北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第12884号
原告邢娅，女，1955年10月18日出生。
委托代理人王征，男，1978年10月29日出生。
被告梁灵波，男，1978年7月9日出生。
第三人平安银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街158号。
负责人张金顺，行长。
委托代理人杨柳，女，1981年4月5日出生，平安银行股份有限公司北京分行职员。
原告邢娅与被告梁灵波及第三人平安银行股份有限公司北京分行（下称平安北京分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告邢娅及其委托代理人王征，被告梁灵波，第三人平安北京分行委托代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邢娅诉称，2014年3月5日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定，被告将其位于北京市丰台区202号房屋以425万元的价格转让给原告，付款方式为：2014年3月5日，原告支付定金10万元，2014年3月12日前支付首付款160万元（含前述10万元定金），2014年6月5日前支付160万元，2014年7月5日前支付105万元。被告告知原告诉争房屋已于2010年10月28日设定抵押，抵押权人为平安银行。同时被告承诺于2014年6月5日前办理抵押注销手续。被告应当自买卖合同签订之日起120内配合原告办理诉争房屋权属转移登记手续。如因被告的责任造成原告未能在约定时间内取得房屋所有权证书，且原告不退房的，原告有权自应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已支付全部款项的万分之五的标准每日收取违约金。合同签订后，原告依约支付了320万元购房款，被告于2014年6月22日将房屋交付原告使用。但被告未能依约于2014年6月5日解除已设定的抵押，亦未能依约办理过户手续。原告同意为被告代为清偿银行债务。现请求判令被告履行《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市丰台区202号房屋房产过户至原告名下，请求判令被告支付原告自2014年7月5日起至7月20日的违约金31875元及自2014年7月21日起至原告实际取得房屋所有权之日止的违约金，本案诉讼费由两被告承担。
被告梁灵波辩称，因资金问题银行贷款一直未还完，无法办理过户，不同意支付违约金。
第三人平安北京分行述称，我方与梁灵波的贷款合同合法有效，梁灵波的贷款及利息未结清，我方对抵押权享有优先权。
经审理查明，2014年3月5日，原告邢娅（买受人、乙方）与被告梁灵波（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定，梁灵波将其位于北京市丰台区202号房屋以价款430万元出售给邢娅；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2014年6月5日前办理抵押注销手续；乙方于2014年3月5日向甲方支付定金10万元，该定金为首付款的一部分；甲方应在签署本协议后90日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2014年6月5日前）将原贷款一次性还清；乙方于2014年3月12日前将首付款160万元支付给甲方（含前期支付全部定金10万元）；第二笔房款160万元于同年5月5日前支付给甲方，并最晚不晚于2014年6月5日前支付给甲方；第三笔房款110万元于同年6月5日前支付给甲方，并最晚于2014年7月5日支付给甲方；如果乙方第二笔房款在2014年5月5日前支付给甲方，并且第三笔房款在同年6月5日前支付，则甲方同意乙方在第三笔房款中扣除50000元装修款；甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理解除抵押登记手续。甲乙双方在甲方办理完毕解除抵押登记手续之后五个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；出卖人应当在付清全部房款前将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。上述合同签订后，邢娅按合同约定向梁灵波支付了前两期购房款共计320万元，梁灵波于同年6月22日将涉案房屋交付给邢娅。合同履行期间，由于梁灵波未按双方所签合同约定期限即同年6月5日前办理抵押注销手续，邢娅未向梁灵波支付第三笔房款。
另查，梁灵波曾于2010年11月1日向平安北京分行（原深圳发展银行股份有限公司北京分行）借款194万元并将涉案房屋抵押给平安北京分行。现平安北京分行系涉案房屋的抵押权人。本院根据案情需要，依法追加平安北京分行作为本案第三人参加诉讼。审理中，平安北京分行向法庭表示梁灵波的借款及利息未结清，我行对抵押权享有优先权。
再查，邢娅已具备在京购房资格，并同意代为清偿涉案房屋因抵押产生债务用以消灭抵押权。本案审理中，邢娅已将梁灵波所欠平安北京分行本息全部结清。
以上事实，有邢娅与梁灵波签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、邢娅已付购房款凭证、邢娅代梁灵波偿还房屋贷款凭证及本院庭审笔录在案佐证。
本院认为，依法成立的合同应受法律保护。邢娅与梁灵波就涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，故该合同对合同双方均具有法律约束力。合同签订后，邢娅按合同约定履行了向梁灵波支付相应房价款的义务。虽然梁灵波履行了向邢娅交付房屋的义务，但其未能按合同约定办理抵押注销手续，造成邢娅至今未能取得涉案房屋的房屋所有权证书。鉴于双方所签合同明确约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。基于上述事实，应当认定，梁灵波的上述行为已构成根本违约，但邢娅不要求退房，要求梁灵波继续履行合同，办理涉案房屋的过户手续，并要求梁灵波支付逾期办证违约金，该请求并无不当，应予准许。关于违约金的计算标准问题，双方在合同中明确约定了违约金的计算标准，即出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，梁灵波未提出违约金数额过高的意见，且依该标准计算违约金数额实际上亦未过高，应予准许，但邢娅主张违约金的基数系全部房款，而双方所签合同约定系全部已付款万分之五的违约金，故邢娅主张违约金的基数不符合合同约定，故对邢娅的这一诉讼请求，本院难以支持。鉴于邢娅尚未取得涉案房屋的所有权证书，故其主张违约金的起止日期应自2014年7月5日至本案判决生效之日。考虑消灭抵押权系转移登记的前提，现邢娅已代梁灵波清偿了涉案房屋因抵押贷款产生的债务，故作为抵押权人的平安北京分行应及时将涉案房屋的抵押权解除。梁灵波的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、第三人平安银行股份有限公司北京分行于判决生效后七日内解除位于北京市丰台区二〇二号房屋的抵押权。
二、被告梁灵波于北京市丰台区二〇二号房屋的抵押权消除后七日内配合原告邢娅办理该房屋的产权过户手续。
三、被告梁灵波自二〇一四年七月五日起以已付购房款三百二十万元为基数按日万分之五向原告邢娅支付违约金至判决生效之日止，判决生效后七日内履行。
四、驳回原告邢娅其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4612元，财产保全费5000元，均由被告梁灵波负担，判决生效后7日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 童学勇
人民陪审员 欧裕法
人民陪审员 李利芳
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 卢晓芳