山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并民终字第936号
上诉人（原审被告）岳淑琴，女，汉族，住太原市。
上诉人（原审被告）詹秉仁，男，汉族，无业，住太原市。
上诉人共同委托代理人李建伟，山西捷虹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹艳玲，女，汉族，住太原。
被上诉人（原审原告）崔宝林，男，汉族，住太原。
被上诉人共同委托代理人周晓青，山西文鑫律师事务所律师。
上诉人岳淑琴、詹秉仁因与被上诉人尹艳玲、崔宝林房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2013）小民初字第1833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳淑琴、詹秉仁共同委托代理人李建伟，被上诉人尹艳玲、崔宝林及其共同委托代理人周晓青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，尹艳玲、崔宝林于2000年2月17日登记结婚。岳淑琴系太原大学外语师范学院教师。2008年9月，太原大学外语师范学院决定团购建工兴元公司开发的师苑小区两栋住宅楼，并向职工下发了《太原大学外语师范学院中区住宅楼购房条例（一）》以及《太原大学外语师范学院中区住宅楼购房条例（二）》，根据两份条例，岳淑琴具备购房资格。因岳淑琴没有购房意向，经尹艳玲、崔宝林姐姐介绍，尹艳玲于2008年11月3日支付岳淑琴购房权转让金首付款50000元，岳淑琴向尹艳玲出具收条一份，收条内容写明：“今收到尹艳玲交来太原大学外语师范学院2008年职工集资高层住宅楼房屋购买权转让补偿金首付款50000元整”。2008年11月6日，岳淑琴、詹秉仁为卖方（甲方）与尹艳玲、崔宝林为买方（乙方）签订《购房权转让协议书》一份，协议内容载明：合同说明部分：转让物为太原大学外语师范学院2008年职工集资住宅楼购买转让权；合同第一条：1、甲方自愿将太原大学外语师范学院的高层住宅楼的购房权转让给乙方。2、甲方购房权转让补偿金为130000元整；第三条：乙方分三次支付甲方房屋购买权转让补偿金。2008年11月3日已支付50000元，乙方支付房屋首付款后一周内再支付50000元，余款30000元在甲方满足乙方择房规定范围内选定房屋户型后一周内予以支付；第四条：如甲方因单方面致使合同不能履行的，乙方有权解除合同，并向乙方支付购房款10%的违约金。2008年11月13日，尹艳玲支付岳淑琴购房权转让金50000元，岳淑琴向尹艳玲出具收条一份，收条内容写明：“今收到尹艳玲交来购房转让金（二期）50000元”。此后自2008年11月14日至2013年3月13日，尹艳玲、崔宝林以岳淑琴的名义支付建工兴元公司购房款360780元，还以岳淑琴名义支付装修保证金、办理房屋产权证费、暖气费、物业管理费等30814.95元。在此期间，尹艳玲于2012年7月15日支付岳淑琴最后一笔购房权转让金30000元。2013年2月24日，尹艳玲姐姐尹艳芬代岳淑琴在《团购师苑小区住宅楼通知单》上签字确认购得师苑小区B座房屋。2013年3月27日，太原大学外语师范学院团购示范住宅楼委员会向岳淑琴下发通知一份，通知内容载明：“关于团购师苑住宅楼一事，学院已为你领回代签的购房合同，请接到通知后于2013年4月8日到学校计财处办理相关手续，领取钥匙”。尹艳玲、崔宝林办理相关手续后，于2013年6月28日入住了涉诉房屋。后双方在办理涉诉房屋名字变更手续中发生纠纷，尹艳玲、崔宝林遂于2013年10月29日诉至本院。
一审法院认为，根据《购房权转让协议书》的内容、岳淑琴向尹艳玲出具的三份收条以及尹艳玲、崔宝林直接向开发商建工兴元公司支付购房款的方式，本院认定尹艳玲、崔宝林与岳淑琴、詹秉仁签订的《购房权转让协议书》实质是对购房权资格的转让，是一种权利的转让，目前我国法律法规并未对购房权资格转让做禁止性规定，且本案《购房权转让协议书》的签订主体均系完全民事行为能力人，意思表示真实，因此本院认定该份《购房权转让协议书》合法有效。关于岳淑琴主张《购房权转让协议书》侵犯了其他房屋共有人的权利因此协议无效，并要求解除该协议的请求，本案双方买卖的标的物是岳淑琴的房屋购买权而非涉诉房屋，故岳淑琴的反诉请求，于法无据，本院不予支持。尹艳玲、崔宝林要求确认其为师苑小区B座房屋的实际购房人，尹艳玲、崔宝林在取得购房权后实际支付了涉诉房屋的购房款以其相关费用，因此尹艳玲、崔宝林的该项请求理由正当，本院予以支持。尹艳玲、崔宝林要求岳淑琴、詹秉仁支付违约金36078元，《购房权转让协议书》约定支付违约金的条件是协议不能履行，现尹艳玲、崔宝林已实际入住了涉诉房屋，岳淑琴、詹秉仁虽未积极协助尹艳玲、崔宝林办理名字变更手续，但其行为并未导致《购房权转让协议书》不能履行，故对尹艳玲、崔宝林的该项请求，本院不予支持。判决：一、尹艳玲、崔宝林与岳淑琴、詹秉仁于2008年11月6日签订的《购房权转让协议书》合法有效。二、尹艳玲、崔宝林为太原大学外语师范学院师苑小区房的实际购房人。三、尹艳玲、崔宝林的其他诉讼请求。四、驳回岳淑琴的诉讼请求。
