吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终950号
上诉人（原审被告）：王金龙，男，汉族，1975年4月15日出生，无职业，住吉林省通化县。
委托代理人：鞠文华，吉林仁博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张淑梅，女，汉族，1949年10月27日出生，农民，住吉林省通化县。
委托代理人：于飞，通化县法律援助中心法律工作者。
被上诉人（原审被告）：通化县皇冠餐饮有限责任公司，住所地：吉林省通化县。
法定代表人：刘立群，董事长。
委托代理人：盖丽娟，女，汉族，1970年10月6日生，该公司职员，住吉林省通化县。
上诉人王金龙因与被上诉人张淑梅、通化县皇冠餐饮有限责任公司（原名通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司，以下涉及通化县喜来登餐饮娱乐有限责任公司称谓均简称喜来登餐饮）申请执行人执行异议之诉一案，不服通化县人民法院（2016）吉0521民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王金龙及其委托代理人鞠文华，被上诉人张淑梅的委托代理人于飞，被上诉人通化县皇冠餐饮有限责任公司的委托代理人盖丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张淑梅一审诉称：2015年8月24日，通化县人民法院受理张淑梅起诉许咏爱、李宗星、赵敏、喜来登餐饮、通化县风华房屋开发有限责任公司民间借贷一案，并依法查封了属于通化县喜来登餐饮娱乐有限公司所有并登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下丘幢号为1-3-407-1.29、建筑面积为68.84平方米的商业用房。经过庭审，作出通化县人民法院（2015）通民初字第1037号民事调解书，调解书生效后，张淑梅向通化县人民法院依法申请强制执行。执行期间王金龙提出异议，认为该房屋已由许咏爱抵顶给王金龙所有。2016年1月20日，通化县法院裁定中止了张淑梅对登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下丘幢号为1-3-407-1.29、建筑面积为68.84平方米的商业用房的执行。对此，张淑梅认为，通化县人民法院（2016）吉0521执异1号执行裁定书程序违法，认定事实错误，适用法律错误，应予撤销，并应恢复继续执行。为此提起诉讼，要求依法撤销通化县人民法院（2016）吉0521执异1号执行裁定书；请求依法继续查封并对属于喜来登餐饮所有并登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下的丘幢号为1-3-407-1.29、建筑面积为68.84平方米的商业用房恢复强制执行、以及拍卖抵债。
王金龙一审辩称：通化县人民法院的执行裁定书是合法的，王金龙实际上占有了该房屋并支付了全部价款，根据法律规定应认定房屋买卖有效，解除张淑梅对该房屋的查封。
通化县皇冠餐饮有限责任公司一审辩称：张淑梅的债务属实，都在公司账内，张淑梅申请查封的房屋是否抵顶给王金龙不清楚，该房的所有权人是该公司。
一审法院查明：2015年8月24日，该院受理了原告张淑梅诉被告许咏爱、李宗星、赵敏、喜来登餐饮、通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部民间借贷纠纷一案后，依据张淑梅的申请，依法查封了许咏爱所有的位于通化县快大茂镇新景人家小区1号楼丘幢号为1-3-407-1.29、面积为68.84平方米的商业用房一处。在该院审理过程中，张淑梅申请撤回对许咏爱、李宗星、赵敏、通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部的起诉，并与喜来登餐饮达成了调解协议，该院出具了（2015）通民初字第1037号民事调解书，因喜来登餐饮到期未履行法律文书确定的义务，张淑梅于2015年10月21日向该院申请执行。该院在执行过程中，王金龙对执行标的提出书面异议，该院于2016年1月18日作出（2016）吉0521执异1号执行裁定书，裁定中止对登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下，丘幢号为1-3-407-1.29、面积为68.84平方米商业用房的执行。张淑梅于2016年1月25日起诉至法院，要求依法撤销通化县人民法院（2016）吉0521执异1号裁定书；请求依法继续查封属于喜来登餐饮所有并登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下的丘幢号为1-3-407-1.29，建筑面积为68.84平方米的商业用房，恢复强制执行，以及拍卖抵债。另查明，2015年6月16日，王金龙与通化县风华房屋开发有限责任公司签订了一份关于上述涉案房屋的商品房买卖合同，许咏爱以通化县风华房屋开发有限责任公司项目部名义为王金龙出具了收到房款344200元的收据，但王金龙未交纳各种税费，通化县风华房屋开发有限责任公司出具了预购商品房预告登记设立申请书、商品房买卖合同登记备案申请书、预购商品房预告登记约定书等相关手续，但王金龙未向通化县房屋产权管理处申请登记备案。
