重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万法民初字第11354号
原告（反诉被告）重庆千能实业有限公司，地址重庆市开县赵家工业园区，组织机构代码06619765-1。
法定代表人刘庆，男，汉族，1965年10月5日生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人冯久，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）孙建，男，汉族，1961年11月5日生，住重庆市万州区。
被告（反诉原告）孙莉，女，汉族，1974年12月26日生，住重庆市万州区福建大街。
被告（反诉原告）白晓红，女，汉族，1975年9月21日生，住重庆市万州区。
被告（反诉原告）李良冲，女，汉族，1980年11月25日生，住重庆市万州。
被告（反诉原告）孙娟，女，汉族，1971年2月8日生，住重庆市万州区。
五被告共同委托代理人史毅，重庆高山律师事务所律师。
原告（反诉被告）原告重庆千能实业有限公司（以下简称千能实业公司）诉被告（反诉原告）孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日立案受理后，依法由代理审判员吴起飞独任审判，适用简易程序于2016年1月21日公开开庭进行了审理。后因孙娟、孙莉、李良冲、白晓红与孙建为涉案房屋共有产权人，本院依法追加孙娟、孙莉、李良冲、白晓红为共同被告，五被告提起反诉。因案情复杂，裁定转为普通程序进行审理，由代理审判员曾维怡担任审判长，与人民陪审员周敦蓉、万家烈于2016年5月25日组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（被反诉人）千能实业公司的委托代理人冯久，被告（反诉人）孙建、李良冲、白晓红及五被告（反诉人）共同委托代理人史毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（被反诉人）千能实业公司诉称，2014年9月2日，原被告双方就万州区申明北路52号、54号、56号门面的买卖事宜签订了房屋买卖合同，由于合同条款需要修改，双方经过协商后于2014年11月8日就前述房屋再次签订买卖合同，原告按照约定支付了前两期购房款30万元以及定金10万元。原告由于公司搬迁出现资金问题，无力继续履行合同，根据合同法94条第1款第2项，千能实业公司因为资金问题已明确表明不再履行债务了，可以解除合同，千能实业公司于2015年3月31日向原告发出解除合同的书面通知，通知到达时候合同已经解除，原告签收后没有在3个月内起诉确认解除合同的效力，但是拒绝退还房款，原告只好起诉。诉讼请求：1、解除原被告双方于2014年9月2日和2014年11月8日就万州区申明北路52、54、56号门面签订的买卖合同；2、判决被告退还已付的房款40万元；3、诉讼费用由被告承担。对于孙建方的反诉请求，孙建方的损失应该是自千能实业公司接到钥匙（2014年11月22日）至发出解除合同通知之日止，资金利息按中国银行同期贷款利率计算。
被告（反诉人）孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红辩称，原告与孙建签订两次房屋买卖合同属实，房屋是由五被告共同所有。第一次合同签订后，原告自称差资金，但是坚持要买房屋，所以签订第二次合同且原告自愿承担违约金，第二次合同约定了支付方式，总共付款是5180119元，其中包括房款4768500元，税金250000元，第一次合同违约金161619元，税金和第一次合同违约金包含在第五期支付款项中。原告分两次支付了30万元购房款后，被告按约将房屋交付给了原告，但原告没有支付余款，被告于2015年5月15日向被告发出支付房款的通知函，原告于2015年5月18日收到，但原告没有做出回应。经被告多次与原告协商无果。原告辩称的差资金不是事实，原告注册资金雄厚，也未提供无力支付的证据。被告未收到原告所称的解除通知，原告要求解除合同无事实法律依据，不同意解除合同，原告应履行合同，被告提起反诉，要求：一、原告立即向被告支付剩余房款4368500元；二、支付房屋过户税金25万元；三、按照合同约定方式支付违约金直至付清全部余款为止（第一次合同违约金为161619元，第二次合同违约金的计算基数为4768500元）；四、诉讼费由原告承担.
