西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00685号
上诉人（原审原告）西安健芝林医药有限公司，住所地西安市新城区西八路156号101室。
法定代表人闫敏，该公司总经理。
委托代理人冯俊华，陕西九州同律师事务所律师。
委托代理人董伟平，陕西九州同律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘乐生，西安市长安区医院职工。
委托代理人薛文戈，陕西玄凯律师事务所律师。
上诉人西安健芝林医药有限公司（以下简称健芝林公司）、上诉人刘乐生因租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2013）长安民初字第05699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人健芝林公司的法定代表人闫敏及其委托代理人冯俊华、董伟平；上诉人刘乐生的委托代理人薛文戈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年10月17日健芝林公司诉至原审法院称，其公司因经营药店需要与刘乐生签订《商业用房租赁合同》一份，后因药店未获药监部门审批，无法继续履行合同。2013年7月1日其口头通知了刘乐生该情况，后于2013年7月9日向刘乐生邮寄送达解除合同函，但刘乐生置之不理，对于收取其的保证金及房租不予退还。双方对此协商未果，故要求：1、依法确认2013年5月10日签订的《商业用房租赁合同》于2013年7月9日解除；2、刘乐生返还其公司租房保证金15000元及房租102000元；3、刘乐生承担自2013年7月9日解除合同之日起的应返还房租102000元的利息损失1609.64元。
刘乐生答辩称，双方签订的租房合同合法有效，双方应按约定履行权利义务。现健芝林公司单方违约致使合同不能履行，存在过错与其无关。健芝林公司仅依据口头通知或向其送达解除函为由要求解除合同，无相关依据。其于2013年5月13日将钥匙交付健芝林公司，给予健芝林公司三个月的装修期限，现其的房屋损失应从2013年5月13日计算至合同实际解除之日。健芝林公司单方违约，应按合同约定支付其相应数额的违约金并赔偿未能继续租赁给其造成的经济损失。综上，表示不同意解除合同及返还租金和保证金，要求驳回健芝林公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年5月10日，健芝林公司与刘乐生签订《商业用房租赁合同》一份，约定甲方（刘乐生）将坐落于西安市长安区长兴路北段西安市长安区物资国有资产管理公司住宅楼寓晟长兴佳苑由东向西数一层第四间商业用房出租给乙方（健芝林公司）。双方约定租期5年，自2013年8月8日至2018年8月8日止。该《商业用房租赁合同》第三条第一、二、四项分别约定：1、租金每年为204000元整；租赁期间，租金每一年递增一次，递增额为前一年租金的3%；2、乙方第一年按每半年（即6个月）向甲方交纳一次租金，由第二年起按年（即12个月）向甲方缴纳租金，租金应于本合同签订之日缴纳，乙方由第二年开始每年每次需提前一个月向甲方缴纳租金；3、在签署本合同时，乙方应向甲方交纳15000元的保证金。合同期满或终止后，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行修复、赔偿后，甲方即无息退还乙方保证金。该《商业用房租赁合同》第八条约定：租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或者合同终止后3日内将租赁的商业用房及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施，予以收回，由此造成的损失由乙方承担。该《商业用房租赁合同》第十条第一项约定：任何一方在对方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，按解除合同之日起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给对方。合同签订后，健芝林公司于2013年5月13日向刘乐生交付了保证金15000元及2013年8月8日至2014年2月8日止的租金102000元，刘乐生收款后于当日出具收条两份，并将该租赁房屋钥匙一把交于健芝林公司。健芝林公司在收取房屋钥匙后，并未实际装修入驻，该房屋一直空置。后健芝林公司以该房屋不符合开办经营药店的要求，其公司申请开办药店未获得药监部门的批准，该房屋租赁合同无法继续履行为由，要求解除合同。