中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3598号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅磊峰（MEILEIFENG），男，1963年9月27日出生，美国国籍。
委托代理人：李魏，严智恒。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱月仪，香港特别行政区居民，（A）。
委托代理人：陈滨球、袁小丹。
上诉人梅磊峰因与被上诉人朱月仪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆的《房地产登记簿查册表》显示，广州市天河区天河东路79号1201房（下简称案涉房屋）的登记权属人为梅磊峰，抵押权人为案外人永亨银行（中国）有限公司广州分行。
2012年8月10日，经案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方／房地产中介服务机构，下简称合富置业公司）促成，梅磊峰（甲方／卖方）与朱月仪（乙方／买方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积为131.46平方米；该房地产按整套出售并计价，总金额为人民币4200000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理产权转移登记，丙方应当于2012年10月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料；甲乙双方应当在收到丙方书面通知后7个工作日内向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%；乙方未能按照合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；如乙方因任何理由不能完成本买卖合同，则甲方有权没收人民币70000元定金，如甲方因任何理由不能完成本买卖合同，则甲方须赔偿人民币70000元给乙方；在交易过户当天，乙方要先支付本合同最后一笔款人民币2090000元给甲方，甲方收到款之后办理过户手续；付款方式为涂销抵押后一次性付款，第一期签订本合同当日支付总房价的5%即人民币210000元，第二期签订本合同后两日内支付人民币1900000元用以卖方归还银行抵押贷款，卖方同意在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，卖方承诺不得另行出售该物业或不出售该物业；楼价余款人民币2090000元，买方按办理交易资金托管手续方式交付，应在签署本合约之同时，签署交易资金托管三方协议，就具体事项达成一致，并于年月日（递件日在前的，不迟于递件日）前向民生银行就资金托管进行确认，按约定缴足资金，由银行根据交易资金托管协议的约定和程序划转等。
2012年8月13日，朱月仪以银行汇款方式向梅某支付了人民币70000元。
2012年9月7日，朱月仪以银行汇款方式向梅某支付了人民币140000元。
2012年9月7日，梅磊峰（卖方／甲方）与朱月仪（买方／乙方）签订了《﹤存量房买卖合同﹥之补充协议》，约定卖方将该房产内的家私电器折价卖给买方，金额为人民币6600元；该房地产带租赁合同，甲方担保承租人已放弃优先购买权，如因甲方原因导致无法在2012年11月1日前前往交易中心递件的，甲乙双方同意自2012年11月1日起就本合同项下的房屋租金双方各得50%；如果由乙方原因导致无法在2012年11月1日前递件的，乙方无权要求按照上述条款获得50%的租金；银行向甲方解冻托管第三期购房款之日起，租金全部归乙方所有；甲方同意在乙方支付第三期购房款前，与租客签署租赁合同解除协议，甲方退回租客已支付的2个月押金人民币25600元给乙方，办理收楼手续并结清所有款项，同时协助乙方与租客签订新的租赁合同；甲方承诺甲方是本合同项下房屋的唯一所有权人，具有处分该房屋的完整权利；第一期购房款，签订本合同当日乙方支付总房价的5%给甲方，即人民币210000元（其中人民币70000元为双方签订的定金合同定金，甲方已收到该笔金额）；第二期购房款，签订买卖合同后两日内支付人民币2090000元用以甲方归还银行抵押贷款；第三期购房款，楼款余额人民币1900000元，双方应在向交易中心递件日前在银行办理交易资金托管手续，乙方应在不迟于递件日前在银行办理交易资金托管手续，乙方应在不迟于递件日前按约定缴足资金，由银行根据交易资金托管协议的约定和程序划转；本补充协议为《存量房买卖合同》之有效组成部分，与《存量房买卖合同》具有同等法律效力，如本补充协议与《存量房买卖合同》有不一致的，以本补充协议为准等。
