安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第01198号
上诉人（原审被告）：安徽省定远县众舜置业有限公司。
法定代表人：刘长忠，系该公司董事长。
委托代理人：许成玉，安徽新信律师事务所律师。
委托代理人：余志峰，安徽新信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴天宝，男，1983年11月12日生，汉族，个体工商户。
委托代理人：陆永，男，1969年3月18日生，回族，教师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司定远县支行。
负责人：陈昌文，系该行行长。
委托代理人：黄开基，系公司员工。
上诉人安徽省定远县众舜置业有限公司（以下简称众舜公司）与被上诉人吴天宝、原审第三人中国农业银行股份有限公司定远县支行（定远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院于2014年7月21日作出的（2014）定民一初字第01415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人众舜公司的委托代理人许成玉、余志峰，被上诉人吴天宝的委托代理人陆永，原审第三人的委托代理人黄开基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月29日，原告吴天宝与被告众舜公司签订了《商品房买卖合同及合同补充协议》，约定吴天宝购买众舜公司开发的位于定远县定城合蚌路西侧众舜时代广场第2幢21层01号建筑面积129.90平方米商品房一套，总金额为531833元，付款方式为银行按揭付款，吴天宝交首付款159833元，余款372000元向第三人定远支行贷款以按揭方式支付；合同第八条约定该商品房经验收合格后，众舜公司应在2013年3月31日前交付吴天宝使用；合同第九条约定逾期交房超过90日，吴天宝有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订前吴天宝于2012年6月23日向众舜公司支付购房定金20000元；合同签订后吴天宝于2012年9月30日向众舜公司支付购房首付款69916元；于2013年5月8日向众舜公司支付购房首付款69917元，以上三次共向众舜公司支付了购房首付款159833元；2012年9月30日吴天宝又向众舜公司缴纳购房相关手续费用2547元。2012年9月20日，吴天宝与第三人定远支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定吴天宝向第三人贷款372000元用于购买众舜时代广场第2幢21层01号商品房，借款期限300个月，贷款利率为浮动利率，抵押财产为该商品房并办理了抵押登记。2012年10月16日，第三人定远支行根据吴天宝授权将372000元贷款拨付给众舜公司。自2012年11月16日起，吴天宝按贷款合同约定每月向第三人还贷至2014年7月17日共偿还贷款本金10386.31元，利息40563.57元，合计50949.88元。2014年1月21日，众舜公司以快递方式向吴天宝送达交房通知书，吴天宝拒收并以前述诉讼请求向本院提起诉讼。诉讼中，众舜公司未向法庭提供涉案房屋验收合格相关证据。
原审法院认为：吴天宝与众舜公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》以及与第三人定远支行所签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据合同约定，若众舜公司逾期交房超过90日，吴天宝即有权解除合同。本案中涉案商品房交付时间为2013年3月31日，众舜公司于2014年1月21日向吴天宝邮寄送达交房通知书，但至今众舜公司未能提供该商品房经验收合格的相关证据，显然众舜公司违约，吴天宝行使合同解除权符合法律规定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对吴天宝请求解除与第三人定远支行签订的《个人购房担保借款合同》的主张，予以支持。吴天宝与众舜公司合同解除后，吴天宝已交付的购房款众舜公司应予返还，并应赔偿占用吴天宝的资金损失，吴天宝主张按中国人民银行同期贷款利率计算占用资金损失，予以支持；众舜公司还应返还吴天宝购房相关手续费用；吴天宝要求违约金主张，因众舜公司逾期交房已构成违约且合同中有明确约定，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故吴天宝要求众舜公司向第三人返还剩余贷款本金及利息的请求，予以支持。吴天宝辩解商品房买卖合同解除后，根据合同第九条第二款约定，众舜公司仅退还吴天宝已付购房款本金，众舜公司不承担吴天宝的首付款利息、银行贷款利息，不退还吴天宝已付的购房手续费，此辩解意见与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定精神相悖，不予采信；众舜公司另辩解，吴天宝逾期交购房首付款构成违约，应承担违约金5271元，但未提起反诉，吴天宝也不予认可，故本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告吴天宝与被告安徽省定远县众舜置业有限公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》；二、解除原告吴天宝与第三人中国农业银行股份有限公司定远县支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告安徽省定远县众舜置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告吴天宝购房相关手续费用2547元；返还原告吴天宝购房首付款159833元，并赔偿该购房款损失（其中20000元从2012年6月23日起、69916元从2012年9月30日起、69917元从2013年5月8日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告安徽省定远县众舜置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告吴天宝为购房已偿还银行贷款本金10386.31元（2012年11月16日至2014年7月17日），并赔偿该期间利息损失40563.57元，合计50949.88元。五、被告安徽省定远县众舜置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告吴天宝逾期交房违约金5318.33元；六、被告安徽省定远县众舜置业有限公司承担向第三人中国农业银行股份有限公司定远县支行偿还原告吴天宝剩余个人购房贷款本金361613.69元及利息的义务；七、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费9602元，减半收取4801元，由被告安徽省定远县众舜置业有限公司承担。
