江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏10民终334号
上诉人(原审原告):潘爱珍，女，1953年11月30日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：马蓉，江苏擎天柱律师事务所律师。
上诉人(原审原告):李兴荣，男，1943年9月9日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：马蓉，江苏擎天柱律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：晓光，女，1926年12月20日出生，汉族，住扬州市广陵区。
委托诉讼代理人：蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴长俊，江苏华朋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：吉琳，女，1977年3月17日出生，汉族，住扬州市。
委托诉讼代理人：蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴长俊，江苏华朋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：陶孝文，女，1949年10月21日出生，汉族，住扬州市。
委托诉讼代理人：蒋敏，江苏华朋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴长俊，江苏华朋律师事务所实习律师。上诉人潘爱珍、李兴荣为与被上诉人晓光、吉琳、陶孝文返
还原物纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2016)苏1002民初4737号民事判决，于2018年1月30日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘爱珍、李兴荣在原审的诉讼请求为：判令三被告支付购买联谊花园6幢302室的购房款21.67万元，并返还原告代为支付的2010年6月至2015年12月期间的物管费、水电费合计1451元。
原审法院查明：
被告晓光与吉小平系母子关系，吉小平与被告陶孝文系夫妻关系。被告吉琳系吉小平、被告陶孝文的女儿。吉小平于2017年3月28日因病去世。
2009年12月17日，原告潘爱珍与李兴荣作为甲方与被告晓光作为乙方签订《房地产互换契约》约定，甲方自愿将座落在联谊花园D02幢302室的房地产（房屋建筑面积82.73平方米）与乙方座落在联谊花园26幢505室的房地产（房屋建筑面积123.73平方米）互换。乙方愿意与甲方互换房地产。甲方房地产价格为人民币贰拾壹万陆仟元，乙方房地产价格为人民币贰拾捌万陆仟伍佰肆拾捌元，双方房屋差价款为人民币柒万零伍佰肆拾捌元，于2009年6月28日前一次付清给对方。付款方式为现金。双方同意于2009年12月30日将上述房地产正式交付给对方。房屋移交给对方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并互换给对方。原、被告双方一直确认双方并未按照该《房地产互换契约》履行，签订该契约只是为了更名。
原告提供的一份甲方为李兴荣、潘爱珍，乙方为晓光，证明人为吉小平的《换房协议书》载明：“在扬州市政府落实住房政策后，甲乙双方先后获得购买扬州市经济适用房两处。甲方是联谊花园6幢302室，乙方是宜康苑26幢505室，共享基价1650元/每平方，楼层差价五楼-10%，三楼+10%。因老人居住的需求，双方根据实际情况自愿在平等的基础上互换以上两处住房。暨甲方李兴荣已出资28.5302万元购得宜康苑26幢505室123.73㎡，阁楼84.56㎡，车库17㎡。乙方晓光可出资21.67万元给甲方购得联谊花园6幢302室82.73㎡，车库13㎡。（明细账目见附表）本协议书一式叁份，甲、乙双方各执壹份，第三方手执壹份，具有同等法律保护者。在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决或提交当地仲裁委员会仲裁。本协议书双方签字生效，两处房产证件於2012年底各自过户更名”。原告当庭陈述该《换房协议书》形成于上述《房地产互换契约》签订之后，被告当庭陈述该《换房协议书》形成于《房地产互换契约》签订之前。原、被告均不申请对《换房协议书》具体签订时间进行鉴定。
另查，宜康苑26幢505室于2009年12月18日已过户至原告名下，联谊花园D02幢302室房屋于2009年12月18日过户至被告晓光名下，后于2016年4月7日过户至吉小平名下，2016年5月31日吉小平又过户至被告陶孝文名下。2016年10月3日后该房屋由被告陶孝文实际控制。
原审法院认为：
第一，原告提供的未签署时间的《换房协议书》中载明：“乙方晓光可出资21.67万元给甲方购得联谊花园6幢302室82.73㎡，车库13㎡。两处房产证於2012年底各自过户更名”，而本案所涉房屋实际于2009年12月18日就已过户至被告晓光名下，由此可推断出《换房协议书》应形成于《房地产互换契约》之前，现原告当庭陈述该《换房协议书》形成于《房地产互换契约》之后，明显与《换房协议书》中约定的内容相互矛盾，故本院无法排除在双方办理更名过户前被告晓光已给付全部购房款的事实。
