广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法民二初字第554号
原告吴朝永（反诉被告），男，汉族，1965年6月10日出生，住广东省汕头市潮南区，。
原告池佣兵（反诉被告），男，汉族，1980年9月25日出生，住深圳市福田区，。
上述两原告委托代理人黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司（反诉原告），住所地：惠州市惠阳区淡水古屋石径村（惠澳大道西侧）。
法定代表人陈建标。
委托代理人王黎明，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。
委托代理人蔡泽恩，广东惠宏信律师事务所律师。
原告吴朝永、池佣兵诉被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁家标独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴朝永、池佣兵及其委托代理人黄睿、被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司法定代表人陈建标及其委托代理人王黎明、蔡泽恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月4日，被告与原告签订了一份《承包厂房经营管理合同书》，约定由原告承包位于惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的工业厂房经营管理，并转移该厂房的经营权，由原告收取厂房租金，被告向原告收取承包押金200万元，并且支付相应的厂房、宿舍保证金300万元，承包期限自2013年7月1日至2028年6月30日止。根据合同书的约定，涉案厂房原告可以自行对外招租，厂房移交的时间为2013年7月1日，如由原告对外招租的，均以被告合同章为依据。该合同书是双方真实合法的意思表示，至今仍在履行，原告依法享有收取厂房租金的权利。合同签订以后，被告积极履行合同义务，但后期因为被告自身经营情况发生困难，被告为达到偿债目的，不惜恶意违约，于2015年8月14日向原告发出《解除厂房物业管理通知书》，单方解除《承包厂房经营管理合同书》，严重侵害了原告的合法权益。对此，原告认为，被告在原告没有违约以及合同没有任何约定的情况下违法解除合同，没有任何事实以及法律依据，并直接影响了原告的经济利益。鉴于此，原告依照《合同法》的相关规定，提起诉讼，请求判决：一、确认被告构成违约，并责令其继续履行2013年6月4日《承包厂房经营管理合同书》；二、确认原告依照合同享有收取位于惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的工业厂房租金的权利；三、被告承担全部诉讼费用。
原告对其陈述的事实提供的证据有：
一、原告身份证。
二、被告工商登记信息。
三、承包厂房经营管理合同书、押金收据、保证金收据。
四、委托书。
五、解除厂房物业管理通知书。
六、通告。
七、水电费发票。
八、证明。
九、还款收据。
十、情况说明。
被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司辩称，一、反诉人解除《承包厂房经营管理合同书》合法有据，不存在违约情节。1、双方订立合同时的客观情况己发生情势变更，《合同书》继续履行将对反诉人显失公平，反诉人解除《合同书》符合《合同法》司法解释二第二十六条的规定。在反诉人与被反诉人于2013年6月4日签订《承包厂房经营管理合同书》后，因反诉人出现债务危机，反诉人的债权人通过人民法院起诉并强制执行反诉人的资产。随后在人民法院的主持下，债权人将部分涉案厂房及宿舍通过转让所有权的方式实现抵偿，致使反诉人厂房所有权出现变动，双方签订的《合同书》的履约客观情况也出现了不可预见的变更。基于上述事实，继续履行《合同书》已不能实现合同目的，并将对反诉人显失公平，因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的相关规定，反诉人解除合同的行为合法有据，请求法院支持反诉人请求，确认《合同书》于2015年8月14日已由反诉人合法解除。2、被反诉人在履行合同过程中，严重违约，导致被反诉人损失，依约可解除合同。