福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终3501号
上诉人（原审原告）：袁军，男，1984年1月18日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
上诉人（原审原告）：袁乖，女，1984年9月17日出生，汉族，住厦门市思明区。
上诉人（原审原告）：匡碧如，女，1963年10月7日出生，汉族，住湖南省醴陵市。
上列三上诉人共同委托诉讼代理人：林明聪、张方芳，福建通久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈秀斌，男，1959年8月15日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：李志鹏、蓝丽英，福建旭丰律师事务所律师。
原审第三人：任洪，女，1983年1月10日出生，汉族，户籍地广东省高州市，现住厦门市思明区。
原审第三人：许坤泉，男，1983年4月26日出生，汉族，户籍地福建省平和县，现住厦门市思明区。
上诉人袁军、袁乖、匡碧如因与被上诉人陈秀斌及原审第三人任洪、许坤泉案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初9345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁军、袁乖、匡碧如上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持袁军、袁乖、匡碧如一审全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉《房产买卖协议书》签署于人民法院查封之前，真实合法有效。案涉房产被查封时间为2015年5月8日，而《房产买卖协议书》签订的时间为2014年9月12日，并在签约后，转账支付了购房款，并在其后按月定期支付案涉房产的按揭贷款，并在2014年11月5日办理了案涉房产的全权委托公证。袁军、袁乖、匡碧如在一审中提交了《房产买卖协议书》、购房款收据、银行转帐凭证、银行按揭缴款记录、委托公证书。而一审法院仅凭陈秀斌对《房产买卖协议书》不予认可，而许坤泉、任洪未到庭应诉，即否定《房产买卖协议书》的真实合法有效性，显然错误:1.陈秀斌不是《房产买卖协议书》的相对方，并无凭空否认该合同真伪的资格。2.许坤泉、任洪未出庭，不能由此作为否定合同真实合法的理由。3.本案与案涉房产买卖的转账记录和银行按揭还款记录，委托公证书等，也能印证案涉房产买卖合同的真实性。4.在同类执行异议案件中，作为陈秀斌一方，几乎在法庭上都是否认案涉房产买卖合同的真实性。二、袁军、袁乖、匡碧如在人民法院查封之前已经实际控制房产。袁军、袁乖、匡碧如在2014年9月12日签约购得案涉房产后，在2014年11月5日办理了案涉房产的全权委托公证，通过办理合法手续，取得了案涉房产的全部权利。同时，上诉人在购房后已经接手案涉房产的按揭缴纳工作，按月支付银行按揭款，已经对案涉房产实施控制并承担相应的对外义务。案涉房产因属一手房，2015年5月8日被查封，开发商通知全体业主的交房时间是2015年6月1日，上诉人2015年6月4日办理交房手续并立即入住。对于一手房，在开发商尚未交房的情况下，未实际占有房产并非上诉人一方的过错，上诉人在购房后立即办理了房产全部权利的委托公证手续，己经实现了对房产全部权利的继受和占有。一审法院将“合法占有该不动产”狭义理解为“实物占有”，与厦门市相关案件的司法审判实践相悖。三、袁军、袁乖、匡碧如对于案涉房产在查封前未办理过户登记手续，没有过错。案涉房产系开发商出售的一手房产，在购得房产后，查封前，楼盘整体尚未到办理分户产权的阶段，因此上诉人未办理过户登记手续，系非上诉人的原因导致。一审法院据以认定上诉人存在过错的理由，缺乏事实和法律依据:1.一审法院所引用的城市房地产管理法的规定，未经依法登记领取权属证书的房产不得转让，并不导致案涉房产买卖合同的无效，这是全国类似案件中的司法判例所支持的。2.上诉人作为一名普通的非法律专业人士，按社会上比较普遍的方式购买房产，并无理由预见到该房产日后会被人民法院查封。
