北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2625号
上诉人（原审原告）:北京国际科技服务中心,住所地北京市西城区西直门南大街**号。
法定代表人：张欣，�记。
委托诉讼代理人：刘麟，北京青葵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李海壮，北京青葵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：北京柯莱佳物业管理有限公司，住所地北京市丰台区马家堡角门西里1、2号楼。
法定代表人：段永军，总经理。
委托诉讼代理人：张保国，男，北京柯莱佳物业管理有限公司公司办公室主任。
被上诉人（原审被告）：七天快捷酒店管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。
法定代表人：林粤舟，总经理。
委托诉讼代理人：才添家,男,七天四季酒店（广州）有限公司员工。
上诉人北京国际科技服务中心（以下简称科技服务中心）、北京柯莱佳物业管理有限公司（以下简称柯莱佳物业公司）因与被上诉人七天快捷酒店管理（北京）有限公司�以下简称七天酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初18702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
科技服务中心上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持我中心在一审中提出的第三项全部诉讼请求及金额，本案一审、二审案件诉讼费用由柯莱佳物业公司和七天酒店公司承担。事实和理由：1.一审判决第三项内容违背了合同法中的违约责任制度，违背了侧重保护守约方的司法政策，也违背了一般法理。2.一审判决第三项内容客观上形成了反向激励机制，导致租赁市场的诚信度降低。
柯莱佳物业公司辩称，科技服务中心主张按照每平米3.5元的标准计算使用费没有依据。涉案房屋的租金标准很复杂，受很多因素的影响。
七天酒店公司辩称，我公司同意一审判决。按照每平米2元的标准计算使用费已经超出了占场的费用，不应该按照所谓的市场标准计算占有使用费，科技服务中心主张按照每平米3.5元的标准计算使用费没有依据。
柯莱佳物业公司上诉请求：1.撤销一审判决中判令我公司腾退返还涉案房屋的义务；2.撤销一审判决第二项中判令我公司支付违约金的判决；3.一审判决计算租金有误，相应租金应为159824.32元，依法应予纠正；4.一审判决第三项判决不明，导致我公司无法履行判决义务，依法应予纠正；5.支持我公司要求对“添附物”适当补偿的请求；6.支持我公司要求科技服务中心返还30000元押金的请求；7.诉讼费用由科技服务中心承担。事实和理由：1.涉案房屋已经整体转租给七天酒店公司，一审判决我公司腾退涉案房屋缺乏事实依据；2.我公司迟延交付租金的责任在于科技�务中心领导班子调整，一审判决我公司承担违约责任违背客观事实；3.一审计算租金有误，依据2016年租金交付凭证可知，每季度的租金为121900元，平均每天为1354.44元，实际应付租金为159824.32元。4.一审判决第三项仅确定了使用费支付标准，没有确定具体的对应使用面积，导致我公司无法履行。5.我公司对涉案房屋的改造不属于一般意义的“装修装饰”，而是主体结构的变化，我公司进行了巨额投资，按照公平原则，科技服务中心应当予以补偿。6.一审判决认定事实不清，认定事实错误。我公司提交的证据证明科技服务中心收取我公司30000元押金，科技服务中心未举证证明该项费用是其代收的水电施工费用，应当予以返还。
科技服务中心辩称，一审判决除了第三项有问题，其他判项在认定事实和适用法律方面都没有问题。柯莱佳物业公司作为承租人，将涉案房屋转租给七天酒店公司，柯莱佳物业公司和七天酒店公司均为涉案房屋的实际占有使用人，腾退义务应当由柯莱佳物业公司和七天酒店公司共同承担。柯莱佳物业未按时交纳租金，构成违约，应当承担违约责任。一审判决在2016年租金的基础上递增6%计算柯莱佳物业公司应当支付的租金是正确的。柯莱佳物业公司的其他请求没有依据，均不应该支持。
七天酒店公司辩称，我公司同意一审判决，柯莱佳物业公司的上诉请求与我公司无关，我公司对此不发表答辩意见。
