河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终10349号
上诉人（原审被告）崔二生，男，1955年6月22日出生，汉族，住石家庄市长安区。
委托代理人石玉宏，河北厚正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）石家庄深科物业服务有限公司。
住所地：河北省石家庄市长安区石纺路*号深科物业。
法定代表人相博怀。
委托代理人杜彦方，该公司员工。
委托代理人马伟刚，该公司法律事务部主任。
上诉人崔二生因与被上诉人石家庄深科物业服务有限公司(以下简称深科物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
崔二生上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：l、一审法院偏袒被上诉人，作出了一个令上诉人非常不能信服的民事判决，一审法院认定“2014年2月18日，石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具证明，主要内容为：经查石家庄纺织厂于2014年1月26日改制，名称变更为石家庄元康商贸有限公司（改制），法定代表入由马如锰变更为王三龙……”，上述事实认定是错误的，经上诉人在企业信息公示系统查询，石家庄元康商贸有限公司（下称元康商贸）成立于1999年4月13日，上诉人认为，普通老百姓可以查询到的信息，法院一定可以查询到，那么一审法院就是明知石家庄元康商贸有限公司是新设注册成立的公司，而故意认定是名称变更而来的公司；另，石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具证明，上诉人一审中并未看到。2、一审以2016年的证据，认定2017年卫生合格，认定事实错误。石家庄市长安区石纺路第二社区居民委员会出具情况说明的内容，指的是2017年春节前，而上诉人举证证明石纺小区卫生一直不达标的时间是2017年以来的情况，一审法院故意以偏盖全，以2016年的证据，认定2017年卫生合格。3、一审法院认定《石纺生活区物业服务委托合同》有效是错误的。⑴石家庄元康商贸有限公司于1999年成立并经营至今，我石纺小区原有业主委员会，并有石纺六厂提供物业服务，石家庄元康商贸有限公司与石纺小区及业主无任何关系，无权代表石纺小区业主签订任何合同；⑵《石纺生活区物业服务委托合同》违反法律法规强制性规定，石纺小区的业主有3000户左右，物业公司管理石纺小区住宅物业必须经招投标。《物业管理条例》第24条第2款规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。而深科物业管理石纺小区未经招投标程序，也未经区、县人民政府房地产行政主管部门批准，和与石纺小区无关的元康商贸签订《石纺生活区物业服务委托合同》是无效合同，同时依据《中华人民共和国合同法》第52条规定，《石纺生活区物业服务委托合同》是无效合同；⑶深科物业管理石纺小区未经任何业主同意。按照石家庄市长安法院(2017)冀0102民初3991号《民事裁走书》和石家庄市中级人民法院(2017)冀01民终6449号《民事裁定书》的理解，经过二分之一以上业主同意才能做出代表全体业主的行为。同理，深科物业管理石纺小区物业也需要经过二分之一以上业主同意，业主是物业服务的消费者，侵害消费者选择权的，亦是无效合同。4、一审法院认定《石纺生活区物业服务委托合同》是前期物业合同是错误的。首先，石纺小区的建设单位不是元康商贸，虽然一审未引用《物业管理条例》第21条，但如果连建设单位是谁也没查清，当然也没办法适用，应适用法律规定而未适用的，应属于适用法律错误；其次，我石纺小区原有业主委员会，并选择石纺六厂提供物业服务，石纺六厂不论是否改制，都是石纺小区的物业服务企业，本案在石纺小区有物业服务企业的情况下，无关的公司之间签订《石纺生活区物业服务委托合同》被一审法院认定为前期物业服务合同，是认定事实错误。5、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条错误。《石纺生活区物业服务委托合同》违反自愿原则，违反法律法规的强制性规定，违反诚实信用原则，如何能够强制履行。一审法院不顾合同主体是否适格，不顾权利义务实际承担者是谁，也不审查合同的效力问题，直接适用《中华人民共和国合同法》第六十条判决上诉人履行合同，是错上加错。6、一审法院“粗心大意”作糊涂状。一审法院将被上诉人的人事变迁搬上了判决书，一审中被上诉人提交了工商登记，法定代表人是相博怀，职务是总经理，庭审笔录也是总经理，一审法院认定相博怀为总裁。一审法院将被上诉人地址认定错误。7、一审法院送达程序不当。一审法院在未电话通知上诉人的情况下，到小区张贴通知，上诉人咨询后，得知法院送达先电话通知，先邮寄送达，最后才是上门送达，而本案不知因何特殊情况，法官直接先上门张贴，再邮寄送达。另，法官上门张贴肯定要到石纺小区，那么进了小区不可能看不到一个个大树墩，连一棵树都没有补种的现实，不可能看不到坑坑洼洼的道路，不可能看不到小区没有绿化带，不可能看不到卫生情况，既然看到了卫生情况，却又认定上诉人照片不能证实卫生不好，是选择性失明。8、深科物业没有按照《石纺厂生活小区物业服务合同》第二条第四、五款规定的内容完成合同义务。
