北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5028号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京泰美味餐饮管理有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡东路101号院10号楼地下一层102。
法定代表人：刘欣，总经理。
委托诉讼代理人：黄忠川，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：张华，北京张华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王洪艳，女，1979年2月16日出生，汉族，住河北省三河市。
委托诉讼代理人：顾亚，北京守望律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京泰美味餐饮管理有限责任公司第一分公司，营业场所北京市朝阳区双桥路2号院2号楼国泰百货双桥店B2-28。
负责人：刘欣，总经理。
上诉人北京泰美味餐饮管理有限责任公司（以下简称泰美味公司）因与被上诉人王洪艳、被上诉人北京泰美味餐饮管理有限责任公司第一分公司（以下简称泰美味第一分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第56615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人泰美味公司的委托诉讼代理人黄忠川、张华，被上诉人王洪艳的委托诉讼代理人顾亚到庭参加了诉讼。被上诉人泰美味第一分公司，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
泰美味公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回王洪艳一审第二项诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判驳回王洪艳一审第三项诉讼请求；3.改判一审判决第四项为王洪艳向泰美味公司支付半个月的租金和半个月的房屋占用费6600元；4.判决王洪艳支付拖欠未付的10000元保证金；5.其余判决内容不变。事实和理由：一、一审判决没有对涉案经营场所符合餐饮经营条件的事实予以认定。涉案经营场地位于国泰商场地下二层，该层全部经营餐饮行业，且泰美味公司接手之前也在经营餐饮。因此，涉案场地完全具备餐饮经营体条件。二、一审判决对于泰美味公司具备经营餐饮的法定条件的事实没有认定。泰美味公司已于2015年8月便向食药监局提交材料，申办餐饮服务许可证。由于政策原因被拖延，且北京市发改委文件确认泰美味公司的情况属于“在途”项目，完全具备餐饮经营法定条件。对此，一审判决只字未提。三、一审判决对于朝阳区食药监局责令泰美味公司停业暨双方合同不能继续履行的原因没有据实认定。王洪艳先是私自停业，接着在经营场地聚众闹事，后又到相关部门群体上访，导致朝阳区食药监局到涉案场地检查并责令泰美味公司停业后双方合同不能继续履行。四、一审判决对装修费的判决明显不公。装修费系泰美味公司根据王洪艳的经营需要进行的装修，双方协议解除后，相应装修便作废，再有他人租赁该场地则需根据需要重新进行装修，且合同约定“一律不予退还”，判决泰美味公司退还王洪艳装修费，对于泰美味公司来说，显属不公。五、一审判决对于王洪艳占用租赁场地的费用没有据实认定和判决。泰美味公司认可一审判决认定的双方合同于2015年10月15日解除，但王洪艳于2015年10月31日才从租赁场地完全撤离，一审法院判令王洪艳支付半个月租金显失公平，理应支持泰美味公司一审中关于租金的反诉请求。
王洪艳辩称，服从一审判决。不同意泰美味公司的上诉意见，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
泰美味第一分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
