重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初11610号原告：刘勇，男，土家族，1968年2月9日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张锐，重庆坤源恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡君，重庆坤源恒泰律师事务所律师。原告：刘颖，女，土家族，1992年9月17日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张锐，重庆坤源恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡君，重庆坤源恒泰律师事务所律师。被告：万科（重庆）蓝山置业有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道351号2-3，统一社会信用代码91500000572112235F。法定代表人：易平安，董事长。委托诉讼代理人：罗琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆万旭置业有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道351号2-4，统一社会信用代码91500000568712051C。法定代表人：易平安，董事长。委托诉讼代理人：罗琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告刘颖、刘勇与被告万科（重庆）蓝山置业有限公司（以下简称万科公司）、重庆万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员刘运祥、李国华组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘颖、刘勇的委托诉讼代理人胡君、被告万科公司、万旭公司的委托诉讼代理人罗琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖、刘勇向本院提出诉讼请求：1、二被告立即将整改合格的位于重庆市渝北区××大道××号××幢××号房屋交付给二原告；2、二被告支付二原告2015年1月1日至2016年12月6日保修期间房屋占用费79249.56元（按同地段同类型装修房租金标准计算）；本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年9月13日，二原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告购买二被告开发的位于重庆市渝北区金山大道28号46幢3-2号房屋，合同对于交房时间、交房标准、保修责任及补偿进行了约定。2014年12月30日，二原告至案涉房屋接房时发现房屋天花板及墙面多处漏水，随即要求二被告进行整改。按照合同补充协议第十五条第3款的约定，二被告在将房屋整改完毕后应当向二原告发出书面的验收通知书，但二原告至今未收到二被告的整改完毕验收通知书。按照合同补充协议第十五条第2款约定，保修期间房屋不能居住使用的，二被告提供临时居住房屋或者按照同地段同类房屋租金标准补偿，故二被告应赔偿二原告维修期间的房屋占用损失。被告万科公司、万旭公司辩称，首先，案涉房屋已经取得了竣工验收备案登记证、新建商品房质量保证书及新建商品房使用说明书，房屋质量经验收合格，符合交付条件。二被告已经按合同约定通知二原告于2014年12月30日接房，但二原告以各种理由拖延，未到交房现场接房。因此，案涉房屋已在2014年12月30日视为交付给二原告。其次，二原告提交的证据不能证明其在2014年12月30日前来接房并提出了整改要求，也不能证明房屋的质量问题达到了不能居住的程度。且购房合同没有约定二被告整改房屋后必须书面通知二原告整改结果，而二被告至迟在2015年11月已经整改完毕。故二原告要求二被告支付2015年1月1日至2016年12月6日的租金损失于法无据。本院经审理认定事实如下：2014年9月13日，以二被告为甲方，二原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××大道××号××幢××号商品房，该商品房项目暂定名为万科城二期；房屋建筑面积139.77平方米，套内建筑面积130.18平方米，房屋总成交金额为1650000元。合同第七条约定：甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，该商品房在交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第十八条约定：《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期间内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。同日，双方签订附件五，即《合同补充协议》一份。补充协议第十条约定：房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。补充协议第十三条约定：交付该商品房时，若该商品房符合合同第七条的约定即表明该商品房已达到交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房，接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续。