湖南省株洲县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株县法民一初字第946号
原告肖艳辉，女，1980年7月5日生，汉族，湖南省涟源市人，职工。
原告谢建平，男，1973年10月20日生，汉族，湖南省涟源市人，职工。
两原告共同委托代理人周游，湖南吟正律师事务所律师。代理权限为特别授权。
两原告共同委托代理人龚佳利，湖南吟正律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告株洲水田房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲县渌口镇南江南路。
法定代表人阳超，该公司经理。
委托代理人王剑，湖南天隆律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告肖艳辉、谢建平与被告株洲水田房地产开发有限公司（以下简称水田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日受理后，依法适用普通程�，由代理审判员刘丹担任审判长（主审），与人民陪审员王政、曾宪文组成合议庭，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。原告肖艳辉、谢建平的共同委托代理人周游，被告水田公司的委托代理人王剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告肖艳辉、谢建平诉称：2011年8月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：两原告以按揭方式购买被告开发的“还看今朝”小区一座八单元804号房屋一套，被告应在2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给两原告使用，如逾期交房，自合同约定的最后交房日期的第二日起至实际交房日止，被告按日向两原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告依约向被告支付了全部房款，而被告一直不交房。现两原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决：1、由被告继续履行合同，并向两原告支付逾期交房的违约金30103元；2、由被告承担本案诉讼费用。
两原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了以下证据材料加以证明：
证据1、原、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
证据2、商品房买卖合同、付款凭证，拟证明原、被告双方于2011年8月24日协商一致签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发建设的位于渌口镇湾塘村“还看今朝”壹栋八单元804号商品房。被告应在2012年12月31日将该房屋交付给原告方，合同签订后，原告方已按约定交情首付款并办理按揭贷款，已履行全部购房款435014元的付款义务。此外合同第九款规定，被告逾期交房但原告方要求继续履行合同的，应自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，由被告按日向原告方支付已交付房产价万分之一的违约金；
3、致还看今朝业主的信、整改承诺书，拟证明被告前期通知�告方交房时，待交付商品房根本没有取得合同约定交付条件，被告的该次交房行为无效，且被告虽于2013年3月22日作出整改承诺，但在承诺的整改事项完成截止日2013年4月30日该日以后，均未对整改结果予以通报，另根据房屋目前的状况来说，根本无法达到正常使用的交房标准，被告没有达到整改要求，且至今都未通知原告交房，应当承担合同约定的交房次日，即2013年1月1日起至履行交房义务完毕之日止的违约金。
被告水田公司辩称：没有交房是事实，被告已于2013年3月28日已通知原告方交房，并且已具备交房资格，违约金只同意计算至2013年3月28日。
被告水田公司为支持其答辩意见，向本院提交了下列证据材料加以证明：
证据1、工程竣工验收报告1份，拟证明被告所售房屋已于2013年2月28日经验收合格的事实；
证据2、住宅质量保证书、住宅使用说明书及株洲县房�管理局的证明3份，拟证明“还看今朝”项目发放了住宅质量保证书、住宅使用说明书；
证据3、住柬，拟证明被告于2013年3月曾向各业主发出入住请柬，所售房屋在2013年3月即具备入住条件；
证据4、唐新强、唐海辉的房屋交接书、前期物业管理服务合同、房屋装饰装修管理服务协议、业主（住户）消防安全责任书各两份，共8份，拟证明部分业主在2013年3月已接收房屋并对房屋进行装修，说明被告所售房屋在此时具备交付条件。
证据5、建设工程竣工验收备案表1份，拟证明被告在2013年11月取得商品住宅交付使用批准文件；
证据6、房屋所有权证3份，拟证明已于2013年12月为部份业主办理好房屋所有权证。
另为查明案件事实，本院依职权调取了两份证据：
证据1、《工程竣工验收报告》1份，拟证明诉争房屋竣工验收的时间是2013年3月28日的事实；
证据2、株洲市公安�防支队出具的株公消验字（2013）第0143号《建设工程消防验收意见书》1份，拟证明诉争房屋的消防验收合格日期为2013年9月24日的事实。
当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
一、对两原告提交的证据
对于证据1、2，被告均无异议，本院予以采信。
对于证据3，被告有异议，认为《致还看今朝业主的信》系业主对业主发的，不具备效力，并且与本案无关，整改承诺书没有原件，真实性无法确认，承诺书与原告的诉请违约金的计算没有关联。本院经审查认为，该份证据与本案并无关联性，本院不予采信。
二、对于被告提交的证据
对于证据1（竣工验收报告），两原告有异议，认为系复印件，无原件予以核对。本院经审查认为，该证据具有真实性，对其证明目的，本院将结合本院依职权调取的《竣工验收报告》予以阐述。
对于证据2，两原告对其三性均有异议，提出被告没有提交原件，两原告没有收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及株洲县房产管理局的《证明》这三份证据，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不能证明房屋已经验收合格。本院认为，被告提交的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均是一份格式文件，并无相关送达签收材料予以证实两原告已收到该两份文件，房产局作为第三方，对于原、被告双方的材料交接情况并不具备全面知晓的条件，且被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是原、被告约定的房屋交接的条件，并不能证明被告已实际向两原告交付房屋，综上，对于证据2，本院不予采信。
对于证据3，两原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为虽然被告发出入住请柬，但不能证明其符合入住条件。本院认为，该证据是被告向两原告发出交房邀请的告知文件，并不能证明两原告已收到该住柬，也不能证明诉争房屋在2013年3月已具备入住条件，无法证明被告的证明目的，故对于证据3，本院不予采信。
对于证据4，两原告有异议，提出唐新强、唐海辉不是本案的当事人之一，与本案没有关联。本院认为，少数业主的交房事实并不能类推证明诉争房屋在此时具备交付条件，故对于证据4，本院不予采信。
对于证据5，两原告对其三性无异议，对证明目的有异议，认为即便2013年11月27日竣工验收，并且完成手续，但是被告竣工验收后，一直未通知原告。本院认为，证据5建设工程竣工验收备案表，系被告向建设行政主管部门申请备案后，建设行政主管部门出具的备案材料，可以证明被告在2013年11月取得商品住宅交付使用批准文件，故对于证据5，本院予以采信。
对于证据6，两原告对其三性均无异议，但认为其与本案无关。本院认为，两原告的质证意见合理，本院予以采纳。
对于本院依职权调取的证据
