广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初3654号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：王洪波。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，男，汉族，1963年3月28日出生，身份证住址广州市天河区，系该公司员工。被告：郭春生，男，汉族，1966年11月11日出生，身份证住址黑龙江省克山县。被告：广州市云梯山庄房地产开发有限公司，住所地广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄内。法定代表人：何建梁。委托诉讼代理人：雷连梅，女，汉族，1988年1月3日出生，身份证住址贵州省开阳县，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称“建行白云支行”）诉被告郭春生、广州市云梯山庄房地产开发有限公司（以下简称“云梯山庄公司”）借款合同纠纷一案，本院于2017年3月8日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行白云支行的委托诉讼代理人刘运全、叶则节，被告云梯山庄公司的委托诉讼代理人雷连梅均到庭参加了诉讼，被告郭春生经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告建行白云支行诉称：2009年1月20日，云梯山庄公司与建行白云支行签订《楼宇抵押贷款合作协议》。2010年7月7日，中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称“建行广东省分行”）与郭春生签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定郭春生向建行广东省分行借款人民币22万元购房，借款期限自2010年7月7日至2025年7月7日，贷款利率为月利率，执行浮动利率（基准利率水平下调20%），合同34条约定还款日为每月最后一日，被告采用等额本息方法还款，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项则构成违约，建行白云支行有权行使包括计收罚息和复利、解除借款关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、行使担保权等权利以及为实现债权由此产生的一切费用。建行广东省分行将合同项下债权及抵押权交由建行白云支行行使。放款后，截止至2017年3月6日，被告郭春生逾期供款达10期，建行白云支行多次催收未果，故请求法院判令：1、解除建行广东省分行与郭春生签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、郭春生立即向建行白云支行偿还贷款本金152278.34元，利息4884.24元（暂计157162.58元）；3、建行白云支行对郭春生抵押的房产（云梯山庄自编A区A1-4栋5层502房）享有优先受偿权；4、云梯山庄公司对郭春生的债务承担连带责任，并承担每日万分之二点一的滞纳金；5、两被告承担受理费，并支付律师费6300元。被告郭春生无答辩。被告云梯山庄公司答辩称：一、其与建行白云支行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，为涉案债务提供阶段性担保，担保期限截止至涉案房屋办妥抵押登记之日止，涉案房屋的产权证及抵押他项权证均在2014年3月24日办妥，故云梯山庄公司的担保责任已经解除；二、建行白云支行主张的债权有郭春生提供的物保，建行白云支行应就物保优先受偿；三、建行白云支行主张的滞纳金无依据，建行白云支行从未向云梯山庄公司主张过本案债权，而且原告在本案中已经主张利息，故其主张滞纳金无依据；四、建行白云支行主张的律师费无依据，其提交的委托代理协议显示律师费实行的是风险代理，其律师费数额应根据本案的裁决结果方可确定，针对尚未发生的律师费，建行白云支行应在其实际发生后另行主张。经审理查明：2009年1月20日，建行白云支行（乙方）与云梯山庄公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定乙方为甲方依法开发建设并销售座落于花都××××面镇南端的经批准命名为“花都××山庄”的商品楼宇的住宅的购房人（也称预购人）提供相关的贷款业务。甲方对乙方向其提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间，提供连带责任担保；甲方保证责任的范围包括抵押贷款本金，抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），乙方为实现债权而发生的有关费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。2009年5月27日，建行白云支行的建穗白云风管[2009]5号《关于按揭贷款楼盘核准决策的通知》显示同意广州市云梯山庄房地产开发有限公司“花都××山庄二期”楼盘要素变更，楼盘名称由花都××山庄二期变更为××山庄。2010年7月7日，建行广东省分行与郭春生签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定包括以下内容：1、贷款利息自划款之日起计算。郭春生向建行广东省分行借款220000元，借款期限自2010年7月7日至2025年7月7日，贷款利率为月利率，执行浮动利率即在基准利率水平上下调20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，约定还款日为：借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日，还款方法为等额本息还款，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1711.46元；2、该借款的抵押物为郭春生购买的位于广州市梯面镇××村××山庄自编A区第××栋4层××房；3、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，建行广东省分行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权等；4、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；5、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；6、本合同项下贷款发放后，贷款人将本合同项下的债权及抵押权交由建行白云支行行使，建行白云支行有权以自己的名义负责本合同的实际履行（全部或部分）、债务催收、提起诉讼/仲裁、申请执行。