签发：拟稿：份数：湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第2273号
原告兴业银行股份有限公司长沙分行。
代表人陈伟。
委托代理人周香。
委托代理人资江。
被告冒海涛。
委托代理人王芝香。
委托代理人彭婷。
被告湖南保利房地产开发有限公司。
法定代表人吴章焰。
委托代理人苗丽辉。
原告兴业银行股份有限公司长沙分行与被告冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司发生金融借款合同纠纷，于2014年7月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭方任审判长，人民陪审员苏麟、李则云参加评议的合议庭，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。书记员蒋明慧担任庭审记录。原告兴业银行长沙分行的委托代理人周香到庭参加了诉讼，被告冒海涛授权来本院领取起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等法律文书后，其委托代理人王芝香、彭婷到庭参加诉讼。被告湖南保利房地产开发有限公司授权苗丽辉来本院领取起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等法律文书后，其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴业银行长沙分行诉称：2010年2月10日，兴业银行长沙分行与冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司签订了《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》（以下简称借款合同），合同中约定：兴业银行长沙分行向冒海涛发放贷款213万元，用于冒海涛购买位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区G40栋101号房，贷款期限20年，从2010年2月21日至2030年2月21日止，还款方式采用等额本金偿还法。为确保上述合同的切实履行，合同约定被告冒海涛将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办妥了合法有效的抵押登记手续。同时合同约定借款人未履行合同项下的义务引起诉讼或者其他法律纠纷，贷款人实现债权的费用由借款人承担。合同生效后，兴业银行长沙分行依约发放了贷款，但被告冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司却未依约履行还款义务，截止2014年7月10日，共拖欠贷款本息合计92155.84元。兴业银行长沙分行为维护自身合法权益，故诉讼至法院，请求判令：1、解除兴业银行长沙分行与冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》；2、冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司立即偿还借款本金1712874.68元，逾期利息38758.78元，罚息147.38元，合计人民币1751780.84元（利息暂计至2014年7月10日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；3、冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司承担兴业银行长沙分行为实现上述债权所支付的按欠款总额10%计提的代理费175178元；以上两项合计1926958.84元；4、兴业银行长沙分行对冒海涛提供抵押的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区G40栋101号房在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、湖南保利房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；6、冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用及其他相关费用。
被告一代理人辩称：1、对被告冒海涛实际借款和还款产生的交易及其金额认可，但兴业银行长沙分行应当举证证明向被告冒海涛收取的费用部分如利息、逾期利息、罚息等确系按双方合同约定收取，否则无权主张该部分费用；2、原告代理人主张的实现债权的费用应当是其实际产生的合理损失，本案案情清楚，原告代理人所主张的代理费远远高出《湖南省律师服务收费标准》所规定的收费标准，明显不合理；原告代理人应当提供其实际已经支付上述代理费的转款凭据、代理合同应是就本案签订的代理合同及律师事务就本案开具的时间与金额有合法依据的真实发票；因此，对原告要求律师代理费一事不予认可。
被告二代理人辩称：1、涉案房屋房产证2013年7月31日已登记在原告名下，2014年7月23日已办妥以原告为第一顺位的抵押权登记；2、原告怠于行使要求债务人及时办理他项权证的权利，延长被告二保证责任的期限，原告有一定过错，应当在过错范围内免除被告二应承担的担保责任；3、根据原告与被告二签订的该项目框架协议，被告二对被告一的阶段性的债务承担阶段性担保责任的方式是回购而非直接承担还款义务；4、原告要求的律师费过高，超出了湖南省律师收费标准，请求调低。
原告代理人称：对被告一代称冒海涛的拖欠原告兴业银行长沙分行欠款金额在借款合同中已对贷款利息、逾期利息、罚息做了明确约定，且兴业银行长沙分行已提供冒海涛每月的还款明细，该数据清晰可靠；对于律师费的收取系按我所与我方代理人对于兴业银行长沙分行贷款清收工作双方合同约定收取，该律师费收取是参照《湖南省律师收费标准》，虽本案的诉请我方按诉讼标的10%，但在实际清收过程中我行均是诉讼标的的5%向兴业银行长沙分行申请费用；该委托代理合同是在律师事务所备案的，且律所已出具所函，该委托事实已成立，且律师事务所亦委派律师参加该案的诉讼，至于律师费的产生应从律师委托代理本案时亦产生，因此该律师代理费已实际发生；鉴于我所与委托人的委托合同按年度签约总体委托，对于个案均没有单个签订的合同案件，费用是每批起诉案件立案之后开庭之前针对结算案件统一开具律师费发票，向银行申请律师代理费；根据原告与被告二签订的该项目框架协议系原告与被告二的合同协议，对于本案的事实认定无任何关联性，对于被告二认为对被告一的阶段性的债务承担阶段性担保责任的方式是回购而非直接承担还款义务系对担保法的误解，且原告无任何怠于要求债务人及时办理他项权证的权利的行为。
经审理查明：2010年2月10日，兴业银行长沙分行与冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司签订了一份编号为361003189101000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》，双方在合同中约定：冒海涛向兴业银行长沙分行借款213万元用于购买位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区G40栋101号房，借款期限为20年，自从2010年2月21日至2030年2月21日止；借款基准利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，借款利率采用百分比浮动定价，执行基准利率下浮30%；借款逾期的罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式采用等额本金偿还法；合同第十二条第八款第（一）项约定，债务人冒海涛未按约定偿还借款本息，债权人兴业银行长沙分行有权提前收贷并行使担保权；合同第十三条第一款第（一）项及第二款第（二）项约定，债务人不按本合同规定按时偿还借款本息，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；合同第十六条第三款的约定，因债务人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或者其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人承担；合同第十七条第六款约定，湖南保利房地产开发有限公司对债务人在本合同项下的债务范围内承担阶段性连带责任保证担保。
