山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0211民初17798号
原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行，住所地青岛经济技术开发区香江路63号。
主要负责人：朱庆良，行长。
委托诉讼代理人：张元义，男，该行工作人员。
被告（反诉原告）：袁之刚，男，1959年5月1日出生，汉族，住青岛开发区。
委托诉讼代理人：马源，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邰建平，女，1956年3月11日出生，汉族，住连云港市灌南县。
委托诉讼代理人：马源，江苏博事达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。
被告：青岛天玺房地产有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路230号（国际贸易中心）A座2502室。
法定代表人：李刚，董事长。
原告中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行（简称农行西海岸分行）与被告袁之刚、邰建平金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月12日作出（2016）鲁0211民初4873号民事判决。农行西海岸分行与袁之刚不服该判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）鲁02民终8159号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，农行西海岸分行申请追加青岛天玺房地产�限公司（简称天玺房地产公司）为本案共同被告。原告农行西海岸分行的委托诉讼代理人张元义、被告袁之刚、被告袁之刚与邰建平的委托诉讼代理人赵洁琼到庭参加诉讼，被告天玺房地产公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行西海岸分行向本院提出诉讼请求：1.判令袁之刚、邰建平偿还借款本金379964.71元、利息16148.78元、罚息242.63元、复利302.69元（计算至2016年2月23日数据）以及至实际履行之日的应付利息；2.天玺房地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；3.农行西海岸分行对青房地预市字第××号房地产他项权证项下的房地产享有优先受偿权；4.袁之刚、邰建平、天玺房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：农行西海岸分行与袁之刚于2011年11月17日签订84020120110001295号《个人购房担保借款合同》，邰建平与农行西海岸�行签订《共同还款确认书》和《同意抵押承诺书》，约定由农行西海岸分行向袁之刚提供借款43万元，用于购买青岛市黄岛区江山中路185号2栋2单元1101号房屋，并用上述房屋为该借款提供抵押担保，贷款期限17年，年利率7.755%，还款方式为等额本息还款；如借款人未按约偿还贷款本息，贷款人有权提前实现债权。合同签订后，袁之刚、邰建平与农行西海岸分行办理了抵押登记，农行西海岸分行依约发放了贷款。截至2016年2月23日，袁之刚、邰建平逾期277天未足额偿还本息，经催告后仍未归还。
袁之刚、邰建平答辩并反诉称，1.由于天玺房地产公司违约，其与答辩人签订的商品房买卖合同业已解除，案涉购房贷款本息应由天玺房地产公司代为清偿；2.答辩人反诉请求解除与农行西海岸分行签订的个人购房担保借款合同、共同还款确认书、同意抵押承诺书；3.天玺房地产公司依法应当返还答辩人已支付的首付款及购房贷款本息共计171494.54元【190902元（首付款）＋150592.54元（已付购房贷款本息）-170000元（天玺房地产公司已返还答辩人的款项）】，并按银行同期贷款利率支付利息。
农行西海岸分行对袁之刚、邰建平的反诉辩称，不同意解除个人购房担保借款合同，因为袁之刚与天玺房地产公司解除购房合同未告知银行，其双方解除购房合同与银行无关。
天玺房地产公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月17日，中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行（甲方，后于2012年4月1日变更名称为“中国农业银行股份有限公司青岛经济技术开发区分行”，又于2017年1月10日变更名称为“中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行”，以下统称“农行西海岸分行”）与天玺房地产公司（乙方）签订一手房贷款业务银企合作协议。协议约定，甲方同意对购买乙方开发的龙达生态家园项目项下房屋的购房人提供个人购房贷款；乙方应协助购房人以及甲方办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交甲方保管；乙方与购房人签订的商品房买卖合同被确认无效或者被解除、撤销，导致甲方与购房人之间的借款合同被解除的，乙方应按甲方通知时限在应返还给购房人款项额度内将购房人积欠甲方的贷款本息及有关费用直接返还给甲方；乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。
2011年11月，袁之刚向农行西海岸分行申请贷款43万元，用于购买天玺房地产公司开发的青岛市黄岛区江山中路185号龙达生态家园2栋2单元1101户房屋。邰建平于2011年11月4日出具共同还款承诺书，对袁之刚贷款43万元用于购买案涉房屋予以确认，并承诺借款人拖欠银行贷款本息及其他有关费用时，愿承担共同还款责任；袁之刚、邰建平出具同意抵押承诺书，同意以案涉房产作为担保借款的抵押物。2011年11月5日，袁之刚与天玺房地产公司签订了购买青岛市黄岛区江山中路185号龙达生态家园2栋2单元1101户房屋的商品房预售合同。
