上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3860号
上诉人（原审原告）许馨译，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）雅玛多（中国）运输有限公司，（注册地上海市宝山区XX路XX号XX）住所地上海市松江区XX路XX号。法定代表人三上忠夫，董事长。委托代理人宋一欣，上海天铭律师事务所律师。委托代理人周嘉平，上海天铭律师事务所律师。上诉人许馨译因与上诉人雅玛多（中国）运输有限公司（以下简称雅玛多公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1751号，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭，于同年5月10日公开开庭进行了审理，上诉人许馨译、雅玛多公司之委托代理人宋一欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，涉案房屋的产权人系许馨译及其子和某（尚未成年）。2013年4月17日，许馨译（甲方）与雅玛多公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁涉案房屋作为居住使用；甲方于2013年5月7日前向乙方交付涉案房屋，房屋租赁期自2013年5月7日起至2014年5月6日止；房屋月租金为人民币（下同）23,000元，房屋租赁保证金为两个月的租金计46,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于退房当日无息归还乙方；租赁期间，使用涉案房屋所发生的水、电、煤气、通讯费用由乙方承担，物业管理费、房屋租赁发票、中国有线电视费等费用由甲方承担；乙方返还涉案房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可并相互结清各自应当承担的费用等。合同签订后，雅玛多公司向许馨译支付了保证金46,000元，许馨译出具收据。2014年4月3日，双方又签订《房屋租赁续租协议》，同意在原租赁合同其他条款不变的前提下租期延长，从2014年5月7日至2015年5月6日等。2015年5月7日，许馨译与房屋实际使用人签订《退房交接书》并交接了涉案房屋，抄录了水、电、煤气费读数并计算了相应费用：水费86.25元、电费（平）215元、电费（谷）47.50元、煤气费207元、2013年11月的欠费93.20元，上述费用总计为648.95元。许馨译表示交接时其发现涉案房屋存在损坏情况，当场提出了异议。房屋交接后，许馨译继续就房屋损坏情况与雅玛多公司进行交涉。2015年5月底，许馨译、雅玛多公司代理人曾赴涉案房屋协商处理房屋损坏情况，但未达成一致。房屋交接后，许馨译已将涉案房屋重新装修粉刷。原审庭审中，为涉案房屋租赁进行居间的上海A有限公司工作人员王某到庭作证，证人表示，涉案房屋交接时其与房东、承租人都在场，水电煤气的读数及费用系其抄写，涉案房屋损坏的情况是有的，包括大、小卧室及客厅的墙壁有发霉和涂鸦的地方；卫生间浴缸刮花；煤气灶不好用；窗台发霉等。另查明，雅玛多公司就涉案房屋的租赁保证金返还一事已另案起诉，案号为(2015)长民三民(初)字第1468号，故对于租赁保证金部分本案中不予处理。许馨译于2015年9月18日诉诸原审法院，请求判令：1、雅玛多公司支付房屋去霉粉刷费用24,000元；2、雅玛多公司支付房屋维修期间（2015年5月17日至5月27日）及通风期间（2015年5月28日至6月10日）的房租损失（一个月房租）23,000元。原审审理中，由于雅玛多公司不同意调解，致本案调解不成。原审认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，租赁合同租期届满，许馨译、雅玛多公司虽然交接了涉案房屋并签署了《退房交接书》，但是结合庭审中的证据、许馨译与雅玛多公司的陈述以及证人证言可以认定，雅玛多公司对于涉案房屋的物损一直存在异议，许馨译、雅玛多公司也曾就此问题进行了多次交涉但并未达成一致。目前，涉案房屋的现场因许馨译于涉案房屋交接后自行装修粉刷，已无法勘验或检测；中介单位在组织双方交接房屋时，也并未采取书面记录等合理方式对物损情况进行固定，导致了本案中对物损范围具体认定的困难。结合证人证言与许馨译的证据，可以推定涉案房屋内存在墙面发霉及涂鸦等情况，需要进行一定程度的墙面粉刷，故对于许馨译主张的24,000元费用，法院酌定支持其中8,000元。对于许馨译主张的房屋空置损失，法院认为墙面粉刷后需一定时间进行通风亦属合理，但时间不应当过长，故给予其半个月时间进行通风，房屋空置损失标准亦参照原合同租金标准予以计算。对于雅玛多公司的抗辩意见，并无事实依据与法律依据，本院实难采信。原审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条之规定，于二〇一五年十二月二十五日判决：一、雅玛多（中国）运输有限公司应于判决生效之日起十日向许馨译支付墙面粉刷费8,000元；二、雅玛多（中国）运输有限公司应于判决生效之日起十日内向许馨译支付房租损失11,500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币950元，由许馨译负担人民币547元，雅玛多（中国）运输有限公司负担人民币403元。判决后，许馨译不服，上诉称，原审判决错误，雅玛多公司承租过程中严重损坏标的房屋，24,000元事后的维修费用系双方当时确认且由许馨译实际支出的费用，雅玛多公司应予全额支付，同时应给予其合理通风期间一个月的租金损失。同时，原审审理、调解等程序多处显失公平，故上诉请求撤销原判，依法改判支持其原审诉讼请求。雅玛多公司上诉称，原审事实认定、法律适用错误。许馨译原审递交的证据不能证明标的房屋存在损坏，双方退房交接书中亦未就之记载，原审中亦无鉴定、勘验程序，原审认定损失错误。应该认为，租赁过程中正常、轻微物损属合理范围，应包含在出租人高额租金收益之对价范畴内，其再行索赔，缺乏依据。故上诉撤销原判,依法改判驳回许馨译原审诉讼请求。双方互不认可对方诉讼请求，并坚持己方上诉请求。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2015年5月28日，许馨译与雅玛多公司代理人宋一欣律师等至标的房屋，施工方将房屋重新装修粉刷，许馨译当时支付了21,000元。本院二审庭审后，2016年5月12日，许馨译至上海B有限公司开具了“工程款”增值税发票，金额25,899元。本院认为，上诉人许馨译、雅玛多公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系合法、有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案租赁合同租期届满，根据现有证据及证人证言，标的房屋确存发霉、涂鸦、浴缸刮花、窗台发霉等瑕疵。承租人使用房屋确存正常使用损耗，但此外造成标的房屋、设备损坏违反了合同约定的“乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态”，应承担相应的损坏赔偿责任。雅玛多公司主张不存在不合理损坏显然与查明事实不符，本院不能采信。关于损失赔偿范围，法庭注意到，租约终止交房后双方虽共同到场察看了标的房屋维修粉刷，但并无证明表明雅玛多公司确认此属合理的施工范围及金额，考虑到该等移交现状客观上属正常使用损耗与不当使用后果混交，全面维修粉刷显然超过不合理损坏范围。法庭注意到，此不合理损坏部分之主张方许馨译审理中并未依法精确举证或申请鉴定，原审在现有证据条件下，确定承租人承担约三分之一全面维修粉刷费用具有相对合理性，法庭可予维持。同理，关于租金损失，考虑到客观上应有维修及其相应恢复（粉刷晾干等）期限，但双方于此均无举证，原审法院结合生活常识及交易惯例确定之期限具有相对合理性，本院亦应予维持。另上诉人许馨译主张原审审理、调解等程序多处显失公平等，经查并无实据，本院不能采信。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。两上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币950元，由上诉人许馨译负担150元，上诉人雅玛多（中国）运输有限公司负担800元。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月二十六日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……