一审法院认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王金龙虽然在庭审时提供了涉案房屋的买卖合同及房屋交款收据、预购商品房预告登记申请、商品房买卖合同登记备案申请及预告登记申请书，但王金龙在签订了涉案房屋买卖合同后，交纳的房款在喜来登餐饮账面中没有记载，也没有交纳各种税费，更没有到房屋产权管理部门申请登记，而且通化县皇冠餐饮有限责任公司对王金龙抗辩的理由不认可，故该院无法确定王金龙对涉案房屋享有权利，对王金龙的主张，该院也无法支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。”的规定，对张淑梅的诉讼请求应予以支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，一审判决：许可对原喜来登餐饮登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下的丘幢号为1-3-407-1.29，面积为68.84平方米商业用房的执行。案件受理费100元，由王金龙负担。
王金龙不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销（2016）0521民初105号民事判决，驳回张淑梅的诉讼请求，诉讼费由张淑梅及通化县皇冠餐饮有限责任公司承担。主要理由为：一、一审法院在认定王金龙为原喜来登餐饮开发的新景人家项目承建工程，并认定王金龙用工程款抵顶了大部分房款及用现金支付了房款的基础上，错误地认定王金龙在诉争房屋上不享有任何权利，进而错误地判决对诉争房屋继续执行。事实上，王金龙用工程款抵顶房款和现金支付房款，签订了房屋买卖合同，虽然没有办理产权证，是由于喜来登餐饮的原因，未交相关税费而办理不了，不是王金龙造成的。根据物权法的规定，王金龙在诉争房屋上享有物权。张淑梅与原喜来登餐饮之间是民间借贷，属债权。根据法律规定，物权优于债权。二、一审法院错误地认定王金龙没有交纳任何税费是错误的，事实上，王金龙已交纳了该房屋的取暖费（报停交20%），一审法院忽略了这一事实。三、一审法院错误地适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，王金龙在诉讼过程中已经提供了充分的证据证明王金龙是购买的房屋，一审法院认定了王金龙提供的房屋买卖合同、收款收据、预购商品房预告登记申请、商品房买卖合同登记备案申请及预告申请书，却以喜来登餐饮没有账面记载，没有交纳各种税费为由，没有认定王金龙的物权。喜来登餐饮账面上是否有记载，是其单方所为，记不记载与王金龙无关。喜来登餐饮没有交纳固定资产投资税，整个小区都没有办理房产证。四、一审法院适用了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十四条的规定，最终判决对该诉争房屋继续执行，适用法律错误。本案应适用物权法和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，王金龙已经支付全部价款，实际占有控制管理该房屋，没有办理产权过户手续过错不在于王金龙，而是喜来登餐饮的过错，所以一审法院不应当查封该诉争房屋。
张淑梅二审辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判，支持张淑梅的诉讼请求；2.王金龙与通化县皇冠餐饮有限责任公司所涉及的项目承建工程在一审判决中并没有认定，以及对王金龙所列举的相关证据材料也没认定，王金龙强调的上诉理由中1、2、3项在原审判决中未进行认定；3.王金龙在一审期间所提供的几份证据材料，并不能证明其取得了本案争议房屋的所有权，该房屋的产权至今仍然为通化县皇冠餐饮有限责任公司，被张淑梅仅是向法院申请查封进行登记；4.王金龙在上诉状中提到缴纳取暖费，实际是王金龙在2015年11月18日当日补交的2014年和2015年的，两份取暖费票据均为20%缴纳，该票据为一审诉讼庭审结束王金龙才去缴纳，而且这两份取暖费票据也不能证明其已经取得或者实际占有和管控本案争议房屋。事实是，通化县皇冠餐饮有限责任公司一直占有和管理该房屋；5.经过一审庭审，通化县皇冠餐饮有限责任公司并不承认本案争议房屋已经顶账转给王金龙。在一审中，通化县风华房地产公司已出具证明，王金龙有一份通化县皇冠餐饮有限责任公司2015年6月15日收条，但从通化县皇冠餐饮有限责任公司财务上，无法查出该款为公司收入及通化县皇冠餐饮有限公司与王金龙达成的房屋顶账协议等内容。并且，许咏爱并不是公司管理人员，其个人行为不能代表公司作出处分，所以个人行为无效；6.通化县皇冠餐饮有限责任公司现在正在为整个新景人家住户办理房屋买卖的初始登记，要求有法院判决及购房合同、交款发票、税费、城市维修基金及工本印花税等相关票据手续，而本案王金龙与通化县皇冠餐饮有限责任公司没有上述相应的手续材料，所以通化县皇冠餐饮有限责任公司享有本案争议房屋产权。综上，请求驳回上诉。
