江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5562号
上诉人（原审被告）南京讯伟达信息技术有限公司，住所地南京市建邺区新安江街99号404室。
法定代表人何进，该公司总经理。
委托代理人费天行，国浩律师（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京模范路科技创新园区有限公司，住所地南京市鼓楼区古平岗4号。
法定代表人何建，该公司董事长。
委托代理人陈芳云，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人孙敦萍，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京云谷网络科技有限公司，住所地南京市软件大道118号新华汇科技园B1栋8楼。
法定代表人张柔，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）张柔。
上诉人南京讯伟达信息技术有限公司（以下简称讯伟达公司）与被上诉人南京模范路科技创新园区有限公司（以下简称模范路公司）、南京云谷网络科技有限公司（以下简称云谷网络公司）、张柔房屋租赁合同纠纷一案，上诉人讯伟达公司不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
模范路公司原审诉称，2012年6月12日，原告与被告讯伟达公司签订《南京模范路科技创新园区房屋租赁使用合同书》，原告将位于南京市古平岗4号C座404、405建筑面积180.96平方米的房屋及配套设施租赁给被告讯伟达公司使用。双方约定租金支付方式为季付，各期房租提前壹个月支付，先付后用。但被告讯伟达公司承租房屋后未按约定支付任何房租，原告多次催要无果，于2014年5月20日解除租赁合同并收回房屋。讯伟达公司承租的房屋部分由云谷公司和张柔实际使用。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院判决：1、被告向原告支付拖欠的房租327465.22元（2012年6月25日至2014年5月20日）及相应滞纳金（按违约一天收取年租金千分之零点五计算，自2012年7月3日起至实际支付之日）；2、由被告承担本案的诉讼费用。
讯伟达公司原审辩称，一、原告明知被告张柔并非讯伟达公司的员工，亦非讯伟达公司的授权代表。张柔与原告签订《房屋使用租赁合同书》之前，通过园区副主任介绍入驻园区，原告对被告张柔的身份、背景信息完全知晓。原告与被告张柔签订的另外一份《房屋租赁使用合同书》除合同承租方不同外，合同编号、签订日期、合同内容与本案的《房屋租赁使用合同书》完全一致，是由被告张柔注册云谷网络公司使用。原告与讯伟达公司签订《房屋租赁使用合同书》是为了被告张柔能够尽快在园区租赁房屋办公。因为根据园区规定，签订合同的另一方必须是企业，故被告张柔才使用讯伟达公司的公章。二、原告主张被告张柔构成表见代理的观点无事实与法律依据。原告未提交表见代理成立的证据，故其应当承担举证不能的法律后果。三、被告讯伟达公司将公章交予被告张柔办理公司注销手续，张柔擅自使用公章与原告签订《房屋租赁使用合同书》的行为属无权代理，被告讯伟达公司在收到法院传票前对此事并不知情，后也未对该合同进行追认，该合同应属无效，应由被告张柔来承担全部责任。四、原告自认涉案房屋的实际使用人系被告张柔成立的云谷网络公司，而非被告讯伟达公司。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
张柔原审辩称，1、被告云谷网络公司使用原告提供的涉案房屋。原告收取的相关费用不合理。原告收取同期其他企业的租金是1.6元至1.8元每平方米，而向被告方主张的是2.6元每平方米。原告主张的滞纳金，应以本金为基础。云谷网络公司已经交纳两期物业费，不应再交纳物业费。在云谷网络公司离开前，原告从未向被告方催缴相关费用。2、云谷网络公司在使用涉案房屋的初期，原告对于张柔的具体情况是明知的。张柔以讯伟达公司名义签订合同，张柔以此合同注册云谷网络公司。请求法院依法判决。云谷网络公司原审辩称，同被告张柔的答辩意见。
