南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺庆民初字第4677号
原告赵亮，男，1963年4月出生，汉族，现住南充市。
委托代理人廖丹，四川助民律师事务律师。
被告陈树林，男，1967年2月出生，汉族，现住南充市。
委托代理人任超，四川维大律师事务律师。
原告赵亮诉被告陈树林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月18日受理。依法由审判员钟海英适用简易程序公开开庭进行了审理；原告赵亮及其委托代理人廖丹、被告陈树林及其委托代理人任超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告赵亮诉称，2002年7月，南充市广播电视局（下称广电局）将位于南充市顺庆区人民南路109号（现30号）150平方米的门面房（共三间）出租给原告，租期三年。租赁期间，原告除自用两间外，将另一间（案涉房屋）转租给被告，后双方因租赁事宜发生诉争，南充市中级人民法院以（2005）南中法民终字第856号民事判决书判决：陈树林对人民南路30号靠顺鑫旅馆门面房继续租赁四年（期限自2005年8月8日至2009年8月7日止）。该房屋现仍为被告承租，被告也使用至今，并按年向原告支付租金，但双方未订立书面租赁合同。2014年8月，原告向被告出具收条，注明租赁期限自2014年8月8日至2015年8月7日止。期满，被告拒不搬出。经原告多次催促，被告仍拒不搬出。为维护原告合法权益，特诉请本院判令被告搬出其占用的位于南充市顺庆区人民南路30号靠顺鑫旅馆的营业房，按实际占用时间支付房屋占用费，并由被告承担本案诉讼费用。
被告陈树林辩称，该门面于2004年6月8日已转让给被告承租使用，广电局在当年的协议上明确注明同意将该门面转让给被告使用，双方口头约定原告租好久被告就租好久。中级法院判决也说明被告的租赁期限和权利义务与原告一样。后原告与广电局又签订了2009年8月7日到2013年8月的租赁协议，2013年期满后，原告再次与广电局签订了租赁协议并收了被告租金。广电局没有对国有资产做合法有效的招租，只一直租给原告。2014年底被告将原来的的珠宝店转做奶茶店，投资装修50多万元，现在搬出损失惨重，不利于保护残疾人合法权益，希驳回原告诉讼请求。
原告赵亮为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1.南充市中级人民法院（2005）南中法民终字第856号民事判决书，拟证明原、被告间系转租关系，非转让关系，原二审判决确定陈树林的续租期限至2009年8月7日届满；2.广电局与赵亮的租赁合同一份，拟证明广电局将诉争营业房租赁给了原告；3.收条一张，拟证明2014年8月8日原告收取被告租金时已注明了被告的租凭期为一年，被告在知道租期只有一年的情况下还投资装修，应自己承担相关损失；4.通知两份及邮寄回执两份，拟证明在租赁期届满前两个月原告书面通知被告要求其租赁期满后搬离诉争营业房。
被告陈树林质证意见为：1.对原告所举第1组证据真实性无异议，但认为不能证明到2009年被告就没权利义务了；2.对原告所举租赁合同真实性无异议，但认为租期还没到，原告无权让被告搬出，租赁合同中关于不得转租的门面不适用被告所租门面；3.对原告所举第3组证据真实性有异议，认为收条出现在原告手上不合法理，且只能证明收了一年租金，不能说明只能租一年。4.对原告所举第4组证据中广电局通知的真实性有异议，对原告所发通知未签收也不予认可。
被告陈树林提交了以下证据以支持其抗辩主张：1.房地产租赁契约一份，拟证明出租人广电局已同意本案所涉门面已转让给被告租赁和经营；原告从2004年起已不是诉争门面房的实际承租人，实为广电局的租金代收人，不具备原告主体资格。2.南充市中级人民法院（2005）南中法民终字第856号民事判决书，拟证明被告的续租期限和权利义务与原告与广电局的续租期限和权利义务相同；3.2014年5月珠宝店营业执照一份、装修照片18张、COCO都可茶饮
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五星花园店投资额统计表一份、残疾证一份、困难证明一份，拟证明被告投资50万元装修奶茶店及被告系残疾人且家庭困难。3.收条四份，拟证明原告收取了2013年2月8日至2015年8月7日期间租金及10000元保证金的事实。
对于被告所举证据，原告质证意见为：1.对房地产租赁契约真实性无异议，但广电局仅与原告存在租赁关系，并未广电局并未直接与被告存在租赁关系；2.对中院判决书真实性无异议，认为中院判决书所确认的续租期限已终止，反证明门面是转租给被告而非转让；3.对营业执照、残疾证及困难证明的真实性无无异议，但与本案无关；4.关于装修照片，看不出拍摄地点，也与本案无关；5.关于COCO都可茶饮
--五星花园店投资额统计表，无其他证据佐证，也与本案诉请无关；6.对收条真实性无异议。
