浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台温民初字第146号
原告：温岭市上马实业有限公司，住所地：温岭经济开发区松航路1号，组织机构代码：××。
法定代表人：卢茂良。
委托代理人：陈志愿。
被告：潘桂民。
委托代理人：左立成。
原告温岭市上马实业有限公司（以下简称上马公司）与被告潘桂民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，由代理审判员郭军标依法适用简易程序，于2015年3月23日公开开庭进行了审理，原告上马公司的特别授权委托代理人陈志愿、被告潘桂民及其特别授权委托代理人左立成到庭参加诉讼。因双方当事人申请庭外和解一个月，本院予以准许，但双方未达成和解协议，本院于2015年4月23日恢复审理。本案现已审理终结。
原告上马公司起诉称：2012年11月27日，原、被告签订了一份《千禧·邻居中心房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于温岭市经济开发区东部新区中小企业孵化基地千禧邻居中心14号楼一、二楼出租给被告用于经营快餐业务。租赁期限为6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止。其中租期的前三年年租金为455400元，被告须在2013年6月1日前付清首年租金，并在每年的12月15日前一次性付清下一年度的租金。此外，被告还应按每年6元／平方米的标准缴纳土地使用税以及每年0.66元／平方米的标准缴纳房产税，并承担相应的物业、水电等费用。如被告存在逾期支付租金等情形，原告有权解除租赁合同，并有权要求被告按照当年年租金的20%支付违约金。另双方还约定了保证金及奖励政策等相关条款。合同签订后，由于被告存在长期拖欠租金且擅自停业等违约情形，原告多次要求被告纠正并恢复营业未果，遂通知被告于2014年11月30日解除《千禧·邻居中心房屋租赁合同》。截至2014年11月30日，被告应向原告支付租金、土地使用税、房产税及违约金合计1060319.16元。另外，原告还将千禧·邻居中心的1号楼宿舍305室、3号楼宿舍的344、345室出租给被告，租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。双方约定年租金为10440元，于每年提前30日支付一次，先付后用。如被告逾期支付租金，原告有权要求被告按日千分之二的标准支付违约金。2014年3月5日，双方就上述公寓租赁等相关事宜补签了一份《千禧·邻居中心职工公寓租赁合同》。截至2014年11月30日，被告应向原告支付租金及违约金合计16556.10元。除上述两份合同中应支付的各种款项外，被告还欠原告水电费37548元，故被告总共需向原告支付租金等费用合计1114423.26元，扣除原告同意兑现的30万元奖励款及被告已缴纳的105000元保证金，被告还需向原告支付租金、土地使用税、房产税、水电费、违约金等合计709423.26元。现原告起诉请求判令：被告立即向原告支付租金、土地使用税、房产税、水电费及违约金合计709423.26元。
为支持其诉讼主张，原告向本院提交了下列证据：
1、营业执照、组织机构代码证、协助查询户籍函（回执）各一份，用以证明原、被告的主体适格。
2、土地使用证、房屋所有权证各一份，用以证明租赁房屋系原告所有的事实。
3、《千禧·邻居中心房屋租赁合同》、《千禧·邻居中心职工公寓租赁合同》各一份，用以证明原、被告在租赁合同中对各自的权利义务已作出约定的事实。
4、收款收据两份，用以证明被告尚欠原告水电费37548元的事实。
5、告知函一份，用以证明原告于2014年6月10日向被告催缴租金等费用的事实。
6、解除合同通知书一份，用以证明原告通知被告《千禧·邻居中心房屋租赁合同》于2014年11月30日解除的事实。
被告潘桂民答辩称：被告欠原告租金是实，但并无原告所称那么多。首先，原、被告于2012年11月27日签订合同，合同约定给予被告一个多月的免租装修期，租金自2013年1月1日起开始计算。但事实上，原告于2013年2月23日才将房屋交付给被告，加上被告用于装修的1个多月，实际上被告的试营业时间已推迟到2013年3月28日。故租金应当自被告实际开业时间起开始计算。其次，租金偏高。由于被告签订合同时并不了解整个工业园区的行情，遂与原告约定租金标准为15元／平方米，但被告随后发现地理位置优于被告的房屋租金只要10元／平方米，甚至8元／平方米。被告曾多次要求调整租金标准，但原告一直未予明确答复。故被告租赁的房屋租金应当按照10元／平方米计算。再次，原告要求被告经营的餐厅须同时满足1000人用餐，但经营状况堪忧，实际用餐人数与原先设定的1000人相去甚远，造成被告投入的装修、设备及人力资源大量浪费。经营期间，被告月月亏空，直至2014年9月，被告实在无力支撑，遂向原告提出停业。另在被告经营期间，因房屋地面漏水等质量原因，造成被告的电器损坏，应由原告给予适当的补偿。最后，原、被告签订合同时，原告曾口头承诺免收被告的土地使用税及房产税。另被告按照原告的要求如期开业，但原告并未按照合同约定及时支付100000元的奖励款，原告应承担相应的违约责任。此外，被告要求原告支付第三期的奖励款155400元，以减轻被告的负担。
