广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终709号
上诉人（原审被告）：佛山市联诚投资发展集团有限公司，住所广东省佛山市南海区盐步广佛路横江路段，统一社会信用代码914406057192654138。
法定代表人：罗耀华。
委托诉讼代理人：麦慧莉，广东法品律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁健津，广东法品律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司南海盐步支行，住所广东省佛山市南海区大沥镇盐步盐步大道8号，组织机构代码89377367-5。
负责人：王超。
委托诉讼代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王美美，广东宝慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李观妹，女，汉族，1986年3月28日出生，住广东省吴川市，
委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴华玉，男，汉族，1980年1月9日出生，住广东省吴川市，
委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。
上诉人佛山市联诚投资发展集团有限公司（以下简称联诚投资公司）、中国农业银行股份有限公司南海盐步支行（以下简称农业银行盐步支行）为与被上诉人李观妹、吴华玉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月22日，李观妹、吴华玉向联诚投资公司支付首期房款337605元。
2013年10月29日，李观妹、吴华玉与联诚投资公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定李观妹、吴华玉向联诚投资公司购买位于佛山市南海区大沥镇智博路1号的智博花园6号楼501房，房屋建筑面积82.5平方米，总价款为657605元。联诚投资公司应于2015年6月1日前将上述房屋交付李观妹、吴华玉使用，交付时必须符合下列条件：1、该商品房经竣工验收合格；2、该商品房已办理竣工验收备案。如联诚投资公司逾期交付超过60日，李观妹、吴华玉有权解除合同，联诚投资公司应退还李观妹、吴华玉全部已付款，并按累计已付款的10%向李观妹、吴华玉支付违约金。该合同已在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。同日，李观妹、吴华玉与联诚投资公司签订《补充协议》，对商品房买卖合同的相关事宜进行补充约定，并约定双方在商品房买卖合同所载的联系地址为指定联系地址。
2013年10月29日，李观妹、吴华玉与案外人佛山市南海区华丽物业管理有限公司签订《拆改委托合同》，约定李观妹、吴华玉委托案外人对涉讼房屋部分墙体和设施进行拆除；工程内容包括过道开门洞，卧室1加建楼板及墙体，安装窗户；改造施工工期从购房合同约定交楼日期开始施工，工期5个月；改造工程由案外人免费施工，不另向李观妹、吴华玉收取其他费用。
2013年10月29日，李观妹、吴华玉向广东法品律师事务所支付320元签约服务费。
2013年11月30日，李观妹、吴华玉缴存了涉讼房屋的住宅专项维修资金6576.05元和支付涉讼房屋买卖的契税6576.05元。
2013年12月2日，李观妹、吴华玉（借款人、抵押人）、联诚投资公司（保证人）与农业银行盐步支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定农业银行盐步支行向李观妹、吴华玉提供贷款320000元用于购买涉讼房屋；贷款期限300个月；贷款利率为基准利率上浮5%；合同还款方式为等额本息还款法，联诚投资公司提供保证担保。各方并约定其他权利义务。
2013年12月4日，李观妹、吴华玉通过农业银行盐步支行向联诚投资公司支付房款320000元。
2013年12月17日，行政部门核发粤房地预登佛预字第0200193616号《广东省房地产预告登记证明》，登记预告登记权利人为农业银行盐步支行，预告登记义务人为李观妹、吴华玉；债权数额为320000元；权利起始日期为2013年12月2日，终止日期为2038年12月1日。
2013年12月19日，李观妹、吴华玉向行政主管部门缴纳房屋所有权登记费80元。
李观妹、吴华玉与农业银行盐步支行在诉讼中共同陈述，李观妹、吴华玉每月归还贷款的期限为每月4日前，每期计算周期为按自然月。
联诚智博花园6号楼于2015年9月30日完成竣工验收，并在2015年10月9日办理竣工验收备案。
2015年10月23日，联诚投资公司向李观妹、吴华玉在商品房买卖合同载明的住址寄出商品房交付通知书，通知李观妹、吴华玉在2015年11月1日前办理收楼手续。
李观妹、吴华玉于2015年12月12日到联诚投资公司处签署了业主收楼确认书。2015年12月28日，联诚投资公司向李观妹、吴华玉送达收楼催告函，催告李观妹、吴华玉在收到函件之日起7日内办理收楼手续。
联诚投资公司于2016年2月24日收到法院送达的李观妹、吴华玉起诉状及本案应诉材料。
