北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第7720号
原告陈颢庐，男，1977年7月27日出生。
身份证号：×××
被告明志英，女，1940年11月20日出生。
身份证号：×××
委托代理人张凤云，北京市盈科律师事务所律师。
原告陈颢庐诉被告明志英租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈颢庐与被告明志英之委托代理人张凤云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈颢庐诉称，明志英在北京大学燕南园63号院有平房5间，第一间由明志英自己居住，第二间租给我与赵先国共同使用。2013年，我与赵先国分开后打算自己单独发展，明志英瞒着赵先国悄悄出租其余三间房屋给我。2012年11月25日，我与明志英签订房屋租赁合同，约定明志英将北大燕南园63号院三间平房租给我，租期三年。合同约定”如有一方解除合同时应向对方支付年租金50%的违约金”。后我与明志英一同前往北京大学校内工商银行，给明志英转账103500元。2012年12月份，明志英约见我，要求将租期从3年改为1年，在强弱不等的形势下我被迫同意了。至此明志英已经将打款之前双方合意悄悄改变。到2013年1月底，明志英强行要求我夜晚紧急来一趟，说”买卖可能做不成了，怕我与赵先国相处会出现摩擦”，要求我考虑。过年之后我接到赵先国亲戚付新华电话，他说赵先国出更高租金要租下该房，明志英才不租给我。过年之后2月中旬，我回到北京，明志英说合同从2月1日开始扣房租，但是拒绝交付房屋钥匙。我要求明志英支付违约金，明志英提出让续租者赵先国出这笔费用，此后半年违约金也没有着落。我于2013年7月1日发短信通知明志英，建议其去法院诉讼撤销合同。涉案房屋现状是，明志英将自己的住房租给赵先国使用，明志英公然占用合同规定租赁于我的房屋用于自己居住，且将另外一间合同约定之房屋再次出租给他人，造成一房两租。明志英至今未退回房租、水电费103500元及违约金50000元。事后查明，明志英房屋五间只有两间有产权，私自违规搭建房屋3间，明志英却将没有产权的房屋出租，按照司法解释该租赁合同无效。故我诉至法院，请求：1、依法判决明志英退还我租金100000元，水电费、卫生费3500元；2、依法判决明志英支付103500元利息，从2012年11月25日开始计算至判决之日为止，按银行同期贷款利率计算；3、由明志英支付我违约金50000元；4、本案所有诉讼费用由明志英承担。
明志英辩称，我按照合同约定依法履行合同，不存在违约的情形，所以不同意退还租金100000元及利息。因陈颢庐没有实际入住，水电费没有发生，所以我同意退还水电费和卫生费3500元。我没有违约情形，故不同意支付违约金50000元及诉讼费。
经审理查明，2012年11月25日，明志英（甲方）与陈颢庐（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将北大燕南园63号平房大小三间共计45平米租赁给乙方使用。租期为2013年2月1日起至2016年1月31日止。租金按每年壹拾万元整人民币上交款年付。第二年起每年递增壹万元人民币。双方约定，甲、乙双方不得有任何一方无故解除合同。如有一方无故解除合同时，应向对方交付年租金50%的违约金。合同签订当日，陈颢庐交付明志英一年房租100000元，并交纳水电费3000元、卫生费500元。后双方将租期改为一年。双方认可约定交房日期为2013年2月1日。
诉讼中，陈颢庐所述明志英未履行合同、按约交付房屋，提供如下证据：1、双方来往短信：其中明志英于2013年1月27日短信内容为”陈颢庐你在哪里？经过前两次沟通！我已明确我的态度！抓紧时间来找我！把解除合同的手续办了！如果继续托着不办，所造成损失你承担！请不要让我这个老太太和你着急！”2013年2月28日明志英：”你好，你什么时候有时间过来一下，办退租手续，如果你今天不来的话到三月份我就扣三月份的房租了。”陈颢庐于2013年7月1日发短信：”明阿姨老人家您好，如果您觉得合同订立有问题，请您去法院要求撤销这份合同就行了，这么拖不行的，我只想返还我103500元加上5万元违约金。望您尽快解除此事，再次建议您迅速把房子租出去，空着损失都是您自己的，多可惜啊，我替您也感到心疼，不值得。”同日陈颢庐所称明志英干儿子回复短信，均为威胁陈颢庐语言。2、照片一组，证明陈颢庐租赁房屋被占用。
