广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4468号
上诉人（原审原告）：管靖，身份证住址浙江省永嘉县。
委托代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：欧阳依丹，该公司董事长。
委托代理人：朱楠，该公司职员。
委托代理人：张昕，该公司职员。
上诉人管靖、广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初第772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年12月13日，管靖与颐明公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定管靖向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑（自编：A1-A3栋）第A2幢16层1604号房，总金额1405265元；颐明公司应当在2011年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付管靖使用；（第二十一条）颐明公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为管靖办妥产权登记，并将以管靖为产权人的房地产权证交付管靖；在此情况下，管靖应当在收到颐明公司书面通知后5个工作日内向颐明公司提供房地产登记机构要求的、需管靖提供的证件资料；颐明公司应一次性如实告知管靖为办理产权登记需要由管靖提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使管靖未能及时提供证件资料的，由颐明公司承担责任；如因颐明公司为履行相关义务造成管靖不能按照本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，颐明公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向管靖支付违约金；逾期达到120日的，则管靖有权在该120日届满之日起半年内解除合同；等。合同附件补充协议第9条约定双方同意对合同第二十一条第二款的内容调整为颐明公司应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为管靖办妥产权登记；第13条约定，管靖已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；管靖应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（包括但不限于《商品房买卖合同》原件、身份证复印件等，具体登陆广州市国土资源和房屋管理局网站），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如管靖迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；第14条约定，管靖委托颐明公司办理产权登记而迟延办理产权登记的违约责任：从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款1%向管靖支付违约金。逾期超过一年，管靖有权提出退房，颐明公司除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还管靖已付的购房款；第15条约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；等。合同签订后，管靖依约向颐明公司支付了合同约定的全部房款。管靖于2011年10月22日收楼。
2014年7月11日，管靖提交了办理房产证所需的部分资料给颐明公司并在颐明公司的登记表格签名确认。同日，双方经过结算后，颐明公司退回61元给管靖并重新开具了房款发票。
因颐明公司未为管靖办妥涉案房屋的房地产权证，管靖于2015年4月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.颐明公司立即为管靖办理广州市海珠区南洲北路颐景一街7号1604房屋的房地产权证；2.颐明公司向管靖支付逾期办理房地产权证的违约金24947.18元（因颐明公司何时能办妥并交付房产证未知，管靖暂追讨自2013年7月4日至2015年4月13日期间共648天的违约金）；3.由颐明公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，管靖明确上述第2项诉请为：请求颐明公司支付逾期办理房地产权证违约金从2013年7月4日起计至涉案房屋房地产权证实际交付管靖之日止，按实际购房款1405204元×1%÷365天×颐明公司逾期交付房地产权证给管靖的天数计算。
原审诉讼中，双方当事人均确认以下事实：按照合同及补充协议约定的办理房产证的期限为2013年7月3日；涉案房屋现在的地址是海珠区颐景一街7号1604房。
据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》和《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，海珠区颐景一街7号1604房权属人是颐明公司，占有部分为全部，登记时间为2014年8月22日，该房屋以10预登1388126预售登记为管靖。
