南宁铁路运输中级法院
民 事 裁 定 书
（2018）桂71民终101号
上诉人（原审被告）：阙衍彬，男，1974年3月14日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。
委托诉讼代理人：黄小逵，广西民族律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南宁市万保投资有限公司，住广西壮族自治区南宁市江南区五一西路保利城旁罗富街3号A21号。统一社会信用代码：914501050811705375。
法定代表人：刘清豪，该公司经理。
委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。
原审被告：黄开持，男，1968年7月6日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦北区。
第三人：吴剑波，男，1969年4月10日出生，汉族，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：覃颖慧，广西道森律师事务所律师。
上诉人阙衍彬因与被上诉人南宁市万保投资有限公司（以下简称万保公司）、原审被告黄开持、第三人吴剑波房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
阙衍彬上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初330号民事判决；驳回万保公司的诉讼请求；上诉费由万保公司承担。事实和理由：原审判决，认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.涉案土地属农村三产用地，依法可以用于建设使用，并不适用《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》的相关规定。案涉合同并没有违反法律强制性规定，应属合法有效合同，万保公司无权要求阙衍彬返还房屋。2.阙衍彬一直都依约缴纳租金，原审法院也查清，阙衍彬直接将租金交付陈色华的事实，根本不存在房屋占用费的事实。3.涉案场地万保大厦的实际控制者应为吴剑波，而不是万保公司，阙衍彬是按吴剑波要求将租金直接支付给陈色华等人，以代付土地收益金折抵房屋租金，剩余房屋租金折抵万保大厦欠上诉人的工程款。4.万保公司是经过吴剑波授权对外招租事宜，吴剑波己撤销授权。5.万保大厦实际出资建设为本案阙衍彬。万保公司要求阙衍彬返还房屋占地使用费，没有事实和法律依据庭审中及在代理词中补充：万保公司与吴剑波之间为委托代理关系，委托人有权处置其委托的事项。本案应适用合同法第四百零三条处理，原审法院适用合同相对性原则办案属于适用法律错误。
万保公司答辩称：原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请予以维持。并陈述：订立合同时，阙衍彬、黄开持应当知道万保公司与吴剑波等人之间的委托代理关系；阙衍彬、黄开持未交纳租金时，万保公司应当向吴剑波披露了其信息。本案应当适用《合同法》第四百零二条来处理，根据该条款规定万保公司有权利作为原告主张要求阙衍彬支付相应的租金。
黄开持述称：对阙衍彬的上诉请求、事实理由没有意见。
吴剑波述称：对阙衍彬的上诉意见没有意见。我方认为万保公司不是本案适格主体，因为南宁市万保投资有限公司与吴剑波签订了股权转让协议，万保大厦已经转给了吴剑波，吴剑波才是本案适格主体。同时，吴剑波也同意阙衍彬租用万保大厦1-7层物业，产生的租金在扣除合作协议书中的收益金后与其欠阙衍彬的工程款相互抵销。
万保公司向原审起诉请求：1.确认万保公司与阙衍彬、黄开持于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效，阙衍彬、黄开持共同将占用的房屋返还给万保公司;2.阙衍彬、黄开持向万保公司支付2015年4月至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按每个月146960元为标准计付）；3.本案的诉讼费由阙衍彬、黄开持承担。
原审判决认定：2013年3月28日，董震茂、吴剑波（乙方，承租方）与陈色华、王瑞光、彭碧军（甲方，出租方）签订了一份《合作协议书》，约定陈色华、王瑞光、彭碧军将承包的大岭村二组一块属于村集体的临时用地交由董震茂、吴剑波投资开发建设，双方在该地块上建筑六层半的楼房，董震茂、吴剑波负责整个项目建设，双方约定从2014年1月1日起至2016年12月31日止，以5600平方、每平方10元计付利润收益给陈色华、王瑞光、彭碧军，分四个季度，于每季度的第一个月付清；2017年1月5日至2032年12月31日以5600平方、每平方12元计付利润收益给陈色华、王瑞光、彭碧军，在每年的第一个月内一次性付清当年的利润收益给陈色华、王瑞光、彭碧军，直到合同期满。该协议签订后，合同陈色华、王瑞光、彭碧军将土地交付董震茂、吴剑波。
2013年4月13日，吴剑波与阙衍彬签订了《建筑工程合同书》，约定由阙衍彬为吴剑波建设大岭村二队综合办公楼（即在吴剑波与陈色华等人签订《合作协议书》约定的土地上建设），地址南宁市里。该建设工程完工后，2014年9月5日吴剑波与阙衍彬进行结算，双方确认吴剑波尚欠阙衍彬工程款3343448元未给付。
2014年5月25日、5月26日，董震茂、吴剑波分别向万保公司出具《授权委托书》，内容均为授权万保公司负责万保大厦的对外招商租赁事宜及经营管理。
