福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初2614号原告：叶馨，女，1973年7月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原告：叶曦，男，1984年2月24日出生，汉族，住福建省霞浦县。两原告共同委托诉讼代理人：饶小樱、林彬能，福建尚圭律师事务所律师。被告：朱伟，男，1989年8月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：郭伟清、佟思进，福建重宇合众律师事务所律师。第三人：朱军，男，1976年12月1日出生，汉族，住福建省光泽县。第三人：邓美兰，女，1982年12月29日出生，汉族，住福建省南平市延平区。第三人：陈玉康，男，1974年4月23日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：翁文宁、杨晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。原告叶馨、叶曦与被告朱伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告朱伟申请追加朱军、邓美兰、陈玉康作为第三人参加本案诉讼，叶馨、叶曦申请追加陈玉康作为被告参加本案诉讼，本院依法追加朱军、邓美兰、陈玉康作为第三人参加本案诉讼。本案经公开开庭进行了审理，原告叶馨、叶曦的委托诉讼代理人饶小樱、被告朱伟及其委托诉讼代理人郭伟清、第三人朱军、第三人邓美兰、第三人陈玉康的委托诉讼代理人翁文宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶馨、叶曦向本院提出诉讼请求：1.判令解除叶馨、叶曦与朱伟于2016年6月7日签订的《房屋买卖经纪合同（更名）》；2.判令朱伟及陈玉康立即向叶馨、叶曦双倍返还购房定金100000元；3.判令朱伟及陈玉康支付叶馨、叶曦已支付的中介佣金12000元；4.本案诉讼费、保全费、公告费在内的全部诉讼费用由朱伟、陈玉康承担。审理中，叶馨、叶曦变更诉讼请求第二项为：判令朱伟及陈玉康立即向叶馨、叶曦返还购房定金50000元。事实和理由：2016年6月7日，朱伟作为陈玉康的代理人与叶馨、叶曦签订了一份《房屋买卖经纪合同（更名）》（以下简称“合同”），合同约定叶馨、叶曦购买陈玉康位于厦门市海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元的房产，总价款696500元，叶馨、叶曦应在2016年6月8日前支付购房定金50000元，陈玉康应于2016年7月7日前通过在开发商处变更商品房受让人的方式将该房产转让给叶馨、叶曦。并且合同约定，若卖方违约，则中介费由卖方承担，卖方代理人朱伟愿连带承担相应的违约责任。合同签订后，叶馨、叶曦依约在2016年6月7日向朱伟支付了50000元定金，并向中介方支付了12000元中介费。但合同约定的更名期限已过，虽经叶馨、叶曦多次通过电话、发函等方式催告，陈玉康及朱伟至今仍未履行相应义务。叶馨、叶曦认为，陈玉康拒不履行合同的行为已经构成违约，叶馨、叶曦可依据合同的约定和合同法第九十四条的规定解除合同并要求陈玉康承担相应的违约责任。同时，由于合同第一条规定，朱伟签署合同对涉案房产的处置意见可完全代表涉案房产所有人意志并可确认上述房产所有人按合同执行所有约定义务，否则相应责任应由朱伟承担，因此叶馨、叶曦亦有权要求朱伟和陈玉康共同承担责任。为此，叶馨、叶曦特向法院提起诉讼，请求判如诉请。朱伟辩称，一、朱伟并非本案适格被告，厦门市海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元房屋（以下简称“涉案房屋”）所产生的一切法律后果均应由涉案房屋所有人陈玉康承担。涉案房屋的所有人陈玉康委托邓美兰作为涉案房屋的销售代理人，陈玉康不得擅自终止委托或拒绝出售，否则陈玉康应向邓美兰支付等额于买卖双方代理费金额的违约金并承担由此违约所造成的违约责任。