连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第3495号
原告（反诉被告）连云港茗人汇酒店管理有限公司。
被告（反诉原告）徐梓怡
第三人尤海红
第三人李慧
原告连云港茗人汇酒店管理有限公司（以下简称茗人汇公司）诉被告徐梓怡、第三人尤海红、李慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告茗人汇公司的委托代理人徐沛亮、被告徐梓怡的委托代理人杨周、第三人尤海红的委托代理人朱峰、第三人李慧的委托代理人时明皆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茗人汇公司诉称，2011年3月3日，被告与第三人尤海红等人签订《店面租赁合同》，约定租赁期间自2011年3月26日至2016年3月26日。合同签订后，第三人将租赁房屋交由原告实际占有使用。原告使用期间，因被告与第三人发生租赁纠纷，被告于2012年7月13日起诉至新浦法院要求解除合同，该案正在法院审理期间尚未判决时，2012年11月16日，被告不顾法院正在审理租赁合同纠纷的最终结果，就擅自采取切断电源，并将租赁房屋门面封住，强行将租赁房屋收回占有，导致原告无法正常经营，给原告造成巨大的经济损失。被告强行占有期间，原告的损失包括经营损失、食品、茶叶以及家具财产等共计达230万元，被告强行占有原告经营房屋的行为严重侵犯了原告合法经营酒店的权利。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令被告赔偿原告损失230万元，诉讼费用由被告承担。
被告徐梓怡辩称，1、原告诉讼主体不适格，原告与被告之间不存在房屋租赁关系，根据合同的相对性原则，原告无权向被告主张权利；2、被告在与第三人履行房屋租赁合同过程中不存在违约的情况，而作为承租人的第三人违反合同约定，迟延履行支付租金的义务，经过多次催交后拒不缴纳，被告按照合同约定行使了解除权，经过新浦区法院及中院生效判决加以确认；3、被告与第三人解除合同后，用短信及张贴告示的方法要求第三人及原告将租赁房屋内的用具搬走，但是原告及第三人没有理会，其行为导致被告的房屋无法出租或出售，给被告造成了经济损失，同时原告尚欠经营期间的水电及物管费用没有交纳，为此被告反诉，要求第三人及原告赔偿相关的损失。
第三人尤海红辩称，同意原告的起诉，对原告的起诉没有意见。
第三人李慧辩称，1、原告将李慧追加为第三人是不恰当的，本案的房屋租赁纠纷已经过新浦区法院及中院判决，按照判决的认定，李慧是不应该对被告承担责任的，但是判决的结论是由于李慧与尤海红没有签订散伙的清算协议，让李慧承担连带责任，该案也已基本执行完毕，因此本案与李慧没有关系；2、按照原一审、二审查明的事实，李慧与尤海红为本案的第三人，与本案的被告曾经签订过房屋租赁协议，但在履行期间，李慧退出了合伙，上述事实也经过生效判决的确认，该事实原、被告双方及尤海红都是清楚的，因此原告在本案中将李慧列为第三人不妥当，没有法定的、约定的权利要求我们履行相应的义务。
反诉原告徐梓怡诉称，2011年3月3日，反诉原告与第三人尤海红、李慧签订了一份《房屋租赁协议》，在合同履行中，承租人违反协议约定迟延支付租金，虽经反诉原告催要，仍然未付，反诉原告依合同约定行使了解除权，并通过诉讼得到一、二审法院的确认。但反诉被告放置在屋内的物品虽经反诉原告催促，但一直拒绝搬出，给原告造成了租金、搬运等各项损失。同时，反诉被告在经营期间的水电费、物管费也拒绝交纳，不得已由反诉原告进行了垫付。请求判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失、垫付的水电费、物管费、物品搬运费、保管费等共计237749.42元。
