福建省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽民终976号
上诉人（原审原告）：三明市明辉房地产开发有限公司，住所地福建省三明市三元区新市中路208号。
法定代表人：刘晓柏，该公司清算组负责人。
委托诉讼代理人：周善瑜，福建万融律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）:三明市三元国有资产投资经营有限公司，住所地福建省三明市三元区青年路35号2层。
法定代表人：张明辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄霞，福建威明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付婧，福建威明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:三明市东泉房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区江滨新村10幢4层。
法定代表人：陈庚，该公司董事长。
上诉人三明市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）因与被上诉人三明市三元国有资产投资经营有限公司（以下简称三元国投公司）、被上诉人三明市东泉房地产开发有限公司（以下简称东泉公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省三明市中级人民法院(以下简称三明中院)（2017）闽04民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明辉公司的委托诉讼代理人周善瑜、温剑雄，被上诉人三元国投公司的委托诉讼代理人付婧到庭参加诉讼。被上诉人东泉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
明辉公司向一审法院起诉请求：撤销三明中院（2017）闽04执异18号执行裁定书；许可对三明市三元区富岗新村49幢半地下室5#-12#车库的执行（以下简称案涉地下室车库）。
一审法院认定事实：2004年11月17日，三元区富兴堡街道办事处（甲方，以下简称富兴堡街道办事处）与东泉公司（乙方）签订《旧房改造拆迁补偿安置合同书》（以下简称《拆迁补偿安置合同》），合同约定：富兴堡街道办事处将位于三元区前搭盖的旧房，建筑面积约400平方米交由东泉公司拆除，东泉公司同意在底层5#、6#店面二间，建筑面积约170平方米，实际面积待竣工验收后以规划测量队测量面积为准（附平面图）安置给富兴堡街道办事处。
2007年7月10日，因东泉公司设计变更，且根据政府批示需开辟临时农贸市场，解决占道经营，富兴堡街道办事处（甲方）与东泉公司（乙方）签订《协议书》，变更2004年11月17日签订的《旧房改造拆迁补偿安置合同书》，约定：将安置给富兴堡街道办事处的二间店面，腾出一间，置换为东泉公司开发的三元区富岗新村49幢半地下室5#-12#车库（该车库2006年4月21日登记房屋所有权人为东泉公司，2013年7月25日前东泉公司办理了抵押，之后被法院保全），另一间店面改为返还安置（富岗新村51幢）7#一间店面。因三元区富岗新村49幢半地下室5#-12#车库土地使用权由划拨变更为出让，需补交土地出让金，富兴堡街道办事处同意补偿东泉公司土地出让金155893元。2007年8月23日，富兴堡街道办事处支付置换土地出让金10万元给东泉公司。案涉地下室车库返还安置给富兴堡街道办事处后，交由三元区富兴堡街道办事处管理、收益。2009年4月1日，由三元区富兴堡街道社区管理服务中心与三明新华印务有限公司（以下简称新华公司）签订《租赁合同书》，将案涉地下室车库出租给新华公司使用并收取租金。
2017年1月6日，富兴堡街道办事处，根据三元区人民政府办公室（元政办【2016】177号）《关于做好国有资产移交工作的通知》，将安置资产案涉地下室车库移交给三元国投公司经营管理。
