甘肃省兰州市西固区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0104民初1532号
原告(反诉被告)：兰州西固天陇物资贸易有限公司，住所地兰州市西固区。
法定代表人:王振蔚，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王冰，甘肃恒亚律师事务所律师。
被告（反诉原告）魏巍，男，1984年11月1日出生，汉族，住兰州市榆中县。
委托诉讼代理人：李东，甘肃合睿律师事务所律师。
原告(反诉被告)兰州西固天陇物资贸易有限公司（以下简称天陇公司）与被告（反诉原告）魏巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法由审判员张小敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天陇公司的委托诉讼代理人王冰、被告（反诉原告）魏巍及其委托诉讼代理人李东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、被告给付原告拖欠的房屋租金1500000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月25日，被告魏巍与原告公司的法定代表人王振蔚签订了房屋租赁合同，约定原告将公司名下位于西固区合水路30号天陇大厦1-7层（1楼局部大堂位置、6楼除去现在电信机房、7楼除去王振蔚办公室）、建筑面积为3500平方米的房屋、后院200平方米场地，出租给被告魏巍使用。租赁期限为10年，从2011年9月15日起至2021年10月14日止。房屋交付后，魏巍使用该房屋加盟了七天酒店。但从2015年7月开始，被告魏巍拖欠原告租金累计100余万。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行合同；2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金746550元（违约金暂计算至2017年8月31日，此后计算至反诉被告返还电梯费用为止）。事实与理由：反诉被告拒绝向反诉原告提供相应的缴纳房租以及折抵房租的证明，经过反诉原告对过去几年的账目计算，发现反诉原告根本不拖欠反诉被告的房屋租金，反而是反诉被告应当向反诉原告赔偿违约金。首先，按照双方签订的《房屋租赁合同》，双方从未约定交付房屋租金的期限，反诉原告在过去的承租期内，只要攒够一定的金额，均以不定期的方式进行交付。依据《合同法》第二百二十六条的规定，反诉原告认为交付房屋租金的期限应当在每年的10月14日，所以截至反诉被告提起诉讼前的2017年度的房屋租金，尚未到最后交付日期。其次，按照双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定，年租金基数为1350000元，反诉原告租赁反诉被告房屋期满一年后，每年按照年租金的3%递增，直至合同期满。但是反诉被告却曲解合同，在反诉原告承租一年以后，每年较上一年度的房屋租金进行3%的递增，这违反了合同的约定，增加了反诉原告的负担。最后，按照双方签订的《房屋租赁合同》第一条、第四条、第七条的约定，在租赁期内房屋设备的维修由反诉原告负责，反诉被告应积极配合反诉原告进行设备的维护及修复，费用由反诉被告负担；如果有一方未履行第四条约定的条款的，违约方按照年房租的0.1%以天递增负责赔偿对方。2016年，因反诉被告怠于履行更换电梯的义务，而反诉原告经营的宾馆不能缺少电梯，在反诉被告的要求下，反诉原告为涉案房屋购买了一部新的电梯进行使用，该笔费用反诉被告至今没有返还反诉原告。综上所述，截至2016年10月15日，反诉原告已付清房屋租金。并且，购买安装电梯的费用应当由反诉被告承担，但该笔费用至今未向反诉原告返还，按照合同约定反诉被告构成违约，应当承担违约金。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，1、原告履行了双方租赁合同中的义务。2、被告确实拖欠原告房屋租金达100多万。3、合同约定被告在租赁期间承担所有设备的维护及修复，电梯属于被告修复的范围，因为被告在使用期间将电梯损坏。4、被告在使用期间将原告热水锅炉损坏，应承担修复义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：
