广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1122号
原告：罗慧雯，女，汉族，住广州市荔湾区，公民身份号码×××0026。
委托代理人：许瀚，广东正大联合律师事务所律师。
委托代理人：朱美娟。
被告：佛山市南海区万瑞投资有限公司（下称万瑞公司），住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：朱怀宇。
被告：北京怡生乐居信息服务有限公司（下称怡生公司），住所地：北京市海淀区。
法定代表人：贺寅宇。
两被告共同委托代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：孔繁钊，广东禅都律师事务所律师。
上列原、被告商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由审判员杨宇鹏适用简易程序于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告罗慧雯及其委托代理人许瀚、两被告共同委托代理人张思扬、孔繁钊均到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年6月14日，原告与被告万瑞公司签订《万科金域花园项目预约合同》，约定原告可享有万瑞公司开发的万科金域中央3单元的优先认购权；预购面积为90平方米，购买价格不超过9474元／平方米，且还赠送房屋精装修；万瑞公司发出正式通知后7天内，原告到其项目中心完成认购书及买卖合同签订可再享受准时签约99折优惠。签约后，原告按要求以E金券形式向被告怡生公司运营的新浪乐居网交付订金20000元。2015年年初，包括原告在内的多名准业主发现被告万瑞公司在未取得《预售许可证》的情况下违规销售，且万瑞公司提供的合同存在大部分免除开发商责任的格式条款。因担心权益受损，包括原告在内的准业主到万瑞公司销售中心了解相关情况，并希望通过协商谈判方式修改部分不合理的合同条款。后经多次协商，万瑞公司修改了合同中部分格式条款。同年2月，同期签订合同且为同一栋楼房的其他准业主纷纷收到万瑞公司发出的签约通知，原告却一直未收到万瑞公司的签约通知。为此，原告多次与万瑞公司销售人员电话沟通要求按时签约，但得到回复却是“未安排到单元签约，等通知”。后经查询得知，万瑞公司已将上述房屋售予他人。原告只好在涉讼房屋相近的宇佳水岸新都花园重新购买一套商品房，该房为毛坯房，购房价为1021915元，比上述房屋高出181533.3元。故起诉请求：1.确认原告与被告万瑞公司于2014年6月14日签订的《万科金域花园项目预约合同》自判决生效之日起解除；2.被告万瑞公司赔偿原告购房差价损失181533.3元；3.被告万瑞公司赔偿原告装修费损失151942.5元；4.两被告向原告返还已预存的20000元及支付以20000元为本金从2014年6月14日起至两被告实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（暂计至2015年7月19日为1333.33元）；5.两被告共同承担本案诉讼费。
被告万瑞公司辩称，一、万瑞公司与原告签订预约合同是以双方日后签署正式合同为目的，其内容仅为初步确立原告的购房意向。在万瑞公司与原告并未正式建立房屋买卖合同关系的前提下，原告所主张其购房差价损失、装修费损失均属于双方签署预约合同时无法预见的损失，明显缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。（一）根据涉讼预约合同第一条、第二条约定，该合同并非正式的商品房买卖合同，原、被告亦未建立正式的房屋买卖合同关系，双方之间仅存在预约合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，原告于本案中所主张的损失，应以双方签署预约合同时所能预见的损失为限。（二）依据《预约合同》所约定的内容，原告与万瑞公司共同确认涉案物业的最终成交单价、总价、面积、交付时间及相关权利义务，均以签署正式商品房买卖合同为准。换言之，预约合同中的价格并非双方最终确认的成交价格。