重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初12015号
原告重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司，住所地重庆市涪陵区鹅颈关1组新大兴大厦4楼，统一社会信用代码915001027116567195。
法定代表人蔡陵，总经理。
委托代理人冉光辉，重庆睿诚律师事务所律师。
被告郑琴，女，1958年2月23日出生，回族，住重庆市渝中区。
被告黎平，男，1965年11月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。
被告屈原忠，男，1964年9月23日出生，汉族，住重庆市大渡口区。
上述三被告共同委托代理人张涛，重庆彰义律师事务所律师。
原告重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司（以下简称新大兴公司）与被告郑琴、黎平、屈原忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谢明光独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新大兴公司的委托代理人冉光辉，被告黎平、屈原忠及其郑琴的委托代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新大兴公司诉称，2008年12月26日，原告与重庆嘉华建设开发有限公司签订《租赁合同》约定，原告承租该公司嘉华·鑫城B栋负一层2-1，C栋一层7-2房屋，面积3441.34平方米用于经营超市，租赁期限从2009年1月1日至2024年12月31日止。在物业保质期内，如物业出现问题，该公司应随时安排人员维修处理。双方未履行或者未完全履行本合同规定义务，视为违约，违约方应当赔偿守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之一。2009年，重庆嘉华建设开发有限公司将租赁房屋出售给三被告。后原被告及重庆嘉华建设开发有限公司共同签订《租赁合同补充协议》，约定被告向重庆嘉华建设开发有限公司付清购房款后的当日重庆嘉华建设开发有限公司与原告签订的租赁合同中除第8条1、2、6、7、9款和“其他条款”中的1、2、3、4、5、6款外，重庆嘉华建设开发有限公司所享有的权利及承担的义务全部转移至三被告享有。2011年5月3日，原被告之间又签订《补充协议》，双方对租金标准和保证金数额做出了调整。2011年下半年后，原告承租物业出现漏水状态，原告即向被告及重庆嘉华建设开发有限公司提出维修，该公司进行了维修。由于漏水损坏了装修，曾致原告第二次装修。事后租赁物断续出现漏水，原告多次给被告发函要求维修，均未能彻底解决问题。从2014年起，漏水现象越来越严重。原告无数次给被告及重庆嘉华建设开发有限公司发函，但被告及重庆嘉华建设开发有限公司拖延推诿，曾经维修也未能彻底解决问题。由于房屋漏水导致装修损坏，大量客户流失，营业额大幅下降，又摔伤5人。原告转租的场地也由于漏水导致次承租人解除合同。为此，2016年4月12日，原告给被告发出《关于解除租赁合同的通知》，该通知已送达给被告。按照合同法第96条的规定，原被告之间的租赁合同从该通知到达时已解除。现原告请求：1、确认双方签订的租赁合同已解除。2、判令被告退还原告保证金100万元。3、由于被告违约导致合同提前解除，给原告带来装修损失，而约定违约金过低，故判令被告支付原告违约金300万元。4、本案诉讼费用由被告承担。
被告郑琴、黎平、屈原忠辩称，1.原告称2011年下半年出现漏水不实，根据原告来函记载，首次出现漏水的时间是在2014年底。2.原告陈述被告及案外人拖延维修不属实，而事实上在原告提出漏雨后，三被告及开发商、物业公司履行了维修义务。3.原告陈述漏雨严重夸大，租赁房屋面积三千多平方米，而漏水之处仅位于房屋屋顶伸缩缝处。4.在维修期间原告一直正常经营中。5、原告要求解除的诉讼请求不成立。原告未曾向被告送达的解除合同的通知书，故不发生解除的效力。6.即使原告通知了被告，也因无法定、约定的解除情形，也不发生合同解除效力。7、原告要求退还保证金不能得到支持。因该请求不符合合同的约定。8、违约金的主张无事实依据，假设被告有违约情形，原告主张的300万元违约金数额也明显过高，约定违约金约仅约34万元。