广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终4572号
上诉人（原审被告）：中山市东方实业有限公司，住所地广东省中山市东升镇聚贤大道。
法定代表人：梁小华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ子，中山市东升镇法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：周卫东，男，1967年1月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
上诉人中山市东方实业有限公司（以下简称东方实业公司）因与被上诉人周卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
东方实业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周卫东的全部诉讼请求。事实和理由：周卫东未按合同约定向东方实业公司付清购铺款，无权要求东方实业公司协助其办理涉案商铺的不动产权证书。一、中山市东升镇建设发展总公司（以下简称建设发展总公司）向周卫东交付涉案商铺使用证只是为周卫东办理贷款需要，不能代表建设发展总公司已经将涉案商铺交付给周卫东，周卫东也未能向一审法院提交涉案商铺的水电费、管理费单据等证明其已经占有、使用商铺的证据。二、在周卫东没有提供收款凭证的情况下，一审法院认定周卫东已经付清了购铺款没有事实及法律的依据。即使周卫东已经办理了商铺的贷款手续，也不代表东方实业公司已经收到第三、四期购铺款。三、东方实业公司在收到周卫东第一、二期购铺款后无需向周卫东交付涉案商铺，从商业经营的角度看，东方实业公司没有受到损失，因此超过20年没有向周卫东追讨剩余款项也属正常。
周卫东辩称，一、东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证证明东方实业公司已经将涉案商铺移交周卫东。二、周卫东已经在1993年10月24日办妥银行按揭贷款手续，而东方实业公司于1994年8月8日向周卫东移交涉案商铺，因此东方实业公司陈述的“交付使用证是为了周卫东办理贷款需要”不属实。三、东方实业公司向周卫东交付涉案商铺、收取水电费，且20多年未向周卫东主张购房款证明了周卫东已经付清全部购房款，即使周卫东存在欠款，也是向银行欠款，与东方实业公司没有关系。四、另案苏小惠一案与本案案情相同，该案已经终审审结，并拿到房产证，不存在不能办证的情况。
周卫东向一审法院起诉请求：东方实业公司立即为周卫东办理中山市东升镇东方花园商业城添富街19号（原商业城1000号）商铺的不动产权证书。
一审法院认定事实：中府国用（转）字第1343-1348、1397、1398号国有土地使用证反映，座落于中山市东升镇东方花园西部的土地使用者均为中山市东方实业公司。中预许字第118A号预售商品房许可证反映，中山市东升镇东方花园西路鞋贸城电器城的售房单位为中山市东方实业公司。东方花园鞋贸城工程的中山市建设工程综合验收合格证反映，建设单位为中山市东方实业公司。东升鞋贸城电器城项目的建设用地规划许可证记载的用地单位为中山市东升镇建设发展公司（以下简称建设发展公司）。
1993年6月15日，建设发展公司作为甲方与作为乙方的周卫东签订了一份东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同。合同主要约定：乙方向甲方购入涉案商铺，售价合计215000元；订金10000元于1993年6月25日支付；首期款33000元于1993年7月2日支付；第二期款43000元于1993年8月9日支付；第三期款64500元于1993年9月25日支付；第四期款64500元于交付商铺前7天内支付；商铺交付使用时间为1993年12月31日；为保证按期交付使用，乙方应按时交款，如不按时交款，除交付使用时间相应推延外，乙方应按所欠款项金额，按日息万分之五向甲方计缴滞纳金；甲方所出售的商业铺宇，由市有关部门发给所有权证书，受法律保护；证书由甲方协助办理，其费用由乙方负责。1993年6月25日、同年7月5日、同年8月14日，周卫东分别向建设发展公司支付了订金10000元、首期款33000元和第二期款43000元。1994年8月18日，周卫东分别向建设发展公司支付了保险费（代收）215元、购铺水电入户费5000元。