通化县皇冠餐饮有限责任公司二审辩称：一审判决认定事实清楚、正确。对王金龙所提出的房屋物权所有有异议。综合一审判决认定的房屋所有权现应归通化县皇冠餐饮有限责任公司所有，对王金龙所提异议不予认定。
王金龙二审向法庭提交了如下证据：1.通化县宏达热力有限公司证明一份及发票两张，照片6张，用以证明王金龙实际占有了争议的房产；2.提请证人许咏爱出庭作证，用以证明王金龙在没有签定合同之前就实际占有使用了该房屋，该房屋所有权是王金龙；3.提请证人乔雄文出庭作证，用以证实王金龙实际占有争议房屋。
通化县皇冠餐饮有限责任公司二审向法庭提交了如下证据：1.购房收据及相关税费票据5份；2.商品房买卖合同1份；3.新景人家与供热公司对账明细1份；4.通化县皇冠餐饮有限责任公司现金日记账1份。以上证据证明通化县皇冠餐饮有限责任公司在销售房屋同时必须给房主开具房款收据及收取跟房屋有关的所有配套费用后方可证明房屋归缴费人所有，才能取得房屋钥匙，对账明细可以证明2012-2014年度取暖费所有门市房及未销售房屋暖气费都由公司支付，现金日记账证明账面从未体现王金龙与许咏爱对账的事实。
张淑梅针对王金龙提交的证据质证意见如下：1.对发票有异议，两张票据是2015年11月18日补交的2014、2015年度的取暖费，从两张票据看，并不能证明王金龙实际取得了该房屋的所有权，因为宏达热力公司是在2015年底由通化县供热公司转制给个人的私营企业，对之前通化县皇冠餐饮有限责任公司与通化县供热公司之间的供热费用等是否结算并不清楚，只要有人去向宏达热力公司缴纳取暖费，宏达热力公司完全是按户收取，在之前关于通化县皇冠餐饮有限责任公司所有工程的取暖费用问题一直都由通化县皇冠餐饮有限责任公司支付给通化县供热公司，有证据证明。这两份票据均是以报停的方式即20%交款，不能以所交取暖费用来证实房屋的所有权问题，对于房屋产权应以法定的主管部门即房屋产权管理中心或房产处来认定。对宏达热力公司证明真实性无异议，确实是收取了上诉人王金龙的取暖费20%，但从票据上体现出是付款方名称为王金龙，该付款方也不能证明王金龙就是争议房屋的产权人；2.6张照片，只能反映出在房屋室内堆放物品，该物品为一些板凳和一些装修材料等，也不能以此证明其享有该房屋产权；3.证人证明内容不属实。张淑梅有证据证明证人许咏爱不是新景人家项目部经理，经理是盖丽娟，有工商营业执照为证，期限是2013年-2017年；而通过通化县法院两份执行裁定，即（2015）通执字第486、492号，可以证明原喜来登餐饮总经理是赵敏而不是许咏爱。喜来登餐饮营业执照也能证明公司经理是赵敏；关于李雪松在通化县房产处进行的房屋预告登记证明在2015年3月10日期间即可对新景人家房屋商业用房进行预告登记，通过以上3份证据足以证明证人许咏爱当庭陈述不属实，请法庭不予采纳。4.证人乔雄文与王金龙有利害关系，所作证言不应采信。对于通化县皇冠餐饮有限责任公司提交的证据没有异议。
通化县皇冠餐饮有限责任公司对王金龙提交的证据质证意见如下：1.王金龙缴纳的取暖费票据，只能证明缴费人是王金龙，但不能证明房屋所有权人是王金龙；2.王金龙提供的照片可以看出是施工的一些工具，小区在施工过程中会给工人提供存放工具的房屋，从照片并不能看出房屋所有权人是王金龙；3.承认许咏爱与王金龙之间确有工程承包，但所有合同及抵顶结算单公司都没有承认，也没有加盖公章，通化县皇冠餐饮有限责任公司从2015年9月23日正式接手原喜来登餐饮，并登报通告所有债权人到公司确认债权，但王金龙一直未到公司确认，公司不认可许咏爱与王金龙之间抵顶房屋的程序；4.原来门市房都没有锁，现在通化县皇冠餐饮有限责任公司也进不去。
王金龙对通化县皇冠餐饮有限责任公司提交的证据质证意见如下：对5份收据真实性无异议，但证明不了通化县皇冠餐饮有限责任公司如何走账，是公司内部的事；王金龙的收据同样加盖了风华项目部财务公章，最后合同加盖了风华公司公章，而且项目部公章是盖丽娟经手盖章，那么就应当走账，通化县皇冠餐饮有限责任公司隐瞒了相关账目。房屋买卖合同时间是2016年8月29日，证明不了通化县皇冠餐饮有限责任公司的证明目的；对对账明细真实性有异议，是复印件，不能证明王金龙缴纳取暖费是虚假的，现金日记账是通化县皇冠餐饮有限责任公司单方作出，不能反映单位账的全面性，其中王金龙的证据是2015年6月16日两张收据均加盖了风华公司财务公章，而经手人也是盖丽娟，该证据不足以证明通化县皇冠餐饮有限责任公司的证明目的。
本院认为：王金龙提交的通化县宏达热力有限公司证明一份及发票两张仅能证明王金龙交纳了热费，与是否占有争议房屋没有关联，本院不予确认。证人许咏爱系原喜来登餐饮经理，也是本案争议房产开发项目的投资人，在项目建设过程中有签订合同及处置财产的决定权。虽然通化县皇冠餐饮有限责任公司的代理人盖丽娟曾为该项目的名义经理，但盖丽娟实际仅负责财会等事务性工作。因此，许咏爱的证言具有客观性，合法性，并与本案相关联，应予确认。乔雄文与王金龙存有亲属关系，其所作证言效力较低，本院不予确认。王金龙提交的照片6张具有客观性、合法性及与本案争议事实相关联，本院予以确认。结合许咏爱的证言，及通化县皇冠餐饮有限责任公司无法进入争议房屋的事实，可以认定王金龙对争议的房屋实际占有的事实。通化县皇冠餐饮有限责任公司二审中出示的证据，与王金龙是否实际占有争议房屋没有关联，由于盖丽娟本人也曾参与了以房顶账的相关手续的办理，因此也不足以否定顶账事实，本院不予确认。
