安徽省青阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1723民初562号
原告：刘国华，男，住安徽省池州市青阳县。
原告：周绵云，女，住安徽省池州市青阳县。
上述两位原告共同的委托代理人：杨群，安徽王伟律师事务所律师。
被告：池州市绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。
法定代表人：胡桂挺，该公司董事长。
委托代理人：石金喜，安徽青华律师事务所律师。
原告刘国华、�绵云与被告池州市绿都房地产开发有限公司（以下简称“绿都公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐峰独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告刘国华、周绵云共同的委托代理人杨群、被告绿都公司的委托代理人石金喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘国华、周绵云诉称：2013年9月11日，我方购买绿都公司承建的绿都壹号公馆某某室房屋。双方签订的《商品房买卖合同》就项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、面积确认、付款方式、违约责任、交付期限等各项事宜进行了约定。签订合同后，我方依约支付购房款。其中《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年4月1日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人�用。但是，绿都公司因工程等各项原因迟迟不得交房，2015年6月，双方对《商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任进行了确认，双方就延期交房达成一致协议，绿都公司从2015年4月1日至2015年7月30日按我方总购房款日万分之三支付违约金，我方勉强同意收房。但时至今日，绿都公司承建的房屋因工程建设、停车场设置等各种原因迟迟不能通过综合验收，违约状态持续至今。我方多次与其进行沟通协商未果，为此，特诉至法院，请求依法判令绿都公司赔偿我方违约金41112.54元（从2015年8月1日计算至2016年6月30日），同时承担本案诉讼费用。
刘国华、周绵云为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
一、商品房买卖合同，证明：1、双方系商品房买卖合同关系，应当使用此案由下的法律规�，区别于建设施工合同的法律适用。2、合同第8条约定，绿都公司应于2015年4月1日前将房屋经综合验收合格交付于刘国华、周绵云，根据城市房地产管理法等规定，综合验收应由房地产开发企业向所在地县级以上房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督，消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收，并出具综合验收报告。3、合同第九条约定，绿都公司延期交房每日应按购房款万分之三支付违约金，这也是本案诉讼请求的主要依据，该项违约是建立在两个层面上，第一层面是在2015年4月1日之前交房；第二层面交房的房屋应符合合同约定，即综合验收合格。4、合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后的交接，从本案来看，绿都公司没有进行合同约定或法律规定的交付，更谈不上交接。
二、安徽省�州市地方税务局销售不动产统一发票，证明刘国华、周绵云已依约付款，履行了全部的合同义务。
三、协议一份，证明：1、诉争房屋确实未经综合验收，达不到法律规定和合同约定的交付条件。2、该协议对商品房买卖合同约定的违约责任进行了确认，即2015年4月1日至2015年7月30日期间的违约责任，由绿都公司按照总购房款的日万分之三支付违约金，该期间的违约责任绿都公司已支付完毕，但是至今违约状态仍在继续。
绿都公司辩称：1、2015年5月4日，建设方、设计方、施工方依法验收后，一致通过对房屋的竣工验收；2、2015年6月8日，刘国华、周绵云接受了房屋的交付，领取了房屋的钥匙，并出具验收清单，开始使用该房屋；3、2015年6月8日，刘国华、周绵云和绿都公司签订了一份协议，双方约定了违约金的数目和一些优惠条件，这些优惠条件包括物业免收两年的物业费，赠与刘国华、周绵云3**元的燃气优惠卡并且负责刘国华、周绵云停车，并对阳台进行封闭，这一事实表明绿都公司和刘国华、周绵云对于迟延交付房屋两个月的违约责任进行了约定，不存在重复支付违约金的事实。4、绿都公司已经在合同约定的范围内将房屋交给刘国华、周绵云使用，不存在逾期交房。5、绿都公司在2015年6月8日已经完成房屋交付。6、绿都公司交付行为符合合同约定和法律规定，不存在迟延交房违约的行为；根据合同第八条第二款第四项之约定，绿都公司具有下列情形之一的可以据实予以延期交房：地下水出水量非常大，导致绿都公司无法建设地下车库，这应当视为不可抗力，属于合同约定的第二款的第二项；因市政等原因，而非绿都公司能力所及的情况出现，导致坐落于园林路北�停车场场地至2016年5月29日才被审批，至今因拆迁安置问题未落实，尚未交付，这就是合同第8条第二款第3项的规定，属于政府原因的可以顺延交房时间；因买受人原因造成的，如刘国华、周绵云要求封闭露台，没有被规划审批，但是刘国华、周绵云要求封闭露台，但是没有被审批，这是合同第8条第二款第4项的规定；绿都公司承建的诉争房屋已通过竣工验收，而且在竣工验收这一栏综合验收方面是合格的，也符合交房使用的条件；即便房产公司交付房屋时不具备交房条件，但刘国华、周绵云已实际接收房屋，这与逾期交房是两回事，绿都公司不构成逾期交房的违约。综上，请求法院驳回刘国华、周绵云的诉讼请求。
