汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汉台民初字第01539号
原告（反诉被告）蒋露，女，汉族，生于1990年10月16日。
委托代理人罗锐，男，汉族，生于1990年6月1日，系原告丈夫。
委托代理人栗永喆，陕西汉钟律师事务所律师。
被告（反诉原告）汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会，地址：汉台区前进路。
法定代表人吕阳，该社区居委会主任。
委托代理人赵哲平，陕西云昊律师事务所律师。
第三人（反诉被告）何治，男，汉族，生于1962年12月27日。
委托代理人何鹏昊，男，汉族，生于1987年4月14日，系第三人之子。
委托代理人李自利，汉中市148法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）蒋露诉被告（反诉原告）汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会、第三人（反诉被告）何治房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡喆，人民陪审员刘开平、伍雪艳共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋露委托代理人罗锐、栗永喆，被告汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会（以下简称人民路社区）法定代表人吕阳、委托代理人赵哲平到庭参加了诉讼，第三人何治经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。
原告蒋露诉称，2015年7月15日，原被告双方经招投标签订了《房屋租赁合同》，在原告中标后正式书面合同签订前，原告丈夫罗锐已经将10万元房租保证金和55万元租金交给被告财务。但是事实第三人实际占用部分租赁房屋，第三人也已经明确表示不会腾房。现因第三人占用部分房屋导致原告使用、受益的租赁合同的目的完全无法实现。依据相关法律规定，应当解除合同，并由被告承担退还房屋租金、保证金以及相关利息损失。因被告原因不能继续履行合同，原告也未能正常经营，无法计算利润损失，但被告占用原告65万元至今，原告按照公平原则依据银行2015年发布的短期贷款利率4.85%向被告主张利息损失也应得到法律支持。原告在签订合同后，对整体进行装修设计，设计费20000元，购进新的环保节能锅炉，各项费用共计75000元，从接收房屋至今年，请人看管房屋产生的人工费15000元，因此原告主张各项损失共计110000元合法有据。综上，原告签订合同但不能占用房屋，合同目的无法实现，为维护自身合法权益，现诉至人民法院，请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，返还原告租金及保证金共计650000元；2、判令被告向原告支付租金占用利息7881.25元（以人民银行贷款年利率4.85%计息，自2011年7月13日计算至2015年10月13日）；3、判令被告向原告支付实际损失110000元；4、案件诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）人民路社区辩称并反诉诉称：1、本案所涉合同是在原被告双方充分理解的基础上签订的，我方已经履行了告知义务，告知原告房屋已经出租给第三人何治，且何治现在在实际占用，原告对此情形知晓，同时约定有承租后由承租方解决第三人的问题，如有后果承租人自己承担责任，被告不承担相应责任，故对于无法向原告交房的事实损失责任不应由被告承担，而应由原告和第三人根据情况承担；2、合同签订后就应当发生法律效力，不存在原告所说的顺延的情形；3、反诉原告人民路社区与反诉被告蒋露签订《房屋出租合同》明确约定了各自的权利义务，现因为反诉被告（本诉第三人）何治无法与蒋露达成一致，蒋露以标的物无法交付为由要求解除合同，其责任在合同条款中明确约定由其自行承担，而且何治的租赁期限已经届满，拒不交房，也应承担相应的责任，人民路社区对此无责任，蒋露要求而解除合同已经造成人民路社区五个半月房屋租金损失（计算至2015年12月30日），对上述损失，两反诉被告应承担赔偿责任，故请求法院：二被告承担人民路社区房租租金损失25.2万元。
原告（反诉被告）蒋露针对反诉辩称：反诉原告所说的责任并不在蒋露，即使有责任也应当由第三人承担。
第三人何治述称，原告与被告的合同关系与第三人无关，第三人与原告也并不存在任何法律关系，第三人没有向原告交房的义务，除此之外，第三人与被告尚处在租赁期内，并不存在租期已到的情形。
