柳州市中级人民法院
李 华 军 诉 庄 敏 买 卖 合 同 纠 纷 案 再 审 民 事 判 决 书
（2014）柳市民再终字第3号
上诉人（一审被告）：李华军。
委托代理人：李华兴。
被上诉人（一审原告）：庄敏。
委托代理人：庄秋宁，广西桂科律师事务所律师。
上诉人李华军因与被上诉人庄敏买卖合同纠纷一案，不服柳州市城中区人民法院（2013）城中民再初字第7号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成由审判员李红担任审判长，代理审判员蒋笑天和代理审判员杨显强参加的合议庭，于2014年7月17日公开审理了本案，书记员姚婵娟担任法庭记录。上诉人李华军的委托代理人李华兴、被上诉人庄敏及其委托代理人庄秋宁到庭参加诉讼。本案经院长批准，依法扣除审限29天。本案现已审理终结。
2008年1月28日，原告庄敏起诉至柳州市城中区人民法院称，2007年8月20日被告李华军向原告借款50000元。2007年11月12日，被告再次向原告借款8.7万元。因被告无法归还借款，原告与被告于2007年11月28日商定以177000元的价格将被告所有的柳州市屏山大道晶远花苑26栋3单元4－1号房屋卖给原告，双方签订了《房屋买卖协议》，原告交40000元定金给被告，被告欠原告的137000元借款充抵购房款。《房屋买卖协议》于2007年12月6日生效。原告要求被告办理过户手续，被告拒绝办理。为此，原告请求法院判决柳州市屏山大道晶远花苑26栋3单元4－1号房屋归原告所有。本案重审后，原告庄敏将诉讼请求变更为请求法院判决：1、确认双方签订的买卖合同有效；2、判令被告李华军全面履行房屋买卖合同并为庄敏办理房屋变更登记手续。
被告李华军辩称，一、本案不能变更诉讼请求。二、本案是房屋买卖纠纷，房屋买卖不是被告的真实意思表示，被告只能承担不能交付房屋的违约责任。三、被告李华军在向柳城县农村信用合作联社贷款时已经将本案争议房屋抵押给柳城县农村信用合作联社，该抵押已经登记。法院应当追加柳城县农村信用合作联社为第三人。
柳州市城中区人民法院一审重审查明，被告李华军于2007年8月20日向原告庄敏借款人民币50000元，双方约定2个月后归还。借款到期后，被告没有归还借款。2007年11月12日被告李华军又向原告庄敏借款87000元。2007年11月28日，被告李华军同意以177000元的价格将其名下的柳州市屏山大道晶远花苑26栋3单元4-1号房屋卖给原告庄敏，双方当日签订了《房屋买卖协议》。协议签订后，原告交40000元给被告作为购房定金，加上被告之前所欠原告钱款137000元，共计177000元购房款已经支付完毕。买卖协议于2007年12月6日生效。之后被告李华军没有为原告办理过户手续。为此，原告请求法院判令柳州市屏山大道晶远花苑26栋3单元4-1号房屋归原告庄敏所有。本案重审时，原告庄敏将诉讼请求变更为：1、依法判令合同有效；2、判令被告李华军全面履行房屋买卖合同并为庄敏办理房屋变更登记手续。
一审重审另查明，被告李华军在2007年11月28日签订的《房屋买卖协议》生效后，又于2008年1月7日与柳城县农村信用合作联社签订《抵押借款合同》，向柳城县农村信用合作联社借款220000元。此外，在柳州市城中区人民法院（2008）城中民二初字第161号民事判决生效后，庄敏申请执行。2009年2月6日该房屋已经过户到庄敏名下。2009年3月5日，庄敏将该房屋卖给案外人陈明雄并办理了产权过户手续。
柳州市城中区人民法院一审重审认为，原、被告双方于2007年11月28日所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，该协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列的情形，故该合同为有效合同，对缔约双方均具有约束力。被告李华军与原告庄敏签订《房屋买卖协议》当日，即收取原告现金40000元。被告借原告借款为137000元，被告以所欠原告借款充抵购房款后，原告已将《房屋买卖协议》约定的购房款全部支付给了被告，但被告李华军未积极主动将房屋交付原告并协助原告办理买卖房屋的过户手续，显然违反了双方合同约定的义务。被告辩称该协议是受借高利贷胁迫所签订的，但并未提供任何证据加以证实。即使原告乘人之危迫使被告订立的合同，只属于依法可以撤销或变更的合同，并不属于无效合同。因此，对被告关于合同无效的辩称不予采信。
至于被告李华军辩称所涉案件房屋已经抵押给柳城县农村信用合作联社及应该追加柳城县农村信用合作联社为本案第三人的问题。被告于2007年11月28日将本案所涉房屋卖给原告庄敏。2008年1月7日，被告与柳城县农村信用合作联社签订《抵押借款合同》，并将本案争议该房屋抵押。根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第一款第（四）项的规定：“所有权有争议的房屋，不得抵押”，在原告与被告对该房屋所有权存在争议的情形下，被告与柳城县农村信用合作联社欲在争议房屋设立抵押权的行为直接与上述法律规定相抵触而存在无效之嫌，况且根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，该房屋是否已经抵押给柳城县农村信用合作联社，并不影响原、被告双方签订《房屋买卖协议》合法有效。因此，对原告的相关辩称不予采纳。此外，由于涉案房屋已经过户到第三人名下，原告要求被告协助办理房屋过户手续等请求已经在事实上不能实现，对原告的此项请求亦无法支持。