2012年9月10日，朱月仪以银行汇款方式向梅某支付了人民币1900000元。
2012年10月8日，朱月仪以银行汇款方式向梅某支付了人民币190000元。
2013年5月16日，朱月仪向原审法院提起本案诉讼，诉称：梅磊峰是广州市天河区天河东路79号1201房的产权人。2012年8月10日，朱月仪、梅磊峰及经纪方某合富房地产置业有限公司签订《存量房买卖合同》。2012年9月7日，朱月仪与梅磊峰签订《补充协议》。上述合同及补充协议约定朱月仪各期付款时间及双方的权利义务。经纪方已将交易信息录入广州市存量房网上交易系统，2012年9月21日从该系统打印出来的《存量房买卖合同》显示双方对付款条件进行了变更。但是，到起诉日止，仅有经纪方在该合同上盖章，朱月仪、梅磊峰双方均未在该合同上签名确认。朱月仪已分别于2012年9月7日、9月10日及10月8日支付购房款共计人民币230万元给梅磊峰。梅磊峰收到款项之后并未按照约定提前还贷赎契和办理抵押涂销手续。朱月仪通过经纪方联系上梅磊峰，得到的回复是由于梅磊峰在10月份急需用钱，所以先把收到的购房款用在其他地方了。此后，朱月仪多次主动联系梅磊峰，要求梅磊峰尽快还贷赎契以完成交易，梅磊峰承诺会将该物业出售给朱月仪，让朱月仪继续信任他，等筹措到足够资金后就会马上偿还银行贷款，回国办理赎契和房屋过户手续。为了解决梅磊峰的资金周转问题，朱月仪积极为梅磊峰联系银行、中介担保机构和律师事务所，提出各种可行的解决方案，包括建议梅磊峰可以从担保机构借款用于提前归还银行贷款。梅磊峰向朱月仪表示愿意提前还清贷款，在朱月仪的多次催促下，梅磊峰向银行申请在4月27日还清所有贷款，朱月仪多次提请梅磊峰注意须按期还清贷款。然而，在此期限之后，朱月仪获悉梅磊峰未如期还清贷款，银行再次为梅磊峰推迟扣款期限至5月7日，朱月仪又一次促请梅磊峰合作尽快完成交易。此后，朱月仪又一次获悉，梅磊峰仍未能还清贷款。朱月仪认为梅磊峰收到购房款人民币230万元后，未经朱月仪同意，擅自将购房款挪作他用，已经构成严重违约。梅磊峰利用朱月仪对他的信任，提出多种借口和理由，使朱月仪之前一直误以为梅磊峰有诚意继续交易，正积极筹款还贷。然而，梅磊峰非法占用朱月仪人民币230万元至今，如朱月仪再不采取法律行动追究梅磊峰的法律责任，朱月仪的合法权益只会继续受到严重侵害。为此，朱月仪请求法院判令：1、梅磊峰向朱月仪退还购房款人民币230万元；2、梅磊峰按照同期银行贷款利率，支付从2012年10月至实际退还之日因非法占用上述购房款的利息；3、梅磊峰向朱月仪支付违约金人民币21万元；4、梅磊峰承担朱月仪已支付的本案证据公证费及本案的所有诉讼费。
梅磊峰反诉称：根据合同及补充协议约定，梅磊峰将位于广州市天河区天河东路79号1201房以人民币420万元转让给朱月仪。合同约定，朱月仪不按本合同约定买入该房产的，应当向梅某支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%，即人民币21万元；朱月仪逾期支付房款的，除每日按未付房款0.05%的标准向梅某支付违约金外，梅磊峰有权解除合同。补充协议约定：第一期购房款，签订本合同当日支付总房价的5%给甲方，即人民币21万元；第二期购房款，签订合同后两日内支付人民币209万元用以梅磊峰归还银行抵押贷款。上述合同及补充协议签订后，朱月仪除按约定期限支付第一期购房款外，第二期购房款却没能在约定期限届满前完成支付，朱月仪的违约行为导致梅磊峰无法按时办理归还贷款赎楼手续，回国办理手续的计划被迫落空并产生一系列新的损失，双方就善后问题一直协商，但未达成结果。现朱月仪起诉要求退还全部购房款，表明其要求解除合同不再履行的意愿，梅磊峰在此表明接受，但因为是朱月仪的违约行为造成解除结果，所以朱月仪应按照合同约定支付人民币21万元的违约金。故梅磊峰反诉请求判令：1、朱月仪向梅某支付违约金人民币21万元；2、朱月仪承担诉讼费。
