黑龙江省北安农垦法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第325号
原告李万仓，男，1952年5月8日出生，汉族，黑龙江省孙吴县第一建筑工程公司职工，现住黑龙江省孙吴县。
委托代理人李海红（李万仓之女），黑龙江省孙吴县第一建筑工程公司职工，现住黑龙江省孙吴县。
委托代理人安瑞，男，1969年10月12日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省孙吴县。
被告白玉山，男，1968年5月15日出生，汉族，个体工商户，住所地黑龙江省明水县，现住黑龙江省逊克农场。
被告闫志繁（白玉山之妻），1973年10月19日出生，汉族，个体工商户，现住黑龙江省逊克农场。
委托代理人邹立广，男，1963年12月14日出生，达斡尔族，个体工商户，现住黑龙江省逊克县。
第三人张宝，男，1979年10月12日出生，汉族，个体工商户，现住黑龙江省逊克农场。
原告李万仓因与被告白玉山、闫志繁及第三人张宝房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月7日对本案公开开庭进行了审理。原告李万仓及其委托代理人李海红、安瑞，第三人张宝到庭参加诉讼。被告白玉山、闫志繁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。为查明案件事实，本院于2016年3月14日对本案再次公开开庭进行了审理。原告李万仓及其委托代理人安瑞，被告白玉山及其与闫志繁的委托代理人邹立广，第三人张宝到庭参加诉讼。原告委托代理人李海红、被告闫志繁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李万仓诉称，2011年12月31日，李万仓与闫志繁签订二份房屋买卖合同，闫志繁购买李万仓位于逊克农场XXX商业区X号楼209、309室（原逊克农场市场楼X号楼209、309室）房屋。209室面积140.51平方米，房屋价款393428.00元。309室面积124.3平方米，房屋价款223740.00元。双方约定逾期给付房款按月利率2%计息。2013年10月22日，李万仓与白玉山、闫志繁签订房屋买卖补充协议（以下简称补充协议），该协议第三条约定：“在打款期间按日正常打款超过5天视为违约，违约双倍偿还房屋欠款”。合同签订后白玉山、闫志繁未按合同约定给付欠款，构成违约。白玉山、闫志繁在未付清房款的情况下将房屋出卖给第三人，属于无权处分，该行为不应得到法律保护。白玉山、闫志繁的违约行为致使李万仓的合法权益受到侵害，故李万仓请求判令白玉山、闫志繁给付购房款382168.00元、利息439054.44元，合计821222.44元，并承担诉讼费用。
被告白玉山、闫志繁辩称，双方签订房屋买卖合同时给付209室购房定金20000.00元，下欠373428.00元。关于309室，当时是口头协议，给付购房定金10000.00元。李万仓自定房款587168.00元不能成立，没有证据证明。2012年1月，被告去交取暖费，街道办以开发商未交被告入户前的取暖费为由拒绝收取被告交纳的取暖费，因此产生了取暖费的滞纳金。在此期间，被告多次找李万仓要求解决，但其以种种理由推托，导致欠取暖费产生滞纳金数万元，该滞纳金理应由李万仓承担。据被告所知，开发商至今未交国有土地使用税，房屋无法办理相关证照。如果被告交齐房款后，李万仓交不出相关手续，将给被告造成更大的经济损失。2013年，被告装修房屋后，暖气水管破裂造成了近万元损失，开发商至今未解决。合同签订时李万仓委托其妹李艳华为收款人，2013年年末，李万仓告知被告称撤销了委托李艳华的权利，由其女儿代为收款，但被告在李艳华代为收款期间出具了欠房款的欠据，李万仓承诺欠条作废，并签订了补充协议，可其至今未将欠条为被告取回，并且对李艳华收款期间所收房款不予承认，又不找李艳华当面对质，因此，补充协议无效。白玉山、闫志繁于庭审中辩称，李万仓诉请所依据的事实不存在，被告已支付了全部房款及相应的利息，履行了合同约定的给付义务，请求法院驳回李万仓的诉讼请求。
