北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08084号
上诉人（原审被告）耿玲秀，女，1948年8月12日出生。
委托代理人康景良（耿玲秀之夫），1948年8月7日出生。
委托代理人陈依锋，北京市金台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。
法定代表人吴义，总经理。
委托代理人赵鹏，男，1983年8月26日出生，北京宣房房屋经营公司职员。
委托代理人耿雪松，男，1981年12月8日出生，北京宣房房屋经营公司职员。
上诉人耿玲秀因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第01671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人耿玲秀委托代理人康景良、陈依锋，被上诉人北京宣房房屋经营公司委托代理人赵鹏、耿雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年12月，北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）诉至原审法院称：耿玲秀承租我单位管理的北京市××××××××7号直管公房北房两间，使用面积21.2平方米，月租金39.40元。2009年5月，我单位与耿玲秀签订《房屋修缮工程协议书》，对房屋进行翻建，并于2009年10月30日竣工。竣工后，我单位多次通知耿玲秀，其房屋已翻建竣工，可以入住，并按时缴纳房屋租金。经多次催告，耿玲秀自2009年11月1日至今未缴纳房屋租金，据此，我单位将耿玲秀起诉至法院，要求：1、判令耿玲秀支付自2012年6月1日至2013年11月30日的房屋租金共计709.20元；2、本案的诉讼费用由耿玲秀承担。
耿玲秀辩称，不同意宣房公司的诉讼请求。北京市西城区人民法院于2013年5月31日下达民事判决书，驳回了宣房公司的诉讼请求。宣房公司不服判决应遵从法律规定上诉于北京市第一中级人民法院，但宣房公司却恶意违反规定，分别于2013年6月4日、2013年12月3日以已被法院驳回的诉讼请求，再次起诉至北京市西城区人民法院。法院应依据“一事不再理”原则不予受理。宣房公司的虚假诉讼破坏了正常的诉讼程序，损害了司法据实裁量的公正性和权威性。我方提交的两张照片显示的是2009年10月30日、2011年1月24日房屋现场照片，两张照片拍摄时间间隔一年零三个月，现场没有大的变化，没有人会相信这是已竣工、已具备使用条件的房屋，它更像刚经历地震后的房屋废墟。政府承诺的房屋竣工装修标准是房屋室内水泥地面、上下水接通、安装配电箱一个、电源、电话、电视、空调等插座入户、墙面水泥砂浆抹灰、石膏板顶刮腻子、木门、塑钢窗；厨房原址重建。该房屋2009年10月下旬便停工至今，是人人皆知的烂尾房。该房屋2009年10月30日地面未做，上下水未接通，破损的玻璃未换，厨房一堆废墟。在我多次督促下，2011年1月27日上午9时30分，在三井社区居委会召开有宣房公司赵长林经理参加的五方联席工程协调会。会议一致同意了我们的要求，即做室内水泥地面，接通上下水，并于同年5月完工。但破损的玻璃未换，理由是怕再被人砸坏。即已竣工，为何又会召开这样的一次会议。原宣武区建委、大栅栏街道办事处、宣房公司、宣房建筑工程处第四项目部（施工方）四部门组成房屋翻建工程领导小组。宣房公司至今未提供领导小组另三家的房屋竣工证言，宣房公司房屋竣工的真实性让人怀疑。赵长林经理（2011年上半年调离）于2009年5月至2011年5月期间为宣房公司房屋翻建工程负责人，宣房公司没有人比他更清楚房屋的真实情况，宣房公司却让一名对工程毫不知情的徐姓内部员工提供所谓竣工证言是没有证明力的。2011年6月24日、2012年2月27日，我分别致信宣房公司、西城区王少峰区长，要求宣房公司尽快结束房屋停工状态，恢复施工，附有国内挂号信函收据、宣房公司房姓经理签收字条的两封信，宣房公司无法否认。停工与竣工，一字之差却谬以千里。以上证据是互相关联的，组成了一条完整的证据链，宣房公司虚构事实，只能靠证据造假来支撑。据此，我要求法庭判决房屋未竣工，驳回宣房公司诉讼请求。双方签订的《房屋修缮工程协议书》第6条规定：自乙方腾出房屋告知甲方之日起至甲方工程竣工通知乙方之日止，甲方停止收取房屋租金。双方签订的《北京市公有住房租赁合同》规定的双方权利、义务相应暂停。宣房公司在房屋竣工交付我们之前的身份是房屋翻建工程的组织实施者，双方怎会发生房屋租赁合同纠纷，宣房公司不具备本案诉讼主体资格。房屋竣工验收是施工全过程最后一道程序，房屋竣工经验收合格后，方可交付住户使用，这是关于竣工验收的基本法律规定。