广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终583号
上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。
法定代表人：曾媛，该公司经理。
委托诉讼代理人：曾运金，广东汉诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖艾莉，女，汉族，1978年4月30日出生，住所地：梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。
上诉人梅州嘉应新天地有限公司因与被上诉人廖艾莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人曾运金，被上诉人廖艾莉的委托诉讼代理人蔡佳宏、董亚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
梅州嘉应新天地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照‘通常理解’原则和‘不利于提供格式条款方’原则，认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中没有约定逾期办证的违约责任，进而判决上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为该判决事实认定不清，从而导致法律适用错误，依法应予以改判。一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同并非格式合同，不应适用我国合同法关于格式合同的相关法律规定。格式条款（合同），根据我国合同法第三十九条第二款的规定，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款（合同）。而示范合同，根据《最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用》，是指通过有关的专业法规、商业习惯等确立的，为当事人订立合同时参考的文本格式。示范合同的主要作用在于提供一个参考模式，其对双方当事人无法律拘束力，当事人可参照，也可不参照，可修改、增减示范合同的条款。而格式合同的对方当事人则无选择的余地，要使得合同成立，只能接受合同的条款。涉案《广东省商品房买卖合同》文本系由广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供，而非上诉人单方提供的合同版本；在合同文本“商品房买卖合同说明”第1条中已明确说明“本合同文本为示范文本”；并且“商品房买卖合同说明”第3条中也明确“本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定”，由此也可以判断涉案上诉人与被上诉人之间签订的《广东省商品房买卖合同》系示范合同而非格式合同，不能适用我国《合同法》关于格式合同的规定。二、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，并非没有约定。双方在《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之同起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、其他约定：……。而对于打X的释义，在“商品房买卖合同说明”第5条中已明确为“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。双方选择在《广东省商品房买卖合同》第十五条的空格部位打x，即是双方约定对逾期办理产权登记时上诉人不承担违约责任，在第2款进一步约定买受人不退房时承担违约责任为“0”。因此双方签订的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。三、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款的规定，改判上诉人无须承担逾期办证的违约责任。《解释》第十八条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。即逾期办证的，一般情况下需要承担违约责任，但当事人亦可有特殊约定，而双方《广东省商品房买卖合同》第15条正是属于该条款规定的除外情形。如上所述，其已明确约定出卖人无需承担逾期办证的违约责任。因此，法院理应根据《解释》第十八条第一款判决上诉人无需承担逾期办证的违约责任。一审法院适用《解释》第十八条第二款的规定，属于适用法律错误。《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款的适用前提是约定了需要承担违约责任而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念：前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。四、被上诉人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反双方2015年8月10日签订《协议书》的约定，违背了诚实信用原则，依法不应支持其诉请。一审法院的判决理由也明显超越了当事人的意思自治，依法应予改判。2015年8月10日上诉人与被上诉人签订的《协议书》是双方在平等自愿的基础，经充分协商后达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，《协议书》合法有效，双方均应遵守。从《协议书》第二条的内容来看，该条款不仅是双方对延期交楼问题的协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。被上诉人作为完全民事行为能力人，其对自己所作出的民事行为理应有清楚的认识，也应该预测到合同履行过程中可能会产生的其他纠纷，但在本协议书签订时，其已明确对此作出处置，而该处置与双方在《广东省商品房买卖合同》第15条关于出卖人无需承担逾期办理产权登记违约责任的约定又是一致的。因此，上诉人认为即便协议书限制了权利人主张权利，也系被上诉人自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。因此，一审法院否认双方《协议书》的约定而支持被上诉人现在提出的无理诉请明显违背了双方合同的约定及我国合同法第四条规定的意思自治原则，依法应予改判。
被上诉人廖艾莉辩称，答辩人与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》及《协议书》为上诉人提供的格式合同，应作出不利于格式合同提供方（上诉人）的解释，该《合同》及《协议书》均未约定免除上诉人关于逾期办证的违约责任，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人依法应承担逾期办证的违约责任。（一）上诉人与答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方（上诉人）的解释。一审双方对上诉人违约逾期办证的事实无争议，但上诉人在上诉状中诉称“上诉人与答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任”，该观点与事实存在严重的不符，答辩人根本没有免除其违约责任的意思表示，答辩人与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同，应作出不利于格式合同提供方（上诉人）的解释，该合同第十五条对上诉人违约责任的约定为：“X”依常理及不利于上诉人的解释均应理解为未明确约定上诉人的违约责任，而非理解为免除上诉人的违约责任。因此，上诉人依法应承担逾期办证的违约责任。（二）上诉人与答辩人签订的《协议书》为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方（上诉人）的解释，该《协议书》关于违约责任的约定只针对逾期交房事项，并未约定免除上诉人逾期办证的其他违约责任。上诉人在上诉状中提出“答辩人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反了双方2015年8月10日签订的《协议书》的约定”。而一审法院作出认定：“虽然被告向原告支付了协议书中约定的对价补偿，但《协议书》的内容并没有明确包含对逾期办证的补偿，而签订协议时还未到双方约定的产权登记时间，同时协议并不能限制权利人主张权利，因此，该协议应是针对逾期交楼事宜的协商结果。被告主张不承担逾期办证的违约责任的抗辩意见，理由不足，证据不充分，本院不予采纳。”答辩人认为理应支持一审法院的判决，上诉人是胡搅蛮缠，曲解《协议书》关于逾期办证违约责任的约定，刻意扩大关于逾期交楼协商的赔偿范围。上诉人通过小区短信平台以短信形式通知答辩人去领取迟延交楼违约金，自行打印并提供了该《协议书》，强制业主接受仅可通过物业管理费抵对券的形式获取逾期交楼补偿款，还必须签订由上诉人提供的格式合同《协议书》才能取得上述抵对券，并且抵对券还必须限期使用，该《协议书》上诉人并未与上诉人协商，也未与答辩人进行充分说明，更甚至连阅读的时间都未给就强制答辩人接受并签订该格式合同。答辩人只知道这份《协议书》是关于逾期交房补偿的一个手续。因此，该《协议书》仅就逾期交房的违约责任作出了约定，而对逾期办证并未作出约定或免除，上诉人依法应承担逾期办证的违约责任。
