湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂05民终3242号上诉人（原审原告）：欧阳春林，男，汉族，1976年8月15日出生，住广东省江门市新会区。上诉人（原审原告）：王明珍，女，汉族，1975年9月21日出生，住广东省江门市新会区。以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：王明华，湖北民基律师事务所律师。以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁）。统一社会信用代码91420506753413416M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌弘盛商业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道41-1号。统一社会信用代码91420500568324550W。法定代表人：徐启华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡家才，男，该公司员工。上诉人欧阳春明、王明珍因与被上诉人宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称瑞德隆公司）、宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称弘盛公司）商品房销售合同纠纷和其他合同纠纷一案，不服宜昌市猇亭区人民法院(2017)鄂0505民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧阳春明、王明珍上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判支持欧阳春明、王明珍一审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由瑞德隆公司、弘盛公司承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋总价的事实不清，房屋总价应以商品房买卖合同的约定和宜昌市中级人民法院生效判决确定的金额为准，不能以未履行的委托经营管理合同为准。《商铺委托经营管理合同》的真实目是为了少交税，同时逃避房地产资金监管。根据《合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应为无效。二、已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。宜昌市中级人民法院的另案生效判决中，已确认瑞德隆公司因房屋面积差返还房款的计算依据为商品房买卖合同上约定的单价。三、本案所涉委托经营管理合同并未实际履行，房屋买卖价款除了依商品房买卖合同约定外，还以实际支付金额及税务发票为准，本案中，商品房买卖合同约定的房屋价款为379225元，实付款和税务发票均为379225元。四、既然认定房屋总价款为379225元，那么前三年租金162525元冲抵的房款就应退回。五、弘盛公司应就瑞德隆公司的房款返还义务承担共同清偿责任。依据《商铺委托经营管理合同》第一款第2条，瑞德隆公司已确认抵扣了房款。若瑞德隆公司未收到弘盛公司的抵扣款，弘盛公司应依法承担抵扣款的支付义务。瑞德隆公司辩称，一、本案一审法院对事实查明及法律适用正确，请求二审法院维持一审判决，二、欧阳春龙、王明珍所陈述的要求返还购房款的事实与客观事实不相符。双方在购房合同中已约定了房款，因此我们不存在多收购房款，也不存在以租金抵扣房款的情况。弘盛公司辩称，当时房屋销售的时候约定三年不收取租金，是为了迎合市场行情销售房屋需要做的宣传手段，162525元并未收取。欧阳春明、王明珍一审诉讼请求：请求瑞德隆公司返还多收取的购房款162525元及资金占用利息（从2016年11月17日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮10％标准计算），并由弘盛公司对上述债务承担连带清偿责任，同时由瑞德隆公司和弘盛公司承担本案诉讼费。一审判决认定的事实：2012年3月16日，瑞德隆公司作为出卖人、欧阳春林和王明珍作为委托方、弘盛公司作为受委托方签订了《商铺委托经营管理合同》，三方商定欧阳春林和王明珍购买瑞德隆公司开发的位于××区与××路交汇处盛世天下8号楼113号商铺，其建筑面积49.25平方米。欧阳春林和王明珍委托弘盛公司对该商铺进行对外经营、使用和管理，全权负责商铺事宜。三方在该合同中约定：瑞德隆公司、欧阳春林和王明珍双方按照原约定8号楼113号商铺单价本应为11000元/㎡，总价本应为541750元;委托经营期限为十年，即从2012年9月30日起至2022年9月29日止，每年租金为54175元（即总房款的10％）；弘盛公司将委托期限内第一年至第三年经营所得收益162525元支付给瑞德隆公司冲抵上述部分房款总额，瑞德隆公司、欧阳春林和王明珍双方已经予以确认;瑞德隆公司与欧阳春林、王明珍双方在签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该款项，约定单价为7700元/㎡，约定总价为379225元，即原房价总价为541750元，经三方约定后直接在总房价中扣除三年租金后的实际成交房价总价为379225元。该合同还对其他事项进行了约定。同日，欧阳春林、王明珍与瑞德隆公司签订《商品房买卖合同》，瑞德隆公司将其开发的位于××区与××路交汇处盛世天下8号楼113号商铺出卖给欧阳春林和王明珍，双方在合同中约定：其建筑面积共49.25平方米，按建筑面积计算该商品房单价为7700元/㎡，总价为379225元。