安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0811民初1219号原告（反诉被告）：杨厚胜，男，1973年11月4日出生，汉族，教师，住安徽省安庆市大观区，（反诉被告）：王小丽，女，1973年8月10日出生，汉族，教师，住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：王中正，安徽国誉律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：叶茂林，安徽国誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：安庆文源房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。法定代表人：余惊蛰，该公司董事长。委托诉讼代理人：方森强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。原告杨厚胜、王小丽诉被告安庆文源房地产开发有限公司（以下简称文源房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨厚胜、王小丽及其共同委托诉讼代理人王中正、叶茂林、被告文源房产公司委托诉讼代理人方森强、杨光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨厚胜、王小丽共同诉请:1、被告继续履行2016年3月29日与原告签订的商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告夫妻双方为安庆市中学教师。2016年3月份，原告到被告公司开发的文源-山水苑看房，被告销售人员接待后了解到原告夫妇都为教师，均有住房公积金，且公积金账户上有不少余额，于是向原告推荐销售方案，即原告只需交付1万元定金，这1万元在签订合同时冲抵购房首付款，剩余购房首付款由被告办理公积金余额转首付款，直接转到被告账户，不需要原告实际支付首付款，购房余款由被告代办银行按揭手续。双方先于2016年3月25日签订了认购协议书，原告认购了山水文苑14幢3层303室，并谈好了购房款以及前述销售方案确定的付款方式，原告交付了1万元定金。2016年3月29日，双方又签订了《商品房买卖合同》，原告将办理相关手续的材料交给了被告销售人员，同时还交付了相关代办费用。被告公司人员让原告回去等通知，但时至今日，被告却一直未办理任何手续，也没有通知原告。期间，原告多次到被告公司询问催促，但被告均推诿说正在办理。直到日前，原告才得知该地段房价在涨，被告故意未办理任何手续，借故涨价，不愿按照原合同继续履行。原告认为，公民的合法权益依法应受到保护。被告作为房地产公司，应当以诚为本，却在商品房买卖过程中屡屡不守诚信，在签订合同过程中、在办理相关手续中屡屡失信。为维护自身合法权益，原告诉至法院。文源房产公司辩称，1、被告没有承诺代原告提取公积金和代为申请银行贷款；2、商品房买卖合同第六条第三项明确约定了原告应当在2016年3月29日支付被告购房首付款99970元，余款应当在2016年5月29日前一次性支付，因此原告认为被告答应代其申办公积金以及申请银行贷款不是事实；3、在原告没有按照合同约定的时间支付首付款和余款后，被告多次口头告知原告，涉案的房屋不再出售给原告，原告当时口头同意，因此被告认为该合同已经解除。针对本诉，在举证期限内，杨厚胜、王小丽为支持自己的诉求，举出如下证据：一、两原告身份证、结婚证复印件各一份，证明原告诉讼主体资格。二、被告企业信息复印件一份，证明被告的主体信息。三、原、被告签订的《认购协议书》、原告王小丽持有卡号为62×××60的中国工商银行借记卡账户历史明细清单复印件各一份，证明原告杨厚胜、王小丽与文源房产公司签订《商品房买卖合同》前已经形成了合意；原告杨厚胜、王小丽在《认购协议书》签订后已支付认购定金1万元，且双方已约定《商品房买卖合同》签订后该定金计入购房款中，被告认可收到1万元定金事实；两原告与被告已有约定，仅在两原告已支付购房首付款或依据双方约定的支付方式足以确保两原告必然会支付购房首付款的情况下，双方签订《商品房买卖合同》。