江苏省仪征市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仪民初字第2052号
原告：仪征市城市建设投资发展公司，住所地仪征市真州西路39号。
法定代表人：郭庆明，总经理。
委托代理人：尤志明，江苏宗申律师事务所律师。
委托代理人：徐媛，江苏宗申律师事务所律师。
被告：李洪来，男，1953年2月2日出生，汉族，住仪征市。
委托代理人：孟令翔，江苏东宇律师事务所律师。
原告仪征市城市建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）与被告李洪来土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尤志明、徐媛、被告李洪来及其委托代理人孟令翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城投公司诉称，1998年10月12日，被告与仪征市蚕桑种苗场签订1份《土地租赁合同书》，约定，由仪征市蚕桑种苗场将仪征市真州东路原农业局对面约8亩土地，租赁给被告开办装饰城，租赁期限10年，自1999年1月1日起至2009年12月31日止，租金每年5万元等。2006年12月3日，原告根据仪征市政府文件精神，与仪征市蚕桑种苗场签订1份《收购协议书》，原告收购了包括仪征市蚕桑种苗场租赁给被告的土地。被告自2008年起，仅向原告交付2万元的租金，至今未向原告缴纳过租金及租金损失。原告虽多次催要无果。租赁期满后，原告多次告知被告不再续租，要求被告腾空并迁让出租赁地，但被告不仅占用租赁土地，还在租赁地上进行违章搭建，致原告利益受损。现要求判决被告：1、支付自2008年1月至2010年1月18日的租金82466万元；2、支付自2010年1月19日起至被告实际搬离之日，按原合同约定每年5万元租金标准计算的土地使用费；3、腾空并迁让出租赁地；4、由被告承担本案的诉讼费用。
原告提供的证据有：1、被告与仪征市蚕桑种苗场于1998年10月12日签订的《土地租赁合同书》1份；2、仪国用（2001）字第0595号《国有土地使用证》复印件1份；3、原告向仪征市政府请示关于收购仪征市蚕桑种苗场房屋及土地资产实施街景整治的仪城投（2005）10号文件；4、原告与原仪征市蚕桑种苗场于2006年12月15日签订的《收购协议书》；5、律师催告函及邮寄回执；6、仪征市城市管理行政执法局的仪城规罚字[2014]第0008号行政处罚决定书；7、扬州安信土地房地产评估咨询有限公司的安信仪估字（2010）第0037号《房屋估价报告》；8、被告于2008年12月22日和2009年1月18日向原告缴纳租金凭证；9、原告的《事业单位法人证书》及组织机构代码证、10、仪征市人民政府仪政发[2006]204号通知。
被告李洪来辩称，原告起诉无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、1998年，被告因仪征市政府招商引资政策来仪征投资，同年与仪征市蚕桑种苗厂签订《土地租赁合同》，此后在此空地上建起了一定规模的建材市场，故被告对自己所建设的房屋拥有所有权。2001年至2003年间，被告曾多次向仪征市蚕桑种苗厂提出变更延长租赁期限的要求，仪征市蚕桑种苗厂也同意续租十年，所以双方租赁期限应变更至2019年12月31日。原告与原仪征市蚕桑种苗厂签订的《收购协议书》，侵犯了被告的优先购买权，属于无效协议。故原告无权要求被告腾空迁让出该土地。二、原告在对2012年的诉讼撤诉之后，就安排对被告的资产进行评估，并召集被告商谈拆迁安置事宜，被告按原告要求做拆迁安置工作，无法继续经营，造成巨大损失，原告明确表态，从撤诉之后的租金不再向被告主张。实际原告主张的租金和租金损失也超过了诉讼时效，故原告关于给付租金及租金损失的诉讼请求无依据。
