江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终2168号
上诉人（原审被告）：李小平，男，1966年5月29日生，汉族。
上诉人（原审原告）：赵公銮，男，1946年12月12日生，汉族。
原审第三人：吉安市华达实业有限责任公司，住所地江西省吉安市青原区青原大道东侧永兴商务大厦1401室。
法定代表人：旷平根，公司董事长。
上诉人李小平、上诉人赵公銮及原审第三人吉安市华达实业有限责任公司（以下简称华达公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初1871号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李小平上诉请求：1、撤销一审判决，驳回赵公銮的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由承担。事实和理由：一、一审法院认定李小平欠赵公銮房款5950元事实错误。虽然李小平只出具了147000元的支付涉案房屋收据，但结合庭审调查与本案的实际情况，应认定支付义务李小平已履行完毕。1、李小平与赵公銮在商品房销售合同以及在之后支付房款的收据中，均约定办好房产证后支付完剩余房款。本案涉案房屋早在2012年5月15日就办好了房产证，按照房屋买卖惯例与办房产证的实际操控方为房屋出售方的事实，李小平未支付完尾款及办证费用，赵公銮是不会垫款给其办好房产证或即便办好了也不会把房产证给未付清房款的李小平；2、赵公銮在庭审调查时仍不承认李小平出示的付款收据为涉案房屋收据，且称李小平之前说过所有收据都不见了，基于此，可见赵公銮起诉李小平的原因是听其说过付款凭证已丢失，并且金额达10万余元，赵公銮经营一个几千万的房地产开发项目，岂会没有会计账册，岂会不知谁欠不欠房款，其恶意诉讼之目的可见一斑；3、涉案房款应于2012年5月15日付清，为何赵公銮直至2016年才开始向李小平催收，对此赵公銮并没有作出合理解释，而且赵公銮认定的未付房款金额还如此之巨，这也与日常生活逻辑不符。因时隔太久，一审法院不能仅仅以李小平是否能出示已支付足额房款凭证为唯一认定依据，应综合本案的实际情况与房屋买卖合同履行管理来确认李小平是否还欠付房款的事实存在。二、一审法院适用法律错误。在庭审调查时，对于法官询问赵公銮什么时候催付过购房款，李小平与赵公銮回答的情况基本一致，也即于2016年开始赵公銮向李小平催收房款，但李小平非常明确回复赵公銮自己不欠其房款，也不存在任何未清的其他账目。按双方约定，付清房款的时间是办好房产证的2012年5月15日，那么，赵公銮在2016年才开始催付房款，远远超过两年的诉讼时效期间，根据相关法律规定，债权人超过诉讼时效期间向债务人请求履行义务，在债务人未予允诺的情况下并不发生诉讼时效中断的效力。但一审法院在查明了上述事实的情况下，仍认定赵公銮超过诉讼期间的催收行为为诉讼时效中断事由，乃适用法律错误，结果作出错误判决。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，李小平不仅按约定在办理涉案房产证时已支付完了全部购房款，且本案已过诉讼时效，请求二审法院撤销一审法院的判决，依法改判驳回赵公銮的诉讼请求。
赵公銮答辩称：1、李小平并未足额付清购房款；2、赵公銮的诉讼请求并未超过诉讼时效。
上诉人赵公銮上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令李小平立即支付赵公銮购房款65950元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期付款利息（自2012年5月16日起计算至一审法院确定的付款日止）；3、一、二审诉讼费由李小平承担。事实与理由：一审法院错误认定赵公銮在2010年5月26日、2011年6月30日、2011年8月31日、2011年12月21日、2012年3月6日分别收取李小平购房款53000元、60000元、12000元、2000元、20000元，共计147000元。但实际上赵公銮只收到李小平购房款87000元，尚欠65950元。一审法院认定赵公銮2011年6月30日收到被李小平支付的60000元房款后，书面同意余款在办好产权证后付清。但李小平并未支付该购房款60000元。赵公銮如果收取了李小平该60000元，赵公銮会出具收条。赵公銮是表明同意店铺款在2011年6月30日付60000元，并没有表明收到了这笔款。余款在办好产权证付清，赵公銮签字表示同意了。李小平没有按照规定时间支付60000拖至2011年12月21日收到李小平2000元并出具收条，李小平尚拖欠购房款65950元。综上，请求二审法院撤销一审判决，判令李小平支付赵公銮购房款65950元及其利息。
李小平答辩称：1、李小平已经付清了购房款，不欠赵公銮任何款项；2、赵公銮的诉讼请求已经超过诉讼时效。
