广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第645号
上诉人（原审被告）：恩平市富盈房地产开发有限公司，住所地：恩平市新平北路213号富盈阳光新城会所二楼右侧。
法定代表人：刘学斌，该公司执行董事。
委托代理人：范松，该公司法务。
被上诉人（原审原告）：谢振文
委托代理人陈晓军，系广东义轩律师事务所律师。
委托代理人张桐枫，系广东义轩律师事务所律师。
上诉人恩平市富盈房地产开发有限公司（以下简称“富盈公司”）因与被上诉人谢振文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2015）江恩法民一初字第140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年4月29日，谢振文向原审法院提起诉讼，请求判决：1、解除谢振文与富盈公司于2013年1月4日订立的《商品房买卖合同》；2、富盈公司返还谢振文购房款1660464元及利息（自2012年12月30日起以20万元按年利率6.55%计算，自2013年1月5日起以630464元按年利率6.55%计算，自2013年2月27日起以830000元按年利率6.55%计算，均计至富盈公司实际付清之日止）；3、富盈公司赔偿谢振文已向中国工商银行股份有限公司恩平支行（以下简称“工商银行”）偿还的购房贷款利息96310.92元，并自谢振文每笔还款之日的次日起以每笔还款的利息金额按年利率6.55%计付利息给谢振文，计至富盈公司实际付清之日止。4、富盈公司支付逾期交付房屋违约金80000元（自2014年1月1日至2015年4月29日止，按同地段同类房屋租金标准计算）；5、本案诉讼费用由富盈公司承担。
主要事实和理由是：谢振文与富盈公司于2012年12月29日签订《富盈阳光新城认购书》（以下简称“认购书”），2013年1月3日双方签订《商品房买卖合同》，约定谢振文认购富盈公司建设的恩平市新平北路213号“阳光新城”a66单元67号商品房，建筑面积319.32平方米，成交价1660464元；谢振文以贷款方式付款，于订立认购书之日给付定金20万元，于2013年1月3日前支付首期购房款（含定金）830464元。认购书订立当日，谢振文依约以现金给付定金5万元，以转账方式给付定金15万元。2013年1月4日，谢振文与富盈公司订立《商品房买卖合同》主要约定：1、谢振文购买富盈公司建设的富盈阳光新城a66单元67号商品房，建筑面积319.32平方米，单价5200／平方米，总价1660464元，谢振文以贷款方式付款，其中首期购房款（含定金）830464元，贷款830000元。2、富盈公司应于2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将“经验收合格”的商品房交付谢振文使用。3、如富盈公司未按合同约定的期限将商品房交付谢振文使用，逾期不超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司应按日向谢振文支付已经交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，谢振文有权解除合同。谢振文解除合同的，富盈公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按谢振文已付款的0.5%支付违约金。合同订立当日，谢振文以转账方式支付了首期购房款630464元。2013年1月22日，恩平市房屋交易中心对买卖合同进行了预售商品房销售备案。2013年2月1日，谢振文与工商银行签订《个人购房借款／担保合同》（以下简称“《借款合同》”），贷款830000元支付剩余购房款。工商银行于2013年2月26日发放贷款至富盈公司银行账户。自2013年2月26日起，谢振文依《借款合同》的约定，每月向工商银行还款付息，截至2015年4月29日，谢振文累计偿还了贷款本金52395.48元，利息96310.92元。截至起诉之日，富盈公司未能交付经验收合格的商品房给谢振文，逾期已达483日。期间，谢振文多次向富盈公司催告，但富盈公司均以各种借口拖延、推搪。据了解，本案所涉商品房所在地段的同类房屋租金标准为每月5000元。谢振文认为：1、谢振文与富盈公司订立的买卖合同合法有效，应当受法律保护；2、依据《商品房买卖合同》约定，富盈公司应当于2013年12月31日前向谢振文交付房屋，富盈公司至今未能交付经验收合格的商品房给谢振文使用，逾期已达483日，谢振文有权单方解除合同。3、谢振文因富盈公司的违约行为而解除合同，富盈公司应当返还谢振文已经支付的款项，赔偿谢振文已向工商银行偿还的购房贷款利息，并按照银行同期同类贷款利率计付利息。4、富盈公司逾期交房，致使谢振文无法如期对该商品房进行占有、使用、收益，给谢振文造成了较大的损失。而合同约定的违约金明显低于富盈公司逾期交房给谢振文所造成的损失，应当予以增加。因此，富盈公司逾期交付使用房屋长达483天，应按5000元／月的标准向谢振文支付违约金，合计80000元。
