浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第861号
原告杭州十六街区商业开发有限公司，住所地杭州市江干区笕丁支路20号-6。
法定代表人黄一唯，总经理。
委托代理人刘中秋，浙江天册律师事务所律师。
被告张长生。
委托代理人陈文明、付瑶，浙江剑正律师事务所律师。
原告杭州十六街区商业开发有限公司为与被告张长生房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月3日公开开庭进行了审理。原告杭州十六街区商业开发有限公司委托代理人刘中秋、被告张长生委托代理人陈文明、付瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杭州十六街区商业开发有限公司诉称：原告和被告在2014年1月26日签订了一份《商铺租赁合同》（编号：sljq201309002），约定由被告承租原告所有的杭州市江干区丁桥镇新城广场主楼第三层的3f-01、3f-02、3f-03号商铺，作为杭州江干区桃庄大酒店的经营场所，租赁期限为10年，并就租金标准、付款方式、违约责任以及合同的解除条件等内容进行了约定。前述的《商铺租赁合同》签署后，被告应分别在2014年6月26日前向原告支付租金1020058.46元，于2014年12月26日前支付租金1003427.08元，但是被告无故逾期支付，经过原告多次催告未果，至今仍然有租金703427.08元，逾期付款违约金221592.35元，尚未支付，逾期达到120天以上，给原告造成了严重损失，已经达到合同解除的条件。故诉至本院。现请求判令：1、解除原告与被告在2014年1月26日签订的《商铺租赁合同》（编号sljq201309002）；2、被告向原告支付逾期租金人民币703427.08元（暂时从2015年1月26日计算至2015年4月20日，实际按照约定标准计算至合同解除之日）；3、被告向原告支付逾期付款违约金人民币221592.35元（暂自2014年7月26日起计算至2015年4月20日为止，延期支付超过30日的按所欠款项的千分之一／天支付违约金标准计算至履行完毕之日为止）；4、被告向原告支付解约违约金人民币4404997.98元；5、原告有权没收被告已经缴纳的履约保证金人民币505871元；6、被告立即腾空并向原告返还《商铺租赁合同》编号sljq201309002项下位于杭州江干区丁桥镇新城广场主楼三层的3f-01、3f-02、3f-03号商铺（杭州江干区桃庄大酒店）；7、本案的诉讼费由被告承担。
被告张长生辩称，1、本合同不应当解除，被告在履行合同中确实有部分迟延交付租金行为，但是由于原告在物业管理中经常服务不到位，经常出现停水停电，从而导致被告在使用中发生火灾，致使停业，有些问题在没解决的前提下，被告是要等原告把问题解决了再支付。并非故意迟延。2、所欠租金具体数额，计算至2015年4月26日实际上被告产生租金465679.2元，减去已支付30万元，尚欠165679.2元，按照合同约定，上述款项可以从保证金中先行扣除，因此被告不欠原告租金，应当是要承担继续追加保证金的责任。3、原告要求被告承担逾期违约金没有依据，既然已经完全交付租金，而且当时也没有要求被告支付相应违约金，原告是对这部分的违约金已经放弃。4、对原告诉讼请求4解约违约金，因本案不符合解除条件，故被告仅应向原告承担补足保证金责任，原告主张解约违约金没有事实依据，同时，要求没收被告履约保证金也没有事实依据。根据诚实信用原则，解除合同不利于合同稳定，被告愿意及时补足保证金，原告要求解除合同、支付逾期付款违约金和解约违约金以及没收保证金没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。
原告杭州十六街区商业开发有限公司为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、商铺租赁合同一份，证明原、被告存在租赁关系，并就违约责任以及合同解除的条件等进行了明确的约定；
2、工商公示信息一份，证明被告将租赁房屋作为杭州江干区桃庄大酒店的经营场所；
3、浙江省地方税务局通用机打发票、4、小额支付系统专用凭证，共同证明被告逾期支付2014年7月26日至2015年1月26日半年度的租金、应付承担相应逾期付款违约金；
5、浙江省地方税务局通用机打发票、6、小额支付系统专用凭证，共同证明被告仍然有2015年1月26日至2015年7月26日半年度租金703427.08元未支付，逾期30天以上，原告有权解除合同并要求被告承担相应逾期付款的违约金；
7、催款函3份，证明原告多次催讨租金，被告置之不理。
