湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00261号
上诉人（原审原告）黄保国。
委托代理人尚选新，宜城市楚都法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、自动放弃、变更和增加诉讼请求；进行和解；提起上诉和反诉，代领法律文书等特别授权代理。
被上诉人（原审被告）王天仁。
被上诉人（原审被告）杨翠莲。
上列二被上诉人的委托代理人李方武，宜城市法律援助中心律师。代理权限：一般授权代理。
上诉人黄保国因与被上诉人王天仁、杨翠莲房屋买卖合同纠纷一案，不服宜城市人民法院（2013）鄂宜城民二初字第00068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成由审判员魏俊担任审判长，审判员杨斌福、任侨参加的合议庭，于2014年4月22日公开开庭审理了本案，上诉人黄保国及其委托代理人尚选新，被上诉人王天仁、杨翠莲及其委托代理人李方武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄保国一审诉称：2012年4月17日，王天仁、杨翠莲自愿将位于宜城市鄢城办事处七里岗村一组的房屋出售给黄保国，并签订了书面合同。合同约定房屋总价款276000元，签合同时支付200000元，剩余76000元在王天仁、杨翠莲将四周围墙建好后再支付，同时约定房屋交付期限为2012年6月30日前，因王天仁、杨翠莲的原因致房屋产权不能过户按房屋总价承担25%的违约责任。黄保国于签合同时支付购房款200000元。7月初，黄保国催促王天仁、杨翠莲交付房屋并支付余款76000元。王天仁、杨翠莲推说新房建好后再接收。后来，王天仁、杨翠莲申请建房未得有关部门批准，新建房屋无法开工，反悔要求解除与黄保国的合同，经鄢城办事处七里岗村委会调解，由黄保国支付余款，王天仁、杨翠莲交付房屋，但王天仁、杨翠莲拒绝接收致调解未果。双方是自愿签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，应按合同自觉履行，王天仁、杨翠莲反悔具有严重欺诈行为，起诉提出王天仁、杨翠莲继续履行合同交付房屋，承担违约赔偿金69000元，并负担本案诉讼费的请求，现变更要求王天仁、杨翠莲返还黄保国200000元，支付购房借款利息72000元。
被告王天仁、杨翠莲辩称：黄保国变更诉讼请求不符合程序规定，要求返还200000元，王天仁、杨翠莲同意，但不应承担损失，王天仁、杨翠莲一直要把200000元退给黄保国，黄不同意才造成这么个结果。
原审判决认定：王天仁、杨翠莲夫妻是宜城市鄢城办事处七里岗村村民。2012年4月17日，王天仁夫妻与村外的黄保国签订房屋买卖合同。合同约定，王天仁夫妻将位于宜城市鄢城办事处七里岗村1组的一栋二层半楼房、三间瓦房等全部建筑物及设施出售给黄保国，总价款276000元；黄保国于2012年4月17日先支付200000元，待房屋四周围墙建起后再支付76000元，建围墙的费用由黄保国承担，王天仁夫妻负责组织施工；王天仁夫妻应当在2012年6月30日前将房屋腾空交付给黄保国，并交付房屋的宜城集建（92）字第160801011号建设用地使用证等证明文件；王天仁夫妻保证销售的房屋及土地使用证的真实性，并且保证没产权和债务纠纷，因自己的原因造成房屋不能办理产权登记过户以及给黄保国造成损失的，黄保国有权要求王天仁夫妻按房价的25%承担违约责任。合同签订时，黄保国支付给王天仁购房款200000元。事后，房屋的集体土地建设用地使用证被交给黄保国。使用证上登记用地面积200平方米，建筑面积138平方米，实际总面积389.10平方米，超出用地面积189.10平方米。王天仁夫妻要求所在村委会给自己重新划宅基地建房未获批准，出售的房屋在期限内没有交付黄保国引发纠纷。
上述事实，有房屋买卖合同、收条、集体土地建设用地使用证、村委会证明以及双方当事人陈述予以证实。
