内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终5740号
上诉人（原审被告、反诉原告）：全晓丽，女，1964年4月28日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：全国良，男，蒙古族，系全晓丽的父亲，住内蒙古自治区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区。
法定代表人：李德华，处长。
委托诉讼代理人：李鑫，内蒙古大川律师事务所律师。
上诉人全晓丽因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处（以下简称房地产管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
全晓丽上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人退还上诉人保证金38600元或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担；3、被上诉人公开在上诉人单位门前张贴律师函，损害了上诉人的尊严，判令被上诉人公开给上诉人赔礼道歉。事实与理由：一、根据军发2016年58号文件，被上诉人的工作人员王思温和杨主任在2016年3月份通知上诉人，口头终止了和上诉人之间的房屋租用关系，要求上诉人搬离租赁的房屋，上诉人在接到通知后，主动找到被上诉人单位负责租赁事项的王思温，请求其收回房屋，但王思温以各种理由刁难上诉人，上诉人主动找到被上诉人主管租用房屋的陈科长，几次沟通没有结果，后又找到被上诉人单位主要领导李德华处长，要求其收回房屋，李处长称要经领导班子决定，在此期间，被上诉人在上诉人门前公开张贴律师函，恐吓上诉人，要求上诉人交纳保证金，上诉人无奈交纳了保证金，因双方租赁关系已经结束，上诉人没有违约，被上诉人理应退还上诉人保证金。被上诉人在上诉人门前张贴律师函的行为损害了上诉人的尊严，应当赔礼道歉。
房地产管理处辩称，上诉人要求退还部分租金，但是至今未将租赁物返还给被上诉人，除了交租金外，对其占有使用至今的费用没有给付，上诉人的上诉理由不能成立。
房地产管理处向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告全晓丽之间的房地产租赁关系；2、判令被告立即腾出原告位于赤峰市××区号的房屋；3、判令被告承担本案的诉讼费。后变更为撤回第1项诉讼请求，增加了自2017年4月1日按月租2916元的标准支付房屋占有使用费到腾出房屋之日止。
全晓丽向一审法院反诉请求：1、反诉人与被反诉人的租赁关系已自然终止并解除，无须提起诉讼，被反诉人无端挑起是非，诉讼费用应由被反诉人承担；2、被反诉人自2016年通知反诉人腾退房屋，反诉人就开始搬家并口头和书面申请腾退房屋，是被反诉人不执行上级文件，强行不让反诉人腾出房屋，且强行收取反诉人保证金；3、反诉人愿意腾退房屋，请求法院依法判令被反诉人退还收取的押金及保证金38600元；4、反诉费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：2014年3月25日，原告房地产管理处与被告全晓丽签订军队房地产租赁合同，合同约定：原告将坐落于赤峰市××区号的房屋租给被告使用，该房屋建筑面积238平方米。租赁用途为仓储。租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。租金总额96000元，其中第一年租金29000元，第二年租金32000元，第三年租金35000元，每年的前十日内交纳。本合同签订后十日内，被告向原告交保证金2000元，并约定如己方不履行合同约定义务，该保证金不予退还。该合同签订后，原、被告如约履行，并未发生争议。2016年2月，中央军委下发关于全面停止有偿服务活动的通知，要求全面停止军队开展对外有偿服务，因双方未对终止履行租赁合同达成一致，房地产管理处于2016年11月30日收取全晓丽保证金35000元，2017年1月18日，房地产管理处以张贴通知的方式通知全晓丽解除租赁合同，腾出房屋，但全晓丽至今未将租赁的房屋交付。诉讼过程中，全晓丽提出反诉，要求房地产管理处退还押金及保证金38600元。房地产管理处认为因全晓丽未按期腾退房屋，保证金应转为房屋租赁费，不予退还。
庭审中，全晓丽未能提供其申请退房房地产管理处拒绝接受的有效证据。
