甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初7141号
原告：兰州某公司。
法定代表人：白建成。
委托诉讼代理人：丁路，甘肃韩兆周律师事务所律师。
被告：甘肃某公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：汪珏慧，该公司经理。
委托诉讼代理人：何明，甘肃中天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王雄，甘肃中天律师事务所实习律师。
第三人张某某。
委托诉讼代理人：李学军，甘肃兴正义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁强，甘肃兴正义律师事务所律师。
原告兰州某公司与被告甘肃某公司（以下简称：西拉子公司）、张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案后，被告张某某在举证期限内提出反诉。本院合并审理后，于2016年3月28日作出（2015）城民一初字第21号民事判决书。宣判后二被告均不服，上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2016年7月24日作出（2016）甘01民终1180号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院于2016年10月25日立案后，依法另行组成合议庭对本案进行了审理。经审查，被告张某某针对本案原告及被告西拉子公司提出的反诉不符合我国民事诉讼法的规定，本院依法裁定驳回了被告张某某的反诉。此后，原告以其与被告张某某无合同权利义务关系为由，申请将被告张某某变更为无独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并公开开庭进行了审理。原告兰州某公司的委托诉讼代理人丁路，被告西拉子公司的委托诉讼代理人何明、王雄，第三人张某某及其委托诉讼代理人丁强、李学军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兰州某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人将坐落于兰州市城关区广场南路131号兰州食品商厦地下室800平方米的房屋腾交给原告；2、判令被告及第三人立即给付拖欠的租金9万元，并承担逾期违约金803140元；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2009年4月，原告将其位于兰州市城关区广场南路131号兰州食品大厦地下室经营面积800平方米的房屋（以下简称：涉案房屋）出租给了被告西拉子公司。双方在《房屋租赁合同》中对租赁期限、租金数额、支付时间及违约责任进行了约定，同时约定被告不得擅自转租房屋。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告也按约交付了租金。但自2013年起，被告开始拖欠租金，且自2013年5月停业至今。租赁期限届满后，原告多次通知被告腾交房屋并支付拖欠的租金，但被告一直未予支付。后原告才得知被告未经原告同意将房屋转租给了第三人张某某，原告要求第三人腾交房屋，第三人仍予以拒绝，故原告诉至本院，望判如所请。
被告西拉子公司辩称，首先，涉案的房屋现由第三人占有，但原告出租的面积并不是800平方米。其次，拖欠房屋租金的事实属实，但拖欠原告房租的是第三人张某某，不是被告。第三，原告主张的违约金计算过高，也缺乏法律依据。最后，被告不应当承担本案诉讼费用。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人张某某述称，第一、第三人是基于其与被告所签《合作协议》的约定占有、使用涉案房屋，第三人为此还支付了转让费80万元，因此第三人占用涉案房屋属于有权占有，原告没有理由要求第三人现在腾交房屋。第二、拖欠租金是由于原告与被告西拉子公司未按约定给第三人提供《房屋租赁合同》等资料，导致第三人无法按照正常程序办理营业执照，是原告及被告西拉子公司违约在先。第三人根据合同法的规定行使先履行抗辩权，暂时拖欠原告租金具有法律上的依据。第三、原告要求支付违约金803140元没有事实及法律依据。根据原、被告双方《房屋租赁合同》的约定，逾期支付租金，每日按全年租金万分之四支付违约金，依此约定计算，违约金远远低于原告主张的803140元。最后，第三人不应当承担腾房和支付违约金的责任。本案事实表明，原告在第三人长达数月的装修过程中从未提出过异议，现原告要求第三人承担民事责任毫无道理，相反给第三人造成的损失应当由原告承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程图纸，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：
