江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第0263号
上诉人（原审被告）陈玉玲。
上诉人（原审被告）金华兴。
委托代理人赵达军，江苏华海中天律师事务所律师（代理上述两上诉人）
委托代理人吴军，江苏华海中天律师事务所律师（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告）周爱芳。
委托代理人谢晋，江苏达源律师事务所律师。
委托代理人李雷，江苏达源律师事务所律师。
上诉人陈玉玲、金华兴因与被上诉人周爱芳房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴开民初字第0579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年4月8日，周爱芳作为甲方与乙方陈玉玲、金华兴在丙方苏州亿家人房地产经纪有限公司（以下简称亿家人公司）的居间下签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于开发区德敏花园10幢402室房屋，面积103.78㎡，出售给乙方，随房屋出售的其他配套设施有沙发、两张床、三个空调，买卖成交价为1060000元。该协议约定：付款方式为现金加贷款，乙方于2013年4月8日交付定金10000元；乙方委托丙方代其为购买该房屋办理贷款，并认可贷款银行指定的评估机构进行评估，乙方应向丙方支付贷款服务费，需支付银行要求的其他费用。甲乙双方约定2013年4月20日前办理资金托管和过户手续，否则视为违约。由于甲方做了抵押，故产权证号没记录。双方约定乙方先支付甲方叁拾万元整，支付甲方抵押贷款，将三方共同拿回产权证。甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的3%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。协议还约定本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份等等。签约当日，陈玉玲、金华兴向周爱芳支付定金10000元。之后，陈玉玲、金华兴未再支付其他款项。2013年6月21日，周爱芳通过特快专递向陈玉玲、金华兴邮寄解除协议通知，表明因陈玉玲、金华兴拒不履行双方约定的事项，虽经律师函督促仍拒不履行，故通知陈玉玲、金华兴解除双方房屋买卖协议。周爱芳认为陈玉玲、金华兴违约，遂诉至法院。陈玉玲、金华兴明确表示收到了该解除协议通知，认可双方之间的房屋买卖协议于其收到该通知时已解除，但认为周爱芳违约解除，遂反诉要求周爱芳承担违约责任。
一审庭审中，周爱芳称，因签约时涉诉房屋对外设定了30万元的抵押权，抵押权人是个人，办理过他项权证，房屋的产权证也在抵押权人处，故在售房时要求买房人必须先将30万元的抵押债权还掉。2013年4月20日前，金华兴曾向中介亿家人公司明确表示不要涉诉房屋，4月20日当天，亿家人公司员工谢某致电金华兴督促其履行合同，但金华兴仍然拒绝。随后谢某向金华兴发短信，告知其如不履行合同将承担违约责任，金华兴回复“我会让律师处理的”。5月2日，江苏达源律师事务所代表周爱芳及亿家人公司向陈玉玲、金华兴致函，希望两人履行合同，但两人置之不理。另，陈玉玲、金华兴与亿家人公司之间的居间合同纠纷案件的承办法官曾于2013年6月8日组织调解，陈玉玲、金华兴当时表示考虑是否继续履行房屋买卖协议。承办法官要求双方于6月14日到法院办理相关手续，但陈玉玲、金华兴仍无故不到。综上，陈玉玲、金华兴的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，故其于2013年6月21日致函解除双方之间的房屋买卖协议。另，2013年7月5日，亿家人公司与陈玉玲、金华兴之间的居间合同纠纷开庭审理过程中，陈玉玲、金华兴的代理人又一次明确表示不愿意购买涉诉房屋，故其于2013年8月初将房屋卖给案外人。
一审庭审中，陈玉玲、金华兴称，两人从未表示过不想购买涉诉房屋；在与周爱芳没有签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，周爱芳及亿家人公司没有理由要求陈玉玲、金华兴支付任何款项。
