江西省修水县人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣0424民初1425号原告匡俊才，男，1963年5月11日出生，汉族，住九江市修水县。委托代理人陈宇，江西问章律师事务所律师。被告上饶市恒昌实业有限公司，住所地上饶市信州区灵溪镇政府院内。法定代表人孙饶平，该公司执行董事。被告ＸＸ宁，男，1962年5月29日出生，汉族，住上饶市信州区。委托代理人冷天鹏，江西人民律师事务所律师。原告匡俊才与被告上饶市恒昌实业有限公司（以下简称上饶恒昌公司）、ＸＸ宁合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭。原告匡俊才及其委托代理人陈宇，被告ＸＸ宁及其委托代理人冷天鹏到庭参加了诉讼，被告上饶恒昌公司经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005至2006年间，案外人廖清桥、许云峰、宁建渠、黄治民合伙一起同被告上饶恒昌公司修水县恒丰花园项目部签订《合伙协议书》，约定双方一起开发建设修水县恒丰花园第25栋，2006年6月2日，开工前案外人经被告同意，将该栋楼的合作建设权转让给了原告；原告与案外人郑万祥合伙一起同被告上饶恒昌公司修水县恒丰花园项目部签订《合伙协议》，约定双方一起开发建设修水县恒丰花园第12栋，由原告承担该几栋房屋的土地款、报建费、效果图制作费、规划费、测绘费和施工图纸及管理费；该商品房开发行为由被告上饶恒昌公司名义办理手续，由原告实际管理；房屋建成后，由被告统一销售，被告按销售额1.5%收取销售费用，剩余部分都归原告所有。协议签订后，原告按照约定支付了部分款项，并和被告达成协议，其余应付款项由被告在商品房销售款中扣除。建设过程中，原告已从案外人郑万祥手中将合伙份额收购，即原告成为唯一合同相对方和被告共同开发，现该商品房已经建成，且房屋已销售完。根据合伙协议约定在销售房款中扣除原告应付款项后，第12栋、第25栋两栋楼，被告上饶恒昌公司应向原告支付1128375元，而被告恒昌公司却不肯按照约定支付该销售款。由于被告恒昌公司只是合同名义上的相对人，被告ＸＸ宁是实际合同相对人，原告经多次催讨未果，为维护原告合法权益，请求判令：被告上饶恒昌公司和ＸＸ宁支付原告房屋销售价款1128375元。诉讼过程中，原告匡俊才于2017年10月16日增加诉讼请求要求支付按年利率6%从2010年11月17日计算至实际付清款项时利息（暂计算至2017年11月16日的利息473917.5元）。2017年12月18日，原告再次增加及变更诉讼请求为撤回要求被告支付第12号楼的房屋销售价款诉讼请求，要求法院判决被告向原告支付修水县恒丰花园第25#楼房屋销售价款2152760.66元及利息（按年利率6%从2010年11月17日起计算至实际付清款项之日止）。对于2017年12月18日原告变更及增加的诉讼请求系在本院第二次向被告上饶恒昌公司公告送达传票后，开庭时间定为2017年12月26日，本院未能向被告上饶恒昌公司合法送达原告的该项变更增加诉讼请求，故对2017年12月18日的变更及增加诉讼请求本院不予审理。被告上饶恒昌公司未到庭，亦未提出答辩。被告ＸＸ宁辩称，首先，原告涉案合同是和修水县恒丰花园项目部签订，被告ＸＸ宁仅是涉案房产的项目部经理，被告上饶恒昌公司是开发该地块合法注册的公司，上饶恒昌公司才是本案诉争标的权利义务一方，被告ＸＸ宁不是适合被告，应驳回原告对其的诉讼请求；其次，原告涉案合同和修水县恒丰花园项目部签订的，第12栋、第25栋楼合同的合作方不仅是原告个人，周某、郑万祥也是本案诉争标的权利义务一方，依法是必要诉讼当事人，应追加周某、郑万祥为当事人；最后，原告应提供两份协议的原件，仅有复印件不认可。同时，涉案的房地产早已结算完毕，结算时被告ＸＸ宁作为被告上饶恒昌公司的代表观点是原告尚欠被告款项，还有另外两栋楼。至于原告诉请的数额如何计算出来的，原告应进行核对，被告ＸＸ宁申请了会计出庭。