上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初7989号
原告(反诉被告)：上海香甜夏餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区淞沪路XXX号XXX楼。法定代表人：金菁，执行董事。委托诉讼代理人：黄雷，上海道恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，上海道恩律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘遵强，男，1980年7月16日出生，汉族，住上海市政民路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨立阳，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵一峰，上海君伦律师事务所律师。原告上海香甜夏餐饮管理有限公司(以下简称香甜夏公司)诉被告刘遵强及反诉原告刘遵强诉反诉被告香甜夏公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本院于2016年8月8日裁定，本案转入普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)香甜夏公司的委托诉讼代理人朱振荣、黄雷、被告(反诉原告)刘遵强的委托诉讼代理人杨立阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)香甜夏公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还2015年10月25日至2016年1月31日的房租人民币30,645元(以下货币单位均为人民币)及2015年8月1日至2016年1月31日期间多付的房租600元，共计31,245元；2、被告返还租赁押金9,600元。事实和理由：被告将上海市杨浦区黑山南路XXX-
XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，房屋面积80平方米，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日，年租金114,000元，押金9,600元，租金6个月一付。2015年9月21日，因清理军事房产租赁的缘故，双方《房屋租赁合同》提前终止。原告根据中国人民解放军海军医学研究所通知的要求，于2015年10月24日搬离系争房屋，被告应返还2015年10月25日至2016年1月31日的房租30,645元及押金9,600元。另外，系争房屋每月房租应为9,500元，而原告实际按每月9,600元支付房租，故被告应将差额返还给原告。被告(反诉原告)刘遵强辩称并反诉称，不同意原告的诉请。原告未经被告同意，将系争房屋的用途改为员工宿舍，且至今未向被告支付2015年9月、2015年10月的水电费。同时，原告在被告不知情的情况下单方搬离系争房屋且至今未将房屋钥匙交还给被告，未与被告办理交接手续。因此不同意返还2015年10月25日至2016年1月31日的房租30,645元。系争房屋每月房租为9,600元，合同上写明的年租金114,000元系书写错误，应为115,200元，因此不存在多收房租，不同意返还。不同意返还租赁押金，因为原告未支付2015年9月、10月的水电费，按租赁合同约定，超过一个月不付水电费，视为违约，押金作为违约金，不予返还。原告称其于2015年10月24日搬离系争房屋，而据被告了解系争房屋于2016年1月底才拆，原告在搬离前也未通知过被告，造成被告2015年10月24日至2016年1月底期间2个月房租损失，按每月9,600元计算，为19,200元。被告为系争房屋安装了2台空调、2台热水器，2个洗衣机，由于原告搬离系争房屋没有交还钥匙，造成系争房屋屋内空调、洗衣机、热水器、门锁的损失，计9,000元，故原告应赔偿被告损失共计28,200元。系争房屋装有单独电表，每月电费是原告抄表后向被告支付的，被告签名确认，但不去核实，2015年9月、10月原告实际用了多少电量，被告未去核实，现按系争房屋之前的电费金额估算2015年9月、10月电费为3,000元，原告应予支付。原告的行为属于违约，应按合同的约定，支付违约金9,600元。现提起反诉，要求判令：1、反诉被告赔偿损失28,200元；2、反诉被告支付2015年9月、2015年10月电费3,000元；3、反诉被告支付违约金9,600元。原告(反诉被告)香甜夏公司反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告是应军队的通知搬离系争房屋，对此反诉原告系承租人，是明知的，故反诉被告并非擅自搬离。反诉被告搬离后，系争房屋已经不具备使用的条件，因此不存在闲置费19,200元。系争房屋内的空调由反诉原告自行拆除，门锁系反诉被告自行安装，另系争房屋内部没有洗衣机，洗衣机是放在宿舍门外楼层的公用区域的，不清楚热水器情况，故不存在9,000元的损失。对于电费，系争房屋之前的电费系反诉被告的员工自行与反诉原告结算，因此不清楚具体金额。不同意支付违约金，因系争房屋处于不能租赁阶段，故反诉被告并未违约。经审理查明，2015年，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法租有的上海市杨浦区黑山南路XXX-