廖艾莉向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到被告完成办理房产证义务之日止，暂计至2017年5月26日违约金56913.78元（违约金计算公式：购房款1384210元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数暂计至2017年5月26日为345日）；2.由被告承担案件全部诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告于2014年5月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于梅州市梅江区预售商品房，建筑面积为171.75平方米，商品房价款为1384210元。合同第八条约定被告应当在2015年5月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第×项处理：……。《商品房买卖合同说明》第5条内容为“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”。原、被告双方签订合同后，原告已按约向被告支付了购房款1384210元，被告于2015年6月21日将涉诉房屋交付给原告管理使用。2015年8月1日，原告廖艾莉与被告签订《协议书》一份，内容为：1.原告同意在2015年8月1日对购买的壹江南C2栋1502号房屋进行收楼，并同意收取被告给予的19200元赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.原告在收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向被告主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利。原告放弃就购房合同纠纷向被告起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。签订上述《协议书》后，被告向原告支付了协议书中约定的对价补偿。2017年6月5日，被告将申请办理涉诉房屋的产权登记资料提交给产权登记机关。2017年7月24日，原告领取了不动产登记证书。因被告逾期办理产权登记，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。
一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。案件争议焦点是：被告是否应承担逾期办证的违约责任。首先，被告是否迟延履行提交办证资料义务。原、被告双方确认涉案房产的实际交付使用时间为2015年6月21日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告必须在交付房屋后360日（即2016年6月15日）内将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告于2017年6月5日才将申请办理涉诉房屋的产权登记的资料提交给产权登记机关，超过了合同约定，应认定被告未按合同约定时间内履行向产权登记机关备案的义务，被告已构成迟延履行义务。其次，被告迟延履行是否应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，本案应认定属买卖双方不作约定情形。对“不作约定”内容含义的理解，被告认为应作“不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任”理解，而原告认为属于“没有约定”。涉案买卖合同是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，被告违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。原告主张按年利率4.35%计算利息未超出法律规定，予以支持。第三，《协议书》是否能够减除或免除被告逾期办证违约责任。《协议书》是买卖双方对被告未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，并没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定。从协议书的内容及签订时间来看，其效力均无法及于迟延办理产权登记的情形，双方并未对产权登记的时间作出变更，仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此，《协议书》不能够减除或免除被告逾期办证的违约责任。综上，被告应支付自2016年6月16日起，以1384210元为基数，按年利率4.35%计算至2017年6月5日止的违约金给原告，对原告超出部分的请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内，支付自2016年6月16日起，以1384210元为基数，按年利率4.35%计算至2017年6月5日止的违约金给原告廖艾莉；二、驳回原告廖艾莉的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1222.84元，按规定减半收取计611.42元（已由原告预交611.42元），由被告梅州嘉应新天地有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。根据诉辩双方的意见，案件争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
首先，上诉人是否迟延履行提交办证资料义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，出卖人必须将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方确认该案房产的实际交付使用时间为2015年6月21日。根据梅州市国土资源局的出具的《壹江南所有权转移登记》证实，上诉人于2017年6月5日提交涉案房产的登记材料，超过了合同约定的360天，因此，应认定上诉人未按合同约定时间提交办理产权登记资料，已构成迟延履行。其次，上诉人迟延履行是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，上诉人认为应作“不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任”理解。而被上诉人认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定，要求出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是上诉人（卖方）提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，上诉人违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。被上诉人主张按年利率4.35%计算违约金并未超出法律规定。第三，《协议书》是否能够减除或免除上诉人逾期办证违约责任。《协议书》是在《商品房买卖合同》订立之后，买卖双方对上诉人未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，双方自愿以赠送19200元物业管理费抵对券作为上诉人迟延交楼的补偿，《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容及作出协议的时间来看，其效力均无法及于迟延办证的情形，说明双方未对办证时间作出变更，双方仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此《协议书》不能够减除或免除上诉人逾期办证的违约责任。一审法院以购房总付款为基数，对迟延期间按年利率4.35%计算违约金并无不当。
综上，上诉人主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任的上诉意见，理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1222.84元（已由上诉人梅州嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州嘉应新天地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄基烽
二〇一八年六月十二日
书 记 员 叶嘉淇