广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10410号
上诉人（原审原告）：梁铠麒，男，1985年9月21日出生，香港特别行政区居民，
委托诉讼代理人：朱永琪,广东永祺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖善国，广东永祺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韦剑兰，女，1980年2月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：林晓新，广东华法律师事务所律师。
上诉人梁铠麒因与被上诉人韦剑兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梁铠麒上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持梁铠麒的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由韦剑兰承担。事实与理由：（一）关于韦剑兰收取梁铠麒定金金额的问题。首先，在双方签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第三条中已经明确梁铠麒交易的定金是100000元，且买卖双方一致同意该定金由居间方保管。其次，在该合同第二页最后处韦剑兰签收的收据明确已收70000元，且在编号为NO6609254的收据中韦剑兰再次确认购房定金100000元，分别为定金30000元（用于韦剑兰办理房产证）及双方均同意由居间方托管的70000元。在涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第二页明确买方将楼款支付给托管方，视为卖方本人已收讫。综上，一审判决认定的定金金额明显错误，应按实际所交定金100000元认定，不应按韦剑兰收到的30000元来认定。既然韦剑兰收取了梁铠麒的购房定金100000元，且韦剑兰在书面答辩时也表示愿意返还已收取梁铠麒的定金73300元，并解释定金被居间方扣押26700元未支付。就算一审判决认定梁铠麒违约，韦剑兰没有违约，也不应只退回定金30000元给梁铠麒。（二）关于本案中应当由谁承担违约责任的问题。1.一审法院根据韦剑兰的片面之词，就认定梁铠麒不协助韦剑兰办理房屋贷款解除抵押的义务或交付首期款来履行韦剑兰的解除抵押贷款的义务，认定梁铠麒存在过错，明显超出合同约定梁铠麒应承担的义务。2.韦剑兰没有积极履行赎楼义务，且在2017年2月9日明确表示决定停止房屋买卖交易，剩下问题由中介方约三方协商处理或通过法律途径处理。韦剑兰违背诚信，拒不履行合约的行为，损害梁铠麒的利益，严重构成合同违约。韦剑兰在一审庭审前已将涉案房屋转让给案外人，可见韦剑兰恶意违约，应当承担所有违约责任。
韦剑兰辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.梁铠麒未按约定提供协助义务，已构成违约，韦剑兰不存在任何过错，无需承担违约责任。2.梁铠麒要求韦剑兰自行筹集资金赎楼不符合合同约定。3.梁铠麒不愿积极履行协助义务，在一审庭审中明确表示不愿出钱购买涉案房屋，属于履行不当。（二）梁铠麒没有证据证明韦剑兰已收取定金100000元，其要求退还定金100000元依据不足。韦剑兰虽在一审答辩意见中曾陈述同意返还定金73000元，因该答辩意见系代理人在庭审前提交，存在错误表述。在一审庭审过程中，代理人经向韦剑兰确认上述事实，韦剑兰明确只收取过梁铠麒定金30000元，其他款项未收过；代理人在庭审过程中及时提出变更答辩意见，法庭要求梁铠麒提供韦剑兰收取除30000元定金以外的证据，梁铠麒无法提供。结合本案，关于定金约定也是前后矛盾，无法认定韦剑兰已收到梁铠麒除定金30000元以外的定金。（三）韦剑兰是在梁铠麒不同意支付房款的情况下，因资金需要工人闹事被迫与他人签订房屋买卖合同。梁铠麒在一审庭审中已经明确不购买涉案房屋，涉案房屋转让给他人是本案立案之后才进行的交易，属于事后行为，不构成违约。
梁铠麒向一审法院起诉请求：1.判决解除梁铠麒、韦剑兰签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（NO50304004115）；2.韦剑兰支付梁铠麒违约金356000元；3.韦剑兰赔偿梁铠麒已支付的中介服务费（佣金）26700元和银行公证查册费2600元，律师费8000元；4.韦剑兰承担本案诉讼费用。诉讼中，梁铠麒将诉讼请求第三项中的中介服务费26700元变更为13350元。
一审法院认定事实：梁铠麒作买方，韦剑兰作为卖方，佛山市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）作为居间方，于2016年12月27日签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》（NO50304004115），约定梁铠麒购买韦剑兰所有位于佛山市顺德区某房，转让总价款为1780000元。房产交易定金100000元。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼的，须于签订本合同之日起20个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在5个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户。
