丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1102民初755号
原告：梁永华，男，1969年7月11日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权）：李建成，浙江博翔律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：徐珂科，浙江博翔律师事务所律师。
被告：厦门豪佳香餐饮有限公司。住所地：福建省厦门市思明区前埔中路***号第*层之一。统一社会信用代码：91350200612048419M。
法定代表人：张茂豪，董事长。
委托代理人（特别授权）：严学裕，北京中银（厦门）律�事务所律师。
委托代理人（特别授权）：吕曼司，北京中银（厦门）律师事务所律师。
原告梁永华与被告厦门豪佳香餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月15日向本院起诉。本院受理后，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告梁永华的委托代理人李建成，被告厦门豪佳香餐饮有限公司的委托代理人严学裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁永华诉称：2012年4月5日，被告与原告签订《西城广场租赁合同》，承租原告丽水市学院路和文进路口东南侧的“西城广场”B座二层用于经营。合同约定租赁房屋面积640.5平方米（含公摊面积），租赁期限从合同签订之日起至2020年6月30日止（后经双方协商，房屋租金从2012年9月起开始计算），第一年租金按95元/月/㎡计算，租金前两年不变，第三年开始每年的租金按第一年租金为基础上浮5%；如乙方拖欠租金，应按每日5‰支付滞纳金（即违约金）。被告租赁上述房屋后，于2015年8月歇业，歇业后案涉房屋仍由被告占有。到2016年1月7日被告交付房屋钥匙（诉状中原为2016年2月9日被告腾空房屋，原告当庭进行了变更），原告虽提前招租，但一直无法出租案涉房屋，为避免损失扩大，原告从2016年6月1日决定自己使用房屋经营，现该房屋租金水平显然不能达到原合同约定（具体减损金额以评估为准），因此造成原告实际损失。2015年8月24日，因被告未按约支付租金，原告向贵院起诉，贵院作出（2015）丽莲民初字第1075号民事判决，原被告均不服向丽水市中级人民法院上诉，2015年12月21日，丽水市中级人民法院作出（2015）浙丽民终字第503�民事判决，二审认定原被告2012年4月5日签订的《西城广场租赁合同》于2015年9月18日终止，原告对于合同终止后的租金损失可另行主张。综上所述，被告违约致原被告2012年4月5日签订的《西城广场租赁合同》于2015年9月18日终止，对于被告在合同终止后占有案涉房屋及空置期间的租金损失应予赔偿（按99.75元/月/㎡标准计算）。自原告用房屋起到原合同约定的终止日期间，房租的价格根据评估价与合同约定价格之间的差额也系原告的损失，被告应予赔偿。为维护原告的合法权益，向贵院起诉，请求依法判决：一、被告赔偿原告因丽水市学院路和文进路口东南侧的“西城广场”B座二层640.5平方米房屋被占用及空置期间的租金损失536256元（租金按99.75元/月/平方米从2015年9月18日计算至2016年5月31日止）；二、被告赔偿原告自2016年6月1日起到2020年6月30�止的租金差价损失（具体金额在评估后再行变更）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告厦门豪佳香餐饮有限公司辩称：一、原告要求被告赔偿2015年9月18日至2016年5月31日的租金损失没有事实和法律依据。根据丽水市中院民事判决，该判决已明确合同于2015年9月18日已终止，合同终止后尚未履行的应该终止履行，所以原告主张后期的租金没有事实和法律依据。即便如原告要求租金损失，因原告本次起诉超过诉讼时效，同样应当驳回。二、原告要求被告赔偿租金的差价损失没有事实和法律依据，讼争合同于2015年9月18日已终止，根据合同约定，原告有权对租赁房屋采取措施，但是原告并没有采取相关措施，原告怠于行使导致损失扩大部分再要求被告承担没有事实和法律依据，况且市场本身就有风险，按原告这种诉求，假设租金提高，原�是不是要把超出的部分给被告呢？所以，原告要求的租金差价损失没有事实和法律依据。三、合同中已对违约责任作了约定，合同履约保证金就作为被告因提前终止合同所应该要承担的责任，所以原告再行起诉要求被告支付相应的损失没有事实和法律依据。综上，恳请驳回原告的全部诉请。
