安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜民一终字第00197号
上诉人（原审原告）：潜山县新供销有限责任公司，住所地安徽省潜山县梅城镇梅苑路185号。
法定代表人：王福寿，该公司董事长。
委托代理人：谢登，安徽天柱律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽华发置业有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇财富广场财富宾馆大堂。
法定代表人：蔡明华，该公司董事长。
委托代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潜山县土地收购储备中心，住所地安徽省潜山县梅城镇潜阳路**号。
法定代表人：吴兴华，该中心主任。
上诉人潜山县新供销有限责任公司（以下简称新供销公司）、上诉人安徽华发置业有限公司（以下简称华发公司）因与被上诉人潜山县土地收购储备中心（以下简称土地收购中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省潜山县人民法院（2014）潜民一初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月27日在本院公开开庭审理了本案。上诉人新供销公司的委托代理人谢登、上诉人华发公司的委托代理人邓访民到庭参加诉讼。被上诉人土地收购中心经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年4月11日，土地收购中心作为拆迁人（合同甲方）与被拆迁人潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司（合同乙方）及华发公司（合同第三人）分别签订三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，安徽省潜山县供销合作社联合社作为乙方主管部门也在上述协议中盖章确认，上述三份协议分别约定：1、甲方因旧城改造需要对乙方潜山县土产杂品公司位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积1797.58㎡，其中一层营业房面积375.55㎡，仓库401.57㎡，办公房面积1020.46㎡。甲方对乙方潜山县土产杂品公司办公房（面积1020.46㎡）按货币进行补偿，每平方米1500元，合计1530690元，甲方对乙方潜山县土产杂品公司一层营业房（面积375.55㎡）及二层仓库（面积401.57㎡）提供位于梅城镇南岳路房屋以产权调换方式进行补偿，其中一层营业房按“拆一还一”原则在二期一层连片置换，具体位置待设计图纸审批后，由乙方整体优先选定，二层应置换的按“拆一还一”原则在二期二层整体连片置换。若第三人整体对外招租，乙方同意按第三人招租条件执行。2、甲方因旧城改造需要对乙方潜山县家用电器公司位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积720㎡，其中一层营业房面积215.01㎡，办公房面积504.99㎡。甲方对乙方潜山县家用电器公司办公房（面积504.99㎡）按货币进行补偿，每平方米1500元，合计757485元，甲方对乙方潜山县家用电器公司一层营业房（面积215.01㎡）提供位于梅城镇南岳路房屋以产权调换方式进行补偿，一层营业房按“拆一还一”原则在二期一层连片置换，具体位置待设计图纸审批后，由乙方整体优先选定。3、甲方因旧城改造需要对乙方潜山县农业生产资料公司位于梅城镇南岳路的房屋进行拆迁，被拆迁房屋建筑面积3582.36㎡，其中一层营业房面积893.65㎡，二层溜冰场面积520.64㎡，其余办公室房面积2168.07㎡。甲方对乙方潜山县农业生产资料公司办公室房（面积2168.07㎡）按货币进行补偿，每平方米1500元，合计3252105元，甲方对乙方潜山县农业生产资料公司一层营业房（面积893.65㎡）及二层溜冰场（520.64㎡）提供位于梅城镇南岳路房屋以产权调换方式进行补偿，一层营业房按“拆一还一”原则在二期一层连片置换，具体位置待设计图纸审批后，由乙方整体优先选定，二层综合用房按“拆一还一”原则在二期二层整体连片置换。若第三人整体对外招租，乙方同意按第三人招租条件执行。4、安置房屋面积确认及面积差处置方式：本款规定以［建筑面积］（本款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处置。