江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0206民初2127号
原告：胡德彬，男，1975年10月10日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。
委托诉讼代理人：张恒，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
被告：刘丽娟，女，1972年6月5日生，汉族，住江苏省靖江市。
被告：无锡融宝房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320206085011509P，住所地江苏省无锡市惠山区长安街道华惠路175号（开发区）。
法定代表人：周健，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩烨熔，该公司职员。
原告胡德彬与被告刘丽娟、无锡融宝房产经纪有限公司（以下简称融宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡德彬的委托诉讼代理人蒋冬、被告融宝公司的委托诉讼代理人韩烨熔到庭参加了诉讼，被告刘丽娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告胡德彬向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、要求融宝公司返还购房定金5万元；3、要求刘丽娟、融宝公司赔偿损失1782359元；4、诉讼费、保全费、公告费、鉴定费由刘丽娟、融宝公司负担。
事实和理由：2016年5月28日，胡德彬与刘丽娟、融宝公司签订《房屋买卖居间合同》，约定刘丽娟将无锡市惠山区复地新城280号房屋出售给胡德彬，房屋交易价格237万元，融宝公司为居间方。合同签订当日，胡德彬支付定金5万元，该款暂存于融宝公司。三方约定余款由胡德彬委托融宝公司办理银行贷款。贷款手续办好之后，刘丽娟一直未能配合办理房屋过户手续。2017年3月14日，经查询，发现该房屋已于2016年9月23日登记到蒋星、朱晓晶名下，即该房屋已出售给第三人。因合同无法继续履行，融宝公司应返还其代刘丽娟收取的5万元定金；刘丽娟已构成违约，应承担违约责任，赔偿胡德彬房屋升值损失；融宝公司在居间过程中，未向委托人胡德彬如实报告相关事实，隐瞒了与订立合同有关的重要事实，损害了胡德彬的利益，融宝公司应与刘丽娟共同承担赔偿责任，赔偿房屋升值损失。
被告刘丽娟未作答辩，也未提供证据。
被告融宝公司辩称：1、《房屋买卖居间合同》的解除应经三方一致同意，具体由法院认定；2、购房定金5万元由融宝公司代刘丽娟收取，原因是案涉房屋在签订《房屋买卖居间合同》时，尚存在商业抵押，刘丽娟无法提供房产证、土地证，待案涉房屋过户后，才能将该5万元支付给刘丽娟；3、案涉房屋的相关交易事实，在签订《房屋买卖居间合同》时，均已向胡德彬告知，案涉房屋权利人为刘晓彦、刘明这一情况也在《房屋买卖居间合同》中载明，融宝公司并未隐瞒事实，也未提供虚假情况；4、在交易过程中，胡德彬本人并未能办理到贷款，最后以胡德彬朋友朱青艳的名义办到了贷款；5、融宝公司为胡德彬办理贷款的过程中，融宝公司已为胡德彬垫付办理贷款的费用34800元，该款及中介费等费用应由胡德彬承担；综上，请求法院依法判决。
经审理查明：2016年5月28日，胡德彬、刘丽娟、融宝公司签订《房屋买卖居间合同》，出售人为刘丽娟，买售人为胡德彬，居间人为融宝公司。《房屋买卖居间合同》载明：房屋座落于无锡市惠山区复地新城280号，权利人为刘晓彦、刘明，建筑面积326.42平方米，有抵押。房屋成交价为237万元，胡德彬应于2016年5月28日支付定金5万元，胡德彬委托融宝公司办理商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准。刘丽娟应于合同签订之日将房屋权属证明交于融宝公司，并承诺于过户当日腾空房屋，将房屋钥匙交于胡德彬，于2016年6月28日前办理完毕户口迁移手续。合同第8条约定：融宝公司在胡德彬、刘丽娟提供相关证件齐全、房屋抵押注销且首付款付清后3个工作日内开始办理该房的评估、贷款、过户手续。合同第9条约定，刘丽娟保证对该房屋享有完整所有权或使用权，能完全支配及处置。胡德彬、刘丽娟任何一方拒绝履行或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
