广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初5669号原告：黄香香，女，1972年5月4日出生，汉族，住江西省赣州市大余县，委托代理人：王龙、吴丹萍，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。被告：广州威恒建设工程有限公司，住所地广州市海珠区江南大道南709号712房。法定代表人：吴汉。被告：吴汉，男，1969年7月13日出生，汉族，住广州市天河区，原告黄香香诉被告广州威恒建设工程有限公司、吴汉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王龙、吴丹萍到庭参加了诉讼，两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2015年11月13日，原告与被告广州威恒建设工程有限公司（以下简称“威恒公司”）签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告向被告威恒公司购买位于广州市海珠区工业大道南*号*单元房产，总价为人民币1500000元。上述合同签订后，原告按时支付购房款，双方办理了房地产交易登记部门合同网签手续，并按约定于2015年11月18日办理了核税缴税，同日向房地产交易登记部门递交材料申请办理过户，但是在办理过户手续时发现上述房产在2015年11月17日已被广州市天河区人民法院查封，房地产交易登记部门无法办理交易过户并退件。原告为购买上述房产已向被告威恒公司支付购房款人民币1120000元，并支付了中介费5000元、税费268424.53元，积极履行了合同义务。被告威恒公司作为权属人出售上述房产应保证其权属无争议，但上述房产过户期间却因被告威恒公司的债务纠纷被法院查封而导致无法继续交易，被告威恒公司有义务予以解决。经与被告威恒公司协商，原告给予被告威恒公司宽限期至2016年1月22日前解决上述房产的法院查封和过户问题，并约定被告威恒公司超出宽限期无法解决上述问题，需全额返还上述款项及支付该房产总价20%的违约金给原告。被告威恒公司一直无法解决上述房产的查封问题，上述房产无法完成交易过户，合同目的已无法实现，严重损害了原告的合法权益。原告和被告威恒公司已书面确认解除合同，被告威恒公司承诺退回原告相关款项及承担违约责任。被告吴汉是被告威恒公司股东和法定代表人，购房款是支付到被告吴汉账户，被告吴汉有义务配合返还款项，应与被告威恒公司承担连带责任。故起诉请求判令：1、被告威恒公司立即返还原告已付购房款1120000元、税费268424.53元、中介费5000元；2、被告威恒公司向原告支付违约金300000元；3、被告吴汉对被告威恒公司返还上述款项承担连带责任；4、两被告承担本案的诉讼费。两被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2015年11月13日，原告（乙方）与被告威恒公司（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，被告吴汉在上述合同甲方委托代理人处签名。上述合同约定：乙方向甲方购买广州市海珠区工业大道南*号*房；建筑面积98.34平方米；房屋使用性质：办公；该房地产存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后一次付款；该房地产按整套出售并计价，总金额人民币1500000元；双方缴付税费方式：乙方承担全部税费；各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；甲乙双方一致同意：税费先由乙方垫付，乙方只接受税费人民币250000元以内，超出部分由甲方支付，甲方预收租金于甲方收齐楼款当天退回租金人民币151000元给乙方；定金：600000元，乙方须在2015年11月13日支付给甲方；出资赎契：甲方应在签订本合同后3天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之—切手续费用，甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续：甲方出资赎契，甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起3天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，甲方应提前偿还）；一次性付款人民币900000元，乙方递件成功当天直接支付甲方；出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；等。2015年11月30日，原告（乙方）与被告威恒公司（甲方）签订《补充协议书》，被告吴汉在上述协议书甲方委托代理人处签名。