本协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记中面积记载不明确的，应由原产权登记部门重新确认。2008年4月2日和同年4月14日，潜山县房地产管理局测绘队、潜山县测绘站对潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司的被拆迁房屋进行测绘，出具三份测绘报告及三份图纸，潜山县房地产管理局测绘队、潜山县测绘站、潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司、华发公司及安徽省潜山县供销合作社联合社分别在测绘报告中盖章确认。测绘报告注明：潜山县土产杂品公司临街三层综合楼及院内仓库等房总建筑面积1797.58㎡，其中一层营业面积375.55㎡，仓库401.57㎡；潜山县家用电器公司南岳路一幢房产总建筑面积720㎡，其中营业面积215.01㎡，办公用房面积504.99㎡；潜山县农业生产资料公司南岳路房产总建筑面积3582.36㎡，其中营业面积893.65㎡，二楼溜冰场面积520.64㎡，其余办公用房面积2168.07㎡。经法院调查潜山县舒州房地产测绘有限公司负责人确认：潜山县土产杂品公司一层门面房营业面积375.55㎡范围指南岳路一层临街除掉走廊的面积，它不包括过道、楼梯面积，无分摊公共面积；其仓库面积401.57㎡范围指仓库墙体到边面积。潜山县家用电器公司营业面积215.01㎡是指一层营业间含墙的面积，不包括楼梯、过道的面积，无分摊公共面积。潜山县农业生产资料公司营业面积893.65㎡是指一层营业间包含墙体的面积，不包括过道、楼梯的面积，无分摊面积；二楼溜冰场面积520.64㎡范围是指溜冰场包括墙体面积，不包括过道、楼梯的面积，无分摊公共面积。2010年12月4日，安徽省潜山县供销合作社联合社及潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司（协议共同的甲方）与新供销公司（协议丙方）、华发公司（协议乙方）、潜山县财富广场商业管理有限公司（协议丁方）签订一份协议书，约定：1、因甲方改制（原家电土产农资公司合并，成立潜山县新供销有限责任公司）等原因，甲方同意将乙方还迁给甲方商铺产权人登记为丙方。同时授权丙方代表甲方执行《城市房屋拆迁补偿安置协议》及本协议。…2、为促进丙方尽快取得该商铺的使用权及其权益，乙方同意丙方按下列方式在尚未正式取得该商铺产权登记证明前提下，处置该商铺：（1）甲方授权丙方将《出租商铺位置图》（附件一）中红线范围内的商铺委托丁方对第三方出租，相关委托服务协议双方另行签订。（2）在《出租商铺位置图》中红线范围内，丙方最终取得产权登记证明的商铺对第三方出租的实际收益，归丙方所有。…3、乙方将《出租商铺位置图》中红线范围外并且乙方享有所有权的商铺，委托丁方对他方出租该商铺，相关委托服务协议双方另行签订。4、在丙方依法取得该商铺的产权登记证明前，《出租商铺位置图》红线范围内的商铺租赁收益，暂由丁方依据相关委托服务协议代丙方收取。…5、《出租商铺位置图》红线范围外并且乙方享有所有权的商铺收益，暂由丁方依据相关委托服务协议代乙方收取转交乙方。在丙方依法取得其商铺的产权登记证明后，乙方按“多退少补”的原则委托丁方退还多收部分或追索少收部分。6、苏果门厅位置即《出租商铺位置图》中A-167、168，经测绘、划界、确认丙方产权后，乙方向丙方承租（租期至乙方与华润苏果租赁期满），并有权独立自主向第三方转租。前三年（与苏果租赁起始日同步）按产权证所载实用面积260元／月＊平方米，乙方向第三方出租的税金各承担50%，即丙方税后净得237.25元／月＊平方米［260元／月＊平方米＊（1-17.5%／2）］计算租金。此后每平方米（实用面积）年租金标准参考南岳路邻城区主商业街第一排商铺…平均租金，税金承担方式同上。首期年租金起付日期为2010年12月10日一次性付清，逾期每日按欠款金额的0.3%支付违约金。此后按年度顺延。…2010年12月4日，新供销公司（合同甲方）与潜山县财富广场商业管理有限公司（合同乙方）签订一份商铺委托代租服务合同和一份《出租商铺位置图》，新供销公司并向潜山县财富广场商业管理有限公司出具一份商铺代租委托书。商铺委托代租服务合同约定：根据2010年12月4日潜山县供销合作社（及其下属家电、土产、农资公司）、安徽华发置业有限公司及本合同中甲乙方共同签署的《协议书》精神，甲方委托乙方对第三方出租位于潜山县南岳路财富广场A号楼一层（附件1《出租商铺位置图》中红线范围内）的商铺，…授权委托期限自本合同生效之日起至2014年1月10日，…租金为《出租商铺位置图》中各商铺对应的年租金明细，且均不含税。