2014年6月5日，万保公司（甲方，出租方）与阙衍彬、黄开持（乙方，承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定万保公司将位于南宁市物业（面积为7348㎡）出租给阙衍彬、黄开持使用，租赁期限从2014年6月5日起至2032年1月15日，2014年6月5日至2014年12月31日为装修期免收租金，租金从2015年1月1日起计算，2015年1月1日至2017年12月31日止月租金20元/㎡，2018年1月1日至2020年12月31日止月租金22元/㎡；先付租金后使用房屋，租金于每季度最后一个星期前交纳。合同签订当日，阙衍彬、黄开持需向万保公司交纳45万元的房屋水电押金。合同签订后，黄开持向万保公司支付了押金45万元及2015年1月1日至3月31日三个月租金440880元。阙衍彬代吴剑波向陈色华等人支付了2014年1月至2017年6月的场地收益金等共计2599200元。
原审判决认为：依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，万保公司与阙衍彬、黄开持签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，故对万保公司确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。
关于万保公司要求阙衍彬、黄开持返还房屋并支付房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉《房屋租赁合同》为无效合同，该合同自始没有法律约束力，阙衍彬、黄开持基于无效合同占用的房屋应予以返还。
关于房屋占用费的问题。依照《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。阙衍彬、黄开持辩称万保公司不是本案适格原告，吴剑波才是涉案房屋的实际使用权人，且已按与吴剑波的约定将租金直接支付给了出租土地给吴剑波建设涉案房屋的陈色华等人，不存在拖欠租金的行为。本案涉案合同的相对人为万保公司与阙衍彬、黄开持，万保公司为本案适格原告。阙衍彬、黄开持虽然可以证明其已代第三人吴剑波支付了土地租金给陈色华等人，但其提供的证据不能证明吴剑波为涉案房屋的唯一使用权人，且该代付土地租金抵扣房屋租金的约定，并未得到万保公司的同意，故对阙衍彬、黄开持的辩解不予采信。虽然租赁合同无效，但阙衍彬、黄开持已实际使用了涉案房屋，应按合同约定的月租金146960元的标准支付从2015年4月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。
原审判决：1.万保公司与阙衍彬、黄开持于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效，阙衍彬、黄开持将万保大厦1-7层物业返还给万保公司；2.阙衍彬、黄开持共同向万保公司支付房屋占用费（计算标准：从2015年4月1日起至实际返还涉案房屋之日止，按月租金146960元计付）。
二审经审理查明：原审判决认定的事实属实，本院予以确认。同时查明：吴剑波、董震茂、李芝军、曾昭光等人为万保大厦的合伙人。案涉租赁合同订立后，除黄开持向万保公司支付押金45万元及2015年1月1日至3月31日三个月租金440880元外，阙衍彬、黄开持未再向万保公司支付过租金。2015年5月16日，万保大厦的合伙人曾昭光（时任万保公司法定代表人）、谢伟立与吴剑波订立股权转让协议，曾昭光、谢伟立将其拥有万保大厦的45%、20%的股权转让予吴剑波；吴剑波负责万保大厦工程欠付阙衍彬的工程款330万元及2014年万保大厦欠付的租地款等等款项。2017年6月2日，吴剑波与阙衍彬订立《关于万保大厦吴剑波欠阙衍彬的建设工程款的补签协议书》，约定吴剑波和曾昭光欠付的工程款合计4308448元，从案涉租赁合同的租金中抵扣；租金的其他部分支付陈色华、王瑞光、彭碧军的收益金。2017年6月22日，吴剑波解除对万保公司的授权委托。
本院认为：各方当事人对案涉租赁合同源于吴剑波、董震茂、李芝军等人授权委托的事实无异议，表明各方当事人知道，没有委托代理关系的存在，万保公司对万保大厦没有出租权。因此，本案应当根据法律规定的委托代理法律关系确定诉讼法律关系。各方当事人对万保大厦欠付阙衍彬、黄开持工程款，欠付陈色华等人土地收益金及其他费用的事实是明知的。因此，阙衍彬根据吴剑波的指示，代理吴剑波、董震茂、李芝军以案涉租赁合同租金向陈色华等人支付场地收益金，及抵扣阙衍彬工程款等费用的行为，表明吴剑波、董震茂、李芝军行使介入权，直接处理其委托事务，取代了万保公司在案涉租赁合同的出租人地位，案涉租赁合同直接约束吴剑波、董震茂、李芝军和阙衍彬、黄开持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间委托代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，排除了万保公司向阙衍彬、黄开持主张合同权利的权利。
综上所述，万保公司原告主体地位不适格，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。原审法院受理本案错误。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初330号民事判决；
二、驳回被上诉人南宁市万保投资有限公司起诉。
一审案件受理费35370元，减半收取计17685元（万保公司已预交），退还被上诉人南宁市万保投资有限公司；二审案件受理费35370元（阙衍彬已预交），退还上诉人阙衍彬。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 胡青兮
审 判 员 玉 萍
审 判 员 杨 斌
二〇一八年五月十六日
法官助理 徐小晴
书 记 员 符贵芳