湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0703民初17号原告：常德财富广场经营管理有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心广场47号。法定代表人：吴婷婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明成，男，系常德财富广场经营管理有限公司员工。委托诉讼代理人：邵攀君，湖南先锋律师事务所专职律师。被告：史大军，男。原告常德财富广场经营管理有限公司（以下简称财富广场）与被告史大军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄明成、邵攀君，被告史大军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。�告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付管理费2436元（已计至2016年12月）；2.判令被告支付违约金1225元。事实和理由：被告系常德财富广场D2区306号房屋业主，房屋建筑面积154.77㎡；2013年6月21日原告与被告签订了《物业（商业）管理服务协议》，约定：原告对桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务；第五条明确约定本商业小区非商业面积的管理服务费用为每月1.3元/㎡，业主根据其拥有的物业建筑面积按时向原告交纳管理服务费用，不得以任何理由拖延、拒交、少交以上费用；第八条违约责任约定，业主违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用，原告有权要求业主按每逾期一日加收应缴费用的千分之一作为滞纳金；双方合同履行期间，被告仅支付了部分管理服务费，截止2016年12月，被告拖欠管理服务费2436元；原告多次催收，被告仍拒不支付，故诉至本院。被告辩称：1.双方签订的《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》是原告制作的格式合同，合同条款违反合同法和《物业管理条例》；2.合同约定原告提供的管理服务标准需达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，但原告所提供的服务远低于此标准；3.原告按每度0.66元收取电费不合理；4.原告收费不开发票；5.原告商业规划不合理；6.原告未尽养护责任，被告房屋外墙漏水，内墙墙面及家具因漏水损坏，被告多次要求原告维修，原告敷衍了事，未实际解决漏水问题；7.原告将被告放在3楼平台上的价值五千多元的装修材料拖走，被告要求返还无果，综上，被告不应向原告支付物业管理服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经与原件�对无异，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的营业执照、企业登记情况复印件各一份，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；被告对关联性有异议，认为原告无物业服务管理资质，本院认为，因该两份证据中原告的经营范围包括“从事市场管理服务”，故本院对原告经营范围包括从事市场管理服务的事实予以认定；2.《常德市商品房预售合同》复印件，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；被告对合法性、原告的证明目的有异议，本院认为，该合同系双方自愿签订，亦不违反法律强制性规定，合法有效，该合同附件四合同补充协议约定：被告任命原告作为本“商业批发市场”（即桥南财富广场小区）物业的经营管理者，被告同意收房时与原告签订《物业管理服务协议》并及时交�物业管理费用，结合双方均提交的《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，及双方认可的原告实际提供的物业服务内容，本院对原告是桥南财富广场D区物业服务管理提供者的事实予以认定；3.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》复印件，双方对真实性均无异议，本院对真实性予以认定；被告认为原告无物业管理服务资质，对合法性有异议，且认为原告提供的管理服务未达到该协议约定的《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，本院认为，该协议系双方自愿签订，亦与《常德市商品房预售合同》约定内容一致，结合桥南财富广场系商住一体商品批发市场，原告经营范围包括从事市场管理服务，原告按该物业管理服务协议履行物业管理服务义务、被告享受了原告提供的服务，故本院对该物业管理服务协议予以认定；4.《财富广场商业经营管理委托合同》复印件，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，原告提交的该份证据系复印件，未与原件核对无异，本院对其不予认定；5.