上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终883号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭正芝，女，1969年8月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。
委托诉讼代理人：何本香（系郭正芝丈夫），1969年1月13日出生，汉族，住同郭正芝。
委托诉讼代理人：王伟军，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海翔霸工贸有限公司，住所地上海市金山区亭林镇松隐周栅村1136号B201-45室。
法定代表人：祝恒君，执行董事。
委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。
上诉人郭正芝因与被上诉人上海翔霸工贸有限公司（以下简称翔霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初72246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭进行了审理。上诉人郭正芝及其委托诉讼代理人何本香、王伟军，被上诉人翔霸公司的委托诉讼代理人姜慧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭正芝上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭正芝一审中的全部反诉请求，并驳回翔霸公司一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费均由翔霸公司负担。事实和理由：翔霸公司、郭正芝于2014年3月28日签订《军队房地产租赁合同》，约定将上海市浦东新区XX镇XX路XX号的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给郭正芝使用，租期至2018年3月20日止。郭正芝于2016年9月8日收到租赁房屋产权人XX队通知，限令郭正芝于2016年9月30日前搬离，之后对租赁房屋采取了停水停电等措施，2016年9月30日以后郭正芝无法正常经营超市，郭正芝已经交付了截止2017年3月20日之前的全部租金，无义务再支付其他租金给翔霸公司。现翔霸公司并无证据证明其于2015年3月31日之后有权继续转租涉案房屋，该情形导致双方的租赁合同无效，由此造成郭正芝不能继续经营的损失，应由翔霸公司予以赔偿，郭正芝一审中的反诉请求，依法应得到支持。
被上诉人翔霸公司辩称，不同意郭正芝的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
翔霸公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认翔霸公司、郭正芝之间的房屋租赁合同于2017年9月21日解除；2、由郭正芝支付房屋租金及使用费，按每月5,833元，自2016年2月1日起至2017年9月21日止。
郭正芝向一审法院提出反诉请求：1、判令翔霸公司赔偿损失177,096元；2、判令翔霸公司返还押金20,000元；3、反诉诉讼费用由翔霸公司承担。
一审法院认定事实：位于上海市浦东新区XX路XX号房屋由翔霸公司向案外人中国XX部队承租，2006年、2012年分别办理了军队房地产租赁许可证，载明承租人为翔霸公司。
约2007年起，翔霸公司将前述房屋中的部分转租给郭正芝用于经营，2009年9月，郭正芝在上海市浦东新区XX路XX号内注册成立了个体工商户XX超市，并办理了烟草专卖零售许可证。
2016年9月8日，中国XX队发出通知，称结合上海市“三违”整治工作，依法对房地产租赁项目集中开展清退，已与承租人祝恒君（翔霸公司法定代表人）等达成清退协议，于2016年9月30日前归还承租部队的房产和土地，要求各租户于2016年9月30日前搬离租赁房屋，2016年9月30日以后将对租赁房屋进行断水断电，后期将对房屋进行拆除。郭正芝收悉后不同意搬离租赁房屋，遂纠发纠纷。
2017年5月10日，翔霸公司向郭正芝发函，称双方间的租赁合同已于2012年3月31日到期，此后双方间系不定期的租赁关系，郭正芝欠付2016年2月1日起的租金未付，截止2017年5月10日，欠付租金已达89,417.80元。遂通知解除双方间的房屋租赁合同，限期郭正芝搬离承租的上海市浦东新区XX路XX号一楼三间商铺，并支付2016年2月1日起至2017年5月10日的房屋租金和使用费。该函件因收件人拒收而退回。2017年7月，翔霸公司向浦东新区人民法院递交了起诉状。2017年9月21日，郭正芝承租的房屋遭强制拆除。
本案一审审理中，翔霸公司称其已丢失与郭正芝间实际履行的租赁合同，翔霸公司提供了其向XX管理所调取的《军队房地产租赁合同》，该合同租赁期限自2011年3月31日至2017年3月31日，年租金6万元。翔霸公司称该合同是用于办证的合同，双方间的租金实际是按每年7万元收取，租期已至2012年3月31日届满，另证明部队同意翔霸公司转租。郭正芝对前述办证合同的真实性没有异议，确认双方的租金为每年7万元。
