重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中区法民初字第06262号
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，组织机构代码90286917-8。
负责人欧建成，行长。
委托代理人张薇，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人徐茜，重庆索通律师事务所律师。
被告刘颖，女，汉族，1971年6月1日出生，住四川省平昌县。
被告重庆半山一号房地产有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道70号14幢1楼4-1-1-2#，组织机构代码66641977-2
法定代表人汪世忠，总经理。
委托代理人袁勤远，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农业银行渝中支行）与被告刘颖、重庆半山一号房地产有限公司（以下简称半山一号地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕荣荣担任审判长，与人民陪审员ＸＸＸ、蒲兴华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员简丽担任法庭记录。原告农业银行渝中支行的委托代理人张薇、徐茜到庭参加了诉讼，被告刘颖、被告半山一号地产公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行渝中支行诉称，2011年3月15日，农业银行渝中支行与刘颖、半山一号地产公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定刘颖向农业银行渝中支行申请贷款29.6万元用于购房，借款期限自2011年4月25日起至2031年3月24日止；刘颖以其位于重庆市巴南区的房屋设定抵押，为刘颖的借款提供担保，并办理了抵押登记。半山一号地产公司承担阶段性保证，保证期间为合同生效之日起至刘颖取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他手续。合同签订后，农业银行渝中支行按约向刘颖发放了贷款，但刘颖未能严格履行还款义务，已经多次拖欠借款利息。故农业银行渝中支行现诉至法院，请求判令：1、刘颖立即偿还借款本金247698.89元，并支付截止2015年3月25日的利息7869.07元、罚息252.27元、复利191.23元；并支付从2015年3月26日起至贷款本息结清之日止，以未偿还的借款本金247698.89元为基数，按合同约定的罚息利率计算的罚息，以未偿还的利息和罚息为基数，按合同约定的罚息利率计算的复利；2、农业银行渝中支行对刘颖所有的位于重庆市巴南区山的房屋享有优先受偿权；3、判决刘颖承担本案律师代理费10240元、诉讼费用、保全费、公告费；4、半山一号地产公司对刘颖的上述第1项、第3项债务承担连带清偿责任。
被告刘颖、被告半山一号地产公司均未答辩。
经审理查明，2011年3月15日，刘颖、半山一号地产公司与农业银行渝中支行签订的《个人购房担保借款合同》约定：刘颖向农业银行渝中支行借款29.6万元用于购房，借款期限240个月，即从2011年3月25日起至2031年3月24日止；本合同贷款年利率为基准利率下浮15%；还款方式为按月等本递减还款法，还款日为借款发放日对应日；刘颖未按约定按时足额偿还借款本息超过90天，农业银行渝中支行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；刘颖未按本合同约定期限归还借款的，农业银行渝中支行对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，农行渝中支行依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；因刘颖违约致使农业银行渝中支行采取诉讼或仲裁方式实现债权的，刘颖应当承担贷款人为此支付的律师费及其他实现债权的费用；本合同贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，刘颖自愿将本合同列明的重庆市巴南区的房产抵押给农业银行渝中支行，作为刘颖偿还本合同项下贷款的担保。半山一号地产公司对自贷款发放之日起至刘颖取得房地产权利证书、并办妥以农业银行渝中支行为抵押权人的抵押登记手续止，为刘颖的债务承担连带保证责任；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
嗣后，刘颖、半山一号公司与农业银行渝中支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定：刘颖以其位于重庆市巴南区山的房屋设定抵押作为刘颖向农业银行渝中支行履行债务的担保，在领取《房屋所有权证》之前，如刘颖不按期清偿债务，半山一号公司保证代刘颖履行该项义务，并对该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。
2011年4月，刘颖在农业银行渝中支行的借款凭证（借据）上签字，该借据载明：借款人刘颖，借款金额29.6万元，借款期限2011年4月25日至2031年3月24日。嗣后，农业银行渝中支行将29.6万元约定款项划入刘颖指定账户，但刘颖未按照合同的约定按时足额偿还借款本息超过90天，农业银行渝中支行向刘颖宣布贷款立即到期，并要求其结清全部贷款本息，刘颖未履行还款义务。截至2015年3月25日，刘颖尚欠农业银行渝中支行借款本金247698.89元、利息7869.07元、罚息252.27元、复利191.23元。
2015年4月9日，农业银行渝中支行与重庆索通律师事务所签订《法律服务合同》，约定农业银行渝中支行委托重庆索通律师事务所代理本案所涉诉讼事宜以实现债权回收，2015年4月21日，农业银行渝中支行向重庆索通律师事务所支付了刘颖案律师费10240元。
再查明，刘颖、半山一号地产公司与农业银行渝中支行签订的《个人购房担保借款合同》中所涉的重庆市巴南区山的房屋尚未办理房地产权证。
上述事实，有《个人购房担保借款合同》、借款凭证（借据）、登记备案证明、个人贷款综合对账单、个人逾期贷款明细表、《法律服务合同》、发票、收款回单等以及当事人的陈述等载卷为凭，本院予以确认。
本院认为，农业银行渝中支行与刘颖、半山一号地产公司签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，农业银行渝中支行依据合同向刘颖发放了贷款，但在合同履行过程中，刘颖未按照合同的约定按时足额履行还款义务,其行为已经构成违约，应当承担违约责任。故农业银行渝中支行按照合同约定宣布刘颖的贷款立即到期，要求刘颖提前清偿全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息和复利及律师费的诉请，有双方约定为据，本院予以支持。
关于农业银行渝中支行对涉案房屋能否行使抵押权的问题。
《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，刘颖以其所购商品房为农业银行渝中支行设定抵押权，农业银行渝中支行对此项请求权进行了预告登记，由于刘颖对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，农业银行渝中支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对刘颖抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对刘颖抵押房屋的处分，但并非对刘颖抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告农业银行渝中支行要求对刘颖办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对农业银行渝中支行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
关于半山一号地产公司是否承担保证责任的问题。根据《个人购房借款合同》约定，半山一号地产公司为刘颖的债务在本案所涉房屋办理所有权证及抵押登记手续完成之前提供连带保证担保。该保证为阶段性保证，是对保证合同所附的解除条件。现涉案房屋抵押登记手续及房屋所有权证尚未办理完成，半山一号地产公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故半山一号地产公司应就刘颖的本案所涉债务向农业银行渝中支行承担连带清偿责任。
被告刘颖、被告半山一号地产公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告刘颖在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行借款本金247698.89元、以及截至2015年3月25日的利息7869.07元、罚息252.27元、复利191.23元；
二、被告刘颖向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行支付自2015年3月26日起至贷款本息结清之日止，以未偿还的借款本金247698.89元为基数按在合同执行贷款利率水平上上浮50%的标准计算的罚息，以未偿还的利息7869.07及罚息为基数按在合同执行贷款利率水平上上浮50%的标准计算的复利；
三、被告刘颖在本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行律师费10240元；
四、被告重庆半山一号房地产有限公司对被告刘颖的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的其他诉讼权请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5294元，财产保全费1820元、公告费75元，共计7189元，由被告刘颖承担，被告重庆半山一号房地产有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 吕荣荣
人民陪审员 ＸＸＸ
人民陪审员 蒲兴华
二〇一六年一月二十一日
书 记 员 简 丽