福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终5359号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚映波，男，1971年9月2日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：赵婷婷，福建择高律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门旺荣房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路598号4楼。法定代表人：林明玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈莹，福建联合信实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘艳华，女，1975年5月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。原审第三人：林文坤，男，1963年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：谢东海，福建联合信实律师事务所律师。上诉人姚映波因与被上诉人厦门旺荣房地产开发有限公司（以下简称旺荣公司）、刘艳华、原审第三人林文坤房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚映波上诉请求：撤销一审判决，改判支持姚映波一审的诉讼请求，驳回旺荣公司的反诉请求。事实和理由：一、一审对刘艳华、旺荣公司与姚映波之间的关系认定错误，导致判决错误。(一)刘艳华、旺荣公司与姚映波签订合同约定三套房产总售价600万元，而林文坤、刘艳华与姚映波签订合同约定三套房产总售价687万元。刘艳华没有也不可能会向姚映波出示其与林文坤、旺荣公司的合同。刘艳华在一审庭审中陈述，其与姚映波签订房产买卖协议时系以旺荣公司代理人的身份，而且在林文坤、刘艳华与姚映波签订的《房产买卖协议》中代林文坤在“委托代理人”处签名，而非一审认定“刘艳华代林文坤和其本人在甲方落款处签名”。(二)姚映波在签约时处在房地产上涨时期，通过房产中介公司签约，确信中介机构已经审查过刘艳华的委托代理手续，所以没有核对刘艳华的委托代理手续，也没有细看协议条款。刘艳华直到姚映波签完协议付完定金后，才告知3套房产均为转卖，其与林文坤、旺荣公司约定同意购买人指名过户，并让姚映波向其支付两次合同差价款，其余款项付给林文坤夫妇。后经刘艳华通知，姚映波与旺荣公司签订《存量房买卖合同》，林文坤以委托代理人身份在落款处签名。姚映波也综合地将三套房产的大部分房款分别支付给刘艳华及林文坤夫妇。旺荣公司在一审中否认刘艳华系其委托代理人的身份，并出示了其与刘艳华签订的买卖协议，姚映波对刘艳华与旺荣公司的协议及真实关系无法判断。一审法院将姚映波“退一步分析”递进性说明理解为直接矛盾的主张是错误的。姚映波与刘艳华协议中约定“以刘艳华与林文坤签订的整体违约责任为准”，是刘艳华为合同权利转让设置的抗辩条款，姚映波没留意该条款。(三)案涉《存量房买卖合同》约定成交总价虽低于市场价格及两份房产买卖协议约定的价格，但姚映波与旺荣公司双方已确认合同标的、数量、交易时间等主要内容，经房地产交易主管部门以法定方式公示，部分条款无效或非真实不影响合同其余条款的效力，应认定双方合同成立。姚映波系涉讼房产的买受人，一审法院仅凭刘艳华与旺荣公司之间解除协议，便要求姚映波解除网签备案，是错误的。二、姚映波与旺荣公司、刘艳华三方协商一致将涉讼房产出售并过户给姚映波，由姚映波与旺荣公司签订《存量房买卖合同》，且姚映波已支付了大部分购房款，旺荣公司、刘艳华应当将讼争房屋过户给姚映波，否则将严重损害姚映波的合法权益。