因双方就损失赔偿数额协商未果，刘乐生表示不同意解除合同。2013年7月9日健芝林公司以快递方式向刘乐生送达解除合同通知书，刘乐生在收到该快递函件后，未置可否，对于租赁房屋钥匙并未收取，对于健芝林公司房屋租金以及保证金亦未返还。2013年7月25日，健芝林公司在与刘乐生协商未果的情形下，向法院起诉要求解除合同以及返还租金、保证金，后又于2013年10月14日撤诉。同年10月17日健芝林公司又提起诉讼形成本案。庭审中，健芝林公司提供1、《商业用房租赁合同》一份、收条两张、中国工商银行个人业务凭证，证明双方签署过合同并缴纳过租赁费102000元及保证金15000元，并将上述款项中的114000元汇入刘乐生受托人吴小莉的账户；2、申通快递详单、解除合同通知书及相应查询单（加盖公章），证明2013年7月9日通过EMS给刘乐生送达过解除通知书；3、调取自长安区法院档案室的庭审笔录，证明其在2013年6月28日已经明确要求解除合同，且刘乐生已经知晓。上述证据经刘乐生质证认为：1、对《商业用房租赁合同》一份、收条两张、中国工商银行个人业务凭证的真实性均无异议，但吴小莉只是代刘乐生收取过租赁费，并非刘乐生房屋租赁活动中的代理人；2、对证据2的真实性无异议，但在该EMS上“内件品名”一栏并未注明递交的文件名称，不能说明原告递交的是解除合同函件；3、对证据3的真实性无异议，但认为即使健芝林公司提出过解除合同，但其并未认可，仍应按原合同履行。另就涉案房屋租赁现状，法院在2013年12月17日进行了现场勘查：该房现未装修入驻，处于空置状态。庭审中，刘乐生明确表示不同意解除合同，并对健芝林公司当庭交付的租赁房屋钥匙也不愿接受。经庭审调解，健芝林公司在要求解除合同的同时，同意适当承担刘乐生的违约金，但刘乐生坚决要求继续履行合同，支付租赁房屋租金。因双方意见分歧较大，调解未果。
原审法院经审理认为，健芝林公司与刘乐生自愿签订《商业用房租赁合同》，该合同不违背相关法律规定，应属合法有效。合同签订生效后，当事人理应按照约定全面履行自己的义务。然健芝林公司在合同签订后，因自身原因导致合同不能履行，要求提前解除合同，其行为显有过错，应承担相应的违约责任。综合考虑案情，因健芝林公司属合同违约方，故对健芝林公司要求刘乐生返还保证金15000元的诉讼请求不予支持。对合同解除时间，健芝林公司虽主张在2013年6月28日前以电话及信函形式通知刘乐生解除合同，但刘乐生予以否认，健芝林公司亦未提交切实有效的证据，故对健芝林公司要求依法确认2013年5月10日签订的《商业用房租赁合同》于2013年7月9日解除不予支持。但在庭审中，健芝林公司明确要求解除合同，并愿交还租赁房屋钥匙，应视为健芝林公司已尽到充分的通知义务，但应给予刘乐生合理期限，故该租赁合同的解除时间应以2013年11月20日为宜。对租赁期间的房租，依据租赁合同进行核算，剩余退还健芝林公司。另因健芝林公司明显违约，故对其要求刘乐生承担逾期返还房租102000元的利息损失1609.64元之诉讼请求不予支持。西安市长安区人民法院于2014年2月13日，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条及相关民事法律法规之规定，判决：一、原告西安健芝林有限公司与被告刘乐生签订的《商业用房租赁合同》于2013年11月20日解除。二、被告刘乐生于本判决生效后3日内返还原告西安健芝林有限公司房屋租金44200元。三、驳回原告西安健芝林有限公司其余之诉讼请求。本案诉讼费2772元，西安健芝林有限公司已预交，由西安健芝林有限公司承担772元，刘乐生承担2000元。
上诉人健芝林公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1、其与刘乐生签订房屋租赁合同时，已明确告知刘乐生，该门面房用于开办药店，而开办药店需要药监部门行政审批，对于其明确告知刘乐生一事，原审法院没有认定。2、2013年5月10日至8月8日期间，其收取刘乐生房屋钥匙，只是为了配合药监部门实地查看，而并非其与刘乐生交接房屋，原审法院对于交钥匙的情形没有明确表述，盲目认定其收取钥匙是接收房屋，认定事实错误。3、其在知晓药监部门未能批准后，在2013年6月底及时通知刘乐生要求解除合同，因刘乐生未置可否，其遂于2013年7月9日向刘乐生发送解除合同函。刘乐生在原审法院笔录中明确认可发函事实，而原审法院认为其无证据提交，对刘乐生已认可的事实未予认定，显属错误。4、诉讼期间，刘乐生消极应诉，故意不配合，延长办案时间。