广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终4163号
上诉人（原审被告）：张海轮，男，1974年7月3日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市火炬开发区。
上诉人（原审被告）：梁保意，女，1978年9月26日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市火炬开发区。
被上诉人（原审原告）：彭超群，女，1978年6月22日出生，汉族，住湖南省桃源县。
委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪方羽，广东雅商律师事务所实习律师。
原审第三人：黄建敢，男，1977年3月5日出生，汉族，住广东省中山市。
上诉人张海轮、梁保意因与被上诉人彭超群、原审第三人黄建敢房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人张海轮、梁保意上诉请求：撤销一审判决，改判张海轮、梁保意无需向彭超群支付购房款41900元及律师费10000元。事实和理由：虽然合同中约定，赎楼费用由张海轮、梁保意承担，但因彭超群负债太多，张海轮、梁保意多次提出解除合同，后彭超群口头承诺由其出资找担保公司赎楼。经双方协商一致，赎楼款先由张海轮、梁保意垫付，然后再将该部分赎楼款从购房款中扣除，故张海轮、梁保意交付的72400元赎楼款应在购房款中抵扣，张海轮、梁保意已经足额支付了购房款。
被上诉人彭超群辩称，张海轮、梁保意的上诉没有事实及法律的依据，其陈述与证据有矛盾之处，上诉状中加黑加粗内容与其证据不一致，证据上是“赎楼”两字，张海轮、梁保意实际未支付的购房款超过41900元，彭超群为避免诉累，对超过部分不予上诉。
原审第三人黄建敢未到庭参与诉讼，亦未陈述意见。
被上诉人彭超群向一审法院起诉请求：1.张海轮向彭超群支付剩余购房款160000元；2.张海轮向彭超群支付律师费10000元；3.梁保意对上述剩余购房款和律师费承担连带清偿责任。一审庭审中，彭超群增加一项诉讼请求：请求没收张海轮已缴纳的定金100000元，并变更要求张海轮支付剩余购房款的数额为185400元。
一审法院认定事实：2015年8月20日，彭超群（卖方）、张海轮（买方）与案外人中山市开顺房地产代理有限公司（经纪方）三方签订房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××房，该房地产建筑面积195.12平方米，处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续；转让总价1020000元，定金100000元（第一部分楼款），签订合同时支付定金5000元；第二部分楼款920000元，由买方申请银行按揭贷款700000元支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为违约；买方须在买卖双方到国土部门办理过户手续当天支付首期楼款220000元；本案交易过程中所有税费和其它相关费用由买方全部承担，买方向经纪方支付中介服务费4000元；如买方未能履行本合同条款以至本合同不能完成，买方足额交付定金的，卖方无需退还定金；未足额交付定金的，卖方有权要求买方按房屋成交总价的1%承担违约责任；卖方未能履行本合同条款以至本合同不能完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金；若卖方拒绝签收定金，买方有权要求卖方按房屋总成交价1%承担违约责任；诉讼所需的诉讼费、律师费、调查等相关一切费用均由违约方或过错方承担；备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：1.签署本合同当天买方向卖方支付订金5000元，剩下定金95000元在卖方将抵押权人覃杰丽小额款解压（押）后三个工作日内支付；2.卖方在解除覃杰丽小额贷款解压（押）后5个工作日内，由买方支资找担保公司赎楼，卖方无条件配合担保公司办理解压（押）手续；3.如因卖方原因导致担保公司不接受担保赎楼的情况下，双方协商解除合同，买方有权要求卖方无条件无息退还定金；合同还约定了其他内容。
合同签订后，张海轮于2015年8月21日通过银行转账方式向彭超群支付定金5000元，后张海轮、梁保意分别于2015年9月22日、2015年10月31日、2015年11月30日、2015年12月2日通过银行转账方式向彭超群支付2500元、95000元、30000元、24600元。因案涉房屋存在抵押，在房产交易过程中，彭超群与张海轮、梁保意通过中介公司联系第三人黄建敢协助垫资780000元办理房屋赎楼手续，由黄建敢收取相应赎楼费用。2015年10月9日，案涉房屋登记至梁保意名下，并于同年10月23日抵押给黄建敢，抵押金额780000元，同年10月28日注销抵押登记，同年11月9日抵押给银行，抵押金额780000元。2015年11月16日，梁保意通过银行贷款方式向彭超群转账780000元。以上支付金额合计937100元。
