福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终1569号上诉人（原审原告、反诉被告）：龙海市鹭星物业服务有限公司，住所地福建省龙海市港尾镇卓径大道海湾·太武城18幢1号（商业中心），统一社会信用代码913506815811183562。法定代表人：傅华，总经理。委托诉讼代理人：蓝金成，福建元光律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠贞，福建元光律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州德友盛房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙海市港尾镇卓径大道1号太武城一期6幢701室，统一社会信用代码91350600705210171N。法定代表人：余旭，总经理。委托诉讼代理人：钟水旺，福建衡兴明业（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，福建衡兴明业律师事务所律师。上诉人龙海市鹭星物业服务有限公司（以下简称鹭星物业公司）因与上诉人漳州德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2016）闽0681民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹭星物业公司的委托诉讼代理人蓝金成、杨惠贞，上诉人德友盛公司的委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹭星物业公司上诉请求：改判德友盛公司在一审判决的基础上增加支付鹭星物业公司一期车位、车库管理费769160元、二期车位管理费227500元，合计996660元。事实和理由：一、根据双方签订的前期物业服务合同的约定，鹭星物业公司提供的物业服务包括地上和地下机动车停车场。原审确定鹭星物业公司已根据合同的约定提供了相应的物业服务，但却认定鹭星物业公司无权收取车位、车库管理费，明显与其认定相互矛盾。二、虽然双方签订的前期物业服务合同约定，向鹭星物业公司交纳停车管理费的主体是车位使用人，但这指的是车库有实际使用时的情形，并非指整个车位、车库的日常管理。根据合同约定，鹭星物业公司提供物业服务包括车辆停放管理和装饰装修管理服务，而车辆的停放管理与车库的日常维修、管理是相互分开的，而且合同还特别约定已竣工未出售房屋及车位的物业服务费由德友盛公司承担。因此，只要鹭星物业公司根据合同约定提供了车位、车库管理的物业服务，就有权向德友盛公司主张车位、车库的管理费。三、鹭星物业公司主张的车位、车库管理费已主动将已出售、交付的车位、车库扣除，而德友盛公司作为开发商并未举证证明车位、车库的出售和交付，应承担举证不利的后果。德友盛公司辩称，鹭星物业公司要求增加车库、车位管理费没有事实和法律依据。根据双方签订的前期物业服务合同，交纳停车管理费的主体是车位使用人，而不是德友盛公司。而且鹭星物业公司并没有举证证明其对涉案小区的车位、车库进行了物业服务和管理，相反涉案小区的车位、车库一直处于混乱状态，根本无法正常使用，请求驳回鹭星物业公司的上诉请求。德友盛公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回鹭星物业公司的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由鹭星物业公司承担。事实和理由：一、鹭星物业公司在履行前期物业服务合同过程中，未能投入足够的人力物力，导致涉案小区长期处于混乱、无序的状态，日常管理服务、卫生保洁、绿化养护严重不达标，鹭星物业公司的物业服务质量远远达不到前期物业服务合同所约定的标准，故德友盛公司有权拒绝支付物业服务费。二、双方签订二期物业服务合同后，鹭星物业公司收取了德友盛公司投入的前期开办费用200000元后，不仅未进行二期物业管理的前期筹备工作，而且未提供相应的物业管理服务，但原审判决支持鹭星物业公司主张的二期开办费及物业服务费，与事实严重不符，有失公允。三、从本案鹭星物业公司一审诉求来看，鹭星物业公司主张小区一期41月的物业服务费即自2013年7月至2015年12月，但鹭星物业公司一审起诉的时间是在2015年12月15日，由此可见，鹭星物业公司主张2013年12月15日以前的物业服务费明显已超过两年的诉讼时效期间。