上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终208号
上诉人（原审被告）：上海安固汽修厂，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路1558号C区*幢*号。
投资人：朱登强，总经理。
委托诉讼代理人：梁永，上海安固汽修厂员工。
委托诉讼代理人：史鹏舟，上海市建纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海芦港建材有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路1558号。
法定代表人：金家凯，董事长。
委托诉讼代理人：顾思扬，上海嘉钰律师事务所律师。
上诉人上海安固汽修厂（以下简称安固汽修厂）与被上诉人上海芦港建材有限公司（以下简称芦港公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初48555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭于2018年1月31日公开开庭审理了本案，上诉人安固汽修厂之委托诉讼代理人梁永、史鹏舟律师、被上诉人芦港公司之委托诉讼代理人顾思扬律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
安固汽修厂上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项判决主文，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求。事实和理由：第一，被上诉人并无上海市浦东新区XX城XX路XX号场地、水泥地及仓库（以下简称系争场地、水泥地及仓库）的所有权及管理权，故其并非本案适格主体。系争房屋《临时建设工程规划许可证》载明，建设单位并非被上诉人，一审中被上诉人也明确其没有系争房屋所有权的证明文件；被上诉人并未获得系争房屋权利人之一上海A有限公司（以下简称A公司）授权的管理权。第二，上海B有限公司（以下简称B公司）出具的《情况说明》不能作为被上诉人收取租金的依据。B公司本身并无系争房屋的所有权及管理权，其授权无效；且被上诉人为B公司的独资子公司，二者有利害关系，B公司证言的真实性不应当予以认可。如果判决上诉人向被上诉人支付租金，日后A公司可能向上诉人主张租金，使上诉人处于巨大法律风险之中。第三，即便上诉人应向被上诉人履行义务，但因系争房屋是临时建筑，临港五违办通知上诉人在2017年6月20日前搬离并拆除系争房屋，故租金应当支付到该日止；又因系争水泥地及房屋已被拆除，上诉人并无返还必要及可能性。第四，一审认定的物业费计算错误，2014年12月1日至2015年5月31日上诉人应付的物业管理费是人民币（以下币种相同）2,500元，一审计算为15,000元，相应一审判决主文第二项中，上诉人已经履行的金额不是19,000元，而是31,500元。
芦港公司辩称，不同意上诉人的部分上诉请求。第一，上诉人占有系争场地、水泥地及房屋是基于其与被上诉人签订的租赁合同，故被上诉人有权收取占有使用费。被上诉人的股东B公司出资建设了系争场地及房屋并授权被上诉人进行管理，至于B公司与A公司之间的事宜，属于被上诉人股东内部关系，与本案无关。第二，被上诉人确认系争水泥地及房屋于2017年11月20日被实际拆除，被上诉人可自行收回系争场地，故撤回原审第4项诉讼请求。与此相应，被上诉人同意上诉人支付占有使用费到2017年10月31日。第三，认可上诉人就一审判决书错误认定物业费的观点，同意一审第二项判决主文中上诉人已经履行的金额实为31,500元。
芦港公司诉至一审法院，请求判令：1、安固汽修厂向芦港公司支付2015年6月1日起至实际归还系争房屋及场地之日止的房屋及场地占有使用费，暂计至2017年8月31日止为562,500元；2、安固汽修厂向芦港公司支付自2015年6月1日起至2017年8月31日止的物业管理费54,000元；3、安固汽修厂向芦港公司支付违约金170,000元；4、安固汽修厂向芦港公司返还系争房屋及场地；5、案件受理费、保全费由安固汽修厂承担。
一审法院认定事实：2006年2月8日，上海C有限公司（甲方）与B公司（乙方）签订《联营开发“上海XX中心项目”协议书》，约定甲方与乙方对“上海XX中心项目”采用联营开发的模式，即甲方负责临时项目、临时土地使用的报批，以及土地的前期征地工作，承担相应的征地费用；乙方负责项目地上建筑物及配套设备设施的建设，承担相应的建设资金。乙方对“上海XX中心项目”地块上建筑的投资建设范围包括：在该项目80亩土地上的所有建筑物，以及除建筑物外项目红线及红线外所有的配套建设部分。乙方在该项目土地上投资建设的、经甲方认定的建筑物及配套设施设备，其建设及配套投资总额以四年经营期为基础，按四年快速平均折旧确定乙方应收回的投资成本总额，由双方投资组建的合资公司在每年经营到账收入中，按一定的金额比例、以双方约定的方式支付给乙方。协议第7条约定：甲、乙双方将合资成立“上海芦港建材有限公司”，受甲、乙双方委托全面负责对“上海XX中心项目”的经营管理（包括乙方在该项目土地上投资建设的建筑物及配套设施设备，其所有的业务收入及发生的维护费用均由合资公司收取和承担），并签订该项目相应的《全权委托经营管理合同》。
