广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民一初字第766号
广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院
民事判决书
（2015）西民一初字第766号
原告（反诉被告）刘璇。
委托代理人朱勇辉，广西桂科律师事务所律师。
委托代理人涂海江。
被告（反诉原告）苏小苾。
被告（反诉原告）谭先铭。
上述两被告的共同委托代理人黄恩念，广西纵华律师事务所律师。
上述两被告的共同委托代理人阳恒亮，广西纵华律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘璇与被告（反诉原告）苏小苾、刘璇合同纠纷一案，本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘璇的委托代理人朱勇辉，被告（反诉原告）苏小苾、刘璇的共同委托代理人黄恩念、阳恒亮到庭参加诉讼。其后，经本院依法释明法律关系，原告（反诉被告）刘璇变更诉讼请求，本案于2016年1月25日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘璇的委托代理人朱勇辉、徐海江，被告（反诉原告）苏小苾、刘璇的共同委托代理人黄恩念、阳恒亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘璇诉称：2007年6月，南宁市墙体材料改革办公室与南宁市规划管理局联合建设墙改材料试验性综合楼（土地使用权性质为划拨土地，用途是科研用地）。综合楼包括办公部分和住宅部分，要求其建筑结构和材料的使用必须满足墙改实验的要求。
为了解决南宁市规划管理局职工住房困难问题，规定南宁市规划管理局的在编职工（含退休人员）才能报名参建。原告是单位的职工，按照单位的通知报名参建后，由于资金临时出现困难，无力交纳房款，被告方得知后，与原告协商将建房指标转让给被告。双方于2007年8月签订《转让契约书》，约定“甲方（即原告）将自己持有的南宁市墙体材料试验性综合楼住宅（期房）B0703房（以下简称“703号房”）转让给乙方（即被告）所有”，“乙方一次性付给甲方转让费30000元整”。合同签订后，被告支付了原告3万元转让费，并以原告名义向南宁市规划管理局缴纳19.0083万元的参建房款。2009年7月，原告与第三人涂海江结婚。2009年9月需要缴纳第二期参建款8.2万元，原告通知被告缴纳，但被告没有及时缴纳，原告只好于2009年9月15日向单位缴纳了该8.2万元。2009年11月，原告要求解除转让契约，并希望与被告协商退款和补偿被告损失。
2011年4月，原告与南宁市墙改材料改革办公室、南宁市规划局签订了一份三方合同，即《南宁市墙体实验综合楼住宅参建合同》，正式确立了原告对房屋的权利，也确定了涂海江对房屋的权利。该合同明确约定703号房归原告使用，“该使用权是唯一性的，丙方（即原告）不能将该使用权向其他第三方转让”。原告的丈夫涂海江作为房屋的共有权人，不承认《转让契约书》，也要求解除《转让契约书》。
2011年4月，703号房建成并交付使用。被告以已跟原告签订有转让合同且交了19.0083万元建房款为由，擅自撬开原告房屋房门，强占房屋，导致原告不能及时入住。对此，被告应按每月5000元的标准赔偿原告租金损失23.5万元。
原告认为，墙改材料实验性综合楼建设项目主要是用于办公用途，允许在编职工参建是为了解决单位职工的住房困难问题，故享受703号房购房资格的人只能是原告本人。现原告无法将房屋转让给被告，并且原告丈夫涂海江亦明确表示不同意703号房的转让，被告亦未交完全部的建房款，因此，《转让契约书》无法继续履行。原告愿意返还被告已经支付的3万元指标转让费和19.0083万元的墙改房参建款，并在合理范围内适当补偿其利息损失。但对于被告阻挠原告原告入住，导致原告不能合法使用房屋的损失，被告应予赔偿。
