河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫03民终449号
上诉人（原审原告）：张晓天，男，1987年2月8日生，汉族，住汝阳县。
委托诉讼代理人：王军丽，河南森合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：申鹏丹，女，1989年1月16日生，汉族，住汝阳县。
上诉人张晓天因与被上诉人申鹏丹房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初2352号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张晓天向本院提出上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初2352号民事判决第四项，改判履约保证金1万元按数额折抵一部分违约金；2、请求二审法院依法判决申鹏丹按照实际使用房屋的期限支付所欠的房租；3、请求二审法院依法判决申鹏丹按照合同的约定支付违约金；4、依法判决一二审诉讼费全部由申鹏丹承担。事实与理由：一、一审法院依据申鹏丹因拖欠房租而违约的事实判决终止合同，却没有将因违约终止合同给张晓天造成的经济损失判归申鹏丹承担，这是错误的，也是不公平的。根据合同的约定，张晓天给申鹏丹优惠了半年的房租，申鹏丹实际使用房屋已经两年了，却实际上只交了一年零两个月的租金就开始拖欠房租，单方违约，如果申鹏丹按照合同的约定履行三年的话，张晓天第一年少收的25517元损失，可以在以后两年所收的房租中得到弥补，这也符合签订合同时优惠六个月租金的目的。但是申鹏丹在仅交了一年两个月租金的情况下，就开始违约拖欠房租，并私自违约转租，由于申鹏丹的违约行为导致最初的合同优惠目的不可能再实现，造成张晓天直接房租损失25517元，这个损失在终止合同时应当由违约方承担，一审法院的判决实际上将半年的房租损失25517元转嫁给了张晓天承担，请二审法院依法纠正。二、一审法院认定事实错误，不顾合同及附件二的明确约定，根据申鹏丹违约后不诚信的说法在和稀泥。三、一审法院既然判决解除合同，就应当判决因违约造成解除合同的申鹏丹承担给张晓天造成的直接经济损失（半年的房租），并依据合同的约定承担违约责任，支付违约金。另外，因申鹏丹违约拖欠房租，并违约转租房屋，导致一审法院判决解除合同，一审法院判决张晓天退还10000元履约保证金是明显错误的，违背了事实及法律的相关规定。
申鹏丹答辩称，签租赁合同时未见过张晓天，是和经理签的合同。房租转租是经过售楼部同意的，转租后张晓天找到租户要的房租，没有找申鹏丹，申鹏丹不应付违约金，因为其没有实际占用房子。
张晓天向一审法院提出诉讼请求：1.判令申鹏丹履行双方签订的《房屋租赁合同》，向张晓天支付拖欠的租金、房屋维护费等15793元及违约金（15793元按每日10‰从2017年3月10日起计算至本息还清之日止）；以后的租金、房屋维护费等按约定支付。2.诉讼费用由申鹏丹承担。
一审法院经审理认定事实如下：2015年2月7日，张晓天与河南九润置业有限公司签订《商铺买卖协议》一份，张晓天购买了位于汝阳县城××西××小区××楼北××、××号房屋。2015年9月30日，申鹏丹通过汇金城小区招商部签订了《房屋租赁合同》，张晓天随后在合同上签名捺印。该合同主要约定：一、租赁房屋概况，张晓天将自己位于汝阳县城××西××小区××楼北××、××号房屋，毛坯房租赁给申鹏丹使用。房屋面积为70.88平方米。二、租赁期限，双方约定的租赁期限为3年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止（双方商定交房日期顺延即租赁日期也相应顺延）。四、租金及相关费用，2.1申鹏丹按建筑面积70.88平方米计算租金，租金按35元/㎡/月计取，合计年度支付租金共计29770元，此价格不含税票价格。具体费用、金额、年限、递增及标准详见附件二。2.2申鹏丹需向张晓天合计按年度支付房屋维护费共计15000元，…。2.3申鹏丹需向张晓天合计按年度支付店铺门头广告位使用费共计6264元，…。4、自第二年起租金、房屋维护费、店铺门头广告位使用费标准按附件二执行。六、经双方协商一致，确定自2015年11月1日起至2016年10月31日止，申鹏丹共须向张晓天支付租金、房屋维护费、店铺门头广告位使用费共计25517元，后期租金、房屋维护费、店铺门头广告位使用费等费用按协议及附件二约定缴纳。七、本合同签订3日内，申鹏丹应向张晓天一次性缴纳履约保证金1万元。十一、乙方权利义务，…4、合同租赁期内申鹏丹不得单方面终止合同否则申鹏丹承担违约责任及损失。7、申鹏丹不得将承租房屋转让、转租、抵押、担保，否则张晓天有权单方面解除合同，并且申鹏丹须按租赁期限内租金合计总额的双倍向张晓天支付违约金，并承担全部法律责任及经济纠纷。十二、违约责任，2、申鹏丹未按本合同约定时间缴纳租金及房屋维护费、店铺门头广告位使用费、管理费或水电等费用，自拖欠之日，每日按拖欠款项的千分之十向张晓天支付滞纳金，…。十三、合同生效、变更、续签、终止和提前终止，1、本合同在双方签署并加盖印章（自然人需本人签字按指模），同时申鹏丹向张晓天缴纳了合同约定费用、履约保证金后方可生效。2、本合同如需变更，双方应另行签订书面协议。合同附件二约定了上述房屋具体费用、金额、年限、递增、缴费时间及标准，其中2015.11.1至2016.10.31，第一年优惠后签订合同时缴纳25517元。2016.11.1至2017.10.31递增5%，2016年7月31日缴纳26793元，2017年1月31日缴纳26793元。2017.11.1至2017.10.31递增5%，2017年7月31日缴纳28133元，2018年1月31日缴纳28133元。2015年12月9日，申鹏丹在《房屋交接确认书》接收方签名，确认2015年12月10日双方对租赁合同约定的房屋进行了交接验收。
