北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10495号
上诉人（原审原告）赵×1，男，1959年10月25日出生。
委托代理人蔡利，北京大成律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵×2，女，1962年9月21日出生。
委托代理人王伟，男，1960年6月3日出生。
被上诉人（原审被告）北京市房山区周口店镇北下寺村村民委员会，住所地北京市房山区周口店镇北下寺村。
法定代表人杨旺，主任。
上诉人赵×1、赵×2因确认合同无效纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵×1及其委托代理人蔡利，上诉人赵×2之委托代理人王伟，被上诉人北京市房山区周口店镇北下寺村村民委员会（以下简称北下寺村委会）之法定代表人杨旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2015年1月，赵×1、赵×2起诉至原审法院称：我二人父亲赵×5（音）、母亲李×，生有三子一女，分别为长子赵×1、次子赵×3、三子赵×4、长女赵×2。父亲赵×5（音）于1974年去世，母亲李×于1996年9月去世，次子赵×3于1998年去世，三子赵×4于2011年8月去世。北京市房山区周口店镇北下寺村×××号宅基地使用权人登记为李×，系祖屋。我二人父母去世后子女没有对该处宅基地及房屋进行析产。北下寺村委会在我二人不知情的情况下，私自与无民事行为能力的三子赵×4签订了关于北京市房山区周口店镇北下寺村×××号宅基地及三间房屋的其中一间的拆迁《协议书》，将涉案宅院全部拆除，新建了厕所。北下寺村委会擅自拆除涉案宅院，在涉案宅院所在地建设违法建筑物，给我二人造成了很大的经济损失和精神损害，其所签拆迁《协议书》不具有真实性、合法性，严重侵害了我二人的财产权益，故我二人诉至法院，要求：1、判令赵×4与北下寺村委会签订的×××号院房屋及宅基地补偿协议无效；2、诉讼费由北下寺村委会负担。
北下寺村委员辩称：不同意赵×1、赵×2的诉讼请求。赵×5（音）和李×夫妇共有四个子女，包括三个儿子一个女儿。赵×5（音）于1974年在黄山店煤矿事故遇难。赵×3在北下寺村已另批宅基地，并于1998年因病去世。赵×3的妻子从本村别处买了五间房居住。赵×1户口已迁出北下寺村，现住在燕山居住。赵×2已嫁到河北省涿州市东仙坡。赵×4曾在旧房居住，该房屋建于100年前，但由于房屋年久失修，2004年北房两间倒塌，赵×4险些因此丧命，宅院内还剩下一间小西屋且属于危房。我方为了赵×4的安全将赵×4安排在其二哥家居住。2008年10月赵×4将剩下的一间小西屋交给我方，我方让他和他的兄弟姐妹商量一下，赵×4说他们都没有意见，我方遂与赵×4签订了协议。村委会与赵×4签有书面协议，有领款凭证，后我方于2010年在赵×4部分宅基地上建了公共厕所。2011年8月4日赵×4去世。
原审法院经审理认为：根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，北下寺村委会与赵×4签订房屋及宅基地买卖协议，并不存在上述情形。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”现赵×1、赵×2以赵×4不完全具有本案诉争房屋所有权为由，要求确认赵×4与北下寺村委会之间关于诉争房屋及宅基地的房屋买卖合同无效，法院不予支持。赵×1、赵×2主张赵×4不具有民事行为能力，但并未提交证据予以支持，对此法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，原审法院于2015年6月，判决：驳回赵×1、赵×2的诉讼请求。
判决后，赵×1、赵×2不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判支持其原审的全部诉讼请求或者将本案发回重审。其主要上诉理由为：一、签订协议双方当事人主体不适格；二、北下寺村委会违法占用宅基地行为未予确认；三、原判决所依据的证据存在重大瑕疵，赵×4与北下寺村委会签订的《协议书》只有复印件，没有原件，《协议书》不真实，且北下寺村委会出具的支出凭单不符合财务制度要求；四、原判决适用法律错误，本案不能适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，根据民法通则、物权法、合同法的相关规定，无权处分在没有经过权利人追认的情况下，应认定为无效，且农村宅基地严禁非法转让，涉案合同应为无效合同。北下寺村委会同意原判决。
经审理查明：赵×5（音）和李×系夫妻关系，赵×5（音）于1974年去世，李×于1996年去世，夫妇二人共有四个子女，分别是赵×1、赵×3、赵×4和赵×2。赵×1户口于1975年迁出，现在燕山居住；赵×2因嫁至河北省涿州市，户口迁出；赵×3在北下寺村另申请宅基地建造三间住房，1998年因病去世；赵×4曾在涉案宅院居住，于2011年8月4日因病去世。
