广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第482号
上诉人（原审被告）：温盛银，男，l956年10月25日出生，汉族。
委托代理人：谢崇天，广东韶大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾庆凤，女，l958年8月21日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：李健，男，1985年3月7日出生。系曾庆凤之子。
被上诉人（原审原告）：李康，男，1988年10月20日出生，汉族。系曾庆凤之子。
以上三被上诉人共同委托代理人：李英桂，广东永顺律师事务所律师。
上诉人温盛银与被上诉人曾庆凤、李健、李康因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2014）韶雄法民一初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：温盛银、李英煌原是化建总公司职工。曾庆凤是李英煌的妻子，李健、李康是李英煌和曾庆凤的儿子。1992年，温盛银通过房改取得了位于南雄市雄南路化建总公司宿舍8栋302号房屋的所有权，并于1993年12月31日进行了登记，产权证号为粤房字第××号，所有权人为温盛银，所有权性质为私有，附记：“房改优费、免税购房，房价4190.61元”。1993年9月15日，温盛银向李英煌立下《收据》，收据内容为：“兹收到工友李英煌现金伍仟元正（5000.00元）。此款作为空房时转让交换条件计数（即若我现有住房，本厂8栋302室会空的话，则按价收我所有装修、更换等费用统计在内）。如我不空，则补回伍仟元正给其（李英煌），尚若又空而又转让给它人的话，则按本厂集资利息再加百份之佰计算。”签下《收据》后，温盛银即将房屋及《房屋所有权证》一并交给李英煌。李英煌一家人一直居住至今。2005年5月，李英煌病故。2013年6月，温盛银应曾庆凤的要求，曾到房管部门办理将涉案房屋过户给曾庆凤、李健、李康的手续。温盛银、曾庆凤在《广东省房地产买卖合同》中签名。
另查明：2007年11月12日，温盛银与其妻刘惠娟在广东省南雄市人民法院以（2007）雄法民一初字第400号调解书调解离婚。该调解书中所涉温盛银、刘惠娟夫妻共同财产不包括位于南雄市雄南路化建总公司宿舍8栋302号房屋。
2013年12月16日，曾庆凤、李健、李康向原审法院提起诉讼，诉称：1993年9月15日，温盛银将位于位于南雄市雄南路化建总公司宿舍8栋302号房屋以5000元的价格转让给李英�。温盛银出具了《收据》确认，并将房屋交付给李英煌一家居住至今，但未办理过户手续。李英煌与曾庆凤是夫妻关系，双方共同生育李健、李康。2005年5月，李英煌病故。现曾庆凤要求办理过户，温盛银也在《广东省房地产买卖合同》中签名，对1993年9月15日的房屋转让行为再次进行确认，但却不积极协助办理过户手续，据此，曾庆凤、李健、李康请求原审法院：1、判令1993年9月15日的房屋转让行为及曾庆凤、温盛银签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效。2、本案诉讼费用由温盛银负担。
原审法院认为：位于化建总公司8栋302号房，在1993年前，虽是属温盛银夫妻的房产。但在1993年9月15日，温盛银已将该房屋转让给了曾庆凤的丈夫李英煌（李英煌也是该公司职工），并收取了转让款5000元，有温盛银的《收据》为凭。同时，温盛银将该房的所有权证也交给了李�煌。此后，李英煌一家一直居住该房屋至今。李英煌病故后，该房屋理应归曾庆凤及其子女继承。在2013年6月，温盛银再次到了房管部门签了房屋买卖合同，协助曾庆凤办理过户手续，充分说明温盛银是将该房屋转卖给了曾庆凤。温盛银现辩称该房屋是其夫妻的福利房，因在转让时其妻就知晓，温盛银夫妻离婚时已作了默认。至于认为5000元不可能购得这套房，因该房是福利房，当时温盛银也是自愿的。2003年6月，温盛银到房管部门协助办理过户，温盛银称是因曾庆凤事先有承诺，但温盛银无证据证明，而曾庆凤也不承认。综上所述，现双方讼争的是房屋买卖合同关系。而温盛银的辩解无证据证明，该院不予支持；曾庆凤一家在该房屋居住使用至今有二十年之久，即使从侵权的角度，依照法律规定的诉讼时效，对温盛银都是不利的。据此，原审法院依照《中华人民共�国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，于2014年3月11日作出（2014）雄法民一初字第22号民事判决：座落在南雄市雄南路化建总公司第八栋302号房屋归曾庆凤、李健、李康所有。案件受理费100元，由曾庆凤、李健、李康负担。
