浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙金执异终字第28号
上诉人（原审原告）：朱竹磊，银行职员。
委托代理人（特别授权）：傅坚政。
被上诉人（原审被告）王胜平，经商。
委托代理人（特别授权）：江云峰、王俊。
被上诉人（原审被告）：傅金秀，经商。
被上诉人（原审被告）：张锦福，经商。
上诉人朱竹磊为与被上诉人王胜平、傅金秀、张锦福案外人执行异议之诉一案，朱竹磊不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义执异初字第16号民事判决，向本院提出上�。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱竹磊的委托代理人傅坚政、被上诉人王胜平的委托代理人江云峰、被上诉人张锦福到庭参加诉讼。被上诉人傅金秀经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告朱竹磊诉称，被告傅金秀、张锦福系夫妻关系，2009年5月22日，其与张锦福签订了一份《房屋转让协议》，约定张锦福将案涉的坐落于义乌市工人西路39号一楼的一间店面转让给其，转让价款人民币1580000元，签订合同前（当日）支付首付款800000元，房屋即由其接管和收益，之后其按约履行了余款支付义务，分别为2010年元月25日以现金支付了100000元，2011年元月4日以银行本票支付500000元，1月26日以现金和银行承兑汇票支付150000元，1月27日现金支付30000元。后其发现自己所受让的上述房屋，被义乌市法院以（2013）金义执民字第3841-3号执行裁定查封，2014年9月11日其提起书面执行异议，义乌市法院作出（2014）金义执异字第50号执行裁定驳回其的异议。其认为，其早在2009年5月22日受让了上述房屋，支付了全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续也没有过错。按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院是不得查封的；同时按照物权法第15条的规定，其与傅金秀、张锦福订立的合同成立时已生效，未进行物权登记不影响合同效力；按照合同法第133条规定，其已取得上述房屋的所有权。诉请：①判决确认其对现坐落于义乌市工人西路39号一楼的一间店面享有房屋所有权；②停止对上述房屋的执行。
原审被告王胜平辩称，1、朱竹磊与傅金秀、张锦福的房屋转让交易是不真实的，朱竹磊没有实际支付全部价款。①第一笔转让款800000元的支付方朱泽文与收款人张君兰均不是合同相对人，他们之间的款项往来与本案无关；②第二笔银行本票500000元，是否实际发生不清楚；③朱竹磊对上述两笔款项的来源在两次庭审中陈述不一，且与第三次庭审提供的证据矛盾，第一次开庭原告陈述该两笔款项均是向案外人陈志法所借，第三次庭审朱竹磊陈述是母亲洪信英向银行贷款的，但朱竹磊提供的2010年2月3日的转账凭条却显示系陈志法的义乌市鸿发纺织品有限公司还款给洪信英；④另外的280000元也没有证据证明实际发生过。2、物权以登记为准，法院的执行是正确的。法院从市场监管局调取的证据能证明朱竹磊对涉案房产并没有实际管业和占有，涉案房产一直由张锦福对外出租收益。3、即使双方交易真实，朱竹磊存在明显过错，双方签约至今已有六年半时间，转让协议约定在房产过户完毕后付清余款780000元，朱竹磊在明知上述房产有抵押不能过户，抵押贷款未还清之前，仍然提前付清余款，本身存在过错。请求法庭驳回朱竹磊的诉讼请求。
