北京市延庆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民（商）初字第04207号
原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行，住所地北京市延庆县东外大街97号，注册号110229009626757。
负责人白常林，副行长。
委托代理人王俭，北京市德润律师事务所律师。
委托代理人吴东悦，北京市德润律师事务所律师。
被告孙志刚，男，1981年8月18日出生，自由职业。
被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司，住所地北京市延庆县八达岭温泉度假村主楼北20米，注册号110000001716804。
法定代表人徐元波。
被告韩世宏，女，1966年10月1日出生。
委托代理人魏艳青，男，1980年1月15日出生，北京市昌平区昌平镇法律服务所法律工作者。
原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行（以下简称建行延庆支行）与被告孙志刚、北京兴龙潭房地产顾问有限公司（以下简称兴龙潭公司）、韩世宏金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月2日受理后，依法组成由法官杨玉华担任审判长，人民陪审员徐燕、曹桂芬参加的合议庭审理本案。原告建行延庆支行的委托代理人吴东悦，被告韩世宏的委托代理人魏艳青到庭参加了诉讼，被告孙志刚经本院传票合法传唤、被告兴龙潭公司经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行延庆支行诉称：2004年7月9日，建行延庆支行与孙志刚、北京中天鸿森房地产开发有限公司（以下简称中天鸿森公司，现更名为兴龙潭公司）签订了编号为2004－889号个人住房贷款借款合同，孙志刚作为借款人向建行延庆支行申请借款73万元，借期从2004年7月9日至2024年7月8日，采用等额本息还款法，担保方式为抵押加阶段性保证，即孙志刚在取得所购房屋所有权证、并办妥抵押登记之前，中天鸿森公司承担连带保证责任。合同签订后，建行延庆支行如约向孙志刚发放了借款，但孙志刚未按约偿还借款本息，已构成严重违约。后建行延庆支行得知，中天鸿森公司未经建行延庆支行同意，将孙志刚借款用于购买的房屋另行出售给他人，为此，韩世宏作为中天鸿森公司的时任董事长，承诺对孙志刚的该笔借款承担连带还款责任，但兴龙潭公司、韩世宏均未履行保证责任。故建行延庆支行向人民法院提起诉讼，请求判令解除建行延庆支行与孙志刚、兴龙潭公司签订的编号为2004-889的个人住房贷款借款合同，孙志刚偿还借款本金458014.09元、利息和罚息共计13230.41元（利息、罚息计算至2015年4月10日），及自2015年4月11日开始计算至实际给付之日，按借款合同约定计付的相应利息、罚息，并要求兴龙潭公司、韩世宏对上述款项承担连带清偿责任。
原告建行延庆支行向本院提交以下证据予以证明：1、个人住房贷款借款合同，证明建行延庆支行与孙志刚存在借款合同法律关系；2、贷款转存凭证，证明建行延庆支行按约定履行了放款义务；3、贷款账户基本信息，证明截至2015年4月10日，孙志刚还款和欠款的情况；证据4、承诺书，证明韩世宏承诺对孙志刚的债务承担连带清偿责任。
被告孙志刚、兴龙潭公司未向本院提交书面答辩意见，亦未参加本院庭审。
被告韩世宏辩称：中天鸿森公司现更名为兴龙潭公司，韩世宏为当时中天鸿森公司的法定代表人。建行延庆支行向孙志刚提供的借款发放至兴龙潭公司的账户，实际上孙志刚并未收到该笔款项，借款人与兴龙潭公司之间存在房屋买卖合同，但是合同实际未履行完毕，双方的买卖合同最后解除，房子未实际交付借款人。韩世宏曾经向建行延庆支行出具书面承诺，愿意为该笔债务承担连带清偿责任。
被告韩世宏未向本院提交证据。
经本院庭审质证，韩世宏对建行延庆支行提供的证据1-4的真实性、合法性、与本案的关联性均无异议，本院对建行延庆支行提供的上述证据均予以确认。
本院根据上述认证查明：2004年7月9日，建行延庆支行（乙方）与孙志刚（甲方）、中天鸿森公司（丙方）签订了编号为2004－889个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款），合同约定：建行延庆支行向孙志刚提供借款73万元，用于购买房屋；借期自2004年7月9日至2024年7月8日，贷款月利率为4.2‰；逾期贷款部分按每日万分之二点一计收利息；还款方法为按月等额本息还款法，借款期内，如遇国家法定利率调整，由乙方按中国人民银行有关文件规定相应调整每月还款额；甲方的借款由乙方直接划入丙方在乙方开立的存款账户内，担保为抵押加阶段性保证，即本合同项下贷款以本合同项下贷款资金所购房屋作抵押，在甲方取得该房屋所有权证，并办妥抵押登记之前，由丙方提供连带责任保证；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证及其他有关资料交乙方代为保管之日止；保证范围包括借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。合同签订后，建行延庆支行依约将73万元借款拨付合同约定的中天鸿森公司账户。中天鸿森公司未与孙志刚就房屋办理过户手续，而是另行转售他人。兴龙潭公司与韩世宏每月向孙志刚在建设银行的还款账户存入不定额的款项，建行延庆支行则即每月从该账户划走相应的贷款本息，至2014年11月1日止。2015年，韩世宏向建行延庆支行出具承诺函，内容为：“中国建设银行股份有限公司北京延庆支行：2010年北京中天鸿森房地产开发有限公司未经贵行同意，将曹正良等22人贷款（贷款发放金额1470万元）所购买的住房又行出售，但未能还清贵行贷款；我作为该公司的时任董事长，曾承诺对这些公司担保的债务承担连带还款责任；此后四年中该公司及个人均未偿还这些款项，是由我个人出资继续为这些贷款按月归还的。