天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津01民终1920号
上诉人（原审原告）：任书萌，男，1988年5月1日出生，汉族，北京蜜莱坞网络科技有限公司职工，住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：王佳佳（夫妻关系），住北京市石景山区。
委托诉讼代理人：王余，天津国嘉律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人：李峰岩，执行董事。
委托诉讼代理人：马楠，女，该公司法务专员。
被上诉人（原审被告）：孙成群，男，1958年6月24日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
被上诉人（原审被告）：杜萍，女，1957年9月9日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：刘佳，天津惠华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王廑，男，1956年2月4日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：刘佳，天津惠华律师事务所律师。
上诉人任书萌、上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司因与被上诉人孙成群、被上诉人杜萍、被上诉人王廑房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
任书萌上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判解除合同编号为10000××××××1的《房产交易合同》及《补充协议》、编号为32787-×××400的《天津市房产买卖协议》，孙成群返还任书萌定金50000元，孙成群、杜萍支付违约金80000元并赔偿任书萌居间代理费16000元、贷款服务费600元、评估费1000元，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由各被上诉人承担。事实和理由：第一，事实认定方面，一审判决错误认定孙成群将诉争房屋售予杜萍，杜萍仅为孙成群代理人。任书萌追加支付的30000元定金，杜萍认可其子赵梽代为收取且诉讼前也认可定金性质，一审对此却未予认定。第二，一审判决未查清各份合同未能履行的原因及各方当事人责任。编号32787-×××400的《天津市房产买卖协议》因孙成群未能提供身份证明原件而无法办理贷款未能继续履行。编号32787-×××569的《天津市房产买卖协议》因杜萍误导贷款银行导致银行不受理贷款申请无法继续履行。《补充协议》约定的税费不应由任书萌承担，杜萍虚构诉争房屋房龄误导银行，在案证据及天津链家宝业房地产经纪有限公司陈述均能证明上述事实。故孙成群、杜萍、王廑应承担违约责任，本案不能适用公平原则。第三，杜萍的录音并未当庭播放，定案证据未经质证程序违法，应当依法改判或者发回重审。
杜萍辩称，不同意任书萌的上诉请求。其主要答辩意见是：原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，任书萌的上诉缺乏事实依据，希望驳回任书萌的诉讼请求，维持原判。
王廑辩称，不同意任书萌的上诉请求。其主要答辩意见是：原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，任书萌的上诉缺乏事实依据，希望驳回任书萌的诉讼请求，维持原判。
天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，同意任书萌撤销原审第三项判决的上诉请求，其他不予认可。
天津链家宝业房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判天津链家宝业房地产经纪有限公司不退还居间服务费16000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元，所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决第三项超出任书萌的诉讼请求，天津链家宝业房地产经纪有限公司与任书萌签订《天津市房地产经纪服务合同（房产承购）》，作为居间方为促成合同成立已尽到责任义务，依法依约均应收取居间费用报酬。天津链家宝业房地产经纪有限公司在房屋买卖合同法律关系中不直接负有义务。另外天津链家宝业房地产经纪有限公司已将代收的1000元评估费支付给评估公司，不应退还该笔费用。
任书萌辩称，同意天津链家宝业房地产经纪有限公司的上诉请求。
杜萍辩称，不同意天津链家宝业房地产经纪有限公司的上诉请求。天津链家宝业房地产经纪有限公司在提供居间服务费时，没有尽协议义务，杜萍在合同期间尽到合同义务，并无过错。
王廑辩称，不同意天津链家宝业房地产经纪有限公司的上诉请求。天津链家宝业房地产经纪有限公司在提供居间服务费时，没有尽协议义务，王廑在合同期间尽到合同义务，并无过错。
孙成群经本院传唤未参加二审诉讼活动，亦未提交书面意见。
