浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙05民终758号
上诉人（原审被告）：徐雪明，男，1957年1月31日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
委托代理人：沈建军，浙江南太湖律师事务所律师。
委托代理人：王欢，浙江南太湖律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：吴淦荣，男，1964年3月4日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
被上诉人（原审原告）：曹银妹，女，1968年7月19日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
被上诉人（原审原告）：吴爱辉，男，1990年5月9日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
三被上诉人的共同委托代理人：宋世红，浙江东唐人律师事务所律师。
上诉人徐雪明因与被上诉人吴淦荣、曹银妹、吴爱辉（三被上诉人以下简称为吴淦荣一方）共有权纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院(2015)湖吴环民初字第400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人徐雪明的委托代理人沈建军、王欢，被上诉人吴淦荣、曹银妹、吴爱辉的委托代理人宋世红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐雪明上诉请求：1、依法撤销湖州市吴兴区人民法院(2015)湖吴环民初400号民事判决书，驳回吴淦荣一方的诉讼请求；2、由吴淦荣一方承担本案一、二审诉讼费用�事实和理由：一审中，其申请证人黄某出庭作证，提交了2010年12月7日黄某、徐雪明、吴淦荣三人与承租人签订的《房屋租赁合同》、其代理人于2016年1月19日向黄某所做笔录、银行分户明细查询和银行业务凭证、徐雪明收到租金120万元后原始收支记录明细等，上述证据证明2011年10月31日至2012年10月30日第一年的租金为303万元。由于购买众鑫广场休闲中心三层房屋面积为4320平方米，每平方米单价为8000元，总房价为3456万元，首付款为1732万元，余款为银行贷款。该预付款支付为黄某、徐雪明、吴淦荣均占三分之一，黄某实付5773333元。当时口头约定，将黄某所购房屋的股份转让给徐雪明、吴淦荣，但实际上徐雪明、吴淦荣并未向黄某支付转让款，故第一年的租金按照当时三人的口头约定收益各占三分之一。其提交的证据已形成了完整的证据链，一审法院不予采信错误。针�其在一审中的以上举证，虽然吴淦荣一方也向法庭出示了一些往来款，但不具有针对性，无法对其支付的租金款进行针对性说明，属于举证不能。一审法院认定，第一年租赁期间（2011年10月31日至2012年10月30日）的租金计303万元，扣除黄某收取的150万元，承租方应向其和吴淦荣一方支付的租金为153万元，在此基础上对其和吴淦荣一方按各自的房屋面积比例分配租金，得出其第一年应分得租金为704565元，吴淦荣一方应分得租金为854733.48元，其多分得租金150168.48元，该认定完全错误，与客观事实不符。其一审中提交的证据证明了第一年租金系其与黄某、吴淦荣一方各按三分之一分配，其中吴淦荣一方分得的租金为黄某支付的50万元（包括现金10万元），其从银行卡上汇给吴淦荣一方471597元（其中71597元系转付黄某的款项）；吴淦荣一方消费及承担的其他费用为179292.05元，�淦荣一方第一年收取的租金合计为1079292.05元，而不是判决认定的179292.05元。其第一年分得的租金为黄某支付的50万元，收取承租人支付的120万元租金的三分之一计40万元，消费73178元，费用承担67850.5元，合计1041028.5元。第二年（2012年10月31日至2013年10月30日）的租金为200万元，由其与吴淦荣一方按照房屋面积比例分配，其应得租金为921000元，实收604607元（包括收取租金500500元，消费104107元），少收取租金316393元。