广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第507号
上诉人（原审原告、反诉被告）：林永如，男，汉族，住所地：广东省海丰县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市万众城在线股份有限公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）。住所地：深圳市龙华新区。
法定代表人：叶思科，总经理。
委托代理人：孙渊，系该公司员工。
上诉人林永如因与被上诉人深圳市万众城在线股份有限公司（以下简称万众城公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第2042号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明：一、案件的基本事实：深圳市龙华新区民治街道工业东路油松第十工业区现新农夫集市所在地为6栋房屋构成，6栋房屋均于2002年6月14日取得房地产证，权利人名称为钟某，土地位置为龙华镇油松村第十工业区，用途为厂房宿舍，使用年限为50年，从1999-05-23至2040-05-22止。
万众城公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）、林永如签订《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》一份，载明“第一条租赁场地、经营范围、合同期1、林永如自愿承租万众城公司位于龙华新区民治街道工业东路的新农夫集市t38-39、t43号专位，供林永如经营使用。2、经营范围为咸杂类。3、本合同有效期为2014年1月1日起至2015年12月31日止。第二条租金、综合管理费、履约保证金、诚信基金、水电费1、林永如应当于每月10日前向万众城公司交纳当月专位租金：每月每档／铺位1200元，合计每月3600元。2、林永如除向万众城公司交纳租金外，还应当于每月10日前向万众城公司缴纳综合管理费……，合计人民币840元。3、林永如应于本合同签订之日起，一次性向万众城公司缴纳履约保证金9000元。……4、林永如同意本合同签订之日，一次性向万众城公司缴纳诚信基金人民币1500元。……”。万众城公司（原名深圳市新农夫集市股份有限公司）相关人员在深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同尾部“甲方”处签名并加盖公章，林永如在深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同尾部“乙方”处签名并加盖指印，双方均予以确认。
2013年12月30日万众城公司出具收款收据一份，载明“今收到林永如交来新农夫集市t59-61铺位号诚信基金金额1500元”。万众城公司在收款收据上加盖财务专用章予以确认。
2013年12月30日万众城公司出具收款收据一份，载明“今收到林永如交来新农夫集市t59-61铺位号履约保证金金额9000元”。万众城公司在收款收据上加盖财务专用章予以确认。
此后，林永如未缴纳过铺位租金、综合管理费、水电费等费用。
2014年6月13日万众城公司出具通知一份，载明“各位商户：新农夫集市因调整经营需要，公司决定于2014年6月15日零时起歇业，届时将关闭卖场，请各位商户接到通知做好清场工作。特此通知”。万众城公司在通知上加盖公章。
2014年6月15日，新农夫集市停止营业。
二、其他情况
林永如于诉状中称万众城公司在招商过程中提供虚假信息并虚假承诺，骗取林永如进场经营；深圳市新农夫集市股份有限公司管理混乱，怠于履行作为集市管理人应尽的义务；深圳市新农夫集市股份有限公司主动免租三个月，另一侧面证明深圳市新农夫集市股份有限公司之前的招商承诺无法落实，林永如经营难以为继，并在免租期期满后，继续同意免租到6月30日。林永如仅提交媒体报道的录像，部分录音等证据证实其上述陈述。万众城公司对录音录像的真实性、合法性、关联性均不予认可。
林永如于庭审中提交2014年1月17日金额分别为2050元、4775元的收款卡各一张以证实其因新农夫集市关闭所造成之损失。但收款卡上载明的所有物品包括大胶筐20个、菜刀5把、电子称2＋2=4台、胶桶5个、小胶桶5个、咸杂桶大45个、咸杂桶小15个，均为动产。本案审理过程中，原审法院与林永如进行谈话。在回答“本案损失中是否包括不动产损失？林永如是否要求进行损失评估？”这一问题时，林永如称“不申请评估”。原审法院在与林永如谈话中已向其释明证实不动产损失数额的举证责任由林永如承担。
庭审中，在回答“为何租赁合同中所涉铺面为t38、39、43，万众城公司出具的履约保证金、诚信基金收款收据上载明铺面为t59-t61？”这一问题时，万众城公司称“这是万众城公司的笔误”。
万众城公司于庭审中t38-39／t43商铺欠费明细表，载明客户名称为林永如，2014年1、2、3月未收取租金，2014年4月租金1800元，2014年5月租金3600元，2014年6月租金1680元，共计租金7080元。2014年1月综合管理费420元，2014年2、3、4、5月综合管理费均为840元，2014年6月综合管理费392元，共计综合管理费4172元。2014年1月水电费101.50元，2014年5月水电费44.95元，2014年6月水电费40.60元，共计水电费187.05元。租金、综合管理费、水电费合计11439.05元。
庭审中，在回答“水电费187.05元是如何计算？”这一问题时，万众城公司称“用水电抄表”。林永如称“林永如认可该水电费”。
三、双方诉讼请求
