上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初28541号
原告（反诉被告）：何灵溢，女，1970年7月1日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。
原告（反诉被告）：张芳芳，女，1978年6月10日出生，汉族，住福建省福清市。
两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王鸿英，上海市震旦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：上海家全居餐饮有限公司，住所地上海市宝山区月浦镇德都路68-74号（双号）。
法定代表人：杨广，总经理。
被告（反诉原告）：杨广，男，1977年5月16日出生，汉族，住四川省武胜县。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘振峰，上海川汇律师事务所律师。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：曹殿虎，上海川汇律师事务所律师。
原告何灵溢、张芳芳与被告上海家全居餐饮有限公司（以下简称家全居公司）、杨广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月8日公开开庭进行审理，2018年1月8日开庭时，家全居公司、杨广向本院提出反诉，本院受理反诉后，于2018年1月29日、2月27日公开开庭进行了审理，何灵溢、张芳芳的共同委托诉讼代理人王鸿英，杨广并作为家全居公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何灵溢、张芳芳向本院提出诉讼请求：1.判令家全居公司立即搬离上海市中山西路XXX号XXX室；2.判令家全居公司、杨广支付逾期未付的租金107,082元；3.判令家全居公司、杨广支付未按期搬离而发生的商铺使用费以每月124,454.88元计算，自2017年10月16日起至实际搬离日止；4.判令家全居公司、杨广承担未按期搬离而产生的违约金746,729.28元。事实与理由：何灵溢、张芳芳是上海市徐汇区中山西路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）产权人，2012年10月15日，家全居公司与何灵溢、张芳芳签订《租赁合同》，约定家全居公司从2012年10月15日至2017年10月14日期间租赁系争房屋。然而家全居公司租赁系争房屋后时有拖欠租金的行为导致何灵溢、张芳芳曾于2015年10月23日将家全居起诉至法院，后达成《和解协议》，杨广作为担保人在协议上签字保证《租赁合同》及《和解协议》履行，但在和解协议达成之后，家全居公司又出现违约行为，截至2017年10月14日租期到了之后，家全居公司尚欠租金107,082元。2017年10月14日之前何灵溢、张芳芳与家全居公司、杨广讨论续约，因家全居公司、杨广要求过分无法达成书面协议。之后家全居公司除在系争房屋内经营外仍然拖欠租金。杨广作为协议担保人又是家全居公司法定代表人，故对于何灵溢、张芳芳起诉金额应承担连带给付责任。另外，何灵溢、张芳芳于2012年10月15日收到家全居公司三个月押金共计291,000元。诉讼中，何灵溢、张芳芳以收到租金107,082元为由，向本院申请撤回第2项要求支付租金的诉讼请求。诉讼中，何灵溢、张芳芳明确诉请3、4中主张的家全居公司、杨广的责任为共同连带责任。何灵溢、张芳芳明确诉请4中的违约金依据为和解协议5-6条的约定，按照6个月的租金746,729.28元作为违约金。
