上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初27389号原告：上海庞犇餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：赵顺德，总经理。委托诉讼代理人：严峻，男。委托诉讼代理人：方家霖，上海市中广律师事务所律师。被告：上海金烁实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：阮震，董事长。委托诉讼代理人：郑卫彤、杨根水，上海浦银律师事务所律师。被告：上海绿地北虹置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航、郑浩，上海欧博律师事务所律师。原告上海庞犇餐饮管理有限公司(以下简称庞犇公司)与被告上海金烁实业有限公司(以下简称金烁公司)、上海绿地北虹置业有限公司(以下简称绿地公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庞犇公司的法定代表人赵顺德及委托诉讼代理人方家霖、被告金烁公司的委托诉讼代理人杨根水、被告绿地公司的委托诉讼代理人还航、郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞犇公司向本院提出诉讼请求：1.确认庞犇公司与金烁公司签订的《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)无效；2.金烁公司赔偿庞犇公司装修等损失合计68万元；3.金烁公司返还庞犇公司押金、租赁保证金等合计33万元；4.绿地公司对金烁公司上述债务承担连带赔偿责任。诉讼过程中，庞犇公司变更诉讼请求为：1.判令庞犇公司与金烁公司签订的租赁合同于2016年5月1日解除；2.金烁公司赔偿庞犇公司装修装潢损失481,680元；3.金烁公司返还庞犇公司已收取的物业管理费61,000元、租赁保证金97,410元、物业管理费押金45,750元；4.金烁公司支付庞犇公司违约金97,410元；5.绿地公司对金烁公司上述债务承担连带保证责任；6.评估费22,500元由金烁公司、绿地公司负担。事实和理由：2015年9月25日，金烁公司与庞犇公司签订租赁合同，将上海市东大名路XXX号F1-F3“北外滩法国中心”商场(以下简称东大名路XXX号商场)内F202、F203商铺(以下简称系争商铺)出租给庞犇公司用于经营餐饮(火锅)。但金烁公司与产权人绿地公司隐瞒了东大名路XXX号商场未通过竣工环境保护及消防验收的情况，绿地公司为此于2016年4月1日受到环保部门的行政处罚，且至今也未办理排污许可证，导致庞犇公司于2016年4月中旬起停止营业，此后因与劳动者的劳动争议纠纷，2016年9月中旬左右断断续续营业了两周之后停业至今。根据租赁合同约定，因金烁公司责任导致庞犇公司连续超过30日不能正常对外营业的，庞犇公司有权书面通知对方解除合同，违反合同的一方应当向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金。在环保部门作出行政处罚后，庞犇公司给予一个月的宽限期，但金烁公司和绿地公司仍未能办理相关手续，此外，因金烁公司拖欠绿地公司租金，绿地公司通知各商铺金烁公司没有转租资格，故庞犇公司要求解除合同，解除日期为2016年5月1日。租赁合同的解除是因为金烁公司的违约行为，要求金烁公司赔偿装修装潢损失及支付违约金，并退还租赁保证金及物业管理费押金。因东大名路XXX号商场没有物业进行管理，故要求退还已交纳的免租期内的物业管理费。系争商铺是绿地公司交由金烁公司转租，且东大名路XXX号商场未通过竣工环境保护验收的责任在绿地公司，故要求绿地公司承担连带责任。金烁公司辩称，金烁公司将系争商铺交付庞犇公司后，庞犇公司已正式营业，且通过了环境保护验收和消防安全检查，不存在经营的障碍，庞犇公司实际经营至2016年10月。系争商铺所在建筑已通过消防安全检查及竣工环境保护验收，租赁合同不存在继续履行的障碍，因庞犇公司坚持要求解除合同，且明确表示不再履行合同，现同意解除租赁合同，但应当以系争商铺交接时间即2017年5月25日作为合同解除日期。租赁合同解除的原因并非金烁公司违约，而是庞犇公司因经营不善单方面要求解除合同，不同意赔偿庞犇公司主张的装修装潢损失，不同意退还物业管理费及支付违约金。庞犇公司仅支付了第一期物业管理费及租金，庞犇公司缴纳的租赁保证金及物业管理费押金用于冲抵庞犇公司欠付的租金及物业管理费。绿地公司辩称，本案所涉是庞犇公司与金烁公司之间的租赁合同纠纷，绿地公司与庞犇公司不存在合同关系，绿地公司与金烁公司之间的关系与本案无关，不同意承担连带责任。本院经审理认定事实如下：东大名路XXX号商场所属的绿地浦创国际广场(暂名)项目产权人原为绿地地产集团有限公司，后变更为绿地公司。金烁公司与绿地公司于2014年4月签订《公平路项目房屋租赁合同》，约定绿地公司将上海市东大名路1幢988号F1-F3房屋(建筑面积10,217.36平方米)出租给金烁公司用于商业用途，租赁期限15年，自2015年3月1日至2030年2月28日；金烁公司在租赁期内因经营需要，可自主对租赁物的全部或部分进行转租，非经绿地公司事先书面同意，不得将该房屋整体转租给任何第三方，金烁公司自行承担转租行为的全部责任，且转租期限不得超过本合同的租赁期。