第二，虽然《换房协议书》未明确款项给付时间，但房屋已在2009年12月18日过户，根据协议本意被告应付款后才可过户，此后原告应当向被告晓光主张房款，此时应开始计算诉讼时效，而原告直至2016年10月12日才起诉，显然已超过诉讼时效。综上，对原告要求被告给付购房款21.67万元的诉请，本院难以支持。原、被告双方一致认可本案所涉房屋于2016年10月3日后才由被告陶孝文实际控制，故对原告要求被告给付2010年6月至2015年12月期间的物管费、水电费合计1451元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告潘爱珍和李兴荣的诉讼请求。案件受理费4572元，保全费1820元，合计6392元，由两原告负担。
宣判后，潘爱珍、李兴荣不服共同向本院提起上诉，其上诉请求为，撤销原审判决，并将本案发回重审或依法改判。事实与理由：
1、原审判决认定事实不清。
首先，潘爱珍、李兴荣在原审所提供的《换房协议书》和水电气、有线电视、物业费缴纳凭证可以证明，该讼争房屋一直在潘爱珍、李兴荣的实际控制之下，而晓光、吉琳、陶孝文并未交付购房价款。现该房屋所有权人名称的变更，并不必然推导出购房人已支付购房价款的结论。其次，潘爱珍、李兴荣与晓光签订《房地产互换契约》是为了办理房屋过户手续所签订的格式文本，且双方均确认该《房地产互换契约》并未实际履行。再次，在上述《换房协议书》与《房地产互换契约》所约定的内容不一致时，应当以《换房协议书》所约定内容为当事人的真实意思表示。现晓光、吉琳、陶孝文所提供的付款证据为零星取款的凭证，该证据并不证明其已履行付款义务。最后，潘爱珍与晓光之子吉晓平生前就有其他经济往来，有吉晓平向潘爱珍借款16.8万元的借条为证。在上述情况下，原审驳回潘爱珍、李兴荣的诉讼请求，属于认定事实不清。
2、潘爱珍、李兴荣的请求未超过诉讼时效。
根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起算；不能确认履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。由于潘爱珍、李兴荣与晓光所签订的《换房协议书》中并未约定晓光支付购房价款的时间，而案涉房屋虽然于2009年12月18日过户至晓光名下，但在2009年12月至2016年10月期间，该房屋一直由潘爱珍实际控制，直到2016年5月对方将该房屋最终过户至陶孝文名下，且将房屋门锁更换之时，潘爱珍、李兴荣才知道自己的权益受到侵害。因此，潘爱珍、李兴荣于2016年10月起诉，其诉讼时效在法律规定的期间之内。
综上，原审判决认定事实不清，其判决结果损害了潘爱珍、李兴荣的权益。请求二审法院支持潘爱珍、李兴荣前述上诉请求。
其二审期间提供的证据为：2006年5月30日，吉小平向潘爱珍出具的《欠条》1份，主要内容为，吉小平欠潘爱珍168000元，在2016年4月底还清，其中3万以银行利息计算。以此证明：吉小平与潘爱珍之间有其他经济往来；现对方所提供的付款证据为零星取款的凭证，这些记录除非有潘爱珍本人签名，明确与房款有关，否则这些取款记录与本案无关。
该证据经质证，晓光、吉琳、陶孝文认为：对该份证据的真实性和关联性均不予认可。第一、鉴于吉小平已经去世，我方无法判断该欠条是否其本人所写，是否真实。第二、对方主张形成于2006年5月30日，约定于2016年4月底还款，但从欠条内容来看，“四月底还清”前的字更像2006年与下面落款的2006年更一致。因此，从这个角度看，欠条内容明显矛盾。第三、潘爱珍与吉小平之间存在特殊关系，双方之间是否存在平等主体之间的借款，明显存疑，且潘爱珍也没有提供该款项实际交付吉小平的相关证据。第四、即便该欠条存在，也与本案事实无关，潘爱珍应该另行向吉小平主张。第五、对方提供该欠条是为证实我方在原审提供的取款凭证，取款用途是偿还借款而非支付房款，我方认为现有证据不能证明其目的。
晓光、吉琳、陶孝文共同答辩称：
1、原审判决认定事实清楚。
首先，在潘爱珍、李兴荣与晓光所签订的《换房协议书》中载明，甲、乙双方先后购买扬州经济适用房两处，甲方是联谊花园6幢302室、乙方是宜康苑26幢505室，……两处房产证於2012年底各自过户更名。从该协议的内容可以看出，双方签订该协议时，上述302室房屋登记在潘爱珍、李兴荣名下，而505室房屋登记在晓光名下，双方拟定于2012年底办理房屋产权互换手续。从双方于2009年12月17日签订《房地产互换契约》后，于2009年12月18日实际办理房屋互换手续的情况推断，该《换房协议书》应形成于《房地产互换契约》之前。其次，原审期间，晓光、吉琳、陶孝文提供了自2007年8月22日至2008年12月18日期间，吉小平以现金方式向潘爱珍、李兴荣支付购买302室房屋价款计21.6万元的取款凭证，但潘爱珍、李兴荣不予认可。现晓光、吉琳、陶孝文对此并非将取款凭证作为独立证据提供，而是结合《房地产买卖契约》（原审期间已作为证据提供）作为证据链提供，用来佐证302室房屋购房价款系以现金方式分期支付给潘爱珍、李兴荣。再次，原审期间，潘爱珍确认《房地产买卖契约》中“08年12月18日房款用现金已全部付清”系其亲笔所写。现潘爱珍、李兴荣虽然声称该《房地产买卖契约》已作废，但晓光、吉琳、陶孝文仍然持有该《房地产买卖契约》，故该作废一说显然不能成立。同时，潘爱珍、李兴荣于2009年12月18日申请代开的销售不动产统一发票也证明晓光已向潘爱珍、李兴荣付清购房价款。最后，潘爱珍系吉小平所开办公司的会计，双方之间私人关系密切。从双方先后签订《换房协议书》和《房地产互换契约》可见，双方从当初商议到最后实际过户，均约定采取的是互换方式，双方互换房屋的款项也应该在实际过户之前全部结清，否则不合常理。
