四川省蓬溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蓬溪民初字第1662号
原告蓬溪县农村信用合作联社。住所地：四川省蓬溪县赤城镇蜀北中路**号。组织机构代码：00850168-6。
法定代表人全翔，该单位理事长。
特别授权委托代理人全林林，该单位职工。
特别授权委托代理人李忠源，四川诚中成律师事务所律师。
被告苏逸文，男，汉族，生于1971年2月1日，四川蓬溪人。
被告苏华松（系苏逸文父亲），汉族，生于1940年7月13日，四川蓬溪人。
原告蓬溪县农村信用合作联社（以下简称信用联社）诉与被告苏逸文、苏华松金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员李斌担任审判长并主审本案，人民陪审员赵彩华、冯华蓉参加评议，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人全林林、李忠源到庭参加诉讼，被告苏逸文经本院公告传唤、苏华松经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信用联社诉称：2009年2月19日，被告苏逸文与原告签订《个人借款合同》，向原告借款12万元，约定月利率为6.75‰，借款期限为三年，从2009年2月7日起至2012年2月6日止。被告苏华松以其所有的位于蓬溪县文井镇新街36号房屋为该借款提供抵押担保，并在蓬溪县房地产管理局和蓬溪县国土资源局办理了房地产他项登记。借款到期后，经原告多次催收，被告支付了截至2011年9月21日的借款利息2484元，其余利息及本金被告至今未归还。现要求由被告苏逸文偿还借款12万元；从2011年9月22日起计算利息（合同期限内按照月利率6.75‰支付12万元的利息，逾期后按照贷款利率上浮150%支付逾期罚息利息10.125‰（在合同约定的固定月利率6.75‰的基础上再乘以150%）；由被告苏华松承担抵押担保责任；由被告苏逸文、苏华松承担诉讼费用。
被告苏逸文、苏华松未作答辩，亦未提交证据。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：
1、营业执照、组织机构代码证、二被告的身份证、居民户口簿复印件各一份。证明原、被告的主体资格。
2、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》原件各一份和财产共有人承诺书原件两份，《房屋抵押监证书》原件一份，房屋、土地的他项权证书原件各一份，苏华松的《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件两份。证明原告与被告苏逸文签订了抵押担保借款合同，证明房屋所有权、土地使用权属于苏华松，并在国土资源局、房地产管理局办理了他项权证书。
3、四川省农村信用社借款借据、四川省农村信用社存款转账贷方凭条原件各一份。证明2009年2月23日，原告将12万元发放给被告苏逸文并汇入其个人在信用社的账户。
4、逾期贷款催收通知书原件两份。证明原告向被告催收了借款。
5、历史交易流水记录和还款单据。证明被告支付了借款利息至2011年9月21日止，之后的利息至今未支付。
6、原告的情况说明。主要内容是:本案用于抵押的文井镇新街36号房屋，被告苏逸文于2015年5月初在改造过程中自行拆除，导致抵押资产灭失。
本院依职权调取的证据：
7、被告苏华松笔录。主要内容是:苏逸文现在新疆务工，但不知道其具体务工地址。苏逸文向原告贷款12万元属实，他用其房屋作抵押担保与原告签订了抵押合同、抵押监证书。去年上半年，经过他同意，由苏逸文将该抵押房屋拆除，与其他三户邻居在原址处合伙承包给私人老板新修建五楼一底房屋。临街门面房分配在原址临巷道处。
8、调查黄启明笔录。主要内容是：2015年5月，苏逸文、李某某、何某某、黄某四户人将文井镇新街文井镇新街36号房屋及相邻三间门面房承包给他拆除重建。他与苏逸文等四人签订了建房协议，修建五楼一底房屋，约定了承包价款，门面按原址分配等，该房屋现即将竣工。
9、联合建房协议。主要内容是：苏逸文、李某某、何某某、黄某四户联合建房、门面、楼层分配方案等。
10、《四川法制报》公告。
原告对证据7、8、9、10号经质证无异议。
经本院审查证据认为，原告所提交的以上证据以及本院依职权调取的证据，来源、形式合法，内容真实，且与本案有关联性，本院予以确认。
经本院审查核实证据，确认如下事实：2009年2月19日，被告苏逸文与原告签订《个人借款合同》，向原告借款12万元整，借款期限从2009年2月7日起至2012年2月6日止，借款用途为生意周转，借款款月利率6.75‰，逾期罚息利息为贷款利率上浮150%。同日，被告苏逸文与原告签订《最高额抵押合同》、被告苏华松与苏逸文在蓬溪县房地产交易中心签订《房屋抵押监证书》，由被告苏华松以本人所有的位于蓬溪县文井镇新街36号房屋67.2平方米（土地使用面积50.51平方米）抵押，并分别于同月20日、23日在蓬溪县国土资源局、蓬溪县房地产管理局办理了房屋及土地他项权证书。2009年2月23日，原告将12万元借款发放给被告苏逸文，被告苏逸文支付了借款利息至2011年9月21日止，之后未按合同约定还本付息。后原告向被告苏逸文、苏华松进行了催收，但被告苏逸文至今未归还其余本息。2015年5月，经被告苏华松同意，由被告苏逸文将用作抵押的房屋拆除，在原址处与其余三户邻居共建房屋（修建五楼一底房屋，现已封顶）。2016年7月18日，原告信用联社向本院
