杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0106民初6418号原告：沈小芬，女，1961年3月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：叶一妙、杨利飞，浙江民禾律师事务所律师。被告：龚建欣，女，1963年9月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：杭州中融控股集团有限公司，住所地杭州市之江路138号云栖蝶谷玉蝶苑排屋5号。法定代表人：倪召兴。两被告共同的委托诉讼代理人：姚志刚，浙江天册律师事务所律师。原告沈小芬诉被告龚建欣、杭州中融控股集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案后，依法适用简易程序审理，于2016年9月13日、2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶一妙、两被告共同的委托诉讼代理人姚志刚到庭参加诉讼；鉴定人员王颖、蒋艳梅参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与杭州中融房地产开发有限公司（以下简称中融房地产公司）之间的《商品房购销合同》；2、两被告返还购房款201960元；3、两被告赔偿损失1022040元；4、本案诉讼费用由两被告负担。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：两被告赔偿损失350648元。事实与理由：2000年6月8日，原告与中融房地产公司签订一份《商品房购销合同》，约定：中融房地产公司将“杭州中融科技产品市场”的第2幢第2层60号摊位（以下简称案涉摊位）出售给原告，价格为201960元，面积为30.6平方米等。合同签订后，原告依约付清了房款，但中融房地产公司逾期交房，且至今未能办理房屋权属证书，导致原告无法对外出租、出售案涉摊位，致使原告签订合同的目的不能实现。经查，中融房地产公司已于2007年11月29日注销。两被告系中融房地产公司的股东，在知晓中融房地产公司短期内无法为案涉摊位办理房屋权属登记手续的情况下，为逃避该义务，擅自办理中融房地产公司的注销手续，故应当对原告的损失承担赔偿责任。两被告共同辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应于解除权发生之日起一年内行使解除权，现原告的解除权已消灭。2、中融房地产公司是根据杭州市房地产管理局颁发的预售许可证销售案涉摊位，根据出售时的政策，综合用地可以用于商业，后因政策的改变，导致案涉摊位无法办理相应的产权证，故中融房地产公司并不存在过错。且在中融房地产公司交付房屋后，原告与其他业主亦已将案涉摊位改造成停车场进行经营。3、现中融房地产公司已依法注销，两被告作为中融房地产公司的股东承担的仅是清理义务，并无返还购房款并承担赔偿责任的义务。4、原告实际支付的购房款为196257.2元。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《商品房购销合同》、《浙江省统一收款收据》、个人住房贷款结清通知单、（2006）杭西民三初字第707号民事判决书、公司基本情况表，本院均予以确认；原告提交的《房地产估价报告》，两被告虽其对有异议，但未提供相应的证据反驳该报告，本院予以确认。两被告提交的《商品房购销合同》、商品房预售证、市场名称登记证、《协议书》、商品交接结算清单、房产交易产权登记申请受理单、杭州市房产管理局出具的《关于杭州中融高科技产品市场产权证办理问题的复函》、公司基本情况表、联名信，本院均予以确认；两被告提交的《解除合同通知书》、业委会投诉函、通知书、请柬，本院对真实性均予以确认。根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对下列事实予以认定：2000年3月31日，杭州市商品市场建设领导小组批复同意中融房地产公司在本市开办杭州中融科技产品市场。同年6月16日，中融房地产公司从杭州市房地产管理局领取本市2号楼及2-3号楼裙房的杭售许字（2000）第0051号商品房预售证，预售证上表明该地块的规划用途性质为写字楼和商贸。2000年6月18日，原告（乙方、买方）与中融房地产公司（甲方、卖方）签订一份《商品房购销合同》，约定：中融房地产公司以出让方式取得位于地块的土地使用权，地块规划用途为商业，土地使用权年限为50年；中融房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名杭州中融科技产品市场，主体建筑物的性质为市场，属框架结构，建筑层数为三层；原告向中融房地产公司购买二幢二层60号房，建筑面积为30.6平方米，价款为201960元；付款方式为首付款61960元于2000年6月18日前支付，余款140000元原告向银行办理按揭贷款；中融房地产公司必须在2002年6月30日前将经竣工验收合格，并符合双方在合同中规定的装饰和设备标准的房屋交付原告使用；若因中融房地产公司的过失造成原告不能在双方实际交接之日起取得房地产权属证书，原告有权退房，中融房地产公司须在提出退房要求之日起60日内将原告已付款退还给原告，并按已付款的3%赔偿原告损失。合同签订后，原告依约支付了购房款。但中融房地产公司未按约交房。2004年6月15日，中融房地产公司与原告签订一份《协议书》，约定：《商品房购销合同》约定的摊位合同面积为30.6平方米，实测面积为32.84平方米，现面积补款为7392元；因中融房地产公司逾期交房，中融房地产公司支付原告违约金10467.6元；对于市场顶棚灯装饰标准的违约赔偿，中融房地产公司按实际面积每平方米40元的双倍价格，即违约赔偿款为2627.2元。