济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3891号
原告（反诉被告）：济南乾元鑫达物业管理有限公司，住所地济南市。
法定代表人：毕西玲，经理。
委托诉讼代理人：路青，女，生于1967年3月25日，汉族，该公司工作人员，住济南市，特别授权代理。
委托诉讼代理人：王波，山东德康律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：崔健伟，男，1986年6月8日出生，汉族，无固定职业，住济南市。
委托诉讼代理人：张兵，山东沃德律师事务所律师，特别授权代理。
济南乾元鑫达物业管理有限公司（简称乾元公司）与崔健伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，适用普通程序进行了审理。审理中，被告崔健伟向本院提起反诉。本院依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乾元公司委托诉讼代理人路青、王波，被告（反诉原告）崔健伟及其委托代理人张兵到庭参加了诉讼。后因案件更换承办人，本院依法另行组成合议庭，于2016年8月12日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）乾元公司委托诉讼代理人王波，被告（反诉原告）崔健伟及其委托代理人张兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
乾元公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年5月8日签订的房屋租赁协议；二、判令被告崔健伟支付拖欠的房屋租金119616元及违约金1万元。审理中，乾元公司变更第一项诉讼请求为：确认原、被告于2013年8月1日签订的房屋租赁协议于2014年3月14日解除。事实与理由：2013年8月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告乾元公司将位于济南市历城区洪楼南路8号中地下室（面积356平方米）出租给被告崔健伟使用，每年租金192240元，按季支付，提前一个月支付租金。双方将落款日期落成了2013年5月8日。但时至今日，被告崔健伟共计拖欠租金119616元没有支付。原告乾元公司多次催要未果，为维护原告合法权益，故提起诉讼。
为证明其主张，乾元公司提供证据如下：
证据一、乾元公司与济南市鑫达房地产开发建设总公司签订的房屋租赁协议1份、济南市鑫达房地产开发建设总公司房产证1份，拟证实乾元公司是从济南市鑫达房地产开发建设总公司租赁涉案房屋后转租给崔健伟的；
证据二、双方落款日期为2013年5月8日的房屋租赁协议1份（实际签订日期为2013年8月1日），拟证实双方签订的房屋租赁合同对租赁期限、租金金额、租金支付方式、合同解除及违约责任进行了约定。
崔健伟辩称，其未与原告乾元公司在2013年5月8日签订房屋租赁协议，所以不存在解除上述所签的房屋租赁协议问题。其也并未拖欠原告乾元公司租金，故应驳回乾元公司的诉讼请求。
崔健伟向本院提出反诉请求：依法判令乾元公司返还崔健伟所有的台球桌及其配套设施，赔偿价格计13万元。事实和理由：2007年3月22日，崔健伟通过转租方式取得位于济南市洪楼南路8号中地下室（面积约356平方米）的承租权，经乾元公司认可，双方签订了房屋租赁合同，期限自2007年4月1日至2012年3月30日止，租金为64900元整，双方约定半年支付一次，先交款后用房。双方履行了各自义务。合同到期后，双方又于2012年2月22日续签了对该地下室的租赁合同，日期为2012年5月1日至2013年4月30日止，乾元公司将租金提高了一倍多，双方再次履行了各自义务。上述合同到期后，双方又于2013年8月1日续签了房屋租赁协议，期限为2013年8月1日至2015年5月31日止，租金提高到每年192240元整，并约定按季支付，提前一个月支付租金。该份协议签订后，崔健伟依然按约履行义务，但到了十月份，由于租赁房屋附近某大型住宅小区发生火灾，全市消防设施检查。经检查，消防部门发现该承租房内无消防设施，便要求台球室停业。崔健伟当时就告诉乾元公司，要求解决此事，但乾元公司置之不理。无奈之下，崔健伟将房屋钥匙在乾元公司工作人员陪同下交与房屋中介。事后崔健伟多次找乾元公司协商解决，均未得到明确答复。乾元公司提起诉讼法院张贴公告后，崔健伟到租赁房屋处查看，发现该房已另租他人，且崔健伟所有的台球桌、台球、椅子、台球杆等物品均不知所踪，由于台球桌要求精准度较高，任意搬动会造成难以弥补的损失，鉴于此，崔健伟提起反诉，望判如所请。
为证明其反诉主张，崔健伟提供证据如下：
证据一、转让合同1份，拟证实崔健伟在2007年3月22日通过转让形式取得房屋的租赁权，屋内的台球设施及转让费共计336000元，另证实被告崔健伟接手涉案房屋时就是一个台球室；
