甘肃省白银市白银区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0402民初1391号
原告康进。
委托代理人张伟博，系甘肃赤辉律师事务所律师。
被告乔国华。
原告康进与被告乔国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月30日立案受理。依法由代理审判员张自睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告康进诉称，2015年12月2日，原告与被告达成房屋买卖协议，原告将其所有的位于白银区货场路18号1幢1—3层房屋出售给被告。按照双方合同约定，被告支付了购房定金后，原告按约定先将房屋过户到背后名下。但被告却违反合同约定拒不支付剩余房款。现原告向法院提起诉讼，请求依法判令1、解除原、被告2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》，并判令被告按照合同将房屋过户至原告名下，过户费用被告承担；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告乔国华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼活动进行答辩，也未提交书面答辩状。
经审理查明，2015年12月2日原告康进与被告乔国华签订了《房屋买卖合同》。合同约定交易房屋位于白银市白银区货场路18号1幢1-3层，结构为混合结构，性质为商业用房，建筑面积2500平方米（土地证面积为700平方米）；房屋交易总价款为1630万元，合同签订之日被告乔国华向原告康进支付购房定金400万元，该定金可抵做房款。合同还约定房款付款方式为分期支付，第一笔被告乔国华自合同签订当日支付购房款400万元，即办理房屋产权过户手续；第二笔被告乔国华于拿到房屋产权证之日起10日内，向原告康进支付购房款200万元，否则，原告康进有权单方解除合同，拒绝办理房屋产权证书；第三笔被告乔国华于拿到房屋产权证之日起25日内，再次向原告康进支付购房款200万元，否则，原告康进有权单方解除合同，拒绝办理房屋产权证书；第四笔被告乔国华应在2016年3月1日之前一次性支付剩余购房款830万元。逾期支付的，每逾期一天承担未付款项1‰的滞纳金，逾期超过30天的，原告康进有权单方解除合同。合同同时约定被告乔国华在无法按照合同约定期限支付清楚购房款的，同意将涉诉房屋产权证书重新过户给原告康进，除产生的各项费用由被告乔国华承担，还应承担合同约定的违约责任。合同签订后，被告乔国华向原告支付购房定金400万元，其后又分两次支付购房款39万元，后被告乔国华从原告康进处要回18万元，被告乔国华实际向原告康进支付购房定金400万元，购房款21万元，共计421万元，原告将涉诉房屋过户给了原告康进。后原告多次催促被告按期支付剩余房款，被告未能支付，因而成诉。
以上事实有《房屋买卖合同》、档案查询单等在卷佐证，以上证据经庭审举证，本院从上述证据的客观性、合法性、关联性进行分析论证，对上述证据的证明力予以确认，上述证据和原告的当庭称述足以证明查明事实。
本院认为，首先，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的20%。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定400万元定金已经超过了合同标的额1630万元的百分之二十，超过部分无效，故原告康进与被告乔国华签订的《房屋买卖合同》除定金超过主合同标的额百分之二十的部分无效外，合同其他内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定“第二笔购房款被告于拿到房屋产权证之日起十日内，向原告支付购房款200万元，否则，原告有权单方解除合同，拒绝办理房屋产权证书；第三笔购房款被告于拿到房屋产权证之日起二十五日内，再次向原告支付购房款200万元，否则，原告有权单方解除合同，拒绝办理房屋产权证书；剩余购房款800万元被告应在2016年3月1日之前一次性支付清楚。逾期支付的，每逾期一天承担未付款项1‰的滞纳金，逾期超过30天的，原告有权单方解除本合同”。被告拿到涉诉房屋产权证未按约定支付房款和至2016年3月1日前未全部支付清楚购房款且逾期30天，就是本案原告行使合同解除权的条件。原告提出解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的主张，因原告按合同约定将涉诉房屋过户到被告名下，被告未按合同约定支付购房款，满足合同约定的解除条件，故原告要求解除原、被告于2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。第三，关于将涉诉房屋过户至原告名下和过户费承担的问题。原、被告双方在合同中约定“被告承诺，在被告无法按照合同约定期限支付清楚购房款的，同意将涉诉房屋产权证书重新过户给原告，除产生的各项费用由乙方承担外，还应承担本合同约定的违约责任”。该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告同时未按照合同约定期限支付清楚购房款，故原告要求将涉诉房屋过户至原告名下和要求被告承担涉诉房屋过户费用的诉讼请求本院亦予以支持。最后，关于合同解除后定金和购房款的处理。被告向原告支付定金400万元，购房款21万元，因原、被告约定的定金400万元已经超过了合同标的额1630万元的20%，故法庭认定被告向原告支付定金326万元（1630万元×20%）、购房款95万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告作为一个具备正常民事行为能力的成年人，在处理购买房屋这样重大财产时，不能慎重对待，经本院合法传唤未到庭，视为自愿放弃自己的举证、质证和答辩等诉讼权利。截至目前，被告还未能向原告按照合同约定支付清楚购房款，致使合同目的不能实现。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。故原告有权不向被告退还定金326万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告有义务向被告返还购房款95万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第四款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告康进与被告乔国华2015年12月2日签订的《房屋买卖合同》；
二、被告乔国华于判决生效后十五日内将位于白银市白银区货场路18号1幢1-3层房屋过户至原告康进名下，过户费用由被告乔国华承担；
三、原告康进于判决生效后十五日内向被告康进返还购房款95万元（该95万元购房款可抵顶由被告乔国华承担的过户费用，剩余的返还给被告乔国华）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。
代理审判员 张自睿
二〇一六年七月十三日
书 记 员 强金艳
附：法律释明
本判决适用的法律、法规以及司法解释具体条文：
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
3、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第四款
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
4、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
5、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
6、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
7、《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
10、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条第一款因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
11、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。
12、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。