提出财产保全申请并提供担保，请求将被告苏逸文、苏华松在蓬溪县文井镇新街原36号原址处新建的门面房一间予以保全。本院于同月20日作出（2015）蓬溪民初字第1662号民事裁定书，将被告苏逸文、苏华松在蓬溪县文井镇新街原36号原址处新建的临街门面房一间（即被告与他人联建的一楼门面房临街坐向左边第一间临巷道处）予以查封。
本院认为，原告与被告苏逸文、苏华松签订的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《房屋抵押监证书》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告按约支付被告苏逸文借款后，苏逸文应按合同约定向原告归还贷款本金和利息，并承担逾期罚息。关于逾期罚息利率,《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定:“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之
二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-150%”。《个人借款合同》第五条约定，本合同项下
贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮150%，该约定的贷款逾期的罚息利率违反了《中国人民银行关于贷款利率有关规定问题的通知》的规定。原告信用联社主张由被告苏逸文承担罚息利率为贷款利率上浮150%的诉讼请求过高，被告苏逸文未按合同约定日期归还借款,应在借款合同载明的贷款利率水平上加收40%的逾期罚息。被告苏华松作为抵押担保人，应以设定抵押的资产对被告苏逸文《个人借款合同》下的全部债务承担抵押担保责任。但被告苏华松将设定抵押的资产房屋已经拆除，致该抵押物房屋灭失，相应抵押权消灭并已经失去存在的意义，导致原告不能实现按照合同约定的以抵押物折价或以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。《中华人民共和国担保法》第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十条规定：在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保证金、赔偿金或者补偿金优先受偿。在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届时偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或者补偿金等采取强制措施。被告擅自将抵押房屋拆除，虽然未取得赔偿金，但在原址处自行修建了新的房屋，该新建的房屋应视为被告因抵押物灭失取得赔偿金范畴，故被告苏逸文、苏华松在蓬溪县文井镇新街原36号原址处新建的临街门面房一间应当作为其抵押财产。故本院根据原告信用联社的申请，将被告苏逸文、苏华松在蓬溪县文井镇新街原36号新建的门面房一间予以了财产保全。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十八条的规定，判决如下：一、由被告苏逸文于本判决生效之日起十日内偿还原告蓬溪县农村信用合作联社借款本金12万元，以及从2011年9月22日起至起至2012年2月6日止按照借款合同载明的贷款利率支付利息；从2012年2月7日起至全部归还贷款本息止按照借款合同载明的贷款利率水平上加收40%的逾期罚息；二、如被告苏逸文未按期偿还原告蓬溪县农村信用合作联社借款本息，原告有权以被告苏华松在蓬溪县文井镇新街原36号原址处新建的临街门面房一间折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，其价款超过债权数额部份归抵押人苏华松所有，不足部份由被告苏逸文继续清偿。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2700元、公告费300元、财产保全费1520元，共计4520元，由被告苏逸文、苏华松共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。
审 判 长 李 斌
人民陪审员 赵彩华
人民陪审员 冯华容
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 何 佳