经审理查明，孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红为重庆市万州区沙河街道万州区申明北路52号、54号、56号房屋产权人。2014年7月20日，孙娟、孙莉、李良冲、白晓红全权委托孙建出卖五人共有的万州区申明北路52号、54号、56号房屋。2014年7月31日，千能实业公司向孙建转账支付房屋定金10万元。
2014年9月2日，千能实业公司（合同称乙方）与孙建（合同称甲方）签订《重庆市房屋买卖合同》，主要约定：“一、房屋基本情况，（一）甲方后所售房屋坐落为：重庆市万州区申明北路52号、54号、56号门面，（二）该房屋建筑面积为：317.90平方米。（以房产证面积为准，多退少补），（三）该房屋用途为：商业。……二、成交价格，该房屋总成交金额为4768500元（大写：肆佰柒拾陆万捌仟伍佰元整），该成交价格包括该房屋设施设备、相关物品等。……六、付款方式，乙方按下列第（二）种方式按期付款：（二）分期付款。1、第一期：合同签订后，甲方在2014年9月20日前支付2384250元及税金250000元，合计2634250元（大写贰佰陆拾叁万肆仟贰佰伍拾元）。（含预付定金十万元）；2、第二期：剩余款项于在房管局备案过户时支付，金额为2384250元（大写贰佰叁拾捌万肆仟贰佰伍拾元）。……八、税费承担，由乙方承担税金250000元（大写：贰拾伍万元正），超出部分由甲方承担。九、房屋交付，甲方应当在乙方支付完全款项后当天将房屋交付给乙方。……十、相关违约责任，乙方未按付款约定时间付款的，按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（1）逾期在—（原文空）日之内，自约定应付房价款期限届满次日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付未付部分房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过上款约定时间的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起10日内按累计逾期未付部分房价款金额的3﹪向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同接续履行，自本合同约定的未付房价款期限次日起至实际支付未付部分房价款之日止，乙方按日向甲方支付逾期未付房价款万分之三的违约金。……合同补充条款：2、乙方若没有在2014年9月20日前支付百分之五十的首付款则属违约，甲方收取的壹拾万元定金不退还乙方。”等内容。
2014年11月18日，千能实业公司（合同称乙方）与孙建（合同称甲方）签订《重庆市房屋买卖合同》，主要约定：“一、房屋基本情况，（一）甲方后所售房屋坐落为：重庆市万州区申明北路52号、54号、56号门面，（二）该房屋建筑面积为：317.90平方米，（三）该房屋用途为：商业。……二、成交价格，该房屋总成交金额为4768500元（大写：肆佰柒拾陆万捌仟伍佰元整），该成交价格包括该房屋设施设备、相关物品等。……六、付款方式，乙方按下列第（二）种方式按期付款：（二）分期付款。1、第一期：乙方2014年11月30日支付肆拾万元购房款（含十万定金）；2、第二期：乙方2014年12月31日前再支付叁拾万元购房款；3、第三期：乙方2015年1月31日前再支付叁拾万元购房款；4、第四期：乙方2015年2月28日前再支付叁拾万元购房款；5、第五期：乙方在2015年3月31日前付清余款3880119元，大写（叄佰捌拾捌万零壹佰壹拾玖元正）（含所有税金和违约金）若乙方提前付款，按万分之三扣除相应利息。。……八、税费承担，由乙方承担税金250000元（大写：贰拾伍万元正），超出部分由甲方承担。九、房屋交付，乙方支付第一期款项后即2014年30后将房屋交付给乙方……（六）其它：甲方在乙方付完全部款项后开始办理房屋过户手续。……合同补充条款：2、因乙方原因2014年9月20日前乙方没按时向甲方付款造成买卖合同延误，乙方愿按原合同约定支付违约金；乙方若在2015年3月31日前支付完全部款项，所欠资金按月息2﹪向甲方支付违约金利息”等内容。2014年11月21日与12月9日，千能实业公司分别向孙建转账10万元和20万元。2014年11月22日，孙建将涉案房屋钥匙交给了千能实业公司。之后，千能实业公司未再向孙建支付余款。
2015年3月31日，千能实业公司称向孙建邮寄解除双方房屋买卖合同的《通知》，原告提供《通知》、邮件寄件单、邮件查询网页打印件用以证明已向孙建送达解除通知，孙建方对此予以否认。2015年5月15日，孙建向千能实业公司邮寄支付房款催收函，千能实业公司于同月18日签收了该邮件。后双方纠纷解决未果，千能实业诉来本院，诉讼中，孙建等提起反诉。
