河北省南和县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0527民初1335号原告：中国工商银行股份有限公司南和支行，住所地河北省邢台市南和县城建设大街与开元路交叉口西北角。统一社会信用代码：91130527588164339D。负责人：史其涛，系该行行长。委托诉讼代理人：张爱军，男，1963年2月12日出生，汉族，系中国工商银行股份有限公司南和支行市场营销部经理。委托诉讼代理人：朱鲁宁，男，1986年1月24日出生，汉族，系中国工商银行股份有限公司南和支行客户经理。被告：郑彦奎，男，1981年2月8日出生，汉族，住址河北省邢台市南和县。被告：梁小瑞，女，1978年10月19日出生，汉族，住址河北省邢台市南和县，系郑彦奎的妻子。第三人：邢台市合益荣房地产开发有限责任公司，住所地南和县城建设大街西段南侧和景新区5号楼1单元202号。统一社会信用代码：91130527799594750T。法定代表人：魏进义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王立平，河北天捷律师事务所律师，执业证号11301200110873599。原告中国工商银行股份有限公司南和支行与被告郑彦奎、梁小瑞,第三人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司南和支行委托诉讼代理人张爱军、朱鲁宁到庭参加诉讼。被告郑彦奎、梁小瑞经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司南和支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2012年4月1日签订的住字[邢台分]行[南和]支行[2013]年[0119]号《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告向原告偿还暂计算至起诉之日的借款本金272890.46元、利息8786.25元，本息合计281676元；庭审时原告变更诉请第2项数额，借款本金为275959.49元，利息为16277.87元，本息合计292237.36元；3.原告对抵押物享有优先受偿权；4.第三人承担连带责任保证担保，履行还款义务；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月25日原告与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》；2013年4月1日原告与被告郑彦奎、梁小瑞签订分期付款《个人借款/担保合同》。被告郑彦奎2013年4月1日在原告处办理个人住房按揭贷款为279000元，贷款期限360个月，用于购买第三人开发的位于南和和景上林苑6号楼1单元401室商品房。自2015年11月起，借款人郑彦奎开始不能按时足额偿还原告贷款本息，截止2016年6月，累计逾期8期，违约贷款本金272890.46元、利息8786.25元，本息合计281676.71元（暂算至诉讼之日）。原告根据《按揭贷款业务合作协议》（2012003号）和《个人借款/担保合同》（住字[邢台分]行[南和]支行[2013]年[0119]号）约定，依法提起诉讼。被告郑彦奎、梁小瑞未答辩、亦未提交证据。第三人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司当庭称，原告与被告之间签订购房担保合同真实有效，鉴于涉案房屋已在原告处抵押，应当用房屋拍卖后所得优先偿还原告，不足部分我方承担连带责任。被告截止到现在欠第三人各种费用1998元，第三人要求被告偿还第三人或第三人另行起诉。经本院审理认定的事实如下：2013年3月25日被告郑彦奎、梁小瑞向原告中国工商银行股份有限公司南和支行申请个人住房贷款，该二人并在“抵押物权利共有人同意抵押证明书”上签字按手印。该日被告郑彦奎在“委托转账付款授权书”上签字，郑彦奎授权原告根据其本人与原告签订的借款合同中约定的还款本息金额，自郑彦奎本人之活期账户内支付，授权原告将借款资金一次性转入借款人指定账户，同意原告以代扣或无折支取等方式扣收借款本息,郑彦奎承诺按约定还款日期提前存入足额款项。被告梁小瑞在“共同还款责任确认书”上签字。2013年3月25日被告郑彦奎作为买受人与出卖人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定郑彦奎购买南和县和景上林苑第6幢1单元401号商品房（建筑面积100.67平方米、地下室储藏间号为-160号，建筑面积13.72平方米，地下车库号为-117号，建筑面积37.97平方米），房屋总价款399415元，首付房款120415元，贷款为279000元，以银行按揭方式支付;出卖人应于2013年12月25日前将验收合格的商品房交付买受人使用。被告郑彦奎于2013年3月22日前向邢台市合益荣房地产开发有限责任公司分两次共计支付首付房款120415元，剩余的房款为279000元。2013年4月1日，郑彦奎、梁小瑞（借款人、抵押人）与原告中国工商银行股份有限公司南和支行（贷款人）、保证人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司签订编号A：[住]字[邢台]行[南和]支行[2013]年[0119]号《个人购房借款/担保合同》，其中合同第一条约定：原告向被告郑彦奎、梁小瑞发放个人购置住房贷款279000元；第二条约定：贷款用于购买南和县和景上林苑6-1-401号房屋及-160号、-117号储藏间、车库；本笔贷款担保方式为抵押、保证；第三条：贷款期限为360个月；第四条：4.1条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定。4.2条约定：贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；第五条中5.1条约定，贷款发放的前提条件是本合同项下的担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。