湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民初2063号
原告：贺技武，男，1942年2月24日出生，汉族，户籍地：湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：张慧，湖北正义行律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：董济久，湖北省正义法律服务所法律工作者，一般授权代理。
被告：李砚，男，1984年5月16日出生，汉族，户籍地：湖北省武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：缪宏伟，湖北金卫律师事务所律师，特别授权代理。
被告：戴卫新，男，1973年7月7日出生，汉族，户籍地：湖北省武汉市汉阳区，
被告：ＸＸ武，男，1970年7月18日出生，汉族，户籍地：湖北省潜江市，
被告：柯炜，男，1985年9月7日出生，汉族，户籍地：江西省九江市彭泽县，
委托诉讼代理人：张毅，湖北广众律师事务所律师，一般授权代理。
委托诉讼代理人：姜保林，湖北广众律师事务所律师，一般授权代理。
原告贺技武与被告李砚、戴卫新、ＸＸ武、柯炜确认合同效力一案，本院于2016年5月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员向真与人民陪审员吴小蕊、郑武平组成合议庭，于2017年6月26日开庭进行了公开审理。原告贺技武及其委托诉讼代理人张慧、董济久到庭参加诉讼，被告李砚的委托诉讼代理人缪宏伟到庭参加诉讼，被告柯炜的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼，被告戴卫新、ＸＸ武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理，本案现已审理终结。
原告贺技武向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于武汉市洪山区珞南街雄楚大街229-1号11栋3单元401室玉兰苑教师小区，建筑面积为144.28平方米的房屋买卖无效；2、本案诉讼费等由被告承担。
事实和理由：原告贺技武向李砚所在公司贷款，李砚利用原告年纪大、脑筋反应迟缓成了贺技武的代理人。在2016年1月13日，李砚私自以代理人的身份并隐瞒贺技武，将贺技武的房屋以60万元的价格明显低于房屋市场价值卖给被告戴卫新。在2016年3月14日被告戴卫新又将该房屋以40万元的价格卖给被告ＸＸ武。被告ＸＸ武又将该房屋抵押给被告柯炜。三被告的行为严重侵犯了贺技武的合法权益，故诉至法院。
被告李砚辩称：原告自愿委托李砚为代理人，并于2013年9月18日同被告李砚在武汉市中星公证处办理了公证书，明确了李砚代理出售房屋，并明确对受托人签署的一切文件及手续予以承认。该公证系原告本人亲自前往公证处办理并签字捺手印，并明确其法律意义及后果。并且公证处认可上述委托行为合法，原告所称自己年龄大反应慢，并非事实，原告系具有完全民事行为能力的成年人，其在公证机关合法委托并经公证机关公证后完成交易后又反悔追究的责任的行为没有法律依据。被告李砚并没有隐瞒出售房屋的事实，该房屋出售前，被告李砚将被告戴卫新带到该房屋看房屋质量，原告知道情况并同意出售房屋以便偿还债务，之后房屋涨价心有不甘提起起诉。被告李砚与被告戴卫新的交易系正常交易，善意购买人被告戴卫新也按照正常市场价格支付价款80万元，该房屋在武汉市房管局评估价格为89万元，而并非原告所称的明显低价，李砚与被告戴卫新的行为应该依法受到保护。原告所称交易无效无法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。
被告柯炜辩称：原告是完全民事行为能力人，其与被告李砚的行为代理经过公证，是合法有效代理。因此被告李砚有权依据该代理与被告戴卫新签订房屋买卖协议。被告并不属于无处分权人，且被告戴卫新支付了合理购买价格，原告并没有证据证明被告李砚与被告戴卫新之间有恶意串通行为，根据合同法代理以及物权取得的相关规定，被告李砚与被告戴卫新的房屋买卖合同是合法有效的，该合同有效后，被告戴卫新再次进行房屋转让的行为，与原告不再具有法律关系。柯炜与原告之间并未有法律关系，而是与被告ＸＸ武有借款抵押的法律关系，柯炜借款给ＸＸ武150万元时，该房屋登记在ＸＸ武名下，柯炜基于房产登记制度的信任而将借款支付给ＸＸ武并办理了抵押权的登记。柯炜并不知道该房屋之前的权属纠纷。因此柯炜作为抵押权人的权利法院应该予以保护。