对于天陇公司提交的第二组证据中的决算表，魏巍不予认可，经审查决算表系天陇公司对双方账务的单方面计算，不符合证据的形式要件，故不予确认；对于天陇公司提交的第三组证据房屋所有权证，魏巍对真实性无异议，但认为7楼的房屋产权人不是天陇物资公司，所以无权主张7楼房屋的租金，本院审查后认为，7楼房屋产权证无论在谁名下，均不影响天陇公司作为房屋租赁合同的相对方主张租金，故对天陇公司提交的第三组证据房屋所有权证予以采信；对于天陇公司提交的第四组证据中的短信记录有异议，魏巍认为不确定是谁发出的，没有原始载体，因天陇公司未提交上述短信记录的原始载体，故不予确认。
对于魏巍提交的第四组证据结算单及水电费结算表（原告提供）、代收水电、暖气费抵扣魏巍房租费清单，天陇物资公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该公司在核算的72ＸＸ面已经包含了所有的水电暖气费，经审查，上述证据能够相互印证由天陇公司使用的7楼办公室、8楼办公室、9楼未折抵过暖气费的事实以及天陇公司向其他租户代收水、电、暖气费727473.14元折抵魏巍房屋租金的事实，故予以采信；对于魏巍提交的第六组证据，天陇物资公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，经审查该组证据能够相互佐证魏巍更换电梯的事实，故予以采信；对于魏巍提供的李实及白晓的证人证言，天陇公司认为李实的证言无法反映酒店是否营业，没有向公安机关报案就无法证实酒店留存有现金和重要文件；关于白晓的证言，天陇公司认为：1、七天已经改为豪云，违反酒店管理的相关规定，对相关的证照没有进行变更。2、对热水锅炉没有进行维修属于违约行为。3、电梯损坏没有直接证据证明是人为，所以修复的任务应该属于被告。经审查，李实及白晓系思维清楚的成年人，其证人证言能够反映案件的客观事实，故对其证明2017年6月19日魏巍的员工由天陇公司通知离开、宾馆停止营业，以及魏巍缴纳天陇大厦整栋楼水、电、暖气费的证言，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年7月25日，天陇公司的法定代表人王振蔚与魏巍签订了《房屋租赁合同》，双方约定：天陇公司将坐落于兰州市西固区合水路30号天陇大厦1-7层（1楼局部大堂位置、6楼除去现在电信机房、7楼除去王振蔚办公室）、建筑面积为3500平方米的房屋、后院200平方米场地以及房屋的主要设备锅炉、电梯等，出租给被告魏巍使用；租赁期限为10年，从2011年9月15日（以实际交房日为准）起至2021年10月14日止，其中2011年9月15日至10月14日为免租期，天陇公司不收取任何费用；魏巍有下列情形之一的，天陇公司可以终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金1个月或1个月以上的；双方议定年租金为135万元，在房屋租期满一年后，每年按照年租金的3%递增，直至合同期满。对于租赁期间房屋设备的使用及维护，双方约定：天陇公司在房屋出租前，应确保出租房屋的水、电、暖、气可正常使用；在租赁房屋期间，房屋设备的维护由魏巍负责，天陇公司应积极配合魏巍进行设备的维护及修复，费用由魏巍承担；房屋租赁期间所产生的水费、电费、天然气等费用，魏巍将按照当地国家标准直接交付给有关单位。对于违约责任，双方还约定，租赁双方如有一方未履行合同第四条对于租赁期间房屋设备的使用及维护的相关约定条款的，违约方按照年房租的0.1%以天数递增负责赔偿对方。合同签订后，魏巍使用租赁的房屋加盟并经营七天连锁酒店，于2011年7月26日至2016年9月6日期间分多次向天陇公司支付房屋租金及租赁房屋赔付款5918783元，于2016年12月21日支付房屋租金300000元，共计6218783元。合同履行期间，魏巍按照房屋租赁合同约定,在缴纳租赁房屋的相关费用时，缴纳了天陇大厦1-9层其他房屋的水、电费用，并缴纳天然气费用通过烧锅炉为天陇大厦供暖，天陇大厦除魏巍以外的承租人应向魏巍支付的水、电、暖气费用由天陇公司直接收取，用于抵扣魏巍应向天陇公司支付的房屋租金。