河北省唐山市路南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第3613号
原告：唐山银泰百货有限公司，住所地唐山市路南区新华西道2号、4号。
法定代表人：陈晓东，该公司董事长。
委托代理人：孙雯娜，河北冀华律师事务所唐山分所律师。
被告：张勇，自由职业者。
原告唐山银泰百货有限公司诉被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙雯娜、被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年原告与被告签订了一份《银泰城租赁合同》，合同约定被告承租原告的唐山市世博广场三层301号、302号铺位，建筑面积为274.4平方米的场地，经营品牌为“绿茵时光”。租赁期限三年（自2013年12月28日起至2016年12月27日止），并约定2013年10月25日至2013年12月27日为免租装修期。租金计算方式为：第一年的月租金标准为人民币30元／平方米，即店铺租金为8232元／月；第二年的月租金标准为人民币31.5元／平方米，即店铺租金为8643.6元／月；第三年月租金标准为33.1元／平方米，即店铺租金为9082.64元／月。且被告每月均按该房屋经营期间的商铺税前营业额的10%计算抽成租金，并以一个季度为一个缴租期。合同第六条约定，本合同签署当日被告应向原告支付人民币8232元作为履约保证金，同时向物业工程部支付人民币12348元作为综合服务管理费保证金。合同第10.1约定了综合服务管理费为按照套内面积计算，计租日起每月每平方米45元人民币（内铺）。第二十八条约定：双方在本合同项下产生的争议应由双方友好协商解决，协商不成可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。上述合同签订后，被告按约定进驻原告商场，原告按合同约定履行了全部义务，但被告未按照合同及时支付租金，已构成根本违约，截止到2015年9月30日，被告共欠原告租金120485.61元、综合服务管理费197568元，合计318053.61元，经原告多次催要，被告一直拖延未付，严重侵犯了原告的财产权益。故原告起诉至法院，请求依法解除原告与被告就唐山市世博广场301号与302号铺位签订的经营品牌为“绿茵时光”的《银泰城租赁合同》；判令被告向原告支付租金120485.61元、综合服务管理费197568元，合计318053.61元（截止到2015年9月30日）；本案一切诉讼费用由被告承担。
被告辩称，被告同意解除合同，对租金部分有异议。在2014年8月份经营比较困难的情况下，被告提出终止协议，当时原告方朱经理和田经理与被告商谈并约定，绿荫时光俱乐部分两部分吧台和球场，在和银泰总经理协商后给原告一部分作为展区，作为展区的这部分是不收取被告费用的。双方达成了口头协议，被告才继续经营，但因为原告方高层管理人员一直频繁调整，导致双方无法把口头协议落实到文字上。被告认为是延续当时的口头协议才继续经营，故原告提出的租金和物业费应当按口头协议开始至最终解除协议为止被告实际使用面积计算的租金和物业费。在8月份之前三个月的按照之前签署的文字协议计算，之后按照口头协议计算，之后的是34200元，之前6、7、8月份的总共是61740元，被告应当给付原告95940元。原告应当退给被告履约保证金8232元，综合服务管理费保证金12348元。
原告为支持其诉请，提交了如下证据材料：证据一、原、被告双方签订的租赁合同一份，证明自2013年12月28日至2016年12月27日为租赁合同期间，且约定了租金标准及综合服务管理费标准。证据二、唐山银泰城欠费商户汇总明细表一份，证明截止到2015年9月30日被告欠付原告的租金120485.61元，综合服务管理费197568元，合计318053.61元。
被告对原告所举证据的质证意见：对证据一、二的真实性无异议，但是双方应当补充和更改合同时，由于原告高层调整，造成口头约定未落实在文字上。
被告申请证人田某、刘某出庭，证明对租赁合同中租赁面积进行了调整。证人田某陈述：开业后商户在2014年下半年经营的不是太好，我与被告进行沟通，考虑经营的稳定性，作出了调整的计划。对其使用面积进行了重新界定，后来就向上级申报，就申报给我的领导总经理。在完成申报后，开始正常的营运工作。但是在2014年10月份开始原告进行人事变动，首先是我的下级刘某的变动，有其他人员接手。其他人员接手后的推进情况我不清楚。之后我与朱总相继离职。有可能文字协议没有落实到书面上，但是我可以证明被告确实与商场方面达成了变更营业面积的事实。对于没有落实到文字流程的原因我不清楚。证人刘某陈述：针对被告在银泰经营期间在费用及合同条款变更的事情。在2014年9月份针对被告经营面积作出了调整，基于当时整体撤柜率及现有商户的一个扶持，当时是田经理和朱总将新的方案给了被告，8月份给的方案，9月份交接，我是10月份离职。但是对于这件事我是比较清楚的，有免租的政策和被告经营面积上调整的事项。
