北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第10710号
原告（反诉被告）北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人岂晓奇，男。
被告（反诉原告）陈虹，女，1967年7月20日出生。
委托代理人徐曌（被告陈虹之夫），1968年6月26日出生。
原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称“中实杰物业公司”）与被告陈虹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告中实杰物业公司的委托代理人岂晓奇、被告陈虹及其委托代理人徐瞾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中实杰物业公司诉称：我公司系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡项目的物业管理公司，被告系天鹅堡×号楼×单元×号的业主，该房屋面积为185.64平方米。按照法律规定及《天鹅堡项目前期物业服务合同》的约定，被告应向我公司支付2012年3月1日至2013年6月30日的物业管理费，每月每平方米3.50元计算。但被告一直拖欠，至2013年6月30日已欠付10395.84元。同时按照天鹅堡项目物业服务合同约定，被告应当自逾期之日起承担应支付金额每日千分之三的滞纳金3000元，经我公司多次催要，被告无理由拖延拒付，为维护我公司合法权益，我公司特诉至法院，请求法院判令被告立即支付我公司2012年3月1日至2013年6月30日物业服务费10395.84元，滞纳金3000元，合计13395.84元，并由被告承担本案诉讼费。
被告陈虹辩称并反诉称：在2012年6月，由于中实杰肯道夫物业管理有限公司监管的施工装修队未经我的允许，在我房产处院落内及房屋顶部搭设施工脚手架，进行×号楼×单元201号的违建施工，致使我房屋顶部多处损坏、漏雨。2012年6月24日我方将上述事情告知中实杰物业公司，后中实杰物业公司采取了一些措施，未果，造成因漏雨房顶及家电损毁，无法居住，期间我方多次向中实杰物业公司反映此事。2012年6月30日在中实杰物业公司，由我方及物业工程部经理李岩、物业客服部经理齐雪及施工方负责人对此事进行协商，最终达成修复协议。在三方签署协议后的次日，中实杰物业公司相关人员通知我施工方逃离，并且中实杰物业公司对损毁房屋未作任何修缮安排，致使在当年7月21日大雨中我家屋顶及家电全部损毁，无法居住。为保证我的正常居住，我告知中实杰物业公司人员由我自行联系施工人员对毁损处进行修缮，中实杰物业公司表示同意。修缮后，我多次联系中实杰物业公司要求物业依据三方签署的协议，从施工方押金中扣除用于维修我房屋的资金23000元，赔偿我家电损失18000元。中实杰物业公司一直有意拖延，直至其公司撤离我小区。鉴于上述事件，现我方提出反诉，请求法院判令中实杰物业公司：1、履行2012年6月30日由物业公司签订的三方协议，赔偿我房屋维修费23000元、家具家电损失18000元；2、退还预收车位费3600元、地锁养护费180元；3、退还装修押金2784元。
原告中实杰物业公司对陈虹的反诉辩称：陈虹反诉要求的损失不应当由我公司负担，陈虹应该起诉张西云，其房屋不是我公司及我公司人员弄漏的，和我方无关。关于车位费，被告停车应该交纳停车费，我方收费是有依据的。关于装修押金，我公司并未实际收取。
经审理查明：陈虹系北京市通州区马驹桥镇新海南里天鹅堡小区（以下简称“天鹅堡小区”）×号楼×单元×室房屋的业主。中实杰物业公司原系天鹅堡小区物业公司。
2009年9月1日中实杰物业公司与该小区开发商北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称“嘉禾公司”）签订《天鹅堡项目前期物业服务合同》，合同约定中实杰物业公司作为该项目的物业管理单位，该项目坐落于北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。其中，该合同第十条约定的物业服务内容是维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。该合同第五章物业服务费用部分约定，一、二期区域业主入住缴纳物业费采用包干制。一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为2.5元，费用构成包括但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护维修费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用；由中实杰物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业服务费的，中实杰物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实杰物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。双方对物业服务内容、物业服务质量要求等做了规定，同时约定物业服务期限为二年，物业服务自交接进场之日起生效。上述合同到期之后，嘉禾公司与中实杰物业公司于2011年9月21日续签《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，合同约定服务期限自2011年7月1日至2013年6月30日。其中，该合同第十条约定的物业服务内容是维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。该合同第五章物业服务费用部分约定：物业服务费价格，一期每月每平方米价格为3.7元，二期每月每平方米价格为3.5元，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、管理服务人员的工资保险和按照规定提取的福利等；由中实杰物业公司按年向业主收取。物业服务费价格的调整，按政策规定／物业服务企业与业主协商调整。业主逾期交纳物业费服务费的，中实杰物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三。中实杰物业公司对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。此外合同还约定了其他内容。
