广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终24001号上诉人（原审原告）：广州卓域房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区工业大道中路400号之2铺自编之一房。法定代表人：梁铭钊，职务：经理。委托诉讼代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：许彦生，广东德良律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄玉莲，女，1973年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨杰超，广东凯永律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗永生，广东凯永律师事务所律师。上诉人广州卓域房地产代理有限公司（以下简称卓域公司）因与被上诉人黄玉莲居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卓域公司的委托诉讼代理人万建华、许彦生，被上诉人黄玉莲的委托诉讼代理人杨杰超到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人卓域公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令黄玉莲向卓域公司支付居间费用10000元及违约金，违约金自起诉之日起按每日千分之五的标准计至付清款之日止；3、一二审诉讼费用均由黄玉莲承担。事实和理由：根据涉案《卖方代理费支付承诺书》中关于“提前终止买卖不影响本代理费的支付”的规定，黄玉莲理应向卓域公司支付居间费用，但一审法院却认为卓域公司没有证据表明是黄玉莲的原因导致涉案房屋买卖合同关系解除，一审法院的上述依据并非双方的约定.被上诉人黄玉莲辩称：卓域公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。理由为：一、合同约定的付款条件未成就。依据双方签订的《卖方代理费支付承诺书》中的约定，付款时机为“成功递件过户收首期楼款当天支付”，该付款时机未成就。二、卓域公司没有完成居间义务。本案中，卓域公司的居间义务是促成黄玉莲与意向买家签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本），同时该意向买家应该履行至交付首期楼款并成功递件过户。三、“提前终止买卖不影响代理费的支付”不适用本案情况。承诺书所说的“提前终止”，应当是因黄玉莲的缘故主观或客观提前终止，不继续出售涉案物业。同时该条款的适用前提应当是卓域公司履行了居间义务。卓域公司向一审法院起诉请求判令：1、判令黄玉莲给付卓域公司居间费用一万元及违约金，违约金自起诉之日起按每日千分之五的标准计至付清款之日止；2、诉讼费用由黄玉莲承担。一审法院认定事实：据查册时间为2016年9月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区保康路静雅街xxx房，建筑面积85.6782平方米，产权人为xxx。2016年9月27日，黄玉莲、xxx（甲方）与xxx（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同》，约定房地产地址为海珠区保康路静雅街xxx房，成交价款为2370000元；甲乙双方同意委托卓域公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续；双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；等。同日，卓域公司、黄玉莲还签署了《卖方代理费支付承诺书》，载明：黄玉莲独家委托卓域公司代理出售位于广州市海珠区保康路静雅街xxx房的房产。卓域公司在此过程中为黄玉莲提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表黄玉莲与买方进行反复磋商、议价。鉴于卓域公司提供的上述居间服务及《合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如卓域公司成功促成买方以人民币贰佰叁拾柒万元整购买黄玉莲上述物业、并促成买卖合同，黄玉莲同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）后成功递件过户收首期楼款当天支付代理费共为人民币壹万元整，否则须按签订上述合同之日起按每日总额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；等。2017年3月20日，卓域公司通过邮政速递向黄玉莲发出《敦促函》，要求黄玉莲于2017年3月30日前支付代理费1万元；等。该邮件显示由他人代收，黄玉莲表示并未收到。一审另查明，黄玉莲因与xxx的买卖合同纠纷，曾向一审法院起诉要求：1、判令解除黄玉莲与xxx之间的房屋买卖合同；2、xxx赔偿黄玉莲违约金23.7万元；3、该案诉讼费由xxx承担。该院于2017年9月20日作出（2017）粤0105民初2038号《民事判决书》，判决：一、解除黄玉莲、xxx与xxx签订的《广州市存量房买卖合同》；二、xxx在该判决生效之日起三十日内向黄玉莲支付违约金5万元；三、驳回黄玉莲的其他诉讼请求。该判决书现已生效。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。黄玉莲与买方签订的《广州市存量房买卖合同》以及卓域公司、黄玉莲签订的《卖方代理费支付承诺书》，均是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按约定全面履行自己的义务。卓域公司已经实际促成黄玉莲签订房屋买卖合同，黄玉莲应履行支付中介服务费的义务。根据黄玉莲出具的《卖方代理费支付承诺书》约定，黄玉莲同意于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）后成功递件过户并收首期楼款当天支付代理费1万元给卓域公司。现卓域公司没有证据证明涉案房屋成功递件过户，黄玉莲收取了首期楼款，也没有证据证实是黄玉莲原因导致涉案房屋买卖合同关系解除，故居间服务费1万元的支付条件不能成就。卓域公司要求黄玉莲向其支付居间服务费1万元及逾期违约金，缺乏依据，依法予以驳回。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回卓域公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由卓域公司负担。本院二审期间，当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；该法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在本案中，卓域公司与黄玉莲之间为居间合同关系，卓域公司促成买卖双方签订了《广州市存量房买卖合同》，其已履行了居间人的义务，依法有权收取约定的中介服务费。虽然《卖方代理费支付承诺书》中订明代理费于成功递件过户收首期楼款当天支付，但该约定只是对于支付时间的约定，并非支付条件的约定，而支付时间的届临是以买卖双方均依约履行《广州市存量房买卖合同》为前提。现涉案《广州市存量房买卖合同》不能履行系因买方违约所致，并非由卓域公司所能控制，且《卖方代理费支付承诺书》已明确约定提前终止买卖不影响本代理费的支付，故黄玉莲现拒绝支付上述费用的理据不足，本院不予支持。至于卓域公司主张黄玉莲支付相应违约金的问题，鉴于双方对于中介服务费的支付存在争议，黄玉莲未付该款项并非存在恶意，故本院对于卓域公司上述主张不予支持。综上所述，卓域公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决查明事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初4624号民事判决；二、于本判决书送达之日起10日内，黄玉莲向广州卓域房地产代理有限公司支付中介服务费10000元；三、驳回广州卓域房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由黄玉莲负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 姚伟华二〇一八年三月十三日书记员 邹凌青