安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终39号
上诉人（原审被告）：徐美玲，女，1990年12月1日出生，汉族，住安徽省庐江县，
被上诉人（原审原告）：邓县生，男，1969年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
上诉人徐美玲因与被上诉人邓县生房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初5843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐美玲上诉请求：1、合同没有解除期间邓县生对徐美玲造成经济损失，判决应考虑在内；2、邓县生在应交房租当天拒不与徐美玲协商，造成租金拖欠，邓县生应承担部分责任；2、2017年7月9日至7月21日，无法正常经营期间徐美玲每日经济损失3600元，共计43200元，徐美玲不应支付房租。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误。邓县生于2017年7月9日开始已经为强制收回房屋采取实际行动。邓县生通知物业停电造成徐美玲不能正常使用，徐美玲发出通知告知停电后果，但邓县生不予理睬，导致徐美玲损失严重。期间邓县生又私自打开门锁，2017年7月25日因无法正常经营，徐美玲便开始整理、搬出涉案房屋里的物品。二、2017年7月9日至2017年9月3日期间，因邓县生多次强行入内搬离物品，徐美玲多次报警，一个多月时间无法办公。2017年9月3日邓县生在徐美玲不在场的情况下搬走房间内所有物品收回房屋。
邓县生辩称，房屋停电是因为徐美玲拖欠电费，2017年7月9日邓县生电话通知徐美玲缴纳水电费和房租，徐美玲拒绝缴纳，邓县生就通知物业停电。2017年7月10日，徐美玲写了一个告知书给邓县生，要求三日内将电送上。2017年7月12日，邓县生到房屋中，发现徐美玲已从隔壁房间接了电线使用，正常经营。因徐美玲还在经营，邓县生通知物业通电，徐美玲没有使用出租房屋的电，依然使用隔壁接的电正常经营。
邓县生向一审法院起诉请求：1、请求确认双方2016年7月17日所签订的《合肥市房屋租赁合同》即日解除；2、判令徐美玲缴清2017年7月18日前拖欠邓县生房屋租金11586元，并按合同约定支付滞纳金2178元；2017年7月18日至徐美玲搬出房屋日止期间房屋租金及滞纳金按合同约定计算，徐美玲支付邓县生押金无需退还；3、判令徐美玲支付邓县生违约金15000元；4、判令徐美玲按合同补齐水电、煤气及物业管理费（具体金额依据物业公司出具的清单计算）；5、本案诉讼费由徐美玲承担。
一审法院认定事实：邓县生系合肥市蜀山区望江西路69号印象西湖花园公建区西组团1-1308室房地产所有权人。后邓县生（甲方）将该办公用房出租给徐美玲（乙方），双方于2016年7月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将合肥市蜀山区望江西路69号印象西湖花园公建区西组团1-1308室（建筑面积137.55平方米）出租给乙方作为办公场所；房屋租赁期限为2016年7月13日至2022年7月12日止；租金按房屋建筑面积计算，该房屋税后租金，第一年起始为48元/平米/每月，第二年起每年按前一年租金5%递增；乙方应于本合同生效之日向甲方支付租房押金陆千陆百零贰元，租金按季结算，按照先租后用的原则，乙方应于每个季度租金到期日前五日内交付甲方下个季度房租费用（备注：上述“季度”�支付房租周期，即押一付三）；甲方保证交付前已结清之前的物业、水电等所有费用并出示单据，乙方租期期满归还房屋时也同样要结清所有费用，并出具相关单据；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费，2、煤气费，3、电话费，4、物业管理费；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并且承担相关责任。甲方不需要退还乙方租房押金：1、……；2、拖欠租金累计达1个月；……；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳15000元作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.5%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他事项。同日，夏成斌（甲方）、邓县生（乙方）与徐美玲（丙方）签订了《房屋补充协议》，约�：甲、乙两方承诺将合肥市蜀山区望江西路印象西湖花园组团房屋，甲方1-1307室和乙方1-1308室同时租于丙方办公使用，租赁期内，甲乙双方不可单方面解除与丙方租赁合约，单方终止合同，甲乙双方都视为违约，丙方一切损失由甲乙双方承担。经甲乙丙三方同意，每季度丙方将房屋租金按租赁合同分别打入甲乙各自账户。此后，双方按约履行，徐美玲向邓县生支付了押金6602元。2017年7月，邓县生起诉至一审法院，自述2017年5月因徐美玲支付房租困难，双方将租金支付期限改为押一付一，2017年5月13日之后徐美玲仅支付了3000元房租，未再支付任何房租。2017年7月20日，该院将诉状副本送达给徐美玲，因双方存在争议，致诉前调解未成。庭审中邓县生自述2017年8月与徐美玲徐美玲多次交涉要求交纳房租及搬出涉案房屋均无果，2017年9月3日，其电话通知徐美玲清理涉案房屋�品被拒后，经摄像后自行将涉案房屋物品清理完毕。徐美玲庭审后来院认可2017年9月3日邓县生将涉案房屋物品清理的事实。
另查明：案件在审理过程中，邓县生支付了涉案房屋2017年7月1日至2017年8月31日的物业管理费1045.38元、2016年7月12日至2017年8月31日的空调电费3754.44元、能耗费386.28元，合计5186.1元。
