湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）耒民一初字第496号原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司。法定代表人蒋雪琴。委托代理人资运冬。被告李建明。委托代理人卜时彪。被告唐志华。原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司为与被告李建明、唐志华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年8月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员朱田生担任审判长，审判员罗永生、人民陪审员贺雪平参加的合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。代理书记员刘晓担任记录。原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司的委托代理人资运冬、被告李建明及其委托代理人卜时彪、被告唐志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告将所有的位于耒阳市德泰隆大道神农建材五金大市场B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房委托耒阳市三喜物业管理有限公司（以下简称三喜物业公司）对外统一招租。2006年4月13日，三喜物业公司与被告李建明签订了《门面物业租赁合同》，约定：被告李建明租赁神农建材五金大市场B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房，月租金共计2581.83元，年租金共计30981.96元，应交租金在合同签订时一次性缴纳；租赁期限为24个月，自2006年5月20日至2008年5月19日止，其中2007年5月20日至2008年5月19日止为免租优惠期。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告李建明仅在合同签订时缴纳了定金11700元，应交租金却未付分文，合同到期后，不仅不及时将承租的4间门面房返还给原告，反而几度转租牟利。现又将其中的2间门面房转租给被告唐志华。原告多次向被告李建明催交房租，被告李建明无理拒绝；要求被告唐志华腾空房屋返还给原告或与原告签订租赁合同同，被告唐志华也无理拒绝。为维护原告的合法权益，请求判令：1、两被告立即腾空并返还座落在耒阳市德泰隆大道神农建材五金大市场B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房给原告；2、被告李建明向原告支付租金19281.96元，并自2006年4月13日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清租金之日止；3、被告李建明向原告支付逾期交房占有使用费91410元（暂计2008年7月1日至2015年8月30日止），被告唐志华在相应范围内承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告负担。原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：营业执照、企业名称变更核准通知书，用以证实三喜物业公司经主管部门核准，变更为耒阳市神农建材五金大市场有限公司，原告是本案的适格主体。被告李建明质证认为是与三喜物业公司签订的合同，该证据不能证明本案原告主体资格适格，原告应当提供涉案门面的产权证，只有合法建筑，才能对外租赁经营，租赁合同方可有效，不能达到原告的证明目的。门面物业租赁合同，用以证实原告与被告李建明于2006年4月13日签订租赁合同，约定：被告李建明租赁原告的B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房，总面积117.03平方米，租赁期为24个月，自2006年5月20日起至2008年5月19日止，被告李建明需在签订合同时向原告缴纳定金11700元，并一次性支付年租金30981.96元。被告李建明质证对真实性无异议，但涉案门面的出租人系三喜物业公司，与原告无关；该合同明确约定2007年5月20日到2011年是优惠期，免交租金。建设工程竣工综合验收准用证，用以证实涉案门面房系原告开发建设所有，系合法建筑。被告李建明质证与本案无关。门面物业租赁合同，用以证实新签订的租赁合同约定2009年-2013年的租金价格为7-10元/平方米，2014年后上涨2元/平方米。被告李建明质证对真实性有异议，应当提供原告的产权证，方可证明原告具有主体资格及本案门面系合法建筑。证人蒋治华、符小兵的证言，用以证实被告李建明不但未向原告支付租金，且在租赁期满后不将门面交还给原告，并将涉案门面转租给被告唐志华；原告多次向被告李建明催交租金，并要求被告李建明返还涉案门面；被告李建明所承租的涉案门面位于B2栋的当头，位置较好。