江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第2115号
上诉人（原审被告）连云港恒茂物流有限公司，住所地连云港市海州区板铺镇新区大路壹号。
法定代表人臧金东，该公司董事长。
委托代理人钟玉红，江苏润国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）寇建林。
委托代理人ＸＸ江，江苏华德律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）连云港世达塑胶有限公司，住所地连云港开发区大浦化工区大浦路西侧。
法定代表人王建东，该公司董事长。
委托代理人ＸＸ江，江苏华德律师事务所律师。
上诉人连云港恒茂物流有限公司（以下简称恒茂公司）因与被上诉人寇建林、连云港世达塑胶有限公司（以下简称世达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民巡初字第0146号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人恒茂公司的委托代理人钟玉红、被上诉人寇建林及世达公司的委托代理人ＸＸ江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
寇建林一审诉称：恒茂公司与寇建林订立租赁合同一份，约定：恒茂公司将其从世达公司处承租的场地转租给寇建林使用，租期一年，寇建林向恒茂公司交纳了一年的租金。后寇建林得知恒茂公司与世达公司之间租赁合同的租期仅有三个月，恒茂公司与寇建林订立的租赁合同期限超过三个月以外的部分是无效的，寇建林为此多次与恒茂公司协商，要求恒茂公司退还多收的租金，但恒茂公司以种种理由推托，请求判令：1、恒茂公司向寇建林退还多收租金3289.9元。2、本案诉讼费用、保全费由恒茂公司承担。
恒茂公司一审辩称：寇建林诉求无事实依据和法律依据，应驳回寇建林的诉讼请求。恒茂公司和世达公司之间的租赁合同租赁期限是一年，从2013年6月18日至2014年6月18日，只是形式上需三个月一签，且恒茂公司有优先承租权，并非寇建林所主张的租期仅仅为3个月。恒茂公司已经向世达公司支付租金22万元。寇建林直到现在还在继续承租使用恒茂公司的出租房屋。
世达公司一审述称：1、恒茂公司仅向第三人支付三个月租金。按双方协议的约定租期是每三个月一签，到2014年9月17日，由于恒茂公司没有交付租金，双方的协议已经履行完毕。至2014年9月18日后，恒茂公司和第三人之间不存在租赁合同义务关系。2、虽然恒茂公司称已经支付了22万元租金，但从第三人账上无法反映出收入到22万元的款项。
原审法院经审理查明：2013年8月1日，恒茂公司（出租人，甲方）与寇建林（承租人、乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容有：“第一条：租赁的房屋、乙方承租甲方办公楼一楼116房间。第二条租赁期限、1、自2013年8月1日起至2014年7月31日止，共计壹年。2、甲方须于2014年7月31日向乙方交付租赁场地的使用权。……第四条：租金、租金壹年共计人民币叁仟捌佰元整，实行全年一次付清，每次付叁仟捌佰元整。以现金为租金的支付方式。……第六条：乙方权利义务、3、每位租户应承担公共卫生费用每月伍拾元。……第八条：合同效力、本合同自双方或双方法定代表人签字并加盖公章之日起生效，有效期为壹年。自2013年8月15日至2014年8月14日，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”该合同尾部甲方处有恒茂公司公章及总经理臧兵的签名，乙方处有寇建林的签名。2013年8月24日，寇建林向恒茂公司交纳房租3800元。收据上有恒茂公司的财务专用章。
原审法院另查明，恒茂公司（乙方）与世达公司（甲方）签订协议一份，主要内容有：“一、甲方将压延生产厂房设备、管材生产厂房设备、生产厂区内所有空地、仓库、办公楼（不含财务室、档案室及二间办公室）及4S店承租给乙方自主生产经营（机器设备明细详见清单、双方确认作为附件）。三、承租时间：每三个月一签（如甲方无重大变化，乙方享有优先承租权原租金不变），本次合同自2013年6月18日至2013年9月17日。四、租金：根据甲方实际情况，租金分二部分计算交纳。1、固定部分：年租金36万元，按月支付，即每月3万元，于每月18日前交清本月租金。甲方暂收乙方押金叁万元（到期后冲抵租金）。2、变动部分：盐膜、PE、PVC生产的产品，按销售量吨数计算租金，即按销售每吨200元提取租金，于每月18日前结算按上月销售数计算的租金（以上租金为不含税金额）。