广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1224民初667号原告：怀集县天翔物业管理有限责任公司。住所地：广东省肇庆市怀集县怀城镇沿江西路迪比利豪城**幢首层。统一社会信用代码：91441224L16372469X。法定代表人：施升华。被告：梁秀珍，女，1980年7月18日出生，汉族，住广东省怀集县县城西区。原告怀集县天翔物业管理有限责任公司（以下简称天翔物业公司）与被告梁秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天翔物业公司的法定代表人施升华到庭参加诉讼，被告梁秀珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天翔物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费4924.86元、公共分摊电费1092元、智能维护费260元、滞纳金6698.40元（欠费起止日期自2013年7月1日至2017年10月30日）。事实和理由：2013年7月开始，原告按照与业主签订的《前期物业管理服务协议》负责管理怀集县迪比利豪城小区，原告按照协议约定对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务。相应被告应按照约定支付相关费用，根据《物业管理条例》经原告多次催收及发出的催缴通知，被告都以各种理由拒尽义务，至今还拖欠原告物业服务有关费用。被告梁秀珍未作出答辩，亦未参加本院庭审。原告天翔物业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.营业执照、资质证书，拟证明原告天翔物业公司是合法有诉讼主体资格。2.前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告存在物业服务关系的事实。3.催缴通知书，拟证明原告已多次催缴并告知的事实。4.被告管理费欠费明细表，拟证明被告欠费金额及计算方式等情况。5.怀价﹝2011﹞16号《关于物业服务收费问题的通知》、怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》、粤费怀价证20160136-1号收费许可证、关于提升《迪比利豪城》物业管理费的公告，拟证明原告的收费标准是按照相关部门的文件执行。被告梁秀珍未到庭对原告天翔物业公司提出的上述证据进行质证，也未提交书面质证意见。本院在审理过程中依职权收集如下证据:天翔物业公司于2016年10月25日及2016年12月27日发布的通告、责令退出物业管理区域通知书、房地产权档案详细资料。天翔物业公司质证对本院收集的证据的真实性无异议。本院认证认为，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证辩证的权利，原告所提交的证据1、2、3、5因无相反证据反驳，本院对其真实性予以确认。证据4属于原告单方制作的数据且未经被告确认，对其真实性不予确认。原告对本院收集的证据的真实性无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天翔物业公司是一家具有三级物业管理资质的企业。梁秀珍是怀集县县城西区沿江西路迪比利豪城A区4、5（A3）幢208号房（以下简称208房）的业主,该房屋于2011年12月26日办理了产权登记。2013年7月8日，天翔物业公司与梁秀珍签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止的物业管理，208房的建筑面积为138.34㎡，交纳物业管理费每月一次或每季一次，按建筑面积小高层0.40元/平方米·月，电梯房0.6元/平方米·月（包括电梯管理费），物业管理服务费用标准按物价部门批准收费标准调整，每月15日前到物业管理处缴交；物业公司如违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天0.2％交纳违约金等。另查明，2011年4月18日，怀集县物价局与怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）联合发文怀价﹝2011﹞16号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2011年4月10日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级三级基准价：普通多层为0.4元/㎡·月，高层为0.6元/㎡·月，自有车库（车位）为0.4元/㎡·月，浮动幅度不超过40%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定等。2016年3月15日，县发改局、县住建局联合发文怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》，明确将怀集县物业服务收费的相关事项通知如下：物业服务收费实行包干制的，小区的公共水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取；本通知从2016年4月1日起执行。附件1：怀集县前期物业服务收费基准价及浮动幅度：企业资格等级一级以下基准价：步梯楼为0.7～1元/㎡·月，电梯楼为1～1.5元/㎡·月，自有车库（车位）为0.7元/㎡·月，浮动幅度不超过50%。备注：具体收费标准由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定并报县发改局备案等。同年4月7日，县发改局批准天翔物业公司按照怀发改﹝2016﹞5号《关于物业服务收费问题的通知》的收费标准收费。再查明，迪比利豪城成立了业委会并另聘了物业公司，为此，天翔物业公司分别于2016年10月25日、2016年12月27日发出通告，声明其公司于2016年12月30日撤离迪比利豪城小区等。但到期后天翔物业公司未撤离并继续在迪比利豪城小区进行物业管理工作。经迪比利豪城业委会投诉，县住建局于2017年8月14日向天翔物业公司发出《责令退出物业管理区域通知书》，责令天翔物业公司于2017年8月18日前退出迪比利豪城小区物业管理区域等。