云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第38号
原告：杨镇。
委托代理人：赵德成，大理市大理镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被告：张国英。
被告：张国柱。
被告：张国民。
三被告共同委托代理人：郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨镇诉被告张国英、张国柱、张国民相邻关系纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理，依法由审判员蒋晓云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨镇及其委托代理人赵德成，被告张国英、张国柱、张国民及三人共同委托代理人郝丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨镇诉称：原告家在大理古城有祖遗房产一处。上世纪七十年代，原告哥哥杨松未经原告同意就将房屋出售给三被告的父亲张应忠。原告得知此事后起诉至法院主张自己的所有权。1985年经法院调解，原告与杨松、张应忠达成调解协议：张应忠退回一间房屋，杨松退还相应价款；临街一楼一底两间铺房归原告所有，后面一楼一底两间住房归张应忠所有，中间小天井一家一半，楼梯搭建在天井中，两家共用；原告同意张应忠家可以从自己的铺面出入。协议达成后，两家各自管理房屋，被告借道从原告家铺房出入。1998年政府扩宽道路拆除了原告家一楼一底铺房的前半部分，原告拆除了剩余部分重新建盖房屋，此后被告仍借道从原告家铺房出入，双方相安无事。2012年6月三被告要求在原告家铺房南侧隔出通道单独出入，原告不同意，经居委会调解被告未再坚持。2014年8月8日至14日，三被告六次到原告铺房吵闹，砸坏原告家价值2000多元的玻璃柜，损坏承租人母某某的店内装修，母某某无法开展经营，只得终止与原告的租赁合同，原告赔偿给母某某装修费7600元。同年8月15日，三被告私自在原告铺房南侧隔出一条宽约0.85米的木隔墙，并修建铁门，使原告铺房被隔断。该铺房属原告所有，三被告系借道通行，三被告擅自在原告铺房内隔墙、安装铁门，侵占了原告的铺房。诉请：1、判令被告停止侵害，拆除铁门、壁板，恢复房屋原状；2、判令被告赔偿原告2014年8月至10月的租金损失33000元（11000元／月×3月）；3、判令被告赔偿损坏原告的玻璃柜2000元、房屋装修费7600元；4、诉讼费由被告承担。
被告张国英、张国柱、张国民辩称：1974年6月三被告的父亲张应忠向原告及兄长杨松购买了大理古城的房产。1984年原告突然反悔要求退还房屋并提起诉讼。1985年2月18日经法院审理，双方达成调解协议，被告享有后院楼上、下各一间住房，原告享有铺房楼上、下各一间的产权。因被告的房产必须从原告的铺房出入，调解协议特别明确一层铺房南边留出0.85米的走道供两户共同使用，由杨松负责隔栅，可见通道属两户共用。通道隔好后，1997年案外人董某某同时承租了原、被告两户的房屋。次年道路改造旧房，原告重新建房而拆除了通道隔墙，被告当时已告知原告需要恢复通道原状。1999年8月新房建成后，被告准备隔出通道时，承租人董某某提出前后房屋均由其一人使用，有通道不方便经营，为此被告当时没有再隔墙。2012年4月董某某未再继续承租房屋后，被告多次催促原告恢复通道隔墙，原告置之不理，还将铺面装修，在通道位置的南面墙上搭建了货架摆放玉石自行经营。因玉石价值贵重，被告不敢轻举妄动，只好请居委会调解，但最终未能调解。直到2014年8月原告又将铺面租给外人，承租人在通道南面墙上装修搭建木板货架，被告干涉无果，只好自己动手隔出通道。被告隔出通道并未侵害原告的权益，谈不上停止侵害、排除妨害。2014年8月原告将铺面出租给他人时并未告知铺面需隔出通道的事实，导致承租人装修铺面时占用了通道墙面。在与原告不断协商的过程中，被告的房屋长期处于空置状态，房租损失较大，被告只得请工人拆除货架隔出通道，拆除过程中被告小心翼翼，拆下的木板被整齐码放通道中并未损坏。继而承租人以原告向其隐瞒房屋的真实情况为由与原告解除了房屋租赁关系，原告租金的减少是因原告不诚信的行为而起，与被告无关，被告不应承担任何原告的租金及物品损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
