四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1902民初3082号原告：曾丹，男，生于1978年，住成都市高新区。委托代理人：刘畅，四川天智律师事务所律师。被告：林梅，女，生于1970年，住巴中市巴州区。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司巴中市巴州区支行。负责人：姜军，系该行行长。委托代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师委托代理人（特别授权）：柯强，男，生于1979年，住巴中市巴州区。本院2016年11月10日立案受理曾丹与被告林梅、中国邮政储蓄银行股份有限公司巴中市巴州区支行（以下简称邮储银行巴州区支行）执行异议之诉一案后，依法由审判员ＸＸ志担任审判长，与人民陪审员王儒才、王凤兰组成合议庭，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。原告曾丹委托代理人刘畅，被告邮储银行巴州区支行委托代理人彭才荣、柯强到庭参加诉讼。被告林梅经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告曾丹诉称：2016年10月29日，收到巴中市巴州区人民法院送达的（2016）川1902执异16号执行裁定书，原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告邮政银行申请执行被告林梅位于巴中市巴州区某街x1号和x3号营业门市房产因租赁产生的占有、使用权归原告所有。2011年10月11日，原告与被告林梅签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定由原告承租被告位于巴中市巴州区某街x1号和x3号营业门市的租赁，租赁期限15年。该房屋被告已交付给原告，原告一直在经营使用该租赁房屋。根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的。不影响租赁合同的效力”，《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，即使该租赁标的存在抵押权或者发生物权变动，也不影响申请人租赁合同的效力及使用权利。原告与被告林梅之间的租赁合同是在2011年10月11日形成的，申请人与被执行人的租赁关系明显在抵押权形成之前。且申请人的租赁合同形成在可能发生的物权变动之前，人民法院应当保证原告租赁合同的继续履行。因此被告邮政银行申请执行该房产的租赁占有使用权于法无据。综上所述，（2016）川1902执异16号执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议，缺乏事实与法律依据，原告在收到《执行裁定》后十五日内向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告林梅2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，巴中市巴州区某街x1号和x3号门市的占有、使用权归原告所有；2、停止对原告拥有巴中市巴州区某街x1号和x3号门市的租赁占有、使用权的强制执行；3、二被告承担本案一切诉讼费用。被告邮储银行巴州区支行辩称：原告要求对位于巴中市巴州区某街x1号和x3号门市的租赁权予以保护的诉请不成立。从法律层面看，虽然我国《合同法》第229条规定了“买卖不破租赁”的原则，但我国《物权法》第190条、《最高人民法院关于关于适用若干问题的解释》第66条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条之规定，“买卖不破租赁”有两种例外情形，即：（1）、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。同时，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出移交占有的请求，人民法院不予支持。该条明确规定“买卖不破租赁”规则的适用需要有合法有效的租赁合同并占有使用该不动产。进一步明确了人民法院对案外人主张不动产租赁权的审查内容：1、在租赁权成立的标准上，区分了租赁关系中的债权行为和物权行为。亦即，租赁合同成立，仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，如欲享有物权的对世效力，按照物权的公示原则，应以占有的方式对外公示。