×××××7号院3、4号房在2009年10月30日是一个未竣工的房屋。房屋质量竣工验收主要反映房屋质量是否符合设计和规划要求及对总体质量水平作出评价。而房屋竣工验收不仅要求房屋质量要合格，还要完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，达到合同规定的房屋装修标准及设施安装要求。用房屋质量竣工验收代替房屋竣工验收既不合规也不合法。房屋完工后，施工单位才能向监理单位和建设单位申请工程质量竣工验收，而2009年10月30日时房屋是一个地面未做、上下水未接通、窗户碎玻璃未换、厨房一堆废墟的状态，这样的房屋怎么会具备质量验收条件呢。显然，宣房公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》是宣房公司又一造假之作。由于房屋未履行房屋竣工验收程序，我再次要求法院判定×××××7号院3、4号房未竣工。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。耿玲秀与宣房公司签订北京市公有住宅租赁合同，承租宣房公司管理的房屋，应当交纳房屋租金。因房屋翻建，宣房公司、耿玲秀双方签订了《房屋修缮工程协议书》，该协议明确了双方在房屋翻建中的权利义务及翻建后房屋的租金标准，双方均应按照协议约定履行各自的义务。耿玲秀依约定将承租的房屋腾出交宣房公司翻建，宣房公司亦对耿玲秀承租的房屋进行了翻建。在上一次诉讼中，宣房公司已将竣工通知及翻建后的租金计算表送达耿玲秀，依照《房屋修缮工程协议书》的约定，免租期已于通知送达耿玲秀后终止。现宣房公司要求耿玲秀支付2012年6月1日至2013年11月30日的房屋租金，其中2012年7月5日通知送达耿玲秀后的租金要求为合理要求，之前的房屋租金因在《房屋修缮工程协议书》约定的免租期内，耿玲秀可不予支付。关于房屋租金的支付标准，宣房公司确认以原承租协议中的月租金标准为计算依据，法院对此不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，耿玲秀虽主张涉案房屋翻建并未完工，但并未提交具有证明力的证据证明其主张，耿玲秀因此应承担不利后果，法院对此陈述不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2014年6月作出判决：一、自判决书生效之日起七日内，耿玲秀支付北京宣房房屋经营公司二〇一二年七月五日至二〇一三年十一月三十日的房屋租金共计六百六十四元六角。二、驳回北京宣房房屋经营公司的其他诉讼请求。如果耿玲秀未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，耿玲秀不服，上诉至本院，主张：宣房公司未翻建涉案房屋的厨房，且涉案房屋存在质量问题，该公司提交的证据亦不足以证明涉案房屋已竣工验收合格，按照相关规定，宣房公司不应收取租金，现要求撤销原判，改判驳回宣房公司的诉讼请求。宣房公司同意原判。
经审理查明：耿玲秀为北京市×××（原×××）×××××7号北房2间的公房承租人，房屋使用面积为21.20平方米，租金计算标准为每月39.40元。2009年5月，耿玲秀（乙方）与宣房公司（甲方）签订房屋修缮工程协议书，其上记载如下：“……11、房屋竣工后，甲方依照政府的有关租金标准，按改善后的房屋条件和使用面积重新丈量计租。修缮后的房屋仍由乙方继续承租；……”。
后双方因房屋修缮及租金交纳问题发生争议，宣房公司于2012年5月31日诉至法院，要求耿玲秀交纳2010年1月1日至2012年5月31日的房租1142.60元。法院于2013年5月31日作出（2012）西民初字第13388号民事判决书，该民事判决书“经审理查明”部分记载如下：“被告承租原告管理的北京市××××××××7号直管公房北房2间，使用面积21.2平方米。2009年（原）宣武区将继续按照“修缮、改造、疏散”的整体要求，在保护古都风貌的同时，进行房屋保护修缮工作。大栅栏北火扇地区因低洼院落集中、改造呼声强烈，被列入修缮计划并将开始组织施工。为保证工程的顺利实施，明确双方的责任、权利、义务，原、被告于2009年5月签订了《房屋修缮工程协议书》，约定：被告承租的房屋拟采取的大修形式为翻建，工期自具备开工条件之日起总日历天数150天内完成，计划开工日期2009年5月12日，计划竣工日期2009年10月12日。自乙方腾出房屋告知甲方之日起至甲方工程竣工通知乙方之日止，甲方停止收取房屋租金。此后，被告将承租的房屋腾出交原告翻建。”该民事判决书“本院认为”部分记载如下：“公民、法人合法的民事权益受法律保护。