2010年7月7日，建行广东省分行依约向郭春生发放220000元贷款。建行白云支行向郭春生发送催款通知书，截止2017年3月6日止郭春生已拖欠期数10期，累计拖欠本金9263.55元，累计拖欠利息4884.24元，应还款合计14147.79元。2017年3月6日，中国建设银行个人贷款个人对账单记载郭春生尚有贷款余额152278.34元未偿还。郭春生名下位于广州市花都区××16号××房的房产的产权证号为穗花0300168618，该房产的抵押权人之一为建设银行广东省分行，他项权证为穗花字第0300150456号，债权数额220000元，登记日期2014年3月24日。庭审中，建行白云支行与云梯山庄公司均确认涉案《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的抵押物房屋实际办理房产登记和抵押登记时的地址为广州市花都区××16号××房。另，2016年8月18日，建行白云支行（甲方）与北京大成（广州）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定乙方接受甲方的委托，指派黄国华律师作为代理人具体办理甲方所委托的事务；乙方代理实行全部风险代理付费；以现金方式回收债权的，在结案后或执行完毕后收回的款项实际到达甲方账户的20个工作日内支付；或批量（多笔变现额的）年终结算；以以物抵债方式收回债权的，则在抵债物转移至甲方名下之日起20个工作日内支付。上述事实有《楼宇抵押贷款合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、催款通知书、个人贷款对账单、建穗白云风管[2009]5号文件、查册表、《委托代理协议》等证据证实。本院认为：建行广东省分行与郭春生的借款关系有《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》予以证实，本院予以确认。建行广东省分行将借款合同项下的债权及抵押权交由建行白云支行行使，故建行白云支行有权就上述借款合同项下的债权向本院提起诉讼。根据郭春生的贷款对账单及催款通知书，郭春生未依照借款合同约定还本付息，已构成违约，并导致合同约定的解除条件成就。建行白云支行诉至本院请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，应视为建行白云支行行使约定解除权。根据相关法律规定，当事人一方依约定或法定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案被告郭春生下落不明，本院采取公告形式送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，公告期满视为送达，公告期满时间为2017年7月31日，因此建行白云支行与郭春生签订的上述合同已于该日解除。郭春生逾期还款，原告主张郭春生偿还本金155278.34元，及按《个人住房（商业用房）借款合同》中约定由郭春生支付从逾期还款日前一个月次日（即2016年4月22日）起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%标准计付利息，合理合法，本院予以支持。关于优先受偿的问题，被告郭春生名下他项权证为穗花字第0300150456号位于广州市花都区××16号××房的房产系涉案借款合同中抵押清单所列房产，现建行白云支行主张就该房产优先受偿，本院予以支持。关于云梯山庄公司是否对郭春生所欠债务承担连带责任及支付滞纳金的问题，根据《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，云梯山庄公司对建行白云支行向其提供的阶段性放款服务对应的借款，在抵押房屋未办妥抵押登记（备案）期间提供连带保证责任担保。云梯山庄公司与建行白云支行均确认郭春生名下位于广州市花都区××房系属《楼宇抵押贷款合作协议》中所约定的名为“花都××山庄”的商品楼宇，该房产于2014年3月24日已就涉案借款合同中郭春生对建行广东省分行的债务办理了抵押登记。云梯山庄公司是否应承担连带责任，关键在于其与建行白云支行在《楼宇抵押贷款合作协议》中约定保证的性质。建行白云支行称《楼宇抵押贷款合作协议》中关于云梯山庄公司保证期限的约定违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条的相关规定，应视为保证期限没有约定。本院认为建行白云支行与云梯山庄公司在《楼宇抵押贷款合作协议》有关保证的约定系属于阶段性担保，系保证合同所附的解除条件，约定的目的是为了分摊贷款人发放贷款后至抵押权实际取得前贷款人不能依约还款的风险，系一种过渡性担保方式。符合双方真实意思的表示。当建行广东省分行已实际取得郭春生名下房产的抵押权时，其债权已得到相应担保，阶段性担保合同顺应解除。现建行白云支行主张云梯山庄公司仍应承担连带责任及支付滞纳金，缺乏理据，本院不予支持。建行白云支行主张律师费6300元，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了为实现债权而支出的律师费用应由借款人承担，但本案中建行白云支行并未有证据证实律师费的金额及律师费确已实际发生，故本院不予支持。被告郭春生经本院合法公告传唤，期满未到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条之规定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告郭春生于2010年7月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2017年7月31日解除；二、被告郭春生于本判决生效之日起十日内，归还原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金155278.34元及利息（利息以155278.34元为本金，从2016年4月22日起至实际清偿之日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%标准计付）；三、原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行在上述债权范围内，对处分郭春生名下位于广州市花都区××房的房产（产权证号穗花03001686**）所得价款，享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3570元，由被告郭春生负担。（原告同意其预交案件诉讼费用由被告郭春生在本判决生效之日起十日内向原告支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  易细姣人民陪审员  李群燕人民陪审员  王桂萍二〇一七年九月八日异书 记 员  林斯韵