广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠中法民一终字第278号
上诉人（原审原告）：刘会斌，男，汉族，1973年12月1日出生，住河南省漯河市召陵区，
上诉人（原审被告）：惠州市金润隆房地产开发有限公司（下称金润隆公司）。住所地：惠州市大亚湾澳头凯旋居名仕阁***房。
法定代表人：郑少聪，执行董事。
委托代理人：毛宏宇，该公司法律顾问。
上诉人刘会斌、惠州市金润隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2012）惠湾法民一初字第518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
上诉人刘会斌于2012年7月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2011年4月30日至今共l5个月(450天)延迟交楼违约金共计68843．6元(房屋总价为305971.4元，延迟交楼每日违约金万分之五)，具体赔偿金额以实际交房日期计算；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
主要事实和理由：2010年4月13日，原告与被告签定购买金润东方公寓(即天喜东方)第二幢20层2008号房，房屋总价305971.4元，原告在规定时间内通过银行按揭付清了全部房款。购房合同上明文规定的交房日期为2011年4月30日。但被告至今都没有按照合同规定将房子交付给原告。因此原告要求被告按照双方签定的合同第9条第1款第2项的规定每日支付万分之五的违约金共计68843.6元给原告。被告在规定的交楼日期没有给原告发入伙通知书，其实际发入伙通知书的日期是2012年3月1日，整整比合同规定的交房日期晚了300天，至今已有450天左右；楼道中至今有裸露的电线，对人身安全有威胁，不符合居住安全要求，原告有理由拒绝收楼；被告没有按合同要求建造厨房，只留了一块空地，而合同上是有厨房的，被告没有通知原告，更没有征得原告同意，就把厨房省略掉了；阳台的栏杆上有两处凹坑，经多次强烈要求被告也没有为原告更换。原告认为被告严重违背购房合同，导致原告至今无法收楼。
上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司辩称，一、答辩人之所以没有按照主合同约定的期限交付房屋是由于受到了不可抗力的影响，依法应当免除违约责任。二、依据双方签订的合同约定，答辩人并没有逾期交楼，不承担违约责任。基于上述理由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2010年4月13日，原告刘会斌作为买受人，与作为出卖人的被告金润隆公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾××头妈庙××东方公寓××房，建筑面积为65.79平方米，总价为305971元。二、付款方式，原告采用按揭付款的形式支付合同价款，即首期款61971元于签订合同时付清，余款244000元办理银行按揭贷款。三、交付期限，被告应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。五、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同附件四第三条约定，“书面通知”是指以挂号信或快递方式按照商品房买卖合同上记载的原告地址发出书面通知，自该通知发出之日起七日后视为原告已收到该书面通知。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款61971元，余款244000元在中国银行惠州大亚湾支行办理了银行按揭贷款，该款已划入被告名下的账号内，但被告至今未能向原告交付房产。原告认为被告迟延交房已经构成违约，于2012年7月27日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查：被告于2012年3月9日取得涉案项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，于2012年4月17日进行验收备案登记。2012年3月5日，被告通过圆通速递向原告发送入伙通知书，通知原告于同年3月10日办理收楼手续。同时，被告分别于2012年3月5日、3月9日在《惠州日报》上刊登交楼通知，通知涉案项目的全体业主自同年3月10日起办理房屋交付手续。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原告刘会斌与被告金润隆公司签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件，均是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。
关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。原、被告双方约定的被告交房的时间为2011年4月30日前，交房的条件为涉案商品房验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是以挂号信或快递方式按照合同中记载的原告地址发出书面通知。本案中，被告于2012年3月9日取得涉案项目的竣工验收，已经具备了实际的交付使用条件，被告在上述日期前向原告寄送了入伙通知书，通知原告于2012年3月10日办理收楼入伙手续，原告收到上述通知后虽未在当天办理入伙手续，但被告向其交付房屋的义务已经履行完毕，故本院认定被告实际向原告交付房屋的日期为2012年3月10日，根据合同约定，被告延期交房天数共计314天，被告应向原告支付相应的逾期交房的违约金。