被告提供的证据有：1、中共仪征市委的仪委发（1999）第26号关于转发《中共江苏省人民政府关于进一步放手发展个体私营经济的意见》的通知；2、仪征市城乡建设委员会于1995年6月27日发放的编号为95015《建设用地规划许可证》1份；3、照片2张。
经审理查明，本案诉争的土地位于本市北侧石桥河西)，面积为5561.10平方米。1998年10月12日，被告李洪来与原仪征市蚕桑种苗场签订《土地租赁合同书》1份，内容为：“一、甲方（仪征市蚕桑种苗场）将真州东路农业局对面本场约8亩土地租赁给乙方（本案被告李洪来）（乙方可引进个体私营进场经营）开办装饰城的从事经营用。（在8亩地内除甲方医务室外）二、土地租赁期：10年，从1999年12月31日起至2009年12月31日止。三、租金交纳标准及方式：每年五万元，租金10年总计伍拾万元整，交纳租金办法，每年元月初交50%，7月初交50%，说明：在签订合同后，让一年时间为基建期，不算租期和租金，承租期内出现的土地房屋方面收取的相关税费由乙方承担。四、甲方负责将水、电管道线路接至乙方所租赁地。（水、电容量：水20∮，电20千瓦，水电增容费由甲方承担）租赁区域内水电管道线路由乙方自行布置。（水电使用费由乙方承担，水电增容费由乙方先垫付，属甲方借用，分十年在上交给甲方的租金中扣还，产权属于甲方所有）五、乙方自行领取经营证照，自行规划、建设经营用房和生活用房，甲方负责为乙方办理临时建房手续，帮助乙方协调周围有关矛盾。但涉及有关费用和建设资金由乙方承担。六、在租用范围内，永久性建筑石坡岸泄洪暗渠由甲方提供设计规划标准，资金由乙方垫付，属甲方借用，在乙方上交给甲方的租金中逐年平均扣还（按10年），产权永属甲方所有。……”李洪来承租涉案土地后，在该地块建造了房屋及附属设施，将房屋出租给各个体经营户，形成建材交易市场。并在该建材市场的南大门南侧修造一条泄洪暗渠，双方认可费用为10万元，按合同约定在李洪来交纳的租金中，每年扣减1万元。
2006年12月3日，原告与原仪征市蚕桑种苗场签订《收购协议书》1份，原告收购了原仪征市蚕桑种苗场包括涉案土地在内所有的房地产。被告分别于2008年12月22日、2009年1月18日各向原告交纳涉案土地租金1万元，共计2万元。
2010年1月18日，原告向被告发通知1份，告知其《土地租赁合同书》约定的租赁期已经届满，该土地不再续租，其收到通知后10日内将承租土地交还原告。嗣后，原告委托扬州安信土地房地产评估咨询有限公司对被告在涉案土地上的建材市场房屋（含装修）及其附属物的重置成本价进行评估，结论为：上述估价对象在2010年3月2日时重置成本结合成新价为合计人民币2003658.51元。2011年12月18日，原告委托江苏宗申律师事务所律师徐媛向被告发送《律师催告函》1份，告知被告涉案土地的租赁期已届满，原告不再续租，要求被告收函10日内搬离涉案租赁土地。
2012年5月21日，原告将被告诉至本院，要求对涉案土地排除妨害，后申请撤诉，同年8月17日，本院作出（2012）仪民初字第0619号民事裁定书予以准许。
另查明，2006年12月31日，仪征市政府下发关于撤销仪征市蚕桑种苗场建制的通知。
原告单位系仪征市人民政府举办的事业单位，经费来源为自收自支，业务范围为：加快城市建设，促进全市经济发展；参与城建计划的编制和有关项目实施及规费管理；经营政府授权的城市土地资产，组织融通城市建设资金，开展城建项目的招商引资。
原告对被告认为其对涉案建材市场的水电安装及增容费用合计13.6万元予以认可。
上述事实，原、被告双方表示无异议，并有前述原告提供的证据予以证实。