涉案宅院原有祖屋三间，其中北房两间、西房一间，均建于解放前，宅基地使用权人登记为李×。原有房屋因年久失修，北房两间早已倒塌，对于北房倒塌时间，赵×1、赵×2主张是2008年，北下寺村委会则主张是2004年。后，涉案宅院被北下寺村委会拆除并在涉案宅院部分宅基地及相邻宅基地上建造一公厕，另有一信号塔亦建造于此。
2014年，赵×1、赵×2因排除妨害纠纷一案以北下寺村委会在其二人不知情的情况下将涉案宅院上的房屋拆除为由，将北下寺村委会诉至北京市房山区人民法院，请求北下寺村委会将三间祖屋恢复原状。在该案审理过程中，北下寺村委会主张涉案宅院及房屋已经由赵×4交给了北下寺村委会，北下寺村委会也支付了相应的补偿，为证明其主张，北下寺村委会提交了2008年10月5日与赵×4签订的《协议书》及补偿款的支出凭单，该《协议书》内容为“经双方协商，赵×4旧住房一间及宅基地（东至信号塔机房，南至马路，西至张×宅基地，北至小道）归北下寺村委会所有，北下寺村委会一次性付给赵×4房屋（一间）及宅基地补偿款贰仟元整，自北下寺村委会付给赵×4补偿款之日起生效。”该案经过审理，北京市房山区人民法院认为，当物受到毁损时，物权人有权要求侵害人将物恢复到原来状态。首先，本案中争议房屋及宅基地的权利人，在没有进行分家析产、继承或者明确约定的情况下，不应仅仅是赵×1、赵×2二人，主体上不适格。其次，北下寺村委会主张与赵×4有相关协议，在该协议未被否定之前，北下寺村委会是否属于侵害人存有疑问。最后，恢复原状责任方式的运用，应以物受损毁并有恢复原状之可能为前提，本案争议三间房屋在多年前已经坍塌两间，且已经被全部拆除，恢复到何种原状不具有可执行性；在争议地块及相邻地块上建造有公厕及发射塔，涉及公共设施及公共利益，恢复原状从价值上不具有经济性。故赵×1、赵×2请求恢复原状的主张，无论在程序上还是实体上，均依据不足，法院难以支持。据此，北京市房山区人民法院于2014年9月作出（2014）房民初字第06899号民事判决书，判决驳回赵×2、赵×1的诉讼请求。判决后，赵×2、赵×1不服，向本院提起上诉，在本院二审审理过程中，赵×1、赵×2撤回对该案的上诉，本院于2014年11月作出（2014）二中民终字第11162号民事裁定书，裁定准许赵×1、赵×2撤回上诉，各方均按原审判决执行。后，2015年1月，赵×1、赵×2提起本案诉讼，请求判令北下寺村委会与赵×4于2008年10月5日签订的补偿协议无效。
二审审理中，北下寺村委会称：2008年与赵×4签订《协议书》时，其知晓涉案宅基地使用权人为李×，并让赵×4去跟其他兄弟姐妹商量是否同意签订补偿协议，赵×4回复说没有意见，便与赵×4签订了《协议书》，《协议书》原件现在找不到了。北下寺村委会另称：发射塔建在涉案宅院边上，建于2008年，建设发射塔与让赵×4搬走无关。
另，赵×3及妻子杨×共育有两名子女，分别为赵×6、赵×7，杨×、赵×6和赵×7在一审审理中均明确表示放弃对涉案宅院的继承权，亦不参加诉讼。
上述事实，有双方当事人陈述、放弃继承声明书、周口店派出所证明信、宅基地申报表、《协议书》、（2014）房民初字第06899号民事判决书、（2014）二中民终字第11162号民事裁定书、支出凭单等证据在案佐证。
本院认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据本案查明的事实，涉案宅基地使用权人为李×，李×、赵×5（音）去世后，赵×1、赵×3、赵×4、赵×2作为李×、赵×5（音）的继承人并未对涉案宅院内的房屋进行分割，在遗产未进行分割的情况下，涉案宅院内的房屋应属赵×1、赵×3、赵×4、赵×2共同共有。赵×4未经共同共有人赵×1、赵×3、赵×2的同意，擅自与北下寺村委会签订《协议书》，将涉案宅院交给北下寺村委会拆除，构成无权处分。现赵×1、赵×2作为权利人对于《协议书》并不追认，故《协议书》应为无效。北下寺村委会虽称其已通过赵×4征求了赵×1、赵×2等人的意见，但其不能提供相关证据予以证明赵×1、赵×2知晓其与赵×4签订《协议书》的情况。故，北下寺村委会在明知涉案宅院登记于李×名下，仍未征求其他继承人意见的情况下单独与赵×4签订《协议书》，并将涉案宅院拆除，新建公厕并在周边建造发射塔，不能构成善意取得。北下寺村委会与赵×4签订的《协议书》，并非出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的买卖合同，而是北下寺村委会与宅基地使用人就宅基地腾退以及补偿所建立的法律关系，原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定驳回赵×1、赵×2之诉请，属于适用法律不当，本院予以纠正。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01654号民事判决；
二、北京市房山区周口店镇北下寺村村民委员会与赵×4于2008年10月5日签订的《协议书》无效。
一审案件受理费35元、二审案件受理费70元，均由北京市房山区周口店镇北下寺村村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 李 丽