2.1、被反诉人未按合同约定准时足额支付合同约定的租金及水电费给反诉人。根据《合同书》中第六条约定，被反诉人代反诉人收取租金，且租金应于当月21日前交清，如逾期缴交的，则按逾期一天未交总额的3‰处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止本合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还。在《合同书》履行过程中，被反诉人已出现逾期60天未缴交租金的情况，且经过催告后，被反诉人仍未向反诉人缴交租金，导致反诉人出现资金困难，成为引发债务危机一大因素，此外，被反诉人亦出现未足额支付水电费的情况，被反诉人的行为已构成根本违约，反诉人依法有权解除合同。2.2、被反诉人管理不善，导致厂区发生火灾事故，严重损害反诉人的合法利益。在合同履行过程当中，于2014年1月25日凌晨发生一起火灾，经惠州市公安消防支队惠阳区大队的火灾事故认定书确认，是由于惠州市新禾利实业有限公司宿舍楼一楼东侧电闸开关内电线短路引起火灾。且根据新禾利公司反映，在火灾发生时，由于距离起火点不足八米范围内的消防栓无水，从而导致火灾未能及时施救，火势无法控制。由此可见，被反诉人未履行《合同书》第七条第二款所约定的义务，致使反诉人厂区发生重大事故，违反了《合同书》中所约定义务。基于上述事实，被反诉人因管理不善，在管理过程中未做好检查电箱电路的安全及消防设施设备，导致了此次重大的火灾事故，造成了新禾利公司的损失及反诉人的厂房损坏，其行为已构成严重违约，按照《合同法》第九十四条第（四）的规定及双方《合同书》第七条第二款的约定，反诉人有权解除合同。综上两点事实，被反诉人的严重违约行为，已达到合同约定以及法定解除合同的条件。反诉人解除合同合法有据，请人民法院予以确认。二、被反诉人违反合同义务，应当承担相应的违约责任。《合同书》第六条约定，被反诉人应在当月的21日前向反诉人交清代收的租金，如逾期缴交的，则按逾期一天按未交总额的3‰以罚金，连续逾期超过60日，反诉人有权单方终止合同，被反诉人支付的200万元承包押金不予退还。合同履行过程中，被反诉人已出现上述违约事实，故按照双方合同约定，反诉人有权不予退回被反诉人所交纳的承包押金，请法院对被反诉人的违约事实予以确认，并判令被反诉人承担相应的违约责任。基于上述事实及法律规定，并根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，特提出反诉，恳请法院支持反诉人的反诉请求。
被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司对其辩解的事实提供的证据有：
一、厂房、宿舍租赁合同及补充协议。
二、通知。
三、新禾利公司书面函。
四、收据。
五、火灾事故认定书。
六、火灾概况。
七、火宅现场照片。
被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司反诉称，一、反诉人解除《承包厂房经营管理合同书》合法有据，不存在违约情节。1、双方订立合同时的客观情况己发生情势变更，《合同书》继续履行将对反诉人显失公平，反诉人解除《合同书》符合《合同法》司法解释二第二十六条的规定。在反诉人与被反诉人于2013年6月4日签订《承包厂房经营管理合同书》后，因反诉人出现债务危机，反诉人的债权人通过人民法院起诉并强制执行反诉人的资产。随后在人民法院的主持下，债权人将部分涉案厂房及宿舍通过转让所有权的方式实现抵偿，致使反诉人厂房所有权出现变动，双方签订的《合同书》的履约客观情况也出现了不可预见的变更。基于上述事实，继续履行合同已不能实现合同目的，并将对反诉人显失公平，因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的相关规定，反诉人解除合同的行为合法有据，请求法院支持反诉人请求，确认《合同书》于2015年8月14日已由反诉人合法解除。2、被反诉人在履行合同过程中，严重违约，导致被反诉人损失，依约可解除合同。2.1、被反诉人未按合同约定准时足额支付合同约定的租金及水电费给反诉人。根据《合同书》第六条约定，被反诉人代反诉人收取租金，且租金应于当月21日前交清，如逾期缴交的，则按逾期一天未交总额的3‰处以罚金，连续逾期超过60天时，甲方有权单方终止本合同，乙方支付的200万元承包押金不予退还。