上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1153号
上诉人（原审原告）史为临。
委托代理人卞春雷，内蒙古天祺律师事务所律师。
委托代理人刘凯，内蒙古天祺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）翟大玉。
被上诉人（原审被告）吴冰。
被上诉人（原审被告）朱积佳。
上列三被上诉人共同委托代理人罗卫东，上海市恒业律师事务所律师。
上诉人史为临因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理，上诉人史为临的委托代理人卞春雷、刘凯，被上诉人翟大玉、吴冰、朱积佳的共同委托代理人罗卫东到庭参加诉讼。本案因案情复杂，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
原审查明，本市徐汇区＊＊＊号7幢1603室房屋（以下简称系争房屋）登记产权人为翟大玉、吴冰、朱积佳（以下简称翟大玉方）。2013年7月13日，史为临（买受人、乙方）与翟大玉方（卖售方、甲方）在A事务所（丙方）的居间介绍下签订《房地产买卖定金协议》，约定甲方向乙方出售系争房屋，房屋总价为1，190万元，乙方于签订本协议当日支付定金50万元，签订《上海市房地产买卖合同》当日支付100万元，签订《上海市房地产买卖合同》后20日内支付202万元，其中5万元作为房屋交接时的尾款，乙方拟向银行申请7成贷款，若乙方仅办出6成，办理产权过户当日，乙方应向甲方支付119万元，若办出达到6成且不足7成，则不足部分在交易当天以现金或转账方式补足，待房产交易中心产权过户并取得乙方为产权人的产权证后，按照贷款银行的放款程序30天内将贷款714万元至甲方账户；甲方收到贷款后2日内，双方对房屋进行验看，甲方将房屋交付乙方，签订房屋交接书为交付标志，乙方支付尾款5万元给甲方；双方约定于本合同签订之日起90天内办理产权交易，本次交易税费均由乙方承担；甲乙双方约定在以下情况下乙方可单方面解除本定金协议和以后签订的买卖合同，且甲乙双方互不付违约责任：在纳税环节，甲方所得税若国家强制按照卖出价减去买进价的差额强征20%的所得税；贷款环节，若乙方贷款不足714万元的（乙方应在签订正式买卖合同后20天内书面通知甲方），该两种情况发生乙方通过丙方以见面通知或者书面通知给甲方即行使了单方解除权，通知发出之日，买卖合同和本定金协议即行解除，甲方在收到通知后3天内将已收取乙方的全部房款无息退还乙方，如甲方逾期未退还则按已付款的5%违约金向乙方支付；甲乙双方应在签订本协议后10天内按照上述条款签订《上海市房地产买卖合同》，等等。
2013年7月23日，史为临（买受人、乙方）与翟大玉方（卖售方、甲方）在B事务所的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为1，190万元；双方确认在2013年10月23日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，甲乙双方应于2013年10月23日前备妥交易资料至徐汇区房地产交易中心办理过户手续，在共同办理产权过户手续中，应及时提供产权过户所需资料、证明并及时支付各项应付之税费；甲方同意乙方可以向银行申请833万元贷款用于支付部分房价款；甲乙双方确认《房地产买卖定金协议》第九条关于乙方可以行使当面解除权的条款仍然有效；在履行本合同过程中，甲乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约，违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为滞纳金（延迟履行违约金），若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按照本合同约定总房价的20%计算。合同附件三“付款协议”明确，1、在签署本合同之前乙方已经支付甲方定金50万元；2、乙方应于签订本合同当日支付甲方房价款100万元；3、乙方应于签订本合同后20日内支付甲方房价款202万元；4、以徐汇区房地产交易中心办出以乙方为权利人的房产证后，乙方以银行贷款的形式于银行放贷当日向甲方支付部分房价款833万元；5、乙方应于房屋交接当日支付甲方房价款5万元。