江苏省南京市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏01执复31号
复议申请人（异议人，被执行人）：南京建维房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115558872801B，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军路。
法定代表人：吴根全，该公司董事长。
申请执行人:刘云云,女,1987年10月30日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。
委托诉讼代理人:陶然，江苏同大律师事务所律师。
复议申请人南京建维房地产开发有限公司（以下简�建维公司）不服南京市江宁区人民法院（以下简称江宁法院）（2017）苏0115执异154号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
江宁法院查明，刘云云与建维公司商品房预售合同纠纷一案，该院于2016年11月28日作出的（2016）苏0115民初5450号民事判决已发生法律效力。因建维公司未履行义务，刘云云向该院申请执行。执行中，该院依法委托中财宝信（北京）房地产土地评估有限公司（以下简称中财宝信公司）对建维公司名下位于南京市江宁区谷里街道丹阳大道111号叶泊山庄24幢101室不动产（估价对象）进行价值评估，中财宝信公司于2017年10月17日作出中财宝信[2017]房估字第（NJ-1001）号《房地产评估报告》（以下简称评估报告）。建维公司收到该评估报告后，于2017年11月8日提出异议。
建维公司称，一、评估�违反价值时点原则。房地产拍卖（变现）鉴定评估的价值时点，原则上为评估委托之日或完成估价对象现场勘察之日，但鉴定评估委托书另有约定的除外。法院于2017年9月21日委托中财宝信公司对估价对象进行评估，中财宝信公司于2017年10月11日进行实地勘察，故评估的价值时点原则上为2017年9月21日或是2017年10月11日，但评估人在无另外约定的情况下选取2017年7月10日作为价值时点，严重违反了评估时的价值时点原则。二、评估人严重违反替代原则。估价对象所在的叶泊山庄小区作为高档住宅小区，位于牛首山南麓，倚蓝山山麓环抱，南向白鹭湖，环境优越，生活配套设施全面。其二手房成交均价在24000元/㎡左右，估价对象又位于该小区核心位置，紧邻中央观景广场，位置优越，其价值应远超于该小区成交均价。附近国信慧谷山居、银城蓝溪郡等等级相当的小区，二�房成交均价分别在23000元/㎡、21000元/㎡左右，而中财宝信公司对估价对象的评估单价为18959元/㎡，显然已经严重偏离了市场的实际价值。评估报告中并未显示具体评估数据，无法客观显示评估结果的客观性。评估报告采用比较法作为评估方法，但是在评估报告的附件中，除被评估对象的照片资料外，没有关于周边市场信息的任何数据。中财宝信公司作出的对估价对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现中财宝信公司对周边地产价值判断的数据依据。综上，评估报告的评估价值时点错误且估价对象价值明显过低，为保护建维公司的合法权益，请求法院不予采信评估报告，并撤销该份评估报告。
刘云云辩称，中财宝信公司系双方当事人认可的具有相应的房地产评估资质的评估机构，所作出的估价报告具有专业性质，估价确定的价值时点是根据法院委托评估书载明的日期确定的，估价结果也是合理的。退一步来讲，建维公司认为评估价格过低，可以与申请执行人协商价格，但建维公司又予以拒绝。其认为，评估价值并不是最终的交易价格，最终成交价仍需市场检验，建维公司亦可在拍卖前履行义务或者参与竞买。综上，建维公司滥用异议权，企图拖延执行，其所述理由没有事实和法律依据，请求依法驳回建维公司的异议请求。
