辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终9841号
上诉人(原审原告)：黄银江。
上诉人(原审原告)：张晓红。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王忠学，系大连庄河市新华法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：大连盛世麒麟广场开发有限公司。
法定代表人：徐壮，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙行宇。
上诉人黄银江、张晓红因与被上诉人大连盛世麒麟广场开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄银江、张晓红上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：双方于2016年6月10日签订商品房买卖合同，约定房屋交付期限为2016年6月30日前，上诉人于合同签订当日付清房款。被上诉人于2016年7月6日才向上诉人交付房屋，但当时并未通过竣工验收，无法入住。虽于2016年12月1日通过验收，但水、电、热、燃气、通讯等配套至今不具备使用条件，故被上诉人违约期间应当自2016年6月30日至本案起诉之日即2017年3月29日止，计272天，按日万分之四标准计算违约金，原审认定的违约期间及计算标准错误。在被上诉人违约期间，上诉人不能正常使用房屋而另租房屋使用，造成上诉人租金和营业损失。虽然上诉人请求了违约金，但不足以弥补上诉人的实际损失。上诉人要求赔偿于法有据。
大连盛世麒麟广场开发有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
黄银江、张晓红向一审法院起诉请求：一、被告支付违约金23963.42元。二、支付租房和取暖费10275元。三、被告承担诉讼费用。
一审法院认定事实：原、被告于2016年6月10日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于xx市xx街道xx广场第x幢x层x号房屋，单价每平方米为4782.89元，建筑面积为46.05平方米，总金额为220252元。合同第六条约定，付款方式及期限：买受人于合同签订当日一次性付清房款人民币220252元整。第七条约定，买受人逾期付款的违约责任：1、......。（1）逾期在150日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之肆（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。......。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。......。2、买受人未付清房款、未按合同或补充协议约定交纳其他应交费用或未履行其他合同义务的；......。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之肆（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。......。第十一条约定，交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四补充协议第九条。当日，原、被告又签订了《补充协议》，第七条：关于交付期限（补充主合同第八条）......。如乙方（买方）逾期付清房款，甲方（卖方）有权按乙方逾期付款的天数相应顺延交付期限且不承担违约责任。第九条：关于商品房交付（补充主合同第十一条）1、如乙方所购商品房为现房，则乙方应于付清全部房款后七日内主动到物业管理中心办理交付手续，甲方不再另行通知。2、如乙方所购商品房为期房，则甲方在合同约定的房屋交付日前向乙方发出房屋入住通知，但如乙方的购房款足额到达甲方账户不足二十个工作日的，或乙方有其他未履行之合同义务的，则甲方有权相应顺延向乙方发出入住通知及交付房屋时间，并无需承担违约责任；甲方未发送书面通知或乙方未接到通知的，乙方应于合同约定的交付期限届满之日主动到物业服务中心或甲方现场另行指定的地点办理交付手续。鉴于本项目购房者人数较多，乙方同意由甲方在集中交付时安排购房者按一定顺序办理入住手续，因顺序先后出现的交付期超过合同决定期限不足一个月的，甲方可相应顺延，不视为甲方逾期交房，乙方不主张逾期交房的赔偿。
原告于2016年6月10日向被告交纳了房款220252元，被告于同日向原告出具了收款收据。2016年7月6日，原告向被告交付了物业费、契税等相关费用后，双方办理了入户交接手续。原告称案涉房屋水、电未通，不具备交付条件。
在诉讼中，原告举证了2014年4月27日其（乙方）与案外人徐鹏（甲方）签订的租房协议书一份，内容为”甲方在xx桃源xx号x单元xx租给乙方使用，租期36月，自2014年4月27日起到2017年4月27日，月租金900元，取暖费2175.00合计12975.00首次付款5400元。二、租用期间，水费、电费、暖气费、有线费、卫生费、物业费等均由乙方负责......。被告以上述答辩意见对该协议书的真实性予以否认。
