湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终2070号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱幼平，男，1964年6月23日出生，户籍地湖南省醴陵市西山办事处河西村新湾组**号，现住醴陵市陶瓷烟花市场*期。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭安，男，1963年6月5日出生，住湖南省醴陵市解放路邓光塘**号**栋***室。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭强，株洲市法学会法律服务中心工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：醴陵市世外桃园农业发展有限公司，住所地湖南省醴陵市东富镇包冲村班塘组。法定代表人：邓宏伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄甫林，湖南湘泰律师事务所律师。上诉人邱幼平、郭安因与被上诉人醴陵市世外桃园农业发展有限公司（世外桃园公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院于2017年11月16日作出的（2017）湘0281民初2584号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日予以立案受理，并依法组成合议庭于2018年1月10日对本案进行了公开开庭审理。上诉人邱幼平、郭安及其委托诉讼代理人郭强，被上诉人世外桃园公司的委托诉讼代理人黄甫林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人邱幼平、郭安上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院判决的第一项，确定双方签订的《土地租赁合同》有效并继续履行；2、请求二审法院对原审法院判决的第二项予以纠正改判；3、请求二审法院支持上诉人的反诉请求，由被上诉人承担上诉费用。事实与理由：1、审判决认定事实不清，存在错误；2、原审法院在判决书中所判由上诉人支付15万元的租赁费也违背了《土地租赁合同》，租赁费计算方式错误；3被上诉人与上诉人之间签订合同时带有欺诈行为，其主要理由是该租赁场所在与上诉人签订之后，附条件由上诉人顶替。经本院释明，上诉人邱幼平、郭安将其上诉请求明确为：1、请求二审法院依法撤销一审法院判决的第一项，确定双�签订的《土地租赁合同》有效并继续履行；2、请求二审法院对原审法院判决的第二项予以纠正，依法改判为修路期间租金减半，由双方共同承担，各方承担一半；3、诉讼费用应当由双方共同承担。被上诉人世外桃园公司辩称：1、对于上诉人第一点意见，不交租金是因为在修国道，这个不可抗力理由不成立：（1）320国道建设是2014年10月17日已经全面启动，而合同签订在2015年12月23日，修路事实上诉人知情。（2）320国道修路是道路半边进行改造，沿途还有其他企业，运输车辆能够正常通行。（3）除了320国道，还有其他道路能够通往上诉人所租赁的场所。2、租金的支付合同上有明确约定何时支付，我们所主张的都是已经到期的租金（前三期），第三期应当在2017.7.25支付。3、对于上诉人所述合同带有欺诈性，不符事实。上诉人租赁�土地大约是10余亩，而被上诉人在此处的土地180余亩，上诉人仅是租赁了一小部分，其他部分被上诉人也与其他人签订了租赁合同，上诉人在租赁了土地后，进行前期建设时还在被上诉人土地上的农家乐就餐，所以上诉人所述欺诈行为纯属子虚乌有，上诉人说的附条件接管项目也没有这回事。综上，上诉人的上诉请求应当予以驳回。被上诉人世外桃园公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《土地租赁合同》；2、判决两被告连带支付租金150000元；3、判决两被告连带支付自2016年7月25日起至2017年9月30日止的违约金（滞纳金）35100元，2017年10月1日之后的违约金（滞纳金）以同样的标准另行计算；4、判决两被告承担本案全部诉讼费用。上诉人邱幼平、郭安向一审法院提出的反诉请求：1、请求人民法院判决反诉原告与反诉被告之间继续履行《土地租赁合同》；2、请求人民法院判决反诉被告因违反《土地租赁合同》所约定的条款赔偿反诉原告的经济损失；3、判决反诉费用由反诉被告全部承担。一审法院认定事实：被告邱幼平、郭安合伙租赁原告位于醴陵市东富镇包冲村班塘组的土地，作为钓鱼休闲服务，青少年户外体能拓展训练使用。2015年12月23日，被告邱幼平作为两被告的代表与原告签订了《土地租赁合同》，合同约定：租赁期限为10年，自2016年3月1日起至2026年2月29日止。租金标准为1年10万元，签合同20日内，被告交2016年3月1日至2016年8月31日的租金5万元，2016年7月25日交2016年9月1日至2017年2月29日租金5万元，以后以此类推。被告在本合同签订后10日内向原告交纳1万元的保证金，租约期满后或一方一致同意提前解除�同后3日内，原告无息退还给被告。违约责任：1、原告未按合同约定提供场地的，被告有权解除合同，原告应退还被告已交租金，并双倍退还保证金；2、被告逾期未缴纳或缴足租金的，原告有权从逾期之月起每日加收未缴租金总额4%作为滞纳金。