上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1725号
原告陈晓烨，女，1982年8月16日生，汉族，住上海市宝山区。
原告徐新平，女，1952年4月12日生，汉族，住址同上。
委托代理人陈晓烨（系原告徐新平的儿媳）。
被告刘国裕，男，1956年4月2日生，汉族，住上海市宝山区。
第三人刘继忠，男，1947年9月2日生，汉族，住上海市普陀区。
原告陈晓烨、徐新平与被告刘国裕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，由审判员蒋梦娴独任审判，通知刘继忠作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告陈晓烨（同时作为原告徐新平的委托代理人），被告刘国裕，第三人刘继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈晓烨、徐新平诉称，2014年11月22日，陈晓烨、徐新平与刘国裕就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订房地产买卖居间协议。当日，陈晓烨、徐新平向刘国裕支付定金人民币3万元。刘国裕收款后，于2014年12月6日签订了房屋买卖合同。此后，因刘国裕个人问题致使无法履行。2015年1月，刘国裕私下将3万元定金还给了中介，中介已返还给了陈晓烨、徐新平。故陈晓烨、徐新平现要求解除陈晓烨、徐新平间的买卖合同，刘国裕赔偿定金3万元。
被告刘国裕辩称，同意解除买卖合同，定金3万元已经返还给了陈晓烨、徐新平，故不同意再赔偿3万元。系争房屋已经法院判决给了刘继忠，陈晓烨、徐新平应当向实际权利人主张权利。刘国裕通过中介挂牌出售系争房屋，挂牌价105万元，中介提出102万元，被告认为低了，就向中介提出系争房屋是母亲遗产，要求中介保守秘密，如果中介能够帮刘国裕签订一份90万元的合同，刘国裕愿意将房价降到100万元。中介找到了陈晓烨、徐新平，并和陈晓烨、徐新平说好合同签90万元、但实际成交价为100万元。2014年11月22日，刘国裕与陈晓烨、徐新平签订居间协议时，刘继忠并不知情，经与陈晓烨、徐新平协商，房价定为995，000元，但协议约定价格为90万元，另双方签订补充合同约定剩余尾款为95，000元。居间协议签订后，刘国裕告知刘继忠已将系争房屋以90万元出售，刘继忠怀疑房价过低。2014年12月6日，陈晓烨、徐新平与刘国裕、刘继忠在中介碰头，刘继忠提出90万元过低，刘国裕提出房价为95万元，陈晓烨、徐新平也表示了同意，故买卖双方签订了买卖合同，刘国裕当场并未表态、也未提出异议。此后，刘继忠另案起诉刘国裕要求确认系争房屋归刘继忠所有，刘国裕将该情况告知了中介，中介表示陈晓烨、徐新平不买系争房屋了，并要求刘国裕退还定金，故刘国裕将定金3万元退还给了中介。
第三人刘继忠述称，刘继忠为系争房屋的实际权利人。因刘继忠家住得比较远，故要求刘国裕挂牌出售，但要求价格应由刘继忠定、合同应当由刘继忠签。之后，刘国裕告诉刘继忠，系争房屋已以90万元出售。2014年11月24日，刘继忠到了中介，向中介告知房产证在刘继忠手上，刘继忠不同意90万元的价格。过了两天，刘国裕打电话给刘继忠，表示陈晓烨、徐新平同意加价。2014年12月6日，陈晓烨夫妇、徐新平与刘国裕、刘继忠在中介见面，刘继忠表示，系争房屋是母亲的，母亲生前将系争房屋给了刘继忠，因动迁的原因，故系争房屋产权人登记为刘国裕。刘继忠表示，90万元的价格其不清楚，陈晓烨夫妇表示“对的，到签正式合同会叫你来的”。刘继忠表示，已有下家出98万元购买系争房屋，故不同意刘国裕卖房。刘国裕当时以各种理由逼迫刘继忠在95万元的合同上签字，刘继忠明确表示不同意，但刘国裕还是与陈晓烨、徐新平签了买卖合同。此后，刘继忠即就系争房屋提起了确权的诉讼，并对房屋进行了保全。综上，陈晓烨、徐新平、刘国裕、中介侵犯了刘继忠的根本利益，陈晓烨、徐新平与刘国裕间的买卖合同无效，故定金合同也无效，刘国裕不应当赔偿定金。
原告陈晓烨、徐新平针对被告刘国裕的辩称及第三人刘继忠的述称表示，2014年11月22日签订居间协议时，约定的房价即为90万元，并没有签过所谓的95，000元的补充协议，刘国裕也没有告知过房屋实际权利人的事情。过了两天，中介打电话来说，刘国裕表示房价过低、要调高价格，且家里人也要出面。2014年12月6日，陈晓烨、徐新平与刘国裕、刘继忠在中介见面，刘继忠向陈晓烨、徐新平说了家里的情况。陈晓烨、徐新平当时就表示，其是与产权人发生交易，产权人签字认可、合同即为有效。后经中介与刘国裕、刘继忠协商价格，将价格定为了95万元，签订买卖合同时刘继忠也在场。此后，中介告诉陈晓烨、徐新平，因刘继忠与刘国裕间的诉讼致使房屋无法交易。
经审理查明，2014年5月26日，刘国裕经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2014年11月22日，刘国裕（出卖方、甲方）与陈晓烨、徐新平（买受方、乙方）及上海中原物业顾问有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，系争房屋总房价款90万元。第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金3万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议当日内补足定金至3万元。第七条约定，签约承诺：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价的2%，本条款独立发生法律效力。
