湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0502民初2534号
原告（反诉被告）海那，男，1977年8月6日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托代理人韩芳，浙江泰杭律师事务所律师。
委托代理人王慧霞，浙江泰杭律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司，住所地湖州市吴兴区广场后路17号四楼西面第二间。
法定代表人陆建梯，系公司总经理。
委托代理人张晋，浙江银湖律师事务所律师。
委托代理人李锋，浙江银湖律师事务所律师。
原告（反诉被告）海那与被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司（以下简称保集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法由代理审判员李元光适用简易程序于2017年10月25日公开开庭进行了审理。海那及其委托代理人韩芳与保集公司委托代理人张晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）海那起诉称：被告受湖州金汇置业有限公司委托，管理及经营湖州金城广场并对外进行招商引资。2015年，被告招商引资宣传称和知名品牌达成一致意见，肯德基、星巴克、周生记、维也纳酒店等将入住金城广场。原告被其宣传打动，向被告承租了金城广场一层102室、103室用于开办“海马烤鱼”饭店，双方签订《保集湖州金城广场房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定租赁面积共计237.1平米，租赁期限6年，自2015年10月21日起至2021年10月20日止，双方还约定了租金标准及支付时间、违约责任等内容。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金、租金、物业管理费等共计14119元，对商铺进行了装修，购置了厨房设备、桌椅等物品开业，但被告未按承诺引进肯德基等知名商家，招商完成率及统一开业时间不能达到被告提供给商户的《湖州保集未来城经营管理委托合同》载明的比例，被告对商城管理不力，经常在正常营业时间停运空调，导致客流量日益减少，大量商户无法正常经营而闭店。2016年8月起，原告等多个商户向相关部门反映情况，2016年11月29日起，被告与原告等人达成一致意见“商户与保集公司纠纷经诉讼途径解决，在未经法院判决的情况下，不能擅自清空商户商品”。然而2017年2月，被告擅自撬开原告店铺门锁，拆除了除地板及墙壁外的装饰装修物品，搬空店内物品，给原告造成巨大损失，故请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告履约保证金39114元；3、被告赔偿原告损失270000元（庭审中变更为653425元）；4、本案本诉诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）保集公司答辩称：原告本诉的诉讼请求应予驳回。同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，因原告违约在先，根据合同约定被告无需退还履约保证金，装修损失也应由原告自行承担。
被告（反诉原告）保集公司反诉称：2015年10月21日，原、被告签订租赁合同一份，约定由原告租赁金城广场一层102室、103室房屋，租赁期限自2015年10月21日起至2021年10月20日止，第一年租金为352026元，月租金为39114元。原告仅支付部分租金，仍余租金未支付，故请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付被告租金168972元、物业费11470元、水电费9032元（以上费用从2016年5月21日起计算至2016年10月10日止）及违约金90221元（按未缴租金和物业费的50%计算），合计279685元；3、本案反诉诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）海那针对反诉答辩称：《房屋租赁合同》事实上已经解除。原告使用租赁房屋至2016年4月，租金已完全付清。2016年5月起，被告违约行为导致原告无法继续经营，未实际使用房屋，无需支付租金。被告未按《房屋租赁合同》约定聘请有资质的物业公司进行管理，其无权收取物业费，水电费同意按照实际使用的金额支付。违约金计算标准过高，原告并非恶意违约，被告未按合同约定履行合同义务，双方一直在协商过程中。
原告（反诉被告）海那为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1.《湖州保集未来城经营管理委托合同》1份，证明被告受湖州金汇置业有限公司委托管理及经营位于湖州市湖州金城国际广场，并由被告对外进行招商引资，该份合同载明了招商率及开业率的事实。
证据2.《房屋租赁合同》约定1份，证明原告向被告承租湖州金城广场内商铺，该租赁合同系原告提供的格式合同，其内容对原告显失公平的事实。
证据3.发票2份、银行交易明细1份，证明原告向被告支付租金及物业管理费的事实。
证据4.店面装修合同、销售合同、销货清单及收款收据1组，证明原告为经营饭店投资的事实。
证据5.营业执照1份，证明原告经营饭店名称及地址的事实。
证据6.回复函1份，证明被告认可空调分时段开启及曾向商户声明与“周生记”“肯德基”商谈的事实。