为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告于2007年8月14日签订的《转让契约书》；二、被告赔偿原告租金损失23.5万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）苏小苾、谭先铭共同答辩并反诉称：原告在取得703号房的购房资格后，因资金不足，无法缴纳建房款，为获取经济利益，而与被告签订了《转让契约书》，并收取了原告转让费3万元。之后，被告又按约缴纳了建房款19.0083万元。2009年，因房价上涨，原告擅自违约，未通知被告缴纳第二期建房款，并私下缴纳了该笔建房款8.2万元。
2011年4月，被告缴纳了703号房的物业费后，领取了房屋的钥匙并开始装修，但原告多次纠集数人上门阻挠被告装修并故意毁坏被告安装的门锁，被告被迫停止装修，至今未能使用房屋。
被告认为，《转让契约书》合法有效，被告谭先铭并未实际出资，仅是负责为被告苏小苾联系购房指标转让事宜并代为办理相关手续，因此，房屋的实际权利人应为被告苏小苾。现原告擅自违约，导致被告自2011年5月起一直未能占有使用房屋，原告应按每月3500元的标准赔偿被告苏小苾租金损失。
为此，被告苏小苾特提起反诉，请求判令：一、确认原告与被告于2007年8月14日签订的《转让契约书》有效；二、原告继续履行《转让契约书》，协助将703号房的产权登记至被告苏小苾名下；三、原告赔偿被告苏小苾租金损失（按每月3500元的标准，自2011年5月计算至原告交还703号房为止）；四、本案诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）刘璇对反诉辩称：被告未按约缴纳第二笔购房款，构成违约，《转让契约书》应予解除。
经审理查明：2007年8月14日，原告（“甲方”）与两被告（“乙方”）签订《转让契约书》一份，合同第一条约定：“甲方将自己所持有的南宁市墙体材料试验性综合楼住宅（期房）B0703房（147.18平方米）转让给乙方所有。”合同第二条约定转让费3万元。合同第三条约定：“乙方承担购买房屋房款，为此该住房不能按揭贷款，不能办理房产证，如将来可办理房产证时，乙方需按国家规定所需增加或补缴有关费用，由乙方本人承担，并及时缴纳。即交纳所需的一切税费及产权变更办证过户费等，甲方不承担该房屋的任何款项和费用。”合同第四条约定：“甲方以自己的名义取得房屋所有的票据后应立即把所有票据交给乙方，并有义务协助乙方办理手续。”合同第七条约定：“乙方接到甲方通知有关房屋的交款事宜后，应及时办理，如不及时办理交款，造成的一切后果均由乙方承担。”2007年8月18日，被告苏小苾向原告支付了3万元转让费，通过被告谭先铭、原告刘璇向南宁市墙体材料改革办公室交付了19.0083万元建房款。2009年9月15日，原告向南宁市墙体材料改革办公室支付了最后一笔建房款8.2万元。
2011年4月10日，被告苏小苾受领703号房并于同月安排人员装修房屋。2011年5月3日及同月14日，原告与被告苏小苾就703号房的转让事宜发生纠纷，警方为此出警进行协调，但未果。2011年原、被告双方均主张鉴于对方的阻挠，本方无法入住、使用703号房。庭审时，原、被告同意租金标准为4250元［（5000元＋3500元）÷2］
另查明：2011年4月8日，南宁市墙体材料改革办公室（“甲方”）、南宁市规划局（“乙方”）与原告刘璇（“丙方”）签订《南宁市墙改实验综合楼住宅参建合同》，三方就共同建设南宁市墙改实验综合楼达成合意。合同第一条“项目的基本情况”部分载明土地使用权人为甲方，土地规划用途为科研用地，综合楼包含办公部分和住宅部分建筑，本合同不包括办公建筑部分的内容。合同第二条载明：“1、甲方是市墙改实验综合楼的建设单位，负责该项目的实施”，“2、乙方是住宅单位的参建单位，负责确定本单位参建人、负责本单位参建人的住宅房屋房号分配”，“丙方是住房住房房屋的参建人，应服从乙、甲方的统一管理，自愿参与南宁市墙改实验综合楼住宅部分的建设，无条件接受甲方在丙方参与建设的住宅建筑内进行墙体材料改革实验及建筑材料节能有关方面的实验和运行，按照甲方的要求及时交纳建房款，拥有所选房号的使用权”。合同第三条、第四条约定丙方参建房号为703号房，应缴纳建房资金暂定为274490.70元，具体总额以决算为准。建房资金分两次缴纳，在合同生效后5日内首先支付70%的建房款190082.97元，余款数额、交款时间以通知为准。合同第六条约定：“由于该项目的土地使用权是划拨方式取得，甲方不保证项目建成后办得丙方住宅房屋产权证。