四、即使德友盛公司应交纳物业服务费，也应以未交付的一期、二期物业面积（分别为666.13平方米和4899.83平方米）来计算。鹭星物业公司辩称，一、双方签订的前期物业服务合同，合法有效，双方应根据合同的约定履行义务。德友盛公司也承认鹭星物业公司进驻并提供物业服务，因此，德友盛公司应按合同约定支付物业服务费并承担逾期支付的违约金。二、根据规定，对鹭星物业公司物业服务考核的组织方系德友盛公司，德友盛公司如果主张鹭星物业公司提供的物业服务不符合标准，应举证证明。但德友盛公司提供的一系列证据并没有体现鹭星物业公司提供的物业服务存在考核等级不达标的内容，应承担举证不能的责任。即使真的达不到标准，根据合同约定也仅是降级收取费用和支付该未达标准部分的违约金，而不是德友盛公司主张的拒交。三、鹭星物业公司已实际提供二期的物业服务，原审认定二期物业服务费的计算从2015年2月13日起至2016年2月29日止符合规定。而德友盛公司在原审中的主张也是二期竣工前不存在物业服务，对二期竣工后的物业服务是承认的，其仅是抗辩二期的物业服务标准不达标。四、原审认定鹭星物业公司主张的物业服务费未超过法律规定的诉讼时效于法有据。双方对已支付的1188386.22元没有异议，而该笔款项是陆续支付的，第一笔款项是2012年11月15日支付，最后一笔款项是2015年8月10日支付，因此，鹭星物业公司2015年12月15日起诉并未超过诉讼时效。五、原审以鹭星物业公司主张的一期、二期未交付房产面积计算物业服务费合情合理。根据法律规定，小区内的物业在竣工之后、出售并交付给买受人之前的物业服务费应由德友盛公司承担。而德友盛公司作为开发商，房屋的出售及交付，都是由德友盛公司与业主签订合同并交接的，将已出售的房产交付给买受人是德友盛公司的义务，德友盛公司掌握了已交付房屋的数据，对已交付房屋的面积应承担举证责任，但德友盛公司至今未提供充足的证据证明其在2016年2月29日物业区域内房产的交付面积及交付时间，应承担举证不能的责任。鹭星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令德友盛公司向鹭星物业公司支付海湾·太武城第一期物业服务费1223228.87元（暂计至2016年2月29日止）及违约金（从2016年1月8日至德友盛公司实际支付日，按日千分之一计算）；2.判令德友盛公司向鹭星物业公司支付海湾·太武城第二期物业服务费、前期投入开办费2589692.82元（暂计至2016年2月29日止）及违约金（从2016年1月8日至德友盛公司实际支付日，按日千分之一计算）；3.判令德友盛公司立即向鹭星物业公司提供装修、装饰完毕能够直接投入使用的物业管理用房（建筑面积不少于260平方米）。德友盛公司向一审法院反诉请求：1.判令鹭星物业公司返还德友盛公司二期开办费200000元；2.判令鹭星物业公司赔偿德友盛公司电梯维修费76990元。一审法院认定事实：鹭星物业公司与德友盛公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定鹭星物业公司向德友盛公司开发的海湾·太武城第一期提供物业服务，合同期限为5年，自2012年10月8日起至2017年10月7日止。收费标准为：多层住宅为0.95元/月·平方米，小高层住宅为1.10元/月·平方米，办公楼为1.80元/月·平方米，商业物业为1.80元/月·平方米，底层公寓（复式住宅）为0.95元/月·平方米。合同附件二对物业构成明细单进行了约定，包含小高层住宅52474.4平方米，多层住宅18553.45平方米，商业用房（店面、17#楼超市、幼儿园、18#楼商业中心）9312.25平方米，幼儿园（独幢，三层）2084.71平方米，文化活动场所1840平方米，物业管理用房118.95平方米，主门岗8.88平方米，次门岗6.16平方米。2011年8月29日，鹭星物业公司与德友盛公司签订另外一份《海湾·太武城第二期区前期物业服务合同》，约定鹭星物业公司为德友盛公司开发的海湾·太武城第二期提供物业服务，合同期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。收费标准为：高层住宅1.80元/月·平方米，店面及办公用房2.50元/月·平方米，商场2.50元/月·平方米。合同对物业基本情况进行了约定，总建筑面积74192平方米，高层住宅面积55360平方米，商业面积5618平方米，配套公建面积435平方米，地下室、架空层面积12775平方米。