上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7769号
上诉人（原审被告）：朱芳英，女，1973年12月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱莉，上海合呈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘庭超，男，1966年9月1日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：王渐苏，上海申港律师事务所律师。委托诉讼代理人：程仕海，上海申港律师事务所律师。上诉人朱芳英因与被上诉人刘庭超房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱芳英上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判租赁合同继续履行。事实与理由：一、上诉人根本不知道一审法院在审理与上诉人息息相关的本案，法院未尽应有的告知义务，致使上诉人无法到庭应诉，剥夺了上诉人的各项诉讼权利。二、本案系被上诉人自身债务纠纷问题而急于解除租赁合同，想要出售出租的房产才借口上诉人违约，2015年6月被上诉人主动找到上诉人协商解除合同并给予经济补偿8万元，上诉人认为自己装修投入损失太大而要求补偿12万元，双方最终没有达成一致意见，致使矛盾产生。三、上诉人转租行为被上诉人是知情的，并早已接受该事实，因此根据相关法律规定，其在六个月内未提出异议，而以承租人未经同意为由请求解除合同，法院不应予以支持。四、一审判决未考虑上诉人的装饰装修价值，严重损害了上诉人的合法利益。刘庭超辩称：本案系上诉人违约，因此要求二审依法维持原判。至于上诉人所述的损失问题，其可以另行主张。2015年11月，刘庭超诉至一审法院，要求判令：1、解除其与朱芳英签订的《房屋租赁合同》，朱芳英返还给刘庭超涉诉房屋；2、朱芳英立即搬离上海市闵行区XX路XX弄XX号，按照每月11,000元的房租标准，支付给刘庭超自2015年10月1日起至实际搬离之日止的房租。诉讼中，刘庭超补称朱芳英在起诉之后支付了截至2015年12月31日的租金，但经查朱芳英目前实际转租至少为三家，其中有两家是门面经营，其中一家经营食品，一家经营棋牌室，还有另外一家个人租户租住在二楼的跃层，故对第二项诉请作出调整，要求朱芳英支付从合同解除之日起至朱芳英实际搬离之日止，按照合同约定的租金标准计算房屋使用费。刘庭超为此提交以下证据材料，以证明其诉讼请求：1、2014年2月28日，刘庭超与朱芳英签订的《房屋租赁合同》一份，证明刘庭超与朱芳英之间存在租赁合同关系，合同对转租有限制性约定。2、涉案房屋的产权证一份，证明刘庭超是涉案房屋的产权人，其有权对涉案房屋对外出租。3、2015年7月刘庭超向朱芳英催款的函件及邮寄凭证一组，证明刘庭超在2015年7月曾经向朱芳英催缴相应的租金。4、朱芳英与案外人高某签订的租赁合同一份，证明朱芳英存在对外转租的违约行为。5、照片一组，证明目前涉案店铺的实际经营状况，说明朱芳英存在转租的行为，且有多家商户在同时经营。朱芳英未作答辩，亦未向法院提供证据材料。鉴于朱芳英未到庭应诉，法院对刘庭超的陈述及提供的证据进行核对，经审理查明，确认刘庭超所述事实属实。一审法院认为，刘庭超与朱芳英之间所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，刘庭超、朱芳英均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。然在合同履行过程中，朱芳英未能按照合同约定的付款期限履行支付租金的合同义务，且未经刘庭超的同意，擅自将涉案商铺对外转租，朱芳英显然存在违约行为。虽然朱芳英在刘庭超多次催促之后支付了截止至2015年12月31日的房租，但是其逾期支付租金的违约行为在合同履行过程中持续出现。而朱芳英未经刘庭超同意擅自将房屋转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重。因此，结合朱芳英逾期支付租金的违约行为，以及朱芳英未征得刘庭超的同意，擅自将房屋转租给多位案外人的违约行为，刘庭超有权解除涉案房屋租赁合同。现刘庭超通过起诉的方式提出解除涉案租赁合同，符合法律规定，根据朱芳英签收诉状材料的时间，法院据此确定涉案房屋租赁合同于2015年11月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，刘庭超可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。