安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第00884号
原告（反诉被告）：王富明，男，住安徽省池州市青阳县。
被告（反诉原告）：青阳县豪诚置业有限公司。
法定代表人：叶广坚，该公司董事长。
委托代理人：戴晋玲，安徽戴晋玲律师事务所律师。
原告（反诉被告）王富明与被告（反诉原告）青阳县豪诚置业有限公司（简称豪诚置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月9日、2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王富明、被告（反诉原告）豪诚置业公司的委托代理人戴晋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王富明诉称：2012年4月30日，我与豪诚置业公司签订《豪诚国际广场商品房认购书》一份，认购豪诚置业公司对外预售的某幢XXX、XXX、XXX室。签订合同时，我向豪诚置业公司交纳定金60000元。上述房屋首付款共计376044元，我于2012年5月21日交纳200000元，包括之前交纳定金60000元，尚欠116044元，在豪诚置业公司催促下，我于2012年6月30日前往豪诚置业公司售楼处，欲将首付款付清，但豪诚置业公司拒收我尚欠的116044元首付款，原因为豪诚置业公司规定付款要与开业保证金一同付清（交纳开业保证金本身就是一种违法行为）。该公司还有一个不成文的规定，开业保证金不管你什么时候交纳，都必须在2013年8月31日以后的四个月内将房屋装潢后开业，否则不退开业保证金，另退开业保证金时也不返还利息。因豪诚置业公司在2013年8月31日交付房屋，为此，2013年8月20日，其公司销售员电话催着我交钱签合同，并告知我由于没有及时交清欠款致使合同没有签订，原7000元的购房优惠款取消了，连同开业保证金48483元，我必须还得交纳171527元。我与豪诚置业公司协商，在协商不成后我于2013年8月28日将上述171527元汇至豪诚置业公司指定账户，豪诚置业公司也于次日向我出具了收据，但一直未与我签订购房合同。直至2013年9月16日，豪诚置业公司答复我还要补交30000元，理由为现在房价上涨了，我对此不能接受。豪诚置业公司后来要求我退房并说明理由，我便于2013年9月18日向豪诚置业公司提交了退房申请，要求豪诚置业公司退还我所交购房款及开业保证金，并承担购房预付款利息损失39000元。2013年11月5日、6日，豪诚置业公司先后将购房预付款、开业保证金、定金退还给了我，但未支付我利息损失。
综上所述，豪诚置业公司退还我购房保证金的行为，应认定我们所签订的购房认购书具有法律效力。而依据购房认购书的约定，豪诚置业公司无正当理由拒绝与我签订购房合同，已构成违约，故提起本案诉讼，请求判令：1、豪诚置业公司承担我已支付预付款、开业保证金、定金的利息损失52800元；2、豪诚置业公司承担商品房认购书第5条约定的违约金60000元；3、或按原价退还房屋；4、豪诚置业公司承担本案诉讼费及一切费用。
王富明为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：
1、豪城国际广场商品房认购书复印件一份，证明其与豪诚置业公司签订了商品房认购书的事实；
2、定金收据复印件一份，证明其于2012年4月30日向豪诚置业公司交纳定金60000元的事实；
3、首付款收据复印件一份，证明其于2012年5月21日向豪诚置业公司交纳首付款200000元的事实；
4、收据复印件二份，证明其于2013年8月分别向豪诚置业公司交纳开业保证金48483元、首付款123044元（包含不享受优惠而多交纳的7000元）的事实；
5、退房申请复印件一份，证明其于2013年9月18日向豪诚置业公司递交了退房申请，但豪诚置业公司没有按照退房申请给付其39000元利息的事实；
6、利息计算清单一份，证明其因豪诚置业公司违约造成利息损失52800元的事实；
7、承诺书复印件一份，证明其不是主动要求退房的事实。
豪诚置业公司辩称：王富明与我公司签订的豪诚国际广场商品房认购书属实，但王富明一直拒绝签订商品房买卖合同，其所称我公司给其的一些口头承诺，由于有书面合同，应当以书面合同为准；王富明所述交纳了相应款项属实，现其无故要求退房，违反认购书的约定，构成违约，却要求我公司给付违约金，不符合法律规定，我公司将提出反诉；王富明的诉讼请求1、2，按照法律规定，只能选择一项，且王富明的诉讼请求不符合法律规定，请求法院依法驳回；王富明的诉讼请求3和1、2是选择性的诉讼请求，必须确定选择其一，其要求按照原合同履行，但我公司不同意其“按原价退还”，原合同已经履行不能，故其诉讼请求3不能成立；诉讼费用及其他一切费用应由王富明负担。综上所述，请求法院驳回王富明的全部诉讼请求。