陈秀斌答辩称，一、关于房产买卖真实性问题。一审的证据已足以表明袁仲秋与任洪、许坤泉之间不存在真实房屋买卖关系，而是袁仲秋与许坤泉存在其他经济往来，双方相互串通倒签房产买卖合同，以逃避被执行责任。二、涉案房产被查封之前上诉人并没有实际合法占有涉案房产。1、一审中上诉人并没有证据证据其在法院查封前就已经合法占有涉案房产，涉案房产被查封的时间为2015年5月8日，而双方已经确认开发商通知交房时间是2015年6月1日，上诉人接收涉案房产的时间为2015年6月份，显然上诉人是在涉案房产被人民法院查封之后才占有该房产的。2、二审中上诉人补充提交的证据材料也可以看出上诉人最早支付涉案房产物业管理费用的时间是2016年3月份，也可证明上诉人实际占有涉案房产的时间在查封之后。三、上诉人自身对涉案房产无法办理过户存在过错。《土地管理法》36条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让。”《房产买卖协议书》上注明房产是代办产权的，协议第一款已明确该房产是尚未竣工交付使用的。可见，上诉人是明知涉案房产不能买卖和过户登记的情况下仍冒险购买，存有主观过错。而且，涉案房产需过一段时间才能交房和办理权属登记，上诉人应该意识到该房产交易存在风险，上诉人仍进行交易，表明其自愿承担该风险。
原审第三人任洪、许坤泉未作陈述。
袁军、袁乖、匡碧如向一审法院提起诉讼，请求判令：立即停止对袁仲秋购买的址于厦门市集美区中海锦城国际11号楼22层2204室房产的强制执行，并解除对该房屋的冻结、查封。
一审法院认定事实：2015年3月2日，陈秀斌因与任洪、许坤泉民间借贷纠纷向本院提起诉讼，一审法院于2015年9月17日作出（2015）思民初字第4345号民事判决书，判决：1、任洪、许坤泉于判决生效之日起三日内支付陈秀斌借款本金100万元及逾期还款利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年3月18日计至实际还款之日止）；2、任洪、许坤泉于判决生效之日起三日内支付陈秀斌公告费308元、保全费2020元；3、驳回陈秀斌的其他诉讼请求。根据前述判决查明的事实，任洪与许坤泉系夫妻关系，两人于2008年2月2日结婚、2014年9月10日办理离婚登记，上述债务发生在二人夫妻关系存续期间。该判决生效后，任洪、许坤泉未予以履行，陈秀斌向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，袁军、袁乖、匡碧如向一审法院提出书面异议。2016年5月4日，一审法院作出（2015）思执字第5969号之二执行裁定书，裁定如下：1、中止对厦门市集美区中海锦城国际11号楼地下一层1102号车位的执行；2、驳回袁军、袁乖、匡碧如的其他执行异议请求。上述执行裁定书送达后，袁军、袁乖、匡碧如不服，于2016年6月16日向一审法院递交起诉状，提起诉讼。
又查，（2015）思民初字第4345号一案在诉讼期间，一审法院于2015年5月8日查封了厦门市中海锦城国际11号楼22层2204室房产（即本案讼争房产）；执行期间，一审法院于2016年1月7日查封了厦门市中海锦城国际11号楼地下一层1102号车位。
另查，袁仲秋于2015年9月21日死亡，匡碧如系袁仲秋配偶，袁军、袁乖系袁仲秋子女；2015年6月4日，开发商厦门海合美地产有限公司交付前述讼争房产及车位，由案外人易长告代表业主（即任洪、许坤泉）予以签字接收。
一审审理中，袁军、袁乖、匡碧如称易长告系袁仲秋妹夫，其自2015年6月4日交房后即入住该讼争房产至今。袁军、袁乖、匡碧如认为，袁仲秋与任洪、许坤泉签订的《房产买卖协议书》合法有效，袁仲秋购买案涉房产后，虽未办理产权过户登记，但其已依协议约定支付全部价款并占有标的物至今，且其在本案中并无过错，故法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，袁军、袁乖、匡碧如提交了《房产买卖协议书》及任洪、许坤泉收到购房款共计592714元后出具的收款凭据、收据，以及袁仲秋、袁军转账记录等证据予以佐证。陈秀斌认为，其对袁军、袁乖、匡碧如提交的上述证据的表面真实性无异议，但认为系袁军、袁乖、匡碧如与任洪、许坤泉互相勾结串通，袁仲秋与任洪、许坤泉之间不存在真实的房屋买卖关系，且涉案房产被查封之前袁军、袁乖、匡碧如并未实际合法占有涉案房产，并非涉案房产的所有权人，也不具备阻却人民法院强制执行涉案房屋的法定事由。