XXX号建筑面积约为80平方米商铺，出租给乙方使用，经营项目为办公。房租金税后年租金为114,000元，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止，由乙方在每6个月的前15日内交付甲方。先付后做，不得拖欠。合同签订之日起，乙方向甲方支付合同押金9,600元，合同期满，甲方有权收回房屋、终止合同。乙方使用的水、电、电话等费用由乙方按月缴纳，不得拖延，超过一个月不付则视为乙方违约处理，房租的押金作为违约金。租赁期间如遇市政建设、动迁等不可抗拒的因素，乙方应遵从积极配合，甲方不作任何补偿，乙方应无条件搬离。2015年7月21日，原告按每月9,600元标准向被告支付了2015年8月1日至2016年1月31日的房租57,600元及押金9,600元。2015年8月1日起，原告使用系争房屋，作为职工宿舍。2015年9月，中国人民解放军海军医学研究所向原告发出《通知》，内容为：“根据全军统一专项部署要求，军事行政区房地产租赁项目一律停止，我部黑山南路商铺10号至66号属于此类清理范围，将依据上级要求组织实施专项纠治清理，所有商铺清理收回后不再出租，6月9日，我部已下发通知，明确要求7月30日前务必清退，现再次下发通知，请于3天内到我部营房办办理相关手续。逾期，我部将采取停水、停电等强制措施，直至拆除门窗，造成的一切后果由承租方承担。”2015年10月24日，原告搬离系争房屋，双方未办理房屋交接手续。审理中，被告向本院提供了中国人民解放军92400部队管理处于2016年7月5日出具的《关于刘遵强租赁房情况说明》，内容为：“(1)上海市杨浦区黑山南路XXX-
XXX号、XXX-XXX号、XXX-
XXX号，三间沿街商铺是我单位出租的空余房地产，由刘遵强承租。(2)上述房屋属于军事行政区域，根据上级有关文件精神，已于2015年10月20日收回。(3)刘遵强承租商铺水费按实际用量与我方结算，从2015年元月1日至2015年11月1日期间，共欠款肆仟陆佰柒拾伍元整。(4)刘遵强租赁房屋用电费用每月约一万五仟元。”以上事实，由原告(反诉被告)香甜夏公司提供的房屋租赁合同、通知、转账凭证、劳动合同、收据；被告(反诉原告)刘遵强提供的情况说明及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同约定租期自2015年8月1日至2016年7月31日，实际在租期内因中国人民解放军海军医学研究所于2015年9月发出《通知》，要求原告搬离系争房屋，致原告无法继续租赁使用系争房屋至租期届满，根据原、被告所述及提供的证据，可以确认原告已于2015年10月24日搬离系争房屋，故被告理应返还2015年10月25日至2016年1月31日的房租。基于房屋租赁合同已实际解除，且被告已提起反诉，要求原告支付违约金9,600元，故被告应返还原告租赁押金9,600元。至于原告称实际按每月9,600元标准向被告支付房租，故每月多支付了100元房租，要求返还2015年8月1日至2016年1月31日期间多付的房租600元。本院认为，租赁合同中约定年租金为114,000元，并约定押金为9,600元，对每月房租的金额未作明确，其次，原告于2015年7月21日系按每月9,600元标准向原告支付了2015年8月1日至2016年1月31日的房租57,600元，其之后就此未提出过异议，故原、被告以实际行动确认系争房屋每月房租为9,600元，且已实际履行。基于原告实际已于2015年10月24日搬离了系争房屋，故现原告要求退还2015年8月1日至2015年10月24日期间多付的房租的请求，本院难以支持。本院按每月9,600元房租标准确定被告应返还2015年10月25日至2016年1月31日的房租为30,970元。对于被告反诉要求原告赔偿损失28,200元的反诉请求，依据上述所述，提前解除房屋租赁合同并非原告造成，故被告主张的19,200元房租损失，缺乏事实与法律的依据，本院难以支持。基于原告搬离系争房屋时，双方未办理过房屋交接手续，现被告提出空调、洗衣机、热水器、门锁的损失，原告认为空调系被告自行搬离、系争房屋内没有配有洗衣机等，但原告未提供相关证据，故本院酌情确定原告赔偿的金额。对于2015年9月、2015年10月的电费，原告理应支付，但被告现主张的3000元金额系其估算，并非按实计算，故本院依据本案的实际情况酌情确定该两月的电费金额。对于被告反诉要求原告按合同约定支付违约金9,600元的反诉请求。首先，中国人民解放军海军医学研究所于2015年9月发出《通知》，要求原告3天内搬离系争房屋；其次，系争房屋电费金额需按实结算支付，实际亦是如此操作，但被告至今未按实确认该2月电费的金额，且未提供其曾确认、向原告催讨过该2月电费的证据，实际原告至今并不知晓该2月的实际电费金额；第三、被告称原告擅自改变房屋用途，合同虽然约定房屋用于办公，但实际原告用于职工宿舍，被告作为房屋出租人，理应关注系争房屋的租赁使用情况，结合被告自称对房屋的电器配置及其实际就此未提出过异议，可以认为被告对原告将系争房屋用于职工宿舍是认可的。综上，被告要求原告支付违约金9,600元的反诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘遵强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司2015年10月25日至2016年1月31日的房租30,970元；二、被告(反诉原告)刘遵强应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司租赁押金人民币9,600元；三、原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司的其余请求，不予支持；四、原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)刘遵强损失人民币800元；五、原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)刘遵强2015年9月、2015年10月的电费人民币1,500元；六、被告(反诉原告)刘遵强的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币822元，由原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司负担人民币6元，由被告(反诉原告)刘遵强负担人民币816元；反诉案件受理费人民币410元，由原告(反诉被告)上海香甜夏餐饮管理有限公司负担人民币26元，由被告(反诉原告)刘遵强负担人民币384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 莹
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 饶 馨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。