安徽省合肥市庐阳区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）庐执异字第00001号
案外人：缪伟伦，男，1966年7月29日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，公司法定代表人。
案外人：赵定生，男，1982年9月4日出生，汉族，合肥市肥西路，个体工商户。
以上二案外人的共同委托代理人：胡智勇，安徽睿正律师事务所律师。
以上二案外人的共同委托代理人：覃丽妙，安徽睿正律师事务所实习律师。
申请执行人：毕慧君，女，1971年6月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：胡德根，安徽省五河县城关镇法律服务所法律工作者。
被执行人：吴志钊，男，1979年10月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
被执行人：孙榕，曾用名孙梅，女，1973年1月13日出生，汉族，住安徽省合肥市淮河路。
委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。
本院在执行申请执行人毕慧君与被执行人吴志钊、孙榕民间借贷纠纷一案中，案外人缪伟伦、赵定生认为本院作出的（2013）庐执字第01286号《解除租赁占有通知》违法，侵害其合法权益，提出书面异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。
缪伟伦、赵定生称：其承租的涉案房屋所有权属孙榕所有，后孙榕将相应房屋出租给胡勇刚并允许胡勇刚转租。二人分别与胡勇刚签订了一份《租房合同》，租赁期限均从2012年5月17日至2014年5月16日。合同签订后，二人分别按约向胡勇刚支付房租并实际使用上述租赁房屋。合同期限届满前，其二人又分别与胡勇刚重新续签了一份《租赁合同》，期限为2014年5月17日至2017年5月16日。胡勇刚虽不是其承租房屋产权人，但两处房屋实际产权人孙榕明确表示同意胡勇刚转租，且要求二人分别与胡勇刚签订租赁合同。故二人与胡勇刚签订的租赁合同合法有效，其享有占有、使用涉案房屋的权利。现合同正在履行过程中，二人均未发生违约行为。二、毕慧君称孙榕与胡勇刚之间债权债务关系不真实，故胡勇刚与其所签租房合同无效，无事实和法律依据。二人在与胡勇刚签订租房合同前，一直是与孙榕签订租房合同。孙榕与胡勇刚之间有无债权债务关系，不影响其二人与胡勇刚之间房屋租赁合同关系成立。听证时二人提交的收条、租赁房屋期间交纳的水电费用票据等证据，证明其一直使用租赁房屋进行经营活动。缪伟伦提供的公司营业执照、赵定生提供的个体工商户营业执照证明，二人分别与胡勇刚签订租房合同前，均已分别租赁、使用涉案房屋从事经营活动，并以所租赁房屋地址分别办理了公司和个体工商户工商登记手续。三、根据民法通则“买卖不破租赁”的基本原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。即使庐阳区人民法院强制执行其租赁的房屋，也不得影响其实际占有、使用该租赁房屋，故合肥市庐阳区人民法院强行解除缪伟伦、赵定生租赁使用涉案房屋，并要求其迁出租赁房屋，无事实和法律依据。
缪伟伦、赵定生提供了以下证据证明其主张：1、《租房合同》各两份；2、交纳租金收条；3、缴纳承租房屋水电费清单及票据等。
孙榕在听证过程中，提供了户籍证明等材料，证明其曾用名为孙梅。
经审查查明：本院于2012年10月8日立案受理了（2012）庐民一初字第02606号毕慧君诉吴志钊、孙榕民间借贷纠纷一案，并于当日作出（2012）庐民一初字第02606号民事裁定，根据该裁定查封了孙榕名下如下房产：一、合肥市科苑新村门面房；二、合肥市肥西路1018号水晶苑地下车位；三、合肥市肥西路1018号水晶苑地下车位；四、合肥市肥西路1018号水晶苑商铺，对以上房产查封期限均为二年。2013年5月20日，本院作出判决：一、被告吴志钊于本判决生效之日起十日内偿还还原告毕慧君借款300万元，并支付利息（自2012年10月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告孙榕对本判决第一项借款本金、利息承担连带保证责任；案件受理费30800元、诉讼保全费5000元，由被告吴志钊、孙榕共同负担。