为支持其诉讼主张，被告向本院提交了下列证据：
1、竣工验收会议纪要复印件一份，用以证明原告出租给被告的房屋通过验收的时间为2013年2月5日，原告并未按照合同约定的时间将房屋交付给被告。
2、报告六份，用以证明被告因经营状况不佳，曾多次向原告提出要求补助亏空、延长租赁期限、减免租金、税费以及停业等事实。
3、菜品销售明细一份，用以证明被告经营的餐厅在2014年1月份至9月份的日用餐人数为326人，致使原告月月亏空无力经营的事实。
经庭审举证、质证，本院认定如下：
原告提交的证据1、2、4、5、6，被告无异议。本院审查认为上述证据来源合法，内容真实，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定。原告提交的证据3，被告对其真实性无异议，但认为原告并未按照合同约定履行义务。本院审查认为原告提交的两份房屋租赁合同系原、被告的真实意思表示，本院对其真实性予以认定。被告提交的证据1，原告对其真实性有异议。本院审查认为被告提交的竣工验收会议纪要系复印件，且仅有监理单位加盖公章，并不能证明被告所主张的事实，本院不予认定。被告提交的证据2，原告认为被告提交的六份报告系被告的单方意思表示，未经原告同意，并不能对合同内容产生任何影响。本院审查认为，被告提交的六份报告系被告单独的意思表示，并不能变更合同原先约定的内容，仅能证明被告曾向原告提出减免租金以及停止营业的请求。被告提交的证据3，原告认为该证据与案件并无关联性。本院审查认为该证据与本案并无关联性，本院不作认证。
综上，本院认定案件事实如下：
原、被告于2012年11月27日签订《千禧·邻居中心房屋租赁合同》一份，合同约定由原告将其名下的位于温岭经济开发区东部新区中小企业孵化基地千禧·邻居中心14号楼一、二楼出租给被告用于经营快餐项目，租赁房屋的总面积为2530平方米。双方并约定房屋的租赁期限为6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止，其中自2012年11月27日起至2012年12月31日止为免租装修期。此外，双方还约定了租金按照每月15元／平方米的标准自2013年1月1日起开始计算，即年租金为455400元。其中租期的前三年租金不变，后三年的租金上浮8%。在租金的支付方式上，双方约定租金每年支付一次，由被告于2013年6月1日前付清2013年度的租金，并于每年的12月15日前一次性付清下一年度的租金。在租赁房屋的土地使用税及房产税缴纳方面，双方约定由被告按照每年6元／平方米的标准缴纳土地使用税5060元以及按照每年0.66元／平方米的标准缴纳房产税1670元。在行使合同解除权以及违约责任方面，双方约定如被告逾期支付租金，原告则有权解除房屋租赁合同，并有权要求被告按照当年年租金的20%支付违约金。另原告将位于东部新区中小企业孵化基地千禧·邻居中心的1号楼宿舍305室以及3号楼宿舍344、345室出租给被告，约定租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。此外，双方并约定每间房屋的月租金为290元，租金每年支付一次，先付后用，每次应提前30日向甲方支付租金。在违约责任方面，双方约定如被告逾期支付租金，原告有权要求被告按每日千分之二的标准支付违约金。后双方于2014年3月5日就上述宿舍租赁事宜补签了一份《千禧·邻居中心职工公寓租赁合同》。上述两份合同签订后，被告并未按照合同约定向原告支付租金及其他相关费用。原告于2014年6月10日向被告发函，催促其缴纳租金等费用，但被告仍不支付，并擅自停止经营，原告遂于2014年11月25日向被告送达解除合同通知书，告知其于2014年11月30日解除双方签订的《千禧·邻居中心房屋租赁合同》。
另查明，被告尚欠原告水电费37548元。此外，原、被告在合同中设定了履约保证金条款及奖励条款，被告依约向原告缴纳了保证金105000元。经营期间，被告曾向原告提出减免租金及停止营业的请求。
本院认为：原、被告签订的《千禧·邻居中心房屋租赁合同》及《千禧·邻居中心职工公寓租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，切实按照合同约定履行自身的权利义务。本案中，原告基于上述两份租赁合同向被告主张租金、土地使用税、房产税、水电费及违约金等费用，本院将对上述两份租赁合同的履行分而论述。
一、关于《千禧·邻居中心房屋租赁合同》的履行问题。
本案中，双方的争议焦点在于如何确定租金计算的起止时间。原告认为租金应当自2013年1月1日起计算至2014年11月30日止，被告则认为租金应当自2013年3月28日起计算至2014年9月30日止。按照合同约定，租金应当自2013年1月1日起开始计算，但同时约定被告享有自2012年11月27日起至2012年12月31日止的免租装修期，即原告应当于2012年11月27日将房屋交付给被告。现原告未能举证证明已按合同约定的时间交付出租房屋，应当承担举证不能的不利后果。在被告向原告提交的多份报告中，曾多次提及其于2013年1月6日开始装修，系被告对其自身不利事实的自认。故可以认定原告已于2013年1月6日履行了交房义务。虽被告辩称原告交付房屋的时间为2013年2月23日，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。