云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民终205号
上诉人（原审原告）：苏再明，男，1973年3月26日生，汉族，住云南省楚雄州禄丰县。
被上诉人（原审被告）：韦柳忠，男，1979年3月28日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区
被上诉人（原审第三人）：黄立平，男，1965年6月23日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。
被上诉人（原审第三人）：禄丰旺业房地产开发有限公司。住所地：禄丰县金山镇侏罗纪大街东侧。
法定代表人：黄立平，总经理。
上诉人苏再明因与被上诉人韦柳忠、黄立平、禄丰旺业房地产开发有限公司（以下简称旺业公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2017）云23民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏再明到庭参加诉讼。被上诉人韦柳忠、黄立平、旺业公司经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
苏再明上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人对被上诉人旺业公司在禄丰县商铺享有所有权，并解除查封扣押。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决适用法律错误。旺业公司与苏再明于2017年1月10日签订《商品房购销合同》，约定旺业公司将其开发的涉案商铺以480700元出售给苏再明。合同签订后，苏再明一次性支付了购房款。双方签订的购房合同是真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效，苏再明已取得商铺的所有权。因旺业公司的原因造成合同未备案，苏再明并没有过错。请二审人民法院依法支持苏再明的上诉请求。
被上诉人韦柳忠提交书面答辩意见称：原审判决事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。涉案商铺仍登记在旺业公司名下，旺业公司是所有权人。苏再明没有实际占有涉案商铺，也未按约定支付全部价款。
被上诉人黄立平、旺业公司提交书面答辩意见称：请支持苏再明的诉讼请求。
苏再明一审诉讼请求：1、请求依法判决禄丰县龙城世家第4幢第12号商铺的所有权归原告所有并判决停止对该套房产的强制执行；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院确认案件事实：2016年9月29日，韦柳忠与黄立平、旺业公司民间借贷纠纷一案，经一审法院（2016）云23民初80号案调解达成协议：一、由黄立平在2016年10月20日以前连带偿还韦柳忠借款1530万元并支付从借款之日起至2016年6月的利息8455000元（年利率24%），从2016年7月开始按年利率24%计算支付利息至借款清偿之日止；二、由旺业公司对黄立平的上述债务承担连带清偿责任。苏再明和共同买受人郭丽于2017年l月10日与旺业公司签订商品房买卖合同（预售），旺业公司将其开发的位于禄丰县商铺出售给苏再明，双方签订了《商品房购销合同》，合同约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。……”之后，苏再明一次性支付购房款480700元。因一审法院依据已发生法律效力的楚雄州中级人民法院（2016）云23民初80号调解书责令被执行人黄立平、旺业公司履行调解书确定的义务，被执行人黄立平、旺业公司至今未履行，一审法院于2017年3月9日作出的(2017)云23执11号之一执行裁定，裁定：一、查封被执行人旺业公司在禄丰县，4-2-6-3，4-2-6-4，4-2-3-2、4-3-6-2、5-1-6-3、5-1-4-1、5-2-3-3、5-3-4-1、5-3-4-3、5-3-3-1、6-1-6-3、6-1-6-4、6-1-4-2、6-1-4-3、6-1-3-3、7-1-6-1、7-1-6-2、7-1-6-4、7-1-5-2、7-1-4-2、7-1-4-3、7-1-3-4.8-1-6-1、8-1-6-2、8-1-6-4、8-1-4-1、8-2-6-1、8-2-6-4、8-2-5-4、8-2-3-l、8-2-3-4、8-3-6-1、8-3-6-2.、8-3-6-3、8-3-6-4、8-3-5-1、8-3-4-4的住房46间及商铺62间4-07、4-13、4-19、4-25、4-02、4-08、4-14、4-20、4-26、4-03、4-09.4-15、4-04、4-16、4-05、4-11、4-23、4-06、4-12、4-24、5-01、5-07、5-1J、5-19、5-25、5-08、5-14、5-03、5-09、5-15、5-04、5-10、5-22、5-05、5-11、5-23、5-06、5-12、5-18、5-24、6-01、6-07、6-02、6-08、6-09、7-07、7-01、7-02、7-08、7-09、7-06、8-01、8-13、8-19、8-25、8-08、8-14、8-20、8-15、8-16、8-23、8-24。二、查封期限为三年。三、在查封期间内，查封财产交由被执行人负责保管，不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。后苏再明提出执行异议，认为一审法院对涉案房屋的查封不合法，其已合法购买并取得涉案房屋所有权，请求对涉诉房屋解除查封。一审法院于2017年5月4日作出（2017）云23执异22号执行裁定书，认为根据《最高人民注院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，位于禄丰县金山镇世纪大街北延长线旺业龙城世家4幢12号商铺的产权系登记在被执行人旺业公司名下，故一审法院依法查封该商铺并无不当，异议人苏再明提出其系该商铺的产权人，并提交了收据一份作为证据，因不符合相关法律规定，故其请求一审法院解除对旺业龙城世4幢12号商铺的查封于法无据，不于支持。据此，依据《中华人民共和国民事案讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项、第十六条第(二)款的规定，裁定：驳回异议人苏再明的异议。现苏再明依法提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，在人民法院对涉案房屋采取查封措施前苏再明与旺业公司签订《商品房购销合同》，旺业公司将其开发的位于禄丰县商铺出售给苏再明，在签订《商品房购销合同》的当天苏再明分两次付清全部购房款480700元，但由于旺业公司在出售涉案房屋后至今未进行商品房备案登记，导致涉诉房屋仍登记于旺业公司名下。涉案房屋因未经依法登记，故不发生变更、转让的效力，苏再明未合法取得龙城世家商住小区4幢12号商铺的所有权。苏再明已与旺业公司签订《商品房购销合同》后，由于旺业公司的过错未进行备案登记，导致至今未交付涉诉房屋，因苏再明未实际占有涉诉房产，其异议不符合法律规定的情形，故苏再明提出要求解除查封扣押的诉讼请求依法不能成立。遂一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事案诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：“驳回原告苏再明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周智勇负担。”
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：苏再明对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的权利？
本院认为，苏再明与旺业公司签订《商品房购销合同》并支付了购房款，但因未办理房屋产权变更登记手续，涉案商铺仍登记在旺业公司名下。在此情况下，要认定苏再明是否享有足以排除强制执行的权利，应审查其是否符合《最高人民法院关于审理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条之规定，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。苏再明并未举证证明对其所购商铺已合法占有以及对于商铺未办理过户登记不存在过错，且涉案的标的物为商铺，并非用具居住的商品房，苏再明不享有能够排除执行的相关权利，故苏再明主张涉案商铺归其所有且要求停止强制执行没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人苏再明的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由苏再明负担。
本判决为终审判决。
审判长 王璟
审判员 范蕾
审判员 刘希
二〇一八年四月十日
书记员 赵妍