北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终4638号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京青年宫，住所地北京市西城区西直门南小街**号。
法定代表人：冯松青，总经理。
委托诉讼代理人：陈萌，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:阎国强，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京北青时代文化传媒有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街26号1号二层西侧。
法定代表人：张阁，总经理。
委托诉讼代理人：陈轶群，北京市君泽君律师事务所律师。
上诉人北京青年宫因与被上诉人北京北青时代文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0102民初27758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
北京青年宫（下称青年宫）上诉请求：同意一审判决第一、二、三项，要求撤销一审法院判决第四、五、六项，依法改判北京北青时代文化传媒有限公司（下称北青公司）向我单位支付2017年2月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费302500元。事实和理由：一审法院认定事实错误，北青公司所谓2017年2月1日搬离，但其实尚未与我单位交接，也没有告知我单位，只是将房屋闭门上锁；一审审理中，我单位才得知青年宫三层南段（下称涉案房屋）内有北青公司遗弃物，涉案房屋依然被北青公司占有使用，故应该支付占有房屋使用费。
北青公司辩称：同意一审法院判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不同意青年宫的上诉请求。在整栋楼的建筑重新整改装修过程中，涉案房屋已经不具备实际的经营条件，我公司没有理由不交还涉案房屋，我公司曾经主张要交接，但是没有协商一致，因此双方没有进行实际交接，一审审理中我公司提交的证据证明我公司在接到整改通知之后就李稷另行租赁办公地点，不存在不交还的情形。
北青公司向一审法院起诉请求：1、解除我与青年宫的房屋租赁合同；2、要求青年宫返还我公司房屋租金27500元；3、要求青年宫支付我公司利息损失（以27500元为基数，自2016年12月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；4、要求青年宫赔偿我公司房屋维修费27080元；5、要求青年宫赔偿我公司经济损失2656217元。
一审法院认定事实：北青公司长期在青年宫所有的涉案房屋的场地经营美术馆。北青公司、青年宫签订的最近一份《房屋租赁合同》，约定：青年宫将位于青年宫三层南段的场地，面积约370平方米，租赁给北青公司用于办公用房，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，年租金33万元，按季支付。
合同签订后，双方均按约定履行，北青公司将租金付至2016年12月31日。直至2016年11月11日，青年宫向北青公司送达了《北京青年宫合作方腾退房屋场地通知》，通知载明：“各合作方、房屋场地租赁方：北京青年宫开业至今已二十载有余，房屋及设备设施老化陈旧，多处出现险情，为确保安全，急需进行修缮改造。经上级主管单位同意，北京青年供于2016年12月1日起开始停业，正式启动整体修缮改造工程，建筑物将于12月15日开始拆除装修。请各合作方、房屋场地租赁方，接到本通知后，安排好各自的撤离事宜，清理室内物品，并向青年公交其撤离之日之前的房租和相关费用，腾空房屋交由北京青年宫经营开发部和物业部验收。”。截止本判决作出前，北京青年宫主楼一层、二层已拆除，北青公司所承租场地尚未拆除。
北青公司在收到青年宫送达的解除通知后，于2016年12月25日至2017年1月30日期间，雇佣搬家公司将物品搬离涉案房屋，花费费用25000元，但双方未进行交接。
2016年11月29日，北青公司与案外人签订北京市房屋租赁合同，约定北青公司租赁案外人位于北京市西城区国英园1号楼1202号，建筑面积550平方米的房屋，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，月租金7.8万元，每三个月付一次。同时，案外人协助北青公司办理工商登记手续。
北青公司提交了其与名为妙笔菡塘的教育机构合作经营书法绘画培训的相关证据，以证明北青公司的经营损失。青年宫认为，该证据不能证明北青公司的损失情况，且妙笔菡塘已经于2017年8月22日停止营业。
北青公司与若干案外人签订的《展览合作协议》及收据，证明其因场地问题向案外人支付违约金从而造成损失的事实。
2016年1月10日，北青公司与北京豫龙汇海科贸有限公司签订《网络监控安装合同》，花费41398元，安装监控设备；2016年3月23日，北青公司与北京雁兴伟达科技有限公司签订《材料供应合同》，花费408600元，为涉案房屋购买装修材料；2016年3月25日，北青公司与北京众泰恒丰建筑工程有限公司签订《装修施工合同》，花费249895元，进行装饰装修。法院将结合合同中约定的交货日期或竣工日期计算其折旧费用作为损失认定的依据。
另，北青公司主张其于2016年7月1日与北京众泰恒丰建筑工程有限公司签订《装饰工程施工合同》，花费27080元，对房屋漏水进行维修，维修项目为修补屋顶防水及东鹏三层实木复合地板。
北青公司出示劳务协议及工资表若干，证明其支付工资情况。因北青公司未出具员工纳税或缴纳社会保险的凭证，法院该证据不予采信。
