海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼民终261号
上诉人（原审原告、申请执行人）：定安县农村信用合作联社。住所地：海南省定安县定城镇见龙大道***号。
法定代表人：陈武达，该联社理事长。
委托诉讼代理人：郭宝宝，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
委托诉讼代理人：张艳茹，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
上诉人（原审原告、申请执行人）：三亚农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省三亚市解放二路***号。
法定代表人：赵俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭宝宝，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
委托诉讼代理人：冯国煌，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
上诉人（原审原告、申请执行人）：琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。住所地：海南省琼中黎族苗族自治县营根镇海榆路***号。
法定代表人：卓令会，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭宝宝，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
委托诉讼代理人：符晓珍，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。
被上诉人（原审被告、执行案外人）：王通，男，1991年10月9日出生，汉族，住重庆市开县。
委托诉讼代理人：卓传旺，海南阳光岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：海南兆祥置业有限公司。住所地：海南省定安县定城镇见龙大道春阳花园小区***房。
法定代表人：孟由炜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。
上诉人定安县农村信用合作联社（以下简称定安农信联社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商银行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信联社）因与被上诉人王通、海南兆祥置业有限公司（以下简称兆祥公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2016）琼96民初52号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2016年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社上诉请求：1.撤销一审判决，改判准予对位于海南省定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢2单元1003房的执行；2.一审、二审案件的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉案房屋在2013年2月4日已一并抵押给上诉人，上诉人已依法善意取得抵押权，被上诉人王通的房屋买卖合同未经过备案登记，依法不能对抗上诉人已合法设立的抵押权。在2013年2月4日，上诉人与兆祥公司签订了《抵押合同》（合同编号：定农信社2013年社团抵字第001号），以兆祥公司名下位于定安县塔岭新区富民大道西侧10040.85平方米土地使用权［土地使用权证号：定安国用（2010）第56号］提供抵押担保，并于当日办理了抵押登记，且在办理该建设用地使用权抵押登记时该地上建筑物A栋9层主体工程，C栋十一层主体已经封顶（包括涉案房产），根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十二条之规定：以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，未抵押的财产视为一并抵押。因此，本案中的涉案房屋在2013年2月4日就一并抵押给上诉人。此外，从上诉人在一审中提供的证据13《关于提供海南兆祥置业有限公司公园一号A、C栋130套房屋网签及备案情况复函》所附的房源信息可以看出被上诉人王通的《商品房买卖合同》创建日期为2013年1月24日，同时也可明确看出该房屋买卖合同是没有经过定安县住房保障与房产管理局备案确认的，因此，该房屋在抵押前并没有产生可以对抗第三人的效力。相反，上诉人的抵押权已依法设立，已登记的抵押权已经产生物权效力，被上诉人王通的购房请求权不能对抗上诉人善意取得的抵押权。王通支付房款的行为发生在涉案房屋抵押期间，且未取得抵押权人的同意，被上诉人王通并未依法取得涉案房屋的所有权。况且，本案涉诉房产的担保物权已经法院生效判决予以确认，判决生效后，即产生既判力，非经法定程序不得随意改变或者否定其内容和效力，而上诉人享有的是优先于所有权的抵押权。因此，被上诉人王通与兆祥公司签订的《商品房买卖合同》依法不能对抗上诉人已经依法设立的抵押权。二、一审法院认定王通享有足以排除执行的物权期待权属于适用法律错误。首先，一审法院认定王通符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，认定王通据此可以排除本次执行是错误的。