成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初6617号原告：邹建平，女，1964年11月15日出生，汉族，住四川省资中县。原告：胡彬，男，1964年8月20日出生，汉族，住成都市锦江区。二原告委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。被告：四川禾米教育投资管理有限公司，住所地：成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元24层2446号。法定代表人：刘岭梅，该公司总经理。被告：成都市双流区禾米爱丁思幼儿园，住所地：成都市双流区珠江路***号空港国际城***期*栋。法定代表人：刘丽梅。二被告委托诉讼代理人：徐述纲，四川昊通律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王月，四川昊通律师事务所律师。被告：四川中林建设有限公司，住所地：四川省双流区文星镇街168号。法定代表人：王小林。被告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司，住所地：成都市武侯区一环路南三段二十二号。法定代表人：姚敏。委托诉讼代理人：蹇长良，系该公司员工。委托诉讼代理人：周玉梅，系该公司员工。原告邹建平、胡彬与被告四川禾米教育投资管理有限公司（以下简称“禾米公司”）、四川中林建设有限公司（以下简称“中林公司”）、四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（以下简称“嘉宝公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2017年7月10日立案。因原告起诉时，位于成都市双流区西航港街道珠江路的一栋房屋正对天井四周公共区域的建筑以及在该楼层建造的其他建筑均在进行施工，现该部分建筑物由成都市双流区禾米爱丁思幼儿园实际使用，故本院依职权追加成都市双流区禾米爱丁思幼儿园（以下简称“爱丁思幼儿园”）为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邹建平、胡彬的委托诉讼代理人商洋，禾米公司、爱丁思幼儿园的委托诉讼代理人徐述纲，嘉宝公司的委托诉讼代理人蹇长良到庭参加诉讼;中林公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹建平、胡彬向本院提出诉讼请求：判令四被告拆除位于成都市双流区西航港街道珠江路的房屋（项目名称：蓝光·空港国际城）正对天井四周公共区域的违章建筑以及在该楼层违法建造的其他建筑，退出非法占用的公共通道，排除妨害，恢复原状。事实和理由：2013年11月28日，邹建平、胡彬与成都双流和骏置业有限公司签署了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市双流区西航港街道珠江路2幢1楼163号（项目名称：蓝光·空港国际城）建筑面积为28.87㎡的商业用房，并在2013年12月5日在房管部门办理了合同签约备案（备案号：×××053）。邹建平、胡彬支付首付款434,665元,向银行贷款420,000元。房屋交付后，邹建平、胡彬向嘉宝公司缴纳了物管费。2016年12月26日，嘉宝公司准许禾米公司委托的中林公司在该房屋所在楼层的天井四周、楼层外围及该房屋所在大楼1、2楼进行违法装修，修建永久性隔离墙，改变了建筑原貌与基本结构，侵犯了楼层各业主共有的通道、电梯、大堂等公共区域，对该房屋的采光、通行及经营使用造成了恶劣影响并存在消防隐患。邹建平、胡彬认为被告恶意串通，在公共区域内和公共设施区域内违法、违规、违章搭建，侵犯了邹建平、胡彬作为利害关系人的合法权利。遂起诉来本院。禾米公司、爱丁思幼儿园辩称，1、本案中原告已经将案涉公共区域整体委托给嘉宝公司，嘉宝公司有权管理及对外使用。