上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初8274号
原告姜思慎，男，1942年12月3日生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海雍景台物业经营有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人黄新华，总经理。上列两原告共同委托代理人贾耀利，上海国年律师事务所律师。被告上海飞缘捷贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡亥非。被告上海金山区学大教育进修学校，住所地上海市金山区。法定代表人李如彬，董事长。委托代理人陆春晨，上海刘春雷律师事务所律师。委托代理人孙晨荻，上海刘春雷律师事务所律师。原告姜思慎、上海雍景台物业经营有限公司(以下简称雍景台公司)诉被告上海飞缘捷贸易有限公司(以下简称飞缘捷公司)、上海金山区学大教育进修学校(以下简称学大学校)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理�两原告共同委托代理人贾耀利，被告学大学校的委托代理人孙晨荻到庭参加诉讼。被告飞缘捷公司经公告送达起诉状副本和开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姜思慎、雍景台公司共同诉称：原告姜思慎委托原告雍景台公司出租一套房屋，雍景台公司与飞缘捷公司签订了租赁合同，飞缘捷公司又将该房屋转租给学大学校使用。由于飞缘捷公司拖欠租金，两原告于2014年7月20日解除了与飞缘捷公司的租赁合同，但学大学校仍继续占据房屋并拒绝支付占用费，直至2015年6月10日才将房屋归还给两原告。两原告诉讼请求：1、判令两被告向两原告支付自2014年9月21日至2015年6月10日房屋占用费人民币(以下币种相同)642,700元；2、两被告向两原告支付房屋租赁违约金219,102元；3、两被告向两原告支付免租期租金13万元；4、被告学大学校赔偿两原告鉴�费损失7,100元；5、诉讼费由两被告承担。被告飞缘捷公司未应诉答辩。被告学大学校辩称：原告雍景台公司不具有原告资格，2014年5月6日飞缘捷公司与姜思慎就承租房屋签订了租赁合同，雍景台公司与飞缘捷公司的租赁合同即已解除。2014年7月姜思慎发函解除与飞缘捷公司的租赁合同后，姜思慎与学大学校就租金支付和重新签订租赁协议进行了协商，协商期间原告停水停电，学大学校被迫搬离至他处经营，但还遗留了一些桌椅，2014年10月姜思慎在系争房屋加装了锁具，实际空置了房屋，2014年9月至10月为合理的腾房期，故不同意原告第1项诉请。学大学校为次承租人，与原告并无合同关系，故不同意原告第2、3项诉请。公章鉴定并无必要，且与案件处理结果无关，故不同意原告第4项诉讼请求。经审理查明：上海市浦东新区花木路XXX号一层、地下一层房屋(以下简称系争房屋)的所有权人为姜思慎。2010年5月，姜思慎出具《房屋代管委托书》，委托雍景台公司代管该房屋，并授权雍景台公司代为出租、签约、收款、付款等事项。2011年4月12日，雍景台公司(甲方)与飞缘捷公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，用途为提供上海精锐教育信息咨询有限公司作教育培训及办公使用，租期自2011年4月20日起至2016年4月19日止，月租金为65,000元，房屋租金前两年不变，第三年开始调整，甲方同意给予乙方2个月免租期，实际计租金期自2011年6月20日起至2016年4月19日止，其中2011年6月20日至2013年4月19日月租金65,000元，2013年4月20日至2014年4月19日月租金为68,900元，2014年4月20日至2015年4月19日月租金为73,034元，2015年4月20日至2016年4月19日月租金为78,877元，租金每三个月支付一次，并在计租金日前3天支付；乙方应向甲方支付租赁保证金195,000元。合同第9条约定，若乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方需按月租金3倍支付违约金，甲方可没收乙方的保证金，并加收二个月免租期的租金。合同签订后，双方实际履行。此后，雍景台公司、飞缘捷公司与上海学大信息技术有限公司签订补充协议，雍景台公司同意飞缘捷公司将系争房屋转租给上海学大信息技术有限公司。后雍景台公司、飞缘捷公司与上海学大信息技术有限公司、学大学校签订补充协议，称因上海学大信息技术有限公司将其业务转移至其母公司学大学校，故四方协商后一致同意将租赁合同的经营方更名为学大学校。2014年5月6日，姜思慎(甲方)与飞缘捷公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该份合同所约定的租赁标的、租赁期限、租金标准、双方�利义务、违约责任等主要合同条款和雍景台公司与飞缘捷公司于2011年4月12日签订的《上海市房屋租赁合同》一致，同时约定本合同由双方签署生效后，原于2011年4月12日签订的合同及附件作废。2014年7月20日，雍景台公司作为原合同签订方，姜思慎作为合同修订方共同向飞缘捷公司发出通知，称双方于2011年4月签订了租赁合同，2014年5月6日对合同进行了修订，由于飞缘捷公司逾期支付2014年6月17日至9月20日的租金超过15天，故依据合同约定通知飞缘捷公司解除合同并保留追究相关责任的权利。该通知由飞缘捷公司法定代表人胡亥非于2014年7月25日签收。