颐明公司为证明其主张，也提交了以下证据材料：1、关于颐景华苑三期工程与地铁站施工配合问题的复函［穗地铁总办（2007）1192号］复印件；2、关于颐景华苑三期工程明洲广场A1幢住宅楼基坑设计和施工方案事宜的函；3、《广州市轨道交通二号线东晓南站隧道工程临时用地协议书》；4、广州市地铁铁道总公司会议纪要［穗铁建会（2009）323号］复印件；5、建设工程施工质量验收监督意见书［穗海质验（2010）第50号］及［穗海质验（2011）第153号］；6、建设工程规划许可证［穗规建证（2007）4063号］复印件；7、关于申请建设工程规划验收的复函［穗规函（2013）2453号］；8、涉案楼栋违建情况照片；9、批前公示现场公示牌照片；10、广州市建设工程规划验收合格证（编号：穗规验证（2013）594号）复印件；11、《关于提交办理产权资料的再次通知》及“他人代收”的签收证明。管靖质证表示颐明公司提交的所有证据已超过举证期限；对没有提供原件核对的证据1、4、6、8、9、10的真实性、合法性、关联性均不予确认；其中根据证据1材料上的文字记载，地铁的建设不影响颐明公司的施工；对证据2的真实性没有异议，对合法性、关联性不予确认，根据材料的记载，有影响的是明洲广场A1栋，但涉案房屋并不属于上述范围内，故该证据与本案不具备关联性；对证据3的真实性没有异议，对合法性、关联性不予确认，管靖认为颐明公司租赁场地给地铁公司使用不能作为颐明公司可以逾期办证的抗辩的理由，且根据证据3显示地铁公司已对颐明公司给付了补偿；对证据5的真实性没有异议，合法性、关联性方面恰好证明颐明公司逾期对涉案楼宇进行验收，而上述材料并不能反映颐明公司主张的逾期办证原因；证据6不能反映颐明公司主张的A1—A3幢是一并验收的；对证据7的真实性没有异议，从材料上看不能通过验收有设计、建设、部分业主违建的原因，故颐明公司对逾期验收是有责任的，部分业主违建的行为与管靖无关，管靖不存在违建行为；对证据8的真实性不予确认，从证据8中无法看出哪部分属于违建，且其他业主的违建行为与管靖无关，而且颐明公司不能以其他违建业主的行为对抗管靖办证的请求；对证据9的真实性不予确认，无法看清内容，不能反映颐明公司主张的证明内容；对证据11的真实性不予确认，管靖没有收到过颐明公司寄出的邮件，即使该邮件真实，颐明公司也是逾期告知办证所需资料，而且证据11的快递邮件没有邮戳，不能证明颐明公司已交付邮寄。
原审法院认为：管靖与颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。
对颐明公司抗辩的管靖迟延提交办证资料，办证期限相应顺延的意见。原审法院意见是：合同附件虽然对提交办证资料做出了相应的约定，但是没有具体列明所需的是什么资料，鉴于在商品房买卖关系中双方所处的地位，对于具体所需的办证资料颐明公司负有通知管靖的义务，管靖的合同目的是购买房屋取得房屋产权，颐明公司没有证据证明管靖拒绝提交办证资料的事实，故对颐明公司该抗辩意见，原审法院不予采纳。对于颐明公司抗辩由于广州市地下铁道总公司的施工建设行为及部分业主的违建行为导致颐明公司的办证迟延，要求顺延办证期限的主张，缺乏依据，原审法院不予支持。
根据补充协议的约定，管靖、颐明公司均同意对合同中关于产权登记的约定变更为：颐明公司应当在商品房交付使用后550日内到房地产登记机构为管靖办妥产权登记；管靖委托颐明公司办理产权登记而迟延办理产权登记的违约责任：从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款1%向管靖支付违约金。本案中，双方确认管靖于2011年10月22日收楼，商品房交付使用后550日的截止时间为2013年7月3日，颐明公司至今未为管靖办妥产权登记，其行为已经构成违约，应承担违约责任。管靖要求颐明公司支付从2013年7月4日至2015年7月3日共两年期间的违约金，合法合理，违约金应按每满一年以已付购房款1405204元的1%标准计算。由于颐明公司实际交付房产证的时间至今未能确定，且管靖主张2015年7月4日起计算违约金至今未满一年，故管靖的该部分诉讼请求不符合合同约定，原审法院不予支持。管靖可以待从2015年7月4日起满一年或者结合颐明公司实际交付房产证的时间另行主张违约金。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年7月10日作出如下判决：一、广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向管靖支付从2013年7月4日起至2015年7月3日止的迟延办证违约金（按照已付房款1405204元×1%×2年计算）；二、驳回管靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费262元，由广州颐明房地产开发有限公司负担。上述款项已由管靖预交，管靖同意由广州颐明房地产开发有限公司在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给管靖。
判后，管靖、颐明公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人管靖上诉称：一、原审遗漏处理管靖第一项诉请即判令颐明公司立即为管靖办理涉案房屋房地产权证。一审判决后出现新情况即管靖已于2015年7月20日从颐明公司处拿到了涉案房屋房地产权证，管靖已经不再就此项诉请提出上诉。二、管靖原审诉请颐明公司支付违约金计至其实际交付房产证之日止，但原审判决计至2015年7月3日，并告知管靖2015年7月4日之后的违约金可另行主张，实际为当事人徒增诉累。原审诉讼中，涉案房屋已办理了以管靖为购房人的预告登记，本案也不存在办证的实质障碍，颐明公司为管靖办理房地产权证是必然的事实。管靖的诉请应予全部支持。并且，管靖在2015年7月20日已从颐明公司处拿到涉案房地产权证，为免诉累，二审应改判支持管靖的原审诉请。综上所述，管靖上诉请求变更原审判决第一项为：颐明公司向管靖支付逾期办证违约金至2015年7月20日止。
