江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏02民终398号
上诉人（原审被告）：潘艳华（曾用名谢瑞雪），女，1981年10月2日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。
被上诉人（原审原告）:中国人民解放军73011部队无锡第一离职干部休养所，住所地无锡市滨湖区。
负责人：许大元，该所所长。
委托诉讼代理人：吴伟，该所副所长。
委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。
原审被告:无锡市富安物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区周新苑二期135号。
法定代表人：左德伟。
原审第三人：张旭，男，1970年8月28日生，汉族，住无锡市滨湖区，系滨湖区张旭口腔诊所经营者。
上诉人潘艳华因与被上诉人中国人民解放军73011部队无锡第一离职干部休养所（以下简称休养所）、原审被告无锡市富安物业管理有限公司（以下简称富安公司）、原审第三人张旭房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
潘艳华上诉请求：撤销一审判决，查明事实，依法改判。事实和理由：一审程序错误，未追加适当的当事人，所作判决错误，损害了上诉人的合法权益。1、一审中，潘艳华明确表示并非不愿意支付租金，而是由于2016年12月29日休养所将潘艳华租用的房屋封了，导致潘艳华不能正常营业，后潘艳华与休养所协商赔偿问题未能达成一致意见，所以潘艳华不付租金的行为并非违约行为，而是为维护自身合法权益做出的自保行为。2、从一审判决书可以看出，一审法院对潘艳华和何承龙之间的合伙关系持认可态度，但一审法院未追加何承龙为被告共同承担支付租金义务，存在严重的程序违法问题，侵害了潘艳华的合法权益。
休养所辩称：潘艳华长期拖欠租金，修养所解除合同符合双方合同的约定。潘艳华已就租赁房屋问题与何承龙进行了切割，休养所与潘艳华之间的纠纷不涉及何承龙。请求维持原判。
富安公司、张旭未陈述意见。
休养所向一审法院起诉请求：1.确认其与富安公司、潘艳华的租赁关系已于2017年8月17日解除；2.富安公司、潘艳华、张旭迁出无锡市滨湖区上荣路某号；3.富安公司、潘艳华支付其2015年5月1日至2017年9月17日租金334965.7元。
一审法院认定事实：2011年，案外人何承龙与潘艳华共同商议承租休养所位于无锡市滨湖区上荣路某号沿街东侧三层大楼房屋（以下简称涉案房屋）以转租获利，并与休养所进行了磋商。休养所提出必须要与正规法人签订租赁合同，不能同个人发生租赁关系。2011年11月，何承龙、潘艳华遂先后以苏州金麒麟物业管理有限公司（以下简称金麒麟公司）、无锡市姚湾壹号房产经营管理有限公司（以下简称姚湾公司）以及富安公司等三家公司的名义与休养所就该大楼的三层分别签订了租赁合同。其中，就承租第一层大楼，潘艳华向富安公司法定代表人左德伟借用了富安公司的名义与休养所签订了一份《军队房地产租赁合同》（合同编号0003725-A）。合同约定：租赁面积为405㎡，租赁期限为2011年11月1日至2014年11月1日止；年租赁金135000元，每年递增1%。租金半年一付，先付后用；如延期支付租金，承租方需每日按未交租金总额的千分之三向休养所支付违约金；本合同经双方签字盖章后，还须经具有相应审批权限的军队房产管理部门审批，并加盖合同审核专用章后生效。合同签订后，军队房产管理部门对该合同进行了审批，加盖了合同审核专用章，并在合同尾部备注“此合同以外的所有合同一律无效”。
上述合同签订后，休养所按约交付了所租房屋。何承龙、潘艳华将所租房屋的进行了装修、改造，在原有第一层房屋的基础上加隔一层，原有三层房屋即变成四层。何承龙、潘艳华承租上述房屋后用于转租，涉案房屋的现一层、二层（原大楼一层）主要由潘艳华负责洽谈转租及收取租金事宜。
