连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初1286号
原告：连云港家得福商贸有限公司，住所地连云港市连云区海棠路39号。
法定代表人：李海林，董事长。
委托诉讼代理人：张宏，江苏宏浩律师事务所律师。
被告：连云港基泰置业有限公司，住所地连云港市连云区海棠路191号东方顺福大厦销售部。
法定代表人：花培英，董事长。
诉讼代表人:石明学。
委托诉讼代理人:陈小峰，江苏绘园律师事务所律师。
原告连云港家得福商贸有限公司与被告连云港基泰置业有限公司一般取回权纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张宏、被告委托诉讼代理人陈小峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告连云港家得福商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效；2、请求判令涉案商品房买卖合同项下房屋归原告所有，并由原告取回所购房屋（详见商品房买卖合同）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月，经原、被告协商，由原告购买被告开发的“东方顺福大厦”第23楼整层及停车位5个。被告向原告出具了委托付款说明，委托原告将款项付至缪海波账户。2012年6月13日，被告向原告出具的公司的股东会决议，同意上述购房事宜。后原告按双方约定向缪海波账户汇款共计844万元，剩余房款经双方签订《购房补充协议》及抵冲利息协议完成支付。2013年1月29日，原、被告签订11份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311室房屋。被告于2013年1月31日向原告开具了金额为15910808元的购房款发票，原告为涉案11栋房屋交纳了契税487348.04元。2015年8月24日，连云港市中级人民法院以（2015）连破（预）字第00004号民事裁定书，裁定受理连云港翔昌国际贸易有限公司对连云港基泰置业有限公司的破产清算申请，并指定江苏中瑞华会计师事务所有限公司（连云港分公司）担任被告的管理人。原告接到管理人发出的申报债权通知书后即向管理人申报上述物权，2016年7月15日，债权人第一次会议以基泰公司未收到购房款为由，对原告申报的物权确认无效。2016年7月18日，原告向管理人递交复议申请，对物权申报无效提出异议。2016年8月4日，原告收到管理人回复函，称因未收到购房款维持原审查意见，并告知原告如有异议，可向市中院起诉。据此，原告认为，原、被告系真实的房屋买卖关系，被告出具的股东会决议，委托付款说明等均应视为有效合同，网签合同的商品价格虽然与实际成交价格有差异，但实际成交价格为双方约定，也应认定为有效合同。原告已经交纳了购房款，并交纳了契税，被告也已开具购房款发票，涉案东方顺福大厦第23层房产应归原告所有。
被告连云港基泰置业有限公司辩称，1、原告在本案中主张的房屋系在建房屋，工程尚未全部完工，不具备综合验收的条件，并不是依法可以登记的房屋，对照相关规定，原告主张的“房屋”不动产物权尚未设立，原告无权要求取回。原告在诉状中提及的办理网签及备案登记手续仅起到预告的作用。2、本案所涉的11份《商品房买卖合同》未实际履行，破产管理人有权解除。原告提供的材料反映其曾分五次汇款给缪海波共计844万元，但其中有四笔转账的用途为“借款”，一笔转账的用途为“货款”，与购房款无关，因此，上述借款与本案商品房买卖并无关联性。原告提供的委托付款说明、收条、补充协议、抵充利息的协议中，虽盖有原告的印章，但都是缪海波个人签名，而事实上出具上述资料时，缪海波与被告没有任何关系，既不是被告的股东，也不是被告的工作人员，仅是利用其母亲花培英为被告公司法定代表人的便利实际掌控被告公司印章而为，并不是被告的真实意思表示。3、原告提供的“购房补充协议”涉及虚开发票，对于此类“以合法形式掩盖非法目的”的合同法院应该审查，并认定为无效合同。原告提供的“法人按揭购房合同”、“抵押担保合同”、“保证担保合同”涉及虚构按揭贷款，依据按揭合同该笔贷款应当汇入被告公司账户，但被告并未收到银行该笔款项。原告提供的“购房款抵充利息的协议”对被告也没有约束力，该协议各方约定用被告应收的款项抵冲缪海波个人及受其控制的联翔公司、润民公司的借款利息，此行为是缪海波的个人意思表示。4、涉案11份《商品房买卖合同》附件六均明确了将款项交纳至指定监管账户，并注明逾期作废，但该账户并没有收到原告公司的购房款，故被告按破产法规定解除上述合同并无不当。
