方式为：由乙方按月缴付，即当月电费应在本月25日至下月1日之前（不含1日）缴付。第七章甲方权利和义务。第八章乙方权利和义务。第九章提前解除租赁。甲方提前两个月书面通知，并向乙方支付一个月租金作为违约金的，有权在租赁期满前解除租赁合同，收回租赁物自行使用。第十章续租。第十一章承租房屋的交还。第十二章不可抗力及其他免责条款。第十三章安全保卫工作。第十四章违约责任。除合同另有约定外，双方均不得无故自行终止本合同。任何一方有违反本合同的行为，除本合同另有规定的罚则外，应就违约行为承担相当于当年三个月的租赁费的违约金，并就违约行为给对方造成的经济损失（包括诉讼费用）进行赔偿。如属双方的过失，应分别根据情况，由双方分别承担违约责任。乙方没有按照合同条款规定期限缴付租金或有关费用，每逾期一日，乙方按滞纳天数计算向甲方支付所欠租金及有关费用的千分之五作为滞纳金。乙方逾期缴付租金及其他费用超过15天，甲方可以视情况停止提供有关服务，其中包括但不限于供电、空调、通讯、保洁等，但甲方须提前三天书面通知乙方。乙方逾期支付租金累计超过1个月的，甲方有权解除合同，按照合同约定收回承租房屋并没收乙方的全部保证金，如保证金不足以支付甲方的有关损失，甲方有权继续向乙方追讨，乙方有责任向甲方赔偿。乙方在出现下列任何一种情况，甲方有权单方解除合同，收回承租房屋，并不承担违约责任。1、司法部门认定乙方严重违反国家法律、法规，进行违法经营活动；2、擅自改变承租房屋用途；3、未经甲方同意擅自将承租房屋部分或全部转租或转让予第三者使用或与第三者共同使用；4、乙方拖欠房租及其他费用累计达1个月的。第十五章争议的解决。第十六章其他。一方如以书信通知对方重要事项的，应以快递或挂号信邮寄或亲自递送到本合同注明的另一方在本合同中载明的通讯地址。如送达或被通知方拒收，视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由被通知方自行承担。如果一方更改地址，应及时通知另一方。否则由此带来的法律后果自行承担。
合同签订后，海洋置业公司向龙福康公司交付了租赁房屋，龙福康公司交纳了租赁保证金77069.76元。龙福康公司交纳租金至2015年8月31日，交纳电费至2015年7月12日。之后的租金及电费，龙福康公司未再交纳。2014年4月10日起，电费标准变更为1.2733元/度。
2015年10月29日，海洋置业公司用EMS特快专递向龙福康公司的合同载明地址（北京市门头沟区雁翅镇田庄西南台66号）邮寄了《单方解除合同通知》，以龙福康公司拖欠租金和电费为由，要求解除双方签订的《写字楼租赁合同》，并要求龙福康公司腾房。经查询，该邮件于2015年10月30日签收。审理中，龙福康公司认可收到了该份通知，但主张并非是2015年10月30日收到的，而是之后收到的。
此后，海洋置业公司于2015年11月17日委托北京市中闻律师事务所向龙福康公司邮寄了要求解除合同的律师函。2015年11月28日海洋置业公司再次向龙福康公司邮寄了《单方解除合同通知书（二次告知）》。审理中，龙福康公司认可收到了上述文件。
现海洋置业公司诉至本院，以龙福康公司拖欠租金及电费已构成根本违约为由，要求确认双方的租赁合同于2015年10月30日解除、要求龙福康公司腾空房屋并支付拖欠的租金、房屋使用费及电费。龙福康公司认可拖欠租金、电费的事实，但主张海洋置业公司在该公司仅拖欠一个月租金和电费的情况下即采取了停电、锁门的极端手段，对该公司的经营造成了较大影响，致使该公司产生了巨大损失。龙福康公司据此提起反诉，要求海洋置业公司返还租赁保证金、支付违约金及赔偿经济损失。海洋置业公司同意在龙福康公司支付拖欠费用后返还租赁保证金，不同意龙福康公司的其他反诉请求。
审理中，龙福康公司主张海洋置业公司于2015年9月28日采取了断电措施，于2015年10月13日采取了锁门措施，于2015年11月27日才开门并供电。海洋置业公司认可因龙福康公司拖欠租金及电费，该公司采取了停电及锁门措施，但对龙福康公司主张的时间不予认可。海洋置业公司主张该公司于2015年10月8日向龙福康公司送达了《催款通知单》，要求龙福康公司在3日内交纳拖欠的费用，否则将采取相应的措施，因龙福康公司未按时交纳费用，故该公司于2015年10月12日采取了停电、锁门措施，具体开门、供电时间记不清了。海洋置业公司为证明其主张，向本院提交了《催款通知单》及《文件发放登记表》予以证明。《文件发放登记表》显示2015年10月8日，海洋置业公司向龙福康公司发放了《催款通知单》，签收人处为郑旭蕊签字。龙福康公司认可郑旭蕊在2015年10月8日系该单位员工。《催款通知单》载明：“……以上费用合计76604.62元，请三日内交纳以上款项，否则将影响物业对您提供的服务和设施的供给。违约滞交房租、费用及滞纳金，你单位须按合同承担相应违约责任，对此产生的一切后果，你单位必须承担全部责任。我单位保留进一步采取一切合法措施的权利。”
另查，根据海洋置业公司提交的《能源用量表底记录》显示，租赁房屋的用电情况为：2015年7月13日至2016年5月10日，共计用电：5799度。其中：2015年7月13日至2015年8月10日，用电：1027度。2015年8月11日至2015年9月10日，用电：1054度。2015年9月11日至2015年10月11日，用电：840度。2015年10月12日至2015年11月11日，用电：2度。2015年11月12日至2015年12月10日，用电268度。