一审法院认为，邓县生、徐美玲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。邓县生与徐美玲之间就涉案房屋形成房屋租赁关系，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。根据上述合同约定，徐美玲应于每个季度租金到期日前五日提前支付下一季度租金给邓县生，逾期交付租金，徐美玲拖欠租金超过1个月的，邓县生有权终止本合同。此后双方合意�支付租金的期限改为一月一付，徐美玲应于2017年5月13日前支付2017年5月13日至2017年6月12日期间的租金6600元，然徐美玲仅支付了3000元房租，至今未支付之后的租金，徐美玲拖欠租金达1个月以上，故邓县生要求解除《房屋租赁合同》及补充协议，符合合同约定，予以支持。解除合同的诉状副本于2017年7月20日送达徐美玲，故双方之间的《房屋租赁合同》于2017年7月20日解除。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。邓县生要求徐美玲按照《房屋租赁合同》约定的48元/月/平方米（2016年7月13日至2017年7月12日期间）及50.4元/月/平方米（2017年7月13日至2018年7月12日租金为48元×1.05%）的标准支付其欠付的自2017年5月13日至合同解除之日2017年7月20日的租金12023元{3600+6600+[（50.4×137.55×12）/365天×8天）]}，应予支持。此后应参照合同约�的标准（2017年7月13日至2018年7月12日租金标准为50.4元/月/平方米）支付自合同解除次日（2017年7月21日）至实际交付房屋之日止的房屋使用费，因双方均认可2017年9月3日涉案房屋徐美玲的物品已被撤出，双方虽未办理交接手续，但邓县生已实际收回涉案房屋，故徐美玲应付邓县生房屋占有使用费为10255.5元[(50.4元×137.55×12)/365天×45天），邓县生主张过高部分，不予支持；关于违约金及滞纳金，该院以邓县生提出的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，综合预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情裁决为21837元，被告交纳的押金6837元可作为违约金予以折抵，徐美玲还应向邓县生支付违约金15000元，邓县生主张过高部分,不予支持；根据双方合同约定，在房屋租赁期间，涉案房屋的水电费、物业管理费由徐美玲承担，现邓县�已代为支付了电费、物业管理费等合计5186.1元，故邓县生要求徐美玲支付上述费用，具有事实和法律依据，予以支持。徐美玲经该院传票传唤，无正当理由没有到庭，该院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、邓县生与徐美玲之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年7月20日解除；二、徐美玲于判决生效之日起十日内支付邓县生自2017年5月13日至2017年7月20日的房租12023元及2017年7月21日至2017年9月3日的房屋占有使用费10255.5元；三、徐美玲于判决生效之日起十日内支付邓县生物业管理费、电费5186.1元；四、徐美玲于判决生效之日起十日内支付邓县生违约金15000元；五、驳回邓县生的其他诉讼请求。案件受理费519元，减半收取259.5元，由徐美玲负担。
本案二审期间，徐美玲向本院提交如下如下证据：1、邓县生的通知一份，证明邓县生通知物业停电的事实；2、告知书一份，证明徐美玲和邓县生协商中告知了停电停水给徐美玲造成的损失；3、微信聊天记录，证明徐美玲和邓县生协商的过程；4、租赁合同复印件，证明同地段房屋租金情况。邓县生对上述证据的质证意见是：证据1和证据2是真实性没有异议，但2017年7月12日邓县生去找徐美玲协商，徐美玲没见我们；证据3真实性无异议，确实是邓县生和徐美玲的聊天记录，但邓县生已经送上电了；证据4和本案无关。邓县生向本院提交如下如下证据：1、邓县生和物业以及徐美玲的聊天记录，证明2017年7月14日邓县生已通知物业供电。2、涉案房屋现状照片，证明房屋被徐美玲破坏，装修已被拆除。徐美玲的质证意见是：证据1不属实，出租房屋一直处于停电状态，并未送电，2017年7月20日邓县生还换了门锁。对于证据2，房屋确实是这个现状，但是是邓县生要求徐美玲恢复成毛坯的。
对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。
本院认为，关于徐美玲上诉请求邓县生未与其协商而应对拖欠租金承担部分责任，其并未就此提出具体明确的诉讼请求。徐美玲未按照双方合同约定支付租金，纠纷发生后双方虽进行协商，但并未达成一致意见，故徐美玲仍应按照诚实信用原则履行合同义务并支付租金，其主张邓县生应承担部分责任无事实依据，对其该项诉求本院不予支持。
关于徐美玲上诉请求邓县生赔偿对其造成严重经济损失及43200元无法正常经营的损失，该项诉求属反诉范围�其在一审中并未就其损失提起反诉。现徐美玲在二审中提起该项诉求，本院不予处理，徐美玲可另行起诉。
综上所述，徐美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费258元，由徐美玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 利
审判员 张 勇
审判员 董江宁
二〇一八年一月二十九日
书记员 张明武
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适�法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。