湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘13民终588号上诉人（原审被告）段荣，居民。委托代理人王梦飞，冷水江市正为法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)刘秀才，居民。委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。被上诉人(原审被告)扶斌斌，居民。上诉人段荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2015）冷民一初字第641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月13日，原告刘秀才与被告段荣、扶斌斌经协商签订了《门面租赁合同》，两被告租赁了原告所有的位于冷水江市布溪办事处23号第四号、第五号门面两个。该合同约定的主要内容有：1.甲方（出租方）同意将门面二间租赁给乙方（承租方）使用。交纳门面押金肆仟元，租赁时间五年，租赁时间未满，押金一分不退，租赁时间2013年3月13日至2018年3月12日止；2.第一年租金为14000元，第二年租金为14400元，第三年租金在第二年的基础上提高10%，依此类推。租金从本合同甲乙双方签订之日起，预付一年租金，依此类推，至期未交租金按每日3%交纳滞纳金，并扣除押金肆仟元，甲方有权处理门面的一切东西，甲方收回门面不再给乙方使用；3.乙方需要装修门面必须在保证不损毁门面建筑结构，确保安全并征得甲方同意的前提下进行。装修费用由乙方�部支付，租赁期满，乙方应将装修无偿交给甲方使用与管理；4.两个门面中间有隔墙。另有夹层木头杉树22根，木头小头的出口径为12厘米，长为3.8米左右，防盗门两扇。经乙方要求，甲方同意乙方使用期间撤掉隔墙和夹层木头。合同期满后，甲方无条件必须把隔墙砌好并粉刷好，夹层木头安装平整复原。否则甲方有权扣除押金肆仟元，并处理门面内的财产做复原费用。合同签订后，两被告即向原告支付了第一年租金14000元及押金4000元。两被告租赁该两个门面合伙经营零零捌超市，并对该两个门面进行了装修，并拆除两个门面之间的隔墙，填平了一个厕所。2014年7月10日，被告扶斌斌、段荣签订转让协议，约定将零零捌超市所有财产全部转让给段荣（共计壹万贰仟元整），所有责任与债务归段荣承担。2015年年初，原告从被告段荣口中得知扶斌斌已退伙，段荣要求与原告重新签订合同，原告提出没有必要，只要被告段荣按时支付租金即可。原告要求被告段荣预交第三年租金时，原告与被告段荣因是否应当降租问题产生争议，双方多次进行交涉，均未达成共识。2015年4月，被告段荣按合同约定的第三年租金标准向原告交纳了2015年3月13日至2015年6月12日3个月的租金。2015年6月初，被告段荣将门面线路、固定玻璃等装修拆除后搬离门面。同月12日，原告妻子找被告段荣欲收取租金时，才发觉被告段荣已经搬离该门面。原告刘秀才遂将租赁门面门锁换掉，后又针对该门面发出了招租公告。2015年6月24日，湖南民生律师事务所委托娄底市星罡司法鉴定所对刘秀才房屋损害及租赁损失进行评估。经鉴定机构勘测该两个门面墙体、固定玻璃、线路被拆除，夹层不锈钢被拆除并损坏，其中一个门面厕所已填平。该机构于2015年7月22日出具娄星司鉴[2015]资鉴字70号关于房屋恢复费用的鉴定意见，认定刘秀才房屋恢复到租赁之前原状的修复费用为15437元整，2015年6月13日至2016年6月13日的租赁损失为16632元（1320元/月×6个月+1452元/月×6个月），此次鉴定原告花费鉴定费2000元。原审法院经审理认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。承租人因其过错造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原、被告双方签订合同后，原告按约将两个门面交付给两被告使用，已经完成了其承担的主要合同义务。两被告也应按租赁合同履行其自身义务。被告在使用两个门面的过程中，为了经营方便，实施了填平厕所、拆除固定玻璃、拆除隔墙等行为，破坏了不锈钢夹层，造成了两个门面损毁，应由被告对门面的损毁承担赔偿责任。被告扶斌斌虽于2013年与被告段荣共同租赁原告门面合伙经营生意，但�与段荣已于2014年7月签订了转让协议，已经退伙。原告知情后仅向段荣收取租金，未对被告扶斌斌的退伙行为表示异议，故只应由被告段荣承担门面毁损产生的赔偿责任。原告及被告段荣对合同第五条中约定的“经乙方要求，甲方同意乙方使用期间撤掉隔墙和夹层木头。合同期满后，甲方无条件必须把隔墙砌好并粉刷好，夹层木头安装平整复原。否则甲方有权扣除押金肆仟元，并处理门面内的财产做复原费用”的理解有异，原告认为该合同中约定“甲方无条件把隔墙砌好并粉刷好”中的“甲方”系笔误，实际应为“乙方”，被告则认为应理解为“甲方”。原审法院认为，结合该条文中“否则甲方有权扣除押金肆仟元”进行理解，合同约定甲方扣除押金的目的是防止乙方逃避修复隔墙的义务，故通过前后文联系即可认定前文中的“甲方”系笔误。对合同第五条应理解�“乙方无条件必须把隔墙砌好并粉刷好，夹层木头安装平整复原”，即本案中应由被告承担将隔墙、夹层复原的义务。被告扶斌斌已经退伙，有关零零捌超市的权利、义务均转让给了被告段荣，故应由被告段荣承担修复隔墙的义务。