福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第3968号
上诉人（原审被告、反诉原告）泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司，住所地泉州市丰泽区。法定代表人张建法，该公司执行董事兼总经理。
委托代理人黄金涛、李丽鸣，福建建达（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）泉州市丰泽东海经济发展中心，住所地泉州市丰泽区东海镇。法定代表人黄富，该中心主任。
委托代理人柳复荣，福建伟立律师事务所律师。
上诉人泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司（下称顺源公司）与被上诉人泉州市丰泽东海经济发展中心（下称东海发展中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顺源公司的委托代理人李丽鸣，被上诉人东海发展中心的委托代理人柳复荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年3月28日东海发展中心与顺源公司签订一份房屋租赁合同，合同约定：由顺源公司向东海发展中心承租坐落于食品小区内的1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、石楼、厨房及相关配套设施并配套三部货梯，总建筑面积25371.58平方米（其中1#楼5224平方米，2#楼5501.8平方米，3#楼11181.78平方米，4#楼2174平方米，石楼826平方米，厨房464平方米）。并约定该房屋主要用于企业厂房及第三产业使用场所，除双方另有约定外，承租方不得任意改变房屋用途；租赁期限为：2#楼、4#楼自2008年8月15日至2029年8月31日止，1#楼、3#楼自2009年9月1日至2029年8月31日止；每月每平方米租金5.5元（含房产租金税），每月租金为139544元，租金按季度结算，由顺源公司于每季度前7日交付给甲方；顺源公司应于本合同生效之日向东海发展中心支付修缮押金20万元，在房屋租赁期内，水、电费、管理费、卫生费、电梯维修和养护费及政府有关部门征收与该房屋有关的费用（房屋租赁税除外），均由顺源公司支付；租赁期间，任何一方违反合同规定，按年度向对方缴纳年度租金的50%作为违约金，顺源公司逾期未交租金的，每逾期一日，东海发展中心有权按月租金的0.3%向顺源公司加收滞纳金；合同第十八条写明：“由于顺源公司改造整合装修工程量较大，时间长，方同意从移交之日起一年作为方楼宇装修期不计租金（即1#、3#楼装修期为2008年9月1日至2009年8月31日；2#、4#楼装修期为2007年8月15日至2008年8月14日）1#、3#楼的租赁时间从2009年9月1日起计算，2#、4#楼的租赁时间从2008年8月15日起计算。”2009年4月5日双方又签订一份补充合同，合同约定，东海发展中心原有2台250**变压器，由于投入使用年限较长，利用率低，加上商场经营需要，顺源公司拟增容至1600KV，顺源公司应保证其用电增容至1600KV以上及合同期满后其所有权无偿归东海发展中心所有的前提下，东海发展中心同意一次性补贴其增容费25万元，具体从租金扣除；因商场经营需要，东海发展中心同意顺源公司拆除原食品小区内的石楼（面积826平方米）、厨房（464平方米）以提高利用率和商场整体经营效果，但顺源公司应保证所属石楼、厨房的权属及补偿利益，即在合同期内，若遇到政府等有关部分拆迁，顺源公司应保证东海发展中心原所属石楼、厨房能按照原面积得到政府补偿（该房屋的产权拆迁补偿归东海发展中心，由顺源公司投入的装修部分的拆迁补偿归顺源公司所有）；经双方协商同意就顺源公司对食品小区内各幢厂房进行加建连接整合面积以建筑面积600平方米计算租金，租金金额按主合同第四条款履行。因泉州市丰泽区法石片区建设需要，诉争房屋被征收，2011年6月15日东海发展中心作为被征收人与泉州市丰泽区建设局签订《城市房屋征收补偿安置协议书》，后东海发展中心向顺源公司发出催款通知书，顺源公司于2013年6月6日回复，要求给予适当的补偿。2014年1月东海发展中心诉至原审法院，请求判令顺源公司支付拖欠的租金。
