河南省濮阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫09民终645号
上诉人（原审原告）：濮阳龙宇化工有限责任公司，住所地：濮阳市黄河路西段。统一社会信用代码：91410900798203578U（1-1）。
法定代表人：赵五洲，系该公司执行董事。
委托代理人：张红卫，系该公司法律顾问。
委托代理人：张耀东，系该公司副总经理。
上诉人（原审被告）：濮阳市铭鑫化工有限公司，住所地：濮阳市中原路与巴黎街交叉口东50米路南。组织机构代码：58033697-6。
法定代表人：高志亮，系该公司经理。
上诉人濮阳龙宇化工有限责任公司与上诉人濮阳市铭鑫化工有限公司租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初9278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，濮阳龙宇化工有限责任公司提交了以下证据：一、2015年10月1日签订的《土地租赁合同》一份，证明双方签订土地租赁合同，濮阳龙宇化工有限责任公司提供172.84亩土地租赁给濮阳市铭鑫化工有限公司，濮阳市铭鑫化工有限公司应支付租金1209880元/前五年，支付时间为每年3月20日前。濮阳市铭鑫化工有限公司仅支付30万元后，下欠租金至今未付。二、《濮阳市氯碱厂破产财产转让协议》一份，证明濮阳龙宇化工有限责任公司的土地是从濮阳市氯碱厂破产清算组转让而来。三、土地使用证2份，证明濮阳龙宇化工有限责任公司享有该土地使用权。四、催款函4份、快递单4份、查询单2份、照片一份，证明濮阳龙宇化工有限责任公司向濮阳市铭鑫化工有限公司催缴租金的事实。五、通知单2份、照片2张，证明濮阳市铭鑫化工有限公司转租的事实。六、照片两张，证明濮阳市铭鑫化工有限公司转租的事实。濮阳市铭鑫化工有限公司对上述证据的真实性无异议。濮阳市铭鑫化工有限公司提交了以下证据：一、向濮阳龙宇化工有限责任公司送达的《土地租赁金情况说明》一份，证明租赁土地边界经濮阳龙宇化工有限责任公司指定与濮阳市石油公司存在问题，因此未支付租金。濮阳龙宇化工有限责任公司对送达情况无异议，但认为该事实与本案无关，濮阳龙宇化工有限责任公司出租的土地依据的是土地证确定的边界，不存在指定边界的情况。双方当事人无异议的证据，法院予以确认。
濮阳市铭鑫化工有限公司承认濮阳龙宇化工有限责任公司在本案中主张的事实，但是认为租赁土地边界经濮阳龙宇化工有限责任公司指定与濮阳市石油公司存在问题，因此未支付租金。本案审理期间，2017年11月30日濮阳市铭鑫化工有限公司又向濮阳龙宇化工有限责任公司缴纳租赁费10万元。濮阳市铭鑫化工有限公司承认濮阳龙宇化工有限责任公司在本案中主张的事实，故法院对濮阳龙宇化工有限责任公司主张的事实予以确认。
原审法院认为：濮阳龙宇化工有限责任公司与濮阳市铭鑫化工有限公司签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。土地租赁合同签订后双方均应及时全面履行合同约定的义务。根据双方签订的土地租赁合同第三条的约定，濮阳市铭鑫化工有限公司应于2017年3月20日前向濮阳龙宇化工有限责任公司支付下年租金。但濮阳市铭鑫化工有限公司仅支付40万元，下欠809880元并未按期支付。濮阳市铭鑫化工有限公司其理由为租赁土地边界经濮阳龙宇化工有限责任公司指定与濮阳市石油公司存在问题，因此未支付租金。对于该问题濮阳龙宇化工有限责任公司予以否认。对于濮阳市铭鑫化工有限公司所提出的上述理由，法院认为，濮阳龙宇化工有限责任公司多次向濮阳市铭鑫化工有限公司下发催缴通知，但是濮阳市铭鑫化工有限公司却一直未缴。签订合同后，濮阳市铭鑫化工有限公司实际占有、经营、使用了租赁物，实际已取得租赁物的收益。因此，濮阳市铭鑫化工有限公司以此为由拒付租金没有法律依据。濮阳市铭鑫化工有限公司擅自违反合同约定迟延支付租金，并且在濮阳龙宇化工有限责任公司多次催促的情况下仍未支付下欠租金，属于违约，符合濮阳龙宇化工有限责任公司行使单方面解除合同权的条件。因此对于濮阳龙宇化工有限责任公司要求解除双方签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。根据双方签订的《土地租赁合同》第五条第一款的约定，乙方依约按时交纳租赁费，交费时甲方应出示相关收据。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。因此原告要求被告按照年租金1209880的25%即302470元支付解除合同违约金，符合合同的约定，法院予以支持，对于濮阳龙宇化工有限责任公司请求按照日千分之二计算逾期缴纳租赁费的违约金问题，因该违约金约定过高，且与解除合同违约金不能同时保护，故濮阳龙宇化工有限责任公司的该项诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：“一、解除原告濮阳龙宇化工有限责任公司与被告濮阳市铭鑫化工有限公司签订的《土地租赁合同》。二、被告濮阳市铭鑫化工有限公司于本判决生效后十日内支付濮阳龙宇化工有限责任公司解除合同违约金302470元。三、被告濮阳市铭鑫化工有限公司于本判决生效后十日内支付濮阳龙宇化工有限责任公司租赁费809880元。四、驳回原告濮阳龙宇化工有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12899元，由被告濮阳市铭鑫化工有限公司承担。”
