山西省大同市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民初字第1065号
原告（反诉被告）王赛，男，汉族，大同机场有限责任公司综合保障部员工，住大同市城区。
委托代理人ＸＸＸ，大同市法律援助中心律师。
被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市城区格兰云天E座602室。
法定代表人葛建华，该公司经理。
委托代理人袁久成，山西焦点律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕宇红，女，汉族，无业，住大同市城区。
委托代理人王建，山西雁北律师事务所律师。
原告（反诉被告）王赛诉被告（反诉被告）大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、被告（反诉原告）吕宇红所有权确认纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人ＸＸＸ、被告（反诉原告）吕宇红的委托代理人王建到庭参加诉讼。被告（反诉被告）中大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王赛诉称，2013年1月28日原告自愿认购被告中大公司位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋一套，面积92.39平米，单价4100元/㎡,房屋总价378799元。原告于2013年1月28日与被告中大公司签订了认购协议，并一次性支付中大公司购房款378799元。2014年11月19日原告收到入住通知单，并按照通知单交纳了该房屋的契税、产权登记费、查档费、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有线电视初装费共计15788元，交于被告中大公司。物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费共计4495元，交于大同市云波物业管理有限责任公司，被告中大公司交付房钥匙于原告（现原告未入住）。原告却在2015年1月15日发现该房在自己不知情的情况下，于2014年7月已在房管部门被他人网签登记，网签人为被告吕宇红，导致原告无法办理产权手续。原告认为该房是在被网签前所购买，拥有对该房的所有权。被告中大公司明知该房已经出售却又网签给被告吕宇红，二被告的行为严重侵害了原告的财产所有权。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求确认位于大同市城区府南街7号华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋所有权为原告；被告中大公司协助原告办理产权登记，撤销被告吕宇红对该房屋的网签登记；诉讼费由被告承担。
针对自己的主张，原告（反诉被告）提供认购协议书、入住通知书、承诺书、物业出具的证明、装修许可证各1份、收据9张，证明原告是实际购房人，原告于2013年1月28日购买。2014年9月10日开始装修并入住，原告已取得了该房屋的所有权。原告一次性交纳了全部房款。
被告（反诉被告）中大公司未出庭应诉，提供书面答辩意见称，我公司与本案原告之所以签订房屋认购协议，是因为我公司向黄玉仙、王君、郭思源、张润花、张富平、王世明、郑世忠、白福平8个债权人（于2012年10月11日）共借款人民币2000万元，月息3.5分。截止2014年10月29日共欠人民币960万元（原告是上述债权人提供顶账所签《房屋认购协议书》名字之一），而在我公司不能归还借款的情况下于2014年10月做了顶账处理（但顶账所签房屋认购协议书签订被要求写在借款时间）。这套房子也同另外的债权人做了网签。而作为网签被告吕宇红，则是我公司为了解决资金周转问题而借款人民币800万元时（已支付/未支付）债权人为保证资金安全要求我公司所作的担保的网签当事人之一。在此笔借款中，债权人向我公司提交了22个人的名单，要求办理30套房屋的网签手续。在我公司与包括原告在内债权人的借贷关系中，我公司承受了很高的利息负担。当时我公司之所以答应债权人顶账或网签这些合同，主要考虑到借债还钱，而且是高额利息，只要有还钱保证，债权人不会要这些房子，也不会伤及他人的实际利益。但是，因为众所周知的原因，我公司陷入了前所未有的困境，于是产生了这种效应。当然这不能作为我公司推脱责任的借口。综上，我公司愿意尽最大的努力予以配合，尽力消除或减少不良影响，给大家一个好的交代。对此我公司再次表示歉意。
被告中大公司未提供证据。
被告（反诉原告）吕宇红辩称，原告与被告中大公司签订的房屋认购协议书不具有法律效力。原告提供的认购协议书没有签订日期，且被告中大公司盖的章是业务专用章，并非公章。另原告提供的2013年1月28日的收据上载明“交来房款（抵账）”，因此原告诉争的房屋明显是顶账房屋，并非原告所说自愿购买。经法院调取原告与被告中大公司所签的认购协议书，该认购书载明认购编号为612＃，落款时间是2014年3月6日，且有中大公司的签字盖章。但原告在本案提供证据“认购书”与法院调取的认购书明显不符。因此原告提起的诉讼是不合法的诉讼。吕宇红在2014年7月15日通过大同市房产局官网对诉争房屋进行了网签登记，随后就向被告中大公司支付了房款，2014年7月16日与被告中大公司签订了商品房买卖合同，并在大同市房产局进行了备案登记。因此吕宇红的购房行为是合法的房屋买卖行为，依法取得了房屋的产权权利。原告在本案中要求撤销吕宇红的网签登记不属于本案受案范围，并非本案所能解决。原告诉讼请求不合法，应驳回原告对吕宇红的诉讼请求。同时吕宇红提起反诉，要求确认反诉被告王赛与反诉被告中大公司的认购协议书无效；反诉被告中大公司继续履行华田苑府城3-2-2201号房屋的《商品房买卖合同》义务；诉讼费用由反诉被告承担。
针对其主张，被告（反诉原告）吕宇红提供以下证据：
1、商品房买卖合同（复印件）、收据1张，证明吕宇红与被告中大公司签订房屋买卖合同，购买了华田苑府城二期3号楼2单元2201号商品房，房款全清，通过转账从吕宇红账户转至中大公司账户。