自被上诉人进驻石纺小区以来，没有严格履行物业服务合同约定的义务，其劣迹行为如下：⑴垃圾不及时清运，就是在长安法院第一次开庭至长安法院判决书出台之间，照样是蚊蝇到处乱飞臭气熏天；⑵小区内树木被砍伐了也不补种，关键在于深科物业进入几年来没有种下一棵树，造成小区无阴凉；⑶将小区绿化带铲除之后改为停车场．使小区仅有的几块绿化带所剩无几；⑷绿化带改为停车场后，小区内乱停乱放，7月30日的一场火灾影响了消防车的进入；⑸小区内马路坑坑洼洼长期不修。9、一审判决仅证实了伐树缘由，但对不种树的理由却只字未提，深科物业砍了多棵树却一棵也不种，根据《中华人民共和国环境保护法》第一章第五条损害担责的原则、《中华人民共和国侵权责任法》第二章第十五条第五款承担侵权责任的方式之规定，那么深科物业砍了树就必须要在原地补种，否则就是违法，一审判决没有追责的文字。一审认定“建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同对业主有约束力”，按此说，深科物业铲平石纺小区东西主干道南北两旁绿化带以及小区内马路坑坑洼洼常年不修等其它公共利益的侵权行为，就是此案审理范围，因为这些公共利益的侵权行为都是发生在石纺小区内，都是深科物业接管之后发生的侵权行为，约束力是对等的，在庭审中深科物业律师一再声称，维修包括所有公共设
施，那么其它公共设施的侵权行为又怎么能是“非本案审理范围”呢？10、业主起诉深科物业长安法院不受理，业主反被物业十家一批多批次被起诉，此案，我们四项铁证长安法院一项都不采纳，手握铁证打不赢官司公理何在？我们多位业主曾经到长安法院请求起诉深科物业，长安法院不受理，现今又认定非本案审理范围，一审判决只依深科物业的单方诉求，单方证据为判案标准是十分荒唐的，又怎能让上诉人信服呢？物业费说到底就是工资支付，因为深科物业没有按质按量完成自己的劳动任务，就应当依照《中华人民共和国劳动法》第一章第三条及劳动部1994年12月6日发布的《工资支付暂行规定》第十六条之规定减发其物业费，只应该给其扫大院费，深科物业不配也不应该得到全额物业费。综上，上诉人认为被上诉人未完全履行物业服务合同，这种不作为行为应当改正，以取得广大业主的认同，只有服务到位，不用说业主也会主动交纳物业费，所以要求被上诉人严格按照《物业管理办法》执行。
深科物业公司辩称：1、被上诉人与石家庄元康商贸有限公司签订的委托合同合法有效，对上诉人具有约束力，上诉人应当履行合同内容。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。石家庄元康商贸有限公司系上诉人所在小区的建设单位，被上诉人与石家庄元康商贸于2014年8月15日签订了前期物业合同《石纺厂生活区物业服务委托合同》，该合同对被告具有约束力。合同签订后，被上诉人已按合同约定提供了物业服务，全面履行了合同义务。上诉人当庭以其并非合同当事人，并未在合同上签字为由提出抗辩，与法无据。2、上诉人以小区业主在车位上安装地锁为由拒交物业费，缺乏法律依据。依据物业委托合同第八条“停车位、停车场服务费：参照物价局规定标淮和市场价格收取。乙方应当与停车场、停车位使用人签订书面的车位服务协议，明确双方在车位使用及车位服务等方面的权利和义务”规定，被上诉人为解决车辆乱停乱放，规范小区停车秩序，满足业主停车需求，划定停车位160个，已全部由业主租用。租金收入全部用于小区公共部位的设备设施保养（每年进行两次上墙公示）。部分车主租用车位后安装地锁，物业劝阻制止的同时，第一次全部拆除，第二次部分拆除时车主与物业员工发生对立，为防止矛盾激化（物业无行政执法权）被上诉人己将此情况报告辖区居委会、办事处。在此，被上诉人己履行了合理的义务，上诉人以此为由拒交物业费无任何法律依据。3、被上诉人在为小区提供服务时对枯死的树木进行清理，是履行法定的保障义务，上诉人要求补种无法律依据。为了防止意外事件发生，维护业主生命财产安全，被上诉人对小区枯树进行清理，清理前被上诉人事先报请长安区园林局（树木修建登记表），并于2016年6月29日批准后进行的，上诉人提出其对树木共有权受到侵害，并要求被上诉人为其补种树木没有法律依据：其一，被上诉人清理的是枯死的树木，无经济价值；其二，补种树木是业主共有财产权的恢复，是否恢复及恢复费用应由多数业主决定和分摊。