黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0302民初37号原告：王丛录，男，1974年8月20日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘利泉，男，1966年1月21日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市×镇×村。法定代表人：李功会，董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，男，1962年12月2日出生，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司法律事务部主管，住黑龙江省牡丹江市东安区。原告王丛录与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王从录、被告天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加诉讼。2018年1月30日至2018年2月14日为自行和解期间。本案现已审理终结。王丛录向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告返还多收取的购房款9052.80元；2．被告按人民银行同期贷款利率4倍标准给付原告2015年1月1日至2017年6月8日逾期交房违约金151528.15元；3．被告到鸡西市房产局为原告办理房屋预售备案登记手续。事实和理由：2013年9月2日，原告与被告天福利亨公司签订商品房买卖协议，约定原告购买被告在鸡西市鸡冠区开发建设的×小区×号楼×单元×层×号房屋（原房号为×号楼×单元×层×号）。原告依约定当日将房款339295元交付给被告指定的收款方某防盗门经销商，被告为原告开具了交款收据。2017年6月9日，原告办理入户手续时发现所购房屋面积为89.73平方米，比合同约定面积少2.46平方米，按照协议约定价格每平方米3680元计算，被告应返还原告9052.80元。协议约定2014年12月30日前竣工交房，被告于2017年6月9日向原告交付尚未竣工验收的房屋，为此原告依据协议约定，请求法院判决被告给付违约金，自2015年1月1日起至2017年6月8日止以339259元为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算为151528.15元。被告至今没有为原告办理所购商品房预售备案登记手续，请求法院判决被告办理房屋预售备案登记手续。天福利亨公司辩称，原、被告双方不存在商品房买卖合同关系、没有法律上的利害关系，天福利亨公司作为被告诉讼主体错误。天福利亨公司与案外人某防盗门鸡西经销处负责人杨某某分别于2013年8月18日、8月27日签订《产品订购合同》订购防火门，以开发商建设的鸡西市鸡冠区×小区×号楼×单元×层×号（房产局排序号为×号楼×单元×层×号）、设计面积为92.19平方米、价款339259元一户成套住宅抵顶防火门部分货款。供需双方在签订合同之前已经协商一致以房抵顶防火门款，所以某防盗门鸡西经销处负责人杨某某早于签订合同之前于2013年9月2日为天福利亨房公司出具收到×号×房屋339259元、防火门、进户款、首付款收据。天福利亨公司于2013年9月2日为杨某某指定将房屋买卖协议和单位间往来资金结算票据开在王丛录名下。因此天福利亨公司与某防盗门鸡西经销处负责人杨某某存在防火门购销合同法律关系，与王丛录不存在任何实质意义的房屋买卖关系，不产生房屋买卖合同双方权利义务关系。房屋的设计面积与测绘面积不符不存在补差价款问题，天福利亨公司为某防盗门鸡西经销处负责人杨某某或为其指定的任何人出具房屋买卖协议和单位往来资金结算票据不具备房屋买卖协议的基本要素，只是以房抵顶货款的形式载体，而且为王丛录出具的票据不是购房收据或发票而是单位间资金往来结算票据。至于王丛录居住该房屋是支付了价款还是无偿受赠与天福利亨房公司无关。王丛录未向天福利亨公司实际支付该房屋价款，不具备商品房买卖的基本要件，王丛录无权以商品房买卖合同的买受人身份向天福利亨公司主张权利。鸡西市鸡冠区人民法院于2016年11月28日作出的（2016）黑0302民初1619号民事判决，认定天福利亨公司为开发建设的某项目钢材供应商以房抵顶货款、为供应商指定的第三人出具房屋买卖协议及购房收据的行为是为第三人代为履行的行为，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。该判决由鸡西市中级人民法院（2017）黑03民终193号终审判决维持原判，已经发生法律效力。本案法律关系、法律事实与之相同，所以原告不应因该房屋向被告主张权利。综上，天福利亨公司请求人民法院依法驳回原告的诉讼主张。经审理查明：2013年9月2日，王丛录与被告天福利亨公司签订商品房买卖协议书，该协议书约定“第三条：×小区整体概况出卖人所建×小区位于鸡冠新区×-×地块。出卖人确保×小区于2014年12月30前完全竣工。出卖人交付房屋面积以房产部门测绘为准，多退少补。第四条：房屋价款及支付方式1、购买人所购房屋为×号楼×单元×层×号设计面积92.19平方米，单价3680元，房屋总价339259元。购买方式为全额付款，预付款339259元。第五条：违约责任出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金（个别条款中有对违约责任特别约定的，按特别约定）。”协议签订当日原告按每平方米3680元价格交纳购房款339259元，此款原告直接交付给被告防火门的供应商鸡西市某防盗门鸡西经销处。被告为原告出具黑龙江省单位往来资金结算票据，鸡西市某防盗门鸡西经销处负责人杨某某为被告出具收据。2014年被告称因欠鸡西市某防盗门鸡西经销处防盗门货款，将争议房屋顶账给鸡西市某防盗门鸡西经销处，按鸡西市某防盗门鸡西经销处负责人杨某某要求为原告出具的房屋买卖合同和单位间资金往来收据。庭审中被告未提交顶账协议予以证实，杨某某出庭证实鸡西市某防盗门鸡西经销处与被告不存在顶账关系，原告通过杨某某到被告处购买房屋，当时被告欠鸡西市某防盗门鸡西经销处防火门定金，让原告将房款给付鸡西市某防盗门鸡西经销处，杨某某向被告出具了收据，原、被告系房屋买卖关系。2017年6月9日，原告办理入户手续，入户时发现争议房屋实际建筑面积为89.73平方米。被告已取得商品房预售许可证。现争议房屋被天福利亨公司于2014年3月24日抵押给鸡西市某办公室。本院认为，被告天福利亨公司与原告签订的商品房买卖协议书，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。合同约定“出卖人交付房屋面积以房产部门测绘为准，多退少补。”被告现交付原告的房屋比合同约定的面积少2.46平方米，按约定被告应按每平方米3680元返还减少面积的购房款。按照协议第五条第一款约定“出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算违约金”，被告应按该约定赔偿原告违约之日起至交付房屋期间的违约金，原告要求被告给付2015年1月1日至2017年6月8日期间违约金，本院予以支持。因争议房屋已被天福利亨公司抵押，无法办理房屋预售备案登记手续，对原告要求天福利亨公司办理房屋预售备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告天福利亨公司应给付王丛录购房款9052.80元；并按协议约定赔偿原告2015年1月1日至2017年6月8日期间违约金151528.15元；驳回王丛录要求被告天福利亨公司办理房屋预售备案登记手续的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王丛录购房款9052.80元；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司从2015年1月1日起至2017年6月8日止每日按王丛录实际交纳购房款总额339259元并按人民银行同期贷款利率4倍标准给付王丛录违约金151528.15元；三、驳回原告王丛录要求被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司办理房屋预售备案登记手续的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3512元，减半收取计1756元，由牡丹江天福利亨房地产开发有限公司承担，此款王丛录已预付，牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将此款给付王丛录。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  贾玉芳二〇一八年三月九日书记员  王丹丹附件：本判决所依据的法律条文中华人民共和国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。