原审诉讼中，朱月仪、梅磊峰均确认第一期购房款人民币210000元应于2012年9月7日前支付、第二期购房款人民币2090000元应于2012年9月9日前支付、第三期购房款人民币1900000元应在递件当天前（2012年10月30日前）办理资金托管手续。
朱月仪明确其要求解除与梅磊峰的买卖合同关系，梅磊峰亦同意解除。
朱月仪向原审法院提供了深圳市世联土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》（世联咨字GZ（2013）G08262号），以证明相对于朱月仪购买案涉房屋时的价格，因房价上涨购买相同或同类型的房屋需多支付人民币663800元，这是梅磊峰违约造成朱月仪的损失。梅磊峰认为该评估报告没有经过公证，真实性不予确认。另，朱月仪提供了公证费发票（两张，共计人民币3300元）、代译件译费发票（两张，共计人民币220元）、评估费发票（人民币5000元）以证明其支付了证据和授权书的翻译及公证费共计人民币3520元、评估费人民币5000元。梅磊峰对其真实性无异议，但认为应由朱月仪自行承担。
原审法院认为：梅磊峰与朱月仪签订案涉房屋的《存量房买卖合同》及《﹤存量房买卖合同﹥之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行义务。根据双方约定，第一期购房款人民币210000元（包含梅磊峰已收到的定金人民币70000元）应在签订《﹤存量房买卖合同﹥之补充协议》当日（2012年9月7日）支付，而根据已查明的事实可知，朱月仪于2012年8月13日向梅某支付了定金人民币70000元、于2012年9月7日向梅某支付了第一期购房款余款人民币140000元，朱月仪支付第一期购房款的行为并没有违反双方约定。根据约定，第二期购房款人民币2090000元应于2012年9月9日前支付，但朱月仪实际于2012年9月10日支付了人民币1900000元、于2012年10月8日支付了人民币190000元，该行为构成了违约。但朱月仪支付上述第二期购房款中的大部分款项人民币1900000元的时间仅比约定时间迟延了1天，而剩余的小部分第二期购房款人民币190000元的时间比约定时间迟延了28天。但由于合同并没有明确约定当朱月仪迟延支付款项时，梅磊峰有权解除合同，而且实际上梅磊峰亦一直没有向朱月仪提出解除合同的要求，故应视为双方同意继续履行合同。根据约定，朱月仪向梅某支付第二期购房款是用于梅磊峰归还银行抵押贷款，而梅磊峰收到第二期购房款后，一直未将该款项用于清偿涉案房屋的抵押贷款并办理房屋的涂销抵押登记手续，导致涉案房屋一直未能过户给朱月仪，该行为已构成违约。双方至今未能就合同继续履行事宜协商一致，且梅磊峰至今尚未涂销案涉房屋的抵押登记，双方已丧失信任基础，现朱月仪要求解除与梅磊峰的《存量房买卖合同》，梅磊峰亦表示同意，双方的《存量房买卖合同》及《﹤存量房买卖合同﹥之补充协议》予以解除。
《存量房买卖合同》及《﹤存量房买卖合同﹥之补充协议》解除后，梅磊峰应将其收取的购房款共计人民币2300000元返还朱月仪。另，朱月仪起诉要求梅磊峰支付占用上述购房款的利息（以人民币2300000元为本金，自2012年10月9日起算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）的诉讼请求合法有理，予以支持。
根据上述分析，虽然朱月仪支付第二期购房款的行为存在一定的延迟，但其后双方同意继续履行合同，只是由于梅磊峰收到朱月仪支付的第二期购房款后一直未清偿涉案房屋的抵押贷款并办理涂销抵押登记手续，致使《存量房买卖合同》未能得到履行，故《存量房买卖合同》解除的原因应归责于梅磊峰，因此，现朱月仪要求梅磊峰支付成交价5%的违约金即人民币210000元（4200000×5%）的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。而梅磊峰要求朱月仪承担违约金人民币210000元的反诉请求没有事实及法律依据，不予支持。
