四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民初字第30号
原告南江县成华超市有限公司。住所地：四川省南江县南江镇光雾山大道红星段南门街*号楼。
法定代表人岳怀英，董事长。
委托代理人ＸＸ，男，汉族。
委托代理人岳玉成，男，汉族。
被告南江县方圆房地产开发有限公司。住所地：四川省南江县下河街公园坝。
法定代表人董凡琳，董事长。
委托代理人何军，男，汉族。
委托代理人肖永生，男，汉族。
原告南江县成华超市有限公司（以下简称“南江成华超市”）诉被告南江县方圆房地产开发有限公司（以下简称“方圆房产公司”）土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南江成华超市的法定代表人岳怀英及委托代理人ＸＸ、岳玉成，被告方圆房产公司的委托代理人何军、肖永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南江成华超市诉称，原、被告于2010年12月27日就原告在建设用地上先行投资事宜订立了“以房抵债”协议，主要内容为：1.界定了原告置换给被告的土地界畔；2.双方共同确认原告在原土地上前期总投资400万元；3.被告应在2013年6月30日前一次性交付原告共计3200平方米的房屋以抵付原告先行投资；4.被告有义务办理产权手续；5.违约方应向守约方承担合同价款20%的违约责任。该协议成立生效后，原告按约定全面履行了自己的义务，而被告违背诚实信用原则至今未将讼争协议标的交付给原告。原告的诉讼请求为：1.判决确认原、被告讼争之“以房抵债”协议合法有效；2.判决被告将协议约定的面积3200平方米的房屋交付与原告；3.判令被告为原告办理涉案房屋产权手续；4.判决被告向原告支付违约金80万元；5.由被告负担本案诉讼费用。庭审前，原告将其诉讼请求第2项和第3项变更为“判决被告赔偿原告先行投资400万元以及合同履行后可以获得的利益损失”。
被告方圆房产公司辩称：1.双方签订的协议无效，原告未取得土地使用权证，不能进行置换、转卖；2.原告至今未将土地交付被告，该土地仍由原河堤堡坎工程承包人占有；3.东榆农贸市场和车站项目一直未获政府批准，案涉土地已被政府规划纳入南江县城南出口棚户区改造范围，原项目已无法实施；4.因协议无效，原告的违约金诉请不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。
原告南江成华超市提交了以下证据：1.营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件。证明原告主体身份。2.南江县相关部门文件复印件。证明原被告诉争标的合法。3.2010年12月27日的《协议》一份。证明诉讼主体适格，协议成立并生效，内容明确。4.东榆黄金物流中心土地征用、房屋补偿费明细表及相关依据复印件，证明在该土地上的先行投资情况。
被告方圆房产公司的质证意见为：对1、2、3组证据的真实性未提出异议，不认可其证明目的。对第4组证据的真实性和关联性提出异议。
被告方圆房产公司提交了以下证据：1.营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件，证实被告主体身份。2.2008年8月11日的《南江县东榆镇农贸市场和汽车站开发建设协议》、南江县东榆镇政府报请立项的文件及公司缴纳相关土地费和测绘设计等费用的凭据复印件。证明协议签订后，东榆镇政府曾报请立项，但一直未通过政府规划，以及公司缴纳相关费用的情况。3.2010年12月27日的《协议》复印件一份。证明双方签订的协议属无效合同。4.会议纪要及南江县委、政府的相关文件复印件。证明原拟建农贸市场和汽车站的片区被规划为棚户区改造项目，该片区由政府统一征收。5.南江县东榆镇人民政府和南江县城南出口棚户区改造建设推进办公室的证明、对吕光成的调查笔录和《工程承包合同》及结算单。证明东榆镇农贸市场和汽车站项目一直未启动，政府决定对该片区统一征收后，原、被告已分别将自己在原地块上投入申请政府补偿。同时证明南江成华超市签订协议后，一直未向方圆房产公司交付拟置换土地，被原河堤堡坎承建人管理至今。
原告南江成华超市的质证意见为：对第1组证据无异议。对第2组证据的真实性和关联性不认可。对第3、4组证据的真实性无异议，不认可关联性。第5组证据中的工程承包合同无异议。
本院的认证意见为：南江成华超市提交的第1、第2、第3组证据和方圆房产公司提交的第1、第3、第4组证据、第5组证据中的工程承包合同，双方均未对真实性提出异议，本院予以采信。根据方圆房产公司申请，本院调取了原、被告双方分别向南江县城南出口棚户区改造建设推进办公室提交的前期各项投入部分评估资料复印件，双方均对法院调取的证据未提出异议，本院对双方已分别向政府提交资料申请征收补偿的事实，予以采信。对南江成华超市提交的第4组证据和方圆房产公司提交的第2组证据、第5组证据中的其它证据，本院予以综合认定。
根据前述认证的证据，本院确认以下案件事实：
2008年8月11日，南江县东榆镇人民政府与被告方圆房产公司签订《南江县东榆镇农贸市场和汽车站开发建设协议》，约定该建设项目由东榆镇政府负责申报立项，协助办理开发建设手续；由方圆房产公司负责投资开发建设，并负责项目范围内村社和农户部分的土地征用费。协议签订后，南江县东榆镇人民政府分别于2009年、2010年向南江县人民政府报请立项，方圆房产公司随后着手开展该项目前期征地、拆迁补偿等工作。