王洪艳向一审法院起诉请求：1.确认王洪艳与泰美味公司签订的《泰美味美食广场（国泰店）经营场地联营协议》（以下简称经营场地联营协议）于2015年10月14日解除；2.泰美味公司返还王洪艳保证金30000元及装修费（即进场费）10000元；3.泰美味公司返还王洪艳营业额1361.68元；4.泰美味公司赔偿王洪艳经济损失26830元。
泰美味公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2015年9月12日签订的经营场地联营协议于2015年10月31日解除；2.王洪艳向泰美味公司支付拖欠的10000元保证金；3.王洪艳向泰美味公司支付拖欠的租金、管理费、水费、电费、低值易耗品费、工服费、灭火器及灭火毯费用共计9957.02元。
一审法院认定事实：泰美味第一分公司系泰美味公司设立的分公司，于2015年8月17日成立，营业场所即为租赁场地，未登记有注册资本。
2015年6月25日，北京国泰平安百货有限公司（甲方）与泰美味公司签订《场地租赁合同》，约定甲方将其位于北京市朝阳区双桥路2号院国泰百货双桥店B2-28号房屋（以下简称租赁场地）出租给乙方经营美食广场的档口使用，租赁使用面积480平方米，租赁期限为6年，自2015年10月1日至2021年9月30日，2015年6月26日至2015年9月30日期间为租赁场地装修期，在此期间甲方免收租金，乙方须按时足额向甲方交纳水电费等其他费用，第一年租金为508080元，每两年递增，租金每月支付一次，乙方应自费取得其在租赁房产内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和有关许可证的，无论任何原因，乙方无法办理营业执照等各种相关证件，均由乙方自行承担一切经济损失。
2015年9月12日，泰美味公司（出租方、甲方）与王洪艳（承租方、乙方）签订经营场地联营协议，约定甲方将涉案摊位出租给乙方使用，作为经营韩式拌饭、炸鸡排、鸭血粉丝场地，承租期共一年，起租日期为2015年9月28日（以实际开业日期为准），终止日期为2016年9月27日。租金执行保底租金和效益租金结合制，甲方收取的保底租金最低额为每月6600元，乙方的最低月经营收入额（税前）应达到30000元，超出此最低经营收入额，超出部分甲方按15%收取效益租金，租金及效益租金在每月的返款中扣除。乙方应向甲方支付经营保证金4万元整（差壹万元在2个月内付齐），此保证金不得用来冲抵租赁场地租金及其他费用。如乙方不履行本协议各条款，从而产生的违约金，由乙方另外支付或由甲方在乙方经营收入中代扣，在租赁合同期满后，在乙方完全履行合同且将租赁的租赁地按本合同约定交还甲方并缴清所有应付各项费用后30日内，甲方将保证金退还乙方，保证金不计利息。乙方在签订协议同时，一次性向甲方支付装修费10000元，此装修费一律不予退还。乙方每月支付甲方管理费3000元，其中包含保洁费、公共设施（公共区域水、电、空调、供暖）、广告宣传费。各经营单位内专属的经营设施，如厨房设施的费用由各经营单位（即乙方）承担。摊位的所有合法经营证照手续的办理费用由乙方承担。其他费用如水、电费等按政府规定的商业费用标准缴纳，电费暂按1.5元/度，水费8.15元/吨。租赁场地内的一般防火器材由乙方自费购买，乙方员工制服由乙方设计、制作，并自行承担制作工本费用，如甲方根据经营需要统一广场服装，乙方必须接受，费用由乙方承担。为促进乙方经营业绩，乙方可根据其实际需求要求甲方提供物料领用的服务项目，乙方应就该服务支付相对应的费用。乙方必须严格遵守政府食品卫生、工商税务、消防等有关部门的管理规定，协助甲方办妥相关的必需手续，并承担有关费用。任何一方有违反本协议约定条款的行为时，须向守约方支付协议约定经营保证金同等数额的违约金，如果违约金不足以弥补实际遭受的损失，违约方还应对超出的损失部分予以赔偿。乙方有下列情形之一，应当承担违约责任，支付违约金并有权立即解除本协议，并且不退还保证金：……3.未经甲方同意，擅自停止营业的；4.未经甲方同意，擅自撤离摊位的；……。
上述协议签订后，泰美味公司向王洪艳交付涉案摊位，王洪艳向泰美味公司支付了保证金30000元、装修费10000元，剩余10000元保证金未交纳。2015年9月28日，王洪艳开始使用涉案摊位经营“韩式料理”，直至2015年10月14日停止营业，期间销售总金额1361.68元。
