浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终1019号
上诉人（原审被告）：宁波高新区车邦士节能科技有限公司。住所地：宁波高新区菁华路***号*幢***室。
法定代表人：朱伟，该公司总经理。
委托代理人：谢苏苏，该公司员工。
委托代理人：冯振兴，北京在明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁波鼎德源机电工业有限公司。住所地：宁波市高新区枫香路***号*******室。
法定代表人：张小平，该公司董事长。
委托代理人：张志伟，浙江和义观达律师事务所律师。
上诉人宁波高新区车邦士节能科技有限公司因与被上诉人宁波鼎德源机电工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2016年1月28日作出的（2015）甬鄞邱民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原告公司原名宁波春和机电工业有限公司，2014年10月16日更名为宁波鼎德源机电工业有限公司。2012年7月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其名下的坐落于宁波市高新区龙山村木槿路96号的5号厂房一楼（346㎡）、二楼（7784㎡）出租给被告；租赁期自2012年8月1日至2018年7月31日；租赁费：一楼起步租金10元/㎡/月（含0.25元/㎡/月的物业费），二楼起步租金6.45元/㎡/月（含0.25元/㎡/月的物业费），从租赁日起每两年在原租金标准基础上递增5%；租金、物业费等由被告每半年支付一次；被告支付合同保证金100000元等。合同订立后，原告向被告交付租赁物，被告向原告支付了租赁合同保证金100000元。2014年4月16日，高新区征收办发函给原告，因为完善高新区城市总体规划和宁波新材料科技城的具体实施需要，高新区征收办拟回购被告租赁厂房在内的两个地块，原告负责园区内承租户的清退工作，搬迁期限截止2014年6月30日。原告于次日将该函复印件送给被告。2014年6月10日，土地储备中心与原告签订国有建设用地使用权收购协议一份，约定：土地储备中心收购原告所有的坐落于宁波市科技园区龙山村木槿路96号的甬科国用（2004）第1390号、1391号地块和地面建筑物（涉案租赁房在第1390号地块内）；原告完成园区内搬迁腾空工作，在2014年12月31日前将第1390号地块交付土地储备中心等。2014年12月26日，土地储备中心与原告签订补充协议一份，约定原告完成园区内搬迁腾空工作的期限延期至2015年5月31日等。2015年3月18日，土地储备中心与原告签订补充协议（2）一份，约定原告完成被告租赁场地搬迁腾空工作的期限延期至2015年12月31日等。现被告未予腾退，并拖欠原告2014年8月1日以来的租赁费。
原审原告宁波鼎德源机电工业有限公司于2015年5月4日诉至原审法院，请求判令：1.确认解除原审原、被告之间的租赁合同，原审被告立即腾退租赁场所；2.原审被告支付原审原告逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费和物业管理费（自2014年8月1日暂算至2015年4月30日之日止共996010.02元，并计算至原审被告腾退日止），支付水电费6581.75元；3.原审被告赔偿因其逾期腾退致原审原告无法获得回购款而造成的同期贷款利息损失（自2015年1月21日暂算至2015年4月30日共466666.67元，并计算至原审被告腾空并搬离涉案房屋之日止）和被土地储备中心扣去的违约金1302379元，以及原审被告未为原审原告安装货梯而需支付给原审原告的250000元货梯配置补偿费。审理中，原审原告将诉讼请求变更为:1.确认解除原审原、被告之间的租赁合同，原审被告立即腾退租赁场所；2.原审被告支付原审原告逾期腾退租赁场所而产生的占有使用费[2014年8月1日至2015年11月30日的占有使用费为858668.80元，即11个月×（346㎡×9.75元/㎡/月+7784㎡×6.20元/㎡/月），并计算至原审被告腾空并搬离涉案房屋之日止，占有使用费按占有时间×（346㎡×9.75元/㎡/月+7784㎡×6.20元/㎡/月）计算]，撤回其他诉讼请求。
原审法院认定双方的争议焦点为：1.原告要求解除租赁合同是否合理；2.原告是否可以向被告主张租赁费。
关于争议焦点1，原告主张双方于2014年5月14日解除租赁合同，缺乏证据，该院不予支持。因宁波市国土资源局高新区分局于2014年9月30日发布土地登记注销公告，注销了甬国用（2004）第1390号地块的土地登记，并于2014年10月15日生效，故原告于2014年10月15日起丧失甬国用（2004）第1390号地块的使用权，双方的房屋租赁合同已经缺乏存在的基础，不能继续履行，故应该解除；
关于争议焦点2，回购协议约定在涉案地块交付土地储备中心前，原告负责园区内承租户的清退工作，现在原告还未向土地储备中心交付涉案地块，且房屋仍属于原告名下，故原告有权向被告收取房屋租赁费，租赁合同被解除后，被告依旧占有使用房屋，原告可以参照租赁费向被告收取房屋占有使用费。对于租赁费的计算公式，即占有时间×（346㎡×9.75元/㎡/月+7784㎡×6.20元/㎡/月），被告无异议，该院予以认定，故确定2014年8月1日起至2014年10月15日的租赁费为129085.75元[即2.5个月×（346㎡×9.75元/㎡/月+7784㎡×6.20元/㎡/月）]，2014年10月16日起，租赁合同被解除，被告未予腾退，原告参照租赁费计算占有使用费，即占有时间×（346㎡×9.75元/㎡/月+7784㎡×6.20元/㎡/月）。如果因原告堵门堵路断电断水等原因给被告造成经济损失，被告可以另行主张权利。
