上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初10916号
原告上海元峰投资管理有限公司。法定代表人沈某甲，总经理。委托代理人蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托代理人唐冰倩，上海合勤律师事务所实习律师。被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司。法定代表人陈某甲。原告上海元峰投资管理有限公司与被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司(以下分别简称“元峰公司”及“普瑞玛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2016年5月13日、同年6月16日公开开庭进行了审理。原告元峰公司的委托代理人蒋晨、唐冰倩到庭参加了诉讼。被告普瑞玛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告元峰公司诉称，原、被告于2014年7月15日签订《单位租赁房屋合同》，就位于闵行区××镇××路××弄××苑共计2间房屋出租给被告用于员工宿舍。租赁期自2014年7月15日起至2015年7月14日止，双方约定每间房屋月�金为人民币(下同)750元。2015年6月23日，原告再次与被告签订《单位租赁房屋合同》，就位于闵行区××镇××路××弄××苑共计73间房屋出租给被告用于员工宿舍。租赁期自2015年4月1日起至2015年7月14日止，双方约定每间房屋月租金为800元。2015年6月23日，原、被告双方就此前已承租的合计75间房屋整合签订《单位租赁房屋合同》，约定租赁期自2015年7月15日起至2016年7月14日止，双方约定每间房屋月租金为800元。以上3份合同均约定，被告应按3个月为一期支付房租，先付后用，每期到期前10天内支付下一期租金。被告不按时交纳租金，原告有权锁定房卡，逾期一天按租金的2%收取滞纳金。若被告拖欠租金满1个月的，原告有权解除双方合同。然自2015年4月起至今被告未支付过租金。上述合同还约定水电费由被告承担，然自2014年12月起，若干承租房屋开始拖欠水电费至今未支付。2016年1月13日，原告向被告送达《律师函》，要求解除双方于2015年6月23日签订的被告承租75间房屋的《单位租赁房屋合同》，并要求被告向原告支付尚欠租金、水电费等费用且于2016年1月31日前搬离承租房屋，将承租房屋清空后返还原告。被告于2016年1月31日前完成了房屋搬离，但至今未履行付款义务。原告遂诉诸法院要求判令(一)被告支付租金568,900元(自2015年4月1日至2016年1月13日止)；(二)被告支付逾期付款违约金168,204.20元(以568,900元计，自2015年4月1日起暂算至2016年4月30日止，按每天1‰的标准计算)，要求计算至被告实际支付之日止；(三)被告支付拖欠水电费9,307.30元(自2014年12月1日至2016年1月13日止)。诉讼中，原告增加要求确认原、被告于2015年6月23日签订承租75间房屋的《单位租赁房屋合同》于2016年1月13日已经解除，并同时将上述诉请(二)中的违约金(即滞纳金)计算�准自愿调整至按每日万分之二，截止日期明确为2016年6月16日止，金额明确为38,874.72元。被告普瑞玛公司未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，位于闵行区××镇××路×××弄×××-×××号房屋的产权人为案外人上海市闵行区××镇社会保障事务中心，原告于2011年4月起接受该单位委托，全面负责经营管理上述房屋的对外租赁事宜。2014年7月15日，原告元峰公司(作为出租方，签约甲方)与被告普瑞玛公司(作为承租方，签约乙方)签订《单位租赁房屋合同》1份，约定由甲方将坐落于闵行区××镇××路××弄××苑的2幢402、403室共计2间出租给乙方。租赁期为1年(自2014年7月15日至2015年7月14日止)。双方约定租金暂定单间750元/月(以上租金包含物业管理费)，每间约35平方米左右，月租金共计1,500元。押金单间为1个月的房租750元/月，共计1,500元。乙方一次性支付给甲方，租赁期满双方结清全部费用后将剩余押金无息退还给乙方。租金甲方以每3个月为一期收取一次，先付后用。2015年6月23日，原告元峰公司(作为出租方，签约甲方)与被告普瑞玛公司(作为承租方，签约乙方)签订《单位租赁房屋合同》1份，约定由甲方将坐落于闵行区××镇××路××弄××苑的××幢×××-×××室、××幢×××-×××室、××幢×××-×××室和××幢×××室、××幢×××室共计73间出租给乙方。租赁期为3个半月(自2015年4月1日至2015年7月14日止)。双方约定租金暂定单间800元/月(以上租金包含物业管理费)，每间约35平方米左右，月租金共计58,400元。押金单间为1个月的房租800元/月，共计58,400元。乙方一次性支付给甲方，租赁期满双方结清全部费用后将剩余押金无息退还给乙方。租金甲方以每3个月为一期收取一次，先付后用。同日，原告元峰公司(作为出租方，签约甲方)与被告普瑞玛公�(作为承租方，签约乙方)又签订《单位租赁房屋合同》1份，约定由甲方将坐落于闵行区××镇××路××弄××苑的××幢×××、×××室、××幢×××-×××室、××幢×××-×××室、××幢×××-×××室和××幢×××室、××幢×××室共计75间出租给乙方。租赁期为1年(自2015年7月15日至2016年7月14日止)。双方约定租金暂定单间800元/月(以上租金包含物业管理费)，每间约35平方米左右，月租金共计6万元。押金单间为1个月的房租800元/月，共计6万元。乙方一次性支付给甲方，租赁期满双方结清全部费用后将剩余押金无息退还给乙方。租金甲方以每3个月为一期收取一次，先付后用。合同生效后，乙方先付给甲方第一期的租金，每期到期前10天内支付下一期的租金。如乙方不按时交纳租金，甲方有权锁定房卡，逾期一天按租金的2%收取滞纳金。如乙方在拖欠租金满1个月的，甲方有权解除�同并在下一个月的15日收回乙方先前用的单元，作为空置房另行出租(甲方将会同本地警务站人员清理房屋内遗留物品，并出具清单并代为保管，保管费用由乙方支付，遗留物品的保管期限为30天，后作无主遗弃物品处理)。水、电费用，按当月抄表数加公用设施数收取，有线电视半年收取一次，电话费按账单数自行缴费。