黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0604民初4111号
原告：国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司，住所地大庆市让胡路区中央大街南段409号。
负责人：乔君，总经理。
委托诉讼代理人：白宇宙，黑龙江美亚律师事务所律师。
被告：大庆环球时代文化传媒有限公司，住所地大庆市让胡路区中央大街南段409号。
法定代表人：ＸＸ，总经理。
委托诉讼代理人：陈婷婷，女，1985年7月16日出生，汉族，大庆环球时代文化传媒有限公司员工，住肇东市。
委托诉讼代理人：于秋菊，女，1979年8月4日出生，汉族，大庆环球时代文化传媒有限公司员工，住大庆市让胡路区。
原告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司（以下简称国网大庆供电公司）与被告大庆环球时代文化传媒有限公司（以下简称大庆环球时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国网大庆供电公司委托诉讼代理人白宇宙，被告大庆环球时代公司委托诉讼代理人陈婷婷、于秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国网大庆供电公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2014年1月22日签订的《房屋租赁合同》，依法判令被告立即搬出承租的房屋。2、请求判令被告立即向原告支付拖欠2年9个月的租金本金687500元及逾期租金利息损失101187元，共计788687元（拖欠逾期租金利息损失暂自2014年10月1日起计算至2017年6月30日，按照年利率6.15%计算，自2017年7月1日起至实际给付完毕之日止仍按年租金250000元，年利率6.15%主张利息）；3、本案律师费38100元由被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因被告已于2017年7月份向原告支付了2014年10月1日至2017年9月30日三年租金750000元，故原告将第二项诉讼请求变更为：要求被告支付逾期租金利息损失101187元。事实与理由，2014年1月22日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告享有所有权的位于大庆市让胡路区中央大街南段409号国网大庆供电公司老影剧院。合同约定，租赁用途为投资开发电影院项目，租期为20年（自2013年10月1日至2033年9月30日止），租金为25万元/年，于每年10月1日前一次性以现金方式付清全年租金，如乙方由不支付或者不按照约定支付租金达10日、欠缴租金满半年的、擅自改变该房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的、擅自将该房屋转租给第三人的、利用该房屋从事违法活动的情形，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。合同签订后，原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告经营使用，但被告签完合同后只交纳了一年的租金，就不再交纳房屋租金，现被告已拖欠2年9个月租金，被告拒不交纳租金的行为构成严重违约，原告有权向被告主张解除合同，要求被告立即搬出房屋，赔偿逾期支付租金的利息损失101187元。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，望贵院维护原告合法权益。
被告大庆环球时代公司辩称，2013年5年23日，被告与原告下属单位大庆电业局物业二公司，签订了关于由被告投资改造位于大庆市让胡路区中央大街南段409号(国网大庆供电公司原影剧院)用于经营电影院的《合作协议书》，合作期限自2013年10月1日开始至2033年9月30日止，共20年，并明确约定被告每年度向原告一次性提供价值人民币25万元的电影票(即电影票6000张)，以此来盘活近废弃的房屋资产用于给单位职工发放福利电影票。协议签定后被告耗资人民币近600余万元对近废弃房屋场地进行修复、装修、设备采购等电影院经营所需的所有投资，在被告方完成所有投资，电影院正式营业期间，即2013年末，原告方领导因受到多项投诉举报，其中一条为电影院未计租金收入。鉴于原告方的时任各级领导进行沟通时态度诚恳，阐述国有体制下的种种无奈，被告方领导也不忍因自己的利益而令其他人为难，便无奈同意了更改合同内容，由“被告方每年度内向原告方一次性提供价值人民币25万元的电影票，即电影票6000张”更改为“被告方于每年10月1日前一次性向原告方缴纳年租金人民币25万元”，合同变更后，被告方向原告方支付了第一年度的租金25万元。此行为足能说明被告方导正直仗义，绝不会为自身利益而置他人不顾。因房屋租赁成本由电影票变更为货币资金，总值虽未变但成本却上涨，加上同行业10多家电影院相互竞争激烈，各种压力导致电影院经营不善，在其后交付租金事宜上经与原告方时任领导沟通协调后，同意可以延缓交付，而后原告方也没有过任何形式催款行为。