湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终104号
上诉人（原审被告）：十堰彪炳置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区江苏路*号。
法定代表人：杨丽红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹立全，湖北紫霄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱孔坤，男，1988年1月19日生，汉族，住湖北省丹江口市。
委托诉讼代理人：卢孔亮，湖北平长律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖北汇星置业有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区珠海街*号。
法定代表人：钱明诚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庞美刚，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。
原审第三人：十堰市港航管理局。住湖北省十堰市茅箭区香港街**号。
法定代表人：方士钊，该局局长。
委托诉讼代理人：龚中强，该局法规科科长。
上诉人十堰彪炳置业有限公司（以下简称“彪炳置业公司”）因与被上诉人朱孔坤、湖北汇星置业有限公司（以下简称“汇星置业公司”）及原审第三人十堰市港航管理局（以下简称“港航局”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
彪炳置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判上诉人对汇星置业公司债务不承担连带清偿责任；诉讼费由汇星置业公司、朱孔坤承担。其理由如下：
一、一审法院认定事实错误，超出被上诉人诉讼事实范围认定事实。
1、一审法院认定“上诉人彪炳置业公司与被上诉人汇星置业公司签订《项目转让协议》，约定将二期项目转让给汇星置业公司，但仍以彪炳置业公司名义销售并办理房屋产权手续……因此，彪炳置业与汇星置业公司之间不是代理关系，而是双方以委托的形式来履行《项目转让协议》。该事实认定错误”。
其一，被上诉人诉讼请求依据的事实为汇星置业公司代理彪炳置业公司销售房屋，而不是彪炳置业公司与汇星置业公司的《项目协议》，民事诉讼在认定事实与审理案件的原则为不告不理的原则，审判的范围应与原告起诉的范围相一致，法院不得对原告未提出诉讼事项进行审判。被上诉人没有依据《项目转让协议》起诉，法院不能超范围审理该事实。并且，《项目转让协议》与本案不是一个法律关系，该争议不应当在本案中进行审理。《项目转让协议》是湖北汇星置业公司与彪炳置业公司之间的法律关系。只能在有证据证明湖北汇星置业公司与彪炳置业公司之间《项目转让协议》得到了履行的情况下，才可以依据《项目转让协议》，要求彪炳置业公司向湖北汇星置业公司履行交付房屋的义务，然后由湖北汇星置业公司坤履行合同义务。
其二，《项目转让协议》项目许可具有相对性，只能是行政相对人行使权利与履行义务，该案行政相对人为彪炳置业公司，故《项目转让协议》不具有合法性，不能作为定案依据。
其三，《项目转让协议》没有得到履行，该房屋的建造，销售仍然是彪炳置业公司，汇星置业公司没有参与建造，销售该房屋。一审法院认定双方是以委托的形式来履行《项目转让协议》，没有任何的法律与事实依据。
2、一审法院认定彪炳置业公司是委托汇星置业公司销售房屋而不是委托钱明诚进行销售。这一事实的认定，一审法院三个理由都是推测的，而不是依据事实与证据。
其一，彪炳置业公司在2014年3月12日向钱明诚出具委托书，该委托书委托的是钱明诚，不是汇星置业公司。
其二，本案从原来一审到现在一审，上诉人均明确表示，上诉人委托了钱明诚，而不是汇星置业公司，且书面明明白白的受托人是钱明诚，不是汇星置业公司，一审法院置上诉人的真实意思表示不顾，非得猜测上诉人的委托书意思，该猜测的事实即不符合事实，也不符合法律规定。
其三，在本案中，彪炳置业公司委托钱明诚销售事宜，应当仅限于钱明诚本人。委托书明确委托的是钱明诚，没有汇星置业公司的代理权限的任何表述。