(一)在房产买卖交易中，转手出售房屋的情况非常普遍，《存量房买卖合同》由姚映波与旺荣公司双方之间直接签订，姚映波与旺荣公司、刘艳华三方同意由旺荣公司直接将涉讼房产过户至姚映波名下，系姚映波与旺荣公司、刘艳华三方之间达成的合意，没有违反法律的强制性规定。(二)姚映波为购买涉讼房产已经支付购房款共计134万元。分别为向刘艳华支付定金30万元、购房款94万元，以及向林文坤的妻子周宝治支付购房款10万元。旺荣公司不否认付款的事实，而且默认向刘艳华等付款的方式。姚映波为购买讼争房屋已经支付了大部分的购房款，而且是按照姚映波与刘艳华签订的《房产买卖协议书》中的约定履行的付款义务，不存在涉讼房产实际成交价低于市场价格的情形。(三)涉讼房产不存在不能过户的情形，明显是旺荣公司和刘艳华之间恶意串通，阻碍交易的完成，损害姚映波的利益。旺荣公司辩称，一、旺荣公司与姚映波之间不存在房屋买卖合同关系，一审判决关于各方当事人之间的法律关系认定事实清楚、适用法律正确。(一)姚映波提起本案诉讼的主要证据—《房产买卖协议》列明的出售方并没有旺荣公司，且旺荣公司未在该协议上签署，刘艳华并非旺荣公司的代理人。(二)从合同履行来看，姚映波亦是向刘艳华支付定金及购房款，旺荣公司不知情。因此，姚映波要求旺荣公司履行《房产买卖协议》没有事实和法律依据。(二)旺荣公司与姚映波签署的《存量房买卖合同》系旺荣公司为履行与刘艳华签署的关于涉讼房产买卖协议，将该房产过户给刘艳华指定的第三人而签署的，旺荣公司与姚映波之间不存在真实直接的房产交易关系，系各方当事人为了避税、减少物权变动环节和次数而签订的合同，真正约束旺荣公司与姚映波的是各自与刘艳华签订的协议书。二、涉讼房产的买卖是在旺荣公司和刘艳华之间进行的，双方已就解除该房屋的买卖达成一致。林文坤将其所有的长乐路289号207、307室，旺荣公司将其所有的讼争房屋一并出售给刘艳华，因三方签署的《房产买卖协议》约定刘艳华有权要求旺荣公司将房屋过户给其指定的第三方，林文坤与刘艳华指定的林瑞斌、张渊超签署《存量房买卖合同》，将207、307室过户给林瑞斌、张渊超。旺荣公司亦为履行与刘艳华签署的关于讼争407室房产买卖协议，将该房产过户给刘艳华指定的姚映波而与其签署《存量房买卖合同》，但因407室产权状态为“待售”，不属于存量房，不能按照《存量房买卖合同》的约定办理过户手续，旺荣公司与刘艳华按照《房产买卖协议》第十八条的补充约定，退还该房屋已经收取的房款，解除该房屋的买卖，双方就此签署了《补充协议》，《存量房买卖合同》作为履行旺荣公司与刘艳华签订的《房产买卖协议》部分内容也相应予以解除，旺荣公司与姚映波共同签署《退件退费申请》，同意从厦门市住房置业担保有限公司退件退费。涉讼房产的买卖是在旺荣公司与刘艳华之间进行的，双方也已经就解除该房屋买卖达成一致意见，旺荣公司与姚映波均同意向厦门市住房置业担保有限公司申请退件，旺荣公司就其所有的407室与他人不存在任何争议。三、本案系典型的炒房行为，姚映波在此过程中如有损失应依照其与刘艳华签署的协议向刘艳华索偿，与旺荣公司并无关系。旺荣公司已经就涉讼争房产的买卖与刘艳华解除合同。因此，基于合同相对性的角度看，旺荣公司与姚映波之间不存在房屋买卖合同关系，姚映波无权要求旺荣公司继续履行合同。刘艳华在尚未取得讼争房屋物权的前提下擅自处分房屋，姚映波不具备善意取得的法律要件，姚映波因此遭致的损失应当依照其与刘艳华签署的协议中约定，由刘艳华承担未经产权人同意带来的一切违约责任。综上，请求驳回上诉。刘艳华未作答辩。林文坤述称，同意旺荣公司的答辩意见，请求驳回上诉，维持原判。姚映波向一审法院起诉请求：1、旺荣公司与刘艳华继续履行合同，立即将位于厦门市湖里区房屋的产权过户给姚映波，并立即将房屋交付给姚映波使用。2、旺荣公司、刘艳华按总购房款每天0.01%的标准向姚映波支付违约金（违约金自2016年5月11日起计至前述房屋产权过户完成日止）。