福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第1754号
上诉人（原审原告、反诉被告）池毓能。
上诉人（原审原告、反诉被告）严伟兵。
上列两上诉人共同委托代理人骆东如、许良妹，福建闽荣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何占铭。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何宣忆（曾用名何舜绵）。
被上诉人（原审被告、反诉原告）何增炎。
上列三被上诉人共同委托代理人杨立凡、杜立宇。
上诉人池毓能、严伟兵因与被上诉人何占铭、何宣忆、何增炎房屋租赁合同纠纷一案，不服泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第4791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，址在泉州市鲤城区涂门街西段D#-196号店面系被告何增炎所有，址在泉州市鲤城区涂门街西段D#-197号店面系被告何宣忆（曾用名何舜绵）所有。被告何占铭系被告何宣忆、何增炎的父亲。被告何宣忆、何增炎共同委托被告何占铭对诉争店面进行管理和出租。2012年2月26日，原告池毓能、严伟兵（乙方）与被告何占铭、何宣忆、何增炎（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》。该合同约定三被告将址在泉州市鲤城区涂门街西段D#-196、197号店面出租给二原告作为经营医药使用，店面配置自动铝合金卷帘门二扇，电表、水表；租赁期限自2012年3月7日起至2017年3月6日止，租期共五年；店面一至三年的月租金为人民币36000元，第四年的月租金为人民币39600元，第五年的月租金为人民币40000元，租金按季度结算，每期租金应于该季度第一个月的前三日支付，首次租金二原告应于签订合同的五日内付清；二原告应于签订合同的五日内向三被告支付租赁该店面的保证金人民币108000元，合同期满，在二原告已结清经营期间所发生的相关费用及税费后，三被告在相关费用结清当日无息退还保证金；三被告应于合同签订之日，将店面交付二原告使用，逾期交付店面的每逾期一日按月租金的5%向二原告支付违约金，逾期三日不能交付店面的，二原告有权解除合同，并赔偿二原告双倍定金；三被告将店面交付二原告使用前，该店面所产生的水电费、物业管理费等有关费用由三被告负责缴清，店面交付后所产生的水电费、物业管理费等有关费用由二原告自行承担；二原告应按合同约定的时间向三被告支付租金，若逾期交付的，则每逾期一日按月租金的5%向三被告支付滞纳金，逾期五日以上的，三被告有权解除合同，不予退还二原告已付的定金和保证金，并有权要求二原告支付拖欠的租金及滞纳金；二原告承租店面期间，应支付物业管理费、水电费、卫生费、有线电视费等及店面出租期间发生的相关税费；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前贰个月书面通知对方，经双方协商一致后方可终止合同，并由提出解除合同的一方支付一个月租金作为违约赔偿金，三被告擅自解除合同的，另应赔偿二原告装修该店面的相关费用，二原告擅自解除合同的，保证金、租金不予退回；合同未尽事项，由双方另行约定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
同日，原、被告就诉争店面的租赁事宜还签订了一份《转让协议书》。该协议书约定：转让房产座落于泉州市鲤城区涂门街西段D#-196、197号店面；房产租期为五年，一至三年月租金为人民币36000元，租金季度结算保证金为人民币108000元，第四年月租金为人民币39600元，第五年月租金为人民币40000元；一至三年转让费为人民币220000元，第四、五年转让费为人民币150000元；三被告在签订本合同时，需提供现有的房产证复印件，二原告需付保证金、季度租金及一至三年转让费，当天付转让费人民币50000元，其余五日内付清；2016年3月7日，付季度租金人民币118800元，转让费人民币150000元；三被告如在合同生效后逾期交付房产每逾期一日按月租金的5%向二原告支付违约金，二原告如在合同生效后逾期交付转让费，每逾期一日按月租金的5%向三被告支付违约金；如三被告违约，则需赔偿二原告双倍定金，并需赔偿二原告的一切损失；如二原告违约，则转让费、保证金不能退回。
