广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1990号
上诉人（原审被告）：谢丰元。
委托代理人：丁跃峰，广东竞德律师事务所律师。
委托代理人：谢丰华，系上诉人亲属。
被上诉人（原审原告）：曾伟。
委托代理人：曾迈，广东生龙律师事务所律师。
委托代理人：敖翔，广东生龙律师事务所律师。
上诉人谢丰元与被上诉人曾伟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法横民初字第526号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年11月30日，曾伟与谢丰元签订一份《房屋租赁协约书》及《房屋出租补充协议书》，约定：1、曾伟将其所有的位于深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤合村贤乐路XXX号的六层私宅出租给谢丰元作经营美容、美发及美发专业技术培训之用，租期八年，即2008年4月1日至2016年3月31日止。2、2008年4月1日至2009年3月31日每月租金为人民币23000元，2009年4月1日至2010年3月31日每月租金为人民币25000元，2010年4月1日至2011年3月31日每月租金为人民币27000元，2011年4月1日至2012年3月31日每月租金为人民币29000元，2012年4月1日至2013年3月31日每月租金为人民币31000元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为人民币33000元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金为人民币35000元，2015年4月1日至2016年3月31日每月租金为人民币37000元。谢丰元应在每月5日前支付当月租金，每逾期1日按照租金0.5%交纳滞纳金，谢丰元超过10天未付租金给曾伟，则曾伟有权终止协约、追收当月租金、没收押金及收回房屋。3、签约时，谢丰元交付曾伟50000元作为押金，协约期满，经曾伟验收符合协商条约的，如数退还谢丰元，若协约期未满押金不退。曾伟应协助谢丰元办理有关美容美发的证件手续，费用由谢丰元负担。4、谢丰元未经曾伟同意不得将房屋转租给别人，否则曾伟有权终止合约、没收押金、收回房屋。5、谢丰元承租物业一楼至四楼为商业用途，五楼至六楼为住房使用，曾伟负责办理此楼的商业用途手续及费用（不包括所有执照及证件费用），使谢丰元能正常使用。协议签订后，曾伟将涉案房屋交付谢丰元使用，谢丰元用该房产开办经营深圳市龙岗区横岗某理发店，至今仍在经营使用。因涉案房屋的商业用途证件未办理，无法办理营业执照，经双方协商，曾伟、谢丰元于2008年10月20日签订一份《临时补充合约》，约定：曾伟承诺从2008年10月20日至2009年1月20日三个月内办理好涉案房屋的商业用途，曾伟未能在该期限内办好导致谢丰元无法经营的，谢丰元只付给曾伟房租11500元／月。如果曾伟办理的手续令谢丰元只能使用一、五、六楼，谢丰元则付给曾伟租金15000元／月。如果曾伟三个月内证件补办好商业用途手续，让谢丰元可以正常使用一、二、三楼作经营场所，谢丰元按23000元／月一次性补齐未付满的月份的房租余额。2008年11月4日，曾伟为该房产办理了《深圳市龙岗区临时场所证明文件》，相关行政部门同意该房屋1至4层可以作为理发、美容商业使用。2008年11月24日，谢丰元经营的深圳市龙岗区横岗某理发店进行了工商注册登记。另说明，1、曾伟提供的房产证（深房地字第××号）显示，其房产登记地址为深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号，深圳市龙岗区横岗街道四联社区居民委员会出具一份证明，证明四联社区贤合贤乐路XXX号与四联社区贤合贤乐路XXX号属同一地方。2、谢丰元在一审庭审中确认，2013年初将本案租赁房屋一楼转租给案外人。3、双方确认2013年4月1日至2014年3月31日期间，谢丰元每月仅按25000元交纳房租，2014年4月份开始未交纳房租。谢丰元主张双方协商变更租金为25000元／月，但其在庭审中对该主张明确表示无证据证明。4、谢丰元在庭审中不同意解除租赁房屋及返还涉案房屋。
原审原告曾伟诉讼请求：1、解除曾伟与谢丰元签订的房屋租赁协议书；2、谢丰元将租赁的1栋6层房屋交回曾伟；3、谢丰元向曾伟支付2013年4月1日至2014年3月31日共计12个月的房屋租金差额96000元及滞纳金18720元（每日按0.1%计算）；4、谢丰元向曾伟支付2014年4月租金33000元及滞纳金（滞纳金自拖欠之日起算，逾期一日按租金的0.1%计算，请求至清偿之日止）；5、谢丰元承担本案的全部诉讼费用。庭审中，曾伟对其第4项诉讼请求的租金变更为70000元（每月35000元），租金从2014年4月1日起计算，计至交回房屋之日止。
