江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终642号
上诉人（原审原告）：唐益，男，1982年7月5日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。
委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李雪，女，1988年3月5日生，汉族，住河南省商城县。
委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：干林霞，女，1991年5月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
委托诉讼代理人：周建飞，江苏渟泓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈慧勤，女，1963年9月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。
上诉人唐益、李雪、干林霞因与被上诉人沈慧勤委托合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初8125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
唐益、李雪上诉请求：请求二审法院撤销原判并改判干林霞转交剩余房款并赔偿损失合计363286.85元，沈慧勤对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：本案应当以法院委托的评估机构对房屋的评估价作为计算干林霞应当返还房款并赔偿损失的依据，而一审法院所依据的计税价只是针对房屋所在片区，没有考虑到房屋的具体位置、楼层、朝向等因素；本案并未约定管理费，如果是口头约定，应该会有相应的收据或发票，但干林霞并未出示相应证据，应当认定涉案的24000元是唐益、李雪归还沈慧勤的借款及利息；根据一审法院计算，唐益、李雪应当归还的借款本金、利息及逾期利息、违约金合计643213.15元，扣除已归还的121000元，应当支付522213.15元，故干林霞应当返还的房款及赔偿损失数额为885500-522213.15=363286.85元。
干林霞辩称：一审法院以计税价作为依据是正确的，24000元是公司收取的管理费，其他同我方上诉理由。
沈慧勤未作答辩。
干林霞上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由唐益、李雪承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息，法院应予支持。截止2015年10月11日，根据抵押借款合同约定，唐益、李雪欠付沈慧勤本金480000元、借期内利息72000元、逾期利息及违约金136819.7元（计算方式为以480000元为本金按年利率36%从2014年12月26日计算至2015年10月11日止），以上共计688819.7元，扣除沈慧勤确认收到的97000元，唐益、李雪尚欠付沈慧勤591819.7元，房价600000元，故干林霞应当还向唐益、李雪返还8180.3元；干林霞在代理办理房屋买卖事宜期间一直联系不到被代理人，为了防止逾期利息损失继续扩大，并在沈慧勤催促下不得已才出售该房屋，在该过程中干林霞并未获得任何利益，售房款全部支付给了沈慧勤，并无过错。委托合同中也没有约定委托费用，现一审认定按照计税价计算房屋价格，判决由干林霞承担房屋差价损失显失公平。
唐益、李雪辩称：一审法院认定法律关系正确，干林霞应当赔偿我方损失。
沈慧勤未作答辩。
唐益、李雪向一审法院起诉请求：请求判决干林霞、沈慧勤共同转交出售涉案房屋所得的售房款并赔偿唐益、李雪损失共计88.55万元，本案的诉讼费用由干林霞、沈慧勤承担。
一审法院认定事实：位于苏州市××区长桥街道××室原系唐益单独所有。
2013年12月27日唐益、李雪共同签名向干林霞出具委托书两份，约定的委托内容分别为：“代为查询上述房屋的相关档案信息；办理与原贷款人上述房屋抵押贷款的结算手续；领取他项权证、向房屋登记部门办理房屋他项权证的注销手续；签订赎楼贷款合同等一些相关事宜”，“代为签订《存量房买卖契约》，办理网签或网签撤销相关手续，办理房屋过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续，代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销存量房交易资金托管协议，代为领取托管资金，全权办理房产水电过户手续，查询上述房屋的相关档案信息及其他一切相关事宜。”
房产管理部门存档的2015年10月11日存量房买卖合同由干林霞代理唐益与杨明签订，合同约定的房款为1万元。2015年10月12日，杨明缴纳本案所涉房产契税发票中载明计税依据为762975元。
审理中，干林霞提交2015年10月11日其代理唐益与购房人杨明签订的房屋买卖合同，约定房屋买卖成交价为60万元（不包括房屋的税费），2015年10月12日杨明向干林霞转账支付60万元，同日，干林霞向沈慧勤转账支付60万元。
经苏州市吴江区人民法院委托江苏姑苏明诚房产土地资产评估事务所有限公司对本案所涉房屋住宅用房房地产市场价值进行评估，2016年8月25日，估价机构出具房地产估价报告一份，载明估价对象在满足全部假设及限制条件下，于价值时点2015年10月的住宅用房地产（含室内2次装修）市场价值评估单价为7792.25元/平方米，估价总值取整为人民币88.55万元。
