河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫0191民特24号申请人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市金水区金水路299号。负责人赵春玲，行长。委托代理人闫广龙，河南博讷律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人朱春霞，河南博讷律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被申请人李梅霞，女，1971年2月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人肖士安，男，1971年3月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区经三路***号院**号楼**号，系李梅霞之丈夫，代理权限：一般代理。被申请人肖士安，男，1971年3月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。申请人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行与被申请人李梅霞、肖士安实现担保物权纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用特别程序进行了审理，本院组织双方进行听证，听取双方意见。申请人的委托代理人闫广龙、朱春霞（实习）与被申请人李梅霞的委托代理人暨被申请人肖士安到场参加听证，本案现已审查终结。申请人称：2013年10月22日，申请人与被申请人李梅霞签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被申请人李梅霞向申请人借款1040000元，用于购买位于郑东新区××东、××街北超达·聚源国际1号楼13层1306号的房产，借款期限为10年，自2013年10月22日，起至2023年10月22日，合同第二条2.4款约定，合同按照中国人民银行同档期基准年利率上浮20%执行，即本合同执行利率为7.86%，合同执行利率按年调整。合同第十二条12.1.1款约定，若被申请人李梅霞逾期还款，申请人有权按照合同约定计收罚息（按照计收罚息之日的执行利率加收30%计算）直至借款本息清偿完毕为止。被申请人肖士安在合同共同还款人一栏签字确认，并向申请人出具共同还款声明，称其愿意与被申请人李梅霞共同归还借款，并承担连带清偿责任。被申请人河南超达置业有限公司在合同上盖章确认为李梅霞的贷款承担连带保证责任。同日，被申请人李梅霞与申请人签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，约定被申请人李梅霞为确保《个人购房担保借款合同》的履行，自愿将所购上述房产进行抵押，担保范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。于2013年10月24日办理预售抵押登记。《个人购房担保借款合同》签订后，申请人依约向被申请人李梅霞发放了借款，以个人贷款借款凭证为据。后被申请人李梅霞并没有依约足额偿还借款本息，已构成违约鉴此，申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条之规定，提出以下申请：1、对被申请人李梅霞、肖士安名下的位于郑东新区××东、××街北超达·聚源国际1号楼13层1306号的房产予以拍卖、变卖。2、申请人对上述抵押房产拍卖、变卖后所得价款在贷款本金余额861181.6元、利息37681.45元、罚息2394.7元（利息、罚息暂截止至2017年1月18日，之后按照合同约定计算至被申请人实际还款之日）的范围内优先受偿。3、申请人实现担保物权过程中所产生的一切费用由被申请人承担。被申请人李梅霞、肖士安均对欠款事实及抵押均无异议，称尽快还款。本院查明：2013年7月3日，被申请人肖士安作为李梅霞的丈夫向申请人出具同意抵押承诺书，承诺自愿将其名下位于郑东新区××东、××街北超达·聚源国际1号楼13层1306号的房产作为被申请人李梅霞贷款的抵押担保，并承担连带清偿责任。2013年10月22日，申请人与被申请人签订《个人购房担保借款合同》，约定本合同项下的贷款金额为1040000元，用途限于购买坐落于郑东新区××东、××街北超达·聚源国际1号楼13层1306号的房产；合同项下的贷款期限为10年，自2013年10月22日至2023年10月22日，实际贷款起始日以贷款借据记载的日期为准；本合同项下的贷款利率为浮动利率，本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮20%；签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为6.55%；还款方式为采用等额本息还款法；被申请人自愿将其名下位于郑东新区××东、××街北超达·聚源国际1号楼13层1306号的房产提供抵押担保；本合同项下抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）；本借款合同项下的债务履行期届满（包括提前到期的）抵押权人未受清偿时，抵押权人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；被申请人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，即构成被申请人在本合同项下的违约，申请人可按中国人民银行有关规定计收罚息。其中对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮30%执行。2013年10月22日，被申请人与申请人签订《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》，合同约定为确保借款合同的履行，被申请人自愿将所购商品房抵押，申请人经实地勘验，在全面充分了解该商品房具体状况后同意接受被申请人所购商品房抵押；本合同所对应的借款合同项下的借款数额为1040000元，履债期限自2013年10月22日至2013年10月22日；被申请人已与河南超达置业有限公司签订合同编号为D130××××4832的《商品房买卖合同》，已经房地产管理部门登记备案，该商品房位于郑东新区××东、××街北超达·聚源国际1号楼13层1306号；本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；被申请人在债务履行期内连续3个月或累计6个月未能按约归还借款的，申请人有权以法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。抵押合同签订后，2013年10月22日被申请人李梅霞名下位于郑东新区××号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的房产抵押于申请人。2013年11月21日，申请人向被申请人放款1040000元，个人贷款借款凭证（借据）载明：借款人李梅霞，收款人河南超达置业有限公司，借款期限为10年，最后还款日为2023年11月21日，银行核定金额为1040000元，执行利率为7.86%。上述贷款到期后，被申请人李梅霞未按合同约定足额偿还贷款本息，截至2017年1月18日，被申请人尚欠贷款本金余额861181.6元、利息37681.45元、罚息2394.7元。以上事实有申请人提交的《个人购房担保借款合同》、《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》、《同意抵押承诺书》、不动产登记信息、借据、欠款明细、逾期明细各1份予以佐证。本院认为：申请人与被申请人之间签订的《个人购房担保借款合同》、《郑州市郑东新区预购商品房抵押合同》、《同意抵押承诺书》不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。被申请人自愿向申请人提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，申请人与被申请人之间形成担保法律关系。申请人向被申请人提供贷款，该贷款因被申请人未按约履行还本付息义务，被申请人作为担保人应当依约向申请人承担担保责任。截止至2017年1月18日，被申请人尚欠贷款本金861181.6元、利息37681.45元、罚息2394.7元，故对于申请人请求拍卖、变卖被申请人所有的位于郑东新区××号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的房产以优先偿还贷款本金、逾期利息、罚息共计901257.75元（逾期利息、罚息暂计算至2017年1月18日，之后按照合同约定计算至被申请人实际还款之日）以及实现担保物权费用的范围内优先受偿的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条之规定，裁定如下：对被申请人李梅霞、肖士安所有的位于郑东新区聚源路东、宏图街北超达·聚源国际1号楼13层1306号（房屋所有权证号：郑房权证字第××号）的房产采取拍卖、变卖等方式予以变价，申请人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对变价后所得价款在借款本金、逾期利息、罚息共计901257.75元（并自2017年1月19日起至实际清偿之日止以861181.6元为本金按合同约定标准计算逾期利息、罚息）和实现抵押权费用的范围内优先受偿。申请费12671元，由被申请人李梅霞、肖士安负担。本裁定送达后立即生效。审判员 崔 敏二〇一七年一月二十五日书记员 付若楠