江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）苏审二商申字第00536号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：胡忠彬。
委托代理人：吴伯坚，江苏崇诚律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南通盛唐置业有限公司，住所地在江苏省南通市港闸区通宁大道99号。
诉讼代表人：朱玉强，南通盛唐置业有限公司重整管理人负责人。
申请再审人胡忠彬因与被申请人南通盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）确认合同效力纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2015）通中商终字第00016号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。
胡忠彬申请再审称：一、案涉两份房屋买卖合同为双方真实意思表示，合同合法有效。在上述合同签订后，胡忠彬依照约定给付首付款，并向广发银行股份有限公司南通分行（以下简称广发银行）申请贷款，足额支付了合同价款，明显与之前签订的合同有区别。二、2012年4月19日的协议属于附条件的买卖合同，并非流质契约。本案中在胡忠彬签订商品房买卖合同后，双方形成买卖合同关系，并不存在借款合同关系。三、在胡忠彬从广发银行取得贷款后，合同性质发生了根本变化，胡忠彬一直按期履行还贷义务，也可说明双方间系真实的房屋买卖关系。盛唐公司给付零星款项，是因为盛唐公司与案外人尚有借款未能还清。案涉房产贷款、预告登记等手续均系盛唐公司授权其工作人员办理，而其他九套房屋并未办理相关手续，也可证明双方间系真实的房屋买卖关系。综上，请求对本案提起再审。
本院审查查明：2012年4月16日，胡忠彬与盛唐公司分别签订合同编号为ST0010f304、ST006f305、ST0010f107、ST0010f110商品房买卖合同四份，约定盛唐公司将通宁天地10幢107室、110室、304室及6幢305室房屋出售给胡忠彬等。同年4月17日，双方再次分别签订编号为ST002c1222、ST002c1517～1522商品房买卖合同七份，约定盛唐公司将通宁天地2幢1222室、1517～1522室房屋出售给胡忠彬等。
2012年4月19日，双方签订协议书，约定盛唐公司应于2013年4月20日之前回购前述十一份房屋买卖合同项下的房屋；回购价格为4094800元，胡忠彬无条件予以配合；如盛唐公司未能在规定时间内回购，则构成对胡忠彬违约，要向胡忠彬支付按回购价款的30%计算的违约金1228440元，胡忠彬同时有权拒绝盛唐公司的回购请求等。该协议书项下“购买盛唐置业房产明细表”显示前述十一套房屋的合计房款为10237000元，由首付款6142200元、贷款4094800元两部分组成。
上述房屋买卖合同及回购协议签订后，胡忠彬于2012年4月19日向盛唐公司支付10幢304室、2幢1518～1520室房屋买卖合同项下购房款1962000元及6幢305室、2幢1521～1522室房屋买卖合同项下购房款1855200元。2012年9月1日，胡忠彬、李桂霞（胡忠彬之妻子）作为借款人及抵押人，盛唐公司作为保证人，广发银行作为贷款人共同签署个人购房贷款合同及个人贷款还款协议各一份并办理公证，约定胡忠彬、李桂霞以ST0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同项下房屋提供抵押担保、盛唐公司提供保证担保而向广发银行借款1624000元；每月归还等额本息为19028.05元；借期自2012年9月11日起至2022年9月11日止等。
2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过其关联公司上海越逸贸易有限公司两次向胡忠彬的广发银行账户转账付款均为19028.05元。
本院另查明：2013年9月6日，南通市港闸区人民法院裁定盛唐公司破产重整，并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月31日，胡忠彬就合同编号为ST0010f304、ST006f305、ST0010f107、ST0010f110、ST002c1222、ST002c1517～1522共计十一份商品房买卖合同项下的权利分别向盛唐公司重整管理人申报债权，要求继续履行房屋买卖合同。盛唐公司重整管理人以胡忠彬申报的前述房屋买卖合同项下债权不实为由未予确认。胡忠彬遂诉至南通市港闸区人民法院，请求判令确认前述两套房屋买卖合同合法有效。