在合同履行过程中，被反诉人已出现逾期60天未缴交租金的情况，且经过催告被反诉人仍未向反诉人缴交租金，导致反诉人出现资金困难，成为引发债务危机一大因素。此外，被反诉人亦出现未足额支付水电费的情况，被反诉人的行为已构成根本违约，依法反诉人有权解除合同。2.2、被反诉人管理不善，导致厂区发生火灾事故，严重损害反诉人的合法利益。在合同履行过程当中，于2014年1月25日凌晨发生一起火灾，经惠州市公安消防支队惠阳区大队的火灾事故认定书确认，是由于惠州市新禾利实业有限公司宿舍楼一楼东侧电闸开关内电线短路引起火灾。且根据新禾利公司反映，在火灾发生时，由于距离起火点不足八米范围内的消防栓无水，从而导致火灾未能及时施救，火势无法控制。由此可见，被反诉人未履行《合同书》第七条第二款所约定的义务，致使反诉人厂区发生重大事故，违反了《合同书》中所约定义务。基于上述事实，被反诉人因管理不善，在管理过程中未做好检查电箱电路及消防设施设备，导致了此次重大的火灾事故，造成了新禾利公司的损失及反诉人的厂房损坏，其行为严重违约，按照《合同法》第九十四条第（四）的规定及双方《合同书》第七条第二款的约定，反诉人有权解除双方所签订的合同。综上两点事实，被反诉人的严重违约行为，已达到合同约定以及法定的解除合同的条件，反诉人解除合同合法有据，请人民法院予以确认。二、被反诉人违反合同义务，应当承担相应的违约责任。《合同书》第六条约定，被反诉人应在当月的21日前向反诉人交清代收的租金，如逾期缴交的，则按逾期一天按未交总额的3‰以罚金，连续逾期超过60天，反诉人有权单方终止合同，被反诉人支付的200万元承包押金不予退还。合同履行过程中，被反诉人已出现上述违约事实，故按照双方合同约定，反诉人有权不予退回被反诉人所交纳的承包押金，请人民法院对被反诉人的违约事实予以确认，并判令被反诉人承担相应的违约责任。基于上述事实及法律规定，并根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，特提出反诉，请求判决：一、确认双方2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》于2015年8月14日由反诉人合法解除。二、被反诉人承担违约责任（即反诉人无需退还承包押金给被反诉人)。三、被反诉人承担本案全部诉讼费用。
被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司对其反诉的事实提供的证据有：
一、厂房、宿舍租赁合同及补充协议。
二、通知。
三、新禾利公司书面函。
四、收据。
五、火灾事故认定书。
六、火灾概况。
七、火宅现场照片。
原告吴朝永、池佣兵对被告的反诉辩称，一、答辩人不存在任何违约情形，被答辩人单方解除合同的行为无事实和法律依据，依法不能成立。1、答辩人严格遵守合同约定管理工业园厂区，依照合同认真做好厂区的日常维护工作,反而被答辩人作为厂区的所有权人并未依照法律规定对其厂区及附属设施进行修理修缮，增加了答辩人管理厂区的难度。依照答辩人与被答辩人签订的《承包厂房经营管理合同书》第七条第2项的约定，乙方仅负责承包期内工业园内的日常维护工作，而实际上，自乙方在2014年1月份接手被答辩人厂区进行管理以来，积极履行合同义务，并支出大量费用用于厂区的经营管理。相反，作为厂区出租人及所有权人的被答辩人，依照《合同法》关于租赁合同的相关规定，应当履行对租赁物以及配套设施的维修责任,但事实上，在答辩人接手该工业厂区以后，发现被答辩人所经营的厂区并没有进行消防验收，而且消防设备存在损坏、不能使用、不符合消防标准等情况，并且被消防部门及安监部门多次要求整改。而从《承包厂房经营管理合同书》第七条第1项的约定的甲方责任可以看出，被答辩人应当确保工业园正常运作，做好工业园厂房、宿舍、道路等维修保养工作，从这点可以看出，由于被答辩人未做好工业园附属设施的维修工作，造成了答辩人的管理难度，同时被答辩人所有的工业厂区未经过消防验收即投入生产，更加增加了答辩人的维护成本以及经济损失。除此以外，由于被答辩人所建的厂房整体都没有经过勘察、规划、设计、监理、施工等部门综合验收，厂房本身质量都难以保证，在租户使用过程中，发生了诸多质量问题，如果将该类问题全部归咎于答辩人没有履行管理义务，不但无事实及法律依据，而且也于理不符，被答辩人列举诸多证据证明厂房质量存在问题，也恰恰证明了以上的事实。