旺荣公司向一审法院反诉请求：姚映波协助旺荣公司到厦门市住房置业担保有限公司办理解除关于厦门市湖里区长乐路289号东407室《存量房买卖合同》网上签约备案手续。一审法院认定事实：旺荣公司持有涉讼房产的待售证。2016年4月9日，林文坤、旺荣公司共同作为出售方/甲方，刘艳华作为购买方/乙方，案外人厦门宇硕房地产代理有限公司作为中介方，各方共同签订一份《房产买卖协议》（编号为0000386）。合同约定：甲方同意将湖里区长乐路289号207室、307室和407室出售给乙方；成交总价600万元，合同签订之日支付定金20万元，2016年5月10日前支付200万元，银行商业贷款400万元由银行直接支付给甲方；三套住宅带租约出售，同意购买人指名过户；涉讼房产为公司名下待售，土地增值税由甲方承担。若交易因房管局原因无法完成，甲方退还乙方该套全部房款，不承担违约责任；原签订协议作废，同时定金收据作废（人民币壹拾万作废）等。林文坤和旺荣公司分别在甲方落款处签名和盖章。刘艳华在乙方落款处签名。2016年5月2日，林文坤、刘艳华作为出售方/甲方，姚映波作为购买方/乙方，各方共同签订一份《房产买卖协议书》（编号为0000752）。合同约定：甲方同意将厦门市湖里区长乐路289号207、307、407室的房产出售给乙方；成交总价687万元，协议签订之日应支付定金30万元，2016年5月10日前过户当天支付300万元，银行商业贷款387万元由银行支付给甲方；3、甲乙双方保证于2016年5月10日前签订《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；甲方刘艳华已征得产权人同意签订本协议，一切违约责任由刘艳华承担，甲方刘艳华必须配合乙方办理完所有交易流程；甲方同意乙方指定过户给第三方；涉讼房产为公司产权，土地增值税由甲方承担，若过户无法完成，甲方退还乙方该套全部房款，不承担违约责任；双方约定违约责任以人民币120万为准，以刘艳华与林文坤签订的整体违约责任为准等。刘艳华代林文坤和其本人在甲方落款处签名。姚映波在乙方落款处签名。2016年5月12日，旺荣公司与姚映波就涉讼房产签订《存量房买卖合同》，约定成交价为100万元。双方还就该合同办理了网签手续。2016年7月21日，刘艳华向旺荣公司出具一张书面“补充协议”，内容主要为：刘艳华指定案外人林瑞斌购买长乐路289号207室，案外人张渊超购买长乐路289号307室；出售价格为510万元，两位购买人已支付70万元给厦门担保公司，余款440万元由银行贷款，贷款直接放款在担保公司；若贷款实际放贷金额小于贷款申请金额或因购买人原因无法放贷，购买人应于15日将差额部分由银行直接转至出售人账户；若15日内无法将差额部分支付给出售人，应在三日内将上述两套房产重新过户到出售人名下，所产生的全部税费由违约方承担，并按总房价的20%承担违约金。2016年8月12日，刘艳华在上述书面“补充协议”的下方书写：刘艳华同意贷款余额60万元转入姚映波账户。2016年8月21日，刘艳华再次向旺荣公司出具一张书面“补充协议”，内容主要为：1、刘艳华指定购买长乐路289号207、307室已交易完毕，全部购房款买卖双方结清完毕。2、涉讼房产因出售方及房管局政策原因无法按待售证办理二手交易手续。经买卖双方同意解除刘艳华购买该套住房协议。3、经买卖双方同意，原刘艳华所付违约金10万元及涉讼房产购房款20万元由卖方转入刘艳华账户。4、于2016年8月21日办理207室和307室移交手续。5、房产买卖协议书编号0000386全部结清房款和交易手续。另查明，林文坤系旺荣公司的股东，姚映波系案外人厦门祥麒麟房地产代理有限公司的法定代表人，系厦门中塬房地产代理有限公司莲前西路分公司的负责人。截至2016年11月25日，姚映波夫妻在厦门市没有房产权属登记记录。在本案审理过程中，依旺荣公司申请，一审法院依法向厦门市不动产登记中心和厦门市住房置业担保有限公司（以下简称置业担保公司）进行调查取证。