重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民再终字第00013号
抗诉机关重庆市人民检察院。
申诉人（原一审原告、原二审上诉人）唐水丰，男，1964年10月2日出生，汉族，涪陵土坎电厂职工，住重庆市涪陵区。
委托代理人唐承恕，唐水丰之父，1933年1月16日出生，汉族，重庆市武隆县羊角中学退休教师，住重庆市涪陵区。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）重庆市晓红实业有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华西路33号。
法定代表人韩乐勇，经理。
委托代理人毛仁曙，男，1944年10月18日出生，汉族，项目经理，住重庆市涪陵区。
原审被告毛仁曙，男，1944年10月18日出生，汉族，项目经理，住重庆市涪陵区。
申诉人唐水丰因与被申诉人重庆市晓红实业有限公司（以下简称晓红公司）、原审被告毛仁曙买卖合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2009年4月10日作出（2008）涪法民初字第2880号民事判决。后因双方不服一审判决，向本院提出上诉，本院于2009年9月15日作出（2009）渝三中法民终字第01239号民事判决。唐水丰不服该判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2010年4月22日作出（2010）渝高法民申字第877号民事裁定书，驳回唐水丰的再审申请。唐水丰仍不服，向重庆市人民检察院申诉。重庆市人民检察院于2015年3月6日以渝检民监（2015）50000000048号民事抗诉书向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院于2015年4月20日作出（2015）渝高法民抗申字第00059号民事裁定，指令本院另行组成合议庭进行再审，且再审期间中止原判决的执行。再审程序中，本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第三分院指派代理检察员崔小龙、徐小云出庭。唐水丰的委托代理人唐承恕、晓红公司的委托代理人毛仁曙及原审被告毛仁曙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：唐水丰系涪陵土坎电厂职工。2006年1月，因涪陵土坎电厂职工需在涪陵城内购买房屋，遂推荐汪正平、刘晓华、杨胜学为购房工作组成员，负责联系购房，后工作组确认购买晓红公司开发的涪陵顺江移民大道移民安置房（后定名为兴华苑），共计44套。2006年5月24日，唐水丰与晓红公司签订了两份《涪陵顺江大道移民安置房定购协议》（以下简称购房协议），约定：唐永丰购买晓红公司的二套房屋，单价700元／平方米，大的一套房屋100平方米，小的一套房屋78平方米，其中，水接至室内，电接至进户门口处，水电搭接费用由晓红公司承担；测定费、契税、产权转移登记费、两证工本费，由唐永丰、晓红公司各负担50%；天然气和闭路电视费用总额为3850元／套，由唐水丰负担；2007年5月30日前交房；在协议签订后由唐永丰给付每套房屋定金5000元（此定金兼作购房预付款，在交房结算时，在购房总额中减出）；晓红公司将住房及钥匙交给唐永丰入住时，唐水丰一次支付90%的购房款；在收到分户房屋产权及土地使用证后，结清全部款项；违约责任，若晓红公司在交房后10个月办理未办理房屋产权证及土地使用证并交付，则属违约，超期1-6个月，按每套1万元给付违约金；超期6个月以上，按每套5万元给付违约金。协议签订后，唐水丰于2006年4月27日和5月31日分两次交付了2套房屋的定金1万元给涪陵土坎电厂购房工作组。因毛仁曙为晓红公司涪陵顺江大道移民安置房项目部的负责人，涪陵土坎电厂购房工作组便于2006年5月26日将44套房屋的定金22万元全部交给毛仁曙。由于涪陵区的水电供应部门要求强制实行一户一表，导致安装费用增加，毛仁曙遂于2006年12月12日要求涪陵土坎购房工作组修改合同，增加水、电安装费用。同月26日，涪陵土坎电厂购房工作组召开购房户大会，共同推荐王庆明、杨波、肖宏伟为代表到涪陵与毛仁曙协商。经过协商，双方达成如下协议：天然气费、闭路电视费、自来水安装费、电安装费、材料费，共计7000元／户，由购房户承担。2007年1月4日，晓红公司给涪陵土坎电厂兴华苑购房户发出通知，要求购房户在同年1月15日前将天然气费和闭路安装费3850元、自来水安装费1500元、生活用电安装费1000元，共计6350元交付给晓红公司，结算时多退少补。