江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民终字第00925号
上诉人（原审被告）周培浩，男，汉族。
委托代理人（特别授权）李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱月明，男，汉族。
被上诉人（原审原告）周倩，女，汉族。
两被上诉人共同委托代理人丁红美（特别授权），北京市邦盛（泰州）律师事务所律师。
上诉人周培浩与被上诉人朱月明、周倩排除妨害纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2014年7月22日作出（2014）泰海民初字第0045号民事判决。上诉人周培浩对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：泰州市海陵区天达佳园32幢3、4室房屋原登记于案外人陈勇、刘晶夫妇及陈勇、刘晶之子陈逸南的名下。2013年10月22日，陈勇、刘晶、陈逸南（甲方、转让方）与朱月明、周倩（乙方、受让方）签订泰州市房产买卖协议两份，约定陈勇、刘晶、陈逸南将泰州市海陵区天达佳园32幢3室、4室房屋出售给朱月明、周倩，其中3室房屋面积164.12平方米，价格为1335000元，4室房屋面积153.5平方米，价格为1249000元，两份合同总价为2584000元；合同另约定双方共同至泰州市房地产交易中心办理产权过户手续并按有关政策规定承担应缴纳的税费。该合同未就房屋附属设施和使用情况、交房时间、付款方式、违约责任等进行约定。2013年10月28日，案外人陈勇、刘晶在泰州市房产交易中心签署承诺书，内容为：陈勇、刘晶作为陈逸南的法定监护人，现决定出售2009年12月25日购买的天达佳园32幢3室、4室房屋，所得房款用于小孩上学，陈逸南今后一切的生活学习费用由陈勇、刘晶承担。此前，朱月明于2013年8月17日通过银行转账向陈勇付款90000元，2013年10月28日，朱月明支付买卖双方应付的各类税费321652.96元，2013年10月29日，朱月明、周倩领取房屋所有权证，2013年10月31日，朱月明通过银行转账方式向陈勇三次付款合计1800000元。2013年11月11日，朱月明、周倩领取国有土地使用权证。此后，朱月明发现房屋实际由周培浩居住使用，遂要求周培浩让房，双方发生纠纷，2013年12月6日，城西派出所出警处理，未果，朱月明遂于2013年12月23日提起本案诉讼，主张排除妨碍并要求周培浩赔偿损失。周培浩另于2014年1月14日提起诉讼，主张撤销朱月明与陈勇、刘晶、陈逸南签订的房屋买卖协议并确认周培浩对房屋享有优先购买权；判令陈勇、刘晶在同等条件下将房屋出售给周培浩。
原审审理过程中，经原审法院释明，周培浩一直未能提交租赁合同原件，其提交了与刘晶签订的房屋租赁合同复印件，首页有刘晶的捺印，落款日期为2013年4月1日，周培浩第一次庭审陈述合同实际签订时间为2013年4月21日，协议原件在刘晶处，另周培浩还陈述房屋中家具、电器等物品属其所有。刘晶于2013年6月6日到庭表示租赁合同签订于2013年10月初陈勇离家之前，刘晶处无租赁合同，合同在陈勇处。刘晶另表示其仅知房屋抵押给朱月明而不知房屋买卖，其在房产交易中心办理手续时未受胁迫。周培浩在2013年7月11日提交租赁合同原件，另陈述合同签订于2013年10月初，合同原件取自刘晶母亲处，其租赁房屋后对房屋进行了装潢。该租赁合同甲方为刘晶，乙方为周培浩；内容为刘晶将房屋出租给周培浩，时间为234个月（19年半），自2013年4月1日起至2032年10月1日止，年租金30000元，租金总额为600000元，租金支付方式：500000元打到陈勇卡上（已转），200000元现金已付（其中100000元为家具押金），该租赁合同由刘晶父母刘苏华、杨志敏作为见证人签名。周培浩另提交网银转款记录，证明其于2013年4月11日向陈勇支付租金144000元，于2013年4月21日向陈勇付款170000元，合计314000元，周培浩陈述其余部分支付的现金。朱月明对上述协议的真实性、形成时间均提出异议，朱月明另陈述买卖双方约定过户税费均由卖方承担，其另向陈勇交付现金300000元作为购房款。周培浩对此陈述未予认可。另刘晶表示陈勇于2013年11月初离家后失去联系。
经原审法院咨询司法鉴定部门，周培浩陈述的租赁合同形成时间2013年10月初与房屋买卖协议形成时间2013年10月22日，因间隔时间较为接近，无法就两份合同形成时间的先后进行司法鉴定。
原审法院认为：我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。朱月明、周倩、陈勇、刘晶于2013年10月22日签订房产买卖协议，同年10月29日办理了房产过户手续，朱月明随后支付大额购房款，朱月明、周倩成为房屋的合法所有权人。本案双方争议的焦点问题在于朱月明、周倩向陈勇、刘晶购买讼争房屋前，周培浩与陈勇、刘晶之间是否存在合法租赁关系。周培浩主张租赁在前，在举证期限届满数月后其提交了租赁合同原件。首先，周培浩陈述租赁关系起始于2013年4月初，租金于2013年4月支付给陈勇，第一次庭审中周培浩陈述合同于2013年4月21日签订，协议在刘晶处。后又陈述租赁合同于2013年10月陈勇离家前补签，协议从刘晶父母处取得，陈述存在前后矛盾；其次，该协议仅有刘晶及其父母作为见证人签名，并无陈勇签名；第三，周培浩陈述2013年4月开始租赁讼争房屋且租期长达19年半，而其本人无合同原件；第四，周培浩陈述已付清全部租金及押金共700000元，但没有收取租金的收条，租赁合同却于半年后补签；均与常理不符。