四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终5536号上诉人（原审被告）：四川环福置地有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道迎春桥社区。法定代表人：陈卫军，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鄢卫东，男，1969年10月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。被上诉人（原审原告）：冯超纯，女，1969年5月6日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：鄢卫东，系冯超纯之夫，住四川省成都市金牛区。上诉人四川环福置地有限公司（以下简称环福公司）因与被上诉人鄢卫东、冯超纯商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初6032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环福公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判降低环福公司的违约金。事实和理由：鄢卫东、冯超纯未举证证明其损失金额，10%仍然过高，请求再次予以降低。鄢卫东、冯超纯辩称，环福公司上诉请求于法无据，应予驳回。（一）一审法院程序不当，一审法院未到双流房管局调取除其本人备案合同外的其他十份购房合同。前述合同能够证明鄢卫东、冯超纯与环福公司订立的是格式合同；（二）一审判决结果有误，未对格式合同中所涉及违约金作出不利于格式合同制作方不利的解释，违约金过低导致环福公司未纠正其过错直至目前仍未办理不动产登记证；（三）一审以不动产登记证出台后，所有权证无法办理为由，认定违约截止时间于2016年10月30日，适用法律不当，合同中对于产权办理的约定，不是特指所有权证而是较宽泛的指所有涉及产权方面的证书。鄢卫东、冯超纯向一审法院提出诉讼请求：判令环福公司立即为鄢卫东、冯超纯办理所购双流区东升街道双楠大道666号1幢2单元1层12229号房屋的不动产权证书，并支付逾期交房违约金43505元(按鄢卫东、冯超纯已付房款的万分之五每日计算自2015年1月1日至2015年7月5日止)和逾期办理房屋所有权证书违约金（按鄢卫东、冯超纯已付房款的万分之二每日计算自2016年1月1日至权属登记机关颁发不动产证书之日止，暂计算至起诉之日为21447元）。一审法院认定的事实：（一）2014年1月18日，鄢卫东、冯超纯（买受人）与环福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：12229），约定：鄢卫东、冯超纯购买环福公司开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）1幢2单元1层12229号商品房，用途为：大型购物中心，测绘建筑面积共17.72平方米，所购商品房总价款470327元；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2015年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。（二）2015年9月9日，环福公司取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。合同签订后，鄢卫东、冯超纯向环福公司支付了全部购房款470327元。2015年3月15日，鄢卫东、冯超纯向环福公司缴纳办证所需费用的17115元。鄢卫东、冯超纯与环福公司一致确认本案房屋已于2015年7月5日交付，鄢卫东、冯超纯尚未取得不动产权证书。（三）国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。一审法院认定上述事实，主要采信了鄢卫东、冯超纯身份信息、环福公司企业工商信息、商品房买卖合同、收款收据、销售不动产统一发票、双方当事人庭审陈述等证据。一审法院认为，鄢卫东、冯超纯与环福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。鄢卫东、冯超纯主张环福公司协助其办理不动产权证，环福公司在庭审中表示同意协助鄢卫东、冯超纯办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，一审法院予以确认。故鄢卫东、冯超纯要求环福公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案一审的争议焦点在于：1、环福公司是否应否承担逾期交房的违约责任。2、环福公司是否应否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。3、鄢卫东、冯超纯诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1、环福公司是否应否承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，鄢卫东、冯超纯与环福公司签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，本案《商品房买卖合同》约定环福公司应当在2014年12月31日前向鄢卫东、冯超纯交付该商品房，环福公司于2015年7月5日向鄢卫东、冯超纯交房已构成违约，应承担相应的违约责任。2、环福公司是否应否承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。一审法院认为，鄢卫东、冯超纯与环福公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托环福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日”。系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。环福公司协助鄢卫东、冯超纯取得房屋所有权证书系环福公司的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自环福公司与鄢卫东、冯超纯签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到鄢卫东、冯超纯名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要环福公司提供，如果环福公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且环福公司也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故鄢卫东、冯超纯诉请环福公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。3、鄢卫东、冯超纯诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。一审法院认为，环福公司逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，环福公司应承担相应违约责任。按照鄢卫东、冯超纯、环福公司双方合同约定，环福公司应于2016年7月4日前协助鄢卫东、冯超纯办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年7月5日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后环福公司已经无法为鄢卫东、冯超纯办理房屋所有权证书，故环福公司在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而鄢卫东、冯超纯并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定环福公司应承担的逾期交房违约金为470327元×每日万分之五×186天×30%=13122元。环福公司应承担的逾期办理房屋所有权证书违约金为470327元×每日万分之二×117天×10%=1101元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，环福公司未在约定时间交付房屋及协助鄢卫东、冯超纯办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合鄢卫东、冯超纯的实际损失，一审法院酌情支持逾期交房违约金为13122元，逾期办理房屋所有权证书违约金为1101元。环福公司应于一审判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、环福公司于判决发生法律效力之日起三个月内协助鄢卫东、冯超纯到不动产权登记部门办理鄢卫东、冯超纯所有的双流区东升街道双楠大道666号成都美国城一期1幢2单元1层12229号房屋的不动产权证书；二、环福公司于判决发生法律效力之日起十日内支付鄢卫东、冯超纯鄢卫东、冯超纯逾期交房违约金13122元，逾期办理房屋所有权证书违约金1101元；三、驳回鄢卫东、冯超纯的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费712元，由鄢卫东、冯超纯负担634元，环福公司负担78元。二审诉讼中双方均未提交新的证据，并对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效协议，环福公司在履行协议中违反了合同约定，应承担相应的违约责任。一审法院根据合同履行情况、环福公司的过错程度及预期利益等因素，对双方约定的违约金进行了调低。环福公司上诉要求再调低违约金，对此，一审判决已对违约金的调低进行了评析，二审不再赘述，一审调整违约金并无不当，环福公司上诉要求再调低违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。另，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。鄢卫东、冯超纯并未对本案提起上诉，因此，对于鄢卫东、冯超纯在答辩中提到的对一审案件判决结果的异议，本院不予处理。综上所述，环福公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1424元，由上诉人四川环福置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗健文审判员  陈进梅审判员  郑小茂二〇一八年三月二十日书记员  何鸿卓