山东省莒县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莒民初字第3923号
原告：日照凯达房地产开发有限公。
法定代表人：孙道辉，该公司经理。
委托代理人：张立全，山东文心正律师事务所律师。
委托代理人：顾运鸿，该公司副经理。
被告：徐田迎，女。
委托代理人：郭悦，北京市盛廷律师事务所律师。
委托代理人：赵传学，北京市盛廷律师事务所律师。
原告日照凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）与被告徐田迎排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，审理中因出现需延长审限的事由，适当延长了审理期限。原告凯达公司的委托代理人张立全、顾运鸿，被告徐田迎及其委托代理人郭悦、赵传学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯达公司诉称：2011年4月16日，莒县海通茧丝绸有限公司（以下简称海通公司）与原告签订资产转让协议一份，协议约定将原丝织厂院内包括被告占用房屋在内的土地房产转让给原告所有。莒县房地产管理局于2011年5月25日将涉案房产确权给原告，2013年7月18日，原告依法取得涉案土地使用权证，用于房地产开发。后原告多次要求被告搬出占用的涉案房产，但被告总以种种理由拒绝搬出，并拒不支付相关费用。被告的行为不仅给原告造成了极大损失，并且影响了涉案区域群众的切身利益和县城区的社会公共利益。请求判令被告立即搬出占用的涉案房屋；判令被告支付相关费用10000元（庭审中原告已放弃该请求）；诉讼费用由被告负担。
被告徐田迎辩称：第一，原、被告不存在任何租赁关系。被告为原国有企业莒县丝织厂职工，在1980年左右，莒县丝织厂购买厂地及筹备宿舍，并将职工宿舍分配给被告居住，由被告向该厂交纳房屋承租费用，后来该厂演变为现在的海通公司，被告一直是在分配的房屋中居住至今，被告与海通公司之间才存在法律意义上的关系，原告无权要求被告腾退房屋；资产转让协议约定由甲方海通公司负责对居住在转让房屋中的被告进行清理腾退，腾退期限为3个月，还约定甲方在资产移交前应将所有的工具及器具清理完毕；现在原告要求腾退房屋不应直接起诉被告，而是应该找合同的相对方海通公司，要求其清理腾退房屋，被告并非本案的适格被告。第二，被告认为本案中的原告也不是适格的原告，本案提起的诉讼完全的是无理的恶意诉讼，被告方希望原告方办理撤诉，理由如下：（一）原告方在涉案土地上进行房地产开发，取得土地之前，莒县人民政府应当按照国有土地上房屋征收与补偿条例完成征收工作，并对相应的被征收人进行补偿安置，发布相应的征收决定，确定四至范围，发布征收安置补偿方案，确定相应的补偿标准，履行国有土地上房屋征收的法律程序，而在本案中明显存在程序上的错误，而由本案原告实施拆迁工作明显违法。（二）原告以提起民事诉讼的方式来规避政府单位安置补偿义务，与我国现行法律法规明显相违背。（三）原告方如何取得涉案土地的使用权，是否按照正常的法定程序取得涉案土地，被告方也已经展开相应的调查工作，如果仅凭本案中资产转让协议就要进行房地产开发明显不符合房地产开发的要求。（四）被告方认为原告方企图通过这种违法的恶意诉讼达到自身的目的，对自身的违法行为通过法院的审理判决来背书，明显是对司法的挑衅，被告希望原告方回到正常的土地征收程序上来。
经审理查明：被告徐田迎原为原国有企业莒县缫丝厂职工，现已退休，在工作期间，单位将职工宿舍出租给被告等职工居住，后被告居住至今，其居住的房屋位于莒县岳石路南侧、凯达房地产开发公司院内27号（房屋权证号为莒房权证城区字第201119**号、土地使用证号为莒国用2013第91号），即原莒县丝织厂院内东区，由南向北第四排，从东向西第一户，房屋共计一间。被告提供的交费单据最近日期为2011年7月10日，该单据载明收款单位是海通公司，交费明细为：电费0元，房租25元，管理费3元，水费5元，合计共为33元。