当日，双方签订《补充协议》一份，约定：1、买卖合同1，190万元是甲方净到手到价，甲乙双方本次交易的税费（含甲方税费和中介费）均由乙方承担……4、若乙方办出达到6成并且不足7成贷款则超过6成并且不足7成部分在交易当天以现金或转账方式补足给甲方；5、待房产交易中心产权过户并取得乙方为产权人的产权证后，按照贷款银行的放款程序30天内将贷款714万元至甲方账户；6、本协议与买卖合同不一致的以本协议为准。
2013年7月13日，史为临向翟大玉方支付定金50万元；7月24日，史为临向翟大玉方支付房款100万元；8月14日，史为临向翟大玉方支付房款203万元。
2013年10月，史为临向银行申请购房贷款698万元审核通过，签订贷款合同。
2013年10月26日，史为临与翟大玉方办理审税手续，审税告知书明确，至2013年11月18日后可领取审税结果。
2013年11月21日，翟大玉方通过中介公司向史为临发送书面通知，主要内容为：你方未按照合同履行，期间我方曾多次电话与中介公司和你方沟通，都一再拖延，你方已违约。12月3日，史为临通过中介公司向翟大玉方发送书面履约通知书，主要内容为：因办理房屋过户手续需先进行审税，双方于10月26日至税务局办理审税手续，因税务机关通知需在11月18日之后审税完毕，故双方同意在该日之后办理过户手续，具体日期未定。11月19日，我方通过中介公司张某通知你办理过户手续，但你方拒绝，且发通知声称我方已经违约，但未明确违约内容。我方现通知你方在收到本通知后三日内联系我方共同至交易中心办理产权过户手续，如果你方不能在三日内与我方共同至交易中心办理产权过户手续则在接到本通知之日起三日内以书面方式确认你方能够办理手续的具体时间，如果你方未能在上述时间内与我方共同至交易中心办理产权过户手续或未在上述时间内确认具体办理时间，我方将视为你方拒绝履行买卖合同，我方将按约追究你方违约责任，如果你方拖延办理过户手续超过十五日，或者因拖延办理过户登记致使我方最终无法获得银行贷款，我方将视情况选择是否解除合同，并追究你方违约责任。12月6日，翟大玉方通过中介公司向史为临发送书面通知，主要内容为：买卖合同约定双方于2013年10月23日前至交易中心办理过户手续，但是你方多次以房产税未定、贷款金额未定、贷款差价暂时无法补足等理由拒不配合，拖延办理过户手续，我方多次告知你方尽快补足贷款不足的差额房款，支付相应违约金，并及时办理过户手续，现再次书面通知你方要求按照买卖合同及补充协议约定履行义务承担责任。12月23日，翟大玉方通过中介公司向史为临发送书面通知，主要内容为：要求补足贷款不足的差额，支付延迟过户、付款的违约金357，000元，及时至交易中心办理过户手续，如果你方在收到本通知的7日内未履行上述全部事项，则视为你方不再继续履行合同，承担违约责任，我方有权单方解除买卖合同。12月24日，史为临通过中介公司向翟大玉方发送书面履约通知书，主要内容为：卖方编造买房违约，强行索要违约金，变相加价，要求立即履行合同，否则买方将向法院起诉。2014年2月25日，翟大玉方通过中介公司向史为临发送书面通知，主要内容为：请你方带齐全部交易所需材料，于2014年2月28日上午10点至交易中心办理过户手续，提供银行同意发放贷款的书面材料，若银行贷款不足，则不足部分在办理手续前支付我方，因你方逾期办理交易手续已构成违约在办理手续前支付我方逾期过户违约金，若当天，你方未履行上述要求，视你方构成根本性违约，我方将于2月28日当天解除合同，并向你方追究违约责任，在你方已经支付的房款中扣除违约金和我方损失后多退少补。2月26日，史为临通过中介公司向翟大玉方发送关于2014年2月25日通知书的回复，主要内容为：请于2014年2月27日16时至中介公司与我方一同至房产交易中心办理过户手续，本人已经备齐银行贷款相关材料，按照合同约定，补足差额和办理过户手续应同时履行没有先后，我方将在你方配合办理过户手续时同时办理，本人不存在违约行为，不支付你方违约金，保留向你方追究违约责任的权利。