二、上诉人不是本案的合同一方当事人，从合同相对性来讲，上诉人彪炳置业公司不应当承担法律责任：1、从朱孔坤提交的《借款抵还商品房合同书》看，合同的双方当事人是汇星置业公司与朱孔坤，钱明诚不是合同的一方当事人；2、《项目转让协议》与本案不是一个法律关系，该争议不应当在本案中进行审理；3、本案中不存在表见代理的情况，本案中，汇星置业公司是以自己的名义与朱孔坤签订的合同。所以不存在表见代理的情况；4、汇星置业公司在销售涉案房屋时，没有房屋的处分权。
三、一审法院判决上诉人承担连带责任，没有法律依据。本案系合同纠纷，法院在判决当事人承担责任时，必须有相应的法律依据。一审法院在判词中，没有引用任何的法条来判决上诉人彪炳置业公司承担连带清偿责任。
四、被上诉人汇星置业公司是合同当事人，是合法有效的法律主体，对自己的法律行为，应当承担法律后果。不能因为汇星置业公司的法律行为，来要求上诉人彪炳置业承担法律后果。
朱孔坤、汇星置业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
朱孔坤向一审法院提出诉讼请求：判令被告彪炳置业公司和汇星置业公司返还购房款20万元，并支付违约金，违约金为按总房款的日万之三计算，自交款之日起至付清之日止。
一审法院认定：2014年3月8日，彪炳置业公司作为甲方与作为乙方的汇星置业公司签订《项目转让协议》。该协议约定：彪炳置业公司将江苏市政拆迁原址新建还建房二期（C3-C5）项目转让给汇星置业公司，双方继续合作进行房地产开发；甲方保障项目合法进行（取得土地，项目各项审批建设手续），并承担因甲方原因违法或违规建设所导致的一切经济和法律责任，合作方式是以甲方名义进行开发、销售，但经营管理权、决策权、财产支配权全部由乙方享有，甲方予以协助；乙方支付项目转让费用6000万元，另分配给甲方一层临街商铺1500平方米（从消防通道向3、4、5号楼整体推移计算）、住宅1000平方米、3个车位（办证税费由甲方承担），该权益由柯昌举及其指定的人接手；除前述甲方的分配数额外，本项目建设的全部房产及实现的全部收益均归乙方所有；前述6000万元分3期支付，本协议签订5日内乙方向甲方转款1500万元，2014年4月10日前支付第二笔1000万元，2014年6月10日前支付剩余款项；甲方已向施工方收取的1000万元保证金由乙方按施工合同的约定返还施工方，已开挖的基坑和做好的四周防护工程款由甲方承担；乙方接管后本项目新发生的债务由乙方承担，接管前的债务由甲方承担等。双方还约定，乙方使用项目融资的范围仅限于乙方按本协议约定应取得的权益，销售回款及融资必须优先用于本项目建设，剩余部分乙方可以收回相应的投资款；协议第九条约定，甲方应在协议签署之日起三日内向乙方移交公司的前期账务及本项目的全部文件、资料；本合同自双方签字盖章之日起乙方第一笔款支付后生效。
2014年3月12日，彪炳置业公司与汇星置业公司的法定代表人钱明诚签订了《委托书》。《委托书》载明：委托人为彪炳置业公司，受委托人钱明诚，代理事项是融资、销售，代理权限为仅限于“江苏市政拆迁原址新建还建房项目”的融资、销售（特别提示：融资销售款必须转入委托人的指定账号，委托时间在2014年3月31日前有效）”。
2014年3月17日，汇星置业公司与作为团体出借人代表的港航局签订《借款抵还商品房合同书》。约定：港航局在7日内向汇星置业公司出借2600万元，作为港航局获得汇星置业公司抵还商品房的定金，汇星置业公司抵还给港航局商品房约150套，每套面积约80-120平方米，每平方米均价4460元（含暖气、热水、燃气等接口费），地下车位约50个，每个车位16万元，抵还住房和车位不受市场价调整影响，实行不变价；交房时间为本合同签订之日起510天（包括不可预见因素），汇星置业公司交房后，除按照国家商品房销售规定预留保修金等外，其余房款全部付清。汇星置业公司对港航局支付的房款安全负责，不得挪为他用，由港航局监督并签批。
