江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5673号
上诉人（原审被告）南京郦城房地产开发有限公司，组织机构代码××，住所地南京市建邺区奥体大街199号金马郦城22幢101室。
法定代表人郑蓝波，该公司董事长。
委托代理人程荃，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人朱涛，男，1957年1月10日生，汉族，南京郦城房地产开发有限公司法务。
被上诉人（原审原告）赵辉，男，1968年10月5日生。
上诉人南京郦城房地产开发有限公司（以下简称郦城公司）因与被上诉人赵辉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2013）建民初字第2396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赵辉原审诉称，赵辉为金马郦城某幢308室业主，赵辉自2008年购买郦城公司开发的上述房屋，2010年起将房屋出租。2013年6月17日租客打电话称房屋漏水，房屋装修发生损失，且周边邻居也发现漏水。6月22日上午，在郦城公司代表、物业公司代表在场的情况下，工人开挖寻找漏水点，发现房屋进水管接口弯头开裂破损是导致漏水的原因。当时双方对此均无争议，但之后郦城公司推诿拒绝赔偿，赵辉拨打投诉热线后获知该小区类似赵辉因水管弯头质量漏水的有四十余家，郦城公司开发销售的房屋使用有缺陷材料导致赵辉房屋受损，故赵辉诉至法院，请求：1、判令郦城公司赔偿赵辉维修费用及装修损失费30000元；2、判令郦城公司赔偿赵辉租金损失4800元；3、判令郦城公司承担本案诉讼费用。
郦城公司原审答辩称：1、涉案房屋系赵辉从案外人徐金平手中购买的二手房，该房由郦城公司于2008年1月3日交付给徐金平，交付前已通过竣工验收备案，徐金平在收房时认可房屋质量无瑕疵。涉案房屋买卖合同约定涉及水管维修的保修期为两年，保修期应该截至2010年1月2日，郦城公司方水管质量没问题；2、鉴于涉案房屋系赵辉自徐金平处购买，赵辉将该房屋进行出租，请求追加徐金平及房屋承租人为共同被告；3、赵辉诉状中称“开挖地面经开发商确认”，但郦城公司并不知情。
原审法院经审理查明，本案所涉金马郦城某幢308室漏水房屋系郦城公司开发销售，2007年12月20日竣工验收合格。2006年8月22日，案外人徐金平与郦城公司签订南京市商品房买卖契约（宁房买卖契字200603038号，以下简称买房契约）一份，买房契约约定：乙方徐金平购买甲方南京郦城公司南京市建邺区河西新城区一期M地块金马郦城3号308室房屋，其中第十二条“房屋保修”第1款约定，保修期按附件8约定执行，但约定的保修期不得短于国家规定的最低保修期。保修期自该房屋交付之日起计算，第2款约定，该房屋在保修期内因质量问题造成乙方经济损失的，甲方按由房屋质量检测部门认定后赔偿乙方实际损失。附件8“保修范围及期限”规定，屋面防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年（不低于5年）；电气管线、给排水管道、设备安装和装修，保修期为2年（不低于2年）。
2008年1月3日，案外人徐金平接收涉案房屋，同年8月，赵辉从徐金平处购买涉案房屋。2013年4月14日，赵辉与案外人江苏万城置业有限公司（以下简称万城公司）签订房屋租赁合同一份，约定将涉案房屋租赁给万城公司，租期自2013年4月15日起至2015年4月14日止，租金每月2400元。2013年6月17日，涉案房屋楼下209室住户发现房屋漏水，即通知物业公司人员查看，经现场排查，发现涉案房屋水表转动，屋内无人，卫生间漫水，遂关闭水表总阀，及时通知308室业主赵辉（本案赵辉）。2013年6月22日，在赵辉、郦城公司负责渗漏水处理人员马骏、物业公司工作人员及209室业主见证下，由雇工人张红琴等人以风钻形式开挖涉案房屋卫生间地面，发现水泥地面下主供水管道弯头接口处裂缝、松动并伴有部分水溢出。后赵辉、郦城公司就赔偿事宜协商未达成一致意见，赵辉遂诉至原审法院。
原审另查明，因赵辉、郦城公司就漏水造成涉案房屋装修损失无法达成一致意见，经赵辉申请鉴定评估，涉案房屋因漏水造成损失评估价值为11720元。经本院释明，赵辉就漏水原因不再申请鉴定，郦城公司就漏水原因未申请鉴定。
原审再查明，经原审法院调查了解，涉案房屋所在金马郦城小区房屋渗漏水现象较多，涉案房屋所在3号楼存在多处房屋渗漏水及自来水供水管分户连接部位（走廊处）漏水的情况，已进行多次维修。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，案外人与郦城公司签订买房契约，合法有效，各自均应按约全面履行自身义务。赵辉自案外人处购买涉案房屋，其与郦城公司之间的权利义务关系均由案外人处继受取得，买房契约所约定之主附合同义务，于本案赵辉、郦城公司亦有法律约束力。买房契约约定，保修期自该房屋交付之日起计算，屋面防水、有防水要求的卫生间……防渗漏保修期为5年（不低于5年）；电气管线、给排水管道……保修期为2年（不低于2年）。涉案房屋自2008年1月3日接收至本案2013年6月17日事发时止，所历时间已超五年，保修义务似已免除。然则，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，当事人应当遵循公平原则确定各方权利和义务，本案中，漏水事发部位位于涉案房屋卫生间主进水管道弯头接口处，该处深入水泥地面之下，属隐蔽工程，非专业人员与专业设备，无法获知管损情况并予维修，一般业主较难发现渗漏水及进行日常维护，买房协议中保修期为5年（不低于5年）或2年（不低于2年）之约定，显失公平，此其一。其二，买房协议系郦城公司提供之格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。买房协议附件8所体现的保修期年限均为国家相关法律法规所规定最低保修年限，郦城公司以最低标准提供房屋保修义务，未体现合同订立之公平原则。其三，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。卖房协议附件8中保修期为5年或2年后均有（不低于5年）、（不低于2年）之标注，其括号内内容系补充说明抑或选择性条件，无证据进一步明确，应作不利于提供格式条款一方即郦城公司解释，其保修期年限高于5年或2年。