上诉人颐明公司上诉并答辩称：一、颐明公司并不存在迟延办理房地产权证的违约行为，本案由于广州市地下铁道总公司的施工建设行为影响A1幢的竣工时间，导致A1—A3幢工程大确权迟延，影响涉案楼栋后续办证手续。颐明公司提供的《建设工程规划许可证》显示颐景华苑A1-A3幢属于同一工程，同一规划、同一规划验收。因地下铁二号线东晓南站与涉案楼栋A1幢地理位置相临，后为保障广州亚运会市政重点工程轨道交通二、八号线延长线开通目标，东晓南站先于A1幢施工。颐明公司被迫将A1幢与A2—A3幢分期建设，A2-A3幢先行建设，导致A1幢于2011年12月23日竣工，比A2-A3幢竣工时间（2010年12月21日）迟延了367天。另外，因东晓南站施工需要，地铁公司向颐明公司借用涉案楼栋的土地，也影响A1栋的施工。根据涉案《商品房买卖合同》补充协议第10条约定，因不可抗力、政府行为、公共垄断等原因，颐明公司不需要书面通知颐明公司即可据实予以延期交房或办证。故因地铁施工导致的迟延367天应计算在顺延办证期间内。二、由于A1-A3幢部分业主的违法建设行为影响A1-A3幢的规划验收，迟延涉案房屋大确权的办理，影响涉案楼栋后续办证手续147天（从颐明公司向规划局递交规划验收申请之日即2013年4月19日起至市规划局通过涉案楼栋规划验收之日即2013年9月13日止）。综上因违建行为导致的规划验收迟延办证147天，加上因地铁建设迟延367天，共514天，办理房地产权证期限应顺延至2014年11月29日。根据双方《商品房买卖合同》及补充协议的约定，迟延办证违约金每满一年按已付购房款1%计算，而颐明公司于2015年6月12日为管靖办妥了涉案房地产权证，该时间段不满一年，不应支付违约金。三、管靖原审诉请颐明公司应承担的迟延办证违约金从逾期之日即2013年7月4日至起诉之日止共24947.18元，原审判决颐明公司支付2013年7月4日至2015年7月3日止的迟延办证违约金超出管靖原审诉请。退一步而言，颐明公司于2015年6月12日已将涉案房地产权证办妥，即使颐明公司需要支付迟延办证违约金，也应计至该日止。综上所述，颐明公司上诉请求撤销原审判决第一项，改判驳回管靖原审全部诉请。
针对颐明公司的上诉主张，管靖答辩称：颐明公司不能证明地铁施工造成涉案房屋的逾期办证，根据合同相对性原则，假如因第三方造成颐明公司违约，也应当由颐明公司向管靖承担违约责任后再向第三方追讨，对方的抗辩理由不能成立。管靖同意原审法院判令颐明公司支付违约金，但对于违约金计付时段应予纠正。
经二审查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
另查明：一、颐明公司二审提交涉案房屋的房地产权证复印证，证明涉案房屋房地产权证于2015年6月12日已登记出证，即使颐明公司需要承担迟延办证违约责任，也应计至该日止。管靖对该证据质证称：确认该房地产权证的真实性，但管靖收到该证是2015年7月20日，颐明公司应支付的迟延办证违约金需计至该日止；双方补充协议变更办妥产权登记期限从210日变更为550日，但并未将交付产权证的义务进行变更。二、管靖、颐明公司二审均确认管靖于2015年7月20日收取涉案房屋产权证。
本院认为：原审判决认定颐明公司与管靖签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。依照《商品房买卖合同》约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550天内办妥涉案房屋的产权登记，并将房地产权证交付管靖。原审判决认定颐明公司迟延为管靖办证构成违约，事实清楚，依据充分，据此判令颐明公司向管靖支付迟延期间的迟延办证违约金，并无不妥。颐明公司抗辩由于广州市地下铁道总公司的施工建设行为及部分业主的违建行为导致颐明公司的办证迟延，要求顺延办证期限514天缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于逾期办证违约金的计算方式，管靖原审诉请颐明公司支付逾期办理房地产权证违约金从2013年7月4日起计至涉案房屋房地产权证实际交付管靖之日止，原审判决并未超出管靖原审诉请。因颐明公司已实际于2015年7月20日将涉案房屋房地产权证交付给管靖，因此，颐明公司应向管靖支付迟延办证违约金自2013年7月4日起计至2015年7月20日止，违约金标准为每天按已付房款1405204元×1%÷365天计算。颐明公司上诉主张其应承担的迟延办证违约责任应至2015年6月12日止，与合同约定不符；其主张无需支付未满一年期间的违约金也不能成立，本院均不予采纳。
另外，至于原审法院遗漏处理管靖原审诉请颐明公司立即为其办理涉案房屋房地产权证的问题，因如前文所述，管靖已经实际取得了涉案房屋房地产权证，该诉请已无实际意义，管靖亦明确不再上诉，故本案不作调处。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，因二审出现新的事实，管靖对颐明公司迟延办证违约责任的认定期间提起的上诉，本院予以支持；上诉人颐明公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第772号民事判决第二项以及原审法院对一审案件受理费的认定；
二、变更广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第772号民事判决第一项为：广州颐明房地产开发有限公司在本判决送达之日起十日内，向管靖支付从2013年7月4日起至2015年7月20日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1405204元×1%÷365天计算）。
二审案件受理费312元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 璩方慧