广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终2130号上诉人（原审原告）：广州市金濠城物业管理有限公司，住所地广州市白云区松柏东街17号1021铺。法定代表人：曹平强，该公司经理。委托诉讼代理人：王家兵，广东汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林圣强，男，1978年9月12日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：董卫华，广东执正律师事务所律师。上诉人广州市金濠城物业管理有限公司（以下简称金濠城物业公司）与被上诉人林圣强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初5730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金濠城物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金濠城物业公司一审的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由林圣强承担。事实和理由：（一）一审判决事实认定错误，将房屋侵占纠纷错误认定为租赁合同纠纷，双方租赁合同已于2016年9月14日因另案判决生效而解除，林圣强拒不执行法院判决继续占用涉案房屋的行为是对金濠城物业公司房屋的侵占，并非租赁关系。（二）一审认定场地占用费的计算标准应参照双方签订的《商铺租赁合同》确定的租金标准支付，而拒绝参照《2015广州市房屋租金参考价》、《2016广州市房屋租金参考价》计算场地占用费，没有法律依据，并且造成对金濠城物业公司严重不公平的结果，使金濠城物业公司能得到的场地占用费比正常的市场价少了一倍，总额少了4万多元。（三）在林圣强实际的装修损失并没有256795的情况下，一审判决对金濠城物业公司要求林圣强返还部分装修损失费的请求不予支持，没有法律依据，是对金濠城物业公司受损的权利拒绝提供司法救济，也是对林圣强占用金濠城物业公司房屋的同时仍取得装修损失费两边得利行为的纵容。需要说明的是，林圣强是依据生效的判决取得对金濠城物业公司的装修损失赔偿的，金濠城物业公司尊重与接受该判决，也愿意在有支付能力时支付该款项，但林圣强在判决生效后拒不履行法院判决，仍占有涉案商铺及其装修进行经营的行为，使其在该256795元的债权中的124506.67元成为没有法律依据的不当得利。金濠城物业公司以不当得利为由主张林圣强就其侵占金濠城物业公司涉案商铺装修而获得不当利益提起的诉讼请求是合法的。林圣强二审答辩称，同意一审判决，不同意金濠城物业公司的上诉请求、事实和理由，林圣强认为一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。金濠城物业公司向一审法院起诉请求：1.林圣强向金濠城物业公司支付其占用广州市广园中路松柏东街17—21号广州市金濠城百货广场首层1012号铺、1013号铺自2016年9月至交还场地之日的场地占用费（1012铺面积是49.69平方米，1013铺面积是53.66平方米；占用费每平方米106元，林圣强占用1012、1013铺每月场地使用费共计10955.1元）；2.林圣强向金濠城物业公司返还其不当得利款项，即多得的装修损失赔偿金；3.诉讼费用由林圣强承担。一审法院认定事实：2014年2月20日，金濠城物业公司（甲方、出租方）与林圣强（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，甲乙双方约定：甲方将位于广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场首层以附件相同号的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，甲方向乙方交付商铺为现状收铺，经营范围为百货。租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，租金自2014年4月1日起算。租金以建筑面积计算，第一年为5000元/月……。乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性交付履约保证金，即应支付按一个月租金额5000元给甲方，并预缴第一个月的租金和管理费5000元。乙方必须在工商税务部门办理工商营业执照及税务登记，依法持证自主经营，不得擅自改变经营范围，如需改变须经甲方书面同意。