山东省威海市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）威行终字第2号
上诉人（原审原告）于海花，女，1957年4月3日生，汉族。
上诉人（原审第三人）于海勇，男，1941年3月22日生，汉族。
上述二上诉人之委托代理人车立勇，山东成山海天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）荣成市住房保障和房产管理局。
法定代表人梁志强，局长。
委托代理人于明怀，山东荣顺律师事务所律师。
原审第三人梁孟君，男，1940年10月30日生，汉族。
委托代理人毕志刚，荣成明天法律服务所法律工作者。
委托代理人李仕新，男，1964年2月28日生，汉族。
上诉人于海花因诉荣成市住房保障和房产管理局（以下简称荣成市房管局）房屋行政登记一案，不服山东省荣成市人民法院（2012）荣行初字第81号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院认定，于海花父亲于东清在荣成市崖头街道办事处乡宦庄村有民居一套，宅基地登记卡编号为第三区二排五号，于海勇在该村亦有民居一套，宅基地登记卡编号为第三区二排六号，两栋房屋相邻，宅基地登记卡记载用地时间均为1890年，在此之前两套房屋均未办理房产登记，于东清系于海勇叔叔。1990年于海花父亲于东清去世，1997年母亲王桂贤去世。1999年6月4日于海花大哥于海水将该两套民居出售给梁孟君。2000年3月27日梁孟君向荣成市房管局申请私有房屋所有权登记。梁孟君在其提交的申请书中产权来源及日期一栏中注明“1999年6月4日购于于海水”，申请书下端权属有无争议栏加盖原荣成市崖头镇乡宦庄村村民委员会印章，梁孟君同时向荣成市房管局提交了其与于海水签订的房屋买卖契约、身份证等材料。当日，荣成市房管局对该房屋进行了测绘，梁孟君到财政部门缴纳了相应税款，后荣成市房管局向梁孟君发放了荣房权证（村）字第××号房屋所有权证。2011年3月14日于海花以于海水、梁孟君为被告向原审法院提起民事诉讼，请求法院确认于海水、梁孟君之间的房屋买卖合同无效。2011年5月27日庭审期间梁孟君向于海花出示了本案诉争的房屋所有权证。后经威海市中级人民法院终审判决确认宅基地登记卡登记在于东清名下的房屋由梁孟君善意取得，宅基地登记卡登记在于海勇名下的房屋，于海花非该房屋的利害关系人，其无权提起诉讼，最终驳回于海花的起诉。现于海花向原审法院提起行政诉讼，请求法院确认荣成市房管局发放荣房权证（村）字第××号房屋所有权证的具体行政行为违法，并依法予以撤销。
原审法院认为，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案荣成市房管局作出的房屋登记行为所涉及房屋，部分系于海花父母遗产，故荣成市房管局该具体行政行为对于海花的合法权益有实质性影响，于海花对该行为不服有权提起行政诉讼。
《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道具体行政行为内容之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。”2011年3月14日于海花以于海水、梁孟君为被告向原审法院提起民事诉讼，2011年5月27日庭审期间梁孟君出示了本案诉争的房屋所有权证，故应当认定于海花自该日起知道具体行政行为内容，其提起行政诉讼的期限应当从2011年5月28日开始计算，期限两年。故于海花2012年9月19日向原审法院提起行政诉讼，未超过法律规定的起诉期限。
本案荣成市房管局作出房屋登记具体行政行为的日期为2000年3月，故对该具体行政行为的审查可以参照当时合法有效的《城市房屋权属登记管理办法》。根据该办法的规定，房屋权属登记由房地产行政主管部门代表政府进行登记，故荣成市房管局具有审查并决定是否为梁孟君发放房屋所有权证的职权。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”故荣成市房管局应参照上述规定并考虑农村房屋登记的实际情况对于海花的房屋转移登记申请进行审查。本案转移登记所涉房屋均建于19世纪末，在此之前未办理房屋产权登记，故荣成市房管局要求当事人提交土地审批的相关证明文件、建设审批的相关证明文件以及房屋权属证书不现实亦不符合便民原则，而该房屋所在地村委会对相关问题出具的意见具有证明力。梁孟君在其提交的私有房屋所有权登记申请审批书中权属有无争议栏加盖了房屋所在地乡宦庄村民委员会的印章，应视为村委会对梁孟君与于海水之间的房屋买卖行为予以认可且村委会认为该房屋买卖合同的标的物与他人之间不存在权属争议。梁孟君同时向荣成市房管局提交了其与于海水之间的房屋买卖契约及身份证等材料，荣成市房管局亦对房屋进行现场测绘，梁孟君依法完税，故应当认定荣成市房管局在为梁孟君发放荣房权证（村）字第××号房屋所有权证时所收取的资料齐全，并尽到审查义务。于海花的诉讼请求于法无据，法院不予支持。现依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项规定，判决维持荣成市房管局为梁孟君发放荣房权证（村）字第××号房屋所有权证的具体行政行为。