孙榕不服一审判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院于2013年9月9日判决：驳回上诉，维持原判。2013年9月22日，毕慧君申请执行，该案进入执行程序。本院于2014年9月1日作出（2013）庐执字第01286-3号执行裁定，裁定：一、查封被执行人孙榕名下位于合肥市肥西路1018号水晶苑房产；二、查封被执行人孙榕与孙圣勤共同所有的位于合肥市合经区翡翠路西报业园A-1幢房产；三、查封被执行人吴志钊名下位于合肥市万振逍遥苑四期19幢房产；四、上述房产查封期限为二年。2014年9月16日，本院作出（2013）庐执字第01286-4号执行裁定，裁定：一、续查封被执行人孙榕名下位于合肥市科苑新村门面房、合肥市肥西路1018号水晶苑商铺、合肥市肥西路1018号水晶苑地下车位、合肥市肥西路1018号水晶苑地下车位；二、续查封期限为一年。在该案执行过程中，本院于2014年10月16日向赵定生、缪伟伦发出了一份《解除租赁占有通知》，认为：赵定生实际占有本院查封的合肥市肥西路1018号水晶苑商铺、缪伟伦实际占有位于合肥市科苑新村门面房，二人主张对上述查封房产中孙榕名下商铺、门面房各一套房产享有租赁权，但二人未与孙榕签订租赁合同，二人向本院提供的分别与胡勇刚签订的租赁合同的真实性、合法性无法确定，故责令赵定生、缪伟伦收到通知之日解除对上述房屋的占有。
另查明：2007年缪伟伦即承租孙榕所有的位于合肥市宿松路科苑新村门面房从事餐饮经营，并于2007年11月6日以该房屋所在地址作为经营住所办理了合肥得蚨香餐饮有限公司（一人有限责任公司）企业法人营业执照，营业期限自2007年11月6日至2027年11月1日。2008年，赵定生承租了孙榕所有的位于合肥市肥西路1018号水晶苑商铺从事商业零售活动，并于2008年10月14日以该房屋所在地址作为经营场所办理了合肥庐阳区水晶苑百货商店（个体工商户）营业执照。2012年5月17日，在孙榕要求及同意下，缪伟伦与胡勇刚签订了一份《租房合同》，约定缪伟伦承租胡勇刚转租的合肥市宿松路科苑新村门面房111、112、211、212号，租期24个月，月租金7000元，至2014年5月16日止。同日，在孙榕要求及同意下，赵定生与胡勇刚签订了《租房合同》，约定赵定生承租胡勇刚转租的位于合肥市肥西路1018号水晶苑商铺，租期24个月，月租金3000元，至2014年5月16日止。合同签订后，缪伟伦、赵定生分别向胡勇刚支付一年房租各84000元、36000元，并分别占有、使用上述房屋。合同履行期限届满前，赵定生、缪伟伦又分别于2014年4月18日、4月21日与胡勇刚续签《租房合同》各一份，合同期限均为2014年5月17日起至2017年5月16日止。现缪伟伦、赵定生正在所承租房屋内进行经营。
本院认为：本执行异议争议焦点为《解除租赁占有通知》的执行行为是否合法有据、应否撤销。经过听证查明，缪伟伦、赵定生分别自2007年、2008年起即承租涉案房屋从事经营活动，二案外人自2012年5月中旬后，虽未直接与房屋所有人孙榕签订房屋租赁合同，但是二人应孙榕要求、经孙榕同意后，占有、使用涉案房屋从事经营活动多年，且缴纳了房租等费用。二案外人承租涉案房屋，并不影响该两套房屋的评估、拍卖等执行活动，即使在执行过程中该两套房屋发生所有权转移，也不应影响缪伟伦、赵定生继续承租涉案房屋。申请执行人毕慧君关于孙榕与胡勇刚之间的债权债务关系及以租金抵债务的事实属于虚构、伪造，缪伟伦、赵定生与胡勇刚所签房屋租赁合同涉嫌伪造、与孙榕等人合伙欺诈的述称，无相应证据，且不属于本执行异议的审查范围。（2013）庐执字第01286号《解除租赁占有通知》要求二案外人解除对涉案房屋的租赁、占有，并搬出租赁房屋，无相应法律依据，对该《解除租赁占有通知》，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
撤销本院（2013）庐执字第01286号《解除租赁占有通知》。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 于 璞
审 判 员 胡世中
人民陪审员 周丹萍
二〇一五年一月四日
书 记 员 王 盼
附本案适用法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。