辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终13807号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁净雅餐饮管理有限公司，住沈阳市沈河区西滨路58、60号。法定代表人：张永舵，该公司董事长。委托诉讼代理人：周研，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京市天元律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：净雅食品股份有限公司，住北京市丰台区丰北路77号2号楼1层105室。法定代表人：张桂君，该公司董事长。委托诉讼代理人：周研，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京市天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳力天投资置业有限公司，住沈阳市铁西区兴工北街96号。法定代表人：曹绍国，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳，1971年4月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：王小静，浙江玉海律师事务所律师。上诉人辽宁净雅餐饮管理有限公司（以下简称“辽宁净雅公司”）、净雅食品股份有限公司（以下简称“净雅股份公司”）因与被上诉人沈阳力天投资置业有限公司（以下简称“力天公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽宁净雅公司、净雅股份公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回一审原告的全部诉讼请求，并改判被上诉人返还上诉人保证金七十万元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，其认定双方租赁关系于2015年10月10日解除，不符合事实，双方租赁关系于2015年1月13日双方场地交接时即解除。二、一审判决适用法律错误，其判决上诉人应向被上诉人支付2015年1月至10月10日期间的租金及物业费，于法无据，且有违公平原则。力天公司辩称：二上诉人的上诉请求无理。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。二上诉人的主张于法无据，将单纯的与解除合同没有任何关联的交接行为认定为我公司已对租赁关系解除的“认可”，是对法律的有意曲解。力天公司向一审法院起诉请求：1.确认原告解除与被告之间的租赁合同行为合法有效；2.第一被告辽宁净雅餐饮管理有限公司向原告支付2015年1月1日至2015年10月12日的租金合计5,358,282.58元，支付2015年1月1日至2015年10月12日的物业费合计153,063.37元，两项金额合计5,511,345.95元。扣除700,000元交租保证金，实际应支付租金及物业费合计4,811,345.95元；3.第二被告净雅食品股份有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费、保全费、公告费等相关费用由上述两被告承担。辽宁净雅公司、净雅股份公司向一审法院反诉请求：请求被反诉人返还反诉人支付的70万元保证金。一审法院认定事实：2010年11月5日，原告力天公司（出租人、甲方）与被告净雅股份公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房产位于沈阳市铁西区兴工北街96号，计租建筑面积一至四层合计为13588.1平方米。租赁期限自2010年11月10日起至2025年11月30日止。2010年11月10日至2012年8月31日乙方应向甲方支付租金6,447,553.50元，2012年9月1日起至2013年8月31日乙方应支付甲方租金6,594,522.30元，以后至2023年4月30日每年租金在上一年度基础上递增2%……。双方同意租金每四个月支付一次,该租金、物业管理费数额为该年度租金的三分之一。第一次付款时间为2011年8月31日前，第二次付款日期为2011年12月31日前，此后，以此类推。共用设备租赁费为1.2元/平方米/月，此部分费用随租金的支付时间一起支付。合同第六条第2款约定,甲方保证签订租赁合同时租赁房产未被查封,租赁房产不存在因第三方主张权利而影响本合同项下乙方使用、收益权利的情形，且保证租赁房产不在已由房管部门公布的拆迁范围内。甲方于2011年2月25日前分别解除乙方租赁房产的抵押，并将解除抵押的凭证提供给乙方。合同第十一条约定，本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出或者按照接收方最新书面通知的其他地址或传真号码发出。对于任何通知或联络，……如果通过国内快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送到……。《房屋租赁合同》签订后，原告力天公司（甲方）、被告净雅股份公司（乙方）与被告辽宁净雅公司（丙方）共同签订补充协议，其中约定,甲方同意，乙方将原合同中的权利义务转让给丙方，由丙方作为合同主体继续履行原合同中乙方相应的权利义务，乙方对丙方履行《房屋租赁合同》项下义务承担连带责任。2014年12月23日，被告辽宁净雅公司向原告力天公司发出《关于拟解除的协商函》，主要内容为因被告经营困难，请求与原告终止合同、退还履约保证金。