广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0105民初6993号原告：广州市冠昊物业管理有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路3号1219室。法定代表人：黄穗生，董事长。委托代理人：徐浩、胡李志，该公司职员，联系地址同该公司地址。被告：广州市天广联展览工程有限公司，住所地广州市番禺区大石街大维村石北工业区工业三横路。法定代表人：魏伟，总经理。委托代理人：郭亮、姚灿明，均为广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州市冠昊物业管理有限公司诉被告广州市天广联展览工程有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄穗生及其委托代理人胡李志、被告的委托代理人郭亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年12月26日，原告与被告签订《综合楼经营权转让协议》，上述合同第4页第七条第1点约定：赤岗干休所“三号大院综合楼”于2007年10月主体封顶，交付时间为2008年5月1日。被告从交付日期起至今一直未向原告支付物业管理费。故起诉请求判令：1、被告向原告支付物业管理费636570元（从2008年5月1日至2016年7月31日共99个月，每月每平方米5元×1286平方米）；2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1、原、被告之间没有形成由原告为被告提供物业服务的法律关系。从被告使用涉案物业至今，原告从未向被告提供过任何物业管理服务。被告实际使用涉案物业的时间为2011年，涉案物业整栋大楼的物业管理均是由广州市凯荣都国际大酒店有限公司（以下简称”凯荣都大酒店”）提供的，上述事实均在（2015）穗海法民三初字第2172号案中查明。2、根据最高院的相关司法解释，原告既不是建设单位，被告也不是购房单位，原、被告之间并不构成前期物业管理关系。3、原告并不具备物业管理公司的资质。经审理查明：2007年12月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《综合楼经营权转让协议》，约定：甲方将“三号大院综合楼”项目部分经营权转让给乙方，乙方对受让部分自主经营权亦享有五十年的经营期限；乙方仅对其受让部分项目享有自主经营权；乙方不参与甲方的经营，但要服从甲方为维护该项目的整体性、统一性作出的物业管理；第12标准层建筑面积为1286平方米；其中甲方转让给乙方经营权的房产建筑面积1286平方米；上述房产按建筑面积计算转让价单价为每平方米5800元；乙方须按不高于广州市政府规定房屋维修基金和物业管理费的收费标准，向甲方支付房屋维修基全，一次收集30元/㎡，同时乙方须向甲方支付物业管理费，每层楼的业主给二个优惠价的车位，具体支付方式和标准双方另行签订物业管理合同；赤岗干休所“三号大院综合楼”于2007年10月主体封顶，甲方交付期限为2008年5月1日，乙方使用该房产经营权年限为五十年；等。原告诉广州军区联勤部广州赤岗离职干部休养所（以下简称“赤岗干休所”）、凯荣都大酒店、广州市江河宾馆（以下简称“江河宾馆”合同纠纷案[案号（2015）穗海法民三初字第2172号]民事判决查明以下事实：一、2006年6月30日，原告（乙方）与赤岗干休所（甲方）签订《合作建房合同书》，约定：经协商由甲方供土地，乙方提建设资金共同建设广州市海珠区石榴岗路“三号大院综合楼”项目。（第一条）项目建成后五十年内，“三号大院综合楼”的所有经营权为甲乙双方共同所有，五十年后的所有权为甲方所有；作为对乙方投资的回报，甲方同意将“三号大院综合楼”交付给乙方经营五十年（自2008年9月1日开始计算50年的限期至2058年止）；（第七条）建成的物业由于法律政策的制约所有权属于甲方；为保证乙方的利益，双方除明确约定在项目建成50年内甲乙方共同享受物业所有权外，甲方同意将建成的物业交由乙方经营管理，甲方只收取固定的经营收益即投资回报；甲方同意并授权乙方在经营管理期间，有权以甲方的名义对外出租物业；等。二、2008年7月31日，原告（甲方）与江河宾馆（乙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》，约定：甲方依法取得广州军区联勤部赤岗干休所三号大院（广州市江海大道3号）综合楼五十年的自主经营权，现经广州军区联勤部赤岗干休所同意后，以此合同为准，同意甲方将部分房产出租给乙方，由乙方租赁经营。（第一条）甲方将该房产的第l层至第10层、第15层至第23层及地下停车场出租给乙方开办酒店整体配套服务使用；乙方提供准四星级室内的装潢、设备及服务标准。（第二条）租赁用途：餐饮行业、娱乐行业、旅馆行业、健身行业、写字楼出租等酒店配套服务的会务、商务、商场、美容美发等经营项目。（第三条）租赁期限：二十年（从交租之日起计算），自2009年6月1日起至2029年5月31日止。（第十五条）大楼物业统一由乙方管理，涉及物业事务甲方必须协助乙方解决，按时交纳水、电、税收等费用（收费标准以政府规定交纳金额为准）。（第十八条）本合同经甲、乙双方签字盖章后交广州军区联勤部赤岗干休所鉴证盖章生效。（第十九条）经甲、乙双方协商同意，本合同现签约的乙方单位名称（广州市江河宾馆）在综合楼新企业名称核准注册后进行变更；等。三、2012年6月7日，广州市冠昊置业有限公司经工商部门核准登记为原告。原告不服上述案件一审判决，于2016年9月18日向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年11月23日作出二审判决[案号：(2016)粤01民终13655号]，该判决书于2016年11月25日生效。该案已生效的判决书查明以下事实：确认了上述一审判决查明的事实。