河南省驻马店市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）驻民再终字第29号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：董丽，女，1962年1月10日出生，汉族。委托代理人：王宏，河南成务律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘琴，女，1968年3月18日出生，汉族。委托代理人：张春峰，河南良策律师事务所律师。被申请人（一审被告）：魏德全，男，1963年8月12日出生，汉族。申请再审人董丽因与被申请人刘琴、魏德全房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）驻民四终字第584号民事裁定，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2015年3月12日作出（2015）豫法立二民申字第00419号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人董丽及其委托代理人王宏、被申请人刘琴及其委托代理人张春峰到庭参加诉讼。被申请人魏德全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2014年2月21日，一审原告刘琴诉至驻马店市驿城区人民法院称，2010年6月初，董丽、魏德全与刘琴协商将董丽、魏德全位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户的房屋以290000元的价格出卖给刘琴。刘琴于2010年6月20日向魏德全支付290000元，魏德全向刘琴出具收条。2010年7月22日，刘琴与魏德全签订房地产买卖契约。2010年7月30日，魏德全和刘琴一起到房地产管理部门办理了房屋过户手续，刘琴已依法取得房产证，并早已居住在该房屋内。2014年1月6日，董丽以自己不知情为由要求撤销刘琴的房产证。为维护刘琴的合法权益，请求：1、依法确认刘琴、魏德全双方签订的房地产买卖契约合法有效；2、确认房产证号为1084**号房产证下的房产归刘琴所有。一审被告董丽辩称：1、刘琴诉称的董丽、魏德全与刘琴协商的将位于驻马店市迅达路东段南侧农联社家属院1号楼2单元4层西户房屋卖给刘琴是不属实的，董丽从来没有和刘琴商量过卖房的事情，董丽、魏德全虽系夫妻关系，但二人已分居十年，无联系。后董丽发现房屋被刘琴居住，依法提起行政诉讼，对魏德全违法变更的房产证进行了撤销。前期违法办理的房产证不合法，导致后期签订的房屋买卖协议必然无效。2、从房地产买卖契约来看，没有董丽的签字，该房屋买卖契约不符合法律规定，所以该契约无效。建议：1、依法确认刘琴与魏德全签订的房地产买卖协议无效；2、请求判令刘琴返还房屋。一审被告魏德全辩称，其与董丽因夫妻感情不好长期分居，在出卖本案诉争房屋即董丽、魏德全夫妻共有房屋的过程和出卖房屋的情况，没有给董丽说，刘琴诉状中的部分事实是不属实的，建议依法驳回刘琴对魏德全的诉讼请求。一审被告董丽反诉称，2013年10月19日，董丽到诉争房屋去取东西，发现刘琴在该房屋内居住，就问情况，刘琴告诉董丽，该房屋已由魏德全出卖给刘琴，并办理了房产证。因该房屋的房产证在董丽处，不可能过户，经董丽到房产登记部门查询，得知魏德全以原房产证（证号为033492）丢失为名，公告作废，并补办了证号为105523的房产证，以该房产证与刘琴签订房地产买卖契约，以200000元的价格将共有房屋出卖给刘琴，并申请办理了房产过户登记。董丽找到魏德全质问此事，魏德全说因生气而不给董丽说卖房的事。董丽为此提起行政诉讼，行政判决撤销了魏德全补办的105523号房产证。对上述事实，董丽认为，魏德全在董丽不知情的情况下，在原房产证未丢失的情况下，用其私自补办的无效房产证与刘琴签订的房产买卖契约是无效的。因该房产买卖契约损害了国家利益，也侵犯了董丽的合法权益，并违反了法律规定，属无效的契约。反诉请求：1、确认刘琴与魏德全签订的房地产买卖协议无效；2、刘琴返还房屋。一审原告刘琴针对董丽反诉辩称：1、董丽所陈述事实不符，第一次协商房屋买卖时，是刘琴与魏德全及董丽双方经过协商一致达成的290000元价格；2、房屋实际价格是290000元，但契约上写200000元是为了少交契税。2010年房屋已过户在刘琴名下，刘琴居住至今。该房屋的买卖是经过与董丽、魏德全充分协商的，退一步说，即使董丽不知情，因董丽与魏德全是夫妻关系，房屋价格合理，刘琴属于善意取得，请求支持刘琴的请求，依法驳回董丽的反诉请求。