福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终2436号上诉人（原审被告）：福建南靖永大房地产有限公司，�所地福建省南靖县山城镇育新路大园底34号。统一社会信用代码：913506276990421317。法定代表人：吕兰姬，经理。委托诉讼代理人：蓝永标，上海锦天城（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄薇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡婧，女，1988年9月15日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所律师。原审被告：漳州永大房地产有限公司，住所地福建省漳州市浦东副食品综合批发市场入口处。统一社会信用代码：913506007053741096。法定代表人：黄立辉，经理。委托诉讼代理人：叶镇南，男，该公司职工，住福建省南靖县。上诉人福建南靖永大房地产有限公司（以下简称南靖永大公司）因与被上诉人蔡婧、原审被告漳州永大房地产有限公司（以下简称漳州永大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2017）闽0627民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南靖永大公司的委托诉讼代理人蓝永标、黄薇，被上诉人蔡婧的委托诉讼代理人王振华、原审被告漳州永大公司的委托诉讼代理人叶镇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南靖永大公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡婧的诉讼请求。事实和理由：1.蔡婧请求支付违约金的前提必须有产生实际损失，而本案中其并没有举证证明南靖永大公司未办理房屋所有权初始登记对其所造成的具体损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》等相关规定，请求南靖永大公司支付违约金，明显缺乏事实依据；2.涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，并不能归责于南靖永大公司，而是施工方福建省来宝建设工程有限公司拒不配合“综合竣工验收”所致，且该验收程序并非其单方能够完成，而一审判决其应继续履行办理房屋所有权初始登记显然无法执行，故一审未追加福建省来宝建设工程有限公司作为本案第三人，明显错误。蔡婧辩称：1.根据本案《商品房买卖合同》约定，�靖永大公司未能按约办理房屋所有权初始登记，就应承担违约责任，其无需再举证证明具体体损失；2.根据合同相对性原则，南靖永大公司和福建省来宝建设工程有限公司之间的纠纷与本案无关，南靖永大公司请求追加福建省来宝建设工程有限公司为本案第三人，明显缺乏法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。漳州永大公司辩称：同意南靖永大公司的上诉理由。蔡婧向一审法院起诉请求：1.判令南靖永大公司支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，违约金从实际交房之日起的360日后即从2014年10月29日次日起至实际办理房屋所有权初始预登记之日止按房价款日万分之一计算（截止起诉日的违约金为46429元，即511893元×0.01%×907天）；2.判令漳州永大公司对上述债务承担连带责任；3.判令南靖永大公司继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；4.案件受理由南靖永大公司、漳州永大公司负担。一审法院认定事实：2012年3月13日，蔡婧与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号：35062708002500131），合同约定：蔡婧向南靖永大公司购买位于南靖县中东南侧中央名仕汇6幢601号房屋一套，房屋建筑面积为136.83平方米（其中：套内建筑面积为116.940平方米，公共部位共有分摊建筑面积为19.890平方米），商品房单价为每平方米3741.09元，总价款为511893元；付款方式：已交付首付款壹拾陆万壹仟捌佰玖拾叁元整，余下购房款叁拾伍万元整由买受人向中国建设银行股份有限公司南靖支行贷款支付；交付条件与期限，在合同第八条约定：“交付条件与期限。出�人应当在具体时间详见补充协议前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、该商品房经建设单位依法组织的勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，所在建筑物可通水通电（含正式或临时），同时排水排污通畅。前述1-3款不予采用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起X日内书面告知买受人的；2、因政策性原因或政府行为及其他非出卖人原因造成影响工程进度的；其他情形见补充协议约定。”合同第九条：“出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同第十一条：“交接商品房达到交付使用�件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六。”合同第十四条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。”同日，蔡婧与南靖永大公司又签订了一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权�办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”2012年6月4日、2013年3月13日，南靖永大公司分别向蔡婧开具二份“销售不动产统一发票”给蔡婧收执，发票金额分别为161893元、350000元，金额总计511893元。2013年11月3日，蔡婧接收了位于南靖县中东南侧中央名仕汇6幢601号房屋。蔡婧从实际交接房屋起360日（2014年10月30日）至起诉之日（2017年4月24日），逾期办证共计904天。2010年1月20日，南靖永大公司成立，营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日，注册资本为2500万元，经营范围为：房地产开发、商品房销售及出租�建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营），股东为漳州永大公司。福建省来宝建设工程有限公司系南靖永大公司中央名仕汇1#至13#楼项目工程的施工方。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。蔡婧与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。蔡婧依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致蔡婧不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向蔡婧支付违约金。