广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1218号
上诉人（原审被告）：郭爱国。
委托代理人：刘逢亮，系郭爱国妻子。
被上诉人（原审原告）：滕玉才。
委托代理人：刘淑范，系滕玉才妻子。
委托代理人：滕海艳，系滕玉才女儿。
上诉人郭爱国与被上诉人滕玉才因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法布民初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、涉案房产的位置：某路33号D栋二层第一跨。二、涉案房产所有权人：乙置业有限公司。该公司出具授权书授权深圳市甲实业发展有限公司（以下简称“甲公司”）全权代理该公司在某工业区A.D栋厂房有关出租，管理等业务，并以甲公司名誉出租，有效期从2009年1月1日至2018年12月31日。甲公司出具证明书，证明同意滕玉才分租，滕玉才将涉案房产分租给郭爱国属于合法行为。滕玉才提供了其与甲公司的《租赁合同》、乙置业有限公司出具的授权书及甲公司出具的证明书。三、租赁合同签订时间：2014年2月28日。四、合同约定的月租金标准：3100元／月。五、合同约定租金缴纳日期：郭爱国必须在每月5日前向滕玉才交纳当月租金、管理费、电梯使用费和按规定交纳上月产生的水、电费。每月10日前，未结清上月费用，每超过一天按照应缴费用的2％加收滞纳金。六、合同约定租赁合同履行期限：2014年2月28日至2015年2月28日。七、合同履行情况：2014年2月28日，郭爱国向滕玉才交纳押金6200元。2014年10月10日，郭爱国向滕玉才缴纳了2014年10月份租金。郭爱国称，2014年10月20日，深圳市市场监督管理局龙岗分局将涉案房产的电梯采取查封措施，因电梯不能使用，郭爱国无法搬运货物，因此郭爱国于2014年10月底搬出涉案房屋。滕玉才称，涉案房产处始终有一部电梯24小时正常使用，并提交甲公司出具的证明书，滕玉才不予认可。八、租赁合同解除情况：郭爱国称其于2014年10月搬离涉案房屋时有通知滕玉才，滕玉才称没有接到通知。郭爱国没有证据证明其主张。滕玉才称，其于2015年1月28日将涉案房屋交还给深圳市甲实业发展有限公司。九、其他需要说明的事项：关于涉案房屋的电梯问题，原审法院在审理郭爱国起诉滕玉才的（2015）深龙法布民初字第26号案件的审理过程中，法院工作人员依职权向深圳市市场监督管理局龙岗分局布吉所发出协助查询通知书。2015年1月14日，深圳市市场监督管理局龙岗分局布吉所出具《关于某路33号D栋电梯情况的说明》，称涉案房产处编号XX的电梯因逾期未年检而被查封，之后深圳市甲实业发展有限公司为该处更换了新电梯并于2014年12月17日投入使用。2015年1月26日，原审法院因审理案件需要，组织双方到涉案房屋现场查看，证实涉案房产处确实设置有两台电梯，双方均予以认可。
原审原告滕玉才诉讼请求：1、郭爱国支付4个月的未付租金，每月3100元，共计12400元；2、郭爱国支付违约滞纳金每天2%，共计18600元；3、起诉费、交通费、误工费由郭爱国承担。
原审法院认为，滕玉才、郭爱国签订的《租赁合同》真实、合法、有效，郭爱国作为租赁人应当全面履行自己的合同义务。郭爱国辩称其因涉案房屋电梯不能使用，郭爱国无法搬运货物，所以郭爱国于2014年10月底搬出涉案房屋并通知了滕玉才。但郭爱国主张的电梯情况与查明的事实不符，该事实已有生效判决予以认定，即涉案房屋处有两部电梯，只有其中一部电梯被查封，滕玉才以电梯被查封无法使用为由主张合同目的不能达到而主张解除合同没有事实和法律依据。另郭爱国称其于2014年10月即搬离了涉案房屋并通知了滕玉才，但其未提交证据证明其履行了通知义务。因此，郭爱国有义务支付2014年11月之后的房屋租金，结合滕玉才庭审中自认其于2015年1月28日将涉案房屋交还给深圳市甲实业发展有限公司，可以认定滕玉才已于该日实际控制了涉案房屋，故郭爱国应支付2014年10月28日至2015年1月27日的房屋租金共计人民币9300元（3100元×3个月），滕玉才诉请的超出一个月的租金，原审法院不予支持。关于滕玉才诉请的滞纳金，合同约定是从次月10日后开始计算，且合同约定的每日2％明显超过当事人实际的损失，原审法院酌情认定为每日万分之五。关于滕玉才诉请的交通费、误工费等损失，没有证据证明，且请求郭爱国承担无法律依据，原审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、郭爱国于本判决生效之日起3日内向滕玉才支付2014年10月28日至2015年1月27日的房屋租金共计人民币9300元；二、郭爱国于本判决生效之日起3日内向滕玉才支付第一项确定的租金的滞纳金，以3100元为本金，分别从2014年12月11日、2015年1月11日、2015年2月11日开始计算三笔滞纳金，按照日万分之五的标准分别计算至本判决确定的还款之日止；三、驳回滕玉才的其他诉讼请求。案件受理费150.5元，由滕玉才负担50.5元，由郭爱国负担100元。
