安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）皖01民终2603号上诉人：山水名城小区业主委员会，住合肥市政务区翡翠路与祁门路交口。负责人：孙银水，委员会主任。委托诉讼代理人：李仁宝、朱梦云，安徽远致律师事务所律师。被上诉人：振业（合肥）股份有限公司，住所地安徽省合肥市淮河路272号。法定代表人：钟蓉，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹冰露，安徽安融信律师事务所律师。被上诉人：合肥兴泰股权投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道南龙门岭路西翠馨居商业B#楼。法定代表人：秦振，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹冰露，安徽安融信律师事务所律师。上诉人山水名城小区业主委员会因与被上诉人振业（合肥）股份有限公司、合肥兴泰股权投资管理有限公司所有权纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初4483号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山水名城小区业主委员会上诉请求：1、依法撤销(2017)皖0104民初4483号民事裁定书；2、指令蜀山区人民法院依法对本案进行实体审理；3、本案一审、二审的全部诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、山水名城小区业主委员会系依法成立的维护全体业主合法权益的合法组织具有诉讼主体资格，系本案适格主体，一审裁定以主体不适格为由驳回起诉系严重错误。（一）上诉人系在居委会、街道办事处及住房和城乡建设局的指导下依法成立，并办理了相关的备案手续，法律地位依照最高人民法院《关于《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第四十九条规定应当属于其他组织具有民诉法上的诉讼权利能力。（二）其次在《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事主体资格的复函》（【2005】民立他字第8号）中最高院在给安徽省高院的答复已经明确了业主委员会当事人的诉讼地位，更早在2002年《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（【2002】民立他字第46号）最高院在对安徽省高院的复函中也已明确了房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，业主委员会可以自己名义提起诉讼。（三）一审判决以共有权等所有权问题与物业问题无关为由驳回起诉，实是断章取义错误的理解和适用《物业管理条例》第十一条的规定，业主委员会当然有权以当事人的身份提起诉讼。《物业管理条例》第十一条第七项明确规定共有和共有管理权的重大事项由业主共同决定，共有权等所有权问题当然属于共有和共有管理权的范畴。首先从基本法理亦可知，业主大会系小区最高的决策机构，建筑物维修修缮、共有权管理尚应由业主共同决定，举轻以明重作为关系小区全体业主切身权益的共有权等所有权问题当然属于业主大会的职权范围。其次按照一审裁定之逻辑业主大会系小区最高的决策机构，而关系全体业主利益的共有权等所有权问题却不属于其职权范围岂不荒谬？若业主大会均无权决定维护业主利益那么试问业主的权利如何保障？对于共有部分的权属关系物权法早已有了明确的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构根据业主共同的授权，作为一个具有民事权利能力其他组织在业主共有权益受到侵害时当然有权以当事人的身份提起诉讼。二、山水名城小区服务中心规划功能为公建配套服务用房，系归全体共有，被上诉人违法占有改变其功能，进行经营性活动，侵害了广大业主的合法权益，上诉人要求被上诉人交付原本就属于业主共有的小区服务中心符合法律规定，依法应当予以支持。（一）、物权法明确规定对专有部分以外建筑区划内的公共设施公共场所、物业服务用房建筑应当归业主共有。根据物权法第七十三条之规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。该服务中心用房位于建筑区划内，且建筑性质并非属于商业用房，在合肥市规划信息中心备案的规划资料也明确载明山水名城小区服务中心符合城市规划要求建筑功能为公建会所，地下一层游泳池，2层局部，3层咖啡厅。该小区服务中心系保证小区住宅品质，提升业主文化娱乐生活服务于小区业主重要的公共配套房屋，是小区不可分割的一部分，也是小区业主购房的重要原因，作为小区的公建配套服务用房依法应当属于全体业主共有。（二）、被上诉人主张该小区服务中心并未计入公摊面积为由主张小区服务中心所有权于法无据，严重背离客观实际的。被上诉人提交的买卖合同以格式条款的方式约定未将小区服务中心计入公摊、成本是严重背离客观事实的，也是不真实的。被上诉人建设小区之时城市规划中列明的小区服务中心的建筑功能为公建会所，就属于小区的公建配套服务用房和设施，其建设成本必然作为开发成本包含在房价中，小区业主在购房款中就已经支付了全额的购房价款，全体业主当然享有整个小区内的共有部分的所有权。另根据《安徽省物业管理条例》第四十九条之规定，物业服务用房不得计入公摊，所有权归属全体业主，也表明了是否计入公摊并不影响对所有权归属的确认，而且物业服务用房本就不应当计入公摊。城市建设中所有建设均需按照规划部门确定的实施方案进行建设，且不得擅自更改其性质及用途，被上诉人以其投入建设费用，所有权应归属其所有，于法无据，实是违法侵占严重损害业主利益。在被上诉人将商品房出售结束后全体小区业主成为了该小区的当然所有权人，被上诉人建设的小区服务中心规划定性即为小区的公建配套服务用房而非被上诉人的私有建筑、或者商业，其性质并不会因为被上诉人是否计入成本而有所改变，况且实际上被上诉人早已将建设小区服务中心纳入成本。成本问题系被上诉人的自身问题，规划对该小区服务中心的性质已经确定为公建配套服务用房，其当然应当归属于全体业主所有。综上山水名城业主委员会依法成立具有诉讼权利能力，根据法律规定当然有权以当事人的身份就共有权等所有权纠纷提起诉讼维护全体业主的合法权益，且建筑区划内的小区服务中心的性质即为公建配套用房开发建设时业已计入房屋成本，小区业主购房后该公共配套服务用房当然归全体业主所有。一审裁定事实认定不清，理解和适用法律严重错误，恳请依法查明事实，依法裁定指令由蜀山区人民法院对本案进行审理。振业（合肥）股份有限公司、合肥兴泰股权投资管理有限公司辩称：1、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持一审裁定。2、截止目前上诉人没有提交任何证据证明上诉人为本案争议的会所投入过建筑成本或支付购买价款，也无证据证明全体业主为会所投入过建筑成本或支付购买价款。3、全体业主未支付过任何价款，业委会也没有投入，业委会对该会所无所有权。4、会所不计入公摊。5、会所是振业公司根据设计规范要求是必须建设的配套公建，不属于业主所有。一审法院认为，国务院《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。业主大会是业主根据《物业管理条例》为实施物业管理而产生的团体，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，处理决定《物业管理条例》第十一条所规定的诸如管理规约制定修改、物业管理企业聘用、专项维修资金筹集使用、建筑物改建和重建等有关共有和共同管理权的重大事项，但共有权等所有权问题与物业管理无关，不在业主大会职权范围内。业主委员会作为业主大会的执行组织，无权直接以当事人的身份提起确认房屋所有权之诉。本案中，山水名城小区业主委员会径行代表业主提起确认山水名城小区会所房屋所有权纠纷诉讼，属原告主体不适格，其相关起诉依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回山水名城小区业主委员会的起诉。本院认为，国务院《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”本案中，山水名城小区业主委员会系经山水名城小区业主选举产生的旨在实施小区物业管理的非法人组织，依照上述条例规定，其无权主张案涉房屋的所有权。一审裁定驳回其起诉，并无不当。综上，山水名城小区业主委员会的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  钱爱民审判员  陆文波审判员  张 健二〇一八年四月二十日书记员  於笑仙