广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终7945号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市XXX实业有限公司，住所地：深圳市福田区XXX路XXX工业大厦3楼西。
法定代表人：梅卫华，总经理。
委托代理人：ＸＸ，住所地：湖北省赤壁市，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市XXXX有限公司，住所地：深圳市宝安区宝城13区XXX路XX大厦五层。
法定代表人：庄宏亮。
委托代理人：王艳红，广东邦德尔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市XXXX发展有限公司，住所地：深圳市福田区XXX路XXX广场大厦19楼部分。
法定代表人：李永平，董事长。
委托代理人：马冬青，广东德纳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市XXXX有限公司，住所地：深圳市福田区XXXX路2号X格广场61-62楼。
法定代表人：孙盛典。
委托代理人：姜俊明，住所地：广东省深圳市福田区，系该公司员工。
原审第三人：王玉丽，住所地：广东省深圳市龙岗区。
原审第三人：李彦璇，住所地：广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：王艳红，广东邦德尔律师事务所律师。
上诉人深圳市XXX实业有限公司（以下简称XXX公司）因与被上诉人深圳市XXXX有限公司（以下简称中图公司）、深圳市XXXX发展有限公司（以下简称XXXX公司）、深圳市XXXX有限公司（以下简称XXXX公司），原审第三人李彦璇、王玉丽房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人XXX公司上诉请求：一、确认XXX公司与中图公司签订的租赁合同无效；二、中图公司返还2013年9月1日至2014年8月31日已交租赁费700000元及履约保证金170000元；三、XXXX公司赔偿XXX公司安装消防安全报警器、电源线老化更新所造成的经济损失共30000元；四、XXXX公司对中图公司违法转租的行为承担连带责任；五、XXXX公司对上述2-4项诉求承担连带责任。事实和理由：
一、原审判决认定事实错误。中图公司与XXXX公司签订的租赁合同没有登记，不具备租赁合同的法律效力，中图公司与XXX公司之间签订的转租合同是从合同，自订立时不具有法律效力。XXXX公司对XXXX公司的监管不严，给XXX公司造成了经济损失，应依法承担连带之责。
二、原审判决适用法律不当。原一审判决是依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条的规定作出的判决，XXX公司认为《合同法》是普通法，根据我国立法法的规定，该案是发生在深圳，原一审人民法院应当根据特别法优于普通法的规定，优先适用《深圳市经济特区房屋租赁管理条例》的相关规定。XXX公司认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的；2、产权有争议或者产权受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、属于违章建筑的；5、不符合安全标准的；6、法律、法规禁止的。（三）审查是否进行过登记备案。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，XXX公司认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。
三、一审判决审判程序违法。一审人民法院在审限上违反了《民事诉讼法》第一百四十九条的规定。综上所述，根据我国《合同法》、《物权法》以及《深圳经济特区房屋租赁管理条例》等法律法规的规定，以及《民事诉讼法》的相关规定，向上一级人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法秉公审理。
被上诉人中图公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。对于XXX公司上诉称和合同无效请求，是没有事实和法律依据，所提出的理由也不符合合同法无效的情形，至于《租赁合同》是否登记备案，不是合同是否有效的必要条件。因此，中图公司认为XXX公司的上诉事由无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人XXXX公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。具体细节坚持一审的答辩意见，恳请法院驳回XXX公司的上诉。