《桥南财富广场物业服务合同》，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院认为，该份合同是原告将桥南财富广场部分物业服务专项工作交由案外人常德市银河物业服务有限公司进行物业服务而订立，依照《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”规定，该份合同合法有效，故本院对该合同予以认定；6.被告拖欠管理费明细表，被告不予认可，认为该表系原告单方面制作，没有经过被告同意，本院认为，被告房屋建筑面积为154.77㎡，双方签订的物业管理服务协议约定的被告房屋的物业服务费为每月1.3元/㎡，被告每月应交物业服务费为201.2元，原告计算的被告每月应交物业服务费为203元系计算错误，本院予以纠正；原告罗列被告自2015年1月1日至2015年12月31日欠交物业服务费，现被告虽对拖欠费用明细表提出异议，但未提交相应证据予以证明，故本院对欠费时间为2015年1月1日至2015年12月31日予以确认，该期间欠交物业服务费共计2414.4元（201.2元×12个月=2414.4元）；7.《供用电合同》、《购电协议》、国网常德市鼎城区供电公司收取原告2015、2016年度电费明细表、电费收据（8张）复印件各1份，被告对关联性均有异议，不予认可，本院认为，该组证据与原件核对无异，《供用电合同》、《购电协议》与国网常德市鼎城区供电公司收取原告2015、2016年度的电费明细表、电费收据（8张）内容相吻合，形成证据链，可以证明原告与湖南电力公司常德鼎城电力局达成�用电合同、购电协议，原告购电后向桥南财富广场供电的事实，本院对该组证据予以认定；8.原告提交的16张照片，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明原告依约全面履行了物业管理服务，特别是在车辆停靠方面没有尽责服务，本院认为，16张照片显示原告对桥南财富广场整个小区提供了物业管理服务，履行了维修、养护、管理、维护义务，故本院对该组证据予以认定；9.证人覃继山的当庭证言，主要内容：覃继山系原告公司员工，任桥南财富广场D区房管员，原告为桥南财富广场小区提供了物业管理服务，包括公共秩序、绿化和卫生的维护，公用部分、市政公用设施和市场配套设施的维护、维修、保养等；被告认为覃继山系原告员工，证明效力低，对覃继山的当庭证言不予认可，原告对覃继山的证言予以认可，本院认为，覃继山的主要证言与原告提交的16张照片载明的内容大体一致，本院对覃继山证言中与16张照片内容相吻合的部分予以认定；10.《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》复印件，原告认为不是证据，不予质证，本院认为，该复印件是行业标准，不属于证据，不予认定为证据；11.被告提交的小区现场照片10张，原告对显示“财富广场建材市场”、“财富广场建材城”的2张照片无异议，本院对原告无异议的2张照片予以认定；原告对KTV照片真实性无异议，但认为是否允许KTV经营不是原告能够管理的，本院对该张照片本身的真实性予以认定；对其他7张照片的真实性均有异议，认为被告未提供照片原始载体，照片亦具片面性，不能反映是何处情况，对被告的证明目的亦有异议，本院认为，其他7张照片中大多照片不能看出拍摄地点、拍摄时间，不能全面判断照片真伪，对其他7张照片不予认�，结合证人覃继山的当庭证言、被告的当庭陈述，本院对史大军房屋渗水的事实予以认定，对原告简单处理过但未能完全解决史大军房屋外墙渗水问题的事实予以认定；12.桥南财富广场业主委员会名单复印件，原告对真实性无异议，对被告的证明目的有异议，本院认为，该证据未与原件核对无异，且业主委员会的成员情况与本案无直接关联性，该份证据亦不能达到被告的证明目的，故本院对该证据不予认定。根据当事人陈述、经审查确认的证据及认定的争议事实，本院认定事实如下：2012年6月8日被告史大军、案外人周真亚与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《常德市商品房预售合同》及相关附件，成为常德市鼎城区桥南财富广场D区（银通金鼎湾）D2幢三单元306号房的业主，房屋建筑面积为154.77㎡，上述合同及附件约定：被告同意参加整个小区的统一管理，被告收房时应与原告常德财富广场经营管理有限公司签订《商业管理服务协议》，依据国家相关规定，以当地物价局核准的指导价格及时向原告交纳商业物业经营管理费用；2013年6月21日，被告(委托方)、案外人周真亚与原告(受委托方)签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，约定：被告委托原告对桥南·财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，对非商业面积收取每月1.3元/㎡的管理服务费，被告在本协议生效之日起每季初根据拥有的物业建筑面积计算按时向原告交纳的管理服务费用，被告违反协议不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金，约定管理服务标准达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级。