上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13351号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。
法定代表人：孙艾娜，董事长。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海可龙劳斯实业有限公司，住所地上海市长宁区茅台路870号508室。
法定代表人：水野高宏（MIZUNOTAKAHIRO），执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）因与被上诉人上海可龙劳斯实业有限公司（以下简称可龙劳斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初16713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚和公司之委托诉讼代理人黄磊、被上诉人可龙劳斯公司之委托诉讼代理人张宓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
亚和公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判上诉人不赔偿被上诉人装修、燃气管道工程、消防机电工程、中央空调的全部损失；撤销一审判决第五项，改判被上诉人支付2015年3月2日至2017年4月11日的房屋占有使用费人民币（下同）1,781,258元及物业管理费110,760元。事实和理由：本案的租赁合同为无效合同，造成合同无效的唯一原因是上海市长宁区XX路XX号XX中心XX单元（以下简称系争房屋）未取得工程建设项目规划许可证，系争房屋系上诉人从案外人处承租而来，上诉人作为承租人无权申办该许可证，因此无需承担责任。上诉人故不应赔偿被上诉人装修等全部损失。另外，即使租赁合同无效，根据有关规定，占有使用费的标准可以参照租赁合同约定的租金标准，物业管理费被上诉人仍应支付，一审法院却仅支持上诉人部分金额，缺乏依据。一审法院确定的占有使用费和物业管理费的起止日期有误。根据合同约定，双方实际交接房屋的时间是2015年1月1日，被上诉人有60天免租装修期，因此起租日应该从2015年3月2日开始起算，被上诉人至2017年4月11日才搬出所有物品、拆除装修物，返还系争房屋，故截止时间应计算至2017年4月11日。综上所述，希望二审法院支持上诉人的上诉请求。
可龙劳斯公司辩称，上诉人对涉讼房屋没有建设规划许可证是明知的，因此租赁合同无效的责任在于上诉人一方，被上诉人的损失应当由上诉人承担。一审法院参照合同约定的标准酌情确定的占有使用费和物业管理费以及费用的起止时间是合理的。故要求驳回上诉，维持原判。
可龙劳斯公司向一审法院起诉请求：1.确认可龙劳斯公司、亚和公司签订的《租赁合同》及补充条款无效；2.亚和公司返还租赁保证金207,321元、物业管理费保证金13,845元、公共事业费保证金20,000元、装修押金5,000元；3.亚和公司返还三个月租金200,841元、三个月物业管理费13,845元；4.亚和公司赔偿装修损失64,749元；5.亚和公司赔偿消防机电工程损失14,700元；6.亚和公司赔偿中央空调损失13,260元；7.亚和公司赔偿设计费、购置电缆、灯箱、发光字等广告宣传费损失合计18,668元；8.亚和公司支付租金及物业管理费、保证金利息（以460,852元为本金，自2014年12月29日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；9.亚和公司承担本诉诉讼费、反诉诉讼费、律师费38,000元、鉴定费5,300元。
亚和公司另提出反诉请求：1.判令可龙劳斯公司、亚和公司于2014年6月27日签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；2.可龙劳斯公司支付2015年1月1日至2017年4月11日止的房屋占用费1,917,384元；3.可龙劳斯公司支付2015年1月1日至2017年4月11日止的物业管理费126,274元。
一审法院认定事实：本市长宁区XX路XX号房屋于1989年2月登记，产权人为XX部，建筑面积合计15,003平方米。
2000年，上海市城市规划管理局就云峰综合楼建设工程项目颁发建设工程规划许可证。该许可证记载，建设单位为上海警备区第一招待所；建设地址为本市长宁区XX路XX号；建设规模为17,600平方米。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“洛城广场”。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处向上海警备区后勤部出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意该部在XX路XX号上海警备区第一招待所附属广场（洛城广场、和平广场）进行整体改扩建，建设上海XX中心，项目总建筑面积60,000平方米。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与亚和公司签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，亚和公司对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由亚和公司负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由亚和公司承担。