五、乙方在承租期间，不得变卖、不得整体转租，不得擅自改造房屋结构、损坏机器设备等，如发生上述情况，甲方有权终止协议，乙方要赔偿相应的损失。如乙方确需合理改造，须经甲方书面同意，费用由乙方负责，以后甲方不负责补偿（租期结束后，甲乙双方按承租时机器设备清单交接，若有遗失，乙方应负责赔偿）。九、有下列情况之一的合同自行终止（应退回已预收租金，但不承担赔偿责任）：甲方出现法院拍卖的；双方协商自愿终止的；因不可抗力因素，导致合同不能执行的；乙方故意损害甲方利益，不听从甲方合理管理的；乙方不按时交纳租金的；其他特殊情况。”协议还约定了其他内容。协议尾部有世达公司的公章，恒茂公司的公章及公司总经理臧兵的签名和居民身份证号码。
2013年5月21日，世达公司的法定代表人王建东向恒茂公司出具收条一份，载明：“兹收到租金及押金共计叁万捌仟元正（38000.以财务收据换收条）。”另世达公司认可恒茂公司已支付了2013年6月18日至9月17日期间的房租9万元。2013年9月18日，恒茂公司向王建东汇款28500元。9月19日，恒茂公司向王建东汇款1500元。2013年9月17日后，恒茂公司与世达公司未再签订租赁合同。2013年9月21日，世达公司将上述租赁物收回。
原审法院认为，本案的争议焦点是恒茂公司与世达公司之间的租赁期限是三个月还是一年。从合同的约定上看，因恒茂公司与世达公司之间的协议明确载明：“本次合同自2013年6月18日至2013年9月17日”，之后恒茂公司与世达公司之间并未再签订租赁合同，故恒茂公司与世达公司之间的租赁期限应为三个月，即2013年6月18日至2013年9月17日。从租金的交纳上看，恒茂公司提出已向世达公司交纳22.8万元的租金，因而租赁期限为一年。原审法院认为，恒茂公司主张其中的9.8万元系现金交付给世达公司的法定代表人王建东，但世达公司否认收到该款项，该款项仅有恒茂公司的工作人员及总经理臧兵朋友的证人证言，因证人与恒茂公司有利害关系，又无其它证据佐证，故对恒茂公司向世达公司交纳该9.8万元租金的辩解，原审法院不予采信。恒茂公司称9月18日、9月19日共计汇款3万元给王建东亦为租金，因其时恒茂公司与第三人之间的租赁合同期间已经届满，恒茂公司与第三人之间未就续租达成合意，且还有其他款项没有结清，故该3万元不应认定为租金。关于租赁的押金及非租金未结算部分，恒茂公司可与世达公司另行结算。恒茂公司仅能证明已交纳了三个月租金，不能证明已交纳一年的租金，故对恒茂公司的辩解原审法院不予采纳。因此恒茂公司与世达公司之间的租赁期间为2013年6月18日至2013年9月17日。
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。因恒茂公司与世达公司之间的房屋租赁期间为2013年6月18日至2013年9月17日，但恒茂公司转租给寇建林的租赁期间为2013年8月1日至2014年7月31日，恒茂公司转租给寇建林的期限超过了恒茂公司作为承租人的剩余租赁期限，该超过部分的约定应为无效，恒茂公司应向寇建林退还2013年9月18日至2014年7月31日期间的租金3289.9元（3800元÷365天×316天），故寇建林主张恒茂公司退还租金的请求，原审法院予以支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：恒茂公司于判决生效之日起十日内给付寇建林租金3289.9元。案件受理费50元，由恒茂公司负担。
恒茂公司不服一审判决，向本院提出上诉称：第一，原审判决认定事实错误，证据不足。原审判决认定恒茂该公司和世达公司的租赁协议期限为2013年6月18日至2013年9月17日，属于事实认定错误。根据恒茂公司和世达公司的协议第三条和第四条，双方的租赁期限应当为一年，双方约定年租金为36万元，每月3万元，每三个月一签合同。恒茂公司从2013年5月1日至2013年9月19日，已向世达公司支付租金22万元，原审法院只认定其中9万元，属于事实认定错误。世达公司在2013年9月18日、9月19日分两次收取恒茂公司租金3万元，但世达公司称该3万元不是租金，明显证据不足。世达公司法定代表人王建东在原审法院调查笔录中也承认，在2013年9月18日后向恒茂公司要过租金。恒茂公司与世达公司租赁期限是一年，为了扩大利润，在世达公司同意的前提下，在租赁的场地加盖30多间房屋便于出租，如果租赁期间是三个月，上诉人不会花费近60万元加盖房屋出租。第二，恒茂公司与寇建林租赁合同期限没有超过与世达公司的租赁合同期限，恒茂公司与寇建林的租赁合同继续有效。恒茂公司与世达公司的租赁期限是一年，恒茂公司将房屋转租给寇建林，转租期限没有超过原租赁合同，寇建林也一直在使用恒茂公司转租的房屋，寇建林没有向恒茂公司交还房屋，租赁合同一直在履行。