宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终765号
上诉人（原审被告）：郭如红，男，生于1968年4月10日，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
被上诉人（原审原告）：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人：马仲林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张学明，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：陈国宝，宁夏中宝律师事务所律师。
上诉人郭如红因与被上诉人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2016）宁0521民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人郭如红，被上诉人楚雄公司的委托诉讼代理人张学明、陈国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭如红上诉请求：1.撤销原判，改判驳回楚雄公司的诉讼请求；2.上诉费用由楚雄公司承担。事实和理由：本案一审程序违法。郭如红的委托人钱某已经支付全部购房款的事实对认定双方责任具有决定性的影响，一审未调取钱某在公安机关的说明材料，损害了郭如红的合法权益。一审认定事实错误。郭如红委托钱某于2012年12月21日已付清了三套商品房全部房款2000265元。张学明、王某和钱某签订《房屋买卖居间合同》后又与兰州某商用设备有限公司法定代表人郭某签订了《房屋产权转让协议》，将与钱某签订的《房屋买卖居间合同》中的所有房屋转让给了兰州某商用设备有限公司，张学明、王某实际上变更或者解除了与钱某签订的《房屋买卖居间合同》，钱某只是郭如红的代理人。钱某向楚雄公司的代理人张学明、王某银行账户的汇款就是郭如红支付的购房款。楚雄公司没有将房屋产权转让给钱某并过户到钱某名下，据此，钱某没有向楚雄公司支付房款的义务。钱某以其妻子竺某名义向楚雄公司代理人张学明、王某银行账户的汇款就是代理郭如红支付的购房款。郭如红已经按照合同约定向楚雄公司付清了全部房款，郭如红没有违约行为，不承担违约责任。楚雄公司的代理人张学明认可收到郭如红交来的房款，2014年1月22日，张学明出具书面证明承认钱某交来购房款共计1250万元，结合钱某及其妻竺某通过银行给张学明及王某汇款的事实，完全可以认定郭如红已经付清了房款。合同签订后，楚雄公司没有依约向郭如红交付房屋，并占有控制使用，郭如红不应承担违约责任。钱某在本案中起着关键作用，应追加钱某为当事人，一审不予追加导案认定事实不清、证据不足。
楚雄公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，审判程序合法。郭如红的上诉理由均不能成立。
楚雄公司向一审法院起诉请求：1.郭如红赔偿楚雄公司三套商品房已过户的财产损失278.10万元；2.案件受理费由郭如红承担。
一审法院认定事实：2012年12月20日，郭如红委托钱某以郭如红名义与楚雄公司委托代理人张学明签订了三份《商品房买卖合同》，双方约定：楚雄公司将其开发的位于中宁县某小车区的16#-1号（产权证号为6***8，面积为389.64㎡）、16#-2号（产权证号为6***1，面积亦为389.64㎡)、19#-3号商业用房（产权证号为6***6，面积为554.23㎡）出卖给郭如红；房屋单价为1500元/㎡，房屋价款共计2000265元[（389.64㎡+389.64㎡+554.23㎡）×1500元/㎡]；郭如红于2012年12月20日一次性向楚雄公司付清房款，郭如红逾期付款超过30日的，楚雄公司有权解除合同，郭如红按照应付房款的5%向楚雄公司承担违约金。2012年12月24日，楚雄公司将三套房屋的房产证办理到郭如红名下。2012年12月25日，郭如红委托钱某从楚雄公司拿走了三套房屋的房产证并将房产证交给了郭如红。但郭如红一直未向楚雄公司支付三套房屋的房款。2015年10月16日，中宁县房地产交易管理所依据银川市兴庆区人民法院(2014)兴执字第989-1、第990-2号执行裁定书，将19#-3号商业用房以116.70万元的拍卖保留底价抵偿给了郭如红的债权人冯某，将16#-1号、16#-2号两套商业用房以161.40万元的拍卖保留底价抵偿给了郭如红的债权人张某。