辽宁省营口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽08民终1001号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：钞士龙，男，现住营口市鲅鱼圈区。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：营口汇达管理有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地。
法定代表人周红紫，系董事长。
委托诉讼代理人：罗义新，系辽宁睿智律师事务所律师。
上诉人钞士龙与上诉人营口汇达管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院(2016)辽0803民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年03月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钞士龙，上诉人营口汇达管理有限公司的委托诉讼代理人罗义新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人钞士龙上诉请求：1、请求撤销重审判决，并依法予以改判；2、请求依法支持上诉人在重审中的诉讼请求；3、本案一审、二审、重审诉讼费用合计14005元及本次上诉费用全部由被告承担。事实和理由：重审法院对合同条款片面采信判定上诉人违约是错误的。判令上诉人向被上诉人支付租金53112元，无事实依据。判令被上诉人赔偿上诉人经营损失69600元难以弥补上诉人实际损失。重审驳回上诉人要求被上诉人赔偿丢失财产损失和开店投资损失的诉讼请求无法律依据。一审结束后，诉讼期间他们就把我的店铺给拆了，所以我们发回后增加了诉讼请求。
上诉人营口汇达管理有限公司辩称，拆了这个事儿有，工作人员说是找不到他，联系不上，因为店铺一直拖欠租金，所以拆了。
上诉人营口汇达管理有限公司上诉请求：1、请求法院判令撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审；2、请求法院判令本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判第二项是错误的。报告书将价格评估基准日设定错误，报告书将经营损失评估为6.96万元经营损失没有事实依据，被上诉人在一审中的自认可以作为认定为经营收入的依据。原审判决上诉人承担被上诉人预交的案件受理费和评估费是错误的。
上诉人钞士龙辩称，价格评估基准日是个点，期间是一个时间段，以点来确定时间段，这个是评估公司的权利。我是一套橱柜能挣二到三千万元，而不是我一年就卖一套橱柜，挣二到三千元，我起诉的侵权，造成了我损失。
上诉人钞士龙向一审法院起诉请求:1.请求法院判定：（1）被告私自撬开原告店门并更换锁具，强制霸占原告店面致使原告经营活动完全停止的行为违法；（2）被告强制剥夺原告财产所有权、霸占原告财产且不尽保管责任致使原告财物丢失的行为违法；（3）被告公然、故意损毁原告财产的行为违法；2.如被告行为违法，请求法院判令被告作出如下赔偿：（1）自2014年12月17日至诉讼终止日期间，原告经营损失15万元；（2）原告丢失财物损失219386元；（3）原告开店投资损失476035.24元。以上三项赔偿合计845421.24元。3.请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。
上诉人营口汇达管理有限公司向一审法院起诉请求:1、解除反诉原被告签订的《汇达建材广场商铺租赁合同》及《补充协议》；2、反诉被告支付租金53112元。反诉被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实，2013年11月16日，营口汇达管理有限公司（合同“甲方”）与钞士龙（合同“乙方”）签订《汇达建材广场商铺租赁合同》及《补充协议》，约定：营口汇达管理有限公司将位于营口沿海产业基地民生路28号汇达建材广场6-110、111、127、128上述四间商铺、面积177.41平方米出租给钞士龙经营“韩丽”牌橱柜；租赁期限两年，自2013年12月1日起至2015年11月30日止，如乙方按甲方确定的时间进场装修、与汇达建材广场同日试营业和开业，并遵守本合同及收费签订的相关协议条款，乙方则享有以下优惠政策：（1）、第一年租金免收玖个月，物业费免收陆个月，（2）、第二年租金免收玖个月，物业费免收陆个月；租金及其它费用的支付与结算约定：第一年租金50元/平/月（不含税），按建筑面积计算，每月租金合计8870.5元，3个月租金合计26611元，第二年租金50元/平/月（不含税），按建筑面积计算，每月租金合计8870.5元，3个月租金合计26