上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第289号
原告（反诉被告）王文虎。
委托代理人陈嘉，上海鼎力律师事务所律师。
被告（反诉原告）朱灵敏。
委托代理人姜一平。
委托代理人王健勇，北京振邦（天津）律师事务所律师。
原告王文虎与被告朱灵敏土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告朱灵敏下落不明，本案转为普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。审理过程中，被告朱灵敏提起反诉，本院受理后予以合并审理。本案于2015年6月23日、8月20日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈嘉均到庭参加诉讼，被告的委托代理人姜一平到庭参加第一次庭审，被告的委托代理人王健勇到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
原告王文虎诉称：2013年7月3日，原、被告签订租赁协议，被告承租原告位于上海市松江区叶榭镇大叶公路XXX号虞海农庄场地及物业，租期自2013年8月1日起至2016年7月30日止，租金第一年为80万元，第二年为150万元，第三年为200万元。被告应于每季度末前一天支付下季度租金，如逾期超过30日，则原告有权解除合同并收回上述物业。协议签订后，原告按约交付上述物业并履行了相关义务。但自2014年2月起，被告便不能按时支付租金，但仍然继续经营上述物业。原告多次催告，被告以资金周转困难为由要求延期支付。原告鉴于双方友好合作关系，同意予以宽限。但迟至2014年12月底，被告仍然不能支付欠付租金，原告再行联系被告，被告拒不回应。同时，鉴于上述土地为农村集体所有土地，双方约定经营违反了法律有关强制性规定，故原告起诉请求判令：1、确认原、被告签订的《租赁协议》无效，被告将位于松江区叶榭镇大叶公路XXX号土地返还原告；2、被告支付截至2014年12月31日的土地使用费1，025，000元，并按照150万元／年的标准支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的土地使用费。审理过程中，原告放弃第一项诉讼请求中要求被告返还土地的诉讼请求，并将第二项诉讼请求中土地使用费的计算期限变更为“自2015年1月1日起计算至2015年6月23日止”。
被告朱灵敏辩称：对于合同无效，无异议。但不同意原告的其余诉讼请求，2014年3月被告已经将系争土地返还原告，相关人员也已经撤离，故不欠付土地使用费。
同时，被告朱灵敏反诉称：因在2014年3月已经将系争土地返还给原告，被告多支付的租金原告应予以返还。故反诉要求判令被告返还土地使用费20万元。
针对被告朱灵敏的反诉请求，原告王文虎辩称：不同意被告的反诉请求。原、被告之间的合同是无效的，但被告对系争土地进行了使用，故应当支付其占有使用期间的使用费。至今被告从未通知过原告进行交接，故被告无权要求返还使用费，且应当支付后续使用费。
经审理查明：2013年7月3日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将上海市松江区叶榭镇大叶公路XXX号总计约130亩土地及地上建筑物租赁给被告。被告认可并同意按照原告整体布局和定位进行餐饮、住宿和养生业务。租赁期间，原告可使用“上海虞海农家乐有限公司”经营执照进行经营。租赁期为3年，自2013年8月1日起至2016年7月30日止。租金标准为：第一年80万元，第二年150万元，第三年200万元。合同另对其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告将上述租赁标的物交付给了被告。
审理中，本院向上海市松江区规划和土地管理局叶榭所发出《调查函》，要求其明确涉案土地是否属于基本农田、地上建筑物是否办理了建设工程规划许可证等情况。该所向本院出具调查复函，载明：叶榭镇大叶公路XXX号上海虞海农家乐有限公司租赁130亩土地属于集体土地。土地在租赁期内使用权归上海虞海农家乐有限公司使用，每年土地租赁费缴于松江区叶榭镇东勤村民委员会。房屋由上海虞海农家乐有限公司出资建造。叶榭镇土地利用总体规划（2010-2020年）中大部分属于基本农田，小部分属于土地综合整备用地，未转为国有及集体建设用地。地上建筑物未办理建设工程规划许可证。
审理中，原、被告双方均确认被告向原告支付了租金共计40万元。此外，被告确认系争土地及房屋现处于空置状态，若法院不采信被告关于系争土地及房屋已经返还的主张，则原告可自行收回；原告同意将2015年8月20日作为系争土地及房屋收回之日。
审理中，原告还提供了其与上海市松江区叶榭镇东勤村村民委员会签订的《土地租赁协议》及房屋产权证明，以证明系争土地是其从该村委会承租取得的，其对系争土地及地上建筑物有占有使用权。被告对真实性不予认可。
此外，被告还提供了以下证据：1、上海公兴搬场物流有限公司托运作业单及质量反馈表，以证明2014年5月20日其已经搬离，原告对真实性予以认可，但认为和本案无关联性，不能证明被告向原告交接过系争土地；2、上海市公安局案（事）件接报回执单及询问笔录，以证明2014年6月15日原、被告就返还租金问题进行过沟通，清点时发现物品丢失故报警。原告认可证据的真实性，但认为与本案以及租赁等事实无关联性；3、虞海农庄公司人员花名册及交货清单，以证明场地已经交接给原告，原告认为不能证明场地已经交接；4、被告单位会计出具的证言，以证明系争土地已经交接，原告对真实性、关联性均有异议。
被告还申请了证人蒋某某、王某、喻某某、于某某出庭作证，以证明其在2014年5月31日已经搬离系争土地及房屋，且原告尚欠付其欠款。
以上事实，由《租赁协议》、调查函、调查复函及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于原、被告之间租赁协议的效力问题。本案系争土地大部分属于基本农田，且地上建筑物未办理建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，原告将系争土地出租给被告用于经营农庄的行为违反了法律的强制性规定，故《租赁协议》系无效合同。
关于合同无效的后果处理问题。在租赁协议被认定无效后，被告应将系争土地及房屋返还给原告，现原告确认其已经收回系争土地及房屋，故对此本院不再处理。此外，关于土地占有使用费，被告辩称其已经在2014年3月将系争土地及房屋返还给原告，故其不应向原告支付使用费，且认为原告应将被告多支付的使用费20万元予以返还。对此，本院认为，2014年3月双方签订的租赁协议尚未到期，被告认为双方已提前终止协议且其已将系争土地和房屋返还给了原告，对此被告应当承担举证责任。现被告提供的证人证言、物流公司作业单等证据材料均不能证明其和原告已经进行了系争土地和房屋的交接手续，故对被告认为其已经于2014年3月将系争土地和房屋返还给原告的辩称意见本院难以采信，其要求原告返还20万元使用费的主张，本院不予支持。同理，因被告尚占用系争土地及房屋，故原告要求被告支付截至2014年12月31日的土地使用费1，025，000元，于法有据，本院予以支持。
关于2015年1月1日起至2015年6月23日止的土地使用费，原告自行确认其于2015年8月20日收回系争土地及房屋，故其主张按照150万元／年的标准计算截至2015年6月23日的土地使用费，本院予以支持，关于具体金额，本院核算为719，520.50元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王文虎与被告（反诉原告）朱灵敏之间所签订的《租赁协议》无效；
二、被告（反诉原告）朱灵敏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王文虎截至2014年12月31日的土地使用费1，025，000元；
三、被告（反诉原告）朱灵敏于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王文虎自2015年1月1日起至2015年6月23日止的土地使用费719，520.50元；
四、驳回被告（反诉原告）朱灵敏的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20，581元，反诉案件受理费2，150元，公告费260元，合计诉讼费22，991元，由被告（反诉原告）朱灵敏负担（已付2，150元，余款20，841元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 利
审 判 员 惠 蕙
人民陪审员 陆为明
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 亓继芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。