浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0122民初550号原告：王洪江，男，汉族，1969年1月30日出生，住浙江省宁波市江东区。委托诉讼代理人：唐赛光，浙江浙甬律师事务所律师。被告：浙江中置房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县县城迎春南路28号海陆世贸中心13区301号。法定代表人：周军良。诉讼代表人：浙江中置房地产开发有限公司破产管理人。负责人：吴学军。委托诉讼代理人：吴学军、方贤君，浙江法君律师事务所律师。原告王洪江与被告浙江中置房地产开发有限公司（以下简称中置公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪江及其委托诉讼代理人唐赛光，被告中置公司的委托诉讼代理人吴学军、方贤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪江向本院提出诉讼请求：1、确认原告王洪江与被告中置公司签订的编号：1、确认原告王洪江与被告签订的编号：浙F1一2008一1桐建设0015248，浙F1一2008一1桐建设0015268，浙F1一2008一1桐建设0015289，浙F1一2008一1桐建设0015267，浙F1一2008一1桐建设0015259，浙F1一2008一1桐建设0015272，浙F1一2008一1桐建设0015291，浙F1一2008一1桐建设0015279《商品房买卖合同》项下的揽景园8套商品房不属于被告的破产财产；2、撤销被告中置公司作出的债权审核结果通知书。事实与理由：2017年1月16日浙江省桐庐县人民法院依法裁定受理被告中置公司破产清算一案，案件进入破产清算阶段，破产管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作，拟定破产财产分配方案。原告所购的商品房不应列为破产财产。理由如下：1、原告购买被告开发的揽景园商品房情况，原告系被告开发的（揽景园3幢701室，建筑面积为134.59平方米，揽景园3幢1201室，建筑面积为134.59平方米，揽景园3幢1801室，建筑面积为134.59平方米，揽景园3幢201室，建筑面积为134.59平方米，揽景园3幢301室，建筑面积为134.59平方米，揽景园3幢102室，建筑面积为132.38平方米，揽景园3幢401室，建筑面积为134.59平方米，揽景园3幢1301室，建筑面积为134.59平方米）商品房全款购房人，与被告签订的商品房买卖合同八份，合同编号为：浙F1一2008一1桐建设0015248，浙F1一2008一1桐建设0015268，浙F1一2008一1桐建设0015289，浙F1一2008一1桐建设0015267，浙F1一2008一1桐建设0015259，浙F1一2008一1桐建设0015272，浙F1一2008一1桐建设0015291，浙F1一2008一1桐建设0015279，设计用途为住宅，原告已经全额付清购房款，并经宁波市江东区人民法院（2015）甬东民初字第1486号民事判决书确认。2、原告所购商品房不属于被告的破产财产。《中华人民共和国企业破产法》没有明确规定哪些财产属于破产财产，哪些财产不属于破产财产。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”该条规定与《中华人民共和国企业破产法》的两个司法解释不存在矛盾冲突，应当在本案中适用。揽景园已基本建成，原告购买了揽景园中有明确的楼层和房号的商品房，该商品房是实实在在的物。无论是否已经取得产权证，该商品房属于特定物无疑，对此不应该存在争议。认为该商品房未取得商品房证，就不是特定物的观点，是不能成立的。同时，原告是真实的购房人，虽然没有占有所购商品房，但已经支付了所购商品房的全部价款。因此，原告所购商品房完全符合本条规定，不能列入被告的破产财产范围，所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。3、《商品房买卖合同》合法有效，在合同违约责任的三种形式中，继续履行合同是首选的责任形式。即使在企业破产的情况下，对于一方已经履行完毕的合同，另一方也应当尽可能继续履行合同。4、原告所购的商品房已经进行了备案登记，原告对所购商品房享有准物权。原告系全款购买人，所购买的揽景园项目的商品房属于预售商品房，原告的《商品房买卖合同》向桐庐县建设局办理了预售备案登记手续，进行了备案登记。国家之所以对商品房预售实行特殊的管理制度是由于预售商品房的买房人承担了较大的风险。为保障买房人的利益，我们法律除强制性的商品房预售条件外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。这是一种特殊的不动产登记。经过登记备案的合同，产生了债权物权化的效果，购房人取得了类似于物权的准物权，具有对抗任何第三人的法律效力，被告的其他债权人无权处分原告所购的商品房。被告也向原告出具了销售不动产统一发票，该发票是桐庐县地方税务局城关税务分局联网税控发票，开具该发票时税务部门也同步公示。5、原告作为全款购房人的权利优先于其他破产债权人的权利，原告有权要求取得商品房，原告主张交付商品房，不要拍卖款项。如果揽景园项目进入拍卖程序，应当将原告购买的商品房单独剔除出来。