江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终9715号上诉人（原审原告)：唐坚松，男，1966年6月14日出生,汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：张敏，江苏百年东吴律师事务所律师。诉人（原审被告）：霍颖，女，1984年1月17日出生,汉族，户籍所在地丰县丰县。委托诉讼代理人：顾李华，江苏恒之律师事务所律师。原审第三人：周明珍，女，1965年8月23日生，汉族，户籍所在地苏州。上诉人唐坚松因与被上诉人霍颖以及原审第三人周明珍申请执行人执行异议之诉一案，不服苏州工业园区人民法院（2017）苏0591民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐坚松上诉请求：1、撤销一审判决，改判准许继续对案涉房屋执行；2、本案一、二审诉讼费由霍颖承担。事实和理由：一、唐坚松提交查封申请的时间早于霍颍付清全款的时间。二、周明珍给与霍颍长达半年的时间付款，但霍颍一直未能付款，违反诚信原则。霍颖珍辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。唐坚松一审诉讼请求：1、撤销一审法院(2016)苏0591执异85号执行裁定书，准许继续对苏州工业园区东方花园34幢403室房屋进行执行；2、本案诉讼费由霍颍承担。一审法院认定事实：2016年3月28日，唐坚松向一审法院提起诉讼，诉请要求周明珍归还借款109万元。一审法院立案受理后，于2016年5月23日作出(2016)苏0591民初2539号生效民事判决书，判决周明珍偿还唐坚松借款109万元。该案诉讼过程中，唐坚松向一审法院提出保全申请，一审法院依唐坚松的申请，依法作出保全措施，查封登记在周明珍名下的位于苏州工业园区东方花园34幢403室房屋，查封期限自2016年5月5日至2019年5月4日。另，该案判决生效后，唐坚松向一审法院申请执行，一审法院于2016年7月27日立案，执行案号为(2016)苏0591执2600号。2016年8月18日，霍颖起诉周明珍，要求判决：1、双方于2015年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效；2.周明珍配合霍颖办理苏州工业园区东方花园34幢403室房屋产权过户登记；3.诉讼费由周明珍承担。该案诉讼过程中，一审法院依霍颖申请，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年10月24日至2019年10月23日。该案经审理查明认定事实如下：2015年10月30日，霍颖（购房人、乙方）与周明珍（售房人、甲方）及众合房产服务部（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将苏州工业园区东方花园34幢403室房屋出售给乙方，总价为178万元，税费由乙方承担。乙方于2015年10月30日交付定金766600元，甲方于2015年11月6日办理交钥匙手续，乙方收钥匙后再付甲方5000元。自即日起甲方此房屋贷款由乙方归还给苏州银行，并由乙方承担之后的贷款利息（本金100万元），包含之前的8400元利息。甲乙双方须于2015年10月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲方承诺于2015年11月6日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。办理过户手续时甲方必须配合乙方办理手续。如因甲方原因导致此房屋不能过户，算甲方违约，并由此承担乙方的诉讼费、律师费以及交通等相关费用。合同还作了其他相关约定。同日，霍颖向周明珍支付现金100000元房款，周明珍出具收条予以确认，霍颖另向周明珍银行转账支付666600元房款。2015年11月3日，周明珍朋友黄珀代周明珍出具收据，确认收到房款5000元，共收到房款771600元。当天周明珍将涉案房屋钥匙交付给霍颖。后霍颖即对涉案房屋装修使用至今。2015年12月19日，霍颖兄长霍晓辉（众合房产服务部经营者）账户向周明珍账户支付19620元，2016年3月18日，霍颖丈夫周清账户向周明珍账户支付19610元，以偿付周明珍贷款利息。2016年4月15日，霍颖应周明珍通知，通过兄长霍晓辉账户分三笔合计向周明珍账户支付购房尾款100万元，用于归还周明珍银行贷款。后苏州银行股份有限公司唯亭西区支行出具《注销证明》，确认周明珍已于2016年4月17日全部还清其贷款100万元，并同意注销相应抵押权。根据2017年3月8日苏州工业园区不动产登记簿，涉案房屋登记于霍颍周明珍名下，已不存在抵押登记。2017年3月，周明珍向霍颖寄送《解除合同通知》，表示双方约定，对涉案房屋银行抵押贷款100万元及利息，应由霍颖立即付清，经周明珍催促，霍颖迟至2016年4月17日才付清贷款，使周明珍合同目的不能实现，对周明珍造成极大损失，故通知解除《房屋买卖（居间）合同》并要求霍颖立即搬离并返还涉案房屋且支付房屋成交价10%的违约金。霍颖于2017年3月21日收到该通知。2017年5月31日，一审法院作出(2016)苏0591民初7061号生效民事判决书，认为霍颖与周明珍签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。合同签订后，霍颖向周明珍付清了购房款，周明珍将涉案房屋交付霍颖使用至今，涉案房屋原有抵押登记也已注销。但涉案房屋尚有他案查封，过户存在障碍。故判决：一、确认双方于2015年10月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、驳回霍颖的其余诉讼请求。另，(2016)苏0591执2600号案件执行过程中，霍颖作案外人向一审法院提出书面异议，请求撤销(2016)苏0591民初2539号《协助执行通知书》，解除对苏州工业园区东方花园34幢403室房屋的查封。2017年1月19日，一审法院作出(2016)苏0591执异85号执行裁定书，认为霍颖作为买受人对周明珍名下的苏州工业园区东方花园34幢403室房屋在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，霍颖现已支付全部价款并且在一审法院查封之前已合法占有该房屋至今，且非因其自身原因未办理过户登记。裁定中止对苏州工业园区东方花园34幢403室房屋的执行。本案唐坚松因不服该裁定，向一审法院依法起诉。以上事实，由(2016)苏0591民初2539号民事判决书及卷宗材料、(2016)苏0591执2600号执行案件材料、(2016)苏0591民初7061号民事判决书及卷宗材料、(2016)苏0591执异85号执行裁定书及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，根据法律规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一方面，霍颖与周明珍的房屋买卖合同签订时间、房屋交付时间均早于唐坚松与周明珍债权债务发生时间及唐坚松向一审法院起诉并提起保全申请的时间；另一方面，根据法庭调查，霍颖按照合同约定于签订合同当日支付定金766600元，于2015年11月6日前支付了5000元，并按合同约定承担涉案房屋的贷款利息，并于2016年4月15日替周明珍归还了房屋贷款。房屋买卖合同并未约定涉案房屋贷款贷款归还时间，周明珍表示霍颖未按合同约定支付价款无相应的事实和法律依据，一审法院其该项抗辩不予采信。导致房屋无法过户的原因不归于霍颍，(2016)苏0591执异85号执行裁定书认定事实及裁定并无不妥。综上，遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回唐坚松的诉讼请求。案件受理费80元，由唐坚松负担。双方当事人二审均未提交新的证据。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已全部支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，霍颍在案涉房屋被法院查封之前已经与周明珍签订书面买卖合同、支付全部价款并占有房屋，唐坚松亦无证据证明系因霍颍的原因未办理产权过户登记。故霍颍作为案涉房屋的买受人，对执行房屋提出异议，符合上述法律规定。一审法院予以支持，并无不当。综上，唐坚松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人唐坚松负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  丁兵审判员  谢坚二〇一七年十二月十四日书记员  荣莉