福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终912号
上诉人（原审被告）：陈敏，女，1986年11月27日出生，汉族，住邵武市。
委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈雯，女，1962年12月19日出生，汉族，住邵武市。
被上诉人（原审原告）：黄芬香，女，1966年10月15日出生，汉族，住邵武市。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。
上诉人陈敏因与被上诉人陈雯、黄芬香房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2016）闽0781民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈敏的委托诉讼代理人陈曦，被上诉人陈雯、黄芬香的共同委托诉讼代理人熊喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈敏上诉请求：撤销邵武市人民法院（2016）闽0781民初1095号民事判决第一项，改判陈敏支付陈雯、黄芬香租金32604元，违约金从2015年11月1日起按月利率2%计算至判决给付之日止（不超出8500元）。事实和理由：因近几年涉案店面周边的租金在下降，陈雯、黄芬香同意从2015年1月起将租金调整至5434元，为此，2015年1月起，陈敏才按此标准支付租金给陈雯、黄芬香。至陈雯、黄芬香提请本案诉讼前，陈敏以此标准支付了4个月，陈雯、黄芬香均未提出异议，足以证明陈雯、黄芬香是认可租金有调整至5434元的事实，一审认定从2015年1月起应按租金6210元计算与事实不符。按合同约定，未按期支付租金，违约金按欠款金额的日1%计算，并非是简单地按10000元计算，一审调整后判决的违约金明显过高，本案应按从2015年11月起，按月利率2%的计算标准计算逾期付款利息。
被上诉人陈雯、黄芬香辩称：双方从未对租金调整问题协调一致过，按5434元支付租金是陈敏单方行为，擅自调整，不具有效力。根据租赁合同约定，事实上陈雯、黄芬香已放弃了从2013年11月1日以来租金上调的权益。一审按月6210元计算陈敏拖欠的租金正确。关于逾期支付租的利息损失问题，陈雯、黄芬香同意按月利率2%的计算标准计算至判决确认给付之日止。
被上诉人陈雯、黄芬香向一审法院起诉请求：1.判令陈敏支付陈雯、黄芬香租金46550元（即2015年1月份至4月份少交租金3080元，2015年5月1日至2015年11月30日拖欠租金43470元）；2.判令陈敏支付陈雯、黄芬香代缴水费（垃圾处理费）3461.60元；3.判令陈敏支付陈雯、黄芬香违约金10000元（以押金折抵）。
一审法院认定事实：2010年10月27日，陈雯、黄芬香和陈敏签订《店面出租合同》1份，合同约定：陈雯、黄芬香出租的商铺坐落于邵武市华光南路天润国际花园小区5幢A3店面及地下室；租期5年，自2010年11月1日至2015年10月31日止；租赁期满，陈敏需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向陈雯、黄芬香提出续租书面要求，经陈雯、黄芬香同意后重新签订租赁合同；2010年11月1日至2013年10月31日的租金为6210元／月，2013年11月1日至2014年10月31日的租金在前三年的基础上递增10%，2014年11月1日至2015年10月31日的租金在前一年的基础上递增10%，在每月5日前交清；陈敏必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，陈雯、黄芬香有权向陈敏加收滞纳金，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向陈雯、黄芬香支付欠款1%的违约金，超过30日，陈雯、黄芬香有权采取措施，收回房屋；陈敏向陈雯、黄芬香交纳经营押金10000元，经营期满退回，若陈敏违约，则押金转为赔偿违约金；水电费由陈敏负责缴纳，使用该房屋进行商业活动产生的各项税费均由陈敏缴纳（其中包括营业税、物业费及陈敏安装有线电视、电话等各种税费）；陈敏有下列情形之一的，陈雯、黄芬香可以终止合同，收回房屋：1、未经陈雯、黄芬香同意，陈敏擅自将房屋转租、转让或转借的；2、陈敏利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；3、陈敏拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订的当日，陈敏支付陈雯、黄芬香押金10000元，陈雯、黄芬香将店面交付陈敏使用。合同履行过程中，双方口头约定从2013年11月1日至2015年10月31日止的租金亦按6210元／月支付。合同履行前期，陈敏尚能按约支付租金，但自2015年1月份起陈敏未按约支付租金，即2015年1月份至4月份未按约定的数额足额支付租金，从2015年5月1日起未支付租金。2015年11月5日，陈雯、黄芬香在店面张贴“出租告示”。2015年11月20日，陈敏将店面腾空返还陈雯、黄芬香。