同时查明，2012年12月13日，张学明、王某与钱某签订了一份《房屋买卖居间合同》，双方约定：张学明、王某将其开发的位于中宁某的23000㎡营业房以2600元/㎡出售给钱某，合同总价款为5980万元；钱某出售房屋的价格超出2600元/㎡的部分作为居间费归钱某；钱某拿走房产证后15个工作日内配合张学明、王某拿回80%的房款等。2012年12月19日至12月21日，钱某的妻子竺某分四次向张学明及张学明的妻子王某银行卡上支付房屋买卖居间合同的房款568万元。一审法院认为，楚雄公司作为房地产开发企业，将其建设的房屋出卖给郭如红并将房屋所有权转移于郭如红，故本案案由应定为商品房销售合同纠纷。楚雄公司、郭如红签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力。合同签订后，郭如红应当按照合同的约定于2012年12月20日向楚雄公司支付三套商业用房的房款2000265元[（389.64㎡+389.64㎡+554.23㎡）×1500元/㎡]，郭如红未按约定向楚雄公司支付房款，违反了合同的约定，应当向楚雄公司承担违约责任。对于楚雄公司要求郭如红赔偿三套房屋损失278.10万元的诉讼请求，该院认为，由于涉案的三套房屋被银川市兴庆区人民法院执行时抵偿了郭如红的其他债务，致使郭如红无法向楚雄公司返还该三套房屋，给楚雄公司造成了损失，故郭如红应赔偿楚雄公司的财产损失；对于该三套房屋的价值，虽然银川市兴庆区人民法院执行时按照278.10万元的拍卖保留底价予以认定，但在本案中，楚雄公司并未申请对三套房屋的价格进行评估，仍按照合同订立时的价格即2000265元予以认定，故对该项诉讼请求，予以支持2000265元。郭如红辩解其通过钱某已向楚雄公司委托代理人张学明支付所有房款，请求驳回楚雄公司诉讼请求的意见，该院认为，钱某妻子竺某向张学明及张学明妻子王某账户上所汇款项565万元系钱某向张学明支付的双方签订的房屋买卖居间合同的房款，与本案无关，故对郭如红的该辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第四项之规定，判决：郭如红于判决生效之日赔偿楚雄公司房屋损失2000265元。案件受理费29048元，由楚雄公司负担8133元，由郭如红负担20915元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人郭如红提供的证据有：公证书1份、电汇凭证（复印件）1份，借条（复印件）1份、《法治新报》登报声明1份，证明钱某没有能力签订23000平米的商品房买卖合同，涉案的1000余万元款是由郭如红和孙某打给钱某；证人孙某出庭证言，证明郭如红指示孙某于2012年12月14日给竺某账户上打款90万元。楚雄公司质证称，对公证书的真实性、合法性均有异议。公证书形成的时间是2016年7月5日，但证明的事实是2012年12月19日，公证书内容中有公证书里的复印件与原件一致，原件由郭如红保存，郭如红应当出示原件而不是复印件。另外，委托书中仅授权郭如红监管打入竺某账户的1050万元，并不代表这1050万元是郭如红的合法财产。借条和电汇凭证，因是复印件，无法核实原件，对其真实性有异议。声明是郭如红于2014年12月18日在《法治新报》登载的9套商品房产权人是郭如红，要求承租者与郭如红联系，这一事实有9本房产证足以证明。证人孙某到庭作证的程序不符合法律规定，是郭如红事先通知证人，对证言真实性不认可。证人孙某与郭如红之间存在利害关系，二人曾经是上下级关系，此外，证人孙某提到的借款90万元，依据不足。孙某出示的3张汇款凭证中只有1张40万元是孙某汇给竺某的，但汇款用途没有载明，其余两张汇款单只有收款人竺某，没有汇款人，不能证明是郭如红指示孙某汇给竺某的90万元。对郭如红提供的证据，本院认定如下：郭如红提供的公证书、电汇凭证、借条、《法治新报》登报声明、证人证言，均不能证明案外人钱某及其妻子竺某向楚雄公司委托代理人张学明及其妻子王某的汇款，系代郭如红支付购房款的事实，故对其证明效力不予确认。