针对建维公司提出的异议，中财宝信公司予以解释和说明：关于估价的价值时点，法院出具的司法评估委托书和委托评估移送表上明确要求评估基准日一栏的时间是2017年7月10日，故估价人员将评估的基准日确定为2017年7月10日，并无不当。估价人员在评估时，首先选取估价对象所在小区挂牌和实际成交案例，由于该小区实际成交案例较少，故采用挂牌案例，评估人员向相关中介公司进行了解，收集的该小区的挂牌案例均和估价对象房屋类似，均为联排别墅、四层、毛坯、带院子、面积相当，挂牌价格均在1.8万到1.9万元/㎡。根据小区物业公司相关人员介绍，该小区类似房屋二手房价格也是在1.8万多元/㎡，且成交较少。经现场勘察，叶泊蓝山小区离主城较远，入住率一般。在本次评估时，评估人员在二手房网站搜集当时叶泊蓝山小区的挂牌案例，并没有发现异议书提出的二手房均价达到2.4万元/㎡的情况，建维公司所说的二手房成交均价不符合中财宝信公司搜集的市场情况。综上，中财宝信公司认为评估价格符合实际情况。另，中财宝信公司还向执行法院提供本次评估技术报告，技术报告中能反映出估价人员进行实地查勘、收集有关市场信息和估价对象信息，分析影响估价对象公开市场价值和市场价值的�素，按比较法经过修正得出该评估结果的情况。
江宁法院认为，人民法院在执行程序中对执行标的物进行评估涉及专业领域问题，在当事人对评估机构、评估人员的评估资质没有异议的情况下，人民法院将当事人对评估机构作出的评估结论提出的异议交由评估机构进行解释说明，是执行程序中当事人对评估结论提出异议的主要救济途径。本案中，针对建维公司提出的异议，中财宝信公司提交技术报告及作出的解释与说明，能够证实中财宝信公司在评估过程中，结合估价对象的具体状况，对估价对象的地理位置、周围环境、估价对象的建筑、结构及配套设施等进行现场勘查、以及类似房地产市场调查，分析了影响估价对象价值的相关因素，选用市场比较法作为估价方法，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出估价对象的评估价值，符合评估程序。建维公司虽认为估价结论明显偏低，与同等地区的房价严重不符，但没有提出充分的证据推翻中财宝信公司估价报告及解释和说明，故该院对中财宝信公司的估价结果予以尊重。加之，估价报告所记载的评估总价仅是人民法院在拍卖中可参照的保留价，估价对象的实际价值可以通过公开拍卖进行市场检验。建维公司如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参加竞买。综上，建维公司提出的异议理由不能成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项规定，作出（2017）苏0115执异154号执行裁定：驳回南京建维房地产开发有限公司的异议请求。
建维公司向本院申请复议称，请求撤销江宁法院（2017）苏0115执异154号执行�定书。事实与理由：1.评估人违反价值时点原则，严重侵害建维公司合法权益，该份评估报告的评估结果不应作为认定房屋价款的依据。2.案涉房屋所在小区二手房成交均价在24000元/㎡左右，案涉房屋位于小区核心位置，应远超该小区成交均价。附近相当等级的小区二手房成交均价分别在23000元/㎡、21000元/㎡左右，而中财宝信公司对估价对象的评估单价为18959元/㎡，评估价值明显过低。3.（2017）苏0115执异154号执行裁定就建维公司提出的周边房屋价款的相关证据置若罔闻，一味采用中财宝信公司的解释，程序严重违法。
江宁法院查明的事实，本院予以确认
本院认为，本案执行法院委托中财宝信公司作出的评估报告并无不当。首先，中财宝信公司具备相应的评估资质，其采用的估价原则、估价程序及估价方法，符合房地产估价规范的要求。其次，建维公司虽然主张估价对象的评估价值明显过低，但并未提供证据予以证明。对建维公司关于价值时点和评估价格等异议理由，中财宝信公司基于其专业判断已作了相关说明，对此应予以尊重。再次，估价对象的评估价值只是执行法院在拍卖程序中参照的保留价，其实际价值最终由市场决定。
综上所述，建维公司的复议请求不能成立，本院不予支持；对江宁法院（2017）苏0115执异154号执行裁定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回南京建维房地产开发有限公司复议申请，维持南京市江宁区人民法院（2017）苏0115执异154号执行裁定。
定为终审裁定。
审判长 史 俊
审�员崔宗泽
审判员 陈树年
二〇一八年四月八日
书记员 李 好