被上诉人XXXX公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。合同是当事人之间设立、变更或终止民事权利义务关系的协议。作为一种民事法律关系，合同关系不同于其他民事法律关系的重要特点，就在于合同关系的相对性。所谓合同相对性，主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方才能够基于合同向另一方提出请求或提起诉讼，而不能基于合同关系向非合同关系当事人提出请求或起诉诉讼，非合同当事人也不应承担给付合同的义务或责任。在本案中，与XXX公司签订房地产租赁合同的相对人是中图公司，而不是XXXX公司，因此XXXX公司无需因合同争议向XXX公司承担法律责任。二、XXXX公司对XXX公司的经营行为没有过错，因此XXXX公司无需对XXX公司的损失承担赔偿责任。在涉案物业租赁合同的签订及履行过程中，XXXX公司没有对XXX公司实施侵权行为，也没有造成XXX公司的财产损失，因此XXXX公司无需对XXX公司的所称的“损失”承担赔偿责任。综上，一审法院判决认定XXXX公司并非与XXX公司签订《租赁合同》的相对方，并且XXX公司也未提交证据证明租赁保证金由XXXX公司收取，因此判决XXXX公司不承担法律责任是正确的，请二审法院维持原判决。
原审第三人李彦璇述称，答辩意见和中图公司的一致。
原审第三人王玉丽没有辩述。
XXX公司向一审法院起诉请求：1、确认XXX公司与中图公司签订的租赁合同无效；2、中图公司返还2013年9月1日至2014年8月31日已交租赁费700000元及履约保证金170000元；3、XXXX公司赔偿XXX公司单位安装消防安全报警器、电源线老化更新所造成的经济损失共30000元；4、XXXX公司对中图公司违法转租的行为承担连带责任；5、XXXX公司对上述2-4项诉求承担连带责任；6、中图公司返还签订的2013年9月1日至2014年8月31日的合同原件和押金单原件。原审庭审中，XXX公司当庭放弃第三项及第六项诉讼请求。
中图公司向一审法院反诉请求：1、XXX公司支付中图公司所欠付的2014年8月份的租金人民币85000元及滞纳金（自2014年8月6日起按每日万分之五计至还款之日止，暂计至2014年12月6日止为51000元）；2、XXX公司支付中图公司所欠付的2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费共计人民币8145.4元；3、XXX公司返还其收取的涉案物业中4个铺位2014年9月份的租金人民币30500元；4、不予返还XXX公司履约保证金人民币170000元；5、由XXX公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：XXX公司（承租人、乙方）与中图公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市华强北路的X格工业大厦第三层西区铺位出租给乙方使用，建筑面积170平方米，租期从2013年9月1日起至2014年8月31日止。乙方所租用铺位的租金为每月85000元，履约保证金为170000元，乙方自负市场所用的管理费、消杀费、水费、电费等一切费用；乙方必须在每月六号前将租金交给甲方，如有拖延，每天按总额的0.5%收取滞纳金，拖欠达十五天以上，甲方有权单方终止合同，并追回所欠租金及滞纳金；乙方不得擅自将全部铺位转租第三人，如转让第三人，须经甲方同意，否则视为违约，甲方有权收回铺位；在合同期满时，乙方在同等条件下有优先租赁权；如续租，乙方须提前2个月向甲方提出续租要求。且在期满前1个月内办好续租手续，超过规定时间段，视为放弃，甲方不另行通知。
2013年9月29日，中图公司向XXX公司法定代表人梅卫华开具收款收据，收到梅卫华交来租二楼西区保证金170000元、9月租金85000元、8月费用550元。支付方式为转账，以入账为准。
此后，每月租金及相关费用大部分都由XXX公司法定代表人梅卫华的账户转入李彦璇的账户。中图公司均向XXX公司开具相应的收据。
2014年7月16日，XXX公司向中图公司发出续签合同申请书，要求续租涉案租赁物业。
2014年7月23日，中图公司向XXX公司出具告知书，称因业主方经营需要，合同期满后不再与XXX公司续租。
XXX公司确认2014年8月份租金85000元，XXX公司未支付。2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费8145.4元（7月份电费3192.8元+管理费928元+消杀费8.1元+8月份电费3080.4元+管理费928元+消杀费8.1元），中图公司主张XXX公司也未支付，XXX公司确认未支付的事实，但是对金额不予确认。2014年8月31日，XXX公司搬离涉案租赁房屋。庭后，XXX公司于2015年1月20日向原审法院提交书面说明称确实欠付中图公司2014年8月租金以及2014年7月、8月的相关费用，XXX公司要求在17万元的押金中扣减。第二次原审庭审时，XXX公司又对欠付的上述费用金额不予确认。