庭审过程中，原、被告对以下事实明确表示无异议：原告杨镇家有位于大理古城某处的祖遗房产，临街为座东向西石木结构铺房二层上下各一间（与南、北各一间铺房同为一幢），铺房以东有一天井，天井以东为座东向西石木结构住房二层上下各一间，天井靠北有楼梯通向铺房及住房二层，住房以东有小天井。该处房产西邻大路，南、北、东面均邻他人房屋无通道。1974年原告兄长杨松出面，将前述房产中铺房二间及后院住房楼上一间出售给三被告之父张应忠并已交由张应忠户实际管业。1984年原告以杨松擅自处分了家庭财产为由将杨松、张应忠等人起诉至法院，要求张应忠返还房产。经本院民审二庭（85—149）号案件审理，于1985年2月18日组织双方达成调解协议：“1、房屋和后院共计楼上下四间，原由杨松卖给张应忠家……现经双方协商，由张应忠退一间给杨松，杨松退回张应忠400元，当庭支付张应忠。2、张应忠退出一间房子后，张应忠管业后院楼上下两间，铺房楼上下两间归原告一方管业。3、房屋楼下南边留出一85公分的走道为张应忠和杨镇两户共同使用，走道的隔栅由杨松负责，由3月7日开始隔栅，3月20日双方移交房子……”调解协议形成后，原告在铺房一层靠南用木板隔出0.85米宽的通道并单独开门，此后原、被告均按照协议内容各自管业房屋，通道由两户共同使用。1987年原告搬出争议房屋并将铺房出租，1994年开始租给董某某。1995年被告户搬离后院住房，将住房出租，1997年被告户将住房出租给董某某。至此，争议房产全部由董某某承租使用。1998年政府扩宽道路，要求临街铺房退回一定尺寸，原告按要求拆除铺房退街重建，原告之前隔出的通道也一并拆除。1999年原告新建成砖混结构铺房楼上下各一间，新房建成后董某某户继续承租使用铺房及后院住房，并未恢复铺房一层南面通道隔墙。2012年4月董某某分别与原、被告解除租赁合同返还房屋。此后后院住房一直闲置至今。2012年5月起原告之子在铺房内经营玉石，在铺房北侧、东侧设置了柜台，在南面墙上悬空安装了三层展示柜（装有玻璃门）。此时原、被告为通道隔墙问题产生纠纷，经社区居委会调解未果。2014年初原告之子结束经营，同年8月原告将铺房出租给母某某经营，8月15日，被告拆除固定在一层铺房南墙上的货架及部分铺面格子门，并隔出通道，但被原告拆除，此后被告数次各处通道，均被原告拆除。同月母某某未再继续承租铺房。9月1日被告雇人在铺房一层靠南，以钢材做框架、用层板隔出通道隔墙，隔墙自铺房大门向东延伸，在东端留出一缺口可从原告铺房进出。通道宽度（从内墙至板壁）东端宽0.8米，西端宽0.83米。通道西端安装有铁门，为固定铁门，铁制门框向北延伸了0.285米。2014年11月原告将铺房出租给车向前使用至今。另1985年，原、被告就争议房产在法院达成调解协议后，张应忠于同年5月去世，原告一直未办理房产证，被告户于1988年办理了房产证，但该房产证就原、被告各自管业的房屋登记错误。2001年经三被告申请对房产证的登记内容进行了变更，大理市政府向三被告颁发了《房屋所有权证》及《房屋共有权证》，登记房屋为“石木结构二层住宅，面积39.59平方米”。2014年三被告申请办理土地证，因原、被告就通道问题存在争议，土地证尚未获颁。上述双方无争议的事实，有原告提交的改造修复拆迁补偿安置协议及公证书、协议各一份、照片二张、临时租房合同一份、房屋所有权登记申请书及相关资料一组，被告提交的房屋所有权证一份、房屋共有权证二份、收条三张、董某某出具的证明一份、社区出具的证明一份、照片八张，本院调取的庭审笔录一份、收条一张，制作的现场平面图一份、拍摄的现场照片五张及双方一致陈述在卷证实，本院予以确认。