2007年1月10日，唐水丰给付毛仁曙9820元。2007年5月2日，晓红公司将顺江大道46号兴华苑房屋2单元3楼2号（房屋建筑面积99.34平方米）和2单元3楼4号（房屋建筑面积76.44平方米）交付给唐水丰使用。其后，双方签订了《兴华苑房屋入住协议》，约定：业主需交纳装修保证金、垃圾处理费等。当日，唐水丰支付了购房款114040元，水、电、气安装费4180元，装修保证金2000元，装修管理费180元，垃圾处理费250元，2007年5－7月物管费120元，共计120770元给毛仁曙。2008年6月12日，晓红公司给唐水丰办完了分户房地产权证，用去3680.37元（其中房屋测绘费400元，房屋登记费360元，房屋工本费20元，房屋契税完税证费2900.37元）。同年7月12日，毛仁曙通知涪陵土坎电厂购房工作组杨胜学，要求通知兴华苑的住房领取房地产权证，杨胜学即通知了唐水丰。在唐水丰领取房地产权证时，双方为房款结算发生争执，毛仁曙未将房地产权证交付给唐水丰。唐水丰以毛仁曙多收房款、迟延交付房产证要求支付违约金为由诉至原审法院，请求毛仁曙、晓红公司支付迟延交付房产证违约金10万元，退还多收取房款8043.81元，退未做客厅窗户款3276元。另查明：晓红公司开发的涪陵顺江大道移民安置房（后确定名称为兴华苑）的房屋设计由重庆市大恒建筑设计有限公司于2005年11月设计。2006年7月5日，经涪陵区建设工程规划处审批（许可附件号为：重规建证涪字2006－40号），该房设计图为大户面积99.34㎡，客厅内没有设计窗户。
一审认为，唐水丰与晓红公司签订的二份《涪陵顺江大道移民安置房定购协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。晓红公司未在协议约定的期限内将房地产权证办理完毕并交付给唐水丰，构成违约，且逾期交证时间己超过6个月，依法应当承担交付房地产权证及支付违约金的民事责任。晓红公司在诉讼中未申请减少违约金，故按照协议约定以每套5万元标准支付，共计10万元。按照定购房屋协议的约定，唐水丰在接房时应当支付总房款123046元的90%，即110741.40元，其实际支付了124040元（含购房定金1万元），提前支付13298.60元，但唐水丰没有证据证明系由晓红公司强行收取，故对唐水丰要求退还提前支付的部分房款的主张，不予支持。唐水丰缴纳的装修保证金2000元，装修管理费180元，垃圾处理费250元，2007年5－7月物管费120元，系履行《兴华苑房屋入住协议》的行为，不属于毛仁曙强行收取的房款，唐水丰不得请求退还。虽然双方在协议中约定唐水丰只承担天然气和闭路电视安装费用3850元，不承担水、电安装费，但在涪陵水、电供应部门强制要求安装一户一表后，导致安装费用相应增加，此时毛仁曙经与购房工作组的代表协商，达成由每套房屋的业主承担7000元的安装费用。该协议效力当然及于唐水丰。毛仁曙为唐水丰办理房地产权证支付3680.37元，按照协议约定唐水丰应当支付50%，即1840.19元。由于本案讼争房层的设计图中没有窗户，晓红公司未安装客厅符合合同约定，故对唐水丰要求退还窗户款的请求，不予支持。综上，唐水丰应当承担的购房款123046元（大套69538元，小套53508元），其他安装费用14000元，办理两套房屋的房产权证费用1840.16元，共计138886.16元。唐水丰认为毛仁曙系本案讼争房屋的实际开发商，挂靠于晓红公司经营，由于没有提交充分的证据证明，故对其要求毛仁曙承担民事责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、晓红公司在判决生效后30日内向唐水丰交付坐落地为涪陵区顺江大道46号2－3－4号、2－3－2号的房地产权证；二、晓红公司在判决生效后30日内给付唐水丰违约金10万元；三、驳回唐水丰的其他诉讼请求。一审案件受理费2520元，由唐水丰负担300元，晓红公司负担2220元。
晓红公司上诉及答辩：上诉请求撤销原判第二项，改判晓红公司在2万元限额内支付违约金。理由为：按照双方订立购房合同约定，我公司逾期交付房地产权证的时间在6个月内，违约金为每套1万元；且唐水丰未因此受到任何损失，应减少违约金。并针对唐水丰的上诉理由答辩认为，水、电安装费用的分摊是通过所有购房业主召开大会推荐出来的代表与毛仁曙自愿协商后所达成的协议，该协议对业主之一的唐水丰具有拘束力；同时，房屋设计图纸没有客厅门窗，应驳回唐水丰的上诉请求。
