广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第371号
原告（反诉被告）：毕志力，身份证住址广州市花都区。
委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：邓志洪，身份证住址：湖南省涟源市。
委托代理人：汤小花，广东启源律师事务所律师。
委托代理人：倪胜，广东启源律师事务所律师。
第三人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。
负责人：罗建。
委托代理人：陈国荣，系第三人公司员工。
原告（反诉被告）毕志力诉被告（反诉原告）邓志洪、第三人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毕志力的委托代理人杨宇鹏，被告（反诉原告）邓志洪的委托代理人汤小花，第三人广发银行股份有限公司广州分行委托代理人陈国荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）毕志力诉称：2011年5月10日，邓志洪与我就位于广州市白云区＊路＊街68号220房（自编二层20号铺）的房产买卖事宜签订了《商铺买卖合同》一份，房款合计230000元，其后，邓志洪共支付了购房款140000元，余款90000元选择按揭付款方式。我方签约后，依约履行了商铺的登记过户等合同义务，商铺现已过户至邓志洪名下。其后由于邓志洪的贷款申请未能通过银行审批，我方曾于2014年7月8日按邓志洪所留联系方式向邓志洪发出催款函，要求其依约付清余款以及我方垫付的过户税费7603元，但邓志洪至今未付。综上，涉案合同合法、有效，我方已经依约办理了过户登记手续，且邓志洪其后已经房产再次交易，应依约付清全部购房款；由于邓志洪在我方依法催告后，至今未能依约支付剩余的房价款，其还需为此按照应付房价款1.5‰／日的标准，向我方支付逾期付款的违约金，直至房价款清偿之日。特诉至法院，请求判令：一、邓志洪立即一次性付清购房余款80000元及违约金（违约金按合同约定的应付房价款1.5‰／日的标准计算，自2014年7月16日起至本息清偿之日止）；二、邓志洪立即一次性偿还我方垫付的过户税费7603元；三、本案诉讼费由邓志洪负担。
对于邓志洪的反诉请求，毕志力辩称：不同意邓志洪的全部反诉请求，解除合同的法定情形是合同目的无法实现，这与邓志洪所提出的事实理由是一致的，但我方认为商品房买卖合同的根本目的不是按揭贷款，而是商铺买卖，现在商铺已经完成过户，我方也按照合同约定的通信地址通知邓志洪收铺，我方的合同义务已经完全履行完毕，所以商铺买卖合同的根本目的已经实现。按揭贷款方式只是实现目的的一种手段，合同也对支付方式进行了多种情况下的详细约定，因此邓志洪的诉求没有法律依据，我方不同意解除合同，也不存在要返还已支付房款。
被告（反诉原告）邓志洪辩称：毕志力要求我方支付剩余的房款没有依据，我方已经提起反诉要求解除合同。另从2010年起，毕志力的委托代理人广州市阳裕商贸发展有限公司在涉诉商铺发售中心现场及媒体上大量发布星辰（国际）鞋业广场商铺发售广告，具体内容为“抢占1800亿鞋业商机”、“投资回报率达10%，但与同区域同等档次商铺对比，堪称区域价格洼地”、“数十万的投入成本，即坐享近1000万的市场升值空间”、“引入至具实力品牌商家，专注高利润精品鞋业商贸”等。由于毕志力的原因导致我方未能成功办理银行按揭抵押贷款，《商铺买卖合同》无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”的规定，我方可以要求解除合同，并要求毕志力赔偿损失。由于办理银行抵押贷款，我方一直未领取到房地产权证，直到2015年3月我方才发现，涉案商铺所在的土地的使用年限是从1995年4月6日起开始计算，为40年。即我方可以使用该商铺的年限仅剩20年，涉案商铺的使用年限减少了近一半的时间，现在含我方购买的商铺在内的整个星辰（国际）鞋业广场无一商铺投入运营，无任何商家入驻，一直处于闲置状态。毕志力作为出卖人未履行卖方的基本义务，如实向我方告知该商铺的情况，并故意隐瞒涉案商铺40年使用年限已经过去近一半的事实，并在发售广告中肆意夸大商铺的优势及升值空间，误导我方及其他买家与之签订《商铺买卖合同》，故提起反诉，请求法院判令：一、解除双方于2011年5月10日签订的《商铺买卖合同》；二、毕志力返还我方支付的购房款140000元及违约金（违约金以140000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2011年5月11日起计算至实际返还之日）；三、本案反诉诉讼费由毕志力承担。
第三人广发行广州分行述称：我方未与邓志洪产生实际上的借贷关系，对于涉案房屋抵押的涂销，如果邓志洪配合，我方同意配合其涂消抵押。
