上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0114民初4007号
原告(反诉被告)彭某，男，1983年10月30日生，回族，住上海市嘉定区。委托代理人汤豪，上海市中天信律师事务所律师。委托代理人袁俊杰，上海市中天信律师事务所律师。被告(反诉原告)李某甲，男，1963年4月1日生，汉族，住上海市嘉定区。委托代理人王通宾，上海市大众律师事务所律师。委托代理人ＸＸ立，上海市大众律师事务所律师。原告(反诉被告)彭某与被告(反诉原告)李某甲房屋买卖合同一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告彭某及委托代理人汤豪、袁俊杰，被告李某甲及委托代理人王通宾、ＸＸ立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某诉称，2012年5月17日原告与被告、被告父亲李某乙、母亲徐某某、前妻滕某某、儿子李某签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买位于上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室的动迁安置房(以下称系争房屋)，房价款人民币695，000元，合同约定动迁安置房屋所有权人(含被告)均同意将系争房屋出售给原告并将产证办理至原告一人名下，待国家政策许可该系争房屋转让之日起3日内将产权过户至原告名下。若被告违反约定逾期未办理过户手续的，则应当承担总房价款的100%作为违约金。合同签订后，原告已累计支付房款人民币655,000元，剩余房款40，000元待办理过户手续后支付。现因政策规定可以办理过户，但被告一直不配合原告办理过户。故起诉要求：一、判令被告立即将系争房屋过户至原告名下；二、判令被告向原告支付违约金208,500元(以房价款的30%计)。被告辩称，房屋过户是双方配合完成，被告曾电话和原告沟通约定过户时间，但原告没有回复。被告认为原告先违约导致房屋没有过户，原告的行为表明不再履行房屋买卖协议，原告的行为属于根本违约，故被告反诉要求解除房屋买卖协议，原告支付违约金208,500元。经审理查明，系争房屋系动迁安置房。2012年4月23日拆迁单位上海XX城市建设投资有限公司与被拆迁人李某乙(即被告李某甲父亲)签订一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆迁单位拆除被拆迁人李某乙原位于上海市嘉定区XX镇星火村翟北宅XXX号房屋，建筑面积300.37平方米。安置给被拆迁人李某乙4套房屋(含系争房屋)。2012年5月17日原告经上海XX房地产经纪事务所居间介绍与李某乙(被告李某甲父亲)、徐某某(被告李某甲母亲)、被告李某甲、滕某某(被告李某甲前妻)、李某(被告李某甲儿子)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告及所有动迁安置权利人将位于上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室即系争房屋转让给原告，转让价格为人民币695,000元，建筑面积为63.02平方米。原告在签署买卖合同当日支付被告定金人民币10,000元，且于2012年5月22日前支付被告首期房款人民币595,000元，被告交付原告钥匙。双方另签订借款抵押合同，债权人为原告，债务人为被告，债权额为人民币139万元。在被告收到开发商办理产证通知书7日内，被告即去嘉定区交易中心办理以被告为产权人的产证，拿到产证7日内，把产证原件交付中介方。在系争房屋产证满三年后，或按当时国家关于动迁房交易政策许可时，被告在3日内积极配合原告办理系争房屋产权过户手续，过户当日支付被告剩余房款人民币90，000元整。合同还约定，双方中若有一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，且逾期达7日，违约方向守约方支付总房价款的100%作为赔偿金。同日，被告及李某乙、徐某某、滕某某、李某写下承诺书，承诺一致同意将系争房屋以人民币695，000元的价格向原告出售，在系争房屋办理产权证时承诺只上被告李某甲一个人名字。承诺在系争房屋办理手续期间有任何的债务纠纷与该房屋无关，并合力配合办理过户手续。合同签订后，原告按约支付被告定金及房款共计605，000元，被告于2012年5月21日出具房款收据一张，写明收到房款605，000元(内含定金10，000元)。2015年4月6日应被告要求，原告又付房款5万元给被告，被告出具收条。被告于2012年5月21日将系争房屋交付原告。2016年3月原告发短信要求被告办理过户手续，双方在短信来往中发生争执。2016年3月原告向本院起诉。另查明：系争房屋的开发商上海XX房地产发展有限公司已于2013年3月20日取得系争房屋大产证。2015年3月16日被告一人取得系争房屋的房地产权证。审理中，被告提出反诉，认为被告多次通知原告办理过户手续，原告不作任何回应，是原告根本违约。另外，原告还要求被告签订虚假的借款合同，妄图通过虚假的抵押合同非法控制系争房屋，原告有讹诈被告违约金之嫌，违背合同的诚实守信原则。故要求解除双方的房屋买卖合同，判令原告赔偿违约金208，500元。针对被告的反诉，原告辩称，双方是签订过借款合同，但该份合同从未履行过，是中介提出签订的。当时系争房屋还没办产证，根本不可能办理抵押。事实是原告多次催促被告过户，但被告不同意并说要加价30万元。再查：2012年5月17日原告与被告及李某乙、徐某某、滕某某、李某签订一份《抵押借款合同》，约定被告将系争房屋抵押给原告，债权数额为人民币139万元。债务履行期限为5年，自2012年5月18日至2017年5月18日。该合同签订后双方未实际履行。上述事实，有《上海市房地产买卖合同》、付款凭证、收条、上海市房地产登记信息、短信记录、《抵押借款合同》及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：由于系争房屋的被动迁人是李某乙、徐某某、滕某某、李某及被告，全体被动迁人出具承诺书同意将系争房屋出售给原告，并明确系争房屋办理产权证时只写被告一人名字，现系争房屋的产权人是被告，因此虽然房屋买卖合同中有李某乙、徐某某、滕某某、李某及被告的签字，但实际房屋出售人应为被告。故原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。虽然被告取得产权证的时间为2015年3月16日，但被告的父亲李某乙签订动迁安置协议的时间是2012年4月23日，而且系争房屋的开发商上海XX房地产发展有限公司取得大产证的时间是2013年3月20日，现已满三年，根据有关法律法规规定，系争房屋可以办理过户手续。被告在原告催促后一直未协助原告办理过户手续，显属违约，应承担违约责任。故原告要求被告办理系争房屋过户手续的诉讼请求应予支持。同时，原告应将剩余房款40，000元给付被告。另外，按照合同约定，违约方应向守约方支付违约金，但合同中约定按房价款的100%违约金明显过高，根据本案现实情况，本院酌情将违约金调整为5万元，由被告给付原告。对被告提出反诉要求解除合同并赔偿违约金的诉请，因原告在办理过户条件成就后多次通知被告协助办理过户，被告一直未协助，违反了合同的约定，因此是被告违约，原告不存在违约行为。至于原、被告签订的《抵押借款合同》，因双方并未实际履行，故被告提出原告有讹诈之嫌的意见缺乏依据，本院不予采信。另外，合同签订后，系争房屋已交付原告，原告已支付大部分房款，合同已实际履行。被告要求解除合同并赔偿违约金的反诉诉请缺乏依据，理由不足，对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告李某甲应于本判决生效后十日内协助原告彭某办理房屋过户手续，将位于上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户至原告彭某名下；二、被告李某甲应于本判决生效后十日内给付原告彭某违约金人民币50,000元；三、原告彭某应于本判决生效后十日内给付被告李某甲剩余房款人民币40,000元；四、驳回被告李某甲的全部反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,427元，反诉受理费4,427元，均减半收取，保全申请费5,000元，均由被告负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张开红
二〇一六年七月二十一日
书记员 邵文菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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