北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0115民初12657号
原告（反诉被告）：任增福，男，1963年9月23日出生，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：郭立锋，北京市浩东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王双会（系原告任增福之妻），1970年12月6日出生，汉族，住北京市大兴区。
被告（反诉原告）：北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园，住所地北京市大兴区旧宫镇西毓顺顺新街**号*排*号。
法定代表人：李修德，总经理。
委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。
原告（反诉被告）任增福与被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园（以下简称阳光兴红公司）租赁合同纠纷一案，本院于二〇一六年七月二十九日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任增福及其委托诉讼代理人郭立锋和王双会、被告（反诉原告）阳光兴红公司的委托诉讼代理人祁兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
任增福向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《温室承包合同》，判令被告退还原告租金40000元、履约保证金10000元；2、判令被告赔偿原告在园中的建筑投资20万元、种植投资10万元；3、判令被告赔偿原告财产损失费50000元；4、判令被告赔偿原告精神损失费50000元；5、判令被告赔偿原告误工费、交通费、通信费、孩子住校费共70000元；6、判令被告向原告赔偿合同未到期两年的经营损失费40万元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月17日，原告与被告签署了《温室承包合同》，承包期三年，自2015年7月1日至2018年6月30日，每年租金4万元，履约保证金1万元。原告租赁该温室，用于居住和经营农家院，对此，被告知情并完全认可，有现场广告招牌照片为证，现场另有十余户承包租赁人与原告是同一情况，有邻居赵航的《菜棚种植协议》及其他邻居的建筑装修照片为证，家家户户建设的房屋和其他设施用于经营农家院或自娱自乐，在这过程中，被告都予以支持和配合。从租金标准看，不可能像字面意思那样用于种菜，种什么菜都亏本，所以，无论合同怎么签署，文字如何表述，合同履行中的实际权利义务正如原告所述，故此，审查本案应当以实际履行中的权利义务为准。原告在合同签署后依约缴纳了5万元，为了居住和经营农家院，投入了巨大的人力物力，建筑装饰装修方面已投资了18万元，购买空调2部花费4700元，具体见现场图和施工合同及付款收据，请法院实地勘察，必要时可以评估，被告提供的温室内土地有大量石头和水泥块，为了改造用于种植耗费了巨大的人力成本，无法计算，原告为此可谓是倾尽所有、耗尽心血。不料，被告租赁给原告的温室及相关房屋存在严重的质量问题，属于豆腐渣工程，根本无法使用，温室没有合格排水系统，下雨严重内涝，造成严重财产损失，无法居住经营，有照片为证，房屋地基松软导致房屋整体下沉，房屋下沉导致墙面及装饰断裂并脱落，维修后仍然继续断裂脱落，房屋所用水泥标号不合格，手一捏就碎，房屋墙体渗水严重，所用建筑材料不合格，房屋防水不合格，前后维修四次仍然无效，房屋内地面严重沉降，地砖破裂，屋内到处是大坑，现房屋已成危房。2016年7月中旬的大雨，导致房屋和大棚内积水半米深，给原告造成严重的财产损失，原告向法庭提交因泡水造成的财产损失清单。由于被告所提供的温室及房屋存在严重质量问题，导致原告无法使用，在过去的一年里多次维修均不仅没有任何效果，反而情况越来越严重，冬天下雪屋顶漏水，夏天下雨直接洪灾，人和财产都泡水里，原告非常伤心悲痛，感到绝望，自从原告与家人进入温室，就像一场噩梦，终日被各种质量问题折磨、震惊、惊吓，终日奔波于处理这些本不该有的质量问题，合同目的不仅无法实现，反而给原告造成了巨大的损失和痛苦，原告多次与被告协商解决办法，无果，无奈之下，诉诸法院，依法提出上述诉讼请求。