2014年2月28日，双方至徐汇区房地产交易中心申请办理房屋产权过户手续，但因双方再次发生纠纷，当日未办理成功过户手续。
2014年8月5日，银行向法院出具情况说明：史为临该笔贷款获得我方授信批复后，由于买卖双方未及时办理抵押、过户手续，导致该笔贷款批复过期，贷款实际未发放，相关纸质材料我方相关规定予以销毁，根据电子档案记录，该笔贷款合同签订时间为2013年10月14日至10月23日之间。
2014年5月，史为临诉至原审法院，请求判令：1.确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效；2.翟大玉方继续履行合同，配合史为临办理房屋产权过户手续；3.翟大玉方承担延迟履行义务的违约金，自2013年11月20日至实际履行之日止，每日按总房价的万分之五计算。翟大玉方辩称，请求法院驳回史为临诉请。
审理过程中，史为临向法院申请证人张某作证。张某系A事务所员工，为本次交易业务员，证人称：史为临申请几次贷款不清楚，买卖双方自行约定了审税时间，审税后也没有约定具体过户时间，后来双方约定2014年2月28日去过户，我也去了，翟大玉方要求史为临支付违约金和贷款不足的房款差额再去过户，但是什么违约金我不清楚，翟大玉方还要求史为临出示贷款合同，但史为临说拿错了，要回去拿，双方最后不欢而散，之后双方就没有再约定过过户时间。史为临发表质证意见为，真实性予以认可，10月26日去审税是双方的合意，之前双方并无纠纷，翟大玉方以补足贷款差额和支付违约金为由阻碍交易。翟大玉方发表质证意见为，居间费是由史为临支付，故证人与史为临之间存在利害关系，双方签订买卖合同三个月都没有安排双方去审税，证人负有很大责任，史为临曾向其他银行申请过贷款，没有批下来才导致审税延后，因此延迟办理过户手续的责任不在翟大玉方。
庭审中，法院就史为临银行贷款及贷款不足部分房款支付问题，要求史为临提出如何支付房款的意见，史为临称翟大玉方未反诉主张房款。后史为临书面答复为：双方合同约定以银行贷款形式并按照银行付款流程直接向翟大玉方支付房款，在不能确定银行不再履行借款合同的前提下，法院无权改变该约定；贷款不足部分房款应当在过户当日支付翟大玉方，但翟大玉方要求史为临先行支付贷款不足部分和违约金，这是翟大玉方的无理要求。
原审认为，史为临与翟大玉方签订的房地产买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，故史为临要求确认买卖合同有效的诉请，法院予以支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。双方买卖合同约定于2013年10月23日前至房地产交易中心办理产权过户手续，但双方于2013年10月26日至税务局办理审税手续，审税结果至11月18日领取，因此双方实际已经无法按照买卖合同办理过户手续，现双方均不能向法院提供充分证据证明过户时间延后责任在对方，视为双方以实际行动变更办理过户时间，但具体时间未约定。现双方于2014年2月28日至房地产交易中心办理过户手续，史为临向银行申请贷款金额审批为698万元，不足总房价6成，但当日史为临未携带贷款合同，按照房屋买卖交易流程，不提交贷款合同无法办理银行抵押，势必造成银行放款障碍，因此翟大玉方要求看贷款合同并确认史为临贷款实际金额合乎情理；同时，双方买卖合同及补充协议约定史为临在办理过户当天将贷款补足，虽合同未明确约定过户和付款的先后顺序，但翟大玉方为保证自身权益要求史为临先行支付贷款不足部分差额具有合理性，也符合房产交易惯例，因此当日未办理产权过户手续的责任不能归咎于翟大玉方。庭审中，史为临主张翟大玉方没有反诉要求史为临支付剩余房款，法院不应审理房款支付问题。根据双方买卖合同和补充协议对房款支付的约定，史为临使用银行贷款支付部分房款并在过户当天以现金补足贷款差额房款，因此支付剩余房款和办理过户手续是继续履行买卖合同过程中不可分割的内容，为确保买卖合同切实履行，保障各方当事人合法权益，避免当事人讼累，法院应一并予以处理。根据银行于2014年8月5日向法院出具的情况说明，史为临该贷款批复已经过期，纸质合同也已经销毁，故史为临目前无证据证明可以中信银行的贷款向翟大玉方支付该笔房款。截至判决时，史为临未向法院明确表示如何支付合同约定的贷款和贷款不足的差额房款，也未向法院提供其具备履约能力的充分证明，基于公平原则，史为临现要求判决翟大玉方继续履行合同办理过户手续的诉请，法院难以支持。因未能办理产权过户手续的责任不在翟大玉方，史为临要求翟大玉方承担延迟过户违约金的诉请，缺乏依据，法院不予支持。
