宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0205民初4186号原告：广发银行股份有限公司宁波慈溪支行（统一社会信用代码：91330282691374254U）。住所地：慈溪市浒山街道慈甬路*******号。代表人：施波，该支行行长。委托代理人：张天云、王来泗，浙江金穗律师事务所律师。被告：宁波曼加贸易有限公司（统一社会信用代码：91330201062937843H）。住所地：宁波市保税区兴一路*号*幢*楼***室。法定代表人：陆增，该公司经理。委托代理人：李梅，北京盈科（宁波）律师事务所律师。被告：龚某某，男，1956年2月22日出生，汉族，住慈溪市。被告：华某某，女，1957年9月15日出生，汉族，住慈溪市。上述两被告共同委托代理人：叶建荣、林鑫，浙江煜华律师事务所律师。被告：慈溪市多多纤维有限公司（组织机构代码：31693318-1）。住所地：慈溪市白沙路街道开发大道****号。法定代表人：徐再国，该公司执行董事。被告：慈溪市三泰化纤实业有限公司（组织机构代码：14476595-0）。住所地：慈溪市慈东工业区。法定代表人：龚某某（公民身份号码：3302221951********），该公司执行董事。被告：慈溪三泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码：913302826913659644）。住所地：慈溪市白沙路街道轻纺路。法定代表人：裘项君，该公司执行董事。被告：慈溪市格格新材料有限公司（组织机构代码：31685970-0）。住所地：慈溪市龙山镇慈东工业区。法定代表人：胡航可，该公司执行董事。被告：浙ＸＸ盛化纤有限公司（统一社会信用代码：91330201764509819R）。住所地：宁波杭州湾新区八塘路***号。法定代表人：施建平，该公司执行董事。被告：宁波贝尔斯能源科技有限公司（统一社会信用代码：91330282144821983K）。住所地：慈溪市慈东工业区。法定代表人：华新益，该公司执行董事。被告：龚某某，女，1951年8月5日出生，汉族，系慈溪市三泰化纤实业有限公司法定代表人，住慈溪市。被告：胡某某，男，1952年10月8日出生，汉族，系龚某某丈夫，住慈溪市。被告：龚某某，男，1962年8月19日出生，汉族，住慈溪市。被告：王某某，女，1963年8月9日出生，汉族，系龚某某妻子，住慈溪市。上述十被告共同委托诉讼代理人：蒋天童、邱建群，浙江煜华律师事务所律师。原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行为与被告宁波曼加贸易有限公司、龚某某、华某某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2016年11月25日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2017年1月10日第一次公开开庭进行了审理。本院于2017年4月5日追加慈溪市多多纤维有限公司、慈溪市三泰化纤实业有限公司、慈溪三泰房地产开发有限公司、慈溪市格格新材料有限公司、浙ＸＸ盛化纤有限公司、宁波贝尔斯能源科技有限公司、龚某某、胡某某、龚某某、王某某为本案被告参加诉讼。本案于2017年4月19日第二次公开开庭审理，原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行的委托代理人张天云、被告宁波曼加贸易有限公司的委托代理人李梅、被告龚某某、华某某的委托代理人林鑫、被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告的委托代理人邱建群到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行（以下简称广发银行慈溪支行）起诉称：为担保案外人慈溪市多多纤维有限公司向原告的借款22961904.21元及相应的利息，被告龚某某、华某某与原告签订了编号为cx2015-2052-B8的保证合同。借款到期后，借款人和保证人均未归还，故原告向贵院提起诉讼并在诉讼阶段申请保全。2016年7月27日，贵院查封了被告龚某某、华某某所有的位于宁波市时代广场地下车库1-71、位于宁波市海曙区冷静街8号10-1室房地产及其他财产。