原审法院认为：房屋出售，其范围内的土地必然“地随房走”一并转让。本案，王天仁夫妻房屋范围内土地是宅基地。从物权法及土地管理法等规定来看，宅基地是集体土地，是要经相关政府审批由本集体成员取得，且“一户一宅”，转让受到限制，集体土地禁止买卖。因此，黄保国与王天仁夫妻签订的房屋买卖合同，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地”的法律规定，应当认定无效。正是合同无效和黄保国的原诉讼主张大相径庭，经释明后，黄保国才变更的诉讼请求，变更是符合规范的。合同法规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方因此应当赔偿对方的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，黄保国变更后要求王天仁夫妻退还已取得的购房款，依法应得到支持。诉讼中，黄保国提出利息损失请求，主张返还购房款之利息，其理由是其所支付购房款系从他人手中所借，并支付了相关利息。原审法院认为，购买房屋和借款没有必然的联系，证人杨成志、黄保志虽为之证明，因为是黄保国的亲戚，有一定的利害关系，故原审法院不予采信。本案，因合同无效导致所约定的损失条款无效，由此给造成的损失只能以支付利息的方式来赔偿。但是，黄保国迎合房屋交易也有一定的过错，应当减轻王天仁夫妻的赔偿责任。可酌量支持以中国人民银行公布的同期同类贷款利息一倍计算，并从黄保国主张权利之日起开始。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：原告黄保国的购房款200000元及损失（损失为利息，利息以中国人民银行所公布的同期同类贷款利息一倍标准从2013年4月22日计算至本判决生效后所指定的履行期限届满之日止），由被告王天仁、杨翠莲偿还，于本判决生效后三日内一次付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，财产保全费1520元，合计6900元，黄保国负担1900元，王天仁、杨翠莲负担5000元。
上诉人黄保国不服原审上述判决，向本院提出上诉称：（一）原判认定事实错误。王天仁故意发布网骗信息，导致上诉人作出错误抉择，财产受损，被上诉人应赔偿利息损失72000元，上诉人的损失应从合同签订之日即2012年4月17日开始计算，而不是从2013年4月22日起诉之日计算，利息为3%；（二）原审以证人杨志成、黄保志与上诉人是亲戚关系不予采信错误。故请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人200000元的利息损失72000元；本案的诉讼用由被上诉人承担。
被上诉人王天仁、杨翠莲答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明：原判认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为：上诉人黄保国购买的被上诉人王天仁、杨翠莲出售的房屋所属的土地为集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、市、自治区、直辖市规定的标准。上诉人与被上诉人买卖房屋时必然涉及农民集体所有土地禁止转让和买卖的法律规定。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同应为无效。上诉人上诉称被上诉人故意发布网骗信息，导致上诉人作出错误抉择，财产受损，被上诉人应赔偿利息损失72000元，且其利息应从双方签订房屋买卖合同之日即2012年4月17日开始计算，而不是从2013年4月22日起诉之日计算，利息损失应为3%。本院认为，上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时，应当审查和注意被上诉人出售的房屋是否是可以合法转让的标的物，但上诉人未能尽到注意和审查的义务，导致双方的房屋买卖合同无效，原判认定上诉人具有过错并判决被上诉人承担从2013年4月22日起诉之日起至判决确定的履行期限届满的利息损失，符合法律的规定，本院予以确认。上诉人请求从双方签订房屋买卖合同之日即2012年4月17日开始计算3%利息损失，因双方对利息损失起算没有约定，原审从上诉人起诉起开始计算利息损失，不违背法律的规定，本院予以支持。上诉人原审申请出庭的证人杨志成、黄保志与上诉人是亲戚关系，且其证言证实，上诉人与被上诉人之间是借款关系，与本案买卖关系没有法律上的联系，原审法院对其证言不予采信，于法有据。故上诉人请求二审法院依法撤销原判，改判被上诉人赔偿其200000元的利息损失72000元；并由被上诉人承担本案的诉讼费用的理由均不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1900元，由上诉人黄保国负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏 俊
审判员 杨斌福
审判员 任 侨
二〇一四年四月二十四日
书记员 张建设