广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民四终字第68号
上诉人（一审被告）：李水新，男，汉族。
委托代理人：覃彪，广西东中律师事务所律师。
委托代理人：姚天留，广西东中律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：黄景宙，男。
委托代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。
一审被告：梅晓华，女，汉族。
上诉人李水新与被上诉人黄景宙、一审被告梅晓华房屋租赁合同纠纷一案，广西壮族自治区梧州市中级人民法院于2015年8月26日作出（2015）梧民三初字第3号民事判决后，李水新不服该判决向本院提出上诉，本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人李水新的委托代理人覃彪、姚天留，被上诉人黄景宙的委托代理人唐保定到庭参加诉讼，一审被告梅晓华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
黄景宙一审诉称，2012年7月梅晓华知道黄景宙要找厂房，于是找到黄景宙，要求将李水新所有的位于梧州市四坊路92号房屋出租给黄景宙，经双方协商于2012年7月31日签订了《意向书》。2012年11月22日李水新委托梅晓华与黄景宙签订《房屋租赁合同》，约定李水新将其所有的座落在梧州市四坊路92号一层及前座二至七层房屋出租给黄景宙作为纺织品等生产加工用房；黄景宙在合同签订后付三个月的租金作为押金及另付第一个月的租金，黄景宙已交的定金人民币10000元转作押金。李水新以黄景宙支付的押金及一个月租金作为安装电梯费用，不足部分，黄景宙再借款给李水新等内容。在合同签订后，黄景宙即按《房屋租赁合同》的约定向梅晓华、李水新付了三个月租金的押金和一个月租金共人民币95120元（其中10000元定金转为押金）。后梅晓华打报告要求借支电梯安装不足部分款项，黄景宙借支了人民币48000元给梅晓华。但黄景宙在办理工商登记时，工商部门要求出具消防安全许可证明，黄景宙、李水新双方到消防部门办理《消防安全合格证》，但一直无法办到，直到2013年12月26日梧州市万秀公安消防大队才书面出具梧万公消设查字（2013）第0001号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，告知该房屋与周边建筑防火间距不足，不符合《建筑设计防火规范》第3.4.1、3.5.2条的规定，因此不能作为生产使用。2013年7月8日黄景宙向梅晓华、李水新发出《关于返还预付押金、租金以及借款之函》，提出由于政府原因（不批准在该出租屋作为生产用），只好撤销合同，互不追究责任，并要求梅晓华、李水新退回押金、租金和归还借款共计人民币143120元。但梅晓华、李水新一直拖欠不付。为维护黄景宙的合法权益，请求法院判令：一、梅晓华、李水新退回租房押金、租金及借垫支购置电梯的费用共计人民币143120元；二、由梅晓华、李水新承担本案诉讼费用。
李水新一审辩称：李水新与本案没有关系，不是本案适格被告。李水新虽然是屋主，但李水新只是与梅晓华存在租赁关系，而与黄景宙并不存在任何的法律关系。在黄景宙与梅晓华协商租赁房屋时，黄景宙就已经知道其所承租的房屋是梅晓华向李水新取得房屋租赁权后再转租给黄景宙的，这些事实有《房屋出租委托书》、李水新与梅晓华签署的《租赁合同》及梅晓华与黄景宙签订的《意向书》为证。虽然在黄景宙与梅晓华签订的《房屋租赁合同》中，甲方（出租方）栏目上打上了李水新的名字，但是，李水新在《房屋出租委托书》上已明确了有关法律及经济上的权利和义务，实际上梅晓华才是《房屋租赁合同》的真正出租人。综上所述，请求法院依法驳回黄景宙对李水新的诉讼请求。
梅晓华一审辩称：由于黄景宙的过错造成了梅晓华的巨大损失，黄景宙的诉讼请求应予驳回。理由如下：第一，李水新委托梅晓华与黄景宙签订的《房屋租赁合同》合法有效，并且按约定安装了电梯，那么，黄景宙理应在约定的计交租金期起交纳租金，而黄景宙在2013年7月8日才致函李水新要求解约，这期间黄景宙应向梅晓华交纳租金人民币170239.98元（从2012年11月22日起算至2013年7月）。第二，梅晓华重新安装电梯所导致的损失应由黄景宙承担。因为该电梯是根据黄景宙的要求，为了适应黄景宙生产项目的需要而专门设置，并且是在黄景宙要求的期限内安装的。为此，黄景宙应承担电梯购置款、电梯安装及检验费用共人民币160000元。第三，因黄景宙于2012年7月与梅晓华签订《意向书》并且交付定金，导致梅晓华与李水新签订《租赁合同》，并且按约向其缴纳租金及押金共计人民币50000元，向其租赁本案所涉房屋并且取得转租权。为此，至2013年7月止，梅晓华共损失租金及押金人民币230000元，此损失应由黄景宙承担。综上，请求法院依法驳回黄景宙的诉讼请求。