为了避免刘乐生故意扩大损失，愿与刘乐生私下和解解除合同，其遂提出撤诉，但原审法院忽视上述事实，主观认定2013年11月20日为合同解除之日，缺乏事实根据。5、依据合同法第九十四条、第九十六条之规定，其享有依法解除合同的权利。其向刘乐生发送书面解除合同函，已履行了通知义务，具有法律效力，应认定该合同于2013年7月9日解除，而原审法院认定2013年11月20日合同解除，缺乏法律依据，属适用法律错误。6、在刘乐生履行交房义务期限尚未到来之前，其以电话、解除函、起诉方式等通知刘乐生，要求解除合同，并自愿承担违约金。而刘乐生置之不理，故意扩大损失。对于扩大的损失，理应由刘乐生承担。原审法院对刘乐生故意扩大损失一节不予认定，而令其承担扩大损失的责任，违反合同法第一百一十九之规定。7、保证金条款并未以违约为满足条件，该保证金与其违约并无关联，原审法院认定其违约，却判决不予返还保证金，与双方约定相悖，偏袒刘乐生。8、在原审中，刘乐生未提出违约金及其损失的反诉请求，然而原审法院判令其支付刘乐生房租损失及违约金，明显不符合不告不理的民事诉讼原则，同时也剥夺了其对刘乐生房租以及违约金进行正当抗辩的权利。综上，认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，判处不当，请求撤销原判，依法改判确认合同于2013年7月9日解除，由刘乐生返还租金102000元和保证金15000元。
刘乐生针对健芝林公司的上诉答辩称，其房屋是用于出租，租赁合同明确约定，只要是用于合法的商业经营范围，其不会干涉。健芝林公司并没有专门或者书面告知其租赁房屋适用于开办药店。双方签订合同后，健芝林公司缴纳了房租、保证金，同时，其向健芝林公司交付了钥匙。订立合同时，其又给予健芝林公司三个月的装修期，免收租赁费。如果健芝林公司要求解除合同，应当承担这三个月的租金损失。其曾确实收到过健芝林公司的一封信函，但不知其内容，健芝林公司没有证据证明其所发信件为解除合同的函件，应承担举证不能的法律后果。在健芝林公司第一次起诉原审法院审理做出判决时，健芝林公司知道自己败诉后提出撤诉，后又以同样的事实和理由提起诉讼，健芝林公司是在故意拖延时间，不是所谓的私下和解，应承担相应的责任。本案是租赁合同纠纷，依据合同相对性的原则，其是基于租赁合同收取租金，现健芝林公司要求返还租金，应该涉及合同的效力、是否正确履行以及违约责任的承担等问题，且其一直不同意解除合同，健芝林公司要求解除合同，没有充分的法律依据，要求驳回健芝林公司的上诉请求。
上诉人刘乐生不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定健芝林公司已明确要求解除合同，并愿意交还租赁房屋钥匙，并不是法律规定的解除合同条件。在合同法中，对于没有签订书面租赁合同或者合同约定的履行期限终结后继续实际履行租赁合同的，为不定期租赁合同。本案双方签订的租赁合同，约定了履行期限及双方的权利义务。原审法院适用“不定期租赁”处理本案，属于适用法律错误。健芝林公司于2013年7月25日曾提起第一次诉讼，于2013年10月14日向原审法院申请撤诉，之后，又于2013年10月17日以同样的事实和理由重新起诉，原审法院认定租赁合同解除时间为2013年11月20日，没有法律依据。鉴于双方所签订的租赁合同期限为五年，其给予健芝林公司优惠租金和三个月的装修免费期，这实际上属于一种附条件的优惠条件，若健芝林公司在短时间内就解除合同，其不会给与三个月的免费期，而且在整个合同的履行过程中，健芝林公司既是过错方也是违约方，应当承担三个月的租金损失。健芝林公司诉称其所申办的药店未获药监部门的批准，故要求解除合同，但从起诉之日起直到一审判决之日，一直没有出示药监部门不予批准的相关手续或证据，其有理由认为是健芝林公司不履行合同的故意。由于其与健芝林公司的纠纷正在人民法院审理，其与另一业主刘喜梅所订立的药房租赁合同无法履行，导致其退回刘喜梅房屋租金70000多元、保证金14000余元，直接房租损失40000至50000元。2014年1月份双方的合同到了缴纳第二期租赁费的时候，健芝林公司没有按照合同约定缴纳租赁费，依照合同约定，合同于2014年2月8日已经终止，健芝林公司的行为已经违约，原审法院并没有判决健芝林公司承担违约金，损害了其合法权益。综上，认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原审判决，驳回健芝林公司的诉讼请求。