因被告方两任合同签署人均有我公司负责人的联系方式，而且双方公司住所仅百米之隔，在对方没有任何形式的缴费通知告知情况下，被告方即视为租金仍在缓交期间，而且原告方期间也在被告记账为职工采购福利电影票，双方存在业务经济往来，所以不存在联系不上及被告方恶意拖欠租金的说法。2017年4月10日原告方以快递形式向被告方邮寄了缴费通知书，要求被告方在2017年4月30日前支付延期未交的租金，由于筹集资金时间紧迫，原告方原局长和合同主管领导均己调离岗位，被告方工作人员在收到通知单后多次与原告方基层工作人员沟通商量缴费事宜未果，而后被告方强硬提出无理要求”将原合同期限20年更改为3年”否则不接收被告方所交租金。被告方本意与原告方工作人员表明友好合作的态度，希望双方能够理解互助、合作共赢，然原告方工作人员态度恶劣、恶意诋毁被告方，变本加厉最后竟然要求合同一年一签，巨大的投资没有了回收周期即失去了经营保障，任何一个经营者都不会突破原则和底线。2017年7月27日，被告为避免与原告方过多的口舌之争，减少摩擦，通过电子转帐的形式将延期交付的三年租金分三笔足额电汇到合同的收款帐户，原告方于2017年7月31日为被告方开具了一张价款为人民75万元的房屋租赁费发票，被告方已将延期交付的租金全部支付给原告。原告主张被告拖欠租金为2年9个月，而原告在2017年4月10日前也没有过任何形式催款行为，且上述己说明被告方主观并没有拖欠租金的想法，且已将延付租金全部交付给原告，原告诉讼请求己超过诉讼时效。依据2014年1月22日双方所签定的《房屋租赁合同》，被告方己完成了合同约定的相关义务，同时也将延期交租及事件整体经过进行说明。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。
本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告国网大庆供电公司向本院提交证据如下：
证据一、房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异）。证明：第一，双方签订的房屋租赁合同合法、有效，对双方产生法律拘束力。第二，合同签订的时间为2014年1月22日，其中，合同第五条第二款中名确约定了每年10月1日前一次性向我方交纳租金25万元/年；合同第十三条第四项第一款第二款中明确约定了被告方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同收回该房屋，其中不支付租金或者不按照约定支付租金达10日的，欠缴租金满半年的，均属于原告方有解除合同权利。而被告方拖欠租金2年多，因此符合解除条件。第三，合同的第十四条中明确约定，因双方任何一方违约或导致合同提前终止的，双方可依据法律规定承担相应的法律责任和费用。这是原告方主张利息、律师费的依据。被告质证意见：对证据的真实性无异议，对合同内容也无异议，但签订这份合同是有前因的，具体原因同我方答辩意见。本院对该份证据的真实性予以认定。
证据二、EMS快递单、快递查询打印件一份、原告向被告催缴租金的《通知》一份。证明：第一，原告曾于2017年4月10日向被告催要延期支付的房屋租金，被告收到《通知》后并未及时支付租金，原告无奈下起诉至法院。第二，原、被告双方在签订合同后，被告方并没有按照合同约定按期支付租金，也可以证明该《通知》被告方是签收了、认可了，因此不存在诉讼时效已过问题。被告质证意见：第一，对证据的真实性没有异议，我方是在2017年4月11日收到的这份通知，但是原告曾口头承诺可以延期交纳租金，所以我方不存在拖欠租金的问题。第二，如果按照合同约定，我方应在2014年10月1日前交纳2014年10月1日至2015年9月30日租金25万元，应在2015年10月1日前交纳2015年10月1日至2016年9月30日租金25万元；应在2016年10月1日前交纳2016年10月1日至2017年9月30日租金25万元；那么原告在2017年4月10日前也没有对我方进行过催缴，已经超过了诉讼时效。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据三、委托代理合同、律师代理费发票、大庆市律师收费管理办法复印件各一份（均与原件核对无异）。证明：被告作为违约方，应根据《房屋租赁合同》第十四条关于违约责任的约定，承担本案诉讼费及律师代理费38100元（参照大庆市律师收费管理办法，委托方与受托方进行协商后最终按照诉讼标的额788687元的4.83%进行计算收费）。被告质证意见：对证据的真实性没有异议，我方认为原告的诉讼请求存在偏见、有失公平、缺乏合理性，原告单方面产生的任何费用应当自行承担，请法院依法裁判。本院对该组证据的真实性予以认定。
被告大庆环球时代公司向本院提交证据如下：
