北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02430号
上诉人（原审被告）北京青巢投资基金管理中心（有限合伙），住所地北京市丰台区大成路*号院*号楼*****层2710。
执行事务合伙人山西通宝煤炭运销有限公司（委派白小平为代表），总经理。
委托代理人贺玉峰，男，1976年8月16日出生。
委托代理人高鹏翔，山西隆诚（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼村。
法定代表人刘翔，总经理。
委托代理人朱倩，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人北京青巢投资基金管理中心（有限合伙）（以下简称青巢管理中心）因与被上诉人北京保利营房地产开发有限公司（以下简称保利营公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年7月，保利营公司起诉至原审法院称：2013年8月1日，我公司与青巢管理中心签订了一份《北京市商品房预售合同》，约定由青巢管理中心购买我公司开发的位于北京市朝阳区×乡×村×号地×办公及商业楼×层×号房屋，合同约定房屋总价为28638424元。该合同附件五对青巢管理中心的付款方式、付款期限进行了约定，青巢管理中心按照分期付款的方式支付购房款，在签约当日支付房款5728000元（其中2864000元为定金），在2013年9月30日前一次性补交第二期房款8600424元，其余房款14310000元以按揭方式支付，青巢管理中心应当按照预售合同附件十一《贷款补充协议》的约定在预售合同签订后3日内办理按揭手续。合同附件五同时约定，如果青巢管理中心未在上述期限内付清全部首付款，我公司有权解除合同。附件十一第2.4条约定，青巢管理中心逾期办理贷款手续或未按照贷款机构、出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关资料超过30日的，从青巢管理中心签署预售合同第34日起7日内，青巢管理中心应一次性支付齐所有剩余房款，否则出卖人有权解除合同，并扣除总房款20％的违约金。第3.1条约定，如贷款未获贷款机构批准或贷款机构未批准相应的贷款成数、年数的，青巢管理中心应在收到贷款机构或出卖人通知后7日内改为一次性付款，否则出卖人有权解除合同。青巢管理中心自贷款申请提出之日起60日内仍未能获得批准的，出卖人有权决定将其视同因青巢管理中心原因贷款未获批准。合同第3.2条约定，如因青巢管理中心原因导致贷款未获得批准或贷款机构未批准相应的成数、年数的，出卖人解除该合同，可扣除青巢管理中心该商品房总价款20％作为违约金。上述合同签订后，青巢管理中心于2013年8月5日付清第一期首付款，比合同约定的付款时间逾期五天，于2014年4月30日付清第二期首付款，逾期七个月之久。剩余房款
14310000元至今未能获得银行贷款。我公司分别于2014年3月3日和3月24日向青巢管理中心送达了改为一次性付款通知和律师函，要求青巢管理中心支付剩余的14310000元。此后青巢管理中心在2014年7月31日前向我公司支付了上述剩余购房款。现我公司诉至法院，请求判决青巢管理中心支付我公司违约金2886914元。
青巢管理中心辩称：我中心认为，保利营公司的本次诉讼是恶意诉讼。2013年8月1日，我中心和保利营公司签订房屋买卖合同到现在，经过了几个阶段。我中心是在2013年7月24日向保利营公司支付了2860000元定金后，才于2013年8月1日签订的买卖合同，从签约之日起到2014年6月12日，保利营公司一直没有将双方签字盖章的合同原件交付我中心。在此期间，保利营公司的工作人员也多次向我中心催要购房款，在此情况下，我中心第一次接到保利营公司的起诉书，当时保利营公司主张违约金，案件在2014年6月12日开庭审理，我中心在当庭就提出未收到保利营公司应当交付我中心的合同原件，保利营公司也在当庭认可未交付。2014年6月13日，我中心才取得保利营公司签字盖章的合同原件，之后我中心在6月底得到法院的通知，告知我中心，保利营公司已经申请撤诉，法院也希望我们协商解决该纠纷。经过协商，我中心于2014年7月30日、31日分两次将剩余的购房款全额支付给了保利营公司。直到2014年8月6日，我中心才得知保利营公司再次起诉的信息，我中心认为保利营公司系在谋取不当利益。关于保利营公司提及的违约金条款是否有效的问题，我中心认为，本案中的一个重要事实是我中心在2014年6月13日方才取得保利营公司签字盖章的合同原件，根据合同法的相关规定，我中心认为在2014年6月13日之前，该合同尚未成立，因为保利营公司将其签字盖章的合同交付给我中心明显超过合理期限，因此该合同应当视为一份新的要约，除非得到我中心认可或我中心对该新的要约作出新的承诺后才能生效。