济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第49号原告（反诉被告）李振凯，男，现住济南市槐荫区。委托代理人曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托代理人冯琳，山东安邦顺意律师事务所律师。被告（反诉原告）董金山，男，现住济南市天桥区。委托代理人李寅旭，山东常春藤律师事务所律师。原告（反诉被告）李振凯与被告董金山（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受�后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李振凯及其委托代理人曹立营、冯琳，被告董金山及其委托代理人李寅旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振凯诉称，2011年3月3日，原、被告在21世纪不动产济南孚瑞店签订了房屋买卖合同，合同约定被告购买原告坐落于济南市天桥区的房屋，被告将首付款交予原告，原告于2011年3月10日前腾出该房屋交予被告，原告须在接到开发商办理房产证的通知后第一时间通知被告，双方于该房屋房产证办理完毕之日起15日内办理过户手续。合同签订后，原告依约交付了上述房屋，被告验收并入住至今。原告依约在接到开发商办理房产证第一时间通知被告办理房屋过户手续，被告复函要求原告先行办理房产证。原告办理好房产证后，电话和短信通知被告办理过户手续，被告不予理睬。2013年12月9日，原告发函通知被告，催告被告在合理期限内办理过户，被告至今仍拒绝履行合同义务。由于被告在原告合理催告期限内不履行合同主要义务，原告有权解除合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2011年3月3日签署的关于某房屋的买卖合同；2、被告腾交上述房屋；3、诉讼费由被告承担。被告董金山辩称，第一，被告在签订房屋买卖合同后履行了自己的义务，交纳了定金及首付款，并未出现违约情况，而是原告在办理房产证过程中因与开发商就房屋性质发生变化，致使合同无法继续履行，原告应当承担违约责任。第二，由于买卖房屋时原告承诺的住宅式公寓变为商务公寓，使被告无法落户口，子女无法入学，贷款无法审批，且办理过户的相关税费增加10余万元。第三，依据合同法第�百四十八条之规定及合同法解释（二）第二十六条之规定，应当解除原、被告签订的合同，由原告返还被告首付款及定金30万元及其利息。反诉原告董金山诉称，2011年3月3日，反诉原告与反诉被告经济南孚瑞房地产经纪有限公司的居间服务，就位于济南市天桥区的《房屋买卖合同》，约定反诉被告将上述房屋出售给反诉原告，合同约定了总房款及支付方式、房屋所有权转移登记办理事项及违约责任等。反诉原告根据合同约定已向反诉被告支付了首付款（含定金）人民币30万元。反诉被告在出售上述房屋时向反诉原告承诺和保证所出售的房屋为住宅公寓且能落户，且在双方办理房屋所有权转移登记缴纳税费时也能按照普通商品房缴纳税费标准缴纳。但现在中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称重汽房地产公司）所开发的重汽彩世界小区性质由原来的住宅公寓变为商务办公公寓，使得该房屋不能贷款，不能落户，子女不能上学，而且办理房屋所有权转移登记所要缴纳的税费远远高于普通商品房缴税税率。反诉被告已严重违约。另外，因房产性质的变化，反诉被告出售的房屋的使用成本也将剧增（水电暖气费的支付标准按照工商业使用标准而非居民使用标准）。故反诉原告董金山提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；2、反诉被告返还反诉原告支付的首付款30万元并承担相应利息（该利息以30万元为基数，自2011年3月8日至2014年3月7日，以银行同期贷款年利率6.15%计算）；3、反诉被告支付违约金1万元；4、反诉被告承担反诉原告支付的中介费1万元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告李振凯辩称，反诉被告已按�同约定履行了房屋交付义务，同时向反诉原告交付了反诉被告与重汽房地产公司签订的房屋买卖合同。本案中反诉被告没有任何违约行为。反诉原告在签订合同时对房屋性质已有充分明确的了解，且反诉被告向反诉原告交付的反诉被告与重汽房地产公司签订的房屋买卖合同中约定的房屋用途为商服，反诉被告在交付过程中不存在任何违约行为。根据反诉原、被告签订的房屋买卖合同第九条规定，如乙方（反诉原告）违约所支付款项不予退还。