2011年12月28日，上海警备区后勤部就上海XX中心工程项目颁发施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局就本市XX路XX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为亚和公司，租赁用途为商业，租赁建筑面积为6万平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国A管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“XX路XX号”。2013年11月1日，上海B管理处出具授权委托书，委托亚和公司代为行使长宁区XX路XX号1-6层房屋（含车库、地下室）的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意亚和公司将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年6月25日，可龙劳斯公司（承租方，乙方）与亚和公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，该合同约定：甲方将购物中心B-B129b单元共计74平方米出租给乙方使用，由乙方经营甜品坊品牌/名称的餐饮服务。系争房屋预计交付日以甲方实际交付日前20天通知为准。装修期自实际交付日开始起计2个月，起租日为免租装修期结束次日起。租赁期为自起租日起满3年止。装修期结束次日起即为试营业日。预计开幕日为2014年10月1日。系争房屋的租金按合同约定按期及按月缴付，先付后租。自起租日起计的第一年每月保底租金为69,776元，第二年每月保底租金为72,027元，第三年每月保底租金为74,278元。物业管理费（含推广宣传费、中央空调能源费）为每月65元/平方米，按承租面积74平方米计算即每月4,810元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计216,081元和三个月物业管理费之金额计14,430元，共计230,511元。公共事业费保证金20,000元。
可龙劳斯公司、亚和公司另签订《补充协议》，双方约定：租赁面积调整为71平方米；自起租日起计的第一年每月保底租金为66,947元，第二年每月保底租金为69,107元，第三年每月保底租金为71,266元；第一期租金金额相当于三个月首年保底租金为200,841元；合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计207,321元和三个月物业管理费之金额计13,845元，以上共计221,166元。
此后，可龙劳斯公司向亚和公司支付首期租金200,841元、首期物业管理费13,845元、租赁保证金207,321元、物业管理费保证金13,845元、公共事业费保证金20,000元、装修押金5,000元。
2015年1月1日，亚和公司将系争房屋交付可龙劳斯公司。
2015年1月23日，上海市工商行政管理局发出《分支机构—企业名称预先核准通知书》，同意预先核准的企业名称为上海可龙劳斯实业有限公司长宁分公司，该名称保留至2015年7月23日。
2015年7月26日至9月25日期间，可龙劳斯公司对系争房屋进行装修，另支付设计费7,400元、消防施工项目工程款14,700元、空调安装配件费13,260元。
2015年9月26日，可龙劳斯公司开始对外营业。
2016年6月30日，可龙劳斯公司停止营业。
2015年至2016年期间，可龙劳斯公司还曾支付超薄灯箱购置费600元、精品发光字购置费3,300元、发光字购置费4,200元、电缆购置费3,168元。因可龙劳斯公司、亚和公司产生纠纷，可龙劳斯公司另支付律师费36,000元。
2017年4月11日，可龙劳斯公司、亚和公司签署《房屋交接确认书》，确认可龙劳斯公司将桌椅设备等物品搬出系争房屋，亚和公司收回该房屋，交接时房屋保持现状。
一审审理中，一审法院根据可龙劳斯公司申请，通过上海市高级人民法院委托上海XX有限公司对系争房屋装修工程残值进行鉴定。2017年4月7日，鉴定单位出具鉴定报告，结论为：系争房屋装修工程残值为64,749元。2017年8月2日，鉴定单位向一审法院出具《补充说明》，结论为：鉴定报告中的鉴定结论为现值。可龙劳斯公司、亚和公司对此均予认可。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，亚和公司不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且可龙劳斯公司、亚和公司均以此为由请求确认双方就系争房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，一审法院据此予以准许。亚和公司同意返还可龙劳斯公司已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，可龙劳斯公司的相关诉请，一审法院予以支持。双方关于可龙劳斯公司是否应当向亚和公司支付使用费及使用系争房屋期间的物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及《租赁合同》及《补充协议》无效后的赔偿责任存在争议。
就上述争议，一审法院认为，首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但可龙劳斯公司在装修完毕后已经对外经营，且在经营期间并未发生安全隐患或现实危险导致可龙劳斯公司无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，根据权利义务相一致的原则，可龙劳斯公司应当向亚和公司支付房屋使用费、物业管理费。
其次，关于房屋使用费的支付周期。亚和公司主张自其向可龙劳斯公司交付系争房屋之日起计算至可龙劳斯公司返还系争房屋之日止，可龙劳斯公司则主张自其试营业之日起计算至其停止营业之日止。一审法院认为，可龙劳斯公司支付使用费的基础是可龙劳斯公司实际使用系争房屋。亚和公司将系争房屋交付给可龙劳斯公司时，该房屋并不能立即投入使用，尚需另行装修才具备营业的条件，从租赁合同约定免租装修期结束次日为起租日亦可得到印证。因此，亚和公司自2015年1月1日起计算使用费的主张不尽公平合理，一审法院不予采纳。鉴于可龙劳斯公司、亚和公司一致确认，可龙劳斯公司自2015年7月26日起对系争房屋进行装修，2015年9月26日开始对外经营，故可龙劳斯公司应自装修期起始日即2015年7月26日开始向亚和公司支付使用费及物业管理费。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。亚和公司主张按合同约定的标准计算；可龙劳斯公司主张按合同约定标准的20%计算。一审法院认为，可龙劳斯公司于2015年9月26日开始营业，此时，亚和公司提供的军队房地产租赁许可证中确定的租赁期限已经届满。