经审理查明，2003年12月26日，上饶市恒丰房地产开发有限公司取得涉案土地的国有土地使用权，占地面积约100亩（不含农贸市场）。2005年10月25日，县恒丰花园项目部（甲方）与廖清桥、宁建渠、许云峰、黄绍昆、许文锋（共同作为乙方）就恒丰花园小区第25栋房签订《合伙协议书》。在此合伙协议书末尾署名部分，甲方署名盖有修水县恒丰花园项目部合同专用章及ＸＸ宁、余猛签名。该合伙协议书主要内容为：“一、乙方作为恒丰花园的股东，参与合伙兴建恒丰花园小区，为了便于管理，加强责任，甲方采取经济指标承包的方法承包给乙方建房。二、双方的出资1、甲方以恒丰花园第25栋的土地与乙方联合开发，该地块位置：（本院注空白）共计可建的占地面积约500平方米。（准确数据以确认图和甲方的收据为准）。每平方米单价1460元，合计人民币73万元整。2、甲方将该地承包给乙方兴建，乙方除交清该地的土地款外，另付给甲方报建费、效果图制作费，规划费、测绘费和施工图纸费及管理费在内，按占地面积每平方米400元，共计20万元整。以上两项合计乙方付甲方人民币玖拾叁万元整（￥93万元）。三、分配方法1、该栋房的面积全部由乙方出资兴建，建筑面积约3000平方米，总投资约200万元全部由乙方投资。2、该栋房的所有铺面和住房全部由乙方兴建和销售，所有收入全部归乙方所有，乙方自负盈亏，一切利益由乙方享受，风险由乙方承担。该土地权属也相应随产权所有者拥有。四、出资时间签订本协议乙方10天内付60%给甲方计51万元，开工付清80%，余款在按揭中扣清。五、甲方权利1、甲方负责办理各种报建手续，确保按期开工，并负责有关部门的协调工作。2、负责办理铺面，商品房销售许可证工作，和组织人员搞好商住楼的销售工作。3、负责办理土地分割证和销售的房屋权属发证手续。4、甲方尽可能办理银行按揭贷款手续，如能办好按揭手续乙方一并享受。5、甲方负责基建时的水、电到恒丰花园小区，按表计费由乙方承担。六、乙方权利1、乙方必须服从甲方管理，严格按甲方规划设计的图纸和质监，监理有关的要求施工，承担因房屋质量所造成的一切经济损失和民事责任。2、承担建筑营业税和房屋销售税，以及乙方建房中的消防、避雷、质监、监理、施工图纸变更费，水、电到位和办房产权证，土地分割证所需的费用。3、乙方必须注意施工安全，凡在施工中出现任何不安全的事故，由乙方全部承担经济责任。七、其它1、此次合伙经营商品房开发，乙方参与公司管理，均以甲方名义办理一切手续。2、由甲方组织统一到售房部销售铺面和商品房，统一价格，按销售额提起1.5%的销售费用，超过部份全部由甲方承担。八、本协议一经签订双方不得违约，单方违约按合同总额支付对方20%的违约金。”协议签订后，许文锋、余军胜和许文锋、廖清桥于2005年12月2日分别向修水县恒丰花园项目部支付25#合作开发款20万元、31万元。另查明，2007年6月2日，黄治民、宁建渠、许云锋、廖清桥等人（共同作为甲方）与匡俊才（乙方）签订《土地转让协议》一份，在此协议书末尾署名部分，甲方署名为黄治民、廖清桥、宁建渠，乙方署名为匡俊才。该协议就甲方于2005年购买恒丰花园小区25#楼地皮一块，当时甲方付给恒丰公司中人民币伍拾壹万元整作为该地块订金，现经甲、乙双方协商，甲方将该地块转让给乙方，协议主要内容如下“一、转让总价款柒拾捌万伍仟元整（即原土地订金51万元、利息费用27.5万元）。二、付款方式：签订本协议，乙方付给甲方人民币壹拾万元整，余款在2007年6月12日前乙方一次性付清给甲方。三、乙方付清所有款项给甲方后，甲方将与恒丰花园项目部签订的《合伙协议书》及相关承诺交给乙方，同时，该《合伙协议书》及相关承诺上甲方的权利与义务由乙方履行，甲方概不再承担相关的权利和义务。甲、乙双方共同到恒丰花园项目部变更合同。四、本协议签订后的双方不得违约，如有单方违约，违约方向守约方赔偿该土地转让总价的10%作为违约金。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执壹份，未尽事宜协商解决。”