南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第4379号
原告符犇，男，汉族，1986年5月28日生。
委托代理人杨丽。
被告邓晓云，女，汉族，1977年12月19日生。
原告符犇诉被告邓晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告符犇到庭参加诉讼。被告邓晓云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告符犇诉称：2014年7月10日，原告与被告签订房屋租赁合同，承租位于南京市鼓楼区凤凰西街龙凤玫瑰园小区01幢一单元1502室的房屋，租期为1年。原告于2014年7月13日一次向被告支付完毕全部租金、物业费及押金共计58420元。2015年4月，原告曾与被告协商提前退租，被告未同意。2015年6月，被告在未与原告协商的情况下，将承租房门锁更换，并另行出租给案外人，且至今未将多余租金、物业费退还。原告认为被告的上述行为构成违约，故诉至法院，请求判令：1、被告退还2015年6月至7月合计一个月租金4300元、物业费210元、押金4300元，共计8810元；2、被告支付违约金4300元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告邓晓云辩称：1、2014年10月30日，原告未经被告同意，擅自将承租房屋转租给他人，且提出退租，其行为构成违约，应当支付违约金；2、2015年6月2日，原、被告双方已办理房屋交接手续，对于相关费用的处理作出了约定，原告未能按照约定维修房屋，因此两被告无需返还押金及租金；3、原、被告办理房屋交接手续之后，被告才将房屋另行出租给案外人，因此被告另行出租的行为不构成违约。
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区凤凰西街163号01幢一单元1502室的房屋（即涉案房屋，建筑面积为104.92平方米）为被告及案外人刘苏明、刘宇轩按份共有，其中被告占90%，刘苏明占1%，刘宇轩占9%。被告与刘苏明为夫妻关系，刘宇轩系两人之子。
2014年7月10日，被告、刘苏明（甲方）经南京中原房地产中介有限公司居间将涉案房屋出租给原告（乙方），三方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年7月14日至2015年7月13日；月租金为4300元；租金按12个月一期支付；乙方支付押金4300元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋完好地向甲方交割完毕、并付清所有乙方应付费用后3日内将押金全额无息退还乙方；物业管理费由乙方承担；租赁期届满，乙方应将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方；合同任何一方如未按合同条款履行，导致中途终止合同，视为违约，甲、乙双方约定违约金为4300元等等。
合同签订后，被告于2014年7月13日将涉案房屋交付给原告。原告向被告支付完毕全部租金、物业费及押金，共计58420元。其中，原告在合同签订当日向被告支付定金500元。2014年7月13日，原告分两笔向被告支付房租及押金共计57920元。原告陈述除租金与押金外，支付给被告的58420元中还包括租期内的物业费2520元。
2014年10月30日，原告将涉案房屋转租给案外人王爱如，并以被告、刘苏明及刘宇轩名义与王爱如签订房屋租赁合同（以下简称转租合同）。2014年11月16日，被告在转租合同上签字并表示同意转租。
2015年6月2日，原告妻子杨丽与被告达成书面约定，内容为：“本人承诺6月12日前把客厅、餐厅墙面刷漆，厨房台面更换，煤气灶修理等完成，灯具修理复原等一起完成。房东退壹月租金及押金（合同为准）”。原告后按将墙面刷漆并更换了灯具，但未更换厨房台面以及维修煤气灶。
2015年6月11日，被告将涉案房屋门锁更换，并与案外人徐佩华签订了房屋租赁合同。次日徐佩华将部分物品搬进涉案房屋内。2015年6月12日，原告自行更换了涉案房屋门锁。2015年6月13日，案外人徐佩华因无法进入涉案房屋，在报警后更换了涉案房屋门锁。2015年6月14日徐佩华入住涉案房屋。
2015年6月12日，被告修理煤气灶花费220元。2015年6月25日，被告清洗油烟机花费160元。
涉案房屋由徐佩华承租后。原告与被告就剩余返还一个月租金以及押金问题产生争议。原、被告双方多次交涉未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。
审理中，被告以原告在租期内擅自转租、损坏衣柜、厨房台面、主卧室飘窗窗台、阳台地砖为由拒不退还上述费用，但被告未提交证明证明原告承租房屋时房屋内部设施的原始状况。
原告对于清洗油烟机的费用不予认可，但愿意承担厨房台面维修费1000元及煤气灶维修费220元，并同意从押金中予以扣除。
以上事实，有原告陈述、房屋所有权证、房屋租赁合同、接处警工作登记表、书面约定、房屋内部照片、徐佩华书面《声明》等证据以及本院庭审笔录予以证明。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告享有涉案房屋90%的所有权份额，因此其依法有权处分涉案房屋，包括进行出租。原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，其他共有人对此亦无异议，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于被告将涉案房屋另行出租给案外人是否构成违约的问题。2015年6月2日，原告妻子与被告达成的书面约定系原、被告双方对终止履行合同以及租赁物维修、退还租金、押金等事宜而进行的补充约定，综合本案事实，该补充约定可视为原、被告双方通过协商终止履行合同。故被告在2015年6月11日将涉案房屋另行出租案外人系发生在原、被告双方协商终止租赁合同之后，因此不属于违约。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。
关于原告主张退还一个月租金。原告在租赁期内将涉案房屋转租他人，该行为已得到被告同意，因此被告以此认为原告擅自转租构成违约，应当支付违约金的意见，本院不予采纳。2015年6月14日，案外人徐佩华已实际租用涉案房屋，原、被告之间的租赁合同已无法继续履行，因此原告要求被告退还已缴纳的2015年6月14日至2015年7月13日期间的租金4300元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告主张退还2015年6月13日至2015年7月13日物业费210元的问题。原告共计支付给被告58420元，其中租金51600元，押金4300元，扣减后剩余2520元，与原告陈述的每月物业费210元，十二个月物业费为2520元相吻合。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于退还押金的问题。租赁合同约定合同终止时，原告应将承租的房屋及设施在正常状态下交还被告，且2015年6月2日原、被告之间的补充约定中亦明确原告应将墙面粉刷、灯具、厨房台面更换、煤气灶维修。现原告仅完成墙面粉刷及灯具更换等义务，故还应承担油烟机清洗、厨房台面及煤气灶维修等费用。被告清洗油烟机花费160元，原告自愿承担厨房台面及煤气灶的维修费用计1220元，故被告在扣除上述费用后，还应退还原告押金2920元。
被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应依法承担不利后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告邓晓云于本判决生效之日起十日内返还原告符犇租金4300元、物业费210元及押金2920元，合计7430元；
二、驳回原告符犇的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费128元，由原告负担50元，被告邓晓云负担78（此款原告已预付，被告在给付上述款项时加付此款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
人民陪审员 李杭初
人民陪审员 金兴有
二〇一五年十二月十八日
见习书记员 李 璐