乙方承租后，自己或由甲方代办营业执照、自负盈亏，一切债权均自行负责，与甲方及物业管理机构无关。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失：C、不按合同约定爱护原有设施。附注：若甲方提前违约，将赔偿乙方一切经济损失及装修。1001B号正面对上二楼的广告位由乙方免费使用。合同附件显示涉案商铺的租赁面积除附件显示的1013号商铺外，还包括过道等其他部分，以阴影面积为准。上述合同签订后，金濠城物业公司依约将涉案商铺交付林圣强使用。2015年7月7日，金濠城物业公司向一审法院提起诉讼，要求：1.解除与林圣强签订的《商铺租赁合同》；2.林圣强将广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场内其承租的场地返还；3.林圣强支付广州市广园中路松柏东街17-21号广州市金濠城百货广场1012号商铺自2015年4月至交还场地之日止的场地占用费；4.案件诉讼费由林圣强承担。一审法院于2016年5月17日作出（2015）穗云法民四初字第976号民事判决书，经审理查明：2005年9月20日，金濠城物业公司与广州市龙汇企业经营管理有限公司（以下简称龙汇公司）签订《租赁经营协议》，双方约定由金濠城物业公司承租广源中路松柏东街17号景泰名苑首二层商场约8800平方米（具体面积以实际计算为准）出租给金濠城物业公司经营管理，租赁期限自2005年10月1日至2015年9月30日止。2014年2月16日，金濠城物业公司与龙汇市场签订《补充协议》，约定将金濠城物业公司所承租的1012、1013号商铺的租赁期限延长至2016年1月18日止，其余仍按原租赁合同执行。2015年8月27日，广州灏龙投资管理有限公司（以下简称灏龙公司）取得了1012、1013号商铺的租赁权。2015年8月28日，金濠城物业公司与灏龙公司签订《租赁合同》，约定由灏龙公司将1012、1013号商铺出租给金濠城物业公司，租赁期限自2016年1月19日至2018年9月30日止。判决认为，关于林圣强是否超范围经营的问题，从租赁合同附件来看，林圣强租赁的范围不包括1012号商铺，但从双方实际履约情况及一审法院现场勘察可知，林圣强使用的租赁面积除1013号铺及过道外，确实包括了“其他建筑面积”。现双方当事人对于该“其他建筑面积”属于金濠城物业公司出租给林圣强的范畴还是林圣强于2015年4月后擅自占用的面积存在争议。对此，法院分析：金濠城物业公司为涉案商铺所在商场首层的出租人，其租赁给林圣强的租赁场地面积及位置，金濠城物业公司势必是清楚的，金濠城物业公司自与林圣强签订租赁合同至今，除在本案解除合同之诉中提出了林圣强占用1012号铺的主张外，实际履约过程中从未就此提出异议，双方当事人在实际履约中对与林圣强所承租的范围无争议，应视为双方以实际履约中对租赁范围的大小达成新的协议。且从证据规则角度考量，金濠城物业公司认为林圣强于2015年4月拆除1012、1013号铺的隔墙，却未能提交充分证据证实；林圣强却提交了2014年、2015年涉案商铺的对比照片，反映出涉案商铺的装修情况在2014年、2015年基本一致。故林圣强的抗辩意见较之金濠城物业公司的主张亦更为可信。综合以上分析，对于金濠城物业公司主张林圣强于2015年4月擅自占用1012号铺的事实不予确认。林圣强已依约支付了租金，金濠城物业公司要求林圣强支付1012号铺的房屋使用费于法无据，不予支持。判决：一、广州市金濠城物业管理有限公司与林圣强于2014年2月20日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，林圣强将本判决第一项《商铺租赁合同》所涉租赁场地交还广州市金濠城物业管理有限公司管业；三、驳回广州市金濠城物业管理有限公司其他的诉讼请求。2015年7月8日，林圣强亦向一审法院提起诉讼，要求：1.确认与金濠城物业公司签订的《商铺租赁合同》第二条“租赁期限”的约定条款部分无效（即确认自2015年10月1日起至2018年9月30日止的租赁期限的约定无效）；2.金濠城物业公司赔偿林圣强损失521394元；3.金濠城物业公司返还履约保证金5000元。一审法院于2016年5月17日作出（2015）穗云法民四初字第984号民事判决书，判决：一、本判决生效之日起十日内，广州市金濠城物业管理有限公司赔偿林圣强装修损失256795元；二、本判决生效之日起十日内，广州市金濠城物业管理有限公司返还林圣强履约保证金5000元；三、驳回林圣强其他的诉讼请求。