江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2014)宜民初字第88号原告张应芳。委托代理人蔡志强，宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。被告宜兴恒东房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道荆溪中路773号。法定代表人张方明，该公司董事长。委托代理人李晨飚、陈亮，北京市中伦律师事务所上海分所律师。被告宜兴市惠安置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道下漳花园337－343号。法定代表人叶志峰，该公司总经理。原告张应芳与宜兴恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东公司）、被告宜兴市惠安置业有限公司（以下简称惠安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月30日受理。依法组成合议庭，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告张应芳及其委托代理人蔡志强，被告恒东公司的委托代理人李晨飚、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张应芳诉称：其通过媒体、广告等途径得知惠安公司为恒东公司开发的宜兴誉珑湖滨商品房的销售单位。2012年11月24日到惠安公司购买了誉珑湖滨35栋XXX室，并由惠安公司协助现场签订了商品房认购协议及支付了定金5万元。后两被告公司工作人员明确告知，房款（扣除贷款部分）交付完毕后由恒东公司统一到房产登记部门办理商品房买卖备案登记并签订正式商品房买卖合同及协助办理贷款事宜，等被告收到原告贷款房款后统一开具购房发票。原告于2013年2月28日、3月26日两次向惠安公司交付房款1915500元。于2013年3月31日由惠安公司陪同至恒东公司签订商品房买卖合同。恒东公司确认原告已付款后将通过网签及备案登记的商品房买卖合同正本一式五份交由原告签字确认，并现场告知原告等《合同》送至恒东公司法务部盖章后三日内交付给原告合同正本并协助办理贷款事宜。在双方约定期限内两被告未能将商品房买卖合同正本交付原告及协助办理贷款，原告多次到两被告公司催促，但两被告均以种种理由拖延，至今未能办理。故只能诉至法院，请求依法判令：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告继续履行《商品房买卖合同》约定，向张应芳交付誉珑湖滨花园35幢XXX号房屋，协助配合办理将该房屋房产证、土地证过户到张应芳名下的手续；并向原告交付《商品房买卖合同》正本及协助原告办理贷款事项；3、承担本案诉讼费用。被告恒东公司辩称：1、惠安公司尚未解散清算，在其存续期间，法定代表人被执行刑罚，依法不得担任代表人职务，出庭依法无据。2、本案实际是叶志峰骗取原告钱款，应该移送公安、检察院侦查。3、本案原告实际未能按照认购协议约定在2012年12月1日前支付首付并办理贷款，系原告违约，根据认购协议的3.7条之规定，恒东公司有权罚没定金并不予履行认购协议，且原告提供的买卖合同并未成立，其相关款项也并未交付恒东公司。综上，要求驳回原告诉请。被告惠安公司无答辩意见。经审理查明：恒东公司为宜兴市誉珑湖滨花园的开发商。叶志峰为惠安公司法定代表人。2012年4月，恒东公司与惠安公司签订了一份销售代理委托合同。该合同约定恒东公司委托惠安公司与另一家销售代理公司按合同联合开展誉珑湖滨综合住宅项目第一期的住宅营销代理工作。惠安公司及另一家代理公司享有对该项目宜兴地区营销策划和销售代理权。代理期自合同签约之日起至该项目正式公开发售之日止12个月，或至合同提早解除或终止时止（以较早者为准）。恒东公司负责宣传营销过程中一切合同文件的签署。恒东公司负责与客户签订房屋买卖的一切合同文件及协调办理客户的银行按揭手续，惠安公司销售人员必须协助办理。恒东公司按时向惠安公司支付销售代理费。恒东公司委派专人负责收取客户定金、购房款，与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续。在代理期内，恒东公司根据惠安公司累计成交金额支付佣金。