浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终3836号上诉人（原审被告）：王永林，男，1966年1月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：秋素萍（系上诉人妻子），女，1965年12月15日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被上诉人（原审原告）：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊24号。统一社会信用代码：91330602779397637G。法定代表人：郑华，执行董事。委托诉讼代理人：郦海忠，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。上诉人王永林因与被上诉人绍兴市美怡居物业管理有限公司（以下简称美怡居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602民初7276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。期间，当事人申请案外和解三个月，到期未成。本案现已审理终结。王永林上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人恢复对上诉人的物业服务，并从恢复之日起计算物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决上诉人承担争议的物业费与违约金是错误的。《物业管理条例》虽规定业主应当按时交纳物业服务费用，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中的规定，物业服务企业不履行或完全不履行物业服务企业合同约定或法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业公司履行了服务义务，收取服务管理费才合理，上诉人自取得房屋产权之日起至2015年都按时交纳物业费。但由于被上诉人从2016年至今没有对上诉人履行服务义务，没有履行《翰林越府小区物业管理服务合同》第四条的规定，造成了上诉人的严重损失，故不应产生服务费。只有等上诉人恢复对上诉人服务之日开始，才能计收服务费。2.原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确只有在物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务的前提下，人民法院才对业主的抗辩不予支持。但本案中，被上诉人没有按照合同规定提供服务。3.原审法官没有按法律规定收集证据。被上诉人美怡居物业公司辩称：被上诉人与小区业主委员会签订了相应的物业服务合同，对该小区进行了管理，被上诉人对公共服务尽到了管理义务，故被上诉人要求业主支付合同约定的费用是符合法律规定的。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告美怡居物业公司向一审法院起诉请求：1.被告王永林支付绍兴市越城区府山西路208号3幢404室及地下B1号车库2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用4564.20元，并支付自2017年1月1日起至款清日止按日万分之五计算的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，绍兴市“翰林越府”小区业主委员会与原告美怡居物业公司签订《“翰林越府”小区物业管理服务合同》一份，合同约定原告美怡居物业公司为翰林越府小区提供物业管理服务，委托管理服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。其中服务费收费标准为：多层住宅物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.2元收取，双层住宅物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.4元收取，排屋住宅物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.6元收取，营业房物业费按房屋建筑面积每平方米每月1.4元收取，地下室物业服务费按每间每月30元收取。业主的物业服务费按年度缴纳。业主逾期缴纳服务费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用的百分之五加收违约金。2017年4月22日，绍兴市“翰林越府”小区业主委员会与原告美怡居物业公司签订《“翰林越府”小区物业管理服务合同》一份，合同约定委托管理期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。其中物业服务费收费标准、交费期间及预期违约金约定均与前述合同标准一致。被告自认其自2016年1月1日起至今未交纳物业管理服务费及地下室物业服务费。一审法院认为，原告与翰林越府小区业主委员会签订的《“翰林越府”小区物业管理服务合同》，双方主体适格，内容合法，应为有效，对所有业主均具有约束力，被告王永林应按照合同约定履行交纳物业管理服务费等相关义务。结合原、被告双方争议焦点，该院认定如下：一、关于2017年度物业费交纳期间的问题。物业合同中约定：“业主的物业费按年度缴纳”，由此可知，原、被告之间并未就每年物业费缴纳期间作出明确约定，现原告认为其可随时向被告主张交纳2017年度的物业费，被告则认为未到期的物业费原告无权主张，现原、被告就该条款的理解发生争议。该院认为，该条款系原告美怡居物业公司制作的格式条款，依法应作处有利于被告王永林的解释，即2017年度的物业费交纳截止时间应为2017年12月31日，现未到2017年度物业费交纳截止时间，故原告无权就2017年度物业费向被告主张。二、关于2016年度物业费违约金问题。鉴于物业合同约定，若业主逾期交纳物业费，则原告可以从逾期之日起按应缴费用的百分之五加收违约金。现原告主张按日万分之五的标准计算违约金，已超出双方合同约定标准，该院依法参照合同约定标准予以确认。鉴于被告王永林对2016年物业费收费标准、建筑面积及车位服务费用均无异议，该院对此予以确认。综上，被告王永林应向原告美怡居物业公司支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止的车位服务费360元、物业管理服务费1922.11元及该款逾期违约金96.11元。关于被告王永林提出的要求原告对其漏水房屋予以修复后再交物业费的抗辩意见，因被告王永林未提起反诉，故其主张在本案中不予处理，被告王永林可另案主张。关于被告王永林提出的原告诉讼主体不合法以及其非违约方不承担违约金的抗辩意见，依据不足，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告王永林支付原告绍兴市美怡居物业管理有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止的车位服务费360元、物业管理服务费1922.11元及该款逾期违约金96.11元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告绍兴市美怡居物业管理有限公司负担12元，由被告王永林负担13元，被告王永林负担部分于本判决生效之日起七日内向该院付清。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案主要争议在于上诉人拒交物业费的抗辩理由能否成立。本案中，上诉人主张被上诉人对于其漏水的屋顶未履行维修义务，要求被上诉人对其漏水房屋予以修复后再交物业费。根据《“翰林越府”小区物业管理服务合同》第四条之规定，被上诉人对于房屋建筑公用部位（包括楼盖、屋顶等）确有日常养护和管理义务，但该物业服务合同第二十条同时约定：房屋的共用部位、公用设施设备、公共场地的大中修和更新改造费用，从专项维修资金中支出，小修由相关业主共同承担。本案中，被上诉人曾对案涉屋顶进行过维修，但未完全修复，被上诉人称应使用专项维修资金予以修复。根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条之规定，物业服务企业需要使用专项维修资金应经过物业服务企业提出使用方案、业主大会通过使用方案、物业服务企业组织实施方案、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金、业主委员会审核同意并报备有关机关同意等程序。鉴于案涉屋顶维修有可能涉及专项维修资金的使用，而物业服务企业使用该资金亦需履行一定的程序，同时也需要业主委员会及有关部门的审批同意，故而现上诉人径行以被上诉人现未履行维修义务拒交物业费，其抗辩理由不能成立。被上诉人向上诉人提供了清洁卫生、绿化维护、公共秩序管理等物业服务，上诉人也实际享受了上述物业服务，其应依约支付物业费用。原审据此判令上诉人支付相应物业费及逾期违约金，并无不当。需要指出的是，对于案涉屋顶的维修，被上诉人仍应及时向业主大会提出维修方案，对于因物业服务企业怠于履行职责，造成上诉人损失的，上诉人可依法另行主张。综上所述，上诉人王永林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王永林负担。本判决为终审判决。审判长  赵启龙审判员  夏 鸿审判员  梅 云二〇一八年三月二十七日书记员  孙心怡?*MERGEFORMAT?6??*MERGEFORMAT?7?