四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0502民初458号
原告：程学君，男，汉族，1958年7月18日生，住四川省荣县。
原告：尹碧容，女，汉族，1962年3月22日生，住址同程学君。
委托诉讼代理人：程琴，女，1983年11月21日生，住泸州市江阳区，系二原告女儿。
委托诉讼代理人：徐正东，男，汉族，1978年11月30日生，住泸州市龙马潭区，系二原告女婿。
被告：泸州集成房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳西路49号1号楼，组织机构代码74469653－0。
法定代表人：庞浩泉，执行董事。
委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。
原告程学君、尹碧容与被告泸州集成房地产开发有限公司（以下简称“集成房产”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程学君、尹碧容的委托诉讼代理人徐正东，被告集成房产的委托诉讼代理人王俊出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程学君、尹碧容向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金8432.86元；2、判令被告支付原告逾期办证违约金72347.48元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月9日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2014年10月31日之前向买受人（原告）交付房屋，但由于房屋质量问题由被告工程部处理并经原告验收后才完成交付，实际交房日期为2015年1月1日，共计延迟61日。合同同时约定交房逾期90日内的，出卖人（被告）自约定的交房之日起至实际交付之日止，向原告计算万分之三的违约金，计8432.86元。合同第二十条约定被告应当在交房之日起180个工作日内办理并为原告取得房屋权属证明，逾期取得的，被告应按已付价款的1‰向原告支付违约金。原告取得房屋权属证明为2016年2月3日，故被告应当支付办证违约金72347.48元。
被告集成房产辩称：1、原告所述被告迟延交房61天不是事实。原告采用贷款方式交付房款，合同约定买受人（原告）在接房前必须缴清全部房款及购房相关费用，完清一切经济手续，否则视为买受人违约，出卖人有权顺延交房及相关产权的办理。原告2015年1月1日才通过银行贷款将房款交付被告，被告同日将房屋交付原告，并未迟延交房。2、原告在约定的期限内未取得房屋所有权证书，并非被告的责任。首先，合同约定：在所有选择贷款方式付款的买受人中如果有任何一位买受人未能如期来办理交房手续和付清相关款项而造成其他选择贷款方式付款的买受人不能如期取得房屋所有权证书的，不属于出卖人的责任。至目前为止，尚有未办理交房手续和付清款项的买受人；其次，原告于2015年10月12日出具委托书委托办理不动产登记手续，其间由房监部门和税务部门核定至原告2016年2月3日领取不动产证书，不是被告的行为造成。3、原告计算逾期办证违约金的方法没有合同依据。合同第二十条约定：……买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的1‰向买受人支付违约金，由出卖人继续办理房屋所有权证书。而非原告主张的按买受人已付房价款每日1‰向买受人支付违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告围绕其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、首付款《收据》、代办产权税费《收据》、借款合同公证费《发票》、工行按揭卡开卡单据；3、《无房证明》、短信记录；4、《泸州市新建住宅质量保证书》、与被告经办人的短信记录；5、《商品房买卖合同》空白范本、泸州市其他开发商楼盘《商品房买卖合同》。上述1、2、3、4证据符合客观实际，与本案具有关联性，本院予以采信；证据5与本案不具有关联性，在本案中本院不予采信。
被告围绕其答辩主张向本院提交了以下证据：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、银行业务回单；2、被告开发楼盘与其他买受人签订的《商品房买卖合同》、讼争楼盘办理交房手续情况、原告于2015年10月12日向被告出具的办理不动产登记《委托书》、原告所属房屋《不动产权证书》及税收缴款书。证据2中被告与他人签订的《商品房买卖合同》及小区楼盘交房手续情况与本案没有直接的关联性，不能达到被告的证明目的；其余证据本院予以采信
本院依据上述有效证据认定如下法律事实:2014年9月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告程学君、尹碧容购买被告集成房产开发的位于泸州市江阳区龙腾路房屋（面积约64.63平方米）。合同约定的主要内容有：1、房屋单价7130元/平方米，总价款460812元；2、付款方式为贷款方式付款，买受人（原告）支付首期款140812元，余320000元房款办理银行按揭或住房公积金贷款，具体贷款金额与年限以办理银行或公积金管理机构审批为准；3、出卖人（被告）应当在2014年10月31日前向买受人（原告）交付该商品房；4、逾期交房责任，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之三的违约金……；5、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，……由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责尽快修复，并承担修复费用，出卖人不承担其他间接责任；6、产权登记，……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，……出卖人按买受人已付房价款的1‰向买受人支付违约金，由出卖人继续办理该商品房所在楼栋的权属证明。以下情况不属于出卖人的责任：在所有选择贷款方式付款的买受人中如果有任何一位买受人未能如期来办理交房手续和付清相关款项而造成其他选择贷款方式付款的买受人不能如期取得房屋所有权证书的；7、……买受人在接房前必须缴清全部房款及购房相关费用，完清一切经济手续，否则视为买受人违约，出卖人有权顺延交房及相关产权的办理。双方在合同中还对前期物业服务、专项维修资金、争议处理方式以及委托办证等进行了约定。
