河南省郑州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫01执异109号
案外人：张子杰，男，汉族，1969年9月24日出生。
委托诉讼代理人：靳炎顺、赵盼，河南宇法律师事务所律师。
申请执行人：平安银行股份有限公司郑州分行。
委托诉讼代理人：杨晓楠，河南国基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李昊，平安银行股份有限公司郑州分行员工。
被执行人：河南爱家建设集团有限公司。
被执行人：夏月芹，女，汉族，1970年12月2日出生。
被执行人：张慧萍，女，汉族，1965年10月23日出生。
被执行人：刘毅，女，回族，1983年6月1日出生。
被执行人：张福新，男，汉族，1957年1月9日出生。
被执行人：李凤梅，女，汉族，1952年12月17日出生。
本院在办理平安银行股份有限公司郑州分行（以下简称：平安银行郑州分行）申请执行河南爱家建设集团有限公司（以下简称：爱家公司）、夏月芹、张慧萍、刘毅、张福新、李凤梅借款合同纠纷一案中，案外人张子杰不服（2016）豫01执1316号执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张子杰异议称，平安银行股份有限公司郑州分行与被执行人河南爱家建设集团有限公司、夏月芹、张慧萍、刘毅、张福新、李凤梅一案，贵院在（2015）郑民四初字第193号民事判决书的强制执行过程中，于2017年8月31日作出（2016）豫01执1316号限期搬离公告。本商铺由案外人张子杰租赁，尚处于有效租赁合同期内，权属的变更不影响租赁合同的继续履行，故案外人张子杰依法提出案外人执行异议。请求贵院立即中止（2016）豫01执1316号案件对郑东新区众意西路8号02号楼商铺的执行。事实与理由，一、案外人张子杰自2014年1月1日承租涉案商铺，租期至2023年12月31日，根据“买卖不破租赁原则”。房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力。承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所有权变动后的合同效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定，房屋租赁期间内因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。涉案商铺自2014年1月1日起出租给案外人张子杰，租期至2023年12月31日。案外人张子杰又将涉案商铺转租给次承租人赵欣经营茶社。涉案商铺一直处于租赁状态。对租赁合同合法有效且尚处于租赁期内，如强行要求茶社搬出商铺，不仅不利于保护善意承租人、次承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定。结合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。贵院对涉案商铺进行查封拍卖时，应保留承租人合法享有的继续租赁权利。综上，结合“买卖不破租赁原则”，贵院应中止该执行案的执行。为了避免引发不必要的起诉，以及案外人与次承租人财产权益的重大损失，特请贵院在查明事实之后，在依法决定是否予以执行。案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，执行过程中案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行。理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。”的规定提出异议，请求贵院立即中止对上述财产的执行。维护案外人与次承租人的合法权益，节省诉讼资源。2017年12月12日，张子杰向本院提交《变更诉讼请求申请书》，请求将其诉讼请求变更为：“请求贵院不得向受让人移交被执行人张福新所有的位于郑东新区众意西路8号02号的商铺，案外人有权承租该房屋并占有使用至租赁期满”。
为支持主张，张子杰向本院提交了《房屋租赁协议》（签订时间2014年1月1日）一份、《租赁合同》（签订时间2014年1月1日）一份，《收条》若干份，以上材料均为复印件。
