内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）内2201民初4576号
原告：冯丽丽，女，1982年4月26日出生，汉族，个体。
被告：吴英惠，女，1966年1月13日出生，汉族，无职业，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。
诉讼委托代理人：刘清林，内蒙古匡威律师事务所律师。
原告冯丽丽与被告吴英惠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告冯丽丽、被告吴英惠及其委托代理人刘清林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯丽丽向本案提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求被告退还一年的房屋租赁费50000.00元；3、请求被告承担原告为履行合同先期投入的损失180000.00元；4、请求被告给付原告违约金200000.00元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月12日，原被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告租赁被告位于新艾里房屋一处用于饭店经营，房屋面积为500平方米，合同期限为3年，年租金50000.00元。签订合同后，原告交付了2015年的租金50000.00元。签订合同后，原告交付了2015年的租金50000.00元。但在办理饭店的营业执照是，发现该处房屋无法办理执照，需提供的资料只能由被告提供，原告与被告协商后，一直未予办理，致使租赁的房屋迟迟无法使用营业。在原告的一再催促下，被告直到今年10月份才拿出一份营业执照，但是办理在被告丈夫的名下，被告的行为是明显的违约行为，显示诚信，应当承担违约责任。合同签订后，原告为了合同的履行先期投入了大量的装修准备工作，投资近200000.00元，现在因被告的行为致使合同无法履行，故依法请求解除双方的合同，并有被告赔偿原告的损失，望贵院支持原告的诉请。
吴英惠辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据《合同法》94条的规定，合同解除有5种情形，本案均不具备，原告所说的被告提供500平方米的房屋产权证，原告没有提交工商局需要一房一照的相关材料，合同第十条规定，”不能非法经营，后果自负，被告无权无条件解除合同”，说明双方约定只是不得非法经营，没有说不能做其他，合同说明被告协助原告办理营业执照，原告自称办理营业执照的责任和义务在原告，被告只是协助义务，被告已约履行了协助义务，如果因为工商部门的原因，根据合同第五条约定被告不算违约和毁约，与被告无关；2、原告的损失与被告无关，原告的装修、设备、日常开销没有经过被告同意，被告不承认原告的损失，被告没有违约不承担赔偿责任。
当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据并进行了质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、张传华名下的《营业执照》，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提供2016年5月8日录音证据一份，证明被告承诺给原告房屋产权登记证，一直没有交付，致使原告无法经营。经质证，被告对证据的真实性及证明问题均有异议，因其证据来源不合法，该份证据不能作为本案的定案依据，原告是到张传华经营的诊所去录的音，没有征得张传华本人的同意，现场有其他人员，包括诊所的同事和患者，窃取录音不合法，录音内容不能对抗《房屋租赁合同》。经审查，因原告提交的证据中没有明确说明房屋的及合同的具体情形，张传华也不是合同相对人，本院对该证据所证实的事实不予采纳。2、原告出示日常开销16票据张，金额为5537.04元；餐具设备票据20张，金额为9396.00元；装修38票据张，金额为51040.00元；工资表发放工资金额为94100.00元，合计160073.04元。证明原告饭店装修费用、设备费用、日常开支合计投入192774.00元。经质证，被告对证据的真实性及证明问题均有异议。被告认为原告出示的证据与被告无关，原告出示的票据不是合法票据，被告的房屋原来租给杨林用于经营饭店，后杨林打转租广告，原告找到被告，原告承租的房屋杨林已经装修完毕。且双方签订合同附页中的设备已经载明房屋原有的设备，原告又拿出已有的设备的票据要求原告承担是不合理的。在双方签订的合同第七条，租赁期间产生的费用由原告负担。合同第三条约定明确，合同到期后装修归被告所有，原告装修需经被告同意，原告装修什么被告不清楚，日常开销的东西，其中原告购买的食材已经用于经营消费掉了；原告的工资表的事情被告不清楚，都是租赁期间产生的费用都应有原告自行承担。经审查，因原告提交的证据中仅有收银一体机及墙火二维火云收银管理系统软件有正规发票，但其购买方为内蒙古通久网络科技有限公司，其余票据均没有正规发票,工人工资表也没有其他证据予以证实，上述证据不能确定的原告的实际损失，本院不予认定。
