广东省潮州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤51民终22号
上诉人（原审原告、反诉被告）：管镇明，男，汉族，1958年7月15日出生，住潮州市湘桥区，
委托诉讼代理人：黄林勤，广东正冉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖泽钿，广东正冉律师�务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：管镇文，男，汉族，1961年11月12日出生，住潮州市湘桥区，
委托诉讼代理人：何意蓬，广东祥典律师事务所律师。
原审第三人：何建莲，女，汉族，1966年11月18日出生，住潮州市湘桥区，
上诉人管镇明因与被上诉人管镇文、原审第三人何建莲物权确认纠纷一案，不服广东省潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人管镇明及其委托诉讼代理人黄林勤、被上诉人管镇文及其委托诉讼代理人何意蓬、原审第三人何建莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
管镇明上诉请求：1.撤销原审判决，依法支持上诉人原审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实及适用法律错误，应当依法予以纠正。原审查明本案讼争房产为潮州市湘桥区下东平路箭道巷305／7(301／7)号房，该房产是同套异产。其中私产面积l6.91平方米连同天面面积67.64平方米系被上诉人于1994年11月28日以l8601元的价格向潮州市房地产公司购买所得，有《住宅销售证》及潮州市房地产公司开具的《发票》为据，故对上述事实予以认定。事实上，该套房产是有进行物权登记的，权属登记所有权人为潮州市房地产管理局，因该房产是同套异产，且潮州市房地产管理局享有该房大部分面积的所有权，故权属登记证上所有权人只登记了市房管局而没有登记被上诉人的名字，但在权属登记证上注明公产及私产部分各自的面积，且房管局也确认了该房产膨胀部分由被上诉人买断的事实。因此，涉案房产之所以没有登记被上诉人的名字是因为该房产的性质�同套异产，事实上该房产的私产部分所有权还是被上诉人所有。原审法院也认定被上诉人是本案讼争房产私产部分的业主，也即是认定了被上诉人是本案讼争房产私产部分的所有权人。因此，被上诉人对其所有的不动产，享有完全处分权。被上诉人于l995年8月l5日与上诉人所签订的《立约书》，约定将本案讼争房产的私产部分的所有权归上诉人所有，是双方的真实意思表示，没有损害国家、社会公共利益，也没有违法法律、法规的强制性规定，是依法成立的有效合同，应受法律保护。同理，基于该房产是同套异产的特殊性，而不动产具有不可分性，被上诉人对其所有的私产部分进行合法有效的处分，该房产的公产部分的使用权应当一并转移，被上诉人对私产部分的处分效力当然及于公产部分的使用权。虽然市房管局与被上诉人在《潮州市直管公房租赁合同书》中有�定不得擅自将公房转租转让，但该约定只能约束合同双方。而该合同为格式合同，主要是针对单纯公产房这一条款才有约束意义，而涉案房产是同套异产，市房管局无权干涉被上诉人对其私产部分的处分。上诉人在受让房屋后，一直按时足额缴交租金及相关费用，从没有拖欠租金的行为，原审判决认为被上诉人对公产部分的转让损害了国家利益，明显不符合事实。原审判决根据《物权法》第九条的规定，以物权没有依法登记为由，错误地认定双方所签订的《立约书》无效。合同的效力与合同的生效，是两个不同的法律概念。物权登记只是物权设立、变更等的生效要件，不影响合同双方所订立的合同的效力。本案中，被上诉人对其所有的不动产，享有完全处分权。双方约定讼争房产的归属后，虽然没有进行变更登记，但房屋产权证的登记和变更属于物权的公示，物�公示并不等于物权本身，只是物权的外部表现，其产生的后果是一种信赖利益。《物权法》第九条对物权登记的规定，其立法目的是出于保护善意第三人的利益，不能以物权变更没有进行登记的理由来对抗合同相对方。被上诉人自愿签名确认本案讼争房产的私产部分的所有权和公产部分的使用权归上诉人所有，是对其所有的不动产的有权处分，是合法有效的。合同只有符合《合同法》第52条的情形才能被确认无效，原审判决错误地适用了《物权法》第9条的规定，认定双方签订的《立约书》约定私产部分归上诉人所有的内容无效，适用法律及认定事实错误，应当依法予以纠正。