梁铠麒作买方，韦剑兰作为卖方，家家顺公司作为居间方，于2016年12月27日签订《资金托管协议》，约定居间方托管定金70000元。
梁铠麒、韦剑兰于2016年12月27日签订《二手房买卖合同补充协议》，约定居间方负责找垫资公司，卖方办理垫资赎楼。若垫资利息高于2分，多出部分由居间方负责。卖方须于5个工作日内到乐从房管局办理房产证业务，出证日期按最终房管局出证日期为准。
于2016年12月27日，梁铠麒给付韦剑兰购房定金30000元，给付家家顺公司购房订金70000元及佣金13350元。
庭审中，梁铠麒、韦剑兰均表示不愿意继续履行《佛山市二手房买卖及居间服务合同》。
一审法院认为,梁铠麒为香港居民，故本案属涉港民事纠纷。一审法院属于在本辖区内对涉港民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且本案涉案房屋位于广东省佛山市顺德区，故本案应由一审法院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。
本案争议焦点在于，一、韦剑兰是否违约；二、合同解除条件是否成就；三、合同解除后的处理。就上述争议焦点，分析如下：
一、韦剑兰是否违约。梁铠麒起诉称“合同约定韦剑兰应在签订合同之日起20个工作日内与担保服务公司办妥赎楼贷款手续，如卖方无法在20日内找到担保公司解决赎楼贷款问题，韦剑兰应在5个工作日内自行筹集资金赎楼。截至2017年3月25日，韦剑兰一直拖延办理好赎楼手续”，但合同约定与梁铠麒诉称不一致。《佛山市二手房买卖及居间服务合同》约定“该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼的，须于签订本合同之日起20个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在5个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户”。《二手房买卖合同补充协议》约定“居间方负责找垫资公司，卖方办理垫资赎楼。若垫资利息高于2分，多出部分由居间方负责。卖方须于5个工作日内到乐从房管局办理房产证业务，出证日期按最终房管局出证日期为准”。
由上述约定可见，到房管部门办理房产过户登记手续，前提需要偿还银行贷款，涂销抵押。若直接到房管部门办理过户手续，显然是无法办理的。《佛山市二手房买卖及居间服务合同》虽约定卖方委托担保公司融资赎楼，但在《二手房买卖合同补充协议》又约定居间方负责找垫资公司。因《二手房买卖合同补充协议》是对《佛山市二手房买卖及居间服务合同》补充，故应认定为双方自愿对原约定进行修改。但由于居间方家家顺公司并没有在《二手房买卖合同补充协议》上签名，故该约定无法约束方家家顺公司，合同的履行存在不明确的地方。在双方未能确定具体的履行方式前，认定韦剑兰违约缺乏事实基础。
另，《佛山市二手房买卖及居间服务合同》中约定，卖方应在5个工作日内自行筹集资金赎楼的前提是“若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的”，梁铠麒在起诉状陈述理由时，故意删除了该前提条件。
从合同约定可见，韦剑兰是没钱自行赎回房屋，解除抵押。梁铠麒作为购买方，本有义务向韦剑兰支付购房款。现约定不明，韦剑兰又无力赎回房产。法庭建议梁铠麒先行支付部分购房款，协助韦剑兰解除抵押，促成交易完成。但梁铠麒既不同意出资，亦不同意购房。由此可见，抵押状态未能解除责任并不在于韦剑兰，房产无法过户给梁铠麒，也非韦剑兰故意为之。涉案合同未有约定具体的过户时间，依交易习惯也未能补正确定，故现有证据不能证明韦剑兰逾期履行办理房产过户手续。梁铠麒主张韦剑兰存在违约行为，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。
二、合同解除条件是否成就。
《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…
如前所述，现有证据未能反映韦剑兰违约拒绝履行合同，梁铠麒要求依合同违约条款解除合同，依法不予支持。但诉讼中，梁铠麒、韦剑兰双方均表示不愿意继续履行合同，合同再无继续履行的可能，合同解除的条件成就，依法准予解除。
三、合同解除后的处理。
《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
合同解除非韦剑兰违约造成，梁铠麒要求韦剑兰赔偿违约金、支付中介服务费（佣金）、银行公证查册费、律师费，于法无据，一审法院不予支持。梁铠麒诉讼中明确违约金中包含了购房定金，韦剑兰亦表示同意退还其已收取的购房定金30000元。涉案合同因解除而不再履行，韦剑兰应退还梁铠麒购房定金。由于韦剑兰实际只收取了梁铠麒购房定金30000元，故韦剑兰应按实际收取款项30000元退还梁铠麒。其余定金为居间方收取，不应由韦剑兰直接退还梁铠麒。梁铠麒、韦剑兰与居间方基于居间合同产生的权利义务问题，并非本案诉争内容，梁铠麒、韦剑兰可另行依法主张。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、韦剑兰在判决发生法律效力之日起十日内，向梁铠麒返还定金30000元；二、驳回梁铠麒的其他诉讼请求。一审案件受理费7199.50元，由梁铠麒负担6400元，韦剑兰负担799.50元。