611元（乙方须在第一年期满前提前一个月支付）；第一年物业管理费4元/平/月（不含税），按建筑面积计算，每月物业管理费合计709.64元，共收物业管理费6个月合计4257元，第二年物业管理费4元/平/月（不含税），按建筑面积计算，每月物业管理费合计709.64元，共收物业管理费6个月物业管理费合计4257元（乙方须在第一年期满前提前一个月支付）；合同约定钞士龙按每间商铺2000元标准交纳共计8000元经营保证金；合同第八条合同变更与解除中第二款约定，租赁期间，乙方出现以下情况之一的，甲方有权单方解除本合同，无偿收回商铺，经营保证金不退还，并取消以上优惠政策，如就交保证金尚不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿：（1）、未经甲方同意，乙方自合同约定的开业之日起超过15日仍未开始营业的；（2）、开业后连续7日不营业或在两个月内累计歇业超过15日仍未开始营业的…（7）、乙方拖欠租金、物业管理费、水电费、取暖费以及相关滞纳金、赔偿金等其中任何一项超过15日，或缴纳的经营保证金不足，自甲方通知之日起7日内仍未补齐的……合同签订当日，双方签订《补充协议》，约定“一、甲方给予乙方所承租的用于经营韩丽橱柜的商铺免租两年的优惠，免租期自2013年12月1日起至2015年11月30日止，免租金额总计53222元，免租即免收租金，其他乙方应缴纳的物业费须如期如数缴纳；二、乙方应缴纳的经营保证金可延期一年缴纳，即乙方须在2014年11月30日前向甲方缴纳经营保证金8000元；三、乙方须依照甲方要求时间进场装修及开业营业；四、乙方须依照合同约定期限在汇达建材广场开展经营活动，如在合同期满前提前终止，则此优惠政策取消…六、本协议为双方签订《商铺租赁合同》的补充协议，与《商铺租赁合同》互为补充，具有同等法律效力，本补充协议条款与《商铺租赁合同》条款有抵触时，均按本补充协议约定执行。”
上述协议签订后，钞士龙向营口汇达管理有限公司缴纳5000元作为应付物业管理费，但未缴纳合同约定的经营保证金，钞士龙按约定进场装修并开业经营。2014年11月10日，营口汇达管理有限公司向钞士龙送达《缴费通知》，内容为“商户韩丽：根据《汇达建材广场商铺租赁合同》约定，您须在2014年11月30日前缴纳2014年12月1日至2015年11月29日期间的店铺租金及物业管理费。逾期每日按应付金额的1%收取滞纳金，逾期超过15日的营口汇达管理有限公司有权单方解除租赁合同。”钞士龙在送达回执处签收。营口汇达管理有限公司称其在2014年12月10日曾再次书面通知钞士龙缴纳租金及物业管理费等相关费用，但未提交证据证明已通知钞士龙。
2014年12月17日，营口汇达管理有限公司以钞士龙未按期缴纳费用为由单方更换钞士龙经营四间商铺的锁具，导致钞士龙既不能经营也不能处理商铺内物品，钞士龙于2015年1月19日向公安机关报警。诉讼中，被告造成原告部分物品丢失、毁损。
被告对原告提交的证据真实性无异议，原告对被告证据1、2及证据3中的缴费回执、打卡记录无异议，但认为打卡记录只约束工作人员，对通知书异议理由为没有收到。
经营口市佳成价格评估有限公司对原告经营损失评估为69600元。
一审法院认为，营口汇达管理有限公司与钞士龙签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，故合同合法、真实、有效。合同当事人应当按照双方签订的协议内容全面履行。根据（反）诉辩观点，本案争议焦点如下：一、钞士龙在租赁期间是否构成违约并导致合同约定的解除情形及后果能否成就；二、营口汇达管理有限公司实施的导致钞士龙不能经营和处理商铺内财产的行为是否构成侵权及责任承担。一、钞士龙在租赁期间是否构成违约并导致合同解除情形成就。根据《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，钞士龙须在第一年期满前提前一个月支付下一年度的物业管理费，即在2014年11月30日前缴纳2014年12月1日至2015年11月29日期间的物业管理费。而钞士龙先前缴纳的5000元在结余之后并不足额支付合同约定的下一年度物业费，但其在2014年11月10日接到通知后并未按协议履行其缴纳物业管理费的义务且超过15日，因此根据双方合同约定，钞士龙拖欠物业管理费超过15日已构成违约且符合合同约定的合同解除情形。营口汇达管理有限公司以反诉的方式主张解除合同，本院予以支持。因钞士龙违约并导致合同单方解除情形成就，根据合同约定，因钞士龙违约，合同约定的优惠政策取消，本院计算钞士龙应交付租金低于营口汇达管理有限公司诉请数额，故本院对营口汇达管理有限公司诉请数额予以支持。