北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通民初字第21056号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。
被告楚红梅，住北京市通州区。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告楚红梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王新东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人田菲，被告楚红梅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告康景物业公司诉称：被告系珠江逸景家园209号楼1单元X室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金，但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠2010年12月16日至2015年12月31日期间的物业费14097.1元，被告的行为严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司经营造成不利影响。故我公司诉至法院，请求法院依法判令：1.被告支付自2010年12月16日至2015年12月31日期间的物业费14097.1元；2.被告支付2010年12月16日至2015年12月31日期间的违约金1409.7元；3.由被告负担本案的诉讼费用。
被告楚红梅辩称：一、原告没有证据证明其按照双方签订的前期物业服务协议约定履行了物业服务，原告要求支付物业费的诉讼请求没有事实依据，请求法院依法予以驳回。我与康景物业公司在2009年6月16日签订前期物业服务协议。另外该服务协议对物业基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业的经营和管理、物业的使用与维护、专项维修资金、责任和义务等前期物业服务相关事宜进行约定，但是原告的诉状中并没有提交履行该协议的任何证据材料和说明。二、双方签订的前期物业服务协议已经终止，原告无权主张合同终止后至今所产生的物业费，法院应依法予以驳回此期间所产生的物业费的诉讼请求。2014年11月27日珠江逸景家园小区业主大会共同表决并通过了解聘前期物业服务企业的议题，原告没有证据证明前期物业服务协议续签，相反，珠江逸景家园业主大会于2015年5月30日共同决定选聘了新的物业服务企业，所以原告无权主张业主大会共同决定解聘后至今的物业服务费。根据双方签订的前期物业服务协议第二条（二）11原告至今拒不移交手续，使得我方物业享受业主大会选聘的新的物业服务企业提供的服务。三、如果原告有证据证明前期物业服务协议按其约定履行了物业服务且达到了服务标准，那么原告请求的物业费应当以提供的事实服务为依据，分别进行单项服务价格逐一计算最终费用。根据物权法第80条规定，原告私自将本该属于所有业主共有的电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。依据前期物业服务协议的四条第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第八项约定的部分服务内容及其存在明显服务瑕疵。小区地上的停车场并未按照规划确定地上车位位置，管理混乱，导致业主车辆随处停放并造成多起业主车胎被盗、车内财产丢失案件，甚至还出现过原告公司人员恶意划车的行为，造成极坏的社会影响。北区物业服务存在瑕疵。根据城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条，工程质量是否合格或者配套是否完善的主要依据是是否通过综合验收。虽然住宅已实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公共基础设施至今也没有交付使用，因此根据物业管理条例第四十二条的规定，对于物业费中包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是包括被告在内小区业主。根据合同法第六十七条对先履行抗辩权的规定，我方有权拒绝交纳物业费。综上所述，我方并非无故拖欠物业费，而是属于延迟交纳物业费，因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准和前期物业服务协议约定的服务内容，并因此导致小区管理日益混乱、环境恶劣，造成物业价值严重贬损等后果，所以我方有权根据合同法第六十七条的规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。实际上原告也没有履行合同义务，如上依据前期物业服务协议中第四条物业服务质量共计八项内容和侵占本属于小区全体业主的收益费用。综上，我方并非无故拖欠物业费，而是属于延迟交纳物业费，因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准和前期物业服务协议约定的服务内容，所以我方有权根据合同法第六十七条的规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。在原告公司按照前期物业服务协议执行最终服务质量问题并完成下面列出的问题，我方最终依据单项服务逐一核算后，再缴纳实际核算所欠费用。（1）原告在判决日后15天内在小区公告栏公布前期物业在未解聘之前属于全体业主的公共收益费用的收支情况；（2）原告在判决日后15天内依据承接查验办法在小区公告栏公布与建设单位签订的承接查验合同中有关属于全体业主共有部分遗留问题的约定内容；（3）原告在判决日后15天内在小区公告栏公布前期物业在未解聘之前每年业主满意度调查情况表；（4）原告承担本次诉讼的相关费用。
经审理查明：2009年6月16日，楚红梅（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定康景物业公司为被告楚红梅所购的珠江逸景家园209号楼1单元X室，提供前期物业服务，房屋建筑面积为93.17平方米。合同第三条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。合同第五条物业管理服务费用第一款约定，甲方缴纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收。该条第二款约定，乙方按照建筑面积公寓每月每平米2.48元收取物业服务费。该条第四款约定，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按照第五条第一款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费；之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日交纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五内。合同第十一条违约责任第三款约定，甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。此外，该合同还约定了其他内容。
康景物业公司主张楚红梅自2010年12月16日至2015年12月31日期间的物业费一直未交纳，楚红梅对此表示认可。庭审中，康景物业公司出示了物业费付款通知书及张贴照片，用以证明其曾向业主书面催缴物业费，楚红梅不予认可。楚红梅提交照片以证明物业公司提供物业服务不到位，通过照片可以看出楚红梅所在的小区部分绿化区域裸露、门禁对讲机损毁、部分消防设备损坏、部分通道灯不亮且缺少灯罩、瓷砖脱落、墙体起皮严重、部分监控设备损坏等问题。后经本院现场勘察，发现上述问题确系存在。
楚红梅辩称，业主大会已表决通过解聘前期物业服务企业及选聘江苏华门集团物业管理有限公司作为小区物业公司，前期物业服务协议已于2014年11月27日终止，康景物业公司无权收取物业费，为此提交了珠江逸景家园第二次业主大会会议决议（珠江逸景家园小区业主委员会【2014】第024号）、珠江逸景家园临时业主大会会议决议（ZJYJJY【2015】014号）。双方均认可康景物业公司现在一直在为涉诉小区提供物业服务，并未撤场。
上述事实，有前期物业服务协议、付款通知书、照片及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司与楚红梅签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。康景物业公司向楚红梅提供物业服务后，楚红梅理应依合同交纳物业费。现原告康景物业公司要求被告给付物业费，理由正当充分，本院予以支持。楚红梅主张康景物业公司提供的物业服务存在瑕疵，康景物业公司物业服务确实存在问题，对楚红梅所在楼栋的公共设施设备和公共通道、小区绿化、消防及监控系统等维护和管理不足，这些对楚红梅的生活产生影响，故本院认为应当对楚红梅应交纳的物业费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。关于楚红梅所称前期物业服务协议已终止，康景物业公司无权收取物业费的辩解意见，因康景物业公司至今仍为珠江逸景家园提供物业服务，故本院对该项辩称意见不予采信。关于楚红梅所提公共收益费用的收支情况、承接查验合同、满意度调查情况表和财务收支未公示等辩解意见，属楚红梅的知情权范畴，亦不能成为楚红梅拒绝交纳物业费的有效抗辩，本院对楚红梅的各项辩称不予采信。至于楚红梅所提康景物业公司侵占公共收益一节，因与本案非同一法律关系，亦不能成为楚红梅拒绝交纳物业费的有效抗辩。考虑到小区物业管理服务确实存在需要改进的地方，故对于康景物业公司要求楚红梅给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告楚红梅支付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一〇年十二月十六日至二〇一五年十二月三十一日期间的物业费共计人民币一万二千五百八十八元二角四分，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九十四元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担三十七元（已交纳），被告楚红梅负担五十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王新东
二〇一五年十一月十八日
书记员 范文浩