天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终2055号
上诉人(原审原告)：天津京基房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：陈辉，董事长。
委托诉讼代理人：宋胜，天津创捷律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津仁马体育健身有限公司，住所地天津市津南区八里台镇津港公路北侧悦景轩内76-11。
法定代表人：韩轶娜，总经理。
委托诉讼代理人：张莉，女，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：都铎世纪（天津）体育健身有限公司，住所地河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园10号楼。
法定代表人：马立，总经理。
委托诉讼代理人：张莉，女,天津仁马体育健身有限公司职员。
上诉人天津京基房地产开发有限公司（以下简称京基公司）因与被上诉人天津仁马体育健身有限公司（以下简称仁马公司）、被上诉人都铎世纪（天津）体育健身有限公司（以下简称都铎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2017）津0112民初10246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人京基公司的委托诉讼代理人宋胜、被上诉人仁马公司及被上诉人都铎公司的委托诉讼代理人张莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京基公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，依法改判由被上诉人都铎公司承担连带保证责任或发回重审；2、一、二审诉讼费用由仁马公司及都铎公司承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，被上诉人都铎公司与京基公司先行签订协议，后都铎公司出具保证函，自愿对其新成立的仁马公司的法律责任承担连带责任，后京基公司与仁马公司签订协议，都铎公司对于仁马公司的相关欠费应承担连带责任，一审法院认定仁马公司不是保证函所述的“新公司”有误，应予更正。
仁马公司辩称，一审法院对连带责任的认定正确，要求驳回京基公司的该项上诉请求。
都铎公司辩称，京基公司要求都铎公司承担连带给付责任，毫无事实及法律依据，故不同意上诉人京基公司的上诉请求，一审对此事实的认定清楚，适用法律正确。
京基公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带支付拖欠原告的水电费575129.05元（截至2017年8月31日），以及按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付至实际付清欠款之日止的违约金（暂计算至2017年10月12日违约金为77159.29元）；2.二被告连带支付拖欠原告的2014、2015、2016年度采暖费507495.6元，以及按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付至实际付清欠款之日止的违约金（暂计算至2017年10月12日违约金为44945.32元）；上述费用共计1204729.26元；3.本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月8日，京基公司（甲方）与仁马公司（乙方）签订《京基嶺域会所租赁协议》，约定甲方将其位于天津市津南区八里台镇津港公路北侧悦景轩76-11面积为895.49㎡及76-负102号面积为2923.57㎡租赁给乙方经营使用，其租赁区域的建筑面积合计为3819.06㎡。乙方租赁会所经营内容为健身、体育等相关内容。租赁期限10年，自2014年3月15日至2024年3月14日。健身会所产生的水、电等一切能源费用均由乙方承担，并由甲方代扣代缴。乙方应按政府有关收费标准和系统内实际损耗，以收缴方实际送达的收费账单实际支付。同日，京基公司与仁马公司签订补充协议，将二层露天网球场960㎡租赁给仁马公司，租赁区域总面积为4779.06㎡。合同签订后，仁马公司自2014年3月15日开始使用租赁房屋。自2014年3月至2017年8月31日，被告仁马公司使用租赁会所产生水电费575129.05元，京基公司自2014年7月至2017年8月每月均出具结算单，明确水电费结算时间及费用明细。仁马公司对水电费的数额没有异议。2014年5月，仁马公司向原告出具《连带责任保证函》，载明“我公司在新的租赁协议签订后，就新公司因‘本协议’任何条款应付的法律责任，继续承担连带责任”。原告当庭陈述该保证函中的新公司既不是指仁马公司，也不是指都铎公司。另查明，京基公司与案外人天津市兴热燃气供热公司签订《供热缴费协议》，约定采暖面积18697.65平方米，采暖费747906元（单价40元/平方米）。2016年5月，京基公司与案外人天津市热力有限公司签订《非居民住宅供用热合同》，计费面积18697.65平方米，采暖费747906元（单价40元/平方米）。合同并约定“需暂停或回复用热需求，应在当年9月30日前提出书面申请。暂停和回复用热期限最短为一个采暖期，实施范围应为单体建筑物的全部区域，不能部分停热。”京基公司已实际支付2014-2016年度的采暖费。仁马公司租赁区域2014-2016年度的采暖费应为507495.6元。都铎公司出示证明一份，内容为“自2014年11月24日起，申请报停暖气供热。若供热公司自行开启暖气供暖产生的费用，与本公司无关。”被告称该证明为供热站站长签字。
