上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终5744号
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭全，女，1995年2月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郭玉祥，系上诉人之父，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：周杰，男，1977年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐月秀，女，1953年2月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王昊，上海市高源律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈渊，上海市高源律师事务所律师。
上诉人郭全因与被上诉人周杰、唐月秀房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初1207号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
郭全上诉请求：撤销原判第一、三项，依法改判支持上诉人原审诉请，驳回被上诉人原审反诉请求。事实和理由：《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）的签订不是郭全的真实意思，考虑到郭全年纪轻可以贷款，所以以其名义签订合同。而且郭全要求中介将本市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出售后再购房，但中介没有将上述房屋出售，更没有帮助郭全贷款，导致郭全无力支付剩余房款。郭全认可存在违约行为，但认为一审判决人民币25万元违约金过高，其赔偿周杰、唐月秀5万元比较现实。
被上诉人周杰、唐月秀辩称，其不同意上诉人郭全的上诉请求。郭全作为购房人签订买卖�同是其真实意思表示。其应当在购房时对自身的购房能力有所预判，其无法支付房款构成违约。买卖合同约定总房价款20%的违约金符合法律规定，一审予以减半处理，周杰、唐月秀予以接受，但郭全仍主张一审确定的违约金过高没有依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
2018年1月，郭全向一审法院起诉请求：1、判令解除郭全与周杰、唐月秀于2017年3月12日就上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室房屋（以下称为系争房屋）签订的买卖合同；2、判令周杰、唐月秀返还郭全房款115万。一审审理中，周杰、唐月秀提起反诉，请求：1、判令解除周杰、唐月秀与郭全于2017年3月12日就系争房屋签订的买卖合同；2、判令郭全支付周杰、唐月秀按照总房价255万的20%计算的违约金51万元。
一审法院认定事实：周杰、唐月秀是系争房屋的产权登记人。2017年2月11日�周杰作为出售方（甲方）、郭全父亲郭玉祥作为买受方（乙方）、案外人XX有限公司作为居间方（丙方），三方签订居间协议一份，约定乙方以255万元的价格向甲方购买系争房屋。居间协议约定乙方应于甲方签署本协议后2日内补足定金至5万元。甲乙双方应于本协议签订后30日内共同签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订买卖合同示范文本后1日内支付首期房价款100万（含已支付的全部定金）。乙方应自筹资金于产权过户当日支付第二期房款155万元。甲乙双方最晚不得晚于2017年9月12日共同申请产权过户手续。
郭全父亲郭玉祥于2017年2月11日、12日分别支付周杰定金1万元、4万元，周杰出具相应收款收据。
2017年3月12日，由周杰、唐月秀作为卖售方（甲方）、郭全作为买受人（乙方），双方签订买卖合同，合同约定：乙方以255万元的价格向甲方购买系争房屋；甲乙双方确认，在2017年9月12日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；关于首期房款共计105万元:乙方已在签订本合同前直接支付甲方定金5万元，应于签订本合同当日直接支付甲方部分首期房价款20万元，另乙方应于签订本合同7日内直接支付甲方部分首期房价款80万元；关于第二期房款共计98万元，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据（先付款后交易过户），乙方应直接支付甲方全额第二期房款；关于第三期房款共计50万元：乙方通过申请贷款支付，乙方应于签订本合同后三日内向贷款银行等申请贷款，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方；若乙�未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的或者乙方无正当理由单方要求解除合同的均视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可以从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项。
合同签订当日，郭全支付周杰部分房价款20万元，之后郭全父亲郭玉祥分别于2017年3月21日、30日代郭全支付周杰房价款80万元、10万元，周杰均出具相应收款收据。
2017年7月，郭全父亲以中介未按承诺将其名下房屋出售及也未为其垫资等为由向一审法院提起诉讼，后撤诉。2018年1月，郭全提起本案诉讼。
一审审理中，周杰、唐月秀表示郭全已付房款115万元在扣除郭全应承担的51万元违约金后退还给郭全。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭全与周杰、唐月秀签订的买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现郭全主张因中介人员并未兑现承诺将郭全家中房屋出售，也没有帮助郭全办妥贷款垫资事宜，以致无力支付剩余房款，导致其与周杰、唐月秀的合同无法履行，对此郭全并未举证。即使中介人员与郭全的承诺属实，但郭全与周杰、唐月秀之间的合同并未约定郭全售房和贷款不能则可主张解除郭全与周杰、唐月秀之间的合同。而支付房款是郭全作为买方的主要义务，至于其房款的支付方式系售房所得或其他渠道筹款，系郭全对其自身履行能力的预估，在买卖双方并无特别约定的情况下，应由郭全自行对其履行能力承担风险，并对可能出现的履行不能采取应对措施，此系郭全义务而非周杰、唐月秀义务。现郭全最终未按约�款，构成违约，故郭全主张解除合同并由周杰、唐月秀退还房款的依据不足，法院不予支持。周杰、唐月秀以郭全逾期付款为由主张合同解除，符合合同约定，法院予以支持。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现周杰、唐月秀主张适用买卖合同约定的违约责任条款，可予准许。至于郭全提出违约金过高要求法院调整的意见，法院认为，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合合同的实际履行情况、郭全的过错程度及郭全违约可能给周杰、唐月秀造成的实际损失等因素，法院酌定违约金的数额为25万元。周杰、唐月秀主张已付房款在扣除郭全应承担的违约金后退还给郭全，符合合同约定，可予准许。郭全共向周杰、唐月秀支付房款115万元，扣除违约金25万元后的剩余房款90万元应由周杰、唐月秀退还郭全。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，于二○一八年三月二十六日作出判决：一、驳回郭全的全部诉讼请求；二、解除郭全与周杰、唐月秀于2017年3月12日就上海市浦东新区XX镇XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；三、周杰、唐月秀应于判决生效之日起十日内退还郭全房款90万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,575元，由郭全负担；反诉案件受理费4,450元，由郭全负担2,225元，周杰、唐月秀负担2,225元。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人郭全与被上诉人周杰、唐月秀签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。郭全以无法筹集到资金为由拒绝继续履行买卖合同，明显构成违约，周杰、唐月秀有权主张解除合同并追究郭全的违约责任。买卖合同约定郭全违约应支付相当于总房价款20%的违约金，一审根据双方合同的履行情况、郭全的过错程度以及因违约可能给周杰、唐月秀造成的损失，将违约金酌定为25万元，恰当合理，本院予以确认。郭全主张一审酌定的违约金过高，缺乏依据，本院不予支持。上诉人郭全的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,225元，由上诉人郭全负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年五月三十日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……