因反诉原告不办理房产过户手续，不向反诉被告支付剩余房款的违约行为导致合同无法继续履行，提起合同解除之诉系由于反诉原告违约。根据双方约定，反诉原告支付的款项不予退还。因反诉被告没有违约，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金1万元和中介费1万元也无事实依据。本案中，双方在签订房屋买卖合同后房地产市场价格发生变化，现房屋价格较双方签订合同时有所下降，反诉原告为解除合同而称反诉被告违约，有失诚实信用原则。经审理本院查明：2009年3月23日，原告李振凯与重汽房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买济南市天桥区某房屋（以下简称涉案房屋），合同约定涉案房屋建筑面积85.05平方米，价格398885元。该合同第一条载明土地规划用途为“商服”，土地使用年限自2008年2月19日至2048年2月18日；第三条买受人所购商品房的基本情况载明：“该商品房的用途为商务公寓（该处原为‘公寓’，被划掉，李振凯签字捺印）…”。2011年2月26日，被告董金山向原告李振凯支付购房定金1万元。2011年3月3日，原告李振凯（甲方）与被告董金山（乙方）在济南孚瑞房地产经纪有限公司（丙方）居间签订《房屋买卖合同》，约定：“一、房产状况：甲方自愿出售位于济南市天桥区某房屋给乙方，房屋所有权人为李振凯；产别：私有房屋；房屋建筑面积为85.6平方米。（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包括：房屋固定装修及装饰，其中包括美的热水器一台；房屋抵押、租赁情况：有银行抵押，无租赁，抵押金额以银行账单为准，卖方自行偿付。甲方承诺和保证此房产无任何权属等经济纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况和相关关系；乙方对甲方上述转让的房屋具体情况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款�：人民币（大写）陆拾壹万叁仟元整；（小写￥613000元整）。三、付款方式…甲乙双方同意使用本条第贰种付款方式。…（二）按揭贷款：乙方于2011年3月8日前，将首付款人民币（大写）叁拾万元整（小写￥300000元整）存入甲方账户；剩余房款人民币（大写）叁拾壹万叁仟元整（小写￥313000元整），具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足。待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后伍日内，向甲方结清全部房款。四、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关费用：…五、甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。六、甲乙双方应当在房产证办理完毕起壹拾伍日内，委托并协助21世纪不动产济南区域签约中心办理房产过户及相关手续；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料的，按照本合同第八条规定追究违约责任。七、甲乙双方同意，甲方于2011年3月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。…八、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行；3、若甲方按照第七条的约定逾期30日仍不履行交房义务，乙方将行使房产所有权人之权利，并且有权依前述之约定获取违约金；4、若乙方按照第三条的约定逾期30日仍不予履行义务，甲方有权解除合同，并且有权依前述之约定获取违约金。九、其他约定事项：（一）乙方于签订合同当日向甲方交纳定金人民币壹万元整（小写￥10000元）。（二）甲乙双方严格遵守本合同条约，不得违约，若甲方违约，双倍退还乙方所支付款项；若乙方违约，所支付款项不退。（三）甲方在接到开发商办理房产证通知后须第一时间通知乙方并委托丙方开始办理产权过户手续，不得以任何理由拖延，否则视为违约。（四）办理过户过程产生的水费按办理手续时国家政策规定为准.（五）二手房交易价格按套为单位计算。（六）甲乙任何一方违约，由违约方承担中介服务费（标的额的2%）。（七）甲方负责银行月供至产权过户前最后一个月。十、如果本合同第九条的约定与其他条款的约定不一致，以第九条约定的内容为准。……”该合同还对原、被告双方的其他权利和义务进行�约定。