福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0322民初5571号原告：武清英，女，1967年4月18日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：林建华，福建朗天律师事务所律师。被告：福建省中瑞房地产开发有限公司，住所地莆田市仙游县鲤南镇城南东路，统一社会信用代码913503007617911342。法定代表人：陈良瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈智权，男，该公司员工。原告武清英与被告福建省中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武清英及其委托诉讼代理人林建华、被告中瑞公司委托诉讼代理人陈智权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武清英向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2016年4月14日双方所签订的把位于仙游县鲤南片区地中瑞·香江明珠1#A幢1106号套房预售给武清英的《商品房买卖合同（预售）》；2、要求中瑞公司退回已交纳的购房款445000元及自2016年4月14日起以本金445000元为基数按年利率4.9%计算至给付之日止的利息；3、要求中瑞公司支付违约金445000元*0.1%=445元；4、要求中瑞公司返还已付维修金4905元及自2016年4月14日起按年利率6%计至返还之日止的利息。事实和理由：原、被告于2016年4月14日签订《商品房买卖预售合同》一份，约定中瑞公司将坐落于仙游县鲤南片区60#地中瑞·香江明珠1#A幢1106号套房预售给武清英，总价款445000元。合同约定出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付房屋，逾期30日交房，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送送之日起15日内退还买受人已付合部房款，并自买受人付款之日起按照年利率4.9%计算给付利息，同时按价款0.1%支付违约金。合同签订后，武清英支付全部购房款445000元及维修资金4905元，但中瑞公司至今无法交房，逾期超过30日后，按合同约定武清英有权解除合同并要求支付利息、违约金。武清英也书面通知中瑞公司解除合同，但中瑞公司拒不退款，特具状起诉，请求依法判决武清英的诉讼请求。中瑞公司辩称，一、武清英的请求解除与中瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、退还已交纳的购房款445000元及利息，条件不具备，不应支持。1、在与武清英签订《商品房买卖合同（预售）》之时，中瑞香江明珠商品房的建设已接近尾声，并于2017年5月19日经有关部门验收合格，符合交房条件（但合同第九条规定的相关证明文件正在办理中），中瑞公司多次口头或电话通知武清英对其购买的商品房进行查验，还可以先行装修。但武清英却以相关证明文件不具备为由，拒绝交房。至目前为止，购买中瑞香江明珠商品房的其他业主中，有的已经装修完毕，有的正在装修。武清英若不拒绝交房，亦可以正常装修。因此，造成逾期交房的责任不完全是中瑞公司。2、在与武清英签订《商品房买卖合同（预售）》之后，中瑞公司即将《商品房买卖合同（预售）》向仙游县房地产管理中心办理备案。为了武清英能及时享受政府财政补贴，中瑞公司提前于2016年5月11日向武清英出具《福建增值税普通发票》，缴纳税额21190.48元。在中瑞公司的积极配合下，武清英领取了商品房财政补贴19617元。因此，武清英若要解除与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，必须先退还仙游县人民政府的财政补贴和承担税额21190.48元及其利息后方可。否则的话，原、被告均有骗取政府财政补贴的嫌疑。据此，中瑞公司认为，不能简单地以有了逾期交房的事实，就可以单方解除合同，对合同条款约定以外与商品房交易由关联的客观事实也应一并考量。在武清英退还仙游县人民政府的财政补贴和承担税额21190.48元及其利息之前，其主张解除与中瑞公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的条件尚不具备，不应支持。二、武清英请求中瑞公司返还专项维修资金及利息，无事实和法律依据，不应支持。所谓专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。中瑞公司只是经手代收武清英交纳的住房专项维修资金4905元，而不是原告主张的47905元。武清英明知住房专项维修资金不归中瑞公司所有，却主张由中瑞公司返还并承担利息，纯属无稽之谈，没有事实和法律依据，不应支持。三、武清英尚未取得解约权，其诉求不应支持。本案中，买卖合同的标的物为商品用房、纯粹的投资商品，武清英的行为系投资行为、商事行为，买卖双方应严格按照法律规定及双方约定这样的商事规则来履约、解约。中瑞公司已于2017年5月19日取得竣工验收，武清英完全可以选择收房而不解约，双方签订的商品房买卖合同的合同目的的实现不受任何影响，武清英没有任何合同本身、合同范围以内的实际的经济损失。另一方面，中瑞公司作为诚信的企业法人，亦在此承诺，将严格按照合同约定向武清英支付合法合约的逾期交付违约金。