根据前述司法解释的第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”的规定，结合前述司法解释第二十九条的具体条款，适用前述司法解释第二十九条的前提应为涉案房屋无抵押之情形，目前涉案房屋上所设立的抵押权至今未予消灭，故前述规定并不适用本案；其次，一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容，认定王通享有的物权期待权优先于抵押权是错误的。本案为金融借款，并非建设工程价款，上诉人享有的系优先于所有权的抵押权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的是建设工程承包人依法所享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，以及承包人享有的工程价款不得对抗××，而并未规定××交付购房款后享有的权利优先于抵押权。一审法院在没有法律规定的前提下，通过推断得出的王通享有的权益效力上优先于上诉人依法享有的抵押权，是运用了错误的类推解释，属于适用法律错误。三、一审法院认为“王通是合法占有涉案房屋，并通过长期、公开、合法占有形式公示了其作为涉案房屋所有者权利。王通所享有的占有权亦应受法律保护。”属于认定事实不清，适用法律错误。首先，本案涉案房屋已抵押给上诉人，并且已依法办理抵押登记。根据物权法关于物权公示的原则，涉案房屋已办理物权登记，已向社会进行合法公示且已发生物权效力，王通在涉案房屋已抵押的状态下仍长期占有房屋属于非法占有房屋的情形；其次，根据王通与兆祥公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在该商品房经验收合格后交付给××使用，但至今为止涉案房屋尚未验收合格，未达到合同约定的交付使用条件，王通在涉案房屋未达到交付使用的条件下仍装修入住，不排除其与兆祥公司存在恶意交付的情形。综上所述，王通不享有对抗强制执行的民事权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
王通辩称，一、答辩人系善意的购房人，且已全部履行了支付购房款的义务及合法占有了涉案房屋，其合法权益应当予以保护。该涉案房屋正式办理土地使用权抵押登记是2013年2月4日，办理在建工程抵押登记是在2013年7月18日，答辩人于2013年1月24日与兆祥公司签订《商品房买卖合同》的时间早于土地使用权和在建工程抵押登记的时间，基于对兆祥公司取得的商品房预售许可证及未见涉案房屋在定安县住房保障与房产管理局抵押登记的信赖，答辩人作为善意的购房人，且在合同签订后已经全部履行合同约定的付款义务，并已依法对该房屋进行装修使用，其依法取得的期待物权及合法的占有权应予以保护。二、答辩人符合排除上诉人申请执行该房屋的情形，上诉人申请执行该涉案房屋无事实和法律依据。首先，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，上诉人的抵押权不能优先于在建工程的优先受偿权，而已经全部或大部分支付购房款的消费者享有的权益要高于在建工程的优先受偿权，故上诉人的抵押权自然无法对抗已经全部或大部分支付购房款的消费者；其次，王通在该涉案房屋被查封之前已经依法善意签订了《商品房买卖合同》，且已全部支付了购房款，并已对该房屋进行了装修使用，同时其所购买的该处房屋系用于居住，在定安县境内也无其他房产，符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，足以排除强制执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
兆祥公司辩称，其答辩意见与王通的答辩意见一致。
定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决准予对位于海南省定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢2单元1003房的执行；2.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：王通及其父亲王祥与兆祥公司签订的《商品房买卖合同》约定：王通、王祥购买位于定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢2单元10层1003房，建筑面积77.66平方米，套内建筑面积64.78平方米，按套内面积计价，每平方米人民币5271元，总金额341459元。该商品房土地无设定抵押，出卖人兆祥公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给××。出卖人应当自房屋交付之日起720日内为××办理房屋权属证书。该合同于2013年1月24日录入定安县住房保障与房产管理局网签系统。王祥分别于2013年1月31日交付了20000元定金，于2013年2月25日转账支付100000元、于2014年1月3日转账支付231703元（其中购房款221459元、税款10244元），兆祥公司出具收据对上述付款行为予以确认。王祥已于2014年7月28日去世，其权利义务由其儿子王通继承。合同履行过程中，兆祥公司依约将涉案房屋交付给王通，现王通已对涉案房屋进行了装修。
