北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初6864号
原告：徐红，男，1964年6月9日出。
委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。
被告：刘继鑫，男，1964年10月16日出生，住北京市昌平区。
第三人：徐维芹，女，1934年7月23日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：刘秀知，北京市铭达律师事务所律师。
原告徐红与被告刘继鑫、第三人徐维芹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐红及其委托诉讼代理人郝志勇，被告刘继鑫、第三人徐维芹的委托诉讼代理人刘秀知到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐红向本院提起诉讼请求：1、确认原告与被告于1994年10月12日签订的农村房屋买卖合同有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是北京市昌平区北七家镇x村农民，被告刘继鑫系第三人徐维芹之子。1994年10月12日，被告将北京市昌平区北七家镇x村x号北房五间和西房两间及其院落出售给原告，并于同日双方签订了农村房屋买卖合同，原告支付被告购房款16000元。经查，涉案房屋的宅基地使用权人为徐维芹，故将徐维芹列为本案的第三人。原告认为：依法成立的合同受法律保护，原告系涉案房屋所在的同一集体经济组织成员，有权购买诉争房屋。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或变相取得该村宅基地使用权，故原告与被告签订的农村房屋买卖合同合法有效。为维护自己的合法权益，特诉至法院，判如所请。
被告刘继鑫辩称：不同意原告的诉讼请求及事实理由。当初卖房时，原告是给他弟弟购买的，是原告代签的。协议虽然把北房及西房卖给他，但只是卖房，并没有卖地。协议约定修缮归原告，今后社会变化因房得到的利益双方协商后互利，如果是出卖则后续协议约定没有意义。土地是集体的，我没有权利出卖。房子本身不是我的，我给出卖时，我母亲不知情，现在我母亲知道了本案情况，不予认可我当时的出卖行为。
第三人徐维芹述称：1、依据《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》第15条规定：“将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家关于宅基地分配、使用条件的规定。”依据土地管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。本案中，徐红名下已有一处宅基地，依据上述会议纪要，违反了我国土地管理法的明确规定，而根据合同法第52条规定，违反法律规定的合同应为无效合同。2、北京市高级人民法院2014年发布的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，该纪要通知就农村房屋在出卖给同一集体经济组织成员认定合同有效的前提是“经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”本案中卖方是刘继鑫，他并非本集体经济组织成员，徐维芹是本集体经济组织成员，但不是徐维芹出售的，不符合“买卖双方”，刘继鑫卖的也并非是徐维芹名下的房宅，协议中并没有指明卖的徐维芹的房宅，故本案不应将徐维芹的房宅判给徐红。徐洪购买所谓徐维芹名下宅地时，并没有经过审批，不符合法律认定有效的规定。根据土地管理法第62条规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。关于审批问题，显然徐洪的购买行为没有经过审批，1994年10月12日签订的协议，但在1995年11月15日，诉争房宅确权时，依然确权为徐维芹所有，并登记在徐维芹名下。原、被告签订的买卖协议与徐维芹无关，合同具有相对性，原被告在没有徐维芹签字、授权情况下，私下处分了徐维芹的房宅，根据合同法第五十二条规定“恶意串通、损害国家、集体、第三人利益”，应当认定无效。3、原告不符合善意取得制度。原告为同一村集体成员，对被告出售的房宅是否为其所有应有认知，且原告购买房屋并未办理过户登记，故不构成善意取得。被告自1982年户口已不在诉争的村集体，徐维芹申请宅基地时被告并非同一户籍的成员，申请的宅基地也无被告的份额，被告既没有使用权也没有所有权，也不是同一户的使用权人，其无权处分徐维芹的房宅。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：徐维芹与刘继鑫系母子关系。徐红与徐维芹均系北京市昌平区北七家镇x村村民。1994年10月12日，刘继鑫与徐洪（与徐红系同一人）签订“协议”，约定：“经刘继鑫与徐洪双方协商，将刘继鑫四破五北房、两间西房卖给徐洪，徐洪愿意以壹万陆仟元整购买，达成协议后双方永不反悔。今后房的修缮工作均由徐洪负责，如果因房与官方发生的事宜，由刘继鑫负责解决，所出费用由徐洪负责；如果今后社会变化因房得到的利益，双方协商后互利。”签订协议后，徐红交付刘继鑫16000元，刘继鑫交付房屋给徐红使用至今，徐红在占有使用期间对房屋进行过维修和装修，亦在院落内建设了部分房屋。
