山西省襄垣县人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋0423民初1381号
原告：张建军，男，1970年9月20日出生，汉族，住山西省襄垣县。
被告：长治市金源房地产开发有限公司。
法定代表人：崔文奎。
第三人：黄如飞，男，汉族，住山西省襄垣县。
第三人：马维兵，男，1966年8月2日出生，汉族，住山西省襄垣县。
原告张建军诉被告长治市金源房地产开发有限公司（以下简称金源房地产）、第三人黄如飞、马维兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日作出（2013）襄民初字第427号民事判决书后，原告张建军不服，提起上诉，长治市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）晋04民终1184号民事裁定书，以原判部分事实未查清为由，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建军到庭参加诉讼，被告金源房地产经本院依法公告送达、第三人黄如飞、马维兵经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年9月2日将房款129000元交于被
告，并与被告签订了房屋买卖合同，按照合同第六条：被告应当在2009年9月30日前验收合格后，按照合同规定水、电、暖、煤气、有线电视等设施安装齐全交付原告使用。2009年9月30日交房日期到期后，原告先后找被告，但既找不到人，也找不到房屋的具体位置。无奈我们共同上访，经襄垣县公安局介入后找见被告。2011年1月24日，襄垣县公安局给我们住户发放钥匙。当我们到购买房中查看时，发现水、电、暖、煤气、有线电视、楼梯扶手等设施没有安装，既不符合合同规定，也不符合居住条件。我们发现此情形后继续上访，2012年1月11日，襄垣县人民检察院告知我们，对被告及第三人作出不予起诉决定。经多次上访未果，2013年7月9日，县领导作出批示要求我们依法起诉并由县司法局为我们提供法律援助。基于上述事实，被告先期违约，请求：一、依法确认被告与我签订的房屋买卖合同有效；二、确认被告违约，要求按房款（房款：129000元）的万分之二点一，按日支付违约金（36571元）；三、要求被告安装水、电、暖、煤气、有线电视等设施；四、诉讼费由被告承担。
原告为支持其主张，提供了如下证据：
1、购房合同一份，证明其在被告处购买了位于山西省××县西户房屋一套，并一次性付清房款129000元；
2、交款单，证明其已向被告金源房地产交清购房款129000元。
被告金源房地产、第三人黄如飞、马维兵未提交答辩状、未举证。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告金源房地产、第三人黄如飞、马维兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。
对原告所举证据，本院认证意见为：原告所举证据符合法律规定的证据形式，与本案具有关联性、证明性，本院予以采信。
庭审过程中，原告陈述，在公安机关处理本案相关事宜期间，经公安机关工作人员主持调解，原告张建军与金源房地产、黄如飞、马维兵、售房人万宏波达成调解协议，将原告张建军在被告金源房地产购买的的位××县东户，被告金源房地产并将该房屋钥匙交付于原告张建军。
本院在审理过程中，依法在襄垣县公安局调取原告张建军、金源房地产法定代表人崔文奎、第三人黄如飞、马维兵、售房人万宏波所达成的书面协议一份，该证据证明的内容与原告陈述内容一致，原告对该证据认可，本院对该事实予以认定。
根据原告所举证据、当庭陈述及原审查明的事实，本院确认事实如下:
原告张建军与被告金源房地产于2009年9月1日签订房屋订购合同，合同约定原告购买襄垣县城家花园（又名和谐花园）（暂定名）一楼二单元一层西户房屋一套，该房属砖混结构，层高3米，建筑面积为111.09㎡；合同总价款为129000元，交付期限为2009年10月30日；原、被告在合同中约定了双方的权利义务，被告承诺为原告购买的住宅提供基础配套生活设施，并承诺所售房屋无债权债务纠纷，因出卖人原因造成该住宅发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。被告承诺在交房之日起两年内办理100%产权。原告于2009年9月2日交付被告房款共计129000元整。
被告金源房地产与第三人马维兵于2007年8月29日签订联建协议，双方约定在襄垣县西关村城家圪道，原马维兵旧居处建住宅楼，楼长26.25米，宽16米，楼前占地长26.25米，宽8米，楼后占地长26.25米，宽10米，可建楼层七层；双方约定相关权利义务；在利益分成约定中，第三人可获得所建楼房550㎡，分住宅办法是高低平均分配及在一个单元内、分为1号楼4单元东1-6层550㎡。2007年11月18日，被告重新承诺为马维兵、黄如飞增加补偿面积50㎡，马维兵由550㎡改为600㎡，东单元1-6层。黄如飞由650㎡改为700㎡，西单元1-7层。2009年6月10日，被告因欠马维兵936000元，以城家圪道和谐花园住宅××元、二单元套房七套作抵押，在被告出售后以上述七套房款偿还第三人马维兵欠款。
在双方约定的交房日期到期后，被告没有按照约定履行合同义务。经原告寻求多渠道解决，襄垣县公安局介入后找到金源房地产的法定代表人崔文奎，经调解，被告金源房地产将原告购买的的位××县东户，并给原告发放了该房屋钥匙。原告在查看该房屋时，发现水、电、暖、煤气、有线电视、楼梯扶手等设施没有按照约定达到使用条件，于是诉至本院。
本院认为，本案属于小产权房屋买卖合同纠纷，小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条”任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”也就是说,除村民住宅、乡镇企业、公用设施和公益事业外,其他任何单位和个人进行商品房建设,都不能使用农村集体土地,必须依法申请使用国有土地。如建设对公众出售的商品房,应该依照法定程序获取土地使用权。如果所需的土地是农村集体土地,那么在规划的基础上,先通过政府代表国家对该土地进行征收,其性质即由集体土地变为国有土地。待政府对该地块以招拍挂的形式出让时,竞得该土地并支付土地出让金取得国有土地使用权。本案开发商在未经土地征收出让程序,没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下，进行非法建设，并直接在市场上销售”三无”违法建筑，违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，属于无法办理房屋产权登记的违法建筑，具有先天违法性。
再者，本案被告金源房地产公司与第三人签订的联建协议亦是无效的，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：”城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。宅基地依法属于集体所有，宅基地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能和福利性质，其使用权只能分配给本村村民，宅基地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，也不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。宅基地使用权的取得必须是具有农村集体经济组织成员资格才可以。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条”建筑物、转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，我国实行房地一体主义。按照房地一体的不动产处分原则，在宅基地上建设的房屋也不得转让给非同一集体经济组织成员。
综上，被告金源房地产公司占用第三人宅基地修建楼房并做为商品房出售的行为均违反了法律的禁止性规定，应属无效行为，对于原告要求确认房屋买卖合同有效及其他诉求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”之规定，被告应当返还原告购房款及赔偿相应损失，在被告未返还原告购房款及赔偿损失前，原告享有本案所购房屋的使用权。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告张建军与被告长治市金源房地产开发有限公司签订的房屋订购合同无效。被告长治市金源房地产开发有限公司应当返还原告张建军购房款129000元，并赔偿原告张建军相应损失。在被告未返还原告购房款及赔偿相应损失前，原告张建军对襄垣县古韩镇西关村城家圪道城家花园（又名和谐花园）一楼一单元一层东户房屋享有使用权；
二、驳回原告张建军的其他诉讼请求。
案件受理费714元，由被告长治市金源房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。
审判长常健
人民陪审员史少红
人民陪审员范彦兵
二〇一八年一月二十九日
书记员杨静