广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初2305号
原告：佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。
负责人：邓舜婷。
委托代理人：蒋月仙，广东正念律师事务所律师。
委托代理人：祝俊。
被告：李荣华，男，汉族，住广东省陆丰市。
被告：佛山市南海凯俐福金属制品有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，注册号：。
法定代表人：李荣华。
以上两被告的共同委托代理人：乔毅韧，广东国慧律师事务所律师。
原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社（以下简称“上亨田经济社”）诉被告李荣华、佛山市南海凯俐福金属制品有限公司（以下简称“凯俐福公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日受理后，由审判员黄小间适用简易程序于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋月仙及两被告的委托代理人乔毅韧到庭参加了诉讼。当事人申请庭外和解，该期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告李荣华于2010年10月28日签订《厂房租赁合同》，约定被告李荣华向原告租赁涉讼厂房物业，总面积6300平方米，其中厂房面积3200平方米，空地面积3100平方米，厂房租金每月每平方米10元、空地租金每月每平方米4元，每三年递增10%，管理费为每年5000元，每年的管理费在该年的6月31日前交纳，租金须于当月15日前交纳，税金由被告李荣华负责；如被告李荣华违约，原告有权向被告李荣华收回所欠租金，被告李荣华在原告地块上所建的建筑物及机械归原告所有，同时须没收押金。合同签订后，涉讼厂房实际由被告李荣华成立并控制的被告凯俐福公司使用。合同签订后，两被告时有迟延交付租金的违约行为，虽经原告多次电话、上门、书面等方式催收租金，但两被告仍长期欠租，累计已超过八个月时间拒绝交纳租金，至2016年1月止共拖欠租金453920元，原告有权解除合同。为此，原告诉诸法院，请求判决：1.解除原告和被告李荣华于2010年10月28日签订的《厂房租赁合同》；2.被告立即搬离涉讼厂房并返还租赁物予原告；3.被告立即向原告支付2015年4月起至2016年1月止拖欠租金453920元及自2016年2月份起至实际搬离涉讼厂房之日止的租金（每月48840元）；4.被告以欠款453920元为基数自2015年1月16日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付迟延付款利息予原告，暂计至起诉之日为12000元；5.被告承担本案的一切诉讼费用。
被告辩称：一、被告并非恶意拖欠租金，《厂房租赁合同》不应解除。2015年10月5日，被告凯俐福公司被水淹，原因是原告擅自将之前被告要求新设的排水口所占土地出租给第三方，致使该排水口被堵塞，原告有过错。双方因此产生纠纷并引发（2015）佛南法民三初字第1639号案。虽然该案判决未支持被告的诉讼请求，但从被告凯俐福公司在该案中提供的录音可以证实新设排水口被堵塞及被告凯俐福公司严重受损的事实。在该案诉讼过程中，被告凯俐福公司发函原告，明确要求所欠租金与原告应承担的赔偿金相抵，具体数额以判决为准。被告欠租出于客观原因，非恶意，不构成根本违约，租赁合同不应解除。二、两被告愿意尽快补足所欠租金，原告的合同目的可以实现，涉讼合同可以继续履行。三、如解除涉讼合同，势必使被告难以维持经营，一则会造成被告难以付清所欠租金，不利于原告的利益，二则被告的工人面临失业，不利于经济和社会和谐稳定。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告举证如下：
1.原告组织机构代码证原件1份、被告身份证、工商公示信息复印件各1份，用以证明当事人的诉讼主体资格。
2.厂房租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间的租赁合同关系及具体合同约定，被告迟延交租的行为已构成违约，违约事实长达一年余，故原告有权解除合同。
3.集体土地使用证原件1份，用以证明涉讼租赁物所在土地的权属情况，土地用途为工业用地，可用于被告经营厂房。
4.南海区里水镇集体组织收据原件1份，用以证明经原告多次以电话、派员到现场、书面函件等多种形式催缴租金，被告于2016年1月29日支付最后一期租金3万元，其余巨额租金未再支付。
5.通知原件1份；
6.解除《厂房租赁合同》通知书原件1份；
7.EMS快递单原件1份及邮件查询证明打印件1份。
