浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭建民初字第345号
原告应春德。
委托代理人（特别授权）唐飞。
委托代理人（特别授权）王小云。
被告范瑾。
委托代理人（特别授权）钱民。
委托代理人（特别授权）张银根。
原告应春德与被告范瑾房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年3月11日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员韩雨清独任审判，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。原告应春德及其委托代理人唐飞，被告范瑾的委托代理人钱民、张银根到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本院将本案转普通程序审理，依法由审判员韩雨清担任审判长，与人民陪审员刘瑾彤、许琪组成合议庭，于2015年7月29日、8月19日两次公开开庭进行了审理。原告应春德及其委托代理人王小云，被告范瑾的委托代理人钱民、张银根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年11月20日，原告与被告范瑾签订《房屋买卖合同》一份，约定被告范瑾将位于建德市新安江溪头“水韵天成”127幢1单元501室住房转让给原告，转让价款为295000元，付款方式为交付房屋钥匙时支付275000元，余款20000元在房屋产权证书交付时付清。合同还约定，被告保证房地产权属清晰，如发生产权或债权债务纠纷，概由被告负责。合同签订后，原告依约支付了购房款275000元，被告将房屋钥匙交付给原告，原告对该房屋进行装修并入住。2008年7月10日，赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽诉至法院，要求被告范瑾和原告返还房屋。2010年5月16日杭州市中级人民法院判决确定范瑾和原告将坐落于建德市新安江街道溪头“水韵天城”127幢1单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车库一间（9.39平方米）返还给赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅。此后，原告与被告范瑾就房屋买卖合同无法实现而产生的价款返还及损失赔偿问题一直协商无果。故诉至法院请求解决。原告的具体诉讼请求为：1、要求确认原、被告于2005年11月20日签订的房屋买卖合同无效。2、要求被告范瑾返还购房款并赔偿利息损失、装修损失、房价上涨的差额损失1200000元。3、要求中止（2010）浙杭民终字第47号判决的执行。
审理中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原、被告签订的房屋买卖合同。2、要求被告范瑾返还购房款275000元。3、被告范瑾赔偿原告因房屋买卖合同解除造成的损失680667（装修损失47987元，房屋上涨的差价补偿632680元）。4、请求被告支付因房产评估产生的鉴定费4000元。
原告在审理中提供以下证据：
1、《房屋买卖合同》一份，用以证明原、被告就本案房屋签订买卖合同，双方存在买卖关系的事实。
2、购房款收条三份，用以证明原告支付定金及购房款共计275000元。
3、《产权调换协议》复印件一份，用以证明本案所涉房屋产权变动情况。
4、（2008）建民一初字第1242号民事判决书复印件一份，（2010）浙杭民终字第47号民事判决书复印件一份，用以证明判决确定原告无法取得房屋产权的事实。
5、房产评估报告一份、评估费发票一份，用以证明案涉房屋的市场价值、房屋的装修价值及原告为确定损失情况支付评估费4000元的事实。
6、装修费发票一组，证明案涉房屋装修花费200000元的事实。
被告范瑾辩称，对双方之间签订房屋买卖合同、收到定金包括房屋预付款共计275000元的事实没有异议。在房屋买卖过程中，原告对房屋状况是清楚的。当时买房是通过中介的，我们曾明确告知原告，该房屋是拆迁安置房，房产证还没有办，被拆迁的房子是我们从别人处买来的。原、被告签订房屋买卖合同时，原告明知房屋没有办理产权证，买房时该房屋没有产权纠纷，所以我们无法告诉原告。房子是判决返还给马强等人的，原告只向我主张返还购房款、赔偿损失，诉讼主体缺失。根据合同相对性原则，房屋没有返还给我，我不同意返还购房款，也不同意赔偿损失。退一步说，原告在（2008）建民一初字第1242号判决书生效后就应该返还房屋，返还房屋后再主张赔偿。因此，房屋价值损失应按照2010年8月23日的评估房价进行赔偿。
被告范瑾在审理中提供以下证据：
