贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初687号原告：刘丹，女，土家族，1974年3月17日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。原告：刘xx，男，土家族，2007年4月27日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代理人：刘丹，女，土家族，1974年3月17日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系刘xx之母。二原告共同委托诉讼代理人：梁毅，贵州黔策律师事务所律师，执业证号15201201610488315。二原告共同委托诉讼代理人：郑广宇，贵州黔策律师事务所实习律师。被告：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号西区商业B2栋4层。法定代表人：崔奥，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：向家礼，男，该公司工作人员。被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：熊敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：向家礼，男，该公司工作人员。原告刘丹、刘xx诉被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）、恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告刘丹、刘xx共同委托诉讼代理人梁毅、郑广宇，二被告共同委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹、刘xx向本院提出诉讼请求：1、判决两被告按《商品房买卖合同》约定履行中渝·第一城B2地块第x-x栋x层x号商品房的交付义务，并将该商品房所有权初始登记的有关文书交付给原告；2、判决两被告支付原告逾期交房违约金17.989372万元（从2016年1月1日起暂计算至2018年2月1日，按原告已付房款的日万分之二计算，请判决至被告实际交房之日止）；3、判决两被告支付原告逾期办理违约金4.686208万元（从2017年1月1日起暂计算至2018年2月1日止，按原告已付房款的日万分之一计算，请判决被告支付至实际交付房屋所有权初始登记有关文书之日止）；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年12月15日，原告与被告中渝公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以按揭方式购买被告中渝公司开发的位于贵阳市××区××东路“中渝·第一城”x-x栋x层x号房（现“中渝·第一城”更名为“恒大·中央公园”）。合同签订后，原告履行了合同义务，向中渝公司支付购房首付款及办理了银行按揭贷款手续，但被告中渝公司未按照合同约定时间将案涉房屋交付给原告，至原告起诉时已超期762天，也未按照合同约定将房屋所有权初始登记有关文件交付给原告，其行为已构成违约。为此，原告多次要求被告中渝公司履行合同义务，但其称该项目工程已全部转让给被告恒大公司，涉及该项目的《商品房买卖合同》的所有事宜均由被告恒大公司履行，但此后经原告多次要求，被告恒大公司也未向原告履行合同义务。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望支持诉请。被告中渝公司辩称，1、原告诉请逾期交房违约金已超过2年诉讼时效，应自原告起诉之日倒推2年计算逾期交房违约金；2、原被告签订的商品房买卖合同约定的逾期交房违约金过高，从原告提交的证据来看，逾期交房没有给原告造成经济损失，应参照政府部门发布的2014年贵阳市房屋租金市场指导价，每月6-16元每平方的中间价上浮30%予以调整；3、办理房屋权属证书需要原告提供相关资料，被告配合办理，但被告已经通知原告提供办理产权所需的资料，原告并未提供，被告已尽到配合义务，不应承担逾期办证违约金。被告恒大公司辩称，恒大公司与中渝公司均是依法成立，均是独立承担民事责任的民事主体，恒大公司仅是中渝公司的控股方，原告所购房屋的开发方和建设方均不是恒大公司，原告从签订合同到付款，整个合同履约过程都是中渝公司进行，恒大公司均未参与，本案与恒大公司无关。其他意见与中渝公司一致。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月15日，原告刘丹、刘xx（买受人）与被告中渝公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：1、出卖人将其开发的位于贵阳市××区××东路中渝·第一城B2地块第x-x栋x层x号，规划用途为商业的商品房出让给买受人，该商品房建筑面积33.75平方米，套内建筑面积29.2平方米，总价款1,180,405元，买受人于合同签订之日向出卖人支付首期房款800,405元，余款38万元以银行按揭方式支付；2、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承担的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；4、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；5、出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人委托的第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。