福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第1199号
原告谢剑萍，女，1976年4月1日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市城厢区。
委托代理人蔡国权、黄湘，福建壶兰律师事务所律师。
被告福建莆田农村商业银行股份有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。
法定代表人施云飞，董事长。
委托代理人王福生、陈新云，福建升恒律师事务所律师。
被告林志伟，男，1973年2月15日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
被告陈丽藤，女，1976年1月26日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市城厢区。
原告谢剑萍因与被告福建莆田农村商业银行股份有限公司（以下简称莆田农商行）、林志伟、陈丽藤案外人执行异议之诉一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡国权、黄湘，被告莆田农商行的委托代理人王福生，被告陈丽藤到庭参加诉讼，被告林志伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢剑萍诉称，2010年1月2日，原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤签订《房产买卖合同书》，被告林志伟将其所有的坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）以总价款人民币574400元卖给原告。合同签订后，原告依约支付购房款；被告林志伟和其妻子陈丽藤在合同签订之日将合同项下标的房屋交付给原告居住并实际占有至今。根据《物权法》之相关规定，原告已取得上述合同项下房屋的实际所有权。被告莆田农商行系执行案件的申请执行人，被告林志伟系执行案件的被执行人。2013年8月29日，依被告莆田农商行的执行申请，莆田市荔城区人民法院以（2013）荔执行字第437号执行裁定书裁定：查封被告林志伟所有的坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元306房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）。原告对上述执行裁定提出案外人异议，莆田市荔城区人民法院以（2015）荔执异字第4号执行裁定书裁定：驳回原告的执行异议。请求判决：1.立即停止对坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）的强制执行，并解除查封；2.确认原告享有对坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产［产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）的实际所有权（价值约人民币586200元）；3.诉讼费用由被告承担。
被告莆田农商行辩称，不动产物权转让因登记发生效力，登记是生效要件，故申请查封并没有错误，应当驳回原告诉讼请求。原告与被告林志伟、陈丽藤签订的房屋买卖合同属另一种法律关系，应另行诉讼解决，追究被告林志伟、陈丽藤的违约责任。
被告林志伟无作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。
被告陈丽藤辩称，2010年就讼争房产已经卖给原告谢剑萍，被告林志伟与被告莆田农商行的经济方面的问题其并不知情。
原告谢剑萍为证实自己的主张，除在法庭上陈述外，还向本院提供以下证据予以证明：
1.原告身份证复印件一份，欲证明原告的主体适格；
2.莆田市荔城区人民法院（2015）荔执异字第4号执行裁定书复印件一份，欲证明原告谢剑萍对查封被告林志伟所有的坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）的执行裁定提出案外人异议，莆田市荔城区人民法院裁定驳回原告的执行异议，原告不服，现依法提起诉讼的事实；
3.《房屋订购协议书》、《房产买卖合同书》复印件各一份，收条复印件二份，牡丹灵通卡账户历史明细清单复印件一份，欲证明2010年1月2日，原告谢剑萍与被告林志伟及其妻子陈丽藤签订《房屋买卖合同书》，被告林志伟及其妻子将坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元的房产以总价款人民币574400元出卖给原告。合同签订后，原告依约支付购房款。被告林志伟和其妻子陈丽藤在合同签订之日将合同项下标的房屋交付给原告居住、使用、管理至今的事实；
4.证明复印件二份，《房屋出租合同书》复印件二份，欲证明因历史原因，新南小区的所有安置房产权都尚未统一办理。且在被告林志伟及其妻子陈丽藤于合同签订之日将合同项下标的房屋交付给原告居住后，原告已实际占有该房屋至今的事实。