经庭审质证，被告对于证据1、2三性无异议；证据3、4的三性无异议，但是证明目的有异议，双方合同里面没有约定租金必须一次性付清，既然没有明确约定一次付清，被告分期缴纳就不存在违约责任，不应该支付违约金，同时该部分租金已经完全支付完毕，应当认为原告对该部分违约金予以放弃。证据5、6的三性无异议，证明目的有异议，从票据可以看出，实际上被告是在2015年2月4日、2月13日、2月15日以及3月11日都在分批支付租金30万，合同没有要求被告一次性付清租金，按照计算，被告并没有逾期30天以上未支付租金的情形，该30万已经足额支付2015年1月26日至2015年4月20日为止租金，所以逾期付款解除合同的条件不充分。证据7真实性无异议，原告多次催讨过，原告本身存在问题，被告也多次发函要求原告对物业问题，停水停电问题整改，付款提醒函里面没有要求被告解除合同；即使按照合同17条约定，原告要求被告承担没收保证金以及支付20%违约金是以原告书面通知解除合同前提，但是原告没有书面通知解除合同，同时也没有逾期30天以上未支付租金，所以该付款通知也不能证明原告的证明目的。
本院认为，被告张长生对证据1-7真实性无异议，且上述证据能够证明本案事实，故本院予以认定。
被告张长生未向本院提交证据。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2014年1月26日，原告杭州十六街区商业开发有限公司作为出租方（甲方）、被告张长生作为承租方（乙方）签订编号为sljq201309002《商铺租赁合同》一份，约定由乙方承租位于杭州市江干区丁桥镇新城广场主楼第三层的3f-01、3f-02、3f-03号商铺，总建筑面积为4619.83平方米，乙方租赁该商铺用于经营餐饮、棋牌、足浴；双方约定该商铺的租赁期限为10年，自商铺交付之日起算；甲方给予乙方6个月的免租期，免租期自商铺交付之日起算；商铺租金起始单价为1.2元／平方米／日，自第三年起，租金每个租赁年度环比递增5%；本合同项下租金遵循先付后用的原则，租金每半年支付一次，首期租金于本合同签订之日支付，其后每期租金的支付时间为上一个租金支付期届满前30个工作日。甲方在收到乙方支付的每期租金之日将合法的相关租赁发票提供给乙方；本合同签订之日，乙方应向甲方支付该商铺履约保证金人民币505871元，该履约保证金不是乙方预付的租金、服务费、推广费或其他费用，仅作为乙方履行本合同义务的担保；若经敦促乙方仍不履行合同约定义务，甲方有权扣除全部或部分保证金以抵充乙方欠缴之款项及应赔偿甲方的损失，不足部分甲方有权继续索赔，甲方按本合同约定以保证金抵扣乙方应付款项后，所持保证金少于上款约定的数额时，乙方须在接到甲方通知后五日内立即将保证金补足；乙方逾期支付租金、推广费或其他费用累计超过30日的，甲方有权书面通知立即解除本合同，乙方已交纳的保证金不予退还，同时，乙方应按剩余未履行租赁期间租金总额的20%向甲方支付违约金；乙方延迟支付租金及其他应向甲方支付的费用的，应按所欠款项的万分之五／天向甲方支付违约金；乙方延迟支付超过30日而甲方未选择终止合同的，则乙方应按所欠款项的千分之一／天向甲方支付违约金，乙方确认联系人为祝文兴，等等。后被告张长生于2014年9月10日支付人民币170010元，于2014年10月31日支付人民币200000元，于2014年11月4日支付人民币100000元，于2014年12月3日支付人民币150000元，于2014年12月22日支付人民币400048.46元，于2015年2月4日支付人民币150000元，于2015年2月13日支付人民币50000元，于2015年2月15日支付人民币50000元，于2015年3月11日支付人民币50000元。
因被告张长生未按约支付租金，原告杭州十六街区商业开发有限公司分别于2014年8月15日、12月29日、2015年1月26日向被告张长生送达《逾期付款提醒函》，其中2015年1月26日《逾期付款提醒函》言明：“您应于2014年12月26日前支付第二期租金人民币1003427.08元，经我公司相关部门与您多次沟通，截止2015年1月26日我公司仍未收到该笔租金。因您逾期逾期付款时间较长，请务必立即付清全部拖欠租金及违约金。如在2015年1月31日前仍未履行的，则我公司依据前述《商铺租赁合同》第十七条合同的变更、终止、解除，第十八条违约责任内容，采取必要措施”。祝文兴在上述函上均签字确认。涉案房屋现仍由张长生占有使用。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，应依法确定为有效合同。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，《商铺租赁合同》明确约定租金每半年支付一次，首期租金于合同签订之日支付，其后每期租金的支付时间为上一个租金支付期届满前30个工作日，被告张长生在承租涉案房屋后，未按期支付租金构成违约，原告致函要求被告张长生于2015年1月31日前付清尚欠租金，张长生委托他人代收该函后，在未有法定或约定的抗辩事由情况下仍未履行付款义务，现原告杭州十六街区商业开发有限公司诉请解除涉案《商铺租赁合同》，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，原告诉请被告支付合同解除前依合同约定的租金并返还租赁物，理由正当，本院予以支持。