原审法院认为：本案争议的焦点是谢丰元是否构成违约、是否应解除双方签订的租赁协议。曾伟与谢丰元签订的房屋租赁协约书系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务，根据合同约定，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金为33000元，但谢丰元每月仅支付租金25000元，比合同约定标准少8000元。谢丰元主张因曾伟未能取得涉案房屋的商业用途手续而双方协商租金变更为25000元／月，但谢丰元明确表示并无相关的证据证明，故对其主张，原审法院不予支持。因谢丰元长期拖欠租金，并存在未经曾伟同意将租赁房屋私自转租他人的情况，违反了合同的约定，故曾伟主张解除双方签订的租赁合同并要求谢丰元返还租赁房屋的请求，原审法院予以支持。谢丰元应按33000元的标准补足2013年4月1日至2014年3月31日期间的租金，即共计8000元×12个月=96000元，同时谢丰元应于2014年4月1日起至实际交还房屋之日止按35000元／月的标准支付相关的租金。因合同约定谢丰元应在每月5号前支付当月租金，每逾期1日按照租金0.5%交纳滞纳金，该项滞纳金的约定明显过高，原审法院酌定按每日万分之五计算，故谢丰元应自拖欠租金月份起的每月6日，即2013年4月起每月分别以8000元为本金、2014年4月起每月分别以35000元为本金，按每日万分之五计算并支付曾伟滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除曾伟与谢丰元于2007年11月30日签订的《房屋租赁协约书》及《房屋出租补充协议书》。二、谢丰元于本判决生效后十日内将涉案租赁房屋（深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号）交还曾伟。三、谢丰元于本判决生效后十日内支付曾伟2013年4月1日至2014年3月31日的租金差额96000元及其滞纳金（自2013年4月起每月以8000元为本金，按每日万分之五于每月6日起计算至本项判决确定的还款之日止）。四、谢丰元于本判决生效后十日内支付曾伟2014年4月1日起的租金（按每月35000元的标准计至本判决确定的返还房屋之日止），并支付相应的滞纳金（自2014年4月起每月以35000元为本金，按每日万分之五于每月6日起计算至本项判决确定的还款之日止）。五、驳回曾伟的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3254元，因本案适用简易程序，减半收取1627元，财产保全费1258.6元，合计2885.6元，由曾伟负担85.6元，谢丰元负担2800元。
谢丰元不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销二审判决第一至四项，依法驳回曾伟一审全部诉讼请求。2、判令曾伟承担本案一审、二审诉讼费。
上诉事实和理由：一、涉案房屋为深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号整栋1-6层，双方签订的《房屋租赁协约书》、《房屋出租补充协议书》、《临时补充合约》均显示为上述地址，但是曾伟在一审没有提供上述房屋的合法有效证件，仅提供龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号的产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定，出租人就未取得建筑工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此应认定双方的租赁合同无效，双方的权利义务按照《合同法》关于无效合同的规定确定。二、曾伟2008年11月4日办理的《深圳市龙岗区临时场所证明文件》显示房屋位置深圳市横岗街道贤乐路XXX号，不是涉案房屋深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号，而且该证明文件也是无效的，变更房屋用途只能由规划国土部门负责，街道办无权变更房屋的用途，况且上述证明文件的有效期至2010年9月30止。一审法院根据该证明文件要求上诉人支付2013年4月至2014年3月的租金差额于法于情于理均不符。