湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第03755号
上诉人（原审被告）杨国忠。
委托代理人吴铁钢，湖南明城明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ＸＸＸ。
委托代理人舒洪武，湖南融邦律师事务所律师。
委托代理人黄柯，湖南融邦律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）樊富强。
被上诉人（原审第三人）赵志纯。
上诉人杨国忠因与被上诉人ＸＸＸ、樊富强、赵志纯案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第479号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、各方无争议的事实：（一）原审法院于2014年5月6日受理杨国忠与樊富强、赵志纯、口口香米业股份有限公司（以下简称口口香公司）民间借贷纠纷一案。ＸＸＸ系该案的案外人。该案在审理中，原审法院根据杨国忠的申请于2014年5月7日作出（2014）长县民初字第1400号财产保全民事裁定，并于2014年5月8日查封赵志纯名下位于长沙市雨花区汇金路777号嘉华城36栋房屋一套（产权证号：长房权证雨花字第××号），查封期限自2014年5月8日起至2016年5月7日止。原审法院于2014年5月26日作出（2014）长县民初字第1400号民事判决，判决樊富强、赵志纯偿还杨国忠借款本金100万元及利息；樊富强、赵志纯支付杨国忠律师代理费4万元；口口香公司对前述债务承担连带偿还责任。该判决生效后，杨国忠向原审法院申请强制执行。执行中，ＸＸＸ对原审法院执行已查封的上述房屋提出执行异议。原审法院经审查后，裁定驳回ＸＸＸ提出的执行异议。（二）2014年7月，益阳市赫山区人民法院受理ＸＸＸ与樊富强、赵志纯，ＸＸＸ与樊宇阳（系樊富强、赵志纯儿子），ＸＸＸ与樊诗琪（系樊富强、赵志纯女儿）房屋买卖合同纠纷三案。益阳市赫山区人民法院于2014年9月对ＸＸＸ与樊宇阳、ＸＸＸ与樊诗琪房屋买卖合同二案分别作出的（2014）益赫民一初字第1074号、第1076号民事调解书已产生法律效力。上述民事调解书确认：2014年3月11日，樊宇阳、樊诗琪的父母樊富强、赵志纯分别与ＸＸＸ签订房屋买卖合同，约定将樊宇阳、樊诗琪名下位于长沙市雨花区汇金路777号嘉年城36栋公寓楼24003、21003号（产权证号为长房权证字第××号、第××号）房屋以每套80万元价格出卖给ＸＸＸ。合同签订后，ＸＸＸ按约支付购房款每套80万元，樊富强、赵志纯将房屋产权证交付ＸＸＸ。双方达成于2015年1月30日前办理房屋过户手续，2014年9月12日前将房屋及钥匙交付给ＸＸＸ使用的调解协议。ＸＸＸ与樊富强、赵志纯房屋买卖合同纠纷一案的诉争房屋即为本案所涉房屋，益阳市赫山区人民法院以诉争房屋被原审法院查封为由裁定中止审理该案。二、各方争议的事实有：（一）关于涉案房屋买卖的事实。ＸＸＸ认为房屋买卖合同真实、合法有效，杨国忠认为合同虚假，实为规避债务。原审法院认为，当事人对其主张有责任提供证据。ＸＸＸ提供了房屋买卖合同，经审查，该合同原件由ＸＸＸ持有，在原审法院向樊富强核实时，樊富强对其夫妻签订合同的真实性予以认可。但樊富强提出该合同签订时间提前，杨国忠据此主张合同为虚假，因ＸＸＸ予以否认，杨国忠的该主张仅有樊富强个人陈述证实，系孤证，且樊富强与ＸＸＸ、杨国忠均有利害关系，杨国忠亦未申请对该合同的形成时间进行司法鉴定，故在无其他证据佐证情况下，樊富强关于合同签订时间提前的陈述内容不予采信。因此，杨国忠的抗辩主张证据不足，原审法院不予采纳，认定ＸＸＸ与樊富强、赵志纯于2014年3月11日签订的房屋买卖合同是真实的。该合同主要内容有：樊富强、赵志纯将座落在长沙市雨花区汇金路777号嘉华城36栋公寓楼23003房屋（产权证号：长房权证雨花字第××号）出卖给ＸＸＸ；交易价格80万元；樊富强、赵志纯于合同生效之日将房屋所有权证书交给ＸＸＸ，并在付清全部购房款之日起10日内无条件将房屋交付给ＸＸＸ使用；樊富强、赵志纯在ＸＸＸ实际接收该房屋之日起10日内协助办理过户手续。（二）关于ＸＸＸ支付购房款的事实。ＸＸＸ主张已支付全部房款80万元，杨国忠认为ＸＸＸ未实际支付房款。原审法院认为，当事人对其主张有责任提供证据。ＸＸＸ提供购房款指定汇款函、转账凭证、民间借款合同、借款凭据、担保保证书、股东会决议、借款指定汇款函、邵凯的收条，证实ＸＸＸ向樊富强、赵志纯支付三套房屋的购房款240万元及向口口香公司提供借款288万元的事实，其中以转账方式支付478万元至口口香公司银行账户上，樊富强收取现金25万元，邵凯收取樊富强个人欠款25万元。