重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云法民初字第02201号
原告王先伟，男，1943年10月18日出生，汉族。
被告袁国友，男，1957年12月19日出生，汉族。
委托代理人刘瑶，重庆龙脊律师事务所律师，一般授权。
原告王先伟与被告袁国友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法由审判员江陆清独任审判，适用简易程序于2015年7月22日、2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告王先伟、被告袁国友及其委托代理人刘瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王先伟诉称，2005年9月22日，原、被告签订云阳西城滑坡避险居民联建合同书。约定由原告作为联建牵头人进行联建，被告承诺用旧房土地证换41.1平方米，并选取了联建房2单元301房，合同面积为105.82平方米，由被告按每平方米480元给付多余面积房款，共计为31065.50元。现被告房产证面积为111.78平方米，增加面积为5.96平方米，应补房款2860.8元。超面积补差1.1平方米按280元/平方米计算为308元。前述共计34234.40元。联建合同签订后，被告共给付房款6435.00元，尚欠27799.40元未付。现原告起诉请求：1、判决被告支付原告购房款27799.00元，并从2015年1月24日（房产证办理之日）起按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至付清时止；2、诉讼费用由被告承担。
被告袁国友辩称，1、原告要求被告支付房屋欠款不是事实，被告已经全面履行合同，支付了所约定的房款。有以下事实可以证明：（1）双方在合同中约定，乙方（被告）在签订合同当天支付房款总额60%为18639.00元，被告在账户中支取了18000.00元用于支付房款，取款时间和签合同时间是吻合的。（2）、双方在合同第三条第二款对付款时间做了约定，约定被告拿钥匙时应支付至总房款95%，如果被告未按时支付房款，原告不会把钥匙交付被告。（3）、双方约定了违约责任，违约金为15%，被告非常清楚，因此被告不敢欠原告一分钱已付清。2、本案已过诉讼时效。双方约定在拿钥匙时交付至95%，但被告在2006年夏天开始接房装修。根据民法通则规定，诉讼时效为2年，从被告入住房屋时诉讼时效开始计算，本案于2008年8月诉讼时效就已经届满。原告没在诉讼时效内起诉，应该由原告承担后果，现95%的房款已经过了诉讼时效，不被保护。因此法院应该驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年9月22日，原告王先伟（甲方）与被告袁国友（乙方）签订《云阳镇西城滑坡避险居民联建房合同书》。合同书约定：一、联建方式（一）乙方在云阳镇西城避险安置办办完旧房销号和安置补偿手续后，将《国有土地使用证》、《房屋产权证》交给甲方，作为划拨土地联建房屋的凭证。（二）乙方旧房土地证面积41.1平方米，土地证联建新房105.82平方米。（三）乙方选门牌号2单元3楼1号，面积105.82平方米，减去土地证联建面积41.1平方米，购房面积64.72平方米，单价480.00元，计价31065.60元，应交房款31065.60元。三、付款方式（二）甲方按土地证面积偿还乙方新房面积后，对下差的新房面积付款方式：甲、乙双方在签订新合同时乙方交付房款总额的60℅（含乙方原付款额）；四层完工后，乙方交付总额的10℅；主体工程完工后相关部门竣工验收合格，交付总额的10℅；乙方拿钥匙时交付总额5℅。余下的5℅待领取两证后交给甲方，甲方负责办理乙方的土地证、房产证，办证费由乙方负责。五、原郑广敏、郑中成与沈远国签订的合同和沈远国与王先伟签订的合同一并作废。但郑广敏与灾民签订的合同经双方审核无误后转由王先伟负责继续执行。合同签订后，被告于2006年元月9日给付房款3000.00元，于2006年9月29日给付房款3435.00元。2006年9月，原告取得房屋并入住至今。2015年1月24日，原告王先伟将讼争房屋产权登记为被告所有，房产证面积为111.78平方米。