南靖永�公司主张蔡婧提起诉讼已超过两年的诉讼时效，经查，蔡婧自2013年11月3日起接收位于南靖县中东南侧中央名仕汇6幢601号房屋，蔡婧请求的违约金是逐日累计而得的连续性债权，应适用诉讼时效的有关规定。蔡婧于2017年5月12日才提起诉讼，故2014年10月30日至2015年5月11日的违约金已超过诉讼时效，不予保护。南靖永大公司自2015年5月12日起至2017年5月12日，共拖欠违约金37368元（511893元×730天×0.01%）。至于2017年5月12日之后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，蔡婧仍可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。因南靖永大公司至今未向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，导致蔡婧无法办理所购房屋所有权证等权属登记，因此，其应按合同约定继续履行义务。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人�限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未能在法定期间提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故蔡婧要求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。关于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司不能配合办理综合竣工验收程序，系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适�〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、南靖永大公司应在判决生效后十日内向蔡婧支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金37368元；二、南靖永大公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；三、漳州永大公对南靖永大公司上述第一款债务承担连带责任；四、驳回蔡婧的其他诉讼请求。案件受理费960元，减半收取计480元，由蔡婧负担94元；由南靖永大公司负担386元，漳州永大公司负连带缴交责任。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，福建省来宝建设工程有限公司与南靖永大公司建设工程施工合同纠纷一案,福建省高级人民法院于2016年11月24日作出的（2016）闽民终625号民事判决已生效，本院在执行该案过程中，双方于2017年11月24日达成执行和解，协议主要内容：被申请执行人南靖永大公司共结欠申请执行人福建省来宝建设工程有限公司债务9270000元，扣除被申请执行人南靖永大公司已支付4060000元，余款5210000元以现金支付1000000元、以店铺和车位抵偿4210000元；申请执行人福建省来宝建设工程有限公司选定的店铺和车位完成备案登记后，应立即配合被申请执行人南靖永大公司办理中央名仕汇1#至7#幢综合竣工验收程序等。本院认为，本案的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约全面履行。本案中，蔡婧已按约支付了全部购房款，而南靖永大公司却未能按约在交房后360日内向房屋权属�记机构办理房屋所有权初始登记，故南靖永大公司已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方在《合同补充协议》已明确约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理”，即双方对违约所产生的损失已约定了具体的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，蔡婧请求南靖永大公司按约支付违约金，应予支持，故南靖永大公司主张蔡婧未能举证证明具体损失而应驳回其违约金的请求，与事实和法律均不符，不予采纳。本案系商品房预售合同纠纷，房屋出卖人南靖永大公司保证房屋所有权转移给买受人蔡婧，系其应履行的基本义务，但南靖永大公司却未能按约办理房屋所有权初始登记，而其中原因系与福建省来宝建设工程有限公司之间存在建设工程施工合同纠纷，而导致双方就建设工程未进行竣工验收，又在福建省高级人民法院作出的（2016）闽民终625号民事判决生效后，南靖永大公司仍未按期履行义务，故该原因应归就于南靖永大公司，根据《最高人民法院关于审理商品房(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=23&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=193926952&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”?)买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=23&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=193926952&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”?)买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=23&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=193926952&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”?)买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０�；（三）商品房(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=23&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=193926952&Page=1&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined”l”?)买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”南靖永大公司应承担相应的违约责任，故提出本案应追加福建省来宝建设工程有限公司为第三人的理由，与事实和法律均不符，不予采纳。综上所述，南靖永大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由南靖永大公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐志忠审判员  陈天明审判员  谢旭耀二〇一七年十二月二十九日书记员  蒋舒红