据此，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年12月26日，重庆嘉华建设开发有限公司（甲方，以下简称嘉华公司）与重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司（乙方）签订《租赁合同》约定，一、乙方承租甲方位于重庆市渝中区嘉华·鑫城B栋负一层2-1，C栋一层7-2房屋，建筑面积计3441.34平方米，套内面积3123.15平方米。二、承租期限为2009年1月1日至2024年12月31日止，租赁期限15年。三、租金及支付方式，所租赁物业从2009年6月1日起租金为33元/平方米/月，每3年递增一次，每次递增5%。租金支付按季度支付，在每季度第一个月的5日前将本季度租金支付给甲方。四、优惠免租期5个月，但在5个月装修期限内，实际起租日期以乙方实际开业时间为准。五、保证金。为能确保合同的履行，乙方应于本合同订立之日起7日内向甲方交纳保证金30万元，保证金不计利息。保证金是保证乙方在经营期限内不违反本合同的保证。六、乙方经营种类为超级市场。七、乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同，收回乙方承租场所。1、未经甲方许可擅自将经营场所转租、转让、转借第三方的。2、利用所承租经营场所进行非法活动损害公共利益的。3、承租期内乙方未按期交纳租金的。八、1、甲方确认合法拥有商铺产权或经营权。2、……。6、在物业质保期间，如甲方物业出现问题，甲方应随时安排人员维修处理。十一、违约责任。甲乙双方未履行或未完全履行本合同规定的义务的行为为违约行为，违约方应当赔偿守约方违约金。违约金为本合同租金总额的百分之一。……其他条款：1、甲方保证在3年内在物业范围内不引进类似经营性质的超级市场。
上述合同签订后，嘉华公司将约定房屋交付给重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司经营。
2009年11月13日，嘉华公司将上述房屋出售给郑琴、黎平、屈原忠。为此，嘉华公司(甲方)、重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司下属新创分公司（乙方）、郑琴、黎平、屈原忠（丙方）三方签订《租赁合同补充协议》约定，1、丙方向甲方付清购房款后的当日，甲方与乙方签订的租赁合同中除第八条1、2、6、7、9款和“其他条款”中的1、2、3、4、5、6款外，甲方所享有的权利及承担的义务全部转移至丙方。丙方和乙方承诺继续严格执行该租赁合同。2、甲方在该租赁合同中承诺对乙方应履行和承担的义务继续有效，如合同中第八条1、2、6、7、9款和“其他条款”中的1、2、3、4、5、6款等。3、在丙方付清购房款当日，由甲、丙方双方共同向乙方出具房屋产权转移通知书并以此确认此后的租金收益归丙方所有。……。6、乙方向甲方交纳的30万元履约保证金在本合同生效当日由甲方转至丙方。2009年11月13日，重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司下属新创分公司与郑琴、黎平、屈原忠商定，在承租方交纳租金时，约定的月租金标准减扣1元/平方米。2009年11月20日，嘉华公司及郑琴、黎平、屈原忠共同去函重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司。称，贵公司承租的超市房屋已售予郑琴、黎平、屈原忠，且购房款已清。我公司与贵司及郑琴、黎平、屈原忠签订的补充协议从2009年11月20日起正式生效。从2009年12月1日起，该房屋的租金由贵公司直接支付给郑琴、黎平、屈原忠。
2011年5月3日，郑琴、黎平、屈原忠（甲方）与重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司签订《补充协议》约定，在《租赁合同》和《租赁合同补充协议》前提下，现双方就租金标准、支付方式及保证金达成如下一致意见：1、乙方租赁甲方物业租金标准自2011年6月1日起变更为税后50元/平方米，每月租金为172067元。2、租金每半年支付一次，每半年第一个月的五日前应将下一个半年的租金支付甲方。3、乙方向甲方增加保证金70万元，共计100万元。4、甲方承诺不追究乙方此前的所有违约责任。
其后，重庆市新大兴爱家食品连锁超市有限公司更名为新大兴公司。
2012年2月9日，新大兴公司向郑琴、黎平、屈原忠发函称，由于由部分知名品牌商愿与我方共同经营，打算将部分物业转租经营。郑琴、黎平、屈原忠对此表示同意。
