四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终6465号
上诉人（原审被告、反诉原告）：敖华，女，汉族，1972年10月2日出生，住四川省成都市锦江区。
上诉人（原审被告）：李世国，男，汉族，1970年4月22日出生，住四川省成都市锦江区。
上述二上诉人的委托诉讼代理人：雷波，四川公生明律师事务所律师。
原审被告陈明星，男，汉族，1975年11月6日出生，住四川省成都市金牛区。
委托诉讼代理人：雷波，四川公生明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都梦苑科技有限公司，住所地：四川省成都市青羊区青羊大道18号3栋1楼9号。
法定代表人：夏丹，经理。
委托诉讼代理人：李锦福，四川迪泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宇恒，四川迪泰律师事务所律师。
原审被告：漆慧霞，女，汉族，1981年7月28日出生，住四川省成都市金牛区。
上诉人敖华、李世国因与被上诉人成都梦苑科技有限公司（以下简称梦苑公司）、原审被告陈明星、漆慧霞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
敖华、李世国上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、六项；2、确认双方于2014年10月19日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》及与之相关的《备忘录》已于2015年4月1日由敖华、李世国、陈明星解除；3、梦苑公司退还敖华、李世国、陈明星多收取的租金、物业管理费等款项490756元；4、梦苑公司赔偿敖华、李世国、陈明星经济损失1239057元。事实和理由：一、一审判决审理程序错误。1、上诉人于2015年8月6日向一审法院提交了《租赁物业使用面积鉴定（测绘）申请书》，请求对案涉房产使用面积进行鉴定，以确定梦苑公司是否按照合同附件确定的使用面积向上诉人交付租赁房屋，以在法律上确定上诉人是否享有因梦苑公司违约而具有合同解除权。但一审法院既未准许鉴定，也未予以回应，而是简单地以上诉人无证据证明租赁房屋实际使用面积仅340㎡为由，对上诉人所主张的事实不予认定，属审理程序错误。2、李世国未在2014年6月24日《房屋租赁合同》上签字，故李世国不是本案当事人。二、一审判决认定事实存在以下错误：1、遗漏了双方于2014年6月24日第一次签订租赁合同的事实。该合同载明了租赁房屋折算公摊率为31%，而这是认定事实的基本点。2、一审判决认定了《租赁合同》的效力，但故意遗漏了合同附件即出租范围图纸及图纸载明的使用面积487㎡，且折算公摊率仍为31%。依据该证据，梦苑公司应举证证明其履行了面积保障义务，但一审法院却认定上诉人无证据证明面积大小，显然系举证责任分配错误。3、梦苑公司交付使用的房屋面积不足，上诉人提交了《安全检查合格证》加以证明，同时也申请了进行面积鉴定，但一审法院未予准许，并从而认定上诉人不具有合同解除权系事实认定错误。4、一审法院认定梦苑公司于2015年8月25日有权解除合同属认定事实严重错误。5、一审法院确认的计租面积、计租时间、占用费的承担均计算错误。
梦苑公司辩称，关于租赁房屋的面积问题，租赁合同对于租赁面积有明确约定，面积的划分与产权证无法一一对应，出租面积应以合同约定为准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告陈明星、漆慧霞述称，同意上诉人的上诉意见。
梦苑公司向一审法院起诉请求：1、依法确认2014年10月19日签订的关于成都市成华区二环路东二段7号东城国际C座二楼商铺的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》以及2014年12月6日签订的上述房屋的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》均未解除。2、依法判令敖华、李世国、陈明星、漆慧霞向梦苑公司支付房屋租金812240元，并支付从应付租金之日起至实际付清租金之日止的违约金（截至起诉之日的违约金为20000元）。2015年9月6日，梦苑公司将诉讼请求变更为：1、依法判令敖华、李世国、陈明星、漆慧霞向梦苑公司支付房屋租金（含免租装修期租金）690220元，支付从应付租金之日起至实际付清租金之日止的违约金（截止起诉之日违约金为20000元），并赔偿梦苑公司经济损失244080元，上述三项合计954280元；2、判令敖华、李世国、陈明星、漆慧霞向梦苑公司支付房屋占用费（按日租金2倍计算，自2015年8月26日起至敖华、李世国、陈明星、漆慧霞将租赁房屋恢复原状并返还之日止）。