2014年1月14日，沈慧勤作为出借人（债权人、抵押权人），唐益、李雪作为借款人（债务人、抵押人），签订抵押借款合同一份，合同第一条约定唐益、李雪向沈慧勤借款480000元，借款人用于资金周转并保证资金使用合法；第二条约定借款期限共12个月，自2013年12月27日起至2014年12月26日止。实际借款日以双方实际交接资金的日期为计息起始日。第三条约定借款期限内本金利率为年利率15%，一年利息总计人民币72000元。如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率按银行同期贷款利率的四倍计算。合同第六条第1款约定借款到期时不能清偿本金，自到期之日起每日按万分之六计算违约金。另外逾期利息的计算方法按本合同第三条第二款的约定。合同第六条第2款约定如未按约定时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的千分之六计算违约金，由借款人承担。延期清偿利息超过30天，本合同提前在该日到期并终止，终止之后的本金的利息及本金的违约金按本条第1款约定计算。出借人通过诉讼途径追究借款人违约责任的，借款人应赔偿出借人为实现债权支付的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等。抵押人以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，抵押房地产位于苏州市××区长桥街道××室，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费、律师费等实现债权的所有费用。唐益、李雪于2012年12月31日登记结婚。
2013年12月27日，沈慧勤、唐益、李雪就上述《抵押借款合同书》的内容进行了公证，并出具（2013）苏苏城证民内字第11041号公证书。2013年12月31日，沈慧勤与唐益办理了房产抵押登记手续，权利人登记为沈慧勤，房屋他项权证号为吴房他证吴中字第××号，登记债权金额为48万元。
审理中，当事人均确认借款本金48万元，2013年12月27日到2014年12月26日利息7.2万元，干林霞确认2015年7月2日前收到唐益、李雪向其转账支付的用于向沈慧勤支付利息的款项共计97000元。审理中，沈慧勤确认2015年10月12日前收到干林霞代唐益、李雪向沈慧勤履行的付款义务60万元，并办理了借款抵押登记的注销手续。
以上事实，由唐益、李雪提供的抵押借款合同、委托书、存量房买卖合同、转账明细、房地产估价报告，干林霞提供的还款承诺书、房屋买卖合同、转账明细、房屋他项权证、土地证、房屋产权证复印件等证据及双方当事人的当庭陈述予以证实。
一审法院认为，本案的争议焦点是：
一、干林霞在履行委托书中载明的“办理与原贷款人上述房屋抵押贷款的结算手续”事项是否具有过错？
1、关于本案所涉的沈慧勤与唐益、李雪签订的抵押借款合同的履行情况，唐益、李雪在借款后，应及时履行还本付息义务。从2014年12月26日起唐益、李雪未按协议约定支付借款利息。2、关于唐益、李雪已经向沈慧勤支付的款项，唐益、李雪认为已经向干林霞账户转账121000元，应当全部认定为还款，干林霞确认2015年7月2日前唐益、李雪向其转账支付97000元用于支付向沈慧勤借款的利息，另外24000元系向苏州市林丰投资咨询服务有限公司支付的管理费，故不予认可。一审法院认为，对于唐益、李雪与干林霞争议的24000元，唐益、李雪主张向干林霞的转账的24000元系向沈慧勤的还款没有合同依据，故不应在结算时予以扣除。唐益、李雪认为干林霞无合同依据收取唐益、李雪24000元，唐益、李雪可另案主张，一审法院不予理涉，对干林霞认可收到的用于支付沈慧勤借款的97000元利息应在结算时予以扣除。3、关于逾期付款利息、违约金，合同约定借款期限外的逾期利率及违约金已经超过年利率24%，截至2015年10月11日，根据抵押借款合同，唐益、李雪应支付沈慧勤的款项包括借款本金480000元，借期内利息72000元，逾期利息、违约金91213.15元（计算方式为以550000元为本金按年利率24%从2014年12月26日起计算到2015年10月11日止），以上共计643213.15元，扣除干林霞确认已收到的97000元现金，截至2015年10月11日唐益、李雪尚应支付沈慧勤的借款利息、逾期利息、违约金共计546213.15元。4、干林霞在办理委托事项办理与原贷款人上述房屋抵押贷款的结算手续的过程中，应以诚实信用的善良目的采取妥善适宜方法处理委托事务，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。因此干林霞在处理本案所涉房产取得的价款中扣除546213.15元用以结算抵押贷款手续应视为在合理范围内，对超出支付部分干林霞具有过错，应当赔偿唐益、李雪相应的损失。
二、沈慧勤是否应承担损失赔偿责任？
沈慧勤知晓唐益、李雪与干林霞的代理关系，并与之进行了抵押权注销的结算，但并没有证据表明沈慧勤与干林霞之间存在恶意串通，因此，唐益、李雪主张沈慧勤承担损失赔偿责任一审法院不予支持。
三、干林霞在处理唐益、李雪的委托事务时以60万元价格将本案所涉房屋出卖是否具有重大过失？
