包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包民二终字第4号
上诉人（原审被告）段树军，男，1977年11月14日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古包头市昆都仑区。
委托代理人卞春雷，内蒙古天祺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卜国安，男，1973年1月29日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古包头市昆都仑区。
委托代理人王洪涛，内蒙古北琛律师事务所律师。
上诉人段树军因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2014）昆民初字第3112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段树军的委托代理人卞春雷，被上诉人卜国安及其委托代理人王洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2014年1月17日，原、被告签订《房屋出租合同》，合同约定被告将其所经营的鑫泉浴池经营权转让给原告，该浴池位于包头市昆都仑区东亚世纪城三期5栋103号、201号、202号和203号底店。房屋使用面积为450平万米，上下共两层。出租期限为四年，自2014年1月18日起至2017年12月1日止，每年租金40万元，每次支付租金提前三个月付下年租金，定金转为租金。原告在租赁期间内，应向被告交纳8万元的设备、设施装修押金，租赁期满后经被告验收各种设备、设施和装修情况完好后一次性退还原告。同时双方对违约责任进行了约定。
合同签订后，原告开始经营鑫泉浴池，向被告支付租金40万元，并且陆续支付押金5万元。经营期间，浴池内部分吊顶缺失。2014年8月22日，被告接管浴池并开始经营至今。原、被告签订《房屋出租合同》后，未再签订其他协议。被告的行为严重违反合同约定，合同无法继续履行，故原告诉至法院，请求解除原、被告签订的房屋出租合同，判令被告返还原告自2014年8月22日至2015年1月17日止的租金162191.8元（40万元÷365天=1095.9元／天；1095.9元／天×148天=162191.8元），判令被告返还原告押金5万元，支付违约金12万元，并承担本案诉讼费。
本案审理过程中，法院准予原告撤回要求被告支付违约金12万元的诉讼请求。
原审法院认为，根据双方约定，原告应当在租赁期间内向被告支付押金8万元，双方对原告付清押金的具体期限未作明确约定，被告要求原告在2014年8月22日前支付剩余3万元押金无法律依据。原告承租房屋并取得了浴池的经营权，被告无权干预。在双方未协商并达成协议的情况下，被告在2014年8月22日开始经营浴池的行为，可视为被告提前收回房屋，双方签订的《房屋出租合同》目的不能实现，该合同应予解除。被告应当将剩余租金162191.8元返还给原告。被告未提供充分证据证明浴池内空调、砂缸等设备损坏，也未提供维修吊顶所需费用的相关证据，法院对被告关于原告损坏房屋和设备的抗辩意见不予采信。被告应当将原告支付的5万元押金退还原告。如果原告使用房屋期间造成房屋和设备损坏，被告可要求原告修缮或者在维修费用确定后向原告主张。被告的其他抗辩意见，无事实依据与法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告卜国安与被告段树军签订的《房屋出租合同》；二、被告段树军于本判决生效后30日内返还原告卜国安租金162191.8元；三、被告段树军于本判决生效后30日内退还原告卜国安押金5万元。案件受理费2241元，由被告段树军负担。
宣判后，段树军不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，从房屋租赁合同中押金的性质看，押金是为了约束被上诉人在房屋租赁期间合理使用租赁物，如在租赁期间产生租赁物毁损而被上诉人拒不维修或怠于维修的情况，上诉人有权自行维修并从已交押金中扣除。因此，押金应在合同约定之初交付给上诉人，否则将失去押金的作用和功能。其次，即使合同中有关押金支付期限约定不明，也不代表法律就剥夺了上诉人向被上诉人主张支付押金的权利。因此，上诉?人有权根据被上诉人使用租赁物的毁损情况，随时要求被上诉人支付剩余押金，以防止被上诉人擅自解除合同离开时，因租赁物毁损过大、过多而使上诉人的合法权益无法保障。