四、两原告教师证、工资收入、住房公积金证明、公积金账户及明细表、按揭贷款明细清单、《商品房买卖合同》、办理予抵押登记收据复印件各一份，证明：1、两原告均为中学教师，收入很高，均有住房公积金，且账号有大量余额，公积金月缴存金额合计达到了4600元，截止到2016年5月，两人公积金账号余额合计达到93000元，符合用公积金转首付款及按揭贷款条件；2、原、被告就时代鑫城14栋1单元303室签订了《商品房买卖合同》，付款方式与期限为其他方式即以原告杨厚胜、王小丽的公积金账户余额支付购房首付款，并约定以公积金办理贷款支付剩余购房款。2016年3月29日，买受人支付出卖人首付款99970元，2016年5月29日前，买受人支付出卖人剩余房款370000元整。被告收取了原告预抵押登记费240元。五、安庆市公积金管理中心出具的告知单一份、安庆市房地产产权产籍监理处在建工程抵押情况公告打印件一份、催告函一份、编号为1092583511622快递单及信息查询各一份，证明公积金办理贷款需要对《商品房买卖合同》办理备案登记，原告一直催被告办理相关的备案手续，但是被告均以各种理由推脱，实际是因为被告已于2015年1月对在建的北部新城时代鑫城14幢办理了抵押，已办理银行贷款，抵押权人为交通银行股份有限公司安庆分行，抵押登记期限为2015年1月7日至2017年8月15日，因此无法办理登记备案以及过户手续。在签订商品房买卖合同时，原告通过其他途径得知了该事实，由于被告隐瞒该重要事实，导致原告无法按约定履行付款义务，被告已经违约，原告据此有充分的理由相信被告存在不能按时履行合同义务的可能，因此原告逾期付款，实属无奈之举。现该房产抵押状态已经注销，合同继续履行的障碍已经消除，原告愿意继续履行合同，同时原告也不存在违约，不需要给付违约金，合同应当继续履行。六、安庆市房产局出具证明一份，证明涉案房产目前处于保留状态，合同继续履行不存在障碍。2017年涉案房产曾为第三人备案登记过，说明被告以其实际行为实现合同目的设置障碍，构成违约。经质证，文源房产公司发表如下质证意见：对第一、二组证据无异议；证据三中认购协议书合法性有异议，被告与安庆一中有个团购方案，只有安庆一中老师才有优惠政策，两原告不是安庆一中老师不能享受优惠政策。清单真实性无异议，关联性有异议，对证明目的有异议；对第四组证据中买卖合同、办理予抵押登记收据无异议。教师证、公积金个人账户明细表与本案无关联性，其他证据真实性无异议。对证明目的均有异议，理由是双方明确约定原告应当分别在2016年3月29日至2016年5月29日之前支付99970元和370000元，并不是原告所述用公积金支付房款。原告有没有公积金与原告认为与被告约定了将公积金转入首付款的事实无关，原告的证据也不能证明将办理相关公积金提取以及银行贷款的申请手续的报告交给了被告，被告收到的240元抵押登记费，只是为了方便原告在交付首付款后在办理抵押登记时代为其办理，不能证明是被告代为申请公积金贷款以及商业银行贷款手续，被告没有合同义务，也没有法定的义务。事实上被告也无法办理公积金贷款和商业银行贷款手续，因为办理公积金贷款的程序必须是由原告本人向所在单位提出申请，经单位同意后，向安庆市住房公积金管理中心申请行政许可，而办理商业银行贷款必须要个人向商业银行提出申请，无论是公积金贷款，还是商业银行贷款，都必须经过公积金管理中心行政许可以及商业银行的同意之后才能发放；第五组证据中告知书无异议，对公告、催告函、快递单以及查询信息均有异议，理由是从催告函落款时间及快递单邮寄时间都是在被告通知原告解除合同，且原告同意解除合同之后。对证明目的有异议，理由是：1、原告证据不能证明被告将涉案房产办理在建工程抵押。2、被告没有办理备案登记原因是原告没有支付首付款，因此被告无法办理备案登记手续。3、原告没有按约定支付首付款和余款，构成违约；第六组证据真实性无异议，证明目的有异议，从这份证明内容不能看出涉案房产被第三人登记过，更不能认为被告为实现合同目的设置障碍。针对本诉，在举证期限内，文源房产公司为支持自己的主张，举出如下证据：房屋买卖合同复印件一份，证明被告在与原告解除合同后，将涉案的房屋出售给案外人。经质证，杨厚胜、王小丽发表如下质证意见：证据的真实性有异议，合同落款处买受人签字与骑缝处买受人签字的字迹不一致。对证明目的有异议，原、被告双方涉案合同合法存在的前提下，被告在未解除该合同，将涉案商品房再行销售给他人，是违反商品房销售管理办法第十条规定，同时该行为也是被告以其行为表示不履行与原告之间签订涉案合同体现，构成了根本违约，根据调查令调取的事实是该份合同曾经被备案登记过，然后又进行删去登记，备案登记时间是2017年5月10日，登记删去时间是2017年6月30日。