原审法院认为，东海发展中心将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给顺源公司，双方因此签订的《房屋租赁合同》应当依法确认为无效。东海发展中心请求按合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，可予支持，但应从中扣除押金等费用；顺源公司既不是被征收房屋的所有权人也不是实际经营者，其要求取得经营性补偿款没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、顺源公司应于判决生效之日起十日内支付给东海发展中心房屋占用使用费2926858.74元；二、驳回东海发展中心的其他诉讼请求；三、驳回顺源公司的反诉请求。案件受理费34098元，由东海发展中心负担3883元，顺源公司负担30215元；案件反诉受理费17866元，由顺源公司负担。
原审宣判后，顺源公司不服，提出上诉称，1、原审适用程序不合法，依法应当发回重审。原审原告起诉原审被告支付的租金为3412292元，原审判决认定租金为3527428.74元。原审既未告知变更诉讼请求事项，也未给予原审被告重新举证的时间，原审明显违反法定程序。而且原审反诉被告在2014年7月提供的《证明》、《会议纪要》已超过举证期限，对此原审反诉原告提出质疑，不同意质证或附条件质证，原审却仍直接作为本案定案依据，明显违法。2、一审认定房屋占用费3527428.74元，判决上诉人还要支付2926858.74元明显是错误的。判决多支付115137元租金，租期虽是按照2008年8月15日起算，但双方在2008年3月28日签订租赁合同，租期及装修期重新起算，之前移交的租金当然应当抵扣，且原审原告在诉讼及审理中并未曾提出异议，原审如此认定明显违背事实和法律。2008年3月28日转账的50万元及2008年7月28日的10万元、2010年5月11日的10万元也应当抵扣占用费。上诉人投入的这70万元，是为租赁而支出的实际损失。按照双方《房屋租赁合同》第十三条约定，上诉人有权要求被上诉人补偿该损失并直接扣除租金。3、商场的建立是上诉人租赁后建成的，依据《泉州市丰泽区法石片区改造项目房屋征收与补偿情况明细表》中载明的第7项，该房屋18082.2㎡作为商场，按经营性用房和宿舍，按200元／㎡给予补偿，因此该笔补偿应当属于上诉人。综上，上诉人认为原审程序违法，认定事实不清，判决错误，请求二审依法撤销原审判决，并将案件发回重审。
被上诉人东海发展中心答辩称，1、被上诉人在一审并没有改变诉求，上诉人关于这方面的主张没有事实依据。2、涉案房屋有部分2007年8月份就已经实际出租给上诉人管理与使用，所以从实际出租时开始交纳租金。2008年3月28日重新签订合同是对其中的2号、4号楼承租时间都作出约定。被上诉人提起诉讼的依据是2008年3月28日租赁合同计算的租金损失，故一审法院将2008年8月15日前交纳的租金不计算在内，也是依法有据。3、上诉人反诉部分主张的补偿款与上诉人无关，该部分补偿款系指挥部作出给予业主的补偿，与上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实不持异议，本院予以认定。
本案二审争议的焦点是：815137元是否应从尚欠租金中扣除；会议纪要中涉及的补偿款3616440元是否属于上诉人。
本院认为，上诉人顺源公司主张的815137元应从尚欠的租金中扣除，该款项由如下四笔组成：1、2008年2月19日已经支付的租金115137元；2、50万元的装修赔偿款；3、赔付吴金阳、杨文庆的拆迁补偿款各10万元。本院将逐笔分析是否应予抵扣租金的理由。首先，关于2008年2月19日上诉人已经支付的115137元，原审法院的理由是：这笔交纳的是2#楼、4#楼2007年12月15日至2008年3月14日的租金，东海发展中心现起诉请求是从2008年8月15日开始起算，因此顺源公司在2008年2月19日交纳的115137元不能再从中扣除。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十八条第3款明确约定，“由于顺源公司改造整合装修工程量较大，时间长，甲方同意从移交之日起一年作为乙方楼宇装修期不计租金（即1#、3#楼装修期为2008年9月1日至2009年8月31日；2#、4#楼装修期为2007年8月15日至2008年8月14日），1#、3#楼的租赁时间从2009年9月1日起计算，2#、4#楼的租赁时间从2008年8月15日起计算。”