浙江省宁波市海曙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）甬海执异字第37号
案外人：王坚敏。
委托代理人：李俊岭。
申请执行人：宁波银行股份有限公司四明支行。
代表人：魏世权。
委托代理人：王少峰。
被执行人：象山滨海房地产开发有限公司。
法定代表人：俞志兴。
被执行人：俞立言，无固定职业。
本院在执行宁波银行股份有限公司四明支行（以下简称四明支行）与被执行人象山滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海公司）、俞立言金融借款合同纠纷一案过程中，案外人王坚敏对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭并组织了听证。案外人王坚敏及其委托代理人李俊岭，申请执行人四明支行的委托代理人王少峰到庭参加了听证。被执行人滨海公司、俞立言经本院合法传唤无正当理由未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人王坚敏称，其系在上海工作的象山人，为了久居象山石浦的父母，决定购买了滨海公司开发位于象山县浦城雅苑27号房屋，并分四次累计付款120万元，具体为2013年10月8日支付4万元、10月29日支付26万元、2014年1月28日支付70万元、4月3日支付20万元。因限购政策，王坚敏在付款期间尚未取得购房资格，因此，双方约定，待王坚敏获得购房资格即2014年5月后，滨海公司帮王坚敏进行购房合同网上备案，成功后王坚敏支付余款94万元。但到2014年6月中旬，王坚敏携余款到滨海公司欲履行合同时，滨海公司告知该房屋处于抵押状态，无法网签合同。房屋抵押手续迟迟不能解除，故王坚敏与滨海公司又于2014年7月3日签订了商品房买卖协议，拿到已付120万元的购房发票。协议中，滨海公司承诺七工作日内办妥网签手续。后虽经多次交涉，但由于滨海公司无法解除抵押手续，造成无法办理过户手续，滨海公司遂将该房屋交付给王坚敏。目前该房屋已由王坚敏父母等入住。王坚敏认为其购买商品房已经交付了大部分款项，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，申请执行人具有的优先受偿权不得对抗案外人。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请求中止对涉案房屋的执行。
为证明其主张，案外人王坚敏向本院提交了下列证据材料：
1.商品房买卖协议，拟证明案外人与滨海公司签订买卖协议，支付款项120万；
2.滨海公司出具的120万元发票，拟证明滨海公司已收到案外人支付的房款；
3.支付凭证，拟证明案外人向滨海公司支付款项，并且其中一部分款项是由案外人妻子支付；
4.浦城雅苑签约证明单，拟证明买卖行为真实存在。
申请执行人四明支行答辩称，1.案外人与滨海公司签订的房屋买卖合同不是合法有效的买卖合同。前述房屋买卖合同签订是在抵押期限内，未经抵押权人同意，根据相关法律及最高额抵押合同约定，该房屋买卖合同不是合法有效的。2.涉案商品房买卖协议不是房屋买卖网签的正式合同。王坚敏在合同签订前9个月就开始付款，不符合交易习惯，这种交易方式无法证明买卖合同的真实性并已经支付合同约定总价50%以上的房款。3.案外人没有证据证明其名下无其他房屋居住。4.案外人没有支付涉案房屋的对价，没有对涉案房屋进行备案登记，不是涉案房屋的所有权人，房屋无法办理过户手续存在过错，法院对涉案房屋的查封于法有据。综上，恳请驳回案外人的异议请求。
为证明其主张，申请执行人四明支行向本院提交证据材料如下：
1.房产证、土地证，拟证明象山县石浦镇浦城雅苑27号的房屋所有权为滨海公司所有的事实；
2.最高额抵押合同，拟证明滨海公司为向申请执行人借款将其所有的房屋及所属土地抵押给申请执行人的事实，并约定未经申请执行人书面同意，不得对抵押财产做出转让的处分；
3.房屋、土地他项权证，拟证明滨海公司及申请执行人根据《最高额抵押合同》对涉案房屋及土地向相关部门办理抵押登记，案外人与滨海公司签订买卖合同的时间在抵押期间。
被执行人滨海公司、俞立言既未到庭答辩，也未向本院提交证据材料。
经质证，申请执行人对案外人提交的证据的质证意见如下：对证据1的真实性有异议，因为从内容看，不是房屋买卖协议，合同内对房屋的大小面积、内部装修、基础设施无约定，不排除是案外人与滨海公司因借款而形成抵债协议；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，且对120万是否是购房款存在异议；对证据3无异议；对证据4的真实性有异议，其时间在签约之前，当时涉案房屋房产证已做出，说明是现房而不是期房，并且该证明单上载明的单价、总价前后都不相同，另外签约方的名称与案外人不一致。对此，本院认为，虽然申请执行人对前述证据1的真实性持有异议且提出一定的异议理由，但因该证据与原件核对无异，故该证据能够证明案外人与滨海公司签订过商品房买卖协议的事实；因申请执行人对前述证据2、3的真实性并无异议，且与本案具有关联性，故本院对前述证据2、3的相应证明力予以认定；对前述证据4，虽然定购方为秦美萍，且其上载明的面积、总价等与实际情况存有不符之处，但因与原件核对无异并结合前述证据1、证据2、证据3，对该证据的相应证明力可予以认定。案外人王坚敏对申请执行人提交的证据的质证意见如下：对证据1、证据3的真实性有异议，因为时间上有冲突，土地证办理在房产证之后；对证据2，因没有原件，不予质证。对此，本院认为，虽案外人对前述证据的真实性存有异议，但因上述证据已在本院（2015）甬海商初字第316号案件得以确认，故本院对上述证据的相应证明力予以认定。
