南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）六民初字第971号
原告杨庆凤，男，1967年11月26日出生，汉族，居民。
委托代理人张太勇，江苏金大律师事务所律师。
委托代理人梁金，江苏金大律师事务所律师。
被告孙杨林，男，1955年6月23日出生，汉族，退休。
被告丁兆红，女，1957年6月20日出生，汉族，退休。
第三人王聪瑶，女，1988年11月1日出生，汉族，居民。
以上两被告及第三人共同委托代理人李晓春，江苏马健律师事务所律师。
原告杨庆凤与被告孙杨林、丁兆红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理，适用简易程序于2014年8月29日进行第一次庭审，原告杨庆凤及其委托代理人张太勇、梁金，被告孙杨林、丁兆红的共同委托代理人李晓春到庭参加诉讼。庭后，原告申请追加王聪瑶作为第三人参加诉讼，后本院依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了第二次审理。原告杨庆凤及其委托代理人张太勇、梁金，被告孙杨林、丁兆红、王聪瑶的共同委托代理人李晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨庆凤诉称，2013年10月25日，原、被告双方签订房屋《转让协议》，被告将其坐落于南京市六合区复兴园的房产（即南京市六合区雄州街道新滁路1号复兴西苑XX幢1单元XXX室涉案房屋）转让给原告，并对该房产价格等条款进行了约定，其中约定甲方（被告）在开发商可以办证（房产证、土地证）一个月内必须办理并过户给乙方（原告）。协议签订后，原告按约支付购房款合计31万元。2013年12月27日，被告向原告交付了该房屋，原告进行了装潢并入住。2014年6月被告为上述房屋办理了房产证、土地证，却一直未能按照约定履行过户手续。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告履行房屋过户手续；2、被告承担本案诉讼费用及保全费用。
被告孙杨林、丁兆红辩称，涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁之前的房屋系两被告所有。2013年10月，因孙某的债权人上门索要债务，被告丁兆红遂将涉案房屋出售给原告以归还他人债务，并签订房屋转让协议，签订转让协议时孙某、王聪瑶均在场。原告先后支付房款31万元，被告向原告出具收条，但购房款都在孙某、王聪瑶处。在拿房时，两被告儿子孙某、儿媳王聪瑶要求在房产证上加上王聪瑶名字，以方便日后贷款还债。两被告遂同意，并在拆迁补偿协议的被拆迁人处加上了王聪瑶名字。现两被告同意继续履行合同。
第三人王聪瑶辩称，第三人系涉案房屋的共有权人，两被告在签订转让协议时，第三人并未签字且第三人对买卖行为并不知情，根据法律规定，房屋的部分共有人擅自处分共有财产的，应当认定为无效行为，故不同意继续履行合同，要求解除合同。
经审理查明，1、被告孙杨林、丁兆红系夫妻关系，孙某、王聪瑶系两被告的儿子、儿媳。2013年10月25日，被告丁兆红为帮助孙某归还债务，将座落于“油厂西块（复兴园安置房）”转让给原告，并由被告丁兆红与原告签订房屋《转让协议》一份。该协议约定：该房屋建筑面积80平方米，如日后面积不足或大于1平方米，按甲（丁兆红）乙（杨庆凤）双方成交价的单价多退少补，房屋性质为拆迁安置房。又约定，房屋的成交价为人民币48.8万元，本协议签订当日，乙方应向甲方支付28万元，作为购房定金，购房定金在最后一次付款时冲抵购房款，甲方拿房子时，乙方需付3万元房款，余款由乙以银行按揭贷款方式一次性付清。还约定，甲方在开发商可以办证（土地证、房产证）一个月内必须办理并过户给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，已取得共有人（含隐形共有人）全体同意。协议签订后，原告依约向两被告、孙某、王聪瑶支付房款合计31万元，其中28万元于签协议当日转入王聪瑶账户。被告丁兆红于2013年10月25日向原告出具一份28万元的收条，被告孙杨林于2013年12月26日向原告妻子曾秀萍出具一份3万元的收条。
2、2013年12月，被告通过摇号确定转让协议中的涉案房屋系南京市六合区雄州街道新滁路1号复兴西苑XX幢1单元XXX室房屋，该房屋建筑面积为73.37㎡。当月27日，两被告将此房屋交付给原告，王聪瑶将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、顺宝物业的《业主必读》、物业公司收据等交付给原告。后原告对涉案房屋进行了装潢并入住。
