福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民初字第2128号原告吴妙容，女，汉族，1970年10月16日出生，住福建省福州市。委托代理人吴建萍、潘舒明，福建嘉禾嘉律师事务所律师。被告兴业银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市五一中路32号，组织机构代码85814005-5。代表人孙雄鹏。委托代理人何妍君，公司员工。被告福建省泓业进出口有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路159号世界金龙大厦第八层A1，组织机构代码70539580-7。法定代表人苏新灿。被告王翠容，女，汉族，1979年1月20日出生，住福建省福安市，被告林长书，男，汉族，1969年10月26日出生，住福建省福安市，被告苏新灿，男，汉族，1962年10月18日出生，住福建省福安市，被告吴锦通，男，汉族，1966年5月5日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区，被告福州立宝房地产有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区水部街道五一北路186号利嘉大世界，组织机构代码61133373-6。法定代表人吴锦通。原告吴妙容因与被告兴业银行股份有限公司福州分行（以下简称“兴业银行福州分行”）、福建省泓业进出口有限公司（以下简称“泓业公司”）、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、福州立宝房地产有限公司（以下简称“立宝房地产公司”）执行异议之诉纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴建萍、潘舒明，被告兴业银行福州分行委托代理人何妍君到庭参加了诉讼。其他诸被告经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴妙容诉称：2012年10月30日，原告与被告立宝房地产公司及福建天和建材市场管理有限公司（以下简称“天和建材公司”）签订《租赁协议书》，约定：三方一致同意并确认自本协议签订之日起，天和建材公司将2010年9月28日《租赁协议书》及2010年10月8日《补充协议书》中5层、6层、7层、8层、9层和地下一层（均含公摊）的剩余租赁期限全部转让给原告，其权利义务由原告与被告立宝房地产公司之间直接履行，天和建材公司退出该租赁关系；各方一致确认：原告租期8年（自2012年10月30日起至2020年10月30日止），租金每平方米30元，本协议签订后五日内原告向被告立宝房地产公司付清2012年10月30日至2016年10月30日的租金2700万元；2016年10月30日后的租金，应在每月的五日前付清；原告有权随时对外转租等。原告的租赁前手租约发生于2010年9月28日及同年10月8日，此时上述执行标的并未抵押给被告兴业银行福州分行，原告享有对上述执行标的的承租权，即享有占有、使用、收益的权利。原告承租上述房产后，进行的转租等经营行为均符合租赁合同及法律规定。但福州市中级人民法院在执行申请执行人兴业银行福州分行与被执行人泓业公司、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、立宝房地产公司金融借款合同纠纷一案中，作出了（2015）榕执字第629号执行裁定书，拍卖由原告依法租用被告立宝房地产公司所有的福州市××号XXX第6、7、8、9层商场及地下一层商场，并责令承租人强制撤离上述执行标的。该执行措施侵犯了原告对执行标的依法享有的承租权，原告提出执行异议申请，于2015年11月18日被福州市中级人民法院裁定驳回。原告吴妙容请求：1、确认原告吴妙容对福州市中级人民法院（2015）榕执字第629号执行裁定书、公告涉及的执行标的（立宝房地产公司所有的福州市××号XXX第6、7、8、9层商场及地下一层商场）享有承租权及转租权；2、撤销福州市中级人民法院（2015）榕执字第629号执行裁定书、公告提及的责令福州市××号XXX第6、7、8、9层商场及地下一层商场承租人强制撤离的强制执行措施。原告向本院提交了下列证明资料：1、原告与立宝房地产公司及天和建材公司签订的《租赁协议书》；2、福州市中级人民法院（2015）榕执字第629号执行裁定书、公告；3、福州市中级人民法院（2015）榕执异字第82号执行裁定书；4、收条；5、转账凭证。