邓美兰委托朱伟作为涉案房屋的销售代理人，销售涉案房屋所产生的法律责任均与朱伟无关，由邓美兰和所有人陈玉康承担，此委托邓美兰已经明确告知所有人陈玉康并经陈玉康同意。朱伟于2016年6月18日晚告知陈玉康涉案房屋中介已经代其收取叶馨、叶曦50000元，陈玉康回复其看到了，所有人陈玉康与朱伟存在代理的法律关系。叶馨、叶曦知道涉案房屋所有人系陈玉康且与陈玉康针对涉案房屋的交易、付款条件等内容进行沟通谈判，涉案房屋系陈玉康委托朱伟出售给叶馨、叶曦，叶馨、叶曦充分了解朱伟仅为涉案房屋的代理人。根据《民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，朱伟系陈玉康的代理人，叶馨、叶曦在与朱伟签署合同时知道朱伟与陈玉康之间的代理关系，故朱伟不是本案的适格被告，本案所产生的法律后果均应由陈玉康承担。二、叶馨、叶曦不支付涉案房屋的首付款给陈玉康构成违约，叶馨、叶曦无权主张双倍返还购房定金。2016年8月6日，朱伟与叶馨、叶曦达成统一意见，并约定到海峡现代城售楼处签订合同。当天下午，叶馨、叶曦突然反悔不支付首付款给陈玉康。陈玉康得知后还专程打电话告知叶馨、叶曦付款条件对双方都是有保障，但叶馨、叶曦仍坚持不支付涉案房屋的首付款，导致合同最终无法履行。因违约责任在叶馨、叶曦，叶馨、叶曦无权主张双倍返还购房定金。三、第三人朱军已将事前代为保管的50000元退还给叶馨、叶曦，叶馨、叶曦主张再次退还50000元没有事实依据。叶馨、叶曦将涉案房屋的50000元于2016年6月7日支付给厦门金海岸房产服务有限公司的授权代表朱军。因叶馨、叶曦不按约定支付涉案房屋的首付款且签订了退还承诺书，朱军已经于2016年9月20日将50000元退还给叶馨、叶曦，叶馨、叶曦再主张退还50000元没有事实依据。四、叶馨、叶曦主张的中介佣金12000元没有事实依据。根据《房屋买卖经纪合同（更名）》第四条“中介服务佣金及其他费用：甲方（朱伟）同意支付丙方（厦门金海岸房产服务有限公司）中介佣金人民币0元”之约定，合同中介方为厦门金海岸房产服务有限公司且朱伟无需支付中介佣金。叶馨、叶曦提交的收条上体现的中介系厦门安家乐业房产中介服务部并非《房屋买卖经纪合同（更名）》中的中介方，朱伟也不知情，因此叶馨、叶曦主张的中介佣金12000元没有事实依据。综上所述，恳请驳回叶馨、叶曦的全部诉求。第三人朱军述称，朱军是厦门金海岸房产服务有限公司的工作人员，是卖方这边的中介，朱军代为保管50000元定金，当时先签了合同，但后来对于付款方式双方没有达成一致，就不了了之，定金50000元已经退还给叶馨、叶曦。第三人邓美兰述称，邓美兰是陈玉康的代理人，陈玉康委托邓美兰销售海峡现代城的房源，邓美兰再委托朱伟处理相关事项，陈玉康也是知情的。合同履行过程中，双方在首付款的支付方式上存在分歧，是叶馨、叶曦主动要求退房的。第三人陈玉康述称，（一）由于厦门市海峡现代城一期G地块办公楼的用地性质是办公用地，依据政府规划等相关规定，必须由公司等企业法人购买；叶馨、叶曦作为自然人无权购买该房屋。根据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合同无效，定金条款也是无效的；中介方已经将定金50000元退还给叶馨、叶曦，叶馨、叶曦无权主张双倍返还定金。（二）《房屋买卖经纪合同（更名）》（下简称“讼争合同”）系朱伟与叶馨二人共同签订，朱伟是合同的一方主体，陈玉康并非讼争合同的签约主体。讼争合同所指向的甲方系“房屋所有权人”的代理人朱伟（见讼争合同第一条B款的约定）；根据合同的相对性，讼争合同所产生的法律后果不应由陈玉康承担。（三）退一步讲，假若讼争合同有效，陈玉康也并不存在违约。讼争双方在合同履行过程中，由于叶馨、叶曦对交易安全特别焦虑，经双方友好协商，叶馨、叶曦同意将其购买的房屋由厦门市海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元房屋调换到同楼层1309单元。后在更名手续办理过程中，叶馨、叶曦由于不想购房，要求解除合同退回定金；协商后由中介方把定金退给叶馨、叶曦；在该过程中双方友好协商，陈玉康并不存在违约，如若涉及违约，违约方是叶馨、叶曦。