综上，郦城公司未尽公平责任，利用格式合同提供方之优势地位，加重赵辉房屋保修责任，显失公平，但赵辉亦对漏水损失扩大具有责任，原审法院酌情判定赵辉、郦城公司对漏水造成装修损失各承担50%的赔偿责任。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九、第四十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、南京郦城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵辉房屋装修漏水损失5860元。二、南京郦城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵辉租赁损失2400元。原审案件受理费610元，评估费3000元，合计3610元由南京郦城房地产开发有限公司负担1805元，赵辉负担1805元。
郦城公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决错误地认定《房屋买卖合同》附件8中保修期为2年（不低于2年）的约定显失公平，该条款为格式条款，存在适用法律不当。1、《房屋买卖合同》约定电气管线、给排水管道的保修期限为2年（不低于2年）符合法律、法规的强制性规定，原审判决关于保修期限的约定显失公平显然不当；2、格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。《房屋买卖合同》就保修期限均以下划线形式注明，已尽到告知义务，显然不属于格式条款。该合同系南京市房地产交易中心制作的，相关条款为房地产交易管理部门提供；3、被上诉人并非本案《房屋买卖合同》交易相对人，被上诉人系自第三人处购买的存量房，上诉人于2008年1月3日已向第三人交付质量合格的房屋，上诉人与被上诉人之间不存在合同关系。二、原审判决查明事实有误。原审未能查明参与2013年6月22日现场开挖的各方当事人，也从未向上诉人出示其调查笔录或其他调查的相关内容。三、原审判决对于漏水原因未查清，举证责任分配不当，仅凭主观判断认定上诉人需要承担损失赔偿责任，缺乏事实基础和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的全部诉讼请求或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人赵辉答辩意见，要求二审维持原判。
二审中，上诉人对原审查明的部分事实提出异议：1、原审判决书第三页“2013年6月22日，在原告、被告负责渗漏水处理人员马骏、物业公司工作人员及209室业主见证下，由雇工人张红琴等人以风钻形式开挖涉案房屋卫生间地面”，上诉人认为，开挖时上诉人均没有在场。2、原审判决书再查明“经本院调查了解，涉案房屋所在金马郦城小区房屋渗漏水现象较多，涉案房屋所在3号楼存在多处房屋渗漏水及自来水供水管分户连接部位（走廊处）漏水的情况，已进行多次维修”，上诉人认为，原审法院未向其出示过该调查笔录。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。
本院二审另查明，本案原审中，2013年8月20日，原审法院向上诉人工作人员马骏调查，马骏陈述，其是郦城公司的工程师，负责土建工程，在维修期间内的房屋漏水、渗水由其处理，针对诉争308室房屋漏水情况，其公司委派其查看，其与物公司人员、308室、209室业主一起到308室查找漏水点，308室业主让工人把地面挖开查找漏水点，其与物业公司人员、209室业主等在物业办公室等待开挖结果，大约过了两、三个小时，工人找到漏水点，让大家过去查看，其看到有一个弯头的地方是松动的，并且往外冒水，其到现场之前并无开挖情况。2015年2月13日，原审法院向金马郦城物业服务中心曹文奇调查，曹文奇陈述，小区渗漏水住户有一半以上，有的维修过二、三回，返修等情况都有，涉案房屋所在3号楼还有其他漏水情况，自来水供水管分户连接部位漏水，有的有几处，有的只有一处，主要发生在三通弯头连接处漏水较多，该情况在3、4号楼最严重，已经多次维修。
此节事实，有原审调查笔录、双方当事人陈述等在卷证实。
本院认为，赵辉自案外人徐金平处购买涉案房屋，徐金平与郦城公司之间合同权利义务均由赵辉继受取得，郦城公司不因该买卖而免除其应向赵辉所承担的房屋质量维修保证责任。虽然买卖契约约定，电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年（不低于2年），但本案漏水事发部位处于房屋卫生间进水管道弯头接口处，该处深入水泥地面之下，属于隐蔽工程，一般业主较难发现渗漏水及日常维护，如郦城公司仅按最低2年保修年限的标准承担责任，势必加重了购房业主的责任，该条款未体现合同订立之公平原则。双方在该条款约定保修期为2年后有（不低于2年）之标注，故从不利于提供格式条款一方即丽城公司解释，诉争房屋水管一般保修期2年，对于特殊部位应不低于2年，因此，郦城公司以约定2年保修期已过抗辩不承担责任，原审法院未予采纳并无不当。故上诉人上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由上诉人郦城公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十一月十六日
书 记 员 冯 超