敖华向一审法院反诉请求：1、确认双方于2014年10月19日签订的《东城国际C座山商业项目房屋租赁合同》及与之相关的《备忘录》已解除；2、梦苑公司赔偿敖华各项经济损失2492020元。
一审法院认定事实：2014年10月19日，梦苑公司与敖华、李世国、陈明星签订《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，约定：梦苑公司将位于成都市二环路东二段7号东城国际C座商业项目商铺二层204号铺出租给敖华等三人经营西餐、咖啡，租赁面积704平方米，租赁期限从2014年11月1日起至2019年10月31日（含免租装修期）；租金从2014年11月1日起计算收取；合同签订时物业已交付，租金标准为180元/平方米/月；在签订合同当日敖华三人向梦苑公司交纳租赁保证金119340元；在合同有效期内，敖华三人提前终止合同，应当向梦苑公司支付违约金，违约金的数额按三个月租金标准计算；合同期届满或提前终止本租赁合同，敖华三人应拆除全部可拆除的装饰装修及添置物，清除自有物品，在合同终止当日未清场搬迁，则每日按当年平均租金的2倍向梦苑公司缴纳物业使用费直至全部清场完成之日；敖华三人迟延支付租金及费用，每延期一日，向梦苑公司支付违约金3000元，逾期达到或超过30日的，除按前述标准支付违约金外，梦苑公司有权立即切断商铺用水、用电和电话，关闭租赁场地，造成敖华三人损失的，由其自行承担；特别约定：若因消防部门不允许敖华三人在过道上开展经营活动，且造成影响持续超过3天的，则梦苑公司确认后根据实际影响天数减免127平方米租金，即减免租金金额=实际影响天数×127平方米×当月每平方米每日租金单价。
2014年12月6日，双方就部分事宜签订了《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》，约定对双方2014年10月19日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》中的租赁面积、支付金额及方式调整如下：该租赁物业面积为678平方米，2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金为180元/平方米/月，租金从第二年开始逐年递增，年递增率为6%；敖华一方按租赁季度支付租金，并于租赁物业正式交付使用前（含交房当日）足额支付首期租金，以后每期（即每个租赁季度）应缴租金必须提前15日足额向梦苑公司缴纳；双方之前签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》中与本备忘录内容不一致的，以本备忘录为准，其余条款以《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》为准；砌墙费用9400元，公共区域装修费用15500元，邓小飞补偿款63700元，共计88600元由梦苑公司补贴给敖华一方，从其应付房租中扣除。
敖华、李世国、陈明星将所承租的房屋用作经营场所，开设了成华区两岸咖啡建设路店。
敖华等三人在对租赁房屋装修前，向成都市成华区公安消防大队报送备案的消防设计，被消防大队确定为抽查对象，消防大队检查认为该房屋经营面积涉及占用公共疏散通道，认定建筑工程消防设计备案检查不合格，并于2014年8月26日向成华区两岸咖啡建设路店发出了《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》。经过整改后，消防大队于2015年1月30日向成华区两岸咖啡建设路店发出了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
租赁合同签订后，敖华等人2014年6月24日向梦苑公司转账支付477360元（含租赁保证金119340元），扣减租赁保证金后，支付租金数额为358020元。2015年2月11日转账支付租金205620元，共计支付租金563640元。
敖华、陈明星于2015年4月向梦苑公司发出《退租告知书》，内容为：“我店于2014年7月租用贵公司位于东城国际C座204的商铺至今，一直处于严重亏损，具体原因有以下三点：1、贵公司在租房时隐瞒了事实，将公共面积作为该铺面的使用面积租于我店。又在装修中途改变合同强制增加公摊面积，致使运营成本增加。2、该商铺租金太高，与周边环境、商气、人气严重不相匹配。3、经与贵公司协商关于降低房租事宜，但双方未达成共同意见。鉴于上述情况，为了尽快减少我方经济上的重大损失，先已关门停业，因此特请贵公司前来办理退房事宜。2015年4月1日。”一审第三次庭审中，梦苑公司表示同意将127平方米面积从租赁房屋面积中减除后计算租金。