后被告曼加贸易有限公司（以下简称曼加公司）向贵院执行局提起执行异议申请书，认为其已向被告龚某某、华某某购买案涉房产并提交了宁波市存量房买卖合同、银行转账记录、被告曼加公司已入住该涉案房屋进行办公照片等，拟证明其交易行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的二十八条之规定，能适用该规定排除执行的须满足的四个情形，但本案中并不具备上述情形，理由如下：一、该房地产买卖合同属无效合同。1.案涉房地产位于宁波海曙区中心地段，属寸土寸金之地，房价非常高昂。案涉房屋建筑面积为304.13平方米，另有一个面积为14.52平方米的车库，但该合同约定的购房款为380万元，成交价才1万出头每平方，严重不符合该楼盘目前的价格；2.该合同订立时间蹊跷，案外人多多纤维公司向原告的借款于2016年6月14日到期，到期后原告要求借款人及担保人履行还款付息义务，但均未履行。但被告龚某某、华某某却在借款到期后低价转让其房地产，其恶意转移财产之心已非常明显；3.本案的被告即合同载明的买受人实为被告龚某某、华某某的或者本案借款家族中利益相关人。被告曼加公司由青岛新之环保科技股份有限公司独资设立，法定代表人为陆增。青岛新之环保科技股份有限公司历史演变：2007年，胡某某、华某某、王某某（均为多多纤维向原告借款的担保人，其代表龚氏家族）投资设立青岛新之环保科技股份有限公司；2014年4月3日，该公司股东变更为陆增、张海刚；2015年9月22日，该公司股东变更为宁波鑫加投资管理合伙企业（股东为张海刚、陈志良）、陆增、张海刚和龚杰卡（龚氏家族成员）。所以，根据该演变历程，可以清楚的看到被告曼加公司与被告龚某某、华某某具有利害关系。综上，该合同系被告之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，严重损害原告合法权益，该合同无效。二、被告曼加公司并未合法占有涉案房地产。被告曼加公司向贵院执行局陈述被告华某某于2016年7月10日将涉案房地产交与被告曼加公司，并于当日入住涉案房屋，并提供数张照片予以证明。但从其提供的照片来看漏洞百出：其中一张照片可以看到公司名称为浙ＸＸ**科技有限公司，并不符合被告公司的名称，且细看玻璃门上贴着2015年的新年祝福；还有一张照片可以清楚的看到一女士身着厚毛衣的背影，明显与时间节点不符。原告代理人通过查询涉案房地产地址后发现该地址实际经营的公司为浙ＸＸ企信息科技有限公司宁波分公司，该公司于2014年9月30日设立，经营地址即为涉案房屋，且该公司与被告提供的照片中显示的浙ＸＸ某科技有限公司相吻合。故贵院执行局作出的（2016）浙0205执异7号执行裁定书中所载明的于2016年7月10日交与被告明显不符合事实，该房屋并未交付给被告。三、本案中法院查封是在2016年7月27日，法院查封时被告并未付清价款。且被告提供的付款金额与买卖合同中约定的购房款也无法对应；翁某所付款项无法证明系购房款，不能排除其与被告龚某某、华某某有其他往来款项。再者，被告龚某某、华某某在债务到期后恶意低价转移财产，严重影响原告的合法权益，如果法院同意解除查封，则有碍原告维护自身合法权益。故原告请求：1.继续查封登记在被告龚某某、华某某名下的位于宁波市时代广场地下车库-1-71、位于宁波市海曙区冷静街8号10-1室的房地产；2.本案诉讼费由被告承担。被告曼加公司答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。首先本案经过执行异议审查，法院在执行裁定书中已经认定被告曼加公司在法院查封涉案房地产之前与被告龚某某、华某某已经签订了合法的房地产买卖合同并支付相应的购房款项并实际使用该涉案房产，原告也无证据证明被告之间签订的买卖合同无效；被告之间签订合法的房地产买卖合同、支付购房款项，并实际占有涉案房地产，办理过户手续也无过错，上述情形均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种情形，因此法院不应该查封涉案房产。另外，被告之间的房屋买卖合同签订不构成对原告的权益的损害，原告在借款案件中提起诉讼保全，法院除了查封本案涉案房产外，所查封的其他被告的财产已经远远超出原告主张的诉讼请求金额，如果原告认为被告之间的房地产买卖合同的签订损害了原告的合法权益，应由原告举证证明。综上，被告曼加公司认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。被告龚某某、华某某答辩称：1.