土地转让协议签订后，2007年6月7日，余军胜向原告匡俊才出具收条一份，该收条载明“今收到匡俊才交来恒丰花25#地皮转让订金陆万元整（60000）经手人余军胜2007.6.7号”。同月15日，许云峰向原告匡俊才出具收条一份，该收条载明“今收到匡俊才恒丰花园25#楼地皮转让款陆拾万元整（￥600000）许云峰2007.6.15。”同月18日，廖清桥向原告匡俊才及案外人周某出具了收条一份，该收条载明“收到周某与匡俊才合作购买恒丰花园25#地皮转让尾款共计壹拾贰万捌仟元整（￥128000.00）此据收款人廖清桥条2007.6.18”。2008年4月8日，原告匡俊才向修水县恒丰花园项目部支付25#合作开发款280000元。2006年6月，修水县恒丰花园项目部（甲方）与匡俊才、郑万祥（共同作为乙方）就恒丰花园小区第12栋房签订《合伙协议书》。在此合伙协议书末尾署名部分，甲方署名盖有修水县恒丰花园项目部合同专用章及余猛、伍得财签名。该合伙协议书主要内容为：“该合伙协议书主要内容为：“一、乙方作为恒丰花园的股东，参与合伙兴建恒丰花园小区，为了便于管理，加强责任，甲方采取经济指标承包的方法承包给乙方建房。二、双方的出资1、甲方以恒丰花园第12栋的土地与乙方联合开发，该地块位置：1、东起恒丰花园大门口，西至恒丰花园11号楼，共计可建的占地面积约750平方米。（准确数据以确认图）。每平方米单价2600元，合计人民币195万元整。2、该栋房的面积全部由乙方出资兴建，建筑面积约5250平方米，总投资约435万元全部由乙方投资。三、分配方法1、甲方将该地承包给乙方兴建，乙方除交该地的土地款外，另付给甲方报建费、效果图制作费、规划费、测绘费和施工图纸费及管理费、绿化、硬化在内，按占地面积每平方米400元，共计30万元整。以上两项合计乙方付甲方人民币贰佰贰拾伍万元整。2、该栋房的所有铺面和住房全部由乙方兴建和销售，所有收入全部归乙方所有，乙方自负盈亏，一切利益由乙方享受，风险由乙方承担。该土地权属也相应随产权所有者拥有。四、付款方式：签订本协议乙方首付18%给甲方即人币40万元整，余款在房子销售中按甲方40%，乙方60%的比例，扣除地皮款，直至扣清为止。五、甲方权利1、甲方负责办理各种报建手续，尽快办好房子拆迁，并负责有关部门的协调工作。2、负责办理铺面，商品房销售许可证工作，和组织人员搞好商住楼的销售工作。3、负责办理土地分割证和销售的房屋权属发证手续。4、负责办理银行按揭贷款手续。5、甲方负责基建时的水、电到恒丰花园小区，按表计费由乙方承担。六、乙方权利1、乙方必须服从甲方管理，严格按甲方规划设计的图纸和质监，监理有关的要求施工，承担因房屋质量所造成的一切经济损失和民事责任。2、承担建筑营业税和房屋销售税，以及乙方建房中的消防、避雷、质监、监理、施工图纸变更费，水、电到位和办房产权证，土地分割证所需的费用。3、乙方必须注意施工安全，凡在施工中出现任何不安全的事故，由乙方全部承担经济责任。七、其它1、此次合伙经营商品房开发，乙方参与公司管理，均以甲方名义办理一切手续。2、由甲方组织统一到售房部销售铺面和商品房，统一价格，按销售额提起1.5%的销售费用，超过部份全部由甲方承担。八、本协议一经签订双方不得违约，单方违约按合同总额支付对方20%的违约金。”协议签订后，匡俊才于2006年6月29日、2008年10月17日、2008年10月31日分别向修水县恒丰花园项目部支付12#合作开发款300000元、100000元、100000元。审理过程中，被告ＸＸ宁申请证人陈某1、周某出证作证，证人陈某1在庭审中陈述称其本人系修水县恒丰花园项目部的会计，12#和25#的账目是其本人做的。恒丰花园先做几栋楼不涉及到罚款。大概在2010年，县里整顿超容积率、小产权房，开始恒丰花园小区所有超高的都按照罚款标准结算（按照建筑面积一平方米补125元，规划罚款按建筑面积20元补一平方米），整个修水恒丰花园是32栋楼，具体罚款多少栋其已记不清楚了。2013年下半年，匡俊才、ＸＸ宁、周某和我四个人在君豪酒店谈到了欠款利息，匡俊才在出售的房款应该付合作款利息大约有60到70万元，周某做中间人提议少算一点以30万元计算，但是双方都没有表态。