安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终273号
上诉人（原审被告）：范涛，男，1988年12月31日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
委托诉讼代理人：宋娟，安徽峭正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张玉霞，女，1979年2月15日出生，汉族，住江苏省江阴市。
委托诉讼代理人：姜海平，安徽明博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。
原审被告：黄金新，男，1982年2月6日出生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市花山区。
原审被告：张晴，女，1989年10月23日出生，汉族，和县中心小学教师，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人范涛因与被上诉人张玉霞、原审被告黄金新、张晴确认合同无效纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范涛上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回张玉霞的一审诉讼请求。2、张玉霞承担全部诉讼费用。事实和理由：1、黄金新以张玉霞名义将案涉房屋出售给范涛、张晴，是双方真实意思表示。张玉霞为了借钱，专门对黄金新进行了委托授权，该授权委托是经过公证的，应当被法庭采信，法庭直接否定公证文书，在实体和程序上都于法无据，是错误的。2、张玉霞曾多次明确向范涛、黄金新表示钱还不了了，让黄金新根据授权委托直接把房子过户给范涛。3、张玉霞借款56万元未按约偿还，56万元加上为实现债权而缴纳的税费和中介费及违约金等与房屋价格基本对价，属于以合理的对价出让案涉房屋。
张玉霞辩称，1、本案涉及两个法律关系，其与范涛之间的民间借贷纠纷，范涛已经在马鞍山市花山区人民法院主张权利，其不能以借贷关系为基础，再主张案涉房屋的物权；2、一审法院认定事实清楚，法律适用准确，一审法院没有采信公证书，是因为公证的事项和主张的权利不对应；3、关于张玉霞在债务无法清偿的时候有无抵债的意思表示，除了与范涛有利害关系的证人提供的证言，没有其他证据予以证明，范涛主张房屋的物权没有事实和法律依据。
黄金新述称，对范涛的诉请不持异议。
张晴未发表述称意见。
一审法院认定事实：2015年，张玉霞购得位于马鞍山市花山区房屋，当时房屋成交价为563867元。2017年6月26日，张玉霞与范涛签订一份《个人借款合同》，约定张玉霞向范涛借款26万元，借款期限自2017年6月26日起至2017年7月25日止。同日，双方签订一份《借款抵押协议》，约定张玉霞向范涛借款26万元，以上述房屋作为抵押。同日，双方就上述房屋办理抵押登记，被担保主债权数额为26万元。2017年6月27日，张玉霞在安徽省含山县公证处的公证下出具一份委托书，称其名下有位于马鞍山市花山区房屋一套，现该房屋已被抵押给范涛，因其本人事务繁忙，委托黄金新作为其代理人，代为将上述房屋作如下处理：1、代为其本人和上述房屋的抵押权人范涛共同前往马鞍山市房地产管理部门办理上述房屋的抵押权注销登记手续，领取上述房屋的产权证；2、办理上述房屋的出售，包括但不限于签订房屋买卖合同、评估、测绘、权属变更登记、房屋产权转移预告登记、预告登记撤销等相关手续，并协助买方办理银行贷款手续；3、到资金监管中心签字，提供受托人的银行账户，领取售房款；4、办理上述房屋所涉及的物业管理费等交接及过户。2017年7月27日，张玉霞与范涛签订一份《个人借款合同》，约定张玉霞向范涛借款20万元，借款期限自2017年7月27日起至2017年8月26日止。2017年8月28日，黄金新以张玉霞代理人的身份与范涛、张晴签订一份《马鞍山市存量房买卖合同》，合同中与本案有关联的约定有：张玉霞位于马鞍山市花山区房屋出售给范涛、张晴，合同成交价为22万元，买方于2017年8月28日一次性付款。后马鞍山市地方税务局以770666.67元为上述房屋计税价格予以征税，上述房屋于2017年9月4日权属变更登记至范涛、张晴名下，城镇房屋登记簿中登记的交易价格为809200元。房屋交易过程中，黄金新、范涛、张晴均未告知张玉霞房屋成交价格等事宜，亦未另行支付张玉霞购房款。
