浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭桐民初字第1623号
原告：桐庐虹庐服装市场有限公司。
法定代表人：方东浩。
委托代理人：孙斌，浙江春江明珠律师事务所律师。
被告：孙海萍。
委托代理人：赵军良，浙江凯运律师事务所律师。
原告桐庐虹庐服装市场有限公司（以下简称桐庐虹庐公司）与被告孙海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告桐庐虹庐公司的法定代表人方东浩及委托代理人孙斌，被告孙海萍的委托代理人赵军良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐庐虹庐公司起诉称：2013年3月1日，原、被告签订了房屋租赁合同（以下简称合同）一份，约定：原告将位于桐庐县城南街道三合路99号的房屋出租给被告，租金实行先付后使用的原则，以年为单位，在下期年租金起始日前一个月一次性付清等。合同签订后，原告按约将案涉房屋交予被告使用，被告也陆续支付了第一、二年度的租金，但第三年度租金968849元至今未付。依据合同约定，该租金968849元包括以下三部分：第一部分房屋自2015年3月1日起至2016年2月28日的租金229900元，支付时间为2015年2月28日前；第二部分房屋自2015年6月16日起至2016年6月15日的租金403126元，支付时间为2015年6月15日前；第三部分房屋自2015年3月23日起至2016年3月22日的租金335823元，支付时间为2015年3月22日前。据此，被告逾期支付租金的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。经原告多次催讨无果，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年3月1日签订的合同；2、判令被告返还所租赁的位于桐庐县城南街道三合路99号的房屋；3、判令被告支付拖欠的第三年度的房屋租金968849元；4、判令被告支付因逾期支付租金的滞纳金2168797.36元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第4项诉讼请求变更为判令被告支付违约金144586.5元（第一部分租金229900元迟延支付的违约金从2015年3月1日起计算，第二部分租金403126元迟延支付的违约金从2015年6月15日起计算，第三部分租金335823元迟延支付的违约金从2015年3月23日起计算，均按月利率2%暂计算至2015年12月1日止，后续违约金计算至款项付清日止）。
原告桐庐虹庐公司为证明其主张，向本院提供证据如下：
1、合同1份，证明原、被告双方签订合同，原告依约将案涉房屋出租给被告使用，被告应按约支付租金等事实。
2、2015年11月20日原告委托律师向被告所发律师函及顺丰速运面单各1份，证明2015年11月20日原告以委托律师向被告发律师函的形式向被告催讨租金，并告知逾期未付将解除租赁合同关系。
3、款项凭证11份及虹庐服装市场经营场地租金明细1份，证明被告应支付租金的详细情况。
被告孙海萍辩称：一、原、被告之间的房屋租赁情况属实，但原告主张被告拖欠第三年度租金968849元与事实不符。按合同约定，第一年房屋租金为150000元，第二年租金为542162元，第三年为901672元，三年房屋租金共计1593834元。在这三年中，被告已支付租金1502704元，加上已到期的100000元保证金折抵房屋租金，被告实际支付租金1602704元，因此被告已付清了前三年的全部租金。所以原告要求支付第三年租金的诉请不正确的。二、被告在房屋租赁合同履行中，没有延期支付过租金的情况，也不存在有其他违约的情况。所以，原告起诉中要求解除房屋租赁合同，没有事实依据。同时原告要求支付滞纳金的事实也没有根据。所以我们认为原告起诉要求解除合同、返还房屋、支付滞纳金都是错误的，现原告变更后主张的违约金其计算标准也过高。如果说原告他要求返还房屋的话，这个可以和被告商量，就目前来说，被告现在的租赁也是比较困难的，实体店也确实比较难开，但如果要返还房屋，要征求客户、业主的意见，如果他们提出要赔偿的话，原告应该要给予经济上的补偿才同意返还房屋。三、到目前为止，也就是被告已支付1602704元租金，原告一张发票也没有开过，根据合同第四条第三点规定，房屋租金税收由原告来承担，所以被告要求原告出具租金的发票，鉴于以上的事实，被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告孙海萍为证明其辩称事实，向本院提供证据如下：
1、合同1份，证明被告持有的合同与原告提交的合同形式上存在不一致的情形及双方对案涉房屋的租金有明确的约定。
2、2013年6月6日、6月7日的收据各1份，证明被告交纳第一部分租金150000元、保证金100000元的事实。
3、2013年9月27日中国工商银行个人业务凭证、2014年3月18日中国工商银行现金存款凭证、2014年3月19日中国工商银行现金存款凭证、2014年11月11日的浙江省农村合作银行进账单各1份，证明被告合计支付了1352704元，结合被告已经交纳第一部分租金150000元、保证金100000元的情形，被告已经按约支付了三年租金。
经庭审质证，本院对原、被告所提交的证据认证如下：