上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、解除合同通知、快递寄件单、查询网页打印件、付款凭证，被告提交的房屋买卖合同、授权委托书、房屋产权证书、房款催收函、邮件送达回执以及双方当事人的当庭陈述予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，孙建代表孙娟等房屋共有产权人与千能实业公司于2014年9月2日与11月8日签订的两份房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案房屋买卖合同是否解除问题，原告主张根据合同法九十四条第一款第二项规定，因其无力支付余款，已以明确表示要求解除合同，并已发出解除合同的通知，可以解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”,行使合同解除权的前提是符合法定的或者约定的解除条件，即该条款只适用于有解除权的一方，如果发出解除通知的一方依法不享有解除权，则被解除方不受该条款的约束，即使被解除方在收到解除通知后未在异议期内提出异议，合同也不是必然被解除。如果无权解除方在发出解除通知后，被解除方未在规定的时间内提出异议，就导致合同解除，则违约方就有可能通过发出解除通知的方式来规避违约责任，这与公平及诚实信用的市场原则相违背。就本案而言，千能实业公司在发出解除通知前，已经违约，而孙建方没有违约的情形，千能实业公司没有解除权，也就不存在异议期。并且原告称解除通知已送达给被告，但被告予以否认，原告亦无充足证据证明，应承担举证不能的责任。即使原告的解除通知已送达被告，被告也已在三个月内向原告邮寄房款催收函，明确反对解除合同。综上，原告要求解除合同既无双方约定亦无法律依据，双方应当继续履行房屋买卖合同，被告无须返还已付房款。
对于被告要求的违约金，原告未及时支付房款，已构成违约，应承担违约责任。现被告要求原告支付第一次合同违约金161619元及第二次合同违约金（以4768500元为基数，按月息2﹪计算），原告要求按银行贷款利率予以调整。第一次合同违约金161619元已在第二次合同由双方认可，本院予以确认。第二次合同违约金是用以补偿被告因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于补偿性质，被告认为违约损失是房租损失，但未提供收据证明其房屋租金具体损失。考虑拖欠购房款可能给原告造成的损失，兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情确定违约金支付标准按中国人民银行同期同类贷款利率的130﹪计算。关于被告要求的税金250000元及利息，税金是在办理房屋权属转移登记时向房地产权登记机构交纳，本案尚未办理产权转移，对税金及利息暂不调整，原告所欠第五期房款数额应为3630119元（3880119元-250000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由原告重庆千能实业有限公司在本判决生效后七日内向被告孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红支付剩余房款4368500
元；
二、由原告重庆千能实业有限公司在本判决生效后七日内向被告孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红支付第一次合同违约金161619元；
三、原告重庆千能实业有限公司在本判决生效后七日内向被告孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红支付第二次合同逾期交纳房款违约金（其中，300000元从2014年12月31日开始计算，300000元从2015年1月31日开始计算，300000元从2015年2月28日开始计算，3630119元从2015年3月31日起，以上违约金均计算至付清款项之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的130﹪计算）；
四、驳回原告重庆千能实业有限公司的诉讼请求；
五、驳回被告孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，反诉费41748元，共计49048元，由原告重庆千能实业有限公司承担，被告孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红已预交41748元，原告重庆千能实业有限公司直付被告孙建、孙娟、孙莉、李良冲、白晓红，本院预收的案件受理费不作清退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 曾维怡
人民陪审员 万家烈
人民陪审员 周敦蓉
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 于倩莹