苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0506民初6900号
原告：张明珠，女，1977年11月27日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：卢心悦、罗婷，江苏瀛元律师事务所律师。
被告：苏州中展房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市东环路32号。
法定代表人：钟恒，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章敏，江苏旭展律师事务所律师。
原告张明珠与被告苏州中展房地产开发有限公司（以下简称中展公司）车位纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，由审判员何亚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张明珠之委托诉讼代理人卢心悦，被告中展公司委托诉讼代理人章敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张明珠向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2012年8月27日签订的湖滨花园地下汽车位租赁协议；判令被告退还租金52791.47元，并以52791.47元为基数按年利率6%计算自2012年8月27日起至实际退还款项之日止的利息损失。事实和理由：原告系湖滨花园8幢301室业主。2012年8月27日，原、被告签订地下汽车租赁协议，约定由原告承租编号为A区094号地下车位，并一次性支付70000元给被告，合同约定租赁期限为20年，并且在20年之后自动延期并免费供给原告使用。后小区业主收到湖滨社区居委会的公告，被告知小区地下车位为人防车位，车位租赁费用由居委会代收。至此，原告才知晓车位性质以及被告并无相关授权出租车位，并且被告交付的车位长期消防不合格，对原告的财产存在安全隐患。鉴于上述原因，被告已构成根本违约，导致原告合同目的不能实现，故原告委托律师发函至被告，要求解除租赁合同并退还剩余租金。现被告仍未退款，故诉至法院。
被告中展公司辩称，其公司系涉案地下人防车位的投资者、建设者，根据法律规定，被告具有收益权，将车位出租给原告是行使收益权的体现。消防设施系由物业公司管理维护，原告就车位另行向物业公司支付了车位物业管理费，因此即便消防设施存在一定的问题，亦与被告没有直接关联。更何况，根据消防部门出具的检查记录，所记载的被检查单位联系人正是原告的丈夫申建成（系业主委会员主任），消防设施到目前没有进行修复，说明申建成没有积极联系修复事宜，原告对目前消防设施的状况负有一定的责任。本案租赁协议，租期为20年，符合合同法的规定，合法有效。
本院经审理查明事实如下：位于苏州吴中经济开发区××街道湖滨花园××室房屋登记所有权人为原告与申建成，共同共有，产权登记于2010年3月4日。2012年8月27日，原告与被告签订《湖滨花园地下汽车位租赁协议》一份，双方约定，被告将湖滨花园编号为A区094号地下车位出租给原告，一次性支付70000元。该车位作为停车使用，原告应合理使用该车位，不得对车位进行任何形式的隔断、改造，也不得挪作他用，应遵守物业公司有关车位管理的规定。车位由物业管理公司统一管理，由物业管理公司收取车位的物业管理费用，暂定为每月50元。该车位可以在小区内部住户之间转租，但应及时到物业管理公司登记备案，否则被告指定的物业公司有权将车位收回。本协议有效期为二十年，二十年后自动延期并将该车位免费供原告使用，该车位使用年限和该房屋使用年限一致。合同签订当日，原告向被告支付了租赁费70000元。
2017年7月24日，原告委托律师向被告寄送律师函，认为被告与其他130多位业主签订的《湖滨花园地下汽车租赁协议》未出具财务发票，涉嫌偷税漏税问题。2016年12月5日日，委托人收到湖滨社区居委会的公告，被告知小区地下车位为人防车位，车位租赁费用由居委会代收。被告所持有的人防使用证已于2016年9月到期，因各种原因无法继续使用。鉴于涉及的车位性质为人防车位，被告在未完全取得使用权的情况下擅自与原告签订的长期租赁合同，已构成根本违约，故函告被告自收到本律师函之日起，即解除与被告签订的《湖滨花园地下汽车租赁协议》，收到函件之日起三个工作日内立即联系协商租赁协议解除赔偿事宜，并退还剩余租金，并出具租赁期间租金的财务发票。上述律师函未实际送达被告。
另查明，位于苏州市吴中区××街道××北小区（即湖滨花园、香滨水岸小区）的地下人防工程建设单位为被告中展公司，被告于2005年6月14日取得苏州市人民防空办公室有关人防工程施工图设计审查批准书，其记载该人防工程为结建式防空地下室，规划建设地面建筑面积约13.27万平方米，为高层建筑，应建防空地下室面积为10827平方米，拟建1个地下人防工程，地下室总建筑面积为10827平方米，平时用途为汽车库。2009年12月25日，该人防工程竣工验收备案，建筑面积为10827平方米，使用面积8747平方米。2010年3月29日，苏州嘉润房地产测绘有限公司对涉案小区人防车库面积进行测绘并出具了房产测量报告，人防车库的建筑面积为11067.69平方米，并附有测绘图纸。湖滨花园编号为A区094号为地下人防车位。苏州市人民防空办公室于2011年9月26日向被告颁发了人民防空工程平时使用证，使用期限为五年。