证据二、2008年、2012年、2013年崔健伟在济南市历城区体育用品经营部购买的相关台球物品的收据4张，拟证实其购买体育用品花费情况；
证据三、崔健伟在营业期间室内的台球桌及室内的设施、设备的照片8张，拟证实室内台球桌及配套设施价值30余万元，虽经过了较长时间，但仍能正常使用、正常营业，且在2008年、2012年、2013年分别购置了新的台球桌及设施。
乾元公司对反诉请求辩称，崔健伟的反诉请求没有证据，其陈述也不符合实际情况。因当时洪楼南路修路，导致了崔健伟的营业额降低，其经常抱怨挣不出房租。考虑到对方系老租户，且之前的信誉较好，经过协商，崔健伟将其中的一把钥匙交给乾元公司工作人员，委托帮其转租。双方约定何时转租出去就何时解除合同，至于是否包含转租室内设施双方没有约定。双方没有办理交接，乾元公司也不清楚室内物品情况。当时双方交接钥匙是在2014年春节前几天，并不是2013年10月份。之后乾元公司就将房屋转租了出去，但一直联系不上崔健伟。崔健伟称见到法院的公告后才到租赁房屋查看与事实不符，其居住地点离租赁房屋处距离很近，不可能时隔数月才去租赁处看房屋现状。崔健伟不接乾元公司工作人员的电话，也不回短信，显然是想拖欠租金。至于室内物品，并不是乾元公司工作人员处理的，也不是其让后来的租户处理的，乾元公司不应承担责任。即使室内有物品，价值也不大，崔健伟不可能将贵重物品留在室内长期不管。综上，崔健伟的反诉请求应予驳回。
经审理，根据双方的举证、质证及陈述情况，本院对下列事实予以认定：
济南市历城区洪楼南路8号地下室（建筑面积937.80㎡）（济房权证历城字第0929**号）系济南市鑫达房地产开发建筑总公司名下房产。济南市鑫达房地产开发建筑总公司与乾元公司间就涉案房屋存在长期租赁合同关系。2012年4月28日，济南市鑫达房地产开发建设总公司又与原告乾元公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将其位于历城区洪楼南路8号中地下室一处租给乾元公司使用，建筑面积356㎡。合同约定：租赁期间48个月，自2012年5月1日至2016年4月20日；年租金168000元，租赁期间，乾元公司有权依照法定程序转让该出租的房屋。
2007年4月1日，乾元公司与崔健伟签订房屋租赁合同，约定乾元公司将上述建筑面积356㎡的地下室转租给崔健伟经营台球室。另约定租赁期间为2007年4月1日至2012年3月30日。合同到期后，双方续签了合同，续签后的租赁期间为2012年5月1日至2013年4月30日。上述租赁期间双方均履行了合同义务。后崔健伟继续使用该地下室用于经营台球室，经协商乾元公司免除了崔健伟5、6月份房租，双方又于2013年8月1日再次续签了房屋租赁合同，约定：乾元公司（出租方、甲方）将位于历城区洪楼南路八号中地下室房屋出租给崔健伟（承租方、乙方）使用，房屋面积356㎡，租赁期间自2013年8月1日起至2015年5月31日；房屋租金为每年192240元，按季支付一次，提前一个月支付租金；乙方拖欠房租1个月以上甲方有权解除合同；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。其中违约责任条款规定：甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金：未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；拖欠房租累计1个月以上的。合同签订后，崔健伟补交了2013年7月份的房租，此后因经营等原因，崔健伟一直未再支付乾元公司房租。2013年年底左右，崔健伟停止经营。双方经过协商，崔健伟将一把房屋钥匙交给乾元公司的下属中介公司保管，但地下室内的台球桌及设施等物品留存在该地下室内，未进行清理。双方约定委托中介公司进行转租。2014年3月14日，乾元公司又将该地下室转租给他人用于服装卖场。后双方发生争议，引起诉讼。
对下列事实，双方存在争议：
一、关于未付租金的原因。崔健伟对此表示，当时由于附近汇科旺园小区当时发生火灾，全市进行消防检查，涉案房屋消防不达标，所以消防部门就不允许再经营了，导致其于2013年10月份左右就停止经营了，一直没再进行经营，故2013年8月份之后的租金一直未付。乾元公司对此有异议，称崔健伟并不是因为消防问题才停业的，而是因为洪楼南路修路等原因造成客流量减少而经营不善的，所以2014年3月14日转租前的租金应当支付。经审查本院认为，崔健伟称其停业是由于消防原因造成的，未提交证据证实，本院不予采信。