…新供销公司出具的商铺代租委托书对上述协议代租事项向潜山县财富广场商业管理有限公司进行了授权。新供销公司与潜山县财富广场商业管理有限公司在《出租商铺位置图》中进行了盖章确认。2008年9月26日和2011年2月24日，华发公司（合同甲方）与苏果超市（潜山）有限公司（合同乙方）分别签订房屋租赁合同和补充协议各一份，房屋租赁合同约定：甲方将其所有的即将建设的位于潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一至四层房屋出租给乙方经营，租期20年，第一年至第三年租金按单价（含税）0.55元／平方米／天计付。补充协议约定：租期起租日为2010年12月10日。2012年12月份，潜山县舒州房地产测绘有限公司对华发公司开发建设的潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼出具了一份房屋测绘报告书，报告中对该幢房屋各单元的房屋建筑面积作出了测绘结果，各单元建筑面积均包含套内面积和分摊面积。又查，根据新供销公司与潜山县财富广场商业管理有限公司于2010年12月4日签订的商铺委托代租服务合同精神，潜山县财富广场商业管理有限公司对潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一层《出租商铺位置图》中红线范围内商铺对外进行了出租，截止2014年1月15日止，潜山县财富广场商业管理有限公司已支付新供销公司上述商铺内租金6272832元（含2014年1月15日支付的80万元）。根据新供销公司与华发公司于2010年12月4日签订的协议精神，华发公司支付了2010年12月10日至2012年12月9日期间潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼一层苏果门厅租金1434888元（每年717444元），对其第三年租金华发公司未向新供销公司支付。根据上述协议精神，华发公司对潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼二层商铺向苏果超市（潜山）有限公司进行了出租，但由于华发公司未向新供销公司提供租赁协议，华发公司与新供销公司对该部分代租收益未予结算，华发公司对该部分自2010年12月10日起的代租租金未向新供销公司支付。2013年3月13日，华发公司初始登记取得潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼房屋的房屋所有权，其中包含应还迁新供销公司的房屋。由于华发公司与新供销公司对应还迁的房屋面积存在分歧，双方多次协商未果，新供销公司遂提起本案诉讼。另查，潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司原系潜山县供销社合作社联合社下属企业，经潜山县供销社合作社联合社于2010年6月17日批准，潜山县土产杂品公司、潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司的资产及债权债务合并归新组建的潜山县新供销有限责任公司，潜山县土产杂品公司、安徽省潜山县家用电器公司、潜山县农业生产资料公司已被工商部门核准注销企业登记。在本案审理中，新供销公司向法院提起保全申请，法院于2013年12月9日和2014年5月6日作出民事裁定书，裁定查封华发公司在潜山县财富广场（现苏果大楼）一层苏果门厅（房号：南岳路497、499号）和一层商铺（房号分别为：南岳路497号中4室、10-11室、15室-16室、25室、31室-38室、51室、56室-60室，南岳路505、507号，南岳路509、511号，南岳路513号，南岳路517-523号，南岳路525号，南岳路527号2室）和二层商铺（房产证号30××85，建筑面积4131.61平方米）中西端建筑面积983.1平方米房地产。
原判决认定上述事实的证据有：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《城市房屋拆迁补偿安置协议》原件三份、测绘报告原件两份及复印件一份、测绘图纸复印件三份、协议书、商铺委托代租服务合同、商铺代租委托书、《出租商铺位置图》、房屋租赁合同原件各一份和企业法人营业执照复印件两份、身份证复印件一份、函件原件两份、邮件详情单原件三份新供销公司与华发公司、潜山县财富广场商业管理有限公司签订协议、房屋测绘报告书及房号图复印件一份、进账单及收据复印件各一份、租金表复印件两份、房屋租赁合同及补充协议复印件各一份、法院调查笔录。