证据一、合作协议书复印件一份（与原件核对无异）。证明：第一，在原告提交的房屋租赁合同签订之前，被告与原告下属物业二公司（大庆市让胡路区天丰物业管理有限责任公司）就案涉房屋租赁事宜，于2013年5月23日曾签订《合作协议书》，在签订该协议书后，原告将房屋交付给我方进行改造装修，并非原告诉状中陈述的于2014年1月22日向我方交付该房屋。第二，该份合作协议书关于我方向原告支付租金的方式为每年度向原告一次性免费提供6000张电影票，总价值为25万元。原告质证意见：对证据的真实性无异议，但该份协议是被告与大庆市电业局物业二公司签订，并非与原告签订。该合作协议书实际已经被2014年1月22日原、被告签订的租赁合同取代，相关权利义务应以双方签订租赁合同约定为准，之前的协议已经实际解除或者变更。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据二、银行汇款凭证复印件三张、增值税专用发票复印件一份（与原件核对无异）。证明：被告于2017年7月27日向原告支付了2014年10月1日至2017年9月30日三年度租金75万元，原告为被告开具了发票。原告质证意见：对证据的真实性无异议，但该缴费行为并不影响被告方构成根本违约，被告是在原告方多次口头通知及2017年4月份书面通知并起诉至法院后，被告方履行了交纳租金义务。这不能证明被告方已经按照合同约定充分及时履行承租人义务，因此原告方诉讼请求依然成立。本院对该组证据的真实性予以认定。
证据三、银行支付凭证复印件两份（与原件核对无异）。证明：本案第一次庭审后，我方于2017年9月19日以电子转账形式向被告支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金25万元，但被告于2017年9月29日将款项退回。原告质证意见：对证据的真实性无异议，被告方在拖欠2年9个月租金后补交的租金，也并不影响被告构成根本违约。本院对该组证据的真实性予以认定。
本院经审理认定事实如下，2013年5月23日，大庆市让胡路区天丰物业管理有限责任公司（即大庆电业局物业二公司，合同甲方）与被告（合同乙方）签订《合作协议书》。双方约定，甲方为大庆电业局所属企业，现提供拥有所有权或合法使用权的房屋，乙方负责投资，双方合作开发电影院项目。甲方提供的房屋位于大庆市让胡路区中央大街南段409号电业局老影剧院，建筑面积为852.35平方米。合作期限为20年，自2013年10月1日至2033年9月30日。合作期间，乙方自主经营，自负盈亏；每年度内乙方向甲方一次性免费提供6000张电影票，年总价值人民币25万元整；大庆电业局职工在乙方所开影院内消费可享受最低折扣。协议还对双方权利及义务、违约责任、纠纷解决方式等进行了约定。
上述协议签订后，甲方将房屋交付被告，被告即投资对该老旧的影剧院房屋进行了改造和装修，并购进相关设备，用于经营“环球时代影城”，双方协议已实际履行。
2014年1月22日，本案原告国网大庆供电公司（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，经友好协商，双方充分利用自身资源进行优势整合，就出租电影院事宜达成共识，双方原房屋合作协议废止并重新签订出租协议。双方租赁期限不变，仍为20年，即自2013年10月1日至2033年9月30日。租金每年25万元，乙方应于每年10月1日前一次性以货币方式支付给甲方。关于合同的解除，双方在合同第十三条进行了约定，其中第（四）项约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴租金满半年的；3、擅自改变该房屋用途的；……”。关于违约责任，双方在合同第十四条进行了约定，即：“租赁期间，因甲乙双方任何一方原因违约或导致合同提前终止的，甲乙双方依据法律规定承担相应的法律责任及费用”。
上述合同签订后，被告向原告支付了2013年10月1日至2014年9月30日第一年度租金人民币25万元。至原告起诉前，被告未按合同约定于2014年、2015、2016年的10月1日前支付第二年度（2014年10月1日至2015年9月30日）、第三年度（2015年10月1日至2016年9月30日）、第四年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的三年租金（每年25万元，合计75万元）。2017年4月10日，原告向被告邮寄了书面的催缴租金《通知》，要求被告于2017年4月30日前支付所欠的2014年至2016年两年租金，否则按合同第十三条约定，收回房屋或诉诸法律。
庭审中，被告认可欠缴租金的事实，亦认可收到了原告邮寄的书面催缴通知，但主张原告有关领导曾口头承诺可以延期交纳租金，其在收到通知后也一直与原告进行沟通协商，但未达成一致意见。对此，原告不予认可。
庭审中查明，2017年7月27日（原告起诉后，本案开庭前），被告通过网银转账的方式，分三笔向原告支付了2014年10月1日至2017年9月30日三个年度各25万元，合计75万元。对此，原告予以受领，并于2017年7月31日为被告开具了增值税专用发票。
庭审中还查明，本案第一次庭审后，被告方于2017年9月19日又以网银转账形式向被告支付了2017年10月1日至2018年9月30日的租金25万元，但被告拒绝受领，并于2017年9月29日将款项退回。
另查，原告委托黑龙江美亚律师事务所提起本案诉讼，向该律师事务所支出律师代理费38100元，并开具了增值税专用发票。
