上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初12374号
原告：姜凯宜，女，1972年12月11日出生，汉族，户籍地天津市河北区涪江道涪江北里11号楼20门404号，住上海市浦东新区羽山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：钟巍巍，上海瑞吉律师事务所律师。被告：杨春生，男，1976年5月10日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县龙桥镇高山村庙后村民组XXX号，住上海市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。原告姜凯宜与被告杨春生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月14日、8月4日、9月1日公开开庭进行了审理。原告姜凯宜的委托诉讼代理人钟巍巍、被告杨春生及其委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜凯宜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就上海市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX室签某的《上海市租赁合同》、《房屋租赁委托书》已于2015年10月14日解除；2.被告立即将上述租赁房屋恢复原状并返还给原告；3.被告立即返还转租差价17,500元；4.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：3.被告赔偿租金损失50,499元(计算公式：(2,500-1,667)*6%2B(2,044-1,667)*7%2B(3,900-2,000)*12%2B(4,500-2,000)*7=50,499元)。事实和理由：2012年11月20日，原告与被告签订了一份《上海市租赁合同》、《房屋租赁委托书》，约定被告承租原告名下的上海市长宁区法华镇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)用于居住使用，租金每月2,000元，租期内被告不得将租赁房屋转借他人及不得擅自改变房屋结构，改变结构及装修需征得原告同意。合同终止，原告委托被告可将涉讼房屋另行寻找其他承租对象。2015年10月9日，被告未经原告同意擅自装修改变房屋结构，将上述房屋以每月4,500元转租给第三人齐某某。2015年10月13日，原告向被告发出《解除房屋租赁委托及租赁合同通知》，并于次日送达被告，被告不予理睬。故原告提起本案诉讼。被告杨春生辩称，租赁合同是双方真实意思表示，涉讼房屋自2011年起由被告承租，被告没有任何违约行为，按时支付租金、管理房屋。原告签某的租赁委托书中可以看到，原告是同意转租的，被告承租房屋后一直用于转租。被告装修没有改变结构。故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，原、被告之间的房屋租赁合同、租赁合同委托书、房地产权证、解除合同通知及寄送凭证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋登记的产权人是原告。2010年9月7日，原告(甲方)和被告(乙方)签订《上海市租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租期二年，自2011年5月1日起至2013年4月30日止；年租金2万元；乙方不得转借他人；乙方不得擅自改变房屋结构，如需改动室内结构或装修，需甲方同意。不经同意认为损坏甲方房屋结构和屋内设施，乙方必须赔偿或修复。同日，双方签订《房屋租赁委托书》一份，约定原告将涉讼房屋委托被告代理房屋租赁事宜，委托具体内容包括：代房东看房、签订物业租赁合同、管理物业租赁事宜、行使房屋租赁的一切权利和义务、被告自行拟定房屋租赁价格及挑选客户，原告不得干涉。委托期限从2011年4月15日至2013年4月30日。2012年11月20日，双方再次签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉讼房屋，租期自2013年5月1日至2022年4月30日止。同日，双方签订《房屋租赁委托书》，委托期限从2013年5月1日至2022年4月30日。委托内容同第一份委托书。2015年10月13日，原告向被告发送《解除房屋租赁委托及租赁合同通知》，称，被告未经原告同意擅自改变房屋结构，装修房屋并转借他人，违反双方租赁合同，故决定解除租赁委托和租赁合同。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供租赁合同一份，欲证明被告于2015年10月9日将涉讼房屋转租给案外人齐某某，租期2015年10月22日至2016年10月21日，租金每月4,500元。被告对该租赁合同无异议。另提供：1、三份房屋租赁合同，欲证明2012年8月，被告将涉讼房屋转租给案外人，租期2012年8月13日至2013年4月30日，租金每月2,400元。该合同未履行完毕案外人即某某，故被告于2012年11月另行转租，租期自2012年11月27日至2013年5月26日，租金每月2,500元。2013年7月，被告将涉讼房屋转租，租期2013年7月22日至2014年7月22日，租金每月3,900元。2、房屋租赁合同解除协议一份及收条两张，欲证明2016年7月15日，因原告方干扰居住，案外人提出解约，被告与案外人解除了租赁合同，退还押金和剩余租金，并对案外人进行了赔偿，被告于2016年7月23日将房屋收回自用。原告对被告提供的证据1无异议，认为转租的租金差价应当由原告收取。对被告提供的证据2中被告承担的费用原告不知情，故不予认可，但确认涉讼房屋案外人不再使用，已由被告收回自住。对原告提供的租赁合同及被告提供的证据1，双方均无异议，但因合同涉及案外人，故本案中仅对双方确认一致的转租情况予以认可。对被告提供的证据2，系被告与案外人签某，本院难以采信。庭审中，双方确认双方的法律关系性质为房屋租赁合同关系。原告确认，被告不存在欠付租金行为，被告向原告支付的租金已付至2017年4月30日。原告认为，双方签某委托书的原意在于被告不再承租时，原告同意委托被告寻找新的承租人。被告认为签某委托书意味着原告同意被告转租。关于房屋结构改变问题，原告主张，被告擅自装修改变了水管的线路。被告主张，被告经原告同意，于2013年5月花费4万余元对房屋进行了装修，装修时原告来现场看过，被告并未改变房屋结构，系因为装修后转租租金涨幅较大，原告才要求将房屋收回。被告提供照片一组，证明房屋内部装修现状，原告对照片不予认可。因照片为被告单方拍摄，不足以认定其关联性，本院难以采信。本院认为，双方争议焦点在于：首先，被告是否具有转租权。双方签某的房屋租赁合同系双方的真实意思，双方亦确认双方系房屋租赁合同关系。双方争议来源于对签某的委托书的法律意义认识不同。首先，委托书签某的时间与房屋租赁合同签某的时间相同，为同时签某。应当认为原告在签某租赁合同的同时对被告寻找新租客表示同意。其次，委托书的委托期限与租赁期限基本一致，应当认为在整个租期内被告均有权自行寻找租客并签某租赁合同。再次，委托书授予被告的委托权限包括了租赁的一切权利和义务，原告对租客的选择和租金的确定没有决定权。应当认为被告有权择定租客、与其签某租赁合同，并享有和承担租赁合同项下一切权利和义务，包括收取租金的权利。最后，现有证据显示，被告转租房屋已逾四年，被告向原告支付的租金一直按照双方租赁合同的约定支付，双方此前未有争议。故，委托书的上述特征，符合房屋租赁合同中承租人转租权的权利内涵。按原告所述，原告同意被告寻找新租客的前提是被告不再承租涉讼房屋，但委托书中并未设置该前提条件。若按照原告的主张，被告作为承租人，在租期内不仅负有支付租金的义务，还负有为原告寻找新租客、并按照就高原则向原告支付租金的义务，即使在未找到新租客的“空窗期”，被告仍然负有向原告支付租金的义务。该主张使得承租人负担了额外的合同义务而无法因此获益，导致合同双方当事人之间权利义务不对等，不符合合同法的公平原则。故对原告的该项主张，本院难以采信。被告关于其有权转租的抗辩意见，本院予以采信。原告以被告无权转租为由行使合同解除权的行为，缺乏事实依据，本院不予认可。其次，原告主张被告擅自装修改变水管线路，以此要求解除合同，缺乏合同依据。综上，原告要求确认原、被告双方租赁合同解除，并要求被告返还房屋、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告姜凯宜全部诉讼请求。案件受理费1,062.48元，减半收取计531.24元，由原告姜凯宜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 沁
二〇一六年九月二十三日
书记员 李浩浩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。