安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民三终字第00012号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陆扣中，男，汉族，1983年10月23日出生，住安徽省铜陵市。
委托代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。
委托代理人：胡雅静，安徽克群律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈义璋，男，汉族，1975年1月22日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。
委托代理人：孙金良，安徽古圣律师事务所律师。
上诉人陆扣中与被上诉人陈义璋房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市狮子山区人民法院2014年11月14日作出的（2014）狮民二初字第00184号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日公开开庭对案件进行了审理，上诉人陆扣中的委托代理人鲍克群、胡雅静，被上诉人陈义璋及其委托代理人孙金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：铜陵大市场25栋25b01号房屋登记的所有权人系陈义璋，该房屋由陈义璋与妻子潘林峰共同共有。后经人介绍，陈义璋认识了陆扣中。陆扣中因经销地板与木门需要，要求承租该房屋，双方于2012年4月5日正式签订《房屋租赁合同》一份，约定：陈义璋（甲方、出租方）将坐落在铜陵大市场四期25栋B-1号房屋出租给陆扣中（乙方、承租方），房屋建筑面积约268.42平方米，租赁时间从2012年4月6日起至2020年4月5日止；甲方于2012年4月6日将房屋交付给乙方（注：给予乙方两个月免租金装潢时间），双方以房屋现状交付，乙方经验收结束后，视为认可（主体质量除外）。签订合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10000元，在租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定的乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、物业等费用，由乙方承担。该房屋租金起始标准为39元／平方米／月，年租金合计125620元，在合同约定的租赁期限内，前两年租金标准不变，以后每两年上调一次，每次上调标准为3元／平方米／月（注：从2014年4月5日起上调）。关于租金的支付时间及方式，合同约定：租金第一年分两次支付，第一次在交付房屋时，一次性支付半年租金，第二次在2012年10月5日支付另半年租金，从2013年4月5日起，房屋租金每年支付一次，乙方应提前一个星期向甲方一次性支付全年租金，若乙方资金紧张，可延期半个月支付，如若再迟延，则乙方需每日按月租金的5%向甲方支付违约金。关于合同的解除，双方约定：有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1.该房屋因社会公共利益被依法征用；2.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围；3.该房屋在租赁期间因不可抗力导致毁损、灭失的。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金，违约金不足以抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：1.甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2.乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；3.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4.乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；5.乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。关于违约责任，双方约定：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应按提前收回天数租金的50%向乙方支付违约金，违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的50%向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从保证金中抵扣，不足部分则由乙方另行支付。该合同对其他事项亦进行了明确约定。合同签订后，陈义璋依据合同约定，按时将房屋交付给了陆扣中，陆扣中于次日向陈义璋交纳租房保证金10000元，并对承租房屋进行了内部装潢。后陆扣中在该房屋中从事华鹤木门的销售业务。在合同履行过程中，陆扣中依据合同约定，陆续向陈义璋支付了2014年4月5日以前的房屋租金。