经审理查明，2015年7月15日，原被告签订《房屋出租合同》一份，该合同约定：1、被告将被告集体所有的位于兴汉路中段以北临街皇后酒店一至六层（含门面房）面积约1300平方米，东楼一至四层约700平方米，总面积约2000平方米，院内停车场面积约200平方米，总房屋间数83间，一楼门面房5间，自用1间，客房45间租赁给原告使用经营；2、临街门面房五间和东楼一至二层组上租给皇后酒店餐厅使用，年租金12万元，于2015年6月底到期，未签订租房合同，依收款收据时间为准。到期后由承租方和餐厅协商妥善处理租赁关系，如餐厅继续使用，租金与承租方协商。以上承租方再处理该问题时按照法律规定程序解决，任何一方不能采取暴力手段，若造成不良后果，属承租方的责任承租方承担后果，属餐厅承租人的责任由餐厅承租人承担后果，社区和第五居民组不承担任何责任；3、出租方现有锅炉一台和六楼顶上水箱一个，由承租方使用，锅炉按照全市环保要求不能再使用，需要更换新能源设备，旧锅炉由承租方处理，安装系能源设备由承租方承担所需费用；4、第一年承租方需要对大楼进行装修，出租方同意给承租方让装修期150天，租赁期限为2015年12月1日至2030年11月30日，合同以此签订有效期为15年，每年租金65万元，10年租金不变，从第11年起递增10%，后五年每年租金71.5万元；除此之外，该合同还对其他违约责任、及相关事宜进行了约定。合同签订后，被告仅能向原告交付部分房屋，其中涉及第三人占有的皇后酒店部分，因原告在同第三人商议交房或者续租事宜时双方争议较大，无法达成一致意见，故涉案部分房屋继续由第三人占有而一直无法向原告进行交付，同年8月3日，原告向被告发送及时交付承租房屋督促函；原告现因租赁合同目的无法达到，多次与被告和第三人协商未果，故认为合同已无法履行诉至法院。
另查明，第三人何治用涉案部分门面房经营皇后酒店已有几年，且达到一定规模，被告也向第三人收取了2014年7月1日至2015年7月1日的房租租金，双方对于租赁关系是否存续还是终止各执己见；原告在签订租赁合同后于2015年9月为涉案租赁房屋安装空气能系统花费67600元。
以上事实有以下证据查明：1、原告身份证复印件；2、《房租出租合同》一份；3、《关于及时交付承租房屋的督促函》；4、65万元租金的《收款收据》；5、空气热水系统收款收据及收条共四份；6、被告开具的第三人交纳租金收款收据一张；7、本案庭审笔录载卷佐证。
以上证据来源合法有效，并经双方当事人当庭举证、质证，与当事人陈述以及本院查明事实基本吻合
对于第三人何治提交的酒店转让协议以及租房合同两份，原告质证认为与其无关，被告质证认为并非与被告所签，本院认为，本案审理的是原告与被告之间的房屋租赁合同关系，第三人所提交的租房合同与本案并非同一法律关系，故对该组证据，本院不予采纳。
本院认为，合法有效的合同关系受到法律的保护，双方当事人均应按照合同约定，享受权利并履行义务；本案所涉《房屋出租合同》系原告与被告双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，内容真实有效，本院予以确认；对本案为何引起争议纠纷，首先要从涉案合同双方争议最大的内容即合同第二条第二项“临街门面房五间和东楼一至二层组上租给皇后酒店餐厅使用，年租金12万元，于2015年6月底到期，未签订租房合同，依收款收据时间为准。到期后由承租方和餐厅协商妥善处理租赁关系，如餐厅继续使用，租金与承租方协商。以上承租方再处理该问题时按照法律规定程序解决，任何一方不能采取暴力手段，若造成不良后果，属承租方的责任承租方承担后果，属餐厅承租人的责任由餐厅承租人承担后果，社区和第五居民组不承担任何责任”开始分析，通过社会常识以及市场规则可知，对于房屋出租或者其他租赁合同，作为出租方，都至少要保证租赁物没有权利瑕疵、质量瑕疵以及其他可能排除影响承租人正常承租的额外因素，而本案被告人民路社区在与本案第三人的租赁关系是否延续，还是终止尚不明确，而且，第三人尚对房屋进行占有，并有财产、装修投入，存在无法交付租赁物的前提下，便与原告签订合同并收取了全部租金，此行为系后来一系列争议的开端，从合同文本内容来看，该条款在原告与被告双方的权利义务之上对未参加合同签订的第三人也设定了交房义务，让原告与第三人洽谈续租或者交房事宜，是对未来合同履行设定了不确定因素，原告虽然自愿接受合同条款，签订合同，并自信可以解决第三人问题，但事实正是因为第三人的因素导致无法向原告履行交房义务，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人”，第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，第一百二十一条亦规