另查，2013年1月5日，李彦璇与XXXX公司签订《房屋租赁合同》，约定XXXX公司将位于深圳市福田区华强北X格工业大厦三楼西的房屋出租给李彦璇使用。租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，租赁期限内不得擅自将租赁房屋转租第三人。对于该份合同，中图公司与李彦璇均称第三人系中图公司的股东，也是中图公司法定代表人的配偶。受中图公司委托与XXXX公司签订租赁合同，房产实际是公司使用，并由中图公司转租给XXX公司。XXXX公司称在与李彦璇签订租赁合同时，中图公司未向XXXX公司出具委托书，委托李彦璇代为签订租赁合同。并认为租赁合同的相对方系李彦璇。
对于为何XXXX公司每月出具的收费通知单上显示客户名称为中图公司，而非李彦璇。XXXX公司陈述称：涉案房产之前一直出租给中图公司使用。虽然2013年-2014年的租赁合同是与李彦璇签订，但实际使用人还是中图公司。
原审庭审中，XXX公司承认在2013年9月-2014年8月期间，实际使用涉案房产，并隔成小间铺面对外出租。中图公司与XXXX公司原审庭审中也陈述，知道XXX公司有转租行为。
再查，虽然2014年8月31日XXX公司已向中图公司返还涉案房产，但被XXX公司隔出的A18号铺面实际承租人并未搬离，并于2014年9月22日，向XXX公司支付电费、房租、管理费等共计20392元（其中房租20000元）。XXX公司也向A18用户开具相应的收据。第二次原审庭审时，XXX公司承认收到该笔款项，并主张在租赁保证金中扣除。
关于为何XXXX公司是房产实际所有人，但由XXXX公司对外签订租赁合同的问题。XXXX公司提交深圳市福田区X格工业大厦业主委员会的复函，该业委会同意XXXX公司利用X格工业大厦3楼连廊做商业用途以弥补管理费的不足。
一审法院认为，XXX公司与中图公司成立事实上的租赁合同关系。关于XXX公司主张其与中图公司之间租赁合同无效的问题。首先，虽然与XXXX公司签订租赁合同的系李彦璇，而将涉案房产出租给XXX公司的系中图公司。但李彦璇系中图公司的股东。XXXX公司虽认为合同相对方是李彦璇，但也认为无论是中图公司还是李彦璇签订合同，实际使用涉案房产的人都是中图公司。李彦璇对于中图公司将涉案房屋转租给XXX公司也是清楚并且同意的。XXX公司认为承租人和转租人并非同一人，而主张合同无效，没有事实和法律依据。其次，虽然XXXX公司与李彦璇之间的租赁合同约定不得转租，但从原审法院查明的事实来看，XXXX公司对于XXX公司在将房产分割后对外转租的行为是清楚的，且从未对此提出过异议，李彦璇作为从业主手上承租房产的合同相对方，是房产的合法使用权人，其亦明确同意和认可XXX公司对外转租这一行为。故XXX公司认为中图公司非法转租而导致其与中图公司签订的合同无效，也没有法律依据。对于XXX公司的该项诉讼请求，原审法院予以驳回。
因XXX公司当庭自认在涉案租赁合同期限内，实际已使用涉案房产并对外转租。XXX公司再诉请返还已支付的所有租金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
合同约定的退还租赁保证金的条件是XXX公司返还涉案房产并结清所有费用，并未约定延期支付租金，中图公司无权没收租赁保证金。对于中图公司反诉请求没收租赁保证金，原审法院不予支持。XXX公司请求返还租赁保证金，原审法院予以支持。
XXXX公司与XXXX公司并非与XXX公司签订租赁合同的相对方，且XXX公司也未提交证据证明租赁保证金实际由XXXX公司或XXXX公司收取。XXX公司主张XXXX公司与XXXX公司对中图公司返还租赁保证金的责任承担连带清偿责任，没有法律依据，原审法院不予支持。
XXX公司未按照合同约定按期向中图公司支付2014年8月份的租金、2014年7月、8月的相关费用，违反合同约定。中图公司有权要求XXX公司支付2014年8月份租金85000元、2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费8145.4元。
关于中图公司诉请逾期支付租金的滞纳金的问题。XXX公司虽在第一次原审庭审之后向法院提交书面说明要求在租赁保证金中抵扣租金和相关费用，但在该说明中并未明确具体抵扣的金额。且XXX公司也未提交证据证明有明确告知中图公司要求抵扣尚欠的费用和租金。第二次原审庭审时，XXX公司又对于中图公司提出的欠付2014年7月及8月的费用金额不予确认。XXX公司主张抵销，未通知中图公司，也未明确具体抵销的金额。中图公司有权要求XXX公司支付自2014年8月7日起计算至本判决做出之日（2015年8月18日）止按照每日万分之五的标准计算的逾期支付租金的滞纳金15980元（85000元×376天×0.05%）。
关于中图公司要求XXX公司返还XXX公司多收取的涉案物业部分铺位9月份的租金的请求。对于双方确认的XXX公司收取的A18铺面9月租金20000元，原审法院予以确认。其余铺面的租金，中图公司并未提交证据证明，XXX公司也予以否认，对中图公司的该部分反诉请求，原审法院不予支持。XXX公司当庭主张上述租金在租赁保证金中予以抵扣，原审法院予以确认。