二、原审判决认定事实不清，判决明显错误。原审法院没有依法查明双方签订《立约书》时的基础法律关系，认定事实不清。事实上，l992年之前，上诉人与被上诉人合作经营潮州市糖烟酒公司�料批发部，后在1992年底停止合作。清算时，双方约定本案讼争房产归上诉人所有，并在1995年8月l5日补签《立约书》以作确认，双方父亲管法增、兄长管镇光也在《立约书》上签名确认这一事实。被上诉人在原审中承认在上诉人退出时给予上诉人l万元作为补偿，也即是承认了有拆伙分配这一事实，但其否认房产也是补偿内容之一，而是提出本案讼争房产是借给上诉人使用。作为一名具有丰富社会经验的成年人，应当知道签署协议书的法律后果，更何况是处分不动产的协议，如果是借用，为什么被上诉人要签订上述立约书将房屋的权属确认给上诉人所有呢?故被上诉人所称的“借用”，没有证据证明，也不符合常理，该说法是根本站不住脚的。原审判决认定双方所签订的《立约书》无效，但对双方为何会签订《立约书》的基础法律关系避而不谈，并没有彻底解决本案�纷。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审判决上诉人应当将本案讼争房产予以腾退返还被上诉人，但没有对双方基于拆伙的基础法律关系而处分房产的先前行为(也即是双方之间的债权债务关系)一并进行处理。被上诉人之所以会签订《立约书》将房屋权属确认给上诉人，是基于双方拆伙的分配，现法院认为合同无效，故根据原有的基础法律关系，被上诉人也应当以其他形式对上诉人进行补偿。原审判决认定事实不清，只处理了一方面争议，没有彻底解决本案纠纷，判决明显错误。三、占用具有公示性，依法应受法律保护。物权除了登记公示之外，实际占有也是物�的有效公示方式之一。上诉人自1995年起至今一直在涉案房产中居住、生活，时间长达22年之久，且该房产的租金和相关费用一直是由上诉人缴交，租赁合同也是由上诉人的配偶程洁华到房管所签订的。上诉人一直占有本案房产，占有时间长，对外已经具有公示性，依法应受法律保护。且被上诉人在长达22年后才向上诉人主张返还，依据不足，依法不能得到支持。综上，原审判决适用法律及认定事实错误，应当依法予以纠正。且对部分事实认定不清，导致判决结果错误。为此，上诉人特提起上诉，请人民法院查明事实，依法判准上诉人的上诉请求。
管镇文答辩称，一、原审法院判决驳回管镇明的诉讼请求，并判决管镇明应于判决发生法律效力之日起十日内将潮州市湘桥区下东平路箭道巷305／7(301／7)号房产(私产面积l6.91平方米、公产面积54.Ol平方米)及该房产的天面(面积67.64平方米)予以腾退返还管镇文的判决是正确的，依法应予维持。若管镇明在原审中提供的《立约书》不是真实的，管镇明占用讼争的房产及天面没有任何事实和法律上的依据。即使管镇明在原审中提供的《立约书》是真实的，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，《立约书》中约定的本案讼争房产的私产部分归管镇明所有的内容，应认定为无效；对于本案讼争的公产部分，《立约书》中约定使用权归管镇明所有，因管镇文与房管部门所签订的租赁合同中明确约定管镇文所租赁的公产房不得转让，管镇文对公产部分的转让未取得产权单位的同意，转让行为损害了国家利益，因此转让行为应予认定为无效，原审法院驳回管镇明的诉讼请求并判决管镇明应于判决发生法律效力之日起十日内腾退返还管镇文讼争房产及天面是正确的。二、管镇明的上诉理由明显不能成立。1、管镇明认为“被上诉人于1995年8月15日与上诉人所签订的《立约书》，约定将本案讼争的私产部分的所有权归上诉人所有，是双方的真实意思表示，没有损害国家、社会公共利益，也没有违反法律、法规的强制性规定，是依法成立的有效合同，应受法律保护”的观点是不能成立的。首先，管镇明提供的《立约书》真实性存疑，管镇文是否曾经在该立约书上签名无法确认。按照立约书上签署的时间是1995年8月15日，管镇文并没有印象曾经签署过这样一份文书，况且既然是立约书，立约各方应当各持有一份，目前只有管镇明手头持有一份，其他立约人手头都没有立约书，管镇明持有的《立约书》真实性存疑。其次，即使管镇明提供的�立约书》上管镇文的签名是真实的，该《立约书》也是无效的。