第三人张宝未提交书面意见，庭审中陈述称，2013年4月29日，张宝购买被告位于逊克农场XXX商业区X号楼209、309室房屋，双方约定房屋价款700000.00元，至今已经给付430000.00元，尚欠270000.00元。合同是其与闫志繁签订的，最后一期房款履行期限为2017年12月。从2009年至今，开发商拖欠取暖费及滞纳金119508.00元，导致被告及张宝一直无法续交取暖费，希望开发商即李万仓予以解决。
原告李万仓为证明其主张成立，向本院举示以下4组证据：
证据1、房屋买卖合同2份，旨在证明2011年12月31日，李万仓与闫志繁签订二份房屋买卖合同，李万仓将其位于原逊克农场市场楼X号楼209室及309室（现逊克农场XXX商业区X号楼209、309室）房屋出卖给被告，双方约定房屋价款、付款方式、违约责任等事实。
证据2、补充协议1份，旨在证明2013年10月22日，原告与被告闫志繁、白玉山就前述房屋买卖合同签订补充协议，经结算被告尚欠原告房款587168.00元，未付利息22140.00元，合计609308.00元。双方重新约定了还款期限及金额，并约定违约责任的事实。根据补充协议原告可以要求解除合同，但考虑第三人的利益要求被告给付尚欠房款的本息。
证据3、计算利息明细1份，旨在证明按双方约定，截至2015年10月23日，二被告欠原告房款利息439054.00元的事实。
证据4、营业执照、组织机构代码证、孙吴县第一建筑工程公司（以下简称孙吴一建公司）证明及中标通知书各1份，旨在证明孙吴一建公司的施工资质，涉案房屋是该公司中标施工的。并证明李万仓是实际投资建筑人，李万仓有权对外出售涉案房屋及收取房款。上述证据综合证明涉案房屋只有原告具备签订合同及收取房款的主体资格，其余人收取楼款无效。
被告白玉山、闫志繁的质证意见为：关于证据1，对证据的真实性没有异议，但被告已按约定履行了合同义务，不存在违约及欠款问题；关于证据2，对该证据的真实性没有异议，但签订补充协议时，被告对合同的部分内容提出了异议。因209室的房款已全部还清，不应再写上209室，但原告称该协议是对原两份合同的补充，这样写能看明白。补充协议第一项内容的欠款金额不应当是587168.00元，应扣除209室的房款393428.00元，实际是
193640.00元，房款及利息应为215880.00元。原告当时称被告交款有收据，到时以收据为准，补充协议中对此也有约定。因当时原告的解释也有道理，被告也没有再坚持自已的意见。现原告依据补充协议提起诉讼，违背诚实信用，被告不予认可；关于证据3，被告没违约及给原告造成损失，被告不认可利息的请求；关于证据4，对营业执照、组织机构代码证及中标通知书的证据真实无异议。对孙吴一建公司出具的证明有异议，该单位负责人应出庭接受询问。该证明的内容只是该公司的内部规定，应有国家部门颁发对外销售资质证明。该证明是2015年12月10日出具，此时涉案房屋已经签订买卖合同，该证明不符合法律规定。
第三人张宝的质证意见为：关于证据1、2，第三人无异议；关于证据3，因合同不是第三人签订的，具体情况其不清楚；关于证据4，与被告的质证意见一致。
本院的认证意见为：关于证据1、2，被告对证据的真实性无异议及第三人无异议，本院依法予以采信；关于证据3，因系原告单方核算利息情况，被告不予认可，故应依据相关法律规定和本案事实予以综合认定；关于证据4，被告及第三人对该组证据中营业执照、组织机构代码证及中标通知书的证据真实性无异议，本院对这些证据依法予以采信。被告对孙吴一建公司出具的证明有异议，但其未提供足以反驳的相反证据，故本院对该证据予以采信。
被告闫志繁、白玉山为证明其主张成立，向本院举示以下4组证据：
证据1、收据复印件3份，旨在证明2012年1月1日，被告交涉案209室、309室购房定金30000.00元，并于2012年5月15日交涉案209室购房款373428.00元。
证据2、收条1份，旨在证明2014年9月5日，被告付房款8000.00元，是原告的儿媳委托杜德奎收取的房款。