同日，双方又签订了一份《补充协议》，该协议约定的主要内容有：1、如遇下列情况导致甲方延期交房，甲方免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延：……因乙方未如约提供合格的产权证办理资料，或提供的资料经相关部门审核不合格，乙方应在甲方通知的期限内补齐，且甲方办理房屋转移登记期限的起算日变更为乙方最终补齐合格的全部资料之日；2、该房屋所在楼栋的初始登记未在本合同约定期限内取得，但未导致房屋转移登记办理迟延的，甲方不承担初始登记办理迟延的违约责任，导致该房屋转移登记办理迟延的，甲方仅按转移登记迟延的约定支付违约金，初始登记和转移登记迟延的违约金不作累加。同日，双方还签订了一份《按揭补充协议》，就原告办理按揭贷款的相关事项进行了约定。当日，原告向被告支付了购房首期款800,405元以及维修基金11,804.05元、办理预告登记证费用620元，被告出具了收据予以确认。2014年5月8日，原被告双方与工行东山支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，就原告购买案涉房屋向工行东山支行贷款38万元事项进行了约定；后原告如期获得按揭贷款，并依约逐月归还按揭贷款本息。后被告未在合同约定期限内向原告交付案涉房屋，亦未在约定期限内取得案涉房屋初始登记及向原告交付办理房屋转移登记的相关文书，且至今未向原告交付案涉房屋、取得案涉房屋的初始登记及向原告交付办理房屋所有权转移登记的相关文书。2018年2月5日，原告以诉称事实与理由向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。本院认为，本案争议的焦点有三点，一、原告的主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；二、案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否过高；三、二被告是否应承担连带责任。对上述焦点，本院意见如下：关于原告主张的逾期交房违约金是否超过诉讼时效。庭审中被告确认至今未向原告交付案涉房屋，则其逾期交房的违约行为处于持续状态，双方债权债务关系并未固定，原告主张的逾期交房违约金并未超过诉讼时效，被告的辩解，本院不予采信。关于案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金是否过高。案涉《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，该合同文本系被告中渝公司根据国家相关主管部门制定的合同范本提供，庭审中二被告均未举证证实约定的违约金标准明显过高，而被告至今未向原告交付案涉房屋，已逾期超过2年，根据本案实际情形，被告请求调整违约金的辩解本院不予采信。关于二被告是否应承担连带责任。二被告委托了共同的委托诉讼代理人参加本案诉讼，委托诉讼代理人提供的二被告分别出具的《授权委托书》中均载明委托诉讼代理人系其公司职员，则二被告构成人格混同，应当向原告承担连带责任。从原告具体的诉讼请求来看，其要求二被告按照《商品房买卖合同》约定履行交付案涉房屋义务，但双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限早已超过，而约定的交付条件是否具备因双方当事人庭审中均未举证本院无法判断，此种情况下，原告要求按照约定履行交房义务存在不能确定因素，若本院支持了原告的该项诉请，被告也愿意履行交付义务，但若被告交付的房屋不符合约定交付条件，原告是否收取案涉房屋？若原告以不符合交付条件为由拒绝收房与裁判结果相悖，而若被告所交付的房屋不符合交付条件则损害了原告的合法权益，不宜强行要求原告收房，从此角度出发，原告的该项诉请，本院不予支持。原告要求被告支付截止2018年2月1日的逾期交房违约金179,893.72元，并按照已付房款每日万分之二的标准继续支付逾期交房违约金至被告实际交付案涉房屋之日，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告至今未交付案涉房屋的行为显然已构成违约，应当承担违约责任，按照合同约定标准向原告支付逾期交房违约金，且如前所述，双方约定的违约金标准在合理范围，原告的该项诉请，本院予以支持，原告诉请金额计算无误，本院予以确认。原告要求被告交付案涉房屋所有权初始登记的有关文书，并按照已付房款每日万分之一的标准支付“逾期办理违约金”至实际交付房屋所有权初始登记有关文书之日止，但双方合同约定的内容为“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，原告所主张的交付房屋所有权初始登记的有关文书不符合双方约定，被告不负有向原告交付此有关文书的合同义务，且本院亦不能确定此所谓有关文书的具体内容，同时，原告以交付此文书作为要求被告支付“逾期办理违约金”的条件亦不符合合同约定，原告的该两项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司、恒大地产集团贵阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丹、刘xx截止2018年2月1日的逾期交房违约金179,893.72元，并以已付房款1,180,405元为基数，按照每日万分之二标准，继续支付逾期交房违约金至被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司、恒大地产集团贵阳置业有限公司将位于贵阳市××区××东路中渝·第一城B2地块第x-x栋x层x号的房屋实际交付原告刘丹、刘xx之日止；二、驳回原告刘丹、刘xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,801元，减半收取2,400.5元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司、恒大地产集团贵阳置业有限公司共同负担1,950元，原告刘丹、刘xx负担450.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  张铮二〇一八年四月十一日书记员  王林