对上述款项的支付，原审法院作如下分析：1、从收款主体上看，ＸＸＸ理应将购房款支付给樊富强、赵志纯，288万元的借款支付给口口香公司。而ＸＸＸ实际支付樊富强个人25万元，其余款项均支付给口口香公司。2、从2份指定汇款函内容看，樊富强夫妻和口口香公司分别向ＸＸＸ出具指定汇款函，指定将240万元购房款和288万元借款均汇入樊富强的个人账户上。ＸＸＸ实际将其中478万元汇入口口香公司账户上。ＸＸＸ改汇的理由是根据樊富强的要求。从这一变化看，樊富强作为口口香公司法定代表人，利用其职务致使口口香公司与樊富强个人部分财产产生混同。在此情形下，支付款项性质还应根据债发生的依据综合确定。3、从口口香公司申请破产一案中益阳市三农信用担保有限公司（以下简称三农公司）债权申报书及证据看，该公司申报的债权有包含ＸＸＸ（三农公司法定代表人）借给口口香公司288万元借款在内的3笔债权，且另2笔债权与本案无任何关联。ＸＸＸ在2014年3月26日向口口香公司支付288万有借款合同作为债发生的依据，而超出288万元外的款项除房屋买卖合同作为债发生的依据外，在这个时间节点上，ＸＸＸ没有其他向口口香公司支付款项的任何依据。如ＸＸＸ向口口香公司支付的超出288万元部分系借款，ＸＸＸ在口口香公司申请破产一案中应予申报，否则超出288万元的债权将无法得到保障。4、从益阳市赫山区人民法院生效民事调解书看，樊富强已确认收到ＸＸＸ另2套房屋的购房款各80万元。5、从杨国忠的抗辩意见及证据看，杨国忠认为ＸＸＸ与樊富强有500万元的借款关系，因杨国忠提供的关于500万元催款函来源于益阳市赫山区人民法院案卷中，系复印件，且ＸＸＸ不予认可，原审法院无法核实该证据的客观真实性，且樊富强与ＸＸＸ、杨国忠均有利害关系，其关于向ＸＸＸ借款500万元的陈述在无其他证据佐证情况下，亦不能采信。综上，根据日常生活经验及优势证据规则，对ＸＸＸ提供的本组证据予以采信。根据原审法院采信的证据，认定：2014年3月24日，口口香公司与ＸＸＸ签订民间借款合同，约定口口香公司向ＸＸＸ借款288万元，月息2%，借款期限2个月。借款同日，口口香公司向ＸＸＸ出具指定汇款函，指定ＸＸＸ将借款288万元中的238万元汇入樊富强在中国工商银行益阳大通湖支行95×××88账户上，另根据樊富强指示将25万元支付给邵凯，用于偿还樊富强欠邵凯的个人债务，口口香公司收取现金25万元。2014年3月11日，樊富强、赵志纯向ＸＸＸ出具指定汇款函，主要内容为将购房款240万元汇入樊富强在中国工商银行益阳大通湖支行95×××88账户上。在上述两份指定汇款函中，均有ＸＸＸ安排工作人员手工书写的“改汇：户名口口香米业股份有限公司；开户行中国农业发展银行南县支行；账号20343092100100000069861”。2014年3月26日，ＸＸＸ向口口香公司在中国农业发展银行南县支行20343092100100000069861账户转款478万元，附加信息及用途为往来。该478万元款项包括购房款215万元和借款263万元。（三）关于房屋交付占有的事实。ＸＸＸ认为其已实际占有房屋，杨国忠认为ＸＸＸ从未实际占有房屋。原审法院认为，ＸＸＸ提供房屋所有权证、嘉华城签约确认单、销售不动产统一发票、收款收据、银联刷卡小票、房屋钥匙照片、委托代理销售协议，证实樊富强、赵志纯已将房屋交付ＸＸＸ，ＸＸＸ已实际占有的事实。经审查，上述证据原件均由ＸＸＸ持有，且证据之间能相互印证，均予以采信。杨国忠称ＸＸＸ未实际占有房屋，其建立的基础是ＸＸＸ没有实际居住或使用，因除了居住、使用等直接占有房屋的方式外，持有房屋所有权证、钥匙等与房屋相关材料系间接占有房屋的方式，该占有方式能随时行使对房屋居住、使用的权利，故杨国忠的抗辩意见与法不符，不予采信。ＸＸＸ于2014年3月26日付清购房款，2014年4月28日委托中介机构出卖涉案房屋，说明在该时间段内ＸＸＸ已实际接收涉案房屋。故认定樊富强、赵志纯于2014年4月将涉案房屋实际交付给ＸＸＸ。2014年4月28日，ＸＸＸ委托孙鹏飞（甲方）与长沙新环境房地产经纪连锁有限公司（乙方）签订委托代理销售协议。该协议约定甲方委托乙方出售位于长沙市雨花区汇金路777号嘉华城36栋公寓楼21003、23003、24003，产权人分别为樊诗琪、赵志纯、樊宇阳，产权证号分别为713183413、713183677、713203916的房屋3套。