富盈公司答辩称：一、富盈公司愿意继续履行与谢振文之间签订的《商品房买卖合同》，并愿意按照合同第九条约定的标准计算逾期交房违约金，违约时间计算至2015年4月10日止，赔偿给谢振文的违约金，富盈公司愿意采用一半现金支付，一半抵扣物业管理费的方式，向谢振文承担违约责任。二、谢振文请求富盈公司按照6.55%承担利息无合同依据。支付购房款是谢振文作为买受人履行合同义务的行为，金钱一旦给付，则成为富盈公司的财产，该笔财产所产生的孳息应该由作为所有权人的富盈公司享有。若谢振文单方面解除合同，富盈公司只需要按照合同约定的标准向谢振文支付违约金。富盈公司即使需要向谢振文承担利息损失，也应该按照当前的同期利率5.5%执行。三、谢振文请求富盈公司赔偿向银行偿还的购房利息及该利息的孳息无事实和法律依据。贷款合同属于谢振文与第三人签订的合同，与富盈公司无关。谢振文向银行支付利息的行为是履行贷款合同，并非富盈公司的行为导致，不属于违约损失；谢振文主张的利息的孳息，属于重复计算复利，并且与富盈公司无关。同时，谢振文已经在诉讼请求第二条主张了利息，再次主张银行利息及利息孳息属于重复计算，依法不应支持。四、谢振文请求富盈公司支持80000元逾期交房违约金无事实和法律依据。谢振文与富盈公司签订的《商品房买卖合同》中，已经明确约定了违约金赔偿标准，应该按照合同约定执行。五、合同履行过程中，针对出现的各类问题，富盈公司多次与谢振文协商解决，本次诉讼是由于谢振文无理拒绝与富盈公司协商所导致，诉讼费用应当由谢振文承担。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：谢振文与富盈公司于2012年12月29日签订《富盈阳光新城认购书》，同日，谢振文支付购房定金20万元。2013年1月4日，谢振文与富盈公司签署《广东省商品房买卖合同》（合同编号：fy-
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bs-31）一份，合同作了如下主要约定：第三条：谢振文向富盈公司购买由富盈公司开发的位于恩平市新平北路213号“阳光新城”a66单元67号商品房，建筑面积319.32平方米；第四条第2项：该商品房属预售，按整栋出售，每平方米5200元，总价1660464元；第六条第3项：买受人于2013年1月4日付购房款830464元，余款830000元通过银行按揭付款，买受人须确保在签署合同60天内付清按揭款项；第八条：出卖人应在2013年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条：出卖人逾期交房的违约责任，1、按逾期时间分别处理：……⑵出卖人逾期交房如果逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。
上述买卖合同签订后，谢振文于2013年1月4日支付购房首付款630464元，通过向工商银行抵押贷款830000元（银行于2013年2月26日转账支付830000元到富盈公司账户）支付剩余购房款，谢振文共计支付购房款1660464元给富盈公司。涉案房屋在2015年4月22日通过竣工验收，并向相关部门进行了备案，富盈公司未能在合同约定的交楼期限即2013年12月31日前交付验收合格房屋给谢振文。现谢振文以自己权益受损为由提起诉讼。
另查明：2013年2月1日，谢振文与工商银行签订《借款合同》，以恩平市新平北路213号阳光新城a66单元67号房屋作为抵押，贷款830000元支付剩余购房款。《借款合同》第六条第一款第一项约定：借款人按月等额本息还款法偿还贷款，在本合同时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币5741.15元；第四条贷款利率：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，即贷款利率每月为5.5675‰。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，富盈公司经恩平市住房和城乡建设局批准取得了《广东省恩平市商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给谢振文，谢振文支付房屋价款给富盈公司，双方签订了《商品房买卖合同》，后因谢振文认为富盈公司未按时交付房屋而发生纠纷，故本案为商品房预售合同纠纷。