另查明，2013年2月4日，上诉人定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社与兆祥公司签订《固定资产社团贷款合同》。合同约定：兆祥公司向三上诉人借款人民币2000万元，定安农信联社承贷100万元，三亚农商银行承贷1100万元，琼中农信联社承贷800万元，贷款用途为建设龙福花园三期项目。贷款期限36个月，自2013年2月4日至2016年2月4日。同日，三上诉人与兆祥公司、案外人海南佳盛房地产开发有限公司（以下简称佳盛公司）签订《抵押合同》，合同约定：兆祥公司以其名下位于定安县塔岭新区富民大道的10040.85平方米国有土地使用权［土地使用证号：定安国用（2010）第56号］为上述2000万元贷款提供抵押担保。2013年2月4日，定安县国土环境资源局为定安国用（2010）第56号土地办理了抵押登记手续。2013年7月17日，三上诉人与兆祥公司签订《社团抵押合同》，合同约定：兆祥公司以其名下的定安国用（2010）第56号土地上建筑物公园一号（即龙福花园三期项目）建筑面积9794.72平方米的A、C栋130套住宅及8套商铺在建工程为上述2000万元贷款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。合同还对其他事项进行了约定。2013年7月18日，定安县住房保障与房产管理局为上述在建工程办理了抵押登记手续，抵押债权数额为2000万元，并出具了在建工程抵押登记证明（证号：房建定城镇字第0000067号）。《固定资产社团贷款合同》签订后，三上诉人依约发放了贷款。因兆祥公司未履行《固定资产社团贷款合同》约定的义务，三上诉人向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于2014年9月17日作出（2014）海南一中立保字第13号民事裁定，查封定安国用（2010）第56号土地及其地上建筑物公园一号138套房产（含本案涉案房屋）。同时查封案外人佳盛公司242号土地使用权及其地上建筑物6012号铺面。2014年9月22日，三上诉人向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年4月25日作出（2014）海南一中民一初字第39号民事判决书，判决：一、兆祥公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社借款2000万元及利息；二、兆祥公司届期不履行上述第一项所确定的还款义务，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社享有以兆祥公司提供的抵押物即其名下位于定安县定城镇塔岭新区富民大道西侧公园一号A、C幢113套住宅（包含涉案房屋）及相应的土地使用权，以佳盛公司提供的其名下的位于定安县定雷路龙福花园A栋第一、二层2205.35平方米铺面及相应的土地使用权折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。因兆祥公司未履行民事判决书确定的义务，一审法院依法立案执行，在执行过程中，王通以一审法院查封的公园一号A幢2单元10层1003房为其所有提出执行异议。一审法院经审查认为，王通具有《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的排除执行之情形，王通对涉案房屋之物权期待权能够排除执行，并作出了（2016）琼96执异10号执行裁定：中止对位于定安县定城镇塔岭新区富民大道西侧公园一号A幢2单元10层1003房的执行。
一审法院认为，本案的争议焦点是：三上诉人主张对涉案房屋予以执行是否有事实和法律依据。王通与兆祥公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合同上没有注明签订日期，但该合同已于2013年1月24日录入定安县住房保障与房产管理局网签系统，该时间应视为双方签订合同的时间。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，涉案房屋虽未办理过户登记，但不影响合同的效力。合同签订后，王通交纳了全部购房款341459元，兆祥公司也依约将涉案房屋交付给王通使用至今。
因兆祥公司在与王通签订《商品房买卖合同》后，又于2013年7月17日将包括涉案房屋在内的龙福花园三期项目抵押给三上诉人，三上诉人以其对涉案房屋享有抵押权为由要求法院准予对涉案房屋的执行。一审法院认为，首先，三上诉人申请法院执行的是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。王通作为××在签订《商品房买卖合同》后依约交纳全部购房款，兆祥公司将涉案房屋交付给王通用于居住使用，且三上诉人也未能提供证据证明王通在定安县还存在其他能够居住的房屋，王通已具备了上述司法解释规定的排除执行的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为商品房买卖合同中的××王通支付合同价款后，依合同应取得的是涉案房屋的所有权，在未办理过户手续的情况下，享有的是涉案房屋的物权期待权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容来看，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。因此，三上诉人对涉案房屋享有的抵押权不能优先于王通享有的物权期待权，即王通对涉案房产所享有的权益在效力上优先于三上诉人基于抵押权而享有的权益。另外，王通是合法占有涉案房屋，并通过长期、公开、合法占有形式公示了其作为涉案房屋的所有者权利。王通所享有的占有权亦应受到法律保护。综上，王通基于享有的物权期待权及合法占有权能够排除对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项的规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”三上诉人以其对涉案房屋享有抵押权为由请求法院准予对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决：驳回定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社的诉讼请求。一审案件受理费6121.75元，由定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社共同负担。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社是否已善意取得涉案房屋的抵押权；二、定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋许可执行是否有事实及法律依据。