1991年左右，莒县丝织厂被莒县缫丝厂兼并，1993年变更名称为莒县制丝厂，1996年7月23日变更名称为山东省莒县制丝厂，系山东省丝绸总公司直属的国有企业。1998年7月，山东省莒县制丝厂改制为有限责任公司，公司名称为山东锦冠丝业有限责任公司，公司注册资本1100万元，折1100万股，每股面值人民币1元，其中山东省丝绸总公司持股561万股，占51%，公司职工持股539万股，占49%。2005年9月6日，山东省人民政府国有资产监督管理委员会批复山东省丝绸集团有限公司，同意山东丝绸集团有限公司将持有的山东锦冠丝业有限责任公司51%的国有产权以1656.51万元作为底价挂牌出让。经审核的职工安置费用1426.63万元从转让收入中支付。同年11月20日，山东锦冠丝业有限责任公司经全体股东成员研究，通过股东会议决议，决定对公司的股权进行变更，原股东山东省丝绸集团有限公司的原始股权561万元转让给日照海通丝业有限公司561万元，占出资比例的51%，并根据公司法的有关规定制定章程修正案和申请办理有关变更登记手续，并于2006年改制更名为莒县海通丝业有限公司。2009年12月份，莒县海通丝业有限公司吸收兼并莒县煜东丝绸有限公司，变更为现在的名称莒县海通茧丝绸有限公司。
2011年4月16日，海通公司（甲方）与凯达公司（乙方）签订《资产转让协议》一份，约定：“一、甲方将公司西院（原丝织厂）资产转让给乙方，转让金额为1200万元，大写壹仟贰佰万元。资产包括土地、房产，土地性质为工业出让，土地面积为约33.38亩，22253.60㎡，土地证号莒国用（2010）第**号；房产面积：11420.22㎡，房产证号莒房产权证城区字第20101336-201013**号。二、甲方承诺资产未设置任何形式的担保或抵押。三、甲方负责对西院现居住人员的清理，资产移交乙方时，应无居住户，搬迁期限为3个月。四、甲方在资产移交前应将所有的工器具清理完毕。五、乙方应在签订合同之日一次付款1000万元，其余转让款项待资产过户后一次付清……”。被告居住的涉案房屋土地使用权在《资产转让协议》中约定的转让国有土地使用权范围之内。海通公司在签订《资产转让协议》之前已取得涉案土地的国有土地使用权，土地用途为工业用地。资产转让协议签订后，海通公司将涉案土地及地上附属物交付于原告凯达公司。2011年5月25日，凯达公司通过办理产权过户登记手续依法取得涉案土地上包括被告居住房屋在内的多间房屋的产权，规划用途为工业用地。2013年7月18日，凯达公司又通过出让方式取得国有土地使用权，土地用途分别为住宅用地和商业服务业用地。2014年11月份，徐田迎等人以其享有优先购买权，在不知情的情况下，海通公司与凯达公司签订的《资产转让协议》侵犯了其合法权益为由，向本院提起诉讼，请求确认《资产转让协议》无效。本院于2015年1月15日作出（2014）莒民初字第4202号民事判决书，判决驳回徐田迎等人的诉讼请求；徐田迎等人不服该判决，提起上诉，日照市中级人民法院于2015年5月7日作出（2015）日民一终字第197号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2013年4月24日，莒县土地储备中心制定凯达公司国有土地房屋租住户安置方案，确定由凯达公司根据规划在原地建设多层住宅楼对房屋租住户进行安置，安置楼房价格：（一）居住该地块的原海通公司退休及内退人员共19户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价购买，超出部分按市场价购买。（二）居住该地块的与原海通公司脱离劳动关系的人员55户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价上浮200元／平方米购买，超出部分按市场价购买。（三）居住该地块的海通公司在岗职工10户，安置楼房主房建筑面积90平方米（含90平方米）以内，按安置楼房办理施工许可证时成本价上浮200元／平方米购买，超出部分按市场价购买。该方案还确定搬家补助费（搬、回迁费）每户600元，临时安置补助费每月每户200元（临时安置时间按12个月计）。安置楼建设周期12个月，自地上搬迁结束、土地交付之日起计，逾期时，临时安置用房房租由凯达公司按每户每月200元给付。该范围内的租住户不能全部搬出，导致无法进行房地产开发，本方案废止。莒县土地储备中心、莒县房屋征收管理办公室、海通公司、凯达公司分别在方案上加盖公章。
另查明，涉案土地平房分为东西两区，共有80余户，每户居住房屋间数面积不同，该部分区域内已有部分住户根据安置方案签订搬迁安置协议，并搬出居住房屋，交由原告接收，部分房屋已拆除完毕。包括被告在内的部分住户，对安置方案持有异议，在协商未果的情况下，拒绝搬出。原告诉至本院，请求被告搬出涉案房屋。
