河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终413号
上诉人（原审被告）：张家口市桥东昌江汽车修理厂，住所地张家口经济开发区老鸦庄镇吉家房村东110国道东。
经营者：白长江。
委托代理人：田禾，河北华研律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张家口市兴吉粉丝厂，住所地张家口经济开发区老鸦庄镇吉家房村。
法定代表人：马素明，该厂厂长。
被上诉人（原审原告）：马素明，男，1964年1月19日出生，汉族，农民，住张家口经济开发区。
二被上诉人委托代理人：李振泉，河北诚成律师事务所律师。
原审被告：白长江，男，1960年3月18日出生，汉族,住张家口市桥东区。
委托代理人白建伟，男，1985年7月27日出生，汉族，系白长江之子，住张家口市桥东区。
上诉人张家口市桥东昌江汽车修理厂（以下简称昌江修理厂）因与被上诉人张家口市兴吉粉丝厂（以下简称兴吉粉丝厂）、马素明、原审被告白长江租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2016）冀0791民初第914号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人昌江修理厂的委托代理人田禾律师、被上诉人兴吉粉丝厂的法定代表人马素明、被上诉人马素明及二被上诉人共同委托代理人李振泉律师，原审被告白长江的委托代理人白建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
昌江修理厂上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审。事实与理由：一、一审原告主体问题。本案中，签订租赁合同的主体为昌江汽车修理厂与兴吉粉丝厂，而一审中错误的认为马素明与昌江汽车修理厂是该案的合同关系。二、法律适用及生效文书的确认问题。张家口中级人民法院（2014）张商初字第74号民事判决，确认马忠山通过竞价以1050万元购得位于吉家房村“张家口市兴吉粉丝厂”地上建筑物及土地使用权，签订拍卖成交确认书，并支付了拍卖款，该拍卖行为合法有效。……签署拍卖成交确认书时，该拍卖标的物中有部分土地及房屋出租他人，且租赁期未满。故马忠山应依约继续履行房屋租赁协议至期满，期满后也应由马忠山与承租人协商解决有关事宜。张家口经济开发区人民法院（2015)张开商初字第460号民事判决书，确认该拍卖行为经张家口中级人民法院(2014)张商初字第74号民事判决书确认合法有效，且判决确认城郊联社应协助原告马忠山办理相关土地及房屋过户手续至马忠山名下，故原告马忠山享有基于该拍卖土地使用权及地上建筑物所产生的收益、处分等相关权利，另因该拍卖行为之前，马素明即己对该兴吉粉丝厂享有承租权，且承租期尚未届满，根据“买卖不破租赁”的原则，马素明的租赁行为对上诉人亦产生法律效力，但马忠山享有对马素明基于上述拍卖所得土地使用权及地上建筑物主张租金收益的权利。张家口中级人民法院（2014)张商初字第74号民事判决书已确认了租赁期满后由马忠山与承租人（张家口市桥东昌江汽车修理厂）协商解决有关事宜。同时，张家口经济开发区人民法院（2015)张开商初字第460号民事判决书也援引该判决法院确认内容。案外人马忠山享有对马素明基于上述拍卖所得土地使用权及地上建筑物主张租金收益的权利。综上，被上诉人张家口市兴吉粉丝厂和马素明不具备主体资格，本案的租赁费应由案外人马忠山和上诉人主张权利。
兴吉粉丝厂、马素明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
