陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终838号
上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市新城区西新街88号。
负责人：程清洁，该分行行长。
委托诉讼代理人：温军平，北京大成（西安）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周凯，男，汉族。
委托诉讼代理人：赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
原审第三人：陕西瑞麟置业有限公司，住所地西安市碑林区环城南路中段118号。
上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西分行）因与被上诉人周凯及原审第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查、询问当事人、听取委托诉讼代理人意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
交行陕西分行上诉请求，1、依法判令撤销西安市中级人民法院作出的（2016）陕01民初833号民事判决；2、依法改判继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11302号房产执行。事实与理由：（一）一审法院认定事实错误，被上诉人的证据无法证明已支付房款、名下无房产以及房屋交付使用之事实。1.本案中被上诉人仅提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为支付价款的证据，但一方面作为第三人的瑞麟公司未出庭无法证明购房合同的真实性，另一方面大额资金的交易一般通过银行转账支付，支付高达60万元的购房款项，全部通过现金方式支付不可信，且被上诉人无法提供有效的购房发票，法院应审查其银行交易明细，以现金交易的还应对其取款记录以及资金来源进行核实，否则无法证明支付价款的真实性。2.首先，西安市房屋管理局回复的财产查询反馈信息表无法全面真实反映被上诉人名下房产信息。一方面执行系统中查询获得的财产反馈信息仅限于西安市房管局登记信息，因该系统并未全国联网，既无法覆盖全国范围，亦无法真实反映临潼区房屋局登记信息，并不能全面证明被上诉人名下房产情况。其次，依据最高院司法解释及执行规定，“名下无其他用于居住房屋”应包括被上诉人、被上诉人配偶及子女。3.被上诉人称其已入住涉案房产，但一方面，瑞麟君府南区在建工程至今尚未竣工验收，尚不能使用，更未交付；另一方面，西安市中级人民法院执行庭、评估机构在对涉案房产评估核查过程中，并未发现有任何占有或使用行为。被上诉人实际占用房产的时间点均在人民法院查封之后，在人民法院已对执行财产采取执行措施之后，无论是行政机关还是个人对查封财产的占有或尝试改变占有的行为均系违法行为，属于干扰法院执行，阻碍司法权的行使，应当依法予以排除。4.本案存在大量违法行为及疑点。在一审过程中，被上诉人提供的房屋验收交接表、交房入住书复印件上被上诉人的签字与商品房买卖合同签字不一致，而该批案外人执行异议案件存在大量房屋验收交接表、交房入住书上签字类似同一笔迹情形，还存在收款收据上标明商品房用于抵债，或标明转账却仍未提供银行流水，一些收款收据的时间甚至早于合同签订时间，同一时期购房合同价款却存在大量不一致等情形，在一审过程中其得知瑞麟公司及孙瑞麟对外有大量欠款，后期更是以房产直接抵债，依据民间借贷规定，该情形应按照借贷纠纷处理。（二）一审法院适用法律错误。本案应适用执行异议与复议第27条规定，上诉人享有对抗案外人的优先受偿权。本案还应适用民事诉讼法第311条由被上诉人承担其为消费者且其具有排除执行的民事权益的举证责任。
周凯答辩称，（一）交行陕西分行与瑞麟公司签订《抵押合同》违反法律的强制性规定，应为无效，交行陕西分行不享有对涉案房屋的优先受偿权。1.该《抵押合同》签订时涉案房屋的主体工程已经完工，不具备办理在建工程抵押的客观事实，此时已不需要如此大金额的贷款作为继续建造的资金。该《抵押合同》也没有载明《城市房地产抵押管理办法》规定的在建工程抵押合同的内容。交行陕西分行没有尽到作为银行对贷款风险的有效把控及相应的防控措施。2.即使《抵押合同》有效，交行陕西省分行也没有采取有效的监管措施。瑞麟公司在收取房款后没有及时向被答辩人交行陕西省分行偿还而是挪作他用，对此被答辩人交行陕西省分行应当承担主要责任。（二）关于商品房交易真实性问题。1.其与瑞麟公司签订了书面的《商品房买卖合同》，并向瑞麟公司支付了购房款且占有使用。该商品房买卖合同系双方真实的意思表示并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。其向瑞麟公司支付了购房款后，瑞麟公司依法向答辩人出具了相应的收款收据，该收款收据不仅加盖了瑞麟公司的财务专用章，而且还记载有收款时间、交款人姓名、房款金额、收款理由及涉案房号等商品房买卖合同交易活动中的关键交易信息，可以作为定案依据。2.其提交的证据足以证明其与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》及支付购房款的真实性。瑞麟公司经人民法院合法传唤未到庭参加诉讼，系瑞麟公司对其民事诉讼权利的依法处分。交行陕西省分行虽对其买房的真实性提出异议，但并未对瑞麟公司公章的真伪性提出司法鉴定或者提供其他证据证明购房合同的虚假性，应当承担举证不能的法律后果。3.其与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》没有约定支付购房款的方式，无论通过转账方式还是现金方式均符合交易习惯，有利于实现商品房买卖合同的目的。交行陕西分行关于法院应要求其提供银行流水以及资金往来明细的观点没有法律依据，是错误的。（三）关于涉案房屋是否已经交付占有问题。其已提交了涉案房屋验收交接表、交房入住书、钥匙、二期物业管理服务合同、二期房屋装修管理服务协议书、水电气等票据等证据证明其已经装修入住涉案房屋。且是否交付占有并不影响排除执行。（四）关于被上诉人是否具有排除执行的权利问题。1.其享有房屋消费物权期待权。根据相关司法解释的规定，《商品房买卖合同》的签订时间只需在人民法院查封之前即可，与涉案房产办理抵押登记时间无关，故交行陕西分行以《商品房买卖合同》时间晚于涉案房屋办理抵押登记为由提出其不具有对抗抵押权的权利的观点无法律依据。2.在建工程抵押的房屋，开发企业可以在获得商品房预售许可证后对外出售房屋。瑞麟公司在出售涉案房屋时并未告知其该房屋已经办理了在建工程抵押，后涉案房屋在房产管理部门进行备案登记时，房产管理部门亦未告知其涉案房屋已经抵押，其对涉案房屋是否办理在建工程抵押毫不知情，无过错，不存在恶意。3.房屋管理部门是否对《商品房买卖合同》备案登记或预售登记对本案的裁判结果没有任何影响。（五）原审法院适用法律正确。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的房屋消费者物权期待权。综上，应驳回上诉，维持原判。