原审法院经审理查明，位于南京市鼓楼区古平岗4号房屋系中国电子科技集团公司第十四研究所（以下简称十四研究所，原名信息产业部电子第十四研究所）所有的自建房屋。
2010年1月14日，十四研究所（出租方，甲方）与南京市鼓楼区人民政府（承租方，乙方，以下简称鼓楼区政府）就位于本市鼓楼区古平岗4号的房屋签订《合作协议》及《补充协议》，双方约定，乙方承租涉案房屋，租赁期限为20年，租赁用途为科技园区入驻企业科研与办公等等。2010年8月9日，十四研究所向鼓楼区政府出具《授权委托书》，将十四所老所部办公楼、931楼、ABC楼及联试楼委托给鼓楼区政府用于建设南京国睿科技园，授权鼓楼区政府全权负责南京国睿科技园的整体招商运营工作，但不得擅自以承租物进行以房入股、联营牟利或转租给第三方运营商等活动，委托期限自2010年8月9日至2015年8月8日。当日，鼓楼区政府向原告模范路公司出具《授权委托书》，授权模范路公司全权负责南京国睿科技园的整体招商运营工作。
2012年6月12日，原告模范路公司（甲方，出租方）与被告讯伟达公司（乙方，承租方）签订《南京模范路科技创新园区（古平岗4号）房屋租赁使用合同书》（以下简称第一份租赁合同），双方约定：甲方将位于南京市古平岗4号C座4层404、405房屋（实测建筑面积180.96平方米）及配套设施出租给乙方使用；乙方承租该房屋的用途为办公用房；租赁期限为三年，且2012年6月25日起至2015年6月24日止；甲方应于2012年6月15日前将出租房屋交付给乙方使用；租金按建筑面积计算，标准为2.6元／日／建筑平方米，以2012年6月25日为租金起算日，每年按365天计算租金，租金总额为人民币171731元；乙方应于签约后七个工作日内向甲方交付租房定金10000元，该定金在乙方支付首期租金时充抵房租；租赁期内乙方须按季度支付租金，第一次支付日期为乙方租金起算日的七个工作日之内，以后各期租金提前壹个月支付给甲方，先付后用；乙方应于装修开工前七个工作日支付履约保证金14000元；如乙方在无任何正当理由情况下不支付租金超过60天（含60天）且经甲方催告仍未支付的，甲方有权解除本合同；如乙方未按时支付租金，甲方将按日收取壹年租金的千分之零点五作为滞纳金等等。双方合同下方出租方、承租方处加盖公章，张柔亦在被告讯伟达公司委托代理人处署名。后被告张柔以个人名义与原告模范路公司另签订《南京模范路科技创新园区（古平岗4号）房屋租赁使用合同书》，合同编号、合同内容及签订时间均与上述房屋租赁合同一致，被告张柔称使用该合同注册云谷网络公司。上述房屋租赁合同签订后，三被告至今未向原告模范路公司支付任何款项。被告张柔、云谷网络公司称涉案房屋由被告云谷网络公司使用，并出具付款方为云谷网络公司发票，系物业管理服务费、代收电费、代收水费发票，期间为2013年4月至2014年1月。
2014年5月21日，原告模范路公司向被告讯伟达公司通过快递方式邮寄《关于解除﹤房屋租赁使用合同书﹥的通知函》，通知被告讯伟达公司：自2014年5月20日起，讯伟达公司与原告之间的《房屋租赁使用合同书》解除；要求被告讯伟达公司于2014年5月24日前，向原告付清拖欠的租金、拖欠租金期间的滞纳金，向物业管理单位、空调能源管理单位付清全部的物业管理费、能源管理费、水电费等各项应承担的费用及相应的滞纳金及违约金；被告讯伟达公司在付清上述款项后的当日（最迟不晚于2014年5月25日），腾空涉案房屋。三被告称均未收到上述解除通知函。
2014年7月11日，原告模范路公司将涉案房屋出租给案外人南京臻泰微波科技有限公司使用，并签订租赁合同，租赁期限为2014年7月11日至2015年7月10日。
原审诉讼中，原告申请增加诉讼请求，具体为，被告方支付租金（按日租金的2.6元计算至法院确认的合同解除之日）及房屋使用费（被告逾期仍不退还房屋，按照房屋租金标准计算至被告退还房屋之日止）；被告方退还房屋；被告方承担本案的律师费。被告张柔称，云谷网络公司于2014年3月起就不再使用涉案房屋，只是相关物品没有搬出，并口头告知原告。原告称，云谷网络公司人是走了，但房屋至今未腾空；被告方向我公司的员工私下打招呼，但并未书面告知；2015年6月24日双方合同解除，房租按照合同约定计算至解除之日，房屋使用费用计算至被告交付之日。