此外，上诉人认为世达公司的法定代表人应当出庭，因为房屋的租金都是向他个人支付的，而且所有的被上诉人本人都应当出庭应诉，本案有可能涉及到虚假诉讼。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人寇建林辩称：第一，原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，恒茂公司的上诉无任何事实和法律依据。第二，恒茂公司要求世达公司法定代表人和被上诉人本人出庭应诉没有法律依据，因为被上诉人代理人已经代表二十二个被上诉人和原审第三人出庭应诉，这是法律赋予被上诉人的权利。第三，本案没有证据表明存在虚假诉讼。在原审法院审理过程中，有的当事人把租赁合同丢失了，或者把交租金的收据丢了，后来在法官释明的情况下，原审原告暂时保留了诉权，撤回了部分起诉。如果上诉人认为是虚假诉讼，应通过向公安机关报案，由公安机关立案侦查，但是到目前为止，被上诉人没有看到公安机关相关的立案手续，因此上诉人所提的虚假诉讼无依据。
被上诉人世达公司辩称：同意寇建林的答辩意见。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
上诉人恒茂公司为支持其上诉请求，二审期间提供证人姜某、丁某、郁某出庭作证，证人姜某证明5月1日给王建东3万元现金，5月21日给王建东8.7万元现金，5月23日给了王建东1.1万元现金，其他都是打卡给付，共给付22万元。证人丁某、郁某证明姜某给付王建东87000元现金的事实。被上诉人寇建林、世达公司质证认为：1、证人与本案有利害关系，姜某是恒茂公司的会计，丁某与臧斌是特别要好的朋友，好到把公司无偿相送。不排除他们有作伪证的嫌疑。郁某是丁某名下金运物流公司的会计。2、即使姜某取款8.7万元交给王建东的事实存在，也与本案的租赁合同无关。没有证据显示世达公司已经收到这笔款项。3、从三位证人证言看，这么大数额的交易没有打收条，不符合交易习惯和常规，况且经手人是恒茂公司的会计。4、三位证人都无法证明王建东所收的钱是上诉人交付的租金。需要强调的是证人郁某，说现场看到王建东收到8.7万元，但是她对王建东的长相和身高的描述与事实差距太大，明显在说假话。本院认证意见，三名证人均与上诉人有利害关系，其证人证言效力较低，且三名证人均陈述不知道给付王建东的款项是什么钱，证人证言所证明的给付王建东较大数额的现金，未要求王建东出具收条，与常理不符。因此，证人证言不足以证明恒茂公司已给付世达公司22万元租金的主张以及5月2某被上诉人寇建林、世达公司二审期间未提交新证据。
本院认为，关于恒茂公司与世达公司之间的租赁期限是三个月还是一年问题，恒茂公司与世达公司签订协议的第三条关于承租时间约定：每三个月一签（如世达公司无重大变化，恒茂公司享有优先承租权原租金不变），本次合同自2013年6月18日至2013年9月17日。该约定应当理解为：双方具有在一定期限内租赁的意图，但是为了应对可能发生的客观变化，以每三个月为期限，须重新就租赁达成意思表示一致并签订合同，原合同期限届满即为终止。2013年9月17日之后，双方没有签订新的租赁合同，世达公司将租赁物收回，足以表明双方并未就租赁问题达成意思表示一致。恒茂公司主张其已交纳22万元租金，其中9.8万元系以现金方式给付王建东，其提供的证人证言等证据不足以证实该主张，本院对此不予采信。如果恒茂公司有证据证明其已经支付给世达公司的租金超过三个月的租金数额，可以另行与世达公司结算。综上，原审法院认定恒茂公司与世达公司的租赁期限为三个月并无不当，上诉人恒茂公司主张双方的租赁期限为一年的上诉理由不能成立。
承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。恒茂公司将其承租世达公司的租赁物部分转租给寇建林，转租期限超过了恒茂公司与世达公司的租赁期限，超出的部分应当认定为无效，故恒茂公司收取寇建林超过其与世达公司租赁期限的租金，属于没有法律依据获得利益，构成不当得利，应当予以返还。
综上，上诉人恒茂公司的上诉请求与理由均无事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人连云港恒茂物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 应庆国
代理审判员 万红英
代理审判员 张 奇
二〇一五年一月十二日
书 记 员 孙潘红
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；