科技服务中心向一审法院起诉请求：1.判令柯莱佳物业公司和七天酒店公司向我中心腾退返还租赁房屋；2.判令柯莱佳物业公司支付拖欠我中心的租金742833元（按3.5元/平米的标准计算，从2017年1月1日起计算至2017年4月28日），并以欠付租金为基数按日千分之五的标准支付违约金434557元�3.判令柯莱佳物业公司和七天酒店公司共同支付我中心逾期腾退房屋使用费（支付标准每天每平米3.5元，自2017年4月29日起计算至实际腾退返还房屋之日止）；4.本案诉讼费由柯莱佳物业公司和七天酒店公司承担。
一审法院认定事实：2007年4月30日，科技服务中心（甲方）与柯莱佳物业公司（乙方）签订《租赁合同》，约定:“第一条：租赁内容及使用条件1、甲方提供座落在丰台区马家堡西路22号院3号楼一幢三层楼房（建筑面积1470㎡），和南库房（建筑面积344㎡）提供给乙方作为经营使用。2、双方商定租赁期限为10年，第一承租期自2007年元月1日起至2011年12月31日止，每年缴付使用费为44万元，（其中3号楼为36万元，南库房为8万元），自2012年元月1日起递增6%，以后每5年递增6%。…6、根据乙方要求将三层楼顶加装轻型彩钢板432㎡和南库房加装同等材料�300㎡一层，所增加的面积产权属甲方、使用权归乙方，不加收租金。…第二条付款方式合同签订之日，乙方应付定金10万元整（约一季度房租），半年后根据乙方装修完毕后冲抵租金。付款按使用季度计算前两年每季9万元整，后三年为每季11万元，每季的1日至5日为交费期，不得拖延。乙方如不能按期足额向甲方缴付使用费，除应付使用费外，另交滞纳金按年租金5‰日计算。拖欠超过3个月，甲方有权通过法律手续中止合同并提出违约赔偿。”
2007年9月3日，科技服务中心（甲方）与柯莱佳物业公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：“…双方协商同意乙方在原有合同原则不变的前提下，甲方同意乙方向第三方（七天快捷酒店管理（北京）有限公司等）转租。为保证转租后的正常经营，对原合同作如下修改补充：…二、原租赁使用费改为46万元/年，其中三�楼38万元，库房8万元，考虑到库房改造费用大，库房8万元第一年免租金，第二年3万元租金，第三年为8万元租金。…五、原合同中有关三楼加层内容，由于难以操作，予以作废。…”《补充协议书》还就其他内容进行了约定。
2007年9月10日，科技服务中心（出租方）与柯莱佳物业公司（承租人）、七天酒店公司（第三方）共同签订《转租同意书》。约定：“科技服务中心（出租方）作为北京市丰台区马家堡角门西里1、2栋物业的唯一合法所有人，同意柯莱佳物业公司（承租方）将该物业转租给七天酒店公司，并认可其双方签订的租赁合同各项条款。若出租方与承租方双方发生租金、租赁或其他纠纷，造成七天快捷酒店管理（北京）有限公司与承租方双方的《房屋租赁合同》无法继续履行的，出租方则直接代替承租方继续履行承租方与七天快捷酒店管理（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》，不影响七天快捷酒店管理（北京）有限公司对该物业的正常经营和使用。…”该转租同意书上出租方即房屋所有人处有科技服务中心盖章，承租人处有柯莱佳物业公司盖章，第三人处有七天酒店公司盖章。
前述合同签订以后，柯莱佳物业公司将涉案房屋转租给七天酒店公司，各方一直依约履行至合同期限届满。2017年1月1日以后，科技服务中心与柯莱佳物业公司就租赁事宜未再签订书面合同，柯莱佳物业公司继续使用涉案房屋。
科技服务中心主张，其于2017年4月13日通过发送EMS及电子邮件的方式向柯莱佳物业公司发出《解除租赁合同通知书》（以下简称解除通知书），双方之间的不定期租赁合同关系已经于当日解除。此后，其还通过发送手机短信、彩信等方式向柯莱佳物业公司发出解除通知，并于2017年6月2�向七天酒店公司发出《限期腾退返还房屋通知书》（以下简称腾退通知书）。科技服务中心就其主张提交了EMS快递单及邮寄状态查询单、电子邮件截图、《解除租赁合同通知书》、腾退通知书、手机通讯记录、手机信息发送截屏及腾退通知书为证。
柯莱佳物业公司主张其未收到EMS，查询单显示没有签收。认可收到电子邮件，但主张科技服务中心单方通知解除合同不具有法律效力，具体合同解除时间应由法院认定。对于手机通讯记录等主张虽然于2017年4月20日收到，但是当时并未查看。对于腾退通知书主张发放对象是七天酒店公司，其是通过七天酒店公司转收的。七天酒店公司主张科技服务中心的解除通知书并未向其送达，其仅于2017年6月2日收到收到腾退返还通知书，故认可租赁合同于该日解除。
