广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0521民初1210号原告：郭苏梅，女，1960年10月19日出生，汉族，住广西合浦县。委托诉讼代理人：黄明辉，广西启迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。被告：北海市合浦东旭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇东旭国贸中心。法定代表人：李裕，该公司董事长。被告：合浦广百家商贸有限公司，住所地广西北海市合浦县廉州镇还珠大道与党校交汇处（美人鱼环岛旁）东旭国贸中心大厦第二层。法定代表人：李仲轰，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师，受上述两被告的共同委托。委托诉讼代理人：陈诚，广西珠浦律师事务所律师,受上述两被告的共同委托。原告郭苏梅与被告北海市合浦东旭房地产有限公司、合浦广百家商贸有限公司排除妨害、恢复原状、财产损失纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭苏梅及其委托诉讼代理人黄明辉、刘福旺，被告北海市合浦东旭房地产有限公司、合浦广百家商贸有限公司的共同委托诉讼代理人庄礼国到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本院依法延长六个月审理。本案现已审理终结。原告郭苏梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告对合浦县廉州镇美人鱼广场东旭国贸中心三层的共用梯间及中庭上空恢复原状，消除危险；2.判令被告赔偿2014年8月至2016年7月期间的经济损失4656元给原告，此后的经济损失另计至被告恢复原状之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告拆除其在合浦县廉州镇美人鱼广场东旭国贸中心一至四层原有的共用梯间及中庭上空的非法构筑物，恢复原状，消除危险；2.判令被告赔偿2014年8月至2016年7月期间的经济损失4656元给原告，此后的经济损失另计至被告恢复原状之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告郭苏梅系位于合浦县的产权所有人，建筑面积共118.97平方米，占三层总建筑面积3066.86平方米的3.88%。2014年8月，被告北海市合浦东旭房地产有限公司将东旭国贸中心第一、二、三层整体出租给被告合浦广百家商贸有限公司。之后，被告未经原告同意占用三层共用梯间即中庭上空的公共部位，置原规划设计于不顾，改变原规划面貌及功能，违法搭建构筑物后对外出租并收取租金。被告的违法行为造成了建筑物的重大安全隐患，侵害了原告的合法权益，被告应当恢复原状，消除危险，且应赔偿原告的积极损失。为此，原告提起本案诉讼。被告北海市合浦东旭房地产有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。其认为：1.原告称两被告占用梯间及中庭不是事实。两被告对中庭上空进行改造目的是为了各商铺的利益出发所作的行为，并没有造成原告及其他商铺人的损失，是一种改良行为；2.在本案之前原告已经提起了以合浦东旭有限公司为被告的诉讼，该判决已经发生法律效力，被告也根据判决履行了支付租金的义务，因此原告在本案中提出经济损失，与该判决书的事实不一致，该项请求依法不能成立；3.因原告滥用诉请，诉讼费应由原告承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告合浦广百家商贸有限公司答辩的意见与被告北海市合浦东旭房地产有限公司意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1.房屋所有权证及平面图，两被告对该证据的关联性有异议，认为该证据发生在两被告签订租赁合同之前，与本案没有关联性。本院认为，该证据符合证据三性，本院予以采信；2.照片，两被告对该证据三性均有异议，认为该证据不能反映出何时何地等要素，缺乏证明力。本院认为，该证据不符合证据三性，不予采信；3.东旭国贸中心布局平面图，两被告对平面图的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该平面图是在原、被告双方签订合同时制作的，是为两被告之间签订合同而制作的，与本案无关联。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；4.水电费明细、租金管理收入明细、物业使用合同，两被告认为该组证据的真实性无法确认，合法性、关联性均有异议。本院认为，该组证据不符合证据三性，不予采信；5.退费明细，被告北海市合浦东旭房地产有限公司认为真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议；被告合浦广百家商贸有限公司认为具体查证才清楚。本院认为，该证据不符合证据三性，不予采信；6.三楼租金情况一览表，两被告对该证据的三性均有异议，认为真实性、反映的地点等不能确认。本院认为，该证据不符合证据三性，不予采信；7.《规划局：擅封阳台和楼梯间属违建》、《海口锦湖花苑擅改涉及规划楼梯间当铺面出售》，两被告对该证据三性均有异议，认为与本案无关。本院认为，该证据不符合证据三性，不予采信。被告合浦广百家商贸有限公司提交的证据：1.催缴费通知书、申请书、商函，原告对证据真实性有异议，认为两被告之间存在利益关系，两被告之间签订的相关协议应不予认定。被告北海市合浦东旭房地产有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据与本案没有关联性，不予采信；2.物业使用合同、补充协议，原告认为该证据真实性不确定，与本案无关。被告北海市合浦东旭房地产有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；3.公消安检字[2015]第0002公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，原告认为该证据真实性由法院认定，但与本案没有关联性。被告北海市合浦东旭房地产有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；4.电梯的产品质量合格证、特种设备安装改造维修许可证（电梯）、电梯使用标志、特种设备注册登记表、特种设备检验研究院自动扶梯与人行道监督检验报告及附件，原告认为被告对电梯的改造安装、封闭中庭本身是违法的，被告无法证明其合法性，故不发表详细的质证意见。被告北海市合浦东旭房地产有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；5.论文《浅析中庭式大型商场火灾扑救政策》，原告认为该证据是一篇学术论文，与本案无关。被告北海市合浦东旭房地产有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据不符合证据三性，不予采信。被告北海市合浦东旭房地产有限公司提交的证据：1.房产买卖合同、证明，原告认为两被告存在利害关系，没有证明效力。被告合浦广百家商贸有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；2.