广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤06民终1630号
上诉人（原审被告）：陈秋雯，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：曾绍荣，广东顺朗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋丽丽，广东顺朗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张庭，男，汉族，住广东省广州市番禺区，
委托诉讼代理人：蔡文杰，广东誉满律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江伟明，广东誉满律师事务所实习律师。
原审第三人：佛山市顺庭房地产物业代理有限公司，住所广东省佛山市顺德区。
法定代表人：陈成华。
委托诉讼代理人：欧铭江，男，系公司员工。
上诉人陈秋雯因与被上诉人张庭、原审第三人佛山市顺庭房地产物业代理有限公司（以下简称顺庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初14584号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人陈秋雯上诉请求：1.撤销一审判决的第三项；2.驳回张庭在一审中要求赔偿预期可得利益损失417799元的诉讼请求，判令陈秋雯在本案中不承担任何法律责任；3.本案一审、二审全部诉讼费用由张庭承担。事实和理由：一、一审法院认定陈秋雯与张庭签订的房屋买卖合同合法有效，属事实认定错误。陈秋雯与张庭签订的是由顺庭公司提供的格式文本合同，约定少额定金，并约定买方有权指定过户时落名于第三方条款，业主需无条件配合。之后张庭为寻找买主将房屋过户时间无限延长，在购房合同签订后，顺庭公司工作人员欧铭江从陈秋雯处拿走涉案房屋的业主卡和钥匙，后陈秋雯从其他中介人员处得知顺庭公司相关人员已在网上发布售卖涉案房屋的信息，从双方合同订立到“合同的履行”，张庭的行为都反映出张庭是炒房人，并没有真实的购房意图，即张庭在签订购房合同时意思表示不真实，房屋买卖合同依法不成立，一审法院认定张庭即使是为了转卖而购买涉案房屋也并不违法实属认定事实错误。二、即便按照一审法院认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，也应是张庭根本违约在先。在签订合同时，三方已口头约定待陈秋雯拿到房产证就办理过户，实际上陈秋雯于2017年3月就取得案涉房产的房产证，4月份告知中介人员通知张庭办理过户手续，但其以要看到房产证才可办理过户手续为由迟迟不办理房屋按揭贷款手续，按照三方签订的《房屋买卖合同》第六条的约定可知逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，因此张庭一直不办理按揭手续违反了合同约定，已构成根本违约。由于张庭故意拖延办理买卖相关手续导致张庭在佛山市政府限购政策出台后不符合购买涉案房屋的条件。此外涉案房屋买卖合同约定“买方有权指定过户时落名于第三方，业主需无条件配合”，但合同中没有约定明确具体的第三人，更没有第三人在合同中签字，此约定目的是为了减少一次交易契税损害了国家利益，构成了《合同法》第52条中的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，因此该条是无效条款，张庭已构成根本违约。
被上诉人张庭答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。一审查明2017年3月2日张庭和陈秋雯在顺庭公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定陈秋雯将其名下位于佛山市顺德区某花园5座2602号房产出售给张庭，成交价格为1050000元，张庭在签订《房屋买卖合同》当天即支付定金50000元给陈秋雯，但陈秋雯由于案涉房产的价值上涨拒绝出售案涉房产，现案涉房产评估总值为1467799元。二、一审判决适用法律正确。张庭与陈秋雯出于各自真实意思表示签订的《房屋买卖合同》合法有效，且张庭已按合同约定履行支付定金的先行义务，陈秋雯却以不合理的理由拒绝出售案涉房产，陈秋雯的行为已构成根本违约，并造成张庭的损失，一审判决陈秋雯赔偿张庭200000元，适用法律正确，判决公正合理。三、陈秋雯的上诉理由均不能够成立，二审法院应予维持。案涉房产为商品房，本身就具有居住性和商业性两种性质，法律并未禁止购房人在购入商品房后再转售的行为，案涉《房屋买卖合同》亦未约定张庭不能转售该房产。案涉《房屋买卖合同》关于定金金额的约定是张庭与陈秋雯经协商一致确定的，陈秋雯在签合同时并未提出异议。而关于买方有权指定过户给第三方及办理过户时间的约定是双方经协商一致后在备注条款中另行约定的，并非所谓的格式条款。双方签订《房屋买卖合同》时，案涉房产仍为毛坯房，陈秋雯并未取得房产证，陈秋雯于2017年3月取得案涉房产的产权证后，4月份通过房屋中介告知张庭办理过户手续，张庭并未拒绝办理，为确认房产证的真实性而查看房产证的是合理要求。
原审第三人顺庭公司述称，张庭经朋友介绍买房，在交易过程中陈秋雯与张庭未能顺利履行合同，且自2017年6月份起佛山地区开始对房屋买卖进行限购，房价上涨，陈秋雯便不同意出售案涉房屋。
张庭向一审法院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖合同》；2.判令陈秋雯返还定金50000元；3.判令陈秋雯赔偿张庭预期可得利益损失417799元；4.案件诉讼费用由陈秋雯承担。
