广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法常民一初字第1110号
原告（反诉被告）东莞市美悦居物业管理有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人黄日兰。
委托代理人任建彬、陈锐强，均系广东常正律师事务所律师。
被告（反诉原告）雷春利，女，汉族，1973年2月11日出生，身份证住址：重庆市渝北区。
委托代理人陈宏圆，广东安国律师事务所律师。
原告东莞市美悦居物业管理有限公司诉被告雷春利，被告雷春利反诉原告东莞市美悦居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人任建彬、陈锐强，被告雷春利及其委托代理人陈宏圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市美悦居物业管理有限公司诉称，原告是东莞市新天美地花园的物业管理公司，被告是新天美地花园某座某楼某室的业主。被告于2007年1月19日与东莞市新文华物业管理有限公司签订了一份《东莞市常平镇新天美地花园（第五期）管理公约》。2013年1月1日原告与东莞市新天美地花园建造有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，自2013年1月1日起由原告对新天美地花园进行物业管理服务。自2013年6月起到2014年7月止共拖欠14个月的物业管理费，共计为2324元。另，被告自2013年5月起到2014年7月一直拖欠原告水费381元、滞纳金481.47元，共计3196.47元。原告一直按照合同约定履行物业管理义务，但被告从2013年5月起无故拖欠上述费用，经多次催讨，被告仍拒不支付，为此提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告自2013年6月至2014年7月的物业管理费2158元、水费381元、滞纳金491.47元，以上共计3196.47元；2、被告从起诉之日起按181元／月的标准向原告支付物业管理费；3、被告立即支付原告自起诉之日按日千分之一计付上述欠款3196.47元的滞纳金直至实际清偿之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。
原告东莞市美悦居物业管理有限公司向本院提交的证据有：东莞市常平镇新天美地花园管理公约、前期物业服务合同（2013.1.31）、物业保修委托协议书、物业承接查验协议、东莞市物价局复函、关于东莞市美悦居物业管理有限公司的备案报告、东莞市价格收费事项备案表、前期物业服务合同（2014.6）、物业管理委托合同（2008.12.28）、物业管理费、水费、电费明细、秩序维护部绩效考核评分参考准则、秩序维护部班长绩效考核标准、秩序维护部监控中心岗绩效考核标准、秩序维护部大门岗绩效考核标准、秩序维护部大堂岗绩效考核标准、秩序维护部地下车库岗绩效考核标准、秩序维护部消防管理专员绩效考核标准、秩序维护部岗位巡查及电子巡更管理规章制度、新天美地花园秩序维护部岗位区域布置表、原始巡检数据表、管理处各部门人员架构及基本情况、关于对秩序部欧某的最后警告通知、警告通知书、通知：关于暂停申请7、8座专项维修资金的事宜、维修和更新、改造方案、方案公示及业主确认证明、业主书面确认情况登记表、维修和更新改造工程结算费用分摊清册、物业管理收费专用发票（雷春利）、业主签名表、邓颜洪、童玲英、唐玲业主房产证、资质证书。
被告雷春利辩称，原告未经业主同意将管理费和水电费捆绑收取的行为不合法，被告多次要求单独缴纳水电费，但原告均拒绝收取，并要求被告要不物业管理费和水电费一起交，要不都不交，因此原告称被告拒交水费是不符合事实的。原告怠于安保工作，致使包括被告在内的多名业主被入屋被盗，真是因原告疏于安保工作致使业主财产遭受重大损失，被告才拒交管理费。综上所述，原告违反了法律及物业管理条例，未经业主同意将物业管理费和水电费捆绑，并疏于安保工作，经业主多次投诉后仍未改善，造成多家财产被盗的严重后果，因此，被告请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
