河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5324号
上诉人（原审原告、案外人）：刘江涛，男，1970年9月28日出生，汉族，住河北省张家口市蔚县。
委托诉讼代理人：李毅，河北经华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：于建波，男，1972年1月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。
原审第三人（被执行人）：杨文潮，男，1975年3月9日出生，汉族，住河北省张家口市高新区。
委托诉讼代理人：于芳，系杨文潮之妻。
上诉人刘江涛因与被上诉人于建波及原审第三人杨文潮案外人执行异议之诉一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人刘江涛的委托诉讼代理人李毅、被上诉人于建波、第三人杨文潮的委托诉讼代理人于芳到庭参加诉讼。现已审理终结。
刘江涛上诉请求：一、二审法院依法撤销河北省三河市人民法院于2017年8月26日送达的（2017）冀1082民初3739号民事判决书，改判支持上诉人原审中“请求解除位于海南省海口市琼山区(建筑面积93.8平米）住宅楼一套”的一切执行措施的主张；二、要求被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1、原审适用《中华人民共和国物权法》第9条“物权效力”之规定，否定上诉人“以房抵债”合同的“债权效力”一节，显与《中华人民共和国物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力”的规定相悖。据此，当事人依法办理不动产物权登记的，产生物权变动效力，未办理物权登记的，只是不产生物权效力，并不影响本案以房抵债（债权合同）的效力。2、本案所涉此套房至今未在登记机关进行物权的初始登记，原审第三人杨文潮目前仍未取得此房的所有权证书，也就是说，抵债人尚未取得此房的物权，上诉人与第三人的抵债协议第三条已约定：“等房本下来，甲方（第三人）需无条件配合乙方（上诉人）完成过户等相关手续”。这说明：上诉人的目的是要最终实现此房的物权。原审以“未产生物权变动效力”，断然否定上诉人“抵债协议”这一合同债权（买受权）的效力，显属适用法律错误。综上，原审在未否定抵债协议的事实存在的前提下，仅依《物权法》物权效力的法条，不支持上诉人依《合同法》已取得的合法债权（房屋买受权）的判决，不能令人信服，请二审支持上诉请求。
于建波辩称，对突然出现的第三方有异议，案涉房屋已经查封了三年多。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
杨文潮辩称，对查封不知情，我与于建波的诉讼一审是缺席审判，也没有送达，查封也没有通知到我。2017年，要拍卖房屋的时候，才通知到我。我知道后通知了刘江涛，我和刘江涛抵债在先。
刘江涛向一审法院起诉请求：1、判决解除对位于海南省海口市琼山区绿色家园·江畔人家2-3号楼18层A1802室（建筑面积93.8平米）住宅一套的一切执行措施；2、依法确认此套房的买受人权利归原告刘江涛享有；3、要求被告承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：于建波与杨文潮民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月26日依据（2014）三民初字第1871号民事裁定书查封了杨文潮名下位于海南省海口市琼山区绿色佳园·江畔人家2-3号楼18层A1802号的房屋（以下简称涉案房屋），于2014年12月9日作出（2014）三民初字第1871号民事判决书，判决杨文潮偿还于建波人民币1000000元、利息100000元及逾期利息。判决生效后，因杨文潮未履行义务，于建波于2015年6月30日向本院申请执行，本院于2016年3月23日续查封涉案房屋，并于2017年3月27日作出（2015）三执字第1041-4号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。后案外人即本案原告刘江涛于2017年4月19日向本院提出案外人执行异议申请书，本院于2017年5月27日作出（2017）冀1082执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人刘江涛的异议请求，原告刘江涛对该裁定不服，于法定期限内向本院提起诉讼。原告刘江涛主张，第三人杨文潮自2012年3月4日至2014年1月28日曾三次向原告借款，分别为2012年3月4日由刘江涛向杨文潮转账20万元、2014年1月16日由刘江涛指派刘海涛（系刘江涛的亲属）向杨文潮指定的丰国臻（系杨文潮的会计）转账30万元、2014年1月28日由刘江涛向杨文潮指定的丰国臻转账30万元，三笔借款共计80万元，以上有原告提交的杨文潮、丰国臻、刘海涛出具的证明及三笔借款的转账记录凭证为证。后杨文潮不能如约偿还欠款，于2014年2月28日与刘江涛签订《抵债协议》，协议约定杨文潮自愿将其自己购买的位于海南省海口市琼山区绿色家园·江畔人家2-3号楼18层A1802号房屋抵债给刘江涛，以抵顶所欠借款本金及利息，并约定房本下来以后，杨文潮需无条件配合刘江涛完成过户等相关手续。原告主张，杨文潮已将涉案房屋、房屋钥匙交付给原告，但由于到目前为止房本没有下来，故房屋没有办理过户手续。被告于建波对原告的主张均不予认可。第三人认为涉案房屋已经抵债给原告，该房屋系原告所有。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在第三人杨文潮名下，即使原告刘江涛与第三人杨文潮达成以房屋抵债的合意，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力，故原告刘江涛没有取得涉案房屋的所有权，故其以《抵债协议》排除法院强制执行、确认此套房的买受人权利归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告刘江涛的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在人民法院对案涉房屋查封之前，上诉人刘江涛与第三人杨文潮已签订抵债协议，约定以案涉房屋抵顶杨文潮所欠刘江涛的八十万欠款及利息，抵顶后双方互不相欠，是双方真实意思的表示，应视为刘江涛已支付全部房屋价款。在抵债协议签订后，杨文潮已将案涉房屋的钥匙、发票、合同等交给刘江涛，刘江涛已实际占有该房屋。因案涉房屋至今未在登记机关进行物权的初始登记，杨文潮未取得此房的所有权证书，刘江涛对未办理产权过户登记不存在过错。故上诉人刘江涛对案涉房屋享有能够排除执行的权利。对于上诉人刘江涛在一审中提出依法确认此套房的买受人权利归刘江涛享有的请求，不属于本案的审理范围。
综上所述，刘江涛的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初3739号民事判决；
二、解除对位于海南省海口市琼山区绿色家园·江畔人家2-3号楼18层A1802室的执行措施；
三、驳回刘江涛的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由刘江涛负担。二审案件受理费100元，由于建波负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 帆
审判员 丁德松
审判员 汪铁刚
二〇一七年十二月十八日
书记员 周 雪