陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民二终字第00041号
上诉人（原审原告、反诉被告）：温州尺度房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省泰顺县罗阳镇泰庆北一路29号。组织机构代码58357369—4。
法定代表人：陈剑，该公司总经理。
委托代理人：赵彦广，北京市世纪律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西亿联置业有限公司，住所地：陕西省西咸新区泾河新城高庄镇寿平村。组织机构代码55565639—6。
法定代表人：包国殷，该公司董事长。
委托代理人：王保贵，陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人：顾飞，陕西权诚律师事务所律师。
上诉人温州尺度房地产营销策划有限公司（以下简称温州尺度公司）因与上诉人陕西亿联置业有限公司（以下简称陕西亿联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00036号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。温州尺度公司的法定代表人陈剑及其委托代理人赵彦光、陕西亿联公司的委托代理人王保贵、顾飞到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原审法院认定，2012年8月1日温州尺度公司与陕西亿联公司签订《销售代理合同》一份。双方合同约定温州尺度公司为陕西亿联公司独家代理销售位于咸阳市泾河新城沣泾大道“中国西部五金机电城”项目的商铺。该合同的主要条款为：1、甲方陕西亿联公司将该项目房源销售全部发包给乙方温州尺度公司，乙方全面负责组织该项目房源的策划及销售工作。（详见甲方签字确认的房源确认表）2、销售代理期限自2012年8月1日至2013年7月30日止，合同到期后双方可视项目进展情况考虑续约。3、销售价格：(项目具体销售价格由甲、乙双方根据市场情况制定，以甲、乙双方确认的结算价格表为准，实际销售过程中乙方本着为甲方创造最大效益为原则，根据市场情况乙方可以对销售价格进行适当的调整。(乙方不得低于双方确认的结算基价销售商铺，如乙方低于该价格销售的，则乙方应以佣金或自有资金填补，但经甲方签字认可的情况除外。4、代理佣金及支付：佣金计算标准：(甲乙双方确认：甲方按照乙方实际完成套数考核业绩，以实际到账金额支付乙方佣金。佣金比例具体为结算价的6%；(溢价收益部分：乙方以高于双方确认的商铺销售基价（以本合同所附后价目表为准）销售的，超出基价的净收益部分甲方占70%，乙方占30%；(折价赔偿：如既不符合本合同的约定也未经过甲方的确认，乙方以低于甲方确认的商铺销售价格表确定的价格及折扣比例销售的，折价部分由乙方全额补齐，但该部分赔偿以乙方应得佣金和费用充抵；按揭客户资料经银行确认后60个工作日未放款则视为成交并在当月10号前结算全额佣金及溢价收益。5、佣金结算：(乙方应得佣金按月进行计算确认（包括溢价收益部分），每月5日为佣金计算确认日，甲乙双方应确认上月应结算的佣金总额及溢价收益部分，作为佣金支付的依据。(如乙方急需支付分销商佣金的，经甲方书面同意可在乙方当月的销售和推广费用中预支。6、佣金支付：(甲方应在每月10号前，负责将乙方应得佣金及溢价收益部分汇给乙方指定的账户（全国均可），乙方佣金部分应提供相应的正式佣金(或代理)发票。溢价收益部分无需提供任何票据。(销售合同签订后，凡买受人要求退房退铺的，在退还购房、购铺款的同时，应扣回乙方佣金。7、甲方在本合同签订以前安排或者发展的分销店和队伍，应进行清理和调整并统一纳入乙方管理范畴，由乙方重新与各分销点签订代理合同。……同时双方对各自的权利义务，合同的终止和变更，违约责任等都进行了约定。