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益”的合同应当认定为无效。立约书涉及的讼争房产的私产部分为管镇文夫妻共同财产，公产部分为管镇文与管镇文的妻子何建莲共同承租，管镇文无权单独处分，而管镇文的妻子对该处分不予认可，即使管镇文单独进行处分也是无效的。再者，立约书涉及的讼争房产并非家庭共同财产，家庭其他成员无权进行处分，即使进行处分也是无效的。2、管镇明认为“管镇明在受让房屋后，一直按时足额交租金及相关费用，从没有拖欠租金的行为，原审判决认为管镇文对公产部分的转让损害了国家利益，明显不符合事实”的观点是错误的。直管公房是计划经济福利制度的产物，解决了城区低收入住房困难家庭的住房�题，其租赁是对象具有特殊性，只有符合条件的人员经过法定程序才能取得承租资格，具有福利的性质，其租金远远低于社会同等条件房屋的租赁价格，并不是“足额交租金及相关费用，从没有拖欠租金的行为”就可以认定是没有损害国家利益，即使管镇明“足额交租金及相关费用，从没有拖欠租金的行为”也违反了直管公房的租赁目的，损害了其他城区低收入住房困难家庭的权益，从而进一步损害了国家的利益，管镇明的上诉理由明显不能成立。3、合同效力与合同生效虽然是两个不同概念，即使管镇明提供的《立约书》是真实的，管镇明也因为违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，损害了国家及第三人何建莲的利益，应当被认定为无效。4、管镇明认为讼争房产是“拆伙分配”，并认为应当“对双方基于拆伙的基础法律关系而处分房产的先前行为一并进行处理”是明显不成立，若管镇明提供的《立约书》是真实的，该《立约书》清楚载明是“经父母兄弟合议”，如果是“拆伙分配”，完全没有必要“经父母兄弟合议”，可见管镇明陈述“拆伙分配”房产的理由明显不能成立。若本案真的存在其他基础法律关系，管镇明在原审中也应当提供证据予以证明并提出相应诉求，根据“不告不理的原则”，原审法院的处理并无不妥。5、不能因为管镇明占用时间长就认为对外具有公示性，依法应当受法律保护。首先，以占用时间长就对外具有公示性，依法应当受法律保护没有任何法律上的依据。管镇明此前的占用是征得管镇文的同意，自2017年4月1日，管镇文要求管镇明腾退房子期限届满后，管镇明的占用已经没有任何事实和法律依据了。其次，若认为占用时间长就对外具有公示性，依法应当受法律保护会助长强盗逻辑，激发“弱肉强食”的行为，管镇明的上诉理由完全不能成立。三、管镇文提出的管镇明自2017年4月1日起至实际腾房之日止以每月人民币900元的价格向管镇文支付房子占有使用费依法应当得到支持。既然原审法院判决管镇明应于判决发生法律效力之日起十日内腾退房产，若管镇明不予腾退，必定会侵害管镇文的合法权益，原审法院应当将管镇明不予腾退的法律后果一并予以判决。为此，管镇文请求法院判令管镇明自2017年4月1日起至实际腾房之日止以每月人民币900元的价格向管镇文支付房子占有使用费依法应当得到支持。综上所述，管镇明的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院依法驳回其上诉请求，依法裁判。
原审第三人何建莲答辩称，其不同意把房屋借给管镇明，现在要把房屋收回来，同意一审判决，请求二审维持原判。
管镇明向一审法院起诉请求判决：1.确认位于潮州市××下××路箭××号房屋中私有面积16.91平方米的所有权和国有房产面积54.01平方米的使用权归管镇明所有；2.管镇文协助管镇明办理将上述房屋所有权和使用权变更登记到管镇明名下。
管镇文向一审法院提出反诉请求：1.管镇明立即将潮州市××下××路箭××号房产及面积67.64平方米的天面腾空后返还管镇文；2.管镇明自2017年4月1日起至实际腾房之日止以每月900元的价格向管镇文支付房子占有使用费。
一审法院认定事实：本案讼争的房产为潮州市湘桥区下东平路箭道巷305/7（301/7）号房产，其中公产面积为54.01平方米，私产面积为16.91平方米以及天面面积67.64平方米。1992年3月16日，管镇文与潮州市太平房管所签订《协议书》，约定大兴巷2号公产属危房，为保证住户安全和改善租户居住条件，决定对上述危房进行改建�经双方协商，潮州市太平房管所负责改建大兴巷2号公产房屋事宜，管镇文愿意于1992年3月30日之前自行做好临时腾退的准备工作，正式搬迁日期由太平房管所书面通知管镇文，管镇文须在接到通知之日起拾天内搬迁完毕，太平房管所应于1993年8月30日在箭道巷7号安排贰厅叁房给管镇文使用，建筑面积约90平方米（管镇文原租用面积54.01平方米，因人多要求太平房管所安置90平方米，膨胀面积35.99平方米管镇文愿按太平房管所的规定付给膨胀费）等内容。后潮州市太平房管所实际安排了潮州市××下××路箭××号公房（面积54.01平方米）给管镇文租用。