讼争海湾·太武城第二期于2015年2月13日通过竣工验收。一审法院认为，关于物业服务费的计算问题。根据双方签订的一期和二期前期物业服务合同第八条和第六条约定，向鹭星物业公司交纳停车管理服务费的主体是车位、车库的使用人。鹭星物业公司未举证证明德友盛公司实际使用了小区内的车位、车库，享受了鹭星物业公司提供的车辆停放管理、服务，无权要求德友盛公司支付车位、车库管理服务费。另外，根据合同约定，小区内的物业在竣工之后、出售并交付给买受人之前的物业服务费应由德友盛公司承担。房屋的出售及交付，系由德友盛公司与业主签订合同并交接的，将已出售的房产交付给买受人系德友盛公司的义务，德友盛公司掌握了已交付房屋的数据，对已交付房屋的面积应承担举证责任。德友盛公司至今未提供充足证据证明其已交付的房屋面积，应承担举证不能的法律后果。鹭星物业公司根据合同约定的面积，自行扣除一部分已交付的房产面积，据此计算相应的物业服务费，该院予以采信。关于讼争小区第一期部分的物业服务费：鹭星物业公司主张未交付的小高层住宅面积为2091.73平方米，物业服务费为1.1元/月·平方米×2091.73平方米×41个月=94337.02元；未交付的多层住宅面积为7919.12平方米，物业服务费为0.95元/月·平方米×7919.12平方米×41个月=308449.72元；未交付的商业用房面积6388.27平方米，物业服务费为1.8元/月·平方米×6388.27平方米×41个月=471454.33元，于法有据，该院予以支持。合同中并未约定幼儿园部分及文化活动场所需交纳相应的物业服务费，且鹭星物业公司已向幼儿园的承租人收取了物业服务费，文化活动场所属小区公共部分。鹭星物业公司主张德友盛公司向其支付上述两部分的物业服务费，缺乏依据，不予支持。关于小区第二期部分的物业服务费：房屋竣工之前处于建设单位的掌控中，物业公司并未为此实际提供物业服务，且《物业管理条例》也规定，竣工后的物业才需交纳物业服务费。故小区第二期应从2015年2月13日开始计算物业服务费，至2016年2月29日，共13个月。鹭星物业公司主张未交付的商场面积为3848.11平方米，未交付的店面面积为1360.28平方米，物业服务费为2.5元/月·平方米×（3848.11平方米+1360.28平方米）×13个月=95366.7元；未交付的高层住宅面积为16200.14平方米，物业服务费为1.8元/月·平方米×16200.14平方米×13个月=379083.28元，于法有据，该院予以支持。关于已支付款项的认定及诉讼时效问题。根据双方提供的付款凭证及当事人的庭审陈述，双方一致确认德友盛公司已支付鹭星物业公司1188386.22元，且一致认可2013年4月16日支付的100000元系用于支付二期部分的开办费。该院认为，根据合同约定及上述分析，德友盛公司共应支付鹭星物业公司一期开办费50000元及物业服务费874241.25元（94337.02元+308449.72元+471454.33元），支付二期开办费200000元及物业服务费474449.98元（95366.7元+379083.28元），共计1598691.23元。德友盛公司已支付1188386.22元，尚欠410305.01元未付。至于已支付款项的具体用途（双方对部分款项有争议），不影响本案的处理结果，不进行分析认定。鹭星物业公司持续提供物业管理服务，德友盛公司也陆续分期支付部分物业服务费，最后一次付款时间是2015年8月10日。故德友盛公司关于2013年12月15日以前的物业服务费超过两年的诉讼时效的抗辩，不能成立，不予采纳。关于反诉部分的认定。根据上述分析及合同约定，德友盛公司应支付鹭星物业公司小区二期部分的开办费400000元，鹭星物业公司已就小区二期部分提供了相应的物业服务。德友盛公司现主张鹭星物业公司返还二期部分开办费200000元，依据不足，不予支持。德友盛公司未提交证据证明电梯损坏系由于鹭星物业公司的原因造成的，电梯属于共用设施，维修费用不应由鹭星物业公司承担，故其要求鹭星物业公司赔偿电梯维修费用76990元的请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。德友盛公司尚欠鹭星物业公司物业服务费、开办费410305.01元，事实清楚，证据充分，予以确认。虽双方签订的《福建省前期物业服务合同》约定违约金的标准为日千分之三，鹭星物业公司主张按日千分之一计付违约金，不违反法律规定，依法应予支持。