宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）宁01民终646号
上诉人(原审第三人)：但步云，男，1979年12月18日出生，汉族，系宁夏步云天餐饮有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：李建明，北京市盈科（银川）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：杨宏福，男，1966年12月28日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区固原市。
被上诉人(原审原告)：杨茜越，女，1994年11月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区固原市。
被上诉人(原审原告)：范玉霞，女，1969年6月12日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区固原市。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨梦薇，宁夏辅德律师事务所律师。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：张晟玉，宁夏辅德律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区兴水路1号绿地21城。
法定代表人：李葪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王银哲，男，1992年4月18日出生，汉族，该公司法务，住宁夏回族自治区银川市金凤区宁安宜居14-2-202。
上诉人但步云与被上诉人杨宏福、杨茜越、范玉霞、绿地集团银川商业运营管理有限公司（以下简称绿地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初11533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
原审第三人但步云向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人绿地公司签订《房屋租赁合同》，约定：上诉人在租赁期限内对承租房屋享有优先购买权。绿地公司在未通知上诉人的情况下，将承租房产出售给他人的行为，侵犯了上诉人在同等条件下享有的优先购买权，给上诉人造成了财产损失。上诉人己就被上诉人绿地公司侵害其对涉案房产的优先购买权提起了诉讼，该案尚未审理终结。本案须以另一案的审理结果为依据，故法院应当裁定中止诉讼。二、在一审中杨宏福、杨茜越、范玉霞在起诉时仅起诉要求返还393816元租金，并未请求法院确认涉案房产的租金应由上诉人交付。一审法院超越诉讼请求范围违反了不告不理原则。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求支持但步云的上诉请求。
被上诉人杨宏福、杨茜越、范玉霞辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依法应当予以驳回。一、一审法院判决被上诉人绿地公司向杨宏福、杨茜越、范玉霞返还租金，未判决作为无独立请求权第三人的上诉人承担民事责任。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十二条规定：无独立请求权的第三人被判决承担民事责任的，有权提起上诉。本案中，上诉人作为无独立请求权的第三人并未承担任何民事责任，因此其提起的上诉应当予以驳回。二、杨宏福、杨茜越、范玉霞系涉案房屋合法所有权人，依法有权收取涉案房屋的收益。在另案中，上诉人的诉请为请求确认绿地公司及案外人绿地集团银川置业有限公司的行为侵害其权利并针对该侵权行为要求赔偿，未针对杨宏福、杨茜越、范玉霞及涉案房屋租金提出任何要求。本案并非须以另案的审理结果为依据，上诉人提出中止诉讼的理由不能成立。三、一审判决并未超越诉讼请求范围，没有违反不告不理原则。一审中，杨宏福、杨茜越、范玉霞的诉讼请求是绿地公司返还租金，判决也是绿地公司向杨宏福、杨茜越、范玉霞返还租金，并未针对其他事项进行判决。综上，杨宏福、杨茜越、范玉霞认为，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法予以驳回。
被上诉人绿地公司辩称，依据双方协议书约定，租金支付责任由上诉人承担。我方多次提示上诉人和范玉霞、杨茜越、杨宏福另行结算支付租金。租金支付与我方无关。