另查明：2013年12月26日，明辉公司以依照合同约定，明辉公司缴纳的1000万元土地增值税应由东泉公司负担为由诉至三明中院，请求判令东泉公司向明辉公司支付代垫的土地增值税1000万元，案号为（2014）三民初字第77号。审理期间，明辉公司曾提出财产保全申请，该案于2014年5月20日宣判后，因东泉公司不服，上诉于福建省高级人民法院。福建省高级人民法院于2016年2月29日作出的（2014）闽民终字第860号民事判决：东泉公司应于判决生效后十五日内，支付明辉公司代垫的土地增值税4678797.44，返还东泉公司多扣减的企业所得税137959.38元。该判决已发生法律效力。因被执行人东泉公司未履行生效法律文书确定的义务，明辉公司向三明中院申请强制执行，三明中院于2016年4月19日依法立案执行，作出(2016)闽04执338号执行裁定，于2016年4月29日查封了登记在东泉公司名下的案涉地下室车库，并根据申请执行人明辉公司的申请对该车库进行评估、拍卖。之后，案外人三元国投公司向三明中院提出书面异议。三明中院于2017年6月29日作出(2017)闽04执异18号执行裁定，中止对案涉地下室车库的执行。
一审法院认为：富兴堡街道办事处与东泉公司于2004年11月17日签订的《拆迁补偿安置合同》，及于2007年7月10日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。富兴堡街道办事处系根据上述合法有效的协议获得拆迁安置案涉地下室车库，应视为已支付相应的对价，因案涉地下室车库的土地使用权由划拨变更为出让，需补交土地出让金，富兴堡街道办事处同意为此补偿东泉公司土地出让金155893元，并于2007年8月23日支付东泉公司置换土地出让金10万元，对剩余款项三元国投公司愿按照人民法院的要求交付执行。且自2009年4月1日起富兴堡街道办事处已将案涉地下室车库出租给新华公司使用并收取租金，案涉地下室车库移交给三元国投公司经营管理后，仍由新华公司租赁使用至今，因此，案涉地下室车库一直由富兴堡街道办事处及三元国投公司实际占用、管理并对外出租。案涉地下室车库登记房屋所有权人为东泉公司，2013年7月25日前处于抵押状态，之后被保全，办理产权过户登记存在障碍，期间又因补偿土地出让金问题富兴堡街道办事处与东泉公司产生分歧，现无证据证明系富兴堡街道办事处的原因未办理过户登记。富兴堡街道办事处根据三元区人民政府的要求将本案讼争房产移交给三元国投公司，由三元国投公司在政府授权或委托范围内依法进行管理，行使占有、使用、收益、处置的权利，故三元国投公司依法具备对本案讼争房产提出执行异议的主体资格。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，三元国投公司对案涉地下室车库享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，明辉公司请求许可对案涉地下室车库的执行的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回明辉公司的诉讼请求。
宣判后，明辉公司不服，向本院提起上诉。
明辉公司上诉请求：撤销一审判决,并改判三明中院对案涉地下室车库许可执行。事实和理由：（一）案涉地下室车库系于2006年4月21日就登记在东泉公司名下，2007年7月10日东泉公司与富兴堡街道办事处签订的《拆迁补偿安置合同》前后至今十年，案涉地下室车库处于抵押状态也只是一至三年，而并非一直处于抵押状态，办理产权过户登记不存在障碍。一审法院认定2013年7月25日前案涉地下室车库一直处于抵押状态没有事实依据。（二）根据《拆迁补偿安置合同》第三条的约定，富兴堡街道办事处应于交房时一次性支付155893元补偿土地出让金给东泉公司，但富兴堡街道办事处仅于2007年8月23日支付了土地补偿金10万元，余款55893元至今未付，富兴堡街道办事处在履行该合同时存在违约行为。一审法院认定系因补偿土地出让金问题富兴堡街道办事处与东泉公司产生分歧，没有事实依据。（三）根据《拆迁补偿安置合同》约定，从2007年7月至2017年7月已有十年的时间，富兴堡街道办事处均没有向东泉公司行使其权利。因此富兴堡街道办事处就未办理过户登记手续存在过错。（四）根据物权法规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。富兴堡街道办事处虽然与东泉公司签订有《拆迁补偿安置合同》，但在不动产产权人未依法变更的情况下，《拆迁补偿安置合同》中关于不动产归属的约定不具有对抗第三人债权的法律效力。明辉公司作为东泉公司的债权人，要求对东泉公司的财产予以查封并申请强制执行符合法律规定。
