湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津民一重字第4号
原告聂献金，男，1951年6月20日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人王立学，湖南城头山律师事务所律师。
被告洪代喜，男，1948年2月20日出生，汉族，务农。
被告聂献森，男，1961年12月6日出生，汉族，务农。
原告聂献金与被告洪代喜、聂献森不当得利纠纷一案于2012年4月30日向本院提起诉讼。本院初审受理后，依法由审判员周雄适用简易程序进行公开开庭审理，原告聂献金及其委托代理人陈科、被告洪代喜、聂献森及其共同委托代理人刘荣福到庭参加诉讼。2012年11月1日本院作出（2012）津民一初字第248号民事判决书，原告聂献金与被告洪代喜均不服提起上诉。2013年10月15日常德市中级人民法院作出（2012）常民二终字第145号民事裁定书，撤销本院（2012）津民一初字第248号民事判决，发回本院重审。本院于2014年2月25日重审立案，依法组成由审判员周业平担任审判长、审判员江海兵、肖睿组成的合议庭于2014年6月11日公开开庭进行了审理，书记员王健清担任庭审记录。原告聂献金及其委托代理人王立学、被告洪代喜、聂献森到庭参加诉讼。本案现已重审审理终结。
聂献金诉称，2000年11月21日，洪代喜以聂献金欠其借款18000元及利息9134元为由，向津市市人民法院提起诉讼。诉讼中，津市市人民法院委托湖南津市鑫兴房地产评估有限责任公司（下简称鑫兴评估公司）对聂献金所有的位于津市市渡口镇人民东路商住楼的价值进行评估。鑫兴评估公司未将房屋精装修价值（曾做舞厅使用）与土地使用权价值等纳入评估项目，没有考虑该房屋为商住两用楼、已经缴纳土地出让金和地理位置等基本事实，错误采用的评估重置成本法进行评估，排除装修和土地价值后将聂献金商住楼仅估价为43950元。2002年1月10日津市市人民法院根据上述评估报告作出（2001）津执字第587号民事裁定书，裁定将聂献金所有的商住楼依照鉴定价值43950元抵偿给洪代喜。洪代喜取得该房屋后，将房屋装修物拆卸变卖，后将该房屋出售给聂献森。2011年4月20日，原告向常德市房地产协会咨询，得知鑫兴评估公司的评估报告未包含房屋占用范围内的土地使用权价值及房屋装修价值。因此，洪代喜、聂献森占有聂献金房屋的土地及装修价值没有法律依据，属于不当得利，依法应予返还。现诉至人民法院，请求判令二被告返还原告装修价款36000元，返还土地价款100000元。
聂献金就其诉讼主张向本院提交了如下证据：
1、津市市人民法院（2000）津民初字第893号民事判决书；
2、（2001）津执字第587号民事裁定书；
上述证据1、2拟证明原告的房屋土地使用权及装修物由洪代喜、聂献森占有的事实。
3、证人曹春芳书面证言；
4、证人石加梅书面证言；
5、证人汤开峰书面证言；
6、证人石连笔书面证言；
7、2010年9月1日洪代喜手书字条；
8、2010年9月2日聂献森书面证明；
上述证据3至8拟证明洪代喜拆除运走房屋内装修物并获利的事实。
9、证人雷志贵出具的聂献金舞厅装修情况；
10、证人郭光彩出具的1997年聂献金舞厅安装明细；
11、证人郭光彩原审出庭证言；
12、证人徐成章出具的舞厅木工原材料明细；
13、证人石连笔原审出庭证言；
14、证人曹春芳原审出庭证言；
上述证据9至14拟证明已拆除装修物价值为36000元的事实。
15、鑫兴评估公司鑫房评字（2001）第141号房地产评估报告；
16、常德市房地产业协会房地产中介专业委员会在鑫兴评估公司鑫房评字（2001）第141号房地产评估报告复印件封面手写出具的文字说明；
17、证人樊凤山出具的书面证明；
上述证据15至16拟证明评估报告遗漏房屋装修和土地价值的事实；
18、1993年2月4日渡口陶瓷工艺厂集资建房的条约，拟证明原告参与集资建房的事实；
19、杨继永、彭刚强、唐宏鸣、庹进军、聂献金等出具的书面证明，证明上有津市市国土资源局渡口国土城建环保站签章属实；