万瑞公司于预约合同中仅承诺向原告提供一定的交易优惠幅度，涉案房屋是否最终按预约合同单价出售，仍有待磋商并签署正式合同确认。故此，原告仅凭预约合同中优惠价与原告已购房屋价进行横向对比，进而要求万瑞公司赔偿购房差价损失明显缺乏相应的合同依据及法律依据。（三）原告主张的“购房差价损失”并非预约合同解除后所必然产生的合理损失，仅是原告超额的预期所得利益。原告选择另行购房，是其个人自主选择的投资行为。原告购房价格与预约合同约定预期价格对比所产生的差额是双方签约时无法预见的。原告将不同时间、不同地段、不同物业之间比照所得出的购房差价根本不具备可比性，该购房差价损失无必然性、客观性、合理性可言。（四）原告向万瑞公司所购房屋最终是以附带精装修标准对业主交付，相应的装修费用已包含于最终成交价中。在涉讼房屋并未实际成交、双方亦未签署正式合同前提下，原告另行斥资对水岸新都物业进行装修，是原告依据自身所需对物业实施的添附行为，该装修费用损失显然属于双方签约时无法预见的损失，故原告上述主张缺乏相应的法律依据。原告提交的《装饰工程预算表》已明确注明“本预算报价只是概算”、“本预算数量为大约数量”等内容，故原告根本未与装饰公司签署任何正式合同，亦未实际付款，原告请求的装修费只是依据一个未发生的预算报价，明显超出预约合同解除后应保护的权益范围，依法不应支持。二、涉案2万元定金是由被告怡生公司运营的新浪乐居网收取，万瑞公司并未收取原告交付的任何款项。该款应由怡生公司负责向原告返还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告怡生公司辩称，答辩意见与万瑞公司一致。另在涉讼房屋未成功交易情况下，怡生公司同意退还原告预存的2万元，但不同意支付利息。
庭审中，原告举证如下：
1.预约合同原件1份，用以证明原告与万瑞公司签订预约合同，约定万瑞公司将涉讼房屋优先售予原告，并约定单价、签约、优惠等内容。
2.商品房装修改造协议书原件1份，用以证明万科金域花园的房产附带万瑞公司免费赠送的精装修及装修标准。
3.E金劵优惠凭证、申请人须知原件1份。
4.银联POS单打印件1份。
5.新浪乐居网页信息打印件1份
证据3-5用以证明2014年6月14日原告以E金劵的形式向怡生公司运营的新浪乐居网交付订金2万元。
6.通报复印件1份，用以证明2014年7月佛山市南海区国土城建和水务局对万科金域花园违规收取或变相收取定金或预定款作出通报批评和诚信扣分的处理。
7.佛山房地产网页打印件1份，用以证明万瑞公司已将原告享有优先认购权的房屋转售他人。
8.广东省商品房买卖合同原件1份。
9.NO.6746036、6746081收据原件各1份。
证据8-9用以证明原告重新购买毛坯商品房，价格为1021915元，较涉讼房屋售价高出181533.3元。
10.装饰工程预算表原件1份。
11.营业执照复印件1份（加盖广东装饰有限公司印章）。
证据10-11用以证明原告在宇佳水岸新都花园购买的商品房按照万科金域花园装修标准的装修费为151942.5元。
12.地图打印件1张，用以证明涉讼房屋与原告重新购买的房屋所在的地理位置相近。
13.回复原件1份，用以证明万瑞公司承认其在未通知原告行使优先购买权，未通知原告前往其销售中心签订购房合同及办理相关购房手续的情况下，将原告认购的房屋出售给他人。
经质证，两被告对原告出示的证据1的真实性、合法性无异议，对其证明内容有异议，认为双方签署该合同之目的是日后缔结正式房屋买卖合同关系；在预约合同无法继续履行、双方并未正式建立房屋买卖合同关系的前提下，原告实际损失应以签约时所能预见的损失为限；双方确认实际成交单价、总价、面积、交付时间及相关权利义务均以签署正式房屋买卖合同为准；原告有关购房差价损失的诉讼请求明显缺乏合同依据。对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为其是万瑞公司与其他购房者签署的协议，与本案无关；在双方并未建立正式房屋买卖合同关系、实际交易的情况下，万瑞公司无义务向原告交付附带相应标准装修的房屋；事实上，万瑞公司按何种装修标准向其他购房者交付房屋，对于原告在本案所主张的损失数额不具有任何参考价值。认为证据3-5的真实性、合法性由法院认定；在原告与万瑞公司并未实际签订正式合同的情况下，视为交易不成功，原告所付2万元由怡生公司收取，亦由该公司返还。