本院经审理认定事实如下：2012年6月12日，被告向原告出具《委托付款说明》，内容为：经公司股东会研究决定，同意以6700元/平方米，将顺福商贸大厦第23层房产（建筑面积约为1200㎡，最终按产权单位确认的面积为准，多退少补）及5个车位按8万/个出售给贵公司，总价约844万元，请将上述款项付至如下账号：户名：缪海波；开户行：中国农业银行连云港连云支行；账号：62×××18；如因此产生经济纠纷，责任由本公司承担。2012年6月13日，被告向原告出具《股东会决议》，内容为：经公司股东会研究决定，同意以6700元/㎡的单价，将顺福商务大厦第23层房产（建筑面积暂估约1200㎡，据产权单位确认的面积为准，按时计算，多退少补）出售给连云港家得福商贸有限公司；以8万元/个的单价，将顺福商务大厦5个停车位出售给连云港家得福商贸有限公司；共计约844万元。若顺福大厦第23层房产因非不可抗力原因致使家得福公司无法购得，则家得福公司可在第23层以上楼层任选一层，价格不变。此价格若低于开盘销售时的市场价，致使公司受到损失，由缪海波承担，与连云港家得福商贸有限公司无关。公司仍按6700元/㎡的单价，将顺福商务大厦第23层或以上任一楼层出售给连云港家得福商贸有限公司。股东及连云港基泰置业有限公司对于上述房屋买卖的成交价格无异议，不以任何理由抗辩。被告公司股东花培英、王梅、陈大祥在该决议上签字予以确认。被告称王梅、陈大祥应当是本人签的，花培英是否是本人签字不敢确认，缪海波在被告公司没有职务，公司平时是由股东王梅、陈大祥与花培英的儿子缪海波三人共同协商处理一些事务，其中缪海波因为其母亲的原因保管公章。
2012年6月13日，案外人缪海波与原告签订《借款合同》[编号：连家合字（2012）第026号]，约定由缪海波向原告借款人民币22440000元。该合同第一条第二款约定“借款用途分别为：1、其中400万元用于出借方购买江苏奥源实业有限公司位于开发区临港产业区新东方大道南的40亩土地，若土地证过户后，该400万元冲抵该土地的全款。2、借款1000万元，作为顺福商贸大厦工程建设用。3、出借方以6700元/㎡的单价，购买顺福商务大厦第23层房产，计804万元；以8万元/个的单价，购买顺福商务大厦停车位5个，计40万元，合计844万元。”第三款第3项约定“用于购买顺福商务大厦第23层房产及停车位的844万元，待本合同及保证合同、质权合同、股东会决议签订并到工商部门办理质押手续后，借给借款方缪海波。”第五条约定“本合同项下借款的担保方式为保证和质押，担保合同另行签订。一、由连云港润民置业有限公司提供连带责任保证担保。二、由花培英所占连云港基泰置业有限公司51%的股权作质押担保，质权合同编号连家合字（2012）第028号。”同日，花培英（甲方）与原告（乙方）签订《质权合同》[编号：连家合字（2012）第028号]，约定由甲方将其在被告公司投资的51%股权作为连家合字（2012）第026号《借款合同》的质押担保，质押股权金额为1020万元。并约定如果甲方不按本质押项下合同规定，如期偿还借款本息，利息及费用，乙方有权依法定方式处分质押股权及其派生权益，所得款项及权益有限清偿借款本息。2014年1月14日花培英将在被告公司的1020万元股权申请注销登记，注销原因为质权实现，花培英及原告在该申请书上签字确认，并在工商部门备案登记。上述合同签订后，原告于2012年6月13日向缪海波分3次汇款共计6000000元，于2012年6月19日向缪海波汇款1940000元，于2012年6月20日向缪海波汇款500000元，缪海波向原告出具《收条》2张，载明收到原告用于购买顺福商务大厦23层整层房产的购房款共8440000元。
另查明，2013年1月29日，原、被告共签订11份《商品房买卖合同》（编号分别为：LYGSPF2013278128、LYGSPF2013278131、LYGSPF2013278141、LYGSPF2013278151、LYGSPF2013278161、LYGSPF2013278162、LYGSPF2013278163、LYGSPF2013278164、LYGSPF2013278165、LYGSPF2013278171、LYGSPF2013278172），约定由被告将东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311办公室出卖给原告、房屋单价均为12580元/平方米，总价分别为2009278元、2180366元、1307565元、1307565元、1220386元、1220386元、1220386元、787508元、1395625元、1599799元、1661944元，该11份合同附件6均约定购房款应交纳至指定监管账户（监管账户户名：连云港基泰置业有限公司；监管账号：43×××97）。2013年1月30日，原（乙方）、被告（甲方）签订《购房补充协议》，约定“一、标的合同的开票价格为12580元/平方米，总金额为15910808元，甲方必须全额开具发票；二、2012年6月13日经连云港基泰置业有限公司全体股东共同签字确认的标的（顺福大厦23层整层）实际成交价为6700元/平方米，合同签订面积为1264.77平方米（最终以产权证面积为准多退少补），总金额为8473959元；三、标的合同总价款比实际成交价格多7436849元，甲方由此产生的多交税款（一次性包干）1071650元，由乙方承担。