云南省建水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）建民初字第1150号
原告建水县昌和物业服务有限公司。
住所地：建水县临安镇青云路种子苑小区铺面。
法定代表人王庆辉，系公司总经理。
被告沈正春，男，1969年2月7日生，汉族，大学文化，云南省建水县人，建水县第六中学职工。
被告建水县第六中学。
住所地：建水县临安镇北山路中段。
法定代表人苏维军，系该校校长。
委托代理人李永林，系该校教师。代理权限：特别授权。
原告建水县昌和物业服务有限公司（以下简称“昌和物业公司”）诉被告沈正春、建水县第六中学物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理，依法由审判员张梅适用简易程序于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告昌和物业公司的法定代表人王庆辉、被告沈正春、被告建水县第六中学的委托代理人李永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昌和物业公司诉称，建水县第六中学住宅小区属被告建水县第六中学教职工家属区，2011年6月26日，被告建水县第六中学通过公开招标的方式选定原告为该小区的物业服务企业，并分别于2011年6月29日、2012年12月16日与原告签订《建水六中住宅小区物业管理合同书》及《建水六中住宅小区物业服务委托合同》。被告沈正春在该小区x幢x单元x号有一套面积为150.56平方米的住房，从2011年7月1日至2015年6月30日期间，被告沈正春未交纳物业管理服务费，被告建水县第六中学也未按合同约定，对小区遗留问题及时妥善处理，协助原告追缴欠费。经原告多次催要未果，故起诉要求确认原告与被告建水县第六中学签订的《建水六中住宅小区物业管理合同书》及《建水六中住宅小区物业服务委托合同》有效；由被告及时支付所欠的物业管理服务费3125元、生活垃圾处置费432元、滞纳金1095元，共计4652元。
被告沈正春辩称，原告昌和物业公司主张的两份物业合同无效，被告沈正春是小区真正的业主，有资格签订物业服务合同的应该是业主选举产生的业主委员会，被告建水县第六中学无权代表业主或者委托他人代为签订物业服务合同。在2011年6月29日原告与被告建水县第六中学签订《建水六中住宅小区物业管理合同书》之前，学校在阶梯教室召开教职工大会时，就由住宅小区业主自愿投票选举产生了七名业主委员会委员。但在之后的招投标工作中，仅由前任校长组织他人实施，七名业主委员会委员并未到场，不知晓该合同，也未在合同上签字。按照《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业，应由业主共同决定。故被告建水县第六中学无权代表业主签订物业管理合同，且合同签订后也未告知业主自行承担物业管理费。故谁签订的合同，责任应由谁承担。在2012年12月16日签订的《建水六中住宅小区物业服务委托合同》中，委托方虽列被告建水县第六中学，但没有加盖被告建水县第六中学的公章，且签字的三个人并非业主选举的委员，也不是被告建水县第六中学的代表人，无权代表被告；从签订的时间上看，合同期限为2012年7月1日至2015年7月1日，但合同的签订日期为2012年12月16日，是在超过第一份合同期满近六个月后签订的，该合同也未得到被告建水县第六中学及业主的追认。故被告不应当支付原告物业管理服务费、生活垃圾处置费、滞纳金，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告建水县第六中学辩称，被告建水县第六中学组织、参与的行为只是为了教职工的利益。其间，学校的教师也向学校反映过物业管理服务不到位，有偷窃情况以及水费交给原告后其未交给水厂等情况发生，影响正常的生活秩序。建水县第六中学住宅小区（教师周转房）是学校采用BOT的模式与学校的后勤生活区一并引资建盖的，且建水县国土资源局文件同意将学校享有土地使用权中的3331.75平方米土地转让给学校122户教职工使用，承担费用的应是物业服务的对象。故本案中被告建水县第六中学承担责任无事实和法律依据。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：
原告主张的两份物业管理服务合同是否有效，被告是否应当交纳物业管理服务费等费用。
针对以上争议，原告昌和物业公司向本院提交了下列证据：
一、营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、资质证书各一份，证明原告是具有物业服务资格的物业服务公司。
二、《建水六中住宅小区物业管理合同书》、建水县第六中学出具的《证明》、物业管理押金收据（金额1万元，2015年6月已由建水县第六中学退还）各一份，证明原告是建水县第六中学经过公开向社会招标选中的物业服务企业，签订的合同合法有效。
