广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）穗天法民四初字第36号
原告广州达邦星物业管理有限公司，住所地广州市天河区中山大道292号3-4层。
法定代表人苏家权，总经理。
委托代理人郑子殷、周倩仪，分别系广东诺臣律师事务所律师、律师助理。
被告何兆伟，男，1964年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人丁怀宇、何耀文，分别系广东宏骏律师事务所律师、实习律师。
原告广州达邦星物业管理有限公司诉被告何兆伟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告达邦星公司的委托代理人郑子殷、周倩仪，被告何兆伟的委托代理人丁怀宇到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告诉称：原告是广州市天河区中山大道中292号四楼W16单元的合法出租方和经营管理方。2010年11月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告以每月2332元承租上述房屋，租赁期限自2010年10月1日至2014年12月31日止，被告须在每月5日前支付下月租金、水电费用按实际用水电量计收等。该合同第九条还约定“如乙方（即被告）逾期10日内未能缴付租金，乙方须按迟延缴纳天数按每日百分之二的标准向甲方缴违约金；如乙方逾期20日仍未交付，则甲方有权解除本租约，是视作乙方单方终止本租约，乙方已付的合同保证金，甲方将不予返还，乙方欠缴的租金和滞纳金仍应缴纳，上述合同签订后，原告按合同约定将场地交付被告使用，但被告未能按时交付租金及水电费用，至今尚拖欠2011年10月租金及2011年9月水电费，经原告多次催促，被告以经营出现困难等种种不实理由予以拒绝。被告已构成根本违约，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告于2010年11月1日签订的关于广州市天河区中山大道中292号四楼W16单元的《租赁合同》；2、被告将上述租赁场地腾空交还原告管业；3、被告向原告支付拖欠的租金和综合管理费（自2011年12月1日至被告实际交还租赁场地之日止，其中2011年12月租金及综合管理费为2332元，2012年1月起按2472元／月计算，其他期间按合同标准计算）；4、被告向原告支付逾期缴付租金及综合管理费的滞纳金（以每月应交租金及综合管理费为本金，按每日百分之二的标准，自每月6日起计至付清为止）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：我方已支付2011年9至11月的租金及综合管理费、水电费，不存在拖欠原告费用的情形，因此不存在解除合同的前提。原告主张的滞纳金计算标准过高，应予调整。另本案应与另案一并审理。
经审理查明：2010年11月1日，原告（甲方、出租人）、被告（乙方、承租人）就广州市天河区中山大道中292号四楼W16单元（以下简称“涉案房屋”签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作写字楼使用，租期为5年，租金为第一年（2010年1月1日至2010年12月31日）每月租金1100元、综合服务费1100元；第二年（2011年1月1日至2011年12月31日），月租金1166元、综合服务费1166元；第三年（2012年1月1日至2012年12月31日），月租金1236元、综合服务费1236元；第四年（2013年1月1日至2013年12月31日）月租金1310元，综合服务费1310元；第五年（2014年1月1日至2014年12月31日）月租金1388.50元、综合服务费用1388.50元。租金、综合服务费按月预付，乙方须在每月5日前支付下月租金、综合服务费；该房产分挂电表，电量按实际用电计收。承租方的权利和义务有：租赁期满，乙方需将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方；若因乙方拆除、搬迁等原因致该房产内、外遭受损坏时，乙方需负责修复原状或赔偿相应的损失。出租方的权利与义务有：若本合约期满或提前终止与解除后五日内，乙方仍未能将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则作乙方放弃权利处理，届时甲方有权委派人员将乙方上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。违约责任：若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期10日仍未能缴付租金，乙方须按延迟缴纳天数按每日百分之二的标准向甲方缴违约金；如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本租约，乙方已付的合同保证金，甲方将不予返还，乙方欠缴的租金和滞纳金仍应缴纳等。
合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。
2011年9月3日，被告向原告支付2011年8月电费420元
2011年9月19日，被告向原告支付2011年9月租金、管理费、电费合计2752元。
2011年11月25日，被告向原告支付2011年11月租金、水电费等合计5904元。
被告未提交2011年12月租金付款凭证。
另被告为广州市长沣营销策划有限公司法定代表人，该公司与广州胜凯物业管理服务部、林金房等就涉案房屋及房屋所在大楼首层签订《项目转让协议书》引起纠纷而另案诉讼，案件目前正在审理中。
庭审时，被告确认涉案房屋目前由其使用，无其他使用人。
现原告以被告违约未按期支付2011年11月费用及2011年12月费用，请求解除合同等引起本诉。
本院认为：原、被告就涉案房产签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行。
支付租金是被告的义务，按约定“乙方须在每月5日前支付下月租金、综合服务费”，现被告逾期支付2011年11月租金及2011月12月租金，其构成违约，原告依约享有合同解除权，其请求解除合同具有合同依据及法律依据，应予支持。合同解除后，被告应返还涉案房产。至于搬迁时间，本院判令被告自本判决发生法律效力之日起10日内予以搬迁，将涉案房产交还给原告管业。
合同应予以解除，被告至今仍使用房屋，仍需支付相应费用，现原告主张按合同标准计收并无不当，本院予以支持。即2011年12月租金及综合服务费为2332元。2012年1月至实际搬迁之日止的租金、综合服务费用标准按合同约定计算。
被告逾期支付租金及综合服务费，造成原告损失，按约定“乙方逾期10日仍未能缴付租金，乙方须按延迟缴纳天数按每日百分之二的标准向甲方缴违约金”，另按约定先付款再使用，现被告抗辩该违约金标准过高，请求调整，本院认为违约金兼备惩罚性及补偿性，现按百分之二标准计算，显属过高，在原告未能充分举证其实际损失情况下，本院从公平角度，调整该违约金标准为中国人民银行同期贷款利率计算，即2011年12月租金、综合服务费的违约金以2332元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付，自2011年11月16日起计至付清为止。其他月份照此类推。对于原告主张的超出部分，本院予以驳回。
至于被告抗辩的另案转让纠纷，属另一法律关系，不影响本案租赁关系的处理。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告广州达邦星物业管理有限公司、被告何兆伟于2010年11月1日就广州市天河区中山大道中292号四楼W16单元签订的《租赁合同》。
二、被告何兆伟于本判决发生法律效力之日起10日内腾空上述房产，交还原告广州达邦星物业管理有限公司管业。
三、被告何兆伟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州达邦星物业管理有限公司支付自2012年12月至实际交还场地之日止的租金及综合服务费（其中2011年12月租金、综合服务费为2332元，2012年1月1日后的租金、综合管理费的标准执行上述《租赁合同》约定的标准计付，计至实际交还房产之日止）。
四、被告何兆伟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州达邦星物业管理有限公司支付自2012年12月至实际交还场地之日止逾期支付款项的违约金（每月逾期支付租金、综合服务费的违约金以当月租金、综合服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付、自当月的上月的16日起算至付清为止）。
五、驳回原告广州达邦星物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1480元，财产保全费80元，均由被告何兆伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 邱丽均
人民陪审员 赵小丽
二〇一四年一月二十九日
书 记 员 蒲肖明
曾妙仪
判决书于2014年1月日送达