山东省寿光市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）寿商初字第2151号
原告：中国银行股份有限公司寿光支行。住所地：寿光市银海路***号。
法定代表人：郑福信，行长。
委托代理人：张志勇，该公司职工。
被告：毛德伦。
被告：袁红英。
被告：寿光裕丰置业有限公司。住所地：寿光市圣城街道南关村（新兴街段人民广场南）。
法定代表人：王庚业，经理。
以上三被告委托代理人：李淑贤，寿光裕丰置业有限公司职工。
被告：山东泛亚达担保有限公司潍坊分公司。住所地：潍坊市奎文区胜利东街以北、潍州路以东潍坊金融服务区*号楼*座*层**号。
原告中国银行股份有限公司寿光支行（以下简称中行寿光支行）诉毛德伦、袁红英、寿光裕丰置业有限公司（以下简称裕丰公司）、山东泛亚达担保有限公司潍坊分公司（以下简称泛亚达潍坊分公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员葛云玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张志勇、三被告毛德伦、袁红英、裕丰公司的委托代理人李淑贤到庭参加诉讼，被告泛亚达潍坊分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年1月7日，被告毛德伦、袁红英为购买被告裕丰公司开发的房产，向原告申请商业用房贷款，原被告签订个人商业用房贷款合同，约定被告毛德伦、袁红英向原告借款1560000元，使用期限120个月，被告以所购商品房提供抵押担保，被告裕丰公司提供阶段性连带责任保证，并约定如借款人不按时还款，原告有权提前收回全部借款。同时原告与被告裕丰公司签订个人贷款保证金质押合同，被告裕丰公司为涉案借款提供156000元的保证金作为质押担保；另外原告与被告泛亚达潍坊分公司签订保证合同，约定被告泛亚达潍坊分公司为涉案借款提供全程连带责任保证。原告依合同约定发放借款后，被告毛德伦、袁红英未按约定还款，构成违约，保证人也未尽到保证责任。为维护原告合法权益，请求依法判令被告毛德伦、袁红英共同偿还原告借款本金1235000元、利息及罚息23582.33元（利息、罚息计算至2015年6月30日，以后另计）；判令原告对抵押房产享有抵押权并有权优先受偿；判令被告裕丰公司、泛亚达潍坊分公司对涉案债务承担连带清偿责任；判令本案诉讼费用由被告承担。
被告毛德伦、袁红英辩称：借款属实，但因被告裕丰公司严重逾期交房，购买合同已于2014年9月2日协议解除，并约定涉案借款由被告裕丰公司偿还，解除购房合同的协议已送达原告并征得原告口头同意，应由被告裕丰公司还款；袁红英并非借款人，不应承担还款责任；我方提出反诉，要求解除毛德伦与被反诉人中行寿光支行签订的商业用房贷款合同及房屋抵押合同；判令由裕丰公司偿还借款本息；反诉费用由被反诉人及裕丰公司承担。
被告裕丰公司辩称：原告应提供证据证实其主张。
被告泛亚达潍坊分公司未答辩。
经审理查明：2013年2月6日，原告（贷款人、抵押权人）与被告毛德伦（借款人、抵押人）、被告裕丰公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定：借款金额为1560000元；借款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；借款用途为购买坐落于一品世家的商业用房；贷款执行浮动利率，浮动周期为12个月，按实际放款日或重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮20%计息；按月结息和付息，以实际放款日的对应日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，直至本息清偿。逾期贷款罚息利率为合同约定利率水平上加收50%；贷款发放方式为受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人结算帐户（开户行：中国银行股份有限公司寿光支行，帐户名称：裕丰公司，帐号：21×××81）；贷款偿还采用按月等额本金还款；借款人以本合同项下所购房屋向贷款人提供全程抵押担保，被告裕丰公司提供阶段性连带责任保证及阶段性质押担保；保证期间为借款人约定的债务履行期届满之日起两年，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生的保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下任何权利的行使，保证人不得以此抗辩贷款人；借款人未按期归还贷款本息的，即构成违约，则贷款人有权宣布本合同项下借款本息全部或部分提前到期；合同同时约定了其他事项。
同时，原告（质权人）与被告裕丰公司（出质人）签订个人贷款保证金质押合同，约定被告裕丰公司按照贷款金额的10%即156000元提供保证金并存入保证金帐户，为涉案借款提供阶段性质押担保，质权的效力及于保证金所生利息；担保债权的范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用等。原告（债权人）与被告泛亚达潍坊分公司（保证人）签订个人贷款保证合同，约定被告泛亚达潍坊分公司为被告毛德伦的涉案借款提供全程连带责任保证，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年，担保范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用等；主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已经发生的债务承担保证责任。
