北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2751号
上诉人（原审被告）：北京世纪丹陛华综合市场有限公司，住所地北京市丰台区永定门外海慧寺1号。
法定代表人：傅加田，董事长。
委托诉讼代理人：骆道好，北京市融智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周会兰，女，1964年12月6日出生，汉族，无业，住湖北省仙桃市。
委托诉讼代理人：方霞，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。
上诉人北京世纪丹陛华综合市场有限公司（下称世纪丹陛华公司）因与被上诉人周会兰租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初16459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
世纪丹陛华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周会兰的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清。周会兰承租的市场、摊位等均不属于停业整顿、停业疏解的范围，且周会兰多年来并未租赁库房、也未签订过库房租赁协议，根本不存在周会兰所述的情况和问题。自始至今，我公司从未停业经营，所有商户均未停止过经营活动（后期10月份开始的升级改造也是不停业升级的模式）。2017年6月30日，大红门地区疏解公告才正式下达，而依合同约定周会兰在4月份就应交纳下期租金，但周会兰却在此期间煽动其他商户弃摊、拒绝经营、不上货、不开门营业，一度造成市场混乱和多人拒绝配合公司经营事件，给我公司造成的损失巨大，造成涉案承租摊位一直空置，给我公司造成了多方面的损失和损害，属于根本违约。周会兰承租多个摊位，原来就属于零售区域，其主张升级改造后不具备经营条件没有事实根据。合同明确约定“发生整顿、升级改造等情况，乙方必须无条件服从”，周会兰仍然拒绝履行合同的根本义务的行为属于严重违反诚信和毁损社会利益、他人利益的行为，且合同仍在租赁有效期内，周会兰单方擅自主张解除合同没有事实根据和法律依据。二、一审法院适用法律错误。首先，周会兰停止经营、撤摊、拒绝交纳租金等严重违约行为系发生在政府升级改造公告发布之前，时间上不属于“不安抗辩”。其次，一审法院认定“未预交租金避免损失的扩大”是不正确的。交纳租金是承租人的根本义务，周会兰交纳租金不存在损失。若出现不可抗力或者解约时，周会兰有权要求退还剩余租金。事实证明，周会兰拒不交租的行为给我公司造成了摊位空置、多家商户闹事等严重后果，我公司的不安和抗辩何在？我公司的损失难道不是损失吗？不安抗辩权不应包含单方立即解除合同等情况及内容。况且，合同明确约定了租金交纳的义务，周会兰在合同中也承诺“升级改造中无条件配合”，一审法院的认定有失公允，依法不应对周会兰的恶意行为进行鼓励和支持，望二审法院予以纠正。综上所述，周会兰仅凭自己的主观推测恶意违约、强行解约和弃摊而逃的行为，属于严重违约，其无权单方解除合同。因此，请求二审法院支持我公司的上诉请求。
周会兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。1.关于大红门地区的疏解计划，是由ＸＸＸ总书记在2015年2月10日的中央财经领导小组第9次会议上提出的疏解北京“非首都功能”具体实施计划的一部分，2015年11月就已经确定大红门地区的45家市场外迁或者升级改造，实现大红门地区所有仓储物流外迁，其他商、市场完成升级。本案中，世纪丹陛华公司后期已经停业，并重新招商，在其招商广告中显示要将市场调整为电商广场，线上与线下的“互联网+”模式，变成电商广场，租金每平米每日11元。2.疏解公告下发之前的几个月，市场就有口头告知商户要配合疏解、解除合同、甩货，并将市场外面的所有广告牌拆除。我没有根本违约。3.2017年5月底，我就已经退出市场，并腾退了租赁的摊位。同时5月底双方还办理了返还综合管理费的手续，并口头解除了租赁合同。4.一审法院适用法律正确。市场升级改造以后，经营模式发生变化，已无法实现批发的目的，且租金等均已上涨，合同已无法继续履行。依照法律规定，不按抗辩权存在于有先后履行顺序的合同中，先履行的一方有确切的证明对方难以履行合同时，可以中止履行合同。在本案中，我交付租金时间是在2017年4月份，世纪丹陛华公司在其后为我提供租赁摊位，符合不安抗辩权的成立要件，我的不安抗辩权利依法应予以保护。5.我仅要求退还押金，根据合同第6条第6项以及合同第7条第4项，本案不存在没收押金或不退押金的情形。