证据3、逊克县农村信用社转帐凭条1张及邮政储蓄银行转账凭条25张，旨在证明被告通过邮储银行和农村信用社转账至李海红（原告女儿）、李平（原告儿媳的妹妹）账户共计175000.00元，用以偿还涉案房屋购房款。
证据4、收条1份，旨在证明2014年12月26日，原告收取被告房款25000.00元。
原告的质证意见为：关于证据1、对交付定金的2张收据真实性有异议，字迹不清，无法辨认。定金30000.00元应是交付给建设科，由基建科出具收据，但对被告交付定金30000.00元的事实没有异议。对原告出示的373428.00元票据的真实性不予认可，因与原、被告签订的补充协议相矛盾。签订补充协议日期在收据日期之后，签订补充协议时被告并未提出存在该收据，原告也并不知道该收据的存在，对该证据的真实性不予认可；关于证据2，对该证据不认可，原告并不认识杜德奎，杜德奎收款与原告无关；关于证据3、4，原告无异议。
第三人的质证意见为：关于证据1，第三人不清楚原、被告之间的房屋款项往来；关于证据2，其对原告是否收取8000.00元不清楚，但原告与杜德奎是认识的，因为原告曾带人找过被告，这些人其中包括杜德奎；关于证据3、4，对该两组证据无异议。
本院的认证意见为：关于证据1，原告虽对被告提供的交付定金的票据有异议，但对收取被告30000.00元定金的事实无异议，本院对该事实予以采信。关于被告出示的金额为373428.00元的票据，因原告对该证据有异议，本院仅对该票据存在的事实予以采信；关于证据2、原告虽对该证据不予认可，但第三人证实原告与杜德奎相识，并曾带杜德奎等人向被告追索房款，结合原告自认被告已给付房款总额的情况，本院对该证据依法予以采信；关于证据3、4，原告及第三人无异议，本院依法予以采信。
第三人张宝为证明其主张成立，向本院举示以下4组证据：
证据1、房屋买卖合同1份及付款收据6份，旨在证明第三人合法购买被告的房屋，首付款为250000.00元。其后又给付了部分房款，现在尚欠被告270000.00元的事实。
证据2、收据1份，旨证明白玉山已收取第三人购买涉案房屋的购房款430000.00元的事实。
证据3、逊克农场房产科出具的复函1份，旨在证明涉案房屋是闫志繁所有，闫志繁有权将该涉案房屋出售给第三人。
证据4、欠取暖费明细1份，旨在证明开发商欠涉案房屋取暖费及滞纳金的具体情况。
原告的质证意见为：关于证据1，对房屋买卖合同的真实性有异议，合同形成时间是2013年4月，原、被告签订的补充协议中第四条已经明确约定140天付清房款，未付清原告有权收回房屋。该合同不符合法律规定，本案第三人不属于善意第三人，被告并未取得房屋所有权，第三人也并未办理房屋登记，侵害了原告的合法利益。对第三人提供的收条真实性不认可；关于证据2，该证据与本案无关联性；关于证据3，对该证据无异议；关于证据4、对该证据有异议，该证据无供热公司公章，且开发商不欠供热公司取暖费。
被告的质证意见为：关于证据1、2、3，对这些证据无异议；关于证据4，取暖费从2009年计算，被告于2012年购买涉案房屋后曾去供热公司交取暖费，该公司不收。后来将该房屋出售给了第三人，其也无法继续交取暖费。
本院的认证意见为：关于证据1、2，因被告与第三人是合同的当事人，被告对这些证据无异议，故本院对被告与第三人就本案涉案房屋买卖及第三人已给付被告房款430000.00元的事实依法予以采信；关于证据3，原告及第三人对该证据无异议，本院依法予以采信；关于证据4，因该证据在证据形式上存在瑕疵，且无其他证据佐证，故不能作为本案认定案件事实的根据。