2013年11月5日，华鹤集团有限公司向陆扣中发送通知函一份，载明：华鹤集团有限公司与上海红星美凯龙属于长期合作战略联盟品牌，红星美凯龙2012年正式进驻铜陵，且将于2013年11月正式展开招商发布会，前期我司大区经理与你沟通，让你方进入红星美凯龙商场，但你方却迟迟不报名进驻红星美凯龙，现正式通知你方，如果在2013年12月1日前还没有进驻红星美凯龙，我司将取消你方经营资格。接函后，陆扣中遂与陈义璋协商解除合同事宜，但双方未达成一致意见，陆扣中于2014年4月从承租房屋中搬出，进驻红星美凯龙继续经营，但未能以书面形式，正式向陈义璋提出解除《房屋租赁合同》，也未将房屋钥匙返还给陈义璋。后陈义璋依据《房屋租赁合同》约定，要求陆扣中交纳2014年4月6日至2015年4月5日期间的房屋租金，陆扣中于2014年4月10日向陈义璋交纳了2014年4月6日至2014年6月5日期间2个月的房屋租金，并支付了2014年4月份以前的部分水电费及物业费。因向陆扣中讨要剩余租金未果，陈义璋于2014年5月19日诉至我院，要求陆扣中支付剩余期间的房屋租金，陆扣中以《房屋租赁合同》已经解除，其无需再支付租金为由，拒绝向陈义璋继续支付租金。本案在审理过程中，陆扣中于2014年8月8日提起反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈义璋于2014年8月20日作出答辩，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并变更本诉部分的诉讼请求。因双方均同意解除《房屋租赁合同》，陆扣中于2014年9月4日将房屋钥匙返还给了陈义璋，陈义璋随即对外出租该房屋，但该房屋至今未能出租给他人。
另查明：2014年5月1日至2014年8月31日，铜陵大市场25栋25b01号房屋需交纳物业费1718元。
一审法院判决认为：陈义璋与陆扣中签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。陆扣中要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，陈义璋表示同意，对此法院予以确认，该合同已经解除。综合陈义璋的诉讼主张以及陆扣中的抗辩意见，本案双方当事人争议的主要焦点问题为：一、陈义璋主张2014年9月4日以前的房屋租金、水电费及物业费是否符合法律规定；二、陈义璋要求陆扣中支付装潢期间的房屋租金是否符合法律规定；三、陈义璋以陆扣中单方解除《房屋租赁合同》为由，要求陆扣中支付违约金是否符合法律规定。
关于第一个争议焦点。对于陈义璋主张的水电费，庭审中，陆扣中同意支付，法院予以确认。从本案查明的事实看，陆扣中在起诉陈义璋解除合同前，虽与陈义璋协商过解除合同事宜，并从承租房屋中搬出，但其既事先未向法院提起诉讼，也没有将房屋钥匙返还给陈义璋。陆扣中在将钥匙返还给陈义璋前，陈义璋无法占有该房屋并进而将房屋对外出租以收取房屋租金，对陈义璋造成了一定的损失，陈义璋要求陆扣中支付返还钥匙以前的房屋租金符合法律规定。依据双方签订的《房屋租赁合同》关于租金支付标准的约定，从2014年6月5日起，至2014年9月4日止，陆扣中应向陈义璋支付租金的数额为33820.92元（268.42平方米×42元／平方米／月×3个月）。关于物业费问题，在陆扣中将钥匙返还给陈义璋前，其仍系该房屋的使用人，陆扣中称其早已从房屋中搬出，无需支付物业费，为此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故在此期间的物业费，应由承租人陆扣中依据《房屋租赁合同》约定交纳。陈义璋要求陆扣中支付房屋租金、水电费及物业费符合法律规定，法院予以支持。
关于第二个争议焦点。陈义璋要求陆扣中支付装潢期间的部分租金15702元，但从双方签订的《房屋租赁合同》看，双方在合同中明确约定了陈义璋给予陆扣中两个月的免租金装潢时间，从本案查明的事实及实际情况看，陆扣中承租房屋后，的确对房屋进行了装潢，其在房屋装潢期间，无法实际经营并获得收益，陈义璋与陆扣中关于装潢期间免租金的约定系双方真实意思表示，对于合同解除后承租人是否应当交纳装潢期间的房屋租金，双方在合同中并未明确约定，陈义璋要求陆扣中支付装潢期间的房屋租金不符合合同约定，也无法律依据，法院不予支持。
关于第三个争议焦点。陈义璋与陆扣中在《房屋租赁合同》中明确约定：陆扣中中途擅自退租的，应按提前退租天数租金的50%向陈义璋支付违约金。从该约定的初衷及房屋租赁市场的实际情况看，该条款主要在于制裁承租人的擅自恶意毁约行为。从本案查明的事实看，陆扣中要求解除《房屋租赁合同》的原因，并非其擅自退租或恶意毁约，主要原因在于华鹤集团有限公司要求其进驻红星美凯龙经营，否则取消其经营资格，作为华鹤木门在铜陵地区的独家销售代理，华鹤集团有限公司要求陆扣中进入红星美凯龙经营，是陆扣中解除《房屋租赁合同》的直接原因，该原因并非法律规定的不可抗力，但也并非陆扣中的主观恶意，过错程度较轻。对于出租人陈义璋而言，其与陆扣中约定的租赁期限为八年，如《房屋租赁合同》继续履行，其可以取得长期稳定的租金收益，华鹤集团有限公司要求承租人陆扣中进驻红星美凯龙，导致陈义璋无法取得预期的租金收益，且陈义璋至今未能将该房屋出租给他人，陆扣中理应给予陈义璋一定数额的经济补偿。陈义璋按照《房屋租赁合同》约定的标准主张违约金，该约定明显过高，对于《房屋租赁合同》解除对其造成其他损失的具体数额，陈义璋并无证据证明，陈义璋将房屋出租给他人，需要一定的时间，从房屋租赁市场的实际情况出发，法院认为，陆扣中支付陈义璋六个月的房屋租金作为违约金较为适宜，即从2014年9月5日起，至2015年3月4日止，参照双方约定的租金标准，陆扣中应向陈义璋支付违约金的数额为67641.84元（268.42平方米×42元／平方米／月×6个月）。陈义璋要求陆扣中支付违约金符合法律规定，但其主张的违约金过高，法院予以部分支持。
