浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟执异终字第1号
上诉人（原审原告）：周信利。
委托代理人（特别授权代理）：方孟廷，浙江万晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王建敏。
被上诉人（原审被告）：谢志伟。
委托代理人（特别授权代理）：俞懿倍，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
原审第三人：汤文杰。
上诉人周信利因与被上诉人王建敏、谢志伟、原审第三人汤文杰案外人执行异议之诉一案，不服舟山市定海区人民法院（2015）舟定执异初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周信利原审诉称：2014年8月12日，其与汤文杰签订《房屋买卖合同》，约定以150万元购买汤文杰的坐落于舟山市定海区新桥公寓9幢二单元504室的房屋，并签订《交房协议》，完成款项交付，且向舟山市房管部门申请产权变更登记。因该房屋被法院保全，产权变更登记未成。2015年1月27日，周信利向定海法院提出执行异议申请，定海法院审查后，裁定驳回其的执行异议申请。周信利认为，其向汤文杰购买房屋，已支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续，对此没有过错，法院不得查封该房屋。故请求：撤销（2015）舟定执异字第1号执行裁定，停止执行涉案房屋，并解除查封。
王建敏未到庭，也未作书面答辩。
谢志伟辩称：周信利与汤文杰的房屋买卖存在虚假交易的嫌疑；周信利要求停止执行，并解除对涉案房屋的查封，无事实和法律依据；定海区人民法院根据谢志伟的申请查封该房屋，并予以执行，于法有据。故请求驳回周信利的诉讼请求。
汤文杰称：其出卖房屋给周信利是经徐海伟介绍的，因答应卖房款归还徐海伟的债务。二人之间的房屋买卖行为确实存在，只不过是过户出现了问题。卖房时，其身份证及银行卡由周信利持有，同意周信利的诉讼请求。
一、原审查明双方当事人无争议事实如下：
（一）汤文杰系涉案房屋的房屋所有权人和土地使用权人。
（二）原审法院在审理谢志伟诉汤文杰等人民间借贷纠纷一案中，根据谢志伟的申请，于2014年8月12日作出（2014）舟定商初字第1022-1号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。次日，原审法院向舟山市定海区住房保障和房产管理局发出协助执行通知书，该局于当日签收。
（三）2014年8月12日，经案外人徐海伟介绍，周信利与汤文杰签订《房屋买卖合同》，约定周信利购买涉案房屋，当日签订《交房协议》，完成款项交付，并向舟山市定海区住房保障和房产管理局申请房屋产权变更登记。因该房屋被法院保全，房屋产权变更登记未成。
（四）2014年8月12日，相关人员的资金往来情况如下：周信利与案外人徐海伟系朋友关系，与夏雪飞系经营合作伙伴关系，购房时向徐海伟借款50万元，收到夏雪飞100万元的经营往来款，夏雪飞系徐海伟妻姐。周信利将购房款150万元分二次汇入汤文杰的银行账户。周信利持有汤文杰的身份证、银行卡，又将汤文杰银行账户内的150万元分三次汇入徐海伟的银行帐户（其单位出纳操作）。相关人员往来款如下：
时间
汇款人
收款人
金额
证据来源
14：39
夏雪飞
周信利
法院，周信利明细对帐单及附件
14：55
周信利
汤文杰
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：01
汤文杰
徐海伟
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：15
徐海伟
周信利
法院，周信利明细对帐单及附件
15：19
周信利
汤文杰
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：22
汤文杰
徐海伟
法院，汤文杰明细对帐单及附件
15：40
汤文杰
徐海伟
法院，汤文杰明细对帐单及附件
（五）2015年1月22日，原审法院作出（2015）舟定执异字第1号执行裁定，驳回周信利的执行异议申请。
二、对双方当事人有争议的事实，原审查明如下：