对原告桐庐虹庐公司提交的证据：证据1，被告对合同的形式要件（加盖公章、骑缝章）有异议，但对合同的内容是认可的。本院认为该证据来源合法、内容真实，予以认定。证据2，被告认为未收到过律师函，对律师函不予认可。本院认为原告提供的顺丰速运面单未记载签收人，且拨打客服热线核对该份面单单号后提示为无此单号，故对该证据不予认定。证据3，被告仅认可收到2013年6月6日、6月7日的收据，对其他收据因未曾收到，不予认可。本院认为除被告认可的二份收据外，原告未提供其他证据予以佐证向被告出具了上述收款收据，虽然有部分收据的款项金额与被告提交的凭证金额相符，但原告所提交的收据记载有其他付款内容，故本院仅对2013年6月6日、6月7日的收据予以认定。
对被告孙海萍提交的证据：原告无异议，本院均予以认定。
经审理查明：2013年3月1日，原、被告自愿协商，签订房屋租赁合同一份，合同主要约定：甲方（指原告，下同）将位于桐庐县城南街道三合路99号桐庐电机厂股东综合楼一、二层，总面积（1044.82＋945.8＋19.63）2010.25平方米，出租给乙方（指被告，下同）；房屋租赁自交纳首期租金起计十三个周年；因乙方整体承租时，甲方经营期间与外门面、二楼家私经营户（总面积1405.38平方米）签订的租赁合同未到期，甲乙双方约定，甲方经营期间与上述经营户签订的租赁合同租金及水电等费用由乙方负责代收取，租赁合同到期后，甲方将上述经营面积按时完整交付乙方使用。房租基数确定：⑴第一部分为一层（不含外门面经营户摊位、家私经营租赁摊位）里摊位及过道，面积约604.87平方米（租金150000元始，第二年209000元）；⑵第二部分为一层外门面摊位，面积381.71平方米（租金333162元始）；⑶第三部分范围为原家私经营范围及市场办公管理用房，面积为1023.67平方米（租金305294元始）。各租赁期的明细：第一年（2013年3月1日—2014年2月28日）第一部分租金150000元，第二、三部分租金0元，合计150000元；第二年第一部分租金209000元，第二部分租金333162元，第三部分租金0元，合计542162元；第三年第一部分租金229900元，第二部分租金366478元，第三部分租金305294元，合计901672元；第四年……；⑴自合同签订始前3年，租金按每年10%递增，第四个租赁年起每二个租赁年租金递增值为上期租金的10%；⑵表中对应区块的起租日期以甲方原租赁合同终止日，如遇甲方原因造成租赁房不能及时交付时，双方另行确定租赁时间，其租金及递增不变；⑶……。乙方按协议确定的租金实行先付后用的原则，以年为单位，在下期年租金起始日前一个月一次性付清。房屋租赁期间乙方须向甲方缴纳水、电及房屋恢复保证金100000元，保证金不计利息，租赁满三年可抵租金及其他相关费用。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的费用，如拖欠租金累计达二个月以上的，甲方有权按每日1%的标准增收滞纳金，并有权终止租赁合同、收回房屋等。合同签订后，原告按约交付了出租的房屋。2013年6月6日、6月7日，被告分别向原告交纳了第一部分房屋租金150000元、保证金100000元。2013年9月27日、2014年3月18日、3月19日、11月11日，被告又分别向原告支付了租金471932元、209000元、305294元、366478元。现原告诉至本院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，返还租赁物并支付租金及违约金。
庭审中，双方对以下事实无争议：被告、桐庐海福服装有限公司向桐庐电机厂工会委员会、方东浩支付款项的行为视为向原告履行付款义务。
本院认为，根据原、被告的诉辩意见、提交的证据及查明的事实，本案当事人争议的焦点为被告是否有迟延支付房屋租金的违约情形。
本案中确定被告是否有迟延支付房屋租金的违约情形，应首先分析案涉三部分租赁房屋的交付时间。依据合同，第一部分房屋租赁期起始时间为2013年3月1日，双方均无异议，但双方对第二部分、第三部分房屋租赁期起始时间有异议。原告认为第二部分、第三部分房屋租赁期起始时间分别为2013年6月16日、2013年3月23日，而被告庭审中自认第二部分、第三部分房屋是2013年的7、8月交付的。合同第四条关于各租赁期间明确约定为“表中对应区块的起租日期以甲方原租赁合同终止日，如遇甲方原因造成租赁房不能及时交付时，双方另行确定租赁时间，其租金及递增不变”，原、被告均认可在本案合同签订时，原告与他人就第二部分、第三部分房屋的租赁合同尚未终止，同时，原告未举证证明其原租赁合同终止日与案涉房屋实际交付的日期是何时，故本院结合第二部分、第三部分房屋已实际交付及被告自认交付时间为2013年的7、8月的情形，确定案涉第二部分、第三部分房屋的交付时间为2013年8月1日。其次，第二部分、第三部分房屋应如何计算租金。因合同第四条关于各租赁期的明细中约定“第一年（2013年3月1日—2014年2月28日）第一部分租金150000元，第二、三部分租金0元，合计150000元；第二年第一部分租金209000元，第二部分租金333162元，第三部分租金0元，合计542162元”，被告据此辩称虽然第一年中三部分房屋先后均已交付，但双方协商一致，租金“0”元系解释为原告给予被告整体租赁的优惠，而合同明亦确约定第一年第二、三部分租金不计算租金，第二年中第三部分不计算租金。原告否认被告关于整体租赁优惠的辩称意见，并称之所以出现合同中“0”元的表述，原因在于签订合同时其与他人就第二部分、第三部分房屋的租赁合同尚未终止，按原合同需要等到第二年、第三年才能终止合同、交付房屋，相应的房租应在交付后计算，故合同中记载为“0”元。