安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖06民终518号
上诉人(原审被告):蒋伟,男,1971年2月19日出生,汉族,住安徽省淮北市杜集区。
委托诉讼代理人：牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):赵言合,男,1954年7月5日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。
委托诉讼代理人：陈建文，淮北市相山区法律援助中心法律援助律师。
原审第三人:杨利,女,1978年12月26日出生,汉族,住安徽省淮北市杜集区。
上诉人蒋伟因与被上诉人赵言合、原审第三人杨利房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋伟及其委托诉讼代理人牛忠立，被上诉人赵言合及其委托诉讼代理人陈建文，原审第三人杨利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵言合的诉讼请求；一、二审案件受理费由赵言合负担。事实与理由：1.赵言合未将涉案房屋交付蒋伟使用，赵言合应按三倍定金返还给蒋伟，一审未予处理，属于漏判。2.赵言合未取得涉案房屋的所有权，其与蒋伟签订房屋租赁合同属于无效，赵言合无权根据无效协议取得租金，否则构成不当得利。一审判决蒋伟向赵言合支付租金，无事实和法律依据。
赵言合辩称，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.赵言合已在合同约定期限将房屋交付给蒋伟，后蒋伟擅自把房屋转租给杨利。2.涉案租赁合同未违反法律强制性规定，系有效合同，一审判决蒋伟向赵言合支付租金，符合法律规定。
杨利述称：赵言合之子赵家磊于2012年向其借款时约定，如果不能按时偿还借款，用涉案房屋作为抵押。
赵言合向一审法院起诉请求：1.判决解除赵言合与蒋伟签订的房屋租赁合同并腾退给赵言合涉案房屋；2.判决蒋伟支付拖欠房屋租赁费65000元（租赁费计算至2018年3月14日，2018年3月14日至蒋伟腾退房屋期间的租赁费按照178元每天计算），承担逾期交付租金滞纳金13000元；3.判决蒋伟承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2016年11月13日，蒋伟与赵言合签订房屋租赁合同，约定赵言合将淮北市友谊巷原服装厂南墙二间平房租赁给蒋伟经营使用,租期自2017年3月15日至2020年3月15日，年租金65000元，半年一付；蒋伟应于合同生效之日向赵言合交付定金1万元，赵言合如2017年3月5日不能交房，定金3倍返还；租赁期满后，本合同终止，蒋伟须将房屋无条件退还给赵言合，如要求续租须提前两个月书面提出；蒋伟有下列情况之一，赵言合可终止合同收回房屋：擅自将租赁房屋转租、转让、转借或擅自换房的，蒋伟转租房屋告知赵言合即可，拖欠租金累计达3日等（其中“蒋伟转租房屋告知赵言合即可”系赵言合后补添）；租赁期内任何一方违反合同约定，按年度须向对方交纳租金的5%作为违约金，若蒋伟逾期未交付租金的，每逾期一日，赵言合有权按月租金的5%向蒋伟加收滞纳金。合同签订后当日，蒋伟向赵言合交付定金1万元，赵言合出具收条。2017年3月5日，赵言合将涉案房屋交付给蒋伟使用。2017年3月13日，蒋伟在没有取得赵言合同意的情况下，将涉案房屋转租给杨利，并与杨利签订房屋转让租赁合同，约定租期自2017年3月15日至2020年3月15日，年租金65000元，半年一付，转让费2万元。蒋伟租赁房屋后，至今未向赵言合支付租金。
另查明，2012年9月1日，赵言合之子赵家磊向杨利借款20万元并签订了借款合同，赵家磊在借据上注明“用韩国风门面房作抵押，到时不归还，其所有权（使用权）归出借方杨利所有”，但没有办理抵押登记手续。杨利与赵家磊之间的借贷纠纷已经一审法院作出（2016）皖0603民初4291号判决书并已生效，且杨利已经申请强制执行。
