江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0203民初916号原告：王永来，男1948年8月4日出生，汉族，住江西省，委托诉讼代理人：王金金，江西中景律师事务所律师。被告：景德镇市群众文化活动中心，住所地：江西省景德镇市昌南大道**号。法定代表人：熊利明。委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。被告：张育新，男，1966年6月12日出生，汉族，住景德镇市，委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。原告王永来与被告景德镇市群众文化活动中心（以下简称群众文化活动中心）、张育新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理，原告王永来及其委托诉讼代理人王金金，被告群众文化活动中心委托诉讼代理人、被告张育新委托诉讼代理人江晓辉，被告张育新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永来向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将景德镇市斗富弄大剧场二楼商铺货币补偿款共计291123元及逾期利息支付给原告；2.赔偿原告搬迁费损失4805.9元（308.63+292.11×8=4805.9元）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2008年，被告群众文化活动中心将位于景德镇市斗富弄大众剧院的房屋出租给被告张育新，租赁期限至2028年12月31日。2014年3月4日张育新将大众剧场二楼全部转租给原告经营，租赁期限至2017年3月7日，原告对承租房屋进行了装潢和设备投资。2016年6月初，原告承租的大众剧场二楼房屋被列入拆迁征收范围，2016年7月19日，被告群众文化活动中心与珠山区房屋征收与补偿管理办公室签订《景德镇市御窑厂地带棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》以及《景德镇市御窑厂地带棚户区改造项目货币补偿搬迁奖励补充协议》，协议确定补偿金额，其中包括涉及补偿给实际投入装修成本的实际经营人的项目，如装修补偿款、房屋附属物补偿款等。根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》等相关规定，原告作为被拆迁征收店铺的实际承租人，投入大量的金钱及精力在店铺内进行经营活动，理应成为相应拆迁补偿的权利人和利益享受人，而两被告将原告应得的拆迁补偿款占为己有的行为损害了原告的合法权益。原告遂起诉，请求判如所请。被告群众文化活动中心、张育新辩称，第一，原告引用法律错误，该法律已被废止。第二，原告无权要求赔偿项目。第三，原告与被告张育新之间仅存在一种转租协议，与被告群众文化活动中心没有法律上的直接关系；被告张育新与原告的租赁关系已被终止，因2016年1月13日原告在承租的经营场所从事卖淫活动，当时被公安机关查封，2016年1月13日，租赁关系即被终止。第四，双方签订的合同明确约定，遇到政府拆迁，双方互不支付赔偿责任。第五，原告因犯罪被珠山区法院判决有期徒刑3年，现在正在执行期间，原告经营的场所均是原华红宾馆的设施，原告没有投入，维修部分原告也没有承担。第六、原告经营的戏台及麻将馆，被告没有看到其办理委托手续，原告无权代替戏台及麻将馆提出赔偿要求；第七，原告主张的赔偿项目与原告无关。原告王永来举证：1.王永来身份证复印件；2.大众剧场与万赵牛2008年12月29日签订的《合同书》复印件；3.景德镇市群众文化活动中心2015年6月8日出具的《函》复印件；4.张育新、王永来2014年3月4日签订的《房屋租赁合同》复印件；5.江西省景德镇市珠山区人民法院（2017）赣0203民初243号《民事判决书》复印件；6.被告群众文化活动中心与珠山区房屋征收与补偿管理办公室2016年7月20日和21日签订的《景德镇市御窑厂地带棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》及其附件复印件四份；7.拆迁手册；8.证人万某、刘某证言。被告群众文化活动中心、张育新举证：1.景德镇市群众文化活动中心事业单位法人证书复印件；2.张育新身份证复印件；3.张育新与洪某2017年6月18日签订的《搬迁补偿协议》；4.张育新与望江县华安黄梅戏剧团陈华安2017年8月22日签订的《一次性补偿协议》及陈华安2017年8月26日出具的《收条》，5.