另，因原审法院已判令梅磊峰向朱月仪支付违约金人民币210000元，故朱月仪要求梅磊峰支付翻译及公证费共计人民币3520元、评估费人民币5000元的诉讼请求不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年7月24日作出如下判决：一、梅磊峰自本判决发生法律效力之日起10日内向朱月仪返还购房款共计人民币2300000元；二、梅磊峰自本判决发生法律效力之日起10日内向朱月仪支付上述购房款的利息（以人民币2300000元为本金，自2012年10月9日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、梅磊峰自本判决发生法律效力之日起10日内向朱月仪支付违约金人民币210000元；四、驳回朱月仪的其他诉讼请求；五、驳回梅磊峰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币27460元，由朱月仪负担人民币50元、梅磊峰负担人民币27410元；保全费人民币5000元、反诉受理费人民币2225元，由梅磊峰负担。
判后，上诉人梅磊峰不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、朱月仪迟延履行合同义务，业已构成违约，理应承担违约责任。根据朱月仪提交的银行对账单显示，朱月仪原本应于2012年9月9日向梅某支付第二期购房款人民币209万元，但其于2012年10月8日方才支付完毕，与《〈存量房买卖合同〉之补充协议》中约定的期限相隔一个月。朱月仪已于原审庭审中对上述事实予以确认，同时，原审法院也于判决书中认定朱月仪的逾期付款行为业已构成违约，双方签订的《存量房买卖合同》第九条约定朱月仪不按本合约定买入该房产的，应当向梅某支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%，即人民币21万元；第十一条约定朱月仪逾期支付购房款的，除每日按未付房款0.05%的标准向梅某支付违约金外，梅磊峰有权解除合同，因此朱月仪作为违约方无权解除合同，现其主张合同解除，即属《存量房买卖合同》约定的“朱月仪不按本合同约定买入该房产”，理应按照合同约定向梅某支付违约金。二、原审法院认定事实错误，梅磊峰并无违约行为，无须承担违约责任。1、梅磊峰已经按照合同约定的时间前往银行办理提前还贷手续，但由于朱月仪未能如约足额支付当期购房款，导致梅磊峰因资金不足而未能办成，对此事实，朱月仪于原审庭审中已予以确认。2、在上述提前还贷手续因朱月仪的违约行为致使落空之后，双方一直就善后问题进行协商，但由于朱月仪自身原因，再加上梅磊峰计划被打乱需要重新安排，导致未能达成一致结果，在此期间，双方一直处于重新协商状态，梅磊峰积极与朱月仪进行协商，尽力谋求双方满意的结果，并非如朱月仪所述的梅磊峰故意不履行，不能认定合同没有继续履行是梅磊峰违约行为。朱月仪正确的做法是如双方一致协商不成，可以向法院起诉，要求确定双方在合理的时间内履行，朱月仪跳过了这个必要环节直接起诉要求退款，解除合同，构成再一次违约。3、梅磊峰的提前还贷手续未能顺利办理，以及由此而产生的双方后续持续协商过程，均系朱月仪的违约行为所引起，相反，梅磊峰从合同签订伊始便始终谨遵合同约定，包括按时前往办理提前还贷，在朱月仪违约后更是积极参与协商。梅磊峰在整个合同交易过程中一直属于守约方。4、在朱月仪发生违约行为后，直至朱月仪起诉前，梅磊峰从未向第三人转让涉案房产，一直期望合同能够得到履行，足以体现其自始自终坚定守约的意思。原审法院可以认定朱月仪违约不严重，但不能要求没有违约行为的梅磊峰承担违约责任，退一万步讲，最多是双方均不承担违约责任。为此，梅磊峰上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判梅磊峰无须向朱月仪支付购房款利息；2、撤销原审判决第三项，改判梅磊峰无须向朱月仪支付违约金人民币210000元；3、撤销原审判决第五项，改判朱月仪向梅某支付违约金人民币210000元；4、本案诉讼费由朱月仪承担。
