福建省尤溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）尤民初字第154号
原告陈章海，男，1971年6月22日出生，汉族，农民，住尤溪县
委托代理人严朝远，尤溪县法律服务中心法律工作者。
被告陈大孝，男，1968年7月8日出生，汉族，农民，住尤溪县
原告陈章海与被告陈大孝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理，适用简易程序进行审理。原告陈章海及其委托代理人严朝远、被告陈大孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈章海诉称，2013年9月10日，原告将位于尤溪县自建房120平方米及杂物间一间以人民币（下同，略）45万元转让给被告陈大孝。截至2013年11月20日止，被告陈大孝尚欠原告购房款15万元。当日，被告陈大孝出具欠条一张给原告。欠条约定：被告陈大孝于2014年1月1日前支付购房款6万元，于2014年10月10日前付清余款9万元。付款期限届满，被告陈大孝支付部分购房款。截至本案起诉之日止，被告陈大孝尚欠原告购房款8.3万元，其中8万元依据双方签订的购房合同的约定，被告陈大孝还应支付该款从2013年9月10日起至付清款项之日止按月利率15‰计算的利息。为此，请求法院依法判令：被告陈大孝立即支付给原告陈章海尚欠的购房款8.3万元，并支付其中8万元从2013年9月10日起至本判决确定的付款之日止按月利率15‰计算的利息。
被告陈大孝辩称，原告陈章海已违约，要求解除原、被告双方签订的《房地产转让合同》。原告陈章海为了达到自己一己私利，在被告所购房屋的上一层房屋结构进行改变，将每个房间均设置了卫生间，严重影响了被告一家人的生活，从而无法实现被告当初购房的目的。为此，请求解除原、被告双方签订的《房地产转让合同》，原告应返还被告购房款35.7万元，赔偿给被告房屋装修损失8.5万元，并支付给被告合同违约金10万元。原告如果不同意解除合同，那么应将被告所购房屋的上一层房屋自行恢复原状，恢复原状后，被告同意按合同约定，将剩余购房款支付给原告陈章海。
经审理查明，2013年9月10日，原告陈章海与被告陈大孝签订《房地产转让合同》一份。该合同约定：原告将坐落于尤溪县两个单元第6层601室房屋一套及-1层杂物间一间以总价款45万元转让给被告；被告的付款期限为，于签订合同当日支付定金2万元，履行合同后抵作购房款，于2013年11月10日前支付购房首付款28万元，于2014年1月1日前再付购房款6万元，尚差购房款9万元，其中1万元在房产证、土地证过户时付清，其中8万元须在2014年10月10日前付清，并从签订合同之日起至付款之日止按月利率15‰计算利息；将来房屋如能过户时所产生的一切税费、水、电开户费，均由被告承担，合同还对违约责任、纠纷解决方式等事项进行了约定。合同签订当日，被告陈大孝支付给原告陈章海购房定金2万元，原告陈章海出具收据一张给被告陈大孝。2013年11月20日，被告陈大孝支付给原告陈章海购房款28万元，原告陈章海出具收据一张给被告陈大孝，并将本案诉争房屋移交被告陈大孝占有。当日，对于尚欠的购房款，被告陈大孝出具欠条一张给原告陈章海。欠条约定：被告陈大孝于2014年1月1日前支付购房款6万元，于2014年10月10日前付清余款9万元。2014年1月29日，被告陈大孝支付给原告陈章海购房款5.7万元，原告陈章海出具收据一张给被告陈大孝。因被告陈大孝未能按欠条约定的付款期限履行义务，为此引起纠纷。2015年1月5日，原告陈章海向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方共同向本院申请庭外和解，庭外和解期间为90日。
另查明，尤溪县人民政府尤政地（2012）73号尤溪县人民政府关于项目建设用地的批复显示，本案诉争房屋所占用土地使用权的取得方式为行政划拨方式。至本案法庭调查结束止，本案诉争房屋所占用土地使用证的取得方式仍为行政划拨方式。
上述事实，有原告提供的原、被告双方身份证复印件、《房地产转让合同》、欠条、尤溪县人民政府尤政地（2012）73号文件、尤溪县西城镇人民政府尤西城政综（2012）37号文件、尤溪县林坑现代物流园搬迁补偿安置协议书、尤溪县光林村物流园首期拆迁户选择宅基地红线图，被告提供的2013年9月10日收据、2013年11月20日收据、2014年1月29日收据，以及原、被告双方在庭审中的陈述等可以证实。
本院认为，尤溪县人民政府尤政地（2012）73号尤溪县人民政府关于西城镇三车安置区项目建设用地的批复显示，本案诉争房屋所占用土地使用权的取得方式为行政划拨方式。原、被告双方签订《房地产转让合同》，约定原告将诉争房屋出卖给被告。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，土地使用权一并转移。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。原、被告双方签订的《房地产转让合同》至本案起诉前仍未经有批准权的人民政府批准，根据上述司法解释的规定，该合同应当认定为无效合同。原告依据双方签订的《房地产转让合同》，要求被告支付尚欠的购房款，系基于该《房地产转让合同》为有效合同的前提下提出的。与本院根据案件事实认定原、被告双方签订的《房地产转让合同》为无效合同不一致。在诉讼中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求的规定，对原告进行了法律关系的释明，告知原告可以变更诉讼请求。原告经本院释明后，明确不变更本案的诉讼请求。据此，原告提出的，要求被告立即支付尚欠的购房款8.3万元，并支付其中8万元从2013年9月10日起至本判决确定的付款之日止按月利率15‰计算利息的诉讼请求，系基于无效合同提出的，该诉讼请求，事实依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：
驳回原告陈章海的诉讼请求。
案件受理费2344元，减半收取1172元，由原告陈章海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 董继武
二〇一五年五月二十八日
书记员 陈慧珍
附本判决依据的法律条文：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第三十五条第一款诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。