浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终215号
上诉人（原审原告）：叶忠辉，男，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区。
被上诉人（原审被告）：林建强，男，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
委托诉讼代理人：章兰英（系林建强之妻），女，汉族，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市海曙区。
上诉人叶忠辉因与被上诉人林建强房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2017）浙0203民初10396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
叶忠辉上诉请求：撤销一审判决，改判林建强支持拖欠的房屋租金11730元及逾期利息5161元，楼上与楼下的水电费及逾期利息4105元，共计20996元。事实和理由：一、林建强应支付的租赁费用共计40130元，实际已付租金28400元，尚应支付11730元，逾期利息5161元，楼上楼下水电费和利息共计4105元，总计尚欠20996元。2014年6月1日至2016年5月31日租金为28800元（24个月×1200元/月），2016年6月1日至2017年1月31日租金为10560元（8个月×1320元/月），楼上一间多用了两个月的租金770元（2个月×385元/月）。楼下三个月未付电费1794元（632元+811元+351元），水费480元（3度/月×5元/度×32个月），楼上电费960元（30度/月×32个月×1元/度），水费480元（3度/月×5元/度×32个月）。二、一审法院认定事实不当。林建强所付款项应以叶忠辉出具的收据上所写金额为准。双方约定林建强租金和水电费逾期付款按每月两分厘罚息支付，林建强逾期付款，应支付所欠租金、水电费及逾期罚息。
林建强辩称，叶忠辉的上诉请求不成立，一审法院认定事实及适用法律是正确的。2014年12月预付2015年的租金6600元，叶忠辉当时没有给收据，后来在林建强的要求下才补开的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
叶忠辉向一审法院起诉请求：判令林建强立即支付房屋租金及逾期利息和水电费，共计20996元。
一审法院认定事实：1.叶忠辉与林建强在2014年6月1日签订《房屋租赁和占有使用协议》，约定：叶忠辉将海曙区（原鄞州区）高桥镇吴江岸工业区联众路7号厂区内的二间房屋租赁给林建强，租赁期限为2014年6月1日至2015年5月30日止，租金每月为1200元，按6个月付一次，先付后住；以后每次须提前30天付款，以此类推；逾期付款（包括房租、水电费等），按每月两分厘罚息；房屋损坏及水电费押金500元，到期结清；水、电、电话、有线电视的使用费及卫生费、物业管理费等由承租人林建强负担；林建强不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，叶忠辉有权单方解除协议，收回房屋，并有权向林建强索取违约金；房租二年不提价，二年以后提价10%租金等等。2.关于租金：林建强已经交付了2014年6月1日至2014年11月30日期间的房屋租金7200元和房屋押金500元，已经预付了2015年房屋租金5000元，支付了2015年12月1日至2016年6月1日的半年租金8200元，2017年1月27日支付了房屋租金8000元；对于自2014年6月起算二年之后的租金应按10%的标准上涨林建强无异议。3.关于水电费：林建强确认未支付至2016年11月30日的电费632元，未支付至2016年12月30日的电费811元，未支付至2017年1月27日的电费351元；叶忠辉确认2016年10月林建强已经支付了楼上房屋水费15元。4.经双方协商叶忠辉在2014年12月已经将原租赁楼下二间房屋，变更为租赁楼下一间楼上一间，变更后双方未就租赁房屋的租金达成书面变更协议；林建强已于2017年1月底腾退出了楼下一间房屋。另查明，叶忠辉出租给林建强的房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的临时建筑。
一审法院认为，本案租赁物系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方之间就该租赁物达成的租赁合同无效。合同无效，在林建强未返还租赁物之前，应当比照房屋租金价格支付实际占用租赁物的占有使用费。本案双方就房屋占有使用费及水电费的争议问题有如下几个，一审法院分别予以认定：
1.对于林建强在2014年12月1日至2015年5月31日期间有无向叶忠辉支付房屋占有使用费的问题。对此叶忠辉称其虽向林建强出具了编号为0886961的收款收据，但其实际未支付自2014年12月1日至2015年5月31日期间的房租；而林建强主张已付清该期间的房租。一审法院认为，从双方提供的所有的租金收款凭证可见，从2014年6月1日租房开始，至2016年5月31日（叶忠辉的收款收据表述为至2016年6月1日），叶忠辉所收的租金时间都有连续性，且其出具的编号为0886961的收款收据载明“付2014年12月房租付清”，与林建强应支付款项的开始时间相对应，综上认定林建强已付争议租金更符合常理，林建强自认已付租金为6600元，故对于林建强已付自2014年12月1日至2015年5月31日期间的房租6600元的事实法院予以认定。