一审法院经审理查明：黄景宙于2012年7月4日取得梧州市工商行政管理局颁发的（梧）登记外名预核字（2012）第000978号《外商投资企业名称预先核准通知书》，通知书同意预先核准由黄景宙出资，注册资本为500000港元，企业名称为“梧州市心意长者服饰有限公司”在梧州市工商行政管理局注册登记。经双方协商，吴伟章代表黄景宙于2012年7月31日与梅晓华签订《意向书》，黄景宙愿意承租梧州市万秀区四坊路92号房屋，并向梅晓华交纳了人民币10000元定金。2012年11月22日，梅晓华向黄景宙出具李水新与梅晓华于2012年11月22日签订的《房屋出租委托书》，该委托书的主要内容为：李水新将其所有的座落在梧州市四坊路92号一层、前座二至七层房屋授权给梅晓华进行出租及管理，梅晓华可全权行使房屋的出租和经营管理权利。同日，黄景宙（乙方）与作为被告李水新（甲方）的委托代理人梅晓华签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将属其所有的座落在梧州市四坊路92号一层、前座二至七层建筑面积为3116.33平方米（其中前座面积为2733平方米，租金前三年为每月每平方米8元，第四、五年租金为每月每平米8.8元；后座面积为383.33平方米，租金为前三年每月每平方米5元，第四、五年租金为每月每平米5.5元。故前三年每月租金为23780元）的房屋出租给乙方作为纺织品等生产加工用房；二、租期五年，从2012年11月22日至2017年11月21日；三、甲方给予乙方两个月的免租装修期；四、乙方在合同签订后须预付三个月的租金作为押金及另支付第一个月的租金给甲方，乙方已交的定金人民币10000元将用作冲减部分押金，尾款（捌万伍仟壹佰贰拾元于签订合同后再补付）；五、甲方负责出资重新安装一吨前后门客货两用电梯，出资办理《电梯安装使用合格证》，并协助乙方办理《消防安全合格证》……从合同生效日起电梯安装最长不得超过两个月时间，超出的日期作免租使用处理，此免租期不包括在上述第三条的免租期内，即乙方实际享受的总免租期为两个月的装修期加电梯安装超出两个月后的总共天数。经双方协商同意，甲方将动用押金和第一个月的租金来支付电梯的安装费用，不足部分先由乙方代为支付，乙方代垫的电梯安装费用则用作冲减每月的租金，直至冲减完乙方代垫的全部电梯维修费用止；六、乙方中途退租，押金甲方不退回（由政府原因不准在出租房屋生产的除外）；七、承租期中……房屋建筑物如遇政府规定不准在出租房屋进行生产或征用拆迁，双方不追究责任。签订合同后，黄景宙依合同约定于2012年11月23日支付了租金人民币85120元给梅晓华。梅晓华于2012年12月24日向黄景宙发出请求支付安装电梯款的《申请书》，黄景宙于2012年12月28日依合同约定及《申请书》支付了电梯暂付款人民币48000元给梅晓华。包括房屋租赁定金人民币10000元在内，黄景宙共向梅晓华支付了人民币143120元。按照租赁合同的约定，出租方负责出资重新安装电梯。出租房屋内安装的电梯于2013年4月8日经检验合格，并取得了检验机构颁发的《电梯监督检验报告》。2012年11月29日，黄景宙取得了梧州市环境保护局颁发的《建设项目环境影响登记表》，该登记表同意黄景宙选址梧州市万秀区四坊路92号一层、前座二至七层房屋用于生产。2012年12月10日，黄景宙取得了梧州市人民政府出具的梧利外字（2012）54号《关于梧州市心意长者服饰有限公司章程等事项的批复》，该批复同意黄景宙设立“梧州市心意长者服饰有限公司”，并发给中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书。
后黄景宙在办理工商登记时，工商部门要求其出具消防安全许可证明，黄景宙遂与梅晓华到梧州市××公安××大队办理《消防安全合格证》，但一直无法办到。