2014年3月17日，汇星置业公司作为甲方与作为乙方的朱孔坤签订《借款抵还商品房合同书》。约定：乙方在7日内向甲方出借20万元，如需车位1个另出借10万元；甲方抵还给乙方的商品房为彪炳盛世广场5号楼28层5-C2房型，建筑面积约105.61平方米，最终以办理的商品房预售登记面积为准，每平方米4510元（含暖气、热水、燃气等接口费）；项目建设至取得商品房预售许可证并为乙方办理商品房预售登记证及办理商品房预告登记30日内，乙方应向甲方交齐剩余房款，如乙方愿意贷款的可采取按揭贷款筹款；交房时间（以领取住房钥匙为准）为本合同签订之日起510天（约17个月）内，本项目竣工备案证办理到位后12个月内甲方向乙方交付房屋产权证（土地证、房产证），发生的相关税费按规定各自承担；甲方在本项目具备预售条件后，按照搬迁户—乙方—对外销售的顺序通知乙方看房，出借人应是港航局内部职工；甲方不能按期交房，按约定还房面积的总价日万分之三支付违约金，超期90天以上，乙方有权终止合同。如果因甲方超期交房而造成乙方要求退房的，甲方应还乙方已交的房款；甲方单方解除合同或房屋验收合格具备交房条件30日内拒不交房的，应在逾期7日内退还乙方已交房款并按已交房款的1倍支付违约金；乙方不能按时支付房款，甲方有权拒绝交房；甲方对乙方支付的房款（借款）安全负责，实行专款专用，不得挪为他用，否则造成乙方损失和不良后果，甲方承担相关责任和负责矛盾消化处理；甲方和其他第三人的债务纠纷不得损害乙方的权益和交房时间，否则承担相关责任等。
2014年4月1日，朱孔坤向汇星置业公司转账支付20万元。汇星置业公司于2014年3月24日、5月23日、6月25日、7月4日分别向彪炳置业公司支付了500万元、500万元、100万元、40万元，合计1140万元。彪炳置业公司在出具的收条中注明：“用于工程费用的支付”和用于该项目“前期费用的支付”。
2014年4月15日，汇星置业公司向十堰市住房和城乡建设委员会出具了《承诺书》，载明，我公司与彪炳置业公司就项目融资事项进行了约谈，我公司充分尊重有关部门意见，承诺终止与彪炳置业公司项目融资合作。
2015年9月，房管部门向彪炳置业公司核发了江苏市政拆迁还建项目3栋、5栋综合楼的预售许可证。
2017年5月8日，汇星置业公司出具了《关于十堰彪炳置业有限公司与湖北汇星置业有限公司签订项目转让协议有关违约责任情况说明》，载明：双方签订转让协议后，为了加快项目建设在彪炳置业公司授权后，汇星置业公司与港航局和76户购房人签订了《借款抵还商品房合同书》，共收房款1480万元。我公司共向彪炳置业公司支付转让费1140万元，我公司退还房款240万元，支付了违约金240万元，彪炳置业公司应支付我公司违约金1792万元。
彪炳置业公司与汇星置业公司签订的《项目转让协议》在履行过程中发生争议，彪炳置业公司拒绝履行《借款抵还商品房合同书》，并将涉案房屋出售给了他人。
一审法院另查明，合同约定朱孔坤购买的5号楼28楼5-C2房型，在房管局登记时房号变更为5-28-4，该房屋已被彪炳置业公司出售给他人，并在十堰市房管局办理了商品房买卖合同登记备案。
一审法院认为：涉案房地产系彪炳置业公司开发，《项目转让协议》约定将二期项目转让给汇星置业公司，但仍以彪炳置业公司的名义销售并办理房屋产权手续。在彪炳置业公司没有将公司印章等资料移交给汇星置业公司的情况下，双方为了履行前述协议，彪炳置业公司向汇星置业公司出具委托书便于汇星置业公司销售房屋。因此，彪炳置业公司与汇星置业公司之间并不是委托代理关系，而是双方以委托的形式来履行《项目转让协议》；
委托书虽然是彪炳置业公司向钱明诚出具的，但从双方签订的《项目转让协议》及履行过程来看，彪炳置业公司委托汇星置业公司销售房屋才是双方的真实意思表示。理由是：1、委托书是履行《项目转让协议》的一部分，而《项目转让协议》的当事人是汇星置业公司而不是钱明诚；2、从事商品房销售的主体应当是具备相应条件的房地产企业，钱明诚个人不具备销售房地产的资格，彪炳置业公司应不会将销售房地产的事务委托给不具备资格的主体；3、钱明诚是汇星置业公司的法定代表人。在现实生活中，将企业法人与其法定代表人身份混淆的情况时有发生。