出现下列情形的，原告有权单方面解除合同，无偿收回出租土地及土地上附着物，并没收保证金。1、被告逾期未缴纳租金、水、电、税、费等，原告应通知被告限期缴纳，指定期限，届满，被告仍未缴纳；2、被告未经原告书面同意，擅自更改土地用途；3、被告未按法定程序进行报检、办证，及其他有关违法行为，经营停业在3月以上的；4、被告在经营期间非法转让、抵押或以其他方式处分租赁土地及土地上附着物和配套设施的。合同成立后，被告开始经营使用该土地，并向原告交纳了10000元的保证金，交纳了2016年3月1日�2016年8月31日的租金50000元。但根据合同约定的交纳租金的时间即2016年7月25日、2017年3月1日、2017年7月25日的三个时段，被告均没有按时交纳应交的租金合计150000元。原告多次以电话、微信等方式向被告催交租金，并且委托湖南湘泰律师事务所向被告发送《律师催告函》催交租金，但两被告均以320国道维修影响了被告的经营为由拒绝交纳所欠的租金。原告遂于2017年9月13日向本院起诉，请求处理。2017年9月22日，被告（反诉原告）向本院提起了反诉，请求继续履行合同，并要求原告（反诉被告）醴陵世外桃园农业发展有限公司赔偿被告（反诉原告）的经济损失。但在本案审理中，被告（反诉原告）邱幼平、郭安并未提出继续履行合同的调解方案，并要求本院进行调解，亦未就经济损失提出过具体明确的诉求。一审法院认为：本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：是否应当解除双方签订的《土地租赁合同》？被告是否应当向原告支付租金并承担违约金？反诉被告是否应当赔偿反诉原告的经济损失？原、被告在平等、自愿、互利的基础上签订的《土地租赁合同》合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，被告没有按照合同约定的期限交纳租金，属于被告违约，经原告多次催交，被告仍未交纳，原告有权单方面解除合同，无偿收回出租土地及土地上的附着物，并不予退还保证金。故原告要求解除与被告所签订的《土地租赁合同》并支付所拖欠至2018年2月29日止的租金150000元的诉讼请求合法、有理，本院予以支持，被告所欠租金150000元已计算到2018年2月29日止，所欠租金尚未全部逾期，故原告请求加收未缴租金总额4%作为滞纳金的诉讼请求，不符合合同约定，对此，本院不予支持。�、被告所订立的《土地租赁合同》由于被告违约，已被解除，被告也无意继续履行合同。同时被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失，被告（反诉原告）没有提交相关的证据及明确的损失，故对于被告（反诉原告）的全部反诉请求，本院应当予以驳回。据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：1、解除原告醴陵世外桃园农业发展有限公司与被告邱幼平、郭安签订的《土地租赁合同》；2、被告邱幼平、郭安在本判决发生法律效力之日起十日内向原告醴陵世外桃园农业发展有限公司支付所欠租金150000元；3、驳回原告醴陵世外桃园农业发展有限公司的其他诉讼请求；4、驳回反诉原告邱幼平、郭安的全部反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4002元，反诉费2001元，合计6003元，由原告承担1003元，由被告承担5000元。本院二审期间，各方当事人均对原审查明的事实无异议，对此，本院予以确认。但上诉人邱幼平、郭安认为原审遗漏了部分事实即在租赁土地上投资167万元和因320国道修路双方就租金减免进行协商但未取得一致。为此。上诉人邱幼平、郭安向本院提交了以下证据：证据一做账凭据和费用发票共八张，拟证明租赁农庄后的部分开支费用，要说明的是上诉人总共投资167万；证据二现场照片十张，拟证明因修路该路段禁止通行，从而影响经营；证据三有关建设租赁场�的施工合同和场地承包给第三方经营的合同（拓展训练器械购销合同一份、钢结构工程施工合同一份、激光野战器材销售合同一份、王烨芬出具的收据），拟证明投资167万元。经本院组织质证，被上诉人世外桃园公司发表了如下质证意见：证据一、证据三不是新证据，对于真实性有异议，不能证明投资款的真实性，合同第四条约定投资应当经过被上诉人的监督认可，且这些白条与本案没有关联性，也不具有合法性。有一张发票（票号00459159、货物名称细糠）的真实性无异议，关联性有异议。证据三中的拓展训练器械购销合同真实性有异议，订购单位是被上诉人单位名称，且未盖章，所以他不是一份合同，这份合同与本案没有关联性，达不到上诉人的证明目的，证明不了投资款金额；激光野战器材销售合同仅有甲方盖章，真实性存疑；钢结构工程施工合同是复印件，�没有原件核对，不具有真实性，与本案无关联性，达不到上诉人证明目的，不能证明上诉人的投资金额。证据二中的公告不是新证据，公告的时间不明确，公告达不到上诉人证明目的，公告照片的真实性也存疑。其他九章照片真实性存疑。根据上述质证意见，因被上诉人世外桃园公司对证据一、三的真实性。关联性均提出了质疑，故对该两份证据不作为认定本案事实的证据予以认定，对证据二被上诉人世外桃园公司虽对证据的真实性存疑，但320国道修路是客观事实且迄今为止尚未通车，故对该证据则结合其他证据再进行综合认定。