江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0804民初2364号原告：王洪亮，男，1962年7月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告：孙士花，女，1964年2月24日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两原告共同委托诉讼代理人：甘渭花，江苏益新律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：解瑞卿，江苏群汇律师事务所律师。被告：淮安市恒兴综合大市场开发有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路。法定代表人：姜艳。被告：淮安市家盛房屋拆迁有限公司，住所地淮安市淮阴区长江西路221号。法定代表人：殷武，公司经理。委托诉讼代理人：刘淮俊，江苏和忠律师事务所律师。原告王洪亮、孙士花与淮安市恒兴综合大市场开发有限公司（以下简称恒兴公司）、被告淮安市家盛房屋拆迁有限公司（以下简称家盛公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于6月5日公开开庭进行了审理。原告王洪亮、孙士花及其委托诉讼代理人甘渭花、解瑞卿，被告家盛公司委托诉讼代理人刘淮俊到庭参与诉讼。被告恒兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告王洪亮、孙士花共同向本院提出诉讼请求：恒兴公司、家盛公司共同履行：1.给付淮阴区淮州花园9号楼17A01室房屋过渡费及违约金47373.19元（自2014年4月13日起至2017年4月12日止，以342434.4元为基数，按照年利率4.25%标准计算）。2.给付淮州花园5号楼402室房屋（88.28平方米）和9号楼102室房屋（98.44平方米）自2015年10月至2017年4月的过渡费差额11203.2元。3.给付2号房屋、3号房屋拆迁差价及利息500523.42元。4.给付6号房安置费及利息272692.82元。5.给付1号房第3层安置费及利息400318.88元。6.给付厕所安置费及利息5863元。7.承担本案诉讼费用。事实和理由：王洪亮、孙士花原拥有位于淮阴区王营镇营西村房屋一处，内有6套房�、1间厕所。2014年4月7日，王洪亮、孙士花与恒兴公司、家盛公司就前述房屋签订征收补偿协议。在此过程中，对面积为101.92平方米的6号房屋、面积为10平方米的厕所、面积为135平方米的1号房第3层并未予以安置；对2号房、3号房仅以520元/平方米的价格进行了安置，实际应当以2373元/平方米进行计算。此外，产权置换所得房屋中的淮州花园9号楼17A01室从未支付过渡费；淮州花园5号楼402室房屋和9号楼102室房屋未按规定进行增幅支付过渡费。为维护合法权益，请求支持诉讼请求。被告恒兴公司未作答辩。被告家盛公司辩称，我公司仅是涉案征收协议的实施单位，不负责合同约定的拆迁补偿款项结算，不是本案适格被告。涉案征收协议是当事人真实意思表示，现该协议已生效，且双方已履行主要义务，王洪亮、孙士花要求变更协议内容没有事实与法律依据。请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：存于淮安市城市地理信息中心的2005年矢量航测图及图例表明：王洪亮、孙士花所有的位于淮安市淮阴区营西村房屋主房为坐北朝南的2层房屋（以下简称1号房），1号房西侧为一间四点棚房（以下简称6号房），6号房南侧为一间四点房屋（以下简称4号房），4号房南侧为一间四点简单房屋（以下简称5号房），5号房南侧为牲口棚。院内有水泥地坪，其余处为旱地。2014年3月21日，淮安市淮阴区王营镇人民政府（以下简称王营镇政府）、淮安综合大市场管理委员会（以下简称大市场管委会）共同发布《珠江路两侧用地项目地块�收工作实施方案》。该方案载明：1.征收适用政策：淮政规[2011]5号文与淮住建发[2011]67号文。2.安置方式：以2005年航测图为依据确认合法面积予以补偿；航测图有显示的房屋视为合法建设，按评估价计算补偿；航测图未显示房屋为违法建设，按砖木架构460元/平方米，砖混结构520元/平方米标准解决残值回收。3.