经计算，从2015年1月26日起至2015年4月20日，张长生应支付的租金为703427.08元，此后，张长生应按照双方签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准计算至《商铺租赁合同》解除之日止。就被告张长生主张因原告杭州十六街区商业开发有限公司在物业管理中存在问题而延迟缴纳房屋租金的辩称，缺乏相应证据予以佐证，故本院不予采信。
合同解除后，被告应依约依法及时将租赁物返还给原告，故原告此节诉请理由正当，就腾退的时间本院酌情予以确定。
至于原告主张被告支付逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。关于原告主张的逾期付款违约金问题。本案中，双方在《商铺租赁合同》约定，“乙方延迟支付超过30日而甲方未选择终止合同的，则乙方应按所欠款项的千分之一／天向甲方支付违约金”，虽原告现诉请要求解除合同，考虑到被告逾期支付的事实，原告以此标准主张逾期付款违约金过分高于其实际损失，本院酌情予以调整，综合考虑双方的合同约定，本院酌情以应付但未付租金为基数，按照日万分之六计算，经计算，暂计至2015年4月20日为132955.4元。
关于原告主张的解约违约金问题并不予退还保证金问题。因被告违约导致合同提前解除，原告据此主张违约金，本院予以支持。双方在《商铺租赁合同》约定，“乙方逾期支付租金、推广费或其他费用累计超过30日的，甲方有权书面通知立即解除本合同，乙方已交纳的保证金不予退还，同时，乙方应按剩余未履行租赁期间租金总额的20%向甲方支付违约金”，该约定过分高于其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益合同的剩余租期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将解约违约金酌情确定为843119元，而被告张长生已预交保证金人民币505871元应在其应承担解约违约金中予以考虑并扣除，张长生还应支付解约违约金人民币337248元。另，《商铺租赁合同》明确约定：履约保证金不是乙方预付的租金、服务费、推广费或其他费用，仅作为被告履行本合同义务的担保，同时，该合同已就2014年1月26日至2015年7月26日期间的房屋租金的支付时间予以明确约定，在被告未按期足额支付上述款项的情况下，其辩称扣除保证金后其并未欠租金、仅应继续追加保证金，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、解除原告杭州十六街区商业开发有限公司与被告张长生于2014年1月26日签订的编号为sljq201309002《商铺租赁合同》。
二、被告张长生于本判决生效之日起十日内支付原告杭州十六街区商业开发有限公司租金人民币703427.08元（暂算至2015年4月20日，此后租金按照双方签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准计算至本合同解除之日止）。
三、被告张长生于本判决生效之日起十日内支付原告杭州十六街区商业开发有限公司逾期付款违约金人民币132955.4元。（暂计算至2015年4月20日，此后以未付租金为基数，以日万分之六为标准计算至被告履行完毕之日止）
四、被告张长生于本判决生效之日起十日内支付原告杭州十六街区商业开发有限公司解约违约金人民币337248元。
五、被告张长生于本判决生效后三十日内将其承租的杭州市江干区丁桥镇新城广场主楼第三层的3f-01、3f-02、3f-03号房屋腾空并交还给原告杭州十六街区商业开发有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告杭州十六街区商业开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费人民币52651元，由原告杭州十六街区商业开发有限公司负担人民币42063元，由被告张长生负担人民币10588元，保全费人民币5000元，由被告张长生负担，被告应负担的诉讼费、保全费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币52651元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 叶文军
审 判 员 朱若君
人民陪审员 徐 涵
二〇一五年十月二十二日
代书 记员 韩 婷