浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温瑞执异初字第7号
原告诸葛志汝。
委托代理人张瑞华。
被告傅文弟。
被告张建栋。
被告张建新。
原告诸葛志汝与被告傅文弟、张建栋、张建新案外人执行异议之诉一案，原告诸葛志汝于2012年8月9日起诉。本院于2012年8月14日立案后，依法组成合议庭，于2013年1月22日公开开庭进行了审理，原告诸葛志汝及其委托代理人张瑞华到庭参加诉讼，被告傅文弟、张建栋、张建新经本院依法传唤没有到庭。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。
2011年5月5日，本院在审理傅文弟与张建栋、张建新民间借贷纠纷一案时，根据傅文弟的申请查封了登记在被告张建栋名下的瑞安市安阳街道瑞嘉庭院4幢一单元1001室房屋（以下简称“讼争房屋”），原告诸葛志汝于2012年6月25日提出执行异议，本院于2012年7月19日作出（2012）温瑞执异字第20号裁定认定，2006年11月23日，张建栋向瑞安市住房改革委员会办公室、浙江安阳房产开发有限公司购买了讼争房屋，建筑面积135.52平方米，并签订了《瑞安市经济适用住房买卖合同》。2007年6月5日，张建栋将该房屋出卖给原告，价格107万元，已付102万元，尚欠5万元。2007年6月20日，张建栋和张琴办理了公证委托书，委托原告办理讼争房屋交接、领取钥匙、房屋所有权证、土地使用权证申报、登记等。该房屋交付后一直由原告居住，房屋产权和土地初始登记也由原告办理。现该房屋仍登记在张建栋名下。以张建栋为债务人的案件共有四件在我院立案执行，执行标的300多万元。裁定认为，张建栋购买讼争房屋，根据合同约定和有关规定，该房屋必须在取得房屋所有权证和土地使用权证五周年后方可上市交易，诸葛志汝和张建栋明知该房屋存在上述规定，仍然进行了私下交易，有过错，驳回诸葛志汝的执行异议。
原告诸葛志汝诉称：2007年6月5日，原告在瑞安市财源房屋介绍所的介绍下，与被告张建栋签订了房地产买卖合同，合同约定被告张建栋将讼争房屋出卖给原告，建筑面积135.52平方米，价格107万元。张建栋夫妻还办理房产证、土地使用证的申报、登记、领取以及今后办理过户等一系列内容的委托公证。原告于2007年12月14日前陆续支付了102万元，张建栋将该房屋的相关原始购房合同、发票等一系列资料原件交付给原告。2009年2月、9月，原告以张建栋名义办理了该房屋的初始登记，2009年装修后居住至今。讼争房屋在形式上是经济适用房，实质上不是经济适用房，理由如下：第一，《经济适用住房管理办法》第九条规定，经济适用房的用地实行行政划拨方式供应，而讼争房屋的用地性质是国有出让，不是国有划拨。第二，瑞政发（2003）143号《瑞安市人民政府关于印发安阳新区经济适用住房建设分配方案的通知》规定，购房对象及条件包括：1、安阳镇人均住房建面积在15平方米以下的中低收入家庭；2、在安阳镇辖区内，市级和镇级党政机关事业单位干部职工；3、在职乡（镇）正书记、正乡（镇）长。张建栋作为瑞安市房产管理局的监察室主任，原有住房面积135平方米，超过人均住房面积15平方米的规定，不是《经济适用住房管理办法》第二十条规定的申购对象，而是按市级党政机关事业单位干部职工参加分配。第三，《经济适用住房管理办法》第十四条规定，经济适用住房面积控制在中套80平方米左右、小套60平方米左右，而瑞嘉庭院的面积多数在135平方米左右，最小的也有90多平方米，最大158平方米，其建设标准不符合经济适用住房严格控制在中小套型的规定。第四，张建栋享有住宅建筑面积控制标准为80平方米，单价3290元，超出部分55.52平方米按市场价3429元／平方米购买。综上，原告与张建栋之间的房地产买卖合同没有违反法律、行政法律的强制性规定，合同合法有效，且原告在签约时对五年内禁止交易的规定一无所知，未办理过户不存在过错。请求：一、确认原告与被告张建栋签订的房屋买卖合同有效；二、停止对讼争房屋的执行。
