杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初4874号原告：陈祖良，男，1963年6月26日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：姜国华，浙江易典律师事务所律师。被告：杭州馨华园房地产开发有限公司。住所地：杭州市余杭区余杭街道上湖村。法定代表人：何品韩，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑怡，浙江泽厚律师事务所律师原告陈祖良诉被告杭州馨华园房地产开发有限公司（下称馨华园公司）商品房预约合同纠纷一案，于2017年6月27日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判。审理中本案变更为民间借贷纠纷。本院于2017年10月24日公开开庭审理了本案。原告陈祖良的委托诉讼代理人姜国华、被告馨华园公司的委托诉讼代理人郑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈祖良向本院提出诉讼请求如下：1.判令解除原、被告双方于2014年7月2日签订的《房屋认购书》；2.判令由被告退还购房款1000000元，并承担自2014年7月2日起的利息损失至实际归还之日止，利息损失按年利率24%计算，目前计算到2017年6月1日为700000元；3.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告通过建设总包渠道得知可以内部购房有优惠，且被告当时需要资金盘活楼盘办理预售证。为此，原告于2014年5月26日付款500000元，2014年6月16日付款230000元，2014年7月2日付款270000元。并在2014年7月2日与被告签订《房屋认购书》一份，认购书确认原告购买位于杭州市余杭区，并约定正式预售时间在2014年12月31日前。在正式获得预售证后原告可以要求被告按约定价格完成交易；或乙方（原告）放弃购买的可要求被告按照总价金额退回购房款及利息（3%的月利率）回购房产。由于被告未取得正式预售证且当时公司账户被查封，故其使用关联公司杭州三华园房地产开发有限公司账户及周桂荣个人现金收款，7月2日被告出具收据一份，表明收到1000000元购房款亦是对杭州三华园房地产开发有限公司及周桂荣收款的确认。由于被告始终无法取得房屋预售证，原告多次向被告询问进度，但均无正面答复。时至今日原告购房目的已无法实现，原告的资金安全也无法保障。故要求终止认购退回本金。审理中原告将本案案由明确为民间借贷，并变更诉讼请求为：1.判令被告归还原告借款1000000元并支付利息(利息按年利率24%计算，自2014年7月2日起至实际归还之日止，暂计至2017年6月1日为700000元)；2.判令由被告承担诉讼费用。被告馨华园公司答辩称：1.被告从未与原告签订过房屋认购书，相关材料上的公章及财务专用章是监事周桂荣及总经理周珩当时私自盖出。被告从未收到过案涉款项，根据原告的交款凭证，原告是向杭州三华园房地产开发有限公司打款，并未向被告交付款项。即使本案的事实存在，根据原告提供的房屋认购书被告仅可以看出双方之间存在房屋买卖关系，却无法看出民间借贷关系。2.双方真实目的都是为了购房，与被告签订的也是房屋认购书，原告要变更诉讼请求，应当提供更多能够证明当时原、被告之间实质上存在民间借贷关系的证据。3.被告认为不应当支付原告利息，即使原告以房屋认购书第四条第一款的回购利息条款来作为民间借贷的利率约定，根据该条款约定只有在2014年12月31日前被告获得房屋预售证后7日内原告才可选择由被告回购并支付利息，而并未约定获得房屋预售证之前被告占用资金应当支付的利息利率，因此即使法庭认可该条款为利息条款，被告也未达到需要支付利息的条件，不应当支付原告利息。本院认定的事实如下：2014年7月2日，陈祖良（乙方）与馨华园公司（甲方）签订《房屋认购书》一份，约定：甲方在2014年7月2日与乙方签订杭州馨华园房地产开发有限公司开发杭州市老余杭镇南渠北路步行街北侧南湖天下花苑楼盘水澜阁4幢1单元2301、2302室，共计2套高层住宅认购合同，房屋单套建筑面积为89平方米；房屋认购定金金额为每套人民币伍拾万元整，2套高层住宅总价为人民币壹佰万元整；当甲方使用乙方支付的认购房屋定金在2014年10月31日前无法承诺房屋回购时，本《南湖天下房屋认购书》正式生效；乙方在本认购书正式生效后按本协议条款约定可处置本合同之权利义务：⑴签订认购书时甲方未领取商品房预售证，无法签订正式《商品房买卖合同》，在甲方预计开盘时间为2014年12月31日前，甲方获得房屋预售证后通知乙方在7日内乙方按约定可选择：1.