鹭星物业公司要求德友盛公司交付小区二期部分的物业管理用房，因鹭星物业公司现已不是该小区的物业服务企业，该项主张缺乏依据，不予支持。鹭星物业公司的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。德友盛公司要求鹭星物业公司返还小区二期部分开办费200000元及赔偿电梯维修费76990元，缺乏依据，不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、德友盛公司于判决生效之日起十日内支付鹭星物业公司684210.99元及违约金（从2016年1月8日至实际支付止，按日千分之一计算）；二、驳回鹭星物业公司的其他诉讼请求；三、驳回德友盛公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37304元，由鹭星物业公司负担30610元，德友盛公司负担6694元。反诉案件受理费2727元，由德友盛公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，鹭星物业公司没有异议，但认为遗漏了车库、车位的事实查明；德友盛公司对一审法院认定的事实没有异议，但认为遗漏了房屋出售面积的查明。双方无异议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点：一、德友盛公司应否支付鹭星物业公司物业服务费及车位、车库管理费；二、本案是否超过诉讼时效。对此，本院分析认定如下：一、关于德友盛公司应否支付鹭星物业公司物业服务费及车位、车库管理费的问题本院认为，该争议焦点涉及以下几个问题。（一）关于未交付房屋的建筑面积如何认定的问题。本院认为，根据双方签订的前期物业服务合同的约定，房屋交付前的物业服务费由德友盛公司承担，因此未交付房屋的面积将决定德友盛公司应交纳的物业服务费的金额。作为涉案小区的房地产开发企业，出售房屋是德友盛公司的主营业务，将出售的房屋交付给业主（买受人），不仅是其应履行的合同义务，也是法律规定的义务。对于涉案小区房屋的出售及交付情况，德友盛公司掌握有商品房买卖合同、交接单等书面材料，因此，德友盛公司应对涉案小区已交付的房屋的建筑面积承担举证责任。但德友盛公司在原审中提供的证据3和证据20，只是简单的列表，没有其他证据予以佐证，故应对此承担举证不利的后果。鹭星物业公司根据物业服务合同约定的面积，自行扣除一部分已交付的面积，并据此计算物业服务费，该主张可以支持。（二）关于涉案小区二期的开办费及物业服务费应否交纳的问题。本院认为，双方于2011年8月29日签订《海湾·太武城第二期区前期物业服务合同》，由鹭星物业公司为德友盛公司开发的涉案小区二期提供物业服务，合同期限自2011年9月1日起至2016年8月31日止。因涉案小区于2015年2月13日才通过竣工验收。故根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，德友盛公司应于2015年2月13日起向鹭星物业公司交纳物业服务费。同时，依据双方签订的《海湾·太武城第二期区前期物业服务合同》第二十一条约定，德友盛公司还应向鹭星物业公司支付400000元的开办费。因此，鹭星物业公司主张德友盛公司交纳涉案小区二期的开办费及物业服务费，应予支持。德友盛公司上诉认为鹭星物业公司未提供物业服务，与其一审的抗辩相互矛盾，其在一审中只是抗辩鹭星物业公司服务质量严重不达标，其有权拒付物业服务费，而不是鹭星物业公司未提供物业服务，因此德友盛公司的上诉理由，本院不予采信。（三）关于车位、车库管理费应否交纳的问题。本院认为，根据双方签订的《福建省前期物业服务合同》第八条第二项约定，车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个·月，地下车位70元/个·月，封闭式车库车位70元/个·月的标准向乙方支付。《海湾·太武城第二期区前期物业服务合同》第六条第3目约定，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位50元/个·月、车库车位70元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。上述约定证明交纳车库、车位使用费的主体是使用人，而非德友盛公司。