湖南省中方县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）方民二初字第143号
原告湖南君天物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。
法定代表人何坚，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）蒋自然，男，汉族，1958年9月30日出生，该公司项目经理，住长沙市芙蓉区。
被告邓文燕，女，汉族，1968年9月2日出生，户籍住所地湖南省怀化市鹤城区。
原告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）与被告邓文燕物业服务合同纠纷一案，于2015年7月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员向小英担任审判长，审判员唐光礼、人民陪审员舒朝菊参加的合议庭，于2015年12月21日公开开庭进行了审理。书记员李波担任记录。原告君天物业公司的委托代理人蒋自然到庭参加诉讼，被告邓文燕经公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君天物业公司诉称：2007年9月15日，原告君天物业公司由湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆房地产公司）依法选聘对万隆＆维也纳森林小区从事物业管理服务，原告君天物业公司严格依约履行了义务，但被告邓文燕自2010年8月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告君天物业公司催缴无果。故诉请法院：判令被告邓文燕缴纳拖欠的物业服务费21758元，违约金6527元，共计28285元并承担本案的诉讼费用。
原告君天物业公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、住宅前期公共性物业服务收费申报审核表，拟证明原告君天物业公司的物业服务收费经过了物价部门的审批；
2、房地产企业资质证书，拟证明原告君天物业公司具备物业服务企业二级资质；
3、万隆＆维也纳森林前期物业服务合同，拟证明原告君天物业公司经万隆房地产公司选聘对万隆＆维也纳森林小区提供物业服务，双方对前期物业服务内容、违约责任等进行了约定；
4、商品房买卖合同，拟证明被告邓文燕系万隆＆维也纳森林小区四道V4003号房屋的业主以及被告邓文燕购房、交房的时间及房屋的面积有关情况；
5、欠费清单，拟证明被告邓文燕欠费的具体明细；
6、结算书，拟证明2010年5月14日，被告邓文燕与开发商办理结算手续，明确被告邓文燕从2011年1月1日开始交纳物业服务费；
7、物业管理费缴费通知单及挂号信函回执单，拟证明原告君天物业公司对被告邓文燕的物业欠费进行书面催缴。
被告邓文燕未作答辩，也未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告邓文燕对原告君天物业公司所提交的证据未到庭发表质证意见。
本院对本案的证据认证如下：对原告君天物业公司提交的证据1、2、3、4、6、7来源合法，形式有效，本院予以采信；证据5为原告君天物业公司单方制作，被告邓文燕未签字认可，本院不予采信。
本院根据上述确认的证据，查明如下事实：原告君天物业公司系经批准具备二级资质房地产物业服务的企业法人。并经物价行政管理机关登记准许对万隆＆维也纳森林小区物业服务收费。2007年9月12日，原告君天物业公司与万隆＆维也纳森林小区的开发商万隆房地产公司怀化分公司签订了《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》。合同对服务内容与质量、服务收费、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其它事项等做了约定，其中合同第七条约定：“业主应于开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始交纳物业服务费用。……物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度最后一个月的25日之前，预交下一季度的物业费用。”合同第二十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按3‰的标准收取违约金。”合同第三十四条约定：“本合同期限自2007年9月15日起至项目业主委员会成立并签订新的《万隆＆维也纳森林物业服务合同》之日止。”合同签订后，原告君天物业公司对该小区进行物业管理服务。
2008年5月24日，被告邓文燕与万隆房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告邓文燕购买万隆房地产公司开发的万隆＆维也纳森林四道V4003号房屋，面积为340.16平方米。该合同第十六条关于物业管理的约定：“经协商，买受人（邓文燕）同意将所购房屋委托出卖人（万隆房地产公司）选定的物业公司进行物业管理，房屋交付使用后，买受人应遵守物业管理公司制定的物业管理规定，并按时缴纳物业管理费用及水电等费用。……”2010年5月14日，万隆房地产公司将房屋交付给被告邓文燕，房屋面积372.31平方米，双方签字确认：“按照《商品房买卖合同》的条款已结算清楚，包括合同履行中的有关问题，双方均不再向对方提出另外的经济要求。但是房屋的质量问题及保修，出卖方仍按法律规定的条件承担义务。”在该结算书中双方也约定了2010年12月31日前的物业服务费为开发商赠送。被告邓文燕接收房屋后，一直未入住，也未交纳过物业服务费用。原告君天物业公司向被告邓文燕催费，但被告邓文燕拒交，双方形成纠纷。在庭审中，原告君天物业公司认可，开发商万隆房地产公司向被告邓文燕承诺的2011年1月1日至2011年6月30日期间的物业服务费按50%收取。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告君天物业公司与万隆房地产公司签订的《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对包括被告邓文燕在内的全体业主具有约束力。在合同履行期间，原告君天物业公司依约为包括被告邓文燕在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同的约定和法律的规定，被告邓文燕作为业主，在接受了原告君天物业公司提供的服务内容后，理应负有按照合同约定向原告君天物业公司及时履行交纳物业服务费的义务。被告邓文燕的物业服务费本应从房屋交付之日的次月起即2010年6月1日开始计算，但万隆房地产公司承诺赠送物业服务费至2011年1月1日，2011年1月1日至2011年6月30日的物业费按50%收取，且得到了原告君天物业公司的认可，故原告君天物业公司提出要求被告邓文燕按50%向原告君天物业公司缴纳2011年1月1日至2011年6月30日期间物业服务费和按90%向原告君天物业公司缴纳2011年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费的诉讼请求，符合《湖南省物业服务管理办法》的规定，本院予以支持。按被告邓文燕的房屋面积为372.31平方米计算，被告邓文燕应交纳的物业服务费为20640.86元（372.31平方米×1.2元／月×50%×6月＋372.31平方米×1.2元／月×90%×48月）。同时按《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》第七条的约定，物业服务费按季交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下一季度的物业服务费用。未能按时足额交纳物业服务费用的，按合同第二十八条约定从逾期之日起按3‰的标准支付违约金。被告邓文燕未按约定交纳物业服务费存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，原告君天物业公司提出要求被告邓文燕支付违约金的请求，本院予以支持。但在合同中没有约定违约金计算的时间单位，双方也未达成补充协议，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院酌情认定被告邓文燕按3‰／月的标准向原告君天物业公司支付违约金1685.58（按季度交纳，在每季度最后一个月的25日之前预交下季度物业服务费，2011年1月25日前应交1、2、3月份的物业服务费的违约金为372.31平方米×1.2元／月×50%×3月×3‰／月×53个月；2011年3月25日前应交4、5、6月份的物业服务费的违约金为372.31平方米×1.2元／月×50%×3月×3‰／月×51个月；2011年6月25日前应交7、8、9月份的物业服务费的违约金为372.31平方米×1.2元／月×3月×90%×3‰／月×48个月……以此类推。）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告邓文燕于本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司物业服务费20640.86元；
二、限被告邓文燕于本判决生效之日起十日内支付原告湖南君天物业管理有限公司违约金1685.58元；
三、驳回原告湖南君天物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费507元，由原告湖南君天物业管理有限公司负担107元，被告邓文燕负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 向小英
审 判 员 唐光礼
人民陪审员 肖佐茹
二〇一五年十二月二十一日
书 记 员 李 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。