云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）云0181民初537号原告：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市。负责人：施某某，经理。委托代理人：欧保华，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨洁，云南新洋务律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南乾泰投资有限公司。住所地：安宁市连然街。法定代表人：吴某某，执行董事。委托代理人：段继骧，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司与被告云南乾泰投资有限公司服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2016年4月18日、5月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧保华、杨洁，被告的委托代理人段继骧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:原、被告双方于2012年7月签署《昆明【安宁世贸广场】前期物业管理顾问服务合同》，由被告委托原告对其开发的安宁市世贸广场项目进行前期物业管理顾问服务。合同第2.1条约定：前期物业管理顾问服务期限预计为：自2012年8月1日起至2015年7月31日，共计36个月，前期物业品牌支撑服务阶段乙方在合同期内（24个月）提供24次，每月1次的现场服务；物业筹备期以及运营期服务阶段，乙方在合同期内（12个月）提供24次现场服务，具体时间以甲方通知为准。第2.2.5条约定：前期物业管理顾问服务酬金共计720000元。甲方按季度支付给乙方，甲方每季度支付给乙方的顾问服务酬金，前期物业管理顾问服务阶段每季度支付乙方45000元；物业筹备期以及运营期服务阶段每季度支付90000元。首期顾问服务酬金：甲方于本合同签订后5各工作日向乙方支付首季度顾问服务酬金45000元。其余顾问服务酬金每季度支付一次。乙方必须在甲方付款前5个工作日向甲方提供等额合法完税发票。第4.2条约定：除非本合同另有约定，甲方因自身原因逾期支付乙方物业顾问服务酬金，应承担逾期付款金额每日3‰的滞纳金。如甲方在乙方发出书面催款通知后的30日内仍未支付的，乙方有权向甲方发出书面通知并暂时停止提供物业管理顾问服务，直至甲方全部支付所欠的物业管理顾问服务酬金为止。如甲方在乙方发出暂停提供物业管理顾问服务书面通知后30日日仍未支付所欠款项，乙方有权单方面解除本合同并继续追讨甲方所欠酬金及违约金，同时乙方保留追究甲方相应赔偿责任的权利。但乙方不承担因解除本合同而造成的一切后果。合同签订后，原告按照合同约定提供了顾问管理服务，被告对原告提供的各项服务进行了签字确认。被告支付了第一至八季度的费用共计360000元，在原告按期提供等额完税发票后，被告未按合同约定支付第九、十季度的服务酬金。原告于2015年1月12日、2月2日两次以电子邮件方式向被告发送《逾期账单催款通知书》及《逾期账单最后催款通知书》进行催款，通知被告尚欠第九、十季度的服务费合计180000元未支付，被告未予答复。现原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求人民法院：1、判令被告支付原告第九、十季度的物业管理顾问服务酬金共计180000元；2、判令被告支付原告因逾期付款造成的按90000元自2014年8月11日起至2015年10月31日止按每日千分之三计算的滞纳金120420元，2015年11月1日起至实际还清之日止的滞纳金继续计算；3、判令被告支付原告因逾期付款造成的按90000元自2014年12月5日起至2015年10月31日止按每天千分之三计算的滞纳金92070元，2015年11月1日起至实际还清之日止的滞纳金继续计算（1-3项合计金额392490元）；4、由被告承担本案诉讼费。诉讼期间，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告第九、十季度的物业管理顾问服务酬金共计180000元；2、判令被告向原告支付违约金54000元（以180000元为本金，按照30%计算）；3、由被告承担本案诉讼费。