宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初3766号原告：浙ＸＸ茂置业发展有限公司（组织机构代码为73427472-1）。住所地：宁波市海曙区高桥镇宋家漕村。法定代表人：汪乐平，该公司董事长。委托代理人：杨洪军，浙江导司律师事务所律师。委托代理人：钱银琦，浙江导司律师事务所律师。被告：龚玲，女，1972年10月6日出生汉族，无固定职业，住宁波市鄞州区。被告：吴建伟，男，1973年10月2日出生汉族，无固定职业，户籍所在地为宁波市鄞州区，现被羁押于宁波市鄞州区看守所。上述两被告共同委托代理人：顾猛，浙江鑫目律师事务所律师。原告浙ＸＸ茂置业发展有限公司为与被告龚玲、吴建伟商品房预售合同纠纷一案，于2016年5月3日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序进行审理。审理中，本院依原告申请，对涉案房屋的现存价值进行了司法鉴定。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭进行审理。本案于2016年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钱银琦、被告的委托代理人顾猛均到庭参加诉讼。经本院准许，本案延长两个月审理期限。本案现已审理终结。原告浙ＸＸ茂置业发展有限公司起诉称：2012年11月29日，原告与两被告签订了编号为201202430030《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由两被告共同购买原告位于宁波市东大道花园小区5幢404室商品房一套，总房价为2723719元，付款方式为合同签订时付款70万元，2012年12月5日前支付943719元，剩余房款108万元在2012年12月30日前向银行申请按揭付款；如因两被告原因致使该商品房被司法机关查封或者两被告不按时归还银行按揭等情况的，视为两被告根本违约，两被告同意原告可单方解除合同，并同意配合办理撤销备案登记或注销该商品房权证；两被告同意原告直接从其已付房款中扣除违约金和原告因此遭受的损失，并同意原告将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。合同还对原告的损失范围进行了约定，即包括但不限于直接损失、间接损失、损失本金、利息、罚息以及原告作为诉讼中的原告主张权利或作为被告承担责任时发生的律师费、诉讼费、保全费、调查费、差旅费等一切实现债权的费用。上述合同签订后，两被告于2012年11月29日支付了房款70万元，于2013年3月13日支付购房款1223719元，尚余80万元购房款未付，也未办理银行按揭手续。2013年12月4日，涉案房屋因两被告原因被宁波市鄞州区人民法院查封。因两被告的行为构成违约，原告于2014年8月27日向宁波市鄞州区人民法院诉请解除涉案商品房预售合同并要求两被告赔偿损失，因被告吴建伟涉及刑事案件，尚在侦查阶段，诉状无法送达而暂时撤回起诉。现被告吴建伟案件已经侦查完毕，具备应诉条件，故再次起诉要求解除合同和赔偿损失。原告认为，两被告违约导致合同解除后，涉案房屋的跌价损失、评估费以及原告为实现本案债权支出的律师费均属于原告的损失。故请求判令：1.解除原告与两被告签订的编号为201202430030《商品房买卖合同》；2.两被告支付违约金156993元[943719元×每天万分之四×98天（2012年12月6日至2013年3月13日）+800000元×15%]；3.两被告支付原告经济损失402700元；4.两被告协助原告办妥商品房预售备案登记撤销手续。被告龚玲、吴建伟共同答辩称：签订合同属实，但是：1.两被告未能按约付清余款或未能办理银行按揭款，是因为被告吴建伟被羁押这一客观情况造成的，属于客观不能，不属于合同中约定解除的条件；2.即使两被告未能按约办理按揭，原告也未按约向两被告发送解除通知，合同不应解除；3.原告所指的司法查封已经解封，涉案房屋后来的查封属于刑事案件的查封，所以原告的举证不能证明其证明目的；4.即使原告单方解除合同，那么原告也不能同时主张违约金和经济损失，如果原告认为违约金不足以弥补其损失，应直接主张经济损失。关于损失，原告诉称的房屋跌价损失缺乏法律依据，律师费也过高；原告是根据补充协议第十六条第4点关于违约损失的约定来主张房屋跌价损失及律师费，但该条款属于格式条款，约定的内容对两被告不公平，应属无效，故原告诉称的房屋跌价损失及律师费不应得到支持。