原告提供的《房屋租赁合同》、《知会函》、《通知》以证明其与被告西拉子公司之间就涉案房屋存在租赁合同关系，双方对租期、租金数额、支付方式、合同解除、违约责任等内容进行了约定；被告在承租期内拖欠租金且租赁期限现已届满，原告通知被告解除租赁合同、付清租金并承担违约金的事实。被告对该组证据有异议，认为双方在签订合同后就租金、解除条款、房屋装修设施的处置等内容又达成了新的协议，且其未缴纳租金是由于原告未向第三人提供办理营业执照的相关资质和材料，第三人则认为该组证据系原、被告之间形成，原告要求其承担违约责任没有法律依据。本院认为，原告提供的该组证据虽然不能证明第三人承担责任的依据，但能够证明原、被告之间存在租赁关系及被告拖欠租金、房屋租赁期限已经届满的事实，被告又未能提供充分证据证明原、被告双方对合同条款进行过变更的事实，故本院对原告该组证据及证明内容予以确认。
被告提供了证明一份（原告开具），用以证明原告向第三人开具了办理营业执照的证明，原告同意被告将房屋转租给第三人的事实。第三人对该证据无异议，原告则认为该证据系其出具给被告的，其不知道被告转租房屋的事实。因原告应本院要求提供了该证明的存根，经与存根核对，证明内容与存根内容一致，故原告出具的该份证明仅能说明原告确认涉案房屋系其公司房产，产权证尚在办理中的事实，不能反映该份证明系原告向第三人开具用于办理营业执照的事实及原告同意被告转租的事实，故本院对该证据的真实性予以确认，对被告的证明目的不予确认。
第三人向本院提供了《合作协议》、农村信用社回单、农村信用社转账支票存根、原告出具的证明复印件、原告发出的腾房通知两份、律师函、特快专递底单及发票、餐饮服务许可证、评估报告、订货合同、销售合同、收据及被告的内资企业基本信息以证明其主张。1、第三人用《合作协议》、农村信用社回单、农村信用社转账支票及存根以证明其与被告签订合作协议并支付转让费80万元后才基于协议占有涉案房屋的事实，被告对上述证据无异议，原告则认为其不知道房屋转让的事实，且《合作协议》的相对人系闫纪与第三人张某某，该协议属于无效协议。本院认为第三人提供的《合作协议》双方虽然是闫纪与第三人张某某，但结合第三人提供的被告内资企业信息能够证明闫纪曾是被告的法定代表人，现被告亦认可《合作协议》系其与第三人签订，故闫纪的行为应属职务行为，第三人提供的上述证据能够证明其依据《合作协议》占用涉案房屋的事实，本院对上述证据的真实性及证明目的予以采信。2、第三人提供的证明（原告开具）复印件以证明原告同意第三人承租涉案房屋的事实，如前所述，该证明本身并不能反映证明的开具对象，且第三人也没有该证明的原件对其证明目的予以佐证，故本院对第三人提供的该证据证明目的不予采信。3、第三人提供了原告发出的通知两份以证明原告两次通知被告腾交房屋，其才得知原、被告双方租赁期限已经届满的事实。原告及被告对该证据的真实性无异议，对证明目的均有异议。本院认为该证据能够证明原告于租赁合同期限届满后通过在承租房屋门口张贴通知的形式要求被告腾交房屋的事实，故本院对该证据及第三人的证明目的予以采信。4、第三人提供的律师函、特快专递底单及发票以证明其在原告强行进入涉案房屋时，通过律师函的形式要求原告按照合法途径解决纠纷。原告对其收到该律师函的事实予以认可，但认为其在收到律师函时才得知房屋被转租的事实。本院认为该证据能够证明第三人要求原告通过合法形式解决纠纷的事实，故对该证据及证明目的予以采信。5、第三人提供的餐饮服务许可证、评估报告、订货合同、销售合同、收据以证明第三人承租房屋后，曾进行装修、购置设施、设备并经营海鲜餐厅，因原告未提供房产证明导致其未能办理营业执照，造成损失的事实。本院认为该证据仅能够证明第三人占用涉案房屋的事实，不能证明第三人相应损失系原告不提供房产证明所致，且第三人的损失与本案无关联性，故本院对该证据本身反映的第三人占用涉案房屋的事实予以确认，对第三人其他证明目的不予采信。6、第三人提供的被告内资企业基本信息以证明其与被告签订的《合作协议》合法有效。本院认为该证据仅能证明被告的工商登记情况及法定代表人身份情况，不能证明《合作协议》的效力，故本院对该证据真实性予以采信，对证明目的不予采信。
根据原、被告的诉辩称及第三人述称和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：
