安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1102民初2726号
原告（反诉被告）：滁州森源投资集团有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区花园东路458号，组织机构代码15262687-0。
法定代表人：张金强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：滁州市好乐迪娱乐有限公司，住所地安徽省滁州市天长东路178号，组织机构代码56498238-8。
法定代表人：朱军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡裕生，安徽苏滁律师事务所律师。
原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司（以下简称森源公司）与被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司（以下简称好乐迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）好乐迪公司的委托诉讼代理人成立龙、胡裕生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
森源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除森源公司�好乐迪公司于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2、好乐迪公司返还森源公司位于滁州市天长东路566号东源大厦东侧1至3楼房屋并支付租金38.85万元、水电费（据实结算）；3、好乐迪公司支付违约金34.62万元（86.55万元*40%），并由好乐迪公司承担诉讼费用及森源公司律师代理费。诉讼过程中，森源公司撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2014年5月7日，森源公司与好乐迪公司签订一份《房屋租赁合同》，约定好乐迪公司承租森源公司位于滁州市天长东路566号森源大厦东侧一至三楼房屋用于经营娱乐KTV，租金为先付后租，半年支付一次，每半年租期开始前十五日内付清该半年的租金，逾期一个月以上，森源公司有权单方面终止合同，并追究好乐迪公司年租金40%的违约责任。合同履行期间，好乐迪公司尚欠2017年下半年租金38.85万元。
好乐迪公司辩称：�源公司出租的房屋多处漏水，不予维修，造成设备受损，多间房屋无法使用，好乐迪公司行使合同履行抗权，有权在房屋修缮前拒绝提前支付2017年下半年租金；好乐迪公司测算七年森源公司共多收60余万元电费，要求抵扣租金；好乐迪公司尚欠森源公司租金32.85万元，扣除保证金15万元，实际欠租金17.85万元，森源公司未举证证明其实际损失，本案应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算损失，其按年租金的40%主张违约金过高，请求予以调整。森源公司主张的律师费无任何依据，不应支持。
好乐迪公司向本院提出反诉请求：判令森源公司退还多收的电费647632元、赔偿经营损失268900元及财产损失92800元，本案反诉费、律师代理费等由森源公司承担。诉讼过程中，好乐迪公司增加诉讼请求：判令好乐迪公司缴纳的保证金15万元充抵房租。事实与理由：好乐迪公司自2010年租赁涉案房屋至今,电费按2016年10月至2017年9月一年电费为316807元，按7年计算电费共为316807元×7年计2217649元，森源公司按1.13元/度代收电费，按照国家电网电价平均为0.8元/度计算，7年电费应为（2217649元÷1.13度×0.8元/度）计1556956元，好乐迪公司测算森源公司七年至少多收65余万元电费；好乐迪公司承租的房屋存在严重的质量缺陷，包间、仓库、办公室、卫生间等多处长期漏水，虽然森源公司多次维修，但未解决问题，B816、B818两个小包间从2014年5月至今一直因房屋漏水而关闭，经营损失达26万多元；房屋长期严重漏水，导致森源公司的设备严重受损，价值近10万元。
