江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第1256号
上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地无锡市堰桥街道西漳天一新街1号。
法定代表人田丰，无锡苏源置业有限公司董事长。
委托代理人黄征、张钧，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）姜成基。
上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）因与被上诉人姜成基商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第00202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：
2013年12月30日，姜成基与苏源公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：201312300085），约定由姜成基购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城3#房第3幢3单元7层702号房屋，总价为938146元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第三条约定，依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。
姜成基于2013年12月30日向苏源公司支付首付款288146元。2014年1月8日，姜成基与中国银行股份有限公司无锡滨湖支行（以下简称中行滨湖支行）、苏源公司签订个人一手住房贷款合同一份，向中行滨湖支行贷款650000元，贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内适用的贷款利率按实际放款日中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率下浮5%执行，浮动周期为12个月。同日，中行滨湖支行将上述贷款付至苏源公司。后苏源公司未按约交付房屋。
2014年12月18日，无锡市惠山区建设局向苏源公司发出关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知，告知其天一城A地块一期（包括3#住宅等）已全面竣工，同意交付使用。后苏源公司向姜成基送达温馨提示，告知其购置的房屋于2014年12月22日交付。2014年12月27日，姜成基向苏源公司邮寄商品房买卖合同解除通知书，提出因苏源公司逾期交房，要求解除双方签订的商品房买卖合同，并办理相关事宜。该邮件于2014年12月29日妥投。2015年1月3日，姜成基再次向苏源公司邮寄商品房买卖合同解除通知书，该邮件于2015年1月4日妥投。
以上事实由商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、零售贷款借款借据、发票、商品房买卖合同解除通知书、邮寄凭证、邮政查询记录、关于天一城A地块一期通过交付使用竣工验收的通知及当事人的陈述等证据在卷佐证。
后，姜成基诉至原审法院请求判决确认其与苏源公司于2013年12月30日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201312300085）于2014年12月29日解除；判令苏源公司立即返还购房款938146元，并支付违约金（因合同约定的违约金过低，故要求调整至实际损失：以288146元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年12月30日起计算至实际给付之日止的利息，及以650000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%自2014年1月8日起计算至实际给付之日止的利息）；本案诉讼费由苏源公司承担。
原审法院认为：
姜成基与苏源公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2014年10月15日前，但苏源公司未按约履行交房义务，已构成违约。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，现苏源公司逾期交房已超过60日，故姜成基享有解除合同的权利。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内做出是否退房的书面要求，姜成基于2014年12月29日向苏源公司送达了书面通知，要求解除合同，在约定的期限内履行了解除合同的通知义务，故双方签订的商品房买卖合同于2014年12月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的商品房买卖合同已因苏源公司违约而解除，姜成基有权要求苏源公司返还全部购房款938146元，并赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定的违约金为已付购房款的1%，即9381.46元，远低于姜成基已付购房款按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至苏源公司实际给付之日止的实际利息损失。现姜成基主张以首付款288146元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年12月30日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以贷款650000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%自2014年1月8日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息计算违约金，未超出合理损失范围，法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、姜成基与苏源公司于2013年12月30日签订的商品房买卖合同（合同备案号：201312300085）于2014年12月29日解除。二、苏源公司于判决发生法律效力之日起十日内向姜成基返还购房款938146元，并支付违约金（违约金包括：以288146元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2013年12月30日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息，及以650000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%自2014年1月8日起计算至苏源公司实际给付之日止的利息）。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13870元，减半收取6935元，由苏源公司负担。
上诉人苏源公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案所涉合同的违约金标准是双方协商一致约定的，法院不应调整，故违约金的标准应当是按被上诉人已支付房款的1%确定。此外，被上诉人的首付款并未进行贷款，不应计算利息。综上，请求二审法院撤销原判，依法就违约金部分进行改判。
被上诉人姜成基辩称：首付款也应当按照银行同期贷款利率进行计算。综上，请求二审法院驳回上诉，依法维持原判。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：
当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，由于苏源公司未履行交房义务，导致合同解除，应当承担违约金，由于姜成基并未取得房屋所有权，其不仅有因归还贷款所产生的利息损失，而且其自行支付的首付款在苏源公司归还之前由苏源公司无偿使用，也产生了相应的损失，故相应的商品房买卖合同在解除后，一般均以中国人民银行同期同档次贷款基准利率自付款之日起计算至实际给付之日止的实际利息作为认定损失的合理标准。原审法院关于违约金计算的判决并未超出合理的裁量范围，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1304元，由上诉人苏源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓伟
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 窦 玥