郭正芝向浦东新区人民法院提交了签署日期为2014年3月28日的《军队房地产租赁合同》，证明翔霸公司、郭正芝续签的租赁合同租期自2014年3月20日至2018年3月20日，租金每年7万元。合同约定了乙方向甲方支付押金2万元。经庭审质证，翔霸公司对该合同真实性无异议，认为此份合同也是用于办证的合同，并非双方实际履行的合同，合同背面写有“办证使用”字样。郭正芝不确认翔霸公司的陈述，认为合同背面任意书写的字样并非合同正文，不影响该份合同的效力。
为证明损失的组成，郭正芝向浦东新区人民法院提交了户名为何本香的银行账户于2016年1月至2016年9月支付烟草款项结算的记录以及郭正芝家庭的户籍信息，证明郭正芝家庭在租赁房屋内开设超市、经营烟草销售，2016年9月30日以后未能正常经营，造成损失，按每月损失5,460元，计算17.6个月（自2016年10月1日至2018年3月20日）计96,096元；另郭正芝夫妻按每月最低工资标准计算每人2,300元，计算17.6个月为80,960元。合计损失177,056元。翔霸公司对郭正芝主张的损失金额及证据真实性不予确认。
郭正芝另提交了署名为“路某、池某”的证明，证明记载了证人作为浦东新区XX路XX号租户，租金均通过现金交付给管某1，先付后用，收款人从未出具收据；证人曹某到庭陈述，其也是承租翔霸公司出租的位于浦东新区XX路XX号房屋租户，交给翔霸公司租金，翔霸公司从未出具收据，对于翔霸公司、郭正芝之间的租金支付情况，其表示不清楚。郭正芝以此证明其实际已向翔霸公司支付了截止2017年3月20日的租金，翔霸公司收款后未出具收据。翔霸公司对证人的陈述不予确认，否认郭正芝关于支付租金的事实，翔霸公司另称2016年9月30日以后租赁房屋内并未断水断电，郭正芝在租赁房屋内实际经营至2017年9月21日，翔霸公司与部队之间的租赁合同亦于2017年9月21日终止。
一审法院认为，翔霸公司承租案外人中国XX队的房屋后，将部分房屋转租给郭正芝多年，转租行为征得前述案外人的同意。至于翔霸公司、郭正芝之间的转租合同，翔霸公司称转租合同已经遗失，转租合同的租赁期限截止2012年3月31日到期，此后为不定期租赁的陈述，未得到郭正芝的确认。郭正芝向法院提交了其持有的《军队房地产租赁合同》，证明翔霸公司、郭正芝间转租合同的租赁期限至2018年3月20日止。对此翔霸公司虽持异议，认为该合同是郭正芝用于办证的合同而非翔霸公司、郭正芝实际履行的租赁合同，合同背面写有“办证使用”字样。但一审法院认为，郭正芝持有合同原件，翔霸公司对该合同的真实性不持异议，合同主页约定的权利义务内容明确。背面书写的字迹未经合同当事人确认，不能推定是翔霸公司、郭正芝双方的意思表示，对合同主页上盖章的当事人不具有约束力，故对郭正芝提交该份证据的证明效力予以认定。根据该份合同的约定，翔霸公司、郭正芝之间续租合同的期限自2014年3月20日至2018年3月20日，租金每年7万元。在租赁期限内，因配合整治工作的需要，中国XX部队通知翔霸公司、郭正芝清退房屋，涉案租赁物实已于2017年9月21日被强制拆除，鉴于前手租赁合同亦已终止，涉案租赁物于2017年9月21日已灭失，翔霸公司诉请确认翔霸公司、郭正芝间的租赁合同于2017年9月21日解除，予以认同。翔霸公司确认郭正芝已付租金至2016年1月31日，郭正芝主张其已付翔霸公司租金至2017年3月20日但未提交缴纳租金的凭证，翔霸公司对此亦不予确认，郭正芝的主张不予采纳。2016年2月1日以后的租金，郭正芝应予支付。虽然中国XX队曾经在2016年9月8日出具过通知限令承租户于2016年9月30日搬离，否则将会对租赁房屋采取停水停电，但由于是郭正芝自身原因拒绝在该期限前搬离，使用租赁物至2017年9月21日。翔霸公司亦否认租赁物在2016年9月30日以后处于停水停电状态，其要求按照每年7万元的租金标准（即每月5,833元）计算租金至2017年9月21日，予以准许。
关于郭正芝的反诉请求，其反诉主张2016年10月1日至2018年3月20日期间不能使用烟草专卖零售许可证的损失和工资收入损失。因郭正芝实际使用租赁房屋至2017年9月21日，其持有的烟草专卖零售许可证并不必然因不能继续承租涉案房屋而不能使用，郭正芝不能证明前述损失的客观存在以及与涉案合同提前解除具有因果关系。另郭正芝提供的租赁合同上虽有约定押金2万元，翔霸公司否认郭正芝曾支付过押金，郭正芝亦不能提交证据反映其曾向翔霸公司支付过押金2万元。故郭正芝的反诉请求，证据不足，不予支持。