一审法院认为，原告房地产管理处与被告全晓丽签订的军队房地产租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。在合同履行过程中，中央军委于2016年2月下发关于全面停止有偿服务活动的通知，要求全面停止军队开展对外有偿服务，因双方未对终止履行租赁合同达成一致，在全晓丽未交纳第三年租金且继续使用租赁房屋的情况下，房地产管理处于2016年11月30日收取全晓丽保证金35000元并无不妥，现双方签订的军队房地产租赁合同已经到期，在原告房地产管理处明确表示不再继续出租房屋的情况下，全晓丽应在其租赁期届满后立即将租赁物退还给房地产管理处，而继续使用房屋，根据法律规定应视为不定期租赁，原告的诉讼请求及所提供的证据有事实和法律依据，一审法院予以支持。中央军委要求全面停止军队开展对外有偿服务，不能理解为自通知下发后承租人对占有、使用的军产就无偿使用，故反诉原告全晓丽的反诉主张及所提供的证据无事实及法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告全晓丽于本判决生效后立即腾出承租原告中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处坐落于赤峰市××区号的房屋，并自2017年4月1日起按月租2916元的标准支付房屋占有使用费用至腾出房屋时止；二、驳回反诉原告全晓丽的反诉请求。
二审庭审中，全晓丽提交录音资料11份，证明其在2016年3月份以后已经把房屋腾退，到5月份又找陈科长，到9月份又找李德华处长；被上诉人质证称录音模糊不清，无法辨识录音具体内容，基本都是全晓丽单方陈述，不能说明被上诉人拒绝接受出租标的物的事实。因该录音不能显示录音时间，且上诉人自己认可院子占着，盖了很多临时建筑没拆，并未将院落腾退，故对该录音的证明目的本院不予采信。被上诉人提交照片29张，其中2017年9月份拍摄的19张，2018年1月10日拍摄的10张，证明全晓丽没有及时退房，全晓丽质证称，该照片是现场照片，但与本案没有关联性，合同约定租的是房子，东西都是在院子里放着，没占房子。因全晓丽对照片的真实性不持异议，本院对该照片的真实性予以采信。据此本院查明：截至2017年9月份，全晓丽在涉案房屋所在院落中搭建的临时建筑未拆除，存放着玻璃及机器、车辆等物品。
二审诉讼期间，经当事人申请，本院于2018年2月1日进行了现场勘查，经勘查，涉案房屋除有两间尚占用外，其余已经腾退，被上诉人认可该两间房屋是其同意上诉人使用。院内的临时建筑均已拆除，物品均取走。涉案房屋粘贴封条，封条上的时间为2017年9月30日。
上述事实，有照片和现场勘查笔录在卷佐证，足以认定。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。现双方合同已经到期，被上诉人明确表示不同意续租，上诉人应当将房屋腾退给被上诉人，未及时腾退，应当支付实际使用期间的房屋占用费。双方的租赁合同在2017年的3月31日到期，根据被上诉人提供的照片及上诉人的自认，其在2017年9月份尚实际占有使用涉案房屋所在的院落，不能视为其已经完全履行了腾退义务，因此租赁期间发生的租赁费35000元上诉人应当支付，故其要求返还的保证金35000元应为2016年度至2017年度的租金，在上诉人实际占有使用租赁物的情况下，其返还租金的主张不予支持，上诉人称其在2016年就已经将涉案房屋腾退，被上诉人拒不接收，但未能举证证明，故一审法院驳回其要求被上诉人返还保证金35000元的反诉请求正确，本院予以维持。合同期满后，上诉人继续占有使用租赁物直至2017年9月30日被上诉人将涉案房屋贴上封条，其实际占有使用期间发生的占有使用费上诉人应当支付，故一审法院判令其按照2916元的标准支付房屋占有使用费至房屋腾退时止并无不当，本院予以维持。在2006年至2010年期间，上诉人全晓丽共向被上诉人交纳保证金3600元，此款被上诉人应予退还，因上诉人欠付被上诉人实际占有使用费，此款双方可在执行中一并解决。因2017年9月30日被上诉人将涉案房屋贴上封条，视为其已经将房屋收回，且经二审诉讼期间本院组织双方当事人进行现场勘查，发现上诉人将涉案房屋及院落已经腾退，故其无须再履行腾退义务。上诉人全晓丽主张被上诉人在其单位门前张贴律师函对其造成不良影响，应当向其赔礼道歉，该请求系其二审诉讼期间新增加的诉讼请求，二审法院不予审理。
综上所述，因客观事实发生了变化，上诉人的上诉请求中关于房屋已经腾退的主张成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初1944号民事判决第二项；
二、变更内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初1944号民事判决第一项为上诉人全晓丽自2017年4月1日起按月租金2916元的标准支付房屋占有使用费至2017年9月30日。
一审诉讼费90元、反诉费383元，两项合计473元由上诉人全晓丽负担。二审案件受理费865元由上诉人全晓丽负担；邮寄送达费40元由上诉人全晓丽、被上诉人中国人民解放军沈阳军区赤峰房地产管理处各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长徐国坤
审判员其其格
审判员邓宏涛
二〇一八年二月二日
书记员刘应锦