湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民三终字第00208号
上诉人（原审原告）赵智平。
委托代理人赵琴。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
委托代理人罗先利。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。
被上诉人（原审被告）庹桂清。
被上诉人（原审被告）黎志华。
委托代理人陈本林，十堰市郧阳区法律援助中心律师。代理权限：一般代理。
上诉人赵智平为与被上诉人庹桂清、黎志华确认合同无效纠纷一案，不服湖北省十堰市郧阳区人民法院（2013）鄂郧阳民一初字第00708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成由审判员张静担任审判长，审判员王昭（主审）、郑飞参加的合议庭，并于2015年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人赵智平的委托代理人赵琴、罗先利，被上诉人庹桂清，被上诉人黎志华及其委托代理人陈本林到庭参加了诉讼。因案情复杂，经批准扣除审限三个月。经合议庭评议，本案现已审理终结。
赵智平在一审法院请求判令：1.确认庹桂清与黎志华签订的协议无效。2.由黎志华返还房屋。3.由庹桂清退还黎志华购房款24000元。
一审法院认定：赵智平与庹桂清系夫妻关系，双方于1975年结婚。2008年9月之前几年，黎志华一直租住赵智平名下位于郧县城关镇东岭街岭头二组木楼胡同56号（原新郧居委会）两间半土木结构房屋，每月租金60元；此房购置时间为1984年6月17日，于1987年11月9日取得郧房字第××号《郧县房产所有权证》，2000年4月9日取得郧县国用（2000）字第260101519号《国有土地使用证》。2008年9月28日，庹桂清在赵智平住院期间与黎志华协商将该房屋卖给黎志华，将上述房产出售给黎志华，并拟订一份《协议》载明：售房方：甲方赵智平，购房方：乙方黎志华；兹有赵智平郧县城关东岭木楼胡同56号有房四间一院，共计105.96㎡，现已出售。乙方需购此房，在两家合议协商，乙方同意接受购买此房，房款共计贰万伍仟元整（25000元）。经双方协议达成特制以下几点遵照执行：1.付款交房；2.房款不含任何费用在内；3.以此据为证，任何一方不得涂改；4.此据形成协议，无任何反悔之理。售房方：同意此据；购房方：黎志华，制，2008年9月28日。”上述协议中除黎志华签名系其本人签名并捺指印外，庹桂清、赵智平均未在协议上签名。2008年10月6日，庹桂清收到黎志华现金25000元，并由案外人陈宏伟代书一张收条，内容：“收条，今收到黎志华购买东岭街新郧二组住房（总面积105.96㎡），共计贰万伍仟元整（25000元）。收款：庹桂清、2008.10.6。”随后，庹桂清将郧县房产所有权证（郧房字第××号）、郧房权证城关镇字第××号、郧县国用（2000）字第260101519号国有土地使用证、郧县国有（2001直）字第260101520号国有土地使用证交付给了黎志华。庭审时，赵智平称根本不知卖房的事情，也不清楚《协议》的执笔人；庹桂清称《协议》属实，是中间人陈宏伟执笔，但其夫妻二人没有在上面签字；黎志华称《协议》系由庹桂清提供。
一审法院另查明：赵智平称其于2010年知道庹桂清把房子卖给黎志华后，便随庹桂清一起找到黎志华说明不同意出售该房屋，黎志华不同意退还房屋。2011年5月19日，赵智平在十堰日报上刊登遗失声明：赵智平不慎遗失《房屋所有权证》两本，证号分别为郧房字第××号、郧房权证城关镇字第××号，特别声明作废。后双方产生纠纷，引起诉讼。
一审法院认为：庹桂清与黎志华签订房屋买卖合同，以赵智平的名义将登记在其名下的诉争房屋卖给黎志华，黎志华已将购房款25000元交付给庹桂清的事实，各方均无异议。赵智平称其不知道庹桂清将诉争房屋卖给黎志华，但考虑到赵智平与庹桂清系夫妻关系，诉争房屋系赵智平与庹桂清的夫妻共同财产，庹桂清在签约时将诉争房屋的两本房屋所有权证和国有土地使用证全部交给黎志华，庹桂清的上述行为，符合表见代理的构成要件，黎志华完全有理由认为赵智平对于庹桂清卖房一事是知情并且同意的，庹桂清卖房取得了赵智平的授权。且赵智平在庭审中称其2010年才知道庹桂清把作为家庭重要财产的房屋卖给黎志华，在庹桂清与赵智平夫妻关系比较正常的情况下，也不符合常理。即使赵智平确实不知道庹桂清卖房的情况，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，也不能因此否认庹桂清与黎志华签订的房屋买卖合同之效力。综上，对于赵智平关于庹桂清将诉争房屋卖给黎志华未经其同意，因此庹桂清与黎志华所签订的房屋买卖合同无效的主张，不予支持；因赵智平主张庹桂清与黎志华签订的协议第一行“售房方：甲方”签名处“赵智平”非其本人所写，黎志华主张上述签名系赵智平所写，一审法院对上述签名是否系赵智平本人所写进行司法鉴定，上述鉴定费用亦应由赵智平承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回赵智平的诉讼请求。案件受理费400元，鉴定费1500元，由赵智平负担。