2、潘爱珍、李兴荣的请求已超过诉讼时效。
在双方所签订的《换房协议书》中虽然未能明确晓光给付购房价款的时间，但是该互换的房屋实际于2009年12月18日已完成过户。根据《换房协议书》的本意和《房地产互换契约》及《房地产买卖契约》中关于晓光给付购房价款和房屋过户时间的约定（其中互换契约约定2009年6月28日前付清房款，2009年12月30日过户；买卖契约约定2008年12月18日前付清房款，2009年12月18日过户），该购房价款显然在过户之前应当支付完毕，且按照日常生活经验，除非另有明确约定，购房价款也应在过户之前予以结清。如潘爱珍、李兴荣认为晓光在该房屋过户之前未能结清购房价款，其主张权利的时间应从2009年12月18日起算。现潘爱珍、李兴荣于2016年10月12日才提起本次诉讼，其诉请的诉讼时效显然已超过法律规定的期间。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。其二审期间未提供证据。
本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。
另查，2009年12月17日，潘爱珍、李兴荣与晓光签订《房地产买卖契约》1份。该买卖契约约定：潘爱珍、李兴荣将其坐落在联谊路588号6幢302室房屋出售给晓光；该房地产成交价为216000元，晓光在2008年12月18日前付清给潘爱珍、李兴荣；双方同意2009年12月18日由潘爱珍、李兴荣将上述房地产正式交付给晓光，该建筑物范围内的土地使用权一并转移等。潘爱珍在该买卖契约中还手写加注“08年12月18日房款用现金已全部付清”的内容。在该买卖契约的落款处仅有潘爱珍和晓光的签名。
本案双方争议的焦点为：1、潘爱珍、李兴荣要求晓光、吉琳、陶孝文给付双方互换房屋应支付的购房价款216000元，有无事实和法律依据？2、潘爱珍、李兴荣的诉请是否已超过法律规定的诉讼时效？
本院认为：
1、现有证据不能证明晓光在房屋过户前未结清购房款。
潘爱珍、李兴荣所提供未签署时间的《换房协议书》中载明：晓光可出资21.67万元给潘爱珍、李兴荣购得联谊花园6幢302室房屋；两处房产证於2012年底各自过户更名。由于该房屋实际于2009年12月18日已过户至晓光名下。从双方在该房屋过户前所签订的《房地产互换契约》的内容分析，该互换契约约定2009年6月28日前付清房款，2009年12月30日过户。由此可以推断该《换房协议书》应形成于《房地产互换契约》之前。现潘爱珍、李兴荣主张该《换房协议书》形成于《房地产互换契约》之后，明显与《换房协议书》和《房地产互换契约》中约定的内容相互矛盾，故本院对此不予采信。
二审期间，潘爱珍、李兴荣所提供的证据表明，潘爱珍与晓光之子吉小平虽然私人关系较好，但双方在经济往来过程中尚有出具条据的习惯。如在该互换房屋办理更名过户之前，晓光或吉小平未能结清全部购房价款，潘爱珍、李兴荣理应要求其出具《欠条》作为权利凭证，然而在《房地产互换契约》中已明确约定付款期限，且该房屋已过户至晓光名下的情况下，潘爱珍、李兴荣却未要求晓光向其出具《欠条》，显然有悖常理。基于本案现有证据和上述分析，本院确认，本案现有证据不能证明晓光在房屋过户前未结清购房价款。
2、潘爱珍、李兴荣的诉请已超过法律规定的诉讼时效。
根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起算；不能确认履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，双方在《换房协议书》中虽然未明确晓光给付购房价款的时间，但该房屋已在2009年12月18日办理过户。根据该协议书的本意和《房地产互换契约》的约定，晓光应在付清购房价款后方可过户。如果晓光在办理房屋过户前未能结清全部购房价款，潘爱珍、李兴荣理应在该房屋过户后及时向晓光主张购房价款。此时，依法应开始计算诉讼时效，而潘爱珍、李兴荣直至2016年10月12日才提起诉讼，显然已超过法律所规定的诉讼时效。
综上所述，潘爱珍、李兴荣的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4572元，由潘爱珍、李兴荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
审 判 员 邱世国
审 判 员 陈少君
二〇一八年四月二十五日
法官助理 唐宏杰
书 记 员 王 兵