综上所述，柳州市城中区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出（2013）城中民再初字第7号民事判决：一、确认原告庄敏与被告李华军于2007年11月28日所签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、驳回原告庄敏的其他诉讼请求。原一审案件受理费3840元，财产保全费1405元，公告费700元，合计5945元（原告庄敏已预交）；原二审案件受理费3840元（被告李华军已预交），由被告李华军负担。
上诉人李华军不服一审重审判决，向本院提出上诉称，一、上诉人与被上诉人的房屋买卖协议不是在平等自愿的基础上签订的，该买卖协议无效。二、一审判决认为本案争议房屋所有权存在争议，抵押权存在无效之嫌错误。三、一审遗漏当事人，程序违法。因此，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人庄敏答辩称，一、双方是经过平等自愿协商后才签订《房屋买卖协议》，该协议不存在无效的事由。即使上诉人签订合同的意思表示不真实，这也是属于可撤销的民事法律行为，撤销权人应当在知道可撤销事由后一年内请求撤销。二、柳城县农村信用合作联社没有要求参加本案诉讼，不存在遗漏诉讼当事人的问题。因此，一审判决正确，请求法院维持一审判决。
双方当事人在二审期间均未提交新证据。
经本院二审开庭审理，上诉人李华军对一审重审查明的事实即双方自愿签订《房屋买卖协议》有异议，对一审查明的其他事实无异议。
被上诉人庄敏对一审重审查明的事实无异议。
本院二审对双方当事人无异议的事实予以确认。
本院二审对上诉人李华军有异议的事实的分析和认定：上诉人对有异议的事实未能提供证据予以证明，故一审重审查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院二审另查明，2008年1月7日，李华军与柳城县农村信用合作联社签订《抵押担保借款合同》借款220000元。李华军用柳州市屏山大道晶远花苑26栋3单元4-1号房屋抵押担保，该抵押已于2008年1月11日登记完毕。
本院二审认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、双方当事人签订的《房屋买卖协议》是否有效；2、本案是否遗漏诉讼当事人。
关于焦点一，即当事人双方签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。
2007年11月28日，上诉人李华军与被上诉人庄敏协商后签订了《房屋买卖协议》，双方对买卖标的、价格、交付方式以及相关合同权利义务进行了约定，该协议于2007年12月6日生效。双方签订的协议没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该协议合法有效。虽然李华军主张其是在受胁迫的情况下与庄敏签订的《房屋买卖协议》，其出售房屋的价格远低于市场价格，该协议无效，但是李华军没有提供证据证明自己主张的事实，而且李华军主张的事由也不属于合同无效的事由，故本院二审对李华军认为合同无效的主张不予支持。一审重审判决认定李华军与庄敏签订的《房屋买卖协议》有效正确，本院二审对此予以维持。
协议签订当日，庄敏向李华军支付了购房定金40000元，双方约定用该定金折抵购房款，其余购房款用李华军欠庄敏的137000元借款充抵。因此，协议签订后庄敏履行了支付购房款的合同义务。李华军没有按照合同的约定向庄敏交付房屋并协助办理房屋所有权变更登记手续，违反了双方约定的合同义务，故李华军应当按照合同约定全面履行合同义务。本案原审判决生效后，庄敏申请柳州市城中区人民法院强制执行，柳州市城中区人民法院已经执行完毕，本案争议房屋已经变更登记到庄敏名下，后庄敏又将该房屋出售给案外人陈明雄并办理了房屋所有权变更登记，故庄敏要求李华军全面履行房屋买卖合同义务并协助将柳州市屏山大道晶远花苑26栋3单元4-1号房屋变更登记到庄敏名下的诉讼请求在事实上已经实现。因此，一审重审判决驳回庄敏要求李华军全面履行房屋买卖合同并协助庄敏办理房屋变更登记手续的诉讼请求正确，本院二审予以维持。
关于焦点二，即本案是否遗漏诉讼当事人的问题。
本案是买卖合同纠纷，柳城县农村信用合作联社不是合同的当事人，其与李华军在本案争议房屋设定抵押权的行为属于设定物权的民事法律行为，与本案分属不同的法律关系。柳城县农村信用合作联社与李华军关于实现抵押权的纠纷不属于本案的审理范围，应当另案处理。因此，李华军认为本案遗漏诉讼当事人没有法律依据，本院二审不予支持，一审重审对此认定正确。
另外，由于柳城县农村信用合作联社与李华军在本案争议房屋设定抵押权的效力问题不属于本案的审理范围，故一审重审判决认定李华军与柳城县农村信用合作联社欲在争议房屋设立抵押权的行为与法律规定相抵触而存在无效之嫌错误，本院二审对该抵押权的效力不予认定。
综上所述，上诉人李华军上诉的理由不成立，原审判决正确。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 红
代理审判员 杨显强
代理审判员 蒋笑天
二〇一四年十一月十日
书 记 员 姚婵娟