厦门市不动产登记中心复函的主要内容为：涉讼房产为旺荣公司于1998年自建的商品房，2002年取得待售证；该项目属历史楼盘，请开发商进行楼盘清理，防止一房二卖现象发生，剩余楼盘可以通过商品房网上合同备案或单位存量房出售转移（二手房交易程序）办理登记手续。厦门市住房置业担保有限公司回复的情况说明的主要内容为：2016年5月13日，姚映波与旺荣公司共同委托置业担保公司办理转按揭业务，即由置业担保公司在涉讼房产存在抵押的情况下，为抵押人旺荣公司向交通银行提供阶段担保，申请在抵押状态下为买卖双方办理交易过户手续，并为姚映波的购房贷款提供阶段担保；置业担保公司接受委托后，向交通银行出具了保证函，但交通银行因故不予放行办理抵押状态下交易过户手续；随后，姚映波与旺荣公司经协商，由旺荣公司自行向交通银行偿还贷款余款，解除交通银行的抵押登记。此时该房产已无抵押，置业担保公司无需为旺荣公司向交通银行提供阶段担保，仅需为姚映波向贷款银行提供阶段担保，即由转按揭业务转为“007”贷款业务；因业务类型不同，置业担保公司通知买卖双方办理业务结转手续，并签署《退件退费申请》，将转按揭业务收费多出“007”贷款业务收费的部分退还买方。由于旺荣公司未至置业担保公司办理业务结转手续，该业务目前处于中止状态。一审法院认为，本案的争议焦点为旺荣公司、刘艳华以及姚映波之间的法律关系。旺荣公司和林文坤认为，旺荣公司与刘艳华之间系房屋买卖合同关系，刘艳华与姚映波之间系房屋买卖合同关系，旺荣公司依刘艳华指示本欲将涉讼房产过户至姚映波名下。《存量房买卖合同》仅是为了过户登记手续而签订，旺荣公司与姚映波之间不存在真实的房屋买卖合同关系。现旺荣公司与刘艳华之间的合同已经解除，旺荣公司无需将涉讼房产过户给姚映波，网签手续应当解除。刘艳华认为，刘艳华在与姚映波签订房产买卖协议时，刘艳华并未取得产权证，刘艳华只是旺荣公司的代理人。姚映波与旺荣公司存在房屋买卖合同关系，刘艳华与姚映波之间不存在房屋买卖合同关系。过户的时候，三方都在场，是房管局告知无法过户，不存在旺荣公司主观上不愿过户的情况。刘艳华与旺荣公司已经解除房产买卖协议，房屋现在已经无法过户交易，同意解除涉讼房产的网签。姚映波认为，旺荣公司与刘艳华之间系委托代理关系。刘艳华代表旺荣公司与姚映波签订《房产买卖协议书》。姚映波与旺荣公司之间存在房屋买卖关系。刘艳华与旺荣公司房屋买卖签订房产买卖合同后，又与姚映波签订房产买卖合同，属于依法转让其合同权利。旺荣公司与姚映波签订《存量房买卖合同》并进行网签备案，充分证明旺荣公司清楚刘艳华将诉争房屋的买受权利转让给了姚映波，旺荣公司不仅没有异议，而且与姚映波直接就合同标的、数量、交易时间等主要内容与姚映波进行了约定。姚映波依法取得刘艳华与旺荣公司签订的房屋买卖合同中的相应权利。未经姚映波的同意，他人没有任何理由进行撤销。一审法院认为，旺荣公司与刘艳华之间系房屋买卖合同关系，刘艳华与姚映波之间系房屋买卖合同关系，旺荣公司与姚映波之间不存在房屋买卖合同关系。理由如下：1、姚映波一方面主张刘艳华系作为旺荣公司的代理人与姚映波签订房屋买卖合同。一方面又主张刘艳华将其与旺荣公司之间房屋买卖合同项下的权利转让给姚映波。上述两项主张相互矛盾。2、姚映波与刘艳华签订的《房产买卖协议书》上，刘艳华系直接作为出售方/甲方签名，并非作为旺荣公司的委托代理人签名，相关条款也明确刘艳华本人为甲方。3、虽然在一审庭审中，姚映波否认其与刘艳华签订《房产买卖协议书》前，刘艳华向其出示了刘艳华与旺荣公司签订的《房产买卖协议》。然而，姚映波与刘艳华签订的《房产买卖协议书》上明确写明：“双方约定违约责任以人民币壹佰贰拾万为准，以刘艳华与林文坤签订的整体违约责任为准”。上述文字表明，姚映波知晓刘艳华与旺荣公司、林文坤之前签订的房屋买卖合同内容。姚映波本身是房产中介从业人员，应当清楚刘艳华系作为出售方将涉讼房产出售给姚映波赚取差价，而非作为旺荣公司的代理人将涉讼房产出售给姚映波。4、《存量房买卖合同》约定的房屋成交总价远低于涉讼房产的市场价格，也低于《房产买卖协议》和《房产买卖协议书》。