西安市高陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第00240号
原告焦增利，高陵县鹿苑街办西韩路北段。
委托代理人雷俊杰，陕西和谐法律服务有限公司法律工作者。
被告陕西东方红日置业有限公司（以下简称东方红日公司），住所地：未央区三桥街办和平工业园一号路19号院。
法定代表人李树青，该公司总经理。
被告陕西东方红日置业有限公司高陵分公司（以下简称东方红日高陵分公司），住所地：高陵区鹿歌路东北角。
法定代表人李树青，该公司总经理。
共同委托代理人王鹏，该公司法务部员工。
原告焦增利诉被告陕西东方红日置业有限公司、陕西东方红日置业有限公司高陵分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告焦增利委托代理人雷俊杰，被告陕西东方红日置业有限公司、陕西东方红日置业有限公司高陵分公司委托代理人王鹏到庭参加了本案诉讼，本案现已审理终结。
原告焦增利诉称，2011年4月29日，原被告双方签订商品房买卖合同书，被告将自建的位于高陵县鹿歌路东北角的三泰茗居2栋3单元4层401号房建筑面积135.17平方米，公摊面积18.16平方米。每平方米2441.37元，总价值33万元的商品房出售给了原告。双方按照合同第四条约定，原告一次性支付被告17万元，原告下欠被告16万元，在被告交付房屋时原告一次性付清下欠的16万元。房屋建好后，原告去看房，发现被告已违约将该房屋出售给了他人，剥夺了原告享有该房的权利，违反了合同法第四十条、一百三十五条、一百三十六条、一百三十八条的规定。原告根据合同法一百一十九条及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，被告赔偿原告17万元损失和返还购房款及47个月1%的利息，上述请求共计419900元。原告得知被告将该房出售给别人后，与被告多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的购房合同；2、被告返还原告购房款17万元，并支付自2011年4月29日至2015年3月，每月1%的利息，共计79900元，二被告互负连带清偿责任；3、判令被告陕西东方红日置业有限公司高陵分公司赔偿原告损失17万元，被告陕西东方红日置业有限公司承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，该份商品房买卖合同签署确认单不存在解除的问题，房屋已无法向原告交付，我们只退17万元，驳回原告其他诉讼请求。
经审理查明，2011年4月29日，原告焦增利与被告东方红日公司签订《商品房买卖合同签署确认单》（以下简称《确认单》），《确认单》约定6项：1、双方当事人信息；2、房屋房号面积信息，三泰茗居2栋3单元4层401号房，建筑面积135.17平方米，套内面积117.01平方米，公摊面积18.16平方米；3、房屋价格，每平方米2441.37元，总价值33万元；4、付款方式，买受人于2011年4月29日一次性缴纳购房款17万元，余款16万元后期补齐；5买卖双方在签署本确认单时已对确认单所购房屋的合同相关内容进行确认，买卖双方不得再对合同内容进行变更；6、本确认单自双方签字盖章之日起生效。本确认单一式三份，买受人一份，出卖人两份，均具有同等法律效力。庭审中，原告称2014年11月份发现有人在约定的房屋中装修，故诉至法院维护自己的权利。被告承认无法交付房屋，同意退还17万元。另查明，原告与被告东方红日公司签订《确认单》时，双方买卖标的物为已竣工房屋，被告东方红日公司已取得该标的建筑的预售许可证。东方红日公司与东方红日高陵分公司是总公司与分公司关系，被告称东方红日公司与东方红日高陵分公司在三泰茗居项目销售方面不存在包销关系。
以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同签署确认单》及房款票据等相关证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告东方红日公司订立《确认单》时，标的物为已竣工房屋，且在本案起诉之日以前被告东方红日公司已取得该标的建筑物的预售许可证，故该《确认单》合法有效。被告东方红日公司没有证据证明其催告原告订立书面合同或催告原告缴纳剩余购房款，也没有通过法律途径解除《确认单》，被告擅自行为导致原告合同目的不能实现，应当承担相应法律责任。原告要求被告退还17万元房款并承担损失及“一房二卖”的法律责任。本案的焦点是1、《确认单》未约定违约责任如何计算原告损失；2、是否认定被告行为为“一房二卖”。
关于原告损失如何计算问题。被告东方红日公司依靠其优势地位，与原告签订没有约定订立商品房买卖合同时间、没有违约责任、没有房屋交付时间等内容的《确认单》，致使本案无法确切确认原告损失。本院从双方订立合同目的层面进行目的解释，原告签订《确认单》缴纳大部分房款的行为是为了获得约定的商品房，被告东方红日公司的行为导致原告合同目的不能实现，原告缴纳房款行为则导致原告损失自缴纳房款之日开始，故对原告自订立《确认单》之日起计算损失的主张予以支持，以惩罚被告东方红日公司违背诚实信用原则的行为。对于损失计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，从2004年1月1日起逾期贷款利率从万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%。目前，因各商业银行对商业贷款种类规定不同，商业贷款利率年利率从4.5%到11%之间浮动，且易受国家货币政策影响，为保证裁判文书执行稳定性，本院酌定原告损失计算标准为年利率10%且上浮50%，即按照年利率15%的标准计算原告损失。
关于是否认定被告“一房二卖”的问题。认定“一房二卖”的前提是商品房买卖合同已经订立，《确认单》是否可以被认定商品房买卖合同成为认定“一房二卖”的关键。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。由此可看出《确认单》仅具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等3项内容且不详细。因此，本院认为《确认单》不能认定为商品房买卖合同，故对原告要求被告承担“一房二卖”责任的主张不予支持。
另，被告东方红日公司与被告东方红日高陵分公司为总公司与分公司关系，庭审时未发现双方在三泰茗居项目销售上存在包销关系，且原告仅与被告东方红日公司签订《确认单》，故对原告要求被告东方红日高陵分公司赔偿原告损失17万元且对利息承担连带责任的请求不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第十三条第二款、第二十二条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
一、自判决生效之日起解除原告与被告陕西东方红日置业有限公司签订的《商品房买卖合同签署确认单》；
二、被告陕西东方红日置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告购房款人民币17万元，并按照17万元的年利率15%支付原告自2011年4月29日起至履行完判决之日的损失；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7600元，由被告陕西东方红日置业有限公司承担7100元，原告焦增利承担500元（本案原告预交500元，缓交7100元，履行判决时被告直付高陵区人民法院7100元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 贾红梅
代理审判员 车晓鹏
人民陪审员 胡力文
西安市高陵区人民法院（代章）
二〇一五年九月八日
书 记 员 张 盼