另查明，2004年9月前，被告袁国友曾与郑广敏签订《云阳县西城滑坡避险居民联合建房协议书》，协议约定由郑广敏作为联建牵头人，被告以其位于三板桥居民十一组三板桥4号302的41.10平方米参与联建等。2004年9月2日，被告袁国友与郑广敏达成购房协议，约定袁国友联建新房房号为二单元301号，新房面积105.82平方米，还房面积41.10平方米，下差面积64.72平方米，下差单价480.00元，下差房款金额31065.60元。袁国友未向郑广敏付房款。2005年8月22日，原告王先伟与郑广敏签订《云阳县西城滑坡七号灾民联建房工程转让协议》，约定由王先伟作为受让人继续建设西城滑坡避险居民联建房工程。原、被告之间《云阳镇西城滑坡避险居民联建房合同书》于审核被告袁国友与郑广敏签订《云阳县西城滑坡避险居民联合建房协议书》后成立。
本院认为，本案的争议焦点：1、关于被告是否已付清购房款。
原、被告之间的《云阳镇西城滑坡避险居民联建房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，原、被告成立合法有效的房屋买卖合同关系。在房屋买卖合同中，给付房款是购房人的主要义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现原告除认可被告已支付房款6435.00元外，其余均不予认可。被告应当对剩余房款的支付承担举证责任。在庭审中，被告辩称交房款的依据遗失；并用其举示的三位证人的证言、证人的购房合同及房款收条来证明“若未交完房款，原告决不会交房”的事实；又用其举示的取款明细来证明“原告在签约时的大额取款行为应是交房款”的事实。但前述证据均需要依据推断的方式才能达到原告的证明目的，均不能直接证实被告已完全支付房款的事实。现原告对被告的前述证据的证明目的不予认可，并否认已收到房款。经审查前述证据，确无法以他人的房款交付方式、以及原告取过钱的事实来推定房款必然已付清的事实。因此被告举示的证据达不到其证明目的，被告应当承担举证不能的责任，其辩称房款已付清的事实本院不予采信。综上，合同约定的房屋价款为31065.60元，扣除已支付的6435.00元，被告尚有购房款24630.60元未付清。
2、关于本案的诉讼时效。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原、被告在《云阳县西城滑坡避险居民联合建房协议书》中对付款方式约定为“甲、乙双方在签订新合同时乙方交付房款总额的60℅（含乙方原付款额）；四层完工后，乙方交付总额的10℅；主体工程完工后相关部门竣工验收合格，交付总额的10℅；乙方拿钥匙时交付总额5℅。余下的5℅待领取两证后交给甲方。”该条约定的购房款为同一债务，其交付方式为分期履行，因此其诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。原、被告约定最后一期的给付方式为领取两证后支付。现原告于2015年1月24日取得两证，故本案未过诉讼时效。被告辩称分期履行的债务应从每期履行期限届满时开始计算诉讼时效的理由不能成立。
综上，依法成立的合同，对双方当事人有约束力，双方当事人应当按合同约定履行义务。现被告不能证明自己已履行给付房款的义务，应当承担继续履行的责任。现原告已于2015年1月24日取得“两证”后，被告应当按约定向原告支付剩余房款，并就因实际房产面积与合同面积的误差办理结算。至今被告尚欠原告购房款24630.60元，加上原告主张的应当结算的因实际房屋面积增加产生的房款误差费用2860.80元（5.96平方米′480元），共计房款27491.40元被告应当支付，本院予以支持。买卖合同可以约定逾期付款违约金，没有约定逾期付款违约金的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因此，原告主张在“两证”办理之日后按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至付清时止，符合法律规定，本院亦予以支持。但原告主张的超面积补差款308.00元，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告袁国友于本判决生效后十日内给付原告王先伟房款共计27491.40元；并从2015年1月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息至付清时止；
二、驳回原告王先伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费495.00元，减半收取247.50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 江陆清
二〇一五年九月九日
书记员 付双庆