景德镇市珠山区人民法院（2014）珠民一初字第729号《民事判决书》、群众文化活动中心、万赵牛为执行判决达成《协议书》及汇款凭证；6.景德镇市大众剧场与刘某2005年11月30日签订的《租赁合同》复印件、张育新中国工商银行开户情况列表及9558801503100000308账户交易记录；7.张育新、王永来2014年3月4日签订的《房屋租赁合同》复印件、景德镇市珠山区人民法院（2016）赣0203刑初294号《刑事判决书》；8.景德镇市群众文化活动中心《证明》；9.朱国安与张育新、万赵牛、刘震华2009年4月25日签订的《关于转让大众剧场租赁之协议》复印件；10.证人洪某、李某证言。经庭审质证，被告群众文化活动中心、张育新对原告所提交证据真实性均予以认可，对其中拆迁补偿协议及其附件和拆迁手册关联性有异议，认为与原告无关。本院认为，原告承租被告群众文化活动中心二楼房屋，租赁期内遇政府拆迁，该拆迁协议中涉及原告承租部分的赔偿内容及拆迁手册载明的补偿方案及标准适用于原告，其关联性应予认可。原告对被告群众文化活动中心、张育新提交的《搬迁补偿协议》、《一次性补偿协议》、《收条》、关联性不予认可，认为被告张育新与洪某、陈华安达成的协议对原告没有约束力，本院认可原告该项质证意见，但因原告与洪某、陈华安均系被告大众剧场二楼承租使用人，被告群众文化活动中心、张育新就洪某、陈华安承租使用部分已达成的补偿协议在计算原告所承租部分补偿时应予考虑。原告对被告群众文化活动中心、张育新提交的《租赁合同》、银行交易明细、刑事判决书关联性不予认可，认为与本案无关。本院认为，大众剧场与刘某签订的合同与张育新银行交易明细与本案无关联，本院不予认可。至于原告王永来利用所承租房屋犯罪被判刑是否与本案王永来主张房屋拆迁赔偿有关联，本院认为，原、被告合同虽赋予被告张育新在原告不合法经营时单方解除房屋租赁合同的权利，但被告张育新在原告从事违法活动后并未向原告提出解除合同，而是在景德镇市珠山区人民政府2016年3月7日决定对出租房屋进行拆迁后，按照双方合同约定，通知原告解除合同。故导致双方合同解除的原因并不在于原告违法犯罪，被告提交的（2016）赣0203刑初294号《刑事判决书》关联性应不予认可。原告对被告群众文化活动中心、张育新提交的《关于转让大众剧场租赁之协议》有异议，认为朱国安身份不清楚，是否有权转让大众剧场经营权亦不得而知，与本案无关联，本院予以支持。对原、被告双方无争议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月4日，原告王永来与被告张育新签订《房屋租赁合同》，约定：被告张育新将原华红宾馆二楼（景德镇市大众剧场二楼）全部租赁给原告经营，含东西二头通道。租赁期限为三年，自2014年3月8日至2017年3月7日。……在租赁期间原告必须合法经营，做好防火防盗及有关一切安全事宜，必须保持原房屋结构，未经被告同意，不得任意改变或损坏，不得转让，否则被告有权单方终止合同。……如遇无法抗拒的自然灾害及政府拆迁的情况下，双方终止合同，双方均不承担任何赔偿责任。……2011年始，王永来将所承租大众剧场二楼部分转让给陈华安从事黄梅戏团唱戏活动；2014年5月7日，王永来又将所承租的上述大众剧场二楼部分转租给洪某经营雀圣棋牌室；大众剧场二楼原华红宾馆其他部分则由王永来用于经营洗脚城，该部分房租交至2016年4月。2016年1月13日，因王永来在所承租房屋容留他人卖淫被公安机关查获，大众剧场二楼洗脚城停止营业。2016年3月7日，景德镇市珠山区人民政府珠府发[2016]13号《珠山区人民政府关于对景德镇市御窑厂地带棚户区改造项目范围内房屋征收的决定》将大众剧场列入征收范围，并公布征收补偿安置方案和实施细则。2016年7月20日、21日，大众剧场所有权人即被告群众文化活动中心与珠山区房屋征收与补偿管理办公室就大众剧场二楼雀圣棋牌室、洗脚城、其他大众剧场二楼部分及一楼麻将馆分别签订拆迁补偿协议，就各部分拆迁面积、房屋价值货币补偿、装修、附属物补偿、各类补助及补偿均达成一致意见。并约定，群众文化活动中心取得货币补偿款后，负责与被征收房屋使用人解约。协议签订后，被告群众文化活动中心与被告张育新就大众剧场整体拆迁达成补偿协议，约定被告群众文化活动中心总共补偿被告张育新3**万元，现已支付80万元。2017年2月27日，张育新向本院提起诉讼，请求解除与王永来就大众剧场二楼签订的房屋租赁合同，王永来、洪某交还所承租房屋。本院于2017年6月13日作出(2017)赣0203民初243号《民事判决书》，判决王永来、洪某搬出大众剧场二楼，张育新归还王永来租房押金24000元。该判决已生效。现王永来主张群众文化活动中心、张育新应支付大众剧场二楼部分货币补偿款给王永来，遂提起本案诉讼。