一审法院在审理（2016）辽0283民初5251案件期间到庄河市建设工程质量监督站调取了案涉房屋的竣工验收情况。庄河市建设工程质量监督站于2016年12月23日向一审法院出具了”关于xx广场x楼竣工验收有关问题说明”内容为：”庄河市人民法院：大连盛世麒麟广场开发有限公司开发的xx广场x楼，于2016年12月1日由建设单位组织通过竣工验收，庄河市建设工程质量监督站对竣工验收进行监督并出具监督报告。特此说明”。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，应为有效。依双方合同约定，被告交付的房屋应是”经验收合格”的商品房，本案中被告虽在原告付清房款后于2016年7月5日向原告交付了房屋，但此时案涉房屋未办理竣工验收手续，不具备合同约定的交付使用标准，应视为未交付，对此，被告构成违约，应承担违约责任。案涉房屋于2016年12月1日通过竣工验收，则自2016年7月6日至2016年12月1日期间的122天，应为被告逾期交付房屋的时间。另根据《商品房买卖合同》约定的”出卖人逾期交付房屋不超过150日，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行”，被告应当承担此间的逾期交房违约金5374．15元（220252X日万分之二X122天）。关于原告主张租房费用及取暖费用一节，因原告已主张了违约金损失，且原告仅提供一份”租房协议书”，不足以证明原告的该两项主张成立，故对原告的该两项诉讼请求，一审法院不予以支持。
据此，一审法院判决：一、被告大连盛世麒麟广场开发有限公司于判决发生法律效力后十日内给付原告张晓红、黄银江逾期交房的违约金5374．15元。二、驳回原告张晓红、黄银江的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费328元，由原告张晓红、黄银江负担254元，由被告大连盛世麒麟广场开发有限公司负担74元。
本院二审期间，上诉人提交一审法院（2017）辽0283民初3347号民事判决，拟证明同类案件被告方均系本案的被上诉人，该判决判令被告方逾期交房的最后时间是2017年3月29日，故违约期间应为2016年6月30日至2017年3月29日。被上诉人质证意见为该判决是未生效的法律文书，且认定事实与本案有本质性的区别，本案上诉人为一次性付款客户，且房屋交付形成事实交付，3347案件涉及到按揭贷款到账时间，本案与该份证据没有任何关联性。本院认为上诉人提交的该证据与本案事实不一致，不具备关联性，本院对该证据不予采信。当事人双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人逾期交房期间，案涉合同虽然约定出卖人应在2016年6月30日前交付房屋，但双方在补充协议中约定第九条关于商品房交付（补充主合同第十一条）3、”在乙方向甲方付清全部房款和违约金、与甲方签订确认实测面积的补充协议并据实结算面积误差款、付清甲方垫付的水电煤气费及其他应由乙方承担的费用、缴纳契税及住宅专项资金、第一个采暖期的供暖费、按主合同及本协议约定向本项目前期物业服务企业交纳物业服务费用（相当于12个月的物业服务费）、垃圾清运费、电梯费及违约金等并签订《前期物业服务合同》、《临时管理规约》后，方可办理入住手续，否则，甲方有权将房屋交付时间相应顺延并不承担任何违约责任。”一审庭审中，双方当事人均认可上诉人于2016年7月6日向被上诉人交付了物业费、契税等相关费用，则根据上述约定，被上诉人于2016年7月6日给上诉人办理入户交接手续并不构成违约，一审法院认定逾期交房违约期间自2016年7月6日开始计算并无不当，上诉人主张自2016年6月30日起算与补充协议约定不符。案涉房屋于2016年12月1日通过竣工验收，而根据案涉合同第八条的约定，房屋交付的条件即为商品房经验收合格，当事人双方已于2016年7月6日办理了入户交接手续，则上诉人主张由于水电等配套设施至今不具备交付使用条件因而逾期交房违约金应计算至起诉之日与合同约定不符，本院对此不予支持，一审法院确认的逾期交房期间正确。
关于房租和取暖费，案涉合同约定了出卖人逾期交房的违约责任为按日向买受人支付违约金，并未约定赔偿损失。本案中上诉人仅提供一份”租房协议书”，该协议签订日期为2014年4月27日，租赁期限截至2017年4月27日，该租赁期限届满日期已经超过上诉人主张的违约金计算截止日期，且上诉人亦未提供付款凭证，则上诉人的该项主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，黄银江、张晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费328元，由黄银江、张晓红负担。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二〇一八年一月四日
书记员任建芳