原审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：一、讼争双方于2008年4月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》所规定的还迁房面积是否包含公摊面积及进而应还迁房屋的位置和面积如何确定；二、华发公司应支付新供销公司还迁房代租收益金额问题。对争议焦点一，民事活动应当遵循平等自愿、公平合理的原则进行。本案讼争双方于2008年4月11日签订的三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，是双方在平等自愿基础上达成的，且符合法律规定，应属合法有效。但上述三份协议对拆迁人应还迁给被拆迁人的房屋，虽约定为一层营业房建筑面积合计1484.21㎡、二层仓库及溜冰场建筑面积合计922.21㎡按“拆一还一”原则分别在位于梅城镇南岳路房屋二期一层、二期二层连片置换，而对于还迁房屋的建筑面积是否包含公摊面积则约定不明。众所周知，同一建筑体内存在不同产权人的各自产权证书中表述的建筑面积含套内面积和公摊面积，本案华发公司开发建设的财富广场二期A#楼房屋内存在不同的产权人（华发公司对开发建设的房屋除安置本案被拆迁人外又分别对外销售），且有其他公共建筑设施，被拆迁人新供销公司应还迁房屋的产权证书所记载建筑面积当然含套内面积和公摊面积。在协议双方对上述问题约定不明的情况下，双方应按照公平合理的原则进行处理，以维护、平衡双方利益。首先，新供销公司被拆迁的一层营业房和二层仓库及溜冰场属于其独立所有，拆迁时经测绘部门丈量，其测绘的建筑面积基本属墙体到边面积，不包含过道、楼梯等公用面积，如不进行拆迁，在同等位段、同等面积上的房地产价值在一定时间内是保值的甚至是升值的，且对被拆迁人的使用并无较大影响，正是由于被拆迁人配合拆迁人和开发商的拆迁工作，双方达成拆迁协议，以实现拆迁人和开发商的最大商业效益，在此情况下，被拆迁人的还迁房屋如仍按其他购房人同等对待而照常公摊面积，显然对被拆迁人是不公平的。其次，华发公司作为房地产开发商，在被拆迁人房屋被拆迁基础上开发建设房屋，华发公司付出了相应开发建设成本，所开发建设的房屋在陈新、结构、性能、配套设施上比被拆迁房屋有较大的提升，使用价值也得到了较大的提高，且开发建设后的房屋存在楼梯、通道等公共建筑设施，按照谁受益谁分担的原则，被拆迁人新供销公司作为受益方，也应承担相应的公摊面积份额。再次，讼争双方在签订上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》时，对还迁房屋是否包含公摊面积没有明确约定，对待重大的民事交易行为，交易双方既要平等自愿，又要慎重细致，以避免不必要的纠纷和利益受损，但双方在签约时，对上述问题考虑不周，是造成本案争端的根本原因，故讼争双方均有缔约过失，其应各自分担相应的民事责任。综上几点，为了维护公平合理的原则，并兼顾双方利益，更有利于解决本案争端，及结合被拆迁房屋原分摊系数较低和还迁房屋现分摊系数较高等因素，法院酌情在应还迁给新供销公司安置房的建筑面积的基础上，由开发商华发公司按还迁房建筑面积10%的比例向新供销公司补偿公摊面积，即华发公司分别在位于梅城镇南岳路财富广场二期A#楼房屋一层、二层连片向新供销公司还迁房屋一层建筑面积1632.63㎡（1484.21㎡＋1484.21㎡×10%=1632.63㎡，其含套内面积和公摊面积）、二层建筑面积1014.43㎡（922.21㎡＋922.21㎡×10%=1014.43㎡，其含套内面积和公摊面积）。具体位置应按照上述双方协议精神，一层还迁房优先安置于上述《出租商铺位置图》标注的红线范围内及一层门厅，不足部分按法院查封的上述一层房屋位置就近安置，二层还迁房安置于二层商铺（房产证号30××85，建筑面积4131.61㎡）中西端。土地收购中心作为上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同拆迁人，其系上述合同的相对人，其应与拆迁主体实际权利人华发公司对上述还迁义务承担连带责任。对争议焦点二，首先，根据新供销公司与华发公司于2010年12月4日签订的协议书第6条约定，苏果门厅位置即《出租商铺位置图》中A-167、168，由华发公司向新供销公司承租，华发公司有权向第三方转租，前三年按产权证所载实用面积260元／月＊平方米，华发公司向第三方出租的税金各承担50%，即新供销公司税后净得237.25元／月＊平方米［260元／月＊平方米＊（1-17.5%／2）］计算租金，首年度租金起付日期为2010年12月10日前一次性付清，之后按年度顺延。