南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第1212号原告（反诉被告）南京园丁宾馆，组织机构代码13524684-1，住所地本市鼓楼区虎踞北路37号。法定代表人贺明昌，总经理。委托代理人王国培，江苏金大律师事务所律师。被告（反诉原告）南京恒道广告有限公司，组织机构代码76210855-2，住所地本市玄武区丹凤街39号B座02幢4单元509室。法定代表人夏小建，总经理。委托代理人王鹏，江苏薛济民律师事务所律师。原告（反诉被告）南京园丁宾馆（以下简称园丁宾馆）与被告（反诉原告）南京恒道广告有限公司（以下简称恒道公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）园丁宾馆的委托代理人王国培，被告（反诉原告）恒道公司的法定代表人夏小建、委托代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）园丁宾馆诉称、辩称，原告是南京市古平岗小学（以下简称古平岗小学）投资开办的从事住宿业的全民所有制企业，本市鼓楼区虎踞路37号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为南京市鼓楼区教育局（以下简称鼓楼区教育局），安排由原告方和古平岗小学使用，收益归古平岗小学及鼓楼区教育局统一管理。2008年6月6日原、被告双方签订了一份《承包合同书》，就被告租赁使用涉案房屋等事宜进行了约定，明确承包期限第一阶段为六年，自2008年6月9日至2014年10月24日，承包期满，如双方均能认真履约，彼此诚信，愿意进行第二阶段五年承包期的合作，再具体协议相关事宜，重新商定合同条款等等。该合同签订后，原告按约交付了涉案房屋及设施，被告也实际使用涉案房屋并开展经营。考虑到被告按时缴纳租金等实际情况，原、被告于2012年6月签订了一份《补充协议》，约定2014年10月24日承包期结束后，被告如无不良经营及不可抗力等因素（按合同办），原告原则同意被告继续第二个承包期等等。但不久之后，南京市鼓楼区监察局、国资办等部门于2012年7月30日联合下发《鼓楼区公有房屋公开招租实施细则》，明确要求本区建筑面积50平方米以上的公有住房，必须统一公开招租。2013年11月南京市鼓楼区人民政府印发文件，对教育资产提出了更为明确和严格的要求。由于上述不可抗拒的政策原因，鼓楼区教育局、古平岗小学已不再具有出租上述公有房屋的能力，原告也相应失去了继续承租、转租涉案房屋的权利，原、被告之间的合同已不具备继续履行的条件。原告为此多次向被告提出到期不再续租及腾空涉案房屋的要求，但被告以种种理由拖延，至今仍占用经营，且自2014年10月25日起不再支付房屋费用。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令被告立即让出承包期满仍然占用的涉案房屋及设施，并按每年148万元的标准支付自2014年10月25日至实际让出之日止的涉案房屋及设施使用费；诉讼费用由被告承担。对于被告的反诉，原告不予认可，因为双方的《承包合同书》不具备续签的条件，原告对此并无违约行为。双方签订的《补充协议》签订于政府出台政策之前，只是一种意向性协议，且已经强调因不可抗力等因素不再续签。被告要求原告赔偿其各项损失无法律和事实依据。被告经营好坏以及如何经营是其自己的事情，与原告无关。被告应当根据房屋使用的确切期限及实际经营状况决定房屋装修、员工招聘等各项事宜。在没有确定续签合同情况下做出上述行为的风险，应由被告自行承担。而且双方在合同中明确，涉及装修应当征得原告同意，并签订书面合同，但被告没有就装修问题与原告签订书面合同，所以不能要求原告承担该损失。且根据合同约定，合同到期后装修归原告所有。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。