上述事实，有双方当事人陈述、《写字楼租赁合同》、单方解除合同通知、单方解除合同通知书（二次通知）、律师函、EMS快递单、文件发放登记表、催款通知单、《能源用量表底记录》、仲裁裁决书、仲裁调解书、执行裁定书、购销合同、银行卡明细等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，海洋置业公司与龙福康公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，龙福康公司应于2015年8月25日至8月31日前支付2015年9月的租金，但龙福康公司未按期交纳，至2015年10月1日，龙福康公司拖欠租金已达1个月，达到了租赁合同中约定的海洋置业公司单方解除合同的条件，故海洋置业公司于2015年10月29日向龙福康公司合同载明的地址邮寄《单方解除合同通知》，2015年10月30日《单方解除合同通知》已经签收，该《单方解除合同通知》已经发生了解除合同的效力，故双方签订的《写字楼租赁合同》已于2015年10月30日解除，对海洋置业公司的此项诉讼请求，本院予以支持。因海洋置业公司行使单方合同解除权符合合同约定，并未构成违约，故对龙福康公司据此要求海洋置业公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，龙福康公司应将租赁房屋腾空返还海洋置业公司，对海洋置业公司的此项诉讼请求，本院予以支持。
关于海洋置业公司采取断电、锁门措施的时间及开门、供电的时间问题。本院认为，海洋置业公司主张该公司于2015年10月12日采取了断电、锁门措施，龙福康公司主张海洋置业公司于2015年9月28日采取了断电措施，于2015年10月13日采取了锁门措施，双方对各自的主张均未提供直接的证据予以证明。本院通过租赁房屋2015年9月11日至10月10日的用电量、海洋置业公司向龙福康公司送达《催款通知单》的时间分析，认为海洋置业公司主张的时间较为合理，本院予以采信。关于开门、供电的时间，龙福康公司主张系2015年11月27日，海洋置业公司未提供相反的证据予以证明，本院对龙福康公司主张的时间予以采信。综上，本院认定2015年10月12日至2015年11月27日期间，海洋置业公司对租赁房屋采取了断电、锁门措施。
关于海洋置业公司采取断电、锁门措施是否适当？本院认为，双方租赁合同中明确约定如龙福康公司拖欠租金等费用达15日，海洋置业公司在提前三天通知的情况下，有权采取断电等措施。海洋置业公司于2015年10月8日向龙福康公司送达的《催款通知单》中载明如龙福康公司3日内不交纳拖欠的费用将影响服务和设施的供给，在龙福康公司未按时间交纳拖欠费用的情况下，海洋置业公司采取的断电、锁门措施未违反合同约定，并未构成违约，故对龙福康公司据此要求海洋置业公司赔偿经济损失的反诉请求，本院不予支持。
关于房屋租金及使用费。断电、锁门期间，龙福康公司已无法使用租赁房屋，故此段期间的房屋租金及使用费，龙福康公司无需交纳，对海洋置业公司要求龙福康公司支付2015年10月12日至2015年10月30日的房屋租金及2015年10月31日至2015年11月27日期间的房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。海洋置业公司要求龙福康公司支付2015年9月1日至2015年10月11日的租金及按照租金标准支付2015年11月28日至腾房之日止的房屋使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
关于电费。龙福康公司应当按照约定的标准及数量支付电费，对海洋置业公司此项诉讼请求，本院予以支持。
关于房屋租赁保证金。海洋置业公司同意在龙福康公司付清拖欠的费用后予以返还，本院不持异议，对龙福康公司要求返还房屋租赁保证金的反诉请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司与北京龙福康科技发展有限责任公司于二〇一四年三月十三日签订的《写字楼租赁合同》于二〇一五年十月三十日解除。
二、自本判决生效之日起十五日内，北京龙福康科技发展有限责任公司将北京市xx号房屋腾空交中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司收回。
三、自本判决生效之日起七日内，北京龙福康科技发展有限责任公司支付中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司二〇一五年九月一日至二〇一五年十月十一日的房屋租金三万四千六百二十八元六角。
四、自本判决生效之日起七日内，北京龙福康科技发展有限责任公司支付中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司房屋使用费（以每日八百四十四元六角的标准，自二〇一五年十一月二十八日起支付至实际腾房之日止。截止到法庭辩论终结日二〇一六年六月三日，房屋使用费为十五万九千六百二十九元四角）。
五、自本判决生效之日起七日内，北京龙福康科技发展有限责任公司支付中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司二〇一五年七月十三日至二〇一六年五月十日的电费七千三百八十三元八角七分。
六、自本判决生效之日起七日内，中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司返还北京龙福康科技发展有限责任公司房屋租赁保证金七万七千零六十九元七角六分。
七、驳回中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。
八、驳回北京龙福康科技发展有限责任公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千四百六十三元、反诉费五千一百一十六元，由中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司负担一千零二十一元（已交纳）；由北京龙福康科技发展有限责任公司负担六千五百五十八元（已交纳五千一百一十六元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一六年六月十六日
书 记 员 王德林