如经过努力办得住宅房屋产权证，所需交纳的土地使用权补办出让有关费、税金等各项费用，经分摊后，由丙方另行支付。在没有房屋产权证的情况下，丙方拥有房屋的使用权。由甲方向丙方出具住宅房屋的使用权证明。”合同第九条约定：“2、如因政策方面的原因，导致项目的住宅部分无法办理相关的居住性质房屋产权文书到丙方名下的，丙方只能拥有参建住宅部分的房屋使用权，并按照甲、乙和丙三方约定，该使用权是唯一的，丙方不能将该使用权向其他第三方转让。如出现丙方向其他第三方转让参建住宅房屋使用权的，甲方有权无条件收回乙方的房屋使用权，并取消其参建资格。”合同第十一条约定：“5、本合同约定的住宅只有使用权，乙方不得转让给他人使用，一经发现，甲方有权收回乙方的住宅使用权。”2009年7月10日，原告与案外人涂海江结婚。在诉讼进程中，原告涂海江向本院申请以有独立请求权第三人之身份参与诉讼，原告还向本院申请将南宁市墙体材料改革办公室作为第三人参加本案诉讼。2015年3月24日，南宁市人民政府对2015年3月9日的会议形成《市清房工作领导小组第三人工作会议纪要》［（2015）82号］，与本案相关联的事实为：“（一）竹园路6号墙改实验综合楼问题。鉴于该综合楼原为实施新型墙体材料改革试验项目，且市人民政府土地储备经营管理委员会第六十五次会议已研究同意该墙改实验综合楼项目住宅与办公用地按建筑面积分割，现状住宅建筑部分对应分摊的用地改变用途为住宅用地，办理规划设计条件后补办土地出让手续，缴纳土地出让价款。原则同意按市人民政府土地储备经营管理委员会第六十五次会议精神，按2007年土地评估价格补交土地出让金后，按普通商品房办理完善有关手续。市城乡建委要积极主动与自治区建设厅、墙改办等相关单位沟通对接，争取其理解支持和配合。”
此外，原告刘璇在起诉时，原基于讼争的房产建设于划拨土地上、土地用途为科研、办公之需、房屋性质为集资房或经济适用房，房产交易应为法律禁止为由而主张《转让契约书》无效，经本院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定释明合同效力后，原告遂提出解除合同之诉请。
本院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，原告与被告苏小苾、谭先铭于2007年8月14日签订《转让契约书》，对703号房进行交易，根据《市清房工作领导小组第三人工作会议纪要》［（2015）82号］载明的内容，讼争房屋的性质为“性质不明住房”，且可“按商品房办理完善相关手续”，原告主张房产为集资房或经济适用房于法无据，本案未有证据体现该房产交易已违反了法律、行政法规的强制性规范，故《转让契约书》应为有效合同。该合同系无名合同，应参照买卖合同进行处理。
关于应否本案是否应追加当事人的问题。本案纠纷因房屋使用权转让而引起。依据《南宁市墙改实验综合楼住宅参建合同》的约定，原告享有房屋使用权，而无论本案判决结果如何，均不妨碍南宁市墙体材料改革办公室依据相关合同条款对原告主张相关权利，其是否参加诉讼，均不会对其实体权利造成影响。此外，根据本案现有证据，南宁市墙体材料改革办公室未行使合同权利，解除了相关建设合同，将703号房的使用权收回，不然，双方当事人均不会主张恢复对房屋的使用，故原、被告双方围绕房屋交付、使用产生的权利、义务，尚未遭受履行障碍，本案毋须追加南宁市墙体材料改革办公室作为第三人参加诉讼。至于涂海江。其与原告成婚于2009年7月10日，而《转让契约书》于2007年8月14日即已签订，转让费以及大部分建房款均发生于原告与涂海江结婚之前。并且，虽然《南宁市墙改实验综合楼住宅参建合同》于2011年4月8日签订，但在该合同订立前，相关当事人已经达成建房意向，原告亦履行建房款缴纳义务，书面的合同属于事后补签，故不能仅依据合同的签订日期就确定相关权利归于原告及涂海江共有。703号房为期房，在房产登记前，原告及涂海江并未取得房屋所有权，而原告在成婚之前又已将合同债权转移与两被告，故在签订《南宁市墙改实验综合楼住宅参建合同》时，就原告和两被告而言，真实的权利人此时已为两被告，涂海江自不能依据夫妻关系取得合同权利。因此，本案亦毋须追加涂海江参加本案诉讼。对于原告婚后支付的8.2万元建房款，原告和涂海江可另行解决，涂海江不能据此在本案中主张房屋权利。