施工图纸，原告认为设计图改变了购买商铺时的设计，不是准许施工的根据，改建应当有合浦县住建局、消防部门和安监部门的批准文件。被告合浦广百家商贸有限公司该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；3.原告与被告的买卖合同，原告对该证据三性均有异议。被告合浦广百家商贸有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；4.租金账户流水、商铺代租委托书、房产证及统计，原告对该证据合法性有异议，认为该证据真实性不确定，与本案没有关联。被告合浦广百家商贸有限公司对该证据三性均无异议。本院认为该证据可以作为本案的参考依据；5.商函，原告认为广百家商贸有限公司出具的商函没有原件，且合浦广百家商贸有限公司是否亏损及其结业原因是否因为无法继续经营，其无法核实；对合浦县信用合作联社、合浦移动通讯公司、曾炳娟出具的商函，原告对该证据三性均有异议，认为与本案无关，即使确有业主出具商函要求被告改善经营等，并不等于要改变中庭和楼梯间的结构。被告合浦广百家商贸有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据不符合证据三性，不予采信；6.照片，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被告合浦广百家商贸有限公司对该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据；7.短信，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。被告合浦广百家商贸有限公司该证据三性均无异议。本院认为，该证据可以作为本案的参考依据。在诉讼过程中，本院依职权调取的证据材料：1.合公消函[2016]52号合浦县公安局消防大队《关于对贵院2016年12月7日来函询问的复函》，原告对该函证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。两被告对该函证据的三性均无异议。本院认为，该证据符合证据三性，予以采信；2.合浦县住房和城乡规划建设局复函（附：建设（用地工程）规划定点通知单存根、建设工程规划许可证审批单存根（甲）、合浦东旭房地产有限公司东旭购物中心定点图），原告认为该函第三点不合法，住建局认为被告的改建行为不属于改变建筑主体结构的行为，而属于改变内部结构，与其之前的规划设计批准相矛盾。两被告对该函的第三点有异议，认为被告是装修行为而并非加建、改建行为。当时其报规划部门时是报建步梯，后来加设了平梯，也不是改建行为。本院认为该函可以作为本案的参考依据；3.《房地产买卖申请审批书》、《合浦县房屋权属登记申请表》、《合浦县房屋所有权证转移登记申请书》、《合浦县房屋所有权更正、换证、补正登记申请书》、东旭国贸中心一楼面积一览表，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。两被告对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性由法院审查。本院认为，该组证据可以作为本案的参考依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭苏梅向北海市合浦东旭房地产有限公司购买位于合浦县，商铺面积为118.97平方米，并已办理了相应的《房屋所有权证》。2014年8月10日，被告北海市合浦东旭房地产有限公司在未征得原告同意的情况下与被告合浦广百家商贸有限公司签订《物业使用合同》，将原告商铺出租给广百家商贸有限公司经营超市，期限为2014年10月1日至2029年12月31日。其中，该合同第十八条约定，电梯改造必须符合设计要求，不影响技术安全主体结构，设计方案图纸必须有乙级以上设计单位盖章及安装所产生的一切费用由合浦广百家商贸有限公司负责，如在安装过程中政府职能部门干涉，北海市合浦东旭房地产有限公司负责出面协调，电梯土建部分设计由北海市合浦东旭房地产有限公司负责。后两被告在未取得专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，擅自在合浦东旭国贸中心进行了一至三层超市加固安装电扶梯（中庭内空加设楼板）建筑（结构）工程，拆除和封闭了原有的一至四层的梯共用，封闭了原有的一至四层的中庭上空，并在其他位置改造安装一至三层的自动扶梯。被告广百家商贸有限公司于2015年1月开始对外经营至今。另查明，原告与被告北海市合浦东旭房地产有限公司原签订的商铺代租合同已经其他诉讼依法解除。后原告未与两被告签订租赁合同。两被告对合浦东旭国贸中心进行改造前，原有的梯共用共两边，一边为楼梯式的电梯，另一边为步梯。本院认为，一、关于原告请求两被告拆除其在合浦县廉州镇美人鱼广场东旭国贸中心一至四层原有的共用梯间及中庭上空的非法构筑物，恢复原状，消除危险是否有事实和法律依据的问题。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，两被告对合浦东旭国贸中心进行的一至三层超市加固安装电扶梯（中庭内空加设楼板）建筑（结构）工程，属于改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动的行为，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而两被告未经同意擅自占用、处分业主共有部分、改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，应予支持，故应对原告请求恢复东旭国贸中心一层至四层共用梯间及中庭上空的诉请予以支持。两被告共同实施了改造行为，属于共同侵权，应负连带责任。被告主张其改造已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。原告主张被告的改建行为造成危险，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。二、关于原告主张被告的行为造成其财产损失是否符合法律规定的问题。两被告占用了中庭上空及共用梯间的共有部分，进行对外租赁及经营，原告主张应按中庭上空及梯间5000元每月，按原告对该部分占比计算其经济损失，但未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院》第一条、第三条、第七条、第八条、第九条、第十四条规定，判决如下：一、限被告北海市合浦东旭房地产有限公司、合浦广百家商贸有限公司于本判决生效之日起三个月内拆除并恢复其擅自封闭和拆除的位于合浦县廉州镇美人鱼广场东旭国贸中心一至四层的中庭上空及梯共用，恢复原状；二、驳回原告郭苏梅的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告北海市合浦东旭房地产有限公司、合浦广百家商贸有限公司共同负担（原告已预交，由两被告在本案判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄文娟人民陪审员  庞寒娟人民陪审员  苏玲元二〇一七年八月二十二日书 记 员  谭 震代书 记员  张西瑶附：本判决书适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。