成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0116民初555号
原告：秦廷波，男，1991年3月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。
委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。
被告：成都林森房地产开发有限公司，住所地成都市双流区九江街道双九路二段319号。
法定代表人：贺晓霞，董事长。
委托诉讼代理人：吴明富，四川道合律师事务所律师。
原告秦廷波与被告成都林森房地产开发有限公司（以下简称“林森公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈勇良以及被告林森公司的委托诉讼代理人吴明富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告秦廷波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期符合交付条件的违约金35200元（逾期605天）；2.判令被告向原告支付逾期办理转移产权登记违约金10000元。事实和理由：2014年7月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建成的位于成都市双流区泉水凼社区香博城×幢×单元×层×号住房一套，并对房屋面积、价款等进行了约定。合同约定出卖人应当于2014年12月26日向买受人交付该商品房。商品房买卖合同第十条约定该商品房交付时应符合下列第1、2、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。合同签订后，被告于合同约定的时间即2014年12月26日向原告交付房屋，但被告交房时并不具备商品房买卖合同第十条约定的第1、2、5项交付条件，同时被告在交房时并未取得竣工验收备案表及竣工结算备案表。因此，被告未在合同约定的期限内向原告交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当按照合同第十二条逾期交房责任约定承担逾期符合交房条件的违约责任。此外，原、被告双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定原告委托被告代办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。2014年12月26日，被告将房屋交付给原告，收房当日原告即向被告支付了专项维修基金、办证费等。按合同约定被告应在2015年12月26日前办理双证，但至今未取得不动产权证书，被告逾期办证达605天。根据合同约定，被告应按日支付已付房款万分之一的违约金。被告的上述行为构成违约，应承担相应违约责任。
被告林森公司辩称，一、针对原告主张的逾期符合交付条件的违约金，被告答辩意见如下:1、被告已经按合同约定按期交房，原告也已经收房，房屋符合交付条件，被告不存在违约，不应当承担违约责任。被告在交付房屋前即已向双流区规建局申请规划验收，但因政府规划调整和“一期和二期统一验收”的工作安排等原因导致未及时核发规划验收合格证，被告认为不应当将因政府原因迟延核发规划验收合格证归责于被告。此外，被告于交付房产之前，即已取得竣工验收报告、有资质的房产测绘机构出具的该商品房《面积实测报告书》和《住宅工程质量分户验收表》。2、原告主张的逾期符合交付条件的违约金已经超过了法律规定的诉讼时效，不应当得到支持。即使法院认为本案被告交付房屋之时未满足合同约定的交付条件，那么本案原告在接房之时即已知道或应当知道其权利受到侵害，原告理应在其交房之日的次日起三年或两年内行使追偿权利，本案原告起诉时已经超过了诉讼时效。3、原告主张逾期符合交房条件的违约金，违反了一事不再理的原则。原告既主张了逾期办理房屋产权证的违约金，又主张了逾期符合交付条件的违约金，其诉讼主体、诉讼基础法律事实、法律关系完全同一，违反了一事不再理的原则，不应得到支持。4、将未取得规划验收合格证作为追究违约责任的原因事实，于理不通、有违公平。规划验收系政府主管部门对房地产项目的行政管理措施，目的在于监管开发楼盘是否符合建设规划，其约束对象是开发商。目前成都市房管局指定的《商品房买卖合同》的版本格式，已经取消了“取得规划验收合格证”约定，即是否取得规划验收合格证不再作为商品房交付条件的限制，以“竣工验收合格”代之。本案被告向原告交付房屋之前，已经竣工验收合格，即使逾期取得规划验收合格证，并不会对原告使用房屋或以房投资构成任何实质性限制、损失和妨害。二、针对原告主张的逾期办理转移登记违约金，被告答辩如下：被告认为被告不存在违约情形，原告应当举证证明逾期办证系被告原因导致的，被告才承担违约责任；本案造成案涉房屋所有权转移登记逾期办理的主要原因在于原告未按合同约定提交房屋信息摘要等办理转移登记所需的全部资料；第三方迟延配合办理“决算备案”也是造成逾期办证的原因之一；按照合同约定房屋所有权转移登记是交房之日起365个工作日内而非日历日，原告需举证证明实际交房的时间；原告实际拿到的是房屋不动产权证，而双方约定的是办理房屋所有权证，两种证书区别明显，因为国家对办证政策的更改，需要按合同约定结合相关政策规定对违约责任进行认定；故应当驳回原告诉讼请求或者根据实际情况对违约金进行调减。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原、被告双方于2013年6月25日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，原告购买被告开发的位于双流区九江街道泉水凼社区二组“香博城”小区14栋2单元22层2205号商品房屋，房屋总价为581824元。合同同时约定，出卖人（即本案被告）以出让方式取得位于双流区九江镇泉水凼社区二组地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［2010］13550号，商品房预售许可证号为13066。