又查明，2017年11月13日，天翔物业公司向梁秀珍发出催缴通告，催告梁秀珍交纳自2013年7月1日至2017年10月30日期间拖欠的物业费4924.86元、公摊电费1092元、智能维护费260元、滞纳金6698.40元，合共12975.26元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点是梁秀珍应否向天翔物业公司支付物业服务费、公共分摊电费及智能维护费，并对其欠付费用支付滞纳金。从本案查明事实来看，天翔物业公司具有物业服务资质，其与梁秀珍就涉案小区物业服务问题所签订的《前期物业管理服务协议》系双方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。根据《前期物业管理服务协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至业主委员会与物业管理企业签定的物业管理合同生效时止。针对涉案物业服务费应否支持问题，基于上述分析，迪比利豪城虽已选出业主委员会，但并无证据证明业主委员会已经与其他物业公司签订了物业管理合同，双方也没有另签合同就物业费缴纳等问题再作约定，鉴于天翔物业公司仍按照原《前期物业管理服务协议》约定对包括梁秀珍在内的其他业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，梁秀珍事实上亦享受了天翔物业公司的物业服务，依照公平原则，天翔物业公司要求梁秀珍参照之前标准支付相应的物业服务费合情合理，本院予以支持。梁秀珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证辩证的权利，因无相反证据反驳，本院对天翔物业公司主张梁秀珍自2013年7月1日起拖欠物业服务费的事实予以确认。经核算，208房共138.34㎡，月物业管理费为83元（138.34元×0.6元），自2013年7月计至2016年3月，共33个月的物业管理费为2739元（83元×33），2016年4月物业管理费调整为0.8元/㎡·月，自2016年4月计至天翔物业公司主张的2017年10月，该期间共19个月的物业管理费为2102.73元（138.34元×0.8元×19），合共4841.73元。由于梁秀珍未提供确实充分的证据证实其存有正当的拒交相关费用的合理事由，在天翔物业公司依据合同提供了相应的物业管理服务的情况下，梁秀珍拒交物业管理费及相关水电费的情形构成违约，应承担继续履行支付物业管理费的民事责任，故本院对天翔物业公司请求梁秀珍支付经本院核准的物业服务费予以支持，对超出4841.73元部分不予支持。关于公共分摊电费的问题，根据《广东省物业管理条例》第四十九条第三款规定：“物业服务企业应当定期公布公共场地、公共设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定和约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”物业公司虽然可以按照实际费用和物业合同的约定收取公摊电费，但在未明文约定收取公摊电费方式的情况下，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，因此，物业公司应当提供所属小区建筑总面积及公摊电费的实际金额，但天翔物业公司在本案中并未提供上述证据，故对天翔物业公司的该项诉讼请求，不予支持。天翔物业公司可在相关证据完备后，另案向梁秀珍主张权利。关于智能维护费，涉案《前期物业管理服务协议》并未约定该收费项目，因此，天翔物业公司每月向梁秀珍收取5元智能维护费属于擅自扩大收费范围，对该费用本院不予支持。关于滞纳金问题，天翔物业公司主张的滞纳金应为违约金，该公司在本案中主张物业服务费按季度支付,本院予以确认，由此，相应的逾期付款违约金应自下一季度的首日起开始计算。涉案《前期物业管理服务协议》约定了物业服务费逾期交纳按每天0.2%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，天翔物业公司在本案中并未提交证据证明梁秀珍的逾期交纳物业服务费行为所导致的损失，为此，本院确定该损失仅为逾期付款导致的利息损失，故此，结合中国人民银行公布的同期贷款的利率，天翔物业公司请求按每日0.2%计算逾期付款违约金，显然远高于其实际损失。根据公平原则，对违约金的支付，本院确定由梁秀珍自每季度逾期支付物业服务费次日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍支付违约金，鉴于天翔物业公司已公开宣布于2016年12月30日前撤离迪比利豪城小区而未撤离，故自2017年1月1日后发生的物业服务费不应计算违约金，本院对天翔物业公司请求该部分物业服务费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、梁秀珍自本判决生效之日起十日内向怀集县天翔物业管理有限责任公司支付自2013年7月1日至2017年10月30日的物业服务费4841.73元，并自2013年10月1日起、2014年1月1日起、2014年4月1日起、2014年7月1日起、2014年10月1日起、2015年1月1日起、2015年4月1日起、2015年7月1日起、2015年10月1日起、2016年1月1日起、2016年4月1日起，所欠物业管理费相应的违约金分别以249元为基数，自2016年7月1日、2016年10月1日起、2017年1月1日起，所欠物业管理费相应的违约金分别以332.01元为基数，每日按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍分段计算至付清之日止；二、驳回怀集县天翔物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124.38元，减半收取62.19元，由天翔物业公司负担37.19元，梁秀珍负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 阳二〇一八年五月二十五日书记员 陈继玲