福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第1896号
原告厦门市尚福居物业服务有限公司，住所地厦门市湖里区金山街道后坑西潘社308号A96单元。
法定代表人蔡秀芬，总经理。
委托代理人陈裕目，福建知圆律师事务所律师。
被告吕季福，男，1962年2月23日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司与被告吕季福物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用简易程序（小额诉讼），于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈裕目到庭参加诉讼，被告吕季福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告厦门市尚福居物业服务有限公司诉称，2011年6月16日，厦门市住宅建设办公室与原告签订了《厦福安置房前期物业管理合同》，约定厦门市住宅建设办公室将坐落于思明区何厝岭兜的厦福安置房（即思明区岭兜佳园）委托给原告管理，物业综合管理服务费标准为每月每平方米1.3元，房屋公共维修金每月每平方米0.3元。合同对委托管理项目、维修责任及费用划分、物业管理服务质量、合同期限、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约提供物业服务。被告系岭兜佳园XX号XXX室的业主，房屋面积103.48平方米，被告未依约按时缴纳物业综合管理服务费，拖欠2012年4月1日起至2013年9月30日的物业综合管理服务费2421.36元、房屋公共维修金558.72元、公摊水电费358.87元及按日3‰计算至2013年9月30日的滞纳金2311.58元。依照《厦门市住宅区物业管理条例》的规定，截止2013年9月30日已产生上述费用，经原告多次多方式催缴，被告仍不履行，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付给原告2012年4月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费2421.36元、房屋公共维修金558.72元、公摊水电费358.87元及逾期滞纳金暂计2311.58元（以2421.36元为基数暂计2013年9月30日，实际自2012年5月1日起按日3‰计算至还款之日止），共计5650.53元；2、被告承担�案诉讼费用。
被告吕季福辩称，从2011年9月1日至2012年3月31日被告缴纳了合同签订后第一季度的相关费用，履行了《承诺书》、《业主规约》的相关义务；未交纳物业管理费的理由是：原告系建设方委任的并不是小区全体业主选任，小区内有诸多设施未完善，原告并未予解决；讼争小区系拆迁安置房小区，诸多设施不及商品房，但收费标准却高于商品房，被告是在不知情、不得己的情况下签订的《承诺书》；小区保安、保洁配备不齐，垃圾未及时清运，小区设有4个边门只开通2个，众多业主出行只得绕行；原告进驻小区从未做过业主满意度调查。未交纳房屋公维金的理由是：业主享有知情权，小区的收支没有透明度，小区的广告收入、临时停车费等收入足以抵过公共维修部分，再者小区并未有明显维修项目。未交纳公摊水电费是因为原告不收而不是被告不交，原告�求被告交清物业管理费和维金，否则拒收公摊水电费。综上，相关物业管理费、公维金等小区成立业主委员会以后确定合理收费标准、物业管理到位后才如期缴纳，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年6月16日，厦门市住宅建设办公室与原告签订了《厦福安置房前期物业管理合同》，约定由原告对何厝岭兜的厦福安置房（即思明区岭兜佳园）进行管理，管理期限自该项目交房之日起暂定三年，若在合同期限内，业主委员会代表全体业主与所聘选的物业管理服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同约定物业服务内容与质量：物业共用部位及设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理和场地保洁，公共秩序维护和安全防范事项的协助工作，二次装饰装修服务，建筑垃圾的清运，物业档案资料管理等。物业综合管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体收费标准为物业综合管理服务费1.3元／平方米·月，房屋公共维修金0.3元／平方米·月，最终的收费标准以物价部门核定为准；业主应于交房手续办理之日起或厦门市住宅建设办公室约定的交房期截止日起交纳物业综合管理服务费用和房屋公共维修金；业主或物业使用人违反本合同的约定未按时交纳物业管理服务费用的，应按规定承担相应的违约责任。合同签订后，原告依约为岭兜佳园小区的业主和物业使用人提供物业管理服务。2011年6月21日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于岭兜佳园拆迁安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房（2011）31号）和《住宅物业服务及专用停车场收费指导价备案书》（厦价房备（2011）70�），明确岭兜佳园的物业服务收费标准为：住宅1.3元／平方米·月，住宅公共维修金按中标价格标准收费。
