福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0603民初1992号原告(反诉被告)：肖小娜，女，1984年1月29日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：郑仁川、陈静，福建仁胜律师事务所律师。被告(反诉原告)：纪联青，男，1981年12月17日出生，汉族，住福建省漳浦县。被告(反诉原告)：黄菲燕，女，1985年2月8日出生，汉族，住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：钟溪鹏、黄高声，福建悦华律师事务所律师。原告肖小娜诉被告纪联青、黄菲燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，纪联青、黄菲燕于同年10月9日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告肖小娜及其委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼，被告黄菲燕及其与被告纪联青共同委托诉讼代理人钟溪鹏、黄高声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖小娜向本院提出诉讼请求：一、判令纪联青、黄菲燕继续履行《房地产买卖协议书》；二、判令纪联青、黄菲燕全权委托肖小娜，一次性偿还纪联青名下位于漳州市龙文区商品房在银行的抵押按揭贷款，办理房屋解押手续；三、判令纪联青、黄菲燕协助原告到不动产登记中心办理房屋过户手续；四、判令纪联青、黄菲燕赔偿肖小娜违约金20万元。事实和理由：2016年9月6日，肖小娜通过房产中介向纪联青、黄菲燕购买位于漳州市龙文区商品房，三方签订一份《房地产买卖协议书》，协议确认上述房屋建筑面积约118㎡，总成交价为124万元整。该协议约定：“…三、付款方式如下：肖小娜于2016年9月6日支付给纪联青、黄菲燕20万元，作为购房定金，以示诚意。（1）首期购房款人民币28万元（含定金）于2016年9月16日前办理全权委托还银行按揭尾款时肖小娜支付给纪联青、黄菲燕…九、违约责任：…纪联青、黄菲燕中途违约，应退还肖小娜定金，并赔偿违约金人民币20万元正。…十二、补充条款：…3、肖小娜在2016年9月6日支付定金5万元给纪联青、黄菲燕，剩余15万元于2016年9月16日前同首期购房款一起支付给纪联青、黄菲燕。…”。协议签订后，肖小娜如约向纪联青支付了定金人民币5万元，并准备好首期购房款23万元（含剩余定金）。依据协议约定，纪联青、黄菲燕应于2016年9月16日前办理全权委托肖小娜，并偿还完毕纪联青名下的房屋在中国人民银行的抵押贷款时，肖小娜支付首期购房款。协议签订后，肖小娜多次主动催促，但纪联青、黄菲燕一直以公务忙为由拖延时间，拒不配合办理，并要求中秋节假日后再行办理即9月17日之后办理，故肖小娜耐心等待，不料，纪联青却于2016年9月18日明确表示不继续履行合同，拒不出售房屋，肖小娜这才明白纪联青、黄菲燕系恶意违约。肖小娜认为《房地产买卖协议书》真实有效，纪联青、黄菲燕应当依法履行，现被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。纪联青、黄菲燕答辩并反诉称：一、肖小娜诉称其如期支付定金5万元，并准备好首期购房款23万元（含剩余定金）不实。1、双方签订《房地产买卖协议书》之时，肖小娜通过转账方式实际支付给纪联青、黄菲燕定金2.5万元，剩余2.5万元系支付给房屋中介方作为服务费，该笔中介费不能认定为肖小娜支付定金，故肖小娜支付的定金应认定为2.5万元；2、原告诉称“准备好首期购房款(含剩余定金)”不属实，是其单方陈述，缺乏客观真实性，且存在其未能如期支付定金20万元与首期购房款8万元相互矛盾的事实。肖小娜在签订协议时已知悉黄菲燕的建行卡号，按照双方签订的《房地产买卖协议书》第三条约定，肖小娜应于2016年9月6日之前付清定金20万元，第十二条补充条款（3）约定，肖小娜应于2016年9月16日之前付清定金余款15万元整，如果肖小娜有履行合同的诚意，完全可以通过转账支付20万元定金，其却愿意逾期拒付。