浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0783民初12932号
原告（反诉被告）：陈洪辉，男，1969年10月29日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：程江宝，东阳市申义法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：张雁冰，男，1958年9月14日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：厉建军，浙江新东阳律师事务所律师。
原告陈洪辉与被告张雁冰宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年9月2日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后被告张雁冰提起反诉，本院于2016年10月19日受理并与本诉合并审理，于2016年11月7日公开开庭进行了审理。原告陈洪辉及其委托代理人程江宝，被告张雁冰及其委托代理人厉建军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈洪辉起诉称：2013年11月1日，原、被告签订了《宅基地转让协议书》一份，原告将位于东阳市江北街道猴塘角村的宅基地一间转让给被告。协议书约定被告应当在新地基落实且投标通知包括动工证到位之日（即2014年9月3日）支付给原告转让款495000元，但被告在未依约付款的情况下就在2014年动工建造，并已建造到正负零以上。嗣后，经原告多次催讨，被告至今未付，故诉至法院，请求判令：被告继续履行协议，并支付宅基地转让款495000元及利息损失（利息自2014年9月3日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
原告为证明其主张的事实并反驳被告反诉的事实，向本院提供了下列证据材料予以证明：
一、《宅基地转让协议书》、江北街道建房户新基定点通知书各1份，拟证明原、被告之间存在宅基地使用权转让的事实及协议中约定了面积、价款、支付方式及期限、违约责任等内容。
二、东阳市农村私人建房用地审批表、东阳市人民政府办公室东政办发【2014】90号文件（复印件）、江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村旧村改造规划调整说明书各1份，拟证明：1、目前原告申请的宅基地已获批可以建造的事实；2、本案所涉及转让的宅基地的实际使用面积与协议约定一致，该使用面积符合市政府批准的猴塘角自然村旧村改造调整后的规划的事实。
三、照片1份，拟证明原告转让的宅基地的面积与协议一致，且被告目前已动工建成地下层的事实。
被告张雁冰答辩并反诉称：2013年11月1日，原、被告签订了《宅基地转让协议书》一份，约定：原告将拆迁所得的宅基地一间（包括房屋每间36㎡，庭院28.8㎡，总面积64.8㎡）转让给被告，总面积在办理土地证前产生的一切费用有甲方负责，转让价为人民币695000元。协议书中还约定了付款方式和期限、房产归属、违约责任等内容。协议签订后，被告即支付了定金100000元，但宅基地定点手续一直未到位，直到2014年9月3日原告才开具新基定点通知书，后被告开挖基地建房，2014年11月初建造到基础正负零时，得知该地块用地指标没有，被告无法建房，直至2016年8月28日才得知用地审批表获批，但建房用地指标是否落实被告仍不清楚，由于原告无法获得审批手续和建房用地指标时间长达三年，严重损害了被告的合法权益。故请求判令：一、解除双方签订的宅基地转让协议书；二、返还财产并赔偿损失419000元。
被告为证明其主张的事实并反驳原告主张的事实，向本院提供了下列证据材料予以证明：
一、宅基地转让协议书（复印件）1份，拟证明在协议书签订后，同意建房用地审批书实际到位时间是2016年7月28日，且截止目前原告没有向被告提供合法的宅基地定点通知书和动工证，该时间隔间长达三年，被告至今仍不清楚用地指标是否落实的事实。
二、书面清单2份，拟证明被告因支付定金、投标费用、建造费用等花费419000元的事实。