出卖人应当在2014年12月26日前向买受人（即本案原告）交付该商品房。第十条交付条件约定：该商品房交付时应符合下列第1、2、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。第十二条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。还约定：“第十九条产权登记（一）初始登记”出卖人应当在2015年12月26日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当自取得该商品房所在楼栋的初始权属期限届满之次日起至实际取得初始登记之日止，按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内取得房屋退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（2）初始登记延迟与转移登记延迟所发生的违约金，二者取其一，不作累加计算”。
《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人应于签订合同及补充协议的当日内，以自有资金向出卖人一次性付清首期款181824元，其余购房款400000元，自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付。《补充协议》第十二条约定：“关于产权登记的补充约定：1.买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证；本补充协议另有约定的除外。2.在出卖人为买受人办理产权转移的相关手续前，买受人应付清合同及补充协议约定的全部款项，包括但不限于购房总价款、政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及其它应当由买受人交纳的费用。买受人应按照出卖人通知的时间办理交付手续，提供办理转移登记所需的全部手续、资料等。如买受人未按合同及补充协议约定支付上述款项或提供相关手续，买受人每日按已付房款万分之一向出卖人支付违约金，至买受人支付上述款项或提供相关手续之日止，同时，办理权属登记的时间相应顺延，出卖人不承担违约责任……4.凡出卖人为买受人的商品房抵押贷款提供保证担保的，视为买受人已委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记的相关手续。上述委托为不可撤销之委托且买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续。买受人在向出卖人缴齐办理房屋所有权证等的手续所需各项资料及费用（包括但不限于契税、维修资金、办证手续费、登记费）后，由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人提供上述资料不齐全或费用未全额缴纳的，出卖人有权相应推迟该房屋权属转移登记的办理时间而无须承担延迟办证的责任。5.办理房屋权属登记的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如因买受人原因或不可抗力原因导致权属登记时间超过合同第二十条约定期限延期的，出卖人不承担违约责任”。第八条约定：“2、在交付商品房时，若买受人对商品房内在及外观质量有异议，应自出卖人发出交付通知之日起十五日内具体、详细地以书面形式提出，否则视为买受人无异议，交房时间不顺延。买受人仍应按合同约定的时间办理商品房交付手续，否则视为商品房已交付”。
合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款581824元，被告也于2014年12月28日向原告实际交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用。被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。交房时被告已经取得房屋面积测绘报告。
此外，经本院调查核实，成都市双流区规划建设局于2018年3月26日向本院出具《成都市双流区规划建设局关于调查成都林森房地产开发有限公司修建的“香博城”竣工验收相关情况的复函》载明：成都林森房地产开发有限公司修建的“香博城（一、二期）”位于成都市双流区九江街道泉水社区。于2014年11月29日向我局申请一期规划核实，该项目5#、8#、12#、13#楼于2014年12月24日组织了竣工验收，10#楼于6月16日，14#楼于2014年11月27日组织了竣工验收，并按照相关程序对该项目进行规划验收，于2015年5月11日核发了《建设工程规划合格证》（验字第510122201551020号）。
另查明，香博城住宅小区5栋、8栋、14栋于2014年11月1日完成住宅工程质量分户验收，验收结论为合格。香博城住宅小区10栋于2014年3月20日完成住宅工程质量分户验收，验收结论为合格。香博城住宅小区12栋于2014年10月25日完成住宅工程质量分户验收，验收结论为合格。香博城住宅小区13栋于2014年10月20日完成住宅工程质量分户验收，验收结论为合格。
又查明,成都市双流区不动产登记中心于2017年5月22日受理秦廷波案涉房屋的转移登记申请,于2017年7月10日完成不动产权登记。
同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。
以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、交纳契税、房屋维修基金等收据、物管费票据、房屋面积测绘报告、住宅工程质量分户检验汇总表、竣工验收报告、成都市双流区不动产登记中心相关复函、个人及家庭房屋登记记录信息证明、相关办证流程资料以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告秦廷波与被告林森公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.被告是否承担逾期符合交房条件的违约责任；2.被告是否存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为并承担违约责任（含违约金是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
