辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终230号
上诉人（原审被告）锦州市兴城理疗医院。
法定代表人麻再东，该医院院长。
委托代理人李志武，辽宁吉伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）兴城宏亿房地产开发有限公司。
法定代表人毛忠良，该公司总经理。
委托代理人李文江，辽宁来源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵学臣。
上诉人锦州市兴城理疗医院（以下简称理疗医院）因与被上诉人赵学臣、兴城宏亿房地产开发有限公司（以下简称宏亿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2015）兴民初字第01129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人理疗医院的委托代理人李志武，被上诉人宏亿公司的委托代理人李文江、被上诉人赵学臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，赵学臣于2005年8月5日与理疗医院签订《商品房买卖合同》（以下简称：合同）一份，约定：赵学臣购买由理疗医院开发建设的干疗阳光花园小区商品楼房（第7幢5单元6层西号房）一套，该商品房建筑面积87.83平方米。总价款为79，047.00元。房屋交付期限为2006年10月31日前。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。合同落款出卖人处盖有理疗医院的公章及法定代表人苏文林的名章，买受人处签有赵学臣的名字。赵学臣按双方约定于2005年8月5日缴纳购房款79047.00元。被告方为赵学臣出具的专用收款收据所盖公章为：“兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部财务专用章”，出纳签名人为唐疏雨，其为理疗医院工作人员。但理疗医院并未按双方合同约定如期交付房屋。赵学臣称理疗医院实际交付住宅楼钥匙的时间为2013年5月23日；理疗医院则称宏亿公司实际交付给赵学臣房屋的日期为2013年5月1日。对交付房屋时间，双方均未提供证据予以证实。赵学臣以延期交房构成合同违约为由，要求其按合同约定支付违约金80000.00元。理疗医院以其不具有开发资质，与赵学臣签订的合同无效，且赵学臣没有向其交付购房款，故不应承担违约责任为由予以抗辩，认为赵学臣的起诉已超过了诉讼时效，不应受法律保护。宏亿公司则以其单位没有与赵学臣签订购房合同、没有收到过赵学臣的房款，不应成为本案被告为由予以抗辩，且认为赵学臣的起诉已经超过诉讼时效期间，法院应依法驳回赵学臣针对其公司的诉讼请求。另查明，赵学臣预购房屋所在的干疗阳光花园小区商品楼系理疗医院、宏亿公司合作开发项目。第7号楼由理疗医院当时负责基建的麻再东于2006年9月1日作为申报经办人办理了《商品房预售许可证》。
原审法院认为，理疗医院、宏亿公司在理疗医院院内合作开发建设阳光花园小区商品楼事实存在。赵学臣预购房屋所在的第7号楼已经于2006年9月1日办理了《商品房预售许可证》，应当确认二被告具有了所开发商品楼的预售资质。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》（以下简称：《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”虽然办理《商品房预售许可证》是在理疗医院与赵学臣签订《商品房买卖合同》之后，但并不违反上述《解释》的规定。赵学臣与理疗医院经过协商签订的《商品房买卖合同》应予认定为有效合同。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。赵学臣按照合同约定如期付清了预购房屋的款项，但理疗医院却未能在合同约定的期限2006年10月31日前将房屋交付给赵学臣，理疗医院的行为已构成合同违约，应承担违约责任。对赵学臣要求理疗医院按合同约定赔偿违约金的诉讼请求，应予支持。虽然赵学臣与理疗医院在合同中约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付房价万分之十五的违约金，但赵学臣在本案中主张的违约损失，并未按该约定计算，只要求理疗医院承担其中的80000.00元，属于部分放弃自己的诉讼权利，且不违反法律、行政法规的相关规定，应予准许。理疗医院辩称其单位尚未收取赵学臣的购房款项，而由赵学臣出具的专用收款收据上却盖有“兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部财务专用章”，出纳一栏签有“唐疏雨”的名字，唐疏雨系理疗医院的工作人员。