一审法院审理后于2017年11月15日作出判决：一、上海翔霸工贸有限公司与郭正芝就上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋签订的《军队房地产租赁合同》于2017年9月21日解除；二、郭正芝于判决生效之日起十日内支付上海翔霸工贸有限公司自2016年2月1日起至2017年9月21日止的租金，计算标准按每月5,833元；三、驳回郭正芝的反诉请求。本诉案件受理费人民币2,290元，减半收取计1,145元，由郭正芝负担，反诉案件受理费减半收取计人民币2,490元，由郭正芝负担。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，翔霸公司提供XX队于2018年3月22日出具的《证明》一份，以证明翔霸公司与XX队存在租赁合同关系，且翔霸公司因清退未获任何补偿。翔霸公司提供中国人民解放军资金往来结算票据两份，以证明翔霸公司向XX队支付涉案房屋租金至2016年12月。郭正芝质证称对两份证据的真实性不予确认，也无法证明翔霸公司的主张。本院认为，翔霸公司提供了上述证据的原件，对其真实性本院予以确认。
二审中，翔霸公司明确表示涉案房屋未办理房地产权证，其也无法向法院提供建设工程规划许可证。郭正芝表示，涉案房屋未办理房地产权证，也没有建设工程规划许可证。翔霸公司与郭正芝均表示，如果二审法院认定双方间的租赁合同关系无效，则均坚持原审中的诉讼请求不变更，并同意由二审法院直接处理。
二审中，翔霸公司表示，其自愿放弃部分利益，仅要求郭正芝支付租金10万元，其余不再向郭正芝主张。
本院认为，上诉人与被上诉人于2014年3月28日签订《军队房地产租赁合同》，约定上诉人租赁涉案房屋至2018年3月20日。该合同背面虽写有“办证使用”的字样，但上述内容并非租赁合同正文内容，上诉人与被上诉人也未对此签字确认，故被上诉人关于该份租赁合同系为办证目的而签订的抗辩意见，本院不予采纳。现涉案房屋不具房地产权证，亦未具建设工程规划许可证，依据《最高人民法院》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故上诉人与被上诉人于2014年3月28日签订的《军队房地产租赁合同》依法应认定为无效。一审法院关于确认《军队房地产租赁合同》于2017年9月21日解除的认定有误，本院予以纠正。
因上诉人与被上诉人均表示，如本院认定《军队房地产租赁合同》无效，则其不变更相应的诉讼请求，并由本院直接予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同虽约定上诉人向被上诉人支付押金2万元，但上诉人并无证据证明其向被上诉人实际支付过合同约定的押金，被上诉人也否认收到上诉人支付的押金，故上诉人要求被上诉人返还押金的反诉请求，因缺乏证据证明，本院予以驳回。因租赁合同依法被认定为无效，故上诉人要求被上诉人赔偿不能继续经营之损失的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。
依据《最高人民法院》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人主张被上诉人自2015年3月31日起已无权转租系争房屋，故其无需支付此后的房屋占有使用费。但从XX队发出的通知及出具的《证明》，并结合被上诉人向其出租方支付租金的实际情况看，上诉人的该项抗辩意见并不成立，本院不予采纳。上诉人又主张其已支付房屋占有使用费至2017年3月20日，但其提供的证据不足以证明其存在实际支付行为，被上诉人也不予确认，故被上诉人要求上诉人支付自2016年2月1日起至2017年9月21日止的房屋占有使用费的诉讼请求，具有相应的事实基础，本院予以支持。至于具体的支付标准，一审法院认定上诉人按照合同约定的租金标准支付，具有相应的事实基础及法律依据，本院予以认同，不再赘述。二审中，被上诉人自愿放弃部分利益，仅要求上诉人支付房屋占有使用费10万元，系被上诉人对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许。
综上所述，上诉人与被上诉人于2014年3月28日签订的《军队房地产租赁合同》依法应认定为无效，上诉人应支付被上诉人房屋占有使用费10万元。上诉人要求被上诉人赔偿不能继续经营之损失及返还押金的反诉请求，本院均予以驳回。据此，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初72246号民事判决第一、第二项；
二、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初72246号民事判决第三项；
三、确认郭正芝与上海翔霸工贸有限公司于2014年3月28日就上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋签订的《军队房地产租赁合同》无效；
四、郭正芝于本判决生效之日起十日内支付上海翔霸工贸有限公司自2016年2月1日起至2017年9月21日止的房屋占有使用费共计人民币100,000元；
五、驳回上海翔霸工贸有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币1,145元，由郭正芝负担，一审反诉案件受理费人民币2,490元，由郭正芝负担。二审案件受理费人民币2,290元，由郭正芝负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年三月二十七日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。