广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初17318号原告（反诉被告）：赵德全，男，1963年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告（反诉被告）：于东艳，女，1967年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。两原告共同委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁伟东，男，1982年8月5日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：蒋伟良，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶菁，广东金石行律师事务所律师。原告赵德全、于东艳与被告梁伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并于2016年11月29日公开开庭审理了本案。原告于东艳、两原告的共同委托诉讼代理人汤奇斌，被告梁伟东及其委托诉讼代理人蒋伟良、叶菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年10月20日已经解除《房屋买卖合约》；2.被告立即向原告双倍返还定金200000元，并支付自起诉之日起按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算至付清款项之日止的利息；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月20日，原告与被告经佛山市合富置业房地产顾问有限公司居间服务签订《房屋买卖合约》。第一条约定：该物业位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园香樟2座502号，房地产权证号为：第××号，建筑面积为135.49㎡，成交价2820000元。第四条第1款约定：买卖双方应及时提供与该物业交易有关的完整资料（含该物业之权属证明原件、有关身份证明原件、查册权属登记表等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。第四条第4款约定：卖方应如实提供包括周边情况、租赁情况、户口、土地使用权、学籍等有可能影响交易的真实信息。如卖方隐瞒与该物业买卖有关的重要事实、提供虚假资料或因卖方其他原因导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。第六条第1款约定：本合约签订后，若买卖双方有以下情况之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿…（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。附件第二条第1款约定：部分定金100000元，买方应在2016年9月20日自行交付卖方。定金余款150000元，买方于2016年9月30日前自行交付卖方。上述合同签订后，原告即日向被告通过银行转账支付100000元定金，被告向原告出具收款收据。2016年9月29日及2016年9月30日，被告主动向原告告知该房屋并非其所有，且为他人的巨额债务提供了担保，已收到催款律师函，可能致使房屋在交易过程中被法院查封而不能办理产权变更登记，为此双方于2016年9月30日签订《补充协议》将剩余定金改为2016年10月14日前支付，至此，原告认为被告在签订合约前没有如实陈述房屋权属不清、产权变更登记不能的重大风险，严重影响双方交易的安全性，且被告没有采取措施消除危险。2016年10月13日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为上述《房屋买卖合约》签订后，双方应严格按约定履行各自的义务，因被告隐瞒房屋权属不清、未清偿巨额债务的行为，严重违反了合同的约定，合同目的难以实现，极大的损害了原告的合法权益，原告有权行使不安抗辩权和解除合同权。本着诚信、友好地解决问题，原告要求被告在三日内提供房屋真正权属证明及对外担保证明、催缴律师函等相关证明。但被告收函后没有回复及提供相关证明，其行为已表明不再履行合同，双方买卖房屋的目的不能实现；于是，原告于2016年10月20日向被告发出《通知函》，解除《房屋买卖合约》及要求被告两日内向原告双倍返还定金200000元及赔偿损失；否则，原告将通过法律途径向被告追讨，恕不另行通知，因追讨过程中导致对被告的一切不利后果皆由被告承担。原告认为，根据双方合同约定及相应的法律规定，被告实际已收取原告100000元定金，现因被告的原因致使不能继续履行合同和实现合同目的，原告有权解除合同，被告应双倍返还定金200000元及支付相应的利息。被告辩称，1.在交易时，被告已经将涉案房屋的抵押情况、相关涉及的合同等全部情况告知原告，并给原告出示了相关合同及材料，原告清楚涉案房屋的相关情况后，才在2016年9月30日与被告签订补充协议，约定剩余定金150000元在2016年10月14日前支付完毕，被告已经将涉讼房屋的全部情况告知原告，原告同意继续履行合同，并签订补充协议；2.原告在2016年10月20日向被告发出解除合同的通知，是原告单方违约，违反了双方签订的补充协议的约定，原告不继续履行合同并向法院申请查封被告的房产，导致被告无法继续进行交易，也无法将涉案房屋出售给第三方。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金100000元；2.被告没收原告已经支付的定金100000元；3.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：原被告与佛山市合富置业房地产顾问有限公司于2016年9月20日签订《房屋买卖合约》，原告购买被告位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园香樟2座502房，约定价款为2820000元，约定定金为250000元。