山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）市民初字第2311号
原告邓运凯，男，1985年7月2日生，汉族，无业，住济南市。
被告徐斌，男，1985年2月13日生，汉族，无业，住济南市。
第三人济南联家房地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人桑俊梅，经理。
委托代理人王平，男，1981年7月2日生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告邓运凯与被告徐斌、第三人济南联家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张慧独任审判，于2013年8月19日第一次公开开庭进行审理，原告邓运凯及其委托代理人湛林燕（后原告邓运凯撤回对该委托代理人的委托授权），被告徐斌，第三人济南联家房地产经纪有限公司法定代表人桑俊梅的委托代理人王平到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2014年2月28日第二次公开开庭进行了审理。原告邓运凯、被告徐斌到庭参加诉讼，第三人济南联家房地产经纪有限公司的法定代表人桑俊梅经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓运凯诉称，我于2013年3月25日经第三人济南联家房地产经纪有限公司做中介，与被告徐斌签订了编号0001477的房屋买卖合同，合同中被告徐斌自愿将位于济南市的私有房产（房屋所有权证书号为济房权证中字第1364**号，房屋建筑面积67.86平方米，地下室／小房面积3.78平方米）及附属设施（包括固定装修、门窗、水管道、暖气管道、在证小房间、无证小房两间）一并卖给我。双方已于2013年4月27日将该房屋办理了房产过户（房屋所有权证书号为济房权证中字第2370**号）。而该房屋买卖合同中明确约定附属设施包括固定装修、门窗、水管道、暖气管道、在证小房间、无证小房两间一并卖给我，但被告徐斌一直迟迟不交付无证小房两间，该两间无证小房属房屋附属物，按照法律规定及房屋买卖合同约定被告徐斌应当随房屋一并交付我所有，被告徐斌显然已违约在先，后经我及第三人多次与被告徐斌交涉，被告徐斌都以极端理由拒绝回应。为维护我的合法权益，现诉至贵院，请求判令被告徐斌完全履行房屋买卖合同，交付房屋附属物（无证小房两间，建筑面积9平方米，东屋一间，北屋一间）。
被告徐斌辩称，我名下没有任何的附属小房两间，与涉案房屋相关的附属物也没有无证小房两间，所以我无法履行交付义务；涉案房屋买卖合同已经履行完交付义务。
第三人济南联家房地产经纪有限公司述称，涉案房屋的买卖经过是我公司员工王平负责。王平带着原告邓运凯、被告徐斌一起看的房产，看完了有房产证的房屋后，被告徐斌指了一下一间没有开门的小房，说那间房也是他的，被告徐斌打开一间无证小房让大家看，然后又打开了一间产权证上载明的小房，之后双方就签订了房屋买卖合同，合同中也注明了有证小房一间、无证小房两间。涉案房屋买卖过户完毕后，原、被告因无证小房交付问题发生纠纷，其公司曾出面进行调解，但调解未果。
经审理本院认定，2013年3月25日，原告邓运凯（乙方，下同）、被告徐斌（甲方，下同）与第三人济南联家房地产经纪有限公司（丙方，下同）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方自愿出售位于济南市房产给乙方，房屋产权证号为济房权证中字第1364**号，房屋产权人为徐斌，建筑面积为67.86平方米，小房面积3.78平方米，附属设施包含固定装修、门窗、水管道、暖气管道、有证小房间、无证小房两间，双方约定本合同项下房产及其配套设施的总价款为36万元。上述合同还详细约定了付款方式、房屋交接等等。上述房屋买卖合同签订后，原告邓运凯履行了付款义务，被告徐斌已将济南市房产及附属储藏室一间交付给原告邓运凯，并办理完过户手续。