原、被告双方签订《商铺租赁合同》和《转让协议书》后，三被告依约将诉争店面交付二原告使用，二原告于2012年2月26日支付三被告转让费人民币26000元，又于同年2月29日转帐支付三被告人民币410000元，共计人民币436000元（包括第一季度即2012年3月7日至2012年6月6日的租金108000元、保证金108000元、一至三年的转让费219000元、定金1000元）。两原告于2012年6月4日起诉，请求判令：1.撤销原、被告于2012年2月26日签订的《转让协议书》；2.三被告返还二原告转让费人民币220000元、保证金人民币108000元；3.本案诉讼费用由被告承担。三被告于2012年6月30日提起反诉，请求判令：1.解除反诉原告与反诉被告所签订的《商铺租赁合同》，但反诉被告应按合同约定承担相应的违约责任，即反诉被告已支付的转让费、保证金、季度租金不予退还；2.反诉被告支付反诉原告自2012年6月7日起至2012年7月19日止拖欠的租金共计人民币51600元，并按合同约定每逾期一日按月租金的5%支付违约金至实际支付之日止；3.反诉被告支付反诉原告违约金人民币36000元；4.反诉被告返还反诉原告代为垫付的水费31.6元、电费1153.44元、物业费27元，合计人民币1212.04元；5.反诉被告赔偿反诉原告店面闲置损失共计人民币348828元；6.反诉被告承担本案的一切诉讼费用。
2012年6月28日，三被告缴交了诉争店面的水费31.6元、电费1153.44元、物业费27元。2012年7月19日，在原审法院的主持下，二原告将诉争店面腾空，经三被告验收后交付三被告掌管，原审法院于当日对双方当事人作了一份房屋移交笔录，双方当事人在笔录中均表示同意解除双方签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》。根据二原告的申请，依法传唤证人杨雪娥出庭作证。证人杨雪娥陈述，其是二原告的员工，2012年6月14日下午5时左右，二原告吩咐其将诉争店面的钥匙交给房东的妻子，证人通过拨打二原告提供的号码为“22288798”的电话与一位五十多岁的阿姨联系，并在涂门街百汇门口将钥匙交给了那个阿姨。在交付钥匙之时，诉争店面已经清空。
原审判决认为，二原告对双方签订的《商铺租赁合同》无异议，但主张双方签订的《转让协议书》的内容显失公平，应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案的《转让协议书》系于2012年2月26日签订，而二原告于2013年9月6日才提出诉讼请求要求撤销该协议，已超过法定行使撤销权的期间，撤销权已消灭，故二原告的该主张，不予支持。本案诉争店面分别系被告何宣忆、何增炎所有，被告何宣忆、何增炎共同委托被告何占铭对诉争店面进行管理和出租，所以三被告有权将诉争店面出租给二原告使用。因此，二原告与三被告签订的《商铺租赁合同》和《转让协议书》，主体适格，系双方当事人真实的意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现三被告请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，二原告认为双方对提前解除合同已协商一致，二原告于2012年6月14日将店面钥匙交付三被告，双方所签订的《商铺租赁合同》于2012年6月14日即已解除，并提供证人杨雪娥的证言予以证明。证人杨雪娥与二原告存在利害关系，其证人证言不能作为单独的定案依据，且证人只陈述其依照二原告的指示将店面钥匙交给被告家人，对原、被告是否要解除租赁合同，对解除租赁合同是否达成一致意见并不知情，现三被告对该事实予以否认，二原告又无其他证据予以佐证，因此，对于二原告的该主张，证据不足，不予采信。原、被告双方于2012年7月19日在法院主持下进行了店面移交手续，并在制作的房屋移交笔录中一致同意解除《商铺租赁合同》及《转让协议书》，应认定诉争店面的交付时间为2012年7月19日，且上述两份合同在当天经双方协商一致即已解除，现三被告请求解除《商铺租赁合同》已无必要，对于三被告的该项请求不再处理。
二原告主张三被告在已收取二原告租金的情况下，又收取转让费及保证金加重了二原告的责任，请求三被告退还已支付的转让费220000元及保证金108000元，三被告辩称由于二原告存在违约行为，应按照合同的约定承担相应的违约责任，转让费、保证金不应予以退还，并请求二原告支付拖欠的租金51600元及自逾期之日起至实际付款之日止每日按月租金5%的标准计算的违约金，以及擅自提前解除合同的违约金36000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在《商铺租赁合同》第7条第（1）项、第8条第（1）项和《转让协议书》第四条中约定：若二原告逾期支付租金，每逾期一日应按月租金的5%支付违约金；若二原告擅自提前解除合同，应支付一个月的租金做为违约金；若二原告违约，则其所支付的转让费、保证金不能退还，上述约定是双方当事人真实的意思表示，予以确认。双方签订房屋租赁合同后，三被告依约将诉争店面交付二原告使用，而二原告仅支付租金至2012年6月6日，根据双方签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》的约定，二原告应于2012年6月3日前支付2012年6月7日起的季度租金108000元。