河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4045号上诉人（原审被告）：高香梅，女，汉族，1951年11月21日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：朱国华、王宁，河南良达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南山水物业管理有限公司，住所地郑州市黄河南岸86号，组织结构代码：76489328-3。法定代表人：苏耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰、马青，该公司法务。上诉人高香梅因与被上诉人河南山水物业管理有限公司（山水物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人高香梅的委托诉讼代理人朱国华，被上诉人山水物业公司的委托诉讼代理人刘杰、马青于2017年4月7日到庭接受了询问。本案现已审理终结。高香梅上诉请求：1、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初2498号民事判决书第一项，并改判驳回山水物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由山水物业公司承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，无事实和法律依据。1、物业费收费标准认定错误。原审法院以2.85元/㎡/月的标准判决高香梅向山水物业公司支付物业费，属事实认定错误，无任何事实与法律依据。高香梅与山水物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定双方之间物业管理费的支付标准为0.55元/㎡/月，且在之后双方从未对规定该收费标准的合同条款作过任何变更，双方应严格按照合同约定标准履行，故山水物业公司以2.85/㎡/月的标准主张物业管理费，无任何合同依据。2、法律保护的法定时间认定错误。原审法院在判决中要求高香梅向山水物业公司支付自2009年11月1日到2016年3月31日之间共计77个月的物业管理费，无事实与法律依据，判决错误。本案中，山水物业公司要求高香梅支付物业管理费的诉讼请求已超过诉讼时效，不应予以支持。3、所涉物业是否具备居住条件以及山水物业公司是否提供相应的物业服务认定错误。山水物业公司从未向高香梅提供过符合其资质标准的物业服务，根据合同对价原则，其主张物业管理费的诉讼请求不应得到支持。本案涉及房屋因山水物业公司母公司自向山水物业公司交房后就一直存在漏水、渗水等严重质量问题，高香梅因上述质量问题的困扰一直未能入住，同时山水物业公司也不能提供相应证据证明其向高香梅提供过符合其资质的物业服务。综上，原审法院在物业管理费的支付标准、应支付期间、所涉物业是否具备居住条件，山水物业公司是否提供相应价值的物业服务等关键问题上认定错误，从而导致判决错误。请求二审法院查明事实后发回重审或依法改判。山水物业公司辩称，根据郑州市物业收费管理办法物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种管理模式，别墅及非住宅类收费适用市场调节价。高香梅合同约定收费标准系物业公司工作人员失误所致，且高香梅房子类型为联排别墅，面积为257.19平方米，业主在2009年之前也是按照2.85元每平方米每月缴纳的费用，同户型的业主也是按照此标准缴纳的费用。高香梅从一入住就出现了房屋质量问题，此问题与本案无关。关于最高法院适用诉讼时效若干问题的规定第五条，当事人约定债务分期履行，诉讼时效期间从最后履行期限届满开始计算，物业服务为持续行为，履约物业费是高香梅作为业主的义务，若支持高香梅的诉讼时效请求可能导致物业无法向其他业主收费，进而出现物业资金困难影响整个物业公司提供物业服务，使物业公司服务陷入恶性循环，且本公司多次向高香梅通过电话、向房屋粘贴催缴通知单等方式积极追缴物业费，故山水物业公司的诉讼请求并没有过诉讼时效。山水物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令高香梅立即支付物业管理费56440.35元，违约金81792元，合计138232.346元；2、请求依法判令高香梅承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2007年11月10日，山水物业公司（甲方）与高香梅（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，其主要内容为：高香梅接受山水物业公司提供的前期物业管理服务，高香梅房屋位于惠济思念果岭心屿26栋C户，该房屋面积为250.25㎡（实际建筑面积257.19㎡），服务期限为，自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。……依据本协议向乙方收取物业管理费用。……向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。……依据本协议向甲方按时、足额交纳物业管理费用。……共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、管道井等。……共用设施设备是指共同的上下水管道、落水管、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、可视对讲、智能化设备设施线路等。……负责公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设备的维修、养护，共用设备、设施完好无缺漏，运行正常、每日有设备运行记录。……乙方交纳费用时间：每季度10日前预交。住宅按建筑面积每月每平方米0.5元。电子监控费按建筑面积每月每平方米0.05元。……物业管理服务费用标准按《郑州市物业管理服务收费管理办法》调整。……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，有权从滞纳之日期起每日按未缴纳金额的3‰收取乙方的违约滞纳金；并有权采取限制服务的措施。合同签订后双方按约履行，自2009年4月1日起至2009年10月31日止，高香梅按每月每平方2.85元缴纳了物业费。2016年6月24日，山水物业公司也对此作出了情况说明“原《前期物业服务协议》（协议当事人为甲方山水物业公司与乙方高香梅、王国政）合同首部乙方所购房屋基本情况中，房屋类型约定为“多层”；第四条管理服务费用部分，第二、第三款约定物业费0.55元/月/平米。上述表述系山水物业工作人员失误造成，为甲方不真实的意思表示，事实上果岭山水·心屿26#-C房屋类型为联排别墅，物业费单价为2.85元/㎡/月，应以此说明为准”。之后，高香梅以房屋漏水渗水无法居住为由，未缴纳物业费。现山水物业公司要求高香梅缴纳自2009年11月1日起至2016年3月31日的物业费及违约金。一审法院认为，双方争议的主要焦点是物业费的收费标准及房屋漏水渗水造成的损害，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费0.55元/㎡/月，但自2009年4月1日起高香梅已按每月每平方2.85元缴纳，应视为双方对收费标准的确认，现山水物业公司要求按此收费标准缴纳，理由成立，予以支持；物业管理服务协议约定，物业费是对房屋共同部位、共同设施、绿化卫生等项目进行维护服务，高香梅以房屋漏水渗水造成损失为由拒绝支付物业费，不予支持；另山水物业公司要求高香梅缴纳滞纳金，因山水物业公司仅曾向高香梅按照2.85元/平方米/月的标准缴纳过物业费，即可以认定高香梅已对物业费收费标准的认可，但现并不能认定双方对违约责任有明确的约定，故山水物业公司要求高香梅按照原协议的标准支付违约金的请求，不予支持。结合高香梅房屋的建筑面积，2.85元/㎡×257.19㎡×77个月＝56440.35元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零九条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、高香梅于判决生效后五日内向河南山水物业管理有限公司支付物业服务费56440.35元；二、驳回河南山水物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3065元，由河南山水物业管理有限公司负担1814元，高香梅负担1251元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：关于上诉人高香梅所称的物业费收费标准问题，虽然，双方签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费0.55元/㎡/月，但自2009年4月1日起高香梅已按每月每平方2.85元缴纳，应视为双方对收费标准的确认，且山水物业公司的收费标准符合《郑州市物业管理服务收费管理办法》的规定，故原审法院以2.85元/㎡/月的标准判令高香梅向山水物业公司支付物业费并无不当。关于山水物业公司的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。因物业服务为持续行为，高香梅欠付物业费处于持续状态，且物业费的交付属于分期履行的债务，根据最高法院适用诉讼时效若干问题第五条的规定，诉讼时效期间应从最后履行期限届满开始计算，故山水物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。另外，物业费是对房屋共同部位、共同设施、绿化卫生等项目进行维护服务，高香梅以房屋漏水渗水造成损失为由拒绝支付物业费于法无据。综上所述，高香梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1211元，由上诉人高香梅负担。本判决为终审判决。审判长 童 铸审判员 刘俊斌审判员 顾立江二〇一七年五月十八日书记员 王天峰