江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4964号
上诉人（原审被告）郝明友，男，汉族，1950年4月14日生，个体户。
委托代理人翁小平，江苏温阳律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏温阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京塑料模具机械厂，组织机构代码13487058-9，住所地南京市秦淮区文津桥12号。
法定代表人高志远，该厂厂长。
委托代理人杨海涛，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人董晨，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人郝明友因与被上诉人南京塑料模具机械厂（原名南京塑料模具厂，以下简称塑料模具厂）房屋租赁合同纠纷一案，因不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日立案受理，依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人郝明友及其委托代理人翁小平、ＸＸ，被上诉人塑料模具厂的委托代理人杨海涛、董晨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
塑料模具厂原审诉称，2012年12月31日，其与郝明友签订协议，将位于南京市秦淮区文津桥12号厂区内的房屋租赁给郝明友经营南京天宫浴室和广场机电仓库使用，租期为一年，自2012年12月31日至2013年12月31日止。协议第十二条约定：“协议期满前一个月，甲方（塑料模具厂）应书面通知乙方（郝明友），经双方协商一致后方可续签协议。”租赁期届满前两个月，塑料模具厂明确向郝明友表示在租赁期满后不再出租该房屋并发出书面通知，要求郝明友准备搬迁和移交房屋事宜。但郝明友不予理睬，拒绝搬迁和移交租赁的房屋，并非法占用房屋至今。为维护自身合法权益，塑料模具厂诉至法院请求判令：1.郝明友立即迁出南京市文津桥12号；2.郝明友按协议支付按年租金计算的房屋使用费；3.郝明友按协议约定赔偿因其逾期退房造成的自租赁协议届满之日起至实际迁出之日止的相应利息（按年租金100000元，自2014年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.郝明友承担本案诉讼费用。
郝明友原审辩称，首先，双方签订的房屋租赁协议合法有效，双方应按约定继续履行协议，虽然协议签订至2013年12月31日，但双方仍然在继续履行租赁协议，塑料模具厂仍在收取房租，郝明友仍在支付水电费。双方已经形成了事实租赁关系，应当按照原合同继续履行；其次，塑料模具厂提出解除双方协议，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议的主张不能成立。郝明友于1998年与塑料模具厂签订租赁协议，是在塑料模具厂处境艰难的情况下自筹资金以投资形式帮助其走出困境，塑料模具厂的主要领导承诺因不可抗力因素致使不能实现合同继续履行目的方可终止。综上，请求驳回塑料模具厂的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市秦淮区止马营文津桥12号房屋系塑料模具厂自建厂房。1998年起，郝明友开始承租塑料模具厂厂区内厂房，经营朝天宫大众浴室。2012年12月31日，塑料模具厂与郝明友就该房屋签订了二份《房屋租赁协议书》，协议一约定：甲方（塑料模具厂）租赁给乙方（郝明友）使用的房屋位于南京市白下区文津桥12号甲方厂区内，使用面积为460平方米，租赁期限为一年，自2012年12月31日至2013年12月31日；房屋租赁费为80000元每年，按照先付款后租用的原则，按季度付款每季度20000元；一方未经甲方许可，不得擅自改变所租房屋的结构，如需装修，必须先将装修方案报甲方审核同意后方可施工；租赁期间，乙方使用的水、电单独计量，按月收取，如遇市场价格调整，水电价格做相应调整；协议期满前一个月，甲方应书面通知乙方，经双方协商一致后方可续签协议；为规范租赁协议的管理，甲、乙双方原签订的协议与本协议不一致的，一律以本协议为准。协议二约定：甲方（塑料模具厂）租赁给乙方（郝明友）使用的房屋位于南京市白下区（现秦淮区）文津桥12号甲方厂区内，使用面积为82.6平方米，租赁期限为一年，自2012年12月31日至2013年12月31日；房屋租赁费为20000元每年，按照先付款后租用的原则，按季度付款每季度5000元；其余条款与协议一相同。合同签订后，郝明友继续承租。2013年11月8日，合同约定的房屋租赁期限届满前，塑料模具厂书面通知郝明友，明确表示合同到期后不再续租，后双方多次协商，但始终未能达成一致，郝明友分别缴纳面积为460平方米的大厂房、面积为82.6平方米的小厂房使用费至2014年3月、2014年6月。由于双方协商未果，塑料模具厂诉至法院，请求判如所请。
原审法院另查明，本案所涉厂房原名“机械模具制造总装车间”，由当时的南京塑料机械模具厂于1976年9月申领建筑执照建造。
原审中，塑料模具厂撤回要求郝明友赔偿因其逾期退房造成的自租赁协议届满之日起至实际迁出之日止的相应利息的诉请。
原审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。塑料模具厂与郝明友签订的房屋租赁合同中明确约定，协议期满前一个月，甲方（塑料模具厂）应书面通知乙方（郝明友），经双方协商一致方可续签协议。而本案中塑料模具厂明确表示不再续租，尽管双方曾就续租问题进行多次协商，但是均未能达成一致，亦未能签订任何书面合同。在租赁合同已经终止，双方未能继续签订租赁合同的情况下，郝明友应当迁出涉案房屋并将该房屋返还塑料模具厂，现郝明友以双方已形成事实租赁关系、塑料模具厂的原主要领导承诺因不可抗力因素致使不能实现合同继续履行目的方可终止为由拒绝搬出涉案房屋，没有相应的事实及法律依据，故对于塑料模具厂请求郝明友迁出并返还涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。在租赁合同终止后，郝明友仍继续占用涉案房屋，应当向塑料模具厂支付相应房屋使用费。