2014年11月22日，刘国裕出具收款收据，确认收到上海中原物业顾问有限公司转付的陈晓烨用于购买系争房屋的定金3万元。
2014年12月6日，刘国裕（出卖方、甲方）与陈晓烨、徐新平（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，系争房屋权利人刘国裕，房屋建筑面积52.78平方米，房地产转让价款95万元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后五十六天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，甲乙双方应于2015年1月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。合同第11条约定，定金责任，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方取回保管的定金。在甲方收到乙方交付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。
2015年2月7日，陈晓烨、徐新平向刘国裕发送解约通知函，要求刘国裕双倍返还定金6万元。
审理中，为证明己方主张，刘继忠向本院提供下列证据：
1、录音，证明2014年12月6日，刘继忠向陈晓烨、徐新平告诉了其是房屋实际权利人，陈晓烨的丈夫表示签订正式合同时要求刘继忠签字。
2、其他中介公司给刘继忠发的短消息，证明其他中介公司经核实，系争房屋的实际成交价格是997，000元。
陈晓烨、徐新平对上述证据发表如下意见：对录音真实性无异议，陈晓烨当场表示其是与产权人发生交易，产调显示的产权人是刘国裕本人。对短消息的真实性不清楚。刘国裕对上述证据均无异议，但表示其无法提供其所谓的95，000元的补充协议。
另查明，2014年12月9日，本院受理了刘继忠诉刘国裕所有权确认纠纷一案【案号：（2014）宝民三（民）初字第1766号】。2015年8月13日，本院判决系争房屋归刘继忠所有，刘国裕协助刘继忠将系争房屋变更登记至刘继忠名下。现该案已生效。
刘继忠表示，该案执行过程中，刘继忠与刘国裕已达成和解，房屋产权不恢复至刘继忠名下，由刘国裕配合刘继忠出售系争房屋，但刘继忠需承担所有诉讼中产生的一切费用，包括对于陈晓烨、徐新平的赔偿，但刘继忠认为不应当予以赔偿。
以上事实，有原告陈晓烨、徐新平提供的上海市房地产权证、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、解约通知函等，第三人刘继忠提供的录音、短消息等，（2014）宝民三（民）初字第1766号民事判决书，及各方当事人当庭陈述等证据为证，有关证据经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，刘国裕经核准登记为系争房屋的房地产权利人，物权登记依法产生对外公示效力。陈晓烨、徐新平与刘国裕就系争房屋签订的房地产买卖居间协议及房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。陈晓烨、徐新平在签订居间协议时，刘国裕在收取陈晓烨、徐新平定金3万元时，陈晓烨、徐新平并不知晓刘国裕与刘继忠间就系争房屋的纠葛。直至徐新平、陈晓烨与刘国裕签订买卖合同之后，刘继忠方就系争房屋的所有权诉至法院。故，刘继忠表示陈晓烨、徐新平与刘国裕恶意串通、损害刘继忠的权利，陈晓烨、徐新平与刘国裕间的买卖合同无效、定金合同亦属无效的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予准许。刘国裕作为系争房屋经核准登记的房地产权人，对外签订了居间协议、买卖合同并收取了定金，理应为己方的行为负责。买卖合同签订后，因刘国裕涉诉之故，致使买卖合同无法继续履行，刘国裕已构成违约。现徐新平、陈晓烨起诉要求解除与刘国裕间的买卖合同，刘国裕赔偿定金3万元，与法不悖，当予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：
一、解除原告陈晓烨、徐新平与被告刘国裕就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋买卖合同；
二、被告刘国裕于本判决生效之日起十日内，向原告陈晓烨、徐新平赔偿定金3万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为275元，由被告刘国裕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋梦娴
二〇一五年十二月十七日
书记员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
三、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。