江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣05民终334号上诉人（原审原告）：陈立志。委托诉讼代理人：李春红，新余市金春法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡细猫。委托诉讼代理人：严端生，江西弘道律师事务所律师。上诉人陈立志因与被上诉人胡细猫房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2015）渝民初字第03916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈立志及其委托诉讼代理人李春红，被上诉人胡细猫及其委托诉讼代理人严端生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立志上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方于2012年7月1日签订的房屋租赁合同；2.胡细猫返还诉争租赁物并支付房屋租金35000元（从2015年7月1日算至2015年12月30日，2015年12月31日之后按年租金70000元算至租赁房屋返还时止）。事实和理由：2012年7月1日，双方签订了一份《房屋租赁协议书》，约定：房屋年租金70000元，每半年提前交一次，如胡细猫不交房租，陈立志有权收回店面经营权。之后，胡细猫以陈立志签订的房屋租赁合同在2015年6月30日到期为由，未按协议约定交纳2015年7月1日至2015年12月30日期间的租金。2015年9月21日，陈立志与新余市城乡建设投资集团有限公司重新签订店面租赁合同。2015年11月5日，陈立志向胡细猫发催款通知书，要求胡细猫在15天内交纳2015年下半年的租金，如不交纳，陈立志将终止双方的租赁协议。胡细猫置之不理。胡细猫的行为构成违约，符合约定的解除条件，法院应依法解除。但一审法院以胡细猫不交租金系行使不安抗辩权，驳回陈立志的该项主张。综上，请求二审法院予以改判。胡细猫辩称，一、陈立志与新余市文化局签订的原租赁合同于2015年6月30日到期，新余市城乡建设投资集团有限公司作为新房东于2015年8月30日书面通知胡细猫，要求暂勿向陈立志交纳租金。陈立志2015年11月5日通知胡细猫支付租金时，没有说明其与新房东达成了新合同，新房东也于2015年11月24日情况说明中证实陈立志没有将签订新合同的情况告知胡细猫，因此胡细猫不交纳2015年7月1日之后的租金是行使不安抗辩权的合法行为，不构成违约。二、陈立志擅自将消防通道改作店面使用，诉争房屋存在重大消防隐患，消防部门数次要求整改，陈立志在2015年9月21日书面承诺整改，但至今未整改，造成胡细猫巨大经济损失，这也是胡细猫行使抗辩权的理由。综上，请求二审法院查清事实，驳回上诉。陈立志向一审法院起诉请求：1.解除双方2012年7月1日签订的《房屋租赁协议书》；2.胡细猫在双方解除合同之日返还租赁物（胜利北路25号原南湖宾馆）2至5楼给陈立志；3.胡细猫支付陈立志房屋租金35000元（从2015年7月1日暂算至2015年12月30日，2015年12月31日之后按年租金70000元算至胡细猫清场之日）；4.本案的诉讼费用由胡细猫承担。一审法院认定事实：2009年1月8日，案外人许爱云与新余市文化局签订了一份《房屋租赁合同》，约定新余市文化局将其位于新余市胜利北路25号的房屋出租给许爱云，租赁期限从2008年6月30日至2015年6月30日共7年。2012年7月1日，陈立志经案外人许爱云授权与胡细猫签订了一份《房屋租赁协议书》，约定陈立志将位于新余市胜利北路25号的房屋转租给胡细猫，租赁期限从2012年7月1日至2017年6月30日共5年，年租金为70000元，每半年提前1个月交一次，如胡细猫不交房租，陈立志有权收回店面经营权。如有违约行为，违约方要向守约方赔偿实际发生的各种损失。2015年7月15日，新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部通知案外人许爱云从2015年7月1日起，由其向陈立志收取租金，租金具体数额及租赁期限由其通过公开招租而定，同等条件下陈立志享有优先权。2015年8月3日，新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部向凯利宾馆实际经营人即胡细猫发出一份通知，通知内容为：“我公司接收群艺馆店面经营权，租赁价格及租赁期限等条款尚未确定；鉴于此，通知您暂勿缴纳房屋租赁费”。2015年9月21日，陈立志（乙方）与新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部（甲方）签订了一份《老群艺馆店面租赁合同》一份，约定甲方将其坐落于新余市胜利北路25号的房屋出租给乙方，租赁期限从2015年7月1日至2016年6月30日。2015年11月，陈立志向胡细猫发出催款通知书，要求胡细猫缴纳租金，并给与了15天的缴纳期限。2015年12月24日，新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部向胡细猫出具了一份情况说明，内容为:“2015年8月3日，因我公司就新余市胜利北路汽车站对面（原南湖宾馆二至五楼）租赁事宜尚未与原承租人陈立志达成协议。为此，我公司通知凯利宾馆实际经营人（胡细猫），要求其暂勿缴纳房屋租金。之后，我公司就上述房屋租赁事宜于2015年9月与陈立志达成协议，但我公司未及时将该情况书面通知胡细猫。特此说明。”胡细猫已向陈立志缴纳租金至2015年6月30日。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为胡细猫未按时向陈立志缴纳租金的行为是否构成违约或者根本性违约？