山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第797号
原告：张伟，男，1963年11月25日出生，汉族，住滕州市。
委托代理人：杨厚军，山东滕国律师事务所律师。
委托代理人：刘廷，山东滕国律师事务所律师。
被告：山东唐金置业有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：张玉美，总经理。
委托代理人：王长东，山东荆河律师事务所律师。
委托代理人：范光杰，山东真谛律师事务所律师。
被告：滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司。住所地：滕州市。
法定代表人：马春丽，经理。
委托代理人：邵海军，男，1975年4月2日出生，汉族，滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司书记，住滕州市。
原告张伟与被告山东唐金置业有限公司（以下简称唐金公司）、滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司（以下简称嘉亿公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨厚军、刘廷，被告唐金公司委托代理人王长东、范光杰、被告嘉亿公司委托代理人邵海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟诉称，2009年9月10日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书，协议书对临时安置补助费、房屋及附属物补偿、预定安置房的房屋价值有明确的约定，被告应给付原告各项赔偿款合计553126.00元，折抵作为预交购房款，同时原告又预交差额款的50%即363271.00元作为购房款。2013年12月原告选房后，二被告单方对预定安置房的价格进行了抬高，经多次协商无果。
回迁安置实施方案是2013年12月23日作出的，而房屋拆迁补偿安置协议书签订的时间是2009年9月10日，协议书签订在前，出具的回迁安置实施方案在后，该实施方案对于协议书的内容不产生法律效力。高层住宅暂定于2012年2月回迁上房，因原告所选的安置房与高层住宅是连体建筑，因此，被告交房时间最迟应为2012年2月。
被告提供的是格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。合同没有对非住宅用房是否按上房时市场销售价格进行结算作出说明，按通常理解，应理解为对非住宅用房不按上房时市场销售价格进行结算。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
关于利息损失，因安置房相当于期房，在没有拿到房子之前支付的款项应该是预付款，被告提前占有原告的钱款，被告应当向原告支付相应利息。关于租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，原告要求被告支付利息损失和租金损失有法律依据。
被告没有支付的临时安置补助费均应按16元计算。被告答应超出合法面积部分按照确定的5860元／㎡计算，原告才同意拆除房屋。回迁面积之外的应按5860元／㎡计算。临时安置补助费从2011年5月10日到2014年1月10日，共计32个月。租金损失从2012年2月至2014年1月，共23个月。
现请求：一、请求依法确认原告与二被告签订的房屋拆迁补偿安置协议书为有效协议；二、判令二被告按协议书约定的预定安置房购房价款1279668.00元进行结算（面积与协议约定不符的，按法律规定互相找补）并立即交付房屋；三、判令二被告继续支付临时安置补助费51543.04元（16元×101.67㎡×32个月）及预交购房款利息损失（以916397.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2009年9月10日开始计算至法院判决履行之日止）并赔偿逾期交付房屋的租金损失暂定115000元。
被告唐金公司辩称，房屋拆迁补偿安置协议是有效合同，但该协议是一个预约合同。房屋拆迁补偿安置协议书注明了是暂定，暂收价格，而不是确定的价格。同区段的相邻部分房屋已回迁安置。
对非住宅用房的价格虽在房屋拆迁补偿安置协议书中没有明确约定，但协议产生的前提是按照滕州市建设局房屋拆迁公告的规定，在该拆迁公告中明确了被告制定的补偿安置实施方案，且该补偿安置实施方案经公证公示，该补偿安置实施方案明确非住宅房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算，拆迁公告及补偿安置实施方案均是房屋拆迁补偿安置协议的内容。拆迁指挥部作出的《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁意见》的回复意见确定了超出原合法拆除面积的部分按5860元／㎡暂定市场价格确定。超回迁安置面积应按照回迁上房时的市场销售价格结算，并非所有房屋都按回迁上房的价格结算。根据政府批准的回迁安置实施方案，被告根据政策及合同约定对超面积部分按照市场价格结算，不是擅自抬高价格，是执行双方约定的合同及拆迁政策的规定。原告要求按照当时预定的暂定价格进行结算上房不正确。