3、涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁的房屋原产权人系被告孙杨林和丁兆红。2009年11月25日两被告和南京市六合区住房保障办公室签订拆迁补偿协议时，被拆迁人只有两被告。2013年12月底两被告拿房之际，因为王聪瑶和孙某当时已经结婚（2011年3月22日登记结婚），遂向两被告提出在上述拆迁补偿协议的被拆迁人处添加王聪瑶名字，这样领取房产证时王聪瑶为共有人，日后可以王聪瑶名义向银行贷款以归还债务。两被告遂同意并在拆迁补偿协议被拆迁人处添加了王聪瑶名字。
4、2014年6月23日，涉案房屋经登记所有权人为孙杨林、丁兆红及王聪瑶。后原告要求履行房屋产权过户手续，两被告表示因涉及其他纠纷涉案房屋已被南京市鼓楼区人民法院查封，无法履行过户手续。原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉如所请。在本案法庭调查终结前，南京市鼓楼区人民法院已对涉案房屋解封。
上述事实，有转让协议、住宅使用说明书、住宅质量保证书、收条两份、中国工商银行个人业务凭证三份、顺宝物业业主必读、物业公司收据、结婚证、房屋产权证及当事人的陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为被告孙杨林及第三人王聪瑶对原告与被告丁兆红之间的房屋买卖行为是否知情，该《转让协议》的效力如何。根据法律规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告认为孙杨林对原告与被告丁兆红之间的房屋买卖行为是知情的，因为孙杨林在2013年12月26日向原告出具收条、收取房款，本院从被告孙杨林的陈述中可以认定其对丁兆红与原告之间房屋买卖行为已经进行了追认，并同意继续履行合同、出售涉案房屋。原告认为王聪瑶对原告与被告丁兆红之间的房屋买卖行为也是知情的，且从商谈买卖房屋到收取房款都参与其中，转让协议合法有效。为此，原告提供中国工商银行个人业务凭证三份及物业公司收据，证明原告在2013年10月25日将28万元购房款存入王聪瑶账户；物业费缴纳的经办人是王聪瑶，后王聪瑶将该收据交付给实际付款人原告。且原告认为从被告的陈述中也能够证明王聪瑶在签署转让协议时王聪瑶是在场的且对买卖房屋的行为是知情的。王聪瑶质证对三份银行业务凭证的真实性无异议，但抗辩认为只能证明该款项是存入王聪瑶卡上，因王聪瑶的卡是由其丈夫孙某保管，故不能直接证明王聪瑶对买卖房屋是知情的。本院根据两被告的陈述，认定在签订该转让协议时，王聪瑶并非该房屋或被拆迁房屋的共有权人。此后，虽然在办理房屋产权证时王聪瑶为共有权人，但根据王聪瑶缴纳物业费后将交费票据交付给原告、王聪瑶收取购房款等事实，并结合两被告的陈述，可以认定王聪瑶对原告与被告丁兆红之间的房屋买卖行为是知情的。王聪瑶并未提供相反证据予以反驳，故本院对王聪瑶的抗辩意见不予采信。
根据转让协议约定，涉案房屋建筑面积80㎡、成交转让价为48.8万元，如日后面积不足或大于1㎡，按照双方成交价的单位多退少补，而实际上，该涉案房屋的建筑面积为73.37㎡，故房屋成交价应为447557元，原告已经支付房款31万元，故还需向两被告支付房款137557元。
本院认为，原告系在两被告及第三人知情的情况下购买涉案房屋，并支付了合理价款，履行了合同的大部分义务，且该房屋早在2013年12月27日就已经交付给原告，原告也进行了装潢并入住，合同继续履行不存在现实困难。故，原告应向被告支付剩余房款137557元，届时，两被告及第三人应当配合原告履行过户手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
原告杨庆凤在本判决生效之日起十日内向被告孙杨林、丁兆红支付剩余房款137557元（此款交至本院账户）；届时，被告孙杨林、丁兆红及第三人王聪瑶应协助原告办理房屋产权过户手续。
案件受理费80元、保全费2960元，合计3040元，由被告孙杨林、丁兆红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，帐号：10×××76）。
审 判 长 刘家云
代理审判员 沈 力
人民陪审员 秦 勇
二〇一五年三月三十一日
见习书记员 仇 琴