合同签订后，原告一直为桥南财富广场小区及包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，原告的物业管理服务存在部分瑕疵。原告于2010年3月1日至今将桥南财富广场部分物业服务专项工作交由常德市银河物业服务有限公司进行物业服务。被告入住后，按约定向原告交纳了2015年1月1日之前的物业管理服务费，交纳了2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费，2017年以后未再交纳费用，原告于2016年12月1日向被告发出催收物业管理服务费的律师函，被告仍未交纳2015年的物业管理费2414.4元。原告多次催讨无果，诉至本院。另查明被告所住的桥南财富广场D区（银通金鼎湾）D2幢三单元306号房有外墙渗水，被告多次要求原告派人维修，原告仅做简单处理，未实际解决外墙渗水问题，仍存在外墙渗水。本�认为，本案的争议焦点为：1、原告主体资格是否适格？2、被告是否应向原告支付欠交物业管理服务费2414.4元及相应违约金？对焦点1，根据被告与出卖人常德市银通房地产有限公司签订《常德市商品房预售合同》及相关附件，被告已明知购房后要接受原告对桥南财富广场小区的统一管理，而后被告与原告签订《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，委托原告对包括其房屋在内的桥南财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务，上述两份合同系被告与出卖人及原告自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。此后原告依约履行协议，为包括被告在内的全体小区业主提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，被告亦接受了原告提供的服务，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”规定，被告应按时依约向原告支付相应的物业管理服务费；根据合同相对性原则，原告是提供物业管理服务的主体，有权收取物业管理服务费，原告主体适格。被告质疑原告不具有物业服务资质，因资质审查不属于人民法院审理范围，本院不予处理。对焦点2，本院认为民事活动应当遵循诚实信用原则。原告依据与被告签订的《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》，为被告提供了物业管理服务，至今该小区运转正常，被告在接受了原告提供的物业管理服务后，理应依据诚实信用原则，按时依约向原告支付相应的物业服务费用。该合同约定原告根据《湖南省物价管理条例》及常德市发展改革物价局批复，按被�房屋建筑面积向被告收取每月1.3元/㎡的管理服务费，未违反法律规定，本院予以确认，被告房屋建筑面积为154.77㎡，原告每月应收取201.2元（1.3元/㎡×154.77㎡=201.2元）物业管理服务费，本院对此予以确认；被告亦向原告支付了2013年6月21日至2014年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费；现原告起诉要求被告支付拖欠的自2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费共计2414.4元，于法有据。被告辩称原告提供的服务未达到《湖南省物业管理服务等级标准》规定的一级，故应减少或免除物业管理服务费，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳�方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，被告对其此辩称未提供相应证据予以证明，故对其辩称本院不予支持。对被告提出的原告管理服务不符合约定，小区环境差、违章搭建等抗辩意见，本院认为这些问题系小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，可由全体业主协商解决，并不能成为被告拒交物业服务费的理由，被告所提交的证据亦不足以证明原告长期存在物业服务质量问题进而影响到小区业主正常生活或小区的运转，且物业服务具有全天侯、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免。在原告提供的服务不构成根本违约的情形下，不�物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益，故对被告辩称原告存在服务瑕疵而拒交物业费的理由本院不予支持。被告房屋外墙渗水，该问题系房屋质量问题，被告可另行主张权利，并不构成拒绝交纳物业管理服务费的有效抗辩。同时，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区及至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。