二、肖小娜未及时支付定金20万元，已构成违约，纪联青、黄菲燕为避免以后因房款发生不必要的麻烦，于2016年9月18日向肖小娜送达解除《房地产买卖协议书》通知书，通知解除双方签订的《房地产买卖协议书》，尔后纪联青、黄菲燕多次联系肖小娜，在中介协商解决，并作出让步，因肖小娜缺乏诚意，致协商不成。三、肖小娜的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1、肖小娜未能如期于2016年9月16日之前支付定金20万元和相应购房款，构成先行违约；2、纪联青、黄菲燕一直积极履行合同义务，因肖小娜未如期履行合同义务，一直未能与纪联青、黄菲燕共同办理全权委托的房屋解押手续，而非纪联青、黄菲燕找借口拒不配合办理；3、肖小娜未能依约履行支付义务，已构成违约，现诉求纪联青、黄菲燕赔偿违约金20万元违背公平原则，于法无据，应予驳回。四、纪联青、黄菲燕向肖小娜送达【解除《房地产买卖协议书》通知书】程序完整，合法有效，请求依法驳回肖小娜的诉讼请求。同时向本院提出反诉请求：一、依法确认纪联青、黄菲燕于2016年9月18日解除与肖小娜于2016年9月6日签订《房地产买卖协议书》的行为有效，正式解除上述合同，纪联青、黄菲燕与肖小娜不再履行该合同义务。二、判令肖小娜已支付黄菲燕账户的定金人民币2.5万元归纪联青、黄菲燕所有。事实和理由：纪联青、黄菲燕与肖小娜经房屋中介的居间介绍，三方于2016年9月6日签订一份《房地产买卖协议书》，载明：转让的商品房建筑面积约118平方米，总成交价124万元整。…三、付款方式如下：肖小娜于2016年9月6日支付反诉纪联青、黄菲燕（协议书称甲方）20万元，作为购房定金，以示诚意。（1）首期购房款28万元整含定金于2016年9月16日前办理全权委托还银行按揭尾款时肖小娜支付给纪联青、黄菲燕；八、…肖小娜、纪联青、黄菲燕同意双方的中介费从定金中预付…纪联青、黄菲燕支付中介费按照成交价的1.5%支付，肖小娜按照成交价的1%支付；九、违约责任：…肖小娜中途违约，纪联青、黄菲燕有权取消定金；十二、补充条款：…（3）肖小娜在2016年9月6日支付定金5万元整给纪联青、黄菲燕，剩余款项15万元整于2016年9月16日前同首期购房款一起支付给纪联青、黄菲燕。上述协议签订后，肖小娜按照约定分别转账定金2.5万元给黄菲燕的账号和房屋中介方的服务费2.5万元；纪联青、黄菲燕实际收取肖小娜定金2.5万元。纪联青、黄菲燕在2016年9月16日之前，多次与中介联系，敦请肖小娜于2016年9月16日前支付定金余款15万元；但肖小娜未能主动转账该款项。鉴于肖小娜刚刚签订协议后，就未能按照上述《房地产买卖协议书》第三条、十二条补充条款（3）约定，按时于2016年9月16日前付清定金余款15万元，为避免以后因房款发生不必要的麻烦，纪联青、黄菲燕遂于2016年9月18日向肖小娜邮寄送达【解除《房地产买卖协议书》通知书】，载明自肖小娜收到上述《通知书》之日起，正式解除双方之前签订《房地产买卖协议书》；尔后纪联青、黄菲燕多次联系肖小娜和中介方，要求肖小娜严格履行上述《房地产买卖协议书》的合同义务，如期支付定金人民币20万元。然而，肖小娜仅仅支付黄菲燕定金2.5万元，未能按照合同约定按时支付定金余款15万元，不符合定金固有的目的、性质和功能，构成违约，应当承担违约责任。纪联青、黄菲燕认为，向肖小娜送达【解除《房地产买卖协议书》通知书】程序完整，合法有效。故提出反诉，请求合并审理，支持纪联青、黄菲燕的反诉请求。肖小娜辩称：一、纪联青、黄菲燕要求解除《房地产买卖协议书》，属于无效的法律行为，理由有下：1、讼争房屋系登记在纪联青名下，非纪联青、黄菲燕共有，三方在签订《房地产买卖协议书》时，说明讼争房产现抵押于中国人民银行，尚有剩余贷款未结清，故约定首付款用于偿还讼争房产的剩余抵押贷款。该首付款23万元（含剩余定金）应于纪联青、黄菲燕配合办理全权委托公证后，直接支付至纪联青用于偿还贷款的指定账户。2016年9月16日之前，肖小娜多次履行善意提醒义务，联系房屋中介敦请纪联青、黄菲燕尽早办理房屋解押手续，但其多次以工作繁忙为由，拖延时间至2016年9月18日之后，直接通知解除交易。在此之前，纪联青、黄菲燕及其中介从未要求过肖小娜在2016年9月16日之前支付剩余15万元定金。2、根据合同约定，纪联青、黄菲燕于2016年9月16日之前负有配合办理房屋解押的义务，但其拒不依约履行，根据《合同法》的相关规定，其无权要求肖小娜提前支付首付款或者是剩余定金。