杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭经开民初字第1252号
原告：陈群宇。
委托代理人：刘亦鹏、徐永明，浙江杭天信律师事务所律师。
被告：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：杭州经济技术开发区学正街***号阳光华城创富中心**幢******号。
法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。
委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。
原告陈群宇诉被告浙江保利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月18日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘承娜独任审判，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐永明，被告的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年4月3日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约支付了购房首付款2174656元，剩余房款5060000元通过银行按揭形式支付。原告支付完首付款后，按照被告的要求，向中信银行申请办理按揭贷款，并于当日办理了中信银行的按揭银行卡。2010年4月17日，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”），规定严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时，杭州在具体实施中，明确规定不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民不具有购买的资格。原告系温州人，未在杭州工作居住过。根据合同法司法解释二，合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，因国家政策原因，原告的合同目的已无法实现，理应解除购房合同。事实上，在双方确定银行因政策不能贷款的情形下，原告多次与被告协商，要求合理解决，被告的答复一直是“放心，我们肯定会把贷款办下来（银行按揭事宜一直由被告与银行沟通）”，期间原告对被告发函要求支付购房余款事宜向被告提出质疑，被告的回复是“这是总公司的要求，我们是为了应付，你不用管它，我们绝对不会告你”。在原告要求退房时，被告始终以贷款会办下来为由拖延。此外，原告购房时间为2010年4月3日，被告起诉要求支付剩余房款的时间为2014年8月（被告已经另案起诉原告要求全额支付购房款），期间间隔长达4年半之久，如果不是被告一直以各种理由承诺可以办理银行按揭贷款，原告不可能拖如此长时间不处理。现原告诉至法院，请求判令：一、原、被告解除商品房买卖合同；二、被告返还原告购房款2174656元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据材料：
1．《浙江省商品房买卖合同》（复印件），用以证明原告购买被告的商品房以及付款方式的约定。
2.发票（复印件），用以证明原告支付首付款的事实。
被告答辩称：一、原告的解除权不成立。原告要求解除合同缺乏合同上的约定，也并无法律上的规定。1.商品房买卖合同中，支付购房款是买受人即本案原告的主要义务。现在原告无法向银行申请按揭贷款，进而未向被告支付购房款是原告违反了合同义务。对于在合同履行过程中可能出现的买受人无法获得银行按揭的情况，双方在补充协议第4.2条明确约定了替代的履行方式。即，只要非因出卖人原因无法获得银行按揭的，要选择出卖人认可的付款方式履行付款义务。而被告已于2011年12月向原告发律师函要求原告以一次性付款方式支付剩余购房款。原告至此仍未履行合同义务，显然已经违约。2.原、被告双方签署的《浙江省商品房买卖合同》时间是2010年4月3日，并于同日在杭州市房管局网站上备案登记。国务院于2010年4月17日出台了相关的房地产调控政策，之后杭州市也陆续出台了具体的实施细则。由于政策不具有可追溯性，双方之间的合同签订在政策之前，显然不在政策调控范围内。因此，原告并非是其在诉状中所述的属于禁贷和禁购人员。双方签订并备案的合同早于政策出台之前，该合同是不受政策调控影响的。相反，有很多在4月17日前后与被告签订商品房销售合同的业主也都顺利地从银行获得了贷款。二、即使原告的解除权成立，也已超过了法律规定的行使期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。被告已于2011年12月1日向原告寄发了律师函，明确告知原告按揭已无法办理，并要求其一次性支付购房款。因此，原告最迟应于2011年12月知道按揭无法办理的事实。按照原告理解，按揭无法办理其有权解除合同，原告也应在一年内行使解除权，那么自2011年12月起计算，早已超过了一年的解除权行使期间，则原告的解除权已经消灭。
被告为证明其抗辩的事实，向本院提交了下列证据材料：
1.律师函、快递存根、快递查询记录（复印件），用以证明被告已委托律师发函要求原告一次性支付剩余房款；原告至少从2011年12月份起知道无法办理银行按揭的事实。
2.合同补充协议，用以证明双方就无法办理银行按揭的情形已作了替代履行方式的约定，即补充协议的4.2条。
原、被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：
一、原告提供的证据，被告质证后无异议，本院审查后予以确认。
二、被告提供的证据，原告质证后对其真实性无异议，但对证明对象有异议，关于证据1，原告认为其收到律师函后与被告沟通过，但被告答复是为了应付总公司，三年时间，原告一直与被告协商房屋事宜。证据2，补充协议的签订时间与主合同是同一天，两份协议对付款方式作出不同约定，应当以主合同为准，且补充协议是格式条款，应为无效。本院认为，该组证据的真实性能够确认，可以作为认定本案相关事实的依据。
本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年4月3日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：原告向被告购买杭州经济技术开发区保利东湾鹭沙郡府14幢2单元103室房屋一套，总价款为7234656元，原告选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款2174656元，剩余购房款5060000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向原告支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求被告按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
原告于合同签订时支付了首付款2174656元。2011年12月1日，被告向原告发送律师函一份，告知现被告已经接到原告办理按揭银行的通知，原告不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促原告在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由原告一次性付清余款，但被告至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。现有证据显示，合同签订后，原告未能获得贷款。根据《合同补充协议》的相关约定，原告应当在限定期限内选择其他被告认可的方式付款，否则即构成违约。即使原告确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非被告的原因造成，故被告依约可以要求原告选择其认可的付款方式继续履行合同。鉴于双方有如上特殊约定，原告以受房产新政影响无法获得贷款为由要求退房缺乏依据，故原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告陈群宇的诉讼请求。
本案案件受理费24197元，减半收取12098.50元，由原告陈群宇负担。原告陈群宇于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。
代理审判员 刘承娜
二〇一四年十二月九日
书 记 员 沈吉丹