第三年（2013年10月31日至2014年10月30日）其应收租金为921000元，实收968191元（包括租金886500元及消费81691元），多收47191元，补上年少收取租金，承租人还欠其租金269202元。第四年（2014年10月31日至2015年10月30日）的租金，其应收取921000元，实收438750元，少收取租金482250元。综上事实，不计算2016年的租金，截止2015年10月30日，承租人尚欠其租金751452元。故一审判�认定其多收租金259396.48元明显错误，应予以纠正。租金收取的法律关系是其与承租人发生的，与吴淦荣一方无关。吴淦荣一方认为少收租金应向承租人主张，而不应向同为出租人的其主张，一审判决其支付吴淦荣一方租金于法无据，对本案适用物权法第一百零二条的规定进行判决，系适用法律错误。
吴淦荣一方答辩称：徐雪明的上诉理由没有事实及法律依据。2011年12月，黄某因个人债务原因退出购房，将其已支付的购房款5773333元以700万元的价格转让给了徐雪明和我，房屋转让后由我和徐雪明于2011年12月10日重新与承租人签订了新的合同，黄某已不具有房屋出租人的资格，不具有收取房屋租金的权利，至2011年12月11日后的所有租金均由我和徐雪明按照各自拥有房屋面积的比例收取，徐雪明所谓第一年的租金由黄某、徐雪明和我按三分之一分配没有事实和法�依据。徐雪明在一审中提供的所谓三人平分的证据，即徐雪明之妻汪建妹的笔记本记录也是不客观和不真实的。从记录的形式看，2012年发生的交易记录在笔记本后半部分的中间，而2013年和2014年所记录的事项却在记录本的前页，不符合记录事项的时间的先后顺序。而所谓黄某的确认，却又发生在2016年1月19日，极不正常。徐雪明的代理人对黄某所做调查笔录中，黄某围绕原始收支记录明细所作的回答中，金额的计算也是错误的。黄某声称与我不存在经济往来，故也不可能存在徐雪明上诉所称的转付黄某欠我的款项7万多元。徐雪明在一审中提交的付款凭证虽有多项，但因我与徐雪明原是较好的朋友，双方之间的资金往来有多笔，汇款凭证中也没有注明是支付租金，并非是所谓的支付租金。徐雪明认为承租人尚欠他租金75万余元，一审认定他多收租金的说法错误不能成�。2011年10月31日至2014年10月31日期间的租金按照各自的房屋面积比例分配，并未涉及2014年10月31日之后的租金，同时，徐雪明是以第一年三人平均分配计算的。徐雪明认为一审判决适用法律错误不能成立。本案涉及房屋租金在出租人之间内部分配问题，而非出租人与承租人之间的纠纷。综上，请求驳回上诉，维持原判。
吴淦荣一方向一审法院起诉请求：确认其与徐雪明与董兴荣、邱兆良签订《房屋租赁合同》及《承诺书》中，其与徐雪明取得的租金收入按双方各自所有的房屋建筑面积之比例分配；二、徐雪明向其支付已取得的房屋租金收入1127832.56元；三、本案诉讼费用由徐雪明承担。
原审法院经审理查明：2010年12月7日，作为出租方的吴淦荣、徐雪明、案外人黄某与作为承租方的案外人董兴荣、邱兆良签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，出租方将坐落于湖州市众鑫广场二期三楼（建筑面积约4200平方米）出租给案外人董兴荣、邱兆良使用；出租方于案涉房屋竣工验收后将涉案房屋交付承租方使用，承租方享有免租期45天，租赁期共6年，从免租期届满次日起算；第一年至第五年的年租金为303万元，第六年的年租金为330.3万元。2011年12月10日，作为出租方的徐雪明、吴淦荣、曹银妹、吴爱辉、汪建妹与作为承租方的董兴荣、邱兆良签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，出租方将坐落于湖州市众鑫广场二期三楼（建筑面积约4200平方米）出租给案外人董兴荣、邱兆良使用；出租方于2011年9月15日将房屋交付给承租方使用，承租方享有免租期45天，免租期从交付房屋次日起算，房屋租赁期限为6年，从免租期届满次日起算；第一年至第五年的年租金为303万元，第六年的年租金为330.3万元；第一年年租金在交房之�支付121.5万元，定金30万元转为租金，余半年租金151.5万元提前一个月支付，第二年至第五年租金支付方式为半年租金提前一个月支付。