江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4306号
上诉人（原审被告）:东台市国贸大厦有限公司，住所地东台市望海西路1号。
法定代表人：缪荣春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：虞银春、臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:桑汉兵，男，1969年10月8日生，汉族，个体工商户，住东台市。
委托诉讼代理人：秦永鉴，江苏陈爱平律师事务所律师。
上诉人东台市国贸大厦有限公司（以下简称东台国贸）因与被上诉人桑汉兵排除妨害纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
东台国贸上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。
事实和理由：1.东台国贸与桑汉兵之间是基于《合作协议》项下代建房屋，并且以“15年一定”为周期的特定房产租赁形式，属《物权法》规定的“有权占有”情形，并不是东台国贸强行租赁桑汉兵的房屋。2000年，国贸大厦扩建营业楼时，应桑汉兵请求，在大厦中为其代建一块房产，由于是融为一体，故在扩建之前对代建房屋的使用事先进行约定，即代建房产交由上诉人统一经营，期限为“15年一定”，就是以15年为周期，一轮一轮的延续下去。扩建后，双方签订的所有协议也是按此约定记载和实施的。因此，双方之间不是一个简单的一般房屋租赁关系。如果将代建房屋分割给桑汉兵单独使用，则违背了双方所作的利益安排约定，严重侵犯了上诉人的合法权益。2.盐城市中级人民法院（2008）盐民一初字第0045号民事调解书不是桑汉兵收回代建房屋的依据。该调解书是基于《合作协议》就按案涉房屋的租赁使用的租赁费等纠纷作出的阶段性处理结果，并没有明确到期后桑汉兵可以收回房屋，调解书中明确“租赁期间届满后，双方另行商定租赁事宜”，并不当然构成对双方签订《合作协议》中“15年一定”约定的否定。该调解书处理的只是第一轮十五年租赁期限内的租赁费，没有明确“15年一定”约定不适用或解除。3.代建房屋与所在大楼是不可分割的整体，一审判决上诉人从涉案房屋迁出不当。按事先与约定，必须长期统一经营、统一管理、统一使用。如果没有桑汉兵承诺统一代建房屋由上诉人国贸大厦统一经营、统一管理，上诉人不可能为其代建房屋，即使代建也不可能与大楼进行整体设计建造。代建大楼融入国贸大厦，供电、供水、消防、安保、卫生等都是统一使用和管理的系统。代建房屋仅占整幢大楼面积的约3%，如果分割将破坏整幢大楼以统一经营和使用为目标定位涉及的功能，不仅破坏大楼整体形象，也直接损害上诉人的利益。4.本案不具备桑汉兵收回代建房屋的情形。只有东台国贸出现企业解散等不能统一经营的情形下，代建房屋才可由桑汉兵收回。双方基于代建房屋而建立的合作关系，是以合同约定明确了对代建房屋的使用、收益、违约责任等，这种约定符合《物权法》第241条规定，属有权占有，并不是强迫租赁。双方的特定约定，已为盐城市中级人民法院（2008）盐民二终字第051号民事判决所确认。5.一审法院判决租赁期限已满，应当将代建房屋返还给被上诉人，既与事实不符，也与法律规定不符，对上诉人不公平。上诉人和被上诉人之间的租赁关系是长期租赁关系，而不是无期限的租赁关系，在合作协议和补充协议中，均约定了被上诉人可以收回的情形，而这些情形没有成就，故上诉人和被上诉人之间的租赁关系应当保持15年约定的长期约定关系。被上诉人曾经申请人民调解委员会就下一个15年的周期的租金进行调解，说明被上诉人已经确认了上诉人和被上诉人之间的租赁关系，只不过是租赁费的争议，是租赁费的差距太大，而租赁费的差距可以在第三方进行鉴定的基础上作出判断，让双方进行协商处理。退一步讲，上诉人与被上诉人在合作协议的第五条第二款以及协议的第三条均约定了，如果在相关情形出现时，以20年的标准平摊相关费用，且法律所规定的最长的租赁期限也是20年，所以在上诉人与被上诉人对租赁期限有争议的情况下，应最少维持20年的租赁期限。