任书萌向一审法院起诉请求：1．要求解除任书萌与孙成群、王廑的《房产交易合同》，解除与杜萍签订的《补充协议》；2．判令孙成群返还任书萌定金50000元；3．判令孙成群、杜萍支付任书萌违约金80000元；4．判令孙成群、杜萍赔偿任书萌已支付房屋居间费16000元、评估费1000元、委托贷款费600元；5．本案诉讼费由孙成群、杜萍承担。一审庭审中，任书萌变更诉讼请求，要求孙成群、杜萍赔偿房屋差价损失250000元。后又变更诉请，放弃差价损失的请求，依旧主张孙成群、杜萍赔偿违约金80000元。
一审法院认定事实：（1）2016年3月18日，杜萍与孙成群签订《房屋买卖协议》，约定杜萍购买孙成群名下坐落河东区房屋，房价450000元，当天杜萍支付定金20000元，合同约定双方去公证处办理公证委托手续，办理公证当天其余房款430000元一次性付清。2016年4月1日，杜萍与孙成群及其爱人王新萍在东丽区公证处办理公证书，内容为孙成群、王新萍作为委托人，杜萍作为受托人，委托事项是杜萍为代理人出售诉争之房并办理房屋有关的全部事宜。同日，杜萍将430000元转账给王新萍。该房屋仍登记在孙成群名下。
（2）2016年9月25日，孙成群作为甲方、任书萌作为乙方、天津链家宝业房地产经纪有限公司为丙方签订《房产交易合同》（合同编号10000××××××1），约定：任书萌以800000元购买河东区房屋，面积44.28平方米；任书萌于2016年9月25日将定金20000元交付甲方，剩余房款以银行贷款方式支付；上述房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。甲乙双方须于2016年11月20日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。合同由杜萍代孙成群签的名字。合同订立后，任书萌给付杜萍定金20000元，向天津链家宝业房地产经纪有限公司支付居间服务费16000元、贷款服务费600元、代收评估费1000元。
（3）2016年10月31日，任书萌的爱人王佳佳、杜萍代理孙成群到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，编号为32787-×××400。后未能履行。2016年12月7日任书萌与杜萍签订《补充协议》，约定：“1、买卖双方在2016年12月7日前去房管局办理退买卖协议，在退协议之后，如卖方不卖，买方不买，违约方须承担与2016年9月25日签订的合同一致的违约责任。2、退协议之后卖方杜萍会将此房过户给自己的朋友并承诺新房主积极配合卖方，如因新房主原因造成此次买卖不能继续办理由杜萍承担违约责任，买方承担成交价格捌拾万元以内的税费费用，如房管局买卖协议价格超出捌拾万元，超出捌拾万元产生的税费费用由卖方承担。3、退协议之后，在壹个月内买卖双方须到房管局办理买卖协议，打完协议后叁日内办理购房贷款并存首付。4、贷款审批通过后叁日内办理过户手续。5、本补充协议未提到条款以《房产交易合同》为准，违约责任等同于《房产交易合同》”。
（4）后涉诉之房变更到王廑名下。2017年1月17日，任书萌与王廑到房管局签订《天津市房产买卖协议》，编号32787-×××569，约定任书萌购买涉诉房屋，房价款780000元，首付款312000元，申请银行贷款468000元。合同第四条约定，乙方（任书萌）应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款312000元一次性存入房地产交易资金监管中心．．．银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款。2017年1月21日，任书萌在工商银行办理贷款过程中，杜萍告知银行涉诉房产房龄已超过30年，银行因此没有接收贷款申请。
（5）关于涉诉房屋的房龄问题，任书萌支付天津链家宝业房地产经纪有限公司1000元评估费用，委托天津链家宝业房地产经纪有限公司协助进行房产评估，并寻找乙方申请贷款的贷款行认可的评估公司。一审庭审中，杜萍称自己是全款从孙成群处购买的诉争之房，知道房龄已超30年，但不知超30年房龄不能贷款；天津链家宝业房地产经纪有限公司称评估公司的评估结论涉诉房屋起始年限是1998年，对是否超30年不清楚。一审法院依职权向河东区房管局及天津市城市建设档案馆调查诉争之房的房龄情况均未果。
（6）2016年9月26日，任书萌给付杜萍的儿子赵梽30000元，赵梽书写收条一份，记载“今收到任书萌购买河东区×××房屋借款叁万元。补充：该借款用于房屋交易日返还，收款人赵梽”。杜萍称该款现在其手中。任书萌称该30,000元为定金，要求返还。杜萍称该30000元非定金，而是借款。
（7）2017年12月14日，一审法院依职权到中国工商银行就有关房龄与贷款问题进行调查，其称银行内部有不成文规定，房龄超过30年房屋的申请贷款材料不予接收。
一审法院认为，各方当事人就河东区房屋前后共签订的四份买卖合同，一份补充协议，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但诉争之房的产权人已由孙成群最终变更为王廑，关于之前的任书萌与孙成群签订有关该房的买卖合同，双方已实际解除，而任书萌与杜萍2016年12月7日签订的《补充协议》中主要条款业已履行完毕，故任书萌要求解除之诉请本案均不再审查。2017年1月17日，任书萌与王廑签订编号为32787-×××569的《天津市房产买卖协议》后，任书萌如期到银行申请贷款，但因银行规定造成银行不接收贷款申请，导致《房产交易合同》约定的付款方式发生变化，客观上造成了履行障碍，且买方无力购房为卖方另行售房提供了方便，从公平原则出发，双方的房屋买卖合同应予解除。