原审法院审理后于二〇一五年三月十一日作出判决：一、确认原告史为临与被告翟大玉、吴冰、朱积佳签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、驳回原告史为临的其余诉讼请求。案件受理费计10，624元，由原告负担。
判决后，史为临不服，上诉至本院称，从2013年11月18日领取审税结果次日开始被上诉人翟大玉方就表示拒绝为上诉人过户，且其无权要求上诉人先行向其支付银行贷款不足部分及违约金作为过户的先决条件，其向上诉人索要违约金是变相涨价的行为。而双方于2013年11月19日开始即具备办理过户手续的全部条件，现没有证据证明上诉人拒绝向被上诉人出示贷款合同，作为买受人的上诉人也没有隐瞒这个问题的必要，因此在上诉人按约支付相应房款的情况下，被上诉人拒绝过户的行为不存在法定理由，其破坏了合同的履行流程，应被认定为严重的违约行为，该行为导致了购房合同至今不能继续履行下去的现实后果，给上诉人造成了包括迟延入住在内的损失，因此法院应当支持上诉人的诉请，请求二审依法改判。
被上诉人翟大玉、吴冰、朱积佳辩称，被上诉人出售系争房屋的诚意明显，但在《定金协议》、《买卖合同》中均明确约定上诉人不能贷款或贷款不足，则被上诉人可以退还定金，上诉人也可以单方解除合同，因此被上诉人要求上诉人出示贷款合同及先行支付贷款不足部分的要求是合理的。同时，审税迟延的原因是上诉人未带材料，被上诉人也不清楚上诉人的付款诚意及能力，而事实上银行现已明确不会放贷了，且根据交易惯例过户之前上诉人应当先行支付贷款差额，但上诉人并没有支付该款，也没有证据证明上诉人有履约能力，因此被上诉人有抗辩权。上诉人违约事实明显，合同已经解除，因此其上诉请求缺乏依据，请求二审依法维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人史为临与被上诉人翟大玉、吴冰、朱积佳就本市徐汇区＊＊＊号7幢1603室房屋签订的《定金协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约履行。但在履约过程中双方发生争议，史为临为此诉讼至法院，因此本案的争议焦点在于双方未能办理过户手续的原因和责任。对此本院认为，尽管双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定双方于2013年10月23日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但实际上因办理审税等事宜，双方未能在2013年10月23日之前办理过户手续，且双方也没有提供充分证据证明系对方存在迟延履行行为，故经双方协商后确定于2014年2月28日至房地产交易中心办理过户手续，视作变更合同，于法不悖，双方据此应当履行各自义务。但由于2014年2月28日双方至房地产交易中心办理过户手续时，作为付款人的史为临在审核通过的贷款金额不足合同约定的贷款金额情况下，既未按约以现金方式补足现金，又未带贷款合同原件以让作为出卖人的翟大玉方充分相信史为临的实际贷款金额及相应的履约能力，故翟大玉方存有不安而未予配合办理过户手续，合情合理，法院充分理解。其后，史为临又未积极补足不足部分的金额并积极要求翟大玉方履行合同、办理过户手续，因此双方最终未能完成系争房屋产权过户手续的责任难以归责于翟大玉方。在此情况下，除史为临要求确认合同有效的诉请外，原审据此驳回史为临的其余诉请，客观有据，应予维持。上诉人史为临的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，624元，由上诉人史为临负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……