被告莆田农商行经当庭质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但对证据2的关联性有异议，该证据无法证明原告要证明的内容，反而可以证明被告莆田农商行申请执行讼争房产是经过莆田市荔城区人民法院以执行裁定书进行确认的。对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议，《房屋订购协议书》是被告林志伟、陈丽藤与原告之间的买卖合同，与被告莆田农商行无关，根据合同的相对性原则，与本案并无关联。对于证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，二份证明不能证明原告要证明的内容，二被告应当办理预登记手续；对于《房屋出租合同书》，系原告与案外人签订的，与本案无关。
被告林志伟未提交质证意见。
被告陈丽藤经当庭质证认为，对于原告提供的4组证据的真实性均无异议，被告林志伟、陈丽藤是签订了订购合同后将房子转卖给原告的。因为需待房产证办出来后方能办理房屋产权过户，故与原告协商待房产证办出来后再过户并返回押金。
本院经审查认为，各被告对证据1、2的真实性均无异议，经与原件核对无误，本院予以采信。证据3、4的各项证据均有原件予以核对，且与本案事实具有关联性，故本院予以采信。
原告谢剑萍在举证期限内向本院申请证人林爱芳出庭作证。经审查，本院认为原告的申请符合法律规定，予以准许。证人林爱芳出庭作证，欲证明其于2013年8月开始向原告承租本案讼争房屋。证人证言经原、被告质证，原告及被告陈丽藤对证人林爱芳的证言无异议，被告莆田农商行认为证人证言与本案无关联性，被告林志伟未提交书面质证意见。
本院经审查认为，证人林爱芳出庭作证符合法律程序，其证言与原告谢剑萍提供的证据可相互印证，逻辑关系严谨，可形成完整的证据链条，故对其证言予以采信。
被告莆田农商行、林志伟、陈丽藤未向本院提供证据。
经庭审举证、质证，对本案主要事实作如下认定：2006年10月15日，被告林志伟（乙方）与案外人莆田市城厢区凤凰山街道办事处新塘社区居民委员会（甲方）、莆田市恒润房地产开发有限公司（合作方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定甲方安置给乙方的安置房及申购房总价款为人民币351442元，套房（安置房）位于城厢区新南小区B区第四单元，面积约135.17㎡，单价人民币2600元，合计人民币351442元；付款方式为分期付款，合同签订后即付人民币141442元，不足人民币210000元，向银行按揭贷款；……。2009年12月15日，原告谢剑萍向被告陈丽藤支付购房定金人民币10000元，并由被告陈丽藤出具收条一份。2010年1月2日，原告谢剑萍（乙方）与被告林志伟、陈丽藤（甲方）签订《房产买卖合同书》，约定甲方将坐落于城厢区新南小区B区的面积约135.17㎡的房产以单价人民币4250元／㎡的价格转让给乙方，房产转让总价款计人民币574400元；2010年1月2日之后的银行贷款由乙方用甲方账户继续还款。剩余购房款人民币10000元待甲乙双方办理产权证过户手续同时付清给甲方。合同签订同日，原告谢剑萍向被告陈丽藤支付购房款人民币366200元，并由被告陈丽藤出具收条一份，房屋也同时交付给原告谢剑萍使用至今。上述房屋的银行按揭贷款由原告谢剑萍偿还至今，该房屋未办理权属登记手续，也未办理过户手续。
另查明，被告林志伟与被告陈丽藤于2000年2月2日办理结婚登记。
2012年3月8日，本院分别立案受理原告福建莆田农村商业银行股份有限公司与被告陈少锋、林志伟、林金仙金融借款合同纠纷案和原告福建莆田农村商业银行股份有限公司与被告陈剑侠、林志伟、陈少锋金融借款合同纠纷案，并分别于：
2012年5月15日作出（2012）荔民初字第1602号民事判决书，认定：2009年6月30日，被告陈少锋由被告林志伟、林金仙作为连带责任保证人，向原莆田市荔城区农村信用合作联社借款人民币150000元。判决：一、被告陈少锋应在本判决生效之日起十日内偿还原告福建莆田农村商业银行股份有限公司借款人民币十五万元，并自二〇〇九年六月三十日起至二〇一〇年六月三十日止按月利率千分之九点七三五计息、自二〇一〇年七月一日起至还清借款之日止按合同利率加收百分之五十计算逾期利息（遇利率政策调整，按中国人民银行规定执行）；二、被告林志伟、林金仙对上述债务承担连带偿还责任。
2012年6月15日作出（2012）荔民初字第1598号民事判决书，认定：2008年5月31日，被告陈剑侠以被告林志伟、陈少锋作借款保证人向原莆田市荔城区农村信用合作联社借款人民币十五万元。判决：一、被告陈剑侠应在本判决生效之日起十日内偿还原告福建莆田农村商业银行股份有限公司借款人民币十五万元，并自二〇〇八年五月三十一日起至二〇〇九年五月三十一日止按月利率千分之九点六四八七五计息、自二〇〇九年六月一日起至还清借款之日止按合同利率加收百分之五十计算逾期利息（遇利率政策调整按中国人民银行规定执行）；二、被告林志伟、陈少锋对上述债务承担连带偿还责任。
2013年3月8日福建莆田农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行。
