江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）熟兴民初字第00038号
原告常熟市经济开发物业管理有限公司，住所地常熟市锁澜北路25号。
法定代表人王宇东，执行董事兼总经理。
委托代理人孙凤兰。
委托代理人屈健。
被告居慧菊。
委托代理人时雪峰，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人杨蓉，江苏少平律师事务所律师。
原告常熟市经济开发物业管理有限公司（以下物业公司）诉被告居慧菊物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。依法由审判员许标适用简易程序，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人屈健、被告居慧菊及其委托代理人时雪峰到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2015年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人屈健、被告的委托代理人杨蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：2006年6月19日，原、被告签订“常熟市前期物业管理服务协议”，约定被告应按每月每平方米0.53元支付物业费。2011年9月，该小区业主委员会和原告签订“物业服务合同”，约定自2011年3月1日起至2012年12月31日止，物业费按照每月每平方米1.35元支付。2013年1月1日，该小区业主委员会又同原告签订“物业服务合同”，约定物业费仍按每月每平方米1.35元支付。被告在2006年6月19日签订“常熟市前期物业管理服务协议”时交了2年物业费后，至今未再交纳。经原告多次上门和电话催讨，被告始终不付，故起诉要求被告支付物业费18122.59元以及滞纳金21332.03元，并支付代理费2000元。
被告居慧菊辩称：1、原告物业管理不到位，提供物业服务的相关人员均是退休年龄，因原告未履行防范义务致使小偷翻越小区围墙，包括被告在内的多家小区家庭遭受财产损失，原告应赔偿相应损失，若本案中双方协商不成的话，我方保留另案主张的权利。同时，小区绿地被侵占，违章搭建未制止，违反物业管理条例的规定。对于被告失窃，原告在2011年底向被告收取物业管理费时表示可以适当补偿，但至今未有赔偿金额，故被告不予支付物业费有合理理由。原告从2014年3月份起特别关照搞卫生人员对被告家庭无需进行清理垃圾和卫生服务，这个行为导致双方就物业管理费问题未达成一致意见。2、根据物业管理条例规定，业主委员会是代表业主的，本案中业主委员会与原告签订两份物业管理合同，未经过业主大会讨论，事先未征求业主意见，事后也未告知业主，故合同无效，原告按照合同约定主张服务费及滞纳金缺乏依据。如果原告确实提供服务，被告认为应按照前期物业管理服务协议约定计算物业费，但原告服务有瑕疵，对损失未能协商一致，故对物业费应酌情减免，不应该支付滞纳金。3、本案中的物业费，2011年1月1日之前的已经超过诉讼时效，2011年被告发生失窃后，因双方协商过，故未超过诉讼时效。
经审理查明：2006年6月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订“常熟市前期物业管理服务协议”一份，由甲方对乙方所购常熟市古里阳光花园三区17幢别墅进行前期物业管理服务，协议约定建筑面积为286.61平方米，物业费为每月每平方米0.53元，交纳时间为房屋交付之日起，并明确每次交纳费用时间从应交纳服务费用之日起每半年，如乙方违反协议不按约定的收费标准和时间交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。协议还约定了服务内容、安全防范、违约责任等权利义务。2011年9月，阳光花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订“物业服务合同”，由乙方对阳光花园（总建筑面积39396平方米，由150幢住宅和1幢非住宅组成）进行物业服务，约定委托管理期限为2年，自2011年3月1日起至2012年12月31日止，其中别墅的物业费为每月每平方米1.35元，于每年一次性支付，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费费用千分之三加收滞纳金。合同还约定了双方的权利义务以及违约责任等内容。到期后阳光花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）又签订“物业服务合同”，由乙方对阳光花园（总建筑面积39396平方米，由150幢住宅和1幢非住宅组成）进行物业服务，约定委托管理期限为2年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，其中别墅的物业费为每月每平方米1.35元，于每年一次性支付，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费费用千分之一加收滞纳金。合同还约定了双方的权利义务以及违约责任等内容。因被告拖欠物业费，故原告诉讼来院。
又查明：常熟市古里阳光花园三区17幢别墅产权登记所有权人为顾明康、居慧菊、顾旭（共同共有），房屋建筑面积登记为350.89平方米。原告物业公司具有物业服务企业资质证书，资质等级为2级。阳光花园业主委员会成立后已向常熟市房产管理局进行了备案，首届业主委员会任期为3年，自2011年6月5日起至2014年6月4日止。
另查明：被告人彭选钢因犯盗窃罪，本院于2011年6月17日作出（2011）熟刑二初字第0273号刑事判决书，其中查明：“被告人彭选钢于2011年2月9日凌晨，至常熟市古里镇阳光花园三区17号顾明康家，窃得人民币700元，客厅中的硬盒中华牌香烟57包及书房内的联想旭日牌C430型笔记本电脑1台、索爱牌790型手机1部，物品合计价值人民币3465元。被告人彭选钢于2011年2月21日凌晨，至常熟市古里镇阳光花园三区17号顾明康家，窃得人民币700元，及保险箱内合计价值人民币4048元的黄金戒指、白金戒指各1枚，以及未计价值的白金项链、黄金项链各1根、黄金耳环1对”。该判决书判决：“一、被告人彭选钢犯盗窃罪，判处有期徒刑四年三个月，并处罚金人民币五千元。二、责令被告人彭选钢退赔尚未退出的赃款、赃物，发还相关被害人。”
