河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信浉民初字第136号
原告敖华良，男，汉族，1970年8月24日出生。
委托代理人郑永军，河南金誉律师事务所律师，一般代理。
被告河南省土产进出口信阳峰业公司。
住所地：信阳市浉河区工区路***号。
法定代表人方继国，该公司经理。
委托代理人李光军，河南仟问律师事务所律师，一般代理。
被告信阳市东信置业有限责任公司。
住所地：信阳市浉河区金牛山办事处。
法定代表人吴振学，该公司经理。
委托代理人张楠，该公司副总经理，特别授权。
被告李兴富，男，1967年7月7日出生。
原告敖华良与被告河南省土产进出口信阳峰业公司（以下简称信阳峰业公司）、被告信阳市东信置业有限责任公司（以下简称信阳东信公司）、被告李兴富因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告敖华良及其委托代理人郑永军、被告信阳东信公司的委托代理人张楠到庭参加了诉讼，被告李兴富经本院合法传票传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。
原告敖华良诉称，信阳峰业公司商住楼系与信阳东信公司的联建项目，而该项目经理为李兴富。因信阳峰业公司拖欠李兴富的工程款，双方遂于2011年9月13日达成“门面房抵工程款”的协议。2011年9月19日，李兴富又将该门面房冲抵原告为其垫付的工程款，并达成书面的《协议》（内容详见协议）。因该工程为信阳东信公司与信阳峰业公司联建，并且办理房产证需东信公司配合，故在2013年1月31日信阳峰业公司向原告交房的同时，亦对东信公司下达了书面《通知》（内容详见通知）。此后信阳峰业公司作为该项目的物业管理人于2013年1月29日与原告签订了《物业服务合同》，原告领钥匙并如期如数上交了物业费。同时，原告对自己的房产进行对外承租。原告购买信阳东信公司的房产，信阳东信公司理应配合办理相关产权证明，但信阳东信公司却以承建方李兴福没有与其结算为由，多次拒绝原告的请求。2014年11月20日，信阳东信公司在明知该房已卖给原告的情况下又将该房卖给他人。为维护原告的合法权益，特依照《民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，请求依法确认2011年9月9日原告与被告李兴富所签的《协议》为有效协议，确认2013年10月29日原告与被告信阳峰业公司所签的《物业服务合同》亦为有效合同；2、请求判决信阳东信公司为办理该房屋产权证提供方便，并责令其承担“一房二卖”的违约责任，暂定违约金人民币2万元。3、诉讼费由被告承担。
被告信阳峰业公司辩称，原告的诉请实际上是三个不同的法律关系，不应该在同一个案件中处理。尤其是第一项诉请后半部分要求确认物业合同有效，签订物业合同首先应当具备业主资格，只有前一个合同经判定有效后才能谈物业合同的效力问题，原告的诉请实际上是逻辑混乱。2、在没有确认诉争房屋权利的情况下签订的物业管理合同是无效的，我方认为原告根本没有取得房屋的产权，没有取得业主资格，其签订的物业合同根本履行不能。3、原告对诉争房屋不具有法律上的权利。根据商品房销售管理办法十六条的规定，原告没有提供任何和第二被告签订的房屋买卖合同，其对房屋不享有任何权利。4、原告说该商住楼是与信阳东信公司的联建项目；我司根本不具备商住楼开发资质，从公司名称来说只有可能是信阳东信公司开发的。综上，我方认为原告诉求指向没有区分清楚，原告应当分开提出诉讼，诉请也没有事实和法律上的依据，请求法院依法驳回其对我司的诉讼请求。
被告信阳东信公司辩称，办理产权的责任问题是不存在的。我公司没有向原告出售过任何房产，因此我们没有责任，我们保留反诉的权利。2、李兴富不是我公司的工作人员，更不是什么项目经理，请求法院驳回原告诉请。
被告李兴富未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，被告信阳峰业公司丰华苑商住楼系与信阳东信公司联建项目。2009年7月26日，信阳峰业公司与信阳东信公司签订协议，该协议约定，由信阳峰业公司提供土地，信阳东信公司出资，联合建设信阳峰业公司商住楼，双方一致同意将此项目交与李兴富承建。李兴富与信阳峰业公司于2011年9月13日达成“门面房抵工程款”的补充协议，该协议约定，李兴富承建的丰华苑小区商住楼（即本案诉争房屋所在的小区）工程，此楼工程完工结算后欠李兴富工程款用盖楼的前楼临街门面房抵给李兴富按市场价格结算。2011年9月29日李兴富与敖华良签订协议，该协议注明：因甲方（本案被告李兴富）承建的信阳峰业公司商住楼购买乙方（本案原告敖华良）部分材料所欠乙方材料款，经信阳峰业公司书面同意以其所建门面房抵付甲方工程款，现因甲方无力支付乙方欠款，经协商一致，甲乙双方达成以门面房冲抵乙方欠款协议。