天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初7131号
原告：刘路梅，女，1963年5月6日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：胡会信，天津同汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨诚，天津同汇律师事务所律师。
被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：王斯恒，总经理。
委托诉讼代理人：王若宜，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：廉立元，女，该公司职员。
原告刘路梅与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘路梅的委托诉讼代理人杨诚、胡会信与被告天津星耀投资有限公司之委托诉讼代理人王若宜、廉立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘路梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告天津星耀投资有限公司给付原告坐落于天津市津南区台镇天嘉湖澜海庄园13-1-304房屋的2012年9月30日至2014年11月11日期间逾期交房的违约金33748.96元；2、请求人民法院判令被告向原告支付因房屋被污水浸泡而垫付的清理费、维修费等合计68990.2元，及2015年11月3日至2017年9月19日未支付该款项的利息5727.05元；3、请求人民法院判令被告支付原告自2014年11月13日起至2015年12月30日，原告无法使用房屋的租金损失24420元（按1800元/月主张）；4请求判令由被告承担诉讼费用。事实及理由：原告刘路梅与被告天津星耀投资有限公司于2011年8月7日签订了编号为：2009-0113687的《天津市商品房买卖合同》，合同约定：被告将坐落于天津市津南区精装房屋出售给原告，价款为1239350元，被告应于2012年9月30日期前将诉争房屋交付原告，同时约定了逾期交付诉争商品房由被告承担违约责任。合同签订后，原告依照约定履行了交付房款的义务，直到2014年11月12日被告才交付诉争房屋。原告于2014年11月12日办理入住手续后发现诉争房屋因污水倒灌导致严重损坏，原告要求被告承担维修的义务，被告于2015年11月3日向原告出具说明，要求原告自行修复，被告予以报销。原告多次要求被告承担逾期交房违约责任及支付维修款，被告均予以拒绝，故提出如上诉请。
被告天津星耀投资有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告第一项诉请已经过了诉讼时效，被告已于2013年6月10日通知原告办理诉争房屋入住手续，原告无正当理由，因个人原因在2014年11月12日办理入住手续，按照法律规定，诉讼时效应当在权利被侵犯或者知道被侵犯之日起计算，现在原告第一项诉请已经过了诉讼时效应予以驳回；因原告无故拖延办理入住，根据商品房买卖司法解释相关规定，房屋毁损风险交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损面风险至交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。且原告在验房的时候确认房屋完好，没有漏水的情况。原告提交的质量保证书关于上下水的质保期到2014年10月30日，原告主张的发现漏水的时间已经过了质保期，被告不应承担维修义务。现在原告不能明确诉争房屋的漏水是下水管还是雨水管、问题，如果是雨水管，是因诉争房屋1楼原告的儿子私自拆改，动了雨水管；如果是下水管，是中建八局疏通造成的，都不应由被告承担赔偿责任。诉请第第三项超过诉讼时效，不同意赔偿。
双方争议焦点：1、原告诉请第一项违约金及第三项租房损失是否已经超过诉讼时效；2、被告是否应支付原告维修款项及利息。
当事人围绕诉讼请求依法交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的李从勇出具的说明：“澜海庄园13-304业主，因房屋被水侵泡，急需修理。经协商有业主垫付维修款陆万捌仟玖佰玖拾元贰角整。修复完毕给予报销”并加盖楷唯物业客服服务中心公章。结合本院对李从勇的询问笔录，本院对该说明的真实性予以认定；被告提交的交付通知书、快递详情单证明通知原告在2013年6月10日办理入住手续，通知书与快递单上办理入住手续的时间不一致，且交付通知书及快递详情单均为记载签发日期，未显示寄发时间及原告签收时间，故对该证据的证明目的本院不予支持。
在庭审中，原告要求本院对李从勇进行询问，本院依据原告申请在天津市津南区台站星耀五洲客服中心对李从勇进行了询问。李从勇陈述：自己当时是和被告订立了劳动合同，之后到昆明楷唯物业管理有限公司任工程部主管。原告购买的是精装房，因诉争房屋被水浸泡报修，诉争房屋当时的状况是阳台反水、卫生间地面反水、还有下水主管连接处错位，当时造成的损失是木地板被水泡了、壁纸发黑、所有的门下发黑，当时由施工队核算的原告的维修款数额为68990.2元，审计单及发票均在楷唯物业。当时被告给楷唯物业的权限是对诉争片区的房屋进行维修，没有给付维修款项的权利。因当时原告着急入住，自己这里没有维修工人了，于是就让原告自行维修，维修后按照审计的维修费数额68990.2元给原告报销，自己于2015年11月3日为原告出具了说明1张，并加盖楷唯物业客户服务中心的公章。