唐水丰上诉及答辩称，上诉请求二审法院撤销原判第三项，改判由晓红公司退还唐水丰多支付的房款10729.84元、利息3785.49元以及提前收取部分的房款利息4641.06元。理由为：购房代表人在与毛仁曙协商水、电费用分摊时未征得我本人同意，故该协议对我不具有法律效力，晓红公示应按原合同的约定承担该笔费用；因晓红公司未按设计图纸施工，所交付的房屋客厅未安装门窗，这部分费用应从房款中扣除。并针对晓红公司的上诉理由答辩认为，虽晓红公司通知我于2008年7月13领取房地产权证，但其多次以未我未带齐证件、尚差其房款为由拒绝交付，故晓红公司逾期交付房地产权证的期限己超过6个月，原审判决由晓红公司支付10万元违约金是正确的，请求驳回晓红公司的上诉请求。
本院二审结合双方当事人的陈述及举证、质证，补充查明：唐水丰实际向晓红公司交纳款项为，2006年5月26日交购房定金每套5000元，两套计1万元；2007年1月10日，交水、电气设施安装费9820元；2007年5月2日交购房款114040元；水电安装费4180元；上述与购房合同相关的费用为138040元。唐水丰按《兴华苑房屋入住协议》，交纳装修保证金2000元，装修管理费180元，垃圾处理费250元，2007年5－7月物管费120元，计2550元。唐水丰应当支付的购房款123046元（大套69538元，小套53508元）；经协商达成的水、电、气安装费用14000元（每套7000元），办理两套房屋的房产权证费用1840.19元，共计138889.19元。唐水丰尚欠购房款138889.19元－138040元＝849.19元。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院二审认为，唐水丰与晓红公司签订的两份《涪陵顺江大道移民安置房定购协议》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。按照该合同约定，晓红公司应当在房屋交付后10个月内办好房地产权证并交付给唐水丰。双方在庭审中确认的实际交房时间为2007年5月2日，则晓红公司向唐水丰交付房地产权证的届满日期为2008年3月1日，但晓红公司办完房地产权证的日期为2008年6月2日，实际通知唐水丰领证的日期为2008年7月13日，故晓红公司履行交证义务违反合同约定，应当承担违约责任。由于唐水丰在领取房地产权证时与晓红公司因房款结算发生争议，导致其未能领取房地产权证，不能归责于晓红公司怠于履行合同义务所致，并且截止目前为止唐水丰尚欠晓红公司房款，故自2008年7月13日后的期间不能认定为晓红公司逾期交付房地产权证的期间，晓红公司实际逾期交付房地产权证的期间为4个月零12天。原审判决认定晓红公司实际逾期交付房地产权证的期限超过6个月，属认定事实错误。晓红公司上诉要求减少支付逾期交证违约金的请求成立，予以支持。依照合同约定，晓红公司逾期交证期限在1－6个月的，则以每套房屋1万元标准支付违约金。在唐水丰未举出充分证据证明实际损失数额的情况下，结合晓红公司的违约事实，过错程度，本院认为按照双方约定的标准确认判罚为宜。虽然唐水丰实际交纳的费用己超过应缴纳的购房款，但其中有2550元系履行《兴华苑房屋入住协议》的行为，这部分费用与本案无关，现仍欠晓红公司购房款，故对其要求晓红公司退还购房款的上诉请求，不予支持。唐水丰认为自己实际交纳房款的时间早于购房合同约定的时间，要求晓红公司支付提前期间的利息的主张，因双方在合同中对履行日期的约定实质是履行期限届满的时间点，晓红公司在履行期限届满点前接受唐水丰交付的房款，是正当履行合同的行为，其取得房款既符合合同约定，也符合法律规定，唐水丰要求晓红支付提前交付房款利息的主张于法无据，不予支持。综上，原审判决认定事实部分有误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第二百二十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2008）涪法民初字第2880号民事判决第一、三项；二、撤销重庆市涪陵区人民法院（2008）涪法民初字第2880号民事判决第二项；三、由重庆市晓红实业有限公司在判决生效后30日内给付唐水丰逾期交付房地产权证违约金2万元。一审案件受理费2520元，由唐水丰负担2016元，由重庆市晓红实业有限公司负担504元；重庆市晓红实业有限公司交纳上诉费用2520元，由唐水丰负担2016元，重庆市晓红实业有限公司负担504元；唐水丰交纳的上诉费用273元，由唐水丰负担。