另，科技服务中心表示其所主张2017年1月1日之后的�金计算标准及占有使用费计算标准系按同地段租金市场价主张的，并就此提交了租金参考价格截图佐证。柯莱佳物业公司及七天酒店公司对前述证据的证明目的不予认可，均主张2017年1月1日以后，双方转为不定期租赁合同关系，租金仍应按原合同标准执行。对于占有使用费的计算标准，柯莱佳物业公司主张应参考双方合同约定价格，七天酒店公司主张合理价格是不高于2元/平米。
又，柯莱佳物业公司表示其仅支付涉案房屋租金至2016年12月31日，2017年的租金其一直主张向科技服务中心支付，但科技服务中心不收。科技服务中心对此不予认可，主张其2017年一直向柯莱佳物业公司催收租金，但其并未支付。科技服务中心还表示，因考虑到腾退时间，故其主张租金至2017年4月28日。
柯莱佳物业公司还主张依据双方《补充协议书》第六条，国际科技服务中心曾收取其30000元押金，科技服务中心曾承诺合同到期后予以返还，但就此未提供证据。科技服务中心不认可返还一事，表示此30000元并非押金，而系其收取的代替柯莱佳物业公司进行水电施工的费用。对于违约金计算标准，柯莱佳物业公司主张过高。
关于涉案房屋现状，三方当事人均认可涉案房屋除门口的门岗由柯莱佳物业公司占有使用外，其余房屋均由七天酒店公司实际占有使用。柯莱佳物业公司同意腾退该门岗，对其余房屋主张其并非实际占用人，且双方合同并未解除，故不需要腾退。七天酒店公司同意腾退所占用房屋，但主张科技服务中心需要给予合理的腾退时间。科技服务中心还表示，其曾于2017年4月13日就涉案房屋发出招租通知，但现在准备回收以后自用。
庭审中，柯莱佳物业公司坚持主张科技服务中心对其所作添附予以补偿。科技服务中心不同意补偿，主张租赁合同到期后添附物价值已经消失。经询问，柯莱佳物业公司表示双方合同并未对期满后添附物产权归属作出约定。
一审法院认为：科技服务中心与柯莱佳物业公司签订的《租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，科技服务中心与柯莱佳物业公司所签合同明确约定租赁期限为10年，故到2016年12月31日，双方租赁合同履行期限已经届满。在科技服务中心发出解除通知之前，科技服务中心与柯莱佳物业公司之间的租赁合同转为不定期租赁合同。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。柯莱�物业公司认可于2017年4月13日收到解除通知书，考虑到承租人合理的腾退时间，故法院确定科技服务中心与柯莱佳物业公司之间的不定期租赁合同于2017年4月28日解除。柯莱佳物业公司自2017年1月1日起未支付租金，理应向科技服务中心支付自2017年1月1日起至2017年4月28日止的租金及相应的违约金。具体租金计算标准以双方合同约定标准为宜。因科技服务中心主张的日万分之五的违约金计算标准过高，法院酌情予以调整。合同解除后，柯莱佳物业公司作为承租人理应向科技服务中心腾退返还涉案房屋，现柯莱佳物业公司至今未予返还，除应腾退返还涉案房屋外，还应支付相应的逾期腾退房屋使用费，具体使用费的支付标准，法院将酌情确定。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除�。柯莱佳物业公司主张房屋添附物价值补偿，因双方租赁合同系履行期届满而解除，且其自认双方租赁合同对此并无约定，故法院对柯莱佳物业公司的此项主张不予支持。柯莱佳物业公司辩称科技服务中心应返还30000元押金，因其未提供证据证明双方曾约定合同到期此30000元予以返还，法院对其辩解难以采信。依据《补充协议书》及《转租同意书》的约定，七天酒店公司仅系本案租赁合同关系中的次承租人。因七天酒店公司一直占用涉案房屋，故其在主合同到期后，亦负有腾退返还义务，并应支付逾期腾退房屋使用费，具体使用费的标准，法院将酌情确定。