山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）烟民一终字第84号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司。住所地：蓬莱市钟楼东路**号。
法定代表人：盖其东，该公司董事长。
委托代理人：刘永福，山东蓬祥律师事务所律师。
委托代理人：朱政，女，1987年4月15日出生，汉族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李嗣强，城镇居民。
委托代理人：张洪萍，女，1965年9月17日出生，汉族，城镇居民。系被上诉人之妻。
委托代理人：陈文敏，女，1970年4月3日出生，汉族。
上诉人蓬莱市蓬达房地产开发有限公司与被上诉人李嗣强商品房销售合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2012）蓬登民初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：上诉人、被上诉人于2002年6月24日签订商品房预（销）售合同一份，约定“甲方：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，乙方：李嗣强，……一、乙方向甲方购买位于蓬莱市蓬达商城6125号、6126号临街门市两栋，其中6125号门市的建筑面积、单价、金额分别为114.192平方米、5000元／平方米、570960元，6126号门市的建筑面积、单价、金额分别为114.192平方米、5800元／平方米、662313元，购房款总价1233273元。上述商品房面积为甲方暂测面积。房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价。……六、甲方于2003年6月30日将上述商品房交付乙方使用。七、违约责任：1、乙方若未按合同规定交纳购房价款时，甲方有权单方面解除本合同（即本合同自动失效），甲方同意退还乙方已支付房价款，但乙方必须向甲方支付违约金：乙方主动要求退房，须向甲方支付累计应付款的百分之二的违约金；乙方逾期交付购房款逾期部分应向甲方支付每日万分之一的违约金；……八、在该商品房交付使用时，填写《商品房购销合同》、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》后，甲方协助乙方到房地产产权登记机关办理产权证。交易费、工本费、契税、评估费、物业管理公共基金等国家政策性收费由乙方承担，甲方负责提供办证时所需的有关材料。……”。该两栋门市为尚未建成房屋。合同签订后，被上诉人分别于2001年2月28日、2001年3月12日、2002年6月24日、2002年6月27日、2003年5月28日、2003年5月29日给付上诉人购房款100000元、200000元、316636.5元、140000元、476636.5元，合计1233273元。2003年5月29日，蓬莱市地方税务局给上诉人出具发票一张，载明被上诉人购买两栋门市房6125、6126号总金额为1233273元。2003年11月22日，上诉人将上述两栋房屋交付被上诉人，同日上诉人给被上诉人出具代收费项目清单一份，载明收取商城门市小区6125、6126号李嗣强业主1、契税36998元、2、物业管理公共基金3563元、测绘费457元、评估费7400元、交易费2284元，共计代收费人民币50702元。
2008年7月23日，上诉人、被上诉人签署房屋所有权登记申请书一份并提交蓬莱市住房和规划建设管理局，该申请书载明被上诉人购买的两栋门市房的面积均为130.29平方米。2008年10月27日，蓬莱市住房和规划建设管理局为被上诉人购买的房屋填发房产证号为蓬房权证登字第200804**号房产证一份，房屋所有权人为被上诉人，坐落于蓬莱市钟楼东路94号16、17号房屋各一栋，建筑面积均为130.29平方米。因上诉人未缴纳相关的契税及办证费用，至今未领取上述房产证。经查，坐落于蓬莱市钟楼东路94号16、17号楼房即被上诉人购买上诉人的位于蓬莱市蓬达商城6125号、6126号临街门市两栋。2010年12月10日，上诉人给另案被上诉人王廷治出具证明一份，载明“证明，兹有住户王廷治在我公司开发建设蓬达商城购住临街门市6110#面积70平方，产权证正在办理中。特此证明，蓬达房地产开发有限公司（加盖蓬莱市蓬达房地产开发有限公司公章），2010、12、10”。2011年4月1日，上诉人出具通知一份，载明“通知，各位业主：蓬达商城临街商业房，房产证早已办好，由于面积与房产部门实测面积出现了差异，按合同中第一条款内容中的规定，合同面积为暂测面积，当暂测面积与房产部门实测面积出现差异时，应以房产部门实测面积为准，因此，实测面积就成了办理产权证的法定依据。我们也想根据实际情况进行更改，但是根据房产部门测绘规定，测绘面积已不可更改，这样一来，我们也无法改变。此前，我们曾通过不同形式通知，按实测面积补款拿证，但一直未见行动，现我公司决定将确权后产生的差额面积合成价款，并承担价款的50%。