四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第376号
原告成都西航港建设投资有限公司。住所地：四川省成都市双流县西航港街道五朵莲社区。
法定代表人张继川，董事长。
委托代理人陶云秀，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人孔德琴，女，1988年3月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系公司职员。
被告成都渝佳房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流县。
法定代表人陈显达，职务不详。
原告成都西航港建设投资有限公司（以下简称西航港公司）与被告成都渝佳房地产开发有限公司（以下简称渝佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，因被告渝佳公司下落不明，本院公告向其送达了开庭传票，并依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案。原告西航港公司的委托代理人陶云秀、孔德琴到庭参加诉讼。被告渝佳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告西航港公司诉称，2012年5月23日，双方签订了两份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的“罗曼星城”小区房屋。第一份《商品房买卖合同》（合同签约备案号：298794），位于成都市双流县西航港大道599号“罗曼星城”1幢1楼，面积共计1231.03平方米，总价共计950万元的商业用房。第二份《商品房买卖合同》（合同签约备案号：298786），位于成都市双流县西航港大道599号“罗曼星城”1幢2层59916号，面积1438.70平方米，总价630万元的商业用房。原告根据《商品房买卖合同》、《协议书》及相关文件等约定履行了支付购房款的义务，将所购买的“罗曼星城”本案讼争房屋的全部购房款1580万元转入县房管局维稳专用账户。但至今为止，被告未按照合同约定向原告交付房屋，也未按照合同约定为原告办理房屋的所有权证书和国有土地使用权证书。
原告西航港公司于2015年1月4日向本院提起诉讼，请求判令：1、渝佳公司履行交房义务，将位于成都市双流县西航港大道599号“罗曼星城”的共计18套房屋交付西航港公司，具体为：
（1）1幢1楼层5991号（45.69平方米）的商业用房；
（2）1幢1楼层591号（75.36平方米）的商业用房；
（3）1幢1楼层593号（50.87平方米）的商业用房；
（4）1幢1楼层595号（50.87平方米）的商业用房；
（5）1幢1楼层59910号（50.87平方米）的商业用房；
（6）1幢1楼层59911号（81.72平方米）的商业用房；
（7）1幢1楼层59912号（181.73平方米）的商业用房；
（8）1幢1楼层59913号（80.55平方米）的商业用房；
（9）1幢1楼层59914号（80.55平方米）的商业用房；
（10）1幢1楼层59915号（219.74平方米）的商业用房；
（11）1幢1楼层5992号（43.41平方米）的商业用房；
（12）1幢1楼层5993号（34.27平方米）的商业用房；
（13）1幢1楼层5994号（34.27平方米）的商业用房；
（14）1幢1楼层5995号（34.27平方米）的商业用房；
（15）1幢1楼层5996号（34.27平方米）的商业用房；
（16）1幢1楼层5998号（81.72平方米）的商业用房；
（17）1幢1楼层5999号（50.87平方米）的商业用房；
（18）1幢2楼层59916号（1438.7平方米）的商业用房；
2、渝佳公司为西航港公司办理上述房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书；3本案的全部诉讼费用由西航港公司承担。
被告西航港公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
原告西航港公司为证明其主张，提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》两份（备案号298794、298786），拟证明双方就案涉十八套房屋建立了房屋买卖合同关系，对于价款、房屋交付时间、产权登记事项的办理均进行了约定。
2、四川信合资产评估有限责任公司作出的川信资评报（2011）第66号《评估报告》，拟证明对案涉房屋的转让价格经评估为15839600元。
3、《协议书》，拟证明成都蓉利达金属物资贸易有限公司、成都合力创业融资担保有限公司、渝佳公司、叶容蕾、陈显达、西航港公司于2012年5月23日签订四方协议，约定西航港公司将1580万房款转入县房管局维稳专用账户，作为向渝佳公司购买案涉房屋的购房款。
