上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1975号
上诉人（原审被告）陈伟英，女，1965年10月29日生，汉族，住上海市。
委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海保集（集团）有限公司，住所地上海市。
法定代表人裘东方，董事长。
委托代理人庄丽生，上海剑栋律师事务所律师。
原审第三人陈建武，男，1970年12月21日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。
原审第三人张启元，男，1952年4月16日生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。
上诉人陈伟英因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初第191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月19日，上海保集（集团）有限公司（以下简称“保集公司”，甲方）、陈伟英（乙方）签订商铺租赁合同，由乙方承租甲方的宝山区友谊路XXX号三层商业用房，建筑面积1969平方米。租期为2013年6月12日至2018年6月11日，其中2013年9月11日前三个月为免租期，2013年9月12日至2014年6月11日年租金人民币65万元（以下币种均为人民币），2014年6月12日至2015年6月11日年租金100万元，2015年6月12日至2018年6月11日年租金为100万元加提价部分。支付方法：每三个月支付一次，签订合同时支付租金10万元，以后每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日前支付下个季度租金，先付后用。合同第十二条约定，乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权解除合同，不退回押金，并收回房屋。本合同期满或解除后，乙方应于合同终止后7天内将其物品搬离租赁区域，否则视为乙方放弃对该物品的所有权，且视为已授权甲方处置该物品。如乙方延迟交还租赁区域的，每延迟1天，向甲方支付相当于三倍原基本租金加管理费总额的违约金。本合同期限届满或因乙方原因提前解除合同，乙方无权要求甲方赔偿因装修发生的费用，对租赁区内投入的装修及设施则视为放弃。事后陈伟英支付押金15万元，并支付租金75万元，自2014年7月17日以后未再支付租金。
原审另查明，2013年5月25日，陈伟英与第三人陈建武签订租赁合同，将友谊路XXX号的一楼出租给陈建武开设超市，租期为2013年6月1日至2018年5月31日。陈建武于2014年12月及2015年4月各向保集公司支付租金98，714元，其称系支付2014年12月20日至2015年6月20日间的租金。2014年3月陈伟英与第三人张启元签订租赁合同，将友谊路XXX号的三楼及一楼接待大厅出租给张启元，租期为2014年3月12日至2018年6月11日。
2015年1月，保集公司起诉至原审法院，请求判令：1、从起诉之日，即2015年1月21日起解除双方于2013年6月19日签订的《商铺租赁合同》；2、陈伟英迁出系争的宝山区友谊路XXX号房屋；3、陈伟英按年100万元标准支付从2014年7月12日至2015年1月28日的房屋租金；4、保集公司不退还陈伟英押金15万元；5、陈伟英自2015年1月28日起至实际迁出之日止按年租金100万元的三倍支付迟延交还租赁区域的使用费。另外保集公司要求第三人陈建武、张启元一并迁出。
原审中，陈伟英称保集公司于2014年8月将二楼锁了，致停业至今。保集公司称在2014年12月15日锁了二楼的。因为当时保集公司一直在向陈伟英讨要租金，但是陈伟英在破坏二楼租赁物，还准备剪断1楼和3楼的电线，导致租赁物无法正常使用，所以在这种情况下将2楼锁掉。
原审法院认为，保集公司、陈伟英签订的租赁合同，合法有效，双方理应严格履行。经查明陈伟英自2014年7月17日以后未再支付租金，属违约，应当承担违约责任。保集公司现起诉要求解除合同，于法有据，予以准许。因保集公司要求解除合同的起诉状于2015年2月5日送达陈伟英，故该日期视为解除日。合同解除后，陈伟英应当将租赁区内的物品搬走，并将承租的房屋腾空后返还保集公司。陈伟英还应向保集公司支付2014年7月18日至实际搬离日前的租金或使用费。由于保集公司于2014年12月15日锁了二楼致陈伟英无法经营，故二楼自2014年12月15日以后的租金应予相应减少，原审法院酌定2014年12月15日以后的二楼月租金减少18，000元。经结算，陈伟英应支付保集公司2014年7月18日至2014年12月14日的租金405，555元，另第三人陈建武向保集公司支付的租金197，428元应予抵扣。2014年12月15日以后的月租金按65，333元计算。关于保集公司主张的押金不退还及三倍租金的使用费，按合同约定陈伟英违约的不退还押金，且陈伟英应于合同终止后7天内搬离，否则按三倍租金加管理费的总额支付违约金，上述约定其本质上均属于违约责任，即陈伟英违约应承担的违约金。