安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民一终字第00626号
上诉人（一审原告）：宿州市恒瑞棉业有限公司，住所地安徽省砀山县。
法定代表人：丁会，该公司董事长。
委托代理人：于文清，该公司员工。
委托代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：毛保民，男，1968年2月7日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。
上诉人（一审被告）：许超会，男，1965年3月13日出生，回族，居民，住安徽省砀山县。
上诉人（一审被告）：许超纲，男，1974年2月28日出生，回族，居民，住安徽省砀山县。
以上三上诉人共同的委托代理人：胡海，安徽徽杰律师事务所律师。
以上三上诉人共同的委托代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。
上诉人宿州市恒瑞棉业有限公司（以下简称恒瑞公司）因与上诉人毛保民、许超会、许超纲房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省砀山县人民法院于2015年8月21日作出的（2015）砀民二初字第00294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
恒瑞公司一审诉称：2012年9月11日，恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲签订了房屋租赁合同，约定：毛保民、许超会、许超纲租赁恒瑞公司的仓库，租期五年，租金1774500元，签订合同时交付两年租金709800元。合同签订后，恒瑞公司将约定的仓库交付给毛保民、许超会、许超纲使用长达两年之久，但毛保民、许超会、许超纲至今未将应缴的709800元租金交付给恒瑞公司。特提起诉讼，请求判令：毛保民、许超会、许超纲立即给付恒瑞公司房屋租金709800元，并承担本案的诉讼费用。
毛保民、许超会、许超纲一审共同答辩称：恒瑞公司诉称与事实不符。2012年9月11日的房屋租赁合同系其与恒瑞公司的董事长蒋四旺签订，并加盖了恒瑞公司印章，其行为应当是代表恒瑞公司的职务行为。合同签订前，毛保民、许超会、许超纲已将前两年的房屋租金全部交付给恒瑞公司，且恒瑞公司亦出具了收条。综上，应当驳回恒瑞公司的诉讼请求。
一审法院查明：2012年9月11日，恒瑞公司的委托代理人蒋四旺与毛保民、许超会、许超纲签订房屋租赁合同，约定：恒瑞公司将其仓库（包括院落，含仓库草图）出租给毛保民、许超会、许超纲使用，地点恒瑞公司院内；租赁期限自2012年9月1日至2017年9月31日，租金共计1774500元，签订租赁合同时交付两年租金709800元（2012年9月1日-2014年8月31日）等条款。后，因恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲发生纠纷，至2014年8月31日该合同终止履行。另查明，蒋四旺与蒋辉系父子关系。恒瑞公司于2000年7月20日成立之初原股东为蒋辉与丁会，2014年12月12日变更为丁会独资。2012年8月31日，蒋辉与绳惠展、阚辉旭签订房屋租赁合同，约定将恒瑞公司的仓库（包括院落总计约29间）出租给绳惠展、阚辉旭，租赁期限自2012年9月1日至2015年9月31日，签订租赁合同时交付两年租金709800元（2012年9月1日-2014年8月31日）等条款。合同签订后，因蒋辉之父蒋四旺代表恒瑞公司将上述仓库等房屋另行出租给毛保民、许超会、许超纲，后，绳惠展、阚辉旭等10户只实际使用了合同中约定的恒瑞公司的部分仓库。2012年9月10日，阚辉旭将其收取的10户租金486880元交付给恒瑞公司，恒瑞公司财务出具了房租收据。该10户租赁恒瑞公司仓库的合同履行至2014年8月31日终止。
一审法院认为：2012年9月11日，恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同履行过程中，因恒瑞公司出租给毛保民、许超会、许超纲的仓库中包括了已经实际出租给阚辉旭等10户的仓库，双方的前两年租赁履行期限均至2014年8月31日，故阚辉旭对该部分仓库已经实际交付给恒瑞公司的486880元的租金应从中扣除。按合同约定，毛保民、许超会、许超纲欠恒瑞公司2012年9月1日至2014年8月31日租金222920元（709800元-486880元）应予给付。恒瑞公司的其他诉讼请求，与事实不符，不予支持。毛保民、许超会、许超纲提出的未到期24户租户的租金扣除后，全部租金已经付清的抗辩意见，因未提供相关有效证据支持，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、毛保民、许超会、许超纲于判决生效后十五日内给付恒瑞公司房屋租金222920元；二、驳回恒瑞公司的其他诉讼请求。案件受理费10898元，因适用简易程序，减半收取为5449元，由恒瑞公司负担3738元，由毛保民、许超会、许超纲负担1711元。
恒瑞公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、恒瑞公司未将其仓库出租给绳惠展和阚辉旭，一审法院认定恒瑞公司与绳惠展、阚辉旭签订了租赁合同，并收取其交纳的租金486880元证据不足。另，恒瑞公司出租给毛保民、许超会、许超纲的房屋不包含已出租给他人的房屋，无论阚辉旭等人是否向恒瑞公司交纳房租，均与毛保民、许超会、许超纲无关，一审法院从毛保民、许超会、许超纲应交纳给恒瑞公司的前两年房租中扣除阚辉旭交纳的486880元错误。2、毛保民、许超会、许超纲一审提供的书证（复印件）无其他证据佐证，一审法院予以采信不当，且在双方当事人均未申请的情况下，一审法院庭后依职权调取证据，程序违法。综上，请求撤销原判，支持恒瑞公司的诉讼请求。
