河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终12451号
上诉人（原审被告）：石家庄市中联汽车贸易有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区建设大街与南二环交叉口河北花乡汽车交易市场北门东侧。
法定代表人:杜文青，该公司经理。
委托诉讼代理人：许德华，河北正亨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郝某某，女，1956年10月19日出生，汉族，住石家庄市长安区。
委托诉讼代理人：李江波，河北冀华律师事务所律师。
原审第三人：石家庄裕宏大型物资运输有限公司，住所地石家庄市友谊北大街456号。
法定代表人：曹辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王某某，男，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄某某，男，该公司副经理。
上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司因与被上诉人郝某某、原审第三人石家庄裕宏大型物资运输有限公司租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决依据上诉人与石家庄众佳汽车贸易有限公司签订的《补充协议》和两位证人证言认定上诉人存在擅自转租行为错误。1.一审判决将上诉人自主经营行为认定为擅自转租行为错误。2014年4月上诉人与付颖敏等人成立众佳汽贸公司，有上诉人公司陈建交作为名义股东，代上诉人持股40%并进行工商登记，这是一种自主经营行为，与转租有着本质区别。2.一审判决把上诉人处分自建汽车4S店的经营行为认定为土地使用权的转租行为错误。依据《土地租赁协议书》第四条约定，汽车4S店是上诉人建设所有的，众佳汽贸公司占用汽车4S店是上诉人行使自主经营权的一种方式，不需要经过出租人的同意。上诉人不是出租的土地，而是建筑房屋。虽然“地随房走、房随地走”是一般原则，但本案中由于租赁关系使土地使用权和房屋所有权分离。3.原审认定上诉人擅自转租证据不足。二、上诉人没有违反土地租赁协议书约定，未给被上诉人造成任何实际损失，因此一审判决上诉人返还租赁土地及附属物并支付被上诉人200000元违约金于法无据，违反公平原则。
被上诉人郝某某答辩称：一、本案中因上诉人与众佳汽贸公司是两个独立的民事主体，上诉人没有证据证明双方之间系股权代持关系，因此上诉人并不是自主经营，只是自己擅自转租。1.被上诉人在一审提交的上诉人与众佳汽贸公司的《补充协议》，众佳公司出具的《情况说明》均证实上诉人与众佳汽贸公司是两个独立的民事主体，不存在上诉人所述的自主经营。2.上诉人在一审中提交的众佳公司工商登记显示，众佳公司股东没有上诉人所述其所谓的股权代持人员名称。二、上诉人称其出租给众佳公司的是房屋，与土地使用权是分离状态，但同时上诉人也认可“地随房走，房随地走”的一半原则，所以上诉人的这项上诉理由缺乏法律依据。综上，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
郝某某向一审法院起诉请求：1、确认被告中联汽贸公司与第三人裕宏公司于2010年8月1日签订的《土地租赁协议书》已于2017年7月29日解除；2、判令被告中联汽贸公司立即返还原告郝某某租赁土地及地上附属建筑物；3、判令被告中联汽贸公司支付违约金20万元；4、因本案引发的一切费用由被告承担。
一审法院认定事实：2010年8月1日，第三人裕宏公司（甲方）与被告中联汽贸公司（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方所出租的土地位于石家庄市院内土地；土地租赁期限为20年（贰拾年），即自2010年8月1日始至2030年7月31日止；该地块土地租金为每年人民币34万元，前三年不变，从第四年开始在前三年的基础上每5年递增6%，每半年一交，上打租，每次提前15天交纳；第四条第（一）款第5项约定乙方如转租经营须经甲方同意；第五条约定甲乙双方在合同期内均不得无故终止本协议，甲方违约，由甲方按乙方在租赁期间建设的建筑物、附着物及实际投资额赔偿乙方；乙方违约，乙方所投资地上附着物无偿归甲方所有，同时，违约方支付对方20万元违约金。2011年12月19日，石家庄市新华区人民法院出具（2011）新法执字第620-1号执行裁定书裁定，第三人裕宏公司用坐落于新华区土地（即本案诉争土地）评估作价6261500元抵偿原告郝某某欠款。2012年1月20日，石家庄市国土资源局向原告颁发了新华国用（2012）第00007号《国有土地使用证》，确定其不动产权益。2012年1月11日，第三人裕宏公司与原告郝某某签订《协议书》，协议第三条约定转让土地上的出租费用自2012年1月1日起由原告收取。各承租方与第三人签订的租赁协议继续执行。2013年8月份左右，第三人将本案诉争土地已转让给原告的事实告知被告，被告向原告支付租金。后原告发现被告违反《土地租赁协议书》约定，未经其许可将本案诉争土地出租给案外人众佳汽贸公司。2017年7月29日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，后被告未置可否，原告遂向本院提起诉讼。
