北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初9772号
原告北京市东城区绿化二队，住所地北京市东城区左安门北里*号。
法定代表人隋立扣，队长。
委托代理人陈琪，北京市则度律师事务所律师。
委托代理人张鹏宇，男，1980年7月30日出生，该单位职员，住北京市东城区。
被告北京天乐宫酒楼，住所地北京市东城区火桥北里*号。
法定代表人冯世权，经理。
委托代理人冯世恭，男，1949年5月4日出生，该酒楼职员，住北京市丰台区。
委托代理人李速，男1959年11月7日出生，该酒楼职员，住北京市东城区。
原告北京市东城区绿化二队与被告北京天乐宫酒楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案受理。依法由审判员李双庆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京市东城区绿化二队的委托代理人陈琪、张鹏宇，被告北京天乐宫酒楼的委托代理人冯世恭、李速到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告北京市东城区绿化二队诉称，2014年12月24日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于北京市东城区火桥北里×号建筑面积345平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年6月30日，租金为6个月12.5万元。租赁协议期满后，被告拒绝将房屋交还原告，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告将位于北京市东城区火桥北里×号的房屋腾空交还原告；2、被告向原告支付2015年7月1日至实际交房之日的房屋使用费，每日按685元的标准计算。诉讼费由被告负担。
被告北京天乐宫酒楼辩称，原告没有证据证明涉案房屋为原告所有，房屋是被告的，原告只有管理权。双方签订租赁合同是为了拆迁补偿，并非真实意思。房屋的面积与原告诉述也不符，双方不存在租赁关系，房屋产权、面积、租金和合同目的都不真实。而且原告在被告经营期间贴了多次公告，影响了被告经营，被告不同意向原告支付房屋使用费。
经本院审理查明，原告北京市东城区绿化二队原为北京市崇文区绿化队，2011年5月更名为现名称。
2014年12月26日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定位于北京市龙潭路火桥北里×号、建筑面积345平方米的房屋所有权为出租方所有，由于租赁房屋面临修路拆迁，故双方约定租赁期限为半年，自2015年1月1日至2015年6月30日，租金为6个月12.5万元，签订协议时一次性支付。由于本房屋原为绿化管理用房，属集体房屋所有权手续，承租方开业所需一切手续自理，出租方提供方便。承租方应充分考虑房屋的使用租赁期限，适度装修，如遇国家拆迁，装修费用自行承担，出租方不予补偿。协议期间，如遇国家占地、修路、拆迁等不可抗力情况发生，承租方在接到通知一周内无条件搬出腾退，交还出租方，租赁协议自动解除、租金按月清算，按实际使用时间退补。
庭审中，对于房屋的产权及归属问题，原告称涉案房屋原为原告的一个班点，有三间房，约75平方米，是经过规划部门批准的，但现在也找不到相关批准手续了。1992年左右出租给了法定代表人为冯世权的北京亨大经贸公司。1994年左右，原告与北京亨大物质供应公司签订协议书，约定由北京亨大物质供应公司法定代表人冯世权在涉案房屋位置建140平方米临时房使用，产权手续归原告，冯世权使用20年，使用费为1万元，20年后房屋归还绿化队。后来一直由被告使用，并进行了改扩建，现在房屋面积约为345平方米，现在房屋已经无法分清临建和扩建，混到一起了。被告称原来的75平方米也是临建，租金交纳至2001年左右，之后与140平方米的临建一并交纳费用，直到2014年12月25日之后，双方才开始每半年签订一次租赁合同。对于房屋的情况，被告提供了1992年原告与北京亨大经贸公司的《房屋租赁合同》，合同显示原告将龙潭路器件三厂南门外约75平方米的房屋出租给北京亨大经贸公司使用，在北京亨大经贸公司法定代表人处签有冯世权的名字；原告提供了1994年原告（协议甲方）与北京亨大物资供应公司（协议乙方）的《协议书》，协议书约定，位于火桥北里×号，6间门面房西侧至器件三厂南门外东侧有一空地，系原告辖区，原告同意由北京亨大物资供应公司法人代表冯世权在此建临时房使用，原告提供必要的文件和材料，有关报批建房手续等事宜由北京亨大物质供应公司负责办理，建房所用资金，由乙方自行解决，产权归甲方所有，使用权归乙方所有。甲方每年向乙方收取占地费1万元，并每年递增5%，缴费时间自竣工使用之日起，使用期暂定20年，20年后，乙方在同等条件优先另议。原告提供了1994年6月14日，原崇文区城市规划管理局（94）临字55号建设工程许可证，规划证显示同意崇文区绿化队在崇文区龙潭路建设管理用房施工，面积为140平方米。经双方现场测量，涉案房屋现状东西长约41.3米，西侧宽约9.7米，东侧宽约8米，面积约为380.6平方米。双方均认可涉案房屋现状未曾报规划部门审批。
对于房屋的使用情况，双方均认可由被告经营使用，东侧为万福园家常菜、西侧为陈寔包子铺。原告起诉时，曾将案外人王立春和陈刚二人作为本案的共同被告起诉，要求二人与被告北京天乐宫酒楼一并承担腾退房屋和支付房屋使用费。在案件审理中，被告及王立春、陈刚均认可双方系内部承包关系，对于房屋腾退问题，王立春、陈刚二人表示如果法院判令腾退房屋，二人配合腾退，不向原告主张权利，原告撤回了对二人的起诉。
原告提供了北京市东城区发展和改革委员会《关于东城区龙潭路东段道路工程项目建议书（代可行性报告）的批复》及拆迁公司的函件，证明涉案房屋所在的龙潭湖东段面临拆迁的事实。被告提供了双方2014年4月25日和2014年6月30日签订的《房屋租赁临时协议》两份，证明双方已经签订过三份协议。对于房屋的具体位置情况，双方均表示原来房屋名称为火桥北里×号，现在是什么名称不清楚，但具体位置是东城区龙潭路东段北侧翔龙大厦南院门东北侧的平房。
以上事实，有《房屋租赁协议》、《房屋租赁临时协议》、《房屋租赁合同》、《协议书》、建设工程许可证、《关于东城区龙潭路东段道路工程项目建议书（代可行性报告）的批复》、现场照片、现场测量图及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未就涉诉房屋提供有效的产权证明文件，在1994年原告报规划部门批准建设临时用房也是140平方米，与现状已完全无法对应。对于目前房屋情况，双方均未能提供产权证和建设工程规划许可证等有效法律文件，故而，本院认为原告与被告签订的《房屋租赁协议》为无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告要求被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；对于原告要求被告支付2015年7月1日至实际腾退房屋之日占用费的诉讼请求，自2015年6月30日之后，被告一直占用涉案房屋，未向原告支付房屋使用的费用，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。尽管房屋实际测量的面积与合同约定的面积不一致，但双方在签订合同时，是对房屋整体出租达成一致意见的，故本院参考双方合同约定的租金标准酌情支持房屋使用费的数额。对于被告所称房屋是被告所有的意见，证据不足，本院不予采信。被告所称双方租赁关系不真实、目的不真实等意见，没有法律依据，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告北京天乐宫酒楼于本判决生效后三十日内将其占用的位于北京市东城区龙潭路东段北侧（翔龙大厦南院门东北侧平房）的房屋腾空交还原告北京市东城区绿化二队；
二、被告北京天乐宫酒楼于本判决生效后七日内向原告北京市东城区绿化二队支付二〇一五年七月一日至房屋实际交还之日的房屋使用费（按照每日六百八十五元的标准计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2217元，由被告北京天乐宫酒楼负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李双庆
二〇一六年八月十一日
书记员 陈丽娟