合同签订后，原被告就涉案借款所购房产寿光市北海路西，新兴街南侧一品世家3号楼S1室到房管部门办理了预售商品房抵押预告登记手续（证书编号：寿房预寿光字第2013120930号）。该房产至今尚未办理权利权属证书，亦未办理抵押登记。
借款合同签订当日，原告与被告毛德伦签订个人贷款凭证一份，约定：借款金额为1560000元，借款期限自2013年2月6日至2023年2月6日；借款月利率6.55‰。原告根据被告毛德伦的授权将借款1560000元汇入被告裕丰公司银行账户。借款发放后，被告毛德伦依约还款至2015年3月5日，之后不再还款，截至2015年9月7日，被告毛德伦尚欠原告借款本金1235000元、利息及罚息47352.06元。保证人亦未履行保证责任。
另查明：被告袁红英与被告毛德伦系夫妻关系，被告袁红英于2013年1月17日向原告出具共同债务人承诺函，承诺与借款人共同偿还涉案借款本息。
再查明：2014年9月2日，被告毛德伦与被告裕丰公司签订商品房买卖合同解除协议书一份，约定双方之间的商品房买卖合同经协商自愿解除，出售的商品房由裕丰公司收回，其产权与毛德伦无关，商品房所对应的债务由裕丰公司承担，与毛德伦无关，合同同时约定了其他相关事项。
上述事实，有原告提交的个人商业用房贷款合同、保证金质押合同、保证合同、个人贷款凭证、共同债务人承诺函、抵押预告登记证书、被告身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同解除协议书及当事人陈述记录在案为证。
本院认为：原、被告之间签订的个人商业用房贷款合同、保证合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原告作为贷款人，其提交的贷款合同、贷款凭证能够证明其已按合同约定发放了借款，被告毛德伦作为借款人，未按合同约定期限及时偿还借款本息，构成违约，依据合同约定原告有权宣布合同项下借款本金全部到期，故原告要求被告毛德伦偿还剩余全部借款本金1235000元、利息及罚息47352.06元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告提交共同债务人承诺函，证实被告袁红英作为共同债务人应承担共同还款责任，被告袁红英主张该承诺函上的签名并非其本人所签，并申请笔迹鉴定，因袁红英未按时到技术室选取鉴定机构，视为放弃鉴定的权利，本院将该份证据确认为有效证据。被告袁红英与被告毛德伦系夫妻关系，且针对涉案借款向原告出具了共同还款的承诺函，应当就婚姻关系存续期间形成的债务，承担共同还款责任。原告与被告毛德伦签订的借款合同中约定了以所购房产提供抵押担保，并到房管部门办理了抵押预告登记手续，但涉案房产所有权并未实际转移至被告毛德伦名下，亦未办理正式的抵押登记手续，根据物权法的相关规定，涉案房产抵押权并未设立，因此原告要求对抵押房产享有优先受偿权的主张无事实及法律依据，本院不予支持。被告裕丰公司作为阶段性连带责任保证人，因借款人提供抵押的房产尚未办理权利权属证书，亦未办理抵押登记，因此保证人依照合同约定仍需对合同项下已经发生和正在发生的债务承担保证责任，现因借款人违约，原告依据合同约定宣布全部借款提前到期，因此保证人需对全部债务承担保证责任；被告泛亚达潍坊分公司作为涉案借款保证人，未尽到保证义务，应按合同约定承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，可依法向债务人追偿。对被告毛德伦、袁红英提出的其与被告裕丰公司签订的购房合同已协议解除，并约定借款由裕丰公司偿还的抗辩意见，本院认为两被告作为借款合同当事人，未能提出证据证实该约定征得债权人的同意，不能发生债务转移的效力，其主张由被告裕丰公司还款的意见不能得到支持。对被告毛德伦、袁红英提出的反诉主张，因其未在规定期限内向本院预缴反诉费，本案中不予审理。被告泛亚达潍坊分公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告毛德伦、袁红英于本判决生效后十日内返还原告中国银行股份有限公司寿光支行借款本金1235000元、利息及罚息47352.06元，共计1282352.06元（利息计算至2015年9月7日，之后利息按合同约定标准计算至生效判决确定的履行之日）；
二、被告寿光裕丰置业有限公司、山东泛亚达担保有限公司潍坊分公司对上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告毛德伦、袁红英追偿；
三、驳回原告中国银行股份有限公司寿光支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16127元，减半收取8063.50元，保全费5000元，均由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
代理审判员 葛云玲
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 杨艳青