广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初1327号原告：广州升臣贸易有限公司，住所地广州市番禺区大石街河村村迎宾路西侧，统一社会信用代码914401130940921017。法定代表人：李嘉健，职务董事长。委托诉讼代理人：林杨，广东凯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓琼，广东凯成律师事务所实习律师。被告：屈展聪，男，1975年12月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：广州壹路发汽车销售有限公司，住所地广州市番禺区大石街河村村迎宾路西侧首层部分，统一社会信用代码914401135622952425。法定代表人：陈国基。被告：广州市乘通用汽车贸易有限公司，住所地广州市南沙区万顷沙镇粤海大道九涌段加工区管委会大楼一楼X1057室（仅限办公用途）（WB）。法定代表人：陈泳诗。原告广州升臣贸易有限公司（以下简称升臣公司）诉被告屈展聪、广州壹路发汽车销售有限公司（以下简称壹路发公司）及广州市乘通用汽车贸易有限公司（以下简称乘通用公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升臣公司的委托诉讼代理人林杨、李晓琼到庭参加诉讼，被告屈展聪、壹路发公司及乘通用公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升臣公司向本院提出诉讼请求：1.解除《租赁合同》；2.三被告将位于广州市番禺区大石街番禺大道北60号之一首层交还给原告管业；3.三被告共同向原告支付涉案物业2015年11月至2016年2月期间的租金962921元及自2016年3月起至实际交场之日止的租金（租金的标准为：2015年11月1日至2017年10月31日期间每月租金标准为311533元；2017年11月1日至2019年10月31日期间每月租金标准为342686元；2019年11月1日至2021年10月31日期间每月租金标准为376954元）；4.三被告共同向原告返还垫付的2015年10月至2015年11月期间的租赁税金19975.72元、2015年12月期间的排污费59.85元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的水费168.75元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的电费5912.15元、2015年12月期间的卫生费408元（上述各项费用合计26524.47元）；5.三被告共同向原告支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金以欠缴租金为基数，自欠款之日起按日千分之五的标准计算至付清之日止，具体详见滞纳金计算表），暂计至2016年2月18日，滞纳金为219489.47元；6.原告没收屈展聪已支付的772395元履约保证金；7.三被告承担本案的受理费、保全费等相关费用。诉讼过程中，升臣公司撤回其第2项诉讼请求，并变更其第3-5项诉讼请求为：3.三被告共同向原告支付涉案物业自2015年11月起至被告将涉案物业交还予原告之日止的应付未付租金，租金暂计至2016年4月为1585987元（租金标准为：2015年11月1日起至2017年10月31日期间每月租金为311533元；2017年11月1日起至2019年10月31日期间每月租金为342686元；2019年11月1日起至2021年10月31日期间每月租金为376954元）；4.三被告共同向原告支付由原告垫付的2015年10月及2015年11月的租赁税金共计19975.72元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的水费172.8元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的电费12231.3元、2015年12月期间的卫生费816元（上述各项费用共计33195.82元）；5.三被告共同向原告支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金以每月应付未付租金为基数，按照日千分之五的标准自欠费当月6日起计至付清之日止）。