河南省鹤壁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫06民终298号
上诉人(原审被告、反诉原告）：鹤壁市淇滨区御磨坊酒店。
经营者：李帅，男，1989年6月21日出生。
上诉人(原审被告、反诉原告）：翟雅梅，女，1981年2月6日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：姚强旗，河南世纪唐人律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。
二上诉人共同委托诉讼代理人：杨方方，河南世纪唐人律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张蓟濮，女，1982年5月15日出生。
委托诉讼代理人：张善来，河南天盈律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人鹤壁市淇滨区御磨坊酒店（以下简称御磨坊酒店）、翟雅梅因与被上诉人张蓟濮房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（以下简称淇滨区法院）（2016）豫0611民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月8日开庭进行了审理。上诉人御磨坊酒店经营者李帅及其委托诉讼代理人姚强旗、杨方方，被上诉人张蓟濮及其委托诉讼代理人张善来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人御磨坊酒店、翟雅梅上诉请求：撤销一审判决第二、五、六项，改判被上诉人张蓟濮给付房屋租赁费（每月7084元，自2016年4月20日至解除合同腾清房屋之日）和物业费（每月840元，自2015年5月20日至解除合同腾清房屋之日），并承担诉讼费用。事实和理由：张蓟濮在签订租赁合同时未遵循诚实信用原则，存在严重缔约过失责任，本案应为缔约过失责任纠纷，一审法院按照房屋租赁合同纠纷审理、判决超越了张蓟濮一审诉讼范围。上诉人不存在无权转租的情况，23号楼梯通道系张蓟濮隔断，未经双方合意，不存在楼梯不能通行的问题。上诉人完全履行了合同义务，没有违约和过错。
张蓟濮答辩称：2015年4月13日张蓟濮从翟雅梅处租赁的23号楼的三楼房屋不属翟雅梅所有，而是王升屯村委会的房屋，翟雅梅无权转租，张蓟濮如果知道翟雅梅不是业主，就不会租赁该房屋，也就不会产生本案纠纷。张蓟濮在装修房屋时，是翟雅梅让张蓟濮封的室内楼梯（消防楼梯）。因23号楼的一、二层是御磨坊酒店，翟雅梅让张蓟濮的学生走25号楼的楼梯。后王升屯村委会将25号楼出租给了奥体健身中心，奥体健身中心怕学生破坏装修设施，不让学生从25号楼的楼梯通行，张蓟濮被迫于2015年7月15日停课。张蓟濮装修房屋，投资受损的事实明摆着，张蓟濮作为承租人无法干涉、更无能力解决25号楼楼梯的使用权问题。一审法院在双方都同意解除合同的情况下，根据双方的过错进行责任划分基本正确。请求驳回上诉，维持原判。
张蓟濮一审诉讼请求：解除与御磨坊酒店、翟雅梅签订的房屋租赁合同；御磨坊酒店、翟雅梅退还租赁费80000元，赔偿损失575870元。
御磨坊酒店、翟雅梅一审反诉请求：解除与张蓟濮签订的房屋租赁合同，张蓟濮腾清房屋内所有物品；张蓟濮给付2016年5月20日至腾清之日的房租，按840元/月，给付2015年5月20日至腾清之日的物业费。
淇滨区法院一审认定：2014年4月30日，翟雅梅与王升屯村委会签订房屋租赁合同，约定翟雅梅租赁王升屯村委会位于鹤壁市淇××区××东段阳光家天下北门间数为23号、面积约1707.56平方米的房屋，租赁期限为2014年4月30日至2023年4月30日，未经王升屯村委会书面同意，翟雅梅不得转租、转借承租房屋。2015年1月15日，翟雅梅的丈夫李帅以租赁房屋为经营场所注册登记成立御磨坊酒店。