湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初1249号
原告（反诉被告）：衡阳市诚信物业管理有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市高新技术产业开发区长丰大道26号。
法定代表人：贺训斌，该公司总经理。
委托代理人：唐湘运，湖南溥天律师事务所律师。
被告（反诉原告）：康颖，女。
委托代理人：刘高平，男。
原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司（以下简称诚信物业公司）与被告康颖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月10日受理被告康颖提起的反诉。本院于2017年11月30日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）诚信物业公司委托代理人唐湘运、被告（反诉原告，以下简称被告）康颖及其委托代理人刘高平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚信物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告康颖向原告支付物业管理费5226元；2、本案诉讼费用由被告康颖承担。事实与理由：2013年，原告与星月都会小区（衡阳市星欣房地产开发有限公司）签订了前期物业管理服务合同，该合同约定物业服务期限自2013年元月1日起至星月都会小区成立业主委员会止。物业服务费用由星月都会小区（衡阳市星欣房地产开发有限公司）或业主按年支付。被告康颖作为星月都会小区A栋1711户的业主，自2015年1月1日起开始拖欠原告诚信物业公司物业管理费累计达5226元。原告诚信物业公司分别于2017年元月2日上午、2017年6月15日上午两次向其家中送达了催款通知书，但被告康颖拒不履行上述缴款义务，被告的上述行为已严重损害到原告的权益，为维护自身权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。
被告康颖辩称，1、原告不具备合法的服务资格，且与被告仅为口头合同法律关系；2、原告提供的物业服务质量差，且侵犯了被告的合法权益；3、原告起诉没有法律依据，原告应当与被告签订物业管理服务合同，并按照合同行使权利。综上，物业服务企业不履行合同义务，致使业主拒绝交费，业主行为属合理抗辩，人民法院应根据物业企业的服务质量状况，驳回原告要求业主交费之请求或适当减少业主应交的服务费，另原告起诉程序违反，人民法院应驳回其起诉。同时，被告康颖向本院提出反诉请求：1、原告退还被告各项经济损失2932.1元，赔偿经济损失600元以及精神损失1000元，总计4532.1元；2、由原告承担诉讼费。事实与理由：被告于2013年开始在星月都会小区购房置业，原、被告双方仅存在口头上的物业管理服务关系。尽管被告未入住和享受到原告提供的物业管理服务，仍一次性被迫交纳了2013年、2014年两年的前期物业管理费共3921元。2014年9月6日，被告开始对房屋进行装修，除按规定交纳装修管理费、垃圾清理费和2000元的装修押金外，还被迫支付了货梯费340元以及对讲机移位费200元。2015年被告入住涉案小区，由于该小区的开发商衡阳市星欣房地产开发有限公司对原告的服务质量监管不力，造成原告管理服务质量低下，并侵犯被告的多项民事权益。2015年被告无意中发现自家以及邻居家中的水表自转，邻居家在自购止回阀后发现水量比未安装前减少一半。被告基本属于独自在家，甚少开火，用水量竟达到了四口之家的水平。被告多次要求原告退还多支付的水费，被告均置之不理。2017年被告厨房烟管部位漏水、卧室及入户花园三面外墙渗水，至今未得到妥善解决。2015年至2016年期间被告家中曾两次遭盗，均系原告未对小区实施封闭式管理造成。2017年原告多次对原告家中进行停水。同年6月原告给被告所在楼层的水电井门额外配置一把挂锁并将被告水表前的开关阀门取掉。停水之后，被告家中灰尘满屋，无法居住。经居委会工作人员协调，直到8月30日，原告才把水阀打开。物业公司非自来水供应方，即使被告未交纳物业服务费，原告也无权以停水的方式催收物业服务费。原告乱作为的行为给被告造成的直接经济损失达600元、精神损害达1000元。综上所述，原告作为物业管理服务企业，公然侵犯小区业主的合法权益，故被告特提起反诉，望判如所请。
原告针对被告的反诉辩称，1、请求驳回被告的反诉请求，被告提出的房屋漏水事件发生于2017年，而被告未缴纳的是2016年年度的物业管理服务费；2、被告家中烟管部位系被告的私人区域，不属于原告的管理服务范围；3、被告的各项损失没有具体法律依据，不应得到支持。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提供的《星月都会小区前期物业管理服务合同》证明原告与涉案小区的开发商衡阳星欣房地产开发有限公司关于原告为该小区提供物业服务的相关约定；原告提供的《业主临时公约》（附承诺书）显示对于业主的权利义务的约定；原告告提供的催款通知反映原告对物业管理费进行催收的事实，以上证据来源及形式合同，内容客观真实，本院予以采信。
2、原告提供的《业主满意度调查表》无法达到其证明目的，故本院对该证据的证明目的不予确认。
3、被告提供的物业管理费收据证明被告2013、2014年度全额支付物业管理费的情况，本院予以采信。
