成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温江民初字第1684号
原告成＊屋业有限公司。
法定代表人江良＊。
委托代理人卫春＊。
被告杨明＊。
原告成都＊＊屋业有限公司（以下简称＊＊屋业公司）与被告杨明＊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法由代理审判员牟锐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告＊＊屋业公司的委托代理人卫春＊到庭参加诉讼，被告杨明＊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告＊＊屋业公司诉称，原、被告双方于2010年8月30日签订了2份《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“买卖合同”），约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于光华大道三段＊号的＊＊国际花园＊幢＊单元＊层10号和11号商品房（以下简称“该房屋”），房屋实际总价分别为279003元及278673元，两套房首付款共计为277676元，余款280000元由被告申请中国＊＊银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称“工行”）抵押贷款支付。此后，被告与工行签订了上述2套房屋的《个人购房借款／担保合同》（以下简称“借款合同”），约定被告以上述两套房屋作为抵押物向工行申请贷款28万元作为购房款，借款期限为10年，每月还款，该笔借款由工行直接一次性划入被告指定账户（即原告账户）。工行于2010年9月13日向原告支付了该笔款项共计人民币280000元，原告在收到全额购房款后已分别于2011年8月28日、2011年8月26日向被告交付了该两套房。此后被�开始按月还贷，但自2012年11月起至今被告已拖欠多期借款未还。因被告拖欠多期借款未还，而被告并未提出任何异议亦未履行任何还款手续，工行遂根据该《借款合同》第二十二条、二十三条的约定，要求原告对被告的所有欠款及利息等承担连带担保责任。原告基于上述约定已于2013年5月24日向工行承担了担保责任，代被告向工行清偿了其所欠全部款项共计人民币247282.28元。根据原被告双方的《买卖合同》的约定，若因被告未向贷款银行偿贷款本息，原告代为偿还的，被告应在收到原告书面追偿通知后7日内偿还原告代垫款项；若收到追偿通知后30日内仍未还款的，原告有权解除合同、收回商品房并将房屋另售。原告在承担担保责任后，已于2013年6月3日向被告发出了《催款函》，要求被告向原告还清代垫款项及违约金，但被告一直未还款，原告遂根据被告《买卖合同�的约定于2013年7月16日向被告发出了《解除合同通知书》，解除了双方的《买卖合同》及补充协议，至今被告并未提出任何异议。因被告不履行还款义务的违约行为，造成原告向工行承担了担保责任，且被告并未在合同约定期限内归还原告代垫款项，导致原告已解除了合同，现原告特提起诉讼，请求判令：1、确认签约备案号为106192及签约备案号为106193的《商品房买卖合同》（含补充协议）已解除；2、被告向原告支付原告代偿款项共计人民币247282.28元；3、被告向原告支付违约金共计人民币111535.2元；4、被告向原告支付房屋使用费、折旧费（10号房屋按每日55.8元自2011年8月28日起计算至被告实际迁出房屋之日止，暂算至2013年8月5日为39562.2元；11号房屋按每日55.7元自2011年8月26日起计算至实际迁出房屋之日止，暂算至2013年8月5日为39602.7元）；5、由被告承担本案的保全措�申请费及诉讼费用（含公告费用）。
被告杨明＊未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。
经审理查明，2010年8月30日，原告＊＊屋业公司与被告杨明＊签订了《商品房买卖合同》及补充协议各两份，约定被告购买原告位于温江区光华大道三段＊号的＊＊国际花园＊幢＊单元＊层10号和11号商品房，两房屋总价约定分别为283839元和283503元，因面积不足退款后，实际总价分别为279003元和278673元，付款方式为向银行按揭贷款支付。两份《商品房买卖合同》的合同签约备案号分别为106192和106193。两份《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项均约定，买受人未能向贷款银行偿付贷款本息，出卖人代为偿付的，买受人应当在收到出卖人书面追偿通知后7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付代垫款项10%的违约金，买受人在收到出卖人书面追偿通知后，逾期超过30日仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，按合同价格收回该商品房并有权直接将该商品房另行出售，出卖人解除合同的，买受人除应偿还出卖人代垫款项及利息外，还应向出卖人支付房屋总价款的20%的违约金。补充协议第七条第四款均约定，合同解除后，如该房屋未交付使用，出卖人有权将房屋另行出售；如该房屋已经交付使用，出卖人或买受人除按合同约定履行相关义务外，买受人应在出卖人发出通知后15日内迁出该房屋并将该房屋恢复原状，并应自该房屋交付之日起至买受人实际迁出之日止，每日按房屋总价款的万分之二向出卖人支付房屋使用费、折旧费。补充协议第八条第七款约定，出卖人和买受人保证留给对方的通讯地址、电话真实有效，如有变更，变更方应自变更之日起5日内以书面形式通知对方，合同和本补充协议约定之所有通知�采取书面形式，即邮寄信件或手递信件，以邮寄方式送达的，信件发出后第5日内为送达日。
