广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠斗法民三初字第222号
原告卢培，男，汉族，1981年7月1日出生，住广东省廉江市。
委托代理人黄可明，广东加通律师事务所律师。
被告陈建忠，男，1976年10月5日出生，住广东省珠海市斗门区。
被告李建金，女，1975年1月27日出生，住广东省珠海市斗门区。
第三人珠海市百基房地产投资有限公司，住所地珠海市斗门区。
法定代表人卢玉羽，总经理。
原告卢培诉被告陈建忠、李建金、第三人珠海市百基房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢培的委托代理人黄可明、第三人珠海市百基房地产投资有限公司（以下简称百基公司）的法定代表人卢玉羽到庭参加诉讼，被告陈建忠、李建金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢培诉称：2013年10月26日，原、被告与第三人经过协商签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于珠海市斗门区白藤二路房出售给原告，房屋交易总价550000元；涉案房产处于抵押状态，被告承诺于本合同生效之日起六十天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；房屋交易定金10000元；原告须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付137000元；双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之四十的违约金；因被告方过错或违约的，致双方未能办理产权过户手续的，被告应向原告支付该房地产总价款百分之二十的违约金，被告承担因原告追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。
合同签订后，原告积极履行了合同义务，2013年10月26日，原告向被告支付了定金10000元；于2013年11月2日向他人借款150000元作为首付款；随后原告向银行申请贷款400000元，2014年1月13日获得银行批准。
两被告收取定金后，并没有履行合同约定的义务，经原告反复催促，被告仍不理睬。故原告诉至法院要求两被告向原告支付违约金110000元，并支付原告聘请律师费用11000元，本案受理费、保全费由两被告承担。在本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求两被告退还定金10000元，并解除原告与被告于2013年10月26日签订的《二手房买卖合同》。
原告卢培对其诉称提供如下证据：
1．《二手房买卖合同》一份，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系；
2．EMS快递单、交寄邮件收据各二份，证明原告多次催促被告履行合同义务，被告都置之不理；
3．评估收费函一份，证明原告为了履行合同，对涉案房产进行评估，原告为评估支出800元的费用；
4．中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书一份，证明原告为履行合同向银行申请贷款400000元；
5．房地产权证一份、房地产权共有（用）证一份、证明一份，证明涉案房产属于两被告所有；
6．公证委托书一份，证明被告陈建忠、李建金委托李建美办理出售涉案房产事宜；
7．通知书照片二张，证明原告采用张贴公告的形式催促被告履行合同义务；
8．收据一份，证明原告向被告支付了10000元的定金；
9．借款合同一份，证明原告为了履行合同向案外人借款150000元；
10．收据一份，证明原告收到案外人支付的借款150000元；
11．收据一份，证明原告向出借人支付首期利息40000元；
12．解除合同协议书一份，证明原告与出借人解除借款合同关系；
13．收据一份，证明原告退回借款150000元；
14．委托代理合同一份，证明原告为了追究被告的违约责任拟支付律师费用11000元；
15．发票一份，证明原告已向代理人支付律师费3000元。
被告陈建忠、李建金缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。
第三人百基公司述称：同意解除合同，但保留向被告陈建忠、李建金追究违约责任的权利。
第三人百基公司对其述称向本院提交如下证据：
房地产权登记表一份，证明被告陈建忠、李建金未履行合同约定的注销抵押登记的义务和办理房地产过户手续的义务。
本院依法调取的证据：公证委托书一份，证明两被告委托李建美办理涉案房屋的出售事宜。
原告提交的证据和本院依法调取的证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据1至8、证据14、15，第三人提交的证据和本院依法调取的证据的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据9至13，没有其他证据予以佐证，本院不予采信。
经审理查明：2013年10月26日，李建美受被告陈建忠、李建金委托与原告、第三人百基公司签订《二手房买卖合同》，约定陈建忠、李建金将位于珠海市斗门区白藤二路房出售给原告，建筑面积113.42平方米；该房地产处于抵押状态，被告陈建忠、李建金承诺于本合同生效之日起六十日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；该房地产转让总价款550000元；该房地产交易定金为10000元；本合同签订时，原告向卖方支付定金10000元，如果由代理方收取定金，则原告将定金交给代理方时，视为被告陈建忠、李建金收取原告定金；为防范交易风险，督促被告陈建忠、李建金按约定如期交付该房地产并结清所有费用，双方协商同意在首期款中预留3000元作为交房保证金，此款在被告陈建忠、李建金实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；原告于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付137000元，双方于2013年12月31日之前向银行或银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，原告应在支付首期房款时一并补足差额，该款项原告应支付至双方指定的账户；被告陈建忠、李建金应当于2014年1月30日前将该房地产交付给原告；被告陈建忠、李建金未按合同约定的期限将该房地产交付原告，原告按下列方式之一承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