2015年8月25日，梦苑公司委托四川迪泰律师事务所律师向敖华、李世国、陈明星发出《律师函》，主要内容是：敖华一方逾期支付租金的行为已构成违约，梦苑公司根据《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》第十一条第一款的约定解除合同并收回房屋，通知敖华一方解除双方签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》、《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》及所有相关法律文件，敖华一方在收到律师函之日起十日内将租赁房屋腾退并移交给梦苑公司。梦苑公司对《律师函》，及以快递方式将《律师函》邮寄送达给敖华一方的过程进行了公证。敖华一方于2015年8月26日收到了《律师函》，但一直未将所租赁的房屋腾退给梦苑公司。梦苑公司2016年2月26日向一审法院表示，同意本案租赁房屋的使用费计算至2016年2月29日。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》、《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》、《退租告知书》、经公证的《律师函》、询问笔录以及各方当事人的庭审陈述。
一审法院认为：梦苑公司与敖华、李世国、陈明星签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，及《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》等法律文件，均体现了双方的真实意思表示，合法有效，各方均应当依照合同及备忘录等的约定履行各自的义务。
《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》第十二条“特别约定”中，有若因消防部门不允许敖华、陈明星在过道上开展经营活动，且造成影响持续超过3天的，则梦苑公司确认后根据实际影响天数减免127平方米租金，即减免租金金额=实际影响天数×127平方米×当月每平方米每日租金单价的约定，该约定说明，一旦消防大队不允许在过道上开展经营活动，则梦苑公司减免过道127平方米的租金。事实上，成都市成华区公安消防大队2014年8月26日即向敖华、李世国、陈明星经营的成华区两岸咖啡建设路店发出了《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》，梦苑公司和敖华、陈明星等均已知悉127平方米过道不能作为咖啡店经营场所，敖华、陈明星等不应对该过道进行装修，梦苑公司也不能收取这127平方米的租金，梦苑公司计租面积应为551平方米。故敖华、陈明星在《退租告知书》中关于梦苑公司隐瞒真相，将公共通道租给敖华等人作为商铺使用面积的主张并无事实依据，其以此作为梦苑公司违约的理由不能成立。
敖华等人在《退租告知书》中称梦苑公司“在装修中途改变合同强制增加公摊面积，致使运营成本增加”，但未提交相关证据。至于敖华等人所称店铺自经营以来一直处于亏损状态，商铺租金太高，与周边环境、人气、商气不符等等，属于经商所面临的正常的商业风险，不属于解除合同的法定事由，也不能说明梦苑公司有违约行为。敖华在反诉状中称，梦苑公司在签订合同时明确告知承租的物业使用面积达478平方米，但实际仅有340平方米，对此敖华亦未提交证据证实自己该项主张。敖华提交的证据不能证实梦苑公司存在违约行为，故对其主张租赁合同解除后，梦苑公司应向其赔偿损失2492020元的请求不予支持。
敖华、陈明星于2015年4月向梦苑公司发出《退租告知书》，提出退还所租赁商铺，如前所述，敖华、陈明星提出解除租赁合同不符合法定解除条件，应当认定为其与梦苑公司协商解除，但梦苑公司收到《退租告知书》后，没有同意敖华等人退租的意见，且事后敖华等人亦没有将房屋返还给梦苑公司，也没有起诉请求确认解除合同的效力，双方的合同仍然处于履行状态，敖华等关于双方的租赁合同自2015年4月1日就已解除的主张不符合法律规定，不予采信。
2015年8月25日，梦苑公司委托四川迪泰律师事务所律师向敖华、李世国、陈明星发出《律师函》，指出因敖华等人迟延支付租金，梦苑公司根据《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》第十一条第一款的约定解除合同并收回房屋，通知敖华等人解除合同及备忘录等，次日敖华等收到《律师函》并未对解除提出异议，自此，双方的合同于2015年8月26日解除。敖华等人应以180元/平方米/月的租金标准，以551平方米为计租面积，向梦苑公司支付自2014年11月1日起至2015年8月26日的房屋租金978576元。敖华等人已交纳租赁保证金119340元，支付租金563640元，《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》中明确在双方履行租赁合同过程中，梦苑公司另行补贴给敖华一方88600元，以上三项费用共计771580元，应从敖华等人应支付的租金中扣减。扣减后，敖华等人还应支付自2014年11月1日起至2015年8月26日止的租金206996元。《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》第七条约定，租金从2014年11月1日起计算收取，梦苑公司主张因敖华等人违约追收免租期一个月的租金，缺乏合同依据，故不予支持。