证据5-7，用以证明原告多次以书面形式通知被告履行支付租金的义务，但被告不予理会，原告于2016年2月2日提出解除合同的书面通知。
经质证，两被告对证据1-4真实性无异议。对证据6、7有异议，认为该通知并未送达被告。两被告对证据5需要庭后提交书面质证意见，但其未在本院指定期限内提交质证意见。
被告举证如下：
1.律师函复印件1份；
2.EMS快递单原件1份及邮件查询证明复印件1份；
3.（2015）佛南法民三初字第1639号民事判决书原件1份；
4.刻录光盘1张、录音证据内容概要复印件1份。
证据1-4，用以证明被告拖欠租金并非恶意，而是有客观原因，被告准备将本案及另一纠纷处理再进行清算租金；被告在租赁期内受到严重经济损失，故被告于2016年1月29日补交租金时并未全部补足租金；证据3证实在另案中被告认为原告存在过错，原告应向被告进行赔偿，被告并非恶意欠租。
经质证，原告对证据1-3真实性无异议，但认为与本案无关。对证据4有异议，为被告单方制作，且与本案无关。证据1-4也不足以证明被告有拖欠租金的合理理由，被告自2015年1月起拖欠租金长达一年余，自称发生所谓水灾起也已拖欠十个月的租金，拖欠租金恶意明显，构成严重违约。
经审查，两被告对原告证据1-4真实性无异议，原告对两被告证据1-3真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。被告证据4不能证明通话对象，原告对该证据有异议，本院对该证据不予确认。两被告未在本院指定期间内对原告证据5提交质证意见，视为放弃质证权利，本院对该证据予以确认。原告证据6、7能相互印证原告向被告发出解除合同通知其后该通知退回，本院对该事实予以确认。
本院综合原告的陈述及采信的证据，确认以下事实：
佛山市南海区村民小组（土名）“”的土地是工业用地，土地使用权人是原告。
2010年10月，原告与被告李荣华签订《厂房租赁合同》，约定原告将该村土名“”原厂的厂房连空地共6300平方米出租给被告李荣华，其中厂房面积3200平方米，按每月每平方米10元计租，空地为3100平方米，按每月每平方米4元计租，第三年递增10%，其中2013年10月28日到2016年10月27日期间每月租金为48840元；租赁期限为18年；管理费为每年5000元，在该年6月31日前缴交；租金须于当月15日前交纳。
被告李荣华其后以涉讼厂房作为经营地点，成立了被告凯俐福公司。
2015年11月20日，被告凯俐福公司向本院起诉原告上亨田经济社，因厂房于2015年10月被淹而要求上亨田经济社保障凯俐福公司厂房周围排水口的正常排水、赔偿凯俐福公司损失934160元。在诉讼期间，被告凯俐福公司曾于2016年1月20日向原告发函，要求以租金抵扣赔偿款。本院经审理后于2016年3月17日作出（2015）佛南法民三初字第1639号民事判决，判决驳回凯俐福公司的诉讼请求。
原告曾在2015年10月13日向两被告发出通知，认为被告凯俐福公司拖欠租金，要求其在2015年10月19日前缴清。其后被告于2016年2月2日向两被告邮寄发出《解除〈厂房租赁合同〉通知书》，认为两被告长期拖欠租金，故通知其解除合同并要求立即清偿所欠租金。邮件于2016年2月4日退回。
被告李荣华于2016年1月29日向原告支付了2015年部分租金共3万元。
2016年2月2日，原告提起本案诉讼。应诉材料于2016年3月25日送达两被告。
诉讼中，两被告确认自2015年5月起没有支付租金，2015年全年租金总额为586080元，其已支付186000元，只尚400080元，尚未支付2015年的管理费。原告主张2015年全年租金总额为591080元（已含管理费5000元），被告已支付186000元（已含管理费5000元），尚欠405080元，2016年1月份应缴租金为48840元，2015年4月起至2016年1月止拖欠租金合计453920元。
本院认为：原、被告签订合同，原告将厂房及空地进行出租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉讼的厂房未经规划、报建、竣工验收，故涉讼合同中关于租赁厂房的约定违反法律的禁止性规定，依法无效。因涉讼合同中关于租赁厂房的约定无效，故对原告关于租赁厂房的约定的解除请求，本院不予支持。关于租赁空地的约定是双方当事人真实意思给，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告自2015年4月起欠费多月未付，在原告催告后仍未支付，已构成违约，原告享有合同单方解除权。原告起诉要求解除合同的起诉状已于2016年3月25日送达被告，故本院确认双方关于租赁空地的约定已于该日解除。两被告辩称因厂房被淹受损产生诉讼而未及时支付租金，但在被告厂房被淹时其欠款时间已超过5个月，被告的辩解缺乏依据，本院不予采纳。因涉讼合同部分无效、部分已解除，两被告继续占用涉讼合同项下租赁物缺乏合法依据，两被告应予返还。