4、被告提供的装修押金证明其向被告交纳装修押金的情况，但根据双方的陈述，原告未予退还该笔押金系因被告未发起申请；被告家住17楼，装修过程中，使用到货梯属于正常，原告收取货运费340元属于合理的收费范围，被告提供的货运费收据不能达到其证明目的，故对于该组证据的证明目的，本院均不予确认。
5、被告提供的对讲机移位费收费证明未显示证明人与原告的关系，原告未提供证据予以补强，本院不予采信。
6、被告提供的视频、录音资料未显示视频、视听资料的来源及相关人员的身份，故本院不予确认。
7、被告提供水表抄表记录本（部分）、天然气开关解锁维修记录、水量统计表、购买塑料薄膜收据、购买止回阀收据均不能达到其证明目的，故本院不予确认；被告购买了地下车位，即使其未使用，根据相关规定以及约定，亦应支付相应的管理费用，在被告未支付管理费用时，原告可以行使留置权，故对于被告提供的《地下车位买卖合同》的证明目的，本院不予确认。
7、被告未提供证据证明其屋内烟管部位漏水系属于物业管理维修范围，故本院对于被告提供的烟管照片不予确认
8、证人贺晶晶的部分证言结合原告提供的网约车记录照片证实被告家遭遇被告停水的事实，对于该事实，本院予以确认；证人贺晶晶的部分证言结合原告提供的小区门禁照片亦可证明原告管理范围内的涉案小区的门禁管理存在疏忽的情形，本院予以采信；证人贺晶晶的证言中与本案无关联或其主观认定且无其他证据予以证明的部分，本院不予确认；被告未提供证据证明所有的网约车订单均因原告停水所致，故对于被告根据网约车发生的费用主张其停水损失的证明目的，本院不予确认。
9、原告提供的短信记录与被告提供的短信记录一致，结合原告提供的其屋内渗水照片可以证实被告家中部分墙壁渗水，原告承诺维修但未得以解决，本院对该组证据的真实性予以确认；该短信显示，原告曾多次联系被告解决该事宜，因无法与被告取得联系故未予以修缮，被告亦称因停水导致其家中未清扫故未维修，即被告认可了原告曾就该事宜与其联系过，而因被告认为家中未清扫故不能进行维修的事实，本院认为，原告即已多次联系被告处理渗水事宜，而家中未清扫不能构成不应当进行维修的合理抗辩，原告已经尽到合理的服务义务，未予处理该事宜的责任不应当由原告承担。
10、被告提供的报警记录系其房屋遭盗事件发生较长一段时间后根据被告康颖的自我陈述作出，报警内容未显示已经公安机关查证属实，且被告在该报警记录中陈述的遭盗时间与其在向本院递交的书面答辩状、反诉状中所称的时间不尽一致，且被告未提供其他证据予以补强，故本院对被告的该份证据的证明目的不予确认。
本院经审理查明的事实如下：被告康颖系衡阳市星月都会小区A栋1711户业主，房屋建筑面积为138.15平方米。2013年1月1日，原告与该小区的开发商衡阳市星欣房地产开发有限公司（以下简称星欣房地产公司）签订《前期物业服务合同》，双方约定由原告对星月都会小区提供服务，物业买受人自物业竣工并交付之日起足额交纳物业服务费用，并在办理接房手续时预付一年的服务费。电梯住宅按建筑面积1.4元/平方米/月收取，物业公司实际按建筑面积1.2元/平方米/月收取，余下0.2元/平方米/月由开发企业补贴给业主。合同期限为自2013年1月1日起至该小区成立业主委员会止。2014年8月24日，原告向被告发放《业主临时公约》，公约载明，业主应按照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用，并对其他各自的权利义务进行了约定。同日，被告向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费3921元。2014年9月，被告开始对其居住的房屋进行装修，应原告要求，被告支付了装修押金2000元及340元的电梯货运费。2015年1月1日开始，被告开始未支付物业管理费，截至2017年8月31日，共计拖欠的物业管理费为5304.96元（138.15平方米×1.2元/月×32个月）。原告分别于2016年12月31日、2017年6月12日向被告发出催缴通知，遭拒后，原告于2017年6月开始对被告家中实施了停水措施，经该小区所在的居委会工作人员协调，原告于2017年8月30日恢复被告家中的供水系统。在此期间，被告经常居住在父母家中。
另查明，原告未对涉案小区实施封闭式管理，各楼栋进出自由，存在一定的安全隐患。被告于2017年向原告反映家中外墙渗水的情况，原告知悉后欲派工作人员进行处理，因未与被告取得联系，故该事件未得以处理。
又查明，截至本案庭审时止，该小区小区尚未成立业主委员会。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于本案的争议焦点问题，本院作如下认定：
一、原告是否系向被告主张交纳物业费的适格主体的问题。本院认为，原告与小区开发商于2013年1月1日签订的《前期物业管理服务协议》，虽系原告与星欣房地产公司之约定，但原告在被告在入住小区时，向被告发放了《业主临时公约》，公约载明业主需依照《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费，且原告确对涉案小区实施了物业管理行为，被告亦认可双方存在口头的物业管理协议并支付了2013至2014年年度的物业管理费，故原、被告虽未签订正式的物业管理合同，但双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系，《前期物业管理服务协议》中关于支付物业管理费的条款以及《业主临时公约》中的条款应当对被告产生效力，原告系本案适格的权利主体，被告应当履行相应的义务。原告于2015年1月1日期间至2017年8月31日期间为被告提供了物业服务，被告应当支付在此期间产生相应的物业管理费5304.96元，原告仅请求5226元，超出部分，可以视为原告对其权利的放弃。