2015年8月26日后，敖华等人尚未腾退房屋，应按前述标准支付房屋使用费。梦苑公司主张合同解除后，按日租金2倍计算房屋使用费，虽然在合同中有约定，但该约定缺乏法律依据，不予支持。梦苑公司2016年2月26日向一审法院表示，敖华等人尚未腾退房屋，同意本案租赁房屋的使用费计算至2016年2月29日。在租赁合同解除后，敖华等人尚未腾退房屋的情况下，梦苑公司该项意见客观上减少了敖华等人的损失，故一审院予以准予。梦苑公司主张的房屋使用费应从2015年8月27日起，计算至2016年2月29日。
《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》约定，每个租赁季度应缴租金敖华等人必须提前15日足额向梦苑公司缴纳，但敖华等人后期未按此约定支付租金，已构成违约，应当向梦苑公司支付违约金，按此约定敖华等人应从2015年7月15日起计算支付违约金。在诉讼中，梦苑公司自愿调低违约金数额，请求按应付租金总额年利率的24%计算支付违约金，是梦苑公司对自己权利的合法处分，应予准许。双方约定，合同期届满或提前终止本租赁合同，敖华三人应拆除全部可拆除的装饰装修及添置物，清除自有物品，但合同解除至今，敖华三人未拆除装饰装修及添置物，且在一审第三次庭审中敖华代理人明确表示，不愿意拆除装饰装修及添置物，由梦苑公司自行拆除，费用可由敖华等人承担，金额由法院确定。梦苑公司主张100000元拆除费用，一审法院酌定为60000元，此费用可作为梦苑公司的损失由敖华三人承担。梦苑公司请求敖华等人赔偿其损失244080元，除了前述拆除费用外，并未提交证据证实还有其他损失，故仅能支持该项60000元拆除费用损失。梦苑公司请求漆慧霞承担法律责任，但漆慧霞并不是本案租赁合同的相对人，不应承担本案合同责任，故对梦苑公司该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第三项、一百零七条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认梦苑公司与敖华、李世国、陈明星于2014年10月19日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，及于2014年12月6日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》，已经于2015年8月26日解除；二、敖华、李世国、陈明星在判决生效后十日内向梦苑公司支付自2014年11月1日起至2015年8月26日止的未付房屋租金206996元，并支付违约金（以206996元为基数，按年利率24%的标准计算支付，从2015年7月15日起，计算至债务清偿完毕之日止）；三、敖华、李世国、陈明星以180元/平方米/月的租金标准，以551平方米为计算面积，向梦苑公司支付自2015年8月27日起，至2016年2月29日止的房屋使用费601692元，并赔偿成都梦苑科技有限公司损失60000元，合计661692元，限于判决生效后十日内履行；四、驳回梦苑公司对漆慧霞的诉讼请求；五、驳回梦苑公司的其他诉讼请求；六、驳回敖华的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4146元，由梦苑公司负担2000元，敖华、李世国、陈明星负担2146元；反诉案件受理费13368元，由敖华负担。
经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院在审理过程中又查明，2016年3月25日，敖华向梦苑公司支付了60000元。