另查明，2012年9月26日陕西亿联公司取得泾房预售字第2012010号《泾阳县商品房预售许可证》，许可预售4#、6#、7#、8#等共计23栋1160间商铺。随后双方共同协商房屋销售基础价格并决定以可售商铺以“一铺一价”形式对外销售。10月26日凌晨5:01分，温州尺度公司销售总监钟明峰以QQ邮件附件形式向陕西亿联公司财务总监吴玉梅提交《中国西部五金机电城1.1期价格表》，同日上午10:48分钟明峰又以QQ邮件附件形式向陕西亿联公司主管销售副总林峰提交《中国西部五金机电城1.1期价格表》，经其确认双方共同确定了中国西部五金机电城1.1期房屋价格。同年10月28日双方以上述价格表价格对外正式开盘销售。同年11月30日上午10:45分，双方为便于进行2012年11月销售佣金、溢价款项结算数据核算，钟明峰再次以QQ邮件附件形式向陕西亿联公司销售总监冯贝贝提交《中国西部五金机电城1.1期价格表》。同年12月11日，钟明峰以QQ邮件附件形式向冯贝贝提交《2012.11开发商结佣表.xls(167.50k)》、《成交结算明细.xls(118k)》、《中国西部五金机电城2012年11月结算表.xls(14k)》用于确认2012年11月销售商铺417间，销售面积17297.12平米，对外成交合同金额130141740元，客户已交金额89298505元，依约应计提6%佣金款为5363310.30元，应计提30%溢价款2966490.50元，当月应结付佣金、溢价款共计8329800.80元，陕西亿联公司12月分两次通过银行转账的方式向温州尺度公司支付2012年11月销售代理佣金8329800.00元，此两笔款项金额共计8329800.00元与温州尺度公司提交其《2012.11开发商结佣表.xls》中佣金、溢价款金额8329800.80元基本吻合。
随后温州尺度公司按照约定销售房屋并且每月向陕西亿联公司上报上月的结佣表，至2013年3月底，温州尺度公司已销售商铺共计1034间。双方基于市场销售趋势协商制定《1.2期价格表》并由陕西亿联公司时任总经理沈朝卫签字确认，至2013年4月底已完成项目1.1期绝大部分销售任务，当月双方正式启动项目1.2期销售媒体宣传预热推广工作。2013年5月16日，陕西亿联公司取得泾房预售字第201301号许可预售证，许可销售35#、37#、38#等9栋518间商铺，同年8月8日，陕西亿联公司取得泾房预售字第201303号许可预售证，预售许可5#、30#、31#3栋182间商铺。从开盘销售至2013年6月30日，依据双方确认的《6.30结算表签字件》温州尺度公司共计销售商铺1210套，收取商铺价款281536536元，总结算佣金与溢价款27125709.74元（其中有49套按揭房源满足合同约定第四条第一款第四项内容第二次计提佣金及溢价款为758927.27元），已结算金额22629800元，当次应结算金额4495909.74元，对此陕西亿联公司合同专员崔小倩、按揭专员贺小瑾、财务经理林铭签字予以确认。2013年7月1日至7月31日温州尺度公司销售商铺88套，收取商铺价款19020336元，应计提佣金与溢价款2421128.7元（其中一次性全款付清商铺21套，收取商铺价款7812701元，佣金与溢价款934896.55元；一次性全款分期付清商铺7套，收取首付商铺价款1218416元，佣金与溢价款243723.1元；按揭付款商铺60套，收取首付商铺价款9989219元,佣金与溢价款1242509.06元）。2013年7月30日合同约定期届满后，双方均未终止，并且按照合同约定内容继续履行合同义务。2013年8月1日至2013年12月31日温州尺度公司销售商铺129套，收取商铺价款31548895元，应计提佣金与溢价款3806768元（其中一次性全款已付清商铺51套，收取商铺价款16800008元，佣金与溢价款2016375元；全款分期商铺12套，收取首付商铺价款2400682元，佣金与溢价款296507.28元；按揭付款商铺66套，收取首付商铺价款12348205元，佣金与溢价1493885.7元）。
另查明：温州尺度公司在2012年10月28日到2013年12月销售的陕西亿联公司五金机电城房屋的购房客户在咸阳工商银行股份有限公司咸阳渭电支行和中国农业银行股份有限公司泾阳县支行办理按揭贷款，经银行确认或确认放贷的共有225户，放款金额为35110000元，应提佣金及溢价款为3770124.33元。其中2013年10月28日到2013年6月30日销售的房屋经银行确认放款的共180户，放款金额为27750000元，应提佣金和溢价款为2852078.08元（其中有13户已经在6月30日佣金结算表经双方确认符合合同约定第四条第一款第四项内容付款支付佣金及溢价款条件，涉及金额1980000元，应提佣金及溢价款189965.3元）。2013年7月1日到2013年12月底温州尺度公司销售的房屋经银行确认放款45户，放款金额7360000元，应提佣金和溢价款为918046.25元。