嘉宝公司通过有偿使用的形式将公共区域交给爱丁思幼儿园使用，是符合合同约定的；2、针对原告提到的所谓的使用要影响消防等，我方认为并不构成，首先幼儿园通过了相关行政部门的验收；3、关于被告使用案涉区域的用途，根据法律规定，被告针对案涉专有部分业主过半数同意，符合双过半。关于原告所称，改造影响原告的商铺价值，实际上整个2栋长期空置，也确实因为幼儿园承租入住，解决了案涉房屋的业主的商业情况。我们认为幼儿园的使用没有影响原告的房屋价值反而因为幼儿园的入住，带动了周边业主的商业价值。而且，该栋房屋的2楼，全部是由爱丁思幼儿园承租使用的。禾米公司与爱丁思幼儿园系各自独立的公司，禾米公司并不是本案的侵权主体。中林公司未作答辩。嘉宝公司辩称，关于合法性的问题，物业公司已经取得全体业主的授权，从本案而言，1层房屋业主已经有三分之二同意由物业公司统一规划、经营和管理。作为经营而言，物业公司同刘丽梅签订场地使用合同，是合法的。而幼儿园的行为不属于搭建改建行为，如爱丁思幼儿园说的，幼儿园的入驻，为周边商铺带来了巨大的收益。就幼儿园本身而言，是必须形成密闭空间的，否则达不到使用的目的。且当初也同原告方谈过租商铺的问题，但原告要价太高，导致没有谈拢。本案中，虽幼儿园形成了相对密闭的空间，但还是保留了通道供原告通行，并未产生影响。因此关于原告所述，在实际上对原告的权益造成的损害，我方不予认可。本院经审查认定事实如下：2013年11月28日，邹建平、胡彬与案外人成都双流和骏置业有限公司签订《商品房买卖合同（合同自编号：044-4686）》，邹建平、胡彬以854,665元的总价购买位于双流县西航港街道黄河中路二段蓝光空港国际城五-六期2幢1层163号（现地址为：成都市双流区西航港街道珠江路600号2幢1层163号）建筑面积为28.87平方米的商业用房。该合同第二十二条约定了前期物业服务，物业管理企业为成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司，同时对物业费及收费方式进行了约定。合同签订后，邹建平、胡彬按约支付了购房款。自2016年8月25日起，刘丽梅与空港国际城5-6期2栋商铺的部分业主先后签订《商业租赁合同》，租赁了该栋部分商铺。2016年11月14日，嘉宝公司与刘丽梅签订《场地使用合同（川嘉集司合字[2017]344号）》，该合同约定刘丽梅租用位于成都市双流区韩国城S2项目的2栋1楼中庭（编号：HGCS2-C-2-1F-1）场地，面积为1124.81平方米，租赁场地用途为经营禾米爱丁思幼儿园，使用期限自2016年11月15日起至2026年11月14日止，场地使用费为89085元。同日，嘉宝公司与刘丽梅签订《补充协议（川嘉集司合字[2017]344-1号））》，约定刘丽梅在支付场地使用费的基础上增加支付2016年11月15日至2026年11月14日物业综合服务费207,865元。2016年12月23日，嘉宝公司韩国城物业服务中心发出《装修入场通知书》，准许中林公司入场对爱丁思幼儿园进行装修施工，施工日期自2016年12月26日起至2017年3月25日止。2017年3月29日，邹建平、胡彬的委托诉讼代理人商洋、韩文刚前往成都市双流区西航港街道珠江路600号2幢1楼现场查看，发现该处1楼天井四周正在修建隔离墙，正在修建的隔离墙将天井及两部手扶电梯包围在内，形成照片27张、视频一段。2017年4月25日，本院工作人员与嘉宝公司韩国城物业中心工作人员前往现场查看，发现在案涉商铺周围确已修建隔离墙，一楼中间天井位置已被完全包围，因已封闭，无法看到隔离墙内具体情况。2017年6月6日，双流县公安消防大队出具《成都市公安消防支队双流区大队建设工程消防验收意见书（双公消验字[2017]第0024号）》，该验收意见书载明“成都市双流区禾米爱丁思幼儿园：我大队对你单位申报的幼儿园内部装修工程……意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、用途变更），应依法向我大队申报建设工程消防设计审核和消防验收”。