三、《建水六中住宅小区物业服务委托合同》一份，证明2012年12月16日，因该小区没有业主管理委员会，仍由建水县第六中学委托原告进行物业服务管理，并委派了三个业主代表签订合同，该合同合法有效。
四、《生活垃圾有偿服务协议书》一份，证明从2013年9月26日起原告按每月每户10元的标准代建水县环境卫生管理站收取垃圾处理费，费用已由原告垫付。
五、小区物业相关费用收取计算方式，证明原告主张的费用的计算标准及数额。
六、2011-2012年物业服务费缴费统计表、2013-2014年物业服务费缴费统计表各一份，证明小区住户交纳物业服务费情况，其中被告沈正春未缴纳过物业服务费。
经质证，被告沈正春对原告昌和物业公司提交的证据一的真实性无异议，但认为原告资质证书的发证时间为2013年12月13日，原告在签订第一份合同时，尚不具有相应的资质；对证据二不认可，认为当时业主已经投票选举了业主委员会委员，物业管理合同没有经过业主委员会的认可，也未告知122户住户，被告建水县第六中学出具的证明没有学校相关人员的签字，不知道押金单这件事；对证据三不认可，认为没有建水县第六中学的公章，不能证明建水县第六中学认可其效力，签字的三个人虽然是业主，但没有权力代表建水县第六中学和业主签字；对证据四不认可，认为垃圾处理费每年的收费标准都不一样，不能以每月每户10元的标准收取，而且没有入住的住户不应当缴纳该费用；对证据五不认可，认为两份合同无效，故不产生此费用；对证据六的真实性无异议，但不认可其证明目的。
被告建水县第六中学的质证意见与被告沈正春的一致。
本院认为，原告昌和物业公司提交的证据，被告对证据一的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；综合证据二、三、四、五、六，本院对原告昌和物业公司与被告建水县第六中学签订《建水六中住宅小区物业管理合同书》、后被告建水县第六中学委派三名业主为代表与原告昌和物业公司签订《建水六中住宅小区物业服务委托合同》、原告昌和物业公司与建水县环境卫生管理站签订《生活垃圾有偿服务协议书》的事实予以确认。
被告沈正春对其答辩理由，向本院提交了下列证据：
一、86户业主的证明，证明其从未授权过任何单位及第二份合同签字的三人签订物业管理合同，且从第一份合同至第二份合同履行完毕，从未有人告知过相关的费用要由业主承担。
二、2011年11月1日原告与业主李雍签订的《建水六中住宅小区物业管理合同书》，证明原告也曾与其他业主签订过合同，原告与被告建水县第六中学签订的合同就是无效的，原告并未与被告沈正春签订过合同，原告与业主单方签订的合同的效力只能约束相对方。
经质证，原告昌和物业公司对被告沈正春提交的证据一的真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对证据二的真实性无异议，但认为其与业主李雍签订的合同的内容与第一份合同一致，是业主李雍认为其对合同内容不清楚，要求原告按照第一份合同再与其个人签订一份。
被告建水县第六中学对被告沈正春提交的证据无异议。
本院认为，被告沈正春提交的证据，原告昌和物业公司及被告建水县第六中学对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
被告建水县第六中学对其答辩理由，向本院提交了下列证据：
一、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，证明被告的主体资格。
二、建政复（2010）13号建水县人民政府批复、建国土资复（2010）21号建水县国土资源局文件，证明建水县第六中学住宅小区的土地使用权属于全体业主，与建水县第六中学没有关系，其无权代表业主。
三、《建水六中后勤生活区引资开发合作协议书》，证明建水县第六中学只是引资建设，协议书约定了合同双方的权利义务，业主的物管费与其无关。
经质证，对被告建水县第六中学提交的证据，原告昌和物业公司对其真实性无异议，但对证据二、三不认可其证明目的；被告沈正春对证据无异议。
本院认为，被告建水县第六中学提交的证据，原告昌和物业公司及被告沈正春对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。
根据庭审和质证，本院确认以下法律事实：
建水县第六中学住宅小区位于建水县育英路61号的被告建水县第六中学生活区，属教职工周转房，系被告建水县第六中学采用BOT的模式并与其后勤生活区一并引资，与个旧市金达房地产开发有限责任公司合作开发，后经建国土资复（2010）21号建水县国土资源局文件同意，将被告建水县第六中学享有土地使用权的位于建水县临安镇育英路旁的出让土地中的3331.75平方米土地，转让给该小区的122户教职工住户使用。小区建好后，被告建水县第六中学公开向社会招标选定物业服务企业，2011年6月29日，被告建水县第六中学与原告昌和物业公司签订了《建水六中住宅小区物业管理合同书》，合同约定：委托管理期限为1年，从2011年6月29日起至2012年6月28日止；业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，建水县第六中学协助做好协调和思想工作，帮助昌和物业公司催交；昌和物业公司负责按县环保局收费标准代收生活垃圾清运费；住宅房屋由昌和物业公司按建筑面积每月每平方米0.38元的标准向业主或物业使用人收取，空置房屋的服务管理费按70%收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金等。