广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5675号
上诉人（原审被告）：杨媚，女，1985年5月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鸿辉，广东格林律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：何剑华，男，1986年3月25日出生，汉族，住广东省龙门县。
委托诉讼代理人：邓俊华，广东致亮律师事务所律师。
原审第三人：广州名轩房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街永和永平路6号之三房首层。
法定代表人：万建东。
上诉人杨媚因与被上诉人何剑华、原审第三人广州名轩房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，原审第三人广州名轩房地产中介有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
杨媚上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费均由何剑华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。何剑华实际上并非何某事实上的委托人，其双方之间并不存在真正的委托关系，所谓的“委托”发生在涉案合同签订后，是伪造的委托关系，因此何剑华与涉案合同以及杨媚不存在关联性。二、即使认定委托关系成立，涉案合同合法有效，经过杨媚的多次催告后，理应有权行使法定解除权解除涉案合同。杨媚已多次催告何剑华前往签订网签合同、向银行申请办理贷款手续，而何剑华则多次拒绝甚至欺骗杨媚“在交税的时候再一并签订网签合同”。三、即使认定杨媚违约，杨媚也不应当向何剑华承担过高的违约责任，且何剑华仍应当依约向杨媚承担违约责任
何剑华二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一、申请贷款是买卖双方的义务，不是何剑华的单方义务。何剑华在双方签订合同后七个工作日内就向中介方提交了办理银行贷款所需的全部资料，但杨媚却不履行其配合贷款的义务，经何剑华发函催促后，仍拒不回应也不提供办理按揭贷款所需的资料。杨媚在签订合同之后并未按合同约定申请提前还贷，直至2017年2月底才申请还贷，已经构成违约，之后经何剑华发函催促仍不出示提前还贷申请文件，也不提供办理按揭所需的全部资料，还将购房定金单方退回给何剑华，执意违约。二、2017年增城房价快速上涨，何剑华诉请的双倍定金赔偿，远不足以弥补杨媚违约造成何剑华的损失。因此，一审法院判决杨媚向何剑华赔偿定金的两倍金额并不高。
广州名轩房地产中介有限公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
何剑华向一审法院起诉请求：一、确认何剑华与杨媚签订的《房产买卖合同》已解除；二、杨媚向何剑华赔偿2倍定金100000元；三、杨媚向何剑华赔偿因本案发生的律师费16000元；四、杨媚承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2017年1月10日，何某（买方委托代理人）与杨媚（卖方）签订编号为xxx的《房产买卖合同》，居间方：名轩地产公司。合同约定：第一条转让标的买卖双方交易的房产位于增城区新塘镇××房，……用途为住宅，房地产权证号码12××94。第二条转让价款卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为737000元。第三条交易定金买方同意在本合同生效之日起1日内（含当日）向卖方支付定金5000元。第四条付款方式除定金外的房款687000元约定按下述第B种方式支付：B银行按揭付款：支付方式：其他：以同贷书为准。买方须于签订本合同七个工作日内向银行提交抵押贷款所需相关证件资料，买卖双方应积极配合银行办理贷款审批手续。第五条房地产产权现状该物业产权状态属于以下2种：2、该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起三个工作日内向银行申请提前还贷，并于银行同意还贷日起的10个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将《房地产权证》原件托管于居间方作为办理过户手续之用。第六条产权转移登记买卖双方需于符合过户条件时15个工作日共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续，该物业的新《房地产权证》由买方领取。第十一条违约责任如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利进行，则已付定金将由卖方没收，卖方有权将该物业转让予任何人；如卖方在签订合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失。违约方还需支付给居间方的双方服务费。合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等（如银行贷款申请或赎楼申请不能成功除外）。第十五条备注买方于2017年1月20日前必须交付剩余定金45000元，否则视为买方违约。买方于2017年3月30日前必须交付银行同意贷款书（如到日期，买方未出示同意贷款书，则另行商议日期）。
签订上述合同当日，何某支付购买涉案房屋的定金5000元，并收执收据。
2017年1月21日，何某通过招商银行转账45000元定金给杨媚，付款账号为62×××63。何某共支付50000元定金给杨媚。
2017年2月27日，杨媚向账号62×××63转账汇款50000元。
2017年3月1日，何剑华聘请广东致亮律师事务所为其委托代理人，全权代理与杨媚的房屋买卖合同纠纷。