对证据6的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为万瑞公司与原告签署的仅是预约合同，并非商品房预售合同，涉案项目在对外销售初期是否合法预售与本案无关；万瑞公司在该通报出具后不久已合法取得预售许可证，相应的违规行为已消除。对证据7的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为涉讼房屋并未成功交易，故万瑞公司有权将其转售第三方；上述转售是由于万瑞公司另聘公司所致，万瑞公司已处分销售人员。认为证据8-9是原告与案外人建立法律关系所形成的书面文件，故对其不予确认；即使其真实，也仅是原告依据其个人意愿所作出的投资置业行为，两处物业无任何可比性，原告因其自主投资行为所产生的购房差价属于房地产市场正常的价格波动，原告将其转嫁由万瑞公司承担缺乏相应的法律及事实依据。认为证据10-11由第三方出具，故不予确认；该表已明确注明“本预算报价只是概算”、“本预算数量为大约数量”等内容，故原告请求的装修费依据一个未发生的预算报价；在涉讼房屋并未实际成交、双方亦未签署正式合同的前提下，原告另行斥资装修是其依据自身所需实施的添附行为，其所主张装修损失显然属于双方签约时无法预见的损失。对证据12不予确认。对证据13的真实性、合法性无异议，但对其证明内容有异议，认为涉讼房屋未成功售予原告是因销售人员过失导致，原告的主张明显超出合理范围。
庭审中，两被告没有举证。
本院经审查认为，原告出示的证据1、6-7、13来源合法，内容真实，与本案相关联，且两被告对其真实性不持异议，故本院予以采信。原告出示的证据2反映案外法律关系，故本院对其关联性不予确认。原告出示的证据3-4、8-11为原件或与其他证据相互印证的材料，两被告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。原告出示的证据5、12为无签名或盖章的打印件，被告不予确认，且该证据不影响本案认定，故本院不予采信。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年6月14日，原告（乙方）与被告万瑞公司（甲方）签订《万科金域花园项目预约合同》（下称涉讼合同一），约定乙方意向购买甲方开发的万科金域中央03单元（下称涉讼房屋一）；根据甲方的报建规划，该单元建筑面积约为90平方米（实际面积以测绘面积为准）；甲方预计该单元的销售单价不超过9474元／平方米（按建筑面积计算）；此价格已折算可享有的VIP优惠登记97折、新浪E金券预存2万享98折、现场促销优惠房款总价款10000元、生活服务礼包折减房款总价20000元；最后成交单价和总价以买卖合同约定（为准）；在甲方发出正式通知后7天内到项目销售中心完成认购书及买卖合同签订，可再享受准时签约99折；乙方签约时E金券中交纳给新浪乐居的2万元可转为购房定金。
同日，原告向被告怡生公司支付20000元。原告持有该款凭证注明该款为新浪乐居的居间服务费，无论申请人是否购买万科的房屋，都不影响新浪乐居已经完成本次居间服务，申请人缴纳的款项不予退还。
2014年7月29日，行政部门通报被告万瑞公司在涉讼房屋一所在项目未取得商品房预售许可证的情况下，违规收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，并作出相应处分。
原、被告确认的房地产网信息显示，截至2015年7月，包含涉讼房屋一在内的楼房成交均价10646.91元／平方米。
2015年7月29日，原告与案外人签订合同（下称涉讼合同二），约定原告向案外人购买佳兆业水岸新都花园3003房（下称涉讼房屋二）；建筑面积为91.85平方米，套内建筑面积为68.56平方米；按套内建筑面积计算，单价为14905.41元／平方米，总房价为1021915元。
就涉讼房屋二，广东省装饰有限公司向原告出具《装饰工程预算表》，载明装修工程共151942.5元。该表注明“本预算报价只是概算，未列出项目按现场实际数量报价结算”、“本预算数量为大约数量，具体按实际结算”等文字。
截至一审辩论结束前，涉讼房屋一、二均未交付原告。原告未对涉讼房屋二装修，亦未付装修款。
