杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初6640号
原告（反诉被告）：杭州园科电子有限公司（原名杭州奔峰电子有限公司），住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道杜甫村。
法定代表人：谭开维，总经理。
委托代理人：姚恒应，男，汉族，1974年3月8日出生，住浙江省淳安县。
委托代理人：陈小良，浙江英普律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈金泉，男，汉族，1934年12月29日出生，住浙江省杭州市余杭区。
被告（反诉原告）：徐琥，女，汉族，1941年9月23日出生，住浙江省杭州市余杭区。
被告（反诉原告）：沈华珊，女，汉族，1968年5月18日出生，住浙江省杭州市余杭区。
被告（反诉原告）：沈华裔，女，汉族，1963年2月21日出生，住浙江省杭州市余杭区。
被告（反诉原告）：沈华芬，女，汉族，1965年10月26日出生，住浙江省杭州市余杭区。
被告（反诉原告）共同委托代理人：宋广华，杭州市华达法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）共同委托代理人：方阳阳，杭州市华达法律服务所法律工作者。
原告杭州园科电子有限公司（以下简称杭州园科公司）为与被告沈金泉、沈金芳房屋租赁纠纷一案，于2015年7月14日向本院起诉，本院立案受理后，于2015年10月18日作出（2015）杭余良民初字第409号民事判决书，宣判后，原告杭州园科公司不服，上诉至杭州市中级人民法院，该院经审理后，以认定事实不清、遗漏当事人为由撤销判决，发回本院重审；本院2016年5月17日重新立案，适用普通程序，另行组织合议庭进行审理，并据原告杭州园科公司申请，追加徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬为被告参加诉讼；后被告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬在庭审中提出反诉，本院予以合并审理。本院于2016年6月29日、8月10日、9月21日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告杭州园科公司委托代理人姚恒应、陈小良，被告兼反诉原告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬共同委托代理人宋广华、方阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杭州园科公司起诉称：2012年9月19日，杭州园科公司与沈金泉及沈金芳签订了《房屋租赁合同》，约定杭州园科公司向沈金泉及沈金芳承租位于余杭区的房屋，租期至2015年11月底。合同签订后，杭州园科公司的租金由沈金泉及沈金芳的家属代收。2015年2月，杭州园科公司收到沈金泉及沈金芳的律师函，认为杭州园科公司未按约支付租金。但事实是杭州园科公司以前租金一直交付代收人转交，而代收人不肯向杭州园科公司提供有关的交付租金的银行账号等信息，导致杭州园科公司无法支付租金，甚至在政府部门对租赁房屋区域进行征用拆迁并进行相应补偿，而杭州园科公司却未得到任何有关需要搬迁的消息，也没有得到任何补偿款。为此，杭州园科公司与沈金泉及沈金芳的子女联系，得知征用拆迁事宜属实，相关拆迁补偿费用亦已领取，但沈金泉及沈金芳仅同意给付杭州园科公司33000元的搬迁费，至于杭州园科公司是否应该享有租赁房屋内的装修补偿、拆迁损失等未予提及，因而杭州园科公司提起诉讼，而在诉讼中，又发现出租房的产权人之一沈金芳死亡，其配偶系徐琥，生育子女有沈华裔、沈华珊、沈华芬。因此，杭州园科公司要求判令沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬支付应当由杭州园科公司获得的补偿款人民币597460元（装修费364460元、搬迁33000元、停工损失费200000元），并承担本案诉讼费。