每月30日抄录水、电读数，次月20日为水、电费最后缴费日。如逾期不缴，收取每天0.5%的滞纳金，并勒令该房间人员搬出楼寓。乙方如需中途退房的，租期满半年的，双方结清全部费用后押金减半退还。租期不满15天的部分，按15天收取租金，租期超过15天但不满一个月的部分按一个月收取。上述合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。然在上述合同履行过程中，被告自2014年12月起，对若干承租房屋开始拖欠水电费未付。另自2015年4月起未向原告支付租金。原告遂于2016年1月11日以快递邮寄方式向被告发送《律师函》，要求解除双方于2015年6月23日签订的承租75间房屋的《单位租赁房屋合同》，由被告于2016年1月31日前自行搬出承租房屋，将承租房屋清空返还原告。并要求被告自收到本函之日起3日内向原告支付自2015年4月起至合同解除之日止拖欠的租金、水电费。2016年1月13日，被告在收到原告的上述律师函后，于2016年1月31日前已搬出承租房屋返还原告，但未能履行相关付款义务，遂成讼。另查明，原告认可被告向其支付过租赁押金共计54,650元，并同时提出根据双方租赁合同约定，被告如需中途退房的，租期满半年的，双方结清全部费用后押金减半退还。故明确表示同意以54,650元押金的一半，即27,325元抵付被告拖欠原告的租金。以上事实，由原告提供的1.涉案房屋的房地产权证及《委托书》各1份；2.原、被告签�的《单位租赁房屋合同》3份；3.原告向被告发送的《律师函》及快递邮寄送达凭证各1份以及原告的当庭陈述等证据为证。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原告从涉案房屋产权人处获得合法租赁权利后，与被告签订的《单位租赁房屋合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。根据上述合同约定，被告在拖欠租金满1个月的，原告有权解除合同并收回房屋另行出租。本案中，被告自2015年4月起未向原告支付租金等费用，已违反了双方的合同约定，并已达到合同约定的解除条件。期间，原告曾委托律师向被告发送《律师函》，要求解除双方于2015年6月23日签订的承租75间房屋的《单位租赁房屋合同�，由被告于2016年1月31日前搬出承租房屋返还原告，并要求被告自收到该函之日起3日内付清自2015年4月起至合同解除之日止拖欠的租金及水电费。但被告于2016年1月13日在收到上述律师函后，虽于2016年1月31日前搬出了承租房屋返还原告，但未能履行相关付款义务。现原告在无法实现租赁合同目的的情况下，要求确认双方于2015年6月23日签订承租75间房屋的《单位租赁房屋合同》于2016年1月13日(解约通知书到达被告处)已经解除之诉请，于法有据，本院予以支持。上述租赁合同被确认解除后，被告除已搬离上述租赁房屋返还原告外，还应向原告付清租赁期间拖欠的租金。本案中，因被告至今未向原告付清上述拖欠的租金，根据双方租赁合同约定，被告还需向原告支付逾期付款滞纳金。该滞纳金实际上指的就是违约金。因此，被告需向原告支付自2015年4月1日至2016年1月13日止的拖欠租金568,900元。另原告已将合同约定的按每日2%的违约金计算标准自愿调整至按每日万分之二计算，属原告自行处分自己的诉讼权利，本院对此予以准许。因此，被告还需向原告支付以原告自愿调低后的违约金标准计算的逾期付款违约金38,874.72元。但原告在被告承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取被告的租赁押金予以返还。而根据双方租赁合同约定，被告如需中途退房的，租期满半年的，双方结清全部费用后押金减半退还。现原告同意按照上述合同约定，以54,650元押金的一半，即27,325元抵付被告拖欠原告租金之主张，本院予以准许。此外，关于原告要求被告支付拖欠水电费之诉请，现因原告目前尚未向本院提供被告欠付该水电费之确切充分证据，本院对此难以支持。原告待具备相关确切证据后可另行主张。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到�应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第九十三条第(二)款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海元峰投资管理有限公司与被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司于2015年6月23日签订承租75间房屋的《单位租赁房屋合同》于2016年1月13日已经解除；二、被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司支付原告上海元峰投资管理有限公司自2015年4月1日至2016年1月13日止的拖欠租金568,900元。三、被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司支付原告上海元峰投资管理有限公司逾期付款违约金38,874.72元。四、原告上海元峰投资管理有限公司返还被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司租赁押金27,325元。上述第二至第四条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。五、驳回原告上海元峰投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,264.12元，减半收取计5,632.06元，由原告上海元峰投资管理有限公司负担1,046.09元，被告上海团结普瑞玛激光设备有限公司负担4,585.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈春芳
二〇一六年七月一日
书记员 钱 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可�约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务�息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。