另查明，位于景德镇市沿江东路139号大众剧场一楼六间店面及二楼全部房屋产权为景德镇市文化广电新闻出版局下属景德镇市群众文化活动中心所有。2008年12月29日，景德镇市大众剧场与万赵牛签订合同，约定将大众剧场全部房产、店面整体出租给万赵牛经营。并约定，如遇政府拆迁，产权损失赔偿金归大众剧场所有。2015年6月8日，经景德镇市群众文化活动中心同意，变更承租人万赵牛为张育新，张育新自2015年6月8日起承继合同权利和义务。珠山区房屋征收与补偿管理办公室与景德镇市群众文化活动中心就大众剧场二楼洗脚城签订的征收补偿协议核定：被拆迁建筑面积292.11平方米，房屋价值货币补偿1283531.34元，装修补偿83880元，附属物补偿3600元，搬迁费3505.32元，非住宅临时安置补助10515.96元。该部分被拆迁房屋装修等级认定表认定装修时间为2014年，装修等级为豪华。本院认为，原告王永来与被告张育新就景德镇市大众剧场二楼房屋签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护。合同履行过程中，因遇景德镇市珠山区人民政府征收，导致双方合同解除，原告就其因合同解除产生的损失有权要求赔偿。因被告群众文化活动中心并非合同相对人，且已就大众剧场整体拆迁补偿与第一承租人张育新已达成协议并履行，故原告要求被告群众文化活动中心承担赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。原告依据征收补偿协议核定的标准和数额主张其所承租大众剧场二楼洗脚城部分房屋装修、附属物补偿，本院认为，征收单位既已对该部分房屋装修和附属物核定损失补偿，原、被告对此标准和数额无异议，且该部分被拆迁房屋核定的装修时间正好是原告承租房屋期间，原告所提交证人证言亦证明原告所承租房屋（原华红宾馆）由原告经营并投入装修，故应认定该部分装修系由原告投入。被告主张原告未投入装修和维护，但未提供充分证据予以证明，故本院对原告主张大众剧场二楼洗脚城部分被拆迁房屋装修损失补偿83880元、附属物补偿3600元予以支持。原告系大众剧场二楼洗脚城部分被拆迁房屋实际经营使用人，征收单位对该部分房屋核定的搬迁费、非住宅临时安置补偿应认定为对房屋实际经营使用人的补偿，故本院对原告就大众剧场二楼洗脚城部分被拆迁房屋主张的搬迁费3505.32元、非住宅临时安置补助10515.96元予以支持。因原告经营的洗脚城在拆迁前既已停业，不存在停产、停业损失，故原告主张停产、停业补偿无事实和法律依据，本院不予支持。另原告就上述被拆迁部分房屋主张的搬迁奖励10000元，因原告未举证被拆迁人群众文化活动中心按规定时间搬迁并已实际取得该奖励，且该奖励亦不属于原告因合同解除所致损失，故本院不予支持。关于原告就大众剧场二楼雀圣棋牌室、其他大众剧场二楼部分及一楼麻将馆部分房屋主张的各项补偿，因原告并非该部分房屋实际承租使用人，且被告张育新与实际使用人洪某、陈华安已达成补偿协议，故本院不予支持。关于原告主张各项赔偿逾期支付利息，因原、被告就合同解除及解除后损失赔偿一直未达成一致意见，支付赔偿数额及时间亦无法确定，故原告主张逾期支付利息无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于二被告主张原告2016年1月13日在所承租房屋内从事非法活动被追究刑事责任，双方租房合同按约定已终止，原告无权主张损失赔偿的观点，本院认为，原告因犯罪被判刑期间，被告张育新并未向原告提出解除合同，反而继续收取原告租金至2016年4月，故导致双方合同解除的原因并不在于原告，被告该项抗辩不成立，本院不予支持。关于二被告主张，原告与被告张育新合同中约定遇到政府拆迁，互不支付赔偿责任的观点，本院认为，根据公平原则，该约定不应影响原告就其所承租房屋已被征收人核定的损失补偿主张权利，故本院不予支持被告该项主张。综上所述，对原告王永来的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张育新自本判决生效之日起五日内一次性支付原告王永来房屋装修补偿83880元、附属物补偿3600元、搬迁费3505.32元、非住宅临时安置补助10515.96元，共计101501.28元；三、驳回原告王永来其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5739元，原告王永来承担3771元，被告张育新承担1968元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  ＸＸ芳人民陪审员  占燕婷二〇一七年十一月二十九日书 记 员  靳晓琳