家全居公司、杨广共同辩称，已经支付了未付的租金，不同意诉讼请求。租赁合同即将到期时，杨广找到何灵溢、张芳芳协商续约及房屋租金支付事宜，经双方确认，家全居公司拖欠租金307,082元，鉴于家全居公司经济困难，家全居公司在2017年9月底支付租金20万元，对于剩余租金，双方协商，将押金扣除9万多抵扣租金。家全居公司与何灵溢、张芳芳基本达成续签合同的约定，张芳芳书写了对账明细，双方达成在租赁合同到期后何灵溢、张芳芳将系争房屋继续出租给家全居公司使用，同时约定2017年11月14日至12月14日为装修期，故家全居公司对系争房屋进行重新装修。根据双方之间约定，如果扣除诉请2中的租金，家全居公司现在没有支付的是2017年10月14日至11月14日的租金124,454.88元，家全居公司也同意支付该笔租金，所以不存在使用费的问题。根据《和解协议》第六条，租赁期限到期后双方没有达成续约的情况下需要支付额外的违约金，现双方已达成新的租赁关系且家全居公司也按照双方达成的对账明细支付相应租金。另外，违约金标准过高，要求调整。
家全居公司、杨广向本院提出反诉请求：1.判令何灵溢、张芳芳赔偿家全居公司装修损失48万元；2.判令何灵溢、张芳芳返还杨广代案外人支付的房屋租金676,373.33元。事实与理由：租赁合同到期时，杨广与张芳芳在2017年10月份协商租赁合同到期后续订新合同事宜，约定家全居公司支付剩余租金，何灵溢、张芳芳同意家全居公司继续使用系争房屋，并对新的租赁合同租金做了详细约定同时何灵溢、张芳芳同意家全居公司装修房屋并给予一个月的装修期，此后，家全居公司装修房屋后重新经营，但何灵溢、张芳芳反悔，违反诚信原则不同意家全居公司继续使用系争房屋，造成家全居公司装修损失严重。家全居公司、案外人杨某某于2012年10月份与何灵溢、张芳芳签订租赁合同，约定何灵溢、张芳芳将系争房屋出租给杨某某使用，在杨某某使用过程中，因其拖欠租金，杨广代杨某某偿还租金，并约定后期的房屋由杨广使用，现何灵溢、张芳芳要求杨广、家全居公司搬离上述房屋，杨广要求何灵溢、张芳芳返还代为支付的租金。
何灵溢、张芳芳对家全居公司、杨广的反诉共同辩称，不同意反诉请求。何灵溢、张芳芳与杨广、家全居公司没有续签合同，家全居公司、杨广未经何灵溢、张芳芳同意进行装修，相关损失由其自行承担。杨广既是家全居公司的法定代表人也是前一个法定代表人的担保人，杨广没有权利要求返还款项，且如果要主张，也应向杨某某主张，而非何灵溢、张芳芳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
何灵溢、张芳芳于2012年4月16日登记为上海市徐汇区中山西路XXX号XXX室房屋的权利人，建筑面积437.62平方米，建筑类型商场，用途商业。
2012年10月15日，何灵溢、张芳芳作为出租方（甲方）于作为承租方家全居公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方商业使用，系争房屋登记面积437.62平方米。租赁期限自2012年10月15日起至2017年10月14日止，为期五年，甲方于2012年10月15日将房屋交付乙方使用，免租期45天，租金自2012年11月29日起算。租赁期满，乙方如要求续租，与其他租客同等条件下享有优先续租权，但须在本租约期满前二个月提出书面申请。租金每月97,000元。租金按贰个月为壹期支付。第一期租金于2012年10月16日以前付清，以后每期租金支付时间应为前期租金到期前15天（每期8日）以前付清，先付后用，在本租约有效期内，租金自2014年10月15日后上浮8%，租金自2015年10月15日后上浮8%，租金自2016年10月15日后上浮10%，具体支付方式如下：2012年10月15日至2014年10月14日止，每月租金97,000元；2014年10月15日至2015年10月14日止，每月租金104，760元；2015年10月15日至2016年10月14日止，每月租金113,140.8元；2016年10月15日至2017年10月14日止，每月租金124,454.88元。为确保租赁期内相关费用如期结算，乙方同意于2012年10月15日支付给甲方三个月押金291,000元,甲方在收到押金后予以书面签收。除合同另有约定外，甲方应于租赁合同关系结束，乙方结清所有费用后的一周内将押金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣，且甲方按本合同第九条第1款追究乙方的违约责任。