赵学臣按照理疗医院指定的部门交纳购房款项，并由其单位工作人员收取，应予确认赵学臣向理疗医院履行了付款义务。关于赵学臣要求宏亿公司承担违约责任的问题，从赵学臣提供的《商品房买卖合同》及收款收据看，本案系赵学臣与理疗医院建立的商品房买卖合同关系，赵学臣根据双方合同的约定向违约方主张权利，而本案双方均未提供证据证明宏亿公司与赵学臣存在商品房买卖合同关系，亦未证明宏亿公司对赵学臣作出过承担违约金的承诺，故对赵学臣要求宏亿公司承担违约责任的主张，不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”虽然赵学臣与理疗医院签订的《商品房买卖合同》时间为2005年8月5日，但双方在实际交付诉争房屋的时间上存有争议，赵学臣称理疗医院向其交付房屋钥匙的时间为2013年5月23日，虽理疗医院辩称交房时间为2013年5月1日，但其并未提供证据予以证实，且其亦未提供证据证明赵学臣的起诉已经超过诉讼时效期间，故对其该项反驳主张，不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，参照《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、锦州市兴城理疗医院于本判决生效之日起十日内赔偿给赵学臣违约金80000.00元；二、驳回赵学臣要求兴城宏亿房地产开发有限公司承担违约责任的诉讼请求。案件受理费1800.00元，由锦州市兴城理疗医院负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，理疗医院不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销（2015）兴民初字第01129号民事判决书，依法改判或发回重审。二、被上诉人赵学臣承担本案诉讼费用。事实与理由：一、理疗医院不具备签订商品房买卖合同的主体资格，合同无效。二、被上诉人不能证明将购房款给付理疗医院。三、依据上诉人与被上诉人宏亿公司签订的合同，宏亿公司应该承担责任。四、被上诉人赵学臣的起诉超过了诉讼时效，且被上诉人赵学臣要求的违约金数额过高。
被上诉人赵学臣答辩称，宏亿公司也应承担赔偿责任。
被上诉人宏亿公司答辩称，同意理疗医院提出的本案已超过诉讼时效的观点，另外，本案无权要求宏亿公司承担责任，因宏亿公司并未与赵学臣签订过商品房销售合同。
本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实一致。
本院认为：理疗医院、宏亿公司合作开发理疗医院院内商品楼事实存在。该商品楼第7号楼由当时理疗医院的麻再东作为申报经办人，办理了《商品房预售许可证》，应当确认理疗医院、宏亿公司具有了所开发商品楼的预售资质。根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综合本案案情，双方签订的《房地产开发合作协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定赵学臣与理疗医院签订的《商品房买卖合同》为有效合同。双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。赵学臣按照合同约定如期付清了预购房屋的款项，但理疗医院却未能在合同约定的期限内将房屋交付给赵学臣，理疗医院的行为已构成合同违约，应承担违约责任。对赵学臣要求理疗医院按合同约定赔偿违约金的诉讼请求，应予支持。赵学臣在本案中的主张的违约损失，并未按该约定计算，只要求理疗医院承担其中的80000元，属于部分放弃自己的诉讼权利，符合相关法律规定，应予准许。理疗医院所提其没有取得商品房预售资质，其与赵学臣签订的买卖合同应属无效合同的上诉理由，因与查明事实不符，不予支持。关于上诉人主张宏亿公司承担责任的问题，从赵学臣提供的《商品房买卖合同》及收款收据看，本案系赵学臣与理疗医院建立的商品房买卖合同关系，与宏亿公司并不存在商品房买卖合同关系，故对上诉人要求宏亿公司承担违约责任的主张，本院无法支持，理疗医院可另行主张权利。理疗医院认为赵学臣的诉讼请求已超过诉讼时效，因缺乏事实依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800.00元，由上诉人锦州市兴城理疗医院承担。
本判决为终审判决。
审判长 张学荣
审判员 唐金荣
审判员 刘 伟
二〇一六年三月十五日
书记员 张 静
本判决书所援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；