因原、被告双方均表示无异议，本院予以采信。被告提交的证据1《竣工验收报告》复印件与本院依职权调取的《竣工验收报告》原件中显示的竣工验收时间不一致，故对于被告提交的证据1，本院不予采信，竣工验收的时间以《竣工验收报告》原件中注明的2013年3月28日为准。
经审理查明：
2011年8月24日，原告谢建平、肖艳辉（作为买受人）与被告水田公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房……第一座八单元804……该商品房合同约定建筑面积共143.47平方米，第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房为每平方米3092.01元，总房款为肆拾叁万伍千零百壹拾肆元整。……第�条交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，……该商品房经验收合格，交符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任：……按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅�，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”原、被告均在合同上签名或盖章。合同签订后，两原告依照合同约定向被告支付了房价款435014元。
2013年3月28日，诉争房屋经竣工验收合格；2013年9月24日，诉争房屋经消防验收合格；2013年11月26日，诉争房屋取得竣工验收备案表。诉争房屋还看今朝（原德意花园）1栋的建筑高度为51.95米，2栋、3栋的建筑高度为50.45米。在庭审过程中，被告主张其于2013年3月通知了两原告办理房屋交接手续，两原告对此不予认可，但提出两原告在约定交房日期2012年12月31日之后一直在向被告主张交房。
在庭审过程中，对《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的理解，被告主张：根据行�规则，“验收合格”应以由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五家单位联合验收后加盖五家单位公章的《竣工验收报告》为标志。两原告对此不予认可，认为验收合格还应有由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，竣工验收合格的时间应当以在建设工程管理局备案的时间为准。
本院认为，本案案由系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、两原告要求被告继续履行合同即履行交房义务是否有事实和法律依据；2、被告逾期交房的违约责任如何认定以及如何承担。对上述争议焦点，本院综合评述如下：
根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”之规定，本案中，原、被告签订商品房买卖合同成立并生效，该合同对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定全�履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2012年12月31日前将两原告所购买的商品房交付给两原告使用。起诉之日已届交房时间，两原告要求被告按合同约定履行交房义务的诉讼请求于法有据，本院予以支持。
对《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”的理解，被告主张：根据行业规则，“房屋经验收合格”应以由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五家单位联合验收后出具的加盖五家单位公章的《竣工验收报告》为标志。两原告对此不予认可，提出验收合格除了被告所称五个单位联合验收外还应包含消防验收合格，认为应以《竣工验收备案表》作为“房屋经验收合格”的标志。本院认为，根据2000年1月10日国务院发布的《建设工程质量管理条例》的第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理�有关单位进行竣工验收”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。由此可知，建设工程应由建设单位负责组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，自建设工程竣工验收合格之日15日内向当地建设行政主管部门备案的程序属于行政管理程序，质量监督机构不再承担代表政府直接参与建设工程检验的职责，故五单位出具验收合格的验收报告后即视为“房屋经验收合格”。但是，房屋达到交房条件的约定不应当违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消�验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》（2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布，根据2012年7月17日《公安部关于修改﹤建设工程消防监督管理规定﹥的决定》修订）第十四条“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验：……（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。……”因本院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》显示，诉争房屋建筑高度为：1栋51.95米，2栋、3栋50.45米，属于“建筑高度超过五十米的公共建筑”，因而也属于消防法第十一条中规定的“其他特殊建设工程”，故诉争房屋应当向公安机�消防机构申请消防验收，经验收合格才可投入使用，才可交房。由于消防验收意见书中显示的消防验收合格时间为2013年9月24日，晚于竣工验收报告的时间2013年3月28日，故诉争房屋虽在2013年3月28日经验收合格，但因其属于必须进行消防验收的项目，在未经消防验收合格时交房，违反了法律的禁止性规定，故应以2013年9月24日作为房屋经验收合格具备交付条件的时间为宜。
被告主张在2013年3月份已通知两原告进行房屋交接，至今未交房是因为两原告不履行收房义务，两原告述称自2012年12月31日后一直在向被告主张交房。经本院确认，2013年9月24日，诉争房屋已具备交房条件，因此将2013年9月24日作为原、被告达成交房合意的时间较妥，故逾期交房时间计算至2013年9月24日。被告应承担自2013年1月1日起至2013年9月24日止的逾期交房的违约责任，逾期交房违约金计算为：435014元×0.01%×267天=11615元。两原告多诉请的部分，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、
第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，参照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告株洲水田房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢建平、肖艳辉履行交房义务；
二、由被告株洲水田房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢建平、肖艳辉支付逾期交房违约金人民币11615元；
三、驳回原告谢建平、肖艳辉的其他诉讼请�。
如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费553元，由原告谢建平、肖艳辉共同承担340元，由被告株洲水田房地产开发有限公司承担213元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 刘 丹
人民陪审员 曾宪文
人民陪审员 王 政
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 文 琴