西藏自治区桑珠孜区人民法院民 事 判 决 书（2017）藏0202民初333号原告：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏日喀则市。法定代表人：马赟，司令员。委托诉讼代理人：张奉军，男，日喀则军分区保障部助理员。委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。被告:皮会鞋业，住所地西藏日喀则市。经营者：刘文照，男，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。原告中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）与被告皮会鞋业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案。依法适用普通程序,于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告军分区委托诉讼代理人张奉军、向仕军及被告皮会鞋业经营者刘文照到庭参加诉讼，本案现已审理终结。军分区向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告之间租赁合同关系已终止；2.判决被告立即搬离上述房屋；3.判决被告向原告支付房屋占有使用费85052元，自2016年1月1日起至2017年10月31止，后续占有使用费计算至二被告实际搬离房屋为止；4.判决扣除被告已经支付的租赁保证金4600元归原告所有；5.本案诉讼费由二被告承担。变更第三项诉讼请求：判令被告向原告支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。事实与理由：原、被告于2014年12月签订房屋租赁合同，约定将原告位于日喀则市上海中路军分区商品房出租于被告，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。2015年8月，因国家军队政策发生变更，决定终止军队对外有偿服务，根据上级要求原告收回其出租的门面房，原告于2015年9月26日向被告发出《终止出租房租赁的通知》，并要求被告在2015年12月31日将租赁房屋交付原告。2016年1月1日，在房屋租赁期限到期后被告并未向原告如期交付租赁房屋。后原告于2016年4月12日再次向被告发出《关于收回军分区租赁房地产的通知》，催促被告要求其退房，但被告在收到通知后仍拒不履行腾房义务，占用房屋至今不予返还。皮会鞋业辩称，2007年被告花了十几万转租了军区12号门面房用于投资做生意，被告按时交租合法经营，商铺是用于做生意的，而不是用于闲置的。该店铺是被告花了所有钱转过来的，现军区一句合同到期就要将被告赶走，被告一家将无法生活，希望商铺继续租给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据2015年9月26日《终止出租房屋租赁合同通知》和2016年4月12日《关于收回分区租赁房地产的通知》本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、《军队房地产租赁合同》一份用于证明，原告与被告之间的租赁期限届满合同已解除，租金和房屋占用使用费的计算依据，证明被告违约，保证金不应退还。被告质证认为，合同是真实的，但合同不合法。本院认为，该合同原、被告双方均签字盖章予以确认，且实际也是按照合同内容在履行，因此该证据与本案具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳；2、原告提交的收费收据两份，证明租赁期限届满，被告分上半年和下半年交纳租金，租金交到2015年12月底的事实。被告质证认为，从未收到过原告出具的正式发票，对其真实性不予认可，但是对收据载明的房屋租金真实性予以认可。本院认为，原告虽然未将正式收据给付被告，但并不足以影响认定被告实际交纳2015年租金的事实，对该证据本院予以采纳。二、被告提交的证据：1.《军队房地产租赁合同》三份（2013年、2014年、2015年）、收据四份（房租收据三份、维修收据一份）用于证明，合同一直是保持续租的状态，是有连贯性的，不加房租就要求搬离，维修费都是被告自己负担。原告质证认为，对该证据当中2015年原被告签订合同以及收据的三性予以认可，对其他两份合同、房屋租金收据的真实性和合法性予以认可，对关联性不予认可，维修收据真实性、合法性存在质疑。本院认为，2013年、2014年的合同均已履行完毕，权利义务已终止，与本案诉争事实无关性，本院不予采纳；对2015年合同，根据证据认定规则，可以作为认定案件事实的依据，该证据本院予以采纳；对房租收据以及维修收据的真实性、合法性予以认可，但对其所要证明的目的不予采纳。2.通知一份（2013年）、停止有偿服务通知一份、交租通知两份用于证明，被告是合法经营，被告的门面不在红线范围内。原告质证认为，停止有偿服务通知三性不认可，交租通知两份及2013年通知的关联性不认可，对该组证据的证明目的不认可。本院认为，被告提供的上述证据具有真实性、合法性，但该组证据与本案争议焦点无关联。被告提供的停止有偿服务通知虽然并无文头、签章和来源，但是根据中央下发的关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知精神，该通知内容属于众所周知的事实，故本院予以采信，但对被告以此证明门面房处于政策红外线外的抗辩意见，无其他证据予以佐证，故对通知文件所要证明的目的不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告皮会鞋业刘文照自2009年经原告军分区同意后，从他人处转让取得1间原告位于日喀则市上海中路军分区商品房门面，用于经营服装店生意（店名为佳伶百色），后于2015年5月更名为皮会鞋业；2.被告与原告以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46392元，合同约定押金4600元，租金按照每半年以转账方式交纳，该合同期限届满后原告未再与被告经营者刘文照续签合同，也未收取被告经营者刘文照租金，截止目前被告经营者刘文照仍继续占有使用原告军分区门面房；3.原告曾于2013年11月10日向被告下发了通知，内容载明”2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”。此后原告分别于2014年、2015年与被告续签了军队房地产租赁合同。后在2015年9月26日双方合同履行期间原告向被告下发通知，告知被告”根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。2015年12月31日双方的合同期限届满后，原告于2016年4月12日再次向被告下发通知，表明双方的租赁项目到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还原告。本院认为，原告军分区与被告皮会鞋业经营者刘文照于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对本案争议焦点原告主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原、被告双方之间签订的房屋租赁合同于2015年12月31日期限届满后原告并未与被告续签合同，同时以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。被告应当按照合同约定向原告返还房屋，现被告未履行该项义务，构成违约，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。自2015年12月31日合同期满终止后，被告继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故原告主张被告自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，本院予以支持98583元（按年租金46392元计算，期限从2016年1月1日计算至2018年2月15日，46392元/年÷12个月×25.5个月=98583元）。另外，关于被告辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，被告承租的店面属于政策红线外，原告收回房屋的理由不成立的问题，本院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，原告以租赁合同期限届满主张收回门面于法有针对二被告称原告合同条款系霸王条款，本院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中明确约定，承租人不得擅自转租转让，但基于出租人和承租人合意达成关于合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故被告的抗辩理由不成立。另外，针对二被告称双方合同前后存在面积差异的问题，本院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要的争议是基于2015年的军队房地产租赁合同所约定的权利义务，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据。因此被告的抗辩理由不成立。针对原告要求扣除被告缴纳的押金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后被告必须无偿移交租赁物，否则原告有权不退还押金，合同期满后被告未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，故本院认为原告要求扣除押金的请求于法有据，原告所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，根据本院查明的事实，虽然被告辩称未向上一家支付押金，但是原、被告之间签订的合同明确注明了押金数额，因此对原告要求扣除租赁合同中约定的4600元押金的请求，本院予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(二)项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告中国人民解放军西藏日喀则军分区与被告皮会鞋业经营者刘文照于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、被告皮会鞋业自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、被告皮会鞋业自本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98583元；四、被告皮会鞋业向原告中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4600元，自本判决发生法律效力之日起归原告所有。如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2364元，由被告皮会鞋业负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区日喀则市中级人民法院。审判长 边巴卓玛审判员 杨  健审判员 边  琼二〇一八年二月十五日书记员 雷  昊附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行了合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。