广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初3741号原告：何斐铭，男，1983年5月20日出生，汉族，住广东省龙门县。委托代理人：祝忠火、张馨誉，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：张红英，女，1986年4月17日出生，汉族，住湖南省洞口县。被告：吴利海，男，1975年2月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告何斐铭诉被告张红英、吴利海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何斐铭的委托代理人祝忠火到庭参加诉讼，被告张红英、吴利海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何斐铭诉称：两被告是夫妻关系。2016年11月10日，原告与被告张红英签订《房地产买卖合同》，约定：甲方（被告）将其位于广州市增城区××桂园××房的房屋（产权证号：粤房地权证增商字第××号）以118万元出售给乙方（原告）；合同签订时，乙方即支付给甲方购买该物业定金15万元；采用向银行办理商业贷款的方式支付购房款，其中首期款即除银行可贷款剩余的部分，在办理该物业交易、领取交易过户受理回执当天，乙方一次性支付给甲方（交易递件后定金转为该物业部分房款）；余下房款，即乙方向银行申请购房按揭借款，在银行和房管部门正常工作日登记备案后，以乙方借款购房的名义将贷款划入到甲方提供的账户内，作为购买该物业的房款；双方同意在收到银行同意按揭借款通知书且甲方已办完结银行提前还款涂销手续后十日内，带齐有关房屋交易所需资料，到增城市国土和房屋交易所办理该物业交易过户手续；由于甲方原因造成该物业不能办理交易过户手续，或与第三方产生纠纷的，由甲方承担全部责任；由于任何一方违约，违约方需承担因此而衍生的律师费、诉讼费以及丙方咨询服务费用；等等。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金15万元。之后于2016年12月9日委托广州市良策房地产代理有限公司向银行办理购房贷款事宜，并向该公司支付按揭服务费0.194万元。后于2016年12月27日取得《中国工商银行个人二手房住房贷款承诺函》。但被告一直无法办理涉案房屋的涂销抵押手续，导致无法办理过户。为了更好地购买涉案房屋，原告只好与被告协商寻找垫资公司帮忙办理涉案房屋的还贷、涂销抵押事宜。但经原被告多方努力，仍然不能找到垫资公司。在此情况下，原被告多次与涉案房屋上设抵押的抵押权人沟通，决定由原告筹钱帮被告还贷。为此原被告于2017年3月24日签订《补充协议》，约定：由乙方（原告）筹钱帮甲方（被告）偿还部分贷款和借款，被告确保涉案房屋不被查封、抵押或涉及诉讼，涉案房屋顺利过户至乙方名下；若因甲方原因，导致302房即涉案房屋被查封、被诉讼或者被办理抵押登记，或者单方解除《房地产买卖合同》及本协议，从而导致不能顺利将302房过户至乙方名下的，甲方应将乙方已代偿的所有款项退还给乙方，并按照双方知道出现查封、抵押等导致不能过户情形当时302房的市场价值的30%作为赔偿给乙方；等等。同日，原被告与涉案房屋上设抵押的抵押权人吴哲飞的债权受让人张波签订《债务转移协议》，承接了被告欠张波的部分债务21万元，并将该款项抵作购房款。后原告于2017年3月31日代被告向张波支付了21万元，由张波的债权转让人吴哲飞向增城区房屋管理局办理了涂销抵押手续。之后原告为筹钱支付购房款，向中信银行办理了贷款，并多次催促涉案房屋上设的抵押权人广州银行的工作人员办理提前还贷和涂销抵押的事宜。但因银行原因，未及时办理上述事宜。在此过程中，原告发现涉案房屋因被告欠他人款项被海珠区人民法院查封，无法顺利办理过户。原告为此多次与被告沟通让被告偿还他人款项并解除查封，但被告表示无能为力。为此，因涉案房屋已被查封，导致原告不能办理过户，而原告为购买涉案房屋，已向银行贷款、向他人借款，花费大量的财力，亦损耗大量精力，迫不得已放弃购买涉案房屋。因被告原因导致该房屋被查封，被告已构成根本违约，为维护自身合法权益，故向法院起诉，请求判令：1、依法解除原被告签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》；2、被告向原告返还已付购房款（包括定金）36万元，并按照交易总金额的30%向原告支付赔偿款35.4万元、按揭服务费0.194万元、律师费3万元；3、被告承担本案诉讼费用。被告张红英、吴利海未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：张红英与吴利海系夫妻关系。位于增城区××桂园××房屋登记的产权人为张红英，产权证号：粤房地权证增商字第××号。2015年6月23日，被告张红英、吴利海（借款人、抵押人）与案外人吴哲飞（出借人、抵押权人）签订编号为DK20150623《借款合同》和编号为DY20150623《抵押合同》。张红英、吴利海以位于增城区××桂园××房作为抵押财产向吴哲飞借款150000元。同日，吴哲飞将上述债权及担保权转让给案外人张波，双方签订《债权转让协议》。2016年11月10日，原告（乙方、受让方）与被告张红英（甲方、出让方）签订《房地产买卖合同》。