北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第16370号
上诉人（原审原告）窦玉昆，男，1949年3月5日出生。
委托代理人王月，北京市诚汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郑志刚，男，1958年11月26日出生。
委托代理人张松，北京市德通律师事务所律师
委托代理人郑伟（郑志刚之女），1981年4月21日出生。
被上诉人（原审第三人）王子善，男，1936年11月29日出生。
委托代理人韩昱，男，1988年4月25日出生。
上诉人窦玉昆因与被上诉人郑志刚、王子善租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第05988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人窦玉昆及其委托代理人王月，被上诉人郑志刚及其委托代理人郑伟，被上诉人王子善及其委托代理人韩昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
窦玉昆在原审法院诉称：2001年5月1日，我与郑志刚签订了《租赁协议》、并通过通州区漷县镇法律事务所见证，由郑志刚租赁我位于原牛堡屯能源服务站的3555平方米场地及房屋839.25平方米，租期30年，自2001年5月1日至2031年5月1日。30年租金23万元，已一次付清。2013年5月份，我发现租赁地上的原南房、东丰煤库房、生产车间，共计291.7平方米的房屋被拆除灭失，被改扩建成一幢约600平方米的两层楼和一排大跨度的厂房。在原门市部西房外新建了一排门脸房，在原西房和西库房里侧，新建了大面积的平房，经我多方调查，郑志刚将租赁地及房屋转租给了第三人“北京鼎华峰玻璃有限公司”。临公路门脸房，现由“鱼锅家常菜”、“百发水暖建材”、“防水保温包装材料”、“山西面馆”等七家个体商户经营，经我调查，只有一家店面有工商营业执照，其他几家均无工商营业执照。我与郑志刚签订的《租赁协议》中约定，租赁期内甲、乙双方均不得与第三方展开任何形式的合作，否则视为违约，违约方给守约方双倍租金总额的违约金。协议还约定，乙方承诺在其经营租赁能源服务站期间，严格执行国家的相关法律规定，保证能源服务站的合法经营。目前临公路门脸房有非法经营行为。另外，郑志刚未经我允许，私自拆除属于我的合法建筑，未办理规划等建设手续、私自建设大面积房屋，违反《租赁协议》的约定，严重损坏我的合法权益。我与郑志刚租赁合同的期限超过二十年，超过二十年的部分无效。为维护我的合法权益，要求法院判令解除我与郑志刚之间的租赁合同，判令郑志刚将租赁地及地上物返还我，判令郑志刚拆除私自建设的房屋，恢复原状，判令郑志刚清理运走所有垃圾，恢复原状，交给我正常使用，诉讼费由郑志刚负担。
郑志刚在原审法院辩称：本合同并无约定或法定解除的情形出现。我在签订合同之初已经一次性付清30年的租金，并每年缴纳土地使用权租金，我并没有做过窦玉昆起诉书中所述的违约行为，我根据合同约定，经过窦玉昆同意对原有建筑物进行翻建、增建，而后用于自主经营和转租，现在我将房屋转租给王子善，王子善将门脸房转租给刘×、张×等人。解除合同必须赔偿损失，返还地上物必须支付补偿。
王子善在原审法院述称：不同意窦玉昆的诉讼请求。
原审法院认为：本案争议焦点有两个，其一是郑志刚转租行为是否会导致合同的解除。本案中，郑志刚与窦玉昆签订租赁合同后，郑志刚一次性付清了窦玉昆30年的租金23万元，窦玉昆也将租赁的场地及地上物交付郑志刚使用，双方主要的合同权利和义务已经履行完毕。郑志刚在租赁期间将场地转租给王子善，王子善在经营期间又将门脸房转租他人经营，郑志刚转租时并没有告知窦玉昆，但根据本案已经查明的事实，窦玉昆在2013年已发现门脸房由不同的商户经营，但其在本案起诉之前并没有与郑志刚交涉过此事，亦没有与承租的商户交涉过此事，应视为窦玉昆已经知道郑志刚将场地转租，在法定期间内未提出异议，对其转租行为予以默认，故郑志刚的转租行为并不能导致合同的解除。其二是窦玉昆主张郑志刚承租后，改建、扩建房屋的行为如何认定。窦玉昆与郑志刚签订的合同及补充协议约定，郑志刚有权对租赁的建筑物进行维修、改造、翻建，郑志刚亦对房屋进行了改造、翻建，但郑志刚并未取得相关部门的审批手续，郑志刚的行为不符合建房的相关行政管理规定，根据双方签订的合同约定以及本案的客观情况，郑志刚的行为确有不妥，但不构成根本违约，导致合同解除，郑志刚所建房屋是否应该得到双方签订协议约定的补偿以及如何补偿的问题，待合同终止后再行解决较为妥当。王子善承租以后对租赁物进行的改、扩建行为，如对窦玉昆的租赁物造成损失，待合同终止后再行解决较为妥当。
法院认为，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。郑志刚与窦玉昆签订的系双方真实意思表示，郑志刚已将租金付清，窦玉昆亦将租赁的场地及房屋交付郑志刚，双方主要的合同义务已经履行完毕，但根据合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，故窦玉昆与郑志刚签订的租赁合同对于超过租期20年的部分的约定无效。窦玉昆要求解除租赁合同，返还租赁地及地上物，拆除私自建设的房屋，恢复原状，清理运走所有垃圾，恢复原状，交给其正常使用的诉讼请求，因根据本案查明的事实，并没有合同解除的法定事由和约定事由，故法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审法院于2015年10月判决：驳回窦玉昆的诉讼请求。