上诉人于海花不服原审判决，上诉称，1、被诉房屋行政登记行为没有法律依据。被上诉人一审期间提交的法律依据为《城市私有房屋管理条例》，该条例第二条明确规定，“本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋”。涉案房屋位于农村，不属于上述条例调整的范围。原审判决适用的法律依据为《城市房屋权属登记管理办法》，亦未采用该条例。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条，行政机关应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。行政机关不提供或者无正当理由逾期提供的，视为被诉具体行政行为没有相关的证据。原审法院适用的法律依据不是被上诉人提交的，应视为被诉具体行政行为没有法律依据。2、被诉房屋行政登记行为认定事实错误，证据不足。（1）被诉房屋行政登记行为认定涉案房产权属无争议，系认定事实错误。被诉房产登记行为项下有两处房产，其所有权人分别是于东清和于海勇，村委会在登记申请表权属无争议栏中的盖章行为不能确认涉案房产的权属无争议。（2）《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定，“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关合同、协议、证明等文件”。被上诉人提交的证据中没有原房屋权属证书、证明等文件，作出被诉房产登记行为的证据不足。3、被诉房屋行政登记行为违反法律规定。（1）《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。涉案两处房屋项下的宅基地使用权分别属于两个权利主体，而两处房产由一个房屋所有权证登记在一个权利主体名下，违反了上述原则。（2）国务院办公厅1999年颁发的国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房权证”。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，不允许转让。农村房屋的买卖，实际上是卖地，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。梁孟君至今不是涉案房屋所在村集体经济组织成员，无权使用该村宅基地，被上诉人为梁孟君颁发房屋所有权证的行为违反了上述通知的规定。故请求二审法院撤销原判，依法改判撤销被诉房屋行政登记行为。
上诉人于海勇的上诉意见与上诉人于海花一致。
被上诉人荣成市房管局答辩称，1、被诉房屋行政登记行为认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2、根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共用、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。故被诉房屋行政登记行为应否撤销应以民事争议的解决为前提条件。威海市中级人民法院终审民事判决驳回了于海花的诉讼请求，于海花与该两栋房屋均不存在利害关系，于海花不具备本案诉讼主体资格。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人梁孟君述称，1、原审第三人于1999年购买涉案房产，上诉人于海花2011年提起诉讼，超过法定起诉期限。2、被诉房屋行政登记行为证据充分，符合法律规定。涉案房产为老房子，没有房屋所有权证，原审第三人提交了房屋买卖契约、完税证明等申请材料，被上诉人荣成市房管局到现场测绘后，依法进行房屋登记符合法律规定。3、涉案房产权属无争议。原属于海勇的房产赠予于东清是村里老人都知道的事实，于东清将涉案两处房产赠予于海水后，于海水出卖给原审第三人，事实清楚无争议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人荣成市房管局仍以提交一审法院的证据来证明被诉房屋登记行为合法：1、房屋买卖契约复印件一份；2、房地产买卖契约复印件一份；3、荣成市私有房屋所有权登记申请审批书复印件一份；4、测绘图复印件一份；5、荣成市经济技术开发区财政税务局出具的契税完税凭证复印件一份；6、原审第三人梁孟君身份证复印件一份；7、发放房屋所有权证存根复印件一份；8、荣成市人民法院（2011）荣民初字第258号民事判决书复印件一份；9、威海市中级人民法院（2012）威民一终字第171号民事判决书复印件一份；10、法律依据：《城市房屋权属登记管理办法》第六条、第十七条第二款、第三十九条。上诉人于海花一审期间提交以下证据：1、荣成市崖头街道办事处乡宦庄村第三区二排五号宅基地登记卡复印件一份；2、荣成市崖头街道办事处乡宦庄村第三区二排六号宅基地登记卡复印件一份。原审第三人梁孟君一审期间提交以下证据：1、房地产买卖契约复印件一份；2、房屋所有权证复印件一份；3、威海市中级人民法院（2012）威民一终字第171号民事判决书复印件一份。上诉人于海勇未提交证据。
二审期间，各方当事人均坚持其一审期间的质证意见。经审查，本院同意一审法院对证据的认证意见及据此认定的案件事实。
本院认为，被诉房屋行政登记行为应参照适用当时有效的法律规范《城市房屋权属登记管理办法》。根据该办法，荣成市房管局具有颁发房屋权属证书的职权。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”本案中，原审第三人梁孟君在申请房屋转移登记时提交了私有房屋所有权登记申请审批书、房屋买卖契约及身份证等材料，其中私有房屋所有权登记申请审批书中权属有无争议栏加盖了房屋所在地村民委员会的印章。因涉案房屋均建于19世纪末，在此之前未办理房屋产权登记，要求申请人提交房屋权属证书不现实亦不符合便民原则，而该房屋所在地村委会在权属无争议栏加盖公章具有证明力。参照上述规定并考虑农村房屋登记的实际情况，荣成市房管局对涉案房屋登记申请进行审查并现场测绘，梁孟君依法完税，荣成市房管局据此作出被诉房屋行政登记行为符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不当，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人于海花、于海勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毕海燕
代理审判员 宫晓燕
代理审判员 季 泓
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 宫晴晴