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，根据上述三条，原告已经向被告全额支付了第一年租金，成为债权人，被告就负有向原告交付租赁房屋的债务，现因第三人占有，无法向原告交房，承担违约责任的责任方应该是被告；除此之外，第三人与原告也并不存在合同关系，没有向原告交房的义务，至于被告与第三人之间的租赁关系显属另一合同关系，根据合同相对性原则，二者之间的纠纷应按照法律规定或者合同约定处理，并不属于本案审理范围；又因为现阶段合同履行现实状况，依据《合同法》第九十四条，关于法定解除之相关规定，原被告之间的房屋租赁合同显然已经没有履行可能，且双方当事人也同意解除合同，故对原告要求解除双方于2015年7月15日签订的《房屋出租合同》，并返还已付租金、保证金650000元的诉请，本院予以支持；对原告请求被告支付自租金交付之日起的租金占用利息损失（按年利率4.85%计算，计算至2015年10月13日）7881.25元，属被告应承担的违约责任，本院对该项诉请予以支持；对原告请求安装锅炉的损失共计11万元的诉请，只有67600元有相关票据支持，被告虽对真实性认可，但抗辩称合同中约定了锅炉安装费用由原告自己承担，本院认为原告安装锅炉目的是配合租赁房屋使用，但正是被告与第三人原因使原告无法使用房屋，此违约损失本应由被告承担，但原告在尚未完成房屋交付以及可能遇见无法使用的情况下就开始自装锅炉，其亦应当承担一部分损失，故本院对原告请求财产损失67600元的诉请予以部分支持，并酌定由被告承担80%即54080元，由原告自行承担剩余13520元；对被告（反诉原告）人民路社区反诉要求原告（反诉被告）蒋露以及第三人（反诉被告）承担租金25.2万元的反诉请求，经庭审查明，其主要理由是原告对第三人在占有房屋事实知晓并表示可以解决，是在自愿基础上签订合同，且合同条款明确约定了人民路社区对以上所说争议不承担责任，本院认为，被告人民路社区作为合同条款的制定者，对可能存在的争议拟定了免除自己责任、加重对方责任的条款，这对合同相对方来说显失公平，对其应当承担的违约责任，本判决在前文已经详细陈述；但原告（反诉被告）作为市场具有一定经营经验的主体，也应对合同签订的风险后果具有一定的预知和承受能力，被告通过公开招标程序招标，原告在面对合同条款时可以选择不缔约，但其自信可以解决第三人问题而导致最终合同无法履行，其本身也对现争议结果存在一定过错，被告房屋在签订合同后几个月无租金收益亦是事实，其反诉要求原告承担一部分租金损失也并无不妥，但请求金额以全部租金65万元，分月计算显然不当，本院根据被告之前与第三人租金标准、过错程度以及公平原则，酌定原告蒋露对被告的租金损失补偿10000元较为适宜；对被告要求第三人共同承担25.2万元租金损失的反诉请求，本判决前文也已经详细论述，其与何治之间的租赁合同纠纷与本案不是同一法律关系和事实关系，故对其本案中要求第三人承担责任的反诉请求，本院不予支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第二百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条、二百三十三条，判决如下：
一、解除原告蒋露与被告汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会于2015年7月15日签订的《房屋出租合同》；
二、被告汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会于本判决生效之日起二十日内向原告蒋露返还已付租金650000元，承担利息损失7881.25元，并承担安装锅炉的损失54080元，三项共计人民币711961.25元。
三、由原告（反诉被告）蒋露于本判决生效之日起向被告（反诉原告）汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会支付租金损失10000元。
四、驳回原告蒋露其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）汉中市汉台区北关街道办事处人民路社区居民委员会其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费11400元，由被告人民路社区居民委员会负担11000元，原告蒋露自行负担400元；反诉受理费2540元，由反诉被告蒋露负担240元，反诉原告人民路社区自行负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。
审 判 长 胡 喆
人民陪审员 刘开平
人民陪审员 伍雪艳
二〇一六年一月二十日
.书记员江韬