四、甲乙双方按实际成交价格及多开票支付税款总计9545609元结算，结算日为签订合同的当日，甲方不得在任何时间以合同价款主张权利。五、因乙方分别于2012年6月13日和2012年6月19日根据甲方2012年6月12日出具的委托付款说明预付了甲方代表缪海波6000000元和2440000元购房款，因此乙方只需再支付甲方剩余价款总计1105609元。”2013年，被告（甲方）、原告（乙方）、连云港联翔贸易有限公司（丙方）、连云港润民置业有限公司（丁方）四方签订《购房款抵冲利息的协议》，约定：一、甲乙双方签订的购买顺福大厦23层整层的合同实际成交价为6700元/平方米，面积为1264.77平方米，房款总计为8473959元，加上乙方应承担的要求多开发票7436849元产生的税款1071650元，乙方总计应付价款为9545609元，因乙方分别于2012年6月13日和2012年6月19日根据甲方2012年6月12日出具的委托付款说明预付了甲方代表缪海波6000000元和2440000元购房款，因此乙方只需再支付甲方剩余价款总计1105609元。二、截止2013年1月10日丙方借乙方10000000元本金及丁方借乙方500万元本金所产生的利息共计567500元。三、甲方同意将乙方欠房款抵冲丙方及丁方欠乙方利息567500元，剩余款538109元作为乙方预收丙方和丁方截止2013年3月10日借款1500万的利息。上述协议签订后，被告向原告开具了合计金额15910808元的销售不动产发票共22张，原告于2013年5月10日为涉案11栋房屋交纳了契税共487348.04元。
2013年5月17日，原告与案外人江苏银行股份有限公司连云港连云支行签订《法人按揭借款合同》，约定由原告向江苏银行股份有限公司连云港连云支行借款7920000元，借款期限自2013年5月17日至2018年5月16日。该合同第二条第一款约定“借款人授权并委托贷款人将借款直接转入开发商（出售人）账户，户名连云港基泰置业有限公司，开户行江苏银行连云港股份有限公司，账号11×××16。”同日，双方另签订《抵押担保合同》，约定为确保上述《法人按揭借款合同》的履行，由原告将涉案11栋房屋（净值15910808元）抵押给江苏银行股份有限公司连云港连云支行。同日，被告与江苏银行股份有限公司连云港连云支行签订《保证担保合同》，约定为确保上述《法人按揭借款合同》的履行，由被告提供无条件的且不可撤销的保证，为《法人按揭借款合同》项下所欠江苏银行股份有限公司连云港连云支行的全部债务提供连带责任保证担保。上述合同签订后，江苏银行股份有限公司连云港连云支行于2013年5月23日将7920000元汇入原告公司账户，2013年5月28日，原告将该款项汇入被告公司账户，原告称被告公司又于2013年5月28日通过连云港东方建设工程集团有限公司将该款转账还给了原告。被告称原、被告签订的《购房补充协议》及原告上述行为涉嫌虚假贷款，属于无效合同。因为银行发放的792万元贷款并不是直接到被告公司账户，而是由原告转入被告公司后，在同一天再由被告公司转入连云港东方建设公司，该792万元不是用于协议所称的购房用途。
再查明，案外人连云港翔昌国际贸易有限公司于2015年4月9日以被告已不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力为由向江苏省连云港市中级人民法院申请对被告进行破产清算，市中院于2015年8月24日作出（2015）连破（预）字第00004号民事裁定，裁定受理连云港翔昌国际贸易有限公司对连云港基泰置业有限公司的破产清算申请。市中院并于2015年9月28日作出（2015）连商破字第00003-1号决定书，指定江苏中瑞华会计师事务所有限公司（连云港分公司）担任连云港基泰置业有限公司管理人。后原告向被告申报上述11栋房屋的物权，被告经审查后以被告未收到购房款为由认定物权申报无效，原告向被告提起复议，被告向原告出具《回复函》，告知原告维持原审查意见。
以上事实有原告提供的委托付款说明、股东会决议、汇款凭证及收条、商品房买卖合同11份、购房补充协议、购房款抵冲利息的协议、《法人按揭购房合同》、《抵押担保合同》、《保证担保合同》、借款借据、回单、销售不动产发票、契税票据、（2015）连商破字第00003-1号民事判决书、回复函，被告提供的借款合同、质权合同、质权注销登记申请以及各方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的11份《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告在本案中主张依据破产法第十八条规定解除涉案11份合同，也是在合同有效的基础上才能主张解除，本院对原告主张确认涉案11份《商品房买卖合同》有效的诉求依法予以支持。关于原告主张取回11栋房屋物权的诉求，本院认为，人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回，故本案争议焦点在于涉案11栋房屋是否应归原告所有。