北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第19024号
原告北京天和佳祥物业管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码911101137802093736。
法定代表人陈渊宇，董事长。
委托代理人刘丽冉，北京市庆成律师事务所律师。
委托代理人董晓黎，男，1988年12月5日出生。
被告北京市天竺房地产开发公司，住所地北京市顺义区天竺镇政府街，组织机构代码10251861-X。
法定代表人任建军，总经理。
委托代理人王延涛，北京市中业江川律师事务所律师。
原告北京天和佳祥物业管理有限公司（以下简称天和佳祥公司）与被告北京市天竺房地产开发公司（以下简称天竺房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告天和佳祥公司委托代理人刘丽冉、董晓黎，被告天竺房地产公司委托代理人王延涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天和佳祥公司诉称：
2003年11月3日，被告与北京嘉浩房地产开发有限公司达成执行和解协议，北京嘉浩房地产开发有限公司将康疗中心一座、游泳馆一座、保龄球馆一座转让给被告，以清偿拖欠被告的案款（2000二中经初字第357号民事判决书确认的债权）。
2004年11月16日，北京市第二中级人民法院出具裁定书，案号（2001）二中执字第75-2号，裁定书裁定：“自本裁定生效之日起，申请执行人北京天竺房地产开发公司即拥有位于北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄的嘉浩国际商用别墅的包括康疗中心、游泳馆（含健身房）、保龄球馆在内的建筑面积为6250.57平方米的房产的所有权。本裁定书自送达之日起即发生法律效力”。被告据此拥有了上述房屋的所有权。
原告为嘉浩国际商住别墅城的物业服务企业。自2005年11月1日起为该别墅提供物业管理服务。自2005年11月1日至2008年6月17日被告从未交纳物业服务费。自2008年6月17日，被告将上述房屋租与瑞典学校。该学校称只使用其中的5000平方米，并且只交纳5000平方米的物业服务费，剩余1250.57平方米的物业费未交纳。2015年6月合同到期后，双方的租赁合同终止。自2015年6月18日被告继续拖欠物业服务费。经计算，至2015年10月底被告已经拖欠物业服务费270余万元。原告为民营企业，为了尽职的完成服务，投入巨大。现在被告拖欠如此数额的物业服务费，已经明显影响原告的经营。原告每年向被告寄送账单，被告均不闻不问，无奈只能通过诉讼途径解决。故起诉要求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2005年11月1日至2015年10月31日的物业服务费2704394.83元；2.本案诉讼费用由被告承担。
被告天竺房地产公司辩称：
康疗中心、游泳馆（含健身房）、保龄球馆系会所的范围。会所的面积为6250.57平方米。被告不拖欠2008年6月至2015年6月的物业费。在此期间，被告将会所出租给瑞典学校并告知了原告。此后原告与瑞典学校达成一致意见，给予会所物业费优惠，即会所6250.57平方米的面积按照5000平方米交纳物业费，每月会所部分的物业费为4万元。该笔费用自2008年6月至2015年6月一直由瑞典学校支付，从未拖欠。原告未向被告主张过2008年6月以前的物业费，至今已经超过了诉讼时效，2008年6月以前的物业费被告不同意支付。关于2015年6月至2015年10月31日期间的物业费，被告同意支付。
经审理查明：
被告系顺义区后沙峪镇西白辛庄的嘉浩国际商用别墅区中康疗中心、游泳馆（含健身房）、保龄球馆（即会所）的所有权人，上述房屋建筑面积为6250.57平方米，其中康疗中心3781.57平方米，游泳馆（含健身房）及保龄球馆共计2469平方米。
2005年10月11日，原告（合同乙方）与北京嘉浩房地产开发有限公司（合同甲方，以下简称嘉浩公司）签订《前期物业服务合同》，约定由原告为嘉浩公司开发的北京嘉浩国际商住别墅城提供前期物业服务，物业服务费标准为8元／平方米·月（按房屋建筑面积计算），按月收取，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。该合同自2005年11月1日起生效。
