山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0602民初3501号
原告：梁志远，男，1996年1月16日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：宗国艳，山东百灵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘其强，山东百灵律师事务所律师。
被告：烟台德胜房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区青年路12号。
法定代表人：曹经庚，董事长。
委托诉讼代理人：李明勤，山东博旭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘娜，山东博旭律师事务所律师。
原告梁志远诉被告烟台德胜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宗国艳、刘其强及被告的委托诉讼代理人李明勤和刘娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告梁志远向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区德胜兴业广场4层17号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋产权证书；2、被告向原告支付延期办理房产证违约金52171元（自2014年10月17日至2017年3月9日），并自2017年3月10日起至实际办理房产证之日以购房款357744元为基数按照年利率6%计付逾期办证违约金。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告签订的关于涉案房屋的《商业网点房预售合同》合法有效；2、被告在具备办证条件时立即为原告办理房屋产权证书；3、被告支付延期办理房产证违约金52171元（自2014年10月17日至2017年3月9日），并自2017年3月10日起至实际办理房产证之日以购房款357744元为基数按照年利率6%计付逾期办证违约金。事实和理由：2014年7月16日，原、被告在签订的《商业网点房预售合同》中约定：原告购买被告开发建设的位于烟台市芝罘区德胜兴业广场4层17、2××号的网点房现房，其中17房产为30.84平方米，2××号房产为28.93平方米，总价款693332元。原告于协议签订当日付清了全部房款。2014年10月，被告为原告办理了上述2××号房产的产权证书，但至今未能为原告办理涉案房屋的产权登记手续。
被告烟台德胜房地产开发有限公司辩称，（一）被告未为原告办理涉案房屋的不动产权登记手续属实，但被告不清楚无法办证的原因；（二）原告主张逾期办证违约金超过诉讼时效，且违约金计算方式没有事实与法律依据，标准过高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：
2002年2月8日，通过山东光大拍卖公司公开拍卖，被告竞得了烟台新世界商厦、新世界大酒店坐落于烟台市芝罘区青年路12号的房产（约16689平方米），以及其规划占地约4827平方米土地40年的使用权，还包括酒店和商厦的附属物和无形资产。
2014年7月9日，烟建集团有限公司第四建筑安装分公司与原告在出具的《转让证明》中载明：该公司于2014年6月4日与烟台德辅置业有限公司、本案被告签订的抵房协议（一）以工程款抵顶位于德胜兴业广场4-17号与4-2××号商铺，建筑面积合计59.77平方米，总房款693332元；现该公司同意将上述房产产权办至原告名下，全部产权归其所有，一切手续由其全权办理；今后如发生任何纠纷与本案被告无关，由该公司承担。
2014年7月16日，原告和被告在签订的《德胜兴业广场商业网点房预售合同（烟台市）》中约定：原告购买被告坐落于烟台市芝罘区青年路12号德胜兴业广场4层的2××号房屋和涉案房屋，房产面积59.77平方米，单价11600元/平方米，两套房屋总价值693332元；原告于2014年7月16日前一次将房款总额付清给被告；待原告将全部购房款交清后，被告将房屋交付给原告；待相关部门综合验收合格后，被告协助原告办理房屋产权证书，税费按国家规定办理。
上述合同签订后的当日即2014年7月16日，被告向原告交付了上述房屋，双方另签订了租赁《协议》一份，约定原告将购买的涉案房屋及烟台市芝罘区青年路12号德胜兴业广场4层2××号房屋出租给被告进行经营，被告向原告支付租金。
2014年10月16日，被告协助原告办理了烟台市芝罘区青年路12号德胜兴业广场4层2××号房屋（建筑面积28.93平方米）的房屋产权登记证书。
2015年3月13日，被告将涉案房屋抵押给了案外人中国农业银行股份有限公司烟台分行，抵押期限自2015年3月11日至2018年3月10日。另外，涉案房屋因被告与案外人之间的纠纷被各人民法院多次查封，至今仍处于查封状态。
2017年3月22日，原告针对本案诉请向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解，但调解未果。2017年5月4日，本院正式立案，进入本案诉讼。
诉讼中，为证明在提起诉讼前曾多次向被告主张本案权利，原告向本院申请调取烟台市公安局芝罘分局西大街派出所的出警记录。经调查，该派出所向本院出具了书面《出警经过》，载明：2017年1月13日9时14分，我所接110报警台指令称，一男子报警自称在烟台市芝罘区青年路苏宁电器有7、8个人闹事；报警男子姓蒋，电话：185××××3299；我所民警刘春东、衣龙坤接警后到现场，经了解是因经济纠纷上门要求的男子；民警将对方男子劝走，让他们通过法律途径所要欠款，对方男子表示认同便离开现场；经民警了解，报警人叫蒋鹏，烟台苏宁电器总经理；报警人对民警出警表示满意无异议。被告对上述《出警经过》本身的真实性无异议，但辩称原告并未找被告主张过本案权利。
本院认为，（一）被告通过拍卖取得涉案房屋所有权后，因欠付工程款项和相互抵顶，最终同意将涉案房屋的所有权协助办理至原告名下，并与被告在2014年7月16日签订了《德胜兴业广场商业网点房预售合同（烟台市）》的事实清楚。该合同形式要件齐全，内容未违反国家法律法规的强制性规定，本院依法认定有效，支持原告的该项诉讼请求。
（二）履约中，被告未依约协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，且至今涉案房屋仍处于抵押和查封状态的事实清楚。现原告请求被告在具备办证条件时立即协助办理涉案房屋的产权登记证书的主张，时间要件不明确，且与目前的客观事实不符，本院依法不予支持。
（三）因原告未能举证证明其在本案诉讼之前曾向被告主张过本案权利，公安机关向本院出具的《出警经过》也不能证明原告的上述主张；且被告明确提出异议。现原告请求被告赔偿自2014年10月17日起至实际办理房产证之日以购房款357744元[11600元/平方米×（59.77平方米－28.93平方米）为基数按照年利率6%计算的逾期办证违约金，本院依法仅能支持自2017年3月22日原告向烟台市芝罘区人民调解委员会申请调解之日的前两年即2015年3月23日起，至被告协助原告办证之日止以购房款357744元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金，超出部分不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告梁志远与被告烟台德胜房地产开发有限公司在2014年7月16日签订的《德胜兴业广场商业网点房预售合同（烟台市）》有效。
二、限被告烟台德胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁志远支付自2015年3月23日起至被告协助办理产权证书之日止以购房款357744元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金。
三、驳回原告梁志远的其他诉讼请求。
如被告烟台德胜房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告梁志远加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1204元，由原告梁志远负担204元，由被告烟台德胜房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于晓宁
人民陪审员 陈泽卿
人民陪审员 李莉华
二〇一八年三月二十日
书 记 员 常艳婷