云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0424民初899号原告：胡昌俊，男，1944年5月12日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。原告：陈连芬，女，1945年5月5日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县，现住华宁县社保局生活区。二原告共同委托诉讼代理人：宋成龙，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普鑫，男，1991年8月5日出生，汉族，农民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：付树文、王黎明，云南通隆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告胡昌俊、陈连芬与被告普鑫房屋租赁合同纠纷一案，2017年11月22日本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令普鑫按双倍支付胡昌俊、陈连芬自2016年10月11日至2017年10月30日共13个月的房屋租金人民币131733元（60800元/年÷12个月×13个月×2倍）及水费187.9元，并承担房屋损失。诉讼过程中，二原告放弃由普鑫承担房屋损失的诉讼请求。事实与理由：2014年9月2日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定二原告将坐落于华宁县××街道××号房屋出租给普鑫经营使用，租期自2016年10月11日至2019年10月10日，2016年10月11日至2017年10月10日租金为60800元、2017年10月11日至2018年10月10日租金为66000元、2018年10月11日至2019年10月10日租金为72000元，租金按年支付，于每年10月10前一次性付清，逾期支付租金视为违约，并承担双倍租金。合同签订后，胡昌俊、陈连芬将房屋交由普鑫经营使用至今。2016年10月10日，普鑫向华宁县人民法院起诉要求解除合同，华宁县人民法院审理于2017年4月7日作出判决，驳回普鑫的诉讼请求，普鑫不服，向玉溪市中级人民法院上诉，玉溪市中级人民法院审理后于2017年10月30日作出判决：“一、撤销云南省华宁县人民法院（2016）云0424民初627号民事判决；二、普鑫与胡俊昌、陈连芬2014年9月2日签订《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。”判决生效至今，普鑫未作任何处理，造成了胡昌俊、陈连芬的经济损失。普鑫辩称，普鑫向二原告租赁房屋时，周边同样房屋的租金仅为20000元左右，因普鑫投入了300000元资金为租赁房屋装修加固，为了稳定经营，才于2014年9月2日与胡昌俊、陈连芬签订了《房屋租赁合同》。但2015年10月26日，华宁县人民政府做出了对双方租赁房屋所在地房屋进行征收的决定书，同时通知了征收地房屋的房东及租户自公告之日起不能再出租房屋。因普鑫租赁的房屋在征收范围内，租赁房屋所在的街道已拆除部分建筑，周边建筑也正在被拆除，征地范围内大部分住户已搬离，致使普鑫租赁房屋所在地人员稀少、环境恶劣。因普鑫向胡昌俊、陈连芬租赁房屋用于经营茶餐厅，自征地开始茶餐厅就无法经营，故普鑫于2016年9月多次找胡昌俊、陈连芬协商，希望终止租赁合同，并于2016年10月10日前将租赁房屋交付了胡昌俊、陈连芬。原、被告双方《房屋租赁合同》已于2016年10月解除，因此，普鑫没有支付胡昌俊、陈连芬租金的义务。二原告围绕诉讼请求依法提交了四组证据，经质证，普鑫对第二组证据《房屋转租三方协议》、《房屋租赁合同》的证明目的不予认可，对第三组证据中玉溪市中级人民法院作出的（2017）云04民终369号《民事判决书》中判决合同解除的时间不予认可，认为《房屋租赁合同》于2016年10月就已经解除，不存在违约的情况；对第四组证据水费单据的关联性不予认可，认为该单据上的户名显示为胡某某，且2016年10月后就未发生任何水费，普鑫也未再经营使用该房屋。普鑫针对其答辩主张依法提交了五组证据，经质证，胡昌俊、陈连芬对第三组证据《华宁县城市棚户区改造项目国有（集体）土地上房屋征收货币补偿协议书》、《华宁县人民政府房屋征收决定书》、《补偿款兑付通知》、《华宁县城市棚户区改造基本情况调查汇总表》、《华宁县棚户区改造片区计划“三调”范围图》的关联性有异议，认为《华宁县城市棚户区改造项目国有（集体）土地上房屋征收货币补偿协议书》、《补偿款兑付通知》不是胡昌俊、陈连芬的，不能证明胡昌俊、陈连芬与政府达成拆迁补偿协议；对第四组证据《质证笔录》的证明目的不予认可，认为该笔录仅能证明租赁房屋的钥匙在普鑫手中。本院依法向玉溪市中级人民法院调取的（2017）云04民终369号号案件中《送达回证》二张，经质证，原、被告双方对真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，本院依法调取的《送达回证》，原、被告确系其签收判决时间，本院予以采信。胡昌俊、陈连芬所举第三组证据中（2016）云0424民初627号民事判决经玉溪市中级人民法院作出的（2017）云04民终369号民事判决予以撤销，（2017）云04民终369号《民事判决书》系生效法律文书，本院仅就（2017）云04民终369号《民事判决书》认定的部分予以采信；其余证据，经质证，普鑫对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。普鑫所举第三组证据《华宁县城市棚户区改造项目国有（集体）土地上房屋征收货币补偿协议书》、《补偿款兑付通知》与本案无关联性，本院不予采信；对其余证据，与玉溪市中级人民法院作出的（2017）云04民终369号《民事判决书》相互印证的部分，本院予以采信。本院认定本案事实如下：2014年9月2日，普鑫与胡昌俊、陈连芬签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租人）：胡昌俊，身份证号码：陈连芬，身份证号码：乙方（承租人）：普鑫，身份证号码：甲、乙双方经自愿、平等协商，就位于华宁县××街道××号甲方私人住房，出租给乙方经营使用并就有关事项达成如下协议：一、甲方同意将位于华宁县××街道××号甲方私人住房出租给乙方经营使用，租期3年，时间为2016年10月11日至2019年10月10日。