周会兰向一审法院起诉请求：1.世纪丹陛华公司退还押金10000元；2.世纪丹陛华公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月17日，世纪丹陛华公司（甲方）与周会兰（乙方）签订了《北京世纪丹陛华综合市场有限公司摊位租赁合同》（下称租赁合同），租赁摊位为C精036，年租金为42900元。租赁合同约定：营方式为批发、零售，经营品种为百货；租赁时间为2015年6月1日至2018年5月31日；年租金三年不变，按年收取；如未按时交纳租金，甲方有权单方解除本合同；乙方在经营期间按市场规定交纳各项综合费。(按市场通知日期交纳）；如出现行政部门或者相关政策需要，进行产业的升级改造、整顿等情况，乙方须无条件服从；经营过程中出现乙方相关的侵权、违约等诉讼或者争议事宜，无论乙方主张是否获得法律支持，乙方均应当自接到司法机关或其他机构通知之日起5日内向甲方支付主张一方要求的等额担保款项，待争议解决后再行退还；否则，甲方有权采取相应的保全或其他措施，包括但不限于中（终）止合同履行、停止经营销售、没收押金等措施；乙方在承租期内有以下严重违规情况时，甲方有权终止合同，同时收回乙方所承租的摊位，不退所交摊位租金。1.擅自改变摊位的经营性质，利用摊位进行违法轰动。2.严重违反市场管理规定和其他规章制度，不听规劝者。3.违反公平交易及诚信原则，造成消费者受损，经甲方协调仍未能合理解决的。4.法律、法规禁止的其它行为；如发生国家不可抗力因素时，或因国家和公司整体规划导致合同无法继续履行，则甲方应按实际租期计算退还乙方租金，乙方须无条件撤出该承租经营场地。
合同签订后，周会兰向世纪丹陛华公司交纳了10000元的摊位押金。
庭审中，周会兰提交了通知、公告照片、世纪丹陛华公司手册，以证明世纪丹陛华公司经营市场属于北京市疏解整治范围，且改造成互联网经营模式，不适合其继续经营。世纪丹陛华公司认为市场为升级改造，并非关停整治，且租赁合同可以继续履行，并提交了交费通知，以证明其于2017年4月11日发出《关于2017年度摊位续租交费的通知》，要求租户按期交纳租金，但周会兰未按期交纳租金，违约在先。对此，周会兰表示2017年6月1日双方签过一份返还综合管理费的手续，口头商定解除了涉案的租赁合同。世纪丹陛华公司认可曾退还周会兰多交的综合管理费，但这并非解除租赁合同的意思表示，且综合管理费、租赁费分属不同部门管理和收取。周会兰表示如果此前不构成解除租赁合同，要求在本案中解除租赁合同，并退还押金。此外，双方确认周会兰已经从涉案摊位退出。周会兰表示市场现状已经无法经营，世纪丹陛华公司表示虽然市场进行升级改造，但周会兰仍可继续承租、经营。
审理中，一审法院依法到北京市丰台区大红门街道办事处了解世纪丹陛华公司经营市场疏解政策及情况，并制作谈话笔录。经明确，张贴疏解公告日期为2017年6月30日。
一审法院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。本案系疏解整治政策落实过程中产生的民事纠纷，关于是否属于疏解整治范围、如何落实疏解整治、谁违反租赁合同约定等问题，双方各持己见，法院审理此类案件，既要充分考虑政策执行与合同履行问题，又要充分考虑各方意见，平衡保护市场、商户正当合法权益，妥善处理此类纠纷。具体到案件中，周会兰交纳下一年度租金到期时间在前，疏解公告张贴时间在后，按照租赁合同约定周会兰应先行缴纳相应租金，对于公告张贴之后的事宜可根据相关政策及合同约定执行和处理。在此情况下，周会兰未按期交租金确存在违约情形。而根据租赁合同约定，如果未按时交纳租金，世纪丹陛华公司有权单方解除合同，但对于违约责任，如何赔偿，约定不明确。尤其是关于押金，仅有一条“没收押金”的约定，但并非本案纠纷情形。相对于此，周会兰已经从摊位退出，市场目前处于改造中。世纪丹陛华公司表示可以继续履行合同，周会兰表示无法继续履行租赁合同。周会兰表示市场改造后，经营模式将发生变化，其批发的经营方式无法实现，摊位继续承租使用将受到影响，进而影响实际经营收益，同时，周会兰还表示此前听说疏解整治政策，未预交下一年度租金避免损失扩大，周会兰的行为按照不安抗辩权的规定，具有一定的合理性。