广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第606号
上诉人（原审原告）广州市越秀区金贵幼儿园。
负责人田力尹。
委托代理人宋剑，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
委托代理人廖秋权，广东广悦鸿鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市云山物业管理公司。
法定代表人丘国华，经理。
委托代理人李晓萌，广东诺臣律师事务所律师。
委托代理人袁小云，广东诺臣律师事务所律师。
原审第三人朱明珠，女，1960年12月11日出生，汉族。
上诉人广州市越秀区金贵幼儿园因与被上诉人广州市云山物业管理公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院作出的（2012）穗云法民四初字第1318号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经原审法院审理查明，位于广州市白云东风（“凤”）东路自编59号（原白云食品公司幼儿园，下称涉案房屋），自2001年起一直由原审第三人与广州市食品工业公司（下称食品公司）签订租赁合同，由原审第三人承租用于开办经营“明爱幼儿园”，双方合同期满后，食品公司将涉案房屋交给广州市云山物业管理公司管理。2008年6月30日，广州市越秀区金贵幼儿园（乙方）与广州市云山物业管理公司（甲方）签订《幼儿园租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋租给乙方作办园使用；租期自2008年8月1日至2016年7月31日，租金每月缴纳一次，于每月20日前缴交，租金为3000元／月；租期期间双方不得单方提前解除合同，若有违反，需赔偿对方经济损失等等。2008年7月11日，广州市越秀区金贵幼儿园（甲方）与原审第三人（乙方）签订《幼儿园租赁合同》，约定甲方同意涉案场地租给乙方作办园使用，租金计算：第一年租金15000元／月，每两年租金按5%递增，即第三年起每月租金为15750元，第五年起每月租金为16537.50元，租金每月缴纳一次，于每月15日前缴交等等。该合同最后签名盖章的出租人一栏：有广州市云山物业管理公司盖章。2008年9月18日，原审第三人向广州市越秀区金贵幼儿园支付租赁按金15000元。之后，原审第三人以银行转账方式、每月15000元的租金标准，每月依约向广州市越秀区金贵幼儿园支付2008年10月至2012年5月的租金，其中每月的12000元是由广州市越秀区金贵幼儿园出具收款收据载明“收到明爱幼儿园交来的管理费”、余下的3000元则由广州市云山物业管理公司出具发票载明“收到明爱幼儿园交来的管理费”。2012年6月1日，广州市云山物业管理公司发函通知原审第三人要求自2012年6月起将租金直接交给广州市云山物业管理公司。原审第三人自2012年6月起将每月租金15000元直接交付给广州市云山物业管理公司，无再向广州市越秀区金贵幼儿园交租。原审第三人曾于2012年7月发函给广州市越秀区金贵幼儿园通知上述交租变化事宜。在2013年7月18日的庭审过程中，广州市越秀区金贵幼儿园、广州市云山物业管理公司、原审第三人均确认：自2012年6月至2013年6月的租金（按每月15000元）已由原审第三人直接向广州市云山物业管理公司支付。涉案房屋仍由原审第三人使用。
另查明，广州市越秀区金贵幼儿园，是于2006年12月26日核发取得幼儿园、托儿所审批登记注册批准证书；另已取得组织机构代码证，机构类型为：其它（负责人田秀娜），地址为广州市越秀区广园东路金贵新村东街4号。广州市越秀区金贵幼儿园的负责人：田力尹（曾用名：田秀娜）。
广州市越秀区金贵幼儿园于2012年9月向原审法院提起本案诉讼，请求判决：1、确认广州市云山物业管理公司于2012年6月1日单方解除《幼儿园租赁合同》违反该合同关于租赁期限的约定，构成违约；2、广州市云山物业管理公司赔偿广州市越秀区金贵幼儿园经济损失675300元；3、一审案件诉讼费由广州市云山物业管理公司负担。后广州市越秀区金贵幼儿园认为其与广州市云山物业管理公司的合同因广州市云山物业管理公司单方违约已于2012年6月1日解除，申请撤回第1项诉讼请求。经审查，广州市越秀区金贵幼儿园撤回第1项诉讼请求的申请符合法律规定，原审法院口头裁定予以准许。
原审法院认为，广州市越秀区金贵幼儿园是依法成立的幼儿园，具备诉讼主体资格。广州市越秀区金贵幼儿园与广州市云山物业管理公司签订的《幼儿园租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。广州市云山物业管理公司称该合同并无实际履行，现广州市越秀区金贵幼儿园主张合同有实际履行并提供相关证据证明。对此，原审法院认为，首先，广州市越秀区金贵幼儿园在与广州市云山物业管理公司签约后的次月：即与原审第三人签约将涉案房屋出租予原审第三人，而广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人的合同已实际履行，由原审第三人向广州市越秀区金贵幼儿园支付租金，且原审第三人每月所交的租金15000元是分别由广州市越秀区金贵幼儿园、广州市云山物业管理公司各自开具收款凭证给原审第三人收执，广州市云山物业管理公司所开具的发票金额与广州市越秀区金贵幼儿园应付给广州市云山物业管理公司的租金金额一致；其次，在2012年6月双方发生纠纷，广州市云山物业管理公司通知原审第三人交租，原审第三人通知广州市越秀区金贵幼儿园上述情况，但在此之前各方就两份合同的履行均无提出异议。综上，从上述合同签订及履约情况可以证明广州市越秀区金贵幼儿园与广州市云山物业管理公司的合同、广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人的合同均已实际履行，且广州市云山物业管理公司是同意广州市越秀区金贵幼儿园转租给原审第三人的。广州市云山物业管理公司认为与广州市越秀区金贵幼儿园的合同无实际履行，广州市云山物业管理公司只是授权广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人协商并签订《幼儿园租赁合同》的意见缺乏依据，亦与常理不符，原审法院不予采信。