原审法院忽略了被上诉人的严重违约行为及其经营严重亏损是导致其借上诉人要求其支付剩余3万元押金的机会擅自离开，继尔恶意通过诉讼途径解除合同的根本原因，而非上诉人基于3万元押金提前收回房屋。上诉人已在一审开庭审理过程中提供充分证据及证人出庭作证证明被上诉人租赁期间不按照约定办理经营证件、交纳税费、水费、物业管理费，正常使用的空调、沙缸毁损且拒不维修，吊顶部分装饰材料掉落却拒不修缮等违约行为，正是基于以上严重违约情形，再加上被上诉人经营不善，一直处于亏损状态，如被上诉人擅自解除合同离开，将给上诉人造成难以弥补的经济损失；且被上诉人经营期间先后为700余名顾客办理各种会员卡，并提前收取了所有费用，截止到双方发生争议，被上诉人擅自离开之日即2014年8月22日，顾客尚有43206元未消费金额。因为被上诉人严重违约在先，导致租赁物设施、设备毁?损，在上诉人得知后要求其支付剩余押金时，被上诉人借此机会解除合同，造成上诉人强行接管浴池的表像。而上诉人在被上诉人擅自离开后不得已代管浴池另有原因：被上诉人未承租前，鑫泉浴池一直由上诉人经营，且已在周边形成一定的知名度，被上诉人承租后，一直未办理经营手续，且仍沿用鑫泉名号，对于物业公司、税务机关及前来消费的顾客来讲，均误以为仍是上诉人在经营，现被上诉人擅自离开，上诉人为使广大已办理会员的顾客仍能正常洗浴、维护浴池信誉不被破坏、防止浴池因不能正常营业引起顾客不满从而导致不稳定事件发生，不得不放弃其他经营事项，腾出时间和精力暂时代为管理浴池。
卜国安答辩称，一审认定事实清楚，适应法律正确，请求驳回上诉维持原判。上诉人于2014年8月22下午将正在经营浴池的被上诉人强行从经营场所赶出，上诉人接管浴池并经营的事实是客观存在；上诉人称装修损坏、设备损坏等事实，一审已经查明，上诉人没有证据证明，一审判决也明确如果这些损失存在，上诉人可以另行诉讼主张，上诉人的上诉主张均不能成立。
经二审审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。
另查明，上诉人向法庭提交的2014年8月8日《包头市地方税务局直属征收管理一分局责令限期改正通知书》能够证明被上诉人欠缴2014年1月至8月税款及土地使用费共计2583元（2014年1月至8月税款：281×7=1967元，土地使用费：2014年1月至12月924元，2014年1月至8月：924÷12×8=616元；两项合计：1967元＋616元=2583元）。
上诉人向法庭提交的2014年9月16日包头市东亚时代物业服务有限责任公司出具的《东亚世纪城文馨苑催缴水费通知单》能够证明被上诉人截止到2014年8月30日已拖欠水费2700元。
本院认为，首先，上诉人对被上诉人共向其支付45万元款项没有异议，但在二审开庭审理时提出被上诉人共向其支付45万元，其中37万元是租金、8万元是押金，被上诉人在履行合同过程中是欠付的租金的主张，上诉人应对其在一、二审时就45万元中押金的具体数额提出的相互矛盾的主张做出合理解释并承担举证责任，上诉人的代理人在二审时的陈述并未做出合理解释；其次，2014年8月22日，上诉人接管浴池并开始经营至今，可视为上诉人提前收回房屋，双方签订的《房屋出租合同》目的无法实现，原审法院解除双方签订的《房屋出租合同》以及上诉人返还被上诉人租金162191.8元正确，本院予以维持。
关于被上诉人欠缴税费、土地使用费以及水费的问题。上诉人向法庭提交的证据能够证明被上诉人欠缴2014年1月至8月税费、土地使用费以及水费，应从被上诉人支付的押金中予以扣除，上诉人的该项上诉主张成立，本院予以支持。
关于被上诉人是否欠缴物业费的问题。上诉人向法庭提交的催缴物业费通知单，均是要求其缴纳2014年8月至12月的物业费，这期间已是上诉人经营浴池的时间，上诉人没有证据证明被上诉人在经营期间欠缴物业费，上诉人该项主张没有事实依据，本院不予支持。
关于被上诉人在使用房屋期间造成房屋设备损坏的问题。被上诉人认可在其经营期间确实存在若干块浴池内部吊顶缺失的情况，并在二审开庭审理时同意承担1000元的维修费用。上诉人不认可1000元的赔偿数额，但是又明确称没有证据能够证明被上诉人应赔偿的具体数额。对此本院认为，上诉人应承担举证不能的后果，对被上诉人认可的赔偿数额1000元予以确认，该损失应从被上诉人支付的押金中予以扣除。
关于被上诉人经营期间尚未消费的会员卡费的问题。上诉人没有证据证明被上诉人提前收取所有费用的具体数额，而上诉人上诉主张尚有43206元未消费金额，该金额并非全部是被上诉人所欠金额，上诉人该项主张证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人关于被上诉人欠缴税费、土地使用费以及水费的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决对于被上诉人欠缴这部分费用未予以核减，对此本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、二项，即：一、解除原告卜国安与被告段树军签订的《房屋出租合同》；二、被告段树军于本判决生效后30日内返还原告卜国安租金162191.8元；
二、变更原审判决第三项“被告段树军于本判决生效后30日内退还原告卜国安押金5万元”为“上诉人段树军于本判决生效后30日内退还被上诉人卜国安押金43717元（50000元-2583元-2700元-1000元=43717元）”
一、二审案件受理费共计4482元，由上诉人段树军承担4347.5元，被上诉人卜国安承担134.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 范丽宏
审 判 员 蔚 厉
代理审判员 乔瑞全
二〇一五年三月二日
书 记 员 贺 颖
附本判决所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；