浙江省平阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0326民初7124号原告：平阳银泰置业有限公司商业管理分公司，住所地平阳县鳌江镇吉祥路400号。负责人：杨大勇，经理。委托诉讼代理人：郑晓，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。被告：江牡丹，女，1969年1月9日出生，汉族，住平阳县。原告平阳银泰置业有限公司商业管理分公司（以下简称银泰商管公司）与被告江牡丹租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序于2017年11月6日公开开庭进行了审理。原告银泰商管公司委托诉讼代理人郑晓到庭参加诉讼，被告江牡丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终�。原告银泰商管公司向本院提出诉讼请求（明确后的诉请）：1.判令解除原、被告签订的《银泰城租赁合同》和《综合管理服务合同》；2.判令被告向原告支付拖欠租金181201.52元；3.判令被告向原告支付拖欠综合管理费149778.38元；4.判令被告向原告支付合同项下的履约保证金71980元、综合管理费保证金19794.5元和质量保证金10000元；5.判令被告支付原告拖欠租金和综合管理费、履约保证金、综合管理费保证金、质量保证金的迟延履行违约金每日按千分之一计算到2017年5月17日共计87193.17元；6.判令被告支付原告提前违约终止合同的违约金381565.98元（固定租金6个月144031.98元和综合管理费12个月237534元）；7.判令被告在租赁合同终止后7日内交还房屋给原告，超出该期限原告有权自行对租赁场地进行清场直至撤离原告所在房屋之日止，被告则按每日租金800.18元标准的200%支付清场期间的占用费；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：平阳银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）与被告江牡丹于2016年8月10日签订一份银泰城租赁合同，被告江牡丹承租原告位于温州平阳银泰城内购物中心地上三层3012商铺，面积为359.9平方米，作为被告江牡丹经营金福记蒸货特殊餐饮使用。同年9月5日，被告江牡丹对置业公司租赁场地进行了交接验收，双方经现场核实确认，银泰公司移交的租赁场地符合交付条件，并签订了房屋交接确认书。在租赁合同中，银泰公司与被告江牡丹对租金的交付时间和方式、履约保证金、质量保证金、装修管理费、违约责任、案件争议解决等作出了详细的约定。另外，被告于2017年5月17日向银泰公司提出撤场申请。2017年9月12日，银泰公司与原告银泰商管公司签订一份转让协议书，原有银泰公司对被告江牡丹所享有的债�转让给原告银泰商管公司，银泰公司向被告江牡丹出具债权转让通知书，并邮寄给被告江牡丹。现被告没有根据合同约定履行义务，拖欠原告租金和综合管理费等其他相关费用，已构成违约，后经催讨均无果。被告江牡丹未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、被告身份证、《租赁合同》、《综合管理服务合同》、转让协议书、债权转让通知书、EMS快递单、EMS查询单、商户撤柜结算单、撤场申请书，被告江牡丹未到庭，视为放弃质证的权利，本院经审查，原告提供的上述证据，内容客观真实，具备关联性，且具有证明效力，本院均予以认定。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：2016年8月10日，江牡丹（乙方，承租人）与银泰公司（甲方，出租人）签订一份《租赁合同》，约定江牡丹承租银泰公司位于温州平阳银泰城内购物中心地上三层3012商铺，面积为359.9平方米，作为江牡丹经营金福记蒸货特色餐饮使用。合同第二条（租赁期限）约定，租赁期限为三年，从2016年10月1日至2019年9月30日；合同第四条（租金标准和租金支付）约定，双方按固定租金的支付方式，月租金标准为每平方米66.7元，以一个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。……；合同第六条（履约保证金）约定，乙方在合同签订后5个工作日内向甲方支付71980元作为履约保证金。……；合同第十条（质量保证金）约定，乙方应在开业日5个工作日前向甲方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。……；合同第二十一条（违约责任）约定，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要�乙方按照第一个租约年固定租金标准计算的6个月固定租金的标准向甲方支付违约金。……乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过15日，甲方有权解除合同。……；合同第二十三条（该房屋的交还）约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方……无论任何原因，乙方未能将符合要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。同日，江牡丹（乙方）与银泰商管公司（甲方）签订一份《综合管理服务合同》，约定由银泰商管公司向江牡丹提供综合管理服务，综合管理服务费计算面积为359.9平方米，计费时间从2016年10月1日起至2019年9月30日止，收费标准为每月每平方米55元。