四川省泸州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泸民终字第246号
上诉人（原审原告）成都顶好物业管理有限公司泸州分公司。住所地：泸州市江阳区西路**号。组织机构代码：68791056-0。
负责人辜正强，董事长。
委托代理人白连宏，男，1967年7月11日出生，汉族，住泸州市江阳区。
上诉人（原审第三人）潘成武，男，1971年10月6日出生，汉族，四川省泸州市人，住泸州市龙马潭区。
委托代理人冯骏，四川杰可律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）泸州市梓橦路小学校。住所地：泸州市江阳区。
法定代表人王敬，校长。
委托代理人周学良，四川荔香律师事务所律师。
上诉人成都顶好物业管理有限公司泸州分公司（以下简称“顶好物业泸州分公司”）、潘成武均因物业服务合同纠纷一案，不服泸州市江阳区人民法院（2015）江阳民初字第252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顶好物业泸州分公司的负责人辜正强及其委托代理人白连宏、上诉人潘成武及其委托代理人冯骏、被上诉人泸州市梓橦路小学校（以下简称“泸州梓小”）的委托代理人周学良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：泸州市江阳区江阳中路62号1层79号房屋（面积998.28平方米）及2层62号房屋（面积1014.55平方米）属泸州梓小所有。
2013年11月30日，泸州市江阳区江阳中路62号（现名水晶广场）的部分业主或物业使用人泸州顺通实业有限公司（负二楼）、泸州新时尚购物中心管理有限公司（负一楼及一楼）、贺米琰（四楼及九到十三楼）、代超会（四楼）、泸州市江阳区爱佳音乐城（五楼）、曾永平（六到八楼）作为合同甲方与顶好物业泸州分公司（合同乙方）签订《水晶广场项目物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对水晶广场商业物业提供常规公共物业管理服务，公共物业管理服务费标准为1.50元／㎡·月，服务期限为2013年12月1日至2014年11月30日。甲方在每月5日前，按照其物业的建筑面积乘以物业管理费标准向乙方交纳当月的物业管理服务费。甲方逾期未交纳公共物业管理服务费的，除应按照每日5‰的标准向乙方交纳违约金外，还应承担乙方的维权费用如诉讼费、律师代理费、维权交通费等实际发生的费用。公共物业管理服务费不包含电梯、自动扶梯、中央空调及消防系统的维护保养费用、年审年检费用与维修费用以及电梯、自动扶梯、中央空调、消防系统、高层供水系统设备等设施的运行电能费用等费用。本合同一式两份，双方签字盖章后生效。随后，顶好物业泸州分公司在合同乙方处加盖公司印章，顶好物业泸州分公司代表人辜正强在合同乙方代表人处加盖个人印章，泸州顺通实业有限公司在合同负二楼车库代表人处加盖公司印章，泸州新时尚购物中心管理有限公司在合同负一楼及一楼百货商场代表人处加盖公司印章，泸州新时尚购物中心管理有限公司代表人周再红在合同负一楼及一楼百货商场代表人处签字，贺米琰分别在四楼COCO酒吧代表人处及九到十三楼晶晶宾馆代表人处签字，代超会在四楼钟小东处签字，泸州市江阳区爱佳音乐城在五楼钱柜歌城代表人处加盖公司印章，泸州市江阳区爱佳音乐城代表人郭建在五楼钱柜歌城代表人处签字，曾永平在六到八楼星光灿烂歌城代表人处签字，合同中二楼百货商场代表人处为空白。
2013年4月12日，顶好物业泸州分公司与泸州上菱电梯工程有限公司签订《电梯保养合同》，约定由泸州上菱电梯工程有限公司对水晶广场电梯进行维保服务，期限自2013年4月14日起至2014年4月13日止，为期一年，维护费用为14400元／年。