被告（反诉原告）恒道公司辩称、诉称，原、被告双方签订《承包合同书》情况属实，被告按照约定规范经营，按时缴纳租金。2012年6月，由于部分设施老化、装修陈旧，影响经营，被告准备重新进行装修，但鉴于第一阶段（2008年至2014年）仅剩两年周期，时间太短不足以收回装修投入，双方又签订了一份《补充协议》，约定经双方协商，鼓楼区教育局同意，2014年10月24日承包期结束后，被告如无不良经营及不可抗力等因素，原告原则同意被告继续第二个承包期，本承包期结束后，双方可依据原合同，协商签订第二承包期合同。《补充协议》签订之后，被告据此对宾馆投入450余万元进行装修改造，并与若干企业签订长包房协议。2014年9月原告向被告发出一份《告知函》，称涉案房屋是鼓楼区教育局的公有房产，租赁合约到期后不再续租，另有他用，要求被告一周内腾空房屋。2014年被告回函原告，称原告的行为属于违约行为，给被告造成巨大经济损失。对原告要求被告迁出房屋的本诉请求，被告同意在原告承担其损失的基础上迁出房屋；对于原告主张的房屋占用费，被告同意按原合同约定的每年80万元计算。由于2012年6月原、被告已就第二个承包期（自2014年10月24日起五年）达成一致协议，双方虽未能签订书面合同，但双方已经约定依照原合同条款履行。当时原告应对政府规范公有住房的行为有所预见，其以政府出台文件为由终止合同，理由不能成立。由于原告终止合同的行为构成违约，原告应承担相应的违约责任，鉴定报告已经明确被告对涉案房屋的装潢价值，被告除了该损失之外，还有其他很大损失。为维护自己的合法权益，故被告依法提出反诉，请求判令原告赔偿被告装修损失1374600元、人员安置损失75400元、会员卡损失101.6万元、长包房违约金33万元；反诉费用由原告承担。经审理查明，本市鼓楼区虎踞路37号房屋即涉案房屋（建筑面积为3069.60平方米）登记的所有权人为鼓楼区教育局（原名称为南京市鼓楼区教育委员会），经其安排由古平岗小学使用涉案房屋。1995年11月古平岗小学在涉案房屋处开设了原告园丁宾馆，经营住宿等业务，性质为全民所有制企业，其主管部门为古平岗小学。2008年6月6日原、被告双方为涉案房屋租赁事宜签订了一份《承包合同书》和《补充协议》，约定被告承包原告经营权，第一阶段为六年，自2008年6月9日至2014年10月24日止（含装修、筹备期4个半月），承包期满，如双方均能认真履约，彼此诚信，愿意进行第二阶段五年承包期的合作，再具体协议有关事宜，重新商订本合同条款；承包金额第一年为50万元，以后五年每年80万元；无论被告经营园丁宾馆盈亏与否，上述约定的承包金，被告必须按照全额付给原告；被告承包经营期间自主经营、财务独立核算；被告承包期间不得随意更改原告的房屋结构，如因经营需要，需装潢改造，应事先与原告协商，签订书面合同；被告承包期满，应将原告移交其管理使用的房屋、设备等按承包时的清单如数交还原告；被告所投入的设施、用具、家具所有权归被告所有；承包期满后原告所投入的设施、用具、家具所有权归被告所有；承包期满后，上述设施等由被告自行处理（或与原告协商按折旧后再折价处理），但装潢应按现场无偿移交原告；原告同意将维护维修工作委托给被告负责，所需费用由原告支付，每年10万元整等等。上述合同签订之后，被告即对涉案房屋进行了改造装修，并以园丁宾馆名义对外经营，原告并不参与经营，也不承担经营风险。该合同涉及承包范围包括本市虎踞路37号综合楼一楼大厅、二楼餐厅、三至七楼客房和辅助用房等等。2012年6月原、被告双方签订了一份《补充协议2》,约定被告自承包原告宾馆经营以来，遵守合同协议，规范经营，按时交纳承包租金，现因部分设施老化、装修陈旧，影响了正常的经营和运转，急需升级装修改造，但第一阶段承包期仅剩两年（至2014年10月24日结束），周期太短无法收回装修投入，鉴于以上实际情况，被告向原告申请“补充协议”；根据合同约定，经双方协商，鼓楼区教育局同意，2014年10月24日承包期结束后，被告如无不良经营及不可抗力等因素（按主合同办），原告原则同意被告继续第二个承包期，本承包期结束后，双方可依据原合同，协商签订第二承包期合同。