森源公司针对反诉请求辩称：驳回好乐迪公司的反诉请求。1、森源公司代好乐迪公司收取的电费，均与好乐迪公司公司每月结算，并经签字确认，出现的数额差距在于好乐迪公司公司与其他租户共用存在电量损耗等平摊问题；2、好乐迪公司租赁的房屋并非顶楼，不存在漏水的问题，漏水系其擅自改变水路，造成排水不畅，森源公司在接到维修通知后，均予以维修，好乐迪公司反诉的经营损失及财产损失与漏水之间是否存在关系，需举证证明；3、反诉费及律师代理费不应由森源公司承担，好乐迪公司违约，保证金不应充抵房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：森源公司举证的水电费催缴通知书、《申请补充森源大厦商铺电费报告》、网上银行电子回单、电费发票、承租户缴纳电费的收据、滁州森源电脑广场7月份电费及好乐迪公司电费清单，本院对其证明效力予以确认；森源公司举证的委托合�，因双方在租赁合同中并未约定律师费用的承担，该委托合同与本案无关联性，本院对其证明效力不予支持。好乐迪公司举证的电价调整通知均是打印件，即使是真实的，电力部门收取电费系按峰、平、谷时段不同标准按各时段的实际用电量收取电费，该证据不能证明本案应按0.8元/度电价计算电费，本院对其证明目的不予确认，对上述证据的证明效力不予确认；好乐迪公司举证的电费发票、电费收据、设备购销合同及销售清单、消费账单，本院对其真实性予以确认，对证明目的不予确认；好乐迪公司举证的视屏光盘、照片，不能证明损失与森源公司存在关联性，且其在诉讼中陈述漏水是楼上开酒店因管道破裂造成的，故本院对其证明效力不予确认；好乐迪公司举证的清单、损失明细系其自行制作，不能作为证据使用，本院对其证明效力不予确认；好乐迪公司举证�2017年8月15日、2017年8月26日、2017年9月11日函件，本院对真实性均予确认，该组证据仅能证明好乐迪公司就有关事项与森源公司进行交涉，本院对证明目的不予确认。好乐迪公司举证的2017年8月17日的函中手写增加了“视易2450台”字样，森源公司对增加的部分不认可，本院对好乐迪公司向森源公司发函的真实性予以确认，对手写增加的“视易2450台”字的证明效力不予确认。
本院经审理认定如下事实：2014年5月7日，森源公司（甲方）与好乐迪公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：森源公司将坐落于滁州市天长东路566号森源大厦东侧局部一楼门厅16平方米、二楼640平方米、三楼2390平方米建筑物出租给乙方经营娱乐KTV，租赁期限自2014年6月1日起至2017年12月31日止，2017年1月1日至2017年12月31日的租金为86。55万元，租金以先付后租的方式每半年支付一次，�每半年租期开始前十五日内付清该半年的租金。乙方在合同签订前交纳租赁保证金15万元，合同正常终止时，甲方收回房屋，三个月后无息退还保证金，扣除的租赁保证金不予退还；乙方拖欠房租一个月以上时，除按实交纳外，每次扣除租赁保证金的30%；未按时交纳水电费用，除按实交纳外，每次扣除租赁保证金的20%；乙方应在扣款通知之日起七个工作日内补齐租赁保证金，否则甲方单方解除租赁合同，追究乙方违约责任，且不予退还租赁保证金。甲方负责房屋结构维修，并承担维修费用。乙方逾期一个月以上支付房租的，甲方有权单方终止合同，收回房屋并以年租金的40%追究乙方的违约责任。水电费、物业服务费等均由乙方承担。合同签订后，森源公司将房屋交给好乐迪公司，好乐迪公司缴纳了保证金15万元并实际使用该房屋。好乐迪公司支付租金至2017年6月30日，并按月支付水电费至2017年6月30日。2017年6月5日，森源公司物业分公司向好乐迪公司发通知，要求其于2017年7月1日前支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金41.85万元。2017年7月10日好乐迪公司支付9万元，尚欠32.85万元租金。同年8月4日，安徽环滁律师事务所向好乐迪公司发函，要求好乐迪公司收到函件后七日内交清拖欠的房租32.85万元并在租赁期限届满前腾空房屋。同年8月25日，森源公司向好乐迪公司催交2017年7月的水电费22185元。好乐迪公司收到通知后多次回函，同意缴纳水电费，但表示同意缴纳费用不代表认可水电费，要求森源公司对电费进行结算、提供电费发票并解决相关损失问题。同年8月18日，好乐迪公司向森源公司发函：2017年8月12日因楼上管道再次破裂漏水，造成设备损坏：功放7台、处理器3台、无线接收器26台、触摸屏10台、音响4只。森源公司收�该函件。诉讼中，好乐迪公司陈述楼上开酒店造成管道破裂导致漏水。同年9月4日，好乐迪公司支付2017年8月水电费17752元。
2015年8月12日，滁州市供电局按峰1.3624元/度、平0.8512元/度、谷0.5287元/度收取森源公司电费;2016年3月23日，滁州市供电局按峰1.2152元/度、平0.8084元/度、谷0.5051元/度收取森源公司电费。森源公司按1.15元/度、1.13元/度的价格收取好乐迪公司电费、风机电费。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：森源公司的诉讼请求及好乐迪公司的反诉请求是否应当支持。