被告龚某某、华某某转让给被告曼加公司的涉案房地产原抵押给浙江泰隆商业银行股份有限公司宁波分行，所担保的债权金额为一千万元，贷款逾期后，被告龚某某、华某某与浙江泰隆商业银行股份有限公司宁波分行协商由被告龚某某、华某某偿还其380万元，注销他项权证，基于上述情况，被告龚某某、华某某与被告曼加公司签订涉案房屋买卖合同，被告龚某某、华某某将被告曼加公司支付给其的款项汇入浙江泰隆商业银行股份有限公司宁波分行所指定的账户，其中100万元由案外人翁某汇入泰隆银行指定账户，泰隆银行收到380万元款项后，注销了涉案房地产的抵押登记；2.被告龚某某、华某某将涉案房屋转让给被告曼加公司之前，将涉案房屋出租给案外人，涉案房屋转让给被告曼加公司后，被告龚某某、华某某将租赁合同交给被告曼加公司，并将转让情况告知了案外人，同时将涉案房屋的钥匙交付给被告曼加公司，至此被告龚某某、华某某依法按约将涉案房屋交付给了被告曼加公司，被告曼加公司合法占有了涉案房屋；3.涉案房屋的转让价格为380万元，并不低于市场价，原告无证据证明，该转让价格明显低价，相反泰隆银行宁波分行愿意以380万元的对价注销抵押登记的事实以及被告曼加公司提交的同类地段的房屋司法拍卖的价格足以证明该转让价格不低于市场价；4.被告龚某某、华某某在被告曼加公司付清款项后的次日，即与被告曼加公司去办理过户登记手续，但因在前一天原告申请查封了该涉案房产，故导致无法办理过户手续，因此该情形属于非因买受人的过错导致无法过户的情形。综上，被告龚某某、华某某认为根据最高院关于执行异议的司法解释规定，原告申请法院查封涉案房屋，损害了被告曼加公司的合法权益，因此应予排除，江北法院执行局作出的执行裁定是正确的，因此原告的诉讼请求应予以驳回。被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告答辩称：对于原告所陈述的事实，被告不清楚也不了解，但反对原告的主张；被告曼加公司与被告龚某某、华某某签订了书面的房地产买卖合同，且转让价格高于评估价格，因此他们之间关于涉案房地产的转让是合法、有效的，请求驳回原告的诉讼请求。原告广发银行慈溪支行为证明自己的主张，向本院提供以下证据材料：1.执行裁定书一份，用以证明被告曼加公司向江北法院执行局提起执行异议，执行局经形式审查作出（2016）浙0205执异7号执行裁定书，原告认为该裁定书认定事实错误，损害原告合法权益，故原告提起执行异议之诉的事实；2.搜房网截图一份，用以证明涉案房地产位于宁波市海曙区中心地段，房屋评估价为每平方米2.5万元以上。被告曼加公司与被告龚某某、华某某约定的转让金额仅为每平方米1万元，明显低于市场价，不符合正常的交易情形的事实；3.工商公示信息三份（曼加公司一份、青岛新之环保科技股份有限公司二份），用以证明被告曼加公司与被告龚某某、华某某系利益关系人，双方之间订立的房屋买卖合同系恶意串通的事实；4.工商公示信息一份（浙ＸＸ企信息科技有限公司宁波分公司）、被告曼加公司在执行阶段提供的照片二份，用以证明涉案房地产自2014年9月30日开始由浙ＸＸ企信息科技有限公司宁波分公司使用至今；被告曼加公司并未合法占有涉案房产的事实。被告曼加公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1，没有异议；对证据2，系网上信息，真实性、关联性、合法性均不予认可；对证据3，真实性无异议，虽然被告之间有一定利益关系，但原告没证据证明系恶意串通；对证据4，真实性没有异议，但无论在房地产交付前后，涉案房产均由案外人浙ＸＸ企信息科技有限公司租赁使用，其是承租者，房产转让后，该涉案房产仍然由其继续租赁使用。被告龚某某、华某某对原告提交的证据质证意见如下：对证据1，没有异议；对证据2，该证据来源于搜房网真实性无异议，合法性也没有异议，但对于该时段涉案房产的价格就是该价格2万多元每平方米，搜狐网上的价格是滞后的，有可能是开盘时的价格，房产价格都在跌的，因此不能证实现在的价格就是2万多元，对该证据证明目的不予认可；对证据3，真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该组证据不能证明被告之间恶意串通；对证据4，对该证据真实性、合法性无异议，但该证据不能证明原告的目的，该房产原由浙ＸＸ企信息科技有限公司租赁使用，涉案房产转让后，该公司与被告曼加公司签订合同，由其继续租赁使用，意见与答辩意见一致。被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告质证认为没有异议。