绿都公司为支持其辩解，向本院提交了如下证据：
一、营业执照复印件及法定代表人身份证明书各一份，证明绿都公司诉讼主体资格及其具有房地产开发资质；
二、《岩土工程勘察报告》复印件、《青阳县住房城乡建设用地规划设计条件通知书》复印件及相关图纸复印件、《协议》各一份，证明：1、因地质勘察地下水量大，致绿都公司无法建设地下车库，这应视为不可抗力；2、因市政等原因，致坐落于社会停车场用地于2016年5月29日才被审批，且因拆迁问题用地至今尚未交付使用；3、因买受人要求封闭露台，但至今没有通过变更规划审批，造成延期；
三、《工程竣工验收报告》复印件一份，证明涉案房屋所在楼宇于2015年5月4日即交付使用之前已通过竣工验收，绿都公司向刘国华、周绵云交付房屋的行为完全符合合同约定，并且符合法律规定；
四、房屋交付验收清单一份，证明刘国华、周绵云于2015年6月8日已接受并使用房屋，绿都公司不存在违约。
绿都公司对刘国华、周绵云提交的证据一的真实性没有异议，但不能达到证明目的，1、绿都公司虽然没有按照该合同的约定的4月1日交房，是有特殊的原因的。双方签订了协议，已经变更了交房时间，刘国华、周绵云接受了房屋的钥匙和与房屋相关的物品，不存在逾期交房的事实；2、该合同上约定的违约金双方已经协商支付，不存在持续违约的问题；3、逾期交房和综合验收是两个概念，综合验收不影响刘国华、周绵云使用和接受房屋；4、所谓的协议书上约定的违约金，不仅仅是合同上约定的违约，还给了相关的优惠待遇，如免2年物业费，赠送燃气卡等；5、该合同只约定了逾期交房的违约金，没有约定交房存在瑕疵的违约金，另违约金已经经�处理，不能达到刘国华、周绵云的证明目的。对证据二没有异议。对证据三的真实性没有异议，但是不能达到刘国华、周绵云的证明目的，该协议证明了双方对违约责任已经确定了，不存在重复主张违约责任，尽管该协议提到了违约，但是绿都公司不存在违约。
刘国华、周绵云对绿都公司提交的证据一没有异议。对证据二中的《岩土工程勘察报告》的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，认为从该份证据看，绿都公司在与刘国华、周绵云签订商品房买卖合同前就已知晓地质勘察情况，所以该情形不构成不可抗力范畴；而证据二中《青阳县住房城乡建设用地规划设计条件通知书》及相关图纸，正好证明绿都公司尚未建造停车场及其未经综合验收存在违约的事实；即使绿都公司有证据证明该地块建设用地规划设计经规划部门批准，业主对此享有相应权利，其也没有按规定在10日内书面通知买受人；对证据二中《协议》的真实性没有异议，但该证据不能证明是因刘国华、周绵云要求变更露台等原因致需要经规划审批而耽误了房屋综合验收。对证据三《工程竣工验收报告》的真实性有异议，因相关部门未在报告上签字或盖章；另对其关联性及证明目的有异议，不能证明其交付的房屋符合合同约定的交付条件。对证据四中签名、房号、签字日期的真实性没有异议，但刘国华、周绵云非专业的验收单位，其接收房屋并不能认定该房屋已经符合合同约定和法律规定的交付条件，故达不到绿都公司的证明目的。
对刘国华、周绵云提交的三组证据，因绿都公司对其真实性均无异议，本院经审查予以确认。对绿都公司向本院提交的四组证据，因刘国华、周绵云对证据一�二、四的真实性均无异议，本院经审查予以确认；对证据三，因绿都公司在庭审中也认可诉争房屋未经综合验收登记备案，则该份证据不能证明其房屋达到合同约定“商品房经综合验收合格”的条件，故对其证明目的不予确认。
经审理查明：2013年9月11日，绿都公司作为出卖人、刘国华、周绵云作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人建设的青阳县某某镇绿都壹号公馆某某室商品房，商品房阳台为非封闭式，建筑面积88.86平方米，单价每平方米4603.64元，总金额409080元，首付123080元，按揭286000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房经综合验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因自然天气的原因导致建筑施工不能施工，凭气象部门的资料视为不可抗力因素，通知延期。3、遇政府部门重大政策调整的或市政原因等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付的。4、出现买受人原因造成的延期事由，诸如：未准时支付任何一期房款或买受人对商品房提出设计变更或特殊要求。