原告浙ＸＸ茂置业发展有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同（含《东大道花园住宅补充协议》1份，拟证明原、被告双方就涉案房屋的基本情况、价款、付款方式及期限、违约责任等情况进行了明确约定的事实；2.销售不动产统一发票2份，拟证明两被告于2012年11月29日支付了购房款70万元、于2013年3月13日支付购房款1223719元的事实；3.宁波市鄞州区人民法院协助执行通知书回执及（2013）甬鄞邱商初字第258-1号民事裁定书各1份，拟证明涉案商品房因两被告原因被宁波市鄞州区人民法院查封的事实；4.（2014）甬鄞民初字第1735号民事裁定书1份，拟证明2014年11月14日原告就涉案商品房预售合同纠纷向鄞州区人民法院申请撤回起诉的事实；5.委托代理合同2份、发票1份、汇款凭证1份、情况说明1份，证明原告就本案支付律师代理费5万元的事实。被告龚玲、吴建伟未向本院提交证据。审理中，原告向本院申请对涉案房屋的市场价值进行评估。本院对原告的申请予以准许，并委托宁波忠正房地产土地资产评估有限公司对现场勘查时间点（2016年7月26日）的房屋价值进行了估价。该评估公司于2016年8月29日出具了《估价报告书》1份及评估费发票一份。该份报告书的估价结果为：估价对象在价值时点的房地产市场价值为2315000元。评估费发票显示：原告为此次评估支出了评估费6788元。对原告提供的全部证据，两被告质证意见及本院认证意见如下：证据1-4，两被告均无异议，本院予以确认。证据5，两被告对真实性无异议，但是认为5万元的律师费过高，请法院酌情减半计算律师费。本院对证据的真实性予以确认，关于律师费是否过高的问题，本院在说理部分阐述。《估价报告书》及评估费发票，经庭审出示，原告质证后表示无异议，被告质证后认为，从保护交易安全的角度讲，被告未支付足额对价，原告应主张支付余款，而不是主张解除合同或差价赔偿，而且即使要求赔偿，以房屋涨跌差额来认定赔偿金额也缺乏依据，因此对《评估报告书》的真实性、关联性、合法性均不予认可，对评估费发票也不予认可。本院认为，评估程序合法，评估结论客观真实，原告也实际支付了评估费，故本院对《评估报告书》及评估费发票的真实性予以认可，至于房屋跌价部分能否作为认定赔偿金额的依据以及评估费如何承担的问题，本院在说理部分阐述。综合原、被告诉辩称及本院确认的有效证据，本院确认本案如下事实：2012年11月29日，原告与两被告签订了编号为201202430030《商品房买卖合同》（含《东大道花园住宅补充协议》）一份，约定由两被告共同购买原告位于宁波市东大道花园小区5幢404室商品房一套，总房价款为人民币2723719元，付款方式为合同签订时付款70万元，在2012年12月5日前支付943719元，剩余房款108万元由两被告在2012年12月30日前向原告指定的银行申请按揭付款。两被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，两被告按累计应付款的15%向原告支付违约金，两被告逾期付款违约的，原告可解除合同，并自出卖人解除通知书送达之日，该合同即予解除，两被告在通知书送达之日起十个工作日内配合原告办妥撤销合同备案或预售登记等手续。原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，两被告按日向原告支付逾期应付款的万分之四的违约金，其中逾期应付款是指到分期应付款与该期的实际应付款的差额。如因两被告原因致使该商品房被司法机关查封或者两被告不按时归还银行按揭等情况的，视为两被告根本违约，两被告同意原告单方解除合同，并同意配合办理撤销备案登记或注销该商品房权证；两被告同意原告直接从其已付房款中扣除违约金和原告因此遭受的损失，并同意原告将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。合同还对原告的损失范围进行了约定，即包括但不限于直接损失、间接损失、损失本金、利息、罚息以及原告作为诉讼中的原告主张权利或作为被告承担责任时发生的律师费、诉讼费、保全费、调查费、差旅费等一切实现债权的费用。合同签订后，两被告于2012年11月29日支付了70万元，于2013年3月13日支付了1223719元。对剩余房款80万元，两被告未支付，也未办理按揭。审理中，经原告申请，本院委托宁波忠正房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估，价格为2315000元。原告为此次评估支出了评估费6788元。