安徽省潜山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0824民初3146号
原告：中国工商银行股份有限公司潜山支行，住所地安徽省潜山县梅城镇舒州大道1056号，统一社会信用代码91340824153983300E（1-1）。
负责人：钱侠，该支行行长。
委托诉讼代理人：彭志辉，该支行副行长。
委托诉讼代理人：余劲松，该支行个贷部客户经理。
被告：谢鸿胜，男，1974年12月17日出生，汉族，农民，住安徽省潜山县。
被告：王海枝，女，1976年8月29日出生，汉族，农民，住址同上。
被告：安徽天柱置业集团有限公司，住所地安徽省潜山县综合经济开发区东环路0187号，统一社会信用代码9134082479010185XJ。
法定代表人：杨云祥，该公司经理。
原告中国工商银行股份有限公司潜山支行（以下简称工行潜山支行）与被告谢鸿胜、王海枝、安徽天柱置业集团有限公司（以下简称天柱置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，根据原告工行潜山支行的申请，本院依法裁定查封了谢鸿胜为预告登记所有权人的位于安徽省潜山县梅城镇南岳路1049号1幢5单元202号的房屋所有权。原告工行潜山支行的委托诉讼代理人彭志辉、余劲松，被告谢鸿胜和被告天柱置业的委托诉讼代理人江淡森到庭参加诉讼，被告王海枝经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行潜山支行向本院提出以下诉讼请求：1、谢鸿胜、王海枝立即向工行潜山支行支付所欠的全部借款本金339958.45元、截止至2016年10月31日的前期结欠利息11004.16元，并自2016年11月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率上浮10%再上浮30%确定的逾期利率继续支付所欠本金的利息；2、天柱置业对谢鸿胜、王海枝的上述债务承担连带清偿责任；3、工行潜山支行对谢鸿胜、王海枝提供抵押的房地产享有优先受偿权。事实和理由如下：谢鸿胜、王海枝系夫妻关系。2013年3月15日，该二人以向天柱置业购买商品房为由，与工行潜山支行签订了一份贷款金额为39.8万元的《个人购房借款／担保合同》，约定了贷款年利率、逾期利率及还款期限等，谢鸿胜应于每月按约定数额等额归还借款本息；并约定如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，可要求借款人立即清偿全部未偿还款项以及所产生的利息、罚息、其他费用及损失等。谢鸿胜将其向天柱置业购买的房屋办理了其本人为权利人的预告登记，并为保证工行潜山支行债权的实现，将该房屋办理了预抵押登记。由于天柱置业至今未能为谢鸿胜提供办理上述所购房屋所有权证的必要条件，致该房屋权利仍处于预告登记的状态。2013年2月28日，天柱置业亦向工行潜山支行出具一份保证函，承诺了在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任等内容。现因谢鸿胜、王海枝自2016年2月30日起至今已连续8个月未按时足额还款，欠到期应还的本息为24270.8元。截止到2016年10月31日，谢鸿胜、王海枝所欠工行潜山支行的全部未还贷款本金为339958.45元，结欠利息为11004.16元。因催收未果，故依据合同约定，提出以上诉讼请求。
谢鸿胜于庭审中辩称，工行潜山支行所诉事实属实，本人因经济困难，暂不能及时还款，如不能与工行潜山支行协商解决，请法院依法判决。
王海枝未予答辩。
天柱置业于庭审中辩称，对工行潜山支行所诉事实无异议。
工行潜山支行围绕其诉讼请求依法提交的证据有其支行营业执照、负责人身份证明，谢鸿胜、王海枝的身份证、结婚证复印件，天柱置业的营业执照，《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》，房屋权利预告登记证书（房预潜梅城字第201300131号），潜山县不动产权属登记信息（其中已注明上述所购房屋为“已预抵”状态），个人借款凭证，保证函，借据历史处理明细本地查询表格等证据。目的为证明谢鸿胜、王海枝以购房名义与工行潜山支行订立了借款合同并约定分期还款，谢鸿胜、王海枝未按还款计划还款已构成违约及截止到2016年10月31日其二人所欠工行潜山支行贷款本息的具体数额；同时，也为证明天柱置业对谢鸿胜、王海枝的上述借款向工行潜山支行出具了保证函及谢鸿胜将其向天柱置业购买的上述房屋办理了所有权及抵押权的预告登记。本院经过庭审核实，对工行潜山支行提交的证据及其证明目的，均依法予以采信。
根据当事人陈述和本院核实认定的证据，查明事实如下：
谢鸿胜、王海枝系夫妻关系。2013年3月15日，该二人因向天柱置业购买了该公司建设开发的位于本县梅城镇南岳路1049号1幢5单元202号的一套房屋，与工行潜山支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，工行潜山支行于2013年3月15日按该合同约定向谢鸿胜发放了39.8万元的贷款，约定该贷款年利率为6.55%、逾期利率为8.515%,还款期限为240个月，还款方式为自2013年4月18日起至2033年3月15日期间的每月15日前，谢鸿胜应按约定数额等额归还借款本息；同时约定如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息、其他费用，并可要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失等；如借款人提前还款造成贷款期限发生变化的，未偿还部分贷款利率则自缩短期限之日起，按调整后的实际贷款期限对应的基准利率上浮10%确定，罚息利率在此基础上加收30%确定。王海枝作为共同借款人在该份借款合同中已予签名。对贷款设定抵押登记的，双方约定为抵押物尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。谢鸿胜取得上述所购买的房屋后，于2013年3月19日办理了房屋所有权预告登记，谢鸿胜为该房屋的预告登记权利人，同时该房屋亦办理了预抵押登记。2013年2月28日，天柱置业向工行潜山支行出具一份保证函，承诺了在借款人不能按期归还贷款本息时，承担偿还贷款本息的全额连带责任等内容。自2016年2月30日起至今，谢鸿胜、王海枝已连续8个月未按时足额还款，欠到期应还的本息为24270.8元。对此，虽经工行潜山支行催收，谢鸿胜、王海枝至今未付。截止到2016年10月31日，谢鸿胜、王海枝所欠工行潜山支行的全部未还贷款本金为339958.45元，结欠利息为11004.16元。