合同第三条（综合管理服务费保证金）约定，乙方应当自本合同签订之日起5日内向甲方支付19794.5元作为综合管理服务费保证金。……；合同第十条（违约责任）约定，乙方迟延缴纳本合同项下综合管理服务费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过15日，甲方有权单方解除合同、不退还综合管理服务费保证金及乙方预付的综合管理服务费。如果甲、乙双方之任何一方单方面提前要求解约，除应赔偿对方因提前解约而遭受的实际损失外，解约方还需承担相当于第一个租约年12个月综合管理服务费的违约金。2016年8月16日，江牡丹对租赁场地进行了交接验收，双方经现场核实确认，银泰公司移交的租赁场地符合交付条件，并�订了房屋交接确认书。2017年4月12日，原、被告双方对于被告江牡丹拖欠的费用结算：江牡丹拖欠银泰公司履约保证金71980元、质量保证金10000元、2016年10月1日至2016年12月31日租金72015.99元、2017年1月1日至2017年1月14日租金11202.49元，合计165198.48元；江牡丹拖欠银泰商管公司管理费保证金19794.5元、2016年10月1日至2016年12月31日综合管理费59383.5元、2017年1月1日至2017年1月14日综合管理费9237.43元，合计88415.43元；上述总计拖欠253613.91元。2017年5月17日，被告江牡丹向原告提出撤场申请，称：由于环境的影响，店铺客流量较少，累积亏损较多，致使商铺难以维持每月所需开销，现正式向平阳银泰城提出退租申请。此后，原告同意了江牡丹的该撤场申请，并于2017年6月11日将涉案商铺出租给了他人。2017年9月12日，银泰公司与银泰商管公司签订一份《转让协议书》�约定银泰公司对江牡丹所享有的收取租金及相关权利无偿转让给银泰商管公司。该债权转让后，银泰公司已将该债权转让事宜通知了江牡丹。本院认为，银泰公司与江牡丹签订的《租赁合同》、银泰商管公司与江牡丹签订的《综合管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。此外，银泰公司与银泰商管公司签订了《转让协议书》，将银泰公司对江牡丹所享有债权转让给银泰商管公司，并通知了被告江牡丹，故原告银泰商管公司依法受让了银泰公司的债权，其享有向被告江牡丹主张债权的权利。在合同履行过程中，江牡丹未按合同约定及时足额缴纳租金及物业管理费，已构成违约，原告有权依照合同规定单方解除合同。然江牡丹已于2017年5月17日向银泰公司提出撤场申请，原告也同意了该申请，且已将案涉商铺另行出租给他人，以实际行为表明与江牡丹解除合同，故本院认定《租赁合同》及《综合管理服务合同》已解除，原告无需再行请求解除上述合同。原告诉请要求被告江牡丹支付合同解除前自2016年10月1日至2017年5月17日的租金以及综合管理费，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案两份合同已解除，原告再行要求被告支付合同项下未付的履约保证金71980元、综合管理费保证金19794.5元和质量保证金10000元，不符合法律规定，本院不予支持。关于本案违约金问题。租赁合同中违约金的性质，兼有赔偿性�惩罚性的双重属性，我国《合同法》对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性，其中《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中指出：对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据《合同法》及《合同法》解释（二）的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。本案中，双方在合同中既约定了延迟履行违约金，又约定了提前违约终止合同的违约金。根据合同的约定，原告据以主张的租金、管理费两项延迟履行违约金计算至2017年5月17日有59729.35元，原告据以主张的提前终止合同违约金有381565.98元，该两项之和违约金为441295.33元，显然过分高于原告的合理损失。本案中被告江牡丹因系未到庭答辩而未提出对抗性抗辩，故为了保证案件的最终处理结果既不使违约方获利，也不使守约方受损，同时也保证违约方承担的损失在必要的限度之内，避免“以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”，本院结合案件事实综合考虑原告因违约产生的损失、当事人对损失产生的过错责任以及守约方的损益折抵等因素，酌情确定违约金为200000元。关于原告诉请返还租赁房屋，因涉案商铺已由原告出租给案外人，该部分诉请已实现，本院不再重复处理，对原告诉请支付清场期间的占用费，亦不予支持。被告江牡丹经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法按缺席处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江牡丹于本判决生效之日起十日内支付原告平阳银泰置业有限公司商业管理分公司租金181201.52元、综合管理服务费149778.38元及违约金200000元，合计530979.90元；二、驳回原告平阳银泰置业有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12815元，减半收取计6407.50元，由平阳银泰置业有限公司商业管理分公司负担1852.50元，江牡丹负担4555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 包崇鸽二○一七年十二月一无代书记员 应培雷