2010年12月27日，方圆房产公司（甲方）与原告南江成华超市（乙方）签订《协议》，约定南江成华超市将拟在南江县东榆镇修建黄金物流配送中心的土地置换给方圆房产公司。协议第一条明确了拟置换土地的界畔。第二条约定甲方一次性向乙方给付前期投入等各项费用共计400万元，征用过程中应缴纳给国土等部门的费用由甲方承担，征用手续由甲方自行办理。乙方必须解决好与农户补偿等问题，否则，造成的停工损失由乙方负责。第三条约定甲方应给付乙方的400万元实行还房抵付，还房位置为与乙方交界处（拟建农贸市场处）临河边第一幢的负一楼至±0以上一至八楼，还房面积3200平方米计价450万元，其中50万元由乙方在接收房屋时一次性向甲方付清，超出3200平方米的面积，乙方按1500元／平方米另行计付，不足3200平方米的面积，还房位置由乙方优先选定。约定的交房时间为2013年6月30日前。对违约责任约定，如一方违约，向对方赔偿相应损失并承担合同价款20%的违约金。合同签订后，由于南江县东榆镇农贸市场和汽车站开发建设项目一直未能通过规划，相关开发建设手续未能办理，方圆房产公司与南江成华超市签订的协议也未实际履行。
2014年4月，南江县人民政府在东榆镇规划实施县城南出口棚户区改造项目，决定对项目范围内的房屋、土地及地上附着物等由政府统一征收并予以补偿。由于南江县东榆镇原拟建农贸市场和汽车站的区域被规划为棚户区改造范围，农贸市场和汽车站建设项目已无法实施。方圆房产公司就其原拟建农贸市场和汽车站的前期各项投入、南江成华超市就其原拟建黄金物流配送中心的前期各项投入（含案涉拟置换土地上的前期投入）分别向政府提交了相关资料，申请征收补偿。
另查明，南江成华超市原拟在南江县东榆镇修建的黄金物流配送中心项目，办理了立项、选址、用地预审等手续，至今未取得该土地的使用权证。
本院认为，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。原告南江成华超市与被告方圆房产公司签订的协议第一条，明确了南江成华超市拟置换土地的界畔，第三条约定了方圆房产公司应向南江成华超市分配的房屋及面积，未约定南江成华超市承担开发建设风险。根据上述规定，该协议应为土地使用权转让合同。双方当事人因该协议引发纠纷，属于土地使用权转让合同纠纷。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。南江成华超市签订协议时，虽然在原拟修建的黄金物流配送中心项目的土地上有前期投入，但尚未取得该土地的使用权证，其与方圆房产公司签订协议，将该部分土地的使用权以置换的形式转让给方圆房产公司，用于农贸市场和汽车站的开发建设，违反了法律的规定，该协议属无效协议。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，南江成华超市原拟建黄金物流配送中心项目所在片区，现已被政府规划实施南江县城南出口棚户区改造项目，并决定由政府统一征收，南江成华超市目前不可能再取得该土地的使用权，方圆房产公司目前也不可能再办妥农贸市场和汽车站的开发建设手续，因此，原告南江成华超市请求确认该协议有效的请求，缺乏相关依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。南江成华超市与方圆房产公司签订协议后，因南江县东榆镇农贸市场和汽车站开发建设项目一直未通过规划，双方签订的协议也未实际履行。南江成华超市所提交的证据，不能证实已交付了拟置换土地且其前期投入的各项费用已被方圆房产公司取得，其要求方圆房产公司赔偿其前期投资400万元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，南江成华超市在南江县人民政府作出征收决定后，就其原拟建黄金物流配送中心的前期各项投入，已向政府提交了相关资料，申请征收补偿，其提交的证据不能证实因签订或履行案涉协议给其造成了损失。加之双方签订的系无效协议，自始就不具有法律约束力。南江成华超市要求方圆房产公司赔偿履行该协议后可得利益损失并承担违约金的请求，缺乏相关法律依据。其申请按现在市场价格对原协议拟还房屋的价值进行鉴定，并以此作为其损失依据的理由不能成立，对其鉴定申请不予准许。对南江成华超市要求方圆房产公司赔偿损失并承担违约金的请求，本院不予支持。
综上，南江成华超市请求确认与方圆房产公司所签订协议有效的理由不能成立，本院不予采纳。其要求方圆房产公司赔偿其先行投资400万元以及合同履行后可得利益损失的请求，缺乏相关依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告南江县成华超市有限公司的诉讼请求。
案件受理费48900元，由原告南江县成华超市有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 王健宇
代理审判员 孙 涛
代理审判员 杨 睿
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 朱 芹