浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊民初字第1385号
原告：杭州佰全物业管理有限公司。
法定代表人：吕云。
委托代理人（特别授权代理）：周琼，浙江三惟律师事务所律师。
被告:丁学东。
原告杭州佰全物业管理有限公司（以下简称“佰全物业公司”）与被告丁学东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告佰全物业公司的委托代理人周琼、被告丁学东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佰全物业公司起诉称，被告从浙江绿都建设集团有限公司开发的嵊州金湾国际花城购得月亮岛3-6，根据商品房买卖合同相关规定和嵊州金湾国际花城前期物业管理服务合同，约定由原告提供前期物业服务。至2014年12月11日，原告因前期物业服务合同到期退出，被告共计拖欠有物业管理费及滞纳金共计26689.02元。合同履行期间，原告依据合同的约定和相关法律法规提供了相应的物业服务，被告作为业主，有义务及时支付物业费，期间原告多次催讨无果。为维护自己的合法权益，现提起如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费24886.08元（按照每平方米2元/月计算），支付滞纳金1802.94元，合计26689.02元。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告丁学东答辩称，被告不缴纳物业管理服务费是因为原告没有按约履行合同及未按相关规定提供服务，已构成违约，原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、原告从未从服务的角度解决问题，并对业主提出的意见进行整改。2、原告从未适应业主需求，开展有关社区文化活动。3、未建立健全的财物管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。4、公共秩序维护混乱，安全防范薄弱。5、公共绿化设施被部分业主破坏后原告阻止不力，曾造成群访事件。6、原告从未公布应让业主知晓的事项。综上所述，被告迟延缴纳物业管理服务费是因原告没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权拒交物业管理服务费。既然原告提供不了100%的服务，就不能收取100%的费用，故请求法院驳回原告的诉讼请求，或进行物业管理服务费的减免。另根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，原告主张的2012年12月前的物业管理服务费已经超过诉讼时效。
原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提供的证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据1、金湾国际花城前期物业服务合同及金湾国际花城前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明各1份，证明原告与浙江绿都建设集团有限公司分别于2007年11月5日及2011年12月1日签订了上述合同，并约定了相应的权利和义务等事实。
证据2、房地产管理委员会的产权证明2份，证明被告系金湾国际花城月亮岛3幢6号、12号房屋的所有权人。
证据3、浙江省地方税务局通用机打发票存根联1份，证明被告已缴纳了2010年10月1日至2011年9月30日的物业管理服务费6442.40元的事实。
证据4、催款通知书5份、EMS全球邮政特快专递详情单1份，证明原告已经向被告催讨了物业管理服务费的事实。
被告经质证称对证据1-3的真实性无异议。对证据4中快递详情单的真实性有异议，其只看到过门口张贴的催讨函，不记得有无收到过原告邮寄的催讨物业费的通知。
本院认证认为，对于证据1-3，被告经质证对上述证据的真实性无异议，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。对于证据4，被告虽对该证据的真实性有异议，但原告提供的快递详情单能够证明原告曾向被告寄送催讨函，其提供张贴于月亮岛3幢3号的催讨通知书能够证明原告曾以张贴催讨函的方式向被告催讨物业管理服务费。
被告在本院规定的举证期限内提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：
证据5、装修押金单1份，证明被告曾向原告交纳了装修押金1000元。
证据6、收据1份，证明被告已向原告交纳了自2010年10月1日起至2011年9月30日止的物业管理服务费6442.40元。
原告经质证称对上述证据的真实性均无异议，但被告装修押金的返还与本案的处理无关，其可另行向原告主张。
本院认证认为，对于证据5，与本案的处理无关，本院不予认证。对于证据6，原告经质证无异议，本院对该证据的证明力予以认定。