收到该函件后，原告向二被告回函，表示不同意被告辽宁净雅公司函件内容，不同意提前解除合同，二被告在法庭审理过程中表示，辽宁净雅公司向原告发出的拟解除合同函系被告向原告发出的邀约，原告未对此作出承诺，因此，该邀约失效。二被告提供交接时间载明为2015年1月13日的交接表格若干张，表格标明的名称为净雅大酒店（即被告承租的涉案房产）各楼层、各区域现有状况见证明细表，内容为酒店内各种设施的现状。落款处列明了交出人、接收人及参与人，交接地点为沈阳市铁西区净雅大酒店。对该交接单形成的原因，原告称其应二被告的要求，为减少二被告的损失和维护物业的安全，因被告辽宁净雅公司撤离后因无人管理物业，委托原告方暂时接收物业设施并予以保管；而二被告称原、被告于2015年1月13日就涉案租赁场地组织了交接，被告辽宁净雅公司已全部撤出，交由原告实际接管，双方租赁关系已于当日解除。原、被告均认可被告辽宁净雅公司向原告支付房屋租金至2014年底，自2015年1月1日起未再向原告支付租金。原告力天公司分别于2014年12月2日、2014年12月30日、2015年3月20日、2015年6月24日四次向被告辽宁净雅公司发函催缴自2015年1月1日起的房屋租金，被告表示上述函件均已收到，但双方租赁合同关系已于2015年1月13日解除。原告力天公司分别于2015年9月30日、2015年10月7日先后三次向净雅股份公司在租赁合同中留存的公司送达地址及辽宁净雅公司的注册地址邮寄函件，内容为要求被告在收到函件后三日内清偿租金，否则，原告将行使单方解除权，租赁合同在本次通知的还款期限届满后第二天解除。后邮件均被退回，二被告均称未收到该份函件。原告提供房屋抵押注销登记申请书三份，原告称，包括涉案租赁场地在内的原告商业楼的全部房屋均已于申请书中载明的时间经审核注销了抵押权，依据沈阳市房产登记机关的办理流程，登记机关直接在抵押申请书上盖戳，当天即解除抵押权。二被告对该证据提出异议，称原告提供的申请书系单方申请，无抵押已经解除的登记。经审查，原告提供的申请书共三份，每份均为两页，第一页载明申请信息，落款时间分别为2010年11月26日、2010年12月8日、2011年2月17日，第二页为房屋登记机构填写，审核意见处均印有沈阳市房产产权登记发证中心抵押权注销专用章，并有审核人员签字，审核意见处的落款时间与申请书的落款时间一致。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，合同有效，合同各方应当依约全面履行自己的合同义务。被告辽宁净雅公司作为合同承租方，无约定或法定理由，未按合同约定交纳房屋租金，因此，原告作为合同守约方，可依法行使合同解除权，并向被告辽宁净雅公司主张拖欠的房屋租金及物业费。关于原告力天公司与被告辽宁净雅公司租赁合同解除时间，原告按照租赁合同中约定的送达地址向被告送达解除合同通知，邮件虽被退回，但依据合同中载明的“如果通过国内快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送到”、“任何一方变更上述联系方式，应及时通知对方，否则由此造成的无法通知或送达的后果，由有过错的一方承担”等相关约定，该解除通知应自原告寄出邮件（即2015年10月7日）后第三天视作已送达，依据相关法律规定，合同应自通知到达对方时解除，因此，双方租赁合同应于2015年10月10日解除。关于被告辽宁净雅公司应向原告支付租金及物业费的金额，一审法院认为，依据合同第三条关于租金及物业费标准的约定，2015年1月1日至2015年8月31日期间的租金应为6,594,522.3元×102%÷12个月×8个月=4,484,275元，2015年9月1日至2015年10月10日的租金应为6,594,522.3元×102%×102%÷12个月×（1个月+1/3个月）=762,327元,因此，自2015年1月1日至2015年10月10日期间的租金共计5,246,602元；2015年1月1日至2015年10月10日期间的物业费应为1.2元/平方米/月×13588.1平方米×（9个月+1/3个月）=152,186元。因二被告已向原告支付履约保证金70万元，而履约保证金的性质为保证合同的如约履行，现被告辽宁净雅公司在合同履行中存在违约行为，而原告同意以履约保证金抵扣相应金额的租金及物业费，予以确认，原告不再向被告辽宁净雅公司返还该笔履约保证金。综上，被告辽宁净雅公司应向原告支付租金及物业费共计5,246,602元+152,186元-700,000元=4,698,788元。关于原告主张被告净雅股份公司应对被告辽宁净雅公司承担连带清偿责任的问题，依据三方签订的《补充协议》，其中约定净雅股份公司对辽宁净雅公司履行《房屋租赁合同》项下义务承担连带责任，因此，对原告该项诉讼请求，予以支持。关于二被告辩称原、被告已对提前解除合同进行过协商，并以2015年1月13日交接租赁场地及物品的行为解除合同的问题，原告力天公司称，原告已向被告回函不同意被告提前解除合同的请求，当日交接行为仅为原告应被告的请求对租赁场地的代为保管行为。交接行为不等同于解除合同的意思表示，交接行为本身不是双方对租赁合同作出的处分，并且，被告辽宁净雅公司已向原告邮寄拟解除合同函以期协商解除合同，如双方经协商确定提前解除合同，却没有任何书面形式的解除协议，不符合双方交易习惯。因此，对被告的该项抗辩理由无事实及法律依据，不予采纳。