湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武昌民初字第03562号原告：奚齐庆，男，1980年2月21日出生，汉族，户籍所在地武汉市江夏区，委托代理人：雷丽，湖北省求实法律服务所法律工作者。原告：金燕，女，1980年9月10日出生，汉族，户籍所在地武汉市江夏区，委托代理人：雷丽，湖北省求实法律服务所法律工作者。被告：武汉鑫思维经济发展有限公司，住所地武汉市武昌区南湖花园城宝安花园B栋一层02号。法定代表人：金献新，总经理。原告奚齐庆、金燕与被告武汉鑫思维经济发展有限公司（以下简称鑫思维公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，依法由审判员滕玉军担任审判长，与代理审判员张剑、人民陪审员张俊良组成合议庭。于2015年1月15日开庭公开进行了审理，原告奚齐庆、金燕委托代理人雷丽到庭参加诉讼，被告鑫思维公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理，本案现已审理终结。原告奚齐庆、金燕诉称：2011年6月24日，原、被告签订商品房买卖合同一份，购买了鑫思维公司开发的金洋花园2单元12层1号的商品房1套，房屋总价579300.70元。合同约定：出卖人应当于2011年11月30日前交付符合规定要求的房屋，若逾期交房，出卖人应向买受人支付已交付房款日万分之三的违约金至实际交付之日止，并约定办理房地产权属证书的时间，如因出卖人的责任造成买受人不能办理的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，奚齐庆、金燕依约履行了付款义务，而鑫思维公司至2012年8月24日将其所售房屋的综合验收备案登记办理完毕，实际延期交房时间达268天。奚齐庆、金燕为此诉至法院要求判令确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；判令被告支付逾期交房违约金46578.4元；判令支付延期办证违约金5793.7元；被告承担诉讼费用。原告奚齐庆、金燕为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、武汉市商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告之间房屋买卖关系及合同中对鑫思维公司交房时间和延期交房违约金的计算标准。2、销售不动产统一网络发票、中国建设银行个人贷款支付凭证复印件各一份，拟证明奚齐庆、金燕支付购房款的事实及金额。3、2012年11月28日武汉市商品房权属证明书和2012年12月7日土地使用权分割转让证明各1份，证明鑫思维公司在2012年10月28日和2012年12月7日办理两证，超过合同约定的时间，构成逾期办证的事实。4、武汉市武昌区人民法院作出（2013）鄂武昌民初字第04681号民事判决书复印件一份，拟证明相关当事人已向法院主张权益及法院判决结果。被告鑫思维公司在答辩和举证期内未向本院提出口头和书面答辩及提交证据，视为放弃答辩和举证权利。被告鑫思维公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利。经庭审举证、质证，并结合当事人陈述，本院查明如下事实：2011年6月24日，奚齐庆、金燕与鑫思维公司签订武汉市商品房买卖合同1份，约定奚齐庆、金燕购买鑫思维公司开发的位于武汉市武昌区南湖建安街41号金洋花园2单元12层1号房屋1套，合同约定建筑面积为84.15平方米，该商品房单价为每平方米6885元，总价款为579373元。该合同第九条约定：“出卖人应当在2011年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。……”。合同第十条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。同时合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款……”。合同签订后，奚齐庆、金燕按约向鑫思维公司支付了房款，鑫思维公司向奚齐庆、金燕出具收款收据和发票。2011年11月30日，鑫思维公司因自身的原因导致不能按期向业主交房。2012年8月24日，鑫思维公司取得武汉市商品房项目竣工交付备案证。2012年11月28日武汉市武昌区住房保障和房屋管理局向鑫思维公司颁发了武汉市商品房权属证明书（武房商证昌字第12012688号），该证明书上载明坐落于武昌区建安街41号金洋花园2单元12层1号的房屋建筑面积为85.50平方米。并载明：“武汉鑫思维经济发展有限公司开发经营的金洋花园小区的下列房屋，已在我局申请房屋权属初始登记，经审查，现核准登记并发给此权属证明书”。2012年8月28日，奚齐庆、金燕至鑫思维公司领取房屋钥匙并办理相关手续。现奚齐庆、金燕诉至法院要求判如所请。本院认为，原告奚齐庆、金燕与被告鑫思维公司签订的武汉市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。奚齐庆、金燕依约履行了付款义务，鑫思维公司应当按照合同约定按期交付房屋。鑫思维公司因自身的原因不能按期交房应承担逾期交房的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，鑫思维公司与2012年8月24日已经取得了竣工交付使用备案证。奚齐庆、金燕2012年8月28日从鑫思维公司领取房屋钥匙，办理入住手续，视为房屋已实际交付给奚齐庆、金燕使用。鑫思维公司逾期交房的时间从2011年11月30日至2012年8月24日止共计268天。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”和第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，鑫思维公司应向奚齐庆、金燕支付逾期交房违约金（579373元×万分之二×268天）31054.4元。按照合同约定鑫思维公司应在商品房交付使用之日起90天办理完房地产初始登记，鑫思维公司在2012年11月28日才办理完房地产初始登记，已经超过了合同约定的时间，对奚齐庆、金燕要求鑫思维公司支付逾期办证违约金5793.70元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、2011年6月24日，原告奚齐庆、金燕与被告武汉鑫思维经济发展有限公司签订《商品房买卖合同》合法有效。二、被告武汉鑫思维经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告奚齐庆、金燕支付逾期交房违约金31054.4元。三、被告武汉鑫思维经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告奚齐庆、金燕支付逾期办证违约金5793.70元。四、驳回原告奚齐庆、金燕其他诉讼请求。本案本诉案件受理费1109元，公告费650元，由武汉鑫思维经济发展有限公司负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  滕玉军代理审判员  张 剑人民陪审员  张俊良二〇一五年一月二十一日书 记 员  刘 旭