此外，梁保意于2015年10月27日向黄建敢转账支付29448元，张海轮于2015年11月11日向黄建敢转账支付3120元。同日，黄建敢向梁保意出具收据，确认收到梁保意代彭超群交来案涉房屋赎楼费用32568元（29448元+3120元）。梁保意于2015年11月2日向中山市港口镇永逸房地产中介服务部支付案涉房屋中介代办费5000元（收据写明梁保意代彭超群交来）。交易过程中，彭超群向梁保意出具收据，上载：“今收到梁保意交来购房预付款72400元，其中赎楼费用31400元，银行赎楼41000元”。2016年2月22日，彭超群以张海轮、梁保意未支付剩余购房款60000元为由，通过广东雅商律师事务所发函催告张海轮、梁保意支付剩余购房款无果。据此，彭超群遂于2016年3月18日诉至一审法院，主张前述实体权利。
一审另查明：彭超群为委托律师代理本案诉讼支出律师费10000元。
一审庭审中，张海轮、梁保意确认在案涉房屋交易期间两人是夫妻关系。第三人黄建敢确认72400元收据中的31400元以及2015年11月11日的32568元是其收取的赎楼费用，而72400元收据中另41000元有部分肯定是支付给银行的，因为彭超群当时拖欠银行贷款不止780000元，有80多万元。但对赎楼时实际尚欠银行贷款数额，彭超群没有依据，一审法院要求提交证据。另，彭超群先确认其于2015年9月22日收取的2500元是购房款，后又认为该款是办理案涉合同公证而由张海轮承担的公证费，不是购房款。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。彭超群与张海轮签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。案涉房屋已依约登记过户至梁保意名下，对此事实一审法院予以确认。本案的争议焦点主要是张海轮、梁保意是否足额付清购房款问题。一审法院对此分析如下：
首先，对张海轮、梁保意于2015年8月21日支付的5000元、2015年10月31日支付的95000元、2015年11月30日支付的54600元（30000元+24600元）及贷款支付的780000元，合共934600元是张海轮、梁保意支付的购房款，双方当事人均无异议，一审法院对此予以确认。彭超群于2015年9月22日收取的2500元，彭超群于一审庭审中先确认属购房款，后又予以否认，但未能提供充分有效证据推翻其自认行为，故一审法院认定该2500元属购房款。
其次，根据双方合同约定，案涉房屋赎楼的费用、中介费用由买方即张海轮、梁保意承担，且从备注“卖方在解除覃杰丽小额贷款解压（押）后5个工作日内，由买方支资找担保公司赎楼，卖方无条件配合担保公司办理解压（押）手续”的约定可知，张海轮、梁保意对存在除覃杰丽之外的抵押是知情并且仍然是同意支资赎楼的。张海轮、梁保意于一审庭审中称赎楼的中介是彭超群自己找的、彭超群并同意中介费及赎楼费用由彭超群承担的主张，未能提供证据予以证实，对此主张一审法院不予采信，并确认赎楼费用、中介费用应由张海轮、梁保意承担。因此，72400元收据中的31400元以及2015年11月11日的32568元属赎楼费用，已由黄建敢收取，不属张海轮、梁保意支付的购房款，而72400元收据中另41000元是用于支付彭超群所欠银行的按揭贷款费用，已由彭超群收取，属张海轮、梁保意支付的购房款。合同约定中介费由买方承担，故张海轮、梁保意支出的中介费5000元，由张海轮、梁保意承担，不属购房款。综上所述，张海轮、梁保意已支付的购房款为978100元（934600元+2500元+41000元），尚欠购房款41900元（1020000元-978100元）未支付。
张海轮、梁保意未按约付清购房款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。彭超群以张海轮、梁保意未足额支付购房款为由主张没收定金100000元，而对于张海轮、梁保意支付的定金数额，双方有争议，彭超群认为是100000元，张海轮、梁保意认为是5000元。对此，一审法院认为，合同约定定金数额为100000元，张海轮、梁保意于合同签订次日转账支付定金5000元，且之后未立收据，对此双方均无异议，一审法院予以认定。之后，张海轮、梁保意于2015年10月31日又转账支付95000元，亦没有出具收据，因当时仍处于办理银行抵押贷款履行合同期间，并无其他大额购房款的支付，故结合合同约定，该95000元应认定为保证合同履行的定金，定金数额共为100000元。根据合同约定，只有在买卖双方不履行合同导致合同不能完成的情况下，才适用定金罚则。