此外，原告为证实其损失提交了承租人母某某出具的情况说明一份，以证实因被告干扰，母某某无法经营，于2014年8月14日提出终止租赁合同，并由原告赔偿其装修损失7600元。经质证，被告认为情况说明与本案无关联。本院认为，被告对母某某承租过原告铺房的事实无异议，且与原、被告对在此期间曾数次搭建、拆除隔墙的陈述一致，故虽此证据作为证人证言，母某某未出庭接受质询，证据形式不完备，但该份情况说明所载纠纷过程与原、被告陈述一致，能够推断因房主原因提前解除租赁合同而赔偿装修费等损失的合理性，故对该份证据予以采信。
被告为证实其主张提交了大理市国土资源局委托大理州国土资源规划研究所绘制的宗地图一份，以证实政府确认原、被告有0.85米共有通道的事实。经质证，原告对上述证据的形式要件不认可，认为宗地图未经四邻确认及土地管理部门的最终认定，无法证实两户存在共用通道。本院认为，被告提交的宗地图系申办土地证时土地管理部门进行的测绘成果，宗地图需在据此颁发土地使用权证后方具有证明土地使用权属的效力，故该份宗地图尚无法作为证明两户争议的有效文件，不予采信。
根据上述举证、质证、认证，本院确认双方无争议的陈述，同时确认本案如下法律事实：2014年8月原告将铺房出租给母某某经营，因此后原、被告就通道隔墙问题发生纠纷，致铺面无法正常经营，母某某于同月与原告解除租赁合同，原告赔偿母某某装修费用7600元。
本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好各方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。本案讼争的通道，是基于原告与三被告之父张应忠于1985年2月18日通过本院审理房屋买卖合同纠纷达成的调解协议第三条：“楼下南边留出一85公分的走道为张应忠和杨镇两户共同使用，走道的隔栅由杨松负责……”的约定而单独隔出的通道，是买卖合同的附加条件。协议达成后，双方已按协议内容履行了义务，各自管业房屋，并由原告按协议搭建隔墙隔出了0.85米宽的通道供两户共同使用，此时买卖合同所附条件已经成就。该调解书对通道的处理是当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百零一条的规定，合法有效，应予以确认。相邻成员对通道的使用，应综合房屋的来源、现状以及相互间的毗邻关系等情况确定。从争议房产实际看，争议房屋除前面铺房外没有后门，被告进出房屋只能从原告的铺房通行，讼争通道属被告户生产、生活必需且唯一的通道。此前通道虽多年未单独隔出，系因原告按政府规划拆建时拆除了隔墙，新房建成后原、被告又将房屋出租给同一人，为方便使用而未恢复隔墙，此情况在当时符合经济实用的原则，原、被告并未提出异议，但在共同出租给一人的情形消失后，原、被告两户即为此发生纠纷。根据当事人意思自治原则，为尊重历史状况，尊重各户生产、生活需要，利于实现两户房屋价值，讼争通道应单独隔出供两户使用。现被告所隔出的通道宽度未超过此前原告与张应忠等人的约定，应予维持，但被告应将通道铁门应由两户共同使用。被告在隔出通道时铁制门框向北延伸的0.285米，系固定铁门之必要，故对原告要求拆除铁门、壁板，恢复房屋原状的主张不予支持。
虽原告因提前解除与母某某的租赁合同确实产生赔偿装修费的后果，在2014年8月至10月期间未能出租铺房产生了租金损失等，但上述损失系原告在尚未妥善处置两户的通道时便将铺房出租、装修所导致，被告在要求原告恢复通道、隔墙未果的情况下自行恢复隔墙所产生的损失理应由原告自行承担，故对原告主张的租金损失、货柜及赔偿装修费损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第一百零一条之规定，判决如下：
驳回原告杨镇的诉讼请求。
案件受理费864元，减半收取432元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审判员 蒋晓云
二〇一五年三月三日
书记员 杨嫦娟