2015年11月30日，何灵溢、张芳芳作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的家全居公司、担保方（丙方）杨广签订《和解协议》，和解协议主要内容为：甲乙双方于2012年10月15日签订租赁合同，由乙方承租甲方的系争房屋。合同订立后，甲方依约向乙方交付系争房屋，然乙方长期拖欠租金，且经甲方多次催讨，消极履行。故甲方于2015年9月15日委托律师函告乙方因乙方拖欠租金视为自动退租，构成违约，解除租赁合同。2014年甲方委托律师起诉。现经协商，达成如下和解协议：一、乙方确认，截止2015年11月8日，乙方欠付租金676,373.33元，欠付租金的违约金345,708元（暂计算至2015年10月14日止）。鉴于甲方经营困难，甲方确认，免除欠付租金的违约金，并给予欠付租金的一次性扣减优惠，共计11万。综上乙方向甲方欠款共计566,373.33元。……五、（5）乙方若需续租，应在租赁期限到期前两个月书面通知甲方，除甲方书面同意并订立新的租赁合同外，均视为不同意续租。（6）租赁期限到期后，乙方应在五日内搬离并归还该房屋，放弃该房屋内的一切装修装饰，结清公用事业费，并注销或迁移该房屋内的工商登记手续，如逾期，乙方应按照日租金的两倍向甲方支付房屋占有使用费。除主张房屋占有使用费外，甲方仍有权要求乙方赔偿六个月的租金作为违约金。同时，甲方有权断水断电、更换锁具、自行收回房屋、强行将乙方搬离等各种措施。该房屋内乙方留置的装修装饰、设施设备，家具物品等均视为乙方无条件放弃，归甲方所有，无需代替保管，甲方可自行处置，乙方保证不就此向甲方提出任何赔偿要求。六、丙方保证，自此不再拖欠甲方任何应付款项。丙方作为乙方的法定代表人，就乙方基于原《租赁合同》及本协议全部应付款项（包括但不限于拖欠租金、拖欠租金的违约金、房屋占有使用费、公共事业费、违约金等）承担连带保证责任，保证期间为两年。七、本协议与原《租赁合同》不一致的，以本协议为准。
2017年11月16日，何灵溢、张芳芳委托律师向杨广、家全居公司发送律师函，主要内容为因租赁合同期限已到，双方未能订立书面合同，故通知杨广、家全居公司在2017年11月23日之前搬出系争房屋并支付租金及违约金998,321元,逾期不支付或不搬离将通过法律途径要求杨广、家全居公司承担所有违约责任。
审理中，何灵溢、张芳芳明确表示不同意利用现有系争房屋内的装修。
另查明，家全居公司于2012年支付何灵溢、张芳芳押金291,000元。家全居公司要求返还该押金，并同意押金在本案中一并处理。何灵溢、张芳芳则表示同意返还押金，并在本案中一并处理，但该押金应先抵扣使用费及违约金。
上述事实，除当事人陈述外、另有上海市房地产权证、租赁合同、和解协议、律师函等证据证明，本院予以确认。
审理中，家全居公司、杨广提交手写对账明细一份，并表示“307082”以上的字体由张芳芳书写，最后日期也是张芳芳书写，证明双方以口头形式对续签合同达成约定。该对账明细并无签字。张芳芳表示无法确认真实性，不认可家全居公司、杨广主张的口头约定，该对账明细即使是张芳芳书写也是双方协商的过程，没有形成定论，应以书面合同为准，且装修期必须是签订正式合同后才有。
审理中，家全居公司、杨广提交与案外人上海民宇建筑装潢有限公司签订《上海家全居餐饮有限公司室内装修合同》一份，其中约定的开工日期为2017年10月14日，竣工日期为2017年11月20日。并提供上海民宇建筑装潢有限公司出具的两份共计336,000元的收据两份，以证明家全居公司、杨广已对系争房屋实际装修以及装修损失。
本院认为，租赁合同及和解协议，系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。现租赁合同约定的租赁期限已到期，双方并未达成新的书面租赁合同，何灵溢、张芳芳亦明确表示不再续租，故家全居公司在租赁合同到期后再行占有系争房屋并无合同及法律依据，现何灵溢、张芳芳要求家全居公司从系争房屋搬离，于法有据，本院予以支持。关于家全居公司、杨广主张双方已达成续租的口头约定的观点，在何灵溢、张芳芳予以否认的情况下，家全居公司、杨广并未提供充足证据以证明自己的观点，故本院对此不予采纳。
