广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第2291号
上诉人（原审被告）：李群伯，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：刘睿明，广东中安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江向东，住所地：深圳市福田区。
委托代理人：方俊，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托代理人：夏梦璐，住所地：深圳市福田区，系该司员工。
上诉人李群伯因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2015年3月30日，李群伯以李雪海代理人的身份（卖方）与江向东（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定江向东购买李雪海名下的涉案房产；转让成交价1920万元；江向东在合同生效当日支付定金10万元，生效后三日内再支付定金85万元，定金交由双方约定的第三方监管。同日，江向东（乙方）、李群伯（以李雪海代理人身份，甲方）及中原地产代理（深圳）有限公司（丙方，以下简称中原地产）签订了一份《资金托管协议》，约定甲乙双方同意将定金95万元交由中原地产进行托管。当日，江向东、李群伯还签署了一份《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》，约定双方就涉案房产签署了《二手房买卖合同》，成交价为1920万元，《二手房买卖合同》由卖方李雪海的代理人李群伯签署，李群伯承诺已经告知卖方李雪海有关《二手房买卖合同》的所有条款，并承诺李雪海应于2015年4月15日前在《二手房买卖合同》上补签字，如李雪海逾期不补签或不履行《二手房买卖合同》，李群伯承担双倍返还江向东定金及《二手房买卖合同》违约条款的责任。上述合同签订后，江向东于当日和次日分别向李群伯支付了定金10万元、85万元，定金95万元依《资金托管协议》的约定托管于中原地产处，李群伯向江向东出具了定金收款收据。
合同签订后至2015年4月15日，李雪海未在《二手房买卖合同》上补签字，并明确表示不同意出售涉案房产。2015年4月27日，江向东向李群伯及李雪海发出《履约催告函》，要求李群伯及李雪海履行合同义务，未果，江向东遂诉至原审法院。
江向东向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除《二手房买卖合同》；2、李群伯双倍返还定金190万元，其中95万元由中原地产直接代为返还江向东。
原审法院认为，合同法第四十八条规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案李群伯与江向东签订《二手房买卖合同》出卖李雪海名下房产，后李雪海对《二手房买卖合同》不予追认，且明确表示不愿出售涉案房产，依据上述法律规定，该《二手房买卖合同》对李雪海不发生效力，应由李群伯承担合同约定的违约责任。江向东已依《二手房买卖合同》的约定支付了定金95万元，李群伯应按《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》的约定双倍返还江向东定金。江向东的请求符合双方约定和法律规定，原审法院予以支持。因95万元定金托管在中原地产处，江向东请求该款由中原地产直接代为返还，中原地产亦表示同意，原审法院予以支持。
李群伯辩称其因受骗才签订《二手房买卖合同》并在不知情的情况下签署了《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》，认为依该协议的约定追究李群伯的责任不公平，但李群伯对其主张未提供证据。李群伯是完全民事行为能力人，应对其签署合同的行为承担相应民事责任，李群伯的抗辩没有事实和法律依据，原审法院无法采信。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除江向东与李群伯签订的《二手房买卖合同》；二、李群伯应于判决生效之日起十日内向江向东双倍返还定金190万元，其中95万元由中原地产向李群伯返还。李群伯如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21900元，因适用简易程序减半收取10950元，由李群伯负担。