另查，根据（2016）粤0105民初345号民事判决查明事实，2014年1月22日，赤岗干休所（甲方）、原告（乙方）、凯荣大酒店（丙方）签订《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》，约定：一、乙方同意向甲方缴纳2013年12月31日之前的经营收益，共计人民币1000万元；1、乙方于签订本协议当日支付人民币100万元给甲方，并于两个月内将余下人民币400万元交付甲方；2、丙方在本协议签订当日内代乙方支付人民币500万元给甲方，同时乙方向丙方开出租赁发票，在丙方应交乙方租金中抵扣，付款前乙方应将租赁发票先开给丙方；二、甲方在收到上述款项人民币600万元后90天内办好《综合楼租赁合同书》有关军队租赁手续给丙方，及军队房地产管理局和地方房地产管理局出具的按丙方使用要求备案的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁许可证》和《军队消防验收合格证》；根据《综合楼租赁合同书》，乙方对甲方的前述义务向丙方承担连带责任；……如租赁用途涉及违反国家法律和军队有关规定及不符合消防安全规定的，不给予办理相关手续，甲方不承担责任；五、如甲乙双方变更了原合作协议，乙丙双方于2008年7月31日所签订的《综合楼租赁合同书》及补充协议继续有效；等。广州市中级人民法院认为：《合作建房合同书》约定原告享有五十年内的自主经营管理权，但原告与江河宾馆签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》约定大楼物业统一由江河宾馆管理，且约定该合同签约的乙方单位名称（广州市江河宾馆）在综合楼新企业名称核准注册后进行变更。根据生效判决查明的2014年1月22日赤岗干休所、冠昊公司、凯荣都大酒店签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼三方协议》以及本案中凯荣都大酒店提交的向冠昊公司支付租金的发票，均可证实凯荣都大酒店已承接江河宾馆承租人的权利义务。原告于2016年9月2日提起本案诉讼。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、《综合楼经营权转让协议》，拟证明原、被告之间存在租赁关系；2、催缴费通知书；3、追缴管理、水电、公摊费用通知书，证据2-3拟证明原、被告长期存在经营关系；4、被告缴纳14楼水电费的收据，拟证明被告曾向原告缴纳水电费。被告质证表示：对证据1的真实性没有异议，但合同中没有任何关于物业管理的约定。对证据2、3的真实性不予确认，被告从未收到过这些通知书，水电费、管理费等被告都是交给赤岗干休所和凯荣都大酒店的；每平方米5元的物业管理费及每吨5元的水费等约定不合法；在（2015）穗海法民三初字第2172号案中已经明确整栋大楼的水电费均是由凯荣都大酒店收取的。对证据4的真实性、合法性、关联性均无法确认；收据上写的14楼的名称“黄薇薇（亚海展览）”、“黄薇薇（广州矩坤电梯设备有限公司）”中的黄薇薇是被告公司的员工，并非亚海展览、广州矩坤电梯设备有限公司的员工，亚海展览、广州矩坤电梯设备有限公司与被告无关；上面写的是支票支付，被告从未向原告支付过任何款项。诉讼中，原、被告均确认《综合楼经营权转让协议》约定的房屋为广州市海珠区石榴岗路X号X楼，但被告实际使用的房屋为广州市海珠区石榴岗路X号X楼；被告没有向原告缴纳过物业管理费；双方未另行签订物业管理合同。原告表示其公司经营范围包括物业管理，但没有物业管理的资质证明。原告还表示被告曾口头同意按每月每平方米5元的标准向其缴纳物业管理费，被告对此不予确认。原告还表示其于2008年5月1日将涉案房屋交付给被告，但未办理交接手续；被告表示涉案房屋于2010年才建好，其于2011年开始使用至今。本院认为：原告与被告签订的《综合楼经营权转让协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。原、被告在上述合同中约定，被告须服从原告为维护“三号大院综合楼”的整体性、统一性作出的物业管理；被告须按不高于广州市政府规定物业管理费的收费标准向原告支付物业管理费，每层楼的业主给二个优惠价的车位，具体支付方式和标准双方另行签订物业管理合同。诉讼中，原、被告均确认双方未另行签订物业管理合同。原告还表示被告曾口头同意按每月每平方米5元的标准缴纳物业管理费，但未提交证据予以证实，应承担不利的后果，本院对原告的上述主张不予采纳。根据已生效的判决书，确认《合作建房合同书》约定原告享有“三号大院综合楼”五十年内的自主经营管理权，原告于2008年7月31日与江河宾馆签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》约定大楼物业统一由江河宾馆管理；凯荣都大酒店已承接江河宾馆承租人的权利义务。原告与被告于2007年12月26日签订的《综合楼经营权转让协议》虽然约定被告须向原告支付物业管理费，但之后双方未另行签订物业管理合同约定具体支付方式和标准。而原告于2008年7月31日与江河宾馆签订的《广州军区联勤部赤岗干休所三号大院综合楼租赁合同书》约定大楼物业统一由江河宾馆管理，之后凯荣都大酒店承接了江河宾馆承租人的权利义务。因此，原告已将与凯荣都大酒店租赁期间的物业管理权让渡予凯荣都大酒店，其在上述租赁期间要求被告按每月每平方米5元的标准向其支付从2008年5月1日起至2016年7月31日止的物业管理费，依据不足，本院不予支持。被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市冠昊物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费10166元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  李伟坚人民陪审员  王君碧二〇一六年十二月××日书 记 员  曾思融张洁