安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖08民终1024号
上诉人（原审被告）：胡六航，男，1963年1月29日出生，汉族，住安徽省怀宁县。
上诉人（原审被告）：陈金叶，女，1963年1月22日出生，汉族，住安徽省怀宁县。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐金安，安徽恒物律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈从元，安庆市龙山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：王勤，男，1966年9月15日出生，汉族，住安徽省怀宁县。
委托诉讼代理人：王迎华，男，1949年9月10日出生，汉族，住安徽省怀宁县。
原审第三人：安徽怀宁农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省怀宁县高河镇稼先路188号。
法定代表人：余汪明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张中胜，安徽文法律师事务所律师。
上诉人胡六航、陈金叶因与被上诉人王勤，原审第三人安徽怀宁农村商业银行股份有限公司（以下简称怀宁农商行）追偿权纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2017）皖0822民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人胡六航、陈金叶的共同委托诉讼代理人徐金安、陈从元，被上诉人王勤及委托诉讼代理人王迎华，原审第三人怀宁农商行的委托诉讼代理人张中胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡六航、陈金叶上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王勤的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王勤承担。事实和理由：一、王勤明知案涉房屋已经抵押给了第三人，而与上诉人共同串通暗地的转让抵押物，依据法律规定，当事人恶意串通损害第三人利益的行为无效。当事人虽已部分付款和交房，后因国家道路征迁，房屋买卖协议因不可抗力终止履行。无论是确认合同无效或合同中止履行，案涉房屋的所有权仍归上诉人所有，房屋价款归房屋产权人，对双方交房和付款，应按两借关系处理。二、三方协议第二条第二项明确：乙丙自本协议后，不以该产权另行主张权利。一审法院为了规避该条款，将三方协议和70万元的归属分开谈论，并规避上诉人是房屋登记和征迁协议上产权人的事实，自撰一套社会观念上的房屋所有权，让房屋使用人变成房屋的所有人和被拆迁协议的产权人，对明确的房屋估价补偿，错误的认为是对居住权的补偿。一审认定事实和适用法律错误，请求二审依法改判。
王勤辩称，70万元的抵押贷款系上诉人与第三人违规所致，被上诉人并不知情，案涉房屋买卖协议合法有效。被上诉人是拆迁户，上诉人以书面形式签字认可，当时拆迁在即，法院亦下达了70万元贷款的协助执行通知，如此情形下签订的三方协议，显然是解决拆迁、执行问题，而不是解决拆迁补偿权的归属争议。拆迁补偿费不存在分配问题，优先还贷只是非义务人即被上诉人的代偿，三方协议文字中没有被上诉人对代偿70万元追偿的放弃或者赠与的意思表示，被上诉人的追偿权依法应当支持。胡六航、陈金叶的上诉无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。
怀宁农商行述称，上诉请求不涉及其权利义务，不发表答辩意见。
王勤向一审法院起诉请求：1.胡六航、陈金叶返还王勤代其偿还的借款70万元；2.本案诉讼费用由胡六航、陈金叶承担。
一审法院认定事实：2010年2月8日，胡六航、陈金叶夫妇作为甲方，王勤作为乙方签订一份《房屋订购协议》，《协议》载明“甲方在月山镇合安路石牌路口有两开间含地下室四层房产，具体情况见房产证复印件，此房建于一九九六年，已办理房产证和国有土地使用证。由于甲方创办企业资金需要，现已将房产抵押给怀宁县工商银行，到期时间二〇一〇年十月二十六日。参照月山地区现行房屋市场价格，经甲乙双方协商此处房产作价二十六万五千元，乙方二〇一〇年二月八日签订协议付定金二十四万元；春节后二〇一〇年三月五日甲方交付钥匙给乙方入住；二〇一〇年十月二十七日银行抵押到期取回房产证、后交给乙方时，乙方一次付清余款二点五万元。甲方必须积极配合乙方办理过户手续，甲乙双方各自承担应尽的义务。如若甲方二〇一〇年十月二十八日到期未能取回此处房产证、土地证，造成乙方房屋、土地证不能按照过户，则由甲方赔偿由此造成的损失，并承担违约金20%。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。