被告曼加公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据材料：1.被告龚某某、华某某持有的涉案房产的房产证、土地使用，用以证明涉案房产登记在被告龚某某、华某某名下的事实；2.宁波市存量房买卖合同，用以证明被告曼加公司与被告龚某某、华某某于2016年6月27日签订涉案房产买卖合同的事实；3.借款协议、委托付款证明、借据、网上银行电子回单，用以证明被告曼加公司或通过案外人翁某汇款给被告华某某或者被告龚某某、华某某指定的浙江泰隆商业银行风险资产质押专户，被告曼加公司至2016年7月27日已经付清房屋买卖合同所约定的购房款；4.人民法院诉讼拍卖情况网上截图，用以证明与涉案房产相邻地段商业用房司法拍卖价格低于被告曼加公司与被告龚某某、华某某约定的涉案房产价格，被告之间约定的涉案房产的价格在合理范围内的事实；5.房屋租赁合同，用以证明涉案房屋原是由被告龚某某、华某某出租给案外人浙ＸＸ企信息科技有限公司，涉案房产转让给被告曼加公司后，租赁关系继续有效，出租人变更为被告曼加公司的事实。被告曼加公司为证明部分购房款项是向翁某借的，并委托翁某将购房款打入被告曼加公司指定的浙江泰隆商业银行账户的事实，申请证人翁某出庭作证。证人翁某当庭陈述：被告曼加公司的法定代表人陆增是其老公的弟弟，因2016年年中陆增说要买房需要钱，所以向其借款。其也是向亲朋好友借来的，共计189万元，利息为月息一分。其亲朋好友打给其的款项都有银行凭证的。原告对被告曼加公司提供的证据及证人证言质证意见如下：对证据1，无异议；对证据2，不是真实购房，而是涉案房产在泰隆银行抵押到期，所以通过这种方式转移房产，注销抵押；另外交易价格380万元明显低于市场价格；对证据3，款项是384万，与交易价格不一致；对证据4，与本案没有关联性，涉案房产地段好，与法院司法拍卖的房产没有可比性；对证据5，真实性有异议，没有案外人浙ＸＸ企公司的盖章，不予认可。对证人证言认为不可信，首先关于证人的身份情况有异议，在执行阶段，曼加公司承认证人系某，但现在又否认；其次款项的性质无法证明，证人的证词不符合常理，如果陆增没有钱的话，其本身也没必要买房产，因此可以侧面证明被告曼加公司与龚某某、华某某之间签订的买卖合同是虚假的。被告龚某某、华某某质证认为没有异议。被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告质证认为没有异议。被告龚某某、华某某为证明自己的主张，向本院提供以下证据材料：1.收条，用以证明被告龚某某、华某某于2016年7月10日将涉案房屋的钥匙房卡交付给被告曼加公司的事实；2.承诺函，用以证明涉案房屋原抵押给浙江泰隆商业银行宁波分行的事实；3.宁波市存量房买卖合同（原件），用以证明被告曼加公司与被告龚某某、华某某于2016年6月27日签订涉案房产买卖合同的事实。原告对被告龚某某、华某某提供的证据质证意见如下：对证据1，因被告曼加公司与被告龚某某、华某某是利害关系人，因此该证据不能证明被告曼加公司已经合法占有涉案房地产；对证据2，真实性没有异议，但涉案房地产抵押金额为1000万，远高于转让价格，证明涉案房产不仅仅值380万元；另外也证明被告之间不是真实购房的意思，而是为了偿还银行贷款，进而规避风险，损害其他担保债权，存在恶意转让房地产的情形；对证据3，不是真实购房，而是涉案房产在泰隆银行抵押到期，所以通过这种方式转移房产，注销抵押；另外交易价格380万元明显低于市场价格。被告曼加公司质证认为没有异议。被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告质证认为没有异议。被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告未向本院提供证据。根据原告的申请，本院对涉案房地产及固定装修委托宁波仲恒房地产估价有限公司进行评估，该公司于2017年4月5日出具《估价报告》，估价结论：“经测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于宁波市海曙区冷静街8号（银亿时代广场）10-1室的房地产及-1-71号地下车库，于价值时点2016年6月15日的市场价值（含室内固定装修）为人民币325.7万元，大写人民币叁佰贰拾伍万柒仟元整。”原告质证认为对其真实性无异议，但该估价报告不能反映出真实的市场交易价值。被告曼加公司质证认为无异议。被告龚某某、华某某质证认为无异议。被告慈溪市多多纤维有限公司等十被告质证认为没有异议。