2、当庭提交立案庭调取的认购协议书、价格明细、报案记录，证明原告陈述的购房时间与购房协议的实际情况不符，不存在真实的商品房交易，2013年-2014年，中大公司对外出售的是4号楼、5号楼，没有3号楼。
针对被告吕宇红的反诉意见，原告（反诉被告）王赛辩称，原告王赛房屋购买时间是2013年1月28日，入住时间是2015年4、5月份。2014年9月10日被告中大公司给原告王赛发放了入住通知单，2014年11月19日原告王赛向被告中大公司交纳了契税、产权登记费、采暖费、燃气费等物业费用，原告王赛也进行了装修并已入住，原告王赛提供的证据可以证实原告有所有权。如果该房属吕宇红所有，被告中大公司就不可能向原告收取上述费用。吕宇红提供的证据只能证明其进行了网签，其并不是真正的购房人。应驳回吕宇红的反诉请求。
针对其主张，原告（反诉被告）王赛未提供证据。
经审理查明，原告与被告中大公司签订《华田苑府城二期房屋认购协议书》，未注明合同签订日期，编号592号。约定：原告王赛自愿认购被告中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元22层2201号住宅一套，建筑面积92.39㎡，单价4100元，总价378799元，一次性交付。合同约定房屋的交付时间为2014年9月30日。被告中大公司向原告出具了378799元的房款收据（标注时间为2013年1月28日）。原告交纳了燃气表费380元、有线电视初装费500元、公共维修基金6929元，暖气费1616元、契税5682元、产权登记费80元、产权查档费100元、代办费500元、装修服务费832元、装修保证金2000元、物业费（含电梯）1663元（上述收据标注日期为2014年11月19日）。
被告吕宇红与被告中大公司签订《大同市商品房买卖合同》（预售合同），合同落款时间为2014年7月16日。该合同在大同市房产管理局办理了备案登记。合同约定：被告吕宇红向被告中大公司购买华田苑府城3号楼2单元22层2201号房，建筑面积92.39㎡，单价4049.99元，房屋总价374179元，买受人一次性付款；出卖人于2014年9月30日前交付房屋。被告中大公司给被告吕宇红出具了374179元的购房款收据。
上述事实，有原告提供的《华田苑府城二期房屋认购协议书》、收据、被告提供的《大同市商品房买卖合同》（预售合同）、收据予以证实，本院予以确认。
关于原告与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》是否有效的问题。被告吕宇红对原告提供的证据的真实性均不认可，认为原告与中大公司不存在房屋买卖合同关系。本案中，原告提供的认购协议书可以确认原告购买了被告中大公司位于华田苑府城二期3号楼2单元2201号的房屋，原告提供的公共维修基金、暖气费等票据，也可以证实被告中大公司将3号楼2单元2201号房屋交付了原告。故可确认原告与被告中大公司签订《认购协议书》购买的是华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋。被告虽对原告购买房屋的事实有异议，但未提供有效证据证实该合同存在合同法规定的无效情形，故本院认定原告与被告中大公司签订的《认购协议书》为有效合同。
关于诉争的位于本市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋，被告中大公司应向谁履行合同义务的问题。原告认为其已交纳了全部房款，房屋也已交付原告，该房屋应归原告所有。被告吕宇红认为被告中大公司未将房屋交付自己，损害了其合法权益，但未提供证据证实。因原告的认购协议书及购房合同合法有效，原告已付清房款和入住费用并已合法占有该房屋，按照已经办理房屋所有权登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的原则，该房屋应由被告中大公司向原告王赛履行合同义务。
本院认为，原告王赛与被告中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。原告已按约定付清了所有款项，被告中大公司也已交付了房屋，现原告已合法占有该房屋，故原告要求确认位于本市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋归其所有及被告中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告吕宇红反诉要求确认原告王赛与被告中大公司签订的认购协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。被告吕宇红反诉要求被告中大公司继续履行华田苑府城3号楼2单元2201号房屋的《商品房买卖合同》义务，因该诉求与本诉的诉求不具有因果关系，不符合反诉的构成要件，本院不予确认。被告吕宇红就其与被告中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，被告吕宇红可向被告中大公司另行主张。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决如下：
一、位于本市华田苑府城二期3号楼2单元2201号房屋归原告王赛所有；
二、被告大同市中大房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内为原告王赛办理上述房屋的产权登记手续；
三、驳回原告王赛的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告吕宇红的反诉请求。
案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于本判决生效后十日内给付原告）。反诉费500元，由被告吕宇红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 刘继东
人民陪审员 赵登峰
人民陪审员 任宪荣
二〇一六年四月五日
书 记 员 孔祥新
郑磊