辽宁省大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初4661号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店区丰荣街153号。
负责人：张斌，系该行行长。
委托诉讼代理人：刘乃国，该公司职员。
被告：姚连奎，工人。
被告：邵淑连，工人。
被告：大连裕达房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区先进街30号。
法定代表人：庞宝良，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：于福文，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建行普兰店支行）与被告姚连奎、邵淑连、大连裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行普兰店支行的委托诉讼代理人刘乃国及被告裕达公司的委托诉讼代理人于福文到庭参加了诉讼，被告姚连奎、邵淑连经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原、被告间签订的个人住房贷款合同，并要求被告清偿借款本金215467.95元并自2016年7月9日起至借款还清之日止的利息、罚息；2、要求判令原告对被告姚连奎、邵淑连抵押的房屋享有优先受偿权；3、要求被告邵淑连、裕达公司对被告姚连奎的借款承担连带责任；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告姚连奎与被告邵淑连系夫妻关系。2015年2月4日，原告与被告姚连奎签订了一份个人住房借款合同，合同约定：原告依约向被告姚连奎提供个人住房按揭贷款24万元，借款期限为120个月，利率为浮动利率，采用等额本息还款方式。被告姚连奎、邵淑连以坐落于普兰店市溪谷园9号1单元10层3号商品房为其借款提供抵押担保，并且已经办理抵押登记。同时，被告邵淑连对被告姚连奎的借款行为提供连带责任保证担保，被告裕达公司作为楼盘开发商，对被告姚连奎的借款行为提供阶段性连带责任保证担保。合同生效后，原告于2015年2月9日依约拨付贷款24万元，而被告姚连奎却未依约履行还款义务。依据原、被告签订的借款合同第十六条、第十七条之规定，原告有权解除合同，并要求被告立即偿还剩余借款本金及利息、罚息，故原告诉至法院。
被告裕达公司答辩称，被告姚连奎在我公司购买商品房并在原告处抵押贷款属实，但是其是否按时偿还贷款我公司不清楚。
被告姚连奎、邵淑连未具答辩意见。
当事人围绕诉讼请求，提交了购房款发票、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证、户口本、结婚证、个人贷款对账单、共同还款声明、楼宇按揭合作协议等证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，并对上述证据进行了审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月26日，被告姚连奎购买了由大连裕达房地产开发有限公司开发建设的位于普兰店市溪谷园9号1单元10层3号，建筑面积为78.10平方米的房屋一处，被告姚连奎交纳了首付款103640元，余额240000元办理银行按揭贷款。2013年2月4日，原告与被告姚连奎签订了一份《个人住房（商业用房）贷款合同》，合同编号为212900000-2012-20150234423，双方约定：被告姚连奎向原告借款240000元，用于购买位于普兰店市溪谷园9号1单元10层3号的第一套商品房住宅，借款期限为120个月，即自2015年2月4日至2025年2月4日，贷款利率为浮动利率，本合同中借款逾期是指借款人未在约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部还清之日止，按照本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。
被告姚连奎、邵淑连以其购买的案涉房屋设定抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。原告和被告姚连奎于2015年2月6日对案涉房屋在普兰店市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证编号为普房预普他证字第20150898号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告姚连奎。
2013年2月9日，原告将借款240000元一次性划入被告所购买涉案房屋开发商大连裕达房地产开发有限公司的账户中。
被告姚连奎自2016年3月9日开始拖欠借款本金及利息，原告向本院提起诉讼后，被告姚连奎又偿还了三期贷款本金及利息、罚息。但是，被告姚连奎自2016年7月9日起再次拖欠借款本金及利息。截至2016年7月9日，被告姚连奎尚有借款本金215467.95元未还。
另查明，2015年1月26日，被告邵淑连向原告出具共同还款证明一份，基于其与被告姚连奎系夫妻关系，愿意与被告姚连奎共同还款，当被告姚连奎不按合同约定履行还款义务时，愿意承担还款义务，不论原告是否行使担保物权，均可以直接要求被告邵淑连对全部债务承担连带保证责任。担保责任的范围包括借款本金及利息（包括复利和罚息）、借款人应向贷款人支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间自借款合同生效之日起至债务履行期满之日后两年止（如借款合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至借款合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止）。
再查，2014年8月14日，原告与被告裕达公司签订了一份《楼宇按揭合作协议》，该协议约定：由于被告裕达公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告裕达公司应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按原告对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同购房人与原告签订合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。
又查，涉案房屋至今未办理房屋产权证书，原告亦无法办理正式抵押登记。
本院认为，原告系依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与被告姚连奎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同双方应严格依照合同的约定履行各自的义务。原告己按合同约定向被告姚连奎发放了借款,被告姚连奎收款后，应按约定期限偿还借款本息。被告姚连奎未按照合同约定偿还借款及利息的行为，违反了《个人住房（商业用房）借款合同》约定的还款义务，构成违约，原告有权解除合同，要求被告姚连奎立即偿还本息并计收罚息、复利。解除权属于形成权，只要通知到达对方，即产生合同解除的法律效力，原告通过起诉，由人民法院将解除合同的通知送达被告姚连奎，并无不当，故原告与被告姚连奎签订的《个人住房（商业用房）借款合同》自本院将起诉状副本送达被告姚连奎之日，即2016年9月27日解除。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，原告与被告姚连奎之间关于罚息的约定符合规定，亦应认定有效。故对原告要求被告姚连奎偿还借款本金215467.95元及利息、罚息的诉讼请求，本院均予以支持。
根据被告邵淑连向原告出具的同意还款证明约定，被告邵淑连在被告姚连奎未按照合同约定履行还款义务时，原告可以要求其对被告姚连奎的全部债务承担连带保证责任，被告姚连奎自2016年7月9日起未按约定偿还借款本金及利息，故本院对原告要求被告邵淑连对被告姚连奎的全部债务承担连带责任之诉请，予以支持。
原告与被告裕达公司签订的《楼宇按揭合作协议》是双方的真实意思表示，应为有效。由于被告裕达公司开发的楼盘至今不能办理房屋所有权证书，从而致使原告无法办理正式抵押登记，原告据此要求被告裕达公司对被告姚连奎的债务承担连带责任，符合双方协议的约定，本院亦予以支持。
被告姚连奎、邵淑连以其位于普兰店市溪谷园9号1单元10层3号房屋为该笔借款作抵押担保，该抵押担保是原、被告双方的真实意思表示，且办理了预告抵押登记，故原告依法对该抵押房屋的折价、变卖或者拍卖价款在其抵押担保价值范围内享有优先受偿权。
被告姚连奎、邵淑连经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席审判，不违反法律规定。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚连奎于本判决生效之日起15日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金215467.95元，并自2016年7月9日起至款项还清之日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付利息、罚息；
二、被告邵淑连、大连裕达房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行对被告姚连奎设定抵押的位于普兰店市溪谷园9号1单元10层3号房屋在其抵押担保的债务范围内就该房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取2316元，由被告姚连奎承担，由被告邵淑连、大连裕达房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 姜茂坤
二〇一六年十一月十日
书记员 刘昕平