自项目正式开盘销售至2013年12月底，陕西亿联公司先后十四次向温州尺度公司支付佣金、溢价款共计31629800元，温州尺度公司收取相应款项后按照合同约定出具同等金额税务发票。2013年12月温州尺度公司合同终止离场后，因其托欠分销商陕西今丰布衣置业有限公司的销售款未付。此事经泾阳县劳动监察大队出面与陕西亿联公司协商解决，陕西亿联公司同意由其代温州尺度公司先向陕西今丰布衣置业有限公司支付销售款100000元。2013年12月，温州尺度公司与陕西亿联公司为销售商铺所提佣金及溢价款问题发生争议，因协商未果，温州尺度公司向法院提起诉讼，后在审理过程中陕西亿联公司提出反诉。
原审法院认为，陕西亿联公司与温州尺度公司签订的《销售代理合同》是在双方平等自愿、协商一致的基础上达成的，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于合同约定的6%佣金及30%溢价部分标准是否有效？陕西亿联公司认为双方合同约定的6%佣金及30%溢价部分标准约定条款违反法律法规规定，属于无效条款的辩称，经查：本案所涉及的房屋销售代理佣金、溢价均属于政府指导价的范畴，该政府指导价的规定属于行政管理强制性规定，而不属于效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第52条第（5）项规定：认定合同无效应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为判断依据。但陕西亿联公司提供的《中华人民共和国价格法》、计价格【1995】971号文、陕价服发【2013】116号文、《城市房地产中介服务管理规定》、《陕西省经纪人条例》等规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。况且温州尺度公司在接受陕西亿联公司的委托时，不仅担负了商品房销售代理的全部工作，也担负了该项目品牌策划包装、广告推广、销售计划和策略的制定和落实。收取的不是单纯的销售佣金，其中还包含有营销策划成果应获得的经济利益，与一般的房屋中介机构所收取的佣金有着一定的区别。双方关于佣金比例和溢价佣金的约定并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。故陕西亿联公司主张合同约定的6%佣金及30%溢价部分标准约定条款为无效条款没有法律依据，不能成立，故对其主张，本院不予采信。
关于房屋销售的基价问题。陕西亿联公司认为《销售代理合同》附件“中国西部五金机电城1.1、1.2期价格表”为双方确定的销售结算基价的主张。温州尺度公司认为：首先，2012年8月1日双方签订合同时因为陕西亿联公司没有取得所售楼盘的预售许可证，在项目开盘计划和可售房源均不能确定的情况下没有形成明确的销售房源和价格，故当时没有价格表附件。其次，根据陕西亿联公司提交的《销售代理合同》上加盖的骑缝章就足以说明，以上两份价格表并非是在签订合同时就形成存在，若该价格表作为合同的附件使用，应该和合同一块加盖合同骑缝章。最后，在2012年9月26日陕西亿联公司取得商品房预售许可证之后，双方经过协商最终在开盘的前两天10月26日通过电子邮件形式确定《1.1期价格表》。《1.2期价格表》更是在陕西亿联公司“泾房预售字第2012010号”可售房源即将售罄，预推出1.2期房源之际，授意温州尺度公司在《1.1期价格表》价格基础上上浮制作，并经陕西亿联公司时任总经理沈朝卫签字确认。以上事实有温州尺度公司向法庭提交的第七组、第八组证据予以佐证。故陕西亿联公司所称《销售代理合同》附件“中国西部五金机电城1.1、1.2期价格表”为双方确定的销售结算基价的主张没有任何事实和法律依据。经查:首先，合同明确约定房屋销售价格应以双方确认的价格为准。陕西亿联公司提供的合同附件“中国西部五金机电城1.1、1.2期价格表”仅有陕西亿联公司的印章没有温州尺度公司的签字印章。其次，该代理合同仅提到合同附件，代理合同结束部分并没有明确注明有附件。况且陕西亿联公司提交的《销售代理合同》和价格表没有一块加盖合同骑缝章，而合同骑缝章只加盖在《销售代理合同》上。最后，温州尺度公司向陕西亿联提供的11月佣金结算表并且陕西亿联公司以实际付款行为予以认可。以及经陕西亿联公司相关工作人员签字认可的6月份佣金结算表中的房屋销售基价与温州尺度公司公司提供的1.1、1.2期价格表中房屋基价一致。综上所述，陕西亿联公司没有足够的证据证明其提供的“中国西部五金机电城1.1、1.2期价格表”是该《销售代理合同》的附件并且是双方确定的房屋销售的基价。故对其主张本院不予采信，应该以温州尺度公司向法庭提供的“1.1、1.2期价格表”为中国西部五金机电城房屋销售的基价。