原告针对被告的反诉在庭审中辩称：一、双方在2013年11月1日签订了《宅基地转让协议书》，原告把宅基地权利转让给被告，被告则在2013年12月3日直接向东阳市江北街道办事处行使新基位置竞标的权利，而原告没有参与，在新基竞标中，被告与案外人朱鸣跃一起竞得同一排房屋基地八间，其中被告享有西面三间，嗣后进行挖基建造。被告与朱鸣跃户均按照东阳市人民政府办公室关于同意江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村旧村改造规划调整的批复进行建造，到2014年9月3日为止隔壁的朱鸣跃户已建设完毕，并已取得相应的产权证，而被告的相关情况与朱鸣跃户转让的情况是一致的。关于宅基地确认的地点是被告投标取得的，原告并未参与，原告已按照协议书约定履行了义务，即开具了相应的定点通知及获批的宅基地审批手续。而依约被告应在新基落实并且可以动工时将495000元交付给原告，但被告却至今未履行给付义务。另外，东阳市新农村改造的整体建设中并没有开具动工证的说法，只要对宅基地进行定点确认即可动工建造，目前原告已开具新基定点通知书，虽然原告开具的通知书及宅基地审批表中载明的面积均为32.85㎡，但原因在于原告是在2011年度去办理建房用地审批的，确定日期是2011年度，而后东阳市人民政府办公室文件已经对原告所属猴塘角自然村旧村改造规划作出调整的批复，批复的面积与双方协议约定的面积36㎡是一致，庭院的面积也与约定的面积28.8㎡是一致。故原告已履行协议约定的义务，被告却已各种理由拖欠宅基地转让款。基于被告2014年9月3日之前已经对房屋进行动工建设，且已建成地下层，所以，原告要求被告支付拖欠宅基地转让款的同时赔偿相应的利息损失也是合理的。
经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据一，被告对该组证据的真实性均无异议，但认为该协议约定的面积与原告提供的审批手续中载明的面积不符，且原告至今没有提供动工证，故付款条件未成就，且原告提供的定点通知书出具时间早于宅基地审批表的最后获批时间，因此定点通知书是无效的。经审核，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，被告对东阳市农村私人建房用地审批表的真实性无异议，但对东阳市人民政府办公室东政办发【2014】90号文件、江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村旧村改造规划调整说明书因原告提供的系复印件，故真实性有异议。本院认为该组证据中虽有两份证据系复印件，但均是政府文件，庭后原告也在证据中加盖了东阳市江北街道猴塘社区居民委员会的公章，承办人也就相关文件向职能部门进行核对，经审核，该组证据均符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据三，被告对照片的真实性无法确认，也无法确定该照片上所反映的即被告新基建造而成的房屋。经承办人现场走访调查后，确认照片上所反映的建造了一小部分的房屋正是本案讼争的房地产，故本院对该证据予以采纳。
对被告提供的证据一，原告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方签订的协议书已明确约定了转让价款、付款方式等内容。对于本案争议的495000元款项被告应在新基落实即该支付，且按照交易习惯，被告也应在开挖新基地下室时就支付转让款，但在原告开具定点通知书时被告仍未支付转让款495000元，而实际上在原告尚未开具定点通知书之时被告就已经动工建造，故被告未付款是违约的。经审核，本院对该份证据的真实性予以确认。证据二，原告对该组证据三性均有异议，认为系该清单系被告单方制作，且清单中显示2014年9月9日被告付款挖土方费用23600元，恰恰能证明被告2014年9月9日之前已对新基实际动工，故被告应在2014年9月9日之前将495000元支付给原告。经审核，本院对该组证据不予认定。
根据本院确认的有效证据和双方当事人的陈述，本院认定事实如下：