1994年11月28日，管镇文以18601元的价格向潮州市房地产公司购买了潮州市××下××路箭××房建筑面积为16.91平方米、天面买断面积为67.64平方米的房产（该私产与潮州市太平房管所实际安排给管镇文使用的面积为54.01平方米的潮州市××下××路箭××号公房属同套异产，膨胀部分由管镇文买断），住房销售证列州宅字№000029号。在管镇文取得上述房产的所有权和使用权前后，管镇文作为潮州市糖烟酒公司饮料批发部的代表人，于1991年6月20日和1993年11月15日先后与潮州市糖烟酒公司签订《个人抵押承包经营合同书》、《承包经营合同书》，向潮州市糖烟酒公司承包潮州市糖烟酒公司饮料批发部，经营属个人抵押承包经营性质，所有权属潮州市糖烟酒公司，经营权属潮州市糖烟酒公司饮料批发部，承包经营期限分别自1991年6月20日起至1993年12月20日止、自1993年12月21日起至1996年12月31日止。管镇文在承包批发部期间曾与其兄管镇明合作经营。1995年8月15日，管镇明、管镇文与其父管法增、其兄管镇光订立《立约书》，内容为“为免以后兄弟发生房产是非纠纷，今特立此约如下：（1）东平路箭道巷七号壹幢叁梯叁零壹房（其中公产部分面积伍拾肆点零壹平方，买断部分属私产，面积为壹拾陆点玖壹平方，天面买断）经父母兄弟合议分给管镇明，其使用权、产权归属管镇明所有；（2）因叁零壹房是同套异产，故今后有需更名为管镇明之时，兄弟有职责协助办理有关手续；（3）父母兄弟一致认为立字为据，并签名生效以防今后发生是非。以下立约人签名：父管法增兄管镇光弟管镇文产权人管镇明立约时间一九九五年八月十五日”。此后本案讼争房产一直由管镇明使用至今。
管镇文在承租本案讼争房产的公产部分期间，2012年9月1日，管镇文与潮州市房地产管理局第二管理所签订《潮州市直管公房租赁合同书》（合同编号宫36-3），约定管镇文自愿承租潮州市房地产管理局第二管理所管理的潮州市××下××路箭××号公房，公房编码为010408003603，建�面积54.01平方米，租赁性质为住宅、铺面、其他非住宅用房，租赁期限2年，即自2012年9月1日至2014年8月31日止，管镇文不得擅自将公房租租转让，如因情况变化，租赁本公房有宽余的，可以通过调整、交换等方式，合理调剂使用，调整、交换前须征得潮州市房地产管理局第二管理所同意，双方当事人向潮州市房地产管理局第二管理所办理有关手续后方可使用，擅自转租、转借、转让或调换使用的及其他损害出租人权益行为的，潮州市房地产管理局第二管理所可书面通知管镇文解除本合同，收回出租房屋并追收损失等内容，上述合同以管镇文为承租人由管镇明之妻程洁华作为代表人在合同中签名。2017年4月1日，管镇文又与潮州市房地产管理局第二房管所签订《潮州市直管公房租赁合同书》（合同登记编号宫36-3），约定潮州市房地产管理局第二房管所位于潮州市××下×�路箭××号的直管公房，公房编码为010408003603，建筑面积54.01平方米（其中住宅面积37.81平方米）出租给管镇文使用，租赁期限自2017年4月1日至2017年12月31日，该公房只限管镇文使用，不得擅自将房产转租、转让、分租，转借他人使用或以与他人合作为名变相转让转租等，否则潮州市房地产管理局第二房管所有权收回公房，本合同终止后，管镇文应于五日内迁离并返还租赁公房等内容。上述合同以管镇文为承租人由管镇明之妻程洁华作为代表人在合同中签名。
管镇明在使用本案讼争房产期间，管镇文于2017年3月6日向潮州市房地产管理局交纳了本案讼争房产公产部分2017年1至3月份的租赁费用，余相关租赁、水电等费用均由管镇明交纳。
