广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终389号
上诉人（一审原告）容志军。
委托代理人李靖。
被上诉人（一审被告）董兴满。
委托代理人林春丽。
上诉人容志军因与被上诉人董兴满租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院于2016年1月19日作出的（2015）港北民初字第4013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成由审判员刘丽担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈燕霞参加的合议庭进行审理。经审阅案卷，询问双方当事人，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2015年5月28日，容志军与贵港市承龙物业服务有限公司签订了一份《贵港天河小区物业经营项目合作协议》，约定容志军在贵港天河小区拥有所有经营权和场地使用权，经营场地由双方划定，合作期限从小区交房之日计算。
2015年7月15日，南宁一站团购联盟作为甲方、签约代表为容志军，贵港法狮龙吊顶作为乙方、签约代表为董兴满，签订了一份《电梯广告租赁协议》，约定甲方将贵港市天河小区的1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋共14台电梯的A、B、C、D、E面广告位和6栋楼的一楼电梯通道地面共7个广告位租给乙方，B、C、D面单价130元／每板／每月，A、E面单价150元／每板／每月，每一栋一楼电梯通道地面单价150元／月，6个月租金共计64260元，以交房通水电可以装修之日起计算租期，租期为6个月。南宁一站团购联盟、贵港法狮龙吊顶没有在该协议上盖章，容志军、董兴满在该协议上签名。
2015年9月17日、18日，董兴满分别交给原告6300元、9060元。
2015年11月19日，贵港市天河花园小区业主服务中心出具一份《证明》，证明2015年9月1日起天河花园小区正式交房、已开通临时水电。之后，原告于2015年11月起诉至法院。
一审法院经审理认为，南宁一站团购联盟、贵港法狮龙吊顶没有在《电梯广告租赁协议》上盖章，在该协议上签名的是容志军、董兴满，合同当事人即为容志军、董兴满，所以，容志军、董兴满是本案适格原告、被告。容志军、董兴满于2015年7月15日签订的《电梯广告租赁协议》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。容志军提供一份《证明》主张2015年9月1日天河花园小区已交房，董兴满抗辩尚未交房，该院认为天河花园小区交房时间应以相关部门或开发商的发布交房通知为准，容志军没有提供相关的证据证实，不予采信《证明》证实的交房时间。另外，该协议对支付租金没有约定期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“对支付期限没有约定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”，该协议的租期尚未届满。容志军请求支付租金48900元及逾期付款违约金，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回容志军的诉讼请求。本案受理费1071元，适用简易程序减半收取为536元，由容志军负担。上诉人容志军不服一审判决，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由是，一、上诉人提供的物业《证明》证实天河小区于2015年9月1日起交房，该证据属于证人证言，具有证据效力，应予采信；二、贵港市住房保障和房产管理局的《天河花园入住通知》证实天河小区于2015年9月1日已达安置条件，可以交房；三、被上诉人已开始使用租赁物，并已支付部分租金，但被上诉人以该广告不能给其带来显著效益为由拒不支付任何租金，在起诉后更是明确表示不履行合同义务，根据合同法第108条的规定，上诉人可以在履行期限届满前要求被上诉人承担违约责任。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付租金48900元及违约金（违约金计算：以48900元为基数，按月2%计算，从起诉之日，即2015年11月27日起计算，计至付清租金之日止）。被上诉人董兴满辩称，一、证人应当出庭作证，上诉人提供的物业证明不能作为证据使用，上诉人提供的证据不能证实涉案房屋已交付；二、被上诉人之前所交的款项是租赁合同的定金，而不是租金；三、合同约定的电梯属于小区业主共有，电梯广告位的出租应由全体业主决定，上诉人无权出租该电梯广告位，上诉人与被上诉人签订的《电梯广告租赁协议》无效。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
二审阶段，上诉人提供如下证据：1、贵港市住房保障和房产管理局出具的《天河花园入住通知》114份，证实租赁合同约定的楼房已于2015年9月1日交房；2、《天河花园前期物业服务合同》、《天河花园前期物业服务协议》证实贵港市承龙物业服务有限公司是天河花园小区的物业管理，根据《物业协议》的约定，贵港市承龙物业服务有限公司有权签订管理区域内公用部位及设施的户外经营性广告的有偿性使用协议。被上诉人表示，对上述证据的真实性由法院认定，但认为《天河花园入住通知》只能证实部分业主收了房，不能证实《租赁协议》约定的楼房已经交付；并认为小区内电梯广告的出租应由业主大会决定，《物业服务合同》、《物业服务协议》不能证实物业公司有权与他人签订小区内电梯广告租赁协议。
上述证据来源合法，客观真实，对其真实性和所要证明的内容本院予以确认。
本院认为，贵港市承龙物业服务有限公司作为天河花园小区的物业管理，经业主授权，有权签订管理区域内房屋共用部位、共用设施的户外经营性广告的有偿使用协议，而上诉人经与贵港市承龙物业服务有限公司签订协议，已取得天河花园小区的外墙及电梯放置广告的独家经营权，因此上诉人有权与被上诉人签订《电梯广告租赁协议》。该协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依法全面履行协议约定的义务。双方在合同中约定，租期为6个月，租金共计64260元，租金以交房后通水电可以装修之日起计算。上诉人提供的贵港市承龙物业服务有限公司《证明》、《天河花园入住通知》等证据可以证实涉案楼房已于2015年9月1日交房通水电，而上诉人也已在涉案楼房的电梯投放广告，并已支付了部分租金，因此租金应从2015年9月1日起计算。现双方约定的租期已满，但被上诉人尚欠租金48900元未支付给上诉人，被上诉人已构成违约，应承担违约责任，向上诉人支付拖欠的租金。被上诉人辩称涉案的楼房尚不具备交房条件，与查明的事实不符，不予支持。被上诉人辩称之前所交的款项是租赁合同的定金，而不是租金，无相关证据予以证实，且上诉人否认是定金，被上诉人的该辩解意见亦不成立，不予支持。综上，上诉人请求被上诉人支付拖欠租金48900元于法有据，本院应予支持。关于上诉人请求被上诉人支付违约金的问题，双方在合同中虽未约定有违约金，但被上诉人的违约行为给上诉人造成了一定的损失，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算被上诉人因违约给上诉人造成的利息损失。另外，由于协议对支付租金没有约定期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“对支付期限没有约定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”，被上诉人董兴满应在2016年3月1日支付上述租金，因此被上诉人向上诉人支付的违约金应以48900元为基数，从2016年3月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。上诉人主张的违约金超出部分，本院不予支持。
一审阶段，由于合同约定的租赁期限尚未届满，上诉人请求被上诉人支付剩余租金的条件尚未成就，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。但在二审阶段，双方约定的租赁期限已届满，被上诉人仍未支付拖欠的租金，已构成违约，应承担支付租金及违约金的责任。基于二审阶段出现新的事实和证据，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销贵港市港北区人民法院（2015）港北民初字第4013号民事判决；
二、被上诉人董兴满向上诉人容志军支付租金48900元；
三、被上诉人董兴满向上诉人容志军支付上述款项逾期付款违约金（以48900元为基数，从2016年3月2日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）。
本案一审案件受理费1071元，适用简易程序审理减半收取536元，由上诉人容志军负担；二审案件受理费1022元（上诉人已预交），由被上诉人董兴满负担。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力后十日内履行完毕，如果未按本判决确定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向贵港市港北区人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 丽
二○
代理审判员 陈燕霞
二○
书 记 员 周丽雅