一审审理中，应周爱芳申请，法院传唤证人谢某出庭作证。谢某称：其在亿家人公司作房屋销售，本案所涉房屋买卖，亿家人公司未与周爱芳、陈玉玲、金华兴另行签订居间合同，涉案房屋买卖协议是一式三份的，其中包含了居间合同的内容。因涉案房屋出售时有抵押，房屋产权证也在抵押权人处，故在房屋买卖协议上约定由陈玉玲、金华兴向周爱芳支付30万元，用于注销抵押权，拿回产权证。当时有另一看房人只能出25万元来注销抵押权，但金华兴能出30万元，故才与陈玉玲、金华兴签约。双方口头约定于4月10日办理注销抵押权的手续，故在4月10日当天其打电话给金华兴，但金华兴称不来了，直接将首付款30万元付给其公司，让其帮他办好就行。当时其回复称公司除收中介费外不能向客户收钱，另办理房屋过户手续本人不到是办不了的，且协议约定的30万元并非首付款，是用于注销抵押权的。之后，在4月20日前，公司业务经理曾与陈玉玲、金华兴通过两次电话，第一次通话时陈玉玲、金华兴说这个房屋不打算买了，经理让再考虑一下，第二次通话时陈玉玲、金华兴还是说不打算买房了。4月20日当天，其也向金华兴打电话，催促金华兴按房屋买卖协议约定向周爱芳支付30万元。二手房买卖，买方向卖方付定金后，要将房产证和土地证交到房管局公示5天，如公示5天内没有人提出异议，则就可以进行网签。网签之后，就要进行资金托管。实际操作上，网签、申请贷款、资金托管，都是放在同一天办的，申请贷款在资金托管之前。对谢某的上述证言，陈玉玲、金华兴不予认可，称证人与本案有利害关系。
上述事实，由当事人陈述、房屋买卖协议、房屋所有权证书复印件、土地使用权证书复印件、解除协议通知及其邮寄快递面单、（2013）吴开商初字第0122号民事判决书等证据予以证明。
周爱芳的一审本诉请求为：要求陈玉玲、金华兴支付违约金21800元。
陈玉玲、金华兴的一审反诉请求为：要求周爱芳返还购房款10000元，支付违约金42878元。
原审法院认为：本案争议焦点之一为双方签订的《房屋买卖协议》系双方间购买房屋的意向还是生效的买卖协议。周爱芳与陈玉玲、金华兴签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋基本情况、房屋性质、抵押情况、成交价款、履行期限，以及违约责任等，已具备房屋买卖合同的主要内容，对合同欠缺的其他内容，当事人达不成协议的，可根据法律有关规定予以确定，双方之间的房屋买卖合同成立。该《房屋买卖协议》系双方当事人真实的意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。进行网签是房地产主管部门为维护房屋买卖市场的秩序，要求将双方（或者包括中介在内的三方）签订的房屋买卖合同进行公示。公示是物权转移中的一种必经程序，但是并非合同生效的必要条件，网签与否不影响合同效力。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。
本案争议的焦点之二为周爱芳解除合同是否构成违约。周爱芳称因陈玉玲、金华兴拒不履行协议约定的先支付30万元以赎回产权证的义务，经督促仍不履行，故其才通知解除合同。陈玉玲、金华兴虽辩称其曾要求向亿家人公司支付该款且因周爱芳未办理资金托管账户故其才无法付款，因《房屋买卖协议》明确约定该款应支付给抵押权人以赎回产权证原件，而办理资金托管手续需提供相关产权证原件，故按房屋买卖协议的约定应当先由陈玉玲、金华兴履行支付30万元款项的义务，然后双方在取得产权证后进行网签、资金托管等手续，陈玉玲、金华兴向亿家人公司提出将30万元支付给亿家人公司不符合协议约定，且在亿家人公司明确表示其不收取该款的情况下，陈玉玲、金华兴理应向周爱芳支付或协同周爱芳向房屋的抵押权人支付该款以取回产权证，但其未按约履行。另，资金托管手续必须周爱芳与陈玉玲、金华兴同时到房产交易登记机构办理，综上，对陈玉玲、金华兴的抗辩主张，法院难以采信。本案中，因《房屋买卖协议》明确约定陈玉玲、金华兴先支付周爱芳30万元偿还周爱芳抵押贷款以拿回产权证，且约定双方于4月20日前办理资金托管和过户手续，而办理资金托管、过户手续等需提供相关的房屋所有权证及土地使用权证原件，故陈玉玲、金华兴先支付周爱芳30万元的时间按约最迟不能晚于2013年4月20日。陈玉玲、金华兴理应在2013年4月20日前支付该30万元，但陈玉玲、金华兴拖延至今未付，且经催告仍未履行，故可认定陈玉玲、金华兴拒不履行该义务，周爱芳据此解除合同并无不当。综上，双方之间《房屋买卖协议》于2013年6月23日解除。《房屋买卖协议》既约定了定金，又约定了违约金条款，周爱芳起诉选择适用违约金条款，要求承担房价款3%的违约金即31800元，在扣减已支付的定金10000元后，要求陈玉玲、金华兴支付21800元，于法有据，法院予以支持。陈玉玲、金华兴要求周爱芳承担违约责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十一条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、陈玉玲、金华兴于判决生效之日起十日内支付周爱芳违约金人民币21800元。二、驳回陈玉玲、金华兴的反诉请求。本诉案件受理费减半收取为173元，反诉案件受理费减半收取为461元，由陈玉玲、金华兴负担。