（一）关于房屋买卖关系的真实性问题。
原审认为：2014年8月12日，周信利与汤文杰签订了《房屋买卖合同》、《交房协议》，完成了房款交付，且向房管部门申请办理过户登记。但是，1、按合同约定，周信利在合同签订之日支付定金50万元，在合同签订之日起30日内付清总房款。2、支付房款当日，周信利无购房自有资金，其购房资金系徐海伟、夏雪飞汇入。3、周信利买房的目的前后陈述不一，在执行听证时“想给父母住，他们住在我的厂里”；在庭审时“因为在定海没房子，所以想买一套”。4、周信利的购房款来源也前后陈述不一，执行听证时“我是向夏雪飞拿来的，150万都是向她拿来的”，在庭审时“问夏雪飞、徐海伟借的。因为和他们都是合作伙伴，有生意来往。夏雪飞是应收款，给我100万。徐海伟处拿来50万，是借的。”5、汤文杰卖房所得款150万元由徐海伟实际占有。支付房款时，周信利持有汤文杰的身份证、银行卡，其（由其单位出纳操作）将房款150万元分二次汇入汤文杰的银行账户后，再从汤文杰的银行账户内分三次汇入徐海伟账户。另，徐海伟收到第一笔50万元后，出借给周信利，周信利用于支付房款。故周信利作为购房户有违一般购房户的审慎义务；其购房目的、购房款的来源，前后陈述均不一致；购房当日无支付房款的自有资金；购房款由徐海伟实际占有，房屋买卖行为存有疑点。
（二）关于周信利是否实际占有房屋问题。
原审法院认为：在庭审时出示2014年10月11日、2015年1月19日对汤文杰所制作的执行笔录、2015年1月6日的执行听证笔录等证据，周信利对执行听证笔录无异议，对执行笔录真实性无异议，但对买房细节有异议，认为笔录有些片面。被告谢志伟对上述证据均无异议。汤文杰认为其未参加过执行听证，对执行笔录无异议。上述证据系法院依法制作，周信利虽对执行笔录有异议，但未提供证据反驳，故上述证据可作本案的定案依据。原审认定：1、周信利与汤文杰办理房屋买卖手续前，汤文杰仅将一把房屋钥匙交给徐海伟。2、汤文杰的父母、亲戚持有该房屋的其他钥匙。3、办理房屋买卖手续后，房屋内仍放有汤文杰的生活用品、沙发等物品。4、周信利更换过房屋锁具，交给汤文杰一把钥匙，汤文杰用于拿回放在房屋内的物品。5、2014年10月11日，汤文杰将房屋钥匙交给原审法院执行法官。原审法院更换了房屋的锁具，房屋由原审法院控制。
原审法院认为：根据物权法的规定，不动产物权经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人以房屋买卖合同方式转移物权的，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。本案中，周信利尚未完成房屋所有权转移登记手续，不是房屋的所有权人，汤文杰仍为房屋的所有权人。原审法院根据谢志伟的申请，对房屋采取查封保全措施符合法律规定，并无不当。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，不得查封、扣押、冻结财产应符合以下条件：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错。本案中，虽周信利已支付全部房款，未办理过户登记系因房屋被法院保全，但汤文杰仅交付一把房屋钥匙，汤文杰的亲属仍有钥匙；房屋内仍放有汤文杰的物品；周信利更换房屋锁具后，汤文杰仍有更换后的钥匙，后交付给法院。周信利并未实际掌控房屋，并占有、使用或收益，故周信利不属于实际占有房屋。另，周信利与汤文杰的房屋买卖关系存有疑点。现周信利要求撤销（2015）舟定执异字第1号执行裁定，停止对涉诉房屋执行，并解除对该房屋查封的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，原审判决：驳回周信利的诉讼请求。原审案件受理费18300元，由周信利负担。
周信利不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其已实际占有涉案房屋，更换房屋钥匙的行为已经说明其对房屋有完全的掌控力，构成事实上的占有，故原判认定事实不清，裁判错误。2、其与汤文杰的房屋买卖关系合法并已支付全部房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求解除房屋查封合理合法。