温盛银不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定错误。（一）涉案房屋的买卖合同由始自终未成立。1993年9月15日，温盛银因前妻单位集资购房及房屋装修急需用钱，找工友李英煌借了5000元，以南雄市雄南路化建总公司宿舍8栋302房的房产证作抵押，同时写了一张《收据》，列明了三种情况：1、如果将来转让给李英煌，此款作为房款中的部分房款（此款作为空房时转让交换条件�数），装修、更换等费用要另行收取；2、如果不转让给李英煌时，则补回5000元给李英煌；3、如果转让给第三者时，则除返还5000元给李英煌，还按本厂集资利息再加一倍给李英煌。从该收据的表述可见，双方没有明确将涉案房屋一定要转让给李英煌，即使在第一种情况下，转让给李英煌，也要在“空房时转让交换条件计数”并“按价收取我所有装修、更换等费用”，也就是说：如果将来房屋能空出来转让给李英煌时，要按当时的房屋市场价格加上所有装修、更换等费用，作为该房产的转让价格。温盛银所收的5000元，原审法院不能认定是所争议房屋的全部价款。（二）1994年12月，温盛银搬离争议房屋，曾与李英煌商量，讲明5000元一时半会无法偿还，要么房屋转让给他，价格按市场价，一平方米为500元计算并加上2000元装修费，过户费用由李英煌负责；要么房屋给李英煌居住，每月租金一百元，以租抵债，抵够后将房屋还给温盛银。李英煌称价格太贵，要考虑考虑，但不管是租还是买，温盛银应先让李英煌住进去再说。温盛银在此情况下，让李英煌住进了涉案房屋。事后，温盛银与李英煌对该房屋是卖是租虽反复多次协商，均未达成一致意见，众所周知，后来由于房价上涨太快，双方更无法达成一致意见。房屋买卖的意向是有过，但房屋买卖合同从未成立过。（三）至于温盛银在《广东省房地产买卖合同》中签名一事，温盛银在原审答辩时已说得很清楚，曾庆凤答应给温盛银前妻10万元，所以温盛银才在那个空白的合同上签了名。空白的房屋买卖合同书上没有实质的内容，只能证明温盛银在曾庆凤支付了合理的对价后，是有出卖的意向。（四）原审法院认为，“因在转让时其妻就知晓，在被告夫妻离婚时已作默认。”是强词夺理，温盛银前妻在原审庭审时参加了旁听，刘惠娟只是说：知道房屋给曾庆凤居住的事实，并不知有买卖的事实。原审法院明显偏袒对方。（五）2007年11月12日，温盛银与前妻在法院调解下离婚，调解书中并未对争议房屋进行分割，在原审答辩中，温盛银作了说明，由于该项房产本身有债权债务没有理清，故与前妻有约定，该项房产本身有债权债务由温盛银负责，如果能收回房屋，则将其归属女儿温艳晖。（六）如果争议房屋的买卖合同成立，李英煌已交清所有房款，那李英煌生前为什么从来没有要求温盛银将争议房屋过户给他。（七）原审法院认为，现双方讼争的是房屋买卖合同关系。温盛银不知合同在哪合同的内容又是什么温盛银与李英煌从未有过房屋买卖的合意，合同从何而来。温盛银与李英煌的法律关系严格来讲应当是债权债务关系。二�原审法院适用法律错误。（一）原审法院认为，“原告一家在该房屋居住使用至今有二十年之久，即使从侵权的角度，依照法律规定的诉讼时效，对被告都是不利的”。原审法院连如此基本的法律常识都搞不明白，本案曾庆凤侵权一直到今天，温盛银随时都可主张自己合法的权利，怎么会因此不利。（二）原审法院是依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”来判决本案，但该法第九条也规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”原审法院断章取�，无视第九条规定的不动产“未经登记，不发生效力”，适用第十五条来判决本案，明显是适用法律错误。综上所述，原审法院事实认定不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，并判令一、二审诉讼费用由曾庆凤、李健、李康负担。