以上事实，由原告提供的房产证、租赁协议、租赁费收费票据、律师函及邮寄凭据、人防车位平时使用证，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、人防工程施工图设计审查批准书、人防工程竣工验收备案表、防空地下室竣工验收证明书，当事人的陈述及庭审笔录等予以证实。
庭审时，原告陈述，其按照20年租赁费70000元的标准进行核算，扣除其使用该车位自2012年8月27日至2016年9月25日止的租赁费17208.53元，被告应退其款项为52791.47元。另，原告为佐证其主张提供了2015年12月28日的消防监督检查记录（复印件），拟证明因人防车库无人进行管理，导致消防验收无法通过，存在多处需要整改的地方。
经质证，被告认为，该检查对象为案外人达祥物业公司，不是原告，整改主体是物业公司，而地下车库的消防设施仅系消防系统的一部分，难以证明该整改仅针对于人防工程部分。原告丈夫申建成作为业主委员会主任在该检查记录上签字确认，对于消防设施有督促维修的责任，其阻扰被告对人防设施维修，被告有理由认为目前消防设施的原因是申建成或其代表的业委会的过错造成的，不能归责于被告。而且，据被告了解，为修复相应消防设施，第三届业委会已经向住建部门申请了维修基金，相关问题正在解决中。租赁协议约定租期为20年，租金为70000元，符合市场规律，不违反法律规定，应属有效。超过20年的部分是由原告无偿使用，并不违法。该车位由物业管理公司统一管理，由物业管理公司收取物业管理费，物业管理包括消防设施的维护管理，由物业公司负责进行，并非被告的义务。被告作为地下人防车位的投资者，享有收益权，人防工程平时使用证只是对收益权的确认，而不是对收益权的设定，虽然使用证期限至2016年9月26日届满，但被告目前正在办理相应使用权证的延期手续，并且被告为了办理人防工程使用证的续期在对地下人防设施进行维修时，遭到原告丈夫申建成代表第二届业委会的阻扰。为此，被告为佐证其抗辩提供了如下证据：
1.房屋面积预算声明、预算测量说明、住宅商品房价格的批复、房屋面积计算汇总表，拟证明共用建筑面积扣除了人防工程等建筑面积，不包括在商品房建筑面积内，涉案的地下人防车库的造价未计入商品房的销售价格。经质证，原告认为，预算声明并不是最终测量结果，不能证明销售成本、建造成本没有分摊到房屋价格中。
2.人防工程后期情况登记，其内容记载：业主认为工程未经业委会同意不得进入小区施工作业；开发商前期造成业主车辆不同程度损坏，业主代表大会从2016年1月15日开始对地下人防工程进行收费管理，并展开维修。申建成作为业主代表在登记表上签字确认。该登记表下方载明：依据人民防空工程平时使用证及苏州市民防局人防工程维护管理行政督查书进行维修，被业主委员会阻止，无法沟通，故不能在期限内完成维修。开发商代表王菲在登记表上签字确认。落款日期为2016年3月17日。拟证明申建成代表第二届业委会阻止被告对地下车位人防工程进行维修，导致被告无法及时办理人防使用证的续期手续，并且因申建成的这一行为，故意拖延消防设施的维修，导致消防设施至今没有恢复至规定状态。经质证，原告对真实性无异议，但该证据看不出申建成对被告维修进行阻扰，反而可以证实地下车库常年失修的事实，导致无法使用。
本院认为，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告出租给原告的标的物系地下人防车位。鉴于人防车位有其特殊性，其所占面积属于人民防空工程，目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定，但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。根据被告提供的涉案小区人防地下工程相关报建材料，以及原、被告双方确认由苏州市人民防空办公室颁发给被告的平时使用证，可以确认涉案人防车位系被告投资建造，对人防车位享有使用权及收益权，故涉案小区人防车位经营收益应当由原告享有，原、被告就涉案人防车位租赁事项达成租赁协议，并不违反法律强制性规定，应属有效，原告主张该协议无效，于法无据，本院不予采信。另，原告述称颁发给被告的平时使用证超期而被告无权出租车位，虽被告未按行政管理部门的要求办理续期手续，存在不当之处，但基于上述分析，被告并不因此而丧失对人防车位的经营收益权利，故原告上述抗辩无法律依据，本院不予采信。关于原告主张涉案人防车位存在需要维修的安全隐患的问题，其举证2015年12月28日的消防监督检查记录系当时的消防安全检查的状态，不能反映涉案人防车位的现时状态；而根据被告举证的人防工程后期情况登记，原告对其真实性予以认可，该证据记载有涉案小区业委会自2016年1月15日开始对涉案地下人防工程进行收费管理并展开维修，并有阻止被告进行维修的相应内容，此时业委会主任为原告的丈夫申建成，由此可以说明，被告至少在2016年3月份有对涉案人防车位进行维修的意思。本案租赁协议系长期租赁合同，即使存在人防车位需要维修的情形，被告履行租赁物的维修义务后涉案车位仍可正常使用。根据现有双方当事人举证情况而言，原告并无证据证实其所承租的涉案车位处于无法使用的状态以及其要求被告限期维修而被告予以拒绝的事实，本案租赁协议履行过程中被告并不存在根本违约的行为，该协议应当继续履行，原告诉请要求解除租赁协议，无事实依据，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张明珠的诉讼请求。
案件受理费减半收取775元、财产保全费706元，合计人民币1481元，由原告张明珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 员 何亚平
二〇一七年十二月十一日
法官助理 徐姝玢
书 记 员 周亚雅