关于房屋使用费的计算，塑料模具厂主张以原租赁合同约定的80000元／年、20000元／年计算，故郝明友应当向塑料模具厂支付占用涉案房屋的使用费，按80000元／年的标准自2014年4月1日至实际迁出之日止支付塑料模具厂大厂房使用费，按20000元／年的标准支付自2014年7月1日起至实际迁出之日止的小厂房使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：一、郝明友于判决生效之日起三十日内迁出南京市秦淮区止马营文津桥12号面积为460平方米及面积为82.6平方米的房屋，并将上述房屋腾空交还给塑料模具厂。二、郝明友于判决生效之日起三十日内向塑料模具厂支付占用南京市秦淮区止马营文津桥12号二处房屋的使用费，按80000元／年的标准支付自2014年4月1日至实际迁出之日止及按20000元／年的标准支付自2014年7月1日至实际迁出之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费539元，由郝明友负担。
上诉人郝明友不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原审判决认定双方未达成合意的事实错误，对租金定性错误，且遗漏认定出租人行使任意解除权未在合理期限内通知郝明友，导致适用法律错误。原审法院所查明“2013年11月8日，合同约定的房屋租赁期限届满前，原告书面通知被告，明确表示合同到期后不再续租，后双方多次协商，但始终未能达成一致，被告分别缴纳面积为460平方米的大厂房、面积为82.6平方米的小厂房使用费至2014年3月、2014年6月”，该部分认定事实自相矛盾。首先，郝明友与塑料模具厂所签订的两份书面合同期满之日均为2013年12月31日，虽然2013年11月8日，塑料模具厂表示不愿续租，但事实上，经双方多次协商最终已经达成一致，所以郝明友才向塑料模具厂分别缴纳两处房屋租金2万元、1万元，该金额依法应认定为租金，而不是原审法院认定的到2014年3月和6月的使用费。原审法院认定双方未协商一致与双方约定租赁到期后继续租赁且已经按照一直以来的交易习惯实际履行并交纳下一档期明确数额的租金之事实相矛盾，认定事实错误。其次，双方事实上已经达成口头合同，塑料模具厂愿意继续出租予郝明友直至被拆迁，但因双方未签订书面合同，现塑料模具厂转而起诉不再租赁，违反诚实信用原则。即便如此，因塑料模具厂已经将房屋出租予郝明友16年，依法自2014年1月1日起，双方之间在没有书面合同的情形下，也为事实上的租赁关系，为不定期租赁合同。且郝明友已经分别交纳租金至2014年3月和6月。即使塑料模具厂欲收回房屋，行使解除权，也应当依法行使，而不是滥用权利，应当在至少16个月的合理期限前通知承租人，塑料模具厂未通知承租人解除不定期租赁合同就诉至法院，违反合同法第二百三十二条，不应得到支持。2.本案中，郝明友实际承租房屋16年，为改造房屋付出巨大投入，享有优先租赁权，塑料模具厂解除租赁合同违反原合同约定，应当补偿郝明友房屋改造投入。1998年5月郝明友为帮助塑料模具厂摆脱经营困境，为180名下岗职工创造再就业机会投入大量资金改造原厂房，双方约定只有遇到拆迁和不可抗力才可解除。塑料模具厂现诉讼解除租赁合同系违反原约定，不应得到支持，而且塑料模具厂欲解除合同前应当先补偿郝明友房屋改造投入。综上，原审判决认定事实错误，遗漏事实导致适用法律错误，请求二审法院：1.撤销原判，依法改判双方继续履行原合同或发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用全部由塑料模具厂承担。
被上诉人塑料模具厂辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郝明友的上诉请求，维持原判。
对于原审查明事实，郝明友提出“后双方多次协商，但始终未能达成一致，郝明友分别缴纳面积为460平方米的大厂房、面积为82.6平方米的小厂房使用费至2014年3月、2014年6月”与事实不符，原合同2013年12月31日到期，塑料模具厂起诉时间为2014年6月6日，其间半年，郝明友交纳的是租金。原审查明的其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，郝明友提供其2013年12月至2014年12月的水电费交款单复印件，证明涉案房屋的水电费一直由其交纳。塑料模具厂质证认为，因郝明友未提供原件故无法确认，且郝明友占用涉案房屋期间产生的水电费理应由郝明友承担。鉴于郝明友未能提供证据原件，对方当事人又不予认可，本院对该证据的证明力不予确认。
本案的争议焦点为：租赁合同到期后，双方是否就续租达成一致意见。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。塑料模具厂与郝明友签订的二份房屋租赁协议，均约定“双方协商一致方可续签协议”。而案涉租赁合同到期前，塑料模具厂已经按约提前一个月以上书面通知郝明友，表明合同到期后不再续租。郝明友主张塑料模具厂曾经承诺除非不可抗力合同方可终止以及双方其后达成口头合同，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。郝明友提出双方约定的租赁期限到期后，双方形成了事实租赁关系，但租赁期限到期后形成的事实租赁关系是指“承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的”，但本案中塑料模具厂对此明确提出了异议。且即使双方之间在原合同约定的期限届满后形成不定期租赁合同关系，当事人仍有权随时解除合同。故郝明友主张塑料模具厂无权解除合同的上诉理由，缺乏法律依据。原审法院对于塑料模具厂要求郝明友迁出并返还涉案房屋的请求予以支持，符合法律规定。因租赁合同终止后，郝明友继续占用案涉房屋，应当向塑料模具厂支付相应期间的占有使用费。原审法院对于占有使用费的认定，亦无不当。关于郝明友提出塑料模具厂欲解除合同应当补偿其房屋改造投入的主张，双方在合同中对此并无约定，且郝明友在原审中未就此提出反诉，故本案不予处理。综上，郝明友的上诉请求，缺乏事实与法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1078元，由郝明友负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一五年二月六日
书记员 孙雪松