被告吕季福系厦门市思明区岭兜佳园XX号XXX室的房屋是用人，该房产面积为103.48平方米。被告于2011年9月7日入住讼争小区。同日，被告签署《承诺书》一份，承诺按时交纳有关管理和服务费用。因被告吕季福未缴交2012年4月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费、房屋公共维修金、公摊水电费，原告诉诸本院。
另查，“岭兜佳园”小区至今尚未成立业主委员会，现仍由原告进行物业管理。
庭审中，原告变更要求被告支付物业综合管理服务费滞纳金的计算方法为：以每一季度物业综合管理服务费为基数，从下一季度第一个月1日起按日3‰分段计算至实际还款之日止。庭审后，原告申请撤回要求被告支付公摊水费的诉讼请求。
上述事实有原告提供的《厦福安置房前期物业管理合同》、厦门市物价局的厦价房（2011）31号和厦价房备（2011）70号文件、交房单、房屋质量保证书、承诺书、欠费催款存根、律师函、收费通知书、电业部门对公摊电费催缴的公告、公摊电费计算表、电业部门出具的原告缴纳2011年7月至2014年2月的电费清单及发票、公摊水费计算表、厦门水务集团出具的2011年5月至2013年9月的水费查询清单和缴纳2013年11月水费的发票以及本案庭审笔录为证。被告吕季福经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供证据材料，应视为其放弃在本案中的诉讼权利，本院对原告提供证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对上述事实，本院予以确认。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与厦门市住宅建设办公室签订的《厦福安置房前期物业管理合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。原告依据该前期物业管理服务委托合同进行物业管理，为厦福安置房（即思明区岭兜佳园）整个小区的业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为岭兜佳园小区的物业使用人，接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业综合管理服务费。物业管理合同未约定物业综合管理服务费的缴费期限，应视为按月于每月的最后一天前缴纳。被告未按时缴纳物业综合管理服务费，其行为已构成违约。原告要求被告支付拖欠的2012年4月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费，并要求被告以季度物业综合管理服务费为基数自欠费的下季度的第一个月1日起计算滞纳金至实际付款之日止是合法的，�院予以支持。被告应缴纳拖欠的物业综合管理服务费为2421.4元（1.3元／月.平方米×103.48平方米×18个月）。物业管理合同未明确逾期缴纳物业综合管理服务费的滞纳金收取标准，故滞纳金可参照银行同期贷款利率计算支付；原告要求按日3‰的标准计算，缺乏相应依据，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。因此原告要求被告按合同约定交纳2012年4月1日至2013年9月30日的房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付上述期间的房屋公共维修金558.8元（0.3元／平方米／月×103.48平方米×18个月）。
原告提供了电费缴纳清单及发票、公摊电费计算清单等证据证明其为被告代缴了公摊电费349.05元，原告现要求被告支付上述公摊电费是合法的，本院予以支持。庭审后，原告申请撤回要求被告支付公摊水费的诉讼请求，本院予以准许。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、被告吕季福应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市尚福居物业服务有限公司缴交厦门市思明区领兜佳园XX号XXX室自2012年4月1日至2013年9月30日的物业综合管理服务费2421.4元、房屋公共维修金558.8元、公摊电费349.05元；并支付拖欠的物业综合管理服务费的滞纳金（以每季度的物业综合管理服务费为基数自2012年7月1日起按银行同期贷款利率�季度分段计算至实际付款之日止）；
二、驳回原告厦门市尚福居物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由原告厦门市尚福居物业服务有限公司负担10元，被告吕季福负担15元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
本判决为终审判决。
审判员 庄慧林
二〇一四年四月十日
书记员 黄洁霖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四�按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。