2010年9月10日，被告杨明＊、原告＊＊屋业公司与案外人中国＊＊银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称工行滨江支行）签订《个人购房借款／担保合同》，四川省成都市蜀都公证处对该合同文书进行了公证并出具公证书。《个人购房借款／担保合同》约定，被告杨明＊作为借款人向工行滨江支行借款28万元，用于支付＊＊国际花园＊幢＊单元＊层10号和11号商品房的购房款，原告＊＊屋业公司作为保证人为该笔贷款进行担保。《个人购房借款／担保合同》第十条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提起到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息�其他费用，直至解除合同；第二十三条约定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。
合同签订后，被告杨明＊实际向原告交纳首付款277676元（已扣除两套房因面积缩减退费9666元），余款280000元通过申请中国＊＊银行成都滨江支行抵押贷款支付。2011年8月26日，被告向原告交纳委托代办房屋权属证书的契税（8370.09＋8360.19元）、印花税（146.92＋146.75元）、房屋专项维修资金（981.36＋981.36元）、分户产权转移登记费（80＋80元）、国土证工本费（38＋38元）、抵押登记费（1084＋1083元），共计21389.67元。其中，契税和房屋专项维修资金已由原告＊＊屋业公司向税务机关和房管部门交纳。综上，被告杨明＊向原告交纳的各项费用共计299065.67元，扣除已由原告转交相关部门的契税16730.28元、维修资金1962.72元，原告直接向被告收取的购房款及办证相关费用共计280372.67元。
2011年8月26日，原告＊＊屋业公司向被告杨明＊交付＊＊国际花园12幢2单元12层11号房屋。2011年8月27日，原告＊＊屋业公司向被告杨明＊交付＊＊国际花园12幢2单元12层10号房屋。被告均在上述房屋的交楼验收表上签字。
2013年1月28日，案外人工行滨江支行向被告杨明＊发出《提前收回个人贷款通知书》。该通知书载明，截止2013年1月27日，被告杨明＊已连续三期未依约还款，共拖欠贷款本金及利息9168.07元，根据借款合同约定，工行滨江支行将收回贷款，被告杨明＊应在接到通知后5日内向工行滨江支行清偿全部借款本金240730.62元及相应利息、罚息（具体金额以工行滨江支行会计部门计算为准）。2013年4月22日，案外人工行滨江支行向原告＊＊屋业公司发出《履行保证责任通知书》。该通知书载明，借款人杨明＊已违反借款合同的相关条款，根据《个人购房借款／担保合同》中保证条款的相关内容，原告＊＊屋业公司应在该通知书发出之日起5日内一次性履行连带保证责任，代为清偿借款人杨明＊所欠的全部借款本金及相应利息、罚息，合计金额为245230.27元（暂计至2013年4月22日）。
2013年5月29日，案外人工行滨江支行向原告出具《证明》一份，载明：“兹有我行购置商用房贷款客户杨明＊，身份证号512533196906290045，在我行申请购置商用房贷款人民币28万元，用于购买温江区光华大道三段＊号＊-10、11房屋，2010年9月13日发放该笔贷款，贷款期限120个月，现由贵公司于2013年5月24日代客户杨明＊清偿所欠我行的全部贷款本息，合计金额人民币247282.28元”。
2013年6月3日，原告＊＊屋业公司向被告杨明＊发出《催款函》一份。该《催款函》载明，由于被告杨明＊未按期偿还贷款，原告＊＊屋业公司已向案外人工行滨江支行履行了担保责任，代被告杨明＊偿还贷款本息共计247282.28元，因此，被告杨明＊应根据房屋买卖合同的约定，在7日内向原告＊＊屋业公司还清代垫款项及违约金共计272010.51元。该《催款函》通过EMS向被告送达，邮件编号为1081289544000，送达地址为四川省珙县巡场镇御景华庭7栋3B，与被告在《商品房买卖合同》上预留的地址一致，邮件查询单显示投递结果为“妥投”。
2013年7月10日，原告＊＊屋业公司向被告杨明＊发出《解除合同通知书》一份。该《解除合同通知书》载明，因被告杨明＊未按时偿还银行贷款，导致原告＊＊屋业公司承担了担保责任，经原告多次催告，被告均不向原告偿还代垫款项并支付违约金，故原告告知被告：一、自该通知送达之日起，双方《商品房买卖合同》即告�除，原告将按合同价格收回案涉房屋，同时，原告将从被告已支付的房款中扣除房屋总价款的20%，共计111535.20元作为违约金，余下房款扣除原告代垫的款项共计247282.28元及其他全部应付未付款项后，原告将向被告退还；二、被告应在该通知送达之日起15内到成都市温江区光华大道三段珠江地产销售中心与原告签署注销合同备案登记所需文件并办理相关手续，同时，被告应于该通知送达之日起15内迁出房屋并将房屋恢复原状；三、若被告逾期履行上述义务或不履行的，除须承担已有的违约责任外，还应向原告支付房屋总价款千分之一的违约金。该《催款函》通过EMS向被告送达，邮件编号为1009329952＊＊，送达地址为四川省珙县巡场镇御景华庭7栋3B，与被告在《商品房买卖合同》上预留的地址一致，邮件查询单显示投递结果为“未妥投，未妥投原因：拒收退回”。
