广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4056号
上诉人（原审原告）：广东省第三建筑工程公司，住所地：。
法定代表人：莫永某，该公司总经理。
委托代理人：陶扬，该公司职员。
委托代理人：朱本霞，广东金轮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：洪某，男，汉族，1972年7月8日出生，住广州市海珠区。
上诉人（原审被告）彭秀某，女，汉族，1975年10月27日出生，住广州市海珠区。
两上诉人的共同委托代理人：江珍来，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：洪某祺，男，汉族，2009年4月2日出生，住广州市海珠区。
委托代理人：江珍来，广东红棉律师事务所律师。
上诉人广东省第三建筑工程公司（以下简称省三建公司）、洪某、彭秀某因与被上诉人洪某祺租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，省三建公司的经济性质为全民所有制，洪某原是省三建公司的员工。彭秀某是洪某的妻子，洪某祺是洪某和彭秀某的儿子（洪某、彭秀某、洪某祺，下称“洪某等三人”）。
根据原审法院向广州市国土资源和房屋管理局查询的“房地产登记簿查册表”显示海珠区南泰路650号-660号房产的产别为：全民，单位名为：广州市铸锻工业公司（以下简称铸锻公司），占有部分为：全部（所有权人），结构层数：9，使用性质为：住宅、办公，登记附注：土地未办有偿使用手续。双方对该“房地产登记簿查册表”没有异议，但洪某认为该查册表没有真实反映铸锻公司与省三建公司共同使用划拨地块即海珠区南泰路650号-660号房产地块的问题，海珠区南泰路650号-660号房产产权应是铸锻公司与省三建公司共有，后因省三建公司改制并没有向房管部门提交相应的证据，故海珠区南泰路650号-660号房产产权均登记在铸锻公司名下。
省三建公司于2013年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除省三建公司与洪某等三人之间的租赁关系；2、洪某等三人在租赁关系解除后30天内搬离广州市南泰路650号二梯502房（以下简称涉案房屋）并腾空交付；3、洪某等三人支付从2013年7月1日起至其实际搬离涉案房屋之日止的占用费（按照市场租金标准每月1200元计算）。
原审诉讼中，省三建公司与洪某均确认：1、涉案房屋是楼梯楼，具体的门牌号码是由省三建公司自编的，面积为60平方米左右；2、洪某从2013年7月起没有向省三建公司缴纳涉案房屋的任何费用；3、省三建公司与洪某于10年前解除劳动关系。洪某自述从1993年8月入住涉案房屋，与省三建公司解除劳动关系后按照157.5元／月的标准向省三建公司缴纳管理费；洪某为儿子读书已购买了广州市海珠区晓港东三马路6号507房。
省三建公司为证明其诉讼主张提供了以下证据：1、《搬迁通告》，内容为“南泰路650号各租户，我公司因为清理债权债务，需要腾空南泰路650号宿舍楼作一步处理。对于仍租住在该楼内的前公司员工，我公司决定安排你们搬往广州市白云区正德街7号新宿舍区继续租住。租金将按照现行租金标准结合实际租住面积优惠收取。……如有不同意我公司搬迁安排的，我公司将与其解除目前的不定期租赁关系，并限期在本通知送达之日起30天内腾退房屋，逾期将依法追究承租人的违约责任。如拒不按照本通知规定的时间到公司办理搬迁续租手续，则为自动与公司解除租赁关系。公司也将限其在本通知送达之日30天内腾退房屋，逾期将依法追究承租人的违约责任。……省三建公司3013年6月21日”，证明已提前通知洪某等三人解除不定期租赁合同；2、（2013）粤广南方第066576号《公证书》，证明省三建公司对其于2013年6月27日向洪某邮寄送达《搬迁通告》的行为进行证据保全，邮寄的《搬迁通告》内容为：南泰路650号洪某租户，公司因为清理债权债务，需要腾空南泰路650号宿舍楼作进一步处理。对于各位拒不听从公司安排仍住在该楼内的前公司员工，我公司决定自2013年6月28日起与你们终止原不定期租赁关系，限期你们在收到本通知之日起30天内自动搬出现住房屋，如逾期拒不搬迁，公司将采取法律手段强制搬迁，由产生的经济、法律后果由你们承担，证明已正式与洪某等三人解除合同并限期搬迁；3、铸锻公司于2013年7月30日出具的《证明》，内容为：广州市南泰路650号物业是根据1990年4月23日我公司与省三建公司签订的合资建房协议书，协定归省三建公司拥有使用权及管理权，证明洪某户租住房产的权属是省三建公司所有；4、2010年7月至2011年6月、2012年1月至2013年6月的《房租水电费收据》，该《收据》记载：房租（数额）元、水费（数额）元、电费（数额）元、合计（数额）元等，证明洪某缴纳租金的情况。