谢振文与富盈公司在自愿、公平的基础上签订《商品房买卖合同》，谢振文已经按照合同约定支付了全部购房款，富盈公司没有按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋给谢振文，构成违约。按照双方的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“逾期交房时间超过180天的，买受人有权解除合同。”涉案房屋在2015年4月22日才通过竣工验收登记备案，相比双方约定的交付房屋期限逾期400多天之久，现谢振文请求解除《商品房买卖合同》，理据充分，原审法院予以支持。
对于谢振文请求的各项损失计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：“出卖人应当自买受人发出解除通知60日内归还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金”。1、对于谢振文主张富盈公司退还全部购房款1660464元的请求，理据充分，原审法院予以支持。2、对于谢振文主张利息损失的请求。原审法院认为中国人民银行公布同期同类贷款月利率为5.5675‰，年利率为6.681%（月利率×12），现谢振文主张按年利率6.55%计算利息，是其自行行使处分权的体现，原审法院予以支持。对于首付款830464元，按年利率6.55%计算，应从支付第二日起计算至富盈公司实际清偿之日止；对于谢振文按揭贷款的利息损失，应从贷款发放之日的第二天起计算至富盈公司清偿款项之日止。3、对于谢振文请求富盈公司赔偿谢振文已向工商银行偿还的购房贷款利息96310.92元并自谢振文每笔还款之日的次日起以每笔还款的利息金额按年利率6.55%计付利息的诉求，谢振文支付的款项及利息均属于谢振文在工商银行按揭贷款的范围，对于谢振文此处的损失，原审法院在上述论证的第1点、第2点当中已经进行了处理，谢振文再次提出请求，属于重复请求，原审法院不予支持。4、对于谢振文请求富盈公司支付逾期交房的违约金80000元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金”，谢振文在诉讼中提出违约金标准过低，因谢振文选择解除《商品房买卖合同》，双方对于解除合同的违约责任有明确约定，且谢振文并未提供相关证据证明富盈公司逾期交房造成的损失超过约定的违约金数额，因此对谢振文主张违约金标准过低要求增加的诉讼请求，原审法院不予以支持，富盈公司应按买卖合同的约定按照谢振文已付款的0.5%计付违约金，即1660464×0.5%＝8302.32元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、解除谢振文与富盈公司于2013年1月4日签订的《广东省商品房买卖合同》；
二、富盈公司在本判决生效后十日内返还谢振文购房款1660464元。
三、富盈公司在本判决生效之日起十天内赔偿谢振文的利息损失（其中以本金200000元从2012年12月30日起，以本金630464元从2013年1月5日，以本金830000元从2013年2月27日起分别按年利率6.55%计算至富盈公司清偿之日止）；
四、富盈公司在本判决生效后十日内向谢振文支付逾期交房违约金8302.32元。
五、驳回谢振文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11723元，由富盈公司负担。
当事人二审的意见
富盈公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第三、四项，改判为富盈公司按同期银行贷款利率赔偿。主要事实和理由是：一、一审法院认定事实错误，导致第三项判决错误，请二审法院依法改判。一审判决认定富盈公司应按照同期银行贷款利息向谢振文赔偿利息损失，但一审法院在没有查明同期银行贷款利率的前提下，就毫无依据地认定6.55%的利率并未超过中国人民银行同期贷款利率，经过中国人民银行网站查询，同期贷款利率应该为：2013年5月7日至2014年11月21日，年利率为0.0615；2014年11月22日至2015年2月28日，年利率为0.06；2015年3月1日至2015年5月10日，年利率为0.0575；2015年5月11日至2015年6月28日，年利率为0.055；2015年6月29日至2015年8月26日，年利率为0.0525。一审法院判决富盈公司按6.55%赔偿谢振文的利息损失无事实依据，请求二审法院改判为同期银行贷款利率。二、一审法院适用法律错误，同时支持了违约损失赔偿和违约金，依法只能支持其中一项，请求二审法院依法撤销原审判决第四项。《合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定：当事人以违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以造成的损失确定违约金。按照上述规定，一审法院支持了按照实际损失赔偿违约金，就不应该再按照合同约定的标准重复支持违约金。
