北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02602号
上诉人（原审被告）北京业达房地产开发有限公司，住所地北京市密云县行宫小区。
法定代表人秦永明，董事长。
委托代理人胡海军，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王金芳，女，1972年2月16日出生。
委托代理人马俊杰，北京市密云县穆家峪镇第二法律服务所法律工作者。
上诉人北京业达房地产开发有限公司（以下简称业达房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第06657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王金芳在原审法院诉称：2007年12月1日，我与业达房地产公司签订《宾阳西里小区购房协议》一份，约定由我购买业达房地产公司开发的×小区×号楼×单元×号楼房一套，房价款336000元。签订协议后我将房款全部付清。后业达房地产公司将该楼房出卖他人并办理了入住手续，导致我的合同无法继续履行。故诉至法院，请求判令：1、解除我与业达房地产公司签订的《宾阳西里小区购房协议》；2、业达房地产公司返还购房款336000元，并赔偿购房款一倍损失336000元。
业达房地产公司在原审法院辩称：密云县宾阳西里3期是我公司与北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司合作开发的项目，我公司是投资方，北京嘉翼宸房地产开发有限责任公司是开发方。×小区×号楼×单元×号楼房系我公司以抵帐方式抵顶给案外人陈×，金额是386400元，由陈×将楼房出卖所得价款抵顶建筑材料款。2007年12月1日，陈×将该楼房转让给原告王金芳，转让金额336000元，我公司根据陈×的指示为王金芳出具了《×小区购房协议》，陈×由此于2007年12月3日向我公司出具借条一张，注明借款系该楼顶账。2007年12月1日，王金芳将钱款支付给陈×，陈×出具收据，我公司在该收据上加盖公章。后该小区由宾阳建筑公司实际施工，我公司与陈×抵顶关系的基础事实实际未发生。现楼房由案外人张×实际占有使用，故无法向王金芳交付。我公司认为与王金芳签订的《宾阳西里小区购房协议》系预约合同，尚需签订正式的商品房买卖合同予以确认，且我公司无预售许可证书，购房协议无效。还款及赔偿责任应该由陈×承担，故不同意王金芳的诉讼请求，一并请求追加陈×作为本案被告参加诉讼。
原审法院经审理后认为：合同具有相对性，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房买卖合同中，商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。王金芳与业达房地产公司签订的《×小区购房协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，业达房地产公司将涉诉楼房另行出售给案外人张×并为其办理了入住手续，导致王金芳的合同履行不能，业达房地产公司构成根本违约，应当承担违约责任，故王金芳要求解除合同、业达房地产公司返还购房款并赔偿购房款一倍损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。对于业达房地产公司认为其将涉诉楼房顶账给案外人陈×，后其根据陈×的指示与王金芳签订购房协议，购房款由陈×实际收取，故退还房款及赔偿的责任应由陈×负担，并要求追加陈×为被告的辩解意见，因涉诉楼房系经业达房地产公司同意，由陈×以出卖所得抵顶材料款，此行为并不能改变王金芳和业达房地产公司之间产生的房屋买卖合同的性质，业达房地产公司作为合同相对方，理应对此承担责任，故其该项辩解意见，法院不予采纳。对于业达房地产公司认为与王金芳签订的《×小区购房协议》系预约合同，尚需签订正式的商品房买卖合同予以确认，且无预售许可证书，购房协议无效的辩解意见，虽《×小区购房协议》并非正式的商品房买卖合同，但其对房屋的基本情况及价款均有明确约定，王金芳亦按约定履行了交款的义务，预售许可证书的存在与否不能影响购房协议的效力，故该项辩解意见，法院不予采纳。据此，原审法院判决如下：一、解除王金芳与北京业达房地产开发有限公司于二〇〇七年十二月一日签订的《×小区购房协议》。二、北京业达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，返还王金芳购房款三十三万六千元。三、北京业达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，赔偿王金芳损失三十三万六千元。
判决后，业达房地产公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由为：1.一审法院遗漏当事人，被上诉人从第三人陈×处购买的在建顶账房屋，钱款全部由陈×收取，被上诉人要求退款应由陈×承担，上诉人曾书面申请追加陈×为当事人，一审并未同意。2.一审关于合同性质的认定不当。涉诉合同不是房屋买卖合同，从合同内容、签订协议时间背景、签订流程上均可看出是预约合同。3.一审认定的违约赔偿数额明显过高，显失公平。
经审理查明：2007年12月1日，王金芳（买受人）与业达房地产公司（出卖方）签订一份《×小区购房协议》，该协议约定：“认购户别×小区×号楼×单元×层×户，建筑面积84平米左右；认购房产总价叁拾叁万陆仟元整，￥336000元；备注：3、签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废；4、顶陈×西里工地材料款；5、房屋定价4000元／平米，实际房款已测量为准”等内容。王金芳在该协议上签字，业达房地产公司在该协议上加盖公章。2007年12月1日收据记载：今收到王金芳交来×小区×室房款336000元。收款人处有陈×签名，收款单位处加盖业达房地产公司公章。
2012年9月8日，业达房地产公司与案外人张×签订《×小区购房协议》一份，约定业达房地产公司将×小区×号楼×单元×层×户房屋，即涉诉房屋出售给张×。同日，业达房地产公司为张×出具了《×商品房结算清单》，并办理了相关入住手续。
上述事实，有双方当事人陈述、王金芳的《×小区购房协议》及收款收据、陈×的《支出凭单》、张×的《×小区购房协议》及《×商品房结算清单》等证据材料在案佐证。
本院认为：综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案二审的争议焦点有二：其一为涉诉购房协议的签订主体如何确定；其二为涉诉购房协议的性质如何认定。
关于第一个争议焦点，涉诉购房协议上的出卖方显示为业达房地产公司，买受人显示为王金芳，与涉诉房屋有关的收据亦显示收款单位为业达房地产公司，故此，应当认定涉诉购房协议的签订主体当为业达房地产公司和王金芳，上述协议对双方具有约束力。
关于第二个争议焦点，虽然双方所签之协议中约定有“签署《商品房买卖合同》后，本协议自动作废”的内容，但综合审查该协议，其中已载明所售房屋座落位置（房号）、数量、面积、购房款数额等买卖合同的主要内容，同时依据业达房地产公司出具的收据，王金芳已实际履行了支付全部房款的义务，故应认定该购房协议为具有本约性质的买卖合同，而非上诉人所称之预约合同。
此外，本案涉诉的购房协议之所以无法履行，其原因在于业达房地产公司将涉诉房屋另行出售给他人并为其办理了入住手续，业达房地产公司对此应承担相应的法律责任。一审法院结合查明的事实和相关证据，所作出的判决结论正确。业达房地产公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费10520元，由北京业达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费10520元，由北京业达房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 静
代理审判员 宋 少 源
代理审判员 史 智 军
二〇一五年三月二十日
书 记 员 张钰鑫书记员陈振