截至2016年7月4日，李观妹、吴华玉已还贷款本金14832.12元，已还利息51662.88元，合计66495元；李观妹、吴华玉尚欠农业银行盐步支行未到期贷款本金305167.88元。
另查明，佛山市南海区联诚投资发展有限公司于2016年6月24日变更企业名称为佛山市联诚投资发展集团有限公司。
李观妹、吴华玉于2016年1月11日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除李观妹、吴华玉与联诚投资公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》；2.解除李观妹、吴华玉、联诚投资公司与农业银行盐步支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.联诚投资公司返还已付首期购房款337605及该款从李观妹、吴华玉付款之日起至联诚投资公司付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（暂计算至2016年1月7日为43338.54元）；4.联诚投资公司返还李观妹、吴华玉已向农业银行盐步支行支付的贷款本金利息（暂计至2016年7月4日本金14832.12元，利息51662.88元，合计66495元），支付该款从李观妹、吴华玉支付之日起至联诚投资公司付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.联诚投资公司支付违约金65760.5元；6.联诚投资公司赔偿办理房产查询证明费用100元、网签备案费用320元、预告登记费用80元，合计500元；7.联诚投资公司协助办理物业维修基金6576.05元和契税6576.05元的退款手续。8.联诚投资公司清偿《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本息；9.联诚投资公司承担案件诉讼费。农业银行盐步支行在原审中提出诉讼请求，请求判令：1.解除农业银行盐步支行与李观妹、吴华玉签订的《个人购房担保借款合同》；2.联诚投资公司退还贷款本金308156.74元（截至2016年2月26日）及其利息予农业银行盐步支行（以308156.74元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%从2016年2月27日计至实际付清日止）；3.农业银行盐步支行对位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼501房在上述第2项债权及案件诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；4.李观妹、吴华玉、联诚投资公司承担案件全部诉讼费。
原审法院认为：《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》均是签约当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应按约定全面履行合同义务。
根据《广东省商品房买卖合同》约定，联诚投资公司应于2015年6月1日前交付涉讼房屋，涉讼房屋于2015年10月9日才符合交付条件，联诚投资公司逾期交付已超过60日，李观妹、吴华玉有权解除合同。联诚投资公司虽称根据拆改委托合同涉讼房屋交付时间可作相应顺延，但该拆改委托合同并未对涉讼房屋交付时间顺延作出明确约定，且该拆改委托合同实际为李观妹、吴华玉与案外人之间的不同法律关系，并不构成李观妹、吴华玉、联诚投资公司对涉讼买卖合同的变更或影响涉讼买卖合同履行，故联诚投资公司该抗辩理据不足，法院不予采纳。联诚投资公司于2016年2月24日收到法院送达的李观妹、吴华玉主张解除合同的诉状，应视为联诚投资公司当日收到李观妹、吴华玉解除合同通知。合同目的仍能实现不构成排除李观妹、吴华玉合同权利的合法理据，联诚投资公司相应抗辩法院不予采纳。综上，涉讼《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》于解除通知到达联诚投资公司之日即2016年2月24日解除。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，农业银行盐步支行和李观妹、吴华玉诉请解除贷款合同合法有据，法院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》解除后，联诚投资公司应配合办理合同关系清算手续，故李观妹、吴华玉诉请联诚投资公司协助办理涉讼房屋住宅专项维修资金6576.05元的退费手续和契税6576.05元的退税手续理据充分，法院均予以支持。《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》因联诚投资公司违约解除，李观妹、吴华玉诉请联诚投资公司支付违约金65760.5元（657605元×10%）符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，联诚投资公司应将购房贷款305167.88元返还农业银行盐步支行，将购房款352437.12元（已还本金14832.12+首期房款337605）返还李观妹、吴华玉。