一审被告魏德全述称，反诉状中陈述的事实与理由基本符合产权交易中的实际情况，对反诉请求部分不予答辩。驻马店市驿城区人民法院一审审理查明，魏德全与董丽于1982年9月登记结婚，魏德全与董丽系夫妻关系。2000年，魏德全在驿城区农联社迅达路家属院购得住房一套。2010年6月初，刘琴与魏德全协商，魏德全同意将位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户的房屋以290000元的价格出卖给刘琴。同年6月20日，刘琴将购房款290000元支付给魏德全，魏德全向刘琴出具收条一份，该收条记明：今收到刘琴购房款贰拾玖万元整（290000元），房产证号1055**号（含楼下储藏室），魏德全，2010年6月20日。2010年7月22日，魏德全持房权证字第1055**号的房屋所有权证与刘琴一起到房产登记管理机关办理房屋买卖的转让登记，申请转让登记过程中，按房产登记管理部门的规定，双方签订了房地产买卖契约，其中过户房屋的价款填写为200000元。同年7月30日，刘琴与魏德全完成房屋转让登记，刘琴取得房权证字第1084**号房屋所有权证，魏德全也在同时将位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户房屋交付给刘琴。另查明，2000年，魏德全在驿城区农联社迅达路家属院购得住房一套后，于2002年10月8日向房产登记管理机关申请办理该房屋的房屋所有权证，2003年10月17日，魏德全取得房权证字第0334**号房屋所有权证，该房屋所有权证记载事项如下：房屋所有权人魏德全，在共有人处无记载，房屋坐落北开发区1#楼中单元西门等事项。在房产登记管理机关的登记簿上，在共有人部分显示“董丽，女，41岁，驿城区技术监督局工作，与产权人系夫妻关系”等记载，前述房屋所有权证由董丽保管。2010年4月8日，魏德全以房权证字第0334**号房屋所有权证丢失为由，向房产登记管理机关申请补办房产证，房产登记管理机关于2010年4月26日，向魏德全颁发了房权证字第1055**号的房屋所有权证，魏德全持该房屋所有权证与刘琴办理了房屋转让登记。董丽得知魏德全将登记在魏德全名下房权证字第0334**号房屋所有权证项下的房屋出卖后，董丽遂以房产登记管理机关违反程序为魏德全补办房产证为由，提起行政诉讼，请求撤销房权证字第1055**号的房屋所有权证，经审理作出了(2013)驿行初字第122号行政判决书，判决撤销了登记在魏德全名下房权证字第1055**号的房产所有权证，现该行政判决书已经发生法律效力。本案因董丽另行提起行政诉讼，请求撤销刘琴名下房权证字第1084**号房屋所有权证而形成诉讼。驻马店市驿城区人民法院一审认为，刘琴与魏德全经口头协商，魏德全将登记在其名下位于驻马店市驿城区迅达路东段南侧农联社家属院1号楼东2单元4层西户的房屋以290000元的价格出卖给刘琴，双方形成了房屋买卖合同。该房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为有效合同。董丽辩称，魏德全在董丽不知情的情况下，在原房产证未丢失的情况下，用其私自补办的无效房产证与刘琴签订的房产买卖契约是无效的，该房产买卖契约既损害了国家利益，也侵犯了董丽的合法权益，且违反了法律规定，应属无效的契约，故反诉请求确认刘琴与魏德全签订的房地产买卖合同无效。关于董丽的上述抗辩、反诉理由及请求，依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十五条“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定和《最高人民法院》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，董丽的抗辩及反诉请求，因没有法律上的依据，不予支持，对刘琴请求的确认刘琴与魏德全签订的房地产买卖合同合法有效的请求予以支持。本案的房屋买卖合同履行中，刘琴于2010年6月20日向魏德全交付了290000元的购房款；2010年7月30日，魏德全持登记其为所有权人房权证字第1055**号的房屋所有权证与刘琴在房产登记管理机关完成了房屋所有权转让登记，因诉争房屋系魏德全与董丽在夫妻关系存续期间所购买，属董丽与魏德全的共同共有房屋，刘琴与魏德全进行的诉争房屋所有权转让登记行为，依照《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外”的规定，魏德全的行为属无权处分。