贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1567号原告：邓培芳，女，汉族，出生于1968年8月3日住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理），彭晓洁（一般授权代理），均系贵州靖毕律师事务所律师。被告：贵州毕节万丰置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，注册号：522421000203887。法定代表人：雷洪，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），陈浩（一般授权代理），均系贵州锐驰律师事务所律师。原告邓培芳与被告贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称“万丰置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序于2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告邓培芳及其委托诉讼代理人彭晓洁，被告万丰置业之委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓培芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告万丰置业公司立即为原告办理“万丰国际商贸城”第36幢36-211号房屋转移登记的有关文书并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判令被告万丰置业公司支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂计：41729.92元（该违约金从以原告已支付总房款159153.00元为基数，按日万分之二的标准支付至执行完毕时止，暂计算至2017年12月31日）；3、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年3月10日签订《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城，合同编号为“WF-36-211”（价款为159153元）出售给原告。原告已按合同约定向被告付清了159153元购房款，双方在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。”根据合同约定被告应于2014年5月30日前向原告办理并交付商品房转移登记有关文书。但被告至今未向原告办理及交付产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告行为已构成违约，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，期判如所诉。被告万丰置业辩称，一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，其原因有两点：1、2013年7月，为迎接省委、省政府召开全省重点招商引资项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。因观摩会议时间紧、任务重，为圆满完成会议现场任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，为满足自己的经营需要，获取更大的利益，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，一是因答辩人不能把控的客观因素导致，二是被答辩人自身存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。二、退一步说，即使答辩人应当承担违约责任，那么违约金的支付，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。《中华人民共和国合同法》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。即违约金的计算公式为：损失×130%=违约金。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条之规定：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”及第八条之规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，被答辩人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，为了最大化被答辩人的利益，答辩人已经把三年的租金以房款的形式已一次性优惠给被答辩人。可以说，在合同签订之日，被答辩人已经在获取购房利益。在合同履行过程中，答辩人为了提高被答辩人的经济利益，在交付房屋至今已然投入3000万左右的推广费用。通过答辩人的推广活动，被答辩人购买的商铺不仅没有出现断租的现象，而且商铺每年都呈现快速的升值趋势，被答辩人的购房利益在答辩人用心管理经营下在逐步增长。因此，被答辩人只有盈利没有损失，在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失，应承担举证不能的责任。再从产权证书获得后的用途上看，取得产权证书无非将门面用于出租、买卖、抵押、继承。第一点：对于出租，涉案商铺现本就处于已出租状态，被答辩人已获取租金；第二点：对于买卖，产权证书是否取得并不影响商铺的买卖；第三点：对于将涉案商铺用作抵押贷款，答辩人出售商铺时，被答辩人可选择两种购买方式，一是全款支付，二是办理按揭，也就是说，被答辩人如需资金，可以按揭的方式向答辩人购买商铺，并不需要一次性支付后，再用商铺去银行按揭贷款，即便被答辩人一次性付款后仍需银行按揭贷款的、答辩人仍然可以为被答辩人再做二次商业贷款获取50%的资产比例用于它用。故此点说明被答辩人也不会有损失；第四点：对于继承，本案中并未体现继承发生。由此可见，被答辩人应得的违约金为：0×130%﹦0。基于上述理由，虽然双方签订的合同中约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该合同为格式合同，办证期限是由房产部门规定而非答辩人与被答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工过程及办理商铺相关手续中，难免会遇到答辩人不能掌控的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不得以办理产权证书。