二、关于2014年3月台球室转租的损失情况。崔健伟申请证人王林出庭作证。证人王林出庭作证称，其在台球室旁经营网吧，与崔健伟认识；后来台球室停业了一段时间，门口也有转租广告；2014年春天的一天，其看到台球室开门了，有人在拉台球桌，并且说把房子租下来了，要卖服装；当时证人问怎么把台球桌等都拆了，他说没人要了；证人当时还想把一张新台球桌给买下来，因为时间比较匆忙就没有问价格，后来就不了了之了；之后该房就经营服装店了。经质证，崔健伟对证人证言无异议，乾元公司对证人证言有异议，称证人没有看到有其工作人员在场的情况，也不能证实财产系其工作人员所搬，不能作为裁判依据。经审查本院认为，证人与双方并无利害关系，其证言可依法采信，能够证实涉案房屋转租后拆搬台球桌等的相关情况。
三、关于台球室的损失数额。崔健伟提交转让合同一份，拟证实其在2007年3月通过转让方式取得该台球室租赁经营权时，设备及转让费共计336000元，转让前就是台球室，主要是转让费，当时设施主要是四张旧台球桌；另提交2008年、2012年、2013年其向济南市历城区体育用品经营部购买相关台球用品的收据4张（主要是台球桌三张及台球椅、台球灯罩各12套，总金额34560元）及照片一宗，证实添置台球设备及台球室情况。崔健伟称室内财产、设施主要为：12张台球桌、1张斯诺克台球桌、12套连体椅、12套灯、12套花球、2套斯诺克球、30根台球杆、2套展示球杆的展厨、32个小壁挂厨、1个吧台。经质证，乾元公司对上述证据的真实性和关联性均有异议。对此本院认为，经综合审查，上述证据可证实台球室的基本情况。
本院认为，乾元公司与崔健伟于2013年8月1日签订的房屋租赁协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。崔健伟称该合同未进行备案且未经消防验收，当属无效合同，因该辩称不属于法律规定的合同无效情形，故本院对此不予采信。双方签订房屋租赁合同后，均应诚信履约，否则应承担相应的违约责任。崔健伟称其台球室停业的原因是因为消防问题要求乾元公司整改，未提交证据证实，且其停业时自愿与乾元公司工作人员将房屋钥匙交由乾元公司下属的中介公司保管，双方也未就房租问题达成一致，加之崔健伟在交付钥匙后长期对涉案房屋及室内财产疏于管理，故其陈述与常理也不符，本院不予采信。从双方的行为可以看出，乾元公司所称的因崔健伟经营情况欠佳，双方协商由中介公司代为转租，待转租后双方解除房屋租赁关系的陈述，具有合理性，本院对此予以采信。关于崔健伟停业并交付中介公司钥匙的时间，双方也存在争议。崔健伟称是2013年10月份，乾元公司称是2014年春节前，对此双方均未提交证据证实，但可看出时间是在2013年年底左右。2014年3月14日，乾元公司将涉案房屋转租给案外人，双方的租赁合同随之解除。合同解除前的租赁费，崔健伟作为承租人应予承担，乾元公司主张数额为119616元，符合合同约定，本院对此予以支持。崔健伟逾期支付租金，系违约行为，乾元公司主张违约金1万元，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。但转租时，崔健伟对此并不知情，且室内财物并未清理，故乾元公司仍负有相应的通知、协助义务。即使联系不到崔健伟，乾元公司也应对崔健伟的室内财产进行保管，而不应交由案外人进行任意处置。因乾元公司未尽到相应的义务，故应对崔健伟的合理损失予以赔偿。关于财产损失数额，本院根据崔健伟的举证情况及其陈述酌情确定为65000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）济南乾元鑫达物业管理有限公司与被告（反诉原告）崔健伟2013年8月1日签订（落款日期为2013年5月8日）的房屋租赁协议于2014年3月14日解除。
二、被告崔健伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南乾元鑫达物业管理有限公司房屋租金119616元。
三、被告崔健伟于本判决生效之日起十日内支付原告济南乾元鑫达物业管理有限公司违约金1万元。
四、反诉被告济南乾元鑫达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告崔健伟经济损失65000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告济南乾元鑫达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告崔健伟的其他诉讼请求。
案件受理费2992元，由被告崔健伟承担。反诉案件受理费2900元，减半收取1450元，由反诉原告崔健伟承担725元，由反诉被告济南乾元鑫达物业管理有限公司承担725元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 于东亮
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 赵玉荣
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 岳 静