2011年11月17日，农行西海岸分行与袁之刚签订编号为84020120110001295的《个人购房担保借款合同》。合同约定，袁之刚向农行西海岸分行借款43万元，用于购买青岛市黄岛区江山中路185号2栋2单元1101户房屋，借款人授权贷款人将全部贷款直接划入天玺房地产公司账户；借款期限自2011年11月17日至2028年11月16日止，共计204个月；借款利率采用浮动利率，在基准利率基础上上浮10%；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为借款发放日对应日；本合同记载的借款金额、期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行规定计收罚息，罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮百分之五十；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人出现未足额偿�借款本息超过90天等违约情形时，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；袁之刚以贷款所购黄岛区江山中路185号2栋2单元1101户房屋提供抵押担保，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；天玺房地产公司自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
借款合同签订后，合同双方办理了房产抵押预告登记（青房地预市字第XXX号）。2011年12月16日，农行西海岸分行向借款人指定账户一次性发放贷款43万元，借款凭证记载执行利率为7.755%，逾期利率11.6325%，到期日期2028年12月15日，等额本息还款。截至2016年2月23日，该借款合同项下尚欠本金379964.71元、利息16694.10元（包括正常利息16148.78元、罚息242.63元、复利302.69元）。
2013年4月17日，袁之刚在本院提起诉讼，以天玺房地产公司未按约定交付房屋为由，请求判令解除其与天玺房地产公司签订的商品房预售合同。同年5月17日，经本院主持调解，双方达成了解除双方之间商品房预售合同的调解协议，本院依法作出（2013）黄民初字第3372号民事调解书予以确认。
另，除上述贷款外，天玺房地产公司还于2011年11月16日收到袁之刚首付房款190902元。截至2015年5月16日，袁之刚共向农行西海岸分行偿还贷款本息150592.54元，其中本金50035.29元，利息100557.25元。袁之刚承认天玺房地产公司在商品房预售合同解除后已经向其返还购房款17万元。
本院认为，袁之刚与天玺房地产公司签订的商品房预售合同已因天玺房地产公司未按约定交付房�而解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故袁之刚反诉请求解除其与农行西海岸分行签订的个人购房担保借款合同，符合法律规定，应予准许。袁之刚同时主张解除的共同还款确认书和同意抵押承诺书，属于个人购房担保借款合同的附件，无需单独表述。
本案借款合同属于依附于商品房买卖合同的按揭贷款合同，合同解除后即对双方当事人不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息，对于银行因按揭贷款合同解除而遭受的损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除�开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。故本案农行西海岸分行主张的借款本息，由天玺房地产公司负责偿还。
本案系争房屋已办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记的原因及过错不在农行西海岸分行，在预告登记仍然有效的情况下，农行西海岸分行依据合同约定主张对处置青岛市黄岛区江山中路185号2栋2单元1101户房屋所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。袁之刚主张天玺房地产公司应当返还的款项，不属于本案反诉审理范畴，本院不予合并审理。天玺房地产公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利，本院依法缺席审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行与袁之刚之间的84020120110001295号《个人购房担保借款合同》；
二、青岛天玺房地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行借款本金379964.71元及利息（其中2016年2月23日之前的欠息为16694.10元；2016年2月24日起至借款实际清偿之日的利息，以本金379964.71元为基数，按本案借款合同的约定计算）；
三、如青岛天玺房地产有限公司未履行上述还款义务，中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行对处置青岛市黄岛区江山中路185号2栋2单元1101户房屋所得价款享有优先受偿权；
四、驳回中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7250元，财产保全费2520元，公告费600元，由青岛天玺房地产有限公司负担。反诉费100�，由中国农业银行股份有限公司青岛西海岸新区分行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 赵玉京
审判员 张成镇
审判员 赵桂修
二〇一七年十月十七日
书记员 陈相娟