湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初1593号
原告湖南房天下房地产经纪有限公司。
法定代表人徐瑞东。
委托代理人罗薇薇。
被告刘波。
委托代理人刘莉。
第三人吕伟。
原告湖南房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下有限公司”）诉被告刘波、第三人吕伟居间合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序于2016年4月26日公开开庭进行了审理，书记员杨舒敏担任法庭记录。原告房天下有限公司的委托代理人罗薇薇、被告刘波的委托代理人刘莉、第三人吕伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告房天下有限公司诉称：2016年2月20日，原告、第三人和被告签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定：1.基于经纪方提供之服务，被告须向原告支付人民币2380元作为居间服务费，并约定该签约当日支付：2.如果被告和第三人任意一方违约，须向原告支付人民币3500元的违约金。2016年2月20日，本案原告与被告签订《搜房综合保障服务协议》，约定了原告对被告购买的该房屋提供五大保障服务，保障服务费1000元。被告于签约当日支付了原告1500元的居间服务费，并与原告约定剩余880元的居间服务费以及1000元的保障服务费于2016年2月21日支付。2016年2月21日，被告并未如期支付上述费用，并电话告知原告工作人员因被告个人原因不再购买该房产。截止本案提起诉讼之日，原告方多次催告要求被告补齐剩余880元的居间服务费以及1000元的保障服务，并履行合同义务，但均被拒绝。综上，本案被告的行为已经构成事实违约，应当承担违约责任，为维护原告自身合法权益，特诉至本院，请求判令：1、判定被告刘波支付原告居间服务人民币880元、保障服务费人民币1000元及违约金人民币3500元；2、判定解除原告、被告与第三人签订的房地产买卖（居间）合同；3、请求法院依法判定本案诉讼费由被告承担。
被告刘波辩称：首先，被答辩人第二点诉求不成立。因为购房合同已经解除。其次，被答辩人第一点诉求不成立。原因如下：被答辩人中介服务佣金总共为2380元（答辩人在签购房合同当天已经支付1500元），房屋保障金1000元，共计3380元，应该是在购房合同内容完全履行的情况下收取。而违约金3500元应该是在购房合同内容不能完全履行的情况下收取。这两种情况是不能并存的。所以，被答辩人只能提出其中一种情况的诉求。最后，不论被答辩人提出哪-
种诉求，均是不合理的：一、被答辩人提出向答辩人追回余下服务佣金880元和房屋保障金1000元的诉求，是不合理的，原因如下：被答辩人收取全部服务佣金的义务包括以下三个方面：①带看真实房源；②签订购房合同；③协助房屋过户。收取房屋保障金的义务是保障已成交房屋的安全和品质。2016年2月19日被答辩人没有此套房源信息的，所以他们并没有带答辩人看此套房源，即未尽①带看真实房源的义务。被答辩人未尽③协助房屋过户的义务。而答辩人已经支付63%的佣金1500元，完全超过被答辩人房天下已尽义务的佣金。所以被答辩人房天下要求收取余下880元佣金是完全不合理的。因为答辩人没有购买此房屋，被答辩人根本不能够对答辩人尽到保障已购房屋的安全和品质的义务，所以被答辩人房天下要求收取房屋保障金1000元的诉求是完全不合理的。二、被答辩人房天下提出要求答辩人赔偿违约金3500元的诉求，同样是不合理的。被答辩人的服务佣金和违约赔偿金是不能并存的。如果被答辩人要求答辩人支付违约赔偿金则应返还答辩人已经支付1500元佣金。被答辩人的不正当竞争行为和不诚信行为直接导致了答辩人拒绝履行购房合同。因此，要求答辩人承担违约责任是不合理的。被答辩人的不正当竞争行为是从答辩人口中获取房源信息，并且以低佣金和许诺承担因此可能带来的摩擦矛盾等麻烦来诱导答辩人在被答辩人签订购房合同。但是，当答辩人在被答辩人签订购房合过程中及之后出现与新环境中介公司的摩擦矛盾一直是敷衍态度且没有作出任何实质性调解矛盾的行为。因此答辩人彻底失去对被答辩人的信任。
第三人吕伟述称：原告的起诉请求不合理，最终没有完成交易，原告付出的劳动少了一半；被告的答辩意见基本合理；至于合同第三人已经依法解除，第三人没有独立的诉讼请求。
经审理查明：2016年2月19日，原告房天下有限公司与被告刘波签订了《意向金协议书》，该协议书约定：由被告刘波通过被告的居间活动购买第三人吕伟名下的房产一套；被告向原告交付意向金5000元；被告承诺经居间方介绍成功购入上述物业，被告需向居间方即被告支付成交价的0.5%但不低于人民币2380元作为居间报酬的服务费。协议签订当天被告向原告支付了意向金5000元及服务费1500元。
