广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第492号
上诉人（原审第三人）：李清英，女，1959年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托代理人：何晓舸，广东中元律师事务所律师。
委托代理人：曾令武，广东中元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙兆卿，女，1960年1月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。
委托代理人：郑健伟，广东弘力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人李清英因与被上诉人孙兆卿、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2005年1月19日，孙兆卿与吉雅公司签订认购书一份，约定孙兆卿向吉雅公司认购其开发的农贸市场9幢14号商铺，该物业建筑面积约为80.4平方米，认购楼价为350000元，签署认购书或之前支付定金100000元，于交付使用时支付次期楼款200000元，尾期楼款50000元于收房产证时付清；交楼时间为2005年3月30日，认购书最后还附注收到上述所列首期定金100000元；认购书还就装修标准等其他内容进行了约定。签订认购书当日，孙兆卿向吉雅公司支付了定金100000元，同年12月23日及2006年3月23日，孙兆卿又分别向吉雅公司支付购楼款30000元及170000元，合计200000元；2006年3月23日孙兆卿还向吉雅公司支付了契税、交楼手续费、档案制作费、登记费、印花税等共计14881元，吉雅公司向孙兆卿开具了相应的收款收据。2005年12月23日，吉雅公司与孙兆卿签署综合市场物业交接书，将涉案商铺交付给孙兆卿使用，孙兆卿于2009年7月29日将涉案商铺出租给案外人李超俊使用。此后，吉雅公司未按认购书约定的内容履行义务，孙兆卿获悉所购商铺己备案到他人名下，且吉雅公司法定代表人张其涉嫌犯罪已被刑事羁押，遂诉至原审法院，请求判令：⒈确认位于中山市综合市场9号楼14号商铺（建设面积为80.4平方米）的产权人为孙兆卿；⒉吉雅公司承担本案诉讼费用。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的综合市场9号楼14号商铺，建筑面积为175.3平方米，购房总价为262950元，于2007年10月16日登记备案在李清英名下，备案登记的广东省商品房买卖合同签订于2007年10月16日。李清英提供了其与吉雅公司于2005年7月10日签订的广东省商品房买卖合同及珠海市华科拍卖有限公司代为支付3873100元的款项的证明，用于证明其系购房者，依法取得了涉案房屋的所有权。
又查：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，“在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障……”。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，并未涉及孙兆卿，涉案房产也未涉及虚假按揭；非法吸收公众存款明细表涉及到李清英，出借金额为5873000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
再查：为查明涉案商铺的所有权人，原审法院于2011年9月7日到涉案商铺所在地调查，涉案商铺使用人系李超俊，其确认从2009年8月10日起向孙兆卿租赁了涉案商铺作为电器售后维修使用，商铺系孙兆卿装修，李超俊并提供租赁合同一份为证。
原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。孙兆卿与吉雅公司签订的认购书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该认购书基本具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且吉雅公司已经按照约定收受大部分购房款，将房屋交付给孙兆卿占有使用多年。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书可以认定为商品房买卖合同，应当确认孙兆卿与吉雅公司之间存在商品房买卖合同关系，双方均应按协议履行义务。因涉案商铺已备案登记在李清英名下，故本案的争议焦点是确定孙兆卿及李清英谁是真实的房屋买受人。根据原审法院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，孙兆卿所购房屋单价为每平方米4353元，而李清英所购房屋单价为每平方米1500元，李清英所购房屋单价不仅远低于孙兆卿的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2005年12月23日将房屋交付给孙兆卿使用，但李清英从签约至今长达六年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李清英与吉雅公司之间存在5873000元的借贷关系。在李清英没有确实充分的证据证明除上述非法吸收公众存款的款项外，其另行向吉雅公司支付了购买涉案商铺的款项，应予认定李清英与吉雅公司签订的合同是名为商品房买卖实为民间借贷。综上，原审法院认定孙兆卿是真正的房屋买受人，孙兆卿与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认；李清英与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，李清英与吉雅公司于2005年7月10日签订的广东省商品房买卖合同无效。吉雅公司收取了孙兆卿的大部分购房款，并已将房屋实际交付给了孙兆卿使用多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故孙兆卿主张吉雅公司继续履行合同，并为孙兆卿办理房地产权属证书的诉求予以支持。孙兆卿亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款50000元，应一并支付给吉雅公司。孙兆卿要求吉雅公司承担办证费用的诉求，因办证费用尚未发生，实际发生的数额也未确定，属于追偿权纠纷，与商品房预售合同纠纷不是同一法律关系。故该主张原审法院不予支持，孙兆卿可以于实际交付购房款的执行阶段将已付的办证费用予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：一、确认李清英与吉雅公司于2005年7月10日签订的商品房买卖合同无效；二、吉雅公司继续履行与孙兆卿于2005年1月19日签订的中山市综合市场认购书，并于原审判决发生法律效力之日起三十日内协助孙兆卿办理位于中山市综合市场9号楼14号商铺的房地产权属证书；三、孙兆卿于原审判决发生法律效力之日起三十日内向吉雅公司支付购房余款50000元。案件受理费6550元（孙兆卿已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司应在原审法判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。