本案在审理过程中，原告申请对被告在涉案土地租赁期内建造的建材市场内建筑物及室内装修（包括附属物）、附属物的成本价进行评估。江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司于2016年7月25日出具《房地产估价报告》，对该建材市场截止2010年3月2日时的建筑物及室内装修（包括附属物）、附属物在2016年5月17日时折旧后成本价评估价值为人民币3263538元；扬州苏中兴资产评估有限公司对该建材市场使用的土方作出《资产评估报告》，评估结论为，在1998年11月1日时评估价值为人民币163568元，在2016年8月1日时评估价值为人民币305327元。原告对两份评估报告的鉴定结论没有异议。被告对上述鉴定报告质证认为，对两份评估报告采用的成本价标准过低，不予认可。《房地产估价报告》漏评了该建材市场内现为“香飘四海”饭店的二楼、该市场南大门两侧房屋的二楼及门前的泄洪渠道、水电增容费和材料费、医务室拆除补偿费、空调、太阳能、市场承租户的停业损失，市场内沥青路面应计算混凝土和沥青二层的费用。原告对被告提出的意见辩驳认为，被告在合同期限届满后，非法占用原承租土地，建造“香飘四海”饭店的二楼、该市场南大门两侧房屋的二楼、市场内沥青路面，原告不予认可。其提出的该市场南大门前的泄洪渠道、水电增容费、按照《土地租赁合同》中约定，已处理完毕。《房地产估价报告》的鉴定人说明，对该建材市场房屋的评估价格已包含水电费用，对该建材市场内、外地坪中的北入口处及南门停车场处按沥青混凝土地坪测算，其余部分按普通混凝土地坪测算。在同等施工要求下，沥青混凝土地坪造价高于普通混凝土地坪造价。本院认为，涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限届满日为2009年12月30日，该建材市场内的房屋及附属设施均没有产权登记，《房地产估价报告》对截止2010年3月2日涉案土地上的房屋及附属物、地下室、现室内装修状况，结合价值时点的成新折旧进行评估，所作出的估价结果符合相关规定，故对《资产评估报告》、《房地产估价报告》的证明力予以认定。
综上，本院认为，一、原仪征市蚕桑种苗场与被告签订的《土地租赁合同》合法有效。原告于2006年12月收购了原仪征市蚕桑种苗场的所有资产，并签订《收购协议书》，因原告系政府举办的事业单位，具有“经营政府授权的城市土地资产”职能，其收购原仪征蚕桑种苗场房屋及土地资产，经过书面向仪征市政府请示并获准，故该收购协议有效，原告的诉讼主体资格适格。被告辩解原告收购涉案土地，侵犯了其优先购买权，原告与原仪征市蚕桑种苗场间的《收购协议书》无效的理由，无法律依据，本院不予采信。被告辩解原仪征市蚕桑种苗场曾口头承诺租赁期限延长10年，故租赁期限未到期，因合同双方约定的租赁时间为10年，即自1999年12月31日起至2009年12月30日止，原告在合同未到期前的2006年12月收购涉案土地后，未予认可延长租赁时间，故被告的该辩解理由无事实依据，本院亦不予采信。原告要求被告搬让并交付涉案土地的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。
二、对被告是否应给付自2008年1月至2010年1月18日的租金及自2010年1月19日起至被告实际搬离之日的租金损失问题，本院认为，原告收购原仪征市蚕桑种苗场的土地，即承接了相关的权利和义务，其认可被告在涉案《土地租赁合同书》中约定的租期届满后，至2010年1月18日间继续使用租赁土地为不定期租赁，其从2010年1月18日书面通知被告租赁期满后不再续租起，一直要求被告搬让交付土地并给付租金和占用土地使用费，故被告应给付相应的租金和租赁期满后继续使用涉案土地的土地使用费损失。被告认为原告在租赁期满后与其只是商谈对该建材市场的拆迁补偿问题，且表态不要租金及使用涉案土地租金损失，因原告不予认可，亦明显不符常理，且被告未能提供证据证明该事实，故本院对被告辩解原告的该项主张超过法律规定的民事权利保护诉讼时效的理由不予采信，对原告要求被告给付自2008年1月1日起至2010年1月18日止的租金及自2010年1月19日起至实际搬让交付涉案土地时止的占用土地使用费的诉讼请求予以支持。
