吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）梅民初字第107号
原告：中国农业银行股份有限公司梅河口市支行，住所：梅河口市解放街1434号。
代表人：侯明山，行长。
委托诉讼代理人：聂家昀，男，1981年2月7日出生，汉族，该公司法律顾问，现住柳河县。
代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：孙德胤，男，1968年2月22日出生，汉族，该行法律顾问，现住梅河口市。
代理权限：一般代理。
被告：梅河口市房屋建设综合开发公司，住所：梅河口市新华街。
法定代表人：巩玉昌，经理。
委托诉讼代理人：刘岩，男，1985年9月16日出生，汉族，该单位职工，现住梅河口市。
代理权限：一般代理。
委托诉讼代理人：张玉龙，吉林荣华律师事务所律师。
代理权限：一般代理。
被告：吉林中兴食品股份有限公司，住所：梅河口市医药食品工业园区。
法定代表人：陈北英，董事长。
委托诉讼代理人：何娟，女，1975年6月4日出生，汉族，无职业，现住广东省佛山市蓝海区。
代理权限：特别授权。
原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行（以下简称“农行梅河口支行”）诉被告梅河口市房屋建设综合开发公司（以下简称“综合开发公司”）、吉林中兴食品股份有限公司（以下简称“中兴公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行梅河口支行委托诉讼代理人孙德胤、聂家昀，被告综合开发公司的委托诉讼代理人刘岩、张玉龙，被告中兴公司的委托诉讼代理人何娟到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。
农行梅河口支行向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行2007年11月20日签订的《房屋置换协议书》，为原告办理所置换房屋的房屋产权证、土地使用证，并承担全部费用；2、要求被告依据协议向原告支付置换房屋价值3%的违约金21万元；3、被告依据协议向原告支付房产测绘后实际面积781.14平方米与协议面积800平方米差额部分双倍价值48.341万元；4、要求被告承担原告实现债权的全部费用。事实及理由：2007年11月20日，农行梅河口支行与综合开发公司签订《房屋置换协议书》，达成了由农行梅河口支行将位于梅河口市松江路河南路支行办公楼及附属物共2430平方米的建筑物，置换被告在原地开发后的梅河口市嘉和俪园800平方米商用房等相关协议。协议签订后，双方按约定履行各自的责任义务，原告及时清空腾出，被告为原告租赁了临时性营业用房，按时装修所置换的新房并于2010年8月份交付原告使用至今。房屋交付使用后，原告多次要求被告办理两证，被告均未履行，导致原告至今没有置换房屋两证。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的各项诉讼请求。
综合开发公司辩称：原告向被告主张权利没有依据，原被告之间并未签订任何协议，谈不上履行协议内容及赔偿违约金。
中兴公司辩称：房屋置换协议有2份，其中一份有日期是2007年11月20日，甲方是综合开发公司，签署人是赵义民，乙方是农业银行，签署人陈明全。这份房屋协议我方不知情。第二、这份协议义务并没有转让给中兴公司。与中兴公司没有关联性。对原告的诉讼请求我方不同意承担，原告与综合开发公司签订协议与中兴公司无关。赵义民是综合开发公司的代理人，赵义民的签字与中兴公司没有关联性。本案存在诉讼时效的问题，原告提供的证据证实，房屋交付时间是2010年8月份，原告2012年12月3日才向拆迁办公司递交了房屋所有权证挂失申请，已经超过两年。原告起诉的时间是2014年12月20日，即在已经拿到新房后4年才向法院起诉，超过了诉讼时效。而且在原告决定向法院起诉，一直到2016年12月之前没有任何人告诉我们有置换协议，需要我公司承担责任。
经审理查明本案事实如下：2007年11月7日，农行梅河口支行与综合开发公司签订《房屋置换协议书》，双方约定：甲方（综合开发公司）将乙方（农行梅河口支行）房屋拆迁后原地开发新建综合楼，乙方（农行梅河口支行）被拆迁的房屋用于置换甲方（综合开发公司）在原址新建的房屋。一切费用由甲方（综合开发公司）负责，乙方（农行梅河口支行）不承担任何费用，置换房屋建筑面积800平方米，其中一楼面积500平方米，二楼面积300平方米。甲方（综合开发公司）负责为乙方（农行梅河口支行）办理新建置换房屋的房屋产权证、土地使用证，产生的费用由甲方（综合开发公司）负责。甲方（综合开发公司）用于产权置换的房屋协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。登记面积低于约定面积的部分按市场价双倍返还，登记面积高于约定面积的部分产权无偿归乙方（农行梅河口支行）。双方在该协议第四条第2项中约定，甲方（综合开发公司）应当在产权置换房屋交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因甲方（综合开发公司）的责任，乙方（农行梅河口支行）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方（综合开发公司）按置换房屋金额的3%向乙方（农行梅河口支行）支付违约金。另查明，中兴公司不具有建筑开发资质。2008年5月，综合开发公司与中兴公司签订项目开发协议书，双方约定，甲乙双方在开发“嘉和俪园”项目期间，乙方（中兴公司）向甲方（综合开发公司）缴纳管理费10万元。乙方（中兴公司）投资开发的“嘉和俪园”项目，资产产权归乙方，乙方有权销售商品房，由甲方（综合开发公司）提供营业执照、资质证书、相关文件、印鉴。