广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初3097号
原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路3889号广州国际玩具礼品城二层07211铺。
法定代表人：徐建东，董事长。
委托诉讼代理人：马泽婵，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。
被告：何彦波，男，汉族，1978年10月11日出生，住广州市黄埔区。
委托诉讼代理人：张扬，广东粤广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭洁华，广东粤广律师事务所实习律师。
第三人：广州御湖房地产发展有限公司，住所地广州市黄埔区桃菁街1号。
法定代表人：钟慎强。
委托诉讼代理人：柴冰川，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张继英，国信信扬律师事务所实习人员。
原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称“高卫物业公司”）诉被告何彦波、第三人广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁蔼欣，被告的委托诉讼代理人张扬、彭洁华，第三人御湖公司的委托诉讼代理人柴冰川到庭参加诉讼。因案情需要，本案转为普通程序并于2017年10月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁蔼欣、被告的委托诉讼代理人张扬、彭洁华，第三人御湖公司的委托诉讼代理人柴冰川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2015年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费20368元和违约金（拖欠2014年5月1日至2015年7月31日物业管理费产生的违约金从当月2日计算至2017年2月21日，拖欠2015年8月1日至2016年11月30日物业管理费产生的违约金从当月2日计算至实际付清之日止，按每日千分之一的标准计算）；2.判令被告立即向原告支付拖欠的2014年5月1日至2016年11月30日期间的会所使用费14198元和违约金（违约金按拖欠的会所使用费每日千分之一的标准自拖欠之日起计至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审代理律师费3000元；4.判令被告承担本案所有诉讼费用。
事实与理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供的物业管理服务，需依约支付物业管理费及会所使用费。2013年7月26日，被告与开发商御湖公司签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸竹菁街8号101房，建筑面积254.59平方米，物业管理费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理费的标准为5元/平方米/月，被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理费，若逾期不缴纳物业管理费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用千分之一计算违约金。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。2013年11月30日，原告与涉案房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。2014年3月21日，被告办理了涉案房屋的收楼手续并签署了《临时管理规约》《物业管理确认函》《关于遵守<临时管理规约>及<前期物业管理服务合同>的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件。《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》也对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定，相应内容与《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定并无冲突。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向被告提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供文娱、康乐设施。被告在收楼时预交了一个月的物业管理费和会所使用费，后无故拖欠物业管理费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收均未缴纳。综上，被告迟延缴纳物业管理服务费和会所使用费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理费、会所使用费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。
被告辩称：（一）我方从2014年收楼当天至今房屋持续存在多处漏水，此外还存在黄泥堆封路等缺陷，原告未提供基本的、合格的物业管理服务，未尽到物业管理义务，存在重大瑕疵。2014年3月21日，原告要求被告收楼后才可看房，在原告的变相强制要求下，我方只好先办理了收楼手续，同日，发现房屋存在漏水问题，但无奈已办理收楼手续，只能把钥匙交由原告由其进行维修，此后，房屋一直存在漏水或质量等瑕疵问题，我方分别于2014年4月16日、2014年5月18日及2014年6月10日先后三次向原告申请房屋紧急维修，经过多次维修仍未从根本上解决问题。至今，我方因为房屋漏水质量问题依旧无法装修并居住，原告从未就该服务提出切实可行、见效的方案和服务，此外，在包括提供安全、卫生等物业服务上也存在重大瑕疵，存在黄泥堆封路等缺陷问题。实际上，原告作为物业公司，其在2014年约定收取的物业管理费为5元/平方米/月，此收费标准高昂，但是，其提供的物业服务质量并未与其高昂的收费相符，除了基础的维修漏水持续多年未解决外，甚至存在回家通道都被阻挡的影响正常生活的物业服务问题，原告作为物业公司，未尽到物业管理义务，存在重大瑕疵，我方迫于无奈才行使履行抗辩权，期望解决问题。（二）我方因为原告没有解决漏水问题等，因原告重大瑕疵的物业服务导致至今未入住涉案房屋，原告实际上未对我方提供任何文娱和康乐服务，而我方从未实际使用会所也是因原告未提供合格的物业服务导致的，因此，原告无权主张会所使用费。《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中明确“商业部分首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）在御湖公司使用期间所产生的费用（包括日常经营管理费用、该商业部分的物业管理服务费用、维修养护的费用以及该商业部分的房产税等政府税费及相关政府费用）均由御湖公司承担。”由此可见，会所使用费的用途应为会所使用期间所产生的费用，我方并未使用会所，并不产生对人员或设备的损耗，收取会所使用费无任何依据。物业收取费用的前提应是我方实际使用了会所，即我方接受了文娱和康乐服务，而事实并非如此，我方因为原告的服务存在重大瑕疵，漏水根本没有得到解决，因此至今没有入住，谈不上享受任何服务。同时，从会所的使用性质来看，会所的服务并非业主日常所必需的，我方在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，同时要求被签署《承诺书》，我方对此无选择权。承担金钱给付义务的前提是享受了相关的服务，因为原告的过错，我方至今无法入住，原告无权要求我方缴纳会所使用费。（三）原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，我方履行抗辩权导致的未缴纳物业管理费并非恶意拖欠，也不造成原告的实际损失，原告请求支付违约金于法无据。首先，我方提出漏水等问题后，原告一直没有解决，至今仍未修缮，导致我方收楼3年多却一直没有办法入住，业主作为弱势方，在申诉无果的情况下才拒交物业费，并非恶意拖欠，原告要求支付违约金对我方不公平。退一步说，即使应支付违约金，每日千分之一的标准收取已经属于《合同法》第一百一十四条规定的违约金过高的情形，从法律层面来看，违约金的收取应以实际损失为基础，原告无证据证明其存在的实际损失，要求高额违约金违背了“损害赔偿”的目的，若硬搬合同规定就等于让原告因违约行为而受益，既不公平也不合理。