本院另查明：2013年11月14日，南通市港闸区人民法院就盛唐公司破产重整案中徐斌、陈碧松债权申报事宜进行审核，债权人徐斌、陈碧松的委托代理人徐健，债务人工作人员蔡川、支肃、李俊及管理人代理人顾展新、黄慧参加了听证。徐健主张，2012年4月19日徐斌、陈碧松共向盛唐公司出借款项533万元；顾展新称，根据盛唐公司账上反映，4月19日进账23417900元，还款18189800元，实收5228100元。支肃称管理人讲的实际到账金额是正确的；徐斌、陈碧松予以否认。陈碧松主张，真实的房屋买卖实际是五套，胡静的10-109、9-304、10-305，胡忠彬的10-304、6-305，其他所有的房屋都是作为借款抵押的；支肃称：“五套房屋买卖没有异议。其他房屋不是全部作为抵押的，500多万原来打算作为全面的债转买，后来因为双方价格没有谈拢，就不做了，这个500多万就转为新的借款。”
案外人施健与盛唐公司签订商品房买卖合同及回购协议，案外人梅德红、葛坤忠、吴龙生、徐益如等与盛唐公司签订商品房买卖合同、借款协议、回购协议，曾向南通市港闸区人民法院诉请确认与盛唐公司所签订的商品房买卖合同有效，该院判决驳回其诉讼请求。施健等上诉至江苏省南通市中级人民法院，该院分别作出（2014）通中商终字第0295、0259、0262、0260、0263号民事判决书等，认定双方当事人签订房屋买卖合同的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以房抵债”的担保方式实现施健等对盛唐公司所享有的借款债权，施健等交付给盛唐公司的购房款实质是其出借给盛唐公司的借款，应认定施健与盛唐公司之间实为民间借贷法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同无效。
一审法院认为：胡忠彬先后与盛唐公司签订了十一份房屋买卖合同。但这些房屋买卖合同的最终履行结果并不受制于房屋买卖合同表面所呈现的意思表示，而是受制于双方于2012年4月19日所签协议的约定。虽然胡忠彬在本案审理过程中，仅要求确认十一份房屋买卖合同中的ST0010f304、ST006f305两份合同的法律效力，但是仅就该两份房屋买卖合同效力的审查亦要通盘考量与本案相关的全部事实。
首先，上述两份房屋买卖合同能否独立于双方于2012年4月19日所签协议而存在是认定其合同效力的关键。
2012年4月16日、4月17日，胡忠彬与盛唐公司就通宁天地10幢107室、110室、304室，6幢305室，2幢1222室、1517～1522室共计十一套房屋分别签订包括T0010f304、ST006f305合同在内的共计十一份房屋买卖合同；且双方就前述十一套房屋于同年4月19日另行签订了载有回购意思表示的协议书一份。胡忠彬认为，除了T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同在协议之后双方确认系真实的房屋买卖外，其余九份房屋买卖合同都转为了案外人陈碧松的借款，并提供银行取款回单、售房发票、预告登记证书、实际贷款及还款等方面的证据欲以证明。
如单独就胡忠彬诉称的该两套房屋买卖过程进行分析，胡忠彬与盛唐公司之间具有买卖该两套房屋的表象特征。然而，盛唐公司提供的“2012年12月12日、2013年4月10日，盛唐公司通过其关联公司上海越逸贸易有限公司两次向胡忠彬的广发银行账户转账付款均为19028.05元”的事实，又说明双方于2012年4月19日所签协议仍在履行当中，即胡忠彬诉称的两套房屋买卖合同项下的权利义务履行仍属于双方于2012年4月19日所签订协议的组成部分。故在胡忠彬未能举证证明双方确实对其诉称的两套房屋另行约定为真实的买卖，且与前述两套房屋具有直接关联的2012年4月19日协议履行尚未结算的情况下，无法单独认定胡忠彬诉称的两套房屋买卖合同的法律效力。
其次，2012年4月19日协议的约定直接决定胡忠彬诉称的两套房屋买卖合同的性质仍然是“以房抵债”。
根据2012年4月19日协议的约定，盛唐公司应于2013年4月20日之前以409.48万元价格回购包括胡忠彬诉称的通宁天地10幢304室、6幢305室在内共计十一套房屋；如盛唐公司逾期回购应向胡忠彬支付违约金122.844万元，同时胡忠彬有权拒绝盛唐公司的回购请求；如遇特殊情况，盛唐公司需要延长回购期限必须提前一个月征得胡忠彬同意并重新签订协议方可延长。结合2012年4月19日协议附件购买盛唐置业房产明细表中载明的数据分析，前述十一套房屋的总价款为1023.7万元，由购房首付款614.22万元和向银行贷款409.48万元两部分组成。显然盛唐公司向胡忠彬回购该十一套房屋的价款就是双方约定的拟应由胡忠彬向银行贷款的金额。因此，双方在订立前述十一套房屋买卖合同时的真实意思表示就是为了履行之后所签订带有回购意思表示的2012年4月19日协议，并无真实的房屋买卖合意。
