广东省连南瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1826民初32号
原告：中国农业银行股份有限公司连南瑶族自治县支行。
负责人：余伟祥，系该行行长。
委托诉讼代理人：陈伟，男，该行工作人员。
委托诉讼代理人：陈伟东，男，该行工作人员。
被告：班丽霞，女，汉族。
原告中国农业银行股份有限公司连南瑶族自治县支行（农行连南支行）与被告班丽霞借款合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年2月26日裁定转换为普通程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告农行连南支行的委托诉讼代理人陈伟、陈伟东到庭参加诉讼，被告班丽霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行连南支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告班丽霞偿还贷款本金212.666.68元，利息2390.93元（利息计至2015年11月20日止，2015年11月21日起按合同约定计至全部本息还清时止）；2.判决变卖被告班丽霞用于抵押的连南县三江镇团结大道丽景城2号楼B梯第五层502，粤房地预登南字第0100003398号房，用所得价款偿还所欠原告借款本息；3.本案的全部诉讼费用及实现债权的费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除原告与被告班丽霞签订的《个人购房担保借款合同》。事实和理由：被告班丽霞于2015年2月5日向原告申请个人购房担保按揭借款220000元，合同约定借款期限16年，按月偿还本息2421.13元，用于购买连南县三江镇团结大道丽景城2号楼B梯第五层502号房一套，并用该房设定抵押。借款发生后，自2015年9月起，被告未按月履行还款义务，造成原告形成不良贷款。后在原告的协调下，连南瑶族自治县圣丰房地产开发有限公司替代班丽霞归还了部分借款本息。现被告班丽霞又再次拖欠借款，违反了贷款合同的约定。
被告班丽霞未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了个人信贷业务申请表（复印件，下同）、借款人身份证、个人购房担保借款合同、借款放款凭证、同意房产抵押承诺书、粤房地预登南字第0100003398号、本金及利息凭证等证据，被告未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，被告班丽霞向原告农行连南支行递交一份《个人信贷业务申请表》，向原告申请贷款220000元用于购买连南瑶族自治县圣丰房地产开发有限公司出售的坐落于清远市连南县三江镇团结大道丽景城2号楼B梯第五层502号房的房产。2015年1月26日，原告农行连南支行（贷款人）与被告班丽霞（借款人、抵押人）签订了合同编号为44020120150013397号的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为贰拾贰万元整；借款用途为购买清远市连南县三江镇团结大道丽景城2号楼B梯第五层502号房；借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名连南瑶族自治县圣丰房地产开发有限公司，开户行农行连南县支行，账号44×××；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期借款发放对应日即每月的20日，借款人还款账号为62×××；本合同采用的担保方式为：1、由连南瑶族自治县圣丰房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证+抵押，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止；2、由班丽霞以购买的坐落于清远市连南县三江镇团结大道丽景城2号楼B梯第五层502号房作抵押担保，担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押人应配合贷款人自本合同签订之日起10日内办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记。对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之壹拾收取违约金。违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整……农行连南支行、班丽霞均在合同上签字盖章，班丽霞还以监护人的名义替钟逸斐在抵押人处签字。
2015年2月5日，农行连南支行向班丽霞发放贷款220000元，并制作了《借款凭证》，该凭证载明：借款人班丽霞，借款金额220000元，借款年利率6.765%，借款到期日2030年2月4日，还款方式等额本金递减还款，还款日为每月20日。借款后，被告班丽霞均能按合同约定按时足额还款，但从2015年9月起，班丽霞未按月足额履行还款义务，原告也无法联系班丽霞本人。2015年12月21日、2016年3月31日、2016年5月31日、2016年6月27日，案外人连南瑶族自治县圣丰房地产开发有限公司通过提取现金支票并将现金存入班丽霞的还款账户的方式替代班丽霞还清了2015年9月至2016年6月27日的贷款本息，共计23065.4元。也即截止至2016年6月27日，班丽霞的还款账户已经还清了2015年3月至2016年6月共16期的借款本金19555.52元及利息、罚息、复利。从2016年6月28日起至今，班丽霞又未按期归还借款。
连南瑶族自治县房地产管理局向原告出具了预告登记证书（粤房地预登南字第0100003398号），该证书载明：预告登记权利人为农行连南支行，预告登记义务人为班丽霞、钟逸斐，房屋坐落连南县三江镇团结大道丽景城2号楼B梯第五层502号房，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，预告登记依据合同号为2014060，登记时间2015年2月4日。
本院认为，本案的争议焦点为：一、《个人购房担保借款合同》应否解除；二、原告农行连南支行对涉案房产能否行使抵押权。
关于《个人购房担保借款合同》应否解除的问题。农行连南支行与班丽霞在平等、自愿、协商一致的基础上签订合同编号为44020120150013397的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。农行连南支行与班丽霞之间形成了借款合同和抵押合同关系。签订合同后，原告农行连南支行依约履行了发放贷款的义务，但被告班丽霞多期逾期未按时足额偿还借款本息。截至2016年8月31日止，被告班丽霞逾期2期未还款，尚欠借款本金200444.48元及相应利息，已经构成违约。根据农行连南支行与班丽霞签订的《个人购房担保借款合同》4.2、11.3、11.4条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，现农行连南支行请求解除与班丽霞签订的合同编号为44020120150013397的《个人购房担保借款合同》依法有据，本院予以支持。因连南瑶族自治县圣丰房地产开发有限公司已经替代班丽霞偿还了2015年9月至2016年6月27日的借款本息，故该部分款项应予以扣减。故被告班丽霞应偿还的借款本金为200444.48元（220000元1222.22元/月×16个月）及从2016年6月28日起至被告班丽霞全部清偿借款本息之日止按合同约定利率计算的利息。
关于原告农行连南支行对涉案房产能否行使抵押权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”以及《房屋登记办法》第六十八条：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记”的规定，系争房产所设定的是抵押权预告登记，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效，即抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，农行连南支行作为系争房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或者约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故原告请求变卖系争房屋偿还本息的诉请缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。被告班丽霞经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，不影响本案审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司连南瑶族自治县支行与被告班丽霞签订的合同编号为44020120150013397的《个人购房担保借款合同》；
二、限被告班丽霞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连南瑶族自治县支行偿还借款本金200444.48元及从2016年6月28日起至被告班丽霞全部清偿借款本息之日止按合同约定利率计算的利息；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司连南瑶族自治县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4525.86元，由被告班丽霞负担。公告费560元，由被告班丽霞负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长 房志荣
审判员 魏露权
审判员 李春娜
二〇一六年九月二日
书记员 李燕梅
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《房屋登记办法》
第六十八条预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。