湖北省浠水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1125民初1267号
原告：赵朝阳，男，1978年1月23日出生，汉族，住所浠水县，
委托代理人：占学军，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，执业证号：31710011103611。代理权限为：代为起诉，变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉，申请执行，代收法律文书，代收义务款等。
被告：浠水万泰置业发展有限公司，住所浠水经济开发区洪山工业园，统一社会信用代码：91421125679789422R。
法定代表人：叶青，该公司经理。
委托代理人：倪华为，男，该公司副经理。代理权限为：全权代理，包括承认诉讼请求、调解、和解等。
委托代理人：夏林，湖北文海律师事务所律师。执业证号：14211199911744414，代理权限为一般代理。
原告赵朝阳与被告浠水万泰置业发展有限公司（以下简称“万泰置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵朝阳的委托代理人占学军、被告万泰置业公司的委托代理人倪华为、夏林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵朝阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款412300元、办理各项证照款33875元，并支付违约金211128元[412300元×5.39％×（1+50％）÷360天×2280天，从2011年1月18日算至2017年5月18日止，以后顺延]，合计657303元；3.由被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告书面申请将第2项诉讼请求变更为：判令被告返还原告购房款412348元、赔偿损失412348元、办理各项证照款33875元，并支付违约金222255.57元[412348元×5.39％×（1+50％）÷360天×2400天]，合计1080826.57元。事实和理由：2011年1月18日，原、被告签订商品房买卖合同，约定签订合同时原告支付房款88300元，于2011年1月19日付房款215000元，余款109000元于2011年2月11日前一次性付清。2012年10月12日原告支付了办理各项证照款33875元，同时向被告出具了办理各项证照的相关手续。合同约定在被告出卖交付商品房90日内，原告应依法取得国有土地使用权证和房屋所有权证，但经原告数次催讨，被告至今没有依约定向原告交付产权转移登记手续，构成违约。由于被告2014年9月29日将原告所有房屋的土地进行了抵押，导致原告就该房屋无法进行转让、出租，给原告造成了巨大损失，现依法向人民法院起诉。
被告万泰置业公司辩称，一、本案原告要求解除房屋买卖合同不应支持。理由有三点：其一，双方已约定买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第二项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％支付违约金。依据约定优先原则，解除合同的请求不应被支持；其二，本案不属于商品房买卖合同司法解释第十九条规定可以解除合同的情形，即本案不是无法办理房屋所有权登记，只是因为时间问题还没有办理土地权属证书，不是不能办理的范围。况且，该条明确规定无法办理的是房屋所有权证，而本案房屋所有权证已经办理出来了，故本案不适用本条；其三，本案抵押的只是土地，而不是土地上的房屋，将来银行抵押权的实现也不可能对原告产生影响。二、关于本案的违约责任。不得不承认，被告没有按时办理房产证和土地证，对原告造成的困扰，被告诚恳道歉，但对原告的巨额索赔，不予认可。其一，合同已经约定了1％的违约金，原告按照银行加倍利息计算是错误的；其二，如果认为违约金过低，应当依当事人的申请增加，人民法院不应主动增加；其三，即使要求调整违约金，也要考虑如下因素：1.被告已经为原告办理了房产证，履行了一半的办证责任；2.原告已出租房屋几年，发挥了积极效益，产权证件对其出租并无影响；3.即使要算，也只能从缴纳办证费用之日计算，不能从买房之日计算；4.违约责任以填补损失为原则，而不能让一方谋利。且原告要举证存在哪些损失；5.本案是原告先购房，被告后抵押地块，而不是原告所依据的被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。
审理查明，2011年1月18日，原告赵朝阳与被告万泰置业公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容有：原告购买被告开发的浠水经济开发区洪山工业园青园国际现代农机机电建材大市场北二区内街10栋106、203号房，建筑面积共171.7平方米，单价每平方米2401.28元，总价款412300元；原告应于签订合同当日付房款88300元，于2011年1月19日付房款215000元，余款109000元于2011年2月10日前一次性付清；被告应当在2012年6月30日前，将验收合格的该商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理，即：原告不退房，被告按已付房价款的1％向原告支付违约金。
上述合同签订后至2011年2月18日前，原告共向被告支付购房款412300元。2012年10月12日，原告按被告的书面费用通知单交纳了办证的各项费用33875元，补交了房屋差价款48元，同时向被告出具了办理各类证件的相关手续。2012年10月10日，被告向原告交付了房屋。