判决后，窦玉昆不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由如下：1.双方的主要权利义务并不因地上物及租金的交付而完成，双方在此后仍有其他要承担的权利义务；2.原审法院对合同约定进行了扩大解释，郑志刚并未在合同约定范围内进行修缮，而是严重超越合同约定的范围进行扩建；郑志刚加建房屋未按合同约定办理审批手续，已构成违约；3.郑志刚作为承租人，未按照约定的方法和租赁物性质使用租赁物，给我造成了巨大的经济损失，早已具备了合同解除的法定条件；4.原审法院认定王子善于2013年将房屋转租并认定我已知晓转租事实，依据不足，我是在原审开庭后才知道郑志刚将租赁物转租给了王子善，其未经我同意就转租的行为违反了法律规定及双方合同约定；5.郑志刚与王子善之间所签租赁合同对于房屋权利的约定已经超越了原合同的约定范围，我认为其是恶意串通损害我的合法权益。
郑志刚、王子善均同意原审判决，不同意窦玉昆的上诉请求。
经审理查明：2001年5月1日，窦玉昆（甲方）与郑志刚（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲、乙双方通过友好协商，甲方就其所属牛堡屯能源服务站租赁给乙方经营事宜达成以下协议，出租能源服务站的基本情况，名称：北京市通州区牛堡屯镇能源服务站，地址：通州区牛堡屯镇北，租赁期限为30年，从2001年5月1日至2031年5月1日止，租金额23万元整，甲方保障乙方在承租期间的自主经营权，不得随意干涉，甲方同意乙方承租能源站后，有权对能源站的形象和建筑物的改造，但乙方对现有建筑物的改造更新应经有关部门批准，乙方在承租期间有权对现在土建房屋进行维修改造，改造费由乙方承担，地方主管部门手续由甲方协助办理，合同还就其他事项做出约定。合同签订后，郑志刚已将三十年的租金23万元交付给窦玉昆。
2001年5月29日，窦玉昆与郑志刚签订协议，内容为：窦玉昆与郑志刚租赁合同现财产清单厂区总建筑面积839.25平米，其中北房8间，建筑面积为171.5平米，其余667.75平米，郑志刚从新翻建，合同到期后，归还窦玉昆的667.75平米加上北主房8间的171.5平米，共839.25平米的建筑面积，其余面积按静值总数各得50%，按合同当中规定执行。
2011年10月20日，郑志刚、郑军（甲方）与王子善（乙方）签订租赁合同，约定甲方将牛堡屯构件厂南侧郑志刚服装厂租赁给乙方使用，租赁期限自2011年10月20日至2030年10月20日，王子善租赁后在此经营玻璃厂。王子善租赁的场地系窦玉昆租赁给郑志刚的场地。诉讼中，王子善提供其与多名案外人签订的租赁合同，证明自2012年开始，其先后将承租的房屋转租于他人经营。郑志刚对王子善提交的证据予以认可。窦玉昆对王子善提交的证据不予认可，并主张王子善与案外人签订合同的房屋未办理建设规划许可证，上述租赁合同属于无效合同。
以上事实，有租赁协议、租赁合同、土地使用权租赁合同、见证书、资产有偿转让协议、现场照片、收据及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：窦玉昆与郑志刚所签租赁合同系双方真实意思表示，在法律规定的最长租赁期限内，该合同合法有效，双方均应依约履行。依据当事人诉辩称主张及查明的事实，本案的争议焦点为：郑志刚对承租房屋的改、扩建行为及转租行为是否导致租赁合同解除。
关于窦玉昆主张郑志刚改建、扩建租赁房屋的行为违反法律规定与合同约定一节，根据查明的事实，窦玉昆与郑志刚在双方所签租赁协议与财产清单中，明确约定郑志刚有权对租赁建筑物进行维修、改造、翻建，故郑志刚对租赁房屋进行改、扩建的行为具有合同依据。郑志刚与窦玉昆签订租赁合同后，已一次性付清了30年租金，窦玉昆也将租赁场地及地上物交付郑志刚使用，双方主要合同权利义务已履行完毕，郑志刚对租赁房屋改、扩建的行为不影响租赁合同目的的实现。郑志刚、王子善在涉案场地翻建、加建的房屋是否属于违章建筑，应由行政机关作出认定，郑志刚并未存在根本违约行为，窦玉昆以此为由主张解除租赁合同，依据不足，本院不予支持。
关于窦玉昆主张郑志刚转租房屋构成根本违约一节，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据查明的事实，窦玉昆在2013年已发现涉案场地处新建了门脸房且由不同商户经营管理的事实，但其未提交证据证明其曾就转租事宜与郑志刚或实际使用房屋的商户进行过交涉，原审法院据此认定窦玉昆在知道郑志刚将场地转租的情形下，在法定期间内未提出异议，视为对其转租行为予以默认，郑志刚的转租行为并不能导致合同的解除，并无不当。窦玉昆未提交充分有效证据证明本案租赁合同存在法定或约定的解除事由，其要求解除租赁合同的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于窦玉昆要求郑志刚返还租赁场地及地上物、恢复原状等诉讼请求，因双方租赁合同不应解除，故对其上述请求，本院亦不予支持。
综上，窦玉昆的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2753元，由窦玉昆负担（已交纳70元，余款于本判决生效后七日内交纳至原审法院）。
二审案件受理费2753元，由窦玉昆负担（已交纳70元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
审 判 员 何灵灵
代理审判员 闫 慧
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 郑 芳