江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初8748号原告：南京爱吉房地产经纪有限公司,住所地南京市秦淮区中山南路98号1210、1211室。法定代表人：梅虹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张文琴，女，该公司法务。委托诉讼代理人：喻红，女，该公司法务。被告：马燕捷，女，1985年7月5日出生，汉族。原告南京爱吉房地产经纪有限公司（以下简称爱吉经纪公司）诉被告马燕捷居间合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱吉经纪公司的委托诉讼代理人张文琴、喻红，被告马燕捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱吉经纪公司向本院提出诉讼请求：1.被告马燕捷支付原告佣金11000元；2.被告马燕捷支付逾期付款违约金（自2016年1月27日起每天按照迟延支付佣金数额的万分之五计算至支付完毕之日止）。事实和理由：2016年1月26日，经原告爱吉经纪公司居间，被告马燕捷作为买方与卖方汪强及原告就位于本市鼓楼区××号××室房屋签订《房地产买卖合同》。该合同约定：本合同签订，即表明原告居间成功，被告应按佣金确认书的约定向原告支付佣金。逾期支付的，应按佣金确认书的约定承担逾期违约金。同日，原告与被告签署《佣金确认书》，进一步明确了佣金金额、支付日期、逾期违约金等事项。合同签订后，被告违约不再购买上述房屋，并拒绝支付上述佣金。原告多次催缴未果，遂诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告马燕捷辩称，1.根据《合同法》相关规定，《房地产买卖合同》第13条及《佣金确认书》均为格式条款，该约定加重了被告责任，免除爱吉经纪公司作为中介方应完成的贷款资料收集、过户、落户等主要责任，应属无效条款，原告据此向被告主张权利无法律依据；2.佣金应为中介方促成交易且为客户提供各种资料审核、送件、过户、落户等一系列服务所收取的报酬，原告称一旦买卖双方签订合同其居间义务就已完成的说法无法律依据；3.被告马燕捷对《房地产买卖合同》及《佣金确认书》提出异议，与爱吉经纪公司的经办人员刘亚林通过微信、电话的方式沟通后，将合同变更为拿到房屋所有权证后支付佣金，后爱吉经纪公司亦按照新的佣金支付时间履行合同，故原告依据原合同约定向被告主张佣金无事实依据；4.被告未购买房屋的原因是其母亲不同意，当时房屋所有权人给了被告7至10天时间与母亲进行沟通，期间涉案房屋在网上正常出售。后爱吉经纪公司的员工厉德兵到涉案房屋敲门看房，与租客产生冲突导致租客拒绝开门、不配合看房，对房屋的出售造成实际影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，被告马燕捷（买受方，乙方）与案外人汪强（出卖方，甲方）、原告爱吉经纪公司（经纪方，丙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：经爱吉经纪公司居间，甲方将坐落于本市鼓楼区××号××室房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，建筑面积65.11平方米，房屋价款124万元；该房屋类型为住宅，无抵押，已设立租赁；乙方应于2016年1月26日前向甲方支付定金1万元，过户当天支付首付款36万元，通过银行贷款方式支付86万元，于房屋交接当日支付尾款1万元；甲、乙双方应于贷款预审通过后7个工作日向房地产交易中心申请办理产权过户手续，于银行贷款划入甲方收款账户后3日内对涉案房屋进行交接，房屋交易产生的税费全部由乙方承担等等。其中《房地产买卖合同》第13条约定：本合同签订，即表示丙方居间成功，甲、乙双方应按佣金确认书的约定向丙方支付佣金，逾期支付的，应按佣金确认书的约定承担逾期违约金，因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权收取佣金，或者选择向违约方主张本次交易的全部佣金，甲、乙方协商解除合同，或者甲、乙方自行买卖或另行委托第三方买卖该房地产的，不影响本合同和佣金确认书约定的甲乙双方应承担的佣金的支付等等。该条款系直接打印。当日，被告马燕捷与原告爱吉经纪公司签订《佣金确认书》，约定佣金数额为11000元，应于2016年1月27日前支付，马燕捷应及时付款，未经爱吉经纪公司同意而迟延支付，马燕捷应承担延期支付违约金（按照迟延佣金数额每天万分之五计算）等等。