上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3644号
上诉人(原审被告)：吴泉民，男，1960年2月17日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：李银芳，女，1963年3月2日出生，汉族，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱艳，女，1976年6月16日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：夏刚(朱艳丈夫)，男，1975年5月21日出生，汉族，住上海市静安区。
原审第三人：上海云房数据服务有限公司，住所地上海市静安区。
法定代表人：张小伟。
上诉人吴泉民、李银芳因与被上诉人朱艳、原审第三人上海云房数据服务有限公司(以下简称“云房公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初7935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴泉民、李银芳上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判驳回朱艳在一审中的相关诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，吴泉民、李银芳不存在根本违约的事实。房屋买卖合同签订之前，朱艳丈夫夏刚在上海市静安区武定路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房地产登记簿上签字，朱艳已清楚系争房屋的抵押状况，知道可能的涤除抵押时间。2017年6月系争房屋抵押登记涤除。2016年12月30日系争房屋的租赁关系解除，并将系争房屋交付中介公司，以满足交房条件。2016年12月28日朱艳知晓系争房屋涤除抵押的权证需在2017年6月取得。上述事实表明吴泉民、李银芳已将系争房屋的重要信息充分告知朱艳，朱艳在知晓系争房屋需要在涤除抵押后办理过户手续的情况下，也未提出解除买卖合同，表明朱艳对系争房屋交易过户延期至涤除抵押之后，即双方变更了合同内容而继续履行。2、一审判决适用法律错误。双方在履行合同过程中，并未提出解除或终止合同，朱艳知晓系争房屋存在抵押，愿意承担因此而产生的风险，且在应当知晓系争房屋在2017年6月涤除抵押时，也未提出解除合同，直至提起本案诉讼才要求解除合同。2017年9月12日一审开庭，因朱艳坚持要求解除合同，吴泉民、李银芳才同意解除合同，故本案合同解除的事由是双方协商一致的结果，不是吴泉民、李银芳履行不能而解除，因此，吴泉民、李银芳不存在违约。退而言之，即使因吴泉民、李银芳原因而导致合同无法履行，应以补充协议约定的违约条款承担，即对逾期涤除抵押和逾期交房承担违约责任。3、一审判决吴泉民、李银芳按照主合同承担赔偿金显失公平。本案中，双方协商一致解除合同，且房屋买卖合同完全可以履行，履行不会对朱艳产生实际损失，法院认定因吴泉民、李银芳根本违约而支付赔偿金，违背事实公平。从法律角度看，属于法院释明不清，对吴泉民、李银芳存在法律不公。4、一审法院认定合同解除时间为2017年9月12日，显然与相关法律规定相悖，于法无据，应驳回朱艳的起诉。
被上诉人朱艳辩称，不同意上诉人吴泉民、李银芳的上诉请求。根据合同约定，吴泉民、李银芳已经构成违约。约定的违约金没有过高，不同意调整。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人云房公司未作述称。
朱艳向一审法院起诉请求：1、解除《上海市房地产买卖合同》及两份补充协议，解除日期由法院确定；2、吴泉民、李银芳返还朱艳已支付的房价款人民币(以下币种均为人民币)1,100,000元；3、吴泉民、李银芳赔偿未完成房地产抵押注销及未按时交接房屋的违约金(自2017年1月1日起计算45天，按照1,100,000元的日万分之五计算)；4、吴泉民、李银芳支付解除合同赔偿金440,000元；5、吴泉民、李银芳赔偿朱艳已付款的利息损失(以1,100,000元为本金，按照同期银行贷款利率计算，自2016年8月31日计算至吴泉民、李银芳实际返还该笔款项之日止)。
一审法院认定事实，系争房屋权利人为吴泉民、李银芳。
2016年8月25日，吴泉民、李银芳(甲方、出卖方)、朱艳丈夫夏刚(乙方、买受方)、云房公司(丙方、居间方)就系争房屋签订《居间协议》。协议载明，乙方为表明购买系争房屋诚意，支付意向金100,000元。系争房屋上设有抵押，余额为1,100,000元。设有租赁，租赁关系未解除。房屋总价款2,800,000元，佣金全部由乙方承担(2%)等。
同日，上述三方签订《房地产买卖合同》。该合同约定：房价款2,800,000元；支付方式为首期房款1,100,000元(含定金，不含尾款)；甲方应于签订买卖合同示范文本后30日内自筹资金还清其尚欠抵押权人的借款(该约定后有手书字样经双方签字确认：“甲方承诺9月20日还清贷款。”)第二期房款600,000元，乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据之日支付甲方(该约定后有手书字样经双方签字确认：“乙方于2016年10月10日前申请贷款，贷款人民币壹佰壹拾万元”)。交房时间为2016年12月31日前，双方约定，甲方超出约定时间交房的，补偿乙方一个月一万的违约金。