另，从本案查明的事实看，陆扣中在承租房屋时，向陈义璋支付了保证金10000元，因该笔付款义务与陈义璋主张的付款义务均系金钱义务，保证金应在陆扣中拖欠的款项中予以抵扣，且陈义璋在庭审中亦表示同意。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陆扣中支付原告陈义璋房屋租金33820.92元，水电费646元，物业费1718元，违约金67641.84元，合计103826.76元，扣除陈义璋已收取的保证金10000元后，被告陆扣中于本判决生效之日起十日内支付原告陈义璋93826.76元；二、驳回原告陈义璋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5467元，由原告陈义璋负担3500元，被告陆扣中负担1967元；反诉案件受理费40元，由被告陆扣中负担。
上诉人陆扣中上诉称：1.一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人于2012年4月5日签订《房屋租赁合同》，2013年11月5日，应华鹤集团要求，上诉人必须进驻红星美凯龙继续销售业务，否则将取消经营资格，故要求解除合同。2014年4月经多次协商，上诉人按被上诉人要求支付两个月租金作为违约金（22000元）后搬离。上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》已于2014年4月10日解除，上诉人无需向被上诉人缴纳房租、水电费、物业费。2.合同系双方协议解除，上诉人已支付违约金，故不应重复赔偿。3.解除合同时，对房屋保证金未处理，故10000元房屋保证金应返还。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈义璋当庭答辩称：1.上诉人缴纳水电费和物业费是其作为承租人的义务。2.2014年4月，被上诉人并没有口头同意解除合同。3.在本案诉讼期间，即2014年9月4日被上诉人才同意解除合同。4.被上诉人从未收取过上诉人22000元违约金。5.被上诉人主张的违约金是按没有实现合同目的部分，即租金的三分之一计算，一审法院只判决了其中很少一部分。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。双方所举证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
综合双方举证、质证及诉辩意见，本院归纳的争议焦点是：1.《房屋租赁合同》的解除时间？2.2014年4月10日后的水电费、租金、物业费是否应由上诉人承担？3.2014年4月10日上诉人支付的22000元是否是被上诉人同意解除合同的违约金？4.上诉人要求被上诉人返还10000元保证金是否有依据？
本院认为：关于《房屋租赁合同》的解除时间。陆扣中主张合同解除时间为2014年4月10日，陈义璋对此不予认可，其认为是在一审审理过程中才同意解除合同，即2014年9月4日。陆扣中没有提交证据证明陈义璋在2014年4月10日已同意解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》解除时间应为2014年9月4日。一审法院考虑双方实际情况，且陆扣中解除合同，主观上没有恶意，对违约金酌情予以判决，并无不当，应予支持。
关于2014年4月10日后的水电费、租金、物业费是否应由上诉人陆扣中承担。陈义璋主张的水电费，一审庭审中，陆扣中同意支付，一审法院据此判决陆扣中支付水电费符合当事人意志，本院予以支持。2014年9月4日，陆扣中将钥匙交付陈义璋，在此之前陈义璋无法使用该房屋，而致不能对外租赁收取租金，给陈义璋造成一定损失，故陈义璋主张9月4之前的租金及物业费有理，一审法院判决陆扣中支付2014年6月5日至9月4日的租金、物业费与法有据。
关于2014年4月10日上诉人陆扣中支付的22000元是否是被上诉人同意解除合同的违约金。陈义璋2014年4月10日出具的收条上载明：“收到陆扣中房租2014年4月5日至6月4日，共计22000元整（二个月）”。收条上并没有注明是解除合同违约金，陈义璋对此说法亦未认可，故陆扣中此辩解未能提供证据证明，本院不予采信。
陆扣中要求陈义璋返还10000元保证金，一审法院在判决中已将该10000元保证金在陆扣中拖欠的款项中予以扣除，陆扣中要求陈义璋返还10000元保证金的上诉请求应不予支持。
综上，上诉人上诉理由无证据支持，依法不予采信。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2377元，由上诉人陆扣中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 马海平
代理审判员 吴先霞
二〇一五年三月三日
书 记 员 夏 芸
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；
……