故上诉人以对树木共有权受到侵害为由抗辩有违公平正义原则，法院不应支持。4、垃圾未能及时清运，并非被上诉人责任。2016年11月17日至春节期间因雾霾天气影响，政府进行了利剑斩污行动禁止货运车辆通行（有石纺二居委会开具的情况说明），致使部分生活垃圾不能及时外运对业主生活造成影响，此情况的发生是被上诉人无法预见，也不能左右，不应承担任何责任。上诉人认为被上诉人未尽到合同义务缺乏事实依据。本案是一起物业服务纠纷案件，纠其原因：1、上诉人混淆行政房管与物业合同服务的关系，要求被上诉人按福利性房管全方位服务，违反合同相对性原则；2、上诉人只享受权益、不承担公共管理义务，违反权利义务一致性原则；3、上诉人70-80平方米的房屋0.3元月物业费一家人早餐的费用，想要的太大、有违公平原则。综上，被上诉人己按照合同约定履行了合同义务，上诉人提出的拒交物业费抗辩理由，均不能成立，人民法院应当支持被上诉人的诉求，依法维持一审判决，判令上诉人立即给付拖欠的物业费及延期付款的滞纳金。
深科物业公司向一审法院起诉请求：被告给付拖欠的服务费255.3元、延期付款利息371.5元，采暖费1404.2元、延期付款利息505.5元，合计2536.5元；被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月18日，石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具证明，主要内容如下：“经查，石家庄纺织厂于2014年1月26日改制，名称变更为石家庄元康商贸有限公司（改制），法定代表人由马如猛变更为王三龙。……”。2014年8月15日，原告深科物业与元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》，主要内容如下：“开发建设单位（甲方）：石家庄元康商贸有限公司，物业服务企业（乙方）：石家庄深科物业服务有限公司。……第一部分物业项目基本情况。……名称：石纺厂生活区，类型：多层、小高层住宅，坐落位置：东至建设大街以西、南至石纺路、西至石纺厂围墙、北至北二环，总建筑面积：203000㎡。……第四部分物业服务期限第四条本合同期限自交接之日起五年期限。第五部分物业服务费用第五条本物业区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用物业公司按服务顺序收取，由业主按其拥有物业的地上建筑面积交纳，具体标准：多层住宅0.50元/月/㎡（原厂在册职工执行0.3元/月/㎡）；……”。2016年4月19日，中电投石家庄供热有限公司与原告深科物业签订了《2015-2016采暖期运行费协议》，主要内容如下：“甲方：中电投石家庄供热有限公司，乙方：石家庄深科物业服务有限公司。……一、乙方高温水交换站位于石纺路3号，负责其所供区域214684.85平方米的供热管理工作，并负责收取采暖费，须在规定的时间前全部交清。……五、乙方应当按照市物价局确定的采暖费标准收费，因改变收费标准而造成的一切后果由乙方自行承担。……”。2016年6月22日，石家庄市长安区园林局同意对涉案石纺小区宿舍内的33棵枯死树木伐除。2016年11月15日，石家庄市长安区园林局同意对涉案石纺小区宿舍内的枯病树木进行合理修剪。2017年7月10日，石家庄市长安区石纺路第二社区居民委员会出具情况说明，主要内容如下：“2016年11月17日至2017年春节前因治理雾霾天气，石家庄市进行了‘利剑斩污’行动，大力治理环境污染活动，控制污染排放，致使石纺小区生活垃圾不能及时外运，此现象发生后，深科物业积极向我居委会进行了汇报，联系长安区环境卫生队沟通协调此事，并于春节前进行了解决，保证小区度过了一个祥和快乐的春节”。2016年1月1日至2016年12月31日期间，被告崔二生共欠物业费255.31元（房屋面积：70.92㎡，收费标准：0.3元/月/㎡）。被告崔二生称，原告未及时清理垃圾、砍伐树木、破坏绿化带、未及时修护坑坑洼洼的道路、小区内私搭乱建，并称，民生关注栏目对原告破坏绿化带划定车位扰民一事进行了报道。原、被告均称，被告崔二生在原告深科物业起诉后已经交纳采暖费。