2017年8月25日，经双方对账，魏巍在天陇公司出具的《代收水、电、暖气费抵扣魏巍房租费清单》上签字，天陇公司代收的水、电、暖气费共计727473.14元，其中2017年度的水、电及暖气费为85624.07元。魏巍认为上述清单确认的水、电、暖气费共计727473.14元包括天陇公司自己使用的7楼、8楼、9楼房屋的水、电费，但不包括五年的暖气费用。2017年6月19日，天陇公司以魏巍拖欠房屋租金为由，收回了租赁给魏巍的房屋。另查明，因涉案房屋配备的电梯在使用过程中出现障碍，魏巍于2015年8月购买新电梯一部，并于2015年11月15日至12月5日期间对旧电梯进行了更换，共支付购买电梯费用及安装费165000元。2016年9月23日，天陇公司向兰州市质量技术监督局申请了电梯报废。2016年，魏巍停止加盟七天连锁酒店，在原有租赁房屋基础上经营豪云商务酒店。现天陇公司以魏巍拖欠租金达1500000元为由，将其诉至法院，引发本案诉争。审理中，魏巍认为并不拖欠天陇公司租金，而天陇公司未向其返还更换电梯的费用，存在合同违约行为，故提出反诉。
本院认为，依法成立的有效的合同受法律保护。天陇公司的法定代表人王振蔚与被告魏巍签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对合同双方均具有法律约束力。天陇公司的法定代表人王振蔚出于履行职务之目的与魏巍签订房屋租赁合同的行为，应视为公司行为，房屋租赁合同的权利、义务应由天陇公司享有并承担。根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。魏巍在天陇公司按照约定将房屋交付其使用后，应当支付相应的房屋租金。
（一）关于房屋租金支付期限及房屋租金的计算问题。根据合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。魏巍在天陇公司按照约定将房屋交付其使用后，应当支付相应的房屋租金。对于房屋租金的支付期限，经审查，双方在合同中并未进行明确的约定，魏巍实际支付租金的时间随意性较大，一般在每一租赁年度分多次向天陇公司支付租金。根据合同法第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，对魏巍认为向天陇公司支付房屋租金的期限应当在每年的10月14日的反诉理由，予以采纳。对于房屋租金的计算，双方签订的房屋租赁合同约定，”双方议定年租金为135万元，在房屋租期满一年后，每年按照年租金的3%递增，直至合同期满”，按照商业惯例和通常的理解，租金按照年租金的3%递增，应理解为年租金在上一年度的基础上增长3%，而不是每年在135万元的基础上递增3%，否则就失去了”递增”意义，与当事人订立合同时的目的亦不相符。
（二）关于魏巍是否拖欠天陇公司房屋租金以及房屋租赁合同是否应当解除的问题。经双方核对，截至2016年12月21日，魏巍向天陇公司共支付房屋租金6218783元；天陇公司向天陇大厦其他房屋承租人收取的应向魏巍支付的水、电、暖气费及天陇公司自用房屋的水、电费用共计为727473.14元。虽天陇公司称《代收水电、暖气费抵扣魏巍房租费清单》中包括了天陇大厦7楼、8楼、9楼天陇公司自用房屋五年的暖气费，但根据魏巍提供的《2016年的1月-2016年12月份天陇公司所用水、电费明细》，该年度天陇公司其他承租人应缴纳的暖气费为45910.47元，天陇公司并未将其自用的7楼、8楼、9楼的暖气费计算进去，结合《代收水电、暖气费抵扣魏巍房租费清单》中2015年至2017年暖气费用相同，均为45910.47元，能够推断天陇公司出具的《代收水电、暖气费抵扣魏巍房租费清单》中并不包括天陇大厦7楼、8楼、9楼天陇公司自用房屋五年的暖气费用。双方对天陇公司以什么标准向魏巍缴纳暖气费无书面的约定，因天陇大厦系商用房屋，故应以兰州市商用房屋的暖气费收费标准计算较为合理，因天陇公司自用的7楼、8楼、9楼的房屋面积共计为758平方米，双方认可商用房屋的暖气费收费标准为7.8元/平方米/月，故天陇公司应折抵魏巍租金的五年的暖气费为758平方米×7.8元/平方米/月×5个月×5年=147810元。综上，抵扣水、电、暖气费用后，魏巍向天陇公司支付的2016年10月14日前的租金为：6218783+727473.14+147810=7094066元。