连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第2392号原告（反诉被告）连云港鼎佳物业管理有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路**。法定代表人曾光，该公司经理。委托代理人王绪霞。被告（反诉原告）张巧红。原告连云港鼎佳物业管理有限公司（以下简称鼎佳物业公司）与被告张巧红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，张巧红提出反诉，本院经审查后合并审理，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎佳物业公司的委托代理人王绪霞、被告张巧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎佳物业公司诉称，被告系半山雅苑小区业主，原告系该小区的物业管理企业，从2012年1月至2013年12月，被告欠原告物业费计2355.2元，经催要未果。现要求被告给付物业服务等费用2355.2元，并承担本案诉讼费用。被告张巧红辩称，原、被告之间不存在合同关系。2012年，被告电瓶车被盗，找物业处理，物业管理人员称与他们没有关系。既然没有关系凭什么收费？另外，在该小区内被告另有一套房屋被他人占住，被告曾利用断水断电的方式逼迫占住人搬出，但物业却继续为占住人提供水、电，致使人民法院无法执行。给被告造成损失，被告保留另行主张赔偿的权利。反诉原告张巧红诉称，反诉被告未能尽责照看小区内居民的财产，造成反诉原告一辆电瓶车和一个电瓶被盗，损失2389元，当时已报警。该损失应由反诉被告承担。请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告损失2389元。反诉被告鼎佳物业公司辩称，反诉被告都是按物业合同约定履行义务，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失没有法律依据。请求人民法院驳回反诉被告的诉讼请求。经审理查明，2012年1月8日，半山雅苑小区业委会（甲方）与原告鼎佳物业公司（乙方）签订物业服务合同，委托鼎佳物业公司对半山雅苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：本物业的公共服务费，住宅房屋（高层）由乙方按建筑面积，每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取；小区的公用水电费按每户200元／年收取，甲方办公用的水电费不得向业主和使用人分摊。电梯运行维护检测费用为每户每年500元。鼎佳物业公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作等。委托管理期限为3年，自2012年2月11日起至2015年2月10日止。因鼎佳物业公司自2012年1月1日起代缴了小区的各项公摊费用，因此，鼎佳物业公司可以自2012年1月1日起收取各项费用。合同第三十八条约定：发生以下事件造成伤害、损失的由相关职能部门界定责任：1、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害。2、甲方、业主或物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。合同中还对其他事项进行了约定。2012年7月30日，连云港市物价局备案通知，确定半山雅苑住宅小区的物业服务费收费标准为0.45元／平方米.月。被告张巧红系半山雅苑小区业主，住该小区**楼****，房屋建筑面积为99.42平方米，套内建筑面积为80.07平方米。原告鼎佳物业公司已交纳了2012年1月1日至2013年12月30日期间的公用水电费用以及电梯维护费用。被告张巧红未支付2012年1月1日至2013年12月30日期间的物业服务费用、公用电费及电梯维护费用。经原告鼎佳物业公司书面催交后，被告张巧红仍未缴纳。另查明，2012年8月1日，张巧红女儿张静报警称，张巧红家一辆苏G2994**号电瓶车，停放在海宁中路澳城118小区2号楼面单元楼下的公共车库被盗。公安机关接处警登记表中记载：手段：技术开锁，见机行事。另放在其单元楼道内的一辆木兰电动车电瓶被盗，被盗时间不知道（三个月前690元购买）。该案至今未侦破。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的营业执照、组织机构代码证、物业服务合同、代交公用电费发票、电梯维护费用发票、催收回执、按处警记录等证据在案予以证实。本院认为，半山雅苑小区业委会与鼎佳物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。原告鼎佳物业公司应当提供符合物业服务合同约定的服务，被告张巧红作为半山雅苑小区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。张巧红未交纳2012年1月至2013年月12月期间的物业服务费，经原告鼎佳物业公司书面催收后，仍未缴纳。对此事实，双方无异议。而原、被告对原告鼎佳物业公司是否已履行了合同约定义务发生争议。原告鼎佳物业公司要求被告张巧红支付物业服务费，应当对其已实际履行了物业服务合同约定义务的事实负有证责任。物业服务合同约定鼎佳物业公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作。根据双方争议的事实，双方争议焦点主要在于原告鼎佳物业公司是否履行了安全保障义务。在本案审理过程中，鼎佳物业公司仅提供了2014年交接班记录以及相关监控录像。并未提供2012年1月至2013年12月期间，鼎佳物业公司履行物业服务合同安全保障义务的相关证据。因为原告不能提供证据证明其已完全合理的履行了物业服务合同，所以应根据原告履行物业服务合同的实际情况确定相应费用。原告鼎佳物业公司主张被告张巧红拖欠2012年1月1日至2013年12月30日期间的物业服务费用、公用电费及电梯维护费用，根据物业服务合同约定，物业服务费为0.45元，原告主张权利是按0.4元计算，此系原告依法处分自己的民事权利，符合法律规定，本院予以支持。因此，物业服务费为99.42×0.4×24＝954.43元，公用水电费为200×2=400元，电梯维护费用为500×2=1000元，合计为2354.43元。原告鼎佳物业公司在诉讼过程中，未能提供充分证据证明其已完全履行了物业服务合同的约定。因此，应减少原告鼎佳物业公司主张的物业服务费，综合本案现有证据，本院酌情减少50%的物业服务费，即477.22元。关于反诉原告张巧红要求反诉被告鼎佳物业公司赔偿2389元的反诉请求，本院认为，张巧红向鼎佳物业公司要求赔偿其被盗物品损失，应对鼎佳物业公司负有赔偿责任以及损失构成负有举证义务。原、被告之间系物业服务合同关系，而非保管合同关系。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据物业服务合同约定，发生被盗事由所产生的损失，应由相关职能部门界定责任。反诉原告张巧红电瓶车被盗已向公安机关报案。该案件尚未侦破，对于鼎佳物业公司在该起盗窃案中是否应当承担责任以及如何承担责任？张巧红未能提供相关职能部门的界定。且张巧红仅提供了一份个人证明，也不足以证明其被盗的电瓶车及电瓶在被盗时价值2389元。因此张巧红要求鼎佳物业公司赔偿其损失2389元的诉讼请求，证据不足。本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张巧红于本判决生效后十日内给付原告连云港鼎佳物业管理有限公司物业服务费、公用水电费、电梯维护费合计1877.21元。二、驳回反诉原告张巧红的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述物业费时一并给付原告。反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费75元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  张坤瑞代理审判员  周文贤人民陪审员  余新明二〇一四年十月二十日书 记 员  田 田法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。（二）《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十七条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条节当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行div>第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。