就王富明诉求的事实与理由，豪诚置业公司反诉称：2012年5月3日，我公司与王富明签订《豪诚国际广场商品房认购书》一份，约定：“甲（豪诚置业公司）乙（王富明）双方商定，甲乙双方应于2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》”、“乙方同意签订本协议时，支付定金60000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保…”、“在本协议第四条约定的预定期内…乙方拒绝签订商品房买卖合同的无权要求甲方返还已收定金”。至2012年5月10日，王富明一直拒绝签订《商品房买卖合同》。相反，2013年9月18日，王富明无任何约定或者法定事由向我公司提交《退房申请》，坚决要求退房，其违反认购书的约定已构成违约，故我公司提出反诉，要求王富明给付我公司违约金60000元。
豪诚置业公司就其辩解及反诉请求，向本院提交了如下证据：
1、企业法人营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明各一份，证明其公司的诉讼主体资格；
2、商品房预售许可证复印件一份，证明其公司依法取得商品房预售许可资格的事实；
3、商品房认购书复印件一份，证明其公司与王富明签订了商品房认购书，至2012年5月10日，王富明一直拒绝签订商品房买卖合同；
4、退房申请复印件一份，证明2013年9月18日，王富明无故向其公司提交退房申请，坚决要求退房，明确表示不签订商品房买卖合同，其行为违反了认购书的约定，构成了违约；
5、转账业务回单、转账支票复印件各一份，证明按照王富明要求，其公司于2013年11月5日退还了王富明购房款和定金合计383044元，双方实际已经解除认购书。
就豪诚置业公司反诉的事实与理由，王富明辩称：我不同意豪诚置业公司的反诉意见。豪诚置业公司和我没有签订商品房买卖合同，是因为豪诚置业公司要求我在交纳开业保证金48028后才能交纳首付款，以便签订商品房买卖合同，我不愿意交纳开业保证金，才导致首付款不能交纳，商品房买卖合同也不能签订。直到2013年8月28日豪诚置业公司还一直让我交纳开业保证金48483元，我也按其要求交纳了。后又说我违约了，超过期限了，没有优惠了，事后我也按其要求多交了7000元，所以我没有违约。另外，购房总款优惠后只需要752443元，我已经交纳了50%的首付款，其余50%是按揭款，所以导致商品房买卖合同不能签订是豪诚置业公司的原因，其反诉请求依法不能成立。
王富明就其上述辩解，未提供证据。
案件审理中，本院就王富明与豪诚置业公司自签订商品房认购书至王富明退房这一过程具体情况，向豪诚置业公司销售部经理刘某某、销售部主管何某某核实，并制作调查笔录一份。刘某某、何某某在该调查笔录中陈述内容为：在双方签订认购书之前，豪诚置业公司已经告知王富明要交纳房屋合同总额6%的开业保证金；双方签订认购书后，因为王富明没有按照认购书交纳开业保证金及购房首付款余款，所以双方没有按照认购书约定的时间即在2012年5月10日前签订商品房买卖合同；虽然王富明逾期交纳上述款项，是我公司保留了原购房客户的联系方式，我们后来就要求王富明退房或者交纳相关费用，王富明选择了交纳开业保证金，我们就电话通知其交纳开业保证金及购房首付款余款；现王富明虽然交纳了上述费用，但因其逾期交纳，故其不能享受开盘当天购房优惠价25000元，后来我们就是为了这25000元交付问题不能达成一致意见，我们通知其要么交付该25000元，要么退房，后王富明于2013年9月18日向我公司提交了退房申请，我公司也基本同意了，只是没有给付其利息；签订认购书时，就购房款等相关费用逾期交纳即不能享受开盘当日购房优惠价问题，签订认购书时，我们未书面告知王富明，但口头告知了王富明。
经当庭举、质证，豪诚置业公司对王富明所举证据发表质证意见如下：
对证据1、2、3、4、5的真实性均不持异议，但对其证明对象有异议，认为王富明应当于2012年5月10日前向豪诚置业公司交纳开业保证金、购房首付款，并签订商品房买卖合同，现王富明没有按照认购书签订商品房买卖合同，其存在违约行为；对证据6，认为不属于证据，是王富明自己制作的，合法性有异议，计算利息的方式是不正确的，且其自己违约，无权主张违约损失。另因王富明违约，王富明应当赔偿豪诚置业公司的损失。对证据7持异议，认为该证据已超过举证期限，且系王富明单方面的承诺，该证据无论真假均与豪诚置业公司无利害关系。
就豪诚置业公司所举证据，王富明发表质证意见如下：
对证据1、2、3没有异议；对证据4的证明对象持异议，认为豪诚置业公司在2012年5月10日后还一直通知他交钱，他也实际交了，所以不存在违约的情况；对证据5的真实性没有异议，但豪诚置业公司没有按照退房申请给付其利息。
就本院调取证据，王富明发表质证意见为：豪诚置业公司关于已经告知逾期交纳购房款等相关费用即不能享受开盘当日购房优惠价的该部分陈述内容不属实，认为当时豪诚置业公司对此并没有向其明确说明，其余部分的陈述内容属实。豪诚置业公司对此发表质证意见为：对该证据其合法性无异议，但开业保证金实际上是物业公司收取的，并不是豪诚置业公司收取的，王富明并没有在2012年5月10日前按规定交纳相关费用，所以王富明存在违约行为。
根据双方当事人举、质证情况，结合双方诉辩意见，本院对双方当事人所举证据认证如下：