以上�实，有原告的当庭陈述及原告提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、公证书、《个人购房借款／担保合同》、交楼验收表、交费清单及收据、契税发票、专项维修资金交款凭证、《提前收回贷款通知书》、《履行保证责任通知书》、《证明》、《催款函》、《解除合同通知书》等证据审核在案，经庭审调查核实，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。现本院对本案焦点问题认定如下：
第一，关于原、被告签订的两份《商品房买卖合同》是否已经解除的问题。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条第七款之约定，原、被告的送达地址为双方在《商品房买卖合同》预留的地址，采用邮寄方式送达的，信件发出后5日视为�送达之日。原告＊＊屋业公司于2013年7月10日向被告杨明＊发出《解除合同通知书》，故根据双方约定，《解除合同通知书》已于2013年7月15日到达被告。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院在受理本案后于2013年8月18日向被告杨明＊送达了法律文书，被告杨明＊至今未对原告要求解除合同的行为提出异议。因此，本院认为，原告＊＊屋业公司与被告杨明＊签订的关于温江区光华大道三段＊号的＊＊国际花园＊幢＊单元＊层10号商品房的《商品房买卖合同》（签约备案号为1＊＊192）及《商品房买卖合同补充协议》、关于温江区光华大道三段＊号的＊＊国际花园�幢＊单元＊层11号商品房的《商品房买卖合同》（签约备案号为1＊＊193）及《商品房买卖合同补充协议》均已解除。
第二，关于原告所主张的代偿款问题。首先，因被告杨明＊未按照《个人购房借款／担保合同》的约定偿还贷款，案外人工行滨江支行依约要求原告＊＊屋业公司履行了担保责任，原告＊＊屋业公司在履行担保责任后有权向被告杨明＊追偿，故本院对原告＊＊屋业公司要求被告杨明＊支付代偿金247282.28元的主张予以支持。
第三，关于原告所主张违约金以及房屋使用费、折旧费问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向�方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故原告依据《商品房买卖合同补充协议》的约定要求被告承担违约金111535.20元，以及自房屋交付之日起至被告实际迁出之日止，每日按房屋总价款的万分之二向原告支付房屋使用费、折旧费，本院依法予以支持。
第四，关于被告杨明＊已交纳费用抵扣代偿款和违约金的问题。
本案中本院确认的原告代偿款为247282.28元，违约金为111535.20元，共计358817.48元。因扣除原告已代缴的费用后，原告已直接向被告收取的购房款及办证相关费用共计280372.67元，合同解除后，该部分款项可以抵扣原告应得的代偿款和违约金。故原告实际应得的代偿款和违约金应为78444.81元。对于被告杨明＊可能向原告支付的其他相关费用，因被告未出庭应诉，如果有在本案中未予处理的款项，被告杨明＊可另行向原告主张。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告成都＊＊屋业有限公司与被告杨明＊签订的关于温江区光华大道三段1818号的＊＊国际花园12幢2单元12层10号商品房的《商品房买卖合同》（签约备案号为106192）及《商品房买卖合同补充协议》、关于温江区光华大道三段1818号的＊＊国际花园＊幢＊单元＊层11号商品房的《商品房买卖合同》（签约备案号为106193）及《商品房买卖合同补充协议》均已解除；
二、被告杨明＊在本判决生效后十日内向原告成都＊＊屋业有限公司支付代偿款、违约金共计78444.81元；
三、被告杨明＊在本判决生效后十日内向原告成都＊＊�业有限公司支付温江区光华大道三段1818号的＊＊国际花园＊幢＊单元＊层10号商品房的房屋使用费、折旧费（从2011年8月28日起至被告杨明＊迁出该房屋之日止，以283839元为基数，按每日万分之二计付）以及温江区光华大道三段1818号的＊＊国际花园＊幢＊单元＊层11号商品房的房屋使用费、折旧费（从2011年8月26日起至被告杨明＊迁出该房屋之日止，以283503元为基数，按每日万分之二计付）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4035元，由被告杨明＊负担（此费用原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成�市中级人民法院。
代理审判员 牟锐
二〇一三年十二月五日
书 记 员 朱伟