河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新中民五终字第37号
上诉人（原审原告、反诉被告）李贵保，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）李桂海，男，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）新乡市华盛饮品有限公司。
法定代表人李杰，经理。
三上诉人共同委托代理人韩胜利、刘海江，河南金学苑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）获嘉县黄堤镇江营村村民委员会。
法定代表人江作永，村委会主任。
委托代理人郭鹏，河南博苑律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）新乡市兴大实业有限责任公司。
法定代表人李建，经理。
委托代理人李峰，男，汉族。
上诉人李贵保、李桂海、新乡市华盛饮品有限公司（以下简称华盛公司）因与被上诉人获嘉县黄堤镇江营村村民委员会（以下简称江营村委会）、新乡市兴大实业有限责任公司（以下简称兴大公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2013）获民初字第52号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1995年5月29日，江营村委会与兴大公司签订租赁荒地协议，将江营村东南角一百九十余亩荒地的经营权租赁给兴大公司，合同至2015年6月18日到期。之后，该公司在此投资经营，其法定代表人李建陆续建造房屋15座，于2002年5月10日在获嘉县人民政府办理房屋所有权证书4份。2004年3月9日，江营村委会在与兴大公司之间的租赁合同未解除，且未经兴大公司同意的情况下，与李贵保签订合同，约定：“一、甲方（江营村委会）出让整体旧场地约67亩包括旧场地的建筑设施、固定资产等无偿归乙方（李贵保）使用，如乙方因生产需要，可对厂内建筑随意拆除或改造，但必须通知甲方共同协商。二、为扶持企业发展，给企业创造良好宽松的环境，三年内乙方不交土地使用费。三、乙方三年后按村内企业土地使用费标准交纳土地使用费……六、旧场地约67亩其中含可耕地17亩，企业扩建前暂由乙方负责对外发包.....”。签合同时江营村委会将兴大公司的财产：西仓库九间、南仓库七间、东仓库九间、东宿舍两间、北屋办公室九间、东屋伙房四间、门岗两间、机井房一间、压力罐一个、15吨地磅一台、潜水泵一套、9×4米牛棚29间一座、9×4米牛棚23间一座、9×4米牛棚29间一座、9×4米牛棚28间一座、2.8米×1.5米铁大门两付、不锈钢搅拌罐1个、铝锅2个、铝锅盖2个、铝过滤芯3个交付李贵保使用。之后，李贵保、李桂海、李杰三人投资成立了华盛公司开始在该场地生产经营。2008年12月8日，李建提起诉讼，要求江营村委会、李贵保、李桂海停止侵权，返还李建在江营村的厂房。（2009）获民初字第214号民事判决书判决：限李桂海于判决生效后立即停止对李建位于获嘉县黄堤镇江营村东南角15座房屋的侵权行为，返还李建所有的房屋。2009年4月17日，李贵保提起本案诉讼，要求江营村委会继续履行合同并赔偿损失10万元，包括购买做酒原料共计43826元、酿酒设备损坏共计44700元、移交的基础投资房4座共计10220元、村委会侵占17亩地的承包经营权要求损失19400元，放弃18146元。目前，场地内李贵保可移动的财产有：铁门一个、茶几三个、长沙发一张、短沙发六个、木制沙发两个、写字台四张、床五张、小桌二张、水桶三十三个、电视柜一个、电脑一台、饮水机一台、圆桌一张、椅子六把、洗衣机一台、工具架一个、纸箱、高粱、糖化酶60袋、铁大门一对、防盗门一个、胶印机一台、缝袋机一台、折弯机一台、裁板机一台、纯净水设备一套、酒435件、高压泵一台、过滤器一台、切割机一台、台称一台、灌装机一台、烘干机一台、酒生产线一个、发酵原料、发酵酶。李贵保的固定财产有门岗房两间、11间厂房一座、东南角水车间11间厂房一座、在兴大公司建造的2号房屋上加盖房屋九间、在兴大公司建造的4号房屋上加盖房屋四间。目前，场地内兴大公司的财产有：西仓库九间、南仓库七间、东仓库九间、东宿舍两间、北屋办公房九间第一层、东屋伙房四间第一层、东北角房两间、机井房一间、9×4米牛棚29间一座、9×4米牛棚23间一座、9×4米牛棚23间一座、9×4米牛棚21间一座、压力罐一个、潜水泵一个、铁大门两副。