北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初24555号
原告（反诉被告）刘海娣，女，1986年12月12日出生,住北京市通州区。
委托代理人解宝国，北京市天正律师事务所律师。
委托代理人邱东魁（系原告刘海娣之夫），1986年9月15日出生，住北京市通州区。
被告（反诉原告）张玉霞，女，1983年8月5日出生,住北京市通州区。
委托代理人窦福勇，北京廉峰律师事务所律师。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生。
原告刘海娣与被告张玉霞、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王晓杰独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告刘海娣的委托代理人解宝国、邱东魁，被告张玉霞的委托代理人窦福勇到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但有明确的答辩意见。本案现已审理完毕。
原告刘海娣诉称：2017年3月3日，双方通过第三人链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将其坐落于通州区颐瑞东里xx号楼xx层xx单元xx号房屋以520万元的价格出售给原告。签订《补充协议》后，原告当日给付被告定金2万元。2017年3月6日，原告按照《补充协议》的约定将第一笔定金余款18万元以银行转账的方式支付给被告，2017年5月12日，原告按照补充协议的约定将第二笔、第三笔定金40万元以银行转账的方式支付给被告。2017年3月17日，北京市政府出台严厉的楼市调控政策，缩短了贷款年限且提高了贷款利率。虽经原告多方努力，但终因银行贷款额度大幅缩水，还贷压力增加等原因，导致原告无力履行合同义务。之后，原告及时联系被告，双方就解除合同达成一致，但被告至今未返还原告购房定金60万元。原告认为，原告因房屋新政不能按照预期办理按揭贷款，且因贷款年限缩短、贷款利率提高等原因，导致原告无履约能力，原告根据《补充协议》第四条第4款的约定请求解除合同及返还定金，符合法律规定。诉至法院，请求判令解除双方于2017年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，判令被告张玉霞返还原告购房定金60万元，诉讼费由被告承担。
被告张玉霞辩称：一、刘海娣无权要求解除本案房屋买卖合同。2017年3月17日《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》是关于提高首付款比例并不是关于《补充协议》约定的限制房屋买卖导致房屋买卖无法继续履行的情形。因此刘海娣依据该合同约定无权要求解除双方签订的房屋买卖合同。刘海娣有能力继续履行本案房屋买卖合同。2017年3月17日政策出台后，我方与第三人均与刘海娣联系房屋买卖的履行事宜。刘海娣明确告知我方和第三人有能力继续履行本案房屋买卖合同并且2017年5月13日在新政将近出台二个月后，被答辩人支付购房定金40万元并且要求该购房定金用于我方偿还银行贷款。2017年6月5日，我方用该购房定金偿还了银行贷款。因此对方在新的贷款政策下继续履行合同已经充分证明对方有能力继续履行房屋买卖合同。现在对方要求解除合同完全是由于本案房屋价格下降，对方由于利益驱使而单方面撕毁合同所致。
二、对方无权要求我方返还购房定金。3．17新政出台后，对方在充分、全面了解房屋买卖现有的条件、政策前提下继续履行合同，支付我方购房定金。因此对方支付我方购房定金是对房屋买卖合同在新的条件、政策下的确认。现在对方无权以3．17新政为由要求解除合同，更无权要求返还购房定金。
三、被答辩人的违约行为给答辩人带来巨大的经济损失。3．17新政出台后，对方已经继续履行合同并且在第三人的协助下办理银行贷款。在房屋价格下降的影响下对方以违约方式要求解除房屋买卖合同。因此自2017年3月3日至本案房屋买卖合同解除前，本案房屋价格的下跌是对方给我方带来的直接经济损失。因此我方要求对方赔偿经济损失。
针对本案，被告张玉霞提出反诉：因为现在本案房屋价格下降，被反诉人拒绝购买本案房屋并且要求解除与反诉人签订的北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。被反诉人的行为已经严重违反合同约定内容。反诉人依据《补充协议》第四条：“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；(2)拒绝购买该房屋。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”故被反诉人应当支付反诉人违约金104万元，故反诉人除不返还被反诉人购房定金60万元，被反诉人应另支付反诉人违约金44万元。因此反诉人依法提出反诉，请求法院判决反诉人张玉霞不返还被反诉人刘海娣购房定金60万元，判决被反诉人刘海娣支付反诉人张玉霞违约金44万元。