同日，被告董金山向济南孚瑞房地产经纪有限公司交纳中介服务费1万元。2011年3月6日，被告董金山向原告李振凯支付购房首付款29万元，原告向被告出具30万元的收到条。2011年3月9日，原告李振凯将涉案房屋交付给被告董金山。2013年7月22日，李振凯接到重汽房地产公司通知业主办理房产证的短信，并通过短信将该情况告知董金山。董金山于同年8月8日回复短信信息，称由于房屋性质发生变动无法履行前合同，并非故意拖延和违约。2013年8月2日，李振凯通过邮寄方式向济南孚瑞房地产经纪有限公司发出《通知函》，载明：“根据我方与董金山签订的房屋买卖合同的约定，我方在接到开发商办理房产证的通知后第一时间通知乙方办理产权过户手续并委托丙方开始办理产权过户手续。在我方接到开发商的通知后我方第一时间通知贵公司并通知乙方，后又多次告知贵公司，并委托贵公司办理过户手续，但贵公司一直没有回复，现郑重向贵公司致函，并委托贵公司办理我与董金山签订的合同中房屋的产权过户手续。”李振凯同时向董金山发出《通知函》，要求其配合办理房屋产权过户手续，否则主张违约责任。2013年8月26日，董金山向李振凯发出《复函》，载明：“你通知我办理济南市天桥区房屋产权过户手续的函，我于2013年8月8日收悉。现有几个问题需要解决：第一，你发给我的通知，要求我办理该房屋产权过户手续。但在此之前，你首先应当取得该房屋的《房屋所有权证》，且该房屋没有法律、行政法规规定禁止转让的情况。第二、我注意到一个问题：你与中国重型汽车集团房地产开发公司（以下简称开发商）签�的《商品房买卖合同》约定该房屋用途为居住，但开发商进行初始登记确认该房屋用途为商服。这一重要事项变更，你在与我签订《房屋买卖合同》时，没有告知我。你通知我办理该房屋产权过户手续，没有告知我。这一变更与我购买该房屋的用途完全不符合，对我的影响很大，使我购买该房屋目的根本无法达到。综上所述，现在小区业主因房屋用途发生变更一事正与开发商协商维权。你、我双方是否也就如何履行《房屋买卖合同》进行协商，以维护彼此的合法权益？”2013年11月15日，涉案房屋取得房屋产权证书，房产产权登记在原告李振凯名下，房产证规划用途一栏载明“商务公寓”，登记建筑面积85.75平方米。2013年11月19日，李振凯再次向董金山、济南孚瑞房地产经纪有限公司发出短信通知，要求办理房产过户手续。董金山于同年11月26日回复收到通知，但因产权性质发生改变，导致孩子无法上学、费用增加及无法办理银行贷款等问题，无法达到董金山购买涉案房屋的目的。2013年12月9日，李振凯向董金山又一次发出《通知函》，通知董金山收到通知函后10日内办理原、被告房屋买卖过户手续，并载明：如董金山不予配合，视为其经过合理催告期限不履行合同主要义务，视为董金山对原、被告间房屋买卖合同的解除，并通知董金山如不配合办理过户，则在通知届满10日内腾空涉案房屋，且房款不予退还。2013年12月16日，董金山在给李振凯的《复函》中载明因房屋性质发生变更对董金山产生了很大的影响，并造成了不必要的损失，董金山并非李振凯通知函所称的故意推脱。另查明，涉案房屋现由董金山占有使用。现原告李振凯诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方于2011年3月3日签署的关于济南市天桥区房屋买卖合同；2、被告腾出上述房屋；3、诉讼费由被告承担。反诉原告董金山提出反诉请求，判令：1、解除反诉原、被告于2011年3月3日签署的关于济南市天桥区房屋买卖合同；2、反诉被告返还首付款30万元并承担相应利息（该利息自2011年3月8日始至2014年3月7日止，以低于银行同期贷款年利率的6.15%计算）；3、反诉被告支付违约金1万元；4、反诉被告承担反诉原告已支付的中介费1万元；5、由反诉被告承担本案本诉和反诉案件受理费。关于原、被告在履行房屋买卖合同过程中谁存在违约的问题。原告李振凯主张，原告已按合同约定�行义务，于涉案房屋产权证办理完毕后在合同约定期限内通知被告及中介办理过户手续，被告不予配合，视为违约，应当承担违约责任。被告董金山辩称，涉案房屋性质的变更导致无法办理贷款，且使得被告签订合同时的目的无法实现。另，原告与开发商签订的房屋买卖合同第十八条约定涉案房屋仅作为“居住”使用，与涉案房屋后变更为商务公寓存在矛盾，商务公寓既可居住也可办公，故存在违约的为原告。