江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0582民初11261号
原告：张家港市擎天塑胶有限公司,住所地张家港市大新镇大新村。
法定代表人：钱国兴，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈佳桢，上海赢火虫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张星星，上海赢火虫律师事务所律师。
被告：张家港易化设备科技有限公司,住所地张家港市大新镇大新村（新东路南侧）。
法定代表人：LEONMYUNG-HAEHAN，该公司董事长。
委托诉讼代理人：JINGCHEN,男，该公司员工。
原告张家港市擎天塑胶有限公司（以下简称擎天公司）与被告张家港易化设备科技有限公司（以下简称易化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月6日立案，依法适用简易程序，由审判员曹刚独任审判，于2017年12月27日公开开庭进行了审理，原告擎天公司的委托诉讼代理人张星星、被告易化公司的委托诉讼代理人JINGCHEN到庭参加诉讼,后依法组成合议庭，于2018年3月15日公开开庭进行了审理，原告擎天公司的委托诉讼代理人张星星到庭参加诉讼,被告易化公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告擎天公司向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的房屋租赁合同，被告立即将房屋腾退给原告；二、被告支付被告给付拖欠的房屋租金计算至2017年9月30日为12.5万元，并支付违约金7.5万元；三、被告自2017年10月1日起至实际腾退之日止，按照每月1.25万元的标准支付房屋的使用费；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年6月签订房屋租赁合同，约定被告租用原告位于张家港市××××号厂区内月1400平方米的厂房，每年租金15万元，被告仅支付7.5万元，租赁到期后也未腾退厂房。
被告易化公司辩称：2017年7月31日原告将被告租赁的厂房锁门，租金应计算至2017年7月31日止；原告未修缮出租的房屋、经常漏水、供水不正常；原告锁门造成被告不能搬迁办公设备，造成被告与其他人的合同无法履行。对原告诉讼请求中第一项无异议，对第二、三、四项不同意，不需支付租金、违约金、使用费，不承担诉讼费。对原告造成被告无法使用租赁房屋所造成的损失保留追诉的权利，在本案中不提起反诉。
本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，甲方擎天公司与乙方易化公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于张家港市××××号甲方厂区内面积约为1400平方米的厂房出租给乙方使用；年租金15万元；租赁期限从2016年6月1日至2017年5月31日止。租金分四季度交付，每季度开头交付本季度房租37500元，乙方逾期交付房屋租金15天或拖欠交付代收的水电费等费用超过30天，且经甲方书面催交后仍不交纳的，甲方有权单方面解除合同；乙方违约，应承担交付半年房租费用；本合同租赁期满后，乙方需要续租房产的，应于租期届满前六个月向甲方书面提出续租要求；合同并对其他事项作了约定。擎天公司按约将上述房产交付给易化公司使用。2016年6月21日、2016年12月27日易化公司通过银行转账分别支付给擎天公司房屋租金各3.75万元。
2017年7月28日，擎天公司委托律师向易化公司送达《催收租金律师函》，向易化公司催收暂算至2017年5月31日为7.5万元的拖欠租金，并明确按照合同约定需另支付违约金7.5万元。该《催收租金律师函》并载明：“希望贵公司在收到本律师函后三日内与擎天公司协商处理，否则擎天公司将依法采取相应的法律手段就贵公司的严重违约行为依法追究法律责任，按照合同约定与贵公司解除合同，收回房屋，并就擎天公司因此所遭受的全部经济损失向贵公司进行索赔。”。
庭审中，原告擎天公司陈述：租赁到期后双方未续签租赁合同，但实际被告继续使用。因被告拒付租金故原告在2017年9月底将租赁房屋锁门。
被告易化公司陈述：被告租赁的房屋内总经理办公室漏水情况，多次口头通知原告，原告也到现场看过，但双方均未维修。原告于2017年7月31日将被告租赁的房屋锁门造成被告无法使用。租赁合同到期后原告口头希望我继续租赁，但未有书面手续。未收到原告催收房租的书面通知。并提交照片打印件，以证明原告于2017年7月31日将被告租赁的房屋锁门、及漏水情况。原告擎天公司质证后认为：租赁房屋并未漏水，被告自行安装的空调有漏水情况，与原告无关。