陈虹于2011年3月10日与中实杰物业公司第九分公司签订《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》，该协议书约定：物业管理费为3.5元／㎡·月，交纳办法为每半年交费一次，天鹅堡小区×号楼×单元×室建筑面积为185.64㎡。该协议书还约定了其他内容。中实杰物业公司在2012年3月1日至2013年6月30日期间对天鹅堡小区实施了物业管理服务，而陈虹尚拖欠中实杰物业公司上述期间的物业费。
2010年1月28日，陈虹向中实杰物业公司交纳2010年2月1日至2012年1月31日的车位租赁费3200元。2011年3月，陈虹因装修天鹅堡小区×号楼×单元×室房屋交予中实杰物业公司一张票面金额为2784元的转账支票。随后，中实杰物业公司于2011年3月25日向陈虹出具收据，收据载明：今收到×-3-×交来的装修押金2784元。2011年4月6日，中实杰物业公司的所持的陈虹所交的转账支票因“日期不规”遭银行退票。就此事，中实杰物业公司述称，退票后其公司就退票一事联系陈虹，但一直未能联系上；陈虹则称，转账支票被退票后其又向中实杰物业公司交纳了现金。中实杰物业公司对陈虹所称交纳现金一事予以否认，陈虹未就交纳现金一事提供相应证据。
2012年张西云在天鹅堡小区施工时，不慎将×号楼×单元×室致损。2012年6月30日，陈虹、张西云及中实杰物业公司工作人员李岩、齐雪，就张西云在天鹅堡施工时造成天鹅堡小区×号楼×单元×室损坏一事经协商共同签署“情况说明”。情况说明的内容为：“张西云所施工的装修工程，导致×-3-×北侧屋面瓦损坏，厨房吊顶处于2012年6月24日发现漏水，×-3-×业主发现后及时与物业工程部李岩经理反馈，物业公司协调施工方进行塑料布防护，随后连续三天降雨厨房屋顶一直处于漏雨状态，2个吸顶灯损坏，经物业公司协调张西云于2012年6月30日将×-×-×房屋进行了屋面瓦修补工程，为保证施工质量协议经过三次中到大雨进行实际检验，确定屋内不发生漏雨及渗雨情况后，张西云负责将×-×-×房屋进行局部拆开检验，达到吊顶内无雨水残留，且吊顶木质龙骨未有损坏的程度，负责恢复原状，协议终止。如发现吊顶内确有损坏需要经处理的情况，张西云负责进行相应修复吊顶工程，费用从物业押金处扣除。”本案审理过程中，陈虹称上述“情况说明”签署之后，张西云及中实杰物业公司并未按照协议履行相应义务，故现反诉要求中实杰物业公司履行上述协议，赔偿其房屋维修费用及家具家电损失。
本案审理过程中，陈虹称中实杰物业公司曾收取其地锁养护费180元，要求中实杰物业公司退还，为此其提交了收款单位为“北京旧宫弘诚园铁艺加工厂”的收据一张，内容为：今收到×-×-×地锁养护费2010.2.1-2012.1.31人民币180元。中实杰物业公司否认该费用系由其公司收取。
上述事实，有天鹅堡项目前期物业服务合同、天鹅堡项目前期物业服务委托合同、润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书、收费通知单及照片、谈话通知书、转账支票、退票理由书、情况说明、地锁养护费收据、车位租赁费收据、装修押金收据及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《天鹅堡项目前期物业服务合同》、《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》系嘉禾公司与中实杰物业公司签订的前期物业服务合同，对陈虹具有约束力。《润都嘉苑（天鹅堡·归墅）入住协议书》系中实物业公司与陈虹所签订的协议书，对陈虹亦具有约束力。因此陈虹应当遵守上述有关合同的相关规定及时向中实杰公司交纳物业费。中实杰物业公司已按照规定向陈虹提供了物业服务，陈虹应及时向中实杰物业公司交纳物业费。现中实杰物业公司请求陈虹支付2012年3月1日至2013年6月30日物业服务费，理由正当，本院予以支持。关于中实杰物业公司所主张的滞纳金，依据不足，本院不予以支持。
关于陈虹要求中实杰物业公司履行2012年6月30日由物业公司签订的三方协议赔偿其房屋维修费用23000元、家具家电损失18000元的诉讼请求。根据本案查明的事实，陈虹天鹅堡小区×号楼×单元×室受损系由张西云所致，而“情况说明”也约定由张西云负责对房屋进行修复，鉴于陈虹的该项主张涉及案外人张西云，本案不宜一并处理，陈虹可另行解决。
关于陈虹要求中实杰物业公司退还其车位费的诉讼请求。根据中实杰物业公司与嘉禾公司所签订的《天鹅堡项目前期物业服务合同》及《天鹅堡项目前期物业服务委托合同》，中实杰物业公司的物业服务内容包括维持物业区域内车辆行驶秩序及对车辆停放进行管理，而合同约定的物业服务费用中并未包含车辆管理费用，中实杰物业公司与业主就停车管理达成一致意见，收取车位费对车辆实施管理并无不当之处，相对于天鹅堡小区其他无车业主来说也是公平合理的，现陈虹要求中实杰物业公司退还其车位费缺乏相应依据，本院不予支持。
关于陈虹要求中实杰物业公司退还其地锁养护费的诉讼请求。根据陈虹所提交的地锁养护费收据，其地锁养护费并非中实杰物业公司所收取，而其要求中实杰物业公司退还该费用缺乏相应依据，本院不予支持。
关于陈虹要求中实杰物业公司退还其装修押金的诉讼请求。根据本案查明的事实，中实杰物业公司应系于陈虹向其出具转账支票之后为陈虹所出具的装修押金收据，而在中实杰物业公司持支票到银行取现时，因所持转账支票“日期不规”被退票，至此中实杰物业公司并未实际收到陈虹所交装修押金。陈虹称此后其又通过交纳现金的方式将装修押金交予中实杰物业公司，但并未提供相应证据。综上，本院认为陈虹并未向中实杰物业公司实际交纳装修押金，故其要求退还装修押金的请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈虹给付原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司二〇一二年三月一日至二〇一三年六月三十日期间的物业费共计人民币一万零三百九十五元八角四分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告陈虹的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币134元，由原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司负担60元（已交纳），由被告陈虹负担74元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费495元由被告陈虹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李宏印
代理审判员 安燕燕
人民陪审员 崔启贵
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 侯康丽