本院二审期间，梁铠麒向本院提交《房地产买卖合同》，拟证明韦剑兰在双方解除合同前已将涉案房屋转让他人，构成严重违约。韦剑兰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对梁铠麒提交的《房地产买卖合同》的真实性予以确认。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》第十六条备注约定：“卖家自行委托担保公司担保融资赎楼。”该合同尾部重要提示约定：“凡有款项托（监）管在第三方的，托（监）管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方签署的资金托（监）管协议或类似文件而定。买方将楼款支付给第三方或打入卖方已签署的托（监）管协议或类似文件上指定的托（监）管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具收据，卖方拒绝出具收据的，不影响支付效力。”该合同尾部附有韦剑兰向梁铠麒出具的收据，韦剑兰确认已收取梁铠麒交付购房定金70000元。再查明：韦剑兰在一审庭审中陈述定金30000元由韦剑兰实际收取，另有定金70000元由家家顺公司托管。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据梁铠麒的上诉意见和韦剑兰的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）韦剑兰是否构成违约，如果构成违约，韦剑兰应承担的违约责任；（二）韦剑兰应否向梁铠麒返还由家家顺公司托管的定金70000元。
关于争议焦点一。梁铠麒与韦剑兰于2016年12月27日签订的《佛山市二手房买卖及居间服务合同》约定：“卖家自行委托担保公司担保融资赎楼。”同日，双方又签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：“居间方负责找垫资公司，卖方办理垫资赎楼。若垫资利息高于2分，多出部分由居间方负责。”由于《佛山市二手房买卖及居间服务合同》与《二手房买卖合同补充协议》是同日签订，但对于由哪一方负责找担保公司担保融资赎楼的约定有冲突，基于在后的意思表示优于在先的意思表示，且不违反合同目的，可根据合同成立时间的先后，确定以后一份合同即《二手房买卖合同补充协议》确定的内容为准。梁铠麒与韦剑兰在《二手房买卖合同补充协议》中约定由居间方家家顺公司负责找垫资公司，但家家顺公司并未在该协议中签名盖章确认上述协议内容，即该协议无法约束家家顺公司。据此，梁铠麒与韦剑兰就应由哪一方负责找担保公司担保融资赎楼尚未明确，涉案合同未能继续履行不能归责于双方。梁铠麒上诉主张韦剑兰未履行赎楼义务、韦剑兰拒绝履行合同构成违约，理据不足，本院不予支持。又由于韦剑兰虽然在本案一审庭审前与他人就涉案房屋签订房屋买卖合同，但现有证据未能证明在一审庭审双方均表示同意解除合同前，涉案房屋存在因已办理过户手续等以致涉案合同无法继续履行等情形，因此梁铠麒上诉主张韦剑兰在一审庭审前与他人签订房屋买卖合同构成违约，理据不足，本院不予支持。
（二）关于争议焦点二。梁铠麒、韦剑兰对于韦剑兰应向梁铠麒返还定金30000元无异议，但对于韦剑兰应否向梁铠麒返还由家家顺公司托管的定金70000元有争议。经审查，涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》约定：“凡有款项托（监）管在第三方的，托（监）管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方签署的资金托（监）管协议或类似文件而定。买方将楼款支付给第三方或打入卖方已签署的托（监）管协议或类似文件上指定的托（监）管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具收据，卖方拒绝出具收据的，不影响支付效力。”由于梁铠麒、韦剑兰与居间方家家顺公司签订的《资金托管协议》约定由家家顺公司托管梁铠麒支付给韦剑兰的定金70000元，且梁铠麒已向家家顺公司支付定金70000元，韦剑兰亦向梁铠麒出具收取定金70000元的收据，故根据《佛山市二手房买卖及居间服务合同》的约定，家家顺公司收取梁铠麒支付的定金70000元应视为韦剑兰收取了梁铠麒支付的定金70000元。现涉案《佛山市二手房买卖及居间服务合同》因无法继续履行而解除，韦剑兰应向梁铠麒返还由家家顺公司托管的定金70000元。一审判决驳回梁铠麒关于韦剑兰返还由家家顺公司托管的定金70000元的诉讼请求，适用法律错误，本院予以纠正。梁铠麒上诉主张韦剑兰应退还由家家顺公司托管的定金70000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，韦剑兰应向梁铠麒返还定金共100000元（30000元+70000元）。
综上所述，梁铠麒的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6319号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初6319号民事判决第一项为：韦剑兰应于本判决发生法律效力之日起十日内，向梁铠麒返还定金100000元；
三、驳回梁铠麒的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6999.25元，由上诉人梁铠麒负担5179.44元，被上诉人韦剑兰负担1819.81元。二审案件受理费6549.25元，由上诉人梁铠麒负担5239.4元，被上诉人韦剑兰负担1309.85元。
本判决为终审判决。
审判长 郑正坚
审判员 邱程辉
审判员 潘伟丹
二〇一八年四月九日
书记员 黎嘉鸿