可见，既然东海发展中心已经明确承诺一年（自2007年8月15日至2008年8月14日）作为装修期不计租金，那么，在这期间已经交纳的租金，当然应当抵扣。原审法院以东海发展中心诉讼主张的是2008年8月15日后的租金，所以不予抵扣的理由不能成立。上诉人顺源公司该项上诉理由成立，本院予以支持。其次，关于50万元装修赔偿款的问题，上诉人认为这是由于租赁而投入的损失，但该笔费用在《房屋租赁合同》第十八条第1款已明确：“因食品小区内1#楼的房屋原拟为东海街道办事处的临时办公场所并投入装修，装修费用经有资质部门审核后由顺源海丝文化旅游发展有限公司承担。”因此，该费用明确约定由上诉人承担。上诉人承租本案场所，是为了开发商场，必然有所投入，也有所回报，不能仅将投入作为损失而要求抵扣租金。上诉人以租赁而支出的实际损失要求抵扣没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于赔付吴金阳、杨文庆的拆迁补偿款各10万元的问题，由于上诉人拟整片承租，经协商将场所内原租户吴金阳、杨文庆动员其搬迁，并支付约定的拆迁补偿款，这是上诉人与吴金阳、杨文庆之间的关系，现也要求东海发展中心抵扣尚欠的租金，没有任何的依据，理由也明显不能成立，本院不予支持。关于会议纪要中涉及的补偿款3616440元是否属于上诉人的问题，该笔款项来源于《丰泽区法石片区改造项目房屋征收与补偿工作指挥部会议纪要》的第五条，具体内容为“关于企业厂房的补偿问题。会议同意，参照华大片区项目，在《征收补偿方案》的基础上，奖励金调整为400元／㎡，房屋用途若为宿舍、办公或商业经营的，给予200元／㎡的装修补贴，若整幢装修特别高档的，可以进行评估并参照评估价补偿。”以及《泉州市丰泽区法石片区改造项目房屋征收与补偿情况明细表》中补偿意见第7项的规定，但是，泉州市丰泽区法石片区改造项目房屋征收与补偿工作指挥部于2014年7月22日出具《证明》一份，内容为“经法石片区项目指挥部会议决定，根据泉丰法指（2011）4号文件会议同意企业厂房房屋用途若为宿舍、办公或商业经营的，给予业主200元／㎡的装修补贴事宜，情况属实。”也就是说，虽然指挥部确实支付了该笔补偿款，但该费用明确是补偿给业主的。上诉人顺源公司并非诉争场所的业主，而只是承租人，且在拆迁时还已转租他人。因此，顺源公司要求拥有这笔补偿款的所有权，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，顺源公司上诉主张除已支付的租金115137元确实应予抵扣外，其余的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，顺源公司尚欠东海发展中心的房屋占用费为2926858.74元－115137元=2811721.74元。原审查明事实部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第503号民事判决第三项，即驳回反诉原告泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司的诉讼请求。
二、变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第503号民事判决第一项为：泉州市顺源海丝文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给泉州市丰泽东海发展中心房屋占用使用费2811721.74元。
三、驳回泉州市丰泽东海经济发展中心的其他诉讼请求。
案件二审受理费51964元，由顺源公司负担50000元，东海发展中心负担1964元。案件一审受理费34098元，由东海发展中心负担6138元，顺源公司负担27960元；一审反诉受理费17866元，由顺源公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何冠雄
审 判 员 肖一虹
代理审判员 吴 洋
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 陈斌斌
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；