根据当事人的诉辩主张、举证质证及庭审调查情况，本院确认如下案件事实：2011年12月31日，李万仓（甲方）与闫志繁（乙方）签订二份房屋买卖合同，李万仓将其所有的位于逊克农场XXX商业区X号楼209、309室（原逊克农场市场楼X号楼209室、309室）二处房屋出卖给闫志繁。第一份合同约定：209室房屋面积140.51平方米，价款393428.00元。协议签订之日乙方交定金20000.00元，协议签订后乙方于2012年每月给付购房款7000.00元，2013年、2014年每月给付购楼款10000.00元，2014年12年30日一次性全部付清。上款以付款收据为凭。如逾期，按月利率2%计付利息。欠款累计6个月未能给付，该房屋所有权归甲方所有，已收购楼款不予退还。楼款交齐后，甲方出具办理房屋所有权、土地使用证的相关手续，办证所需税费由乙方负责。还约定，一方违约承担因违约造成的损失；第二份合同约定：309室房屋面积124.30平方米，每平方米1800.00元，价款223740.00元。协议签订之日乙方交定金10000.00元，协议签订后乙方于2015年1月起每月给付购房款10000.00元，到2016年12月30日一次性付清。该合同的其他内容与第一份合同约定的内容一致。合同签订后，闫志繁给付二处房屋购房定金30000.00元。2013年10月22日，李万仓（甲方）与白玉山、闫志繁（乙方）就上述两份合同签订补充协议，约定：“1、原签订合同未付的房欠款587168.00元，及按月未付款的利息22140.00元，合计609308.00元；2、所欠的房款从2013年10月23日开始按日每天付款5000.00元往规定邮政账户XXX打款，打完欠款为止；3、在打款期间未按日正常打款超过5天视为违约，违约双倍偿还房欠款；4、乙方的欠款从2013年10月23日到2014年3月12日止计140天，如在140天尚未还清房款，甲方有权收回房屋使用权或另卖他人，乙方无权干涉；5、对乙方交过的房款作为原房屋使用的补偿费用，甲方不给予退款，装修自行废除；6、对于原爱民超市给李艳华打过的欠款声明作废。”。协议签订后，2013年10月23日至2014年2月16日期间，白玉山、闫志繁通过银行转账方式25次给付房款合计125000.00元。2014年8月10日，白玉山、闫志繁又通过银行转账方式给付房款50000.00元。2014年9月5日，白玉山给付房款8000.00元，此款由杜德奎代为收取。2014年12月26日，白玉山、闫志繁给付房款25000.00元。
2013年4月29日，闫志繁与张宝签订房屋买卖合同，闫志繁将上述二处房屋以700000.00元价格出卖给张宝，双方约定首付款250000.00元，其余房款分别于2013年、2014年、2015年、2016年、2017年12月31日前各给付90000.00元。双方还约定了违约责任及过户事宜等内容。截止2016年3月14日，张宝已给付闫志繁房款430000.00元。
白玉山、闫志繁处存有时间为2012年5月15日收款人为李艳华，并盖有魏福生名章及金额为373428.00元的收据一份。
另查明，孙吴县第一建筑工程公司系逊克农场市场楼16号楼的施工单位，该楼的实际投资建筑人为李万仓。孙吴县第一建筑工程公司认可只有李万仓具有售楼和收取房款的权利。
还查明，闫志繁于2012年8月以涉案209室房屋及白玉山于2013年4月以涉案309室房屋作抵押分别在龙江银行贷款，并在逊克农场房地产管理科办理了抵押登记。现抵押已解除。
本院认为，李万仓与闫志繁签订的二份房屋买卖合同及李万仓与白玉山、闫志繁签订的补充协议，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自已的义务。本案争议焦点为：白玉山、闫志繁是否已给付涉案209室房款373428.00元的问题；李万仓所主张的利息应否予以保护和利息金额的确定问题。
关于白玉山、闫志繁是否已给付涉案209室房款373428.00元的问题。本院认为，白玉山、闫志繁与李万仓签订补充协议的时间发生在白玉山、闫志繁所主张的给付373428.00元的时间之后，如白玉山、闫志繁于2012年5月15日已给付涉案209室房屋尾款373428.00元，其二人系提前履行了第一份房屋买卖合同所约定的给付义务，在第二份合同的履行期未到来之前和白玉山、闫志繁又不存在违约行为的情况下，双方再另行签订补充协议缺乏事实依据和有悖常理。即使双方协商一致变更第二份房屋买卖合同的履行期限，也应在补充协议中的尚欠房款总额中扣除已履行的373428.00元，并且不应存在关于按月未付款的利息的约定。