被告雷春利反诉称，2008年5月，被告与开发商东莞市新天美地花园建造有限公司、原告签订了管理公约。然而，2013年1月，在被告与其他业主毫不知情的情况下，新天美地公司与原告签订了《前期物业服务合同》，自始，被告居住的小区的物业管理工作由原告接手。在接管物业管理工作后，原告疏于安保工作，导致包括被告在内的多名业主被入屋盗窃，财产遭受重大的损失。被告等众多业主多次向原告投诉，并要求其提高安保水平，然后原告毫不理会业主的意见，因为新天美地花园的业主不断遭受入屋盗窃。正是因为原告疏于安保，怠于改善，置一众业主于危险环境的之中，所以被告才拒交物管费。在原告未能提供相应的物业管理服务的情况下，被告才拒交管理费的行为也是合理合法。综上所述，根据法律的规定，被告为维护自身法权益，提起诉讼，请求判令：1、被告免交物业管理费18个月2988元直至原告根据业主的要求提高安保水平；2、由原告承担本案诉讼费用。
被告雷春利提交的证据有：新天美地花园被偷抢部分单位、证人证言（汪某、刘某、朱某甲、朱某乙、邓某、张某）、报警回执（郑某A、汪某、朱某甲、朱某乙、邓某）、身份证复印件、证明（张某）、谈话某（雷春利与保安欧某的对话）、证明、照片、发票、证人证言和报警回执（刘红玲）。
原告东莞市美悦居物业管理有限公司辩称，被告的反诉没有任何依据。1、作为原告，严格按照物业服务合同的规定，履行对公共部分合法的管理服务，并进行相关的标准和准则，建立完善岗位制度及岗位布控，充分履行服务合同的规定，因此，被告应交纳相关的物业管理费；2、针对被告提及的家中财物被盗的问题，原告不保护私人空间不被非侵害的义务，根据服务合同及物业管理条例的相关规定，物业公司只针对物业的公用部分和公用设施及公共秩序范围进行管理，而本案被盗的区域是属于业主的私人空间并不是公共空间，因此，物业公司在履行物业管理职责的行为中，物业管理对此没有故意或过失的侵权行为，而在现实中，刑事案件有突发性，不可预测，即使物业公司以警察的标准履行物业管理，但也不能预防该刑事案件的发生，即使是公安局也不能杜绝该刑事案件的发生。业主家中被盗需要另外起诉，业主认为违反安全保障问题，而不能在本案中一并处理，因此，其反诉是没有任何法律依据。综上所述，被告应按合同规定，向原告交纳相应的管理费、水、电费及滞纳金。
经审理查明，雷春利是东莞市常平镇新天美地花园丁某型第某幢某商品房的业主，该房产建筑面积为70.44平方米。2008年12月28日、2014年6月24日、2013年1月1日，东莞市美悦居物业管理有限公先后三次与东莞市新天美地花园建造有限公司签订了三份前期物业服务合同，约定有东莞市美悦居物业管理有限公为案涉小区提供物业管理服务。东莞市物价局出具的两份服务收费标准备案复函显示，2009年5月21日案涉小区的物业管理费按建筑面积每月每平方米2.0元计算，从2012年5月10日开始按建筑面积每月每平方米2.35元计算。东莞市美悦居物业管理有限公司举证的发票联显示，案涉小区的案外人业主向东莞市美悦居物业管理有限公司支付了由东莞市美悦居物业管理有限公司代缴的2014年5月份的水、电费。
庭审中，雷春利确认东莞市美悦居物业管理有限公司诉求的物业管理费、水电费没有缴纳。
庭审中，东莞市美悦居物业管理有限公司明确管理费每月22日前收取，水电费是每月22日前缴纳上个月的水电费。
雷春利举证的证人证言、报警回执显示：2013年1月20日，案外人朱某乙家中发生盗窃时间；2013年2月11日，案外人朱某甲家中发生盗窃事件；2013年6月17日雷春利家中发生盗窃事件；2013年6月21日，案外人汪某家中发生盗窃事件；2014年1月21日，案外人郑某A家中发生盗窃事件；2014年6月17日，案外人邓某家中发生盗窃事件；2014年9月30日，案外人刘红玲家中发生盗窃事件。
本院依据雷春利的申请，调取了公安机关针对雷春利被盗事件所作的卷宗材料。
以上事实，有东莞市常平镇新天美地花园管理公约、前期物业服务合同（2013.1.31）、物业保修委托协议书、物业承接查验协议、东莞市物价局复函、关于东莞市美悦居物业管理有限公司的备案报告、东莞市价格收费事项备案表、前期物业服务合同（2014.6）、物业管理委托合同（2008.12.28）、物业管理费、水费、电费明细、欠费明细表（雷春利）、业主签名表、邓颜洪、童玲英、唐玲业主房产证、资质证书、新天美地花园被偷抢部分单位证人证言（汪某、刘某、朱某甲、朱某乙、邓某、张某）、报警回执（郑某A、汪某、朱某甲、朱某乙、邓某）、证明、照片、证人证言和报警回执（刘红玲）、公安机关卷宗材料及本院庭审笔录为证。
