山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第2927号
原告（反诉被告）山东新华书店集团有限公司济南分公司，住所地济南市。
代表人彭忠喜，总经理。
委托代理人刘波涛，山东天澍律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘震凯，男，1975年2月12日出生，汉族，无业，住黑龙江省黑河市。
委托代理人徐铁勤，山东元华律师事务所律师。
原告（反诉被告）山东新华书店集团有限公司济南分公司与被告（反诉原告）刘震凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东新华书店集团有限公司济南分公司代表人彭忠喜的委托代理人刘波涛，被告（反诉原告）刘震凯及其委托代理人徐铁勤，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东新华书店集团有限公司济南分公司诉称：原、被告2013年12月31日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于经三路约30平方米用于储存家用电器。租期从2014年2月1日-2015年1月31日止，租金交付原则是“先交后用”，年承租费12000元，每季交一次，第二次提前一个月交付。合同约定：“在乙方无正当理由迟延支付或拒不支付租金时，甲方有权要求乙方在合理期限内交付租金并可要求乙方承担相应的迟延交付责任。乙方拒不在合理期限内交付租金，甲方有权解除本合同”。被告租金付至2014年3月31日，其后拖欠租金至今。原告要求被告缴纳租金被拒，原告特根据合同约定具状起诉，请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；被告腾房并返还原告；被告支付原告自2014年4月1日至判决生效之日止的房屋租金，按照月租金1000元的标准计算；被告向原告支付违约金，计算方式为：每天33.33元为基数，自2014年4月1日起至2014年12月18日止，按日万分之三的标准计算。
被告刘震凯辩称：同意解除与原告签订的房屋租赁合同，并腾交房屋，但原告所述被告违约与事实不符，租赁合同生效日期为2014年2月1日，合同生效次月原告便通知被告解除合同并收回房屋，在被告没有同意的情况下，原告单方面对出租房断电、换锁，已经收回了对出租房屋的使用权，且同时扣押了被告诸多经营物品，原告在收回出租房屋的同时开始对其他房屋进行改造，被告所租赁房屋门前路边堆满了建材，被告实际已无法使用该房屋，被告与原告在此房屋租赁合同以前就存在房屋租赁合同关系，以前的房租都是原告通过电话催收，但在2014年3月份原告就收回了房屋，因此就没有再催交房租，在此期间被告曾主动要求缴纳房租，但原告拒收。综上所述，原告实际违约在先，且在3月底便已经实际占有和控制了租赁房屋，被告不存在违约之处，更不拖欠任何房租，请求法院驳回原告的相关诉讼请求。
反诉原告刘震凯诉称，反诉人与被反诉人于2013年12月31日签订《房屋租赁合同》，反诉人租用被反诉人位于经三路约30平方米房屋用于储存家用电器。租期是2014年2月1日至2015年1月31日。租金交付原则是“先交后用”，年承租费12000元，每季交一次。反诉方与被反诉方以往都是通过电话联系，续交房租，反诉方在要求续交房租时被反诉方拒绝收取，被反诉方提出解除房屋租赁合同。反诉方因经营所需，想请被反诉方继续履行合同，多次与被反诉方协商。被反诉方非但不履行合同，在协商不成情况下，被反诉方自行将租赁屋封锁，扣押价值数万元的货物，使得反诉人无法使用承租的房屋，给反诉人造成了严重的经济损失。此外，反诉方与被反诉方于二月份签订房屋租赁合同，施工队于三月份开始大面积房屋改造施工（包括反诉方承租的房屋），鉴于该大型改造前期的改造规划设计以及审批等也需要较长时间，反诉方认为签订该合同时被反诉人就知道改造工程规划，向反诉人隐瞒事实，其存在恶意欺诈。根据双方《房屋租赁合同》的第四条约定，乙方无违约情形下，退还乙方保证金3000元；第十二条违约责任约定“非因乙方违约甲方不得擅自解除合同，否则甲方应支付乙方装修改造该承租房屋产生的费用”。被反诉人擅自提出解除合同并影响到反诉人对房屋的使用，被反诉方的根本违约致合同无法履行。综上所述，特请求法院判令解除反诉人与被反诉人之间的房屋租赁合同；被反诉人赔偿反诉人装修损失6000元；被反诉人返还反诉人保证金3000元；被反诉人赔偿反诉人经营损失及货物贬值损失18000元。