原告刘海娣针对被告张玉霞的反诉请求辩称：一、3．17房屋新政的实施对原告的履约能力产生了重大影响。原告因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，导致原告贷款比例下降，首付款比例提高，原告无力筹集。新政前，原告出售名下房屋一居室一套，再行购买被告二居室一套，根据房贷政策属于首套房。原告可以获得银行贷款：房屋评估价格的65%，即房屋评估价374万元×65%为243．1万元，原告需要支付首付款2769000元。新政后，原告出售名下房屋一居室一套，再行购买被告二居室一套，根据房贷政策属于二套房(新政认房又认贷)。原告可以获得银行贷款：房屋评估价格的40%，即房屋评估价374万元×40%为1496000元，原告需要支付首付款3704000元，相比之前首付款差额为935000元，原告无力筹集。新政后，贷款年限缩短，贷款利率提高，导致原告还贷压力变大。原告通过咨询得知，原告按照约定办理商业贷款，新政前贷款期限30年，贷款利率85折，原告每月需还款11840元；新政后，贷款期限缩短为25年，贷款利率二套房一般按基准利率1．2倍执行，即使按照基准利率，原告每月需还款14000元，每月多还银行贷款2160元，导致原告还贷压力变大。本案客观事实是，原告拟出售名下房屋一居室一套，出售价格377万元，扣除未偿还贷款83万元，原告可得房款294万元。这些房款刚好支付原告应当支付给被告的定金、首付款以及中介等费用2932700元。(涉案房屋定金60万元+首付款215万元+中介费126600元+契税56100元=2932700元)。本案首付款增加935000元，原告无力筹集，且原告与案外人签订的一居室房屋买卖合同因房贷政策变化至今也未实际履行，原告无力履行合同。
二、基于上述原因，原被告已就本案合同解除达成合意，因合同解除客观上未给被告造成经济损失，被告同意退还原告购房定金。2017年6月12日原被告微信聊天记录被告张玉霞说，“……现在这里的房子南北通透的都卖到530万了，如果不行您就解约吧，我现在手里没有钱，你解约了我申请贷款把钱再给你！……”原告刘海娣回复：“一个月两万实在太高了，如果您觉得没有商量的余地，那我们只能选择解约了”，被告张玉霞回复，“好的，您今天给链家说解约吧。”2017年6月24日原被告微信聊天记录原告刘海娣说，“张姐，我们又跟链家聊了下，根据我们目前的情况，也考虑了您之前给我们的建议，所以我们最终决定解约。”被告张玉霞回复：“嗯嗯，你和链家说解约了吗，我这边需要贷款才能把钱给您，贷款下来就可以把钱打给您”，原告刘海娣问：“您的贷款大概需要多久呢?被告张玉霞回复：“估计一个月左右。”综上，原告因房屋新政不能按照预期办理约定的按揭贷款，贷款比例下降，首付款比例提高，且因贷款年限缩短、贷款利率提高等原因，导致原告无履约能力，此系不可归责于原被告双方的公共政策事由致使合同无法继续履行。合同解除后，被告张玉霞收取原告60万元购房定金己无法律依据，应当返还原告。
第三人链家公司述称：本案为房屋买卖合同纠纷，我公司作为居间方，对诉讼请求不发表意见，同意依据判决结果中合同的效力，协助双方完成后续流程。2017年3月3日，双方在我公司居间下，签订涉诉买卖合同、补充协议等相关合同，均为当事人真实意思表示。原告自行支付60万元定金。我公司协助原告办理购房资质审核并已经通过。2017年3月17日后，双方多次协商，均未达成一致意见。
经审理查明：2017年3月3日，张玉霞（出卖人）与刘海娣（买受人）经中介机构链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘海娣购买张玉霞的位于北京市通州区颐瑞东里xx号楼xx层xx单元xx号的房屋，该房屋已经设定抵押，出卖人应于2017年6月15日前办理抵押注销手续。出卖人未将该房屋出租。该房屋的成交价格为374万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价为146万元。买受人向出卖人支付定金60万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为243万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。此外合同还约定了其他事项。同日，张玉霞（甲方）与刘海娣（乙方）签订了《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计520万元。乙方于2017年3月7日之前将第一笔定金20万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于甲方建委房屋核验通过3个工作日内将第二笔定金人民币20万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2017年6月30日之前将第三笔定金人民币20万元以自行划转的方式支付甲方。