2012年12月16日，被告建水县第六中学委派了三名业主为代表人，代表小区122户业主与原告昌和物业公司签订了《建水六中住宅小区物业服务委托合同》，合同约定：委托管理期限为3年，从2012年7月1日起至2015年7月1日止；物业服务管理费按每月每平方米0.45元、空置房按每月每平方米0.45元的标准收取；生活垃圾费按每月每户8元的标准收取；物业服务管理费按年缴纳，先交费后服务，逾期交纳的，从逾期之日起每天按1元收取滞纳金等。
被告沈正春系被告建水县第六中学的教职工，其在建水县第六中学住宅小区x幢x单元x号有面积为150.56平方米的住房一套，2011年7月1日至2013年11月期间该房一直空置，2013年12月被告沈正春入住该房。从2011年7月1日至2015年6月30日期间，被告沈正春未向原告昌和物业公司缴纳过物业管理服务费。庭审中，原告明确表示不收取被告沈正春住房空置期间的生活垃圾处置费。
建水县第六中学住宅小区的生活垃圾费按原告昌和物业公司与建水县环境卫生管理站签订的协议，已由原告昌和物业公司交纳，2013年9月26日以前按每月每户8元、以后按每月每户10元的标准收取。该小区至今尚未依法成立业主大会，未选举产生业主委员会。2011年11月1日原告昌和物业公司与小区业主李雍按照《建水六中住宅小区物业管理合同书》标准签订了内容相同的合同书。
本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建水县第六中学住宅小区系被告建水县第六中学采用BOT的模式与其后勤生活区一并引资建设的，房地产开发公司仅按照合作协议完成工程量，被告建水县第六中学仍为建设单位，该小区至今未成立业主大会，被告建水县第六中学通过招投标的方式选聘物业服务企业，并于2011年6月29日与原告昌和物业公司了签订《建水六中住宅小区物业管理合同书》，该物业管理合同不违反相关法律的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。故对原告昌和物业公司要求被告建水县第六中学承担民事责任的主张，以及被告沈正春提出的谁签订的合同、责任应由谁承担，其不应承担民事责任的主张，本院不予支持，被告沈正春应承担交纳合同约定的相关费用的义务。合同到期后，被告建水县第六中学委派三名业主为代表与原告昌和物业公司于2012年12月16日签订了《建水六中住宅小区物业服务委托合同》，三名业主代表并非代表被告建水县第六中学，也未经小区其他业主的委托授权，该物业服务委托合同效力待定，未经被告沈正春追认，对其不发生效力。《建水六中住宅小区物业管理合同书》于2012年6月28日期满后，原告昌和物业公司仍继续为小区业主提供物业服务，被告沈正春一直以来实际接受了原告昌和物业公司提供的物业服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，被告沈正春应继续按《建水六中住宅小区物业管理合同书》约定的标准支付相关的物业管理服务费用。《建水六中住宅小区物业管理合同书》未约定物业服务管理费交纳的时间，故对原告昌和物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。庭审中原告昌和物业公司表示不收取被告沈正春住房空置期间的生活垃圾处置费，系其对自己民事权利的处分，本院予以认可。综上，从2011年6月29日起至2015年6月止，被告沈正春应向原告昌和物业公司交纳物业管理服务费2248.46元［（150.56㎡×29个月×0.38元／㎡×70%）＋（150.56㎡×19个月×0.38元／㎡）］、生活垃圾处置费190元（19个月×10元／月），共计2438.46元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、原告建水县昌和物业服务有限公司与被告建水县第六中学于2011年6月29日签订的《建水六中住宅小区物业管理合同书》有效。
二、由被告沈正春于本判决生效之日起三日内支付原告建水县昌和物业服务有限公司物业管理服务费2248.46元、生活垃圾处置费190元，共计2438.46元。
三、驳回原告建水县昌和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费150元，减半收取75元，由被告沈正春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起，二年内向人民法院申请执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审判员 张梅二〇一五年十月二十日
书记员 张 云 瑭