2006年2月20日，上海C有限公司取得了包括系争房屋在内的芦潮港建筑建材服务中心的《建设工程规划许可证（临时）》，在《建设工程规划许可证（临时）》的遵守事项中注明：《临时建设工程规划许可证》的有效期为两年，确需延长使用的可申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。芦港公司未举证证明系争场所的《建设工程规定划许可证（临时）》的有效期到期后曾申请延期并获批准。
2007年8月11日，上海C有限公司（甲方）与B公司（乙方）签订《联营开发芦潮港“建筑建材服务中心项目”协议书补充协议》，约定“协议”的有效期由原来4年延长到7年6个月即到2013年8月22日止。
2008年1月21日，芦港公司作为出租方（甲方），安固汽修厂作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租系争场所，租期为6年，自2008年3月1日起至2014年2月28日止。合同第六条约定，场地租金六年一付，先付后用，租期六年，总计120万元整。六年场地的租金付款方式：合同签订后先付40万元，2008年4月份之前支付40万元整，剩余的场地租金40万元到2008年6月份之前全部付清，如遇特殊情况与甲方商量后最晚至8月底。第八条约定，甲方不提供租赁建筑物内的保洁服务，物业管理费用为5,000元/年，本身所产生的生活垃圾由汽修厂自己负责解决。第二十一条约定，除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：……4、未按期支付租金及其他费用；……。第二十二条约定，违约方应向另一方支付违约金；违约金按日违约金为年租金的百分之一计算。
2009年1月22日，芦港公司作为出租方（甲方），安固汽修厂作为承租方（乙方），双方签订《补充合同》，约定：乙方2008年3月1日至12月1日（九个月）因甲方未按时交付厂房、厂地给乙方使用，致使乙方无法经营，故甲方免收乙方租金15万元；2008年3月1日至2008年12月1日因乙方未经营，甲方同意补偿乙方15万元，作为甲方违约一次性补助乙方的损失，租期不变；乙方支付的在建钢结构房（三号仓库）13.5万元也由甲方承担，二项合计28.5万元是甲方一次性补助给乙方作为甲方违约赔偿乙方的损失，由甲方承担；如甲方在2009年3月1日之前钢结构完工交付使用，乙方无条件支付13.5万元交付甲方；甲方所交付的厂房质量均符合国家安全生产标准；合同期满后，如芦港公司仍继续经营原地块，甲方同意延长给乙方使用九个月，租金仍为15万元；……。2008年1月22日至2016年2月5日期间，安固汽修厂支付芦港公司系争场所的租赁费用共计107.9万元。
一审审理中，芦港公司提供了B公司出具的《情况说明》一份，说明B公司与A公司联营合同到期后，事实上由芦港公司继续经营管理，由芦港公司继续收取租金及物业管理费等相关费用，B公司作为芦港公司的控股股东，同意由芦港公司继续收取涉案场的租金等费用，如A公司有异议，由其与芦港公司和A公司进行解决，不再与安固汽修厂有任何关系。安固汽修厂对上述《情况说明》有异议。
一审法院认为：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。系争场所系临时建筑，使用期限自2006年2月20日至2008年2月20日。双方关于系争场所的《租赁合同》约定的租赁期限自2008年3月1日至2014年11月30日止，上述租赁期限已超过系争场所的使用期限，因此，双方所签的《租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效，承租人应当返还系争场所，并参照合同约定进行结算，现B公司同意由芦港公司继续经营管理系争场所，并收取相应的房屋使用费及物业管理费，故芦港公司主张安固汽修厂向其返还系争场所，并支付自2015年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费、自2015年6月1日起至2017年8月31日止的物业管理费，于法有据，法院予以支持。关于应付房屋使用费及物业管理费的数额，芦港公司提出租赁期限届满之后系争场所的使用费变更为每年25万元、物业管理费变更为每年24,000元，因安固汽修厂予以否认，对此芦港公司又未提供证据予以证实，故对芦港公司的意见法院不予采信，安固汽修厂应当参照年租金20万元、每年5,000元的标准继续向芦港公司支付房屋使用费及物业管理费。根据《租赁合同》及《补充合同》，租期从2008年3月1日起至2014年11月30日止，安固汽修厂应付的房屋使用费为120万元（已经扣除2008年3月1日至2008年12月1日免租期间的房屋使用费及物业管理费）、物业管理费为3万元，2014年12月1日至2015年5月31日安固汽修厂应付的房屋使用费为10万元、物业管理费为15,000元。