广东省恩平市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0785执异13号
异议人（案外人）：温某1，男，汉族，2004年1月24日出生，住清远市清新区，。
法定代理人：温某2，男，汉族，1979年10月26日出生，住清远市清新区，，是温某1的父亲。
法定代理人：何某，女，汉族，1979年2月18日出生，住清远市清新区，，是温某1的母亲。
委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。
申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市罗湖区，。
委托诉讼代理人：梁彧健，余海贤,国信信扬（江门）律师事务所律师。
被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。
法定代表人：叶志球。
委托诉讼代理人：黄建良，男，汉族，1974年12月2日出生，住清远市清城区，，系该公司法务总监。
被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市清新区，。
被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市清新区，。
被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市清新区，。
本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人温某1向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于4月8日公开举行了听证，现已审查终结。
异议人温某1提出异议，请求1、依法解除（2016）粤0785执保25号之一民事裁定书对清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8栋地下车库8201号（旧编号8249号），不动产单元号：01F000311373的查封行为。2、依法终止对清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8栋地下车库8201号（不动产单元号：01F000311373）执行。事实与理由：异议人是清晖公司开发的位于清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园业主，于2015年7月10日购买被执行人清晖公司名下位于清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8栋地下车库8201号（注：因8栋地下车库验收合格问题，政府部门对车位编号作出调整，异议人购买地下车库8249号变更为8201号），双方并且签署《山湖世纪花园小区8栋地下停车位转让协议书》，约定交易价为136000元，被执行人清晖公司在2016年6月30日前与异议人签订车位的《商品房买卖合同》，并在2018年6月30日前办出车位产权证，同时约定异议人在交付车位款及相关费用后，地下车位立即交付异议人使用。清晖公司在异议人支付完毕车位交易款后，将车位给异议人使用，自始异议人取得车位的使用、收益和处分权。后经异议人多次向被执行人清晖公司要求办理过户登记手续，被执行人总以各种理由推拖，在2018年3月异议人才得知，自己购买并且使用多年的清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8栋地下车库8201车位，因被执行人与申请执行人郑广扬之间债务纠纷，于2016年9月26日被恩平市人民法院查封，查封文号（2016）粤0785执保25号之一，并且已经进入了实质执行阶段，现由于被执行人自身问题查封异议人财产，给异议人造成极大麻烦，严重损害异议人权益。异议人在得知此情况后，立即亲自到恩平市人民法院了解情况，要求中止执行，但没有得到明确答复，并且异议人向不动产所在地法院了解情况，被告知说由于该查封没有经过他们处理，他们并不知情况，但鉴于法院已经查封该车位，必须先提出执行异议，他们无权撤销其他法院的查封裁定，现阶段也无法判决办理过户给异议人。异议人所购买车位被查封时，根本没有收到过法院工作人员送达的材料，亦没有任何人联系过异议人。异议人根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》依法提出执行异议。虽然物权法对不动产物权变动采取登记生效主义原则，买方未办理不动产物权登记的，尚未取得物权，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。异议人已经支付被执行人全部车位转让款，且在车位登记过户中并无过错，反而是被执行人的行为对异议人财产造成严重损害。据此，异议人已经使用争议车位多年，早已取得该车位的“所有权”，现贵院没有调查清楚查封该车位，实在不妥，造成异议人极大困扰，严重损害异议人权益。
异议人为证明其主张，提供了下列证据：1、身份证、户口簿、出生医学证明，证明异议人主体资格；2、工商登记、身份证、人口信息资料，证明被执行人主体资格；3、车位转让协议书、证明、收款收据，证明异议人向被执行人清晖公司购买争议车位情况及异议人已支付全部购买款；4、使用手册、物管证明、资费收据、照片，证明异议人在法院查封前已经占有、使用、收益争讼车位；5、商品房买卖合同及发票，证明异议人在该楼盘购买房屋，是该小区业主；6、不动产登记证明，证明异议人所购买车位在2016年9月26日被恩平市人民法院查封的情况；7、身份证及（2016）粤0785执保25号裁定书，证明申请执行人情况及查封文书情况。
申请执行人郑广扬答辩称，根据物权法第14条、20条规定，不动产的变更转让应当办理登记，当事人在签订房屋买卖合同或者其他不动产的物权协议，在办理不动产的预告登记后未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权的效力。根据异议人提交的证据显示，涉案的系列车位虽然有签订相关的买卖合同，但并没有办理车位的预告登记手续，因此不能对抗人民法院的查封，这在最高人民法院（2017）最高法民终606号民事判决书有明确说明，故其认为涉案的系列车位应不予解封。
被执行人清晖公司答辩称，其公司认为根据异议人提供的证据显示，涉案车位的交易时间发生在查封时间2016年9月26日之前，所以被执行人清晖公司的交易是合法的。
本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司价值38000000元的财产。于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：解除对被保全人清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为138号的清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢地下车库8201号是异议人温某1所购买的车位。清远市清新区不动产登记中心于2016年9月26日登记查封。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决，一、被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金20411507.83元及利息（利息从2014年1月1日起计至本院确定的还款日止，按年利率24%计。被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司在2014年1月1日后偿还本息10392938元，应当扣减）给原告郑广扬；二、原告郑广扬对清新县太和镇红棉街东二巷18号106#铺处分所得价款，在100万元的范围内享有优先受偿权；三、原告郑广扬对清新县太和镇清和大道161号101#铺处分所得价款，在130万元的范围内享有优先受偿权；四、原告郑广扬对清新县太和镇清和大道161号204#-504#处分所得价款，在70万元的范围内享有优先受偿权；五、驳回原告郑广扬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费231850元、保全费5000元,合共236850元由原告郑广扬负担155015元、被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司负担81835元。
由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，郑广扬向本院申请执行，本院于2018年2月24日以（2018）粤0785执220号案立案执行，于2018年3月1日作出（2018）粤0785执220号执行裁定：冻结、划拨被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司存款人民币30588621元或查封、扣押与上述价值相当的财产。
另查明，异议人温某1是山湖世纪花园8幢A座2703房的买受人之一。异议人温某1与清晖公司于2015年7月10日签订《山湖世纪花园小区8栋地下停车位转让协议书》，约定温某1自愿向清晖公司购买山湖世纪花园8栋地下车库8249号停车位（该车位新车位编号变更为8201号），双方约定该车位价格为136000元，清晖公司须在2016年6月30日前与温某1签订《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》后24个月办出车位产权证，同时约定在交完全部车位款和相关费用后，清晖公司将地下车位交温某1使用。温某1已于2015年7月10日交完全部车位款。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案异议人温某1所提异议，即是对保全裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。根据本案查明的事实，异议人温某1与清晖公司签订的《山湖世纪花园小区8栋地下停车位转让协议书》，应认为是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。涉案车位的交易时间发生在本院查封时间之前，异议人本身是山湖世纪花园小区的业主，其通过转让合法取得涉案车位，已经支付全部价款并实际占有使用，虽然未办理上述车位的过户手续，但是上述车位依法已同时转让归温某1所有和使用。对于未办理过户登记手续并非异议人所能控制的原因而导致车位未能过户，异议人温某1对此不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，案外人温某1提出执行异议的理由合法有据，依法应予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（二）项的规定，裁定如下：
中止对清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园8幢地下车库8201的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄潮新
审 判 员 吴艳明
人民陪审员 吴番长
二〇一八年四月十日
书 记 员 冯宇君