北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4402号
上诉人（原审被告）：北京玖尚典当有限责任公司，住所地北京市房山区月华大街3号。
法定代表人：聂辉，总经理。
委托诉讼代理人：赵健伟，男，1965年1月17日出生，北京玖尚典当有限责任公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：北京龙建集团有限公司，住所地北京市房山区良乡月华大街3号。
法定代表人：许贺伟，总经理。
委托诉讼代理人：赵东升，男，1990年10月26日出生,北京龙建集团有限公司职员。
委托诉讼代理人：赵悦，男，1986年4月12日出生，北京龙建集团有限公司职员。
上诉人北京玖尚典当有限责任公司（下称玖尚公司）因与被上诉人北京龙建集团有限公司（下称龙建公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
玖尚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙建公司的全部诉讼请求或者发回重审，本案全部诉讼费用由龙建公司承担。事实和理由：一、我公司在一审判决前从未接到过龙建公司发出的合同解除通知，我公司未主动腾退房屋不构成违约。2016年11月25日合同到期后，我公司继续使用承租房屋，龙建公司对此并未提出异议，也未向我公司发出通知解除合同。根据合同法第232条及236条的相关规定，我公司未主动腾退房间并未构成违约，租赁合同也应当继续有效。二、龙建公司是我公司的大股东，龙建公司对我公司无法及时腾退房屋存在过错。龙建公司在我公司营业执照验照时，不积极配合，不在相关材料上加盖公章，从而造成我公司经营状态异常。根据《典当行管理办法》实施细则第18条规定，变更住所应当经省级商务主管部门批准。由于龙建公司不配合验照，导致我公司无法正常转让股权，更无法取得商务部门的批准，因此我公司不能及时腾退房屋具有客观原因，且龙建公司对此亦有过错。三、一审判决我公司承担自2017年1月1日起至房屋腾退之日的全部租金和物业费不合理。我公司自验照开始一直试图与龙建公司积极沟通，并同意按比例适当承担原租赁期限届满后继续使用房屋的租金，且我公司无法腾退房屋龙建公司也具有过错，故不应让我公司承担过重的责任。根据公平原则，应当适当减轻我公司的责任。
龙建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意龙建公司的上诉请求。
龙建公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令玖尚公司立即腾退涉案房屋并将该房屋返还我公司；3.判令玖尚公司给付我公司2017年1月1日至实际腾退之日止的房屋租金和物业费（租金按10元/天/平方米，物业费是525元每季度）；4.判令玖尚公司给付我公司2017年11月15日至2018年3月15日的取暖费；5.判令玖尚公司将公司注册地址迁出北京市房山区月华大街3号；6.本案诉讼费由玖尚公司承担。
一审法院认定事实：2015年11月26日，龙建公司与玖尚公司签订龙建集团房屋租赁合同一份。合同约定：玖尚公司承租龙建公司位于北京市房山区月华大街3号一层大厅西侧70平方米房屋，租用房屋用途为典当行。租赁期限自2015年11月26日至2016年11月25日，租金标准为10元/平方米/天，每年租金
255500元，双方签订租赁合同后，玖尚公司一次性缴纳年租金255500元。物业管理费玖尚公司按2.5元/平方米/月，每季度525元，同房屋租金一同交付。玖尚公司负担租赁期间的水费、电费、电话费等费用。租赁期满或合同解除后，玖尚公司应返还该房屋及其附属设施。玖尚公司不支付或者不按照约定支付租金10日以上的，龙建公司有权单方解除合同。合同签订后，即开始履行，龙建公司将出租房屋交付给玖尚公司，玖尚公司也向龙建公司交付租金及其他各项费用。同时，玖尚公司将其公司住所登记为北京市房山区月华大街3号。合同到期后，玖尚公司继续使用承租房屋。自2017年1月1日起，玖尚公司未再向龙建公司支付租金、物业费。2017年11月15日至2018年3月15日取暖费2800元，玖尚公司也未向龙建公司支付。
一审法院认为,龙建公司与玖尚公司签订的租赁合同是双方真实意思的表示，其内容不违反国家法律规定，该合同有效。租赁合同期满后，玖尚公司继续使用租赁物，龙建公司未提出异议，原租赁合同继续有效。后玖尚公司在租赁期间，未向龙建公司支付租金及物业费等费用，已构成违约，应承担违约责任。龙建公司要求解除租赁合同并要求玖尚公司返还腾退出租房屋、给付租金、物业费、供暖费的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。龙建公司要求玖尚公司迁移公司注册地址的诉讼请求，不属于人民法院处理范围，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除北京龙建集团有限公司与北京玖尚典当有限责任公司于二一五年十一月二十六日签订的龙建集团房屋租赁合同；二、北京玖尚典当有限责任公司于判决生效后十日内返还并腾退位于北京市房山区良乡月华大街3号一层大厅西侧70平方米房屋给北京龙建集团有限公司；三、北京玖尚典当有限责任公司于判决生效后十日内给付北京龙建集团有限公司自二一七年一月一日起至房屋腾退之日止的租金及物业费（租金标准为700元/日，物业管理费标准为525元/季度）；四、北京玖尚典当有限责任公司于判决生效后十日内给付北京龙建集团有限公司供暖费二千八百元；五、驳回北京龙建集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。本院审理中,玖尚公司提交了交通银行交易清单、客户回单及建设银行交易明细，证明玖尚公司2017年1月26日委托宋志远给付龙建公司25万元，2017年4月13日委托郝一航给付龙建公司151474.55元。龙建公司认可收到上述款项，但称上述款项系交纳2017年1月1日之前房租、物业费、股份代持费、取暖费及水电费，并提交了记账凭证、银行客户回单及费用说明。玖尚公司认可双方之间存在股份代持费，但认为交款时间为2017年就应当是交纳的2017年的费用。经法院询问，玖尚公司表示无法说清上述款项交纳的具体是何费用，亦无法提供双方自建立租赁关系以来的所有资金往来凭证。
本院认为，本案中，双方之间的租赁合同已于2016年11月25日到期，此后玖尚公司继续使用租赁物，龙建公司亦按原合同约定的租金标准收取了玖尚公司租赁合同到期后的部分租金，根据法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。虽然龙建公司未举证证明起诉前曾向玖尚公司送达过解除通知，但龙建公司在诉讼请求中已明确要求解除双方之间的租赁合同，且距今已给予了玖尚公司充分的准备时间，故龙建公司要判决解除双方之间的租赁合同，符合法规定，应予支持。合同解除后，玖尚公司理应腾退涉案房屋。基于典当行业的特殊性，玖尚公司应提前办理好相关行政许可手续。至于玖尚公司所述龙建公司为其股东，不配合验照，影响其经营一节，玖尚公司可基于股东内部之间的纠纷另行向龙建公司主张权利，不影响龙建公司基于出租人的身份向玖尚公司主张租赁合同项下的权利。
关于玖尚公司2017年向龙建公司支付的两笔款项，因玖尚公司在一审审理中认可欠费的事实，且玖尚公司不能提供双方自建立租赁关系以来的所有资金往来，仅凭汇款时间并不能证明款项系用于支付2017年产生的租金等费用，龙建公司对款项用途的解释亦能与汇款数额相吻合，故本院对玖尚公司关于已支付了2017年以后的部分租金、物业等费用的主张不予采信。龙建公司现按照合同约定的标准要求玖尚公司支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金、使用费，物业费及实际产生的取暖费，于法有据，应予支持。
综上所述，玖尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5412元，由北京玖尚典当有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年五月十一日
书记员 孙国栋