上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终4521号
上诉人（原审被告）：周婴，女，1957年12月19日出生，汉族，住上海市长宁区。
上诉人（原审被告）：周介谦，男，1955年9月21日出生，汉族，住上海市黄浦区。
两位上诉人的共同委托诉讼代理人：江晓苏，男，1949年12月21日出生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审原告）：上海上影物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区斜土路2899号甲。
法定代表人：任仲伦，董事长。
委托诉讼代理人：万娜，上海煜珩纳川律师事务所律师。
上诉人周婴、周介谦与被上诉人上海上影物业管理有限公司（以下简称上影物业）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0115民初22046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人周婴及其与周介谦之共同委托诉讼代理人江晓苏,被上诉人上影物业之委托诉讼代理人万娜到庭参加了审理，现本案已审理终结。
上诉人上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。
事实和理由：根据地方性法规《上海市住宅物业管理规定》第四十五条的规定，房屋销售合同未约定前期物业服务收费标准的，前期物业服务费应由房屋建设单位承担；原审认定两方构成前期物业关系错误；被上诉人没有公示过借用通道协议；一审对于被上诉人提出的收费标准已在物价部门核准备案之认定，系认定错误，备案不能替代约定，现有的每月1.3元/平方米的标准不合理；上诉人没有收到过催缴物业费的律师函；被上诉人并非半年收取一次物业费，而是不定期收取，原审对于时效的认定错误。
被上诉人上影物业辩称，其价目表已在物价部门备案，故收费合法合理；国务院颁布的行政法规《物业管理条例》，效力位阶高于地方性法规，故一审适法正确；前期物业管理合同对于业主有约束力；被上诉人收取物业费是“先用后付”，被上诉人于2017年4月发函向上诉人催缴，诉讼时效中断，故被上诉人有权主张2015年7月1日起的物业服务费；综上，请求二审维持原判。
上影物业诉至一审法院，请求判令：判令周婴、周介谦向上影物业支付2008年1月1日至2016年12月31日上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）物业管理服务费15,979.68元。
一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX号原为独立封闭花园小区。
1998年11月11日，上影物业（乙方）与上海XX公司（甲方）签订前期物业管理服务委托协议，委托上影物业对涉讼房屋所在上海市长宁区XX路XX弄XX号（中宁大楼）进行前期物业管理服务。期限自1999年1月1日至小区业委会成立止。该协议对物业管理服务费收费标准及缴纳期限未作约定。
上影物业为上海市长宁区XX路XX弄XX号提供物业管理服务期间的收费标准为：物业管理费0.48元/平方米，保洁费0.12元/平方米，保安费0.18元/平方米，房屋设备运行费0.39元/平方米，维修费0.13元/平方米，该收费标准经上海市长宁区物价局于1999年6月18日核定备案。
1999年12月24日，中宁XX管理处（甲方）、上海A有限公司（乙方）、周桥街道旧改办（丙方）……上海A有限公司（下称乙方）在原上海胶鞋研究所旧址建造云都公寓商品房壹幢。考虑到该公寓无进出口，经中宁XX管理处（下称甲方）和乙方、丙方，经过友好协商，达成下述协议：一、甲方同意建成的云都公寓合用中宁大楼通道。二、乙方负责承担1488弄按效果图设计的小区整体环境施工（见附图一）。费用由乙方承担。三、如中宁大楼业主对通道产生矛盾，由乙方、丙方负责做好居民工作，如因此造成物业管理损失，将由乙方负责。……
2008年1月2日，涉讼房屋核准登记于周婴、周介谦名下，建筑面积113.82平方米。
2017年4月13日，上影物业委托律师发函催缴物业欠费，该函收件人非周婴、周介谦，地址系涉讼房屋。周婴、周介谦表示未收到此函。
庭审中，双方均确认中宁大楼没有成立业主委员会。上影物业表示上海A有限公司因合用通道之事曾对中宁大楼每户业主补偿3,000元，周婴、周介谦表示未领取过。
另查，在（2017）沪0105民初22044号上影物业管理有限公司诉顾一凡、包智远物业服务合同纠纷一案庭审中，上影物业表示中宁大楼物业管理服务费每半年收取一次。
上述事实，有不动产登记簿、前期物业管理服务委托协议、物业收费价目表、律师函、关于云都公寓使用中宁大楼通道的协议、中宁大楼（七星阁）住宅使用说明书、照片以及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。