关于定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社是否已善意取得涉案房屋抵押权的问题。
根据物权法第一百零六条关于善意取得的规定，善意取得制
度中的受让人必须是善意的，不知或不应知出让人是无处分权人，否则不构成善意取得。本案中，兆祥公司于2013年7月18日将包括涉案房屋在内的公园一号A、C栋130套住宅及8套商铺抵押给了定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社。在涉案房屋抵押之前，王通与兆祥公司签订《商品房买卖合同》，并于2013年1月24日将该合同录入定安县住房保障与房产管理局网签系统。虽然买卖合同网签制度是买卖双方将自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，系监管部门对民事行为达成合意提供的一个交易平台，不具有创设物权权利的功能，不产生相应物权效力，但该功能具有公示效用。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社在办理抵押登记时应当查询得到房屋已进行交易的情况。因此，在这种情况下，不能确认定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社在办理抵押登记时是否不知或不应知兆祥公司对涉案房屋无处分权。故对定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社已善意取得涉案房屋抵押权的主张，本院不予支持。
二、定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋许可执行是否有事实及法律依据。
根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，判断能否支持申请执行人许可执行的请求，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社申请法院执行的是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。”本院对王通是否在一审法院查封之前已与兆祥公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因××的自身原因未办理过户登记等方面进行审查认定。
第一，关于王通与兆祥公司之间是否在一审法院查封之前已签订了合法有效的合同的问题。
兆祥公司与王通签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给王通。该合同系双方当事人真实意思的表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，该合同已于2013年1月24日录入定安县住房保障与房产管理局网签系统。虽然双方当事人未根据合同约定将合同备案，合同备案属于行政管理范畴，合同是否进行备案不影响合同的效力。一审法院在2014年9月17日查封了包括涉案房产在内的定安国用（2010）第56号土地及地上建筑物公园一号138套房，故王通在一审法院查封之前已与兆祥公司签订了合法有效的合同。
第二，关于王通是否已支付了全部房款的问题。
本案中，王通向兆祥公司支付了全部购房款341459元，该事实有兆祥公司开具的收据、POS机刷卡记录、银行流水明细、兆祥公司2013年2月26日至2014年1月6日的银行账户进出记录予以证明，且三上诉人对该事实也予以认可，因此，王通已经向兆祥公司支付了全部购房款。
第三，关于王通是否已合法占有涉案房屋的问题。
合法占有是指尚未依法办理所有权登记的第三人（××）
对执行标的物所采取的一种对外公示方式，即以公开、合法占有的形式公示其对于执行标的物所享有的物权期待权利。故这里的“占有”应为对执行标的物的实际管理和支配。本案中，兆祥公司将涉案房屋交付给王通使用，王通已对涉案房屋进行了装修。因此，王通基于兆祥公司的交付合法占有涉案房屋并对涉案房屋予以事实上的管理和支配，达到对外公示其权利的程度。定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张王通与兆祥公司存在恶意交付的情形但未提供相应的证据证明，虽然兆祥公司在涉案房屋尚未验收合格的情况下交付给王通使用，但该交付行为属于合同瑕疵履行，在无其他证据证明的情况下，不能认定兆祥公司向王通交付房屋的行为属于恶意交付。
第四，关于涉案房屋是否非因王通自身原因未办理过户登记的问题。
根据王通与兆祥公司签订的《商品房买卖合同》的约定，兆祥公司负有为王通办理过户登记的义务，且目前涉案房产仍未竣工验收，未达到办理过户的条件故涉案房屋未办理过户登记非因××王通自身原因所致。
综上所述，上诉人定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社主张对涉案房屋许可执行没有事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，处理结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6121.75元，由定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏伟伟
审判员 汪忠学
审判员 林秋婷
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案件唯一码
二○一六年十一月二十九日
书记员徐欣瑞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件
若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因××自身原因未办理过户登记。