王富明所举证据1、2、3、4、5，具有真实性、合法性和与本案的关联性，对其证明效力，本院予以确认；证据6，因该利息计算的方式缺乏合同约定和法律规定，不具有合法性，故不予认定。证据7，系王富明在认购商品房后至双方签订正式商品房买卖合同之前这一期间，要求对认购商品房内部部分结构进行调整及自行承担因调整房屋结构所产生费用等问题所作出的承诺，该承诺与最终导致本案双方不能签订商品房买卖合同这一事实之间不存在关联性，即该承诺不能达到本案王富明不是主动退房这一证明目的，故不予认定。
豪诚置业公司所举证据1、2、3、4、5，能够证明豪诚置业公司取得商品房预售许可证后对外销售房屋及王富明与豪诚置业公司签订房屋认购书、王富明申请退房该部分事实，该证据形式合法，内容客观真实，且与本案件事实有关联，可以作为本案的有效证据使用。
本院所调取证据即对豪诚置业公司销售部经理刘某某、销售部主管何某某调查笔录一份，能够证明王富明与豪诚置业公司签订购房认购书至王富明提交退房申请这一过程中的具体事实，具有真实性，本院予以认定。
根据双方当事人的陈述及其辩解，结合双方的举、质证及本院认证情况，经审理查明：青阳县豪诚国际广场工程是由豪诚置业公司开发经营。2012年4月16日，豪诚置业公司取得了商品房预售许可证，此后便开始对外公开预售房屋。2012年5月3日，王富明与豪诚置业公司签订《豪诚国际广场商品房认购书》一份，双方约定：乙方（王富明）认购甲方（豪诚置业公司）青阳县豪诚国际广场某幢XXX、XXX、XXX室，建筑面积共为179.04平方米，每平方米单价为4750.76元，总房款为850575.20元；乙方同意签订本协议时，支付定金60000元，作为甲乙双方订立商品房买卖合同的担保，签订商品房合同后，该定金转为购房款。认购书第4条对签订《商品房买卖合同》期限进行约定：“甲乙双方商定，甲乙双方应于2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》”。认购书第5条就违约责任进行了约定：在本协议第4条约定的预定期内，除本协议第6条、第7条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房合同的，无权要求甲方返还已收取的定金，甲方可将房屋另售他人。认购书第6条、第7条约定的内容为：甲乙双方在签订本协议后，签订商品房买卖合同之前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，导致双方不得签订《商品房合同》，甲方全额返还一方已支付的定金；有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房买卖合同，甲方应双倍返还定金：（1）甲方未按照上述约定的房屋单价及总房款的；（2）甲方在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的；（3）甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在的查封等事实。此外，双方还补充如下约定：“乙方在签订商品房买卖合同之前签订‘经营承诺书’并向甲方交纳该房屋合同总额6%作为开业保证金…”。订购书签订之前，王富明于2012年4月30日向豪诚置业公司支付定金60000元。订购书签订后，王富明认为豪诚置业公司收取开业保证金系违法行为，便不同意交纳该开业保证金，继而未交纳购房首付款，致使双方未能在约定期限即2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》。此后，豪诚置业公司联系并催促王富明，告知其要么退房，要么交纳开业保证金。为此，王富明于2012年5月21日向豪诚置业公司支付购房首付款200000元，并于2013年8月29日向豪诚置业公司交纳开业保证金、购房首付款分别为48483元、123044元。豪诚置业公司收取上述款项后均向王富明提供了收据，其中开业保证金48483元，由豪诚置业公司收取，实际出具收据单位为安徽省池州市豪信商业经营管理有限公司（以下简称豪信管理公司）。此后，豪诚置业公司认为王富明逾期交纳上述费用，不能享受开盘当日购房优惠价，要求王富明要么补交购房款25000元，因王富明当时坚持不同意交纳该项费用，双方为此不能达成一致意见，豪诚置业公司遂通知王富明交付该25000元，要么退房。基于上述原因，2013年9月18日，王富明向豪诚置业公司提交书面退房申请，要求豪诚置业公司退还其所交购房款及开业保证金共计431527元，并承担利息39000元（260000元购房款按月息10‰标准计算，计算期限15个月）。豪诚置业公司收到王富明的退房申请当日，其公司相关负责人在该退房申请上批示，同意按双方认购书规定退款。2013年11月5日，豪诚置业公司退还王富明购房款及开业保证金共计431527元，但未按王富明退房申请要求给付王富明利息损失39000元，王富明遂提起本案诉讼，请求判令：1、豪诚置业公司承担其已支付预付款、开业保证金、定金的利息损失52800元；2、豪诚置业公司承担商品房认购书第5条约定的违约金60000元；3、或按原价退还房屋；4、豪诚置业公司承担本案诉讼费及一切费用。案件审理中，王富明要求豪诚置业公司按原价退还房屋，豪诚置业公司表示不同意。就王富明上述诉讼请求，因豪诚置业公司在庭审中明确表示不同意按原价退还房屋，且王富明诉讼请求1、2项又是选择性的诉讼请求，故经本院释明，王富明对本案诉讼请求未进行变更。本案经调解未果。