一审法院认为，依据法律规定，民事法律行为有效的条件之一系意思表示真实。黄金新以张玉霞名义将案涉房屋出售给范涛、张晴是否系张玉霞真实意思表示，系案件争议焦点。首先，张玉霞与范涛、张晴之间是否存在真实的房屋买卖意思表示。委托售房过程中，委托人与代理人一般应就房屋的价格作出约定，如在形成委托关系时未明确房屋出售价格，代理人在实际出售房屋前应告知委托人房屋出售价格这一合同重大事项并获得委托人的许可，如因特殊情况未能事先获得许可，亦应妥善处理委托事务，以合理价格出售房屋，并在交易后及时向委托人披露房屋出售价格以获得委托人的追认，同时将房款支付给委托人。张玉霞书面委托黄金新办理案涉房屋的出售，双方在委托书中未就房屋的价格做明确的约定，黄金新在出售房屋前以及出售房屋后，无论是房屋买卖合同上约定的价格22万元或是马鞍山市地税局核算的计税价格770666.67元，均未告知张玉霞，范涛、张晴亦未实际支付过张玉霞任何购房款。据此，可以认定，张玉霞与范涛、张晴之间并未存在真实的房屋买卖合同意思表示。其次，张玉霞是否有将案涉房屋过户给范涛、张晴以抵偿其所欠范涛债务的真实意思表示。黄金新、范涛、张晴辩称，张玉霞曾表示如其向范涛所借款项达到其购买案涉房屋价款时，即以该房屋抵债，但其三人就该辩称仅提供证人证言予以证明，而张玉霞不予认可，另外，案涉房屋过户时的价值明显高于张玉霞购买该房屋时的价款，张玉霞以其购房时的价款而非房屋过户时的现值抵债与常理不符，故对该辩称意见不予采纳。即便张玉霞在出具委托书时曾有以房抵债的意思表示，也应系以合理的对价出让案涉房屋。因双方诉讼中均未就案涉房屋交易时的市场价格申请鉴定，故以马鞍山市地方税务局核定的计税价格770666.67元作为参考依据，范涛所主张的56万元借款中的10万元借款仅有证人证言予以证明，未有书证或转账记录等佐证，无法查实，而其诉讼中提供的两张借条所记载的金额即便属实，亦即46万元，与马鞍山市地方税务局核定的计税价格明显不对等，范涛、张晴在房屋过户后亦未将差额部分支付给张玉霞。黄金新、范涛、张晴辩称范涛在房屋交易过程中支付的税费等应抵作差额部分，但相关税费系缴纳给第三方而非支付给张玉霞，一般系由买卖双方通过合同约定具体分担方式，案涉房屋买卖合同中就此无约定，依据法律规定相关税费亦非全由张玉霞负担，故不应以交易过程中产生的税费与借款金额合并计算来考量交易是否对等，对该辩称意见不予采纳。据此，可以认定，黄金新以张玉霞名义将案涉房屋过户给范涛、张晴以抵偿张玉霞所欠范涛债务，亦非张玉霞的真实意思表示。综上，黄金新将案涉房屋出售给范涛、张晴非张玉霞真实意思表示，张玉霞对此不予认可，要求确认合同无效，符合法律规定，予以支持。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故黄金新、范涛应将案涉房屋返还给张玉霞，并协助张玉霞办理该房屋的产权变更手续，将产权人恢复为张玉霞。至于范涛与张玉霞之间的借款，系民间借贷法律关系，与该案审理的房屋买卖合同非同一法律关系，是否成立及具体数额等事项不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第三百九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、黄金新以张玉霞名义与范涛、张晴于2017年8月28日签订的《马鞍山市存量房买卖合同》无效；二、范涛、张晴于判决生效之日起七日内将位于安徽省马鞍山市花山区房屋返还给张玉霞，并协助张玉霞办理该房屋的产权变更手续，将产权人恢复为张玉霞。案件受理费80元，减半收取计40元，保全费1620元，合计1660元，由黄金新、范涛、张玉霞负担。
本院二审期间，范涛申请证人吴某出庭作证，吴某作证称张玉霞通过吴某介绍向范涛借钱，并委托黄金新在借款金额达到案涉房屋价值时，把案涉房屋过户给范涛用于抵债。
张玉霞质证认为：1、证人吴某与范涛母亲及其公司有重大利害关系，其证言不能作为定案依据。2、证人吴某的证言也证实张玉霞进行公证委托是基于民间借贷的存在，但案涉房屋的实际价值与实际债务数额相差很大，不存在合理对价，违背常理。
本院认证如下：证人吴某与本案存在利害关系，且其证言没有其他证据予以佐证，对其证言不予采信。
二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决认定案涉房屋买卖合同无效是否正确。
本院认为，合同的有效成立，应基于双方当事人的真实意思表示。本案中，张玉霞虽然书面委托黄金新办理案涉房屋的出售，并进行了公证，但双方在委托书中并未就房屋的价格做明确的约定，因此黄金新作为代理人在实际出售房屋前应告知委托人张玉霞出售价格这一合同重大事项，并获得张玉霞许可，如因特殊情况事前未能获得许可，也应以合理的价格出售房屋，并在交易后及时向张玉霞披露出售价格并获得张玉霞追认，同时将房款支付给张玉霞，但从目前查明的事实来看，黄金新在出售房屋前以及出售房屋后，无论是房屋买卖合同上约定的价格或是地税局核算的计税价格，均未告知张玉霞，购房人范涛、张晴也未实际支付任何购房款给张玉霞，因此，该售房过程无法体现委托人张玉霞的真实意思表示，张玉霞与范涛、张晴之间并未存在真实的房屋买卖意思表示。范涛上诉称，张玉霞有将案涉房屋过户给范涛、张晴以抵偿其所欠范涛债务的意思表示，但其主张缺乏证据予以支持，且张玉霞对此不予认可，对范涛的该主张，不予支持。一审判决认定房屋买卖合同无效是正确的。
综上所述，范涛的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由范涛承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹悝元
审判员 陈广金
审判员 赵丽萍
二〇一八年四月十日
书记员 易 莉
附：本案适用的法律条款
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。