浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第1310号
原告：嵊州市东川贸易有限公司。
法定代表人：张超英。
委托代理人（特别授权代理）：张助宽，浙江三惟律师事务所律师。
被告：嵊州经济开发区黄塘桥村经济合作社。
负责人：叶小江。
委托代理人（特别授权代理）：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。
原告嵊州市东川贸易有限公司与被告嵊州经济开发区黄塘桥村经济合作社建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理，依法适用简易程序于2014年8月5日、2014年9月28日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审中原告的委托代理人张助宽，被告的负责人叶小江及委托代理人马新亚到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告的委托代理人张助宽，被告的委托代理人马新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嵊州市东川贸易有限公司起诉称：2012年10月29日，原、被告双方签订《工业出让回购土地租赁使用合同》一份，合同规定被告同意将村工业出让回购土地租赁给原告使用，租赁期限为29年，自2012年11月18日起到2041年11月17日止，租金确定为第一至第五年度每年度48万元，以后年度每五年提增2万元；合同对双方的权利义务、违约责任等作出了明确规定。合同生效后原告于2012年11月16日将应付租金97万元支付给被告，被告依约将合同所涉土地交给原告。由此，原告开展使用租赁土地、厂房设计、施工建设等工作，在原告建设厂房过程中不时有被告村民前来阻挠干涉。至2013年8月10日，被告书面通知原告解除双方签订的土地租赁使用合同，并退还了原告缴纳的97万元租金。原告认为，原、被告签订的《工业出让回购土地租赁使用合同》合法有效，受法律保护，现被告中途擅自解除合同，属严重的违约行为，依法应承担违约责任。原告已对租赁土地的厂房建设投入大量的资金和人力，现因被告违约解除合同造成原告损失达1732692元。依据合同法及合同约定，被告应对原告的损失予以赔偿，据此向法院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告擅自解除合同给原告造成的经济损失1732692元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告嵊州经济开发区黄塘桥村经济合作社答辩称：1、原、被告签订的土地使用权租赁合同是无效合同。该合同签订前未经村民会议或村民代表会议讨论通过，合同又未经公开招投标。我国《村民委员会组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：其中第（四）项规定“土地承包经营方案”。由于该合同涉及的土地出租事宜，未经村民会议讨论决定，所以是无效合同。2、被告是遵照上级指示精神解除合同。嵊州市人民政府嵊政办（2006）151号文件规定，1-50万元的（资产租赁和处理）须提交乡镇（街道、开发委）招标中心招标，本案的合同租金金额较大，必须进行公开招投标，可案涉出租土地未经招投标，群众意见很大，上级也认为不妥，故2013年7月19日，嵊州市经济开发区管理委员会提出处理意见，要求对出租土地重新进行公开招投标。3、原告要求赔偿巨额损失没有事实依据，原告的实际损失共计只有105068元。（1）利息损失为42518元。原告在2012年11月16日付给被告租金97万元，被告于2013年8月8日将该款退还原告，计占款时间8个月零23天，此期间的人民银行基准年利率为6%，经计算利息为42518元。（2）双方已达成一致的工棚、工房建造费用12225元，场地平整费用3500元，水泥款5355元，经评估的沟渠施工费26760元，场内毛砂款18230元，合计66050元。原告其他虚构的所谓损失和原告自身原因所造成的损失，当然不能列入赔偿范围。4、原告在没有领到建设许可证前是无权施工的，所造成的损失应由原告自己承担。5、被告愿意赔偿原告损失的50%计52534元。本案尽管原告在没有领到建设许可证的情况下施工，但考虑到本案的实际情况，因为双方签订的土地租赁使用合同是无效合同，双方都有过错，所以被告同意赔偿原告总损失的50%计52534元。6、本案原告的损失不是原告已支付了多少款项，而应是原告完成了多少工程量。
原告为证明其主张的事实提供的证据及被告的质证意见如下：
