新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）新4002民初1660号原告：王莉君，女，汉族，1967年5月20日生，无固定职业，住伊宁市。委托诉讼代理人：李飞，新疆边塞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孜达古丽·努尔塔依，新疆边塞律师事务所实习律师。被告：杨朗，男，汉族，1986年2月1日生，个体工商户，住伊宁市。委托诉讼代理人：郑建兵，新疆长信合律师事务所律师。原告王莉君与被告杨朗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莉君及其委托诉讼代理人李飞，被告杨朗的委托诉讼代理人郑建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋租金25,000元；2、被告支付原告代交的暖气费2,134元、物业管理费4,736元、水费42元，共计6,912元；3、被告支付违约金6,250元；4、涉诉费用由被告承担。事实和理由：原告和被告于2015年3月10日签订了房屋租赁合同，合同约定原告将自己所有的伊宁市西部建材城A1、A8-A11号楼1130号房出租给被告使用，租期为三年，从2015年3月10日起至2018年3月10日止，房屋租金为每年25,000元，被告按年支付租金。同时，原告将房屋内装修、样品、品牌代理等转让给被告，定价为25,000元。合同签订后，原告按照合同要求向被告移交了房屋，被告向原告支付了第一年的租金25,000元和房屋内装修、样品、品牌代理等转让费25,000元。2016年度，被告向原告支付了租金25,000元。2017年度至今，被告以各种理由拒不支付租金，2018年3月10日，房屋租赁到期，原告和被告进行了交接，原告收回了出租房。经查，被告尚欠2016-2017年度采暖费和物业管理费等。原告多次向被告索要拖欠的房租及采暖费、物业管理费等，均遭到被告的拒绝，故诉至法院。被告辩称，原告与被告之间确实签订了房屋租赁合同，但是在2016年6月份，被告已经与原告协商解除合同，并且被告于2016年6月20日从原告房屋中搬走，原告要求被告支付2017年度的房租、暖气费、物业费、水费没有事实依据，被告不存在违约行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求向本院提供下列证据：一、房屋租赁合同一份，欲证明原告和被告之间签订了房屋租赁合同，合同明确约定了双方的权利义务及合同解除的时间；二、收款收据三份，欲证明被告在租赁原告房屋期间拖欠物业费、暖气费、水费，共计6,912元，被告将房屋交还原告后，原告代交了上述费用；三、收条一份，欲证明2018年3月10日租赁期届满，被告向原告交付涉案房屋钥匙及电卡的事实。被告质证认为：对证据一真实性、合法性、关联性认可；对证据二中2016年度的采暖费没有异议，其余不认可；对证据三不认可。被告为证明其反驳意见，向本院提交下列证据：一、房屋租赁合同一份，欲证明2016年6月15日，被告与他人签订房屋租赁合同，被告于2016年6月20日从原告房屋搬离；二、证明一份，欲证明2016年6月20日，被告从原告处搬离，之后没有使用过原告的房屋；三、收据两份，欲证明被告已经缴纳过涉案房屋2016年度的物业管理费。原告质证认为：对证据一、证据二、证据三均不认可。原告提交的证据一、证据二，经被告认可其真实性，证据符合形式要件，能够反映案件事实，本院予以采信。证据三，原告仅提交复印件，且被告不予认可，本院不予采信。被告提交的证据一、证据二反映的是案外其他主体与被告之间的合同关系，与本案诉争事实之间无关联性，本院不予采信。证据三符合形式要件，能够反映案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月10日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于伊宁市西部国际建材城A1、A8-A11号楼1130号房出租给被告使用。租赁期限自2015年3月10日至2018年3月10日止。该房屋年租金为25,000元。被告按年支付给原告。原告应于合同生效之日将房屋交付给被告。在房屋租赁期间产生的水费、电费、煤气费、供暖费及物业管理费由被告承担。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，须按年度向对方交纳三个月的租金作为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳了2015年度、2016年度的房租，2017年度的租金至今未支付。另查，2016年5月31日，被告向伊犁宏城物业服务有限公司交纳了涉案房屋2016年1月至12月期间的物业管理费1,079元。又查，2018年3月11日，原告代被告向伊犁宏城物业服务有限公司交纳了涉案房屋在被告租赁期间产生的水费42元，2016年1月至12月期间的物业管理费2,158元，2017年1月至12月期间的物业管理费2,158元，2018年1月至3月期间的物业管理费420元，2016年度的采暖费（2016年冬-2017年春）1,067元，2017年度（2017年冬-2018年春）的采暖费1,067元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点为：一、双方之间的房屋租赁合同于何时解除；二、原告主张的各项费用是否成立。一、双方之间的房屋租赁合同于何时解除。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。被告辩称2016年6月已与原告协商解除合同，原告不予认可，被告应当承担举证责任，但被告未能提供有效证据予以证实双方当事人对解除合同事宜协商一致，应当依法承担举证不能的责任，故房屋租赁合同在2016年6月并未解除。至于被告在租赁期间是否使用涉案房屋与原告无关，不影响合同的继续履行。本案原、被告约定的合同履行期限自2015年3月10日至2018年3月10日止，且在履行期间不存在解除合同条件成就的情况。因此，2018年3月10日租赁期届满时，该合同的权利义务终止。二、原告主张的各项费用是否成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约将租赁物交付给被告，被告作为承租方理应按照合同约定履行交纳租金的义务，然至今未付，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对原告主张被告支付拖欠的2017年度的租金，本院予以支持。根据原、被告关于违约责任的约定，一方违约的，应按年度向对方支付三个月的租金作为违约金。鉴于被告在庭审中表示违约金数额过高，本院酌情予以调整，违约金数额确定自欠款日（即2017年3月11日）起至实际给付之日止，以25,000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算。关于原告主张的其他费用，根据合同约定，租赁期间产生的水费、物业管理费、采暖费应当由被告承担，故原告主张被告支付其代交的租赁期间的水费，2016年度、2017年度的采暖费，2017年1月至2018年3月期间的物业管理费，符合双方的合同约定，本院予以支持。被告已于2016年5月31日向物业服务公司交纳了2016年度的物业管理费，原告要求被告再向其支付该年度的物业管理费，没有事实及法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第五条之规定，判决如下：一、被告杨朗于本判决生效后三日内向原告王莉君支付房屋租金25,000元；二、被告杨朗于本判决生效后三日内向原告王莉君支付水费42元、物业管理费2,578元、暖气费2,134元，合计4,754元；三、被告杨朗于本判决生效后三日内向原告王莉君支付自2017年3月11日起至实际给付之日止的违约金（以25,000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算）；四、驳回原告王莉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，减半收取计377元，由原告王莉君负担105元，被告杨朗负担272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。代理审判员  陈思思二〇一八年五月二十二日书 记 员  周 瑞