庭审中，两被告确认2015年6月万瑞公司已将涉讼房屋一另售予案外人。双方确认该房屋为带装修出售。
2015年8月4日，原告提起本案诉讼。2015年8月7日、9月25日，两被告分别收到本案诉讼材料。
本院认为，涉讼合同一为签约双方真实意思表示，是有效合同，故双方均应依其约定全面履行各自义务。
被告已将涉讼房屋一另售予案外人，已违反涉讼合同一约定，故原告有权解除该合同。合同自通知到达对方时解除。因原告于本案中请求解除合同，而被告万瑞公司于2015年8月7日收到本案诉讼材料，故涉讼合同一于该日解除。因此，本院在上述核定范围内对原告有关解除合同的诉讼请求予以支持。
原告主张购房差价损失及装修费损失，实质上是向被告万瑞公司主张违约责任。对此，本院分析如下：一、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、涉讼房屋一、二所处位置、楼层、面积及其出售人、议价时间均不相同，且买卖双方对于最终交易价之商定含有较大的主观性与偶然性，而原告是否需要除涉讼房屋一外另行购房及该所购房屋定于何处，均属于原告意思自治范围，换言之，对原告未能通过涉讼合同一取得涉讼房屋一的救济途径并非唯一指向涉讼房屋二，因此，涉讼房屋一、二的购房差价不直接反映原告针对涉讼合同一的损失数额，不能据此将其确定为上述违约损失。原告主张其存在购房差价损失为181533.3元依据不足，本院不予采纳，但将其作为认定被告万瑞公司违约责任的参考因素之一。三、是否选购带装修房屋及该装修标准如何均属购房者意思自治范围，其最终确定含有较大的主观性与偶然性，且原告主张的装修费151942.5元仅为案外人预算报价，原告与该案外人亦未签订合同、确定价格，原告亦未实际付款，因此，上述价格同样不能直接反映原告针对涉讼合同一的损失数额，不能据此将其确定为上述违约损失。原告以此数额主张装修费损失依据不足，本院亦不采纳，但将其作为认定被告万瑞公司违约责任的参考因素之一。四、双方没有明确约定违约金。本院基于公平合理、诚实信用原则，综合考虑上述因素，同时考虑被告违约程度、原告损失范围，并参考双方有关签约时交纳的20000元可转为购房定金的约定，酌定被告万瑞公司因违约应向原告赔偿损失20000元。原告第2、3项诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
有关预存20000元及其利息问题。涉讼合同一明确约定上述20000元的性质和用途，即其对应折扣及签约时转为购房定金等内容。因此，原告支付上述20000元是依据涉讼合同一约定及被告万瑞公司指示而交纳，故被告万瑞公司作为合同相对方视为该款接收人。同时，被告乐居公司是该款实际接收人，亦同意返还该款，故两被告与原告共同完成收付行为。因被告万瑞公司违约致涉讼合同一解除，故原告请求两被告返还上述20000元理据充足，本院予以支持。至于该款利息，实质上亦属于原告主张违约责任，因原告就被告万瑞公司违约行为已主张损失并经本院酌定该损失为20000元，原告未能提供足够证据证明其损失超过该数额，故本院对上述利息主张不予支持。
本案因被告万瑞公司违约引起，故判项范围内诉讼费应由被告万瑞公司负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、确认2014年6月14日原告罗慧雯与被告佛山市南海区万瑞投资有限公司签订的《万科金域花园项目预约合同》于2015年8月7日解除；
二、被告佛山市南海区万瑞投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失20000元予原告罗慧雯；
三、被告佛山市南海区万瑞投资有限公司、北京怡生乐居信息服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元予原告罗慧雯；
四、驳回原告罗慧雯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取3311.07元（原告已预交），由原告负担2911.07元，被告佛山市南海区万瑞投资有限公司负担400元。被告佛山市南海区万瑞投资有限公司负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年十月三十日
书记员 蓝斯艺