《补充协议2》签订后，被告投资对涉案房屋进行了装潢改造，并更新了部分宾馆经营用品，2012年10月装修完毕。被告陈述其装修改造、更新物品等投入452万余元。被告装修改造的主要内容为门头安装，地板更换，客房内床垫及窗帘等常用物品的更换，卫生间墙砖、地砖、吊顶、淋浴房的重新装修更换等；部分设备更新的主要内容为空调、电视机、空气源热泵热水系统、客房门电磁门锁及系统更换等。2012年7月30日南京市鼓楼区住房和建设局等部门联合下发了《关于印发的通知》（鼓住建发[2012]93号），称经本市鼓楼区公有房屋公开招租管理领导小组审议通过，现将《鼓楼区公有房屋公开招租实施细则》（以下简称《区公房招租细则》）印发执行。《区公房招租细则》规定，根据《南京市房屋租赁管理办法》、《鼓楼区公有房屋出租管理暂行办法》等规定，制定本细则；本区行政、事业单位将拥有所有权或实际占有、使用的公有房屋以及……公有房屋的出租，均适用本细则；公有房屋公开招租实行申请、审核、委托评估、公开发布制度；申请公开招租的公有房屋应具备以下条件……房屋建筑面积50平方米以上的由领导小组统一公开招租，房屋建筑面积50平方米以下的由各产权单位参照本细则自行实施；本细则自发布之日起执行等等。2013年11月1日南京市鼓楼区人民政府办公室下发《区政府办公室关于印发的通知》（鼓政办[2013]39号），称《鼓楼区公有房屋租赁管理办法》（以下简称《区公房租赁办法》）已经区政府同意，现印发区政府各部门等执行。《区公房租赁办法》规定，以承包等名义，提供房屋给他人使用，取得收益而不承担经营风险的，视同房屋出租；出租人拟将公有房屋对外出租，须在出租前将拟出租房屋的详细信息及相关资料报区国资办审核，并经公房租赁管理领导小组批准后，方可对外出租；公有房屋租赁合同原则上1至3年一签，租赁期限不超过3年，超过3年须征求住建、规划等部门意见并报公房租赁管理领导小组审批，经办公室备案且租金应逐年适当递增等等。2013年11月4日南京市鼓楼区人民政府印发《区政府第7次常务会议纪要》，其中关于教育房产出租，明确所有学校对外出租房产，合法建筑可用作教学的，优先用于教学设施、教辅用房，不再对外出租；不宜用作教学的，移交区国资办管理，移交前，租金收入上缴区财政；拆除违章建筑改善校园环境等等。自上述文件下发后，原、被告双方就合同续签问题进行了协商，未果。2014年9月30日原告和南京市鼓楼区教育后勤管理中心联合向被告发出一份《告知函》，称涉案房屋为鼓楼区教育公有房产，租赁合约将于2014年10月到期，因该处房屋需收回另有他用，故不再与被告续租，合同到期后一周内腾空该房等等。被告于当日签收了该函。2014年10月8日被告向原告发出一份《回函》，称根据双方2012年6月《补充协议2》的约定，双方履行完第一阶段后，如被告在第一阶段承包期内无不良经营及不可抗力等因素，原告将与被告签订第二阶段承包期，鉴于该约定，迫于经营压力，被告投入巨额资金对园丁宾馆进行了升级装修改造，现第一阶段承包期履行期限将届满，按照约定原告理应与被告续签承包合同，而9月30日之《告知函》让被告大失所望且手足无措，对于原告单方面作出的有违友好协议的行为，被告定会据理力争补充协议的约定全面落实，并将保留通过法律途径维护自身合法权益等等。2014年10月14日原告和南京市鼓楼区教育后勤管理中心再次联合向被告发出一份《再次告知函》，称再次告知涉案房屋承包合同于2014年10月24日到期，根据合同履行情况及政府对相关资产的管理要求，合同到期后，原告不再对外发包，请按照2014年9月30日《告知函》的时间要求，提前做好合同终止后的相关工作，及时办理移交手续等等。被告于当日签收了该函。