湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘07民终137号
上诉人（原审原告、反诉被告）：石门县供销合作社联合社，住所地石门县楚江镇清泉路8号。
法定代表人：潘湘衡，该社理事会主任。
委托诉讼代理人：柳娟，湖南楚江律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘永峰，男，1973年3月25日出生，汉族，居民，住石门县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：石门新三湘农资有限公司，住所地石门县楚江街道老西门社区清泉路8号。
法定代表人：刘永峰，该公司董事长。
两上诉人共同委托诉讼代理人：戴建中，湖南经卫律师事务所律师。
上诉人石门县供销合作社联合社（以下简称供销联社）因与上诉人刘永峰、石门新三湘农资有限公司（以下简称新三湘公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2017）湘0726民初23号民事判决，均向本院提出上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人供销联社的委托诉讼代理人柳娟、上诉人刘永峰及其与新三湘公司的共同委托诉讼代理人戴建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
供销联社上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回刘永峰、新三湘公司的反诉请求。事实和理由：1.一审判决对本案的法律关系与案件性质认定错误。双方是临时租赁合同关系，2016年10月21日的通知其实质就是临时租赁合同，本案不是“返还原物”纠纷。2.一审判决适用诚实信用原则错误。《通知》中明确约定临时管理期间，刘永峰、新三湘公司所进行的投资和维修概由其负责，刘永峰、新三湘公司任意维修建设，导致双方因对租金、租期以及维修投资款处理协商未果，未签订正式租赁协议，是刘永峰、新三湘公司违反了诚实信用原则，供销联社没有违反诚实信用原则。3.一审判决供销联社赔偿刘永峰、新三湘公司维修损失242125.148元错误，刘永峰、新三湘公司维修改造的损失，应按《通知》约定，由其自行承担。
刘永峰、新三湘公司辩称：双方之间不是租赁合同关系，是委托合同关系。其他以刘永峰、新三湘公司上诉意见作为答辩。
刘永峰、新三湘公司上诉请求：撤销一审判决一、二、四项，改判供销联社赔偿刘永峰、新三湘公司各项损失1198429.87元。本案一、二审诉讼费用由供销联社承担。事实和理由：1.一审判决由刘永峰、新三湘公司承担60%的损失，没有依据。新三湘公司除刘永峰之外的另两个股东，一个是石门县宏达资产经营管理有限公司，该公司是供销联社的全资子公司。一个是湖南新三湘农业生产资料有限公司，该公司是湖南省供销合作总社实际控制的子公司。供销系统实际控制了新三湘公司67%的股权。2015年10月27日，供销联社书面通知刘永峰、新三湘公司“我单位与国资手续办理完毕后，再与你方签订正式租赁协议”，并将涉案资产交给了刘永峰、新三湘公司管理。刘永峰、新三湘公司基于对供销联社的高度信赖，才会在租赁合同尚未成立，受托管理的情况下，对涉案资产进行管理并垫资维修改造。《通知》中“概由贵方负责”，是指由刘永峰、新三湘公司负责垫资进行管理。刘永峰、新三湘公司刚刚完成维修改造，供销联社就要求收回资产，是供销联社废弃承诺，违反了诚实信用原则，刘永峰、新三湘公司没有任何过错，不应承担过错责任。2.一审判决错误核减了刘永峰、新三湘公司33.6万元的损失金额。刘永峰、新三湘公司补偿给涉案资产原承租人33.6万元是真实的实际支出，一审中除了相关协议和收条等证据证实，刘芳新也予以了确认，一审法院采信的鉴定意见中也将该支出列入了鉴定造价，应于认定。3、供销联社应赔偿刘永峰、新三湘公司各项损失共计1198429.87元，包括一审鉴定报告已经确定的维修改造费用914112.87元，以及该费用产生的财务成本，按月息1%计算（2016年10月至2017年12月），为137117元，还有管理费用支出12万元，此外鉴定费27200元，应全部由供销联社承担。
