安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终243号
上诉人（原审被告）：吴英，女，1956年5月15日出生，汉族，濉溪县水务局退休职工，住安徽省濉溪县。
委托诉讼代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：濉溪县濉溪镇闸河西路居民委员会，住所地安徽省濉溪县岱河路。
法定代表人：倪昨非，该居委会主任。
委托诉讼代理人：王明，安徽辰元律师事务所律师。
上诉人吴英因与被上诉人濉溪县濉溪镇闸河西路居民委员会（以下简称闸西居委会）房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省濉溪县人民法院（2017）皖0621民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴英及其委托诉讼代理人杨德文，被上诉人闸西居委会的委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴英上诉请求：撤销原判第一、二项，依法改判驳回闸西居委会的诉讼请求;一、二审诉讼费均由闸西居委会负担。事实和理由：原判认定双方的租赁合同无效完全正确。既然合同无效，吴英不仅不应当支付所谓的房屋占有使用费，还有权要求闸西居委会返还已缴纳的十余年所谓的房租费十五万余元。且涉案房屋系吴英出资建造，闸西居委会亦无相应的房屋产权证，吴英不应当腾空房屋。一审法院对调取的证据不组织质证，严重违反法律程序。故原判关于上述两项的判决是错误的，请二审法院依法改判。
闸西居委会答辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，吴英的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。
闸西居委会向一审法院起诉请求：1.解除房屋租赁合同；2.判令吴英支付房租10000元；3.判令吴英腾空房屋，并赔偿损失每天100元（自2016年4月1日计算至吴英腾空房屋之日）；4.诉讼费用由吴英负担。
一审法院认定：2001年，闸西居委会作为出租方，吴英作为承租方，双方签订一份租赁合同，约定房屋坐落虎山中路1号，间数11，面积楼后东屋后墙起，结构砖混，用途浴池；租赁期共10年，出租方从2001年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2011年4月1日收回；出租房屋年租金5000元，承租方将租金以现金方式，于年底一次付清给出租方；承租方因故终止合同，由此造成出租方的经济损失，由承租方承担；出租方因故终止合同，造成承租方的一切经济损失，由出租方承担；因原房屋不适应浴池经营的需要，经双方协商，出租方同意承租方拆除重建；合同期满，承租方有权带走所添置的锅炉等设备，新建楼房属出租方所有。闸西居委会在合同上加盖了印章，吴英签了字。合同签订后，吴英拆除11间房屋，修建二层楼房用于开办“幸运浴池”。2001年6月21日，闸西居委会办理了上述房屋的房产建筑契证、建设工程规划许可证和建设许可证，注明工程名称为社区服务老年公寓，建设单位为闸西居委会，建筑结构为砖混，工程地点为宏达公司楼后，规划要求不得改变房屋性质，该房屋至今未办理产权证。期间，吴英一直经营浴池生意。2014年3月30日，闸西居委会作为甲方，吴英作为乙方，双方继续签订一份《房屋租赁协议》，约定租期为1年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止；租赁价格为25000元，自本协议生效之日起，以现款一次性付清12个月房租；乙方在租赁期间，对甲方提供的租赁房及资产只有使用权，并保证资产的完好；合同期满，租赁双方及时办理清结，乙方如需继续承租，应提前两个月与甲方协商续租事宜，原承租方在同等条件下，享有优先权；乙方拖欠租金累计达2个月以上，甲方可终止协议，收回房屋。闸西居委会在协议上加盖了印章，吴英的丈夫代替吴英签了字。2015年4月1日，双方再次签订一份《房屋租赁协议》，内容同上。合同期满，双方没有签订协议，吴英继续经营“幸运浴池”至今。2014年至2015年间，吴英共计支付闸西居委会现金40000元。
一审法院认为，本案焦点为闸西居委会与吴英之间房屋租赁合同关系是否有效。闸西居委会为涉案房屋办理的房产建筑契证、建设工程规划许可证和建设许可证，注明工程名称为社区服务老年公寓，要求不得改变房屋性质，但在建设过程中，变更了原来的规划，改建浴池，就改建行为，闸西居委会应另行申请变更规划，获取有关部门的同意，而闸西居委会没有提交经过规划部门同意变更涉案房屋原来规划的有关文件，因此，涉案房屋未按照建设工程规划许可证进行建设，闸西居委会与吴英签订的涉案房屋租赁合同，违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，对闸西居委会要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。