甲方应于2017年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年7月31日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于办理过户手续前5个工作日将第一笔首付款84万元以理房通支付的方式支付给甲方；乙方于办理过户手续前5个工作日内将第二笔首付款131万元以建委监管支付方式支付给甲方。甲乙双方应于办理网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。乙方若拒绝购买该房屋的，或者逾期履行本补充协议第二条约定的给付房款等义务超过十五日的，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。此外补充协议还约定了其他事项。
刘海娣分别于2017年3月3日、2017年3月6日、2017年5月12日给付张玉霞购房定金2万元、18万元、40万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，主要内容为：一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。二、居民家庭名下在本市无住房且商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。后，刘海娣表示因新政出台，自己没有能力再履行合同，双方之间的交易就没有再往下进行。
经本院询问中介人员裴xx，其陈述经过如下：2017年3月初双方签了合同，3月中旬出政策，二套房的贷款政策，当时政策影响了双方的交易状况，后来双方沟通，我们和买方沟通，根据你现在的情况是属于二套，协商解决，银行有一个政策可以出买方父母的名字可以算首套。当时和原告说二套首付不够的话，可以用父母的名字，贷款还是买方自己来还，当时买方就同意了，我就沟通卖方，说原告这边有影响，可以变父母的名字，被告这边就说同意了。三方在一起协商走流程。40万元的定金需要解押，当时约的是5月17日左右，买方这边就把40万元打给卖方了，银行这边比较慢，到6月才解押完毕，买方就不想用父母的名义买了，然后买方的单位是部队的有公积金贷款，根据当时的政策可以走组合贷款，但是也是二套，利率比较低，买方说想办法凑首付，我就联系卖方，卖方说比较麻烦，只要不耽误后续的时间就同意了，就到六月底了。7月10日左右时候卖方跟我联系买方不买了，我当时没有收到买方的情况，我说你们谈一谈。买方说这房子我不买了，卖方说如果解约买方要赔偿20万元，退40万元。买方说可以赔偿10万元退50万元没有谈妥。第二天双方又来了，买方又反悔了，只同意赔5万元，卖方不同意。后来就说法庭上见吧。再后来就没有通过我们聊了，他们有没有聊就不清楚了。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、录音、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方在履行合同过程中，相关购房新政出台后，买受人表示不再具备履约能力。新政出台对买受人的首付额度、贷款问题等以及双方的交易造成重大影响，虽然新政后买受人又向出卖人给付了部分定金，但新政对交易造成的重大影响依然存在，而买受人继续付款的行为亦不能表明其一定可以消除新政造成的影响；且双方就如何消除新政造成的影响，或者说情况变化后双方就如何履约并未达成明确可行的磋商意见。从目前证据来看，新政出台后买受人为继续交易的“努力”行为（继续付款、磋商等），依然存在相当的风险，该风险分配由买受人一人承担亦有违公平原则，故本案无法确定地判断买受人表示无法再继续履约的行为存在明显过错或者违约。综合本案情况来看，双方合同履行出现障碍不能归责于双方，故对于刘海娣要求解除合同的诉求，本院予以支持；合同解除后，张玉霞应当退还定金。关于张玉霞提出的反诉请求，系其向买受人主张违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：
一、解除原告刘海娣与被告张玉霞于2017年3月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
二、被告张玉霞于本判决生效之日起三十日内退还原告刘海娣定金六十万元；
三、驳回被告张玉霞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4900元，由被告张玉霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉费7080元，由被告张玉霞负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 王晓杰
二〇一八年三月二十六日
书记员 郑秋爽