濮阳龙宇化工有限责任公司不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实清楚，但对逾期付款违约金部分适用法律错误。龙宇公司与濮阳市铭鑫化工有限公司在《土地租赁合同》中同时约定逾期缴纳租赁费违约金和解除合同违约金条款，符合意思自治原则，其约定是有效的，故逾期违约金和解除合同违约金可以同时得到保护。在土地租赁合同纠纷中，占用土地每日持续产生租金，承租人拖欠租金的违约行为是持续性的，出租人主张解除土地租赁合同的时候，承租人在此之前的确占用土地并产生拖欠的租金，合同解除后无法恢复原状，此时土地租赁合同的解除不发生溯及既往的效力，因此，承租人除支付解约违约金外，还应当支付逾期付款违约金，以赔偿出租人的损失。综上，请求二审依法改判支持龙宇公司要求支付逾期付款违约金的请求（按照本金1209880元自2016年4月20日起至付清日至按月百分之二计算），本案上诉费用由濮阳市铭鑫化工有限公司承担。
濮阳龙宇化工有限责任公司答辩称：龙宇公司签订合同后将土地证复印件交给濮阳市铭鑫化工有限公司了，具体土地使用边界应以土地证记载为准，关于濮阳市铭鑫化工有限公司是否与濮阳市石油公司发生纠纷，龙宇公司不清楚，濮阳市铭鑫化工有限公司所称的纠纷是因为建设驾校产生，而根据双方合同约定，濮阳市铭鑫化工有限公司作为承租方不得改变土地的用途，不得转租，建设驾校明显违反了该约定，更能说明濮阳市铭鑫化工有限公司违约的事实，且濮阳市铭鑫化工有限公司未提供证据证明其主张，故应当驳回濮阳市铭鑫化工有限公司的上诉。
濮阳市铭鑫化工有限公司不服原审判决，向本院上诉称：1、原审判决认定案件事实不清，原审判决已经查明濮阳市铭鑫化工有限公司已经支付了40万元租金，因濮阳市石油公司等单位对部分土地主张权利，数次发生边界争议冲突，濮阳市铭鑫化工有限公司多次要求龙宇公司履行合同义务，妥善解决边界争议，但龙宇公司一直未予处理，致濮阳市铭鑫化工有限公司不能对租赁物完全充分进行使用、收益，且龙宇公司交付的租赁物不符合合同约定，未达到合同约定面积，故濮阳市铭鑫化工有限公司权不支付部分租金，濮阳市铭鑫化工有限公司没有违约行为。2、原审判决适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。原审判决仅以迟延履行主要债务为由解除合同属于适用法律错误，本案因濮阳市石油公司主张权利致使濮阳市铭鑫化工有限公司不能对租赁土地全部使用收益，濮阳市铭鑫化工有限公司作为承租人有权减少租金或不支付租金。综上，请求二审撤销原审判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判驳回龙宇公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由龙宇公司负担。
濮阳市铭鑫化工有限公司答辩称：濮阳市铭鑫化工有限公司欠龙宇公司租金是事实，但是租赁土地上有5.17米是石油公司的，濮阳市铭鑫化工有限公司给龙宇公司出具了书面的情况说明，龙宇公司已经收到了，在此期间濮阳市铭鑫化工有限公司向龙宇公司缴纳了一部分租金。我方要求龙宇公司把租赁土地的边界说清楚再缴纳租赁费。截止到现在龙宇公司没有说清楚土地的边界，所以濮阳市铭鑫化工有限公司没有交齐租赁费。土地的性质是商业用地，当时在发改委立项时本身就是危化品服务中心，不存在改变土地用途。现在濮阳市铭鑫化工有限公司仍在向龙宇公司支付租赁费。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案系租赁合同纠纷，濮阳龙宇化工有限责任公司与濮阳市铭鑫化工有限公司签订的《土地租赁合同》系双方共同协商签订，不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面及时履行各自的合同义务。濮阳龙宇化工有限责任公司上诉称原审法院对逾期付款违约金部分判决错误，濮阳市铭鑫化工有限公司除支付解约违约金外，还应当支付逾期付款违约金，本院认为，根据《土地租赁合同》第五条第一款之规定，如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。由此可见，合同约定的逾期缴纳租赁费的违约金与解除合同违约金属于择一适用，不能同时主张，故原审法院未支持濮阳龙宇化工有限责任公司要求支付逾期缴纳租赁费违约金的诉请，并无不当，对濮阳龙宇化工有限责任公司的上诉意见，本院不予采纳。关于濮阳市铭鑫化工有限公司认为龙宇公司交付的租赁物不符合合同约定，影响其充分使用、收益，其有权拒缴部分租金的上诉意见，本院认为，根据濮阳龙宇化工有限责任公司提交的土地证，可以认定濮阳龙宇化工有限责任公司对出租地具有使用权，且土地边界四至清楚，不存在濮阳市铭鑫化工有限公司上诉所称的使用权存在争议的问题，故濮阳市铭鑫化工有限公司以此为由认为可以减少或拒付租金缺少事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条关于第三人对租赁物主张权利的相关规定，是指出租人对租赁物负有权利瑕疵担保责任，本案中濮阳龙宇化工有限责任公司对出租土地的使用权有土地使用权证确权，并非该条规定的情形。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，濮阳龙宇化工有限责任公司、濮阳市铭鑫化工有限公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23588元，由濮阳龙宇化工有限责任公司负担8777元，由濮阳市铭鑫化工有限公司负担14811元。
本判决为终审判决。
审判长 李 敏
审判员 孔德军
审判员 杨 浩
二〇一八年四月二十一日
书记员 ＸＸ涛