后，中融房地产公司将上述款项支付给原告。2006年1月13日，中融房地产公司向杭州市房产管理局申请对案涉商铺进行初始登记。2007年9月28日，杭州市房产管理局向中融房地产公司出具杭房函【2007】147号《关于杭州中融高科技产品市场产权证办理问题的复函》，载明：2007年6月29日，我局产权管理中心受理了中融城市花园2#、3#楼裙房的初始登记申请。经审查，该项目土地用途（综合）与预售批复用途（商业）不一致。7月17日，我局经研究决定，你公司需与购房人进行沟通后将原《商品房预售合同》中的房屋用途由“商业”变更为“综合”，同时双方签订书面的房屋用途变更协议后，向我局申请办理预售许可变更手续，将原预售批复用途由商业调整为综合。待预售许可变更完毕后，我局将按规定尽快办理中融城市花园2#、3#楼裙房的初始登记。经原告申请，本院委托杭州登鑫房地产估价有限公司对案涉商铺在没有权利瑕疵且正常经营的情况下的价值进行评估，2016年12月23日，该公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：在假设和限定条件下的市场价值为560000元，折合每平方米建筑面积18393元/㎡。另查明，中融房地产公司于2007年11月29日注销，注销时的股东为两被告。再查明，本院在审理（2006）杭西民三初字第707号案件中，曾委托浙江经纬房地产评估有限公司对本案所涉商铺同一楼第一层23号摊位进行估价，在估价时点2006年10月31日估价时点的价格为729600元。本院认为，原告与中融房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，由于中融房地产公司取得的案涉商铺的土地用途为综合与预售批复用途为商业不一致，导致原告无法办理房屋所有权登记，故原告请求解除合同和赔偿损失的，于法有据，本院予以支持。两被告辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应于解除权发生之日起一年内行使解除权，现原告的解除权已消灭。对此，本院认为该条规定适用的前提是合同尚有继续履行的可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但本案中，中融房地产公司在现有情况下已无法原告办理相应的房屋权属登记，无法继续履行合同，故该条款不适用本案，本院对两被告的上述意见不予采信。合同解除后，双方依据该合同取得的财产应予返还，即，原告应将案涉商铺返还给中融房地产公司，中融房地产公司应将购房款返还给原告。对于应返还的购房款。两被告辩称，原告支付的购房款209352元应扣除中融房地产公司逾期交房支付的违约金10467.6元及市场顶棚灯装饰的违约赔偿2627.2元。对此，本院认为，逾期交房违约金系合同履行过程中因逾期交房而应赔偿给原告的损失，不应抵扣购房款；对于市场顶棚灯装饰的违约赔偿2627.2元，考虑到合同解除之后，原告亦应将案涉商铺返还给中融公司，故该款应抵扣购房款。因此，中融房地产公司应返还的购房款为206724.8元。关于损失赔偿。根据前述，原告有权要求中融房地产公司赔偿损失，但原告在本案中陈述其于2005年12月向杭州市房产管理局了解到案涉土地用途为综合，与预售批复用途为商业不一致，故此时其应知晓中融房地产公司无法根据《商品房购销合同》的约定办理案涉商铺的产权登记，其即有权解除合同，但其未积极行使权利，直至2016年7月13日才向本院提起诉讼，要求解除《商品房购销合同》，因此，原告在享有解除权后长期不行使解除的权利，使合同关系处于不确定的状态，影响当事人权利的享有和义务的履行，其对损失的扩大存有过错。本院参考杭州登鑫房地产估价有限公司对案涉商铺作出的估价、本案所涉商铺同一楼第一层23号摊位于估价时点2006年10月31日的估价，结合双方的过错、预期利益等因素，酌定中融房地产公司赔偿原告损失为260000元。对于两被告的责任。中融房地产公司已注销，两被告系中融房地产公司的股东，现无证据证明两被告系经依法清算办理中融房地产公司的注销手续，且两被告明知案涉商铺依现状无法办理权属证书后注销中融房地产公司，亦未将公司注销情况书面告知原告，其逃避债务的故意明显，故两被告应当对案涉中融房地产公司应负债务承担清偿责任。亦因中融房地产公司已注销，中融房地产公司相关权益应对由两被告享有，故原告应将案涉商铺返还给两被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、沈小芬与杭州中融房地产开发有限公司于2000年6月18日签订的《商品房购销合同》于本判决生效之日起解除。二、龚建欣、杭州中融控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿付沈小芬购房款206724.8元及损失260000元。三、沈小芬于本判决生效之日起十日内将《商品房购销合同》项下第二幢二层60号建筑面积30.6平方米（经双方认定实测面积为32.84平方米）商铺一间返还给龚建欣、杭州中融控股集团有限公司。四、驳回沈小芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4700元，由沈小芬负担550元，龚建欣、杭州中融控股集团有限公司负担4150元。沈小芬于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；龚建欣、杭州中融控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 徐 滨二〇一八年一月三十一日书记员 吴彩虹?*MERGEFORMAT?-8-??*MERGEFORMAT?-9-?