济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）历商初字第1191号
原告张伟东，男，1969年2月2日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李国春，山东博瀚源律师事务所律师。
委托代理人王宗军，山东博瀚源律师事务所律师。
被告济南正大建业发展有限公司，住所地济南市，组织机构代码26434890-8。
法定代表人郑焕刚，董事长。
委托代理人孟晓转，女，1976年10月6日出生，汉族，济南正大建业发展有限公司员工，住济南市。
原告张伟东与被告济南正大建业发展有限公司（以下简称济南正大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张伟东的委托代理人李国春、王宗军，被告济南正大公司的委托代理人孟晓转到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张伟东诉称，原、被告双方于2008年8月14日签订一份《济南市商品房买卖合同》，合同约定：张伟东购买济南正大公司开发建设的位于历下区浆水泉路西侧的正大城市花园二期4号楼5单元402室；济南正大公司应当在2009年3月31日前，将商品房交付给张伟东使用；济南正大公司应当在商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记须由济南正大公司提供的资料报产权登记机关备案；因济南正大公司的责任，张伟东不能在规定期限内取得房地产权属证书的，且张伟东不退房的，济南正大公司按已付房价的1.5%向张伟东支付违约金。合同签订后，张伟东依约向济南正大公司支付了全部房款，济南正大公司亦按合同约定向张伟东交付了房屋。济南正大公司按合同约定的期限具备为张伟东办理房屋产权证书的情况下，拒不为张伟东办理房屋产权证书。经张伟东多次催促，济南正大公司才于2010年12月5日向张伟东出具购房发票一张。但济南正大公司又要求张伟东先履行缴纳房契税才为其办理房权证书，张伟东按济南正大公司要求于2010年12月31日依法缴纳了购房契税后，济南正大公司仍不给张伟东办理相关产权登记，致使张伟东一直无法取得房屋权属证书。为此，张伟东要求：1、济南正大公司立即为张伟东办理产权证书；2、济南正大公司承担逾期办理产权登记的违约金7861元；3、诉讼费用由济南正大公司负担。后张伟东变更诉讼请求为：1、被告济南正大公司按银行同期贷款利率支付逾期办理产权登记的违约金（自2010年3月27日计算至本案判决生效之日）；2、诉讼费用由被告济南正大公司负担。
原告张伟东为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、济南市商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖关系的事实及济南正大公司承诺办理房产权属证书的时间及相应的违约责任；
证据2、购房发票，证明济南正大公司于2010年12月5日向张伟东出具购房发票；
证据3、中华人民共和国契税完税证，证明张伟东于2010年12月31日已经完成应交纳的房屋契税。
被告济南正大公司辩称，张伟东主张的违约金已超过诉讼时效，根据原、被告之间的商品房买卖合同约定，济南正大公司应当在2010年2月26日之前为张伟东办理权属登记备案，逾期按已付房款的1.5%支付违约金，自2010年2月26日起，张伟东应当知道其权利受到侵害，按照民事诉讼法的规定，应当在其后的二年内即在2012年2月26日之前向济南正大公司主张支付违约金或向人民法院提起诉讼，张伟东起诉的日期明显已过法律规定的诉讼时效。张伟东主张违约金调整为按同期银行贷款利率计算无事实和法律依据，首先，法律规定违约金过低为调整的前提，本案原、被告对于济南正大公司造成的逾期办理房产证的违约金约定为购房款的1.5%，该约定不属于过低的情形，其次，法律规定违约金调整的情形应该是低于造成的损失，结合本案的情形，张伟东提交证据的情况，不能证明实际损失的产生，不符合法律规定的违约金调整的情形。综上所述，请求驳回张伟东的诉讼请求。
被告济南正大公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：
证据1、合作协议书一份，证明该涉诉房屋是由济南正大公司、山东友谊集团有限责任公司及济南金众成实业有限公司联合开发。
经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：
2008年8月14日，张伟东与济南正大公司签订商品房买卖合同，约定由张伟东购买位于济南市历下区浆水泉路西侧正大城市花园二期4号楼5单元402室的涉诉房屋。合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。合同签订后，张伟东按约定付清了购房款524090元，济南正大公司于2009年3月31日交付了涉诉房屋。
涉诉房屋系济南正大公司与山东友谊集团有限责任公司（以下简称山东友谊集团）联合开发，双方于2005年3月2日签订了合作协议，根据协议约定，济南正大公司有权出售涉诉房屋。涉诉房屋的商品房预售许可证号为济建开预许字第（2008）168号，证载建设单位为山东友谊集团。在本案审理期间，济南正大公司或山东友谊集团尚未将办理涉诉房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉诉房屋尚未办理初始登记和转移登记。
本院认为，因涉诉房屋具备合法的建设及销售依据，且联合开发方建设单位山东友谊集团同意济南正大公司销售涉诉房屋，故张伟东与济南正大公司自愿签订的商品房买卖合同合法有效。涉诉房屋于2009年3月31日交付，按照约定，济南正大公司应在360日内将办理涉诉房屋权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，济南正大公司未在约定的时期内履行备案义务，已构成违约。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。根据以上规定，合同已约定违约金的数额为已付房款的1.5%，张伟东若认为该违约金的数额明显过低并要求调整违约金的计算方式，应对济南正大公司违约行为给其造成的损失数额进行举证。张伟东未能举证证明济南正大公司逾期报备产权登记资料给其造成的损失数额，故本院对张伟东要求调高违约金的请求不予支持，但济南正大公司应按合同约定支付张伟东已付房款1.5%的违约金524090元×1.5%=7861.35元。
因济南正大公司的违约行为处于持续状态，本院对济南正大公司认为张伟东的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解不予采纳。因合同约定的违约金系固定数额，该违约金不以违约天数计算，且济南正大公司的违约行为一直持续，故对于济南正大公司认为2011年政府的政策变化造成迟延办证，济南正大公司应减免责任的辩解意见，本院亦不予采纳。因本案争议系济南正大公司的违约行为造成，故案件受理费应由济南正大公司负担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，经本院审委会研究，判决如下：
一、被告济南正大建业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张伟东违约金7861.35元；
二、驳回原告张伟东超出部分的诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2500元，由被告济南正大建业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 阴 悦
人民陪审员 李贵生
人民陪审员 李荣伟
二〇一四年五月十三日
书 记 员 吕纯纯