补充协议第十五条约定：保修期间房屋不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或者按同地点同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿；保修工作完成后，乙方应当按照甲方通知中约定的验收日期及时给予验收，乙方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，验收通知送达之日为维修合格日。补充协议第二十七条约定：合同及补充协议由一方发给另一方的通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在合同中所提供的通讯地址、电话、传真号码的真实性和可靠性，并保证按合同所列传真号码、电话、通信地址进行联络，任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担，联系方式若有变更，应在变更后5日内书面形式通知对方，如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送至重庆市以内的地址，于投寄该文件3日后视为送达。上述合同签订后，二原告按约定付清了全部购房款。2014年12月24日，二被告向二原告邮寄《交付通知书》（邮寄地址与《重庆市商品房买卖合同》载明的地址不一致），通知二原告于2014年12月30日接房。该通知书于次日送达二原告。2014年12月26日，案涉房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》载明屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏保修期间为5年，保修正常完成时限为1个月；本商品房交付日期为2014年12月30日。二原告至今未办理接房手续。2015年6月2日，二被告再次向二原告邮寄《重庆万科房屋交付温馨提示》（邮寄地址与2014年12月24日《交付通知书》地址一致），通知二原告尽快办理交付手续，该函件后因“收件人不在指定地址”及“收件人名址有误”被退回。2015年11月，二被告对案涉房屋的渗水问题进行过整改。2016年3月22日，二原告按《重庆市商品房买卖合同》约定的地址分别向二被告邮寄了《整改通知书》，内容为二原告在2014年12月30日前往二被告处接房，在验房过程中发现房屋天花板存在多处漏水，但至发函时漏水问题仍没有完全解决，漏水的根源也没有找到，导致二原告无法入住，二原告要求二被告在收到通知之日起5日内及时整改完毕并将整改保修结果以书面形式回复告知二原告，并支付相应补偿费用。上述邮件均因“原址查无此人”被退回。2016年6月28日，二原告分别向二被告的工商登记地址邮寄了上述《整改通知书》，邮件投递结果显示为“他人收前台”。2016年12月6日，本院组织二原告及被告万科公司进行了现场勘验，经勘验案涉房屋天花板存在三处渗水遗留痕迹，墙壁存在两处渗水遗留痕迹，勘验时不能看出房屋还存在渗水问题。被告万科公司陈述：案涉房屋渗水问题已整改完毕，不清楚整改的时间；由于没有二原告的报修记录，所以被告万科公司整改后没有通知二原告验收，因为根据合同约定，有报修记录的被告万科公司才需通知；被告万科公司的现任保修人员于2016年4月负责该片区，从接手后没有对房屋维修过，该保修人员在2016年7月12日接到公司通知说由于案涉房屋存在诉讼，需要到现场查看，便在当日进行了查看，当时的状态已经是现在整改完毕后的状态；被告万科公司一直愿意将房屋交付给二原告。二原告陈述：二原告在2016年11月曾经到过现场查看，现场并非现在的状态，因此二被告在2016年11月初至2016年12月6日期间对房屋又进行过整改；二原告不愿意接房，除非二被告承诺不再漏水。被告万旭公司对该现场勘验笔录予以认可。庭审中，二原告举示其于2016年3月16日拍摄的视频。视频显示原告刘颖及二原告本案委托的诉讼代理人张锐与另外两人对案涉房屋进行了查看，对于天花板及墙面的渗水问题进行了沟通。视频中另外两人称天花板渗水已经修好了，渗水原因由很多，具体说不清楚，墙面渗水应该是隔壁打了线胶引起的。原告刘颖称没有下雨不清楚天花板有无整改好，案涉房屋在2015年11月29日进行了一次维修。原告刘颖还称在2015年11月29日前进行了两次维修，另外两人中的一人称“对头”，该人还称2015年11月补了沙灰，但没上腻子。二被告对该视频不予认可。二原告陈述：二原告在2014年12月30日准备接房时发现房屋有多处渗水，遂要求二被告进行整改，二被告也一直在为二原告整改；二被告在2015年11月对渗水的地方进行了刮白处理，但没有进行防水处理；在2016年3月16日即二原告拍摄视频时，二被告对防水进行过处理，但是当时天花板和墙面还是有水渍渗漏出来，此后二被告又进行过整改。二被告陈述：二原告未在2014年12月30日到过交房现场；二原告第一次反映渗水应该是在2015年11月，二被告在2015年11月的时候整改完毕。本案审理过程中，二原告申请对案涉房屋2015年1月1日至2016年12月6日的租金市场价值进行评估。二原告认为应按装修房的标准进行评估，二被告认为应按清水房的标准进行评估。本院委托重庆众城资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，该评估公司出具的《报告书》显示：案涉房屋在2015年租金（装修房屋）市场价格为38660.40元/年、在2016年租金（装修房屋）市场价格为40589.16元/年；案涉房屋在2015年租金（清水房屋）市场价格为14239.80元/年、在2016年租金（清水房屋）市场价格为14273.28元/年。上述事实，有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、发票、建设工程竣工验收备案登记证、新建商品房质量保证书、交付通知书、房屋交付温馨提示、邮寄单、整改通知书、邮件查询结果、现场勘验笔录、评估报告等证据在案为证，足以认定。