原告在举证期限内提供以下证据：1、房地产买卖合同、补充协议、转账凭证、收条、公证书各1份，以证明2007年6月5日，原告与被告张建栋签订合同，原告向被告张建栋支付102万元，张建栋夫妻委托原告办理讼争房屋的一切手续；2、瑞安市经济适用住房买卖合同1份、张建栋与张琴结婚证1份、户籍证明2份，以证明张建栋将讼争房屋的一切资料交给原告；3、票据10份，以证明原告缴纳了讼争房屋的契税6841.40元、物业专项维修资金9757元及其他登记费用。
被告傅文弟、张建栋、张建新没有答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提供的证据来源合法、内容真实，与本案有关联，应予采信，作为本案的定案依据。
经审理，根据当事人陈述和提供的证据，本院认定事实如下：2006年11月23日，被告张建栋与瑞安市住房改革委员会办公室、浙江安阳房产开发有限公司签订瑞安市经济适用住房买卖合同，购买安阳经济适用房第2幢1单元1001室房屋，该房屋现正式命名为瑞嘉庭院4幢一单元1001室，建筑面积135.52平方米；被告张建栋享有住房建筑面积控制标准80平方米，单价3290元／平方米，超出控制标准的建筑面积55.52平方米，单价3490元／平方米，总价456965元。2009年3月13日核发房屋所有权证，证号瑞房字第××号，房屋所有权人张建栋，注明：经济适用房、建成年份2008年。2009年9月14日核发国有土地使用证，证号瑞国用（2009）第47-3412号，土地使用权人张建栋，使用权类型为出让。2007年6月5日，被告张建栋与原告签订房地产买卖合同，将讼争房屋出卖给原告，价格107万元。原告分别于2007年6月5日、6月20日、12月14日支付5万元、95万元、2万元，合计102万元，张建栋将该房屋的购房合同、发票交付给原告。2007年6月20日，张建栋、张琴夫妻办理了公证委托书，将房产交接、领取钥匙、房屋所有权证、土地使用权证的申报、登记、领取等事务委托原告。讼争房屋现由原告居住。审理过程中，原告诸葛志汝向本院交纳尾款5万元。
本院认为：讼争房屋用地性质为国有出让，属于依据《瑞安市经济适用住房管理暂行办法》（瑞政发（2001）263号）规定建设的经济适用住房，该办法第十七条规定，经济适用住房的价格由建设成本（征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息）、税金及3%以下利润构成。根据《瑞安市安阳新区经济适用住房建设分配方案》（瑞政发（2003）143号）第五条规定，经济适用住房的销售原则上要与住房货币化分配政策相衔接，在规定控制标准内的，其价格略低于同地段市场商品房价格，购房面积超过规定控制标准的，其超标部分面积按同地段市场商品房价格执行。被告张建栋享受控制标准面积80平方米，单价为3290元／平方米，超出控制面积单价为3490元／平方米，与《经济适用住房管理办法》规定的建设用地以划拨方式供应等条件的“经济适用住房”不同，讼争房屋不是《经济适用住房管理办法》规定的“经济适用住房”，不适用《经济适用住房管理办法》有关规定。原告与被告张建栋签订的房屋买卖合同意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。原告已实际占有讼争房屋，向本院支付尾款5万元后，已付清全部价款。原告关于其与被告张建栋房屋买卖合同有效、停止对讼争房屋执行的理由成立，其诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
确认原告诸葛志汝与被告张建栋签订的房屋买卖合同有效；
停止对瑞安市安阳街道瑞嘉庭院4幢一单元1001室房屋的执行。
案件受理费80元，由原告诸葛志汝负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。【在递交上诉状次日起7日内预交上诉受理费80元。到温州中院缴费或通过银行汇款。收款单位：温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期交纳按自动撤回上诉处理。】
审判长 戴大喜
审判员 朱小微
审判员 冯康和
二〇一三年八月十四日
书记员 季臻婷