广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1844号原告：何昊扬，住广州市海珠区。被告：广州市凯兴房地产有限公司，住所地广州市海珠区（原火柴厂内）。法定代表人：李宇文，董事长。委托代理人：刘紫波、郭艺圃，均为广东国鼎律师事务所律师。原告何昊扬诉被告广州市凯兴房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何昊扬、被告的委托代理人刘紫波、郭艺圃到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月2日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将广州市海珠区宝岗大道538号之五（G栋）2505房售予原告，建筑面积81.35平方米，成交总价2062873元。合同签订后，原告如约支付了房款，被告于2013年12月28日交付房屋给原告。合同约定被告应当在商品房交付之日的210个工作日内（即2014年10月17日前）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，逾期办理的，被告按每天商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约。被告至今仍未为原告办理涉案房屋的房地产权证，故原告起诉请求判令：1.被告立即为原告办理广州市海珠区宝岗大道538号之五（G栋）2505房的房地产权证；2.被告向原告支付从2014年10月18日起至2015年11月10日止的迟延办理房产证的违约金（以总房款2062873元为本金，每天按总房款的万分之五计算）；3.本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称：一、原告对违约金的计算存在重大错误，应按双方在《补充协议》第八条第2项约定的比例来计算，“买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一”。二、造成原告房产证逾期办理系不可归责于被告的原因所造成，被告没有违约的主观过错，同时也没因此给原告造成实际经济损失。（一）造成原告房产证逾期办理的主要原因是因广州市政策变更导致市国土房管局对江南花园三期的土地出让金的计算方法存在错误从而拖延了江南花园第三期物业的确权手续，从而致使江南花园三期房产证的办理时间整体被推迟，被告属于被迫性违约。被告在2014年8月前就已经向广州市房地产交易中心申请办理江南花园第三期物业的确权手续。但在此过程中，因江南花园项目分三期已经全部开发完毕，按广州市国土房管局要求须对整个项目的土地出让金作出清算，经广州市国土局的第一次估算，凯兴公司须补缴的土地出让金3800多万元。后因规划调整，广州市国土房管局对被告的江南花园三期又进行了土地出让金的第二次评估，评估价为5700多万元。由于被告开发江南花园整个项目的整体时间跨度较长，其中涉及地下商业面积土地出让金的缴交问题，广州市政府进行过数次政策调整，曾分别出台了【2005】36号、穗府办【2010】35号及穗府办【2014】12号等文件，该些文件针对房地产开发商地下商业部分的出让金征缴问题均不尽相同，因此，在江南花园三期的土地出让金结算中，被告发现广州市国土局在计算此项出让金时与上述文件的规定不符，对被告可免缴土地出让金的地下商业部分没有进行扣减，并将被告二期地下部分商业物业也纳入其计价范畴，违反了上述文件的规定。经被告申诉，最后广州市国土局对于此案也给予重视，再次评估此项土地出让金，最终的土地出让金评估价定为2350多万元。虽然被告关于江南花园三期土地出让金一事得以圆满解决，但因为国土局土地出让金计算错误一事却客观上造成了被告对原告的被动违约。如果按照《合同法》第一百二十一条规定来处理显然对被告严重不公平，这次因为广州市政府对房地产政策的变动，致使这次广州市国土局在对被告的江南花园三期地下商业面积土地出让金的计算错误，被告显然是不可能通过法律途径来追究广州市国土局的法律责任的，被告也不可能在对江南花园三期的所有小业主承担违约责任后再通过《合同法》第一百二十一条规定来向广州市国土房管局主张赔偿的，因此，恳请合议庭综合考量这些特殊情况及因素造成被告被迫违约的情况，同时考虑此事未给原告造成实际经济损失的这一事实，判定免除被告的违约责任。（二）房产证后期办理的时间延误是因按揭银行的原因所致。被告在2015年8月6日取得江南花园三期物业初始登记后就立即着手为包括原告在内的小业主办理产权登记手续，但由于负责办理原告按揭手续的平安银行广州花城支行未能及时协助提供办理原告房产证的相关必需资料，再次导致了后期办理产权手续有所延误。三、根据已有的判例，因政府政策变更或政府行政部门的原因导致的被迫性违约，属于可免责的事由。