河南省洛阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2013）洛行终字第120号 上诉人（原审第三人）王宜奇，男，1963年10月1日出生，汉族，新安县街。 原审被告新安县房地产管理局。 法定代表人李现通，局长。 委托代理人郑现龙，该局法律顾问。特别授权。 被上诉人（原审原告）新安县食品公司正村屠宰点。 负责人江长治。 委托代理人汪彩霞，河南洛一律师事务所律师。一般代理。 委托代理人陈涛，河南洛一律师事务所实习律师。一般代理。 上诉人王宜奇因房产发证纠纷一案，不服新安县人民法院(2013)新行初字第3号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王宜奇，被上诉人新安县房地产管理局的委托代理人郑现龙，被上诉人新安县食品公司正村屠宰点的负责人江长治及委托代理人汪彩霞、陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明：1995年7月6日原告(原新安县食品公司正村经营处)经新安县人民政府批准在正村镇正村街取得商用土地一区，并办有新国用(1995)字第025号国有土地使用证，因正村街小城镇建设需要，2002年3月26日，原告主管单位新安县食品公司(甲方)与时任新安县食品公司正村经营处负责人王保显(乙方)签订了建房协议，其中第五条约定，“建成后房产所有权北起第七间为大门，净宽3.6米，第八、九间和对称二层六间归甲方所有，其余十一间门面房和对称二层房产归乙所有，永久使用。若发生房屋拆迁，原土地使用权归乙方使用”。房子建成后，原告于2003年6月25日将第九间对称上下二层租给第三人王宜奇，王宜奇一次交清了房租5000元，租期五年至2008年6月31日，双方签订有租赁协议。租赁期满后第三人仍占用该房。原告于2013年元月将该门面房锁撬开，引发矛盾，原告得知第三人在2003年将该房产办在其名下，原告不服，诉至本院。 同时查明，第三人王宜奇在申报房屋所有权登记申请表中有签名未签日期，并在“房屋来源及继转过程”一栏填为自建，仅向被告提交了身份证复印件和正村乡人民政府、正村乡土地所证明一份，内容为“因小城镇建设，我乡王宜奇在小城镇区内投资建房，并投入使用，土地使用证，正在办理文件，急需办理房产证，特申请县房产局尽快给予办理，东西15米，南北3.3米，二00三年三月三十一日”。2003年3月20日被告对该房产进行了勘丈，并于2003年4月18日为第三人颁发了房权新房字第××号号房屋所有权证。 另查，新安县食品公司正村经营处属新安县食品公司的分支机构，2011年7月11日新安县商务局新商(2011)24号文件将新安县食品公司正村经营处更名为新安县食品公司正村屠宰点，2012年3月26日经工商登记注册为新安县食品公司正村屠宰点，有效期为2012年3月26日至2017年3月25日。 原审法院审理后认为，正村经营处依法取得了被诉房屋土地使用权后，时任经营处负责人的王保显作为自然人负责与原告合伙承建该房，新安县食品公司有权代表分支机构正村经营处行使权利并与该分支机构负责人王保显签订的合伙建房协议并无不当。正村经营处经上级主管部门变更且经工商登记为正村屠宰点，故正村屠宰点依法享有本案原告主体资格。1998年1月1日起施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定:房屋权属登记依下列程序进行:(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;（四）核准登记，颁发房屋权属证书。第十六条规定:新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第四十条规定:在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。原告和王保显合伙建房，原告已取得了被诉房产所有权，第三人在租赁原告房屋前就知道该房屋所有权属原告所有，而以房屋来源为自建申请房屋所有权初始登记，也未提交房屋买卖手续和土地使用权证书以及相关证明文件。虽提交有正村乡人民政府、正村乡土地所提供的证明，但不能证明第三人拥有该房屋所占土地使用权。被告据此为第三人颁发的房屋所有权证属主要证据不足，应予撤销。原告于2013年3月才见到被告为第三人颁发的被诉房屋所有权证，被告及第三人均未提交原告超过起诉期限的证据，原告2013年6月向法院起诉，不超过起诉期限。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目之规定，判决撤销新安县房地产管理局2003年4月16日为王宜奇颁发的房权证新房字第2003第200300703号房屋所有权证。判决书送达后，第三人王宜奇不服，提起上诉。 上诉人王宜奇上诉称：一、被上诉人新安县食品公司正村屠宰点主体不合格。理由有：1、（1995）25号国有土地使用证单位系新安县食品公司，而非被上诉人；2、建房协议签订人××人）仍为县食品公司，仍非被上诉人，且原审中被上诉人并未向法庭提交其受托证明，故此，被上诉人并不具备提起诉讼的主体资格。二、被上诉人新安县食品公司正村屠宰点起诉超过时效规定。