（四）原告未完全履行物业服务在先，由此产生的律师费为不必要的额外支出，应自行承担，且律师费的支付并没有相关合同约定和法律规定。从事实来看，原告提供的物业服务存在严重瑕疵，自身违约在先才产生此次纠纷，我方并没有任何过错。同时，在欠缴物业费后，原告也未积极主动进行催缴，仅仅在2016年前后进行过简单几次催收，催收的费用期间也只是2014年5月至2015年12月（后我方已将2014年5月至2015年7月的管理费交足）。2016年1月20日后，原告再也未向被告进行有效催收而是拖延到2017年中旬直接起诉，原告作为物业公司，本应主动采取适当的措施防止损失的扩大，却在纠纷发生前期消极怠于行使权利，现又滥用合同条款内容，将本可避免的律师费支出全部归于我方承担，原告自身存在过错，律师费无法律规定，原告依据的《临时管理规约》只是御湖房地产公司一个单方面的通知，不能认为双方对于律师费的支付已经达成一致意见并作出合同约定，由此产生的额外律师费应自行承担。（五）小区内存在违章建筑，连接涉案房屋通道至今未经质量安全鉴定及竣工验收，存在安全隐患，原告未设置警示标志及防范措施等，实际上未按照约定时间建成公告设施及附属配套项目及验收，即使物业管理费应缴纳，也应由开发商缴纳。（六）委托合同未载明合同签订时间，内容指向不明确，无法证明其委托事项与本案有关，律师费发票时间与本案起诉时间相差甚远，与本案无关联性，不同意支付。（七）我方已于2014年3月21日收楼，但我方认为不符合收楼条件，有发现漏水现象，因原告当时称要先收楼才能看楼，故我方先收楼。原告主张的期间内我方未支付过物管费及会所使用费。物管费及会所使用费标准过高，根据广州市物价局等相关规定，新建的物业单位应依法招标服务企业，不能超过2.8元/月/平方，且原告未达到服务水平不一致。违约金标准过高，请法院予以调整，原告也未实际发生损失。
第三人述称：对原告的请求无异议。
经审理查明：2013年7月26日，御湖公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸竹菁街8号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积254.59平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2013年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。
该合同附件五：《前期物业服务合同》约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。
该合同附件七：本合同补充协议第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1、物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2、对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3、物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：1、在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条对买卖合同第十六条“交付时的验收”的补充约定：1.买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1项的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；2.乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用。4.房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定：1、乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。第C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。第4款约定，乙方明白本项目的消防通道是指御湖名邸各地块用地红线范围外，在广州市萝岗区金坑林场享有土地使用权之土地上建设的消防通道，该消防通道包括本项目连接广汕公路间的出入道路及本项目各地块间的连接道路、立交接驳口及两座跨库桥梁。本项目消防通道是金坑林场、广州澳美房地产开发有限公司共同申报经上级林业主管部门批准，根据甲方股东广州方兴房地产建设有限公司与金坑林场、澳美公司约定，由甲方全资投资建设，甲方、方兴公司、金坑林场、澳美公司、御湖名邸业主以及御湖名邸的土地使用权继受人及/或房屋的继受人共同依法在本项目用地使用权年限及/或金坑林场的林地使用权年限内均具有合理使用的权利，作为使用对价，全体业主须共同承担本项目消防通道的日常管理、维护、保养费用，保证该道路在出入、消防、生产需要时畅通无阻。
2013年7月26日，被告还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸竹菁街8号房屋的买方，本人确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第六款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。
2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。
被告于2014年3月21日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。
高卫物业公司于2016年1月20日委托国信信扬律师事务所向何彦波发出《律师函》一份，催促何彦波自收到本函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2015年12月拖欠的管理费25460元、会所使用费9160元及相应违约金。
2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高卫物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。
高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：原告于2014年1月8日与河南中卫保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明原告委托河南中卫保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区提供安全管理服务，有效期由2014年1月1日至2015年12月31日止;原告与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明原告委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2017年12月31日止;原告于2014年1月21日与广州杜斯曼楼宇服务有限公司签订的《保洁服务委托合同》，载明原告委托广州杜斯曼楼宇服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2014年1月28日至2015年1月27日止;原告与广州市黄埔区溢盛园林护理经营部签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明原告委托广州市黄埔区溢盛园林护理经营部对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年2月28日至2015年5月27日止;原告于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明原告委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止。原告还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。
高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》一份及确认函以证明委托该律师事务所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费3000元。