2011年7月20日，潘艳华以原苏州红星工程建设有限公司（以下简称红星公司，现已注销）的名义与张旭签订了一份租赁合同，约定：潘艳华将涉案房屋中的三间（潘艳华自行标注为A1、A2、A3）出租给张旭；租赁期限为12年，自2011年9月1日起算；年租金为135000元，每年递增1%；租赁保证金3万元，租赁期满后无息退还；如因出租方原因合同提前解除的，张旭应于三十日内撤离所租房屋；如出租方造成协议不能履行，使张旭提前解除合同的，出租方应按实际金额返还预收款项和所租房屋的装修费用以及以上费用的银行活期利息，以双方共同认可的第三方核算金额为准。张旭承接所租房屋后，在其中开设了“滨湖区张旭口腔诊所”，并经营至今。
上述协议履行期间，何承龙、潘艳华支付休养所租金至2015年4月30日。2016年10月21日，休养所向潘艳华发出书面通知，催要欠付租金，但潘艳华仍未支付。
2017年8月17日，休养所在涉案房屋上张贴告示，告知涉案房屋内的所有租户：其决定与总承租户解除租赁合同；所有承租户必须在2017年9月17日前迁出房屋；所有租户的装修及其他投资均由各租户自行负责；2017年9月18日起，其将对涉案房屋进行停水停电。
2017年11月7日，何承龙与潘艳华就合伙承租涉案房屋签订《协议书》一份，约定：双方解除合伙关系。何承龙借用金麒麟公司以及姚湾公司承租的涉案房屋的现三层、四层（原大楼二层、三层）由何承龙负责与休养所进行权利义务的清结，涉案房屋的现一层、二层（原大楼一层）由潘艳华负责与休养所进行权利义务清结。何承龙、潘艳华和休养所均承认富安公司系潘艳华借用富安公司名义与休养所签订的租赁合同，潘艳华为实际承租人。
协议签订后，休养所对该协议予以认可，并与何承龙就涉案房屋的现三层、四层纠纷和解。涉案房屋的现一层、二层由潘艳华控制，其中只有张旭一家次承租人仍在实际经营。
另查明，截止2017年9月18日，就涉案房屋第一层所结欠租金总计为334965.7元，其中2015年5月1日至2015年10月31日为69545.3元，2015年11月1日至2016年10月31日为140481.5元，2016年11月1日至2017年9月17日为124938.9元。
庭审中，潘艳华提供了两份合同，以证明其承租房屋的租赁期限至2022年。第一份合同是2012年5月15日，休养所与姚湾公司签订的，租赁标物为无锡市滨湖区上荣路某号960㎡的房屋，租赁用途为职工宿舍，年租金为256896元，租赁期限为2012年5月15日至2022年5月14日。同时，该合同还约定合同要经军队房产管理部门审查批准后生效；第二份合同是2011年6月11日，休养所与红星公司签订的《房产租赁意向协议书》，租赁标的物为无锡市滨湖区上荣路150号1520㎡的房屋，租赁用途为饭店、住宿等，年租金40万元，租赁意向协议期限为12年。经质证，休养所对第一份租赁合同的真实性不予认可，对其签章和签名均有异议。对第二份合同的真实性予以认可，但认为应当以双方正式签订的租赁合同为准，意向书并非正式合同。而且双方后来签订的正式合同中已经明确约定除此之外的合同一律无效，故均不应作为处理本案的依据。
一审法院认为，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的法律关系。本案中，何承龙与潘艳华共同商议承租休养所位于无锡市滨湖区上荣路某号沿街东侧三层大楼房屋以转租获利，休养所在订立涉案租赁合同时知晓何承龙、潘艳华借用其他公司名义的行为，故涉案租赁合同实际上系由休养所与何承龙、潘艳华达成的合意，对休养所及何承龙、潘艳华产生约束力。因双方均明知该借用行为，富安公司并非合同当事人，该合同对其不产生约束力，故法院对休养所向富安公司提出的所有主张均不予支持。