湖北省荆门市东宝区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂东宝民二初字第00283号
原告吴绪延。
被告金传云。
原告吴绪延与被告金传云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受理后，由审判员丁兆华依法适用简易程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告吴绪延、被告金传云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴绪延诉称，原告系原荆门市东宝区塔影一路12号住户，2011年被告及开发商解本清与原告签订《联合建房协议》，并于2012年将原告住房拆除。2013年11月，荆门市下达可按“原地址、原层次、原面积”修建房屋的精神，被告承诺负责上述的新建工程，并向原告出具承诺书，约定被告以40万元的价格收购原告的房屋，2014年2月26日，被告与原告签订售房协议，约定房款金额40万元，被告于2015年6月30日前全额付清给原告，2014年12月，被告承建的工程竣工。2015年3月，原告在广东惠州办理公证书委托被告办理房屋过户手续，但过户手续至今未办理成功，被告亦拒绝向原告支付房款，故原告诉至法院，请求法院判令：一、被告支付原告购房全款40万元；二、被告向原告支付违约金4万元、房租3000元、公证费400元；三、被告赔偿原告因提起诉讼产生的一切损失，包括诉讼费、律师费2万元、精神损失费1万元等。
被告金传云辩称，1、原、被告双方之间并不存在房屋买卖合同关系，且房屋登记在原告名下，尚未过户给被告，不应向原告支付购房款40万元；2、原被告双方签订的合同不产生效力，被告不存在违约，不应承担支付违约金、房租、公证费的责任；3、被告拒绝承担诉讼费、律师费、精神损失费，故请求驳回原告的诉讼请求。
本院结合原、被告双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原、被告之间的法律关系为房屋买卖合同关系还是房屋拆迁安置补偿合同关系；2、被告应向原告还建房屋还是折价补偿。
原告吴绪延为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
A1、承诺书一份，证明被告拆除原告旧房，承诺赔偿房款40万元的事实；
A2、售房协议一份，证明被告应向原告支付购房款40万元；
A3、收条一份，证明被告将原告旧房的土地使用证收走的事实；
A4、公证书二份，证明原告在广东惠州办理公证，委托被告代为办理房屋产权过户手续。
被告金传云为反驳原告诉请，向本院提交以下证据：
B1、建设规划许可证八本，证明被告按照政府的规定对拆迁后的土地进行重建；
B2、房产证二本，证明房屋尚登记在原告名下，未过户到被告名下。
经庭审质证，被告对原告提交的证据A1真实性无异议，对证明目的有异议，该承诺书约定的内容为或者由被告向原告支付房款，或者向原告交付还建后房屋，由原告自行选择；对证据A2真实性无异议，对证明目的有异议，认为签订售房协议时原告的房屋已经拆除，无法办理过户手续，还建后的房屋依然登记在原告名下，并未过户给被告，被告不应向原告支付房款；对证据A3、A4无异议。原告对被告提交的证据B1真实性无异议，但认为被告承建的还建工程不符合政府的“三原”规划，房屋未交付原告使用；对证据B2表示不知情。
经审查，本院对原告提交的被告无异议的证据A3、A4予以采信，证据A1、A2涉及本案争议焦点，本院在事实与理由部分予以阐述；对证据B1真实性予以采纳，通过B2可以印证被告承建的该还建工程符合规划要求，并依法办理房产证，故本院对证据B1、B2予以采信。
根据本院采信的证据，并结合原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认本案以下事实：
2011年5月22日，解本清与吴绪延及其妻卢林娥签订《联合建房协议书》一份，约定由解本清对吴绪延位于荆门市东宝区塔影一路12号的房屋进行拆迁还建，同时约定为补偿吴绪延开发房屋的土地和建筑物，以返还新毛坯房的方式一次性补偿给吴绪延，后解本清退出该还建项目，由金传云接手。2013年11月22日，金传云向吴绪延出具承诺书，约定若吴绪延的旧房能够改造，则由吴绪延选择还建与房产证面积相同的住房，或者将房屋以40万元价款出售给金传云。2014年2月26日，吴绪延与金传云签订《购房协议》，约定“吴绪延同意将塔影路12号房产，面积为80.27平方米，房产证号400228**号，土地使用面积43.4平米，土地证号（2006）第01010307060-1号，出售给金传云，售价40万元整，2015年6月30日前全额付清；若逾期不付，则按全额的5%支付违约金；金传云为吴绪延交纳2014年9月至2015年6月的房租6000元”，该协议由吴绪延、金传云签字捺印。2015年3月10日，吴绪延在广东惠州出具委托书，委托金传云办理改建后房屋过户给金传云的手续，该委托书经广东省惠州市惠城公证处公证。另查明，原荆门市东宝区塔影一路12号房屋拆除后于2014年9月重建完毕，2015年1月6日竣工验收，并已办理房产总证，吴绪延还建后的房屋登记在其本人名下。