合同签订当日，原告即将首付房款140812元和代办产权税费、维修基金15305元交付被告，由被告开具《收据》二份，原告同时在中国工商银行股份有限公司泸州分行办理了按揭贷款相关手续并办理按揭贷款《个人购房借款合同》公证手续。2015年1月1日，工商银行通过原告程学君账户转入被告集成房产原告按揭贷款支付的房款32万元，被告于同日将房屋交付原告使用。之后，原告应被告要求三次回荣县开具《个人房屋信息查询单》证明无房情形，又于2015年10月12日向被告出具办理不动产权登记手续《委托书》。由于被告在约定的期限未能将房屋产权证交付原告，双方在涉及办理房屋的相关手续上导致原告多次往返，加之被告方工作人员未能耐心解释，其态度引起原告不满，原告为此诉至本院要求判如所请。诉讼中，原告于2016年2月3日领取了讼争房屋的不动产权属证书。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于本案中双方争议的事实以及对合同条款的理解问题：1、关于迟延交房。原告主张系被告在约定的第一次交房时间2014年10月13日因为房屋质量存在严重瑕疵，由被告工程部处理并经原告验收后才完成第二次交付，共计延迟61日。根据原、被告均向本院出示的双方于2014年9月9日签订《商品房买卖合同》，合同第十一条约定被告应当在2014年10月31日前向原告交付房屋，同时在合同附件四第2条约定，原告在接房前必须缴清全部房款及购房相关费用，完清一切经济手续……。虽然原告向本院出示的《泸州市新建住宅质量保证书》和与被告方经办人员的短信记录一定程度上可以说明房屋存在墙体裂缝质量问题由工程部处理的经过，但本案原告于2015年1月1日通过银行贷款交付剩余的购房款32万元，被告也在同日将房屋交付原告，符合合同附件四第2条约定的条件，被告不存在迟延交房违约的情形，且原告并未举证证明银行推迟放款时间系被告因素造成，故原告主张被告迟延交房的理由不能成立。2、合同中关于被告免责条款的约定理解。《商品房买卖合同》第二十条（二）款2项（2）目：②免责条款约定，“在所有选择贷款方式付款的买受人中如果有任何一位买受人未能如期来办理交房手续和付清相关款项而造成其他选择贷款方式付款的买受人不能如期取得房屋所有权证书的，不属于被告的责任”。该条款属于格式条款，其约定将被告所售楼盘中其他买受人的违约情形转嫁于本合同从而免除被告的违约责任，加重了买受人原告的责任，有违公平对等原则，根据《合同法》第四十条……提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效的规定，本院认定该条款无效。且被告在庭审中自认目前楼盘仍然有其他买受人未缴清房款及办理交房手续，显然该约定并非为本案原告取得所有权证的必要条件。另外，双方在签订合同时即约定了委托办证事宜，原告也缴纳了代办产权税费、维修基金，而原告出具《委托书》以及有关部门审查办理时间应属办理不动产登记过程除外的180个工作日内，故被告主张办证迟延不属出卖人责任以及办证未迟延的抗辩理由不能成立。3、关于迟延办证违约金计算问题。《商品房买卖合同》第二十条（二）款2项（2）目：①“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日个工作日内取得房屋所有权证书的，被告按原告已付房价款的1‰向原告支付违约金”。该条款原告认为对于违约责任的约定明显低于合同中买受人原告违约按日计算以及其他违约条款责任的承担标准，根据合同其他条文，应当理解为按原告已付房价款的1‰按日计算向原告支付违约金，在双方对合同格式条款出现理解分歧时，应当作出不利于格式合同一方的解释原则，以标准过低请求予以调整增加至每逾期一日按原告已付房价款的1‰向原告支付违约金。本院认为该条款明确为“已付房价款的1‰”，并无“每日”的约定，在文字上不存在理解上的分歧，且违约金的功能在于合同履行担保，以维持合同对于双方当事人的约束力，其本质系保障当事人须受其订立的合同之约束，即契约严守原则，本案合同中该条的约定并未违反国家强制性法律规定，当事人的意思自治应当予以尊重和保护；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额之规定，本案原告主张双方约定的违约金标准过低，但未向本院提供证据证明该标准过分低于因被告迟延办证给原告造成的实际损失，应当承担举证不能的责任。结合本案合同已经履行完毕，原告于2016年2月3日领取了不动产权证，对原告要求调整增加办证违约金的标准本院不予支持。被告集成房产对于迟延办证应当按照合同的约定承担违约责任，即原告已经交付的购房款460812元×1‰＝460元（取整数）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、被告泸州集成房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内支付原告程学君、尹碧容迟延办证违约金460元。
二、驳回原告程学君、尹碧容的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本院减半收取622元，由原告承担200元，被告承担422元。
如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 王莉
二〇一六年十一月二十八日
书记员 付敏