广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1303民初3744号
原告：张兰花，女。
被告：惠州中财置业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇石坑邨18号。
法定代表人：马占红。
委托诉讼代理人：黄锡裕，该公司员工。
委托诉讼代理人：蒋静波，该公司员工。
原告张兰花诉被告惠州中财置业有限公司（以下简称中财置业）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告张兰花及被告中财置业委托诉讼代理人蒋静波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张兰花向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期办理房产证的违约金24725元整;二、被告向原告支付2016年12月31日至2017年11月31日的租金人民币24123元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自立案之日起计算至实际支付租金之日止）；三、判令被告于2017年12月31日到期后三日内，把商铺恢复原样与本人进行交接，不按时交付，每逾期一日按房款总额的万分之三计算罚金，直至房产交接完毕；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2013年9月22日向惠州中财置业有限公司购买了惠阳区人民四路都市广场**号商铺，2015年5月9日交清房款，按购房合同（第7.2条）被告需要在原告交清房款90天内办理房产证，原告多次催促无效，被告一直不与办理。被告于2017年9月15日为原告办理了房产证，违约逾期办理房产证共989天*25（万分之一每日的违约金），共计人民币24725元整。2013年9月22日，原告与被告签订了《都市广场商铺委托经营协议书》约定，原告将上述商铺委托被告经营管理，被告一次性返租三年（从2014年1月1日至2016年12月31日）共78948元整给被告，该租金在认购总价中抵扣，从2016年12月31日以后，商铺交还原告经营管理，由于被告经营不善，商场没有营业，直至2017年11月，被告没有交付商铺给原告，按照《都市广场商铺委托经营协议书》第八条约定如果被告于2016年12月31日委托经营到期后没有将商铺移交于原告使用，被告应按当地市场同等档次商铺租金赔付给原告共计24123元整（从2016年12月31日起至2017年11月31日共计11个月，按《都市广场商铺委托经营协议书》2193元每月*11个月）。由于被告经营管理不善，造成到处脏、乱、差、混乱不堪、原告要求被告合同到期后按房产证面积及区域分隔，恢复原样，归还原告自行经营处理。
原告张兰花为其陈述的事实提交如下证据：1、身份证；2、中财工商信息和组织机构代码信息；3、商品房买卖合同；4、商铺委托经营协议书；5、不动产登记受理收件回执单；6、都市广场现场照片；7、收款收据。
被告中财置业辩称，一、《都市广场商铺委托经营协议书》是双方签署的合法有效协议，被答辩人有权按协议约定支付税后租金，即1B****商铺按照税后每月1755元支付租金19305元。答辩人有权在向被答辩人支付税后租金后，再向税务机构缴纳相应税费，收取到相关发票后向被答辩人予以出示。二、在委托协议期满之前，答辩人已按照房产证之规划图纸，依据现场实际情况画出铺位，答辩人已充分履行交铺义务，被答辩人拒绝自行收铺、选择起诉收铺，导致无法及时将商铺交接收回，被答辩人应自行承担未能及时收铺之责任，答辩人无需支付占用罚金。三、都市广场所有商铺在出售时即已整体出租给答辩人作为商场统一经营使用，答辩人根据商场运营情况对委托商铺进行分割或组合，占用不同商铺部分或全部面积以建设营业中的店面，诉争商铺自始至终是空地。被答辩人在购买讼争商铺的同时即与答辩人签订了委托经营协议，其中协议第七条约定，委托经营期满后，被答辩人若需进场自行经营或自行出租等，必须服从商场经营管理方的经营管理规定，同时按合同约定建筑面积向商场交纳管理费用。因此，被答辩人在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。而答辩人恰恰拥有涉案商场70%的产权。涉案商铺系按产权式商铺分割销售，业主所购之商铺是没有隔离设施的开放空间，在其使用功能、固定界址和隔离设施方面，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征，该类型商铺业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制。答辩人同时尊重被答辩人之权利，同意配合返还商铺，但仅能就规划图纸之划线，于商场中使用胶带等工具画出相应铺位，无权、无责任为被答辩人建立带墙或带分割性质之铺位。四、逾期办证违约金应从2015年9月12日计算至2017年4月26日计592天，并在扣除返租租金基础上计算违约金，合计10126元。依据双方签署的买卖合同及《都市广场商铺委托经营协议书》之约定，房款总价250000元，返租抵房款78948元，被答辩人实际支付171052元，逾期办证违约金应以被答辩人实际交纳房款作为基数计算，即每日万分之一为17.1元。被答辩人诉请要求答辩人于交清房款90天内办理房产证，实际根据合同约定应为90个工作日，即自2015年5月9日起计算90个工作日为逾期期限，实际为2015年9月12日，应为2015年9月12日起计算违约金。答辩人于2017年4月15日已开始办证工作，前后在房管部门进行查档权籍调查、房屋测绘等办证工作，现房产证已办理完毕，而并非被答辩人所称的答辩人是于2017年9月15日开始办证工作。四、答辩人仅需承担部分诉讼费。
被告中财置业为其陈述的事实提交如下证据：1、快递单、快递回单回执、都市广场收铺通知函、都市广场重新开业的合作意向书、委托租赁管理合同、短信记录；2、已画好铺位照片、商场现状照片。
经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。