桑汉兵辩称，1.上诉人与被上诉人双方签订的一系列的协议已经被（2008）盐民一初字第0045号民事调解书所取代，主要是以下方面事实：上诉人与被上诉人之间签订的协议是合作协议，双方是平等的主体，合作协议明确载明是合作开发共建，不像上诉人讲的仅是代建而已，大家签订协议的时候是本着共赢合作，里面包含互相租赁、融资（被上诉人出资270万元作为代建），承包以及代建房屋，正因为这一系列的行为才产生了合作的基础，包括当时对租金约定10万元，是互租的，不是真正的市场价值，更应当是双方面积置换，被上诉人取得房屋的产权不是上诉人的恩惠得来的。后来由于情况发生变化，上诉人不再租赁等同面积的给被上诉人，原来合作的基础已经丧失。（2008）盐民一初字第0045号民事调解书确定了租金为每年60万元，双方已经不存在15年约定一说，调解书上也是约定双方另行商定租赁事宜，租赁期限载明2016年2月28日到期。2.被上诉人作为房屋的完全产权人，对房屋享有完全的处分权，主张权利于法有据，上诉人应当迁让。盐城中院调解时，案涉房屋租金60万元不是真正的市场价格，上诉人将大楼的一部分租赁给了他人经营，从中获取的租金远远高于给付被上诉人的租金，应当说这10年来，上诉人已经从中获取了巨额利益，被上诉人之所以在房屋租期到期前6个月主动去东台市矛盾调解中心，主要是就是考虑避免双方以后的损失，上诉人没有给付合理的租金，致使双方调解不能，被上诉人作为产权人，在双方不能协商一致的情况下，提前多次给上诉人，但是上诉人置之不理，从而导致本次诉讼的发生。合同法规定，合同的当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，被上诉人作为合同的一方当事人，依法享有自愿订立合同的权益，现租赁期届满，协商不成，上诉人应当无条件返还租赁屋，这是法律明确规定的，双方签订的协议虽然涉及15年一定，但并未约定在未能“定”的情况下如何处理，因此，上诉人主张完全是强迫交易的行为。3.案涉房屋是一个可以分割，能形成独立的自理门户的店面经营。上诉人和被上诉人在共建时就明确约定适当的时候可以将案涉房屋使用权交给被上诉人，并围墙隔断（除沿街东大门外，其余不得开门），自理门户，但如涉及公共设施，必须保证安全完整，不对大楼整体使用造成影响。这一约定说明在当时就事先考虑，是可以分割经营，案涉房屋能形成一个自立门户的独立经营店面，不是上诉人一再强调的整体不可分割。目前上诉人已经主动将案涉房屋进行了围墙隔断，自立门户。当初约定适当时候就是指不互租、不承包，目前这一条件已经成就和具备，被上诉人也在一审时承诺，按照当初的约定不对大楼整体产生影响，因此，无论是当初的约定还是现在的客观事实，案涉房屋均是可以分割的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。
桑汉兵向一审法院起诉请求：判令被告东台国贸从位于东台市海陵南路2号国贸大厦南首底层，面积为953.26平方米的房屋中迁出，承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告桑汉兵系坐落在东台市东台镇海陵南路2号（原新东南路2号）南首底层，面积为953.26平方米房屋的所有权人。该房屋与被告东台国贸经营的国贸大厦在结构上连为整体，目前由被告主要用于超市经营。
原、被告于2001年2月签订《合作协议》一份，约定：被告为原告代建1000M2（约）房屋，产权归原告所有，具体位置在国贸大厦一层南端由南向北22.5M×46M三跨位置；被告为原告代建的房屋交被告统一经营,期限15年一定,被告同时在国贸大厦底层布局1000M2左右的营业场地开设家电商场,并聘请原告为家电商场经理,实行承包经营；如被告出现解体、分立、合并、倒闭等情况不再集中统一运营时，原、被告协商按产权证书界定收回属于原告的房屋和土地使用权，并可自行处置。原告收回的房屋可以围墙、隔断自立门户，但如涉及大楼办公设施如楼梯，公共通道等，必须保证畅通，不对大楼整体使用造成影响。原告不得破坏水电线管道和消防、空调等公共设施，以对整个大楼使用造成影响。原告不得擅自装修破坏大楼建筑结构影响大楼整体安全。协议中还对其他事项作了约定。
