山东省龙口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第456号
原告：赵振芳，女，1948年1月2日出生，汉族，居民，住辽宁省鞍山市。
委托代理人：闫玉扬，辽宁翟铁羽律师事务所律师。
委托代理人：赵成斌，男，1949年11月1日出生，汉族，居民，住辽宁省辽阳市,系原告赵振芳弟弟。
被告：姜胜美，男，1954年12月17日出生，汉族居民，住辽宁省鞍山市。
被告：王玉娟，女，1954年3月29日出生，汉族，居民，住辽宁省鞍山市。
原告赵振芳与被告姜胜美、王玉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵振芳及其委托代理人闫玉扬、赵成斌到庭参加了诉讼，被告姜胜美、王玉娟经本院依法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告姜胜美系同事关系，�被告系夫妻关系。2010年上半年，案外人烟台海基置业有限公司委托烟台海森旅游开发有限公司到鞍山推介海景养老房，原告与海森公司达成购买意向，但是由于原告超过按揭贷款的年龄无法贷款，又不能凑齐全款，遂与二被告协商以被告姜胜美的名义购买该房屋，首付、贷款及其他相关费用都由原告出资，待贷款还清后，再将房屋过户至原告名下。2010年5月9日，原告以姜胜美的名义与海基公司签订购房订单，购买了涉案房屋龙口市东海黄金海岸怡海馨苑X号楼X单元XXX室。2010年5月11日原告向海基公司支付了首付款105965元。2010年9月27日，原告又以姜胜美的名义向中国农业银行龙口市支行贷款100000元，随后以姜胜美的名义按月还贷。2011年10月31日海基公司向原告交付了房屋和钥匙。2013年后原告有能力一次性还清贷款，多次找到二被告要求二被告协助原告一次性还清贷款并将房屋过户至原告名下，二被告虽口头应允，但迟迟不配合办理，故原告诉至法院，要求确认原告系涉案房屋的实际购买者，涉案房屋归原告所有；判令二被告配合原告将涉案房屋更名至原告名下；本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告姜胜美与王玉娟经本院依法传唤未出庭应诉，但是王玉娟曾于庭前曾邮寄了书面信函及姜胜美的住院病历一份。病历当中显示姜胜美患有胃癌，王玉娟在信函当中表示，原告需要什么手续，其夫妇二人都积极配合。原告在诉状当中所称二被告不配合原告办理相关手续并不属实，其二人并非不配合原告也不是找理由推脱，而是姜胜美的身体患有严重疾病，根本不适合长途舟车颠簸劳顿，故无法前来龙口配合原告办理相关手续及出庭应诉。
审理查明，原告与被告姜胜美系同事关系，二被告系夫妻关系。2010年5月9日被告姜胜美与烟台海基置业有限公司签订购房定单，认购了被告开发的龙口市东海黄金海岸怡海馨苑X号楼X单元XXX室。认购书约定，涉案房屋总价款为205965元，首付款为105965元，银行按揭贷款100000元，购房定金20000元。签订购房定单前一天也就是2010年5月8日，赵振芳从其个人银行账户当中转账给烟台海基置业有限公司的合作开发商海森公司，对此赵振芳主张，涉案房屋的20000元定金实际系其本人交纳，与姜胜美无关。2010年5月11日，赵振芳又从其个人账户当中转账85965元给烟台海基置业有限公司，对此，赵振芳主张，涉案房屋的全部首付款105965元都由其本人交纳。2010年6月2日姜胜美与烟台海基置业有限公司签订商品房预售合同。2010年9月27日姜胜美与中国农业银行股份有限公司龙口市支行签订个人购房担保借款合同，合同约定，姜胜美向农行龙口市支行贷款100000元，贷款期限自2010年9月27日至2019年7月27日共计108个月。后农行龙口市支行将姜胜美所借100000元按照贷款合同的约定直接划入了烟台海基置业有限公司的账户中。自2010年10月22日起，赵振芳每月在其个人账户中取出1150元，姜胜美则每月向其农行的卡中存入1150元，对此赵振芳主张，其每月取款1150元给姜胜美，由姜胜美存入其农行卡中，用于偿还涉案房屋的贷款，因此，涉案房屋的银行贷款也系赵振芳实际偿还。
