安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民一终字第00118号
上诉人（原审被告）：黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区。
法定代表人：姚国钧，该公司总经理。
委托代理人：左寿海，安徽昌法律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司歙县百兴园经营部，住所地安徽省黄山市歙县。
负责人：汪兴林，该经营部经理。
被上诉人（原审原告）：张瑞成，男，住安徽省歙县。
被上诉人（原审原告）：胡丽英，女，系张瑞成妻子，住址同上。
被上诉人（原审被告）：汪兴林，男，户籍地安徽省歙县，经常居住地安徽省黄山市徽州区。
被上诉人（原审被告）：歙县林业科学研究所，住所地安徽省歙县。
负责人：姚琦，该所所长。
委托代理人：洪昭定，安徽利达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张亚亚，女，住安徽省歙县。
上诉人黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司（以下称岩寺房地产公司）、黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司歙县百兴园经营部（以下称百兴园经营部）因与被上诉人张瑞成、胡丽英、歙县林业科学研究所、汪兴林、张亚亚房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院2013年12月10日作出的（2013）歙民一初字第00472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人岩寺房地产公司法定代表人姚国钧和其委托代理人左寿海、被上诉人张瑞成、胡丽英、张亚亚、歙县林业科学研究所负责人姚琦和其委托代理人洪昭定到庭参加诉讼。上诉人百兴园经营部和被上诉人汪兴林经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年2月20日，汪兴林与黄山市徽州区岩寺房地产开发公司（后更名为黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司）协商，在歙县成立黄山市徽州区岩寺房地产开发公司歙县百兴园经营部（后更名为黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司歙县百兴园经营部），负责人为汪兴林，该经营部企业类型为有限责任公司分公司。岩寺房地产公司与百兴园经营部约定经营部实行独立核算、自负盈亏，工程质量纠纷等均由汪兴林自行处理，费用由汪兴林承担，如给购房者造成损失，由汪兴林负责进行赔偿，赔偿费用由汪兴林承担。2004年5月6日，岩寺房地产公司与歙县林业科学研究所达成开发歙县百兴园住宅小区的协议，岩寺房地产公司成立黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司百兴园经营二部（以下称百兴园经营二部，工商登记的成立日期为2005年4月30日），负责人为姚琦，企业类型为有限责任公司分公司。百兴园经营部负责开发百兴园住宅小区B区地块，百兴园经营二部负责开发百兴园住宅小区A、C区地块，并各自办理了工商营业执照和税务登记证。2005年3月18日，胡丽英与岩寺房地产公司签订商品房买卖合同，合同盖有百兴园经营部公章，汪兴林为岩寺房地产公司委托代理人。合同约定胡丽英购买歙县徽城镇紫云路南1号房，用途为商住，属砖混结构，层数为地上三层，总房款318900元。胡丽英于2010年8月6日付清购房款，发票上盖有百兴园经营部财务专用章。2012年3月15日，张瑞成、胡丽英办理了房地产所有权证，房屋坐落改为歙县百兴园B区商住楼1号，混合结构，面积249.18平方米。办证费用12756元。百兴园经营部于2005年7月14日将商品房交付给胡丽英，胡丽英对房屋进行了装修。2007年6月21日，胡丽英的儿媳张亚亚在该房开办了“歙县十一号饭店”。在经营过程中，胡丽英发现房屋出现楼板开裂、墙体倾斜等质量问题，多次与汪兴林交涉未果。2011年4月18日，房屋出现了整体向西倾斜的质量问题，饭店停止营业。张瑞成、胡丽英于2012年11月15日向安徽省建筑工程质量第二监督检测站申请房屋安全性鉴定，鉴定意见为：1.根据墙体裂缝分布特征和现场检测结果综合分析，一层D／1-2轴、D／2-4轴墙体和半地下室墙体水平向、斜向墙体裂缝主要是基础不均匀变形所造成；2.经外观查看，因变形缝处铁皮盖板损坏，变形缝处4轴墙体受潮霉变，抹灰层起皮脱落；3.被检测房屋整体向西倾斜，角部顶点侧向位移超出标准允许偏差要求；4.由于该工程不均匀变形较大，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》，该工程安全等级可评为Dsu级，存在安全隐患，应进行处理。