2017年3月16日，何剑华、何某委托广东致亮律师事务所邓俊华律师向杨媚发出《律师函》。函件要求杨媚在收到该律师函之日起五日内向何剑华或其代理人何某或名轩房地产公司提供办理银行按揭所需要的资料，并立即向原抵押银行办理提前还贷申请手续，否则将依法追究杨媚的违约责任。邓俊华律师向杨媚寄送《律师函》的过程经广东省广州市增城公证处作出保全证据公证。
2017年3月20日，中国工商银行股份有限公司广州新塘支行出具《个人贷款结清证明》，载明杨媚申请的贷款400000元本息已于2017年2月28日全部结清。
2017年3月27日，何剑华再次委托广东致亮律师事务所邓俊华律师向杨媚发出《律师函》。函件载明解除代理人何某与杨媚签订的编号为xxx的《房产买卖合同》，保留追究杨媚违约责任的权利。
2017年5月31日，何剑华支付16000元律师服务费给广东致亮律师事务所，广东致亮律师事务所出具广东增值税普通发票给何剑华收执。
一审庭审中，杨媚确认在2017年2月5日向银行申请提前还贷。证人何某陈述：何剑华是何某的哥哥，涉案合同是何某代理何剑华签订的。杨媚在庭审中提交了：1、工商银行的转账汇款凭证；2、杨媚与中介阿铖的微信聊天记录；3、杨媚与中介雷涛的微信聊天记录；4、个人贷款结清证明等证据，拟证明：1、涉案房屋买卖合同已经解除，杨媚已经退还买家定金50000元；2、经杨媚多次催告，买家均怠于履行合同义务；3、杨媚已于2017年2月28日还清房屋的抵押贷款。何剑华质证认为杨媚解除合同条件不成立，杨媚单方退还定金的行为不是解除合同的意思表示而是违约行为；杨媚还贷的时间也违反了合同的约定，其存在违约行为。
一审法院认为：在涉案合同中，作为买方签名的“何某”落款是在委托代理人的位置，且一审庭审中，何某也确认受何剑华委托签订涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”故何剑华可以行使何某对杨媚的权利，杨媚主张何剑华诉讼主体不适格的抗辩不成立，不予支持。何剑华与杨媚签订的《房产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。
根据《房产买卖合同》的约定，“买方须于签订本合同七个工作日内向银行提交抵押贷款所需相关证件资料，买卖双方应积极配合银行办理贷款审批手续”，虽然无证据显示何剑华在合同约定的时间内向银行提交过抵押贷款所需的相关证件资料，但是该项义务并非涉案合同的主要义务，即使何剑华延迟履行也不会导致涉案合同目的无法实现的后果，杨媚主张其基于何剑华该项违约行为即享有单方解除合同的权利，依据不足，不予支持。
杨媚在不享有解除权的前提下，将何剑华支付的50000元定金返还至何某账户，明确表示拒绝履行合同，该行为已构成违约，经何剑华以律师函的形式催告，杨媚仍不继续履行合同，故何剑华依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，主张解除涉案合同，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的解除不影响何剑华依约定违约条款追究杨媚的违约责任。《房产买卖合同》约定，“如卖方在签订合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失。”从文义上看，该条款并非“双倍返还定金”的定金条款，而是双方对因违约产生损失赔偿额的计算方法的约定。现何剑华主张杨媚赔偿100000元，符合该项约定，予以支持。涉案合同还约定：“合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费……”。现何剑华主张杨媚赔偿因本案发生的律师费16000元，理据充分，予以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第四百零三条第一款规定，判决：一、解除何剑华与杨媚于2017年1月10日签订的《房产买卖合同》；二、杨媚于本判决发生法律效力之日起十日内向何剑华赔偿100000元；三、杨媚于本判决发生法律效力之日起十日内向何剑华赔偿律师费16000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11330元，由杨媚负担。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，杨媚向本院提交了网页截图两份，拟证明何某与涉案经纪人万建铖同系乐有家公司名下经纪人，二人恶意串通欺骗杨媚签订涉案合同。经质证，何剑华表示上述证据不属于新证据，且不确认其真实性，不能确定何某是否乐有家公司的员工。
本院认为：何某以买方委托代理人身份与杨媚于2017年1月10日签订的《房产买卖合同》中并无明确载明买方姓名，涉案房屋的定金50000元亦为何某所支付，本案无证据显示何某在签订合同时曾向杨媚出示授权委托书或披露买方姓名，故合同关于买方的身份不明确。至杨媚于2017年2月27日向何某账户退回定金50000元之前，亦无任何人以被代理人身份提出追认。鉴于合同买方身份是房屋交易的基本信息，杨媚作为出卖人在买方身份一直未明确的情况下，于2017年2月27日以退回定金的行为表明其提出撤销，并无不可，至此合同无法得以履行的责任并不能完全归责于杨媚一方，而何剑华在此之后直至2017年3月16日方向杨媚发出《律师函》主张其为合同买方。故何剑华本案主张解除合同及追究杨媚的违约责任，理由不充分，本院不予支持。另本案中何某是以买方委托代理人身份与杨媚签订合同，并非以自己的名义订立合同，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定进行处理不当，本院予以纠正。
综上所述，杨媚的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3915号民事判决；
二、驳回何剑华的全部诉讼请求。
一审案件受理费11330元、二审案件受理费11330元，由何剑华负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年五月八日
书记员 邹凌青