2014年1月27日，泸州金土地物业管理有限公司、泸州新时尚购物中心管理有限公司出具《情况说明》，载明：泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场总体从负二层至十三层共15层，由成都顶好物业管理有限公司承担物业管理服务工作，其中负一层、一层、二层商场（原久盛百货商场）全体业主，又于2013年12月18日聘请泸州金土地物业管理有限公司承担负一层、一层、二层商场内部的物业管理工作。全体业主与泸州金土地物业管理有限公司在《委托管理服务合同》中特别约定了由泸州金土地物业管理有限公司代收业主应当支付给成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的物管费（1.50元／平方米·月）。
后为落实商场经营管理、工商、税务及消防管理的主体责任，泸州金土地物业管理有限公司专门成立了泸州新时尚购物中心管理有限公司，由泸州新时尚购物中心管理有限公司承担泸州金土地物业管理有限公司代收业主应当支付给成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的物管费（1.50元／平方米·月）的合同义务。
2014年4月7日，顶好物业泸州分公司与泸州市现代消防工程有限公司签订《建筑消防工程维护保养合同书》，约定由泸州市现代消防工程有限公司对泸州顺通水晶广场提供消防维保服务，期限自2014年4月7日起至2015年4月6日止，每年维保费为45000元。
2014年8月11日，顶好物业泸州分公司向泸州梓小送达《欠费催缴通知书》，该通知书载明：截止到2014年8月1日，泸州梓小仍欠缴顶好物业泸州分公司下列费用：1.2013年12月1日至2014年7月31日期间的公共物业服务费：1014.550㎡×1.5元／㎡·月×8个月=12175元。2.2014年4月8日至2015年4月7日期间的消防维保分摊费用：1014.550㎡×1.64元／㎡·年×1年=1664元。以上费用合计13839元。该通知要求泸州梓小在2014年8月25日前向顶好物业泸州分公司支付上述费用，逾期顶好物业泸州分公司将通过法律途径催缴上述欠费。
2014年12月5日顶好物业泸州分公司的委托代理人杨庆通过邮政特快专递向泸州梓小寄送《四川法锐律师事务所律师函》，该函载明：四川法锐律师事务所受顶好物业泸州分公司委托，郑重向泸州梓小发表催款声明如下：根据顶好物业泸州分公司提供的资料，截止2014年11月30日，泸州梓小位于泸州市江阳区江阳中路62号水晶广场一楼62号及二楼79号的商铺物业，尚欠物业管理费21238.87元，消防维保费2095.78元，合计欠费23334.65元。为避免发生不必要的法律诉讼，要求泸州梓小于2014年12月25日前交清欠费。泸州梓小逾期仍未交清欠费债务，四川法锐律师事务所将根据顶好物业泸州分公司的授权提起诉讼，届时，泸州梓小除承担相关欠费外，还会承担顶好物业泸州分公司维权的律师费、诉讼费、差旅费等费用支出。
2014年12月23日，顶好物业泸州分公司以泸州梓小及潘成武未按时交纳公共物业管理服务费为由诉至法院，请求判如所请。
2015年1月20日，泸州新时尚购物中心管理有限公司出具《证明》，载明：兹证明泸州市江阳中路62号水晶广场二层E-62号属泸州市梓橦路小学部分用房（1014.55平方米），从2013年12月至2014年11月底一直未投入使用。
2015年1月21日证人彭小铃出具《证明》，载明：兹证明水井沟水晶广场二楼属泸州市梓橦路小学的部分（1080㎡）在我承租以前（2014年11月底）是处于未装修的清水房状态，我承租后才装修的。