1、（2006）建民一初字第337号民事判决书、（2008）建民一初字第1242号民事判决书、（2010）浙杭民终字第47号民事判决书复印件各一份，用以证明赛珍玉与范瑾于2004年11月28日签订的两份《房屋买卖合同》及赛珍玉、马强、马明芳与范瑾于2005年1月15日签订的《房地产买卖契约》均不生效，马强等人存在过错，被告范瑾对案涉房屋存在产权纠纷不知情，也是受害者的事实。
2、新安江街道沧滩路31号501室房屋所有权证复印件一份、房地产买卖契约复印件一份，房产交易、产权登记申请表复印件各一份，用以证明应春德已知所买的水韵天城127幢1单元501室房屋状况，被告范瑾未隐瞒欺骗原告应春德的事实。
3、授权委托书复印件二份，用以证明赛珍玉委托被告范瑾至拆迁单位办理拆迁安置手续的事实。
4、产权调换协议复印件一份，用以证明原告对案涉房屋的产权情况是知情的，出售的房屋价格合理。
5、收据复印件一份，用以证明被告范瑾缴纳中介费3000元。
6、执行异议及恢复执行申请复印件一份，用以证明原告应春德对法院强制执行曾提出执行异议的事实。
原、被告双方提供的证据，经庭审质证，本院作以下分析与认定：
一、原告提供的证据1、2、3、4，被告范瑾无异议，经审查，原告提供的该四组证据，符合证据真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案相关事实，本院予以认定。
二、原告提供的证据5，被告范瑾对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但提出房屋评估价值过高，应根据2010年8月房屋市场价进行评估。另外空调是在（2008）建民一初字第1242号民事判决书生效后购买的，判决生效后原告即应返还房屋，之后购买的空调不属合理损失。原告提供的该评估报告系本院依法委托相关具有评估资质的评估机构就本案讼争标的进行的评估，程序合法，本院予以认定。
三、原告提供的证据6，被告范瑾质证认为，原告提供的票据中部分票据非正式税务票据，相关价值应按评估报告确定。本院审查认为，被告所提异议成立，对该组证据，本院不予认定。
四、被告范瑾提供的证据，原告应春德均无异议。经审查，被告提供的该六组证据，符合证据真实性、合法性、关联性要求，能够证明本案相关事实，本院予以认定。
根据当事人提供的有效证据和当庭陈述，本院认定本案如下事实：
一、2004年11月28日，被告范瑾与案外人赛珍玉签订了两份《房屋买卖合同》，约定案外人赛珍玉将坐落于建德市新安江街道沧滩路31号501室、江滨路43号302室两套房屋转让给被告范瑾。2005年1月15日，案外人赛珍玉、马强、马明芳与原告签订《房地产买卖契约》一份，约定双方执行《房屋买卖合同》。2005年7月8日，被告范瑾以其本人及括号内填写马雨亭为被拆迁人名义与拆迁人城防指挥部签订《产权调换协议》两份，约定上述两套房屋由城防指挥部拆除（已于2005年下半年拆除），并由城防指挥部将本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）和120幢二单元403室（建筑面积77.96平方米）及自行车车库（建筑面积7.41平方米）安置给原告及马雨亭。2005年9月，被告范瑾实际取得了该两套房屋，但未办理过户登记。
二、2005年11月20日，被告范瑾与原告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告范瑾将坐落于建德市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室及自行车车库以人民币295000元的价格转让给原告应春德，2005年11月26日前支付200000元，12月11日前支付75000元（包括定金20000元），余款20000元交付房屋产权证书时付清。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告应春德依约向被告支付了购房款275000元，被告范瑾将该处房屋钥匙交付给原告应春德。此后，原告应春德对该房屋进行了装修并入住。