附甲方土地证、房产证、身份证及乙方身份证复印件”。该协议签订后，王勤于当日即支付240000元给胡六航，并依据合同约定入居。此后，胡六航、陈金叶未按约于2010年10月28日取回房产证、土地证。双方一直未办理讼争房地产权属转让登记手续，原告亦未付清余款2.5万元。因G206国道改建，讼争房地产被征收。2016年9月10日，怀宁县月山镇人民政府（甲方）与王勤（乙方）签订了征收补偿协议。该征收协议约定，以货币补偿方式，讼争房地产及附属物评估价值1434129元。嗣后，胡六航也在上述征收补偿协议的落款处的“乙方”栏空白处签名。胡六航明确表示其记不清签名的具体时间，但签名的时间是在王勤签名之后的时间。一审另查明，安徽省怀宁县人民法院生效的（2016）皖0822民初1919号判决认定：2014年5月6日，胡六航作为法定代表人的安庆市金奇锐五金制品有限公司（以下简称金奇锐公司）与怀宁农商行下属的安徽怀宁农村合作银行月山支行（现更名为安徽怀宁农村商业银行股份有限公司月山支行，以下简称月山支行）签订流动资金借款合同，约定：月山支行向金奇锐公司发放贷款70万元用于资金周转。同日，胡六航与月山支行签订最高额抵押合同，胡六航以本案讼争房产一套为前述借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，约定：抵押人提供抵押物所担保的主债权为原告自2014年5月6日至2017年5月6日向金奇锐公司提供的最高贷款金额为人民币70万元，抵押人担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复息、违约金、损害赔偿金、征收、征用补偿费、孳息以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用。2015年6月30日，月山支行依据合同发放贷款70万元，约定年利率7.76%，还款期限为2016年6月30日。借款到期后，金奇锐公司未按约定期限偿付本金及利息。2016年9月27日，怀宁农商行与胡六航、王勤就前述抵押房产达成协议，约定该房产拆迁补偿款优先支付月山支行借款本金70万元，下欠利息及诉讼费用由胡六航负担。2016年11月1日，胡六航偿还怀宁农商行借款本金70万元，下欠借款利息及逾期利息至今未付。安徽省怀宁县人民法院于2017年2月24日作出（2016）皖0822民初1919号判决，判令金奇锐公司、胡六航于判决生效后三日内共同偿还月山支行70万元借款的利息。一审再查明，2016年9月27日，怀宁农商行（甲方）与胡六航（乙方）、王勤（丙方）达成的协议（以下简称“三方协议”）的内容如下：“三方当事人就坐落于月山镇合安路石牌路口两开间（含地下室）四层房屋（具体见房产证和土地证）因拆迁及补偿款归属事宜经三方协商，自愿达成如下协议：一、房屋价值及分配。1、该房屋按G206国道拆迁方案，对该房屋具有资质的评估机构进行评估，评估为143.4129万元人民币。2、该房屋估价款优先支付甲方抵押贷款70万元本金，贷款利息及引起的诉讼费用由乙方承担。3、下余补偿款由丙方全额享有。二、其他。1、如乙、丙按本协议履行后不产生其他任何费用，如有：谁主张，谁承担。2、乙、丙自本协议签字后，不以该房屋产权另行主张权利，并承诺三日内搬出该房屋，如影响公路拆迁工程，应承担由此引起的一切后果，包括经济损失。3、丙方因实际使用人应享有本次拆迁其他政策待遇，并自行承担搬迁和房屋租住事项。三、本协议一经签订即具有法律约束力，系三方真实意思表示，任何一方不得随意变更或以此为由拒不按时如约搬出房屋。四、本协议一式四份，三方各执一份，报G206国道拆迁办一份，经三方签字生效”。一审又查明，讼争房地产于1998年、1999年分别办理了国有土地所有权证、房屋所有权证。2010年，讼争房屋已经办理抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司怀宁支行。2011年下半年，胡六航在补缴土地出让金情况下为该房地产办理了新的国有土地使用证（土地使用权类型：出让）。诉讼中，王勤在第一次庭审前提交追加怀宁农商行参加诉讼并增加“依法撤销2016年9月27日三方协议”的诉讼请求，法院予以准许。王勤在第二次庭审前提出撤回“追加第三人参加诉讼并增加一项诉讼请求”的申请，法院对撤回追加当事人事项未予以准许，对变更诉讼请求的事项予以准许。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、诉争《房屋订购协议》的效力问题；二、讼争“三方协议”的效力问题；三、讼争70万元的归属问题。关于争议焦点一，原、被告在签订《房屋订购协议》时，标的物已经设立了抵押物权。虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但参照2011年6月《全国民事审判工作会议纪要》第8条“未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款认定转让合同无效”的规定，物权法的上述规定，不属于法律的效力性的强制规定。