歙县住房和城乡建设委员会多次召集调解，汪兴林同意原拆原建，歙县住房和城乡建设委员会认定建设时间为7个半月。张亚亚在歙县百兴园B区商住楼1号开办的歙县十一号饭店的营业执照有效期为2007年6月21日至2011年6月20日，其丈夫胡峰勇于2011年6月20日在歙县徽城镇清凉路古关村民委员会1幢120铺开办歙县十一号饭店，该饭店企业登记的原注册号与张亚亚开办的歙县十一号饭店注册号相同。诉讼中，张瑞成、胡丽英申请对饭店的装饰损失和停业损失进行价格评估，原审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对歙县十一号饭店的装饰损失和停业损失进行价格鉴定，鉴定意见为：2011年5月1日至2013年5月31日的停业损失382600元，每月15304元，装饰损失108236元。
原审法院认为：胡丽英与岩寺房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，该房屋属张瑞成、胡丽英共同所有，其合法权益应受法律保护。出卖人应当出售符合质量标准的房屋，但该房屋在使用过程中出现严重的质量问题，经鉴定，该房屋安全等级可评为Dsu级，存在安全隐患，应当进行处理。歙县住房和城乡建设委员会多次召集当事人协商，汪兴林同意对该房屋原拆原建，建设主管部门认定建设时间为7个半月。故张瑞成、胡丽英诉请将涉案房屋按双方商品房买卖合同约定完成重建的主张，依法应予支持。胡丽英对房屋进行了装饰，经价格鉴定，装饰损失为108236元，双方无异议，应予采纳。因房屋已无法使用，歙县十一号饭店于2011年4月18日停业，经营者为张亚亚，属家庭经营，执照有效期至2011年6月20日，对胡丽英主张的从2011年5月份起至2011年6月份的停业损失，按鉴定的每月15304元计算。自2011年6月21日后因歙县十一号饭店一直处于停业状态，且该房屋存在严重安全隐患，考虑到歙县十一号饭店的品牌效应、区域方位及周边租赁房屋的实际情况，实际损失不应以每月15304元计算，以每月5000元计算较妥。因张亚亚是该饭店的经营者，应为停业损失的赔偿权利人。胡丽英办理房产证费用及鉴定费用属直接损失，其主张应予采纳。胡丽英与岩寺房地产公司签订的商品房买卖合同，虽盖有百兴园经营部公章，发票亦盖有百兴园经营部财务专用章，但因百兴园经营部是岩寺房地产公司设立的分公司，且委托代理人为汪兴林，故商品房买卖合同的主体应为胡丽英和岩寺房地产公司。百兴园经营部办理了工商营业执照和税务登记证，有一定的组织机构和财产，岩寺房地产公司虽与汪兴林有“经营部对外承担民事责任”的约定，但其约定对张瑞成、胡丽英不具备约束力，岩寺房地产公司应与百兴园经营部共同承担民事赔偿责任。汪兴林是百兴园经营部的负责人，其个人不应承担企业的责任。歙县林业科学研究所和岩寺房地产公司设立了歙县百兴园经营二部，负责开发的是歙县百兴园小区A、C区地块。歙县百兴园经营二部与张瑞成、胡丽英未发生权利义务关系，歙县林业科学研究所不承担民事赔偿责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、岩寺房地产公司、百兴园经营部于本判决生效之日起225日内拆除张瑞成、胡丽英坐落在歙县徽城镇百兴园B区商住楼1号的商品房，并按双方签订的《商品房买卖合同》完成重建，竣工验收合格后将房屋交付给张瑞成、胡丽英；二、岩寺房地产公司、百兴园经营部于本判决生效之日起30日内共同赔偿张瑞成、胡丽英装饰损失108236元；三、岩寺房地产公司、百兴园经营部于本判决生效之日起30日内共同赔偿张瑞成、胡丽英、张亚亚2011年5月1日至2011年6月20日的停业损失25507元，2011年6月21日至2013年5月31日的停业损失116666.7元，岩寺房地产公司、百兴园经营部共同赔偿张瑞成、胡丽英、张亚亚从2013年6月1日起至将重建的歙县徽城镇百兴园B区商住楼1号交付张瑞成、胡丽英止，每月停业损失5000元，该款于房屋竣工验收合格交付给张瑞成、胡丽英之日支付；四、岩寺房地产公司、百兴园经营部于本判决生效之日起30日内共同赔偿张瑞成、胡丽英办理《房地产所有权证》费用12756元，房屋鉴定检测费2000元；五、汪兴林、歙县林业科学研究所不承担民事赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19730元，鉴定费7200元，由岩寺房地产公司、百兴园经营部共同承担24000元，胡丽英、张瑞成承担2930元。
