湖北省通山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂通山民二初字第25号
原告阚文婷。
原告阮鹏程。
原告徐立新。
三原告委托代理人盛志刚，湖北开成律师事务所律师。
被告陈荷英。
委托代理人从厚水，湖北自成律师事务所律师。
第三人陈水英。
原告阚文婷、阮鹏程、徐立新与被告陈荷英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。因陈水英与本案有利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼，并于2014年7月4日第二次公开开庭进行了审理。三原告委托代理人盛志刚，被告委托代理人从厚水到庭参加了诉讼，第三人陈水英经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告阚文婷、阮鹏程、徐立新诉称：2007年从某思和陈水英合伙购买原通山县种子公司所有的楼房。同年8月20日，从某思、陈水英与被告陈荷英（陈水英胞妹）签订该楼房部分房屋的租赁协议，租赁期为五年。2010年2月24日，三方又续订了租赁协议。协议约定：陈荷英在第一份租赁协议期满后若续租，租赁期五年，租金以60000元为基数，每年按6000元递增，租金从某思和陈水英各得50%，各自收取，陈荷英应在当年8月15日前交付租金，逾期未交则每天承担500元违约金。2012年9月7日，经通山县人民法院民事判决：从某思和陈水英共有的该出租房屋产权归从某思所有。同年11月20日，该民事判决发生效力。2013年3月从某思将该房屋出卖给三原告，办理了过户手续。据此协议2012年8月20日至2012年11月19日前租金由三原告和陈水英各收取一半（租金7644元），2012年11月20日至2013年8月19日期间租金由三原告收取（租金44712元）。然而被告陈荷英至今未向三原告支付租金。特诉请人民法院判令被告陈荷英支付拖欠租金52356元，承担违约金20000元；解除三原告与被告事实上租赁合同（在诉讼过程中原告已撤回该项诉讼请求）；由被告负担本案诉讼费用。
三原告为证明自己的诉讼请求成立，在法定举证期限内向本院提交了如下证据：
证据一、2010年2月24日，从某思、陈水英与陈荷英签订租房协议一份。以证明三方形成房屋租赁的民事法律关系的事实。
证据二、通山县人民法院（2012）鄂通山民一初字第00053号民事判决书、53号法律文书生效确认书二份。以证明从某思于2012年11月20日起取得该租赁房屋的全部产权的事实。
证据三、2013年3月21日，从某思与三原告签订房屋转让协议，通山房权证通羊镇字第0291**号房权证、通国用（2013）第0067号土地证三份。以证明三原告依法取得房屋所有权和土地使用权的事实。
证据四、2013年4月13日，从某思与三原告签订幼儿园房屋租金收取补充协议书、从某思向陈荷英发出告知书二份。以证明2012年8月20日至2013年8月19日期间从某思应得的租金转由三原告收取的事实。
被告陈荷英辩称：一、按照惯例该房屋每年租金均由陈水英夫妇收取后，再转付给从某思。答辩人已将2012年8月至2013年8月租金交付给收取租金的陈水英夫妇。二、三原告主张的债权无法律依据，应在2013年4月8日答辩人收到从某思书面支付租金的通知后，当即询问陈水英夫妇已给付租金为何未转付从某思。陈水英丈夫黄某源答复：按惯例收取租金后，通过邮政储蓄银行汇30000元给从某思，但从某思拒领，该款退回。得知该情况后，答辩人便将退汇凭证和陈水英收取租金收据以快递寄给从某思，表明答辩人已支付了租金。据此二点，三原告向答辩人主张债权诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回三原告的诉讼请求。
被告陈荷英为了反驳原告的诉讼请求，亦向本院提交了相关证据：
证据一、2012年8月18日，经手人陈水英开出收取租金的收据一份。以证明陈荷英向陈水英支付了该房屋租金60000元的事实。