供销联社辩称：刘永峰不遵守2015年10月27日《通知》约定内容，不召开新三湘公司股东会，擅自盲目对临时租赁的租赁物维修改造，违反了诚实信用原则，其损失自行负责，供销联社不应承担责任。
供销联社向一审法院起诉请求：1.解除临时租赁协议；2.责令刘永峰、新三湘公司腾退原丁家坪复合肥厂3990平方米土地及地上4栋1443.4平方米房屋，将临时租用的上述土地及房屋返还给供销联社；3.责令刘永峰、新三湘公司负担本案诉讼费。
刘永峰、新三湘公司反诉请求：1.判令供销联社立即赔偿刘永峰、新三湘公司因维修原丁家坪复合肥厂房屋、场地以及协调相关事宜等费用共计1800000元；2.判允在供销联社支付上述赔偿款前，刘永峰、新三湘公司对原丁家坪复合肥厂房屋、场地继续享有占有权。
一审法院认定事实：2015年7月10日，石门县人民政府召开第22次办公会议，形成《关于蒙泉镇夏家巷完小建设有关问题的会议纪要》，“将原蒙泉区供销社的闲置土地（约20亩）调剂给蒙泉镇夏家巷完小作为学校建设用地，其余临街房屋及宅基地保留，所有权属县供销联社。本次调剂的供销社社有资产用等值的国有土地予以置换。”2015年9月1日，石门县国有资产经营管理中心、供销联社、夏家巷完全小学签订《置换协议》，协议中约定“（一）关于蒙泉区供销社土地调剂该地块面积12781平方米，其土地用途为办公居住。临街房屋及宅基地1346平方米属县供销社，其余面积11435平方米调剂给夏家巷完小……（二）关于国资中心丁家坪复合肥加工厂土地置换该地块面积3990平方米，其土地用途为商服。置换给县供销社用作配送中心，土地权属过户到供销社……”2015年9月20日，新三湘公司向供销联社提出申请，要求租赁县供销联社所属资产丁家坪复合肥厂现有土地面积3990平方米，仓库、房屋面积1443.4平方米，用于设立石门县农资配送中心和石门新三湘农资公司本部。2015年10月27日，供销联社向刘永峰、新三湘公司发出《通知》，载明：“因我单位与国资中心相关权证正在办理之中，现将该资产临时交付刘永峰先生管理，临时管理期间，贵方所进行的投资和维修，概由贵方负责，并承担相关安全生产责任，我单位与国资手续办理完毕后，再与你方签订正式租赁协议。”同日，供销联社将涉案房屋及土地交付给刘永峰、新三湘公司。2015年11月国资手续办理完毕。2016年10月28日，供销联社给刘永峰、新三湘公司下达书面《通知》一份，要求刘永峰、新三湘公司限期返还该占用地块，但刘永峰、新三湘公司至今未返还。供销联社遂诉至法院。
2017年6月1日，刘永峰、新三湘公司向法院申请对其所维修、改造部分的相关资产价值进行鉴定、评估，经双方共同确定由湖南天兴工程造价咨询有限公司对新三湘公司固定资产维修改造工程项目进行工程造价鉴定。鉴定意见为：涉案工程维修改造鉴定造价为914112.87元。鉴定费为27200元。
另查明，涉案的原丁家坪二号仓库此前一直由案外人刘芳新租赁使用，石门县国有资产经营管理中心于2014年12月31日终止与其租赁合同，石门县国有资产管理中心已补偿案外人刘芳新200**元。
还查明，供销联社与刘永峰、新三湘公司对租赁期间和租赁费用未作约定，在刘永峰、新三湘公司占用该宗土地及厂房期间，刘永峰、新三湘公司亦未支付过租金。
