苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第01929号
原告杨婷。
被告王景明。
原告杨婷诉被告王景明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，因当事人下落不明，本院采用公告方式送达，依法由代理审判员李精华与人民陪审员郭全男、钱建和组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨婷到庭参加诉讼，被告王景明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告杨婷诉称，2010年11月16日，原、被告签订房屋买卖合同，原告向被告购买位于苏州工业园区青灯新村A幢A室房屋一套，面积70.48平方米，总价575000元。2010年11月18日，原告按约向被告支付了购房款525000元，余款50000元约定于产证办理完成过户时一次性付清。然而，被告却在过户前将房屋擅自抵押给第三人，导致无法办理过户手续。2013年6月7日，原、被告达成口头解除合同的意思表示，明确合同解除，被告承诺于2013年6月18日将购房款归还给原告。至今，被告仍未清偿债务并解除抵押，原告已无法取得房屋产权证。原告遂诉讼至法院，请求判令：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》已解除；2.被告退还原告已支付的购房款525000元；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告王景明未作答辩。
经审理查明，2010年11月16日，被告王景明（出让方、甲方）与原告杨婷（受让方、乙方）签订《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将座落在苏州工业园区青灯新村A幢B室房屋，共计建筑面积70.48平方米转让给乙方执业。房屋所有权证待办理中。经协商，双方达成一致，房价为人民币575000元。合同签订后出让之房屋如产权发生纠纷，概由甲方负责清理。出让房屋之装修及附属物：固定装修、全新装、空3只、淋1只、闭路电视、另外车库一个。房屋产权过户有关房地产税、费由甲方负责交清，过户手续主要由中介方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。房款支付方法：2010年9月24日首付30000元整，2010年11月20日左右付495000元整，余款50000元待两证出来过户手续结束后一次性付清。房屋交付：待第二次房款付清后交房并房租费移交给乙方，房租费由乙方收，时间在2010年11月20号左右。交房时甲方须把房屋钥匙、煤气卡及有线电视卡等房屋相关物件交给乙方，甲方同时应付清交割日前的水、电、有线电视及煤气费用等应由甲方承担的费用。任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的100%给对方作为违约金；居间方佣金由违约方全额支付。被告王景明于合同落款甲方处签名确认，杨兴国代杨婷于乙方处签字确认，另有居间方苏州市新愿信息咨询服务有限公司盖章及周回芳、朱卫男见证签字。
2010年11月18日，原告通过杨兴国尾号032418账户向周回芳尾号为878519账户转账10万元，另向朱卫男尾号为748715账户转账37万元。同日，被告王景明及周回芳、朱卫男向原告出具收条，载明：“今收到杨婷购北区六区1幢1单元401室购房款525000元整。房钥匙已交。”庭审中，原告述称周回芳、朱卫男系中介的人，47万元通过转账，另55000元通过现金支付，收条由中介书写，后由被告及中介共同签名。
2013年6月7日，被告王景明向原告出具承诺书，载明：“本人王景明承诺青灯新村A幢A室房款到2013年6月18日归还于杨婷，如不归还于杨婷，杨婷有权起诉本人，王景明承担一切诉讼费用。”
另查明，青灯新村A幢A室登记产权人为王景明，另有安置对象：赵白男，马永妹、王星宇。2012年12月20日，该房屋抵押给案外人，债权数额45万元，抵押期间自2012年12月19日至2013年6月18日；该房产另有本院及其他法院多次查封，设定限制转移，限制期限有自2013年7月30日至2015年7月29日、2015年8月11日至2018年8月10日等不同期限。
诉讼中，原告述称自2011年11月18日被告交付房屋后，原告出租使用房屋至今，租金标准为1900元每月，至2015年3月，租金变更为2500元每月。原告表明如合同解除，因原告已支付房款产生的利息损失，按银行同期同类贷款利率计算已与房租基本没有差距，甚至超过房租，故不存在房租收益返还事宜。关于合同杨兴国代杨婷签字事宜，原告述称杨兴国系其父亲，款项为父亲代其支付给被告，原告表明认可杨兴国代为签字的行为，认可合同的效力；杨兴国亦到庭认可代女杨婷签署合同及付款事宜。
以上事实，有原告提交的苏州工业园区房地产登记簿、房屋买卖合同、银行转账凭证、收条、承诺书以及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，关于杨婷与王景明签订的房屋买卖合同效力，受让方由杨兴国代原告杨婷所签，但杨婷明确表明认可父亲杨兴国代签合同行为及效力，应认定为系原告真实意思表示；该合同成立于王景明与杨婷之间，且有中介机构在场见证，各方对约定内容及法律后果应有相应认识；双方约定的房屋买卖内容本身不违反法律禁止性规定和社会公共利益，现有证据亦无法确认存在恶意串通损害第三方利益的情形，应认定为内容合法。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权导致标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。即无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，并不必然导致合同无效。依据上述法律规定，即使王景明该无权处分事实成立，买卖合同仍应有效，当事人各方可依据合同约定主张相应权利，以达致平衡买卖双方、所有权人利益、兼顾财产安全和交易安全的法律效果。另一方面，该房屋买卖合同签订后，原告已按约定支付部分购房款，相应房产已于2011年交付原告使用至今，被告此间亦未提出异议，故原、被告所签房屋买卖合同不存在违法无效情形，应为合法有效。
然而，在合同履行过程中，涉案房屋出现抵押、查封等影响合同继续履行的事由，被告亦未就此障碍进行涤除，致使双方合同无法继续履行，原告诉请要求解除合同的请求应予支持。关于合同解除时间，因被告王景明于2013年6月7日向原告出具承诺，承诺归还原告房款事宜，可以认定双方此行为表明合同不再继续履行，双方已达成解除合同的意思表示，故双方合同解除日期应为2013年6月7日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据当事人履行状况，当事人可予恢复原状，并有权要求赔偿损失，原告要求被告返还购房款525000元的请求应予支持，但原告亦应将涉案房屋交还与被告。关于原告使用房屋期间的租金收益，原告主张被告占用购房款期间按银行同期贷款利率计算的利息已超过租金收益，故不再返还。本院认为，被告未到庭就合同解除后房屋使用费提起反诉主张，本院就租金事宜不再理涉，被告如认为其权益受损可另行与原告进行结算或主张。
被告王景明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨婷与被告王景明于2010年11月16日签订的《房屋买卖合同书》于2013年6月7日解除；
二、被告王景明于本判决生效之日起十五日内退还原告杨婷购房款525000元；
三、原告杨婷于本判决生效之日起十五日内将苏州工业园区青灯新村A幢A室房屋腾空退还被告王景明。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9550元、公告费690元，合计10240元，由被告王景明负担，此款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十五日内一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 李精华
人民陪审员 郭全男
人民陪审员 钱建和
二〇一五年十一月六日
书 记 员 孙晓伟