需要说明的是，（一）、钞士龙主张经营保证金是与营口汇达管理有限公司当时负责人协商缓交一节，由于钞士龙并未提交证据予以证明，且合同解除的核心是钞士龙未按期缴纳下一年度物业费，与经营保证金是否缓交不发生牵连关系；（二）、营口汇达管理有限公司提出以打卡记录显示钞士龙在两个月内已累计超出15天未营业，具备合同单方解除情形，但营口汇达管理有限公司是在钞士龙起诉后以反诉方式提出，并未在租赁期间以任何形式进行告知，且该证据不足以证明钞士龙存在上述情形。二、营口汇达管理有限公司实施的导致钞士龙不能经营和处理商铺内财产的行为是否构成侵权及责任承担。公民、法人及其它组织的合法财产受法律保护，只有出于情况紧迫之下方允许权利人采取适当自助行为。而本案当事人系租赁合同关系，围绕租赁期间拖欠物业费产生纠纷，并不等同于营口汇达管理有限公司有权可对钞士龙经营场所单方采取任何措施限制其对个人合法财产的占有、管理，非经国家机关依法处理，任何单位和个人均无权限制其他民事主体的合法财产，营口汇达管理有限公司行为构成侵权。由于营口汇达管理有限公司侵权行为方式表现为钞士龙对财产占有、管理甚至是经营的限制，对财产的价值毁损，因此侵权事实存在。因合同已无法履行，故损失截止到合同终止之日。经评估经营损失为69600元，被告应予赔偿。至于在侵权期间发生丢失原告提供证据不充分，而且损失的数额无法确定，故不予处理。原告主张开店投资损失证据不充分，而且损失的数额无法确定，故不予处理。判决：一、解除营口汇达管理有限公司与钞士龙签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》。二、被告营口汇达管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告钞士龙经营损失69600元。三、反诉被告钞士龙于本判决生效之日起10日内支付反诉原告营口汇达管理有限公司租金53112元。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12255元和评估费3000元由被告营口汇达管理有限公司承担，反诉费664元由原告钞士龙承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审认定的事实相一致。
本院认为,二上诉人之间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格按照约定履行各自的权利义务。
关于上诉人钞士龙的上诉请求，钞士龙未能按照双方约定在第一年期满前提前一个月支付下一年度的物业管理费，虽然钞士龙先前缴纳的费用尚有部分结余，但结余部分不足以履行合同约定的下一年度物业费，且在其接到催缴通知后仍未按协议约定及时履行缴纳物业管理费的义务且超过15日，钞士龙显系违约，双方合同第七条约定是违约条款，而合同第八条约定的是合同变更和解除的条款，二者并不矛盾，原审依据合同第八条支持营口汇达管理有限公司解除合同的主张并无不当。钞士龙未能按约定履行双方约定，导致其享有的优惠政策取消，故其应按照合同约定给付双方租赁合同约定的租金（即8870.5元*12月=106446元），但是该数额低于营口汇达管理有限公司诉请数额53112元，故原审按照营口汇达管理有限公司诉请数额确定并无不当。按照双方合同约定钞士龙租赁时间为二年即到2015年11月30日止，原审以租赁到期之日作为计算钞士龙经营损失的截止日并无不当。至于钞士龙主张的其被侵权期间发生的丢失财产的损失和开店投资损失，钞士龙自认其提供的证明视频为营口汇达管理有限公司锁门前4个月之前的状态，无法证明营口汇达管理有限公司锁门前的状态，故丢失财物的损失无法确定，此外因钞士龙逾期缴纳应当预付的物业管理费的过错在先，且双方合同到期后，营口汇达管理有限公司向钞士龙发出收回店铺的通知后钞士龙放任其损失的发生亦存在过错，故原审未支持其主张并不当。
关于上诉人营口汇达管理有限公司的上诉请求，营口汇达管理有限公司认为原审认定赔偿损失依据的价格评估报告书存在错误，但是其在原审并未申请重新评估，二审要求重新评估的主张依据不足，本院不予支持。钞士龙虽然存在违约行为，但营口汇达管理有限公司对钞士龙经营场所单方采取的限制其经营和管理的侵权行为直接导致钞士龙不能经营和处理商铺内财产，当事人在履行合同过程中应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，并应当遵循诚实信用的原则，营口汇达管理有限公司在处理其与钞士龙的租赁关系中的不当行为存在明显过错，故原审判决由其承担诉讼费用及评估费用并无不当。
综上所述，二上诉人钞士龙、营口汇达管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元（上诉人营口汇达管理有限公司预交），由上诉人营口汇达管理有限公司负担；二审案件受理费1075元（上诉人钞士龙预交），由上诉人钞士龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友占
审 判 员 朱 丹
代理审判员 刘佳庆
二〇一七年六月八日
书 记 员 王 静