重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝三中法民终字第00584号
上诉人（原审原告暨反诉被告）罗鑫洪，男，1976年8月30日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县
委托代理人谭红梅（罗鑫洪之妻），1986年1月15日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。
委托代理人彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告暨反诉原告）陈德云，男，1969年4月9日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。
委托代理人谭方林，重庆洪宇律师事务所律师。
上诉人罗鑫洪与因与被上诉人陈德云租赁合同纠纷一案，不服丰都县人民法院（2014）丰法民初字第00069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员余云中担任审判长，与代理审判员蔡伟、陈洁参加评议的合议庭，进行了审理。上诉人罗鑫洪的委托代理人谭红梅、彭道柏，被上诉人陈德云及其委托代理人谭方林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：陈德云将其所有的位于某场上的房屋，包括五间门面、楼上四个房间、一个客厅租给罗鑫洪。2013年5月28日，罗鑫洪交纳定金2000元，陈德云出具收条。同年6月7日，陈德云（甲方）与罗鑫洪（乙方）签订《租房协议》，约定：“……一、甲方必须按乙方提出的要求，在一个月（2013年6月30日前）内，把房屋简装出来，底楼五间门面的水、电、下水道、电视及网线线路，门面的五扇玻璃门，室内所有墙壁做成压光，贴所有地面的地板砖；二、房子租期为五年，五年租金为人民币八万元整；三、付款方式：达成协议后，乙方先付甲方贰千元的定金，五间门面按以上要求做好后，乙方再给甲方付总金额的百分之五十，待甲方把楼上房间、客厅按协议要求装修好后，乙方给甲方付清余下金额；四、在合同期间，乙方自己承担所租房的水电费；五、房子到租期后乙方交房给甲方时，要保证玻璃大门及其它门窗完好无损，所有损坏的乙方负责做好后再交给甲方；六、在租期间，如甲方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿乙方作为违约金，如乙方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿甲方作为违约金……”。2013年9月15日，罗鑫洪支付陈德云1万元，陈德云出具收条一张：“今收到罗鑫洪交来厨房租金费人民币10000元（大写：壹万元整），其租期从2013年8月8日到2018年8月8日止。”
一审法院另查明：陈德云未按《租房协议》的约定在2013年6月30日前完成装修，同年7月21日仍在施工。同年6月23日，罗鑫洪将部分餐具搬进租赁房屋，同年8月8日正式开始营业。
罗鑫洪一审诉称：2013年8月2日，因陈德云在房屋还未装修好的情况下就向罗鑫洪交付钥匙，为弥补罗鑫洪的损失，陈德云就另出租一间厨房给罗鑫洪。罗鑫洪出资装修厨房及安装房屋的防盗门后，于2013年8月8日开始营业。因气候变化，罗鑫洪需将餐饮工具搬运一部分到丰都县某乡营业，但被陈德云阻止，致双方发生纠纷，现诉至法院，请求判决：确认双方签订的《租房协议》有效，陈德云未按协议约定履行相关事项（水电分户，在房屋内安装网络和电视线路）应支付违约金4万元。
陈德云一审答辩称：租赁房屋已按合同约定于2013年6月30日前装修完毕。合同未约定水电分户，是按平时使用的情况交付，超出平时陈德云生活用水用电部分，由罗鑫洪承担；陈德云已将水电、电视及网络安装完毕；双方于2013年6月7日签订租赁合同，一楼已于2013年6月23日交付，二楼已于6月28日交付；厨房不是作为抵偿损失用的，是另外租给罗鑫洪的。同时陈德云提起反诉称：在陈德云已按时将房屋交给罗鑫洪使用的情况下，罗鑫洪却拒付租金，其行为违约，请求法院确认《租房协议》有效，判决罗鑫洪支付房屋租金7.8万元及违约金2.4万元。
罗鑫洪针对陈德云反诉答辩称：双方签订租赁合同属实，但陈德云未按合同约定履行义务，延迟交房。陈德云诉称交付钥匙时间均不属实；厨房另外租赁不属实；合同未约定电视网络及水电由双方共同使用。