后金濠城物业公司不服上述（2015）穗云法民四初字第976、984号民事判决书，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年8月31日作出（2016）粤01民终9887、9888号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2016年9月14日生效，林圣强认为金濠城物业公司未履行判决确定的给付义务于2016年10月17日向一审法院申请强制执行【（2016）粤0111执7933号】。金濠城物业公司于2017年4月17日向一审法院申请强制执行【案号：（2017）粤0111执3567号】。金濠城物业公司认为林圣强不履行先前的生效判决，至今仍占有使用涉案商铺，未将涉案商铺交还金濠城物业公司，应当支付场地占用费并返还部分装修损失赔偿额。一审法院另查：涉案1012铺、1013铺的产权人均为案外人龙培艺，产权证载明1012铺的建筑面积49.6912平方米，1013铺的建筑面积53.6551平方米。林圣强提交将涉案商铺分割移交的照片和视频，其认为金濠城物业公司拒绝接收涉案商铺，遂于2017年4月将涉案商铺按照租赁时的位置和范围砌好墙体视为移交，并于2017年5月9日、2017年5月22日两次向金濠城物业公司发出律师函，均退件。金濠城物业公司称林圣强于2017年4月18日砌墙时，其就报警，公安部门要求不要砌墙，金濠城物业公司提交报警回执。一审法院于2017年8月24日组织双方到现场查看。经查看，涉案商铺已经空置，金濠城物业公司称其于2017年7月15日拆了涉案商铺内的卫生间和商铺内的内墙并控制使用，当日所拆除的墙的尺寸为长10米，宽8.4米，金濠城物业公司确认林圣强于2017年7月15日之后未再占用涉案商铺，涉案两个商铺现为打通状态。林圣强确认其拆除了涉案商铺内可移动的物品，即（2015）穗云法民四初字第984号案评估报告中剔除的不在评估范围内的物品，但否认2017年7月15日拆掉的墙是其砌的。金濠城物业公司提交广州市华盟价格事务所有限公司在（2015）穗云法民四初字第984号案中评估时的现场勘验记录明细及图纸说明，以证实涉案商铺内原先无任何墙体，是林圣强承租后砌筑了墙体，其中图纸说明显示林圣强承租后砌筑的墙体分别是15米、9.61米、8米。林圣强辩称不予确认，现场勘验记录明细无法证实，1、12、25不是对应评估报告中25的砌墙，评估报告中1是15.09平方米，12是8平方米（洗手间），25是9.61平方米（保险库），实际上没有评估外墙，评估的是内墙，外墙并非林圣强所砌。（2016）粤0111执7933号2017年6月21日的执行笔录中显示评估报告的砌墙范围不包括任何外墙，评估的是内部隔墙。另，林圣强确认其租金交至2016年8月底，2016年9月开始没有交租。金濠城物业公司称仅以口头形式要求过林圣强交回涉案商铺。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，依照生效的（2015）穗云法民四初字第976号民事判决书查明的事实，金濠城物业公司、林圣强签订的《商铺租赁合同》约定林圣强承租的是以附件相同号的商铺，即不包括1012号商铺，但从双方实际履行情况及法院现场勘察可知，林圣强使用的租赁面积除1013号铺及过道外，确实包括了“其他建筑面积”。该判决认定金濠城物业公司、林圣强在实际履约中对与林圣强所承租的范围无争议，应视为双方以实际履约中对租赁范围的大小达成新的协议。因此，林圣强承租的商铺范围以实际使用的范围为准。现本案审理过程中，金濠城物业公司、林圣强再对涉案商铺的使用范围提出异议，一审法院不予采纳。双方签订的《商铺租赁合同》已由（2015）穗云法民四初字第976号民事判决书判决解除，林圣强应按照生效判决确定的履行期限将《商铺租赁合同》所涉租赁场地交还金濠城物业公司。林圣强未依生效判决的时间交还涉案商铺，且一直占用涉案商铺，应当向金濠城物业公司支付占有使用费。关于涉案商铺交还的时间，林圣强认为其于2017年4月对涉案商铺按照租赁时的位置和范围进行砌墙，2017年5月1日砌墙完毕视为交还。对此，林圣强所砌为商铺内墙，商铺外墙并无证据显示由林圣强所砌，且（2016）粤0111执7933号案2017年6月21日的执行笔录中显示涉案商铺评估报告的砌墙范围不包括任何外墙。因此，对林圣强认为2017年5月1日砌墙完毕间隔商铺视为交还商铺的意见，一审法院予以采纳。在林圣强砌墙后，金濠城物业公司即可收回使用商铺，且2017年7月15日金濠城物业公司拆除了外墙使用涉案商铺。故对金濠城物业公司认为2017年7月15日拆墙视为交还商铺的意见，一审法院不予采纳。