上述协议书载明：甲乙双方2015年11月13日在金碧三期中介满堂红签订了《广州市存量房买卖合同》，签订合同前双方已经协商好，房产过户给乙方（出房产证）后，一次性付清房款给甲方，但签订合同后甲方一再要求乙方帮忙先付订金60万元给甲方赎回该房的房产证，乙方接受帮忙预付订金60万元给甲方法人吴汉工行账上，详见附件汇款回单；2015年11月16日下午中介满堂红、甲乙双方约定去广州市海珠区房管局办理网签手续，网签OK后到核算部门核税，工作人员告知该房产未缴清工商管理税费引至该房产无法核税，回来时甲方再次要求乙方帮忙先付52万元房款给甲方公司急救周转付拖欠的工程款项，乙方再次帮忙分别付款30万元和22万元到甲方法人吴汉工行卡上，详见附件汇款回单；2015年11月18日下午15：00甲方办好了工商缴税手续后，满堂红及甲乙双方一起约定15：30在房管局二楼办理核税缴税事情，核税OK，乙方预先缴付该房产税费共268424.53元（详见附件税单）后到房管局三楼办理房产涂销和过户手续，资料给齐工作人员后，工作人员发现该房产于2015年11月17日被广州市天河区法院查封，引至无法进行过户手续；2015年11月19日，甲方到法院了解情况发现查封该房产理由是甲方在2014年为其弟弟吴波妻子公司在发展银行贷款（到期）尚未还清银行贷款一事做担保人引至纠纷受牵连；2015年11月23日，甲乙双方再次协商达成以下协议：乙方给足甲方一个月的时间（即2015年11月23日至2015年12月22日止），去处理法院查封交易房产问题，条件：1）一个月内解决好过户给乙方，2）一个月内无法解决好过户给乙方需全额退回乙方所有付出该房产所产生的所有款项（订金60万+房款52万+缴税268424.53元+中介费5000元＝1393424.53元），3）超出期限未解决必须按2015年11月13日签订的合同，违约方需另支付该房产总楼价的20%的违约金给守约方；等。2016年1月5日，原告（乙方）与被告威恒公司（甲方）签订《补充协议书（3）》，被告吴汉在上述协议书甲方委托代理人处盖章。上述协议书约定：2015年12月23日甲乙双方再次协商达成以下协议，乙方再次给多甲方一个月的时间（上次2015年11月23日至2015年12月22日，再次延长至2016年1月22日止，去处理法院查封交易房产问题；条件：1）一个月内解决好过户给乙方（另需补偿乙方预付所有款项利息，从2015年11月23日至过户当天所产生的借贷费，按银行的贷款方法计算）；2）一个月内无法解决好过户给乙方需全额退回乙方所有付出该房产所产生的所有款项（订金60万+房款52万+缴税268424.53元+中介费5000元＝1393424.53元）；3）超出宽限期再次未解决必须按2015年11月13日签订的合同，违约方需另支付该房产总楼价的20%的违约金给守约方；等。2016年6月17日，原告（乙方）与被告威恒公司（甲方）签订《解除存量房买卖合同的协议》，被告吴汉在上述协议甲方委托代理人处签名。上述协议约定：鉴于乙方购买甲方位于广州市海珠区工业大道南*号*单元房产，上述房产过户期间因甲方债务纠纷被法院查封而无法继续交易，现双方同意：一、确认解除2015年11月13日签订的关于上述房产买卖的《广州市存量房买卖合同》，解除网签手续，双方终止上述房产买卖交易；二、甲方必须配合乙方办理退还上述房产交易税费事宜；三、合同解除法律后果及善后问题按双方原约定及法律规定处理，甲方必须按原约定退回乙方所付全部款项（房款1120000元、税费268424.53元、中介费5000元，合计1393424.53元），并支付乙方总楼价20%的违约金，如退税成功，税金在应退款中减除；等。据查册时间为2016年8月16日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区工业大道南*号*房的产权人为被告威恒公司；建筑面积98.339平方米；他项权利种类为抵押权，权利人为谢沛玲，权利部位为全部，登记时间为2015年5月14日；来函摘要显示涉案商铺被广州市天河区人民法院查封及轮候查封。原告为证实其主张还提供了以下证据：1、《收据》3份，其中被告威恒公司于2015年11月13日向原告出具的《收据》，主要内容是：收到原告交来海珠区工业大道南855号512物业之定金600000元；被告威恒公司于2015年11月16日向原告出具两份《收据》，主要内容是：收到原告交来海珠区工业大道南855号512物业之尾期楼款300000元、220000元；2、《中国工商银行电子银行回单》3份，分别载明原告向被告吴汉汇款600000元，给收款人留言：购买顺景商港512房定金；原告向被告吴汉汇款300000元，给收款人留言：购买顺景512房款；原告向被告吴汉汇款220000元，给收款人留言：购买顺景512房款；3、《理财金账户历史明细清单》；4、中国工商银行电子渠道转帐汇款业务受理凭证；5、理财金帐户历史明细清单（2015年8月20日至2016年8月16日）；证据1-5拟证明原告已按约定支付了购房款，已付房款总额为112万元。