即使按2012年4月19日协议约定履行，胡忠彬因盛唐公司逾期不能归还约定的409.48万元“回购款”，胡忠彬按约取得了协议项下十一套房屋的所有权，亦是双方“以房抵债”的合意，而并非双方房屋买卖的合意。目前，在胡忠彬不能证明双方就其诉称的两套房屋另行约定为单独的买卖的情况下，胡忠彬只能主张要求确认2012年4月19日协议的法律效力，而不能单独就该协议项下所涉两套房屋买卖合同的效力要求法院确认。况且，在2012年4月19日协议约定框架下，只能认定双方存在“以房抵债”的合意而未有房屋买卖的合意。
再者，“以房抵债”协议形成于盛唐公司债务履行届满前，因违反法律规定而无效。
胡忠彬与盛唐公司在2012年4月19日协议中所作的“如盛唐公司逾期回购应向胡忠彬支付违约金122.844万元，同时胡忠彬有权拒绝盛唐公司的回购请求”约定，说明双方就盛唐公司所负409.48万元给付债务在2013年4月20日清偿期届满之前就达成了以房抵债的合意。该约定具有担保胡忠彬已付钱款最终得以返还的目的。如该约定得以继续履行，则违反了我国物权法关于“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的强制性规定。且根据我国合同法关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该约定依法应认定为无效。胡忠彬诉称的T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同作为该约定项下的从合同，根据我国担保法“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定亦应认定为无效。
综上，对胡忠彬主张T0010f304、ST006f305两份房屋买卖合同合法有效的请求，不予支持。一审法院于2014年10月27日作出（2014）港商初字第0106号民事判决：驳回胡忠彬的诉讼请求。
胡忠彬不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。该院于2015年4月28日作出（2015）通中商终字第0016号民事判决：驳回上诉，维持原判决。
本院认为，胡忠彬的再审申请不能成立，理由详述如下：
一、案涉两份房屋买卖合同并非真实的房屋买卖关系，而是为了担保双方间的借贷关系。根据本案查明事实，胡忠彬与盛唐公司签订包括本案两份在内的十一份商品房买卖合同后，又于2012年4月19日签订回购协议，约定盛唐公司在2013年4月20日前回购该房产。胡忠彬对于除案涉两份合同之外的其他商品房买卖合同均确认系案外人出借给盛唐公司的款项，性质为借款关系。案涉两份商品房买卖合同项下的款项与其余九份合同一起出借，胡忠彬并不能证明案涉两份商品房买卖合同独立于其他合同。从上述约定分析，双方当事人签订房屋买卖合同的本意并非进行房屋买卖，而是希望通过“以房抵债”方式对胡忠彬对盛唐公司所享有的借款债权进行担保，胡忠彬交付给盛唐公司的购房款实质是其出借给盛唐公司的借款。
二、胡忠彬就案涉两套房屋与银行办理贷款手续并持续归还贷款并不影响案涉房屋买卖合同的性质。2012年4月19日回购协议中约定的回购价即是在该协议附件明细表中载明的胡忠彬拟向银行贷款4094800万元，其中也包括了案涉两套房屋拟贷款162.4万元。为履行上述协议，胡忠彬与广发银行签订了个人购房贷款协议，贷款162.4万元汇至盛唐公司，但其后盛唐公司两次向胡忠彬支付款项，且金额与胡忠彬每月还款金额相同，故该按揭贷款亦难以认定为购房款。胡忠彬与广发银行签订了购房贷款协议，依据该合同负有按期向银行偿还贷款的义务，否则银行可以向其追索。因办理银行贷款需要，盛唐公司工作人员需协助其办理相应贷款、预登记、抵押等手续。故胡忠彬以其按期偿还银行贷款及盛唐公司授权其工作人员办理手续为由主张案涉两份房屋买卖合同为真实房屋买卖关系缺乏依据。
三、胡忠彬与盛唐公司在2012年4月19日的回购协议中约定盛唐公司于2013年4月20日前回购案涉房产，系在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，属于变相的流质契约性质，该约定因违反法律的禁止性规定而无效，胡忠彬与盛唐公司之间的权利义务应依照民间借贷关系来确定。在盛唐公司已进入破产重整程序，胡忠彬要求履行案涉房屋买卖合同的申报债权被盛唐公司重整管理人否定后，胡忠彬可以提起诉讼要求确认其债权，但其在本案中要求确认案涉房屋买卖合同有效的诉讼请求不应得到支持，一、二审法院驳回其诉讼请求并无不当。
综上，胡忠彬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回胡忠彬的再审申请。
审 判 长 李圣鸣
代理审判员 史留芳
代理审判员 王 强
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李斯琦