进而，该协议不违反法律的效力性强制性规定的条件，并系双方当事人的真实意思表示，合法有效。另，依据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”和第四十六条第二款“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释”的规定，上述规定已经明确，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。在本案中，在订立房屋买卖合同时，两被告对讼争房屋具有所有权，依据举轻以名重法理，原、被告之间《房屋订购协议》合法有效。关于争议焦点二，因讼争房屋未及时办理产权转移手续，致在征收时，胡六航仍然是该房屋产权登记的所有权人，各方当事人对拆迁补偿款归属有争议。正因为此原因，本案三方就拆迁及补偿款1434129元的归属及分配进行了协商，并达成了协议。从该协议的内容分析，是各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，也未损害他人的合法利益。故“三方协议”合法有效，对各方当事人具有法律约束力。关于争议焦点三，因原、被告之间《房屋订购协议》合法有效、原告也已经居住多年，故原告在事实上已经形成了对该房屋社会观念上的所有和生活上的依赖。本案拆迁补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿，是为现实居住人另定住所或过渡性安置的经济支持。被告在多年前已经交付房屋并获得了相应价款，其利益不会因房屋被拆迁而受损或得不到保护。故，本案拆迁补偿款1434129元应属于原告所有。鉴于各方当事人对涉案房产作为抵押物的抵押合同均无争议、“三方协议”内容中没有原告明确放弃该70万元的所有权的意思表示，且各方当事人对优先支付（已实际支付）第三人贷款70万元本金的事实无争议，据此，可认定该70万元系原告代替两被告偿还第三人的贷款。现原告要求两被告共同返还70万元，应予支持。对原告下欠房款2.5万元，可从中冲抵。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，判决：被告胡六航、被告陈金叶共同于判决生效后三十日内返还原告王勤67.5万元（70万元－2.5万元）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由被告胡六航、被告陈金叶共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实予以确认。
二审审理查明：怀宁农商行、胡六航、王勤于2016年9月27日签订的协议载明：“立协议当事人：甲方：安徽怀宁农村商业银行乙方：胡六航（房屋所有权人）丙方：王勤（房屋实际占有人、使用权人）”。
本院认为，本案的争议焦点为胡六航、陈金叶应否向王勤给付70万元。
胡六航、陈金叶虽已将案涉房屋交付给王勤占有、使用，但并未到相关部门办理转让登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，至征收案涉房屋时，房屋产权登记的所有权人仍然为胡六航，抵押权人为怀宁农商行。三方当事人对房屋拆迁补偿款归属及分配存有争议，为此就拆迁及补偿款的归属和分配进行了协商，并达成协议。该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，亦未损害他人的合法权益，故该协议合法有效，对各方当事人具有法律约束力。从协议订立目的审视，是诉争房屋的抵押权人、房屋所有权人和房屋实际占有、使用人为解决房屋拆迁及补偿款归属事宜而签订。从协议所载“房屋价值及分配：该房屋估价款优先支付甲方抵押贷款70万元本金，贷款利息及引起的诉讼费用由乙方承担。下余补偿款由丙方全额享有。乙、丙自本协议签字后，不以该房屋产权另行主张权利”等文义内容分析知，案涉房屋的补偿款优先支付抵押权人怀宁农商行的70万元贷款本金，王勤对扣除70万元抵押贷款本金后的下余补偿款享有权益，并未明确该70万元属于王勤所有的意思表示，意即此70万元应理解为对房屋所有权人胡六航的拆迁补偿，胡六航、王勤获得该补偿后不得以该房屋产权另行主张权利。
综上所述，胡六航、陈金叶的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2017）皖0822民初191号民事判决；
二、驳回被上诉人王勤的诉讼请求。
一审案件受理费10800元，由被上诉人王勤负担；二审案件受理费10800元，由被上诉人王勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨再松
审判员 王纯兵
审判员 陈澜竟
二〇一八年六月二十九日
书记员 毕雅茹
附法律法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。