2.对于双方协商将原租赁的房屋从楼下两间调整为楼下一间楼上一间，之后即自2014年12月开始林建强应支付的租金为1100元（楼下800元、楼上300元），还是1200元（楼下800元、楼上400元）的问题。林建强已付的2014年12月1日至2015年5月31日期间的房租6600元，及其他租金收款凭证显示2015年6月至2016年5月一年的房租为13200元（5000元+8200元）的情况可见，林建强是按照每月1100元在向叶忠辉支付，综上一审法院认为，双方之间的合同在租赁房屋部位发生变更后，未再就租金金额达成书面协议，而双方已经用实际支付行为达成了月租金为1100元的新的合同内容，并且林建强已经付清了该时间段的租金叶忠辉也已接受，故对自2014年12月开始双方口头约定房屋租金变更为每月1100元的事实法院予以认定，该1100元中楼下一间为每月800元双方无异议，故楼上一间应为每月300元，而自2014年6月起算二年之后的租金应按上涨10%计算。
综合第1、2项的内容，林建强应支付叶忠辉2016年6月1日至2017年1月31日这8个月期间的房屋占有使用费9680元［（1100元/月+1100元/月×10%）×8个月］，林建强于2017年1月27日支付8000元，尚应支付1680元。
3.林建强何时从楼上一间房屋腾退的问题。叶忠辉主张林建强于2017年3月底腾退，而林建强主张其从2017年2月26日已腾退出屋。对此林建强应该对其搬出的时间提供证据予以证明，现其无证据证明，故认定以叶忠辉认可的时间作为林建强腾退房屋的时间，即林建强需支付房屋占有使用费至2017年3月。故林建强尚应支付楼上一间2个月的房屋租金为660元［（300元/月+300元/月×10%）×2个月］。
4.对于叶忠辉主张的房屋租金未支付部分的违约金的问题。因双方之间就该租赁物达成的租赁合同无效，故双方关于付款时间的约定无效，叶忠辉要求林建强支付逾期利息无法律依据，不予支持。
5.对于叶忠辉主张的水电费及未支付部分的逾期利息的问题。林建强认可未向叶忠辉支付楼下部分房屋的水电费合计1794元（632元+811元+351元），林建强理应在其搬离时结清，但林建强拖欠未付，故林建强应于搬离后即2017年2月起以1794元为基数按月息2分计付逾期利息至其实际付清日止，现叶忠辉提出要求支付迟延履行的逾期利息328元（126元+146元+56元），故逾期利息最高数额以328元为限，对此法院予以准许。叶忠辉另外主张楼下厂房的水费465元，因叶忠辉未提供证据予以证明，法院仅认定林建强自认部分的水费425元，该款林建强也理应在其搬离时结清，故林建强应支付2017年2月起以425元为基数按月息2分计付逾期利息至其实际付清日止，现叶忠辉提出要求支付逾期利息93元，故逾期利息的最高数额以93元为限，对此予以准许。叶忠辉主张的楼上一间房屋电费为960元，水费为480元，因叶忠辉未能提供证据予以证明，故仅认定林建强自认的电费为每月6度计算，共计为192元（6度/月×32个月×1元/度），及水费为75元（15度×5元/度），合计267元，该款林建强理应在其搬离时结清。上述款项合计2907元，扣除2016年10月林建强已付的水费15元，和林建强已支付的房屋押金500元，尚应支付2392元。综上，对于叶忠辉主张的合理部分予以支持，其他部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决：一、林建强于本判决生效之日起十日内支付叶忠辉房屋占有使用费2340元、水电费及水电费逾期利息2392元；二、驳回叶忠辉的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取162.50元，由叶忠辉负担137.50元，林建强负担25元。
二审期间，叶忠辉向本院提交了如下证据：1.2004年8月的建设工程规划许可证和2004年9月的建筑工程施工许可证复印件各一份，以证明涉案出租房屋经过规划施工许可，是合法建筑；2.（2013）甬鄞望民初字第239号民事判决书、（2012）浙甬民二终字第425号民事判决书复印件各一份，以证明本案的租赁合同是有效的；3.叶忠辉与案外人签订的房屋租赁协议复印件三份，以证明其租给林建强的一小间租金一审按300元/月计算不当。经质证，林建强对上述证据均不予认可。本院认为，证据1在一审中已提供过，不属二审新证据；证据2、3均与本案缺乏关联性，不能证明其待证事实，本院不予采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据一审法院所查明的事实，叶忠辉虽然取得了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，但其并未按照建设工程规划许可证建造涉案房屋，也未经过竣工验收，导致涉案房屋的租赁合同无效。对于无效合同，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。关于2014年12月1日至2015年5月31日的租金，因叶忠辉出具的收据中虽未写明金额，但写明“付2014年12月房租付清”，其否认这期间的房租已付清，但对此未作出合理解释，一审法院按林建强陈述的6600元予以认定，亦无不当。根据双方所提供的证据及陈述，林建强将楼下一间房屋换成楼上一间房屋后，涉案房屋的占有使用费是按1100元/月的标准支付的，叶忠辉主张仍按1200元/月计算占有使用费，一审法院未予支持并无不当。租赁合同无效，系自始不发生效力，叶忠辉依据无效合同主张逾期利息，本院难以支持。综上，叶忠辉的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
二审案件受理费206元，由上诉人叶忠辉负担。
本判决为终审判决。
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审判长 张 华
审判员 倪春艳
审判员 陈 艳
二〇一八年二月十四日
书记员 沈 妍