2013年7月8日，黄景宙向李水新发出《关于返还预付押金、租金以及借款之函》，该函件主要内容为“……现按合同第六、七条约定，由于政府原因不批准在该出租屋作为公司生产用地，现只好撤销合同，双方不追究责任……本人按原合约已支付的租金、电梯借支款等合计人民币143120元，望能予以归还为盼”。2013年8月28日，梅晓华向黄景宙作出书面情况说明，内容为：“前段时间因为电梯需要保养，现在正在申请合格证。待得到合格证后，能正常使用电梯才能交接给李水新接收，这段时间估算在9月15日左右，到时再跟你公司结算和解除双方所签合同等有关事宜”。2013年12月26日，梧州市万秀公安消防大队出具梧万公消设查字（2013）第0001号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，该通知书认为，梧州市心意长者服饰有限公司服装车间仓库内部装修工程消防设计备案抽查不合格，存在以下违法行为：与周边建筑防火间距不足，不符合《建筑设计防火规范》第3.4.1、3.5.2条的规定，并要求对上述问题进行整改并停止施工。2015年1月21日，黄景宙将李水新、梅晓华诉至一审法院，请求一审法院判令：一、李水新、梅晓华退回租房押金、租金及借垫支购置电梯的费用共计人民币143120元；二、由李水新、梅晓华承担本案的诉讼费用。梅晓华在答辩期间提起反诉，请求法院判令：一、黄景宙向梅晓华赔偿租金损失180000元，房屋、水电押金损失50000元；赔偿梅晓华电梯购置费、电梯安装及检验费160000元，以上合计390000元。二、本案反诉案件受理费全部由黄景宙负担。在庭审中，黄景宙主张承租的房屋尚未交付其使用，并明确表示要求解除合同。梅晓华也表示同意解除合同。
以上事实，有《外商投资企业名称预先核准通知书》、《意向书》、《房屋出租委托书》、《房屋租赁合同》、《建设项目环境影响登记表》、梧州市人民政府梧利外字（2012）54号《关于梧州市心意长者服饰有限公司章程等事项的批复》、《申请书》、《电梯监督检验报告》、《安装电梯合同》、《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》、《关于返还押金、租金以及借款之函》、无折现金存款客户回单等证据予以证实。
一审法院经审理认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”及第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，由于黄景宙与梅晓华均选择中华人民共和国内地的法律作为本案处理的依据，且本案合同的签订地、履行地均在中华人民共和国内地，故本案的处理适用中华人民共和国内地的法律。
2012年11月22日，梅晓华向黄景宙出具《房屋出租委托书》后，梅晓华作为李水新的委托代理人与黄景宙签订关于租赁梧州市四坊路92号一层及前座二至七层房屋的《房屋租赁合同》，是在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容不违反内地法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，合同当事人应按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，梅晓华是根据李水新出具的《房屋出租委托书》中的委托权限，以被代理人李水新的名义与黄景宙签订《房屋租赁合同》的，该合同对被代理人李水新具有约束力。李水新授权梅晓华对房屋进行出租及管理，对外应由作为委托人和房屋出租人的李水新对代理人梅晓华行使的签订租赁合同、收取租金等一系列代理行为承担民事责任。合同签订后，黄景宙依合同约定支付了租金人民币85120元，并于2012年12月28日支付了电梯暂付款人民币48000元，包括房屋租赁定金人民币10000元，共支付人民币143120元给李水新的委托代理人梅晓华，梅晓华也予以认可。上述事实清楚，证据充分，应予确认。在合同履行过程中，黄景宙以不能获得政府批准、出租屋不能作为公司生产用地和公司不能取得营业执照为由，于2013年7月8日向李水新发出《关于返还预付押金、租金以及借款之函》。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄景宙未能提供充分的证据证明其当时提出撤销合同符合《房屋租赁合同》的约定，以及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的条件，故其主张2013年7月8日撤销合同为合法行为、依约无需承担违约责任的理据不足，不予支持。
关于黄景宙提出梧州市××公安××大队出具的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，属于政府原因导致合同不能履行的问题。根据梧州市万秀公安消防大队出具的梧万公消设查字（2013）第0001号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，梧州市心意长者服饰有限公司服装车间仓库内部装修工程消防设计备案抽查不合格，其原因是与周边建筑防火间距不足，而与周边建筑防火间距不足这一客观事实在黄景宙签订《房屋租赁合同》时便一直存在，所以，黄景宙不能取得《消防安全合格证》，并非政府行为造成，不属于因不可抗力造成《房屋租赁合同》不能履行的情形，黄景宙所提理据不足，不予支持。