申请执行人平安银行郑州分行辩称，张子杰的异议应予驳回，理由是：一、申请人张子杰陈述与事实不符。张子杰在书面异议申请中陈述“------2014年1月1日，由张福新将涉案商铺出租给张子杰，租期至2023年12月31日，后张子杰又将涉案商铺转租给次承租人赵欣经营茶社------”。事实上，在2013年12月份至2014年1月份期间，涉案房屋的权利人张福新等正在以涉案房屋为河南爱家建设集团有限公司在答辩人处的借款做抵押，当时的房屋承租人是河南源来康乐保健服务有限公司，租赁期限是2010年10月1日至2018年10月1日。2014年1月1日，河南正达房地产评估测绘咨询有限公司接受涉案房屋权利人委托，而对上述涉案房屋实地勘察评估，勘察时拍摄了房屋承租人河南源来康乐保健服务有限公司当时的房屋使用及经营状况，这些照片清楚的证实了张子杰陈述的在2014年1月1日从张福新处承租房屋的情况与事实不符。2014年1月10日，房屋权利人张福新、张慧萍、刘毅、李凤梅向河南源来康乐保健服务有限公司发出了告知书，明确告知其涉案房屋抵押给了答辩人，河南源来康乐保健服务有限公司收到告知书后于同日，向答辩人出具了书面的承租人声明，这些都是2014年1月10日发生的无可争辩的事实，二、申请人提供的2014年1月1日，张福新与张子杰、张子杰与赵欣的房屋租赁协议及收条无法证明其存在合法租赁关系。答辩人提供的客观性的证据及前述的理由清楚的证实申请人陈述的虚假性，同时也印证了其提供的房屋租赁协议及收条与实际情况不符，并不能证明其存在合法的租赁关系。
为支持其主张，申请执行人平安银行郑州分行向本院提交了《租赁协议》一份、《房屋租赁告知书》一份、《承租人声明》一份、《房屋抵押估价报告》一份，以上材料均为原件。
本院查明，因借款合同纠纷，平安银行郑州分行将爱家公司、夏月芹、张慧萍、刘毅、张福新、李凤梅诉至本院，本院受理后，于2016年6月10日作出（2015）郑民四初字第193号民事判决书，判定：一、被告河南爱家建设集团有限公司于本判决生效后十日内偿还原告平安银行股份有限公司郑州分行借款本金15535239.12元及利息365237.36元，并支付自2015年3月27日至实际偿还之日止的利息（具体计息标准依照双方合同约定确定）；二、原告平安银行股份有限公司郑州分行对被告夏月芹、张慧萍、刘毅、张福新、李凤梅提供抵押，且已办理他项权登记的抵押房产（产权证号为郑房权证字第13011594**号、郑房权证字第1001001143-1号、郑房权证字第1001001143-2号、郑房权证字第1001001143-3号、郑房权证字第1001001143-4号），予以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
另查明，上述（2015）郑民四初字第193号民事判决书生效后，爱家公司、夏月芹、张慧萍、刘毅、张福新、李凤梅没有履行应尽义务，平安银行郑州分行向本院申请执行，本院于2016年11月18日立案执行，案号为（2016）豫01执1316号，并于2017年8月31日作出（2016）豫01执1316号限期搬离公告，限定正在使用或者租赁张慧萍、刘毅、张福新、李凤梅名下位于郑州市郑东新区众意西路8号02号楼（产权证号：郑房权证字第1001001143-1号、郑房权证字第1001001143-2号、郑房权证字第1001001143-3号、郑房权证字第1001001143-4号）房产的公司及个人，在本公告之日起15日内搬离以上房产，如有相关权益需要保障请于10日内向本院书面提交相关证明，否则，视为无异议。逾期不搬离又不向本院主张相关权益者，本院依法强制执行，并追究相关责任人的法律责任。案外人张子杰不服（2016）豫01执1316号限期搬离公告，向本院申请异议，遂产生本案。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，在执行程序中，对于合法的租赁权应当予以保护，但应当有相关证据材料予以证明。同时，我国《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。依照上述法律、司法解释的规定，在执行程序中，适用“买卖不破租赁”原则应当具备法定条件。本案中，涉案标的物系本案执行依据所确认的抵押物，虽然张子杰向本院提供了相关合同及证据材料，但这些材料均为复印件，且所涉租金仅有收条而无相关转账凭证予以佐证，同时，其所提供的合同虽然签订日为2014年1月1日，但河南正达房地产评估测绘咨询有限公司于同日所出具的涉案房产《房地产抵押估价报告》中所载明的当时已合法占有执行标的物承租人、被执行人张福新、李凤梅、刘毅、张慧萍于2014年1月10日向申请执行人平安银行郑州分行提供的《房屋租赁告知书》中所载明的承租人、以及当时的承租人河南源来康乐保健服务有限公司于同日所提供的《承租人声明》中所载明的承租人均不是案外人张子杰，因此，综合上述证据材料的来源及证明力大小等因素，张子杰所提供证据尚不足以证明其在人民法院查封之前已与被执行人张福新、李凤梅、刘毅、张慧萍签订真实、合法有效的书面租赁合同并合法占有使用涉案标的物，故，本院不予支持。
综上，案外人张子杰的异议理由不能成立，本院不予支持，其异议应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条的规定，裁定如下：
驳回张子杰的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 司晓营
审判员 蒋和平
审判员 杜文龙
二〇一八年四月八日
书记员 李 展