广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗萝法民三初字第170号
原告：周家博，男，汉族，1982年7月16日生，住广州市开发区。
被告：黄丽，女，汉族，1987年10月1日生，住广州开发区。
原告周家博诉被告黄丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告周家博、被告黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理完结。
原告诉称：2013年9月15日，原告、被告和广州市富鸿房地产中介有限公司（以下称富鸿中介公司）经协商一致，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：被告将其位于广州经济技术开发区金友街10号905房以总价款45万元（签约当日已付定金2万元）的价格出卖给原告，并约定在合同签订后5日内办理有关手续。但被告拒绝履行合同义务，经原告向被告书面催促，被告依然拒绝履行合同义务。被告的违约行为已经侵害了原告的合法权益，依法应赔偿原告的经济损失，即该房屋的合同价格与当前市场价格的差额。请求法院判令：1.解除原、被告所签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还定金20000元；3.被告向原告赔偿经济损失200640元（即合同价格与当前市场价格的差额）；4.被告赔偿中介费损失13500元；5.被告承担本案诉讼费。
被告辩称：在签订合同的次日，我考虑到我方在广州市无固定工作，没有社保，一旦将房屋出售将无法取得购房资格，更无法贷款。所以在2013年9月16日向原告提出解除合同，但原告不同意，并于2013年9月17日，向我方发出《敦促函》，我方仍然表示不会继续交易，可以适当赔偿，但原告拒绝。在原告起诉期间，我方也一直有通过电话与原告联系，提出解除合同，但对方单方面要求继续履行合同，并利用法院诉讼时间差，与评估公司串通恶意讹诈我方，恶意抬高我所在小区的房价，以达到抬高评估价的目的，原告要求我方按照评估差价赔偿纯属讹诈。我所在小区位置偏僻，房龄在20年以上，周边有污染企业，房价从未出现大幅度飙升，且我方家庭困难，不可能考虑换房购房的问题。总之，我方属于正常情况下的违约，并非恶意。请求法院驳回原告要求被告赔偿经济损失200640元、中介费损失13500元的诉讼请求，诉讼费由原告承担。
经审理查明：被告黄丽是广州开发区金友街10号905房屋的产权所有人。2013年9月15日，被告黄丽（卖方）与周家博（买方）及富鸿中介公司（经纪方）三方共同签订了编号000170的《房地产买卖合同》，买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于广州开发区金友街10号905房提供中介服务，合同三方就房屋买卖事宜达成协议。约定：被告黄丽将其位于广州开发区金友街10号905房（面积81.33平方米）以总价款45万元的价格出卖给周家博。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费由买方承担。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还。第七条约定，若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付违约金13500元。合同第八条约定，买卖各方向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费按《买卖代理费支付承诺书》执行。三方特别约定，卖方总楼价45万元实收，不支付任何费用；买方帮卖方还银行贷款赎契，买方在银行申请贷款超出金额，卖方需在三天内支付给买方。同日，原告和周家博签订了《买卖代理费支付承诺书》，周家博同意支付房地产咨询及买卖代理费13500元，签订三方合同（买卖合同）当天现金一次性支付，签订三方合同后，该费用不退还。合同签订当日，即2013年9月15日，被告黄丽收取周家博交纳的2万元定金，并出具收款收据交由周家博收讫。同日，周家博也向富鸿中介公司支付佣金13500元。合同签订后，被告黄丽提出不想卖房，周家博没有同意。2013年9月17日，周家博和富鸿中介公司通过特快专递的方式向被告黄丽发出《敦促函》，要求被告黄丽于2013年9月25日前配合买方签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料。但被告黄丽仍然拒绝履行。2013年9月22日，周家博向本院提起诉讼，要求判令被告黄丽继续履行合同。该案诉讼中，被告黄丽明确表示不同意继续履行合同，周家博向本院申请撤诉。2014年2月18日，本院以（2013）穗萝法民三初字第635号裁定书裁定，准许周家博撤回对黄丽的起诉。
另查明：周家博及配偶在广州市无房地产情况登记记录。周家博提交了广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司对广州开发区金友街12号904房（面积80.72平方米）的评估报告，该报告载明，估价时点为2014年2月20日，评估单价每平方米8000元，该房屋评估价值645760元。
上述事实有黄丽与周家博及富鸿中介公司三方签订的编号000170《房地产买卖合同》，房产查册登记表，房产证，收款收据，《敦促函》、评估报告等书面证据及当事人陈述证实。上述证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为，被告黄丽与周家博及富鸿中介公司三方共同签订的《房地产买卖合同》是采用格式条款订立的合同。除合同第七条违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，为无效条款外，其他部分条款的内容没有违反法律及法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，各方应诚意履行。原告依约向被告交纳了定金，积极履行合同，但被告拒绝履行合同义务，并在本院的（2013）穗萝法民三初字第635号案中明确表示不同意继续履行合同。可见，被告拒绝履行导致本案合同目的无法实现，其行为已经构成根本性违约，原告作为善意守约方可以解除合同，并要求被告赔偿违约行为造成的经济损失。现原告依据合同行使合同解除权有理，本院予以支持。原告提起本案诉讼后，本院于2014年3月21日向被告送达起诉状副本，视为解除合同通知已经到达被告处，因此，本院确认2014年3月21日被告黄丽与周家博及富鸿中介公司三方共同签订的编号000170《房地产买卖合同》于2014年3月21日解除。房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。因此，被告主张其2013年9月16日已经提出解除合同，本案合同已于2013年9月16日解除的理由不成立，本院不予支持。因本案合同已经解除，原告不主张适用定金罚则，因此，被告收取原告的定金2万元已转化为购房款，被告应当返还给原告。
本案争议焦点：赔偿损失数额的认定问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中，由于一方违约，导致合同无法履行，造成守约方订立合同的目的落空，同时也丧失另订其他有利合同的机会，期待的合同利益无法实现。守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价，这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，作为守约方的原告可以请求被告赔偿房屋差价损失。房屋差价损失如何确定，可比照房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。本案中，原告提交的广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司对广州开发区金友街12号904房（面积80.72平方米）的《评估报告》是委托具有评估资质的专业机构比照最相类似的房屋（相同区域内房屋）市场交易价格进行评估，评估时点接近起诉之日。因此，参照《评估报告》确定本案房屋差价损失比较客观。结合本案的实际，根据房屋买卖合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告支付购房款的数额、合理的成本支出、房屋差价及卖方所获利益，同时考虑原告也支付了居间费用，产生了一定损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定支持原告经济损失8万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告黄丽于本判决生效之日起十日内向返还原告周家博购房款2万元。
二、被告黄丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告周家博经济损失8万元。
三、驳回原告周家博的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4610元，由原告周家博负担2310元，被告黄丽负担2300元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦智勇
代理审判员 邓毅君
人民陪审员 黎锦华
二〇一四年五月十三日
书 记 员 罗 谦
倪淑如