被告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬共同答辩并反诉称：杭州园科公司与沈金泉、沈金芳签订的《房屋租赁合同》明确约定，如遇拆迁需要搬迁等一切事务由杭州园科公司自行承担，沈金泉、沈金芳不对房屋的添加物进行赔偿，杭州园科公司应无条件服从在政府指定的期限内进行搬迁，搬迁费用由杭州园科公司自行承担，不得以任何理由阻挠，因而杭州园科公司如果因拆迁产生的一切损失，与沈金泉、沈金芳无关，法院应当驳回杭州园科公司的全部诉讼请求。与此同时，因双方签订的《房屋租赁合同》，约定租期自2012年11月1日至2015年11月31日，租金半年一付。2014年12月后，杭州园科公司未再支付过租金，而房屋实际被占用至2016年4月底，因此，沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬提出反诉，要求杭州园科公司支付自2015年1月1日起至2016年4月30日止的租金人民币93333元（按70000元/年计算），并承担反诉费。
反诉被告杭州园科公司答辩称：杭州园科公司在2014年12月之后，确实停付了房租，但是考虑到沈金泉、沈金芳已于2015年2月与拆迁单位签订了拆迁协议，不再享有该房屋的收益权，同时杭州园科公司在沈金泉、沈金芳处交有15000元押金，押金与余下的至此应付的租金相抵也差不多抵平，所以杭州园科公司在诉讼中一直没有追要退还押金，房租也不再支付。因此，沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬提出的反诉，没有事实依据，依法应予以驳回。
为证明所述事项，原告兼反诉被告杭州园科公司向本院提交以下证据：
1、工商登记变更情况的原件及复印件各1份，用以证明杭州园科公司是由原杭州奔峰电子有限公司名称变更而来的事实；
2、《房屋租赁合同》1份，用以证明杭州园科公司与沈金泉、沈金芳之间的权利、义务的事实；
3、收条1份，用以证明杭州园科公司已付房租至2014年12月31日的事实；
4、函件2份、快递查询单1份（打印件），用以证明杭州园科公司收到律师函之后发去回函，要求前来收取租金的事实；
5、房屋装修赔偿款清单1份（复印件），用以证明承租房的装修由杭州园科公司完成，赔偿款也应当由杭州园科公司享有的事实；
6、录音光盘1份，用以证明杭州园科公司与沈金泉、沈金芳的子女进行沟通，沈金泉、沈金芳的子女确认部分相关情况的事实；
7、收条2张、销货清单1份，用以证明杭州园科公司承租房屋后进行装修的事实；
8、装修评估报告2份、集体所有土地、房屋征迁补偿安置协议书2份、领款记录1份，用以证明被告领取的补偿款中有杭州园科公司应得的装修补偿款的事实。
9、证人胡某能(男，1975年12月6日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县;公民身份号码：)出庭作证时陈述：2014年，杭州园科公司的姚恒应委托胡某能为本案所涉租赁房进行装修，装修内容为一楼铺设地板以及一、二、三楼吊顶，当时约定装修费用包工包料为200000元左右的事实。
10、证人朱某（男，1966年9月5日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县;公民身份号码：）出庭作证时陈述：2014年，证人朱某为杭州园科公司进行装修，装修内容是一楼地板以及一到三楼的吊顶，一楼地板是290多平方米，一楼至三楼的吊顶是928多平方米，价款按实际装修面积结算。
11、证人王某(男，1975年9月2日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县四股桥乡和平村乌坂青69号;公民身份号码：)出庭作证时陈述：证人王某经朋友王玉芳介绍给杭州园科公司铺设地板，地板材料由杭州园科公司购买，证人王某提供劳务、黄某、水某。铺了2天地砖，范围是二、三楼加一个楼梯，计600多平方米。
12、证人田某(女，1987年12月24日出生，土家族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县;公民身份号码：)出庭作证时陈述：证人田某系杭州园科公司员工，2010年入公司，公司搬入涉案承租房时，地面是水某地、墙壁有粉刷过，并由别人在铺地板。
13、书面录音资料1份（打印件），用以证明被拆迁承租房中的空调属杭州园科公司所有的事实；
14、接受案件回执单1份（原件），用以证明2015年6月27日已被破坏正常的生产设备及条件，此后杭州园科公司已无法正常使用承租房的事实；
15、停水通知1份（打印件），用以证明杭州园科公司承租房屋因停水停电导致无法正常使用的事实；
16、押金收条1份（原件）及《房屋租赁合同》的最后1份1页（原件），用以证明杭州园科公司支付租房押金15000元的事实；
17、录音光盘1张（刻录件）及书面录音文字资料1份（打印件），用以证明在2015年签订拆迁协议之后，因停水、停电，杭州园科公司已不能正常使用承租房的事实。