反诉被告茗人汇公司辩称，反诉原告主张的租金损失我们认为我们实际使用该租赁房屋时间是到2012年11月16日，之前的判决也是确认到了2012年11月16日，所以被告主张租金损失是没有依据的。水费是在2012年11月16日之后的，原告不应承担。电费没有交，但是因为电卡本身存在问题，原告多次找物业，但是物业没有解决。搬运费、保管费的问题，被告强行断电、断水、锁门导致原告没有办法经营，�有办法进入，所产生的这方面的费用是被告自己造成的，与反诉被告无关。同时，反诉原告主张的租金、水电费的损失诉讼主体不适格，本案中反诉原告与第三人之间存在租赁合同关系，和反诉被告之间不存在租赁关系，反诉原告的损失应该向第三人主张，而不应向反诉被告主张。
第三人尤海红辩称，同意茗人汇公司的答辩意见。
第三人李慧辩称，实际酒店经营是茗人汇公司与尤海红经营的，与李慧没有关系，因此我们不应该承担反诉原告所请求的费用，与我们无关。
经审理查明，2011年3月3日，徐梓怡（甲方）与第三人尤海红、第三人李慧（乙方）签订房屋租赁协议，第三人承租徐梓怡所有的位于新浦区巨龙南路69号东盛花园B15号楼105门面房，建筑面积601.37平方米的商业用房。合同约定：租期自2011年3月26日至2016年3月26日，第一年、第二年的租金分别为19万元，第三年租金203300元、第四年租金217310元、第五年租金233758元。合同签订时，乙方向甲方交纳保证金1万元。如乙方无故拖欠租金，甲方有权按实欠租金额加收滞纳金1%，超过30天有权收回房屋。租赁期满或合同解除时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有，不得破坏墙、顶、地饰面等。合同签订后，徐梓怡按约交付房屋，第三人接收房屋后，也按约交纳了保证金1万元和第一年租金19万元，并对租赁房屋进行了装潢。第三人尤海红将租赁房屋装潢后，交由茗人汇公司实际经营。2011年11月14日，第三人李慧要求撤出投资，退出共同租赁。苏长春出具书面说明，承诺4-6个月内返回李慧投资款，有苏长春署名并加盖茗人汇公司印章。该退出共同租赁的意思表示，徐梓怡事后也表示同意。
2012年3月26日，第一年租赁期满，第三人未缴纳第二年的租金。2012年6月5日、7�，徐梓怡以短信形式通知第三人给付租金，6月8日，徐梓怡又书面通知第三人尤海红、茗人汇公司的法人苏长春、第三人李慧，要求七日内足额缴纳租金和违约金，否则将解除合同，收回房屋。8月28日，徐梓怡再次书面通知尤海红、苏长春，要求交纳租金和房屋使用费，第三人均未支付到期应付租金。
后徐梓怡起诉至本院，要求解除租赁合同，返还房屋，支付拖欠租金，在该案诉讼过程中，徐梓怡于2012年11月16日，单方对租赁房屋停止供电，并封锁进出大门，茗人汇公司被迫停止经营。本院于2013年1月5日作出（2012）新民初字第1464号民事判决，解除徐梓怡与尤海红、李慧签订的租赁合同，尤海红、李慧连带给付徐梓怡租金109726.50元及违约金，并判令尤海红、李慧将租赁房屋返还与徐梓怡。尤海红、李慧不服该判决提起上诉，连云港市中级人民法院于2013年6月18日作出（2013）连民终字第0304号终审判决，驳回上诉，维持原判。
后徐梓怡申请本院强制执行，在执行过程中茗人汇公司法人苏长春于2013年8月9日出具担保书一份，载明：关于徐梓怡申请执行尤海红房屋租赁一案，保证2013年8月13日前将房屋内所有物品搬走，并对该房屋拖欠的租金和水电费承担连带偿还责任。
另查明，第三人及茗人汇公司在租赁使用房屋期间未交纳电费，徐梓怡为其垫付了2011年5月、2011年8月至2012年10月份电费共计88696.62元。
上述事实，有茗人汇公司、徐梓怡、第三人当庭陈述，茗人汇公司举证的（2012）新民初字第1464号民事判决书、（2013）连民终字第0304号民事判决书、税收交纳凭证、会计账簿等、徐梓怡举证的判决书两份、电费发票、协议书、搬运费收据、租金收据、公告、短信等、李慧举证的退伙证明等在案予以证实。
