浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终732号上诉人（原审被告）：杭州香悦郡置业有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路439号1幢312室。法定代表人：俞建午。委托诉讼代理人：宋伟丽、朱艺，均系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：洪志文，男，1973年2月1日出生，汉族，住浙江省淳安县。被上诉人（原审原告）：童根意，女，1971年7月22日出生，汉族，住浙江省淳安县。上诉人杭州香悦郡置业有限公司（以下简称香悦郡公司）因与被上诉人洪志文、童根意商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年4月25日，洪志文、童根意与香悦郡公司签订《香悦郡国际公寓认购协议》及补充协议，约定洪志文、童根意购买香悦郡公司开发的香悦郡国际公寓5幢2单元801室，乙方签订本合同时，支付定金50000元，作为甲、乙双方当事人订立《商品房买卖合同》的担保，在签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。2015年4月23日、24日，洪志文、童根意向香悦郡公司支付了定金合计50000元。2015年5月19日，洪志文、童根意与香悦郡公司就前述商品房签订《浙江省商品房买卖合同》，双方于2015年8月5日再次签订《补充协议》。2015年5月19日，洪志文向杭州市住房保障和房产管理局申请公开“合同编号为（2015）定0019040，就乙方（本人、童根意）向甲方（香悦郡公司）预订坐落于杭州市拱墅区香悦郡国际公寓5幢2单元801室商品房事宜的定金合同具体文本。”杭州市住房保障和房产管理局对此申请作出（2015）年第130号《政府信息告知书》，主要内容为：编号为（2015）定0019040的《定金合同》已在我局备案。根据《杭州市市区商品房预（销）售合同网上备案办法（试行）》，本市自2004年12月6日起，由房地产开发企业将双方确认的商品房预（销）售合同或定金合同通过网上操作系统进行备案，故你申请公开的《定金合同》为电子介质，现予以公开。合同编号为（2015）定0019040的《定金合同》载明洪志文、童根意为预购方，香悦郡公司为卖方，洪志文、童根意预定香悦郡公司开发的杭州市拱墅区香悦郡国际公寓5幢2单元801室，房屋面积为89.73平方米，价款为1238274元，洪志文、童根意于签订本合同时支付定金50000元，并于2015年5月20日前到香悦郡售展中心与香悦郡公司签订《商品房买卖合同》。洪志文、童根意诉至原审法院，请求：1.确认编号为（2015）定0019040的《定金合同》有效；2.香悦郡公司承担诉讼费用。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，由书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同，但法律另有规定的除外。根据《杭州市市区商品房预（销）售合同网上备案办法（试行）》规定，网签应当是房屋交易过程中的一个必须环节，房地产开发企业上传的定金合同或预（销）售合同必须是经双方确认一致的，同时写明房产的具体情况、交易价格、支付时限等内容。根据前述规定，香悦郡公司上传备案的《定金合同》应视为双方当事人真实意思表示，且内容符合合同法要求的要件，具有合同效力。至于双方另行签订的认购协议或者《商品房买卖合同》是否对定金合同内容进行变更或有冲突，并不影响定金合同本身的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，原审法院于2017年11月13日判决：确认编号为（2015）定0019040的《定金合同》有效。案件受理费80元，由香悦郡公司承担。宣判后，香悦郡公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足。(一)《定金合同》未经双方协商，不是双方真实的意思表示。2015年4月23日，洪志文、童根意向香悦郡公司预存认筹金5000元后在香悦郡公司销售中心领取了《香悦郡国际公寓认筹申请表》，并于当日与香悦郡公司在该申请表上签字盖章。该申请表第5条约定“在正式公开选房时，乙方按规定选中房号，并与甲方签署《宋都香悦郡国际公寓认购协议》，乙方所缴纳认筹金直接转为认购定金”，即洪志文、童根意预付的认筹金5000元直接转为认购定金。2015年4月24日，洪志文、童根意通过公开选房选中香悦郡国际公寓5幢2单元801室并签订了《香悦郡国际公寓选房确认表》。