此后，亚和公司未能向可龙劳斯公司提供有效的租赁许可证，确实会对可龙劳斯公司办理合法经营所需证照产生一定影响。但从另一方面看，可龙劳斯公司使用系争房屋对外经营，经营状况还受到经营场所、经营时间、市场需求等因素影响，而上述经营风险不完全是因为建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满等因素所致，故可龙劳斯公司、亚和公司所签《租赁合同》的目的已部分实现。基于以上原因，一审法院酌定可龙劳斯公司应参照《租赁合同》约定标准的一定比例，向亚和公司支付2015年7月26日起至2016年6月30日止系争房屋的使用费374,903.20元，物业管理费25,844元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据亚和公司与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由亚和公司出资并负责规划设计方案，亚和公司在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下即开工建设，故《租赁合同》及《补充协议》无效的过错主要在于亚和公司。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，XX路XX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，可龙劳斯公司、亚和公司均无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由一审法院综合各种因素，结合可龙劳斯公司、亚和公司各自责任，酌情予以确定。可龙劳斯公司主张的消防机电工程损失14,700元、中央空调损失13,260元、设计费7,400元，确系可龙劳斯公司装修过程中实际产生的费用，相关合同与收据等证据彼此印证，金额合理，一审法院予以认定。对可龙劳斯公司主张的电缆损失3,168元，因亚和公司已经确认电缆仍遗留在系争房屋内，而电缆可继续使用，故亚和公司亦需就此进行赔偿。鉴于上述设施及可龙劳斯公司所作装修在经营期间业经合理使用，故应扣减一定的损耗。上述费用加上装修现值64,749元，一审法院酌情确定亚和公司应共计赔偿可龙劳斯公司79,716.12元。
对可龙劳斯公司主张的利息损失，鉴于可龙劳斯公司已经使用系争房屋进行经营、实际获利，故该项请求缺乏依据，一审法院难以支持。
对可龙劳斯公司主张的律师费，不属于因诉讼必然产生的费用，故该项诉讼请求一审法院不予支持。
对可龙劳斯公司主张的灯箱、发光字等物品损失，因上述物品系可龙劳斯公司经营所需，而可龙劳斯公司已通过经营获利，且上述物品也不再具有继续利用的价值，故可龙劳斯公司要求亚和公司承担上述损失于法无据，一审法院不予支持。
一审法院据此判决：一、上海可龙劳斯实业有限公司与上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX号“XX中心”XX单元签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海可龙劳斯实业有限公司租金保证金207,321元、物业管理费保证金13,845元、公共事业费保证金20,000元、装修押金5,000元；三、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海可龙劳斯实业有限公司租金200,841元、物业管理费13,845元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海可龙劳斯实业有限公司装修、消防工程、中央空调、设计费、电缆损失合计79,716.12元；五、上海可龙劳斯实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司2015年7月26日至2016年6月30日的房屋使用费374,903.20元、物业管理费25,844元；六、驳回上海可龙劳斯实业有限公司的其余本诉请求；七、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费5,300元，上海可龙劳斯实业有限公司负担2,650元，上海亚和投资管理有限公司负担2,650元。本诉案件受理费9,902.29元，上海可龙劳斯实业有限公司负担696.61元，上海亚和投资管理有限公司负担9,205.68元。反诉案件受理费11,574.63元，上海可龙劳斯实业有限公司负担3,655.60元，上海亚和投资管理有限公司负担7,919.03元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同因“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证而无效，虽然出租人和承租人都有过错，但上诉人在明知“星空购物中心”未取得建设工程规划许可证的情形下将系争房屋出租应承担主要责任，租赁合同无效产生的损失，上诉人作为出租人应予赔偿。上诉人称其也系从案外人处承租而来故不应承担责任的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于损失如何确定的问题，一审法院通过鉴定以及被上诉人提供的证据等综合本案的实际情况酌情确定了被上诉人的包括装修损失在内的损失金额，尚属合理，本院予以认同。关于房屋使用费、物业管理费的起止日期和计算标准，一审从公平角度结合本案事实从2015年7月26日开始计算至2016年6月30日并无不当，同时又因上诉人原提供的军队房地产租赁许可证到期客观上对被上诉人的经营产生一定的影响，因而酌情确定房屋使用费、物业管理费的标准，亦属合理。因此，上诉人的相关上诉理由，均缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人亚和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8,566.95元，由上诉人上海亚和投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 钱文珍
审判员 严佳维
二〇一八年三月三十日
书记员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……