但二原告在双方对解除租赁合同尚未协商一致的情况下擅自提前解除租赁合同，且未按照合同约定支付三被告租金，二原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于二原告于2012年7月19日将店面交还三被告，故二原告尚欠三被告自2012年6月7日起至2012年7月19日的租金人民币51600元，三被告请求二原告应支付上述拖欠的租金，予以支持。三被告主张每日按月租金的5%计算逾期支付租金的违约金，但该违约金的标准明显高于三被告实际损失，予以适当减少，考虑到二原告逾期支付租金造成三被告的损失实际上是利息损失，而根据法律规定，利息的标准不得超过银行贷款利率的四倍，故本案的逾期支付租金的违约金应自2012年6月3日起至判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。因二原告擅自提前解除合同，不仅造成了三被告实际的租金损失，还导致三被告对于租金预期利益的落空，因此，三被告请求二原告按照合同约定，承担支付违约金36000元、没收保证金108000元的违约责任，予以支持。根据二原告所提供的2012年2月26日的收款收据可以证明，二原告已支付的转让费220000元中包含了1000元的定金，因此，二原告实际支付的转让费应为人民币219000元。二原告认为支付该项费用加重了二原告的责任，应当予以退还，而三被告认为其是合同约定的违约责任的一种，不应予以退还。由于双方在合同中约定该转让费是第一至三年共计三年的转让费用，而二原告实际租赁店面时间不到五个月，且二原告因其违约行为已承担支付租金、违约金、没收保证金等违约责任，综合考虑租赁合同的履行情况、三被告的实际损失情况、二原告的过错程度及承担违约责任的情况，酌情确定三被告应退还二原告转让费人民币100000元，二原告的该项请求，予以部分支持。三被告主张二原告应支付房屋移交之前的水、电、物业费用，二原告愿意承担店面移交之前的相关费用。双方签订的《商铺租赁合同》约定二原告在承租店面期间，应支付水电费、物业管理费等相关费用，由于双方于2012年7月19日才正式进行店面移交，而三被告所主张的水、电、物业费均发生于2012年6月28日之前，因此，三被告主张的上述费用均发生于二原告租赁店面期间，该部分费用应由二原告承担，故二原告应支付三被告垫付的水费31.6元、电费1153.44元，物业费27元，共计人民币1212.04元。三被告主张二原告应赔偿被告闲置店面的损失共计人民币348828元，但二原告于2012年7月19日将店面移交给三被告后，三被告即有权对该店面再次进行出租使用，现三被告无证据证明店面闲置是因二原告的行为而导致，故对三被告的该反诉请求，不予支持。由于本案诉争店面的所有权人为被告何宣忆与被告何增炎，被告何占铭系受被告何宣忆、何增炎的委托管理和出租诉争店面，因此，本案相应的权利义务应由被告何宣忆、何增炎享有和承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告池毓能、严伟兵与被告何占铭、何宣忆、何增炎于2012年2月26日签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》均于2012年7月19日解除；二、被告何宣忆、何增炎应于本判决生效之日起十日内退还原告池毓能、严伟兵已支付的转让费人民币100000元，其余转让费119000元、保证金108000元归被告何宣忆、何增炎所有；三、反诉被告池毓能、严伟兵应自本判决生效之日起十日内支付反诉原告何增炎、何宣忆自2012年6月7日起至2012年7月19日止拖欠的租金人民币51600元，并支付自2012年6月3日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的逾期支付租金的违约金；四、反诉被告池毓能、严伟兵应自本判决生效之日起十日内支付反诉原告何增炎、何宣忆擅自解除合同的违约金人民币36000元；五、反诉被告池毓能、严伟兵应自本判决生效之日起十日内支付反诉原告何增炎、何宣忆代垫的水费31.6元、电费1153.44元、物业费27元，合计人民币1212.04元；六、驳回原告池毓能、严伟兵的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告何占铭、何宣忆、何增炎的其他反诉请求。本诉受理费6220元，由原告池毓能、严伟兵负担4320元，由何宣忆、何增炎负担1900元；反诉受理费4475元，由反诉原告何宣忆、何增炎负担3540元，反诉被告池毓能、严伟兵负担935元。
宣判后，原告、反诉被告池毓能、严伟兵不服，向本院提起上诉。