在破产管理人要求原告进行债权申报的时候，原告已经向破产管理人提出了不要将该8套商品房列入破产财产的要求，但破产管理人未予理睬，并发送给原告《债权审核结果通知书》，不顾已经生效的宁波市江东区人民法院判决书的认定，故意歪曲法院确认的8套商品房已全额付款的事实，认定原告申报的债权性质为普通债权，原告认为应予撤销。6、揽景园项目截止破产前的2017年1月，主体工程施工质量总体完成90%以上，幕墙、水电安装、消防设施已基本完成，尚需绿化、地坪等公共设施完成，完成全部工程的后续建设，继而进行竣工验收，仅需2000万元左右，并且该项目中写字楼是不允许对外销售的，拍卖该写字楼所得就足以支付该工程的全部款项，从购房人角度讲，法院和破产管理人应当优先考虑进行后续工程建设，并完成竣工交付，这样才有利于社会和谐稳定，避免造成大量购房人上访。7、破产法第十八条只规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同，有权决定是否继续履行。而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，破产管理人无权作出选择。本案购房人已经履行完毕全部的合同义务，破产管理人没有权利将这些特定物（本案商品房）作为破产财产。综上所述，请求法院判令：原告所购的揽景园8套商品房不属于被告的破产财产，撤销债权审核通知书。原告王洪江为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同原件及发票各8份，用以证明原、被告系商品房买卖合同关系及支付了购房款的事实；2、债权审核结果通知书，用以证明被告的认定不符合事实，原告要求撤销；3、宁波康源投资有限公司电子转账凭证和收条，用以证明原告已支付购房款；4、协议书（复印件），用以证明结账后欠借款本息450.3万元从原告等人中抵扣房款。被告中置公司辩称：（一）原告主张案涉《商品房买卖合同》项下房屋不属于被告破产财产缺乏事实与法律依据。1、原告所依据的《破产案件若干问题规定》第七十一条并不适用于本案。最高人民法院在（2016）年最高法民申3384号案件中认为：《破产案件若干问题规定》系“为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》”所制定的司法解释。2006年8月27日发布的《中华人民共和国企业破产法》第一百三十六条明确规定：“本法自2007年6月1日起施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》同时废止。”在《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止的情况下，针对该部法律所制定的《破产案件若干问题规定》原则上应不再适用。尤其是破产法施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干问题规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，对于房屋是否属于破产财产的认定亦应适用《破产法司法解释二》。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”结合本案，案涉房屋显然不符合《破产法司法解释二》规定的不属于破产财产的情形，原告的诉讼请求缺乏法律依据。2、退一步讲，案涉建筑也并非原告主张的“特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”原告依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五款之规定，主张案涉建筑不属于破产财产。但根据该条文可知，适用该条款，标的物首先应当是特定物，其不仅仅要求物具有特有的属性，不能以其他物代替，同样要求标的是一个独立的物。而本案中“揽景园”项目系在建工程，案涉建筑尚未成型，其仅是“揽景园”在建工程的一部分，并未形成独立的标的物，其不具备交付条件。再者，从该条文中“尚未转移占有”这一表述可知，条文的适用应当以该特定物客观上已可以转移为前提，如果该特定物客观上尚无法转移，就不存在“尚未转移占有”的问题。显然，本案所涉建筑未能形成一个独立的物，其不属于“特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物”。（二）中置债权人会议已决议确定对“揽景园”在建工程采取整体拍卖方式进行变价，案涉《商品房买卖合同》不具有继续履行可能，且该合同已解除。对于案涉《商品房买卖合同》效力，被告从未否认。但被告已于2017年1月16日由桐庐县人民法院受理进入破产清算程序，并于2017年12月29日宣告破产。案涉《商品房买卖合同》作为尚未履行完毕的合同，在被告进入破产程序后，除非根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定管理人选择继续履行合同的外，其他合同均应解除。再者，2017年5月20日中置公司第一次债权人会议表决通过的《财产管理和变价方案》明确，对于“揽景园”项目采取整体拍卖方式进行变价，不再续建。2017年12月29日中置公司第二次债权人会议表决通过的《财产管理和变价补充方案》对整体拍卖的变价方式进行了细化，并确定变更、解除原购房协议。