上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初14377号
原告：张书员，男，1987年2月6日生，汉族，住江西省吉安市。原告：陆惜瑾，女，1992年4月18日生，汉族，住江苏省太仓市。被告：杨培康，男，1954年5月15日生，汉族，住上海市松江区。被告：胡玉兰，女，1962年10月10日生，汉族，住上海市松江区。原告张书员、陆惜瑾与被告杨培康、胡玉兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法由审判员李晓蕾适用简易程序于2016年10月10日公开开庭进行了审理。两原告及被告杨培康到庭参加诉讼。被告胡玉兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告张书员、陆惜瑾起诉时向本院提出诉讼请求：判令两被告继续履行《房地产买卖协议》，并配合两原告办理上海市松江区泗泾镇新家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的过户手续。审理中，两原告将诉讼请求变更为：1.解除原、被告之间签订的《房地产买卖协议》；2.判令两被告向两原告返还定金10万元(人民币，以下币种同)，并按照同期银行贷款利率即年利率4.9%的标准计付利息；3.判令两被告向两原告赔偿因房屋涨价而产生的购房差价损失40万元。事实和理由：2016年7月3日，原、被告在上海汉宇房地产经纪有限公司(以下简称“汉宇地产”)新凯家园店签订了《房地产买卖协议》，该协议约定，两原告向两被告购买系争房屋，成交总价为150万元，定金10万元(当日先付5万元、次日再付5万元至两被告或由汉宇地产托管)，首付款45万元(含定金10万元)，其余104万元通过贷款方式支付，另有过户余款1万元。协议还约定，两原告交付定金后两被告需将系争房屋产证交由汉宇地产保管，并在2016年7月31日前由买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》(网签版)。同日，原、被告及汉宇地产还签订了《房地产买卖居间协议》，该协议内容与《房地产买卖协议》趋同。因被告与汉宇地产签订了《定金保管书》，约定两原告所付定金交由汉宇地产代为保管，故两原告分别于2016年7月3日、4日将定金共计10万元转账至汉宇地产账户，且由被告出具定金收据给两原告。2016年7月底，两原告与两被告联系，要求签订网签买卖合同，两被告却要求涨价，两原告多次沟通无果，鉴于两被告坚决不再履行买卖协议，导致两原告购房目的不能实现，后两原告要求被告双倍返还定金20万元，但亦遭两被告拒绝。两原告认为，两被告的行为已构成严重违约，应返还定金并支付相应的利息，同时还应赔偿原告的相关损失。由于上海房价一直攀升，系争房屋已上涨了40-50万元，而两被告的违约行为已导致两原告失去购买相同地段相似房屋的机会，理应赔偿两原告的房屋差价损失。综上，两原告提起本案诉讼，望判如所请。被告杨培康辩称，对于两原告的诉请，同意解除《房地产买卖协议》，但不同意其他诉请。理由如下：一则，其妻胡玉兰并未在《房地产买卖协议》上签字，其不承认系争房屋的买卖交易。二则，两原告所付定金10万元实际由汉宇地产代管，并非付至被告，且两原告支付该10万元亦有拖延。既然被告未收到过钱款，就无需承担责任。三则，双方之间的买卖交易出现问题，完全是由于中介操作失当引起，双方应互不承担责任，两原告所付定金，亦应向汉宇地产主张退还。被告胡玉兰未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋为动迁安置房，登记的权利人为两被告，核准日期为2012年12月24日。2016年7月3日，两原告与被告杨培康签订《房地产买卖协议》，约定由两原告作为乙方(买受人)向两被告作为甲方(卖售人)购买系争房屋，成交总价为150万元，协议第一条“定金的支付方式”约定，为表示购房诚意，乙方通过汉宇地产向甲方支付意向金5万元，待甲方签收后即转为定金。甲、乙双方约定的定金总额为10元，剩余定金5万元由乙方于签订该协议后一日内补足，并由甲方直接收取或委托汉宇地产代为收取并保管。甲方签署该协议当日应将房屋产权证书原件交由汉宇地产保管，至产权过户时由该房地产所属区域的房地产交易中心收缴。