从证据层面看，原告主张对执行标的物的《租赁合同》形成时间是2011年10月11日，缺乏证据支撑，显属证据不足。第一、原告仅且只有一份孤证证明《房屋租赁合同》形成的时间是2011年10月11日。那就是原告在2011年10月11日与林梅签订的《房屋租赁合同》这一份证据，余无任何证据证明租赁合同形成的时间是2011年10月11日。第二、2011年10月11日的《房屋租赁合同》未按《城市房地产管理法》第54条之规定向房产管理部门履行登记备案的法定义务，故该《房屋租赁合同》的真实性签约时间等内容的真实性无法印证。第三，原告曾向本院执行局提供的租金银行转帐时间均是2015年7月后的。第四，所谓的530万元的租金收条形成的时间也是2015年11月17日。原告占有使用租赁物的时间是2015年11月。2016年9月22日，原告曾丹签字的《案外人执行异议申请书》中明确写明“2015年11月开始申请人一直使用该租赁标的至今。”2011年11月20日，原告与林梅签订的《房屋租赁合同补充协议》中明确约定2011年11月24日至2015年11月23日，共四年由林梅与洪建通因联合经营占有使用该执行标的物。原告在2015年11月占有使用该执行标的物后，将其商号在工商行政主管部门登记为阿迪达斯服饰店的时间也是2015年11月。在巴州区人民法院执行局组成合议庭对原告提出的案外人执行异议申请进行开庭审查中，原告向法庭亦同样陈述在2015年11月实际占有和使用该租赁物。答辩人对执行标的物设立抵押登记的时间是2011年12月1日。综上所述，原告主张对执行标的的租赁合同关系形成时间是2011年10月11日的证据明显不足，其所签订《租赁合同》的真实性无其他证据相印证，无法排除原告与林梅倒签租赁合同时间的可能性。换言之，原告不能举证证明对执行标的的租赁合同形成时间是在抵押权设立登记时间之前，故原告要求租赁权保护的诉请不符合《物权法》第190条等相关法律之规定，法庭应依法驳回原告的这一诉讼请求。另外，从2015年11月，原告与林梅签订的《房屋租赁合同》、2015年经银行转帐的租金记录、2015年11月原告占有使用该执行标的和原告在2015年11月将个体商号登记为阿迪达斯这些情况和证据看，原告与林梅对租赁合同的形成时间是2015年11月，但这一租赁合同形成的时间明显是在答辩人设立抵押权时间即2011年12月1日之后，故而，其租赁权不应该保护。原告要求对执行标的停止强制执行的诉请不成立。如前所述，原告的租赁权不应保护，原告当然无权阻止向受让人移交占有被执行的不动产。退一步讲，不管原告的租赁权是否保护，均不影响人民法院对执行标的采取的拍卖等执行行为。被告林梅未作答辩，但于开庭前向本院提出管辖权异议，因其提出管辖权异议的时间已超出提交答辩状期间，本院未作审理。经审理查明：2011年9月29日，被告林梅向被告邮储银行巴州区支行提交“好借好还”个人商务贷款额度借款申请表，申请贷款350万元用于开分店，并提供位于巴中市巴州区某街x1号和x3号门市（房屋所有权证号为：巴州字第xxxxx4、xxxxx1号）作为担保。同日，被告林梅签署《中国邮政储蓄银行个人商务贷款抵押人谈话记录》及《未出租情况声明》，对所提供的抵押房产均表述为“自住”。2011年11月29日，被告邮储银行巴州区支行与被告林梅签订《个人最高额度借款合同》及《个人最高额度借款抵押合同》，约定：被告邮储银行巴州区支行向被告林梅提供可以循环使用的借款额度人民币2600000.00元；被告林梅将其所有的巴中市巴州区某街x1号和x3号门市（评估价值为5294775元）为该笔借款设定抵押。2011年12月1日，应被告邮储银行巴州区支行及被告林梅的申请，巴中市国土资源局出具巴市他项（2011）第xxx4号他项权证，巴中市房屋产权产籍监理处填发巴州房他证2011字第xx**号证书；同日，四川省巴中市蜀北公证处出具（2011）川巴蜀北证字第xxx2号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予《个人最高额度借款合同》、《个人最高额度借款抵押合同》及《个人额度借款抵押合同》强制执行效力。后因被告林梅未按期偿还借款本金及利息，2016年1月14日，被告邮储银行巴州区支行向四川省巴中市蜀北公证处申请出具（2016）巴蜀北证字第137号执行证书，并向本院申请执行。本院在执行过程中，原告曾丹主张对执行标的巴中市巴州区某街x1号和x3号门市享有租赁权，并以“拍卖不破租赁”为由提出执行异议。2016年10月17日，本院作出（2016）川1902执异16号执行裁定书，以“被执行人林梅与异议人曾丹签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》不真实”为由“驳回异议人曾丹的异议请求”。