瑞麟公司未发表意见。
交行陕西分行向一审法院起诉请求：1、继续对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号11302号房产执行；2、诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2014年4月29日，原告与第三人瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，第三人以其自有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第20149**号《房屋他项权证》。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。后原告申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号《执行证书》，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，原告可持公证书及执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后原告依据上述《执行证书》向该院申请强制执行，2015年1月27日，该院依据生效的债权文书《公证书》及《执行证书》作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区包括涉案房屋在内的127套房产外加项目商业楼（独立三层）和幼儿园；查封期限为二年。被告以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院作出（2015）西中执异字第00092号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11302号房屋中止执行。原告遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年7月28日，被告与第三人瑞麟公司签订《商品房买卖合同》约定，被告购买第三人位于西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼11302号房屋，合同价款60万元。被告依约支付第三人瑞麟公司购房款60万元。2015年2月16日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案，现涉案房屋已交付使用。经该院到西安市房屋管理局查询，该局答复被告名下未登记其他居住房屋。
该院认为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，2014年7月28日，被告为购买西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼10302号房屋与房地产开发企业瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同已在临潼房管所备案登记，其真实性已得到房屋管理部门的确认。周凯向瑞麟公司支付了全部购房款并对该房屋居住使用。因原告申请强制执行，该院遂根据西安市汉唐公证处出具的债权文书《公证书》及《执行证书》，于2015年1月27日作出执行裁定，将尚登记在房地产开发企业瑞麟公司名下的上述房屋予以查封。由于被告在人民法院查封之前已经与瑞麟公司签订商品房买卖合同，并支付了全部购房款，所购房屋用于居住使用，且西安市房屋管理局答复称被告名下未登记其他居住房屋，因此，被告对人民法院查封诉争房屋提出异议，于法有据，异议理由成立，该院裁定对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼10302号房屋中止执行，并无不当。交行陕西分行诉称其对诉争房屋已经办理抵押登记，享有对抗被告的优先受偿权，因与上述司法解释的规定相悖，依法不能成立。另交行陕西分行起诉称被告与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》不真实，被告并非消费者亦未真实支付购房款，所购房屋并非用于居住，因与所查明的事实不符，依法不予采信。综上，交行陕西分行要求对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区5号楼10302号房屋继续执行之诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十九条之规定，判决：驳回原告交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
本院二审对一审法院查明的事实予以确认。经向西安市临潼区房管所查询，周凯名下无其他用于居住的房屋。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定了担保物权人就担保财产可以优先受偿的原则，同时也规定在法律有例外规定的情形，应适用例外规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条是上述物权法规定在执行领域中的具体应用，其亦通过但书的形式强调了有例外规定时应适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即是为了保护房屋消费者的物权期待权，而对担保物权优先受偿原则在特别情势下作出的例外规定，在案件事实符合该第二十九条规定的情形时，该规定应予适用。
该第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据一二审查明的事实，被上诉人周凯在案涉商品房被查封前已与第三人瑞麟公司签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同经西安市临潼区房管局备案，真实可信；上诉人交行陕西分行虽对上述买卖合同的真实性提出异议，但并未提供证据证明，其异议不成立。周凯已经交纳了合同约定的全部房款，瑞麟公司为此出具了正式收据，交行陕西分行虽对付款的真实性提出异议，但亦未提供证据加以证明。经法院查询，周凯名下在西安市辖区内没有其他用于居住的房屋。故周凯对案涉房屋享有的权利符合上述第二十九条规定的情形，对其提出的异议应予支持。交行陕西分行的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人交通银行股份有限公司陕西省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵学玲
审 判 员 付 栋
代理审判员 滕欣燕
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 赵杨璇