2016年8月30日，吴泉民、李银芳(甲方、出售方)与朱艳(乙方、买受方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的系争房屋，房价款2,200,000元。甲方于2016年12月31日前腾出该房屋，双方对装饰、设备进行查验，查验后，签订房屋交接书。2017年2月15日之前双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。此外，合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金。合同“补充条款(一)”第一条“还贷”约定，甲方应于签订本合同后的30日内由乙方陪同前往贷款银行办理还贷……合同附件三“付款协议”约定，乙方应于2016年8月30日前支付1,100,000元(含已付定金100,000元)，在甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续且房地产交易中心出具以乙方为房屋权利人的《上海市房地产权证》后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款1,100,000元支付给甲方。
同日，双方签订两份《补充协议》。其中一份明确系争房屋实际成交总价为2,800,000元，为甲方净到手价。具体付款方式为：签订《上海市房地产买卖合同》当日，朱艳支付1,100,000元；过户之日，朱艳向吴泉民、李银芳支付装修补偿款600,000元；过户后，以银行放贷方式支付1,100,000元(以银行实际放款时间为准)。
另一份《补充协议》(以下简称第二份《补充协议》)则载明：1、甲方(即吴泉民、李银芳)出售该房屋已按相关规定通知现有租客，取得租客放弃优先购买权意愿；2、甲方在出售该房屋时，已告知乙方(即朱艳)房屋的抵押情况，乙方知晓该房屋在签订《上海市房地产买卖合同》之日仍有抵押，并愿意承担因此而产生的潜在风险；3、甲方承诺在2016年12月31日前撤销系争房屋上抵押，取得抵押权证，可以和乙方交易过户。若甲方未在约定期限内撤销抵押，则甲方应按照乙方已付房价款的月利息3%支付给乙方，作为逾期撤销抵押之违约金，该违约金每月25日前支付；4、交房时间为2016年12月31日前，即便未完成房屋交易，甲方仍需按照约定交房时间将该房屋交付给乙方，若未能按照约定期限交付的，甲方应按照每月10,000元违约金支付给乙方，直至交房当日，不满一个月的，按照每日340元支付违约金进行支付，该违约金每月25日前支付；但最迟交房时间不得超过2017年3月18日，若超出该日，将视作甲方主合同违约，同时甲方必须按主合同违约标准对乙方进行赔偿，赔偿支付日期在违约后十日内完成；5、上述补充条款独立生效，与签订的《上海市房地产买卖合同》中的条款有冲突的，以本协议为准。
2016年8月31日，吴泉民向朱艳出具收款收据，确认收到购房款1,100,000元。
2017年1月3日，朱艳委托云房公司向吴泉民、李银芳发函，重申双方曾约定应于2017年2月15日前办理申请过户手续，但自2016年8月30日签订合同以来，吴泉民、李银芳仍未完成系争房屋的抵押注销、取得他证。考虑到接下来还有春节等因素，现委托中介正式通知吴泉民、李银芳，要求吴泉民、李银芳尽快办理相关手续。
一审法院审理中，对过户日期的约定为2017年2月15日一节，朱艳称，因吴泉民、李银芳承诺最晚可于2016年年底注销抵押登记，考虑到春节放假、办理贷款需要一定时间等因素，才如此约定过户日期。对此，吴泉民、李银芳则称，《上海市房地产买卖合同》上的过户日期是虚设的日期，双方约定待抵押登记注销后即可过户，而且朱艳对其要等2017年6月才能注销抵押也是明知的。但对吴泉民、李银芳主张的该节事实，其未提供任何证据予以佐证。
一审法院审理中，朱艳表示，起诉前确实未向吴泉民、李银芳书面提出解除合同。此外，吴泉民、李银芳在本案证据交换之日即2017年5月9日仍表示系争房屋上的抵押登记尚未注销。经一审法院释明，吴泉民、李银芳未对解除合同赔偿金的标准提出要求法院予以调整的请求。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱艳与吴泉民、李银芳签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方理应遵守。根据第二份《补充协议》约定，吴泉民、李银芳应于2016年12月31日前完成注销抵押登记，取得抵押权证。而根据本案查明的事实及各方当事人的陈述，吴泉民、李银芳直至2017年5月9日仍未注销系争房屋上的抵押登记。又根据《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应于2017年2月15日办理申请过户手续，但因抵押登记未注销，吴泉民、李银芳亦未按约履行该项义务。吴泉民、李银芳虽辩称朱艳明知抵押登记需至2017年6月才能注销，注销后方可过户，但对该节事实未提供任何证据加以佐证。因此一审法院对吴泉民、李银芳主张的该事实不予认可，吴泉民、李银芳行为实属违约。根据《上海市房地产买卖合同》约定，若吴泉民、李银芳逾期办理过户手续超过45日，朱艳有权书面通知吴泉民、李银芳解除合同。现朱艳起诉之日尚未满足上述行使单方解除权的前置条件，而吴泉民、李银芳在本案开庭审理时明确表示同意解除合同，故一审法院认定双方合同关系解除的时间为2017年9月12日。
