湖南省新邵县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第731号
原告王文锋，男，汉族。
委托代理人石改新，新邵县法律援助中心律师。
被告孙长红，男，汉族。
被告邹有强，男，汉族。
委托代理人朱江，湖南常清律师事务所律师。系上述二被告人的诉讼代理人。
被告新邵县苏周灶业有限公司，地址在新邵县酿溪镇新涟街原丝绸厂内。
法定代表人苏海滨，该公司负责人。
原告王文锋与被告孙长红、邹有强、新邵县苏周灶业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月21日受理后，依法由审判员罗中意担任审判长，与审判员谢建中、人民陪审员孙孝卿组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理，双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告王文锋诉称，原告与被告孙长红、邹有强、新邵县苏周灶业有限公司签订房屋买卖合同，购买被告方住房一套及车库一个，双方约定在交房后6个月内办理好相关产权手续，办理个人住房房产证、土地使用证及水、电开户由原告向被告交纳10000元，由被告负责包干办理。6个月期满，原告方住户代表与被告方代表达成协议，被告承诺在2012年12月底前为住房业主办理了住房房产权证及土地使用证，如逾期，由被告方负责为住户办理好房产权证土地使用权证，并退还原交纳的办理两证费用。现被告方承诺为原告等住户办证的期限己严重超期，己构成违约。请求法院判令三被告立即为原告办理所购住房的产权登记手续，并交付房屋所有权证及国土使用权证；承担逾期未为原告办证的违约责任，返还原告己交付的办证费用10000元；承担本案的诉讼费用。
被告孙长红、邹有强辩称，和谐家园二期住房建设所占用的土地使用权系被告新邵县苏周灶业有限公司所有，由三被告合作共同开发。原告王文锋向被告方购买住房一套，房屋交付后，由于部分住房购买户在装修过程中，擅自改变房屋主体结构，导致规划部门验收时认为不合格，要求整改，规划许可证迟迟不能颁发，同时，原告等住户不愿交纳房屋维修基金及契税，致使被告无法为原告办理关房屋地产权证及土地使用权证。现被告愿意为原告办理住房房产权证，国土使用权证，前提是原告必须交纳房屋专项维修基金及契税；被告方并没有违约行为，不应承担违约责任。
被告新邵县苏周灶业有限公司未进行书面答辩。
为支持自己的诉讼请求，原告王文锋在举证期限内向本院提供了如下证据：1、原、被告的身份证及工商登记资料，拟证明双方当事人的诉讼主体资格；2、双方签订的房屋买卖合同1份，拟证明原告应享有的合同权利及应承担的相关义务；3、被告出具给原告的购房款收据，拟证明原告己向被告交清了房价款；4、被告向原告出具的书面承诺书1份，拟证明如果被告未在2012年12月底前为原告办理好房屋产权手续，就应当承担退还办证费用的违约责任；5、新邵县国土资源局信访答复书1份，拟证明被告新邵县苏周灶业有限公司是和谐家园二期土地开发商的事实。
经庭审举证、质证，三被告对原告所提供的5组证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能据此证明被告违约。本院认为原告提供的5组证据均符合证据的“三性”要求，予以采信，作为本案的定性依据。
被告孙长红、邹有强为支持自己的答辩请求，在举证期限内向本院提供如下证据：1、新邵县规划局规划许可证1份；2、情况说明1份；3、原告提交的无房证明1份；4、证人书证4份；5、手机照片1组。拟证明因原告方住户未按合同约定装修房屋、未及时提交无房证明、擅自改变房屋主体结构和堵塞消防通道的事实，导致规划部门的审批手续不能及时办理，造成被告不能按约为原告等住户办理产权证。
经庭审举证、质证，原告对被告孙长红、邹有强提供的证据1、3、5的真实性没有异议，但认为不仅不能达到被告的证明目的，反而证明因被告未能及时办理规划许可证而无法为原告办理房屋产权证，构成了违约，对证据2、4，认为不符合证据的形式要求，属于无效证据。本院认为被告孙长红、邹有强提供的证据1、3、5符合证据“三性”要求，本院予以采信；对证据2、4因既不符合证据的形式要件，又无合法的证据内容，本院不予采信。
本案经庭审质证、认证，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
被告孙长红、邹有强、新邵县苏周灶业有限公司合作在新邵县原丝绸厂内建房销售。2010年10月22日，上述被告以“和谐家园”（即甲方）的名义与原告王文锋（即乙方）签订了《和谐家园二期商品房买卖合同》，在该合同中约定：乙方购买的商品房为本区的A栋三单元601号房，户型四室二厅二卫生间，建筑面积137.75平方米（以产权登记面积为准）；双方约定按建筑面积1288元／平方米，乙方采用一次付款方式，折后单价为人民币1200元／平方米，总金额为人民币165200元整；甲方负责在交房后6个月内办理好产权手续，按照国家相关规定和双方约定，各自承担相应责任；办理个人住房房产证、土地使用证和水、电开户，乙方可以自己办理，也可以委托甲方10000元包干办理。