经王升屯村委会同意，2015年4月13日，翟雅梅、御磨坊酒店与张蓟濮签订了房屋租赁合同，将23号楼三层、建筑面积560平方米的房屋租赁给张蓟濮，期限8年，自2015年5月20日至2023年4月30日止，第一年每平方每月12.65元，租金为85000元；以后每3年根据实际市场行情递增，合同签订之日，张蓟濮需一次性支付一年租金80000元，每年需提前1个月按合同交下年租金，每年4月20日为交租金日，否则翟雅梅、御磨坊酒店有权收回房屋，租赁使用期内张蓟濮不得破坏屋内设施，不得擅自对屋内结构进行改造、转租、转借、转让他人租用或另做它用，租期内张蓟濮负责缴纳水费、电费、物业费、暖气费等费用，由于张蓟濮的过错给翟雅梅、御磨坊酒店或第三方造成经济损失时，由张蓟濮承担损失。2015年4月14日，张蓟濮缴纳2015年5月20日至2016年5月19日的租金80000元。张蓟濮租赁房屋后，开办阳光宝贝艺术中心并对租赁房屋进行装修，在装修时经翟雅梅、御磨坊酒店同意，将房屋原有23号楼楼梯通道隔断，经三楼通道从25号楼楼梯通行。张蓟濮经营过程中，王升屯村委会将25号楼三楼租赁他人使用。张蓟濮以无法继续使用25号楼楼梯自由通行为由，多次要求翟雅梅、御磨坊酒店解决楼梯通行问题。后经王升屯村委会协调，翟雅梅同意通过搭建室外楼梯的方式解决通行问题，但张蓟濮予以拒绝。2015年8月10日张蓟濮提起诉讼，请求撤销房屋租赁合同并退还租赁费、赔偿损失。2016年4月13日淇滨区法院作出（2015）淇滨民初字第2345号民事判决，驳回了张蓟濮的诉讼请求。2016年5月17日，张蓟濮提起本案诉讼。诉讼中，翟雅梅向张蓟濮发出房租催缴通知书，通知张蓟濮限期缴纳2016年度房屋租金85000元。审理过程中，张蓟濮申请对房屋内装饰、外墙粉刷及广告牌费用等事项进行工程造价司法鉴定。2016年9月28日河南众益司法鉴定中心作出河众司鉴中心[2016]造鉴字第3号司法鉴定意见书，认定涉案鉴定项目的工程造价为268979.93元。御磨坊酒店于2016年1月21日缴纳了23号楼三楼阳光宝贝艺术中心560平方米2015年度的物业费4620元（每平米0.75元/月，实收11个月）。
淇滨区法院一审认为：一、关于房屋租赁合同是否应予解除的问题。翟雅梅、御磨坊酒店与张蓟濮签订的房屋租赁合同书，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。张蓟濮依约缴纳了租金，进行了房屋装修，但合同履行期限内因楼梯通行问题致使实际无法继续正常经营。翟雅梅、御磨坊酒店作为出租一方对租赁房屋正常通行负有保障义务，经双方多次协商，通行问题仍未解决，已导致张蓟濮租用房屋经营的合同目的实际不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，张蓟濮请求解除合同依法有据，且翟雅梅、御磨坊酒店均同意解除合同，故房屋租赁合同应予解除。二、关于张蓟濮请求退还租赁费80000元并赔偿经济损失575870元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”翟雅梅、御磨坊酒店向张蓟濮转租涉案房屋，翟雅梅、御磨坊酒店对租赁房屋的基本通行负有保障义务，故翟雅梅、御磨坊酒店对通行问题现状负有过错。同时，张蓟濮在装修时虽经双方合意，将房屋原有楼梯通道装修隔断，双方之合意亦直接导致了23号楼楼梯通道无法实现原有功用，对此后果双方均存在过错。综合本案案情，对于通行问题所致合同解除，翟雅梅、御磨坊酒店应承担70%的过错责任，张蓟濮应承担30%的过错责任。关于张蓟濮的各项损失：1、退还租赁费问题。张蓟濮已缴纳2015年5月20日至2016年5月19日的租金80000元，张蓟濮称其停止经营的时间为2015年7月15日，但未提交充分证据证明。其2015年8月10日提起诉讼的时间应视为停止经营，扣除2015年5月20日至2015年8月10日共计82天经营期间的租金后，剩余租金为62027.4元[80000元÷365天×（365天-81天）=62027.4元]；2、房屋内装饰、外墙粉刷及广告牌等费用问题。参照司法鉴定意见书，该项费用合计268979.93元；3、可期待利益损失问题。该项损失不属直接损失，且张蓟濮陈述的已退或应退学费215870元中包含各项成本费用，以此主张可期待利益损失证据不足，故对该项请求不予支持。