过渡费：过渡费=合法面积×10元/平方米，一次性支付18个月。4.征收方式：委托家盛公司为征收实施单位。5.备注：地块补偿资金、过渡费、办理交房手续事宜有恒兴公司负责结算。此后，家盛公司工作人员郑学书、朱树平以实施单位身份与作为被调查人的王洪亮、孙士花就二人位于营西村房屋签订《淮安市淮阴区房屋征收调查表》一份。该调查表载明：1.房屋具体明细：1号房为两层楼房，面积为232.94平方米；6号房为彩钢板结构，面积为36.96平方米（3.3�×11.2米）；在1号房东侧有一间房屋（以下简称2号房），面积为79.2平方米（8米×9.9米）；2号房南侧有一间房屋（以下简称3号房），面积为160.37平方米（7.9米×20.3米）。2.装潢及附属物情况：第7项为阁楼，面积为52.8平方米；第17项为厕所，面积为12平方米。王洪亮、孙士花在该表上签字、捺印。2014年4月3日，淮安奥菲尔房地产价土地格评估有限公司（以下简称奥菲尔公司）受王营镇政府委托对王洪亮位于营西村的房屋进行征收评估，并于同月16日出具[2014]营西第093号《房地产估价报告》。该报告载明：1.本次估价以估价对象拥有合法产权为前提。2.在2014年4月3日，1号房单价为2630元/平方米，2号房、3号房的单价为2157元/平方米，4号房单价为2373元/平方米，5号房单价为1966元/平方米，6号房的单价为2105元/平方米。3.附图中在2014年3月7日拍摄的图片表明1号房为两层半起脊结构。4.报告书一式三份，委托方两份，受托方一份。2014年4月7日，恒兴公司以征收部门（甲方）身份与作为被征收人（乙方）的王洪亮、孙士花，作为征收实施单位（丙方）的家盛公司签订《淮安市淮阴区房屋征收补偿安置协议书（NO.0142426）》。协议内容概要：1.被征收房屋位于王营镇营西村六组，性质为住宅，总面积为529.85平方米。2.被征收房屋货币补偿（房屋单价按评估报告计算），1号房为楼房，2-5号房为平方；2号房、3号房按520元/平方米计算，1号房、4号房、5号房按照评估报告载明价格计算。3.生活配套设施拆装费、装潢补偿、附属物补偿和花草、苗木、树木补偿：阁楼4224元（52.8平方米×80元/平方米），厕所480元（12平方米×40元/平方米）。4.其他补助：彩钢板批房2956.8元。5.产权调换房屋：汇达花园50号楼504室房屋、淮州花园5号楼402室房�（88.28平方米）、9号楼102室房屋（98.44平方米）、9号楼17A01室房屋（115.2平方米，其中4.02平方米为安置面积；111.18平方米为自购面积，单价为3080元/平方米，合计342434.4元）。5.过渡方式、过渡期限：过渡期限为30个月，自2014年4月12日至2016年10月12日止；先付18个月过渡费，超出期限按相关规定执行。庭审中，王洪亮、孙士花，家盛公司分别提交了协议书的第四联（被征收人留存联）、第一联（征收实施单位留存联），两份合同内容一致。2014年6月12日，大市场管委会向淮安市淮阴区城市资产经营有限公司发函：王洪亮、孙士花位于汇达花园50号楼504室安置房屋费用已结清，请协助办理领房手续。庭审中，王洪亮、孙士花陈述该房屋为现房，拆迁结束后即行交房，但由于存在质量问题，至今未领取。2016年7月21日、2017年1月25日、2017年4月24日，恒兴公�分别向王洪亮尾号为0125银行账户支付过渡费5722.2元、11444.4元、11444.4元。另查明，王洪亮、孙士花庭审陈述：被拆迁房屋由于历史原因，只有规划许可证，没有权属证明，其中2号房、3号房系2005年后兴建。1号房第3层是阁楼，但最高处与1层、2层高度一致。6号房原是住人的平房而非彩钢瓦房，面积为101.92平方米（11.2米×9.1米）。因漏水且不允许翻建，遂在房顶加了彩钢瓦。拆迁协议载明的彩钢瓦房位于1号房与6号房之间，而非指代6号房。王洪亮、孙士花在调查表上签字时，该表为空白。再查明，王洪亮、孙士花在本院所做谈话笔录中陈述：征收协议约定一次性给付的18个月过渡费是截至2015年10月11日。此后，恒兴公司每三个月支付一次。在2016年1月份、2016年4月份、2016年7月份、2016年10月份各支付了5722.2元；在2017年1月份、2017年4月份、2017年7月份�各支付了11444.4元。关于涉案征收协议的效力。