江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皋磨民初字第728号
原告丁佐银。
委托代理人陈永鹏，如皋市丁堰法律服务所法律工作者。
被告何小平。
原告丁佐银诉被告何小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，由代理审判员杨益非独任审判，先后两次公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告丁佐银及其委托代理人陈永鹏到庭参加诉讼，被告何小平经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第二次开庭，原告丁佐银及其委托代理人陈永鹏、被告何小平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁佐银诉称，原被告于2012年5月14日签订《饭店转让协议书》，约定原告将原饭店所使用的房屋转租给被告用于经营，租金按照每年23000元计算，租赁期间至2015年5月14日，被告租金已交至2013年8月15日，此后因双方涉及诉讼，至今未能交纳，合同到期后，被告也未能向原告交还房屋。被告的行为侵犯了原告的合法权益，并造成巨大的经济损失，特诉至法院，请求判令：1、判令被告立即给付合同期内（2013年8月16日至2015年5月14日）的租金40250元，按年租金23000元的标准计算，一共是7个季度，每个季度是5750元，共计40250元，2、判令被告立即返还租赁房屋（如皋市桃园镇原马塘老乡政府路东朝西（马塘转盘向北）二楼12间、一楼一间半）并赔偿原告损失（自2015年5月15日至实际交还房屋之日按每年23000元的标准计算）3、由于合同到期后，被告没能按时交房，判令被告给付违约金40000元，4、本案的诉讼费由被告承担。
被告何小平辩称，1、2013年8月16日前的房租我已经交掉了，因为2013年5月19日原告欠自称房主陆娟5000元涨的房租钱（当初不知道她是谁，现在我知道是陆娟），陆娟来关我饭店的朝西正门，我无法经营，我不同意给租金，另外还要原告赔偿我关门的损失。2、我愿意返还租房，但是要把我饭店关门的损失先处理掉，而且现在房屋门已经被人撬掉了，2013年5月19日发现被人撬掉了，我发现厨房间的财物没有了，我当时报了警的，当时陆娟在场，陆娟说房子是她的，她要收回房子，但是没有阻挡我进房子，现在房屋不受我管，房子随时随地都可以去拿，我后来要去搬东西，房主不允许我搬，房子不在我控制之下，原告要房子可以自己去拿。3、不同意赔偿损失。4、不同意给付违约金，原告欠房主的钱导致房主来关我的门，是原告违约，我还要求原告给付违约金。
经审理查明，2012年5月4日，原告丁佐银与被告何小平签订《饭店转让协议书》（以下简称《协议》）一份，内容为：“一、转让标的：甲方将位于酒店内所有财产、设施转让给乙方，转让价格129800.00元（饭店营业执照卫生许可证厨房冰柜灶具广告包厢空调餐桌等）；二、转租标的：甲方将租赁房屋13间及附属设施院子转租给乙方（院内车棚有权使用）租赁期限三年整，从2012年5月15日起到2015年5月14日止；三、转让费的缴纳方式：甲方于2012年5月15日将位于酒店内所有财产、设施交付乙方并验收后，乙方即付清转让费129800.00元……七、装饰装修：在乙方经营期间，有权对房屋进行装饰装修，费用由乙方承担，合同到期后装饰装修物乙方在不改变房屋原状的情况下可以带走；八、违约责任：在合同期内，如单方终止合同，应赔偿对方违约金40000元整；九、乙方在租房期间如遇地震及自然灾害与甲方不发生任何经济，如遇政府拆迁，赔偿由乙方所有，此合同自动解除……”
合同签订后，原告丁佐银将上述《协议》项下约定的证照及《协议》上约定的厨房、冰柜、灶具、广告、包厢空调、餐桌等物品交给被告何小平，被告何小平交付原告丁佐银转让款122500元。关于被告何小平所欠其他转让款，本院已于2015年5月18日判决被告何小平自判决生效之日起15日内给付原告丁佐银。被告何小平向原告丁佐银交纳了2012年5月15日至2013年5月14日期间的租赁费23000元，2013年5月15日，被告何小平向陆卫兵交纳了2013年5月15日至2013年8月15日期间的租赁费5750元，原告对此无异议。