同时原告调取了李从勇的社会保险个人参保信息，证明2010年2月至2017年7月由天津星耀投资有限公司为李从勇缴纳社会保险。
根据庭审质证及本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：
原告刘路梅与被告天津星耀投资有限公司于2011年3月27日签订了编号为：2009-0113687的《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区房屋一套，建筑面积144.52平方米，房屋总价款为1239350元。同时约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证后》，方可交付使用。被告应于2012年9月30日期前将诉争房屋交付原告使用。合同签订后原告按照合同约定缴纳了全部房款。原告于2014年11月12日办理房屋验收交房手续，原告陈述当天发现房屋被水浸泡的情况，向楷唯物业进行报修，被告工作人员李从勇作为楷唯物业工程部主管于2015年11月3日向原告出具说明：澜海庄园13-304业主，因房屋被水侵泡，急需修理。经协商有业主垫付维修款陆万捌仟玖佰玖拾元贰角整。修复完毕给予报销。并加盖楷唯物业客服服务中心公章。
另查诉争房屋于2012年12月30日取得竣工验收，至今仍未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证后》。
本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。根据民事诉讼法的规定，案件当事人应就自身的主张承担举证责任。对原告的诉请本院评析如下：
1、关于2012年9月30日至2014年11月11日期间逾期交房的违约金33748.96元，原告主张款项为被告财务人员计算答应给付的数额，但对其主张未向法院提交证据予以证实。被告抗辩该项诉请已经超过诉讼时效，关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期2012年9月30日次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在二年内主张权利，原告未能提供证明其有诉讼时效中止、中断的情形，故对被告的抗辩本院予以支持，对原告主张的2012年9月30日至2014年11月11日期间逾期交房的违约金本院不予支持。
2、对于维修费、清理费68990.2元，原告向本院提交了被告工作人员李从勇出具的说明，李从勇证言证实该维修款数额经过施工队核算及审计。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从该条款中可以看出，构成表见代理的首个要件为“表面授权要件”，即相对人“有理由相信行为人有代理权”。本案中，被告提交的房屋验收交接表上有楷唯物业标头，作为被告工作人员李从勇同时在楷唯物业担任工程部主管，陈述被告授权楷唯物业承担诉争房屋的维修义务。因此，从李从勇行为看，是具备表面授权要件的，可以认定原告有理由相信案外人李从勇的行为代表被告。其次，构成表见代理的第二个要件为“相对人主观上的善意无过失”。本案中，作为普通购买者的原告，发现诉争房屋被水浸泡的情况向办理收房手续的楷唯物业进行报修，经施工队核算及审计，并由工程部主管李从勇出具由原告先行垫付维修款68990.2元，修复完毕予以报销。说明足以认定原告善意且无过失。因此，本院认为，被告工作人员李从勇的代理行为有效，被告应当对李从勇出具的说明承担责任，故对原告主张的诉争房屋因水浸泡而垫付的清理费、维修费68990.2元予以支持。对于原告主张的2015年11月3日至2017年9月19日未支付垫付款的利息5727.05元，因李从勇出具的说明约定修复完毕予以报销，对修复完毕时间原告不能举证亦没有证据证明曾向被告方主张过支付其垫付款项，故对原告该项诉请本院不予支持；
3、对于2014年11月13日至2015年12月30日的无法使用房屋的租金损失24420元，原告在2014年11月2日房屋验收交接表签字确认验收，未标注房屋具有被水浸泡的情形，对房屋被水侵泡报修时间未向法院举证，房屋无法使用的时间无法确认，且根据民事诉讼法的规定，案件当事人应就自身的主张承担举证责任，就该项主张原告亦未提交租赁合同、发票等证据予以证实。但因诉争房屋被水浸泡的情况确实会产生房屋无法使用的相关损失，李从勇于2015年11月3日为原告出具说明，根据公平原则本院酌情考虑支持2015年11月3日至2015年12月30日房屋的租金损失，按照同地段租金标准计算为3912元。本院予以支持原告2015年11月3日至2015年12月30日房屋无法使用的租金损失3912元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司应于本判决书生效后5日内给付原告刘路梅诉争房屋清理费、维修费68990.2元。
二、被告天津星耀投资有限公司应于本判决书生效后5日内给付原告刘路梅2015年11月3日至2015年12月30日诉争房屋无法使用的租金损失3912元。
三、驳回原告刘路梅其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2844元，已减半收取计1422元，由被告天津星耀投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 汪国平
二〇一八年四月十七日
书 记 员 徐东妹
速 录 员 杨国晴
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。