事实和理由：屈展聪与江南玻璃经营部于2010年7月21日签订《租赁合同》，约定屈展聪向江南玻璃经营部承租江南玻璃经营部所有位于广州市番禺区迎宾路大石段736号（现已变更为：广州市番禺区大石街番禺大道北60号之一）“玻璃先生博览中心”大厦首层作为名贵汽车展销厅使用，租赁场地面积约3029平方米，租赁期限为11年，自2010年11月1日起至2021年10月31日至，租赁期前三年（即2010年11月1日至2015年10月31日）的月租金标准为283211元（不含税价），从第四年起，租金每两年按10%的增幅递增。因屈展聪经营所产生的水费、电费及税费等各项费用均由屈展聪自行承担。屈展聪应在每月5日前交清当月租金，如屈展聪逾期支付租金的，每逾期支付租金一天，则每天按应缴租金的千分之五（5‰）交纳滞纳金，逾期交付租金超过30天，江南玻璃经营部有权解除合同，收回出租场地，并没收保证金及追回拖欠租金费用和其他费用。合同签订当日，屈展聪向江南玻璃经营部交付合同保证金772395元。江南玻璃经营部已按合同约定，交付租赁场地给屈展聪，屈展聪承租租赁场地后将租赁场地交付给广州壹路发汽车销售有限公司及广州市乘通用汽车贸易有限公司作经营场地使用。后因江南玻璃经营部经营需要，向广州市工商行政管理局申请升级为有限责任公司即为原告。故在江南玻璃经营部注销后，原告作为租赁场地新的权属人继续与屈展聪履行上述《租赁合同》，同时，原告亦按屈展聪的要求向壹路发公司及乘通用公司开具租赁场地的租金发票。然而，自2015年11月起屈展聪开始未能按《租赁合同》的约定向原告如期足额支付租金，仅于2015年11月向原告支付了当月部分租金283211元，尚欠当月租金28322元未支付，且屈展聪自2015年12月起便拒不向原告支付租金，其逾期支付的应付未付租金暂计至2016年4月共计1585987元。另外，屈展聪至今仍拖欠由原告为其垫付的费用共计33195.82元，其中2015年10月至2015年11月期间的租赁税金19975.72元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的水费172.8元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的电费12231.3元、2015年12月期间的卫生费816元。上述费用经原告多次催收，均未果。原告认为，原告与屈展聪之间的租赁合同关系合法有效，原告依约将租赁场地交付给屈展聪使用，屈展聪亦应当履行支付租金及相关费用的义务，而壹路发公司及乘通用公司作为租赁场地的实际使用人应于屈展聪共同承担向原告支付租金及相关费用的义务。三被告逾期未向原告支付租金及向原告归还代垫的水电等各项费用的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院。屈展聪、壹路发公司及乘通用公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。升臣公司围绕诉讼请求依法提交了证据，根据升臣公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月21日，广州市番禺大石江南玻璃经营部作为出租方（甲方）与屈展聪作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区迎宾路大石段736号“玻璃先生博览中心”大厦首层（以下简称涉案物业）出租给乙方作为名贵汽车展销厅使用，租赁场地面积约3029平方米；租期为11年，自2010年11月1日起至2021年10月31日止；租赁期前三年，即2010年11月1日至2013年10月30日，每月租金为每平方米85元，从第四年起，租金每两年按10%的增幅递增，即：2013年11月1日至2015年10月31日，每月租金为283211元，2015年11月1日至2017年10月31日，每月租金为311533元，2017年11月1日至2019年10月31日，每月租金为342686元，2019年11月1日至2021年10月31日，每月租金为376954元；在本合同签订当日，乙方须向甲方交付首月的租金257465元和叁个月履约保证金772395元，共计1029860元整；每月5日前交清当月租金，可汇款至甲方指定账号（银行账号由甲方以书面的形式通知乙方）或直接向甲方交付人民币现金，甲方收取租金之日起一日内，应向乙方开具收款凭证；水费由乙方自行缴纳（设独立水表，费用由乙方承担，至合同期满）；电费的缴纳将分为两个部分，分设两独立电表：第一部分为乙方的经营用电（如电脑、空调、冰箱及照明用电等），由乙方自行支付，第二部分由于本店面天花将同时展示甲方灯饰等，此部分电费则由甲方承担；乙方使用该场地进行商业活动所产生的其他各项费用均由乙方承担（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；合同期满，乙方须在租约期满之日退还物业，同时经甲方验收该场地无设备损坏及欠缴的水电费与经营水费后十天内，返还乙方所交的保证金；乙方如无故逾期支付租金，逾期一天，则每天按应缴租金的千分之五（5‰）交纳滞纳金，逾期支付租金超过30天，甲方有权解除合同，收回出租场地，并有权拒绝返还保证金以及追回拖欠租金和其他费用；等等。