北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0107民初2433号
原告:北京市保障性住房建设投资中心，住所地北京市海淀区西四环中路**号院*号楼**层。
法定代表人金焱，党委书记、总经理。
委托诉讼代理人：谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张金巨，北京市众鑫律师事务所律师。
被告：车喜全，男，1972年6月4日出生，住北京市石景山区。
原告北京市保障性住房建设投资中心（以下简称：保障房中心）与被告车喜全房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告保障房中心之委托代理人谢罡、张金巨，被告车喜全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告保障房中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市石景山区燕保京原家园X号楼X号房屋腾退并将房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给原告；2、判令被告向原告支付2015年11月25日至2016年3月24日租金8915．52元；3、判令被告支付逾期缴纳租金的违约金，违约金自逾期之日起每日按月租金的万分之三计算（暂计算至2018年1月24日的金额为1995．96元，最终计算至被告全部租金付清之日）；4、判令被告支付自2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期房屋占有使用费4939．68元；5、判令被告支付自2016年5月25日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（以每月4457．76元为计算标准，暂计算至2018年1月24日为89155．2元）；6、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2013年3月1日，原告与被告签署了编号为京原-201303-263的《北京市公共租赁住房租赁合同》。租赁合同约定，被告租赁原告坐落于北京市石景山区燕保·京原家园X号楼X室房屋，建筑面积60．24平方米，租赁期自2013年3月25日至2016年3月24日，每月租金为人民币2228．88元，公共租赁住房租金按月收取，被告应在每个缴租期最后一个月的25日前（如果按月缴纳租金，则为本月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内，被告逾期缴纳租金的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。被告逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，原告有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，被告如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请，经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，原被告按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。被告不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经原告同意，可给予2个月的过渡期。过渡期内，原告有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金，过渡期届满后被告仍不腾退该房屋的，按租赁合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设施设备并腾退。租赁期满前，被告未提出续租申请的，合同到期后自行终止。合同签订后原告依约将房屋交付给被告使用。2016年3月24日租赁合同到期后，原告与被告未再签订新的租赁合同。原告亦多次要求被告及时将房屋腾退，并返还房屋及其附属物品、家具家电、设施设备，但被告无故拖延至今未予腾退，故诉至法院。
被告车喜全辩称，我认可欠钱，但是现在有困难，如果是原告和政府是一体的我可以和原告诉苦，如果原告和政府没有关系，我就去找政府。原告提交的催缴通知照片显示的门是我家的，但没见过催缴通知，诉讼时效也要考虑。
经审理查明，2012年5月25日,保障房中心与北京北控置业有限责任公司签订《北京市保障性住房收购合同》，经北京市住房和城乡建房委员会或北京市住房保障办公室同意，由保障房中心收购石景山区京原路7号地块公共租赁住房项目。位于北京市石景山区燕保京原家园X号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）在该项目范围内。
2013年3月1日，保障房中心（甲方）与车喜全（乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积60．24平方米，租赁期限为36个月，从2013年3月25日至2016年3月24日，房屋租金和家具租金共计每月2228．88元，租金按月收取，乙方应在每个缴租期最后一个月25日前（如果按月缴纳租金，则为每月25日前）将该房屋的下一缴租期租金存入公租卡内。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起每日按月租金的万分之三收取违约金。乙方逾期缴纳租金超过3个月或累计三次逾期缴纳租金的，甲方有权解除合同并追缴拖欠的租金和违约金。租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请。经住房保障部门复核，仍符合公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。乙方不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房。暂时不能腾退的，经甲方同意，可给予乙方2个月的过渡期。过渡期内，甲方有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后乙方仍不腾退该房屋的，按本合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。
合同签订后，保障房中心依约将涉案房屋交付车喜全。车喜全交纳房屋租金至2015年11月24日。目前，涉案房屋仍由车喜全居住。
庭审中，保障房中心提交租金催缴通知照片三份，证明于2016年2月29日、2016年10月28日、2017年10月30日在车喜全居住的涉案房屋门口张贴催缴通知。
经北京市住房保障管理办公室委托，2012年6月24日，北京首佳房地产评估有限公司评估北京市石景山区京原路7号地块公共租赁住房项目所在区域同类型住房于估价时点2012年6月8日过去13个月的平均月租金水平为41元/平方米·月。
上述事实，有北京市保障性住房收购合同法律审核表及审签单、《北京市保障性住房收购合同》、《北京市公共租赁住房租赁合同》、居住证明、催缴记录、评估报告及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约定各自履行义务。租赁合同约定车喜全应于每月25日之前缴纳下一期租金，但车喜全未按照约定交纳房屋租金，保障房中心请求车喜全给付自2015年11月25日至2016年3月24日期间的房屋租金，本院予以支持。
关于诉讼时效，本案中双方当事人存在长期房屋租赁合同关系，约定分期支付租金，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信，一定程度上减弱社会保障的功能，故本案诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。依据原被告签订的租赁合同，最后一期租金履行期限届满之日即2016年2月25日，原告于2016年10月28日、2017年10月30日张贴催缴通知，诉讼时效发生中断情形，诉讼时效期间可重新起算。截至原告2018年2月5日提起诉讼，原告诉讼未超出诉讼时效。被告虽不认可催缴通知，但未提交充足的证据予以推翻，故本院对被告该项答辩意见不予采信。
依据租赁合同约定，不符合承租条件的，应当在合同约定的租赁期满时退出公共租赁住房，暂时不能腾退的，经保障房中心同意，可给予车喜全2个月的过渡期。过渡期内，保障房中心有权按照市住房城乡建设主管部门测定的同区域市场租金收取租金。过渡期届满后车喜全仍不腾退该房屋的，保障房中心可按合同约定租金的2倍收取房屋使用费。租赁期满后，车喜全继续居住使用涉案房屋，应当依约按照测定的同区域市场租金给付保障房中心2个月的过渡期房屋使用费及按照租金的两倍给付保障房中心房屋使用费，本院对保障房中心请求车喜全支付自2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期房屋占有使用费、自2016年5月25日至实际腾退之日止的房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持。
车喜全逾期交纳房屋租金已经构成违约，应当根据合同承担相应的违约责任。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，车喜全理应腾退涉案房屋并交还保障房中心。
综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、车喜全于本判决生效后十日内将位于北京市石景山区燕保京原家园X号楼X号的房屋腾退交还北京市保障性住房建设投资中心；
二、车喜全于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2015年11月25日起至2016年3月24日止的房屋租金8915．52元；
三、车喜全于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年3月25日起至2016年5月24日2个月过渡期的房屋使用费4939．68元；
四、车喜全于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2016年5月25日起至实际腾退北京市石景山区燕保京原家园X号楼X号房屋之日止的房屋使用费（按每月4457．76元计算）；
五、车喜全于本判决生效后七日内给付北京市保障性住房建设投资中心自2015年11月25日起至实际付清房屋租金之日止逾期交纳房屋租金的违约金（每日按月租金2228．88元的万分之三计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，由车喜全负担（其中1200元北京市保障性住房建设投资中心已预付，车喜全于本判决生效后七日内迳行支付北京市保障性住房建设投资中心；剩余1200元车喜全于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 杨小花
人民陪审员 薛海艳
人民陪审员 许鹞翾
二〇一八年六月七日
书 记 员 金 辉