福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2015）荔民初字第908号原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司（原名称为福建省三信集团（莆田）物业管理有限公司），住所地福建省莆田市荔城区文献东路三信金鼎广场5楼。法定代表人林清棋，董事长。委托代理人王金财，福建理顺律师事务所律师。委托权限特别代理。委托代理人郑政煌，福建理顺律师事务所实习律师。委托权限特别代理。被告吴海贵，男，1974年8月15日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司与被告吴海贵因物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法由审判员吴金琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司的委托代理人王金财、郑政煌到庭参加诉讼，被告吴海贵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司诉称：根据与福建省三信集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及其补充协议，其系金鼎广场前期物业服务企业，合同约定住宅物业费标准为每月每平方米1.5元，业主未按时足额交纳物业费用的，应按逾期金额每日1‰支付违约金。截至目前，被告累计拖欠2011年7月至2014年12月物业费人民币10360元，2011年3月至2014年6月公摊水电费人民币3811元，共计人民币14171元。国务院《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”。被告作为业主负有交纳物业服务费用的义务，但被告拖欠上述物业费及公摊水电费已构成违约。故请求判令被告支付拖欠的物业费及公摊水电费人民币14171元及该款自起诉之日起至付款之日止按每日1‰计算的违约金并承担本案诉讼费用。被告吴海贵未作书面答辩。经审理查明：福建省三信集团（莆田）物业管理有限公司名称于2012年8月13日变更为福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司即原告，经营范围为商业营销服务；大型超市管理；制作、发布国内广告；物业管理，现系莆田市仓后路“三信·金鼎广场”的物业服务单位。被告吴海贵系镇海街道仓后路98号金鼎广场2号楼1703室的业主，所购房屋建筑面积为165.06平方米。2008年3月3日，原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司（乙方）与案外人福建省三信集团房地产开发有限公司（甲方）双方签订《前期物业服务合同》一份，合同主要内容：物业名称：三信·金鼎广场；坐落位置：莆田市仓后路（原市政府机关大院）；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元／月／平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前五日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业费用的，应按逾期金额每日千分之一的标准支付违约金；本合同期限自2008年2月3日起至2013年2月2日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业；本合同未尽事宜，可另行以书面形式签订补充协议等条款。合同签订后，原告就按约对三信·金鼎广场小区提供了相关的物业管理服务。2013年2月1日，原告（乙方）福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司与案外人（甲方）福建省三信集团有限公司（原名称为福建省三信集团房地产开发有限公司）双方又签订《前期物业服务合同补充协议》一份，协议主要约定：甲乙双方于2008年3月3日就三信·金鼎广场物业管理事宜签订的《前期物业服务合同》，合同期限自2008年2月3日起至2013年2月2日止，鉴于三信·金鼎广场尚未成立业主委员会及签署物业服务合同，双方就延长合同期限签订本协议。甲乙双方同意将上述《前期物业服务合同》期限顺延至三信·金鼎广场成立业主委员会并由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同之日止；本补充协议自双方签订之日起生效，等等。被告吴海贵向原告交纳物业服务费至2011年6月止，但自2011年7月起未交纳物业服务费用，致诉讼。庭审中原告变更诉讼请求为判令被告支付拖欠的物业费人民币10360元（2011年7月起至2014年12月止）及该款自起诉之日起至付款之日止按每日1‰计算的违约金并承担本案诉讼费用。上述事实，有原告陈述及由原告提供并经庭审质证的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》等证据在案为凭，经本院审查，可以认定。本院认为：原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司根据《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》的约定向三信·金鼎广场小区全体业主提供物业服务，被告吴海贵作为该小区内的业主接受了原告提供的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该前期物业合同对被告具有约束力。被告接受原告提供的物业服务，应该承担交纳物业服务费的义务。根据合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元／月／平方米，被告吴海贵的房屋系高层住宅，房屋建筑面积为165.06平方米，其自2011年7月起至2014年12月间尚欠的物业服务费应为165.06平方米×1.5元／月／平方米×42月=10398.78元，现原告要求被告吴海贵支付物业服务费人民币10360元是合理的，本院予以支持；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度前五日内履行交纳义务，未能按时足额交纳物业费用的，应按逾期金额每日千分之一的标准支付违约金，被告吴海贵自2011年7月起未能及时交纳物业服务费用，已构成违约，但原告请求被告吴海贵按每日千分之一支付违约金过高，应调整为自起诉之日起以尚欠物业费人民币10360元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金。被告吴海贵经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，又未在举证期限内提出书面异议并提交证据，视为自动放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第第一款、第、第第一款，《》第第一款、第第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告吴海贵应在本判决生效之日起十日内支付原告福建省三信集团（莆田）商业管理有限公司自2011年7月至2014年12月间的物业服务费人民币10360元并自2015年2月25日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付违约金。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币154元，减半收取人民币77元，由被告吴海贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  吴金琼二〇一五年五月五日书记员  蔡晓芬附注法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。