广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1202民初2435号原告：覃智慧,女,壮族,1955年4月20日生,住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：覃孟山，广西河城律师事务所律师。被告：谭恒,女,汉族,1978年6月11日生，户籍所在地：广西南丹县,现住:广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：王灿阳，广西博爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙晟，广西博爱律师事务所实习律师。原告覃智慧诉被告谭恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告覃智慧的委托诉讼代理人覃孟山、被告谭恒的委托诉讼代理人王灿阳、蒙晟到庭参加诉讼。现已审理终结。原告覃智慧向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年4月至同年8月商铺租金16665元给原告；2、判决被告逾期支付租金承担违约金44820元（暂从2016年4月1日起计算至2017年9月30日止共计18个月，以16665元租金为基数，按超过一日5‰计算）；3、判决被告支付原告代垫付租赁期间的物业费2632元、电费240元、损坏玻璃门维修费1100元，共计3972元；4、本案受理费由被告承担。事实及理由：2011年12月28日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自己位于河池市河池中心广场金城帝王一层B49商铺出租给被告经营服装使用，租赁期限为2012年6月30日至2017年7月1日止，每月租金为3200元，按季收取，每个季度提前10天收取，如逾期缴纳租金，原告可以向被告加收所欠租金每日5‰的滞纳金，还约定被告租赁期间自行缴纳相关物业费、水电费。此外，双方还就其他权利义务进行了约定。在履行合同过程中，因为物价上涨因素影响，双方就租金问题达成口头协议，按照季度支付租金，每季度10000元整。被告从2012年9月往后都按照每个季度10000元租金通过银行转账支付给原告，一直支付至2016年第一季度即3月份，但从2016年4月份起被告未按照合同约定支付租金，2016年7月，被告向金城江区人民法院提起诉讼，请求解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，同时请求归还合同保证金10000元和多交租金4300元，经该院审理后于2016年10月20日作出（2016）桂1202民初1974号判决书，判决确认双方《房租租赁合同》于2016年8月31日解除，同时驳回原告谭恒的其他诉讼请求。谭恒不服向河池市中级人民法院提出上诉，经河池市中级人民法院审理后作出（2017）桂12民终351号民事判决，终审判决驳回上诉，维持原判。原告认为，被告尚欠原告2016年4月至同年8月商铺租金16665元至今没有支付，应当承担违约责任，被告退租时欠缴物业费和水电费，原告已代为交纳，还损坏了商铺玻璃门，原告为此维修花费1100元，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。原告对其陈述的事实向法庭上提交的证据有：1、身份证复印件，证明原告身份情况；2、《证据目录》、房屋租赁合同、银行流水账单，被告谭恒在另外一案中起诉本案原告覃智慧的材料，证明双方租赁合同约定内容及每季度支付10000元租金的事实；3、河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初1974号民事判决书，证明：（1）该院判决双方于2016年8月31日解除租赁合同；（2）该院认定被告谭恒尚欠2016年4月至8月的租金未付；4、河池市中级人民法院（2017）桂12民终351号民事判决书，证明：（1）该院终审维持了原判；（2）该院认定被告谭恒尚欠2016年4月至8月的租金未付；5、收据、发票，证明原告为被告垫付尚欠物业费、水电费，支付损坏玻璃门费用。被告谭恒答辩称，1、被答辩人请求答辩人支付租金及相应的违约金已经超过诉讼时效。从被答辩人提供的诉讼材料上看，河池市中级人民法院（2017）桂12民终351号民事判决书中确认答辩人与被答辩人之间的《房屋租赁合同》于2016年8月31日开始解除，在一审与二审判决中认定答辩人认可自2016年4月起未交付房租，答辩人对被答辩人自2016年4月份开始未付租金的事实是明知的，根据民法通则第一百三十六条之规定，延付或拒付租金诉讼时效为一年，至被答辩人起诉之日的2017年10月16日，已经超过诉讼时效，被答辩人租金和违约金的诉求完全丧失胜诉权；2、《房屋租赁合同》约定的滞纳金条款不是《合同法》规定责任条款，本案合同约定每月加收所欠租金每年千分之五的滞纳金，则为每月15%，此约定明显过高，其基数应为3200×3=9600元／月，而原告计算违约金跨越未付租金的2016年4月～8月份，至2017年9月30日共18个月，显然是毫无依据的。