湖南省邵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘05民终712号
上诉人（原审原告）曾凤鸣。
委托代理人申艳红，系曾凤鸣之女。
上诉人（原审原告）申艳红，系曾凤鸣之女。
上诉人（原审原告）申艳萍，系曾凤鸣之女。
上诉人（原审原告）申艳娣，系曾凤鸣之女。
被上诉人（原审被告）申太开。
委托代理人申长林，系申太开之子。
委托代理人周玉富，湖南泽宇律师事务所律师。
原审第三人申长征。
上诉人曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣因与被上诉人申太开、原审第三人申长征房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一六年三月六日作出的（2015）邵东民初字第3721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人曾凤鸣的委托代理人申艳红，上诉人申艳红、申艳萍、申艳娣，被上诉人申太开及其委托代理人申长林、周玉富，原审第三人申长征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，曾凤鸣与申某甲系夫妻，申某甲与申太开系连襟兄弟关系，申太开系曾凤鸣的亲妹夫。申某甲与曾凤鸣生育有儿子申长征、女儿申艳红、申艳萍、申艳娣。�某甲与申太开原系邵东县某镇某村某组，后某组分为两个组，申某甲属某甲组，申太开属某乙组。申某甲在隆回县城工作，1975年曾凤鸣一家农转非，全家迁往隆回县城居住，其三间老宅由申太开一家借住。1988年，申某甲、曾凤鸣夫妇在原址上将老宅翻修成四间二层砖木结构住房，仍由申太开借住。2002年11月，申某甲去世，在处理丧事期间，由曾凤鸣作主，申艳萍之夫聂某某执笔，申长征叔父申某乙见证，申长征与申太开签订了一份《售房协议书》，协议书载明：“经曾凤鸣、申太开双方协商，曾凤鸣将某镇某村房产转让给申太开。价格贰万元整，二○○三年十月前付款壹万元，二○○四年十二月底付款柒仟元，余款叁仟元待曾凤鸣百年之后一个月内付给申长征。申太开须留出壹间房屋给曾凤鸣使用，曾凤鸣百年之时申长征可以使用整座房屋。百年之时，须从侧门�，申太开无权干涉。以上协议双方不得反悔，售房人：申长征（签名）购房人：申太开（签名）见证人：申某乙”。此后，曾凤鸣将土地使用证交给了申太开。申太开于2007年交付申长征第一笔房款10000元，于2008年交付申长征第二笔房款7000元。近年来，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣反悔，要求申太开退房，申太开拒绝退房，酿成纠纷。
原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣和申长征一家农转非后，因亲戚关系，曾凤鸣家的房屋由申太开借住使用多年。2002年11月，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣及申长征在处理其父申某甲丧事期间，由曾凤鸣作主，申艳萍之夫聂某某执笔，申长征签字，申长征的叔父申某乙见证，申长征和申太开签订了《售房协议书》。在签订协议的过程中，足以使申太开有理由相信申长征是曾�鸣一家的全权代表。理由是，协议中明确是曾凤鸣与申太开协商，曾凤鸣是家长，执笔的又是申艳萍之夫，故在申太开看来，由申长征签字，足可以代表曾凤鸣一家。且从对协议的履行来看，该房屋一直由申太开居住，不存在交付的问题，其土地使用证已交付到申太开手中。申太开于2007年、2008年交付房款时，申长征都已收取。另协议签订在处理申某甲丧事期间，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣都在家，有申长征叔父见证，申长征不存在隐瞒曾凤鸣等人的情形。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故本案曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣以申长征没有通知她们，申太开属于恶意购买的主张没有事实依据。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣主张根据农村房屋买卖的相关法律规定，不在同一个组的房屋买卖行为无效，但曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣和申长征在该房屋买卖时已无农村户籍，故其该项理由不能成立。至于其土地使用证未过户，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故房屋是否办理过户手续，并不影响房屋买卖的效力。综上所述，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣主张申长征与申太开签订的《售房协议书》无效，无事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十三条之规定，判决驳回曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的全部诉讼请求。本案受理费500元，减半收取250元，由曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣负担�
曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣上诉称，2002年申长征与申太开就申某甲的房屋签订《售房协议书》的行为侵害了其他继承人曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的继承权，且该房屋造价80000元，而协议约定仅以20000元出售，明显系申长征与申太开恶意串通损害曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣的合法利益。理应认定该协议书无效，协议内容对曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣没有法律约束力。原审认定申太开原系某组人，后因龙塘屋组分为某甲组、某乙组，申太开才划归某乙组，与客观事实不符。申太开自始至终就不属于某甲组人，而涉案房屋所在地是某甲组，根据相关法律的规定，不在同一个组的房屋买卖行为无效，因此，该《售房协议书》也属无效协议。请求二审撤销原判，依法改判确认《售房协议书》无效，并判令申太开限期搬离涉案房屋。
申太开答辩称，原审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
申长征称，认可曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣提出的请求及理由。
本院经审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，根据《继承法》的相关规定，在申某甲死亡且没有遗嘱的情况下，发生法定继承，即涉案房产的一半归曾凤鸣所有，另一半做为申某甲的遗产，由申艳红、申艳萍、申艳娣、申长征和曾凤鸣按份继承。曾凤鸣、申艳红、申艳娣、申长征系该房产的按份共有人。在一般情况下，按份共有的房屋应当经产权比例三分之二以上的共有权人同意才能出售，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人是善意、有偿地取得该房屋所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。本案中，《售房协议书》是否有效，应当看申太开在与申长征签订合同时，该房屋其他共有人是否知晓，房屋购买人申太开是否善意以及是否支付了合理对价。首先，该协议签订的时间系各继承人均在家为申某甲办理丧事期间，且执笔人系其中继承人之一申艳萍之夫，见证人系曾凤鸣丈夫之弟、申艳红、申艳萍、申艳娣的叔父申某乙，曾凤鸣等人主张协议签订时不知情不符合常理；其次，协议内容就曾凤鸣百年之前仍拥有一间房屋的使用权以及百年时的相关事宜也都进行了约定。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣主张申太开与申长征系恶意串通无事实依据；再次，协议签订后，申太开也依约支付了合理的价款。因此，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣提出申太开与申长征存在恶意串通行为的上诉理由不能成立，本院�予支持。曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣还提出因申太开非涉案房屋所在地某甲组的成员，故《售房协议书》无效。原审根据现有证据材料认定申太开原系某组成员，后因某组撤分才划归某甲某乙组。就原审的该认定，曾凤鸣等人未能够提交证据予以推翻，故对其提出的该上诉理由，本院亦不予支持。退一步讲，本案即使如申艳红、申艳萍、申艳娣所说，是在协议签订后当天才知晓申长征将房屋卖给申太开的，但事后也并未去找申太开提出反对出售房屋的意见。且在事后多年申太开交付房价款时，申长征仍然收取了该房屋出售价款。协议签订至今已有近14年之久，该房屋也一直系由申太开居住，曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣现以对该房屋买卖不知情为由要求申太开退房，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律和处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费500元，由曾凤鸣、申艳红、申艳萍、申艳娣负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 罗 松
审 判 员 李 鹏
代理审判员 李梅芳
二〇一六年七月十一日
代理书记员 徐志平
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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