谢振文答辩称：一、一审法院对利息损失利率认定为6.55%是正确的，谢振文在一审的请求是依据中国人民银行所发布的金融机构人民币贷款基准利率计算，况且富盈公司对其二审的主张并没有提供任何的证据予以证明，请求二审法院维持原判；二、谢振文认为一审法院关于逾期交房的违约金8302.32元是正确的，首先涉案合同的第九条第一款明确约定了富盈公司逾期交房方式的计付方式；其次富盈公司逾期交房的行为已经实际使谢振文无法对合同标的占有使用收益处分，无法实现合同标的的使用价值；再者谢振文的实际损失包括已付房款的应收利息以及合同明确约定的违约金，从性质上说前者属于谢振文法定孳息，而合同违约金是属于双方约定的可期待利益，一旦富盈公司符合合同违约金的约定，就应当支付该合同违约金，两者并不重复或者冲突。退一步而言，该合同约定的违约金是属于惩罚性质的违约金，与谢振文的其他损失并不重复或者冲突。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：谢振文与工商银行签订的《借款合同》第4条4.2约定：……；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）……
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，并结合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、就富盈公司的违约行为，谢振文能否同时主张赔付违约损失及支付违约金？二、就谢振文已付的购房款，富盈公司应以何种利率计算利息赔付给谢振文？
一、就富盈公司的违约行为，谢振文能否同时主张赔付违约损失及支付违约金？
依据我国《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，结合双方签订的《商品房买卖合同》只约定返还已付房款及按已付房款的0.5%支付违约金且并不同时约定富盈公司因逾期交楼需另行支付张仲良利息损失的事实，就富盈公司逾期交楼的行为，谢振文同时请求富盈公司赔付违约损失及违约金于法无据，本院不予支持。
从谢振文提交的证据《银行账户收支记录》可知，自2013年2月26日起至其提起一审诉讼前，其均依时向工商银行偿还贷款，根据其还款情况，贷款产生的利息远高于谢振文与富盈公司约定的按谢振文累计已付款的0.5％计付违约金的标准。结合谢振文请求富盈公司同时赔付违约损失及违约金的事实，从公平原则出发，对谢振文请求富盈公司赔偿其因逾期交楼的违约行为造成的利息损失，本院予以支持，对其请求富盈公司支付违约金依法驳回。
二、就谢振文已付的购房款，富盈公司应以何种利率计算利息赔付给谢振文？
谢振文已付的购房款包括工商银行通过转账代付的830000元及分别于2012年12月29日与2013年1月4日支付的定金200000元和首付款630436元。对830000元的贷款的利息，谢振文与工商银行签订的《借款合同》明确约定，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。可知，上述830000元贷款的利息是随着中国人民银行颁布的利率的调整而变更。虽然现时中国人民银行颁布的利率低于年利率6.55%，但在现实生活中，中国人民银行将根据国家经济发展对贷款基准利率进行不定期调整，利率调高或调低亦难以预计，且在谢振文向工商银行贷款之初，因贷款计付利息的年利率6.681%比年利率6.55%还高，鉴于富盈公司违约在先，从公平原则出发，不能让谢振文因守约反而产生利益损失。故原审法院依照年利率6.55%计算830000元贷款的利息并无不妥，本院予以维持。同理，对定金200000元及首付款630436元的利息，富盈公司亦应年利率6.55%计付利息给谢振文。
综上所述，原审判决认定部分事实清楚，实体处理欠妥，适用法律错误，应予纠正。依照《中国华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、维持广东省恩平市人民法院（2015）江恩法民一初字第140号判决第一、二、三项。
二、撤销广东省恩平市人民法院（2015）江恩法民一初字第140号判决第四、五项。
三、驳回谢振文的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费11723元、二审受理费913元，由恩平市富盈房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李立辉
审 判 员 李雁羽
代理审判员 林瑞环
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 薛佩珠