一审法院认为：上影物业基于与上海XX公司的前期物业管理服务协议对涉讼房屋所在小区大楼进行物业管理服务，周婴、周介谦作为涉讼房屋的所有权人，应当向上影物业支付物业管理服务费。周婴、周介谦认为根据三方协议合用通道的物业管理服务费损失应由案外人上海A有限公司承担，周婴、周介谦无需缴纳物业管理服务费的抗辩，无事实及法律依据，法院不予采纳。上影物业现主张的是2016年12月31日前的物业管理服务费，属《民法总则》实施前已到期的债务，仍应适用《民法通则》原规定的两年诉讼时效。本案上影物业提供的律师催款函无证据证明已送达周婴、周介谦，故以上影物业提起本次诉讼作为向周婴、周介谦主张权利。同时，虑及中宁大楼物业管理服务费每半年收缴一次，故上影物业主张的2015年7月1日至2016年12月31日周婴、周介谦所欠物业管理服务费尚在诉讼时效内，对该部分诉讼请求，法院予以支持。上影物业主张的2015年7月1日之前的物业管理服务费已超过诉讼时效，法院不予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定,于二〇一八年一月十九日作出判决，判决如下：一、周婴、周介谦应于判决生效之日起十日内向上影物业支付上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋自2015年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费2,663.28元；二、驳回上影物业的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199.50元，因适用简易程序减半收取，计99.75元，由上影物业负担83.15元，周婴、周介谦负担16.60元。
二审中，上诉人提交增值税发票一张以及收据两张，证明被上诉人收取物业费是三个月一收的。被上诉人认可上述证据的真实性，但不认可上诉人的主张。本院认为，上诉人提供的发票以及收据仅能证明特定业主支付物业费的事实，并不能证明被上诉人收取物业费系三个月收取一次，本院不予采信。被上诉人没有提交新证据。
经审理查明，对于被上诉人公示的收费标准于1999年6月18日经上海市长宁区物价局核定备案一节，依法不能确认；一审法院认定的其余法律事实无误，本院予以确认。
另查明，另案生效判决确认上影物业早在1999年就为系争小区提供物业管理服务并按每月1.3元/平方米收取物业服务费。原审2017年11月27日的庭审中法庭询问上诉人：“被告承认从2008年入住至今没有支付过物业费……?”上诉人回答：“是的”。上诉人在该次庭审中亦陈述：“小区的确由原告进行管理”、“被告于2008年购入涉讼房屋，从未支付过物业费”。以上事实有另案生效判决及原审庭审笔录为证。
本院认为，上诉人周婴、周介谦主张在本案中适用的《上海市住宅物业管理规定》，该地方性法规中有关“出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。”之规定，此处的房屋销售合同系房屋买受人与房地产开发商所签订的“一手房”买卖合同，而本案上诉人系从前任业主处买受取得系争房屋的所有权，故不适用该条规定。根据最高人民法院2009年10月1日起施行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人于2008年购得系争房屋成为业主，享受了被上诉人提供的物业服务却没有支付过物业费。虽然本案不支付物业费的行为发生在上述司法解释施行之前，但在该司法解释实施之前的行为引起的纠纷，在该解释施行之后提出诉讼的，亦应当适用该司法解释。在此情况下，应当认为，被上诉人上影物业作为涉讼房屋的前期物业管理服务单位，依法在《前期物业管理服务委托协议》约定的服务期限终止条件达成（即小区业委会成立）之前，与上诉人间成立的物业服务合同关系合法有效，其有权向涉讼房屋业主即上诉人收取相应的服务对价。
被上诉人在一审中举证的收费备案资料，内容不完整，形式非原件，在（2018）沪01民终3687号案件审理期间经本院充分释明后，仍拒不补充举证，对于其收费标准经过了长宁区物价局核定备案的事实，不予认定。因此，本案一审有关被上诉人公示的收费标准于1999年6月18日经物价部门核定备案之事实认定，因被上诉人举证依据不足，本院亦不能确认。但据查明事实，被上诉人早在1999年即曾按每月1.3元/平方米的标准向业主收取物业服务费，时过十余年之后，被上诉人在本案中仍按每月1.3元/平方米的标准主张物业服务费，且该价格在现有证据条件下应属合理。上诉人对物价备案真实性提出的质疑，不足以否定被上诉人所主张之收费标准本身的合理性。
查现有证据，“上海市XX路XX弄XX号XX室”与“上海市XX路XX弄XX号XX室”实为同一地点，即涉讼房屋。被上诉人委托律师于2017年4月13日按“上海市XX路XX弄XX号XX室”地址向涉讼房屋寄送催缴函，但并无证据证明送达上诉人，原审以被上诉人提起本案诉讼作为向上诉人主张权利，本院予以认可。一审法院结合收缴惯例，判令上诉人支付2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，合法有据，本院应予维持。至于2015年7月1日之前的物业服务费，因被上诉人长期怠于主张权利，已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，此等后果应由被上诉人自行承担。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人周婴、周介谦的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人周婴、周介谦负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 蒋辉霞
审判员 刘 佳
二〇一八年五月二十九日
书记员 郭圣达
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……