上诉人李清英不服上述判决，向本院提起上诉称：一、涉案商铺是李清英合法购买取得的财产，依法受物权法保护。2005年7月10日李清英与吉雅公司签订商品房买卖合同后于2005年7月14日由珠海市华科拍卖有限公司通过转账方式向吉雅公司一次性支付了购房款及各项税费共计人民币3873100元，双方已到中山市房地产交易登记管理所办理备案登记手续。因此，李清英已依法取得涉案商铺的所有权。二、原审认定李清英与吉雅公司之间的商铺买卖合同无效是没有任何事实和法律依据。1、交易价格是买卖双方协商确定，李清英与吉雅公司签订的商品房买卖合同价格并不违反法律禁止性规定。经查实该商铺的实际面积是80.4平方米，李清英实际支付的购房款为人民币262950元，即实际购买单价为3270.52元／平方，该价格显然不是很低的价格。原审法院不应该仅仅以合同载明的价格来认定案件事实。2、由于当时市场不景气，所以商铺一直闲置。李清英作为涉案商铺的所有权人，其长期闲置的行为依法根本不应被认定为其从未主张房屋权利的行为。3、李清英与吉雅公司之间存在的借贷关系与李清英向吉雅公司购买涉案商铺是两个完全不同的法律关系和事实。刑事判决根本没有认定李清英购买的涉案商铺是作为借款抵押物的事实，也没有任何证据证明李清英在2005年7月14日向吉雅公司一次性支付了购房款及各项费用实际是支付给吉雅公司借款的事实。三、孙兆卿与吉雅公司签订的认购书没有经过登记部门的登记，依法应认定是无效合同。孙兆卿无权依据该无效合同主张合同权利。2008年4月22日孙兆卿以吉雅公司及其法定代表人张其涉嫌合同诈骗向中山市公安局三乡分局报案。根据《合同法》第五十二条第3项、第5项的规定，该认购书属无效合同，且自始无效。孙兆卿只能依法向吉雅公司主张损害赔偿。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一项和第二项判决，驳回孙兆卿对李清英所有房产位于中山市综合市场9号楼14号商铺的权利主张，并由孙兆卿承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人孙兆卿答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回李清英的上诉请求。
被上诉人吉雅公司经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：李清英在一审庭审中陈述其共向吉雅公司购买十间商铺，其中有八套商铺已由李清英占有使用。该八套商铺的建筑面积都是170多平方，实际面积可能只有一半。李清英还称其于2007年去现场看过涉案商铺，当时涉案商铺没有建好。涉案商铺原面积为175.3平方米，但吉雅公司将涉案商铺隔开，将另一半卖给孙兆卿。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被提起公诉，该案现已二审终审生效。根据已生效（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，吉雅公司因开发吉雅花园、综合市场等项目需要大量资金周转，张其以支付月息一分至十分不等的高息作为诱饵。在借款过程中，吉雅公司与部分借款人签订了大量虚假的商品房买卖合同，将吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺的销售登记备案至出借人名下作为还款保障。经司法会计鉴定部门鉴定，根据吉雅公司目前现存的相关账册（借款、还款记录保存不全），明确为支付单位、个人借款本金、利息的数额共计人民币3.87436913亿元，其他标识不明的往来款支出总金额为3.8557966488亿元。同时，吉雅公司亦对外出售其开发的吉雅花园、综合市场、吉雅商住楼等商品房、商铺等。在此背景下，不能单凭谁签订《商品房买卖合同》、并办理了销售登记备案就认定谁是真实的购房者。本案二审争议的焦点为孙兆卿、李清英谁是涉案商铺的真实购房者。本案中，孙兆卿及李清英均主张是涉案商铺的真实购房者，并向法庭提交了各自的购房证据。本院逐一分析如下：一、孙兆卿于2005年1月19日与吉雅公司所签订的认购书上载明，其所购买的涉案商铺面积为80.4平方米，购铺总价款为350000元，即其商铺每平方米售价为4353元。而李清英于2005年7月10日与吉雅公司所签订的《广东省商品房买卖合同》载明，其所购买的涉案商铺面积为175.3平方米，购铺总价款为262950元，即其商铺每平方米售价正好是1500元。李清英所购房屋单价不仅远低于孙兆卿的购买单价，且远远低于市场同期房价，此不合常理；二、孙兆卿与吉雅公司签订认购书的时间为2005年1月19日，而李清英与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》时间为2005年7月10日，则李清英向吉雅公司购买涉案商铺的时间要晚于孙兆卿购买涉案商铺的时间。如李清英购买涉案商铺时确已到现场察看，则李清英应当知道合同所约定的建筑面积与实际面积明显不符，但李清英对此并没有提出异议，仍愿意购买涉案商铺，有违常理；三、孙兆卿提供了收款收据、综合市场管理服务协议书、业主公约、物业交接书、消防安全责任书、租赁合同，可见孙兆卿是缴纳了上述费用且经过吉雅公司同意后，于2005年12月23日收铺，并于2009年开始把涉案商铺出租给案外人李超俊使用。此后孙兆卿也一直按认购书的约定缴纳涉案房屋的管理费、水电费等相关费用。上述事实和证据足以证实涉案房屋已由吉雅公司真实出售并交付给孙兆卿使用的事实。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，李清英与吉雅公司之间存在5873000元的借贷关系。李清英没有充分举证证明除上述非法吸收公众存款的款项外，其确实是另行向吉雅公司支付了购买涉案商铺的款项。故，根据高度盖然性原则，原审法院认定涉案商铺的真实购房者为孙兆卿，李清英并非真实的购房者的处理并无不妥，吉雅公司应当按照其与孙兆卿所签订的认购书所约定的建筑面积、商铺的位置等约定协助孙兆卿办理涉案商铺的房地产权属证书。
综上，上诉人李清英的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定基本事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理6550元，由上诉人李清英负担。
本判决为终审判决。
审判长 孟 晋
审判员 赵伟光
审判员 胡健仪
二〇一四年五月八日
书记员 胡置晓