现因资金周转出现问题，恳请贵行将2014年10月起的逾期贷款再行宽限3个月，届时如不能清偿，我将继续为该22笔贷款承担连带还款责任，承诺人韩世宏，2015年。”截至2015年4月10日，涉案的贷款账户尚欠建行延庆支行本金458014.09元、利息12739.92元、罚息490.49元。2015年6月2日，建行延庆支行诉至本院，请求判令解除建行延庆支行与孙志刚、兴龙潭公司签订的编号为2004-889的个人住房贷款借款合同，孙志刚偿还借款本金458014.09元、利息和罚息共计13230.41元（利息、罚息计算至2015年4月10日），及自2015年4月11日开始计算至实际给付之日，按借款合同约定计付的相应利息、罚息，并要求兴龙潭公司、韩世宏对上述款项承担连带清偿责任。
另查，2005年中天鸿森公司的法定代表人为韩世宏，2011年7月，中天鸿森公司将企业名称变更为北京中天鸿森房地产顾问有限公司。2012年9月，北京中天鸿森房地产顾问有限公司将企业名称变更为北京兴龙潭房地产顾问有限公司，法定代表人为徐元波。涉案房屋买卖的首付款由兴龙潭公司负担，该笔借款由兴龙潭公司实际使用。2014年11月1日至今，建行延庆支行未向孙志刚、兴龙潭公司发出过解除合同通知书。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：建行延庆支行与孙志刚、兴龙潭公司签订的个人住房贷款借款合同，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，建行延庆支行、孙志刚、兴龙潭公司均应自觉履行相应合同义务。建行延庆支行将约定的贷款划入兴龙潭公司的账户后，其作为出借方的合同义务已履行完毕，孙志刚应当按照合同约定按期还款及履行其他合同义务。依据本案已查明的事实，孙志刚、兴龙潭公司未按约定使用贷款，孙志刚名下并无涉案房屋，客观上无法办理抵押登记，使得建行延庆支行作为债权人无从取得抵押权，致使建行延庆支行实现债权存在风险，孙志刚及兴龙潭公司的上述行为已违反了个人住房贷款借款合同的相关约定，未将贷款用于购买合同约定的房屋，改变贷款用途，且未按期偿还借款本息，故建行延庆支行有权依约要求提前收回全部欠款本息，且有权要求解除个人住房贷款借款合同，建行延庆支行要求解除个人住房贷款借款合同的诉讼请求理由和证据充分，本院予以支持，因建行延庆支行未向孙志刚、兴龙潭公司发出合同解除通知书，故该个人住房贷款借款合同解除的时间应以本院公告送达传票等应诉材料的时间为准。从合同的实际履行情况来看，孙志刚未实际占有或使用借款款项，兴龙潭公司实际收取了本案诉争借款，是本案借款款项的实际占有使用人。因此，本院认定兴龙潭公司应当向建行延庆支行承担偿还贷款本息的责任而非保证责任。建行延庆支行主张孙志刚应当偿还全部借款本息不符合公平原则，本院不予支持。孙志刚虽未参与个人住房贷款借款合同的履行，亦未实际使用借款款项，但其签订相应合同的行为客观上帮助兴龙潭公司取得了建行延庆支行的按揭贷款，协助兴龙潭公司实现了融资目的，孙志刚的上述行为具有过错并给建行延庆支行造成了经济损失，本院根据其过错程度酌定孙志刚向建行延庆支行承担兴龙潭公司不能偿还借款本息部分10%的赔偿责任。韩世宏承诺对该笔借款承担连带清偿责任，本院不持异议。孙志刚、兴龙潭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其自动放弃了对本案的抗辩权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行与被告孙志刚、北京兴龙潭房地产顾问有限公司于二○○四年七月九日签订的编号为2004－889个人住房贷款借款合同的行为有效，合同已于二○一五年十一月二日解除；
二、被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司于本判决生效后七日内偿还原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行贷款本金四十五万八千零一十四元零九分、利息一万二千七百三十九元九角二分、罚息四百九十元四角九分，及自二○一五年四月十一日起至借款本息实际付清之日止，按个人住房贷款借款合同约定计付的相应利息；
三、被告孙志刚对本判决第二项确定的被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司的债务不能偿还部分向原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行承担百分之十的赔偿责任；
四、被告韩世宏对本判决第二项确定的被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司北京延庆支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千三百六十八元，由被告孙志刚、北京兴龙潭房地产顾问有限公司、韩世宏共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费五百六十元，由被告北京兴龙潭房地产顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），被告韩世宏承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨玉华
人民陪审员 曹桂芬
人民陪审员 徐 燕
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 刘 佳