另查，2013年8月15日，被告何小平向本院起诉，要求确认双方所签订的《协议》无效。本院审理后认为双方签订的《协议》是双方平等协商达成的协议，内容并不违反国家法律法规强制性规定，是依法有效的协议，何小平主张协议无效的理由难以支持，于2014年2月24日以（2013）皋磨民初字第0873号判决书，判决驳回原告何小平的诉讼请求。原告何小平不服并提起上诉，南通市中级人民法院审理后认为何小平上诉理由不能成立，于2014年6月30日以（2014）通中民终字第0924号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判决。
再查，何小平与丁佐银经营权转让纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法进行了审理，何小平起诉认为双方签订的《协议》无法实际履行，请求依法判决：1、双方所签订的《协议》自2013年5月19日起解除；2、被告退还原告转让费86533元、房租费5750元并赔偿原告损失29700元，抵销原告所欠被告的20000元，被告应给付原告101983元，本院审理后认为丁佐银不存在致使不能实现《协议》目的的违约行为，原、被告签订的《协议》已实际履行，并无法定解除情形存在。故原告起诉要求解除《协议》缺乏依据，原告的诉讼请求依法不能支持，据此判决驳回原告何小平的诉讼请求。
以上事实，有原告提供的《饭店转让协议书》、（2013）皋磨民初字第0873号判决书、（2014）通中民终字第0924号民事判决书、（2014）皋新民初字第0832号民事判决书、（2014）皋新民初字第535号民事判决书以及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，债务应当清偿。本案中，被告何小平与原告丁佐银签订的《饭店转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，且签订后双方已实际履行，为保护交易安全，也为了体现诚实信用原则，其效力应予维护。原告主张被告立即给付自2013年8月16日至2015年5月14日合同期内的租金40250元，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称因为原告丁佐银欠房主陆娟的钱，房主来关店门，导致无法进行经营，不能成为被告不交纳租金的理由。根据《协议》第三条约定：“协议年租金23000元，于每年5月15日前付清当年的房租”，在《协议》有效且未依法解除的情况下，被告应按约定给付租金。
原告要求被告返还租赁房屋，被告何小平在庭审中表示原告应先赔偿其饭店关门的损失，且房屋现在不受其控制，原告要房子可以自己去拿。原被告所签订的《协议》中约定转租期限为2012年5月15日起至2015年5月14日止，转租期满后原告曾发信息通知被告交还房屋和钥匙，被告何小平应及时按《协议》约定将租赁房屋内的财物搬离后与原告丁佐银办理房屋交接手续。陆娟向本院反映：2015年5月19日，5位房主均到了租赁房屋现场，房主张兴国将门打开，房主陆娟将部分物品搬出。本院于2015年9月29日到租赁房屋现场进行调查发现一楼房屋已经被陆娟出租给他人经营服装店，原告丁佐银亦表示其与房主的租赁合同与《协议》中约定的转租期限同时到期，自2015年5月14日至今未有房主向原告主张返还房屋。综上，对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。
原告要求被告赔偿自2015年5月15日至实际交还房屋之日止按照每年23000元的标准计算的损失，因原告未提供证据证明该损失实际产生，对该项请求，本院不予支持。原告主张由于合同到期后被告没能按时交房，应给付违约金40000元，根据《协议》第八条关于违约责任的约定，在合同期内，如单方终止合同，应赔偿对方违约金40000元，但《协议》的效力一直持续到约定的期限届满之日，并未有一方提前终止合同，被告虽于期限届满之前向法院起诉解除《协议》，但未被法院支持，故原告要求被告支付违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何小平于本判决发生法律效力后立即给付原告丁佐银租金40250元；
二、驳回原告丁佐银的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费940元，由原告丁佐银负担540元，由被告何小平负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）预交上诉案件受理费1880元。
代理审判员 杨益非
二〇一五年九月二十九日
见习书记员 施 璐