2015年10月22日，泰美味公司在涉案摊位张贴《解约通知书》，内容为：因王洪艳私自停止开档，并有其他不当行为，给美食广场正常经营带来不利影响并造成严重经济损失，该行为已构成违约，我公司决定从即日起解除经营场地联营协议，并要求王洪艳结清所欠违约金42500元、租金及水电等费用，并于2015年10月23日22:00前清空自己的物品，将租赁档口腾空交还美食广场。如逾期不照此办理，我公司将自行清场，同时，我公司还将通过法律途径追究违约责任。经询，双方均称包括王洪艳在内的档口经营者于2015年10月23日开始陆续撤场，并于2015年10月底腾空退出租赁场地。
现双方对于经营场地联营协议解除的时间和原因各执一词。王洪艳称2016年10月13日朝阳区食药监局来场检查后发现泰美味公司未办理食品经营许可证，并责令美食广场停业整顿，泰美味公司于2015年10月14日以维修烟道通风系统的名义发布了停业通知，所以导致协议无法继续履行，故主张协议于2015年10月14日解除。泰美味公司则称从未张贴过该通知，2015年10月14日，王洪艳在内的档口经营者因自身经营不善要求减少租金，公司未同意，才导致其擅自停业并向相关部门投诉举报，协议应于2015年10月31日王洪艳完全撤场之日解除。
为查清案件事实，该院依王洪艳的申请向朝阳区食药监局调取了泰美味第一分公司未经许可从事食品经营案的卷宗。该卷宗记载：2015年10月14日，该局接到举报，反映在位于北京市朝阳区双桥国泰百货地下2层的泰美味美食城无证开展食品经营活动，2015年10月15日，该局执法人员对当事人经营场所进行现场检查并拍照，发现当事人未取得食品经营许可证从事食品经营活动。经查，当事人自2015年9月28日至2015年10月15日在租赁场地设立14个档口从事食品经营活动，当事人于2015年10月15日现场检查时已主动停止经营活动。该局于检查当日向泰美味第一分公司出具（京朝）食药监食责改[2015]360001号《责令改正通知书》，要求该公司立即停止餐饮服务活动，办理餐饮服务许可证，方可从事餐饮服务活动。受送达单位处有泰美味第一分公司盖章及黄忠川签字。在2016年2月29日的询问调查笔录中，黄忠川陈述14家档口统一使用泰美味第一分公司的营业执照，公司统一管理、营销、收费，食品经营许可证该公司还在办理，因为招商时泰美味第一分公司的营业执照还在办理中，所有商户都是统一和泰美味公司签订的联营协议。王洪艳对此表示认可，泰美味公司和泰美味第一分公司称自2015年8月17日就向朝阳区食药监局递交申请办理食品经营许可证，但因为材料不全被退回，后于2015年9月2日再次申请时，因为政策变化原因导致办理时间延长，已经向相关部门提交了申述书，并称餐饮行业先开业经营后取得食品经营许可证是行业惯例。
另查，2016年2月3日，泰美味第一分公司取得租赁场地的食品经营许可证，主体业态为单位食堂，经营项目为热食类食品制售、自制饮品制售等，有效期至2021年2月2日。
一审庭审中，王洪艳称经济损失主要是指品牌使用费、培训费及购买设施设备、厨具餐具产生的费用，并提交与名客佳（北京）国际餐饮管理有限公司签订的《合作协议书》、《授权证书》、北京宏瑞汇佳酒店用品经营部出具的出库单等予以佐证，其中《授权证书》的有效期自2015年9月16日至终身。经询，王洪艳表示可取走的物品均已自行处理完毕，泰美味公司对上述票据均不认可，无法证明用于涉案摊位。
泰美味公司称王洪艳撤场后各项费用均未结清，并就此提交《泰美味美食广场（国泰店）各档口销售明细表》（以下简称销售明细表）、《韩式料理结算单》（以下简称结算单）、出库单、《各档口灭火器、灭火毯领用登记表》、《商户工服领用登记表》、《商户工牌领用登记表》予以佐证，其中结算单的结算期自2015年9月28日至10月31日，本月应付保底租金6600元、管理费3000元、水费36.7元、电费1137元、低值易耗品165元、工服费300元、灭火器及灭火毯80元，各项费用合计11318.7元，本月销售额1361.68元，实收金额-9957.02元。泰美味公司称低值易耗品费用指的是出库单中列明的餐巾纸、一次性筷子、收银纸、一次性手套等物品以及工牌的费用。