4、兴业银行《单位汇款委托书》、《收据》、双流县房产管理局出具的《其他应付款明细账》，拟证明西航港公司于2012年5月23日向渝佳公司支付了案涉全部购房款1580万元，渝佳公司出具了收款收据。
5、双流县房地产管理交易中心出具的《情况说明》、《商品房买卖合同摘要》，拟证明截止2015年6月5日，案涉十八套房屋无查封、抵押情况，上述房屋的备案权利人为西航港公司。
被告渝佳公司未提交证据。
经审查，本院对西航港公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对上述证据本院予以采信。
经审理查明，2012年5月23日，渝佳公司作为出卖人、西航港公司作为买受人签订《商品房买卖合同》（备案号298794），约定渝佳公司向西航港公司出售位于成都市双流县西航港大道599号“罗曼星城”1幢1楼的十七套商业用房，面积共计1231.03平方米，总价共计950万元，具体如下：（1）1幢1楼层5991号（45.69平方米）；（2）1幢1楼层591号（75.36平方米）；（3）1幢1楼层593号（50.87平方米）；（4）1幢1楼层595号（50.87平方米）；（5）1幢1楼层59910号（50.87平方米）；（6）1幢1楼层59911号（81.72平方米）；（7）1幢1楼层59912号（181.73平方米）；（8）1幢1楼层59913号（80.55平方米）；（9）1幢1楼层59914号（80.55平方米）；（10）1幢1楼层59915号（219.74平方米）；（11）1幢1楼层5992号（43.41平方米）；（12）1幢1楼层5993号（34.27平方米）；（13）1幢1楼层5994号（34.27平方米）；（14）1幢1楼层5995号（34.27平方米）；（15）1幢1楼层5996号（34.27平方米）；（16）1幢1楼层5998号（81.72平方米）；（17）1幢1楼层5999号（50.87平方米）。第五条“付款方式及期限”约定：“买受人采取一次性付款方式付款。”第十条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2009年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”第十二条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（）1）项中的时限，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第九条第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。”第十九条“产权登记”约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2010年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”
2012年5月23日，双方签订《商品房买卖合同》（备案号2987786），约定渝佳公司向西航港公司出售位于成都市双流县西航港大道599号“罗曼星城”1幢2楼层59916号（1438.7平方米）的商业用房，总价630万元。该合同中对付款方式、交付条件、逾期交房责任、产权登记等的约定均与备案号298794《商品房买卖合同》一致。
同日，西航港公司通过银行转账方式向成都市双流县房产管理局支付了1580万元；渝佳公司向西航港公司出具两份《收据》，分别载明收到西航港公司支付的案涉购房款950万元、630万元，共计1580万元。
渝佳公司至今未向西航港公司交付案涉十八套房屋。
另查明，1、2012年5月23日，成都蓉利达金属物资贸易有限公司（甲方、债务人），成都合力创业融资担保有限公司（乙方、债权人），渝佳公司、叶容蕾、陈显达（丙方、担保人及房产转让人），西航港公司（丁方、房产受让人）签订《协议书》，主要约定：“根据2011年5月19日双流县人民政府办公室《议事纪要》第13期，2011年7月16日县委书记高志坚、副县长廖维忠对《关于县国有公司拟购买“罗曼星城”楼盘商业用房有关问题的报告》（双国资（2011）152号文）的批复，由县房管局、国资办牵头，相关部门协商，协议四方现达成由丁方以1580万元受让位于西航港大道599号，“罗曼星城”1栋1楼（面积1231.03平方米）和2楼1号（面积1438.70平方米），以解决“罗曼星城”遗留问题的协议。一、乙方同意确认对甲方的全部债权数额为950万元整（此金额包含了乙方代甲方清偿的贷款本息、甲乙对乙方产生的违约金和乙方代付款项的利息、乙方支出的律师费、执行申请费，以及甲方、丙方所欠乙方贷款等全部债务）。除该950万元债权外，乙方对甲方无其他给付要求。二、丁方自愿受让本协议项下商业用房，受让价款为1580万元整。