后惠安公司派出工作人员在恒东公司售楼处接待购房者。2012年11月24日，恒东公司就本案所涉誉珑湖滨花园35幢XXX号房与张应芳签订认购协议，并于同日开具收到定金5万元的收据。2012年2月28日张应芳通过POS机汇款10万至惠安公司账户（通过张亚中农行卡），同日通过POS机汇款惠安公司账户90万元（通过周伯凤中行卡）。2012年3月26日张应芳通过中国银行POS机汇款50万元至惠安公司账户。张应芳称：她还在2012年2月28日支付36.55万元现金给叶志峰。2013年2月28日惠安公司法定代表人叶志峰出具收条一份，该收条载明：“今收到张应芳房款壹佰叁拾陆万伍仟伍佰元。”该收条下方有叶志峰签名并加盖惠安公司公章。2013年3月26日惠安公司法定代表人叶志峰又出具收条一份，该收条载明：“今收到张应芳房款伍拾万元。”该收条下方有叶志峰签名并加盖惠安公司公章。审理中，惠安公司叶志峰认可收到上述款项，并认可收条上的签名是他签的，公章是其公司的章。另查明：2013年3月31日本案涉及的誉珑湖滨花园35幢XXX号房已办理网上登记。合同编号XXXXXXXXXXXX，出卖人宜兴恒东房地产开发有限公司，买受人张应芳。审理中，张应芳提供已通过宜兴市商品房买卖合同网上备案系统备案的合同备案日期为2013年3月31日、合同备案号为XXXXXXXXXXXX的商品房买卖合同（格式合同）一份。合同载明出卖人宜兴恒东房地产开发有限公司、买受人张应芳，买受人购买出卖人开发的誉珑湖滨花园35幢XXX号房，建筑面积251.08平方米，套内面积237.78平方米。每平方米11490元，总金额2884814元等内容。该合同仅有张应芳签名及捺指印，恒东公司未盖章。审理中，张应芳于2015年4月3日向本院交纳提存剩余房款969314元。上述事实，有收条、转账凭证、销售代理委托合同、商品房认购协议、商品房买卖合同、商品房买卖合同网上备案系统备案资料及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：惠安公司接待人员在恒东公司的售楼处办公，购房者到售楼处购房时，难以区分惠安公司与恒东公司的工作人员，对负责接待他们的惠安公司工作人员，理所当然会在他们的引导下按照他们的要求办理购房的一整套手续。惠安公司与恒东公司签订的销售代理委托合同虽其内容规定了惠安公司无权签约、收款等，但合同名称是销售代理委托合同，导致惠安公司持有该合同后，可向购房者展示该合同并宣称他公司为誉珑湖滨住宅房的销售代理商，而购房者不一定会详细探究该销售代理合同的内容，该合同名称易使购房者产生误解，误以为惠安公司与恒东公司之间是委托代理关系。张应芳签订商品房认购协议后交纳定金5万元，之后又通过POS机向惠安公司账户汇款及交纳现金给叶志峰。恒东公司于2013年3月31日将本案涉及的房屋办理网上登记。惠安公司作为恒东公司当时的有权代销公司，叶志峰作为惠安公司的法定代表人，叶志峰收取张应芳购房款的行为属于有权代理。故可认定恒东公司对惠安公司叶志峰的收取房款行为表示认可，恒东公司应对该行为产生的法律后果承担相应的责任。张应芳提供的商品房买卖合同虽恒东公司没有加盖公章，但该份合同已通过宜兴市商品房买卖合同网上备案系统备案，该备案行为必须经恒东公司授权同意，故该合同应认定为双方真实意思表示，恒东公司应继续履行合同，张应芳的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十之规定，判决如下：一、恒东公司于本判决发生法律效力之日起十日内继续履行已通过宜兴市商品房买卖合同网上备案系统备案（备案日期为2013年3月31日、合同备案号为XXXXXXXXXXXX）的商品房买卖合同，向张应芳交付宜兴市誉珑湖滨花园35幢XXX号房屋，并协助配合办理将该房屋房产证、土地证过户到张应芳名下的手续二、驳回张应芳对惠安公司的诉讼请求。三、驳回张应芳的其他诉讼请求。本案案件受理费22040元、诉讼保全费用5000元，合计27040元，由恒东公司负担。该款已由张应芳垫付，恒东公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给张应芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  孙梦侠代理审判员  陈淑敏人民陪审员  许媛媛二〇一五年四月二日书 记 员  王亚琪