现黄景宙无法取得《消防安全合格证》和公司工商营业执照，影响了租赁合同的履行，致使合同目的不能实现，故黄景宙提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，黄景宙与李水新签订的《房屋租赁合同》应予解除。鉴于黄景宙与李水新双方对《消防安全合格证》能否取得考虑不周而签订了《房屋租赁合同》，为此，双方对于合同的解除均存在过错，根据本案实际情况，应由黄景宙与李水新各自承担50%的民事责任。对于合同解除所造成的损失，以认定租金的损失较为合理。该租金损失的计算起始时间应按《房屋租赁合同》约定，享受的实际总免租期为两个月的装修期加电梯安装超过两个月时间后的总共天数，李水新的委托代理人梅晓华虽提供出租房屋内安装的电梯于2013年4月8日经检验合格的证据，但梅晓华于2013年8月28日书面向黄景宙作出的说明却表明电梯估算在9月15日左右得到合格证。所以，计算租金损失的时间应从李水新的委托代理人梅晓华自认的时间即2013年9月15日起算，计至梧州市××公安××大队2013年12月26日出具《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》时止，按合同约定的月租金人民币23780元计付。经计算，此期间（3个月12天）的租金损失为人民币80852元，由黄景宙与李水新各自承担50%即人民币40426元（80852元÷2）。依据合同约定，安装电梯是李水新作为房屋出租人的合同义务，支付租金是黄景宙作为房屋承租人的合同义务，由于电梯安装的费用依据合同约定并非由黄景宙承担，黄景宙亦未实际使用电梯，合同解除后电梯的受益人也不属于黄景宙，且黄景宙因合同解除已承担部分租金损失，故黄景宙请求退回借垫支购置电梯的费用共人民币48000元，合理合法，予以支持。综上，黄景宙已支付人民币143120元，扣减其应承担的租金损失人民币40426元，李水新应退回人民币102694元（143120－40426）给黄景宙。梅晓华与黄景宙签订租赁合同，并收取黄景宙支付的人民币143120元是事实，但由于上述行为是梅晓华以被代理人李水新的名义所实施的，其作为李水新的委托代理人在本案中依法不应承担民事责任。故黄景宙请求梅晓华退回租房押金、租金及借垫支购置电梯的费用共计人民币143120元，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于梅晓华提出的反诉，因主体不适格，一审法院已另行裁定予以驳回。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第四十一条之规定，作出判决：一、李水新应退回人民币102694元给黄景宙；二、驳回黄景宙请求梅晓华退回押金、租金及借垫支购置电梯的费用共计人民币143120元的诉讼请求。案件受理费3162元（黄景宙已预交），由黄景宙负担892元，李水新负担2270元。
上诉人李水新不服一审判决，向本院提出上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误，程序不当，判决错误，上诉人李水新无须返还被上诉人黄景宙任何款项。事实与理由如下：一、李水新既没有违约，也没有过错，而黄景宙单方终止《房屋租赁合同》属根本违约，故此，押金己归李水新所有，李水新己收的租金亦无须退还给黄景宙。1、一审判决认为“现原告黄景宙无法取得《消防安全合格证》……，为此，双方对于合同的解除均存在过错，根据本案实际情况，应由原告黄景宙与被告李水新各自承担50％的民事责任。”属事实认定及适用法律错误。在李水新没有违约的情况下，黄景宙当庭提出单方解除《房屋租赁合同》，并没有经李水新同意，也不符合合同约定的解除条件，可见其以诉讼方式单方终止《房屋租赁合同》的行为，已属根本违约，应依约承担违约责任。无法取得《消防安全合格证》和公司工商营业执照责任在于黄景宙，与李水新无关。根据《房屋租赁合同》的约定，办理《消防安全合格证》是黄景宙的义务，李水新只是负协助义务。故此，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定解除《房屋租赁合同》是适用法律错误，认定李水新存在过错并承担50％的民事责任也是错误的。2、基于黄景宙单方终止《房屋租赁合同》，根据合同第六条的约定，黄景宙中途退租的，李水新不退回押金，故此，押金应归李水新所有。二、黄景宙至今尚欠李水新租金433588元。黄景宙在2015年4月22日当庭单方终止《房屋租赁合同》，因此，其应自2013年9月15日开始支付租金至2015年4月22日合同终止之日止，共19个月零7天，租金共计457368元，减除已付的一个月租金23780元，黄景宙还应支付李水新租金433588元。