被告李建明质证对二位证人证言的真实性有异议，出庭的证人均是原告公司的职员，与原告之间有利害关系，两证人均证实双方发生纠纷以后，原告没有向涉案门面提供电、水的相关事实，原告的断水断电行为导致被告李建明不能正常经营；两证人均没有明确陈述2006年到2008年原告向被告李建明主张过权利；两证人均证实涉案门面在租赁期间遇到涨洪水的自然灾害，2006年到2008年的租金费用应当适当减少。被告唐志华对上述证据质证均无异议。被告李建明辩称：涉案门面是被告李建明与三喜物业公司签订的，原告因未及时向被告李建明主张租金，对该部分租金已经超过诉讼时效。被告李建明的父亲与原告存在工程款支付纠纷，被告李建明在其父亲的授权下留置门面，符合相关法律规定，系被告李建明维护自己合法权利的正当行为。2007年，涉案门面因该市场涨洪水，导致长期不能进行营业，造成被告李建明的巨大经济损失，对2006年的租金依法应当适当减少。2009年下半年，原告将涉案门面断电断水，导致不能正常营业，原告请求支付租金，不符合法律规定。本案发生的根本原因，在于原告拖欠被告李建明父亲的工程款，迟延支付工程保证金，导致被告李建明留置门面，原告对该纠纷的产生有重大过错，应当承担责任。被告李建明提交了以下证据以支持其抗辩主张：门面物业租赁合同及收据，用以证实：被告李建明与三喜物业公司签订《门面物业租赁合同》的事实，原告已交纳定金11700元；原告主体资格不适格。原告质证对真实性无异议，对第二点证明目的有异议，原告所提供的证据6已经证实涉案门面属原告所有。刘春芳与耒阳市神龙建材五金大市场有限公司租赁合同纠纷的开庭笔录，用以证实2006年7月15日，该涉案门面所在市场涨大水，造成被告李建明的巨大经济损失，应当减少租金。原告质证对证据7的真实性无异议，涨大水是事实，但对被告李建明所承租的四个门面影响不大，不属不可抗力，同时即使涨大水，造成的影响也是短时间的，也就两三天的时间，因此，被告李建明要求减少租赁费用，原告也认可减少两三天的租金，被告李建明与李佐胜父子关系证明、《建筑工程施工承包合同》、20万元履约保证金收据、请求退履约保证金审批表、A6栋结算单，用以证实原告拖欠被告父亲李佐胜5万元工程款。原告质证认为与本案无关，不是本案的审理范围，同时仅凭该组证据并不能证实被告李建明有权留置涉案门面，双方建立的只是租赁合同关系。被告唐志华出具的说明、证人李佐胜、谢琼的证言、现场图片，用以证实：原告自2012年11月份就断了涉案门面房的供电，导致被告李建明无法正常营业，原告无权请求支付租赁费用；原告对被告李建明损失扩大应当承担责任。原告质证均有异议，被告唐志华承认租金都已交给了被告李建明。被告唐志华辩称：被告李建明承诺门面免费由被告唐志华使用一年。被告唐志华提交了证明。用以证实被告唐志华可免费使用涉案门面。原告质证对真实性有异议，明显违背常理，请求不予认定；被告唐志华依法应当承当相应的连带责任。经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提供的证据1、2、3、4，因两被告对真实性均无异议，均予以认定；证据5与证据2、3、4相符，具有真实性，予以认定。被告李建明提供证据1，与原告提供的证据2系同一证据，具有真实性，予以认定；证据2、3与本案无关，不予认定；证据4与本案无关，不予认定。被告唐志华提供的证据，不具有真实性，不予认定。经审理查明：原告将其所有的位于耒阳市德泰隆大道神农建材五金大市场B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房委托三喜物业公司（2006年11月16日变更登记为耒阳市神农建材五金大市场有限公司，以下简称神农公司）对外统一招租。2006年4月13日，三喜物业公司与被告李建明签订了《门面物业租赁合同》，约定被告李建明租赁B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房，月租金共计2581.83元，年租金共计30981.96元，应交租金在合同签订时一次性缴纳；租赁期限为24个月，自2006年5月20日至2008年5月19日止，其中2007年5月20日至2008年5月19日止为免租优惠期；并约定了出租方和承租方的权利和义务。合同签订后，原告即将租赁物交付给被告李建明使用，被告李建明在合同签订时向原告缴纳了定金11700元，应交纳的租金未支付。合同到期后，被告李建明未将其承租的4间门面房返还给原告，并将其中的2间门面房转租给被告唐志华。原告多次向被告李建明催交房租，并要求其返还租赁物给原告，被告李建明既不按约定交纳租金，也不退还房屋。原告又将被告李建明占有门面房的事实告知了被告唐志华，要求被告唐志华腾空房屋返还给原告，或与原告签订租赁合同，但被告唐志华却置之不理，从而引起纠纷。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，三喜物业公司受原告委托，以三喜物业公司的名义与被李建明告签订的《门面物业租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。