原告邓运凯主张，其与被告徐斌签订的上述房屋买卖合同是双方真实意思表示，第三人济南联家房地产经纪有限公司也可以证实该合同是真实有效的，上述合同载明的无证小房两间分别坐落于济南市市中区东红庙81号1号楼东侧（紧靠东侧院墙搭建的小房，大约3平方米）、北侧（紧靠北侧院墙搭建的小房，大约6平方米），双方协商有产权证的房屋价值335000元，无证小房价值25000元（按10平方米计算，每平方米2500元），故上述合同总价款为36万元，被告徐斌一直未按约定将上述两间房屋交付给其。为此，原告邓运凯提交以下证据：1、照片两张，用以证明无证小房的现状；2、短信书面材料，用以证明原、被告曾通过短信协商过上述无证房屋交付问题；3、济南联家房地产经纪有限公司出具证明一份，用以证明上述房屋买卖合同的真实性。被告徐斌对上述照片及短信的真实性均无异议，但认为照片上所显示的小房是违章搭建的建筑物，该搭建物真实存在，但系案外人王旭搭建，短信所载明内容是其当时陈述的气话，与事实不符；对证明的真实性不能确定，其与原告邓运凯签订上述房屋买卖合同时未载明无证小房两间，该内容可能是后来添加，且第三人济南联家房地产经纪有限公司并未将该协议给其，双方在签订上述买卖合同时也未商定无证小房的买卖问题。第三人济南联家房地产经纪有限公司对照片、证明均无异议，上述房屋买卖合同是由其公司员工王平负责起草，当时双方在签订合同时就写明了无证小房两间，上述合同条款书写完毕后经原、被告审核后签字确认，无证小房的价格没有具体商定，当时原告邓运凯在购买被告徐斌所有的位于济南市房产时商量的总价，被告徐斌承诺该房屋的附属物是有证小房一间及无证小房两间；对短信内容不清楚，不发表质证意见。
被告徐斌为证明本案争议的无证小房不是其所有，申请证人王旭出庭作证。证人王旭出庭陈述：其是被告徐斌的邻居，涉案两间小房是其母亲搭建的，上述小房现由其母亲占有使用。经质证，原告邓运凯认为上述证言不真实，上述两间无证小房与证人王旭无关。被告徐斌对上述证人证言无异议。第三人济南联家房地产经纪有限公司称其公司不清楚证人陈述的无证小房权属的真实性。
本案在第二次开庭审理时，原告邓运凯提交光盘资料一份，光盘内容系证人李强陈述涉案无证小房是被告徐斌的，李强是原告邓运凯的邻居。经质证，被告徐斌对上述光盘资料所涉及的证人证言不予认可。
上述事实，有商品房买卖合同、房屋权属证书、证明、照片、证人证言以及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告邓运凯与被告徐斌签订的关于济房权证中字第1364**号权属证书所载房产的房屋买卖合同约定内容是双方当事人真实的意思表示，且不违反我国法律、法规的禁止性规定，应为有效合同约定。针对上述房产及产权证上载明的附属储藏室，原、被告已履行相应的交付及产权过户义务。但原、被告在上述房屋买卖合同中涉及无证小房两间，被告徐斌对上述无证小房的真实存在无异议，但认为上述建筑物是案外人违章搭建，该搭建物不归其所有，也不是其所售房产的附属物。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定：“建设单位或个人有下列行为之一的，由所在地城市、县，可以并处临时建筑工程造价一倍以下罚款：（一）未经批准临时建设的；……”。原告邓运凯未举证证明诉争两间小房已取得相关建设工程规划许可证是被告徐斌合法建筑，在没有相关合法建设手续的情况下，该两间无证小房应属于临时建筑，在上述两间无证小房拆除之前，即使被告徐斌是该无证小房两间的实际占用人，被告徐斌仅享有该无证小房两间的占有权而不享有所有权，被告徐斌也不享有该无证小房两间的处分权。综上，原、被告在上述房屋买卖合同中关于无证小房两间的约定内容属于无效约定。据此，原告邓运凯要求被告徐斌交付上述无证小房两间，理由不当，于法无据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条之规定，判决如下：
驳回原告邓运凯的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告邓运凯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张 慧
代理审判员 王 岩
人民陪审员 兰俊兴
二〇一四年四月九日
代理书记员 陈海燕