原告对证人证言的质证意见为：第一、关于证人身份的真实性原告不予认可，证人当庭未提供任何证据证明其曾在原告处任职。第二、根据最高院证据规则，案件事实只有证人证言的不能作为认定案件事实的依据。第三、关于证言内容，根据两位证人的当庭陈述，其与被告关于合同变更的事项没有达成任何书面意见的记载。且根据公司实际经营流程，银泰公司为集团化企业，唐山分公司没有决定权。其上报的任何事项必须经总公司审批后才能决定。因此，在原告与被告没有签订关于合同变更的正式书面合同的情况下，不能证明对原合同进行过变更。根据合同法第七十八条的规定，当事人对合同变更的内容，约定不明确推定为未变更。
经审理查明，原告与被告于2013年签订了《银泰城租赁合同》。合同约定：被告承租原告的唐山市世博广场三层301号、302号铺位，建筑面积为274.4平方米的场地，经营品牌为“绿茵时光”。租赁期限3年，自2013年12月28日起至2016年12月27日止，并约定2013年10月25日至2013年12月27日为免租装修期。合同第4.1条约定租金标准按照固定租金和抽成租金两种方式中金额较高的方式计取。合同第4.2条约定该房屋的固定租金按计租面积计付，具体标准为：第一个租约年每月每平方米人民币30元，即每月租金为人民币8232元；第二个租约年每月每平方米人民币31.5元，即每月租金为人民币8643.6元；第三个租约年每月每平方米人民币33.1元，即每月租金为人民币9082.64元。合同第10.1约定了综合服务管理费收费标准为按房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月45元人民币（内铺）。合同的第22.4条均约定了乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业工程部支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。2014年8月份，被告与当时原告副总经理田某、楼层经理刘某就租赁合同的计租面积进行协商，从2014年9月1日起计租面积变更为吧台及操作间（面积为38平方米），其余部分作为商场的公共区域，不再计入计租面积。计租面积的变更经当时原告的总经理朱总确认后，开始进行申报，后因原告方进行人事变动，此次申报工作便无人负责。被告已交付2014年5月31日之前的租金及综合服务管理费，2014年6月1日至2015年9月30日的租金及综合服务管理费未交付。计租面积变更前（2014年6月1日至2014年8月31日），被告欠原告租金24696元，综合服务管理费37044元；计租面积变更后（2014年9月1日至2015年9月30日），被告欠原告租金15561元，综合服务管理费22230元。截止2015年9月30日前，被告共欠原告租金及综合服务管理费99531元。
本院认为，原告请求解除双方租赁合同，被告亦同意解除，故对原告该诉请本院予以支持。双方租赁合同并未对合同变更的方式进行约定。被告主张原告管理人员与被告就租赁面积协商进行了变更，原告管理人员对外代表原告进行商业活动，被告有理由相信其能够充分代表原告，本着诚实信用的原则，原告应遵守双方的口头协议履行租赁合同。原告内部因人事变动导致申报工作无法进行或未完成，不能否认双方租赁合同实际变更的事实，由此产生的不利后果应由原告承担，而不应由被告承担，故原告主张此次口头协商变更未经审批，不应视为对租赁合同的变更理据不足，本院不予采信。原告与被告就租赁面积的协商变更应确认为对租赁合同的有效变更，故租金及综合服务管理费应按变更后面积主张，即被告应当给付原告租金及综合服务管理费99531元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、自判决生效之日起解除原告唐山银泰百货有限公司与被告张勇就唐山市世博广场三层301号、302号铺位签订的经营品牌为“绿茵时光”的《银泰城租赁合同》；
二、被告张勇于判决生效后十日内支付原告唐山银泰百货有限公司租金及综合服务管理费99531元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6071元，由被告张勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审 判 长 王 彦
代理审判员 徐 琳
代理审判员 王晓丹
二〇一六年六月二日
书 记 员 李 玥