闸西居委会与吴英签订的涉案房屋租赁合同无效，承租人吴英依据无效的房屋租赁合同取得的对涉案房屋的占有即失去了合法依据，应当将涉案房屋转移给出租人闸西居委会。现吴英仍然占有使用涉案房屋，对闸西居委会要求吴英腾空房屋的诉讼请求，予以支持。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。闸西居委会要求吴英支付租金10000元，参照双方协议约定的租金标准年租金25000元，已付40000元，吴英应支付闸西居委会房屋占有使用费10000元（25000元/年×2年－40000元）。吴英一直经营浴池至今，闸西居委会要求吴英每天赔偿损失100元，实为要求吴英支付2016年4月1日以后的房屋占有使用费，故该部分数额参照双方约定的年租金标准25000元计算，平均每天为68.5元（25000元÷365天），自2016年4月1日起计算至吴英腾空房屋之日止，对闸西居委会要求过高的部分不予支持。综上，判决：一、吴英于判决生效之日起30日内，支付给闸西居委会房屋占有使用费10000元；二、吴英于判决生效之日起30日内，腾空位于濉溪县角用于开办“幸运浴池”的二层楼房，并支付给闸西居委会相应房屋占有使用费（按每天68.5元的标准，自2016年4月1日起计算至吴英腾空房屋之日止）；三、驳回闸西居委会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由吴英负担。
吴英二审中提交如下证据：1、濉溪县房屋所有权申请登记书,拟证明涉案改建之前的原房屋先属于宏达公司所有。2、房屋所有权证,拟证明涉案改建之前的原房屋后属于李海林所有，不属于闸西居委会所有，其无权与吴英签订所谓的房屋租赁协议。3、价格评估结论书,拟证明吴英在2001年签订《租赁协议》时为防止今后发生纠纷，委托中介机构对被拆房屋做了价格评估，进一步证明2001年《租赁协议》中“新建房屋归出租方所有”系闸西居委会单方添加。
闸西居委会质证认为，1、对证据1的真实性无异议，但与本案无关，该房产证登记的房屋与涉案房屋不在一起，吴英举证的房屋是四层楼房，涉案房屋是两层房；2、对证据2的真实性无异议，但该房产证已经被安徽省濉溪县人民法院（2001）濉行初字第04号判决书撤销；3、对证据3，该价格评估结论书无效：濉溪县价格认证中心无资质、评估时涉案房屋已经不存在，吴英称进一步证明《租赁协议》中“新建房屋出租房所有”系闸西居委会单方添加，协议签订时没有该句话的说法不属实，该协议书系2016年的一审中吴英方向法庭提供，故吴英的证明目的不能成立。
闸西居委会提交（2001）濉行初字第04号行政判决书一份,拟证明李海林的房屋所有权证书已经被撤销。
吴英质证认为，1、该判决书是否是终审判决且是否得到执行不清楚。原房屋系宏达公司申请登记，后来转至李海林名下，即使李海林的房屋所有权证被撤销，该房屋又变回宏达公司所有，宏达公司系独立法人，有完全的财产所有权，故涉案房屋仍不属于闸西居委会所有，双方合同是无效合同。
经过当庭举证、质证，本院认证如下：二审中，双方当事人围绕闸西居委会是否拥有涉案房屋产权证书进行举证，但我国现行法律和行政法规中并未规定租赁合同的出租人必须对合同标的物具有所有权或者经所有权人授权，否则合同即为无效的规定，故上列关于涉案房屋产权归属的证据与本案房屋租赁合同的效力无关联性，本院不予采信,至于吴英主张的涉案房屋权属问题，双方可另行解决。吴英所举的价格评估结论书与其拟证明2001年双方签订的租赁协议中“新建房屋归出租方所有”系闸西居委会单方添加的证明目的亦无关联性，本院不予采信。
本院对一审各方所举证据的认证意见与一审一致，二审查明的基本事实与一审一致。
本院认为，根据当事人双方的诉辩意见，二审争议焦点如下：1、吴英应否支付涉案房屋的占有使用费；2、吴英应否腾空其占有的房屋。
本案中闸西居委会为涉案房屋办理的房产建筑契证、建设工程规划许可证和建设许可证，注明工程名称为社区服务老年公寓，要求不得改变房屋性质，但在建设过程中，变更了原来的规划，改建为浴池，且至2015年双方签订本案所涉《房屋租赁协议》时，涉案房屋仍未按照建设工程规划许可证进行建设或进行相应变更，故闸西居委会与吴英签订的涉案房屋租赁合同，违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。承租人吴英依据无效的房屋租赁合同取得的对涉案房屋的占有即失去了合法依据，应当将涉案房屋腾空并转移给出租人闸西居委会。虽然房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，应予支持。故一审法院参照双方约定的年租金标准计算房屋占有使用费，亦无不当。
综上，吴英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人吴英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柏 莉
审 判 员 李祥昆
审 判 员 刘 静
二〇一八年四月十三日
法官助理 张少丽
书 记 员 朱天一
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；