，被告陈建忠、李建金以房地产转让总价款为基数按日万分之三向原告支付违约金，合同继续履行；（2）被告陈建忠、李建金延迟交房超过三十日的，原告有权解除合同，要求被告陈建忠、李建金退还原告交付房款并按该房地产总价百分之二支付违约金；双方须在签订本合同九十日内，共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续，收件回执由代理方持有，该房地产证由代理方领取；双方任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之四十的违约金；因被告陈建忠、李建金过错或违约，致双方未能办理产权过户手续的，被告陈建忠、李建金应向原告支付该房地产总价款百分之二十的违约金，并承担原告追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用；因原告过错或违约，致双方未能办理产权过户手续的，原告应向被告陈建忠、李建金支付房地产总价款百分之二十的违约金，并承担被告陈建忠、李建金追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。
2013年10月26日，原告向被告陈建忠、李建金支付定金10000元。2014年1月3日，中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海分行向原告发出个人房屋贷款审批通知书，称因原告购买位于珠海市斗门区白藤二路房向其提供贷款400000元。之后，原告多次催促被告陈建忠、李建金办理涉案房产抵押登记的注销手续和房产过户手续，但被告陈建忠、李建金未予以回复。
截止2014年9月2日，涉案房产仍登记在被告陈建忠、李建金名下，仍设立有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海吉莲支行，债权数额为260000元，履债起止时间为2009年9月14日至2019年9月14日。
另查明，被告陈建忠、李建金与李建美于2013年11月6日在广西凭祥公证处办理委托公证，被告陈建忠、李建金委托李建美办理还清涉案房产银行贷款的相关手续，签署并领取相关银行证件资料；办理注销房屋抵押登记手续，领取房地产权证；办理退保手续并领取退回的保险金。还委托李建美办理涉案房产的出售事宜，包括确定买主，商议并决定房屋出售价格，签署出售涉案房屋的买卖合同；代收房屋售房款包括银行按揭款；代为接受房地产登记机关询问，以及办理涉案房产的过户手续；协助买方办理涉案房产的银行按揭贷款，房屋抵押登记手续等。
2014年3月26日，原告与广东加通律师事务所签订委托代理合同，委托广东加通律师事务所指派律师作为原告的委托代理人参与原告与被告陈建忠、李建金的买卖合同纠纷案件的一审诉讼活动，双方约定原告向广东加通律师事务所支付基础费3000元，如若胜诉，律师费按诉讼标的的10%计算，需扣除已交的基础费3000元，无论诉讼胜败，已交的基础费3000元不予退回。
本院受理本案后，在向被告陈建忠、李建金送达诉讼材料时，发现被告陈建忠、李建金去向不明，故本院以公告的方式向被告陈建忠、李建金送达了诉讼材料。
本院认为：原告在庭审中出示了其与被告陈建忠、李建金及第三人百基公司签订的《二手房买卖合同》（以下简称合同）、被告陈建忠、李建金收取原告定金的收据等证据。被告陈建忠、李建金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交的证据及陈述进行质证和抗辩的权利。由于被告陈建忠、李建金未提供证据对原告主张的事实进行反驳，本院对原告提交的证据所证明的事实予以确认。
原告与被告陈建忠、李建金及第三人百基公司之间的合同是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定是合法有效。各方当事人应当按照合同的约定行使权利、履行义务。
合同签订后，原告按合同约定履行了支付定金的义务，但被告陈建忠、李建金经催告后未按合同约定履行注销涉案房产上设立的抵押登记的义务，未履行办理产权过户手续的义务，致使合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告要求解除合同，依法有据，本院予以支持。
原告要求被告陈建忠、李建金返还定金10000元，并按合同约定支付违约金，承担原告向被告陈建忠、李建金追究违约责任支出的受理费、律师费。本院认为，首先根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方合同解除后，原告请求被告陈建忠、李建金返还定金，依法有据，本院予以支持。其次双方在合同中明确约定因被告陈建忠、李建金过错或违约，致双方未能办时产权过户手续的，被告陈建忠、李建金应向原告支付该房地产总价款百分之二十的违约金，并承担原告追索其过错或违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。该约定是双方自行协商达成的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。涉案房产未能办理过户手续，是由于被告陈建忠、李建金未及时注销涉案房产的抵押登记，并协助原告办理过户手续造成的。原告要求被告陈建忠、李建金按上述约定支付违约金，并承担原告因本案纠纷应支付的律师费和案件受理费，符合双方的上述约定，本院予以支持。根据双方合同的上述约定被告陈建忠、李建金应支付的违约金为110000元（涉案房产的总价款550000元×20%）。根据原告与广东加通律师事务所签订的委托代理合同，原告应当按本案诉讼标的的10%向广东加通律师事务所支付律师代理费，原告在本案中主张被告负担律师费11000元，未超过原告与广东加通律师事务所约定的律师费，本院予以支持。故本院确定被告陈建忠、李建金应当向原告支付违约金110000元、律师代理费11000元，并承担本案受理费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告卢培、被告陈建忠、李建金与第三人珠海市百基房地产投资有限公司于2013年10月26日签订《二手房买卖合同》；
二、被告陈建忠、李建金于本判决生效之日起七日内向原告卢培返还定金10000元，支付违约金110000元，律师代理费11000元，合计131000元；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10610元，由被告陈建忠、李建金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 董 凯
人民陪审员 李倩碧
二〇一四年九月二日
书 记 员 钟耀君