山西省临猗县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0821民初1454号原告：柳某某，女，汉族。委托代理人：闫某某，女，汉族。被告：史某某，男，汉族，农民。委托代理人：董某某，男，汉族。被告：临猗县鑫瑞小区物业管理。负责人：史某某，鑫瑞小区物业负责人。被告：临猗县鑫苑聚物业管理有限公司。法定代表人：王振周，该公司经理。委托代理人：董某某，男，汉族。原告柳某某与被告史某某、临猗县鑫瑞小区物业管理（简称物业管理）、临猗县鑫苑聚物业管理有限公司（物业公司）不当得利纠纷一案诉讼本院，本院依法组成合议庭进行公开开庭审理，原、被告均到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告柳某某向本庭提出诉讼请求：1、依法判令被告退还所收居民柳某某管网接口费900元整；2、退还物业费432元；并按农村商业银行同期同类贷款利率计息自收款收据上面的日期起计算至本案终结之日，同时由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告史某某采取强制措施，违法停断居民正常生活用电，强行违法收取居民管网接口费和物业费。我们已经多次向有关领导部门反映，一直都没有给我们解决，无奈诉请贵院请求人民法院支持诉请，判如所求。被告史某某辩称：临猗县鑫瑞小区原来是山西阳煤丰喜肥业（集团）有限责任公司临猗分公司下属的包装厂家属院，2011年9月8日阳煤丰喜临猗分公司与史某某等签订的《关于老包装厂水电暖改造及物业管理服务的协议书》中明确了将该小区的物业管理交于史某某等人来管理，并出具了由阳煤丰喜临猗分公司进行物业管理时的物业收费标准。鑫瑞小区物业管理完善了小区的各项物业管理制度及收费标准，并修缮了小区的机井、变台、电缆等；2015年给小区建了门房、车棚、硬化了地面；2017年给小区装了监控，这些都是为业主实实在在做的事情，可原告不但不领情反而以没有聘请临猗县鑫瑞小区管理物业为由提出异议。在史某某接管后经业主民主评议已有97.25%业主同意由鑫瑞小区物业管理进行管理。根据物业管理相关条例，业主50%以上通过的就可以聘请该物业公司进行管理了，97.25%远远大于50%根据《人民司法》相关案例，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务所持异议不能代表全体业主，也不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。至于原告所说的强行收取物业费是违法行为，我想问下原告原来由阳煤丰喜临猗公司进行物业管理时物业费0.5元/平方米/月，现在0.4/平方米/月，是因为价格低了就违法了么?作为业主交物业费是理所应当的，权利、责任、义务是对等的，享受了业务的服务就应该交物业费，故请求驳回原告诉讼请求，以维护小区的正常秩序。原告为证实其主张提供如下证据：票据两张（2013年12月22日管网接口费900元、2016年4月27日物业费432元）被告为证实其主张提供如下证据：1、2013年7月4日临猗县鑫瑞小区和临猗县城中心区燃煤集中供热入网合同一份；2、2012年关于老包装厂水电暖改造及物业管理服务的协议书一份；3、临猗县物业服务收费公示栏表一份；4、山西省2014年行政事业单位收款收据一份；5、临猗县丰喜奥运花园物业有偿服务收费标准一份；6、临猗县丰喜奥运花园物业服务收费标准一份。综合原、被告举证、质证及庭审查明情况，可确认如下事实：原告系老包装厂住宅楼的业主。老包装厂系阳煤临猗分公司的下属单位，老包装厂区东南北三面建的是住宅楼，院内为厂房。2011年9月8日临猗分公司将老包装厂闲置厂房土地转让给史某某，并将老包装厂住宅楼物业管理服务一并转让给史某某、董某某，签订了“关于老包装厂水电暖改造及物业管理服务的协议书”。协议载明：五、物业管理5.1、本协议生效之日起甲方物业管理部门（临猗县鑫苑聚物业管理有限公司）将老包装厂住宅楼住户的物业服务的权利转让给乙、丙方，乙、丙方应向老包装厂住宅楼住户提供设备的维修、养护、运行、卫生清洁、安全监控等各项物业管理服务，保证老包装厂住宅楼住户正常生活。