截至2016年10月14日，魏巍应向天陇公司支付的房屋租金及房屋赔付款总计应为7227332元，尚欠133266元。根据双方在房屋租赁合同中的约定，魏巍拖欠租金1个月或1个月以上的，天陇公司可以终止合同，收回房屋，故天陇公司要求解除与魏巍之间的房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。另，魏巍还应当向天陇公司支付2016年10月15日至2017年6月19日收回房屋前的租金，应为1565000元÷365天×247天=1059055元。综上，魏巍共计拖欠天陇物资公司房屋租金1192321元。
（三）关于魏巍更换电梯支出的160000元是否应当抵顶房屋租金及天陇公司是否违约的问题。根据双方合同约定，在租赁房屋期间，房屋设备的维护由魏巍负责，天陇公司应积极配合魏巍进行设备的维护及修复，费用由魏巍承担，但是双方对租赁房屋设备损坏后无法修复而需要更换的费用由谁承担无明确约定。出租人出租租赁物是为了收取租金，承租人付出租金是为了使用租赁物，如果租赁物的相关设备不能使用，承租人订立合同的目的就不能实现，因此在合同双方无特别约定的情况下，出租人应对自己的财产负责，承担更换设备以保证承租人正常使用租赁物的义务。本案中，在电梯达到报废年限需要更换时，天陇公司作为房屋出租人应积极履行更换电梯的义务。在魏巍更换电梯并支付了相关费用后，天陇公司应向魏巍给付更换电梯的费用。但是，更换电梯产生的费用与租金是两种不同的费用，魏巍与天陇公司也未就电梯费用抵顶房屋租金达成合意，故应分别计算，因此魏巍更换电梯支出的160000元不应直接抵顶房屋租金。因魏巍在反诉请求中未向天陇公司主张返还160000元购买并更换电梯的费用，故本案对上述费用的返还不予处理，魏巍可另行主张。天陇公司未履行更换电梯的义务，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，违约方按照年房租的0.1%以天数递增负责赔偿对方，因电梯更换的费用为160000元，从上述计算标准来看，双方约定的计算标准远远高于电梯本身的价值，属法律规定的”过分高于造成的损失”,本案违约金应以更换电梯支出的费用160000元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，从更换完电梯的次日即2015年12月6日开始计算，计算至判决之日，应为160000元×4.35%÷360×710=13727元。
综上所述，对天陇公司要求解除与魏巍之间的房屋租赁合同的诉讼请求，予以支持；魏巍应向天陇公司支付拖欠的房屋租金共计1192321元；天陇公司向魏巍支付违约金13727元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）兰州西固天陇物资贸易有限公司与被告（反诉原告）魏巍于2011年7月25日签订的房屋租赁合同；
二、被告（反诉原告）魏巍于本判决生效后二十日内向原告（反诉被告）兰州西固天陇物资贸易有限公司支付房屋租金1192321元；
三、原告（反诉被告）兰州西固天陇物资贸易有限公司向被告（反诉原告）魏巍支付违约金13727元；
四、驳回原告（反诉被告）兰州西固天陇物资贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）魏巍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的案件受理费9150元，由原告（反诉被告）兰州西固天陇物资贸易有限公司负担1877元，由被告（反诉原告）魏巍负担7273元；反诉费5633元，由原告（反诉被告）兰州西固天陇物资贸易有限公司负担104元，由被告（反诉原告）魏巍负担5529元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于兰州市中级人民法院。
审判员 张小敏
二〇一七年十月十五日
书记员 侯沛含
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
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