文源房产公司提出反诉请求：1、两被反诉人立即支付逾期付款违约金20万元（购房首付款99970元自2016年3月30日起算，剩余房款370000元自2016年5月30日起算，至实际全额支付之日止，按日万分之三计算；截止至2017年7月5日，违约金为80000元，损失为120000元）；2、两被反诉人承担全部反诉诉讼费用。事实与理由：2016年3月29日，反诉人与两被反诉人就买卖位于宜秀区北部新城邓石如文源时代鑫城14栋1单元303室房产签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，房屋总金额469970元；2016年3月29日，买受人支付出卖人首付款99970元，2016年5月29日，买受人支付出卖人剩余房款370000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同同时约定了其他事宜。然时至今日，两被反诉人仍未支付房款，其行为严重违反合同约定，因市场房价涨幅较大，给反诉人带来了巨大的经济损失。由于合同约定的违约金低于造成的损失，反诉人请求将违约金增加至20万元。为维护自身的合法权益，依据合同法等法律规定，反诉人诉至法院。针对文源房产公司的反诉，杨厚胜、王小丽共同辩称，反诉被告认为原告反诉的事实有错误。反诉原告认可收取反诉被告1万元定金事实，按照认购协议书约定，1万元定金已经充抵首付款；2、要求给付违约金诉求说明反诉原告是承认涉案合同可以继续履行的，但是反诉原告又与案外人就涉案房产签订了买卖合同，严重损害了反诉被告合同利益；3、反诉原告主张20万元违约金，没有任何事实与法律依据。反诉被告逾期付款行为实际上因为反诉原告隐瞒在建工程抵押事实以及未给反诉被告办理商品房买卖合同备案登记的一种被动行为，因此反诉被告不存在支付违约金。针对反诉，在举证期限内，文源房产公司为支持自己的诉求，举出如下证据：2016年3月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》复印件一份，证明合同约定反诉被告应当在合同签订的当天支付首付款99970元，剩余房款370000元应当在2016年5月29日前支付，未按照合同约定支付，应当按照合同第七条规定支付违约金。经质证，杨厚胜、王小丽发表如下质证意见：对于合同的三性没有异议，但证明目的有异议。该合同签订时，合同标的物已经办理在建工程抵押，反诉原告隐瞒该事实，同时原、被告协商以公积金贷款方式购买房屋，但是反诉原告迟迟未办理该合同备案登记手续导致反诉被告无法购买房屋；根据城市商品房预售管理办法第十条规定，开发商应当在房屋买卖合同签订之日起30日内进行备案登记，该登记前提是双方签订买卖合同，与合同价款支付无关，涉案合同签订之后反诉原告未办理备案登记，对反诉被告的权益造成损害。针对反诉，杨厚胜、王小丽所举证据与本诉一致，文源房产公司质证意见亦与本诉一致。本案经公开开庭审理，对当事人所举证据，经庭审质证后，现作如下归纳认证：一、对杨厚胜、王小丽证据一、二真实性无异议，予以认定；证据三中认购协议书，真实性、合法性、关联性无异议，予以认定。银行借记卡账户历史明细清单，缺乏关联性，不予认定；证据四中教师证、工资收入、住房公积金证明、公积金账户及明细表、按揭贷款明细清单，缺乏关联性，不予认定。《商品房买卖合同》、办理予抵押登记收据，真实性、合法性、关联性无异议，予以认定；证据五缺乏关联性，不予认定；证据六真实性无异议，予认定。二、对文源房产公司本诉一组证据，无其他证据相印证，不予认定；反诉一组证据真实性无异议，予以认定。经对以上证据以及质证意见的分析，本院确定如下案件事实：杨厚胜与王小丽系夫妻关系。2016年3月25日，原告杨厚胜与被告文源房产公司签订一份《文源.山水文苑认购协议书》，杨厚胜、王小丽认购文源房产公司开发的位于安徽省安庆市宜秀区“文源.山水文苑”楼盘14幢3层303室（面积136.08平方米，最终面积以产权处测算为准）；该商品房按照单价3600元/平方米，总价489970元；认购人签订本认购书时，向出卖人支付认购定金1万元，该定金于正式签订《商品房买卖合同》时一并计入买方房款之中；认购人于签订认购书后5天内，即2016年3月30日前携带认购书及身份证到出卖人指定地点：安庆北部新城安庆大学西大门“文源.山水文苑”销售中心交付购房全款或所选择付款方式下的应付首期款并签署《商品房买卖合同》；认购人未在上述约定期限与出卖人签署商品房买卖合同，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。协议书签订后，杨厚胜、王小丽向文源房产公司交付了1万元定金。