6、广州市海珠区地方税务局于2015年11月18日出具的《税收缴款书》4张，分别载明纳税人为原告，税种为印花税，实缴金额为600元；纳税人为原告，税种为契税，实缴金额为47524.83元；纳税人为被告威恒公司，税种为营业税、土地增值税、地方教育附加，实缴金额为214993.73元；纳税人为被告威恒公司，税种为城市维护建设税、印花税、教育费附加，实缴金额为5305.97元；7、2015年11月18日的《广东银联持卡人存根》，载明原告向广州市海珠区地方税务局消费金额为268424.53元；证据6-7拟证明原告已经支付了交易的税费，金额为268424.53元。8、满堂红（中国）置业有限公司于2015年11月13日向原告出具5000元代理费发票，上面附注海珠区工业大道南*号*房；拟证明原告已经向中介公司支付了房屋中介费5000元；9、买卖代理费支付承诺书，拟证明原告与中介公司约定了中介费5000元。诉讼中，原告表示被告吴汉作为被告威恒公司的法定代表人负责涉案房屋的交易，其通过银行汇款就将上述购房款支付给被告吴汉；其与被告威恒公司签订解除合同协议后两被告未退还上述款项给其；合同约定其只接受25万元以内的税费，但最后核实出来的税费为268424.53元，其也接受了；因办理退税需要其与被告威恒公司一起办理，其联系不上两被告故双方尚未办理退税。本院认为，原告与被告威恒公司签订的《广州市存量房买卖合同》、《补充协议书》、《补充协议书（3）》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告及被告威恒公司均具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。原告主张被告吴汉是被告威恒公司的股东和法定代表人，且购房款是支付到被告吴汉账户，被告吴汉有义务配合返还款项，与被告威恒公司承担连带责任，但从上述合同来看，被告吴汉均是作为被告威恒公司的委托代理人与原告签订的合同。而且被告吴汉是被告威恒公司的法定代表人，其收款行为代表被告威恒公司，从买卖双方于2015年11月30日签订的《补充协议书》中可体现这一点，原告对此也是所见明知。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告吴汉对被告威恒公司的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。因涉案房屋已被法院查封和轮候查封，原告与被告威恒公司关于涉案房屋交易的合同目的已无法实现，双方协商一致解除合同，本院对此予以认定。原告主张合同签订后其依约履行合同义务，向被告威恒公司支付购房款1120000元、向中介公司支付中介费5000元、支付税费268424.53元，并提供了《收据》、《中国工商银行电子银行回单》、《理财金账户历史明细清单》、《税收缴款书》、《广东银联持卡人存根》、《买卖代理费支付承诺书》、发票予以证实。诉讼中，原告表示被告吴汉作为被告威恒公司的法定代表人负责涉案房屋的交易，其通过银行汇款就将上述购房款支付给被告吴汉。两被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果，本院对原告的上述主张予以采纳。原告与被告威恒公司签订的《解除存量房买卖合同的协议》约定，被告威恒公司必须退回原告所付全部款项（房款1120000元、税费268424.53元、中介费5000元，合计1393424.53元），并支付乙方总楼价20%的违约金，如退税成功，税金在应退款中减除。诉讼中，原告表示因办理退税需要其与被告威恒公司一起办理，其联系不上两被告故双方尚未办理退税。两被告对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。上述税费和中介费虽不是直接支付给被告威恒公司，却是原告为涉案房屋交易所支付的费用，由于被告威恒公司无法为原告办理涉案房屋过户手续导致合同目的不能实现，因此给原告造成的损失理应由被告威恒公司赔偿，亦符合合同约定，因此，本院对原告要求被告威恒公司支付税费和中介费的诉讼请求予以支持。另，一旦退税成功，被告威恒公司可根据合同约定另行主张。因此，原告要求被告威恒公司退还已支付的上述款项及支付违约金300000元（按总楼价的20%计算）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州威恒建设工程有限公司在本判决生效之日起10日内，返还购房款1120000元、支付税费268424.53元和中介费5000元给原告黄香香；二、被告广州威恒建设工程有限公司在本判决生效之日起10日内，支付违约金300000元给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20041元，由被告广州威恒建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  赵 婷人民陪审员  王君碧二〇一六年十二月××日书 记 员  曾思融程淑玲