宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0105民初22号
原告:张淑梅，女，1968年8月3日出生，汉族，无业，住宁夏石嘴山市。
委托诉讼代理人：于波，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地:宁夏银川市金凤区贸易巷166号。
法定代表人：代建刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李美丽，宁夏综义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李曰倩，宁夏综义律师事务所律师。
原告张淑梅与被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司（以下简称西夏苑房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告张淑梅的委托诉讼代理人于波，被告西夏苑房地产公司的委托诉讼代理人李美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张淑梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金45568元（自2015年5月31日后90日即2015年8月30日起算，暂计算至2017年12月30日，请求支付至实际完成房屋所有权登记之日止），暂计45568元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于银川市××区商品房一套。合同约定，原告一次性向被告支付534205元购房款。被告应当于2015年5月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，房屋应当取得建设工程竣工验收备案证明文件,住宅房需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及房屋配套设施等相关交付条件双方均进行了明确约定。同时，合同二十条约定被告应当在上述房屋交付后90日内完成房屋所有权登记，如被告未按上述期限完成房屋所有权登记，原告有权要求被告继续履行合同并要求被告自合同约定的办证期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，按照全部房款的万分之一按日计算向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定按时足额向被告支付了房款，但被告房屋至今未达到合同约定的交付条件，且被告至今仍未将上述房屋的产权证办理至原告名下。被告的行为明显违反合同约定，损害原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告西夏苑房地产公司辩称，被告不存在逾期办证的违约行为。双方签订的商品房买卖合同第20条第2款所约定的逾期办证违约条款所适用前提是因出卖人的原因导致，而事实上涉案房屋未办理房产证是因为原告没有向银川市物业管理办公室缴纳物业专项维修资金导致被告无法办理该栋楼的初始登记，致使被告无法办理房屋产权证书。根据《银川市住宅专项维修资金管理办法》第五条、第八条、第十一条、第十二条的规定：业主应当按照本办法缴纳物业维修资金，商品住宅购房者与开发商签订合同之后购房人应将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金的专户，购房人应在开发商办理初始登记前足额缴纳住宅专项维修资金。现由于原告自身原因导致被告无法为原告办理房屋产权证书。其次，涉案小区的物业被国资委划入”三供一业”的范围，导致小区物业无法备案，原告没有缴纳物业专项维修资金的行为和政府实施的”三供一业”最终致使房屋无法办理房产证。因此不能办证的原因有原告自身行为，也有国家政策原因，不属于合同20条约定的出卖人的原因所致。综上所述，请求法院查清事实后，依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的销售不动产统一发票1张、物业维修基金收据1张、现金缴款单1张（复印件）、家林苑住房移交回执单1张，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。被告提交的国办发﹝2016﹞45号、宁国资办发﹝2016﹞9号文件各1份，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年4月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）一份，约定，原告购买被告开发的位于宁夏银川市住宅房屋一套，房屋总价款为534208元，付款方式为买受人于2015年4月19日前一次性支付全部购房款。合同第十一条交付时间和手续约定为，出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条房屋登记约定为，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2015年4月19日前一次性支付被告全部购房款。在合同签订时，被告已将涉案房屋交付给原告占有使用。2014年8月13日，原告缴纳物业维修基金7856元。涉案房屋现因被告原因，原告至今不能办理房屋所有权证书。现原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为，原告与被告之间于2015年4月20日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同第十一条约定，被告应当在2015年5月31日前向原告交付该商品房，现原告认可在2015年5月31日前已实际入住该房屋，视为被告已按合同约定于2015年5月31日前交付该房屋。合同第二十条还约定，因被告原因，原告未能在房屋交付后90日内取得房屋所有权证书的，被告应按照合同约定按日计算支付全部房款万分之一的违约金。现因被告原因，原告至今不能取得所购房屋所有权证书，故原告要求以2015年5月31日延后90日即2015年8月30日起算暂计算至2017年12月30日的违约金45568元（534208元×0.0001/天×853天）的诉讼请求，本院予以支持。原告同时请求支付违约金计算至实际办理房屋所有权登记之日止，因本案无法确定具体办理房屋所有权登记证书的时间，该项请求的具体金额无法确定，故本案不作处理。被告辩称，逾期办理房屋所有权证书非其原因导致，因其未向法庭提交有效证据予以证明，对其该项辩解理由，本院不予采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张淑梅逾期办理房屋所有权证书违约金45568元（计算至2017年12月30日）；
二、驳回原告张淑梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费940元，减半收取470元（实收470元），由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员张瑛
二〇一八年三月十九日
书记员郝飞
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百四十条标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。