山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第292号
上诉人（原审原告）东营市慈铭健康体检管理有限公司。
法定代表人吕爱华，该公司董事长。
委托代理人李大伟，山东爱智律师事务所律师。
上诉人（原审被告）滨州市红利置业有限公司。
法定代表人董红利。
委托代理人孙力群，山东纵横家律师事务所律师。
上诉人东营市慈铭健康体检管理有限公司、上诉人滨州市红利置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2013）滨商初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东营市慈铭健康体检管理有限公司（以下简称慈铭公司）的委托代理人李大伟，上诉人滨州市红利置业有限公司（以下简称红利公司）的委托代理人孙力群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年10月31日，红利公司（出租方、甲方）与慈铭公司（承租方、乙方）协商签订《楼房租赁合同》，约定：甲方保证所出租的楼房符合国家对租赁房屋的有关规定；甲方出租给乙方的房屋位于山东省滨州市滨城区渤海十路398号，出租楼房面积共5750平方米；甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件；该房屋租期共10年，自2013年5月8日起至2023年5月8日止；该房屋每年租金为380000元，从第四年（2016年）开始，租金额每年递增5%，2016年390000元，2017年418950元，依此类推，提前1个月交纳房租，租金总额为3800000元；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用；（2）甲方未尽修缮义务，严重影响使用的；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施［水、电（医疗用电要求）］处于能够正常使用状态，甲方负责接水电，变压器增容符合乙方要求；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10日内向对方主张；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额50%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金200%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；滨州市卫生局同意乙方在此地建院，该合同生效，乙方交2013年度租金。
2012年11月26日，滨州市滨城区卫生局向慈铭公司下发滨区卫医字（2012）15号设置医疗机构批准书，同意设置滨州慈铭综合门诊部。2012年11月26日，慈铭公司向红利公司交付2013年5月8日至2014年5月7日期间的租金380000元，红利公司于2012年12月18日向慈铭公司出具了收据。2012年12月16日，慈铭公司与他人签订《滨州慈铭装修合同》，对涉案房屋进行整改、装修。还查明，涉案房屋由滨州市规划局于2009年5月19日向滨州市滨城区市西办事处陈家居委会发函，同意滨州市滨城区市西办事处陈家居委会建设该项目。该项目实际由红利公司投资建设。涉案房屋至今未办妥公共聚集场所消防安全检查的合格手续，至今未经消防部门验收。滨州慈铭门诊部至今未实际进行运营。
原审法院认为，根据红利公司提供的《关于市西办事处陈家居委会综合办公楼项目的选址意见》、《建设工程施工图设计文件审查合格书》、《建设工程施工图设计文件审查合格书》，能够证实涉案房屋系经主管部门批准建设的，慈铭公司与红利公司在平等自愿基础上签订的《楼房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，应属有效合同。慈铭公司要求确认该合同无效的诉讼请求，不予支持。涉案房屋至今未办妥消防检查合格验收手续，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，属于不得投入使用的房屋，并且双方至今未实际履行租赁合同，房屋仍处于空置状态，故双方的租赁合同已无履行的基础，为避免双方进一步扩大损失，慈铭公司要求终止合同履行的诉讼请求，本院予以支持。红利公司关于继续履行合同的答辩意见，本院不予支持。慈铭公司接收房屋后，对房屋内部进行了部分整改，虽未实际投入运营，但应承担其占用期间相应的租金，考虑到慈铭公司至今未投入运营的实际情形及双方过错程度，本院酌情确定本案租金自租期开始之日即2013年5月8日起计算至本案法庭辩论终结之日即2013年10月30日止，即（380000元÷12个月）×（5＋22／30）个月=181555.56元（保留至小数点后两位）。自此之后的租金，慈铭公司不再承担。因红利公司已实际收取慈铭公司租金380000元，故对剩余租金380000元-181555.56元=198444.14元，红利公司应予返还。慈铭公司主张的整改损失30000元，缺乏合同及事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下一、东营市慈铭健康体检管理有限公司与滨州市红利置业有限公司于2012年10月31日签订的《楼房租赁合同》终止履行；二、滨州市红利置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还东营市慈铭健康体检管理有限公司租金198444.44元；三、驳回东营市慈铭健康体检管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7450元，由东营市慈铭健康体检管理有限公司负担3181元，滨州市红利置业有限公司负担4269元。