请接通知后，来我公司办理产权的交接手续。特此通知。蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，2011年4月1日”。被上诉人与王廷治、王建华（韩国强）于2011年4月23日在该通知上签名并写明已看不同意。上诉人的法定代表人盖其东于2011年5月3日在该通知上签名并写明“同意者拿证，不同意等一等，因为精品屋房面积少了，退款了”。2012年2月16日，上诉人给被上诉人下发通知两份，其中一份载明“通知，蓬达商城临街商业房6125业主：李嗣强，您购买的商业房早已具备办证条件，由于购房合同中的面积为暂测面积，房产部门后来测绘的面积为实测面积，因两者产生了差额，所以根据购房合同第一条中的相关内容规定，如暂测面积与房产部门的实测面积有差异，以房产部门的实测面积为准，并结清差价。因此，实测面积就成为办证的法定依据。此前，我公司曾多次通过不同形式通知业主，按实测面积补款办证，但一直未见行动。现我公司再次通知您，请接通知后，于7日内速来我公司补齐差额房款，我公司将在您补齐差额房款后，按房产部门的实测面积为您办理产权证。特此通知。附：暂测面积：114.192平方米，实测面积：130.29平方米，差额面积：16.098平方米，差额房款：16.098＊5000元／平方米=80490元，蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（加盖印章），2012年2月16日”、另一份通知中除房号为6126、差额房款为16.098＊5800元／平方米=93368.4元，其余内容一致。庭审中，上诉人主张有被上诉人签名的房屋所有权登记申请书可以证明被上诉人于2008年7月23日已知道所购两处房产的实测面积多于合同面积，因被上诉人未结清购房款，故上诉人未交付被上诉人房产证。被上诉人则主张其对于需要补交购房款的知情时间为上诉人第二次下发通知的时间即2012年2月16日。
被上诉人在原审的诉讼请求为，请求上诉人按照已付购房款总额，自2004年2月24日起至2012年2月23日止参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准按照日万分之二点一计算逾期办理房产证的违约金754000元，并请求判令上诉人办理房产证并交付被上诉人。上诉人在原审提起反诉，请求判令被上诉人向上诉人支付购房款173858元，并承担自2008年7月起至2012年12月31日止按未付房款总额银行同期贷款利率两倍的违约金70065元。本案因双方分歧较大，调解不成。
上述事实，有上诉人、被上诉人提交的证据及庭审笔录在卷为凭。
原审法院认为，本案中，上诉人、被上诉人争执的焦点问题是：1、办理房屋产权证的义务主体是谁；2、上诉人是否存在逾期办证；3、如果上诉人存在逾期办证行为，违约责任应如何承担；4、上诉人通知被上诉人补齐购房款的起始时间及被上诉人逾期付款违约责任如何承担。
对于双方争执的焦点1、2，原审法院认为，上诉人、被上诉人签订的商品房预（销）售合同是双方的真实意思表示，合法有效。在合同履行过程中，上诉人代为收取了被上诉人的契税、物业管理公共基金等办证费用，应视为双方对被上诉人合同内容的变更，由上诉人履行办证义务。被上诉人按照合同的约定履行了付清购房款的义务，上诉人于2003年11月22日将房屋交付被上诉人使用，被上诉人接收房屋的同时就拥有了诉争房屋的完全所有权，而上诉人于2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在行政机关填发房产证后至今未缴纳相关的费用领取房产证交付被上诉人。另通过2010年12月10日上诉人给另案被上诉人王廷治出具证明及2011年4月23日上诉人给被上诉人下发的通知均可以看出被上诉人在2011年4月23日前对于行政机关已填发争议房屋房产证是不知情的，而上诉人未向被上诉人告知该事实。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定的，诉争的商品房为尚未建成房屋的，在房屋交付使用之日2003年11月22日起90日内（即2004年2月20日），由于出卖人即上诉人的原因，致使买受人即被上诉人未能取得房屋权属证书的，上诉人应当承担违约责任。
对于双方争执的焦点3，原审法院认为，上诉人提交的2008年7月23日有被上诉人签字的房屋所有权登记申请书中，其内容不足以证明被上诉人对于需补交房屋差价及补齐房款后才能领取房产证是知情的，而2011年4月23日在被上诉人签名的上诉人下发的通知中，上诉人明确告知被上诉人需按实测面积补款拿证，则上诉人以被上诉人未补齐房款而未交付被上诉人房产证的抗辩事由起始时间应从2011年4月23日计算，故上诉人对于逾期交付房产证的违约金计算应自2004年2月21日起至2011年4月23日止。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被上诉人主张违约金按照已付购房款1233273元的日万分之二点一的标准计算，符合法律规定，则上诉人应承担的违约金数额为678321元。