被答辩人在诉状中称双方达成口头协议每季度租金10000元，纯属子虚乌有，毫无证据证实，生效的判决书中也未认定这一事实；3、被答辩人提出的物业费、水电费有部分是合理收费，相当一部分是不合理的费用，超过合同解除后8天的物业费不应当由答辩人负担；被答辩人没有证据证明玻璃门损坏与答辩人之间有任何因果关系，仅凭一份无法印证的收据，便要求答辩人支付维修费显然是不公平的。4、答辩人已经交了履约保证金10000元，答辩人认为10000元保证金应该在扣除租金基数再计算应付的租金。被告为其辩解向法庭提交的证据有：1、企业信用信息报告，证明金城江地王B49商铺自2015年4月始由许家瑞经营，而不是被告经营；2、金城江区人民法院（2016）桂1202民初1974号庭审笔录第9页，证明原告认可被告从2015年4月开始至2016年3月份没有支付租金；3、河池市中级人民法院（2017）桂民终351号庭审笔录第7页，证明原告（庭审被上诉人）承认最后收到房租时间是2015年10月份；4、金城地王商铺的装修协议，证明被告与金城地王物业公司达成装修协议，由被告对经营的商铺进行装修的各项约定。经过开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，本院对双方当事人均无异议的上述证据，予以认定。被告对原告提交的证据2、3、4的证明内容有异议，认为证据2中双方约定每月交租金3200元，虽然被告每季度汇款10000元，但不能证明每个季度被告应付10000元房租的事实；证据3、4证明原告认可被告自2016年4月开始就没有支付租金；证据5的收据（2016年8月4日）中被告不认可1256元是物业费，只认可物业费为584元，对超过8天的物业费不应该由被告来支付，对该证据的南方电网收费发票中收取的电费是B47-B49商铺，不能全算在B49商铺由被告支付，原告的商铺玻璃门损坏，不能证明是被告使用期间损坏，被告不予认可。原告对被告提交的证据1的关联性有异议，有证据证实原告与被告有合同协议，是被告谭恒在经营，而不能证实是徐家瑞在经营。对证据2、3的证明内容有异议，认为该两份证据，不能证实原告的起诉超过诉讼时效；对证据4有异议，认为该证据与本案无关联性。对双方当事人有异议的证据，与本案有关联的，本院结合全案证据予以认定。综合全案证据及庭审查明的案件事实，本院确认以下法律事实：2011年12月28日，原告覃智慧（甲方）与被告谭恒（乙方）就位于河池市中心广场金城地王一层的B49号商铺商铺的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同第一至第五条主要内容约定：“甲方同意将位河池市路河池市中心广场金城地王一层B49商铺出租给乙方使用；租赁期限自2012年6月30日到2017年7月1日止，甲方向乙方收取的租金标准为每月3200元，租金按每季收取，方式为银行汇款或现金收取，每个季度提前十天收取。乙方在经营期间，所产生的与生产经营相关的营业性费用由乙方承担，有相关行政主管部门针对乙方经营的店铺收取的各项行政事业型收费由乙方承担；本合同签订生效后，乙方应按物业所在地的物业管理规定，到物业管理公司签订《物业管理协议》，并承担相关物业管理费；乙方应依照有关规定按时足额缴付租金及水、电等经营费用，乙方自负。”合同第六条约定：“1、……。2、乙方逾期缴纳租金时，甲方可以向乙方加收所欠租金每日5‰的滞纳金。……。4、本合同发生下列情况之时可以终止，由于乙方自身经营不善，需提前终止本合同的，乙方应当提前三个月书面通知甲方，乙方提前终止本合同的，甲方不予退还履约保证金。……。”此外，合同还对双方的其他权利义务等方面进行了约定。双方签订合同当日，被告谭恒向原告覃智慧支付了履约保证金10000元。尔后，被告谭恒依约租用了涉案的B49商铺。自2012年9月至2015年3月期间，被告谭恒按季度向原告支付的租金如下：2012年9月24日支付10000元；2012年12月25日支付10000元；2013年3月23日支付10000元；2013年6月29日支付10000元；2013年9月29日支付10000元；2013年12月31日支付10000元；2014年4月1日支付10000元；2014年6月3日支付10000元；2014年10月3日支付10000元；2015年1月4日支付10000元；2015年3月20日支付9900元；自2015年4月起至2016年3月期间，由被告或案外人许家瑞按每季度10000元的标准向原告支付租金。2016年7月20日，被告谭恒以原、被告实际于2015年3月以口头解除租赁合同为由向本院提起诉讼，请求判令:1、依法解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；2、判决覃智慧归还给谭恒合同保证金10000元和多交的租金4300元，共计14300元。覃智慧抗辩称:1、同意于2016年8月31日与谭恒解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、按照合同第六条第4项约定，谭恒提前终止合同，构成违约，保证金不予退还；3、谭恒从2016年4月开始未向被告支付租金，至2016年8月31日止尚欠租金5个月共计16500元、物业费1840元、电费239.58元，租赁合同终止后谭恒依约应予支付完毕。