三、黄景宙借给梅晓华的48000元，属于借贷性质，与本案无关，也与李水新无关，不应由李水新偿还，一审判决李水新将此款退回黄景宙是错误的。首先，李水新并未向黄景宙借过任何款项，也未委托过任何人向其借过任何款项，更未收到过该款项。其次，黄景宙在诉状中称其将款项借给梅晓华，但李水新并未委托梅晓华向黄景宙借款。四、一审程序不当，黄景宙当庭提出解除合同属于增加诉讼请求，一审法院没有给李水新合理的答辩期。既然黄景宙增加诉讼请求，一审法院应当确认合同解除的情况下才认定各方承担责任，而一审法院对合同是否解除没有处理，属遗漏诉讼请求判决。综上所述，请求二审法院：一、撤销梧州市中级人民法院（2015）梧民三初字第3号民事判决；二、驳回黄景宙一审的诉讼请求；三、本案一审、二审的诉讼费用由黄景宙承担。
被上诉人黄景宙辩称，一审已经作出了对李水新和梅晓华有利的判决，现李水新提出不应当承担相应的责任，这与李水新、梅晓华在一审的答辩不符，李水新上诉的理由不成立，因此，应当由李水新和梅晓华承担返还相应款项的责任。请求二审驳回上诉，维持原判。
一审被告梅晓华二审没有出庭应诉，视为其已放弃答辩、举证、质证的权利。
二审审理中，上诉人李水新对一审查明的事实部分提出如下异议：1、一审判决查明“在庭审中，原告黄景宙主张承租的房屋尚未交付其使用，并明确表示要求解除合同。被告梅晓华也表示同意解除合同。”与事实不符，李水新根据《房屋出租委托书》授权梅晓华对房屋出租进行管理，对诉讼权利并没有委托，案件已经进入庭审程序，解除合同应当是诉讼权利，梅晓华没有权利解除合同，其同意解除合同对李水新不起法律效力。2、一审判决查明“原告黄景宙于2012年12月28日依合同约定及《申请书》支付了电梯暂付款人民币48000元给被告梅晓华”不是事实，事实是黄景宙借款48000元给梅晓华，不是黄景宙支付电梯暂付款。
本院经审查认为，1、一审庭审中，黄景宙、梅晓华均表示同意解除合同，因此，一审判决对该事实的查明并无不当。至于梅晓华是否有权同意解除合同及同意解除合同的效果是否及于李水新属于法律的认定而非事实问题。2、黄景宙垫付电梯暂付款48000元给梅晓华的事实，有梅晓华于2012年12月24日向黄景宙发出请求支付安装电梯款的《申请书》、中国银行现金存款回单予以证实，且梅晓华也予以确认。李水新主张48000元是借款，但其未能向法院提交证据予以证明。因此，李水新提出上述两项异议的理由不成立，本院不予支持。
被上诉人黄景宙对一审查明的事实部分提出如下异议：一审判决查明“出租房屋内安装的电梯于2013年4月8日经检验合格”及之后一审在本院认为部分又描述电梯在2013年9月15日左右才得到电梯合格证，均与事实不符。黄景宙认为事实是其主张权利要求退钱的时候电梯还没有检验合格，出租房屋没有交接，黄景宙也没有实际使用过出租房屋，黄景宙没有得到房屋的使用权。
本院经审查认为，黄景宙一审提交了梧州市特种设备监督检验所出具的《电梯监督检验报告》和《电梯使用标志》，证明梅晓华依约购买了电梯并获取了安装电梯的《合格证》。2013年8月28日梅晓华向黄景宙出具的《情况说明》表明，因为电梯需要保养，正在申请合格证。上述两份证据不足以认定“出租房屋内安装的电梯于2013年4月8日经检验合格”，因此，一审对该事实的认定有误，本院予以纠正，黄景宙的异议理由成立，本院予以支持。
各方当事人二审均没有向本院提交新证据。
本院除对一审查明的事实“出租房屋内安装的电梯于2013年4月8日经检验合格”予以纠正外，一审查明的其他事实有相关的证据予以佐证，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，被上诉人黄景宙是香港特别行政区居民，因香港特别行政区与我国内地属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。参照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同最密切联系的法律”，在一审庭审中，各方当事人均明确表示选择中华人民共和国内地法律为本案处理的实体法，故本案的实体审理适用中华人民共和国内地法律。
根据各方当事人的诉辩意见，二审归纳本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否已经解除；二、李水新是否应当返还黄景宙已经支付的租金、押金、垫付的电梯款，如应返还，数额是多少；三、一审程序是否合法。
关于第一个争议焦点，即《房屋租赁合同》是否已经解除的问题