上诉人池毓能、严伟兵上诉称，双方当事人在原审均未请求解除《转让协议书》，原审判决解除《转让协议书》错误，属于判非所诉。《转让协议书》的签订时间为2012年2月26日，上诉人于2013年9月3日经原审法院释明本案为租赁关系后，才知道本案应当撤销《转让协议书》的事由，后于2013年9月6日主张撤销《转让协议书》完全符合《合同法》第七十五条的规定，并没有超过一年的撤销权请求期限，原判认定上诉人已超过撤销权法定行使期限错误。证人杨雪娥证言证实2012年6月14日将店面钥匙交付给被上诉人何占铭的妻子及诉争店面在交付钥匙时已经腾空，证明双方于该日就解除本案租赁合同已经达成一致意见，终止双方的租赁关系，因此，上诉人并未构成违约。2012年7月19日在原审法院主持下作出的笔录，是上诉人在原审法院安排下将房屋移交给被上诉人所形成的一份书面记载资料，并不能视为双方解除租赁关系的凭证，原判认定双方的租赁关系于2012年7月19日解除错误，并据此认定上诉人构成违约并判决上诉人承担2012年6月7日至7月19日的租金及违约责任明显与事实相违背。上诉人请求撤销双方签订的《转让协议书》，根据《合同法》的有关规定，该转让行为自始无效，被上诉人因转让协议收取上诉人的转让费和保证金也应归于无效，应当全部退还给上诉人。原判认定事实错误，判决不公，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的反诉请求并支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人何占铭、何宣忆、何增炎答辩称，《转让协议书》中明确约定转让条件是“该房产租期五年”并未约定店面买卖和过户条款，且是被上诉人应上诉人的要求，上诉人对《转让协议书》的性质与内容应该是在签订之日就知道，而不是在法院释明才知道，上诉人提出未超过撤销权法定期限的理由没有依据。该《转让协议书》不存在撤销因素，转让费也是应上诉人要求而签订，上诉人已构成严重违约，要求被上诉人退还全部转让费和保证金缺乏法律依据，上诉人所支付的租金、转让费、保证金、违约金、逾期租金远不足以弥补被上诉人的损失93.61万元。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人对原判查明的事实均无异议，本院对双方无争议的事实予以确认。双方当事人争议的焦点为：1.上诉人请求撤销《转让协议书》是否超过法定行使撤销权的期间，被上诉人是否应退还上诉人转让费、保证金及数额是多少；2.租赁合同解除的时间是何时，上诉人是否应支付给被上诉人解除前的租金、违约金及水电、物业费。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年2月26日签订《商铺租赁合同》的同时签订《转让协议书》一份，但《转让协议书》体现的是诉争两个店面的租赁关系，并非诉争店面的买卖。上诉人对《转让协议书》的性质与内容在签订之日就已知道，但上诉人为规避自己一方的违约责任，歪曲事实以双方存在诉争店面买卖及被上诉人不办理产权变更手续为由于2012年6月4日起诉请求解除《转让协议书》，后经原审法院释明后，上诉人才于2013年9月6日变更诉讼请求为请求撤销《转让协议书》，已超过一年的法定撤销权行使期间，原判未支持上诉人关于撤销《转让协议书》的诉讼请求，并无不当。上诉人关于经原审法院释明后才知道本案应当撤销《转让协议书》的事由的主张，依据不足，不予采纳。证人杨雪娥证言系孤证，仅凭单一证人证言，无法证明上诉人于2012年6月14日有将诉争店面钥匙交付给被上诉人，更无法证明双方有于该日协商一致解除诉争店面租赁关系。原判根据2012年7月19日原审法院主持双方进行诉争店面移交及双方解除《商铺租赁合同》、《转让协议书》所形成的书面记载资料，认定双方于2012年7月19日解除租赁关系，并据此认定上诉人构成违约并由上诉人承担2012年6月7日至7月19日的租金及违约责任，并无不当。上诉人关于双方2012年6月14日解除租赁关系的上诉主张，证据不足，不予采纳。上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》及《转让协议书》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定为有效。上诉人关于双方签订的《转让协议书》无效及被上诉人应全部退还向上诉人收取的转让费和保证金的上诉主张，证据不足，不予采纳。上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币6037元，由上诉人池毓能、严伟兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 张 萍
二〇一四年七月三日
书 记 员 吴悦明
附：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。