重庆市人民检察院抗诉认为，重庆市第三中级人民法院（2009）渝三中法民终字第1239号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。主要理由是：（一）原二审判决确定晓红公司迟延交付房地产权证违约责任时明显违背双方当事人有效约定及法律规定，系适用法律错误。晓红公司与唐水丰签订的《涪陵顺江大道移民安置房定购协议》第三条明确款项交付问题。唐水丰已经按约定履行超过购房款总额的90%即138040元的付款义务，晓红公司应当履行交付房地产权证的交付义务，唐水丰在收到该证后再支付购房总额的10%；且庭审中确定的实际交房时间为2007年5月2日，晓红公司向唐水丰交付房地产权证的届满日期为2008年3月1日，直至唐水丰一审起诉时晓红公司仍未向其交付，晓红公司逾期交付房地产权证的时间已经超过六个月，应按双方合同约定承担相应的违约责任。（二）原二审判决认定唐水丰应当支付办理两套房屋房地产权证1840.19元的事实缺乏证据证明。关于测绘费，从毛仁曙提供的发票可以看出，测绘费的收费标准有每平方米0.4元和0.2元两个标准，即使按每平方米0.4元计算，唐水丰所购住房测绘费为175.78×0.4＝70.31元，同时晓红公司项目负责人毛仁曙自认每户100元，故原审判决测绘费为400元缺乏证据证明；关于登记费，从毛仁曙提供的收据4看，住宅房屋所有权登记费应为每户80元×2＝160元，原审法院认定登记费为360元缺乏相应的证据证明。故，从原审证据分析，唐水丰应当支付的购房款总额应当为138603.77元，即房款123046元＋水电气安装费14000元＋办房产证费用1557.77元（以每平方米0.2标准计算的测绘费17.58元＋登记费80元＋工本费10元＋契税1450.19元）
唐水丰申诉称：请求撤销（2009）渝三中法民终字第1239号民事判决书。理由是：1、2008年7月13日后的期限应认定晓红公司逾期交付房地产权证书的期限，已逾期超过6个月，应支付违约金10万元；已按约定履行超过购房款总额的90%的付款义务，不能以未交完房款为被申诉人拒绝履行交付房产证的正当理由；2、因晓红公司未依约安装客厅窗户，应在房款中扣除；3、天然气、闭路电视费、水电安装费、材料费两套14000元，办证费两套1840.16元结算错误。
晓红公司、毛仁曙答辩称：迟交房地产权证4个多月，虽违约但没给唐水丰造成任何损失，要求改判免交违约金2万元或减少违约金；同时，协议中图纸并未设计客厅窗户，故不应减少购房款。
本院再审查明，唐水丰应当支付购房款123046元、水、电、气安装费用14000元、办理两套房屋的房产权证费用1840.16元，共计138886.16元。
本院再审查明的其他事实与原二审查明的事实相同。
本院再审认为，唐水丰与晓红公司签订的两份《涪陵顺江大道移民安置房定购协议》购买两套房屋，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。
由于晓红公司的实际交房时间为2007年5月2日，依据双方的约定2008年3月1日前晓红公司便应当向唐水丰交付房地产权证，但晓红公司办完房地产权证的日期为2008年6月2日，实际通知唐水丰领证的日期为2008年7月13日，超过了约定期限4个多月。按照该合同约定，晓红公司应当承担迟延履行交证义务6个月的违约责任。接到领证通知后，唐水丰因房款结算与晓红公司发生争议，致使其未能实际领取房地产权证。但唐水丰未能领证的原因，不可完全归责于晓红公司怠于履行合同约定的办证义务。加之，若按照唐水丰实际领取房地产权证的时间确定履约时间，晓红公司将承担每套房屋5万元的违约责任，其结果也将过度凸显违约责任的惩罚效果，进而严重背离了民事责任的填平原则。结合本案的具体情况，7月13日之后发生的履约障碍并非系房地产权证所引起，所以按晓红公司能够向唐水丰履行交付房地产权证的时间作为合理履约时间较为妥当。综上，原二审判决认定晓红公司逾期交付房地产权证期限在1－6个月以内，晓红公司以每套房屋1万元的标准承担违约金并无不当。
唐水丰实际交纳的费用虽然己超过应缴纳购房款的90%，但仍欠晓红公司购房款，故对其要求晓红公司退还购房款的请求，不予支持。关于天然气、闭路电视费、水电安装费、材料费两套14000元，两套办证费1840.16元，一、二审判决计算无误，应予维持。但购房款总额计算不准确，实际为138886.16元，应予以更正。
综上，经本院审判委员会讨论决定，原二审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2009）渝三中法民终字第01239号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 军
审 判 员 庞志红
代理审判员 刘东奎
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 游欣妍