由于上述争议，2014年10月24日原、被告签订的《承包合同书》和《补充协议》到期后，原、被告双方并没有按照《补充协议2》的约定再次签订合同。被告也未腾空交付房屋。双方为此产生纠纷。2015年2月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告不同意立即迁出涉案房屋，同意在原告赔偿其损失的基础上迁出涉案房屋，愿意按每年80万元的原合同标准计算房屋占用费，同时认为原告违约，遂提出反诉，要求原告赔偿被告装修损失等等。被告对其反诉主张的损失问题，提供了如下证据：1、2012年7月29日被告与南京道生建设工程有限公司签订的园丁宾馆改造装修工程合同，证明2012年8月1日至10月28日进行装修，合同价款为4524988元；2、支付装修款项的收据一组，证明实际支付了装修改造款100余万元，尾款未付清故未开发票；3、宾馆常包房协议和常包房违约金收据，证明支付了33万元常包房违约金，未开发票；4、劳务合同及工资统计表，证明解除劳动合同产生的损失。在被告单方统计的损失中：1、可移动物品（包括空调、电视、台灯、热水壶、烟灰缸、电话机、穿衣镜、床头柜、床架、床垫席梦思、装饰画、电磁门锁及系统、电话机）共计839273元。2、会员卡统计表，说明储值余额共计1617955元，入住次数合计31749次，入住间夜32033等等。对于被告上述反诉证据，原告对真实性和关联性均不认可，表示合同到期后应无偿移交原告，原告不承担责任，被告经营风险应当自担，截止目前原告的行为并未对被告造成损失，被告主张的员工遣散费与原告无关，被告并没有大规模装修，大多数是可移动的设施等等。被告申请对其2012年在涉案房屋内的装修剩余价值进行评估鉴定，本院依法委托上海立信资产评估有限公司江苏分公司对此进行鉴定。鉴定过程中，被告明确鉴定范围包括装潢不可拆移部分和可移动设施设备部分。本院对其鉴定的诉讼风险亦进行了告知。2016年1月6日该鉴定机构出具《评估报告》，认定在鉴定基准日2015年11月6日，涉案房屋装修及设备残值共计137.46万元，其中门头安装、吊顶等有关室内装修工程造价约1750936元；空气源热泵热水系统、空调等有关室内安装工程造价约1396370元；宾馆室内装修的经济耐用年限一般为5年，至评估基准日已经使用3.02年，故成新率为40%；室内安装工程中电视机、空调、空气源热泵等经济耐用年限取6-8年，其余经济耐用年限取5年，成新率为40-64%等等。2016年1月7日，原、被告双方签收了该《评估报告》。经质证，原告对于《评估报告》不予认可，认为涉案房屋最初为原告经营的宾馆，装潢等级较高，现评估结果不具有真实性，且无论评估结论如何，均与原告无关。被告对《评估报告》的真实性予以认可，但认为基准日应为2014年10月23日，装修耐用性应为7年而非5年，对于评估结论持有异议。原告亦申请对涉案房屋目前的租金标准进行鉴定，但经评估机构通知，原告未及时缴纳鉴定费用，致两次鉴定均被退回。2016年4月原告表示对此不再鉴定，但认为与原告涉案房屋类似房屋的租金标准在每年148万元左右，可以参照适用该标准，要求按照该标准确定房屋使用费损失，并对此提交了一份《南京日报》2013年6月3日刊登的文章“公开竞租，鼓楼公房租赁统管模式开全省先河”予以说明。被告对此持有异议，认为该租金标准与本案涉案房屋并不相同，不能作为本案认定的租金标准。经本院释明后，被告一直使用涉案房屋至今，未与原告进行交接，不同意立即进行交接。因当事人双方意见分歧较大，致本案未能协商解决。以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《承包合同书》、《补充协议》、《补充协议2》、《告知函》、《再次告知函》、政府相关文件、报纸报道等证据；被告提供的装修工程合同、收据、劳务合同、《回函》、照片等证据；《评估报告》；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方就涉案房屋租赁事宜所签订的《承包合同书》、《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，为有效合同。