案经本院审理于2016年10月20日作出（2016）桂1202民初1974号民事判决，确认双方签订的租赁合同于2016年8月31日解除，并驳回谭恒的其他诉讼请求。谭恒不服该判决向河池市中级人民法院提起上诉，该院审理后，于2017年5月31日作出（2017）桂12民终351号民事判决，维持驳回上诉，维持原判。上述谭恒涉案诉讼的一、二审民事判决中，均认定谭恒自2016年4月起未再支付租金，双方的租赁合同于2016年8月31日解除；谭恒尚未向覃智慧支付2016年4月至同年8月期间的租金；谭恒请求覃智慧返还履约保证金10000元，不予支持。另查明，1、2016年8月4日，河池市天泰物业管理有限公司收取原告覃智慧B49商铺2016年3月14日-7月13日费用1256元、4-7月物业费584元；2、2016年9月2日，河池市天泰物业管理有限公司收取原告覃智慧B49商铺2016年7月14日-8月13日费用384元、8月14日-9月8日公摊费用223元、8月1日-9月8日物业费185元；3、广西电网河池供电局收取原告覃智慧B49商铺自2016年3月9日至4月9日的电费239.58元；4、案外人黄显金于2016年8月1日出具收据确认收到原告覃智慧B49商铺维修玻璃门款1100元。本院认为，一、关于被告谭恒应支付原告覃智慧的每月租金金额问题。本院已生效的（2016）桂1202民初1974号民事判决及河池市中级人民法院已生效的（2017）桂12民终351号民事判决，已确认被告谭恒尚欠原告覃智慧自2016年4月至同年8月期间的租金未付，但未确定应付的每月租金金额，而本案原告覃智慧陈述其与被告谭恒口头约定每季度租金变更为10000元，即变更了双方合同约定每月支付租金3200元的金额，但被告谭恒不予认可，而现有证据也无法证明双方已经协商一致，被告谭恒同意变更了合同约定每月3200元租金的金额，故对原告覃智慧陈述双方口头约定每季度租金变更为10000元的理由，本院不予采信。据此，被告谭恒应支付给原告覃智慧的每月租金金额，仍应按双方合同约定的每月租金3200元计付，则被告谭恒尚欠原告覃智慧自2016年4月至同年8月共5个月期间的租金为16000元（计算公式：每月3200元×5个月=16000元）。二、关于本案是否超过诉讼时效问题。被告谭恒抗辩原告覃智慧主张支付的租金及违约金已超过一年的诉讼时效，但在本院于2016年7月20日受理并审理的（2016）桂1202民初1974号民事案件中，覃智慧在答辩期间已经抗辩并提出双方合同终止后谭恒应支付尚欠其自2016年4月至同年8月期间的租金、物业费、电费等，与本案原告覃智慧诉请的事实、标的及理由相符，据此，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条：“下列事项之一，人民法院应当认定与提起诉讼具有同等诉讼时效中断的效力：（一）……；（八）在诉讼中主张抵销；（九）其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。”之规定，本院认定本案的诉讼时效在2016年7月20日之后覃智慧的答辩期间中断，至河池市中级人民法院于2017年5月31日作出的（2017）桂12民终351号民事判决期间，仍属诉讼时效中断期间，而原告覃智慧于2017年10月16日提起本案诉讼，即无论是根据《中华人民共和国民法通则》的一年诉讼时效规定，还是根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效规定，原告覃智慧对本案的诉求尚未超过诉讼时效，故对被告谭恒抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院不予采信。三、关于被告谭恒应支付原告覃智慧多少租金及违约金问题。根据本院上述第一条的认定意见及原、被告双方的《房屋租赁合同》之约定，被告谭恒每月应支付原告覃智慧的租金为3200元。据此计算，被告谭恒从2012年6月30日至2016年8月31日解除合同的期间，租赁期限共50个月，其应付租金为160000元，而根据本院已生效的（2016）桂1202民初1974号民事判决、河池市中级人民法院已生效的（2017）桂12民终351号民事判决及原告覃智慧提供的银行转账凭证可证实，被告谭恒已支付给原告覃智慧自2012年9月24日至2015年3月20日的租金共计109900元，自2015年4月至2016年3月底止，由被告谭恒或案外人许家瑞按每季度支付原告覃智慧的租金10000元，共4个季度，合计租金40000元，则被告谭恒实际已支付原告覃智慧的租金共计149900元，按双方合同约定每月租金3200元计付，自2012年6月至2016年3月止，共计45个月，被告谭恒应支付原告覃智慧的租金共计144000元（计算公式：每月3200元×45个月=144000元），则其多付了租金5900元（计算公式：149900元-144000元=5900元），由于被告谭恒尚欠原告覃智慧自2016年4月至同年8月（共5个月）期间的租金共计16000元，扣除其多付租金5900元，则被告谭恒实际尚欠原告覃智慧的租金为10100元，此款由被告谭恒支付给原告覃智慧。