扣除芦港公司应支付安固汽修厂的经营损失15万元、钢结构房建造款13.5万元外，2008年3月1日起至2015年5月31日止，安固汽修厂应付房屋使用费为1,015,000元、物业管理费45,000元，总计106万元。从2008年1月22日起至2016年2月5日，安固汽修厂已经支付芦港公司共计1,079,000元。对于多支付的19,000元，法院认定为安固汽修厂尚应支付的房屋使用费中的已履行款。《租赁合同》无效，故芦港公司要求安固汽修厂支付违约金，没有法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，于2017年10月17日作出判决，判决如下：一、上海安固汽修厂于判决生效之日起十日内向上海芦港建材有限公司返还上海市浦东新区XX城XX路XX号场地、水泥地及仓库；二、上海安固汽修厂于判决生效之日起十日内支付上海芦港建材有限公司自2015年6月1日起至实际归还上海市浦东新区XX城XX路XX号场地、水泥地及仓库日止参照年租金20万元标准计算的房屋使用费（上海安固汽修厂已经履行19,000元）；三、上海安固汽修厂于判决生效之日起十日内支付上海芦港建材有限公司自2015年6月1日起至2017年8月31日止按年物业管理费5,000元标准计算的物业管理费11,250元；四、驳回上海芦港建材有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,660元，减半收取计5,830元，由上海芦港建材有限公司负担1,596元，由上海安固汽修厂负担4,234元；财产保全费5,000元，由上海芦港建材有限公司负担3,545元，由上海安固汽修厂负担1,455元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，上诉人表示，为配合政府动迁，其已于2017年9月离开系争场地。被上诉人则认为系争场地于2017年11月20日拆除，在此之前，上诉人均在该处。
二审中，双方一致确认系争场地上的水泥地及仓库现已拆除，场地可由被上诉人自行收回，故被上诉人明确表示撤回其要求返还场地、水泥地及仓库的诉请，并同意将其主张的房屋使用费截止日期变更为2017年10月31日。双方同时确认，一审法院认定的“2014年12月1日至2015年5月31日上诉人应付的物业管理费为15,000元”有误，半年物业管理费的标准应为2,500元。据此，双方一致确认一审判决主文第二项中关于“（上海安固汽修厂已经履行19,000元）”应变更为“（上海安固汽修厂已经履行31,500元）”。
本院认为，上诉人向被上诉人承租取得的场地及房屋系临时建筑，其有效期截止于2008年2月20日，而双方就此签订的租赁合同之租期则自2008年3月1日起至2014年2月28日止，故双方之间的租期已超出系争场所的有效使用期限，一审法院据此认定该租赁合同无效，当属正确。因合同无效，上诉人依据该无效租赁合同所取得的场地、水泥地及仓库理应予以返还。现因双方在二审中均确认，该水泥地及仓库已被拆除，场地可由被上诉人自行收回，故被上诉人撤回其原审中要求返还场地、水泥地及仓库的诉讼请求，并无不当，本院依法予以准许。至于上诉人实际占用系争场所期间的房屋使用费及物业管理费，一审法院参照双方租赁合同约定的租金及物业管理费的标准予以认定，并无不当，本院予以认同。鉴于被上诉人在二审中确认，上述场地已于2017年11月20日拆除，故被上诉人同意变更一审法院判决主文第二项中上诉人支付占有使用费的日期截止于2017年10月31日，并无不妥，本院予以准许。上诉人关于被上诉人并非本案适格主体的上诉意见，依据不足，本院不予采信。一审法院关于上诉人已经履行费用的认定有误，本院依法予以调整。上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初48555号民事判决第三、四项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初48555号民事判决第一项；
三、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初48555号民事判决第二项为“上海安固汽修厂于本判决生效之日起十日内支付上海芦港建材有限公司自2015年6月1日起至2017年10月31日止参照年租金人民币20万元标准计算的房屋使用费（上海安固汽修厂已经履行人民币31,500元）”。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币11,660元，减半收取计5,830元，由上海芦港建材有限公司负担1,596元，由上海安固汽修厂负担4,234元；财产保全费5,000元，由上海芦港建材有限公司负担3,545元，由上海安固汽修厂负担1,455元。二审案件受理费人民币8,246元，由上海安固汽修厂负担8,133元，由上海芦港建材有限公司负担113元。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年三月二十二日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……