证据1、工业出让回购土地租赁使用合同1份，证明原、被告之间存在建设用地使用权租赁关系，合同载明了双方之间的权利义务。
被告的质证意见：真实性没有异议，但这份合同没有经过村民代表大会及全体社员讨论通过，该份合同是无效合同。
证据2、银行进帐单及客户回单联各1份，证明原告于2012年11月16日将合同规定的97万元租金支付给了被告的事实。
被告的质证意见：没有异议，但这笔钱已经在2013年8月8日退还给原告。
证据3、通知1份，证明被告于2013年8月10日单方解除合同的事实。
被告的质证意见：真实性没有异议，是遵照上级指示解除合同而发给原告的。
证据4、建设工程规划许可证（复印件）、建设用地规划许可证（复印件）各1份，证明被告向原告出租的土地可以进行开发建设的事实。
被告的质证意见：真实性没有异议，但仅凭这两份许可证是无法施工的，因为施工还需要建管局的开工许可证。
证据5、领（付）款凭证2份、王程的身份证（复印件）及王程的设计图纸的资格证书（复印件）各1份，证明原告支付了厂房图纸设计费6万元的事实。
被告的质证意见：领（付）款凭证不能作为付款依据，付款依据必须有税务发票，收取大额设计费的一定是有营业执照、设计资质、税务发票的正规公司，即使是个人设计，也要到税务机关去开税务发票，所以这张付款凭证的内容是虚构的。另外也没有已经付款的依据，原告是一个正规公司，1000元以上的款项依据财务制度是要通过银行支付的，现原告没有银行付款凭证，这笔款项显然没有支付过，这笔支出是虚构的。王程的身份证复印件与本案无关。
证据6、厂房地面工程施工合同及和解协议书各1份，证明原告需支付给周洪生进场费、混合石料款292000元的事实。
被告的质证意见：对场内砂石款根据评估报告为12380元，场内无其他施工费用。
证据7、建筑填料采购合同及终止合同协议书各1份，网银支付打印件1份，证明原告与卢棋梁签订建筑填料采购合同1份并向卢棋梁支付定金50000元及该定金因终止协议而被卢棋梁没收的事实。
被告的质证意见：网银支付的转出帐号不能证明是原告及原告的法定代表人所有，被告应提供转出帐号的持有人信息。根据现场的情况，地基已经平整好，不需要建筑填料。
证据8、钢构定作单1份，银行客户回单联2份，证明原告为定作钢构向嵊州市鑫顺钢结构有限公司支付定金60万元的事实。
被告的质证意见：1、这份定作单不能证明原告的60万元预付款已经被没收，原告没有提供定作合同履行状况的证明，预付款早已经被退回。2、60万元赔偿款远高于合同约定，且涉及第三方利益的合同赔偿责任，必须经仲裁机构或法院确认。3、合同约定钢构的提货日期是2013年8月1日到8月15日，如果超过30天未提货，承揽人有权处置定作构件并没收预付款。原告不及时提货造成预付款被没收，是原告履行合同违约造成的损失，与被告无关。如果原告提取了价值3528000元的钢材，那被告就应作出相应赔偿。4、被告通知原告解除土地租赁合同是2013年8月10日，离钢构最后提货日期还有5天，如果原告告知被告有未履行的定作合同，被告可以去提货，也不至于造成损失。5、这份证据与本案没有关联性，假定预付款被没收，也是原告自己的违约行为造成的。
证据9、领（付）款凭据2份（2013年6月17日周冬冬“工程款预支”及2013年6月24日周洪生“黄塘桥施工预领”），证明原告为此次工程预付周冬冬工程款20000元及周洪生工程款5000元的事实。
被告的质证意见：现场没有周冬冬、周洪生施工的痕迹，这两份证据是虚构的。
证据10、“888”便笺条1份，证明原告已为工程支付了水电工工资、管理员工资等计7万元的事实。
被告的质证意见：这张证据上所列的款项，根本没有发生过，是虚构的，因为工地上只挖了几条沟，根本不会产生这些费用。该证据不能作为付款凭证，与本案没有关联性。
证据11、考勤表1份（复印件），证明案涉工程已产生了泥工人工费15900元（尚未支付）。
被告的质证意见：由于这份证据是复印件，无法证明案件事实。
证据12、筹建组人员工资清单1组，证明原告为案涉工程花费筹建组人员工资346947元的事实。
被告的质证意见：工资单上所列的工资，系原告正常经营发生的工资，而非工地上的工资。工地上的工程量总共才只有6万多，而管理工资有34万元多，是不合理的。管理工资被告同意支付3000元。
被告为证明其反驳主张提供的证据有：
证据13、嵊政办（2006）151号文件1份（复印件），证明本案的土地使用权租赁合同违反了该文件的规定。
证据14、关于黄塘桥村经济合作社集体土地出租事宜的处理意见1份（复印件），证明嵊州经济开发区管理委员会要求被告对出租土地重新进行公开招投标，被告提出解除合同是遵照上级指示实施的行为。