另查明，2014年11月24日，新大兴公司向嘉华公司及郑琴、黎平、屈原忠发出《要求对房屋进行维修的函》称，一、嘉华公司及三业主出租给我公司房屋存在严重漏水，对我公司门店正常经营造成重大影响，要求嘉华公司及三业主收到本函件后3日内由嘉华公司对租赁房屋漏水部位进行维修。三位业主应予督促或者三位业主进行维修。维修工作应在5日内完成。如果嘉华公司及三业主未在上述时间内完成相关工作，我公司将暂缓支付租金。如果在收到本函十日内未开始修复工作，视为嘉华公司及三业主根本违约。我公司有权解除租赁合同。2014年12月12日，郑琴、黎平、屈原忠回函称，已收悉维修函。先前你公司曾就漏水一事电话联系过。其后，我们也曾会同开发商、物管公司人员进行现场查看，由于连日下雨暂未实施，一旦天气条件许可他们会抓紧施工。另外也告知类似情况再次发生，新大兴公司也可以直接找开发商及物管公司予解决。同时重申，我方从未有违约或者过错，要求新大兴公司必须按时如数支付承租房屋的租金。
2015年5月23日，新大兴公司又去函屈原忠，称物业B栋负一层我公司超市卖场多次出现顶层漏水，我公司曾函请诸位进行解决，但至今仍然一下雨就出现漏水现象，为此要求三业主收到本函后立即对租赁房屋漏水部位进行维修，维修工作应在5日内完成。如何未在上述时间段完成或者维修后仍然出现漏水，届时我公司将暂缓支付租金并保留通过诉讼等法律途径追究违约责任。郑琴、黎平、屈原忠回函称，接到你方来函，我们没有怠慢，另外物业交给你方多年，使用多年的物业难免出现问题，需要维修也属于正常。但确因雨季的客观原因，房屋维修应该有一个过程。
2015年5月25日，新大兴公司又去函嘉华建设公司称，我超市大坪卖场中部4处在下雨时漏水严重，截至今天5个多月4处漏水依旧严重。由于漏水处理不好导致艾萨贝尔美容院撤场，墙面设施损坏，水果陈列处顶部吊顶为此损坏掉落。特向贵公司提出6月10日前彻底处理好各处漏水和水果陈列处顶部吊顶修复工作。如果在6月10日前仍未解决我公司决定将从2015年6月起拒交物业管理费。当月30日，物业公司回函称，由于漏水处为伸缩缝是小区公共区域，动用公共维修基金程序复杂，故由贵公司与我公司共同处置维修。第一次维修后，因路面积水未干致仍漏水。由于近期长期下雨无法施工，所以现在仍未完全处理好。我公司仍积极与防水公司联系，要求防水公司尽快完成修复。目前因天气原因未能及时处理我公司表示遗憾。
2015年6月15日，新大兴公司又发出《承租房屋问题的再次函》给郑琴、黎平、屈原忠。称我公司自2009年承租房屋以来，长期存在多处漏水现象，我公司多次电话、信函向你们反映，虽然多次维修但至今漏水现象未解决且越来越严重，导致我公司大坪店根本无法正常经营。为此我公司作出以下解决方案：1、退还租赁场地，退还保证金并赔偿损失。2、降低租金标准至32元/平方米。3、退还超市经营场地，保留外租区直到外租合同期限届满等。
2015年10月8日，新大兴公司向郑琴、黎平、屈原忠发出《关于解除租赁合同的函》，称，由于长期漏水我公司多次向你们发函要求维修，你们虽然有行动，但漏水事故频发并致次承租人要求我们赔偿，并拒付租金。有的次承租人还与我公司解除合同，为此我公司决定：至本函送达之日起至一切纠纷解决前，我公司停止向你们支付任何费用。请你们收函后30日内对我公司及次承租人的损失妥善处理，并就以上事项达成协议。10月30日，郑琴、黎平、屈原忠委托的律师发出《律师函》称，郑琴、黎平、屈原忠与嘉华公司及新大兴公司签订的协议有效。2014年11月24日，贵公司来函称漏水，由于该情况发生在房屋质保期内，按照约定，该维修义务应由嘉华公司承担。后贵公司及嘉华公司及物业公司协商，嘉华公司特委托物业公司负责维修，贵公司自愿承担维修费4000元。2015年6月，维修工作结束。现贵公司来函称漏水如果属实，也系质保期内遗留事项，贵公司仍应按三方约定要求嘉华公司继续维修。三委托人对此无维修义务与维修责任。
在新大兴公司发函要求维修后，郑琴、黎平、屈原忠曾多次会同嘉华公司及物业服务公司对房屋屋面漏水问题进行过处置。
庭审中，原告又举示了如下证据：一、2016年4月12日向郑琴、黎平、屈原忠及嘉华公司发出的《关于解除租赁合同的通知》。载明我公司于2008年12月26日与贵方签订《租赁合同》约定承租嘉华·鑫城B栋负一层2-1，C栋一层7-2房屋用于经营超市后各方又签订补充协议。依据约定，贵方应对出租屋承担维修义务，然而该租赁物常年存在严重漏水情形，我公司无数次给贵公司来函要求贵方履行维修义务，至今未能彻底整改消除漏水隐患，导致我公司不能正常经营，给我公司及外租户造成重大损失。为此我公司书面通知如下：1、从即日起解除贵方与我公司签订的租赁合同及相关补充协议。2、贵公司在收到本函件后10日内退还我公司交纳的履约保证金100万元。3、鉴于本租赁场地内有部分外租场地，请归公司在收到本函件后10日内来租赁现场对外租转租场地合同的解除或继续租赁事宜进行妥善处理。