审理过程中，本院向张家港市劳动人事争议仲裁委员会调取了申请人盛雨洁、蒋磊、徐科、何涛分别与被申请人易化公司工资、经济补偿金争议仲裁案卷。上述申请人原均为易化公司员工，在仲裁案审笔录中均陈述因易化公司办公地点因未缴纳租金被户主锁住，正常上班到2017年7月31日，8月1日无法进入单位。相关裁决书中确认：关于申请人的2017年7月、8月的工资标准及出勤情况，申请人提供了催收租金律师函、现场照片，证明系被申请人原因导致申请人自2017年8月1日开始未上班。原告擎天公司对上述证据质证后认为：对劳动仲裁案卷及仲裁裁决书真实性没有异议，对其中内容催收租金律师函、现场照片也无异议，但是证明内容与本案无关。被告易化公司未到庭故未有质证意见。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《催收租金律师函》、房屋权属登记权证、租金发票、银行转账凭证、张劳人仲案字2017第764、765、766、767号仲裁案卷及庭审笔录等证据予以证实。
本案争议的焦点：双方租赁合同关系何时解除？
本院认为：擎天公司于2017年7月28日通过《催收租金律师函》向易化公司书面催交支付租金后，易化公司仍不交纳，擎天公司有权解除租赁合同。仲裁案卷庭审笔录、裁决书等均反映易化公司员工正常上班到2017年7月31日，从2017年8月1日起因办公地点被户主锁住而导致无法进入，与易化公司陈述相互印证，本院予以采信。擎天公司之后采取锁门方式应视为擎天公司以实际行动行使合同解除权。按照法律规定，合同自通知到达对方解除。易化公司于2017年8月1日知晓锁门，故双方租赁合同关系自2017年8月1日解除。
综上，本院认为，擎天公司与易化公司签订的房屋租赁合同合法有效，应当受法律保护，双方当事人均应按约全面履行合同义务。易化公司未按约支付租金，构成违约。2017年5月31日租赁合同到期后，易化公司继续使用租赁厂房，故应按合同约定的15万元/年的标准支付租金。合同解除后，易化公司应支付擎天公司至2017年7月31日止的合同期内拖欠租金10万元。合同约定：“乙方违约，应承担交付半年房租费用”，擎天公司主张易化公司支付违约金7.5万元，并不违反法律规定，本院予以支持。按照法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故擎天公司主张易化公司将房屋腾退于法有据。根据2017年7月28日《催收租金律师函》内容来看：蕴含如易化公司在三日内未与擎天公司协商处理，擎天公司可行使包括解除合同的权利，但未明确实际作出解除合同的意思表示，虽易化公司违约在先，但擎天公司之后采取锁门方式致易化公司于2017年8月1日开始无法继续使用租赁房屋，未给易化公司合理的腾退所需的期限，亦有过错，本院根据双方的过错程度及本案具体情况酌定房屋使用费的具体负担。故2017年8月1日起的房屋占有使用费由易化公司按原合同约定年租金15万元的一半即7.5万元/年的标准支付。易化公司辩称未修缮出租的房屋、经常漏水、供水不正常等证据不足，本院不予采信。易化公司辩称因无法使用租赁房屋造成损失但就损失赔偿未提起反诉，本案中不予理涉。被告易化公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关权利，后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六、第二百三十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：
一、原告张家港市擎天塑胶有限公司与被告张家港易化设备科技有限公司于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除。被告张家港易化设备科技有限公司于本判决生效之日起30日内腾退并返还原告张家港市擎天塑胶有限公司位于张家港市大新镇新东路8号的租赁房屋。
二、被告张家港易化设备科技有限公司应支付原告张家港市擎天塑胶有限公司至2017年7月31日止的欠付租金100000元及之后的房屋占有使用费（自2017年8月1日起按75000元/年计算至实际腾退房屋之日止）。限被告张家港易化设备科技有限公司于本判决生效之日起30日内履行。
三、被告张家港易化设备科技有限公司应赔付原告张家港市擎天塑胶有限公司违约金75000元。限被告张家港易化设备科技有限公司于本判决生效之日起30日内履行。
（上述给付金钱义务如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港市支行营业部，账号：46×××84）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元、财产保全费1520元，合计5820元，由原告张家港市擎天塑胶有限公司负担500元，由被告张家港易化设备科技有限公司负担5320元。该款原告张家港市擎天塑胶有限公司已预交，本院不再退还。被告张家港易化设备科技有限公司负担部分由被告张家港易化设备科技有限公司在本判决生效后十日内支付给原告张家港市擎天塑胶有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 曹 刚
人民陪审员 陈爱生
人民陪审员 顾晓明
二〇一八年四月二日
书 记 员 黄晓雷