据此，一审法院于2017年12月判决：一、北京柯莱佳物业管理有限公司及七天快捷酒店管理（北京）有限公司于判决生效之日起十五日内腾退返还北京国际科技服务中心坐落于北京市丰台区马家堡西路22号院3号楼一�三层楼房和南库房；二、北京柯莱佳物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付北京国际科技服务中心自二〇一七年一月一日起至二〇一七年四月二十八日止的租金167093.17元，并支付违约金13145元；三、北京柯莱佳物业管理有限公司及七天快捷酒店管理（北京）有限公司于判决生效之日起十五日内，按每天每平方米2元的标准支付北京国际科技服务中心自二〇一七年四月二十九日起至实际腾退房屋之日止的逾期腾退房屋使用费；四、驳回北京国际科技服务中心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，科技服务中心与柯莱佳物业公司均确认双方所签租赁合同涉及的租赁物面积为1814平方米，柯莱佳物业公司自2007年1�1日开始向科技服务中心缴纳租金。柯莱佳物业公司主张其系代理天佑公司交纳租金，但未就该主张提供证据。科技服务中心确认其诉讼请求第二项和第三项均以合同约定的1814平方米作为计租面积。
本案审理过程中，七天酒店公司向本院出示其与柯莱佳物业公司签订的《房屋租赁合同》电子版，该合同的签订日期为2007年9月6日，承租期限为2007年12月21日至2016年12月31日，租赁房屋的建筑面积为2143平方米（包括柯莱佳物业公司自建面积349.5平方米），租金标准为：2007年11月21日至2010年11月20，年租金为122.8万元；2010年11月21日至2013年11月20日，年租金为126.484万元；2013年11月21日至2016年12月31日，年租金为130.2785万元。柯莱佳物业公司与科技服务中心对上述合同的真实性无异议。
因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，科技服务中心与柯莱佳物业公司签订的《租赁合同》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。涉案租赁合同期间届满后，柯莱佳物业公司继续使用涉案房屋，科技服务中心没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因柯莱佳物业公司认可其于2017年4月13日收到解除通知书，一�法院考虑到承租人合理的腾退时间，确定合同解除时间为2017年4月28日，并无不当，本院予以支持。柯莱佳物业公司未支付2017年1月1日起至2017年4月28日止的租金，已经构成违约，科技服务中心有权要求其支付租金及相应的违约金。一审法院按照双方约定的租金标准，参考合同约定的租金递增标准，确定柯莱佳物业公司应当支付的租金数额为167093.17元，是正确的。因科技服务中心主张的日万分之五的违约金计算标准过高，一审法院酌情确定违约金数额为13145元，亦无不当，本院予以支持。合同解除后，柯莱佳物业公司及七天酒店公司无继续占有涉案房屋的依据,一审法院判决柯莱佳物业公司及七天酒店公司腾退涉案房屋是正确的。合同解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人有权要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费，房屋使�费可参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。本案中，一审法院参照柯莱佳物业公司与七天酒店公司之间合同约定的租金标准，酌定房屋使用费的标准为每天每平方米2元，无明显不当，本院予以支持。柯莱佳物业公司上诉主张一审判决第三项未载明计租面积，导致其无法履行，因科技服务中心与柯莱佳物业公司均确认双方所签合同约定的租赁面积为1814平方米，科技服务中心亦确认其诉讼请求中的计租面积均为1814平方米，故本院认为一审判决第三项具体明确，本院予以支持。关于柯莱佳物业公司上诉要求科技服务中心赔偿损失并返还押金的请求，因其在一审中未就此提起反诉，科技服务中心亦不同意调解，本院对此不予处理，其可另行主张解决。
综上所述，科技服务中心与柯莱佳物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15707元，由北京国际科技服务中心负担15397元（已交纳），由北京柯莱佳物业管理有限公司负担310元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一八年四月三日
书记员 孙春玮