对于临时安置补助费，应按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定计算，原告的临时安置补助费计算明细为：张伟合法非住宅面积100.67㎡，2009年9月10日至2012年2月28日为29.64个月，按每月每平方米8元计算，为23870.87元；2012年3月1日至2013年12月29日为21.94个月，按每月每平方米16元计算，为35339.20元，合计59210.07元，减已发临时安置补助费16107.20元，还需发放43102.87元，在原告上房时进行结算。
房屋拆迁补偿安置协议不是商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。对于原告要求的利息、房屋租金损失，不符合城市房屋拆迁的有关法规、政策规定。没有约定非住宅上房时间，以被告上房通知为准。原告应在结算完毕后，唐金公司方可履行向原告交付房屋的义务。
被告嘉亿公司辩称，不同意原告的诉讼请求，同意唐金公司的答辩意见。
经审理查明，2009年8月12日，唐金公司制定《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》（以下简称《补偿安置实施方案》），内容为：拆迁过渡期，多层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月-2011年4月（20个月），高层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月-2012年2月（30个月）。开、竣工时间：多层安置用房、竣工时间计划2009年12月-2011年4月底；高层安置用房开、竣工时间计划2009年12月-2012年2月底。拆迁房屋实行房屋产权调换的，安置房屋和拆迁房屋的价格均按《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。临时安置补助费：被拆迁人选择房屋产权调换的住宅用房按合法建筑面积每月每平方米4元计发，非住宅用房按合法建筑面积每月每平方米8元计发。拆迁补偿安置：回迁安置住宅房屋的建筑面积与被拆迁房屋的合法建筑面积相等部分以及超出拆迁合法建筑面积但不超出10%的部分，按照同区位普通商品房市场评估价格即1960元／㎡结算。超出原合法面积10%以外的部分暂收2660元／㎡，回迁上房时按市场销售价格据实结算。新建普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处原路段进行安置，所选房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算。
2009年8月16日，滕州市建设局向山东省滕州市公证处申请保全证据，公证了在滕州市原荆河酒业公司区域拆迁指挥部（原滕州市荆河酒业公司西墙院内）院内，将《滕州市建设局关于山东唐金置业有限公司申办滕州市原荆河酒业公司区域改造建设工程房屋拆迁许可证相关资料的公示》、《滕州市原荆河酒业公司区域改造项目房屋拆迁计划及补偿安置实施方案》及其他相关资料等张贴在公示牌上，又在滕州市原荆河酒业公司区域不同地点及各路口张贴《滕州市建设局关于山东唐金置业有限公司申办滕州市原荆河酒业公司区域改造建设工程房屋拆迁许可证相关资料的公示》十余张。
2009年9月1日，唐金公司（甲方、委托人）与嘉亿公司（乙方、受委托人）就原荆河酒业公司局域改造工程签订房屋拆迁协议书，约定乙方以甲方名义实施拆迁，甲方对乙方按本协议所产生的行为后果承担责任，并按本协议及时向乙方支付委托拆迁费。
2009年9月1日，滕州市建设局发布滕房拆告字（2009）4号滕州市建设局房屋拆迁公告，公告根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条和《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十二条之规定，将有关事项公告如下：拆迁人：山东唐金置业有限公司；委托实施单位：滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司；搬迁期限：2009年9月10日至2009年9月29日，共20天。被拆迁人在搬迁期限内与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议并完成搬迁。被拆迁人在此期限内完成搬迁经验收交房的，按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《滕州市原荆河酒业公司区域拆迁改造工程房屋拆迁计划和补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。过渡期限：多层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月至2011年4月（20个月）；高层房屋回迁安置过渡期计划2009年9月至2012年2月，共30个月。（因诉讼、不可抗力等自然因素造成的延期除外）；补偿方式：本次拆迁采取货币补偿和房屋补偿（产权调换）两种方式。