合同签订后，欧阳春林、王明珍向瑞德隆公司支付了房款379225元。2016年3月，因该商铺面积存在误差双方发生争议，欧阳春林和王明珍向宜昌市猇亭区人民法院起诉，在其诉讼请求中要求瑞德隆公司按照三方签订的《商铺委托经营管理合同》中约定的房屋单价11000元/㎡计算返还房屋面积误差款及利息，猇亭区人民法院判决后，欧阳春林和王明珍、瑞德隆公司均上诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院按照欧阳春林、王明珍与瑞德隆公司签订的《商品房买卖合同》约定的单价7700元/㎡计算房屋面积误差款，判决由瑞德隆公司返还欧阳春林和王明珍。一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点为瑞德隆公司是否多收取了欧阳春林、王明珍购房款162525元，以及欧阳春林、王明珍主张瑞德隆公司承担返还责任，并由弘盛公司承担连带清偿责任的理由是否成立。因该争议焦点不仅涉及到《商品房买卖合同》，尤其还涉及到《商铺委托经营管理合同》，本案案由应为商品房销售合同纠纷和其他合同纠纷。欧阳春林、王明珍与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》,以及欧阳春林、王明珍与瑞德隆公司签订的《商品房买卖合同》均为各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，均为有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行。关于房屋买卖价款确定的由来，各方当事人已在前述两份合同中约定得非常清楚。按照欧阳春林和王明珍与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定，欧阳春林和王明珍向瑞德隆公司购买的商铺单价本应为11000元/㎡，总价本应为541750元；欧阳春林和王明珍委托弘盛公司经营，弘盛公司将委托期限内第一年至第三年经营所得收益162525元支付给瑞德隆公司冲抵上述部分房款总额；瑞德隆公司与欧阳春林、王明珍在签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该款项，约定单价为7700元/㎡，约定总价为379225元，即原房价总价为541750元，扣除三年租金后的实际成交房价总价为379225元。嗣后，瑞德隆公司与欧阳春林、王明珍签订的《商品房买卖合同》中的房屋价款也是按照上述约定签订的，即单价为7700元/㎡，总价为379225元。很明显，瑞德隆公司并未多收取欧阳春林和王明珍购房款162525元，三方已在《商铺委托经营管理合同》中约定该款由弘盛公司支付给瑞德隆公司冲抵部分房款。瑞德隆公司与欧阳春林、王明珍签订的《商品房买卖合同》虽然是独立合同，但不是孤立形成的，其中关于房屋实际成交价的约定是依据三方签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定而来的。宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终2292号民事判决书是根据瑞德隆公司与欧阳春林、王明珍签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款及单价，来确定瑞德隆公司因房屋面积误差应承担违约责任的计算依据的，欧阳春林、王明珍不能以此来否定三方所签订的《商铺委托经营管理合同》中的前述约定。因此，欧阳春林、王明珍提交的证据不能证明其诉讼主张，其要求瑞德隆公司返还多收取的购房款162525元及利息，并由弘盛公司承担连带清偿责任，与事实不符，违背诚实信用原则，其诉讼请求，不应予以支持。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回了欧阳春林、王明珍的诉讼请求。一审法院并同时决定，一审案件受理费3612元减半收取1806元，由欧阳春林、王明珍负担。在二审审理过程中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审当事人争议的焦点问题为瑞德隆公司是否应当返还162525元的购房款。首先，商品房的单价应当以房屋买卖合同约定为准，本案《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，依据合同约定，商品房单价为每平方米7700元，房屋总价为379225元，欧阳春林、王明珍依约向瑞德隆公司支付了上述价款。商铺的约定价款和实付价款相当，现欧阳春林、王明珍主张瑞德隆公司返还162525元购房款没有事实依据。其次，《商铺委托经营管理合同》亦为当事人真实意思表示，合法有效。该合同第一条实际约定欧阳春林、王明珍享受商铺每平方米7700元的单价的同时须免除该商铺前三年的租金，162525元名为抵扣的房屋价款，实为商铺三年租金价值，欧阳春林、王明珍以7700元单价购买商铺后亦应依约不再主张商铺的前三年租金，因此，欧阳春林、王明珍请求瑞德隆公司、弘盛公司返还162525元没有事实及法律依据。对欧阳春林、王明珍上诉请求，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3612元，由欧阳春林、王明珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红洲审 判 员 尹为民审 判 员 关俊峰二〇一七年十二月十三日法官助理 戴倩倩书 记 员 徐 琪