经审理查明，原告佰全物业公司系经营物业管理服务的公司，其于2007年11月5日与浙江绿都建设集团有限公司签订了为期三年（2009年1月1日0时起至2011年12月31日24时止）的前期物业管理服务合同。合同约定由原告佰全物业公司提供物业管理服务，低层联排物业管理费为2.20元/㎡·月，原告自愿将物业管理费下调为2元/㎡·月。物业管理服务费实行预收制，每12个月预收一次，对业主和物业使用人逾期未交纳管理费的，佰全物业公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的2‰的滞纳金。上述服务期限届满后，因金湾国际花城业主委员会没有成立，浙江绿都建设集团有限公司与原告佰全物业公司签订了前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明一份，约定浙江绿都建设集团有限公司继续委托佰全物业公司进行物业服务，合同期限自业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时自然终止。后嵊州市金湾国际业主委员会与浙江绿宇物业管理有限公司嵊州分公司于2014年12月6日签订为期三年（自2014年12月10日至2017年12月31日）的物业服务合同一份。被告丁学东系金湾国际花城月亮岛3幢6号、12号（低层联排）的业主，其房屋建筑面积为244.95平方米，每月应向原告支付物业管理服务费489.90元，每日应向原告支付物业管理服务费16.10元。原告为主张自己的权利，通过邮寄和张贴物业费催缴通知书的方式于2012年5月22日向被告催缴2011年10月起至2012年3月止的物业管理服务费，于2013年12月5日向被告催缴2010年2月起至2013年12月止的物业管理服务费，于2015年1月10日向被告催缴2011年起至2014年止的物业管理服务费。被告已缴清了2010年2月1日前的物业管理服务费，又缴纳了2010年10月1日起至2011年9月30日止的物业管理服务费，未缴纳2011年10月1日后的物业管理服务费。
本院认为，原告佰全物业公司与浙江绿都建设集团有限公司签订的前期物业管理服务合同合法有效。上述服务期限届满后，因金湾国际花城业主委员会没有成立，浙江绿都建设集团有限公司与原告佰全物业公司签订的前期物业服务合同委托管理服务期限补充说明亦合法有效，故上述两份协议对该小区的所有业主均具有约束力。原告为金湾国际小区提供事实上的物业服务，被告作为该小区的业主理应按时足额缴纳物业管理服务费。被告虽答辩称原告违反物业服务合同，但其并未提供相应的证据予以佐证，故本院对该意见不予采信。因原告分别于2012年5月22日、2013年12月5日及2015年1月10日对被告2011年10月至2012年3月、2010年2月至2013年12月及2011年至2014年的物业费进行了催讨，故原告要求被告支付2011年10月至2014年12月的物业管理服务费并未超过二年的诉讼时效；原告仅于2013年12月5日对被告2010年2月1日至2010年9月30日的物业管理服务费进行催讨，故原告要求被告支付2010年2月1日至2010年9月30日的物业管理服务费已超过诉讼时效，本院对被告提出原告要求其支付上述时间段的物业管理服务费已超过诉讼时效的答辩意见予以采信。因浙江绿都建设集团有限公司与佰全物业公司签订的前期物业服务合同自嵊州市金湾国际业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效时自然终止，故原告可以主张的物业管理服务费截至2014年12月9日。因此，被告应负担的自2011年10月1日起至2014年12月9日止物业管理服务费为18772.60元（16.10元/天×1166天＝18772.60元）。按照前期物业合同，对业主和物业使用人逾期未交纳管理费的，佰全物业公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的2‰的滞纳金，现原告自愿将滞纳金的标准调整为按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算，本院予以准许。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持，不合理部分的诉讼请求，依法予以驳回。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、丁学东支付杭州佰全物业管理有限公司物业管理服务费18772.60元，并支付5876.50元自2011年10月1日起、5876.50元自2012年10月1日起、5876.50元自2013年10月1日起及1143.10元自2014年10月1日起至付清日止按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算的滞纳金，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。
二、驳回杭州佰全物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费466元，依法减半收取233元，由原告杭州佰全物业管理有限公司负担57元，由被告丁学东负担176元（限本判决发生法律效力之日起十日内向本院付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费466元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
代理审判员 吕泉清
二〇一五年七月二十四日
书 记 员 徐 辉
本案引用的法律条文
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。