林永如以万众城公司强行关闭新农夫集市，严重违反《租赁合同》约定，给林永如造成巨大经济损失为由诉至原审法院，请求判令万众城公司赔偿因其违约强行关闭新农夫集市造成的损失共计人民币6825元，返还履约保证金及诚信基金共计人民币10500元，并承担本案诉讼费用。
本案审理过程中，2014年9月23日深圳市新农夫集市股份有限公司变更名称为现名万众城公司。
万众城公司提起反诉，请求确认万众城公司、林永如双方签订的《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》已于2014年6月15日解除，并判令林永如立即交还承租的场地；判令林永如支付拖欠的租金7080元、综合管理费4172元、水电费187.05元，以上合计11439.05元；认定万众城公司有权没收林永如缴纳的履约保证金10000元，诉讼费由林永如负担。
四、原审法院裁判意见
原审法院认为，（一）关于租赁合同之解除。
深圳市龙华新区民治街道工业东路油松第十工业区现新农夫集市所在地为6栋房屋构成，6栋房屋均于2002年6月14日取得房地产证。万众城公司与林永如签订的房屋租赁合同未违反国家法律法规之规定，合同有效。但构成新农夫集市的6栋房屋经行政主管部门批准的房屋用途为厂房、宿舍。现万众城公司将房屋用于商业用途，开办农产品集市。万众城公司未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与林永如签订租赁合同，将原作为厂房、宿舍使用的房屋用于开办农产品集市，人流量大增，在消防安全等各方面均有可能存在安全隐患，对社会公共安全造成影响，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原审法院对万众城公司要求解除双方所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的诉讼请求予以支持。鉴于2014年6月15日新农夫集市已停止营业，《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除时间亦定于2014年6月15日。
（二）关于本诉。
鉴于万众城公司未经行政主管部门批准改变房屋用途，并与林永如签订租赁合同，本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系万众城公司过错所致，万众城公司应对林永如之损失承担赔偿责任。但林永如于庭审中提交2014年1月17日收款卡上载明的所有物品均为动产，可从租赁物中搬离，不存在损失。在原审法院与林永如进行谈话，询问其本案损失中是否包括不动产损失，是否要求进行损失评估时，林永如明确表示不申请评估。故原审法院对林永如要求赔偿损失6825元之诉讼请求不予支持。
2013年12月30日万众城公司出具收款收据两份，一份载明收到林永如新农夫集市t59-61铺位诚信基金1500元，一份载明收到林永如新农夫集市t59-61铺位履约保证金9000元。庭审中，万众城公司自认其公司将租赁合同中铺面t38、t39、t43笔误写为履约保证金、诚信基金收款收据上的铺面t59-t61。鉴于本案《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除系万众城公司过错所致，故万众城公司应返还林永如诚信基金1500元、履约保证金9000元。
（三）关于反诉。
原审法院对万众城公司要求确认双方所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除的诉讼请求予以支持。林永如应在所有动产搬离后，将所租赁的铺面t38、t39、t43归还万众城公司。
在合同解除前，《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》有效。林永如应按《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》向万众城公司支付相关费用。万众城公司自愿在2014年1、2、3月不收取租金，2014年4月仅收取租金1800元，原审法院予以支持。林永如应向万众城公司支付2014年5月租金3600元，2014年6月1日至6月14日租金3600÷30×14=120×14=1680元。则林永如应向万众城公司支付至2014年6月15日合同解除时止的租金1800＋3600＋1680=7080元。
万众城公司自愿在2014年1月仅收取综合管理费420元，原审法院予以支持。林永如应向万众城公司支付2014年2、3、4、5月综合管理费每月840元，2014年6月1日至6月14日综合管理费840÷30×14=28×14=392元。则林永如应向万众城公司支付至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费420＋840＋840＋840＋840＋392=4172元。
林永如认可尚欠水电费金额为187.05元。则林永如应向万众城公司支付至2014年6月15日合同解除时止的水电费187.05元。
原审法院已在本诉中支持林永如要求万众城公司返还诚信基金1500元、履约保证金9000元的诉讼请求，故原审法院对万众城公司要求确认其公司有权没收林永如缴纳的履约保证金10000元的反诉请求不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、确认林永如与万众城公司所签《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》于2014年6月15日解除；二、万众城公司于本判决生效之日起三日内返还林永如诚信基金1500元；三、万众城公司于本判决生效之日起三日内返还林永如履约保证金9000元；四、林永如于本判决生效之日起三日内将所租赁的铺面t38、t39、t43归还万众城公司；五、林永如于本判决生效之日起三日内支付万众城公司至2014年6月15日合同解除时止的租金7080元；六、林永如于本判决生效之日起三日内支付万众城公司至2014年6月15日合同解除时止的综合管理费4172元；七、林永如于本判决生效之日起三日内支付万众城公司至2014年6月15日合同解除时止的水电费187.05元；八、驳回林永如的其他诉讼请求；九、驳回万众城公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费117元，已由林永如预交，此款由万众城公司负担72元，余款由林永如自行负担。本案反诉案件受理费84元，已由万众城公司预交，此款由林永如负担45元，余款由万众城公司自行负担。