经查，苏果门厅套内面积（实用面积）为255.73㎡，自2010年12月10日起至2013年12月9日止，华发公司应于每年12月10日前向新供销公司支付苏果门厅租金728063元（237.25元／月／㎡×255.73㎡×12月），而华发公司仅支付了2010年12月10日至2012年12月9日期间苏果门厅租金1434888元（每年717444元），该期间少付租金21238元，对2012年12月10日至2013年12月9日期间租金728063元，华发公司一直未付，对上述欠付租金合计749301元，华发公司应即时向新供销公司支付。其次，根据讼争双方于2008年4月11日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》第五条“若第三人（指华发公司）整体对外招租，乙方（指新供销公司）同意按第三人招租条件执行”的约定，以及华发公司与苏果超市（潜山）有限公司于2008年9月26日和2011年2月24日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》的约定，自2010年12月10日起租日起，第一年至第三年租金按0.55元／平方米／天（含税）每季度支付。根据上述约定，华发公司应向新供销公司即时支付二层还迁房租金，具体建筑面积应按1014.43㎡进行结算，但新供销公司仅诉求自2010年12月10日起至2013年12月9日止按实际出租的租金标准给付还迁房（922.21㎡）代租收益，不超出上述约定的标准和范围，法院不予干涉。故华发公司应向新供销公司支付自2010年12月10日起至2013年12月9日止二层还迁房租金555400元（922.21㎡×0.55元／㎡×365天×3年，含税）。华发公司辩称的潜山县财富广场商业管理有限公司已支付新供销公司商铺内租金6272832元应抵付华发公司的租金，因潜山县财富广场商业管理有限公司已支付新供销公司的租金6272832元属于财富广场二期A#楼一层《出租商铺位置图》中红线范围内商铺租金，其并非新供销公司在本案中诉求支付租金的范围，且华发公司与潜山县财富广场商业管理有限公司系不同的法人主体单位，两者之间不能抵扣，对此部分，新供销公司可与潜山县财富广场商业管理有限公司另行结算处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条第一款的规定，原审判决：一、被告潜山县土地收购储备中心于本判决生效之日起15日内在潜山县梅城镇南岳路财富广场二期A#楼（现苏果大楼）房屋一层、二层分别整体连片向原告潜山县新供销有限责任公司还迁一层安置房建筑面积1632.63㎡（含套内面积、公摊面积）、还迁二层安置房建筑面积1014.43㎡（含套内面积、公摊面积），具体一层还迁房安置在《出租商铺位置图》标注的红线范围内及一层门厅，不足部分按本院查封的上述一层房屋位置就近安置，二层还迁房安置于二层商铺（房产证号30××85，建筑面积4131.61㎡）中西端；被告安徽华发置业有限公司对上述还迁义务承担连带责任；二、被告安徽华发置业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告潜山县新供销有限责任公司支付2012年12月10日至2013年12月9日期间苏果门厅租金728063元和2010年12月10日至2012年12月9日期间下欠苏果门厅租金21238元、支付自2010年12月10日至2013年12月9日期间二层还迁房租金555400元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16351元，由原告潜山县新供销有限责任公司负担4351元、被告潜山县土地收购储备中心负担2000元、被告安徽华发置业有限公司负担10000元；保全申请费3220元，由原告负担1220元、被告安徽华发置业有限公司负担2000元。
宣判后，新供销公司、华发公司均不服，向本院提起上诉。新供销公司上诉提出，1、本案诉争的是拆迁安置补偿问题，而不是商品房买卖争议。对于拆迁安置补偿纠纷，《安徽省城市房屋拆迁管理办法》明确约定按不少于被拆迁人“原建筑面积”进行安置。而一审法院以被上诉人开发建设后的房屋存在楼梯、通道等公共建筑设施为由，判决上诉人承担相应的公摊面积份额，显然适用法律错误。2、本案中，虽然上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》没有明确约定还迁房是否包含公摊面积，但根据协议“拆一还一”原则及相关拆迁安置规章的规定，被上诉人还房屋应不包含公摊面积，一审法院判决上诉人承担较多的公摊面积，让被上诉人承担较少公摊面积，显属不公平。请求二审法院撤销原判，依法改判。