三喜物业公司已将被告李建明的租赁情况披露给了原告，且被告李建明亦知所承租的租赁物属于原告，因此，在被告李建明不履行合同义务时，原告有权行使出租人的权利。原告将其所有的位于耒阳市德泰隆大道神农建材五金大市场B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房租赁给被告李建明使用，被告李建明应依约支付租金，但被告李建明却没有支付，构成违约。合同期满后，被告李建明未与出租人续签租赁合同，也没有退还房屋，继续占有，且将其中的二间门面房转租给被告唐志华。被告唐志华明知所租赁的门面属于原告所有，却既不与原告签订租赁合同，也未向原告交纳租金，损害了原告的合法权益，应当承担责任。依照三喜物业公司与被告李建明签订的租赁合同约定，合同期限自2006年5月20日起至2008年5月19日止，其中2007年5月20日至2008年5月19日止为免租优惠期，被告李建明应支付租金30981.96元，由于被告李建明未交纳该项租金，仅在签订合同时交纳定金11700元，原告要求被告李建明交纳其他租金19281.96元，承担相应银行利息的诉请，符合法律规定，予以支持。被告李建明抗辩主张在租赁期间遇到涨洪水的自然灾害，造成了损失，应适当减免房屋租金，因其未提供证据证实造成损失多少，故对被告李建明的该项主张不予采纳。合同期满后，租赁房屋仍由被告李建明实际占有使用，被告李建明应参照该市场同地域同类型房屋租金的标准计算，继续交纳房屋占有使用费，本院酌定从2008年5月20日至2013年12月30日止按7元/平方米计算，即月房屋占有使用费为819.21元，期间的房屋占有使用费为55160元；2014年1月1日至2015年8月30日止按9元/平方米计算，即月房屋占有使用费为1053.27元，期间的房屋占有使用费为21065元，故被告李建明应支付2008年5月20日至2015年8月30日止的房屋占有使用费共计为76225元，其中被告唐志华自2014年6月起从被告李建明名下转租二间门面至今，因其明知租赁房屋属原告所有，而与被告李建明签订租赁合同，且未向原告交纳租金，故应对被告李建明应支付房屋占有使用费中的14742元租金承担连带偿还责任。原告要求被告李建明支付占用期间的房屋占有使用费91410元中的76225元，被告唐志华对其中14742元承担连带责任，符合法律规定，予以支持，过高部分因与事实不符，不予支持。被告李建明关于原告的诉讼请求超过时效的主张，因原告在诉讼时效内向被告李建明主张权利而致诉讼时效中断，在新的诉讼时效内继续主张权利而致诉讼时效再中断，故被告李建明的该项主张不符合法律规定，不予采纳。被告李建明关于原告尚欠其父亲工程款，是在父亲的授权下留置门面，符合相关法律规定的抗辩主张，因与本案无关，不予支持。被告李建明如认为原告的该项行为损害了其合法权益，可另案请求处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百七十三条之规定，判决如下：一、被告李建明、唐志华在本判决生效之日起5日内将座落在耒阳市德泰隆大道神农建材五金大市场B2栋12#、13#、14#、15#共4间门面房返还给原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司；二、被告李建明在本判决生效之日起10日向原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司支付2006年5月20日起至2008年5月19日止的房屋租金30981.96元，除被告李建明已支付的11700元外，还应支付租金19281.96元，并自2006年4月13日起至付清租金之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；三、被告李建明在本判决生效之日起10日向原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司支付2008年5月20日至2015年8月30日止房屋占有使用费76225元，被告唐志华对其中的14742元承担连带偿还责任；四、驳回原告耒阳市庆隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2513元，由被告李建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  朱田生审 判 员  罗永生人民陪审员  贺雪平二〇一六年一月二十二日代理书记员  刘 晓附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第四百零三条第一款受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百七十三条第一款诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。