被告辩称：1、原告是否已经完全履行了义务需要在举证中看，顾问期限暂定36个月，合同约定甲方有权调整顾问期限的权利，服务期限调整后付款金额也要相应调整，而乙方的到场时间是要有甲方的通知，并不是乙方自己过来就可以计算酬金；2、酬金是按季度支付给乙方，合同没有约定付款的具体时间，只要是在季度内付款就不存在逾期付款，第九季度是2014年8、9、10月，原告自2014年8月开始计算违约金不合理，并且按照18万元的30%来计算违约金已经超过了法律允许的范围。原告为其主张提交以下证据予以证实：1、《昆明【安宁世贸广场】前期物业管理顾问服务合同》原件1份，证明合同约定的服务期限、酬金、违约金等内容；2、《CBRE现场顾问服务工作记录表》复印件2份，证明在2013年7月至2015年1月的十个季度内，原告按照合同约定向被告提供了现场服务、参与顾问工作例会、提供培训，被告对原告提供的各项服务进行了签字确认；3、《【安宁世贸广场项目】往来文件登记薄》复印件及《建议发送【安宁世贸中心】项目律师函》、《逾期账单催款通知书》、《逾期账单最后催款通知书》的电子邮件各1份，证明被告尚欠原告2014年8月至2015年1月两个季度的费用180000元，被告对原告的催款通知未予答复，现原告的服务工作按被告的申请已处于暂停状态；4、《发票签收登记簿》复印件1份，证明原告已按约定在付款前的5个工作日向被告提供了2013年7月至2015年1月十个季度的完税发票；5、《关于商管公司与世邦魏理仕对接人变更的通知》、《关于安宁世贸广场项目商业部分人员编制建议》、《工作联系函》复印件及《邮件往来记录》的电子邮件各1份，证明材料中签字的朱蕾、全冰彬、张帮琼、王明强、李延明、高洪等人均为被告公司员工，负责项目对接工作；6、《发票》原件及《银行入账通知》复印件各8份，证明被告已经支付了2012年8月至2014年7月八个季度的服务费共计360000元。经质证，被告发表如下质证意见：对证据1、6的三性均予认；对证据2、4的真实性认可；证据3中，认为朱蕾、全冰彬和张帮琼是被告公司员工，对其签字的真实性认可，王明强、李延明、高洪等人不是公司员工，对其签字不予认可，对《逾期催款通知书》的真实性不予认可，被告没有收到过；证据5中，对《变更通知》及《工作联系函》的真实性认可，对《编制建议》及《邮件往来记录》的真实性不予认可，认为原告没有寄过《编制建议》，邮件也不能证实是发给李延明的，而且李延明是否是公司员工也不清楚。本院认为：被告对证据1、2、4、6的真实性均不持异议，且该部分证据来源合法，与本案待证事实之间亦具有关联性，则对其证据效力应予确认，证据1可证实原、被告双方于2012年7月签订合同的事实，证据2可证实被告对原告提供的工作成果予以确认的事实，证据4和6可证实原告已向被告开具了自2012年8月至2015年1月共计十个季度的发票，且被告已支付2012年8月至2014年7月共计八个季度的服务费360000元。证据3、5与其它案件事实相互关联印证，本院对其证据效力予以确认，其可证实被告未向原告支付2014年8月至2015年1月期间的服务费的事实。被告为其主张提交以下证据予以证实：1、《合同》原件1份，证明双方对付款条件、期限等内容的约定；2、《工作致函》原件1份，证明双方于2014年8月已经确认由于项目进展的情况调整为每月一次服务，函是直接交给原告的现场负责人员的。经质证，原告对证据1的三性认可，证明目的不予认可；对证据2的真实性不予认可，对服务次数由每月2次变为1次的事实予以认可，但认为服务费用并没有变更过。本院认为，证据1与原告提供的一致，本院不再赘述；证据2与原告提供的工作记录相互关联印证，则对其证据效力应予确认，其可证实原告的现场服务次数自2014年8月起调整为每月1次。经审理，本院确认如下法律事实：2012年7月，原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司（乙方）与被告云南乾泰投资有限公司（甲方）签订《昆明【安宁世贸广场】前期物业管理顾问服务合同》，约定由原告为被告开发的安宁市世贸广场项目提供前期物业管理顾问服务。合同第2.1条约定：前期物业管理顾问服务期限预计为：自2012年8月1日起至2015年7月31日，共计36个月，前期物业品牌支撑服务阶段乙方在合同期内（24个月）提供24次，每月1次的现场服务；物业筹备期以及运营期服务阶段，乙方在合同期内（12个月）提供24次现场服务，具体时间以甲方通知为准。第2.2.5条约定：……前期物业管理顾问服务酬金共计720000元。甲方按季度支付给乙方，甲方每季度支付给乙方的顾问服务酬金，前期物业管理顾问服务阶段每季度支付乙方45000元；物业筹备期以及运营期服务阶段每季度支付90000元……乙方必须在甲方付款前5个工作日向甲方提供等额合法完税发票……。