华发公司在庭审中辩称：1、潜山县新供销有限责任公司所陈述的上诉理由缺乏事实根据，依法不能成立。2、关于公摊面积的计算，根据双方签订的合同约定，应返还建筑面积中包含公摊面积。请求二审法院驳回新供销公司的上诉理由。
华发公司上诉提出：1、原判认定同一建筑体内存在不同产权人的各自产权证书中表述的建筑面积含套内面积和公摊面积，本案华发公司开发建设的财富广场二期A#楼房屋内存在不同的产权人（华发公司对开发建设的房屋除安置本案被拆迁人外又分别对外销售），且有其他公共建筑设施，被拆迁人新供销公司应还迁房屋的产权证书所记载建筑面积当然含套内面积和公摊面积。同时又认定双方在签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》时，对还迁房是否包含公摊面积没有明确约定，….故诉争双方均有缔约过失，并据此判决上诉人按还迁房建筑面积10%的比例向新供销公司补偿公摊面积，存在认定事实自相矛盾。2、原判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定“当事人对合同条款的理解有争议”、就双方协议中“建筑面积”这一产权规范术语是否包含公摊面积，规范、专家、法院均已认定，故不存在理解有争议，而一审法院却据此条款错判，显属适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。
新供销公司在庭审中辩称：1、一审判决认定事实方面正确，但表述不够谨慎。2、适用法律问题应按不少于被拆迁人“原建筑面积”进行安置。3、概念有混淆。请求二审法院驳回华发公司的上诉理由。
被上诉人土地收购中心未到庭进行答辩。
二审查明的事实与原审一致，双方当事人所举证据与原审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见与一审一致。对原判认定的事实本院予以确认。
本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：本案诉争的还迁房面积是否包含公摊面积，还迁房面积应如何确定。根据双方于2008年4月11日签订的三份《城市房屋拆迁补偿安置协议》的约定，一层营业房建筑面积合计1484.21㎡、二层仓库及溜冰场建筑面积合计922.21㎡按“拆一还一”原则分别在位于梅城镇南岳路房屋二期一层、二期二层连片置换，而对于还迁房屋的建筑面积是否包含公摊面积则约定不明。根据相关规定，建筑面积应含套内面积和公摊面积。原判决考虑到新供销公司在拆迁时经测绘部门丈量，其测绘的建筑面积基本属墙体到边面积，不包含过道、楼梯等公用面积，正是由于被拆迁人配合拆迁人和开发商的拆迁工作，双方达成拆迁协议，以实现拆迁人和开发商的最大商业效益，在此情况下，被拆迁人的还迁房屋如仍按其他购房人同等对待而照常公摊面积，显然对被拆迁人是不公平的。华发公司作为房地产开发商，在被拆迁人房屋被拆迁基础上开发建设房屋，华发公司付出了相应开发建设成本，所开发建设的房屋在陈新、结构、性能、配套设施上比被拆迁房屋有较大的提升，使用价值也得到了较大的提高，且开发建设后的房屋存在楼梯、通道等公共建筑设施，按照谁受益谁分担的原则，被拆迁人新供销公司作为受益方，也应承担相应的公摊面积份额。由于双方在签订上述《城市房屋拆迁补偿安置协议》时，对还迁房屋是否包含公摊面积没有明确约定，是造成本案争端的根本原因，故讼争双方均有缔约过失，其应各自分担相应的民事责任。因此，原判决本着公平合理的原则，并结合被拆迁房屋原分摊系数较低和还迁房屋现分摊系数较高等因素，酌情在应还迁给新供销公司安置房的建筑面积的基础上，由开发商华发公司按还迁房建筑面积10%的比例向新供销公司补偿公摊面积并无不当。二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14351元，由上诉人潜山县新供销有限责任公司负担4351元；上诉人安徽华发置业有限公司负担10000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周大庆
审 判 员 胡 毅
代理审判员 潘 红
二〇一五年三月十二日
书 记 员 吴海燕
附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院审理上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原决、裁定。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审判决、裁定。