因当事人分歧较大，致本案调解不成。
上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证复印件、合作协议、授权委托书、房屋租赁使用合同书、解除函、物业费及水电费发票、照片等证据为证，足以证实。
原审法院认为，当事人合法的权益受法律保护。根据双方当事人的诉辩意见，原审法院做如下评判：
关于第一份租赁合同的效力问题。行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。三被告方均称讯伟达公司将公章交给被告张柔系为了办理公司注销手续。但被告张柔在未明确告知原告模范路公司自己无代理权情况下，使用讯伟达公司公章与原告签订房屋租赁合同，足以使原告相信张柔具有代理权限，张柔的表见代理成立。同时公司公章的使用就等同于公司的签名，盖章的效力就是公司签名的效力。张柔在第一份租赁合同上加盖了被告讯伟达公司的印章，就表明该意思表示由被告讯伟达公司作出，讯伟达公司是该行为的主体，因此原告模范路公司与被告讯伟达公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，被告讯伟达公司应按合同约定行使权利与义务。对于张柔与原告签订的与前述第一份租赁合同除承租方外均一致的合同，因在同一物上可设立多个互不相斥的物权，在后成立的合同不影响在先成立的合同的效力。
关于本案责任主体问题。原告与被告讯伟达公司签订房屋租赁合同，被告讯伟达公司是本案合同的相对方，讯伟达公司应依照合同约定承担相应责任。现讯伟达公司未向原告支付房屋租金，存在违约行为，应承担相应的违约责任。虽然云谷网络公司成立于第一份租赁合同签订之后，但是云谷网络公司以涉案房屋注册并成立，亦是涉案房屋的实际使用人，因此云谷网络公司也应受第一份租赁合同的约束，承担相应的责任。同时被告张柔并非房屋租赁合同的相对人，不应承担支付租金等责任。
关于合同的解除问题。被告云谷网络公司于2014年5月20日前不再使用涉案房屋，且张柔告知原告公司的工作人员，视为云谷网络公司要求终止合同。原告已将涉案房屋另出租于南京臻泰微波科技有限公司。原告诉称于2014年5月20日解除租赁合同并收回房屋；后原告认为2015年6月24日双方之间租赁合同解除，房租按照合同约定计算至解除之日，房屋使用费用计算至被告交付房屋之日。原告的陈述既违反了民事活动中应当遵循的诚实信用原则，也违反了在民事诉讼中禁止反言的规则，原审法院不予支持。因此原告模范路公司与被告讯伟达公司之间租赁合同于2014年5月20日解除。
原告模范路公司与被告讯伟达公司之间租赁合同于2014年5月20日解除。且原告认可已收回房屋。因此被告讯伟达公司、云谷网络公司应支付原告模范路公司2012年6月25日至2014年5月20日期间的租金，为326995元。关于滞纳金问题，按照合同约定，租金按季度支付，讯伟达公司应于租金起算日的七个工作日之内，即2012年7月3日前支付首期租金，以后各期租金提前一个月支付给原告，先付后用，故被告讯伟达公司应向原告支付相应期间的滞纳金，原告的主张过高，应适当予以调整，根据本案的具体情况，原审法院酌定按同期金融机构贷款利率的1.3倍计算。现涉案房屋已由原告收回并另行出租，故对于原告要求被告方返还房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。原告并未提供支付律师费的发票，无法确定律师费具体金额，待原告确定具体费用后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、被告南京讯伟达信息技术有限公司、南京云谷网络科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告南京模范路科技创新园区有限公司房租326995元及滞纳金（基数为42933元，按中国人民银行规定的同期金融机构贷款利率1.3倍计算，分别自2012年7月1日、2012年8月25日、2012年11月25日、2013年2月25日、2013年5月25日、2013年8月25日、2013年11月25日、2014年2月25日起至判决确定给付之日止）；二、驳回原告南京模范路科技创新园区有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6212元，减半收取3106元，由被告南京讯伟达信息技术有限公司、南京云谷网络科技有限公司负担（因原告已预交，被告南京讯伟达信息技术有限公司、南京云谷网络科技有限公司给付上述款项时一并支付给原告）。