关于继续履行合同，将703号房产权登记至被告苏小苾名下的问题。首先，与原告签订合同的为两被告，原告可依据合同的相对性向两被告主张相关权利，但在两被告作为权利人向原告主张合同权利时，两被告中作为共同债权人，可自行分配本方享有的权利，因此，两被告主张房产仅登记至被告苏小苾名下并无不当。因703号房系参照商品房处理，该房产的初始登记尚未完结，原告本人尚且未获取房产证，将房产转移登记至原告的名下的前提条件尚未齐备，被告苏小苾亦不能要求与其并无合同关系的房产建设单位将7103号房直接登记至其名下，因此，虽然《转让契约书》应得以继续履行，但现应限于作为权利人的被告苏小苾得以继续合法占用703号房，对于相关协助办理房产证的请求，应予驳回。双方当事人可待办证条件合乎法律规定后再行解决。
关于房屋租金损失的问题。该租金损失实质是权利人未得以占有使用703号房产生的损失。正如前述，《转让契约书》为有效合同，被告苏小苾有权在支付相关对价后占有使用该房屋。原告在本案中主张两被告未缴纳8.2万元的建房款，但未能充分举证证明其已经通知两被告须缴纳该购房款，另根据原告先后提出的确认合同无效、解除合同的意向，两被告已经支付转让费、缴纳大部分购房款等事实，应认定原告未通知两被告缴纳8.2万元购房款，故两被告并无因此构成违约。自2011年4月房屋交付后，被告苏小苾享有房屋使用权，原告如妨碍被告苏小苾对房屋的利用，应依法承担损害赔偿的民事责任。根据本案证据，自2011年5月起，双方当事人就房屋的占有使用产生纠纷，并因此两次报警，被告苏小苾遂主张2011年5月后的租金损失。对此，本院认为，原告刘璇违反合同约定，侵害被告苏小苾对房屋的利用，应按照相关租金标准赔偿被告苏小苾损失。但由于苏小苾本人持有房屋钥匙，原告刘璇对房屋的侵害发生于5月，在侵害完结后，被告苏小苾此后一直未入住，亦未积极通过诉讼等方式主张权利，原告刘璇亦未实际利用703号房，如完全支持被告苏小苾主张的租金损失，有违公平原则。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，对于扩大损失的部分，本院不予支持。综合考虑双方当事人的主观过错、侵害状况等，本院酌情确定六个月的租金损失，故原告刘璇赔偿被告苏小苾25500元（4250元×6个月）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条第一款、第一百二十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘璇与被告（反诉原告）苏小苾、谭先铭于2007年8月14日签订的《转让契约书》有效；
二、原告（反诉被告）刘璇赔偿被告（反诉原告）苏小苾租金损失25500元；
三、驳回原告（反诉被告）刘璇的诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）苏小苾、谭先铭的其他反诉请求。
本诉案件受理费4825元（原告刘璇已预交），由原告刘璇负担；反诉案件受理费1830元（反诉原告苏小苾、谭先铭已预交），由反诉原告苏小苾、谭先铭负担263元，反诉被告刘璇负担1567元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（见附件二），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 张有德
人民陪审员 何开科
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 程钰源
附件一：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附二：预交上诉费账号
户名：待结算财政款项中院诉讼费专户
开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行
（注意：网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）
（汇款时，请在汇款单上将开户行的名称写完整）
账号：20×××17
注：交纳上诉费后请至南宁市中级人民法院诉讼服务中心（竹溪大道88号）换取正式发票。