江苏省无锡市惠山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠商初字第0181号
原告中国银行股份有限公司无锡惠山支行。
被告李星。
被告谢素红。
原告中国银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称中行惠山支行）诉被告李星、谢素红金融借款合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法适用简易程序于2014年4月11日公开开庭进行审理。原告中行惠山支行委托代理人鲁X、被告谢素红到庭参加诉讼。被告李星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行惠山支行诉称：根据2010年10月27日所签借款合同，向李星发放贷款409000元。谢素红作为李星配偶，承诺对李星的上述债务承担共同清偿责任。因李星未按约归还借款本息，请求判令：1、李星、谢素红立即归还借款本金394550.91元及利息、罚息9285.64元（暂计算至2014年1月15日，自2014年1月16日起至判决确定给付之日止的利息、罚息，按借款合同约定贷款利率上浮40%为标准进行计算）；2、李星、谢素红向中行惠山支行赔偿因实现债权而支出的律师代理费27030元；3、确认抵押担保有效，中行惠山支行有权以坐落于XX房屋拍卖、变卖或折价价款优先受偿。
被告李星未作答辩。
被告谢素红辩称，中行惠山支行所述属实，但无力清偿该债务。
经审理查明：2010年10月27日，李星与中行惠山支行签订编号为2010年房贷字8239的《个人一手住房贷款合同》一份。双方约定主要内容：1、李星为支付购房款，向中行惠山支行贷款409000元，借款期限为30年。2、贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年。即从贷款人实际放款日起一年内按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率。3、若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。4、贷款人在同意借款人提款申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即无锡市翠竹房地产开发有限公司专用帐户。5、贷款的偿还方式为按月等额本息还款。6、如借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，有权要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失。7、因履行合同产生的一切争议由贷款人所在地人民法院管辖。8、因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费、诉讼费、公告费等）由借款人承担。谢素红书面承诺，作为李星配偶，对上述债务承担共同清偿责任。同日，李星与中行惠山支行签订编号为2010房抵8239号的《贷款抵押合同》一份。双方约定：为确保李星与中行惠山支行签订编号为8239的贷款合同而产生全部债务的履行，李星将坐落于XX的房屋抵押给中行惠山支行。双方于2012年10月29日办理编号为锡房他证字第**的房屋抵押他项权证。
另查明：2011年1月10日，中行惠山支行按借款合同约定向李星发放贷款409000元。李星未按约逐月足额归还借款本息，至2014年1月15日，共结欠中行惠山支行借款本金394550.91元及利息、罚息9285.64元。之后，李星、谢素红未再清偿借款本息。
再查明：中行惠山支行与江苏神阙律师事务所（以下简称神阙所）签订《委托代理协议》一份。双方约定：中行惠山支行委托神阙所参与其与李星、谢素红金融借款合同纠纷一案的第一审诉讼；根据江苏省律师服务收费标准，中行惠山支行向神阙所交纳律师代理费27030元。中行惠山支行缴纳代理费后，神阙所向其出具相应金额的收据。
上述事实，有借款合同、借款借据、已还款明细清单、抵押合同、抵押财产清单、他项权证、委托合同、收据及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：李星与中行惠山支行签订的借款合同、抵押合同均系双方真实意思表示，内容合法，应确认有效。李星未按约归还借款本息，应承担归还借款本金并支付利息、罚息的违约责任。中行惠山支行为实现债权而支出的律师代理费27030元，符合物价行政部门核准的律师收费标准，李星因违约应负担该债务。谢素红作为李星配偶应对上述债务承担共同清偿责任。李星将所购房屋抵押给中行惠山支行，并办理抵押登记，抵押权已设立，中行惠山支行有权就该抵押物优先受偿。李星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、李星、谢素红于本判决生效后10日内向中国银行股份有限公司无锡惠山支行归还借款本金394550.91元，并支付利息、罚息9285.64元（暂计算至2014年1月15日，自2014年1月16日起至判决确定给付之日止的利息、罚息，按借款合同约定贷款利率上浮40%为标准进行计算）。
二、李星、谢素红于本判决生效后10日内向中国银行股份有限公司无锡惠山支行支付律师代理费27030元。
三、对李星的上述第一、二项债务，中国银行股份有限公司无锡惠山支行有权以坐落于XX的房产及该房产占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7764元，减半收取3882元，财产保全费2720元，合计6602元，由李星、谢素红负担。该款已由中行惠山支行预交，李星、谢素红于本判决生效后10日内直接给付中行惠山支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 薛 雨
二〇一四年四月十一日
书 记 员 张佳荣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。