福建省武平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0824民初2299号
原告：福州闽富物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四北路159号世界金龙大厦20层C1室，统一社会信用代码350100100208321。
法定代表人：沈敏，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：林财文，福建坤海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖荣洋，福建坤海律师事务所律师。
被告：林耀文，男，1970年6月23日生，汉族，教师，住福建省武平县。
原告福州闽富物业管理有限公司（以下简称闽富物业公司）与被告林耀文物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闽富物业公司的委托诉讼代理人赖荣洋、被告林耀文到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
闽富物业公司向本院提出诉讼请求：要求林耀文向闽富物业公司支付拖欠的物业管理费1688.36元及拖欠物业管理费产生的违约金506.51元，共计2194.87元。事实和理由：2010年10月14日，林耀文与闽富物业公司签订《前期物业服务合同》约定：由闽富物业公司提供“宏祥华都小区”的物业管理服务。闽富物业公司依约提供物业服务，并且通过电话、短信等形式追讨，已尽催收缴费的通知义务，但林耀文却至今未付。林耀文系宏祥华都小区D1号楼B1005号房的业主，物业面积88.86平方米，车位D027号面积29.35平方米，物业费每平方米单价1元，按约定应向闽富物业公司支付拖欠的物业费1688.36元及因拖欠物业费而产生的违约金506.51元，共计2194.87元。
林耀文辩称，一、对林耀文住宏祥华都D1B1005室，并与闽富物业公司签订《前期物业管理服务合同》的时间、物业面积及欠缴物业管理费的事实均无异议。二、林耀文认为闽富物业公司未依约提供物业服务，有正当的理由拒交物业服务费。1.闽富物业公司存在先期违约行为，林耀文与闽富物业公司签订物业管理合同后，在装修之前预交闽富物业公司装修押金1000元，三个月完成了装修入住，然而经林耀文多次催讨，闽富物业公司未依约退还装修押金。2.林耀文拒交物业管理费的主要原因是，闽富物业公司未尽到物业管理责任。林耀文入住宏祥华都小区以来，经常发现闽富物业公司门岗脱岗、小区卫生无人打扫及小车、摩托车盗、失现象。从小区杂草丛生、地下室脏乱就能证明林耀文的主张。2014年3月3日至2014年4月28日均无物业服务，小区垃圾臭气冲天，业主只好自己聘请他人打扫，楼道灯泡、门锁等坏掉也是自己掏钱更换等。3.闽富物业公司在收取公摊电费时存在诈骗行为。林耀文在闽富物业公司一开始收取公摊电费时，就对闽富物业公司不公布电业管理部门收费票据的做法非常反感，并曾要求明码收费，但闽富物业公司置之不理。小区业主在闽富物业公司起诉后向武平县电力公司调取了2016年6、7、8三个月的公用电表收费数据，合计应收6389.8元，而对照闽富物业公司收取的这三个月电费分摊一览表的收取数为13521.78元，闽富物业公司三个月就多收了业主的公摊电费7131.98元。另据业主查证，闽富物业公司曾与福建上杭松芝电梯有限责任公司签订二年的电梯维修保养合同，但其二年中仅支付了5个月的维保费用，而闽富物业公司却于2014年4月份向武平县政府申请从房屋维修金中下拨40万元，并于2014年6月27日领取了40万元，该费用至今不知着落。并且电梯维修保养费一直由业主自己承担着。综上，林耀文认为闽富物业公司存在先行违约的行为并未尽物业管理责任，林耀文有正当理由不缴交相关的物业管理费。本案因存在刑事犯罪，依法应先刑后民，中止审理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《前期物业管理服务合同》、法定代表人身份证明、营业执照、组织机构代码证、装修押金收款收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：闽富物业公司提供的证据1.短信催收截图，该短信可以证明闽富物业公司委托福建坤海律师事务所于2016年8月3日向林耀文催收物业费的事实，本院予以确认。2.清理管道照片、电梯配件更换申请确认函、电梯保养维修报告书，这些证据仅能证明闽富物业公司曾对小区管道和电梯进行过清理和维保，但尚不足以证明闽富物业公司积极履行了所有物业管理义务。3.物业缴费通知单，可以证明林耀文尚欠的物业费金额，本院予以确认。4.公共电费金额证明，该证据与本案无关联。林耀文提供的证据：1.盗窃报警记录、小区环境脏乱差光盘等证据，以证明闽富物业公司在小区卫生等方面没有完全尽到物业管理的职责，虽然原告对该证据提供异议，但该组证据能客观反映讼争小区曾发生过机动车被盗和小区卫生状况，对该组证据的真实性予以认定。2.2016年6-8月的小区公共电费分摊表、武平电力公司电费收取清单，该证据与本案无关联，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
林耀文系武平县平川镇宏祥华都小区D1号楼B1005房的业主，物业面积88.86平方米，车位D027号面积29.35平方米。2010年10月9日，闽富物业公司与林耀文签订《前期物业服务合同》，约定：由闽富物业公司提供“宏祥华都小区”的物业管理服务。服务期间自房屋交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，按建筑面积1元/㎡/月计算物业管理服务费等内容。该合同约定，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，闽富物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。合同中还约定闽富物业公司负有房屋共有设施设备及其运行的维护和管理义务，其中房屋共有设施设备包括电梯。合同签订后，闽富物业公司入驻宏祥华都为小区提供物业服务。自2013年起至2016年，双方曾多次协商支付物业服务费问题但未果。截至2016年8月份，林耀文欠缴物业服务费2688.36元，扣除林耀文缴交给闽富物业公司的装修押金1000元，尚欠物业服务费1688.36元。原告在履行《前期物业服务合同》过程中，存在小区门岗无人值班、小区卫生无人打扫、电梯停运等情形。另查明，武平县宏祥华都小区至今未依法成立业主委员会。
本院认为，闽富物业公司与林耀文签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并具有法律效力。林耀文作为宏祥华都小区业主，是前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，该合同对林耀文具有法律约束力。闽富物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在瑕疵，则不宜支持单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益等问题。本案中，闽富物业公司存在物业服务瑕疵，可适当减轻林耀文的违约责任，但闽富物业公司的履职瑕疵不足以构成免除林耀文缴费义务的事由。据此，闽富物业公司要求林耀文支付尚欠的物业服务费1688.36元予以支持，对其提出的其他请求，本院不予支持。林耀文提出“闽富物业公司存在多收取公摊电费、存在诈骗业主等情形”，对此本院不予一并处理，林耀文可另行依法主张权利。
综上所述，对闽富物业公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
一、林耀文应于本判决生效之日起十日内向福州闽富物业管理有限公司支付物业服务费1688.36元。
二、驳回福州闽富物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由林耀文负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 林慕升
二〇一六年十一月二十二日
代理书记员 石志长
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。