1.被告是否承担逾期符合交房条件的违约责任。本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2014年12月26日前向买受人（即本案原告）交付商品房，同时其交付的房屋应当取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、出卖人提供的《住宅工程质量分户验收表》。本案中，涉案房屋所在的香博城住宅小区在交房时已经取得房屋面积测绘报告。涉案房屋所在楼栋于2014年11月1日完成住宅工程质量分户验收，验收结论为合格。涉案房屋所在楼栋于2014年11月27日完成竣工验收，取得竣工验收报告。涉案房屋所在的香博城住宅小区于2015年5月11日取得了《建设工程规划合格证》（验字第510122201551020号）。被告于2014年12月28日向原告交付房屋时虽然尚未取得竣工验收备案表、竣工结算备案表（均非合同约定交房条件）以及建设工程规划合格证，但上述备案表及合格证并非法律规定的交房必然条件，且在实际交房时涉案房屋已经取得了竣工验收合格报告，而原告方也实际接收了房屋，故原告在实际收房后又以未取得竣工验收备案表、竣工结算备案表及建设工程规划合格证为由主张逾期交房违约责任，缺乏事实和法律上的充分依据，本院不予支持。
此外，对被告提出原告逾期符合交房条件违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，本院认为，本案中，原告主张权利的诉讼时效应当自其知道或应当其权利受到侵害之日起计算即2014年12月29日（原告实际收房之次日）开始计算。2015年5月11日被告即已取得约定的建设工程规划合格证，至此被告已完全符合法律和合同约定的交房条件。2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始施行，其自2014年12月29日起至2015年5月11日期间的违约金已经超过诉讼时效，故被告的该项抗辩意见，本院予以采纳。
2、被告是否存在逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）的违约行为并承担违约责任。本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时双方在《商品房买卖合同补充协议》又补充约定买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续；未提供书面委托手续的，视为买受人未委托出卖人代为办理房屋所有权证；本补充协议另有约定的除外。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告也按约向原告交付了涉案房屋，在交房当日原告向被告支付了相关办证所需费用，且被告也认可双方在合同实际履行中（原告接收房屋时）均由原告委托被告方协助办理相关缴费及办证手续。按照原、被告双方合同约定，被告应于商品房交付之日起365个工作日内协助原告办理完毕房屋所有权证书。本案中被告未在合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限届满前为原告办理相关的房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。虽然被告提出了关于原告于2016年12月补充提交查房证明（个人及家庭房屋登记记录信息证明）的抗辩主张，但因被告未能提交充分的证据，且被告也未能证明其于何时以合理充分有效的方式向购房业主履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，被告也应承担相应的违约责任。综上，被告存在逾期办理房屋所有权证书的违约行为，应承担相应的违约责任。综上，被告存在逾期办理房屋所有权证书的违约行为，应承担相应的违约责任。
关于原告主张的违约金是否过高的问题。本院认为，被告逾期办理房屋所有权转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照原、被告双方合同及补充协议约定，被告应于商品房交付及买受人完成相关缴纳完毕税费等手续之日起365个工作日内协助原告办理完毕房屋所有权证书，故本案违约金的计算时间应自商品房实际交付之日起365个工作日之次日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，原告未举出被告逾期办理房屋所有权证书造成实际损失的有效证据，但被告违约的事实客观存在，故本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为3985元为宜。对于被告方提出的其他抗辩主张，因缺乏充分的事实及法律依据，故本院在本案中不予支持。
综上，被告未在约定时间内协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合原告的实际损失及本案实际，本院酌情确定违约金数额为3985元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告成都林森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦廷波支付逾期办证（逾期办理房屋所有权转移登记证书）的违约金3985元；
二、驳回原告秦廷波的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费465元，由被告成都林森房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一八年五月二十九日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华