江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7328号
上诉人（原审被告、反诉原告）柏明琪，男，汉族，1983年8月22日生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姚庆红，女，汉族，1968年9月7日生。
委托代理人成志波，江苏龙蟠律师事务所律师。
委托代理人李景鹏，江苏龙蟠律师事务所律师。
上诉人柏明琪因与被上诉人姚庆红房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
姚庆红原审诉称，2014年10月26日，姚庆红委托陈安宁与柏明琪通过南京衣食行房地产经纪中心签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2014年10月27日至2015年10月26日，月租金为6500元，租赁保证金为6500元，付租方式为半年付，下次租金必须提前15天打入姚庆红指定账户内，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，姚庆红将房屋交付柏明琪使用，柏明琪向姚庆红支付了半年租金39000元和6500元的保证金，之后柏明琪以租赁房添置沙发为由要求姚庆红支付1000元，但是柏明琪并未添置沙发。另柏明琪于2015年3月23日要求提前解除房屋租赁合同，姚庆红以不符合约定为由未予同意，后通过协商，柏明琪要求延期居住1个月至2015年5月26日，姚庆红不再退还保证金，但至2015年5月26日前后，姚庆红多次要求柏明琪腾房，柏明琪以各种理由拖延，并以有贵重物品在房屋内为由不交还房屋钥匙，故姚庆红将房屋门锁更换后，柏明琪又擅自将姚庆红房屋的门锁更换，拒不交还房屋，就此事姚庆红报警，但调解未果。姚庆红认为柏明琪应当及时腾让房屋并交还，参照租金支付实际占用房屋期间的费用，并按合同约定支付房屋的各项费用，柏明琪的行为已经构成违约，给姚庆红造成重大损失，故提起诉讼，要求判令柏明琪支付2015年5月27日至2015年9月30日期间房屋占用费26000元，支付拖欠的水、电费等1564.7元，并返还沙发购置费1000元。
柏明琪原审答辩并反诉称：一、涉案租赁合同为欺诈合同，陈安宁与柏明琪签订租赁合同时，并未向柏明琪及中介方出具委托书，陈安宁不具备与柏明琪签订合同的权力，该租赁合同无效；二、对于姚庆红主张的水电费用认可依照票据数额支付，对于姚庆红主张的返还沙发购置费、房屋占有使用费不予认可。故请求依法驳回姚庆红的诉讼请求，并反诉要求退还签订租赁合同时收取的押金6500元并按照银行同期贷款利率的四倍支付利息。
姚庆红原审中针对反诉辩称，柏明琪提出的反诉请求没有事实和法律依据，柏明琪实际使用房屋到2015年5月29日，其签订租赁合同时缴纳的保证金已充抵使用，不存在返还，故请求驳回其反诉请求。
原审法院经审理查明：2014年10月26日，陈安宁（甲方）与柏明琪（乙方）在南京衣食行房产经纪中心居间下签订《租赁合同》一份，载明：甲方将中山北路281号917B室房屋租给乙方使用，承租方式为年租，租赁期限为1年，自2014年10月27日至2015年10月26日，月租金为6500元，付款方式为半年付，租赁保证金6500元（如无人为损坏及水、电、气、有线、宽带、电话费、垃圾费、物业管理费结清，卫生状况良好，保证金在合同终止日退还）；合同一经签订，甲、乙双方应当严格遵守，除遭遇不可抗力（如火灾、地震、国家政策变动因素如拆迁等除外），双方均不得提前终止本合同，若乙方无故提前终止合同，将支付甲方违约金6500元，甲方将退还乙方预支租金的剩余部分；若甲方无故终止合同，甲方将支付乙方违约金6500元，同时退还乙方预支租金的剩余部分；如甲方收回房屋，或乙方不再承租，甲、乙双方须在合同到期前提前一个月通知对方。另双方在补充条款约定：乙方承租此房只能居家，不能办公，否则违约；乙方退房须提前15天通知甲方方可。合同签订后，柏明琪支付了半年租金即2014年10月27日至2015年4月26日期间的租金39000元，并缴纳了租赁保证金6500元。另，上述租赁房屋所有权人为姚庆红，其称系委托陈安宁代其签订租赁合同，对此提交了授权书，载明：本人姚庆红授权陈安宁为我合法代理人，代我本人处理中山北路虹桥中心917B室与租赁有关所有事宜，我均予以承认。而柏明琪对此不予认可，称签订租赁合同时并未见到此授权书。
