北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第03393号
上诉人（原审原告、反诉被告）谷维平，男，1964年12月6日出生。
委托代理人李玉侠（谷维平之妻），1964年7月1日出生。
委托代理人吴铁军，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李德瑞，男，1942年4月7日出生。
被上诉人兼李德瑞之委托代理人（原审被告、反诉原告）李宝顺，男，1976年1月6日出生。
二被上诉人之共同委托代理人张士东，北京兴展律师事务所律师。
上诉人谷维平因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第1761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年1月，谷维平诉至原审法院称：我与李德瑞、李宝顺系×××村民，李宝顺系李德瑞之子；李德瑞原在×××双北路北二条1号（简称×××1号院）有院落一处，上有瓦房五间；后该院落及其房屋的实际所有者系李宝顺；2004年1月24日我与李德瑞、李宝顺签订协议书；李德瑞、李宝顺将×××1号院及院落内的五间瓦房、20多根松木、院内水、电设施等以70000元价格出售给我，后我一直占有上述院落及房屋，并又增建9间房屋（北房后边增建2间北房，北房南边增建7间北房）；近期李宝顺多次到我处无理取闹，严重影响了我对房屋的正常使用；我认为双方签订的协议书，系双方真实意思表示，合法、有效；现为维护自己的合法权益，特向法院起诉请求：判决我与李德瑞、李宝顺于2004年1月24日签订的《协议书》有效。
李德瑞、李宝顺共同辩称：谷维平要求确认有效的协议书并不是全部的协议；双方在2004年1月24日签订买卖协议后于2004年11月23日就同一事由又签订了一份补充协议，这两份协议是不可分割的一个整体；而谷维平仅仅要求确认2004年1月24日的协议有效，我们认为不合理，请法院驳回其诉讼请求；关于双方签订的协议书是否有效，并不取决于双方，请法院对合同的效力予以确认，我们认为这两份是有效的。但现在谷维平仅仅要求确认其中一份协议的效力，我们认为该单独一份协议无效。
李德瑞、李宝顺提出反诉称：2004年1月24日，我们与谷维平签订《协议书》，约定我们将位于×××1号院内房屋及院落以70000元的价格卖给谷维平，并口头约定等谷维平的长子成年后再申请宅基地归我们使用，双方于2004年11月23日为此签订了补充协议，约定：今有李德瑞瓦房5间1套院于2004年1月24日卖给本村谷维平，经协商等谷维平长子够年龄批房基地给李德瑞，特此协议；此后我们一直等待谷维平申请宅基地，直至2014年初，经了解得知，谷维平的长子谷利于1988年7月28日出生，在双方签署协议时16岁，但在2007年11月27日就办理了农转非手续，根据国家政策，居民户口无法享受农村宅基地待遇，因此导致我们无法再次取得宅基地，我们在本村只有一处宅基地，现我们已经无家可归；我们认为，双方在协议中约定谷维平以其长子名义为李德瑞申请审批宅基地是其应履行的义务，现因其长子已经转为非农业户口，导致协议无法履行，谷维平已经构成严重违约，李德瑞无法实现合同目的，故起诉至法院请求：一、依法解除我们与谷维平于2004年1月24日签订的《协议书》以及2004年11月23日签订的补充协议；二、请求依法判令谷维平立即将位于×××1号院内房屋腾空并返还给我们。
谷维平针对反诉辩称：不同意李德瑞、李宝顺的反诉请求。2004年1月24日签订的协议书是双方的真实意思表示，并且不违反相关法律规定，属于合法有效协议，且该协议已于当天履行完毕；2004年11月23日签订的协议书是在2004年1月24日的协议书履行完毕之后签订的；2004年1月24日的协议书和2004年11月23日的协议书是两份独立协议，第一份协议书是房屋买卖协议，第二份协议书是赠与协议；第二份赠与协议是否可以履行，不能影响第一份协议的效力，因为第一份协议于当天已经履行完毕了；综上我认为李德瑞、李宝顺的反诉请求缺乏法律依据，请法院驳回。
原审法院经审理认为：农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；违反法律强制性规定的民事行为无效；本案中，法院根据查明的事实，认为2004年1月24日李德瑞、谷维平签订《协议书》和2004年11月23日李德瑞、谷维平签订的《协议书》系两个不同的协议，后者并不是前者的补充协议，因为“协议书二”是在“协议书一”已经履行完毕的情况下签署的，两份协议的履行内容、履行方式不具有关联性，也不具有承接性；“协议书一”本质上为农村房屋买卖合同，而“协议书二”本质上为赠与合同。虽然谷维平和李德瑞均系×××村村民，买卖农房不会导致农村宅基地流转到本集体经济组织成员之外；但首先该买卖行为所涉及房屋的宅基地并未经过相关部门的审批；其次，谷维平于2004年1月24日购买李德瑞、李宝顺房屋时，其长子谷利尚未年满16周岁，并不具备分户条件，也不具备拥有两处宅基地的条件，故2004年1月24日，李德瑞、李宝顺与谷维平签订农村房屋买卖合同（《协议书》）无效；现谷维平起诉要求确认该协议有效，没有事实和法律依据，法院不予支持。2004年11月23日李德瑞、谷维平签订的《协议书》，本质上为赠与合同，但该赠与协议的标的为“农村宅基地的使用权”，根据相关法律规定，“农村宅基地的使用权”审核权由乡（镇）人民政府行使，审批权由县级人民政府行使，个人之间无权对宅基地的使用权做出处理；故2004年11月23日李德瑞、谷维平签订的赠与合同（《协议书》）应为无效协议；现李德瑞、李宝顺要求解除该协议，没有事实和法律依据，法院不予支持。李德瑞、李宝顺基于解除上述二合同的理由要求谷维平返还×××1号院的诉讼请求，法院亦不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，于2015年1月判决：一、驳回谷维平的全部诉讼请求；二、驳回李德瑞、李宝顺的全部诉讼请求。
