重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第05476号
原告赵兹文，男，1981年9月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告刘玉秀（原告赵兹文之妻），女，1980年6月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。
二原告之共同委托代理人霍永军，重庆永登律师事务所律师，特别授权代理。
二原告之共同委托代理人王先勇，重庆永登律师事务所律师，特别授权代理。
被告重庆明全房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道桥河解放路176#，组织机构代码：62208351-7。
法定代表人翁明全，该公司总经理。
委托代理人李勇，重庆言实律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人�立华，重庆言实律师事务所律师，一般授权代理。
原告赵兹文、刘玉秀与被告重庆明全房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理后，由审判员王君平独任审判，依法适用简易程序，于次月26日公开开庭进行了审理。其间，双方申请庭外和解两个月。审理中，因案情复杂，不适宜适用简易程序审理，裁定转为普通程序，由审判员王君平担任审判长，与人民陪审员许范明、吴思惠组成合议庭，于2015年2月10日及次月16日又两次公开开庭进行了审理。二原告之共同委托代理人霍永军、王先勇和被告之委托代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵兹文、刘玉秀诉称：2010年1月23日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其建设的位于重庆市綦江区打通镇向阳巷16号鸿运小区1幢3单元3-1#商品房出售与原告，总价�为158256元。同日，原告向被告提供了办理本商品房登记需由原告提供的身份证、委托书及其他资料。2010年6月30日，被告将该房屋交付给原告使用。按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款及委托书的约定，被告应在房屋实际交付使用后60日之内向房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单，但被告于2014年1月10日才提交办理产权证的申请，导致本商品房《房地产权证》于2014年3月5日才予以办理完成，该行为已构成严重违约，被告应支付违约金19450元。经双方协商，至今未果。原告认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，双方应当诚信履行合同义务，而被告严重违约并不积极承担违约责任的行为，侵害了原告的合法权益。为此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定和原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款第（二）项的约定，请求判令被告支付原告逾期办证违约金19450元（自2010年8月29日至2014年1月10日），诉讼费用由被告承担。
被告重庆明全房地产开发有限公司辩称：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款约定“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……”；《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。而本案商品房于2014年1月17日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时才达到约定和法定的交付条件。所以，本案应以商品房取得《重庆市建设工程竣�验收备案登记证》的时间即2014年1月17日为交房时间。根据本案商品房买卖合同第十三条第二款的约定，提出办理《房地产权证》申请的时限应为2014年1月17日起60日内，被告在约定时限内取得了土地房屋登记机构出具的登记受理单，不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，二原告系夫妻；被告系房地产开发企业，其前身为綦江县明全房屋开发有限公司。2010年1月23日，二原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于重庆市綦江区打通镇向阳巷16号鸿运小区A-3-3-1号（产权证记载为重庆市綦江区打通镇向阳巷16号鸿运小区1幢3单元3-1号）商品住宅出售与二原告，总成交金额为158256元，二原告以按揭方式付款，首付款金额48256元，贷款金额11000元；被告依照国家和地方的有关规定，于2010年4月30日将已进行建设工程竣工验收备案登记（交付条件为已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》）的商品房交付与二原告使用，在商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；原被告双方应相互配合办理本商品房产权登记，由二原告委托被告办理的，二原告应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由二原告提供的资料提供给被告；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按逾期期间分别处理……逾期超过90日，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机�提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向二原告支付已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向二原告支付违约金；如因二原告的责任，导致被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告不承担违约责任。之外，合同还约定了其他相关事项。同日，二原告出具委托书、身份证，委托被告全权代为办理合同登记、房地产权证和按揭贷款事宜。之后，二原告如约付清了购房首付款，被告亦办理了商品房买卖合同备案登记和按揭贷款事宜。2010年6月25日，被告作为建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程进行了竣工验�，经各方检查认为，工程观感竣工验收合格。2010年6月30日，被告将未取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋向原告进行了交付，原告接收了房屋。2014年1月10日，双方共同在《重庆市土地房屋权属登记申请书》上“申请人”栏处签章，被告于同日将该申请书向重庆市綦江区国土资源和房屋管理局进行了提交。同月17日，被告取得了建设工程竣工验收备案登记证。同月28日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局对权属登记申请进行了审核。同年3月5日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局颁发了本商品房的《房地产权证》（证号为213房地证2014字第40218号）。二原告认为，被告逾期办证违约，遂提起本案诉讼，请求判若所请。
审理中，二原告口头申请本院调取被告办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的申请材料，拟证明被告提交备案文件延迟，其具有重大过�的事实。经审查，该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》关于法院依当事人申请调取收集证据的规定，且二原告未举示证据证明原告及其代理律师确因客观原因不能自行收集，本院不予准许。
前述事实，有原、被告当庭陈述、结婚证、工商档案、《重庆市商品房买卖合同》、《抵押贷款合同》、合同登记备案证明、接房通知书、委托书、建设工程竣工验收意见书、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市土地房屋权属登记申请书》、《重庆市土地房屋权属登记审核表》、房屋产权证等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有�。在商品房买卖合同中，双方明确约定，交付房屋的条件是依照国家和地方有关规定，已进行建设工程竣工验收备案登记并取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋，而被告于2010年6月30日向原告交付的房屋并未取得建设工程竣工验收备案登记证，不符合合同约定。虽然建设、监理、施工、设计、勘察等单位于2010年6月25日对工程进行了竣工验收，但验收的结论意见是“工程观感竣工验收合格”，并非最终实质意义上的验收合格，最终实质意义上的验收合格还需按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，由工程质量监督机构监督检查并向备案机关提交工程质量监督报告，经监督质量合格，备案文件齐备，备案机关才予以颁发建设工程竣工验收备案登记证，建设单位方可持该证进行权属登记，可�，建设工程竣工验收备案登记证是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证。由此，被告于2010年6月30日交付的房屋不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，且该规定属强行性规范，不得违反。综上，尽管原被告实际已经交接房屋，但并不构成合法有效交付。2014年1月17日，被告取得了建设工程竣工验收备案登记证，房屋才符合合同约定和法定的交付条件，此时方能形成有效交房，故被告对原告交付房屋的时间应认定为2014年1月17日，按照合同约定，被告办理产权证的时间应从此时起计算。履行中，原被告双方于2014年1月10日方按约填写完善房屋权属登记申请书，被告当日即向房管部门进行了提交，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局于2014年3月5日颁发�所涉商品房的《房地产权证》，并未超过约定的60日期限。因此，被告办理产权证的时限并不构成违约，不应承担逾期办证的违约责任，原告请求支付逾期办证违约金的理由不成立，本院不予支持。
原告口头申请调取证据时称，因被告提交备案文件延迟这一重大过错，导致备案机关颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》随之延迟，被告应当承担逾期办证违约责任。经审查，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间客观上已无从改变，即使被告在备案办理《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》过程中有过错，其导致的后果也是交房时间的延迟，被告应承担的是逾期交房违约金责任而不是逾期办证违约金责任，申请调取的证据对证明本案待证事实无关联，本院不予准许。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合�法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告赵兹文、刘玉秀的诉讼请求。
本案案件受理费280元，由原告赵兹文、刘玉秀承担（二原告已预交案件受理费140元，尚欠140元，限于本判决生效时立即向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 王君平
人民陪审员 许范明
人民陪审员 吴思惠
二〇一五年三月十六日
书 记 员 兰云星