2009年9月8日，唐金公司制定了原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表，沿平行路三层营业房平均价为4460元／㎡，市场价格（暂定）5860元／㎡。
2009年9月10日，滕州市原荆河酒业公司区域拆迁指挥部（以下简称拆迁指挥部）对所反映的关于拆迁房屋与回迁房屋进深差距补偿问题，作出《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁意见的回复意见》，内容为：1、按实际经营房进深与回迁经营房进深差距，按原合法面积每平方米增加100元，据实结算。公式如下：补偿差额=拆迁房面积×（回迁房进深米数-
拆迁房进深米数）×100元。2、超出原合法拆除面积的部分按三层5860元／㎡，四层4590元／㎡的暂定市场价格确定，暂收超出面积50%的差价款，余款待上房时据实结算。3、以上优惠政策搬迁奖励期内有效；逾期不享受此政策，按相关法律、法规规定执行。4、本意见为最终答复意见。
2009年9月10日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定：“甲方：山东唐金置业有限公司（拆迁人），滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司（委托拆迁人），乙方：张伟（被拆迁人），因城市建设需要，按照《滕州市建设局房屋拆迁公告》滕建拆告字（2009）第4号的规定，甲方需拆除乙方房屋。根据城市房屋拆迁法规、政策规定，甲乙双方就房屋拆迁补偿（安置）达成如下协议：一、乙方坐落于平行路西侧的房屋及其附属物，在原荆河酒业区域改造项目拆迁范围内。乙方于2009年9月10日搬迁完毕，经验收合格后甲方付给乙方搬迁补助费1007元；奖励费30134元；暂付20个月临时安置补助费16107元；停产停业补助费10067元；合计57315元。二、房屋、附属物补偿：乙方具有各类房屋建筑面积100.67㎡，其中有房产部门鉴定的合法非住宅面积100.67㎡，补偿485768元；附属物及装修共19项，补偿10043元。累计补偿495811元。三、预定安置房：甲方在改造项目范围内新建住宅房用于产权调换，乙方自愿选择非住宅用房1套，暂定244.83㎡；多层住宅用房1（注：应为0）套，暂定0平方米；高层住宅用房0套，暂定0平方米；合计244.83平方米；（此面积含选择高层奖励面积，回迁上房时按实际建筑面积结算，住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分按上房时的市场销售价格结算；）上述选定的房屋价值共计1279668元。四、本协议一、二、三条结算款项相抵后，甲方应暂收乙方差额款726542.00元。本次甲方暂收50%乙方363271.00元，剩余款项待上房时一次性结清。五、暖气安装费按80元／平方米暂收，计0元（待上房时按实际发生的安装费据实结算）。六、回迁上房时，无论是住宅或是非住宅，回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签订拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的，以搬迁验收号的顺序确定，并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房。七、回迁时间：多层住宅暂定于2011年4月回迁上房，高层住宅暂定于2012年2月回迁上房。如遇不可抗力等因素，则回迁时间顺延。八、回迁时，甲方通知乙方上房，乙方接到通知后十日内办理结算上房手续；逾期不结算上房者，按自动放弃处理。甲方按照回迁通知及回迁方案规定的期限停发乙方临时安置费，并由乙方承担由此造成的看管费用等一切经济损失及违约责任。九、本协议一式五份，甲、乙方各持一份，拆迁主管部门一份。双方签章后生效。2009年9月10日。”2009年9月10日，唐金公司向张伟出具收回迁款363271元的收款收据。
2013年12月21日，拆迁指挥部发出回迁安置上房通知，并于2013年12月23日在滕州日报登载，通知本次回迁上房住宅房屋自2013年12月28日早8：30开始至2013年12月29日结束。营业房选房和回迁安置自2013年12月29日早8：30开始至2013年12月30日结束。