一审法院另查明，周卫东与案外人苏小惠于1990年12月28日登记结婚。一审法院曾于2012年10月25日受理东方实业公司诉苏小惠房屋买卖合同纠纷一案，在该案中，东方实业公司以苏小惠未依约足额支付商铺（华富街20号，原商业城988号）的购房款为由要求解除合同。一审法院经审理作出（2012）中二法民一初字第1442号民事判决（已生效），驳回了东方实业公司的诉讼请求。该民事判决查明，东方实业公司原名为中山市东方实业公司，成立于1994年5月10日，后于1999年11月10日变更为现名；建设发展总公司（原名为建设发展公司）为东方实业公司的股东之一（当时）；东方实业公司提交的证明反映，建设发展总公司于2012年9月28日确认，广东鞋贸电器城的实际开发商为东方实业公司，其所处位置的国有土地使用权为东方实业公司所有，建设发展总公司与苏小惠等一百余人分别签订的东方花园广东鞋贸电器城售铺合同或东方花园广东鞋贸售铺合同的实际出卖人（即甲方）为东方实业公司，东方实业公司因当时正在筹建中，故委托建设发展总公司代为签订相关协议，并由东方花园建设指挥部作为收款单位，上述合同中甲方的一切权利义务归属于东方实业公司。
2013年7月18日，苏小惠诉至一审法院，请求判令东方实业公司为其所购商铺（华富街20号，原商业城988号）办理产权证书。该案经一审法院一审判决后，经中山市中级人民法院二审作出（2014）中中法民一终字第185号民事判决[已生效，东方实业公司曾向广东省高级人民法院申请再审，被裁定驳回]，判令东方实业公司协助苏小惠办理华富街20号（原商业城988号）商铺的产权证书。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：周卫东当庭述称，其已按合同约定通过按揭贷款方式支付完第三、四期款项，按揭贷款银行为东港储蓄所，现仅能找到9张偿还按揭贷款的收款收据，其余的收据及贷款合同无法找到；1993-1994年间，周卫东除因购买涉案商铺向东港储蓄所贷款外无其他贷款；东方实业公司已实际交付涉案商铺，周卫东亦已交纳水电入户费。
周卫东提交的由建设发展公司出具的东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证反映，涉案商铺的交付使用日期为1994年8月18日；同时，该使用证所附“说明”记载有“（1）本楼宇已按合同规定经验收合格交付使用；（2）本楼宇已交锁匙给使用者，共4条”等内容。东方实业公司确认该证据的真实性，但认为该证据不能证实东方实业公司已向周卫东交付涉案商铺，该证据仅为方便周卫东办理贷款手续而出具。因东方实业公司的抗辩意见没有任何证据证实，且与该证据反映的内容不符，故一审法院对该证据的真实性及反映的内容均予以认定。
周卫东提交的收款收据反映，周卫东于1993年10月20日至1994年6月20日期间（每月20日）支付按揭贷款合计34202.75元；收款收据均加盖有中山市东升信用社东港储蓄所（以下简称东港储蓄所）转讫章。虽然东方实业公司以未收到相应款项为由不确认收款收据的真实性，并认为收款收据反映的相应款项金额与周卫东应付的第三、四期款项金额不一致，其亦未收到东港储蓄所拨付的贷款，但因收款收据有东港储蓄所盖章确认，并有原件予以核对，故一审法院对收款收据的真实性及反映的内容予以认定。
一审法院认为，本案中，周卫东与建设发展总公司（亦即更名前的建设发展公司）签订的东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于东方实业公司与建设发展总公司之间系委托关系，且涉案商铺所在土地的国有土地使用证、预售商品房许可证、建设工程综合验收合格证所记载的土地使用者、售房单位、建设单位均为东方实业公司（亦即更名前的中山市东方实业公司），故涉案的上述东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同对东方实业公司具有法律约束力。即东方实业公司是实际的合同相对方，作为涉案商铺的开发企业，应依《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，负有法定协助购房者办理土地使用权变更和房屋所有权登记的义务。
东方花园广东鞋贸、电器城售铺合同约定，购买涉案商铺的款项分四次支付，在交付商铺前七天内付清款项，商铺交付使用时间为1993年12月31日，为保证按期交付使用，周卫东应按时交款，如不按时交款，除交付使用时间相应推延外，周卫东应按所欠款项金额，按日息万分之五计缴滞纳金。1994年8月18日，建设发展总公司将涉案商铺交付给周卫东，并出具东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证，周卫东亦于当日支付了保险费（代收）215元和购铺水电入户费5000元。