北京市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）二中民终字第05912号
上诉人（原审原告）廊坊京安专修学院，住所地河北省廊坊市经济开发区固安园区。
法定代表人赵学敏，校长。
委托代理人高云鹏，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人刘景波，男，1952年8月28日出生。
上诉人（原审原告）北京秋实工贸有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇火车站南50米。
法定代表人赵学敏，总经理。
委托代理人高云鹏，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人游迪明，广东一粤律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵学敏，男，1950年6月13日出生。
委托代理人高云鹏，北京市华泰律师事务所律师。
委托代理人谢俊浈，女，1985年12月10出生。
被上诉人（原审被告）北京黄埔大学，住所地北京市大兴区×号。
法定代表人郝国印，校长。
委托代理人覃华，北京市嘉和律师事务所律师。
原审被告北京金鼎华盾人力资源管理有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇京开路西侧北京黄埔大学院内2号楼120房间。
法定代表人王燕，经理。
委托代理人覃华，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人廊坊京安专修学院（以下简称廊坊京安学院）、北京秋实工贸有限公司（以下简称秋实工贸公司）及赵学敏因合同纠纷一案均不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第01429号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。
2012年12月，廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏诉至原审法院称：为了更好的解决北京黄埔大学（以下简称黄埔大学）校舍资助等一系列问题，我方与黄埔大学和北京金鼎华盾人力资源管理有限公司（以下简称金鼎华盾公司）于2007年7月12日签订了三方协议书。约定：一、黄埔大学、金鼎华盾公司向廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏支付2500万元用于支付建设该校园所欠工程款。作为对价，廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏放弃依据《资助协议》对黄埔大学的后勤管理权、校产使用监督权等全部权利。该项我方与黄埔大学、金鼎华盾公司已实际履行完毕。二、黄埔大学和金鼎华盾公司于2009年、2010年两年分两批支付我方2500万元，用于购买该校园我方未资助部分（包括建筑面积10959平方米、土地17915.37平方米及相关附属工程、设施设备、动产等）。上述协议签订后，黄埔大学和金鼎华盾公司仅履行了用于清偿建设校园的工程款的2500万元给付义务。用于购买我方未资助部分的2500万元，并未实际支付完毕。后我方与黄埔大学及金鼎华盾公司就2009年9月20日的到期债务于2010年4月21日达成三方主协议的补充协议，约定协议签订后黄埔大学、金鼎华盾公司支付我方300万元，其余950万元于2010年9月20日前偿还。时至今日，不仅补充协议约定的950万元黄埔大学和金鼎华盾公司未履行，主协议中的2010年9月20日到期债务1250万元亦未付款。依据上述协议约定，我方诉请：1、解除我方与黄埔大学、金鼎华盾公司于2007年7月12日签订的《协议书》及2010年4月21日签订的补充协议；2、按该协议第三项第三条和第五项第四条约定归还我方在协议中第三项第一条中约定的未资助资产，价值约2200万元；3、黄埔大学、金鼎华盾公司赔偿我方违约金3018000元；4、诉讼费用由黄埔大学和金鼎华盾公司承担。
黄埔大学、金鼎华盾公司答辩称：按照协议约定，廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏未完成合同义务，我方不同意解除协议。廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏交给我方的校产及转让协议里解决建校问题提供的2200万的资产等级下降，致使风险加大，致使我方存在不能正常办学的隐患和风险，依据合同我方有权不支付。且涉案补充协议签字的不是法人，合同效力存在问题；即便有效，在补充协议的最后一条有约定，如果我们没有按期给钱，就按主协议履行，故计算方式也是应依据主协议。况且我方没有违约。此外，廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏的解约诉请与返还房屋的请求存在矛盾之处。
原审法院经审理认为：我国《土地管理法》规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，分为农用地、建设用地和未利用地；土地按权属可分为国有土地和农民集体所有的土地。第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案审理过程中，法院前往北京市国土资源局大兴分局调查，该局工作人员称，涉案土地×号的土地性质一直为农民集体所有土地，从规划看原为农用地，现为建设用地，涉案土地的实际现状为建设用地，虽然土地现状符合规划，但由农用地变更为建设用地未在该局办理任何手续。法院认为，涉案土地×号由农用地变更为建设用地，未办理土地变更登记手续，也未办理农用地转用审批手续，违反我国《土地管理法》的规定，且该地上建筑物至今未取得建设审批手续。本案双方虽就《协议书》及《补充协议》发生争议，但×号土地的使用权及地上建筑物的合法性是双方争议事实的基础。我国《土地管理法》第六十六条、第六十七条规定，县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，对监督检查中发现的违法违规行为可以进行依法处理。因而，×号土地的使用权及地上建筑物的合法性问题，应由行政机关先行处理。据此，原审法院于2014年12月裁定：驳回廊坊京安专修学院、北京秋实工贸有限公司、赵学敏的起诉。
裁定后，廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏不服向本院提起上诉，请求：撤销原审裁定，依法指令原审法院对本案进行审理。廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏的主要上诉理由为：我方就本案的诉求系围绕双方合同关系而产生的解除合同及关于违约责任承担的主张，涉案合同是合同主体在自愿及真实意思表示下达成的，故法院应对合同效力依法进行审查，依据的亦应是合同法及相关司法解释；现原审法院依据土地管理法就涉案土地的使用权及地上建筑物的合法性问题提出应先由行政机关处理，但该问题的审查判断已偏离双方在本案中的争议点。故我方认为，原审法院应围绕合同关系就本案进行实体审理。黄埔大学、金鼎华盾公司同意原审裁定。
本案系裁定驳回起诉案件，现就在案证据作如下描述：廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏共同提交以下证据：土地租赁协议、工程质量评估报告及竣工移交证书、2004年11月22日的证明、2004年12月5日的证明、土地局证明、关于秋实工贸公司资助北京市黄埔军校同学会办好黄埔大学的协议、协议书、补充协议、交接单、学校平面图、金×及王×的证人证言等。
黄埔大学、金鼎华盾公司共同提交以下证据：2013年4月11日的证明书、北京市国土资源局大兴分局文件、北京市大兴区人民政府关于撤销黄埔大学国有土地使用权证的批复、京兴国用（2003划）字第015号国有土地使用权证、京房权证兴私字第000032**号房屋所有权证、教委调取的证据、针对于证人金×及王×的劳动争议案件的仲裁书、北京市大兴区人民法院的判决书、录音等。
本院认为：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，×号的土地性质一直为农民集体所有土地，在土地行政主管部门登记的用地规划原为农用地后变更为建设用地，现实际作为建设用地使用，但上述集体土地的规划用途变更并未在土地行政主管部门办理审批手续。违反了我国土地管理法的上述规定。双方现就《协议书》及《补充协议》的履行存在争议，但上述协议所涉土地的使用权及地上建筑物的合法性亦是涉案合同效力判断的基础及审查前提。上述土地的使用权及地上建筑物的合法性问题，应由行政机关先行处理为宜。故此，原审法院裁定驳回廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏之起诉，并无不当，本院予以维持。廊坊京安学院、秋实工贸公司、赵学敏之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，本院裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 珊
代理审判员 马兴芳
代理审判员 陈雨菡
二〇一五年六月十七日
书 记 员 胡 月