浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬商终字第831号
上诉人（原审原告）：吴慎，宁波市交通警察局车辆管理所文员。
委托代理人：吴根友。
委托代理人：岳振宏，浙江波宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王纪刚，无固定职业。
委托代理人：蔡进，浙江鑫目律师事务所律师。
上诉人吴慎为与被上诉人王纪刚合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2014）甬海商初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2014年2月19日，吴慎作为出让方、王纪刚作为受让方，签订《房地产转让合同》一份，约定：吴慎将其所有的位于宁波市江北区槐树路38弄15号301室的房屋出让给王纪刚；双方议定的房地产转让方式为买卖；议定价格为70万元。同日，吴慎将上述房屋过户至王纪刚名下。又于同日，王纪刚向吴慎出具承诺书一份，载明：“今由于还款需要，现把吴慎的房产过户给我王纪刚。到时，把所有款项（本、息）及所有费用还清后，可以把原房产过户给吴慎。”2014年2月20日，吴慎作为承租方，王纪刚作为出租方，签订《房屋租赁协议》一份，约定：王纪刚同意将位于宁波市江北区槐树路38弄15号301室的房屋出租给吴慎使用，租期为2014年2月21日起至2014年8月20日止；月租金为7000元，6个月付款一次，先付后住，一次付清；双方签字后视作中介成功，中介费7000元，由吴慎承担。2014年8月28日，吴慎通过手机短信方式，要求王纪刚将上述房屋过户给吴慎，并表示随时可以将其向王纪刚的借款归还，但王纪刚未予回复。
另认定，王纪刚于2014年3月将上述房产抵押给宁波市市区农村信用合作联社西郊信用社。目前，涉案房屋由吴慎居住。
吴慎于2014年10月30日向原审法院起诉称：吴慎曾向案外人陈丽琴借款35万元，并将其所有的位于宁波市江北区槐树路38弄15号2幢301室的房屋抵押给陈丽琴。后吴慎无力归还借款，王纪刚得知此事后，表示愿意借给吴慎70万元，用于归还吴慎向陈丽琴的借款及其他用途，但王纪刚要求吴慎将上述房产过户至王纪刚名下。后吴慎向王纪刚借款35万元还清了向陈丽琴的借款，并办理了抵押注销手续，吴慎依约将上述房产过户至王纪刚名下。2014年2月19日，王纪刚出具承诺书一份，承诺在吴慎将本息及所有费用还清后，把上述房产过户给吴慎。吴慎、王纪刚口头约定，王纪刚以租金形式收取利息，月利率为1分，为此双方于2014年2月20日签订《房屋租赁协议》一份。2014年2月21日，吴慎、王纪刚在宁波银行股份有限公司西门支行柜台办理其余35万元借款及过户税费等的交接手续，王纪刚当场汇入吴慎账户35万元，吴慎当即取款95500元交付给王纪刚，其中42000元名为房租实为利息，其余53500元为过户所产生的税费。2014年7月，吴慎准备妥钱款打算向王纪刚归还借款，但王纪刚一直推脱。后吴慎致电王纪刚，王纪刚拒绝接听电话。吴慎自此方知王纪刚系以借款过户为名取得吴慎的房产，根本无意履行将涉案房产返还给吴慎的承诺。2014年8月28日，吴慎又发短信给王纪刚，要求归还向王纪刚的借款并办理房屋过户手续，王纪刚仍未答复。基于上述事实，吴慎认为，根据王纪刚出具的承诺书，王纪刚理应将上述房产过户给吴慎。故吴慎诉至法院，请求判令：一、王纪刚立即办理将宁波市江北区槐树路38弄15号2幢301室的房屋所有权过户至吴慎名下的手续；二、案件诉讼费用由王纪刚负担。