冒海涛将上述购买的房产为上述借款本息及原告实现债权的费用的偿还提供抵押担保，并办妥了合法有效的预告抵押登记手续。
2010年2月21日，兴业银行长沙分行按合同约定向冒海涛发放了借款213万元。
合同履行过程中，冒海涛未依约履行还款义务。截止2014年7月10日，按约定的还款计划，冒海涛已拖欠逾期本息合计92155.84元，未到期借款本金1659625元，合计人民币1751780.84元。已违反合同约定，故兴业银行长沙分行诉至本院，请求依法裁决。
兴业银行长沙分行委托湖南唯楚律师事务所代为处理与冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司的金融借款合同纠纷一案的诉讼。同时湖南唯楚律师事务所委派周香律师参与了本案诉讼，该案委托事实已发生，且兴业银行长沙分行已于2015年4月日向湖南唯楚律师事务所支付了该案件已产生的相关律师费用。
另查明，涉案房产于2013年7月31日办妥房产证，并于2014年7月23日办妥了以原告兴业银行长沙分行为抵押权人的他项权证；
以上事实，有兴业银行长沙分行提交的个人购房抵押（保证）借款合同、借款借据、房屋预告登记证明、欠款证明、借款人还款明细、《委托代理合同》、律师费支付凭证，湖南保利房地产开发有限公司提供房屋产权情况、他项权证，以及当事人陈述等证据证明，本院予以认定。
本院认为：兴业银行长沙分行与冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同严格履行各自的义务。合同签订后，兴业银行长沙分行已按约履行发放贷款的义务，冒海涛未按约及时偿还借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十二条第八款第（一）项的约定，债务人冒海涛未按约定偿还借款本息，债权人兴业银行长沙分行有权提前收贷，提前收贷时债权人可直接或委托其他银行从债务人或保证人账户中扣收，或行使担保权，而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责；合同第十三条第一款第（一）项及第二款第（二）项的约定，债务人冒海涛不按本合同规定按时偿还借款本息，债权人兴业银行长沙分行有权解除借款合同；要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用故兴业银行长沙分行要求解除借款合同中的借贷关系，并要求冒海涛提前归还贷款本息，于法有据，本院予以支持。根据合同第十六条第三款的约定，因债务人冒海涛未履行本合同项下的义务而引起诉讼或者其他法律纠纷的，则债权人兴业银行长沙分行所支付的实现债权的费用由债务人、保证人承担；故对被告代理人兴业银行长沙分行以诉讼方式实现债权，由此产生的律师代理费，应当由冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司承担，但兴业银行长沙分行与湖南唯楚律师事务所约定的律师代理费计付标准过高，且兴业银行长沙分行亦说明在案件办理过程中湖南唯楚律师事务所是按照该案的欠款金额5%收取律师费，故本院依法作出调整，即在1751780.84元之5%（1751780元×5%=87589元）范围内本院予以支持。同时被告冒海涛以其购买的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区G40栋101号的房产及相关权益为上述贷款提供抵押担保，且2013年7月31日办妥涉案房屋房产证，并于2014年7月23日办妥抵押登记手续，且该房屋亦已办理了抵押权登记手续，故原告兴业银行长沙分行作为合法抵押权人，对该房屋享有优先受偿权，本院予以支持。原告兴业银行长沙分行于2014年7月22日向本院提起诉讼，请求湖南保利房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任，在此之前湖南保利房地产开发有限公司并未办妥该房产证及他项权证，按照兴业银行长沙分行与冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司签订的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》约定湖南保利房地产开发有限公司按照合同约定承担阶段性保证责任，但合同同时约定，对于在该日之前已到期的冒海涛的债务，保证人仍应承担保证责任，现冒海涛在合同约定的房屋抵押权利凭证等文书交由债权人兴业银行收执之日前未按合同规定偿还借款本息，根据该借款合同第十二条，债务人不按合同规定按时偿还借款本息即构成违约，债权人有权解除合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息和其他费用。因此，湖南保利房地产开发有限公司仍应对收执之前的债务承担保证责任。该债务除应包括已到期的部分外，还应包括未到期的部分和律师费，因此原告请求湖南保利房地产开发有限公司在上述借款本息及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司长沙分行与被告冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司签订的编号为361003189101000号的《兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同》；
二、被告冒海涛向原告兴业银行股份有限公司长沙分行偿付借款本金1712874.68元，逾期利息38758.78元，罚息147.38元，合计人民币1751780.84（利息暂计至2014年7月10日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；
三、被告冒海涛向原告兴业银行股份有限公司长沙分行支付该分行为实现债权已发生的律师代理费87589元；
以上第二、三项金钱给付义务，被告冒海涛应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
四、如被告冒海涛未履行上述金钱给付义务，原告兴业银行股份有限公司长沙分行有权行使抵押权，依法处置被告冒海涛所有的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路408号麓谷林语小区G40栋101号房屋，所得价款由原告兴业银行股份有限公司长沙分行优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归被告冒海涛所有，不足部分由被告冒海涛继续清偿；
五、被告湖南保利房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项之款项承担连带清偿责任，
六、驳回原告兴业银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。
本案受理费22143元，原告兴业银行股份有限公司长沙分行承担2427元，被告冒海涛、湖南保利房地产开发有限公司承担19716元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长 谭 方
二〇一五年五月二十九日
书记员 蒋明慧
附：判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。