2014年3月6日，广州市番禺大石江南玻璃经营部因经营需要申请升级设立为企业，名称为升臣公司。2014年3月12日，广州市工商行政管理局番禺分局准予广州市番禺大石江南玻璃经营部注销登记，并核准升臣公司登记设立。2016年1月29日，大石街河村村委会出具《证明》，证明升臣公司名下的涉案物业地址已由番禺区大石街河村村迎宾路西侧及广州市番禺区迎宾路大石段736号变更为广州市番禺区大石街番禺大道北60号之一。2016年3月1日，升臣公司以屈展聪、壹路发公司及乘通用公司欠缴租金等费用为由诉至本院要求解决。诉讼中，本院根据升臣公司的申请，依法作出了(2016)粤0113民初1327号民事裁定书，查封了屈展聪及壹路发公司名下价值1208934.94元的财产。庭审过程中，升臣公司确认涉案物业于2016年7月16日交还予其管业，并称屈展聪支付涉案物业的租金至2015年10月，2015年11月的租金仅缴纳了283211元，尚欠28322元未支付，且自2015年12月起未缴纳过租金。卫生费属于合同约定的乙方使用涉案物业进行商业活动所产生的其他各项费用，应与水费、电费一起由屈展聪自行缴纳，现2015年12月期间的水费、电费及卫生费均由升臣公司代为支付，屈展聪至今未返还上述费用，为此，升臣公司提供了2015年12月期间的河村水费收费单2张、河村卫生费收费单1张及涉案物业的电费发票2张予以证明。另因《租赁合同》明确约定涉案物业的租金不含税，故屈展聪如需升臣公司开具发票，所产生的税费应由其自行承担，而升臣公司已于2015年10月及11月向屈展聪出具了租金及管理费发票，但屈展聪至今未向升臣公司支付租金及管理费发票的税费。至于为何租金发票金额与合同约定的金额相差甚远，升臣公司解释称每月的租金发票金额是其应屈展聪、壹路发公司及乘通用公司的要求开具的，且双方约定的租金标准已包含管理费，其亦是应屈展聪、壹路发公司及乘通用公司的要求分别开具租金发票及管理费发票。另升臣公司称屈展聪是壹路发公司及乘通用公司的实际经营者，且两公司是涉案物业的实际使用人，故两公司应对屈展聪的债务承担连带责任。为此，升臣公司提供了壹路发公司的工商登记资料及其开具给壹路发公司及乘通用公司的分别以两公司为抬头的租金及管理费发票予以证明，其中工商登记资料显示壹路发公司登记的住所即为涉案物业。因本院以其他方式无法与屈展聪、壹路发公司及乘通用公司取得联系，故本院依法于2016年5月18日向屈展聪、壹路发公司及乘通用公司发出应诉公告，现公告期限已届满，未见屈展聪、壹路发公司及乘通用公司与本院联系。本院认为：升臣公司与屈展聪签订的《租赁合同》主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。屈展聪已实际使用了涉案物业，理应依约支付租金及使用期间的水费、电费及卫生费。《租赁合同》约定“乙方如无故逾期支付租金，逾期一天，则每天按应缴租金的千分之五（5‰）交纳滞纳金，逾期支付租金超过30天，甲方有权解除合同，收回出租场地，并有权拒绝返还保证金及追回拖欠租金和其它费用”，现升臣公司称屈展聪2015年11月的租金仅缴纳了283211元，尚欠28322元未支付，且自2015年12月起拒不缴纳租金，并未向升臣公司返还其代为支付的2015年12月3日至2016年1月3日的水费172.8元、电费12231.3元及2015年12月期间的卫生费816元，而屈展聪未举证证明其已履行交租及缴费义务，应承担举证不能的不利后果。屈展聪的上述行为已达到《租赁合同》所约定的解除条件，升臣公司有权要求解除合同，并没收保证金、追回拖欠的租金及期间的滞纳金和水费、电费及卫生费。但因升臣公司已于庭审中确认其于2016年7月16日收回涉案物业，《租赁合同》已经于2016年7月16日实际解除，故升臣公司要求解除《租赁合同》的诉请，已无需本院再作处理。而升臣公司要求屈展聪支付欠交的上述费用及没收屈展聪已支付的履约保证金772395元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因升臣公司于2016年7月16日收回涉案物业，故屈展聪拖欠的租金应计算至该日，而2015年11月1日至2017年10月31日涉案物业的租金标准为每月311533元，屈展聪已支付2015年11月的租金283211元，故屈展聪应向升臣公司支付2015年11月至2016年7月16日的租金为2369844.23元（28322元+311533元×7个月+311533元/31天×16天）。