现合同签订时间与落款时间不符且周培浩陈述的合同签订时间无法鉴定是否形成于买卖协议之前。综上，周培浩主张买卖之前即存在租赁关系，并无充分证据证实，故不予采信，朱月明、周倩基于所有权主张周培浩排除妨碍，予以支持。另朱月明、周倩主张周培浩赔偿损失，关于损失计算的起始时间，现有证据证明双方发生争议的时间为2013年12月6日，故损失自此计算至周培浩实际交还房屋时止；关于损失计算依据，朱月明、周倩主张按每月8000元计算，并未超过同类地区房屋出租租金标准，原审法院照准。原审法院据此依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决：一、周培浩于判决生效之日起十日内搬离泰州市海陵区天达佳园32幢3室、4室，将房屋交朱月明、周倩（搬离同时不得损害原房屋装潢、结构）；周培浩以每月人民币8000元标准支付房屋使用费，自2013年12月6日起计算至实际交房屋之日止；二、驳回朱月明、周倩的其他诉讼请求。本案受理费2050元，由朱月明、周倩共同负担410元，周培浩负担1640元（朱月明、周倩已预交，周培浩于本判决生效之日起十日内迳交朱月明、周倩）。
上诉人周培浩不服原审判决，向本院提起上诉称：刘晶是案件的利害关系人，其所作陈述中不利于上诉人的部分，不应当采信。陈勇虽然未签字，但租金款项支付至其卡上，刘晶作为其妻子完全可以代表陈勇签字，刘晶的父母作为见证人，表明协议是在双方真实意思表示下签订的。上诉人所持有的是合同复印件，但刘晶加盖指印，等同于原件。关于租金收条，在协议中已经注明“不再另行出具收条”，而且租金大部分是支付至陈勇银行卡，完全符合交易的常规。关于订立租赁协议的时间，因双方是相互信任的朋友关系，且陈勇在2013年4月已经向上诉人交付了房屋，上诉人实际占有、使用房屋，只因陈勇长期不在本地才导致协议一直拖延未签，最终由陈勇的妻子代表夫妻双方签订。关于鉴定，原审法院答复无法鉴定，但经咨询其他鉴定机构是可以鉴定的。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人朱月明、周倩共同答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，说理明晰、程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。刘晶是上诉人通知到法院作的调查笔录，其陈述虽前后矛盾，但其意思表示倾向于上诉人，其中不利于上诉人的部分应当是客观真实的。关于租赁协议，是上诉人与刘晶串通形成的，内容不符合租赁市场的交易习惯和交易行情。关于租赁协议原件，上诉人的陈述不符合事实。关于租金收条，租赁协议中并无“不再另行出具收条”的约定，上诉人没有租金收条，不符合交易常规。而且上诉人打款的金额与协议约定的内容及协议签订的时间均不一致，不能证明所打款项为租金。关于鉴定，因上诉人的陈述不具有真实性，仅凭该协议不能证明租赁事实，不具有对协议进行鉴定的事实基础，无须再对签订时间进行鉴定。综上，上诉人与陈勇夫妻间不存在真实租赁关系，被上诉人系房屋的合法产权人，上诉人应立即停止侵权，赔偿损失。
二审中，上诉人周培浩提供刘晶在派出所所作的询问笔录一份，系上诉人的代理人根据法院出具的调查令调取，证明上诉人与刘晶或陈勇之间的租赁关系客观存在，且成立于房屋买卖关系之前。刘晶在原审中陈述的大部分情况对上诉人不利，对租赁协议签订的时间及交付情况做了混淆的陈述，而双方矛盾发生时刘晶在公安机关所作笔录是相对客观真实的。
被上诉人质证认为，刘晶在该笔录中确认的租赁协议书签订时间是在2013年4月1日，在法院陈述的时间是2013年10月份，与上诉人本人前后陈述相同，可见双方之间达成的默契。刘晶在该笔录中陈述的卖房事实与其夫妻共同签署的承诺书完全矛盾。可见刘晶在公安机关的陈述是虚假的，不足以采信。
本院认证认为，该笔录中刘晶的陈述与其在原审中的陈述前后并不一致，无法确认其在该笔录中所述事实的真实性，不予采信。
二审审理查明的事实与原审查明的一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人周培浩所辩称的其与原房主在案涉房屋买卖关系形成之前即存在合法租赁关系是否属实；朱月明、周倩作为现房屋所有权人要求周培浩搬离案涉房屋并赔偿相应损失有无事实和法律依据。关于房屋租赁关系，因上诉人周培浩与其所谓的协议另一方刘晶在原审中关于房屋租赁关系形成过程的陈述前后不一，相互矛盾，就租赁协议、租金给付等事实的陈述亦不符合常理，而且上诉人周培浩所举证据并不足以证明其主张属实，原审法院综合分析后对上诉人周培浩有关其与原房主在案涉房屋买卖关系形成之前即存在租赁关系的辩解未予采信，并无不当。二审中，上诉人周培浩所提供的刘晶在公安机关所作询问笔录中的陈述与其在原审中的陈述前后并不一致，无法确认刘晶在该笔录中所述事实的真实性，该笔录亦不能证明上诉人周培浩所主张的事实成立，本院不予采信。因此，上诉人周培浩占有使用案涉房屋没有合法依据，作为房屋所有权人的被上诉人朱月明、周倩要求其排除妨碍并赔偿损失，原审法院对被上诉人相应诉讼请求予以支持，亦无不当。综上，上诉人周培浩的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元，由上诉人周培浩负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 刘艳生
代理审判员 王小莉
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 邵 峰