本案中合同于2015年2月5日解除后，陈伟英应于2月12日前搬离，否则承担三倍租金的违约金。由于该约定过高，故原审法院根据双方合同的实际履行情况及锁门的事实酌情对违约金作相应调低。关于陈伟英所称要求保集公司赔偿其装修损失等，由于系陈伟英违约，故陈伟英要求保集公司赔偿装修损失，不符合双方的合同约定，也不符合法律规定，原审法院不予采纳。由于双方合同解除，故陈伟英与第三人的租赁合同也无法履行，故第三人应当同时一并搬离，并将承租的房屋一并返还保集公司。至于第三人与陈伟英之间的租赁合同，属另一法律关系，第三人可以通过包括诉讼在内的方法另行解决。据此，原审法院判决如下：一、上海保集（集团）有限公司与陈伟英签订的租赁合同于2015年2月5日解除；二、陈伟英、第三人陈建武、张启元于判决书生效之日起十日内，搬出承租的宝山区友谊路XXX号房屋，将房屋腾空后返还给上海保集（集团）有限公司；三、陈伟英于判决书生效之日起十日内向上海保集（集团）有限公司支付自2014年7月18日至2014年12月14日间的租金208，127元（其中已经扣除了第三人陈建武向上海保集（集团）有限公司支付的租金197，428元）；四、陈伟英于判决书生效之日起十日内向上海保集（集团）有限公司支付自2014年12月15日至2015年2月12日的租金126，310元；五、陈伟英于判决书生效之日起十日内向上海保集（集团）有限公司支付自2015年2月13日至实际搬离日止的使用费（按每月10万元）；六、上海保集（集团）有限公司收取的押金15万元不返还给陈伟英；七、上海保集（集团）有限公司其余诉讼请求不予支持。
判决后，陈伟英不服，提起上诉称：保集公司在与己方协商过程中承诺己方在将拖欠的租金补齐后继续履行合同，己方筹集后，保集公司不同意己方继续履行合同，保集公司有违诚信，系违约解除合同。保集公司对己方经营场所进行锁封，保集公司不应收取自2014年12月15日后的二楼租金。保集公司自行向第三人收取至2015年6月止的一楼租金，说明保集公司认可在2015年6月底之前不解除合同。本案租赁合同解除，己方与保集公司均有过错，己方在承租后出资承接了前租户的装修，又投资进行了装修，一审法院未对装修部分做出公平裁判，要求对装修部分进行评估。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人保集公司辩称：由于陈伟英过错导致合同解除，其无权要求装修部分的补偿，不同意进行评估。原审判决正确，请求二审予以维持。
原审第三人陈建武表示对原审判决没有意见，清楚己方会因合同解除而搬离的法律后果。
原审第三人张启元表示对原审判决没有意见，清楚己方会因合同解除而搬离的法律后果。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，陈伟英未按租赁合同约定支付租金，构成违约，保集公司有权根据双方合同约定行使合同解除权并要求陈伟英承担违约责任。原审法院确定起诉状送达陈伟英之日为合同解除日，并无不当，本院对此项判决予以维持。上诉人陈伟英认为保集公司违约解除合同的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。陈伟英作为承租人占有使用租赁房屋，理应根据合同约定向保集公司支付房屋使用费用。原审法院根据双方合同履行情况以及保集公司锁门的事实，对2014年12月15日以后的房屋使用费用予以调整，并对陈伟英应承担的违约责任予以明确，本院认同。保集公司与陈伟英租赁合同解除后，承租人陈伟英、次承租人陈建武、张启元均应迁出系争房屋。陈伟英在二审中提出要求对系争房屋装修进行评估鉴定，其目的在于要求出租人保集公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。根据有关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，当事人之间有约定的，应按约定处理。根据保集公司、陈伟英租赁合同约定，因陈伟英原因导致合同解除的，陈伟英无权要求保集公司赔偿因装修发生的费用，对租赁区内投入的装修及设施则视为放弃。陈伟英在租赁合同签订时，已然知晓己方违约应承担的法律后果。上诉人陈伟英要求保集公司赔偿装修损失，显然缺乏合同和法律依据，原审法院关于此节的处断意见正确。鉴于前述情况，陈伟英于二审中提出鉴定申请，对证明待证事实已无意义，本院依法不予准许。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，566元，由上诉人陈伟英负担。
本判决为终审判决。
法官助理武博
审判长 彭辰
审判员 姚跃
审判员 彭浩
二〇一五年十一月二十四日
书记员 何倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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2、《关于适用的解释》
第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。
……