重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第01023号
上诉人（原审原告）：周航。
委托代理人：周志荣。
上诉人（原审被告）：重庆东衡实业（集团）有限公司，住所地重庆市北碚区静观镇万全村陶家院子组42号，组织机构代码：20322946-2。
法定代表人：冯燕，该公司执行董事。
委托代理人：雷宇，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人：彭科亮，重庆鼎凌律师事务所律师。
上诉人周航诉上诉人重庆东衡实业（集团）有限公司（以下简称东衡公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年10月16日作出（2013）渝北法民初字第04624号民事判决，上诉人周航、上诉人东衡公司对该判决不服，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了询问。周航的委托代理人周志荣，东衡公司的委托代理人雷宇、彭科亮到庭参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年10月23日，以周航为乙方，东衡公司为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，由东衡公司将房屋出售给周航，套内面积85.3724平方米，建筑面积94.63平方米，套内单价1878.35元／平方米，成交总价160359元。在补充协议中，加注了补充协议第10条：乙方所购该套房之屋顶阁楼无产权，但乙方拥有使用权。东衡公司盖章对该条加注内容进行了确认。关于补充协议第10条“乙方所购该套房之屋顶阁楼无产权，但乙方拥有使用权”的约定，周航认为此处的使用权应理解为专用使用权，东衡公司认为应理解为一般的作为业主的共有使用权。
合同签订后，周航对楼顶阁楼进行了装修。2012年4月9日，周航在向东衡公司作出承诺：凡是周航对楼顶进行装修的地方，所产生的屋顶、墙面漏水及损坏均由本人自行承担，与东衡公司无关。因楼顶阁楼属该幢楼全体业主共有，2011年6月1日，该单元业主明雪峰向本院提起诉讼，要求周航对楼顶及阁楼恢复原状。经该院一审和重庆市第一中级人民法院二审，判决周航拆除在该幢楼屋顶平台上修建的各项设施，恢复原状。周航承担了一审案件受理费80元、二审案件受理费80元。因周航未自动按时拆除，楼顶装修被人民法院强制拆除。
因周航无法继续享有楼顶阁楼的专用使用权，周航认为东衡公司应当赔偿周航对楼顶的装修损失和丧失楼顶阁楼专用权对涉案房屋的贬值损失，据此周航申请对前述两项内容进行了司法评估。在该院第一次委托后，重庆金翰资产评估土地房地产估价有限公司以标的物已被强制拆除，该公司无法作出公允的评估结论为由，退回了对装修损失的鉴定委托。后重庆畅客达土地房地产估价与资产评估有限责任公司以超出其鉴定能力范围为由，退回了关于贬值损失的鉴定委托。经该院再次委托，重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司接受了委托并作出评估意见：1、阁楼装修损失3703元；2、房屋价值贬损52993元。庭审中，东衡公司申请对该报告重新鉴定，但未举示证据证明具有《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的重新鉴定的情形，对该申请不予准许。
周航一审诉称：2005年10月23日，东衡公司将房屋出售给周航，东衡公司的销售人员向周航推销涉案房屋时表示该房屋有楼顶阁楼，东衡公司将楼顶房门钥匙1把也拿给了周航，并在合同中注明“乙方所购该套房之屋顶，阁楼无产权，但乙方拥有使用权”，周航对楼顶阁楼有专用权。周航接房后，对涉案房屋楼顶阁楼进行了装修，但周航被其他业主起诉至法院，法院审理认为周航对阁楼进行装修，属于侵犯了该幢业主的合法权益，要求限期拆除、恢复原状。现楼顶阁楼被法院强制拆除，给周航造成了损失，而该损失是由东衡公司误导周航造成的，据此请求法院判令：1、东衡公司赔偿周航因丧失楼顶阁楼专用使用权对涉案房屋的贬值损失；2、东衡公司赔偿周航因东衡公司在修建房屋过程中没有照图施工，没有预留孔上楼引起业主起诉周航，赔偿周航律师费3000元、诉讼费160元、强制执行费3700元；3、东衡公司赔偿周航装修损失86460元。诉讼费、鉴定费由东衡公司承担。
东衡公司一审辩称：东衡公司并未将楼顶阁楼使用权卖给周航，且买卖合同中约定的房价款也未包括楼顶阁楼的费用，东衡公司无权处理楼顶，关于楼顶，周航和其他业主均具有使用权，并不是说周航具有专用使用权，对周航要求丧失楼顶阁楼专用权的贬值损失无事实和法律依据。关于留孔上楼的问题，东衡公司是按设计施工，设计并无留孔，且已经竣工验收合格。周航与其他业主发生诉讼产生的诉讼费、代理费、强制执行费，是周航未征得其他业主同意独自使用楼顶造成的，与本案无关。
一审法院认为，周航与东衡公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议属双方真实意思表示，除补充协议第10条之外，应属合法有效。
关于补充协议第10条“乙方所购该套房之屋顶阁楼无产权，但乙方拥有使用权”的约定，因双方对此处的“乙方拥有使用权”的理解发生争议，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”就房屋买卖而言，楼顶作为全体业主共有，通常不会在合同中列明谁对楼顶有使用权，本案中是先约定“所购该套房之屋顶阁楼无产权”之后再约定的“乙方拥有使用权”。同时，按照一般买卖合同的交易习惯来讲，应理解为买方对标的物享有专用使用权。因此，此处的“乙方拥有使用权”应理解为乙方即周航对屋顶阁楼有专用使用权。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：建筑规划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。第七十六条第（七）款之规定，对建筑物共有部分的处分需由业主共同决定，开发商对本案争议的屋顶阁楼的处理属于无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，对该条约定，因涉及该幢楼全体业主权利，无法实际履行，东衡公司应当赔偿周航对阁楼的装修损失和因丧失阁楼专用权对涉案房屋的贬值损失。经评估，装修损失为3703元，贬值损失为52993元，故对周航的该部分诉讼请求予以支持，对超出评估金额的诉讼请求不予支持。