原告签署《房屋买卖合约》当天支付了100000元，余款150000元于2016年9月30日前支付给被告，若原告拒绝按约定支付定金，则被告有权解除合同并有权要求原告按定金的双倍作出赔偿。同时《房屋买卖合约》约定买方已了解涉案房产产权证明上所记载的信息且无异议。签约当天，佛山市合富置业房地产顾问有限公司亦将被告的房产证明资料及查询资料交给原告确认，证实涉案房产为被告所有，目前抵押给中国银行，原告清晰了解并因此支付了定金100000元。2016年9月30日，原告提出延期支付第二期定金要求，双方为此签订了《补充协议》，约定定金150000元交付时间更改为2016年10月14日。2016年10月12日，原告突然发通知要求解除《房屋买卖合约》，并要求被告退还定金100000元，之后原告更委托广东天爵律师事务所向被告发出律师函指责被告违约，要求解除《房屋买卖合约》。被告认为，被告并未违约，涉案房屋为被告所有且不存在任何查封的事实，相反，在被告同意原告延期支付150000元定金后，原告却一直延迟支付，原告的行为已表明不会继续履行《房屋买卖合约》，构成根本违约，应根据约定向被告支付违约金100000元，并由被告没收原告的定金100000元。原告针对被告反诉答辩称：1.被告违约导致房屋买卖合约解除，责任由被告承担。（1）双方签订房屋买卖合约后，原告已如约支付了首期定金100000元，履行了协议约定的义务；（2）被告隐瞒房屋权属不清、未清偿巨额债务的行为，严重违法了合同的约定，合同目的难以实现。为维护原告的合法权益，原告行使不安抗辩权，函告被告在三日内提供房屋真正权属证明及对外担保证明、催款律师函等相关证明，以便消除交易不安全风险；（3）被告收函后没有回复及提供相关证明，其行为已表明不再履行合同，双方买卖房屋的目的不能实现，被告即行使合同解除权。由于被告的过错导致双方不能继续进行房屋买卖的交易，合约解除的责任全部在被告，被告应承担违约责任。2.被告应向原告双倍返还定金200000元，并无权要求原告支付违约金100000元。（1）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第117条：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同责任的处理，适用《中国人民共和国合同法》的规定。”第119条：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”第120条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，因被告违约导致解除合同，其应向原告双倍返还定金200000元；（2）被告违约致使双方不能完成交易，且原告在房屋买卖过程没有过错，被告要求原告100000元定金及收取100000元违约金的请求，缺乏事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的借款担保合同复印件1份，因原告确认该借款担保合同即被告在手机中向其出示的担保合同（即原告提供的录音文字整理稿中提及的律师公证书），本院对其关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园香樟2座502房（粤房地权证佛字第××号），登记权属人为被告梁伟东。涉讼房屋已办理一般抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司佛山分行，除本案两原告申请查封涉讼房屋外，无其他查封或轮候查封情况。2016年9月20日，两原告（买方）与被告（卖方）及第三方佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定：两原告向被告购买涉讼房屋，建筑面积135.49平方米；成交价为2820000元；买方在2016年9月20日向卖方支付部分定金100000元，定金余款150000元，买方须在2016年9月30日前自行交付卖方。卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约；首期楼款1500000元，买方应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日前5日内直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）；买方在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年1070000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：（1）乙方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）乙方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现。同日，原告于东艳分两笔分别向被告转账支付50000元、50000元。被告出具收款收据，确认收到两原告购买涉讼房屋的定金100000元。2016年9月30日，两原告（买方）与被告（卖方）就涉讼房屋的交易事宜签订《补充协议》，约定附件第二条第2项中约定的定金余款150000元，交付时间更改为2016年10月14日前。2016年9月30日，被告向两原告陈述其公司债务可能会影响到涉讼房屋的交易，被告为大概四五百万的债务提供了担保，对方曾发律师函催促还款，涉讼房屋可能存在被查封的风险，涉讼房屋严格说是公司的，也不是其个人的。原告于东艳与被告均确认2016年9月29日，被告亦向原告于东艳就涉讼房屋的情况陈述过与2016年9月30日的谈话录音类似的内容，并出示了借款担保合同。