委托甲方办理的，乙方必须在接到甲方通知7日内，向甲方交清包干办理费，如果超过时间，乙方自负；该合同还约定了其他事项。2012年7月16日原、被告双方又签订了《和谐家园二期商品房买卖合同》，双方约定：原告以66000元购买被告车库一个（面积为34.8平方米），如委托被告办理水、电开户和房产证、土地使用权证，需向被告交纳2000元。专项维修资金由原告自负。后原、被告履行了付款交房义务，原告委托被告办理个人住房产证、土地使用证和水、电开户，并于2010年11月7日及2012年9月11日向被告交纳了10000元。2012年5月6日，因被告未在合同约定的期间内为原告等购房者办理好房产证及土地使用权证，原告等购房者推选代表与被告方代表孙长红、邹有强进行协商，被告孙长红、邹有强向原告等购房者出具了书面承诺书，该承诺书的内容为：承诺在阳历2012年12月底办理好“和谐家园”二期小区所有业主的房产证和土地使用权证。如果被告没有按照办理好房产证和土地使用权证，因办房产证、土地使用权证引起的所有费用由甲方承担，并将乙方交纳办理的土地使用证、房产证的费用退还给业主，同时，必须办理好业主的土地使用证和房产证。被告至今没有为原告办理好房产证和土地使用权证。
另查明，被告在施工建房时，违反审批规定擅自超层超面积红线建设，新邵县城乡规划局一直没有对原告及其他人所购买的住房进行验收。2013年3月11日新邵县城乡规划局对被告作出了新规处字（2013）第（03）号行政处罚决定书。2013年3月25日新邵县城乡规划局为被告办理了建设工程规划许可证。原告至今没有向有关部门交纳办证所需交纳的房屋专项维修基金及契税。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年10月22日及2012年7月16日签订的《和谐家园二期商品房买卖合同》合法、有效，双方应按照合同约定享有权利并承担义务。本案双方争议的焦点是：1、因办证应向有关部门交纳的房屋专项维修基金及契税由谁承担的问题。根据中华人民共和国建设部、财政部发布的2008年2月1日起实施的《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条、第四条、第九条、第十二条之规定：住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位，共用设施设备大中修和更新改造，由业主自己缴存、自己使用、业主所有。住宅专项维修资金属民间自存自用费用，不属行政、事业及服务性收费范围。原、被告双方在签订的住房买卖合同中未约定住宅专项维修资金由谁来承担，而在签订的车库买卖合同中约定住宅专项维修资金由原告负担，因此，根据上述规定，应由原告向有关部门交纳住宅专项维修资金。原、被告双方在合同和承诺书中只约定了办理费用由谁来承担，而未约定因办证需要交纳的契税由谁来承担。费与税是有区别的，税收是国家为满足社会公共需要，依据其社会职能，按照法律规定，强制地、无偿地参与社会产品分配的形式。费是指国家机关向有关当事人提供某种特定的劳务式服务，按规定收取的一种费用。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转土地、房屋权属，承受单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。因此，原告应自行向有关部门交纳契税。2、被告是否违约的问题。被告收取了原告包干办理住房水、电房产权证、土地使用权证的相关费用10000元后，理应及时为原告办理相关产权手续，而被告在承诺的期间仅为原告办理了水、电开户手续。因被告在建房时违反审批规定擅自超层超面积红线建设，导致所建房屋没有及时通过有关职能部门验收，致使被告没有在书面承诺的期间内为原告办理产权证、土地使用权证，己构成违约。对原告要求追究被告的违约责任的请求，本院予以支持。但原告没有及时交办证时需交纳的住宅专项维修资金和契税，也是被告没有为原告办理好产权证、土地使用权证的次要原因，应适当减轻被告应承担的违约责任。因此，原告要求被告返还己交付给被告10000元办证费用的请求过高，只能由被告予以适当返还部分费用。被告的抗辩主张不能成立，本院不予支持。根据上述法律及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、限判决生效后30日内由被告孙长红、邹有强、新邵县苏州灶业有限公司为原告王文锋办理好所购住房及车库的权属登记手续，并交付房屋所有权证及国有土地使用权证；
二、由被告孙长红、邹有强、新邵县苏州灶业有限公司支付原告王文锋违约损失费4000元，限判决生效后30日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费80元，由被告孙长红、邹有强、新邵县苏州灶业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 罗中意
审 判 员 谢建中
人民陪审员 孙孝卿
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 周国连
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。