王洪艳表示确实没有交纳过上述费用，因泰美味公司违反协议约定，不同意支付。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王洪艳与泰美味公司于2015年9月12日签订的经营场地联营协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方庭审陈述及现有证据可以认定，泰美味公司作为涉案摊位的出租方，明确知晓涉案摊位用于餐饮服务，并负有办理租赁场地食品卫生许可证的义务，但该公司在未取得食品卫生许可证的情况下招商经营，致使朝阳区食药监局责令租赁场地内各档口立即停止餐饮服务活动。因此，涉案摊位并不符合餐饮经营使用的行政许可条件，导致协议目的无法实现，泰美味公司在履行协议时存在过错，进而，王洪艳作为承租人依法享有协议的解除权。泰美味公司主张餐饮服务业先经营后取得许可证是行业惯例的答辩意见明显与《中华人民共和国食品安全法》的相关规定不符，该院无法采信。关于协议的解除时间，虽然涉案摊位在法律意义上自始不符合餐饮经营使用的条件，但王洪艳自2015年9月28日实际经营至2015年10月14日，并于2015年10月15日被朝阳区食药监局责令停止经营，导致协议无法继续履行，故协议的解除时间应认定为2015年10月15日为宜。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于王洪艳基于协议解除提出的各项主张，该院认定如下：关于保证金，因泰美味公司未能保证王洪艳在租期内正常使用涉案摊位，合同解除后，应当予以退还，该院对此予以支持；关于装修费，协议虽然约定装修费一律不予退还，但合同解除的过错在于泰美味公司，该约定过分加重了王洪艳的义务，该院综合考虑协议的履行情况并结合公平原则，对于王洪艳要求退还装修费的请求酌情予以支持；关于营业额，协议解除后，泰美味公司应当予以返还，该院对此予以支持；关于经济损失，品牌使用费用、培训费属于间接损失，并非泰美味公司自签订租赁协议时能够预料，且王洪艳可继续使用该品牌，故该院不予支持，王洪艳主张的设备设施、厨具餐具费用，因经营场地联营协议约定厨房设施的费用由其自行承担，且上述物品未形成添附，王洪艳可自行搬离并利用，故该院不予支持。
鉴于涉案摊位在协议解除前由王洪艳实际经营，王洪艳应当支付泰美味公司经营期间的租金、管理费以及其他实际支出的费用，对于泰美味公司基于协议解除提出的反诉请求，该院认定如下：关于租金和管理费，涉案摊位实际经营期间的部分，该院予以支持，协议解除后的部分，由于包括王洪艳在内的各档口经营者在合理期间内陆续搬离经营场地，该场地在此期间亦不具备继续经营的法定条件，故该院不予支持；关于保证金，协议因泰美味公司原因解除，该主张于法无据，该院不予支持；关于水费、电费、低值易耗品费、工服费以及灭火器及灭火毯费用，王洪艳在涉案摊位经营期间领取了上述物品并产生了相应费用，但其并未交纳，泰美味公司的主张符合协议约定，故该院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、王洪艳与泰美味公司签订的《泰美味美食广场（国泰店）经营场地联营协议》于2015年10月15日解除；二、泰美味公司于判决生效后7日内退还王洪艳保证金30000元、装修费5000元；三、泰美味公司于判决生效后7日内退还王洪艳营业额1361.68元；四、王洪艳于判决生效后7日内支付泰美味公司租金3740元、管理费1700元、水费36.7元、电费1137元、低值易耗品费165元、工服费300元、灭火器及灭火毯费80元；五、驳回王洪艳的其他本诉诉讼请求；六、驳回泰美味公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，泰美味公司提交了其与胡军租赁合同纠纷的民事判决书两份，其主张胡军与泰美味公司之间的纠纷情况与本案相同，但法院未支持胡军关于要求退还进场费及装修费的诉讼请求，故本案亦应参照办理。王洪艳对证据的真实性认可，但认为不是新证据。泰美味第一分公司未到庭，亦未对证据发表意见。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