阳光兴红公司辩称：我方同意解除双方签订的租赁合同，但不同意原告的其他诉讼请求。我方认为本案适用土地租赁合同纠纷较为适宜，因双方合同中约定承包的为蔬菜、花卉、阳光大棚，并非可用于居住的房屋。我方认为合同解除的原因是任增福逾期超过30天未交纳第二年度的租金，从而导致双方合同解除，已经履约部分我方不同意退还。任增福主张的建筑投资、种植投资，均是违反合同约定的，此类损失应由任增福自行负担，我方不同意承担，双方在合同中约定承租方对温室进行改造需要征得我方事前同意，任增福建造房屋和种植也改变了土地使用的用途约定，双方约定的是用于种植蔬菜和花卉，故对其种植树木的损失不同意承担。任增福提出的其他诉讼请求与本案土地租赁没有关联性。任增福所述的房屋进水是7月20日的大雨造成的，属于不可抗力。同时，我方提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2015年7月1日签订的租赁合同；2、被反诉人将大兴区阳光兴红种植园内编号为东-4的菜棚腾空并交还反诉人；3、被反诉人按照每年40000元的标准向反诉人支付自2016年7月1日至实际腾退之日期间的租金；4、被反诉人向反诉人支付违约金20000元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。
原告（反诉被告）任增福对被告（反诉原告）阳光兴红公司的反诉辩称：我方同意解除合同，但我方认为合同解除的原因是对方提供的标的物不符合约定。对于腾空菜棚并予以归还，在法院判决解除合同且原告的损失得到赔偿后，可以予以腾退。不同意被告提出的交纳租金的请求。不同意赔偿违约金，因涉案标的物存在严重质量问题，导致我方无法继续交纳租金。反诉费用应由对方自行负担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月17日，任增福作为承租方（乙方）与作为出租方的阳光兴红公司（甲方）签订《温室承包合同》，约定：乙方承包温室为砖钢结构，位于阳光兴红农业种植园内温室大棚种植区东侧一排由南向北数第四栋（东-4）；温室大棚总占地面积970平米，总建筑面积402平米（其中温室内总面积372平米，温室外侧管理用房面积30平米），露地面积568平米；甲方负责提供温室骨架，乙方负责温室薄膜、盖苫、卷帘等投入及温室设施的日常维护费用；乙方承包的温室及露地使用用途为种植蔬菜，不得转租、抵押或随意改变使用用途，不得占用公共区域进行种植；承包期三年，自2015年7月1日至2018年6月30日止；承包费按年支付，先交租金，后使用温室，每年的7月1日前支付当年的租金；每栋温室大棚每年租金为40000元；合同履约保证金10000元，用于拖欠费用冲抵，合同到期后，甲乙双方如无任何争议时，甲方无息返还合同履约保证金；乙方需服从甲方管理，温室、露地只允许进行蔬菜花卉生产。甲方阳光兴红公司在落款处盖章，乙方任增福在落款处签字确认。
合同签订后，任增福依约交纳了第一年的租金40000元及10000元的保证金。2015年7月初，任增福在上述大棚内紧靠管理用房一侧加盖了房屋一套（包括小卧室1间、小客厅1间、厨房1间、卫生间1间），建筑面积为29平米左右。同时，其将管理用房进行了装修，大棚内部进行了部分地面硬化、铺设了部分水泥砖、修建了蓄水池等，在管理用房南侧搭建了钢结构棚子。2015年8月27日，任增福与阳光兴红公司另签订了计划生育责任书等七份责任书，其中安全消防责任书约定：凡使用液化气做饭的种植户，做饭时要留人看守，用完后及时关闭总闸门；教育老人、小孩学习安全用电知识，严禁小孩玩火和在种植区燃放烟花爆竹；禁止使用电炉、电热毯取暖，……。预防煤气中毒责任书约定：严禁在居室内生活取暖，按规定使用暖气炉取暖，防止发生中毒事件；要求每天晚上睡觉前务必检查，暖气炉房间与住人房间的门窗是否关严，防止煤气串入住人房间造成中毒事故；严禁使用电热毯、电炉子等取暖，……。综合治理责任书约定：乙方要对自己的家里和菜地做好内保工作，……。
本案审理过程中，经任增福申请，本院依法委托北京京评价格评估有限公司对上述工程的工程造价及现有价值进行了评估，该评估公司于2017年8月5日出具了评估结论：无争议部分的工程造价为83734元；无争议部分在评估时的现有价值为72012元；有争议部分（钢框铁丝网棚项目）的工程造价为14892元。对于上述钢框铁丝网棚项目，阳光兴红公司主张未租赁之前即存在，故其对此提出异议，评估公司对该部分项目评估时的现有价值没有直接评定，但参照无争议部分的综合成新率，可核算出该部分项目评估时的现有价值为12807元。