本院认为，谢鸿胜、王海枝以向天柱置业购买房屋为由，共同与工行潜山支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定每月等额分期还款，其约定内容合法有效，应受法律保护。工行潜山支行已按约发放贷款，但谢鸿胜、王海枝归还部分贷款本息后，出现了连续多次（8个月）未按时足额还款的违约事实，依据上述合同的约定，工行潜山支行有权要求借款人立即归还全部贷款本息并应赔偿相应损失，故对工行潜山支行要求谢鸿胜、王海枝立即向其归还所欠的全部借款本金339958.45元及截止至2016年10月31日的前期结欠利息11004.16元，并自2016年11月1日起至付清日止按中国人民银行同期同档贷款利率上浮10%的利率支付所欠本金利息的诉讼请求，予以支持；对工行潜山支行要求谢鸿胜、王海枝自2016年11月1日起止付清日止按前述利率再上浮30%确定的罚息利率支付所欠本金的利息损失，本院认为应自本判决确定的还款期限届满之日起至付清日止再上浮30%计收罚息。天柱置业为谢鸿胜、王海枝的上述借款向工行潜山支行出具保证函，天柱置业与工行潜山支行已构成合法的保证合同关系，鉴于保证函中已明确约定保证责任为连带保证责任，保证范围为主债务的全部本息，对此本院予以采信；同时其中对保证期限未明确约定，故工行潜山支行有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人天柱置业承担保证责任。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案提供预抵押的房屋，至今虽未办理房屋所有权证，其抵押预告登记仍然有效；预告登记虽非正式的抵押登记，但工行潜山支行依据合同约定，在预告登记仍然有效的情况下，主张对谢鸿胜、王海枝提供预抵押的上述房屋的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权，应予支持。因本案的债务既有上述物的担保又有天柱置业的担保，债权人应按照约定实现债权，对没有约定或者约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。由于天柱置业提供的保证与债务人谢鸿胜、王海枝自己提供的预抵押担保的清偿顺序并未予约定，故工行潜山支行应当先就债务人谢鸿胜、王海枝自己提供的预抵押物的担保实现债权，不足清偿部分再由保证人天柱置业在约定担保范围内承担连带清偿责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款一项、第一百八十七条、第一百九十五条二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告谢鸿胜、王海枝于本判决生效后10日内向原告中国工商银行股份有限公司潜山支行归还所欠的全部借款本金339958.45元及截止至2016年10月31日的前期结欠利息11004.16元；并自2016年11月1日起至债务本金还清之日止按中国人民银行同期同档贷款利率上浮10%确定的利率继续支付所欠本金的利息；
二、被告谢鸿胜、王海枝自本判决确定的还款期限届满之日起至债务本金还清之日止按前述确定利率的30%向原告中国工商银行股份有限公司潜山支行支付逾期还款的罚息；
三、原告中国工商银行股份有限公司潜山支行有权对被告谢鸿胜、王海枝位于安徽省潜山县梅城镇南岳路1049号1幢5单元202号的一套房屋的折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告安徽天柱置业集团有限公司对被告谢鸿胜、王海枝的上述债务在抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款不足清偿部分债务，向原告中国工商银行股份有限公司潜山支行承担连带清偿责任；
五、被告安徽天柱置业集团有限公司履行上述保证责任所支付的款项后，可向被告谢鸿胜、王海枝追偿；
六、驳回原告中国工商银行股份有限公司潜山支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6564元减半收取3282元及诉讼保全费2270元，合计5552元，由被告谢鸿胜、王海枝、安徽天柱置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 杨友云
二〇一七年二月二十三日
书记员 熊小明
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条第一款连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条第一款一项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条二款抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。