本院经审理查明：2015年8月24日，通化县人民法院受理了原告张淑梅诉被告许咏爱、李宗星、赵敏、喜来登餐饮、通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部民间借贷纠纷一案后，依据张淑梅的申请，依法查封了许咏爱所有的位于通化县快大茂镇新景人家小区1号楼丘幢号为1-3-407-1.29、面积为68.84平方米的商业用房一处。在该院审理过程中，张淑梅申请撤回对许咏爱、李宗星、赵敏、通化县风华房屋开发有限责任公司新景人家项目部的起诉，并与喜来登餐饮达成了调解协议，该院作出了（2015）通民初字第1037号民事调解书，因喜来登餐饮到期未履行法律文书确定的义务，张淑梅于2015年10月21日向该院申请执行。该院在执行过程中，王金龙对执行标的提出书面异议，该院于2016年1月18日作出（2016）吉0521执异1号执行裁定书，裁定中止对登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下，丘幢号为1-3-407-1.29、面积为68.84平方米商业用房的执行。张淑梅于2016年1月25日起诉至法院，要求依法撤销通化县人民法院（2016）吉0521执异1号裁定书；请求依法继续查封属于喜来登餐饮所有并登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下的丘幢号为1-3-407-1.29，建筑面积为68.84平方米的商业用房，恢复强制执行，以及拍卖抵债。另查明，2015年6月16日，王金龙与通化县风华房屋开发有限责任公司签订了一份关于上述涉案房屋的商品房买卖合同，许咏爱以通化县风华房屋开发有限责任公司项目部名义为王金龙出具了收到房款344200元的收据，王金龙已实际占有使用争议的房产，但尚未办理产权登记。由于本案争议房屋所属建设项目未能验收且欠税金，至2016年7月尚不能办理产权登记。
本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系张淑梅申请执行通化县皇冠餐饮有限责任公司民间借贷纠纷一案中，因案外人王金龙对人民法院查封的登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于王金龙对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。分析如下：一、关于王金龙对案涉房屋是否享有所有权的问题。王金龙主张其以抵账方式而购买了涉案房屋并取得所有权。根据法律的规定，所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖可视为不动产物权继受取得的原因之一。但合同的成立和有效仅仅意味着债权人取得对相应的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示方式。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依照前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房屋一直登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成，王金龙尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。二、王金龙对案涉不动产是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，案外人亦即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，王金龙于2015年6月16日与通化县风华房屋开发有限责任公司签订了一份关于上述涉案房屋的商品房买卖合同，全额抵顶了工程款，王金龙已实际占有使用该争议的房产。由于本案争议房屋所属建设项目未能验收且欠税金，至2016年7月尚不能办理产权登记系不争的事实。因此，对于物权没有变更登记，王金龙没有过错。王金龙的物权期待权成立，依法可以排除人民法院对案涉房屋的执行。另外，由于本案争议房产原始登记在通化县风华房屋开发有限责任公司名下，通化县皇冠餐饮有限责任公司同样不享有案涉房产的物权。
综上，王金龙的上诉主张理由成立。一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
一、撤销通化县人民法院（2016）吉0521民初105号民事判决；
二、驳回张淑梅的诉讼请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人张淑梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王艳刚
审 判 员 王立武
审 判 员 范立华
二〇一六年九月九日
代理书记员 徐晓东