李桂海、李贵保与江营村委会共认：每年土地使用费应为1万元。李贵保应从2007年3月9日开始交纳土地使用费，2008年李贵保向江营村委会交纳了10000元，江营村委会称该10000元系李贵保资助江营村委会打官司费用的主张，不予采信，故该款应作为土地使用费。2008年3月9日至今的土地使用费李贵保未向江营村委会交纳。目前该场地由李桂海、李贵保、华盛公司管理经营，财产由李桂海、李贵保、华盛公司控制。2008年，李桂海将场地内的4座厂房租赁给他人使用收取租赁费。本案中兴大公司要求李桂海、李贵保、华盛公司归还压力罐一个、潜水泵一个、铁大门两副，兴大公司对15吨地磅、拆除牛棚的损失暂不主张，保留诉权。
另查明，原审法院委托获嘉县林业局和河南巨中元司法鉴定中心对案涉养殖场内的林木和建筑物等进行了勘验，量化了建筑物等具体勘验数据，分11个区勘验了林木，共有杨树3671棵（其中第11区和第7区的257棵，兴大公司和李桂海、李贵保、华盛公司对所有权有争议，系李桂海、李贵保、华盛公司种植无争议的杨树3414棵）、果树33棵、绿化树429棵。原审清点财产中牛棚中的钢管在重新勘验时未见到。兴大公司在庭审中明确请求李桂海、李贵保、华盛公司从养殖厂搬出是指李桂海、李贵保、华盛公司的东西全部搬出包括其所建的房屋固定资产等。李桂海、李贵保、华盛公司、江营村委会及兴大公司均坚持原审的诉讼请求，对本案涉及的2004年3月9日签订合同可能被确认无效以及被确认无效后的法律后果，原审法院重新向各方当事人作了释明，各方当事人均还坚持合同有效的意见和诉讼请求。关于李桂海、李贵保、华盛公司要求赔偿损失10万元的请求，第二次重审时法院通知其2011年8月31日前申请司法鉴定并预交1万元鉴定费，其逾期既未提交申请，也未预交鉴定费。
根据当事人申请，原审法院委托河南巨中元司法鉴定中心对李桂海、李贵保、华盛公司添加的固定资产进行了评估，其中添加的固定房产有（2011）获民初字第51号民事判决书认定的房屋5座，评估价236394.60元，杨树、果树、绿化树木评估价值87810元，对兴大公司房屋外粉工程价款10281.51元，办公楼前路面及厂大门至5#、6#房路面评估价值38880元，大门围墙11169.60元，电线杆及线路评估价值4805.60元，李桂海、李贵保、华盛公司对兴大公司房屋改造及维修价值262126.37元，总计651467.68元。
原审法院认为：2004年3月9日，李贵保与江营村委会签订合同时，江营村委会对合同涉及的土地不享有使用权，对合同涉及的房屋等财产不享有所有权，诉讼中，兴大公司对合同涉及的土地享有使用权、对房屋等财产享有财产所有权的情况并未发生改变，江营村委会无权处分兴大公司的财产，江营村委会与李贵保签订合同处分兴大公司财产后至今未经兴大公司追认，江营村委会至今也未取得处分权，故确认江营村委会与李贵保签订的合同是无效合同。
兴大公司要求确认江营村委会与李贵保签订合同无效，不受诉讼时效的限制；李贵保根据无效合同占有使用标的物，且主要是土地和房屋不动产，不符合善意取得的条件。江营村委会在未解除与兴大公司之间租赁合同的情况下，未经兴大公司同意，将同一标的物又租赁给李贵保使用是错误的，对造成纠纷应负主要责任，李贵保在签订合同时对标的物权属虽作了注意，但未进一步审查签订了合同，对造成合同无效也有一定责任。
李贵保及江营村委会主张双方之间的合同有效，与法院认定合同无效的意见不一致，法院在原审中向各方当事人作了释明，此次重审中又重新释明，李贵保及江营村委会均坚持合同有效的主张和原审中的诉讼请求。李贵保请求继续履行合同，因合同已确认无效，无效合同不存在履行问题，故对此请求不予支持。李贵保是基于有效合同的诉因要求赔偿损失10万元，合同被确认无效，要求赔偿损失的合同有效的基础不存在，对其赔偿损失的诉讼请求不予支持。无效的合同从签订之日起就无法律约束力，无效合同不存在解除的法律问题，故对江营村委会要求解除合同的诉讼请求不予支持。江营村委会对其与李贵保所签合同涉及的土地没有使用权、对房屋等交付李贵保的财产不具有所有权，基于赔偿损失的合同有效的基础诉因也不存在，故对江营村委会要求李贵保交付接收的场地和财产、赔偿损失、交纳土地使用费等诉讼请求，不予支持。
