上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8758号
上诉人（原审原告）：陈爱军，男，1969年4月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏海岩，女，1959年5月3日生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李俊岭，上海衡筑律师事务所律师。上诉人陈爱军因与被上诉人魏海岩房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初5621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈爱军上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求。事实和理由：魏海岩在收取陈爱军交付的定金后，又向陈爱军提出涨价要求，其行为应被认定为构成违约，应按照定金罚则的规定承担相应法律责任。被上诉人魏海岩辩称，不同意陈爱军的上诉请求，请求法院维持原审判决。2016年3月，陈爱军诉至一审法院，请求判令：魏海岩向陈爱军双倍返还定金共计人民币40万元（以下币种相同）。一审法院认定事实：魏海岩是上海市松江区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）的产权人。2016年2月28日，陈爱军（乙方）与A事务所（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定，陈爱军委托A事务所以下列条件购买出售方（甲方）的系争房屋：购房总价款695万元，陈爱军与出售方签订买卖合同后10日内，支付出售方150万元整（包含陈爱军已经支付出售方的全部购房定金）。陈爱军于办理过户手续当天，支付出售方145万元整。陈爱军申请贷款400万元整，该款项由银行直接划入出售方账户。（陈爱军需要贷款的，应于签署合同后10个工作日内，办妥银行贷款申请手续……）。陈爱军为表示购买之诚意，同意于签署房地产买卖居间协议时，交付意向金20万元整。本协议所列条件不为出售方所接受，导致出售方与陈爱军不能达成交易，则本协议无效，陈爱军所交付的意向金由A事务所如数无息返还。该协议补充条款中写明：……③此合同出售方与陈爱军签字生效之后不得违约，若任何一方违约定金赔付双倍。该协议中“甲方（出售方）同意以上乙方（魏海岩）所提出的购买条件及各项条款。甲方确认:______日期：______”处为空白，该协议底部甲、乙、丙三方签字处仅有陈爱军及A事务所工作人员黄某的签字及相关信息填写，其中，陈爱军在其签字栏落款日期为“2016年3月1日”。A事务所遂向陈爱军出具收据一整，载明收到陈爱军购买系争房屋的意向金20万元。同日，A事务所工作人员黄某与魏海岩微信联系，将陈爱军的身份证复印件及A事务所与陈爱军签订的上述《房地产买卖居间协议》拍照后发给魏海岩，魏海岩向黄某发送了产证、身份证以及其账户信息。A事务所分四笔各5万元转账共20万元至魏海岩账户，魏海岩出具定金收据，并通过微信拍照发送给黄某。期间，魏海岩与黄某就其余房款的支付时间多次沟通，但未就房款支付的具体方式及时间达成一致。2016年2月29日，魏海岩发微信给黄某表示需要另行签订协议明确付款时间等。黄某再次向魏海岩发送《房地产买卖居间协议》图片并回复表示等魏海岩有空时安排签订买卖合同，然后支付收款150万元，再申请办贷款去审税，办理过户手续当天支付150万元。陈爱军有一部分钱还没有拿到。魏海岩表示上次的照片没有收到，其3月5日之前无法回到上海，并要求把日期修改之后另行签订“正规”的合同。2016年3月8日上午，黄某通过微信向魏海岩发送手写的《房屋出售合同》，其上写有“本人陈爱军购买系争房屋，房屋总价人民币710万元，定金20万整已收。……”，该合同上签名处均为空白。魏海岩对该合同载明的办理贷款手续期限提出异议。一审庭审中，陈爱军确认其已于2016年3月27日与案外人在A事务所工作人员黄某的居间下就另购他处房屋签订了《房地产买卖居间协议》。一审法院认为，本案的争议焦点在于魏海岩收受的20万元性质是否为定金？如果确为定金，陈爱军要求对魏海岩适用定金罚则是否具有依据？定金应当以书面形式约定。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，虽然魏海岩没有在《房地产买卖居间协议》签名确认，但魏海岩已实际收取20万元，并将其书写的定金收据拍摄照片并通过微信方式将收据的照片发送给了A事务所工作人员，应视为魏海岩向陈爱军出具了书面的定金收据，双方据此建立了定金合同关系。