贷款未获通过，现金补齐条款约定的前提是买房人可以按照约定比例贷款，而银行内部规定使得买房人根本没有机会申请贷款，该《天津市房产买卖协议》已实际无法履行。故任书萌要求解除与王廑签订的编号为32787-×××569的《天津市房产买卖协议》之诉讼请求，一审法院予以支持。任书萌要求被告承担违约责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，杜萍应将收取任书萌的款项予以返还。天津链家宝业房地产经纪有限公司作为具有资质的从事房地产经纪业务的房屋中介机构，在三方签订房产交易合同时，未能对诉争房屋是否能如约进行贷款事项尽到全面核查、评估等义务，因此天津链家宝业房地产经纪有限公司在履行其中介职能中存在过错，故其收取中介费贷款服务费及代收评估费应予退还。关于杜萍之子赵梽代收的30000元，从当事人提交的证据及一审当庭陈述，不能确认该笔款系定金，且收条的签收人系案外人赵梽，故此款应另案解决。杜萍的反诉请求，未依法交纳反诉费，故本案不予审查。
一审法院判决：“一、解除原告任书萌、被告王廑签订的《天津市房产买卖协议》（合同编号32787-×××569）；二、本判决生效后三十日内，被告杜萍返还原告任书萌定金20,000元；三、本判决生效后三十日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还原告任书萌居间服务费16,000元、贷款服务费600元、代收评估费1,000元；四、驳回原告任书萌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,252元，由原告任书萌负担2,424元，被告杜萍负担440元，第三人负担388元。”
本院二审审理期间，天津链家宝业房地产经纪有限公司提交《房地产抵押估价报告书》证明诉争房屋房龄没有超过三十年。任书萌认可该证据。杜萍、王廑不认可该证据真实性和合法性，认为该评估机构没有房龄评估资质。孙成群未发表质证意见。对此本院认定如下：一审期间法庭围绕房龄问题进行询问和事实调查，天津链家宝业房地产经纪有限公司逾期提交证据未说明理由，《房地产抵押估价报告书》不属于新证据。结合一审法院向房地产管理部门及城市建设档案馆查证的事实，本院对此证据不予采信。其他当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，本案的争议焦点为：一、涉诉房屋所涉各份合同是否应当解除；二、孙成群、杜萍、王廑是否应当承担违约责任；三、天津链家宝业房地产经纪有限公司是否应当返还居间服务费、贷款服务费、代收评估费。
第一，任书萌与孙成群签订的合同编号为10000××××××1的《房产交易合同》及编号为32787-×××400的《天津市房产买卖协议》，与合同编号32787-×××569的《天津市房产买卖协议》的标的为同一房屋，任书萌主张孙成群未提供身份证原件导致贷款未能办理应承担违约责任，但双方又签订《补充协议》，通过变更产权人方式以便促成涉诉房屋交易，且《补充协议》已经履行。故双方以实际行为解除了合同编号为10000××××××1的《房产交易合同》及编号为32787-×××400的《天津市房产买卖协议》，对任书萌关于解除合同编号为10000××××××1的《房产交易合同》及《补充协议》、编号为32787-×××400的《天津市房产买卖协议》并由孙成群支付违约金的上诉请求，本院不予支持。
第二，诉争房屋所涉合同编号32787-×××569的《天津市房产买卖协议》签订时，诉争房屋登记在王廑名下。任书萌与王廑签订合同系双方真实意思表示。为履行前述《天津市房产买卖协议》，任书萌如期到银行申请贷款。经一审法院调查，因银行内部规定房龄超过30年的房屋不接收申请贷款材料。各方当事人均不能提交证据证明确切房龄，银行因内部规定不接受贷款申请，任书萌没有机会申请贷款，此非交易双方过错，故一审法院基于公平原则判令解除合同编号32787-×××569的《天津市房产买卖协议》是正确的。任书萌主张杜萍虚构房龄为30年并误导银行，但银行对是否接收贷款申请材料具有审核权限，任书萌提交的证据不足以证明其事实主张，对其要求杜萍、王廑承担违约责任的上诉请求，理据不足，本院不予支持。
第三，任书萌主张杜萍返还定金50000元，包括杜萍之子赵梽所收的30000元。因收条载明该30000元为借款，且当事人约定了返还日期，该款项性质与定金不同，且收条的签收人系案外人赵梽，故一审判决释明此款应另案解决并无不当，对任书萌主张由杜萍返还此款项的上诉请求，本院不予支持。
第四，天津链家宝业房地产经纪有限公司作为专业从事房地产居间服务的第三方，在其履行居间义务过程中，应当对诉争房屋能否如约申请贷款全面审核，并对交易风险点进行明示告知及有效避免。本案中，天津链家宝业房地产经纪有限公司存在过错，一审判决为便于纠纷解决及节约诉讼成本，判令天津链家宝业房地产经纪有限公司返还各项费用并无不妥，对天津链家宝业房地产经纪有限公司的上诉请求，本院不予支持。
综上，任书萌、天津链家宝业房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人任书萌负担2500元，由上诉人天津链家宝业房地产经纪有限公司负担240元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宝莉
代理审判员 尹 来
代理审判员 张玉洁
二〇一八年六月一日
书 记 员 王 彤
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……