证据7.情况说明1份，证明经湖州市吴兴区人民政府飞英街道办事处调解确认，被告不能擅自清空租赁商铺物品，否则应承担相应责任的事实。
证据8.出警记录1份，证明原告店铺内物品被被告清理的事实。
证据9.视频资料1份，证明被告在招商过程中虚假宣传，原告及其他商户曾就租金缴纳及招商违约的事实多次与被告交涉的事实。
证据10.情况说明1份，证明被告工作人员在原告处就餐欠结6200元餐费，被告物业经理高志刚表示同意折抵原告欠付电费的事实。
原告（反诉被告）海那为证明租赁房屋装修的情况，申请证人聂某、杨某出庭作证。
证人聂某陈述：海那找我在沃尔玛做装修，我是油漆工，我还帮忙叫了木工、泥工等，一共15万多的人工费，合同是和我签订的，相当于我是包工头。房屋有300多平米，油漆工工价是每平米100元，30000多元是直接付给我的，装修所用材料都是海那自己购买的。
证人杨某陈述：2015年5月至2016年4月，我是保集公司的物业经理，负责金城广场卫生、工程维修、客户接待。2015年的冬天，恶劣天气，零下十几度，中央空调有一部分是旧的，空调要外地派人来修，维修周期比较长，水管冻掉了，对商场有影响。2016年3、4月份的时候商户经营就不好了。海那的店是2015年10月、11月左右开业的，商铺移交给海那是毛坯，没有装修。商铺开业的时候里面地板、天花板、隔墙、空调、油烟设备等都有。
被告（反诉原告）保集公司为支持其反诉诉讼请求及本诉答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1.《租赁合同》1份，证明原、被告之间的房屋租赁关系以及合同对租赁期限、租金、物业管理费、违约金等内容进行约定的事实。
证据2.情况说明及水电费明细1份，证明被告尚欠原告水电费未支付的事实。
证据3.租金催缴函及交寄清单各1份，证明被告向原告催讨租金并要求解除房屋租赁合同的事实。
证据4.营业执照1份，证明被告聘请的上海保集物业管理有限公司湖州分公司具有相应资质的事实。
原告（反诉被告）海那与被告（反诉原告）保集公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
原告提交的证据1，被告质证对证据的真实性、合法性、关联性均有异议；本院审核认为该份合同系案外人湖州金汇置业有限公司与保集公司签订，原告并非该合同当事人，原告援引该合同约定的内容主张被告违约缺乏依据，本院对该证据效力不予确认。原告提交的证据2、3、5、7、8，被告质证对证据的真实性、合法性、关联性均无异议；本院审核认为该几组证据符合有效证据要件，本院对其证明效力予以确认。原告提交的证据4，被告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该组证据所载费用是否为经营饭店装修投入无法确认。本院审核认为庭审中双方确定租赁房屋承租前为毛坯房，原告因经营需要对房屋进行装修属客观事实，地砖、木板、油漆、玻璃门为装修必需物品且不可拆卸，结合本院对该些票据售货方的询问笔录，本院对湖州南浔天和木业、湖州吴兴民强油漆商行、湖州吴兴正华工艺玻璃经营部、织里一号建材馆协进陶瓷经营部出具的销货清单予以确认,装修材料价款金额共计120794元，店面装修合同涉及的人工费用未提交付款凭证，但装修房屋使用人工为客观事实，本院对该费用予以综合考虑；其余空调、桌椅、厨房设备等可移动物品可由原告自行取回，本院不予确认。原告提交的证据6，被告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议。本院审核认为回复函内容为租赁过程中沟通协商事宜，不影响本案事实认定，对其证据效力不予确认。原告提交的证据9，被告质证对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。本院审核认为该证据所载内容不影响本案事实认定，本院对其证据效力不予确认。原告提交的证据10，被告质证认为该证据与本案无关，且高志刚为案外人上海保集物业管理有限公司湖州分公司经理，非被告处工作人员。本院审核认为，该证据无被告单位盖章，无法确定签字人员高志刚与被告关系，本院对该组证据的效力不予确认。
证人聂某、杨某的证言，原告质证无异议，被告质证对证人聂某的证言无异议，对证人杨某的证言质证认为其曾在案外人上海保集物业管理有限公司湖州分公司任物业经理，不是被告物业经理。本院审核认为证人聂某主要陈述商铺装修的用工情况属实，但用工费用原告未提供付款凭证予以佐证，本院对该费用予以综合考虑；证人杨某陈述的海那店铺的装修情况属实，本院予以确认。
被告提交的证据1、证据4，原告质证无异议，本院对其证据效力予以确认。被告提交的证据2，原告质证对情况说明真实性无异议，对合法性及关联性有异议，认为系原告自己出具的；对水电费收费明细质证认为未收到过。本院审核认为双方约定承租人应支付电费等公共事业费用，而所有商户共用水电表，由原告负责计算和收取水电费具有合理性，本院对该组证据载明被告欠付水电费金额9032元（电费8712元、水费319.5元）的事实予以确认。被告提交的证据3，原告质证认为催缴函未收到过。本院审核认为被告提交的交寄清单收件人无海那姓名，该组证据与本案无关，本院对该组证据效力不予确认。