在原、被告签订11份《商品房买卖合同》前后，被告分别向原告出具过《委托付款说明》、《股东会决议》，《购房补充协议》、《购房款抵冲利息的协议》，上述协议对涉案11栋房屋购房款的数额及交付方式等进行了约定，且均有被告公司加盖公章确认。原告对上述协议中被告公司的公章真实性无异议，对《股东会决议》中股东的签字也未提出异议，因此，被告现主张上述协议不是被告公司的真实意思表示，应属无效，被告应承担相应的举证责任，被告未能举证，本院对被告该主张不予采纳。按双方《购房补充协议》的约定，涉案房屋原、被告实际成交价格为8473959元，加上约定由原告承担的税费1071650元，合计原告应向被告支付购房款为9545609元。原告按照上述协议约定向被告委托的收款人缪海波支付了购房款8440000元，剩余1105609元，经四方签订的《购房款抵冲利息的协议》约定，原告同意该部分款项抵冲连云港联翔贸易有限公司及连云港润民置业有限公司欠付原告的利息。至此，按原、被告约定，原告已向被告支付涉案11栋房屋的全额购房款，被告也向原告开具了购房款发票，并由原告交纳了税费。原告已履行涉案11份《商品房买卖合同》交付购房款的义务，按合同约定，原告有权要求被告向其履行交房义务。现市中院虽已受理连云港翔昌国际贸易有限公司对被告的破产清算申请，但对涉案11栋房屋，原告享有的是要求被告交付物权的权利，该11栋房屋应归原告所有，不应纳入破产财产范围内。关于被告辩称涉案房屋系在建房屋，物权尚未设立，原告无权要求取回，本院认为，涉案房屋目前虽然尚不具备交房条件，但并不影响原告依据商品房买卖合同的约定向被告主张交房的权利，原告可在该房屋符合交房条件后取回。关于被告辩称原告向缪海波支付的8440000元系支付借款，与购房款无关。本院认为，被告主张该款项系借款是依据缪海波与原告签订的《借款合同》，该合同虽名为借款合同，但实际上双方约定该8440000元就是用于冲抵涉案房屋的购房款。只不过是经原、被告约定，因被告在2012年6月13日尚未取得预售许可，直至双方签订商品房买卖合同之前才取得预售许可，故由原告以借款名义先行支付8440000元，在之后双方签订正式商品房买卖合同后，该款项冲抵购房款。结合《委托付款说明》、《股东会决议》等证据，能够证实该8440000元名为支付借款，实为原告支付的购房款。关于被告辩称涉案《商品房买卖合同》均约定购房款应交至监管账户，该约定并非法律、行政法规等强制性规定，系原、被告双方约定，而双方也已通过签订其他协议对该条进行了变更，因此购房款未交至该账户不能视为原告未支付购房款。关于被告称原告提供的“法人按揭购房合同”、“抵押担保合同”、“保证担保合同”涉及虚构按揭贷款，本院认为，涉案11份《商品房买卖合同》的房屋总价虽然比双方实际约定价格高出7436849元，但对于购房款的数额多少原、被告双方有权自行约定，即使实际成交的价格明显低于市场价，也系双方真实意思表示，原告已按约定支付购房款，被告就有按约交房的合同义务。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、确认原告连云港家得福商贸有限公司与被告连云港基泰置业有限公司于2013年1月29日签订的11份《商品房买卖合同》有效（合同编号分别为：LYGSPF2013278128、LYGSPF2013278131、LYGSPF2013278141、LYGSPF2013278151、LYGSPF2013278161、LYGSPF2013278162、LYGSPF2013278163、LYGSPF2013278164、LYGSPF2013278165、LYGSPF2013278171、LYGSPF2013278172）。
二、东方顺福商务大厦2301、2302、2303、2304、2305、2306、2307、2308、2309、2310、2311室房屋归原告连云港家得福商贸有限公司所有，被告连云港基泰置业有限公司应于上述房屋符合交房条件之日起十日内将上述房屋交付给原告。
案件受理费71118元，由被告连云港基泰置业有限公司负担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内将该款项交付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费71118元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。
审 判 长 强 劲
代理审判员 薛 锦
人民陪审员 张建萍
二〇一七年九月二十一日
书 记 员 谭正婕
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《中华人民共和国企业破产法》
第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。