广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1179号原告邓绍能，男，汉族，1978年11月27日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人何小冰、赵玲，广东华商律师事务所律师。被告刘丽梅，女，汉族，1980年1月18日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托代理人廖忠国，广东海埠律师事务所律师。被告王维生，男，汉族，1972年8月29日生，身份证住址山东省淄博市淄川区。第三人中原地产代理(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301—303、305、306、308—313、315、316、318—32l、2503B，组织机构代码******。法定代表人李耀智，该公司执行董事。委托代理人周青林，女，汉族，1991年9月2日出生，身份证住址湖北省浠水县，该公司员工。原告邓绍能与被告刘丽梅、第三人中原地产代理(深圳)有限公司（简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加王维生为本案被告，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓绍能及其委托代理人赵玲，被告刘丽梅及其委托代理人廖忠国，被告王维生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2015年4月9日签订《二手房买卖合同》，合同约定，原告在合同生效之日向被告交付定金125000元，被告在2015年6月1日前办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款监管手续等。合同签订之日，原告、被告与第三人签署《资金托管协议》。协议约定，原、被告双方同意将定金125000元交由第三人进行托管。合同及协议签订后，原告依约向被告交付定金，但被告拒不履行到银行办理资金监管手续的合同义务。虽经第三人及原告多次催告(包括但不限于：第三人多次催告被告履约；原告自2015年5月29日起，多次以口头及书面方式催告被告履约，如原告于2015年6月4日委托广东华商律师事务所向被告签发《律师函》，以催告被告履约)，被告至今仍未履行上述合同义务。原告请求法院判令；1、被告继续履行《二手房买卖合同》，办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款的监管手续，将涉案房产过户至原告名下，并按期交房；2、被告支付逾期办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款监管手续的违约金(以房产转让成交价2540000元为基数，按照日万分之五的标准自2015年6月2日起暂计至2015年6月10日的违约金为11430元，其余违约金计至被告完成办理除定金、交楼押金之外的剩余首期款监管手续之日)；3、被告承担本案诉讼费、保全费。庭审时，原告当庭变更诉讼请求为：1、解除原告于被告刘丽梅签订的二手房买卖合同；2、两被告连带支付原告违约金508000元；3、被告承担本案诉讼费、保全费。被告刘丽梅辩称，第一，本案涉案的二手房买卖合同关键内容约定不明，例如首期款没有约定，且没有达成补充协议，属于履行不能，并非被告违约，被告无须赔偿。1、《二手房买卖合同》的第4条第2款约定原告的付款方式为办理银行按揭贷款的，原告须在2015年5月25日之前支付首期款并向银行提交按揭贷款的申请的相关资料，但没有约定首期款的数额和比例，对于要做按揭贷款的房屋买卖合同而言，首期款是关键内容，约定不明就无法履行，要履行义务的主体是原告，而不是被告，即便违约也是原告违约，原告也没有提交证据证明其履行了相关的义务；2、根据《二手房买卖合同》第14条第3款的规定，原告需做住房公积金贷款，根据公积金管理暂行办法的第31条和深圳市住房公积金贷款暂行规定第11条的规定，原告必须支付符合规定比例的首付款，才能申请公积金贷款，首期款约定不明，原告就无法申请公积金贷款，原告也没有证据证明其履行了相关的义务；3、被告刘丽梅曾与原告协商首期款的事宜，原告只是不断主张被告违约，索要赔偿，无法达成首期款的任何补偿协议，原告和第三人所说的“买方办理首期款监管，我方通知卖方进行配合，但卖方没有去”，该说法不属实，原告与第三人根本没有通知被告配合做首期款的监管，首期款的数额都没有确定，根本无法做首期款监管。第二，本案涉案的二手房买卖合同在签订的时候就显失公平，存在欺诈的行为，违背了被告的真实意思，属于可变更和可撤销的合同，被告请求撤销该合同。1、依据第三人官网的价格数据，涉案房屋所在的皓月花园一期2015年4月价格为28451元/平方米，按此价格计算，签约时涉案房屋的价格为2966015元，与本案合同成交价2490000元差距巨大，本案合同在订立时就是显失公平的，并非被告因房价暴涨而违约。2、被告曾向第三人咨询涉案房屋的市场价格，但第三人业务员隐瞒真实的市场行情，利用被告不知情伙同原告，穷尽欺诈和乘人之危等手段，最终促成了本案合同签订。3、在签约前被告刘丽梅就明确告知原告和第三人，涉案房产是被告婚后购买，且处于查封状态，被告刘丽梅与配偶王维生关系不好，王维生不同意卖房。