（四）退一万步讲，假若陈玉康应承担定金责任，由于朱军已经将定金退还给叶馨、叶曦，叶馨、叶曦无权再主张双倍退还定金；而讼争合同并未约定中介佣金，合同解除后，中介朱军并未收取中介佣金，叶馨、叶曦诉求赔偿中介佣金毫无依据。综上，恳请法院驳回叶馨、叶曦全部的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日，厦门华晟玉商贸有限公司向开发商海峡现代城（厦门）有限公司购买本案讼争房产即坐落于厦门市翔安区海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元房产，购买价款为651190元。讼争房产备案登记在厦门华晟玉商贸有限公司名下。2016年3月17日，厦门华晟玉商贸有限公司出具委托书，委托陈玉康代为出售位于厦门市翔安区海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元房屋。2016年3月8日，陈玉康与邓美兰共同签订委托书一份，陈玉康委托邓美兰代为销售包括本案讼争房产在内的海峡现代城房产。2016年5月1日，邓美兰与朱伟共同签订委托书一份，约定邓美兰将陈玉康委托销售房产的代理权限转委托给朱伟，并约定此委托已经明确告知产权人陈玉康并经陈玉康同意。2016年6月7日，朱伟（甲方）、叶馨、叶曦（乙方）、厦门金海岸房产服务有限公司（丙方，居间方）共同签订《房产买卖经纪合同（更名）》一份，约定由乙方购买所有人陈玉康位于厦门市海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元房产，合同载明：“甲方系上述房产所有人的代理人，甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表上述房产所有人意志并可确保上述房产所有人按本合同执行所有约定义务，否则相应违约责任由甲方本人承担。”合同第二条约定：“1、甲方向开发商购买上述房产时价格为人民币654976.39元，甲乙双方同意在本次交易中上述房产及所有转让项目总价格为人民币696500元。”合同约定由乙方支付购房定金50000元交由丙方监管。甲乙双方约定到房地产开发商处受理时间为2016年7月7日前。合同第七条房款支付方式约定：“若上述房产总转让价超过开发商出售上述房产的价格，则超出部分作为‘差额款’由乙方现金支付。在甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》到房管部门办理注销手续前，乙方将上述房产交易‘差额款’（差额款=总转让价-开发商出售价格）及中介佣金、手续费和扣除定金外的款项一次性交至丙方监管，同时丙方开具《收款收据》。若上述房产交易存在‘差额款’，待该房产买方名下《商品房买卖合同》在房管部门登记备案生效当日，甲乙双方至丙方处交接‘差额款’。丙方凭乙方名下相关《收款收据》将扣除定金外的‘差额款’支付给甲方，此时乙方定金转为甲方剩余房款。上述剩余房款作为甲方交房押金由丙方监管，丙方向甲方开具《交房押金收据》待上述房产交房手续办理完毕，甲方持上述定金《交房押金收据》向丙方结算押金。如上述房产由开发商向乙方交房，则本次交易不预留交房押金。”上述合同甲方由朱伟签字确认，乙方由叶馨代叶曦签字确认，丙方由朱军签字确认。2016年6月7日，叶馨向朱伟支付了购房定金50000元。朱伟出具收条确认收取叶曦购房定金50000元。2016年6月7日，厦门安家乐业房产中介服务部出具收条，载明收到叶曦购买海峡现代城一期G地块办公楼13层1310单元中介费12000元。2016年6月18日，朱伟通过微信聊天将出售讼争房产的事宜告知给陈玉康。交易期间，朱伟曾与叶馨微信沟通，载明：“其实我们这边还是比较积极去沟通想解决问题。之前与你沟通后，从1310换到1309这套，房子本身没有问题，而且房东也亲自给你电话了，1307和1308的客户也都买到房，这几天就去备案了，然后做银行按揭了。”叶馨回复：“你可以做到首付款我和你方共同开个户，把钱冻结在银行，待按揭开始自动付你方。”