原告为证实已通知被告搬出其居住的涉案房屋，提供了立案前将安置方案及住户名单张贴于涉案房屋区域内进行公示的照片若干张；以及莒县信访局于2013年7月16日记录的人民来访登记表，该表载明来访人员对安置方案和拆迁办与凯达公司的拆迁方式持有异议的情况。
上述事实，有当事人陈述、国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、公证书、人民来访登记表、搬迁安置协议、凯达公司国有土地房屋租住房安置方案、照片、收据等证据予以证实。
本院认为：被告徐田迎原为原国有企业莒县缫丝厂职工，在工作期间，单位将职工宿舍出租给被告等职工居住，房屋性质为依照国家福利政策承租的住房，但该土地性质为工业用地而非住宅用地，该住房与公有房的用地属性明显不同。涉案房屋主要是为工业生产需要而建设的职工宿舍，主要目的为企业生产服务，而不是单纯为职工居住生活而建设，这与其他居民生活性住宅房屋用途明显不同。当涉案土地上房屋的办公、生产用途消失时，尤其是土地属性变更后，该涉案土地上的职工宿舍是否为所谓的公有住房值得商榷；且企业在改制过程中，已将股权转让收入作为职工安置费用，对原国有企业职工身份的转换已作出补偿，企业改制后，海通公司的前身已成为自主经营、自负盈亏、独立承担责任的企业法人。被告虽继续租住涉案房屋，但房屋的福利和保障性因素已经消失。被告继续租住涉案房屋的行为应视为与海通公司形成了不定期租赁合同关系。
根据法律规定，租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，但是其实际的法律后果应当是在承租人和租赁物的新所有权人之间形成租赁合同关系，原出租人的权利义务由租赁物的新所有权人承接。原告凯达公司通过国有土地转让和资产转让的方式取得涉案房屋在内的土地使用权及地上附属物所有权后，被告继续占有使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁合同关系中，当事人可以随时行使合同解除权，但出租人解除合同的，应当给予承租人合理的准备期限，以便于承租人搬出个人及家庭财物并返还租赁物。原告在诉至本院之前已通过张贴告示等方式通知包括本案被告在内的多个承租户搬出租住房屋，且从原告提供的莒县信访局来访人员登记表等证据，亦可以看出原告解除合同的意思表示已经通过明示的行为通知到被告等人。关于原告要求被告搬出涉案房屋是否已给被告合理的准备期限，被告虽持有异议，但未提供证据予以推翻，况且自原告向本院提起诉讼，被告收到本院应诉手续已经过近8个月的时间，该段期间足以满足被告处理与搬出涉案房屋相关事宜的时间要求，原、被告间的不定期租赁合同已经解除，被告负有向原告返还涉案租赁房屋的义务。
租赁合同终止后，承租人应当及时将租赁物返还出租人，这是出租人享有所有权的体现，也是承租人应当负有的义务，如果承租人无正当理由继续占用租赁物，应当向出租人支付使用费等相关费用。本案合同解除后，原、被告之间的租赁关系已经不存在，但被告在合理期限届满后仍未履行返还租赁房屋的义务。鉴于被告占有、使用涉案房屋的合法原因已经消除，其基于租赁关系对涉案房屋的占有行为已转化为侵权行为。原告基于其享有的涉案土地使用权和房屋所有权要求被告搬出房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告因逾期搬出涉案房屋，给原告造成了损失，应当承担赔偿责任，现原告已放弃关于赔偿损失的请求，系其自由处分权利的行为，本院予以准许。被告关于双方之间不存在租赁关系及原告主体不适格的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采信。
案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
被告徐田迎于本判决生效后十日从其居住的一间房屋搬出（该房屋位于莒县岳石路南侧、凯达房地产开发公司院内27号，即原莒县丝织厂院内东区，由南向北第四排，从东向西第一户，房屋权证号为：莒房权证城区字第201119**号、土地使用证号为：莒国用2013第91号）。
案件受理费50元，由被告徐田迎负担。
如果未按本判决指定的期间履行搬出义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行履行金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审 判 长 赵成军
审 判 员 虢德茜
代理审判员 张洪欣
二〇一五年六月十九日
书 记 员 牛培培