对于双方争执的焦点4，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……。本案中，上诉人、被上诉人签订的商品房预（销）售合同明确约定“房屋竣工后，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定面积有差别的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，并结清差价”。上诉人在2011年4月23日虽通知被上诉人需结清差价，但通过通知的内容及上诉人法定代表人盖其东的批复可看出双方对于被上诉人需给付差价的数额处于协商状态。上诉人在2012年2月16日给被上诉人下发的两份通知则明确告知被上诉人应给付差价款的数额为173858元并限定被上诉人的给付期限为7天，故被上诉人给付上诉人差价款违约金的计算起始时间应从2012年2月24起计算，考虑到上诉人逾期办理房产证违约金的计算标准，原审法院认为被上诉人在给付上诉人差额款173858元的同时承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止日万分之二点一的违约金为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，原审法院于2013年10月30日判决如下：一、限上诉人于本判决生效后20日内到蓬莱市住房和规划建设管理局缴纳相关费用并领取蓬房权证登字第200804**号房屋所有权证，并在领取上述证书后的10日内将其交付给被上诉人。二、上诉人给付被上诉人自2004年2月21日起至2011年4月23日止逾期办理房产证的违约金678321元。三、被上诉人给付上诉人购房款173858元并承担自2012年2月24日起至2012年12月31日止逾期付款的违约金11388元。四、上述二、三项兑除后，上诉人给付被上诉人493075元，此款于判决生效后10日内给付。本诉案件受理费11340元，由被上诉人负担1138元，由上诉人负担10202元。反诉案件受理费776元，由上诉人负担187元，由被上诉人负担589元。
宣判后，上诉人不服，向本院提起上诉称：被上诉人是办理房产证的义务主体，上诉人不是办理房产证的义务主体。2008年10月27日，被上诉人的房产证已办理完毕，2010年12月10日上诉人向另案被上诉人王廷治出具的证明不能认定上诉人房产证仍在办理过程中。上诉人未领取被上诉人的房产证，是因为被上诉人未交齐购房款，不是因为上诉人未缴纳契税及办证费用，上诉人不应承担逾期办理房产证的违约责任。涉案房屋的测绘报告在2004年12月就已作出，上诉人及时告知了被上诉人需要按照合同约定补齐房屋差价，因此，上诉人抗辩因被上诉人未补齐房款而未交付房产证的成立时间应从2005年1月1日起计算，被上诉人未付房屋差价款的违约金也应从2005年1月1日起计算。上诉人请求撤捎原审判决中第一、二项，并将原审判决第三项更改为：被上诉人给付上诉人购房款173858元，并按照日万分之二点一承担自2005年1月1日起至2012年12月31日止逾期付款违约金106682元。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，合同履行过程中，上诉人代为收取了被上诉人的契税、物业管理公共基金等办证费用，但上诉人于2008年7月23日才向蓬莱市住房和规划建设管理局提交房屋所有权登记申请书及相关的办证材料，且在行政机关填发房产证后未缴纳相关费用领取房产证交付被上诉人，致使被上诉人至今未能取得房屋权属证书，上诉人应当承担逾期办理房产证的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方对办理权属证书期限没有约定，诉争的商品房为尚未建成房屋，办理权属证书的期限应为房屋交付使用之日起90日内。2011年4月23日被上诉人签名的上诉人下发的通知中，上诉人明确告知了被上诉人需按实测面积补交房屋价款才能取得房产证，此时，上诉人以被上诉人未补交房屋差价款对逾期办理房产证进行抗辩成立。上诉人主张此前已将该事项告知被上诉人，但未提交证据证明。因此，逾期办理房产证的违约金应自2004年2月10日起计算至2011年4月23日止。上诉人在2011年4月23日虽通知被上诉人需结清差价，但通过通知的内容及上诉人法定代表人盖其东的批复可看出双方对于被上诉人需给付差价的数额处于协商状态。上诉人在2012年2月16日给被上诉人下发的两份通知则明确告知被上诉人应给付差价款的数额为173858元并限定被上诉人的给付期限为7天，故被上诉人给付上诉人差价款违约金的起始时间应为2012年2月24日。原审判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10202元，由上诉人蓬莱市蓬达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王瑞芳
审 判 员 栾海宁
代理审判员 林 娜
二〇一四年四月十一日
书 记 员 付微微