20、津市市人民法院执行费收据；
21、渡口国土站罚款收据；
22、津市市国土资源局渡口国土城建环保站出具的书面证明；
上述证据19至22拟证明原告被强制缴纳土地出让金，并被罚款1000元的事实。
23、房屋出售协议，拟证明被告洪代喜获利和被告聂献森占有房屋的事实。
被告洪代喜辩称，1997年聂献金开办舞厅向洪代喜借款18000元，借款到期后没有偿还。经洪代喜向津市市人民法院提起诉讼，2001年2月25日该院作出判决由聂献金偿还借款本息。同年10月津市鑫兴房地产评估有限责任公司作出评估报告，对聂献金所有坐落于津市市渡口镇人民东路2层楼房估价43950元。经过法院系列执行程序后，2002年1月10日津市市人民法院作出（2001）津执字第587号民事裁定书将上述房屋以鉴定价值43950元抵偿给洪代喜。抵减聂献金欠款本息27132元、洪代喜交纳诉讼费500元、鉴定费450元、执行费200元等共计28252元后，洪代喜将余款15668元交至津市市人民法院。后洪代喜将房屋以41500元的价格出卖给聂献森。2005年聂献金回来得知法院处理房屋的事情未提出异议。2006年5月24日在聂献金威胁下，洪代喜给付其10000元，聂献金在收条上承诺为房屋以外的的一切损失款，付款后不再发生任何纠纷。洪代喜没有出卖房屋土地，也没有享受土地利益，洪代喜所享有的利益都是经过法院的合法手续得来。请求法院对本案公正处理。
洪代喜就其抗辩主张向本院提交了如下证据：
1、2000年3月1日聂献金对洪代喜18000元欠条；
2、2000年11月21日洪代喜起诉聂献金借款纠纷民事诉状；
3、2000年11月21日洪代喜诉讼保全申请书；
4、津市市人民法院（2000）津民初字第893号民事裁定书；
5、2000年12月5日津市市人民法院公告；
6、津市市人民法院（2000）津民初字第893号民事判决书；
7、2001年2月26日津市市人民法院公告；
8、2000年6月18日申请执行书；
9、2001年11月13日津市市人民法院委托司法鉴定函；
10、2001年11月15日津市市人民法院公告；
11、津市市人民法院（2001）津执字第587号民事裁定书；
12、2004年4月20日津市市人民法院新洲法庭收条；
上述证据1至12拟证明洪代喜合法取得房屋，不构成不当得利。
13、鑫兴评估公司鑫房评字（2001）第141号房地产评估报告，拟证明房屋价值经过评估的事实；
14、聂献森房屋所有权证，拟证明房屋已经合法转让给聂献森的事实；
15、2006年5月24日聂献金10000元收条，拟证明洪代喜给予聂献金10000元经济补偿款的事实；
16、本案一审期间洪代喜委托代理人刘荣福对证人唐松柏的调查笔录，拟证明本案房屋修建及土地使用权有关情况；
17、证人石守成书面证言；
18、证人汤开峰书面证言；
19、证人杜方贵书面证言；
20、证人石连笔书面证言；
21、证人石瑞刚书面证言；
上述证据17至21拟证明本案房屋装修只拆除12根顶木、4个换气扇及一些电线的财产，再没有其他财产。
22、证人曾春枝书面证言，拟证明聂献金舞厅只经营一年时间。
被告聂献森辩称：1、2004年2月聂献森以41500元价格从洪代喜手中购得本案房屋，买卖合法，且地随房走。2006年5月在聂献金勒索下聂献金、洪代喜与其达成协议，给付聂献金10000元款，聂献金收款后承诺不再找聂献森、洪代喜索要钱财，一切后果自负；2、洪代喜取得本案房屋系从人民法院合法手续取得，聂献森系合法程序合理价格向洪代喜购买房屋，聂献森的行为不构成不当得利；3、聂献森购房2年多后，聂献金才提起诉讼，已经超过诉讼时效期限。
被告聂献森就其抗辩主张向本院提交了如下证据：
1、2004年2月22日洪代喜与聂献森签订的房屋出售协议；
2、聂献森房屋所有权证；
上述证据1、2拟证明聂献森系合法取得房屋。
3、2006年5月24日聂献金10000元收条，拟证明原、被告之间矛盾已经全部了结。
本院依法组织双方当事人进行了举证、质证，现本院依法认证如下：
