福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第3979号
原告中国农业银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区。
负责人兰全昌，该分行行长。
委托代理人吴裕平，男，住址同上，系该分行员工。
委托代理人谢艺凤，女，住址同上，系该分行员工。
被告唐兰美，女，1977年6月4日出生，汉族，住江西省南康市。
被告刘定水，男，1973年10月16日出生，汉族，住江西省南康市。
被告泉州市富山房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区。
法定代表人陈锦山，该公司负责人。
原告中国农业银行股份有限公司泉州分行（以下简称农行泉州分行）与被告唐兰美、刘定水、泉州市富山房地产开发有限公司（以下简称富山公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行泉州分行的委托代理人吴裕平到庭参加诉讼。被告唐兰美、刘定水、富山公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告农行泉州分行诉称，被告唐兰美向被告富山公司购买坐落于泉州市丰泽区城东街道“学府上城”文渊楼（3号楼）2307号房产，因缺乏资金向原告农行泉州分行办理个人按揭。2012年5月24日，原告农行泉州分行与被告唐兰美签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告农行泉州分行为被告唐兰美提供借款32万元，由被告唐兰美所购房产提供抵押担保，借款期限至2022年5月23日，期限10年。借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行。还款方式为等额本息还款法。合同并约定被告富山公司提供阶段性保证担保，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。另约定，在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放款，有权提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同签订后，双方办理预告抵押登记手续。被告唐兰美于2014年9月20日起未能及时履行还款付息义务，且2014年至2015年度累计逾期还款已超过五期。根据合同约定，原告农行泉州分行有权宣布合同项下借款提前到期，并解除合同。截至2015年11月12日，被告唐兰美尚欠借款本金238008.84元，利息、罚息、复利合计1131.46元。为此，请求判令：1、解除2012年5月24日签订的《个人购房担保借款合同》，被告唐兰美、刘定水偿还尚欠原告农行泉州分行借款本金238008.84元及利息、罚息、复利（自2015年10月21日起至2015年11月21日止欠息1131.46元，自2015年11月13日起至借款还清款项之日止，按人民银行规定及合同约定利率计算）；2、原告农行泉州分行对被告唐兰美、刘定水提供抵押的财产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、被告富山公司对上述款项承担连带保证责任。
被告唐兰美、刘定水未作答辩。
被告富山公司于庭审前提交书面答辩状辩称，涉案房屋只是办理抵押预告登记，原告农行泉州分行并未依法实际取得抵押权，其诉请对涉案房屋享有优先受偿权没有事实与法律依据。
本院经审理查明的事实与原告农行泉州分行的陈述一致。另查明，被告唐兰美、刘定水系夫妻关系。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》约定借款人未按约定还款，贷款人对逾期借款自逾期之日起在执行借款利率基础上浮50%计收罚息；对应付未付利息，依据中国人民银行规定计收复利。被告富山公司的保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用等。以上事实，有原告农行泉州分行提供的营业执照、组织机构代码证、金融许可证、身份证、户口簿、结婚证、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、同意抵押承诺书、个人购房抵押担保承诺书、房屋预告登记证、发票及庭审中原告农行泉州分行陈述为证。被告唐兰美、刘定水、富山公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。本院对上述事实予以确认。
本院认为，原告农行泉州分行与被告唐兰美签订的借款合同，系双方真实意思表示，依法成立有效，双方均应按合同约定履行义务。被告唐兰美自2014年9月20日起未按时、足额还款，且累计逾期超过五期，可以认定已构成违约。原告农行泉州分行据此要求与被告唐兰美解除合同并清偿借款，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告刘定水与被告唐兰美存在婚姻关系。根据有关法律规定，在婚姻关系存续期间，夫妻一方以个人名义所负债务，应当按夫妻共同债务处理，由夫妻双方共同偿还，债权人有权要求两被告共同偿还债务。原告农行泉州分行请求被告刘定水共同偿付本案借款及其他费用具有法律依据，本院予以支持。被告唐兰美、刘定水自愿以其所有的址在泉州市丰泽区城东街道“学府上城”文渊楼（3号楼）2307号房产作为抵押物，并依法办理预告抵押登记，该抵押合法有效。被告唐兰美若未能依约还款付息，原告农行泉州分行有权依照法律规定以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。被告富山公司的辩解没有依据，本院不予采纳。被告富山公司自愿为被告唐兰美的上述借款提供阶段性连带保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。原告农行泉州分行在保证期限内向被告富山公司主张权利，应予支持。被告唐兰美、刘定水、富山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2012年5月24日签订的编号为35020120120030665的《个人购房担保借款合同》；
二、被告唐兰美、刘定水应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州分行借款本金238008.84元，利息、罚息、复利合计1131.46元，并支付自2015年11月13日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；
三、若被告唐兰美、刘定水未能履行上述还款义务，原告中国农业银行股份有限公司泉州分行有权依照法律的规定，以被告唐兰美、刘定水提供的抵押物即址于泉州市丰泽区城东街道“学府上城”文渊楼（3号楼）2307号房产折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；
四、被告泉州市富山房地产开发有限公司应对被告唐兰美、刘定水的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告唐兰美、刘定水追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4887元，由被告唐兰美、刘定水、泉州市富山房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 谢朝晖
代理审判员 梁超毅
人民陪审员 卢侨生
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 杨思鸿
附注所引用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十四条保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条第一款受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。