湖北省黄石市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂02民终248号
上诉人（原审被告）黄石市市场开发服务中心，住所地黄石市公园路102号，组织机构代码证代码56545751-8。
法定代表人蔡金祥，主任。
上诉人（原审被告）黄石市市场发展管理中心，住所地黄石市公园路33号，组织机构代码证代码F8833376-4。
法定代表人郭庆，主任。
两上诉人共同委托代理人谷开亮，黄石市市场发展管理中心副主任。
两上诉人共同委托代理人彭文和，湖北群力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）胡先友，个体工商户。
委托代理人阮红生，湖北润丰律师事务所律师。
上诉人黄石市市场开发服务中心（以下简称服务中心）、黄石市市场发展管理中心（以下简称管理中心）因与被上诉人胡先友租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2015）鄂黄石港石民初字第00224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决认定：2003年7月20日，胡先友与服务中心签订一份《黄石市中心购物广场货位租赁合同》，由胡先友承租黄石市中心购物广场一楼北区72号面积为7.65平方米的商铺。双方约定：租赁期限为八年，即从2003年7月20日起至2011年7月19日止，租赁期满，同等条件胡先友享有续租优先权；商铺的摊位租赁费按60元／平方米的收费标准收取，在合同期限内，服务中心可视市场经营状况、市场行情变化酌情调整摊位租金，胡先友按先交后用的方法在每月10日前按时足额交付；水、电、空调等费用参照物价部门标准结合实际发生数额收取；服务中心承担房屋修缮及公共供水、供电、空调、管线等设施的维修义务，除因供水、供电部门停水、停电外，服务中心应在接到胡先友情况反映后，及时修缮或维修，保障胡先友的正常使用；根据有关行政机关及法律、法规的规定和要求，协调、配合做好市场内消防、治安管理工作；胡先友在租赁摊位之前，应向服务中心交纳10000元摊位押金，该押金在本合同终止或解除时退还胡先友；胡先友不服从购物广场统一规划、行业布局调整，以及有意违反物业管理、消防管理规定并造成严重影响的，服务中心有权解除合同；租赁期限内，双方不得擅自终止合同，否则除按合同条款追究违约责任外，另向他方支付违约金2000元。双方还对其它租赁事项进行了约定。在签订合同之前，胡先友已于2003年4月26日交纳了押金10000元。合同签订后，双方均按约履行了各自义务。合同到期后，胡先友于2011年9月21日在交纳了承租资格费32000元后与服务中心续签了租赁合同，承租面积变为8.62平方米，合同将租金调整为105元／平方米，租金的交纳时间改为每月1日前，租赁期限从2011年8月1日起至2013年7月31日止。在此期间，胡先友一直承租该商铺。2011年9月21日，胡先友与服务中心签订了一份《租赁合同补充协议》，该协议约定：经过双方共同协商，本次签订的租赁合同到期后，在下一次重新签订合同时，如胡先友愿意继续承租，在按时交纳市场摊位租金、水电卫生费、空调费等正常经营费用外，服务中心不再向其收取其他费用；本补充协议与租赁合同有同等法律效力，本协议自下次重新签订租赁合同时废止。2013年8月1日，胡先友与服务中心续签了租赁合同，租赁期限为一年即从2013年8月1日起至2014年7月31日止，商铺的租金不变，租金交纳时间变更为每月25日前，另该份合同增加一项内容，即如在合同期内相关职能部门要求市场进行消防整改、升级改造、摊位拆除，本合同自动终止，双方均不承担任何责任。2014年7月29日，胡先友与管理中心签订了租赁合同，租赁期限为一年即从2014年8月1日起至2015年7月31日止，合同其他内容同双方上一份合同。2015年1月13日、2015年1月22日，黄石市黄石港区公安消防大队对黄石市中心购物广场进行消防监督检查并作出消防整改通知书，将其列入重大火灾隐患单位，要求该广场于2015年7月1日前改正。2015年3月25日，黄石市人民政府办公室作出黄政办（2015）40号《关于对全市重大火灾隐患挂牌督办的通知》，要求黄石市中心购物广场等20家重大火灾隐患单位全力整改，消除火灾隐患。管理中心于2015年5月份在黄石市中心购物广场内张贴书面通知，告知胡先友及广场其他租户因广场进行消防整改，要求与胡先友及其他租户终止租赁合同。2015年6月份，黄石市中心购物广场关门停业进行消防整改（黄石市中心购物广场曾于2003年进行整体装修，并通过消防验收）。另在租赁期间，双方均按约履行各自义务，没有其他违约行为。