健芝林公司针对刘乐生的上诉答辩称，其于2013年6月28日和同年7月9日向刘乐生提出和邮寄解除合同通知书。刘乐生曾在第一次审理中明确表示，由于双方对于赔偿数额说法不一，没谈成解除合同，这说明双方在2013年6月28日对合同接触的事情已经进行过商谈，且证据证明刘乐生收到2013年7月9日通知后未置可否，当事人不同意解除合同的，应在法律规定时间内通过诉讼或仲裁的方式请求确认对方解除行为无效。但刘乐生并未提起诉讼，只是口头表示异议。其异议不能成立，故涉案合同应在解除通知到达刘乐生时解除，故本案合同解除时间应为2013年7月9日。其于5月13日拿钥匙的目的，是为了让药监局的工作人员看房，而不是实际意义上的房屋交付，因为只有房屋符合行政部门规定的前提下才能接受房屋交付。刘乐生针对违约金和损失在原审中未提出反诉，而原审判决却认定其因违约不得再主张15000元的保证金和1609.64元的利息，这明显已经超出了法院审查的范围，违背了不诉不理的原则。综上，认为原审判决认定事实不清，刘乐生的叙述与事实严重不符，故请求二审法院查明事实，支持其上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查明，2013年5月15日西安市长安区食品药品监督管理局作出长食药监勘字（2013）第016号《药品零售企业现场勘查通知书》，决定对健芝林公司申请的药品零售企业地址进行现场勘查，勘查时间另行通知。2013年5月20日西安市长安区食品药品监督管理局发布（2013016号）现场勘查结果公示，同月27日西安市长安区食品药品监督管理局向健芝林公司出具《药品零售企业选址现场勘查不合格通知书》。在二审中，健芝林公司放弃要求返还租金102000元利息1609.64元的上诉请求。2014年2月8日后，刘乐生已将涉案房屋另出租他人。
本院认为，健芝林公司与刘乐生签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思的表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。健芝林公司开办药品零售企业的选址是否准许，系行政管理部门的管理范畴，而且，双方在合同中并未约定健芝林公司选址的批准，作为合同生效的必要条件。双方签订租赁合同在先，之后西安市长安区食品药品监督管理局向健芝林公司出具《药品零售企业选址现场勘查不合格通知书》的行为，不能对抗租赁合同的效力。所以，健芝林公司以行政管理部门勘验其选址不合格为由，要求解除租赁合同，既不符合合同的约定，也不符合法律规定。不动产房屋的交付，以交接钥匙为表现形式。健芝林公司已领取钥匙，属履行合同的行为，而其辩称用钥匙仅是为配合管理部门勘验现场的理由，依法不能成立。2013年7月9日健芝林公司以快递方式向刘乐生发出解除合同通知，刘乐生已收到虽未复函，但在未满三个月之时，健芝林公司已于同年7月25日提起诉讼，撤诉后又复诉，而且，刘乐生均表示不同意解除合同。因此，健芝林公司要求确认涉案合同于2013年7月9日已解除的请求，依法不予支持。由于健芝林公司自身的原因，导致合同不能履行提前解除，健芝林公司系违约方，应当承担违约责任。虽然刘乐生在本案未提起反诉主张违约金，但依据本案合同第三条4项的规定，保证金不等同于违约金，刘乐生无息退还健芝林公司保证金的条件尚未达到，所以，健芝林公司要求刘乐生退还保证金的请求，本案不予处理，待条件成就后，健芝林公司可另行主张。关于合同解除之日一节，经审查，健芝林公司2013年10月17日提起本次诉讼以前，虽曾通过快递、起诉又撤诉等方式，要求与刘乐生解释合同，但在刘乐生均不同意解释的情况下，法院依法解除涉案合同，应当给予刘乐生一合理期限。原审法院以2013年11月20日为合同解除时间，并按照合同约定的租金标准，判决刘乐生退还健芝林公司2013年11月21日至2014年2月8日的费用，并无不当。在二审中，健芝林公司放弃要求返还租金102000元利息1609.64元的上诉请求，依法予以准许。刘乐生上诉称优惠免租期，是基于长时间租赁而约定，健芝林公司在短期内要求解除合同，应当承担三个月租金的理由，经审查，双方2013年5月10日签订《商业用房租赁合同》，约定起租日期为2013年8月8日，并未约定免租期，因此，刘乐生要求健芝林公司承担三个月租金的理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由西安健芝林医药有限公司负担2772元、刘乐生负担2772元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李玲
审 判 员 李刚
代理审判员 刘旭
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 郭旭