石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民初字第3013号原告谭某，男，1960年11月17日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托代理人王继光，河北冰溶律师事务所律师。被告裕华区海中鲜大酒店（个体工商户），经营场所：石家庄市槐中路与东二环交叉口西南角。注册号：130108663027828。经营者王建江，男，1973年12月12日出生，汉族，户籍地：天津南开区。原告谭某与被告裕华区海中鲜大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭某及其委托代理人王继光到庭参加了诉讼，被告裕华区海中鲜大酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谭某诉称，原告于2013年在石家庄市槐中路与东二环交叉口西南角投巨资兴建了一座商业楼。被告方闻讯提出其个人经营整栋楼兴办酒店和住宿等，向原告方按期缴纳管理费。经过双方协商，双方于2013年11月6日签订了一份“委托经营管理协议书”，协议约定，将整栋楼交予被告委托经营，经营面积为1-6层，建筑面积约为8700平方米，后勤配楼11间，约330平方米。1-3层为海鲜卖场及餐厅，4-6层为酒店住宿。被告委托经营15年，自2013年11月6日到2028年11月5日，被告每年向原告支付400万元，每年按每季度均分交纳，交纳方式为上交，即每季度末缴纳下季度费用。三年后在400万元基础上递增6%，以后每三年在递增的基础上继续递增，直至合同结束。双方对被告经营期间的水、电、暖、公共设施、公共区域内的使用及缴费在合同中进行了明确约定。协议书第九条特别对违约条款进行了明确的约定，被告未按照约定期限和金额缴纳管理费、水电费、物业费等未超过15日的应当按照拖欠金额的日万分之八支付滞纳金，超过15日仍未足额缴纳的，原告有权解除合同并要求被告按照合同未履行年限，每年支付30万元赔偿金。协议签订后，原告依约将整栋楼交给了被告经营，但是被告自始就未按照协议规定履行付款义务。后双方于2015年2月1日、8月25日签订了两份“补充协议”，协议中对水电暖的交费标准、保证金的数额及使用、电梯费、场地使用费等进行了进一步的明确。被告方于2015年5月15日向原告保证，其认可因拖延支付管理费，自愿支付违约金50万元。因被告始终未能按照主协议和补充协议履行付款义务，截止2015年11月6日，被告方共欠各项费用1736866.47元（详见欠账清单）。此期间，原告方无数次向被告方催讨欠款，被告无数次向原告口头保证并出具了数份保证书，信誓旦旦的保证按时付款，但是被告方总是以种种借口拒不支付欠款。原告方兴建这栋楼的资金是向亲戚朋友借来的，因为被告方拖欠应付款，导致原告无钱向债权人支付借款。如今债主天天向原告催讨借款，使原告东躲西藏躲债，日子过得无比烦心，为了依法保护原告的合法权益，原告恳请法院：1、请求法院尽快判令被告偿还欠款1736866.47元及滞纳金78669.66元（截止2015年11月6日）和欠款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、因被告屡次违约，请求法院判决立即解除双方所签订的《委托经营管理协议书》及所有协议；3、因被告违约拖欠各种费用，导致《委托经营管理协议书》解除，给原告造成损失，被告需按照协议约定应向原告支付未履行年限违约金3900000元；注：第1项加第3项，合计诉讼请求为5715536.13元。第四项诉讼请求合并到前三项中。原告为支持其上述请求，提交以下证据：证据1、原被告双方于2013年11月6日签订的《委托经营管理协议书》、2015年2月1日签订的《补充协议》、2016年8月25日签订的《补充协议Ⅱ》，证明各项费用明细及被告未按约定支付各项费用原告方要求解除合同；证据2、被告王建江的营业执照，证明被告的主体资格；证据3、被告王建江书写的4份保证书，证明被告欠款的事实、数额以及被告对欠款数额均认可；证据4、2015年7月13日、2015年8月18日的对账单两份，两份对账单均有被告签名及手印，证明被告认可欠各项费用数额。证据5、2015年11月6日被告拖欠各项费用明细表及被告通过转账及现金方式付款明细、票据，该表列明被告所欠费用明细，包括：2015年8月18日996815.87元（依据2015年8月18日双方对账表）、天然气72640元、电费245500.50元、冷水31251.10元、热水33872元、后勤保障服务费176787元、风险抵押金300000元、管理费自2015年10月6日至2016年1月5日1000000元，合计2856866.47元，证明被告王建江欠费金额。被告裕华区海中鲜大酒店未到庭，未答辩。经审理查明：原告谭某（甲方）与王建江（乙方）于2013年11月6日签订《委托经营管理协议书》，协议约定：“第一、甲方将位于石家庄市槐中路与东二环交叉口西南角的营业楼1-6层（包括使用的设备、设施）约8700平米；后配勤楼11间房、约330平米，及公共使用的院内场地，甲方需为乙方提供建设水池（80-100平米）、冷库（100立方米）场地。第二、委托经营期限经营管理期限为15年，自2013年11月6日至2028年11月5日止。第三、委托管理费用及支付方式1、乙方支付给甲方管理费：每年4000000元；管理费递增率：每三年递增6%。2、管理费支付方式为上交。本合同签订后，前三年乙方按照季度缴纳管理费，即上季度末5日前向甲方缴纳下季度的管理费。三年后每半年缴纳一次，缴纳时间为上半年5日前支付下半年的管理费。（注：甲方只出具管理费收据）。3、为使乙方顺利经营，本合同签订后给予乙方5个月的过渡期，过渡期乙方不支付管理费。第四、风险抵押金乙方在本合同签订时一次性向甲方缴纳风险抵押金333000元。