二、原告是否存在未完全履行物业合同义务的行为。本院认为，1、被告提供的证人证言以及照片资料确能证实原告管理范围内的门禁系统存在一定的疏漏；2、原、被告提供的短信记录以及被告提供的照片可以证实因屋内部分墙壁渗水，被告向原告主张维修，原告承诺维修但未妥善维修的情况，但根据本院在认证阶段的论述，未予修缮的责任不能归咎于原告，故被告以此主张不交或少交物业管理费用，本院不予支持；3、被告提供的报警记录系在房屋遭盗事件发生较长一段时间后根据被告康颖的自我陈述作出，未经公安机关查证属实，且被告在其书面答辩状及反诉状中称其家中系2015年至2016年期间被盗两次，而报警记录中被告自述系2016年下半年至2017年上半年家中遭遇两次被盗事故，被告的陈述存在一定的矛盾，且无其他证据予以补强，故本院对被告的该项主张不予支持；4、被告屋内烟管应当系其个人私有部分，该烟管漏水的维修义务应当不属于原告的服务范围，故对于被告主张原告未为其修缮烟管漏水部位系服务不到位的抗辩理由，本院不予支持。综上，原告在对被告提供物业服务的过程中，确存在一定的瑕疵。但物业管理服务包含了房屋装饰装修管理、环境卫生、共享设施的维护和管理、共享部位的维修和管理、保安、交通秩序与车辆停放等多方面，在实践中难以做到面面俱到，被告不能以原告存在瑕疵服务而拒交全部物业费，但其可以抗辩部分服务费的缴纳，减少额度本院酌情认定为全额物业服务费的10%即522.6元（5226元×10%），即被告应支付的物业管理费为4703.4元。待原告对上述瑕疵进行整顿后，恢复对被告应当支付的物业管理费的全额收取。
三、原告是否应当退还向被告收取的相关费用。本院认为，1、2013年至2014年两年的物业管理费3921元，原告认可在被告未正式入住前的物业管理费应按照总额的90%收取，对于收取时间，虽被告正式居住前的时间晚于其装修开工时间，但从其装修开始，即开始使用小区内的物业资源，故应当以其装修时起即2016年9月确定其入住小区的时间。据此，2013年1月1日至2014年8月31日（20个月），被告应当支付的物业管理费应为总金额的90%，故2013年至2014年两年期间，超额支付的费用为326.75元（3921元÷24个月×20个月×10%），原告应当予以退还，被告主张超过的部分，本院不予支持。2、被告家住17楼，装修过程中，使用到货梯属于正常，原告收取货运费340元属于合理的收费范围，被告要求退还该货运费，本院不予支持。3、被告未提供原告向其收取对讲机移位费200元的合理依据，故本院对于被告的该项主张不予支持。4、供水设施非原告安装，故如该设施存在问题不应当由原告承担后果，且根据被告自述，原告已将处理方法告知，已经尽到其管理义务，故对于被告要求原告退还其多收取的水费以及支付其购买止回阀费用的主张，本院不予支持。5、根据通常习惯，装修押金应当在业主装修完毕后，业主发起申请，物业公司检查符合退还条件后予以退还。根据原、被告的陈述，被告并未向原告申请退还装修押金2000元，故原告未至被告家中检查装修情况，被告装修是否符合相关规定尚不明确，故该装修押金应当由被告向原告申请后，如被告不予退还再可向人民法院主张其权利，在本案中不宜处理。
四、原告对被告是否实施了侵权行为。本院认为，1、原告为催收物业管理费，在被告支付了水费的情形下对被告实施了近两个月的停水措施，侵犯了被告的合法权益，因被告未提供其主张的网约车费均因停水事故而发生，故本院酌情认定被告的经济损失为300元；被告未提供证据证明其因此而遭受精神损失，故对于其要求原告赔偿其精神损失费1000元的主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条、第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告康颖支付原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司2015年1月1日至2017年8月31日期间的物业管理费4703.4元；
二、原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司退还被告康颖2013年1月1日至2014年12月31日期间超额支付的物业管理费326.75元；
三、原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司赔偿被告康颖停水损失300元；
四、驳回原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司其他诉讼请求；
五、驳回被告康颖其他反诉请求。
上述款项限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，反诉受理费25元，合计75元，由被告康颖负担50元，原告衡阳市诚信物业管理有限责任公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 唐文婧
审 判 员 罗 娜
人民陪审员 范召富
二〇一八年一月十六日
代理书记员 洪 珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十条第一款当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。