原审中被上诉人述称2008年让上诉人腾房，且说2013年才知上诉人有证，期间既未向上诉人主张权利，又未通过诉讼等形式主张权利，明显的超过诉讼时效。三、上诉人购房是善意取得。如果县食品公司与原经营处负责人签约合伙建房并无不当，即王保显建房，卖房当在情理之中。上诉人交40000元于王保显，王保显将该款转交于公司时任经理明银安（已故），当时未向上诉人出具收据，但不影响上诉人系善意取得的属性与事实。四、食品公司申请办证是对争议房屋的处置行为。不论是协议之内还是之外的房屋，皆由王保显出头协调，公司配合申报，从填表到盖章，皆能表明公司对房屋处理（买卖）的认可，即公司以书面形式肯定认购人（包括上诉人）的占有。既然如此，再由下属机构提出撤销之诉，明显与理不符，与法有悖！综上，房管局办证有理有据，请依法支持上诉，彰显公平！ 原审被告新安县房地产管理局答辩称，根据县政府安排，正村镇小城镇建设结束后，根据上诉人王宜奇申请和原告正村屠宰点原负责人王保显的积极配合，依法为王宜奇投资建设的99平方米商住房屋办理了房屋所有权证书，被上诉人正村屠宰点虽持有土地证，但2003年3月31日正村乡人民政府、正村乡土地管理所出具的土地证明文件符合《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定。被上诉人正村屠宰点持有的所谓土地使用证与包括王宜奇在内的诸多投资购房户之间存在变更登记的事实，该土地证明文件证明土地手续正在办理之中，并无不当。王保显与王宜奇等之间建立了事实上的合作投资建房所取得的土地使用权和房屋产权，虽然尚未办理物权登记手续，无论被上诉人正村屠宰点与王保显之间对双方合作投资建房的房屋归属如何约定，但不得对抗第三人善意取得该房屋享有的所有权，故被告为上诉人王宜奇办理的房产证事实清楚，产权来源合法，应当予以维持。上诉人王宜奇自2003年申请办理房屋登记至2010年6月被上诉人正村屠宰点要求其腾房子时，被上诉人正村屠宰点已知道上诉人王宜奇就本案争议的房屋已办理了房屋所有权证，被上诉人正村屠宰点对本案起诉已超过诉讼时效。请求二审法院依法撤销原审判决，维持房管局为王宜奇颁发的房屋所有权证。 被上诉人新安县食品公司正村屠宰点答辩称：一、答辩人属于适格主体，依法享有诉讼主体资格。正村经营处经上级主管部门变更且经工商登记为正村屠宰点，故正村屠宰点依法享有本案原告主体资格。上诉人所称(1995)25号国有土地使用证用地单位系新安县食品公司，而非答辩人不符合事实，答辩人在一审中向法院提交了该国有土地使用证，土地使用证记载了土地使用者为新安县食品公司正村经营处。因此原审法院认定答辩人享有原告主体资格是正确的。二、答辩人起诉未超过诉讼时效。答辩人之前确实听上诉人之妻声称自己有房产证，但答辩人没有获得第三人房产证的证号及房产证复印件，无法确切知道新安县房地产管理局为上诉人办证的具体行政行为的具体内容、证号及日期，不具备起诉条件。直到2013年三月份之后，答辩人几经周转才复制到上诉人房产证复印件，答辩人即时到法院起诉，因此，答辩人起诉未超过诉讼时效。三、上诉人购房行为不属于善意取得。根据物权法关于善意取得的条件，上诉人明知本房屋属于答辩人所有，但仅同答辩人签了租赁合同，上诉人没有受让该房屋，上诉人也没有证据证明己支付了合理的购房款，上诉人取得房屋所有权还需要进行转移登记，但上诉人关于洛阳市新安县私有房屋所有权登记审批表中显示为自建，属于违法的初始登记。因此上诉人购房行为不仅不是善意取得，而是恶意的侵权行为。四、新安县食品公司没有对本案房屋对外出售，更不必说以书面形式认可。上诉人称公司对房屋出售以书面方式认可不符合事实，根据2013年1月16日，新安县食品公司出具的证明显示，公司对以上房屋没有出售转让。综上所述，上诉人陈述的事实和理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判决，驳回上诉。 在本院审理期间，各方当事人未提交合法有效的新证据，本院对证据的认定与原审一致，根据合法有效证据所查明的事实与原审一致。 本院认为，新安县食品公司正村经营处对争议房屋有土地使用权证书，并且上诉人王宜奇与新安县食品公司正村经营处就争议房屋签订有租赁协议，新安县食品公司正村经营处现经上级主管部门批准同意更名为新安县食品公司正村屠宰点，故新安县食品公司正村屠宰点具有本案原告诉讼主体资格。上诉人与原审被告没有证据可以证明被上诉人新安县食品公司正村屠宰点在何时知道被诉房屋所有权证的具体内容，故被上诉人现在提起行政诉讼不超过法定起诉期限。原审被告依据正村乡人民政府、正村乡土地所提供的证明为上诉人王宜奇办理房屋所有权证，其中房屋来源为自建，并且为初始登记，明显不符合《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，属办证证据不足，依法应予撤销。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，经合议庭评议，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费50元，由上诉人王宜奇承担。 本判决为终审判决。 审判长  张艳红 审判员  叶乃君 审判员  蔡美丽 二〇一四年一月二十日 书记员  雷小静