在上述产权证书保管期间，甲方不得对该权属证明进行挂失补办。若在甲、乙双方履行该协议期间发生违约事实，甲、乙双方同意届时与汉宇地产终止上述产证保管事宜。协议第三条约定，双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日，乙方应直接支付甲方房款35万元，该笔款项及定金10万元共同构成首付款。乙方通过银行贷款支付104万元，尾款1万元，在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，由乙方支付甲方。另在该条的“甲、双方特殊约定”部分，以手写字体列明“甲方承诺此房满五年唯一，乙方自愿承担该房屋在交易中产生的所有税费。甲方已知晓乙方的个人所得税单于2016年10月底前符合上海市购房资格，同时甲方同意配合乙方改签网签合同网上备案时间以达到交易中心过户的目的。”协议第五条约定，甲、乙双方签署该协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在该协议签署生效后且于2016年7月31日前(含当日)共赴汉宇地产签署该房地产的网签买卖合同。同日，两原告、被告杨培康及汉宇地产签订《房地产买卖居间协议》，约定由两原告作为乙方(买受人)、两被告作为甲方(卖售人)及汉宇地产作为丙方(居间方)，乙方以150万元的价格向甲方购买系争房屋。乙方为表示购房诚意，通过丙方向甲方支付意向金10万元，待甲方签收后该意向金即转为定金。甲方签收定金当日，应将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至甲、乙双方办理产权过户手续当日止。在上述权证保管期间，甲方不得对该权属证明进行挂失补办。甲、乙双方约定于2016年7月31日之前共赴丙方签约中心签署网签买卖合同，该协议另对其他相关事宜进行了约定。审理中，被告杨培康称，《房地产买卖协议》及《房地产买卖居间协议》签订时，被告胡玉兰并不在场，该两份协议上胡玉兰的签名也是由其代签。两原告对此无异议。另，2016年7月3日，被告杨培康作为被保管方(卖售人)与汉宇地产作为保管方签署《保管书》，约定：兹有张书员、陆惜瑾购买以卖售人为权利人位于上海市松江区新家园路XXX弄XXX号XXX室房地产而交付定金10万元。现卖售人已收到前述款项，并同意将此笔款项交付汉宇地产代为保管，待房地产证交由该公司代为保管后，由汉宇地产将该款项无息转付卖售人。该《保管书》“特别提示”载明：卖售人签署并取得该保管书之际，应向买受人出具收款凭证；将保管款项转付卖售人当日，该保管书自动失效。同日，被告杨培康出具定金收据，载明：两被告收到汉宇地产转付两原告购房定金10万元。2016年7月3日及4日，两原告通过银行转账方式向汉宇地产支付了各5万元。审理中，两原告称，正是基于上述《保管书》的内容以及为了保证交易安全，其才将上述10万元付至中介汉宇地产。此后，因两被告违约不向汉宇地产交管产证，故据其了解，该10万元确实尚在汉宇地产处。双方发生争议后，其曾就10万元一事向汉宇地产交涉，但汉宇地产称，该10万元是被告的，不能退给两原告。对于该10万元，被告杨培康称其分文未收，并称，汉宇地产在收到该10万元后从未与其联系过，其另称，在找中介挂牌出售房屋之初其就言明，卖房的目的是为了卖掉房屋后再买一套低价房，并将两套房屋的差价款用于养老，故要求中介必须帮其找好下家，保证其有房住的情况下才能卖房，但汉宇地产在接受委托后，并没有帮其寻找房源，导致其对汉宇地产丧失了信任，故而未将产证交由汉宇地产代管。对于该10万元如何处理的问题，被告杨培康表示，若汉宇地产不存在障碍，其愿意由汉宇地产将该10万元退还两原告。两原告对此有异议，并称被告所述不实，据其所知，汉宇地产在收到10万元后多次联系两被告催要产证，但两被告不愿交付。审理中，被告杨培康还称，其曾将系争房屋在正明房产中介处挂牌出售，具体经办人叫刘志庆，后来刘志庆与汉宇地产合作为本案所涉的房屋买卖提供居间服务，当时被告杨培康向中介言明，其出售系争房屋的前提是：系争房屋卖出的同时，中介必须为其找到新的房源并交易成功，一卖一买同时进行。但由于房价上涨过快，房屋置换出现困难，且其无法说服其妻胡玉兰提供产证原件，因为未在买卖协议上签过字，其妻胡玉兰也表示不同意出售系争房屋。