同时查明：2013年12月4日，泸州梓小与潘成武签订《租赁合同》，约定：泸州梓小将位于泸州市江阳中路62号水晶广场一层X-79号，建筑面积998.28平方米，二层E-62号，建筑面积1014.55平方米，共二层，总建筑面积2012.83平方米的营业房出租给潘成武，租期十年，租赁期限自2013年12月4日起计算至2023年12月3日止。潘成武承担在营业房租赁期间经营所产生的物管、卫生、消防、物业维修等与该营业用房相关的费用。第三人承租后，二层E-62号房屋因故未能经营，泸州梓小遂于2014年11月27日与彭小铃签订《租赁合同》，约定泸州梓小将位于泸州市江阳中路62号水晶广场二层E-62号，建筑面积1014.55平方米的营业用房出租给彭小铃，租期十年，租赁期自2014年12月27日起计算至2024年12月27日止。彭小铃承担在营业房租赁期间经营所产生的物管、卫生、消防、物业维修等与该营业用房相关的费用。
另查明：上述《水晶广场项目物业管理服务合同》签订后，泸州新时尚购物中心管理有限公司向顶好物业泸州分公司缴纳了负一楼及一楼的部分公共物业管理服务费。
潘成武向泸州新时尚购物中心管理有限公司缴纳了相应的物业管理费。
上述法律事实，有当事人当庭陈述、房屋所权证复印件、《水晶广场项目物业管理服务合同》、收费清单、票据、《电梯保养合同》、《情况说明》、《建筑消防工程维护保养合同书》、《欠费催缴通知书》、《四川法锐律师事务所律师函》、邮政特快专递单、《租赁合同》、《证明》等证据在案佐证。
一审法院经审理后认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，泸州梓小所有的物业，并非一般意义上的社会化商品房住宅小区，而是商业物业，存在一定的特殊性；虽然泸州梓小未与顶好物业泸州分公司签订相应的物管合同，潘成武承租的二层物业也未投入使用，但顶好物业泸州分公司提供的物业服务及消防维保服务是针对整栋大楼，而非针对某个楼层。鉴于顶好物业泸州分公司已提供物业管理及消防维保服务的事实，同时根据泸州梓小与潘成武签订的《租赁合同》的约定，根据公平原则，潘成武应当向顶好物业泸州分公司交纳消防维保费用2095.78元及相应的物业管理服务费用，故对于泸州梓小及潘成武提出的其与顶好物业泸州分公司之间不存在物业服务合同关系、不应缴纳物管费的抗辩主张不予采纳。对于顶好物业泸州分公司主张的一层物管费用4468.29元。经庭审查明，潘成武已向泸州新时尚购物中心管理有限公司缴纳了一层的物业管理费，故对顶好物业泸州分公司主张的一层物业管理费不予支持，顶好物业泸州分公司对一层未收取的部分物管费可依约向其他主体主张。对于顶好物业泸州分公司主张的二层物管费用18261.90元。因潘成武承租该二层物业后一直未投入使用，一审法院酌定潘成武减半向顶好物业泸州分公司缴纳比较适宜，合计1014.55㎡×1.50元／㎡·月×12月÷2=9131元（取整）。对于顶好物业泸州分公司主张的违约金2295.91元、律师代理费3000元、交通费510元、住宿费128元。因顶好物业泸州分公司的该项主张并无合同依据，故一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、潘成武于本判决生效之日起十五日内支付成都顶好物业管理有限公司泸州分公司公共物业管理费9131元、消防维保费用2095.78元，合计11226.78元；二、驳回成都顶好物业管理有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取285元，由成都顶好物业管理有限公司泸州分公司承担185元，由潘成武承担100元（此款顶好物业泸州分公司已预交，潘成武承担部分在给付上述款项时一并付清顶好物业泸州分公司）。
宣判后，上诉人顶好物业泸州分公司不服，其上诉理由为：1、一审法院未支持上诉人要求泸州梓小、潘成武支付泸州市江阳中路62号水晶广场一层79号（建筑面积998.28平方米）的物业服务费属认定事实不清，适用法律错误；2、一审法院调整泸州市江阳中路62号水晶广场二层62号（建筑面积1014.55平方米）的物业服务费无法律依据，是滥用自由裁量权，且未判决泸州梓小承担责任也是适用法律错误。故请求二审法院查明事实后支持上诉人要求泸州梓小、潘成武连带支付物业服务费22730元、延期缴费违约金2295.91元、消防维保费2095.78元、因维权产生的律师代理费3000元、交通费510元、住宿费128元的诉讼请求。
