北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终7018号上诉人（原审被告）：王钐，女，1986年4月21日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：宋佳，女，1979年1月2日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张玉坤，北京安博（天津）律师事务所律师。上诉人王钐因与被上诉人宋佳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人王钐，被上诉人宋佳及其委托诉讼代理人张玉坤，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王钐上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第17017号民事判决第一项，依法改判王钐不支付宋佳租金；全部诉费用由宋佳承担。事实和理由：出租房屋属于人防工程，我方没有权利出租，合同应认定无效。宋佳辩称：宋佳同意一审判决，不同意王钐的上诉请求。宋佳向一审法院起诉请求：1.依法判决王钐支付地下室租金630000元，租金指的2015年和2016年全年租金，王钐租金交到2014年年底。2.请求判决王钐支付违约金20万元，根据合同第13条约定，按照合同约定计算数额较高，宋佳只主张20万元。一审法院认定事实：朝阳区安慧里四区某楼地下室之所有权人为中国五矿集团公司（以下简称五矿大厦）。2012年12月2日，宋佳（甲方）与王钐（乙方）签订《租赁协议》，约定：北京市朝阳区安慧里四区某地下室二层租赁给乙方有偿使用（其中原水房位置一层、二层归甲方使用）；协议生效起由乙方出资装修及维护所有室内设施；租赁期限为八年，从2013年1月1日起至2020年12月31日，因乙方需要装修从合同签订之日起甲方给乙方30天免租期作为装修期；租赁费用为每年叁拾壹万伍仟元（315000元人民币）含空调使用费及物业费，卫生费每年陆千元整（6000元人民币），从第五年起使用费用在原有基础上递增6%，以后逐年递增，具体费用届时核算；水电及其他费用保证金人民币贰万陆仟元整（26000）；付款方式：每半年支付一次，下一期提前一个月支付；乙方在使用过程中发生的水、电、蒸汽、天然气等费用由乙方按时交付，如果由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门或公司追讨滞纳金或罚金，则甲方有权从乙方所缴纳保证金中抵扣，并有权要求乙方补足该保证金的不足部分；甲方在与乙方签订协议之日起向乙方收取保证金，并在十日内将承租房屋交付乙方使用，如超过十天无法将承租用房交付乙方使用，则乙方有权宣布本合同无效，甲方须无条件退还保证金、租金及装修款；乙方如拖欠使用费用，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金，如果拖欠达一个月，则甲方有权单方终止协议，并有权拒绝返还保证金；因政策拆迁或不可抗力等因素致使合同无法履行，双方互不赔偿，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力；本协议之前所产生债权债务纠纷，均由甲方负责，如因此造成乙方的损失均由甲方全部赔偿；甲方保障有该房屋的使用权及转让权，以及保障提供所有的身份证件及合同合法有效；甲方保证乙方合同期限内，该房屋用作员工宿舍使用，如乙方经营期未满两年，因人防政策致使乙方无法经营，则甲方负责赔偿乙方所产生全部损失（装修款、未使用的房租金及保证金）；如乙方经营期过两年后，因人防政策致使乙方无法经营，则甲方负责赔偿乙方所产生的损失（未使用的房租金及保证金），备注：乙方前期投入装修款为贰拾捌万元整（280000）。后王钐向宋佳交纳保证金26000元，并交纳至2014年12月31日的租金，此后王钐未再向宋佳交纳租金。诉讼过程中，一审法院向五矿大厦发出《委托查询函》，询问如下事项：1、北京市朝阳区安慧里四区某地下二层之房屋权属情况（请提供房屋所有权证书等能够证明权属之文件复印件）；2、贵单位就北京市朝阳区安慧里四区某地下二层房屋出租事宜所签订之合同以及后续转租之全部合同，贵单位是否允许后续的转租；3、北京市朝阳区安慧里四区某地下二层房屋现使用人及使用情况，贵单位是否允许该使用人继续使用北京市朝阳区安慧里四区某地下二层。五矿大厦回复表示原地下二层转租给了吴建国，2015年5月已到期，现地下二层使用人为非法使用，大厦正想尽办法清理。2016年10月承办人与五矿大厦销售部工作人员电话联系，询问吴建国与五矿大厦签订之房屋租赁合同到期的具体日期及涉案房屋现状，该工作人员答复五矿大厦与吴建国签订的房屋租赁合同到期日为2015年5月17日，对朝阳区安慧里四区某地下二层房屋自2015年年底就开始进行清退，目前该房屋无人使用。一审法院认为：本案争议焦点在于宋佳与王钐签订之《租赁协议》的效力。宋佳与王钐签订上述协议系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。即使宋佳在向王钐出租该房屋时并未获得合法的处分权，无权处分亦不构成认定合同无效的法定情形。但根据房屋所有权人五矿大厦的回复，五矿大厦与吴建国就朝阳区安慧里四区某地下二层之房屋的租赁期系截止到2015年5月17日，因此双方签订之《租赁协议》自2013年1月1日至2015年5月17日之间的部分应属有效，超过部分属于无效。就合同有效期内王钐欠付宋佳之租金，一审法院予以支持。就宋佳主张违约金一节，因五矿大厦自2014年年底即开始对朝阳区安慧里四区某地下二层之房屋进行腾退，故王钐未继续向宋佳交纳2015年1月之后的租金确系存在客观情况，故就违约金一项一审法院不予支持。另就王钐已交纳的保证金，因宋佳并未提交证据证明王钐在使用房屋过程中存在欠付水电气等费用的情况，故保证金宋佳应当退还王钐。王钐经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王钐于判决生效后七日内给付宋佳租金十一万九千三百九十五元。二、宋佳于判决生效后七日内退还王钐保证金二万六千元。三、驳回宋佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、王钐二审期间递交2014年12月29日北京市朝阳区亚运村街道办事处人民防空办公室发出的《关于亚运村街道人防工程清退入住人员的通知》，用以证明涉案房屋已被要求清退，宋佳违法出租房屋。宋佳对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。王钐能够提供上述证据的原件，且原件上加盖北京市朝阳区亚运村街道办事处人民防空办公室公章，在宋佳未能提供相反证据的情况下，王钐的提供此证据的真实性本院予以确认。本证据虽可证明王钐承租的涉案房屋被要求腾退，但无法据此认定出租行为违法、亦无法证明本案合同的实际履行情况。王钐提供的此项证据与本案缺乏关联性，本院对此不予认定。2、本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：王钐上诉主张其与宋佳签订的《租赁协议》因违反人防设施管理的法律规定而导致无效。现王钐未能指明《租赁协议》中具体违反法律、行政法规的条款及内容。《租赁协议》所指向的房屋即便为人防设施，现行法律、行政法规亦无不准许人防设施出租的效力性规定。王钐关于其与宋佳签订的《租赁协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效之上诉意见，本院不予采纳。《租赁协议》系王钐与宋佳的真实意思表示，各方均应按照合同的约定履行各自义务。一审判令王钐应按照合同约定向宋佳交纳2015年5月17日前之租赁费用并无不当。王钐上诉缺乏事实及合同依据，本院对其上诉意见不予采纳。综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2688元，由王钐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 潘 蓉审 判 员 沈 放二〇一七年六月十二日法官助理 魏 举书 记 员 李 峥-6--7-