2017年11月7日，何承龙与潘艳华就两人之间的合伙签订了《协议书》，其性质应当为解除合伙协议。休养所对该协议予以认可，应当对其也产生约束力。故本案中，就涉案房屋（现第一、二层房屋）的租赁纠纷应当由休养所与潘艳华之间进行处理，应当认定潘艳华为本案的承租人，富安公司与其无关的辩称意见应予以支持。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。潘艳华与休养所约定的租赁期限至2014年11月1日，此后潘艳华仍使用该房屋，休养所未提出异议，故自2014年11月2日起，休养所与潘艳华之间系不定期租赁关系。在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就解除租赁关系休养所已于2017年8月17日提出了告知，要求潘艳华以及所有其他次承租人于2017年9月17日前迁出，并于次日对涉案房屋进行了停水停电。故应认定双方之间的租赁关系于2017年9月17日解除。关于潘艳华抗辩称租赁期限至2022年的意见，由于其提供的两份合同均非生效合同，仅能证明双方之间就租赁涉案房屋进行磋商的过程，不能作为本案处理的依据，故对该意见不予采信。
租赁合同解除后，潘艳华除应及时迁出并交还所租房屋外，还应及时结清承租期间的租赁费用。现潘艳华自2015年5月1日起未付租金，休养所按照原租金标准主张该期间的费用，符合法律规定，应予以支持。但时至2017年9月17日，双方的租赁关系已经解除，潘艳华支付租金的截止时间也应为2017年9月17日。故潘艳华还应支付休养所2015年5月1日至2017年9月17日的租金334965.7元。关于潘艳华提出的补偿问题。根据潘艳华以富安公司名义与休养所签订的租赁合同中的约定，承租人逾期交付租金超过30日，休养所有权解除合同并收回财产。故潘艳华的该意见，无事实和法律依据，法院不予采信。
出租人与承租人的租赁关系解除后，次承租人负有腾房义务。本案中，张旭作为次承租人，在休养所与潘艳华的租赁关系解除后，应在合理期限内迁出。至于张旭提出的补偿要求，因其与休养所之间并无直接的租赁关系，其应另案向其租赁关系相对方主张，故在本案中不予理涉。
一审法院判决：一、休养所与潘艳华就位于无锡市滨湖区上荣路某号沿街东侧大楼现第一、二层房屋租赁关系于2017年9月17日解除；二、潘艳华、张旭于判决生效之日起十日内迁出上述房屋；三、潘艳华于判决生效之日起十日内支付休养所2015年5月1日至2017年9月17日的租金334965.7元；四、驳回休养所的其他诉讼请求。
本院对一审认定的事实予以确认。
二审中，潘艳华陈述，2015年下半年休养所即通知所有承租户搬迁，导致次承租人不向潘艳华交纳租金，潘艳华也因此而未向休养所支付租金。休养所对此予以否认。潘艳华未能提供证据证明其所述事实。
上述事实，有二审谈话笔录予以证实。
本院认为，潘艳华上诉称，因休养所提前要求承租人搬迁，导致次承租人不向其交纳租金，其因此不向休养所交纳租金，不属于违约行为，但其未能提供证据证明休养所存在提前解除租赁合同的行为，对其陈述，本院不予采信。潘艳华自2015年5月起即欠付租金，且休养所催交后，潘艳华仍未支付，休养所解除租赁合同，具有法律依据。潘艳华与何承龙虽然原为合伙关系，但2017年11月7日双方已协议解除合伙关系，明确就各自实际租用的房屋与休养所进行权利义务清结，休养所对此也予以认可，因此已无追加何承龙为当事人参加本案诉讼的必要，潘艳华关于一审法院未追加何承龙参加诉讼、程序严重违法的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6325元，由潘艳华负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审判长 姚旭斌
审判员 仓 勇
审判员 李 杨
二〇一八年三月二十日
书记员 窦 玥