上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第32号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海强祥投资咨询有限公司。
法定代表人陈建祥。
委托代理人李娟，上海申蕴和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）朱某某。
法定代理人朱明芳。
委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。
原审第三人胡叶情。
上诉人上海强祥投资咨询有限公司（以下简称强祥公司）因确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月8日，朱某某从案外人郑凤琪处购得上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）。2010年6月28日，朱某某签订委托书并办理公证，委托胡叶情为代理人，全权办理系争房屋的抵押登记、还贷、签订买卖合同、领取房款、办理过户等一系列事项，委托期限自签署之日至受托人完成上述委托事项之日止。2014年2月24日，胡叶情代朱某某与强祥公司的代理人乐懿签订《上海市房地产买卖合同》，约定强祥公司以人民币（以下币种均为人民币）70万元的价格购买系争房屋。合同附件三约定，2014年2月24日付房款70万元整（其中定金10万元整）。2014年2月24日，乐懿通过个人账户向胡叶情的账户转账80万元。2014年2月25日，乐懿与胡叶情向上海市宝山区房地产交易中心递交房地产登记申请书，2014年3月11日，强祥公司经核准登记为系争房屋的产权人。
2014年7月，朱某某向原审法院提起诉讼，称朱某某系XXX疾病患者，法定监护人为朱明芳。胡叶情以朱某某代理人的身份与案外人贺良串通，与强祥公司签订房屋买卖合同，并办理了房地产变更登记申请，将系争房屋产权人变更为强祥公司。朱某某对房屋买卖并不知情，故请求判令朱某某与强祥公司签订的上海市房地产买卖合同无效，强祥公司将系争房屋返还给朱某某并将产权恢复登记至朱某某名下。原审中，强祥公司提起反诉，称系争房屋内仍有户口未迁出，朱某某应当按照合同约定支付违约金，且未返还强祥公司垫付的税费。故请求法院判令：1、朱某某向强祥公司按每日1，000元标准支付违约金，从2014年3月1日开始计算至系争房屋现有户口迁清止；2、朱某某向强祥公司支付垫付的交易税费67，505元及逾期利息1，887元（从2014年3月1日至2014年9月5日，按年贷款利率5.6%计算）。
原审审理中，朱某某提供了2011年11月3日签发的残疾人证及浦东新区精神卫生中心于2014年3月28日出具的诊疗意见书。残疾证显示朱某某为精神XXX残疾，监护人为朱明芳。诊疗意见书显示门诊日期为2007年6月21日，入院日期为2011年6月23日至2011年10月8日，诊断印象为抑郁症。朱某某表示，朱某某从2007年就患有XXX疾病，办理委托和公证时已经是无民事行为能力了；委托书上的签字虽然是朱某某签的，但从来没有去过公证处，不知道在什么情况下签订的。对于上述证据，强祥公司质证认为，残疾证的真实性无异议，但是在2011年签发的，委托和公证的时间在2010年，而诊疗意见书是在2014年补开的，因此委托和公证是有效的。
强祥公司提供了一份转账凭证，以及胡叶情于2014年2月24日出具的收条、确认书、2014年4月30日出具的房屋交接书。收条写明收到系争房屋房款80万元，其中定金20万元，房款已结清；确认书写明系争房屋所有税费均由买方先行垫付，在2014年2月28日前全部还给垫付方；房屋交接书写明，强祥公司收到系争房屋钥匙一套，至此系争房屋权利全部转移给强祥公司。对于上述证据，朱某某质证认为，转账凭证真实性无异议，但不是从强祥公司账户转账的。收条、确认书、房屋交接书不予认可，合同价款70万元，而强祥公司提供转账凭证和收条显示是80万元，金额不符；合同约定的定金是10万元，而收条写的定金是20万元，与合同也不相符。强祥公司表示，房款除合同约定的70万元之外，还有10万元的装修补偿。
原审审理中，强祥公司表示系争房屋现在由强祥公司控制。
原审法院经审理后认为，朱某某于2011年11月3日取得残疾人证，并已指定朱明芳为其法定监护人，应当认定朱某某已丧失民事行为能力，即便签订委托书的时候朱某某是有民事行为能力的，委托人在丧失民事行为能力后，委托合同即终止。胡叶情于2014年2月24日与强祥公司签订合同时，委托合同已经终止，胡叶情无权代理朱某某出售房屋，朱某某的法定监护人亦未追认胡叶情的代理行为，故胡叶情代朱某某与强祥公司签订的《上海市房地产买卖合同》无效。