判决后，谷维平不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第一项，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由为：一、双方之间争议的是房屋买卖合同效力，该买卖行为无需相关部门审批；二、谷维平购房后向青云店镇政府申请宅基地使用权更名，相关部门在变更页“乡镇政府意见”及“签发机关”处盖章予以确认；三、谷维平只有本案一处宅基地，原审不应审查谷维平的长子是否具备分户条件而应审查作为合同主体的谷维平是否具备分户条件。李德瑞、李宝顺均同意原审判决。
经审理查明：谷维平、李德瑞与李宝顺均系北京市大兴区青云店镇×××村村民，李宝顺系李德瑞之子。×××1号院的原使用人系李德瑞，后经家庭分家，上述院落及房屋归由李宝顺居住、使用。2004年1月24日，李德瑞、李宝顺与谷维平签订《协议书》（简称协议书一），协议约定：今有李德瑞有瓦房5间1套院（×××1号院）售给本村谷维平，李德瑞有瓦房5间包括院墙1套院，包括院内20多棵松木檩，院内树、水电设施售给谷维平经双方协商作价70000元整；房款签协议时一次付清；此协议双方同意绝无反悔；此协议一式两份，双方各一份，自签协议之日生效；该协议书上有卖房人李德瑞、李宝顺，买房人谷维平签字、按印，有证明人王秀忱、谷玉良签字；双方签订协议后，谷维平支付房款70000元，李德瑞、李宝顺将房屋的宅基地使用权证交给谷维平。后谷维平向相关部门申请变更宅基地使用权人，宅基地使用权证变更页显示“原户主姓名李德瑞变更为谷维平”，北京市大兴区青云店镇人民政府及北京市大兴区青云店镇村镇建设科在“乡镇政府意见”及“签发机关”处盖章予以确认。
2004年11月23日，李德瑞与谷维平签订《协议书》（简称协议书二），协议约定：今有李德瑞瓦房5间1套院于2004年1月24日卖给本村谷维平，经协商等谷维平长子够年龄批房基地给李德瑞，特此协议；该协议书上有卖房人李德瑞、买房人谷维平签字，有证明人王秀忱签字。
另查，李德瑞将房屋交付给谷维平时有北房5间，谷维平收到房屋后，在北房南侧新建南房7间，在南房东侧新建卫生间1间、在北房东侧增建小房屋1间。谷维平的长子谷利于1988年7月28日出生，现为居民户口。
本院审理过程中，双方均认可现协议书二已无法履行，并同意解除。谷维平称现不能获批宅基地系因村里已无多余宅基地可批，李德瑞、李宝顺则称系因谷维平的儿子谷利的居民身份导致其无法获批宅基地。
上述事实，有协议书一、协议书二、宅基地使用权证及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：诉争房屋坐落于北京市大兴区青云店镇×××村，谷维平系该村村民，具备购买该村宅基地上房屋的条件，其与李德瑞、李宝顺签订的两份协议书，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。该买卖协议的效力不以宅基地使用权的审批变更为前提，原审对此认定错误，本院予以纠正。谷维平购房后，对房屋院落实际使用，并经相关部门批准对宅基地使用权予以变更，“协议书一”已履行完毕，李德瑞、李宝顺要求解除“协议书一”并返还房屋的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方在协议书二中约定，待谷维平长子成年后，批下的宅基地无偿赠与给李德瑞，其实质为赠与合同。两份协议书从签订时间、内容及履行情况来看，不具有直接的关联性，原审认定“协议书二”并非“协议书一”的补充协议，该认定正确，本院予以维持。双方均认可该赠与合同的标的，即宅基地已无法实际取得，现双方均同意解除“协议书二”，本院不持异议。据此，上诉人的上诉请求，存在事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第1761号民事判决；
二、谷维平与李德瑞、李宝顺于二〇〇四年一月二十四日签订的《协议书》有效；
三、解除谷维平与李德瑞于二〇〇四年十一月二十三日签订的《协议书》；
四、驳回李德瑞、李宝顺的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费1550元，由李德瑞、李宝顺共同负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1550元，由谷维平负担500元（于本判决生效后七日内交纳），由李德瑞、李宝顺共同负担1050元（已交纳）。二审案件受理费1550元，由李德瑞、李宝顺共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刁久豹
代理审判员 周梦峰
代理审判员 李 淼
二〇一五年五月二十日
书 记 员 张 璐