甲方必须按本认购书所支付的房款认购定金与乙方成交该房产的交易，乙方所支付的人民币壹佰万元认购定金视同支付购房全款。2.乙方放弃购房权利要求甲方必须按回购总价金额退回购房款定金及利息（月利息3%），甲方必须无条件接受乙方的选择。3.在甲方取得商品房销售证且乙方需要按合同履行时，甲方必须无条件为乙方办理网签等相关正式购房手续。⑵乙方同意甲方按本认购书约定的条款可提前回购乙方所认购的房屋，回购成交后本认购书自动废止失效。⑶甲乙双方同意在签订正式《商品房买卖合同》之前，本认购书作为法律之有效合约。从甲乙双方签订《商品房买卖合同》之时起，本认购书自动废止失效。《房屋认购书》上有馨华园公司盖章及周珩签名。2014年5月26日，陈祖良向杭州三华园房地产开发有限公司账户转账500000元，于2014年6月16日转账230000元，于2014年7月2日转账270000元。杭州三华园房地产开发有限公司与周桂荣于2014年7月2日出具收款确认单，确认截止2014年5月26日至2014年7月2日周期收到陈祖良、孙晓洲认购房屋定金共计1000000元。馨华园公司同时出具收据一份，确认收到陈祖良（孙晓洲）购房款1000000元。另查明，案涉《房屋认购书》签订时，周珩为馨华园公司总经理，周桂荣为监事。本院认为，本案中双方的主要争议焦点包括法律关系、借款主体、利率三个问题，本院认定如下：（一）法律关系。法律关系的实质不在于双方协议的名称，而在于双方的真实意思表示。陈祖良主张变更本案为民间借贷纠纷，本院认为双方之间的法律关系确为民间借贷纠纷。馨华园公司在签订《房屋认购书》时并未取得房屋预售证，明知其不能销售房屋，其订立合同时的真正目的是取得并利用对方的资金，所涉销售房屋的事项不过是向对方提供某种担保，以达成借到款项的目的。《房屋认购书》约定了馨华园公司有权提前回购房屋，可以印证原告的意思表示。而陈祖良作为提供资金的一方，其目的无非是通过《房屋认购书》的约定，达到赚取利息或买到房屋赚取差价的目的。其签订合同时的真实意思或许存在不明确之处，但现阶段其已明确双方的关系为借贷关系。即使本案借贷关系达到一定条件时存在转化为另一法律关系的可能，法律关系的转化亦应以当事人意思自治为准，况且目前尚不具备转化的条件。综合相关因素，本案实质上是双方以《房屋认购书》的形式订立了借贷协议。（二）借款主体。《房屋认购书》有馨华园公司的合同专用章和总经理周珩的签名，原告将款项汇至杭州三华园房地产开发有限公司后，馨华园公司出具了收据，收据明确注明委托杭州三华园房地产开发有限公司及周桂荣代收款项，故足以认定本案借款人是被告馨华园公司。即使馨华园公司主张的公章是周桂荣及周珩当时私自盖出，也是其公司内部管理问题，不能成为否认其借款主体的理由。（三）借款利率。《房屋认购书》约定的回购利息（月利率3%），应视为双方对借款利率的约定。所谓的回购利率其实就是馨华园公司对占用陈祖良资金给予回报的承诺。从通常的交易习惯说，借款的利率从借款交付之日起算。本案中《房屋认购书》并未明确约定回购利息的起至时间，陈祖良主张自借款次日计算到实际归还之日，符合常识及交易习惯。基于上述分析，本院认为陈祖良的诉讼主张符合客观事实，其诉讼请求应予支持。陈祖良已自愿将利率下调为年利率24%，符合相关法律，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告陈祖良借款1000000元；二、被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈祖良利息700000元（暂算至2017年6月1日，此后继续按年利率24%的标准计算至实际履行之日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元（原告已预交），由被告杭州馨华园房地产开发有限公司负担。原告陈祖良于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州馨华园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 叶东晓二〇一七年十二月二十五日代书记员 吴嘉纬?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?