庭审中，任增福请求解除涉案合同，认为阳光兴红公司提供的温室和房屋存在根本性严重质量问题，无法使用，无法实现合同目的，就此其提交了温室及房屋质量问题的相关照片，阳光兴红公司对该组照片的真实性不认可，认为管理用房并非居住用途，仅放置工具或临时休息使用，不存在严重质量问题，不存在根本违约情形。任增福另提交了阳光兴红公司广告宣传牌照片，显示：温室农家院，给您原生态健ＸＸ活，一个比别墅更风情的地方。阳光兴红公司亦请求解除涉案合同，其认为任增福在多次催缴租金的情况下仍未按时交纳租金，构成了根本违约。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，任增福与阳光兴红公司签订的合同名为温室承包合同，双方约定的用途为种植蔬菜，但在实际的履行过程中，任增福加盖了建筑物，并对地面进行了大面积硬化，硬化地面所占比例较大，结合任增福与阳光兴红公司另行签订的七份责任书、阳光兴红公司在广告宣传中所列内容、双方约定的租金标准等因素，双方约定的该合同已超出了农业用地范围，具有了居住属性，改变了土地用途，应为无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案合同为无效合同，任增福虽陈述其已经搬出了涉案温室，但与阳光兴红公司并未办理交接手续，且温室内部仍存有任增福部分物品，故任增福应将涉案温室腾空并返还给阳光兴红公司，同时，任增福签订合同时支付给阳光兴红公司的履约保证金10000元，阳光兴红公司应当予以返还。关于任增福占有涉案租赁物期间的使用费问题，任增福要求阳光兴红公司返还已经交纳的40000元，因第一年租赁物系在其使用期间，其此项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于自2016年7月1日至实际腾退之日的使用费，任增福已不在涉案温室正常使用，阳光兴红公司主张的标准明显过高，本院酌定此期间的使用费为每年5000元。阳光兴红公司以任增福存在根本违约行为而要求对方支付违约金20000元，因双方的合同为无效合同，该项反诉请求缺乏根据，本院不予支持。关于任增福主张的损失部分，双方对该合同无效均有过错，本院酌定阳光兴红公司一方承担任增福损失的比例为50%，至于任增福具体损失的数额，本院综合租赁物现状、评估报告等予以认定。任增福主张的建筑投资部分，因建造完成后，由其正常使用，故按照目前现有价值确定其此项损失更为合理，阳光兴红公司陈述钢框铁丝网棚项目在合同签订之前即已存在，但双方的租赁合同中对此未有体现，阳光兴红公司未能提交其他证据予以佐证，对此陈述意见本院不予采纳，任增福的该项损失共计84819元；任增福主张的种植投资、财产损失，无充分证据予以佐证，本院不予支持；任增福主张的精神损失费，缺乏法律依据，本院不予支持；任增福主张的误工费、交通费、通信费、孩子住校费，非涉案合同无效给其造成的实际损失，本院不予支持；任增福主张的合同未到期两年的经营损失，因涉案合同为无效合同，该项主张缺乏依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）任增福与被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园于二〇一五年六月十七日签订的《温室承包合同》无效；
二、原告（反诉被告）任增福将位于北京市大兴区阳光兴红农业种植园内温室大棚种植区东侧一排由南向北数第四栋（东-4）腾空并返还给被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园，原告（反诉被告）任增福按照每年5000元的标准支付被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园自二〇一六年七月一日起至实际腾退之日止的占有使用费（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园返还原告（反诉被告）任增福合同履约保证金10000元，并另行赔偿原告（反诉被告）任增福投资损失42409.5元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告（反诉被告）任增福的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万三千元，由原告（反诉被告）任增福负担一万二千二百二十元（已交纳），由被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园负担七百八十元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千三百元，由被告（反诉原告）北京南郊农业生产经营管理中心阳光兴红农业种植园负担一千一百九十六元（已交纳），由原告（反诉被告）任增福负担一百零四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 孙 鹏
代理审判员 樊振国
人民陪审员 莱满库
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王兴宇
书 记 员 赵若含