综上，XXX公司尚欠中图公司2014年8月租金85000元、滞纳金15980元；2014年7月、8月电费、管理费、消杀费8145.4元；待返中图公司2014年9月铺面租金20000元。抵扣XXX公司留存在中图公司处租赁保证金170000元。中图公司应向XXX公司返还40874.6元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、中图公司应于本判决生效之日起十日内向XXX公司返还40874.6元；二、驳回XXX公司的其他诉讼请求；三、驳回中图公司的其他反诉请求。本诉案件受理费12800元（已由XXX公司预交），由XXX公司负担10382元、由中图公司负担2418元。反诉案件受理费6469.68元（已由中图公司预交），由XXX公司承担2424元、由中图公司承担4045.68元。
二审审理期间，本院要求XXXX公司提交涉案租赁场所的产权证书或建设工程规划许可证，但XXXX公司迄今未予提交。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案商铺位于X格工业大厦3楼连廊，XXXX公司经本院要求迄今未提交X格工业大厦3楼连廊的建设工程规划许可证或其他报建手续以及权利证书，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故华X迅公司与中图公司签订的《租赁合同》依法应当认定为无效，原审认定涉案合同有效适用法律错误，本院予以纠正。
《租赁合同》虽然无效，但华X迅公司使用了涉案商铺，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，华X迅公司仍应当按照涉案合同的租金标准支付占用涉案商铺期间的房屋使用费。华X迅公司请求返还已支付的房屋使用费，本院不予支持。华X迅公司于2014年8月31日交还涉案房产，中图公司有权要求华X迅公司支付其欠付的2014年8月房屋使用费85000元。关于中图公司主张的2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费8145.4元，系华X迅公司使用涉案商铺时实际发生的费用，亦应当予以支付。华X迅公司在2014年8月31日返还涉案房产之后又收取其隔出的A18铺面的占有使用费没有依据，华X迅公司应当将其收取的房屋使用费20000元支付中图公司。
涉案租赁合同无效，中图公司无权依据无效的租赁合同没收租赁保证金170000元以及要求华X迅公司支付迟延交纳租金的滞纳金15980元。华X迅公司请求返还租赁保证金有理，本院予以支持；原审判决华X迅公司支付滞纳金有误，本院予以纠正。XXXX公司、XXXX公司并非涉案租赁合同的相对人，未收取华X迅公司的租赁保证金，故无需对中图公司返还租赁保证金承担连带责任。
关于华X迅公司上诉主张XXXX公司赔偿XXX公司安装消防安全报警器、电源线老化更新所造成的经济损失共30000元，华X迅公司在原审中已放弃了该项诉讼请求，现又提出上诉，应视为华X迅公司在二审中增加独立的诉讼请求。因中图公司对此不同意调解，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条，本院对此不予处理，华X迅公司可以另循法律途径主张。
综上，原审关于涉案合同的效力认定有误，上诉人华X迅公司的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1283号民事判决；
二、确认深圳市华X迅实业有限公司与深圳市XXXX有限公司签订的《租赁合同》无效；
三、深圳市华X迅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市XXXX有限公司支付涉案深圳市华强北路的X格工业大厦第三层西区铺位2014年8月房屋使用费85000元、2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费8145.4元以及已收取A18商铺2014年9月的房屋使用费20000元；
四、深圳市XXXX有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市华X迅实业有限公司返还租赁保证金170000元；
五、驳回深圳市华X迅实业有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市XXXX有限公司的其他反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费12800元，由华X迅公司负担10382元、中图公司负担2418元；一审反诉案件受理费6469.68元，由华X迅公司负担2324元，中图公司负担4145.68元；二审案件受理费12800元，由华X迅公司负担10382元、中图公司负担2418元。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅新江
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 林 翘
附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。