原审被告傅金秀、张锦福辩称，涉案的房屋是2009年5月卖给朱竹磊，交易是真实，当时涉案房屋与苏溪的土地一起抵押在中国银行，之前中国银行申请查封过，给他人担保也查封过，但都已经解决了。房屋解封后，朱竹磊还与其一起到中国银行要求把房产证拿出来过户。在去办证中心办理过户登记时发现该房产被王胜平申请查封，其也与王胜平交涉过，且认为王胜平是过度查封，但未果。本案的房产应该属于朱竹磊所有。
原审法院认定，2013年1月21日，义乌市人民法院立案受理了王胜平诉方潮荣、浙江波塞顿服饰有限公司、傅金秀等民间借贷纠纷一案，于5月29日作出（2013）金义商初字第336号民事判决，判决：一�方潮荣、李文娟、浙江宾派实业有限公司于判决生效后十五日内返还王胜平借款人民币3500000元并支付利息（利息从2012年10月18日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计付至判决指定的履行之日止）。二、何姣英、浙江波塞顿服饰有限公司、浙ＸＸ隆食品有限公司、傅金秀对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费36900元，保全费5000元，共计人民币41900元，由方潮荣、李文娟、浙江宾派实业有限公司负担。7月11日，王胜平向义乌市人民法院申请强制执行，义乌市人民法院同日立案执行，于9月17日作出（2013）金义执民字第3841-3号执行裁定，查封了傅金秀与张锦福共有的坐落于义乌市工人西路39号一层的房屋（权证号码：义乌房权证稠城字第××号）。朱竹磊对此不服，以其已支付全部价款并实际占有该房产，且一直催促张锦福解决纠纷办理过户，对未能办理过户不存在过错，法院查封行为侵害了其合法权益为由，于2014年9月11日向义乌市人民法院提出书面异议，请求解除对该房产的查封。义乌市人民法院于2014年10月28日作出（2014）金义执异字第50号执行裁定，驳回朱竹磊的异议。朱竹磊提起本案诉讼。另查明，义乌市人民法院于2013年10月10日作出（2013）金义执民字第5377-3号执行裁定，查封了张锦福与傅金秀共有的坐落于义乌市工人西路39号的房地产【权证号码：义乌房权证稠城字第××、C00113943号；土地证号：国用（2007）1-40**号】。2014年1月14日，经中国银行股份有限公司义乌市分行（申请执行人）申请，义乌市人民法院作出（2013）金义执民字第5377-6号执行裁定，解除对上述房地产的查封。上述房产于2007年12月20日抵押于中国银行股份有限公司义乌市分行，于2013年11月19日付清贷款。
原审法院认为，根据�中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案所涉房产至今仍登记在张锦福与傅金秀名下，其所有权归属张锦福与傅金秀所有，对作为被执行人傅金秀的上述房产予以查封符合法律规定。朱竹磊主张其与张锦福、傅金秀签订有房屋转让协议，证据不足，其要求确认上述房屋归其所有与法律不符，均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决：驳回朱竹磊的诉讼请求。案件受理费19020元，由朱竹磊负担。宣判后，朱竹磊不服，向本院提出上诉。
上诉人朱竹磊诉称，一、根据《中华人民共和国合同法》第32条规定，其与张锦福于2009年5月22日签订的房屋转让协议依法成立，根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。其提供了房屋转让协议、银行付款凭证、收条等证据，证明其与张锦福之间存在真实合法的房屋买卖行为，对该房屋转让协议应予以认定。二、本案所涉房屋因为抵押未能办理过户手续，故张锦福于2009年6月15日出具给其的特别授权委托书中载明本案所涉房屋今后拆迁赔偿、拆迁协议签订及店面收益等权利均可以以其的名义行使。原审法院调取的关于本案所涉房屋的房屋租赁合同，转租协议和收条，虽然租赁合同上面无其名字，但并不能就此认定其没有实际占有涉案房屋。