甲方同意以信阳峰业公司抵付的工程款的门面房两间抵付乙方欠款。甲方欠乙方材料款约40万元（以最后结算数为准），另第三人王欢挖土方工程款约50万元，乙方代甲方支付给第三人，上述两项合计欠乙方共计约90万元，（以最后结算数为准）。双方同意两间门面以每平方米8000元计算，多退少补。该楼房竣工后甲方应及时将两间门面房交付乙方使用，并保证最迟不超过2012年6月1日。办理产权证的手续由甲方负责，费用由乙方承担。如该房甲方不能确保该房由乙方取得，甲方应承担该欠款自本协议签订之日起计算3分五厘的银行利息。2013年1月31日，信阳峰业公司给信阳东信公司发送通知，内容为，经我公司办公会研究决定，对恒天建筑公司项目部经理李兴富通知所购买的二间门面房和三套住房价格明确如下：门面房两间每平方米8000元，住房三套，分别为四楼每平方米2300元，五楼每平方米2200元，六楼每平方米2100元，请给予办理相关产权手续。2013年1月3日，被告李兴富将诉争的门面房房屋钥匙交给原告敖华良，此后原告与信阳峰业公司签订了物业服务合同，房号分别为门面房19室和门面房20室，原告也缴纳了相应的物业费并已将该房屋出租给他人。但信阳东信公司和信阳峰业公司一直未配合原告办理抵付房屋的产权登记手续。原告另主张信阳东信公司将本案的诉争房屋卖给他人但没有提供相关证据证明。原告认为，原告购买信阳东信公司与信阳峰业公司联建的房产，信阳东信公司理应配合办理相关产权证明，为此，原告诉至法院，请求依法确认2011年9月9日原告与被告李兴富所签的《协议》为有效协议，确认2013年10月29日原告与被告信阳峰业公司所签的《物业服务合同》亦为有效合同；2、请求依法判决信阳东信公司为办理该房屋产权证提供方便，并责令其承担“一层二卖”的违约责任，暂定违约金人民币2万元。3、诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回了要求确认2013年10月29日原告与被告信阳峰业公司所签的《物业服务合同》为有效合同的诉讼请求。另查明，李兴富为信阳恒天建筑公司项目部经理。
本院认为，信阳峰业公司与信阳东信公司所签订的联合建房协议及李兴富与信阳峰业公司所签订的以房抵债协议和敖华良与李兴富签订的以房抵债协议，均未违反法律、法规禁止性规定应为有效协议，原被告各方当事人均应按协议约定履行各自的义务。本案诉争的房屋实为信阳峰业公司和信阳东信公司联合建房，双方约定报建手续以信阳东信公司对外发包，信阳蜂业公司拥有房屋，因此，信阳峰业公司有对该房屋作出处分的权利。开庭审理时，信阳峰业公司和信阳东信公司对原告出具的二被告联合建房的协议以复印件为由不予认可，但均未向法庭提供该证据。对此，本院认为，因该证据在二被告的控制之下，二被告无正当理由对该证据拒不提交，本院对原告提交的该证据的真实性予以认可。2011年9月13日，李兴富与信阳峰业公司达成以房屋抵欠款的协议，2013年1月31日，信阳峰业公司给信阳东信公司发送了通知，从该通知中可以看出，信阳峰业公司已将抵给李兴富的两间门面和三套房屋的价格确定，并通知信阳东信公司给予办理产权手续，因此，上述协议和通知应是信阳峰业公司的真实意思表示，实为商品房买卖的合意。李兴富至该房屋交付之日起已实际取得该房的使用权及处置权，因此李兴富有权将该房屋转让给本案原告敖华良，李兴富与敖华良签订的协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效协议。因本案诉争的房屋已交付给李兴富，李兴富又将此房屋交付给本案原告，原告也已实际占有并将该房屋出租给他人。因此被告信阳东信公司应按照信阳峰业公司的通知协助原告办理产权过户手续。原告另要求信阳东信公司承担“一房二卖”的违约责任，并要求信阳东信公司支付其违约金20000元，因未提供相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十二条之规定，缺席判决如下：
一、确认2011年9月9日原告敖华良与被告李兴富所签的协议合法有效。
二、被告信阳市东信置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告敖华良办理河南省土产进出口信阳峰业公司丰华苑小区商住楼门面房19室、20室的房屋产权手续。
三、驳回原告敖华良的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告信阳市东信置业有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判员 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年四月一日
书记员 余 童