《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》约定李观妹、吴华玉解除合同的，联诚投资公司应自李观妹、吴华玉解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款给李观妹、吴华玉，则联诚投资公司应于2016年3月25日前退还上述房款352437.12元予李观妹、吴华玉，现逾期未退款，则应支付以352437.12元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年3月26日起至实际清偿之日止的利息予李观妹、吴华玉。至庭审终结前李观妹、吴华玉已支付的贷款利息损失法院已纳入违约金的考量范围，庭审终结后的贷款利息支付情况尚未确定，如李观妹、吴华玉支付的贷款利息超过违约金，可另行主张权利。李观妹、吴华玉有关返还购房款本金及支付利息的诉请在法院核定范围部分，法院予以支持；超出部分，法院不予支持。李观妹、吴华玉主张联诚投资公司赔偿签约服务费320元和预告登记费用80元，法院已纳入联诚投资公司应支付的违约金考量范畴；李观妹、吴华玉主张的利用城建档案费100元，李观妹、吴华玉没有提供原件核对并证明与案件的关联性，法院对李观妹、吴华玉相应请求不予支持。
贷款合同并未约定针对案涉合同解除情形利息如何计付，农业银行盐步支行诉请解除贷款合同，而该合同亦因联诚投资公司违约经判决解除，李观妹、吴华玉及农业银行盐步支行对此并无过错，法院根据诚实信用原则及公平原则，结合案件实际处理情况，认定从2016年7月5日起的利息由联诚投资公司负担并按合同约定标准计付予农业银行盐步支行，则联诚投资公司应支付以305167.88元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%计算的从2016年7月5日起至该款实际清偿之日止的利息予农业银行盐步支行。农业银行盐步支行有关退款本金及利息的请求在法院核定范围部分，法院予以支持；超出部分，法院不予支持。
关于农业银行盐步支行诉请的针对涉讼房屋优先受偿的问题。法院认为，农业银行盐步支行主张优先受偿以其对涉讼房屋享有抵押权为前提。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，涉讼房屋的抵押权应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但并不同于抵押权登记，预告登记权利人对涉讼房屋并未因此取得抵押权。涉讼房屋现仅办理抵押权预告登记，农业银行盐步支行并未实际取得涉讼房屋抵押权，故其诉请针对涉讼房屋优先受偿权没有事实和法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、确认李观妹、吴华玉与联诚投资公司于2013年10月29日签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》于2016年2月24日解除；二、解除李观妹、吴华玉与农业银行盐步支行、联诚投资公司于2013年12月2日签订的《个人购房担保借款合同》；三、联诚投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款352437.12元予李观妹、吴华玉；四、联诚投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金65760.5元予李观妹、吴华玉；五、联诚投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以352437.12元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2016年3月26日起至上述第三项判决履行之日止的利息予李观妹、吴华玉；六、联诚投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助李观妹、吴华玉办理住宅专项维修资金6576.05元的退费手续和契税6576.05元的退税手续；七、联诚投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房贷款305167.88元予农业银行盐步支行；八、联诚投资公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付以305167.88为本金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%计算的从2016年7月5日起至上述第七项判决履行之日止的利息予农业银行盐步支行；九、驳回李观妹、吴华玉的其他诉讼请求；十、驳回农业银行盐步支行的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4415.61元，财产保全费3035.61元，合计7451.22元，由李观妹、吴华玉负担807.15元，由联诚投资公司负担6644.07元。农业银行盐步支行之诉受理费减半收取计2961.18元，由联诚投资公司负担。
