福建省�州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民终字第475号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。
法定代表人陈茂强，经理。
委托代理人杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。
委托代理人陈凤安，福建伟盛律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张威娇，男，汉族，1982年11月13日出生，住福建省泉州市丰泽区。
上诉人福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）因与被上诉人张威娇商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第5540号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人土地开发公司的委托代理人陈凤安，被上诉人张威娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年2月24日，张威娇与�地开发公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，张威娇向土地开发公司购买泉州市丰泽区淮口花苑（北区）1号楼17层1702号房，总价款为1305000元；张威娇于2010年12月24日前支付全部购房款的69.35%计905000元，在合同登记备案后十五个工作日办理30.65%房价款为银行按揭款计400000元；张威娇如未按本合同约定的时间付款，……逾期超过30日后，张威娇在土地开发公司书面催告10日后仍未支付应付款的，土地开发公司有权解除合同；……张威娇愿意继续履行合同的，经土地开发公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，张威娇按日向土地开发公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同还约定，土地开发公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付张�娇使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，土地开发公司可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且土地开发公司在发生之日起90日内书面告知张威娇的；2.施工中遇到重大技术问题，市政配套安装延期，政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；中大暴雨、6级以上台风（以泉州气象台提供的资料为准），停水、停电造成无法施工。合同同时约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，土地开发公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付张威娇使用，……⑵逾期超过180日后，张威娇有权解除合同……张威娇要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，土地开发公司按日向张威娇支付已付款万分之三的违约金；土地开发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由土地开发公司提供的资料交付张威娇；如因土地开发公司原因，张威娇不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，张威娇不退房，土地开发公司自逾期之日起每日按张威娇已付款的0.01%向张威娇支付违约金。2011年2月28日，土地开发公司办理了商品房合同登记备案。土地开发公司于2011年3月21日就已收的房款开具一张金额为905000元的《销售不动产统一发票》给张威娇。2011年9月7日，张威娇提取一笔公积金合计60000元汇入土地开发公司账户。2011年11月24日，张威娇与中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》。2011年12月21日，土地开发公司收到张威娇支付的购房余款340000元。2013年3月13日，张威娇与土地开发公司办理房屋交接手续，张威娇同意逾期交房违约金计算至2013年3月5日止。土地开发公司至今未按合同约定履行协助办证义务。另查明，自双方当事人签订合同之日即2011年2月24日至合同约定交房日即2011年12月31日期间，泉州市区出现中大暴雨及六级以上台风的天气共计26天，中、高考5天。张威娇于2013年9月23日提起诉讼，请求判令：1.土地开发公司赔偿逾期交房违约金168345元，并支付该款自起诉之日起至实际付清之日止按人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息；2.土地开发公司赔偿自逾期之日即2013年6月3日起至交付房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（截至起诉之日违约金14616元）；3.土地开发公司支付燃气初装费1500元；4.本案诉讼费由土地开发公司负担。土地开发公司在举证期限内提起反诉，请求判令：张威娇向土地开发公司支付逾期付款违约金31848元。