2008年6月13日，被告与北京瑞典学校签订《房屋租赁合同》，被告将涉诉会所租赁给北京瑞典学校，双方约定租赁标的物的建筑面积为6250.57平方米，租期自2008年6月18日至2018年6月17日。双方在合同的第八条第2款约定：本合同租金不含租赁房屋的各项物业管理费用，前述费用由北京瑞典学校承担并由北京瑞典学校自行向相关单位支付。合同第九条物业管理约定：北京瑞典学校应与租赁房屋的物业管理公司签订租赁房屋的物业服务合同，明确双方权利、义务，北京瑞典学校应承担租赁房屋的的各项物业管理费用。
上述房屋租赁合同签订后，北京瑞典学校并未与原告签订过书面物业服务合同。北京瑞典学校就其自被告处承租的会所按每月4万元的标准向原告交纳物业服务费。对此，原告称，北京瑞典学校称其只承租了5000平方米的房屋，故原告按照5000平方米的标准向北京瑞典学校收取物业费，其余的1250.57平方米面积仍应由被告交纳物业服务费。被告称系原告给予北京瑞典学校物业费优惠，6250.57平方米的面积按照5000平方米收取物业费。
原告于2015年11月17日提起本诉讼，要求被告按照6250.57平方米交纳自2005年11月1日至2008年6月17日以及2015年6月18日至2015年10月31日的物业费，并按照1250.57平方米的标准交纳2008年6月18日至2015年6月17日的物业费。另要求被告支付2015年7月至10月的电费13843.07元。原告未提交其代收电费的依据及实际交纳电费的凭证，被告不同意支付电费，并持辩称意见仅同意交纳2015年6月18日至2015年10月31日的物业费，其他期间的物业费不同意交纳。
上述事实，有庭审笔录、前期物业服务合同、房屋租赁合同等在案佐证。
本院认为：
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。嘉浩公司作为北京嘉浩国际商住别墅城的建设单位，与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告应受该合同的法律约束，被告作为该别墅区的业主亦应受该合同的约束。
2008年6月被告与北京瑞典学校签订《房屋租赁合同》，被告将会所整体出租给北京瑞典学校并约定由北京瑞典学校负担租期内的物业费。根据《前期物业服务合同》的约定，被告与北京瑞典学校的上述约定对原告具有法律效力，而原告与北京瑞典学校之间并未按照《房屋租赁合同》的约定签订书面物业服务协议，但从北京瑞典学校向原告交纳物业费的事实来看，原告与北京瑞典学校就物业费的交纳达成了口头约定，该事实也表明原告对被告将会所出租给北京瑞典学校使用一节是明知的。关于原告所称北京瑞典学校称只使用5000平方米的面积故每年交4万元的物业费的意见，首先，会所并不能分割出5000平方米的独立空间，其次，在北京瑞典学校长达7年的租期内，原告未举证证明其向被告主张过1250.57平方米的物业费。综上，本院认定2008年6月18日至2015年6月17日的物业费已由北京瑞典学校交纳，原告向被告主张该期间的物业费，本院不予支持。
关于2005年11月1日至2008年6月17日的物业费，被告已超过诉讼时效进行抗辩，本院认为物业服务本身具有长期性及持续性特点，本案原告为被告提供物业服务期间亦未间断，可以认定原、被告之间存在持续性的物业服务合同关系，综合考虑双方物业服务合同存续期间及原告主张物业费的时间，不能认定原告明显怠于行使权利，本院对被告所提诉讼时效的抗辩意见不予采纳。上述期间的物业费，被告应该交纳。
2015年6月18日至2015年10月31日的物业费被告同意交纳，本院予以确认。
关于原告主张的电费，因未举证证明，被告不予认可，本院对原告的该项请求不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告北京市天竺房地产开发公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京天和佳祥物业管理有限公司自二〇〇五年十一月一日至二〇〇八年六月十七日及二〇一五年六月十八日至二〇一五年十月三十一日期间的物业服务费合计一百八十五万零一百六十八元七角二分；
二、驳回原告北京天和佳祥物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万四千二百一十八元，由原告北京天和佳祥物业管理有限公司负担四千四百九十一元（已交纳），由被告北京市天竺房地产开发公司负担九千七百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 杨秀芝
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 曾庆贺