河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2015）豫法行终字第00585号上诉人（一审原告）张久玲，女，汉族，1964年7月11日出生。委托代理人赵延勇，北京市冠领律师事务所律师。被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府。住所地：商丘市。法定代表人薛凤林，区长。委托代理人华立，商丘市梁园区人民政府工作人员。委托代理人刘建忠，河南向东律师事务所律师张久玲因诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院（2015）商行初字第119号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行公开开庭审理。上诉人张久玲及其委托代理人赵延勇，梁园区政府委托代理人华立、刘建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为是梁园区政府2015年4月8日作出的商梁政征补（2015）30号《房屋征收补偿决定书》。商丘市中级人民法院一审查明，张久玲的房屋坐落商丘市梁园区市场街11号楼65号，经营性用房，建筑面积29.96平方米，砖混结构。2014年7月4日，梁园区政府为促进郑徐客专高铁建设项目顺利实施，作出《关于对郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋进行征收的决定》，张久玲房屋位于被征收范围之内。2014年7月5日，梁园区政府房屋征收部门公告《关于郑徐客专（梁园段）路网改造及配套设施建设房屋征收价值评估的通知》，对房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式。该通知同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2014年7月7日，梁园区政府房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定评估机构为河南金誉房地产评估有限公司。2014年9月15日，河南金誉房地产评估有限公司出具对张久玲房屋征收分户评估报告，认定建筑面积29.96平方米，评估单价9621元，房屋在估价时点的市场价值为288245元。梁园区政府房屋征收部门送达分户评估结果报告。梁园区政府根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，将张久玲房屋分别安置在高铁商城B座四层B4059号，安置面积65.28平方米，安置房屋评估价值为288245元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款，两次搬迁费480元，附属物补偿475元，房屋装修补偿1498元，停产停业费25942元，由房屋征收部门予以支付。由于梁园区政府与张久玲未能达成征收补偿安置协议，梁园区政府于2015年4月8日作出商梁政征补（2015）30号房屋征收补偿决定，并于2015年4月9日送达。商丘市中级人民法院认为：（一）梁园区政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南金誉房地产评估有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南金誉房地产评估有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以张久玲房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，作出房屋征收补偿决定并进行公告。梁园区政府作出房屋征收补偿决定符合法定程序，张久玲诉称选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立。（二）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。河南金誉房地产评估有限公司出具《房屋征收分户评估报告》认定，张久玲房屋面积29.96平方米，考虑房屋租金收入、空置率、营业税、房产税及房屋的维修费、保险费、年租费等元素，根据年总收入、以后的营业期限和周边的商业氛围，得出房屋单价9621元每平方米，总价值为288245元。且被征收范围内一共涉及9千余户居民，绝大部分已与梁园区政府达成安置补偿协议，绝大部分群众对补偿标准均予以认可。因此，梁园区政府对张久玲的货币补偿公平。张久玲房屋合法面积29.96平方米，根据《郑徐客专高铁建设梁园段道北配套设施及路网改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B座四层B4059号，安置面积65.28平方米，安置房屋评估价值为319284元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款，两次搬迁费480元，房屋装修补偿1498元，附属物补偿475元，停产停业费25942元，由房屋征收部门予以支付。通过以上安置情况可以看出，虽然安置位置在高铁商城B座四层商铺，但新建安置房屋面积共计65.28平方米，张久玲被征收房屋面积为29.96平方米，安置面积比原有面积增加35.32平方米，且新建安置房屋评估价值高于被征收房屋评估价值。新建安置房屋位置虽然没有被征收房屋位置优越，但面积及评估价值均大于被征收房屋。通过新建安置房屋面积及评估价值对比被征收房屋面积及评估价值得知，房屋评估和补偿安置基本体现了公平、合理原则。综上，梁园区政府作出房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。张久玲所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回张久玲的诉讼请求。张久玲不服一审法院判决，向本院上诉称：（一）一审法院采信梁园区政府提交的证据没有阐明理由，不符合法律规定。（二）评估机构选定的程序违法。将拆迁区域拆分为两个区域，各确定三家备选的评估机构违法；公示的抽签时间和地点有两个，中签的评估机构却有四家，提供的公证书只有三份，没有证据证明河南省豫建房地产评估咨询公司在何处抽签产生；河南利安达信隆房地产估价有限公司和河南正祥房地产评估有限公司未经合法程序选定，未经年检，没有经过房屋征收部门委托，不具备评估资质；给被征收人协商选定评估机构的时间太短，极不合理，剥夺了被征收人的选择权。（三）评估报告因评估程序违法不能作为确定补偿标准的依据，且补偿标准远低于市场价格。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审法院判决，将案件发回重审，或者改判撤销被诉的补偿决定。梁园区政府答辩称：（一）一审法院判决已经阐明证据被采纳的理由。（二）选定评估机构程序合法。梁园区道北高铁建设涉及范围较大，答辩人根据实际情况分为9个片区，分别张贴公告通知被征收人选取评估机构，被征收人未在指定的时间内报告协商结果，答辩人通过现场抽签方式并在公证人员监督下选定9家评估机构，符合法律规定。（三）评估报告综合考虑房屋所在地的租金收入、空置率、营业税、公共配套设施及繁华程度，形式合法，内容完整具体，评估价值合理，符合相关法律法规。评估报告送达当事人后，当事人并未申请复核，应当视为上诉人对评估价格认可。（四）河南省豫建房地产评估咨询公司在胜利路八八街道夹道街社区院内抽签产生；河南利安达信隆房地产估价有限公司和河南正祥房地产评估有限公司均是经抽签产生，且都与房屋征收部门签订了委托合同，公司没有年检，是因为国家工商总局从2014年3月1日起停止企业年检。综上，一审法院判决正确，请求二审法院予以维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：（一）一审法院对梁园区政府在诉讼程序中提供的证据依法进行了庭审质证，认为证据来源合法，取得程序合法，内容真实，与案件具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，已经阐明采信证据的理由，符合法律和司法解释的相关规定。上诉人主张一审法院采信证据未说明理由不能成立。（二）梁园区政府根据实际情况，将房屋征收涉及范围分成9个区域，公告要求各区域被征收人在规定时间协商选定评估机构，被征收人在指定时间内没有报告协商结果，梁园区政府在公证人员监督下抽签确定9家评估公司，梁园区房屋征收部门向评估机构出具房屋征收评估委托书，签订委托合同，符合住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条、第五条、第六条的规定。（三）上诉人在分户评估报告送达后并没有申请复核，且大多数被征收人与梁园区政府签订了安置补偿协议，可以认为被征收人对房屋评估价值基本认可，上诉人主张补偿标准远低于市场价格，评估报告不能作为确定补偿标准的依据，证据不充分。综上，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持商丘市中级人民法院（2015）商行初字第119号行政判决。本案二审诉讼费50元，由上诉人张久玲承担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 巍代理审判员  王凤强代理审判员  苗春燕二〇一五年十二月十二日书 记 员  赵朝金