广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3225号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区富杰贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人萧秀英，该公司董事长。
委托代理人许黎明。
被上诉人（原审原告）佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人劳劲良，该公司董事长。
委托代理人曾燕梅。
上诉人佛山市顺德区富杰贸易有限公司（以下简称富杰公司）因与被上诉人佛山市顺德区添进钢铁实业有限公司（以下简称添进公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出如下判决：一、解除添进公司与富杰公司于2009年11月28日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》；二、富杰公司应于判决发生法律效力之日起十日内向添进公司支付租金107599.1元；三、添进公司没收富杰公司所交的履约保证金107625元；四、驳回添进公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4859.57元（添进公司已预交），由富杰公司负担2264.18元，添进公司负担2595.39元。
上诉人富杰公司上诉提出：一、原审判决认定编号为0128924的收据上面书写的内容对添进公司不发生法律效力，认定事实错误。首先，添进公司历来都是委派员工郭结娴持收据向富杰公司收取相关费用，该收据系由添进公司的员工郭结娴代曾燕梅签名，并交付给富杰公司，郭结娴履行的显然是职务行为，而不是个人行为，更不是表见代理行为。添进公司从未向富杰公司提示过对郭结娴的收款行为有任何授权限制，因此富杰公司不可能知道添进公司唯独对郭结娴出具0128924号收据有授权限制，而对其他收据则予以接受。其次，编号为0015193号的履约保证金收据背面亦有郭结娴、曾燕梅的签名，可见郭结娴代曾燕梅签名的职务行为具备连贯性、持续性和稳定性。最后，达成平板厂在0128924收据上的盖章行为代表了添进公司的行为。从收取履约保证金开始，添进公司即要求富杰公司将租金汇入曾燕梅的私人账户，而曾燕梅是个人独资企业达成平板厂的投资人，也是添进公司的董事之一，还与添进公司的法定代表人劳劲良为夫妻关系，可以看出达成平板厂与添进公司实为家族关联企业，人、财、物混同。在0128924收据出具之前，郭结娴多次持盖有“达成平板厂收款专用章”的收据向富杰公司收款，包括2011年1月7日交付的编号为0046760及0046761租金收据（这二份收据上面还有曾燕梅的亲笔签名）、2013年1月17日交付的编号为0242021电费收据，收据上还有指定收款人曾燕梅的签名。添进公司对此从未提出过任何异议。从富杰公司善意的角度而言，不管是添进公司出具的收据、还是曾燕梅出具的收据、还是达成平板厂出具的收据，事实上都代表了添进公司的收款行为。双方的交易习惯是添进公司先开具收据，然后由郭结娴持收据到富杰公司处收款，由于款项汇入添进公司指定收款人曾燕梅的私人账户，因此富杰公司并不担心添进公司矢口否认未收到款，至于郭结娴交付的收据是否有添进公司的盖章，不是富杰公司注意义务的关键内容。二、富杰公司在本案中没有违约，不应承担违约责任。添进公司在庭审中也承认，双方的交易习惯是添进公司先开具收据，然后再委派员工郭结娴持收据向富杰公司收款，因此，添进公司具有先履行的义务，富杰公司享有先履行抗辩权。由于添进公司迟至2013年5月31日才向富杰公司开出收款收据，富杰公司按收据的内容付款，符合双方的交易习惯，没有违约不应承担违约责任。三、即便富杰公司逾期支付租金，添进公司也无权没收履约保证金。违约金条款或者定金罚则不能同时适用，当事人只能选择其一，不属于法院自由裁量权范畴。原审法院在没有向添进公司释明究竟是选择违约金条款还是选择定金罚则的前提下，越权代替添进公司作出决定选择适用定金罚则，判决没收富杰公司履约保证金，违反了民事行为当事人意思自治的原则。同时，富杰公司虽然逾期支付租金，但双方继续履行合同，视为添进公司自行放弃要求解除合同及没收保证金的权利。四、合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。原审法院既然判决解除合同，那么添进公司就无权要求富杰公司承担违约责任，只能要求赔偿损失，而且添进公司没有任何实际损失。五、履约保证金是提前预付的租金，其性质既不属于定金，也不属于违约金。双方签署的《钢铁市场土地临时租用合同》并未明确约定富杰公司支付的215250元履约保证金为定金，因此，添进公司主张定金权利，没有法律依据。同时，履约保证金也不是违约金。双方的租赁合同于2013年6月30日提前解除，即便富杰公司拒绝交租，添进公司的损失额仅为半年租金251529.1元，但富杰公司支付的215250元履约保证金已接近于该金额，且富杰公司也在合同解除前支付了租金递增部分金额36305元，租赁保证金冲抵租金后，添进公司在本案中没有任何实际损失。原审法院判决支付租金、没收50%的保证金，相当于添进公司在没有任何实际损失前提下，额外获得了惩罚性赔偿金。综上，请求：1.撤销原审判决第一、二、三项；2.改判富杰公司无需向添进公司支付租金107599.1元；3.改判添进公司无权没收履约保证金107625元；4.一、二审诉讼费由添进公司承担。
上诉人富杰公司在二审期间向本院提交了以下证据：