本院认为，本案系梦苑公司与敖华、李世国、陈明星于2014年10月19日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》及《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》履行过程中发生的纠纷，虽然梦苑公司及敖华均不否认双方曾于2014年6月24日签订过一份《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，但双方实际履行的合同系签订于2014年10月19日，且合同主体亦不一致。故一审法院并未漏查案件事实，李世国作为在2014年10月19日租赁合同上签字的当事人参加本案诉讼，亦无不当。至于租赁房屋的面积问题。首先，租赁房屋的面积是否与合同约定面积一致，并非租赁合同能否解除的约定条件，也非法定解除条件。其次，敖华、李世国、陈明星主张租赁房屋的面积与合同约定面积不一致，则敖华、李世国、陈明星应举出初步证据证明租赁房屋的实际面积。由于敖华、李世国、陈明星在接收房屋、进行装修设计时并没有对面积与合同约定不符提出异议，仅凭《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》上载明的场所建筑面积为366平方米，并不能说明租赁房屋的面积与合同约定面积不符。故一审法院对于敖华、李世国、陈明星提出的面积测绘申请不予准许，并无不当。因此，敖华、李世国关于一审判决审理程序错误的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
关于敖华、陈明星于2015年4月1日向梦苑公司发出《退租告知书》的效力问题。因敖华、陈明星提出解除合同既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，梦苑公司收到《退租告知书》后并不同意解除租赁合同，且在《退租告知书》到达之日起三个月内向一审法院提起了本案诉讼，故《退租告知书》并未发生效力。诉讼过程中，由于敖华、李世国、陈明星迟延交付租金，梦苑公司于2015年8月25日向敖华、李世国、陈明星发出《律师函》，行使约定解除权，敖华、李世国、陈明星对此亦无异议，故案涉租赁合同于2015年8月26日已经解除。一审法院对此作出的认定并无不当，本院予以确认。至于房屋使用费的问题。案涉租赁合同解除后，敖华、李世国、陈明星并未立即腾退租赁房屋，故敖华、李世国、陈明星应当向梦苑公司支付实际占用期间的房屋使用费。因梦苑公司认可房屋使用费支付至2016年2月29日，故一审法院确认房屋使用费期间为2015年8月27日起至2016年2月29日止，并无不当。关于敖华、李世国提出的不应计算此期间的房屋使用费的上诉理由，因其二审中补充提交的微信截图不足以证明系梦苑公司自身的原因导致无法腾退房屋。故本院对于一审法院认定的房屋使用费计算期间予以确认。
关于一审判决第三项确认的敖华、李世国、陈明星应赔偿梦苑公司损失60000元的判项，根据二审查明的事实，敖华于2016年3月25日向梦苑公司支付了60000元，梦苑公司亦认可收到了该笔款项，故本院予以确认。
综上所述，敖华、李世国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因敖华已向梦苑公司支付了60000元，故本院对此判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决第一项，即：确认成都梦苑科技有限公司与敖华、李世国、陈明星于2014年10月19日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同》，及于2014年12月6日签订的《东城国际C座商业项目房屋租赁合同备忘录》，已经于2015年8月26日解除；
二、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决第二项，即：敖华、李世国、陈明星在本判决生效后十日内向成都梦苑科技有限公司支付自2014年11月1日起至2015年8月26日止的未付房屋租金206996元，并支付违约金（以206996元为基数，按年利率24%的标准计算支付，从2015年7月15日起，计算至债务清偿完毕之日止）；
三、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决第四项，即：驳回成都梦苑科技有限公司对漆慧霞的诉讼请求；
四、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决第五项，即：驳回成都梦苑科技有限公司的其他诉讼请求；
五、维持成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决第六项，即：驳回敖华的其他反诉请求；
六、变更成都市成华区人民法院（2015）成华民初字第3028号民事判决第三项为：敖华、李世国、陈明星以180元/平方米/月的租金标准，以551平方米为计算面积，向梦苑公司支付自2015年8月27日起，至2016年2月29日止的房屋使用费601692元，限于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费27638元，由上诉人敖华、李世国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 夏 伟
代理审判员 张菲菲
二〇一六年十月十三日
书 记 员 刘奕君