赵智平不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定赵智平与黎志华签订的买卖合同有效，庹桂清行为构成表见代理明显错误。赵智平、庹桂清与黎志华并没有签订书面的房屋买卖协议，黎志华提供的房屋买卖协议没有赵智平的亲笔签字，也没有庹桂清代其签字，这份协议不是赵智平、庹桂清的真实意思表示，庹桂清收取黎志华25000元购房款也不属于表见代理行为。2.房屋买卖协议没有赵智平、庹桂清的签字确认，庹桂清擅自处分财产，且事后没有取得赵智平的追认，该协议无效。3.黎志华并不是善意第三人，房屋买卖的价格远远低于市场价格，且房产证上登记显示庹桂清是没有权利处理该房产的，另外，房屋截止目前仍然没有办理相关的过户手续，也不符合善意取得的条件。4.一审法院对房屋买卖协议上的签字进行鉴定后，鉴定的结论是该签字确实不是赵智平所签，但一审法院却判决该鉴定产生的费用由赵智平承担，明显前后矛盾。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销原判，改判房屋买卖协议无效，黎志华返还该房屋及其附属物，同时庹桂清返还黎志华购房24000元。
被上诉人庹桂清答辩称：我私自将房屋卖给黎志华，赵智平当时并不在场，我同意赵智平的上诉意见，请求二审法院依法撤销原判，改判房屋买卖协议无效，黎志华返还该房屋及其附属物，同时由庹桂清返还黎志华预付款24000元。
被上诉人黎志华答辩称：2008年9月黎志华与赵智平签订购买房屋协议后，黎志华已将25000元房款全部交付，且该协议也是赵智平自己起草的，另赵智平自己长期居住在郧阳，现时隔六年称其对卖房事宜不知情明显不符合客观事实。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，赵智平的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人赵智平、被上诉人黎志华、庹桂清在二审指定的举证期间内，均未向本院提交新证据。
一审判决所列当事人提交的证据已装订卷宗移送本院审理。本院经审查，一审法院认定的证据合法有效，可以作为本案的定案依据。
二审审理查明，一审法院查明认定的事实属实，本院予以确认。
综合上诉人赵智平、被上诉人黎志华、庹桂清上诉理由及答辩意见，双方均同意确认本案争议的焦点为：一、庹桂清与黎志华签订的房屋买卖协议是否有效？二、黎志华是否应返还房屋？
对上述争议焦点，本院评判如下：
一、关于庹桂清与黎志华签订的房屋买卖协议是否有效的问题。
赵智平认为：庹桂清将房屋卖给黎志华时我根本不知情，也没有经过我的同意，协议也没有我的签字，该卖房协议无效。
庹桂清认为：我私自将房屋卖给黎志华，赵智平当时并不在场，我同意赵智平的上诉意见。
黎志华认为：我与庹桂清签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，双方签订的协议合法有效。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第五十四条的规定，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，即有行为能力的公民以自己的意思进行的使民事权利与义务关系发生变动的行为，该意思表示也就是当事人意图发生一定法律效果而通过行为（包括语言、书面、举动等）表现出来的意思。民事法律行为的实质要件，是指任何一个民事行为能够发生意思表示内容所追求的民事法律效果所应具备的条件，首先，行为人具有相应的民事行为能力；其次，意思表示真实，即行为人表现于外部的意思与其内心的真实意愿是一致的；再次，不违反法律或者社会公共利益。本案中房屋买卖协议售房方赵智平的签字经过鉴定机构的鉴定确实不是赵智平本人所签，但2008年庹桂清收到黎志华支付25000元现金是事实，且在收到黎志华支付的现金后，庹桂清将房屋的所有证件全部交付给黎志华，房屋实际也由黎志华居住，庹桂清以其实际行为证明与黎志华之间房屋买卖关系成立。赵智平与庹桂清系夫妻关系，赵智平称其于2010年才知晓庹桂清将房屋擅自卖给黎志华明显不符合常理。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，即所谓的表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。《中华人民共和国合同法》设立表见代理制度的目的是保护交易的安全性，不至于使没有过失的相对人劳而无获，相对人只要证明自己和无权代理人订立合同时没有过失，相对人有理由相信行为人有代理权，合同就有效。故，庹桂清与黎志华之间的房屋买卖行为是其真实意思表示，合法有效，赵智平的该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。
二、关于黎志华是否应返还房屋的问题。
赵智平认为：卖房协议无效，黎志华应当返还房屋。
庹桂清认为：我将房屋卖给黎志华，没有经过赵智平的确认，我愿意将房款返还给黎志华，黎志华应该将房屋返还给赵智平。
黎志华认为：我与庹桂清签订的卖房协议合法有效。我已经支付了房屋的相应对价，我基于卖房协议有效应当依法取得房屋所有权，不应返还房屋。
本院认为：庹桂清与黎志华的房屋买卖行为有效，受法律保护。黎志华基于有效协议已取得房屋所有权，赵智平要求黎志华返还房屋的理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理得当。赵智平上诉主张的事实和理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由赵智平负担。
本判决为终审判决。
审判长 张静
审判员 王昭
审判员 郑飞
二〇一五年八月二十日
书记员 黄霞
附：《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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