一、聂献金举证证据之1、2、7、8、15、18、19、20、21、22、23，洪代喜与聂献森质证后无异议。经本院审查，该部分证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力；
二、聂献金举证证据之3即证人曹春芳书面证言、之14即证人曹春芳原审出庭证言、之10即证人郭光彩出具的1997年聂献金舞厅安装明细、之11即证人郭光彩原审出庭证言、之6即证人石连笔书面证言、之13即证人石连笔原审出庭证言、之4即证人石加梅书面证言、之5即证人汤开峰书面证言、之9即证人雷志贵出具的聂献金舞厅装修情况、之12即证人徐成章出具的舞厅木工原材料明细等，洪代喜与聂献森质证后不予认可。经本院审查，郭光彩、雷志贵、徐成章的证言主要内容为受聂献金聘请为本案房屋进行木工、灯具等装修的情况，曹春芳、石连笔、石加梅、汤开峰证言主要内容为洪代喜取得本案房屋后拆除运走了房屋装修物。洪代喜针对聂献金上述主张亦进行了抗辩举证，即其举证证据之17即证人石守成书面证言、之18即证人汤开峰书面证言、之19即证人杜方贵书面证言、之20即证人石连笔书面证言、之21即证人石瑞刚书面证言，该部分证据经本院审查与聂献金上述举证证据内容出入与差距不大，大体一致，相互可以基本印证，但是本院认为，上述证据均形成于近几年内，由当事人凭回忆所作，在装修物早已不存在的情况之下，仅凭上述证据显然不足以确定本案房屋聂献金装修物的具体价值，但可以确定聂献金对本案房屋进行过舞厅装修，洪代喜取得房屋后对装修物进行了拆除处理的事实；
三、聂献金举证证据之16即常德市房地产业协会房地产中介专业委员会在鑫兴评估公司鑫房评字（2001）第141号房地产评估报告复印件封面手写出具的文字说明，聂献森质证后无异议，洪代喜质证后不予认可。经本院审查，该证据来源合法，形式不违背法律规定，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力；
四、聂献金举证证据之17即证人樊凤山出具的书面证明，聂献森质证后无异议，洪代喜质证后认为证人未出庭不予认可。经本院审查，证人应依法出庭接受当事人质询，故该证据形式不合法，本院依法不予采信其证据证明效力；
五、洪代喜举证证据之13、14聂献金与聂献森质证后无异议，经本院审查，该证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力；
六、洪代喜举证证据之1至12，聂献森质证后无异议，聂献金质证后对其真实性无异议，但是认为不能证明洪代喜不构成不当得利。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力。关于洪代喜是否构成不当得利，本院另行依法予以阐述；
七、洪代喜举证证据之15即2006年5月24日聂献金10000元收条，聂献森质证后无异议，聂献金质证后对其真实性无异议，但是认为不能证明聂献金得到了全部经济补偿。经本院审查，该证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力。但是关于原、被告之间是否已经就房屋经济补偿达成协议了结争议，本院另行依法予以阐述；
八、洪代喜举证证据之16即本案一审期间洪代喜委托代理人刘荣福对证人唐松柏的调查笔录，聂献森质证后无异议，聂献金质证后不予认可。经本院审查，证人应依法出庭接受当事人质询，故该证据形式不合法，本院依法不予采信其证据证明效力；
九、洪代喜举证证据之22即证人曾春枝书面证言，聂献森质证后无异议，聂献金质证后不予认可。经本院审查，该证据反映内容与本案当事人争议无法律上的直接关联，故本院在本案中依法不予采信其证据证明效力；
十、聂献森举证证据之1、2，聂献金与洪代喜质证后无异议。经本院审查，该部分证据形式与来源合法，内容真实，且与本案有关联，本院依法予以采信其证据证明效力；
十一、聂献森举证证据之3即2006年5月24日聂献金10000元收条与洪代喜举证证据之15为同一证据，本院在证据认证之七中已经认证，不再赘述。