关于违约金计算标准的问题。原、被告约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按已付购房款305971元每日万分之五的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的商品房买卖合同，故被告迟延交楼的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，结合本案实际情况，违约金按原告已付购房款每日万分之三的标准支付为宜，即被告应向原告支付的违约金为28822.46元（305971元×3/10000×314天）。
原告认为被告严重违背合同约定，交付的房屋存在质量问题，致使原告至今无法办理收楼入伙手续，原告若有证据证明存在相应的实际损失的，可要求被告承担赔偿责任，本院对此不做审理。
被告辩称其开发的金润东方公寓项目因政府的不作为及恶劣天气等因素致使商品房延期交付，存在法定事由，不应承担延期交付的违约责任，但未能提供足够的证据予以证实，被告的辩称无事实依据，本院不予采信。
综上，依照《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：
一、被告惠州市金润隆房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告刘会斌支付迟延交房的违约金28822.46元。
二、驳回原告刘会斌的其它诉讼请求。案件受理费760元，由被告惠州市金润隆房地产开发有限公司负担。
当事人二审意见
上诉人刘会斌不服原审判决上诉称，2010年4月13日我与被告签定的购买金润东方公寓(即天喜东方)第二座20楼2008号房，房屋总价305971．4元并在规定时间内通过银行按揭按期付清了全部房款。购房合同上明文规定的交房日期为2011年4月30日。但被告至今都没有按照合同规定的交房标准按期将房子交付给我。因此我要求被告方按照双方签定的购房合同的第9条第1款第2则的规定每日支付我万分之五的违约金共计97145．9元。理由：
1、被告在规定的交楼日期2012年4月30日没有给我发入伙通知书，被告给我发入伙通知书的日期是2012年3月1日，这个时间整整比合同规定的交房日期晚了300天，至今已有635天左右；
2、楼道中截止到2012年7月23日有裸露的电线，对人身安全有威胁，不符合居住安全要求，我有理由拒绝收楼；
3、被告没有按合同要求为我建造厨房，只留了一块空地，而合同上是有厨房的。被告没有通知我，更没有征得我的同意，就把厨房给我省略掉了。同时在未征得我同意的情况下对阳台及卧室进行了改建，我认为这是严重违背购房合同的行为，也就是开发商未按照合同约定的标准建造房屋，因此理应承担由此而造成的延迟交楼的损失。
4、在开发商延迟交楼的情况下，开发商反复推脱自身延迟交楼的责任，不对我对进行赔偿，导致拖至今日还不能收楼，理应承担全部赔偿责任．
5、房屋交付日期和延迟交楼的赔偿金额合同中有明确约定，我要求按合同执行，方合乎实事求是的法律精神。
根据以上陈述事实和理由，请求二审法院判令：被上诉人支付2011年4月30日至2013年2月5日共21个月余(635天)延迟交楼违约金共计97145.9元(房屋总价：305971．4元，延迟交楼每日违约金万分之五)。（具体赔偿金额以实际交房日期算）。诉讼费用由被上诉人负担。
上诉人惠州市金润隆房地产开发有限公司不服原审判决上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误：
一、上诉人没有逾期交房，不应承担违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第4条约定：本合同第八条约定的交付期限届满，出卖人未能向买受人交付房屋，但如出卖人在竣工验收合格之日起一个月内向买受人交付房屋，则也视为出卖人按期交付房屋。该项约定意思表示真实、内容及形式合法，符合缔约目的，系有效合同，应当予以维护。上诉人于2012年4月17日取得验收备案登记，随后以信函、公告方式向包括被上诉人在内的全体买受人发出收楼通知，至此上诉人已按约定期间履行了交付义务，无违约行为发生，不应承担逾期交付的违约责任。
原审判决已然认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件合法有效，却又判定上诉人承担逾期交房的违约责任，实属自相矛盾，无法令人信服!
二、导致涉案房产不能按主合同约定的期限交付的根本原因是上诉人受到不可抗力的影响。
1、涉案房产开发工作自始至终都受到项目所在地虎爪村村民的严重干扰，他们以征地补偿金没有支付完毕为由不断采取堵路、恐吓威胁施工人员等手段阻挠施工工作开展，几次酿成了直接暴力冲突。上诉人多次向政府有关部门反映情况、要求处理，但各部门均不积极处理，甚至拒不回复。为息事宁人，上诉人亦被迫几次向村民支付了“补偿金”，但村民却变本加厉，不断提高要价，致使上诉人无法承受，双方因此不断斗智斗勇，纠缠不清。在这种情况下上诉人费尽心机才使工程在诉讼期间完成验收，具备了交易条件；
2、预售合同签订后政府部门经常以“迎亚运”、“迎大运”、“迎国检”、“安全集中整治”等政治理由电话通知上诉人停工，作为被管理对象的被告对此无可奈何!