根据该合同约定的权利义务内容，原告收取固定承包金而并不实际参与经营、不承担经营风险，故双方订立的合同性质名为承包、实为租赁。原告作为出租人，被告作为承租人，均应按照合同约定享有权利、履行义务。《承包合同书》和《补充协议》约定的合同期限届满之后，双方没有续签合同，且之前原告明确表示不再续签合同，故双方的租赁合同应当自2014年10月24日起终止履行。现原、被告双方均同意终止履行合同，被告亦同意腾空交付房屋，本院对此予以确认。被告应当及时交付房屋，并应支付房屋交付之前相应的房屋占用费。本案的争议焦点是，被告要求续签合同而原告未予同意的行为，是否构成违约。关于续签合同事宜，原、被告在2012年6月《补充协议2》中有如下约定：“经双方协商，鼓楼区教育局同意，2014年10月24日承包期结束后，被告如无不良经营及不可抗力等因素（按主合同办），原告原则同意被告继续第二个承包期，本承包期结束后，双方可依据原合同，协商签订第二承包期合同。”该条款实际上确立了“正常情况下合同应当续签，如发生特殊情形则合同不再续订”的原则，而何谓特殊情形，即“不可抗力等因素”的理解问题，原、被告双方产生争议。原告认为政府有关文件规定不能再继续出租的情形，超出了原告自身所能控制的范围，属于“不可抗力等因素”的约定内容，故原告不续签合同的行为不构成违约，被告主张的装潢等损失应由其自行承担；被告则认为政府文件的规定不属于不可抗力因素，原告也未及时将该障碍告知被告，导致被告支付巨资进行装修，原告不续签合同的行为构成违约，应当对被告的装修等损失承担赔偿责任。根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告对于“不可抗力等因素”如何理解意见分歧较大，由于双方对“不可抗力”的理解并无异议，故争议的主要内容是“等因素”具体包括那些情形，原告所称的由于政府规范文件导致无法继续签订合同，是否属于此类例外情形。依据前述合同争议条款解释规则，首先依据文义解释规则，“等因素”应理解为不可抗力之外的其他特定因素，范围在不可抗力情形之外；其次依据目的解释规则，双方订立该条款的目的是明确合同续订的条件，即原告原则上同意续签合同，但如果出现例外情形即“不可抗力等因素”，则原告可以不续签合同。综合《补充协议2》内容等案件事实，“等因素”的约定是当事人达成的重要协议，应理解为当事人意思自治范围之外情形的概括性约定。如果属于当事人意思自治范围之内的情形，则不得阻止续订合同，否则可以不续签合同。本案中，导致原告不能续签合同的因素，是房屋所有权人、行政主管部门、当地人民政府等制定的有关规范性文件，限制包括涉案房屋在内的公有房屋租赁合同当事人通过单独协商而签订合同，属于原告方意志之外的因素，符合《补充协议2》约定的可以不续签合同的例外情形，因此，原告主张不续签合同的事实和理由成立，原告的行为不构成违约。被告认为原告已经构成违约的抗辩理由，与事实不符，本院不予采纳。关于合同终止履行之后的房屋占用费问题。被告在合同期限届满且应当终止履行之后，未及时将涉案房屋交还原告，应当依法赔偿原告相应的房屋占用费损失。由于原告对其主张的房屋占用费计算标准，在申请鉴定后因未缴费而被退回，故应当承担相应的法律后果。考虑到本案涉案房屋的租金标准在合同期满后有相应提高，原告对此也提供了报纸报道予以说明，而本案续租争议系当事人之外因素所造成等具体案情，该房屋占用费标准在被告取得鉴定报告以确定装潢价值之前，可参照原合同约定的标准予以适当调整，按每年100万元计算；但在2016年1月7日获得《评估报告》且具备交接房屋条件之后，被告仍不交接房屋，导致损失扩大，对此应当承担相应的责任，结合原告提交的相应证据以及本院查明的案件事实，2016年1月10日之后的房屋占用费标准，可按照每年140万元予以计算。