湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第769号
上诉人（原审被告）谭才军。
委托代理人代孝林，宜章县维权法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）李军。
上诉人谭才军因与被上诉人李军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2014）郴北民一初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人谭才军的委托代理人代孝林，被上诉人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年1月12日，李军与谭才军签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、李军将坐落在郴州市万华机电市场第F幢二单元205A和206两间商铺出租给谭才军使用，租期五年，从2013年1月20日至2018年1月19日止；2、2013年1月20日至2015年1月19日两间商铺每月租金2800元，2015年1月20日至2017年1月19日两间商铺每月租金3000元，2017年1月20日至2018年1月19日两间商铺每月租金3200元；租金按年度由谭才军一次性交付给李军，先付后用；3、合同签订之日谭才军一次性交给李军押金8000元，此押金不计息，合同到期如数退还谭才军，如谭才军在合同期内要求退租，此押金不予归还。合同签订当日，谭才军向李军支付了2000元的租房定金。2013年4月18日，谭才军的儿子谭波文代谭才军向李军交纳了门面租金10，000元。由于谭才军未按合同约定交足押金和一次性支付一年的门面租金，根据“先付后用”的合同约定，李军也未向谭才军交付门面钥匙，未将两间门面交付给谭才军使用。为此，双方发生纠纷，2014年3月21日，李军诉至原审法院，请求判令：1、解除李军与谭才军签订的《房屋租赁合同》；2、谭才军支付给李军房屋租金39200元（2013年1月20日至2014年3月12日，之后另计）；3、谭才军支付给李军违约金8000元；4、本案的诉讼费由谭才军负担。
原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对本案的争议焦点，评判如下：
焦点一，李军与谭才军签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除的问题。在本案中，《房屋租赁合同》约定租金按年度由谭才军一次性交付给李军，先付后用，合同签订之日谭才军一次性交给李军押金8000元。但谭才军在合同签订之日即2013年1月12日至今，并未按合同约定向李军支付押金8000元及按年度支付一年的租金，已构成对房屋租赁合同的根本违约，故李军要求解除2013年1月12日双方签订的《房屋租赁合同》，予以支持。
焦点二、谭才军是否应向李军支付房屋租金和违约金的问题。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。谭才军未按合同约定交足押金和一次性支付一年的门面租金，根据“先付后用”的合同约定，李军也未向谭才军交付门面钥匙，未将两间门面交付给谭才军使用。因此，李军要求谭才军支付房屋租金的诉讼请求，不予支持。李军诉称双方签订合同后至今两间商铺已交付谭才军一直使用，但未提交相应的证据证实，故不予采信。《房屋租赁合同》约定谭才军应向李军一次性交纳押金8000元，在合同期内退租，此押金不予退还。因谭才军未按合同约定交足押金和一次性支付一年的门面租金已构成根本违约，应承担相应的民事责任。对于李军要求谭才军支付违约金8000元的诉讼请求，参照合同约定如在合同期内退租，8000元押金不予退还的规定，谭才军应支付李军违约金8000元，扣减谭才军已交付的租房定金2000元后，谭才军仍应支付李军违约金6000元。谭才军辩称门面租赁合同的内容与口头约定不一致，双方已达成按月支付租金，但未提供相应证据证实，只提交了一张收条证明李军收到谭才军10，000元的租金，故对该抗辩意见，不予采纳。至于谭才军要求李军返还已交纳的定金2000元和租金10，000元，因定金在本案中已作违约金抵付，租金10，000元是否应予返还，因谭才军在本案中未提起反诉，故对此不予审理，谭才军可另行主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、解除原告李军与被告谭才军于2013年1月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告谭才军向原告李军支付违约金8000元，抵扣被告谭才军已向原告李军支付的定金2000元，限被告谭才军在本判决生效之日起十日内向原告李军支付违约金6000元；三、驳回原告李军的其他诉讼请求。本案案件受理费963元，由原告李军负担800元，被告谭才军负担163元”。