反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司辩称，1、我方同意解除房屋租赁合同；2、反诉人要求支付装修费用没有事实依据，根据合同约定，装修必须经过出租方的书面同意，该房屋系用于存放家用电器，并不需要装修，而且我方也没有同意进行装修；3、对反诉请求第三条，该费用只能在合同解除并腾房后180天没有违约才能返还；4、要求赔偿损失没有法律及事实依据，且本案是房屋租赁合同纠纷，不是侵权损害赔偿纠纷，不属于本案的审查范围，请求法院依法驳回。
经审理查明：位于济南市的房屋，系案外人济南市新华书店承租山东广安物业管理有限责任公司经营管理的直管公房，租赁期限5年，自2010年7月1日至2015年6月30日。济南市新华书店向原告山东新华书店集团有限公司济南分公司出具授权书，授权原告山东新华书店集团有限公司济南分公司使用经营位于济南市房产，享有直管公房承租人的权利义务，并根据房屋使用租赁管理的经营需要，以山东新华书店集团有限公司济南分公司名义提起诉讼。
2013年2月1日，原、被告签订了《房产租赁合同》一份，原告山东新华书店集团有限公司济南分公司为出租方、甲方，被告刘震凯为承租方、乙方，合同约定由被告刘震凯承租原告经营管理的位于经三路面积约30平方米的营业房，用于储存家用电器，租赁期限1年，自2013年2月1日至2014年1月31日；年承租费为10000元，交付原则为“先交后用”。2013年12月31日，原、被告再次签订了《房屋租赁合同》一份，续签了关于涉案房屋的租赁合同，原告山东新华书店集团有限公司济南分公司为出租方、甲方，被告刘震凯为承租方、乙方，合同约定：租赁期限为1年，自2014年2月1日至2015年1月31日；乙方需交纳保证金3000元，合同履行期满乙方迁出后，双方办理完毕交接手续180天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还保证金，保证金退还时不计利息；年承租费为12000元，交付原则为“先交后用”，乙方每季交一次，第二次提前一个月交纳；合同约定在乙方无正当理由迟延支付或不支付租金时，甲方有权要求乙方在合理期限内交付租金，并可要求乙方承担相应的迟延交付责任，乙方拒不在合理期限内交付租金，甲方有权解除合同；租赁期间甲方应保持出租房产符合租赁合同约定的用途，为乙方正常使用承租该房屋提供方便；乙方有权在承租期间根据房屋用途的需要进行装修改造；乙方对承租该房进行装修改造，装修方案必须书面告知甲方核准；关于违约责任约定有，乙方不能按时交付租金，甲方有权按拖欠金额的日0.03%收取滞纳金，非因乙方违约甲方不得擅自解除合同，否则甲方应全额支付乙方装修改造该承租房产的费用，并退还合同未履行部分已收取的租金，因乙方违约解除合同，甲方有权要求乙方付清合同未履行部分的租金。上述两份合同签订后，涉案房屋即由被告刘震凯承租使用，被告刘震凯共计交纳房屋租金12000元，分4次交纳，分别是2013年3月21日现金支付了2500元、2013年5月16日现金支付了5000元、2013年10月25日现金支付了1666.70元、2014年1月13日现金支付了2833.30元，上述款项系交纳的2013年2月1日至2014年1月31日期间的房屋租金，共计10000元，及2014年2月1日至2014年3月31日期间的房屋租金，共计2000元，自2014年4月1日至今，被告刘震凯未再支付租金，被告刘震凯另向原告支付了保证金3000元。
另查明，原告山东新华书店集团有限公司济南分公司于2014年年初对包括涉案房屋在内的经三路院内房屋、院落进行了装修改造，并在涉案房屋外加装了玻璃围挡、门锁，原告山东新华书店集团有限公司济南分公司自述是2014年3月份确定进行装修改造，4月中旬开始施工。原告山东新华书店集团有限公司济南分公司在涉案房屋外加装玻璃围挡后，未将玻璃围挡上加装的门锁钥匙交付被告刘震凯。
反诉原告刘震凯主张自2013年2月1日第一次签订合同后，对涉案房屋进行了装修，并在本次诉讼中主张存在装修损失6000元，对此，反诉原告刘震凯均未提供证据予以证实。
还查明，涉案房屋为位于济南市房屋（里外两间）。