一审法院认为：2015年9月20日，新三湘公司向供销联社发出的《关于建立石门县农资配送中心的申请报告》，符合要约的构成要件。2015年10月27日，供销联社作为受约人向新三湘公司发送《通知》一份，载明“我单位与国资手续办理完毕后，再与你方签订正式租赁协议”，此时双方虽有租赁的合意，但是租赁合同尚未成立，故对于供销联社要求解除临时租赁协议的诉讼请求于法无据，不予支持。新三湘公司、刘永峰在收到该通知后，着手对涉案房屋、场地进行维修，供销联社在“国资手续办理完毕”这一条件成就后，理应与新三湘公司、刘永峰就签订正式租赁合同一事进行磋商，但是供销联社至今未能与新三湘公司、刘永峰订立租赁合同，违反了诚实信用原则，并造成了新三湘公司、刘永峰信赖利益的损失，应当承担缔约过失赔偿责任。新三湘公司、刘永峰反诉要求供销联社赔偿因维修原丁家坪复合肥厂房屋、场地以及协调相关事宜等费用的诉讼请求于法有据，予以支持。但是供销联社在2015年10月27日的《通知》中已向新三湘公司、刘永峰说明“现将该资产临时交付刘永峰先生管理，临时管理期间，贵方所进行的投资和维修，概由贵方负责”，新三湘公司、刘永峰在未签订正式合同的情况下盲目进行施工改造，其自身有重大过错。又因新三湘公司、刘永峰在使用涉案房屋、场地期间系无偿使用，故对于该损失应当结合新三湘公司、刘永峰的实际损失、双方的过错程度、公平原则予以综合衡量。根据鉴定意见，涉案工程维修改造鉴定造价为914112.87元，扣减新三湘公司、刘永峰与案外人刘芳新之间的补偿款336000元后为578112.87元，据此酌定供销联社赔偿新三湘公司、刘永峰损失40%即231245.148元，赔偿鉴定费损失10880元（27200元×40%），两项合计242125.148元。
供销联社依法取得国有土地使用权的地块，权属明确，受法律保护。新三湘公司、刘永峰占有本案诉争的地产及房产是基于其要求和供销联社的承诺受委托管理，并非基于租赁合同或其他形式合法占有，对于供销联社要求新三湘公司、刘永峰腾退并返还涉案房屋、场地的诉讼请求，2016年10月28日供销联社向新三湘公司、刘永峰发送《通知》，要求新三湘公司、刘永峰7日内腾退，故自新三湘公司、刘永峰收到该《通知》后第8日便失去了对涉案房屋、场地的合法占有权。刘永峰、石门新三湘农资有限公司侵犯供销联社的国有土地使用权，占用供销联社享有使用权的原丁家坪复合肥厂3990平方米土地及4栋1443.4平方米厂房，是一种违法行为，权利人供销联社有权要求无权占用人刘永峰、石门新三湘农资有限公司停止侵害，并返还所占的该宗土地。据此判决：一、刘永峰、石门新三湘农资有限公司限本判决生效后十日内腾空并返还由其占有的原丁家坪复合肥厂3990平方米土地及4栋1443.4平方米厂房给石门县供销合作社联合社；二、石门县供销合作社联合社赔偿刘永峰、石门新三湘农资有限公司各项损失242125.148元；三、驳回石门县供销合作社联合社的其他诉讼请求；四、驳回刘永峰、石门新三湘农资有限公司的其他反诉请求。上述第二项判决内容限于本判决生效后十日内履行。本案本诉案件受理费80元，由刘永峰、石门新三湘农资有限公司负担，反诉案件受理费21000元，由石门县供销合作社联合社负担8400元，由刘永峰负担12600元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。供销联社提交了以下证据：1.黄洪语证人证言。拟证明供销联社于2015年10月给刘永峰、新三湘公司送达书面通知后，口头提醒刘永峰要慎重投入，最好等国土证等手续办下来后再投入，2016年2月口头要求刘永峰停工。刘永峰、新三湘公司不认可以上证人证言，本院认为黄洪语的证言没有其他证据佐证，不予采信。2.石门县国有资产经营管理中心出具的《关于原丁家坪二号仓库相关情况的说明》、石门县国有资产经营管理中心与案外人刘芳新签订的租赁合同、刘芳新领取20000元资产腾空清空款的凭单，拟证明：其一，2015年9月1日的《置换协议》始终有效，虽涉案资产的土地过户与资产划拨手续尚未办理，但供销联社对涉案资产有管理使用权。