3、预售合同签订后上诉人多次受到台风、停水、停电的影响，工期被迫延误；
4、涉案房产严格按照规划方案设计，上诉人交付了足额的市政配套规费，但时至今日，政府负责配套的“金润隆北面规划路”仍未动工，由此造成施工现场通行困难，工期被迫延误。
上列情形上诉人在庭审时已做了充分陈述，并建议法庭向政府部门核实，然而原审法院却武断地认定上诉人举证不足，如此运用证据导致上诉人再次遭受公权力部门不作为的伤害，更加愤愤不平!
现上诉人依法提出上诉，恳请二审法院公正审理，依法判令：1、维持原审判决第二项；2、撤销原审判决第一项；3、驳回被上诉人的诉讼请求；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
本院查明的事实
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，两上诉人对原审判决认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》和合同附件合法有效以及涉案房屋已于2012年3月9日取得竣工验收合格，并具备交付使用条件，均不持异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点是：1、上诉人金润隆房公司迟延交楼的天数以及迟延交楼违约金的计算标准的确定；2、上诉人金润隆房公司是否应向上诉人刘会斌支付违约金。
关于上诉人金润隆房公司迟延交楼的天数以及迟延交楼违约金的计算标准的确定，根据双方签订的房屋买卖合同的约定，上诉人金润隆房公司应在2011年4月30日前，将房验收合格的房屋交付给上诉人刘会斌，但，上诉人金润隆房公司未按合同约定在2011年4月30日前将合乎约定的房屋交付给上诉人刘会斌，而是在房屋于2012年3月9日取得涉案项目的竣工验收，具备交付使用条件后，通知上诉人刘会斌于2012年3月10日办理收楼入伙手续，据此，本院确定上诉人金润隆房公司实际迟延交房共314天。上诉人刘会斌认为因其至今未收楼，因此，迟延交房时间应计至2013年2月5日，缺乏依据，本院不予支持。另外，上诉人刘会斌认为上诉人金润隆房公司交付的房屋存在质量问题或瑕疵，但却未提交证据证明，故本院对上诉人刘会斌该说法不予认定。上诉人刘会斌可在取得相关证据后，要求上诉人金润隆房公司进行赔偿或整改。
因上诉人金润隆房公司迟延交房时间达314天，而上诉人刘会斌并未要求解除合同，因此，依据合同的约定应向上诉人金润隆房公司交付违约金。又因双方签订的合同关于如上诉人金润隆房公司迟延交房，而上诉人刘会斌并不要求解除合同时，上诉人金润隆房公司应按已付购房款（305971元）每日万分之五的标准向上诉人刘会斌支付违约金的约定明显过高，因此，原审判决将违约金计算标准调整为每日万分之三恰当，本院予以确认。上诉人刘会斌请求按每日万分之五计算违约金，理由不成立，本院不予采纳。
关于上诉人金润隆房公司是否应向上诉人刘会斌支付违约金，上诉人金润隆房公司认为因房产项目所在地村民无理取闹及恶劣天气等因素致使商品房延期交付，存在不可抗力原因，导致房屋未能如期交付；另外，上诉人金润隆房公司认为根据补充合同的约定，如上诉人金润隆房公司在工程竣工验收合格之日起一个月内交付房屋，应视为其如期交房。对上诉人金润隆房公司上述说法，本院认为，上诉人金润隆房公司认为因存在不可抗力原因，导致房屋未能如期交付，但却未能提交充分的证据证明，故对上诉人金润隆房公司该主张本院不予认定；而合同约定如上诉人金润隆房公司在工程竣工验收合格之日起一个月内交付房屋，应视为其如期交房，则显失公平，应认定无效。综上，上诉人金润隆房公司认为其不应向上诉人刘会斌支付违约金，理由不成立，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费760元，由上诉人刘会斌和上诉人金润隆房公司各负担一半380元，其余本院收取的760元，由本院退回上诉人刘会斌和上诉人金润隆房公司各一半380元。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 沈 巍
审判员 邓耀辉
二〇一三年二〇一三年七月八日
书记员 彭科梅
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；