合同签订当日，胡德彬支付了5万元定金，刘丽娟出具收条，融宝公司在收条上盖章，5万元定金实际存放于融宝公司。
合同签订当日，融宝公司单方向刘丽娟出具《补充协议》，《补充协议》载明：由于出售方的房产证、土地证等证件未交予融宝公司，胡德彬交付的5万元定金由融宝公司暂为保管，待胡德彬拿到房产证、土地证时由融宝公司立即退还刘丽娟5万元。过户时间由融宝公司确定，房东房款到账日期为过户当天起第五个工作日，如放款日期逾期，融宝公司承担6000元每日利息。
签订《房屋买卖居间合同》时，案涉房屋登记在刘晓彦、刘明名下，刘晓彦、刘明于2015年9月22日登记离婚。
2016年7月26日，胡德彬朋友朱青艳与交通银行股份有限公司无锡分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，在《个人房产抵押贷款合同》中，案涉房屋评估价（抵押价值）为330万元，审批贷款225万元，贷款收款人为刘晓彦。
2016年9月23日，案涉房屋登记到蒋星、朱晓晶名下。融宝公司陈述，其在诉讼中才得知这一情况。本院至无锡市惠山区不动产登记中心查询了案涉房屋的交易情况，调取了《无锡市存量房买卖合同》。该合同显示，出卖人为刘晓彦（共有人刘明），买售人为蒋星（共有人朱晓晶），成交总价为200万元，合同签订于2016年9月22日，合同尾部出卖方签名为：刘晓彦、刘明，买受方签名为：蒋星（朱晓晶代）、朱晓晶。
审理中，胡德彬提供了其与融宝公司经办人员徐钢的微信聊天记录、其与刘丽娟的微信聊天记录，证明：贷款批复后，胡德彬一直催促融宝公司和刘丽娟尽快办理过户手续，刘丽娟一直在拖延，甚至在2016年10月，案涉房屋已登记到蒋星、朱晓晶名下时，刘丽娟仍然称其在想办法归还案涉房屋的商业抵押贷款，以注销银行的抵押权。经质证，融宝公司对微信聊天记录的真实性无异议。
融宝公司提供其公司经办人员徐钢与胡德彬的微信聊天记录、徐钢与刘丽娟的微信聊天记录，证明：最终胡德彬无法办理贷款，改由朱青艳办理了贷款；因刘丽娟的原因，案涉房屋的商业抵押贷款未能还掉，导致案涉房屋无法过户。经质证，胡德彬认为其一直在配合办理贷款，且最终贷款办下来了，案涉房屋无法过户，全系刘丽娟无法还清商业抵押贷款，最后在未通知胡德彬和融宝公司的情况下，案涉房屋又被出售给第三人，刘丽娟已构成根本违约，应承担违约责任。
审理中，经胡德彬申请，本院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估鉴定。2017年9月10日，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司出具房地产估价报告，结论为：案涉房屋在评估基准日总估值为447.2万元，建筑面积单价13700元/㎡。
以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：一、关于《房屋买卖居间合同》的效力。
《房屋买卖居间合同》系胡德彬、刘丽娟、融宝公司三方共同签订，系三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。在《房屋买卖居间合同》中，记载刘丽娟为出售方，胡德彬为买受方，刘丽娟、胡德彬均在合同上签名。虽然该合同签订时，案涉房屋并未登记在刘丽娟名下，而是登记在刘晓彦、刘明名下，但这并不影响合同的效力。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本院对《房屋买卖居间合同》的效力予以确认。
二、刘丽娟是否违约、胡德彬是否违约、《房屋买卖居间合同》是否应予解除。
《房屋买卖居间合同》对定金作出了约定，未约定支付首付款，约定了胡德彬委托融宝公司办理贷款，但对办理贷款的时间也未作出约定。该合同中约定房屋抵押注销后3个工作日内融宝公司开始办理房屋的评估、贷款、过户手续，即房屋抵押应先行注销。根据微信聊天记录显示，案涉房屋的商业抵押贷款未能归还，无法办理过户手续，但在2016年9月23日，案涉房屋已过户至蒋星、朱晓晶名下。本院认为，在案涉房屋的交易程序中，刘丽娟负有将案涉房屋的商业抵押贷款归还、将抵押权注销的先行义务，并将相关情况如实告知胡德彬和融宝公司，但刘丽娟未履行该义务，在2016年9月23日，案涉房屋实际已过户至第三人名下。在此过程中，刘丽娟不仅先行违约，而且构成根本违约，导致胡德彬与刘丽娟之间的房屋买卖合同无法继续履行，刘丽娟应承担违约责任。