本院认为，房屋征收补偿，是政府为了实现公共利益，利用自身相应特权与被征收人签订协议，应当依照法定程序批准后，由县级以上地方政府予以公告并组织实施。王营镇政府、大市场管委会均不具有主体资格，故其委托的恒兴公司亦不具备征收主体资格。涉案征收协议由于违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。二、关于本案的案由。本院认为，本案的立案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，其是拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式等事项订立的协议，其中拆迁人应当是指取得房屋拆迁许可证的单位。现涉案征收补偿合同被认定为无效合同，但原有的不动产已灭失，不具备返还的可能性，且王洪亮、孙士花已按照协议约定领取过渡费、部分安置房，二人对评估报告也没有异议，故参照涉案征收协议对二人主张的各项损失进行计算较为合理，本案案由应当更正为合同纠纷。三、关于王洪亮、孙士花诉称征收调查表签名、捺印时为空白，征收补偿协议系被胁迫签订。本院认为，王洪亮、孙士花作为完全民事行为能力人，应当知晓在空白调查表上签名、捺印可能导致的后果，现二人诉称先签字后填表有违日常生活经验法则，则举证证明责任应当由其自身承担，因家盛公司不予认可，且二人未提供任何证据予以证实，本院不予采纳。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，王洪亮、孙士花对胁迫事实的证明，需令人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，现二人对此并无举证证明，故本院亦不予采纳。四、关于1号房第3层是否应�楼房价格计算征收费用。本院认为，航测图、调查表、征收协议均表明自2005年起至签订征收协议止，1号房均仅有2层。根据评估报告中的附图，亦可看出第3层为起脊阁楼。现调查表、征收协议均已按照80元/平方米价格对面积为52.8平方米阁楼进行计算。王洪亮、孙士花二人在调查表、征收协议均签字，其签字行为不仅是对阁楼面积的认可，亦是对价格的认可。故本院对王洪亮、孙士花要求1号房第3层的阁楼按照楼房价格计算征收费用的诉讼请求，不予支持。五、关于2号房、3号房是否应当按照评估报告载明的价格计算征收费用。本院认为，评估报告虽载明2号房、3号房的价格为2157元/平方米，但评估报告亦清楚载明估价以估价对象拥有合法产权为前提。庭审中，王洪亮、孙士花自认房屋并无权属证明，且系2005年后兴建，故双方按照征收实施方案中载明的砖�结构520元/平方米标准计算，并无不妥。王洪亮、孙士花以涉案合同无效，故应当按照具有合法权属的房屋计算价格的主张，系以司法权代替行政权为违法建筑进行确权，本院难以支持。因此，本院对王洪亮、孙士花要求2号房、3号房按照评估报告载明的合法权属房屋计算征收费用的诉讼请求，不予支持。六、关于6号房是否应当按照2373元/平方米标准计算征收费用。本院认为，首先，2005年航测图表明6号房彼时为棚房而非房屋，调查表载明6号房为彩钢瓦房，现王洪亮、孙士花虽主张6号房为平房，但未举证证明，故本院不予采纳。其次，调查表平面图载明6号房东西长3.3米，此比例与东西长4.7米的4号房、5号房在航测图中长宽比例基本吻合，而王洪亮、孙士花主张的11.2米×9.1米的房屋比例与航测图明显不相符合，现王洪亮、孙士花主张6号房面积为101.92平方米�但未举证证明，故本院亦不予采纳。再次，王洪亮、孙士花主张征收协议中的彩钢瓦房是1号房与6号房之间建筑，但并无举证证明该建筑的存在。综上，本院认定，6号房系长11.2米，宽3.3米，面积为36.96平方米的彩钢瓦结构棚房具有证据优势，且在征收协议中已以2956.8元（80元/平方米）的价格予以计算。故对王洪亮、孙士花6号房应当按照2373元/平方米标准计算征收费用的诉讼请求，不予支持。七、关于厕所是否应当按照520元/平方米标准计算征收费用。本院认为，征收实施方案中规定按照520元/平方米标准计算的是2005年后兴建的砖混结构房屋，而厕所属于生活配套设施而非房屋。此外，征收协议中已按照40元/平方米价格计算对面积为12平方米的厕所进行了计算，且王洪亮、孙士花在征收协签字应当认定为对价格的认可。故本院对王洪亮、孙士花要求厕所应当按照520元/平方米标准计算征收费用的诉讼请求，不予支持。