综上，张蓟濮的各项合理损失为331226.5元（62027.4元+268979.93元=331007.33元），应由翟雅梅、御磨坊酒店承担70%即231705.13元（331007.33元×70%=231705.13元）的赔偿责任，张蓟濮主张超出部分不予支持。三、关于张蓟濮请求向王升屯村委会委员逐一核实《会议记录》内容，并申请对翟雅梅递交王升屯村委会的两份《申请函》，以及《会议记录》内容书写时间进行司法鉴定的问题。因该事实在（2015）淇滨民初字第2345号案件审理时已向王升屯村委会进行核实，事前同意或事后追认均可说明王升屯村委会对转租行为的认可，张蓟濮称其签订合同时不知王升屯村委会为业主，房屋权属问题属租赁合同重大事项，张蓟濮签订长达8年的租赁合同而事先不对房屋权属问题进行审查核实本身亦不符合常理。张蓟濮与翟雅梅、御磨坊酒店经合意将23号楼楼梯装修隔断的事实，本身即说明双方约定由张蓟濮使用25号楼楼梯通行。综上，本院对张蓟濮的该两项申请不予准许。四、关于御磨坊酒店、翟雅梅反诉要求张蓟濮支付房租、物业费并腾清屋内物品搬离房屋的反诉请求。本案因御磨坊酒店、翟雅梅未全面履行楼梯通行的保障义务，致使张蓟濮合同目的不能实现，张蓟濮为此提起诉讼，存在抗辩事由，故御磨坊酒店、翟雅梅请求张蓟濮继续支付后期房租、物业费于法无据，不予支持。但2015年5月20日至2015年8月10日期间的物业费合计1148元（560平方米×0.75元/平方米÷30天×82天=1148元），张蓟濮负有给付义务。关于御磨坊酒店、翟雅梅请求腾清屋内物品搬离房屋之诉请。双方合同解除后，御磨坊酒店、翟雅梅对张蓟濮承担赔偿义务的装修装饰物归御磨坊酒店、翟雅梅所有，其他室内物品张蓟濮应予腾清，并返还房屋。
淇滨区法院一审判决：一、解除2015年4月13日张蓟濮与御磨坊酒店、翟雅梅签订的《房屋租赁合同书》；二、御磨坊酒店、翟雅梅于判决生效之日起十五日内退还张蓟濮租赁费，并赔偿装修装饰损失共计231705.13元；三、驳回张蓟濮的其他诉讼请求；四、张蓟濮于判决生效之日起十五日内向御磨坊酒店、翟雅梅返还涉案房屋，并腾清房屋；五、张蓟濮于判决生效之日起十五日内给付御磨坊酒店、翟雅梅物业费1148元；六、驳回御磨坊酒店、翟雅梅的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费10358元，由张蓟濮负担3107元，御磨坊酒店、翟雅梅负担7251元；反诉部分案件受理费250元，减半收取125元，由御磨坊酒店、翟雅梅负担100元，张蓟濮负担25元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理，认真审查双方当事人所举证据，充分听取双方当事人诉辩意见，确认一审判决认定案件事实成立。
本院认为：一、关于本案案由问题。本案系房屋租赁合同纠纷，御磨坊酒店、翟雅梅与张蓟濮双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方因合同履行发生纠纷，并非是缔约过失产生的纠纷。所以，御磨坊酒店、翟雅梅上诉认为本案案由应为缔约过失责任纠纷是不符合双方争执内容的，一审法院的审理范围也没有超出张蓟濮的诉讼请求范围。
二、关于双方损失的负担问题。张蓟濮向法院提起诉讼要求解除与御磨坊酒店、翟雅梅签订的房屋租赁合同，御磨坊酒店、翟雅梅应诉后也表示同意解除合同，一审判决解除租赁合同，并确定租赁费、物业费的负担符合法律规定及客观事实。御磨坊酒店、翟雅梅作为出租方，具有保障张蓟濮正常使用租赁房屋的义务，对张蓟濮不能使用租赁房屋，出租方应当承担较大的责任，一审判决御磨坊酒店、翟雅梅承担70%的损失责任、张蓟濮承担30%的责任是符合案件事实的，本院对此予以认同。御磨坊酒店、翟雅梅上诉认为自己没有违约，不存在室内楼梯不能通行的问题。对此，本院认为，搭建室外特质楼梯就说明室内楼梯不能通行，对上诉人该辩解，本院不予支持。
综上，御磨坊酒店、翟雅梅的上诉主张不能成立，予以驳回。原审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5882元，由上诉人鹤壁市淇滨区御磨坊酒店、翟雅梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 波
审判员 王建霞
审判员 朱军舰
二〇一七年四月七日
书记员 张亚楠