因此，案涉《商品房买卖合同》，不具有继续履行可能性，且根据法律规定及债权人会议决议确定，案涉《商品房买卖合同》已解除。（三）备案登记并不能发生变更效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”显然备案登记并不具备物权变更的效力，原告据此主张其就案涉房屋享有物权缺乏事实与法律依据。（四）管理人系根据原告申报及现有证据进行对其债权作出的认定，认定结果并无不当。1、案涉商品房买卖合同的基础法律关系系民间借贷。就本案所涉债权审核结果通知书，系由原告主动向管理人申报债权，管理人依法认定债权后所发。根据原告在债权申报时提交的（2015）甬东民初字第1486号民事判决书可知，案涉《商品房买卖合同》系由原、被告签订作为浙江润欣港航工程有限公司向原告借款450万元的还款保证，《商品房买卖合同》实际约定的购房款900多万元，原告并未向被告支付，后原、被告双方签订《补充协议》确认变更合同总价450万元，并由被告补充确认款项汇至浙江润欣港航工程有限公司。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，虽然原告提交了《商品房买卖合同》，但其不能改变案涉债权的基础法律关系是民间借贷，案涉《商品房买卖合同》的实际约定价款为450万元的事实。2、原告申报的债权并不属于具有购房优先权的消费者范畴。中置公司破产清算案件中，部分购房者的优先权系根据《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》（消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人），结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（购房消费者为购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%的购房者）所来。本案中，原告显然不满足上述消费者概念。3、原告的债权也不属于债权人会议决议确定的“消费性购房债权”。在中置公司破产清算案件中，管理人根据前述法条精神，在《财产管理和变价补充方案》中拟定消费型购房债权的认定标准（1、个人消费者为保障生活居住需要而与中置公司签订合法有效的《商品房买卖合同》；2、已经按照《商品房买卖合同》的约定支付全部或大部分房款，并且购房款项实际打入中置公司账户的；3、同一债权人在中置公司开发的“揽景园”项目中购买多套房屋的；消费性购房债权认定以一套为限，其余涉及房屋的债权仍按《中华人民共和国企业破产法》有关法律规定处理》，该方案已经中置公司债权人会议表决通过。结合本案实际情况，原告所报的债权显然也不符合消费型购房债权的标准。综上所述，案涉《商品房买卖合同》项下建筑属于被告破产财产，管理人认定原告债权为普通债权并无不当，故原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。被告中置公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、第一次债权人会议资料（节选）和第二次债权人会议资料（节选），用以证明中置公司债权人会议已决议确定对中置公司“揽景园”工程采取整体拍卖方式进行变价；就案涉房屋，原告已以债权形式向管理人申报债权，原告也没有在通知书通知的时间内提出异议，且管理人也已经依法予以认定；2、周军良的说明、（2012）甬鄞商初字第1051号民事判决书、债权转让协议、协议书（2012年1月20日）、债权转让通知书、（2013）甬鄞执裁字第4－1号执行裁定书、协议书（2014年4月19日），用以证明案涉购房合同系对浙江润欣港航工程有限公司向王洪江借款的担保，原告并未实际向被告支付房款；原借款已清偿完毕。3、证周某光证言来某细，用以证明涉案合同系为浙江润欣工程有限公司向王洪江借款2650元提供的担保，并已陆续归还借款本息1200万元左右；4、宁波市鄞州区人民法院（2013）甬鄞执民字第1848号案卷中通知（舟山进华物流有限公司）、（2013）甬鄞执民字第1848－7号民事裁定书等执行材料，用以证明涉案原告等人原借款2650万元通过法院执行程序基本受偿完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据2无异议，本院予以认定；对证据1的真实性、关联性、合法性无异议，但对证明内容有异议，本院对证据1予以认定，证明内容结合证据本身内容及其他证据综合分析认定。对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，本院认为该证据所证内容与事实不符，故不予认定。对证据4的真实性有异议，本院认为该证据系复印件，故不予认定。原告对被告提供的证据3无异议，本院予以认定。对证据1、2真实性无异议，证明内容由法院认定，故依法予以认定。对证据4真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为该证据与本案存在客观联系，故予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》八份，约定：原告向被告购买坐落于桐庐县城滨江区商品房，合同总价款为9473187元，双方约定于2012年3月31日前分二期付清房款。2012年1月18日，被告开具销售不动产统一发票八份，并办理预售备案。