洪某对上述证据的质证意见如下：对证据1、2的真实性、关联性、合法性均不确认，省三建公司与洪某之间不具有租赁关系，省三建公司没有权利出具《搬迁通告》，而且证据1中《搬迁通告》的落款时间错误为“3013年6月21日”，确认收到省三建公司速递的《搬迁通告》；对证据3的真实性、关联性、合法性均不确认，该《证明》不是房管局出具的产权证明，不能证明涉案房屋的权属是省三建公司所有，该证明不能代替房管局出具的产权登记证明；确认省三建公司每月均发出证据4的收据，但认为证据4只是省三建公司单方的单据，记载的“房租”只是管理费，洪某等三人每月均按照省三建公司发出的该收据交纳。
针对省三建公司提供的证据3《证明》，原审法院向铸锻公司核实有关的情况，铸锻公司表示该《证明》是其公司出具的，当时协定由省三建公司对涉案房屋进行使用及管理，同意由省三建公司向洪某户主张权利，铸锻公司不在本案中主张权利及参加诉讼，洪某也不是铸锻公司的员工。省三建公司对铸锻公司的意见没有异议，洪某则认为铸锻公司陈述的其与省三建公司的《协定》是否存在不清楚，假如存在该《协定》，该《协定》也会协定涉案房屋是房改房的性质，省三建公司有权利把涉案房屋分配给员工作为福利房。双方之间存在的不是租赁关系，对铸锻公司陈述的《协定》内容有异议，《协定》的内容也无从知晓，其他的内容没有异议。
洪某为证明其主张，提供了以下证据：1、工作证及工会会员证，证明洪某在1993年7月入职省三建公司单位工作，省三建公司属全民所有制国企，洪某职工身份性质属全民所有合同制工，省三建公司安置其入住单位福利宿舍的原因；2、劳动手册，证明洪某属省三建公司单位转制固定工；3、房地产登记查册表，证明涉案房屋产别为全民、权属人为铸锻公司，土地未办有偿使用手续，部分产权房改过户，使用性质为全民所有制企业办公、住宅，具福利性质。省三建公司质证表示：对证据1、2真实性没有异议，但是省三建公司认为该证据与本案没有关联性，因为该证据不能证明省三建公司与洪某有福利分房的关系；对证据3真实性、合法性和关联性均没有异议，该证据可以证明洪某与省三建公司之间并没有建立福利分房的关系，洪某的房屋是租赁的并非房改。
原审庭审中，省三建公司提供了广州市铸锻工业公司人民铸造厂（以下简称铸造厂）与省三建公司在1990年4月23日签订一份《合资建房协议书》的复印件，该《协议书》主要内容为，铸造厂（甲方），位于河南南泰路6号一间已施工至±0.00的九层综合楼，现因资金不足，需寻求合作单位，经与省三建公司（乙方）协商，本着互利的原则，达成如下协议：第一款合资的形式与费用的分摊，1、甲方负责办理报建、消防、环保、卫生防疫、用水、用电、竣工验收等与大楼建设有关的一切手续……2、乙方负责基础工程……第二款房屋的分配与产权，1、按第一款合资及费用分摊的办法，在此大楼建成后，按房屋的总建筑面积1：1分配，即甲、乙各得总建筑面积的50%；2、考虑此工程甲方已投入部分资金，并且职工住房较困难，和此工程平面布局以及今后管理的方便，经甲、乙双方协商，乙方同意在自方应得益50%总建筑面积内，适当售出一部分建筑面积给甲方，但甲方必须按增大建筑面积部分的投资支付给乙方，……4、乙方所得部分，其产权及使用权、管理权永久归乙方所有，甲方不得以任何理由进行干预，建成后，乙方所得部分的房租归乙方收取，属不可分割的公共设施由甲、乙双方共同进行管理；5、楼房建成后，甲方要帮助乙方办理好乙方住户的入户手续，如乙方办理正式产权时，甲方有责任和义务帮助乙方进行办理；……甲方：铸造厂（加盖铸造厂公章）、监（鉴）证单位：铸锻公司（加盖公章）。洪某认为该《协议》中第二款第2点已经说明因为员工居住困难，所以省三建公司与铸锻公司合资建房，第4、5点也约定了铸锻公司需要安排省三建公司住户的入住并帮助省三建公司办理产权。
另查，铸造厂是全民所有制分支机构（非法人），其于2010年12月2日因不按照规定接受年度检验，被依法吊销营业执照；铸锻公司于2012年6月29日经广州市工商行政管理局核准改制为有限责任公司，改制后名称为广州市铸锻工业有限公司。