一审法院认为，北青公司、青年宫签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。当事人协商一致可以解除合同。本案中，青年宫因修缮改造而向北青公司送达了解除通知，北青公司对此不持异议，双方经协商一致提前解除租赁合同。法院认为，依据青年宫停业通知中的时间可以确定双方房屋租赁合同的解除时间为2016年12月1日。青年宫应当将剩余租金27500元返还北青公司，北青公司主张青年宫给付其租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，但其利息适用的标准过高，法院将予以调整。合同解除后，双方未就赔偿事宜达成一致，北青公司有权向青年宫主张其损失。青年宫认为北青公司仍然继续经营，并出示照片、电话录音作为证据，法院认为，青年宫出示的证据不足以证明北青公司继续经营的事实。依据北青公司出示的运输合同，北青公司于2017年1月30日前已经搬离涉案房屋，北青公司应给付青年宫自2016年12月2日至2017年1月30日期间的房屋占用费，占用费标准酌定为沿用房屋租金标准计算。青年宫要求北青公司支付滞纳金，法院认为，滞纳金为合同约定，青年宫在合同解除后主张北青公司支付滞纳金，无合同依据，法院不予支持。
关于房屋租金损失。北青公司用租金差额乘以涉案房屋面积，计算方法正确，但由于北青公司与案外人签订北京市房屋租赁合同，约定租期起始时间为2017年1月1日，北青公司只能要求赔偿12个月的房屋租金损失，故北青公司计算的房屋租金损失数额有误，法院予以纠正。
关于与妙笔菡塘的营业损失问题。法院认为，北青公司已经找到替代经营的场所并签订租赁合同，其交易培训可以改换地点继续经营，法院对于其诉讼请求不予支持。
关于装修及设备改造损失。北青公司针对有效期二年的租赁合同进行装修及设备改造。因青年宫提前解除合同，北青公司针对剩余租期，考虑折旧因素计算其装饰装修及设备改造损失，其计算数额有误：其中41398元安装监控费用，其设备按23个月折旧，折旧损失为25627元；其中408600元及249895元装修费用，其竣工日期为2016年5月10日，设备按20个月折旧，折旧后损失为428022元。以上安装监控及装修损失共计453649元。由于北青公司主张数额小于本院计算数额，法院对于北青公司的该项诉讼请求予以支持。
对于漏雨损失。北青公司仅提供装饰合同不能证明漏水事实的发生，法院对其诉讼请求不予支持。
关于青年宫对案外人赔偿问题。因北青公司已租赁其他房屋进行经营活动，因此可以避免对案外人的违约。且其仅出具收据亦不能证明该项损失的发生。法院对其诉讼请求不予支持。
关于网吧转让损失。北青公司为取得涉案房屋而支付转让费，不属于损失。且北青公司出具的证据无法证明其发生该费用的真实性，法院对其诉讼请求不予支持。
关于搬家费用。北青公司因青年宫违约解除合同而支付的搬家费用25000元属于其因青年宫违约造成的损失。法院对北青公司的该项诉讼请求予以支持。
关于员工工资问题。北青公司未出具证据证明其补偿员工的工资的真实性及合理性，法院对该部分诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2017年12月19日判决：一、自判决生效后七日内，北京青年宫赔偿北京北青时代文化传媒有限公司各项损失七十八万零五十八元；二、自判决生效后七日内，北京青年宫返还北京北青时代文化传媒有限公司剩余租金二万七千五百元；三、自判决生效后七日内，北京青年宫给付北京北青时代文化传媒有限公司利息（自二〇一六年十二月二日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、自判决生效后七日内，北京北青时代文化传媒有限公司给付北京青年宫房屋占用费五万五千元；五、驳回北京北青时代文化传媒有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京青年宫的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
另，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北青公司提交照片四张，用以证明涉案房屋在2016年底已经不具备经营条件了。青年宫的质证意见为：对部分照片的真实性认可，对部分照片的真实性不认可。对证明目的不予认可，我单位至认可发了通知，不认可楼宇不具备经营条件。
本院认为：北青公司与青年宫签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于青年宫上诉要求北青公司支付2017年2月1日至2017年12月31日期间的房屋占用费的问题，因在一审审理中，北青公司为证明其搬离涉案房屋之事实，提交了其运输合同、其与案外人签订的房屋租赁合同等证据，故一审法院认定北青公司已于2017年1月30日前已经搬离涉案房屋，并据此判决北青公司给付青年宫涉案房屋自2016年12月2日至2017年1月30日期间的房屋占用费的诉讼请求，并无不当。青年宫上诉以其不认可北青公司已于2017年1月30日搬离涉案房屋为由，要求北青公司支付2017年2月1日至2017年12月31日期间的房屋占用费302500元，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，青年宫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28518元，由北京青年宫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘苑薇
审判员 孟 龙
审判员 王 云
二〇一八年五月八日
书记员 耿 玉