根据查明的事实及当事人的陈述，本案系争房屋的交易过程存在种种不合理之处。首先，合同约定的房价款为70万元，但强祥公司提供的转账凭证显示乐懿一次性付给了胡叶情80万元。购房人超出合同价付款，显然是不符合常理的。强祥公司表示另外10万元是装修补偿，但却无法提供关于装修补偿的补充协议，而且合同文本中的附件二给双方预留了关于装修处理的选择条款，双方却未使用该条款。其次，合同约定购房定金10万元，而胡叶情出具的收条上却是定金20万元，事实上付款是一次性付款，并未付过定金。强祥公司对此未给出合理解释。再次，强祥公司在庭审中陈述，是在某网站上看到了系争房屋的出售信息，才与胡叶情取得联系，之前并不认识。强祥公司于2014年2月24日签订合同当日便一次性支付给胡叶情80万元，而此时双方还未办理申请过户手续。强祥公司为何在房屋还未办理过户手续的情况下将全部房款一次性付给一个并不熟悉的售房人，而且收款人并非房屋产权人本人，只是代理人；即便胡叶情持有朱某某的公证委托书，但仍无法解释强祥公司的上述行为，强祥公司亦未给出合理解释。综上，法院可以认定，胡叶情以朱某某代理人的名义将系争房屋出售给强祥公司，系胡叶情与强祥公司之间恶意串通所为，强祥公司取得系争房屋产权并非善意取得。
因此，强祥公司应将系争房屋返还给朱某某，并将系争房屋产权恢复至朱某某名下。关于房款，强祥公司支付的80万元系转入胡叶情的账户，而胡叶情未到庭答辩，视为放弃答辩权利，朱某某表示未取得任何房款，法院予以采信。故应当由胡叶情将上述80万元款项返还给强祥公司。双方就系争房屋签订的买卖合同系无效合同，强祥公司的反诉请求，没有法律和事实依据，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、朱某某与上海强祥投资咨询有限公司就上海市宝山区南大路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海强祥投资咨询有限公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给朱某某，并协助将该房屋产权恢复至朱某某名下；三、胡叶情于判决生效之日起十日内，返还上海强祥投资咨询有限公司80万元；四、上海强祥投资咨询有限公司的全部反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人强祥公司不服，向本院提起上诉称：强祥公司作为善意购买人并不知晓朱某某精神状况的变化，而残疾证不能作为朱某某无民事行为能力的依据。强祥公司基于公证委托书与胡叶情签订了买卖合同，该合同应为有效。此外，原审法院认定强祥公司与胡叶情之间存在恶意串通，缺乏依据。故请求撤销原判，改判驳回朱某某原审诉讼请求，支持强祥公司原审反诉请求。
被上诉人朱某某辩称：残疾证的颁发须通过鉴定程序，可以证明朱某某无民事行为能力，朱某某实际在出具公证委托书时已经丧失行为能力。强祥公司在交易中存在许多不合理之处，可以认定其与胡叶情恶意勾结。故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人胡叶情未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，朱某某是否具备民事行为能力已有相关病历及残疾人证予以佐证，故原审法院鉴此就系争房屋买卖合同的效力作出认定，并无不妥。作为朱某某的委托代理人，胡叶情在处理出售系争房屋的事项时，理应与朱某某及时沟通相关事项，应当了解朱某某的实际状况，故其对买卖合同无效的后果应当承担相应责任。
根据强祥公司的自述，其系通过网站介绍知晓系争房屋出售的信息，与胡叶情并不熟悉，在此情况下双方就系争房屋实际房价未作书面约定，强祥公司即向胡叶情支付80万元，超过了书面合同约定的价款，显然不合常理。此外，根据合同的约定，系争房屋交易的税费全部由朱某某方承担，该约定也与当下一般交易习惯不符。需要指出的是，根据强祥公司提供的相关证据，其支付80万元及缴纳税费的日期均为2014年2月24日，在此情况下强祥公司未从其支付的80万元房款中先行扣除双方约定的应由朱某某方承担的税费，亦有违常理。综上所述，原审法院基于已查明的事实及当事人的陈述，认定强祥公司非善意取得，并无明显不妥，本院予以认同，相应判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，100元，由上诉人上海强祥投资咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 姚 跃
代理审判员 徐 江
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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