上诉人联诚投资公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、联诚投资公司与李观妹、吴华玉对涉案房屋交付时间的真实意思表示应为2015年11月1日，一审判决认定双方约定的房屋交付时间为2015年6月1日与事实相悖。李观妹、吴华玉在购买涉案房屋时，要求联诚投资公司对该房屋进行拆改。双方协商同意以联诚投资公司的关联公司佛山市南海区华丽物业管理有限公司的名义与李观妹、吴华玉签订《拆改委托合同》，因拆改工程从购房合同约定的交楼日期才开始施工，故导致房屋的交付时间顺延至2015年11月1日。《拆改委托合同》已实际变更了《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间，因此一审判决认定合同解除的事实依据错误，依法应当予以改判。二、联诚投资公司依照《商品房买卖合同》、《拆改委托合同》的约定履行合同义务，并无其他违约行为。联诚投资公司按时完成拆改工程且竣工验收备案后，向李观妹、吴华玉邮寄《交楼通知书》，己切实履行通知收楼义务，未超出双方约定的交付时间交楼，联诚投资公司不存在违约行为。即使解除《商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人购房担保借款合同》，也不应当支持李观妹、吴华玉、农业银行盐步支行支付违约金、利息的诉讼请求。上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回李观妹、吴华玉、农业银行盐步支行的全部诉讼请求，或者依法将本案发回重审；2.案件受理费由李观妹、吴华玉、农业银行盐步支行承担。
上诉人联诚投资公司在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人农业银行盐步支行不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、不动产登记簿记载了农业银行盐步支行为涉案房产的抵押权人，农业银行盐步支行对该房产享有优先受偿权。农业银行盐步支行与李观妹、吴华玉在合同中约定了以涉案房产设定抵押作为贷款担保，并在佛山市南海区国土城建水务局办理了抵押登记，尽管佛山市南海区国土城建水务局向农业银行盐步支行出具的是《预告抵押登记证明书》，但据佛山市南海区国土城建和水务局档案馆出具的《商品房合同登记查询证明》显示，抵押权人明确记载为农业银行盐步支行。根据我国《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《商品房合同登记查询证明》可视为登记机关的不动产登记簿，也就是说，本案所涉的房产虽然办理的是抵押预告登记，但依据不动产登记簿的记载，抵押权已经设立，抵押叔人为农业银行盐步支行，因此，应认定抵押权已依法设立，农业银行盐步支行有权以抵押物折价、或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。二、涉案房产依法可以设立抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，法院可以认定为抵押有效。”涉案房产在签订借款合同时为预售商品房，已经佛山市南海区规划部门批准建造和预售，且双方办理了抵押登记，依法可以认定抵押有效，抵押权的设立不应当以房屋办理房产证为前提。三、否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，将对社会造成重大不良影响。否认银行对未办理房产证的商品房享有优先受偿权，势必动摇现行个人住房抵押贷款的根基，严重威胁银行的信贷资产安全，打击银行开展住房抵押贷款业务的积极性求。上诉请求：1.判决农业银行盐步支行对李观妹、吴华玉提供的用于抵押的位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼501房在一审判决第七、八项判项所确定的债权以及本案诉讼费范围内享有优先受偿权；二、案件一、二审受理费由联诚投资公司承担。
上诉人农业银行盐步支行在二审期间向本院提交本息清单一份，拟证明截止2017年3月31日，李观妹、吴华玉的欠款情况，从一审判决后，李观妹、吴华玉即未向农业银行盐步支行还款。
上诉人联诚投资公司针对农业银行盐步支行上诉的答辩意见与其上诉意见一致。
上诉人农业银行盐步支行针对联诚投资公司的上诉的答辩意见与其上诉意见一致。
被上诉人李观妹、吴华玉针对联诚投资公司的上诉答辩称：一、联诚投资公司违反合同约定义务，李观妹、吴华玉有权解除合同。涉案《广东省商品房买卖合同》明确约定：联诚投资公司应于2015年6月1日前交付涉案房屋，交付时必须符合下列条件：1.商品房经竣工验收合格；2.商品房已办理竣工验收备案，逾期交付超过60日，李观妹、吴华玉有权解除合同。涉案房屋在2015年9月30日完成竣工验收，在2015年10月9日完成竣工验收备案，即涉案房屋符合交付条件的时间为2015年10月9日，距2015年6月1日己逾期超过60日，根据合同约定，李观妹、吴华玉有权解除合同。二、联诚投资公司提交的所谓《拆改委托合同》与本案没有关联性，且违反法律的效力性强制性规定，属无效合同。首先，上述《拆改委托合同》的合同当事人为案外人佛山市南海区华丽物业管理有限公司和李观妹、吴华玉，联诚投资公司并非该合同的当事人，该合同不构成对联诚投资公司、李观妹、吴华玉签订的涉案《广东省房屋买卖合同》、《补充协议》的变更。其次，上述《拆改委托合同》并未对涉案房屋的交付时间作出顺延约定。再次，上述《拆改委托合同》约定的所谓“拆改”，属于违法加建。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证，而上述合同约定的“拆改”并没有办理《建设工程规划许可证》，明显违反上述效力性强制性规定，即上述《拆改委托合同》属于无效合同。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求二审法院驳回联诚投资公司的上诉。