该确认书中佣金金额及支付日期均为手写。后被告马燕捷向案外人汪强支付定金1万元。2016年1月29日，被告马燕捷因对佣金的支付时间存在异议，通过微信与原告爱吉经纪公司的工作人员刘亚林沟通：“所有的中介费都是房产证拿到手再付钱的，你么家这种签了约就要付中介费，我是第一次听说”，并表示“中介费必须等拿到房产证再支付，OK就继续，不OK没办法”。刘亚林表示会尽力与爱吉经纪公司的领导谈，并于2016年1月30日14:56分回复称：“我和领导打过招呼了，就按你说的吧”。因无法与母亲就购买涉案房屋达成一致意见，被告马燕捷表示不再购买涉案房屋。2016年4月25日，被告马燕捷与案外人汪强签订《解除合同协议书》，双方约定：1.双方一致同意解除涉案房屋的买卖关系；2.因马燕捷明确表示不再继续购买房屋，故定金1万元不予退还；3.本协议履行完毕后，马燕捷及汪强就房屋的本次交易再无其他争议，互不追究其他任何法律责任。被告马燕捷至今未向原告爱吉经纪公司支付佣金。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。以上事实，有当事人陈述，涉案房屋所有权证书复印件、《房地产买卖合同》、《佣金确认书》、微信截图、《解除合同协议书》以及庭审笔录等证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。关于《房地产买卖合同》第13条及《佣金确认书》是否无效格式条款的问题。格式条款系当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案系居间合同，爱吉经纪公司促成马燕捷及汪强之间《房地产买卖合同》的签订，依据相关法律规定，即为居间成立，委托人应当依照约定支付报酬，原告在《房地产买卖合同》第13条中写明此项，符合法律规定，并非格式条款。且该合同第13条的其他内容以及其他条款均经被告马燕捷签字确认，应视为马燕捷表明其对合同内容并无异议，自愿接受合同约束、履行合同义务，故不符合格式条款的相关规定。此外，《佣金确认书》中的佣金金额及支付时间均系手写，亦非格式条款。且即使上述条款系格式条款，但并无法律规定的免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利等应归于无效的情形。故被告马燕捷关于上述条款系无效格式条款的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信。《房地产买卖合同》及《佣金确认书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，原、被告双方应按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告马燕捷是否应支付佣金的问题。合同签订后，因被告马燕捷的个人原因最终导致合同解除，其存在违约行为，应承担相应的违约责任。《房地产买卖合同》明确约定，因甲、乙方任一方违约行为导致交易未能完成，则原告爱吉经纪公司仍有权收取佣金，或者选择向违约方主张交易的全部佣金。故原告爱吉经纪公司向被告马燕捷主张佣金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。考虑被告的违约时间、过错程度及原告具体提供的服务等因素，结合本案具体案情，本院依法酌定被告应向原告支付佣金7000元。关于被告马燕捷是否应支付逾期付款违约金的问题。当事人协商一致的，可以变更合同。被告马燕捷在签订合同后与原告爱吉经纪公司的工作人员刘亚林进行沟通，刘亚林明确表示同意待被告马燕捷拿到涉案房屋所有权证后支付佣金。鉴于刘亚林系原告爱吉经纪公司的工作人员，在被告马燕捷与案外人汪强的房屋买卖中提供服务，故其对于变更佣金支付时间的意思表示应视为原告爱吉经纪公司的意思表示。原、被告之间已就佣金支付时间变更达成一致意见，本院依法予以认定。故原告爱吉经纪公司依据变更前的《佣金确认书》向被告马燕捷主张逾期付款违约金，有违双方之间的约定，本院依法予以驳回。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马燕捷于判决生效之日起十日内向原告南京爱吉房地产经纪有限公司支付佣金7000元；二、驳回原告南京爱吉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107元，减半收取53元，由被告马燕捷负担（原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  邢珊珊二〇一六年十一月二十八日见习书记员  李雅文