经鉴定，原告门面恢复到租赁之前原状的修复费用为15437元。综上，原告门面修复费用15437元应由被告段荣承担。另外，原、被告双方屡次就是否降租的问题协商未果后，被告段荣支付了2015年3月13日至2015年6月12日的租金，并在2015年6月12日前搬离了原告的门面，原告也于2015年6月12日及时收回门面并将门锁换掉。至此，双方已实际解除了租赁合同，门面已由原告实际管理和使用。原告管理和使用门面期间要求被告支付后续的租金没有法律依据，不予支持。双方在合同约定租赁期未满押金不予退还，该约定符合法律规定，该押金亦可填补被告擅自提前终结租赁的部分租金损失，故被告所交的押金不应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告段荣赔偿因损毁门面给原告刘秀才所造成的经济损失15437元及鉴定费2000元，限在判决生效之日起10日内付清。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘秀才的其他诉讼请求。本案案件受理费800元，由原告刘秀才承担400元，由被告段荣承担400元。上诉人段荣不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1.上诉人段荣与被上诉人刘秀才因租金问题发生争议后，上诉人段荣在被上诉人刘秀才的要求下搬离租赁房屋，应视为双方已协议解除合同，原审法院以上诉人段荣擅自提前终止租赁而判决4000元押金不予退还是错误的，该4000元押金应冲抵隔墙恢复费用；2.娄底市星罡司法鉴定所的鉴定意见系上诉人段荣单方委托，其中认定的损失明显偏高，且有一项鉴定意见法院未予采信，故相应鉴定费用应由被上诉人刘秀才承担，原审判决鉴定费2000元全部由上诉人段荣承担显失公平；3.上诉人段荣装修门面及拆除隔墙等行为已征得被上诉人刘秀才同意，是合理毁损，根据《门面租赁合同》的约定，合同到期后，上诉人段荣应先履行恢复�状的义务，如上诉人段荣不履行该义务，被上诉人刘秀才才有权扣除押金及要求上诉人段荣支付修复费用，本案起诉前及审理过程中，上诉人段荣一直同意将租赁房屋恢复原状，原审法院在没有询问上诉人段荣是否愿意恢复原状的情况下径行判决上诉人段荣赔偿被上诉人刘秀才门面经济损失15437元没有事实和法律依据，也不合理。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人刘秀才的全部诉讼请求。被上诉人刘秀才答辩称：1.《门面租赁合同》明确约定，租赁期未满，押金一分不退，上诉人段荣擅自解除合同，且未按合同约定及时交纳租金，明显违约，故押金不应退还；2.鉴定费最低每件收费2000元，由于上诉人段荣违约导致被上诉人刘秀才支出的鉴定费用理应由上诉人段荣承担；3.一审中上诉人段荣明确表示对娄底市星罡司法鉴定所的鉴定结论不申请重�鉴定，故该鉴定结论应作为本案的定案依据；4.上诉人段荣自2015年6月12日搬离租赁房屋后，一直不履行恢复原状的义务，其提出应判决先行修复的上诉理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人扶斌斌未予答辩。二审期间，被上诉人刘秀才向本院提交了照片3张，拟证明上诉人段荣在租赁期间损坏了防盗门、夹层、卷闸门，该三项损失没有纳入鉴定范围。上诉人段荣经质证认为：该证据不属于二审程序中新的证据，且不能达到被上诉人刘秀才的证明目的。被上诉人扶斌斌未予质证。经审查，上述证据未在一审法院规定的举证期限内提交，被上诉人刘秀才未说明逾期提供的正当理由，且不能达到被上诉人刘秀才的证明目的，本院不予认定。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院认为：被上诉人刘秀才与上诉人段荣、被上诉人扶斌斌签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。被上诉人扶斌斌已于2014年7月退出与上诉人段荣的合伙，案涉《门面租赁合同》由上诉人段荣和被上诉人刘秀才继续履行。上诉人段荣在未与被上诉人刘秀才协商一致的情况下于2015年6月12日前搬离租赁房屋，单方终止了合同，构成违约，根据《门面租赁合同》第一条“甲方（出租方）同意将门面二间租赁给乙方（承租方）使用。交纳门面押金肆仟元，租赁时间五年，租赁时间未满，押金一分不退，租赁时间2013年3月13日至2018年3月12日止”的约定，上诉人段荣交纳的押金4000元不应退还，故原审判决对押金的处理是正确的。上诉人段荣搬离租赁房屋后，一直没有履行将租赁房屋恢复原状的�务，被上诉人刘秀才遂委托娄底市星罡司法鉴定所对其相关损失进行了鉴定，虽然上诉人段荣对鉴定意见提出了异议，但未申请重新鉴定，故原审法院根据鉴定意见判决上诉人段荣赔偿因损毁门面给被上诉人刘秀才所造成的经济损失15437元及鉴定费2000元并无不当。综上，上诉人段荣的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费800元，由上诉人段荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 旦审 判 员  曾爱东代理审判员  王晶晶二〇一六年七月十七日代理书记员  廖 江附有�法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。