另认定：服务中心于1994年5月31日经工商部门登记注册成立，系黄石市商务局开办的全民所有制企业，登记的法定代表人为蔡金祥。2002年10月17日，黄石市机构编制委员会下发通知，将服务中心移交黄石市经贸委管理，并同意服务中心为经贸委下属企业化管理的事业单位。2010年11月25日，服务中心经工商部门登记注册为国有全资企业法人，登记的法定代表人为蔡金祥，登记地址为黄石市公园路102号。管理中心于1999年1月1日经黄石市事业单位登记管理局批准成立，机构类型为事业单位法人，登记的法定代表人为郭庆，登记地址为黄石市公园路33号，主管单位为黄石市商务委员会。2005年11月23日，黄石市机构编制委员会曾下发文件，同意将部分市场发展管理工作交由服务中心承担，同时将“黄石市市场开发服务中心”更名为“黄石市市场发展管理中心”。但黄石市市场开发服务中心至今未注销，现服务中心与管理中心系“两块牌子、一套班子”，两中心实行人、财、物统一管理，主管单位为黄石市商务委员会。
原审法院认为：胡先友与服务中心、管理中心签订的《黄石市中心购物广场货位租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，应属合法有效。双方当事人均应当按照约定履行各自义务。一、关于承租资格费是否应当返还的问题。服务中心、管理中心辩称收取承租资格费是经营性收费，且是与租户们协商后确定的，并经商务局批准的。而本案在审理过程中，服务中心、管理中心并未向法院提交与租户协商及经上级主管部门批准的相关证据。依据双方签订的租赁合同约定，胡先友交纳的费用为摊位租赁费、水、电、空调等费用，并无承租资格费的相关约定，且合同约定胡先友在租赁期满后，在同等条件下享有续租优先权。另双方签订的补充协议中也约定，在按时交纳市场摊位租金、水电卫生费、空调费等正常经营费用外，服务中心不再向胡先友收取其他费用。而根据庭审查明的事实，服务中心在2011年7月19日合同到期后一直未和胡先友续签合同，在胡先友于2011年9月21日交纳了3.2万元的承租资格费后，服务中心才与其签订了租赁合同，且服务中心、管理中心在庭审中认可了2011年合同到期后，如果胡先友愿意再承租就交纳承租资格费的事实。根据商务部2011年下发的《清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案》的相关规定，对于以签订或续订合同为由收取的费用属于重点禁止违规收费。因此，对于服务中心、管理中心辩称的观点不予支持，服务中心收取承租资格费没有事实和法律依据，应予以退还。虽然承租资格费系服务中心收取，但因胡先友的最后一份即2014年8月1日的租赁合同是与管理中心签订的，管理中心已承接了服务中心的权利义务，且管理中心与服务中心系“两块牌子、一套班子”，两中心实行人、财、物统一管理，故服务中心、管理中心应承担连带返还承租资格费3.2万元责任。对于胡先友主张的利息问题，因无法律依据，不予支持。对于服务中心、管理中心辩称的时效期间问题，因双方租赁合同关系一直处于存续状态，故本案不存在超过诉讼时效期间的问题。二、对于服务中心、管理中心是否违约的问题。根据双方当事人履行的合同义务来看，服务中心、管理中心已按约将符合租赁条件的商铺交付胡先友使用，胡先友也按约交纳了相应租金及相关费用，服务中心、管理中心提前终止合同也是应相关部门要求对中心购物广场进行消防整改，因此双方在合同履行过程中均不存在违约行为。故对于胡先友要求服务中心、管理中心支付违约金的诉讼请求，不予支持。三、对于胡先友主张的要求解除租赁合同关系的诉讼请求，因双方在2014年7月29日签订的租赁合同中约定，如在合同期内相关职能部门要求市场进行消防整改、升级改造、摊位拆除，本合同自动终止，双方均不承担任何责任。故双方的租赁合同关系实际已于2015年6月份广场停业关门时自动终止，因此无须再行解除，对于该项诉讼请求不予支持。对于胡先友交纳的押金1万元，因双方约定合同终止或解除时予以退回，故服务中心、管理中心应按合同约定履行。对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、服务中心、管理中心于本判决生效后三日内连带返还胡先友承租资格费3.2万元；二、驳回胡先友的其他诉讼请求。
宣判后，服务中心、管理中心均不服原审法院上述判决，共同向本院提起上诉称：一、原审判决依据2011年商务部等部委《清理整顿大?型零售企业向供应商违规收费工作方案》，认定其向胡先友收取承租资格费是违规收费，判决其退还承租资格费3.2万元，既是认定事实错误，又是适用法律错误。《清理整顿大型零售企业向供应商违规收费工作方案》清理整顿的范围主要针对利用市场优势地位向供应商违规收费的超市、百货店电气专业店等大型零售企业及其下属门店，清理整顿对象是大型零售商。其身份不是零售商，更不是大型零售商，胡先友的身份而非供应商，双方之间是租赁关系，并非大型零售商与供应商的关系，对该部分事实原审判决认定有误。该工作方案不具有法律、法规和行政规章的地位，也并非具有一般意义的规范性文件，原审法院据此判决适用法律错误。二、原审判决没有法律依据，违反《中华人民共和国合同法》的相关规定和《湖北省集贸市场管理条例》第二十一条、第二十四条的规定。其自经营中心购物市场以来，因租金过低，为了维护出租经营，通过增加收费选择承租人。