上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民（行）初字第12号
原告上海平凉物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人许国强，总经理。
委托代理人管华洁，上海市同建律师事务所律师。
被告上海宝地杨浦房地产开发有限公司�住所地上海市杨浦区。
法定代表人张建中，董事长。
委托代理人严韵辉，宝钢集团有限公司法律事务部工作人员。
委托代理人朱芩蔚，宝钢集团有限公司法律事务部工作人员。
被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局，住所地上海市杨浦区。
法定代表人于洋，局长。
委托代理人应豪，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局工作人员。
委托代理人陆文平，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局工作人员。
第三人上海卫百辛（集团）有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人施建平，董事长。
委托代理人张宇翔，上海捷阳律师事务所律师。
委托代理人葛正敏，上海卫百辛（集团）有限公司工作人员。
原告上海平凉物业管理有限公司（以下简称平凉物业）诉被告上海宝地杨浦房地产开发有限公司（以下简称宝地公司）、上海市杨浦区住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）房屋拆迁补偿安置合同一案，本院受理后，因上海卫百辛（集团）有限公司（以下简称卫百辛公司）与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人。2013年8月13日依法适用简易程序公开开庭审理了本案，2013年10月18日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告、被告、第三人委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告平凉物业诉称：上海市杨浦区昆明路xx弄x号等房屋（含2号101、103室、56号全幢、56号东全幢）的房地产产权证载明权利人为上海江浦物业管理有限公司（以下简称江浦物业），本案系争房屋为2号101、103室，建筑面积43平方米。2002年，原告与江浦物业因经营发展需要报请上级主管单位卫百辛公司，要求对两家物业公司合并。2002年4月1日，卫百辛公司作出批复同意江浦物业并入原告，撤销江浦物业法人资格。嗣后，原告与江浦�业至工商行政管理部门完成企业合并登记手续。原告自此取得系争房屋的财产权利。2004年，逢国有企业改制，原告经上级主管单位卫百辛公司和区府有关部门批准，并依据相关文件，将系争房屋纳入原告资产范围，并完成资产评估和交割。2005年，系争房屋所涉地块纳入动迁范围，宝地公司起先确认系争房屋属原告所有，并与原告协商，后房管局向宝地公司函告系争房屋属房管局所有，宝地公司于2013年3月4日与房管局签订房屋拆迁补偿安置合同。原告认为房管局非系争房屋产权人，故要求确认两被告签订的房屋拆迁补偿安置合同无效。
为证明其所诉，原告平凉物业提供证据如下：
1、2013年4月23日宝地公司发给原告函。证明房管局于2012年11月26日发函至宝地公司，称系争房屋权利人属房管局，故宝地公司和房管局签订了房屋拆迁补偿安置合同。
2、2013年3月4日上海�城市非居住房屋拆迁补偿安置协议。证明系两被告之间签订的协议，系争房屋为非居住房屋昆明路xx弄x号101－102室（实为103室），建筑面积43平方米；但根据动拆迁相关法律规定，拆迁人应当与房屋产权人或承租人签订合同，现系争房屋产权人不是房管局，应属平凉物业所有，故该合同无效。
3、房屋产权证。证明2001年6月26日始至动拆迁，昆明路xx弄x号等（含系争房屋）房屋一直登记在江浦物业名下，系争房屋部位注明是昆明路xx弄x号101和103室，面积是43平方米。
4、合并批复。证明2002年平凉物业和江浦物业合并，江浦物业注销，并入平凉物业；由于合并，江浦物业所有的财产应归并到平凉物业，故江浦物业名下的房产就应归属平凉物业。