经审理查明：2013年1月2日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买海珠区马冲桥居仕地（原广州火柴厂内）地段第一城广场自编江南花园三期第538号之五G栋25层2505号房（房屋地址：海珠区宝岗大道538号之五（G栋）2505房，建筑面积81.35平方米，总金额2062873元；（第十三条）甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。附件七：本合同补充协议第八条第2点约定，买卖合同第十四条、第十九条、第二十二条所涉违约金比例全部统一变更为万分之一；等。合同签订后，原告支付了全部房款。被告于2013年12月28日将涉案房屋交付给原告。2015年10月21日，被告向原告邮寄一份《通知书》，通知原告到被告公司办理领取房产证的相关手续，办公时间为周一至周五；等。妥投证明显示该邮件于2015年10月22日投递并签收，签收人为本人。原告于2015年11月10日领取涉案房屋的《房地产权证》，被告为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1.受理回执；2.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；3.国有建设用地使用权出让（划拨）意见书；4.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；5.穗国地出合[1998]479号变更协议之二号（稿）；6.穗国地出合[1998]479号变更协议之二号；7.关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同（含变更协议）的告知函；8、关于广州市凯兴房地产有限公司自编第二期负一层商业部分依规定可免交国有土地出让金的情况说明；9.公告截图；10.关于协助办理《江南花园》三期业主房产证的函；11.依法行政手册。原告质证意见：证据1没有原件，不予确认；证据2、4、7真实性确认，但与本案无关；证据3、5没有原件，不予确认；证据6真实性确认，但与本案无关，不能证明是国土局的问题，而且是国土局与被告之间的事情，与原告无关；证据8、9、10没有原件，均不确认；证据11与本案没有关系。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。原、被告均确认合同约定的商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年10月17日。原告表示被告邮寄的《通知书》应当是小区管家代收的，原告当时在出差，家里没人，原告于2015年10月底收到该《通知书》，因为快开庭了，所以就没有去领取房产证。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。按照合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。该合同补充协议将上述违约金比例变更为万分之一。被告逾期为原告办妥涉案房屋的房产证，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告均确认合同约定的商品房交付之日起210个工作日的截止日期为2014年10月17日，故本院对此予以认定。原告要求被告支付从2014年10月18日起的逾期办证违约金有理，本院予以支持，但违约金标准应按每日总价款的万分之一计算。被告的相关抗辩意见有理，本院予以采纳。根据邮件的妥投证明显示，被告通知原告领取房产证的《通知书》已于2015年10月22日由原告本人签收，故本院对此事实予以认定。原告收到该《通知书》后，应及时履行领取房产证义务，原告怠于履行领取房产证义务期间不应计收被告违约金，故被告支付逾期办证违约金应计至2015年10月22日止。被告辩称逾期办证系因广州市政策变更导致市国土房管局对土地出让金的计算方法有误从而拖延了确权手续，以及后续办证时间延误系因按揭银行未及时协助提供资料所致的意见，鉴于涉案《商品房预售合同》并没有对延迟办证有约定任何可以免责的事由，被告作为开放商在与原告等小业主签订合同时应对房产开发过程中所面临的风险有充分预见，被告提供的证据不足以证实其抗辩意见，且其抗辩意见亦不属于法律规定的可免责的事由，因此，对于被告的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州市凯兴房地产有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告何昊扬支付从2014年10月18日起至2015年10月22日止的逾期办理房产证的违约金，每日按房款2062873元的万分之一的标准计付；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1806元，由原告负担88元，被告负担1718元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  李伟坚人民陪审员  彭 海二〇一六年四月××日书 记 员  徐 石程淑玲