5.2、乙、丙方应按照省地方规定的标准及行业标准向老包装厂住宅楼住户收取物业管理费、水费、电费、暖气费等相关费用，其收取的各项费用不得超出其自行开发的商品房住户的同等标准。被告史某某取得了老包装厂闲置土地使用权，又建了一幢商品住宅楼，成立了鑫瑞小区物业管理，对小区物业进行了全面管理。修缮了小区的机井、变台、电缆，建了门房、车棚，硬化了地面，安装了监控。2013年7月4日被告临猗县鑫瑞小区物业管理与临猗县供热供气管理服务中心签订了临猗县城中心区燃煤集中供热入网合同。2014年2月21日鑫瑞物业管理向临猗县供热供气管理服务中心交管网建设费11万元，服务中心给被告开具了“山西省2014年行政事业单位收款收据”。被告物业管理在交付之后又按照每平方米20元向小区各业主进行了征收。征收同时，鑫瑞物业管理向之前主管部门丰喜临猗分公司商议，由丰喜临猗分公司与小区业主各承担一半管网建设费，之前征收业主管网建设费一半转为业主的取暖费用，由被告物业管理代业主向供热公司交付。2013年12月22日被告物业管理向本案原告张小芳征收管网建设费1800元，其中900元作为管网建设费交管网服务中心，另900元转交临猗县供热有限公司作为原告2013年度采暖费（已换票）。2016年4月27日被告又收取原告2016年全年物业费432元，原告主张被告通过断电的方式强行收取，但未提交相关证据。本院认为：本案原告诉求有两个：一个诉求要求返还管网建设费；一个诉求是返还2016年所交的物业费。对于管网建设费，运城中院认为：“原告向鑫瑞小区交纳的集中供热管网建设费，鑫瑞小区物业已交给临猗县供热供气管理服务中心，临猗县供热供气管理服务中心给小区物业开具了‘山西省2014年行政事业单位收款收据’，可以看出，集中供热管网建设费是行政事业收费，因此原告要求返还集中供热管网建设费的主张，不属于人民法院受理民事诉讼的范围”。管网建设费运城中院已作定论不属于人民法院受理民事诉讼的范围，但原告在本次诉讼中仍坚持要求返还管网建设费，于法相悖，本案不作处理。对于原告要求返还2016年所交的物业费诉讼请求问题，原告是以两个诉由为由要求返还。第一个诉由认为被告史某某所成立的鑫瑞小区物业管理不为其选聘服务企业，对此《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告居住的老包装厂家属楼由丰喜临猗分公司所承建，丰喜临猗分公司将老包装厂家属楼物业管理于2011年9月8日转让于史某某、董某某，并签订了书面《关于老包装厂水电暖改造及物业管理服务的协议书》，协议约定：“授让人史某某应按照省、地、市的标准及行业标准向老包装厂住宅楼住户收取物业管理费、水费、电费、暖气费相关费用，其收取的各项费用不得超出其自行开发的商品房住户的同等标准”。该协议未加重业主责任，排除业主主要权利的条款，不侵犯业主合法权益。因此建设单位与史某某所签订物业服务合同合法有效，应受法律保护。包括原告在内鑫瑞小区全体业主具有约束力。史某某成立的鑫瑞小区物业管理已按照此协议给老包装厂住宅楼住户提供了公共设施的维修、养护、运行、卫生清洁、安全监控等各项物业管理服务；原告也已享受各项物业管理服务即有义务向服务企业交纳物业费，且被告所收的物业费未超越省地市规定的标准及行业标准，因此原告主张返还已交纳2016年物业费于理不通，于法无据。原告主张返还的第二个诉由是被告通过断电方式强行违法收取，但对此主张未能提供相应的证据予以证实，本院难以考证，故对此主张本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条、八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、六十四条、六十五条之规定，判决如下：驳回原告柳某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告柳某某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审 判 长 张丰收审 判 员 谢海涛人民陪审员 薛   伟   霞二〇一七年八月八日书 记 员 周   格   羽