第三人简称华达公司答辩称：赵公銮于2008年挂靠之前的华达公司，以前华达公司的法人是熊安华。公司于2011年变更法人为旷平根，故本案诉争与华达公司没有任何关系，关于其是否欠购房款亦不清楚。
赵公銮向一审法院起诉请求：依法判令李小平即时给付所欠购房款100150元及利息，利息从起诉之日起按年利率8%计算至实际归还之日止。
一审法院认定事实：2010年3月26日，赵公銮以华达公司永阳农贸市场项目部的名义与李小平签订《商品房买卖合同》一份，约定李小平购买永阳农贸市场商品房第壹幢底层101号店面，面积为43.73平方米，房款总价为152950元。同年12月25日，华达公司与李小平签订《商品房买卖合同》一份，对上述买卖合同事项进行了追认。2010年5月26日、2011年6月30日、2011年8月31日、2011年12月21日、2012年3月6日，赵公銮分别收取李小平购房款53000元、60000元、12000元、2000元、20000元，共计147000元。2011年6月30日，赵公銮收到李小平支付的60000元房款后，书面同意余款在办好产权证时付清。2012年5月15日，吉安县房管局对涉案店面颁发了房产证。李小平尚欠房款5950元至今未付。2016年及2017年5月，赵公銮向李小平催收房款，未果。另查，永阳农贸市场商品房建设项目系赵公銮挂靠于华达公司，由其个人投资开发。
一审法院认为：赵公銮以华达公司永阳农贸市场项目部的名义与李小平签订的商品房买卖合同，事后经华达公司以合同形式追认，两份合同是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规及行政法规禁止性规定，合法有效。赵公銮挂靠于华达公司进行永阳农贸市场商品房开发，华达公司自始至终未参与该楼盘的建设开发，该商品房楼盘应视为赵公銮的自建行为，所有权应归赵公銮所有。赵公銮依约向李小平交付了案涉商品房并办理了房屋产权证书，李小平理应依约履行付清款项的义务。故赵公銮要求李小平支付所欠商品房购房款的诉讼请求应予以支持。赵公銮与李小平在商品房买卖合同中未约定逾期付款的违约责任，现赵公銮要求李小平支付逾期付款利息，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，故李小平应向赵公銮支付逾期付款的违约责任。关于李小平认为本案已过诉讼时效的问题。赵公銮、李小平约定本案的付款期限为办好房产证后，案涉商品房产权证书虽已于2012年5月15日办理完毕，但2016年及2017年5月，赵公銮均向李小平催收房款，本案的诉讼时效中断。故赵公銮现诉讼要求李小平支付所欠购房款，并未超过诉讼时效，故对李小平的该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：被告李小平应于本判决生效之日起十日内付清所欠原告赵公銮购房款共计人民币5950元，并按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期付款利息（自2012年5月16日起计算至法院确定的付款日止）。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2304元，减半收取1152元，由原告赵公銮负担1000元，被告李小平负担152元。
二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为：赵公銮以华达公司永阳农贸市场项目部的名义与李小平签订的商品房买卖合同，事后经华达公司以合同形式追认，两份合同是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规及行政法规禁止性规定，合法有效。赵公銮与李小平在商品房买卖合同及收款收条中均明确约定“余款在办好房产证后即付清”，而本案所涉房屋产权证书已于2012年5月15日办理完毕，赵公銮认为李小平尚欠其购房款，可在房屋产权证书办理完毕之日起的2年内向李小平主张权利，但赵公銮于2017年10月13日才向法院起诉，已远远超过2年，且无诉讼时效中止、中断的法定情形，因此赵公銮要求李小平支付购房余款的诉讼请求已超过诉讼时效，本院依法不予支持。赵公銮在诉讼中辩称，其在房屋产权证书办理完毕后每年都向李小平主张过权利，诉讼时效存在中断的情形，但赵公銮未提供任何证据证明。故赵公銮的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省吉安县人民法院（2017）赣0821民初1871号民事判决；
驳回上诉人赵公銮的诉讼请求。
一审案件受理费1152元，二审案件受理费1350元，合计2502元，由上诉人赵公銮负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖建文
审判员 黄小红
审判员 胡 婧
二〇一八年三月五日
书记员 张志坚