为证明所述事项，被告兼反诉原告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬向本院提交以下证据：
1、律师函1份（原件），用以证明杭州园科公司拖欠租金，及被告知解除房屋租赁合同的事实；
2、告知函（打印件）及腾空通知（复印件）各1份，用以证明要求杭州园科公司腾退房屋的事实。
3、杭州市余杭区村民委员会、杭州余杭城建房屋拆迁工程有限公司出具的证明各1份（原件），用以证明所涉承租房的装修实际补偿是以包干补偿的方式，即以房屋面积计算装修补偿费，被征用房屋有无装璜并不影响装修补偿费的计算的事实。
为查明案件事实，依职权向杭州市公安局良渚派出所查取沈金芳死亡注销证明1份及向杭州市余杭区良渚街道施家湾社区查取的沈金芳家庭情况登记表1份。
上列当事人提交的证据材料，经庭审质证，本院认证如下：
（一）原告杭州园科公司提交的证据，被告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬对第1、2、3、4、6、8、13、14项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证所载内容认定相关案件事实；对第5、7、15、17项证据的三性有异议，本院经审核认为，该组证据不符合有效证据的形式要件，故均不予认定有效；对第9、10、11、12项证词认为各证人陈述与客观实际不符，且与原告杭州园科公司有利益关系，本院经审核认为该组证人证词应结合其它有效证据，予以认定相互印证的内容；对第16项证据认为收款人姜加祝系案外人，与本案无关，本院经审核认为，该证据结合原告杭州园科公司提交的第2、3项证据以及诉争双方在庭审中的陈述，应予以确认该证据有效。
（二）被告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬提交的证据，原告杭州园科公司对第1项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关案件事实；对第2项证据认为未曾收到，被告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬也未能证实已送达，故本院不予确认该证据有效；对第3项证据认为不符合有效证据的形式要件，本院经审核认为，该异议成立，不予认定该证据有效。
（三）本院依职权查取的证据，经出示，原告杭州园科公司与被告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬均无异议，本院予以确认。
综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下：
2012年9月19日，杭州奔峰电子有限公司与沈金泉、沈金芳签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.沈金泉、沈金芳将位于杭州市余杭区间房屋出租给杭州奔峰电子有限公司使用，租赁从2012年11月1日至2015年11月30日；租金70000元/年，分2期支付，每期付总额的50%，先付后用；2.合同期满或提前解除合同的，装修物、添附物、室外搭棚等无偿归沈金泉、沈金芳所有，不承担补偿责任；3.杭州奔峰电子有限公司拖欠租金或水、电费超过2个月，则沈金泉、沈金芳可以单方解除合同；4.在承租期间，遇国家土地征用而拆除房屋，需搬迁等一切事务由杭州奔峰电子有限公司自行承担，沈金泉、沈金芳不对杭州奔峰电子有限公司承租房的所有添加物进行赔偿，只按实际使用承租房时间计算退还租金；5.出租方沈金泉、沈金芳的合同经办人注明为姜加祝。
《房屋租赁合同》签订之后，杭州奔峰电子有限公司向沈金泉、沈金芳交付押金15000元，并委托他人完成对承租房的装修后进行了使用。杭州奔峰电子有限公司承租后陆续支付租金至2014年12月31日，期间的房屋租金由被告沈金芳的女婿姜加祝前来收取，并出具收条。2014年1月26日，杭州奔峰电子有限公司名称变更为杭州园科公司。
2015年1月12日，良渚街道办事处分别与沈金泉、沈金芳户签订《集体所有土地、房屋征迁补偿安置协议书》，其中沈金芳户房屋装修经评估：第一层1间中的强化地板16970元、集成吊顶25455元，第二层1间中的集成吊顶28680元，阁楼中的集成吊顶26050元，合计97155元；沈金泉户的房屋装修评估：第一层1间中的强化地板16970元、集成吊顶25455元，第二层1间中的集成吊顶28680元，阁楼中的集成吊顶26050元，合计91755元。此外，安置协议上写明沈金泉户内人口为沈金泉1人，沈金芳户内人口为沈金芳、徐琥2人。至2015年2月15日，沈金泉户依据前述安置协议已领取了包括房屋及装修补偿费在内计人民币919324元，沈金芳户依据安置协议已领取了包括房屋及装修补偿费在内人民币计925324元。