二、甲、乙双方商定的租金：2016年10月11日至2017年10月10日为60800元（人民币大写陆万零捌佰元整）；2017年10月11日至2018年10月10日为66000元（人民币大写陆万陆仟元整），2018年10月11日至2019年10月10日为72000元（人民币大写柒万贰仟元整）。三、乙方从2016年10月起，每年10月1日至10月10日以前须一次性付清当年房租，不得逾期，否则视为违约，并承担双倍租金。四、乙方在租赁期间，必须保证房屋的使用安全，做好防火、防水（雨）保护，消除隐患，除遇地震、战争等国家法律规定的不可抗力造成的损失外，乙方需承担全部责任并赔偿损失。五、乙方在租赁期间必须正当、合法经营，并承担所有法律责任。六、乙方在租赁期间自行承担所产生的房租税收、营业税收，水费、电费等所有经营费用，如产生欠费违约责任由乙方承担。七、乙方在租赁期间进行的房屋装修必须保证房屋的绝对安全，不得随意更改房屋的整体安全结构，并承担房屋装修产生的所有费用和房屋安全损失费用。八、乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、逾期未一次性付清当年房租；2、擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构；4、利用承租房屋进行违法活动的；5、故意损坏承租房屋的。九、合同期满，乙方有权优先续租；如甲方在乙方不知情或未经商议下擅自将房屋租于他人，甲方应承担双倍（最后一年）租金作为违约金给乙方。十、甲、乙双方，除第八条规定以外，未经协商，不得终止本协议，任何一方强行终止协议，需承担违约金25万元（人民币大写贰拾伍万元整），并赔偿对方损失。如遇国家规划拆除房屋，租期不满部分的租金，由甲方返还给乙方。十一、本协议由甲、乙双方自愿协商达成，无任何强迫事项，甲乙双方当自觉遵守。十二、未尽事宜，遵照国家相关法律法规解决。十三、本协议壹式贰份，甲乙双方各持壹份，经双方签字并按手印后生效，每份具有同等法律效力。甲方：胡昌俊陈连芬2014年9月2日乙方：普鑫2014年9月2日。”合同签订后，普鑫按照合同约定管理使用租赁房屋，其给付胡昌俊、陈连芬租金至2016年10月10日。2016年10月10日，普鑫搬出租赁房屋，并以该房屋被划为县城改造范围为由诉至本院，请求判令终止原、被告双方于2014年9月2日所签的《房屋租赁合同》。经本院审理，2017年4月1日作出（2016）云0424民初627号《民事判决书》，判决“驳回原告普鑫的诉讼请求。”一审判决作出后，普鑫不服，上诉至玉溪中级人民法院。2017年10月30日，玉溪市中级人民法院作出（2017）云04民终369号《民事判决书》，判决“一、撤销云南省华宁县人民法院（2016）云0424民初627号民事判决；二、普鑫与胡昌俊、陈连芬2014年9月2日签订《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。”。2017年11月10日，（2017）云04民终369号《民事判决书》送达胡俊昌、陈连芬、普鑫。2017年11月22日，二原告诉至本院，请求判如所请。另查明，截止2016年10月，案涉租赁房屋应交水费187.9元，该水费系胡俊昌、陈连芬交纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年9月2日签订的《房屋租赁合同》经玉溪市中级人民法院于2017年10月30日作出的（2017）云04民终369号《民事判决书》判决“于本判决生效之日解除”，该判决系二审法院作出的终审判决，因胡俊昌、陈连芬、普鑫于2017年11月10日收到终审判决，故本院确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日即2017年11月10日解除。《房屋租赁合同》解除前，原、被告仍应按照合同约定履行义务，故胡俊昌、陈连芬主张由普鑫按60800元/年÷12个月的月租金标准支付2016年10月11日至2017年10月30日期间的房屋租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。经计算，2016年10月11日至2017年10月30日为12.66个月，故本院确认普鑫应付的租金为60800元/年÷12个月×12.66个月=64144元。胡昌俊、陈连芬主张由普鑫支付2016年租赁房屋水费187.9元的意见，符合合同约定，本院亦予支持。普鑫提出双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年10月解除，其没有支付胡俊昌、陈连芬租金义务的意见，与生效法律文书确定的合同解除时间不符，本院不予采纳。关于胡昌俊、陈连芬同时提出的违约金主张，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，普鑫未按合同约定期限支付房屋租金，已构成违约，应承担相应违约责任，但原、被告双方在合同中“每年10月1日至10月10日以前一次性付清当年房租，不得逾期，否则视为违约，并承担双倍租金。”关于违约金的约定过分高于胡昌俊、陈连芬的实际损失，且普鑫亦要求对违约金予以调整，结合因普鑫逾期支付租金给胡昌俊、陈连芬造成的损失，确定本案违约金以普鑫应付租金按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%自2016年10月11日至款项付清之日止计付。综上，胡昌俊、陈连芬主张由普鑫支付房屋租金及违约金的诉请，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告普鑫于本判决生效后十日内支付原告胡昌俊、陈连芬房屋租金64144元，并按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%计付自2016年10月11日起至款项付清之日止的利息；二、由被告普鑫于本判决生效后十日内支付原告胡昌俊、陈连芬水费187.9元；三、驳回原告胡昌俊、陈连芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，减半收取计1469元，由原告胡俊昌、陈连芬负担730元，由被告普鑫负担739元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  龙杰峰二〇一七年十二月二十九日书记员  郭秀苗