本院认为：豪诚置业公司与王富明签订的《豪诚国际广场商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。合同履行中，因王富明不同意交纳开业保证金，继而其未交纳购房首付款，致使双方未能在约定期限即2012年5月10日前签订《商品房买卖合同》。对此，豪诚置业公司可以按照双方认购书的约定，依法解决双方争端。豪诚置业公司未按上述方式解决纠纷，事后联系并催促王富明继续交纳购房首付款、开业保证金，王富明按豪诚置业公司通知交纳了首付款、开业保证金，豪诚置业公司收款后均向王富明出具收条。豪诚置业公司、王富明上述行为应视为在履行认购书中对首付款、开业保证金给付内容及签订《商品房买卖合同》的具体期限等主要内容已作出实质性变更。事后，因豪诚置业公司、王富明就购房款等相关费用逾期交纳即不能享受开盘当日购房优惠价事项未能达成协商意见，王富明遂向豪诚置业公司提交书面退房申请，豪诚置业公司收到该申请后，已作出同意退房该意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以解除合同。王富明、豪诚置业公司上述行为表明双方已自愿终止认购书的履行，故王富明关于双方不能签订《商品房买卖合同》的责任应归责于豪诚置业公司单方面原因的辩解理由依法不能成立。虽王富明与豪诚置业公司签订认购书时，约定由王富明支付定金60000元，作为双方签订商品房买卖合同的担保，现双方已自愿终止认购书的履行，故双方未能订立商品房买卖合同的结果，不能归责于豪诚置业公司的原因，则王富明要求豪诚置业公司双倍返还其定金的该部分诉讼请求，不符合双方认购书的约定及法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案双方已自愿终止认购书的履行，且豪诚置业公司按照王富明的退房申请已退还王富明定金、购房款及开业保证金，并明确表示不同意按原价退还房屋，则王富明要求豪诚置业公司按原价退还房屋这一合同履行目的已无法实现，故其该项诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，依据双方对认购书终止前的履行情况，且王富明所交定金应作为购房预付款部分，则王富明主张已支付预付款、定金的利息损失，本院予以支持。本案开业保证金48483元，虽实际出具收据单位为豪信管理公司，并非豪诚置业公司，但王富明系基于认购书约定而向豪诚置业公司缴纳的，则王富明要求豪诚置业公司赔偿该款项利息损失，合理合法，本院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则，结合豪诚置业公司收取、退还购房预付款（含定金部分）、开业保证金的具体时间及具体金额，并参照本院参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，确定豪诚置业公司应赔偿王富明利息数额为25121元，其中包括60000元的利息损失为5540元（60000元×554天×（6.00%÷12÷30）］、200000元的利息损失为17767元（200000元×533天×（6.00%÷12÷30）］、171527元的（含开业保证金48483元）利息损失为1814元（171527元×68天×（5.60%÷12÷30）］。鉴于豪诚置业公司与王富明已自愿协商终止认购书履行，故豪诚置业公司关于王富明因单方面坚决要求退房而已构成违约的辩解，因与事实不符而不能成立；其关于王富明应给付其公司违约金60000元的反诉请求，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告青阳县豪诚置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王富明购房预付款利息损失25121元；
二、驳回原告王富明的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告青阳县豪诚置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2556元、财产保全费1084元，反诉费650元，合计4290元，由王富明负担1820元、青阳县豪诚置业有限公司负担2470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审 判 长 吴文清
代理审判员 檀丽婷
人民陪审员 杜双根
二〇一四年十月八日
书 记 员 阮 坤
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。