其二，石门县国有资产经营管理中心与案外人刘芳新在租赁合同中已约定退租时，除另有约定外，承租人按原状恢复或向出租人交纳恢复工程所需费用。双方终止合同后，已就涉案资产腾空处理达成了共识，刘芳新到供销联社领取了20000元补偿款。刘永峰、新三湘公司与刘芳新之间的两份补偿协议是虚假的。刘永峰、新三湘公司对以上证据的真实性、合法性没有异议，但认为和本案没有关联。本院结合一审认定的证据、查明的事实，对以上证据予以综合认定。2015年5月19日，石门县国有资产经营管理中心出具《关于丁家坪二号仓库腾空处理意见》，该意见明确了案外人刘芳新与石门县国有资产经营管理中心签订的租赁合同终止，石门县国有资产经营管理中心补偿刘芳新200**元，刘芳新将资产移交石门县国有资产经营管理中心。2015年9月1日，石门县国有资产经营管理中心、供销联社、夏家巷完全小学签订的《置换协议》中载明“丁家坪复合肥加工厂土地租赁合同由国资中心负责解除合同，其腾空费用贰万元由县供销社筹备支付”，刘芳新已从供销联社领取20000元补偿款。刘永峰、新三湘公司主张与刘芳新达成补偿协议，并补偿了刘芳新3360**元。但没有提交证据表明供销联社参与和认可了该项补偿，也没有提交证据证实供销联社对此事知情。在原出租人石门县国有资产经营管理中心已与原承租人刘芳新达成腾空补偿协议，刘芳新已经领取了补偿款的情况下，新三湘公司投入巨资对涉案资产的原租赁人进行补偿与常理不符，即便进行了投入，在供销联社未参与、不知情的情况下，也不应认定。
刘永峰、新三湘公司提交了以下证据：1.内资企业登记情况表，拟证明供销系统实际控制了石门新三湘公司67%的股权。供销联社对该证据没有异议，本院予以采信。2.刘永峰银行卡交易流水，拟证明其现金流充裕，收入与支出经常使用现金且金额巨大，有能力以现金支付案外人刘芳新33.6万元的补偿款。供销联社对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为和本案没有关联。本院认为有支付能力，不等同于已经支付，该份证据和本案没有关联，不予采信。
本院二审查明的事实除“2015年11月国资手续办理完毕”以外，与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
另查明，石门县国有资产经营管理中心已于2015年8月5日将涉案资产交付供销联社，供销联社有管理使用权，涉案资产的土地过户和资产划拨手续至今未办理完毕。
本院认为，本案争议的焦点为：1.刘永峰、新三湘公司与供销联社是否存在临时租赁关系。2.供销联社要求刘永峰、新三湘公司腾退涉案资产造成的损失，如何计算，由谁承担。
关于焦点一。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。2015年9曰20日，新三湘公司向供销联社提交《关于建立石门县农资配送中心的申请报告》，要求租赁涉案资产，用于设立石门县农资配送中心和石门新三湘农资公司本部，该申请符合要约的构成要件。2015年10月27日，供销联社向刘永峰、新三湘公司发出《通知》，载明：“因我单位与国资中心相关权证正在办理之中，现将该资产临时交付刘永峰先生管理，临时管理期间，贵方所进行的投资和维修，概由贵方负责，并承担相关安全生产责任，我单位与国资手续办理完毕后，再与你方签订正式租赁协议。”供销联社以通知的方式做出了承诺，当天即将涉案房屋及土地交付给了刘永峰、新三湘公司，实际履行了出租人的交付义务。供销联社和刘永峰、新三湘公司之间租赁合同关系已依法成立，并自成立时生效，且实际履行。供销联社虽一直未办理好涉案资产的土地过户和资产划拨手续，但其享有管理使用权，有权出租。双方虽未签订书面租赁合同，未对租赁期限、租金等达成协议，属于约定不明，不影响当事人之间已经成立并生效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”供销联社和刘永峰、新三湘公司之间不是临时租赁关系，应视为不定期租赁。本案案由应为租赁合同纠纷，原审确定为返还原物纠纷不当。
