海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼民终181号
海南省高级人民法院
民事判决书
（2017）琼民终181号
上诉人（原审原告、执行案外人）：丁某，男，1974年7月9日出生，汉族，现住海南省海口市金盘路**号三青家苑*******房。
委托诉讼代理人：林云香，广东深天成（文昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：海口恒通典当有限责任公司。住所地：海南省海口市金盘路**号三青家苑**号铺面。
法定代表人：毛凤华，该公司执行董事。
被上诉人（原审被告、被执行人）：海南苏鑫投资发展有限公司。住所地：海南省海口市金盘路**号三青家苑***号商铺。
法定代表人：张海华，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、被执行人）：海口江南小额贷款有限公司。住所地：海南省海口市金盘路**号三青家苑***号商铺。
法定代表人：张海华，该公司董事长。
上诉人丁某因与被上诉人海口恒通典当有限责任公司（以下简称恒通公司）、海南苏鑫投资发展有限公司（以下简称苏鑫公司）、海口江南小额贷款有限公司（以下简称江南公司）案外人执行异议之诉一案，不服海口海事法院（以下简称一审法院）（2016）琼72民初404号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人丁某及其委托诉讼代理人林云香到庭参加诉讼，被上诉人恒通公司、苏鑫公司、江南公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
丁某的上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对（2016）琼72执339号执行裁定的强制执行，解除一审法院对位于海口市××区房、504房（以下简称案涉房产）的查封；2.改判确认案涉房产归上诉人所有；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人恒通公司负担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。1.上诉人丁某已经向恒通公司支付了全部房款，且其经营的海南富达物业管理有限公司以及辛喜玲均认可转账支付给恒通公司原法定代表人武新克的款项是代上诉人丁某支付给恒通公司的款项；2.《以房抵债买卖协议书》是四公司与上诉人之间真实有效的约定，一审判决不认可该证据的效力没有事实依据。被上诉人苏鑫公司、江南公司以及海南丰渔实业有限公司（以下简称丰渔公司）三公司欠上诉人丁某40万元，又同时将案涉房产抵偿给被上诉人恒通公司，上述四公司与上诉人所签订的《以房抵债买卖协议书》是分别消灭被上诉人苏鑫公司、被上诉人江南公司以及丰渔公司对上诉人丁某、对被上诉人恒通公司两份债务的行为，对三个公司均是有利的法律行为，虽然江南公司、丰渔公司没有盖章，但是也认可《以房抵债买卖协议书》。因此，一审判决认可该证据的真实性，但对证明力不确认，是没有事实依据的；3.被上诉人恒通公司的原法定代表人武新克代恒通公司接收购房款的行为构成表见代理。二、一审判决适用法律错误，上诉人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。如前所述，《以房抵债买卖协议书》真实有效，上诉人支付了全部购房款，且苏鑫公司也将案涉房产交付给上诉人，上诉人一直占有案涉房产，并缴纳了物业管理费，因此，上诉人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人恒通公司、苏鑫公司、江南公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
丁某向一审法院起诉请求：1.停止对（2016）琼72执339号执行裁定的强制执行，解除对案涉房产的查封；2.确认案涉房产归丁某所有；3.本案一审的诉讼费用由恒通公司负担。
一审法院认定事实：恒通公司与江南公司、苏鑫公司借款合同纠纷一案，海南仲裁委员会于2016年5月18日作出（2016）海仲字第216号裁决，主要内容如下：一、江南公司、苏鑫公司应自本裁决生效之日起10日内向恒通公司偿还欠款949.05万元及自2016年1月10日起以949.05万元为基数，按年利率24%计至债务付清之日止的利息；二、驳回恒通公司提出的其他仲裁请求。2016年6月15日，恒通公司向一审法院申请强制执行。2016年6月22日，一审法院作出（2016）琼72执339号执行裁定，冻结、扣划江南公司、苏鑫公司在金融机构的存款人民币10671198元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年7月20日，一审法院实际查封包括案涉房产在内的28套房产。案外人丁某提出执行异议，一审法院以（2016）琼72执异76号执行裁定驳回了丁某的异议请求。遂成诉。