郭爱国不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）深龙法布民初字第375号民事判决书第一项、第二项，改判为驳回滕玉才的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费全部由滕玉才承担。
上诉事实和理由：一、滕玉才重大违约在先。合同中明确约定了滕玉才在租约期间要提供水、电、电梯的正常使用，但是在2014年10月20号，该栋楼的电梯被龙岗市场监督管理局查封，郭爱国无法通过电梯搬运货物，不得不另雇搬运工人从楼梯搬上搬下，这样额外增加不少成本，且给工作带来很大的不便。滕玉才存在违约在先，致使郭爱国租房的目的无法实现。对于上述事实，郭爱国在一审期间提供申请证人作证，但是因为不懂法庭程序而没有成功作证；郭爱国申请调取电梯证据，一审法庭也没有去调取，这样的情况对郭爱国非常不利，法庭没有查清影响本案判决的事实就做了判决。郭爱国现再次申请本人的证人出庭作证，而且郭爱国有新的证据进行补充。
二、郭爱国可以提前退租并终止合同。滕玉才的违约致使郭爱国租用房屋的目的无法实现，郭爱国于10月底搬离涉案房屋并电话通知滕玉才，且在11月又短信通知，因为郭爱国经常在外地出差，所以把钥匙放在涉案房屋隔壁处让滕玉才去取。滕玉才为了贪图多几个月租金故意不去取钥匙，不取钥匙所引起的所有后果应该滕玉才自己承担。合同中有明确规定滕玉才的义务，现在滕玉才自己提前违约，郭爱国可以随时退租并要求返还郭爱国所交的6200元押金。合同关系也就在郭爱国搬离涉案房屋的那一天终止。一审中，由于证人无法成功做证，致使无法明确郭爱国搬离房屋的具体日期；现郭爱国再次申请证人出庭做证，而且郭爱国也找回了11月份的通知短信。
三、一审判决书中法院判令郭爱国应支付滕玉才三个月未付的租金，也就是法院裁决了合同关系的继续履行；而判决书只字未提滕玉才应该退还已收取的郭爱国的两个月押金共计6200元，即是承认了合同关系在10月底已提前终止，因为在合同中明确规定，只有在郭爱国没有提前两个月通知滕玉才终止合同的情况下，滕玉才才可以不用退还两个月的押金。判决书上表达的这两种思路明显是互相矛盾的。
综上所述，由于滕玉才重大违约在先，郭爱国有权行使同时履行抗辩权，有权随时终止合同，而不用继续支付租金，更不应当承担违约金，现提起上诉，请求二审依法予以改判。
被上诉人滕玉才答辩称，原审判决认定的事实是正确的，上诉人郭爱国的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本案二审期间，经上诉人郭爱国申请，本院对涉案房产内电梯安装情况向深圳市市场和质量监督管理委员会龙岗市场监督管理局布吉所进行进一步核实，该所函复本院称，涉案房产所在的某路33号D栋安装电梯情况：1、第一处安装的编号为XX的电梯在查封后并未解封，管理方随后将该处电梯拆除，直至其安装新电梯，新电梯于2014年12月17日通过深圳市特种设备检测研究院的检验后正式投入使用，新电梯编号为XX。2、第二处新安装的电梯编号为XX，该电梯于2015年4月24日通过深圳市特种设备检测研究院的检验并正式投入使用。
本院认为，郭爱国上诉主张出租人违约在先的理由是其租赁房屋所在楼宇内的电梯均无法正常使用，导致合同目的不能实现。对于该事实，原审法院曾于2015年1月26日组织双方当事人至涉案房屋现场查看，已证实房产所在楼宇内设置两台电梯。郭爱国主张当时看到未涉及查封的一台电梯实际为新安装的电梯，安装前该处并无电梯可以使用。对此，我院致函深圳市市场和质量监督管理委员会龙岗市场监督管理局布吉所进行核实，该所答复称，该处新安装的电梯系在2015年4月24日通过检验并正式投入使用。由此可见，原审法院于2015年1月26日组织双方当事人在现场查看的未涉及查封的电梯并非郭爱国所称的新安装电梯。因此，租赁房产处即便其中一部电梯被查封，另一部电梯仍然可以使用。郭爱国以电梯无法使用为由主张解除租赁合同理据不足，本院不予采信。郭爱国称其在2014年10月底搬离涉案房屋，但无确凿证据证明已通知出租人滕玉才，亦无证据证明其将租赁房产予以返还。原审据此判令郭爱国应当支付2014年10月28日至出租人实际控制涉案房产期间的租金及合同约定标准的滞纳金，该判决并无不当，本院予以维持。关于郭爱国上诉主张滕玉才退还租赁押金6200元，因其在本案中未提起反诉，且已在另案提出同一诉讼请求，本案中不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费301元，由上诉人郭爱国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。