综合本案案情，应当认定《存量房买卖合同》系各方当事人为了避税，减少物权变动环节和次数而签订的合同。旺荣公司与姚映波之间不存在直接的房屋买卖合同关系，并非涉讼房产买卖的实际相对方。综上，刘艳华并非旺荣公司的委托代理人。《存量房买卖合同》并非旺荣公司与姚映波的真实意思表示，旺荣公司与姚映波之间不存在真实的房屋买卖合同关系。旺荣公司与刘艳华之间就涉讼房产签订的《房产买卖协议》已经解除。旺荣公司无需依照《存量房买卖合同》将涉讼房产过户给姚映波。姚映波要求旺荣公司和刘艳华将涉讼房产过户给姚映波，并支付违约金的诉讼请求，不予支持。姚映波可就其与刘艳华之前签订的《房产买卖协议书》另案提起诉讼。旺荣公司要求姚映波配合解除涉讼房产的网签备案手续，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、姚映波应于判决生效之日起五日内配合厦门旺荣房地产开发有限公司解除厦门市湖里区房屋的网签备案手续。二、驳回姚映波的本诉诉讼请求。二审中，旺荣公司提交一组证据：厦门市不动产登记中心受理凭证、《土地房屋产籍调查表》、案外人林明德与陈玉美就涉讼房产签订的《存量房买卖合同》，用于证明涉讼房产权属已经发生变化。姚映波质证认为，对旺荣公司提交证据表面真实性无异议，旺荣公司恶意转让涉讼房产，其应和刘艳华承担违约责任。本院二审期间，对一审认定的事实，姚映波、旺荣公司、林文坤没有异议，刘艳华未提起上诉，亦未到庭陈述意见视为认可，本院予以确认。另查明,涉讼房产权属于2017年1月已转移登记至案外人林明德名下。姚映波在二审中陈述，其诉讼请求第二项的合同依据是案涉《存量房买卖合同》第十三条第一款“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之3向守约方交付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。姚映波与旺荣公司之间履行的不是案涉《存量房买卖合同》，而是按照其与刘艳华签订的《房产买卖协议书》履行，其与刘艳华及旺荣公司达成合意，由旺荣公司将涉讼房产直接过户给姚映波，所以签订了案涉《存量房买卖合同》。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据查明事实，刘艳华于2016年4月9日与林文坤、旺荣公司签订《房产买卖协议》，购买包括涉讼房产在内共三套房产。2016年5月2日，刘艳华与姚映波签订《房产买卖协议书》，将上述《房产买卖协议》中的三套房产转让给姚映波，姚映波确认除了涉讼房产以外的两套房产已交易完毕。2016年8月21日，刘艳华向旺荣公司出具《补充协议》，载明涉讼房产因出售方及房管局政策原因无法按待售证办理二手交易手续，经买卖双方同意解除刘艳华购买涉讼房产协议。故2016年8月21日起旺荣公司与刘艳华已就涉讼房产解除了买卖关系。姚映波与旺荣公司虽然于2016年5月12日就涉讼房产签订《存量房买卖合同》，但姚映波未按合同约定履行交付定金、向银行提交抵押贷款申请资料等义务，双方均确认实际上未按《存量房买卖合同》约定履行，并且涉讼房产权属业已转移登记至案外人林明德名下，客观上已无法继续履行《存量房买卖合同》，故姚映波诉求旺荣公司与刘艳华将涉讼房产交付、过户至其名下及按《存量房买卖合同》约定支付逾期履行的违约金缺乏事实及法律依据，一审判决不予支持并无不当。至于姚映波与刘艳华签订《房产买卖协议》相关事宜可另行处理。综上所述，姚映波的上诉请求不能成立，应予驳回；刘艳华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9090元，由姚映波负担。本判决为终审判决。审判长 刘 宁审判员 刘文珍审判员 柯艳雪二〇一七年十二月二十二日书记员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。