另查明，2012年7月3日，苏鑫公司向案外人海南中平房地产开发有限公司（开发商）购买了案涉房产，并于同日在海口市住房和城乡建设局办理商品房买卖合同备案，至今未办理初始登记。2015年12月31日，丁某与恒通公司、苏鑫公司签订了《以房抵债买卖协议书》，各方约定：苏鑫公司以其名下原抵偿给恒通公司的案涉房产以660000元的总价转卖给丁某，用于抵偿苏鑫公司、江南公司以及丰渔公司拖欠丁某的400000元债务。丁某应支付给恒通公司260000元现金，后丁某收取苏鑫公司的铺面的租金用以归还余款（400000元），且应于2016年12月31日前支付完毕。2015年10月28日，丁某向中平广场物业管理处交纳5000元费用。
经一审法院勘察现场，案涉房产现状为毛坯房，内无任何物品置放。案涉房产实际内部连成一体，物业管理方为便于管理，现将其编号为中平广场C栋501房。
一审法院认为，本案的争议焦点为案外人丁某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案丁某就案涉房产虽与被执行人苏鑫公司签订了《以房抵债买卖协议书》，但其在本案审理期间陆续提供的总金额为661200元的15张银行汇款凭证，系丁某、辛喜玲、海南富达物业管理有限公司支付至武新克的个人账户，不足以证明其已向苏鑫公司指定的收款方恒通公司支付了《以房抵债买卖协议书》所约定的购房价款。经一审法院现场勘查并询问物业管理人员，查证丁某并未实际占有案涉房产。因此，丁某对案涉房产不具有排除强制执行的权益。一审法院根据申请执行人恒通公司的申请，依照生效仲裁裁决作出（2016）琼72执339号执行裁定，查封案涉房产，符合法律法规的规定。综上，丁某的”停止对（2016）琼72执339号执行裁定的强制执行，解除对案涉房产的查封，并确认案涉房产归其所有”的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决：驳回丁某的诉讼请求。一审案件受理费10400元，由丁某负担。
本院二审期间，上诉人丁某向本院提交四组证据：1.《物业管理委托协议》、2016年1月至2017年4月物业管理费发票，拟证明上诉人丁某在法院查封之前已占有案涉房产；2.海南富达物业管理有限公司与辛喜玲作出的书面证人证言，拟证明上诉人丁某委托海南富达物业管理有限公司与辛喜玲向恒通公司支付购房款；3.户口本，拟证明上诉人丁某与辛喜玲系夫妻关系；4.国有土地使用证、房产证，拟证明上诉人丁某在案涉房产以外的其他地方还有住所。被上诉人恒通公司、苏鑫公司、江南公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。
针对丁某提交的证据，本院认定如下：针对第一组证据，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，该组证据可以证明丁某在法院查封之前已与物业管理公司签订了《物业管理委托协议》，并就案涉房产向物业公司交纳物业管理费；针对第二组证据，本院对其真实性与合法性予以确认，因该组证据属于证人证言，证人未出庭作证，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条关于”无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据。”的规定，该组证据不能单独作为认定案件事实的依据，要与其他证据进行综合判断；针对第三组证据，本院对该证据的真实性与合法性予以确认，该证据证明了辛喜玲是上诉人丁某的妻子；针对第四组证据，本院认为该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。
本院二审查明：2015年12月31日，武新克作为恒通公司当时的法定代表人签署了《以房抵债买卖协议书》，其在一审的询问笔录中承认其已代恒通公司收取了丁某支付的款项，并认可了丁某提交的银行转账凭证以及293600元购房款收据的真实性。苏鑫公司已将案涉房产的钥匙交给丁某，丁某与物业公司签订了《物业管理委托协议》，并已就案涉房产向物业公司交纳了2016年1月至2017年4月的物业管理费。
本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为,本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为上诉人丁某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案需从以下四个方面对上诉人丁某是否享有足以排除强制执行的民事权益进行分析认定：一是案外人丁某是否在人民法院查封之前与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。