本院认为，本案的立案案由为房屋买卖合同纠纷，但经本院审理查明，金传云于2013年11月22日向吴绪延出具承诺书，承诺吴绪延可以选择要求还建住房或将房屋出售给金传云，2014年2月26日，双方又签订售房协议，明确约定吴绪延将还建后的住房以40万元价款出售给金传云。上述事实表明，双方虽签订了《售房协议》，但该协议的真实目的并非金传云欲购买吴绪延的房屋，实质是金传云将吴绪延旧房拆除后对其安置补偿的约定，故吴绪延与金传云之间形成的法律关系应为房屋拆迁安置补偿关系，本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。
关于金传云应向吴绪延还建房屋还是折价补偿的问题。金传云向吴绪延出具的承诺书及其与吴绪延签订的《售房协议》出自双方真实意思表示，不违反相关法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。金传云辩称其应向吴绪延交付还建后房屋，不应支付补偿款，本院认为，2013年11月22日，金传云向吴绪延出具承诺书，承诺若吴绪延旧房可以改建，则吴绪延有两种补偿方式可选择，一是还建房屋，二是折价40万元补偿，该承诺书系金传云欲与吴绪延订立拆迁安置补偿合同的要约，对旧房是否拆迁，吴绪延同意并已实际拆除旧房，表明双方对旧房拆迁已达成合意，但对旧房拆迁后是按原房产证的面积还建新房，还是折价补偿，吴绪延并未作出承诺；2014年2月26日，吴绪延与金传云签订《售房协议》后，表明双方就旧房拆除后还建新房或折价补偿达成合意，即金传云按40万元补偿吴绪延。现吴绪延房屋已改建完毕，金传云应按照合同约定向吴绪延支付房款，本院对吴绪延要求金传云支付40万元房款的诉讼请求予以支持。关于金传云主张改建后的房屋仍登记在吴绪延名下，未进行过户登记，拒绝支付房款的抗辩，本院认为，房屋是否进行产权移转登记是物权是否变动的构成要件，并不影响合同的效力，金传云与吴绪延签订的《售房协议》合法有效，其应按照合同约定支付房款，其抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
关于吴绪延的其他诉讼请求，其主张的违约金、房屋租金实际系合同约定金传云违约后应承担的违约责任，金传云未按期向吴绪延支付房款，其应按照合同约定承担违约责任，违约金在《售房协议》中有明确约定，即按照房款全额的5%计算，未超出法律保护范围，本院予以支持，合同中并未约定违约金支付方式为每月支付房款全额的5%，故对吴绪延要求金传云每月支付2万元违约金，支付两个月的诉讼请求，本院不予支持，金传云应向吴绪延支付的违约金数额为2万元；房屋租金在《售房协议》中亦有约定，本院亦予以支持，但应按照金传云实际未支付的时间计算，金传云已向吴绪延支付房租至2015年6月，至吴绪延向本院起诉的2015年8月，实际产生二个月的房租，按双方约定的600元／月的标准，金传云应支付吴绪延的房屋租金数额为1200元；吴绪延主张的公证费，因其未提交交纳费用的票据，且该费用不是主张权利的必要费用，本院不予支持；吴绪延主张的律师费，因其未委托律师参与本案诉讼，该费用未实际产生，本院不予支持；关于吴绪延主张的精神损失赔偿，系侵权案件的责任承担方式，本案为合同纠纷，此项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，金传云应向吴绪延承担违约责任，支付房款40万元、违约金2万元、房屋租金1200元，吴绪延的其他诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告金传云于本判决生效之日起五日内支付原告吴绪延房款400000元、违约金20000元、房屋租金1200元，共计421200元。
二、驳回原告吴绪延的其他诉讼请求。
被告如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7951元，减半收取3975.5元，由原告吴绪延负担305.5元，由被告金传云负担3670元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至荆门市中级人民法院，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号：17570401040008989-1，开户行：中国农业银行荆门海慧支行。上诉人在上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行义务的，将标的款汇至荆门市东宝区人民法院，收款人全称：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。
审判员 丁兆华
二〇一五年十一月十一日
书记员 王 维