关于被告辩称因涉案房屋尚存在抵押，原告未在合同约定的期限内（即2011年2月25日前）解除抵押，存在违约行为的问题，原告在法庭审理过程中已提供房屋抵押注销登记申请书三份，证明包括涉案租赁场地在内的房屋分别于2010年11月26日、2010年12月8日、2011年2月17日经审核注销抵押权，因此，对被告的该项抗辩理由，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、原告沈阳力天投资置业有限公司解除与被告辽宁净雅餐饮管理有限公司房屋租赁合同的行为合法有效，双方房屋租赁合同于2015年10月10日解除；二、被告辽宁净雅餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告沈阳力天投资置业有限公司支付2015年1月1日至2015年10月10日房屋租金以及物业管理费共计4,698,788元；三、被告净雅食品股份有限公司对本判决第二项承担连带给付责任；四、驳回本诉原告以及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45,291元，减半收取22,645元，由原告沈阳力天投资置业有限公司承担450元，由被告辽宁净雅餐饮管理有限公司、净雅食品股份有限公司承担22,195元。反诉案件受理费10,800元，减半收取5,400元，由被告辽宁净雅餐饮管理有限公司、净雅食品股份有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审后，上诉人提交了案外人沈阳欧克建筑工程技术有限公司出具的情况说明一份，因该证据并不属于新证据，且与本案争议事实关联性不足，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二上诉人辽宁净雅公司、净雅股份公司与被上诉人力天公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应为有效，各方应当依约全面履行各自的权利义务。现在租赁合同双方已然没有继续履约的意思表示，均对合同解除的现状予以认可，那么根据双方当事人二审的辩诉主张，本案二审的主要争议焦点为：一是对于租赁合同解除的时间认定；二是对于2015年1月1日至2015年10月10日房屋租金以及物业管理费如何承担的问题。关于焦点一，上诉人主张双方租赁关系于2015年1月13日场地交接时解除，被上诉人在交接表中签字、盖章，案涉场地交由被上诉人接管控制；而被上诉人认为解除应为2015年10月10日，即向上诉人邮寄送达解除函第三天为准。对该争议的认定，本院认为应从合同履行的实际出发，结合双方意思表示及对各自权利义务的处分行为予以综合考量。一方面，因庭审中，上诉人表示双方协商时就对涉案租赁房屋的装修问题进行过归属的协商，上诉人不要装修物了，作为双方解除合同后对对方的补偿，因此双方才会组织涉案租赁场地的交接。此后，上诉人并未继续经营使用案涉场地，被上诉人也已实际接管案涉场地。另一方面，虽然被上诉人在2014年末作出过不同意上诉人提前解除租赁合同，并寻找承接第三方的意思表示，但随后实际接管了案涉场地，被上诉人以在近十个月之后作出的解除函为据，要求确认为解除合同时间，对于被上诉人怠于行使权利或放任损失发生的因素在法院确认合同解除时间时应予考虑。综上，一审法院仅以被上诉人主张的邮寄送达解除函时间点作为认定双方租赁合同解除的时间，而未考虑到双方此前的协商过程及场地交接行为，有失妥当。本院认为，将双方对于案涉场地实际交接时间认定为合同解除的时间，更有利于衡平双方的利益主张，即案涉租赁合同的解除时间应为2015年1月13日。关于焦点二，虽然双方合同形式上解除时间为2015年1月13日，但此后双方并未对合同解除后的相关事宜协商一致，一直持续至被上诉人所主张的解除函送达生效之日，对于2015年1月1日至2015年10月10日期间产生的房屋租金以及物业管理费问题，结合上诉人提前解除合同对被上诉人的不利影响和被上诉人怠于行使权利或放任损失发生的主观态度，本院认为，该期间费用在扣除履约保证金后，应由双方各自承担50%比例为宜。一审判决对于费用总额计算准确，本院对于承担主体的比例予以调整。即二上诉人应给付被上诉人2015年1月1日至2015年10月10日房屋租金以及物业管理费为4,698,788元/2=2,349,394元。综上所述，辽宁净雅公司、净雅股份公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西人民法院（2015）沈铁西民二初字第2208号民事判决第二、三、四项；二、变更沈阳市铁西人民法院（2015）沈铁西民二初字第2208号民事判决第一项为，沈阳力天投资置业有限公司与辽宁净雅餐饮管理有限公司于2010年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月13日解除；三、辽宁净雅餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内向沈阳力天投资置业有限公司支付2015年1月1日至2015年10月10日房屋租金以及物业管理费共计2,349,394元；四、净雅食品股份有限公司对本判决第三项承担连带给付责任；五、驳回各方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费45,291元，减半收取22,645元，一审反诉案件受理费10,800元，减半收取5400元，二审案件受理费44,390元，共计72,435元，由辽宁净雅餐饮管理有限公司、净雅食品股份有限公司共同负担36,217.5元，沈阳力天投资置业有限公司负担36,217.5元。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一七年二月十六日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。