2013年12月23日，拆迁指挥部作出《滕州市原荆河酒业公司（西南园）区域（锦泰名城）拆迁改造工程回迁安置实施方案》（以下简称《回迁安置实施方案》），内容为：回迁安置基本情况：多层住宅已于2011年9月回迁上房，高层住宅已于2011年9月回迁选房。临时安置补偿费：高层拆迁过渡期为30个月，临时安置补偿费按4元／㎡·月支付；延期月份的临时安置费双倍补偿按8元／㎡·月支付。非住宅临时安置补偿费按8元／㎡·月支付；由于过渡期延长按照搬迁协议，延期月份非住宅的临时安置费双倍补偿（16元／㎡·月）支付。结算价格：选择普通非住宅房屋的回迁按被拆迁的非住宅房屋所处的路段进行选房，沿平行路二层营业房回迁均价为5350元／㎡，沿平行路三层营业房回迁均价为4460元／㎡，沿平行路市场均价为11500元／㎡，第一层15900元／㎡，第二层11000元／㎡，第三层7600元／㎡；沿荆河路二层营业房回迁均价为5210元／㎡，沿荆河路三层营业房回迁均价为4340元／㎡，沿荆河路市场均价为12200元／㎡，第一层16900元／㎡，第二层11600元／㎡，第三层8100元／㎡。
2013年12月29日，嘉亿公司向张伟出具平行路回迁安置选房确认单，张伟自愿选定平行路营业用房回迁安置，房号19，套型I，建筑面积：一层79.63㎡，二层79.69㎡，三层79.69㎡，合计239.01㎡。
另查明，本拆迁区域部分被拆迁人已按拆迁指挥部通知时间办理了回迁上房手续，与二被告达成了房屋回迁安置补偿协议，办理了结算并回迁上房。本拆迁区域回迁营业房屋与高层住宅相连接。
上述事实有当事人陈述、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋搬迁验收单、结算号、收款收据、回迁安置选房确认单、滕州建设局房屋拆迁公告、公证书、《补偿安置实施方案》、房屋拆迁委托协议书、营业房屋拆迁评估表、《回迁安置实施方案》、《关于对平行路沿街营业房产权人拆迁意见的回复意见》、滕州日报、原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表、王修廷和徐宜河房屋拆迁补偿安置协议书及房屋回迁安置补偿协议书等证据在卷为凭。
本院认为，原、被告于2009年9月10日签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方当事人平等自愿签订的，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。2013年12月29日，原告选定了平行路19号239.01㎡营业房，双方对19号营业房中的合法非住宅面积100.67㎡按回迁价4460元／㎡结算无争议，但对超出合法非住宅面积100.67㎡的房屋价格有争议。原告主张按双方签订协议时的市场价格5860元／㎡计算，被告唐金公司主张按回迁上房时的市场销售价格结算。房屋拆迁补偿安置协议对回迁住宅房超出原拆迁的合法建筑面积10%以上的部分的价格明确约定按上房时的市场销售价格结算，对回迁非住宅房超出原拆迁的合法建筑面积部分的价格未约定。
房屋拆迁补偿安置协议载明按照滕州市建设局滕房拆告字（2009）4号房屋拆迁公告的规定，需拆除乙方（张伟）房屋。房屋拆迁公告规定在搬迁期限内完成搬迁经验收交房的，按照《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》及《补偿安置实施方案》的规定予以补偿和奖励。《补偿安置实施方案》经公证公示，房屋拆迁补偿安置协议的相关内容亦是按《补偿安置实施方案》的内容执行。《补偿安置实施方案》明确了回迁安置非住宅房屋超出原合法建筑面积的部分回迁时按市场销售价格据实结算，虽未列入房屋拆迁补偿安置协议，但该方案进行了公示，且拆迁指挥部的回复意见亦明确了超出原合法拆除面积的部分按暂定市场价格暂收，以上行为反映了协议的订立过程，被拆迁人对此过程及内容是明知的，拆迁指挥部于2013年12月23日发布的《回迁安置实施方案》亦明确了回迁价格及市场价格。2009年9月10日拆迁指挥部对被拆迁人反映进深差距补偿问题的回复意见明确：超出原合法拆除面积的部分按三层5860元／㎡、四层4590元／㎡的暂定市场价格确定。与唐金公司2009年9月8日的原荆河酒业公司区域拆迁结算价格表一致，5860元／㎡、4590元／㎡系暂定市场价，不是回迁上房时的市场价格。
房屋拆迁补偿安置协议对回迁非住宅房超出原拆迁的合法建筑面积部分的价格未约定，应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》第四十一条格式条款的规定。关于填补漏洞的规则，《中华人民共和国合同法》第六十一条优先于第六十二条和第一百二十五条。《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”该拆迁区域部分被拆迁人已按回迁上房时的市场销售价格办理结算并回迁上房。本区域拆迁系政府监督，滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换非住宅房屋回迁超原合法建筑面积的均按回迁上房时的市场价格结算。