为证明上述主张，被告杨培康提供了刘志庆出具的一份书面证言。两原告质证认为该书面证言不符合证据的形式要件，对其内容亦有异议，原告称其只知道被告要再买房子，对被告所述的卖房前提一事并不知情。此外，两原告也从未向被告作出过保证其在买到房子后再进行系争房屋交易的承诺。另外，审理中，为证明自己的主张，两原告还提供了2016年8月6日的录音证据一份，证明两被告未于2016年7月31日之前配合网签，原告无奈找两被告进一步沟通，但两被告要求涨价并为其找好下家，导致双方无法沟通。被告杨培康对该录音的真实性不持异议，但认为两原告擅自录音实属不当。审理中，两原告自认，其在签署《房地产买卖协议》时尚不具备上海市购房资格，但对于此事，双方已在协议中明确约定了解决方法，此外，两原告已于2016年9月取得了上海市购房资格，并提供了相关个税缴纳记录为证。上述事实，有上海市房地产登记薄、《房地产买卖协议》、《房地产买卖居间协议》、《保管书》、定金收据、转账凭据及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，涉案的《房地产买卖协议》系相关当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，缔约双方均应恪守。本案中，两原告及被告杨培康对该买卖协议上胡玉兰的签字并非本人所签一事并无异议，而原告并无充分证据证明被告胡玉兰对《房地产买卖协议》的签订及协议的具体内容知情并同意，亦无充分证据证明被告杨培康代签合同的行为构成了表见代理，故本院难以认定《房地产买卖协议》对被告胡玉兰有约束力，故原告要求被告胡玉兰承担相关责任的主张尚缺乏依据，本院不予支持。即便如此，被告杨培康作为合同相对方及实际签约人，理应负担《房地产买卖协议》项下的权利及义务。现两原告主张解除合同，而被告杨培康对此也无异议，故本院依法确认涉案的《房地产买卖协议》已解除。至于原告所提返还定金并支付利息的诉请，本院认为，一则，原告在明知或应知系争房屋属两被告共有且未确定被告胡玉兰对房屋买卖知情并同意的情况下，却放任被告杨培康代签合同，存在注意义务上的严重瑕疵，为后续房屋买卖合同的履行埋下了隐患。二则，虽然《房地产买卖协议》上载有“甲方已知晓乙方的个人所得税单于2016年10月底前符合上海市购房资格，同时甲方同意配合乙方改签网签合同网上备案时间以达到交易中心过户的目的”之内容，但根据两原告的自认，其于2016年9月才取得上海市购房资格，也就是说，在《房地产买卖协议》所约定的签订网签合同的时点上，其尚不具备购房资格，这也足以导致《房地产买卖协议》的履行会产生一定的问题。这些情形的存在，足以说明原告在《房地产买卖协议》未能继续履行问题上亦存在一定的过错。与此同时，被告杨培康在与两原告签订《房地产买卖协议》后，未能说服其妻胡玉兰承认并接受《房地产买卖协议》的约束，并因此给原告造成了一定的损失，理应承担相应的责任，故本院统合案情认为，被告杨培康应当返还定金，且应向两原告支付合理的利息补偿。至于被告杨培康所提其未收到10万元定金的抗辩意见，本院认为，结合《保管书》及定金收据等证据来看，理应作出两原告已向被告杨培康支付10万元定金的合理认定。至于被告与汉宇地产之间就该10万元如何处理的问题，如有争议，相关当事方可另行解决。至于原告所提房屋差价损失的诉请，本院结合上述情由认为尚缺乏依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张书员、陆惜瑾与被告杨培康于2016年7月3日签订的《房地产买卖协议》已解除；二、被告杨培康于本判决生效之日起十日内返还原告张书员、陆惜瑾购房定金10万元并支付相应的利息(以10万元为本金，按照年利率4.9%的标准，从2016年7月5日计算至实际清偿日止)；三、驳回原告张书员、陆惜瑾的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费9,400元，由原告张书员、陆惜瑾负担3,250元(已付)，由被告杨培康负担6,150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年十月十九日
书记员 周昳歆
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。