关于森源公司的诉讼请求是否应当支持的问题。森源公司与好乐迪公司于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同约定了租赁期限、租金的缴纳及违约责任，双方应严格�约履行。合同明确约定先交租金后使用房屋，于每半年租期开始前十五日内付清该半年的租金，好乐迪公司应在2017年6月15日前支付2017年度下半年租金，其未足额支付，构成违约，现涉案租赁合同期限已届满，好乐迪公司应当返还涉案房屋。合同约定2017年度租金为86.55万元，但森源公司的通知明确了租金为41.85万元，并在好乐迪公司缴纳9万元租金后向好乐迪公司发律师函，要求好乐迪公司支付剩余租金32.85万元，故好乐迪公司应支付租金32.85万元，本院对森源公司主张的好乐迪公司支付租金38.85万元的诉讼请求不予支持。森源公司要求好乐迪公司支付水电费，但未明确具体的水电费数额，亦未提供相应的证据，本院对该项诉讼请求不予支持。森源公司要求好乐迪公司按一年租金的40%支付违约金34.62万元过高，本院依好乐迪公司的申请，将违约金调整为以41.85万元为基数自2017年6月16日计算至2017年7月9日，以32.85万元为基数自2017年7月10日至付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的三倍计算。
关于好乐迪公司的反诉请求是否应当支持的问题。好乐迪公司要求森源公司退还2010年至2017年多收的电费647632元，本案合同期限自2014年6月1日至2017年12月31日，好乐迪公司按2016年10月至2017年9月一年电费316807元为基数计算2010年至2017年共7年电费计2217649元，并自行计算平均电价为0.8元/度，供电部门按峰、平、谷不同价格分别按用量向森源公司收取电费，好乐迪公司要求按照平均电价0.8元/度计算合同履行期间的电费无事实依据和法律依据，另本案合同期外的电费与本案无关联性，本院对该项反诉请求不予支持。好乐迪公司要求森源公司赔偿两个小包间从2014年5月至今因漏水而关闭的经营损失268900元，《中华人民共和国合�法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。好乐迪公司未举证证明森源公司未履行维修义务，如果森源公司怠于履行维修义务，其公司应当自行维修防止损失的扩大，其公司未自行维修，主张的2014年5月至今的营业损失属于扩大损失，本院对该项请求不予支持；好乐迪公司主张房屋长期严重漏水，导致该公司的设备严重受损，要求赔偿财产损失92800元，因好乐迪公司向森源�司发出的通知上明确了因楼上管道再次破裂漏水造成设备损坏，同时其在诉讼过程中亦陈述楼上开酒店造成管道破裂导致漏水，其损失与森源公司无因果关系，本院对其该项反诉请求不予支持。好乐迪公司要求保证金15万元充抵房租，好乐迪公司未按期支付租金构成违约，本院已支持了森源公司的违约金请求，森源公司未举证证明其损失超过了违约金标准，好乐迪公司的该项反诉请求不违反法律规定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司于判决生效后三十日内滁州市天长东路566号森源大厦东侧局部一楼门厅16平方米、二楼640平方米、三楼2390平方米建筑物返还给原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司；
二、被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司2017年7月1日至2017年12月31日的租金32.85万元、利息（以41.85万元为基数自2017年6月16日计算2017年7月9日，以32.85万元为基数自2017年7月10日至付清之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍计算）；
三、原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司于判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司保证金15万元；
四、驳回原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11150元，减半收取5575元，由原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司负担575元，被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司负担5000元。反诉案件受理费15000元，减半收取7500元，由原告（反诉被告）滁州森源投资集团有限公司负担1500元，被告（反诉原告）滁州市好乐迪娱乐有限公司负担6000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 齐丽丽
二〇一八年一月八日
书记员 王金敏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
�事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。