河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终1051号上诉人（原审被告）：张晓亭，女，1985年5月17日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：田志刚、陈俊良，北京信创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：静恩泽，男，1984年11月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨东学，河北张国庆律师事务所律师。上诉人张晓亭因与被上诉人静恩泽房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初7320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人张晓亭及其委托诉讼代理人田志刚、陈俊良，被上诉人静恩泽及其委托诉讼代理人杨东学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓亭上诉请求：1、请求撤销河北省三河市人民法院(2017)冀1082民初7320号民事判决，并发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，且有失公平公正。1、上诉人与被上诉人双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，合同理应得到履行，且无法律规定无效之情形，应认定该合同合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自的义务，遵守合同的诚实信用原则。2、双方签订的涉诉《存量房买卖合同》并未达到法定解除条件，也未出现双方约定可以解除的情形，况且合同并非因为政策原因导致被上诉人被限购，即客观合同不能履行，只是提高首付款比例，并不影响合同客观继续履行条件。3、一审法院判决解除合同并末明确适用法定解除的具体情形，况且本没有出现法定解除的客观情形出现，在一审庭审中上诉人强调要求继续履行合同，否则对上诉人造成重大经济损失，一审法院对此视而不见，反而一审法院仅凭自身主观臆想便认为继续履行合同将对上诉人来说是不公平的。二、一审法院剥夺当事人意思自治。1、意思自治是合同双方之间的“法律”，在不违法律强制性规定的前提下应该得到履行。本案中，双方在签署的《存量房买卖合同》中并未出现约定解除情形，再者第五条付款方式第2款明确约定了因被上诉人原因在银行不能获得批贷情形出现时，被上诉人可采取的其他付款措施。双方在签署涉诉合同时针对今后贷款不能获批如何进行继续履行合同是有明确且具体内容约定的，一审法院对此不予理会。2、被上诉入主张偿还原有住房贷款截止至2017年8月已经逾期25次，被上诉人在与上诉人签署《存量房买卖合同》时其自身已经存在逾期问题，其作为完全民事行为能力人，应该能够认知到自身再次购买房屋，并选择贷款被银行拒绝可能性极大，其依然选择购买，此后因为房屋价格下跌严重，从而主张自身存在逾期贷款记录无法继续购买，使其相关不利后果由上诉人承担，这是极不公平的。这属于被上诉人在签署涉诉《存量房买卖合同》时完全可以预见到的，其造成的相关不利后果应由其自行承担。三、一审法院错误且不合理分配双方举证责任。一审认定，上诉人不能举证证明被上诉人具有给付剩余购房款的经济能力，属于加重上诉人举证责任，被上诉人作为完全民事行为能力其能否购买涉诉房屋，是否购买涉诉房屋，是否具有资金能力问题：自身最为清楚明确，一审法院反而需要作为房屋出卖方的上诉人来证明作为房屋购买方的被上诉人具有资金给付能力是错误且极度不合理。四、一审法院认定的部分证据违反法定程序。被上诉人向一审法院提交微信聊天记录，用于证明向中介公司经办人表示解除房屋买卖合同的意愿，履行了告知义务，一审法院对此予以认可违反法定程序，该微信聊天内容不能确定对话双方身份，且其属于证人证言，依法应出庭接受法庭质证，不能就此认定该证据的真实性、关联性。况且退一步讲，被上诉人也不具有解除双方签订的涉诉房屋买卖合同的权利。五、被上诉人违反诚实信用原则，法院对此不应予以保护。被上诉人声称自己因无力支付50%的首付款而不得不终止购房，但从双方签订合同履行情况来看，其因房屋价格大幅下跌恶意提出解除合同。合同于2016年12月签订，合同总款项194万，50%即97万，被上诉人已经支付80万仅差17万，该支付比例已经达到总款项的42%，在长达近一年后的时间声称自己无力支付剩余首付，此说法不符合逻辑和生活常理。六、上诉人积极履行合同约定义务，解除将对自身造成重大经济损失。上诉人早在2016年12月29日便交付涉诉房屋，截止至今已近一年之久，况且早在2017年4月便清偿涉诉房屋银行抵押贷款，为进一步履行合同积极准备。被上诉人在房价下跌后恶意解除，将使得原告遭受重大经济损失。静恩泽辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。请求驳回上诉人的上诉请求。理由：1、上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效。但根据廊坊市政府于2017年3月21日、2017年6月2日下发的限贷、限购政策，被上诉人及其家人户籍地为河北省三河市，且个人名下已有一套住房，再次申请商业性住房比例由30%提升至50%，被上诉人已于2017年3月21日第一次限购政策出台当日向万豪中介公司告知其已经被限贷、限购。其次，上诉人因原住房银行贷款逾期还款达25次，不良信誉记录达25次，向银行申请贷款屡次被拒贷，上诉人向被上诉人支付的购房首付款75万元是由被上诉人父亲静国东通过银行转账支付，上诉人及中介公司对此均知情。