陈玉玲、金华兴不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，《房屋买卖协议》只约定陈玉玲、金华兴支付30万元，并未约定支付的30万元用于取回产权证。上诉人金华兴从未表示过不要涉诉房屋。二、一审判决违反法律规定，《房屋买卖协议》不是正式的房屋买卖合同，仅是购房意向协议，协议中支付房款和交付房产的义务，只有在双方签署正式合同后，才对双方具有约束力。周爱芳违反《房屋买卖协议》，将房屋转卖给他人，理应承担违约责任。故请求二审法院查明事实，发回重审或依法改判。
被上诉人周爱芳二审辩称：一、只有陈玉玲、金华兴支付了30万元解除抵押，才能进行房屋买卖。二、房屋中介公司无权收取30万元，只能交给房屋抵押权人用于解除抵押。三、陈玉玲、金华兴在本案和前案的诉讼中都明确表示不再购买该房屋。
二审经审理查明事实与原审一致。
二审中，陈玉玲、金华兴向本院提供了（2013）吴开商初字第0122号苏州亿家人房地产经纪有限公司诉陈玉玲、金华兴居间合同纠纷一案的开庭笔录，根据笔录记载，陈玉玲、金华兴代理人在回答法庭提问“如果房贷能够办理，本案所涉房屋是否继续购买”时明确答复“即使能办，被告也不要了”
二审中，双方当事人确认如果根据合同第五条在2013年4月20日前办理资金托管和资金托管手续，则必须在4月20日前解除房屋的抵押权。
二审中，陈玉玲、金华兴称周爱芳应当自行承担解除抵押权的费用，在资金托管账号成立后，陈玉玲、金华兴再支付30万元到资金托管账户，作为合同的首付款，余款向银行贷款。
本院认为：2013年4月8日周爱芳、陈玉玲在亿家人公司签订的《房屋买卖协议》，约定周爱芳将涉诉房屋出售给陈玉玲，协议约定了房屋的价格、付款方式、交房手续、中介信息费等，主要条款已经具备，故合同已经成立。该房屋买卖合同是各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，各方当事人均应按约履行。陈玉玲、金华兴上诉认为该协议仅是一份意向协议，只有在签订正式房屋买卖合同后才对双方具有约束力的上诉理由不能成立。
根据协议第八条的约定，陈玉玲、金华兴在签约时已经知道其购买的房屋被设定抵押，并同意先支付周爱芳30万元用于解除抵押，拿回房产证。虽然该条款并未约定陈玉玲、金华兴支付30万元的期限，但根据合同第五条约定，只有在2013年4月20日前解除房屋的抵押权，才能办理资金托管和过户手续，因此，陈玉玲、金华兴必须在2013年4月20日前向周爱芳支付30万元用于解除房屋的抵押。陈玉玲、金华兴上诉认为应当在办理资金托管手续后支付30万元，周爱芳应首先自行筹集资金解除房屋抵押的理由与协议约定不符，其主张不能成立。
陈玉玲、金华兴上诉还提出其从未表示过不要购买涉案房屋，但根据其在二审中提供的（2013）吴开商初字第0122号开庭笔录记载，其委托代理人当庭明确表示不再购买房屋，因此该上诉理由也不能成立。此外，陈玉玲、金华兴上诉还提出《房屋买卖协议》是一份意向协议，支付房款和交付房产的义务，只有在签署正式合同后才对双方具有约束力，但上诉又要求周爱芳承担违反协议将房屋转卖他人的违约责任，该上诉观点自相矛盾，不予支持。
综上，陈玉玲、金华兴未能按约支付30万元用于解除周爱芳房屋的抵押，且经周爱芳催告后仍未能履行，其行为已经构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。陈玉玲、金华兴的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费807元由上诉人陈玉玲、金华兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈维佳
代理审判员 陈 斌
二〇一四年四月九日
书 记 员 杨颖颖