经审理，查明：2013年10月18日、29日，2014年1月28日、4月3日，滨海公司分别向定购方秦美萍（系王坚敏之母）开具了四份浦城雅苑签约证明单，载明：定购户别浦城雅苑27号，实付金额分别为4万元（定金）、26万元、70万元、20万元。2013年10月18日，秦美萍支付了定金4万元。同月29日，廖春明（系王坚敏之妻）分六次向滨海公司共计汇款26万元，滨海公司向秦美萍开具了金额为30万元的收据，款项内容为房款。后廖春明又分别于2014年1月28日、4月3日汇款70万元、20万元。2014年7月3日，王坚敏与滨海公司签订了一份商品房买卖协议，约定：王坚敏购买滨海公司开发的楼盘—石浦浦城雅苑27号别墅；总成交价为214万元，目前已支付120万元，具体为2013年10月8日支付4万元、10月29日支付26万元、2014年1月28日支付70万元、4月3日支付20万元；由于该别墅目前仍处于抵押状态，滨海公司承诺7个工作日内解除抵押并主动通知王坚敏办理网上备案手续；该别墅解除抵押及王坚敏网上备案成功后，王坚敏将在3个工作日内支付给滨海公司剩余房款94万元。同日，滨海公司向王坚敏开具了号码为00125414销售不动产统一发票（自开）发票联，载明：付款方为王坚敏，收款方为滨海公司，销售的不动产项目名称及楼牌号为浦城雅苑27号，建筑面积为230.44平方米，金额为120万元，款项性质为预收购房款。
另查明：2012年9月27日，滨海公司取得位于象山县石浦镇浦城雅苑27号房屋所有权证，权证号为象房权证石浦镇字第××号。2012年12月6日，滨海公司将其位于象山县石浦镇浦城雅苑7、8、10、13、15、17、23、25、26、27号房地产抵押给四明支行并办理了抵押登记手续，房屋他项权证上载明，抵押登记时间为2012年12月7日。2014年7月3日，滨海公司将其位于象山县石浦镇浦城雅苑7、8、13、15、17、23、25、26、27号房地产抵押给黄建华并办理了抵押登记手续，房屋他项权证上载明，抵押登记时间为2014年7月4日。
2015年3月2日，本院依法受理了四明支行与滨海公司、俞立言金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）甬海商初字第316号。2015年3月13日，本院依四明支行申请，依法于2015年3月13日查封了滨海公司名下位于象山县石浦镇浦城雅苑7号、8号、13号、15号、17号、23号、25号、26号和27号的房地产。案经本院主持调解，双方自愿于2015年3月6日达成协议，同日本院依法作出了（2015）甬海商初字第316号民事调解书，载明：四明支行有权对滨海公司名下的位于象山县石浦镇浦城雅苑7号、13号、15号、26号、27号、23号、25号、8号、17号房地产在合同约定及抵押担保范围内，以该财产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。2015年3月23日，本院依法受理了黄建华与俞立言、俞志兴、滨海公司、胡煦霞民间借贷纠纷一案，案号为（2015）甬海商初字第400号。案经本院主持调解，双方自愿于2015年3月31日达成协议，同日本院依法作出了（2015）甬海商初字第400号民事调解书，载明：黄建华对滨海公司名下的位于象山县石浦镇浦城雅苑7号、8号、13号、15号、17号、23号、25号、26号和27号的房地产享有抵押权，有权在约定的抵押顺位和抵押担保范围内以上述房地产折价或者拍卖、变卖的款项优先受偿。后因滨海公司等未履行上述民事调解书，四明支行、黄建华分别向本院申请强制执行，案号分别为（2015）甬海执民字第372号、（2015）甬海执民字第470号。
本院认为，一、涉案抵押权具有追及效力，案外人王坚敏不得以其所谓的所有权阻止执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，在抵押权未消灭之前，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。本案中，滨海公司于2012年12月6日将其位于象山县石浦镇浦城雅苑7、8、10、13、15、17、23、25、26、27号房地产抵押给四明支行并办理了抵押登记手续，因其至今未能偿还主债务，故涉案房屋上所设立的抵押权至今未予消灭。案外人向滨海公司陆续付款、与滨海公司签订涉案房屋商品房买卖协议及滨海公司向王坚敏开具号码为00125414销售不动产统一发票（自开）发票行为均发生在抵押存续期间。现王坚敏并未能举证证明抵押权人同意转让涉案房屋，且其并未依法取得涉案房屋的所有权，故王坚敏与滨海公司之间就涉案房屋所签订的商品房买卖协议不能对抗抵押权人。
二、按文义理解，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的前提应为所涉商品房无抵押之情形。现因案外人向滨海公司陆续付款、与滨海公司签订涉案房屋商品房买卖协议及滨海公司向王坚敏开具号码为00125414销售不动产统一发票（自开）发票行为均发生在抵押存续期间，且目前涉案房屋上所设立的抵押权至今未予消灭，故前述规定并不适用于本案。涉案债权为金融借款，并非建设工程价款，申请执行人享有的系优先于所有权的抵押权，而非建设工程承包人依法所享有的建设工程价款优先受偿权，故《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定亦不适于本案。
综上，案外人异议主张，因于法无据，本院不予支持。因抵押权人四明支行在涉案房屋上所享有的抵押权至今未消灭，故在本案中审查涉案商品房买卖协议能否对抗黄建华在涉案房屋上所享有的抵押权暂无必要。至于王坚敏与滨海公司之间因商品房买卖协议所引发的纠纷，王坚敏当可通过另案诉讼予以救济。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第二十四条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人王坚敏的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 毛建军
审 判 员 张 磊
代理审判员 张 习
二〇一五年九月七日
代书 记员 林 静