广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终363号上诉人（原审被告）：侯嘉明，男，1992年8月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：黄惠文（系侯嘉明姨妈），住广东省韶关市武江区。被上诉人（原审原告）：韶关市武江区信汇物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区惠民南路**号中环广场雅仕阁****室。法定代表人：何冠安，总经理。委托诉讼代理人：温燕霞，该公司职员。委托诉讼代理人：何敏，该公司职员。上诉人侯嘉明因与被上诉人韶关市武江区信汇物业服务有限公司（以下简称信汇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。侯嘉明的委托诉讼代理人黄惠文，信汇物业公司的委托诉讼代理人何敏、温燕霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯嘉明上诉请求：1、变更一审判决第一项中的“滞纳金”为违约金；2、改判按中国人民银行同期存款利率计算违约金。事实与理由：一、滞纳金属于行政法规的范畴，具有惩罚性和强制性，而违约金属于民事法律体系中的概念，发生在平等民事关系主体之间。因此，平等民事关系主体之间的逾期付款等违约行为，由合同法调整，只能使用违约金，而不能使用滞纳金；二、一审法院判决的滞纳金数额过高，显失公平，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第二款规定，侯嘉明有权请求法院变更滞纳金数额或者撤销滞纳金约定。信汇物业公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，侯嘉明购买涉案房屋成为业主，因此，侯嘉明与信汇物业公司形成物业服务合同关系，信汇物业公司按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。二、依照双方签订的物业服务合同的约定，滞纳金是按照每天千分之五计算。信汇物业公司向一审法院起诉请求：1、侯嘉明与信汇物业公司办理收楼手续，并支付欠缴的物业管理费用及其滞纳金，合计36491.14元（计费时段：2012年11月至2016年8月25日）；2、一审案件受理费由侯嘉明负担。一审法院认定的事实：2011年6月30日，韶关市世纪商联置业有限公司（甲方）与信汇物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定韶关市世纪商联置业有限公司将其开发建设的中环豪庭物业委托信汇物业公司实行前期物业管理服务。并约定：“……第十二条、本物业竣工验收交付使用后，乙方按本合同第五条约定的内容要求提供管理，按以下标准向业主或者非业主使用人收取物业服务费：1、住宅按每月每平方米1.4元收取；……第十三条、业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；……第十四条、物业服务费的调整和违约责任；1、物业服务费收取标准在合同期内不作调整；……3、业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交滞纳金；……第三十二条、管理期限自2011年6月20日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。”合同签订后，信汇物业公司一直为中环广场（商住楼）住宅小区提供物业管理服务至今。2012年8月19日，侯嘉明与韶关市世纪商联置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了中环广场（商住楼）的御景阁807房，建筑面积为116.77平方米，约定交付日期为2012年10月31日前。合同补充协议第二条约定：买受人应在出卖人交付公告中约定交付日起15天内办理入伙手续。买受人逾期不办理入伙手续的，视为出卖人已实际交付该房产和买受人已同意接收该房产，并即时承担买受人责任，出卖人不承担逾期交房的责任，买受人须从出卖人交付公告中约定的交付之日起开始支付各项管理费用，买受人不得以任何理由拒付该费用。2013年3月14日，韶关市世纪商联置业有限公司向侯嘉明发出《中环豪庭入伙通知书》，通知侯嘉明办理房屋交付手续，并提示：按《商品房买卖合同》规定，逾期办理入伙的，则视为自动入伙，从2013年4月1日起自行向“韶关市信汇物业服务有限公司中环豪庭管理处”缴纳物业管理费用。侯嘉明收到通知后一直未办理房屋交接手续，亦未向信汇物业公司交纳物业管理费、公摊水电费等费用。截止至2016年8月31日，侯嘉明共欠信汇物业公司物业管理服务费6742.94元、公摊水电费705.05元，共7447.99元未付。信汇物业公司催收未果，遂诉至一审法院要求判令侯嘉明支付上述费用及滞纳金。另查明，中环广场（商住楼）物业小区的物业服务收费标准经韶关市物价局审批备案为：高层住宅（电梯）每月每平方米1.4元。一审法院认为，侯嘉明是韶关市武江区惠民南路50号中环广场（商住楼）的业主，在收到开发商的收楼通知后，无正当理由拒不办理房屋交接手续，应视为从2013年4月1日起侯嘉明已经入伙。信汇物业公司与韶关市世纪商联置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，为中环广场（商住楼）提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，信汇物业公司作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。侯嘉明作为业主，享受了信汇物业公司提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。现侯嘉明未向信汇物业公司交纳物业管理费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，信汇物业公司要求侯嘉明支付2013年4月1日起至2016年8月31日的物业管理服务费6742.94元、公摊水电费705.05元，共7447.99元，有事实和法律依据，该院予以支持。关于滞纳金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，侯嘉明未按《前期物业服务协议》的约定如期支付物业服务费，信汇物业公司要求计付滞纳金，符合法律规定，该院予以支持。但《前期物业服务协议》中约定的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，该院依法酌情调整确定为每日1‰，且应按侯嘉明欠缴物业管理服务费的金额计算，即从2013年5月11日起按逾期每日以实欠物业管理服务费金额的1‰计付。判决：一、侯嘉明应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年4月1日至2016年8月31日的物业管理服务费6742.94元及滞纳金（从2013年5月11日起至判决确定的履行之日止，按逾期每日以实欠物业管理服务费金额的1‰计算）给信汇物业公司。二、侯嘉明应支付2013年4月1日至2016年8月31日的公摊水电费共计705.05元给信汇物业公司。三、驳回信汇物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，减半收取356元，由信汇物业公司负担256元，侯嘉明负担100元。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，一审法院对此认定正确，本院予以认同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕侯嘉明的上诉请求进行审理，对侯嘉明上诉请求没有涉及的一审判决审理查明事实及其他判项不予审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一、滞纳金是否应该改为违约金的问题；二、一审法院判决滞纳金数额是否过高的问题。一、关于滞纳金是否应该改为违约金的问题。虽然滞纳金不是违约金，但是滞纳金具有惩罚和补偿功能，与违约金相类似，而且法律没有明文禁止合同当事人约定滞纳金。本案中，信汇物业公司与韶关市世纪商联置业有限公司签订的《前期物业服务合同》明确约定了滞纳金及其计付方式，侯嘉明作为业主，享受了信汇物业公司提供的物业管理服务，依法应该遵守《前期物业服务合同》的约定，支付物业服务费。现侯嘉明未向信汇物业公司交纳物业管理费用的行为已构成违约，依照《前期物业服务合同》的约定，应向信汇物业公司支付滞纳金。因此，侯嘉明要求将滞纳金改为违约金的上诉请求，本院不予支持。二、关于一审法院判决滞纳金数额是否过高的问题。侯嘉明认为《前期物业服务协议》中约定的滞纳金计算标准过高，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，已经依法酌情降低滞纳金数额，按逾期每日以实欠物业管理服务费金额的1‰计付滞纳金。考虑到侯嘉明从2013年4月1日起就开始拖欠物业服务费及公摊水电费，拖欠时间过久，违约行为也持续存在，这给信汇物业公司造成不便与损失，而滞纳金本身具有惩罚性功能，因此，一审法院按逾期每日以实欠物业管理服务费金额的1‰计付滞纳金并无不当，本院予以维持。综上，侯嘉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由侯嘉明负担。审判长 刘 茜审判员 邓小华审判员 梁晓芳二〇一七年五月二十五日书记员 丘 毅