本院认为，雷春利作为案涉商品房的业主，东莞市美悦居物业管理有限公司作为案涉商品房提供物业管理服务方，双方已经形成了物业管理服务合同关系。
关于水费的问题。雷春利确认并未支付东莞市美悦居物业管理有限公司诉求的水电费，雷春利已经使用了相应的用水，应予支付费用。东莞市美悦居物业管理有限公司举证的水电费发票可以证明东莞市美悦居物业管理有限公司为案涉小区垫付水电费，故东莞市美悦居物业管理有限公司诉求的水费381元应予支付。
关于物业管理费。案涉物业的建筑面积是70.44平方米，案涉物业所在小区的管理费从2012年5月10日开始按每平方米2.35元收取管理费。雷春利确认没有支付东莞市美悦居物业管理有限公司诉求的从2013年6月至2014年7月的管理费，经计算得出该时段的管理费为2317.48元（2.35元×14个月×70.44平方米）。东莞市美悦居物业管理有限公司提供了物业服务，雷春利本应支付管理费。但是根据雷春利举证的证人证言、报警回执显示，案涉物业所在小区从2013年1月20日至2014年9月30日，一年左右的时间就发生了包括雷春利家中被盗在内的7起盗窃事故。作为物业服务的提供方，确实不能以对于公安机关等社会治安管理机关的标准予以要求，但是在第一次盗窃事件发生后，一年左右连续7起盗窃事件，则是让一般常人难以理解和接受。在发生盗窃时间之后，如东莞市美悦居物业管理有限公司能有针对性的提出改进，亦不至于发生这种情况。东莞市美悦居物业管理有限公司提供到这种物业管理服务，细化到作为业主的雷春利，显然是不符合合同要求的，亦与合同法的法律精神相违背。结合雷春利提出的反诉请求，基于公平角度及为了雷春利等业主能有更好的服务享受，亦为了能促使东莞市美悦居物业管理有限公司提供自身物业服务水平。对于雷春利拖欠的从2013年6月至2014年7月的管理费2317.48元，本院予以免除50%的管理费和全部的管理费、水费滞纳金，即雷春利需支付管理费1158.74元（2317.48元×50%），管理费的滞纳金则无需支付。当然，东莞市美悦居物业管理有限公司提高物业管理服务水平亦需要时间及作为业主的雷春利配合，故雷春利从2014年8月起应当按时支付物业管理费，以期双方形成良好的物业服务合同关系。
东莞市美悦居物业管理有限公司诉求雷春利从起诉之日起按每月181元的标准支付物业管理费，是合同中约定的义务，雷春利在东莞市美悦居物业管理有限公司起诉之后是否会依约履行义务，尚为未知，如雷春利无依约履行义务，东莞市美悦居物业管理有限公司可再提起诉讼，对于东莞市美悦居物业管理有限公司的该项诉求，并无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告雷春利于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市美悦居物业管理有限公司支付2013年6月至2014年7月期间的物业管理费1158.74元、水费381元；
二、驳回原告东莞市美悦居物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告雷春利其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由原告东莞市美悦居物业管理有限公司承担，反诉费25元，由被告雷春利承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 何 毅
人民陪审员 陈文英
人民陪审员 周福如
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 黎秀轩
附判决引用法律条文（节选）：
1、《中华人民共和国民法通则》
第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
2、《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。