2010年10月21日，赵振芳与姜胜美共同签订了“见证书”一份，其上载明：“兹有赵振芳购买的按揭住房是山东省东海黄金海岸怡海馨苑X号楼X单元XXX室，房款总额是205965元。在加上此房所涉其他款项，全部由赵振芳一人出资。但由于赵振芳年龄已超过按揭购房年龄，现以姜胜美名头购买此房，姜胜美不出一分钱。代房款还清后，再将房屋改回赵振芳，以上事实在双方当事人面前特此证明。”落款处由赵振芳、姜胜美签字按印，见证人姜亚春、尹微签字按印。
2011年9月24日，海森公司向姜胜美寄发了交房通知书。赵振芳遂与姜胜美一同前来龙口收房。房屋钥匙由赵振芳直接收取，并由赵振芳交付了交房后各期的物业费。现涉案房屋的产权证书已经办理在姜胜美名下，产权证号为龙口权证东海字第XXXXXXXX号，但因银行贷款尚未还清，房屋尚抵押在农行龙口市支行名下。
2015年4月27日，王玉娟、姜胜美与王玉娟的女儿姜蕾又出具了见证书两份，见证书的内容与2010年10月21日的见证书内容相同，落款处由王玉娟与姜蕾签字按印。
上述事实有结婚证、户口本、见证书、购房定单、商品房预售合同补充协议、银行转账明细、个人借款合同、收款收据、交房通知单、银行存取款凭证、王玉娟邮寄信函等证据在卷�证。
本院认为，对于商品房实际购买人的确定除参照购房定单、购房合同等文本材料外，还应当考察购房时双方当事人真实的意思表示，并结合首付款的支付、按揭贷款的偿还、房屋交付后的实际居住使用情况等进行综合分析。本案当中，虽然购房定单、购房合同及个人贷款合同等的签订人均系姜胜美，但是通过赵振芳、姜胜美、王玉娟、姜蕾等人签订的见证书的内容可以看出，因赵振芳年龄超出了按揭贷款的年龄限制，又无法支付房屋全款，才与姜胜美协议以姜胜美的名义购房。但是通过原告提交的相关证据可以看出，首付款的交付人、按揭贷款的偿还人均系原告赵振芳，房屋交付后也系原告赵振芳在实际居住使用。对于上述事实，王玉娟向本庭提交的信函当中并未否认，并表示同意配合原告办理相关手续。故对原告赵振芳系龙口市东海黄金海岸怡海馨苑X号楼X单元XXX室的实际购买者这一事实，本院依法予以确认。对于原告主张要求法院确认原告拥有涉案房屋所有权这一诉讼请求，本院认为，该房屋所有权现登记在姜胜美名下，但是农行龙口市支行拥有抵押权。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现赵振芳尚未清偿在农行的贷款使涉案房屋上的抵押权消灭，如本院判决赵振芳拥有该房屋所有权，那么对于案外人农行龙口市支行来说，其法律效力等同于抵押人姜胜美将房屋转让给了赵振芳，而该项变更就影响到了案外人农行龙口市支行的法定权利，与《物权法》的规定不符。故本院对于原告该项诉讼请求不予支持。
对于原告的第二项诉讼请求，即要求判令二被告配合原告将房屋更名至原告名下，本院认为，被告配合原告过户的义务在双方签订的见证书当中有所体现，即房屋贷款还清后，被告协助原告更名。因此，原告还清银行贷款后被告应当配合原告办理更名手续。
至于原告要求被告承担本案的保全费与案件受理费，本院认为，被告自始至终没有否认原告系房屋的实际购买人、并与原告发生纠纷。原告称其现在有能力一次性还清银行贷款，要求被告配合原告前来还贷遭被告拒绝，对此本院认为，一方面，双方并未约定被告有配合原告提前还贷的义务，另一方面，被告身体患有重大疾病，无法远道来龙口配合原告提前还贷，故原告所述被告在履行其约定方面存在推诿等情形并不属实。原告可以诉至法院要求确认其为房屋的实际购买人，但是诉讼费保全费等相关费用应当由其自行承担。
鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、龙口市东海黄金海岸怡海馨苑X号楼X单元XXX室的实际购买人系原告赵振芳。该房屋在中国农业银行龙口市支行的抵押贷款还清后归原告赵振芳所有。
二、原告还清该房屋的银行贷款后十日内被告姜胜美配合原告办理房屋的更名手续。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件保全费1548元由原告赵振芳承担。
案件受理费4389元由原告赵振芳承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王锡朝
人民陪审员 刁福君
人民陪审员 吕忠梅
二〇一六年一月八日
书 记 员 孙 腾