被上诉人世外桃园公司在二审期间未向本院提交任何新的证据，但确认上诉人邱幼平、郭安在租赁的土地上进行了投资和建设。在二审期间，本院对现场进行了查看，确认320国道正在修路且迄今为止尚未通车，公告照片及其他现场照片核�属实，故对上诉人邱幼平、郭安所提交的证据二予以认定。另上诉人世外桃园公司法定代表人邓宏伟陈述签订合同时本地的车辆是可以通过的，且当时指挥部也同意发放通行证后因故未予发放，并确认签订合同后就通行不畅，上诉人邱幼平、郭安在租赁土地上进行了投资建设，投资额在80万元以下。根据上述查勘情况及上诉人邱幼平、郭安提交的证据二和被上诉人世外桃园公司法定代表人邓宏伟的陈述，本院二审确认以下事实：在签订合同时，合同双方对通行条件均作了考量，并以指挥部颁发通行证作为合同内容之一，后因故未予取得通行证。320国道尚处在施工期间，道路通行不畅，当地车辆基本不往320通行。另上诉人邱幼平、郭安在租赁的土地上进行了一些投资和建设。本院认为，本案系土�租赁合同纠纷。从诉争双方争执的情况看，本案的焦点问题主要在于本案诉争的《土地租赁合同》是否应当解除及应如何支付租金的问题。对于该焦点问题，作如下评析：上诉人邱幼平、郭安与被上诉人世外桃园公司签订的《土地租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按照《土地租赁合同》的约定予以全面、诚实地予以履行，从《土地租赁合同》的内容来看，上诉人邱幼平、郭安租赁被上诉人世外桃园公司的土地作为钓鱼休闲服务、青少年户外体能拓展训练等使用，且租赁期限长达10年之久，即从2016年3月1日起至2026年2月29日止（以公历为准），上诉人与被上诉人之间是想就此建立一个较为稳定并长期的合作关系。签订合同后，上诉人邱幼平、郭安交纳了保证金10000元并支付了2016年3月1日至2016年8月31日的租金50000元，另还在租赁的土地上进行了道路修整、配套设施的修建和投入，后因320国道的修建，致使较长时间内无法通行有关车辆，对上诉人一方的经营确实造成影响，故上诉人一方要求对租金予以适当调减也是符合客观实际的。从本案现已查明的情况看，虽然在签订合同时双方均已考虑了320国道修路的这一客观因素，但为了尽量减少修路对上诉人一方经营的影响，双方共同到修路指挥部就通行条件问题进行了接洽，当时指挥部也口头许诺给予通行证，但事后未能给予并事实上造成了通行不畅，从而影响到上诉人一方的经营，虽然就该事项双方在《土地租赁合同》中并未对此进行书面约定，但在诉争双方就合同的磋商和订立过程中确实存在，被上诉人世外桃园公司的法定代表人邓宏伟也对此予以认可并承认当地车辆基本不从320国道通行且从签订合同时通行就不畅，故原审对此不予查明和进行考量显系不当；另上诉人邱幼平、郭安也一直要求对修路期间的租金进行调减而非不履行合同，由于未能取得一致意见，从而造成未能按期交纳租金的状况，并非上诉人一方有意违约和不履行合同，且系事出有因，系合同之外的第三人的因素即未取得通行证对合同的履行和上诉人一方的经营活动造成了影响，而一审法院不考察缘由而简单地以未能按期交纳租金为由认定上诉人一方违约并解除《土地租赁合同》有失公允，应予纠正，本案诉争的《土地租赁合同》应当继续履行。关于修路期间租金调减的幅度，从本案情况来看，在签订合同时虽然对道路通行条件进行了一定的考量即知晓320国道修路和到指挥部取得通行证，但事后未能取得通行证和事实上的通行不畅，而该情况的发生是合同双方均过于相信320国道修路指挥部颁发道路通行证的情况下�造成，诉讼双方均有过错，非合同任一方的过错所造成，故应根据各自的过错承担相关损失，体现在本案中主要是租金的支付上，根据本案的实际情况，上诉人邱幼平、郭安应承担主要责任。被上诉人世外桃园公司承担次要责任，可酌情将在修路期间租金的支付标准降低三分之一，即按原合同约定标准的三分之二进行交纳，调整的期限从2016年3月1日至320国道修路完毕正式通车之日止。综上，上诉人邱幼平、郭安的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百二十条和第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省醴陵市人民法院（2017）湘0281民初2854号民事�决书；二、上诉人邱幼平、郭安与被上诉人醴陵世外桃园农业发展有限公司签订的《土地租赁合同》继续履行；三、上诉人邱幼平、郭安在本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人醴陵世外桃园农业发展有限公司支付租金10万元（至2018年2月29日止的租金，2018年3月1日至320国道正式通车之日止的租金按《土地租赁合同》约定的缴纳期限按合同约定缴纳金额的三分之而进行缴纳，此后，租金的支付按《土地租赁合同》履行）；四、驳回上诉人邱幼平、郭安的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人醴陵世外桃园农业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4002元，反诉费2001元，二审案件�理费3300元，合计9303元，由被上诉人醴陵世外桃园农业发展有限公司承担4000元，由上诉人邱幼平、郭安承担5303元。本判决为终审判决。审判长 刘 蕾审判员 彭建爱审判员 罗湘武二〇一八年三月八日书记员 余 睿