上诉人岳淑琴、詹秉仁不服一审判决，上诉本院称，一、一审认定事实有误。一审法院在审理查明中认定：“…尹艳玲、崔宝林在办理相关手续后，于2013年6月28日入住了涉诉房屋，后双方在办理该房屋名字变更手续中发生纠纷…”。与事实严重不符且不符合常理。首先，2013年3月27日，太原大学外语师范学院住宅楼委员会向上诉人下发了入住通知而非向被上诉人下发；其次，上诉人因当时在外地故未于同年4月8日到学校计财处办理相关手续并领取入住房门钥匙，院方在上诉人不在场的情况下不可能给被上诉人办理相关手续。事实上，被上诉人是在没有任何手续的情况下，私自撬开了房门强行闯入装修的。二、本案争议的标的物为上诉人单位的福利房。根据上诉人向法庭提交的太原大学外语师范学院办字（2008）22号文件第二条第一项规定：“截止2007年12月31日，学院在本部在编、在岗的教职工才具有购房资格。”即这是一种福利购房，必须满足文件规定的条件，才具有购房资格。所谓团购也是被上诉人在诉状中自行虚拟的说辞，在学院文件及购买人与开发商之合同中均未有团购之说。三、交易违反法律禁止性规定系无效行为。本案的标的物系在上诉人单位校园内建筑的集资房，本质是福利分房，学院也是以成本价出售给教职工的，根据国务院（国发（1994）43号）《关于深化城镇住房制度改革的规定》及山西省人民政府、太原市政府一系列配套政策的规定：“任何职工以成本价购买的公有住房不足五年、没有取得全部房屋产权的所有权证的不得转让”。“职工以标准价购买的房，一般住用五年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权，任何个人没有随意出租、转让、外借赠与和典当权”，另外，从协议内容看，是上诉人向被上诉人转让购买房屋的权利和义务，理应征得合同相对方开发商的同意，缺乏此前提的协议是无效的。因此，双方之行为违反了法律强制性规定，尽管动机良善，哪怕双方意思表示真实，也依法应无效。四、根据2008年11月6日双方签订了一份购房权转让合同第三条规定：首期转让补偿金13万元分三次支付后，另口头约定，余转让款待交房时按市场行情随行就市，长退短补。这既是合同转让款为什么暂定为转让补偿金之由来，这也与乙方之“如房型不符合要求，但乙方想要，则转让金另议，乙方不要，则甲方退还乙方转让金及房款”权力是相对的，平等的。当标的物确定后，从日照时间，楼层均令被上诉人满意，建筑面积还超出二十多平米，而且此时房价超出签合同时的两倍以上，当上诉人依约与其讨论确定转让款时，竟被一口拒绝，不仅如此，被上诉人还背着上诉人和物业公司，在没有办理任何手续的情况下，撬开房门强行装修，上诉人出面制止时，不仅恶语相加，而且还用502强力胶水将上诉人家门锁具、猫眼糊死，如此行为双方还有交易之前提么根据《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”为此，上诉人请求解除与其签订的协议。五、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：下列房屋不得转让，（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。此房为上诉人与丈夫，儿子共有。但儿子始终不同意，因此，作为共有人，没有书面同意，不得转让。因此交易行为依法无效。综上，一审法院认定的事实及适用法律均有严重错误，因此导致错判已无法避免的发生了。请求二审法院撤销原审判决第一项、第二项、第四项，并支持上诉人的反诉请求。
被上诉人尹艳玲、崔宝林辩称，一、上诉人所述不是事实，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。二、涉案房屋是团购房不是福利分房，是开发商卖给单位的，上诉人出卖了购房资格，后续手续全部都是被上诉人交纳的，被上诉人已实际所有。三、本案争议的不是房屋的转让，而是购房权资格的转让，与家庭成员是否同意无关。综上要求维持原判。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，岳淑琴依据《太原大学外语师范学院中区住宅楼购房条例》取得了参加该院向太原市建工兴元房地产开发有限公司团购住宅楼的权利，随后双方之间的选房、付款等行为（由尹艳玲、崔宝林夫妇以岳淑琴的名义与太原市建工兴元房地产开发有限公司交易），证明双方事实上已经达成房屋买卖协议，但岳淑琴并无实际购房意愿，而和其丈夫詹秉仁又与尹艳玲、崔宝林夫妇签订《购房权转让协议书》，以13万元的价格将其购房权利转让给尹艳玲、崔宝林，由尹艳玲、崔宝林夫妇履行承接其与太原市建工兴元房地产开发有限公司房屋买卖协议中的全部权利和义务。岳淑琴的上述转让行为实际上是将其与太原市建工兴元房地产开发有限公司房屋买卖协议中的全部权利和义务转让给了尹艳玲、崔宝林夫妇，属于合同权利、义务的概括转让。对此，无论其所在单位太原大学外语师范学院，还是房屋买卖协议的相对人太原市建工兴元房地产开发有限公司均无异议，故其转让行为有效。岳淑琴、詹秉仁所称，双方另口头约定，余转让款待交房时按市场行情随行就市，长退短补，因其未举证证明，本院不予支持。岳淑琴转让的是购房协议中的权利、义务，而非房屋本身，故不适用转让不动产的的规定。岳淑琴、詹秉仁要求解除其与尹艳玲、崔宝林所签《购房权转让协议书》的主张于法无据。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4285元由上诉人岳淑琴、詹秉仁共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁锡文
审 判 员 刘补年
审 判 员 赵文林
二〇一四年十月八日
代理书记员 张煜婧