当时的《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，实行房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。即房屋产权调换是原合法建筑面积的拆迁房屋与安置房屋的同等面积调换，对于超原合法建筑面积的房屋不属产权调换范围。本案中，双方采用的是产权调换的补偿形式，被拆迁房屋的补偿金额为房屋拆迁补偿安置协议的第二项款项，所调换房屋的价格即是按回迁评估价4460元／㎡计算的原合法建筑面积房屋产权调换的同等面积新建安置房屋的价格。综合上述证据的有关超合法非住宅面积房屋价格的内容及相关法律、法规、规范性文件规定和滕州市其他拆迁区域的房屋产权调换实施情况，认定超出合法非住宅面积100.67㎡的部分应按回迁上房时的市场价格结算，不适用回迁评估价。
原告主张被告答应超出合法面积部分按照确定的5860元／㎡计算才同意拆除房屋，未提供证据证明，不予认定。原告要求回迁面积之外的房屋应按5860元／㎡计算，该主张既不符合国家相关法律政策，也不符合民法的公平、等价有偿、诚实信用原则，无事实和法律依据，其请求判令二被告按协议书约定的预定安置房购房价款1279668.00元进行结算（面积与协议约定不符的，按法律规定互相找补）并立即交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于临时安置补助费的问题。《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十八条规定：“被拆迁人选择房屋产权调换，在协议规定的过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转用房的，拆迁人不支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准为住宅房屋每月每平方米4元，非住宅房屋每月每平方米8元。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。协议规定的过渡期限因拆迁人责任造成延长的，从逾期之日起每月加倍付给被拆迁人或房屋承租人临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之日起每月付给临时安置补助费。”《补偿安置实施方案》和《回迁安置实施方案》亦明确了临时安置补助费的计算标准。协议未约定非住宅房屋的回迁上房时间，营业房屋与高层住宅相连接，原告主张非住宅房屋交房时间最迟应为2012年2月，参照高层住宅上房时间2012年2月回迁上房，符合建设工程施工的实际情况，应予支持。逾期的临时安置补助费加倍计算，应计算至原告办理回迁上房手续的2013年12月29日。按原告合法非住宅面积100.67㎡，2009年9月10日至2012年2月28日，为29.7个月，按8元／㎡·月计算，为23919.19元；2012年3月1日至2013年12月29日，为21.94个月，按16元／㎡·月计算，为35339.20元，合计59258.39元，扣减已发放的临时安置补助费16107元，被告唐金公司还应支付原告临时安置补助费43151.39元。唐金公司辩称还需支付的临时安置补助费在原告上房时才结算不当，该辩解意见无事实依据，本院对此意见不予采信。原告要求没有支付的临时安置补助费均应按16元／㎡·月计算，没有事实和法律依据，原告要求临时安置补助费的诉讼请求，合理部分予以支持。
本案双方当事人之间应属于房屋拆迁安置补偿法律关系，与商品房买卖法律关系是两个性质不同的法律关系，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告主张预交购房款利息损失、逾期交付房屋的租金损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
被告唐金公司与被告嘉亿公司系委托拆迁关系，被告嘉亿公司不是本案房屋拆迁安置补偿合同的相对方，亦不是房屋拆迁安置补偿合同的权利义务主体。因此，被告嘉亿公司不是本案诉讼的适格被告，也不是房屋拆迁安置补偿合同的责任主体，原告要求被告嘉亿公司承担责任，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告张伟与被告山东唐金置业有限公司、滕州市嘉亿房屋拆迁有限公司签订的房屋拆迁补偿安置协议为有效合同；
二、被告山东唐金置业有限公司支付原告张伟临时安置补助费43151.39元，于本判决生效之日起5日内履行完毕；
三、驳回原告张伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17920元、申请费5000元，由原告张伟负担案件受理费17041元、申请费5000元，由被告唐金公司负担案件受理费879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审 判 长 蒋继伟
审 判 员 李纪增
人民陪审员 李 寒
二〇一四年七月十四日
书 记 员 陈 琛