兴吉粉丝厂、马素明向一审法院起诉请求：1、解除2006年4月7日，原告与被告签订的《场地房屋租赁合同书》，并按合同约定原告收回所租的场地房屋；2、判令被告给付拖欠原告的租金34.10万元（计算至2016年6月30日）；3、判令被告支付逾期付款利息至付清拖欠的租金为止，利率按人民银行逾期付款标准计算；4、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2002年10月10日，原告马素明（乙方）与吉家坊村委会（甲方）签订张家口市兴吉粉丝厂租赁协议书，约定吉家坊村委会将兴吉粉丝厂出租给马素明，租期30年，每年租金12万元。并约定乙方将一次性上交吉家坊村委会叁年的租赁费，叁年后，每年12月25日为截止日期，提前上交下一年租赁费。逾期不交，吉家坊村委会有权将所租企业收回。在租赁期内，乙方必须变更工商执照法人，工商、税务、民事、刑事等一切责任均由乙方全部承担，甲方不承担任何责任。（其他合同条款详见合同文本）。后2005年4月6日，因吉家坊村委会欠张家口市老鸦庄农村信用合作社及张家口市茶坊农村信用合作社贷款，经三方协商达成《资产置换协议书》，以兴吉粉丝厂土地、厂房、建筑物等全部资产抵顶所欠信用社贷款本息。该《资产置换协议书》第四条约定“村委会与现承租人签订的兴吉粉丝厂租赁协议继续有效，由信用社执行，并告知承租人。租赁费村委会已收取到2005年12月31日，从2006年1月1日开始由信用社收取”。同年5月26日，原告马素明与张家口市老鸦庄农村信用合作社及张家口市茶坊农村信用合作社签订协议书，约定“经老鸦庄信用社、茶坊信用社与粉丝厂承租人马素明协商，一致认为双方继续执行2002年10月10日张家口市兴吉粉丝厂租赁协议和2002年11月20日的补充协议。双方权利、义务不作变动。凡与上述协议不一致的，均以上述两个协议为准”。2006年4月7日，原告马素明以张家口市兴吉粉丝厂的名义（甲方）与被告张家口市桥东昌江汽车修理厂（乙方）签订场地房屋租赁合同书，双方约定“第三条甲方将兴吉粉丝厂部分闲置的场地15亩，办公用房8间，库房1000㎡，生产车间1000㎡租给乙方使用，建立汽车修理厂。第四条本合同书的租赁内容的租赁期限自2006年4月30日至2021年4月30日，其租赁期限为15年。第五条租赁地点为张家口市高新区老鸦庄镇吉家坊村东110国道以北张家口市兴吉粉丝厂院内。第六条本合同第三条的租赁场地、办公室、库房、车间，年租金为前两年每年为人民币14万元整，从第三年开始，每年租金为人民币15万元整。其中办公室加场地租金70000元，库房租金30000元，车间租金50000元。合同签订日乙方首付甲方租金10万元整，待乙方4月30日入住再付给甲方租金18万元整，交清前两年租金，从2008年开始每年五月三十日前上打租金15万元整。第八条乙方责任。按合同要求按时缴纳租金，逾期不交甲方有权收回所租的场地房屋，造成损失由乙方自己承担。乙方租赁期内不得转租。（其他合同条款详见合同文本）。该场地房屋租赁合同书甲方盖有张家口市兴吉粉丝厂印章，代表人签字处有马素明签字；乙方盖有张家口市桥东昌江汽车修理厂印章，代表人签字处有白长江签字”。
后张家口市老鸦庄农村信用合作社及张家口市茶坊农村信用合作社将抵顶的全部资产交给第三人城郊联社。第三人城郊联社委托张家口正源拍卖有限责任公司对位于吉家房村原“张家口市兴吉粉丝厂”地上建筑物及土地使用权进行公开拍卖。案外人马忠山于2008年1月3日在张家口正源拍卖有限责任公司举行的拍卖会上，以1050万元购得上述拍卖物。后马忠山以城郊联社为被告起诉至张家口市中级人民法院要求城郊联社交付其经拍卖取得的标的物并协助其办理相关手续至马忠山名下。该案经张家口市中级人民法院于2014年11月4日作出(2014)张商初字第74号民事判决书，判决城郊联社协助马忠山将其所拍卖的土地及房屋过户至马忠山名下。该判决书本院认为部分确认了上述拍卖行为合法有效，并阐述了“因城郊联社及拍卖机构在拍卖前已向马忠山明示房屋存在承租问题，买受人必须履行承租协议，签署拍卖成交确认书时，该拍卖标的物中有部分土地及房屋出租他人，且租赁期未满，故马忠山应依约继续履行房屋租赁协议至期满，期满后也应由马忠山与承租人协商解决有关事宜”。现该判决书已经发生法律效力。后2015年，马忠山以马素明为被告诉至我院，要求解除其与马素明之间的租赁关系，并要求马素明支付租金。我院于2016年4月2日作出（2015）张开商初字第460号民事判决书，判决“一、被告马素明于本判决生效之日起六十日内给付原告马忠山2008年1月3日至2015年1月3日期间的租赁费人民币84万元；二、如被告马素明未能在本判决第一项确定的期限内给付原告马忠山租赁费人民币84万元，原被告的租赁关系从该期限届满之日起即时解除”。