合同解除后，吴泉民、李银芳应及时返还已收取的房款1,100,000元，并承担相应的违约责任。吴泉民、李银芳逾期注销抵押登记，同时违反了《上海市房地产买卖合同》和第二份《补充协议》中的相关约定。现朱艳选择依据《上海市房地产买卖合同》主张相应的违约金，系当事人对自身权利的处分，并无不妥，一审法院予以认可。同时，因吴泉民、李银芳未能及时注销抵押登记，导致双方无法按期办理申请过户手续，朱艳合同目的无法实现，最终导致合同解除。现朱艳依据《上海市房地产买卖合同》中关于解除合同的约定主张合同总价20%的赔偿金，吴泉民、李银芳则认为应按第二份《补充协议》计算违约金。但首先，第二份《补充协议》中仅对逾期注销抵押和逾期交房的违约金计算标准进行了特别约定，并未就解除合同的情形约定违约金计算标准；其次，若按吴泉民、李银芳主张，则将出现无论吴泉民、李银芳逾期至何时注销抵押登记，都仅将承担迟延履行违约金，而朱艳却无法获得对方根本违约情形下的单方解除权及相应违约金，这一结果显失公平。因此，吴泉民、李银芳该抗辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予认可。现经一审法院释明，吴泉民、李银芳未对解除合同赔偿金的标准提出要求法院予以调整的请求，故一审法院对该标准不作调整。至于朱艳主张由吴泉民、李银芳赔偿其已付款的利息损失，鉴于该损失的发生亦源于双方合同的解除，而一审法院已支持朱艳上述解除合同赔偿金的诉请，根据公平原则，一审法院对朱艳该项利息赔偿金的主张不再支持。
一审法院判决：一、确认朱艳与吴泉民、李银芳就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《补充协议》于2017年9月12日解除；二、吴泉民、李银芳应于判决生效之日起十日内返还朱艳房款1,100,000元；三、吴泉民、李银芳应于判决生效之日起十日内支付朱艳逾期注销抵押登记违约金24,750元；四、吴泉民、李银芳应于判决生效之日起十日内支付朱艳合同解除赔偿金440,000元；五、驳回朱艳其余诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，朱艳与吴泉民、李银芳签订的《上海市房地产买卖合同》及两份《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵守。第二份《补充协议》约定，吴泉民、李银芳应于2016年12月31日前完成注销抵押登记，取得抵押权证。但根据现已查明的事实，吴泉民、李银芳直至2017年5月9日仍未涤除系争房屋上的抵押登记。因系争房屋设有的抵押未涤除，故吴泉民、李银芳亦未能履行《上海市房地产买卖合同》约定的2017年2月15日办理过户手续的义务。因此，吴泉民、李银芳的行为已经构成违约。同理，上诉人吴泉民、李银芳上诉主张其不存在根本违约的意见，本院不予采纳。上诉人吴泉民、李银芳还提出朱艳明知抵押登记需至2017年6月才能注销、注销后方可过户的主张，因朱艳予以否认，而吴泉民、李银芳对该节事实未提供任何证据予以佐证，且与双方的约定相悖的情况下，本院对吴泉民、李银芳该主张不予采纳。
根据《上海市房地产买卖合同》的约定，双方应于2017年2月15日办理申请过户手续，以及若吴泉民、李银芳逾期办理过户手续超过45日，朱艳有权书面通知吴泉民、李银芳解除合同。虽朱艳起诉之日尚未满足上述行使单方解除权的前置条件，但在一审法院审理时，朱艳行使单方解除权的前置条件已经满足，且吴泉民、李银芳也已知晓朱艳行使单方解除权的意思表示，故即便吴泉民、李银芳在一审开庭审理时明确表示同意解除合同，也不当然认为构成协商解除合同。因此，上诉人吴泉民、李银芳的该上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人吴泉民、李银芳对解除合同赔偿金提出的异议，因一审法院释明后，吴泉民、李银芳未提出要求法院予以调整的请求，故一审法院不作调整，并无不妥。当然，一审法院对赔偿金标准不予调整，还考虑了双方的约定、本案实际情况、未支持朱艳主张已付款利息损失，以及吴泉民、李银芳能否返还朱艳已付房款、何时返还等因素。因此，本院对吴泉民、李银芳的该异议不予支持。
综上，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,595元，由上诉人吴泉民、李银芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 王 伟
审判员 徐 庆
二〇一八年五月二十八日
书记员 王小玥
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……