双方合同的实际履行期限。合同约定的销售代理期届满后，温州尺度公司实际继续履行了房屋销售行为，且陕西亿联公司也同样基于温州尺度公司的销售行为支付了部分佣金、溢价款。自2013年8月1日起至2013年12月底温州尺度公司代理销售行为和陕西亿联公司支付房屋佣金、溢价款的行为已形成事实上的销售代理合同关系，对陕西亿联公司称双方合同于2013年7月31日已终止的辩称本院不予支持。故双方的合同履行期限应该截止到2013年12月底。
关于温州尺度公司销售房屋总量和佣金数额。自2012年10月28日开盘至2013年6月30日，依据双方确认的《6.30结算表签字件》可以认定温州尺度公司共代理销售商铺1210套，应提佣金及溢价款为27125709.74元。2013年7月1日至7月31日温州尺度公司销售商铺88套，收取商铺价款19020336元，应计提佣金与溢价款2421128.7元。2013年8月1日至2013年12月31日温州尺度公司销售商铺129套，收取商铺价款31548895元，应计提佣金与溢价款3806768元。至于陕西亿联公司辩称开盘至2013年6月30日所销售的房屋中有63户系原销售商陕西合富辉煌房地产公司销售的，与温州尺度公司无关。另外合肥海智房地产代理销售有限公司在2013年7月30日以后销售的房屋亦与温州尺度公司无关，以上两部分销售数额不应该计算在温州尺度公司销售数额内，陕西亿联公司无义务与温州尺度公司就该部分进行结算。经查：陕西亿联公司称陕西合富辉煌房地产顾问有限公司完成代理销售的63户在温州尺度公司向陕西亿联公司提交的11月份、4月份、6月份等佣金结算表上均有记载且得到陕西亿联公司的确认。合同到期后温州尺度公司继续实施房屋代理销售行为，且陕西亿联公司也同样基于温州尺度公司的销售行为相应不完全履行了支付佣金、溢价款之合同义务。自2013年8月1日起至2013年12月底双方的行为已形成事实上的代理销售合同关系。温州尺度公司向法庭提交了2012年10月28日到2013年12月底销售每个房屋的《认购协议》和《合同确认单》，陕西亿联公司对该协议的真实性认可。该《认购协议》也证明了温州尺度公司从2012年10月28日到2013年12月底参与了陕西亿联公司房屋的代理销售工作。《合同确认单》属于对已完成销售行为的确认过程，并通过其确认行为促成客户交易付款。因此陕西亿联公司没有提供有效的证据证明陕西合富辉煌房地产公司完成代理销售的63户和合同约定销售期届满后合肥海智房地产代理销售有限公司代理销售房屋的事实。故对其该节辩称本院不予支持。温州尺度公司称全款分期付款购房者已补交全部尾款和按揭客户已全部经银行确认、放款，该部分房屋销售款陕西亿联公司应该按照合同约定支付相应的佣金及溢价的理由，经查：温州尺度公司在2012年10月28日到2013年12月销售的陕西亿联公司五金机电城房屋的购房客户在咸阳工商银行股份有限公司咸阳渭电支行和中国农业银行股份有限泾阳县支行办理按揭贷款，经银行确认放贷的共有225户，放款金额为35110000元，应提佣金及溢价款为3770124.33元。但其中13户已经双方确认符合合同约定并且在6月30日佣金结算表已计算过应提佣金及溢价款189965.3元。因此按揭贷款部分温州尺度公司应该计提佣金及溢价款3580159.03元。至于全款分期付款购房者已补交全部尾款应计提佣金及溢价款一节因温州尺度公司没有提供有效的证据，故对此理由本院不予支持。总之温州尺度公司称全款分期付款购房者已补交全部尾款和按揭客户已全部经银行确认、放款，该部分销售款陕西亿联公司应该按照合同约定支付相应的佣金及溢价的理由，因与本院查明事实不符且温州尺度公司没有提供有效证据，故对此理由本院不予支持。综上所述，自2012年10月28日“中国西部五金机电城”项目正式开盘销售至2013年12月31日温州尺度公司共计销售商铺1427套，收取商铺价款365235767元，应计提佣金与溢价款36933765.47元。陕西亿联公司先后十四次向温州尺度公司支付佣金、溢价款共计31629800元并且代替温州尺度公司向分销商陕西今丰布衣置业有限公司支付100000元房屋销售款。故陕西亿联公司还需要向温州尺度公司支付佣金及溢价款5203965.47元。