本院经审理，认定事实如下：湖州市金城广场1层房屋属于湖州金汇置业有限公司所有，该公司委托保集公司对房屋进行日常管理和出租。保集公司与海那签订《房屋租赁合同》一份，合同约定保集公司将位于湖州市商铺出租给海那，租赁期限6年，自2015年10月21日起至2021年10月20日止；使用面积237.1平方米，计租面积379.33平方米，计租面积=使用面积×（1+分摊系数）；物业管理费按计租面积每月7元/平方米。第一年租金为352026元，月租金为39114元（已免除3个月装修免租期租金）；第二年租金为469368元，月租金为39114元。承租人应先付后用，每个支付期支付三个月的租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上个月的26日前；承租人应按照约定支付电费等公用事业费，需缴纳租赁押金39114元作为履约保证金，租赁期间因承租人违约、逾期付款或擅自停业、擅自转租导致提前终止本合同，承租人无权要求返还押金，出租人有权要求承租人承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等；承租人逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为承租人擅自提前终止合同，承租人应缴清欠款并按未履行合同租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金。合同另对双方的其他权利义务以及纠纷解决方式等进行了约定。
合同签订后，保集公司向海那交付了租赁房屋，海那支付了2015年10月21日至2016年5月20日期间的租赁费及物业管理费（含免租期减免的费用）及履约保证金。租赁期间，双方产生争议，经吴兴区人民政府飞英街道办事处于2016年11月1日、11月29日两次进行调解，保集公司承诺“未经法院判决的情况下，金城广场方不得擅自清空商户的物品”。2017年2月19日，保集公司将海那租赁商铺腾空，将可移动物品存放于仓库。保集公司将商铺另行出租后，新的承租人对商铺进行装修，覆盖了原来的装修。
本院核定原告欠缴费用为：2016年5月21日至2016年10月10日期间的租金182662元（39114元/月×4.67个月），物业管理费12400元（7元/平方米.月×379.33平方米×4.67个月），水电费为9032元。核定原告对商铺进行装修材料费用为120794元。
本院认为：原告海那与被告保集公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。2016年5月21日至2016年10月10日期间，原告海那使用租赁房屋，未按约支付租金、物业管理费等费用，根据约定“承租人逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为承租人擅自提前终止合同”，海那拖欠租金等费用超过三十天，保集公司于2017年2月19日将租赁房屋腾空并收回，视为《房屋租赁合同》已解除，故对于原、被均主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同约定“缴纳租赁押金39114元作为履约保证金，租赁期间，因承租人违约、逾期付款或擅自停业、擅自转租导致提前终止合同，承租人无权要求返还押金”，原告违反该约定，其要求被告返还履约保证金39114元的诉讼请求，本院不予支持。租赁合同履行期间，原、被告产生争议，后经吴兴区人民政府飞英街道办事处调解，被告承诺“未经法院判决的情况下，金城广场方不得擅自清空商户的物品”，被告违反该约定将原告租赁商铺腾空后另行出租，造成原告财产损失，应承担相应赔偿责任。原告主张的损失中不可拆除装修部分，已被新的承租人装修覆盖无法进行评估，本院结合原告使用装修材料、装修人工及房屋租赁年限、已使用年限，确定装修损失为160000元。租赁房屋内可移动物品，由保集公司搬迁放置于仓库，海那可自行取回，若物品搬迁移动过程中存在损坏，海那可再行主张。
原告海那未按约支付租金、物业管理费及水电费，被告保集公司向原告反诉主张租金168972元、物业费11470元、水电费9032元，本院予以支持。被告主张按原告欠缴租金和物业管理费总额的50%支付违约金，原告认为其并非恶意违约，约定的违约金标准过高，本院结合合同约定“按未履行合同租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金”及本案实际情况，将违约金调整为按原告主张的欠缴租金和物业管理费总额的10%计算，确定违约金为18044元。原告海那辩称其自2016年5月起未继续经营，故无需缴纳2016年5月起的房屋租金及物业管理费，本院认为即使原告未经营，但其未将租赁房屋腾空并返还被告，其仍需按约支付房屋租金及物业管理费，故对原告该意见不予采信。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）海那与被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司赔偿原告（反诉被告）海那房屋装修损失160000元，海那支付湖州保集商业管理有限公司租金、物业管理费、水电费、违约金合计207518元，经相互抵扣后，海那应支付湖州保集商业管理有限公司款项47518元，限于本判决生效之日起十日内履行；
三、驳回原告（反诉被告）海那其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取5937元，反诉受理费2748元，合计诉讼费8685元，由原告（反诉被告）海那负担4902元，由被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司负担3783元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 李元光
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 赵 婕