2016年10月13日，原告向被告发出律师函，认为被告隐瞒房屋权属不清、未清偿巨额债务的行为，严重违反了合同的约定，合同目的难以实现，原告有权行使不安抗辩权和合同解除权，要求被告在收到律师函三日内向原告提供房屋真正权属证明及对外担保证明、催款律师函等相关证明。被告确认收到该律师函。2016年10月20日，原告向被告发出通知书，要求解除房屋买卖合同，并在两日内双倍返还定金200000元及赔偿损失。被告确认收到该通知书。2016年10月27日，两原告提起诉讼，庭审中，原告坚持要求解除合同，被告亦表示同意。本院认为，两原告、被告及佛山市合富置业房地产顾问有限公司签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。两原告、被告及经纪方签订的《房屋买卖合约》既包含了两原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼房屋买卖合约签订后，被告向两原告陈述涉讼房屋产权并非其个人所有，被告已为四五百万左右的债务提供担保，涉讼房屋存在被查封可能性并向原告出示担保借款合同的行为，足以让两原告对涉讼房屋的交易安全产生怀疑并认定被告就涉讼房屋存在可能丧失履行能力情形。两原告据此中止向被告支付定金余款150000元并在履行期限届满前及时通知被告，其行为符合法律规定。被告认为两原告未在2016年10月14日支付定金余款构成违约的抗辩，本院不予采纳。两原告于2016年9月29日从被告陈述中得知被告为四五百万左右的债务提供担保，涉讼房屋存在被查封的可能，而定金余款的支付日期为2016年9月30日，原被告于2016年9月30日签订《补充协议》就涉讼房屋定金余款的支付日期延迟至2016年10月14日，是两原告认为涉讼房屋存在交易不安全因素要求延迟履行合同义务的方式之一，被告认为《补充协议》的签订是两原告清楚了解涉讼房屋的全部情况后作出继续履行合同的意思表示的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，两原告于2016年10月13日向被告发出通知，中止履行合同义务，同月20日即要求解除合同，其并未给予被告合理期限以消除涉讼房屋可能产生的履行不能的情形，故本院对两原告要求确认原被告之间的《房屋买卖合约》于2016年10月20日已经解除的诉讼请求不予支持。庭审中，两原告坚持要求解除其与被告签订的《房屋买卖合约》，被告亦表示同意，故本院确认原被告于2016年9月20日签订的《房屋买卖合约》中关于涉讼房屋买卖合同事项的约定于本案庭审当日即2016年11月29日解除。两原告因被告对涉讼房屋的陈述认为交易存在不安全因素，中止履行涉讼《房屋买卖合约》、《补充协议》并及时通知被告，但被告收到通知后并未与原告沟通，也未提供适当担保以确保合同继续履行。至庭审辩论终结前，涉讼房屋虽未被案外人申请查封或轮候查封，但被告未提供证据证明涉讼房屋可能存在的履行不能的情形已消除，也未提供适当担保，故被告在其与两原告形成的房屋买卖合同关系中属于违约方，被告要求原告支付违约金100000元及没收原告已经支付的定金100000元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告虽曾向两原告作出涉讼房屋“严格说是公司的，不是其个人的”等诸如此类的陈述，但根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更需经依法登记发生效力，现涉讼房屋登记在被告名下，且被告能提供其购买涉讼房屋的发票予以佐证，庭审中，被告明确表示涉讼房屋属于其所有并由其还贷，自涉讼《房屋买卖合约》签订后没有案外人对涉讼房屋主张权利，原告也未提供证据证明涉讼房屋存在权属纠纷，故对原告认为涉讼房屋存在权属纠纷的主张，本院不予采纳。被告虽曾陈述涉讼房屋存在被查封的风险，但至庭审辩论终结前，涉讼房屋仍未被案外人申请查封或轮候查封，综合考量涉讼房屋的权属及查封情况、合同的履行及解除情况、被告的过错程度、涉讼房屋买卖合约签订后房地产市场的价格波动幅度以及原被告在2016年9月30日谈话录音中对涉讼《房屋买卖合约》协商过程，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告应退还两原告定金100000元，对两原告要求适用定金罚则，由被告支付原告违约金100000元的主张，本院不予支持。涉讼《房屋买卖合约》于庭审当日（即2016年11月29日）因双方协商一致解除，被告返还定金的义务经本院判决后才予以确定，被告主张原告从起诉日起以中国人民银行同期贷款利率支付利息没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵德全、于东艳与被告（反诉原告）梁伟东于2016年9月20日签订的《房屋买卖合约》中关于佛山市南海区桂城街道锦园路8号中海万锦豪园香樟2座502房房屋买卖合同关系于2016年11月29日解除；二、被告（反诉原告）梁伟东应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金100000元予原告（反诉被告）赵德全、于东艳；三、驳回原告（反诉被告）赵德全、于东艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）梁伟东的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2150元，财产保全费1520，合计3670元（原告已预交），由两原告负担1000元，被告负担2670元。被告梁伟东应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳2670元。反诉费用2150元（被告已预交），由被告负担。对两原告多预交的诉讼费用2670元，在本判决发生法律效力后经两原告申请,本院退还予两原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 赵 燕二〇一六年十二月六日书 记 员 谭国敏