浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1375号
原告（反诉被告）：吴海琪。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：李民。
委托代理人：沈惜宇。
原告吴海琪与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法由审判员王云奖独任审判。被告在举证期限内向本院提起反诉，经审查，本院予以合并审理。本院于2013年9月26日第一次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人李民到庭参加诉讼。本院于2013年10月15日第二次公开开庭审理本案，原告委托代理人厉洁飞，被告委托代理人李民到庭参加诉讼。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年4月15日恢复审理。本案现已审理终结。
原告吴海琪起诉称：原、被告于2011年2月14日签订商品房买卖合同，由原告向被告购买象山迎凤山庄第16幢1-101号的联排多层住宅，根据合同第九条约定，被告应当在2010年11月30日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告，合同同时约定原告于2010年12月31日前取得房产权属证书，但被告既逾期交房，也未按期为原告办理房产权属证书（直至2011年10月27日方取得相关证书）。依照法院此前作出的生效判决书，被告应承担相应的违约责任。综上，请求判令被告：一、支付原告逾期交房的违约金13308元［按已付房款2217964元×0.0002×30天（2011年2月15日至2011年3月16日）］；二、支付原告逾期取得房产权属证书的违约金45690元［按已付房款
2217964元×0.0002×103天（2011年3月17日至2011年6月27日）］。
被告半岛公司答辩并反诉称：原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：1.原、被告签订商品房买卖合同的时间为2011年2月14日，而合同约定的交房时间为2010年11月30日前，约定的交房日期明显早于签订日期，交房客观上无法实现，故该条款属于无效条款。2.本案被告无违约行为。原告实际于签约当年3月16日收房，根据合同法相关规定双方均应给予对方一定的履行合同义务的准备期限。关于办证，被告依法享有九十日的宽限期，本案原告于2011年3月16日收房，于2011年6月27日取得房屋初始登记，因而被告在办证上亦无过错。3.双方约定的违约金标准过高，即使逾期交房需计算违约金，因仅影响房屋的使用权，违约金应以实际损失为依据，而实际损失应当参照同地段同类型房屋的租金标准计算。另外，合同约定案涉房屋的建筑面积以产权登记面积为准。现房屋产权登记面积实际为246.70平方米，多于合同约定的建筑面积，原告按约尚应补缴房款17853元。据此请求判令：反诉被告支付房屋面积补差款17853元。
反诉被告吴海琪针对反诉部分答辩称：案涉小区经过数次面积测量，反诉被告等业主认为后来测量时将原先分摊的面积也纳入其专有面积，因而不同意进行面积补差，后双方另行决定业主不需要进行面积补差，多余的税金业主也不向开发商主张返还，在房款的发票上也注明已结清。房屋产权等相关证件也已过户至反诉被告名下。故请求驳回反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其主张及辩解的事实（含针对反诉部分）向本院举证及被告（反诉原告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同一份与销售不动产统一发票一组（均为复印件），拟证明原告的主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据等事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定的交房和交证的时间都早于合同签订的时间，属于无效约定。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为房产证何时做出与被告无关。
3.（2012）甬象民初字第946、948号民事判决书和（2013）浙甬民二终字第251、252号民事判决书复印件各一份，拟证明：被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，才具备交房条件；逾期交房的违约金应计算到实际交房日止；被告于2011年6月27日取得房屋初始登记，依约已逾期的事实。被告对该证真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证与本案没有关联性。
4.房款发票、契税发票复印件一组，拟证明税款方面有差额及房款金额已经结清，被告放弃补差款的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为开具已结清的发票（办证联）系基于对原告办转移登记出具的，双方房款实际并未结清，认可被告代收的款项扣除实际办证费用还有175元的余额。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张的事实向本院举证及原告（反诉被告）质证意见如下：
1.商品房买卖合同及附件复印件一份，拟证明该合同相关条款约定了该商品房的单价、按建筑面积计算房款及合同约定面积与产权登记面积不一致时以产权登记为准，案涉房屋应付房款为2235817元的事实。原告对该证无异议。
2.房屋所有权证复印件一份，拟证明权证登记的建筑面积、权证登记的时间、被告向原告出具发票时间在房产证登记前几天，可充分说明被告向原告出具发票是为其办理转移登记之用等事实。原告质证对真实性无异议，但认为被告出具发票尽管系原告办证的必要条件，但该发票上关于房款“已结清”的记载事项系双方之间款项已结清的有效证据。
3.付款凭证复印件一组，拟证明原告实际已付房款的总数为
2217964元的事实。原告质证对真实性无异议。
经审查，本院对上述证据认证如下：对原告提供的证1、2、3、4，被告提供的证1、2、3的真实性均予以认定，至于原、被告双方对关联性或证明目的提出的质证意见，系属对同一证据在法律适用层面上的不同解读，本院将结合其他证据予以综合认定。