被告承租原告管理的房屋，因房屋翻建，原、被告双方签订了《房屋修缮工程协议书》，该协议明确了双方在房屋翻建中的权利义务及翻建后房屋的租金标准，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被告依约定将承租的房屋腾出交原告翻建，原告亦对被告承租的房屋进行了翻建。现原告要求被告支付租金，因协议约定被告腾出房屋告知原告之日起至原告工程竣工通知被告之日止，原告停止收取房屋租金，故原告对已经通知被告工程竣工的事实负有举证责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，原告虽出具了工程质量竣工验收记录、答复、计算表、房屋租赁合同、翻建后重新丈量房屋计算表等证据，但被告否认收到过原告房屋竣工通知、房屋竣工告知书，不承认房屋已经竣工，原告也未提供充足证据证明其已经通知被告房屋翻建工程竣工及向被告送达了房屋竣工通知、房屋竣工告知书，因此，原告要求被告支付2010年1月1日至2012年5月31日的房租的诉讼请求，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京宣房房屋经营公司的诉讼请求。”该民事判决书作出后，双方均未上诉，现已生效。
依据宣房公司的申请，原审法院调取了（2012）西民初字第13388号案件卷宗材料，其中2012年6月25日的开庭笔录第73页显示：宣房公司已将翻建后的分户住宅租金计算表出示给耿玲秀，其上记载翻建后总使用面积为23.10平方米，标准月租金为46.80元。2012年7月5日的开庭笔录第77页显示：宣房公司已将工程质量竣工验收记录、竣工图等材料当庭出示给耿玲秀。
经询，宣房公司确认以翻建前即每月39.40元的租金标准主张其诉讼请求。
二审审理中，宣房公司提交北京市宣武区宣房建筑工程处于2014年9月2日出具的情况说明一份，载明：“我单位于2009年对北京市×××（原×××）×××××7号院翻建过程中，《工程质量竣工验收记录》及所绘制的《房屋平面图》中所标明的‘4号房（施工编号）’是指第4幢房屋，共包含房屋四间，其中自东数第一、二间即为北京宣房房屋经营公司一分部管理的16、17号房屋。”耿玲秀提交2009年10月13日自建房施工费用2310元的收据一份（无盖章），欲证明其曾向宣房公司缴纳自建房施工费；提交户主为耿玲秀的常住人口登记卡复印件一份，欲证明其迁入涉案房屋的时间；提交耿玲秀在北京市企业信用信息网查询北京宣房投资管理公司的工商登记注册基本信息等情况的查询结果打印件一份，欲证明宣房公司、北京市宣武区宣房建筑工程处同属北京宣房投资管理公司的下属单位。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市公有住宅租赁合同、房屋修缮工程协议书、竣工验收记录、卷宗材料、民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。耿玲秀与宣房公司签订北京市公有住宅租赁合同，承租宣房公司管理的房屋，应当按照合同约定交纳房屋租金。因房屋翻建，宣房公司、耿玲秀双方签订了《房屋修缮工程协议书》，该协议明确了双方在房屋翻建中的权利义务及翻建后房屋的租金标准，双方均应按照协议约定履行各自的义务。耿玲秀依约定将承租的房屋腾出交宣房公司翻建，宣房公司亦对耿玲秀承租的房屋进行了翻建。现耿玲秀上诉称因涉案厨房未翻建，且涉案房屋存在质量问题，及宣房公司未提交涉案房屋修缮工程已竣工的充分证明，主张涉案房屋的修缮工程尚未竣工，但双方在《房屋修缮工程协议书》中并未对涉案房屋厨房的修缮问题作出约定，且耿玲秀并未提交充足合法有效的证据证明涉案房屋存在质量问题，亦未提交充足合法有效的证据推翻在案证据所证明的涉案房屋修缮工程已竣工的事实，依法耿玲秀应承担举证不能的法律后果，故对其上诉主张，本院不予支持。关于本案纠纷，在双方的前一次诉讼过程中，即（2012）西民初字第13388号案件诉讼过程中，根据该案件卷宗材料，2012年6月25日，宣房公司将翻建后的分户住宅租金计算表出示给耿玲秀；2012年7月5日，宣房公司将工程质量竣工验收记录、竣工图等材料出示给耿玲秀。依照双方《房屋修缮工程协议书》的约定，免租期已于通知送达耿玲秀后终止。据此，原审法院确定耿玲秀支付2012年7月5日至2013年11月30日的房屋租金，并确定租金标准，符合法律规定，且并无不当。综上，耿玲秀的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费50元，由耿玲秀负担（自本判决书生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费50元，由耿玲秀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹雪
代理审判员 王云
代理审判员 李洹
二〇一四年十月十三日
书 记 员 廖慧
董红