原告曾丹对该执行裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉。本案在审理过程中，原告曾丹认为：其本人对案涉抵押物所享有的租赁权成立在抵押权之前，并提供以下证据加以证明：1、落款时间为2011年10月11日的《房屋租赁合同》及落款时间为2011年11月20日的《房屋租赁合同补充协议》。在《房屋租赁合同》中载明：出租人林梅将其所有的巴中市巴州区某街x号营业门市（房权证巴房南字第xxx**号、巴州字第xxxxx1号、巴州字第xxxx**号）出租给承租人曾丹；租赁期限为15年，自2011年10月13日零时至2026年10月12日24时止；门市交付时间为2011年11月24日，在签订协议三日内向乙方交付；租金共计530万元，包含承租人曾丹相应承租期间每年应当负担的全部房地产租赁税费；在协商过程中出租房已按最大程度予以优惠，故要求提前支付租金，承租人同意并承诺于2015年11月24日前支付全部租赁期间的租金合计金额530万元；双方在签订租赁合同时承租人需交付租金首款100万元。在《房屋租赁合同补充协议》中载明：因甲方（出租人林梅）与第三方洪建通签署《联营合同》进行联营，约定经营期限为2011年11月24日至2015年11月23日，共计四年，此四年期间，甲方无法向乙方（承租人曾丹）实际交付房屋，乙方对此表示理解，但甲方需保证联营结束之后，立即向乙方实际交付房屋；《房屋租赁合同》第二条第四款约定的首付款100万元，由甲方在乙方处的借款100万元冲抵；洪建通与甲方的《联营合同》约定的四年租金共计246万元，甲方同意全部抵扣乙方应付的租金。2、2015年6月21日原告曾丹向被告林梅分两次转账100万元的中国工商银行转款凭证。3、被告林梅给原告曾丹出具的收条，该收条载明：“今林梅收到曾丹交来位于巴州区某街x号，巴房权证字第xxx**号，字第xxxxx1号，字第xxxxx4号《房屋租赁合同》的营业门市，房租款：2011年10月13日至2026年10月12日止共计租金530万元整。大写（伍佰叁拾万元整），故曾丹已全部交完租期为15年的租金。具体事宜详见《房屋租赁合同》和《补充协议》”，收条尾部落款时间为2015年11月17日。4、视听资料，用以证明巴中市房管局截止2016年1月尚未开展租赁权登记的业务。被告邮储银行巴州区支行称：原告曾丹与被告林梅之间的租赁合同实际形成时间是在2015年11月25日，在此之前，案涉抵押物一直是由被告林梅实际占有并使用。为此向本院提供林梅借款档案、林梅与曾丹于2015年11月25日签订的《门市租赁合同》、2015年12月7日曾丹签字的《个体工商户设立登记申请书》、2015年12月7日巴州区工商局出具的《准予登记通知书》等证据加以证明。同时，被告邮储银行巴州区支行认为，原告曾丹所提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系原告曾丹与被告林梅伪造，为此向本院提供林梅与工作人员何沛珂的手机通话录音及手机短信截屏加以证明。上述事实，有原告的诉状、陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，《门市租赁合同》，《准予登记通知书》，借款档案，转款凭证，收据，短信聊天记录，通话录音及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。《中华人民共和国物权法》第一百九十条“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（2）、房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，案涉房屋上既有抵押权，又有租赁权，双方争议的焦点在于原告曾丹对租赁物所享有的租赁权是否形成于被告邮储银行巴州区支行所享有的抵押权之前。原告曾丹认为，租赁权形成于2011年10月11日，早于被告邮储银行巴州区支行所享有的抵押权。被告邮储银行巴州区支行认为，原告曾丹对租赁物所享有的租赁权应形成于2015年11月25日，晚于抵押权形成的时间。本院认为，原告曾丹虽向本院提交了落款为2011年10月11日的《房屋租赁合同》和落款为2011年11月20日的《房屋租赁合同补充协议》以及交付租金的转账凭证、林梅出具的收条等证据对其主张加以证明，但结合其他证据综合分析，有诸多不符逻辑和不实之处，其主要理由分析如下：其一，原告曾丹与被告林梅先后签订两份标的相同的租赁合同，即2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》及同年11月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》，其中载明：原告曾丹对本案诉争执行标的享有租赁权，但因被告林梅“需与第三方合作经营”而未能立即交付，但被告林梅需保证联营结束之后“立即向乙方（原告曾丹）实际交付房屋”。