对周航诉称的是否应当由东衡公司预留上楼孔的损失问题，从买卖合同显示，房屋形态为平层，故是否应当预留上楼孔尚无充分证据证明，即便应当预留上楼孔，周航也应当先要求东衡公司进行，而不是由周航自行操作。现周航因此与其他业主发生纠纷，并产生诉讼及相应费用，不应由东衡公司承担，故对周航的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、重庆东衡实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内赔偿周航因丧失楼顶阁楼专用使用权对涉案房屋的贬值损失52993元；二、重庆东衡实业（集团）有限公司赔偿周航装修损失3703元；三、驳回周航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1960元，评估费3500元，由重庆东衡实业（集团）有限公司承担4500元，周航承担960元。
周航不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判东衡公司赔偿周航：1、屋顶阁楼装修损失25611元，2、屋顶花园装修及绿化损失3000元，3、因屋顶阁楼装修被其他业主起诉给周航造成的律师费、诉讼费、强制执行费损失共计6860元，4、本案全部诉讼费、鉴定费均由东衡公司承担。主要事实和理由：东衡公司夸大其词销售房屋，误导周航对屋顶阁楼进行装修，造成周航严重的经济损失；而评估公司关于阁楼装修损失3703元的评估意见，远低于周航因该阁楼装修所遭受的实际损失，请求二审法院查明真相，对该损失予以调整。另外，因东衡公司未照图施工，即没有为涉案房屋留孔上楼，致使周航与其他业主产生纠纷，由此给周航造成的律师费、诉讼费、强制执行费等损失也应由东衡公司予以赔偿。
东衡公司针对周航的上诉答辩称：周航的上诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。
东衡公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回周航的全部诉讼请求，本案全部诉讼费、鉴定费均由周航承担。主要事实和理由：一、一审判决依据的《鉴定报告》中关于房屋价值贬损的鉴定结论无任何依据，应当不予采信。二、一审判决适用法律错误，双方当事人订立买卖合同时，物权法尚未出台，法律对于该类阁楼归属并没有明确规定。三、在关于房屋使用权和价值贬损的问题上，一审判决认定事实不清，仅注明有使用权，不能以此认定赋予周航对阁楼装修的权利，周航擅自装修的后果应由其自行承担。
周航针对东衡公司的上诉答辩称：双方合同中约定了周航拥有阁楼使用权，并且周航对阁楼进行装修是经过东衡公司允许了的，由于东衡公司的误导才造成周航重大的经济损失，东衡公司应当承担全部赔偿责任。《鉴定报告》中关于房屋价值贬损的鉴定结论合法有效，应当予以采信。
二审中，周航举示了一份《关于“重华川估（2013）字第336号”报告的说明》，拟证明该评估报告对阁楼装修的河沙、水泥、水管等费用未计算，即阁楼装修的损失不止鉴定的金额。东衡公司认为该份证据上没有任何关于装修费用标准的说明，与本案不具有关联性，不能达到其证明目的。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，虽然双方当事人订立商品房买卖合同时《物权法》尚未出台，但当时的法律对于该类阁楼的归属亦没有明确规定。在本案诉讼时《物权法》已颁布施行，该法对屋顶阁楼等物权归属及利用等作出了明确的规定，而通过《物权法》在本案中的适用，有利于建立和谐的建筑物区分所有权关系，更有利于纠纷的解决，且与我国的司法实践也相一致，故《物权法》应适用于本案。东衡公司将屋顶阁楼专用使用权无权处分给周航，并同意周航对该阁楼进行装修，其对因此给周航造成的损失具有明显过错，应当承担相应的赔偿责任。
同时，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。周航主张其楼顶阁楼装修损失为25611元和屋顶花园装修及绿化损失为3000元，应就此承担相应的举证责任。周航举示的《关于“重华川估（2013）字第336号”报告的说明》这份证据对阁楼装修之明细项目和费用标准等均没有任何具体的说明，不能达到其证明目的；并且周航在一审提交的证据也不足以证明该事实主张，故对其该两项上诉请求，本院不予支持。关于东衡公司认为房屋价值贬损的鉴定报告不应采信，进而要求驳回周航该项损失之诉请的主张；因东衡公司未提供足以反驳该鉴定报告的证据，本院不予支持。
关于周航要求东衡公司赔偿其另案诉讼所产生的律师费、诉讼费、强制执行费等损失，因无相应法律依据，本院不予支持。
综上，上诉人周航和上诉人东衡公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求都应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1960元，由上诉人重庆东衡实业（集团）有限公司负担1500元，由上诉人周航负担460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月十六日
书 记 员 何 欢