在此情况下，原告和第三人不仅不防范风险，反而反复游说被告刘丽梅，并促使被告签订合同。4、签约之前，被告刘丽梅就明确告知原告和第三人，2015年5月13日至28日期间，其不在国内，无法办理相关手续，但合同仍约定被告应在2015年5月29日前解除查封，原告用意显然是要促使被告违约。5、合同约定原告要做公积金贷款，而原告在上海工作，公积金在上海缴纳，其在深圳已有一套住房，按规定原告无法在深圳办理公积金贷款，原告无法履行合同。6、基于本案合同的签约背景和合同内容，被告刘丽梅认为原告和第三人恶意串通，使刘丽梅在违背真实意思的情况下签订合同，请求法院依法撤销。第三，买卖房屋属于重大处分事项，原告明知涉案房屋为刘丽梅与王维生夫妻共同财产，在刘丽梅明确告知其配偶不同意出售涉案房产且房产处于查封状态的情况下，原告仍然选择签约，且存在欺诈和乘人之危的情形，可认定原告存在过错，应当承担相应不利后果。被告王维生辩称，第一，2015年6月1日前，被告未接到任何办理首期款监管的通知，依据二手房买卖合同第4条、第14条，都约定了买方办理，卖方只是配合，第三人也没有尽到通知的义务。本案合同无法履行，违约方在于买方。根据合同备注条款第6条银行按揭监管日期延后到2015年6月1日前，合同第4条第2小条A条款指按揭监管，而B条款则是按揭贷款，而买方没有在2015年5月25日办理按揭贷款，已构成违约。第二，双方合同约定卖方须于2015年5月29日前解除查封，否则产生违约责任由卖方负担，但并非未解封就是违约，因被告未在2015年6月1日前办理按揭监管才构成违约，被告并未违约。涉案房产的查封期限自2013年8月6日至2014年2月5日，到期后被告并未申请延长保全期限，因此被告一直认为涉案房产早已解封。第三，合同条款存在漏洞，签约流程不合规。涉案合同系在凌晨签订的，刘丽梅在原告和第三人的游说下，原告未付款李丽梅即开具了收款收据，第三人也未提供收款收据给刘丽梅，虽然三方签订了资金托管协议，但操作程序存在漏洞。涉案房产转让价格为2540000元，系第三人欺骗刘丽梅以2490000元成交，并欺骗刘丽梅签订一份50000元佣金协议，因此合同价款为2540000元，但此价格明显低于市场价值，显失公平。双方协商在定金或首期款中预留50000元作为交楼押金，明显高于一般标准，通常交楼押金仅需几千元，明显不公平。《资金托管协议》第七条卖方提供收款银行账户的部分被删除，可见第三人和买方早就断定定金不会支付卖方，所以无需提供卖方账户，而事实上，被告至今未收到买方任何款项。第三人述称，买卖双方于2015年4月9日签订《二手房买卖合同》及《资金托管协议》。在签订合同时，买卖双方均知晓涉案物业处于查封状态，卖方表示可以妥善解决，故于合同第十四条备注条款第4款中约定“买卖双方清楚知晓该物业现产权为查封状态，卖方须于2015年5月29日前解除查封，否则产生违约由卖方承担责任，其中风险中介方已告知”。签订合同当日，被告王维生不在场，但第三人业务员此前一直与其直接联系沟通房屋买卖事宜，也是由王维生带领看房。同日，买方依约支付了定金125000元（其中包括50000元交楼押金），交由第三人托管。该笔款项由于未达到双方约定的放款条件，现全款仍托管于第三人处，第三人依照法院判决予以处理。后买卖双方约定2015年5月28日办理首期款款资金监管手续，第三人多次电话、短信通知卖方予以配合，卖方均不予理会。交易至此停滞。第三人认为，买卖双方作为完全民事行为能力人，签订的《二手房买卖合同》真实、合法、有效，不存在效力瑕疵。第三人作为居间人，为促成买卖双方的交易，已充分履行了协助、通知等居间义务，不存在任何过错，后续将继续保留追偿佣金的权利。经审理查明，2015年4月9日，原告邓绍能与被告刘丽梅签订一份《二手房买卖合同》，约定刘丽梅将其名下位于深圳市宝安区龙华街道民德路南侧皓月花园4栋H1单元708房屋（深房地字第××号）转让予邓绍能，转让成交价2540000元；买方于合同生效之日向卖方支付定金125000元，定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依照双方与第三方签订的监管协议确定，买方将定金支付监管方或打入卖方已签署的监管协议指定监管账户后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应当向买方出具定金收据；定金之外的购房款，由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方须于买方付款期限届满前3个工作日内办理监管手续，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；买方须于2015年5月25日前将除定金、交楼押金之外的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或第三方监管账户，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需予以配合，抵押贷款金额以银行承诺为准；若银行贷款承诺函金额加上买方已付首期款、定金后少于合同约定成交价的，买方应于按揭银行出具贷款承诺函之日起3个工作日内补足，如多于转让成交价的，买方可向监管银行要求将多出部分退回；在买方将房款一次性支付至双方指定的第三方监管账号或取得贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