江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0924民初839号原告：冯淑兰，女，1965年7月17日出生，汉族，住宜丰县。委托诉讼代理人：李朝阳，江西崇文律师事务所律师。被告：李真乐，女，1955年7月24日出生，汉族，住宜丰县。委托诉讼代理人：宁国云，江西甘雨律师事务所律师。第三人：宜丰县交通运输局，住所地：宜丰县新昌镇新昌中大道。法定代表人：廖勇军，该局局长。原告冯淑兰与被告李真乐所有权确认纠纷一案，本院2018年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，追加宜丰县交通运输局（以下简称县交通局）为本案第三人，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。本案的原告及委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人、第三人县交通局均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯淑兰提出诉讼请求：判决确认原宜丰县新昌镇解放路（第二层）住宅一户的部分产权归原告所有。事实和理由：1993年10月25日，被告和丈夫周德?按当时的房改政策购买了单位宜丰县汽车运输公司的职工宿舍一户，部分产权。购房后，被告向政府房管部门申领了产权证。2001年元月17日，被告将该房以原价卖给原告丈夫肖银秋，协议签订并支付房款后，被告将其购房协议和房屋产权证原件交付给原告方，同时将房屋交付给原告方居住使用。目前该房已列入宜丰县“棚改”房征拆范围，政府要求在2018年6月底前签订拆迁补偿协议。由于该房屋部分产权买卖未办理产权变更登记，根据房屋征收部门的要求，被告应该到场签字，但被告要求分成10万元才予配合，致使无法签订协议。原告认为：被告将房屋卖给原告，房屋产权证及其购房协议原件已交给原告方，该房已由原告居住使用十八年之久，被告对该房已失去财产权利。该房的部分产权已由原告享有，其余部分产权应由政府行使，与被告无关。因此，请求法院确认原告的部分产权。被告李真乐辩称：本案原告诉请没有事实和法律依据。该房属于李真乐与丈夫周德?，作为单位的双职工才有资格与单位签订协议，李真乐可以很明显知道对该房屋的只有部分产权，同时答辩人不得出租、转让或拆除该房屋，因此，李真乐个人与冯淑兰前夫肖银秋签订内容涉及房屋转让性质的协议书，损害了当时的宜丰县汽车运输公司集体利益和周德?的利益，属于无效合同。到目前为止，该房屋所有权登记权人仍是李真乐和周德?，依据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。因此该房屋的产权仍属于李真乐和周德?，而不是被答辩人冯淑兰。李真乐和丈夫周德?与冯淑兰的丈夫肖银秋系同事，关系较好，2001年，李真乐和丈夫周德?另外买了新房，于是将该房屋出租他人，肖银秋缠着答辩人，要求将该房卖给他，答辩人的丈夫明确表示不同意。但肖银秋不死心，天天纠缠李真乐，李真乐只好瞒着丈夫与肖银秋签订了协议书并按原价收取了4209元的房款，此后，周德?一直不同意。1993年到2001年仍然是原价，也不是合理的价格，冯淑兰不属于《物权法》中的善意取得。产权应该登记而没有办理变更登记，冯淑兰对争议房屋没有所有权。第三人县交通局述称：宜丰县汽车运输公司改制前属县交通局下属单位，该公司2001年改制注销。作为本案的有利害关系的第三人，我局本着“以人为本”，维护社会和谐稳定为原则，对原告冯淑兰与被告李真乐所有权确认纠纷一案，不介入、不参与，自愿放弃诉讼权利，以法院判决为准。经审理查明：原宜丰县汽车运输公司系县交通局下属单位，被告李真乐与丈夫周德?（已亡故）系该单位职工。1993年10月，该单位房改出售公有住房，李真乐与周德?购买了该单位位于原宜丰县新昌镇解放路宿舍一户（现新昌镇东门路），建筑面积51.99㎡。