至于滞纳金，《租赁合同》约定的滞纳金计算标准明显过高，而升臣公司未举证证明其因屈展聪逾期支付租金而遭受的实际损失，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将滞纳金计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，因此，屈展聪向升臣公司支付的滞纳金应以每月欠缴的租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从当月6日起计至2016年7月16日止（其中2015年11月欠缴的租金为28322元，2015年12月至2016年6月每月欠缴的租金为311533元，2016年7月欠缴的租金为160791.23元）。就升臣公司要求屈展聪返还其垫付的2015年10月及11月期间的税费的诉请。因《租赁合同》明确约定每月租金不含税，故开具发票需支付的税费应由屈展聪自行承担，现升臣公司已提供2015年10月、11月的租金及管理费发票及中国工商银行广东省分行营业部电子缴税（回单）证明其垫付税费的实际发生，已完成其初步举证责任，而屈展聪未能举证予以反驳，故对升臣公司要求屈展聪支付税费的诉请，本院予以支持。但根据升臣公司提供的电子缴税（回单），只能证明其垫付了2015年10月及11月共计18110.2元的税费，故屈展聪应向升臣公司返还垫付的2015年10月及11月的税费共计18110.2元。对升臣公司诉请中的超出部分，本院不予支持。另就升臣公司主张壹路发公司及乘通用公司承担连带清偿责任的问题。在本案中，升臣公司已经提供了壹路发公司的工商登记资料及其开具给壹路发公司的以该公司为抬头的租金及管理费发票，而工商登记资料亦显示涉案物业为壹路发公司的登记住所地，上述证据相互印证，故本院对升臣公司主张壹路发公司为涉案物业的实际使用人予以采信，壹路发公司应对屈展聪应负的债务承担连带清偿责任。至于乘通用公司，因升臣公司仅提供了以乘通用公司为抬头的租金及管理费发票予以证明，未能提供其他证据予以佐证，现有证据不足以证明乘通用公司是涉案物业的实际使用人，故对升臣公司要求乘通用公司对屈展聪应付的债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。屈展聪、壹路发公司及乘通用公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，本院对升臣公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、屈展聪于本判决发生法律效力之日起十日内向广州升臣贸易有限公司支付2015年11月1日至2016年7月16日的租金2369844.23元；二、屈展聪于本判决发生法律效力之日起十日内向广州升臣贸易有限公司返还2015年10月及11月的税费18110.2元、2015年12月3日至2016年1月3日期间的水费172.8元、电费12231.3元以及2015年12月期间的卫生费816元；三、屈展聪于本判决发生法律效力之日起十日内向广州升臣贸易有限公司支付其拖欠的2015年11月1日至2016年7月16日租金的滞纳金（每月租金的滞纳金以每月欠缴的租金为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%，从当月6日起计至2016年7月16日止，其中2015年11月欠缴的租金为28322元，2015年12月至2016年6月每月欠缴的租金为311533元，2016年7月欠缴的租金为160791.23元）；四、屈展聪已支付的履约保证金772395元由广州升臣贸易有限公司没收；五、广州壹路发汽车销售有限公司对上述第二、二、三项判决所确定的屈展聪应负的债务承担连带清偿责任；六、驳回广州升臣贸易有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175516元、财产保全费5000元，由广州升臣贸易有限公司负担受理费7143元，由屈展聪、广州壹路发汽车销售有限公司负担受理费168373元、财产保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  吴健周人民陪审员  梁显星二〇一七年四月十三日书 记 员  马施韵