广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第849号
上诉人（原审被告）：杨红民，男，1973年4月17日出生，汉族，身份证住址河南省临颍县，现住广东省中山市。
委托代理人：赖健勇、刘玉，分别系广东运胜律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：王斌，男，1974年9月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：周伙龙，广东中亿律师事务所律师。
上诉人杨红民因与被上诉人王斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2007年杨红民与王斌签订了厂房租赁协议，由王斌租赁杨红民所有的位于中山市坦洲镇新前进村琪环的厂房，租赁期限为2007年7月1日起至2012年7月1日。2012年6月30日，杨红民（甲方）与王斌（乙方）再次签订厂房租赁协议，由王斌继续租赁上述厂房，约定：租赁期限自2012年7月1日起至2015年7月1日止，租金为每月20000元，王斌向杨红民支付厂房租赁押金50000元；王斌另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得杨红民的书面同意，按规定须向有关部门审批的，应报请有关部门批准后方可进行；租赁期间，王斌可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构；如杨红民提前终止合同，必须提前三个月通知王斌，并赔偿王斌三个月租金，如王斌提前退租，应提前三个月通知杨红民，并没收所交押金；合同还约定了其它内容。2012年9月11日，杨红民出具收到押金50000元的收款收据。2014年7月8日，杨红民（甲方）与王斌的妻子陈惠丽（乙方）签订厂房搬迁合同，约定：杨红民书面通知后，王斌须三个月内从杨红民厂房内全部搬走，通知杨红民接收；如有王斌人为损坏须修好后交给杨红民，王斌须把装修垃圾清完拉走；王斌上有事项全部完工后杨红民验收后合格，一个工作日内退回王斌订金50000元，杨红民提前叫王斌搬迁须赔偿60000元，合计110000元。此后，因杨红民没有退还押金50000元，王斌遂向法院起诉，请求判令：1.杨红民向王斌退回厂房租赁押金50000元，并从起诉之日起至清偿之日止按银行同期同类逾期贷款利率计付利息；2.杨红民承担诉讼费用。
另查：庭审中，王斌称2014年10月4日将钥匙归还杨红民。杨红民称没有收到钥匙，也没有验收，但确认2014年10月5日开始清理厂房内垃圾，2014年10月15日开始使用厂房，此后自行拆除了厂房。双方均确认厂房搬迁合同约定的补偿60000元折抵最后三个月租金。根据杨红民提供的照片显示，厂房内并未有明显的垃圾存留，杨红民拆除厂房内部装修时产生了建筑垃圾。
原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。杨红民与王斌签订的厂房租赁合同及厂房搬迁合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行各自义务。根据厂房搬迁合同约定，杨红民提前通知解除厂房租赁合同，王斌在三个月内搬走，杨红民向王斌返还押金50000元并补偿60000元。此后杨红民没有返还押金50000元，理由为：一、王斌违约，最后三个月的租金没有交；二、王斌遗留了过多垃圾；三、房屋大门受到损坏。对此，原审法院分析如下：一、双方已于庭审中确认补偿款60000元折抵最后三个月租金，故王斌已经支付租金，杨红民的主张与事实不符。二、厂房租赁合同约定，王斌可根据自己的经营特点进行装修，租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，即合同中没有约定王斌搬走时负有将厂房装修拆除的义务。厂房搬迁合同约定王斌须把装修垃圾清完拉走，根据杨红民提供的照片显示，厂房可以正常使用，且未有明显的垃圾存留。三、杨红民提供的照片无法证明存在房屋大门损坏严重，且杨红民收回厂房后将厂房拆除，即房屋大门是否损坏并不会对杨红民造成损害。综上，杨红民的辩解并无事实依据，原审法院不予采纳。王斌主张杨红民退回厂房租赁押金50000元并从起诉之日起（2014年12月24日）按银行同期同类逾期贷款利率计付利息的诉求符合法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决：杨红民于原审判决生效之日起七日内向王斌返还押金50000元及利息（从2014年12月24日，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计至清偿之日止）。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元（王斌已预交），由杨红民负担（杨红民于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。