宣判后，东营市慈铭健康体检管理有限公司不服，上诉称，（一）一审法院认定涉案房屋是合法建筑并认定租赁合同为有效合同没有事实和法律依据。滨州市规划局出具的《关于市西办事处陈家居委会综合办公楼项目的选址意见》、滨州建筑工程施工图审查中心出具的《建设工程施工图设计文件审查合格书》和《建筑工程施工图设计文件审查报告书》与本案无关，被上诉人提交的上述三份材料，所涉建设项目均为陈家居委会综合办公楼，建设单位是滨城区市西街道办事处陈家居委会，办公楼建筑面积为4310.12平方米，但本案所涉房屋的建设单位系被上诉人，房屋建筑面积为5750平方米，这是两栋不同的建筑物。且滨州建筑工程施工图审查中心不是建设工程的主管部门，即使陈家居委会综合办公楼施工图经该中心审查合格，也不能证明该办公楼是一个合法的建筑。滨州市规划局虽是建设工程的主管部门，但该部门只是给陈家居委会综合办公楼项目出具了选址意见书，该选址意见书并不能取代建设工程规划许可证，选址意见书不能证明陈家居委会综合办公楼是合法建筑，即便能证明，也与本案无关，也不能证明涉案的房屋是合法的建筑。在被上诉人没有提供相关证据的情况下，一审法院就认定陈家居委会综合办公楼“实际由红利公司投资建设”是没有事实依据的。（二）被上诉人未能提供涉案房屋的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、消防验收合格证明、建筑工程竣工验收合格证明，涉案的房屋违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《消防法》第十三条、《建筑法》第六十一条第二款的强制性规定，涉案房屋依法不能进行施工和投入使用；依据上述法律规定和《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条的规定，涉案的《楼房租赁合同》应为无效合同。一审法院适用法律错误。上诉人为了维护自己的合法权益，提起上诉，请依法撤销滨州市滨城区人民法院（2013）滨商初字第529号民事判决，支持上诉人的一审诉讼请求。
滨州市红利置业有限公司不服，上诉称，一审法院认定上诉人出租的涉案房屋未办妥消防检查合格验收手续，违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，属于不得投入使用的房屋认定事实错误。房屋因用途不同，安装消防设施的要求也不同，只有确定用途才能进行消防设施的安装并经消防部门验收合格后方可营业。被上诉人在承租涉案房屋时对房屋的现状已充分了解并提出由其出资安装消防设施，上诉人协助其办理消防手续，以达到营业条件。被上诉人于2012年11月26日接收、占用涉案房屋未按照合同约定进行装修装饰，更未安装消防设施、报验。因此一审认定上诉人违反《消防法》第十五条强制性规定是不正确的。被上诉人自2012年11月26日接收涉案房屋至今未交还（钥匙仍在被上诉人处），被上诉人只承担2013年5月8日起至2013年10月30日的租金181555.56元错误，损害了上诉人的合法权益。被上诉人接收涉案房屋后对其拆墙、开槽等破坏了原有结构，给上诉人造成了很大地损失。请求查明事实，依法撤销滨城区人民法院（2013）滨商初字第529号民事判决书第（二）项（即返还原告慈铭公司租金198444.44元）。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，红利公司与慈铭公司协商签订的《楼房租赁合同》，是双方真实意思表示，并不违反相关规定，也不损害国家、集体或他人利益，应认定为有效合同。合同签订后慈铭公司接收房屋并取得滨州市滨城区卫生局《设置医疗机构批准书》，同时对楼房内部进行部分整改，应认定合同生效并已实际履行。慈铭公司提起诉讼请求终止，原审法院根据事实和法律规定判决终止合同，并根据合同约定和慈铭公司占用时间等事实酌情确定支付部分租金并无不当。关于慈铭公司认为红利公司提交的三份资料所涉建设项目均为陈家居委会综合办公楼，建设单位是陈家居委会与涉案房屋是不同建筑的问题，在一审诉讼中，红利公司提供了陈家居委会出具的证明、红利公司法定代表人与陈家居委会的协议，能够证实涉案楼房由红利公司投资建设，产权归红利公司，且双方合同约定和实际交付的是同一建筑。慈铭公司主张滨州市规划局《关于市西办事处陈家居委会综合办公楼项目的选址意见》确定的楼房不是涉案房屋证据不足。关于慈铭公司认为红利公司未能提供国有土地使用权证、建设工程规划许可证等问题，滨州市滨城区市西街道办事处陈家居委会是在原集体土地上进行的建设，由于在《滨州市城市总体规划》范围内，涉案房屋建设前取得滨州市规划局于2009年5月19日作出的滨规函（2009）179号《关于市西办事处陈家居委会综合办公楼项目的选址意见》，2014年2月14日滨州市规划局又作出滨规字（2009）24号滨州市规划局关于《滨州市陈家居委会综合办公楼建筑设计》的批复。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。红利公司出租的涉案房屋，虽然没有建设工程规划许可证，但是已经主管部门批准。慈铭公司主张一审法院认定涉案房屋是合法建筑并认定租赁合同为有效合同没有事实和法律依据，请求撤销原判的理由不足，本院不予支持。《中华人民共和国消防法》对不同的建设工程、场所的消防设计规定了备案、审核等不同标准，根据涉案楼房的在进行建设时和出租后用途的不同，红利公司、慈铭公司分别有备案、审核的义务，诉讼中，红利公司没有提供建设工程消防备案及验收手续。红利公司主张慈铭公司接收涉案房屋后对其拆墙、开槽等破坏了原有结构，给其造成了很大损失，但没有证据证实损失的具体数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11719元，由上诉人东营市慈铭健康体检管理有限公司负担7450元，由上诉人滨州市红利置业有限公司负担4269元。
本判决为终审判决。
审 判 长 景晨光
审 判 员 王 琳
代理审判员 刘 洋
二〇一四年十月八日
书 记 员 纪菲菲