同时依照双方签订的《临时补充合约》规定，曾伟如果没有补办好商业用途手续，上诉人只按照￥11500元缴纳房屋使用费。而非一审法院认定的￥33000元。况且《临时补充合约》规定办好上述商业用途手续也仅按照每月￥23000元支付。三、退一步讲，上诉人2013年4月1日到2014年3月31日期间按照每月￥25000元的房屋使用费缴纳给曾伟，曾伟一年多也都没有提出任何异议，上诉人根本不存在拖欠的情况，相反按照《临时补充合约》规定，上诉人还多交了房屋使用费给曾伟，上诉人因此也向深圳市龙岗区人民法院起诉（案号为2014深龙法横民初字第651号）。同时上诉人转租给次承租人曾伟是明知的，其在一年多时间内也没有提出任何异议，依照《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》规定，“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的，出租人可以解除合同”；“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不应支持”。因此即使认定合同有效，本案也不符合法定解除的条件，一审法院认定解除租赁合同的判决是错误的。综上所述，上诉人认为原审判决事实不清且认定错误，依法应予撤销并改判。
曾伟答辩称：请求二审维持原判，并结合本案实际情况尽快判决，要求上诉人谢丰元返还租赁房屋给被上诉人曾伟并履行付款义务。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，深圳市公安局横岗派出所出具一份地址证明，证明龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号与原四联社区贤乐路XXX号为同一处房产。
本院认为，曾伟与谢丰元签订的《房屋租赁协议书》及《临时补充合约》中约定的租赁房产地址为“横岗四联贤合村贤乐路XXX号”，深圳市龙岗区横岗街道四联社区居民委员会与深圳市公安局横岗派出所均出具证明，证实龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号与原四联社区贤乐路XXX号为同一处房产。本院据此认定房产登记地址为“深圳市龙岗区横岗街道四联社区贤乐路XXX号”的房产证（深房地字第××号）即为涉案租赁房产的产权登记证书。谢丰元关于租赁房产系违法建筑因而导致租赁合同无效的上诉主张无事实依据，本院不予采信。曾伟与谢丰元针对该房产签订的《房屋租赁协议书》、《临时补充合约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效，当事人均应当按照约定履行合同义务。
关于2013年4月1日至2014年3月31日期间租金标准如何认定，以及谢丰元是否存在拖欠租金问题，本院认为，虽然涉案房屋作为商业用途场地的使用期限截止至2010年9月30日，但根据《临时补充合约》中相关条款解释，双方仅约定在出租方没有办好商业用途手续且致使承租方无法经营的情况下，可按照11500元／月给付房租。本案中，虽然涉案房产作为临时商业用途的有效期限已经截止，但谢丰元既未举证证明其开办的理发店经营受到实际影响，亦无证据证明其作为承租人因此遭受实际损失，故本院对谢丰元关于按照11500元／月标准计付2013年4月1日至2014年3月31日租金的上诉意见不予支持。上诉人谢丰元另主张，双方因房屋商业用途使用期限届满之事由，曾口头约定将租金变更为25000元／月，但谢丰元明确表示并无相关的证据证明，故对此上诉理由本院亦不予采信。因此，本院认为2013年4月1日至2014年3月31日的租金标准应严格按照《房屋租赁协议书》约定的33000元／月。谢丰元在上述期间仅按照25000元／月支付房屋租金确实存在长期拖欠租金的事实，原审因此判决解除双方签订的租赁合同并判令谢丰元返还租赁房屋及支付其拖欠的2013年4月1日至2014年3月31期间的租金96000正确，本院予以维持。
同时，谢丰元于2014年4月起未再交纳房租，亦应按照合同约定的该期间内35000元／月租金标准支付相应租金。谢丰元答辩称自2014年6月后曾伟先后3次破坏营业电表，造成其经营损失。由于该主张系二审期间提出的新的事实，本案中不予处理，谢丰元可就其主张的损失另循法律途径解决。
关于滞纳金部分合同约定明显过高，原审酌情予以调低符合法律规定，对滞纳金部分原审计算正确，本院予以维持。综上，谢丰元的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3254元，由上诉人谢丰元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。