被告兴业银行福州分行辩称：原告诉请不具事实依据，且原告抵押权设立在先，未经抵押权人同意而在抵押物上设定租赁关系的不得对抗已登记的抵押权。故请求驳回原告的诉讼请求。被告兴业银行福州分行未向本院提交证明资料。其他诸被告未作答辩亦未提交证明资料。经法庭质证和审查，对于原告提交的证明资料2、3，本院予以确认；对于原告提交的证明资料1、4、5，涉及原告主张能否成立，本院在下文分析中综合作出认定。根据本案现有证据，本院确认如下事实：兴业银行福州分行因与泓业公司、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、立宝房地产公司金融借款合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2014年12月17日作出（2014）榕民初字第182号民事判决，该判决已发生法律效力。本院根据兴业银行福州分行的申请，于2015年6月29日作出（2015）榕执字第629号执行裁定：拍卖被执行人立宝房地产公司所有的位于福州市××号XXX6层商场、7-9层商场、地下一层商场、地下二层及5-70#车位、地下三层、夹层的房地产。吴妙容不服向本院提起书面异议。本院于2015年9月1日作出（2015）榕执异字第82号执行裁定：驳回吴妙容的异议。原告吴妙容不服，遂提起本案执行异议之诉。另查，2012年6月21日，兴业银行福州分行与立宝房地产公司签订的《最高额抵押合同》，约定立宝房地产公司将其名下位于福州市鼓楼区水部街道五一北路XXX号XXX6层商场作为抵押物为泓业公司对兴业银行福州分行所负债务提供最高本金余额3000万元抵押担保，并于2012年6月28日办理了抵押登记手续。本院（2014）榕民初字第182号民事判决亦确认兴业银行福州分行对该抵押财产享有优先受偿权。立宝房地产公司另将XXX7-9层商场、地下一层商场分别向招商银行股份有限公司东水支行及上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理抵押贷款，抵押权均已依法设立，并经生效判决确认。天和建材公司以其与立宝房地产公司就XXX6层商场、7-9层商场、地下一层商场签订有《房屋租赁合同》为由，对本院于2014年12月31日在上述房产处张贴搬离上述房产的公告不服，向本院提起书面异议。本院经审查于2015年3月13日作出（2015）榕执异字第8号执行裁定：驳回天和建材公司的异议。裁定送达后，天和建材公司未在法定期限内提起异议之诉。再查，原告提交的原告与立宝房地产公司、天和建材公司签订的《租赁协议书》的签约落款时间为2012年10月30日，立宝房地产公司出具落款时间为2012年10月30日的《收条》记载收到吴妙容支付的2012年10月30号至2016年10月30日的租金2700万元。但原告提交的支付租金凭证，形成时间为2010年3月至12月，相关款项均非汇给立宝房地产公司。本院认为：生效判决已确认兴业银行福州分行对案涉抵押房产享有优先受偿权，原告主张其与立宝房地产公司存在租赁合同关系并支付了租金，但其提交的付款凭证形成时间均早于《租赁协议书》签约时间，且款项亦非汇给立宝房地产公司，故原告提交的当前证据不足以证明原告已与立宝房地产公司形成租赁合同关系并已实际支付了租金。并且，原告提交的《租赁协议书》落款的签约时间亦在案涉抵押权设立之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，其不得对抗在先已登记的抵押权。此外，原告主张其承租权系承继天和建材公司享有的承租权，但天和建材公司已就案涉抵押房产向本院提出过执行异议，本院经审查后驳回了其异议申请，即原告所述的天和建材公司承租权经本院审查依法不得对抗案涉抵押权，原告又据此提起执行异议，不能成立，本院不予采纳。被告泓业公司、王翠容、林长书、苏新灿、吴锦通、立宝房地产公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告吴妙容的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告吴妙容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。审 判 长  陈光卓代理审判员  陈 曦人民陪审员  徐苏琳二〇一六年七月十四日书 记 员  卓垚磊（2015）榕民初字第2128号共7页