湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终2656号
上诉人（原审被告）：张智锋，男，1964年11月4日出生，汉族，住福建省连江县，
委托诉讼代理人：成和彬，北京市京师（武汉）律师事务所。
委托诉讼代理人：余美佳，北京市京师（武汉）律师事务所。
被上诉人（原审原告）：方丽，女，1987年11月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：陈玲，湖北今天律师事务所律师。
原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。统一社会信用代码91420106558434940W。
法定代表人：金莉，总经理。
委托诉讼代理人：张健，男，公司员工。
上诉人张智锋因与被上诉人方丽、原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
张智锋上诉请求：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初4311号民事判决；二、依法改判合同继续履行或发回重审。本案诉讼费用由方丽承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，程序违法，一审判决书缺乏对主要事实的查明，导致一审判决认定事实不清。2、方丽合同目的并非落空，法定解除权并不成就，一审判决张智锋根本违约属于适用法律错误，即使张智锋违约也只是一般性违约。3、因张智锋未根本性违约且无过户时间的约定，故一审判决依据《存量房居间买卖合同》第八条之约定，判决上诉人承担20%违约金是错误的。4、即使认定张智锋构成根本违约，张智锋需承担全部购房款20%违约金明显过高，应予减少，因一审法院未依法向张智锋行使释明权，致使张智锋的这一权利没有得到有效保障。
方丽辩称，一、买方义务已经履行，张智锋没有按照合同约定履行义务，有故意拖延的消极行为拒绝办理房屋过户手续的意思表示，构成违约，方丽可以要求解除合同，并要求张智锋承担责任。二、根据合同法第94条，张智锋迟延履行构成根本违约，方丽可以行使法定合同解除权。三、关于办理贷款期限，合同中并未约定付款和办理贷款时间，办理贷款也不是方丽能够决定，方丽提供相应资料就是按照合同约定全面履行了自己的义务，张智锋也应按照合同约定履行自己的义务。四、关于违约金，双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，合同价格20%的违约金标准是双方意见，应尊重双方缔约自由，合同价格20%的违约金不过高。请求二审法院驳回上诉人全部诉请，维持原判。
吉家公司述称，吉家公司已经尽到居间义务，合同无法履行与吉家公司无关，相关费用应由违约方即张智锋承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
方丽向一审法院起诉请求：1、判令解除方丽、张智锋与吉家公司于2017年4月11日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令张智锋向方丽返还定金50000元及赔偿方丽中介费45750元及金融服务费24250元；3、判令张智锋向方丽支付违约金366000元；4、判令由张智锋承担本案全部诉讼费用。
一审法院查明，方丽、张智锋与吉家公司于2017年4月11日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定张智锋将自己名下位于武汉市东西湖区恋湖家园（三期）四组团4栋3单元602室的房屋（以下简称案涉房屋）以1830000元的价格卖给方丽，付款方式约定为银行商业贷款，方丽承担所有税费和中介费，吉家公司在方丽、张智锋双方提供资料齐全后为方丽办理贷款手续及协助方丽、张智锋双方办理过户手续，合同签订后，方丽按照合同约定向张智锋支付定金50000元，向吉家公司支付中介费45750元及金融服务费24250元，并且按照吉家公司和贷款银行的要求提供了办理贷款的所有资料并积极办理了相关手续，2017年8月23日，方丽购买上述房屋的贷款得到银行审批通过，方丽也将贷款审批金额之外的首付款准备好了，方丽和吉家公司多次要求张智锋配合办理上述房屋的过户手续，但张智锋却拒绝办理过户手续。
一审法院另查明，张智锋与其配偶林凤玉委托其子张辉办理案涉房屋的买卖事宜。《武汉市存量房居间（买卖）合同》第八条约定：“甲方（张智锋）因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方（方丽），乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.5%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。”
一审法院还查明，吉家公司于2017年9月8日向张智锋通过快递方式发送催告函，催促张智锋履行办理案涉房屋过户手续，及告知其如不履行的法律后果。2017年10月11日，吉家公司通过微信方式与张智锋之子张辉再次告知其履行办理案涉房屋过户的合同义务。
一审法院认为，方丽、张智锋及吉家公司所签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应严格履约。