原审法院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。省三建公司以照顾洪某是其前员工，以低廉租金让其租住省三建公司宿舍为由主张其与洪某之间存在口头的、不定期的租赁关系，并提供了其每月向洪某收取租金及水电费的部分《房租水电费收据》作为证据予以证明，洪某确认每月均按省三建公司发出的该《收据》交纳费用，但抗辩《收据》中记载的“房租”157.5元／月实为管理费。根据诉讼中省三建公司与洪某确认涉案房屋是楼梯楼，面积约为60平方米的事实，洪某自认从10年前起按157.5元／月的标准向省三建公司缴纳管理费，若该费用为管理费，涉案房屋的管理费为2.6元／平方米与常理不符，且无证据证明洪某曾就该费用的性质向省三建公司提出异议，故对洪某该抗辩，原审法院不予采纳。对省三建公司的主张，原审法院予以认定。
鉴于省三建公司与洪某之间的租赁关系为不定期，当事人可以随时要求解除不定期租赁关系，现省三建公司要求解除与洪某的租赁关系并收回房屋，合法合理，原审法院予以支持。洪某以涉案房屋是省三建公司分配给其的福利分房为由拒绝搬迁，但其提供的证据不足以证明上述内容，故原审法院对洪某的该抗辩意见不予采纳。彭秀某、洪某祺是洪某的家属，省三建公司要求彭秀某、洪某祺一并搬离涉案房屋的意见有理，原审法院也予以支持。鉴于洪某自述已另购房屋，并非没有居住去向，故省三建公司要求洪某等三人在30日内搬离涉案房屋的意见，原审法院予以支持。省三建公司要求洪某交纳从2013年7月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费合法合理，原审法院予以采纳，但省三建公司要求洪某按照市场租金标准每月1200元计算房屋使用费缺乏依据，原审法院不予采纳，该费用标准应以省三建公司此前收取的租金标准为宜。由于彭秀某、洪某祺与省三建公司之间并不存在租赁关系，省三建公司要求彭秀某、洪某祺支付房屋使用费缺乏依据，故对省三建公司的该项请求，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2014年5月19日作出如下判决：一、解除广东省第三建筑工程公司与洪某之间关于广州市海珠区南泰路650号二梯502房的租赁关系；二、洪某、彭秀某、洪某祺在本判决生效之日起30日内搬离广州市海珠区南泰路650号二梯502房并将该房屋腾空交还给广东省第三建筑工程公司；三、洪某在本判决生效之日起30日内向广东省第三建筑工程公司支付从2013年7月1日起至洪某、彭秀某、洪某祺向广东省第三建筑工程公司腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按157.5元／月的标准计算）；四、驳回广东省第三建筑工程公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由洪某、彭秀某、洪某祺负担。上述受理费已经由广东省第三建筑工程公司预交，广东省第三建筑工程公司同意由洪某、彭秀某、洪某祺在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广东省第三建筑工程公司。
判后，省三建公司、洪某、彭秀某均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人省三建公司上诉并答辩称：一、原审判决认定事实不清。租赁关系解除之后，洪某不及时腾空房屋的行为，属逾期非法占用，是对省三建公司所有权的侵权。因此，洪某理应按照市场租金标准赔偿租金损失。另外，洪某等三人不论之前与省三建公司是否存在租赁关系，都是逾期非法占用的侵权人，对于省三建公司的租金损失理应承担连带法律责任。二、原审判决适用法律不当。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。因此，洪某等三人如逾期非法占用省三建公司的房屋最起码会造成省三建公司的租金损失，应当按照“市场价格”来计算。省三建公司原审主张按照市场租金标准每月1200元来计算房屋非法占用费是符合法律规定的，法院应当予以支持。三、原审认定洪某按每月157.5元的租金标准来支付房屋使用费没有事实和法律依据。157.5元是双方租赁关系期间的租金标准，不应作为非法逾期占用他人房屋的损失赔偿。如此低廉、不合理的违法成本，岂不是变相鼓励洪某等三人继续非法占用。涉案房屋属广州繁华的老社区，比邻江南大道商业街，一套实用面积60平米的两房一厅，市场租金每月1200元绝不是没有依据，而是合情合理的。如法院认为偏高，可实事求是地调整，但是，原审判决按157.5元计付使用费并非“以事实为依据，以法律为准绳”。综上所述，省三建公司上诉请求撤销原审判决，改判洪某等三人自判决生效之日起60天向省三建公司支付从2013年7月1日至其腾空交还房屋之日止的房屋使用费（应按1200元／月的市场租金标准计算）。针对洪某、彭秀某的上诉，省三建公司答辩称：洪某、彭秀某的上诉主张在一审中已经提出且没有证据可以支持，本案就是单纯的不定期租赁关系。