根据该确认表约定“房源开出5分钟内付款有效”，洪志文、童根意于2015年4月24日20:30支付款项45000元。2015年4月25日，香悦郡公司与洪志文、童根意签订了《香悦郡国际公寓认购协议》和《之补充协议》。其中认购协议第一条、第二条约定“乙方预定坐落香悦郡国际公寓的第5幢2单元801室，该房屋预测建筑面积为89.73平方米，单价为每平方米13800元，总金额为1238274元”；第三条约定“乙方同意签订本合同时，支付定金伍万元”，第四条约定“预定期为柒天，乙方应于2015年5月2日前与甲方签订《商品房买卖合同》”。《之补充协议》对认购协议做如下变更“乙方于2015年5月5日前与甲方签订《商品房买卖合同》的，房屋价格调整为1111982元”。2015年4月29日，香悦郡公司开具了付款方为洪志文、童根意的香悦郡国际公寓5幢2单元801室的预售定金50000元的销售不动产统一发票。2015年5月5日，洪志文、童根意未在约定的时间与香悦郡公司签订《商品房买卖合同》，香悦郡公司本可根据认购协议及《之补充协议》的约定没收50000元定金并将该房屋另行销售，但为保护洪志文、童根意的利益，香悦郡公司单方填写了《定金合同》使该房屋处于预定状态中。2015年5月7日，香悦郡公司第一次填写杭州市住房保障和房产管理局系统中《定金合同》的必填条款使该房屋处于预定状态中，香悦郡公司填写后生成了一份电子文档《定金合同》，其中房产信息为认购协议及《之补充协议》约定的内容，房屋单价及总价与认购协议约定一致(注：《之补充协议》已对房屋单价及总价做了附条件变更)、预定期限及签订《商品房买卖合同》的日期由香悦郡公司单独确定。2015年5月14日，香悦郡公司为了继续给洪志文、童根意预留该房屋在2015年5月7日的《定金合同》内容的基础上单方调整了填写的《定金合同》中的预定期限及签订《商品房买卖合同》的日期，又生成了一份电子文档《定金合同》。2015年5月19日，因洪志文、童根意未按时签订《商品房买卖合同》已失去了诚信，香悦郡公司为了避免洪志文、童根意签订《商品房买卖合同》后不按时支付首付款，于是在2015年5月14日的《定金合同》内容的基础上单方调整了预定期限及签订《商品房买卖合同》的日期，并打印出来形成了一个付款码1033××××，在洪志文、童根意支付首付款的当天双方签订了《商品房买卖合同》。综上可知，三份《定金合同》均为香悦郡公司单方填写，香悦郡公司在填写《定金合同》时并未与洪志文、童根意当面或电话协商，因此《定金合同》内容并不是双方真实的意思表示。(二)《定金合同》中的内容与《之补充协议》及《商品房买卖合同》均不符，有违常理。洪志文、童根意提供的编号为(2015)定0019040的《定金合同》中约定“预定期为1天，乙方于2015年5月20日前到香悦郡售展中心与甲方签订商品房买卖合同》”。此份《定金合同》为2015年5月19日洪志文、童根意来香悦郡公司售展中心签订《商品房买卖合同》时，香悦郡公司单方填写打印的，目的是取得打印出《定金合同》中的该房屋付款码，洪志文、童根意根据付款码先行支付首付款避免了在签订《商品房买卖合同》后不按时支付首付款的情形发生。编号为(2015)定0019040的《定金合同》中关于香悦郡国际公寓的第5幢2单元801室的价格约定为“该商品房单价为每平米13800元，总金额壹佰贰拾叁万捌仟贰佰柒拾肆元整”，然而在这之前双方已通过《之补充协议》将该房屋的价格调整为1111982元；在同一天双方签订的《商品房买卖合同》中约定该商品房单价为每平米12347.95元，总金额壹佰壹拾万柒仟玖佰捌拾贰元整”。可知签订《商品买卖合同》的当日双方已对该房屋的总价再次进行了协商与《定金合同》相比价格降低了130292元，对于任何一个客户或任何一个正常人都不会同意在《定金合同》中约定比双方之前或签订《定金合同》当时协商价格更高的价格条款。如果认为该《定金合同》是经过双方协商的真实意思表示，明显不合常理。(三)双方之间没有必要签订一个立即失效的《定金合同》，与常理不符。一方面，洪志文、童根意已于2015年5月19日来香悦郡公司售展中心签订《商品房买卖合同》，在此之前双方之间关于定金的条款已在认购协议及《之补充协议》进行约定；在此之后关于该房屋的具体权利义务会在《商品房买卖合同》进行约定，双方完全没有必要在签订《商品房买卖合同》的同日签订《定金合同》，这也与常理不符。另一方面，《定金合同》作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，在双方签订《商品房买卖合同》后即失效。(四)《定金合同》备案并非强制要求，不能仅凭存在电子的《定金合同》就认定其是双方当事人的真实意思表示。《杭州市市区商品房预(销)售合同网上备案办法(试行)》并未约定《定金合同》必须进行网签备案，实际操作中双方可以不填写打印《定金合同》直接签订《商品房买卖合同》。