3、肖小娜遵守诚实守信的原则，早于2016年9月16日之前准备好首付款23万元（含剩余定金），此后，也会继续严格依照合同履行义务，故双方不存在因支付房款而产生纠纷的问题。二、肖小娜支付给纪联青、黄菲燕的定金系5万元，而非2.5万元。肖小娜以转账形式和现金形式实际支付给纪联青、黄菲燕5万元整，但根据合同约定，房屋中介费由纪联青、黄菲燕收受的定金予以垫付，所以，纪联青在收到5万元定金之后，先支付2.5万元给予房屋中介，因该约定系属于自主约定的范畴，系出于三方的真实意思表示，且不违反法律规定，受法律保护，故，该行为具有法律效力。对此，纪联青也实际出具“收据”，确认其受到5万元定金。故应当依法驳回纪联青、黄菲燕的反诉请求。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月6日，肖小娜通过房产中介向纪联青、黄菲燕购买位于漳州市龙文区商品房，三方签订《房地产买卖协议书》一份，载明上述房屋建筑面积约118㎡，总成交价为124万元整等内容。该协议第三条就付款约定方式如下：肖小娜于2016年9月6日支付给纪联青、黄菲燕20万元，作为购房定金，注明双方交易过户后，定金抵扣总房款。（1）首期购房款人民币28万元（含定金）于2016年9月16日前办理全权委托还银行按揭尾款时由肖小娜支付给纪联青、黄菲燕，第二期购房款42万元于2016年10月10日过户收件完整时由肖小娜支付给纪联青、黄菲燕，并约定于2016年10月10日前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理等内容。协议第九条就违约责任约定如下：肖小娜中途违约，纪联青、黄菲燕有权取消定金；纪联青、黄菲燕中途违约，应退还肖小娜定金，并赔偿违约金人民币20万元。协议第八条约定：肖小娜、纪联青、黄菲燕同意双方的中介费从定金中预付，交易过户后，多还少补，其中纪联青、黄菲燕按照成交价的1.5%支付中介费，肖小娜按照成交价的1%支付中介费。协议第十二条补充条款中约定：…2、第三期购房款54万元于2017年1月10日前由银行放款给纪联青、黄菲燕；3、肖小娜在2016年9月6日支付定金5万元给纪联青、黄菲燕，剩余15万元于2016年9月16日前同首期购房款一起支付。协议签订后，肖小娜于2016年9月6日支付定金5万元，其中付给纪联青、黄菲燕2.5万元，付给中介机构2.5万元，同日，纪联青出具收到肖小娜支付购房定金5万元的收条交肖小娜收执。此后，中介人员胡林雄就讼争房屋按揭贷款事宜联系了银行，但纪联青、黄菲燕未依约及时办理委托公证、讼争房屋解押等手续，在肖小娜的催促下，胡林雄与另一中介人员陈华妹多次通过电话、微信等方式联系纪联青，告知肖小娜已备好首付款，要求纪联青、黄菲燕前来办理委托公证、讼争房屋解押等手续，纪联青、黄菲燕以中秋节(2016年9月16日为中秋节)期间较忙等为由，要求推至中秋节后再前来办理。2016年9月18日，肖小娜丈夫林金宝电话联系纪联青，纪联青明确表示因其工作调动等原因不卖房子；同日，林金宝电话联系中介人员胡林雄，胡林雄告知林金宝纪联青来电话表示不卖房子了，说是其父亲不让卖，也可能是工作调动到漳州等情况。2016年9月20日，肖小娜、林金宝与纪联青及中介人员陈华妹、胡林雄等人在中介机构一起协商履行合同事宜，纪联青要求解除合同、表示愿意返还肖小娜已付款项并给中介一点补偿，同时其表明已于9月18日向肖小娜发出《解除协议通知书》，已终止了这个协议，若此时协商不成，其将追究肖小娜违约责任等，而肖小娜则要求继续履行合同，陈华妹、胡林雄均认为纪联青存在过错，动员纪联青继续履行合同，因纪联青不愿继续履行合同，致双方未能达成一致意见。2016年9月20日，肖小娜收到纪联青、黄菲燕于2016年9月18日发出的《解除通知书》，该通知书载明肖小娜未能在协议约定的2016年9月16日支付定金20万元已构成违约，自通知书送达之日正式解除双方房屋买卖关系，取消定金，并保留其他法律权利等内容。本院认为，肖小娜与纪联青、黄菲燕在中介居间介绍下签订的《房地产买卖协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”我国《民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”从上述事实与证据的分析可见，纪联青、黄菲燕拒绝履行合同义务事实清楚，其行为已构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，肖小娜为此起诉要求纪联青、黄菲燕继续履行《房地产买卖协议书》、全权委托肖小娜一次性偿还纪联青名下位于漳州市龙文区商品房在相应银行的抵押按揭贷款、办理房屋解押手续、协助肖小娜办理不动产产权转移登记手续、赔偿肖小娜违约金20万元等诉讼请求合理合法，本院予以支持。