广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初2210号原告：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号，统一社会信用代码914404006665034052。法定代表人：黄泽松，董事长。委托诉讼代理人：何建华，员工。委托诉讼代理人：潘静敏，员工。被告：吴衍霆，男，1980年12月10日出生，汉族，住西宁市城东区。原告珠海市中港城物业管理有限公司诉被告吴衍霆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市中港城物业管理有限公司的委托诉讼代理人何建华、潘静敏到庭参加诉讼。被告吴衍霆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市中港城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费10626元（自2010年11月至2017年3月，92.11平方米×1.50元/平方米/月×77个月）；2、被告支付违约金12432.42元（从逾期之日即次月16日起按每日千分之一计算违约金，暂计至2017年3月，请求支付至被告付清之日）；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅物业服务费为每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅物业服务费为每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，至今仍有物业服务费没有缴纳，原告多次催告未果，故诉至法院。被告吴衍霆缺席，未向本院提供答辩意见及证据。原告珠海市中港城物业管理有限公司对其诉称向本院提交如下证据：1.不动产权登记表，拟证明被告是XX区XX镇XX路XX号海逸豪庭业主；2.物业管理合同二份，拟证明原告负责海逸豪庭小区的物业管理服务：管理费为楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元；违约金从逾期之日起按每日千分之一计算；3.珠海市斗门区白蕉镇人民政府证明；4.白蕉社区居民委员会证明，证据3、4拟共同证明原告从2007年9月10日至今为海逸豪庭小区提供物业管理服务；5.费用催缴通知照片，拟证明原告向被告催缴物业管理费；6.特种设备使用登记证；7.电梯定期检验报告，证据6、7拟共同证明被告的房产是电梯房，原告按物业服务合同约定提供物业服务。原告珠海市中港城物业管理有限公司提交的证据，经当庭出示，本院审查认证如下：对原告提交的证据1-4、6、7真实性、合法性及关联性予以确认，证据5没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（案涉小区的开发商）与原告珠海市中港城物业管理有限公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告珠海市中港城物业管理有限公司为位于珠海市××区XX镇××号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积计算：楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。2016年5月7日，珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告珠海市中港城物业管理有限公司再次签订《物业管理合同》，约定内容与前述《物业管理合同》一致。2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明自2007年9月10日起原告珠海市中港城物业管理有限公司开始为案涉小区提供服务。2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告珠海市中港城物业管理有限公司开始为案涉小区提供物业服务。另查明，被告吴衍霆是位于珠海市××区XX镇××号（海逸豪庭）XX栋XX单元XX房的权属人，产权登记手续的受理时间是2012年2月2日；该房产建筑面积为92.11平方米，该房为电梯楼房，所在楼宇总层数为11层。本院认为：原告没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。故案涉小区建设单位与原告签订的物业管理合同，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应认定无效。虽然案涉小区建设单位与原告签订的物业管理合同无效，但原告实际上为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应对原告的服务作出相应的补偿，原告主张被告支付物业服务费依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.50元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。原告主张被告拖欠2010年11月至2017年3月期间的物业服务费，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告主张的事实进行抗辩的权利；鉴于原告未向本院提供证据证明被告的收楼时间且不动产管理部门受理被告的产权登记手续时间是2012年2月，故对被告申办产权登记手续当月之前的物业服务费，本院不予确认，本院确定被告拖欠物业服务费的期间为2012年2月至2017年3月。被告每月应支付的物业服务费为138.17元/月（92.11平方米×1.50元/平方米/月），因原告主张物业服务费为138元/月，属其权利处分，不违反法律规定，故本院确认被告应支付的物业服务费为8556元（138元/月×62个月）。由于原告与案涉小区建设单位签订的物业管理合同无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准要求被告支付欠付物业服务费的违约金没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告的利息损失，因原告主张物业服务费的缴费期为次月15日前，并从逾期之日开始计算违约金，故被告应当以每月欠费金额为本金，从欠费当月的次月16日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴衍霆于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2012年2月至2017年3月的物业服务费8556元；二、被告吴衍霆于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠2012年2月至2017年3月的物业服务费的利息损失（以每月欠费金额138元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠费当月的次月16日起计至实际清偿之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元（原告已预交），由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担176元，由被告吴衍霆负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  程洪龙审 判 员  何颖坚人民陪审员  梁文英二〇一七年十二月二十八日书 记 员  陈惠琼附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第二十四条第二款住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。