经审理查明：2011年5月10日，邓志洪作为买受人，毕志力作为出卖人，案外人广州市阳裕商贸发展有限公司作为委托代理人及保证人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，邓志洪向毕志力购买广州市白云区＊路＊街68号二层20号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共11.1158平方米，房价款总金额为230000元。合同第四条约定：付款方式为按揭付款，2011年5月10日前支付140000元，余下房价款计90000元向银行申请抵押贷款。该条备注部分第3条为：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。合同第五条约定：买受人未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限的第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按每日应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权单方提出解除本合同。……若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金等。合同第十三条约定本合同约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以人手传递，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递方式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖邮寄戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达；买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达。
上述《商铺买卖合同》签订后，邓志洪分别于2011年5月8日向毕志力支付了定金40000元，于2011年5月10日支付首期款100000元，并根据双方合同的约定向本案第三人广发行广州分行申请抵押贷款。毕志力在2013年8月15日委托案外人广州市瑞众物业管理有限责任公司向邓志洪发出《通知书》，通知其于2013年8月7日至2013年8月11日前往办理接收手续，接收时间至迟不得超过2013年9月30日前等。2014年4月4日，毕志力委托广州市阳裕商贸发展有限公司向邓志洪发出《催办按揭支付余款函》，该函的主要内容是：根据双方《商铺买卖合同》的约定，邓志洪选择以按揭贷款方式支付部分购房款，广州市阳裕商贸发展有限公司曾电话通知邓志洪配合办理相关手续，但根据按揭公司反馈，邓志洪尚未完成全部申办手续，故通知邓志洪在收到通知书后前往办理相关手续，或以一次性方式向出卖人交清购房余款。上述《通知书》和《催办按揭支付余款函》均通过EMS的方式寄送给邓志洪，寄送地址为：佛山市＊区＊镇＊大道1号中海金沙湾A1栋304房，该地址为邓志洪在《商铺买卖合同》中所留的通讯地址。
此后，因本案第三人广发行广州分行未批准邓志洪的抵押贷款申请，毕志力于2014年7月8日委托广州市阳裕商贸发展有限公司向邓志洪发出《催款函》，该催款函的主要内容是：对于邓志洪向毕志力购买的涉案商铺，毕志力已经按合同约定全面履行了卖方义务，但邓志洪作为合同买受人，至今未按合同的约定履行相应的付款义务，目前邓志洪仍拖欠购房款90000元及办证税费7603元，故通知邓志洪于2014年7月15日前到按揭银行办理委托贷款手续或以一次性付款的方式向出卖人付清上述欠款，否则应承担相应的违约责任。毕志力提交的EMS底单和《EMS妥投证明》显示，上述《催款函》已通过EMS的方式寄送给邓志洪，寄送地址亦为：佛山市＊区＊镇＊大道1号＊湾A1栋304房，毕志力提交的《EMS妥投证明显示》该邮件已于2014年7月15日由本人签收。
毕志力提交涉案商铺的《房地产登记簿查册表》显示：涉案商铺已于2012年11月27日登记在邓志洪名下，该商铺登记地址为白云区＊路＊街68号220房；该商铺已征收国有土地出让金，使用年限40年，从1995年4月6日起；该商铺于2012年11月27日办理抵押权登记，抵押权人为本案第三人广发行广州分行。第三人广发行广州分行在本案庭审中表示，其没有给邓志洪放款是因为其在审批过程中根据涉案招商情况、经营管理情况及该行对风险的评进行考量后没有批准该放款。对于涉案房屋抵押的涂销，其可随时可以协助邓志洪办理涂消抵押。
另查，毕志力为办理涉案商铺的过户手续，为邓志洪垫付了印花税115元、房屋登记费550元、房地产交易手续费33元及契税6923.31元共计7621.37元。
毕志力在本案庭审辩论结束后向本院提交《说明》一份，提出其诉讼请求中要求邓志洪“付清购房款余额￥80000元”为笔误，应为“付清购房款余额￥90000元”。对此，邓志洪表示，毕志力的上述说明为诉讼请求的变更，并认为毕志力变更诉讼已经超过举证期，因此上述《说明》无效，其诉讼请求应当以诉状和庭审意见一致。经审查，本院认为毕志力的上述说明已构成诉讼请求的变更，鉴于毕志力在本案庭审辩论结束后才提出变更且邓志洪不同意其变更，故其诉讼请求仍为“付清购房款余额￥80000元”。