关于胡德彬本人未能办理到贷款，是否违约。首先，因刘丽娟具有还清商业抵押贷款、注销抵押权的先行义务，胡德彬办理贷款属后续义务；其次，在案涉房屋已登记到第三人名下，刘丽娟根本违约的情况下，胡德彬本人能否办理到银行贷款，对合同能否继续履行，已无意义；再次，如若刘丽娟能够正常履约，在胡德彬本人不能办理贷款的情况下，即使刘丽不同意胡德彬更换贷款人，胡德彬也有一次性付款的机会。故胡德彬本人未能办理到银行贷款的行为不应认定为违约。
胡德彬要求解除《房屋买卖居间合同》，由于该合同中还涉及到融宝公司与胡德彬、刘丽娟之间的居间合同关系，房屋买卖合同解除并不必然导致居间合同解除，故本院对胡德彬要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求不予全部支持，仅支持解除胡德彬与刘丽娟之间房屋买卖合同的请求。
关于融宝公司辩称其为胡德彬垫付了办理贷款的费用34800元，要求胡德彬支付该34800元及中介费等费用，融宝公司并未就此提供证据，该请求属居间合同法律关系，无法在本案中处理，融宝公司就此可另行主张权利。
三、刘丽娟如何承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务的，另一方可以要求其承担赔偿损失的违约责任。《房屋买卖居间合同》中约定“任何一方拒绝履行或解除合同，均由违约方向另一方支付合同确认金额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”。经鉴定，案涉房屋在鉴定基准日的市场价值为447.2万元，现胡德彬主张房屋升值损失1782359元。
《房屋买卖居间合同》中，案涉房屋的权利人为刘晓彦、刘明，刘丽娟并非该房屋权利人。在朱青艳申请贷款时，经银行评估，案涉房屋在办理贷款时的价值为330万元。虽然胡德彬、刘丽娟在《房屋买卖居间合同》中确定的房屋交易价格为237万元，但该价格并非实际市场价格。本院认为，因刘丽娟违约，胡德彬主张的损失，按照《房屋买卖居间合同》中违约条款“房屋交易价格的10%”，违约金为23.7万元，但由于房屋的升值损失已远超过这一金额，胡德彬主张的损失可按胡德彬的实际损失确定。
关于胡德彬的实际损失如何确定，由于刘丽娟并非案涉房屋的权利人，双方交易时的交易价格与实际价格相差巨大，故胡德彬的实际损失可按如若胡德彬当时购买同地段相类似房屋实际可得利益确定。案涉房屋在办理贷款时银行确定的评估价值为330万元，故房屋的升值损失为评估基准日市场价值447.2万元减去330万元，即117.2万元。故本院确定胡德彬的实际损失为117.2万元，刘丽娟应予赔偿，对胡德彬主张超出117.2万元损失的部分不予支持。
四、融宝公司是否需要承担赔偿损失的责任。
由于胡德彬与刘丽娟之间的房屋买卖合同无法继续履行，在该合同解除的情况下，融宝公司代刘丽娟收取的购房定金5万元，应由融宝公司返还给胡德彬。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
在《房屋买卖居间合同》中，虽然出售人为刘丽娟，但记载了权利人为刘晓彦、刘明，该房屋有抵押。胡德彬并未提供证据证明融宝公司在整个房屋买卖的交易过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故对胡德彬要求融宝公司承担赔偿责任的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除胡德彬与刘丽娟签订的房屋买卖合同；
二、无锡融宝房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡德彬5万元；
三、刘丽娟于本判决生效之日起十日内赔偿胡德彬损失117.2万元；
四、驳回胡德彬的其他诉讼请求。
上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21291元，财产保全费5000元、公告费609元、鉴定费28210元，合计55110元，由胡德彬负担18620元，由无锡融宝房产经纪有限公司负担734元，由刘丽娟负担35756元。该款已由胡德彬预交，无锡融宝房产经纪有限公司、刘丽娟于本判决生效之日起十日内将其应负担的部分直接支付给胡德彬。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 张凌彦
人民陪审员 朱蓉菊
人民陪审员 夏国民
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 陆鑫升