纪联青、黄菲燕的辩解与事实和法律规定不符，不予采纳，其反诉要求确认其于2016年9月18日解除与肖小娜签订的《房地产买卖协议书》的行为有效、判令肖小娜已支付至黄菲燕账户的定金人民币2.5万元归其所有的请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。理由如下：首先，关于定金20万元问题，因双方在签订的《房地产买卖协议书》第十二条补充条款明确约定，肖小娜于2016年9月6日支付定金5万元给纪联青、黄菲燕，剩余15万元于2016年9月16日前同首期购房款一起支付，故肖小娜无需于2016年9月6日支付全部定金20万元。虽然肖小娜应于2016年9月16日前支付剩余定金15万元，但同时约定纪联青、黄菲燕于2016年9月16日前办理全权委托还银行按揭尾款并解押时肖小娜支付给纪联青、黄菲燕，而纪联青、黄菲燕未于2016年9月16日前办理全权委托还银行按揭尾款并办理抵押物解押，在催告后要求延期办理，尔后又提出解除协议，不履行合同约定义务，此情形下肖小娜未于2016年9月16日前支付剩余定金15万元，也未支付首期购房款，是行使同时履行抗辩权行为，该行为符合我国《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”纪联青、黄菲燕以肖小娜未于2016年9月16日前支付定金20万元构成违约的辩解与事实和法律规定不符，本院不予采纳。其次，关于纪联青、黄菲燕向肖小娜发送的《解除通知书》效力问题。我国《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”虽然纪联青、黄菲燕向肖小娜发送《解除通知书》符合我国《合同法》第九十七条规定的“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方”，由于双方并未约定一方解除合同的条件，《解除通知书》载明的解除合同的理由是肖小娜未能在2016年9月6日支付定金20万元构成违约，而肖小娜无需于2016年9月6日支付定金20万元，故纪联青、黄菲燕提出解除合同不符合我国《合同法》第九十七条规定当事人一方可主张解除合同的情形，况且肖小娜之后向本院起诉要求纪联青、黄菲燕继续履行《房地产买卖协议书》，否决了纪联青、黄菲燕提出解除合同的意愿，故《解除通知书》不具效力。第三，关于肖小娜已支付定金数额问题，《房地产买卖协议书》第八条约定：肖小娜、纪联青、黄菲燕同意双方的中介费从定金中预付，交易过户后，多还少补。肖小娜于签订协议时分别向纪联青、黄菲燕支付2.5万元，向中介支付2.5万元，而纪联青也于同时出具肖小娜支付定金5万元的收条交肖小娜收执，双方的行为符合上述协议约定，肖小娜向纪联青、黄菲燕支付定金数额认定为5万元事实清楚，证据充分，纪联青、黄菲燕辩解其只收到定金2.5万元与事实不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条规定，判决如下：一、肖小娜与纪联青、黄菲燕于2016年9月6日签订的《房地产买卖协议书》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务；二、纪联青、黄菲燕应于本判决生效之日起十日内办理或委托肖小娜办理漳州市龙文区房屋按揭贷款尾款的还款和抵押物解押手续；三、纪联青、黄菲燕应于本判决生效之日起十日内协助肖小娜办理不动产产权转移手续；四、纪联青、黄菲燕应于本判决生效之日起十日内赔偿肖小娜违约金20万元。五、驳回纪联青、黄菲燕的反诉请求。案件受理费15960元，由纪联青、黄菲燕负担；反诉费7980元，由纪联青、黄菲燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  陈梓敬人民陪审员  赖杜恺人民陪审员  魏雅蓉二〇一七年三月十六日书 记 员  刘 婧申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。…第二百三十九条申请执行的期间为二年。…