本院对原告提供的证据的认证情况如下：对证据1，因被告无异议，本院予以认定；对证据2，结合估价报告，不能认定原告欲证明的内容，本院对该证据不予认定；对证据3，该证据证明被告曼加公司与被告龚某某、华某某虽有一定的关系，但不能证明被告之间恶意串通，因此对证据的真实性予以认定，对原告欲证明的内容不予认定；对证据4，本院认为，结合被告曼加公司提供的租赁合同、被告龚某某、华某某提供的收条等证据可以认定被告龚某某、华某某已经交付涉案房屋，因此对原告欲证明的内容不予认定。本院对被告曼加公司提供的证据的认证情况如下：对证据1，因原告无异议，本院予以认定；对证据2，结合被告龚某某、华某某提供的房屋买卖合同原件，故本院对该证据的真实性予以认定；对证据3及证人证言，结合被告龚某某、华某某提供的相关证据，足以证明被告曼加公司或者由其指令证人翁某汇款给被告华某某或者被告龚某某、华某某指定的浙江泰隆商业银行风险资产质押专户，被告曼加公司至2016年7月27日已经付清房屋买卖合同所约定的购房款的事实，故本院对该组证据及证人证言均予以认定；对证据4，结合估价报告可以证明被告曼加公司欲证明的内容，故本院对该证据予以认定；对证据5，结合收条等证据可以证明，原承租人浙ＸＸ企信息科技有限公司，在房产转让后，继续租赁涉案房地产的事实，故本院对该证据予以认定。本院对被告龚某某、华某某提供的证据的认证情况如下：对证据1，结合房屋租赁合同等证据，可以证明被告龚某某、华某某已经交付涉案房屋，被告曼加公司已经实际占有涉案房屋的事实，故本院对该证据予以认定；对证据2，因原告对其真实性无异议，本院予以认定；对证据3，因原告对其真实性无异议，本院予以认定。本院认为宁波仲恒房地产估价有限公司出具的估价报告，系原告提出申请，本院委托评估，该公司系有资质的专业评估机构，程序合法，故本院对该估价报告予以认定。根据原、被告陈述及本院对上述证据的认证情况，本院查明的事实如下：本院于2016年7月14日受理原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行与被告慈溪市多多纤维有限公司、慈溪市三泰化纤实业有限公司、慈溪三泰房地产开发有限公司、慈溪市格格新材料有限公司、浙ＸＸ盛化纤有限公司、宁波贝尔斯能源科技有限公司、龚某某、胡某某、龚某某、华某某、龚某某、王某某金融借款合同纠纷一案，原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行于2016年7月19日向本院提出财产保全申请，要求冻结被告慈溪市多多纤维有限公司等十二被告银行存款23040509.64元或查封其等额财产。本院于2016年7月19日作出（2016）浙0205民初2302号民事裁定书，并于2016年7月27日对被告龚某某、华某某名下位于宁波市时代广场地下车库1-71、位于宁波市海曙区冷静街8号10-1室房地产采取了查封措施。2016年6月27日，被告曼加公司与被告龚某某、华某某签订房屋买卖合同，合同约定：被告龚某某、华某某将名下位于宁波市时代广场地下车库1-71、位于宁波市海曙区冷静街8号10-1室房地产出卖给被告曼加公司，成交总价380万元；付款方式：在2016年7月3日前支付100万元，2016年7月31日前支付余款280万元；还约定了其他内容。2016年7月1日，被告曼加公司向案外人翁某借款100万元，并由翁某汇款到由被告龚某某、华某某指定的浙江泰隆商业银行风险资产质押专户。2016年7月27日，宁波曼加公司通过银行汇款给被告华某某195万元，并向案外人翁某借款89万元，指令其通过银行汇款给被告华某某。2016年7月10日，被告曼加公司的法定代表人向被告龚某某、华某某出具收条一份，“本人陆增（宁波曼加贸易有限公司）收到冷静街8号银亿时代广场10-1室和车位-71钥匙及房卡。”2014年8月27日，被告华某某与浙ＸＸ企信息科技有限公司签订房屋租赁合同一份，被告华某某将涉案房屋出租给浙ＸＸ企信息科技有限公司，双方约定租赁期限及租金等事宜，其中浙ＸＸ企信息科技有限公司的代理人宋天高在落款处注明：“我公司华企信息科技知道并同意，本合同出租主体，由宁波曼加贸易有限公司来接替华某某完成。2016年7月10日。”2016年6月30日，浙江泰隆商业银行股份有限公司宁波分行出具承诺书一份，因担保宁波金酋进出口有限公司1000万元的债务，抵押人华某某和龚某某以其名下房地产作抵押。经协商，宁波金酋进出口有限公司先偿还380万元后，浙江泰隆商业银行股份有限公司同意注销抵押人华某某和龚某某名下房产他项权证（权证号：甬房他证海曙字第××号）。