根据《杭州市市区商品房预(销)售合同网上备案办法(试行)》中第十条、第十一条、第十二条约定，商品房预(销)售合同或定金合同进行网签应进行如下操作：1.商品房预(销)售合同或定金合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业将双方确认的合同通过网上操作系统进行备案；2.购房人应在商品房预(销)售合同或定金合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。3.房地产开发企业应当用专业纸张打印已备案的购房人应在商品房预(销)售合同或定金合同，并与购房人共同在书面合同上签名(盖章)。对比上述网签备案合同生效操作步骤可知，洪志文、童根意提供的《定金合同》并没有经双方当事人确认、洪志文、童根意没有输入相关的个人信息并设置密码、双方没有在纸质的《定金合同》上签名(盖章)，不符合《杭州市市区商品房预(销)售合同网上备案办法(试行)》规定的网签备案要求。而双方之间的签订的《商品买卖合同》完全是按照上述规定进行操作的，因此《定金合同》对双方当事人均不产生效力。另根据常识，对于银行类合同、保险类合同等电子介质合同都是要双方签字盖章(可以电子签章)落实到纸面上的，否则只是单方填写并对外公开的并不能算作是合同，也不会对双方产生约束力。因此，不能仅凭存在电子的《定金合同》就认定其是双方当事人的真实意思表示，就判定《定金合同》有效。二、一审判决适用法律错误。退一步讲，即便认为香悦郡公司在填写编号为(2015)定0019040的《定金合同》时与洪志文、童根意协商过，该《定金合同》中约定“洪志文、童根意在签订本《定金合同》的同时支付定金伍万元”。根据《担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”洪志文、童根意并没有在签订《定金合同》的当日支付定金伍万元，因此该《定金合同》并没有生效。洪志文、童根意于2015年4月23日支付的认筹金5000元及2015年4月24日选房时支付的款项45000元合计虽然正好是伍万元，但不能为了确认该《定金合同》有效而想当然的算作是2015年5月19日《定金合同》中应支付的定金款项。因此，即便香悦郡公司在填写编号为(2015)定0019040的《定金合同》时与洪志文、童根意协商过，根据担保法第十九条约定，该《定金合同》亦未生效。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由洪志文、童根意承担。针对香悦郡公司的上诉，洪志文答辩称：根据杭州市区商品房预售合同备案办法，定金合同是房产公司提供且备案。即使未签字，洪志文也是认可的。双方经过电话协商，也告知过洪志文，定金合同有效。请求驳回上诉，维持原判。针对香悦郡公司的上诉，童根意未做答辩。二审期间，洪志文向本院提交新的证据材料如下：承诺书1份（复印件），用以证明香悦郡公司曾向房管部门出具承诺书，承诺在网上签订涉诉定金合同；进一步证明了涉诉定金合同不仅按规定需要签署，同时也是香悦郡公司承诺签署。上述证据经香悦郡公司质证：已过举证期限，不能作为证据使用；从网签《定金合同》的上传时间和金额可知，不是双方的真实意思表示。本院经审查后认为，该证据与在案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。二审期间，童根意、香悦郡公司均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”而订立合同则是民事主体实施民事法律行为的具体形式之一。本案中，涉案《定金合同》系由香悦郡公司上传并进行备案。显而易见，香悦郡公司将《定金合同》进行备案的行为，即为其作为民事主体通过特定的意思表示设立民事法律关系的行为。在《定金合同》不存在违反法律、行政法规的强制性规定及违背公序良俗的情形下，《定金合同》依法对香悦郡公司产生法律约束力。同时，作为《定金合同》载明的合同相对方洪志文、童根意对该《定金合同》约定的内容并无异议。综合案件事实，洪志文、童根意先行支付定金的行为，应视为该《定金合同》所约定定金的履行行为。也就是说，涉案《定金合同》的法定生效要件即实际交付定金也已具备。因此，原审法院依据案件事实及当事人的请求进而确认涉案《定金合同》有效，并无不当。综上，香悦郡公司的上诉理由不能成立，不应予以采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杭州香悦郡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民审 判 员 徐 丹审 判 员 毕克来二〇一八年三月二十九日法官助理 秦海龙书 记 员 曹姝隽????8?