湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终2647号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江峰，武汉滨湖机械厂退休职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：冷恕，武汉床单厂退休职工。
上诉人江峰因与被上诉人冷恕房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市硚口区人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2015年9月16日，江峰诉至一审法院，请求判令：1.冷恕支付2015年8月22日至2016年8月21日的门面租金4万元；2.冷恕承担本案诉讼费用。
冷恕提起反诉，请求判令：1.解除双方之间的租赁合同；2.消防整改费2万元及利息由江峰承担；3.江峰支付冷恕2015年3月至2015年10月的租金损失；4.本案诉讼费由江峰承担。
一审法院经审理查明：江峰系武汉市硚口区汉正街金昌商业城1-83号商铺（建筑面积27.29平方米，商城编号：A座1-67号）所有权人。2014年6月5日，江峰与冷恕签订《合同》，约定：“冷恕租赁江峰金昌商城A区1-67号商铺，从2014年8月22日起至2017年8月21日止三年，年租金第一年4万元，第二年、第三年不低于4万元，不高于第一年5%，按2011年6月16日合同内容续租（除租金外）。”当日，冷恕向江峰支付了2014年8月22日至2015年8月21日的租金4万元。因金昌商业城多次综合检查不达标，存在大量安全隐患，汉正街消防管委会要求金昌商业城在2014年7月1日至9月1日关门集体整改。金昌商业城物业提前张贴了公告，后进行了整体改造，改造内容主要包括：拆除商铺中搭建的暗楼，对暗楼拆除遗留的孔洞进行修补并刷白，安装不影响消防喷淋的金属格栅，对电线、电路进行增容改造，铺设消防管道，道路统一刷黑，卷闸门统一更换为玻璃门等。2014年8月21日，冷恕向金昌商业城整改工作委员会交纳了其承租商铺的改造费19212元。此外，冷恕还出资360元更换门锁，出资600元重新安装电力线路、灯具。2014年8月22日，冷恕向江峰发信息，内容主要为：“8月18日电话告知你交改造费，你要我先垫着过几天凭单据给我钱，或者抵扣明年租金2万元，现在我把账号发给你，如不方便汇款，就按事先说好的抵扣明年租金2万元。”次日，江峰回复称：“你按仓库出的租金，现在市场改造成了门面，要么按门面行情调整租金，要么由你出改造费，如果都不同意，就请你将所交改造费收回，退租，我退还你租金。否则视同你同意不调租金，出改造费，请你慎重选择。”冷恕随后回复称：“门面租金交了是不能退的，改造费按照先说好的由我垫付，抵扣明年租金，哪有说变就变的道理。”江峰回复要求冷恕慎重选择。冷恕回复称：“租赁合同上一直写的是门面租金，一切应等合同到期。”江峰回复称：“改造前圈内门面主要用来做仓库，即使你付的是门面租金，门面提档升级前后的价值是不一样的，提升的价值要么在租金中体现，要么由租户承担提升价值的费用，要么放弃租赁。”2015年8月14日，江峰向冷恕发信息称：“按你说的一切应等合同到期，去年的改造费抵扣今年租金，所以冷恕今年还需交租金2万元。”冷恕回复称：“十天前要我搬，刚才电话要我搬，现在短信不知道什么意思，按我说的算今年一年租金。”冷恕随即又发信息称：“如不租15日前把钱打还我账上，否则就是我去年垫付的装修改造费算今年一年租金。”江峰回复称：“一切应等合同到期是你自己说的话，我不同意提前退租，请你将去年的改造费抵扣今年租金后尚欠的2万元打到江峰卡上，或电话告知我来取。”冷恕回复称：“你强租要价是不讲理的，去年改造费算今年一年租金，如你本月15日前将款打到冷恕卡上，或电话告知我来取，否则就算你认可，你一定不讲理后果自负。”2015年9月，江峰向一审法院提起诉讼。一审庭审中，冷恕陈述江峰从2015年3月开始对其进行骚扰，导致其于2015年8月上旬从商铺搬走，但仍有部分物品留在商铺内，也一直未移交商铺钥匙。
一审法院认为：江峰、冷恕之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。冷恕应按合同约定标准向江峰支付租金，合同约定第二年租金不低于第一年，故江峰要求冷恕支付2015年8月22日至2016年8月21日的租金4万元的诉讼主张，合理合法，一审法院予以支持。冷恕主张江峰多次上门吵闹，导致其无法经营，但并未提供充分证据证实江峰存在足以导致合同目的无法实现的违约行为，故对于冷恕要求解除合同的反诉请求，一审法院不予支持。冷恕要求江峰赔偿2015年3月至10月的租金损失，但并无证据表明江峰在此期间持续对其进行骚扰导致其无法经营，冷恕虽陈述其在2015年8月搬走，但一直未向江峰移交商铺，故对于冷恕要求江峰赔偿2015年3月至10月租金损失的反诉请求，一审法院不予支持。本案诉争商铺在2014年进行的改造是市场为消除消防安全隐患而对商城整体进行的整改，目的是为了提高商铺的安全性，预防火灾的发生。双方就改造费用的承担虽经多次协商，但一直未能达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故出租人在租赁期间有义务保障租赁物能够安全使用，冷恕为消除租赁物的安全隐患所支出的改造费19212元应由江峰承担，冷恕安装门锁、电力线路、灯具所支出的费用属装饰装修费用，应由其自行负担，至于冷恕主张的利息损失，因冷恕本来就应向江峰支付租金，且其亦有迟延支付租金行为，故一审法院对冷恕该项主张不予支持。江峰应负担的改造费19212元与冷恕应支付的租金4万元冲抵后，冷恕还应向江峰支付租金20788元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条的规定，判决：一、冷恕于一审判决生效之日起15日内向江峰支付租金20788元。二、驳回冷恕其他反诉请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，反诉费483元，共计883元，由江峰负担200元，冷恕负担683元。
一审宣判后，上诉人江峰不服，向本院提起上诉称：一审法院为了被上诉人利益，滥用职权调取证据，将2014年8月21日的收款收据的费用混同于2012年9月消防改造费用。一审法院违反法律规定，超期审理案件。综上，请求二审法院：1.改判驳回被上诉人在一审的反诉请求，市场改造费19212元应由被上诉人承担；2.本案的诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人冷恕针对上诉人江峰的上诉请求与理由答辩称：请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，江峰、冷恕于2014年6月5日签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因金昌商业城多次综合检查不达标，存在大量安全隐患，汉正街消防管委会要求金昌商业城在2014年7月1日至9月1日关门集体整改。金昌商业城物业提前张贴了公告，后进行了整体改造，该改造是为消除消防安全隐患，提高商铺的安全性以避免火灾的发生。2014年8月21日，冷恕向金昌商业城整改工作委员会交纳了其承租商铺的改造费19212元。江峰上诉认为该费用并非消防改造费用，但对其主张并未提交证据予以证明，故一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，认定冷恕为消除租赁物的安全隐患所支出的改造费19212元由江峰承担并无不当。江峰的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费280元，由江峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王薇
审判员 黄更
审判员 李瑜
二〇一六年六月二十四日
书记员 黄劼