可想而知，被答辩人为了达到非法目的，无所不用其极。2、从消防部门的消防认定书可以看出，2014年1月25日所发生的事故与答辩人毫无关系，反倒是因为被答辩人未对租赁物进行修缮所导致。在被答辩人提交的惠州市公安消防支队惠阳区大队的火灾事故认定书中确认，由于惠州市新禾利实业有限公司宿舍楼一楼东侧电闸开关内电线短路引起火灾。由此可见，作为租赁物所有人的被答辩人并没有对该租赁物的附属设施进行维修保养是导致该次事故的直接原因。另外，由于被答辩人厂区的消防设施年久失修，损坏严重，导致火灾无法控制，这完全是被答辩人的责任。同时，答辩人是于2014年1月底才接手管理厂区，而事故发生在2014年1月25日，且引起事故的电闸位于新禾利公司的宿舍楼内，远远超过答辩人的管理范围，可见该次事故的成因与答辩人的管理行为无任何关联性及因果关系，而被答辩人在反诉状中的荒谬陈述，只是为自己的违约解除合同找一个借口而已。3、关于厂区租金的收取问题。首先，关于新禾利公司租金收取的问题。由于被答辩人并未履行其维修及保养责任，造成了新禾利公司的经济损失，但鉴于被答辩人的经济问题，被答辩人拟通过减免新禾利公司租金的方式来达到和解的目的。正因为如此，才发生被答辩人诉状中陈述的减租问题。从被答辩人提供的租金收据来看，其从2014年3月到2015年9月均由被答辩人自行收取租金，且双方都未就此提出异议，这样就产生了一个非常可笑的逻辑：被答辩人在一早知道租金收取问题的情况下（租金收据一直由被答辩人收执)，如此长的时间内只管收租却不对租金提出异议，租金一直收取到答辩人起诉时却反说答辩人未按照标准收取租金，其作为租金的直接受益人在知道所谓“自己合法权益”受损时反而同意其“损害”进一步扩大：一、答辩人根据合同约定只有代收租金的权利，无权决定租金的标准；二、被答辩人在长期收取该标准租金却又未提出异议的行为明显与其主张自相矛盾；三、再者，租金收取乃是业主和租户之间的租赁关系所产生，答辩人作为租金代收人，依法无需对该欠缴租金承担任何法律责任。其次，惠州市惠阳区人民法院执行局于2015年2月作出生效裁定并送达厂区内各租户，要求租户将厂房租金全部支付至法院指定账户，这就使得答辩人不得不通过提起执行异议以及起诉的方式来确认自己享有收租的权利，在如此前提下，答辩人不可能也不能对租户收取租金，否则将面临相应的法律责任，只有当生效法律文书确认答辩人有相应权利后才能继续行使权利，而租户一部分选择支付至法院帐号，一部分选择支付给被答辩人，造成答辩人的权利行使障碍，而被答辩人因自身财务情况导致法院强制执行租金却主张其无法收取租金的原因是答辩人造成，简直是无稽之谈，荒谬至极。对于该问题，答辩人坚持保留向被答辩人主张相应赔偿的权利。再次，由于被答辩人债务问题严重，多名债权人曾到厂区闹事要求还债，而且被答辩人欠缴村小组地租，发生多起债权人锁门、堵路、闹事、报警等事件，最后经被答辩人、答辩人、村民小组三方协商，作出厂区租金均交由物业公司制定账户结算，并由村民小组以及被答辩人负责监管资金，所有厂区租金均用于抵偿被答辩人债务，而现在被答辩人反而说答辩人欠租，不但在事实与法律上难以认可，而且连基本的诚信和道德都丧失，实在令人可恨！二、只有答辩人的权利得到确认，方能做到平衡各方权益，达到各方利益最大化的目的。1、厂区产权并未转移，合作基础仍然存在。被答辩人在其诉状陈述到，因其债务危机，导致债权人强制执行其资产，并称“涉案厂房及宿舍通过转让所有权的方式抵偿债务”。首先，涉案厂房及宿舍并未办理房产证，因此在法律上不可能转移所有权。其次，法院也未作出生效法律文书确认该产权转让的行为，所以被答辩人称所有权已经转让并引起不可预见的变更说法是不能成立的。2、如违法解除《承包厂房经营管理合同书》，将导致被答辩人需向答辩人偿付巨额经济损失及返还所收取的押金及保证金,届时答辩人将成为债权人之一，加重被答辩人负担，不利于解决现实问题。根据合同约定，被答辩人在签订合同之时收取了答辩人的押金及保证金共500万元，加之本次被答辩人的违约解除合同行为导致了答辩人各项管理成本、经营成本以及可得利益等损失将达到1000万元左右，被答辩人若如此冒险违法解除合同，将面临巨额的经济赔偿责任，届时答辩人将作为债权人之一向被答辩人主张权利。所以，解除本合同并不能解决任何问题，百害无一利，实着下下策。3、继续由答辩人行使合同权利，将有利于维护工业园的长久安定，并且在收益中合理分配达到平衡各方当事人权益。如上所述，与其解除合同面临巨大的经济风险，不如将现状维持，继续由答辩人行使合同权利，通过协商协调的方式平衡各方权益，以达到各方利益最大化，避免矛盾的进一步尖锐，如此才能避免显失公平的发生。综上所述，被答辩人所主张的诉讼请求完全没有事实与法律依据，请法院予以驳回，以维护答辩人乃至各方当事人的合法权益。