温州尺度公司按照合同约定为陕西亿联公司销售房屋，陕西亿联公司未按期支付佣金，已构成违约。温州尺度公司要求陕西亿联公司承担违约金的诉讼请求于法有据，但是温州尺度公司要求陕西亿联公司承担违约金4198038.73元明显过高，本院根据公平原则予以较少，根据本案实际陕西亿联公司应该支付温州尺度公司违约金38万元。陕西亿联公司没有有效证据证明多支付温州尺度公司佣金及溢价款26484800元费用及温州尺度公司侵占其26套客户工行的面签资料和189户客户的购房资料。故对其反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十七条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）陕西亿联置业有限公司应当于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）温州尺度房地产营销策划有限公司支付佣金及溢价合计5203965.47元。二、被告（反诉原告）陕西亿联置业有限公司应当于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）温州尺度房地产营销策划有限公司支付逾期付款违约金38万元。三、驳回原告温州尺度房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告陕西亿联置业有限公司的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用167741元，保全费5000元，总计172741元，由原告温州尺度公司承担110000元，由被告陕西亿联公司承担62741元，反诉诉讼费用87112元，由反诉原告陕西陕西亿联置业有限公司承担。
温州尺度公司上诉称，原审认定事实有误：1、46套分期付款的房屋中有38套房屋原审仅计算了该批房屋的首付款，事实上，客户已支付了房屋尾款，原审未计算尾款部分的佣金及溢价款。另外8套在没有证明退房的情况下也应依照房屋成交销售价的全额支付温州尺度公司的佣金和溢价收益。2、未发放按揭款的602套房屋也应依照房屋销售价的全额给温州尺度公司计算佣金和溢价收益款。《销售代理合同》第六条甲方的权利义务5约定：陕西亿联公司“负责办理银行按揭事宜”，该部分按揭销售的房屋已经一审认定全部成交，温州尺度公司已全部履行了代理义务，陕西亿联公司应支付全额佣金及溢价收益款。3、依照《销售代理合同》约定的违约条款，陕西亿联公司迟延支付佣金及溢价款收益款的，应按照应付款部分的20%计算违约金赔偿温州尺度公司。4、陕西亿联公司支付给温州尺度公司分销商陕西今丰布衣置业有限公司的10万元，与本案不属于同一法律关系，不应在本案陕西亿联公司应付款中扣除。综上，请求：1、依法改判陕西亿联公司向温州尺度公司支付所欠代理销售佣金及溢价收益款14810845.34元；2、依法改判陕西亿联公司支付违约金2962169.07元；3、本案诉讼费用全部由陕西亿联公司承担。
陕西亿联公司答辩称，1、温州尺度公司要求支付佣金和溢价款没有法律和事实依据。2、温州尺度公司主张销售房屋数量与事实不符。3、温州尺度公司违约在先，无权向陕西亿联公司主张违约金。首先，温州尺度公司未按照合同约定在每月10日前将上月的销售统计报表报给陕西亿联公司，造成佣金结算困难，温州尺度公司因此要求陕西亿联公司通过预支或借款方式支付佣金费用。其次，合同到期时，温州尺度公司抢占客户资料和经营场所，导致陕西亿联公司无法开展正常的经营活动，因此，陕西亿联公司不应承担违约责任。4、温州尺度公司应当向陕西亿联公司返还客户信息和资料。综上，温州尺度公司的上诉理由不能成立，应驳回其上诉请求。
陕西亿联公司上诉称，1、《销售代理合同》第三条关于佣金及溢价部分收益款金额的计算比例的约定违反了《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部、及陕西省物价局的相关规定，属于无效条款。原审认定该合同的费用包含了营销策划成果应获得的经济利益，显然与本案所属的代理法律关系性质相悖。2、《销售代理合同》附件“中国西部五金机电城1.1、1.2期价格表”是真实的，原审未予采信认定错误。3、温州尺度公司并未按照合同约定按月上报报表；法院认定的销售商铺数量、收取的商铺款，已结算佣金与溢价款并未得到陕西亿联公司的确认，报表上的签字人员并非陕西亿联公司工作人员。4、合同履行期限认定错误。