陈立志与胡细猫约定的房屋租赁期限为2012年7月1日至2017年6月30日，陈立志在2015年9月21日之前有权转租的租赁期限为2008年6月30日至2015年6月30日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，结合陈立志于2015年9月21日与新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部签订的《老群艺馆店面租赁合同》，及新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部于2015年8月3日向胡细猫发出通知要求胡细猫暂勿缴纳房屋租金的事实，可知，陈立志在2015年7月1日至2015年9月21日是否有权转租本案涉案房屋属未确定事项，故胡细猫在此期间未向陈立志缴纳房租，不属于违约行为。在2015年9月21日之后，陈立志与新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部签订了《老群艺馆店面租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款之规定，结合新余市城乡建设投资集团有限公司资产运营部发出的《通告》、《通知》、《情况说明》及《老群艺馆店面租赁合同》，可知新余市城乡建设投资集团有限公司知道陈立志转租的事实，且在6个月内未提出异议，故，陈立志可转租本案涉案房屋至2016年6月30日，2016年6月30日之后，陈立志是否有权转租，应视陈立志与新余市城乡建设投资集团有限公司或者与本案涉案房屋所有权人是否续租等情况而定。虽然陈立志于2015年11月份向胡细猫发出了催款通知书，但该通知书内未明确陈立志已与新余市城乡建设投资集团有限公司续签租赁合同的事实，新余市城乡建设投资集团有限公司亦出具一份《情况说明》，明确了该公司曾要求胡细猫暂勿缴纳房屋租金，亦未及时将其与陈立志已续签租赁合同的事实书面通知胡细猫。陈立志庭后提交的2016年1月29日新余市城乡建设投资集团有限公司出具的《补充说明》无法证实该公司将该续签租赁合同的事实曾口头通知过胡细猫的具体时间，陈立志于2015年12月9日起诉胡细猫要求解除双方于2012年7月1日签订的房屋租赁协议书等，但根据本案现有证据，胡细猫在收到陈立志的《催款通知书》至2015年12月9日（本案起诉立案之日）这段时间，并不知道陈立志已与新余市城乡建设投资集团有限公司续签了租赁合同的事实，陈立志亦未提交相关证据证明胡细猫拖欠租金系出于恶意。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项之规定，胡细猫在收到新余市城乡建设投资集团有限公司的《通知》、《情况说明》后，在陈立志未取得租赁权并将可以转租的相关事项告知胡细猫之前，胡细猫可向陈立志主张不安抗辩权，有权利暂时中止支付租金。故，对陈立志要求解除双方2012年7月1日签订的房屋租赁协议书的诉请，不予支持。陈立志通过快递公司向胡细猫送达催款通知书时，未披露其与新余市城乡建设投资集团有限公司已续签了租赁合同，亦未披露其是否享有转租的权利，故，此时，胡细猫仍享有不安抗辩权，但胡细猫在本案诉讼过程中知悉陈立志与新余市城乡建设投资集团有限公司已续签了租赁合同等事实后，不安抗辩权即丧失，应在知悉之后及时向陈立志交纳租金。本案所涉及的租金，胡细猫已交纳至2015年6月30日，故，对陈立志要求胡细猫支付房屋租金35000元（从2015年7月1日暂算至2015年12月30日）及2015年12月31日之后按年租金70000元算至清场之日的诉请，结合双方签订的《房屋租赁协议书》，支持胡细猫现应向陈立志支付从2015年7月1日起至2016年6月1日的租金，即：70000元÷12个月×11个月＝64167元，其余租金由胡细猫按照双方签订的《房屋租赁协议书》履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款之规定，判决：一、胡细猫应于本判决生效之日起十日内向陈立志支付租金64167元；二、驳回陈立志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由胡细猫承担。本院二审期间，胡细猫围绕其主张提交了陈立志出具的《保障消防安全的承诺》、消防大队出具的两份《责令限期改正通知书》及凯利宾馆2016年7月21日给陈立志的《函告》及快递单，拟证明诉争房屋存在消防安全隐患。陈立志质证称，与本案没有关系，且在一审中胡细猫并未以此为由进行抗辩，同时消防通道问题在出租前就已存在，陈立志也没有收到《函告》。本院认为，除承诺书之外，其余材料均是今年发生，承诺书是对新余市城乡建设投资集团有限公司出具的，是对因消防可能引发的事故，由其承担的承诺，不能成为胡细猫拒付租金的理由。本院认定事实和一审认定一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点是：胡细猫未按约定交付租金是否构成违约，陈立志以此为由请求解除双方合同是否依法有据？就该争议焦点，本院评述如下：因陈立志与原业主签订的房屋租赁期到2015年6月30日截止，新业主新余市城乡建设投资集团有限公司2015年8月3日书面通知胡细猫暂勿交纳房屋租金，且陈立志2015年11月向胡细猫发催款通知书时，又未向胡细猫告知其与新余市城乡建设投资集团有限公司已续签租赁协议，因此，胡细猫未按合同约定向陈立志交纳2015年7月1日起的房屋租金的行为并不构成违约，陈立志以此为由要求解除合同，依法无据，本院不予支持。胡细猫在本案诉讼过程中知悉陈立志已与新余市城乡建设投资集团有限公司，就应依约交纳租金，故一审判令胡细猫向陈立志交纳租金，依法有据，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费3100元，由上诉人陈立志承担。本判决为终审判决。审 判 长  甘致易代理审判员  袁 文代理审判员  刘 颖二〇一六年十月二十五日书 记 员  杨 玲