贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民商初字第384号
原告ＸＸ锋，男，苗族，务川县人。
委托代理人邓愈，贵州子尹律师事务所律师。
委托代理人田景波，贵州子尹律师事务所实习律师。
被告遵义鸿苑房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区老城西门沟。
法定代表人陈禄华，总经理。
委托代理人黄德强。
原告ＸＸ锋与被告遵义鸿苑房地产开发有限公司（以下简称鸿苑房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告ＸＸ锋及其委托代理人邓愈、田景波和被告鸿苑房开公司的法定代表人陈禄华及委托代理人黄德强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ锋诉称，2013年9月14日，我到遵义市红花岗区老城“鸿苑遵邸”售房中心与被告签订《房屋认购书》，约定向被告购买“鸿苑遵邸”1栋2层2号的房屋一套，购房款总价373378元，当日付定金20000元，首付款40%于2013年9月24日支付。认购书签订后，我即支付定金20000元，并于2013年9月24日支付首付款153378元、维修基金4149元、工本费210元，后又于2014年1月16日再次支付首付款60000元。被告工作人员在收费后承诺在2013年12月底交房并办理相关手续，让我回家等候通知。交房日期到后，我多次到被告处要求办理交房手续，但被告以各种理由推诿，经我多次催促后被告告知该房已经设定抵押，不能办理交房手续，经核实，该房屋确实已经在2012年1月18日抵押给红花岗区信用社。综上所述，被告的行为已经构成违约，导致我的合同目的不能实现，为了维护自己的合法权益，特诉至人民法院，请求判决被告双倍返还定金40000元，同时返还购房首付款、维修基金、工本费共计217737元，并赔偿我贷款300000元的利息损失（至2014年4月27日为17768.42元，以后按照月息0.8303%计算）。
被告鸿苑房开公司辩称，原告在诉状中陈述的都是事实，但是其理由不能成立，在建工程抵押也是事实，现在已经可以和原告办理相关手续，大概一、两个月就能办完，所以应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告鸿苑房开公司经过相关程序后取得遵义市红花岗区老城“鸿苑遵邸”项目的开发权利，遵义市住建局为该项目楼盘颁发了预售许可证。在该项目楼盘开发建设的过程中，被告以该楼盘设定在建工程抵押向遵义市红花岗区农村信用合作联社进行贷款，其后，中国建设银行股份有限公司遵义市分行作为甲方、遵义市红花岗区农村信用合作联作为乙方、本案被告作为丙方共同签订《房地产金融业务合作协议》，约定甲方为该项目销售办理按揭贷款，审查贷款手续后甲方向乙方出具抵押注销申请，三方协作办理注销乙方抵押权，另行办理甲方的抵押权登记，甲方负责监督和配合丙方将在建工程抵押房源的资金扣除按揭保证金后划回丙方在乙方开设的还贷资金账户，协议中对三方的其他各项权利义务也进行了约定。2013年9月14日，原告ＸＸ锋与被告签订《“鸿苑遵邸”楼宇认购书》，约定原告认购“鸿苑遵邸”1栋2层2号的房屋，该房屋面积57.62平方米，按每平方米6480元计价，购房款总额373378元，原告应在当日交纳定金20000元，并于2013年9月24日交付40%的首付款，余款作银行按揭。双方应在签订认购书后三日之内办理《商品房买卖合同》，如原告逾期付款则被告可另行处理该房屋，且已付定金不予退还；如被告在认购书有效期限内另行出售该房，则应当双倍返还原告所交定金。上述认购书签订后，原告即依约交纳定金20000元，后又于2013年9月24日交纳购房首付款153378元、维修基金4149元、工本费210元，因首付比例调整，原告又于2014年1月16日交纳购房款60000元。在原告支付购房款期间，曾与务川仡佬族苗族自治县农村信用合作联社茅大信用社签订《个人借款合同》，向该信用社申请贷款300000元。后因被告迟迟未与原告签订《商品房买卖合同》，原告多次催促未果，遂于2014年5月7日向被告提交了退房申请书，后原告又委托子尹律师事务所邓愈律师向被告发出律师函，要求被告返还购房款、定金、维修基金等，并赔偿相应损失，但双方对买房事宜未能协商一致，原告诉来本院，酿成本案双方讼争。
上述事实，原告方举证了身份证明、《“鸿苑遵邸”楼宇认购书》、收款收据、《借款合同》、偿还利息凭证、介绍信、退房申请、《律师函》等书证；被告举证了《房地产金融业务合作协议》，双方对对方所举证据的真实性均不持异议，本院对上述证据均予以采证，并根据上述证据及双方当事人的当庭陈述，认定以上事实。
本院认为，原告ＸＸ锋与被告鸿苑房开公司签订的《“鸿苑遵邸”楼宇认购书》，系双方在自愿的基础上达成的，且不违反相关法律的禁止性规定，该认购书合法有效，对双方当事人均具有约束力。该认购书中虽然约定了房屋的具体位置和购房款支付有关事项，但却没有约定房屋质量、交付时间和条件、产权登记事项等有关商品房买卖的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的认购书不能认定为商品房买卖合同，仅仅只是确定了原告的购房意向，为双方下一步缔约明确相关权利义务，而不能作为买卖关系成立的依据。原、被告双方在认购书中约定了应在签订认购书以后三日内办理《商品房买卖合同》，但因为该房屋设定了在建工程抵押而没有能够依约办理，其责任应当由被告承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因被告的原因导致双方不能如期签订《商品房买卖合同》，原告签订认购书的目的未能实现，有权请求解除认购合同。对于被告所主张在签订认购书过程中告知原告买卖房屋已经设定抵押的事实，没有向本院提交任何证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由被告承担不利后果，本院对被告所主张的该项事实不予采信。对于被告所持原告的按揭贷款资料已经审核完毕，很快可以签订《商品房买卖合同》，故不应解除认购关系的辩解意见，因双方形成的仅为购房意向而不是商品房买卖合同关系，且因被告的原因导致原告的合同目的未能实现，原告有权拒绝购买该房屋，本院对被告的上述辩解意见不予采纳。如前所述，原告在本案中虽然没有提出解除认购关系的请求，但拒绝购买该房屋和要求被告返还相应款项的意思表示清楚，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告返还支付款项并承担相应的资金占用损失，但原告在本案中并未主张已支付款项的资金占用损失，系原告对其民事权利的处分，本案中不予评述，故本院仅对原告要求被告返还购房款、维修基金、工本费的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，被告若拒绝订立《商品房买卖合同》才应承担双倍返还义务，而本案中被告只是逾期履行约定义务，在目前可以订立合同的情况下也并未拒绝订立合同，且认购书中约定也是被告另行出售该房屋后才承担双倍返还义务，故原告主张定金权利没有事实依据，本院对原告的该项诉讼请求仅支持被告应返还定金20000元。对于原告要求被告赔偿贷款300000元利息损失的诉讼请求，因原告向金融机构另行申请贷款与原、被告之间的商品房预约买卖之间没有必然的因果关系，原告主张被告承担贷款300000元的利息损失没有法律和事实依据，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还给原告ＸＸ锋购房定金、首付款、维修基金、工本费共计人民币237737元；
二、驳回原告ＸＸ锋的其他诉讼请求。
案件受理费2420元，由被告遵义鸿苑房地产开发有限公司承担。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。
审判员 陈利
二〇一四年七月二十三日
书记员 刘燕