2015年6月25日，该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当日办理抵押登记手续；涉案房屋没有设定抵押，不带租约；买卖双方因房屋转让产生的税费均由买方负担，若物业存在逾期未支付供楼款的，该款项由卖方自行承担；卖方应于收到全部购房款（除交楼押金）2015年9月1日前将涉案房屋交付买方；双方协商同意在定金或首期款中预留50000元作为交楼押金，待卖方实际交付房屋时结算；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；同时备注约定买方须做住房公积金贷款，买卖双方需配合提供资料办理手续；买卖双方清楚知晓涉案房产为查封状态，卖方须于2015年5月29日前解除查封，否则产生违约，由卖方承担责任，其中风险中介方已告知；正常交楼日期延至2015年9月1日前，9月1日后按市场租金收取交付买方；银行按揭监管日期延后至2015年6月1日前。上述合同签订时，被告王维生不在签约现场。2015年4月9日，原告邓绍能与被告刘丽梅及第三人中原地产公司签订一份《资金托管协议》，约定邓绍能、刘丽梅将涉案房产定金125000元交由第三人托管；解除托管时，第三人按上述金额扣减买卖双方《二手房买卖合同》约定各自应付房产转让税费后放款，不包含利息；托管定金在第三人查询涉案房产处于有效状态，且不存在查封状态时，第三人可解除托管将资金发放卖方。2015年4月9日，被告刘丽梅出具一份《收款收据》，确认收到原告邓绍能交付涉案房产定金125000元。另查，两被告于2004年7月29日办理结婚登记，于2015年6月4日办理离婚登记；被告于2007年1月30日取得涉案房产所有权，该房产登记在被告刘丽梅名下。涉案房产因被告王维生与他人合同纠纷被本院依法查封，查封期限自2013年8月7日至2015年8月6日止，涉案房产现仍处于查封状态。原被告未办理涉案房产资金监管手续。以上事实，有经过庭审举证质证的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《收款收据》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告刘丽梅签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违约责任认定。原告主张被告刘丽梅未在2015年6月1日前配合办理首期款资金监管、未在2015年5月29日前解除涉案房产的查封构成违约。其中有关资金监管事项，依据买卖双方签订的《二手房买卖合同》约定，买卖双方应当在2015年6月1日前办理资金监管手续，卖方应于协助和配合，但除了第三人书面陈述意见外，现有证据未能充分证实原告及第三人履行了通知被告刘丽梅办理相关手续义务的事实，对于原告该项主张，本院不予认定。至于涉案房产的解封，双方合同明确约定卖方应于2015年5月29日前解除查封，但被告刘丽梅未能按照合同约定履行义务，涉案房产至今仍处于查封状态，被告违反了合同约定，构成根本违约，应当承担违约责任。关于合同解除。被告刘丽梅违反合同约定，原告有权依据双方《二手房买卖合同》的约定，解除合同。根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。结合原告变更诉讼请求的时间，本院确认双方《二手房买卖合同》于2015年9月28日解除。至于被告提出王维生作为房屋共有权人不同意出售涉案房产的主张，第三人陈述意见与被告主张不一致，即便王维生提出共有权人抗辩属实，在合同解除的情况下，被告刘丽梅仍应承担违约责任。由于本案债务发生在两被告婚姻关系存续期间，王维生应与刘丽梅共同承担本案责任。鉴于双方合同约定的解除合同的违约金过高，结合双方合同实际履行情况，本院予以调整，调整后的违约金按照合同成交价15%计算，故本院认定被告刘丽梅、王维生应当支付原告违约金381000元。至于原告已付定金125000元，合同解除，被告应予返还，因该款仍由第三人托管，第三人应将该款退还原告。对于原告的诉讼请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓绍能与被告刘丽梅签订的《二手房买卖合同》于2015年9月28日解除；二、被告刘丽梅、王维生于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告邓绍能违约金381000元；三、第三人中原地产代理(深圳)有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告邓绍能定金125000元；四、驳回原告邓绍能其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费27211元，由原告负担21815元，被告负担5396元。财产保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 冼 晓 莉人民陪审员 郭 映 舜人民陪审员 朱 纯 禄二〇一五年十月二十六日书 记 员 任   瑛书 记 员 张敏（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第2页共14页