后原、被双方根据情况发展变化就与原协议相关事宜于2002年订立《协议》一份，约定：被告为原告代建的房屋必须交被告统一经营,期限15年一定；在15年合作期内,被告不得单方终止家电商场承包经营合同，除非被告企业出现不能整体运营的情况，否则被告须将为原告代建的属于原告的房屋土地使用权交归原告;在15年合作期内,如原、被告双方协商一致终止家电部承包经营合同（包括原告主动提出不再承包被告家电部），则原告不得也不能收回属于原告的房屋土地使用权，即仍归被告统一运营，由被告按年度向原告支付租金；原、被告双方对今后形势发展变化作了认真坦率的协商，双方一致约定，在适当的时候，被告将租用的属于原告的房屋（土地）使用权交归原告，并围墙隔断（除沿街东大门外其余不得开门），自立门户。但如涉及公共设施原告必须保证安全完整,不对大楼整体使用造成影响,如这一约定正式实施,则相应改变本协议有关条款:即被告不再租用属于原告的房屋（土地）,原告同时不再承包被告家电商场，双方在视作不违约的前提下，依照有关协议协商处理善后事宜；被告为原告代建的并已属于原告的房屋（土地），现交被告方统一经营，其性质为被告租用。租金为每年10万元（因原告为法定代表人并实际独立经营的东台市国贸大厦家电有限公司亦租用被告营业场地，年租金也为10万元，故相抵冲），租期为15年。
原、被告在其后又陆续签订了多份协议。因双方在合作经营中产生矛盾，原告于2007年5月28日诉来一审法院，以被告擅自转租房屋和被告单方面中止承包经营合同符合约定解除租赁关系的条件为由，要求与被告解除房屋租赁关系。一审法院于2007年11月20日作出（2007）东民二初字第432号民事判决，驳回原告的诉讼请求。原告不服，向盐城市中级人民法院提起上诉。2008年4月20日，盐城市中级人民法院作出（2008）盐民二终字第051号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2008年9月18日，原告向盐城市中级人民法院提起一审诉讼，要求判令被告返还本案所涉房屋等在内的多项诉讼主张。经盐城市中级人民法院主持调解，双方达成调解协议：一、原告承包东台市国贸大厦家电有限公司期间所欠的各项费用，被告同意给予免除；二、被告依协议约定以承租性质使用的原告在东台市国贸大厦有限公司B楼一层南端约953平方米的房屋（即本案所涉房屋）于2009年5月28日起按每年60万元计算租金，租金于每年12月底前支付全年租金60万元，租赁期限至2016年2月28日。租赁期间届满后，双方另行商定租赁事宜。在此期间，原、被告双方对代建房产使用、家电经营承包问题等不得提出任何异议，双方再无纠葛。
2015年10月21日，原告向东台市人民调解委员会申请就案涉房屋租赁问题进行调解，因未能达成调解协议，东台市人民调解委员会于2015年12月9日作出终止调解告知书。2015年12月10日，原告向被告发出函告，要求被告做好租赁期限届满后的交接准备工作。次日，被告向原告发出函告，要求对案涉房屋进行续租。12月13日，原告再次向被告发出函告，表示不同意续租，要求被告做出迁让工作。12月16日，被告再次向原告发出函告，要求原告尽早商谈下一轮租赁合同事宜。2016年3月11日，被告通过电子转账方式汇款60万元给原告，作为2016年3月1日至2017年2月28日的租金。原告将该款予以退回。
审理中，原告向一审法院提交书面承诺：一、严格按照产权证上划定的面积实施围墙隔断，且保证在中心线内，自立门户；二、除沿街东大门外其余不开门；三、保证大楼的消防通道安全畅通，不影响大楼的整体功能；四、围墙隔断、消防、用电布置等费用由原告负担。一审法院曾召集双方进行调解，因原、被告之间分歧巨大，致本案调解不能。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋虽为代建，但原告桑汉兵系案涉房屋的所有权人，对该房屋享有处分权。庭审中被告提交的《合作协议》和《协议》中均载明了被告使用原告的房屋期限为“15年一定”。原告曾因返还案涉房屋等事宜诉至法院，一审法院及盐城市中级人民法院均从维护交易安全，避免造成巨大经济损失等利益衡量和价值判断方面考虑，不准许原告解除合同。盐城市中级人民法院在民事调解书中明确了案涉房屋的租赁期限和租金标准，原、被告对此调解协议均已签字认可，应当按照约定履行。现租期已经届满，双方就后续租赁事宜又未能达成一致，原告作为产权人，要求被告迁让房屋的诉讼请求于法有据，应予支持。