5.3约定，借款人授权原告将贷款一次性发放到在原告处开户的邢台市合益荣房地产开发有限责任公司账户中（账号04×××28），贷款利息自实际放款日起计算；第六条还款约定：借款人按照按月等额本息还款法（按月计息），选择每月10日为还款日，最后一期还款日为贷款到期日，借款人应从贷款发放的次月开始还款，郑彦奎以其在原告处开立的个人结算账户作为还款账户（账号62×××54）,在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息；第十条保证担保：保证人按阶段性连带责任保证方式承担保证责任,保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等费用承担连带保证责任，但满足本合同20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同中抵押物清单中列明了郑彦奎、梁小瑞为抵押人，位于南和县地税局南和和景上林苑6-1-401房，-160号、-117号储藏间、车库为房产抵押物。合同第十四条约定：借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同等；第十九条抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息等费用；第二十条抵押登记：20.1约定本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管。20.2约定抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间被办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿；第二十六条保证方式，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。原告提交的借据显示，2013年4月1日原告将贷款279000元一次性发放到被告郑彦奎授权的邢台市合益荣房地产开发有限责任公司在原告处设立的指定账户内，发放贷款时中国人民银行五年期以上贷款的基准年利率为6.55%，下浮10%，执行年利率为5.895%。扣款方式按还款计划表扣款。本案涉及的抵押房产未办理抵押登记手续（在南和县住房和城乡建设局办理了商品房销售合同登记备案）。被告郑彦奎、梁小瑞自2013年5月10日至2015年10月10日期间向原告归还借款本金、支付利息，已归还借款本金共计9326.85元、支付利息共40170.31元，2015年10月10日之前的本息已付清，剩余借款本金269673.15元未归还及相应的利息未支付。经查，2004年12月13日郑彦奎与梁小瑞登记结婚。上述事实由原告提交的借款人及配偶身份证及户口簿复印件、经济收入及相关情况说明书、结婚证复印件、个人信用信息基础数据查询授权书、特别关注客户信息系统个人客户查询报告、个人客户信用报告、个人住房贷款申请表、抵押物权利共有人同意抵押证明书、首付款收据、委托转账付款授权书、承诺函、客户须知、共同还款责任确认书、家庭实有房产套数诚信保证、客户谈话笔录、贷款调查报告、商品房买卖合同、贷款申请审批流程信息、《个人购房借款/担保合同》、借据、个人住房贷款贷后检查表、个人贷款贷后监督记录表、《按揭贷款业务合作协议》等书证及庭审笔录予以证实。本案的焦点问题为：原告能否对合同中约定的抵押房产享有优先受偿权。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司南和支行与被告郑彦奎、梁小瑞签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告中国工商银行股份有限公司南和支行依约向被告发放贷款279000元，被告应按照合同约定履行其义务，但被告未按约定偿还借款本金及利息，已构成违约。本案中，虽然双方之间的借款合同未全部到期，因被告郑彦奎、梁小瑞发生了借款合同中约定的未按时偿还借款本息违约情形，原告有权按照合同的约定，要求解除双方签订的合同，并由被告向原告归还剩余借款本金并支付相应利息。被告郑彦奎、梁小瑞已将借款本金及利息结算至2015年10月10日，已归还借款本金9326.85元，被告郑彦奎、梁小瑞应归还剩余借款本金269673.15元并支付自2015年10月10日至本案开庭日2017年1月17日期间的利息，此期间的利率，依照公平原则应按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%计算，为15184.97元。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定,“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告中国工商银行股份有限公司南和支行与被告郑彦奎、梁小瑞签订的《个人购房借款/担保合同》中约定郑彦奎、梁小瑞作为抵押人将南和县和景上林苑6-1-401号房屋及-160号、-117号储藏间、车库作为对借款279000元的抵押担保。经查，该房产未办理抵押登记，抵押权未设立，按照本案诉争的合同约定条件，在正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，由第三人即保证人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司承担阶段性连带责任保证。原告主张对抵押物享有优先受偿权的请求，及第三人辩称用房屋拍卖后所得优先偿还原告的说法，缺乏事实和法律依据，不予支持。对于原告要求第三人承担连带责任保证担保，履行还款义务的诉请，符合合同的约定，予以支持。第三人提出的被告欠其各种费用1998元的问题，第三人可另行主张解决。被告郑彦奎、梁小瑞经本院合法传唤未到庭，是对自己权利的放弃，本院不予干涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日解除原告中国工商银行股份有限公司南和支行与被告郑彦奎、梁小瑞于2013年4月1日签订的[住]字[邢台]行[南和]支行[2013]年[0119]号《个人购房借款/担保合同》。二、被告郑彦奎、梁小瑞于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国工商银行股份有限公司南和支行剩余借款本金金额269673.15元并支付自2015年10月10日至2017年1月17日期间的利息15184.97元。三、第三人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司对本判决主文第二项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南和支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5684元，由被告郑彦奎、梁小瑞、第三人邢台市合益荣房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  范辉霞审 判 员  郭计锁人民陪审员  张兴华二〇一七年二月十七日书 记 员  冯 攀