一审法院认为，罗鑫洪与陈德云签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。陈德云请求罗鑫洪支付房租，一审法院予以支持。关于罗鑫洪支付陈德云1万元是否应抵作合同约定房租的问题。在《租房协议》中，双方并未约定租用厨房，而罗鑫洪实际使用了厨房，且陈德云出具的收条内容载明该款为厨房租金，因此可以认定此1万元为厨房租金，不能抵作合同约定的房租，对罗鑫洪该诉讼请求不予支持。关于是否存在违约问题。双方签订的《租房协议》约定了双方的主要义务和履行顺序。从罗鑫洪举示的监控录像显示，2013年7月21日装修工人还在施工，陈德云没有按照合同约定的时间装修完毕、交付房屋，构成违约。罗鑫洪在陈德云未按时交房的情况下拒付房租的行为构成抗辩，并不违约。但在陈德云已交付房屋，且罗鑫洪其餐馆开始营业后，合同目的得以实现，罗鑫洪仍未履行合同主要义务，按约定支付剩余房租，构成违约。如上所述，由于双方均构成违约，且合同约定的违约责任相同，为便于执行，双方违约的合同之债互相抵消。另，合同并没有约定水电及网线、电视分户，罗鑫洪该部分主张没有事实依据，一审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、罗鑫洪与陈德云签订的《租房协议》有效；二、罗鑫洪在判决生效之日起10日内支付陈德云房屋租金人民币78000元；三、驳回罗鑫洪的其他诉讼请求；四、驳回陈德云的其他诉讼请求。如果未按照判决指定期限履行上述金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，减半收取400元，由陈德云负担，反诉案件受理费875元，由罗鑫洪负担。
罗鑫洪不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项与第三项，依法改判：1、陈德云支付罗鑫洪违约金4万元；2、陈德云在判决生效后10日内将租赁房屋未装修好部分予以完善或支付罗鑫洪3000元装修费自行装修；3、陈德云支付违约金及装修房屋后，罗鑫洪支付租金共计37700元；4、陈德云承担本案一审、二审诉讼费。其上诉的主要理由是：1、陈德云逾期交付房屋且未按合同约定装修房屋，应支付违约金，并承担其营业损失及装修费的赔偿责任。2、罗鑫洪拒绝支付租金是行使抗辩权，不存在违约行为；3、双方存在违约不应相互抵消，应按各自承担的责任计算赔偿金额；4、租赁房屋未按照合同约定装修，陈德云应继续履行将其装修完善；5、罗鑫洪已支付的1万元租金应是合同约定的房租。
陈德云答辩称：房屋已按照合同约定时间交付，且已装修完成，不存在违约行为。罗鑫洪未按照合同约定支付租金，应承担其违约责任。1万元租金是厨房租金，不包含在合同约定房租内。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，罗鑫洪与陈德云签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。陈德云逾期交房的违约行为客观存在，罗鑫洪在接收房屋且开始营业后仍未支付租金也属违约，因陈德云和罗鑫洪双方均存在违约行为，且双方均愿意继续履行合同，故双方应承担支付违约金的违约责任互相抵消。至于罗鑫洪要求陈德云赔偿因逾期交房而导致的营业损失及装修费的请求，因罗鑫洪未提供证据及其计算依据，其请求赔偿的理由不成立，本院不予支持。关于租赁房屋是否已按照合同约定装修的问题，罗鑫洪认为租赁房屋未装修完善主要涉及楼梯间、厕所及水电分户，因双方签订的租赁合同未对其内容进行约定，故罗鑫洪的该主张没有事实依据，本院对该上诉理由不予支持。本案中，罗鑫洪于2013年9月15日向陈德云支付租金1万元，因原租赁合同中未包括厨房，罗鑫洪又实际使用，陈德云出具的收条也载明该1万元租金是厨房租金，故该1万元不应抵作租赁合同所约定的房租。故对罗鑫洪该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人罗鑫洪的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由上诉人罗鑫洪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
代理审判员 陈 洁
代理审判员 蔡 伟
二〇一四年九月十日
书 记 员 余婷婷