本案中，被告提出原告在安保、维修、管理等方面存在服务�疵，在被告提出房屋墙面渗水的问题后，原告作为物业服务公司，负有及时对公用设施设备进行修缮及管理之义务，原告应与开发商（出卖人）、业主加强配合，尽快解决业主的遗留问题，以便更好地履行合同；为督促原告提高服务水平、改善服务质量，本院对其要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。根据合同相对性原则，本案承担物业管理服务费的主体有史大军和案外人周真亚，原告未请求案外人周真亚与被告史大军一起承担付款义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”规定，视为原告主动放弃对案外人周真亚的权利。综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、史大军于本判决生效之日起三日内向常德财富广场经营管理有限公司给付自2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费共计2414.4元；二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，财产保全申�费57元，共计107元，由史大军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林审 判 员  夏 霜人民陪审员  郭朝霞二〇一七年七月二十五日书 记 员  陈敏爱附原告常德财富广场经营管理有限公司提交的证据：1.常德财富广场经营管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明复印件各1份，拟证明：原告的主体资格、经营范围包括从事市场管理服务；2.被告的身份证复印件1份，拟证明被告史大军的主体资�；3.《财富广场商业经营管理委托合同》复印件1份，拟证明常德市银通房地产有限公司与原告常德财富广场经营管理有限公司双方就常德财富广场项目，约定由原告对常德市银通房地产有限公司所处的商业物业提供商业经营管理物业服务；4.《常德市商品房预售合同》复印件1份，拟证明史大军在购房时，与出卖人常德市银通房地产有限公司签订的《常德市商品房预售合同》附件四“合同补充协议”约定，史大军同意出卖人聘请原告对市场进行开发、建设及经营管理，不可撤销地任命原告作为本“商业批发市场”物业的经营管理者，史大军应及时交纳商业物业经营管理费用，不得以任何理由拖欠或拒交商业物业经营管理费用；5.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》复印件1份，�证明原、被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告史大军的商居房屋（建筑面积154.77㎡）提供物业服务，管理服务费为1.3元/㎡，如史大军违反协议，不按照约定按时交纳管理服务费用的，原告有权要求史大军按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金；6.《桥南财富广场物业服务合同》原件1份，拟证明原告交桥南财富广场部分物业服务专项工作交由常德市银河物业服务有限公司进行物业服务；7.业主史大军拖欠的管理费明细原件1份，拟证明截至2016年12月31日，史大军拖欠原告物业管理费2436元、滞纳金1225元；8.《供用电合同》、《购电协议》、国网常德市鼎城区供电公司收取原告2015、2016年度电费明细表、电费收据（8张）复印件各1份，拟证明原告为经营管理好含被告史大军房屋在内的桥南财富广场，在“先购后用”的供用电方式下，于2015年向供电人湖南省电力公司常德鼎城电力局支付2619088.86元电费，于2016年支付2745558.83元电费，该电费中包含史大军房屋所在的高层公用电梯用电；9.律师函及EMS邮政特快专递单，拟证明2016年12月原告委托湖南先锋律师事务所向史大军催收物业费，史大军在合理期限内仍未交纳；10.照片16张，拟证明原告对市场进行了全方位的管理与服务，包括：共用部位的维修养护管理、广告宣传、公用设施设备（如电路设备）的检查、保养，电梯的清理、维护、安检，保安的安全保卫、巡查值班工作，地上生活垃圾的清洁、装修垃圾的清运、地下排污管道的清理，公共绿化养护保洁，公司行政管理人员对市场的管理等；11.证人覃继山的当庭证言，拟证�原告对史大军房屋所在的桥南财富广场D区进行了物业管理和服务，如公用部分的维护保养，绿化、卫生的维护等。附被告史大军提交的证据：1.桥南财富广场业主委员会名单复印件1份，拟证明原告串通业主委员会单方面制定物业合同；2.《桥南·财富广场D区物业（商业）管理服务协议》复印件1份，拟证明原告没有尽到管理职责，致使被告的合法权益没有得到保障；3.照片10张，拟证明原告没有尽到管理职责，致使被告的合法权益没有得到保障；4.《湖南省物业管理服务收费服务等级标准》规定的一级标准，拟证明原告没有尽到管理职责，致使被告的合法权益没有得到保障。