广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂1102民初2795号
原告：陈秋如，男，汉族，1986年9月17日出生，住贺州市八步区。
委托代理人：杨桦，贺州市八步区。
被告：谢科，男，汉族，1972年12月27日出生，住贺州市八步区。
委托代理人：梁炎奎，女，汉族，1947年9月30日出生，住贺州市。
第三人：贺州市不动产登记局。住所地：贺州市政务中心*楼北大厅。
法定代表人：张伟辉。
委托代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：杨名，广西灵丰律师事务所实习律师。
原告陈秋如诉被告谢科、第三人贺州市不动产登记局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理，依法组成合议庭于2017年9月14日公开开庭审理。原告及委托代理人、被告及委托代理人、第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为解决小孩读书问题欲购买入读学校辖区住房，2017年7月10日，经中介万安房地产信息部介绍向被告谢科购买其名下位于贺州市八步区，该房属于划拨/市场化商品房，房屋建筑面积为102.74平方米，产权证号为桂（2016）贺州市不动产权第0000398号。经协商一致后于当日签订房地产买卖合同，约定，房产价为33万元，由原告分三期支付。合同当天原告支付第一笔购房款15万元（包括1万元定金与14万元房屋解押贷款），第二笔款为8万元，在双方办理过户后现场支付，第三笔款待办理过户手续后由原告向银行贷款，贷款下来后再支付。转让房屋解押后，双方向第三人贺州市不动产登记局申请办理过户手续，但第三人认为原、被告交易转让房屋尚未取得土地使用权证，不予办理交易过户手续，由此导致原、被告交易无法继续进行。由此，原告向被告提出协商解除合同或解决过户问题，但未能协商一致。综上所述，原告认为房屋买卖合同合法有效，但基于目前无法办理房产过户登记手续，导致合同目的无法实现，且系国家政策法律原因所致，属于不可抗力情形，根据合同法第68条、第69条关于情势变更原则规定，原、被告双方所签订的房地产买卖合同符合合同解除法定条件，应当解除并终止双方权利义务，为此具状，请求判决解除原、被告于2017年7月10日签订的房地产买卖合同，判决被告返还预付购房款15万元。
原告提供证据：1、不动产权证，证明被告转让房屋登记在其名下。
2、房地产买卖合同，证明原、被告签订合同，合同约定具体交易内容及产权过户登记等事情。
3、农业银行业务凭证、收条，证明原告向被告支付15万元房款。
被告答辩：1、原、被告通过中介介绍签订合同，合同签订后十多天即要求交房过户操之过急。2、原告在购买前对房屋情况已经了解，合同还在履行期。3、中介方包办一切过户手续和相关事宜。4、因房屋买卖使被告提前还贷而违约。原告单方违约解除合同，定金不能退回，且只能等中介将房屋卖出后才能退回14万元。
被告提供证据：1、农业银行凭证，证明被告因提前还款而违约。
2、中介说明，证明2017年7月10日，原告对房屋状况进行过了解，也在不动产中心咨询过房屋可以过户。
3、录音，证明中介到被告家，说原告委托协商要被告退钱，被告说房屋再卖出后才能给原告钱。
第三人陈述：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致”、《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，不动产登记机构在办理房屋过户登记时，应当依法审查房屋所有权和土地使用权是否一致。申请人在办理房屋过户登记时，应当提供房屋所有权和房屋所依附的土地使用权权利主体一致的证明材料，即房屋产权证与土地使用权证。原告与被告在申请办理房屋过户登记时，仅提供涉案房屋的房屋产权证，没有提供土地使用权证，第三人无法查明房屋所有权和土地使用权是否一致，暂时不能为原告和被告办理房屋过户登记。
第三人提供证据：证明1份，证明涉案房屋无土地发证记录。
经开庭质证，对原告证据，被告及第三人没有意见。对被告证据，原告对真实性没有意见，对证明内容有异议，证据3是中介与被告方的沟通，不能代表或确认是原告的意思。第三人对被告证据1没意见，对证据2证明内容有意见，咨询内容不清楚，根据法律规定涉案房屋不能办理过户，对证据3不清楚。对第三人证据，原告及被告没有意见。本案证据，当事人对真实性没有意见，本院均予认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
2017年7月10日，甲方（卖方）梁炎奎代谢科与乙方（买方）陈秋如签订房地产买卖合同，约定，甲方自愿将属其所有的座落在贺州市八步区（产权证号0000398号，建筑面积102.74平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产，并愿意在2017年7月10日前预付购房定金1万元给甲方。甲乙双方议定的上述房地产成交价为33万元，乙方分三次付清给甲方。甲方收到乙方第一期款后，乙方有权将该房产权办证到乙方或乙方指定的任何人名下或出售给第三人。座落于贺州市八步区（贺州市房屋登记交易管理中心）登记为谢科单独所有，证号为桂（2016）贺州市不动产权第0000398号，权利类型为房屋（构筑物）所有权，权利性质为划拨/市场化商品房，面积102.74平方米。2017年7月10日，谢科出具“今收到陈秋如购买贺州市八步区购房款14万元，如本人违约不卖房则赔双倍违约金。”的收条。同日梁炎奎出具“今收到陈秋如交来购东宁街3号购房定金1万元”的收条。
2017年9月11日，贺州市国土资源局出具证明：“经查询我局不动产登记信息系统和档案资料，至2017年9月11日11时33分，权利人贺州市房屋交易管理中心（贺州市房屋登记交易管理中心）名下座落于贺州市八步区共壹宗不动产的登记情况如下：无该不动产的土地登记发证记录。”
原、被告因申请办理交易房屋过户被告之因不能提供土地使用权证暂时不能办理而致本案诉讼。
本院认为，原、被告2017年7月10日签订房地产买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。因案涉房屋没有相应土地使用权证，不动产登记部门不予办理过户登记，此非原、被告双方原因造成，原、被告均不构成违约。案涉房屋不能办理过户，原告合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求解除合同，并要求被告返还购房款15万元，有理有据，本院予以支持。被告认为是原告违约，故原告单方解除合同，定金1万元不应退还。被告不能证明原告违约，其上述辩驳主张不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告陈秋如与被告谢科2017年7月10日签订的房地产买卖合同。
二、被告谢科应返还原告陈秋如房款15万元。
案件受理费3300元（原告已预交），由被告谢科负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贺州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按本判决书确定的一审案件受理费同等金额预交上诉费，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蒋又生
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一七年十月二十四日
书 记 员 廖晏求