台州市椒江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1002民初1007号
原告（反诉被告）：尹莉荣，男，1958年6月20日出生，汉族，住台州市椒江区，
委托诉讼代理人：李卫东，浙江建策律师事务所律师。
委托诉讼代理人：ＸＸ强，浙江建策律师事务所律师。
被告（反诉原告）：台州市五联房地产开发有限公司，住所地：台州市椒江区中山东路281号九楼东，统一社会信用代码：91331002704676586X。
法定代表人：郑道南，该公司董事长。
委托诉讼代理人：阮存生，男，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王新建，浙江海豪律师事务所律师。
原告尹莉荣与被告台州市五联房地产开发有限公司（以下简称五联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序审理。被告五联公司在法庭辩论终结前提起反诉，本院受理后就本反诉进行合并审理。本案于2017年3月10日、3月21日、5月19日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告（反诉被告）尹莉荣及其委托诉讼代理人ＸＸ强、被告（反诉被告）五联公司的法定代表人郑道南到庭参加诉讼。第二次庭审，原告（反诉被告）尹莉荣及其委托诉讼代理人ＸＸ强、被告（反诉被告）五联公司的法定代表人郑道南及委托诉讼代理人王新建到庭参加诉讼。第三次庭审，原告（反诉被告）尹莉荣及其委托诉讼代理人ＸＸ强、被告（反诉被告）五联公司的法定代表人郑道南及委托诉讼代理人阮存生到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未能达成一致意见，现已审理终结。
原告尹莉荣向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金10020.34元（2014年7月1日至2014年8月27日共58日）。事实和理由：2012年9月28日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的位于台州市××东××商品房××套，其中合同第九条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将具备条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定逾期交房的出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房首付款，并根据合同的要求，及时办理了按揭所需的相关手续，被告已取得全部房款，为此，原告已全面履行合同约定的付款义务。然而，被告没有在合同约定的交房时间交付房屋，直至2014年8月26日，原告才收到被告的交房通知，原告在通知指定的时间内（2014年8月27日至2014年9月3日）到达被告指定现场办理交房手续，而被告为了减轻自己逾期交房的违约责任，无理要求原告在房款结算时向其支付逾期付款违约金并签字确认，并以此为理由拒绝交房，导致双方纠纷产生。综上所述，原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，依法应当予以保护，被告的行为已构成了逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。
原告尹莉荣在法庭辩论终结前将诉讼请求变更为：判令被告五联公司支付延期交房违约金22977.68元。原告尹莉荣同时将上述事实和理由中“然而，被告没有在合同约定的交房时间交付房屋……并以此为理由拒绝交房，导致双方纠纷发生”的事实变更为“然而，被告没有在合同约定的交房时间交付房屋，被告通知原告在2014年8月27日至2014年9月3日收房，原告到达收房现场后，发现道路堵塞，且有严重阻断的趋势，该道路是小区道路，且是1、2号楼的唯一通道，原告在2014年8月31日、9月23日、10月14日分别致函被告，拒绝收房，要求道路贯通，但被告一直未予答复，并且未贯通道路。后经协议，于2014年11月10日房屋实际交付。按照商品房买卖合同的约定，被告应承担迟延交房的违约责任。”。
被告五联公司辩称：对于原告将逾期交房违约金计算至2014年11月10日被告不予认可。第一，景联东苑在2014年8月27日已经具备交房条件，被告已提前书面通知原告前来收房，原告以道路未通拒绝收房，不符合商品房买卖合同的约定。因为讼争的道路系公共道路，当初受到案外人的阻扰，堆积了一些障碍物，被告事发后积极报警并向街道办事处等有关部门报告，经过有关部门处理后道路恢复通畅。因商品房买卖合同约定的道路通畅是指该道路经有关部门验收符合了交房条件，故原告以此为由拒绝收房不符合商品房买卖合同的约定。第二，虽然原、被告于2014年11月10日完成了交房，被告认为交房时间从2014年8月27日延迟到11月10日并非被告的过错造成。原告在诉状中也自称分别在2014年8月31日、9月23日、10月14日致函被告拒绝收房，说明交房晚于2014年8月27日、顺延至2014年11月10日是原告的主观原因造成，故原告要求延期交房违约金计算至2014年11月10日没有事实和法律依据。第三，被告认为逾期交房违约金应当计算至2014年8月26日。第四，在本案之前的陈方敏、林钰斐案与本案类似，已经过法院审理，该两份判决均已生效，判决认定道路堆积导致通行不便并非被告所能控制，而属于整改的内容，并不是交房时道路不符合合同约定的交房条件。该两份判决所认定的事实具有法律效力，被告认为应当同样适用于本案。综上所述，应当驳回原告变更后的诉讼请求即延长至2014年11月10日的逾期交房违约金。