虽然委托合同并未约定委托人指示受托人出售本案所涉房屋的价款，但受托方应以诚实信用的善良目的采取妥善适宜方法处理委托事务。一审法院认为，本案所涉房屋在缴纳销售不动产计税依据为762975元，审理中经法院委托评估满足全部假设及限制条件下于2015年10月的估价总值为88.55万元，干林霞于2015年10月以60万元出售本案所涉房屋，分别为不动产计税依据价格的78.63%和法院评估估价总值的67%，应认定干林霞在处理委托事务的过程，存在重大过失，应赔偿给委托人即唐益、李雪造成的损失，唐益、李雪主张干林霞应当返还的房款及赔偿损失共计88.55万元，一审法院认为，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，本案所涉房屋的计税依据为762975元，销售不动产的计税依据为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，主管税务机关有权按照纳税人当月或最近时期提供的销售的同类不动产的平均价格核定，故一审法院酌情确定干林霞应当返还的房款并赔偿损失共计762975元。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，扣除546213.15元用以结算抵押贷款手续的款项，干林霞应返还唐益、李雪剩余房款并赔偿唐益、李雪损失共计216761.85元。
综上，一审法院认为：委托合同是受托人以自己的名义为委托人办理委托事项的合同。唐益、李雪与干林霞之间订立的委托合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。委托合同的受托人有义务遵照委托人的指示办理委托事务并及时将委托事务情况向委托人报告。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，因受托人的重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。综上，唐益、李雪要求干林霞转交剩余房款并赔偿损失共计216761.85元，一审法院予以支持。唐益、李雪要求沈慧勤承担共同还款和赔偿责任，未提交证据证明，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零四条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、干林霞于判决生效后十日内向唐益、李雪转交剩余房款并赔偿损失共计216761.85元。二、驳回唐益、李雪的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取6328元，评估费9200元，合计15528元，由唐益、李雪负担7764元，干林霞负担7764元。
二审中干林霞与唐益、李雪均称涉案抵押借款合同的签订时间为2013年12月27日。对一审法院查明的其他事实本院予以认定。
二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，沈慧勤与唐益、李雪签订的抵押借款合同系双方真实意思表示，唐益、李雪应当按约还款并支付相应的利息。关于唐益、李雪与干林霞之间的委托关系，干林霞称双方口头约定管理费为24000元，但唐益、李雪予以否认，干林霞未提供相应证据证明，故其称唐益、李雪转账121000元中的24000元为管理费的上诉理由本院不予支持。根据本案当事人各方的法律关系，应认定该24000元系用于归还沈慧勤的借款本金及利息，一审法院对该部分款项认定不当，本院予以纠正。
涉案房屋评估价为885500元，计税价为762975元，而干林霞系以600000元的价格出售该房屋，价格明显偏低，一审认定干林霞在处理委托事务过程中存在重大过失并无不当，干林霞应基于其以过低价格出售房屋给唐益、李雪造成的损失承担赔偿责任。考虑到干林霞系受托人，不能苛责其必须按照实际评估价出售房屋，其可在合理的价格范围内办理委托事项，一审以房屋计税价作为计算损失的依据亦无不当。
关于损失的计算。唐益、李雪应当返还给沈慧勤的借款本金为480000元，借期内利息72000元，对此唐益、李雪、干林霞均无异议，本院予以确认。关于逾期利息、违约金，因借款合同约定的借款期外的逾期利率及违约金已超过年利率24%，故应按照以480000元为本金按年利率24%从2014年12月26日起计算到2015年10月11日止，结果为92480元。干林霞认为应当以480000元为本金按年利率36%计算，但本案中唐益、李雪在借款本息均未还清的情况下，唐益、李雪并未表现出自愿以36%的年利率标准还款，干林霞的该项上诉理由不成立。上述借款本金、借期内利息、逾期利息及违约金共计644480元。如前所述，应当以房屋计税价762975元为计算损失依据，扣除唐益、李雪已转账用以归还借款本息的121000元，干林霞应当向唐益、李雪返还及赔偿的款项为239495元。唐益、李雪并未提供证据表明沈慧勤与干林霞之间存在恶意串通，一审对于唐益、李雪主张沈慧勤承担损失赔偿责任的诉请未予支持，并无不当。
综上所述，干林霞上诉请求不能成立，唐益、李雪上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴江区人民法院（2016）苏0509民初8125号民事判决；
二、干林霞于本判决生效后十日内向唐益、李雪转交剩余房款并赔偿损失共计239495元；
三、驳回唐益、李雪的其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取6328元，评估费9200元，合计15528元，由唐益、李雪负担6752元，干林霞负担8776元；二审案件受理费12656元，由唐益、李雪负担5663元，干林霞负担6993元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
审 判 员 沈维佳
代理审判员 赵 俊
二〇一七年四月十二日
书 记 员 郭 玮