本院认为，《房屋租赁合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反内地法律，行政法规的强制性规定，合法有效。该合同没有约定解除合同的条款，双方当事人在履行合同的过程中，黄景宙意识到案涉房屋作为生产用房可能无法取得《消防安全合格证》，便于2013年7月8日向李水新发出《关于返还预付押金、租金以及借款之函》，提出撤销合同即解除合同、返还相关款项的意思表示。2013年8月28日，梅晓华向黄景宙出具《情况说明》，表明待电梯取得合格证正常使用并交付给李水新后才与黄景宙结算和商议解除合同事宜。但双方没有协商一致解除合同，法定解除合同的条件也未成就，直到2013年12月26日，梧州市万秀公安消防大队出具梧万公消设查字（2013）第0001号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，最终确定黄景宙无法取得《消防安全合格证》，这一原因导致黄景宙无法取得公司工商营业执照，影响了租赁合同的履行，致使合同目的不能实现。至此，解除合同的法定条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有关解除合同的条件之规定，应认定黄景宙与李水新签订的《房屋租赁合同》已解除。李水新主张合同没有符合法定解除的条件，本案是黄景宙一方违约单方解除合同理由不成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，即李水新是否应当返还黄景宙已经支付的租金、押金、垫付的电梯款，如应返还，数额是多少的问题
本院认为，黄景宙未能取得《消防安全合格证》是因为黄景宙将案涉的房屋作为生产用房的要求以及房屋自身固有原因所致，双方当事人在签订《房屋租赁合同》时均考虑欠周，因此，双方对于合同的解除均存在过错。一审判决认定租金损失的计算时间从2013年9月15日开始至2013年12月26日止，共3个月12天并无不当，李水新上诉主张黄景宙在2015年4月22日一审当庭单方提出终止合同，租金损失的计算应自2013年9月15日开始至2015年4月22日共19个月零7天没有事实依据，本院不予支持。一审根据本案实际情况认定由黄景宙与李水新各自承担因合同解除所造成的租金损失的50%民事责任并无不当，李水新上诉主张其不应承担50%的租金损失责任的理由不成立，本院不予支持。李水新上诉主张依据《房屋租赁合同》第六条约定，黄景宙中途退租的，李水新不退回押金。但该条款适用于黄景宙单方违约解除合同时押金不退回的情形，而前文已分析，本案黄景宙行使的是法定解除合同的权利，并不是其违约单方解除合同，因此，李水新上诉主张押金不退回的理由不成立，本院不予支持。根据本案查明的事实，黄景宙支付给李水新的48000元是电梯暂付款，因此，李水新上诉主张该笔款是借款亦没有事实依据，本院不予采信。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案事实已查明，双方签订合同后，黄景宙依合同的约定向李水新支付了押金71340元（其中10000元由定金转为押金）和一个月租金23780元，电梯暂付款48000元，共计143120元，而李水新一直处于安装电梯申报合格证的状态，黄景宙也在进行相关证件、登记手续的办理中，直到合同解除时黄景宙未实际进场对租赁的房屋进行装修，因此，合同解除后，双方当事人应互为返还。一审法院在考虑李水新租金损失的基础上按各自承担50%的租金损失即40426元后再与黄景宙已经支付的总款143120元进行抵消，认定李水新应返还黄景宙押金、租金、电梯款垫付款共102694元并无不当，本院二审予以维持。
关于第三个争议焦点，即一审程序是否合法的问题
本院认为，黄景宙在一审起诉本案之前，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，且其在起诉时所提出的是就合同解除后有关款项应予返还的诉讼请求，故其在一审开庭表示愿意解除合同并不代表其增加诉讼请求，李水新上诉认为黄景宙在一审开庭增加诉讼请求没有事实依据，其主张一审程序违法没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体判决并无不当，本院二审予以维持，上诉人李水新的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3162元，由上诉人李水新负担。
本案债务，义务人应于本判决生效之日起十日内清偿，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭庆华
代理审判员 李萍萍
代理审判员 杨雪云
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 陈嫣然