后管镇文因向管镇明要求管镇明返还本案讼争房产遭管镇明拒绝，而于2017年3月21日在本案讼争房产门口张贴《立即腾退归还房屋通知书》，要求管镇明于2017年3月31日前腾退归还房屋，管镇明于2017年4月12日向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案讼争的房产为潮州市湘桥区下东平路箭道巷305/7（301/7）号房，该房产属同套异产。本案讼争房产中私产面积16.91平方米连同天面面积67.64平方米系由管镇文于1994年11月28日以18601元的价格向潮州市房地产公司购买所得，有《住宅销售证》及潮州市房地产公司开具的《发票》等为据，事实清楚，可予认定。该房屋虽尚未办理物权登记手续，但管镇文已交付了购房款并占有了房屋，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，应认定管镇文是本案讼争房产私产部分的业主。
本案讼争房产中公产面积54.01平方米的使用权，系1992年管镇文与潮州市太平房管所签订《协议书》租赁而取得，有《协议书》及《直管公房情况登记表》等为据，事实清楚，可予认定管镇文是本案讼争房产公产部分的使用权人。
1995年8月15日，管镇明、管镇文与其父管法增、其兄管镇光立下《立约书》，约定本案讼争房产（包括公产部分和私产部分）经父母兄弟合议分给管镇明，其使用权、产权归属管镇明所有等。该《立约书》具有民事合同的性质，应受《中华人民共和国合同法》调整。对于本案讼争房产的私产部分，上述《立约书》中约定归管镇明所有，因其尚未进行物权�记，违反了《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，上述《立约书》中约定的本案讼争房产的私产部分归管镇明所有的内容，应认定无效。对于本案讼争房产的公产部分，上述《立约书》中约定使用权归管镇明所有，因管镇文与房管部门所签订的租赁合同中明确约定管镇文所租赁的公产房不得转让，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，管镇文对公产部分的转让未取得产权单位的同意，转让行为损害了国家利益，因此转让行为应予认定为无效。因此，管镇明请求判决确认位于潮州市××下××路箭××号房屋中私有面积16.91平方米的所有权和国有房产面积54.01平方米的使用权归其所有及管镇文协助其办理将上述房产所有权和使用权变更登记到其名下的诉讼请求，依法应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，管镇文请求判令管镇明将本案讼争房产腾空后返还管镇文，依法可予支持。管镇文请求管镇明自2017年4月1日起至实际腾房之日止以每月900元的价格向其支付房子占有使用费，因双方对讼争房产由管镇明使用的说法不一致，管镇文称系管镇明向其借用本案讼争房产但没有对本案讼争房产的占用费进行约定，因此管镇文所提请求缺乏依据，一审法院不予支持。
案经一�法院调解不成。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）管镇明的诉讼请求。二、原告（反诉被告）管镇明应于本判决发生法律效力之日起十日内将潮州市湘桥区下东平路箭道巷305/7（301/7）号房产（私产面积16.91平方米、公产面积54.01平方米）及该房产的天面（面积67.64平方米）予以腾退返还被告（反诉原告）管镇文。三、驳回被告（反诉原告）管镇文的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元及反诉案件受理费75元，由原告（反诉被告）管镇明负担。
本案在二审审理期间，当事人没有提交新证据。
对二审争议事实，本院认定一审查明事实基本正确，予以确认。
本院认为，本案系物权确认纠纷案件，双方争议的焦点问题是：1.涉案的房屋的所有权人应当确认为谁？2.管镇明是否对涉案的房屋拥有使用权？3.管镇文是否有权利要求管镇明腾退归还涉案房屋？
首先，关于涉案房屋的所有权人的认定问题。涉案的房屋位于潮州市××下××路箭××房（公房登记305/7），现在潮州市国土资源局的权属登记的产权情况是：建筑面积70.92平方米，其中包括共用面积8.72平方米，私产面积34.54平方米，权属人为潮州市房地产管理局。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法�另有规定的除外。”本案房屋的物权登记的权属人为潮州市房地产管理局，即涉案房屋的所有权为国家所有。管镇文为证实涉案的房屋系其所有，向法院提供了其于1994年购买涉案房屋私产部分的《住宅销售证》，该《住宅销售证》载明购买房屋建筑面积16.91平方米、天面67.64平方米。因历史原因，涉案房屋的私产部分与公产部分合并在同一套房屋内造成了“同套异产”的特殊情况，而《住宅销售证》不是权属证书，依法不能取得物权的效力。管镇文也没有凭此证书向潮州市房地产管理局申请取得权属登记，故其没有取得涉案房屋私产部分的所有权，不能确认房屋私产部分的所有权人为管镇文。因管镇文并未取得涉案房屋的所有权，依法不能对该房屋的所有权进行转让，故管镇明提出该涉案房产的私产部分已通过签订《立约书》的形式转让给其所有，缺乏法律依据，理由不能成立，本院不予支持。