如合同属实，则原告曾丹与被告林梅之间的租赁合同关系于此时已宣告成立，原告曾丹即对本案诉争执行标的享有租赁权，合同双方也无需另外签订租赁合同来对相同标的的租赁权进行约定。但原告曾丹与被告林梅于2015年11月25日又签订另外一份《门市租赁合同》进行约定，并将该合同用于原告曾丹开办阿迪达斯服饰店进行工商登记备案，此一行为明显不合常理。其二，交付租金的数目和时间与约定不符。落款为2011年10月11日的《房屋租赁合同》和落款为同年11月20日的《房屋租赁合同补充协议》中，原告曾丹与被告林梅约定：租金为530万元（含相应承租期间每年应当负担的全部房地产租赁税费）。其中，2011年10月13日至2014年10月12日租金为80万元，2014年10月13日至2017年10月12日租金为90万元，以此推算，2011年至2015年租金约为110万元。但在《房屋租赁合同补充协议》中被告林梅同意洪建通与其在《联营合同》中约定的四年租金共计246万元全部抵扣原告曾丹应付之租金，与《房屋租赁合同》中约定租金相差130余万元，该约定不符合交易习惯，也与常理相违背。即使对246万元租金进行认定，加上用于抵扣租金的借款100万元、2015年6月21日转款100万元，共计446万元，也与《房屋租赁合同》中于2015年11月24日前支付530万元租金的约定不符。同时，原告曾丹与被告林梅也未向本院提供《房屋租赁合同》中约定的“租赁税费”的相关缴税凭证。其三，在被告邮储银行巴州区支行提供的其工作人员何沛珂与被告林梅的通话录音中，被告林梅曾提到“……就是说那个合同是真的还是假的，合同肯定是假的，我也不怕去鉴定，你们要鉴定就鉴定……”。本案中所涉及的合同包括被告林梅与邮储银行巴州区支行签订的借款合同及抵押合同、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》以及2015年11月25日签订的《门市租赁合同》。其中，对借款合同及抵押合同原、被告均未提出异议；2015年11月25日签订的《门市租赁合同》是被告用于工商登记备案的合同；被告林梅在录音中所提到的“合同”，在本案中，与三位当事人均有厉害关系，且可能为“假”的合同均指向2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》及11月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》。综上所述，在原告曾丹所提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》存在诸多逻辑矛盾，且无其他证据佐证的情况下，证明力明显不足，本院对其真实性不予认可，对原告曾丹要求确认其与被告林梅2011年10月11日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，巴中市巴州区某街x1号和x3号门市的占有、使用权归其所有的请求，本院不予支持。同时，被告邮储银行巴州区支行对本案诉争执行标的所享有的抵押权已经巴中市蜀北公证处公证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“……（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言……”之规定，被告邮储银行巴州区支行提供的证明其抵押权形成时间的相关证据的证明效力亦明显高于原告提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的证明效力。故本院综合认定，被告邮储银行巴州区支行对诉争执行标的所享有的抵押权成立于原告曾丹所享有的租赁权之前，对原告曾丹要求停止对原告拥有巴中市巴州区某街x1号和x3号门市的租赁占有、使用权的强制执行的请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十九条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条，第三百一十一条，第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，判决如下：驳回原告曾丹的全部诉讼请求。本案受理费1050元，由原告曾丹负担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ志人民陪审员  王儒才人民陪审员  王凤兰二〇一七年一月十八日书记员袁聪