上诉人李群伯不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审法院对本案的基本事实未查明。2015年3月30日，李群伯与江向东签署《二手房买卖合同》前，已明确告诉江向东和中原地产业务员，自己没有得到业主李雪海的授权。李群伯已经是个年近80岁的老人家，这么大的事情做不了主，江向东和中原地产业务员对此十分清楚。江向东和中原地产业务员为了让李群伯签字，十分肯定地告诉李群伯：“你签字没关系，你儿子不签字你签了也没有用，你不用承担任何责任的。”这是这个案件的基本事实。一审法院已经核实了李群伯没有李雪海的书面授权书，可是判决书上只字不提这一关键事实，将这其中的过错，竟然全部归咎于李群伯。
二、《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》是个骗局，不是双方的真实意思表示，该协议没有成立。（一）李群伯从来不知道还签了这份协议，这是中原地产业务员夹在《二手房买卖合同》后面让李群伯一并签的。（二）这份协议的签约主体是卖方李雪海，买方江向东，合同的内容是“现双方就此交易相关款项支付相关事宜达成如下协议”，因此，该协议显然只能约束卖方李雪海和买方江向东，对李群伯没有任何约束力，要求李群伯双倍返还定金没有任何合同依据和法律依据。（三）这份协议张冠李戴，将代理人的责任暗藏于协议中，将卖房人的责任等同于代理人的责任，这明显是合同欺诈，也极其不公平。中原地产业务员连协议文本都不敢给李群伯，而是他自己藏起来，更说明他做贼心虚，故意隐瞒李群伯。（四）这份协议签约主体是卖方李雪海，买方江向东，卖方李雪海没有签署，也没有合法有效的委托授权人代理李雪海签字，该协议没有成立。
三、《二手房买卖合同》没有成立，无需解除。《二手房买卖合同》没有业主李雪海的签字或有效的委托授权人签字，该合同没有成立，对合同各方都没有约束力，无需法院判决解除该合同。
四、本案中所有的合同、协议都是无效的，因为所有的合同、协议都是李群伯以代理人的名义签署，都没有经过房屋的业主李雪海的追认。无效合同自始不发生法律效力，不应该按照有效合同来判决李群伯承担违约责任。
五、本案的判决适用法律错误，完全误读了相关法律条文的规定。合同法第四十八条规定由行为人承担责任指的是承担由于行为人单方的过错造成无过错方的损失责任，而不是由行为人来承担原合同的责任，而判决却依据上述法律规定认定该《二手房买卖合同》对李雪海不发生法律效力，应由李群伯承担合同约定的违约责任，这点完全是对合同法第四十八条的误读。
六、所有的合同均属于无效合同。本案中三方都清楚李群伯没有授权，不能作为代理人，在这种情况下签订合同，三方都是有过错的，应当按照合同法第五十八条规定各自承担相应的责任，而不应当由李群伯一方来承担责任，更不应当承担无效合同中约定的责任。
综上，为维护李群伯的合法权益，请求判令：撤销原审判决，驳回江向东的起诉。
被上诉人江向东答辩称：当事双方签订《二手房买卖合同》得到了李雪海的授权和同意，并未无权代理，其不愿履行合同的真实原因是合同签订后房价暴涨，李群伯甚至声称涉案房产可以卖到3000万元，导致江向东的重大损失。在签订合同前，中原地产业务员多次联系李雪海本人（联系电话138××××0880），其对于李群伯卖房和卖房的细节问题完全知情和同意。李群伯身体硬朗、思维清晰，涉案合同合法有效，因李群伯与李雪海联合毁约而解除。《卖方代理人签署二手房买卖合同协议》是李群伯和江向东签署的一份类似于保证和承诺性质的、独立的协议，该协议约定的责任也是代理人的合同责任而不是被代理人的责任，该协议亦依法成立并有效，李群伯应当承担该协议约定的责任。一审时为避免诉累，江向东撤回了对李雪海的起诉，实属宽容，但李群伯仍然不依不饶，拖延时间，浪费司法资源。请求二审法院驳回李群伯的上诉请求。
原审第三人中原地产答辩称：我方作为居间方在双方意思一致的情况下促成了该项交易，目前该项交易在我方存留95万元作为定金托管，此款项希望根据法院的判决作出最后的处理。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。李群伯与江向东签订的涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。因被代理人李雪海对前述合同不予追认，亦不愿出售涉案房产，导致江向东购买涉案房产的合同目的无法实现，李群伯应承担因此而产生的违约责任，原审法院据此判决解除涉案《二手房买卖合同》，并判决李群伯双倍返还定金，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。李群伯的上诉理由均不成立，本院依法驳回其上诉主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费21900元，由上诉人李群伯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 林晓翔（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。