后马素明提起上诉，现该案尚在二审审理阶段。原告为证明被告的付款情况，提供收据4张显示原告分四笔共收取被告昌江修理厂交纳租金6万元。原告为证明其向被告催款情况，提供催收租金、利息通知及邮政快递单各一份，对于该份证据，被告代理人不予认可，并陈述“据当事人称并没有收到，但原告方确实向我方催要过租金”。诉讼中，被告为证明原告主体不适格提供兴吉粉丝厂工商档案资料一份，该档案资料显示原告兴吉粉丝厂已于2010年9月30日被吊销。原告兴吉粉丝厂为集体所有制企业，法定代表人为马素明。被告昌江修理厂为个体工商户，经营者为白长江。
一审法院认为，原告兴吉粉丝厂及马素明以二被告未付租金为由起诉要求解除租赁合同，并要求二被告支付所欠租金及利息。二被告辩称原告兴吉粉丝厂已被吊销企业营业执照，主体不适格，虽然原告兴吉粉丝厂已于2010年9月30日被吊销，但根据相关法律规定，其民事诉讼主体资格依然存在，其有权进行民事诉讼活动，故对二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。根据本案原被告提供的相关证据，可以证实原告马素明于2002年10月10日从吉家坊村委会处租赁兴吉粉丝厂，租赁期间吉家坊村委会用该兴吉粉丝厂的土地、厂房、建筑物等资产抵顶所欠老鸦庄信用社及茶坊信用社之贷款，老鸦庄信用社及茶坊信用社并于2005年5月26日与原告马素明签订协议书明确了双方继续执行马素明与吉家坊村委会于2002年10月10日签订的租赁协议，双方权利及义务不作变动。虽然案外人马忠山于2008年1月3日通过拍卖取得了涉案的兴吉粉丝厂地上建筑物及土地使用权，亦经张家口市中级人民法院生效判决予以确认，但该生效判决亦确认了拍卖标的物中有部分土地及房屋出租他人，且租赁期未满，马忠山应依约继续履行房屋租赁协议至期满，即涉案的兴吉粉丝厂地上建筑物及土地使用权虽然经资产置换、拍卖转让于他人，但马素明作为初始承租人仍享有基于所租赁兴吉粉丝厂所产生的占有、使用、收益等权利，亦享有其将部分土地、厂房转租于被告昌江修理厂所产生的租金收益等权利，故原告马素明作为本案原告起诉主张租金及利息损失，主体适格，本院予以确认。虽然本案所涉场地房屋租赁合同书的签订主体为原告兴吉粉丝厂与被告昌江修理厂，因兴吉粉丝厂为集体所有制企业，从法律意义上与原告马素明属不同民事主体，而本案实际享有转租权的主体应为马素明，本案实际履行租赁合同的主体亦为原告马素明与被告昌江修理厂，即本案所涉场地租赁合同书约束的双方主体应为原告马素明与被告昌江修理厂。双方应依约履行各自义务，根据原被告提供的证据显示，被告昌江修理厂在租赁马素明所转租的部分场地、厂房等租赁物后，未能依约按时履行给付租金的义务，原告马素明主张被告尚欠2013年5月1日至2014年4月30日租金1.6万元、2014年5月1日至2015年4月30日租金15万元、2015年5月1日至2016年4月30日租金15万元、2016年5月1日至2016年6月30日租金2.5万元，合计341000元，被告亦未能举证证明已给付上述租金341000元，故对于原告马素明要求被告昌江修理厂给付上述租金341000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告马素明主张的逾期付款利息损失，因双方合同约定“从2008年开始每年五月三十日前上打租金15万元整”，故本院确定被告昌江修理厂以上述每年度所欠租金数额为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，承担从相应租赁年度的6月1日起至实际给付日止的利息损失。对于原告主张解除租赁合同收回所出租场地房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，本案中，虽然二被告对于原告提供的催收租金及利息通知不予认可，但二被告明确表示“原告确实向我方催要过租金”，故可以体现原告已尽催告通知之义务，且从本案原告起诉要求被告支付所欠租金之日至本案判决之日，被告亦未能支付所欠原告租金，应视为已过合理期限，故原告的该项诉讼请求，有据可依，本院予以支持。