一审法院查明：2017年3月2日，陈秋雯和张庭在顺庭公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：陈秋雯将其名下位于佛山市顺德区某花园5座2602号房产出售给张庭，成交价格为1050000元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金；张庭须于2017年3月2日支付定金50000元给陈秋雯，首期楼款270000元，张庭应于2017年8月30日前支付给陈秋雯，楼价余款向银行按揭贷款支付，银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由张庭于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给陈秋雯；买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后20天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。双方手写备注：1.卖方取得房产证时间大约为5月份；2.买方有权指定过户时落名于第三方，业主需无条件配合；3.经双方友好协商决定最后过户时间为2017年8月30日前，如遇特殊因素，双方可另行协商。签订《房屋买卖合同》当天，张庭支付定金50000元给陈秋雯。陈秋雯于2017年3月份取得案涉房产的房产证，4月份告知中介人员已取得房产证，可通知张庭办理过户手续，张庭告知中介人员必须要看到房产证才可办理相关手续，5月份中介人员向陈秋雯拿到案涉房产的房产证复印件欲通知买卖双方办手续，但陈秋雯认为张庭一直没有配合办理手续且购买案涉房屋是为了转卖给他人赚取差价，便告知中介人员不卖案涉房产了。
张庭委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司广州分公司对案涉房产的市场价值进行评估，该评估机构于2017年8月28日出具评估意见：该房屋评估总值为1467799元。
以上事实，还有案件开庭笔录在案佐证。
一审法院认为，张庭、陈秋雯签订的房屋买卖合同合法有效，双方的权利义务应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据庭审查明的事实，陈秋雯在2017年3月份取得案涉房产的房产证后，通过顺庭公司催促张庭办理过户手续，虽然房屋买卖合同约定最后过户时间为2017年8月30日，但整个房产过户流程包括陈秋雯偿还银行贷款、张庭申请银行贷款、银行同意贷款、向房产登记部门递交材料等，需要一定的时间，不可能在2017年8月30日一天之内即能办完，因此陈秋雯要求张庭提前办理相关手续合理。张庭经催促办理手续后，并没有拒绝办理，只是要求看房产证，也属合理的要求。陈秋雯称张庭是落户至他人名下以赚取差价，但双方在合同中已约定张庭有权指定过户至他人名下，陈秋雯应予以配合，这是张庭、陈秋雯双方的真实意思表示，并不构成欺诈；即使张庭购买案涉房屋的目的确实是为了转卖给他人，也并没有违约法律规定，没有损害陈秋雯的利益。因此陈秋雯的抗辩无理。陈秋雯在合同履行期内即表示不履行合同，已构成预期违约，张庭可以解除合同。陈秋雯同意解除合同，故合同解除。
对于合同解除后陈秋雯应承担的违约责任问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”合同约定定金50000元，因陈秋雯违约，陈秋雯应返还张庭定金50000元，并另外赔偿张庭50000元。陈秋雯违约，对张庭造成房价上涨导致的损失。如陈秋雯所称张庭购买案涉房屋是为了转卖是事实，则张庭为了达到获利的目的，在合同解除后仍需要购置类似房屋，确实需要多支付购房款。综合考虑张庭的损失，定金50000元并不足以弥补张庭因陈秋雯违约受到的损失，参考案涉房屋的评估价值，法院酌定陈秋雯向张庭赔偿200000元，该款项已包含前文所述陈秋雯应另外赔偿给张庭的定金50000元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决：一、解除张庭与陈秋雯签订的《房屋买卖合同》；二、陈秋雯应于判决发生法律效力之日起十日内向张庭返还定金50000元；三、陈秋雯应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿张庭200000元；四、驳回张庭的其他诉讼请求。案件受理费4158.49元，由张庭负担1936.49元，陈秋雯负担2222元。
二审期间，陈秋雯申请证人张某出庭作证，拟证明张庭在与陈秋雯签订案涉房屋买卖合同后伙同顺庭公司倒卖案涉房屋从中牟利。
二审期间，张庭向本院提交以下证据材料：
证据1.广州市番禺区大某食品店营业执照一份，拟证明张庭具有正当职业，并非以炒房为目的购买案涉房屋；
证据2.银行账户历史交易明细清单，拟证明张庭通过银行转账向陈秋雯支付部分定金。
张庭、顺庭公司对陈秋雯提交证据的真实性、合法性、关联性不予确认；陈秋雯对张庭提交证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，顺庭公司对张庭提交证据的真实性予以确认。经庭审质证，因陈秋雯、张庭提交的上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为在案涉的《房屋买卖合同》履行过程中何方为违约方，应承担何种违约责任。
案涉《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。张庭已按照合同约定支付了定金50000元，待陈秋雯取得房产证后要求办理手续时，张庭并未拒绝履行，仅要求看房产证后即办理相关手续，该要求亦属合理。后陈秋雯在合同履行期限内明确表示拒绝继续履行《房屋买卖合同》，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。虽根据《房屋买卖合同》第六条的约定，守约方请求解除合同的，违约方应承定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的。对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”一审法院参照案涉房屋的评估价值，考虑合同解除后张庭购买类似房屋确需多支付购房款，酌定陈秋雯在返还定金的同时向张庭赔偿损失200000元并无不当，本院依法予以维持。陈秋雯上诉主张张庭购买案涉房屋是为了转卖获利，故陈秋雯拒绝出售房屋不构成违约。对此，本院认为，陈秋雯提交的证据不足以证明张庭购买案涉房屋是为了转卖获利，且双方在《房屋买卖合同》中亦明确约定张庭有权指定过户时落名于第三方，陈秋雯应无条件配合。另外，即使张庭购买案涉房屋是为了转卖给他人，亦未违反法律规定和合同约定，未侵害陈秋雯的利益，陈秋雯据此拒绝履行合同理据不足，其该项上诉主张不应予以支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。陈秋雯的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人陈秋雯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余珂珂
审 判 员 安 静
审 判 员 黄玉凤
二〇一八年四月二十八日
法官助理 赵超琳
书 记 员 李嘉敏