2014年12月19日，绿地浦创国际广场(暂名)项目获得上海市环境保护局(以下简称市环保局)的试运行审批，试运行限期至2015年3月18日。2014年12月25日，绿地浦创商务大厦建设工程经上海市消防局消防验收合格。2015年9月25日，金烁公司为甲方、庞犇公司的发起人赵顺德为乙方，双方签订租赁合同，约定乙方向甲方承租东大名路XXX号商场内的系争商铺，计租面积305平方米，用于经营餐饮(火锅)；租赁期5年，自2015年10月8日至2020年10月7日，其中2015年10月8日至2016年1月7日为免租期；租金、物业管理费每2个月一付，先付后用，前两年租金每月32,470元，物业管理费每月每平方米50元；租赁保证金97,410元，物业管理费押金45,750元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金，除用以抵充合同约定应由乙方承担的租金、水、电、物业管理费等费用外，剩余部分由甲方在双方结算全部费用，且乙方注销或变更以系争商铺为注册地址的工商登记后的10日内无息归还乙方；如因乙方原因导致合同解除，甲方不退还租赁保证金及物业管理费押金；租赁期间内系争商铺发生的水、电、煤气、物业管理费等费用由乙方承担。合同9-3条约定非因甲方原因导致合同解除或终止，乙方在系争商铺内的全部装饰装修物归甲方所有，甲方无需就此对乙方进行补偿。合同13-2条约定有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，违约一方应向另一方支付相当于3个月租金标准的违约金，其中第(1)项情形为甲方交房且乙方正常营业后，由于甲方责任致使乙方连续超过30天不能正常对外营业的。合同签订后，金烁公司于2015年10月8日向赵顺德交付了系争商铺。庞犇公司成立后，由其实际履行与金烁公司之间的租赁合同。庞犇公司向金烁公司支付了租赁保证金97,410元、物业管理费押金45,750元、2016年1月8日至2016年3月7日期间的租金64,940元、2015年10月8日至2016年2月7日期间的物业管理费合计61,000元。庞犇公司未再支付此后的租金及物业管理费。2015年12月14日，上海市虹口区公安消防支队(以下简称虹口消防支队)向金烁公司出具建设工程消防验收意见书，认定东大名路XXX号商场内装修建设工程消防验收合格，同时明确此场所属于公众聚集场所，在投入使用、营业前应申请消防安全检查。2016年1月5日，虹口消防支队受理了金烁公司申请的营业前消防安全检查，并于1月14日出具合格证。2016年1月22日，庞犇公司取得虹口消防支队出具的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。庞犇公司对系争商铺进行装修后开设了“牛皇蟹后”火锅店，取得了卫生、环评等审批，并实际进行经营。2016年4月1日，因绿地浦创国际广场(暂名)项目存在建设项目需要配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程正式投入使用的行为违反了相关规定，市环保局对绿地公司作出责令停止该项目使用及罚款65,000元的行政处罚。庞犇公司曾于2016年7月7日向本院起诉要求确认与金烁公司签订的租赁合同无效，并要求金烁公司、绿地公司赔偿损失等，后因故撤诉。2016年7月13日，市环保局对绿地浦创国际广场(暂名)项目的竣工环境保护验收作出合格的审批意见。后，庞犇公司再次诉至本院，要求判如所请。审理中，金烁公司向本院提出反诉，要求庞犇公司支付系争商铺2016年3月8日至2016年11月7日期间的租金259,760元及相应的违约金、2016年2月8日至2016年10月7日期间的物业管理费122,000元、2016年1月至8月期间的水电费36,330.35元，后向本院申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。金烁公司于2017年3月15日的庭审中同意解除租赁合同。在本院主持下，庞犇公司于2017年5月25日撤走系争商铺内的设备、物品，与金烁公司办理了系争商铺的交接手续，金烁公司收回了系争商铺。审理中，根据庞犇公司申请，上海市高级人民法院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争商铺内的装修残值进行评估。鉴定意见为房屋装修工程造价为481,680元，装修残值的计算折旧率为77.64%。“其他说明”载明根据金烁公司陈述计算，地砖采用水泥砂浆未采用粘结剂铺贴扣除造价费用633元，如何取舍由法院裁决。鉴定费22,500元，由庞犇公司垫付。庞犇公司、金烁公司、绿地公司认可装修工程造价481,680元，对于鉴定意见均无异议。审理中，绿地公司提供庞犇公司于2016年9月27日开具的餐饮费发票1份，用以证明庞犇公司当时仍在营业。