被告董金山提交证据1、视频资料及文字说明各1份，证明涉案房屋性质变更后无法办理贷款；证据2、照片（网络论坛）及文字说明1份、照片3张，短信2条，证明开发商通过短信通知业主，业主不满开发商擅自改变向业主承诺的房屋性质，进行维权；证据3、公寓通用分类标准（网络百度百科）1份，证明一般公寓是指住宅性公寓；证据4�济南孚瑞房地产经纪有限公司提交的情况说明1份，证明签订房屋买卖合同时原告对涉案房屋性质的承诺为住宅公寓，后因原告与开发商之间的原因，涉案房屋性质变为商务公寓，导致无法过户；证据5、现行水电暖气价格明细表1份，证明涉案房屋产权性质变更导致生活成本大大增加。经质证，原告李振凯对证据1真实性有异议，没有加盖齐鲁银行印章，录像中的工作人员是否系齐鲁银行工作人员无法确认，且对话中没有做出否定回答，即使齐鲁银行不能贷款也不能证明其他银行不能贷款。原告认为证据2与本案无关联。证据3并非权威部门的规章，与本案无关，无法证明原告存在违约行为。证据4真实性无异议，但证据中未提到原告承诺涉案房屋为公寓，只是中介对开发商销售房屋的了解，不应作为原告承诺涉案房屋为住宅公寓的事实。证据5真实性无法确定，未明确表�被告使用水电费的具体情况，涉案房屋规划为商服，按相应的标准收费符合国家政策，同时也证明从原告交付被告后被告一直居住使用，房屋性质居住是没有问题的。原告李振凯主张在开发商通知原告更改合同中房屋性质条款时原告未在合同上签字即以电话方式告知了被告董金山，但未提交相关证据证明。综合原、被告的举证质证，本院认定：关于董金山提交的证据1、证据2及证据3，因李振凯对此不予认可，且无其他证据予以佐证，本院对其不予认定；对证据4的真实性予以确认，但该说明与其证明内容不具有关联性；对证据5的证明效力本院不予认定。以上事实，有原、被告共同提交的房屋买卖合同、商品房买卖合同，原告李振凯提交的房屋产权证、短信记录、函、快递详情单，被告董金山提交的银行转账明细、收条、情况说明、佣金确认单等证据，以及原、被告双方的当庭陈述，在案为凭。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系出于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方应当依照合同约定充分履行各自的权利义务。关于房屋买卖合同履行过程中，谁存在违约的问题，本院认为，原、被告双方签订房屋买卖合同中并未对涉案房产属于住宅公寓作出明确约定，原告李振凯与开发商签订的商品房买卖合同中也未约定涉案房产性质为住宅公寓，被告董金山主张原告李振凯将涉案房产登记为“商务公寓”属于违约行为，无事实依据。因签订房屋买卖合同时涉案房产尚未取得产权登记，原告李振凯与被告董金山签订涉案房屋买卖合同时，原告李振凯将其与开发商签订的商品房买卖合同交予被告董金山，该商品房买卖合同应当视为原、被告磋商订立房屋买卖合同的基础。原告李振凯在办理涉案房产的产权证书过程中，与开发商将商品房买卖合同中房产规划用途的重要条款进行了变更，原告李振凯对此虽然不具有过错，但其并未就此与被告董金山协商并取得一致意见。从被告董金山给原告李振凯多次的回复内容可看出，被告董金山在得知涉案房屋规划性质变更后希望原、被告双方重新协商，并向原告李振凯表达了该意思，在此情形下，双方应重新磋商是否继续履行合同。在原、被告未就继续履行合同达成一致的情况下，原、被告均请求解除涉案房屋买卖合同，本院应予准许。涉案房屋买卖合同解除后，因原、被告均未违约，对于原告李振凯要求被告董金山腾交涉案房屋的诉讼请求，以及反诉原告董金山要求反诉被告李振凯返还购房款及定金30万元的反诉请求，本院均予以支持。对于反诉原告董金山要求反诉被告李振凯支付违约金1万元的反诉请求，本院不予支持。同时，因原、被告双方互不违约，双方应当各自承担因合同解除造成的损失，故对于反诉原告董金山要求反诉被告李振凯支付购房款利息及中介服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李振凯与被告（反诉原告）董金山于2011年3月3日签订的房屋买卖合同。二、被告董金山于本判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区某房屋腾交给原告李振凯。三、反诉被告李振凯于本判决生效之日起10日内向反诉原告董金山返还购房款及定金30万元。四、驳回反诉原告董金山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三百条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费200元，由被告董金山负担；反诉案件受理费6930元，反诉原告董金山负担1130元，反诉被告李振凯负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  梁 艳人民陪审员  张捷军人民陪审员  田建华二〇一六年六月十三日书 记 员  郝慧明