上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终15092号
上诉人（原审原告）：严秀凤，女，1959年4月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：卢卫东，上海市李国机律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王如茵，女，1946年11月9日生，汉族，住上海市奉贤区。
被上诉人（原审被告）：傅耀呈，男，1998年1月26日生，汉族，住上海市。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱智明（社区推荐），男，1977年3月21日生，汉族，在XX事务所工作，住上海市奉贤区。
上诉人严秀凤因与被上诉人王如茵、傅耀呈房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严秀凤上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：严秀凤与王如茵签订的《协议书》明确，因王如茵女儿即傅耀呈监护人在国外一时无法回国，故由王如茵全权办理签此协议。王如茵承诺最晚于2010年底办理过户手续。2013年6月23日，王如茵出具的承诺书载明，王如茵女儿护照过期不能办，等外孙成年2016年1月办理过户手续，严秀凤补贴王如茵人民币4万元。王如茵于一审庭审中陈述，其女儿于2014年回国后曾联系严秀凤，但电话未打通。事实上，傅耀呈在系争房屋出售后长达7年的时间内从未以任何方式主张过任何权利。上述情形足以说明傅耀呈监护人知道王如茵出售系争房屋，且未提出异议。
王如茵、傅耀呈共同辩称：傅耀呈及其母亲长期在英国，之前并不清楚王如茵已将系争房屋出售。二人知悉该情况后立即提出异议。现不同意严秀凤的上诉请求，请求维持原判。
严秀凤向一审法院起诉请求：判令王如茵、傅耀呈协助办理位于上海市奉贤区XX村XX幢XX号XX室房屋的产权过户手续。
一审法院认定事实：2009年5月30日，严秀凤与王如茵签订《协议书》一份，约定：王如茵将位于上海市奉贤区XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋出售给严秀凤；房屋价款175,000元；由于产权证是王如茵与王如茵外孙共有，王如茵外孙尚未成年，监护人在国外一时无法回国办理过户手续，王如茵称由其全权办理签此协议，待其方便时再办理正规手续；自王如茵收到严秀凤房款日起该房屋产权转移至严秀凤，由严秀凤全权管理此房屋，今后无论房价涨跌、动迁等意外情况，双方均不得反悔，无论哪方反悔，以房价双倍支付给对方作为赔偿；王如茵房款到手175,000元，其余税收手续费等均由严秀凤支付，王如茵承诺最晚2010年底能将正规过户手续办好。
上述协议书签订当日，严秀凤委托他人向王如茵支付购房款175,000元，王如茵出具收条。
2012年4月29日，王如茵出具承诺一份，载明：泰日房子等女儿回来再处理。
2013年6月23日，王如茵出具承诺一份，载明：本人同意等女儿回国办理泰日房子过户，最后等外孙成年2016年1月份办好，成功过户严秀凤贴40,000元（去英国来回办外孙监护权，贴点损失，因女儿护照过期不能办）。
一审法院另认定，上海市奉贤区XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋现登记在王如茵、傅耀呈名下，由严秀凤居住使用。
一审法院认为，严秀凤与王如茵签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对严秀凤及王如茵产生法律效力。本案争议焦点为严秀凤与王如茵签订的上述协议书是否对傅耀呈产生法律效力。一审法院认为，严秀凤与王如茵签订协议至今，从未见过傅耀呈或其法定监护人；王如茵在签订该协议时未取得傅耀呈或其法定监护人的授权委托；傅耀呈或其法定监护人亦未居住于系争房屋内，故严秀凤未能提供证据证明系争房屋的共有人之一傅耀呈或其未成年时的法定监护人对该房屋买卖合同是明知且同意的。据此，严秀凤与王如茵签订的协议书仅对严秀凤及王如茵产生法律效力，傅耀呈并非合同的一方当事人，该协议对傅耀呈不产生法律效力。现房屋共有权人之一傅耀呈不同意出售房屋，故严秀凤与王如茵签订的协议书并不能实现物权转移的目的。经释明，严秀凤仍坚持主张房屋产权的过户，一审法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于二○一七年十月二十六日作出判决：驳回严秀凤的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费1,395元，均由王如茵负担。
二审中，王如茵表示，系争房屋系其女儿即傅耀呈母亲忻某出资购买，用于其养老，其考虑到年纪大了，故将傅耀呈的名字登记在产证上。由于5楼不方便，其购买后未实际居住过，其实际在XX小区XX房XX楼租房居住；在小区至人民广场的班车上，其与同事谈及准备出售系争房屋，严秀凤听到后表示愿意以175,000元的价格购买，其同意后与严秀凤签订协议；出售系争房屋之前问过忻某，忻某同意其出售。此外，王如茵、傅耀呈自认，傅耀呈母亲忻某与傅耀呈曾于2014年6月、2017年6月两次回国，忻某另于2014年2月、2017年12月回国两次。
严秀凤表示，如果双方合同继续履行，自愿补偿王如茵、傅耀呈10万元。
二审中，双方当事人未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。
本院另查明，王如茵于2017年2月28日一审庭审中表示，傅耀呈母亲知道其要卖掉系争房屋，叫其换2楼的房屋；傅耀呈的委托诉讼代理人表示，当时母亲是同意的，但现在其成年了，不希望卖房子。
本院认为，本案的争议焦点在于傅耀呈作为系争房屋的共有人之一是否知悉并同意严秀凤出售该房屋，系争房屋买卖协议是否可以实际履行。
首先，王如茵及傅耀呈于本案诉讼过程中，均已确认傅耀呈母亲事先同意王如茵出售系争房屋；其次，从严秀凤与王如茵达成买卖协议后关于办理过户的沟通过程来看，王如茵从未提及傅耀呈母亲对于房屋出售不知情的情况，而仅仅提及傅耀呈母亲在国外，需等其回国方可办理过户手续，并要求严秀凤适当补偿；最后，傅耀呈系王如茵外孙，并无证据显示双方或者王如茵与傅耀呈母亲之间存在矛盾，反而依王如茵关于系争房屋来源的陈述，可以确认王如茵与傅耀呈母亲之间的关系比较和谐，严秀凤与王如茵于2009年订立房屋买卖协议并交房，至严秀凤提起本案诉讼长达近八年时间，傅耀呈及其母亲期间也曾回国，王如茵未将出售系争房屋事宜告知傅耀呈母亲或者说傅耀呈母亲对此毫不知情，明显不合常理。综合以上分析，完全可以认定傅耀呈未成年之前其监护人对王如茵出售系争房屋知情并同意。
系争房屋买卖协议虽由该房屋共有权人之一王如茵签字，但傅耀呈母亲作为傅耀呈于系争房屋出售时的监护人对王如茵的出售行为予以同意，可认为系王如茵、傅耀呈对系争房屋共同作出的处分，不存在所谓王如茵擅自处分共有房屋的问题。现严秀凤已足额支付全部房款，有权要求王如茵、傅耀呈协助办理系争房屋的过户手续，交付房屋权利。
严秀凤于二审中自愿补偿王如茵、严秀凤10万元，系其对自身权利的合法处分，可予准许。
综上，严秀凤的上诉请求成立，应予支持。一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初1517号民事判决；
二、王如茵、傅耀呈于本判决生效之日起十五日内协助严秀凤办理将上海市奉贤区XX镇XX村XX幢XX号XX室房屋过户至严秀凤名下的手续（相关税费均由严秀凤负担）；
三、严秀凤于本判决生效之日起十五日内支付王如茵、傅耀呈补偿款10万元；
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费80元,财产保全费1,395元,二审案件受理费80元，均由王如茵、傅耀呈共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年四月三日
书记员 李 菲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……