原告吴朝永、池佣兵对其辩解的事实与起诉提供的证据相同。
经审理查明，2013年6月4日，原告吴朝永、池佣兵与被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司签订一份《承包厂房经营管理合同书》，约定原告承包被告位于惠阳××淡水古屋石径村的宏裕工业园的工业厂房管理。承包期为15年，从2013年7月1日起算。承包价格为第二期工业园起步价为每月每平方米7元，以后每三年递增10%；第一期工业园按实际出租面积由原告每平方米收0.5元管理费，原合同到期后按第二第二期工业园起步价执行。合同约定原告应预交承包押金200万元给被告，该款于承包期届满后三日内交还给原告。合同生效后，原告应在30日内预付厂房、宿舍保证金300万元给被告，该款在2014年7月1日起的厂房宿舍租金中扣除，直到扣够为止。承包金于每月21日前缴交，水电费于当月10日前缴交。合同还约定双方不得中途终止合同，否则应赔偿对方的经济损失。合同签订后，原告于2013年6月30日向被告交纳了承包押金200万元，承包保证金300万元。同日，被告出具委托书给原告，表明委托原告管理经营工业园厂房，委托期限为15年。2015年8月14日，被告向原告发出《解除厂房物业管理通知书》，内容为“由于我公司拖欠永丰电子有限公司、刘广明、林耿松、马楚和、大东公司、严少勇、戴嘉慧、钟年娣、陈运和、黄新岸、林送来等十几个债主之债务达3000余万元的本和息，并申请法院强制执行，我公司无能力偿还债主的债务，只有用我公司的物业抵债，加上你们在管理过程中出现诸多问题，无法继续经营，现通知你们在本月内到我公司协商解除物业管理事宜。望见谅！。”2015年9月1日，被告在工业园内发出通告，内容为“由于宏裕工业园的产权及土地租赁使用权、管理权，法定程序转移给债权人林送来、陈运和、永丰公司、刘广明、林耿松、黄新岸、马楚和、戴嘉慧、钟年娣、严少勇、大东公司等十几位所有权人，望见本公告后找新业主办理租赁变更手续，所有租金从即日起不可以交原物业公司。”2015年9月15日，原告向本院起诉，请求确认合同的效力。案经受理后，审理期间，被告提出反诉，请求确认双方于2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》已经解除；判令原告承担违约责任（即被告无需退还原告的承包押金）。本院将两案合并审理。
本院认为，原被告签订的《承包厂房经营管理合同书》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方应当共同遵守，严格履行。但在履行过程中，被告通知原告解除合同。从被告通知的内容来看，解除合同的主要原因在于被告。法律规定，一方行使合同解权，必须符合一定条件。合同法第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，从原被告诉辩主张和举证质证的情况来看，导致本纠纷，双方都有一定责任，不能完全归咎于一方违约。被告通知解除合同和反诉解除合同均不符合法律规定。本案合同继续履行，有利于各方利益平衡。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告吴朝永、池佣兵与被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司于2013年6月4日签订的《承包厂房经营管理合同书》仍然合法有效，双方应当继续履行。原告依照合同享有收取惠州市惠阳区淡水古屋石径村宏裕工业园的工业厂房租金的权利
二、驳回被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司的反诉请求。
本诉受理费200元减半收取100元，由原告吴朝永、池佣兵负担；反诉费11400元，由被告惠州市惠阳宏裕实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 梁家标
二〇一六年三月二十二日
书记员 杨思宽