一审法院认为,订立合同应当符合法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。赵言合与蒋伟签订的租赁合同，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务，赵言合依约交付房屋，蒋伟仅支付了1万元定金，没有依约支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。现赵言合请求解除与蒋伟之间的租赁合同，根据双方合同约定，蒋伟至今拖欠租金，已经根本违约，赵言合请求解除与蒋伟之间的房屋租赁合同并腾退涉案房屋，事实清楚，证据充分，应予支持。赵言合请求蒋伟支付2017年3月15日至2018年3月14日的租金65000元，及2018年3月15日至蒋伟腾退房屋期间的租赁费，按照178元每天（65000元÷365天）计算，不违反法律规定，请求有理，予以支持。关于滞纳金的请求，因为滞纳金和违约金分别属于两个不同的法律概念，滞纳金是行政管理中的一种行政责任形式，滞纳金在民法中没有法律根据，因双方合同中即约定了滞纳金又约定了违约金，现赵言合请求支付滞纳金，因该项请求，于法无据，不予支持。关于转租问题。蒋伟在租赁赵言合房屋不久，又将该房屋转租给杨利，并签订了转租合同，该转租合同是双方真实意思表示，系有效合同。虽然赵言合与蒋伟之间约定，擅自将租赁房屋转租、转让等赵言合可以终止合同，但赵言合在合同中该条款后又手写添加了“蒋伟转租房屋告知赵言合即可”的内容，从该条款的整体内容理解，蒋伟有权转租，仅需告知赵言合即可。蒋伟辩称租赁该房屋后，并没有使用该房屋，而是在原有租期之内转租给杨利，杨利占有该房屋系以物抵债产生的结果，故在杨利占用期间，该房屋无租赁费的产生，故蒋伟也无需支付租赁费用。首先，本案租赁关系中蒋伟是承租人，承租人依照合同约定向出租人赵言合支付租金，是合同义务也是法律规定，转租并不免除蒋伟支付租金的义务，故蒋伟应当支付租金。杨利占有涉案房屋是基于转租，并不是赵家磊在其债务到期后以房抵债的结果。同时，杨利与赵家磊之间虽然因借贷关系约定了用涉案房屋进行抵押及到期不还抵押物归出借人所有，但依照我国物权法及担保法的相关规定，不动产的抵押应当办理抵押登记，也不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，故该抵押权没有成就，以房抵债的约定亦无效。其次，对于借据上以物抵债的约定是赵家磊个人所加，涉案房屋的所有人并不是赵家磊，即使是家庭共同财产，以房抵债也应取得其他共有人同意。因此，蒋伟的辩称和杨利的述称，没有事实和法律依据，一并不予采信。判决：一、解除赵言合与蒋伟于2016年11月13日签订的房屋租赁合同；二、蒋伟于判决生效后十日内腾退租赁房屋并交付给赵言合，并向赵言合支付租金65000元（2017年3月15日至2018年3月14日），2018年3月15日起及合同解除后房屋占用期间的租金按照每天178元支付至蒋伟交付房屋时止；三、驳回赵言合的其他诉讼请求。案件受理费1750元，因适用简易程序减半收取875元，由蒋伟负担。
各方均坚持一审举证及质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，赵言合与蒋伟签订的租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，涉案合同合法有效。蒋伟在一审庭审中认可其租赁涉案房屋后又转租给杨利，其与杨利之间亦签订转让租赁合同，并收取了杨利交纳的转让费2万元。蒋伟上诉称赵言合未将涉案房屋交付给其使用，与本案查明事实不符。赵言合已将涉案房屋交付给蒋伟，蒋伟要求赵言合返还三倍定金，不符合合同约定，本院不予支持。根据合同的相对性原则，蒋伟与杨利及杨利与赵家磊之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，可另行解决。蒋伟未按照合同约定向赵言合支付房屋租金，已构成根本违约，一审关于解除涉案租赁合同及腾退房屋、交付租金的认定，并无不当。
综上所述，蒋伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由蒋伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 静
审 判 员 李祥昆
审 判 员 王冬宁
二〇一八年六月二十日
法官助理 周文锦
书 记 员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。