扣除合同约定的免租装修时长，本院确认租赁房屋的租金应当自2013年2月10日起开始计算。至于计算租金的截止日，原告逾期支付租金，已构成根本性违约，且符合合同关于合同解除权的约定。原告于2014年11月25日通知被告合同于2014年11月30日解除，故原、被告间的租赁合同于2014年11月30日解除。因此，对于原告关于租金应计算至2014年11月30日止的主张，本院予以支持。综上所述，对于原告关于租金应当自2013年1月1日起计算的主张，本院不予支持。对于被告关于租金应当自2013年3月28日起计算的主张，本院亦不采纳。本院确认租金应自2013年2月10日起计算至2014年11月30日止。关于租金支付的问题。按照每月15元／平方米的标准自2013年2月10日起计算至2014年11月30日止，被告需向原告支付租金822250元。庭审中，被告辩称因经营状况不佳，且约定的租金标准过高，应当按每月10元／平方米的标准计算租金。本院认为，被告订立合同时，就应当充分考虑到商业风险和行为后果，且被告提出的理由并非属于不可预见、不可抗力。故对于被告关于租金应当按照每月10月／平方米计算的辩称，本院不予采纳。关于土地使用税、房产税的缴纳问题。按照合同约定，被告应按每年6元／平方米的标准缴纳土地使用税5060元以及按每年0.66元／平方米的标准缴纳房产税1670元。自2013年2月10日起至2014年11月30日止，被告需向原告支付土地使用税9136.14元、房产税3015.31元。庭审中，被告辩称原告曾口头承诺免收其土地使用税及房产税，但并未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。关于违约金的支付问题。按照合同约定，如被告逾期支付租金，原告有权要求被告按照当年年租金的20%支付违约金。现被告未按照合同约定支付2013年及2014年的租金，原告要求被告按2013年及2014年的租金的20%支付违约金，符合约定，本院予以支持，故被告需向原告支付违约金164450元。庭审中，被告以经营亏损为由请求免除违约金，于法不符，本院不予采纳。
二、关于《千禧·邻居中心职工公寓租赁合同》的履行问题。
本案中，双方的争议焦点在于如何确定租金计算的时间。原告认为租金应当按照11个月计算，被告则认为其实际使用仅为10个月，故应按照10个月计算。本院认为，双方既已约定租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，就应依约履行。即使被告实际使用仅为10个月，但其并未就合同解除事项与原告协商一致，在合同履行过程中亦未享有法定或者约定解除权。故对被告关于租金按照10个月计算的辩称，本院不予采纳。按照合同约定，租金每年支付一次，先付后用，但被告并未按照约定支付租金。现原告仅向被告主张11个月的租金9570元，符合约定，本院予以支持。关于违约金支付的问题。按照合同约定，如被告逾期支付租金，原告有权要求被告按每日千分之二的标准支付违约金。现被告并未按照约定支付租金，应当承担相应的违约责任。但双方约定按每日千分之二的标准过高，本院酌情调整为按1.78%月利率计算违约金。现原告自愿将违约金计算至2014年11月30日止，本院予以准许，故被告需向原告支付违约金1873.81元。
综上所述，按照《千禧·邻居中心房屋租赁合同》的约定，被告应向原告支付房屋租金822250元、土地使用税9136.14元、房产税3015.31元、违约金164450元。按照《千禧·邻居中心职工公寓租赁合同》的约定，被告应向原告支付房屋租金9570元、违约金1873.81元。关于原告要求被告支付水电费37548元的诉讼请求，因被告对于尚欠原告水电费这一事实并无异议，故对该诉讼请求，本院予以支持。另原告自愿奖励被告300000元，并连同被告缴纳的履约保证金105000元用以折抵被告需支付的租金，本院予以准许。庭审中，被告辩称原告未按照合同约定向其支付奖励款100000元，要求原告承担违约责任，但未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。此外，被告提出要求原告给予第三期的奖励款以及承担电器损坏的赔偿责任，但均未能提供证据予以证明，故本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告潘桂民于本判决生效后十日内向原告温岭市上马实业有限公司支付房屋租金、土地使用税、房产税、水电费及违约金等费用合计642843.26元。
二、驳回原告温岭市上马实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10894元，减半收取5447元，由原告温岭市上马实业有限公司负担511.20元，被告潘桂民负担4935.80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状和副本一式两份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状后七日内，交纳上诉案件受理费10894元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19-900001040000225089001）。
代理审判员 郭军标
二〇一五年四月二十七日
代书 记员 陈舒颖