综上认证，并结合原、被告庭审陈述，本院认定本案基本事实如下：
2011年2月14日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第16幢1-101号的联排多层住宅一套售予原告，建筑面积共计244.73㎡，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方
米9062.9元，总价款为2217964元；第七条买受人于2010年10月25日支付1117964元，余款1100000元于2011年2月14日之前补足；第九条出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：①买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金；②交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。
该合同第十六条约定：出卖人承诺于2010年12月31日前负责办理案涉小区的土地使用权及商品房所有权的初始登记，取得相关证书交付买受人，由买受人自行办理商品房转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定办理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之五承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①、②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日起至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，双方同意按下列方式处理：1.面积误差比［面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%］绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；合同还约定了其他相关权利义务事项。
合同签订前后，原告分批次支付被告合同约定房款总计
2217964元。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2011年3月16日，被告将案涉房屋实际交付原告。2011年6月27日，被告取得案涉小区房产的初始登记证书。2011年10月8日，被告向原告开具购房发票一份，记载收取原告房款1117964元的同时，该份发票以备注等形式载明案涉房屋建筑面积为246.70平方米，面积差1.97平方米，不动产总价为
2235817元，已结清；同日，被告向原告开具购房发票一份，记载收取原告房款17853元，备注栏记载“面较差1.97平方米（实测面积246.70平方米）。2011年10月27日，原告取得案涉房屋的所有权登记证书。审理中，被告认可代办权证工本费用等可退还原告175元。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。当然，该合同约定的交房时间与交付相关房产权属证书的时间早于双方实际的签约时间，该相关约定因无法实际履行，应属无效；本案被告交房与办证是否逾期及其违约责任，应适用《中华人民共和国合同法》关于未约定履行期限或履行期限约定不明的相关法律规定。本案中，原告付清约定房款后，被告一周内便将符合法定交房条件的案涉房屋实际交付原告，并无不当，原告关于被告逾期交房应当承担违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案被告于2011年3月16日将案涉房屋实际交付原告后，于2011年6月27日取得案涉楼盘的初始登记证书。结合相关司法解释关于（未建成的）商品房买卖合同未特别约定出卖人逾期未向买受人交付房屋权属证书的违约责任事项、买受人可自房屋交付90日后向出卖人主张相关违约责任的规定，以及案涉楼盘取得初始登记后、被告代收相关费用而实际由原告委托第三人代办房屋权属证书的事实，本院对原告关于被告自2011年6月17日（2011年3月16日交房后扣减90日）至2011年6月27日期间的违约损失部分请求，予以支持。经本院核定原告该时段的违约损失为：4879.52元［按双方认可的已付房款2217964元×0.0002×11天（2011年6月17日至2011年6月27日）计算］。
至于违约金是否应予降低，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案原告逾期取得房屋相关权证的损失不仅限于租金损失，且逾期办证的过错在于被告，故本院对被告关于降低违约金标准的请求不予准许。
至于被告是否已与原告结清房屋补差款，根据现有证据透视，被告是为了尽快办理相关权证之需而出具销售不动产统一发票（自开）办证联，双方并未实际结清，根据合同约定，原告应当补交差额房款17853元［应付房款2235817元－实际已付房款
2217964元］，扣除被告认可代办相关证件费用的余额175元，原告应当向被告支付17678元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、原告吴海琪向被告宁波石浦半岛酒店有限公司补交房款17678元；
二、被告宁波石浦半岛酒店有限公司向原告吴海琪支付逾期取得房屋权属证书的违约损失4879.52元；
三、驳回原告吴海琪的其他诉讼请求；
四、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的其他反诉请求。
以上第一、二项相抵后，原告吴海琪应支付被告宁波石浦半岛酒店有限公司12798.48元，款定于本判决生效后十五日内付清。
本案案件受理费1275元，减半收取637.5元，由原告吴海琪承担587.5元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司承担50元；本案反诉受理费25元，由原告吴海琪承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 员 王云奖
二〇一四年四月二十五日
代书记员 杨森涛