兴大公司要求确认合同无效的请求得到法院的支持，李贵保根据无效合同占有使用场地，无合法依据，侵犯了兴大公司对场地的使用权和场地内财产的所有权，李桂海、李贵保、华盛公司理应停止侵权行为，归还属于兴大公司的财产。根据兴大公司的主张，应归还的财产有压力罐一个、潜水泵一个、铁大门两副；李桂海、李贵保、华盛公司经营中存留在场地内的动产（详见清单）理应搬出场地围墙以外，李桂海、李贵保、华盛公司建在场地内的房屋等固定资产以及无争议的林木（详见清单）也应拆除、搬出。第二次重审时判决拆除搬出不动产，因无人主张要留用李桂海、李贵保、华盛公司所建不动产，无人主张留用则无法折价补偿。本案中江营村委会签订合同有过错，也应当赔偿李桂海、李贵保、华盛公司的损失，但因李桂海、李贵保、华盛公司的诉因不存在而被驳回。李桂海、李贵保、华盛公司确实提出了赔偿损失的请求，提出的10万元损失包括4项①购买做酒原料共43826元；②酿酒设备损坏共计44700元；③移送的基础投资房4座共计10220元；④村委会侵占17亩地的承包经营权要求损失19400元。其中第③项已明确是指房屋墙体、房顶、地面改造、维修所形成的损失10220元，并不是新建固定资产的损失，李桂海、李贵保、华盛公司并未对不动产提出赔偿损失的请求，也不存在驳回的问题。
关于李贵保与江营村委会2004年3月9日在签订租赁合同时，江营村委会在未解除与兴大公司之间租赁合同的情况下，未经兴大公司同意，将同一标的又租赁给李贵保使用导致合同无效，存在过错，应承担主要责任，李贵保根据合同占有使用标的物，且主要是土地和房屋不动产，不符合善意取得，另外，李贵保在占有使用标的物时所投资建造的房屋和部分设施改造并非完全用于经营需要，有些是用于转租经营需要，同时也没有征得江营村委会和兴大公司同意。在签订合同时对标的物权属虽作了注意，但未进一步审查，因此，导致合同无效造成损失也应承担部分责任。李贵保及江营村委会主张双方之间的合同有效，与法院认定合同无效的意见不一致，法院在重审中对此再次作了释明，双方当事人均坚持合同有效的主张和原审中的诉讼请求。李贵保请求履行合同，对合同无效导致的添加固定资产房屋等损失并未主张，根据法律规定的不告不理原则，法院不予处理，双方可以协商解决，李贵保也可以依法另案进行诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，原审法院判决：一、确认李贵保与江营村委会于2004年3月9日签订的合同书无效；二、限李贵保、李桂海、华盛公司于判决生效后十日内返还兴大公司财产：压力罐一个、潜水泵一个、铁大门两副；三、限李贵保、李桂海、华盛公司于判决生效后十日内将其所有的动产（详见财产清单）搬出场地围墙以外（三原告目前所占用的场地），不得妨碍兴大公司正常使用；四、限李贵保、李桂海、华盛公司于判决生效后二十日内将其建在场地内的房屋、无争议树木等固定资产（详见财产清单）拆除、搬出场地围墙以外，将场地交付兴大公司经营使用；五、驳回李贵保、李桂海、华盛公司的诉讼请求；六、驳回江营村委会的反诉请求。案件受理费2400元，由原告负担；反诉费2300元，减半征收1150元，由江营村委会负担，退回1150元；兴大公司请求受理费250元，减半征收125元，李桂海、李贵保、华盛公司负担75元，江营村委会负担50元，退回125元。鉴定费8000元，由李桂海、李贵保、华盛公司承担。
李贵保、李桂海、华盛公司上诉称：原审判决认定事实不清。华盛公司系李贵保、李桂海与李杰共同出资设立的，上诉人不存在转租行为。江营村委会于2004年7月10日出具的证明，能够证明上诉人对原养殖厂的旧厂房进行改、扩建是经江营村委会同意的。上诉人与江营村委会签订租赁协议时，对兴大公司与江营村委会存在租赁关系不知情。2004年上诉人对厂房进行改、扩建后，直到2008年也无人提出异议。兴大公司的土地使用证是乡土地所颁发的，不具有合法性，应予排除。因土地使用权取得不合法，则李建在该土地上建造房屋所取得的房产证，也不具有合法性，同样应予排除。原审法院认为上诉人在签订合同时对标的物权属虽作出了注意，但未进一步审查合同，对造成合同无效也有一定责任，是错误的。江营村委会作为涉案土地的所有权人，上诉人有理由相信其作出的承诺真实可信。兴大公司与江营村委会所签的租赁协议已经解除，江营村委会与上诉人所签租赁协议应系有效合同。原审判决适用法律错误。即便江营村委会无权处分涉案不动产，根据相关司法解释的规定，无权处分并不影响合同的效力，不应认定为无效。依照物权法第一百零六条的规定，上诉人认为租赁权属于用益物权，上诉人已经支付了合理对价，故应取得涉案不动产的租赁权。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
