广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1202民初105号原告广西银湾物业服务有限公司，住所地：南宁市。法定代表人胡祝帮，该公司董事长。委托代理人韦朗舒，广西维日律师事务所律师。委托代理人周小雄，广西维日律师事务所律师。被告朱以清，住河池市。原告广西银湾物业服务有限公司（以下简称银湾物业公司）诉被告朱以清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韦京辰独任审判，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，书记员朱胤帆担任法庭记录。原告委托代理人韦朗舒到庭参加诉讼，被告朱以清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理本案。本案现已审理终结。原告诉称，原告于1996年9月成立，经营范围为物业管理。2006年5月4日广西河池市XX置业有限责任公司选聘原告为河池市XXXX城市花园XX小区的物业服务企业。双方签订《前期物业服务合同》，合同约定物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.4元/月/平方米，业主入伙之日60天开始按月交纳，在每月30日前交纳；业主未按时足额交纳物业服务费、维修基金的，从逾期之日起按应交纳总费日万分之五向原告支付违约金；合同补充协议约定，公共水电费在各期入住率超过50％时由各住户分摊。根据《物业管理条例》的相关规定，原告认为原告与中天公司的《前期物业服务合同》合法有效，物业服务合同对河池市XX城市花园XX小区的业主具有约束力。被告购买、入住了小区住房，亦与原告办理了相关事项也交纳了有关费用，彼此之间已形成物业服务合同关系。自2009年11月至2013年10月，被告未能交纳其应当交纳的费用共计3533元，即：物业费2865.5元（130.25平方米×0.4元/月/平方米×55个月）、公共电费264元（4.80元/月×55个月）、公共水费66元（1.20元/月×55个月）、公共生活垃圾费337.5元（7.50元/月×45个月）。因被告未能交纳物业费，应当支付违约金731元。原告已按合同约定履行了相应的义务并为被告垫付了公共费用，原告应当享有要求被告交纳各种费用的权利。为保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付：2009年11月至2013年10月物业管理服务费2865.5元，代垫的2009年11月至2013年10月公共电费264元、公共水费66元、2009年11月至2012年12月的公共生活垃圾费337.5元，支付违约金731元；2、诉讼费由被告承担。被告朱以清未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。经审理查明，原告广西银湾物业服务有限公司原名广西银湾物业管理有限公司（2011年8月10日更名），为具有从事物业管理资质的企业。2006年5月4日，广西河池市XX置业有限责任公司（以下简称XX置业公司）选聘原告为其开发销售的河池市XX城市花园小区（以下简称XX小区）的物业服务企业，双方于当日签订了《前期物业服务合同》，合同对小区物业的范围，服务内容、质量及标准，服务费用，物业的使用与维修、违约责任等事项进行了相应的约定，其中小区物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.4元/月/平方米，业主入伙之日起60天后开始交纳物业费，按月交纳，在每月30日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费用、维修资金的，从逾期之日起按应交总费日万分之五的标准向原告支付违约金。合同补充协议约定了小区公共水电费在各期的入住率超过50%时，由各入住业主分摊；合同附件一即：《前期物业管理服务质量标准》对物业公共部分的维修、养护和管理。物业公共设施的运行、维修和管理，保洁服务，公共绿化的养护和管理，车辆停放、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等进行了详细的规定；合同至小区业主委员会代表小区全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。合同签订后，原告陆续接管了XX小区的物业管理，至2013年11月初退出XX小区，将XX小区物业管理服务转托河池市银斯物业管理有限公司。被告朱以清购买了XX小区XX号房，成为该小区物业业主和实际使用人，该房屋建筑130.3平方米。被告入住后，自2009年11月至2013年10月未支付期间的物业费、公共水电费，2009年11月至2012年12月未支付期间的生活垃圾处理费。另查明，XX小区未成立小区业主委员会。原告在接管小区物业管理后，在提供物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，环境卫生较差、路灯缺乏维护、门卫管理不严格、车辆停放较乱、小区内物品被盗等现象时有发生，小区业主对原告提供的物业管理服务意见较大，部分业主因对此不满而拒绝支付物业费等费用，被告亦为之一。原告未能按时足额收取物业费、公共水电费及生活垃圾处理费等费用，即垫付了部分公共水电费及生活垃圾处理费，亦因此未能足额对管理服务进行投入，致使服务质量难以提高，业主意见越发强烈，双方进入恶性循环状态，原告最终退出小区服务。原告通过电话、张贴交款通知单及在小区内拉横幅等方式，告知业主交费，无果后遂提起系列诉讼，在本案中提出前述之诉讼请求。广西电网有限责任公司河池供电局出具证明，载明“广西银湾物业服务有限公司河池分公司在管理XX城市花园小区期间，所缴纳的电费开具的发票包括以下用电地址：XX加压泵用电、XX楼道照明、XX公共用电、河池市XX城市花园小区路灯。因发票每月固定合并开具4张，上述地址也包括翡翠城市花园小区其他公共用电分表费用”。上述法律事实，有原告提交营业执照（副本）、组织机构代码证、资质证、南宁市工商局《企业变更通知书》、《前期物业服务合同》、XX花园三期交接手续、《交款通知单》、河池市环卫处《委托书》、河池市供电局电费发票及违约金收据、河池市自来水公司水费发票、交接手续、银湾物业关于停止XX小区物业管理服务的报告、XX小区服务中心日常管理的系列照片、广西电网有限责任公司河池供电局证明、房屋产权证；本院依职权调取的南宁市工商局工商登记查询材料；诉讼当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，一、关于原、被告之间的物业服务合同关系是否成立、有效的问题。2006年5月4日，XX小区开发商XX公司与原告签订《前期物业服务合同》，聘请原告对XX小区提供前期物业管理服务，该合同是在翡翠小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下，代表全体业主签订，该合同符合有关法律规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对XX小区的业主具有法律约束力。因此，原、被告之间的物业服务合同关系成立、有效。二、关于原告的诉讼请求是否有相应的事实和法律依据的问题。《前期物业服务合同》是依法成立并有效的合同，对合同双方及业主或物业实际使用人均具有约束力，双方均应按照合同的约定全面履行约定的义务，原告在签订《前期物业服务合同》接管XX小区物业后，依约提供了相应的物业管理服务，业主应当依约履行给付相应物业管理服务费的义务，物业管理服务费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪。虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，以拒付、拖欠物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。故原告请求被告支付相应的物业管理费及代垫的公共水电费、生活垃圾处理费，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。但原告在提供小区物业管理服务过程中，存在一定的服务瑕疵，为促进物业服务企业提高管理服务水平，缓和与业主之间矛盾，构建物业服务企业与业主之间的和谐关系，本院酌情确定被告按约定标准的90％支付物业服务费，公共水电费及生活垃圾处理费原告已垫支，由被告付给原告。被告2009年11月至2013年10月的物业费为：130.3平方米×0.4元/平方米月×55个月＝2866.6元，实际应支付2866.6元×90％＝2579.9元，公共电费264元、公共水费66元、公共生活垃圾处理费337.5元，合计3247.4元。由于原告在提供物业管理服务过程中确实存在瑕疵，故对原告请求被告支付逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、由被告朱以清付给原告广西银湾物业服务有限公司物业服务费、公共水电费及生活垃圾处理费合计3247.4元；二、驳回原告广西银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告朱以清承担20元，原告广西银湾物业服务有限公司承担5元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员  韦京辰二〇一六年五月二十日书 记 员  朱胤帆附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。