关于被告辩称原、被告之间系长期性房屋租赁关系，案涉房屋系代建房屋，必然由被告统一经营的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。原告作为合同一方当事人，依法享有自愿订立合同的权利。现原、被告双方的租赁期限已经届满，被告如意欲继续租赁，应当与原告充分协商，协商不成则应按照法律规定向原告返还租赁物。被告的该项辩称，于法无据，不予采信。
关于被告辩称其系有权占有，双方对租赁期限的约定是“15年一定”，原告要求被告迁出违背了双方的约定，依法不能成立的问题。双方在《合作协议》和《协议》中均提及“15年一定”，但并未约定在未能“定”的情况下如何处理。盐城市中级人民法院作出的（2008）盐民一初字第0045号民事调解书中，明确了“租赁期间届满后，双方另行商定租赁事宜”。现双方未能协商确定租赁事宜，按照法律规定，不能强迫交易，租赁期限届满后，被告应当返还案涉房屋。综上，原告的主张有事实和法律依据，依法应予支持。
一审法院遂判决：东台市国贸大厦有限公司于判决生效之日起90日内从坐落于东台市东台镇海陵南路2号（原新东南路2号）南首底层、面积为953.26平方米的房屋（房屋产权证号：东台市房权证西城区字第××号）中迁出，将该房屋交还给桑汉兵。案件受理费80元，由东台市国贸大厦有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
桑汉兵向法庭提交了四张照片，证明原来大楼中涉案房屋是上诉人开的超市，2016年9月份，上诉人将房屋与其他地方用墙隔开，目前上诉人将这部分应租给其他人经营卖羽绒服装；现在的房屋是可以分割的。东台国贸的质证意见为：照片中并非是隔墙，是分区经营，上诉人一直要求按照约定统一经营，不可能进行分隔。东台国贸在二审中未提供新的证据。
本院认为，本案双方争议的焦点是：关于案涉房屋租赁期限的理解和认定。上诉人东台国贸和被上诉人桑汉兵在2001年《合作协议》和2002年中《协议》中约定“甲方（东台国贸）为乙方（桑汉兵）代建的房屋交甲方统一经营,期限15年一定”，没有对15年期限届满后的房屋租赁期限作出约定，应认定为15年期限届满后的租赁期限约定不明。根据《中国人民共和国合同法》规定，当事人对租赁期限约定不明，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。后双方关于案涉房屋租赁纠纷经本院审理并作出（2008）盐民一初字第0045号民事调解书，明确“涉案房屋租赁期限至2016年2月28日，从2009年5月28日起按每年60万元计算租金，租赁期间届满后，双方另行商定租赁事宜”，应视为双方对之前房屋租赁协议予以变更，对租赁期限和租金均重新予以确认，涉案《合作协议》和《协议》中有关租赁期间的约定对双方当事人已不具有约束力，涉案房屋租赁届满之日为2016年2月28日。现双方不能就涉案房屋租赁达成新的协议，桑汉兵作为讼争房产的所有权人，有权要求上诉人迁出。上诉人关于“租期15年一定，就是以15年为周期，一轮一轮的延续下去，双方之间的租赁关系是长期租赁关系”以及“涉案房屋分割将破坏整幢大楼功能，损害上诉人的利益”的上诉理由均缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，东台国贸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人东台市国贸大厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 治
审 判 员 刘圣磊
代理审判员 姚海斌
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 孙 莉