辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终7762号
上诉人（原审原告）：张鑫，男，1973年9月28日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：沈阳大商佳超市有限公司林韵店，住所地：沈阳市大东区沈铁路69号。
负责人：朱则武，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐丹尧、王晓轩，北京金诚同达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳大商佳超市有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区沈辽西路116号。
法定代表人：黄林森，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐丹尧、王晓轩，北京金诚同达律师事务所律师。
上诉人张鑫因与被上诉人沈阳大商佳超市有限公司林韵店（以下简称大商佳超市林韵店）、沈阳大商佳超市有限公司（以下简称大商佳超市）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
张鑫上诉请求：1.请求判令被上诉人返还上诉人押金3000元，剩余房租及物业费4562元，装修费18000元，物业费319元，损失费45000元（截止2017年6月底，之后在没有审结的时段内每月增加10000元）违约金（按合同规定年租金的百分之十）赔偿1825元，合计72706元。加诉讼费用896元，合计73602元。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审中被上诉人辩称合同解除并非其原因，与事实不符；租赁合同签署后，上诉人进行了装修，存在装修损失；上诉人实际经营3个月而非4个月；违约金和损失费是合同约定的，应当给付。
大商佳超市林韵店辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
大商佳超市辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
张鑫向一审法院起诉请求：1.请求判令大商佳超市林韵店与大商佳超市返还张鑫押金3000元、剩余房屋租金6000元、装修费18000元、损失45000元、违约金1825元；2.判令大商佳超市林韵店与大商佳超市承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月27日张鑫与大商佳超市林韵店签订租赁合同，由大商佳超市林韵店将大商佳超市一层10平方米的专柜租赁给张鑫用于经营化妆品销售，租期从2016年8月27日起至2017年8月26日止，合同约定租金标准为5元/天/平方米，年租金18250元，按半年缴租金9125元，物业费为0.35元/月/平方米，年物业费1277元，按半年缴物业费638元。商品质量保证金、服务保证金、安全保证金、物业保证金、管理保证金等共计3000元。合同同时约定，自合同签订之日起，顺延25天为装修免租期，即从9月21日起开始计租。张鑫如约交纳了半年租金9125元，半年物业费638元及保证金3000元。合同第十二条，一项约定，如甲方（大商佳超市林韵店）违约解除合同，甲方退还乙方（张鑫）租金余额及保证金，并承担年租金的10%违约金。张鑫经营期间，制造门头包装，定制了柜台、展柜、灯具。
另查，大商佳超市经营场所是大商佳超市林韵店从房屋所有权人处承租取得后，将专柜分租给包括张鑫在内的各个经营者，2016年12月27日，因大商佳超市林韵店与房屋所有权人租赁关系产生纠纷，房屋所有权人将大商佳超市林韵店电闸关闭，并于次日将超市大门关闭，致使张鑫无法经营。
又查，大商佳超市林韵店系大商佳超市的分公司。
一审法院认为，张鑫与大商佳超市林韵店签订的租赁合同合法有效，双方应依照合同的约定，履行各自的义务。现因大商佳超市林韵店与房屋所有权人之间产生纠纷，致使大商佳超市林韵店出租给张鑫的专柜无法经营使用，张鑫订立合同目的无法实现，合同应予解除，大商佳超市林韵店应将合同未履行部分的租金4562元（2016年12月27日至2017年3月21日，3个月×9125元/半年÷6个月=4562元）返还张鑫。同时大商佳超市林韵店亦应将合同未履行部分的物业费319元（2016年12月27日至2017年3月21日，3个月×638元/半年÷6个月=319元）返还张鑫，并将保证金3000元一并返还。
因大商佳超市林韵店构成违约，应承担违约责任，合同约定违约金的计算方式，张鑫主张了违约金1825元，同时主张了实际损失共计63000元，张鑫主张的实际损失高于违约金，故大商佳超市应按实际损失赔偿张鑫。张鑫告主张的实际损失有装修损失18000元、货物损失和营业损失45000元。张鑫经营化妆品专柜订制安装了柜台、门头、展柜、灯具，但张鑫未提供正规发票，无法证明张鑫的实际花费，且柜台可移动拆卸，张鑫将柜台拆卸移走后，还有部分剩余价值，同时张鑫业已经营使用3个月；关于张鑫主张的货物损失，因张鑫未提供证据证明张鑫实际库存，且剩余化妆品还存在销售价值；关于张鑫主张的营业损失，其未提供证据。综上，结合双方合同履行情况，过错程度，兼顾公平原则，酌定大商佳超市林韵店赔偿张鑫实际损失5000元。大商佳超市作为大商佳超市林韵店的总公司应承担共同给付责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳大商佳超市有限公司林韵店于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张鑫专柜租金4562元；二、被告沈阳大商佳超市有限公司林韵店于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张鑫房屋物业费319元；三、被告沈阳大商佳超市有限公司林韵店于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告张鑫保证金3000元；四、被告沈阳大商佳超市有限公司林韵店于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告张鑫实际损失5000元；五、被告沈阳大商佳超市有限公司对本判决第一、二、三、四项承担共同给付责任；六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费896元，由被告沈阳大商佳超市有限公司林韵店负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张鑫与大商佳超市林韵店签订的租赁合同合法有效，但因大商佳超市林韵店与房屋所有权人之间产生纠纷，致使大商佳超市林韵店出租给张鑫的专柜无法经营，导致张鑫订立合同的目的无法实现，大商佳超市林韵店构成违约。按照合同约定，甲方（大商佳超市林韵店）违约解除本合同，应退还乙方（张鑫）租金余额及保证金，并承担年租金10%违约金。一审法院依据双方合同约定判令大商佳超市林韵店返还张鑫剩余租金4562元，物业费319元，保证金3000元，由大商佳超市承担共同责任并无不当。
关于上诉人主张的实际损失包括装修损失、货物损失和营业损失。鉴于上诉人未能提供正规发票证明其装修的具体花费，上诉人也已实际使用了3个月，加之柜台等系可以移动之物，拆卸搬运至他处依然可发挥其剩余价值，故不宜按张鑫主张数额给付。
关于货物损失，上诉人未能提供其实际库存证明，且上诉人所经营之化妆品的保质期为两年至三年，租赁合同解除不能导致其价值全损。
关于营业损失，上诉人亦未能提供充分的证据予以证明。因此一审法院综合考量双方合同履行情况、过错程度，酌定大商佳超市林韵店赔偿张鑫实际损失5000元并无不当。
关于违约金问题，合同虽然约定如大商佳超市林韵店违约解除合同，应承担年租金10%违约金，但鉴于违约金数额低于实际损失，一审法院在已酌定给付5000元损失赔偿的情况下，不再支持违约金诉请亦无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费896元，由上诉人张鑫负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年八月二十八日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。