经审理查明：原告张兰花于2013年9月22日向惠州中财置业有限公司购买了惠阳区人民四路都市广场1B****号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》约定：该商铺总金额250000元；由出卖人在买受人支付清所有商铺款项之日起90个工作日内办理完该商铺的产权过户登记手续。如因出卖人单方的原因致使该商铺未能办理房产过户登记手续的，出卖人按日向买受人支付已交付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2015年5月9日交清房款，被告于2017年9月15日向惠州市惠阳区不动产登记中心申请办理该商铺的房产证。
另查明，原、被告于2013年9月22日签订《都市广场商铺委托经营协议书》，约定：原告将上述商铺委托被告经营管理，委托经营期自2014年1月日起至2016年12月31日止，被告一次性返三年租金共78948元给被告，该租金在该物业认购总价中冲抵；委托期满，若甲方与乙方未就该物业的续租达成书面协议，乙方必须在委托经营日到期后次日将该物业移交甲方使用，因乙方原因造成的延迟移交，乙方须按当时当地市场同等档次商铺租金赔付甲方。
还查明，原告未曾独立经营过涉案商铺。被告陈述出售给各原告的商铺之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限。原告已取得涉案商铺的房地产权证书。庭审中，被告称委托协议期满前已通知各业主在租赁合同到期后，收回店铺或签订续租协议，是原告以被告所交付的商铺不符合要求为由未收铺。但原告不认可收到收铺通知，至今未收回商铺。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《都市广场商铺委托经营协议书》是原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原被告均应依照合同的约定，全面履行各自的义务。原告依约支付购房款，将涉案商铺交付被告经营使用；被告也应如约办理房产证，支付租金。原告按约于2015年5月9日交清房款，被告却未能履行按约办理房产过户登记手续的义务，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。
关于被告支付逾期办理房产证（即涉案房产过户登记手续）的违约金问题。首先，对于被告逾期办理房产证的起始时间的问题。被告辩称，根据合同的约定被告应于原告交清房款起90个工作日内办理房产证，即自2015年5月9日起经过90个工作日（2015年5月11日-2015年9月11日）从2015年9月12日起计算逾期办证的违约金。由于该抗辩意见符合《商品房买卖合同》7.2条的规定，本院予以认可。其次，对于被告逾期办理房产证的截止时间的问题。惠州市惠阳区不动产登记中心于2017年9月15日受理涉案商铺的登记过户手续，被告即已于该日履行办理涉案房产过户登记手续的义务，故根据《商品房买卖合同》的约定，本院认为被告逾期办理房产证的截止时间应当为2017年9月15日。被告称其于2017年4月15日（即查询房产登记簿档案日）已开始办证工作，逾期期限应从2015年9月12日起计算至2017年4月15日（592天），因被告提交的房产登记簿档案查询单权属人是前业主而非原告，故本院认为该查询单不能证实被告已经办理完该商铺的产权过户登记手续。因此，被告逾期办理房产证的期限应从2015年9月12日起计算至2017年9月15日（734天）止。综上，被告应当向原告支付逾期办理涉案房产过户登记手续的违约金18350元（250000元×0.0001×734天=18350元）。
关于原告主张被告支付2016年12月31日至2017年11月31日的租金及利息的问题。被告自2016年12月31日合同到期后仍使用原告的商铺，应参照原租金支付商铺使用费给原告。原告主张对于上述未支付的租金从起诉之日即2017年11月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。即被告应向原告支付2016年12月31日至2017年11月31日的租金24123元（78948元÷36个月×11个月=24123元）及利息（以24123元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月15日起计至清偿之日止）。至于被告提出应扣除税费后支付租金问题，由于被告未提交相应的税费凭证，故对被告的上述抗辩意见，本院不予支持。
关于原告诉请被告将商铺恢复原样后进行交付的问题，由于在双方签订的《都市广场商铺委托经营协议书》中并没有对商铺租赁之前的原貌进行记载描述，原告亦无证据证实被告在使用商铺过程中对商铺进行了推墙改造等行为，被告亦不予认可原告陈述商铺四至为实体墙面。据此，本院对于原告要求被告将商铺恢复原样后进行交付的请求不予支持。基于涉案商铺为开放式商铺的实际情况考虑，被告应向原告交付标示清楚四至界限的商铺。对于原告诉请被告支付逾期交付商铺的罚金的问题，因被告没有提交上述协议书到期后原告有要求交还商铺的证据且原告已向被告主张上述协议书到期后的商铺使用费，故本院对罚金的请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州中财置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张兰花支付逾期办理房产证的违约金18350元。
二、被告惠州中财置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张兰花支付2016年12月31日至2017年11月31日的租金共24123元及利息（以24123元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月15日起计至清偿之日止）。
三、被告惠州中财置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张兰花交付四至界限清楚的B一层1B****号商铺。
四、驳回原告张兰花的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费510.6元（原告已预交209元），由被告惠州中财置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 李醒非
二〇一七年十二月十九日
书记员 高 娟