一审法院认为，第三人裕宏公司与被告中联汽贸签订的《土地租赁协议书》、第三人裕宏公司与原告郝某某签订的《协议书》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等的强制性规定，本院依法确认以上合同合法有效，故原告郝某某为本案诉争土地使用权的受让人，依照《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的规定，第三人裕宏公司在《土地租赁协议书》中的权利义务由原告概括承受，被告未经原告同意擅自转租，依照《合同法》第二百二十四条第二款规定，原告有权解除《土地租赁协议书》。被告中联汽贸公司虽主张对本案诉争土地流转的事实不知情，但其向原告支付租金的事实，加之，第三人裕宏公司确认已将土地流转情况告知被告，本院认为被告的主张不能成立。被告主张案外人众佳汽贸公司在2014年成立之初是其与他人合伙成立，并通过公司员工代持众佳汽贸公司40%的股份，其只是将本案诉争土地用作经营，并不存在擅自转租行为。对此本院认为，被告中联汽贸公司与案外人众佳汽贸公司是分别两家具有独立民事主体资格的公司法人，被告虽为众佳汽贸公司的股东，亦不能否认众佳汽贸公司独立的民事主体资格。依据被告与众佳公司签订的《补充协议》和两位证人的证言，可以认定被告存在擅自转租行为。对于被告未收到《关于解除租赁合同的通知》的主张，因快递物流信息查询系统显示其单位已于2017年7月30日收到，其主张不能成立。故《土地租赁协议书》约定被告如转租须经原告同意，被告未经原告同意擅自转租，已构成违约，被告应依照合同约定承担违约责任，其所投资地上附着物归原告所有，并应向原告支付20万元的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告石家庄市中联汽车贸易有限公司与第三人石家庄裕宏大型物资运输有限公司签订的《土地租赁协议书》于2017年7月30日解除；二、被告石家庄市中联汽车贸易有限公司于本判决书生效之日起一个月内返还原告郝某某新华区(新华国用（2012）第00007号)的土地使用权，其地上附着物归原告郝某某所有；三、被告石家庄市中联汽车贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告郝某某支付200000元的违约金。如果被告石家庄市中联汽车贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告石家庄市中联汽车贸易有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：首先，本案中虽上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司上诉主张案外人石家庄众佳汽车贸易有限公司系其与他人合伙成立，并通过其公司员工代持石家庄众佳汽车贸易有限公司40%的股份，其只是将本案诉争土地用作自主经营，并不存在擅自转租行为。但在本案审理期间为证明以上主张上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司所提供的证据仅为陈某某、付某某的出庭证人证言，并未提供相应的代持股份协议及相关转账凭证，故其所提供的证据不足以证明其相应主张。相反，原审依据被上诉人郝某某提供的上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司与石家庄众佳汽车贸易有限公司2016年12月12日所签订的《补充协议》及2017年6月18日石家庄众佳汽车贸易有限公司出具的加盖公司印章及法定代表人签字的《情况说明》等证据认定上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司存在擅自转租行为证据确实充分，并无不妥。另，对于上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司所主张其出租给石家庄众佳汽车贸易有限公司并非土地，而是建筑房屋的主张，违背“地随房走、房随地走”的基本原则，本院不予采信。在以上基础上，依据本案所涉《土地租赁协议书》第四条第（一）部分第5条的约定，在被上诉人郝某某已经依据《中华人民共和国合同法》的相关规定将《解除租赁合同通知书》有效通知上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司后，原审判令石家庄市中联汽车贸易有限公司与原审第三人石家庄裕宏大型物资运输有限公司签订的《土地租赁协议书》于2017年7月30日解除适用法律正确。其次，关于涉案土地上附着物及200000元违约金如何处理的问题。因上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司存在擅自转租土地的违约事实，故原审依据本案所涉《土地租赁协议书》第五条的约定在上诉人存在违约事实的情形下判令上诉人投资地上附着物归被上诉人郝某某所有并无不妥。但关于200000元违约金的问题，该款项虽系《土地租赁协议书》签订双方自愿签订协议中所约定的违约责任，但本案中在已经将上诉人投资地上附着物归被上诉人郝某某所有的同时如再行判令上诉人支付被上诉人郝某某违约金200000元其违约责任明显过高，故对该笔款项本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3928号民事判决第一项、第二项；
二、撤销石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3928号民事判决第三项；
三、驳回被上诉人郝某某本案中其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取2150元、二审案件受理费4300元，由上诉人石家庄市中联汽车贸易有限公司负担5000元，被上诉人郝某某负担1450元。
本判决为终审判决。
审判长 冯增辰
审判员 苑颖新
审判员 孟志刚
二〇一八年一月三日
书记员 张世雄