天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民四终字第322号
上诉人（原审被告）杨国栋。
委托代理人王爱双，天津惠华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津天雅海饺酒店，住所地天津市河东区六纬路**号*号楼。
代表人赵文丽，经理。
原审第三人吕洪祥，无职业。
上诉人杨国栋因租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2014）东民初字第1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理，并依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭进行审理。上诉人杨国栋及其委托代理人王爱双，被上诉人天津天雅海饺酒店的代表人赵文丽，原审第三人吕洪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，坐落天津市河东区六纬路66号4号楼1门底商南起第2间房屋，面积110平方米，产权人为天津第一热电厂（以下简称热电厂）。2012年6月17日，热电厂向天津市智鸿工贸有限公司（以下简称智鸿工贸公司）出具委托授权书一份，热电厂委托智鸿工贸公司办理房屋租赁事宜。后智鸿工贸公司与原告签订房屋租赁合同一份，约定将含涉诉房屋在内的天津市河东区六纬路66号4号楼底商（面积352平方米）出租给原告使用，用途为餐饮，租赁期限自2013年3月1日至2014年2月28日止，约定租金每年200000元。2014年2月25日，智鸿工贸公司向原告出具说明一份，载明双方合同于2014年2月28日到期终止，经双方协商，由原告继续承租该底商，双方不再签订租赁合同，租金水平与原租赁合同一致，如拆迁经提前通知原告，原告需无条件撤出。2014年8月18日，热电厂再次向智鸿工贸公司出具了委托智鸿工贸公司办理房屋租赁事宜的委托授权书。
双方均认可原告原代表人为吕洪祥，根据工商登记记载原告代表人2013年7月变更为许义，2013年8月变更为赵文丽。
2013年3月24日原告出具告知书，内容为：“一、天津天雅海饺酒店和天津市智鸿工贸有限公司承租合同于2013年3月31日到期，和天津市智鸿工贸有限公司协商再续期没协商下来，因为拆迁，智鸿工贸有限公司接到上级冻结令，不再与各家承租智鸿工贸有限公司底商的承租人续签合同。拆迁的具体时间尚未定妥。定于从2013年4月20日起至房屋拆迁日止不再收取房屋承租费（每年四万八千元）；但因为天津天雅海饺酒店对天雅海饺饭店的投资（包括收购、装修、购置设备等），共计投入资金一百余万元，不能让杨国栋白白使用，所以仅收取每年六万元的投资（包括收购、装修、设备等）使用费。二、自2011年10月19日签订的租房协议到2014年10月20日止合同告知作废。三、杨国栋在承包期间所欠一切债务与天雅海饺法人代表吕洪祥无关。”该告知书加盖了原告的印章及被告签字确认。
涉诉房屋由被告承租使用，用于被告经营“煲打天下”饭店，自2013年3月原被告之间的租赁合同被原告告知终止后，双方再未签订租赁合同。后被告继续使用涉诉房屋。2013年10月原告代表人赵文丽找到被告要求被告支付房租和水电费，但被告未支付。2013年10月后被告未再向原告交纳任何费用。2014年1月原告代表人赵文丽曾起诉被告腾房，后撤诉。
原告的诉讼请求为：1、被告立即腾出坐落天津市河东区六纬路66号4号楼1门底商南起第二间房屋（面积110平方米）；2、被告向原告支付房屋占用费每月6666元，自2013年10月1日起至被告实际腾出上述房屋之日止；3、诉讼费由被告承担。诉讼中原告撤回第二项诉讼请求。
原审法院认为，热电厂分别于2012年6月17日及2014年8月18日向智鸿工贸公司出具委托授权书，委托智鸿工贸公司办理房屋租赁事宜。因此智鸿工贸公司代表涉诉房屋产权人热电厂将涉诉房屋出租给原告，并不违反强制性法律规定，原告依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利。原告将涉诉房屋转租被告，被告实际在涉诉房屋经营后，因涉诉房屋位置就在权利人所在地临街底商，至此次诉讼前热电厂、智鸿工贸公司均应知晓转租行为却并未提出异议，应视为对转租行为的认可。2013年3月24日原告出具的告知书加盖了原告的印章，且原告当时的代表人即本案第三人吕洪祥及被告对该告知书的真实性予以认可。因此原审法院对告知书的真实性予以认定。而且第三人吕洪祥及被告陈述可知双方已经实际履行了该告知书的内容。