2015年2月2日，沈金泉、沈金芳向杭州园科公司发律师函，要求杭州园科公司在3天内支付租金并解除租赁合同，杭州园科公司接律师函后于2015年2月6日向沈金泉、沈金芳发函律师回函，表示原意支付租金，但不同意解除租赁合同。
另查明。杭州园科公司承租的2层6间房屋，系联体房，沈金泉户与沈金芳户各半所有；杭州园科公司承租后进行装修的范围，有证据予以证明的是一楼的地板以及一到二楼的集成吊顶和阁楼的集成吊顶。在杭州园科公司提起本案诉讼中，沈金芳于2015年9月24日因病死亡，其生前配偶系徐琥，共同生育子女有沈华裔、沈华珊、沈华芬。沈华裔、沈华珊、沈华芬参加本案诉讼中，并未表示放弃对沈金芳遗产的继承权利。本案经开庭审理，经多次调解无果。
本院认为：（一）杭州园科公司（原名杭州奔峰电子有限公司）与沈金泉、沈金芳签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应确认有效，双方应依约履行。在合同履行中，遇承租房屋被征用拆迁这一约定法律事实发生，依据合同约定，杭州园科公司需搬迁等一切事务均由其自已承担，并且沈金泉、沈金芳对杭州园科公司承租房所有添加物不予赔偿，即证明遇承租房屋被征用拆迁，出租方沈金泉、沈金芳不承担由此所引发的损失赔偿包括房屋装修物在内，但是这一约定并不影响杭州园科公司对承租房上添加物享有所有权以及获得第三方给予的前述添加物财产拆价补偿款，因而征用单位给予的承租房上的添加物的折价补偿款，沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬应在各自取得范围内支付给杭州园科公司享有，而具体添加物即装修物折价补偿金额，从杭州园科公司提供的证据，可以认定沈金泉户计97155元、沈金芳户计97155元。（二）至于杭州园科公司的搬迁费、停工损失，因双方租赁合同约定，出租方不负担赔偿责任，并且在出租方沈金泉、沈金芳与征用拆迁单位的签订的安置协议中，也并无给予房屋承租方相应的搬迁费、停工损失补偿，况且《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》明确规定，拆除出租（借）的住宅用房，补偿人对租（借）用人不予安置和补偿。因而杭州园科公司主张的搬迁费、停工损失，缺乏支持的依据。（三）关于房屋租金，双方确认实际已支付至2014年12月底，而后，因遇承租房屋被征用拆迁，该房实际使用的截止日期，双方各执一词，但从出租方签订拆迁安置协议并于2015年2月15日领取房屋等相应补偿款，即证明此时房屋的财产权利已转归征用拆迁单位享有，因而此后出租方再主张租金收益缺乏依据。据此，杭州园科公司应付的租金日期为2015年1月1日至2月15日，参照合同约定的70000元/年租金标准计算，并结合杭州园科公司交付押金15000元，杭州园科公司主张抵扣扯平，因而沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬要反诉求再予以支付租金，明显缺乏支持依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告沈金泉支付原告杭州园科电子有限公司房屋装修补偿款人民币97155元，于本判决生效之日起十五日内付清；
二、被告徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬支付原告杭州园科电子有限公司房屋装修补偿款人民币97155元，于本判决生效之日起十五日内付清；
三、驳回原告杭州园科电子有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告沈金泉、徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费9775元，由原告杭州园科电子有限公司负担6597元，被告沈金泉负担1589元，被告徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬负担1589元；反诉案件受理费1067元，由反诉原告徐琥、沈华裔、沈华珊、沈华芬负担。均于本判决生效后七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费10842元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王富春
人民陪审员 郭函丽
人民陪审员 梁 波
二〇一六年十月二十日
书 记 员 许 峰