本院认为按合同约定，第一年的租赁期间为2013年3月1日至2014年2月28日，按照被告对合同各部分租赁金额的解释，被告仅需在合同签订时支付第一年租金150000元，在2014年2月份支付第二年的租金542162元，在2015年2月份支付第三年的租金901672元，而实际上被告在合同签订后支付租金的记录为2013年6月6日、9月27日、2014年3月18日、3月19日、11月11日分别向原告支付租金150000元、471932元、209000元、305294元、366478元，合计金额为1502704元，故无论从租金的支付时间、次数、单笔金额、总额都无法与被告的解释相一致，被告为此辩称系在原告提出提前预付租金后才有上述的付款行为，但原告又对此不予认可，故本院对被告的上述辩称意见均不予采信，而原告关于合同中“0”元的表述更为符合常理。同时，被告又辩称交付房屋后应予计算相应的租金，但考虑到便宜整年租金计算，双方确认在第一年中案涉第二部分、第三部分房屋几个月的租金是不计算的，而被告对此辩称意见未举证证明，原告亦未予认可，故本院基于原、被告的诉辩意见及被告的付款行为确定案涉第二部分、第三部分房屋租金应从2013年8月1日起计算。最后，被告是否有迟延支付房屋租金的情形。从前述内容及合同约定的条款得知，案涉第一部分房屋租金起算日期为2013年3月1日，在合同签订时被告应付第一年租金150000元，在2014年2月被告应付第二年租金209000元、在2015年2月被告应付第三年租金229900元；第二部分、第三部分房屋租金起算日期为2013年8月1日，在2013年8月1日被告应付第一年租金333162元、305294元，在2014年7月被告应付第二年租金366478元、335823元，在2015年7月被告应付第三年租金403125元、369405元；2014年7月，被告应付的租金合计为（150000元＋209000元＋333162元＋305294元＋366478元＋335823元）1699757元，而截至2014年7月被告合计已支付的租金为（150000元＋471932元＋209000元＋305294元）1136226元，故在2014年8月1日时被告已欠租金563531元，继而依据合同，租金计算截至2016年2月29日止，被告应按约支付的租金合计为（150000元＋209000元＋229900元＋333162元＋305294元＋366478元＋335823元＋235156＋215486元）2380299元，而被告合计已支付的租金为1502704元，被告尚欠租金877595元，被告尚欠租金的行为已经构成违约。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告按约将房屋租赁给被告，而被告在2014年8月1日时已欠租金563531元，截至2016年2月29日止被告尚欠租金877595元，被告拖欠租金，违反了合同约定，致使原告依房屋租赁合同取得相应租金的合同目的不能实现。按照原、被告签订的房屋租赁合同以及法律的规定，原告有权要求被告支付案涉三部分房屋至房屋租赁合同解除前一日止的租金和相应的违约金，并解除房屋租赁合同。因原告仅主张第三年度的租金，系其对民事权利的处分，故从2016年3月1日起至本判决生效之日前一日止的租金实际仅为案涉第二、第三部分的房屋租金，依据合同折算后，该二部分的日租金为2116元。合同解除后，承租人应当返还租赁物。被告提出违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，故将违约金的标准调整为按银行同类贷款利率（年利率4.6%）上浮30%。同时，违约金应依据三部分房屋租金按时段分别计算的数额结合被告的支付情形予以分段计算。被告提出原告应开具租金发票的抗辩意见，因开具发票可作为单独的诉请由被告另行主张，而被告的其他抗辩意见，缺乏依据，故本院均不予采信。对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、原告桐庐虹庐服装市场有限公司与被告孙海萍于2013年3月1日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除。
二、被告孙海萍应于本判决生效之日起三十日内将位于桐庐县城南街道三合路99号房屋返还给原告桐庐虹庐服装市场有限公司。
三、被告孙海萍应于本判决生效之日起三十日内支付原告桐庐虹庐服装市场有限公司至2016年2月29日的租金877595元及后续租金（后续租金从2016年3月1日起按每日2116元的标准计算至本判决生效之日前一日止），并应支付相应的违约金（违约金以年利率5.98%为标准，按563531元从2014年8月1日起计算至2014年11月10日止，按197053元从2014年11月11日起计算至2015年2月28日止，按426953元从2015年3月1日起计算至2016年2月29日止，按877595元从2016年3月1日起计算至款项支付之日止）。
四、驳回原告桐庐虹庐服装市场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费14820元，保全费5000元，由原告桐庐虹庐服装市场有限公司负担1861元，被告孙海萍负担17959元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费14820元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行杭州湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈秋亮
人民陪审员 袁中军
人民陪审员 胡敏华
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 张 抗
附：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。