根据当事人举证、质证及本院认证情况，本院依法确认如下案件事实：
经审理查明，聂献金原所有的坐落于津市市渡口镇人民东路二层商住楼系聂献金等人于1993年3月集资联建，所占用土地系原津市市二轻局所属渡口镇陶瓷工艺厂的国有划拨土地，其中原聂献金所有的房屋占地面积73.6平方米。1996年4月，聂献金因占用国有划拨土地违法建房受到相关国土管理部门的行政处罚，聂献金缴纳了土地出让金。但聂献金至今未取得土地使用权证，也未办理土地使用权登记。
2000年因聂献金尚欠洪代喜借款未偿清，当年11月28日洪代喜向津市市人民法院提起诉讼。2001年2月25日津市市人民法院作出（2000）津民初字第893号民事判决书，判决聂献金偿还洪代喜借款本金18000元，利息9132元，合计27132元。判决生效后，洪代喜向津市市人民法院申请执行。津市市人民法院依法委托鑫兴评估公司（现已注销）对聂献金上述所有的坐落于津市市渡口镇人民东路二层商住楼进行评估。评估时该房屋状况与内外装修为：营业房层高3.5米，住宅层高2.8米，普通涂料粉刷，30×30豪华地面砖、木制门窗框、卷闸门、临街外墙蓝色水泥粉刷，底层原为舞厅营业，存在装修，已改变用途为五金电器维修。2001年10月23日鑫兴评估公司作出鑫房评字（2001）第141号房产评估报告，确认房屋评估价值为43950元。评估报告所使用的评估方法为重置成本法，未对舞厅装修价值进行评估。2002年1月10日津市市人民法院作出（2001）津执字第587号民事裁定书，依法裁定将聂献金的上述楼房以43950元的价值抵偿给洪代喜，抵减聂献金对洪代喜借款本息27132元、洪代喜预交诉讼费500元、鉴定费450元、执行费200元等共计28282元后，余款15668元由洪代喜支付给聂献金。此后洪代喜将余款交至津市市人民法院并取得了该房屋。洪代喜取得房屋后对房屋内留存物品及房屋装修自行予以了处置。2004年2月22日，洪代喜将该房屋以41500元的价格出售给聂献森，2004年4月20日对该房屋办理了所有权人为聂献森的房屋所有权证，但未办理土地使用权证，该房屋占用土地现有性质仍为国有划拨。
聂献金获知其房屋被本院依法裁定偿债后，认为其权益受到损害，于是向洪代喜和聂献森要求赔偿。2006年5月经聂献金与洪代喜、聂献森协商，聂献金与洪代喜达成了赔偿聂献金财产损失10000元的协议，并由协商中间人拟写了一张收条，收条载明“今收到洪代喜赔偿原购买聂献金房屋后以外的一切财产损失费折款总计壹万元整。付此款后，聂献金及家人不再与洪代喜、聂献生（森）发生任何纠纷，否则，一切后果由聂献金承担。（注：具体损失包括：舞厅装修、家居、原库存全部商品等）”。2006年5月24日聂献金阅看收条后，将收条上“舞厅装修”四字划去，然后在收条上签上“收款人聂献金条，2006年5月24号”的字样，同时收取了协议约定的10000元赔偿款，该款实际由洪代喜与聂献森各承担一半。
2011年聂献金向常德市房地产业协会房地产中介专业委员会进行咨询，该委员会于2011年4月20日在鑫兴评估公司鑫房评字（2001）第141号房地产评估报告复印件封面手写出具了一份说明，说明载明“根据当事人的要求及提供的《房地产评估报告》，我委未派人进行现场查看。从房地产评估报告测算的过程来看，该评估结果只为房产重置价，未包含该房屋占用范围内土地使用权价值及房屋装饰价值”。2012年4月30日聂献金向本院提起了本案诉讼。
本院认为，本案属不当得利纠纷。本案争议的焦点：
一、原告主张房屋的土地使用权价值是否应当返还？