证据二、中国邮政储蓄银行取款通知单一份。以证明陈水英丈夫黄某源将归从某思应得一半租金30000元汇给从某思后被退回的事实。
证据三、2013年1月30日，通山县人民法院下发的通知书一份。以证明在法院通知下发前该房屋租金已支付的事实。
证据四、2013年4月8日，从某思向陈荷英发出通知一份。以证明2013年4月8日从某思才通知答辩人交付租金的事实。
证据五、省内荆楚快件一份。以证明陈荷英向从某思寄出租金收据和退汇凭证，并不欠租金的事实。
第三人陈水英辩称：本人不具第三人的诉讼主体。理由为一、陈荷英交付租金时间发生在三原告获得租赁房屋产权之前，而本人作为共同出租人按照惯例收取租金，与三原告不存在关联性；二、本人收取租金是否给付从某思属于二人之间纠纷，即使协商不成，也应由从某思另行主张权利；三、从某思与三原告之间约定对本人不产生约束力，况且三原告也没有向本人主张合同债权，不应追加本人作为第三人参加诉讼。请求法院撤销对本人作为第三人参加诉讼的通知。
第三人陈水英未向本院提交证据。
对于三原告提交的证据，被告陈荷英质证认为，证据一真实性无异议，但我方已在2012年8月18日交付了租金；证据二、证据三、证据四的真实性无异议。第三人陈水英未到庭进行质证。
本院认为，原被告之间对原告提交四份证据真实性均无异议，应作为有效证据予以采信。
对于被告陈荷英提交的证据，三原告质证认为，证据一真实性有异议，因为陈荷英与陈水英属于胞姐妹关系，不能因此证明被告陈荷英已支付了租金的事实；证据二我方不知道陈荷英已交付30000元租金的事实；证据三租金收取对象应属于从某思；证据四真实性无异议；证据五不能证明被告履行了交付租金的事实。第三人陈水英未到庭质证。
本院认为，证据一属于第三人陈水英开出的收取租金的原始收据，对其真实性应予采信；证据二属于邮政储蓄银行的取款通知单，可证明汇款行为，应予采信；证据三属于本院发出通知书，可证明本案有关事实，应予采信；证据四属于案外人从某思向被告陈荷英发出关于产权变更、租金收取的书面通知，被告承认已收到此通知，对其真实性应予采信；证据五属于邮政快递，对其真实性应予采信。
2014年4月22日，本院依法对案外人从某思、陈浩波作了询问调查笔录一份，从某思、陈浩波称：从某思的租金3万元并未委托陈水英收取；陈荷英当时寄了份6万元收据给从某思，从某思即已向陈荷英表明租金只能由自己收取。对该笔录三原告质证认为无异议，表示认可；被告质证认为作证内容有异议：一是邮政银行已通知了案外人从某思，但其未领取汇款才退回；二是法院判决与被告陈荷英无关联性，且我方履行了给付租金的义务。
本院认为，该份笔录依法调取，应予采信。
根据双方在法庭上的陈述及上述确认的有效证据，本院可确认如下事实：
2007年4月26日，第三人陈水英和案外人从某思各出资650000元，合伙购买原通山县种子公司位于通山县通羊镇新城社区临街综合楼一幢，产权属二人同等共有。一楼六个门面对外出租，双方各得一半租金。二至四楼二人合伙开办通山县某某实验幼儿园。2010年2月24日，案外人从某思和第三人陈水英作出出租方，被告陈荷英作为承租方，签订了一份租房协议，协议约定：一、从某思、陈水英各占该房50%产权，租金各得50%，各自收取；二、2012年8月19日前的租金已交清，如陈荷英续租，租赁期为五年，后续租以60000元为基数，每年按6000元递增，承租方应在当年8月15日前将租金交于出租方或委托人，逾期不付，承租方按每天500元违约金支付出租方。
2012年3月，案外人从某思、陈浩波以请求分割与第三人陈水英共有房产为由向本院提起诉讼，本院于2012年9月7日作出（2012）鄂通山民一初字第00053号民事判决书：一、从某思、陈浩波与陈水英共有的原通山县种子公司四层综合楼的房地产所有权归从某思、陈浩波所有；二、从某思、陈浩波付陈水英、黄某源应得房屋份额价款203.075万元。2012年11月20日该判决发生法律效力。2013年1月30日，本院向各租赁户发出关于该房屋所有权变更给从某思、陈浩波，房屋租金归从某思、陈浩波收取的通知书。