上诉人洪某、彭秀某上诉并答辩称：原审法院认定事实错误，适用法律不当，作出不公平、不合理、不合法的判决，严重侵犯了洪某的合法权益。一审法院认定省三建公司与洪某之间存在口头不定期租赁关系严重失实，涉案房屋属于洪某的福利性、保障性住房。一、原审仅凭省三建公司单方制作的“房租水电费收据”就认定两者存在房屋租赁关系是错误的。收据抬头写的“房租水电费”系省三建公司自行印刷，当时包括洪某在内的所有职工都有口头提出异议，后来省三建公司说是管理费和水电费，并且事实上确实是省三建公司雇请他人进行宿舍管理，所以大家都知道房租实际上就是管理费。二、纵观上述几份收据，洪某居住涉案房屋自2010年以后都是每月交一百多元的“房租”，试想，在这么繁华的闹市区，60平方米的房子每月一百多元的房租，与正常租价相差太大，明显不符合常理。相反，一百多元的管理费，折算后每平米一两块钱的物业管理费，较为符合常理。洪某所交付的水电费也是最终交由水、电管理部门所有。因此，洪某所交的上述费用并不是房租性质。三、假如省三建公司是将涉案房屋出租给洪某，省三建公司作为大型国有企业，两者不可能不签订书面租赁合同。省三建公司并未提供书面租赁合同、房屋出租管理部门的备案记录、街道办或者村委的相关备案记录以及相关部门的缴税记录等等证据，原审仅凭上述几张收据来认定两者存在租赁关系，难以服众。四、洪某所居住涉案房屋属于国有企业的福利分房，也就是所谓的实物分房。省三建公司与铸造厂在1990年签订《合资建房协议书》，两方合作建造涉案房屋，建成后，1993年，省三建公司安排洪某入住涉案房屋。根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（国发（1998）23号）以及广州市人民政府转发省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知（粤府（1998）82号）可知国家在1998年之前实行的是实物分房政策，也即福利分房。省三建公司属于国有企业，其与案外人合资建房中的出资实际就是国家出资。福利分房是我国成立以后计划经济时代特何的一种房屋分配形式。当时的福利分房根据不同的单位具体情况不同，有些单位完全不收费，有些单位就如省三建公司一样象征性收一点所谓“租金”，由于收取的“租金”极其有限，国家每年还要为省三建公司这些国有企业拿出大量资金，用于补贴住房维修和管理方面的开支。因此，当时省三建公司将洪某安排到涉案房屋居住完全是响应国家的政策，属于福利分配的一种形式，而并非租赁关系。五、1998年以后，上述系列文件出台，国家对住房分配制度进行改革，把住房实物分配方式改变为货币分配方式，推进住房商品化，建立和完善城镇住房公积金制度。其中，（粤府（1998）82号）文件第二项提出，从2000年1月1日起，全省一律停止按现行房改政策出售和出租公有住房，企业也要参照执行。停止住房实物分配后，实行对职工发放住房补贴。实行住房货币分配前参加工作的职工，如在1999年年底前单位有住房可供购买的，可按现行的房改政策购买公有住房，否则，领取住房补贴。第一，本案中省三建公司没有依照上述规定为洪某购买住房公积金，造成洪某必然不能通过住房公积金购买房屋，这是严重违法行为，也可以视为是省三建公司默认将涉案房屋分给洪某永久居住。第二，因省三建公司没有交纳土地出让金，而且合资建房时约定产权归铸造厂，造成省三建公司客观上不具备房改的条件，最终导致洪某等人无法享受国家的政策购房，必然造成洪某等人利益的重大损失。现在无法办理涉案房屋归洪某的情况下，由洪某获得永久使用权，合情合理。第三，迄今为止，省三建公司未按国家政策对洪某发放任何住房补贴，现未对洪某进行任何补偿的情况下以房屋租赁性质收回涉案房屋，显失公平。六、依照《合资建房协议书》的约定，合作建房的目的是要解决省三建公司职工的住房困难，房子建好后，铸造厂要承担为省三建公司职工办理房产证的义务。因此，即使最终没有为洪某等人办理房产证，但涉案房屋属于福利房的性质始终没有改变。