2016年3月29日，杨厚胜、王小丽与文源房产公司签订《商品房买卖合同》，杨厚胜与王小丽购买文源房产公司位于宜秀区北部新城邓石如路文源.时代鑫城14栋1单元303室；建筑面积136.08平方米，3453.63元/平方米，总金额469970元；买受人付款方式及期限为：2016年3月29日支付出卖人首付款99970元，2016年5月29日付出卖人剩余房款370000元；买受人逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方案处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，杨厚胜、王小丽向文源房产公司交付240元，文源房产公司开出收据，收款事由为“予抵押登记，14栋303室”。嗣后，杨厚胜、王小丽未能按约支付购房款，文源房产公司也未为涉案房产办理相关手续，双方签订的商品房买卖合同未能全面履行。嗣后，文源房产公司口头告知杨厚胜、王小丽涉案房产不卖了，杨厚胜、王小丽未予同意。原、被告合同纠纷未能达成一致意见，故引发诉讼。另查明：截止2017年8月17日，涉案房产处于保留状态。本院认为，根据举证、质证、认证及诉辩各方的意见，本案争议焦点为：1、当事人在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在违约的问题；2、文源房产公司主张其与杨厚胜、王小丽签订的《商品房买卖合同》是否已解除的问题；3、文源房产公司要求被反诉人支付逾期付款违约金20万元的反诉请求是否成立的问题。一、关于当事人在履行《商品房买卖合同》过程中是否存在违约的问题。杨厚胜、王小丽认为由于文源房产公司未办理涉案房屋备案手续，致其不能办理公积金贷款，故其不能按约支付购房款责任不在己方。根据合同约定，购房款采用分期付款的方式支付，未约定用公积金转首付款及贷款的方式支付。杨厚胜、王小丽未按期支付房款，构成违约。二、关于文源房产公司主张其与杨厚胜、王小丽签订的《商品房买卖合同》是否已解除的问题。文源房产公司主张已口头告知杨厚胜、王小丽房子不卖给他们了，合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，虽文源房产公司与杨厚胜、王小丽并未协商一致解除合同，但杨厚胜、王小丽未按期支付房款，构成违约，按合同约定，文源房产公司有权解除合同，即解除合同的条件成就。文源房产公司口头告知杨厚胜、王小丽房产不卖了，履行了解除合同的通知义务，故文源房产公司主张其与杨厚胜、王小丽之间的《商品房买卖合同》已解除的主张成立，予以支持。杨厚胜、王小丽要求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。三、关于文源房产公司要求被反诉人支付逾期付款违约金20万元的反诉请求是否成立的问题。文源房产公司与杨厚胜、王小丽签订的《商品房买卖合同》已解除，文源房产公司要求支付违约金的反诉请求，于法无据，不予支持。综上，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。杨厚胜、王小丽未按约支付购房款，构成违约，文源房产公司通知杨厚胜、王小丽解除合同，《商品房买卖合同》已解除，故杨厚胜、王小丽要求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。文源房产公司要求被反诉人支付逾期付款违约金20万元，于法无据，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）杨厚胜、王小丽的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）安庆文源房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）杨厚胜、王小丽共同负担。反诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告（反诉原告）安庆文源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  曹拥军人民陪审员  吕 蓓人民陪审员  龙 军二〇一七年十二月四日书 记 员  朱行君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张，应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。