虽然原、被告关于厂房租赁的约定无效，但被告已实际使用厂房和空地，被告应支付相应使用费。两被告答辩时表示愿意付款，但双方关于欠款数额有争议。双方均确认被告在2015年已付款186000元，被告主张全部用于支付租金，原告则主张其中5000元是用于支付管理费，只有181000元是支付租金。参照双方的约定，2015年期间租赁物每月使用费为48840元，于每月15日前支付，另有每年管理费5000元应于每年6月30日前支付。两被告确认未支付2015年的管理费。现2015年全年场地使用费和管理费的清偿期限均已届满，而双方未能举证证明双方对于债务清偿顺序有约定，因此，被告所支付的186000元应按债务到期先后顺序进行抵充。被告所付186000元只足以抵充2015年1至3月份使用费及4月份部分使用费，尚有4月份使用费9360元及其后使用费未清偿。原告主张先抵充2015年6月30日到期的管理费缺乏依据。原告请求被告支付的至2016年1月止的欠款453920元实际上是包含了2015年4月至2016年1月期间所欠使用费448920元及2015年管理费5000元。两被告在庭审时对该数额亦无异议。上述费用均是被告使用租赁场地时发生的费用，两被告应如数支付予原告。因被告没有按约定期限付款，故应自各笔款项逾期之日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，结合被告于2016年1月29日付款3万元的事实，即2015年4月使用费的利息在2015年4月16日至2016年1月29日期间以本金39360元计算，2016年1月30日起以本金9360元计算；2015年5月至2016年1月各月使用费48840元的利息自各月16日起算；2015年管理费5000元的利息自2015年7月1日起算。2016年2月起至实际返还租赁物止的使用费，两被告仍应以每月48840元的标准支付。对原告超出上述本院支持数额的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社与被告李荣华签订的《厂房租赁合同》中关于租赁空地的约定于2016年3月25日解除；
二、被告李荣华、佛山市南海凯俐福金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区村民小组（土名）“”原厂的厂房连空地返还予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；
三、被告李荣华、佛山市南海凯俐福金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年4月至2016年1月期间的使用费448920元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，其中2015年4月使用费的利息在2015年4月16日至2016年1月29日期间以本金39360元计算，2016年1月30日起以本金9360元计算；2015年5月至2016年1月各月使用费48840元分别自各月16日起算）予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；
四、被告李荣华、佛山市南海凯俐福金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年管理费5000元及利息（以管理费本金5000元自2015年7月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；
五、被告李荣华、佛山市南海凯俐福金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年2月起至实际返还租赁物之日止按48840元／月标准计算的使用费予原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社；
六、驳回原告佛山市南海区里水镇沙涌村上亨田股份合作经济社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4144.4元、财产保全费2849.6元，合共6994元（原告已预交），由被告李荣华、佛山市南海凯俐福金属制品有限公司负担。两被告负担的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。对原告已预交的诉讼费6994元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院退还予原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄小间
二〇一六年六月一日
书记员 彭标文