综上，原审法院认为：原、被告之间租赁关系依法成立，受法律保护。原告出租房屋的土地使用权证于2014年10月15日被依法注销，故房屋租赁合同于该日解除。合同法规定，租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告要求被告腾退，理由正当，予以支持。原告要求被告支付从2014年8月1日起至2014年10月15日的租赁费和2014年10月16日起至被告腾退之日的占有使用费，事实清楚，理由正当，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：一、确认原告宁波鼎德源机电工业有限公司与被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司的房屋租赁合同于2014年10月15日解除；二、被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司在本判决生效后三十日内腾退租赁的厂房；三、被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司向原告宁波鼎德源机电工业有限公司支付2014年8月1日起至2014年10月15日的租赁费129085.75元，在本判决生效后十日内理清；四、被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司向原告宁波鼎德源机电工业有限公司支付2014年10月16日起至腾退涉案房屋之日的占有使用费[计算公式：占有时间×（346㎡×9.75元/㎡/月+7784㎡×6.20元/㎡/月）]，在本判决生效后十日内理清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12386元，由被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司负担。
宣判后，原审被告宁波高新区车邦士节能科技有限公司不服，向本院提起上诉称：1.被上诉人已与土地储备中心签订行政合同《高新区国有建设用地使用权收购协议》，约定协议签订之时对于所涉房屋、土地的所有权、使用权转移至土地储备中心名下，并且土地使用权证被注销，故被上诉人已丧失了对标的物的所有权，其没有权利要求与上诉人解除合同、腾退房屋及土地，也没有诉讼主体资格。2.被上诉人与土地储备中心签订的收购协议属于合同法上的买卖合同，并不具有强制执行力，因此不能以此作为被上诉人要求与上诉人解除合同的依据，否则将严重破坏“买卖不破租赁”和“诚实信用”的民事基本原则。被上诉人的土地使用权证已被注销，一审法院认为房屋的权利还属于被上诉人，违反房地一体原则。3.一审中，被上诉人要求确认双方之间的《厂房租赁合同》于2014年5月14日解除，而不是2014年10月15日，一审法院判决超出了被上诉人的一审诉讼请求。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人宁波鼎德源机电工业有限公司答辩称：1.国家高新区土地储备中心是宁波市国土资源局高新区分局的内设机构，职责办理土地资源的储备、收购、安置等工作，其与被上诉人签订的回购协议不是平等主体之间买卖协议，属于政府强制性回购行为的一部分。2.本案土地证的注销不是基于民事的买卖行为，只有政府依法收回土地的情况下才涉及注销。上诉人在上诉状一再提到的买卖不破租赁，被上诉人认为本案中不存在适用前提。3.土地证被注销以后，被上诉人仍然负有向土地中心交付完整土地、清退土地上的承租户的工作，而且涉案土地上的房屋还属于被上诉人，因此被上诉人有权收取房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认之外，另查明：双方签订的《厂房租赁合同》免责条款14.2约定：“由于政府的原因（包括但不限于：房产拆迁、收回土地、重新规划等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿，而均属双方免责。”
本院认为，双方合同约定“由于政府的原因（包括但不限于：房产拆迁、收回土地、重新规划等）致使本合同无法继续履行而终止时，双方不得主张要求另一方的赔偿，而均属双方免责”，现因被上诉人与政府所属的高新区土地储备中心就涉案土地签订了《高新区国有建设用地使用权收购协议》，且该收购协议及土地储备中心与被上诉人签订的补充协议，均约定由被上诉人负责和完成园区内搬迁腾空工作，故双方当事人之间的《厂房租赁合同》已无法继续履行，被上诉人主张解除其与上诉人之间的《厂房租赁合同》，于法有据，原审法院予以支持并无不当。上诉人以被上诉人与土地储备中心签订的收购协议属于民事买卖合同不具有强制执行力、买卖不破租赁为由，认为被上诉人无权要求与上诉人解除合同的主张，理由不足，本院难以采信。上诉人与被上诉人之间具有房屋租赁法律关系，涉案厂房的土地使用权虽已注销，但上诉人并未提供证据证明涉案厂房的所有权已经转移，故被上诉人具有本案的诉讼主体资格，上诉人认为被上诉人不具有诉讼主体资格的主张，同样理由不足，本院亦难采信。双方之间的《厂房租赁合同》被解除后，上诉人应当腾退房屋，因其未腾退，原审法院对被上诉人主张上诉人支付房屋占有使用费的诉请予以支持，也无不当。上诉人认为一审法院违反了房地一体原则、超出了被上诉人诉请等主张，于法无据，本院不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，实体处理得当。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12386元，由上诉人宁波高新区车邦士节能科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 闵群锋
代理审判员 李春燕
二〇一六年五月十一日
代书 记员 陆 琼