2014年1月29日，徐雪明、吴淦荣一方与董兴荣、邱兆良签订《承诺书》一份，双方约定将涉案房屋的租金变更为第二年至第六年的年租金为200万元。2012年3月至2013年2月，涉案房屋由徐雪明及其亲属汪建妹、徐丽梨、沈建锋、吴淦荣一方取得所有权证，共计建筑面积4344.88平方米，其中吴淦荣一方所有的建筑面积为2344.369平方米，徐雪明、汪建妹、徐丽梨、沈建锋所有的建筑面积为2000.511平方米。2011年，承租方向黄某支付租金1500000元。2011年10月31日至2012年10月30日，吴淦荣一方收取租金179292.05元，徐雪明收取租金854733.48元（发票税金等抵扣租金93735.48元）；2012年10月31日至2013年10月30日，吴淦荣一方收取租金563220元，徐雪明收取租金999320元�2013年10月31日至2014年10月30日，吴淦荣一方收取租金864430元，徐雪明收取租金951908元；2014年10月31日至2015年12月31日，吴淦荣一方收取租金343000元，徐雪明收取租金438750元。汪建妹、徐丽莉、沈建锋对上述《房屋租赁合同》、《承诺书》中的内容均予以确认，均认可案涉房屋租金由徐雪明代收。
原审法院认为，徐雪明、吴淦荣一方作为按份共有人，除另有约定外，按份共有人按照份额享有债权。在本案中，双方未对应得租金如何分配作出约定，应按照各自持有的房屋建筑面积的比例分配其在每个租赁年度应享有的租金，而不应将双方已取得的租金按各自持有的建筑面积比例分配，故吴淦荣一方主张确认与董兴荣、邱兆良签订的《房屋租赁合同》、《承诺书》中，租金收入按双方各自所有的房屋建筑面积比例分配之诉请，于法无据，不予支持。吴淦荣一方主�徐雪明向其支付徐雪明已取得的租金1127832.56元之诉请，经该院核算，自2011年10月31日至2012年10月30日，扣除承租方已向案外人黄某支付的1500000元，承租方应向本案双方支付的租金为1530000元，按照徐雪明与吴淦荣一方所有持有的建筑面积，各自应得租金分别为825435元、704565元，而双方实际从承租人处取得租金分别为179292.05元、854733.48元，徐雪明实际多得租金150168.48元；自2012年10月31日至2013年10月30日，双方应得租金分别为1079000元、921000元，而双方实际从承租人处取得租金分别为563220元、999320元，徐雪明实际多得租金78320元；自2013年10月31日至2014年10月30日，双方应得租金分别为1079000元、921000元，而双方实际从承租人处取得租金分别为864430元、951908元，徐雪明实际多得租金30908元；自2014年10月31日至2015年12月31日，双方应得租金分别为1079000元、921000元，而双方实际从承租人处取得租金343000元、438750元，双方均未足额取得其应享有的租金。综上，徐雪明应向吴淦荣一方支付其多得的租金为259396.48元。吴淦荣一方按照其持有的份额应得的债权未足额受到清偿，该债权可向承租方主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条之规定，判决：一、徐雪明支付吴淦荣、曹银妹、吴爱辉租金259396.48元，限于判决生效之日起十日内清偿；二、驳回吴淦荣一方其他诉讼请求。如徐雪明未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7475元，由吴淦荣、曹银妹、吴爱辉负担5756元，由徐雪明负担1719元。
二审中，徐雪明向本院提交湖州江南华博房地产开发有限公司出具的收款收据两份，以证明黄某交付了案涉房屋的出资款577万元。吴淦荣一方质证认为，对该证据无异议，黄某交付房款是事实。
本院认为，双方对于黄某交付房款的事实均无异议，但该证据与双方内部租金如何分配无关联性，不予采信。
吴淦荣一方未提供新的证据。
本院查明，吴淦荣一方于2012年7月17日取得面积为806.1平方米的房产证，于2012年8月8日取得面积为523.159平方米的房产证，于2013年2月8日取得面积为1015.2平方米的房产证。徐雪明、汪建妹、徐丽梨等分别于2012年3月30日取得面积为540.85平方米的房产证，于2012年8月3日取得面积为1235.45平方米的房产证，于2012年8月8日取得面积为224.21平方米的房产证。各方均未举证证明关于租金如何在共有人之间进行分配的约定。各方亦均认可黄某将其对案涉房屋中所有的份额向徐雪明、吴淦荣一方进行了转让。