本院认为，被告使用原告案涉房屋开办经营影院，系基于被告与原告下属单位大庆市让胡路区天丰物业管理有限责任公司于2013年5月23日签订的《合作协议书》约定，该协议书合法有效，对双方具有法律拘束力。现已查明，原告方已按协议约定将案涉房屋交付被告使用，被告亦按约定对该老旧房屋进行了投资改造和装修，其所开办的影城亦已开业经营，故双方已经实际履行了该合作协议。本案原、被告双方于2014年1月22日签订的《房屋租赁合同》，明确载明双方原合作协议废止并重新签订出租协议，且原、被告双方均在该份租赁合同上盖章、签字，故应认定双方协商一致，解除了之前签订的《合作协议书》，并就案涉房屋的租赁重新达成了新的合同，该份合同合法有效，应作为确定本案原、被告双方权利义务的依据，违反合同约定，应承担相应的违约责任。
本案争议焦点主要为，被告是否存在逾期支付租金的违约行为；该违约行为能否认定为根本违约而解除合同。经查，被告未按合同约定于租期开始的10月1日前支付2014年10月1日至2015年9月30日和2015年10月1日至2016年9月30日的两个年度租金，原告于2017年4月10日对被告进行书面催缴后，被告仍未在原告限定的期限内交纳，故被告存在逾期支付租金的违约行为。被告虽主张原告相关领导曾口头承诺可以延期交纳租金，但原告不予认可，被告亦未提交证据证实，故本院对被告该抗辩意见依法不予采信。
案涉租赁合同第十三条第（四）项约定，乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日；欠缴租金满半年的；甲方有权单方解除合同，收回房屋。对此，本院认为，如承租方出现合同约定的上述情形后，出租方应及时主张权利并予以催告。现已查明，被告自2014年10月1日即存在未按约定交纳租金的违约行为，但除2017年4月10日的书面通知外，原告并未提交其他向被告催收租金及要求解除合同的相关证据，故本案原告存在怠于行使权利的行为，亦不排除存在双方在合同履行期间就租金支付期限及方式进行持续协商的情况。且在原告起诉后，被告一次性向其支付了2014年至2017年三个年度的全部租金，原告亦予实际受领。上述事实可以认定，原告存在继续履行合同的诚意，且合同亦具备继续履行的条件。另外，因影院投资回报周期较长，故双方签定的租赁合同约定了长达20年的租赁期限，被告为长期履行合同对案涉房屋进行了彻底的改造维修，并投入大量资金进行了装修，亦提高了原告所有的房屋的建筑价值和使用价值。故仅因被告存在逾期支付租金的违约行为，即解除双方仅履行四年的租赁合同，亦显失公平。综上，本院认定被告虽存在逾期支付租金的违约行为，但尚不构成根本违约，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持，但被告仍应承担赔偿逾期支付租金的利息损失及相关维权费用的违约责任。
根据案涉房屋租赁合同约定，被告应分别于2014年10月1前、2015年10月1日前、2016年10月1日前向原告支付第二年度（2014年10月1日至2015年9月30日）、第三年度（2015年10月1日至2016年9月30日）、第四年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金25万元。现已查明，被告实际支付上述三个年度租金（75万元）的时间为2017年7月27日，故应按银行同期贷款利率标准，赔偿原告逾期支付租金的利息损失。经计算，第二年度逾期付款利息为35892元（以25万元为基数，自2014年10月1日起，计算至2017年7月27日止）；第三年度逾期付款利息为21675元（以25万元为基数，自2015年10月1日起，计算至2017年7月27日止）；第四年度逾期付款利息为8909元（以25万元为基数，自2016年10月1日起，计算至2017年7月27日止）；上述逾期付款利息合计66476元，被告应予赔偿。
原告因被告的违约行为而提起本案诉讼，其请求被告承担的38100元律师代理费有委托代理合同和发票为证，足以证实系原告已实际支出的费用，且该收费标准符合《大庆市律师服务收费管理办法》的相关规定。根据案涉房屋租赁合同第十四条违约责任的约定，该笔费用应由被告予以赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告大庆环球时代文化传媒有限公司于本判决生效后五日内一次性赔偿原告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司逾期支付租金的利息损失66476元，律师代理费38100元，合计：104576元。
二、驳回原告国网黑龙江省电力有限公司大庆供电公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6034元（已由原告预交），收取为3086元；原告负担769元，被告负担2317元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 员 张 峰
审 判 员 陈晓鹏
审 判 员 刘 辉
二〇一八年四月九日
法官助理 郭 歆
书 记 员 金 鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。