被上诉人李观妹、吴华玉针对农业银行盐步支行的上诉答辩称：同意农业银行盐步支行的上诉意见。
被上诉人李观妹、吴华玉在二审期间未向本院提交新证据。
上诉人联诚投资公司对农业银行盐步支行提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议；李观妹、吴华玉认为农业银行盐步支行的计算方法有误，罚息和复利不应重复计算。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点为：1.联诚投资公司是否存在违约行为，李观妹、吴华玉是否具有合同解除权，联诚投资公司是否应向李观妹、吴华玉支付违约金及利息？2.农业银行盐步支行对位于佛山市南海区大沥镇智博路1号智博花园6号楼501房在本案所确定的债权债务内是否享有优先受偿权？
关于争议焦点一，根据《广东省商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2015年6月1日前，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用”之约定，再结合案涉房屋于2015年9月30日才完成竣工验收，于2015年10月9日办理竣工验收备案的事实可知，联诚投资公司的行为已构成违约。根据《广东省商品房买卖合同》第九条的约定可知，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。由于联诚投资公司逾期交房超过60日，李观妹、吴华玉有权请求解除合同。原审法院以联诚投资公司收到李观妹、吴华玉主张解除合同诉状的日期即2016年2月24日作为合同解除日期，判令联诚投资公司退还购房款352437.12元及以352437.12元为本金自2016年3月26日至实际退还购房款之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予李观妹、吴华玉；判令联诚投资公司支付违约金65760.5元予李观妹、吴华玉；判令联诚投资公司协助李观妹、吴华玉办理住宅专项维修资金6576.05元的退费手续和契税6576.05元的退税手续并无不当，本院予以维持。由于案涉的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》解除，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，解除李观妹、吴华玉与农业银行盐步支行、联诚投资公司签订的《个人购房担保借款合同》，判令联诚投资公司退还购房款305167.88元予农业银行盐步支行并以305167.88元为本金酌定从2016年7月5日至实际退还购房款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮5%计算的利息予农业银行盐步支行亦无不当，本院亦予以维持。联诚投资公司上诉主张李观妹、吴华玉签订的《拆改委托合同》已将《广东省商品房买卖合同》约定的交房时间从2015年6月1日变更为2015年11月1日，故联诚投资公司不存在逾期交房的违约行为。对此，由于《拆改委托合同》的相对方为李观妹、吴华玉与佛山市南海区华丽物业管理有限公司，联诚投资公司并非合同的相对方，且《拆改委托合同》并没有关于延长交房期限的约定，联诚投资公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条及一百八十七条的规定，以案涉房屋抵押的，抵押权自登记时设立。而《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述关于预告登记制度的规定可知，预告登记制度设立的目的是为了保障将来实现物权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，否则预告登记失效。故抵押权预告登记不等于抵押权登记，预告登记权利人对案涉房屋并未取得抵押权。案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，农业银行盐步支行据此主张对案涉房屋享有抵押权，并依据抵押权对案涉房屋就本案债权享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。原审判决对此认定正确，本院予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。联诚投资公司、农业银行盐步支行的上诉主张均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17042.70元，由佛山市南海联诚投资发展集团有限公司负担11165.18元，由中国农业银行股份有限公司南海盐步支行负担5877.52元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 李嘉敏