关于焦点二。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。2016年10曰28日，供销联社以《通知》的方式，向刘永峰、新三湘公司表明收回涉案资产，要求新三湘公司腾退，其实质是解除双方之间的租赁合同。本案中，刘永峰、新三湘公司在向供销联社提交的申请中已经明确租赁涉案资产的用途是建立配送中心和设立新三湘公司本部，并且表明了要投入资金进行修缮。尽管双方还未就租赁期限进行约定，但从租赁物用途、供销联社是新三湘公司的股东、供销系统实际控制新三湘公司67%的股权等情况来看，供销联社和刘永峰、新三湘公司对涉案资产都有长期租赁的合意。供销联社交付租赁物后，刘永峰、新三湘公司对涉案资产进行了维修、改造，是基于对供销联社的高度信赖，是基于对双方长期租赁关系的高度信赖。2016年10曰28日，涉案资产仅交付租赁一年，供销联社以《通知》形式解除和刘永峰、新三湘公司的租赁合同，违反了诚实信用原则，刘永峰、新三湘公司没有过错。合同解除后，刘永峰、新三湘公司要将涉案资产返还供销联社，对刘永峰、新三湘公司因建立配送中心对涉案资产投入的维修改造费用，供销联社应承担全部赔偿责任。刘永峰、新三湘公司对涉案资产进行维修改造的造价经司法鉴定为914112.87元。鉴定费为27200元。扣除新三湘公司、刘永峰与案外人刘芳新之间的补偿款336000元，其他工程维修改造鉴定造价为578112.87元，应全部由供销联社赔偿。鉴定费27200元，应由供销联社承担。两项合计605312.87元。一审判决认为当事人之间的租赁合同尚未成立，供销联社应承担缔约过失责任错误，认定刘永峰、新三湘公司有重大过错不当，应予纠正。刘永峰、新三湘公司上诉还提出供销联社应赔偿财务成本137117元、管理费120000元，对该两项费用，刘永峰、新三湘公司均没有提交证据证实，不予认定。
综上所述，供销联社、刘永峰、新三湘公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第九十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省石门县人民法院（2107）湘0726民初23号民事判决第一项即刘永峰、石门新三湘农资有限公司限本判决生效后十日内腾空并返还由其占有的原丁家坪复合肥厂3990平方米土地及4栋1443.4平方米厂房给石门县供销合作社联合社；
二、撤销湖南省石门县人民法院（2107）湘0726民初23号民事判决第二项、第三项、第四项，即二、石门县供销合作社联合社赔偿刘永峰、石门新三湘农资有限公司各项损失242125.148元；三、驳回石门县供销合作社联合社的其他诉讼请求；四、驳回刘永峰、石门新三湘农资有限公司的其他反诉请求，上述第二项判决内容限于本判决生效后十日内履行；
三、解除石门县供销合作社联合社与刘永峰、石门新三湘农资有限公司的租赁合同关系。
四、石门县供销合作社联合社于本判决生效之日起十日内赔偿刘永峰、石门新三湘农资有限公司各项损失605312.87元；
五、驳回石门县供销合作社联合社的其他诉讼请求；
六、驳回刘永峰、石门新三湘农资有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费21080元，二审案件受理费15910元，共计36990元，由供销联社负担16230元，刘永峰、石门新三湘农资有限公司负担20760元。
本判决为终审判决。
审判长 童海燕
审判员 于 琇
审判员 朱晨辉
二〇一八年四月九日
书记员 万 钰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。