2009年4月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其建设的涉案房屋出租给被告用于娱乐营业用途。双方在合同中约定：租赁期共五年，自2009年4月18日起至2014年8月17日止；租赁期内租金每年6万元，交纳期限为2009年8月18日至2014年8月17日止，2009年4月18日至2009年8月17日为原告给被告四个月的房屋装修期，装修期间原告免收租金；第一年租金一次预交6万元，首次租金被告在与原告签订合同前交纳，从第二年开始至第五年租金每半年预交一次，第二次及以后租金被告必须在每年的8月18日及次年2月18日前向原告一次性预交。合同对于双方的违约责任还约定：在租赁期间，被告存在擅自将房屋进行非法活动，损害公共利益、擅自将房屋转租、转让或与第三方互换、拖欠租金达一个月等情形时，原告可以终止合同，收回所租房屋；被告逾期交付租金，每日按全年租金万分之四支付违约金；合同生效后，原、被告双方在约定条款之外毁约，应支付对方20万元的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告在承租初期也按约履行了支付房屋租金的义务。2012年8月25日，被告原法定代表人闫纪（甲方）与第三人（乙方）签订《合作协议》，将被告承租的涉案房屋（合同中约定建筑面积为1200平方米）提供给第三人使用。双方在协议中约定：甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照等文件），乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存；该房屋租赁期共7年，自2012年8月28日至2019年8月26日；甲方提供给乙方上述房屋7年使用权和场地内所有财产，乙方总计支付甲方合同总金额80万元，合同签订后7日内支付30万元，余款50万元于2012年12月1日前付清；每月租金5000元由乙方支付给甲方，每月5日前付清。该协议签订后，第三人于2012年8月26日及2012年11月29日分两次向闫纪支付合同约定的费用共计80万元，被告将涉案房屋交付第三人。此后第三人对涉案房屋进行装修并办理餐饮服务许可证后，开始在房屋内试经营“城关区皋兰路上雅万龙洲海鲜餐厅”。但因第三人无法提供房屋相关产权证明及资料，未能办理营业执照等经营手续，餐厅后停业至今。
因自2013年8月起，被告未再向原告交纳涉案房屋的租金，2014年4月25日，原告向被告发出《知会函》，要求被告结清拖欠的房租并支付违约金，但被告仍未支付。2014年8月17日，原告再次向被告发出《通知》，告知被告其将于2014年8月17日收回房屋，并要求被告及时交清拖欠的租金及违约金、将房屋腾空交付原告。被告收到该《通知》后，仍未履行交付租金、腾交房屋的义务。原告遂又于2014年9月5日在涉案房屋以张贴通知的形式，告知被告其将采取措施收回房产。2014年9月12日，第三人张某某以其对涉案房屋享有合法使用权为由，向原告发出律师函，建议原告通过协商或诉讼的方式维护权益。原告无法收回涉案房屋，遂诉至本院。
另查明：2013年5月8日，原告曾就涉案房屋出具过证明一份，内容为：“位于兰州市城关区广场南路131号之食品商厦（地下负一层至地上五层）系我司房产，该建筑产权证尚在申报办理中，特此证明。”
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容约定合法，对双方当事人具有法律约束力。原告依据合同约定向被告提供了承租房屋，被告理应按合同约定的期限向原告支付房屋租金并遵守合同对于租赁物使用的其他约定。但被告却迟延支付租金、将房屋交给第三人占有使用，且在合同履行期限届满后拒不向原告交付房屋，其行为已经构成违约，被告理应将承租的房屋及时返还给原告。鉴于涉案房屋实际已由被告交付第三人占有使用的客观情况，原告要求被告返还房屋已无事实依据，本院对原告的该诉讼请求不予支持。
本案现审查的重点主要是第三人对涉案房屋的占有是否属于有权占有，其是否应当向原告返还涉案房屋。首先，第三人是基于其与闫纪所签《合作协议》对房屋行使占有使用权。而《合作协议》首部的甲乙双方虽然分别为东方红广场西拉子酒窖与第三人张某某，该协议也仅有闫纪与第三人的签名，并无东方红广场西拉子酒窖的印章。但涉案房屋系原告出租给被告使用的房产，在签订合作协议时，闫纪正是被告公司的法定代表人，因此该《合作协议》实际应属闫纪履行职务行为代表被告与第三人签订。同时，该协议虽名为合作，但其约定了房屋具体的租赁期限、租金、转让费金额等内容，故该协议实际应为房屋租赁协议，即被告将其承租的涉案房屋转租给第三人使用的协议。其次，根据《房屋租赁合同》约定，被告未经原告同意，不得擅自将房屋转租、转让或与第三方互换，现被告及第三人提供的证据均不能证明原告对于被告将涉案房屋转租给第三人的行为知情或者同意，第三人也未向原告交纳过租金。