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告深科物业与石家庄纺织厂改制后的元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》，并为石纺厂生活区提供了物业服务，被告崔二生作为业主享受了此物业服务应支付相应物业费。关于被告崔二生所称原告深科物业不及时清运垃圾的情况，原告深科物业提交了石家庄市长安区石纺路第二社区居民委员会出具情况说明，证明2016年11月17日至2017年春节前因治理雾霾天气，石家庄市进行了‘利剑斩污’行动，大力治理环境污染活动，控制污染排放，致使石纺小区生活垃圾不能及时外运，被告崔二生仅凭其提交的照片不能证实原告深科物业的物业服务不到位。关于被告崔二生所称原告深科物业砍树却不种树的情况，原告深科物业提交了石家庄市长安区园林局批准其修剪、伐除枯死树木的登记表，证明了伐树的缘由，被告崔二生仅凭其提交的照片不能证实原告深科物业的物业服务不到位。关于被告崔二生所称原告深科物业对石纺小区其他公共利益的侵权行为，非本案审理范围，法院不予处理。据此，被告崔二生应当按照房屋面积：70.92㎡和收费标准：0.3元/月/㎡，交纳物业费255.31元。原告深科物业主张被告崔二生交纳物业费255.3元，符合法律规定，法院予以支持。关于延期付款利息损失，原、被告之间没有合同约定，原告深科物业要求给付延期付款利息损失的主张，理据不足，法院不予支持。关于采暖费，原、被告均称，被告崔二生在原告深科物业起诉后已经交纳采暖费，法院对原告深科物业关于采暖费的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告崔二生于本判决生效后十日内给付原告石家庄深科物业服务有限公司物业费255.3元。二、驳回原告石家庄深科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告石家庄深科物业服务有限公司负担22元，被告崔二生负担3元。
本院二审期间，双方当事人未提交新证据。针对一审提交的《长安区园林局死树砍伐树木修剪登记表》(2016年6月22日受理)内容，该登记表的申请单位为本案被上诉人深科物业公司，“勘察意见”一栏载明“经现场察看，小区内有各种枯死树木33棵，建议伐除，按照“伐一补五”的原则，进行补植，由胜北街道办事处监督实施。”，诉争双方均认可未进行补植的事实。二审查明的其他情况与一审查明的一致。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案一审时，被上诉人深科物业公司提交了石家庄市工商行政管理局企业注册分局出具的证明(内容为石家庄纺织厂于2014年1月26日改制，名称变更为石家庄元康商贸有限公司），诉争双方对该证据发表了质证意见，上诉人对该证据的真实性虽不予认可，但未能提供有效证据支持其主张，故原审采信上述证据，并无不当。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，原审以深科物业公司与石家庄纺织厂改制后的元康公司签订《石纺厂生活区物业服务委托合同》并为石纺厂生活区提供了物业服务、崔二生作为业主享受了此物业服务为由，认定崔二生应支付相应物业费，于法有据。根据诉争双方的陈述，结合被上诉人伐除枯树后未进行补植、小区业主对物业公司的服务质量不满甚至诉至法院等案情，可确认被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，同时考虑现物业收费标准仅为0.3元/月/㎡，综合本案案情，本院认为，物业服务费应酌情减免10%为宜，故上诉人崔二生应向被上诉人深科物业公司缴纳2016年1月1日至2016年12月31日期间物业费255.3元的90%即229.77元。关于上诉人所称被上诉人破坏绿化带等侵犯业主权利问题，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。另外，经审查原审不存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，原判对上诉人的抗辩均未采信欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4482号民事判决之第二项(即驳回石家庄深科物业服务有限公司的其他诉讼请求)；
二、撤销石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4482号民事判决之第一项；
三、上诉人崔二生于判决生效后十日给付被上诉人石家庄深科物业服务有限公司物业费229.77元。
如果上诉人崔二生未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元(减半收取25元)、二审案件受理费50元，由上诉人崔二生负担48元、被上诉人石家庄深科物业服务有限公司负担27元。
本判决为终审判决。
审判长 褚玉华
审判员 李 伟
审判员 杨根山
二〇一七年十一月二日
书记员 李 站