从上述事实可见，虽然周卫东只是提交了其支付前二期购铺款（含订金）86000元的单据及其在1993年10月20日至1994年6月20日期间（每月20日）支付按揭贷款合计34202.75元的单据，未提交其与按揭银行之间的贷款合同及按揭银行向东方实业公司放款的单据，但亦足以认定周卫东已经付清了全部购铺款。另外，假如周卫东没有全部支付购铺款，东方实业公司在超过二十年的时间内没有向周卫东追讨也不符合常理。因此，在东方实业公司未主张涉案商铺不具备办理产权证明的其他相关条件的情况下，东方实业公司应当协助周卫东办理涉案商铺的相关产权证书。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第二款第二项、第一百零六条、第一百一十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：东方实业公司于一审判决发生法律效力之日起三十日内协助周卫东办理中山市东升镇东方花园商业城添富街19号（原商业城1000号）商铺的不动产权证书。一审案件受理费减半收取计100元，由东方实业公司负担（该款已由周卫东垫付，东方实业公司应在一审判决生效之日迳付给周卫东，一审法院不另行收退）。
本案二审中，周卫东没有提交新证据。东方实业公司提交两份新证据，证据一是东方实业公司向中山市国土局资源局发出的关于商品房房屋用途无法确定不能备案的申请书，证据二是中山市第二人民法院传唤东方实业公司的开庭传票。两份证据拟证明东方实业公司名下商铺涉及诉讼，且缺乏相关资料导致不能过户。经庭审质证，周卫东对证据一、证据二的真实性均不予以确认。
一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，东方实业公司在一审庭审中陈述，东方实业公司为方便周卫东贷款才出具使用证。因为当时的政策，银行办理按揭必须在买房人已经收楼的情况下才能办理按揭。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：东方实业公司应否协助周卫东办理涉案商铺的不动产权证书。
东方实业公司对一审法院认定的其作为涉案合同的实际合同相对方，涉案合同对其具有法律约束力未提出异议，本院予以确认。经查，涉案合同第二条约定交铺前七天内付清第四期房款、第七条约定证书由建设发展公司办理，即实际协助办理证书的义务人为东方实业公司。东方实业公司上诉认为因周卫东未付清全部购铺款，东方实业公司并未实际向周卫东交付商铺，也无需协助其办理涉案商铺的不动产权证，理由有二：一是东方实业公司交付涉案商铺使用证只是为周卫东办理贷款需要，并非实际交付商铺。经查，建设发展总公司1994年8月18日将涉案商铺交付给周卫东，并出具东方花园鞋贸城、电器城商业楼交付使用证。周卫东提交的贷款收款收据显示从1993年10月20日起其已经办理完毕银行按揭贷款手续，并开始向按揭银行偿还贷款。周卫东办理完按揭手续在前，建设发展总公司向周卫东交付涉案商铺在后。本院对于东方实业公司关于其向周卫东交付涉案商铺使用证目的是为周卫东办理贷款需要的上诉理由不予采信。二是东方实业公司认为，即使周卫东已经办理了商铺的贷款手续，也不代表东方实业公司已经收到第三、四期购铺款。本院认为，退一步而言，即使存在东方实业公司主张的周卫东未能向银行支付全部按揭贷款的情况，也应由贷款银行向周卫东追偿剩余贷款。银行与周卫东之间的贷款关系和周卫东与东方实业公司之间的房屋买卖合同关系属于不同的法律关系。在周卫东办理完毕按揭贷款手续后，银行已经一次性向东方实业公司支付全部按揭贷款，即周卫东已经向东方实业公司支付了全部购铺款，东方实业公司不能以周卫东未向银行还贷为由拒绝交付商铺、协助办理产权证书。最后，根据涉案合同约定，在周卫东未付清全款的情况下，东方实业公司无需向周卫东交付涉案商铺。假设周卫东未付清全部购铺款，东方实业公司作为一家以营利为目的商业机构，在约定的付款期限超过20多年，东方实业公司不仅未向周卫东主张剩余购铺款及相应的逾期利息，也未对周卫东一直占有、使用、收益该商铺的行为提出异议，有悖常理。综上，本院认为，周卫东已经付清全部购铺款，东方实业公司应当按照合同约定履行协助周卫东办理涉案商铺产权证书的义务。东方实业公司在二审中举证的商品房房屋用途无法确定不能备案的申请书及传票均不能证明涉案商铺存在客观上不能过户的事由。因此，在周卫东已经付清全部购铺款且涉案商铺不存在不能过户的客观情况下，一审法院判决东方实业公司应当协助周卫东办理涉案商铺的相关产权证书，于法有据，本院予以维持。
综上所述，上诉人东方实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元（上诉人中山市东方实业有限公司已预交），由中山市东方实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 高 丽