营业执照、资质证书由乙方（中兴公司）使用到“嘉和俪园”项目结束。合同签订后，中兴公司对该项目进行实际投资建设。根据农行梅河口支行提供的建筑工程施工许可证上显示，合同竣工时间为2009年9月30日。现该房屋的房屋所有权证及土地使用证均未办理。农行梅河口支行自述其于2010年8月接收使用该房屋。2014年11月10日，该争议房屋经过房产测绘后建筑面积为781.14平方米。现农行起诉来院，要求被告为其办理房屋产权证、土地使用证，并承担全部费用；向原告支付置换房屋价值3%的违约金21万元及建筑面积差额部分的双倍价值48.341万元；并承担原告实现债权的全部费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认的证据有：双方当事人陈述、2007年11月20日房屋置换协议书、项目开发协议书、梅河口市房产测绘成果报告书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证。
综合开发公司对上述证据中的房屋置换协议书存在异议。对其他证据无异议。
中兴公司对房屋置换协议存在异议，对其他证据认为与其无关。
本院认为，关于农行梅河口支行各项诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，由于该争议房屋现已交付于农行梅河口支行，农行梅河口支行实现对房屋的占有。农行梅河口支行在基于占有房屋的情形下，请求办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；关于农行梅河口支行要求被告支付违约金21万元的请求，因双方置换协议第四条明确约定，甲方（综合开发公司）应当在产权置换房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权机关备案。如因甲方（综合开发公司）的责任，乙方(农行梅河口支行)不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方（综合开发公司）按置换房屋金额的3%向乙方(农行梅河口支行)支付违约金。农行梅河口支行自述接收房屋时间为2010年8月，违约金的起算时间应为房屋交付90日后，即2010年11月份。而农行梅河口支行起诉时间为2014年12月22日，其提供的挂失申请、作废声明、税收票据等证据均不能证明违约金诉讼时效发生中断。故农行梅河口支行主张违约金已然超过诉讼时效，本院对其此项主张不予支持；关于农行梅河口支行主张面积差价款的诉讼时效，从农行梅河口支行提供的2014年11月10日房产测绘成果报告书可知，农行梅河口支行获知其房屋建筑面积少于合同约定的面积的时间，距离其起诉之日（2014年12月22日）未超过两年，故其此项主张未超过诉讼时效。中兴公司与综合开发公司项目开发协议盖有中兴公司的公章，证明中兴公司作为无开发建设资质的一方，借用综合开发公司的资质证书从事房地产开发建设，综合开发公司收取管理费用，二者之间形成挂靠关系，所开发项目对外是综合开发公司开发，对内是由中兴公司实际出资，双方均应承担各自责任。从中兴公司法定代表人陈北英及其代理人的陈述可以看出，对于由赵义民负责管理“嘉和俪园”项目的一切事务这一事实，中兴公司一方知情并予以认可，即中兴公司为“嘉和俪园”项目实际投资方，赵义民为该项目负责人。该房屋已现实交付，证明被告已履行主要义务，且农行梅河口支行对此并无过错。此种情形应视为被告通过行为对2007年11月7日赵义民代表综合开发公司与农行梅河口支行签订的房屋置换协议行为的追认，故应认定该房屋置换协议有效。双方均应信守并如约继续履行未尽义务。本案争议房屋客观上具备办理产权证照的条件，根据该房屋置换协议约定，综合开发公司应履行办理房屋所有权证照及土地使用权证的义务，中兴公司承担相关费用以及给付面积差价款。该协议约定：房屋如登记面积低于约定面积的部分按市场价双倍返还。现该房屋经测绘后，一层建筑面积为462.972平方米，比合同约定面积500平方米减少37.028平方米；二层建筑面积318.173平方米，比合同约定面积300平方米多出18.173平方米。原、被告双方均认可一层房屋价格为每平方米人民币8000元，二层房屋价格为每平方米3000元。故面积差价应为483410元【（37.028平方米×8000元/平方米-18.173平方米×3000元/平方米）×2倍】。综合开发公司收取管理费后，转借资质给无资质的企业从事经营活动的行为违反法律规定，其作为被挂靠方应与中兴公司承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十二条规定，本院判决如下：
一、被告梅河口市房屋建设综合开发公司于本判决生效后，立即为原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行位于梅河口市松江路“嘉和俪园”小区的办公楼办理房屋所有权证及土地使用权证，由吉林中兴食品股份有限公司承担相关费用，梅河口市房屋建设综合开发公司承担连带责任；
二、被告吉林中兴食品股份有限公司于本判决生效后，立即赔偿原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行房屋面积差价款人民币483410元，梅河口市房屋建设综合开发公司承担连带责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10734元，由被告吉林中兴食品股份有限公司、梅河口市房屋建设综合开发公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审 判 长 王吉玲
审 判 员 汤文慧
人民陪审员 孙 婧
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 张所颖