广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法稔民初字第31号原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：张广杰、王景彬，均系原告惠东碧桂园房地产开发有限公司职员。被告：杨惠香。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）诉被告杨惠香商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托代理人王景彬，被告杨惠香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司诉称：2012年7月15日，原告与被告共同签订了编号为0037222号的《商品房买卖合同》。根据该合同的约定，原告将其开发的碧桂园十里银滩水蓝天10号楼1单元23层05号房出售给被告，房价款为406252元。被告共分三十七期付款。第一期40625元必须在签订本合同的同时支付，第二期121876元必须在2012年7月16日前支付，第三期至三十六期按月分期支付（每月为1期），支付日为每月15日，每期支付楼款6947元，最后一期7553元必须在2015年6月15日前付清。如逾期支付前述购房款项，根据合同第七条的约定，按照逾期时间分别处理—“1、逾期90天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90天之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了第一至十二期购房款项后，第十三至二十八期购房款至今没有支付，已支付的第三期至第十二期购房款亦未能按照合同约定的时间支付。原告多次向被告催交拖欠的房款，但被告始终没有支付，其所欠款项已超过总价款的1/5，根据合同法规定，原告有权请求被告立即支付剩余款项。被告未按照双方合同约定支付购房款已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付欠款本金174281元；2、被告向原告支付违约金（该违约金按每日万分之三的标准计至实际偿还全部本金之日止，现暂计至2014年8月18日为9536.84元）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告杨惠香辩称：因现在经济困难，一下子偿还不了，希望协商解决；且买房的时候销售员有误导，买房时说是海景房，交房时是山景房。经审理查明：原告碧桂园公司（出卖人）与被告杨惠香（买受人）于2012年7月15日签订编号为0037222的《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议、附录。合同约定的主要内容如下：买受人购买的商品房位于惠东××××山镇亚婆角地段碧桂园十里银滩水蓝天10号楼1单元23层05号房，该房建筑面积为66.68平方米，套内建筑面积为52.68平方米，单价按套内面积计算为每平方米7711.69元，总价款为406252元。付款方式为：非银行按揭分期付款：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付首期房价款40625元；于2012年7月16日前向出卖人支付二期楼款121876元；第三至三十六期楼款按月分期支付（每月为1期），支付日为每月15日，每期支付楼款6947元；最后一期楼款7553元在2015年6月15日前付清。支付总期数为37期。第七条买受人逾期付款的违约责任：“……1、买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。”附件四合同补充协议第十一条（二）：“《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第（2）项约定‘累计应付款’是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。”合同签订后，被告杨惠香支付了第一至十二期楼款共231971元。其中，第三至十二期楼款的支付日期分别为2012年8月21日、9月26日、10月17日、12月7日、2015年1月5日、2月19日、2月19日、6月1日、6月1日、6月1日，分别逾期6天、11天、2天、22天、21天、35天、4天、443天、412天、382天。尔后，被告未按合同约定支付剩余款项。2014年7月3日，原告碧桂园公司委托广东国鼎律师事务所发函催告被告支付所欠房款及违约金，但被告仍未支付。2015年1月16日，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。截至原告碧桂园公司起诉之日（2015年1月16日），被告拖欠第十三至三十二期楼款共20期楼款138940元，已超过全部楼款的五分之一。本案经本院主持调解未果。以上事实，有原告碧桂园公司提交的起诉状、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件、被告杨惠香的身份证复印件、商品房预售许可证、商品房买卖合同及附件、滞纳金明细、律师函及EMS投递单，以及本院的庭审笔录等材料在卷为据。本院认为：原告碧桂园公司与被告杨惠香于2012年7月15日签订编号为0037222的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行自己的义务。被告未在合同约定的时间内支付相应期数房款，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”的规定，原告诉请被告按照合同约定支付剩余第十三至三十七期楼款及支付逾期付款违约金，理由充分，予以支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告诉请的违约金应自第十三期房款付款期限之第二天（即2013年6月16日）起以当期未付楼款为本金累积计算，总额不应超过上述未付房款174281元的30%即52284.3元为宜。另，因被告第三至十三期楼款分别逾期6天、11天、2天、22天、21天、35天、4天、443天、412天、382天始支付，以6947元为本金按每天万分之三的标准计累计得违约金2788.54元。原告诉请该已付部分的逾期付款违约金2788.54元，符合双方合同约定，予以支持。综上，对原告碧桂园公司的诉请及被告杨惠香的辩解，有理部分，予以支持；无理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨惠香于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司第十三至三十七期购房款共174281元，并自2013年6月16日起以当期未付款为本金（第十三至三十六期每期房款本金为6947元，第三十七期房款本金为7553元）按日万分之三的标准累积计算违约金。违约金总额不应超过52284.3元。二、被告杨惠香于本判决发生法律效力之日起15日内支付原告惠东碧桂园房地产开发有限公司第三至第十二期购房款的逾期付款违约金共2788.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元（已减半收取），由被告杨惠香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  黄新娣二〇一五年五月十一日书记员  罗华光