合同约定：“……第一项买卖房地产情况出让物业地址：增城市荔城街碧桂园泛翠园地6座302房（以下称该物业）。……甲方将该物业现状转让给乙方。……该物业建筑面积为132.66平方米（其它相关资料以国土和房屋管理部门登记为准）证号：10032314。第二项买卖房地产价格、定金的支付1、甲、乙双方议定该物业按整套出售并计价，交易总金额为人民币（大写）壹佰壹拾捌万元整（￥1180000元）。……2、本合同签订时，乙方即支付给甲方购买该物业定金人民币（大写）壹拾伍万元整（￥150000元）（甲方收款付据）。第三项付款方式：办理银行按揭商业贷款1、乙方向银行申请购房按揭借款：按银行评估尽贷七成。（以银行同贷书为准）。2、首期款即除银行可贷款部分，余下部分作为首期款；在办理该物业交易，领取交易过户受理回执当天，乙方一次性支付给甲方。（交易递件后、定金转为该物业部分房款）。3、余下房款，即乙方向银行申请购房按揭借款，在银行和房管部门正常工作日登记备案后，以乙方借款购房的名义将贷款划入到甲方提供的账户内，作为购买该物业的房款。第四项登记过户手续的办理1、甲、乙双方须向银行申请按揭并提供购房按揭借款所需全部资料，乙方申请符合银行个人申请购房按揭借款（供款期和借款额度以银行审批结果为准）条件，获得银行批复后到房管部门办理交易过户手续。2、双方同意在收到银行同意按揭借款通知书且甲方已办完结银行提前还款涂销手续后十天内，带齐有关房屋交易所需资料，到增城市国土和房屋交易所办理该物业交易过户手续。按正常程序办理相关的手续。……第六项房地产交接、交付要求1、甲方同意于：乙方交付定金当天将该物业交付给乙方使用，交付之前的一切经济与法律责任以及修缮房屋责任由甲方负责……。第七项权利保证约定甲方应向乙方提供有关证明文件（查看原件保留复印件），甲方保证该物业没有产权纠纷、财务纠纷及其它经济与法律责任，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍、抵押的，概由甲方负责处理。甲方收取定金后，乙方拥有该物业唯一受让权，甲方不得转让、转租该物业更不能另外设立抵押担保，因此衍生的相应法律责任、经济损失由甲方承担并负责赔偿。由于甲方原因造成该物业不能办理交易过户手续，或与第三方产生纠纷的，由甲方承担全部责任……。第八项违约责任……4、……由于任何一方违约，违约方须承担因此而衍生的律师费、诉讼费……。第十一项合同未尽事宜的处置及生效本合同未尽事宜，双方可协商签订《合同补充协议》、补充协议及其它书面文件包括：《定金收据》等，自签订后，为本合同不可分割部分，具同等法律效力。”签订上述合同当日，被告张红英出具《定金收据》给原告收执，确认收到原告支付的150000元购房定金。2016年12月9日，原告委托广州市良策房地产代理有限公司向银行办理购房贷款事宜，并支付了1940元按揭服务费，该公司出具收款收据给原告收执。2016年12月27日，中国工商银行股份有限公司广州增城支行向原告出具《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，同意向原告发放930000元贷款至被告张红英账户用于支付涉案房屋的购房款。2017年3月24日，原告（乙方、买方）与被告张红英、吴利海（甲方、卖方）签订《补充协议》，载明“甲方系夫妻关系，双方共同拥有位于广州市增城区（××）××城街碧××房（以下简称302房），登记在甲方张红英名下。经甲方夫妻协商同意，于2016年11月10日与乙方签订《房地产买卖合同》，将302房以人民币壹佰壹拾捌万元（小写：￥1180000元）出售给乙方，约定：乙方于签订合同时向甲方支付定金人民币壹拾伍万元（小写：￥150000.00），剩余款项由乙方通过银行办理按揭贷款并于双方向房管局办理该物业过户交易手续、领取交易过户受理回执当天向甲方支付；因302房尚欠贷款，并抵押给了他人，故由甲方在办理过户交易前自行办理涂销抵押的手续，确保将该房屋顺利过户至乙方或乙方指定的他人名下。合同签订当天，乙方向甲方支付了定金人民币壹拾伍万元（小写：￥150000.00），但甲方一直未办理涂销抵押的手续。经乙方多次催促，甲方表示没有能力偿还贷款和借款，无法办理涂销抵押的手续。乙方本着真诚购房的原则，与甲方多次协商，现达成如下协议：一、由乙方筹资替甲方偿还302房现有的贷款和借款，作为乙方的购房款，包括：1、欠广州银行股份有限公司天河支行的贷款人民币捌拾柒万元（小写：￥870000.00），以银行提前还贷通知书为准；2、欠吴哲飞、张波……借款人民币贰拾壹万元（小写：￥210000.00），以甲方张红英和张波、乙方的三方协议为准；3、应退还顾灶顺……的购房定金人民币壹拾万元（小写：￥100000.00）。……二、……甲乙双方于签订本协议之日，向增城区房管局或者房产交易中心办理抵押登记手续……将302房抵押给乙方。……六、甲方保证在将302房过户至乙方名下前，甲方应积极偿还其所有的除本协议第一条外的债务，不得因甲方的私人债权债务问题导致302房不能顺利过户至乙方名下，如抵押、被查封、被诉讼等。七、若因甲方原因，导致302房被查封、被诉讼或者被办理抵押登记，或者单方解除《房地产买卖合同》及本协议，从而导致不能顺利将320房过户至乙方名下的，甲方应将乙方已代偿的而所有款项退还给乙方，并按照双方知道出现查封、抵押等导致不能过户情形当时302房的市场价值的30%作为赔偿给乙方。