在中瑞公司违约情节不严重（仅逾期交付，现已达到交付条件）、合同目的能够实现的情况下，武清英非要强行解约，势必扰乱房地产交易秩序，于法于理不合，按照法律法规司法解释和合同约定，武清英在履行义务之前尚未取得解约权，只能选择继续履行合同，完成交付手续，领取应得的违约交付违约金。综上，武清英尚未取得解约的实体权利。请求法院依法驳回武清英的全部诉讼请求。围绕诉讼请求武清英提交商品房买卖合同（预售）一份、收款收据二份，中瑞公司提交营业执照、国有土地使用权证、建设工程规划许可证（含宗地图）、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、仙游县商品房买卖合同备案信息表、福建增值税普通发票、承诺书复印件、仙游县商品房领取财政补贴申请复印件、银行卡复印件、银行交易明细表复印件、中瑞香江明珠购房合同等领取登记表各一份，双方对上述证据真实性没有异议，本院予以确认并将复印件在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院分析认定如下：武清英提供的邮政特快专递单两份、解除商品房买卖合同（预售）通知书一份，邮寄地址为中瑞公司在合同中备注的地址，且有陈智权签名，可以证实中瑞公司已收到武清英邮寄的解除合同通知书，武清英已尽解除合同通知义务。中瑞公司提供的福建省房屋建筑工程竣工验收报告一份，可以证明涉诉房屋已经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收。中瑞公司提供的住宅专项维修资金交存清册有相关主管部门的印章，可以证实中瑞公司代收涉诉房屋公共维修资金已向有关部门缴纳。中瑞公司提交的交房通知书一份，系发给物业公司的通知书，不能证明中瑞公司有向武清英通知交房。中瑞公司提供的建设工程消防设计备案受理凭证不能证明中瑞公司要证明的涉诉房屋已完成消防验收的事实。中瑞公司提交的农业银行征收机关实时扣税业务客户回执、入账通知、缴纳税费清单，系涉诉房屋的缴纳税费情况，不能作为免责事由。综上认定，结合当事人陈述，本院认定以下事实：2016年4月14日，武清英与中瑞公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定武清英购买中瑞公司开发的坐落仙游县，总价款为445000元，武清英于2016年4月14日付清购房款445000元，于2016年4月15日向中瑞公司缴纳公共维修资金4905元。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房,该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同第十二条逾期交付责任约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送送之日起15日内退还买受人已付合部房款，并自买受人付款之日起按照年利率4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款0.1%向买受人支付违约金。2017年9月6日武清英向中瑞公司邮寄解除商品房买卖合同（预售）通知书，中瑞公司于2017年9月8日签收。中瑞公司代收的涉诉公共维修资金4905元已向相关主管部门缴存。现涉诉房屋未实际交房。本院认为，中瑞公司与武清英签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力，双方应按约定全面履行义务。中瑞公司庭审陈述其于2017年9月17日才通知武清英交房，该时间点与双方约定的交房时间2017年6月30日已逾期超过30日，2017年9月6日武清英向中瑞公司邮寄解除商品房买卖合同（预售）通知书，武清英已尽解除合同通知义务，武清英有权请求解除合同，本案商品房买卖合同（预售）应予以解除。合同解除后，中瑞公司应退还已付购房款并按合同第十二条约定以已付购房款445000元为基数自2016年4月14日按年利率4.9%支付给武清英利息损失，并支付违约金445元。中瑞公司代收的公共维修资金4905已缴纳至相关主管部门，公共维修资金应待涉诉房屋预告登记失效后，双方配合办理退还手续，如到期无法退还，武清英可再另行主张，武清英暂不能直接请求中瑞公司退还。武清英申请领的购房补贴，应按相关规定向有关部门退还。对武清英合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除武清英与福建省中瑞房地产开发有限公司于2016年4月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201602658）；二、福建省中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给武清英购房款445000元及利息，利息计算方法为：以购房款445000元为基数，自2016年4月14日起至福建省中瑞房地产开发有限公司付清购房款445000元之日止按年利率4.9%计算；三、福建省中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给武清英违约金445元；四、驳回武清英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8516元，由武清英负担80元，由福建省中瑞房地产开发有限公司负担8436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈茂宁审 判 员  陈宝林人民陪审员  叶金程二〇一八年二月五日书 记 员  朱 琳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。