原审判决认为，土地开发公司具有商品房预售资质，张威娇与土地开发公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方均应依合同约定履行各自的权利和义务。根据合同约定，土地开发公司应于2011年12月31日交房，但其直到2013年3月13日才实际将房屋交付张威娇，土地开发公司的行为已构成逾期交房。但张威娇逾期付款，且土地开发公司依合同约定具有可延期交房的事由，故土地开发公司交房期限应予相应延期。张威娇逾期付款248天；从合同签订之日起至约定交房的时间止，天气及中、高考因素可延期31天，合计279天，该天数应从土地开发公司逾期交房的天数中抵扣。故对张威娇要求土地开发公司支付逾期交房违约金的请求，予以部分支持。从合同约定的交房时间到通知交房，土地开发公司逾期交房为430天，故土地开发公司应按合同约定以房款总额日万分之三支付违约金，土地开发公司应付的逾期交房违约金为1305000元×0.0003／天×（430天-279天）＝59116.5元。因合同并未约定违约金的支付期限，且张威娇没有证据证明其在起诉之前向土地开发公司催告，故张威娇请求土地开发公司支付违约金的逾期利息，缺乏事实和法律依据，不予支持。土地开发公司至今未履行协助办证义务，已构成违约，应自2013年6月12日起，按已付购房款1305000元的日万分之一计算的逾期办证违约金。根据合同约定，诉争商品房应按规定建设管道燃气。另福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确房价应包括供电、供水、供气的建设费用，管道燃气建设费1500元应由被告土地开发公司承担。土地开发公司请求张威娇支付逾期付款违约金，已超过诉讼时效，且缺乏法律依据，对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第�百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告张威娇逾期交房违约金59116.5元；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按总房款1305000元以日万分之一的标准支付自2013年6月12日起至被告履行完协助办证义务之日止的逾期办证违约金给原告张威娇；三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张威娇管道燃气建设费1500元；四、驳回原告张威娇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告福建泉州市土地开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，�当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3667元，减半收取1833.5元，由原告张威娇负担1189.5元，被告福建泉州市土地开发有限公司负担644元。反诉受理费189元，减半收取94.5元，由反诉原告福建泉州市土地开发有限公司负担。
宣判后，被告土地开发公司不服，向本院提起上诉。
上诉人土地开发公司上诉称，一、上诉人主张的逾期付款违约金并未超过诉讼时效期间。根据规定，民事诉讼一般诉讼时效为二年。本案中，上诉人于2012年6月12日在泉州晚报登报通知被上诉人按约支付房款，该行为表明上诉人已就被上诉人的违约行为向被上诉人主张过权利，诉讼时效已中断，应从2012年6月13日开始重新计算，故上诉人于2013年10月提起反诉并未超过二年的诉讼时效期间。原审法院认定上诉人的反诉超过诉讼时效期间，系适用法律错误，侵害了上诉人的合法权益。二、原审法院认定上诉人逾期交房超过430天，而在本案中，被上诉人逾期付款248天，因此上诉人可相应顺延交房天数为248天。上诉人逾期交房的天数扣除天气、中高考因素以及被上诉人违约的天数实际为151天，并未超过180天。根据合同约定，上诉人支付给被上诉人逾期交房违约金标准应为已付款的万分之一，而不应是万分之三。三、原审法院认定市政配套设施不包含小区内的水电工程过于片面，亦是对市政配套设施的狭隘理解。小区内的送电及自来水的“一户一表”安装更是与群众生活息息相关的基础设施，理应属于市政配套设施。四、根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应在合同备案登记后十五个工作日办理银行按揭款，应理解为在合同备案登记后十五个工作日房款到达上诉人的账户，而不�理解为被上诉人与银行签订借款合同即已履行完合同义务。因此原审法院认定被上诉人与银行签订借款合同即已履行完合同义务是错误的，有失公允。五、上诉人并未向被上诉人收取任何燃气建设费，被上诉人所交纳的1500元是燃气公司向被上诉人收取的，并不是上诉人收取的。原审法院认定该笔费用由上诉人承担是不合理的。综上，请求撤销原审判决，依法改判，并判令本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张威娇辩称，一、上诉人于2012年6月12日在泉州晚报登报通知的是尚未支付房款的购房人，而被上诉人早于2011年12月21日办理了公积金按揭贷款，并支付了全部购房款，被上诉人并非上诉人登报通知的对象。而且被上诉人从未收到上诉人主张权利的书面或口头通知。二、上诉人逾期交房超过430天，按合同约定，应按已付款的万分之三的标准来计算违约金，上�人要求再按扣除后的天数标准来计算违约金有偷换概念之嫌。三、小区的送水送电不属于市政配套工程，且公开拍卖文件中载明：“本次拍卖标的的水电均已到位”。四、办理按揭贷款的时间问题。首先合同约定的是十五个工作日，而非自然日；其次是办理银行按揭贷款，而非办结或银行放款；再次，商品房买卖合同系上诉人提供的格式合同，即使对该约定的理解产生歧义，应作不利于格式合同提供者即上诉人的解释。五、因上诉人未能依约依法交纳其应承担的燃气建设费，被上诉人为使用燃气被迫先行交纳。根据相关规定，该款应由上诉人承担。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金是否超过诉讼时效期间；上诉人逾期交房的违约金应按何种标准计算；小区�水电工程是否属于市政配套设施；被上诉人办理完银行按揭手续是否可视为已履行支付房款的义务；被上诉人向燃气公司交纳的燃气建设费1500元应由谁承担。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。