以上事实，有商铺买卖合同、收铺通知书及寄送证明、催办按揭支付余款函及寄送证明、催款函及寄送证明、房地产登记簿查册表、过户税费单证及当事人陈述等证据证实。
本院认为：毕志力与邓志洪签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思表示，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
邓志洪主张上述《商铺买卖合同》存在两种法定可以解除的情形，一是毕志力故意隐瞒商铺使用年限，致使其合同目的无法实现；二是因为双方约定的付款方式为银行按揭付款，但第三人明确表示因该项目本身存在风险拒绝再发放贷款，属于因毕志力的原因致使其未能成功办理银行按揭贷款手续，因此其可要求解除合同。对于毕志力是否隐瞒商铺使用年限的问题，虽然双方在《商铺买卖合同》未对涉案商铺所在土地使用年限作出明确约定，但涉案商铺为二手商铺，其所有信息均可在相应房地产主管部门查询获悉，该商铺所有信息均处于公开状态，邓志洪只需尽其一般注意义务即可获取，故作为购买商铺进行投资的投资主体邓志洪应有合理的审慎义务，对投资标的基本情况自行进行核实，因此邓志洪主张毕志力故意隐瞒涉案商品的土地使用期限，理由不成立，不予采信。对于是否是因毕志力原因致使邓志洪未能成功办理银行按揭贷款手续，第三人广发行广州分行在本案庭审过程中已经明确表示，该行未向邓志洪发放贷款是基于其对涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场项目本身的招商情况、经营管理情况等进行风险评估后，出于其自身经营风险的考虑没有批准该放款。由于原被告之间为商铺买卖合同，毕志力对涉案商铺所在的鞋业广场项目本身的招商与经营管理等并未承担义务，广发行广州分行出于其自身经营风险的考量未放款属于不可归责于毕志力的原因，故上述情形并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第二十三条因当事人一方原因未能订立担保贷款合同，对方当事人可以请求解除合同的情形。且双方对于银行出于自身经营需要不批准买受人的按揭贷款申请的处理方式已经在《商铺买卖合同》第四条备注部分第三款做出明确约定，故双方的《商铺买卖合同》并不存在不能继续履行的情形，现邓志洪反诉要求解除双方之间签订的《商铺买卖合同》及返还购房款及违约金理据不足，本院不予支持。
双方在《商铺买卖合同》第四条备注部分第3款做出明确约定，如买受人提出按揭贷款申请后，因银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款。且毕志力已经按照《商铺买卖合同》所留的通讯地址向邓志洪寄送了收铺通知书，根据双方约定，涉案商铺应视为已经交付给邓志洪，且涉案商铺已由房管部门登记在邓志洪名下，基于公平合理和等价有偿原则，邓志洪应依照双方约定一次性向毕志力支付剩余房款90000元，现毕志力要求邓志洪支付80000元合理合法，本院予以支持。对于违约金，毕志力于2014年7月8日向邓志洪寄送《催款函》，毕志力提交的《EMS妥投证明显示》该邮件已于2014年7月15日由本人签收，根据双方约定，邓志洪应在收到毕志力书面通知后3天内支付剩余房款，逾期则按照按欠付金额每日1.5‰向出卖人计付违约金等，故违约金应当从2014年7月18日起算，但因双方合同中约定的违约金标准过高，且银行不放贷的原因系出于自身风险控制的原因，长期未付款的责任并不完全在于邓志洪，根据公平原则，本院将该标准酌情调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%）计付。
涉案商铺现已登记在邓志洪名下，毕志力因房产登记及过户手续为邓志洪垫付印花税115元、房屋登记费550元、房地产交易手续费33元及契税6923.31元合计7621.31元，该费用应该由邓志洪负担，现毕志力要求邓志洪支付过户税费7603元未超过上述金额，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起五日内，邓志洪向毕志力支付购房款80000元及违约金（违约金以80000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%，自2014年7月18日起计算至实际清偿之日止）；
二、在本判决生效之日起五日内，邓志洪向毕志力支付垫付的过户税费7603元；
三、驳回毕志力的其他诉讼请求；
四、驳回邓志洪的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2532元（已由毕志力预交）、反诉受理费1962元（已由邓志洪预交），均由邓志洪负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 蔡玉林
人民陪审员 吴 冠
二〇一五年六月三十日
书 记 员 郑萍军