证据15、公司基本情况1份（复印件），证明原告自2011年8月24日成立营业，其所谓的厂房筹建组人员工资是公司开展经营活动所支付的工资。
证据16、转账支票存根1份（复印件），证明被告已于2013年8月8日将97万元租金退还原告，实际占用原告资金的时间为8个月零24天的事实。
证据17、金融机构人民币贷款利率表1份（复印件），证明2012年7月6日至今的贷款年利率为6%的事实。
原告对被告提供的证据的质证意见为：对证据13、14的真实性没有异议，关联性有异议。对证据15的真实性没有异议，证明目的有异议，企业有新的工地需要管理是很正常的，至于管理工资是否需要这么多，由法院根据事实来确定。对证据16，没有异议。对证据17，以中国人民银行实际发布的为准。
证据18、经当事人申请，本院委托嵊州信元资产评估有限公司对案涉场地内沟渠的施工费用、场地内东南方的砂石量的价值及场地外砂石量的价值进行评估产生的财产评估报告及评估项目补充报告各一份。原告的质证意见：对沟渠的施工工程量、场内及场外砂石的数量没有异议，但对施工费用及价值有异议，认为偏低。被告的质证意见：对沟渠施工费用、场地内砂石的价值表示认可；场地外的砂石与本案没有关联性，不能列入损失。
对上述证据及证明目的，本院认证如下：
对证据1、3、4，被告对其真实性没有异议，本院将其作为认定本案事实的证据予以收集。对证据2，被告没有异议，本院对其证明力予以认定。对证据5，仅凭该证据不足以证明原告实际支付了设计费6万元的事实。对证据6涉及的款项，原告自认尚未支付，且自认和解协议中的混合石料系本院委托评估机构评估涉及的砂石，另场地内的实际施工费用已由双方协商确认或经评估机构评估，故对证据6涉及的费用本院以双方协商确认及评估机构评估确定的数额为准。对证据7，经核实转出账户的持有人为个人曹茹芬，且合同约定的定金数额已超过合同标的额的20%，故本院对原告的主张不予支持。对证据8，因该合同系原告与案外人签订，涉及第三方利益，且即使合同情况属实，该60万元亦系预付款，仅凭该组证据也不足以证实原告实际产生的损失，故本院对原告主张的该60万元损失不作认定。对证据9、10、11，仅凭该证据不足以证明原告实际产生了相应费用，鉴于场地内的实际施工费用已由双方协商确认或经评估机构评估，故本院对该证据涉及的款项不予认定。对证据12，现场并无协调员、设备管理员、保洁员、保安等相应人员，结合原告陈述该组人员另在原告及其关联公司处上班的事实，本院对被告的质证意见予以采信，对原告的主张不予支持。但鉴于被告同意支付原告管理工资3000元，本院予以照准。对证据13，与本案处理无关联性。对证据14、15，原告对其真实性没有异议，本院将其作为认定本案事实的证据予以收集。对证据16，原告没有异议，本院对其证明力予以认定。对证据17，本院采纳原告的意见，以中国人民银行实际发布的为准。对证据18，原告虽对沟渠的施工费用及砂石的价值有异议，但没有提供足以反驳的相反证据，本院对该评估报告的证明力予以认定。
经审理本院查明：2012年10月29日，原、被告签订一份工业出让回购土地租赁使用合同，载明：经村三委会研究决定，提交村民代表会议讨论通过，甲方（被告）同意将村工业出让回购土地租赁给乙方（原告）使用。约定土地面积为36.77亩，土地租赁期为29年，自2012年11月18日起到2041年11月17日止，并约定了租金等事宜。该合同的落款处除了有原、被告的签章外，另有被告的主管部门嵊州经济开发区管理委员会的签章。该地块已取得了标准厂房基本建设项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2012年11月16日，原告向被告支付了土地租金97万元。2013年7月19日，嵊州经济开发区管理委员会向黄塘桥村党支部、村民委员会作出“关于黄塘桥村经济合作社集体土地出租事宜的处理意见”，载明：“根据市纪委的意见，你村经济合作社在2012年11月村级回购土地出租工作中，因未按照‘三资管理’办法实行公开招投标程序，提出如下意见：1、对未经招投标程序出租的村回购的工业土地重新进行公开招投标。2、抓紧完善后续工作，严格按照‘三资管理’相关政策和程序做好工作。”2013年8月8日，被告将97万元土地租金退还原告。2013年8月10日，被告书面通知原告：“根据开发区管委会的处理意见，经村三委会研究决定，将原租赁给你们公司的36.77亩工业用地，重新进行招租投标。村经济合作社所收租赁款共计玖拾柒万元整（￥970000.00）退还你公司，具体善后事宜按照《合同法》规定协商处理。”
