湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终1510号上诉人（原审被告）：鲁艳红，女，1976年5月23日出生，汉族，湖南省株洲市人，自由职业，住湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审原告）：株洲盛达房地产代理有限责任公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区车站路1号金轮时代广场1栋1021号。法定代表人：陈绳明，该公司总经理。上诉人鲁艳红因与被上诉人株洲盛达房地产代理有限责任公司（以下简称为盛达公司）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2017）湘0203民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁艳红的上诉请求：1、撤销一审判决，改判依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案居间合同虽已成立，但支付中介费的条件没有成就，上诉人与被上诉人签订的《居间合同》约定过户之后再支付被上诉人中介费用，所以房屋买卖成功且房屋过户是居间费支付的前提条件，但本案中虽签订了房屋买卖合同，但没有实际成交房屋也没有过户，故上诉人支付被上诉人居间费的前提条件不成立。2、本案的违约金设置过高，被上诉人没有举证证明自己损失的存在，本案将居间费的100%设定为违约金，违反了《合同法》第一百一十四条及《最高院关于若干问题的解释（二）》第二十九第二款的规定，应只按设定违约金的最高30%即14040元计算。盛达公司辩称，1、上诉人提出支付居间费的条件没有成就，需房屋过户后才能支付居间费，这是因为上诉人违反合同约定不去过户，而并非被上诉人的原因导致不能过户，且约定过户之后再支付被上诉人中介费用是基于合同继续履行的前提下才生效的。另《居间合同》第三条明确约定买卖双方签订本合同后协商终止本合同，则买卖双方不能免除支付居间费义务。2、《居间合同》约定的46800元是双方约定的居间费，而并非违约金，根据《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。被上诉人已经促进上诉人与第三方达成房屋买卖合同，故鲁艳红作为违约方，应当按照合同约定支付居间费46800元。盛达公司向一审法院起诉请求：判令被告鲁艳红向原告盛达公司赔偿居间介绍费46800元。一审法院认定事实：2017年5月24日，以被告鲁艳红为买方、刘育红为卖方、原告株洲盛达房地产代理有限责任公司（以下简称“盛达公司”）为经纪方，三方签订一份《居间合同》，约定：买卖双方经经纪方居间中介出售及购入位于株洲市××区××路××城服装市场××楼××号商铺；基于经纪方已提供服务，卖方同意支付经纪方15600元作为居间费，买方同意支付经纪方31200元作为居间费，过户之后再支付居间中介费；如卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房屋，由违约方支付中介佣金46800元；如买卖双方签订本合同后协商终止本合同，则买卖双方不免除支付居间费义务。同日，被告与刘育红签订《房屋买卖合同》，并支付了定金2万元。后被告因资金不能到位，决定不再继续购买上述房屋，原告要求被告依约支付佣金，但双方未能协商一致，遂引发本案纠纷。上述事实，原告提交了原告公司营业执照复印件、被告身份证复印件、居间合同及房屋买卖合同第一联、房产证复印件、被告与原告公司员工罗微短信记录，被告提交了居间合同及房屋买卖合同第二联予以证实，一审法庭依法予以确认。一审法院认为，本案系合同纠纷，本案争议焦点为被告是否应向原告支付佣金46800元。经查，原，被告及刘育红之间签订《居间合同》明确约定了如卖方或买方任何一方未能依本合同条款卖出或买入该房屋，由违约方支付中介佣金46800元，该约定合法有效，双方均应遵照履行。现被告明确表示不再继续履行合同，其行为已构成违约，应当依合同约定承担违约责任，原告要求其支付佣金46800元的诉请符合双方约定及法律规定，一审法院依法予以支持。被告辩称原、被告约定了过户之后才支付中介佣金，现在房屋没有过户，被告不需要支付佣金，经查，原、被告双方确实做出了上述约定，但结合双方对于居间费金额及违约责任的约定，可明确推定上述支付时间的前提是合同继续履行，而现在被告已明确拒绝履行合同，合同已不具备继续履行的可能，应直接适用双方关于违约责任的约定，故一审法院对该意见依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：限被告鲁艳红于本判决生效后十日内向原告株洲盛达房地产代理有限责任公司支付居间费人民币46800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币970元，减半收取人民币485元，由被告鲁艳红承担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。二审争议焦点为：上诉人是否应当支付被上诉人居间服务费46800元。对上述争议焦点，本院评述如下：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中上诉人作为委托方与被上诉人以及案外人刘育红签订的《居间合同》是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中被上诉人已促成上诉人与案外人签订了房屋买卖合同，故上诉人应按照《居间合同》的约定支付居间报酬。《居间合同》明确约定上诉人向被上诉人支付居间服务费31200元。另《居间合同》还约定由违约方支付中介佣金46800元，过了户之后再支付盛达地产中介费用。上诉人作为违约方应当按照合同约定支付被上诉人居间服务费46800元。故一审法院判决由上诉人支付被上诉人居间服务费46800元正确，本院予以支持。上诉人以合同约定“过了户之后再支付盛达地产中介费用”为由抗辩支付条件不成立，本院认为该约定是建立在合同继续履行的情况下才生效，但因上诉人违约致使合同不能履行，故该抗辩理由不成立，本院不予支持。另上诉人主张本案违约金过高，应按违约金46800元的最高30%即14040元计算。本院认为本案中按照《居间合同》的约定，被上诉人能收取的居间费为卖方应支付的15600元和买方应支付的31200元，合计46800元，现因上诉人违约致使合同不能继续履行，给被上诉人造成的损失为46800元，故《居间合同》中约定的由违约方支付中介佣金46800元并没有超过上诉人的损失，该约定合法有效，各合同方均应遵照执行，故上诉人该主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人鲁艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由上诉人鲁艳红负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文法官助理 黄洪波二〇一七年十月十六日书 记 员 文 宇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。