黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑06民终1037号
上诉人（原审被告）：大庆市一建房地产开发公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙华路3号。
法定代表人：史志刚，该公司经理。
委托诉讼代理人:邓洁，女，1978年9月15日出生，大庆市一建房地产开发公司法律顾问，住黑龙江省林甸县。
委托诉讼代理人：高喜钧，男，1966年3月28日出生，大庆市一建房地产开发公司法律顾问，住黑龙江省大庆市龙凤区。
被上诉人（原审原告）：李彦君，男，1979年11月5日出生，住黑龙江省绥化市北林区。
委托诉讼代理人：刘钰涵，黑龙江司洋律师事务所律师。
上诉人大庆市一建房地产开发公司（以下简称一建公司）因与被上诉人李彦君房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一建公司上诉请求：一、请求改判一建公司不承担给付李彦君违约金3,031.13元的民事责任；二、一、二审诉讼费由李彦君承担。事实与理由：一、一建公司没有违约，不应承担违约责任。2013年9月26日，一建公司与李彦君签订了一份《商品房买卖合同》，约定一建公司将龙凤区龙凤佳苑小区X号住宅楼出售给李彦君。2014年3月28日，李彦君付清房款。该协议是一份补充协议，在此之前的2013年6月28日，一建公司就委托大庆铭达物业有限公司与李彦君办理了房屋交接手续。由此可见，2013年6月28日，李彦君只是取得了房屋使用权，双方约定的李彦君付清房款日期即2014年3月28日才是李彦君取得房屋所有权的时间，双方约定的360日内由一建公司将权属登记资料报产权登记机关备案，应当自2014年3月28日开始计算，而一建公司报送产权初始登记备案的时间是2015年10月27日，一建公司履行了协议约定，没有违约行为。龙凤佳苑房地产改造工程属于大庆市龙凤区人民政府和大庆市所确立的龙凤老城区改造工程，根据双方合同补充条款第五条约定，遇到政策变更等不可抗力的原因一建公司不承担违约责任。一建公司将房屋交付给李彦君以后，因为属于新建住宅，期间发生供水、供热、燃气、排污多项设施配套费，一建公司一直在和两级政府反复沟通磋商，政府部门也多次召开会议，对有关事项进行研究，已经出现合同约定的政策变更。二、原审判决适用法律有误。原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定错误，该条规定是对期房买卖的通常条款。本案中的买卖协议是补签的，况且签订协议的时间是2013年9月26日，不能对协议之前的2013年6月28日的行为进行约定。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
李彦君答辩称，一、原审法院认定事实正确，一建公司确实存在违约行为，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。1.一建公司称双方合同中约定的360日内由一建公司将权属登记资料报产权登记机关备案，应当自我方付清房款之日起开始计算，该理由没有依据。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定，出卖人应当自商品房交付使用后360日之内办理权属登记。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故原审法院从实际交付日期计算并认定一建公司违约行为成立并无错误。即便按照一建公司的主张应当从李彦君付清房款之日计算，至一建公司最早申请房屋产权初始登记也已经超过360日，其上诉理由不成立。2.事实上一建公司与我方曾于2013年5月份签订过另外一份《商品房买卖合同》，该合同的签订时间早于一建公司交付房屋的时间，一审时我方所提交的《商品房买卖合同》是在将2013年5月份的合同收回后签订的，应当视为是对原合同内容的一种变更行为，其效力应当及于整个商品房买卖的过程，对一建公司具有约束力。3.一建公司主张在房屋开发过程中遇到的政府协调问题不应当属于政策变更的范畴，更不属于不可抗力事件，不属于免责事由。完善配套设施、缴纳土地出让金、提交权属登记资料均为开发商的法定义务，一建公司在开发过程中与政府不能妥善协商的后果不应当由买受人承担。二、原审法院适用法律正确。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确说明，该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故一建公司主张原审法院适用该条规定系对期房买卖的通用条款的主张不成立。基于以上事实和理由，我方认为一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法。故一建公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回一建公司的上诉请求，维持原判。
李彦君向一审法院提出诉讼请求：一、请求一建公司支付违约金3,031.13元；二、本案诉讼费由一建公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月12日，李彦君与一建公司签订商品房买卖合同一份，约定李彦君购买一建公司开发的大庆市龙凤区龙凤佳苑小区2#底层车库住宅楼X单元X号房，一建公司应当在2014年3月30日前，将验收合格的商品房交付李彦君使用。同时约定一建公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由一建公司提供的资料报产权登记机关备案。如因一建公司的责任，李彦君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，一建公司按已付房款的1%向李彦君支付违约金。李彦君已付清全部房款303,113元。李彦君于2013年9月17日向
一建公司委托的大庆铭达物业有限公司（龙凤佳苑管理处）支付了物业费，于2013年11月13日向电力公司支付了电费。2015年10月27日，一建公司向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案。2015年11月10日，大庆市房产管理局向一建公司出具通知单，告知该楼房已具备办理房屋所有权证的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。一审法院认为，李彦君、一建公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可见，按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，是一建公司的合同义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。根据李彦君交付物业费、电费的时间，能够推定李彦君至少在2013年9月收到房屋。一建公司2015年10月27日向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记备案，超过了双方约定的360日期限，已构成违约，应当承担违约责任。因此李彦君要求一建公司支付违约金的诉讼请求合法，理由正当，予以支持。一建公司关于竣工验收日期才是实际交房日期的辩解理由，无法律依据，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：大庆市一建房地产开发公司于判决生效后七日内支付李彦君违约金3,031.13元。案件受理费50元，减半收取25元，由大庆市一建房地产开发公司负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，因此，一建公司应当在交房后的360日内将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。在本案中，一建公司向大庆市房产管理局申请房屋产权初始登记的时间已经超过了双方约定的360日，因此，一建公司应当按照双方合同的约定承担已付购房款1%的违约责任，原审法院判决由一建公司给付李彦君违约金并无不当。一建公司主张其一直在和两级政府反复沟通磋商涉案房屋的设备配套费问题，已经出现合同约定的政策变更，但按照双方合同的约定，政策发生变化导致逾期交房时，一建公司不承担违约责任，本院认为，本案中李彦君主张的是逾期办证的违约金，并不是要求一建公司承担逾期交房的违约责任，故一建公司的主张与本案并无关联性，本院不予支持。关于一建公司提出的原审法院适用法律错误的主张，本院认为，双方虽然是补签的房屋买卖合同，但并不影响双方合同的性质及双方合同中约定的权利义务的履行，故一建公司主张原审法院适用法律错误，本院不予支持。
综上，上诉人大庆市一建房地产开发公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人大庆市一建房地产开发公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙文斌
审判员 杨社娟
审判员 齐少游
二〇一七年五月十九日
书记员 胡明阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；