另查明，在（2013）甬鄞邱商初字第258号民间借贷纠纷案件中，该案原告裘军飞以两被告借款未还为由诉至法院并申请法院对涉案房屋进行查封，本院于2013年12月4日依法查封了涉案房屋。经本院核实，涉案房屋现仍旧处于被查封状态。原告曾于2014年8月27日诉至本院，要求解除与两被告签订的编号为201202430030《商品房买卖合同》，并要求两被告赔偿损失，后于2014年11月14日撤回起诉。本院认为：原告与两被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。关于原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，两被告应于2012年12月30日前向银行申请按揭付款，但两被告至今尚余80万元余款未付亦未向银行申请按揭付款，且涉案房屋于2013年12月4日被司法查封至今，上述情形符合合同中约定的解除合同的情形，两被告辩称的被告吴建伟于2014年被羁押以及未付房款只占全部房款小部分等事实不影响原告行使其解除合同的权利。虽原告未向两被告发送解除合同的通知书，但是原告已通过法院诉讼的方式向两被告提出了合同解除的请求，故原告要求法院判决解除合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告违约导致的损失，原告主张了违约金156993元，并认为违约金不足以弥补其实际损失：房屋跌价损失408719元（2723719元-2315000元）、律师费50000元、评估费6788元，故另行主张了经济损失402700元。对此，被告认为，原告不能同时主张违约金和经济损失，既然原告认为违约金不足以弥补损失，就应该直接主张经济损失；关于原告的损失，房屋跌价损失没有法律依据，不应得到支持，相应的评估费也不能得到支持，律师费过高，且依据的是格式条款，该格式条款对两被告不公平，应属无效，故律师费也不应得到支持。本院认为，根据法律规定，违约金不足以弥补其实际损失的，原告可以申请法院将违约金调增至实际损失的金额，但不能同时主张违约金和经济损失。关于原告的实际损失，首先，关于房屋现价与合同价款的差额，因两被告违约，合同解除，客观上原告需将涉案房屋再次进行市场销售，房屋现价与合同价格的差额部分就必然成为原告的间接损失，该项损失在合同约定的原告损失范围之内，故原告关于将房价差额纳入实际损失范围的主张符合合同约定。其次，关于律师费，原告主张的律师费亦在合同约定的原告损失范围之内，但费用过高，结合本案诉讼标的额和《浙江省律师服务收费标准》的规定，本院认为两被告关于要求减半计算律师费的意见成立，故将律师费酌定为2.5万元。两被告辩称房屋差额及律师费等主张是以补充协议第十六条第4点关于违约损失约定的条款为依据，但该条款为格式条款，约定的内容对两被告不公平，应属无效，不能作为依据。本院认为，该条款由两被告自愿签署，且条款中并不存在免除原告责任、加重两被告责任或者排除两被告主要权利的内容，该条款合法有效，应予适用。所以，原告将房价差额及律师费纳入其实际损失范围的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。经核算，房价差额及律师费合计433719元。关于评估费，因房价差额部分属于合理诉请，则为评估房价差额所产生的评估费也属于必然发生的费用，但其性质上属于诉讼费，本院在诉讼费负担部分写明评估费的负担问题，不作为实际损失认定。综上，本案中原告的实际损失应为433719元。因原告主张的违约金低于实际损失金额，且原告也主张了实际损失，故本院依法将违约金额调增至实际损失金额即433719元，对原告主张的其他不合理部分予以驳回。原告要求两被告配合办理涉案商品房备案登记注销手续的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告浙ＸＸ茂置业发展有限公司与被告龚玲、吴建伟签订的编号为201202430030的《商品房买卖合同》；二、被告龚玲、吴建伟于本判决生效后十日内支付原告原告浙ＸＸ茂置业发展有限公司违约金433719元；三、被告龚玲、吴建伟于本判决生效后十日内协助原告办理涉案商品房注销备案登记手续；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费9397元，由原告浙ＸＸ茂置业发展有限公司负担2115元，由被告龚玲、吴建伟负担7282元。评估费6788元，由被告龚玲、吴建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  黄文娟人民陪审员  姚亚玉人民陪审员  郑世良二〇一七年二月九日代书 记员  杨 洁??8???1?