一审法院认为，任洪、许坤泉经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据袁军、袁乖、匡碧如提交的《房产买卖协议书》及收款凭据、收据等证据，一审法院分析认为，鉴于任洪、许坤泉未到庭参加诉讼，且陈秀斌对该讼争房产真实交易提出异议的情况下，前述证据中任洪、许坤泉的签字是否真实以及双方之间是否存在真实有效的房屋买卖关系等事实均无法确认，且涉案房产于2015年5月8日已被查封，查封之前袁军、袁乖、匡碧如并未实际合法占有该房产。此外，根据我国城市房地产管理法的相关规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；且前述《房产买卖协议书》已注明涉案房产尚未竣工交付使用，涉案房产需经一段时间才能交房和办理权属登记，袁仲秋在签订房产买卖协议时理应意识到涉案房产的交易存有风险，即涉案房产在此期间随时可能被司法机关查封冻结。因此，袁军、袁乖、匡碧如自身对涉案房产无法办理过户登记存在过错，其并非涉案房产的合法所有权人，也不具备阻却人民法院强制执行涉案房屋的法定事由。故（2015）思执字第5969号之二执行裁定书，符合法律规定。袁军、袁乖、匡碧如不服上述裁定提起诉讼，要求停止对址于厦门市集美区中海锦城国际11号楼22层2204室房产的强制执行，并解除对该房屋冻结、查封的诉讼主张，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告袁军、袁乖、匡碧如的诉讼请求。
二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审审理期间，袁军、袁乖、匡碧如向法庭提交7组证据，证据1，厦门市商品房买卖合同；证据2，商品房买卖合同备案证明；证据3，个人购房担保借款合同；证据4，发票；证据5，代收款费用证明；证据6，现场照片；证据7，发票、收款收据。
陈秀斌质证认为，这些证据并非新的证据。对证据1、2、3、4、5，真实性无异议，关联性有异议。首先，这些证据不能体现任洪、许坤泉向袁仲秋交付这些原件材料的时间，甚至无法证明任洪、许坤泉有向袁仲秋交付这些材料的事实；其次，即使有交付这些材料，但不等于合法占有了案涉房产。袁仲秋与许坤泉存在其他债务纠纷，他们之间的房屋买卖存在逃避债务的行为，且现在任洪、许坤泉已经下落不明，无法证明证据来源的合法性。证据6，三性不予认可。从照片上看，无法确认是涉案房产现场，也无法体现拍照的时间，不能证明袁军、袁乖、匡碧如所要证明的内容。证据7，真实性合法性认可，关联性有异议。虽然从发票中开具项目记载内容来看，袁军、袁乖、匡碧如最早支付物业管理费是2015年8月，但出票时间是2016年3月2日，这证明其是2016年3月才开始占有案涉房屋，而案涉房屋查封是2015年5月，显然其占有房屋是在查封之后。
二审庭审中，袁军、袁乖、匡碧如向法庭申请证人官昌艳出庭作证，拟证明袁仲秋与任洪、许坤泉的房屋买卖行为真实合法。
袁军、袁乖、匡碧如认为，对证人陈述的真实性予以确认，其可以反映当时的交易情况，过程是真实的，合法有效。
陈秀斌认为，对证人陈述的真实性不予确认。第一，证人没有参与签约、居间的过程。证人说看到结婚证，但结婚证与离婚证是不一样的证件，所要求的材料和手续是完全不一样的。离婚协议说明房产归女方，如果是已经离婚，是按照离婚的手续办理。如当时已经离婚，房屋是女方所有，不可能是许坤泉收钱。第二，关于5万元的付款没有收据，在协议书中并没有提及违约金的问题。第三，关于付款中差的5000元，证人陈述是扣按揭款，但按揭款是5900元。付按揭款的时间是29号，离签约时间不到半个月，应是是两千多，不是五千。第四，2014年11月份，买房人就应该付按揭了，但是其2015年9月29日才开始付按揭，差了11月时间，与证人证言相矛盾。
本院认为，袁军、袁乖、匡碧如向本院申请调取（2015）思民初字第4345号案件的档案材料，经审查，该案件与本案属于不同法律关系，该申请不符合法律规定，本院不予准许。本案的争议焦点系袁军、袁乖、匡碧如申请停止对讼争房产查封的请求是否成立。根据任洪、许坤泉与袁仲秋签订的《房产买卖协议书》约定，袁仲秋应于2014年9月12日即合同签订当日起，承担讼争房屋的银行按揭款，但袁军、袁乖、匡碧如提交的证据显示，其开始支付按揭款的时间是2015年9月。虽然袁军、袁乖、匡碧如于二审庭审时主张袁仲秋在签约后以现金存入任洪的银行卡支付按揭，直至死亡后才由其子女接手，但并未提交相应证据予以证明，本院不予采信。且袁仲秋在办理房屋委托公证前向许坤泉支付的款项金额与协议约定的首付款金额并不一致，致本院无法确认款项与本案的关联性。故袁军、袁乖、匡碧如关于其已依照协议约定支付全部房款的主张证据不足，本院不予采信。本案袁军、袁乖、匡碧如不享有排除执行的权利。综上，袁军、袁乖、匡碧如关于本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由袁军、袁乖、匡碧如负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一七年十月二十六日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。