明志英的质证意见是：1、短信的真实性认可。第一条短信仅表示明志英有想要解除合同的个人意思，不代表合同已经解除。第二条短信表明明志英要让陈颢庐办理退租手续，如果不来就继续扣房屋。明志英未收到2013年7月1日短信。2、真实性不认可，租赁房屋需要配置家具，不认可证明目的。
明志英对于陈颢庐的证据1不持异议，本院确认为有效证据；证据2持有异议，本院不予确认。
明志英对其抗辩提供如下证据：1、欠条一张，证明陈颢庐欠明志英定金20000元；2、2014年1月10日明志英和杨志华签订协议及收据，证明明志英因装修于2014年临时搬入租赁房屋；3、证人郝×证言。证明明志英刚搬入房屋居住几天，因为身体不好到天津去了。明志英侄子陪明志英居住，否认其看到法院人员在现场拍照，以为是小区失窃，就告诉法院人员说过有学生在2013年暑假居住在涉案房屋。
陈颢庐的质证意见是：1、无异议；2、不予认可。在2014年陈颢庐在校医院偶遇明志英时，明志英并没有提及房屋之事，在追问下，明志英还坚持说房屋是空置的。3、不予认可。
陈颢庐对于明志英提供证据1不持异议，本院确认为有效证据；证据2、3持有异议，本院不予确认。
诉讼中，经陈颢庐提出证据保全申请，本院于2014年1月24日前往租赁房屋地点查看，查明北京大学燕南园平房63号五间平房中，从铁门数起北房第五间内设多张办公桌椅，第三间、第四间均用于居住，该两间房屋紧锁。现场查看时遇到原北京大学特车队队长郝×，经询问，郝×了解到锁门的两间房屋房主是明志英，北房第四间由明志英居住，于近期刚搬入，北房第三间则由明志英侄子居住，第五间房屋在2013年暑假有人居住使用，后空置至今。
关于租赁房屋的产权问题，经本院向明志英释明，明志英未能在举证期内提供相关证据。后经本院允许，明志英逾期提交1966年12月20日盖有新北大住房调配革命委员会章的张俊忠《住房证》复印件、1987年6月16日盖有北京市海淀区燕园街道办事处城管科章的《居民建筑施工许可证》复印件、1988年5月13日张俊忠交来违章扩建面积罚款350元收据复印件。陈颢庐对于复印件持有异议，主张北京大学不允许将房屋再行出租。
上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、收条、短信记录、欠条、本院笔录及照片等证据材料在案佐证。
本院认为，陈颢庐与明志英签订《租赁合同》，约定明志英将北大燕南园63号平房大小三间共计45平米租赁给陈颢庐，因明志英未提供充分证据证明其租赁的房屋享有合法的建房手续，故违反了相关法律、行政法规规定，故双方签订的租赁合同应属无效。对此明志英负有主要过错，应承担主要责任；陈颢庐在签订合同时未尽到审查义务，对于合同的无效亦应承担部分责任。现陈颢庐起诉要求确认双方合同无效，有事实与法律依据，本院支持。合同无效后，明志英应将依据合同取得的财产，返还给陈颢庐。通过陈颢庐提供的短信证据以及本院勘验笔录，可以证实明志英在合同签订后并未将房屋交付给陈颢庐，故合同无效后，明志英应将陈颢庐交付的全部租金、水电费、卫生费退还给陈颢庐。鉴于陈颢庐对于合同的无效亦有部分过错，故其要求支付租金利息的请求本院不予支持。陈颢庐要求支付合同约定的违约金，缺乏法律依据，本院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
确认陈颢庐与明志英签订《租赁合同》无效；
本判决生效后七日内，明志英退还陈颢庐人民币十万三
千五百元；
驳回陈颢庐其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千三百七十元，由陈颢庐负担一千元，已交纳；明志英负担二千三百七十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝 蓬
代理审判员 陆金伟
人民陪审员 商凤鸣
二〇一四年六月十九日
书 记 员 林 挚