合同到期后，双方未再继续履行合同，且陕西亿联公司向温州尺度公司发函终止了合同。5、对于《认购单》及《合同确认单》，陕西亿联公司仅对真实性没有异议，原审判决认为陕西亿联公司不持异议错误。6、根据合同约定，销售款实际到账，才能确认完成销售行为，不能仅有销售行为。另外，陕西亿联公司提交的另外两家代理公司的代理合同，原审没有认定，丧失公证。7、不存在温州尺度公司完成银行按揭贷款225户的事实。根据温州尺度公司提交的证据《销售合同及按揭进程汇总一览表》截止日期为2013年10月22日，记载已放款即符合结算条件的仅有3套房，其余的按揭房均未完成代理义务，即未提交客户资信证据等贷款资料，不能支付佣金。8、陕西亿联公司向温州尺度公司支付的是预付款和借款，并非佣金和溢价款，对超出部分应返还给陕西亿联公司。9、有63套房系陕西合富辉煌房地产顾问有限公司销售的，原审认定温州尺度公司销售错误。10、原审判决陕西亿联公司承担违约责任没有法律依据。11、陕西亿联公司反诉请求的事实，温州尺度公司是认可的，且在温州尺度公司的证据册中也有显示，原审判决却以没有证据证明予以否定，显系错误。综上，请求：1、依法撤销咸阳市中级人民法院（2014）咸中民初字第00036号民事判决，驳回温州尺度公司的诉讼请求；2、判令温州尺度公司返还陕西亿联公司多支付的26484800元；3、由温州尺度公司返还陕西亿联公司26套客户工商银行的面签资料和189户客户的购房资料；4、由温州尺度公司承担一、二审诉讼费用。
温州尺度公司答辩称，1、陕西亿联公司与温州尺度公司之间系房屋代理销售法律关系，陕西亿联引用的合同无效的法律规定适用于居间合同法律关系，不适用本案。2、经原审查明，温州尺度公司代理销售房屋数量符合事实。3、原审认定结算价格真实客观。4、合同期满后，双方以实际行动默认合同继续履行。5、陕西亿联公司存在违约行为，应依照合同约定承担违约责任。
经二审审理查明，与原审认定的事实一致。二审期间，陕西亿联公司放弃了由温州尺度公司返还该公司26套客户工商银行的面签资料和189户客户的购房资料的上诉请求。
本院认为，温州尺度公司与陕西亿联公司签订的《销售代理合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，原审认定为有效合同正确。温州尺度公司履行了销售房屋的义务，陕西亿联公司未按期支付佣金及溢价收益款，应承担违约责任。根据双方的上诉理由，对本案争议的问题综合评判如下：
关于合同中约定佣金及溢价部分收益款计算方式的条款是否具有法律效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该条规定的强制性规定是指效力性强制性规定。现阶段，我国实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的指定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。《中华人民共和国价格法》第三条规定：“┄┄政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格”。该法第十二条规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施”。该规定是国家对价格管理的需要而设置，属于管理性规定，不属于效力性强制性规定，《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》计价格（1995）971号文、陕价服发（2013）116号文、《城市房地产中介服务管理规定》、《陕西省经纪人条例》相关规定亦均不属于法律、行政法律的效力性强制性规定，故本案合同争议条款具有法律效力。
关于佣金的认定问题，陕西亿联公司主张该公司在合同履行期间向温州尺度公司支付的款项是预付款，并非原审认定的合同佣金，且原审认定的合同佣金存在重复计算的问题。首先，依照合同约定，佣金及溢价收益款均按月结算及支付，佣金部分，温州尺度公司还应提供相应的正式佣金或代理发票。合同还约定，佣金计算标准是陕西亿联公司按照温州尺度公司实际完成套数考核业绩，以实际到账金额支付佣金。佣金比例为结算价的6%。因此，按照合同约定应依照房屋销售价格的6%计算佣金。