原审法院认为：一、案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。此类案件审查的重点是案外人对执行标的物是否享有权利及其合法性，裁判的对象是能否停止对执行标的物的强制执行。因此，ＸＸＸ请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求属于本案审理范围。我国不动产物权采取登记主义，涉案房屋尚登记在赵志纯名下，故所有权仍属于赵志纯。且ＸＸＸ已就涉案房屋向益阳市赫山区人民法院提起诉讼，要求第三人办理过户手续，该案已中止审理，故ＸＸＸ在本案中提出确权的诉讼请求系重复主张，原审法院不予支持。解除对涉案房屋查封属于执行措施范畴，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，应由当事人在本案裁判生效后按执行程序处理。二、涉案房屋应当停止执行。理由如下：第一，根据不动产物权登记主义，涉案房屋所有权人为赵志纯，原审法院在涉及赵志纯为被告的诉讼案件中依法查封涉案房屋符合法律规定。第二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定对需办理过户登记的财产不得查封的情形，应当同时满足四个条件，一是要有合法的买卖事实存在；二是购买方已支付全部价款；三是购买方已实际占有财产；四是在未办理过户登记手续中购买方无过错。第三，ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订的房屋买卖合同合法有效，ＸＸＸ已经按约向第三人支付全部购房款80万元，且房屋买卖合同中约定樊富强、赵志纯在合同生效日交房屋所有权证给ＸＸＸ、在ＸＸＸ付清购房款10日内交付房屋、在ＸＸＸ实际接收房屋10日内协助办理过户手续。从ＸＸＸ举证看，其已持有房屋所有权证原件、钥匙及买房材料，足以证明樊富强、赵志纯已按合同约定履行交付房屋所有权证和交付房屋义务。ＸＸＸ于2014年3月26日才付清购房款，2014年4月28日委托中介机构出卖涉案房屋，说明在该时间段内ＸＸＸ已实际接收房屋，至原审法院于2014年5月8日查封涉案房屋的时间虽超过合同约定的10日，但超过时间并不长，ＸＸＸ在樊富强、赵志纯逾期未协助办理过户手续时应当享有主张权利的合理期限。在ＸＸＸ主张权利的合理期限内，原审法院即对涉案房屋采取查封措施，故ＸＸＸ对涉案房屋未办理过户手续并无过错。因此，ＸＸＸ与樊富强、赵志纯买卖涉案房屋及履行情况符合前述法律规定的四个要件，故ＸＸＸ要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对赵志纯名下位于长沙市雨花区汇金路777号嘉华城36栋公寓楼23003号房屋（产权证号：长房权证雨花字第××号）的执行；二、驳回ＸＸＸ的其他诉讼请求。本案受理费2227元，由ＸＸＸ负担1000元，杨国忠负担1227元。
杨国忠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，属于认定事实错误。虽然ＸＸＸ提交了《房屋买卖合同》，但该合同并不能证明双方存在真实的房屋买卖关系。二、原审法院认定ＸＸＸ已向樊富强、赵志纯支付全部购房款，属于认定事实错误。因为自始至终，ＸＸＸ没有向樊富强、赵志纯支付过关于该房屋任何购房款。ＸＸＸ向口口香公司支付的款项不是支付给赵志纯的购房款。三、原审法院认定ＸＸＸ已经实际占有该涉案房屋，属于认定事实错误。ＸＸＸ提交的该房屋房产证等资料，不能作为赵志纯、樊富强向ＸＸＸ交付房屋的证据。四、湖南省益阳市赫山区人民法院（2014）益赫民一初字第1074、第1076号民事调解书因违法而应归于无效。五、原审法院因认定事实错误，导致适用法律错误，而得出错误的判决。ＸＸＸ不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的善意第三人的情况，ＸＸＸ提出该房屋应归其所有，请求法院解除查封，终止对该房屋的执行，依据不足。综上，请求撤销原判，依法改判驳回ＸＸＸ的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由ＸＸＸ承担。
ＸＸＸ答辩称：一、房屋买卖合同经双方当事人签字，真实合法。二、我方提交的证据可以看出ＸＸＸ通过银行汇款向口口香公司支付了478万元，478万元包括了240万元购房款，不管钱汇到哪里都是樊富强、赵志纯认可的。三、房屋买卖后ＸＸＸ拿到了房屋权属资料及钥匙，ＸＸＸ已实际占有该房屋。四、杨国忠认为益阳市赫山区人民法院的调解书无效的理由不成立，只要调解书没有撤销就是合法有效的。综上，杨国忠的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。