上诉人讯伟达公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人从2011年下半年开始公司人员就已经解散，也不开展任何经营活动，公司营业执照从2012年开始就没有年检，上诉人不可能委托他人签订案涉《房屋租赁使用合同书》。2、被上诉人张柔既不是上诉人公司员工，也不是上诉人授权代表，被上诉人模范路公司更未在签订案涉《房屋租赁合同使用书》前与上诉人进行任何的接洽。3、被上诉人张柔与被上诉人模范路公司签订《房屋租赁使用合同书》之前，通过模范路公司园区副主任介绍入住园区工作，被上诉人模范路公司对被上诉人张柔的身份、背景信息是完全明知的。4、被上诉人模范路公司在与被上诉人张柔签订案涉《房屋租赁使用合同书》时，未审查被上诉人张柔的授权委托手续，更未联系上诉人询问，直接与被上诉人张柔签订了《房屋租赁使用合同书》，有违正常的交易常理，被上诉人模范路公司未尽到任何合理的注意义务，存在明显的过错。5、被上诉人模范路公司分别与上诉人以及张柔签订了两份一模一样的房屋租赁使用合同书，被上诉人模范路公司对上述签订两份《房屋租赁使用合同书》情况完全知晓。6、原审庭审中，被上诉人张柔当庭承认了其擅自使用上诉人的公章与被上诉人模范路公司签订了两份《房屋租赁使用合同书》的全部事实，并且被上诉人模范路公司在合同签订过程中未审查其任何授权委托手续。综上，原审法院未结合本案存在的上述六个能够引起合同相对人合理怀疑的问题综合判断合同的效力，主观认为公司公章的使用等同于公司的签名，盖章的效力就是公司签名的效力，有违法律规定。原审法院判决上诉人与被上诉人云谷公司共同支付被上诉人模范路公司房租及滞纳金没有任何法律依据。综上，请求二审法院依法改判被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人模范路公司辩称，原审判决认定事实清楚，但关于滞纳金的认定与双方当事人约定之间的差距过大，原审法院对滞纳金调整过低。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人张柔、云谷公司共同辩称，同意上诉人的意见。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，虽然上诉人讯伟达公司和被上诉人张柔均陈述，张柔未获讯伟达公司的授权，擅自以讯伟达公司委托代理人的名义签订了案涉《房屋租赁使用合同书》，并擅自加盖了讯伟达公司的公章，但是基于一般公司对公章的使用和管理均有严格的限制，张柔持有公章并使用公章的行为足以使被上诉人模范路公司相信张柔获得了讯伟达公司的授权，该房屋租赁使用合同书是讯伟达公司的真实意思表示。结合被上诉人模范路公司原审提交证据证明其持有上诉人讯伟达公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件等情况，本院认定张柔的行为构成表见代理，因此讯伟达公司应承担合同约定的租金给付义务。关于上诉人所称被上诉人模范路公司分别与上诉人以及张柔签订了两份一模一样的《房屋租赁使用合同书》，证明被上诉人模范路公司完全知晓张柔并非讯伟达公司员工，但上诉人一、二审均未提供该合同的原件，上诉人以此为由即认为被上诉人非善意，依据不充分，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6212元，由上诉人南京讯伟达信息技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 孙雪松