三、2006年3月23日，案外人马小玉、马小山、马迎军、马丽丽向本院提起诉讼，请求确认被告范瑾与案外人赛珍玉签订的两份《房屋买卖合同》及被告范瑾与案外人赛珍玉、马强、马明芳签订的《房地产买卖契约》无效。审理中，本院依法追加马慎达、马玉梅为案件第三人参加诉讼，并于2007年3月15日作出（2006）建民一初字第337号民事判决：一、驳回马小玉、马小山、马迎军、马丽丽的诉讼请求；二、赛珍玉与范瑾2004年11月28日签订的两份《房屋买卖合同》及赛珍玉、马强、马明芳与范瑾签订的《房地产买卖契约》均不生效。该判决经二审维持原判决。2008年7月10日，案外人赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽向本院提起诉讼，要求被告范瑾返还位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）和120幢二单元403室（建筑面积77.96平方米）及自行车车库（建筑面积7.41平方米）的房屋。审理中，本院通知马慎达、马玉梅为共同原告，通知本案原告应春德为共同被告参加诉讼，并于2009年10月10日作出（2008）建民一初字第1242号民事判决：一、范瑾、应春德于判决生效后三个月内将位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）返还给赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅；二、范瑾于判决生效后三个月内将位于本市新安江街道溪头“水韵天城”120幢二单元403室（建筑面积77.96平方米）及自行车车库（建筑面积7.41平方米）返还给赛珍玉、马强、马明芳、马小玉、马小山、马迎军、马丽丽、马慎达、马玉梅。该判决经二审维持原判，于2010年8月23日发生法律效力，判决返还的房屋在执行过程中。
四、位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室（建筑面积94.55平方米）及自行车车库（建筑面积9.39平方米）的房屋、装修及家电，经杭州信丰资产评估事务所评估，以2015年4月13日为基准日，评估价为人民币955669.00元。其中房屋建筑物价值为907680.00元、房屋装修价值为43979.00元、家俱家电价值为4010.00元，家俱家电中空调价值为3100.00元。为此，原告支付了鉴定费人民币4000元。
本院认为，原告应春德与被告范瑾于2005年11月20日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。被告范瑾以自己的名义与拆迁人签订《房屋拆迁产权调换协议》，原告应春德有理由相信被告范瑾享有对拆迁安置房屋的处分权。被告范瑾与案外人就被拆迁的房屋买卖所签订的《房屋买卖合同》存在效力瑕疵，不足以影响原告应春德与被告范瑾签订的《房屋买卖合同》的效力。现因被告范瑾与案外人存在房屋产权纠纷，导致本案所涉房屋买卖合同目的落空，原告主张解除合同返还购房款，理由正当，本院予以支持。原、被告签订合同时，被告范瑾提供的《房屋拆迁产权调换协议》载明的被拆迁人为“范瑾（马雨亭）”，原告应春德在受让房屋时，对被拆迁人为何括注马雨亭的名字以及范瑾与马雨亭之间是否存在产权纠纷等问题，未尽充分的善意审查义务，对造成所签合同履行不能，有一定过错，对损失的造成负有一定责任。根据原告应春德与被告范瑾的过错程度，本院酌情确定原告因返还房屋造成的损失由被告范瑾负90%赔偿责任，由原告自负10%的损失责任。原告主张要求被告赔偿相应损失，合理部分，本院予以支持。被告范瑾辩称原告的房屋系向案外人马强等人返还，应追加马强等人为共同被告，本院认为，原告依据合同相对性原则向被告范瑾主张权利并无不当，且被告范瑾与案外人之间的合同纠纷被告范瑾已另案主张，故对被告范瑾该项抗辩意见，本院不予采纳。被告范瑾所提房屋价值应按返还房屋的判决生效时的价值确定。本院认为，纠纷处理时的房屋评估价值符合原告因合同履行不能所造成的实际损失，被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告提出判决生效后，原告购置的空调，属不合理损失，原告审理中表示在返还房屋时将后续添置的空调自行拆走，价值不计入本案损失赔偿范围，故对该部分价值在总损失中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条、第三十条的规定，判决如下：
一、解除原告应春德与被告范瑾于2005年11月20日签订的房屋买卖合同。
二、被告范瑾向原告应春德返还房屋买卖款人民币275000元，于本判决生效后十日内付清。
三、原告应春德因返还位于本市新安江街道溪头“水韵天城”127幢一单元501室及自行车车库而造成损失人民币681569元，由被告范瑾赔偿613412元，于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告应春德的其它诉讼请求。
本案案件受理费人民币13397元，由原告应春德负担713元，被告范瑾负担12684元。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 韩雨清
人民陪审员 刘瑾彤
人民陪审员 许 琪
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 骆 鼎