上诉人杨红民不服原审判决，向本院提起上诉称：一、厂房租赁合同第五条第2款约定，被上诉人另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得上诉人的书面同意。被上诉人没有取得上诉人书面同意单方装修，拆除了两幅砖墙、在厂房内和楼顶用砖头砌建五个排污水池、用石膏板和砖头做墙隔出30多个房间，破坏了房屋原有结构，这些装修均没有事先征得上诉人的书面同意，依法负有恢复原状的义务。被上诉人没有征得上诉人同意的单方装修对上诉人来讲即为装修垃圾，根据厂房搬迁合同的约定，被上诉人必须把装修垃圾清完拉走，被上诉人在归还厂房时必须把以上的装修拆除、将垃圾运走，不能仅是打扫地面上的垃圾。被上诉人没有履行清完装修垃圾的义务，致使上诉人聘请他人拆除装修并运走装修垃圾花费了45000元，该费用应在押金内予以抵扣。二、被上诉人在交还房屋之前没有清理完毕垃圾，导致上诉人聘请他人清理垃圾花费15天时间，该15天是因被上诉人怠于履行自身义务而产生，应当按照承租标准补偿上诉人15天的房屋占用费10000元。被上诉人的违约行为给上诉人造成了55000元的经济损失，所交押金尚不足以抵扣，上诉人无需返还押金50000元给被上诉人。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判上诉人无需返还被上诉人押金。
被上诉人王斌答辩称：上诉人一审提交的涉案厂房照片清楚显示被上诉人已将搬迁后遗留的垃圾清走。被上诉人将厂房交付给上诉人的第二天即2014年10月5日，上诉人便开始对厂房进行拆除，上诉人主张被上诉人搬走后产生垃圾清运费45000元及清运垃圾花费15天时间没有事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
二审期间，上诉人杨红民提交了2014年10月5日的垃圾清运协议书、2014年10月15日的收据和孙继权的身份证复印件，证明其为了清除厂房内的垃圾花费45000元及占用10个工作日。被上诉人王斌认为上诉人杨红民提交的上述证据不属于新证据，而且杨红民在一审时称清理垃圾花费60000多元，二审提交的证据显示花费45000元，对杨红民提交的证据真实性不予确认。杨红民并提交了本案厂房的房地产权证和土地使用权证，王斌对产权证的真实性没有异议。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院二审期间另查明：杨红民在二审庭审中称其租赁给王斌的厂房部分有报建有产权证，部分没有报建，报建有产权证是1152平方米，没有报建的是945平方米，并陈述其提前收回厂房是把没有报建的部分拆掉重建，后来将厂房全部拆除。杨红民提交的房地产权证载明杨红民所有的位于中山市坦洲镇新前进村琪环房屋建筑面积为1156.94平方米。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，杨红民与王斌签订的厂房租赁合同约定房屋租赁面积约2050平方米，杨红民对本案房屋所有的登记产权面积为1156.94平方米，杨红民亦确认其租赁给王斌的厂房部分没有报建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”杨红民与王斌签订的厂房租赁合同部分有效，部分无效，即杨红民租赁给王斌有产权的1156.94平方米厂房有效，其余部分无效。对于本案争议的厂房租赁押金50000元，依双方约定面积和杨红民有产权证的面积折算，有效部分厂房的押金为28218元，无效部分厂房的押金为21782元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于21782元押金，杨红民应返还给王斌。而对于剩余的28218元押金，杨红民因提前收回厂房，双方的厂房租赁合同已解除，杨红民主张王斌装修未经其同意而在搬离租赁厂房时负有恢复原状的义务，以及王斌未清运装修垃圾因而不予返还押金，本院认为，杨红民与王斌于2007年签订厂房租赁合同，在合同租赁期满后，又于2012年签订厂房租赁合同，合同内容基本一致，两份合同中虽约定王斌另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得杨红民的书面同意，然而王斌于2007年7月1日开始使用至2014年7月8日签订厂房搬迁合同，王斌已租赁使用涉案厂房长达7年时间，杨红民在本案中并未举证证明其对于王斌使用厂房进行的装修及增设附属设施和设备提出过异议，况且双方签订的厂房租赁合同中还约定厂房租赁期间，王斌在不破坏厂房结构的情况下，可根据自己的经营特点进行装修，杨红民亦未举证证明王斌的装修破坏了厂房原结构。本院对杨红民主张王斌在搬离厂房时需对厂房恢复原状的主张不予采纳。对于装修垃圾清运问题，杨红民接收厂房后将本案厂房拆除重建，而拆除厂房必然产生垃圾清运事宜，杨红民一审举证的照片和二审举证的垃圾清运协议书和垃圾清运收据不能排除属其自身拆除厂房而产生的装修垃圾及清理费用，本院对杨红民主张王斌未履行清完装修垃圾义务而不予退回押金不予支持。在杨红民不能举证证明王斌有违约行为的情形下，杨红民应向王斌退回合同有效部分的押金28218元。合计无效部分和有效部分，杨红民应向王斌返还押金50000元。
综上所述，上诉人杨红民的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决适用法律部分错误，但处理结果并无不当，本院对原审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人杨红民负担。
本判决为终审判决。
审判长 张煌辉
审判员 牛庆利
审判员 官 琳
二〇一五年七月十八日
书记员 易嘉璇