谢志伟答辩称：涉案房屋买卖存在虚假交易的嫌疑。周信利要求停止执行，并解除对涉案房屋的查封，无事实和法律依据。原审法院根据其申请查封该房屋，并予以执行于法有据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉请求。
王建敏与谢志伟的答辩意见一致，并认为涉案房屋买卖的实质是以房抵债，周信利是替徐海伟出面完成虚假房屋交易。
汤文杰未做答辩。
二审中，各方当事人均未提供新的证据材料。对原判查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，2014年8月12日上午，周信利与汤文杰向房管部门申请办理过户登记时，周信利并未支付合同约定的购房款。同日下午14时39分，周信利收到夏雪飞账户转账汇入的100万元。此后，该100万元在周信利、徐海伟、汤文杰三人账户之间循环转账。同日下午，银行记录显示：使经周信利账户汇至汤文杰账户的款项总额为150万元，经汤文杰账户汇至徐海伟账户的款项总额亦为150万元。
本院认为，本案执行异议之诉系案外人周信利所提，周信利与汤文杰虽签订了《房屋买卖合同》，但双方并未完成涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋所有权仍为汤文杰所有，故原审法院根据谢志伟的诉讼保全申请查封涉案房屋并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案中，周信利能否请求法院停止对涉案房屋的执行，关键在于其是否已支付全部房屋价款并实际占有房屋。
（一）涉案《房屋买卖合同》签订后，周信利申请办理过户登记手续时并未支付合同约定款项。本案中，汤文杰虽认可周信利已全额付款的事实，但房屋买卖合同签订时，汤文杰对外尚有多笔债务未清偿，且汤文杰也承认出卖这套房屋是为了偿还徐海伟的债务，合同签订后其将自己的银行卡和身份证交给周信利操作。现该房屋已被原审法院查封，其为执行标的物，周信利是否支付了全部购房款涉及其他债权人的合法权益，故汤文杰的主张本院不予采信。周信利称其已支付了全部购房款，但银行转账记录显示，周信利与汤文杰向房管部门申请办理过户登记时，周信利并未支付合同约定的购房款，没有付款即申请过户，不符一般房屋买卖的交易习惯，涉案房屋买卖存在以房抵债的嫌疑；银行转账记录显示，购房当日，周信利账户内无支付房款的自有资金，其二次转账至汤文杰账户的150万元款项是由案外人夏雪飞、徐海伟提供，其中徐海伟账户提供的50万元款项又系周信利操作汤文杰账户转账产生，购房当日，涉案账户中仅有100万元款项流转；对于150万元款项的来源及支付方式，周信利在原审的陈述前后矛盾，对其主张的从朋友处借款的事实亦未提交证据予以证明，明显不符合常理。二审中，周信利也未提供进一步证据证明该款属其所有。鉴于以上事实，对周信利主张的其已支付全部购房款的事实本院不予确认。
（二）2014年8月12日，周信利与汤文杰虽订立了交房协议，但汤文杰的生活用品、沙发等仍放在该房屋内，汤文杰的父母、亲戚也持有该房屋的钥匙，周信利并未实际占有房屋。此后直至2014年10月11日原审法院实际控制房屋，周信利虽更换过房屋钥匙，但仍未实际入住或使用涉案房屋，汤文杰的物品仍存放屋内。由于周信利并没有实际占有该房屋，故其作为物权法意义上的占有行为并未完成。周信利认为更换房屋钥匙即为实际占有房屋的上诉理由不能成立。
综上，鉴于周信利未取得涉案房屋的所有权，本案也缺乏有
效证据证明其对涉案房屋已支付全部价款并实际占有，故周信利尚未取得《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的能够阻却法院对涉案标的采取民事执行措施的民事权利，其主张法院停止对房屋的执行，并解除对该房屋查封的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，周信利的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人周信利负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周敏虎
审 判 员 张 娜
代理审判员 陆朦璐
二〇一五年八月十八日
代书 记员 房晓娇