疏解公告张贴日期为2017年6月30日，周会兰表示已经在退还综合管理费时口头商定解除了租赁合同，世纪丹陛华公司表示退还了多收的综合管理费，但不认可租赁合同解除，周会兰未提交充足证据证明租赁合同已经解除，法院对此难予采纳。而根据法院调查以及世纪丹陛华公司的意见，疏解公告张贴后，有相关执行处理此类纠纷的标准。因此，根据本案现有证据，并考虑到以上因素以及双方当事人的陈述意见，并根据公平原则，法院对周会兰的诉讼请求依法酌情予以认定和处理。据此，一审法院于2017年12月判决：一、解除周会兰与北京世纪丹陛华综合市场有限公司于二〇一五年四月十七日签订的关于摊位三层C精036的《北京世纪丹陛华综合市场有限公司摊位租赁合同》，解除日期为二〇一七年六月二十六日；二、北京世纪丹陛华综合市场有限公司于判决生效后十日内退还周会兰押金五千元；三、驳回周会兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。本院审理中，周会兰提交了下列证据：1.2017年北京市人民政府工作报告，以证明2017年1月23日政府工作报告中已明确2017年主要任务为疏解大红门等批发市场；2.2016年11月4日发布的丰台区人民政府时政新闻，以证明丰台区人民政府将在2017年完成大红门地区45家市场的疏解；3.2015年11月4日的新京报新闻，以证明大红门地区疏解工作预计将在2017年底完成，45家市场将面临拆除、关停、转型升级。世纪丹陛华公司认为上述证据不属于新证据，与本案无关，该公司不包含在停业改造的范围内，周会兰预先的推测是没有意义的。
另补充查明：周会兰承租的涉案摊位租金已交纳至2017年5月31日，世纪丹陛华公司已将周会兰预交的2017年5月31日之后的综合管理费退还给周会兰。周会兰称双方有过协商，公告发布前世纪丹陛华公司就已经告知商户甩货撤摊，其是在2017年5月底搬走的，综合管理费是2017年5月底双方口头协商解除合同后退还的。
本院认为：周会兰与世纪丹陛华公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，北京市开始计划并逐步实施疏解非首都功能，大红门地区的45家市场被列入疏解名单。虽然世纪丹陛华公司的疏解公告系2017年6月30日才正式张贴，但大红门地区的批发市场被列入疏解名单的事实在疏解公告正式张贴前早已被公众所熟知。
当事人协商一致，可以解除合同。周会兰主张其与世纪丹陛华公司已经对解除租赁合同达成了一致。虽然世纪丹陛华公司对双方已协商解除合同不予认可，但从周会兰已经在2017年5月31日前撤出了涉案摊位，世纪丹陛华公司已将周会兰预交的2017年5月31日之后的综合管理费退还给周会兰等事实行为可以推定双方已经对解除合同达成一致，且该解除行为亦与大红门地区的批发市场被列入疏解名单的大背景相符合。一审法院认定租赁合同的解除原因及解除时间有误，本院予以改判，认定双方之间的租赁合同经协商一致已于2017年5月31日解除。
合同解除后，世纪丹陛华公司因租赁合同而收取的押金应予返还，本案并不存在合同中约定的没收押金的情形。鉴于周会兰同意世纪丹陛华公司仅返还一半的押金，本院对此不持异议。
综上所述，世纪丹陛华公司要求继续履行合同，拒绝返还押金的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审法院关于合同解除的原因及时间认定有误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初16459号民事判决第二项；
二、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初16459号民事判决第三项；
三、变更北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初16459号民事判决第一项为：确认周会兰与北京世纪丹陛华综合市场有限公司于二○一五年四月十七日签订的关于摊位三层C精036的《北京世纪丹陛华综合市场有限公司摊位租赁合同》已于二○一七年五月三十一日解除；
四、驳回周会兰的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由周会兰负担25元（已交纳），由北京世纪丹陛华综合市场有限公司负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由北京世纪丹陛华综合市场有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年四月二十六日
书记员 孙国栋