众舜公司上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。吴天宝未按照合同约定时间交付首付款，双方约定2012年6月29日支付首付款159833元，吴天宝违约在先其逾期到2013年5月8日才给齐首付款，吴天宝应按日万分之二支付逾期违约金即5271元，该款应在双方的违约金中扣除；收取的2547元是缴纳给房产局和土地局的手续费，不应当退还；双方签订的房屋买卖合同合法有效，按照合同约定，众舜公司仅退还首付款及已付按揭款10386.31元，合计170219.31元，按已付款1%支付违约金5318.33元，减除吴天宝承担违约金5271元；双方合同约定支付违约金，不承担买受人任何其他费用。综上，请求撤销一审判决第3、4、5、6项，依法改判众舜公司返还吴天宝首付款159833元、已偿还银行贷款本金10386.31元（2012年11月16日至2014年7月17日）及违约金47.33元，吴天宝承担向定远支行偿还剩余个人购房贷款利息的义务，诉讼费吴天宝承担。
吴天宝庭审中辩称：众舜公司应承担违约责任，吴天宝已经交齐首付款，逾期交付房屋责任应由众舜公司承担。涉案工程验收报告众舜公司一直没有提交，也未给吴天宝办理任何手续，众舜公司应退还手续费。众舜公司至今未交房，吴天宝有权解除合同。吴天宝支付的银行贷款利息，是客观损失，众舜公司应予以赔偿。请求驳回众舜公司的上诉，维持原判。
定远支行庭审中辩称：三方合同真实有效，支行的债权债务应得到充分保障。诉讼费用不应由支行承担。
二审中，众舜公司向本院提交有：证据1竣工工程验收记录复印件，证明涉案房屋已验收合格；证据2邮件全程跟踪查询记录一份，证明交房通知已送达。
吴天宝质证意见：对证据1、2不予认可，要求提供有吴天宝签名的回执单。
定远支行质证意见：对证据1、2没有意见。
本院对证据的分析认证意见为：证据1系复印件，真实性无法认定，应当提供工程竣工验收报告；对证据2真实性认可。
当事人所举其它证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，二审予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：涉案房屋买卖合同解除后违约金及损失如何计算。
本案中，吴天宝与众舜公司签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》以及与第三人定远支行所签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。双方合同约定房屋交付时间为2013年3月31日，购房合同约定众舜公司逾期交房超过90日，吴天宝有权解除合同，众舜公司于2014年1月21日向吴天宝邮寄送达交房通知书时已逾期交房超过90日，吴天宝依据合同约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同及合同补充协议》，符合法律规定。因吴天宝要求解除与众舜公司之间的商品房买卖合同关系，吴天宝与定远支行之间的商品房担保借款合同的目的无法实现，吴天宝要求解除与定远支行签订的《个人购房担保借款合同》，符合法律规定。
双方当事人对解除商品房买卖合同均无异议，但对合同解除后违约金及损失如何赔偿产生争议。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。众舜公司迟延交付房屋导致合同解除，众舜公司应当退还吴天宝支付的购房首付款。
对于吴天宝已偿还定远支行本金及利息众舜公司是否应当承担，吴天宝基于购房办理了房屋按揭贷款手续，由于众舜公司的违约导致购房合同解除及担保借款合同解除，吴天宝已偿还定远支行利息属于直接损失，众舜公司应当予以赔偿。众舜公司主张不应承担向定远支行偿还吴天宝剩余个人购房贷款本金及利息的义务，众舜公司迟延交付涉案房屋导致合同解除，因吴天宝与众舜公司之间的商品房买卖合同解除导致吴天宝与定远支行之间的担保借款合同的目的无法实现而解除，依据法律规定众舜公司应当将本金及利息返还给定远支行，一审判决由众舜公司直接偿还给定远支行下余的吴天宝个人贷款本金及利息并无不当。因众舜公司违约导致合同解除，其代收的手续费用属于吴天宝的实际损失，众舜公司应当退还。众舜公司主张按合同约定其只能按已付款的1%向吴天宝承担违约责任，对利息等损失不应承担。根据法律规定，违约赔偿责任以损害填补为主，即一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约造成的损失。由于众舜公司逾期交付房屋导致合同解除，该约定的违约金明显不足以弥补吴天宝的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。众舜公司虽然与吴天宝约定仅支付违约金，不承担其它费用，但众舜公司按已付款的1%向买受人支付违约金的约定明显过低，无法弥补买受人的实际损失，吴天宝要求众舜公司承担首付房款及已支付贷款利息等实际的损失，不违反法律规定，本院予以支持。鉴于一审法院已支持吴天宝首付款利息等损失，已对双方合同约定的过低违约金予以调整，不应再按约定计算违约金，原审对此判决不当，本院二审予以纠正。
众舜公司辩称吴天宝逾期付款承担违约责任，双方的违约责任应当相互抵扣，吴天宝庭审中不予认可，众舜公司未提起反诉，故本案不作处理。
综上，原审判决认定事实清楚，但违约损失确定不当，二审应予以纠正。上诉人安徽省定远县众舜置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省定远县人民法院（2014）定民一初字第01415号民事判决第一、二、三、四、六、七项。
二、撤销安徽省定远县人民法院（2014）定民一初字第01415号民事判决第五项：即被告安徽省定远县众舜置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告吴天宝逾期交房违约金5318.33元。
二审案件受理费7412元，由上诉人安徽省定远县众舜置业有限公司负担7000元，由被上诉人吴天宝负担412元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 达
代理审判员 付广永
代理审判员 马孟祥
二〇一四年十一月十二日
代理书记员 郭东武
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；