广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第1284号
原告佛山市聚荟投资有限公司，住所：广东省佛山市禅城区。注册号440602000318750。
法定代表人陈燕东。
委托代理人刘伟、曾少文，、实习律师。
被告谭雪乐，女，汉族，住广西壮族自治区贵港市港南区，公民身份号码。
委托代理人李兆川，男，汉族，××年××月××日出生，住北京市通州区。系被告之配偶。
原告佛山市聚荟投资有限公司诉被告谭雪乐租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理。本案依法适用简易程序，由本院审判员周信斌独任审判，并于2015年8月12日公开开庭审理。原告委托代理人刘伟、曾少文，被告委托代理人李兆川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月26日，被告与原告签订《厂房租赁合同》承租佛山市禅城区格二工业区新大楼北面五楼厂房之物业，根据合同约定，被告应当在每个季度首月的10日前交清当季租金及垃圾费、保洁费和上季水电费，否则按迟延付款部分每日千分之一向原告支付滞纳金；逾期超过三十天的，原告有权解除合同、收回厂房使用权、没收保证金并追究被告由此造成的损失。上述合同租赁期将于2015年10月15日届满。被告自2015年3月起拖欠原告租金、垃圾费等费用。2015年6月16日，原告依法向被告发出函件通知于2015年6月30日解除双方租赁合同，要求被告交还物业、缴纳拖欠的相关费用。鉴于被告长期拖欠原告各项费用，原告依据合同约定有权行使合同解除权，收回物业并要求被告支付拖欠的相关费用，现提出如下诉请：1、解除原、被告租赁合同关系，被告立即交还佛山市禅城区格二工业区新大楼北面五楼厂房的租赁物业；2、被告立即支付截至2015年6月30日的租金25200元及滞纳金1663.20元，垃圾费1440元，水电费4728.50元及违约金19680元，合计52711.70元，以及被告实际交还物业之前欠付的租金及滞纳金、垃圾费、水电费以及上述款项继续产生的利息（按银行一年期贷款基准利率计算）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：被告确认承租了原告主张的物业，也存在拖欠租金、水电费、垃圾费的事实，但欠费金额双方尚未核对。被告仍在使用涉案租赁物，现经营困难，被告一直与原告沟通，且在庭审前一周支付了10000元用以缴纳相应费用。原告诉请的滞纳金和利息不合理。被告不同意解除合同，且对租赁面积有异议，认为实测面积未达到合同约定的360平方米。
诉讼中，原告提供如下证据：
1、涉案厂房所在土地所属《集体土地使用证》【佛府集用（2003）字第0600060402798号】、《东升村格沙工业区改造提升流转租赁方案格二股份合作经济社股东表决同意及奖励签名》及格二经济社股东名单、东升格二股份合作经济社与原告于2014年4月30日签订的农资（2014）005-2号《集体物业出租合同》、农资（2014）005号项目《祖庙街道农村资产交易项目公开竞租文件》、农资（2014）005号项目《祖庙街道东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权竞租竞价结果公告》、农资（2014）005号东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权竞租项目《成交确认书》、祖庙街道党工委办公室于2014年3月18日出具的《祖庙街道党政领导班子联席会议纪要》、佛发改资（2014）27号《佛山市发展和改革局关于下达佛山市2014年重点建设项目计划的通知》、禅祖办函（2014）66号《佛山市禅城区祖庙街道办事处关于对格沙工业区产业升级改造方案的复函》。拟证明原告对诉请物业占有范围内的土地及地上建筑享有相应的使用权，并证明东升村格沙项目的改造是符合政府相关政策。
2、《厂房租赁合同》。拟证明被告向原告承租诉请物业，诉请款项支付时间为每个季度的10日，滞纳金标准为迟延付款部分每日1‰；违约金为19680元，逾期超过三十天的，原告有权解除《厂房租赁合同》，厂房面积为360平方米。
3、北京市盈科（广州）律师事务所向被告出具的（2015）盈广州律函字第0803号《律师函》、1058290105512号和1058290104712号EMS快递单、投递记录及EMS退件单。拟证明被告长期不支付诉请款项、原告已通过《律师函》通知被告缴纳诉请款项并终止双方租赁合同关系。
4、涉案物业照片。拟证明被告向原告承租涉案物业。
5、用水（电）清单、厂房水电表读数图片2张。拟证明水费支付标准为3.3元／立方米、电费支付标准为1元／度；截至2015年7月7日，被告租赁厂房水表读数为1986立方米，电表读数为106455度。
被告在诉讼中无证据提供。
本院认证如下：对原告提供的证据1、2，其中佛发改资（2014）27号通知为复印件，因无原件核对，本院不确认其真实性；相关产权证为有效证据，其他书证有原件核对，故本院对证据真实性予以采信，就涉案租赁合同书效力问题，于本院认为部分进行论述。对证据3，有原件核对，且上载寄件信息与《律师函》编号相符，被告亦表示收到该律师函，本院确认该组证据真实性。对原告提供的证据4，因被告无异议，本院予以采信。对证据5，因系原告单方制作，未经被告确认，缺乏有效证据佐证照片所拍摄的水电表即为涉案厂房宿舍的水电表，且被告亦予否认，故本院对该组证据不予采信。
综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：
2014年4月11日，原告通过公开竞租取得东升村格沙工业区地上建筑物及集体用地使用权。2014年4月30日，原告与佛山市禅城区祖庙街道东升格二股份合作经济社（简称“格二经济社”）签订《集体物业出租合同》，约定原告承租格二经济社的土地使用权27042平方米，上盖物业69273.91平方米一并随土地交付原告，租赁期限为20年，期限届满后如双方均不提出书面异议的，则按原有约定条件续约20年。