经审理本院认定：2012年4月5日，原告与被告签订关于丽水学院路和文进路口东南侧的“西城广场”B座二层《西城广场租赁合同》，合同约定：租赁房屋面积640.5㎡（含公摊面积）；出租期间自合同签订之日起至2020年6月30日止；第一年租金95元/月/㎡，租金前两年不变，第三年开始每年的租金按照第一年租金为基础上浮5%等。合同第七条第2款载明：“合同期间内，由于乙方（即被告）的原因需要解除合同�，甲方（即原告）与乙方未取得一致意见时，乙方保证金不予退还及其他任何费用甲方概不负责。”合同第十六条“合同的终止”第4款载明：“在合同期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的。”2015年8月被告歇业，歇业后租赁房屋仍由被告占用。2016年1月7日，原被告交接了租赁房屋的钥匙，同时，被告声明放弃店内空调、钢琴等一切财物所有权，相关财物由原告任意处置。
另查明，丽水市中级人民法院于2015年12月21日作出的（2015）浙丽民终字第503号民事判决书认定，案涉房屋租赁合同已于2015年9月18日终止，并以原告未就合同终止后的房屋被占用期间的损失提出诉请为由，未对2015年9月18日后的租金损失进行处理，同时告知当事人可另行予以诉讼解决。
本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告身份证、被告工商信息、西城广场租赁合同、(2015)浙丽民终字第503号民事判决书，被告提供的西城广场租赁合同、(2015)浙丽民终字第503号民事判决书、声明及当事人的庭审陈述。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告主张合同终止，有合同第十六条第4款约定之依据，并已得生效的（2015）浙丽民终字第503号民事判决书认定，于法有据，本院予以确认。案涉合同既属依约终止，便不应认为被告主张合同终止构成违约，故原告有关被告违约致合同终止的诉称没有事实和法律依据，本院不予采信。合同虽然依约终止，但在合同终止后被告继续占用房屋导致的损失，原告理应获得赔偿�故原告按照租金标准诉请被告赔偿合同解除后房屋被占用期间损失，于法有据，本院予以支持。因双方于2016年1月7日交接了房屋钥匙，被告同时声明放弃店内空调、钢琴等一切财物所有权并交由原告任意处置，故此刻起被告已不再占用案涉房屋，该时间点应作为房屋被占用的终止点，即被告应赔偿损失的期间为2015年9月19日至2016年1月7日。原告诉请被告赔偿房屋空置期间损失及原告自营期间产生的租金差损失，因合同系依约终止，在合同终止且被告已不再占用房屋后，原告再产生的损失不应由被告赔偿。（2015）浙丽民终字第503号民事判决书对2015年9月18日后的租金损失所作“当事人可另行予以诉讼解决”的表述亦有“合同终止后的房屋被占用期间”这一前提，故对原告该诉请不予支持。被告辩称原告诉请已过诉讼时�，因原告主张的实质为占有使用费，系以租金标准计算的损失，而非租金本身，故应适用3年的时效期。（2015）浙丽民终字第503号民事判决书于2015年12月21日作出，原告在收到判决后始知晓其对于2015年9月18日后的损失可以主张权利，故其自2018年1月15日起诉未超过诉讼时效期间，对被告该抗辩不予采信。被告辩称原告有权对租赁房屋采取措施，故对于扩大部分损失其不负责任。对此本院认为，合同约定原告享有的权利原告可以放弃，且在房屋内有空调、钢琴等物品且双方未就房屋进行交接的情况下，原告未采取强行腾房的措施并无不当，故对被告该抗辩不予采信。被告辩称合同履约保证金即是被告因提前终止合同所应该承担的责任。对此本院认为，合同第七条第2款内容仅为对履约保证金退还问题的约定，并不能就此得出原告仅能对被告提出该项权利主张，故对被告�抗辩不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门豪佳香餐饮有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告梁永华房屋被占用期间的损失236392.54元；
二、驳回原告梁永华的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9163元，减半收取4581.5元，由原告梁永华负担2581.5元，由被告厦门豪佳香餐饮有限公司负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 员 黄野松
二〇一八年三月十二日
代书记员 何 烨