承租人承租涉案房屋是用于经营的，个体工商户办营业执照需提供产权证上的所有人与承租人签订的租赁合同，因房产证上的名字仍登记在张锦福、傅金秀的�下，为了方便承租人办理相关手续，所以合同上的出租方才写张锦福、傅金秀的名字，这样做只是为了方便承租人办理相关手续，并不能据此否定该房屋由其买受和实际上占有涉案房屋的事实。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”。其对诉称的主要事实均提供了证据相佐证，证明的主要事实之间相互并不矛盾，可以形成证据链，证据链证明的事实与其陈述的事实是相符的。综上所述，其与张锦福、傅金秀之间的房屋买卖合同行为真实、合法、有效，因为客观原因虽然没有办理过户手续，但其已经实际占有并收取收益，不影响合同效力，其应为本案所涉房屋的实际所有权人。原判认定基本事实不清，对部分证据的审核认定有错误。请求依法撤销原判，发回重审或在查明事实后依法支持其在原审中所提的诉讼请求。
被上诉人王胜平辩称，一、朱竹磊提供的合同租赁时间段与一审法院调取的备案租赁合同不一致，朱竹磊与张锦福、傅金秀之间的房屋转让交易不真实，并且朱竹磊对款项来源陈述不一，无法证明所涉款项系用于支付房款，故朱竹磊没有实际支付全部价款。二、涉案房屋仍由张锦福、傅金秀实际管理收益，一审法院调取的备案租赁合同显示涉案房屋租赁合同的产权人是张锦福、傅金秀，朱竹磊对诉争房屋没有实际管业和占有。三、买卖双方签约至今已达六年半的时间，房屋转让协议原约定在过户完毕后付清余款，朱竹磊在明知有抵押不能过户的情况下，在房产抵押贷款还清前仍付清全部房价款，在张锦福限期过户的承诺未兑现的情况下，得知诉争房产被查封后，除敦促张�福办理过户手续外并未采取其他有效措施，朱竹磊存在明显过错。四、根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉房产至今仍登记在张锦福、傅金秀名下，其所有权归属张锦福、傅金秀所有。一审法院对涉案房产查封符合法律规定。请求二审驳回朱竹磊的诉讼请求。
被上诉人张锦福辩称，1、2007年12月20日至2013年12月19日其把企业土地、店面抵押在中国银行义乌分行，2009年5月22日把这个房子卖给朱竹磊，并签订了协议，对方也已经付清了房款。2、其企业破产后在2013年11月2日被查封，当时其有9000多万元的债务，中国银行义乌分行在2013年10月份也查封了其的房产，后来其还清了中国银行义乌分行的贷款，在2014年房产得以解封，后来其把房子卖给朱竹磊准备去过户的时候，发现2014年8月8日房产又被王胜平查封，导致朱竹磊没有时间过户。3、土地与店面是不能分割的，只有贷款还清了才可以分割出卖。在2009年之后其也去过中国银行义乌分行，告知把房子卖给朱竹磊，该行也是认可的，也出具了证明。
二审中朱竹磊提供证据1、特别授权委托书、承诺书复印件各一份共2页。特别授权委托书证明当时由于房产抵押不能过户，张锦福对在过户前的有关权利特别授权，以证明房产至少在2009年6月15日已实际交付，承诺书证明其与张锦福、傅金秀对房屋转让协议中的过户、付款期限有新的约定，交易真实。证据2、自动转帐付款授权书、分户明细对帐单、电量电费通知单各1份共6页。证明：自动转帐付款授权书记载收费单位的户名由于未过户仍然是张锦福，授权扣款的是其母亲洪信英。分户明细对帐单载明水电费从2009年8�开始至今均从洪信英帐户中扣缴，诉争房产在2009年8月之前已由其实际占有、管控。证据3、家庭关系证明1份共1页。证明：朱泽文、洪信英系其父。有关房屋转让、付款等的事实行为均由其父母实施，但其属于法律意义上的购房人。证据4、相邻房产的房产证、土地证复印件各1份共3页。证明：涉案房屋与其父母现有房屋相邻，其中土地证上记载A块归洪信英户，B块第一层归张锦福户。如此结构，是其购涉案房屋的主要目的。被上诉人王胜平、张锦福、傅金秀未提供证据。