否则，我公司将一并解除合同，因此造成的一切损失将由贵公司自行承担。原告称，该通知邮寄至屈原忠开办公司所在地重庆市江北区观音桥茂业百货34楼重庆市乐美化妆用品有限公司。双方多年信函往来均是使用该地址，双方的接洽均是通过屈原忠进行。从邮件全程跟踪查询结果看该公司已收到。故产生合同解除的效力。屈原忠称，当月一直在外地出差，未签收。二、2015年6月2日、12月16日及2016年5月9日、6月15日、7月14日房屋渗水的5份视频资料。原告称，该资料可证明在长达一年时间内承租房屋大量漏水影响公司形象，导致公司不能正常经营。被告对证据真实性无异议，但称，该视频可以证明原告承租的超市仍正常经营。
上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《补充协议》、《要求对房屋进行维修的函》、《关于解除租赁合同的函》、《关于解除租赁合同的通知》、原告提交的2015年6月2日、12月16日、2016年5月9日、6月15日、7月14日期间房屋漏水的5份视频资料等以及双方当事人的陈述载卷，本院予以确认。
本院认为，原告与嘉华公司签订《租赁合同》后，该公司将出租的房屋出售给被告，期间原告与被告及嘉华公司又签订《租赁合同补充协议》及其原被告双方签订的相关协议，上述协议系各方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效。
关于双方租赁合同是否应解除。按照规定，在合同履行中出租人出租的租赁物应当符合承租人合理用途，且对租赁物的渗水等瑕疵负有修缮的义务。庭审中已查明，从2014年11月起原告承租的房屋屋面出现多处大面积的渗水，期间原告多次去函被告及开发商、物业服务公司要求予以维修，虽被告会同他人多次维修，但渗水现象未见好转。原告举示的由公证机关证明的视听资料足以证明上述房屋渗水的事实。由此给原告经营的超市外部形象及实际经营造成影响的事实应予确认。其后原告向被告发出的《关于解除租赁合同的通知》明确表明解除合同。而该通知邮寄地址和收件人均系原被告之间长期信函接洽的邮寄地址和收件人。庭审中，屈原忠以出差未签收否认收到该函件，并据此否认合同已解除的事实不成立，本院不予采纳。故，本院应认定被告屈原忠已于2016年4月13日收到该通知，双方的租赁合同在收到当日解除。原告请求确认租赁合同已解除的事实，本院应予支持。被告又称，被告曾多次组织维修尽到相应义务。本院认为，假如该事实成立也不能免除被告在履行合同中的违约责任。
关于保证金是否应退还。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿。原告请求退还收取的保证金，符合上述规定，本院应予支持。
关于原告请求支付违约金300万元。按照双方的约定，当发生违约时违约方应赔偿守约方违约金，而违约金按照约定计算应为33.39万元。由于被告违约导致合同的解除，被告应承担相应的违约责任。原告以被告违约导致租赁物装修投入损失并据此请求增加违约金为300万元。本院认为，按照约定租期截至2024年12月31日止。由于合同提前解除被告应对原告提前解除合同所致的租赁物装修损失予以赔偿。但庭审中原告未能举示相应证据证明其装修损失，故本院按双方约定违约金数额判决由被告支付。原告要求增加违约金的诉请，本院不予支持。
综上所述依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司与郑琴、黎平、屈原忠签订的关于由原告承租被告位于重庆市渝中区嘉华·鑫城B栋负一层2-1，C栋一层7-2房屋的租赁合同及其相关协议于2016年4月13日解除；
二、郑琴、黎平、屈原忠在本判决生效后10日内返还重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司保证金100万元；
三、郑琴、黎平、屈原忠在本判决生效后10日内支付重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司违约金33.39万元；
四、驳回重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司的其他诉讼请求；
本案本诉受理费23400元，由重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司负担10000元，郑琴、黎平、屈原忠负担13400元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 谢 明 光
二〇一六年十二月二十日
书记员 欧阳琴怡