5、平凉物业2004年5月20日拟股权转让资产评估报告书摘要和固定资产清查评估明细表。证明平凉物业转制之前于2004年5月20日作�产评估，其中明确将系争房屋纳入了评估范围。
6、2004年7月份杨浦区资产评审中心、杨浦区国有资产管理办公室文件。证明相关政府部门对评估结果进行了确认，即国资部门认可系争房屋属于平凉物业所有。
7、2004年9月24日上海联合产权交易所产权转让交割单。证明平凉物业改制完成。
8、2009年9月29日上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、发票和汇款证明。证明2009年，宝地公司与平凉物业就昆明路xx弄x号等（除系争房屋）签订拆迁补偿安置协议，故系争房屋也应与平凉物业签订拆迁补偿安置协议。
9、2013年1月、4月的两份律师函。证明平凉物业向宝地公司发律师函，指明系争房屋属平凉物业。
10、平凉物业土地使用权清查评估明细表。证明该评估明细表中纳入了系争房屋土地位置，系争房屋属于平凉物业。
11、2004年9月1日杨浦区国有资产管理办公室批复�证明相关政府部门确认系争房屋纳入平凉物业的转制资产中，并进行了评估。
经质证，被告宝地公司对证据1、2、3、4无异议，但指出宝地公司签订协议是依据房管局的公函签订的。证据5真实性无异议，并不能证明系争房屋所有权属平凉物业，房屋所有权归属的依据应当是房地产证，现系争房屋房地产证上显示权利人仍是江浦物业；2001年11月31日，卫百辛公司和房管局政企分离时，卫百辛公司将系争房屋的所有权划给了房管局，双方意思表示明确，仅仅是产权证手续未办；卫百辛公司明知已经将系争房屋划给了房管局，仍然在平凉物业改制的时候将系争房屋一起打包评估，导致现在问题产生；虽然系争房屋产权权利人是江浦物业，但实际上已经归属房管局，故评估报告不能证明系争房屋的权属；房管局要求与宝地公司签订拆迁补偿安置协议是有法律依据的。对证据6有异议，相关政府部门只是对资产改制评估结果的认可，不是对系争房屋权属的确认。对证据7真实性无异议，只能说明改制已经完成。对证据8真实性无异议，需要说明昆明路xx弄x号x号全幢及x号东全幢在平凉物业改制的时候明确划给了平凉物业，而系争房屋划给了房管局，它们的权属不同。证据9无异议。对证据10有异议，平凉物业单方所作的土地使用权清查评估明细表不能证明权属归属。证据11真实性无异议，但批复不能证明系争房屋产权归属于平凉物业。
被告房管局对证据1、2无异议，对证据3真实性无异议，但只能证明2001年6月26日原江浦物业办理了系争房屋产权证，并不能证明平凉物业是系争房屋的权利人。证据4真实性无异议，但合并批复中对于两物业公司的财产处置并未作出规定，只是同意合并；2002年原江浦物业与原平凉物业合并时，不应当将2001年已经移交给房管局的系争房屋作为合并时的公司资产，江浦物业和平凉物业在2001年前是房管局前身原杨浦区房屋土地管理局（以下简称房地局）和卫百辛公司共同管理的下属单位，当时江浦物业和平凉物业都是国营性质的，2001年政企分开的时候，即2001年年底到2004年改制之前，该两家物业公司的上级单位就只有卫百辛公司，但仍然为国营企业性质，到2004年改制完成后，平凉物业就改制成了民营企业。对证据5评估报告书摘要中没有涉及系争房屋，明细表中虽涉系争房屋，但当时是由卫百辛公司和平凉物业申报的，该申报明显不符合客观事实，从2001年系争房屋移交开始至今，系争房屋的资产占有单位就一直为房管局，并一直由房管局下属的江浦办事处占有、使用，使用单位不是平凉物业；由于卫百辛集团和平凉物业工作疏忽，将系争房屋纳入了评估明细表。证据6真实性�异议，但本案中系争房屋属于政府机关派出机构的办公用房，是政府资产，是非经营性资产；从时间顺序上讲，2001年系争房屋移交给房管局在前，2004年平凉物业改制在后，改制不能对抗之前的移交，且该两份文件没有涉及本案系争房屋，并明确仅表示对资产评估结果的确认，并不代表对评估目的所对应的经济行为进行审批等。证据7真实性无异议，但实际支付的对价中，看不出包括了哪些财产，与本案无关。证据8与本案系争房屋无关，产权证不能单独作为拆迁补偿的事实依据，昆明路xx弄x号x号全幢及x号东全幢房屋是因为产权无争议的前提下作出的拆迁补偿，而本案系争房屋是由多个法人对该房屋主张权利，拆迁人在调查核实基础上作出了正确判断，与房管局签订拆迁补偿安置协议。证据9无异议。证据10的质证意见同证据5。证据11的质证意见同证据6。