另查，1995年颁发的上述房屋所在院落集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是徐维芹。徐红在昌平区北七家镇x村另有一宗宅基地。徐维芹的另一儿子与徐红系同一村集体组织成员。诉争房屋所在的村委会出具证明，证明涉案院落及徐红的集体土地建设用地使用证原件均存放于村委会。2017年2月，徐红将涉案院落内所有房屋拆除后，准备新建房屋，刘继鑫前往阻止，遂产生争议。
上述事实，有“协议”、集体土地建设用地使用证、户口页、村委会证明及当事人的陈述在案佐证。
本院认为：本案涉及的是农村房屋买卖，依据相关法律主旨，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转。本案中，原、被告1994年10月12日签订的房屋买卖“协议”系双方当事人真实意思表示，双方所签协议的交易标的为房屋，符合农村房屋流转交易的条件，且内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护。
关于第三人徐维芹辩称的原告购买涉案房屋后，违反我国土地管理法规定的“一户一宅”原则，依据我国合同法第52条的相关规定，协议应属无效，对此，本院认为，我国合同法第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”导致合同无效的强制性规定是指违反法律、行政法规的“效力性强制性”规定，若仅违反法律、行政法规的“管理性强制性”规定，并不必然导致合同无效。我国土地管理法第62条规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地…”的规定，此处指的是管理性的强制性规定，而非效力性强制性规定。同时，所谓“一户一宅”原则是指农村村民在出售自己的宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非村民不得买卖本集体经济组织成员的私有房屋。现房屋买受人是本村村民，宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员，协议应属有效，故本院对第三人的此项辩称不予采信。
关于第三人徐维芹认为诉争房屋买卖并未经过宅基地审批手续，房屋买卖协议亦应属无效。原、被告1994年签订房屋买卖协议时，一是涉案房屋院落尚未下发集体土地建设用地使用证；二是签订买卖协议是1994年10月，是在我国土地管理法1999年修改实施之前；三是我国目前农村房屋转移变更登记手续尚不完善；四是是否办理宅基地审批手续，不影响同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖协议的效力。故第三人徐维芹的上述辩称，依据不足，本院不予采信。关于被告刘继鑫和第三人辩称签订房屋买卖协议出售诉争房屋时徐维芹不知情，刘继鑫属于无权处分；徐红与刘继鑫恶意串通，损害徐维芹利益，协议应无效及刘继鑫非本集体经济组织成员一节，首先，根据刘继鑫自述其本人是在1982年农转非，在1994年签订房屋买卖协议时已经转为居民，因买受人徐红是本集体经济组织成员，即使刘继鑫当时已经转为居民了，但诉争房屋及宅基地使用权并未转移给本集体经济组织以外的成员，不影响买卖协议的效力。其次，刘继鑫与徐维芹均辩称刘继鑫卖房时徐维芹不知情，但徐维芹与刘继鑫是母子关系，且在签订房屋买卖协议时，尚未办理集体土地建设用地使用证，徐维芹尚不是诉争宅基地登记的使用权人，故刘继鑫出售诉争房屋并非无权处分；同时，自原、被告签订房屋买卖协议交付房屋后原告使用至今，已经二十余年，且徐维芹另有一子也是本集体经济组织成员，在本村亦有宅基地，徐维芹本人也是本集体经济组织成员，故徐维芹辩称诉争房屋已出售不知情，这么多年来一直以为刘继鑫将房屋出租他人使用，也不符合常理，故本院对此不予采信。再者，农村集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人并非完全与房屋所有权人一一对应的，该证是对每宗宅基地使用权的登记，针对刘继鑫和徐维芹的陈述，1994年卖房时诉争房屋已经没人居住，当时经济困难，需要卖房，结合刘继鑫已经转为居民，其也不符合宅基地使用权证登记条件，且卖房在先，办理宅基地使用证在后的情况，能够佐证被告当初卖房是真实意思表示。关于第三人徐维芹辩称徐红主体不适格，因房屋买卖协议上书写的买受人为“徐洪”，经本院询问核实，“徐洪”是徐红的别名，其曾经使用过“徐洪”，所在的村委会也出具证明佐证这一事实，且刘继鑫签订协议、接收房款和交付房屋的对象就是徐红，其并未对徐红的身份问题提出异议，同时第三人徐维芹也未提出证据佐证“徐红”与“徐洪”并非同一人，故徐红作为本案原告主体适格。综上所述，原告要求确认其与被告于1994年10月12日签订的农村房屋买卖合同有效，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决如下：
确认原告徐红与被告刘继鑫于一九九四年十月十二日签订的农村房屋买卖“协议”有效。
案件受理费七十元，由原告徐红负担三十五元（已交纳）；由被告刘继鑫负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 李炜鑫
二〇一七年九月十九日
书记员 程建民