贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民终1682号
上诉人（原审被告）：李娟，女，1983年6月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市南部新区，
被上诉人（原审原告）：遵义锦秀园物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路名城房开1栋2-6-5号，统一社会信用代码：91520300580696189G。
法定代表人：苟开学，总经理。
委托诉讼代理人：母泽平，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：杨志书，该公司工作人员。
上诉人李娟因与被上诉人遵义锦秀园物业管理有限公司（以下简称“锦秀园公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初9603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李娟上诉请求：1、撤销本案一审判决第一项，并依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决上诉人按照物业费的90%支付，但一审忽视了被上诉人的违约行为，根据合同关于物业公共部位的维修、养护和管理约定，被上诉人的违约行为表现：1、排水管道破裂不维修，导致污水横流。2、小区内广告遍地，楼梯扶手布满灰尘、安全通道垃圾成堆。3、小区绿化杂草丛生、业主满意度调查从未进行。4、小区保安未对进出人员进行盘问登记管理。5、小区楼道长期存在公共照明损坏，业主多次向被上诉人反应，要求维修，被上诉人却置之不理。6、小区管理人员衣着不整且未佩戴统一标示，态度生硬。7、小区电梯吊顶破损，电线裸露在外。
被上诉人锦秀园公司答辩称：本案一审事实清楚，物业服务不可能面面俱到，小区本身就是问题小区，房开规划不合格，普遍的设施不规范，我方联合房开公司和业主一起处理本案纠纷，500元以内的我公司自行处理，超出500元的由业主委员会或房开公司一起处理。小区的花卉、卫生清洁等公司都积极在做，有些业主在我们下班后有乱扔垃圾的行为，这些是我们没法制止的，希望业主理解。
锦秀园公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物管费2200元[2016年5月10日至2017年9月10日期间，每月103元（103×1元／㎡）]，违约金7717元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：1、被告李娟系遵义市南部新区南关街道办南岭村居锦泰花园小区4-5-2号房屋业主，该房为电梯楼，面积为103㎡；2、原告锦秀园公司（乙方）与锦泰花园小区业主委员会（甲方）于2015年11月10日签订《物业服务合同》，合同期限自2015年11月10日至2018年11月9日，合同第二条约定服务内容包括物业共有部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆的行驶、停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；合同第四条约定公共场地每天以“四无”（小区内无野广告，公共场所无白色垃圾，楼梯扶手无灰尘，公共楼道无油污、水荡）标准清扫；合同第六条约定，物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积交纳，高层电梯楼1元／月／㎡，住宅步梯楼0.5元／月／㎡；合同的违约责任部分约定业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物管费每天金额的2%的标准向乙方支付违约金；3、被告李娟未交纳2016年5月10日至2017年9月10日期间的物业服务费；4、锦泰花园小区存在的问题：野广告张贴较严重、楼道中部分天花板脱落致天花板中部分电线悬空掉出存在安全隐患。
一审法院认为，锦泰花园小区业主委员会与原告锦秀园公司签订了《物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《物业服务合同》对锦泰花园小区的业主具有约束力。原告锦秀园公司为被告居住的锦泰花园小区提供了物业管理服务，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”、《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起”的规定，一审法院依据原告锦秀园公司提供的服务水平和质量判决被告承担与之相对应的物管费用。因锦泰花园小区存在野广告张贴较严重、楼道中部分天花板脱落致天花板中部分电线悬空掉出有安全隐患，说明原告锦秀园公司提供的物业服务有所欠缺，故一审法院认为被告应当按约定缴纳物业服务费的90%。被告李娟未交纳2016年5月10日至2017年9月10日期间的物业服务费，故其应当交纳的物业服务费为：1元/㎡/月×103㎡×16个月×90%=1483元。关于原告锦秀园公司主张被告支付逾期违约金的诉请，因原告提供的物业服务不完全符合《物业服务合同》的约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告李娟并未无故不缴纳物管费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条的规定，判决：一、由被告李娟于本判决生效之日起十日内支付原告遵义锦秀园物业管理有限公司自2016年5月10日起至2017年9月10日止的物业服务费1483元；二、驳回原告遵义锦秀园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告李娟承担。
本案二审期间，上诉人李娟、被上诉人锦秀园公司均未提交新证据。本院在二审中组织双方到庭，业主方对锦秀园公司提出需整改的地方。本案二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，锦泰花园小区业主委员会与锦秀园公司签订了《物业服务合同》是双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对李娟有约束力。由于李娟没有及时缴纳物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原审法院对锦秀园公司关于要求李娟支付物业费的诉讼请求予以部分支持，并无不当。
由于双方在合同中对锦秀园公司物业服务内容及标准进行了较为明确的约定，一审法院基于锦秀园公司确实存在野广告张贴较严重、楼道中部分天花板脱落致及天花板中部分电线悬空掉的情况，认定了锦秀园公司的物业服务存在违约行为，并酌情扣减了10%的物业费，锦秀园公司没有上诉，视为服判。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，虽然李娟在一审抗辩、二审的上诉理由中，陈述锦秀园公司的物业服务存在各种服务不到位或服务瑕疵的行为，但其并没有对此提起反诉，故对其该上诉理由，本院不予评价。但对业主提出需整改的物业服务项目，已要求锦秀园公司对照后进行整改，提高服务质量。
综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李娟承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 妤
审判员 康 龙
审判员 胡晓波
二〇一八年五月二十二日
书记员 向应松