曾庆凤、李健、李康答辩称：1993年9月15日温盛银与李英煌签订房屋买卖合同，并且将涉案房屋交由李英煌一家管理、使用、居住至今，中间从没有发生争议、纠纷，直到2013年6月份，曾庆凤要将该房屋过户，温盛银还陪同曾庆凤在房管所按房管所的规定，在房管所再次签订房屋买卖的协议，温盛银也在合同中签名，故原审判决认定事实正确。至于温盛银提到其前妻对涉案房屋享有共同所有权的问题，原审法院已查明该事实，涉案房屋是在温盛银未离婚之前已经出让，即涉案房屋实际上在温盛银夫妻关系存续期间已作了�分，所以温盛银、刘惠娟在离婚协议中没有涉及本案争议房屋的处理问题。据此，原审判决认定事实正确，证据充分，请求二审法院驳回温盛银的上诉请求，维持原判。
二审诉讼期间，温盛银提供了刘惠娟在原审法院起诉温盛银，要求分割位于南雄市雄南路化建总公司宿舍8栋302号房屋的《民事起诉状》及（2014）韶雄法乌民初字第66号民事裁定书，称刘惠娟已就涉案房屋起诉要求分割，原审法院已中止该案审理。曾庆凤、李健、李康认为该事实与本案没有关联。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：温盛银与李英煌是否形成买卖涉案房屋合意、双方买卖合同是否成立生效的问题。
从本案所涉《收据》来看，温盛银立下该收据时与李英煌的约定有三种情况，一是温盛银将房屋转让给李英煌，5000元借款�房款。二是不转让房屋，则温盛银向李英煌返还5000元。三是若温盛银将房屋转让给他人，则温盛银需向李英煌返还5000元并按双方所在工厂集资利息再加百分之百计息。本案中，温盛银立下《收据》后即将涉案房屋及其《房屋所有权证》交付给李英煌。李英煌一家也一直居住至今，期间温盛银未提出要求李英煌返还房屋的异议，也未向李英煌归还5000元借款，且在2013年时还应曾庆凤要求前往房管部门办理涉案房屋过户给曾庆凤的相关手续。虽温盛银称曾庆凤曾就办理过户手续承诺再支付相应房屋对价给其前妻刘惠娟，但温盛银未能就此事实提供证据予以证实，故原审法院未采信温盛银该抗辩意见并无不当，本院予以认同。温盛银未归还借款及相应利息，也未要求李英煌一家返还房屋且曾协助曾庆凤办理房屋过户手续等事实均反映，温盛银其真实意思表示应是认可将�屋转让给李英煌。而李英煌收下温盛银交付的《房屋所有权证》并入住涉案房屋，其行为应是认可接收温盛银房屋。故由此可见，温盛银、李英煌就涉案房屋的转让形成了共同的意思表示。温盛银称双方未形成买卖涉案房屋的合意理由不充分，本院不予支持。至于房屋交易价款问题，从《收据》来看，温盛银表述“即若我现有住房，本厂8栋302室会空的话，则按价收我所有装修、更换等费用统计在内”应是5000元包括装修、更换等费用在内的意思，从5000元包括装修、更换等费用来看，该5000元应是先涵盖房屋价值后再包括装修等费用的，该价格也与温盛银购入该房的价格相近，因此，双方约定的房屋交易价格应是5000元。综上，温盛银收受价款，并将涉案房屋及《房屋所有权证》交付给李英煌，而李英煌支付价款，并接受涉案房屋，双方形成了房屋买卖合同关系�并以实际行为完成涉案房屋的交易，温盛银与曾庆凤于2013年签订《广东省房地产买卖合同》更是对该法律关系的进一步确认。因此，曾庆凤、李健、李康主张温盛银与李英煌于1993年9月15日的房屋转让行为及温盛银与曾庆凤签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效，理由充分，本院予以支持。至于温盛银的前妻刘惠娟对涉案房屋交易是否知情的问题，温盛银称刘惠娟知晓涉案房屋由李英煌一家居住的事实，但不知情房屋交易一事。对此，本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻�同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，刘惠娟与温盛银为同厂职工，其已知晓涉案房屋为单位房改房，而离婚时，双方未提及处理涉案房屋，且刘惠娟知晓其夫妻共同财产被李英煌一家占用居住后，近二十年里却未对此提出异议，明显不符合常理。故李英煌有理由相信刘惠娟已知晓温盛银处理涉案房屋的事实，刘惠娟也未在本案中以此对抗曾庆凤、李健、李康的诉讼请求，因此，温盛银以刘惠娟不知情为由，认为合同无效理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。温盛银的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由温盛银负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一四年七月七日
书 记 员 戴新苗