岩寺房地产公司不服一审判决，上诉称：一、张瑞成、胡丽英所依据的主要证据是买卖合同和鉴定结论，这两份主要的证据是自相矛盾的，商品房买卖合同中的房屋面积只有249平方米，而鉴定结论上的房屋面积却有400平方米，两者面积严重不符，这一事实原审法院未进行认真的区别审理，却判决要上诉人拆除400平方米的房屋进行重建。二、张瑞成、胡丽英购买的建筑面积249平方米的房屋，经专业技术人员检测，并无建筑质量问题，而鉴定结论里的质量问题基本上是发生在张瑞成、胡丽英房屋后院未经批准私自所建的部分，该部分紧靠合同约定的房屋南面，出现质量问题是由于购房户使用不当，私自改变了房屋结构和承重造成的。三、上诉人对《鉴定报告》中讼争房屋安全等级为Dsu级危房存在异议，因为该鉴定结论所鉴定的房屋系张瑞成、胡丽英房屋后的部分房屋，与本案无关，故不能作为本案的判决依据使用。该鉴定仅有一处涉及到合同约定房屋的内容，其结论却是合格的。该鉴定未依据《民用建筑可靠性鉴定标准》第十项的规定进行民用建筑适修性评估，未进行适修性评估就判决拆除重建是错误的。此外，该鉴定依据的GBSO144-2008的标准是用于工业建筑的，而讼争房屋属于民用建筑，应适用民用建筑的标准鉴定。四、歙县住房和城乡建设委员会数次召集当事人协商，但并未通知岩寺房地产公司，而百兴园经营部的汪兴林并未同意原拆原建，只同意在充分利用房屋西边尚有空地和张瑞成、胡丽英自己出钱的前提下给予重建，一审判决不顾当时的实际情况认定上诉人同意协商重建。五、根据2004年2月20日、2004年5月6日的两份协议，岩寺房地产公司是百兴园住宅小区名义上的开发者，实际开发者是汪兴林和歙县林业科学研究所，工程质量纠纷应由其承担，原审判决汪兴林等不承担责任在法理上和事实上都是错误的。一审法院判决上诉人拆除房屋重建和赔偿经营、装修等损失是错误的，请求依法撤销原判。
张瑞成、胡丽英、张亚亚答辩称：一、原审依据的买卖合同和鉴定结论并不矛盾，商品房买卖合同上的面积的确是249平方米，不包含地下室面积，而地下室也是由百兴园经营部所建，是整幢房屋不可分割的一部分，鉴定结论上的建筑面积是约400平方米，这个数据与实际有可能有差距，但不能就此否认该鉴定结论，案件争议的房屋是歙县徽城镇百兴园B区商住楼1号，不能因鉴定报告将地下室面积计算在内而否认鉴定标的物不是商品房买卖合同中的标的物。二、岩寺房地产公司称“按合同出售的建筑面积249平方米的房屋经专业技术人员检测并无建筑质量问题”无事实依据。我方鉴定的程序合法，结论正确，该鉴定是对整幢涉案房屋进行的。三、歙县住房和城乡建设委员会多次召集调解，汪兴林签字同意原拆原建，有原始会议记录为证。汪兴林是岩寺房地产公司代理人，是岩寺房地产公司的分支机构的负责人，其行为应由岩寺房地产公司承担。四、岩寺房地产公司虽然与汪兴林签订了协议，约定工程质量纠纷由汪兴林等承担。因百兴园经营部是岩寺房地产公司的分支机构，不具法人资格，其内部约定对我方无效，不能以内部约定来规避法律。五、我方建造卫生间、水塔是生活需要和装修需要，房屋倾斜不是由装修导致。原审判决正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
歙县林业科学研究所答辩称一审关于我所没有法律责任的判决正确。
二审期间，双方均未提供新的证据。
二审查明的事实与原审一致，本院对原审查明的事实予以认定。
本院另查明：歙县徽城镇百兴园B区商住楼1号的地下室由百兴园经营部建造后连同地下室以上部分一并售于张瑞成、胡丽英。
本院认为：开发商开发出售的房屋，应保证质量和购房者的使用安全。胡丽英户购得房屋装修使用后，出现质量问题，经鉴定，该房的安全等级为Dsu级，属危房，已不适合居住。该鉴定报告的鉴定范围包括地下室，而地下室的面积没有在房地权证上登记，故鉴定面积大于登记面积，且该面积为估算，虽不准确，但不影响鉴定结果。该鉴定报告中鉴定范围和鉴定依据明确，岩寺房地产公司称只对购房户私建部分进行了鉴定，鉴定依据标准不符合规定没有依据，本院不予支持。岩寺房地产公司认为对房屋鉴定后还应进行适修性评估，但适修性评估并不是鉴定后的必经程序。张瑞成、胡丽英购房后，对房屋进行了装修，在房顶建有水塔，但没有证据证明上述行为导致房屋出现质量问题。岩寺房地产公司认为房屋出现质量问题系购房户使用不当造成的上诉理由不能成立。根据鉴定意见，歙县住房和城乡建设委员会多次召集双方进行协商，在协商中，百兴园经营部负责人汪兴林承诺在一定期限内拿出整改方案，逾期则按原拆原建方案执行，但在规定的期限内，百兴园经营部并未拿出整改方案。百兴园经营部和岩寺房地产公司虽订有协议约定经营部实行独立核算、自负盈亏，工程质量纠纷等均由汪兴林自行处理等，但该约定系内部约定，不得对抗第三人。百兴园经营部系岩寺房地产公司开办的分公司，因分公司不具有法人资格，不能独立承担民事责任。岩寺房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。百兴园经营部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院另行裁定对其上诉按自动撤回处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12950元，由黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司、黄山市徽州岩寺房地产开发有限公司歙县百兴园经营部负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴林丹
审 判 员 周 怿
代理审判员 宋乾平
二〇一四年六月十八日
书 记 员 方 赢
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。