针对上诉人顶好物业泸州分公司的上诉，被上诉人泸州梓小辩称：顶好物业泸州分公司要求其与潘成武一起承担连带责任无法律依据，同时潘成武在本案中也不应承担水晶广场二层62号物业服务费，一审法院认定事实清楚，依法应驳回顶好物业泸州分公司的上诉。
针对上诉人顶好物业泸州分公司的上诉，被上诉人潘成武辩称：其与顶好物业泸州分公司没有任何物业服务合同关系，不应承担任何物管费用，请求二审法院驳回顶好物业泸州分公司的上诉。
上诉人潘成武对判决不服，其上诉理由为：1、其与顶好物业泸州分公司没有任何物业服务合同关系，也未接受过顶好物业泸州分公司提供的物业服务，故不应承担水晶广场二层62号（建筑面积1014.55平方米）的物业服务费9131元；2、一审法院判决认定的消防维保费2095.78元有误，应为1664元。故请求二审法院查明事实后驳回顶好物业泸州分公司要求其承担水晶广场二层62号物业服务费的诉讼请求。
针对上诉人潘成武的上诉，被上诉人顶好物业泸州分公司辩称：1、其是对泸州市江阳区江阳中路62号（现名水晶广场）的整栋大楼进行物业管理（含公共部分），泸州梓小、潘成武享受了其提供的对大楼公共部分的物业服务，就应当承担物业服务费用；2、消防维保费2095.78元是包含水晶广场一层79号和二层62号的消防维保费，一审法院认定的消防维保费2095.78元正确。
针对上诉人潘成武的上诉，泸州梓小辩称：其没有把潘成武列为被上诉人，对潘成武的上诉没有意见。
经二审审理后，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：顶好物业泸州分公司与泸州市江阳区江阳中路62号（现名水晶广场）的部分业主或物业使用人签订的《水晶广场项目物业管理服务合同》，不是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该物业管理服务合同对泸州市江阳区江阳中路62号（现名水晶广场）签订合同以外的业主不具有约束力，仅对签订合同的那一部分业主或物业使用人具有约束力。顶好物业泸州分公司依据《水晶广场项目物业管理服务合同》，认为其与泸州市江阳区江阳中路62号1层79号房屋（面积998.28平方米）及2层62号房屋（面积1014.55平方米）业主泸州梓小和物业使用人潘成武之间具有事实上的物业管理服务合同，要求泸州梓小和潘成武履行合同义务，因泸州梓小和潘成武均未与顶好物业泸州分公司签订《水晶广场项目物业管理服务合同》，该合同对泸州梓小和潘成武不具有约束力，但顶好物业泸州分公司已经针对泸州市江阳区江阳中路62号（现名水晶广场）整个楼进行物业管理及消防维保服务的现实状况，本院认为，泸州梓小作为泸州市江阳区江阳中路62号其中1层79号房屋及2层62号房屋的所有人，同时根据泸州梓小与潘成武签订的《租赁合同》的约定，一审法院适用公平原则，酌情判决物业使用人潘成武应当向顶好物业泸州分公司交纳消防维保费用2095.78元（包括1层79号房屋和2层62号房屋）及公共物业管理费9131元（2层62号房屋）并无不当。顶好物业泸州分公司依据《水晶广场项目物业管理服务合同》向泸州梓小和潘成武主张的延期缴费违约金、因维权产生的律师代理费、交通费、住宿费因没有合同约定，也缺乏法律依据，本院不予支持。因泸州市江阳区江阳中路62号1层79号房屋（面积998.28平方米）的物业使用人潘成武与泸州新时尚购物中心管理有限公司、泸州新时尚购物中心管理有限公司与顶好物业泸州分公司之间对泸州市江阳区江阳中路62号1层79号房屋的物业服务另有约定，涉及案外人泸州新时尚购物中心管理有限公司，顶好物业泸州分公司可以另行诉讼解决。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费648元，由潘成武承担80元，成都顶好物业管理有限公司泸州分公司承担568元。
本判决为终审判决。
审判长 宋学梅
审判员 卓 波
审判员 李 野
二〇一五年八月七日
书记员 袁雪梅