八、本协议作为甲方张红英与乙方签订的《房地产买卖合同》的补充协议，与《房地产买卖合同》效力一致。不同之处，以本协议为准。本协议一经双方签订，即发生法律效力，由甲乙双方各持一份，效力相同。”签订上述《补充协议》当日，原告（乙方、债务承受人）、被告张红英、吴利海（甲方、债务转移人）与张波（丙方、债权人）签订《债务转移协议》。三方约定于张波办理涉案房屋债权抵押涂销手续当日，由原告代被告偿还210000元给张波。2017年3月31日，原告通过中国工商银行账户向张波转账210000元，张波出具《收据》给原告收执。收据载明“现收到何斐铭（张红英债权受让人）人民币贰拾壹万元（￥210000）。该笔款项为张红英债权收购款（该债权为关哲飞与张红英的债权债务，详见编号为DK20150623的借款合同）。收款后该笔债权全部转让给债权受让人何斐铭。”同日，被告张红英出具《收据》给原告收执，确认收到原告支付的购房款210000元。收据载明“兹收到何斐铭支付购买位于增城市××桂园××房的购房款人民币贰拾壹万元整（小写：￥210000.00元）。该款项由何斐铭支付给张波，用于偿还本人欠吴哲飞的欠款（因吴哲飞将本人欠其欠款的债权转移给了张波），使得本人名下出售给何斐铭的房屋得以涂销抵押（抵押给吴哲飞部分被涂销）。至此，本人共收到何斐铭支付的购房款人民币叁拾陆万元整。（小写：￥360000.00元）。”2017年6月6日，原告向本院提起本案诉讼，并委托广东南方福瑞德律师事务所的律师代理本案诉讼，律师费为30000元。另查明，2017年5月22日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，载明：位于增城区（××）××城街碧××房被海珠法院正式查封，文号为（2017）粤0105执保393号，起止日期为2017年5月17日至2020年5月16日。庭审中，原告陈述涉案房屋设有两个抵押，原告代被告偿还个人借款后，债权人把个人借款抵押涂销了。被告向银行申请了提前还贷，但没有办理涂销抵押登记。本院认为：原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。涉案合同签订的目的为实现涉案房产产权的转移，由于被告未依合同约定对涉案房屋办理涂销抵押登记，且涉案房屋已被海珠法院查封，造成合同无法继续履行，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。根据《补充协议》约定，若因被告原因导致涉案房产被查封，从而导致不能顺利将涉案房产过户至原告名下的，被告应按照双方知道涉案房屋不能过户时的市场价值的30%作为赔偿给原告。对此，原告可以要求被告按照涉案房屋当时市场价值的30%支付违约金，现原告主张被告按交易总金额30%支付违约金，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的抗辩及质证的权利，本院对原告的主张予以支持。经核算，被告应赔偿违约金354000元（1180000元×30%）给原告。《房地产买卖合同》还约定：“由于任何一方违约，违约方须承担因此而衍生的律师费、诉讼费……。”由于被告违约，原告可以要求被告赔偿按揭服务费、律师费等损失，现原告主张被告赔偿按揭服务费1940元、律师费30000元，合理合法，本院予以支持。被告违约导致原告的合同目的未能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，原告可以要求解除《房地产买卖合同》及《补充协议》。现原告要求解除《房地产买卖合同》及《补充协议》，理据充分，本院予以支持。合同解除，被告依据《房地产买卖合同》及《补充协议》收取的购房款，应予返还。现原告要求被告返还购房款360000元，于法有据，本院予以支持。被告张红英、吴利海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何斐铭与被告张红英、吴利海于2016年11月10日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖法律关系，解除原告何斐铭与被告张红英、吴利海于2017年3月24日签订的《补充协议》的房屋买卖法律关系；二、被告张红英、吴利海于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款360000元给原告何斐铭；三、被告张红英、吴利海于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金354000元给原告何斐铭；四、被告张红英、吴利海于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿按揭服务费1940元、律师费30000元，共计31940元给原告何斐铭。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18893元，由被告张红英、吴利海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾共明人民陪审员  罗巧宜人民陪审员  林月满二〇一八年五月十七日书 记 员  阮柳静附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。