王纪刚在原审中答辩称：一、双方实际所涉借款不止70万元。在2014年2月19日涉案房屋过户前，吴慎已向王纪刚借款447000元。后王纪刚又替吴慎归还陈丽琴借款本金35万元和利息26250元。吴慎、王纪刚本来约定房屋作价70万元，后吴慎认为价格过低，故在房屋过户给王纪刚后，双方于2014年2月21日又达成协议，王纪刚又交付给吴慎35万元。此外，吴慎的父亲吴根友还欠王纪刚钱款；二、双方均已认可房屋买卖事实，并已办理了过户登记手续；三、退一步讲，如果吴慎的诉请得到支持，因吴慎只有涉案一套房产，那么吴慎所欠王纪刚的借款及上述房款的归还都将无法执行；四、吴慎陈述的每月以租金形式收取的7000元利息应该包括租金和利息两部分，但吴慎并未支付过。综上，请求驳回吴慎的诉讼请求。
原审法院审理认为：根据物权公示原则，吴慎、王纪刚通过签订《房地产转让合同》，并完成房屋过户的登记手续，故王纪刚已为涉案房产的所有权人。吴慎认为，根据王纪刚出具的承诺书，在吴慎向王纪刚还清70万元借款后，王纪刚就应当将房产过户给吴慎。对此，原审法院认为，承诺书中关于王纪刚应将房产返还给吴慎的条件约定并不明确，双方对承诺书中约定的“所有款项及费用”及返还房产的条件存在分歧，且双方亦未就此达成一致，目前该房产也已抵押给案外人，故现吴慎要求王纪刚将涉案房产过户至吴慎名下的理由不成立，对吴慎的诉请，难以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年6月8日作出如下判决：驳回吴慎的诉讼请求。案件受理费80元，保全费4020元，均由吴慎负担。
吴慎不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清。吴慎向王纪刚的借款为：2013年5月18日借款17000元，7月25日借款100000元，现金交付170000元，2013年8月1日330000元的借条包括了前述三笔款项，并于2013年8月16日归还了331428元。2014年2月19日，王纪刚通过转账代吴慎归还陈丽琴借款350000元；2月21日，王纪刚向吴慎汇款350000元，同时，吴慎银行取现95500元交给王纪刚，该95500元中包括42000元（6个月利息，每月7000元），余下的款项是过户的契税。承诺书中载明的“所有款项”为上述70万元借款减去预扣利息42000元。综上所述，原审法院在承诺书所涉金额约定不明的情况下，理应根据双方举证，依法使用证据规则，对承诺书进行合理解释和查明；理应合理分配举证责任，由王纪刚承担95500元款项来源举证不能的后果。原审在事实认定、举证责任分配、法律适用方面均存在错误。请求撤销原审判决发回重审或改判支持吴慎原审中的诉讼请求。
王纪刚答辩称：吴慎向王纪刚的借款为：一是2013年5月18日借款17000元，7月25日借款100000元及8月1日的330000元的借条，共计447000元；二是2014年2月19日王纪刚代吴慎归还陈丽琴350000元及26250元；三是2014年2月21日王纪刚向吴慎汇款350000元。2013年8月16日收到吴慎的331428元系代其归还给陈丽琴。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为涉案承诺书所约定的房产过户条件是否已经成就。吴慎认为，根据王纪刚向吴慎出具的承诺书，王纪刚应将涉案房产过户给吴慎。本院认为，在吴慎将涉案房产过户至王纪刚名下后，根据物权公示原则，王纪刚为涉案房产的所有权人。虽然王纪刚出具的承诺书承诺“可以把原房产过户给吴慎”，但条件是吴慎“把所有款项（本、息）及所有费用还清后”，因吴慎尚欠王纪刚部分借款未归还，故吴慎要求王纪刚将涉案房产过户至其名下的条件未成就。吴慎的上诉请求，缺乏相应的事实和理由，本院难以支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴慎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘丹涛
审 判 员 叶剑萍
审 判 员 方资南
二〇一五年九月三十日
代书记员 谢 倩