省三建公司在一审谎称因宿舍楼改造需要为借口要求搬迁，但实际上是其将涉案房屋卖给了开发商，开发商已办理拆迁手续。另外，因涉案房屋产权证并未登记在省三建公司名下，且其在破产清算程序，自然涉案房屋出售所得款不会成为清算财产，省三建公司似乎早在与铸造厂签订合资建房协议时就已经有所企图。省三建公司现为一己私利与开发商密谋串通以租赁关系的性质来赶走洪某，侵犯了洪某的合法权益。对于涉案房屋所得款去向，希望二审法院向有关部门发出书面调查的司法建议函。七、省三建公司作为国有大型企业，其经济形式为全民所有。洪某在省三建公司辛勤劳作二十几年，为公司、为祖国奉献了大半生的青春，省三建公司不光不知恩图报，反而为了经济利益通过卑鄙手段企图将洪某一家赶走。希望法院以人为本，从法律效果结合社会效果的角度出发，保护洪某等人的基本居住权，避免产生不稳定社会因素和社会问题。综上所述，洪某、彭秀某上诉请求撤销原审判决，驳回省三建公司原审全部诉请。对于省三建公司的上诉，洪某、彭秀某答辩称：一、洪某与省三建公司没有签订租赁合同，不存在租赁关系，涉案房屋是保障性住房，在法院未判决洪某搬迁及省三建公司未妥善安置的情况下，洪某有权按照国家政策，享受公有住房的居住权。二、省三建公司未依法建立住房公积金制度，对未办理住房公积金有明显过错，并造成职工居无定所，省三建公司理应提供保障性住房给洪某永久居住。洪某入住使用涉案房屋是合法居住，省三建公司要求按照市场价格支付占用费，没有事实依据。三、本案属于租赁合同纠纷，不属于侵权，省三建公司要求房屋的其他居住人承担侵权责任，没有事实和法律依据。
被上诉人洪某祺答辩称：同洪某、彭秀某的意见一致，洪某祺与省三建公司没有合同关系，不需要承担支付费用的责任。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
本院认为，原审认定省三建公司与洪某之间存有不定期租赁关系，当事人可以随时要求解除，并判令支持省三建公司要求解除与洪某之间的租赁关系收回涉案房屋以及洪某支付房屋使用费的诉请，合法有据，论理清晰，不作赘述。针对省三建公司、洪某的上诉主张，认定如下：
一、洪某、彭秀某上诉主张涉案房屋系洪某的福利分房，其与省三建公司不存在不定期租赁关系，省三建公司无权要求收回涉案房屋的问题。因省三建公司以照顾洪某是其前员工，以低廉租金让其租住省三建公司宿舍为由主张其与洪某之间存在口头的、不定期的租赁关系，并提供了其每月向洪某收取租金及水电费的部分《房租水电费收据》作为证据予以证明。洪某确认每月均按省三建公司发出的该《收据》交纳费用，但抗辩《收据》中记载的“房租”157.5元／月实为管理费。洪某、彭秀某并以涉案房屋是省三建公司分配给洪某的福利分房为由不予搬迁。因洪某所提供的证据不足以证明上述主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，洪某、彭秀某理应对此承担举证不能的法律后果。洪某、彭秀某的该项上诉主张，本院不予采纳。原审已经综合考虑本案案情及洪某的实际居住情况酌情给予30天的搬迁期，公平合理，可予维持。
二、省三建公司上诉主张洪某使用涉案房屋系非法侵权，应按市场租金标准赔偿其损失的问题。因洪某入住使用涉案房屋是基于其原是省三建公司职工，两者存在租赁合同关系，法院判令其搬迁之前，洪某享有继续使用涉案房屋的正当理由，不属于非法侵占。本案系租赁合同纠纷，省三建公司原审诉请亦是要求洪某支付使用费而非洪某侵权造成的租金损失赔偿；彭秀某、洪某祺是洪某的家属，与省三建公司不存在租赁关系。因此，原审判令洪某按省三建公司此前收取的租金标准支付使用费，并无不妥。省三建公司要求洪某等三人按照市场租金标准每月1200元计付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。
另外，洪某、彭秀某上诉主张的省三建公司未为洪某购买住房公积金损害了其合法权益以及省三建公司出售涉案房屋所得款项去向等问题，不属于本案审查范畴，洪某可另循途径解决。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人省三建公司、洪某、彭秀某的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人广东省第三建筑工程公司负担150元、上诉人洪某、彭秀某负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十一月十二日
书 记 员 璩方慧