本院认为，二原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《重庆市商品房买卖合同》约定：二被告应当在2014年12月31日前将案涉房屋交付给二原告，该商品房在交付时应取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，如二原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。合同补充协议约定：房屋交付时，二原告对已完成竣工验收的房屋在质量方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整修的，二被告按照合同约定承担保修义务，但二原告不得以此拒绝接房，否则视为房屋已交付。案涉房屋于2014年12月26日取得建设工程竣工验收备案登记证》，二被告于2014年12月25日向二原告送达《交付通知书》通知二原告于2014年12月30日接房。此后，二原告并未实际接房，根据二原告的陈述，其系因房屋存在渗水问题拒绝接房。据此，二被告已经履行了交付房屋的所有义务，二原告以房屋存在渗水问题拒绝接房不符合合同约定，案涉房屋应视为已于2014年12月30日交付给二原告。关于二原告要求二被告支付2015年1月1日至2016年12月6日的房屋占用费的诉讼请求。根据新建商品房质量保证书的约定，案涉房屋渗水问题的质保期应从2014年12月30日起计算五年。案涉房屋在质保期内出现了渗水，二被告应对此承担保修责任。合同补偿协议约定：保修期内房屋不能居住使用的，二被告提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿。案涉房屋存在渗水事实，二原告为了防止损失扩大，在其向二被告提出整改要求至二被告整改完毕期间暂停装修入住具有合理性，二被告的整改必然会影响二原告居住使用案涉房屋，二被告应当对于二原告整改期间的房屋占用损失进行赔偿。根据前述约定，二被告需提供“临时居住”的房屋或按租金标准赔偿，故二被告应按照装修房的租金标准进行赔偿。关于赔偿期间，二原告称其在2014年12月30日当日即向二被告反映房屋存在渗水问题，此后二被告一直在整改，但二原告对此未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据二被告的自认，二原告第一次向其反映渗水是在2015年11月，二被告整改也是在2015年11月。二原告提供的2016年3月16日的视频中的人员即使包含二被告公司的人员，也仅能证明二被告在2015年11月29日对房屋进行了整改，视频中的人员虽然认可在2015年11月29日之前还进行过两次整改，但是对于二原告第一次反映房屋渗水或者二被告进行第一次整改的时间未进行明确。据此，本院认定二被告应自2015年11月29日起向二原告承担赔偿责任。关于整改合格的时间，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，保修工作完成后，二原告应当按照二被告通知中约定的验收日期及时给予验收，无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，验收通知送达之日为维修合格日。二被告称其在2015年11月已经将渗水问题整改合格，但未举示证据证明其将整改合格的情况告知二原告并通知二原告验收，应承担举证不能的法律后果。二原告举示的2016年3月16日的视频也仅能反映二被告未认可其身份的相关人员陈述天花板已经整改好了，但是并不能反映墙面渗水已经整改完毕。且二原告在2016年3月22日还按照《重庆市商品房买卖合同》约定的地址向二被告发函称房屋质量问题并未解决，该函件应视为送达给了二被告，二被告未举示证据证明其对二原告函件中反映的问题进行过查看、整改或通知二原告验收，故二被告关于2015年11月已经整改完毕的陈述缺乏事实依据，本院对此不予支持。2016年12月6日，本院组织原、二被告进行现场勘验时不能看出房屋还存在渗水问题，应视为房屋在此时已经整改完毕，二原告要求二被告赔偿截止至该日的损失符合合同及法律规定，本院予以确认。据此，二被告应赔偿二原告2015年11月29日至2016年12月6日的房屋占用损失共计41296.61元（38660.40元÷12个月×1.07个月+40589.16元÷12个月×11.19个月）。关于二原告要求二被告将整改合格的房屋交付给二原告的诉讼请求。如前所述，二被告已经履行了合同约定的交房义务，且在2016年12月6日已经整改完毕，但二原告在二被告明确表示随时愿意交付房屋的情形下仍然拒绝接受房屋，二原告的行为违反合同约定，其作为履行后续交接房屋手续的义务方，现要求二被告将整改合格的房屋向其交付于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告万科（重庆）蓝山置业有限公司、重庆万旭置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告刘颖、刘勇房屋占用损失41296.61元；驳回原告刘颖、刘勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告刘颖、刘勇负担503元，被告万科（重庆）蓝山置业有限公司、重庆万旭置业有限公司负担547元。评估费3000元，由原告刘颖、刘勇负担1500元，被告万科（重庆）蓝山置业有限公司、重庆万旭置业有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  刘运祥人民陪审员  李国华二〇一七年十二月六日书 记 员  吕 斌