西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初8460号
原告：李晓卉，女，汉族，1974年4月9日出生，住陕西省西安市碑林区，
原告：丰深林，男，汉族，1961年4月6日出生，住山西省河津市铝基地毓秀区，
委托代理人：鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。
委托代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。
被告：西安嘉翔房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市含光路南段28号嘉翔大楼三层，统一社会信用代码：916101356239042092。
法定代表人：郭文平，该公司总经理。
委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
原告李晓卉、丰深林与被告西安嘉翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告西安嘉翔房地产开发有限公司提出管辖权异议，经本院及西安市中级人民法院裁定，本院具有管辖权。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李晓卉、丰深林及其委托代理人尚艳燕、鲁宁娟，被告西安嘉翔房地产开发有限公司的委托代理人杨建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李晓卉、丰深林诉称，二原告系夫妻关系，被告系西安市长安区长滦镇西沣路环山路十字东南裕沣花园（云中漫步）住宅小区的开发商。2015年7月29日二原告与被告签订《商品房买卖合同》（登记号：CY201509700）.双方约定二原告向被告购买裕沣花园（云中漫步）第39幢1单元1层即039-01号房，房屋建筑面积272.04平方米，每平方米13343.626元，房屋总价款3630000元整；被告应于2016年4月20日前将经勘察、设计、监理、施工、建设单位验收合格的的房屋交付原告，并约定了违约责任。合同签订后，原告依约向被告交纳了全部购房款3630000元，被告则于2016年4月下旬向二原告交付了房屋。然而，原告收房后装修时才发现，购房合同中约定的冷源、热源和热水根本没有接入房屋。经询问被告得知，涉案小区地源泵通往原告所购房屋之中，且被告对何时能履行此项义务一直无法确定。同时，涉案房屋交付已有一年之久，但被告却没有按照法律规定的时间为原告办理房屋产权证书。被告的行为已严重违反涉案购房合同的约定，其依法应向原告承担继续履行合同义务并支付违约金的法律责任。为此，原告多次找被告协商解决，但被告多番推诿，毫无解决问题的诚意。原告认为被告在明知房屋未达到交付条件，且明知二原告无条件对房屋进行实质、专业验收的情况下，却将涉案房屋进行交付，其主观存在恶意，行为构成欺诈；不依法为原告办理房屋产权证的行为有违诚信，损害了原告的合法权益。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即向二原告履行裕沣花园（云中漫步）039-01号房屋的冷源、热源、热水入户的合同义务；2、被告向二原告支付逾期提供冷源、热源、热水入户的违约金直至入户之日止，计算至2017年6月3日的违约金为744600元；3、被告立即向二原告交付房屋产权证书并支付逾期办理房屋产权证的违约金36300元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告西安嘉翔房地产开发有限公司辩称，一、被告出售给原告的房屋已于2015年2月13日完成竣工验收并已向主管机关备案，被告依约履行了合同义务，按合同约定的条件将房屋交付原告正常使用。二、双方签订的合同约定的是冷源、热源、热水入户的基础设施应按约定日期到位，2015年2月13日被告已完成竣工验收手续，按照合同约定的基础设施已经提前全部到位。三、被告承认2016-2017供暖季未供暖，但双方在合同中并未约定违约责任和损失承担办法，被告愿意承担原告在采暖季的实际损失。四、即使按照原告的说法，被告构成了违约，原告主张的违约金数额明显过高，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，违约金应参考实际损失的30%酌定。五、由于原告至今未向被告提交房屋买卖契税及专项维修资金的缴存收据办证联凭据，因此，产权证延误办理的责任应由原告自行承担。
经审理查明，2015年7月29日原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：第三条买受人购买的商品房为西安市长安区滦镇西沣路环山路十字东南裕沣花园（云中漫步）第39幢1单元1层039-01号房，建筑面积共272.04平方米。第四条按建筑面积计算，该商品房单价每平方米13343.626元，总金额叁佰陆拾叁万元整。第八条出卖人应当在2016年4月20日前，将经勘察、设计、监理、施工、建设单位验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十四条出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电于房屋交付时达到使用条件；2、冷源、热源、热水：房屋交付时冷源、热源、热水入户，买受人根据装修情况自行安装风机盘管和热水管道，并与水源热泵公司和物业管理公司签订供冷、供暖、供热水的使用合同。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条执行。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后原告将房价款全额支付了被告，被告向其出具了发票。2015年2月13日涉案房屋通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的竣工验收，2015年12月16日取得长安区建设局竣工验收备案。2016年4月20日被告向原告交付房屋。交房后，被告未向原告所住的房屋供应冷源、热源和热水，被告称房屋已经经过验收合格，基础设施和公共配套已经完善，只是没有向原告供应冷源、热源和热水而已。庭审中，双方均认可没有给原告的房屋办理产权登记属实，但原告未缴纳房屋契税和专项维修资金。
上述事实，有商品房买卖合同、发票工程竣工验收备案表等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告作为买受人已经向被告履行了支付房款的义务，被告理应按照法律规定和合同约定向原告按期交付符合条件的房屋。虽然2015年2月13日涉案房屋通过建设、勘察、设计、监理、施工五方验收，但符合交付条件必须要达到合同第十四条约定的冷源、热源、热水入户。关于入户的理解，原告认为入户指的是冷源、热源、热水能够使用，被告认为管道等基础设施已经安装至原告房屋即视为入户，双方对该《商品房买卖合同》条款的理解意见不一。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”据此，本院认为应当做出不利于合同提供者即作为开发商的被告的解释。冷源、热源、热水入户不是指管道等基础设施入户即可，而是指冷源、热源、热水作为能源要送达到原告的房屋，即原告可以直接使用到冷源、热源和热水。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告未履行合同约定的冷源、热源、热水入户的义务，造成原告无法居住该房屋，原告现要求被告继续履行并承担相应的违约金，本院予以支持。关于违约金的数额，合同第九条约定自2016年4月21日起出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，计算至2017年6月3日为740520（3630000×0.0005×408）元。因庭审中被告提出该项数额过高，故本院酌情调整至按照每日房价款万分之三计算，该项数额为444312元。
关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权证的违约金一项，因办理产权证的前提是原告必须缴纳契税及房屋维修专项资金，而原告未缴纳，故逾期办理产权证原告具有责任，故对原告的该项诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、四十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
被告西安嘉翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告履行西安市长安区滦镇西沣路环山路十字东南裕沣花园（云中漫步）第39幢1单元1层039-01号房屋的冷源、热源、热水入户的合同义务。
被告西安嘉翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李晓卉、丰深林自2016年4月21日至2017年6月3日逾期提供冷源、热源、热水入户的违约金444312元。
驳回原告李晓卉、丰深林的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11609元，由原告承担3644.3元，由被告承担7964.7元。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 孙文文
人民陪审员 李小芳
人民陪审员 肖 英
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 刘 敏
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