汇星置业公司与朱孔坤签订的《借款抵还商品房合同书》中，约定汇星置业公司交付的是房屋，而不是归还借款，因此该合同不属于借款合同。合同约定了交付的标的物是特定房屋，有房屋价格、交房时间等房屋买卖合同应具备的条款，因此，上述合同属于商品房买卖合同。涉案房屋在朱孔坤起诉之前，于2015年9月取得了商品房预售许可，且根据《项目转让协议》及《委托书》，汇星置业公司有出售房屋的权利，因此，汇星置业公司与朱孔坤签订的《借款抵还商品房合同书》有效。因涉案房屋已出售给他人并进行了商品房买卖合同登记备案，因此，《借款抵还商品房合同书》无法履行。现朱孔坤要求被告返还房款并支付违约金，其意思中包含了解除《借款抵还商品房合同书》。朱孔坤请求返还购房款20万元符合法律规定，应予支持。朱孔坤请求按总房款的日万之三计算违约金（自交款之日起至付清之日止），折算成20万元的年利率，则为26.07%（即105.61×4510元×3÷10000×365÷200000×100%）。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，年利率超出24%的部分不应支持，即违约金应按20万元本金的年利率24%计算，自2014年4月1日起算至判决确定之日止；
汇星置业公司系《借款抵还商品房合同书》的当事人，且其根据《项目转让协议》来销售应属于自己的房屋，因此其应承担上述返还购房款20万元并支付违约金的责任。彪炳置业公司没有依《项目转让协议》协助汇星置业公司履行《借款抵还商品房合同书》，且将涉案房屋又出售给他人，因此其应承担连带责任。原告请求汇星置业公司、彪炳置业公司共同承担责任不符合法律规定，该请求不予支持。汇星置业公司与港航局签订的《借款抵还商品房合同书》与本案无关。港航局对购房款账户进行监督并签批，只是港航局为了维护职工（购房户）的利益，防止购房款被挪用而采取的一项措施，不能因此而认定港航局应承担责任。综上，港航局不应对朱孔坤承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定，判决：一、湖北汇星置业有限公司返还朱孔坤购房款20万元并支付违约金，违约金按20万元本金的年利率24%计算，自2014年4月1日起算，至判决确定之日止；二、十堰彪炳置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回朱孔坤的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告湖北汇星置业有限公司负担。
二审中，双方均未提供新的证据，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，虽然彪炳置业公司于2014年3月12日出具内容为“代理位于江苏市政拆迁原址新建还建房项目的融资、销售”的委托书是向钱明诚出具，但从本案整体看实际是委托汇星置业公司代为销售房屋。因为彪炳置业公司与汇星置业于2014年3月8日签订《项目转让协议》。该协议约定涉案房产以彪炳置业公司名义进行开发、销售，但经营管理权、决策权、财产支配权全部由汇星置业公司享有，彪炳置业公司予以协助等内容。在签订协议4天后于2014年3月12日彪炳置业公司向钱明诚出具委托书，且钱明诚系汇星置业法定代表人，该委托行为与《项目转让协议》内容相吻合，如果彪炳置业公司是委托给钱明诚个人融资、销售房屋，就与其和汇星置业公司在4天前签订的《项目转让协议》的内容相违背，且《借款抵还商品房合同书》也系汇星置业公司而非钱明诚与朱孔坤签订，故综合本案案情，彪炳置业公司出具委托书的行为实际是将涉案房屋交由汇星置业公司销售。现汇星置业公司因涉案房屋无法交付导致合同无法履行，故朱孔坤要求彪炳置业公司返还房款并支付违约金符合法律规定，应予支持。
彪炳置业公司上诉称“一审法院超出被上诉人诉讼事实范围认定事实，被上诉人没有依据《项目转让协议》起诉，法院不能超范围审理该事实”。本院认为，一审法院并未超范围审判，一审法院如果认为审查的事实与本案有关联，自然可以审查该事实。
其上诉称“上诉人不是本案的合同一方当事人，从合同相对性来讲，上诉人彪炳置业公司不应当承担法律责任及承担连带责任没有法律依据”，但彪炳置业公司委托汇星置业公司销售房屋而不能提供房源应承担相应法律责任。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人十堰彪炳置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宇鹏
审 判 员 王广泉
审 判 员 袁 昆
二〇一八年三月八日
法官助理 柯 幻
书 记 员 李大旭