四川省宜宾市翠屏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）翠屏民初字第3558号
原告：蒋永军，男，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人：周富平，四川公生明律师事务所律师。
被告：邵红武，男，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托代理人：周开平，女，汉族，住云南省昭通市。
原告蒋永军诉被告邵红武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋永军的委托代理人周富平，被告邵红武及其委托代理人周开平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋永军诉称：原告蒋永军与被告邵红武在2013年7月22日签订《房屋租赁合同》，蒋永军将位于翠屏区xxxx108号的自有房屋（宜宾市房权证翠屏区字第xx**号、建筑面积70.68平方米、用途营业房）的二分之一（面积约35平方米）出租给邵红武，每月租金3200元，租金每年增加5％，租期为5年，租金以现金或者转账的方式按月支付，先付后用。但邵红武在合同期间违反合同条款将房屋转租给第三人文鑫，违反了《房屋租赁合同》第6.2.3条、第7.4条的约定，蒋永军有权解除合同并不退还房屋保证金5000元；并且现邵红武未向蒋永军支付从2015年3月22日以后的租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》第7.3条的约定，蒋永军有权解除合同。故请求人民法院判令：1、解除原被告双方于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》，被告邵红武向原告蒋永军交还位于翠屏区xxxx108号的租赁房屋（面积约35平方米，以实际使用为准）。2、被告邵红武向原告蒋永军支付从2015年3月22日到2015年5月4日的租金4816元（按照3360元／月计算）；3、被告邵红武向原告蒋永军支付从2015年5月5日到实际交还之日的租赁房屋占有使用费（按照3360元／月计算）。4、原告蒋永军不退还被告邵红武的租房保证金5000元；5、本案的诉讼费由被告邵红武承担。
被告邵红武辩称：1、原告要求支付租金、占有使用费不符合事实，原告已于2015年2月25日将房屋反锁，我们于2015年2月25日开始已经没有使用房屋了，所以不应该再支付租金；2、保证金应该退还，因为是原告先违约，合同7.5条约定，一方终止合同要提前一个月通知对方，原告没有通知我们就直接锁门，提前收回了房屋；3、我方实际上没有转租，房屋实际是我们在使用，是我和朋友在合伙，转让的是设备和装修等；4、2015年1月和2月的租金都是案外人文鑫在交纳，说明原告在1月份就知道了这个事情，是默认的。
经审理查明：位于宜宾市翠屏区xxxx108号的底层房屋系原告蒋永军所有，产权证号为宜宾市房权证翠屏区字第xx**号，建筑面积为70.68平方米，设计用途为营业。2013年7月22日，原告蒋永军（出租方／甲方）与被告邵红武（承租方／乙方）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其所有的位于宜宾市翠屏区xxxx108号营业房，建筑面积约70.68平方米的1／2出租给乙方使用；租期为5年，自2013年7月22日至2018年7月21日止；该房屋每月租金为3200元，每年5％增加，按月支付，先付后用；承租方向出租方交纳人民币5000元作为租房保证金；承租方不得擅自将租赁物转租、转让、转借；承租方违反本合同约定未按期支付房租，每逾期支付一日，应当按年租金的3‰向出租方支付违约金，逾期超过一个月，出租方有权解除合同；出租方违反本合同约定或其它法定义务，出租方有权解除合同，收回房屋并不退还租房保证金；在租赁房屋期间，如任何一方单方面提出终止合同，需征得对方同意，并提前一个月通知对方，否则支付对方人民币5000元作为违约金。原、被告双方均认可被告已交纳房屋保证金5000元，2015年3月22日之前的租金被告已付清。
2014年12月11日，被告邵红武（甲方／转让方）与案外人于廷科、文鑫（乙方／接受方）签订了《餐馆转让协议》，约定甲方将位于宜宾市xxxx108号的餐馆转让给乙方；该餐馆现有装修、装饰和设备在甲方收到乙方所有转让金后全部归乙方所有；乙方接受该餐馆后执行甲方与房东所欠的租赁合同标准。被告认可未向原告告知该《餐馆转让协议》相关情况。2015年1月18日、2015年2月25日，案外人文鑫两次向原告转账支付租金分别为3360元。
经本院主持由原告蒋永军、被告邵红武及案外人文鑫三方共同参与的询问中，原被告均表示同意解除双方于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》，三方同意由邵红武及文鑫于2015年11月10日将本案所涉位于翠屏区xxxx108号房屋返还原告蒋永军，租金计算至2015年11月10日。原告陈述其在发现租金支付人并非被告时就向被告询问，被告告知其与文鑫为合伙关系，直至2015年2月原告到现场后才了解到房屋已转租。原告当时告知案外人文鑫其不同意转租，如需使用房屋需与原告另行签订租赁合同，否则不能使用房屋。被告陈述其从案外人文鑫处得知原告于2015年2月25日强行将本案所涉出租房屋锁门、收回钥匙，原告对此不予认可。被告邵红武及案外人文鑫均陈述房屋在2015年2月26日被锁之后空置至今无人使用，原告陈述房屋自2015年3月底空置至今无人使用。被告邵红武陈述其在房屋空置期间未与原告协商解决方案，原告陈述其在空置期间曾通过电话方式与被告邵红武协商未果。
以上事实有原、被告陈述，房产证、房屋租赁合同、银行清单、餐馆转让协议、询问笔录等证据，在案为证，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中原被告均表示同意解除该合同，故原告诉请解除双方于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院依法予以支持。原告诉请被告邵红武返还位于翠屏区xxxx108号的租赁房屋，鉴于被告邵红武及案外人文鑫同意于2015年11月10日将该房屋返还原告，故对该项诉请本院不再予以支持。
原告诉请被告支付从2015年3月22日到2015年5月4日的租金4816元（按照3360元／月计算）及2015年5月5日到实际交还之日的租赁房屋占有使用费（按照3360元／月计算）。被告辩称原告已于2015年2月25日将房屋反锁，该日之后被告未能继续使用房屋，所以不应再支付租金。被告对此并未提供充分证据予以证明，且原告予以否认，故该辩称证据不足，本院不予采纳。但原告在明知该房屋自2015年2、3月空置后至今长达超过半年的空置期间内未能采取积极有效的措施防止损失扩大，也应承担一定责任，本院酌情认定原告承担责任的比例为30%。鉴于原告认可租金计算至约定房屋返还之日即2015年11月10日，故对原告该项诉请本院支持为：被告向原告支付2015年3月22日起至2015年11月10日止的租金18267元（3360元／月÷30天×233天×70%）。
原告诉请不退还被告的租房保证金5000元，因本院认定原被告均存在违约，原告应承担30%的违约责任，故按照该比例本院支持为原告不退还被告部分租房保证金3500元（5000元×70%）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告蒋永军、被告邵红武于2013年7月22日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告邵红武于本判决生效之日起15日向原告蒋永军支付2015年3月22日起至2015年11月10日止的租金18267元。
三、原告蒋永军不退还被告邵红武的部分租房保证金3500元。
四、驳回原告蒋永军的其他诉讼请求。
如果被告邵红武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元，减半收取175元，由原告蒋永军负担50元，被告邵红武负担125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 刘 晗
二〇一五年十一月十二日
书记员 韦海艳