经本院二审查明：2012年12月20日，郭如红委托钱某以郭如红名义与楚雄公司委托代理人张学明签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：楚雄公司将其开发的位于中宁县某小车区的16#-1号（产权证号为6***8，面积为389.64㎡）、16#-2号（产权证号为6***1，面积亦为389.64㎡)、19#-3号商业用房（产权证号为6***6，面积为554.23㎡）出卖给郭如红；房屋单价为1500元/㎡，三套房屋价款共计2000265元。郭如红于2012年12月20日一次性付清房款，郭如红逾期付款超过30日的，楚雄公司有权解除合同，郭如红按照应付房款的5%向楚雄公司承担违约金。2012年12月24日，楚雄公司将三套房屋的房产证办理到郭如红名下。2012年12月25日，郭如红委托钱某从楚雄公司取走该三套房屋的房产证并将房产证交给郭如红。2013年4月9日，郭如红向楚雄公司委托代理人张学明的银行账户存入10万元，2013年4月11日，郭如红向楚雄公司委托代理人张学明银行账户转账140万元，郭如红共向楚雄公司委托代理人张学明支付购房款150万元。下剩购房款至今未付（因将郭如红支付的150万元购房款计入本案，故在（2016）宁05民终763号、（2016）宁05民终764号案件中均不再认定郭如红向楚雄公司支付过购房款）。2015年10月，经郭如红的债权人申请，该三套房屋被法院拍卖抵偿郭如红债务278.10万元。
另查明：2012年12月13日，张学明、王某与钱某签订了一份《房屋买卖居间合同》，双方约定：张学明、王某将其开发的位于中宁某的23000㎡营业房以2600元/㎡出售给钱某，合同总价款为5980万元；钱某出售房屋的价格超出2600元/㎡的部分作为居间费归钱某；钱某拿走房产证后15个工作日内配合张学明、王某拿回80%的房款等。2012年12月19日至12月21日，钱某的妻子竺某分四次向张学明及张学明的妻子王某银行卡上支付房屋买卖居间合同的房款568万元。
本院认为，郭如红提出其委托代理人钱某向楚雄公司委托代理人张学明支付包括涉案房屋在内的购房款580万元，已付清本案购房款。但楚雄公司提供的张学明、王某与钱某签订的《房屋买卖居间合同》证明，除钱某代理郭如红与楚雄公司签订本案合同外，楚雄公司委托代理人张学明与钱某之间另行存在房屋买卖合同关系，钱某应支付张学明购房款5980万元。钱某妻子竺某向张学明支付的580万元，系钱某支付其本人的购房款，并非代郭如红支付涉案房屋的购房款。此外，郭如红共向楚雄公司购买九套房屋，九套房屋的总购房款为498万余元，按郭如红的陈述，郭如红委托钱某共向楚雄公司委托代理人张学明支付房款580万元，郭如红本人又向张学明支付房款150万元，共支付购房款730万元，其已支付的购房款远远超过了应付购房款，明显与常理不符。二审中，郭如红又提出钱某代其交购房款共计1250万元，但未提供证据证明。故郭如红上诉提出其已付清全部购房款的主张不能成立。
郭如红与楚雄公司签订的三份《商品房买卖合同》约定：郭如红应于合同签订当日即2012年12月20日向楚雄公司一次性付清三套房屋购房款共计2000265元。郭如红未按合同约定的时间全额支付三套房屋购房款，仅于2013年4月9日、2013年4月11日，分别向楚雄公司委托代理人张学明支付10万元、140万元，共计150万元，还下差购房款500265元（2000265元﹣150万元﹦500265元）。郭如红应向楚雄公司支付下欠的购房款500265元。一审未认定郭如红向楚雄公司已付购房款150万元的事实，判决郭如红全额赔偿楚雄公司损失2000265元，系认定事实错误。
楚雄公司提供的《房屋买卖居间合同》和一审调取钱某向张学明付款的付款凭证，能证明钱某支付的款项，并非代郭如红支付涉案房屋的购房款。是否调取钱某付款情况或询问笔录，不影响本案的判决结果。钱某是否参加本案诉讼，不影响查明本案事实，故一审审判程序合法。
综上所述，郭如红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中宁县人民法院（2016）宁0521民初121号民事判决；
二、郭如红于本判决生效之日起30日内向中卫市楚雄房地产开发有限责任公司支付购房款500265元；
三、驳回中卫市楚雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29048元，由郭如红负担5225元，由中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担23823元；二审案件受理费22802元，由郭如红负担5703元，由中卫市楚雄房地产开发有限责任公司负担17099元。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛鹏飞
审 判 员 韩金芳
代理审判员 吕广飞
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 张 津
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。