毛保民、许超会、许超纲二审共同答辩称：一审法院虽然认定部分事实错误，但恒瑞公司诉称绳惠展与阚辉旭租赁的房屋与毛保民、许超会、许超纲租赁的房屋无关及毛保民、许超会、许超纲现仍拖欠其房租均无事实依据。
毛保民、许超会、许超纲不服一审判决，向本院提起上诉称：1、毛保民、许超会、许超纲于2012年9月10日经阚辉旭交付给恒瑞公司租金486880元，恒瑞公司的董事长蒋四旺予以确认。2、在恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲签订租赁合同之前，其已将涉案房屋出租给他人，所有承租人的租金均交至2014年8月31日，需退还部分房租，恒瑞公司出具的书面房屋租赁情况中载明应退房租138690元，该款项经恒瑞公司主管会计王家魁及高管廖利国确认。另，恒瑞公司欠阚辉旭、绳惠展84230元，该款项已抵作房租。综上，毛保民、许超会、许超纲已将房租全额给付恒瑞公司，请求驳回恒瑞公司的诉讼请求。
恒瑞公司二审答辩称：1、毛保民、许超会、许超纲庭后提供的证据未经质证，且不能证明其经阚辉旭给付恒瑞公司房租486880元。2、蒋四旺非恒瑞公司董事长，其签字的真实性亦无法确认，且其未出具收取该款项的收据。3、毛保民、许超会、许超纲主张恒瑞公司欠阚辉旭、绳惠展80000余元与事实不符，亦与本案无关。综上，毛保民、许超会、许超纲的上诉请求不能成立，应予驳回。
二审期间，毛保民、许超会、许超纲申请蒋辉出庭作证，蒋辉证明恒瑞公司系其与其父蒋四旺及丁会投资设立，其于2014年12月12日退出该公司，在恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲签订房屋租赁合同之前，其与阚辉旭、绳惠展签订了房屋租赁合同，后该合同未实际履行，但阚辉旭、绳惠展等人已实际使用了恒瑞公司的厂房，毛保民、许超会、许超纲已将应付的租金交付给恒瑞公司。
恒瑞公司对蒋辉的证言发表如下质证意见：蒋辉述称恒瑞公司与阚辉旭、绳惠展之间不存在房屋租赁合同属实，但其称毛保民、许超会、许超纲已付清租金与事实不符。
综合双方的举证、质证意见，本院对上述证据认证意见如下：蒋辉的证言无其他证据佐证，本案不予认定。
二审审理查明：2012年9月11日，恒瑞公司的委托代理人蒋四旺与毛保民、许超会、许超纲签订了房屋租赁合同，约定：恒瑞公司将其仓库（包括院落，含仓库草图）出租给毛保民、许超会、许超纲使用，地点恒瑞公司院内；租赁期限自2012年9月1日至2017年9月31日，租金共计1774500元，签订租赁合同时交付两年租金709800元（2012年9月1日-2014年8月31日）等条款，该合同落款处加盖了恒瑞公司印章。后，因恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲发生纠纷，至2014年8月31日该合同终止履行。
综合双方当事人的诉答辩意见，本案二审争议焦点为：恒瑞公司要求毛保民、许超会、许超纲支付租金709800元的诉讼请求能否支持，一审判决是否适当。
恒瑞公司与毛保民、许超会、许超纲签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，恒瑞公司依约将其仓库和院落交由毛保民、许超会、许超纲使用，毛保民、许超会、许超纲亦应按合同约定给付恒瑞公司前两年租金709800元，因毛保民、许超会、许超纲在本案审理过程中，未提供充分有效证据证明其已履行了付款义务，故，恒瑞公司要求毛保民、许超会、许超纲给付上述租金709800元于法有据，本院予以支持。毛保民、许超会、许超纲虽上诉提出恒瑞公司在与其签订租赁合同之前，已将部分房屋出租他人使用，且租赁期限尚未届满，原承租人在恒瑞公司和毛保民、许超会、许超纲签订租赁合同后继续使用案涉仓库的费用138690元，以及恒瑞公司拖欠案外人阚辉旭、绳惠展等人水电费84230，上述款项均应从恒瑞公司主张毛保民、许超会、许超纲给付的前两年租金709800元中扣除，并提供了一份房屋租赁情况予以证明，但该证据未经恒瑞公司确认，且无法证明恒瑞公司将案涉仓库对外出租的情况，毛保民、许超会、许超纲该上诉理由证据不足，本案不予支持。对于阚辉旭、绳惠展向恒瑞公司交纳的486880元应否从毛保民、许超会、许超纲应当交付的前两年租金709800元中扣除的问题，因毛保民、许超会、许超纲提供的证据不能够证明恒瑞公司未按合同约定向其履行交付租赁物的义务，且其认可在承租涉案仓库和院落后，将部分仓库转租给了阚辉旭、绳惠展等十户使用，并辩称阚辉旭交纳给恒瑞公司的486880元系阚辉旭、绳惠展等十户应当支付给毛保民、许超会、许超纲的租赁费用，因恒瑞公司对此予以否认，且阚辉旭在一审法院对其所做调查笔录中述称该486880元与他人无关，现有证据亦不足以证明阚辉旭交纳的上述款项系代毛保民、许超会、许超纲支付，一审法院将该款项从709800元中予以扣除不当，本院予以纠正。恒瑞公司该上诉理由成立，本院予以支持。对于毛保民、许超会、许超纲与阚辉旭、绳惠展是否存在转租关系及阚辉旭交纳的费用系何性质，不属于本案处理范围，合同当事人可另行处理。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。恒瑞公司的上诉理由成立，本院予以支持。毛保民、许超会、许超纲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销安徽省砀山县人民法院（2015）砀民二初字第00294号民事判决；
二、毛保民、许超会、许超纲于本判决生效后十五日内给付宿州市恒瑞棉业有限公司房屋租金709800元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10898元，因适用简易程序，减半收取为5449元，二审案件受理费6803元，均由毛保民、许超会、许超纲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 许劲松
代理审判员 李 震
二〇一六年一月十八日
书 记 员 张 猛
附：本案适用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。