北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0108民初28762号
原告（反诉被告）：周福荣，男，1976年3月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：金雨霖，北京威欧盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王冬梅，北京威欧盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：牛珩，女，1976年12月30日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：杨涛，北京扬涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚杨，北京人富律师事务所律师。
原告（反诉被告）周福荣与被告（反诉原告）牛珩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周福荣及其委托诉讼代理人金雨霖、王冬梅，牛珩之委托诉讼代理人杨涛、姚杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
周福荣向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.牛珩向周福荣返还定金100万元；3.本案诉讼费由牛珩承担。事实和理由：2017年3月7日，周福荣和牛珩经中介公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定牛珩将北京市海淀区建材城中路X号X号楼X单元X1号房屋出售给周福荣，房屋成交总价为950万元。合同签订后，周福荣向牛珩依约支付了定金100万元。3月17日，北京市多部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，按照该通知规定，有商业性住房贷款记录购房的按揭贷款比例减少，首付款比例增加。周福荣因此需增加支付近103万元的首付款，这不仅造成双方约定的支付方式产生重大变化，也大大超出了周福荣的支付能力，导致双方之间的房屋买卖合同无法继续履行。周福荣多次联系牛珩协商解除合同事宜，但牛珩以各种理由不予办理。
牛珩辩称，牛珩同意解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》，但周福荣起诉要求解除合同的行为，属于明确表示不履行合同，且其本应自筹的500余万元至今尚未取得，其行为已构成违约，而且双方合同中约定只有新的限购政策导致买受人不具备购房资格的，双方才互不追究违约责任，而“3.17”新政仅对周福荣购房的贷款比例有所影响，并未导致其丧失购房资格，其新增的首付款仅占总房款的九分之一，自筹款项的五分之一，对其履约能力没有影响，因此该新政不能构成其免除违约责任的事由。
牛珩向本院提出反诉请求：1.周福荣依据定金罚则承担违约责任，即定金100万元不予退还；2.由周福荣承担反诉费用。事实和理由同前述答辩意见所述事实和理由。
周福荣针对牛珩的反诉辩称，周福荣不同意牛珩的全部反诉请求，理由是：“3.17”新政已严重影响了周福荣的履约能力，属于不可归责于双方的事由，周福荣不应承担违约责任，也不应承担任何责任。
本院经审理认定事实如下：
对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2017年3月7日，周福荣（买受人）与牛珩（出卖人）经北京麦田房产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），主要约定：出卖人所售房屋为北京市海淀区建材城中路X号X号楼X单元X1号房屋（以下简称X1号房屋），房屋成交总价为950万元，净房屋价格为411万元，家具家电等539万元；定金100万元，若一方违约，守约方可选择按定金罚则或约定的违约金条款追究违约责任，其中买受人于2017年3月6日自行交接定金5万元，于2017年3月7日自行交接定金5万元，于2017年3月20日前自行交接定金90万元；抵押权人为深圳发展银行，抵押数额为30万元，出卖人应于2017年3月10日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；买受人应于2017年6月20日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为267万元，贷款由银行直接支付给出卖人，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷数额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合；买受人于2017年7月15日前（含当日）以存量房自有交易资金监管账户资金监管方式支付出卖人购房款144万元，于2017年7月15日前（含当日）以银行资金监管方式支付出卖人购房款429万元；出卖人根本违约或买受人根本违约，守约方有权单方解除合同，违约方应于解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向守约方支付违约金；交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，《房屋买卖合同》无法继续履行，各方互不追究违约责任，已支付购房款的退还由双方另行协商确定，《房屋买卖合同》依约定期限能够实际履行，因买卖双方任何一方原因致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。
合同签订后，周福荣依约向牛珩支付定金100万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部等部门联合下发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
庭审中，周福荣明确因“3.17”新政，其目前的贷款比例最多只有40%，相比合同约定的贷款比例，其需增加自筹首付款近103万元，严重影响了其履约能力。牛珩对此不予认可，主张周福荣具有充分的履约能力，理由是周福荣已经出售了两套房屋，成交额达700万元左右。周福荣对此解释称，因其与前妻离婚，故在牛珩所述的已出售房屋中，位于北京市海淀区建材城西二里的房屋属于其前妻所有，出售款为509万元，而另一套位于北京市海淀区建材城中路的房屋归其所有，出售款为175万元，且其名下在北京市海淀区育新小区另有一套住房，该住房涉及按揭贷款需要清偿，且同样因新政，该房屋至今尚未出售，故周福荣并不具备充分的履约能力。就其主张，周福荣向本院提交了如下证据：1、离婚协议书，显示周福荣与钟红伟于2016年9月6日协议离婚，并约定位于北京市海淀区西二里X号楼X2号房屋（以下简称X2号房屋）归钟红伟所有；2、房产证，显示X2号房屋在2016年9月12日办理了权属登记，登记在钟红伟名下；3、个人贷款支付凭证及个人住房（商业用房）借款合同，显示周福荣因北京市海淀区西三旗育新花园X号楼X层X3号房屋（以下简称X3号房屋）向中国建设银行借用按揭贷款304万元；4、房屋出售委托书，显示周福荣于2017年3月8日分别委托北京八方万家房地产经纪有限公司和北京我爱我家房地产经纪有限公司出售X3号房屋。牛珩对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性均没有异议，但不认可证明内容，上述证据恰能说明周福荣为购买涉案房屋，对资金进行了充分安排，其与前妻离婚，也是为了规避相关的购房政策。本院对上述证据的认证为：鉴于牛珩对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认，相关证明力，本院另行评述。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，周福荣与牛珩签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依约履行各自义务。现周福荣提出解除合同，牛珩予以同意，本院对此亦不持异议，而本案的争议焦点在于牛珩单方提出解除合同是否应承担违约责任。对此本院认为，根据双方合同约定，周福荣需通过银行贷款方式支付部分购房款，而本市于双方签订合同后的2017年3月17日出台实施了新的购房新政，对于首付款的比例进行了调整，导致周福荣在此购房新政条件下，无法按预期获取拟贷款金额，其因此需要增加自筹的购房首付款约103万元，此种情形确已给周福荣的履约能力造成了重大影响。现牛珩虽对周福荣的履约困难不予认可，但其没有充分证据证明周福荣具备充分履约能力。因此，周福荣因购房新政提出解除合同，属于不可归责于双方的原因，周福荣对此无需承担违约责任。牛珩有关周福荣的行为已构成违约的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，同时，牛珩没有充分证据证明其因周福荣的解约行为已产生了实际损失，故牛珩应当将其收取的定金全部予以退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：
一、解除周福荣与牛珩于2017年3月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、牛珩于本判决生效后七日内向周福荣返还定金1000000元；
三、驳回牛珩的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6900元，由周福荣负担3450元，已交纳；由牛珩负担3450元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费6900元，由牛珩负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 陆金伟
二〇一七年八月三十一日
书记员 刘小妹