林圣强确认交租至2016年8月底，2016年9月开始未缴纳。现金濠城物业公司主张林圣强支付自2016年9月至交还场地之日止即2017年5月1日的场地占用费，理据充分，一审法院予以支持。但场地占用费的计算标准应参照双方签订的《商铺租赁合同》确定的租金标准支付，即每月5000元，故林圣强应向金濠城物业公司支付场地占用费合计40000元（5000元×8个月）。对于金濠城物业公司主张的超出部分的场地占用费，一审法院不予支持。金濠城物业公司认为参照《2015广州市房屋租金参考价》、《2016广州市房屋租金参考价》计算场地占用费，依据不足，一审法院不予采纳。关于金濠城物业公司主张林圣强返还装修损失赔偿，生效的（2015）穗云法民四初字第984号民事判决书判决金濠城物业公司需向林圣强赔偿装修损失256795元，该费用由生效判决确认金濠城物业公司需赔偿林圣强的装修损失，判决生效后金濠城物业公司在长达半年的时间仅仅是以口头形式要求林圣强交还涉案商铺，且金濠城物业公司实际尚未向林圣强支付装修损失费，现主张林圣强返还部分装修损失费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年12月26日作出如下判决:一、本判决生效之日起十日内，林圣强向广州市金濠城物业管理有限公司支付场地占用费40000元；二、驳回广州市金濠城物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4482元，由广州市金濠城物业管理有限公司负担3637元，林圣强负担845元。本院二审期间,各方当事人均没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院于2016年8月31日作出的（2016）粤01民终9888号民事判决已认定导致涉案《商铺租赁合同》解除的责任在于金濠城公司。二审期间，金濠城物业公司、林圣强对一审法院关于2017年5月1日视为林圣强交还商铺的认定均无异议。本院认为：林圣强系基于与金濠城物业公司所签订的《商铺租赁合同》占有、使用涉案商铺，虽然该《商铺租赁合同》已被判决解除，但双方仍需依照合同进行结算和清理，一审法院认定本案属于租赁合同纠纷并无不当，本院予以认可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、金濠城物业公司要求参照《2015广州市房屋租金参考价》、《2016广州市房屋租金参考价》计算场地占用费的主张是否成立；二、金濠城物业公司要求林圣强赔偿装修损失256795元的主张是否成立。关于争议焦点一。涉案《商铺租赁合同》约定的租赁期限自2014年4月1日至2018年9月30日止，租金标准为5000元/月。根据已发生法律效力的（2016）粤01民终9888号民事判决的认定，导致涉案《商铺租赁合同》提前解除的责任在于金濠城物业公司。（2016）粤01民终9887号民事判决、（2016）粤01民终9888号民事判决发生法律效力之后，金濠城物业公司、林圣强均未按照上述判决规定的期限履行各自的义务，双方均有怠于履行生效判决的不当行为。金濠城物业公司在上述生效判决作出后未及时申请强制执行、收回场地，亦无充分证据证明该公司在申请强制执行前曾催促林圣强及时交还场地，金濠城物业公司对场地未能及时收回负有较大的责任。此外，结合林圣强交还涉案商铺的时间并无超过《商铺租赁合同》约定的租赁期限的事实，一审法院认定2016年9月至2017年5月1日的场地占用费参照双方签订的《商铺租赁合同》确定的租金标准支付，并无不当，本院予以认可。金濠城物业公司要求参照《2015广州市房屋租金参考价》、《2016广州市房屋租金参考价》计算场地占用费，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。根据生效判决的认定，金濠城物业公司需向林圣强赔偿装修损失256795元，林圣强已就此申请强制执行。如前所述，金濠城物业公司未及时要求林圣强交还涉案商铺，且金濠城物业公司事实上并未向林圣强赔付该笔款项，金濠城物业公司以林圣强实际使用装修的期间超过评估时点为由，要求林圣强赔偿装修损失256795元，依据不足，本院不予支持。综上所述，金濠城物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4482元,由上诉人广州市金濠城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年三月二十八日书记员  贾妍游瑞娜