重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民再3号
原审原告：梁龙华，女，1955年11月7日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：陈道静，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。
原审原告：唐正，男，1988年2月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：陈道静，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。
原审被告：重庆光福物业管理有限公司（原重庆光福房地产开发有限公司），住所地重庆市沙坪坝区某山某市场4号4-1，统一社会信用代码9150010662201591XF。
法定代表人：刘光福，重庆光福物业管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：罗洪，女，重庆光福物业管理有限公司员工，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：李琼，女，重庆光福物业管理有限公司员工，住四川省邻水县。
原审被告：成都市市政房屋建设开发有限公司，住所地四川省成都市上西顺城街45号，组织机构代码20192194-9。
法定代表人：黄漪萍，成都市市政房屋建设开发有限公司总经理。
原审原告梁龙华�唐正与原审被告重庆光福物业管理有限公司（以下简称光福公司）、成都市市政房屋建设开发有限公司（以下简称成都市政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2008）沙法民初字第3318民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2015年12月21日作出（2015）沙法民监字第00003号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告梁龙华及其委托诉讼代理人陈道静、原审原告唐正的委托代诉讼理人陈道静，原审被告光福公司的委托诉讼代理人罗洪到庭参加诉讼。原审被告成都市政公司经本院公告传唤，公告期限届满后，仍未到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请和解期限3个月。因案情复杂，经本院院长批准延长审限30日。本案现已审理终结。
原审原告梁龙华、唐正称，原审判决没有错误，应当维持。原审判决于2009年作出，判决二被告协助原告办理重庆市沙坪坝区某山某市场*-*-*号房屋的房地产权证。2010年法院又作出另一判决，判决二被告协助另案原告游建华办理重庆市沙坪坝区房屋的房地产权证。另案原告游建华购买的4-6号房屋面积应为868.88平方米，而房产登记机关登记的4-6号房屋面积有1017.62平方米，其中的面积差额即为原审原告的*-*-*号房屋。原审判决执行不能的原因在于法院在执行过程中将原审原告应得的房产登记在了游建华的名下，其后该房产又被抵押及查封。请求法院维持原审判决，并通过再审撤销游建华案的原审判决，明确游建华的房产之中并不包含原审原告的*-*-*号。
原审被告光福公司辩称，原审判决正确，但原审原告购买的沙坪坝区房屋在房产登记机关没有单独办理初始登记，其面积包含在另案原告游建华购买的沙坪坝区房屋内，而4-6�房屋是作为独立的一套房屋办理的初始登记，要将原审原告购买的房屋从游建华的房屋中分出办理产权证需通过规划、消防等部门的审批，还存在4-6号房屋设有抵押且被司法查封等法律障碍，客观上无法为原审原告办理房屋产权证。如果原审原告愿意变更诉讼请求，本被告同意在法律允许的范围内赔偿原审原告的经济损失。如果原审原告不变更诉讼请求，请法院依法判决。
原审被告成都市政公司未提出答辩意见。
原审原告梁龙华、唐正向本院起诉请求：判令被告立即为原告办理沙坪坝区房屋的房地产权证书。本院原审认定案件事实：2002年7月，原告与被告光福公司签订重庆市商品房买卖合同，约定梁龙华购买光福公司位于沙坪坝区房屋一套，套内建筑面积128.83平方米，建筑面积149.03平方米，总成交金额856923元，首付款400000元，余款交房时再议；被告光福公司在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等条款。合同签订后，原告于2002年7月25日向被告光福公司支付了购房款400000元，2003年7月4日支付购房款56923元，同年11月21日支付购房款100000元。被告光福公司向原告出具了收据。2007年11月19日，原告出具同意书一份，载明：我购买光福公司位于沙坪坝区某山某小区4-6号附1号门面，总建筑面积149.03平方米，现因评测需要，同意该门面办产权证时分办为两个产权证，总面积不变，最后以测评为准。同日，原告在第1幢第2层平面图上签字，确认了房屋的具体位置。2007年8月13日，原告交纳了大修基金25707.69元，被告光福公司向原告出具了大修基金收据及总房款收据各一张。但被告至今未能协助原告办理相关房屋权属证书。