被告五联公司向本院提出反诉请求：判令原告按商品房买卖合同约定的应到账日支付超期的未到帐额480000元的违约金8400元（从2012年10月28日至2013年1月6日，按日万分之2.5计算）。事实和理由：原、被告于2012年9月20日签订了景联东苑商品房认购协议书，约定，原告向被告认购景联东苑2幢2单元301室，认购价为714906元；第五条明确约定：“按揭贷款能在结顶前到账（如不能应以现金抵补）可优惠2%，分期付款则无优惠。”；第五条第2款中再明确约定：“符合住房商业、公积金贷款条件的购房户，……保证按揭贷款及时划入出卖人账户。如按揭贷款未予批准或未予全部批准，买受人应以现金垫付余额，然后待贷款到账时返还。（如不及时支付，则不享受上述2%优惠。）”。原、被告于2012年9月28日签订的商品房买卖合同第七条第3款明确约定：“买受人于本合同签订同时提交完整的贷款申请资料，签妥办理贷款合同及其他全部文件并缴纳所需费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一款之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额。”。该条款强调买受人在30日内必须办好满足银行或公积金中心放贷前的一切手续即包括办毕房地产抵押登记相关手续及签字程序在内的所有前置手续。被告开发建设的景联东苑小区于2012年11月8日－11月28日间已先后全部结项，其中2号楼于2012年11月25日结项。至此，已完成银行或公积金贷款所需的一切前置程序，并满足银行与公积金贷款的放贷要求。由于原告原因，其480000元贷款迟至2013年1月6日汇入被告账户，按约应计取自认购协议书签订约定的结顶日起算的违约金（或取消原2%的房价优惠额）。被告认为，原、被告在领取预售证后签订的认购协议书合法有效，是双方真实意思表示，原告所享有的2%优惠额是设定在结顶前贷款到账（源于认购协议书）的基础上，纵然该认购协议书在商品房买卖合同签订时终止（而不是废止），但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。商品房买卖合同中对原告给予购房价2%优惠是依据认购协议书确定，故保证结顶前贷款到账的义务自然附随，不可分割，所以商品房买卖合同第七条第三款明确重申了贷款未到帐应由现金垫补的原则。如贷款未到账先予垫付后返还与享受2%优惠是合理的对价交易，完全符合诚信与公平原则。而原告为推卸自己未办毕放贷前所有前置手续致使贷款迟延到账的责任，又拒不搁置争议予以结算房款而百般拖延收房。现根据本小区两个群体诉讼典型案例已结案且台州中院于2016年5月26日就此协调达成的会议纪要，被告退一步按会议纪要所确定的界定标准计取贷款迟到账的违约金8400元。
法庭辩论终结前，被告五联公司认为原告尹莉荣于2012年12月4日办毕合同约定的办理贷款的所有手续，将反诉诉讼请求减少为4440元。
原告尹莉荣对被告五联公司的反诉辩称：被告依据认购协议书要求原告承担违约责任理由不成立，认购协议书是已经失效的协议，对本案不具有约束力。原告不存在逾期办理贷款的情况，原告在合同签订后依约向银行申请了贷款。要求驳回被告的反诉请求。另外，原告在2012年12月4日办理了抵押权预告登记，预告登记并非办理后马上生效。预告登记的目的是防止被告一房二卖，原告在办理贷款的时候并没有逾期。被告提供的结顶证明是被告自行出具，该结顶日期不正确。如果被告没有出具权威的证明，应当以银行放贷日为结顶日期。
本院经审理，认定本案事实如下：原告尹莉荣向被告五联公司购买位于椒江区××室，总价款为691058元，双方于2012年9月28日签订了以原告尹莉荣作为买受人、被告五联公司作为出卖人的商品房买卖合同。合同第七条第3款约定，买受人应在商品房买卖合同签订之日支付首付款211058元，同时将房款余额480000元向银行（公积金中心）提交完整的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用，保证按揭贷款及时划入出卖人账户；若买受人未能在30日内办妥上述相关手续的，视作逾期付款，按本合同第八条第一项之约定的违约责任处理；如按揭贷款银行未予批准或未予全部批准，买受人应以现金支付余额；合同第八条买受人逾期付款的违约责任第一项约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日时，出卖人有权解除合同。如出卖人解除合同的……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金等。合同第九条交付期限及条件约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将具备下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件等。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金等。第十二条交接约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应在出卖人发出的该商品房交房通知书中规定的交房时间内前往办理领取该商品房钥匙及相关的一切手续，出卖人向买受人移交钥匙视为出卖人实际将该商品房交付给买受人，买受人为两人或以上联名购房的共有人，其中任何一共有人均有权代表其他联名购房人领取商品房钥匙及收楼；2、买受人逾期办理的，视为出卖人已实际把该商品房按时按质交付给买受人使用，自交付之日起，商品房保修期限、物业管理费开始计算，房屋损毁、灭失的风险责任由买受人承担等。合同签订后，原告尹莉荣支付了房款211058元，并将房款余额480000元向中国工商银行股份有限公司申请贷款，原、被告均认可贷款申请时间为2012年10月16日。原告尹莉荣于2012年11月29日向台州市椒江区房地产管理局申请办理讼争商品房的抵押权预告登记，抵押权预告登记时间为当日。贷款480000元已汇入被告五联公司账户。被告在2014年8月27日前向原告发送了交房通知，告知原告在2014年8月27日至2014年9月3日交房。原告尹莉荣在上述时间内曾到达交房现场，发现道路堵塞，后分别于2014年8月31日、9月23日、10月14日致函被告五联公司，认为通往1、2号楼的道路路障尚未排除，道路没有贯通，表示拒绝收房。原告尹莉荣实际于2014年11月10日收房。