本案争议的焦点为方丽是否有权解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，方丽依约履行了其全部合同义务，张智锋未按时办理案涉房屋的过户手续，导致合同目的不能实现，应当认定张智锋构成根本违约，故方丽有权依上述规定解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案所涉合同系因张智锋违约导致解除，故方丽请求张智锋返还定金50000元及支付违约金366000元符合上述法律规定，予以支持。考虑到双方的履行情况，且方丽未举证证明违约金366000元不足以弥补其经济损失，故对方丽要求张智锋赔偿其中介费45750元及金融服务费24250元的诉讼请求，不予支持。
关于张智锋辩称方丽办理银行贷款时间过长，导致其利息损失的意见。因《武汉市存量房居间（买卖）合同》并未明确约定付款的时间，且张智锋对此亦未举证予以证明，故该辩称意见不予支持。
关于张智锋辩称其未拒绝办理案涉房屋过户手续，故不存在违约的意见。方丽申请的银行贷款已于2017年8月23日通过审批，张智锋依约应在10日内办理案涉房屋的过户手续，但张智锋并未依约履行。后吉家公司于2017年9月8日向其发送催告函，催促其履行办理案涉房屋过户的义务，但张智锋依然未能履行其办理案涉房屋过户手续的义务。吉家公司又于2017年10月11日通过微信告知张智锋应依约履行办理案涉房屋过户手续的义务，但张智锋仍未履行。据此，张智锋故意拖延履行办理案涉房屋过户的合同义务，其行为已表明拒绝办理案涉房屋过户手续的意思。故对该辩称意见，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除方丽与张智锋及武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2017年4月11日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、张智锋于本判决生效后三日内返还方丽定金50000元；三、张智锋于本判决生效后三日内支付方丽违约金366000元；四、驳回方丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4295元（已减半收取），由张智锋负担。
二审中，张智锋提交一份2017年6月20日张智锋与方丽签订的《存量房合同》，拟证明双方将房屋总价款变更增加至253万元，违约金比例从20%降到1%。张智锋表示该合同原件由贷款银行保管，买卖双方变更了相关约定。方丽质证后认为对证明目的不予认可。双方曾经签订该合同，但真实目的是为了办理贷款手续之需，且买卖双方均不持有该合同原件，本案实际履行的亦不是该合同。吉家公司质证后表示该公司对买卖双方另行签订其他合同的事实不清楚。方丽提交张智锋的儿子张辉作为张智锋代理人在第三人中介公司填写的地址和电话，拟证明方丽是按照该地址和电话向张智锋邮寄了催告函。张智锋质证并未否认该地址和电话的真实性，但表示其并未收到催告函。本院认为，张智锋提交的上述合同并非原件，且买卖双方均不持有该合同原件，不符合交易习惯，证明目的本院不予采信。关于方丽提供的上述证据，张智锋对邮寄地址及电话号码的真实性不持异议，本院予以确认。
一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，案涉房屋坐落于武汉市东西湖区恋湖家园（三期）四组团4栋3单元602室，建筑面积194.23平方米，各方当事人确认上述房屋当前同地段房屋每平方米单价上涨约4000元左右。因张智锋不配合方丽办理房屋买卖过户手续，方丽购房未果遂另行购买他处房屋。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，方丽、张智锋及吉家公司所自愿签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，各方均应依约行使权利承担义务。2017年8月23日，方丽申请银行贷款审批手续通过，吉家公司随后以短信、微信等方式及时向张智锋告知并催促其履行配合办理案涉房屋过户之义务，但张智锋始终拖延、拒绝配合办理过户手续，该行为构成根本性违约，本案所涉合同亦因张智锋违约导致解除，张智锋应承担违约责任。
关于违约金标准的认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，方丽向张智锋仅支付了定金5万元，所付款项数额在总房款中占比较少，且方丽已另行购买了房屋，案涉合同解除给其造成的损失亦有所降低，综合合同履行情况以及房价上涨幅度等因素，本院酌情将违约金调减至250000元。综上，上诉人张智锋的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初4311号民事判决第一项、第二项；
二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初4311号民事判决第三项、第四项；
三、张智锋于本判决生效后三日内支付方丽违约金250000元；
四、驳回方丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4295元（已减半收取），由张智锋负担3695元，方丽负担600元。
二审案件受理费8590元，由张智锋负担7500元，方丽负担1090元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊 青
审 判 员 李斌成
审 判 员 安林锋
二〇一八年五月二十八日
法官助理 杜 文
书 记 员 舒 渲