天津市河西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0103民初853号
原告天津市红磡物业经营管理有限公司。
法定代表人李德福。
委托代理人孙超。
委托代理人孙冠玥。
被告杨庆玲。
委托代理人刘金铭。
原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告杨庆玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托代理人张辉、孙超，被告杨庆玲及其委托代理人刘金铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系坐落于天津市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园业主，其房屋建筑面积为159.21平方米。原告于2003年5月12日与小区开发商签订的《天津市前期物业管理服务合同》为该小区提供物业服务，该合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元，自被告入住之日起至2014年5月18日止，原告实际按照每月每平方米1.50元标准收取，被告每月应交纳物业服务费238.8元。2014年5月19日原告与天津市名仕达花园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定：物业服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.92元，原告实际按照每月每平方米1.50元标准收取，被告每月应交纳物业服务费238.8元。原告依约提供了相关的物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业服务。但被告自2008年1月1日至2015年12月31日一直拖欠物业服务费长达96个月，共计22926元。经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，并给原告造成了较大的经济损失，被告应当向原告支付拖欠的物业服务费。为了保护原告的合法权益，依据我国相关民事法律规定，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告给付原告2008年1月1日至2015年12月31日物业服务费（含机电设施的运行、维护、管理费）22926元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交如下证据（均为复印件）：1、《天津市前期物业管理服务合同》、补充协议、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明原告依约进行物业服务，双方约定了物业服务内容及收费标准；2、物业管理服务合同备案证明一份，证明物业服务合同真实合法有效；3、受案通知一份，证明原告曾向被告提出诉前调解；4、EMS邮政特快专递邮件详情单、邮件跟踪查询单、关于催收物业费的函，证明原告曾向被告多次催要过物业服务费；5、天津市不动产登记簿查询证明，证明被告系房屋产权人；6、确认书，证明原告认可前期的物业服务合同。
被告辩称，我是天津市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园3-3-201的业主。原告陈述的房屋面积、欠费时间属实，但对收费标准、欠费金额不认可。原告在我购房时承诺物业收费按每平米1元，原告擅自提价将收费提升到每平米1.5元。2012年3月第二届业委会决定3月31日废止前期合同，2013年3月31日至2014年5月18日原告没有与小区业主大会签订物业服务合同属于强行收费；2014年5月19日业主大会与原告签了一年的补充整改合同，由于物业公司拒绝整改，经业主大会决定终止合同，所以物业公司没有服务合同；物业服务与收费标准不符，原告物业费定价不合理，小区硬件缺失、树木枯死、绿地无人养护；原告违规使用业主公用设施游泳馆对外经营乱收费长达十年；原告将公共收益据为己有、虚报工程造价私自动用解危基金等问题损害了广大业主的集体利益。综上，我为了维护自身的权益，不同意原告的诉讼请求。
被告向本院提交如下证据（均为复印件）：1、名士达第五次业主代表大会表决结果、名士达第二届第五次业主大会公告，证明名士达小区业主大会、名士达小区业主委员会曾经向原告发过公告解除物业服务合同；2、名士达业主大会通知、小区重要信息通报，证明业委会通知物业公司存在问题拒交物业费；3、名士达花园物业管理服务合同补充条款，证明业主大会与物业公司签订过补充条款。
被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1《天津市住宅物业服务合同》合法性有异议，签订合同时已经没有业主大会；证据2真实性有异议；证据3有异议，从未接到通知；证据4、5、6没有异议。
原告对被告提交的证据质证意见如下：对全部证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院认证意见如下：原告提交的证据内容客观、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据1、2、3未能提交证据的原件证明其来源合法，本院不予确认。
经审理查明，2003年5月12日，原告与天津市河西区名仕达花园的开发建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定：本合同自2003年5月13日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。物业服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积计算每月每平方米1.92元,原告自2006年1月1日起实际按照建筑面积每月每平方米1.50元标准向被告收取。2014年5月19日原告接受名仕达花园业主会的委托，继续为名仕达花园提供物业服务，并与业主大会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》，服务期限自2014年5月19日至2016年5月18日止，物业服务费收费标准为：高层住宅按建筑面积计算每月每平方米0.90元、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积计算每月每平方米1.02元，原告实际按照每月每平方米0.60元标准收取机电设施的运行、维护、管理费。被告系本市河西区解放南路与湘江道交口名仕达花园产权人，房屋建筑面积为159.21平方米，被告每月应交纳物业服务费143.28元，机电设施的运行、维护、管理费95.52元，被告自2008年1月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费13754.88元，机电设施的运行、维护、管理费9169.92元。经原告向被告催缴未果，故呈诉法院。
另查，2015年5月26日,原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。
本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区名仕达花园小区的建设单位天津开发区永泰房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》、与天津市河西区名仕达花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，上述合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应按照合同约定履行交纳相应物业服务费的义务。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对原告主张的物业服务费中除机电设施的运行、维护、管理费外的部分酌情减免5%。被告所述抗辩理由，因证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告杨庆玲给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2008年1月1日至2015年12月31日物业服务费13067.13元。
二、本判决生效之日起十日内，被告杨庆玲给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2008年1月1日至2015年12月31日机电设施的运行、维护、管理费9169.92元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费373元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担11.57元，被告杨庆玲负担361.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 张宁宁
审 判 员 李振东
人民陪审员 刘俊坤
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 吕睿智
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《物业管理条例》
第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。