南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓商初字第1133号
原告交通银行股份有限公司江苏省分行，住所地在江苏省南京市建邺区庐山路218号。
负责人顾生，该行行长。
委托代理人蔡安明，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托代理人张杰，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告吴余根，男，汉族，1980年5月19日生。
被告宋青芳，女，汉族，1982年2月11日生。
被告南京浦泰房地产开发有限公司，注册号320111000003206，住所地在江苏省南京市浦口区泰山街道桥北村。
法定代表人秦久木。
原告交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称交行江苏分行）诉被告吴余根、宋青芳、南京浦泰房地产开发有限公司（以下简称浦泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法由审判员黄海宁、人民陪审员尹青青和唐杰组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行江苏分行的委托代理人张杰到庭参加诉讼。被告吴余根、宋青芳、浦泰房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告交行江苏分行诉称，2013年1月11日，原告与被告吴余根、宋青芳、浦泰房地产公司分别签订借款合同、抵押合同，约定吴余根向原告借款64万元，用于购买南京市浦口区江山路9号和天下家园06幢一单元1704室房产，并将该房产抵押给原告，作为上述借款之担保；浦泰房地产公司对吴余根的上述借款承担连带保证责任；合同还对还款期限、方式、利率、担保方式和范围、违约责任等权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。但吴余根在借款期间自2014年10月起未按约偿还借款本息，截至2015年10月27日，欠原告贷款本金626301.96元，利息、罚息及复利37013.66元。原告遂诉至法院，请求判令被告吴余根立即偿还借款本金626301.96元，利息、罚息及复利37013.66元，并继续支付2015年10月27日以后至借款本息还清之日止的利息、罚息及复利；判令被告浦泰房地产公司对吴余根的上述债务承担连带保证责任；判令原告对抵押房产享有优先受偿权；判令本案诉讼费用由三被告承担。
被告吴余根、宋青芳、浦泰房地产公司均未到庭，亦未答辩。
经审理查明：2013年1月11日，交行江苏分行与吴余根、浦泰房地产公司签订个人房产抵押贷款合同一份，约定：吴余根向交行江苏分行借款64万元，用于购买南京市浦口区江山路9号和天下家园06幢一单元1704室房产，并将该房产抵押给交行江苏分行，为其偿还借款提供担保；借款期限360个月，自2013年1月31日起至2043年1月31日止；借款利率按中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%，首期月利率为4.9125‰，如遇利率调整，则按约定执行；还款方式为按月等额本息还款法；如吴余根未按约偿还借款本息，交行江苏分行有权提前收回全部贷款，在执行利率基础上上浮50%计收罚息，并计收复利；浦泰房地产公司承担连带保证担保，保证范围为借款本息和诉讼费、执行费等实现债权的费用，在交行江苏分行取得他项权证后保证责任解除。同时，交行江苏分行与吴余根、宋青芳、浦泰房地产公司还签订抵押合同一份，约定：吴余根、宋青芳将南京市浦口区江山路9号和天下家园06�一单元1704室房产抵押给交行江苏分行，为其上述借款提供担保；浦泰房地产公司对吴余根上述借款承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息和实现抵押权的费用等，保证期限为自本合同生效之日起至交行江苏分行领取抵押房产他项权证之日止。上述抵押合同已办理了抵押预告登记，但交行江苏分行尚未取得他项权证。上述合同签订后，交行江苏分行按约向吴余根发放贷款64万元。吴余根自2014年10月起至今未按约偿还借款本息，截至2015年10月27日，欠交行江苏分行贷款本金626301.96元，利息、罚息及复利37013.66元；浦泰房地产公司亦未承担连带保证责任。
以上事实，有原告交行江苏分行举证的个人房产抵押贷款合同、借款借据、抵押合同、欠款清单，以及本院庭审笔录予以证实。
本院认为：原告交行江苏分行与被告吴余根、宋青芳、浦泰房地产公司分别签订的个人房产抵押贷款合同、抵押合同系各方当事人真实意思表示，均合法有效。交行江苏分行按约已履行了发放贷款的义务，但吴余根在借款期限内未按约履行还款义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。故交行江苏分行按约有权提前收回全部贷款，其主张吴余根偿还借款本金626301.96元，利息、罚息及复利37013.66元，并继续支付2015年10月27日以后至借款本息还清之日止的利息、罚息及复利的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据上述合同的约定，浦泰房地产公司对吴余根上述债务承担连带保证责任，浦泰房地产公司的担保期间自抵押合同生效之日起至交行江苏分行领取他项权证之日止。现交行江苏分行尚未取得房屋他项权证，故交行江苏分行主张浦泰房地产公司对吴余根上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。浦泰房地产公司在实际清偿后有权向吴余根追偿。关于交行江苏分行主张对南京市浦口区江山路9号和天下家园06幢一单元1704室房产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽然交行江苏分行与吴余根、宋青芳签订了抵押合同，并对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使交行江苏分行获得现实的抵押权，而是等待案涉房屋建成交付吴余根、宋青芳后，交行江苏分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现案涉房屋建成后的产权未登记至吴余根、宋青芳名下，交行江苏分行亦未取得他项权证，抵押权设立登记无法完成，交行江苏分行不能对该预售商品房行使抵押权。故交行江苏分行该项诉讼请求，本院不予支持。吴余根、宋青芳、浦泰房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴余根、宋青芳自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司江苏省分行贷款本金626301.96元，利息、罚息及复利37013.66元，并继续支付自2015年10月28日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；
二、被告南京浦泰房地产开发有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告吴余根追偿；
三、驳回原告交通银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10300元，保全费3770元，公告费600元，合计14670元，由被告吴余根、宋青芳共同负担，被告南京浦泰房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 黄海宁
人民陪审员 尹青青
人民陪审员 唐 杰
二〇一五年十月三十日
见习书记员 陆 丽
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。