即使双方在《福建省前期物业服务合同》第七条第四项第4目有约定，已竣工未出售房屋及车位的物业服务费由甲方承担，但双方实际上并没有对车位的物业服务费如何计算进行约定，上述车位、车库的价格只是管理费而不是物业服务费，并且针对的主体是使用人，因此鹭星物业公司主张按70元/个·月的标准向德友盛公司收取涉案小区一期、二期的车库、车位管理费没有依据，本院不予支持。（四）关于德友盛公司能否因鹭星物业公司的服务质量拒付物业服务费的问题。本院认为，德友盛公司原审提交的拟证明鹭星物业公司提供的物业服务质量不达标的证据，因其提供的相片多拍摄于2016年1至3月份，而当时鹭星物业公司与新的物业公司正办理移交，德友盛公司欲以这一时间段的物业服务状况来认定鹭星物业公司在整个合同期间的物业服务水平，依据并不充分。另外，德友盛公司提交的鹭星物业公司拖欠水电费等问题，因交纳水电费涉及到业主是否配合交纳的情况，因此，该证据也无法直接证明鹭星物业公司服务质量严重不达标。而电梯不合格的问题，虽然有维护管理方面的原因，但也有电梯本身的质量原因，无法全部归责于鹭星物业公司的服务水平。因此，德友盛公司主张鹭星物业公司服务质量严重不达标，证据不足，其要求拒付物业服务费的请求，本院不予支持。综上，原审以鹭星物业公司提供的未交付房屋的建筑面积作为认定德友盛公司应交纳的物业服务费的计算标准，并据此计算德友盛公司应交纳的物业服务费并无不当，德友盛公司以鹭星物业公司提供的服务质量严重不达标为由拒付物业服务费，证据不足，不予采信。但鹭星物业公司要求德友盛公司交纳车位、车库管理费没有合同依据，本院不予支持。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题本院认为，涉案小区第二期从2015年2月13日开始计算物业服务费，故鹭星物业公司于2015年12月15日向一审法院起诉没有超过两年的诉讼时效。至于鹭星物业公司主张的涉案小区第一期物业服务费是否超过诉讼时效的问题。德友盛公司认为鹭星物业公司主张2013年12月15日以前的物业服务费超过两年的诉讼时效，但从鹭星物业公司主张的2012年10月8日至2013年12月15日（共计14个月）的物业服务费来看，并结合一审判决及本院上一个争议焦点的分析，鹭星物业公司诉求能获得支持的项目仅有小高层住宅、多层住宅、商业用房，上述物业服务费共计298521.342元（其中小高层住宅物业服务费为1.1元/月·平方米×2091.73平方米×14个月=32212.642元；多层住宅物业服务费为0.95元/月·平方米×7919.12平方米×14个月=105324.296元；商业用房物业服务费为1.8元/月·平方米×6388.27平方米×14个月=160984.404元）。而双方对德友盛公司已支付鹭星物业公司共计1188386.22元没有争议，其中包括2012年11月15日支付216918.71元，2013年1月23日支付126739.93元，2013年4月16日支付100000元，2013年6月7日支付281655元，即德友盛公司在2013年12月15日前支付的物业服务费已远远超过鹭星物业公司主张的298521.342元。而且德友盛公司在支付上述款项时，并没有明确是支付什么项目、什么时间段的费用，而只是笼统备注“物业费”或“物业管理费”，因此上述款项应视为支付物业服务费（除了双方无争议的2013年4月16日支付的100000元是用于涉案小区二期开办费外），并且优先支付的是到期的物业服务费，且是涉案小区一期的物业服务费（因为涉案小区二期的物业服务费是从2015年2月13日起算的，上述时间段尚未发生涉案小区二期物业服务费交纳的问题）。即2013年12月15日之前的物业服务费，德友盛公司已交纳完毕，其主张的涉案小区一期2013年12月15前的物业服务费已超过诉讼时效，没有实际意义。而且德友盛公司在2013年12月15日之前交纳物业服务费的行为，也足以引起本案诉讼时效的中断，因此德友盛公司以诉讼时效已超过为由主张免责的理由不能成立，本院不予支持。综上，鹭星物业公司与德友盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24408.60元，由鹭星物业公司负担13766.60元，德友盛公司负担10642元。本判决为终审判决。审 判 长  林良志代理审判员  许伟森代理审判员  谢建才二〇一七年八月十八日书 记 员  韩英燕执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。