以上事实由《公平路项目房屋租赁合同》、《同意转租证明》、租赁合同、上海市消防局建设工程消防验收意见书、虹口消防支队建设工程消防验收意见书、市环保局关于绿地浦创国际广场(暂名)项目试运行的审批意见、市环保局关于绿地浦创国际广场(暂名)竣工环境保护验收的审批意见、市环保局行政处罚决定书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、餐饮费发票及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。赵顺德作为庞犇公司的发起人与金烁公司签订了租赁合同，庞犇公司成立后对该合同予以确认并且实际履行该合同义务，金烁公司对此亦予认可，故租赁合同对庞犇公司具有约束力。租赁合同系当事人真实意思表示，双方均应恪守诚信，按约履行。庞犇公司起诉要求解除合同，并要求以绿地公司受到市环保局行政处罚之日后1个月即2016年5月1日作为合同解除之日，但庞犇公司并未提供证据证明其向金烁公司发出了解除合同的通知，且即便庞犇公司发出单方解除合同的通知，该通知是否产生合同解除的效力也有待确定，故庞犇公司关于合同解除时间为2016年5月1日的意见本院不予采纳。本院认为，系争商铺自2016年1月8日开始计租，此时金烁公司已经通过了系争商铺所在的东大名路XXX号商场内装修建设工程消防验收，金烁公司又于2016年1月14日取得该商场投入使用、营业前消防安全检查合格证，而庞犇公司也于2016年1月22日取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，此后庞犇公司取得了卫生、环评等审批，正常经营了一段时间。但是2016年4月1日，因绿地浦创国际广场(暂名)项目配套建设的环境保护设施未经验收，主体工程即正式投入使用违反相关规定，被市环保局责令停止该项目使用，该情况对于系争商铺的正常使用和经营确实会产生影响，庞犇公司提出解除合同确属事出有因。但诉讼过程中绿地浦创国际广场(暂名)项目已于2016年7月13日通过了竣工环境保护验收合格的审批，此时系争商铺正常使用、经营已不存在障碍，庞犇公司不愿意继续履行合同，要求解除合同，金烁公司于2017年3月15日予以同意，鉴于双方对解除合同意见一致，故本院以2017年3月15日作为合同解除之日。因合同解除并非金烁公司恶意违约所造成，庞犇公司要求金烁公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于合同解除不能完全归责于庞犇公司与金烁公司任何一方，就庞犇公司主张的装修装潢损失，本院根据公平原则，综合考虑合同解除情况、系争商铺的使用情况、装修工程造价、折旧率等因素，对庞犇公司主张的损失金额酌情予以确定。关于庞犇公司已支付的物业管理费，庞犇公司主张东大名路XXX号商场没有物业进行管理，并无充分依据，因租赁合同约定物业管理费由庞犇公司承担，且庞犇公司当时已对系争商铺实际占有使用，也按约向金烁公司支付了4个月物业管理费，此后庞犇公司开业经营至绿地浦创国际广场(暂名)项目竣工环境保护验收合格之后，故本院对于庞犇公司要求金烁公司返还物业管理费的诉讼请求不予支持。关于租赁保证金，租赁合同约定除用于抵充合同约定应由庞犇公司承担的租金、水电费、物业管理费等费用外，剩余部分应在双方结算后且庞犇公司注销或变更以系争商铺为注册地址的工商登记后10日内退还，现庞犇公司登记的住所地仍在系争商铺内，且金烁公司表示尚有租金、物业管理费等款项未结清，故租赁保证金可在最终结算费用中予以抵扣。庞犇公司要求返还租赁保证金的条件尚未成就，本院对该请求不予支持。对于庞犇公司要求退还物业管理费押金的诉请，因租赁合同未约定应抵扣物业管理费押金的情形，故该款项金烁公司应返还给庞犇公司。绿地公司作为系争商铺所属的绿地浦创国际广场(暂名)项目的权利人，与庞犇公司不存在合同关系，庞犇公司要求绿地公司承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，判决如下：一、原告上海庞犇餐饮管理有限公司与被告上海金烁实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月15日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海金烁实业有限公司赔偿原告上海庞犇餐饮管理有限公司装修装潢损失74,795元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海金烁实业有限公司返还原告上海庞犇餐饮管理有限公司物业管理费押金45,750元；四、驳回原告上海庞犇餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,291元，由原告上海庞犇餐饮管理有限公司负担10,580元，被告上海金烁实业有限公司负担2,711元；鉴定费22,500元，由原告上海庞犇餐饮管理有限公司负担21,000元，被告上海金烁实业有限公司负担4,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌审 判 员  尹 灿人民陪审员  顾嘉祯二〇一七年九月一日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。