江苏省苏州市吴江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）吴江商特字第00016号
申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司，住所地苏州市吴江区中山南路1777号。
法定代表人陆玉根，该公司董事长。
委托代理人钟久星。
委托代理人徐斌。
被申请人钱伟。
被申请人冯玉兰。
申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司于2015年1月22日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员郝振进行了审查，并于2015年2月6日依法组织听证，申请人的委托代理人钟久星、徐斌到庭接受询问。被申请人钱伟、冯玉兰经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭接受询问。
申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司称：2013年8月3日，申请人下属松陵支行作为贷款人，被申请人钱伟作为借款人，被申请人钱伟、冯玉兰作为担保人，三方分别签订合同编号为吴农商银高借字［J10201308802）第01658、01659号的《最高额个人借款及担保合同》各一份。两份合同分别约定：申请人下属松陵支行在2013年8月3日到2015年8月3日期间分别向钱伟提供最高借款本金余额不超过110万元和10万元的借款；两份合同项下借款分别由钱伟、冯玉兰共同所有的位于苏州市吴江区经济开发区xxx的房产（房屋所有权证号：xxx）和国有土地使用权［使用权证号：江国用（2011）第xxx号］提供最高额抵押担保。两份合同共同约定：合同项下具体每笔借款的金额、期限均以借据为准；按月结息，到期还本；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起，除按正常结息外，按照逾期借款罚息利率加收利息，直至清偿本息为止，逾期借款罚息利率为约定借款利率的50%；担保范围包括合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等抵押权人实现债权的一切费用；合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2013年8月29日，前项房产在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理了抵押登记（他项权证号：苏房他证吴江字第x**号），抵押债权数额为110万元，且该房产未设定其他在先抵押。2013年8月28日，后项土地使用权在苏州市吴江区国土资源局办理了抵押登记［他项权证号：吴押他项（2013）第xxx号］，抵押债权数额为10万元，且该国有土地使用权未设定其他在先抵押。2013年8月30日，申请人下属松陵支行分别向钱伟发放上述两份《最高额个人借款及担保合同》项下借款110万元和10万元，还款期限均至2014年8月30日，年利率均为7.86%。借款期限内，两项借款钱伟均只支付利息至2014年8月20日，借款到期后，也均未归还本金。截至2014年11月18日，两项借款钱伟共计结欠借款本金120万元、利息34191元（自2014年8月21日至2014年8月30日期间的利息，以本金120万元为基数，按年利率7.86%计算；自2014年8月31日至实际给付之日止的利息，以本金120万元为基数，按年利率11.79%计算）。据此，申请人请求，对上述担保财产予以拍卖、变卖，就上述债务对变价后所得款项优先受偿。
被申请人钱伟、冯玉兰均未作答辩。
本院经审查认为：申请人下属松陵支行与被申请人钱伟、冯玉兰签订的两份《最高额个人借款及担保合同》均依法成立并有效。被申请人钱伟、冯玉兰以其共同所有的房产和土地使用权为钱伟在申请人下属松陵支行的借款提供担保，并办理了登记手续，申请人下属松陵支行据此享有的抵押权自登记时设立。上述抵押房产和土地使用权他项权利证明书载明，担保数额分别为110万元和10万元，且该房产和土地使用权没有设立其他在先抵押。申请人下属松陵支行在债务履行期届满未受清偿的情况下，有权请求对上述担保财产予以拍卖、变卖，并对变价后所得款项在规定范围内优先受偿。申请人作为其下属松陵支行的上级机构，有权行使其下属支行享有的抵押权。故申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条之规定，裁定如下：
对被申请人钱伟、冯玉兰共同所有的位于苏州市吴江区经济开发区xxx的房屋（房屋所有权证号：xxx）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司于《最高额个人借款及担保合同》［合同编号：吴农商银高借字（J10201308802）第01658号］项下的债权，对变价后所得款项在110万元范围内优先受偿；对被申请人钱伟、冯玉兰共同所有的位于苏州市吴江区经济开发区xxx的国有土地使用权［使用权证号：江国用（2011）第xxx号］准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人江苏吴江农村商业银行股份有限公司于《最高额个人借款及担保合同》［合同编号：吴农商银高借字（J10201308802）第01659号］项下的债权，对变价后所得款项在10万元范围内优先受偿。
本裁定为终审裁定。
（附：申请人债权明细）
审判员 郝振
二〇一五年二月十五日
书记员 颜艳
附：申请人债权明细
（一）《最高额个人借款及担保合同》［合同编号：吴农商银高借字（J10201308802）第01658号］项下债权：截至2014年11月18日，本金为110万元，利息为31341.75元，合计1131341.75元；自2014年11月19日起至实际付清之日止以本金110万元为基数，按年利率11.79%继续计息。
（二）《最高额个人借款及担保合同》［合同编号：吴农商银高借字（J10201308802）第01659号］项下债权：截至2014年11月18日，本金为10万元，利息为2849.25元，合计102849.25元；自2014年11月19日起至实际付清之日止以本金10万元为基数，按年利率11.79%继续计息。
附：法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第二百零三条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
第二百零六条有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：
（一）约定的债权确定期间届满；
（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；
（三）新的债权不可能发生；
（四）抵押财产被查封、扣押；
（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；
（六）法律规定债权确定的其他情形。
第二百零七条最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。