1.添进公司向富杰公司开具的收据6份、支票存根7份、无折存款回单1份，拟证明添进公司一直委派员工郭结娴向富杰公司收取租金、电费；双方的交易习惯是添进公司先开收据，富杰公司再付款；之前交易往来中有些收据上也盖有达成平板厂的专用章，郭结娴收款是随身携带达成平板厂的专用章，该款是支付给添进公司的，并不是支付给达成平板厂的。
2.答辩状复印件1份，拟证明郭结娴履行的是职务行为，郭结娴承认其随身携带达成平板厂的专用章去收款。
被上诉人添进公司答辩称：一、郭结娴是代表添进公司收款，富杰公司说合同终止了，但是所有合同都是曾燕梅写的，不是郭结娴写的，郭结娴是没有权限终止合同的。富杰公司称郭结娴代曾燕梅签名，但是编号为0128924的收据曾燕梅没有授权郭结娴代她签名。郭结娴是公司的员工，所以随身携带收据。二、合同已约定履约金的问题，原审判决认定清楚。三、富杰公司称添进公司有地块被没收保证金，但是添进公司有两块地的保证金是没有被没收的。综上，请求维持原判。
被上诉人添进公司在二审期间向本院提交了以下证据：
收入凭单3份，（2014）佛中法民一终字第1298号民事判决1份、（2013）佛顺法乐民初字第932号民事判决1份，拟证明添进公司向佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲经济社）租了三块地，只有富杰公司向添进公司租的这块地才被没收保证金，对添进公司造成损失。
对富杰公司在二审期间提交的证据，添进公司发表了以下质证意见：对这两组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对证据1，添进公司是有委派郭结娴去收款，交易习惯确实是先开收据再收款，但不能混淆开收据问题。曾燕梅是达成平板厂的负责人，会在办公室写好收据，收据都是没有盖章去收租金的，添进公司确实有拿达成平板厂的专用章去收款。对证据2，郭结娴随身携带的收据平时是用来收达成平板厂的加工费，答辩状上也写了追了租户很久，租户说要开收据给租金，郭结娴才开具的。所有收据都是曾燕梅亲笔写的，郭结娴只是去收款而已。编号为0128924的收据不是达成平板厂以及曾燕梅的意见，只是承认所有的金额已经收到，不同意书写“合同终止”的效力。
对添进公司在二审期间提交的证据，富杰公司发表了以下质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。1.添进公司无法证明其与腾冲经济社租的这个地块与涉案地块存在联系。2.添进公司与腾冲经济社的关系不能适用于富杰公司与添进公司，二者是不同的法律关系，添进公司因为逾期交租，被判没收保证金，是添进公司单方的违约行为，与富杰公司没有关联。
对双方当事人在二审期间提交的证据，本院认证如下：双方当事人对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对富杰公司、添进公司提交证据的真实性均予以确认。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对富杰公司的上诉内容作如下审查：
关于《钢铁市场土地临时租用合同》是否已经协商解除的问题。富杰公司依据编号为0128924的收据记载的内容主张双方签订的涉案租用合同已经协商解除，添进公司则予以否认。经审查，编号为0128924的收据上虽然经手人栏的名字为“曾燕梅”，但并不是曾燕梅的亲笔签名，而是由添进公司委派收款的郭结娴代为书写。添进公司称该份收据关于“合同终止、押金退回”等内容是其员工郭结娴应富杰公司的要求而书写，并非添进公司的真实意思表示。从富杰公司二审提供的其向添进公司交纳租金的收据来看，富杰公司对其已交纳租金所取得的收据，除编号为0128924的收据之外，其他收据均是由曾燕梅书写。由此可见，添进公司的员工仅有持曾燕梅开具的收据到富杰公司处收取租金的权利，在没有证据证明添进公司员工有权代为开具租金收据并作出是否解除租赁合同的意思表示的情况下，原审法院认定添进公司员工开具收据不构成表见代理，该收据除添进公司确认支付36305元租金以外的其他内容对添进公司不发生法律效力，并无不当。富杰公司上诉主张郭结娴代曾燕梅签名属于职务行为，双方签订的租用合同已经协商解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同解除及违约责任认定的问题。如前所述，在添进公司提起本案诉讼前，双方签订的租用合同并未协商予以解除，在合同约定的租赁期限内，富杰公司应当按照合同约定履行支付租金义务。由于富杰公司截止2013年6月4日仅支付了2013年上半年部分租金36305元，尚拖欠2013年上半年租金215224.1元，添进公司以富杰公司违约为由请求解除涉案租用合同，符合法律规定。在租赁合同关系中，出租人向承租人开具收据并非主合同义务，富杰公司以添进公司有开具收据的先履行义务为由抗辩其不存在迟延交租的违约行为，缺乏法律依据，本院不予支持。对于违约责任问题，双方签订的租用合同关于没收履约保证金以及逾期交租滞纳金的条款均属于违约责任的约定，原审法院考虑到涉案租用合同已经部分履行，且自2013年7月起受禁限货车的影响，合同履行出现情势变更的情况，酌定添进公司没收50%的履约保证金，而驳回添进公司请求计算租金滞纳金的主张，较为公平合理，本院予以维持。原审法院将富杰公司尚欠的租金215224.1元与添进公司应退还的107625元履约保证金予以抵扣，认定富杰公司尚应支付107599.1元租金，处理得当，本院予以维持。
综上所述，富杰公司的上诉请求，理据不足，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4528.4元，由上诉人佛山市顺德区富杰贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
代理审判员 王志恒
代理审判员 安 静
二〇一五年一月二十八日
书 记 员 梁丽萍