以上事实，有直管公房租赁合同、授权书、《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、租赁费发票、照片及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告刘震凯未支付2014年4月1日至今的房屋租金，但未支付租金是因为原告山东新华书店集团有限公司济南分公司在2014年4月份对包括涉案房屋在内的房屋、院落进行装修改造，在涉案房屋外加装带锁玻璃围挡，且未将钥匙交付被告刘震凯，导致被告刘震凯无法正常使用涉案房屋所致，虽然原告山东新华书店集团有限公司济南分公司主张在装修改造前已征求了被告刘震凯的意见，且是因为无法找到被告刘震凯，所以未将钥匙交付，但对此均未能提供证据予以证实，且根据原、被告的陈述可知，在涉案房屋装修改造时，原、被告曾对于租金支付问题进行过沟通交流，故对原告山东新华书店集团有限公司济南分公司的上述主张，本院不予采纳，因原告山东新华书店集团有限公司济南分公司单方对涉案房屋进行装修改造并锁闭了涉案房屋，导致被告刘震凯无法正常使用涉案房屋，系违约，结合原、被告2014年12月18日当庭均同意解除关于涉案房屋的租赁合同并腾还房屋，故对原、被告双方均要求解除《房屋租赁合同》的主张，本院予以准许，合同解除后，被告刘震凯亦应在合理期限内将涉案房屋交还原告山东新华书店集团有限公司济南分公司。因原告山东新华书店集团有限公司济南分公司自2014年3月份确定对涉案房屋进行装修改造，4月份进行施工，并在施工后将加装的玻璃围挡锁闭，致使被告刘震凯自2014年4月份起即无法正常使用涉案房屋，且结合之前原、被告对于涉案房屋租金的交纳、收取来看，租金的交纳收取时间及金额均与合同约定不一致，故对原告山东新华书店集团有限公司济南分公司要求被告刘震凯交纳房屋租金的诉讼请求，本院依法不予支持。因系原告山东新华书店集团有限公司济南分公司存在违约导致合同无法继续履行，故对原告山东新华书店集团有限公司济南分公司要求被告刘震凯支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
关于反诉原告刘震凯主张的装修损失6000元及2014年6月至今的经营损失、货物贬值损失18000元的问题。本院认为，因反诉原告刘震凯并未能举证证实其对涉案房屋进行了装修，存在装修残值，且根据合同约定，反诉原告刘震凯如进行装修改造应书面告知并经反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司核准，现并无证据证实反诉原告刘震凯主张的装修已经反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司核准同意，故对反诉原告刘震凯主张的装修损失的诉讼请求，本院依法不予支持。反诉原告刘震凯对于主张的经营损失及货物贬值损失数额的确定，系根据其从事个体经营日常收入情况估算得来，并未提供相应的证据予以证实，且反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司对此不予认可，故反诉原告刘震凯的此项主张，证据不足，本院依法不予支持。关于反诉原告刘震凯主张返还保证金3000元的问题。本院认为，虽然反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司主张在合同解除并腾房180天后没有违约才能返还，但反诉被告的主张系基于合同中关于在合同履行期满的情况下退还保证金的约定，这种情况的前提是原、被告之间的租赁合同到期自动解除，但本案系因反诉被告存在违约导致合同解除，故对反诉被告的上述主张，本院不予采纳，反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司应将收取的保证金在合同解除后返还反诉原告刘震凯。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告山东新华书店集团有限公司济南分公司与被告刘震凯于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》，自2014年12月18日起解除。
二、被告刘震凯于本判决生效之日起三十日内将位于济南市的涉案房屋腾空，交还原告山东新华书店集团有限公司济南分公司。
三、反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘震凯保证金3000元。
四、驳回原告山东新华书店集团有限公司济南分公司的其他反诉请求。
五、驳回反诉原告刘震凯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由原告山东新华书店集团有限公司济南分公司负担；反诉费238元，由反诉原告刘震凯负担210元，反诉被告山东新华书店集团有限公司济南分公司负担28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
审 判 员 申红旗
代理审判员 陈园青
二〇一五年二月十六日
代理书记员 商玉莹