上诉人林永如不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项、第四项、第五项、第六项；2、判令万众城公司赔偿林永如因其违约强行关闭新农夫集市造成的损失共计人民币6825元；3、本案诉讼费用由万众城公司承担。事实与理由：一、原审判决认定《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》的解除时间为2014年6月15日是错误的。根据2014年6月13日万众城公司发放给林永如的通知：“新农夫集市应调整经营需要，公司决定于2014年6月15日零时起歇业，届时将关闭卖场，请各商户接到通知做好清场工作。”该通知的内容载明万众城公司关闭市场的为了调整经营需要，并没有任何解除合同的意思表示，原审判决以此认定合同于2014年6月15日是错误的。二、原审判决以万众城公司擅自改变房屋用途认定《深圳市新农夫集市租赁与经营管理合同》解除是万众城公司过错所致，回避了万众城公司突然强行关闭市场的严重违约行为。万众城公司突然关闭市场的行为，使林永如措手不及，无法对经营行为进行任何调整，林永如虽无法提供具体经营损失，但经营损失是客观存在的。三、原审判决林永如必须支付万众城公司租金7080元是错误的。林永如提供的录音录像证据证明，由于万众城公司经营不善，招商承诺无法兑现，造成林永如一直在亏本经营，所以，万众城公司在主动免除前三个月租金的基础上，就4、5、6月份的租金与林永如进行协商，并承诺免租到6月30日，目的就是让林永如不要停止营业，继续经营下去，以挽救整个市场的经营得以继续下去。原审判决没有对上述录音录像证据的效力进行认定，无视林永如与万众城公司就4、5、6月租金进行协商的事实，单方而判决林永如支付给万众城公司租金7080元的错误的。四、原审判决林永如必须支付万众城公司综合管理费4172元是错误的。原审判决无视万众城公司管理混乱，怠于履行作为集市管理人应尽的义务。2014年1月19号新农夫集市试业至新农夫集市被万众城公司强行关闭时，集市管理混乱，对外未做任何商业推广，对内对已租出的档位收取履约保证金及诚信基金后置之不理，连之前承诺的市场中央空调也如空中楼阁一样从未运转。所以，万众城公司不能依据其未能做到的管理标准收取综合管理费。五、万众城公司强行关闭市场的严重违约行为，造成林永如购买的经营用品已无法再行利用，损失是客观存在的。原审判决以林永如的设施可以搬走为由，驳回林永如的主张，完全没考虑到这些用品对林永如已经没有任何可以利用的价值，无视林永如的损失是客观存在的事实，是错误的。综上所述，林永如认为，原审判决简单粗暴的以万众城公司擅自改变房屋用途解除双方签订的合同，没有考虑本案的前因后果，无视林永如与万众城公司对租金进行协商的事实，没有考虑林永如的损失是客观存在的事实。恳请二审法院查明事实，依法改判，支持林永如的上诉请求。
被上诉人万众城公司二审答辩称，请求二审法院维持原判，驳回林永如的全部上诉请求。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同约定严格履行。涉案合同签订后，林永如未缴纳过铺位租金、综合管理费、水电费等费用。而万众城公司于2014年6月13日发出通知称公司决定于2014年6月15日歇业，请商户做好清场工作。在之后场地也没有恢复营业。本院认为涉案合同的目的已无法实现，原审判决认定涉案合同已于2014年6月15日解除并无不当，本院予以维持。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措拖，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，万众城公司应将诚信基金1500元、履约保证金9000元退还林永如。关于林永如主张损失6825元的问题，林永如未能提交相应证据，依法应承担举证不能的法律后果，本院对此不予支持。关于林永如是否应向万众城公司交租金及管理费的问题，林永如主张万众城公司同意免租6个月，但林永如提交的证据是与万众城公司员工王某甲的谈话录音，对该谈话录音万众城公司不予认可，且从林永如提交的该谈话录音的文字材料看，王某甲称“我已经打报告了，并且递上去了，想要免到6月30号比较合理”，该内容也不能得出万众城公司已经同意免租到6月30日的结论。又由于涉案集市专位已交由林永如使用，林永如不缴交管理费的理由不能成立。因此，对林永如不交租金、管理费的主张，本院不予采纳。综上，林永如的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费252元，由林永如负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 潮 声
审 判 员 聂 效
助理审判员 王 丹 妮
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李全慧（兼）
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。