周某在庭审中陈述称修水县恒丰花园第25#系其和匡俊才合伙出资施工的，其本人占有40%的合伙份额，其余的为匡俊才的，其不同意匡俊才代理其本人处理25#楼的诉讼事项。第25#的合作对方尚欠我们分配款项，因为匡俊才另外还参与了修水县恒丰花园第12#的开发，但匡俊才尚欠合作方的款项，匡俊才想将25#的分配款抵到12#楼。此外，几年前陈某1、匡俊才、ＸＸ宁和我共四个人在君豪酒店商量关于拖欠款利息的问题，当时ＸＸ宁说要70万元的利息，匡俊才仅同意给30万元利息，但是要完成什么，具体完成什么内容作为附加条件内容不清楚。对此，原告认为证人陈某2是被告的工作人员，存在录属关系，该证言没有证明力度。证人周某不愿意参加第25#的诉讼，原告匡俊才可将诉讼请求变更为其所占的60%份额，周某提到的匡俊才答应给30万元的利息是有附带条件的，所以该利息是否生效还有待核对。被告ＸＸ宁认为证人陈某1和周某的证言能相互印证，应予采信。原告匡俊才主体不适格。同时，在几年前原告与被告ＸＸ宁已经结算，用第25栋楼分配款抵扣原告匡俊才尚欠被告第12栋楼合作的出资款，而且合作款的利息应以30万元计算。至于当时协商时原告认为有30万元利息有附带条件，但至今原告都没有说出是什么条件。同时整个小区原告匡俊才参与合作共有4栋楼，被告上饶恒昌公司尚欠280317元，早已用原告拖欠被告的利息冲抵还有剩余。再查明，上饶市恒丰房地产开发有限公司于2002年3月25日在工商注册成立，后依法将企业名称变更为上饶市恒昌实业有公司。以上事实有合伙协议书、土地转让协议、收据及当事人庭审陈述、证人周某、陈某2证言等相关证据在卷佐证，且经庭审质证，本院审核，足以认定。本院认为，2005年10月25日，修水县恒丰花园项目部（甲方）与廖清桥、宁建渠、许云峰、黄绍昆、许文锋（共同作为乙方）签订的《合伙协议书》约定合作开发修水县恒丰花园第25栋楼，及2007年6月2日，黄治民、宁建渠、许云锋、廖清桥等人（共同作为甲方）与匡俊才（乙方）签订《土地转让协议》将修水县恒丰花园第25栋地块转让给匡俊才，均系各方当事人之间的真实意思表示，结合原告匡俊才提交的付款票据及其在庭审中证人周某中的陈述可知，涉案的修水县恒丰花园第25栋系匡俊才与案外人周某共同合伙出资施工，而2006年6月，修水县恒丰花园项目部（甲方）与匡俊才、郑万祥（共同作为乙方）就恒丰花园小区第12栋楼签订《合伙协议书》约定共同开发修水县恒丰花园第12栋楼，合同主体为原告匡俊才和案外人郑万祥共同施工。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，周某和郑万祥均属于必须共同参加诉讼的当事人，由于原告从起诉至法庭辩论终结时均未能向本院提交郑万祥的户籍信息，致使本院无法依法追加郑万祥作为当事人参加到本案的诉讼中来。另，原告在本案起诉时是将第12栋和第25栋诉讼请求金额混合在一起相抵冲，而该两栋楼与修水县恒丰花园项目部合作另一方除原告本人之外均系不同的主体，虽然原告于2017年12月18日再次增加变更要求被告上饶恒昌公司和ＸＸ宁支付第25栋楼屋销售款，并撤回要求被告支付第12栋楼的房价款分配的诉讼请求，由于原告该变更及增加诉讼请求均在举证期限届满后提出，且本院亦未能在已定的开庭日前向被告上饶恒昌公司合法送达原告该变更及增加后的诉讼请求。综合上述分析，本院对匡俊才单独以其作为原告的主体提起诉讼，不符合法律规定，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告匡俊才的起诉。案件受理费19220元免于收取，退还给原告匡俊才。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  苏家发人民陪审员  何玉华人民陪审员  匡中华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  朱婷娓