2017年9月13日，成都嘉宝商业物业经营管理有限公司及已与刘丽梅签订《商业租赁合同》的业主出具《同意函》，该函载明“同意人系位于成都市双流区西航港街道珠江路的商业用房房屋业主（项目名称‘蓝光·空港国际城’），同意人已将合法所有房屋进行出租并由承租人用于开设‘成都市双流区禾米爱丁思’幼儿园经营使用，同意人特就房屋以及公共区域使用管理等事项作出如下同意决议：一、同意房屋用于开设‘成都市双流区禾米爱丁思’幼儿园经营使用。二、同意并授权承租人及‘成都市双流区禾米爱丁思’幼儿园对房屋公共区域、共有部分进行管理、使用。三、同意并授权承租人及‘成都市双流区禾米爱丁思’幼儿园对公共区域、共有部分进行改造、改建”。另查明，爱丁思幼儿园于2017年6月取得《中华人民共和国民办学校办学许可证》，许可证载明该校校长为刘岭梅，举办者为刘丽梅、刘岭梅、王宏，2017年7月13日，成都市双流区民政局向爱丁思幼儿园颁发《民办非企业单位登记证书》，登记证书载明法定代表人为刘丽梅。在庭审中，爱丁思幼儿园认可刘丽梅在幼儿园筹备期间在本案涉及的合同及相关文书上签字系履行法定代表人的职务行为。本院认为，本案争议焦点在于爱丁思幼儿园在修建隔离墙时是否违反了法律规定或者侵犯了其他业主的权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，邹建平、胡彬作为成都市双流区西航港街道珠江路的商业用房的所有权人，除享有对该商业用房专有部分的权利外，还对共有部分享有共有和共同管理的权利。爱丁思幼儿园在进行装修时，对成都市双流区西航港街道珠江路的房屋（以下简称：“该楼栋”）1楼的正中间的共有部分即前述天井及其内的两部手扶电梯包围，造成其他业主不能正常使用天井的空间及手扶电梯。购房人购买商业用房其目的是用于生产经营，商业用房的区位、所处场所、内部构造、公用设施等因素对其价值及购房人商业用房目的的实现具有重大影响。爱丁思幼儿园的装修行为，严重影响邹建平、胡彬所有的商业用房目的的实现，若无爱丁思幼儿园装修所修建的隔离墙，客人从该楼栋大门口入内及能有较开阔的视野并能够直接看到邹建平、胡彬所有的商业用房，对经营活动极为有利，且通过天井内手扶电梯可与二楼直接贯通，对于客户流量的吸引也有较好的作用。同时，从邹建平、胡彬所有的商业用房内向外看也能有更宽阔的视野，这些对商业用房而言是十分重要的。而在爱丁思幼儿园修建了隔离墙后，不仅导致天井共有部分及两部手扶电梯不能使用，还造成邹建平、胡彬所有的商业用房仅剩下狭小的通道，严重影响了其商业用房的价值及商业目的的实现。虽然有部分业主在本案审理过程中出具了《同意函》，但该函所述内容的性质仅为部分业主对爱丁思幼儿园改造、改建共有部分的意见的一种陈述，其不具备业主大会决议的性质。同时，即使该内容系由业主大会通过，达到《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的业主同意数，该决定也系侵害了其他业主合法权益的决议，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险的规定，本院认为爱丁思幼儿园在修建隔离墙时已经严重侵犯了作为天井及两部手扶电梯共有权人邹建平、胡彬的权利，对于邹建平、胡彬要求爱丁思幼儿园拆除位于成都市双流区西航港街道珠江路的房屋正对天井四周公共区域的建筑，退出非法占用的公共通道，排除妨害，恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。因修建隔离墙系由爱丁思幼儿园组织实施，禾米公司、中林公司及嘉宝公司均非责任主体，对邹建平、胡彬要求该三公司承担排除妨害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决如下：一、成都市双流区禾米爱丁思幼儿园于本判决生效之日起三十日内拆除其修建的位于成都市双流区西航港街道珠江路的商业用房正对天井四周公共区域的建筑，退出非法占用的公共通道，排除妨害，恢复原状；二、驳回邹建平、胡彬的其他诉讼请求。案件受理费50元，由成都市双流区禾米爱丁思幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 易炜二〇一八年一月十七日法官助理 刘丹书 记 员 吴天