因租赁房屋内需添置沙发，柏明琪要求姚庆红给付1000元进行购置，并于2014年11月5日出具收条一张，载明：今收到严海人民币壹仟元，用于抵让出租房屋内购置沙发之费用。
2015年3月23日，柏明琪短消息通知陈安宁称依合同补充条款约定房屋租至2015年4月26日就不再租赁了，要求退还6500元租赁保证金，而陈安宁称合同中约定的只是退房需提前的期限，而并非通知即可退房，对此要求未予同意。故双方对此产生争议，至2015年4月27日，柏明琪向陈安宁发短信称：“不好意思，在开会上课，这样吧，这房子如果你那边不方便退押金，那我们就住到五月底吧，期间你可以安排看房，只要提前通知我方一下。你看可以吗？免得我们都为难。”至2015年5月26日，陈安宁发短信至柏明琪称：“柏先生今明两天我们约个时间收下虹桥的房子吧！可以吧？”柏明琪回短信称：“我们领导的意见是房子在上次和你们联系时已经腾出来了。只要你方把押金退还给我方随时可以交房子”，陈安宁回短信称：“你当时说多租一个月就抵押金了，我说我就先帮你瞒着吧！现在怎么又变卦了呢？”而后，至2015年5月29日从租赁房屋中实际搬出，双方就房屋交接的问题产生争议并一直未有结果，2015年6月初，姚庆红先更换了门锁，随后柏明琪又将门锁更换，至双方产生矛盾并报警处理，并经挹江门街道人民调解委员会主持调解，但双方意见未能形成一致，致调解未成功。
原审法院另查明，严海与姚庆红系夫妻关系。柏明琪已将涉案租赁房屋于2015年9月30日返还，返还时房屋内无添置沙发。而涉案租赁房屋自2015年1月1日至6月30日期间水电费为1564.7元，此款项已由姚庆红支付。
原审法院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，柏明琪辩称签订租赁合同时存在欺诈，该租赁合同应属于无效，对于此，首先，柏明琪所辩称的所谓欺诈行为与合同无效之法律规定情形并不相符；其次，租赁期间柏明琪于2014年11月5日出具的收条中明确载明收到严海抵让出租房屋内购置沙发费用1000元，而严海为姚庆红之夫，据此可见柏明琪对签订租赁合同时陈安宁的身份应属知晓；再次，即便陈安宁在签订租赁合同并未出具授权委托书，属无权处分的情形时，事后已经得到姚庆红明确的追认，该合同仍属有效。综上，应认定陈安宁应系代姚庆红签订的租赁合同，此租赁合同应属双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，故对柏明琪此意见不予采纳。
合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本案中，双方产生的争议源于对租赁合同中解除的方式及时间的约定，柏明琪称其已提前15天通知解除，应至2015年4月26日止双方的租赁合同就应解除，出租方应当退还缴纳的保证金，而姚庆红称合同中所约定的提前15天通知方可，仅是对通知期限的约定，并非通知后即可解除合同，对于此，暂不论双方签订的此租赁合同中所约定内容如何最终确定，但据姚庆红提交的短信记录可以客观并完整反映就涉案租赁房屋产生争议后双方的意思表示，据短信所载明的事实，应可以认定双方在产生争议后进行协商，以继续承租的方式进行抵扣租赁保证金，而事实上，柏明琪也确使用该房屋至2015年5月29日方才搬出，据此应认定双方已达成协议对此争议进行补充，故柏明琪所反诉主张的退还6500元租赁保证金及利息的请求，不应得以支持。
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，而侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，双方起始对合同中约定的解除时间及方式产生争议，但其后据双方当事人之间的沟通及事实可视为已达成补充协议，实际租赁至2015年5月26日，届时应视为租赁期间届满，作为承租人应当返还租赁物。另，柏明琪即便认为其有权要求返还租赁保证金，也应采取合法、合理的途径主张，且既然其明确要求解除合同并退还租赁保证金，其就应当依法、依约明确提出应返还租赁物，但事实上并非如此，柏明琪不仅将租赁物使用至2015年5月29日，且其后还以未返还租赁保证金为由将房屋门锁更换，此时柏明琪以无任何正当理由更换他人房产中的门锁，此行为属侵犯他人物权，虽其并未实际居住，但也系间接的控制并占有了该房屋，造成姚庆红无法使用该房屋产生了相应损失，但综合考虑此事成因以及姚庆红亦换锁在先的情况，原审法院对此期间损失酌定由柏明琪赔偿18000元为宜。