本院认为，徐梓怡与尤海红�李慧之间签订的店面租赁合同系双方真实意思表示，与法不悖，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。徐梓怡与尤海红、李慧之间已经过生效判决认定尤海红、李慧拖欠租金，构成违约，作为租赁房屋实际使用人的茗人汇公司应对第三人的违约行为导致房屋被提前收回承担不利后果，故茗人汇公司要求出租人徐梓怡赔偿2012年11月16日之后的营业损失，无法律和合同依据，本院不予支持。关于装修损失，因徐梓怡与第三人之间签订的租房合同明确约定租赁期满或合同解除时，承租人装修或改造与房屋有关的设施全部归出租人所有，故茗人汇公司要求赔偿装修损失的请求，本院不予支持。关于茗人汇公司主张的茶叶、饮料、空调、电脑、家具等损失，因双方均确认在执行过程中，茗人汇公司拖走了两大车及两小车货物，但无法确认具体的物品及数量，茗人汇公司也未举证证明实际损毁价格。但考虑茗人汇公司为酒店公司，确实存在大量易腐、易过期物品，徐梓怡于2012年11月16日强行将房屋锁门后，导致该类物品无法取走而损毁，本院酌情认定徐梓怡赔偿茗人汇公司该类损失5万元。
关于反诉部分，徐梓怡于2012年11月16日将租赁房屋锁门后导致茗人汇公司、第三人于2012年11月16日之后未实际使用房屋，且两审生效判决均认定租金支付至2012年11月16日，故徐梓怡要求给付2012年11月16日之后的租金，无法律依据，本院不予支持。承租人及实际使用人应当承担租赁使用期间产生的用电费用，本案茗人汇公司、第三人实际占有使用房屋至2012年11月16日，故徐梓怡要求尤海红给付2012年11月16日之前的电费88696.62元及利息（自茗人汇公司起诉立案之日，即2013年7月23日起，按中国人民银行同期贷款利率计算�本判决确定的给付之日止），本院予以支持，茗人汇公司作为租赁房屋的实际使用人，且茗人汇公司法定代表人苏长春在执行阶段也承诺愿意承担连带保证责任，故茗人汇公司应对上述款项承担连带给付责任。因反诉原告徐梓怡只要求第三人尤海红、反诉被告茗人汇公司承担责任，不要求第三人李慧承担责任，不违反法律规定，本院予以准许。关于徐梓怡主张的物管费、水费、搬迁费、租赁费等，均未提供正规发票，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告徐梓怡于本判决生效后十日内赔偿原告连云港茗人汇酒店管理有限公司5万元。
二、驳回原告连云港茗人汇酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
三、第三人尤海红给付反诉原告徐梓怡电费88696.62元及利息（自2013年7月23日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止），反诉被告连云港茗人汇酒店管理有限公司对上述款项承担连带给付责任。
四、驳回反诉原告徐梓怡的其他反诉请求。
本诉案件受理费25200元（茗人汇公司已预交），由连云港茗人汇酒店管理有限公司负担24000元，由徐梓怡负担1200元，于给付上述款项时一并给付茗人汇公司。反诉案件受理费2440元（徐梓怡已预交），由徐梓怡负担1240元，由尤海红、连云港茗人汇酒店管理有限公司连带负担1200元，于给付上述款项时一并给付徐梓怡。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费27640元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：440301040009094。
审 判 长 杜秀丽
代理审判员 钱 永
人民陪审员 王永红
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 谭锦亭
附：法律文书及上诉须知
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行