另查明，涉诉房屋（重庆市沙坪坝区房屋，现门牌号码为�庆市沙坪坝区）系被告光福公司与被告成都市政公司联合开发建设。2001年7月3日，被告成都市政公司取得了重庆市商品房预售（预租）许可证。该证载明，售房单位为成都市政公司，联建单位为光福公司。本院原审认为：被告光福公司与被告成都市政公司以联合开发建设名义取得了重庆市沙坪坝区某小区建设项目商品房预售（预租）许可证。原告梁龙华、原告唐正与被告光福公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告按该合同履行了义务，被告光福公司亦按合同约定将房屋交付给原告使用，虽该房屋未进行预售登记，但原告已支付了购房款，被告光福公司亦将房屋交付给原告使用，双方已基本完成了该房的交易行为，原告有理由相信被告光福公司有权出售该房屋，该合同应视为有效。故原告要求被告办理房屋权属证书的请求本院予以支持。被告光福公司有义务�助原告办理房屋所有权证的义务。被告成都市政公司作为联合建房的一方，亦有协助原告办理房屋所有权证的义务。被告成都市政公司经本院公告传唤，期限届满后，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。本院原审判决：被告重庆光福房地产开发有限公司、被告成都市市政房屋建设开发有限公司于本判决发生法律效力后九十日内，协助原告梁龙华、原告唐正办理重庆市沙坪坝区房屋的房地产权证。
本院再审认定案件事实如下：1999年3月15日，成都市政公司（甲方）与重庆光福物业有限公司（乙方）签订《联合开发合同》，约定以甲方提供建设项目、土地及建设前期的基础设施，乙方提供建设资金及方案，竣工后双方实行产权分成的方式联合开发位于重庆市沙坪坝区某山某市场原1号楼地块的重庆市沙坪坝区某山某商贸小区，合同中约定由乙方负责�甲方的名义出售房屋及办证。1999年3月18日，成都市政公司（甲方）与重庆光福物业有限公司（乙方）签订《补充合同》，约定甲方将上述联建工程中按比例应由其分得的房屋交由乙方以1400万元的价格买断。2001年7月3日，成都市政公司取得了某小区项目的预售（预租）许可证。该证载明，售房单位为成都市政公司，联建单位为重庆光福物业有限公司。2005年1月17日，某市场商贸小区工程取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2006年3月20日，重庆光福物业有限公司经核准，将企业名称变更为重庆光福房地产开发有限公司。2010年，重庆光福房地产开发有限公司经核准，将企业名称变更为重庆光福物业管理有限公司。
2002年7月25日，梁龙华、唐正（买受人）与重庆光福物业有限公司（出卖人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由梁龙华、唐正购买坐落于重庆市沙坪坝区门面（套内面积128.83平方米，建筑面积149.03平方米），房屋总价856923元，首付400000元，余款交房时再议。合同第十五条约定：“……2、出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。……”签订合同当日，梁龙华、唐正向光福公司支付了购房款400000元。剩余房款已于2007年8月13日前付清。光福公司于2007年8月13日出具收据，载明收到梁龙华房款856923元、大修基金款25707.69元。2007年11月19日，梁龙华出具同意书一份，载明：我本人梁龙华购买重庆光福房地产开发有限公司�于沙区某小区4-6号附1号门面，总建筑面积149.03平方米，现因评测需要，同意该门面办产权证时分办为两个产权证,总面积不变<最后以评测为准>。同日，梁龙华在光福公司提供的“第1幢第2层平面图”上签字，确认了房屋的具体位置，并由光福公司加盖印章。2007年11月，光福公司委托重庆市平正房地产测量事务所对某市场某山商贸小区ABCD区2层进行二次分户面积测算。2007年12月6日，重庆市公安局覃家岗派出所出具证明，载明：原重庆光福房地产开发公司修建的商用房现因分割再出售，分割出的面积新编号为4-6附1号，为统一管理，现经派出所核定该分出部分的门牌号为4号附8号。
另查明，重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心无重庆市沙坪坝区房屋登记。
再审审理中，双方均认为梁龙华、唐正购买的重庆市沙坪坝区房屋，其位置�于登记建筑面积为1017.62平方米的重庆市沙坪坝区房屋内。梁龙华、唐正陈述称光福公司于2004年8月交付诉争房屋后，其随即将房屋返租给光福公司直至2013年5月1日，其才实际占有诉争房屋，现该房屋由其临时隔断为6个小间，其中1间为原告使用，另5间用于出租，现要求原审被告为其办理重庆市沙坪坝区房屋（即*-*-*号）的房地产权证书。光福公司认可诉争房屋现由梁龙华、唐正实际占有的事实，但认为诉争房屋属于坐落于重庆市沙坪坝区房屋的一部分，虽经光福公司多次进行分户评测等努力，但客观上已无法为原审原告办理房屋产权证，愿意在法律允许的范围内赔偿原审原告的经济损失。本院依职权走访了重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心，该中心工作人员表示重庆市沙坪坝区土地房屋权属登记中心至今无重庆市沙坪坝区房屋登记，重庆市沙坪坝区房屋登记在案外人游建华名下，且已抵押给案外人刘伟政，如需从4-6号中分割出*-*-*号办理登记，需要相关职能部门（规划、消防等）审批同意后，提交测绘资料，并解除4-6号的抵押和查封，且需4-6号房屋登记产权人的配合。本院向原审原告释明上述情况后，原审原告仍坚持诉讼请求。因双方分歧较大且原审被告成都市政公司未到庭应诉，调解未成。