庭审中，被告主张涉案房屋存在漏水问题，其提交《钥匙留存书》《御湖名邸房屋紧急维修项目》等作为证据，上述证据显示2014年4月24日对2楼左卧室阳台门旁墙身渗水、首层厨房墙身及地脚线渗水进行维修，2014年5月29日对首层客厅右边墙身有渗水渍、1楼上2楼转角墙身渗水进行维修，2014年6月20日对首层客厅右边墙身有渗水渍、1楼上2楼转角墙身渗水、2楼左卧室阳台门旁墙身渗水进行维修，被告在上述维修单上的业主处签名。
另查明，双方确认被告于收楼时缴纳物业管理费和会所使用费至2014年4月，2017年2月21日缴纳了2014年5月至2015年7月的物业管理费。被告确认案涉物业是三层连体别墅，已于2015年6月29日办理了房产证。
上述事实有《前期物业管理服务合同》《广州市物业服务项目备案回执》、物业资质证书、《商品房买卖合同》《临时管理规约》《关于遵守<临时管理规约>及<前期物业管理服务合同>的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《关于御湖名邸消防通道的承诺书》《竣工验收备案表》《户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《广州萝岗供电局工程竣工验收通知单》《通邮申请表》《收楼通知书》《安全管理服务委托合同》、发票、照片、《律师函》、律师费发票、客户借记回单及当事人陈述等予以证实。
本院认为：被告与御湖公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
上述买卖合同第五条约定了广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对原告高卫物业公司、被告何彦波具有法律约束力，双方应遵照履行。
关于高卫物业公司收取物业管理费标准是否合理的问题。根据国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。结合2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函[粤价函〔2010〕975号]》载明的内容：“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价。”本案中，案涉物业是三层连体住宅，并非普通住宅，可以实行市场调节价，虽然高卫物业公司与被告未直接签订物业服务合同约定物业管理费的收费标准，但是被告签署了《物业管理确认函》确认御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力。因此在被告没有相反证据证明高卫物业公司物业管理收费不合理的情况下辩称高卫物业公司的物业管理费收费标准过高缺乏事实和法律依据，本院不予采信。高卫物业公司的收费标准并没有违反法律强制性规定，是双方真实的意思表示，应遵照履行。
关于被告是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金的问题。高卫物业公司已提交《安全管理服务委托合同》《保洁服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》证实其为御湖名邸提供了安全管理、保洁等物业服务，根据《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》第五章第九条第2款的约定，被告应从办理房屋交接手续当日起即2014年3月21日起向高卫物业公司缴纳物业管理费。根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，被告应当在每月第一天或之前向高卫物业公司支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元/平方米/月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。被告辩称房屋存在漏水，其无法居住，本院认为，涉案房屋已交付给被告，如房屋存在质量问题，被告应向出卖人主张修复责任，而不能以此理由拒交物业管理费。涉案物业建筑面积为254.59平方米，被告应自2014年3月21日起每月应向高卫物业公司支付物业管理费1273元。被告未支付2015年8月1日起至2016年11月30日期间的物业管理费，高卫物业公司起诉要求被告支付拖欠的自2015年8月1日起至2016年11月30日共计20368元物业管理的诉讼请求合理，本院予以支持。
由于被告于2017年2月21日才缴纳2014年5月至2015年7月的物业管理费，逾期缴纳费用，构成违约，应向原告支付违约金。高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，被告现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金，故拖欠2014年5月至2015年7月的物业管理费的违约金每月以1273元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年2月21日止，拖欠2015年8月至2016年11月的物业管理费的违约金每月以1273元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限。
关于被告是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为案涉会所）提供给被告及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。被告签订该买卖合同表示同意按1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，高卫物业公司亦提交了会所照片、电费使用发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，被告是否实际使用会所是其对自身权利的处分，因此，对被告的抗辩理由，本院不予采信。高卫物业公司主张案涉物业建筑面积为254.59平方米，被告每月应向高卫物业公司支付会所使用费458元，因此，高卫物业公司起诉要求被告支付拖欠的自2014年5月1日起至2016年11月30日共计14198元，本院予以支持。关于被告拖欠会所使用费的违约金，本院参照上述物业管理服务费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月会所使用费的违约金以458元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。
关于高卫物业公司主张的律师服务费3000元的问题。根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、被告何彦波于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2015年8月1日至2016年11月30日期间的物业管理费20368元及违约金（拖欠2014年5月至2015年7月的物业管理费的违约金每月以1273元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至2017年2月21日止，拖欠2015年8月至2016年11月的物业管理费的违约金每月以1273元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；
二、被告何彦波于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2014年5月1日至2016年11月30日期间的会所使用费14198元及拖欠上述期间会所使用费产生的违约金（每月会所使用费的违约金以458元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起计算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；
三、被告何彦波于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；
四、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1392元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担42元，由被告何彦波负担1350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
代理审判员 王 梦
人民陪审员 钟群光
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 杨小娜
张敏