关于被告反诉主张的装潢等损失如何处理的问题。根据前述分析及本案查明的事实，对于合同在约定情形发生之后不再续订的风险，原、被告双方均应预见，基于经营风险自行承担的原则，被告对于不能续签合同产生的遣散员工费用、长包房租金预期收入、客户办卡退款等经营风险所带来的损失，应当自行承担，被告反诉要求原告赔偿上述损失，不符合法律规定，本院不予支持。但对于房屋装修损失，由于存在添附及增加价值等具体情况，应当根据合同约定及法律规定，依法予以处理。本案中，在《承包合同书》约定的租赁期限届满前2年4个月之时，被告准备对涉案房屋准备再次装修改造，以期更好经营并获得更多收益，在与原告协商并签订《补充协议2》后进行了装修改造施工，原告方在现场对被告装修未提出异议，应视为被告装修已经过原告同意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条等规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。本案中，当事人虽然在合同中约定，承包期满后被告投入的设施、用具、家具等由被告自行处理，装潢应按现状无偿移交原告。但是，由于该约定是对合同正常履行情况下，如无其它特殊情况而在履行期限届满后，双方就装潢如何处理所达成的协议，而本案系当事人特别约定的特殊情形发生后，由于没有明确约定而导致对装潢如何处理产生的争议，故不应适用上述合同约定处理。本案中，被告当时投入装潢的基础，是原告方对于合同续签做了初步的承诺，故被告方基于该初步承诺所产生的合理信赖利益，应予适当保护。由于装修设施中可移动设施设备可以合理使用以及尽量减少损失等考量，被告在对涉案房屋装修改造时增添的可移动设施设备（详见被告统计的可移动物品清单），应当自行搬走处理，搬走时不得损害涉案房屋安全，否则应当承担相应的民事责任；而对于不可拆移的房屋装修等，可归原告所有，并由原告给予合理补偿。考虑到合同不能续签系出于当事人意志以外的因素造成，涉案房屋装修施工项目对房屋价值有一定增加，结合鉴定机构出具的《评估报告》中的相应内容，本院酌定原告给付被告该补偿款的数额为40万元。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南京恒道广告有限公司于本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区虎踞路37号房屋腾空并交还原告（反诉被告）南京园丁宾馆，同时将该房屋装修中可移动的设施、设备等物品予以搬离（详见被告统计的可移动物品清单，搬离时不得损害房屋），不可移动物品及装潢归原告（反诉被告）南京园丁宾馆。二、被告（反诉原告）南京恒道广告有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年100万元的标准向原告（反诉被告）南京园丁宾馆支付自2014年10月25日至2016年1月9日期间的房屋占用费；2016年1月10日至实际将上述房屋腾空交付时止的房屋占用费，按照每年140万元的标准计算。三、原告（反诉被告）南京园丁宾馆于本判决生效之日起十日内一次性给付被告（反诉原告）南京恒道广告有限公司40万元。四、驳回被告（反诉原告）南京恒道广告有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费24560元、反诉受理费14584元、鉴定费75000元，合计114144元，由南京恒道广告有限公司负担84600元、南京园丁宾馆负担29544元（南京园丁宾馆已预付24560元，故应给付上述款项时将4984元给付南京恒道广告有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  张晓丽人民陪审员  王小玲二〇一六年五月十二日见习书记员  汪慧娣