上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民四（民）初字第4139号
原告朱文莉。
原告毛振铎。
被告吴高勇。
被告陆翔。
原告朱文莉、毛振铎诉被告吴高勇、陆翔房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告朱文莉、毛振铎，被告吴高勇、陆翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱文莉、毛振铎诉称，2014年8月10日两原告与被告吴高勇就上海市徐汇区某路某弄某号甲室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止。租金为每月6，200元，付三押一，两原告于签约当天收取被告吴高勇押金6，200元。签约时，中介称被告吴高勇租用系争房屋作为员工宿舍之用，原告当即表示不得将系争房屋用于群租等违法活动，遂双方在合同中约定“乙方不得在房屋内从事违法行为”的条款。后原告将系争房屋交付给被告吴高勇。后原告陆续接到居委会、物业公司以及楼下邻居的电话，方知被告吴高勇将系争房屋转租给被告陆翔，并安排了二十多人居住其中，构成群租。且由于居住人员过多，导致卫生间地面严重积水，致使楼下邻居卫生间漏水。原告多次要求两被告维修并赔偿邻居损失，但两被告均不予理睬。由于被告吴高勇擅自转租，违反合同约定，原告于2014年9月27日书面通知被告吴高勇解除租赁合同。后原告与被告陆翔多次协商后，被告陆翔于2014年10月12日搬离，并结清水电煤费用。后两原告发现阳台两扇玻璃窗遗失。由于被告吴高勇违反合同约定，两被告行为导致楼下邻居漏水，故两原告诉请法院，要求判令：1、依法解除两原告与被告吴高勇于2014年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告吴高勇支付原告违约金12，400元；3、两被告支付两原告房屋漏水赔偿费5，150元、阳台窗户赔偿费1，000元。
被告吴高勇辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订房屋租赁合同时，被告吴高勇就告知原告其为二房东，租赁房屋后要转租。原告并未提出异议。后没过多久原告就将次承租人赶走了。被告吴高勇曾就房屋漏水问题花了1500元进行维修。被告吴高勇还在系争房屋内安装了两台热水器。如果原告赔偿被告吴高勇相应钱款被告同意解除租赁合同。
被告陆翔辩称。被告陆翔本安排了十几个人住进系争房屋内，但是仅持续了一个星期就搬走了，后仅有两个人居住其中。房屋漏水系房屋本身原因导致，与被告陆翔无关。发生漏水后，被告陆翔要求被告吴高勇进行维修。后被告陆翔与原告签订交接协议，10月20日实际搬离系争房屋。
经审理查明，两原告系上海市徐汇区某路某弄某号甲室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人。2014年8月10日，原告朱文莉（甲方）与被告吴高勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，甲方于2014年8月10日前向乙方交付系争房屋。租赁期限为2014年8月25日起至2017年8月24日止。租金为6200元。甲、乙双方约定，在签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即6200元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金金额为两个月的月租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（三）乙方在甲方按时交付该房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经甲方催告后七日仍未配合办理交房手续的；（四）乙方未征得甲方书面同意改变该房屋用途，致使该房屋损坏的；（五）因乙方原因造成该房屋主体结构损坏的；（六）乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；（七）乙方逾期不支付租金累计超过一个月的。10.4租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付违约金，违约金的数额为两个月的月租金。若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。10.6租赁期间，非本同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金，违约金数额为两个月的租金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。13.5其他：乙方在承租期内出的任何事故由乙方自行承担。如造成甲方损失，乙方需承担赔偿责任。乙方不得在房屋内从事违法行为。乙方不得改变房屋结构。甲方同意乙方作为员工宿（舍）使用。同意第三方使用。
2014年8月11日，被告吴高勇（甲方）与被告陆翔（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期为三年，自2014年8月11日起至2017年8月10日止。租金为7800元。补充条款：可用员工宿舍，人生安全及财务由乙方自行负责，若发生纠纷，双方互相协商解决。
后，被告陆翔将系争房屋用作员工宿舍。
2014年10月12日，原告朱文莉与被告陆翔签订房屋交接情况说明，内容为：系争房屋业主朱文莉与租客吴高勇间签订的房屋租赁合同因吴高勇未经朱文莉同意擅自转租而解除，陆翔与吴高勇间所签订的房屋租赁合同自然解除。今陆翔将房屋清退给朱文莉并将水电煤费用结清。房屋交接时，朱文莉发现阳台两扇玻璃窗已遗失，陆翔称其入住时即未见此窗。
以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有房屋产权证、租赁合同、情况说明等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。
庭审中，原告出具署名为冯某某的情况说明一份，欲证明因系争房屋群租使用不当积水，导致某路某弄某号乙室房屋卫生间吊顶漏水。两被告对该份证据真实性不予认可。鉴于冯某某无正当理由，未到庭作证，其所做证人证言的证明目的本院不予认可。原告另出示2014年10月13日上海宏源物业管理有限公司出具的证明一份，内容为：兹证明某路某弄某号甲室自2014年8月中旬开始群租，徐家汇街道已多次上门整治。自8月底开始，因某路某弄某号甲室居住人员过多、卫生间地面积水严重致使楼下某路某弄某号乙室卫生间吊顶发生漏水、乙室业主多次报修，我公司也多次去甲室查看并要求居住人员合理使用。两被告认可有漏水情况发生，但是已经修理完毕，而且不认可漏水原因系使用不当造成。鉴于物业公司的证明亦为证人证言，无正当理由未到庭作证，本院对该份证据的证明目的不予认可。
本院认为，原告与被告吴高勇签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。合同中虽然约定若被告吴高勇擅自转租系争房屋或转让承租权，原告可解除合同，但是合同中又约定原告同意被告吴高勇将系争房屋作为员工宿舍使用，同意第三方使用，原告主张“同意第三方使用”系为对“作为员工宿舍使用”的进一步补充说明，本院认为从文意上理解，这两句话各自独立表达意思，根据该条款原告同意被告吴高勇将系争房屋转租给他人，故对原告的主张不予认可。现原告以被告吴高勇将系争房屋转租给被告陆翔为由要求解除合同、并要求被告吴高勇支付违约金，本院不予认可。鉴于合同现已无法继续履行，本院依法确认原告与被告吴高勇间的房屋租赁合同已经解除。合同解除后，原告应当将已收取的押金返还被告吴高勇，鉴于被告陆翔与2014年10月12日搬离系争房屋，后原告实际占有系争房屋，原告应当将剩余的房屋租金返还给被告吴高勇。另外，关于原告要求两被告支付房屋漏水赔偿费及阳台窗户赔偿费的诉请，鉴于原告提供的证据不足以证明其事实主张，应承担不利后果。关于漏水赔偿金，鉴于原告尚未实际向案外人支付该笔款项，本案当中不予处理，原告可在该笔费用实际发生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、确认原告朱文莉、毛振铎与被告吴高勇就上海市徐汇区某路某弄某号甲室房屋签订的房屋租赁合同解除；
二、原告朱文莉、毛振铎于本判决生效之日起十日内向被告吴高勇返还房屋租金8，680元、押金6，200元；
三、驳回原告朱文莉、毛振铎其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计131.8元，由原告朱文莉、毛振铎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 程丽娜
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 张 鑫
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。