2012年1月20日，原告通过宁波康讯贸易有限公司向浙江润欣港航工程有限公司支付款项320万元，并向浙江润欣港航工程有限公司法定代表人周某支付款项130万元，合计450万元。同日，原、被告及浙江润欣港航工程有限公司、周某、周军良签署《协议书》一份。约定：截至2012年1月20日止，浙江润欣港航工程有限公司累计向被告借款2650万元，借款到期日确定为2012年5月底前；原告与被告在2011年12月21日签订《商品房买卖合同》八份，并开具发票并备案登记，总价为9473186元，被告向原告承诺：若浙江润欣港航工程有限公司逾期未还清借款，上述房屋以人民币450万元作为实际销售价格，房款450万元已经经原告同意于2012年1月20日支付至浙江润欣港航工程有限公司，若浙江润欣港航工程有限公司按约还清借款及利息，则购房条款作废。后原、被告又签订《补充协议》一份。约定：原告向被告购置的涉案八套商品房，合同总价款为9473186元，并开具发票，且在2012年1月18日经桐庐县登记备案。现经双方协商，被告愿以450万元销售给原告，即合同总价款变更为450万元。上述450万元房款，原告已按被告要求于2012年1月20日汇至原告指定的浙江润欣港航工程有限公司账户，被告确认收到该购房款；为不影响被告对外销售，被告按原销售价开具发票给原告，以后办证等一切税费手续，由被告办理并承担相关费用；本合同就房款变更自愿达成协议，不得反悔。另查明，2011年12月7日至2012年1月20日，浙江润欣港航工程有限公司先后8次共向王洪江借款2650万元。2012年7月24日至2012年9月19日，浙江润欣港航工程有限公司先后5次共归还借款780万元；2011年12月8日至2012年7月10日，浙江润欣港航工程有限公司先后13次共支付利息427.8万元。2012年1月11日，许树亚（甲方）、王洪江（乙方）、中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行（丙方）签订债权转让协议1份，约定：1、甲方同意向乙方转让对舟山市东华港口服务有限公司的债权，乙方同意从甲方受让该债权。2、该债权为：2011年11月15日，甲方与中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行、舟山市东华港口服务有限公司签订的委托贷款合同项下的甲方全部权利、义务。现明确甲方转让债权给乙方的金额为该合同项下的人民币5000万元、利息、罚息及实现债权其他费用及抵押权利等（包括最高抵押金额为7128万元），乙方完全拥有甲方该项目的全部债权（包括抵押权权利等）。3、本转让协议得到丙方的同意，丙方同意将该合同项下的甲方所有权利义务转让给乙方，三方在签订本协议之日起生效。债权转让通知由甲方向舟山市东华港口服务有限公司出具，债权转让通知书附后。2012年1月20日，许树亚（甲方）、王洪江（乙方）签订协议书1份，约定：根据已经生效的2012年1月11日债权转让协议，经双方友好协议，甲乙双方达成如下协议：一、王洪江享有该债权（债权为5000万元本金及利息、抵押权利等）2650万元及利息的优先受偿权利；二、在王洪江优先取得2650万元及利息后，其余可得债权归甲方许树亚所有；三、在浙江润欣港航工程有限公司还清王洪江2650万元后，甲方许树亚和乙方王洪江所有协议全部取消。2013年4月19日，王洪江（甲方）、许树亚（乙方）、浙江润欣港航工程有限公司（丙方）、中置公司（丁方）签订协议书1份，约定：一、丙方累计向甲方借款2650万元整。甲方及甲方指定的人员取得丁方在桐庐开发的揽景园3号楼102、301、201、1801、1201、1301、701、401（以上8套备案名是甲方本人）、2101（备案名是庄恩松）、2102（备案名是江小明）、202（备案名是庄东起）商品房作还款保证，签订商品房的买卖合同11份，并开具发票及备案登记；乙方在农业银行东湖支行委放给舟山东华港口服务有限公司债权已转让给甲方王洪江所有，该债权转让也是丙方向甲方借款的保证。二、截止2013年4月19日，四方一致确认，丙方尚欠甲方借款本金加利息共计2635万元（利息已结到2013年4月19日），从2013年4月20日后的利息按照借款本金1635万元为基数，以银行同期贷款基准利率四倍计算，直至还清全部款项为止。（如中途有还款，约定属于先还计息的本金部分）。（本金合计2235万元，其中600万元未计利息）。三、舟山市东华港口服务有限公司的抵押物在经法院处理后，应优先偿还丙方应还甲方的上述借款和利息，处理后的多余部分归乙方所有。假如抵押物处理不足以清还甲方王洪江2635万元及2013年4月20日起银行贷款基准利率四倍的利息（按1635万元计息），不足部分甲方可继续以原丁方提供备案的11套商品房中追索，多余下来的商品房甲方和甲方指定的人员（庄恩松、江小明、庄东起）要直接过户转让给乙方或乙方指定的人员下，并及时配合办理相关手续，丁方也应及时无条件地配合办理相关手续，以弥补乙方的损失。