第4.2条约定：除非本合同另有约定，甲方因自身原因逾期支付乙方物业顾问服务酬金，应承担逾期付款金额每日3‰的滞纳金。如甲方在乙方发出书面催款通知后的30日内仍未支付的，乙方有权向甲方发出书面通知并暂时停止提供物业管理顾问服务，直至甲方全部支付所欠的物业管理顾问服务酬金为止。如甲方在乙方发出暂停提供物业管理顾问服务书面通知后30日内仍未支付所欠款项，乙方有权单方面解除本合同并继续追讨甲方所欠酬金及违约金，同时乙方保留追究甲方相应赔偿责任的权利。但乙方不承担因解除本合同而造成的一切后果。合同签订后，原、被告双方均按约履行了前期物业品牌支撑服务阶段（2012年8月1日-2014年7月31日）的合同义务。自2014年8月至2015年1月期间，原告于2014年8月、9月、10月、11月、2015年1月以“每月一次现场服务”的标准共计向被告提供了五次现场服务，被告对五次工作成果进行了确认，此后原告暂停了对被告提供的物业管理顾问服务。另，原告于2014年8月28日、11月28日分别向被告送达了金额为90000元的税务发票。结合原、被告诉辩主张，归纳本案争议的焦点为：1、服务酬金应如何计算；2、违约金是否具有法律依据。关于服务酬金如何计算的问题。合同约定物业筹备期及运营服务阶段的现场服务为每月两次，而原告在实际履行过程中仅提供了每月一次的现场服务，被告由此主张对酬金进行相应的调整。然而，服务次数的调整并不必然导致酬金的相应调整，在没有充分证据证实酬金应予调整的情况下，被告关于酬金调整的抗辩理由缺乏事实依据，依法不能成立。根据合同约定，第九、十季度（2014年8月-2015年1月）属于物业筹备期及运营服务阶段，该阶段每季度的服务费为9万元，则每月的服务费应为3万元。从原告提供的证据来看，等额税务发票并不能证实原告已经履行完毕合同义务，而工作记录表仅能证实原告在2014年8月、9月、10月、11月及2015年1月为被告提供了相应的顾问服务，则应当认定被告尚欠原告的服务酬金为15万元。关于违约金的问题。虽然合同对各季度酬金的支付时间未作约定，但根据一般日常经验，应当认定被告最迟应于2014年10月31日支付第九季度酬金9万元，于2015年1月31日支付第十季度酬金6万元，故被告至今仍未付款的行为已构成违约。根据合同约定，被告逾期付款则应当承担每日3‰的滞纳金，而原告主张按照欠款金额的30%支付违约金，被告对此不予认可，并请求对违约金进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，在原告未能提供证据证明实际损失的情况下，应当认定违约金过分高于违约造成的损失，结合合同前期履行情况及违约方的过错程度，本院对原告主张的违约金酌情予以调整，违约金调整为：以欠款本金为基数，自逾期付款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付款之日止（分段计：以90000元为本金，自2014年11月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付款之日止；以60000元为本金，自2015年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付款之日止）。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项、第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南乾泰投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司服务酬金人民币150000元及逾期付款的违约金（分段计：以人民币90000元为本金，自2014年11月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付款之日止；以人民币60000元为本金，自2015年2月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际付款之日止）；二、驳回原告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司成都分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3718元，由被告云南乾泰投资有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  张红梅审 判 员  邱学根人民陪审员  李宏伟二〇一六年八月二十三日书 记 员  唐丽慧