杨宏福、杨茜越、范玉霞向一审法院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租金合计393816元；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明，2013年9月24日，绿地公司和但步云签订《房屋租赁合同》一份，约定：绿地公司将位于银川市××区号房产出租给但步云使用，该房屋建筑面积1172.07平方米；租赁期间自2013年9月24日至2021年9月23日止；绿地公司免收但步云自2013年9月24日至2016年9月23日期间房屋的租金，物业管理费及其他税费均由但步云承担；自2016年9月24日至2018年9月23日，房屋租金为每平米28元。自2018年9月24日至2021年9月23日，房屋租金为每平米58元；但步云向绿地公司支付保证金50000元；租金及物业费每6个月结算一次，但步云提前1个月足额支付给绿地公司，第一次交纳租金时间为本合同签订之日，共计196908元，本次交纳租金为免租期后6个月租金，本合同租赁期租金总额为3234913.2元......租赁期间如绿地公司将房屋出售给他人，则他人和但步云均需继承本合同项下条款，履行至合同期满。租赁期满后，如但步云继续租赁，则必须提前3个月书面向绿地公司提出，绿地公司在但步云提出书面要求后10日内向但步云正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，在同等租赁条件下，但步云享有优先租赁权......租赁房屋所发生的房产租赁税由绿地公司承担，在租赁期限内但步云对承租房屋享有优先购买权;绿地公司不提供给但步云房屋租赁发票。2014年7月2日，杨宏福、杨茜越、范玉霞和绿地集团银川置业有限公司签订房屋买卖合同，购买了涉案26号楼共计14套房屋，杨宏福名下5套，范玉霞名下5套，杨茜越名下4套，并于2014年7月4日办理了不动产权利登记。2016年11月14日，杨宏福、杨茜越、范玉霞、绿地公司及绿地集团银川置业有限公司达成三方协议一份，约定：绿地集团银川置业有限公司开发建设了银川市兴庆区绿地21商城A区26号楼，并委托绿地公司对外出租；绿地公司于2013年9月与但步云签订《房屋租赁合同》，约定但步云承租涉案房屋期限自2013年9月24日至2021年9月23日；绿地集团银川置业有限公司于2014年7月将上述房产出售给杨宏福、杨茜越、范玉霞，并在出租前告知杨宏福、杨茜越、范玉霞上述房屋已于2013年9月出租给但步云，双方已按《商品房买卖合同》的约定履行了全部合同义务。三方达成以下内容：杨宏福、杨茜越、范玉霞知晓上述出租事宜，自愿购买该房产，并依法取代绿地公司履行原《房屋租赁合同》中出租方的全部条款，绿地公司不再承担《房屋租赁合同》的任何权利义务。绿地公司原租赁合同项下的所有权利义务归杨宏福、杨茜越、范玉霞所有；绿地公司于本协议签订后将根据《房屋租赁合同》收取但步云交纳的房租196908元（租期：2016年9月24日至2017年3月23日止）及保证金50000元退还给杨宏福、杨茜越、范玉霞。杨宏福、杨茜越、范玉霞任意一方的收款行为，均视为其整体行为；绿地公司在本协议签订后书面告知但步云，明确告知杨宏福、杨茜越、范玉霞已经成为出租方，并要求但步云按原《房屋租赁合同》的约定向杨宏福、杨茜越、范玉霞支付房屋租金。绿地公司将原合同复印件加盖公章交付给杨宏福、杨茜越、范玉霞；但步云未按原《房屋租赁合同》向杨宏福、杨茜越、范玉霞支付租金的，杨宏福、杨茜越、范玉霞按原《房屋租赁合同》向但步云主张，与绿地集团银川置业有限公司及绿地公司无关，并对此不承担任何法律责任。杨宏福、杨茜越、范玉霞主张权利时需要合同原件的，绿地公司予以配合提供；杨宏福、杨茜越、范玉霞未按原《房屋租赁合同》向但步云履行相关合同义务，导致绿地集团银川置业有限公司及绿地公司经济损失的，由杨宏福、杨茜越、范玉霞向绿地集团银川置业有限公司及绿地公司赔偿。后绿地公司向杨宏福、杨茜越、范玉霞支付了但步云交纳的保证金50000元及2016年9月24日至2017年3月23日期间的租金196908元。2016年11月14日及2017年4月1日绿地公司向但步云发出告知书，告知其杨宏福、杨茜越、范玉霞已经购买了涉案房屋，依法取得了《房屋租赁合同》中出租方的全部权利义务，并按《房屋租赁合同》全部条款履行。绿地公司不再承担《房屋租赁合同》的相关责任。房租不再向绿地公司支付，直接由但步云支付给杨宏福、杨茜越、范玉霞......。但步云于2017年3月6日、3月17日、9月6日分别向绿地公司转账100000元、96908元、196908元，共计393816元。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。但步云及绿地公司于2013年9月24日签订的《房屋租赁合同》，协议内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。协议签订后，绿地公司按约定将房屋出租给但步云使用，但步云应当按约定履行支付租金的义务。后因绿地集团银川置业有限公司将涉案房屋出售给了杨宏福、杨茜越、范玉霞。杨宏福、杨茜越、范玉霞办理了不动产登记，依法成为诉争房屋的所有权人，故其依法取得了对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，杨宏福、杨茜越、范玉霞成为涉案房屋的所有权人后，但步云应将房屋租金交付给杨宏福、杨茜越、范玉霞。但步云关于绿地公司及绿地集团银川置业有限公司将涉案房屋出售时未通知但步云，侵犯了其优先购买权，因但步云已经就该争议向绿地公司及绿地集团银川置业有限公司主张损害赔偿，并明确表示暂无购买涉案房屋的意向，故上述案件的审理并不影响本案的处理。