根据本院查明的事实，聂献金虽然建房时没有依法办理土地受让手续，但是其后在相关部门强制催缴下，其缴纳了相应的土地出让金，只是未取得土地使用权证。原告虽未取得土地使用权证，但就土地使用权的出让及取得这一行政行为而言，聂献金已经实际占有土地并缴纳了出让金，应视为其完成了受让方的申请义务，基于上述客观事实及权利与义务对等存在的理由，聂献金在当时完成缴费行为后就已经实际享有了该土地相应的财产权利以及该财产权利所对应的经济价值，故聂献金在本院依法处理其房屋时其已经享有房屋占用土地的财产价值。该项财产价值不能完全等同于该土地因国有划拨性质而具备的财产价值，且不能基于该土地在本案中的特殊状况对聂献金就该土地所享权利对应经济价值作出评估，本院参照当时同期同地段土地价值情况等因素确定该价值为10000元。本院处理聂献金房屋时委托鑫兴评估公司作出的房屋价值评估未包含房屋所依附土地使用权价值，洪代喜经本院裁定以评估价值取得聂献金的房屋，显然未承担支付该土地使用权价款，故此土地价值由洪代喜不当占有。之后洪代喜将房屋出售给聂献森，双方买卖的真实意思应基于为房屋及土地，故洪代喜在该买卖中获取了相应土地价值收益。虽然该买卖的价格低于房屋鉴定价值，但在市场流通环境中市场价格与商品本身价值存在高低差别属于正常市场现象，不能简单因为市场价格高于或者低于商品价值而否认买卖效力，亦或认为价格高于价值就应多占有买卖商品之外的商品或者低于价值只是部分占有买卖商品，故不能以价格高低否认洪代喜没有房屋及土地买卖收益。本案没有证据显示系洪代喜与聂献森恶意串通的故意行为，上述买卖属于合法有效的正常市场交易行为，聂献森为善意取得房屋。综上，洪代喜没有合法依据取得该土地相应的财产收益，属于不当得利，依法应当返还。聂献金要求洪代喜返还土地使用权价值的诉讼请求，实际是对该土地相应财产权益的主张，本院部分予以支持，具体金额以本院确定的为准。
二、原告主张房屋的舞厅装修是否应当返还？
本案所涉房屋系商住两用楼，在本院处理前曾进行舞厅使用装修并当做舞厅使用系客观事实。鑫兴评估公司作出的房屋评估报告未就房屋装修价值单独立项进行评估。根据评估报告中关于装修部分仅载明普通涂料粉刷、豪华地面砖、木制门窗框、卷闸门及外墙水泥粉刷等情形，可以认定评估价值未包含舞厅装修。聂献金取得房屋后对包含舞厅装修部分在内的房屋装修进行了拆除、弃置、运走等处置，故本院确认洪代喜占有了舞厅装修部分的价值。虽然其后聂献金曾就房屋内商品及装修等损失问题与洪代喜、聂献森进行过协商，洪代喜支付了聂献金10000元财产损失费用，但聂献金划去了10000元收条损失项目中舞厅装修部分，故上述10000元赔偿款并未包含舞厅装修损失，故对洪代喜、聂献森关于已经与聂献金协商全部解决纠纷的的抗辩主张本院不予采信。聂献金主张舞厅装修部分的总价值为36000元，但其提交的证据不足以证实其主张。本院根据客观实际情况，参考市场价格及折旧程度，酌情认定舞厅装修部分的价值为15000元。综上，洪代喜没有合法依据，占有并处分原告聂献金的舞厅装修物，依法应予返还。因装修物已经拆除，故应折价补偿。对原告聂献金要求被告洪代喜返还装修物价款的诉讼请求，本院部分予以支持，具体金额以本院确定的为准。
三、聂献森是否应当承担返还责任？
聂献森向洪代喜购买本案房屋系正常合理商品买卖行为，属于善意取得，依法应受法律保护，故聂献森取得本案房屋并未占有处分聂献金的财产，没有不当得利的事实，故对聂献金要求聂献森承担不当得利返还责任的诉讼请求，本院依法不予支持；
四、本案是否已超过诉讼时效？
聂献金获知其权利受到侵害后，曾与洪代喜、聂献森协商处理过赔偿事宜，之后又一直不间断主张权利，导致本案诉讼时间中断事实不断发生，至本案起诉时未过诉讼时效，故对聂献森主张本案已过诉讼时效的抗辩主张，本院依法不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
一、被告洪代喜返还原告聂献金不当得利25000元；
二、驳回原告聂献金其他未获本院支持的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3020元，减半收取1510元，由原告聂献金承担1233元，被告洪代喜承担277元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审判长 周业平
审判员 江海兵
审判员 肖 睿
二〇一四年九月九日
书记员 王健清
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。