其次，温州尺度公司以QQ邮件形式向陕西亿联公司销售总监冯贝贝提交了《2012.11开发商结佣表.xls(167.50k)》、《成交结算明细.xls(118k)》、《中国西部五金机电城2012年11月结算表.xls(14k)》明确2012年11月对外成交合同金额130141740元，客户已交金额89298505元，依约应计提6%佣金款为5363310.30元，应计提30%溢价款2966490.50元，当月应结付佣金、溢价款共计8329800.80元，陕西亿联公司12月分两次通过银行转账的方式向温州尺度公司支付2012年11月销售代理佣金8329800.00元，因此，双方在实际履行中依照房屋销售价的6%计算的佣金。第三，陕西亿联公司提交了《销售代理合同》的附件，主张双方在签订合同时即约定了房屋销售的结算价，应按照该结算价计算佣金。经查，《销售代理合同》所加盖的合同骑缝章未覆盖合同附件，合同附件上仅有陕西亿联公司的盖章，温州尺度公司对陕西亿联公司提交的合同附件真实性不予认可，主张双方在合同签订后，才通过QQ邮件形式确定的1.1期和1.2期价格，该价格表中记载的房屋销售基价与陕西亿联公司工作人员签字认可的6月份佣金结算表中的房屋销售基价一致，故原审以陕西亿联公司证据不足对该公司提交的合同附件不予采纳并无不当。陕西亿联公司虽对6月份佣金结算表不予认可，但该表上有其工作人员签字，其理由不予支持，综上，陕西亿联公司提出原审对佣金进行重复计算的理由不予采纳。
关于溢价部分收益款的认定问题。陕西亿联公司主张因温州尺度公司所售房屋平均价格未超过7000元/㎡，故不应给温州尺度公司支付溢价款。《销售代理合同》约定，温州尺度公司销售价高于双方确认的销售基价的，超出基价的净收益部分陕西亿联公司占70%，温州尺度公司占30%；陕西亿联公司应在每月10日前，将温州尺度公司应得佣金及溢价收益部分汇给温州尺度公司指定的账户。因此，陕西亿联公司提出代理销售的所有房屋销售完成后，根据平均价格计算溢价部分的收益款的理由显然与合同约定不符，故不予采纳。
关于陕西亿联公司提出有63套房系陕西合富辉煌房地产公司销售，并非温州尺度公司销售的理由，经查，温州尺度公司提交了销售63套房屋的《合同确认单》，且部分房屋的佣金及溢价部分的收益款经双方确认后已结算完毕，故陕西亿联公司提出63套房非温州尺度公司销售的理由不予采纳。
关于按揭房屋数量的认定问题，陕西亿联公司提出温州尺度公司提交的汇总表显示符合按揭条件的仅有3套房，原审认定225套错误。因温州尺度公司统计的截止时间为2013年10月，并非合同履行终止的时间，故陕西亿联公司的理由不予采纳。陕西亿联公司还提出，原审确认的按揭房为225套房中222套房银行房贷时间在2014年，即合同终止时间之后发生，这些房系合肥海智房地产公司代理销售，并非温州尺度公司销售，经查，银行放贷时间并非界定房屋由何公司销售的标准，且温州尺度公司提交了按揭房的《合同确认单》，证明其履行了销售行为，故陕西亿联公司的理由不予采纳。
关于温州尺度公司提出分期付款的46套房未给其支付全额佣金及溢价部分收益款的理由，二审审理中，经双方核对，46套房客户并未支付全额房款，温州尺度公司亦无证据证明其主张，故该理由不予采纳。
关于温州尺度公司提出未放贷的602套按揭房应给其支付佣金及溢价收益款的问题，因温州尺度公司不能证明未放贷房屋的销售合同是否实际履行，故该理由不予支持。
关于温州尺度公司提出陕西亿联公司代替温州尺度公司向分销商陕西今丰布衣置业有限公司支付10万元房屋销售款，属于另一法律关系，不应在本案合并审理的理由，因温州尺度公司的原因，不能及时向分销商陕西今丰布衣置业有限公司支付销售款，陕西亿联公司在泾阳县劳动监察大队出面协调的情况下，替温州尺度公司向陕西今丰布衣置业有限公司支付销售款10万元，因该事实与本案有关联性，原审在本案中一并审理，免除了当事人的诉累，并无不当，温州尺度公司的理由不予支持。
陕西亿联公司提出该公司没有违约行为，不应支付违约金的理由，经查，温州尺度公司履行了销售房屋的义务，陕西亿联公司未按期支付佣金，构成违约，应承担违约责任。原审根据公平原则和本案的实际情况，判决陕西亿联公司承担38万元的违约金并无不当，对双方的上诉理由均不予采纳。
综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费温州尺度房产营销策划有限公司承担94934元，陕西亿联置业有限公司承担202144元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵小平
审 判 员 倪 健
代理审判员 杨晓梅
二〇一五年七月九日
书 记 员 杨龙龙