另原告为在案涉租赁土地进行厂房建设，购置了统砂及水泥，其中统砂一部分堆放于场地内，一部分因故堆放于场地外，原告还在场地内搭建了临时工棚、工房，挖掘了沟渠，进行了场地平整。经评估，堆放于场地内统砂的价值为18230元，场地外统砂的价值为39750元，沟渠的施工费用为26760元。经双方协商确认水泥的价值为5355元，临时工棚、工房的建造费用为12225元，场地平整费用为3500元。双方确认除了上述项目外，场地内无其他实际施工项目。另双方同意按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算土地租金占用期间原告的利息损失。
另经核实，土地租金占用期间，中国人民银行发布的同类贷款年利率为6%，按此计算实际占用土地租金的利息未超过被告认可的利息损失42518元，本院以被告认可的数额计算占款的利息损失。
本院认为，本案的主要争议焦点为双方签订的工业出让回购土地租赁使用合同的效力问题。对此，被告以该合同未经村民会议或村民代表会议讨论通过、土地出租未经公开招投标为由认为合同无效，原告则认为该合同不存在合同法第52条规定的无效的情形，故合同是合法有效的。本院认为，该合同除租赁期限超过二十年的部分外，其余部分合法有效。理由为：1、合同涉及的土地系工业出让回购土地，且已办理了建设厂房的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，故可以出租用于厂房建设；2、合同明确载明“经村三委会研究决定，提交村民代表会议讨论通过，甲方（被告）同意将村工业出让回购土地租赁给乙方（原告）使用”，且该合同亦有被告主管部门的签章，在被告没有提供证据证明原告明知该租赁事宜未经相应程序的情况下，被告以该土地租赁未经村民会议或村民代表会议讨论通过为由主张合同无效，于理无据。3、相应的政府文件对村经济合作社达到一定金额的资产租赁要求进行公开招投标，系政府对下属村级组织的管理性规定，无论是效力层级上还是性质上都不属于合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，而被告亦无证据证明该合同存在合同法第五十二条第（一）至（四）项的情形，故该合同租赁期限不超过二十年的部分应属有效。4、合同法第二百一十四条明确规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
综上，被告在租赁合同的有效期限内于2013年8月10日书面通知原告单方解除合同，应承担相应的违约责任，故原告要求被告赔偿擅自解除合同给其造成的经济损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对被告基于无效合同双方都有过错为由要求原告自担50%责任的意见，本院不予采纳，即被告应就其单方解除合同给原告造成的损失承担全部赔偿责任。但对于具体损失的数额，应由原告承担举证责任。根据原告提供的证据，其已实际确定产生的损失为97万元土地租金的利息损失、购买统砂及水泥的费用、挖掘沟渠的施工费用、搭建临时工棚、工房的费用、场地的平整费用，另被告同意支付原告管理工资3000元，合计为151338元。另考虑合同履行过程中由于被告的原因原告实际产生了相应的窝工损失，具体数额已难查明，本院根据了解的情况对该部分损失酌定为10000元。对于原告尚未实际产生的合理损失，原告可待产生后另行主张。对于被告认为其是遵照上级指示精神解除合同的意见，本院认为，即使该情况属实亦不能免除其向原告承担单方解除合同的赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、嵊州经济开发区黄塘桥村经济合作社赔偿嵊州市东川贸易有限公司因其单方解除土地租赁使用合同造成的租金利息损失、购买统砂及水泥的费用、挖掘沟渠的施工费用、搭建临时工棚、工房的费用、场地的平整费用、管理工资、窝工损失等合计161338元；
二、驳回嵊州市东川贸易有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费20394元，依法减半收取10197元，保全费用5000元，合计15197元，由原告嵊州市东川贸易有限公司负担13782元，由被告嵊州经济开发区黄塘桥村经济合作社负担1415元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费20394元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 吴校军
二〇一四年十月八日
书记员 徐烽平
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十六条当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。