该告知书中记载“2011年10月19日签订的租房协议到2014年10月20日止合同告知作废”、自2013年4月20日起至房屋拆迁日止原告不再收取房屋承租费，但被告应当支付投资使用费。因此从上述内容可以看出原被告之间的租赁合同已于2013年3月24日解除，后被告继续使用涉诉房屋，应视为双方形成了不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2013年10月后被告未再向原告交纳任何费用，而原告以其法定代表人赵文丽的名义于2014年1月起诉要求被告腾房后，于2014年4月起诉要求被告腾房，已尽到了在合理期限之前通知被告的义务，被告应当返还涉诉房屋，故对原告主张被告将涉诉房屋腾空返还的诉讼请求，原审法院予以支持。关于被告主张其经营场所被封门断电无法经营收益及吕洪祥承诺不再向被告收取任何费用，并给付被告50%拆迁补偿款的答辩意见，因被告提供的证据不足以证明其主张，原审法院不予支持。关于被告主张国家发改委对国电集团热电厂下达关停令公告声明热电厂对外一切业务中止，因此原告出示的合同为无效合同一节，因被告提供的津发改能源（2011）1366号文件中未涉及禁止热电厂对外出租房屋的内容，被告该抗辩意见，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：本判决生效之日起十五日内，被告杨国栋将坐落天津市河东区六纬路66号4号楼1门底商南起第二间房屋（面积110平方米）腾空交付原告天津天雅海饺酒店。案件受理费80元，由被告杨国栋负担。
上诉人杨国栋不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人不具备诉讼的主体资格，涉诉房屋的产权人是热电厂，被上诉人提供的证据不能证明其取得涉诉房屋的合法承租权，被上诉人主体不适格。1、2013年3月24日，天津天雅海饺酒店当时的投资人吕洪祥向上诉人出具了一份告知书，明确说明天津天雅海饺酒店自2013年3月31日后未签订租赁合同、未取得房屋承租权。2、上诉人提供的发改委文件证实，热电厂停止一切对外业务。因此，被上诉人提供的与热电厂及智鸿工贸公司签订的协议和相关委托书均不具有真实性。二、原审法院适用法律错误、程序违法。被上诉人的诉讼请求为腾房及房屋使用费，原审法院仅收取诉讼费80元，程序不合法，涉诉房屋的所有权人为热电厂，原审法院没有将其列为本案的当事人。三、被上诉人未与上诉人建立租赁关系，无权主张解除合同。从上诉人提交的证据可以看出，在2013年3月之前，与上诉人建立房屋转租关系的主体是本案的第三人吕洪祥个人，并非被上诉人，理由如下：1、房屋转租协议是吕洪祥个人与胡书元等人签订的，并非上诉人签订的；2、收取相关租赁费用及设备费用的主体均是吕洪祥个人，并非被上诉人。
被上诉人天津天雅海饺酒店答辩，涉诉房屋是被上诉人从热电厂租来的，上诉人占着被上诉人交租的房屋，和热电厂没有关系，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人吕洪祥答辩，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审一致。
本院认为，涉诉房屋的所有权人为热电厂，津发改能源（2011）1366号文件并未涉及禁止热电厂对外出租房屋的内容，热电厂委托智鸿工贸公司办理涉诉房屋的租赁事宜，智鸿工贸公司将涉诉房屋出租给被上诉人，双方签订涉诉房屋的租赁合同，不违反法律规定，为有效合同。被上诉人将涉诉房屋转租，转租协议是被上诉人的原代表人吕洪祥与上诉人的原合伙人胡书元签订，胡书元退出合伙后由上诉人独自经营使用涉诉房屋，上诉人支付吕洪祥房屋租金。上诉人租赁期间，热电厂及智鸿工贸公司均未提出异议，应视为对被上诉人转租行为的认可。上诉人主张被上诉人主体不适格，双方没有租赁关系，本院不予支持。被上诉人的代表人变更为赵文丽，双方租赁期限已届满，涉诉房屋仍由上诉人使用，用于经营“煲打天下”饭店，双方未再签订租赁合同。被上诉人要求上诉人腾交涉诉房屋，符合法律规定，应予支持。被上诉人基于与上诉人之间存在租赁关系向上诉人提起腾房之诉，热电厂为涉诉房屋的所有权人，与本案当事人非同一法律关系，上诉人要求追加热电厂为当事人，本院不予支持。上诉人以原审法院收取案件受理费存在问题主张原审法院程序不合法，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杨国栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史 东
审 判 员 李国敏
代理审判员 孙 静
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 刘继永
速 录 员 李 晶