一审法院认为，原被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。双方已约定“水、电等一切能源费用均由乙方承担，并由甲方代扣代缴”，故被告应支付相应费用。关于被告抗辩原告主张水电费、供暖费已超过诉讼时效的问题，首先，原告自2014年7月至2017年8月每月均向被告仁马公司出具结算单，明确结算时间及费用明细，仁马公司予以确认，故产生诉讼时效中断的效力。双方签订的合同中并未明确约定供暖费的缴费时间，2014-2016年的供暖费均产生于租赁期间，且每年的供暖费具有一定的独立性，在租赁合同持续履行的前提下，供暖费可以一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期供暖费的诉讼时效即可。故被告关于原告主张已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。被告仁马公司对水电费的数额予以认可，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告每月向被告主张水电费，被告未按时支付，故已构成违约，应当向原告支付逾期付款利息。原告主张被告支付截至2017年8月31日的水电费575129.05元以及按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2014年6月1日起至实际付清欠款之日止的违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。被告提交的证明仅能证明其单方申请停止供热，即使有供热站站长签字，也缺乏正式、有效的停止供热手续，且不能证明其所租用的区域实际已停止供热，该证据的效力不足以推翻原告提交的供热协议及所支付供热费发票的效力，一审法院对其抗辩意见不予采纳，被告要求向供热站核实站长签字真实性的申请，不予准许。原告要求被告支付2014、2015、2016年度供暖费共507495.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。因双方签订的租赁合同并未明确供暖费的支付时间，原告亦未提交证据证明其向被告仁马公司主张过供暖费，故其要求仁马公司支付拖欠供暖费的违约金的诉讼请求，不予支持。都铎公司并未明确表示对仁马公司的债务承担保证责任，原告要求其承担连带责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。被告仁马公司称京基公司尚欠其健身费用73380元，要求在本案中抵扣，因该费用与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，且原告不同意抵扣，一审法院不予涉及，被告仁马公司可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，第一百六十一条，第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、被告天津仁马体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津京基房地产开发有限公司截至2017年8月31日的水电费575129.05元，以及以575129.05元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2014年6月1日起计算至实际付清欠款之日止的违约金；二、被告天津仁马体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津京基房地产开发有限公司2014-2016年度的供暖费507495.6元；三、驳回原告天津京基房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7821.5元，由原告负担782.5元，被告负担7039元。”
本院二审期间，上诉人京基公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人京基公司提交的其与都铎公司于2014年3月15日签订的《京基嶺域会所租赁协议》及2014年3月25日由京基公司与都铎公司签章的《健身房资产交接表》的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