第三人卫百辛公司对原告提供的证据真实性均无异议，认为原告基于法律事实合法、合理取得了房屋的产权。
被告宝地公司辩称：拆迁时，房管局向宝地公司函告系争房屋系其所有，故宝地公司与房管局签订了房屋拆迁补偿安置合同并进行了补偿，且补偿款项已经付清，金额为人民币510，300元。现系争房屋已经拆除，两被告签订的合同真实有效，请求驳回原告诉请。
被告宝地公司提供证据如下：
1、2013年3月4日上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议。2、2001年12月31日房管局与卫百辛公司办公用房移交清单。证明系争房屋使用单位是房管局下属江浦办事处，约定由移交人第三人与接受单位房管局办妥产证分开手续后，各自向区产证办领取，且包括系争房屋在内的7套房屋都要移交给房管局，故宝地公司与房管局签订了拆迁补偿安置协议。
3、房管局给宝地公司的公函。4、动�款交付凭证。证明宝地公司根据房管局提供的证据2，确认系争房屋真正的所有权人是房管局，并与其签订了拆迁协议，支付了拆迁补偿款项。
经质证：原告平凉物业认为签订拆迁补偿安置协议的时候，应当与产权人签订，但系争房屋的产权人明确登记为江浦物业，故宝地公司与房管局签订的协议应确认无效。另外，移交清单的签订只形成债权，并未形成物权的转移，不动产所有权的转移应当变更登记，拆迁人应和不动产所有权人签约，而不能与债权人签约。且该移交清单签订的时间是2001年12月31日，房管局至今没有办理系争房屋不动产登记转移，故已经无效了。
被告房管局对宝地公司提供的证据无异议。
第三人卫百辛公司对宝地公司提供的证据真实性无异议，但认为由于房管局没有办理系争房屋产权变更登记，才导致了矛盾的发生。
被告房管局辩称：其与宝地公司签订合同时，向拆迁人宝地公司出示了系争房屋的有效权利证明，拆迁人予以认可，在拆迁双方合意的前提下签订拆迁补偿安置协议，符合法律和政策规定。合同签订后，宝地公司给付补偿款项人民币510，300元，现系争房屋已经拆除。两被告签订的合同真实有效，请求驳回诉请。
被告房管局提供证据如下：
1、杨府办（2009）24号文件。证明原房地局的职责划入现被告房管局。
2、办公用房移交清单。证明2001年的时候，原房地局和卫百辛公司进行了政企分开，包括职能分离，人员分流及资产分割；在政企分开之前，国有资产的管理单位有卫百辛和原房地局，故政企分开时只是进行分割，而不是交割，系争房屋本来就是原房地局的资产，移交清单有合法的公章，移交过程清楚，拆迁人以移交清单和江浦物业的产权证认定房管局为系争房屋的权利人，符合法律事�。
经质证：原告平凉物业对房管局提供的证据1无异议。对证据2有异议，2001年，江浦物业不是全资国有企业，当时卫百辛公司只占有51%股权，而江浦物业职工占有49%的股权，所以卫百辛公司不能单方将系争房屋移交，该移交的效力存疑。
被告宝地公司同意房管局举证意见。
第三人卫百辛公司认为由于房管局没有办理系争房屋产权变更登记，才导致了矛盾的发生。
第三人卫百辛公司述称，从系争房屋产权证上看，认为系争房屋的实际产权人应该是江浦物业。至于原告诉请由法院判决。
第三人卫百辛公司提供证据如下：
江浦物业工商登记材料以及工商内档信息（包括相关的股东会决议）。证明1999年底，江浦物业改制为国内合资公司，由卫百辛公司和江浦物业职工共同持股，卫百辛持股51%，江浦物业职工持股49%。
经质证：原告平凉物业对第三人提供的证据真�性无异议，认为1999年开始江浦物业是有限责任公司，其股东构成除了第三人还有江浦物业职工；在2001年对江浦物业名下系争房屋进行移交并不是由第三人（一家）就可以决定的，现只有第三人单独盖章进行移交，显然不符合法律规定。
被告宝地公司对第三人提供的证据真实性无异议，但可以证明当时系争的房屋转让是有股东卫百辛公司同意的。
被告房管局对第三人提供的证据真实性无异议，但对于原告所做的推论有异议；认为在2001年办公用房（包括系争房屋等7套）实际移交时，原房地局、第三人和原江浦物业公司明知三方已经按照移交清单规定的权利义务办理了交接，原江浦物业将系争房屋的钥匙交给了原房地局下属的江浦办事处；其次原告推论有明显逻辑错误，在2002年原江浦物业并入原告的过程中，原告举证的就是卫百辛公司的批文，按照原告的推论，卫百辛公司既然无权移交资产，就更无权批准江浦物业和原告合并。
