上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4021号
上诉人（原审被告）：陶火金，男，1949年3月1日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审被告）：何美玲，女，1952年2月27日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审被告）：陶佩莉，女，1974年2月1日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审被告）：陶玉莲，女，1976年1月15日生，汉族，住上海市松江区。
上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：丁振波，上海申浩律师事务所律师。
上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：刘文军，上海申浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海市松江区车墩镇南门村村民委员会，住所地上海市松江区车墩镇南门村。
负责人：金春霞，主任。
委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
上诉人陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲因与被上诉人上海市松江区车墩镇南门村村民委员会（以下简称南门村村民委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9377号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。事实与理由：原《房屋租赁协议》所涉的标的物已不存在，房屋现状是上诉人在原仓库地址上重新翻建。一审认定租赁协议无效的主要责任在于被上诉人南门村村民委员会，但判决内容没有体现合同无效后责任划分。上诉人认为被上诉人要求其搬离房屋并支付房屋使用费没有依据。被上诉人于2017年6月向一审法院起诉主张房屋使用费，如果上诉人有义务支付使用费，使用费的起算点为一审诉讼材料送达上诉人之日起往前推算两年。
被上诉人南门村村民委员会辩称，其不同意上诉人陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲的上诉请求。本案双方签订的《房屋租赁协议》已到期，上诉人应当向被上诉人返还房屋。上诉人翻建仓库是基于修缮目的，其在原仓库基础上进行的翻新，不影响房屋性质。房屋属于违章建筑，被上诉人收回后将直接拆除。被上诉人工作人员在2016年已要求上诉人搬离，而上诉人拒绝搬离，不存在被上诉人未及时主张权利的问题。即使考虑诉讼时效，被上诉人于2017年3月将案件提交一审法院，诉讼时效在当时已中断。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年6月，南门村村民委员会向一审法院起诉请求判令：1、陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲搬离并向南门村村民委员会返还位于上海市松江区XX镇XX村XX队仓库（以下称为系争仓库）；2、陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲支付自2014年2月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按年租金人民币2,000元的标准计算）。
一审法院认定事实：2009年2月1日，南门村村民委员会与陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲签订《房屋租赁协议》一份，约定陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲向南门村村民委员会承租系争仓库，房屋面积约100平方米，租赁期限为6年，自2009年2月1日至2015年1月30日止，年租金为2,000元。租金先付后用，于每年1月31日前支付，前5年租金免交（因房屋修缮由陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲方出资，以抵消部分修缮费用）。协议第四条租赁期间的房屋修缮和装饰：1、房屋的结构比较简陋、陈旧，房屋的修建与修缮实行大小修归陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲的原则；2、陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲因使用需要对承租房屋进行修建、装饰，就其规模、范围、工艺、用料、工料费等，由陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲承担，但如果南门村村民委员会提前解除租赁协议，则由南门村村民委员会承担全部费用，如政府及国家建设需要，双方应无条件服从，南门村村民委员会不承担任何经济及民事责任。协议另对其他事项作了相应的约定。
一审审理中，陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲提供有线电视收费凭证及照片等证据材料，以证明陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲现在居住的房屋是自己建造的。南门村村民委员会对上述证据材料质证后认为，照片上的房屋是基于系争仓库进行修缮而成的，没有合法性，因南门村村民委员会同意陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲对系争仓库进行修缮，故南门村村民委员会免除了陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲5年的租金。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，南门村村民委员会出租给陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲的系争仓库，未经合法批准建造，故南门村村民委员会与陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲签订的《房屋租赁协议》应当认定为无效。就合同无效的过错责任而言，南门村村民委员会明知系争仓库没有房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证仍将系争仓库出租给陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲，应承担主要责任。陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲在签约前未谨慎审查系争仓库的相关情况，应承担次要责任。
合同无效后，南门村村民委员会与陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲约定的租金实际就是房屋占有使用费，根据租赁协议约定，前5年租金免交，现南门村村民委员会要求陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲自2014年2月1日起支付房屋占有使用费，法院予以支持。关于南门村村民委员会主张要求陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲返还系争仓库，其一，因租赁期限届满陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲应当返还；其二，因《房屋租赁协议》无效陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲应当返还，故法院予以支持。根据租赁协议约定，南门村村民委员会同意陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲对系争仓库进行修缮，并免除了陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲前5年房屋占有使用费，故陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲应当按现有状态返还给南门村村民委员会。关于陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲辩称的因其在修缮过程中将系争仓库拆除后重新建造了房屋，故现有房屋属陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲所有的意见，缺乏合同和法律依据，法院不予采信。陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲在租赁期限届满后，拒不将系争仓库按现状返还给南门村村民委员会，显然违背了诚实信用原则。关于陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲辩称的南门村村民委员会的诉讼请求已经过了诉讼时效的意见，缺乏依据，法院不予采纳。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的之规定，于二○一八年二月七日作出判决：一、上海市松江区车墩镇南门村村民委员会与陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲于2009年2月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲于判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区XX镇XX村XX队仓库，并将上述仓库返还给上海市松江区车墩镇南门村村民委员会（按现有状态返还）；三、陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲于判决生效之日起十日内支付上海市松江区车墩镇南门村村民委员会房屋占有使用费（自2014年2月1日起至实际搬离之日止，按每年2,000元计算）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲负担。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲提供陶佩莉与赵广华签订的合同，欲证明房屋现状经过翻新重建，陶佩莉为此支付77,900元。被上诉人南门村村民委员会对上述合同的真实性不予确认，并认为与本案无关。本院认为，被上诉人对于上诉人对系争仓库进行翻建的事实确认，但对上述合同的真实性不予确认，并且陶佩莉支付多少费用与本案无直接关联性，故本案对合同不作认定。
二审中，被上诉人南门村村民委员会向本院出具情况说明，表示自愿放弃向上诉人陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲主张2017年6月9日之前的房屋使用费，上诉人应付的房屋使用费从2017年6月9日起算。
本院认为，被上诉人南门村村民委员会出租给上诉人陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲的系争仓库没有合法的建造手续，双方签订的《房屋租赁协议》当属无效，上诉人应当将仓库返还被上诉人并参照上述协议约定的租金标准支付占有使用费。虽然本案双方确认上诉人在占有使用仓库期间对原有仓库进行了翻建，但上述翻建实质是上诉人根据协议约定履行对房屋的修缮与装饰义务，而且被上诉人亦因为上诉人承担对房屋的修缮义务而免去上诉人在租赁期限内的前5年租金，上诉人再以房屋由其修缮为由拒付5年之后的房屋使用费，明显缺乏依据，本院不予支持。因二审中被上诉人自愿放弃部分房屋使用费，只主张从2017年6月9日起算的使用费，系其处分自身权利，本院予以照准。至于上诉人主张的一审判决内容未体现合同无效后双方按比例承担责任的问题，因法律规定合同无效导致的损害赔偿由双方当事人根据主观过错程度予以分担，但房屋使用费应参照合同约定的租金标准计算。由于本案不涉及合同无效后的损害赔偿问题，而只涉及上诉人应付的房屋使用费，因此一审将房屋使用费参照双方签订的协议确定为每年2,000元，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9377号民事判决第一、二项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9377号民事判决第三项；
三、陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲于本判决生效之日起十日内支付上海市松江区车墩镇南门村村民委员会房屋占有使用费（自2017年6月9日起至实际搬离之日止，按每年2,000元计算）。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审案件受理费50元与二审案件受理费50元，均由陶火金、何美玲、陶佩莉、陶玉莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年五月二十五日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……