朱伟陈述：“哪有签约了还拿不到首付款的道理？1307和1308的客户也都安全签约了。”叶馨回复：“我不是不付，怕以后再麻烦，冻结在银行我也是要付出了。”朱伟答复：“陈玉康和林美容不同意呀。”2016年8月3日，叶曦、叶馨出具一份退款申明，载明：“叶曦、叶馨于2016年6月7日购买所有人陈玉康位于厦门市海峡现代城一期G地块办公楼13层1310房产，并签订《房产买卖经纪合同》，叶馨支付定金伍万元，并交由厦门金海岸房产股份有限公司保管，双方约定到房地产开发商处受理签约时间为2016年7月7日，截止至今，已延期25天，由于约定时间前仍无法签约，拟退还伍万元定金。”2016年8月9日，叶馨、叶曦向朱伟、陈玉康发送通知函，要求陈玉康、朱伟于2016年8月16日前履行合同义务，共同到开发商处办理有关手续，若朱伟、陈玉康在上述期限内仍不履行合同义务，叶馨、叶曦有权解除合同，并要求双倍返还定金。2016年9月20日，朱军将购房定金50000元退还给叶馨。上述事实，有叶馨、叶曦、朱伟、朱军、邓美兰、陈玉康陈述在案的法庭笔录及叶馨、叶曦提供的《房屋买卖经纪合同（更名）》、收条、中介费收款凭据、通知函及快递回单，朱伟提供的委托书两份、微信聊天记录、银行交易明细，陈玉康提供的商品房买卖合同及备案证明、委托书等证据予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，《房屋买卖经纪合同（更名）》系当事人双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。陈玉康主张讼争房屋根据规划用地性质属于办公用地，个人无权购买，讼争合同属于无效合同，但该事由并非法律法规对于合同效力的强制性规定，不影响合同的效力，故本院对于陈玉康的抗辩意见不予采纳。对于合同责任主体的问题，陈玉康授权委托邓美兰出售讼争房产，邓美兰转委托朱伟出售讼争房产，朱伟在签订合同后已经向陈玉康告知房产出售事宜，陈玉康并未提出异议，视为认可朱伟的代理行为，故朱伟的代理行为有效。朱伟作为陈玉康的委托代理人，在与叶馨、叶曦签订讼争合同时已经明确向叶馨、叶曦披露委托人系陈玉康的身份，其仅是以代理人的身份与叶馨、叶曦签订合同，故合同约定的双方当事人系陈玉康与叶馨、叶曦。讼争房产的实际备案登记买受人系厦门华晟玉商贸有限公司，陈玉康经授权有权出售讼争房产，但签订合同时朱伟、陈玉康并未向叶馨、叶曦披露实际备案登记买受人，故叶馨、叶曦可主张陈玉康承担合同责任。对于叶馨、叶曦现主张解除讼争合同的诉求，陈玉康没有异议，且合同定金50000元已经由朱军退还给叶馨，故本院对该项诉求予以照准。至于陈玉康是否存在违约行为，本院认为，《房屋买卖经纪合同（更名）》中未能就支付首付款的事项进行约定，支付购房款是购房者主要的合同义务，双方对此存在争议应当另行约定，根据朱伟与叶馨的微信记录可见，双方在支付首付款的问题上无法达成一致意见，致使合同无法继续履行，故不可归责于一方的违约责任，本院对于叶馨、叶曦主张陈玉康承担双倍返还定金的违约责任的诉求不予支持。至于叶馨、叶曦主张的中介佣金，朱伟与叶馨、叶曦签订讼争合同的中介方并非是厦门安家乐业房产中介服务部，朱伟、陈玉康对于该中介费用亦不予认可，叶馨、叶曦提供的证据不足以证明其支付给厦门安家乐业房产中介服务部的中介佣金与讼争房屋买卖合同存在关联性，故本院对该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除叶馨、叶曦与朱伟于2016年6月7日签订的《房产买卖经纪合同（更名）》；二、驳回叶馨、叶曦的其余诉讼请求。案件受理费1350元，减半收取计675元，由叶馨、叶曦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 张 薇二〇一七年四月七日书记员 王嘉汉附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十八条委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。