依照《物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让的；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，本案中，魏德全进行诉争房屋转让登记的行为虽属无权处分，但因刘琴与魏德全间的房屋买卖合同属有效合同，又因，第一，刘琴不存在恶意购买房屋的情形，是善意购买；第二，依据房屋买卖的当时的房产价格、所买卖房屋的建筑时间、房屋所处的地段，双方以290000元的价格进行买卖，其价格也不存在不合理的情形；第三，刘琴与魏德全已完成房屋转让登记，魏德全也已经将争议房屋实际交付给刘琴，综合以上法律事实，符合《物权法》第一百零六条所规定的善意取得的法律构成要件。虽在房屋转让登记后，魏德全所持的房屋所有权证被撤销，但在魏德全与刘琴办理转让房屋所有权登记时该房屋所有权证是有效的，刘琴已经因善意取得而对争议房屋取得所有权，现刘琴请求确认房权证字第1084**号房产证下的房产归刘琴所有，刘琴的请求，既有事实上的依据，也有法律上的根据，予以支持。关于董丽反诉的刘琴返还房屋的反诉请求，因刘琴与魏德全间的房屋买卖合同有效，同时刘琴也因善意取得而对争议房屋取得所有权，因此董丽的反诉没有法律上的依据，不予支持。驻马店市驿城区人民法院作出(2014)驿民初字第670号民事判决：一、确认刘琴与魏德全签订的房地产买卖合同有效。二、确认驻马店市房产管理局颁发的房权证字第1084**号房产证下的房产归刘琴所有。三、驳回董丽的反诉请求。案件受理费5650元，反诉费150元，合计5800元，由董丽负担。宣判后，董丽不服，向本院提起上诉。本院在审理本案过程中，以经本院传票传唤，董丽无正当理由拒不到庭为由，本院于2014年10月23日作出（2014）驻民四终字第584号民事裁定:本案按撤回上诉处理。二审诉讼费5650元，由董丽负担。董丽申请再审称，请求撤销驻马店市中级人民法院（2014）驻民四终字第584号民事裁定，恢复二审程序，继续审理本案。理由是：1、驻马店市中级人民法院卷宗材料显示，开庭传票以法院专递方式邮寄送达，但根据董丽在网站查询，邮件号码EY727548191CN的快递仅仅显示投递两次未妥投即退回驻马店市中级人民法院，并非驻马店市中级人民法院卷宗材料显示分别投递四次且电话不通，邮政机构的送达方式明显违反规定，投递程序违法。2、二审开庭传票未能被董丽实际接收，并非因为董丽提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院等原因，不能视为二审开庭传票已经送达给董丽。3、董丽于2014年10月12日至2014年11月5日在郑州大学第一附属医院住院，其不能接到传票是客观原因造成的，并非本人故意。被申请人刘琴答辩称，法院的送达程序合法，是按照董丽提供的地址投递的开庭传票，电话是董丽自己提供的，二审法院卷宗材料显示，法院依照法律规定多次投递、多次给董丽打电话，是董丽放弃自己的权利。二审适用法律正确、事实清楚、程序合法。请求驳回董丽的再审请求，维持二审裁定。本院再审查明，二审期间，本院于2014年10月8日向董丽邮寄送达开庭传票。二审卷宗显示,速递公司向董丽邮寄开庭传票分别于2014年10月9日、10月11日、10月12日、10月14日改退批条记载，投递四次未成功后将邮件退回本院。中国邮政速递物流网站显示，速递公司向董丽邮寄送达开庭传票分别于2014年10月9日、10月14日投递记载为两次未妥投即被退回。另查明，董丽于2014年10月12日至11月5日因病在郑州住院。本院再审查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第六条第二款的规定：“邮政机构按照当事人提供或确认的送达地址在五日内投送三次以上未能送达，通过电话或者其他联系方式又无法告知受送达人的，应当将邮件在规定的日期内退回人民法院，并说明退回的理由。”本案中，二审卷宗虽然显示速递公司在向董丽邮寄开庭传票投递四次未成功的情况下将邮件退回本院，而在中国邮政速递物流网站查询到的向董丽邮寄送达开庭传票未妥投的次数是两次。同时，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。受送达人能够证明自己在诉讼文书送达的过程中没有过错的，不适用前款规定。”董丽在再审期间提供证据证明，其于2014年10月12日至11月5日因病在郑州住院，致其无法接收开庭传票。董丽在诉讼文书送达的过程中没有过错。综上，本院二审以经本院传票传唤，董丽无正当理由拒不到庭为由，本案按撤回上诉处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：撤销本院（2014）驻民四终字第584号民事裁定；本案恢复第二审程序。审 判 长  华俊锋审 判 员  胡 溟代理审判员  李 峰二〇一五年八月二十八日书 记 员  张 振