其中，“罗曼星城”1栋1楼（面积1231.03平方米）商业用房的受让价格为950万元，2楼1号（面积1438.70平方米）商业用房的受让价格为630万元。三、款项支付及资产转移的程序如下：1、丁方在签订本协议后，将1580万元商业用房受让价款全部转入县房管维稳专用账户。2、丁方将1580万元商业用房受让价款全部转入县房管维稳专用账户后，乙方向成都铁路中级法院申请解除对丁方受让房产的查封。同时，渝佳公司与乙方共同向双流县房管局申请撤销丁方受让房主的原备案登记。4、丁方受让房产撤销原备案登记后，渝佳公司就该房产与丁方签订《商品房买卖合同》，并申请办理商品房预售备案登记手续。5、丁方受让房产办理商品房预售备案登记手续后，渝佳公司应立即通知县房管局从维稳专用账户向乙方支付950万元。本条第1-5项约定，由各方合同义务人在签订本协议当日内履行完毕。四、特别约定。1、如乙方未按照本协议约定实现全部债权的，不免除甲方及丙方的还款义务及担保责任，并且乙方对甲方及丙方享有的债权金额不按本协议约定的950万元确定，而按照此前的有关合同、协议及法律文书确认。甲方及丙方仍应按照分别与乙方签订的相关合同的约定履行还款义务及担保责任。2、“罗曼星城”1栋1楼（面积1231.03平方米）商业用房950万元转让款用于清偿甲方所欠乙方债务，2楼1号（面积1438.70平方米）商业用房630万元转让款用于“罗曼星城”项目应缴税款、房产证办证税费、天然气安装费用、维护维修费用和前期物管费等支出。3、反担保人叶容蕾所有的“罗曼星城”2楼1号（面积1438.70平方米）商业用房所产生的630万元转让款，不用于偿还成都蓉利达金属物资贸易有限公司、渝佳公司和陈显达所欠债务。在支出“罗曼星城”项目应缴税款、房产证办证费等项费用后的余额归叶容蕾个人支配。对此，协议各方尊重叶容蕾对自身权利的处分。3、协议各方对本协议内容负有保密义务。任何一方违反保密约定对相对方造成损失的，应承担赔偿责任。”
2、川信资评报（2011）第66号《评估报告》载明：“受西航港公司、渝佳公司双方委托，我们对位于成都市双流县西航港大道559号“罗曼星城”第一层、第二层2669.73平方米商业用房地产进行了评估。确定估价对象在2011年9月20日满足本报告评估假设和限制条件下的市场转让参考价格为：变现转让价格1583.96万元。”
3、截止2015年6月5日，案涉十八套房屋无抵押、查封情况。但案涉十八套房屋所在的楼栋至今未办理初始登记，所属的“罗曼星城”项目工程亦未竣工验收。
本院在审理过程中，向西航港公司释明案涉房屋因未完成竣工验收、未办理初始产权登记，在交付房屋及办理双证时存在事实上履行不能的障碍，并告知西航港公司可变更诉讼请求，西航港公司明确表示不变更其诉讼请求。
上述事实有《商品房买卖合同》（备案号298794）、《商品房买卖合同》（备案号298786）、川信资评报（2011）第66号《评估报告》、《协议书》、《单位汇款委托书》、《收据》、《其他应付款明细账》、《情况说明》、《商品房买卖合同摘要》、庭审笔录及西航港公司的陈述等证据在卷为证。
本院认为，西航港公司与渝佳公司签订的两份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。西航港公司已履行了支付全部购房款的义务，渝佳公司应按约向西航港公司交付房屋并协助办理案涉房屋的权属证书。但是，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，西航港公司要求渝佳公司履行的交房义务系非金钱债务，而案涉十八套房屋所属的“罗曼星城”项目工程至今尚未完成竣工验收，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该项目工程完成竣工验收之前，案涉房屋尚不具备交付使用的条件。对此，本院向西航港公司进行释明，西航港公司明确表示不变更其诉讼请求，故本院对西航港公司关于要求渝佳公司交付案涉房屋的主张不予支持。
同理，关于西航港公司要求渝佳公司协助其办理案涉房屋权属证书的主张，因案涉房屋所属的“罗曼星城”项目工程至今尚未完成竣工验收，所在楼栋亦未办理产权初始登记，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在该项目工程完成竣工验收并办理产权初始登记之前，案涉房屋尚不具备办理产权转移登记手续的条件。本院对西航港公司的该主张亦不予支持。西航港公司可待案涉房屋交付及办证的障碍消除后另行主张权利。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告成都西航港建设投资有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费116600元，由原告成都西航港建设投资有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 唐 骥
代理审判员 龚 耘
人民陪审员 金草原
二〇一五年八月二十日
书 记 员 梅芳芝