辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民终1152号上诉人（原审被告）：董琪，男，汉族，营口市人，住辽宁省营口市西市区。被上诉人（原审原告）：戴骏，男，汉族，营口市人，住辽宁省营口市。被上诉人（原审原告）：戴骥，男，汉族，营口市人，住辽宁省营口市。被上诉人（原审原告）：黄立新，女，汉族，营口市人，住辽宁省营口市。上诉人董琪因与被上诉人戴骏、被上诉人戴骥、被上诉人黄立新房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市西市区人民法院（2017）辽0803民初1737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人董琪上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，依法改判上诉人不承担违约责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，证据不足，上诉人没有违约。1、被上诉人与上诉人签订了房屋买卖协议合法有效，合同约定被上诉人分三次付清全部房款，第一笔订金5000元，合同当天已经支付，第二笔18.5万元应在合同签订的第二天给付完毕，剩余1万元应在更名过户后支付上诉人。显然这属于分期付款购买房屋的情况，上诉人已向被上诉人在合同签订当天提供了上诉人母亲以及相关房屋继承人放弃诉争房屋的公正书，证明上诉人有合理处分该房屋的权力。而被上诉人第二天确以种种理由拒绝履行协议约定的第二笔房款18.5万元，属违约在先，上诉人在一审用先履行抗辩权进行答辩合情、合理、合法。2、在本案中上诉人不存在任何违约行为。上诉人无论是在合同约定和口头告知都已明示过被上诉人，如2016年12月4日没有支付第二笔18.5万元房款，上诉人有权解除合同，已交付订金不予返还。被上诉人戴骏、戴骥辩称，第一、无论是签订合同之前、之后，上诉人都没有向我父亲声明出售房屋手续时上诉人母亲的名字。所以上诉人对这两处房屋没有处分权。第二、上诉人一审说房屋手续丢失，实际上上诉人告诉我们是手续被亲戚偷走，他报案了，之后他亲戚被北京海淀公安部门抓起来了。我父亲也到胜利派出所帮助上诉人去报案。但派出所联系上诉人，上诉人不接电话。所以上诉人他的说法和一审期间说法前后矛盾。上诉人不想履行协议。第三、上诉人在一审的笔录中说当天告诉我父亲如果没按时支付，他将解除合同，扣留已付定金，但上诉人又说12月6日或7日又给我父亲退回5000元定金，既然认为我父亲违约，上诉人就不应该去退回这5000元钱，而是把这个钱作为违约金扣留。但被告主动要求退还定金，就证明上诉人是有问题的、是违约的。第四、一审判决书中可以看出，我父亲是积极联系上诉人，催促其继续履行房屋买卖协议，上诉人在双方未解除协议的情况下，从12月5日一直到12月28日都在营口晚报继续以不同的价格发布出售房屋的广告，这个事实也证明上诉人违约。发布广告一定是交广告费用在前，5号发布广告就证明上诉人5号之前已经交纳了广告费用，上诉人和我父亲签约还继续发布广告，明显违约。第五、我父亲当时就看到他这个协议的时候，我父亲看到他拿的那个公证的时候，就觉得是上诉人母亲名下，就告诉上诉人必须得变更成他个人的名字，这样他才有处分权，上诉人也同意了。现在房屋登记中心那里是12月6日变更的上诉人的名字，这也印证了就是说他们之间协商的内容。所以一审判决正确。被上诉人黄立新未作答辩。被上诉人戴骏、戴骥、黄立新向一审法院起诉主张：1.继续履行双方签订的《房屋买卖协议书》；2.返还定金；3.董琪承担违约责任，赔偿违约金100000元。一审法院认定的事实：戴国财与黄立新是夫妻关系，戴骏、戴骥是戴国财之子。戴国财于2017年10月9日死亡，戴骏、戴骥、黄立新是戴国财的法定继承人，作为原告参加诉讼。2016年12月3日，戴国财与董琪签订《房屋买卖协议书》，约定：“董琪（甲方）自愿将坐落于XX小区XX号楼X单元XX楼西户，面积XX平方米和XX号楼X单元XX楼中户，面积XX平方米的两套房屋出售给戴国财（乙方），两套房屋总价款为贰拾万元整。