杨宏福、杨茜越、范玉霞与绿地公司之间签订的协议，明确约定免租期后涉案房屋的租金应当由杨宏福、杨茜越、范玉霞收取，绿地公司向杨宏福、杨茜越、范玉霞转交了部分租金及保证金，并向但步云通知了租金支付对象，但步云继续租用涉案房屋，杨宏福、杨茜越、范玉霞与但步云之间形成了房屋租赁合同关系。但步云向绿地公司支付的2017年3月24日至2018年3月24日期间租金393816元，应归杨宏福、杨茜越、范玉霞所有，故对杨宏福、杨茜越、范玉霞要求绿地公司向其返还393816元租金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决：绿地公司于判决生效之日起七日内向杨宏福、杨茜越、范玉霞返还租金393816元。案件受理费3604元，由绿地公司负担。
二审中，上诉人但步云向本院提交了以下证据：
（2017）宁01民初54号民事判决书、（2017）宁民终264号民事裁定书原件各一份，证明：因被上诉人绿地公司和案外人绿地集团银川置业有限公司侵害了我方优先购买权，上诉人就本案涉及的房产，于2017年1月18日向银川中院提起诉讼。该案经过自治区高院审理后发回重新审理，该案尚未审理完毕。另案结果对本案有直接影响，本案必须以该案审理结果为依据，故应裁定中止本案诉讼。
被上诉人杨宏福、杨茜越、范玉霞、绿地公司对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。另案中上诉人诉请是确认绿地公司和案外人绿地集团银川置业有限公司的行为侵害其权利，针对侵害要求赔偿。并未针对杨宏福、杨茜越、范玉霞房屋租金提出诉请。另案优先购买权争议和本案返还租金的诉请无关联。
经审查，上诉人提交的上述证据与本案无关联性，且但步云在（2017）宁01民初54号民事判决案件中，只是主张确认绿地公司侵害其优先购买权并赔偿其损失，并未明确作出要求购买涉案房屋的意思表示，故对该组证据本院不予采信。
二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，首先，绿地公司依法将涉案房屋出售给杨宏福、杨茜越、范玉霞，并办理不动产登记，杨宏福、杨茜越、范玉霞取得了对涉案房屋的所有权，即享有对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。因但步云与绿地公司于2013年9月24日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋在出售前已出租给但步云，在杨宏福、杨茜越、范玉霞取得涉案房屋所有权后，并经杨宏福、杨茜越、范玉霞与绿地公司、绿地集团银川置业有限公司签订的《协议书》和绿地公司向但步云的告知涉案房屋出售给杨宏福、杨茜越、范玉霞并取得《房屋租赁合同》中租方的全部权利义务，绿地公司不再承担《房屋租赁合同》中相关责任，房租不再向绿地公司支付。一审法院据此作出评判，将但步云向绿地公司支付的涉案房屋自2017年3月24日至2018年3月24日房房屋租金393816元向杨宏福、杨茜越、范玉霞返还，处理合法适当。尽管但步云作为涉案房屋的承租方对其租赁的房屋具有优先购买权，但从本案查明的事实及本院审理的（2017）宁01民初54号案件、宁夏回族自治区高级人民法院审理的（2017）宁民终264号案件，但步云均未明确表示要购买涉案房屋，且（2017）宁01民初54号案件但步云的诉讼请求只是为：确认绿地公司侵害其优先购买权，并要求赔偿损失；亦未要求购买涉案房屋的意思表示。尽管宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2017）宁民终264号民事裁定，将本院作出的（2017）宁01民初54号案件发回重审，但步云认为本案需以该案审理结果为依据，但本案并不存在需以该案审理结果作为审理依据的情形，故对其该项诉讼主张不予支持。其次，一审法院的判决依据杨宏福、杨茜越、范玉霞诉讼请求和其提供的证据，对绿地公司和但步云之间的房屋租赁合同关系作出评判，在房屋所有权发生变更之后，杨宏福、杨茜越、范玉霞取得涉案房屋租金的收益权作出评判，并没有超出一审原告的诉讼请求，没有违反不告不理原则。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十二条规定：”在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”，且一审判决并未判决但步云承担本案民事责任，故但步云上诉主张不成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3604元，由上诉人但步云负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛有成
审判员 倪新秀
审判员 王 刚
二〇一八年四月二十八日
书记员 王 兰
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。