而在补充协议中，双方不但确认未付房款金额为587168.00元（即209、309室房屋价款总额减已付定金），还对此前按月未付款的利息金额进行了明确约定，并且变更了原二份合同约定的履行期限，约定了更严厉的违约责任。上述事实充分表明白玉山、闫志繁未按第一份房屋买卖合同约定的履行期限履行约定的给付义务。结合补充协议第6条“对于原爱民超市给李艳华打过的欠款声明作废”和白玉山、闫志繁书面答辩中的相关内容，白玉山、闫志繁主张的已给付涉案209室房款373428.00元的事实不能成立，本院依法不予支持。白玉山、闫志繁已给付李万仓房款238000.00元（含定金30000.00元），尚欠李万仓房款379168.00元。白玉山、闫志繁未按补充协议的约定足额偿还房款是违约行为，应承担继续履行的违约责任。
关于李万仓所主张的利息应否予以保护和利息金额的确定问题。本院认为，李万仓与白玉山、闫志繁签订的补充协议已明确约定白玉山、闫志繁此前按月未付款的利息为22140.00元，李万仓再要求白玉山、闫志繁赔偿补充协议签订前255613.80元的利息损失不符合双方约定，本院依法不予支持。白玉山、闫志繁应按双方约定的利息金额赔偿给李万仓。双方在补充协议中重新约定未付房款按日分期履行和每日履行金额为5000.00元，白玉山、闫志繁未按此约定完全履行给付义务构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在补充协议中约定了“在打款期间未按日正常打款超过5天视为违约，违约双倍偿还房欠款”的违约责任，但李万仓选择请求白玉山、闫志繁赔偿逾期付款利息损失，并未加重债务人负担，故本院予以支持。李万仓主张按原房屋买卖合同约定的月利率2%作为标准计算利息，因双方签订的补充协议重新约定了违约责任，其主张不符合相关司法解释的规定，本院不予支持。关于计算逾期付款利息的标准，应按中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本院酌定计息标准为在中国人民银行同期人民币贷款基准利率基础上加收50%。关于计息起始时间应从双方约定未按日付款第6日（2013年12月16日）起计算至李万仓主张的2015年10月23日止。对于白玉山、闫志繁在上述期间内给付的6笔房款，在计算利息时可作为本金从所欠房款金额中按给付时间作相应的扣除。因白玉山、闫志繁按补充协议的约定作出了部分履行，故李万仓要求从签订补充协议的次日起计算利息没有事实根据，本院不予支持。据此，本院认定白玉山、闫志繁应向李万仓赔偿逾期付款利息67830.71元（不含补充协议约定的利息22140.00元）。
白玉山、闫志繁主张因李万仓未交其二人入户前的取暖费导致其无法交纳取暖费，并产生了取暖费的滞纳金。因李万仓对此不予认可，白玉山、闫志繁又未提供相应的证据证明其主张，如双方存在争议，可另行协商或寻求法律途径解决。
因白玉山、闫志繁与李万仓之间的买卖法律关系，与闫志繁与张宝间的买卖法律关系之间并无牵连关系，李万仓与白玉山、闫志繁之间房屋买卖纠纷的处理结果与张宝之间不存在法律上的利害关系，张宝在本案中不承担责任。
综上所述，对原告李万仓合理的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，第一百二十一条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告白玉山、闫志繁于本判决生效后十日给付原告李万仓房屋价款379168.00元、利息22140.00元，合计401308.00元；
二、被告白玉山、闫志繁于本判决生效后十日赔偿原告李万仓逾期付款利息损失67830.71元；
三、驳回原告李万仓的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12012.00元，由被告白玉山、闫志繁负担6847.00元，由原告李万仓负担5165.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。
审 判 长 李 波
审 判 员 张世伟
人民陪审员 李鸿修
二〇一六年四月十三日
书 记 员 赵丽娟
-9-