三元国投公司辩称，（一）富兴堡街道办事处与东泉公司签订的《拆迁补偿安置合同》、《协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然案涉地下室车库未办理过户登记，但不影响合同的效力。（二）合同签订后，东泉公司将案涉车库返还安置给富兴堡街道办事处后，一直由富兴堡街道办事处进行管理，包括占有、出租、维护，并收取租金。三元国投公司在一审中提供的2009年4月1日、2012年4月1日、2015年4月1日三份《租赁合同书》、押金收据、承租人新华公司出具的书证可充分证明该事实。（三）2016年12月26日，三明市三元区人民政府办公室文件通知：全区所有行政事业单位及下属单位经营性、非经营性的资产统一移交至三元国投公司管理。根据该文件，富兴堡街道办事处于2017年1月6日将出租房产移交给三元国投公司，现由三元国投公司进行管理，三元国投公司具备提出执行异议的主体资格。（四)一审认定事实清楚、适用法律正确。《协议书》确定案涉地下室车库是东泉公司返还给富兴堡街道的拆迁返还安置房，归富兴堡街道办事处所有，由富兴堡街道办事处实际占有、使用、管理、收益，2017年1月6日房产移交三元国投公司后，由三元国投公司进行管理、收益，期间未办理过户手续的原因是多方面的，之前因补偿土地出让金问题发生争议，后因该房产被抵押，之后又被法院保全，办理过户登记存在障碍，所以不是富兴堡街道或者三元国投公司的原因未办理过户，三元国投公司提出执行异议有法可依。综上，请求依法驳回明辉公司的上诉。
对一审判决查明的事实，明辉公司认为案涉地下室车库在2013年7月25日前并非一直处于抵押状态，期间有3年时间并没有设置抵押。案涉地下室车库系于2014年5月16日明辉公司申请查封至今，2016年4月29日系续查封，并非开始查封的时间。其余事实，双方当事人没有异议。对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。
二审庭审中，明辉公司提供复印自三明市不动产登记中心关于案涉地下室车库的抵押登记情况。以证明案涉地下室车库于2007年2月7日东泉公司用于设定抵押向银行贷款至2008年2月21日解除抵押，2011年1月12日第二次用于设定抵押至2013年12月20日解除抵押。因此案涉地下室车库自2008年2月21日解除抵押至第二次设定抵押，期间有三年时间并没有处于抵押状态，富兴堡街道办事处办理产权过户登记并不存在障碍。一审判决认定案涉地下室车库自2013年7月25日前一直处于抵押状态，与客观事实不符。
三元国投公司对上述证据的真实性及其内容没有异议，本院予以确认。对明辉公司主张案涉地下室车库在2008年2月21日至2011年1月12日期间并未设定抵押的事实，予以认定。
本案双方当事人之间的争议焦点在于：三元国投公司对《拆迁补偿安置合同》项下的案涉地下室车库是否享有排斥强制执行的权利。
本院认为，根据三元区人民政府文件。本案三元国投公司依法承继富兴堡街道办事处依《拆迁补偿按照合同》所取得的权利义务，富兴堡街道办事处系依照其与东泉公司签订的《拆迁补偿安置合同》而取得案涉地下室车库，东泉公司并已于2007年8月23日交付给富兴堡街道办事处，富兴堡街道办事处一直占有、管理、使用，并出租给新华公司从中获取租金收益。根据《拆迁补偿安置合同》，东泉公司系拆迁人，富兴堡街道办事处系被拆迁人，该《拆迁补偿安置合同》已经对富兴堡街道办事处应获得的补偿安置房产面积、位置、用途、交付期限、及结算方式作了明确具体的约定，该协议属于东泉公司以其建造的产权房屋与富兴堡街道办事处所享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议，其标的物具有特定性，具有互易合同性质，不属于一般意义上的房屋买卖关系。不能适用房屋买卖合同的一般性法律规定。本案富兴堡公司作为被拆迁人对案涉地下室车库享有的债权系属于特殊债权，法律赋予其有物权的优先效力，具有排他性，有对抗一般第三人债权的效力。故本案并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查，一审判决适用法律不当，本院予以纠正。明辉公司对东泉公司所享有的债权不能排除富兴堡街道办事处对案涉地下室车库所享有的物权优先效力。本案案涉地下室车库的产权虽然仍登记在东泉公司名下，尚未办理过户登记至富兴堡街道办事处名下，但并不影响富兴堡街道办事处的物权取得，因此明辉公司以案涉地下室车库未办理房屋产权过户登记为由，主张其可以查封并申请强制执行，不符合物权法的相关规定，本院不予支持。
综上所述，明辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果并无不当，予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由三明市明辉房地产开发有限公司。
本判决为终审判决。
审 判 长 李为民
审 判 员 陈 曦
代理审判员 俞裕铨
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 何必林