庭审中，原、被告一致确认被告自2008年6月20日起至今一直未能交纳物业费，被告确认产权证上的共有人顾明康系被告丈夫，顾旭系儿子。原告表示本案中物业费主张到2013年12月31日止，滞纳金主张到2014年10月31日止，对于之后被告结欠的物业费和滞纳金保留今后主张的权利。本院向被告询问不交纳物业费的原因，被告表示是由于原告未履行保障义务致使被告家中失窃以及小区有违章建筑。
原告认为：主张滞纳金是有约定的；对于物业费，管理人员都上门多次催讨的，不存在超过时效问题；被告认为原告物业管理上有瑕疵应举证；业主委员会和原告签订的物业服务合同是合法有效的；不管是前期物业管理服务协议还是物业服务合同，都是房产管理局制定的，并非原告制定，不是格式合同；被告并非是因盗窃而拒交物业费，而是拒交在先，盗窃在后；对于违章建筑，原告都要上报的，如果不报会列入“黑名单”，但是原告是没有执法权的，违章建筑也不是物业公司一方的事，城管部门也要去巡视的。
被告认为：滞纳金是格式条款，是无效的，即使支持，约定标准也过高，应调整，且原告服务有重大过失和瑕疵，不应再支付滞纳金，物业费也应减免；原告在2011年底催讨过1次，2014年11月也发函催讨过，因此2011年之前的物业费已超过时效，不应支持；物业服务合同未经业主大会讨论，因此合同无效。
另外，对于家中失窃造成的损失，被告表示另案主张，在本案中不要求处理。
庭审后，原告表示常熟市古里阳光花园三区17幢别墅在产权证上列明为顾明康、居慧菊、顾旭共同共有，居慧菊系协议的签字人，因此选择起诉居慧菊。对于物业费计算的建筑面积是按照约定的，对比产权证上的建筑面积是少算了。另外，考虑到妥善处理矛盾，可以给被告在滞纳金方面适当照顾，不要求按照合同约定来计算，就按照银行同期贷款利率计算，现主张滞纳金为2500元。对于代理费也不需要被告来承担了。
以上事实由原告提供的营业执照、身份证明、户籍信息证明、前期物业管理服务协议、物业服务合同、补充条约、资质证书、业主委员会备案表、通知、挂号信收据、被告提供的产权证、彭选钢讯问笔录、价格明细表、发还清单及本院的庭审笔录、调取的（2011）熟刑二初字第0273号刑事判决书、谈话笔录等证据予以证实。
本院认为：被告作为小区业主与原告签订“常熟市前期物业管理服务协议”，协议内容为双方真实意思表示；阳光花园业主委员会成立后已向常熟市房产管理局进行了备案，其代表业主与原告签订“物业服务合同”将阳光花园小区委托原告进行管理服务，双方之间签订的合同并不违反法律规定，对该小区内的业主产生约束力。故“常熟市前期物业管理服务协议”和“物业服务合同”具有法律效力，双方应遵照执行。审理中，双方一致确认被告自2008年6月20日起至今一直未能交纳物业费，本案中原告主张被告支付自2008年6月20日起至2013年12月31日止的物业费，其起诉时计算为18122.59元有误，经本院审查认定物业费18062元。因原告提供了物业服务，被告事实上也接受了原告的物业服务，故原告有权向被告收取上述物业服务费用。现因被告未交纳上述期间的物业服务费，引起本案纠纷的责任在被告，故原告要求其交纳物业管理费以及相应的滞纳金并无不当，因被告拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理和服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利，故本院对原告要求被告支付物业费以及滞纳金的主张予以支持。其中，原告考虑到妥善处理纠纷，将滞纳金调整为2500元，在法律规定的范围之内，本院依法认定。对于代理费，原告表示不再要求被告承担，属原告意思自治，本院予以准许。被告表示其家中失窃的损失在本案中不作主张，系其对自己权利的处分，故本案中不再理涉。对于被告提出小区绿地被侵占，违章搭建未制止，致其未交纳物业费的抗辩意见，因原告系物业服务企业，其没有执法权，被告该意见不能作为其拒交物业费的理由，对此，原告应积极向主管部门反映，争取得到及时处置。对于被告提出原告从2014年3月份起特别关照搞卫生人员对被告家庭无需进行清理垃圾和卫生服务而导致双方就物业管理费问题未达成一致的意见，因不在本案原告主张的物业费计算时间内，不影响本院对物业费的认定，希望双方当事人对此事互相沟通，抱着理解和配合的态度处理后物业服务问题。对于被告提出业主委员会与原告签订两份物业服务合同无效的抗辩意见，因业主委员会成立后已经过备案，其有权代表业主与原告签订物业服务合同，故对此意见，本院不予采信。对于被告提出本案的时效问题，按照规定，物业服务人员要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，因双方的债权债务关系处于连续状态，因此不应认定原告怠于行使权利，事实上，原告也进行过催讨，故对被告的意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
被告居慧菊给付原告常熟市经济开发物业管理有限公司自2008年6月20日起至2013年12月31日止的物业服务费18062元，并支付滞纳金2500元，合计人民币20562元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入账户名称：常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79，请注明案号）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币836元，由原告常熟市经济开发物业管理有限公司负担421元，被告居慧菊负担415元（原告同意其预交的案件诉讼费用415元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告居慧菊在本判决生效之日起十日内向原告常熟市经济开发物业管理有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99）。
审 判 长 王鸣燕
审 判 员 许 标
人民陪审员 严雪琪
二〇一五年六月二十日
书 记 员 俞思思