《房地产买卖居间协议》中未就双方签订《上海市房地产买卖合同》、办理产权交易过户及房屋交付的时间作出约定，故缺乏房屋买卖合同的主要条款，不可视为陈爱军、魏海岩就系争房屋订立了买卖合同。定金合同性质属于预约合同，定金罚则的作用为约束双方订立主合同。本案中，因双方未能就订立《上海市房地产买卖合同》的时间及办理产权交易过户的时间协商一致，系不可归责于双方的原因导致主合同未能订立，双方均不可对对方适用定金罚则。即便魏海岩在磋商过程中提出房屋价格上涨，因陈爱军未能催告魏海岩在合理期限内以原价格与陈爱军订立《上海市房地产买卖合同》并就办理房屋产权过户时间和交房时间继续磋商，反而自行另购房屋，故仍不可认定为魏海岩违约导致主合同未能成立。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、九十条之规定，于二〇一六年六月二十四日作出判决：一、魏海岩于判决生效之日起十日内返还陈爱军定金200,000元；二、驳回陈爱军的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,300元，减半收取3,650元，财产保全费2,520，合计诉讼费6,170元，由陈爱军负担1,500元，由魏海岩负担4,670元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为认定魏海岩是否构成违约故而需按照定金罚则的规定承担相应违约责任。首先，正如原审所认定的那样，虽然魏海岩没有在《房地产买卖居间协议》签名确认，但魏海岩已实际收取20万元，并将其书写的定金收据拍摄照片并通过微信方式将收据的照片发送给了A事务所工作人员，应视为魏海岩向陈爱军出具了书面的定金收据，双方据此建立了定金合同关系。其次，分析该居间协议可知，双方对总房款、各项房款的支付条件、税费的负担、违约责任等内容进行了详细的约定。同时，该协议还明确，双方应与签署本协议之十日内依中介的安排，至中介处签订房地产买卖合同。虽然双方确实未约定房屋的过户时间以及房屋的交付时间，然而，该居间协议因属于预约合同，故双方对上述事项未予以约定不足以否定预约合同的存在。双方应本着最大诚信原则，在协议约定期间内及时按照确定的价格签订房地产买卖合同。同时，由于双方在协议中约定办理过户手续当天陈爱军需支付房款145万元，陈爱军申请贷款400万元。由于过户与陈爱军支付145万房款属于同时履行，因此，只要双方有诚意履行合同的意愿，很容易确定房屋过户的日期。再次，从本案事实以及中介工作人员的证词可知，双方之后未签署房地产买卖合同并非对合同履行的相关事项协商不成，而是魏海岩提出涨价要求。当然，本院注意到，中介工作人员通过微信向魏海岩发送陈爱军手写的房屋出售合同，该合同载明陈爱军愿意以710万元的价格购买系争房屋。但由于魏海岩对合同载明的办理贷款手续期限提出异议故而双方并未对此达成一致。显然，双方并未达成新的合意，而原先的《房地产买卖居间协议》并未解除，故对双方仍具有拘束力。当然，对于陈爱军而言，其愿意以710万元购买系争房屋，显然是考虑到上海房产价格快速上涨的实际情况。也正是基于这样的考虑，其亦在无法购买系争房屋时另行签署了其他房屋的买卖合同，但这些因素皆不足以否定上述居间协议的有效性以及魏海岩为谋取涨价而拒绝履行该协议的客观事实。双方在从事民事活动中应当恪守诚实信用原则，如若违反需承担法律责任。从上述分析可知，魏海岩的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，陈爱军的上诉请求合法有据，本院予以支持。原审法院的认定有误，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初第5621号民事判决；二、魏海岩于本判决生效之日起十日内双倍返还陈爱军定金400,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,300元，减半收取3,650元，财产保全费2,520，合计诉讼费6,170元；二审案件受理费人民币7,300元，皆由魏海岩负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 何 建
二〇一六年十月十一日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……