2013年3月21日，案外人从某思与三原告签订房屋转让协议一份，协议约定：从某思以406.15万元价格转让从某思与陈水英原共有房地产；从某思将2010年2月24日签订的租房协议一并转给三原告。2013年4月13日，从某思与三原告再次签订了“幼儿园房屋租金收取补充协议书”，双方约定，从2012年8月20日至2013年3月21日房屋租金由三原告收取，2013年3月21日以后房屋租金都由三原告收取。2012年8月18日，被告陈荷英向第三人陈水英交付了2012年8月20日至2013年8月19日期间租金60000元。2013年1月22日，第三人陈水英之丈夫黄某源向案外人从某思通过邮政储蓄银行汇出租金30000元，后该款从某思未予领取被退回。2013年4月11日，被告陈荷英以邮政快递向案外人从某思寄出“房屋租金收据”。2013年4月8日，案外人从某思向被告陈荷英发出通知：该承租房地产所有权归从某思，并告知了租金支付数额及方式。2013年4月18日，案外人从某思向被告陈荷英发出告知书：承租房屋所有权变更，2010年2月24日与你签订租赁合同已转让持证共有人，期间租金由持证共有人享有收取。2013年8月20日以后的租金，被告陈荷英已交付三原告，但原、被告对2012年8月20日至2013年8月19日一年的租金发生争议。
2014年1月8日，三原告以被告陈荷英拖欠房屋租金为由向本院提起诉讼，请求法院判令被告陈荷英支付2012年8月20日至2013年8月19日期间租金52356元，承担违约金20000元，解除三原告与被告事实上租赁合同，并承担本案诉讼费用。但在诉讼过程中，三原告撤回了解除租赁合同的诉讼请求。
本院认为：从某思、第三人陈水英与被告陈荷英于2010年2月24日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。按该合同约定，被告陈荷英应于2012年8月15日分别付从某思、第三人陈水英自2012年8月20日至2013年8月19日止一年的租金各3万元，在合同履行过程中，被告陈荷英将该一年的租金合计6万元全部交付给第三人陈水英，而未直接给付从某思3万元，被告亦无证据证明从某思已委托第三人陈水英收取，故被告陈荷英属履行对象错误，故应承担继续履行的责任，且因从某思已将该租金债权转移给原告阚文婷、阮鹏程、徐立新，故应由被告陈荷英给付三原告租金3万元。对被告陈荷英辩称其已支付第三人陈水英6万元，已不欠租金的理由，本院不予支持，对其已多付第三人陈水英的3万元，可由被告陈荷英另行向第三人陈水英主张权利。对三原告提出的从某思已于2012年11月20日取得出租房屋的全部产权，2012年11月20日至2013年8月19日止的租金应全部由三原告享有的请求，因被告陈荷英于出租房屋所有权变更前即已将第三人陈水英按约应得的租金给付第三人陈水英，故被告不应再承担该部分租金的给付责任，对该部分租金陈水英多得的部分可由从某思另行以不当得利为由向第三人陈水英主张权利。对三原告提出违约金的诉讼请求，因被告并无恶意违约行为，故不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、由被告陈荷英于判决生效后10日内给付原告阚文婷、阮鹏程、徐立新租金3万元。
二、驳回原告阚文婷、阮鹏程、徐立新的其他诉讼请求。
本案受理费1609元，由被告陈荷英负担805元，三原告共同负担804元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁温泉支行，帐号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 阮洋溢
审 判 员 何 卫
人民陪审员 黄有美
二〇一四年八月十一日
书 记 员 郑 芬
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。