一审法院另查明，2016年3月29日，陈雯、黄芬香为陈敏代缴2013年12月至2015年11月的水费（垃圾处理费）3461.60元（扣除了陈敏已支付的700元）。
一审法院认为，陈雯、黄芬香和陈敏于2010年10月27日签订的《店面出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，陈雯、黄芬香已将店面交付陈敏使用，陈敏亦应依约支付租金和水费（垃圾处理费）3461.60元。陈敏辩称双方口头约定从2015年1月份起租金按5434元／月支付，陈雯、黄芬香对此不予认可，而陈敏并没有提供证据证明，对陈敏该抗辩意见不予采纳。陈敏辩称其虽是2015年11月20日搬离店面，但陈雯、黄芬香口头答应租金只算到2015年10月31日，陈雯、黄芬香现对此虽不予认可，但从陈敏未向陈雯、黄芬香提出续租书面要求、陈雯、黄芬香在2015年11月5日即在店面张贴“出租告示”等行为，并考虑双方建立租赁合同关系达5年之久，在陈雯、黄芬香未联系到新的承租人前店面是闲置的，继续给陈敏无偿使用并不会造成陈雯、黄芬香的经济损失，且亦符合日常人情和习惯做法，故对陈敏该抗辩意见予以采纳。综上，陈敏欠陈雯、黄芬香租金40340元（即2015年1月份至4月份少交的租金3080元，2015年5月1日至2015年10月31日拖欠的租金37260元），该租金陈敏应支付陈雯、黄芬香，对陈雯、黄芬香多主张的租金不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”陈敏从2015年1月至4月份未按约定的数额足额支付租金，从2015年5月1日起拖欠租金，构成违约，应当支付陈雯、黄芬香违约金。双方签订的《店面出租合同》虽约定“陈敏向陈雯、黄芬香交纳经营押金10000元，经营期满退回，若陈敏违约，则押金转为赔偿违约金”，考虑陈敏拖欠租金的数额、时间及民间借贷利率等因素，认定上述约定的违约金过高，且陈敏也要求调整，故将违约金调整为8500元，即陈敏应支付陈雯、黄芬香违约金8500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈敏应支付陈雯、黄芬香租金40340元、违约金8500元，合计48840元，该款于本判决生效后十日内给付；二、陈敏应支付陈雯、黄芬香代缴水费（垃圾处理费）3461.60元，该款于本判决生效后十日内给付；三、驳回陈雯、黄芬香的其他诉讼请求。案件受理费1318元，减半收取659元，由陈雯、黄芬香负担105元，陈敏负担554元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈敏以从2015年1月起之后的4个月，其向陈雯、黄芬香支付的租金均为5434元的事实，不足以证明双方从2015年1月起，涉案店面的租金调整为5434元的事实。因为，支付多少租金为陈敏的单方行为，并不能体现双方合意的意思表示，现又无其他证据可以证明双方就租金问题进行了调整，故陈敏对一审认定该事实的异议不能成立，一审认定从2015年1月起的租金为月6210元正确。
本院认为，陈雯、黄芬香与陈敏于2010年10月27日签订的《店面出租合同》合法有效。陈敏从2015年1月起即拖欠陈雯、黄芬香租金，根据合同法第二百十条的规定，陈敏应向陈雯、黄芬香支付结欠的租金。本案并无证据证明双方有将月租金调整至5434元，一审法院以月租金为6210元的标准计算陈敏结欠的租金正确。由于陈敏从2015年1月就拖欠陈雯、黄芬香租金，根据合同约定，陈敏应承担相应的违约责任。陈敏认为，其应当承担违约责任，但违约金的计算应为，按结欠租金的月利率2%计算至判决确定给付之日止。经核算，即便按陈敏认可的违约金调整方式，从逾期支付租金之日起，至判决确认给付之日止，计算后的金额已超出了一审确定的8500元违约金，且一审对违约金作出的酌定调整并无不当，故陈敏上诉请求对违约金再予以调整本院不予支持。
综上所述，陈敏的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张聪荣
审 判 员 余观贵
代理审判员 余 凌
二〇一六年九月十九日
书 记 员 陈 虹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。