三、对被告在涉案租赁土地上建造的房屋及附属物应如何处理问题。本院认为，被告在涉案土地上建造房屋及附属物没有领取行政部门发放的许可证及房屋所有权证，故被告对其所建房屋及附属物有财产所有权。租赁合同期满后，被告应搬让出承租土地。考虑租赁合同双方对被告建设房屋及附属物费用的处理没有约定，原仪征市蚕桑种苗场知道并同意被告建设该建材市场，为钝化矛盾，结合本案具体情况，对该建材市场的建设费用，可采用折价归并的方法进行处理。经鉴定，被告建造该建材市场建筑物及室内装修（包括附属物）附属物、土方评估价值合计人民币3568865元，故被告在2010年3月2日以前在该建材市场建造的房屋及附属物的建筑装潢材料、土方归原告所有，由原告给付被告折价款3568865元。被告认为两份评估报告采用的成本价标准过低，无事实和法律依据，本院不予采信。被告提出的估价报告漏评的部分中，该建材市场内现为“香飘四海”饭店的二楼、该建材市场南大门两侧房屋的二楼，系被告在涉案《土地租赁合同》约定的租赁期限届满日即2009年12月30日以后，在原告书面通知被告不再续租的情况下擅自建设，故应由被告自行拆除，所造成的损失由其自行承担，原告不予补偿。该建材市场内北入口处和南门停车场处已按沥青混凝土造价测算，且沥青混凝土地坪的造价高于混凝土地坪造价，被告认为应按沥青混凝土和混凝土二层来测算地坪价值，无法律依据，本院不予采纳。被告认为其付出的医务室搬迁费用，不在被告承租土地范围内，市场承租户的停业损失不属于被告的直接财产损失，故在本案中不予理涉。对该建材市场南大门门前的泄洪暗渠，应按照双方在土地租赁合同中对泄洪暗渠费用承担的约定，在被告应支付的租金中，扣除应由原告承担的泄洪暗渠费用2万元。对该建材市场的水电安装增容费用，因原、被告双方均认可被告支出的该项费用为13.6万元，按照租赁双方在土地租赁合同中对该费用承担的约定，应在被告应支付的租金中，予以扣减。被告安装于该建材市场的空调、太阳能等物品，属于可移动财产，由被告自行拆除。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告李洪来于本判决生效之日起十日内将位于仪征市真州东路16号面积为5561.10平方米的土地腾让并交付给原告仪征市城市建设投资发展公司；李洪来于2010年3月2日以前在该宗土地上建设的房屋及装潢、附属设施的建筑材料、土方归仪征市城市建设投资发展公司所有，由仪征市城市建设投资发展公司于本判决生效之日起十日内给付李洪来折价款3568865元；李洪来于2010年3月2日以后在该宗土地上建造的现为“香飘四海”饭店的二楼及装潢、该市场南大门两侧房屋的二楼及装潢、安装于该建材市场内的空调、太阳能等可移动物品，由李洪来于本判决生效之日起十日内自行拆除。
二、被告李洪来于本判决生效之日起十日内给付原告仪征市城市建设投资发展公司自2008年1月至2010年1月18日土地租金82466元；给付原告自2010年1月19日起至实际搬让交付涉案土地之日止按照5万元/年标准计算的土地使用费。
三、原告仪征市城市建设投资发展公司于本判决生效之日起十日内给付被告李洪来泄洪暗渠费用2万元、水电安装及增容费用13.6万元，合计15.6万元，此款在被告应给付原告的租金和土地使用费中予以扣减。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7724元，鉴定费29500元，合计37224元，由原告负担27224元，被告负担10000元。应由被告负担的部分，原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费7724元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号:11×××57）。
审 判 长 许仪萍
代理审判员 李振艳
人民陪审员 丁 飚
二〇一七年三月十五日
书 记 员 陆筱婧