另查明，本案诉争楼盘系在燃气规划区内。
二审中，上诉人土地开发公司提供泉州晚报一份，以此证明上诉人于2012年6月12日就被上诉人逾期付款的违约行为向被上诉人主张过权利，诉讼时效已中断，其要求被上诉人支付逾期付款违约金并未超过诉讼时效期间。被上诉人张威娇质证认为，对该证据的真实性无异议，但该通告并非向被上诉人发出，被上诉人已办理按揭贷款手续支付了全部房款。刊登在泉州晚报上的通告载明：“请各位通过公开竞价，购买由福建泉州市土地开发有限公司开发建设的……�淮口花苑北区’五个小区内商品房的购买人，按《公开拍卖文件》、《拍卖成交确认书》约定的时限交付相应房款和签订《商品房买卖合同》；已签订《商品房买卖合同》的，应按合同约定的时限办结相应贷款。逾期，我公司将按相关约定向购买人追究违约责任。……2012年6月11日”。本院经审查认为，被上诉人张威娇已于2011年12月21日向土地开发公司支付房价余款340000元，被上诉人并非上述通告通知的对象，故该证据无法证明上诉人就被上诉人逾期支付房款的行为向被上诉人主张过权利。
本院认为，上诉人土地开发公司具有商品房预售资质，其与被上诉人张威娇签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中不违反法律、行政法规强制性规定的部分应认定为合法有效。根据合同约定，被上诉人最迟应于合同备案登记后十五个工作日即2011年3月22日办理银行按揭贷款，而被上诉人直至2011年11月24日才办理银行按揭贷款手续，已构成违约，被上诉人应支付2011年3月23日起至11月24日止的逾期付款违约金。但上诉人于2013年10月12日才向原审法院提起反诉，故2011年3月23日起至10月11日止的逾期付款违约金已超过二年的诉讼时效期间，依法不予保护。上诉人提供的刊登在泉州晚报上的通告并非向被上诉人发出，诉讼时效未中断。但2011年10月12日起至11月24日止的逾期付款违约金并未超过诉讼时效期间，原审判决有误，应予纠正。被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金5280元（44天×0.0003×400000元）。上诉人逾期交房430天，扣减中大暴雨及六级以上台风的天气26天，中、高考5天，上诉人逾期交房的天数应为399天。故根据《商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人应按日向被上诉人支付已付款万分之三的违约金。本案中，在交房期限届满前，�上诉人已支付了全部房款，故上诉人行使同时履行抗辩权或后履行抗辩权的事由已经消灭，即上诉人无权要求顺延交房时间。但鉴于被上诉人并未上诉，本院对此不作处理。市政配套设施是指对城市居民生活基础设施的建设，以方便工农业发展、居民出行及生活的基础设施的建设内容，并不包含诉争楼盘内的送电及自来水“一户一表”安装行为，上诉人不能以其与电业局、自来水公司之间的纠纷作为其延期交房的事由，原审对市政配套设施的认定并无不当。《商品房买卖合同》第六条第3点约定，被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日办理房价余款的贷款手续，对该约定应理解为被上诉人应在合同登记备案后十五个工作日内履行到银行办理房贷手续的义务，至于银行何时审批、何时放款，非被上诉人所能控制，而上诉人亦未提供证据证明因被上诉人信用等自身�因导致银行放款迟延，上诉人认为银行按揭款应在合同登记备案后十五个工作日内到达其账户，不符合约定，不予支持。本案诉争楼盘系在燃气规划区内，且根据合同约定，诉争楼盘管道燃气等设施应达到设计要求条件，但上诉人作为开发商未足额交纳燃气建设费，造成被上诉人为使用燃气只能自行向燃气公司交纳1500元，而参照相关规定，燃气建设费属于房屋配套性质的基础设施建设费用，应由开发商即上诉人承担，故被上诉人要求上诉人支付其管道燃气建设费1500元，合法合理，应予支持。上诉人关于其不应承担燃气建设费的主张不能成立，不予采纳。综上，原判部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第5540号民事判决第一项�第二项、第三项、第四项；
二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第5540号民事判决第五项；
三、被上诉人张威娇应在本判决生效之日起十日内支付上诉人福建泉州市土地开发有限公司逾期付款违约金5280元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件一审本诉受理费人民币1833.5元，由上诉人泉州蟠龙开发有限公司负担444元，由被上诉人张威娇负担1389.5元；二审受理费人民币3856元，由上诉人福建泉州市土地开发有限公司负担3500元，由被上诉人张威娇负担356元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
代理审判员 张 萍
代理审判员 黄有志
二〇一四年七月十日
书 记 员 黄双英
适用的法律条文
《中华人民共和国�事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支�迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。