江营村委会辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
兴大公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：（2009）获民初字第214号民事案件庭审笔录中江营村委会与兴大公司关于双方是否于2003年4月另签协议的问题的陈述如下：江营村委会：“2003年4月你是否与我村原村长江保国签订协议。”李建（兴大公司法定代表人）的委托代理人李峰称：“签了，具体日期我记不清了，那份协议没有了，已丢失。内容也记不清了。”江营村委会：“2003年4月份当时村长江保国与李峰签的一份协议，当时说让他继续投资生产，不让荒废，协议说荒废一年以上，后果自负。”李峰称：“2003年确实签了协议，当时牛场法人代表牛增礼，兴大实业公司的法人是李建，当时我未经授权和村委会签的协议，代表我个人意见，我认为协议是无效协议，协议未经过两个法人的授权。”
本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为：2004年3月9日，李贵保与江营村委会签订租赁合同时，兴大公司与江营村委会就案涉土地所签租赁合同尚未解除，该土地及兴大公司在该土地上所建房屋的使用权仍应归兴大公司，则江营村委会的上述行为构成无权处分，事后权利人不予追认。据此，原审判决确认江营村委会与李贵保签订的合同无效，并无不当。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”法律未将租赁权规定为物权的一种，也未将租赁权划到用益物权范围内。故租赁权不是物权，不能适用物权法关于善意取得方面的规定。李桂海、李贵保及华盛公司关于其善意取得涉案土地及房屋之租赁权的主张，于法无据，原审判决不予支持，并无不妥。李桂海、李贵保及华盛公司主张兴大公司与江营村委会所签的租赁协议已经解除，并提交河南省获嘉县人民法院（2009）获民初字第214号民事案件的部分庭审笔录内容予以证明。在笔录中，江营村委会与李建的委托代理人均认可双方于2003年4月份签有协议，按照江营村委会的表述该协议确有关于合同解除条件的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依据上述法律规定，江营村委会若认为兴大公司未能继续投资生产，致涉案租赁场地荒废一年以上，解除合同的条件已成就，可以行使解除权，但江营村委会行使解除权，应当通知兴大公司，通知到达后合同解除。而从本案事实看，江营村委会并未通知兴大公司解除合同，且在本案诉讼中江营村委会也未向兴大公司作出解除合同的意思表示。据此，原审判决未认定江营村委会与兴大公司所签租赁荒地协议已解除，有事实及法律依据。李桂海、李贵保及华盛公司的上述主张，本院不予支持。原审法院认为李贵保与江营村委会所签合同应属无效后，向李贵保及江营村委会及时进行了释明，但双方坚持认为合同有效，不变更诉讼请求。因此，原审判决按照合同无效的处理原则及兴大公司的主张，判令李桂海、李贵保及华盛公司将其因该无效合同所取得的财产，返还给兴大公司，并恢复原状，符合法律规定。因江营村委会及李桂海、李贵保及华盛公司均未变更诉讼请求，未要求过错方赔偿自己的损失，因此，原审判决不必对导致合同无效的过错认定及责任划分进行评判。如果当事人另行主张权利，可由相应审判机关作出处理。兴大公司及案外人李建就涉案土地及房产所办理的权属证书，是否合法，不是民事案件所处理的范围，本院不予处理。因此，李桂海、李贵保及华盛公司上诉主张上述权属证书不合法，应予以排除的主张，本院不予采纳。另，李桂海、李贵保及华盛公司在二审期间向原审法院提起行政诉讼，要求撤销获嘉县黄堤镇人民政府为兴大公司颁发的涉案土地使用权证，并以此为由要求本案中止诉讼。如前所述，因兴大公司与江营村委会之间的租赁合同未解除，涉案土地的使用权仍归兴大公司，兴大公司所办的土地使用权证是否应予撤销，并不影响兴大公司的合同权利。即本案不需要以李桂海、李贵保及华盛公司提起的行政诉讼的审理结果为依据，不应中止诉讼。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由李贵保、李桂海、新乡市华盛饮品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 郭中伟
审 判 员 陈兴祥
二〇一四年六月二十四日
代书记员 刘 冬