故原审法院依据《中华人民共和国合同法》司法解释第26条规定判决双方解除合同有事实及法律依据。双方均诚实履行合同，无恶意违约行为。最后，涉案房屋所有权应归上诉人所有，上诉人并无经济损失也无法证明其有经济损失的证据。静恩泽向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告返还原告购房款人民币80万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月25日，原、被告在三河市万豪房产经纪有限公司的居间服务下，签订了《存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同书》、《过户、按揭代理合同》。合同约定主要内容：1、原告购买被告所有的位于三河市燕郊高新区燕顺北路南侧三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑第17幢1单元4层0401号房屋，房屋成交总价人民币1940000元，原告给付被告首付款80万元，余款114万元以银行按揭贷款方式支付。2、双方明确约定涉案房屋无产权证，待下发后办理产权变更手续。3、双方约定了给付首付款时间及涉案房屋交付时间。4、双方约定了违约责任。合同签订后，原告依约定于2016年12月29日给付被告首付款80万元，被告当日将涉案房屋交付给原告，原告一直占有涉案房屋至今，但未装修、入住。2017年3月21日，廊坊市政府办公室发布的《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，该通知明确“对拥有1套住房的本地户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房”。该政策出台当日，原告因名下已有一套住房（该住房登记时间为2013年7月8日）需要偿还按揭贷款，向中介公司经办人表达自己无经济能力给付多余首付款，提出解除合同意愿。被告于2017年4月10日清偿了涉案房屋银行贷款。2017年6月2日再次发文提高银行贷款比例至50%。2017年8月，原告因偿还原有住房银行贷款逾期还款25次，被信用记录25次，向银行申请贷款被拒贷。原告以无经济能力给付50%首付房款为理由于2017年9月向本院提起诉讼，解除房屋买卖合同。另查明，原告的父母及兄弟姐妹户籍均不在本市，也未在本市工作。在庭审中，被告未提供证据证明原告具有履行给付剩余购房款的经济能力。一审法院认为：原、被告于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同和补充协议均合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约给付了首付款80万元，被告将涉案房屋交付给原告，双方均无违约行为。由于政府出台限购政策，提高了银行贷款比例，原告需要多付20%的首付款，从原告偿还原有住房贷款逾期还款次数角度分析，该政策给原告造成了极大的影响，原告因此通过中介公司经办人表示出解除房屋买卖合同的意愿，履行了告知义务，以此也能说明原告经济能力较弱。此后，原告因为自己信用记录存在问题，无法获得银行贷款，原告又不能通过换人购买的方式给付被告剩余购房款。若继续履行合同，被告将面临不能实现获得购房款的巨大风险，对被告来说是不公平的，而被告又不能提供证据证明原告具有给付剩余购房款的经济能力，综合双方的利益，本院认为解除双方签订的合同为最佳处理办法。解除合同后双方应各自返还给对方的购房款或房屋。原告的诉讼请求，符合案件事实，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决：一、解除原告静恩泽与被告张晓亭于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告张晓亭于判决生效后五日内返还给原告静恩泽购房款人民币80万元。三、原告静恩泽于判决生效后五日内返还给被告张晓亭位于三河市燕郊高新区燕顺北路南侧三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑第17幢1单元4层0401号房屋。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，上诉人张晓亭与被上诉人静恩泽签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订前，静恩泽存在多次银行贷款逾期还款情况，具有多次不良信用记录，其应当预见到向银行申请贷款被拒的情形，且在一审中其陈述于2017年8月在三河市中国银行申请过贷款，但因个人信用问题，银行未批贷。现被上诉人无法获得银行贷款，亦不能采取其他付款方式，合同无法继续履行，应予解除。被上诉人静恩泽不能获得银行贷款，导致合同不能履行的原因是被上诉人存在不良信用记录，并非因出现限贷政策，故被上诉人静恩泽应依据合同约定承担相应的违约责任。综上所述，张晓亭的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初7320号民事判决第一、二、三项；二、静恩泽于本判决生效之日起五日内向张晓亭支付违约金人民币58.2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，减半收取5900元，由静恩泽负担2950、张晓亭负担2950元。二审案件受理费11800元，由静恩泽负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 汪铁刚审判员 丁德松二〇一八年四月十一日书记员 周 雪