关于管镇明是否对涉案房屋拥有使用权问题。1995年8月15日，管镇明、管镇文与其父管法增、其兄管镇光立下《立约书》，约定本案讼争房产（包括公产部分和私产部分、天面）经父母兄弟合议分给管镇明，其使用权、产权归属管镇明所有等。管镇明、管镇文与其父管法增、其兄管镇光均在立约书上签名，管镇文虽无明确承认其在立约书上签名，但其明确表示对立约书上的签名是否本人明确表示不申请司法鉴定，故应对《立约书》的真实性予以确认。何建莲提出其涉案的房屋系念及亲情才借给管镇明使用，缺乏事实根据。《立约书》签订后，管镇明也一直在使用该房屋，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自�同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”管镇文虽未取得涉案房屋的私产部分的物权，但其通过购买取得涉案房屋私产部分的使用权转让给其兄管镇明使用，符合法律的规定，合同成立有效，应受法律保护，故管镇明依法取得涉案房屋的私产部分的使用权。而对于涉案房屋公产部分，属于房管部门统一管理的国有公房，该公产部分的所有权属于国家所有，《立约书》中对该部分的产权进行处分损害了社会公共利益，应依法予以确认无效。因此，管镇明主张其对公产部分的房产拥有使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于管镇文是否有权利要求管镇明归还涉案房屋。对于涉案房屋的公产部分的使用权问题，管镇文自向潮州市房地产管理局租用涉案房屋公产部分后，涉案房屋的公产部分一直由管镇明在使用并代表管镇文交纳租金至2016年底，因此，应视为管镇文将涉案房屋公产部分转租给管镇明使用，且并无取得潮州市房地产管理局的同意。2017年3月6日，管镇文自己向潮州市房地产管理局交纳房屋公产部分自2017年1月起至3月止的租金，之后，管镇文要求管镇明腾退归还涉案房屋。因管镇文与潮州市房地产管理局第二房管所于2017年4月1日和2012年9月1日签订的《潮州市直管公房租赁合同书》均有约定的涉案的房屋公产部分不得擅自转租或转让，否则潮州市房地产管理局有权解除合同并收回房屋。可见，对讼争房屋的公产部分，管镇文只有承租权，没有转租权、转让权，且管镇文承租的讼争房屋公产部分租赁期限也已届满，管镇文无权可向管镇明主张涉案房屋公产部分的使用权，故其请求管镇明腾退返还涉案房屋的公产租赁部分，也缺乏事实和法律依据，本院不予支持，其请求归还房屋中涉及的私产部分，因该部分的使用权已由管镇文通过立约书的形式转让给管镇明使用，故理由也不能成立，本院也不予支持。至于管镇文还在其反诉请求中提出管镇明应支付自2017年4月1日起至实际腾退涉案房屋按月900元的占有费，也缺乏法律依据，不能得到支持。
综上所述，一审认定事实基本清楚，但适用法律不当，处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初518号民事判决第一、三项的判决。
二、撤销潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初518号民事判决第二项的判决。
三、驳回管镇文请求管镇明立即将潮州市湘桥区下东平路箭�巷7号301房（305/7）房产及面积67.64平方米的天面腾空后返还管镇文的反诉诉讼请求。
一审本诉受理费100元由管镇明承担，反诉受理费75元由管镇文承担；二审受理费人民币100元，由管镇明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 海
审 判 员 李照雄
代理审判员 陈俊强
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 吴冬莉