2014年9月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区格沙工业区东升格二工业区新大楼北面五楼厂房出租予被告，租赁期限从2014年10月16日至2015年10月15日止；厂房面积360平方米，月租金6300元；垃圾处理费、保洁费每月费用360元；先交租后使用，被告应在每季首月10日前交清当季租金及垃圾处理费、保洁费和上季水电费；被告在合同签订之日须向原告交付19680元作为租赁厂房保证金和三个月的租金18900元；被告未能按合同约定依期缴纳租金的，按实欠金额每日千分之一向原告支付逾期付款滞纳金；如被告欠交租金超过30天的，原告有权解除合同。双方并于合同中对各自其他权利义务作出相应约定。
2015年6月16日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所以邮政特快专递方式向被告户籍所在地和承租物业所在地发出《律师函》，载明被告拖欠原告2015年3月至6月厂房租金25200元及垃圾费1440元、5月水电费4728.50元，合计31368.50元；明确双方租赁关系于2015年6月30日解除，被告须在2015年6月30日前结清所欠费用并交还厂房。
另查明，涉案厂房及宿舍均位于佛府集用（2003）第0600060402798号集体土地上，该地块登记土地使用权人为佛山市禅城区环市镇东升村格二股份经济合作社，涉案厂房门牌号码为自编门牌。
诉讼中，原告陈述：被告在8月7日缴纳了3月份厂房租金6300元、垃圾费360元、自2014年9月至2014年11月的水费90元以及2014年9月至2015年3月的电费3246.80元，合计9996.80元；确认涉案物业没有经过报建手续，如涉案合同无效，亦要求被告返还涉案物业并支付相关费用；确认涉案物业在被告与他人签订合同书前业已存在；确认被告交纳了保证金，但具体金额不清楚。
诉讼中，被告陈述：确认涉案物业仍由被告使用；确认向原告支付的9996.80元，但对所付费用指向的项目和收费标准有异议；向原告支付的19680元保证金，原告应予返还，不同意抵扣。
本院认为，原、被告签订《厂房租赁合同》约定被告承租涉案物业，本案为房屋租赁合同纠纷。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，经本院庭前释明，原告在案中无法提供涉案物业已办理产权登记手续或业经合法报建手续相关证据，庭审中亦自认涉案物业未经报建，故原告与被告签订的《厂房租赁合同》应属无效合同，该合同书中相应违约条款亦为无效约定，原告诉请的滞纳金及违约金无法律依据，本院不予支持。
虽《厂房租赁合同》无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，原告有权依据双方合同约定标准向被告主张占有使用费，故被告仍须按合同约定向原告支付占有使用费等相关费用。
案中，原告主张被告欠付费用包括2015年3月至6月的占有使用费及垃圾处理费及2014年10月至2015年5月水电费。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原、被告对各自的诉辩主张负有举证责任。因被告确认仍继续使用涉案厂房，则原告有权依据合同约定向被告诉请占有使用费及垃圾处理费，被告无证据证明其已付清原告诉请时段涉案厂房的占有使用费及垃圾处理费，故依法应承担付款义务。但原告对诉请项目中的水电费则未能提供充足证据证实计收的事实依据及实际发生的费用，且被告亦予否认，故本院对原告诉请的水电费不予支持。依据庭审双方陈述，可确认被告在2015年8月7日已向原告支付9996.80元，故本院将被告所付款项在原告诉请的占有使用费及垃圾处理费中作相应抵扣，则截止2015年6月30日，被告尚欠原告款项为6300元×4＋360元×4-9996.80=16643.20元。而自2015年7月1日起，被告应以每月占有使用费6300元及垃圾处理费360元为标准向原告支付相应费用。
因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第五十八条之规定，原、被告双方互负返还义务，原告有权要求被告腾房并交回涉案物业，原告关于返还相应物业的诉请本院予以支持。基于被告租赁物业系用于生产经营，故本院酌定被告应在二十日内向原告交回涉案厂房。对实际返还涉案厂房之前所产生占有使用费及保安垃圾费以上述标准计付。至于合同所载之保证金，因被告未提起反诉，本院于案中不做处理，相应权利人可另行主张权利。
至于被告辩称涉案厂房面积不足360平方米之抗辩，被告对此并无提供证据证明，且被告系按照涉案合同约定支付了原告诉请时段前的占有使用费及垃圾处理费，故被告此项抗辩并不构成拒绝支付占有使用费及相关费用的合法事由。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告佛山市聚荟投资有限公司与被告谭雪乐于2014年9月26日签订的《厂房租赁合同》为无效合同；
二、被告谭雪乐于本判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区格沙工业区东升格二工业区新大楼北面五楼厂房（自编，面积约360平方米，下同），并将上述物业交回原告佛山市聚荟投资有限公司；
三、被告谭雪乐于本判决生效之日起二十日内向原告支付佛山市禅城区格沙工业区东升格二工业区新大楼北面五楼厂房截至2015年6月30日的占有使用费及垃圾处理费合计16643.20元，并自2015年7月1日起以每月占有使用费6300元、垃圾处理费360元为标准计付费用至上述物业实际交回原告佛山市聚荟投资有限公司之日止；
四、驳回原告佛山市聚荟投资有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或履行返还涉案物业义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本案因适用简易程序，本诉受理费减半收取559元，由原告佛山市聚荟投资有限公司负担259元，由被告谭雪乐负担300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周信斌
二〇一五年八月十七日
书记员 潘明珠
附引用法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。