根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：
原房地局现更名为房管局。2000年7月始，原房地局与第三人筹办政企分开，至2001年12月31日正式政企分开。2001年12月31日，原房地局与第三人签订一份办公用房移交清单，注明系争房屋使用单位江浦办事处（系原房地局下属派出单位），产证权属江浦物业，移交人第三人与接收人房地局办妥分开产证手续后，各自向区产证办领取产权证。
原江浦物业股东为两方，一方第三人占51％，另一方江浦物业职工持股会占49％。2002年4月1日，卫百辛公司批复同意原江浦物业并入平凉物业，撤销江浦物业法人资格。原江浦物业于2005年12月31日吊销营业执照，2006年12月7日注销营业执照。
系争房屋在拆迁前一直由房管局派出机构江浦办事处使用，产权证权利人未�更，仍为江浦物业，原告未收过租金。2005年始，该基地拆迁，现拆迁期限延长至2014年10月30日。2012年11月26日，房管局发函给宝地公司，指明系争房屋系其江浦办事处办公用房，于2001年12月31日因政企分开需要，并与第三人达成协议，系争房屋归房管局所有，并形成办公用房移交清单。2013年3月4日，两被告就系争房屋签订一份上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议（货币补偿），房管局最终取得货币补偿款人民币510，300元，系争房屋现已拆迁。
另查明，原房地局前身上海市杨浦区房产管理局于1996年组建第三人，并于同年将下辖房管所改制为物业公司，第三人作为物业公司的主管部门。
2004年7月16日，上海市杨浦区资产评审中心在对平凉物业拟转让而涉及的整体资产评估结果确认通知中明确注明：“本确认仅表示我中心对资产评估结论的确认，并不代表我中心对�估目的所对应的经济行为进行审批，也不能代替须由国家规定的部门按程序对该经济行为进行审批”。
审理中，第三人表示由于房管局一直没有变更系争房屋产权证权利人而导致争议，第三人认为房管局放弃了系争房屋权利，故根据产权证权利人的情况，在平凉物业改制为民营企业时同意将系争房屋并入平凉物业。至于系争房屋所有人的确定，最终由法院判定。
本院认为，房管局现承继原房地局职责。2001年12月31日，原房地局与第三人就系争房屋等签订了办公用房移交清单，明确了系争房屋应由第三人移交给原房地局。且系争房屋至拆迁前一直由房管局派出机构江浦办事处使用，原告、第三人未就系争房屋签订过租赁合同和收取过相关租金。2004年，第三人自认为房管局放弃了系争房屋产权，将系争房屋纳入平凉物业改制中资产评估的范围（即便平凉物业出资）�但不能改变房管局对系争房屋拥有所有权的事实。若平凉物业认为两被告签订的拆迁协议对其造成损失，应向第三人追偿。综上，本案应当考虑到政企分开的历史背景，系争房屋物权公示虽仍为江浦物业，但实际权利所有人应为房管局。宝地公司依据相应的事实与系争房屋实际所有人房管局签订的拆迁协议，符合拆迁条例，系双方真实意思表示，依法应予保护。现平凉物业以系争房屋所有权属其所有，确认两被告签订的拆迁补偿安置协议无效之诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告上海平凉物业管理有限公司要求确认被告上海宝地杨浦房地产开发有限公司与被告上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订的房屋拆迁补偿安置合同（签订日2013年3月4日）无效之诉讼请求。
本案案件受理费人民币80元，由原告上海平凉物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐芳芳
审 判 员 强 康
人民陪审员 郭雅桃
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 周 圣
附：相关法律条文
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。