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。三、贵院曾审理的何元贤、彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。四、答辩人属我市重点招商引资企业，在答辩人来我市投资后，政府没有及时兑现返还答辩人的招商引资保证金，使答辩人资金断链，在政府安排下，又赶工期迎接全省重点项目观摩会，才因消防验收未通过从而不能按期办理产权证书。答辩人主观上并没有恶意不为被答辩人办理产权证书，因在产权证没有办理给业主之前，答辩人还须缴纳土地使用税，每年费用近150万元，故产权证不及时办理，对答辩人而言有害而无益。在被答辩人购买商铺时，答辩人的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均已办理齐全。在被答辩人购买商铺后，答辩人就到房产部门为其进行了备案登记，从那时起，产权其实已属于被答辩人，产权是清晰明确的并可在国家不动产登记网实时实名查询。目前，通过答辩人努力整改，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，引起群体性事件发生，政府招商成果瞬间崩塌，给我区、市带来不稳定因素。且在我市因各种原因未能在合同约定期限内办理产权证书的房开企业还有很多，如均要按约定支付违约金，会引起全市逾期办证的业主刮起一阵诉讼的狂卷风，将使区、市人民政府面临难以收场的局面。请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。为了维护答辩人的合法权益，使答辩人从面临破产的境遇中得以再生，能继续努力为我市社会经济再创佳绩，为我市人民做出贡献，恳请贵院明镜高悬，维护答辩人的合法权益为谢！另庭审中被告补充答辩：消防验收已经合格，综合验收未验收完毕，很快就能办理房屋所有权证书。本案已经过了诉讼时效，根据最高院第八次民商事审判工作会议纪要第二十九条应当驳回原告诉讼请求，即使我公司要承担违约责任，也只能计算到消防验收合格之日，即是2017年8月28日。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，原告邓培芳与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区××脚村的毕节万丰国际商贸城第36幢2层211号房（房号为36-211），该商品房用途为商业营业用房，建筑面积42.94平方米，套内建筑面积35.60平方米，房屋总价款为159153.00元，被告承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前后，原告向被告交付购房款159153.00元。被告未按合同约定于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。另查明，被告首次向毕节市公安消防支队七星关区大队申报消防验收的时间为2015年7月21日。涉案房屋于2017年8月28日经消防验收合格，但综合验收未完毕。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同约定被告应于2014年5月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未按约定为原告办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现涉案房屋消防验收完毕，但综合验收未完毕，办理商品房转移登记有关文书的条件尚未完全成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，由于现在为涉案房屋办理商品房转移登记有关文书处于法律或者事实上不能履行状态，故原告要求被告办理商品房转移登记有关文书的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办理商品房转移登记的违约金问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告欠原告的违约金为每天159153.00元÷10000×2=31.83元，期限自2014年6月1日至被告向原告交付商品房转移登记有关文书之日止。关于被告提出原告主张本案涉案房屋逾期办证已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，……”本案中原告要求被告办理商品房转移登记手续并交付有关文书的诉求属于商品房的物权范畴，不适用诉讼时效抗辩，附属的逾期办证违约金属于债权，受诉讼时效限制，但是，被告未支付违约金的行为处于持续状态，原告于2018年2月27日提起本案诉讼，那么2014年6月1日至2015年2月26日期间的违约金超过法律规定的三年诉讼时效，本院不予支持，2015年2月27日以后的违约金未超过三年诉讼时效，本院支持，故被告应按31.83元每天向原告计付2015年2月27日至被告实际履行义务完毕之日止的违约金。其中2015年2月27日至2018年4月27日的违约金共计31.83元×1155天=36763.65元，2018年4月28日以后的违约金，根据被告履行完毕办理转移登记义务的期限计付。被告关于逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳；被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的主张，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司按每日31.83元向原告邓培芳计付逾期交付办理毕节市七星关区“毕节万丰国际商贸城”36幢2层211号（36-211）房屋权属转移登记有关文书的违约金，其中，2015年2月27日至2018年4月27日的违约金共计36763.65元，自本判决发生法律效力之日起十日内支付；2018年4月28日至向原告交付办理涉案房屋所有权转移登记有关文书之日的违约金，自向原告交付办理涉案房屋所有权转移登记有关文书之日起十日内支付；二、驳回原告邓培芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币422元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一八年五月七日书记员  姜童尧