同时查明，被告于2015年6月12日为原告办理了房屋所有权证，且已代为领取该证，但以原告拖欠物业管理费为由，未通知原告领取该证。被告至今未为原告办理土地使用权证书。
还查明，被告将其以出让方式取得的两处地块[编号分别为浠水国用（2009）第090473号、090474号]在浠水县国土资源局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司浠水支行，抵押土地面积27171.51平方米，抵押金额1249.7939万元，抵押期限自2014年9月29日至2019年9月29日。在上述抵押地块上建成的商品房含北二区内街的3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋、12栋，不含北一区的全部商品房，不含北二区内街的1栋、2栋、沿街的10栋。
根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告是否有权解除合同，并在此前提下请求被告返还已付购房款及利息、返还办证费用、赔偿已付购房款一倍的损失。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物的义务，而且负有转移标的物所有权的义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可见，我国不动产物权变动原则上采登记生效主义。商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物商品房的占有使用之义务，而且负有转移商品房所有权及随之一并转移的土地使用权、办理商品房权属证书之义务，买受人拒绝配合的除外。上述义务既是合同义务，也是法定义务。占有使用不动产和取得不动产权属证书都是商品房买受人的合同目的。
《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。第二款规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中，原告赵朝阳与被告万泰置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，但合同签订后，被告未告知原告又将该房屋所在的整个地块抵押给第三人，致使该地块上的房屋被视为一并抵押。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告将其所售房屋所在的整个地块抵押给第三人，导致原告无法取得相应的土地使用权，故此，即使被告已为原告办理房屋所有权证，原告仍然有权根据上述司法解释的规定主张解除合同及其他权利。
此外，对于被告关于本案不属于商品房买卖合同司法解释第十九条规定可以解除合同的情形的辩解意见，根据该司法解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案事实上同时符合该司法解释第八条和第十九条规定的情形，原告可以选择适用，提出相应的诉讼请求。尽管原告在变更诉讼请求申请书中引用了该司法解释第十九条，但根据原告提出的前述具体诉讼请求（包含了已付购房款一倍的赔偿责任），足以判断原告实际选择适用的是第八条，而不是第十九条。
本案合同虽约定当原告不能按期取得房地产权属证书时，双方同意原告不退房、被告按已付房价款的1％支付违约金，但此种约定不能限制原告依照法律规定享有的解除合同的权利。只不过是双方未约定当原告选择退房时，违约金或损失如何计算而已。
综上所述，被告关于原告无权解除合同的辩解意见，本院不予采纳。被告的其他辩解意见亦与法律和司法解释的规定不符，本院亦不予采纳。本案原告有权依法解除合同，并有权请求被告返还已付购房款及利息、返还办证费用、赔偿已付购房款一倍的损失。
合同解除后，被告应当赔偿的损失包括原告已付购房款的利息损失。根据商品房买卖合同司法解释第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2011年2月18日同期的中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率为年6.06％，原告主张按年5.39％计算低于此标准，是其对自己权利的行使，本院予以支持，故本案购房款利息可按年5.39％标准上浮50％计算。对实际可计息天数按原告支付购房款的时间分别计算，则利息为222249.10元[412300元×5.39％×（1+50％）÷360天×2400天+48元×5.39％×（1+50％）÷360天×1800天]。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告赵朝阳与被告浠水万泰置业发展有限公司签订的商品房买卖合同；
二、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告赵朝阳返还购房款412348元；
三、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告赵朝阳返还公共维修基金、契税、权属登记等相关费用33875元；
四、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告赵朝阳支付利息222249.10元；
五、被告浠水万泰置业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告赵朝阳赔偿损失412348元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14526元，减半收取7263元，由被告浠水万泰置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。
审判员 ：何志勇
二〇一七年十一月十日
书记员 ： 杨 迪