2014年12月18日，姜思慎向学大学校发函，称飞缘捷公司在收到姜思慎发出的解除通知后，要求予以谅解，主动于2014年7月23日将2014年6月20日至9月20日的租金补汇至姜思慎账户，并表示姜思慎可与学大学校直接签约，继续履行�赁合同，姜思慎也未再追究飞缘捷公司的违约赔偿责任；出租方即于7月30日将上述情况告知了学大学校负责人，并呈递了租赁合同修订稿，该修订稿只是将承租人更改为学大学校，其余合同条款均未改变，但学大学校以各种理由推托，并提出已经向飞缘捷公司支付租金至2014年11月等理由；学大学校既不交租金，也不交出房屋钥匙，至10月中旬竟不辞而别，给姜思慎造成损失，因此函告学校，若希望继续租赁房屋，则请补签合同补缴2014年9月20日至12月10日的房租，若要退租，则应无条件撤离房屋并支付违约金等。2015年4月，雍景台公司向本院提起诉讼，案号为(2015)浦民一(民)初字第15550号，雍景台公司的诉讼请求为要求飞缘捷公司、学大学校共同支付雍景台公司2014年9月20日至2015年2月19日租金并承担相应违约责任。该案审理中，因学大学校否认租赁合同补充协议中学大�校公章的真实性，故法院委托司法鉴定机构进行了司法鉴定，鉴定结论为补充协议中学大学校的公章真实。雍景台公司为此支付了鉴定费7,100元。后雍景台公司撤回起诉。审理中，学大学校向本院递交了一份录音证据，内容为2014年9月底学大学校一方的代表汤阳、赵经理与姜思慎、雍景台公司一方的代表邓国全进行协商的过程，证明出租人对房屋进行断水断电。两原告对证据真实性无异议，但称2014年9月30日断电是由于学大学校拖欠房租，为了督促学大学校与两原告签订租赁合同或者迁出。以上事实，有经庭审质证的房屋租赁合同、补充协议、上海市房地产权证、信函、司法鉴定意见书等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，雍景台公司系受姜思慎委托出租系争房屋，2014年4月姜思慎与飞缘捷公司直接签订了租赁合同，替代了之前雍景台公司与飞缘�公司签订的租赁合同，故本案租赁双方应认定为姜思慎与飞缘捷公司，雍景台公司不是租赁合同当事人，因此雍景台公司基于租赁关系向两被告提出的诉讼请求本院均不予支持。由于飞缘捷公司拖欠租金，姜思慎行使合同约定的解除权解除了租赁合同，双方租赁合同自解除通知到达飞缘捷公司之日即2014年7月25日解除。因合同系由于飞缘捷公司违约解除，姜思慎有权要求飞缘捷公司依据合同约定承担相应违约责任，相关诉讼请求依法予以支持。虽然2014年12月18日姜思慎发送给学大学校的函件中有不再追究飞缘捷公司违约赔偿责任的表述，但其前提条件是姜思慎能够与学大学校直接签约并继续履行租赁合同，而嗣后学大学校并未能与姜思慎就系争房屋签订租赁合同，免除债务的条件未能成就，故姜思慎仍得向飞缘捷公司提出违约赔偿的主张。学大学校为系争房屋的次承租人，并非本案租赁合同的当事人，根据合同相对性，姜思慎与飞缘捷公司签订的租赁合同对学大学校没有法律约束力，姜思慎要求学大学校承担合同责任的诉讼请求不予支持。姜思慎与飞缘捷公司的租赁合同解除后，飞缘捷公司与学大学校的租赁合同亦无继续履行的可能，学大学校对系争房屋的占有丧失合法性，依法应当立即返还房屋，由于学大学校仍继续占用房屋，姜思慎要求学大学校支付相应期限的房屋使用费，依法可予支持。至于学大学校所述其已向飞缘捷公司支付至2014年11月的房屋租金，系基于学大学校与飞缘捷公司的租赁合同，对姜思慎不具有法律约束力，亦不能成为学大学校不归还房屋的抗辩事由。关于学大学校应支付占用费的期间及金额，双方存在争议，本院考虑到2014年9月底姜思慎即对房屋断电，而且在其2014年12月18日给学大学校的函件中亦确认学大学校于2014年10月中旬已“不辞而别”，可以证实学大学校自2014年10月中旬起即已不再使用系争房屋，姜思慎即可以收回房屋，若姜思慎未及时收回房屋，由此扩大的损失不应由学大学校承担，因此本院参照姜思慎与飞缘捷公司租赁合同的租金标准将学大学校应承担的房屋使用费金额酌情确定为6万元。至于雍景台公司提出的鉴定费损失，本院认为根据前案的鉴定结论，相关协议中的公章确实是学大学校的印章，鉴定费用的产生系由于学大学校在前案审理中就印章真实性的不实陈述所致，该笔费用应由学大学校承担，雍景台公司的相关诉讼请求予以支持。飞缘捷公司经本院依法传唤未出庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海金山区学大教育进修学校应于本判决生效之日起十日内给付原告姜思慎房屋占用费6万元；二、被告上海飞缘捷贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告姜思慎违约金219,102元；三、被告上海飞缘捷贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告姜思慎免租期租金13万元；四、被告上海金山区学大教育进修学校应于本判决生效之日起十日内给付原告上海雍景台物业经营有限公司鉴定费7,100元；五、驳回原告姜思慎的其余诉讼请求；六、驳回原告上海雍景台物业经营有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三�之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,718元，由原告姜思慎、上海雍景台物业经营有限公司共同负担5,705元，被告上海飞缘捷贸易有限公司负担6,536元，被告上海金山区学大教育进修学校负担1,477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 范 一
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 曹 璐
二〇一六年七月十九日
书 记 员 潘宸琰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法�文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。