2012年9月28日，中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行、许树亚向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，要求舟山市东华港口服务有限公司偿还贷款本金3800万元，利息599857377元（利息计算至2012年9月24日，以后利息按合同约定计算至实际还款日），并以抵押物优先受偿；案件审理过程中，许树亚申请撤诉，该院予以准许；该院于2012年12月8日作出（2012）甬鄞商初字第1051号民事判决书，判决内容为：一、舟山市东华港口服务有限公司于本判决生效后七日内返还中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行借款本金3650万元，并支付从2012年2月21日计算至判决确定的履行之日以3650万元为基数按年利率26.24%计算的利息；二、若舟山市东华港口服务有限公司不能按上述判决第一项履行，中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行有权就舟山市东华港口服务有限公司提供的抵押物[坐落于舟山市定海区司前社区老塘山的土地，土地证号：定海区国用（2010）第102－14**号]折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行的其他诉讼请求。宁波市鄞州区人民法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行与被执行人舟山市东华港口服务有限公司借款合同纠纷一案中，王洪江于2013年6月26日向该院申请变更王洪江为本案的申请执行人，该院于2013年6月27日并作出（2013）甬鄞执裁字第4－1号执行裁定书，认为申请执行人中国农业银行股份有限公司宁波东湖支行将本案债权及从权利转让给王洪江，意思表示真实，程序合法，转让行为有效。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条第１款（２）项的规定，裁定如下：变更王洪江为本案的申请执行人。宁波市鄞州区人民法院于2014年3月6日依法对舟山市东华港口服务有限公司的抵押物进行拍卖，舟山进华物流有限公司以2600万元的最高价竞得，但舟山进华物流有限公司缴纳了770万元后，未履行其余付款义务；该院于2014年10月17日依法对舟山市东华港口服务有限公司的抵押物以2050万元的价格予以变卖。舟山进华物流有限公司因违约承担差额550万元及2014年5月17日至10月17日期间的利息损失859149元，合计6359149元。本院认为,依王洪江、被告等人于2013年4月19日签订的协议书、宁波市鄞州区人民法院依法执行所得案款等证据综合分析，本案系浙江润欣港航工程有限公司向王洪江借款而提供案涉商品房作为担保，原、被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，被告提供商品房作为担保的债权已经基本得到清偿。退一步讲，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于中置公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于中置公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房系为浙江润欣港航工程有限公司向王洪江借款提供担保而形成的债权，至今未竣工验收，也未变更登记至原告名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于中置公司，应为中置公司的债务人财产。原告的诉请实质上是要求中置公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对中置公司其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对于原告主张享有优先受偿权的问题，本院认为，《最高人民法院关于建设工程承包人工程价款优先受偿权的批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的案件事实，本案系浙江润欣港航工程有限公司向原告借款而提供案涉商品房作为担保，浙江润欣港航工程有限公司未按期偿还借款本息，原、被告双方约定以物抵债形式偿还借款本息，双方之间由此形成了商品房买卖合同关系。可见，原告购买的案涉房产性质并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。综上所述，原告的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，判决如下：驳回王洪江的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由王洪江负担。原告王洪江于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  吴海祥二〇一八年四月二十六日书记员  吴琴雅?附：相关法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。第三十四条买卖合同双方当事人在合同中约定标的物所有权保留，在标的物所有权未依法转移给买受人前，一方当事人破产的，该买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据企业破产法第十八条的规定决定解除或者继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?