经审理查明，2002年7月29日，原告赵亮与广电局签订了《房地产租赁契约》，约定从2002年8月8日起广电局将其自有的位于南充市顺庆区人民南路原109号门面房3间（现为人民南路30号、32号、34号）共150平方米出租给原告使用，租期三年。租赁期间，原告自己使用了两间；后经广电局同意，原告将靠近顺鑫旅馆的另一间门面房（现为人民南路30号）转租给被告使用。2005年8月，原告与广电局续签了租期为5年的新的《房地产租赁契约》；被告所租门面转租期限届满后，原告要求其返还转租门面，但被告拒绝返还，双方遂诉至本院；本院以（2005）顺庆民初字第1588号民事判决书判决被告搬出诉争房屋；被告不服判决上诉至四川省南充市中级人民法院，2005年11月21日，四川省南充市中级人民法院以（2005）南中法民终字第856号民事判决书判决：撤销原判，陈树林对诉争营业房继续租赁四年（续租期限自2005年8月8日至2009年8月7日止）。权利义务参照赵亮与广电局2005年8月签订的《房地产租赁契约》执行。2009年8月7日，（2005）南中法民终字第856号终审判决确定的续租期限届满；之后，原告继续将诉争营业房转租被告经营使用，被告向原告支付了相应租金。2013年5月8日，原告赵亮再次与广电局续签了《房屋租赁合同》，约定租赁期限共3年，自2013年8月8日起至2016年8月7日止。2013年7月23日，被告向原告交纳了保证金人民币壹万元。2014年8月16日，原告向被告出具收条一张，注明“收到陈树林壹年房租款捌万伍仟陆佰伍拾元整”，小写：￥85650元为实。租期从2014年8月8日至2015年8月7日终止，租期壹年”。2015年6月23日，南充市广播电视台向原告赵亮发出通知，要求原告收回未经产权方同意非法出租给第三人的房屋并恢复房屋设施结构。原告遂于2015年6月24日通过特快专递方式向被告寄送了通知书一份，书面告知被告案涉营业房租赁期限将于2015年8月7日届满，到期后将不再转租，要求被告作好按期搬离准备。案涉房屋于2015年8月7日租期届满，被告拒绝搬离，原告遂诉至本院。
本院认为，原告赵亮与案涉房屋产权人南充市广播电视局签订房屋租赁合同后，原告即已取得案涉房屋的用益物权。原、被告之间虽于2004年有事实的租赁合同关系，但该租赁合同已随南充市中级人民法院（2005）南中法民终字第856号民事判决书确定的被告续租期限的届满而终结；原、被告双方于2009年8月8日之后建立的是新的租赁合同关系，广电局2004年所作出的同意转租的表示仅限于起初原告与被告间的转租合同，其效力并不当然延续至新的租赁合同确定的租赁期间；原告承租房屋期间，原告享有房屋的使用权，即便广电局同意转租与被告，原告赵亮也有权不予转租。原告赵亮在2014年8月16日向被告收取租金时，出具的收条中已明确注明“从2014年8月8日至2015年8月7日终止，租期壹年”，故至2015年8月7日止，被告陈树林转租案涉房屋的租期届满；其后，因原、被告双方未能就续租事宜达成协议，而原告也不愿意再转租，被告陈树林再占有使用案涉房屋已没有合法依据。原告作为与房屋所有人签订租赁合同的承租人，对租赁房屋依法享有使用权和收益权，期满后选择不再转租给被告，被告作为次承租人，在租期届满后未能续租的情况下应当返还租赁物，其拒不搬离的行为已侵害了原告的物权，原告有权要求被告搬离并返还租赁房屋，故原告要求被告搬离并返还房屋的请求符合法律规定，本院对其请求予以支持。原告在承租案涉房屋后，有权决定是否将房屋转租他人，转租虽需取得所有人同意，但所有权人无权强迫原告转租房屋，故被告所称的“广电局在当年的协议上明确注明同意将该门面转让给被告使用，双方口头约定原告租好久被告就租好久”并未获得第一承租人原告赵亮的同意，其主张无法律依据，亦无事实依据，本院对其该意见不予采纳。被告陈树林在原告赵亮出具收条时，即应知租赁期限为一年；被告未获得原告同意在期满后续租，案涉房屋的装修也未征得原告同意，被告在此情况下仍投资进行装修，其损失应由被告自行承担；被告对于其提出的投资50多万元意见，仅提交了了一份其单方制作的清单及18张照片，并无购买设备及支付款项的凭证，所交照片也无法证明其所投入资金金额，其所称的投资50多万元事实无法核实。被告陈树林在其原承租期限届满且未续签新合同的情况下，继续占用承租房屋，造成原告的房屋租金损失，原告要求被告支付占用期间房屋使用费的请求符合法律规定，本院予以支持，占用期间房屋使用费参照上一年度租金85650元标准计算。在未能达成续租合意的情况下，原告收取的租赁保证金应退还给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、《中华人民共和国物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”、第三十二条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，判决如下：
一、被告陈树林于本判决生效后30日内搬出南充市顺庆区人民南路30号营业房；
二、被告陈树林向原告支付房屋实际占用期间的使用费（计算方式为：从2015年8月8日起至实际搬出并交还房屋之日止，按年租金86500元的标准计算）；
三、原告赵亮于被告陈树林腾退房屋当日退还被告房屋保证金人民币10000元。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费100元由被告陈树林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。
审判员 钟海英
二〇一五年十一月三日
书记员 张筱妍