上述事实，有双方当事人的陈述，原审原告梁龙华、唐正提供的《重庆市商品房买卖合同》、收据，原审被告光福公司提供的《联合开发合同》、《补充合同》、国有土地使用证、商品房预售（预租）许可证、建设工程竣工验收备案登记证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、企业（字号）名称预先核准通知书、房产面积测算报告书、重庆市公安局覃家岗派出所出具的证明、同意书、第1幢�2层平面图以及本院依职权调取的房产档案查询记录、依职权所作的询问笔录等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证据效力可以认定。
本院再审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原审原告与原审被告光福公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律的规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力。原审被告成都市政公司作为联合建房的一方，应当与原审被告光福公司共同承担合同义务。对于原审原告要求原审被告为其办理诉争房屋权属证书的诉讼请求是否予以支持，本院评判如下：
《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房�等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。……不动产单元具有唯一编码。不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况……同时，《房地产登记技术规程》明确规定，房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性、确定性，不得随意变动。物权以登记为准，房产登记机构登记的不动产单元具有唯一性，登记事项如房屋面积等具有确定性。
本案中，原审原告要求原审被告为其办理坐落于重庆市沙坪坝区、建筑面积149.03平方米房屋的权属证书，但不动产登记部门并无该房屋首次登记信息，仅有坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积1017.62平方米的房屋登记信息。结�原审被告光福公司向案外人游建华出售了坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积868.66平方米的房屋以及原审原告、原审被告光福公司均认为本案诉争房屋位于上述建筑面积为1017.62平方米房屋内的事实，不难发现原审被告光福公司是将一个独立的不动产单元拆分为二，分别出售给了原审原告和案外人游建华，并允诺分别办理建筑面积各为149.03平方米、868.66平方米的两个房地产权证。这就意味着必须将已登记的不动产单元再次分割为两个独立的不动产单元。根据法律规定，在不动产单元既定的情形下，不可能未经审批擅自分割并登记为两个独立的不动产单元。本案中，也无证据证明原审被告光福公司允诺将已登记的不动产单元分离并登记为两个独立不动产单元的行为经过了规划、消防等部门的审批。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。原审原告现要求原审被告协助为其单独办理坐落于重庆市沙坪坝区、建筑面积149.03平方米的房屋的房地产权证，缺乏事实根据，已无实际履行可能。经本院释明后，原审原告仍然坚持其上述诉讼请求，故本院对其请求不予支持。原审原告与原审被告光福公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条，已明确约定了不能办证时的处理方式，且我国法律也明确规定了在商品房买卖过程中，因出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。原审原告可另案要求原审被告光福公司返还房款并赔偿经济损失。
原审判决未对诉争房屋的产权登记状况进行审查，支持原审原告要求办理诉争房屋房地产权证的诉讼请求有误，应予撤销。原审被告成都市政公司经本院公告传唤，公告期限届满仍未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）沙法民初字第3318号民事判决。
二、驳回原审原告梁龙华、唐正的诉讼请求。
原审案件受理费80元，公告费560元，共计640元（原审原告已预交），由�审原告梁龙华、唐正负担。再审公告费200元（原审被告重庆光福物业管理有限公司已预交），由原审被告重庆光福物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 宗 新
审 判 员 邓本建
代理审判员 何思静
二〇一七年三月十六日
书 记 员 赵诗涵