然朱芳英目前仍在使用系争的房屋，并未将系争房屋返还给刘庭超，故刘庭超主张要求朱芳英返还系争房屋并迁出的诉请有事实及法律依据，法院予以支持。由于朱芳英目前仍实际使用系争租赁物，并未返还房屋给刘庭超，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准支付给刘庭超。另考虑到双方之间租赁合同已经解除，故刘庭超所收取的租赁押金11,000元理应及时返还给朱芳英。朱芳英经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后于二〇一五年十二月十一日作出判决：一、确认原告刘庭超与被告朱芳英于2014年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年11月18日解除；二、被告朱芳英于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区XX路XX弄XX号的房屋，并将上述房屋归还原告刘庭超；三、被告朱芳英于本判决生效之日起十日内偿付给原告刘庭超自2016年1月1日起至实际搬离上述第一项租赁场所之日止，按照月租金11,000元的标准计算的房屋使用费损失；四、原告刘庭超于本判决生效之日起十日内返还被告朱芳英房屋押金11,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计37.50元，由被告朱芳英负担。二审审理中，朱芳英提交：1、《委托司法鉴定函》，旨在证明系争房屋被法院执行，由于双方对房屋买卖不能达成一致意见，被上诉人才提起本案诉讼。2、2016年5月至7月的短信、微信记录，旨在证明转租系经过了被上诉人的同意情况下才签订转租合同，一审判决后上诉人还支付了26,000元。三、租赁合同，旨在证明转租合同是有效的。四、付款凭证，旨在证明一审判决后上诉人支付了26,000元。五、报案回执单、装修合同、损失清单、照片等，旨在证明被上诉人恐吓上诉人造成的损失。经质证，被上诉人认为：一、对《委托司法鉴定函》的真实性予以认可，但表示系发生在一审判决后，与本案无关。二、对部分短信、微信的真实性予以认可，但表示短信、微信是在一审判决后发的，主要是关于房租的问题，并不能证明被上诉人明知上诉人转租的事实及同意转租的事实。三、2015年10月初被上诉人知道上诉人将该房屋转租给高某，但不知道上诉人同时将该房屋转租给马煜伟。四、对付款凭证的真实性认可。五、对报案回执单的真实性没有异议，但表示与被上诉人无关；对照片的真实性无法确认，但表示与被上诉人无关；对《房屋装修合同》的真实性无法确认，且与被上诉人无关，如有损失，应按《租赁合同》另行主张；对损失清单的真实性无法确认，且与被上诉人无关。经本院审理查明，一审根据刘庭超提供的证据认定其与朱芳英之间存在房屋租赁合同关系及朱芳英将房屋转租给他人之事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人朱芳英与被上诉人刘庭超就系争房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，朱芳英将房屋转租给他人使用，应当经刘庭超认可。现朱芳英确将系争房屋转租给他人，但朱芳英二审中提供的证据实难证明该转租行为系经刘庭超认可，因此，刘庭超以朱芳英拖欠租金及将房屋转租给他人为由提起本案诉讼，一审经过审查确认刘庭超所述事实并据此所作本案判决，客观有据，本院依法维持。至于上诉人朱芳英所述一审法院未合法有效送达相关法律文书的问题，经查，一审法院系按照《房屋租赁合同》上承租房屋的地址向朱芳英送达了相关法律文书，且由“朱芳英”的签字确认，故一审法院的送达程序并无不妥；至于上诉人朱芳英所述一审未考虑其装饰装修价值的问题，因为朱芳英一审未到庭应诉，故一审无法就此进行审查进而作出处理，故若朱芳英认为自己享有相关利益，则可另行主张。一审法院所作本案判决并无不当，本院依法维持。上诉人朱芳英的上诉请求，依据不足，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币75元，由上诉人朱芳英负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 陈雯贞
审 判 员 翟从海
二〇一六年十月十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……