八、关于恒兴公司应当给付的过渡费的标准及面积。本院认为，首先，关于本次征收过渡费标准。涉案征收协议虽为无效协议，但被征收房屋已无返还的可能性，参照淮政规[2011]5号文计算过渡费对王洪亮、孙士花而言，具有合理性。其次，关于过渡费的计算面积。本院认为，汇达花园50号楼504室房屋为现房，不应当计算过渡费；淮州花园9号楼17A01房屋中111.18平方米为王洪亮、孙士花自购，亦不应当计算过渡费。故过渡费的计算面积应当为88.28平方米+98.44平方米+4.02平方米=190.74平方米。王洪亮、孙士花收到的过渡费数额（备注：例如，5722.2元÷3个月÷10元/平方米=190.74平方米）亦是按照上述面积计算，故本院对王洪亮、孙士花诉称17A01室房屋从未给付过渡费，不予认可。九、关于恒兴公司是否应当支付过渡费差额。本院认为，首先，虽然《淮安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知》淮政规[2011]5号文件第二十三条第三款“被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当按实际过渡期限向被征收人支付临时安置补助费。过渡期限自被征收人腾空交付房屋之日起计算，过渡期限一般不超过18个月”，然涉案协议中约定的18个月为首付过渡费的时间期间，而非约定的过渡期限。根据征收协议第六条可知，双方约定的征收期限为2014年4月12日起至2016年10月12日止的30个月，故应当自2016年10月13日起算逾期之日。再次，根据该文件第二十三条第四款“因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，房屋征收部门应当给自行过渡的被征收人增付临时安置补助费。延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超�12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费”之规定，结合恒兴公司系按照20元/平方米标准支付2016年10月13日起至2017年7月12日止的过渡费，可知恒兴公司确系按照文件规定支付延长时间在12个月内的过渡费。故本院对王洪亮、孙士花主张按照3倍标准给付过渡费的诉讼请求，不予支持。十、关于王洪亮、孙士花就淮州花园9号楼17A01房屋自行交纳购房款的违约金。本院认为，一方面二人就该房屋自行交付购房款342434.4元，现双方约定的过渡期已届满，而恒兴公司仍未交付房屋，故对支付违约金的诉讼请求，予以支持。另一方面，双方在签订征收合同时所约定的过渡期届满时间应当即为房屋交付时间，即王洪亮、孙士花在彼时就应当知晓房屋的约定交付时间预期可能为签订协议的30个月后，故逾期应当自2016年10月13日起算。综上，本院参照当事人的的诉讼请求利率标准，酌定该笔购房款的违约金数额为342434.4元×0.5年×4.25%=7276.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民物权法》第三十条、《中华人民土地管理法》第四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告淮安市恒兴综合大市场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内就淮州花园9号楼17A01室房屋向原告王洪亮、孙士花支付自2016年10月13日起至2017年4月12日止的逾期交房违约金7276.7元。二、驳回原告王洪亮、孙士花的其他诉讼请求。案件受理费15942元，由原告王洪亮、孙士花负担15000元，由被告淮安市恒兴综合大市场开发有限公司负担942元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  王晓峰代理审判员  沈 潇人民陪审员  张 军二〇一七年八月三日书 记 员  孙亚伟附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实�为成就时发生效力。3.《中华人民土地管理法》第四十六条第一款国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。