2013年东阳市江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村进行旧村改造，原告享有该村拆迁所得的国有划拨性质的宅基地一间。2013年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《宅基地转让协议书》一份，双方约定：原告将坐落于东阳市江北街道猴塘角村的宅基地一间转让给乙方，房屋占地面积36㎡、庭院面积28.8㎡，总面积64.8㎡。上述面积在办理土地证前产生的一切费用有原告负担，具体位置编号由被告竞投后确定。土地转让价款为695000元，被告先付定金100000元，新地基落实且投标通知包括动工证到位后支付495000元，被告建房完成并办理好土地证、房产证过户手续后支付100000元。双方均不得反悔，如原告反悔或不认可合同效力，应当向被告全额退还转让款，双倍返还定金，并偿付违约金50%，如造成被告损失，还应赔偿被告建房、装修工程款和房地产增值部分的损失，如被告反悔，则已付的定金偿付给原告。协议书还对房产归属、办证问题及其它进行了约定。双方协议签订后，被告向原告支付了定金100000元。嗣后，被告直接向东阳市江北街道的相关职能部门报名参加了猴塘角新基位置的竞标，并以462000元的价格竞得位置明确的三间新基。
2013年10月-11月期间，被告与案外人陈春姣签订了《宅基地转让协议书》1份，被告向陈春姣购买位于东阳市江北街道××角村宅基地二间，故被告参加新基竞标时，加上从原告处购得的一间宅基地，被告实际上取得了三间宅基地的竞标权。
2011年9月28日，原告向东阳市江北街道猴塘社区居民委员会、东阳市江北街道办事处、东阳市国土资源局等相关部门递交了东阳市农村私人建房用地审批表，申请建设用地建房一间，占地面积为32.85㎡，2011年12月28日东阳市江北国土资源所同意上报建设用地建房一间，后因东阳市企业总部中心建设用地指标的使用及东阳市建设用地指标紧张等问题的影响，直到2016年7月28日经东阳市国土资源局、东阳市人民政府等部门层层审批，原告才获批使用建设用地一间，面积为32.85㎡。
2014年4月11日，东阳市人民政府办公室作出东政办【2014】90号同意江北街道猴塘社区东丰小区猴塘角自然村旧村改造规划调整的批复，该调整说明书中载明：房屋开间、进深由原告的3.65米*9米调整为3.6米*10米；原规划的建筑间距为12.8米调整为15米，其中8米庭院，5.4米道路，1.6米绿化。
2014年9月3日，东阳市江北街道办事处向原告发放了江北街道建房户新基定点通知书，2014年9月份，被告开始挖新基土方并陆续完成新基的地下室及一楼平面的部分水泥、钢筋浇筑，后被告自行停工至今，也未支付转让款495000元。
本院认为，原告与被告签订的《宅基地转让协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据本案认定的事实及承办人在案件审理过程中曾就土地权属性质、土地指标及是否需要出具动工证等问题向相关职能部门进行咨询，并实地走访调查了讼争新基的位置，综合认定原告不存在违反上述协议书的违约行为，虽然原告提供的东阳市农村私人建房用地审批表中载明的最终获批时间为2016年7月28日，但经调查得知审批时间的延误并非原告的原因导致的，且在实际操作上该问题也未影响宅基地的定点和被告对该宅基地上房屋的建造，东阳市江北街道办事处在2014年9月3日即向原告发放新基定点通知书，被告在收到该通知书后即可按要求动工建房，且被告也已于2014年9月即开挖三间新基的地下室，并建造到了基础正负零以上，协议中约定的转让款495000元支付条件可视为已成就，故原告要求被告依约支付转让款495000元的请求于法有据，本院予以支持。关于协议书中双方约定的在办理权属证书过程中原告应缴纳的相关税费可在最后一期转让款100000元支付时一并抵扣。现被告未依约支付转让款495000元，还应承担赔偿利息损失的民事责任，但考虑到原告正式获批相应建房用地的时间为2016年7月28日，本院确定原告的利息损失自2016年7月28日开始计算。对于被告的反诉请求，基于本案查明与认定的事实及被告未提供相应的有效证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告张雁冰应于本判决生效之日起十日内支付原告陈洪辉宅基地转让款495000元，并赔偿利息损失（利息自2016年7月28日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至实际履行之日止）。
二、驳回原告陈洪辉的其他诉讼请求。
三、驳回被告张雁冰的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9344元，减半收取4672元，由原告陈洪辉负担477元，由被告张雁冰负担4195元，反诉案件受理费7585元，减半收取3792.50元，由被告张雁冰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
代理审判员 任宇强
二〇一七年五月二日
代书 记员 陆小龙