我中心认为本案中的合同成立时间应当是2014年7月31日，因为截止此时，我中心的合同义务已经履行完毕，根本不存在逾期付款的问题。另外，本案中的合同文本是由保利营公司提供的格式合同，保利营公司在合同文本附件五、十一中将逾期付款的比例提高到日万分之五，主合同中约定的是日万分之二，但保利营公司并未就提高的事项向我中心作出特别说明，因此我中心认为，即使存在违约，也不应当按照日万分之五的标准计算违约金。关于保利营公司主张的14310000元的违约金，我中心认为，保利营公司是根据其向我中心发出变更通知之日起的第八天开始计算违约金的，但我中心认为，保利营公司没有权利发出该变更通知，因此该通知也没有法律效力，因为在保利营公司发出该变更通知的时候，保利营公司是明知我中心正在与银行进行沟通，根据当时的约定，只有在贷款未获得批准的情况下，保利营公司才有权发出变更通知。综上，我中心认为，我中心根本就没有违约行为，请求法院驳回保利营公司的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，保利营公司、青巢管理中心双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，保利营公司、青巢管理中心双方应当按照合同的约定履行各自的义务。关于青巢管理中心所述的因保利营公司直至2014年6月13日才将保利营公司盖章的合同原件交付青巢管理中心，故该合同文本属于新的要约的答辩意见，法院认为该答辩意见没有法律依据，不予采信。在上述合同签订后，青巢管理中心在向保利营公司支付首付款时的确存在逾期情形，根据合同的约定应当承担相应的违约责任。但关于保利营公司主张的剩余14310000元购房款逾期支付的违约金事项，法院认为，根据合同的约定，该部分的款项应当系通过青巢管理中心向银行申请贷款的方式向保利营公司支付，但在保利营公司、青巢管理中心双方于2013年8月1日签订合同后，保利营公司一直未将合同的原件交付青巢管理中心直至2014年6月13日。在青巢管理中心未持有合同原件的情况下，青巢管理中心事实上无法按照合同的约定向贷款机构申请贷款。在此情况下，保利营公司要求青巢管理中心支付该部分款项逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实依据，法院不予支持。在保利营公司于2014年6月12日前未将合同原件交付青巢管理中心，青巢管理中心在2014年7月底之前向保利营公司支付了全部剩余房款，对此不应认定青巢管理中心存在违约行为，对保利营公司主张该部分违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于主合同第十一条约定的逾期付款的违约责任与合同附件五约定的逾期付款违约责任不一致的事项，法院认为，因在合同附件五中已经明确约定该附件与主合同的约定不一致的，应以附件五的约定为准，故在确定青巢管理中心逾期支付首付款违约金时，法院将按照合同附件五约定的标准予以确定。据此，原审法院于2014年12月判决：一、北京青巢投资基金管理中心（有限合伙）于判决生效之日起七日内给付北京保利营房地产开发有限公司逾期支付首付款的违约金七十一万零三百六十二元；二、驳回北京保利营房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，青巢管理中心不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回保利营公司的全部诉讼请求。保利营公司同意原判。
经审理查明：2013年8月1日，保利营公司、青巢管理中心双方签订了一份《北京市商品房预售合同》，该合同约定由青巢管理中心出资购买保利营公司开发的位于北京市朝阳区×乡×村×号地（×地块）×办公及商业楼×层×号房屋，合同约定总房款数额为28638424元。该合同第十一条“逾期付款责任”第一款第一项约定：“按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。”该合同附件五“付款方式及期限的约定”约定：“买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付第一期首付款计人民币5728000元（其中2864000元为定金），并于2013年9月30日前一次性补交首付款人民币8600424元，其余房价款人民币14310000元以按揭贷款方式支付，买受人应按《北京市商品房预售合同》附件十一约定办理贷款手续。鉴于买受人要求按上述方式进行分期付款，因此如买受人未在上述期限内付清全部首付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照合同总房款的10％向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。