本院经审理查明，2014年3月15日，京基公司与都铎公司签订《京基嶺域会所租赁协议》，其中第八条第十二款约定：“乙方如发生公司重大变动，包括但不限于法定代表人变更、股东变更或股份比例调整的，应当及时告知甲方，甲方视情形有权要求乙方变更前的股东、法定代表人或实际控制人签署关于协议履行的连带保证的承诺书。”2014年3月25日都铎公司接收了京基公司交付的健身房相关资产。2014年5月，都铎公司向京基公司出具《连带责任保证函》，载明：“我公司与贵司于2014年3月15日签订了《京基嶺域会所租赁协议》（以下简称‘本协议’）。并已经进驻会所。现由于我司拟在本会所的实际经营地注册新公司，为方便证照的办理，需与贵司重新签订新的租赁协议。并承诺：我公司在新的租赁协议签订后，就新公司因‘本协议’任何条款应负的法律责任，继续承担连带责任。并保证不会在任何时间以任何理由拒绝赔付新公司给甲方造成的损失。虽然新公司法定代表人与我公司法定代表人不同，但是我公司法定代表人马立先生是新公司的实际控制人和出资人。在新协议签订后，我公司仍会遵守‘本协议’第八条第12款所述义务，并愿意承担相应的违约责任。”2014年5月8日，京基公司与仁马公司签订《京基嶺域会所租赁协议》及《京基嶺域会所租赁补充协议》。上述两份租赁协议（包括补充协议）中对于租赁物、租赁面积、租赁期间、租金价格及免租期的约定以及相关合同文书样式完全一致。2014年6月3日，仁马公司注册成立。现仁马公司实际使用涉诉场地，并对外以“都铎健身”的名义经营。
2018年5月18日，上诉人京基公司向本院递交《变更诉讼请求申请书》，申请将其一审诉讼请求第一项变更为：“判令二被告连带支付拖欠原告的水电费575129.05元。”仁马公司对此表示同意并向本院递交申请，撤回其上诉。本院于2018年5月24日作出（2018）津02民终2055号民事裁定，准许仁马公司撤回其上诉。
本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人京基公司与被上诉人都铎公司签订的《京基嶺域会所租赁协议》以及上诉人京基公司与被上诉人仁马公司签订的《京基嶺域会所租赁协议》及《京基嶺域会所租赁补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违法法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。被上诉人仁马公司未按合同约定向京基公司缴纳相关水电费及采暖费，一审法院判令给付并无不当，本院予以维持。
关于都铎公司是否应对仁马公司欠付京基公司的水电费及采暖费承担连带给付责任的问题，本院分析如下：连带责任保证，是指保证人与债务人对债务承担连带责任的一种保证方式。连带责任，由法律规定或者当事人约定。具体到本案中，首先，都铎公司先期与京基公司签订的《京基嶺域会所租赁协议》的第八条第十二款明确约定，在都铎公司发生重大变动时，应当及时告知京基公司，京基公司视情形有权要求都铎公司变更前的股东、法定代表人或实际控制人签署关于协议履行的连带保证的承诺书。其次，都铎公司于2014年5月向京基公司出具的《连带责任保证函》中明确：都铎公司拟在实际经营地注册新公司，为方便证照的办理，需与京基公司重新签订新的租赁协议。并承诺保证都铎公司在新的租赁协议签订后，就新公司因‘本协议’任何条款应负的法律责任，继续承担连带责任。之后，仁马公司于2014年5月8日与京基公司签订《京基嶺域会所租赁协议》，并于2014年6月3日注册成立，注册地即为涉案房屋所在地址。上述事实表明《连带责任保证函》中的‘新公司’即为仁马公司。第三，《连带责任保证函》明确都铎公司的法定代表人马立系仁马公司的实际控制人和出资人，并承诺在新协议签订后，都铎公司仍会遵守‘本协议’第八条第12款所述义务，并愿意承担相应的违约责任。都铎公司的上述行为表明，对于《京基嶺域会所租赁协议》项下仁马公司所负有的合同义务，其保证承担连带责任。京基公司对该保证函的内容亦不持异议，说明双方之间就都铎公司负有的连带保证责任达成合意。都铎公司应根据其在《连带责任保证函》中的承诺对仁马公司的债务承担连带给付责任。京基公司诉请判令都铎公司与仁马公司连带给付责任的请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以改判。
综上，上诉人京基公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销天津市津南区人民法院（2017）津0112民初10246号民事判决第一项、第三项；
二、维持天津市津南区人民法院（2017）津0112民初10246号民事判决第二项；
三、本判决生效之日起十日内,被上诉人天津仁马体育健身有限公司于给付上诉人天津京基房地产开发有限公司截至2017年8月31日的水电费575129.05元；
四、被上诉人都铎世纪（天津）体育健身有限公司与被上诉人天津仁马体育健身有限公司对上述债务承担连带给付责任。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7821.5元，由被上诉人天津仁马体育健身有限公司负担7039.35元；上诉人天津京基房地产开发有限公司负担782.15元。二审案件受理费14544元，由被上诉人天津仁马体育健身有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年五月二十八日
书 记 员 张宇鑫