胡先友交付承租资格费，与其续订合同，双方之间纯属自愿的民事交易行为，应受法律保护。依据《湖北省集贸市场管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，其有选取交易对象的权利，收取承租资格费是选取交易对象的一种方式，同时又是一种经营性收费。故应当适用《合同法》、《民法通则》和《湖北省集贸市场管理条例》的规定，认定其收取承租资格费，不违反法律、法规规定和平等、自愿的民法原则。胡先友如果认为经济上不划算，完全可以不与其签订下一期租赁合同，选择到其他的市场去经营。三、本案诉讼超过了诉讼时效期间。在承租资格费交纳后，双方履行租赁合同长达五年，在此期间胡先友对交付承租资格费从无异议，现以此起诉超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，驳回胡先友的诉讼请求。
胡先友口头答辩称：一、根据服务中心、管理中心设立文件、登记信息以及官方网络显示，服务中心、管理中心系具有行政管理职能的事业单位。二、服务中心、管理中心收取承租资格费未经审批，属巧立名目，违反国家相关规定，也没有和商户协商，其系迫不得已交纳。三、服务中心、管理中心收取承租资格费时是以市场要装修为由，但以资格费的名义开具收据，该笔费用的性质和用途至今都没有一个明确的说法，服务中心、管理中心称本案诉讼超过诉讼时效期间的理由不成立。四、《湖北省集贸市场管理条例》是规范集贸市场内部的个体经营户的交易行为，而其与服务中心、管理中心签订租赁合同，双方之间系租赁合同关系。服务中心、管理中心以此认为收取租赁资格费正当缺乏法律依据。综上，原审认定事实清楚，判决正确，请求驳回服务中心、管理中心的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明：原审判决认定的事实属实。
本院认为：结合案件审理情况，以及双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点是：服务中心、管理中心收取诉争租赁承租费应否退还，本案是否超过诉讼时效期间。本案中，胡先友与服务中心、管理中心订立租赁合同，作为合同当事人，胡先友与服务中心、管理中心系平等的民事主体。但不可否认，服务中心、管理中心作为黄石市中心购物广场的业主单位，在租赁合同关系中以其出租人的身份处于相对优势地位。而且，黄石市中心购物广场因其较为有利的商业区位优势，对承租经营户具有一定吸引力，使得服务中心、管理中心在铺位资源出租过程中的优势地位更为明显。胡先友自2003年以来租赁黄石市中心购物广场铺位开展经营活动，服务中心在2011年7月19日合同到期后未和胡先友续签合同，在胡先友于2011年9月21日交纳了3.2万元的承租资格费后，服务中心才与胡先友签订了租赁合同。服务中心要求承租人签约前须交纳一定资格费，作为与其签订铺位租赁合同的前置条件。尽管胡先友最终交纳该项费用，实则是为维持其经营现状不得已而为之。服务中心、管理中心认为租金过低，理应与承租经营户通过平等协商的方式，约定合理的租金标准，并以合同形式予以明确，而并非以交纳租赁资格费作为续约条件。其借此收取承租资格费，显然超出了租赁合同内容本身的核心意涵。故服务中心、管理中心该行为有违合同平等、自愿原则，其诉称租赁资格费的交纳纯属双方自愿，与客观事实不符，理由不能成立，本院不予支持。关于服务中心、管理中心称原审判决依据2011年商务部等部委《清理整顿大?型零售企业向供应商违规收费工作方案》对其与胡先友主体关系认定不清，以此作出判决，属适用法律错误，该上诉理由能否成立问题。因服务中心、管理中心与胡先友属租赁合同关系，并非该工作方案中的大型零售商与供应商的关系，故原审判决以此作为论理依据存有不当，本院予以纠正。因《湖北省集贸市场管理条例》系调整集贸市场内部经营者交易行为的地方性法规，本案当事人系租赁合同关系，并非《湖北省集贸市场管理条例》所调整的法律关系范畴，故服务中心、管理中心认为应适用《湖北省集贸市场管理条例》理由不成立。至于诉讼时效期间问题。2015年6月，黄石市中心购物广场进行消防整改，至此，服务中心、管理中心与胡先友终止租赁合同关系，双方未能续约。因服务中心以承租资格为由收取承租人该项费用，双方租赁期间，该行为具有持续性。胡先友在未能续约租赁黄石市中心购物广场铺位的情形下，随后请求返还该承租资格费并未超出诉讼时效期间。故服务中心、管理中心该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定的基本事实清楚，部分论理有误，但处理结果得当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费825元，由服务中心、管理中心共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红斌
审 判 员 柴 卓
代理审判员 南又春
二〇一六年六月六日
书 记 员 黄显珠