按政策优惠后，总购房款为4209.69元。根据当时的房改政策，公房出售为部分产权。周德?、李真乐与宜丰县汽车运输公司1993年10月25日签订的《宜丰县公有住房优惠出售协议书》约定：乙方（即周德?、李真乐）实付房款占标准价的77.14%、商品价的55.1%。乙方拥有部分产权（即占有权和使用权、有限处分权和收益权），可以长期免租使用和继承，但乙方不得出租、转让和拆除。如今后出售，应由甲方（即宜丰县汽车运输公司）选择按房改方案规定收回或参与分成。购房后，周德?、李真乐办理了宜私字第NO：×号房屋所有权证。宜丰县汽车运输公司2001年改制，其相关的事务由县交通局管理。2001年元月17日，李真乐与冯淑兰丈夫肖银秋签订协议，将上述房屋转让给肖银秋。协议约定：原产权证、房证及票证归肖银秋保管及所有，原周德?、李真乐购房款由肖银秋全额支付。凡以后所发生的房屋纠纷均与原屋主无关，如遇国家建设需要拆房、退房要办理手续的，原屋主必须出示有关单位身份证件，以便于退房。协议签好后，肖银秋支付了4209元购房款，李真乐将有关该房的所有手续包括房屋所有权证、《宜丰县公有住房优惠出售协议书》、契证交与肖银秋，该房由肖银秋、冯淑兰使用和管业。2005年8月30日，肖银秋和冯淑兰经本院调解离婚，财产分割为该房归冯淑兰所有。李真乐丈夫周德?2008年5月去世。2018年，该房列入“棚改”征拆范围，原告要求被告协助签订拆迁补偿协议，被告提出要求分配补偿款，双方协商未成，原告诉至本院。以上事实，有《宜丰县公有住房优惠出售协议书》、房屋所有权证、契税证、房屋转让协议书、肖银秋卖房款的收条、肖银秋与冯淑兰离婚调解书、公有住房优惠出售价格分户核定表、公有住房出售现场勘察记录表、城镇居民购买公有住房申请表，庭审笔录为据，足以认定。被告称对转让房屋提出异议，未提供证据证实。本院认为：一、本案所争议的房屋属于部分产权房，是否可以转让。根据周德?、李真乐与宜丰县汽车运输公司签订的《宜丰县公有住房优惠出售协议书》第五条：“如今后出售，应由甲方（即宜丰县汽车运输公司）选择按房改方案规定收回或参与分成。”即该类房屋可以出售，只是甲方应参与分成。李真乐将房屋转让给冯淑兰后，不管是原宜丰县汽车运输公司还是县交通局均未提出异议，当事人转让的也是部分产权，因此不存在侵害了其他产权方利益。二、李真乐将夫妻共有产权的房屋，转让给肖银秋，是否侵害了周德?的利益。周德?没有在转让协议上签字，但周德?在世时未对转让该房屋提出异议，也没有要求将该房屋收回。故周德?应该认可李真乐转让房屋的行为。三、没有办理产权变更登记是否造成转让无效。诉争房屋在2001年元月17日肖银秋支付房款后，该房屋已交付肖银秋、冯淑兰使用，肖银秋、冯淑兰已实际行使物权，只是该房屋的产权记载与真实权利状态不一致，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”四、我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年。李真乐将诉争房屋2001年交付给冯淑兰至今已有17年，李真乐已对该房屋转让给冯淑兰、肖银秋事实上不持异议。因此李真乐与肖银秋所订房屋转让协议有效，所争议房屋的部分产权应归原告冯淑兰所有。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：新昌镇东门路（原宜丰县新昌镇解放路，产权登记证号：宜私字第NO：×号）登记在周德？、李真乐名下的部分产权由原告冯淑兰所有。案件受理费100元由被告李真乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农行宜春市分行袁山支行，帐号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 徐映晖二〇一八年六月二十六日法官助理 兰贝丽书 记 员 张 慧