被告ＸＸ武、戴卫新经法院合法送达，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为放弃答辩权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告ＸＸ武、戴卫新经法院合法送达，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审查认定事实如下：贺技武离异后未再婚，个人拥有一套房屋，位于武汉市洪山区珞南街雄楚大街229-1号（房屋所有权证号：武房权证洪字第××号，国有土地使用证号：洪国用(2003私)第5327号，建筑面积：144.28平方米），原告贺技武于2012年9月28日向被告李砚借款50万，出具欠条一张。2013年9月18日原告贺技武与被告李砚签订了《委托书》，内容：一、代为偿还贷款，领取结清证明，代为注销抵押，领取他项权证等相关事宜；二、代为办理该房屋的抵押、贷款相关事宜；包括但不限于签订抵押合同，到房地部门办理抵押登记等相关手续；三、代为再次偿还贷款，注销新的抵押，领取结清证明及他项权证等手续；四、待该房屋符合出售条件后，办理该房屋的买卖相关事宜；五、办理该房屋的房产证及土地证过户相关事宜；六、代为收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续；七、代为办理水、电、气、物业管理等过户事宜；八、代为到民政部门开具单身证明及婚姻档案；九、代为到房地部门调取房产档案。《委托书》签订当日，双方在湖北省武汉市中星公证处对这份《委托书》办理（2013）鄂中星内证字第13751号《公证书》。2015年10月17日又向被告李砚借款5万，出具欠条一张。2016年1月13日，被告李砚以原告贺技武代理人身份与被告戴卫新签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同约定房屋转让价格60万元，1月14日办理了产权变更登记，2016年1月18日戴卫新通过银行转账支付给李砚80万。2016年3月16日，房屋产权变更登记为ＸＸ武。2016年11月25日，ＸＸ武与柯炜签订《个人借款抵押合同》，向其借款150万元，涉案房屋为抵押担保物。
另查明，贺技武与商思菊、程静民间借贷纠纷一案，武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初4991号判决书认定的事实：2012年9月28日，商思菊向原告出具借条一份，内容为“今借贺技武老师人民币伍拾万元正，2013年三月二十八号前还清”。2014年11月23日，被告商思菊又向贺技武出具承诺书一份，内容为“今承诺2014年11月30日之前偿还贺老师伍拾万元整。若偿还不了，贺老师可以占据我的住地住宅（并押房产证、土地证给贺老师）”。2015年2月15日，商思菊第三次向贺技武出具立据保证一份，内容为“在五十万未还清（即二证未归还贺老师）之前，必须按时（月初）给贺老师月利及补偿费、摧残费，计最少五万元每月，因欠贺五十万元，又押注二证，致使贺昼夜难眠、已患上神经衰弱（有时和××一样），常常半夜惊醒，摧残着贺的生命，所以必须每月初给贺利息及补偿和生命摧残费每月至少五万元……”。2015年3月1日，商思菊第四次向原告出具承诺书一份，内容为“今最后承诺从2015年3月份开始每月偿还贺老师10万元（壹拾万元整）。至2015年6月30日前偿还完50万元。并且从3月份开始每月支付贺老师酬金利息2万元（贰万元整）。可以提前还清，钱还清后所有承诺借条均作废”。2015年5月16日，商思菊第五次向贺技武出具承诺书一份，内容为“今承诺5月31日前支付贺技武老师人民币利息5万元”。2015年11月23日，商思菊第六次向贺技武出具还款计划一份，内容为“2015年12月29日、2016年元月29日分别偿还贺老师人民币壹拾万元整（共贰拾万）另加利息。另再给贺老师伍仟元费用。2016年3月-5月偿还本金叁十万元整。另加利息。每月给贺老师伍仟元费用。共计偿还伍拾万元本金”。另查明，被告程静与被告商思菊系夫妻关系，两人于2000年4月12日登记结婚。贺技武自认在向商思菊提供借款本金500000元的当日，商思菊又给付了其50000元。
本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。由于被告李砚作为原告贺技武的代理人，经原告贺技武本人签字确认，签订了房屋委托书并办理了公证，因此被告李砚作为代理人有权与被告签订房屋买卖合同，原告未举证证实李砚的代理行为及公证书无效，故原告主张公证及委托无效，本院不予采信。原告主张被告李砚以低价将房屋转让给被告戴卫新，属于恶意串通损害原告合法权益，买卖合同无效，本院认为恶意串通订立的合同有三个构成要件：当事人主观上具有恶意性；当事人之间具有串通性；双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或第三人的利益。本院在审理中查明，武汉市房屋产权登记信息查询单记载的2016年1月房屋交易时的评估价为89.1824万元，被告戴卫新向被告李砚实际支付了购房款为80万元，交易价格未明显低于房屋评估价格，原告未举证证实被告李砚与被告戴卫新恶意串通，故房屋买卖合同为有效合同。原告请求确认合同无效，无事实与法律依据，本院不予支持。被告戴卫新、ＸＸ武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法判决。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：
驳回原告贺技武的诉讼请求。
案件受理费19200元，保全费5000元，由原告贺技武负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 向 真
人民陪审员 郑武平
人民陪审员 吴小蕊
二〇一八年五月二十五日
书 记 员 杨玉雪