本案中，张海轮、梁保意已支付大部分购房款，彭超群亦已将案涉房屋登记至梁保意名下，并不因为张海轮、梁保意未足额支付购房款而导致合同无法继续完成，因此，彭超群以张海轮、梁保意未足额支付购房款为由主张没收定金100000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。张海轮、梁保意仅应向彭超群支付剩余购房款41900元。此外，根据合同约定，因诉讼所需的律师费等费用由违约方承担，因此，彭超群主张其为本案诉讼支出的律师费10000元由张海轮、梁保意承担，符合合同约定，一审法院予以支持。案涉合同签订方虽是张海轮，但履行支付购房款义务是张海轮、梁保意两人，案涉房屋亦登记至梁保意名下，合同相对方实为张海轮、梁保意两人，一审庭审中张海轮、梁保意亦承认两人于案涉房屋交易期间是夫妻关系，故彭超群主张张海轮、梁保意连带承担本案责任，依法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张海轮、梁保意于一审判决发生法律效力之日起七日内向彭超群支付购房款41900元；二、张海轮、梁保意于一审判决发生法律效力之日起七日内向彭超群支付律师费10000元；三、驳回彭超群的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5694元（彭超群已预交），由彭超群负担4694元，张海轮、梁保意负担1000元（张海轮、梁保意于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付彭超群）。
二审中，双方均没有提交新证据。
本院另查明：在一审第二次庭审中，原审第三人黄建敢述称由黄建敢垫资780000元为彭超群赎楼，当时赎楼利息是4分息，当初约定买方（张海轮）负担3分息，卖方（彭超群）承担1分息……。
本院再查明：张海轮在二审庭审后给法庭提交的补充意见说明“签约后第二天，我找到相熟的担保公司代办赎楼业务，一周后担保公司给我回复，不能办理业务……”本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张海轮、彭超群与案外人中山市开顺房地产代理有限公司三方签订的房地产买卖合同是三方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。根据民事诉讼法二审相对性审查原则，张海轮、梁保意对一审判决除赎楼费用之外的其他费用没有异议，结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一是梁保意支付的63968元（32568元+31400元）赎楼费用能否在购房款中抵扣，张海轮是否已经支付完毕全部购房款。对此，本院作如下分析：
首先，房地产买卖合同第五条约定交易过程中的所有税费和其他相关费用由买方（张海轮）承担，合同备注约定在解除小额贷款5个工作日内由买方支资找担保公司赎楼，卖方（彭超群）无条件配合。张海轮在二审庭审后提交的补充意见中自认，在签订合同后，根据合同约定由其代办赎楼业务。本院认为，以上合同约定及张海轮的补充意见均表明，双方对合同中约定由张海轮代办赎楼业务及承担赎楼费用没有异议，且张海轮实际中也遵照履行。张海轮上诉称双方已经在交易过程中口头变更了赎楼款的承担方式，由彭超群自行寻找担保公司并承担赎楼费。本院认为，赎楼方式及费用的变更作为本案房屋买卖合同中的重要内容，且变更后将加重彭超群的合同责任，需双方明确一致的意思表示，张海轮未能举证证明彭超群同意变更赎楼方式、自行承担赎楼费用，应承担举证不能的不利法律后果。其次，张海轮以第三人黄建敢出具收据上注明“梁保意代彭超群交来赎楼费用”为由主张应由彭超群承担赎楼费用。但根据合同的相对性，房屋买卖合同的双方当事人是张海轮和彭超群，黄建敢向梁保意收取款项时出具收据，只能证明黄建敢和梁保意之间款项往来的事实，不能变更张海轮和彭超群之间的房屋买卖合同内容。且黄建敢关于“约定买方（张海轮）负担3分息，卖方（彭超群）承担1分息……”的陈述也与张海轮主张彭超群承担全部赎楼费的诉讼请求相矛盾，本院对张海轮关于赎楼费用由彭超群负担的主张不予支持。一审法院认定梁保意支付的63968元（32568元+31400元）赎楼费用不属购房款，张海轮、梁保意应向彭超群支付剩余购房款41900元，于法有据，本院予以维持。根据上述论述，因张海轮、梁保意未能按期支付全部购房款，已经构成违约，应按照合同第九条第四款承担守约方因己方违约产生的诉讼费、律师费、调查费等一切费用。彭超群主张其为本案诉讼支出的律师费10000元有委托代理协议及发票为证，一审法院判定张海轮、梁保意向彭超群支付律师费10000元，并无不当。
综上所述，上诉人张海轮、梁保意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1098元（上诉人张海轮、梁保意已预交），由上诉人张海轮、梁保意负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
代理审判员 刘 通
代理审判员 马燕清
二〇一七年四月二十日
书 记 员 高 丽