樊富强、赵志纯未予答辩。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案争议焦点主要为：ＸＸＸ与樊富强、赵志纯之间房屋买卖合同效力认定及履行情况的问题及涉案房屋是否应予执行的问题。
一、关于ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订的《房屋买卖合同》的效力认定及履行情况的问题。
根据本案现有证据分析，ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；杨国忠主张该合同并不能证明ＸＸＸ与樊富强、赵志纯之间存在真实的房屋买卖关系，但未提供确凿充分的证据予以证实。关于ＸＸＸ是否支付购房款的问题，根据本案现有证据显示，ＸＸＸ与口口香公司之间签订有288万元的民间借款合同，但ＸＸＸ实际汇款至口口香公司478万元，加上支付樊富强个人及代付案外人各25万元现金，实际付款金额为528万元，与借款288万元和ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订的三份《房屋买卖合同》约定的购房款240万元相吻合，故原审法院认定ＸＸＸ已支付本案诉争所涉房屋的购房款正确；杨国忠主张ＸＸＸ未实际支付购房款、ＸＸＸ向口口香公司支付的款项不是支付购房款，应对其主张承担相应的举证责任，但杨国忠未提供确凿充分的证据，故本院对杨国忠的该项主张不予采信。另外，从湖南省益阳市赫山区人民法院相关民事调解书看，樊富强已确认收到ＸＸＸ另2套房屋的购房款各80万元，亦可佐证ＸＸＸ已支付本案诉争所涉房屋的购房款，至于杨国忠上诉称湖南省益阳市赫山区人民法院相关民事调解书无效的问题，鉴于该民事调解书已生效且并未被撤销，杨国忠的该上诉理由不成立，本院不予采信。关于ＸＸＸ是否已经实际占有该涉案房屋的问题，根据社会日常生活习惯，在双方已经签订房屋买卖合同情况下，交钥匙应当视为对房屋的转移占有，根据ＸＸＸ持有房屋钥匙及相关权属资料的事实，原审判决认定房屋已由ＸＸＸ实际占有并无不当。
二、关于涉案房屋是否应予执行的问题。
ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订《房屋买卖合同》后，没有办理产权过户手续，根据不动产物权登记主义，涉案房屋所有权人为赵志纯，故原审法院在涉及赵志纯为被告的诉讼案件中依法查封涉案房屋符合法律规定，并无不当。但是，ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订的《房屋买卖合同》合法有效，ＸＸＸ按合同约定履行了付款义务，有权依据双方签订的《房屋买卖合同》向樊富强、赵志纯主张物权。ＸＸＸ作为案外人对执行标的提出异议被原审法院驳回后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，法院依法应予以审查。根据本案现有证据已经查明，ＸＸＸ与樊富强、赵志纯签订了《房屋买卖合同》，ＸＸＸ已经按照《房屋买卖合同》支付全部购房款，并实际占有该房屋；房屋买卖合同中约定樊富强、赵志纯在合同生效日交房屋所有权证给ＸＸＸ、在ＸＸＸ付清购房款10日内交付房屋、在ＸＸＸ实际接收房屋10日内协助办理过户手续，事实上至原审法院于2014年5月8日查封涉案房屋，超过合同约定办理过户手续的时间并不长，ＸＸＸ在樊富强、赵志纯逾期未协助办理过户手续时应当享有主张权利的合理期限，在ＸＸＸ主张权利的合理期限内，原审法院即对涉案房屋采取查封措施，故ＸＸＸ对涉案房屋未办理过户手续并无过错；综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原审判决对ＸＸＸ要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求予以支持正确。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人杨国忠的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2227元，由杨国忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年八月十九日
书记员 范 璐
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。