对于泰美味公司提交的证据，本院对于证据的真实性予以确认，对于证据的证明效力将在本院认为部分一并论述。
二审庭审中，泰美味公司对其针对一审判决不服部分以及上诉请求进行了明确，其表示，对于一审判决第一项、第三项、第五项不持异议，对于一审判决第四项中关于王洪艳应向泰美味公司支付管理费、水费、电费、低值易耗品费、工服费、灭火器及灭火毯费的认定亦不持异议，剩余部分要求二审法院支持其一审全部反诉请求。
本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，王洪艳与泰美味公司于2015年9月12日签订的经营场地联营协议是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效。现双方当事人均对于一审法院认定的该合同于2015年10月15日解除，以及合同解除后，泰美味公司应当退还王洪艳营业额1361.68元，王洪艳应当支付泰美味公司管理费1700元、水费36.7元、电费1137元、低值易耗品费165元、工服费300元、灭火器及灭火毯费80元的认定均不持异议，故本院予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案二审焦点问题为合同解除后泰美味公司是否应当向王洪艳返还保证金、装修费，王洪艳是否应当向泰美味公司继续缴纳保证金，以及王洪艳应当向泰美味公司支付租金的数额。
本院认为，本案的关键问题在于泰美味公司与王洪艳之间经营场地联营协议的解除原因。根据双方庭审陈述及现有证据可以认定，泰美味公司作为涉案摊位的出租方，其对于涉案摊位系用于餐饮服务且其负有办理租赁场地食品卫生许可证的义务均明确知晓，但其在未取得食品卫生许可证的情况下招商经营，致使朝阳区食药监局责令租赁场地内各档口立即停止餐饮服务活动，并明确告知其办理餐饮服务许可证后，方可从事餐饮服务活动。因此，涉案摊位并不符合餐饮经营使用的行政许可条件，泰美味公司在履行协议时存在过错，该情况导致双方订立协议的目的无法实现，故王洪艳要求解除合同，合法有据，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。泰美味公司关于申办餐饮服务许可证仅系被拖延，涉案摊位符合餐饮经营条件的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，协议因泰美味公司原因解除，故泰美味公司要求王洪艳继续缴纳保证金的主张，于法无据，一审法院未予支持，并无不当。同时，一审法院基于解除原因的认定，结合双方合同的约定以及合同履行情况，并从公平原则的角度加以考量，认定泰美味公司应当退还王洪艳保证金30000元、装修费5000元，亦无不当，本院均予以维持。至于泰美味公司提出的本案应当参照其与胡军租赁合同纠纷的民事判决进行认定的主张，本院认为，每个案件中当事人的诉辩意见、提交的证据情况均有所不同，应当具体案件具体分析，另案的判决不能当然的作为本案之参照依据，胡军要求与泰美味公司解除合同的原因与本案不同，法院对于解除原因的认定亦有所不同，故本院对于泰美味公司要求参照判决的主张不予支持。
关于王洪艳应当向泰美味公司支付的租金，鉴于涉案摊位在协议解除前由王洪艳实际经营，王洪艳应当支付泰美味公司经营期间的租金，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。至于协议解除后的部分，由于包括王洪艳在内的各档口经营者在合理期间内陆续搬离经营场地，该场地在此期间亦不具备继续经营的法定条件，故一审法院未予支持，亦无不当，本院予以维持。
综上所述，泰美味公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费997元，由北京泰美味餐饮管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 王天水
代理审判员 史智军
二〇一七年四月二十七日
法官 助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然