上诉人谭才军不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。谭才军与李军在未达成门面租赁合同前，口头约定门面租金每月一交，门面定金2000元。李军利用谭才军文化低，将事先打好的租赁合同要谭才军签字，以文字游戏骗取谭才军12，000元。二、谭才军在本案中不存在违约。1、双方口头约定门面押金2000元，而非8000元，有李军出具的押金收条为证；2、2013年4月18日双方协商，由谭才军交纳10，000元租金后，李军将门面钥匙交给谭才军。但李军收取10，000元租金后，仍未将钥匙给谭才军。一审未作出判决前，李军就将争议门面出租给了农业银行。请求二审：一、撤销原审判决，改判驳回李军的诉讼请求，并判令李军返还谭才军12，000元。二、由李军负担本案的一、二审诉讼费用。
被上诉人李军辩称：一、本案的客观事实是2013年1月12日，李军与谭才军签订了《房屋租赁合同》。合同签订之日谭才军向李军支付了2000元定金。谭才军自诩大老板，但暂时资金紧张，请求宽限几天再付款给李军。签订合同当日，李军应谭才军的要求，亲自携带《房屋租赁合同》及门面房产证等资料陪同其到郴州市工商管理局办理公司注册登记。谭才军注册的公司营业地址至今仍是李军的门面。二、一审认定李军未将门面交付谭才军使用错误。请求二审撤销原审判决，并依法改判谭才军支付李军房屋租金39，200元（暂从2013年1月20日计算至2014年3月19日，后期租金另计）和违约金8000元，或者依法发回重审。
二审中，上诉人谭才军向本院提供了两份证据：1、争议门面照片；2、中国农业银行郴州同心支行证明。拟证明李军违约将争议门面租给农业银行的事实。
被上诉人李军对上述两份证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为李军不存在违约行为，是由于谭才军没有交纳租金，李军才将门面出租给农业银行的。
二审中，被上诉人李军向本院提供了三份证据：1、企业注册登记资料，拟证明谭才军租赁李军的两个门面注册了郴州市君发公路工程有限公司，并使用至今。2、短信记录，拟证明谭才军一直在使用属于李军所有的门面，而且双方还就租金问题一直在洽谈。3、中国农业银行郴州同心支行证明一份，拟证明谭才军一直在使用其租赁李军的门面。
上诉人谭才军对被上诉人李军提供的三份证据质证认为：证据1的真实性没有异议，证明方向有异议，谭才军认可租赁李军的两个门面并注册了郴州市君发公路工程有限公司，但是不能证明李军将钥匙交给了谭才军。证据2的短信内容是否发送给谭才军，不清楚。证据3的真实性认可，证明方向不认可。
本院对双方提交的证据认证如下：（一）谭才军提供的两份证据具有真实性，但谭才军未提供证据证明已按合同约定交足押金和一年的门面租金，该两份证据不能证明李军违约将门面另行出租。（二）李军提交的三份证据具有真实性，但不能证明李军已将门面钥匙交付谭才军使用。
本院二审查明：2013年1月12日，李军与谭才军签订《房屋租赁合同》，合同签订后，谭才军用该门面注册了郴州市君发公路工程有限公司。因谭才军未支付租金，李军用短信向谭才军进行了催告。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议的焦点是谭才军是否违约，原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并由谭才军向李军支付违约金是否正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”2013年1月12日，李军与谭才军签订《房屋租赁合同》，约定：2013年1月20日至2015年1月19日两间商铺每月租金2800元，租金按年度由谭才军一次性交付给李军，先付后用；合同签订之日谭才军一次性交给李军押金8000元。合同签订之后，谭才军用该门面注册了公司，但未按合同约定向李军足额支付押金及一年的门面租金。经李军催告之后，谭才军仍未履行。谭才军未按合同约定履行义务构成违约，李军请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定。原审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并由谭才军向李军支付违约金正确。谭才军上诉提出双方口头约定门面租金每月一交，门面押金2000元无证据支持，本院不予采纳。
谭才军上诉提出李军应返还租金10，000元，因谭才军在一审中并未提起反诉，一审对此未作出处理，对该请求本院不予审理。李军答辩提出应改判谭才军支付李军房屋租金39，200元，因李军未提起上诉，对该请求本院亦不予审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人谭才军的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人谭才军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡桐辉
审 判 员 蒋向京
代理审判员 何伦康
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 郝 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。