签订协议时先支付定金五千元，四日再付总房款壹拾捌万五千元，尚欠房款壹万元（押金，待更名后立即将此壹万元返还甲方），以上款项均凭收条为准。甲方向乙方提供其夫妻二人身份证复印件各一张，以供更名时使用。以上协议甲乙双方共同遵守，如一方违约向另一方赔偿壹拾万元。以上法律生效。”戴国财和董琪在协议书上签字并捺了手印。合同当日戴国财给付定金5000元。2015年8月18日，经营口市公证处公证，董琪的父母将其夫妻共有的坐落于西市区XXX号，建筑面积为XX平方米的房屋，由董琪继承。后该房动迁安置为本案案涉的两处房屋。2016年12月6日，董琪与营口市西市区房屋征收服务中心签订《房屋征收安置住房协议书》，涉案两处房屋的被征收人为董琪。2016年12月5日至2016年12月28日期间，董琪在营口晚报上发布出售涉案两套房屋的广告信息，日期不同，涉案两套房屋总价款也不相同，即：2016年12月5日，两套房屋总价款为240000元；2016年12月6日，两套房屋总价款为200000元；2016年12月13日，两套房屋总价款为200000元；2016年12月14日，两套房屋总价款为240000元；2016年12月15日，两套房屋总价款为200000元；2016年12月19日，两套房屋总价款为240000元；2016年12月20日，两套房屋总价款为200000元；2016年12月21日，两套房屋总价款为240000元；2016年12月22日，两套房屋总价款为200000元；2016年12月26日，两套房屋总价款为240000元；2016年12月27日，两套房屋总价款为200000元；2016年12月28日，两套房屋总价款为240000元。一审法院认为，戴国财和董琪签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于双方的违约责任，本案中，协议书签订后，对于如何履行的实际情况，双方各执一词，均未提供充足的证据证明。但戴国财曾积极的联系过董琪，催促其继续履行协议，而董琪在双方未解除协议的情况下，在2016年12月5日之后，以不同的价款继续在营口晚报上发布出售房屋的广告信息，对无法继续履行协议，董琪具有一定的责任，应承担违约责任。戴骏、戴骥、黄立新主张董琪继续履行协议出售房屋，董琪不同意继续出售，其违约行为致使不能实现协议目的，已经不能继续履行，故《房屋买卖协议书》应予解除。关于违约金，董琪主张约定的违约金过高，故应以戴骏、戴骥、黄立新的实际损失为基础予以调整，而戴骏、戴骥、黄立新未提交董琪不履行协议造成实际损失的相关证据，因董琪有违约行为，参照定金罚则的规定，应双倍返还定金10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除戴国财与董琪签订的《房屋买卖协议书》。二、被告董琪于本判决生效之日起十日内给付原告戴骏、戴骥、黄立新100**元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由董琪负担230元，由戴骏、戴骥、黄立新负担2070元。(原告已预交)二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院与一审法院认定的基本事实一致。本院认为，上诉人董琪虽主张其并未违约，其一审期间的答辩内容属于先履行抗辩权，但上诉人董琪与被上诉人之间对合同的履行情况各执一词，均未提供充分的证据予以证明，故结合本案双方提供的现有证据情况，对于一审法院所认定的“戴国财曾积极的联系过董琪，催促其继续履行协议，而董琪在双方未解除协议的情况下，又继续发布出售房屋的广告信息”、“对无法继续履行协议出售房屋，董琪存在具有一定的责任”等事实，本院予以采纳；一审法院参照定金罚则的规定，认定由上诉人董琪给付被上诉人违约金10000元，并无不当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人董琪负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 红审 判 员  宋福田审 判 员  盖国林二〇一八年四月十九日法官助理  张文生书 记 员  孙奥博