本附件内容与主合同约定不一致的，以本附件约定为准。”该合同附件十一“贷款补充协议”第2.2条约定：“买受人应当于本协议签订之三日内办理贷款申请手续，向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。”第2.3条约定：“买受人应保证向贷款机构或出卖人指定的代办机构提交一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款机构审批贷款的要求。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构或出卖人指定的代办机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即自买受人签署预售合同第4日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之伍的违约金直至买人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准放款并到账至出卖人账户之日止。”第3.1条约定：“如贷款未获得贷款机构批准或贷款机构未批准相应的贷款成数、年数的，买受人应在收到贷款机构或出卖人通知后七日内改为一次性付款，否则出卖人有权解除该合同并按补充协议（附件十）第十二条约定处理。买受人贷款申请自提出之日起60日内仍未能获得批准的，出卖人有权决定将其视同因买受人原因贷款未获得批准。”青巢管理中心于2013年7月24日向保利营公司支付了2864000元，于2013年8月2日向保利营公司支付了共2064000元，于2013年8月5日向保利营公司支付800000元，于2014年2月20日向保利营公司支付了2600424元，于2014年3月11日向保利营公司支付了2000000元，于2014年3月13日向保利营公司支付1000000元，于2014年3月25日向保利营公司支付了2000000元，于2014年4月18日向保利营公司支付了700000元，于2014年4月30日向保利营公司支付了300000元，于2014年7月30日向保利营公司支付了9310000元，于2014年7月31日向保利营公司支付了共5000000元。
另查，保利营公司曾于2014年3月3日向青巢管理中心发出一份《关于改为一次性付款的通知》，要求青巢管理中心在收到该通知之日起七日内一次性支付剩余的购房款。因青巢管理中心未能按照该通知支付剩余购房款，保利营公司于2014年3月24日向青巢管理中心发出律师函，要求青巢管理中心支付到期应付的房款以及逾期支付房款的违约金。原审诉讼中，保利营公司认可其在2014年6月12日前未将房屋买卖合同原件交付给青巢管理中心，保利营公司称截止该日期前未向青巢管理中心交付合同原件系因为青巢管理中心未按时支付首付款。
上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《关于改为一次性付款的通知》、《律师函》、邮寄详情单、银行业务凭证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，保利营公司、青巢管理中心签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，青巢管理中心未按合同约定的期限向保利营公司支付首付款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，保利营公司、青巢管理中心于合同附件五中已经明确约定该附件与主合同的约定不一致的，应以附件五的约定为准。原审法院依据合同附件五约定的违约金计算标准确定青巢管理中心逾期支付首付款的违约金数额，处理正确，本院予以确认。青巢管理中心主张保利营公司直至2014年6月13日才将盖章的合同原件交付青巢管理中心，故该合同文本属于新的要约，于法无据，本院不予采信。青巢管理中心的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费29895元，由北京保利营房地产开发有限公司负担18991元（已交纳），由北京青巢投资基金管理中心（有限合伙）负担10904元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费10904元，由北京青巢投资基金管理中心（有限合伙）负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 弘
审 判 员 胡新华
代理审判员 陈 静
二〇一五年三月十九日
书 记 员 仵 霞