虽然被告谭恒抗辩应以其交付的履约保证金10000元抵扣，但本院已生效的（2016）桂1202民初1974号民事判决及河池市中级人民法院已生效的（2017）桂12民终351号民事判决，已经确认被告谭恒提前解除合同，其交付的履约保证金10000元不予退回，故本院对被告谭恒的抗辩理由，不予采信。关于违约金的支付问题。因被告谭恒拖欠原告覃智慧自2016年4月至同年8月31日合同解除期间的租金未付，已构成违约，其应按双方合同第六条：“乙方逾期缴纳租金时，甲方可以向乙方加收所欠租金每日5‰的滞纳金”之约定承担违约责任，由于被告谭恒已抗辩原告覃智慧诉请其承担逾期的违约金过高，请求不予支持，本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”而本案双方合同约定所欠租金按每日5‰的滞纳金计付，应当理解为违约金之约定，该违约金的约定确实过高，故本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%的1.3倍即6.175%给付违约金，据此，根据原、被告双方合同约定被告谭恒应当在每个季度最后一个月提前十天支付租金，双方交易习惯是先用后付租金，故被告谭恒尚欠原告覃智慧自2016年4月至8月的租金，最迟应于2016年6月20日支付2016年4月至2016年6月份（第二季度）的租金9600元，扣除其多付的租金5900元，则被告谭恒尚欠的租金为3700元，其应承担的逾期违约金为：⑴自2016年6月20日至2016年9月20日第三季度应付的租金天数92天，以所欠租金3700元为基数计算，被告谭恒应给付原告覃智慧的违约金为58.4元〔计算公式：3700元×（6.175%÷360天）×92天=58.4元〕；⑵因被告谭恒违约拖欠2016年第三季度（双方于2016年8月31日解除合同）应交的7、8月租金6400元，则自2016年9月21日至原告覃智慧请求支付违约金截止的时间即2017年9月30日止，共计374天，以被告谭恒拖欠租金10100元为基数，被告谭恒应给付原告覃智慧的违约金为648元〔计算公式：10100元×（6.175%÷360天）×374天=648元〕；上述违约金共计：⑴58.4元+⑵648元=706.4元，此款由被告谭恒支付给原告覃智慧。四、关于原告覃智慧诉请被告谭恒支付其代垫租赁期间的物业费2632元、电费240元的问题。根据双方的合同约定，经营期间产生的一切物业费、电费等应当由被告谭恒承担。虽然被告谭恒抗辩河池市天泰物业管理有限公司于2016年8月4日收取的1256元费用其不予认可，但原告覃智慧提供了该物业公司的收费票据，且已实际代垫支付，原告覃智慧有权向被告谭恒追偿该款项，但被告谭恒抗辩双方合同于2016年8月31日解除后，该物业公司收取2016年9月1日至8日的8天费用其不应当负担，有事实和法律依据，本院予以采信，故被告谭恒应支付的物业服务费等应为：⑴2016年8月4日物业公司收取的费用1840元；⑵2016年9月2日物业公司收取的物业服务费185元中，每日应支付的物业服务费为185元÷38天（2016年8月1日至9月8日共38天）=4.87元，扣除2016年9月1日至8日的费用，则被告谭恒应承担物业服务费为146.04元〔计算公式：185元-（4.87元×8天）=146.04元〕；⑶2016年9月2日物业公司收取的公摊费223元，每日应支付的公摊费为223元÷25天（2016年8月14日至2016年9月8日共25天）=8.92元，扣除2016年9月1日至8日的费用，则被告谭恒应承担公摊费为151.64元〔计算公式：223元-（8.92元×8天）=151.64元〕，上述款项合计2137.68元，由被告谭恒给付原告覃智慧。另外，原告覃智慧已代被告谭恒支付电费239.58元，被告谭恒并无相应证据证实非B49商铺的电费开支，故该款项亦由其给付原告覃智慧。五、关于原告覃智慧诉请被告谭恒赔偿损坏玻璃门维修费1100元的问题。本案现有证据无法证明原告覃智慧B49商铺的玻璃门损坏系由被告谭恒造成，故原告覃智慧的该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭恒向原告覃智慧支付尚欠的租金10100元；二、被告谭恒向原告覃智慧支付延付租金期间的违约金706.4元；三、被告谭恒向原告覃智慧支付租赁期间的物业服务费2137.68元、电费239.58元，共计2377.26元；四、驳回原告覃智慧的其他诉讼请求。案件受理费1436元，减半收取718元（原告已预交），由被告负担144元，原告负担574元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费1436元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。审判员  韦怀明二〇一八年一月十二日书记员  邓西洋