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。”第十条规划、设计变更约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知告知买受人。”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人付违约金。”合同同时还就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限等事项进行了约定。合同签订当日，刘国华、周绵云按约缴纳了首付款123080元，绿都公司向其开具了不动产统一发票。2015年6月8日，周绵云在房屋交付验收清单上签字，与绿都公司就某某室商品房办理了交接手续后。2015年6月，绿都公司作为甲方，刘国华、周绵云作为乙方，双方签订了一份《协议》，协议约定，甲方与乙方协商调解达成以下一致意见。一、乙方办理房屋交付手续后，2015年4月1日至2015年5月26日违约金甲方于6月8日前支付给乙方。二、乙方要求甲方封闭未封闭的露台；施工封闭露台时间约60天（2015年6月1日至2015年7月30日），甲方支付乙方违约金，违约金按总房款的万分之三支付，此违约金支付时间，封闭露台完成后，乙方查看验收后支付。三、甲方免乙方物业管理费壹年，并赠予乙方价值300元燃气优惠卡壹张。四、乙方的停车甲方负责停至西门夜市。五、乙方中途申请不封闭阳台的，甲方不予采纳，乙方并支付甲方工程损失费贰万元。六、乙方对房屋进户门大厅不再提出异议，甲方除协议第三条外，免乙方物业费贰年、价值300元燃气卡壹张，此条款一方违约赔付对方违约金贰万元整。2016年5月17日，刘国华、周绵云以绿都公司因工程建设、停车场设置等各种原因迟迟不能通过综合验收，违约状态持续至今为由，诉至法院，要求绿都公司赔偿其违约金41112.54元（按购房款409080元自2015年8月1日起按日万分之三计算至2016年6月30日）。
另查：池州市工程勘察院2012年3月20日提交的青阳.绿都壹号公馆《岩土工程勘察报告》水文地质条件显示，根据对周围环境的水文地质条件分析，拟建场地地下水（土）对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。2016年5月29日，青阳县住房和城乡建设委员会作为青规条字（2016）14号《青阳县住房城乡建委建设用地规划设计条件通知书》，对社会停车场用地予以审批。截止起诉前，绿都公司开发的绿都壹号公馆尚未进行综合验收备案登记。
本院认为：绿都公司与刘国华、周绵云签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，依法成立并具有法律效力。双方当事人应当按�合同约定全面履行相关义务。根据合同约定，绿都公司应当在2015年4月1日前将诉争商品房综合验收合格后交付刘国华、周绵云使用，而绿都公司未在2015年4月1日按期交房，构成逾期交房。绿都公司认为因地下水出水量非常大，致其无法建设地下车库；因市政原因，致使园林路北侧停车场于2016年5月29日才被审批，以致造成没有停车场其房屋综合验收不能备案；根据上述二项事实，公司依据合同第八条中约定的特殊原因，可据实予以延期交房；经审查认为，池州市工程勘察院于2012年3月20日出具的《岩土工程勘察报告》，而绿都壹号公馆于2013年3月20日开工建设，故绿都公司在开工之前就已知晓房屋建设的相关情况，其提交的相关证据不能证明其在约定交房之日无法完成停车场的建设导致房屋未通过综合验收的原因系不可抗力和市政因素等，故对绿都公司关于其不构成�期交房的辩解意见，本院不予采纳。合同第十一条关于交接房屋约定，双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条规定的证明文件即综合验收合格的相关文件，并签署交接单；出卖人不出示综合验收合格的相关文件或文件不齐全，买受人有权拒绝交接。2015年6月8日，刘国华、周绵云在未见综合验收合格的相关证明文件下，可拒绝接受诉争商品房，并要求绿都公司承担由此产生的延期交房责任，而其却在《房屋交付验收清单》上签字接收房屋，应视为刘国华、周绵云同意接受不具备交付条件的房屋，故诉争的商品房已于2015年6月8日交付。刘国华、周绵云以绿都公司至今不能将诉争的房屋通过综合验收为由，要求绿都公司从房屋交付之日即2015年6月8日起赔偿其违约金41112.54元，因诉争的房屋已实际交付，且双方在合同以及2015年6月签订的协议中也未约定诉争房屋未�过综合验收，绿都公司仍应按总房款的每日万分之三承担违约责任，故刘国华、周绵云的诉求依法不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告刘国华、周绵云的诉讼请求。
案件受理费827元，减半收取413.5元，由刘国华、周绵云负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。
审判员 徐峰
二〇一六年八月一日
书记员 金媛
附：本案适用的相关法律条文和司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。