如上所述，家全居公司在2017年10月14日合同到期后，继续占有使用系争房屋，并无合同及法律依据，现何灵溢、张芳芳主张按照每月124,454.88元的标准要求家全居公司、杨广连带支付至实际搬离之日止房屋使用费的诉请，并无不当，本院予以支持。至于使用费起算日，由于和解协议约定租赁期限到期后，家全居公司应在五日内搬离并返还系争房屋，故本院认定家全居公司、杨广应从2017年10月20日起向何灵溢、张芳芳连带支付房屋使用费至家全居公司实际搬离系争房屋之日止。
关于何灵溢、张芳芳主张违约金746,729.28元的诉请，何灵溢、张芳芳依据和解协议的约定主张六个月租金的违约金，该违约金的性质实际系逾期返还房屋的违约金。现家全居公司、杨广主张约定的违约金标准过高，要求调整，本院认为违约金兼具惩罚和补偿的功能，在何灵溢、张芳芳未提供证据证明家全居公司违约给其造成实际损失以及本院已判决家全居公司支付使用费的情况下，6个月租金标准的违约金确实过高，本院将以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金作出调整为250,000元。何灵溢、张芳芳申请撤回第2项主张租金的诉请，于法不悖，本院予以准许。
关于家全居提出的何灵溢、张芳芳赔偿家全居公司装修损失48万元的反诉请求，根据家全居公司提交与案外人上海民宇建筑装潢有限公司签订的《上海家全居餐饮有限公司室内装修合同》，家全居公司在合同到期后才进行装修，但家全居公司并未提供充足证据证明其装修已得到何灵溢、张芳芳认可，且何灵溢、张芳芳亦表示不会利用系争房屋的装修，故家全居公司主张赔偿装修损失，并无合同及法律依据，本院不予支持。
关于杨广提出的何灵溢、张芳芳返还杨广代案外人支付的房屋租金676,373.33元的诉请，在何灵溢、张芳芳不予认可的情况下，杨广并未提供证据以证明自己的主张，故本院认为杨广该反诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。关于押金的问题，本案租赁合同已到期，根据租赁合同约定：“除合同另有约定外，甲方应于租赁合同关系结束，乙方结清所有费用后的一周内将押金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其他相关费用，甲方可在押金中抵扣。”现家全居公司要求返还押金，何灵溢、张芳芳亦表示同意返还押金，但应先抵扣使用费及违约金，有合同依据。为避免诉累，本院对押金一并予以处理。何灵溢、张芳芳应在家全居公司搬离系争房屋之日返还家全居公司押金291,000元,该款可抵扣使用费及违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区中山西路XXX号XXX室搬离，并将上址房屋返还何灵溢、张芳芳；
二、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月124,454.88元的标准向何灵溢、张芳芳支付自2017年10月20日起至上海家全居餐饮有限公司从上址房屋实际搬离之日止的房屋使用费；
三、上海家全居餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向何灵溢、张芳芳支付逾期返还房屋的违约金250,000元；
四、杨广对上述判决第二项、第三项中的款项承担连带责任；
五、何灵溢、张芳芳于上海家全居餐饮有限公司从上址房屋搬离之日返还上海家全居餐饮有限公司押金291,000元,该款可从上述判决第二项、第三项中的款项抵扣；
六、驳回上海家全居餐饮有限公司、杨广的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19,466元，减半收取计9,733元，诉讼保全费5,000元,共计14,733元，由上海家全居餐饮有限公司、杨广负担；反诉案件受理费7,603.5元，由上海家全居餐饮有限公司、杨广负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨 锋
二〇一八年三月十四日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。