2016年2月20日，原告房天下有限公司、第三人吕伟与被告刘波签订了《房地产买卖（居间）合同》，该合同第二条：“该物业转让成交价为人民币肆拾柒万陆仟元整（小写￥476000），该价格包含维修基金，过户时买卖双方应如实申报成交价格。买方须按下述方式付款：一、定金人民币贰万元整（￥20000）为第一部分房款。……2.卖方在买方补足定金后／个工作日内将该物业的房地产证原件托管于经纪方处以备过户之用。……二、……第二部分房款人民币肆拾伍万陆仟元整（小写￥456000）须在房管局签署《房地产买卖合同》时全部付清，买卖双方须于2016年2月28日或之前签署《房地产买卖合同》，办理递件及立契过户手续，递件回执由经纪方或经纪方指定的担保公司代为托管。第十一条、基于经纪方已提供之服务，买方须向经纪方支付人民币贰仟叁佰捌拾元整（小写￥2380）作为佣金，该笔佣金由买方在签订三方居间合同时给予经纪方。第十二条、卖方或买方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方人民币大写叁仟伍佰元整（小写￥3500）作为违约金。”合同签订当天被告刘波向第三人吕伟支付了定金15000元（含2016年2月19日被告向原告交付的意向金5000元），同时约定2016年2月21日再付5000元。当天，原告与被告签订了《搜房综合保障服务协议》，由被告在签署合同的当日向原告支付保障服务费1000元，原告承担凶宅、辐射房、查封房、物业、房屋漏水等保障服务内容。
2016年2月21日买方刘波没有按照约定支付剩余的定金5000元，亦没有向原告支付剩余的居间服务费880元及保障服务费1000元。
2016年2月26日，第三人吕伟与原告房天下有限公司以双方的名义向被告刘波发出《履约催促函》，督促被告刘波按照合同约定补齐买房定金5000元及经纪方的居间服务费1880元。
2016年3月31日，第三人吕伟向原告房天下有限公司及被告刘波发出解除合同通知，解除双方之间的《房地产买卖（居间）合同》。2016年4月4日，原告房天下有限公司收到了该解除合同的通知，2016年4月5日，被告刘波亦收到了该通知。现被告行为已经构成事实违约，应当承担违约责任，为维护自身合法权益，故原告诉至本院。
上述事实有原告、被告、第三人的当庭陈述、原告、被告提交并经庭审质证的《意向金协议书》、《房地产买卖（居间）合同》、《搜房综合保障服务协议》、收款收据、履约催促函、解除合同通知等证据佐证。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为：原告与被告签订了《房地产买卖（居间）合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据双方在《房地产买卖（居间）合同》中第二条的约定，促成房屋买卖合同的成立应当以买卖双方在房管局签署《房地产买卖合同》办理递件及立契过户手续为依据，现原告作为居间人最终未促成被告与第三人在房管局签署房屋买卖合同，因此原告不得要求被告支付报酬，故对原告要求被告支付原告居间服务人民币880元的诉讼请求，本院不予以支持。原告与被告签订了《搜房综合保障服务协议》，由原告承担凶宅、辐射房、查封房、物业、房屋漏水等保障服务内容，现原告没有提供证据证实其履行了保障服务协议中的保障服务内容，因此对原告要求被告支付保障服务费1000元的诉讼请求，本院不予以支持。虽然原告、被告双方在《房地产买卖（居间）合同》中的第十二条约定了违约责任，原告作为居间方在没有促成买卖双方在房产局签署房屋买卖合同的情况下，能得到3500元的违约金；在促成了房屋买卖合同的情况下，还只能得到2380元的报酬，因此该条款属于加重被告一方责任的格式条款，明显不合常理，因此对原告要求被告支付违约金3500元的诉讼请求，本院不予以支持。同时考虑到原告作为居间方虽然没有最终促成房屋买卖合同的成功签署，但其为居间活动支出了必要费用，因此本院酌情确定被告向原告已支付的服务费1500元作为被告支付给原告为从事居间活动所支出的必要费用。由于第三人在2016年3月31日分别向原告及被告发出解除《房地产买卖（居间）合同》的通知，且原告、被告双方在庭审中对该解除合同的通知亦予以认可，因此原告、被告与第三人签订的房地产买卖（居间）合同已实际解除。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告湖南房天下房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取25元，由原告湖南房天下房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年五月四日
书记员 杨舒敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。