王胜平质证认为，对于朱竹磊提供的四组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，并不能证明房屋买卖合同是真实的，一审法院已经认定该合同并未履行，张锦福、傅金秀签订合同后仍在实际管理收益，朱竹磊未实际交付房款也未实际占有。张锦福对朱竹磊提供的四组证据无异议。
本院认证认为，证据1中的特别授权委托书仅有委托人张锦福签名，无被委托人朱竹磊签名，对该委托关系不予认定，且不能证明诉争房屋在2009年6月15日已实际交付；承诺书系张锦福为履行诉争房屋转让协议所作的个人承诺，其内容不能证明诉争房屋转让真实。证据2仅能证明张锦福与洪信英之间委托代缴水、电费的关系，分户明细对帐单未载明户号，结合其他证据及电量电费通知单载明户名系张锦福的内容，该证据不能证明诉争房屋已由朱竹磊于2009年8月之前实际占有、管控。证据3仅能证明家庭关系，不能证明待证事实。证据4与本案无关联性。综上，本院对朱竹磊提供的以上证据均不予以采纳。
本院二审确认一审查明的事实，另查明，2009年8月1日房屋租赁合同载明，出租方张锦福，承租方商小青，租赁期限为2009年8月16日至2012年8月15日止。商小青租�诉争房屋经营童装等，于2012年8月16日歇业注销。
2012年8月25日房屋租赁合同载明，出租方傅金秀、张锦福，承租方夏朝国，租赁期限为2012年8月25日至2013年8月24日止。夏朝国承租诉争房屋经营义乌市夏朝国童装商行，至2013年6月19日歇业注销。以上办证所需的产权证明均系张锦福的房屋所有权证复印件。
2013年6月2日房屋租赁合同载明，出租方朱竹磊，承租方余川江，房屋租赁合同一式两份，租期自2013年8月15日至2014年8月15日。一份合同的甲方（签字）空白，签订日期空白，另一份合同甲方（签字）朱竹磊，签订日期：2013年6月2日。
2013年6月15日房屋租赁合同载明，出租人傅金秀、张锦福，承租人余川江，租期自2013年6月16日至2014年6月15日。余川江承租诉争房屋经营服装。办证所需的产权证明系张锦福的房屋所有权证复印件。
2014�4月29日转租协议载明：转租人朱兰英、余川江，承租人薛早琴、朱兰英，余川江将工人西路39号店面转租给薛早琴，时间从2014年4月28日至2014年8月15日止。2014年4月22日朱兰英出具的收条载明：今收到转让工人西路39号店面房租金押金45000元，租金和转让费一共190000元正，时间从2014年4月23日至2014年8月18日左右，2014年4月30日止要和原房东协商再付清余款145000元。
2014年6月15日房屋租赁合同记载：出租方（甲方）洪信英，承租方（乙方）薛早琴，租赁期限：2014年8月15日至2017年8月15日，签订日期：2014年6月15日；其中一份合同甲方签字洪信英，另一份合同甲方签字洪信英、朱竹磊。朱竹磊在庭审中承认自己持有的房屋租赁合同甲方签字中的“朱竹磊”是事后添加。洪信英于2014年5月4日出具收条载明：今收到薛早琴租工人西路39号1-2层店面1间，房租费贰拾万元壹年，共租叁年。从2014年8月15日至2017年8月15日止一年，现收捌万元正，还欠壹拾贰万元正到2014年6月15日付清。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议焦点是：朱竹磊请求确认本案诉争房屋的所有权，并停止对诉争房屋的执行措施能否支持。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以上规定从立法的角度明确了物权变动时债权关系与物权关系，即原因关系与结果关系是可以分离的。物权的变动只能在登记时生效，合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。买方通过买卖方式取得房屋所有权的，必须通过办理房屋的过户变更登记。