广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人签订的《幼儿园租赁合同》应认定租赁双方为广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人。广州市云山物业管理公司在未依法向广州市越秀区金贵幼儿园提出解除合同的情况下，亦未征得广州市越秀区金贵幼儿园同意的情况下，擅自于2012年6月起直接收取原审第三人租金，属于单方解除合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。现广州市越秀区金贵幼儿园、广州市云山物业管理公司均认为双方的合同已终止，故因广州云山物业管理公司上述行为造成合同未能继续履行，广州市越秀区金贵幼儿园要求广州市云山物业管理公司赔偿因合同不能履行造成的租金损失的意见合理。但广州市越秀区金贵幼儿园转租获益的目的能否实现，客观上以广州市越秀区金贵幼儿园与广州市云山物业管理公司的合同、广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人的合同均继续顺利履行为前提，而合同履行会受各种因素所影响，具有不确定性，且原审第三人在2013年7月18日庭审过程中一再表示要求撤销与广州市越秀区金贵幼儿园的合同，因此，广州市越秀区金贵幼儿园现要求广州市云山物业管理公司赔偿整个合同期租金收益损失的意见依据不足。但广州市云山物业管理公司按广州市越秀区金贵幼儿园与原审第三人合同的租金标准直接收取了原审第三人2012年6月至2013年6月租金属实，且至一审案件诉讼中各方才明确表达对于两份合同履行的意见，故广州市越秀区金贵幼儿园要求广州市云山物业管理公司赔偿2012年6月至2013年6月期间的租金差价损失共174412.5元（15750×2＋16537.5×11－3000×13=174412.5）合理合法，原审法院予以支持。广州市越秀区金贵幼儿园主张的超出部分损失，原审法院不予支持。广州市云山物业管理公司以其是广州市越秀区金贵幼儿园的开办人及投资人为由认为其有权直接收取原审第三人租金的抗辩意见不成立，原审法院不予采纳。关于原审第三人要求撤销与广州市越秀区金贵幼儿园的合同、广州市越秀区金贵幼儿园返还多收租金等问题，因属于另一法律关系，在本案中不予处理，其可另行协商或诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、在判决生效之日起三日内，广州市云山物业管理公司向广州市越秀区金贵幼儿园支付174412.5元。二、驳回广州市越秀区金贵幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10553元，由广州市越秀区金贵幼儿园负担6765元，广州市云山物业管理公司负担3788元。
广州市越秀区金贵幼儿园不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决以2013年6月作为损失赔偿的结算点没有法律依据。一审判决认定被上诉人擅自于2012年6月起直接收取第三人租金的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《合同法》113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租期至2016年7月31日，被上诉人于2012年6月违约解除合同，造成了上诉人剩余租期（4年）的租金损失，该损失应由被上诉人承担。因此，损失赔偿的结算点应截至2016年的7月31日。一审判决以当事人确认至2013年6月被上诉人仍收取第三人的租金作为结算点没有任何法律依据。二、上诉人的预期损失是稳定的，被上诉人因违约而获取的不法利益也是稳定的。根据上诉人与被上诉人、上诉人与第三人签署的两份《幼儿园租赁合同》反映，上诉人基于合法转租获取的预期收益是明确、稳定的，即使与第三人签署的《幼儿园租赁合同》于2013年7月31日终止后自用或者另行转租，根据广州市目前的租金市场持续上涨的状况，租金标准也不会低于16537.50元／月。与此相对应的，被上诉人因单方违约解除合同而导致的不法获利情况亦清晰明显。一审法院的“合同履行具有不确定性”没有事实依据。被上诉人在明知违约需赔偿、明知上诉人存在转租收益的情况下，仍然执意单方违约解除合同，说明其已明确知道或应当知道其违约行为必然导致上诉人的经济损失，其恶意获取不法利益的意图非常明显。因此，被上诉人应当对上诉人剩余租赁期间的收益损失承担全部赔偿责任。综上所述，请求：1、依法撤销原判决第一项，改判为被上诉人向上诉人赔偿经济损失675300元。2、判决本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人广州市云山物业管理公司答辩称：上诉人的上诉不能成立，原审判决正确，请求二审法院予以维持。
原审第三人没有到庭，也没有提交书面答辩意见。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，被上诉人与上诉人签订《幼儿园租赁合同》中约定租金为3000元，上诉人与原审第三人签订的《幼儿园租赁合同》则约定租金为15000元，且被上诉人在上诉人与原审第三人签订的《幼儿园租赁合同》上加盖了公章。此后，就原审第三人支付的15000元租金，均是分别由上诉人出具12000元的收款单据及被上诉人出具3000元的收款单据。这表明被上诉人同意上诉人将案涉场地转租给原审第三人，且各方当事人一直按照两份合同的约定履行各自的权利义务。原审法院认定被上诉人自2012年6月起直接收取原审第三人15000元租金构成违约并无不当。本案二审的争议焦点在于被上诉人是否应赔偿2013年6月之后的租金差价给上诉人。对此，本院认为，上诉人一审期间已确认其与被上诉人之间的案涉合同于2013年6月份已实际解除，原审第三人在一审期间也表示要求撤销其与上诉人签订的合同，各方当事人均确认被上诉人一审期间实际收取了截止至2013年6月份的租金，原审法院根据本案一审期间的具体案情，认定被上诉人需赔偿2012年6月至2013年6月期间的租金差价损失给上诉人并无不当。至于合同解除后的租金差价损失，当事人可另循法律途径加以解决。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10553元，由上诉人广州市越秀区金贵幼儿园负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年四月十一日
书记员 阮志雄