合同期满，乙方无违约行为，甲方全额无息返还风险抵押金。第五、甲方交房标准1.设备类：。2.土建部分：以现有平面布局毛坯交房。3。第六、委托经营管理范围。第七、甲方的权利义务。第八、乙方的权利义务。第九、违约责任1、一方擅自解除本合同的，应当向对方支付违约金。违约金标准为按照合同未履行年限，每年赔偿叁拾万元。2、乙方未按照约定期限和金额缴纳管理费的，未超过15日的，应当按照拖欠金额日万分之八支付滞纳金；超过15日仍未足额缴纳的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照本条第一款支付违约金。3、。第十、其他1、。2、合同期内，乙方违约的，甲方有权直接扣除风险抵押金，合同继续履行的，乙方应当补足风险抵押金。3、。甲方：谭某乙方：王建江”。后双方于2015年2月1日签订了《补充协议》，对水电暖的交费标准、保证金的数额及使用、电梯费、场地使用费等进行了进一步的明确。2015年8月25日双方签订《补充协议Ⅱ》对以上《委托管理经营协议书》、《补充协议》进行变更、补充，约定：“一、对原《补充协议》第三条约定的冷热水、冷暖气及物业费收费标准明确如下：。二、因乙方意图撤销2015年2月1日双方签订的《补充协议》中有关停车场承包的相关约定，此行为已属违约。甲方鉴于中间人情面同意乙方请求，甲方同意乙方解除双方关于承包停车场的约定，自2015年9月1日开始乙方不再缴纳停车场的费用，停车场由甲方管理并收取停车费用。三、乙方在2015年9月25日前，向甲方追加缴纳300000元的风险抵押金。（风险抵押金增加到800000元整）四、。五、违约责任1、乙方违反原《委托经营管理协议书》、《补充协议》及本补充协议中任一付款条款，延期付款的（包括管理费、水费、电费、燃气费、电梯费、后勤服务保障费、及供暖、制冷费中的一项或者数项），未超过5日的，应当按照拖欠金额每日支付万分之八滞纳金；超过5日的，除按照拖欠金额日万分之八支付滞纳金外，甲方有权采取停水停电措施，造成损失、损害的，由乙方承担；超过15日仍未足额缴纳的，甲方有权单独解除合同，并要求乙方支付欠款及滞纳金，并按照原《委托经营管理协议书》第九款第一条支付违约金。2、。3、合同期限内，乙方违约的，甲方有权直接扣除风险抵押金并有权单方解除合同并不需要承担任何责任。七、。”。2015年7月13日、2015年8月18日原被告双方进行了财务往来对账，截止到2015年8月18日，被告拖欠原告各项费用共计996815.87元，双方签字确认。2015年8月25日至2015年11月6日被告向原告支付1120000元。被告经营至2015年12月底。原告称其房屋1至3层至今仍未对外出租，4-6层暂由其管理经营。庭审中，原告表示其要求解除合同同时由被告腾清所租房屋。以上由原告提供的证据及开庭笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告双方签订的《委托经营管理协议书》、《补充协议》、《补充协议Ⅱ》，均系双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告履行了自己的义务，被告未按照约定向原告支付各项费用，原告主张被告违约，并要求依照合同约定解除双方签订的上述合同，符合法律规定，本院予以支持。原告主张各项费用中，因截止到2015年8月18日被告欠原告各项费用996815.87元，经原被告双方对账并签字确认，本院予以支持。对于原告主张的天然气、电费、冷水、热水具体用量，原告提交了相关票据，且合同中对各项费用收费标准有明确约定，故本院予以支持。对于后勤保障服务费双方签订合同中有明确约定，本院予以支持。风险抵押金应在被告向原告按时履行义务后予以返还或抵扣，被告不履行义务时由原告对该款项优先受偿，现该项费用被告并未实际支付给原告，原告主张解除合同，并要求被告给付风险抵押金300000元无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的自2015年10月6日至2016年1月5日期间的管理费1000000元，因被告经营至2012年12月底，理应按合同约定支付相应费用，故本院予以支持。根据原告提交的被告支付各项费用清单及票据，被告于2015年8月18日至2015年11月期间以现金及转账方式支付原告1120000元，应予以扣除，故被告应向原告支付各项费用为1436866.47元。原告既主张滞纳金又同时主张违约金，属于重复主张，故对原告主张滞纳金之诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中因被告违约导致合同解除，被告应向原告支付一定数额违约金。但原告主张按双方约定按每年300000元支付未履行合同年限13年共计3900000元违约金，明显高于被告给原告造成的损失，应予以调整，以不超过造成实际损失的30%为限，本院酌情支持被告给付原告违约金431060元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原被告方双方签订的《委托经营管理协议书》及《补充协议》、《补充协议Ⅱ》；被告于本判决生效后十日内腾清房屋；二、被告裕华区海中鲜大酒店于本判决生效之日起十日内支付原告谭某各项费用共计1436866.47元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告裕华区海中鲜大酒店支付原告谭某违约金431060元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51809元，保全费5000元，由被告裕华区海中鲜大酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  刘晓侃人民陪审员  刘君禧人民陪审员  郝涌材二〇一六年十一月二十五日书 记 员  甄佳佳