另查明：景联东苑小区共有8幢楼，1-2#楼在北面区域，3-8#楼在南面区域。台州市公安消防支队椒江区大队于2014年7月18日向被告核发了景联东苑小区的建设工程竣工验收消防备案凭证，景联东苑小区1-8号楼于2014年8月18日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2014年8月27日在台州市住房和城乡建设规划局椒江分局进行竣工验收备案。景联东苑小区北面区域出口地面在2014年8月27日前被他人用钢管阻隔，后钢管被清除，门口又被他人堵了土石，土石在2014年10月份被清除。台州市公安消防支队椒江区大队于2014年8月27日对景联东苑进行消防监督检查，发现消防车通道被堵塞，遂于2014年8月29日向台州市椒江建设物业管理有限公司（景联东苑小区的物业服务企业）作出责令限期改正通知书，要求于2014年9月3日前改正。在本案诉讼过程中，原、被告均认可讼争房屋在2014年8月27日已具备交房条件。
上述事实有原告尹莉荣提供的照片、拒绝房屋交接函、邮政快递单、景联东苑楼宇交接书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、贷款申请书、申请本院调取的台州市椒江区房屋登记申请书、台州市椒江区房地产管理局业务收件单，被告五联公司提供的商品房买卖合同、个人贷款支付凭证、预告抵押登记的查询结果，本院出示的（2015）台椒民初字第657号民事判决书以及原、被告的陈述等证据证实。
本院认为：原、被告在法庭辩论终结前变更本诉及反诉诉讼请求，本院予以准许。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。下面本院就本诉、反诉分别予以阐述。
关于本诉的逾期交房违约金问题。合同第九条约定被告应当在2014年6月30日前将商品房交付原告使用，被告届期未予交付，构成逾期交房。双方争议在于逾期交房期间的确定。原告在2014年8月27日后曾三次致函被告以路障尚未排除、道路没有贯通为由拒绝收房。因景联东苑小区在2014年7月18日进行了竣工验收消防备案，小区道路已具备通行功能，具备了商品房正常使用的基本条件，后因他人行为堵塞消防通道，引发通行障碍，属于整改问题，不宜据此认定为不符合交房条件。在本案诉讼过程中，原告亦认可房屋在2014年8月27日已具备交房条件，又认为被告以原告不交付逾期付款违约金为由拒绝向原告交付房屋钥匙，应承担直至实际房屋之日（2014年11月10日）止的延期交房违约责任。原告对被告以其不交付逾期付款违约金为由拒绝交房应提供证据加以证明，其未举证证明，对其主张本院不予采纳。鉴于被告在2014年8月27日即履行了交房义务，原告在2014年8月27日至2014年9月3日期间曾到交房现场，但拒绝收房，2014年8月28日至2014年11月10日期间延迟交房的责任不应由被告来承担。被告应支付交房违约金的期间为2014年7月1日至2014年8月27日共58日，以691058元为基数按日万分之2.5计算，相应违约金为10020.34元（691058元×58×2.5/10000）。
关于反诉的逾期付款违约金问题。被告依据商品房买卖合同第七条主张逾期付款违约金，双方均以相关手续的办理作为界定是否构成逾期付款的标准。被告认为原告未在商品房买卖合同签订后30日内办理抵押权预告登记即视作逾期付款；原告认为其在商品房买卖合同签订后30日内办理了贷款申请，不构成逾期付款。对此，本院分析如下。首先，被告就原告在30日内应办妥的相关手续包括抵押权预告登记负有举证责任。本案中的商品房买卖合同第七条属于被告制作的格式条款，条款对于原告需办理贷款申请作出了明确约定，但对于其他相关手续未予明确，仅概括性表述为“签妥办理按揭贷款手续中须由买受人签署的合同及其他全部文件”等，不足以证明应在30日内办理的相关手续包含抵押权预告登记。其次，退一步讲，即使第七条约定在30日内办妥的手续包括抵押权预告登记，相关手续的办理并非原告个人可独立完成，办理进度并非由原告掌控，在办理过程中，被告也有协助等义务，现被告并未提供证据证明系原告主观上的原因致使抵押权预告登记手续迟延办理。综上，在原告已于商品房买卖合同签订后30日内办理了贷款申请的情况下，被告关于原告未在30日内办理抵押权预告登记构成逾期付款的主张不能成立，其反诉诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）尹莉荣逾期交房违约金10020.34元；
二、驳回被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费187元[已减半计算，原告（反诉被告）尹莉荣预付]，由原告（反诉被告）尹莉荣负担105元，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担82元；反诉案件受理费25元[已减半计算，被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司预付]，由被告（反诉原告）台州市五联房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
代理审判员 周丹玲
二〇一七年六月二十三
代书 记员 蔡 美