对于姚庆红主张的返还购置沙发款1000元的问题，柏明琪先是辩称核实后退还，后又辩称该沙发购置费不应退还，对于此，据柏明琪出具收条载明的内容，该1000元实际为出租人先行支付，由承租人代为购置沙发，此时如购置沙发完成，该沙发所有权应属出租人姚庆红所有，而非承租人柏明琪，如未购置沙发，则该1000元应当予退还出租人，而不应当用以折抵租金，现柏明琪交房时，房屋内并无添置沙发，故其应当返还此款项。对于姚庆红要求柏明琪给付水、电费1564.7元的问题，有其提交的专用发票为据，柏明琪应当依约支付此费用。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，原审判决：一、柏明琪于判决生效之日起十五日内给付姚庆红水、电费1564.7元；二、柏明琪于判决生效之日起十五日内返还姚庆红购置沙发款1000元；三、柏明琪于判决生效之日起十五日内赔偿姚庆红18000元；四、驳回姚庆红的其他诉讼请求；五、驳回柏明琪的诉讼请求。如柏明琪未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费189元，减半收取94.5元，由柏明琪负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由柏明琪负担。
上诉人柏明琪不服原审判决，向本院提起上诉称，其系南京卓雅装饰建材有限公司员工，2014年10月26日经公司授权与姚庆红代理人陈安宁就中山北路281号917B室房屋签订租赁合同。后因实际居住人与房屋产权人发生纠纷并产生诉讼，列柏明琪为被告，但实际租赁房屋的主体应为公司而非柏明琪，故请求撤销原审判决，发回重审。
被上诉人姚庆红辩称，房屋租赁合同上只有柏明琪作为承租方签字，根据合同相对性，姚庆红与柏明琪为合同双方。2014年11月5日，柏明琪向姚庆红索要了1000元沙发购置费，并以自己的名义出具了收条。姚庆红将房屋交给柏明琪使用，至2015年3月双方就解除合同发生分歧，一直到一审终结，姚庆红并不知道南京卓雅装饰建材有限公司的存在，柏明琪在原审第一次开庭时也承认房屋由其使用。原审法院对合同主体认定适当，适用法律正确，请求二审法院驳回柏明琪的上诉请求，维持原判。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，柏明琪提供南京卓雅装饰建材有限公司出具的授权委托书复印件一份，证明案涉房屋实际居住人不是其本人，租赁案涉房屋是其公司行为。姚庆红经质证对该证据的真实性不予认可，柏明琪在原审中没有提交该份授权委托书，在签订合同时也没有出具该授权委托书。鉴于柏明琪未能提供证据原件，本院对该复印件的真实性不予确认。
二审中，本院当庭释明，如果柏明琪能够提供证据证明其系作为受托人与姚庆红签订案涉合同，姚庆红可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但不得变更选定的相对人，姚庆红代理人当庭明确，向柏明琪主张权利。
本院认为，依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力。原审法院已经认定陈安宁代理姚庆红与柏明琪签订的租赁合同合法有效，柏明琪对合同效力并未提出异议，其上诉理由是其系受南京卓雅装饰建材有限公司的委托签订案涉租赁合同，故原审法院判决其承担责任错误。首先，柏明琪未能提供充分证据证明其与南京卓雅装饰建材有限公司之间委托关系的存在；其次，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。姚庆红已经明确选择柏明琪作为相对人主张权利，柏明琪要求将本案发回重审，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费189元，由柏明琪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一六年一月四日
书 记 员 汪海燕