被上诉人朱月仪答辩认为：一、梅磊峰收到朱月仪支付的230万元，理应予以归还银行贷款、涂销抵押、之后在办理房屋过户手续，但其却将款项挪作他用，导致房屋交易无法完成，显属违约，理应承担违约责任。梅磊峰上诉请求判令其无需支付违约金21万元，显属无理；梅磊峰除了需支付合同约定的违约金21万元外，对违约金不足以弥补的损失（即款项占用期间的利息损失）仍应继续承担赔偿责任。从朱月仪提供的评估报告可以证明，朱月仪若购买相同或类似物业需要多支付人民币663800元，即违约金21万元不足以弥补朱月仪的损失，因此梅磊峰应当承担朱月仪已支付购房款230万元的利息损失。二、朱月仪虽逾期28天支付19万元购房款，却不构成梅磊峰解除合同的约定理由，《存量房买卖合同》第十一条并没有约定朱月仪迟延付款多少天，梅磊峰就享有合同解除权，而根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，但本案梅磊峰只在2012年10月4日邮件催告了朱月仪，朱月仪于4日后的2012年10月8日（即国庆节假日后的第一个工作日）立即支付了第二期购房款余款19万元，无所谓经催告后仍未履行的情形。梅磊峰以朱月仪迟延28天支付19万元作为其在长达八个月时间内不履行提前还贷、涂销抵押义务的理由，显然不成立。鉴于原审时梅磊峰请求朱月仪支付违约金21万元的请求依据是《存量房买卖合同》第九条第2点“朱月仪不按本合约定买入该房产的，应当向梅某支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%”，事实上，朱月仪并没有不案本合同约定买入房地产，因此梅磊峰该项反诉请求没有相应事实予以佐证，理应承担举证不能的败诉后果，原审判决第五项驳回其反诉请求是正确的。此外，梅磊峰并没有基于《存量房买卖合同》第是以条请求朱月仪支付迟延付款的违约金，根据不诉不理的民事诉讼原理，法院没有做出相应判决事项，合理合法，并无不当。综上，请求本案维持原判。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审庭询中，梅磊峰确认其虽认为朱月仪存在迟延付款违约，但其没有依据《存量房买卖合同》第十一条第一款行使解除权，并认为合同应当继续履行。
本院认为，原审法院认定梅磊峰与朱月仪签订的《存量房买卖合同》及《﹤存量房买卖合同﹥之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效正确，本院不再赘述。从本案事实可见，朱月仪确存在有第二期房款中的190万元迟延1天、19万元迟延28天的情况，但为此梅磊峰并无行使解除权，并认可合同继续履行，故双方合同可以并应当继续履行。在梅磊峰收到朱月仪的第二期款后，依照合同约定应当办理提前还贷、涂销抵押，虽然双方合同没有明确约定梅磊峰办理提前还贷、涂销抵押的具体期限，但基于诚信履约及有利于合同目的实现的原则，梅磊峰应在合理期限内办理提前还贷、涂销抵押，以消除房屋交易过户的障碍，但梅磊峰直至朱月仪提起本案诉讼之日，长达七个月时间内仍未将款项用以提前还贷、涂销抵押，已经超出合理期限，构成违约，且梅磊峰直至本案诉讼仍无提供证据显示其已消除交易障碍，致使交易无法继续进行，为此，朱月仪请求解除合同、返还已付购房款230万元及相应利息，并依照《存量房买卖合同》“梅磊峰不按照本合同约定将该房地产出售给朱月仪的，应当向朱月仪支付违约金，违约金为该房地产成交价的5%”约定请求梅磊峰向其支付违约金21万，合法有据，原审判决予以支持正确，本院予以维持。梅磊峰上诉称朱月仪存在迟延付款的违约行为，因梅磊峰并无据此请求朱月仪承担迟延付款的违约责任，故原审法院对此不予处理并无不当；梅磊峰上诉称朱月仪在本案中请求解除合同即属“不买入该房地产”的违约行为，系曲解朱月仪依法行使合同解除权之行为的性质，对该意见本院不予采纳，其据此提出朱月仪应向其支付房地产成交价5%即21万元的违约金的反诉请求，缺乏理据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人梅磊峰的上诉请求理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29685元，由上诉人梅磊峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年四月十五日
书记员 杨银桃