本院查明的其他事实与原审法院�明的事实一致，对原审法院查明的事实予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋租金如何在徐雪明与吴淦荣一方之间分配；徐雪明是否多收租金以及如多收时应当向吴淦荣一方返还的数额。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：…；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，…。第一百零四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。故本案中，应首先确定徐雪明与吴淦荣一方对案涉房屋所享有的份额，再据此确定各方应收取的租金数额。根据本院查明的事实，各方均认可案涉房屋的原始购买人是徐雪明、吴淦荣、黄某三人，且三人系平均出资，故在黄某将房屋份额转让前，三人等额享有房屋份额。后黄某将其份额转让给了徐雪明和吴淦荣一方，根据房产证记载，徐雪明最终取得案涉房屋46.04%的份额，吴淦荣一方最终取得案涉房屋53.96%的份额，在黄某向各方转让房屋份额后，各方应按上述份额享有其租金收益。徐雪明、吴淦荣、黄某作为案涉房屋的共有人于2010年12月7日与承租人签订《房屋租赁合同》，对相关事宜进行约定，后吴淦荣、徐雪明作为共有人又于2011年12月10日与承租人签订《房屋租赁合同》，于2014年1月29日签订《承诺书》，对房屋租金等事宜进行约定。上述两份租赁合同及《承诺书》均合法有效，各方当事人对此不持异议。根据2010年12月7日《房屋租赁合同》的约定，出租人为吴淦荣、黄某、徐雪明，根据2011年12月10日《房屋租赁合同》的约定，出租人为吴淦荣、徐雪明，故第一租赁年度应分两个阶段计算租金的分配数额。2011年10月31日至2011年12月10日，黄某、徐雪明、吴淦荣作为出租人均享有分配租金的权利，因本案各当事人均认可系三人平均出资购买，故各共有人应平均分配房屋租金，即徐雪明、吴淦荣、黄某各应分得租金193699（303万元÷365天×70天÷3人）元，2011年12月11日至2012年10月30日的租金2448903（303万－193699万×3人）元，应由徐雪明、吴淦荣按各自享有的份额分配。徐雪明应分得租金1127475元，故徐雪明在第一租赁年度中收取租金854733.48元并未超出其应得数额。第二租赁年度，即2012年10月31日至2013年10月30日，徐雪明应收租金为921000元，而徐雪明在第二租赁年度实收租金为999320元，多收租金78320元。第三租赁年度，即2013年10月31日至2014年10月30日，徐雪明应收租金为921000元，实收租金为951908元，实际多得租金30908元；自2014年10月31日至2015年12月31日，徐雪明应收租金921000元，实收租金438750元，未�额取得其应享有的租金。综上，徐雪明实际多收租金109300元，该多收取部分的租金应当向吴淦荣一方返还。
综上，徐雪明的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零二条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、变更浙江省湖州市吴兴区人民法院(2015)湖吴环民初字第400号民事判决第一项为“徐雪明支付吴淦荣、曹银妹、吴爱辉租金109300元，限于本判决生效后10日内付清”；
二、驳回吴淦荣、曹银妹、吴爱辉其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取7475元，由吴淦荣、曹银妹�吴爱辉负担6750元，由徐雪明负担725元；二审案件受理费5191元，由上诉人徐雪明负担2187元，由被上诉人吴淦荣、曹银妹、吴爱辉负担3004元。
本判决为终审判决。
审判长 沈国祥
审判员 赵哨兵
审判员 管福生
二〇一七年四月二十八日
书记员 谢敏飞