具体到本案中，朱竹磊并不是诉争房屋的产权登记人，朱竹磊与张锦福、傅金秀签订《房屋转让协议》生效后，双方在履行合同中，朱竹磊享有的是交付请求权和登记请求权，仍属债权，而不是物权，朱竹磊请求确认对诉争房屋享有所有权无法律依据和事实基础，本院对此不予支持。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不�查封、扣押、冻结”。该条是出于保护善意买受人的需要，对符合特定条件的债权给予优先于强制执行请求权的保护。现朱竹磊请求对诉争房屋停止执行，依据上述法律规定，需同时满足三个条件：一、已经支付全部价款；二、实际占有事实；三、对未办理产权过户无过错。一、具体到本案：1、朱竹磊为证明已经支付全部价款所提供的800000元存付款凭条和500000元本票，其在一审中第一次庭审陈述该二笔款是向陈志法的借款，其中800000元由其父以现金存入张锦福的女儿张君兰帐户，500000元由其父以现金存入朱竹磊帐户后开具本票给张锦福，而在第三次庭审中又陈述800000元款项是其母亲洪信英从银行贷款所得，其对该款的陈述前后相互矛盾，其所主张的800000元款项的性质难以采信；2、朱竹磊划付张锦福的500000元本票中备注为“货款”，并非购房款；3、朱竹磊提供的张锦福2011年1月26日出具的150000元收条，张锦福未在一审指定的举证期限提供收条中所涉及的两张银行汇票佐证，该收条系孤证，不具有证明力；综上，现有证据不足以证明朱竹磊已经支付了涉案购房款。二、张锦福与朱竹磊于2009年5月2日签订《房屋转让协议》后，诉争房屋仍由张锦福、傅金秀以房屋所有权人继续对外出租，如果朱竹磊已经支付全部价款、实际占有了诉争房屋，那么朱竹磊应该行使所有权人的权利，对张锦福、傅金秀的出租行为进行交涉或者收取张锦福、傅金秀出租房屋的租金。但其对张锦福、傅金秀对外的出租行为并未提出交涉和行使相关权利，亦未提供证据证明其收取了张锦福、傅金秀出租期间的房屋租金。在诉讼过程中，针对租赁合同中为何出租人是张锦福、傅金秀。朱竹磊陈述诉争房屋用于承租人经商需提供产权证及产权人与承租人签订的合同，因诉争房屋仍登记在张锦福、傅金秀名下，所以合同上的出租方是张锦福、傅金秀的名字。既然如此，就难以解释在张锦福、傅金秀以房屋所有权人对外出租期间即2013年6月2日、2014年6月15日朱竹磊、洪信英又以自己的名义前后分别与承租人余川江、薛早琴签订房屋租赁合同。三、朱竹磊为了证明自己实际占有的事实所提供的两份房屋租赁合同相矛盾。1、2013年6月2日朱竹磊与余川江签订的一式贰份房屋租赁合同，其中一份房屋租赁合同甲方（签字）有朱竹磊签名，签订日期2013年6月2日，另一份房屋租赁合同中甲方（签字）空白，签订日期空白。朱竹磊在一式两份合同上同时签字、书写年月日是轻而易举的事情，其只在一份合同上签字而不同时在另一份合同上签字，不符合签订一式两份合同的同时签字后马上书写年月日的一般签字习惯，也与日常生活经验相悖。2�2014年6月15日洪信英与薛早琴签订的一式贰份房屋租赁合同，一份合同中的出租方是洪信英，另一份合同中的出租方却是洪信英、朱竹磊。朱竹磊在庭审中承认其持有的房屋租赁合同的出租方“朱竹磊”是事后添加。故仅此两份证据不能让本院确信合同的真实性。
综上所述，根据现有证据，尚不足以证明朱竹磊已经支付全部价款和实际占有了诉争房屋，并对本案诉争房屋享有了相关权利，其请求对诉争房屋停止执行无事实和法律依据。故朱竹磊的上诉主张不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19020元由上诉人朱竹磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李向平
审 判 员 郭松巍
审 判 员 郑青蓝
二〇一六年二月四日
代书记员 苏丽燕