2013年8月29日本院作出（2013）荔执行字第437号执行裁定：查封被执行人林志伟所有的坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）。
原告谢剑萍对执行提出异议，2015年3月9日本院作出（2015）荔执异字第4号执行裁定书，裁定驳回原告谢剑萍的执行异议。原告谢剑萍对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。因原告不同意调解，致本院无法组织调解。
对双方当事人的争议焦点，本院予以审查、分析并认定如下：
1.关于原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤签订的《房产买卖合同书》是否有效的问题。
原告谢剑萍主张，《房产买卖合同书》系原告与被告林志伟、陈丽藤的真实意思表示，合同有效。
被告莆田农商行认为，原告与被告林志伟、陈丽藤订立合同存在恶意。
本院审查认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤签订的《房产买卖合同书》虽未向相关部门登记，也未通知抵押权人，但该合同仅是一种债权形成行为，并非该房产转让的物权变动行为。相关法律关于未依法登记而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤于2010年1月2日签订的《房产买卖合同书》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。
2.关于是否应当停止对讼争房产的强制执行的问题。
原告谢剑萍主张应停止对讼争房产的强制执行。
被告莆田农商行认为，法院的查封没有错误，不应停止对讼争房产的强制执行。
本院审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予支持的条件。原告谢剑萍按约如期向被告林志伟、陈丽藤支付了购房款，并按期支付银行按揭贷款至今，期间一直合法占有上述合同项下的房产。被告莆田农商行辩称原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤的房产转让存在恶意，但该转让行为发生在法院生效判决之前且被告莆田农商行并未提供证据证明该转让行为存在恶意，故对其抗辩不予采信。讼争房产虽未办理产权过户登记，但并非因原告的原因不能办理。原告谢剑萍的异议符合法律规定，故其主张停止对坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）的强制执行，并解除查封，是合理合法的，应予支持。
3.关于是否支持原告请求确认其对讼争房产享有实际所有权的问题。
原告谢剑萍主张其对讼争房产享有实际所有权。
被告莆田农商行认为，不动产物权依照公示原则登记生效，原、被告的房屋买卖并未登记，不发生效力。
本院审查认为，因本案是执行异议之诉，但原告的确认请求属于确认之诉，两者的法律关系不同，故原告的上述请求不属本案的审理范围，本院不予支持，但原告可另行主张权利。
综上所述，本院认为，原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤于2010年1月2日签订的《房产买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告谢剑萍在签订上述合同之后即支付了购房款，并按期支付银行按揭贷款至今，期间一直合法占有上述合同项下的房产。被告莆田农商行辩称原告谢剑萍与被告林志伟、陈丽藤的房产转让存在恶意，但并未提供证据予以证实，故对其抗辩不予采信。该房产虽未办理产权过户登记，但并非因原告的原因不能办理。根据法律规定，原告谢剑萍主张停止对坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，房开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）的强制执行，并解除查封，是合理合法的，应予支持；原告请求确认其对上述享有实际所有权，因本案是执行异议之诉，但原告的上述请求是确认之诉，两者的法律关系不同，故原告的上述请求不属本案的审理范围，本院不予支持。被告林志伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、停止对坐落于莆田市城厢区广化路新南小区B区第四单元房产（产权来源为莆田市城厢区新南小区旧村改造项目，开发商为莆田市恒润房地产开发有限公司）的强制执行，并解除查封；
二、驳回原告谢剑萍的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币9662元，由被告福建莆田农村商业银行股份有限公司负担人民币4831元，原告谢剑萍负担人民币4831元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈 力
代理审判员 潘 丽
人民陪审员 余文烟
二〇一五年九月十七日
书 记 员 蔡晶晶
本案适用法律的主要条文
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。