上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初20045号原告：薛青，女，1967年3月16日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：李晓江，男，1962年5月28日出生，汉族，户籍地新疆克拉玛依市。原告薛青与被告李晓江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛青、被告李晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛青向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还自2016年3月10日至2016年7月31日期间的租金人民币(以下币种均为人民币)23,333元；2、判令被告返还押金5,000元；3、判令被告支付原告宾馆住宿费287元、电力公司补表费用100元；4、判令被告按年租金6万元的30%支付原告违约金18,000元。事实和理由：原告与被告于2014年11月28日签订房屋租赁合同，合同约定原告向被告租赁上海市虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)房屋，租赁期限自2014年12月1日至2016年7月30日，月租金5,000元，原告支付被告房屋租金至2016年7月31日。因租金上涨，原告与同事一起租住使用系争房屋，同事从事的是上门提供按摩服务，在系争房屋内并未营业。2016年3月被告前往原告处协商终止租赁合同，但因被告未退回租金及押金，所以原告并未搬离系争房屋。2016年3月12日被告拆除了水表和电表，当日原告只能在外开房洗澡，2016年3月15日原告补装电表花费100元。租赁合同到期后原告搬离系争房屋。因被告违约，故要求按照租金标准的30%要求被告支付违约金，故起诉至法院。被告李晓江辩称，不同意原告诉讼请求。系争房屋产权人系被告妻子及儿子，被告妻子授权被告出租系争房屋。被告与原告签订房屋租赁合同，约定被告向原告出租上海市虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告房屋租金支付至2016年7月31日，并支付了押金5,000元。原告租赁系争房屋后将房屋交给其他人使用，系争房屋的性质是居住，但被告在2016年3月发现系争房屋用于按摩使用了。2016年3月被告在系争房屋内有其他人，于是报警，后经协商，案外人同意搬离房屋，但最终未按协商的时间搬离系争房屋。因原告拖欠了水费、电费，所以被告申请了断水、断电，原告在停水后仍安装了水表。原告直至2016年7月17日才搬离系争房屋，由被告垫付的水电费应当由原告支付。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋为产权房，权利人系案外人李某1、李某2，分别是被告的妻子、儿子。被告受李某1委托将系争房屋对外出租。2014年11月28日，原告与被告签订房屋出租合同，约定被告将上海市虹口区临平路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给原告使用。合同约定被告于2014年12月1日前向乙方交付系争房屋。房屋租赁期限自2014年12月1日起至2016年7月30日止，房屋月租金为5,000元，租金一年一付。被告交付房屋时，原告应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即5,000元。合同第10.5条约定：“如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。”房屋租赁合同签订后，系争房屋由原告及其同事使用，2016年3月5日被告与原告同事陈晓纯协商解除房屋租赁合同，约定原告搬离系争房屋，被告退还房屋、押金。嗣后原、被告均未按协商内容履行。原告向被告支付租金至2016年7月31日，并支付押金5,000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，故已依法成立。系争房屋登记于案外人李某1、李某2名下，李某1系被告的妻子，李某1已出具委托书委托被告出租该房屋，李某2系被告之子，且该合同已实际履行，亦不违反法律、行政法规，故该合同应属合法有效，对双方均具有法律约束力。对于本案争议焦点，本院认定如下：第一，被告主张原告改变系争房屋用途，在系争房屋内进行按摩经营活动，但未提供证据，故本院不予采纳。被告还主张原告未经其同意将系争房屋转租。原告对此解释为该房屋由其与同事居住，不存在群组。根据被告提供的居委会证明，通讯录等证据，虽可确定除原告之外，有案外人居某某系争房屋内，但无法证明原告将该房屋转租及群租的事实，故本院对此亦不予采纳。第二，关于租金。被告虽于2016年3月与原告同事协商解除同，但双方均未按照协商内容履行，原告在庭审中确认于合同期满之日即2016年7月31日搬离系争房屋。原告虽表示因被告于2016年3月对系争房屋断水、断电致其无法使用该房屋，但根据居委会登记的系争房屋居住人员情况、居委会出具的关于该房屋住户迁出的证明，均显示系争房屋自2016年3月至2016年7月31日仍被使用，故结合原告自认的搬离系争房屋的时间，本院确认原告实际使用该房屋至2016年7月31日，原告应根据房屋租赁合同的约定支付相应的租金。因此，原告主张被告退还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于押金，现原告至合同期满后迁出系争房屋，房屋租赁合同已履行完毕，故被告应返还原告押金。庭审中，被告主张其为原告垫付2016年2月电费150.40元、2016年2月水费110.40元、2016年1月燃气费180元，原告同意支付，本院予以确认。被告还主张2016年3月燃气费236.30元、2016年5月燃气费188.10元，原告不予认可，但在此期间系争房屋的使用人仍为原告，该垫付费用应由原告承担。另外，被告主张2016年9月燃气费发票是2016年7月燃气费，但从发票内容中无法证明该主张，被告也无其他证据证明2016年9月支付的是2016年7月的燃气费，故该主张本院不予支持。以上垫付的水、电、燃气费合计865.20元，应在被告返还的押金中抵扣。第三，被告在庭审中确认其于2016年3月对系争房屋断水、断电，并解释为因原告未搬离系争房屋及未支付水电费所致。鉴于未有充分证据证明原告存在改变系争房屋用途、未经同意转租、群租等违约行为，被告以此断水、断电有失偏颇。但根据已查明之事实，虽有断水、断电的情况发生，原告未提供充分证据证明该情况长时间存在。另结合原告实际占有使用系争房屋至合同期满的事实，本院确认断水、断电的情况未对原告使用房屋造成根本性障碍，故原告主张被告支付违约金之诉请，依据不足，本院难以支持。原告另主张被告支付因断水、断电致原告在外租房产生的住宿费287元，亦无证据证明该费用系必要的、合理的，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告李晓江应返还原告薛青押金4,134.8元(已扣除被告李晓江垫付的水、电、燃气费865.20元)；二、驳回原告薛青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由原告薛青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一七年五月五日书记员  肖 人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。