经本院审理查明如下事实：2015年9月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告所有的位于新艾里嘎查房屋及院落，其中包括房屋500平方米，树林15亩、鱼塘1000平方米及桥、凉亭、鸟笼140平方米等设施。约定租赁期限三年（2015年12月31日至2018年12月30日）。2016年7月29日张传华以出租给原告的170平方米房屋为经营场所在乌兰浩特市工商行政管理局注册名为兴安盟乌兰浩特市义勒力特镇绿树林山庄的《营业执照》，个体经营者为张传华。原告在得知张传华以租赁房屋为经营场所办理《营业执照》后，诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，退还一年的房屋租赁费50000.00元，承担原告为履行合同德先期投入180000.00元，给付违约金200000.00元。
本院认为，原被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容符合法律规定。原告诉称租赁该房屋用于经营饭店，在合同中已有明确规定，且双方在合同后附的清单中也载明用于经营饭店使用的附属设施，应认定为原告租赁房屋是以经营饭店为目的，同时约定被告要配合原告办理营业执照。因被告未向原告提供全部出租房屋权属登记证书，使原告不能使用租赁房屋办理营业执照，后用租赁给原告的部分房屋以被告丈夫张传华的名义办理了营业执照，其行为违背了诚实信用原则，导致原告无法用租赁的房屋作为经营场所办理营业执照从事经营活动，原告承租房屋从事餐饮经营的目的不能实现，因此，原告申请解除合同的诉讼请求本院予以维护。原告要求被告返还已经缴纳的房屋租金50000.00元，因原告没有证据证明具体违约时间，本院以被告丈夫张传华申领营业执照的日期即2016年7月29日认定为被告违约的时间。因被告在此之前没有违约行为，原告占有房屋期间应当支付租金，被告应在违约之日起返还原告多支付的房屋租金21000.00元[50000.00元/年×(12个月-7个月）÷12个月]，原告请求超出部分，本院不予维护。原告要求被告给付合同约定的违约金200000.00元，经审查，在双方签订的《房屋租赁合同》第五条中有”合同签订后双方均不得反悔，任何一方反悔即向对方给付违约金200000.00元......”的约定，该约定应视为当事人针对”反悔”这一行为所约定的违约金，因原被告双方就给付违约金的”反悔”事由约定不明且不能达成一致意见，本院认为双方合同约定的”反悔”应视为单方明确表示不履行合同，并拒绝履行合同全部义务的行为，被告的行为不能认定为是约定的”反悔”事由，不应按照约定的违约金的计算标准给付违约金。对原告要求被告给付约定违约金200000.00元的诉讼请求，本院不予维护。原告要求被告给付损失180000.00元，提交证据票据金额总和为160073.04元，因票据不符合证据规定，本院均不予认定，本案中被告确实存在违约行为，给原告造成损失，应当予以适当赔偿，鉴于原告的证据无法确认实际损失的价值，本院按照公平、诚实信用原则，按照原告实际履行合同金额50000.00元的30%予以维护，判决被告给付原告违约金15000.00元，原告请求的超出部分，本院不予维护。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告冯丽丽与被告吴英惠签订的《房屋租赁合同》；
二、被告吴英惠返还原告冯丽丽房屋租金21000.00元并给付违约金15000.00元。两项合计36000.00元；
三、驳回原告冯丽丽的其他诉讼请求。
判决生效后立即给付。
案件受理费已减半收取3125.00元被告吴英惠负担350.00元，原告冯丽丽负担2775.00元。
如果未按判决书指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内向本院提交上诉状并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
本判决申请执行期限为判决书生效后二年。
审判员董智
二O一七年十月十日
书记员额日其