另，对于原告主张按照年租金15万元标准，要求被告支付租金至实际交付租赁物之日，因马素明与案外人马忠山的相关租赁关系经本院作出的（2015）张开商初字第460号民事判决确认存在解除的可能，故对于原告主张的上述租金，应计算至本案判决之日较为合理，故被告昌江修理厂应按照双方约定的租金标准承担从2016年7月1日至本案判决之日即2016年10月3日期间的租金为15万元/365天×94天=38630元。对于2016年10月4日之后的租金，应视相关案件的处理情况，原告另行主张。因被告昌江修理厂为个体工商户，被告白长江为该个体工商户的经营者及业主，故被告白长江对于被告昌江修理厂所负的上述给付租金及退还租赁物的义务，应承担共同责任。判决：一、解除涉案的《场地房屋租赁合同书》，被告张家口市桥东昌江汽车修理厂、白长江于判决生效之日起三十日内退还原告马素明本案《场地房屋租赁合同书》中所涉及的租赁物，即兴吉粉丝厂部分闲置的场地15亩，办公用房8间，库房1000㎡，生产车间1000㎡；二、被告张家口市桥东昌江汽车修理厂、白长江于判决生效之日起十日内给付拖欠原告马素明截止到2016年6月30日租金人民币341000元（包括2013年5月1日至2014年4月30日租金1.6万元、2014年5月1日至2015年4月30日租金15万元、2015年5月1日至2016年4月30日租金15万元、2016年5月1日至2016年6月30日租金2.5万元），并以上述每年度所欠租金数额为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，承担从相应租赁年度的6月1日起至实际给付日止的利息损失；三、被告张家口市桥东昌江汽车修理厂、白长江于判决生效之日起十日内给付原告马素明2016年7月1日至2016年10月3日期间的租金人民币38630元；四、驳回原告张家口市兴吉粉丝厂的诉讼请求；五、驳回原告马素明的其他诉讼请求。
本院二审期间，昌江修理厂向本院提供了马忠山向其发的通知一份，马忠山委托河北震河律师事务所向其发的律师催告函一份，证明马忠山向其主张过给付租金的事实。马素明的质证意见是：通知不合法，该证据表达的事实不真实，判决书中的内容是如果马素明给了租赁费就继续享有租赁的权利，所以该证据是不真实、不客观的。律师催告函不合法、不真实，与本案没有关联性。马素明没有提供新证据。本院经审理二审查明的事实与原审无异。
本院认为，昌江修理厂上诉称一审判决认为马素明与昌江修理厂是该案的合同关系主体错误。因马素明享有对兴吉粉丝厂的承租权，其将承租的兴吉粉丝厂的部分房屋场地以兴吉粉丝厂的名义转租赁给昌江修理厂，实际转租人为马素明，实际履行双方租赁合同的主体亦为马素明和昌江修理厂，故一审法院认定马素明与昌江修理厂为本案租赁合同关系的主体并无不当，本院对昌江修理厂的该项上诉请求不予支持。昌江修理厂上诉称本案的租赁费应由案外人马忠山和其主张权利。因案外人马忠山虽然取得了位于吉家房村“张家口市兴吉粉丝厂”地上建筑物及土地使用权，但在其取得前马素明已经根据与吉家房村委会签订的租赁协议书享有对兴吉粉丝厂的承租权，根据法律规定的“买卖不破租赁”的原则，马素明在原租赁期限内仍然享有租赁兴吉粉丝厂的权利，其将享有租赁权的部分房屋场地转租给昌江修理厂的租赁合同具有法律效力，根据合同的相对性原则，昌江修理厂仍应按照该合同履行自己给付马素明租赁费的义务，与案外人马忠山不发生法律关系，故一审法院判决昌江修理厂给付马素明房屋场地租赁费符合相关法律规定，本院对昌江修理厂的该项主张不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，昌江修理厂的上诉主张不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6415元，由上诉人昌江修理厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马瑞云
代理审判员 宋凯阳
代理审判员 闫 格
二〇一七年五月十日
书 记 员 田 佳