合同签订后，第一年的租金25517元申鹏丹已支付。第二年上半年的租金26793元申鹏丹已支付，下半年的租金只交了11000元。据申鹏丹辩称，签订租赁合同后，028号房屋由申鹏丹自己租赁使用，029号房屋由耿杏芳实际租赁使用。2016年3月，申鹏丹将028号房屋转让给案外人付亚格，申鹏丹口头告知张晓天，并要求张晓天更改租赁合同，未得到张晓天同意。2017年9月下旬，因申鹏丹未及时缴纳租金，张晓天将涉案房屋的水电关停，现房屋处于闲置状态。
一审法院认为，张晓天与申鹏丹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。张晓天已按合同约定履行交房义务，房屋租赁的起始日期应按《房屋交接确认书》确认的2015年12月10日起算，第一年（2015年12月10日至2016年12月9日）的租金及第二年上半年（2016年12月10日至2017年6月9日）的租金申鹏丹已付。第二年下半年租金计算时间应为2017年6月10日至2017年12月9日。张晓天认可申鹏丹已付下半年租金11000元。11000元÷（26793元/半年×2÷365天）折合约75天，申鹏丹已付的11000元可折抵为2017年6月10日至2017年8月23日的租金。自2017年8月24日起，按146.8元/日（26793元/半年×2÷365日）计算至实际交房之日止。张晓天要求申鹏丹继续履行租赁合同，鉴于申鹏丹已表示不再继续履行租赁合同，为防止损失继续扩大，该合同应终止履行。申鹏丹已缴纳的10000元履约保证金，应当退还给申鹏丹。张晓天主张申鹏丹按每日10‰计算违约金过高，不予支持。申鹏丹申鹏丹辩称系与耿杏芳合租，但租赁合同系申鹏丹单独与张晓天签订，根据合同相对性原则，耿杏芳并非本案租赁合同的当事人。鹏丹辩称将028号房屋转租给案外人付亚格，但未得到张晓天的明确同意，且转租行为违反了租赁合同第十一条第7项“乙方不得将承租房屋转让、转租、抵押、担保”的约定，故对申鹏丹的辩解不予采信。申鹏丹申鹏丹与实际承租人之间可另行协商解决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张晓天、申鹏丹于判决生效之日起终止履行2015年9月30日签订的《房屋租赁合同》。二、申鹏丹于本判决生效之日起五日内将其承租的位于汝阳县城××西××小区××楼北××、××号房屋交付张晓天张晓天。三、申鹏丹于本判决生效之日起五日内按146.8元/日给付张晓天房屋租金、房屋维护费、店铺门头广告位使用费，从2017年8月24日起算至实际交房之日止。四、张晓天于本判决生效之日起五日内退还申鹏丹履约保证金10000元。五、驳回张晓天的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由申鹏丹负担。
本院经审理查明与一审查明的事实一致，
本院认为，张晓天和申鹏丹签订的《房屋租赁合同》应为有效合同，申鹏丹在使用房屋后未按时交纳租金，属违约行为，应承担违约责任。申鹏丹除应支付租金外，还应承担未按期缴费的违约金，申鹏丹应支付第二年下半年租金数额为26793元，实际支付11000元，尚欠15793元。双方当事人签订的《房屋租赁合同》中约定日千分之十违约金比例明显过高，法院应当予以调整为月利率千分之二十为宜。因《房屋租赁合同》中租金优惠期为半年，其目的是为了双方均能按期履行合同义务，现申鹏丹在租赁合同未到期前拖欠房租导致合同目的不能实现解除合同，不应享受租赁合同中约定的全部免租优惠。租金优惠期应当按照申鹏丹实际占用房屋的时间和合同期限按比例扣减，张晓天于2015年12月12日将房屋交付给申鹏丹，至2018年3月11日实际使用时间为30个月，申鹏丹应再支付各项费用合计4253元。因申鹏丹实际占用房屋期间已经支付了相关费用，且已经承担了相应违约金，故张晓天应退还申鹏丹履约保证金10000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：
一维持河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初2352号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；
二、撤销河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初2352号民事判决第五项；
三、申鹏丹于本判决生效之日起五日内支付张晓天违约金（以本金15793元按照月利率20‰从2017年8月24日起计算至实际交房之日止”；
四、驳回张晓天的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费50元，由申鹏丹承担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠谦
审判员 王 睿
审判员 蔡美丽
二〇一八年三月五日
书记员 张 利