根据已查明的案件事实，2015年12月31日，丁某与被执行人苏鑫公司、江南公司签订了《以房抵债买卖协议书》，约定丁某向苏鑫公司购买案涉房产，将购房款直接支付给申请执行人恒通公司，丁某、苏鑫公司以及恒通公司均在《以房抵债买卖协议书》签字盖章，因此，该《以房抵债买卖协议书》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的；二是丁某是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。本院认为，占有是指权利人对物的事实上的管理支配力。具体到房产而言，判断是否占有的最重要的前提为房产是否交付，在此基础上，通过分析是否装修入住、是否交纳物业管理费、水电费等因素来综合判断。本案中，被上诉人苏鑫公司已将案涉房产的钥匙交给丁某，这说明苏鑫公司已将案涉房产交付给丁某。虽然丁某并未对案涉房产进行装修并入住，但其已与物业公司签订了《物业管理委托协议》，并且已就案涉房产交纳了2016年1月至2017年4月的物业管理费，故其已作为业主对案涉房产进行了事实上的管理和支配，即其已在法院查封之前占有了案涉房产。一审法院认为案涉房产现状为毛坯房，内无任何物品置放，据此认定丁某并未实际占有案涉房产不当，本院予以纠正；三是丁某是否已支付全部价款。本案中，根据已经查明的案件事实，2015年12月31日，丁某与恒通公司、苏鑫公司签订了《以房抵债买卖协议书》，各方约定：苏鑫公司以其名下原抵偿给恒通公司的案涉房产以660000元的总价转卖给丁某，用于抵偿苏鑫公司、江南公司以及丰渔公司拖欠丁某的400000元债务。丁某应支付给恒通公司260000元现金，后丁某收取苏鑫公司的铺面的租金用以归还余款。也就是说苏鑫公司将案涉房产以总价660000元出卖给丁某，以苏鑫公司、江南公司以及丰渔公司拖欠丁某的400000元债务抵偿购房款，丁某还应支付260000元购房款。又因为苏鑫公司、江南公司欠恒通公司债务，所以要求丁某直接将260000元房款支付给恒通公司，剩下的400000元由丁某代苏鑫公司、江南公司向恒通公司偿还。本案中，上诉人丁某主张其已向恒通公司支付了260000元的购房款，恒通公司向其出具了收据且作为恒通公司当时的法定代表人武新克也认可该事实。因为案外人执行异议之诉主要解决的是执行案外人与申请执行人之间的利益衡平问题，即在该诉中，执行案外人与申请执行人是直接对立的诉讼主体，故任何一方对己不利的认可，均可作为对对方主张成立的事实而被法院确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条关于”诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，恒通公司及其原法定代表人武新克均认可丁某已经支付了全部购房款，这一事实对恒通公司不利，据此可以认定丁某已经支付了全部的价款。一审法院认定丁某提交的证据不足以证明其支付了购房款不当，本院予以纠正；四是是否非因丁某自身的原因未办理过户登记。本案中，案涉房产的开发商海南中平房地产开发有限公司下落不明，无法协助办理过户登记手续，因此，非因丁某的原因未办理过户登记手续。综上，丁某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。
针对上诉人丁某的第二项关于”确认案涉房产归上诉人所有”的上诉请求，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条关于”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。具体到本案，丁某虽然对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，但由于案涉房产未办理过户登记手续，所以不发生物权变动的效力，即丁某对案涉房产不享有所有权。因此，其主张确认案涉房产归其所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，丁某对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其排除强制执行的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十四条之规定，判决如下：
一、撤销海口海事法院（2016）琼72民初404号民事判决；
二、不得执行位于海口市××区房、504房；
三、驳回上诉人丁某的其他诉讼请求。
一审案件受理费为10400元，由上诉人丁某负担5200元，由被上诉人海口恒通典当有限责任公司负担5200元;二审案件受理费为10400元，由上诉人丁某负担5200元，由被上诉人海口恒通典当有限责任公司负担5200元。
本判决为终审判决。
海口海事法院（2016）琼72执异76号执行裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 夏伟伟
审判员 汪忠学
审判员 林秋婷
二〇一七年六月二十六日
书记员 徐欣瑞