根据原告的申请，本院对涉案房地产及固定装修委托宁波仲恒房地产估价有限公司进行评估，该公司于2017年4月5日出具《估价报告》，估价结论：“经测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于宁波市海曙区冷静街8号（银亿时代广场）10-1室的房地产及-1-71号地下车库，于价值时点2016年6月15日的市场价值（含室内固定装修）为人民币325.7万元，大写人民币叁佰贰拾伍万柒仟元整。”本院于2016年9月22日立案受理案外人宁波曼加公司提出的执行异议，并于2016年9月26日作出（2016）浙0205执异7号执行裁定书，解除对被执行人龚某某、华某某名下位于位于宁波市时代广场地下车库1-71、位于宁波市海曙区冷静街8号10-1室房地产的查封措施。申请执行人即本案原告不服该裁定，在法定期限内，向本院提出执行异议之诉成讼。本院认为，本案的争议焦点是诉讼案件保全中，买受人被告曼加公司对登记在被执行人即本案被告龚某某、华某某名下的不动产提出异议，是否符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，且其权利能够排除执行。一、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。原告认为被告曼加公司与被告龚某某、华某某有利害关系，合同签订时间是在借款到期后，转让价格不合理，因此该合同系被告之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，严重损害原告合法权益，该合同无效。被告认为双方签订合同是真实意思表示，而且转让价格合理，因此该合同有效。本院认为合同双方当事人为被告曼加公司与被告龚某某、华某某，他们之间签订的合同是平等主体之间签订的合同，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，而且双方关于涉案房地产的转让价格，经本院委托专业评估机构评估后，在合理的范围内，原告也无证据证明双方存在恶意串通，因此本院认为双方签订的涉案房地产转让合同是合法有效的。二、在人民法院查封前是否已合法占有该不动产。根据被告曼加公司提供的房屋租赁合同以及被告龚某某、华某某提供的收条证明在人民法院查封之前，被告龚某某、华某某已经将房屋钥匙及房屋所有权证交付给了被告曼加公司，且原承租人也同意将出租权益由被告龚某某、华某某转移至被告曼加公司名下，因此本院认为被告曼加公司已经实际占有该涉案房地产。三、是否已经支付全部对价。根据被告曼加公司提供的银行汇款凭证及借条、证人证言，以及被告龚某某、华某某提供的承诺函，可以证明被告曼加公司向案外人翁某借款或者自己将共计超过380万元款项汇入被告华某某账户，或者根据被告龚某某、华某某的指示，指定案外人翁某将款项汇入浙江泰隆商业银行风险资产质押专户、华某某，其目的就是为了注销涉案房地产在浙江泰隆商业银行股份有限公司的他项权证，因此本院认为被告曼加公司已经按约付清了全部转让款项。四、是否非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人被告曼加公司在2016年7月28日到房产交易中心办理过户时发现涉案房地产被本院查封，因此该情形属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，买受人被告曼加公司对登记在被执行人即本案被告龚某某、华某某名下的不动产提出异议，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，且其权利能够排除执行，被告曼加公司的抗辩理由成立，故原告的诉讼请求应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行的诉讼请求。本案受理费53800元，由原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行负担。评估费9140元，由原告广发银行股份有限公司宁波慈溪支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  徐 伟审 判 员  陆剑峰人民陪审员  侯 丽二〇一七年五月二日代书 记员  张 炜附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。