因此即使《合作协议》中约定的承租期限截止到2019年8月26日，第三人也由于其承租期限超过主合同（《房屋租赁合同》）期限、原告不同意被告转租而无权对房屋继续行使占有、使用权，故本院对原告要求第三人腾交涉案房屋的诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告及第三人支付拖欠房屋租金的诉讼请求，被告承租原告房屋却未按照约定期间支付租金，原告依据合同约定及法律规定要求其支付拖欠的租金符合我国合同法的规定，但截止2014年8月17日合同期限届满，被告拖欠的租金数额应为6万元，此后的费用应属被告拒不腾交房屋给原告造成的损失，不属于租金的范畴，故本院对原告要求被告支付拖欠租金9万元的诉讼请求予以部分支持。关于第三人应否支付拖欠的租金的问题，虽然涉案房屋2013年以后实际由第三人占有、使用，但被告的转租行为并未得到原告同意，第三人的租金也是向被告交纳，因此原告与第三人之间并未形成租赁合同关系，其要求第三人支付拖欠的租金没有事实及法律依据，本院对此不予支持。
关于原告要求被告及第三人支付违约金803140元的诉讼请求，原告当庭陈述及提供的违约金计算清单表明其主张的违约金实际包含租金损失、租金上涨损失、违约金、毁约金及原告因被告未按时腾房而给他人的赔偿金。第一、对于租金损失部分，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。租赁合同届满后，被告未将房屋及时返还原告，导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益等权利，给原告造成了损失，该损失主要是租金损失，因此被告应当赔偿合同期限届满后至实际腾房之日的租金损失。现原告以租赁合同约定的租金标准主张租金损失至2017年2月，符合法律相关规定，本院对此予以支持，判令被告向原告支付房屋租金损失15万元（自2014年8月18日至2017年2月17日，共计两年半，每年6万元，共计15万元）。同时，涉案房屋实际由第三人占有、使用，原告无法取得房屋系被告擅自将房屋转租而第三人拒不返还造成的，因此第三人对于租金损失负有连带赔偿责任，本院对原告要求第三人承担违约金中的租金损失部分的诉讼请求予以支持。第二、对于原告主张的租金上涨损失及其因被告未按时腾房而给他人的赔偿金部分，因原告并未提供证明租金上涨具体数额以及其向他人进行赔偿的相关证据，故原告向被告及第三人主张该部分违约责任的证据不足，本院对此不予支持。第三、对于原告主张的违约金部分，因其与第三人之间并无租赁合同关系，其要求第三人承担违约金没有事实及法律依据，本院对此不予支持。而原、被告双方签订的《房屋租赁合同》虽然约定了被告逾期交付租金应按全年租金万分之四支付违约金，但我国合同法约定违约金的原则主要是弥补损失兼顾惩罚，被告庭审中明确表明该违约金约定过高，申请法院予以调整。本院依据我国合同法第一百一十四条的规定，根据合同的履行情况及原告损失情况，对违约金标准予以调整。判令被告按照2013年自2017年中国人民银行1-3年期贷款平均利率5%的1.3倍，向被告支付自实际欠租之日起至2017年2月17日的违约金8775元（截止2017年2月17日，2013年8月18日至2014年2月17日的租金30000元迟延支付2.5年，违约金为30000×5%×2.5×1.3=4875；2014年2月18日至8月17日的租金30000元迟延支付2年，违约金为30000×5%×2×1.3=3900，以上两项共计4875+3900=8775）。最后，对于原告主张的毁约金，根据《房屋租赁合同》的约定，合同生效后，原、被告双方在约定条款外毁约，应支付对方20万元违约金。本案被告的违约行为主要是未按期交纳租金、擅自将房屋转租以及合同期限届满后未及时将房屋返还原告，上述违约行为均属于合同约定的违约责任情形，现原告无证据证明被告还在合同约定的条款外有违约情形，故其要求被告支付20万元毁约金依据不足，本院对此不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：
一、第三人张某某于本判决生效后二十日内将坐落于兰州市城关区广场南路131号兰州食品商厦地下室800平方米的房屋返还给原告兰州某公司。
二、被告甘肃某公司于本判决生效后十五日内向原告兰州某公司支付拖欠的租金6万元及违约金8775元。
三、被告甘肃某公司于本判决生效后十五日内向原告兰州某公司赔偿逾期腾房的租金损失15万元；第三人张某某对该租金损失承担连带赔偿责任。
四、驳回原告兰州某公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13831元，由原告兰州某公司承担9480元，被告甘肃某公司承担3351元，第三人张某某承担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 瞿 梅
代理审判员 祝 静
人民陪审员 曹乃心
二〇一七年三月十七日
书 记 员 张燕冰