大连经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第751号
原告：大连远洋基业物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区辽宁街21号。
法定代表人：陆志军，董事长。
委托代理人：王燕，辽宁晟大律师事务所律师。
被告：隋成瑞，男。
原告大连远洋基业物业管理有限公司诉被告隋成瑞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员崔佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王燕、被告隋成瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2003年3月2日与大连经济技术开发区乾豪房地产开发有限公司（以下简称“乾豪公司”）签订了《大连市前期物业管理服务协议》，后原告分别于2010年3月12日和2011年11月30日同大连保税区格林小镇业主委员会（以下简称“格林小镇业主委员会”）签订了《格林小镇物业管理委托合同》。根据该三份合同约定，原告为格林小镇提供物业服务，可依约定向业主、物业使用人收取物业管理服务费及其他费用，并可依法向业主、物业使用人追缴欠交的费用及滞纳金。被告是大连经济技术开发区格林小镇11号楼3-5／6-2号业主，自2007年1月1日起至今欠交物业管理费，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1.被告给付原告物业管理服务费5，046.53元（自2007年1月1日至2011年12月31日，131.42平方米×0.4元×60个月；自2012年1月1日至2013年12月31日，131.42平方米×0.6元×24个月）；2.被告给付拖欠该物业管理服务费的违约金（自2014年1月1日起计算至判决确定给付之日止，以本金5，046.53元为基数按中国人民银行同期贷款利率130%计算）。
被告辩称，1.我与大连经济技术开发区乾豪房地产开发有限公司签订物业服务协议，与原告没有关联，我也不认识原告。原告称分别于2010年3月12日、2011年11月30日同大连保税区格林小镇业主委员会签订物业委托合同，上述合同是在我本人不知道的情况下签订的，小区也从未召开业主委员会。据了解，格林小镇业主委员会的相关人员享有减免物业费、过节送礼的情况，格林小镇业主委员会代表业主签订的合同应为无效。原告于2012年单方将物业费由0.4元改为0.6元，根据相关法律规定，原告调整物业费需经半数以上业主的同意并上报，所以原告擅自变更收费标准是错误的，属违规收费。2.原告提供的服务质量未达到物业合同标准：原告擅自改变公共建筑用途、擅自将房屋对外出租，并收取款项；由于原告管理的缺失，致使小区环境极为脏乱，占道情况泛滥；原告的保安人员年龄较大，平均年龄50岁以上且素质低下，出口骂人，基本无法履行相关的工作职责，外来人员随意出入，治安根本得不到保证；小区的楼体存在裂缝、漏雨情况，由于原告工作的失职，造成业主自己出钱处理；由于原告的服务不到位，导致恶性循环多数人不缴纳物业费。3.原告称我拖欠物业费不属实，因为原告曾承诺在解决我的问题前，不用缴纳物业费。我于2003年底购置的房屋存在漏雨、透寒等问题，由于原告处理不到位，给被告造成了很多损失。原告向被告主张2007年1月1日至2013年12月31日的物业费，超过二年的诉讼时效。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系大连经济技术开发区格林小镇11号3-5／6-2号房屋的业主。2003年3月2日，被告与乾豪公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，双方就被告前述房屋的前期物业管理服务达成协议，该房屋面积为131.42平方米，物业管理服务费标准每月每平方米0.4元，交费时间为每季首月的15日前。该协议第十七条约定“本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”。
2003年6月15日，乾豪公司与原告签订《大连市前期物业管理委托合同》，将原告房屋所在的格林小镇委托给原告实行前期物业管理。该合同第九条约定“委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”。
2010年3月12日，格林小镇业主委员会与原告签订《格林小镇物业管理委托合同》，格林小镇业主委员会将格林小镇委托给原告实行物业管理，被告物业管理服务费标准为每月每平方米0.4元。
2011年11月30日，格林小镇业主委员会与原告再次签订《格林小镇物业管理委托合同》，约定被告物业管理服务费标准从2012年1月1日起为每月每平方米0.6元。
另查，2004年5月9日，格林小镇业主委员会成立并在大连保税区房地产管理中心备案。2010年3月31日，原告公司名称由“大连乾豪物业管理有限公司”变更为“大连远洋基业物业管理有限公司”。
再查，被告于2007年1月1日起以其房屋漏雨、透寒等问题为由拒交物业管理服务费，原告为此对被告房屋进行了相关维修，后被告以房屋问题未得到彻底解决为由继续拒交物业管理服务费至今。原告提交的格林小镇业主委员会出具的证明显示原告每年都向欠费业主催收物业管理服务费。自2007年1月1日至2013年12月31日，被告共欠物业管理服务费5，046.53元。
本院所确认的上述事实，有原告提交的《大连市前期物业管理服务协议》、《大连市前期物业管理委托合同》、《格林小镇物业管理委托合同》、催收通知函、申通快递详情单、收费许可证、格林小镇业主委员会出具的催收证明、工商变更登记核准（备案）通知书、大连市业主委员会备案回执，被告提交的照片及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。
本院认为，被告与乾豪公司签订的《大连市前期物业管理服务协议》、乾豪公司与原告签订的《大连市前期物业管理委托合同》以及格林小镇业主委员会代表全体业主与原告签订的两份《格林小镇物业管理委托合同》均为签约双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。被告房屋漏雨、透寒等现象出现后，原告进行了相应的维修处理，被告因房屋建筑质量等问题造成的损失在原告无法协助处理的情况下，被告也可通过其他途径要求相关责任人或单位承担相应的民事责任。被告的抗辩意见因无证据证明原告在物业管理服务过程中存在违约行为，本院不予采纳。格林小镇业主委员会证实原告每年对欠费业主催收物业管理服务费，被告关于时效的抗辩亦不能成立。故原告按约提供物业服务，被告未按约支付物业管理服务费，应承担支付物业管理服务费的民事责任。被告拖欠原告物业管理费，依约应承担违约责任，但鉴于被告房屋漏雨、透寒等问题至今仍未得到妥善处理，而原告对房屋建筑的共有部位（包括外墙面等）负有维修义务，故对违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告隋成瑞于本判决生效之日起十日内向原告大连远洋基业物业管理有限公司支付2007年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费5，046.53元；
二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告连远洋基业物业管理有限公司负担25元，被告隋成瑞负担25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 崔 佳
二〇一四年六月六日
书 记 员 郭晓琳（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。