山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋中中法民再终字第10号
抗诉机关山西省晋中市人民检察院
申诉人（原审原告）张玲爱。
委托代理人梁国，介休市义棠镇法律服务所法律工作者。
被申诉人（原审被告）闫小红。
被申诉人（原审被告）刘高斌。
以上二被申诉人的共同委托代理人王永生，山西民力律师事务所律师。
被申诉人（原审被告）张玲红。
委托代理人梁俊。
张玲爱与闫小红、刘高斌、张玲红确认合同无效纠纷一案，介休市人民法院于2014年3月17日作出（2013）介民初字第1072号民事判决，已经发生法律效力。张玲爱不服，向介休市人民法院申请再审，介休市人民法院作出（2014）介民申字第2号民事裁定，驳回张玲爱的再审申请。张玲爱不服，向检察机关申请监督。晋中市人民检察院于2014年11月4日作出晋中检民（行）监（2014）14070000022号民事抗诉书，以原审判决适用法律错误为由，向本院提出抗诉。本院作出（2015）晋中中法民抗字第1号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。晋中市人民检察院指派检察员王志英出庭履行职务。申诉人张玲爱及委托代理人梁国，被申诉人闫小红及其与刘高斌委托代理人王永红，被申诉人张玲红委托代理人梁俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玲爱诉称，我系介休市定安巷西关区25#楼2602号房屋房主。被告张玲红系我姐姐，因其无居所，出于姐妹之情，我将上述房屋借于其家庭居住。2013年初，我发现房屋居住人变更为他人，经再三询问，姐姐才告我已将上述房产转让给他人。我的合法权益受到损害，经多次协商无效，故起诉要求：1、确认被告闫小红与被告张玲红于2010年9月17日签订的《二手房屋买卖合同》无效；2、判令被告闫小红、刘高斌夫妇立刻腾出位于介休市定安巷西关区25#楼2602号房屋。
闫小红辩称：1、原告所述与事实不符。我与第三被告张玲红系多年朋友，张玲红与张玲爱为亲姐妹。我为安泰职工，2010年安泰集团为员工修建住宅小区，我经济条件较差，张玲红便与我协商将现住房（争议房屋）以10万元的价格卖给我，她以我的名义在安泰买房，房款由张玲红支付。双方签订了买卖协议，并均按约履行义务。后因安泰集团规定，不准外人在小区居住，张玲红与物业协调不好关系，最终将安泰房屋卖出，并开始反悔，要求我搬出现住房。原告所诉其姐出售房屋不知情严重违反事实，我每年取暖费都是由原告代缴到铁路房管部门的，原告应当知情。2、原告房屋卖出后，一直未提异议，其对出售房屋一事认可，腾房与买卖合同并非一个法律关系，故其要求不合理。
原审查明，原告张玲爱与被告张玲红系亲姐妹。被告闫小红与被告刘高斌系夫妻。被告张玲红与被告闫小红原系朋友。位于介休市定安巷西关区25楼2单元6层602室的房屋为原告张玲爱购买，2005年登记于原告张玲爱名下。该房屋由被告张玲红一直居住。2010年9月17日，被告闫小红与被告张玲红签订二手房买卖合同，张玲红将该房屋以10万元的价格卖给闫小红，闫小红分四次将10万元房款全部交付张玲红，双方签订合同后，闫小红全家即在该房屋居住至今。该房屋产权登记证书现在闫小红手中，该房屋产权一直未进行变更，所有权人仍为张玲爱。2013年，原告张玲爱诉至本院，要求确认张玲红、闫小红所签订二手房买卖合同无效并判令闫小红、刘高斌夫妇腾出房屋。
原审认为，被告张玲红在出卖原告所有的房屋时，无所有权，其行为系无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案情况符合该条所规定的情形，原告要求确认合同无效本院不予支持。原告的要求腾房的诉讼请求系以确认合同无效为前提，故本院亦不予支持。本案经审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告张玲爱的诉讼请求。
判决后，张玲爱不服向介休市人民法院申请再审，称：原审判决剥夺了我对房屋的所有权，且被申请人闫小红、刘高斌非善意取得，加之原审法官对法律条款理解有误，故请求撤销原判，对本案进行再审。介体市人民法院作出（2014）介民申字第2号民事裁定，以申请人张玲爱的申请不符合法定的再审情形为由，驳回张玲爱的再审申请。
张玲爱不服向检察机关申请监督，请求：撤销介休市人民法院（2013）介民初字第1072号民事判决书和介休市人民法院（2014）介民申字第2号民事裁定书。理由如下：1、原审判决剥夺申请人对房屋的所有权，申请人有权追回自己的房屋。2、被申请人的行为，属于无效民事行为和无效合同。3、被申请人闫小红非善意取得。4、《民法通则》《合同法》《物权法》效力远远大于《买卖合同纠纷案件司法解释》。5、原审法官对法律解释理解有误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的当事人系指签订合同的当事人，而非诉讼当事人。6、被申请人闫小红应返还申请人房屋。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。
晋中市人民检察院抗诉认为，介休市人民法院（2013）介民初第1072号民事判决适用法律确有错误。理由如下：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的“当事人”应指买卖合同的买方或者卖方。本案中，买卖合同当事人为张玲红和闫小红，而非张玲爱；主张合同无效的也并非张玲红和闫小红，而是本案争议房屋的产权所有人张玲爱。因此，原审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，认为房屋产权所有人张玲爱是买卖合同的当事人，判决驳回张玲爱的诉讼请求，属适用法律错误。此外，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。显然，张玲红与闫小红签订的二手房买卖合同为效力待定合同，该合同签订后，没有出现促使合同有效的情形。
再审庭审中，张玲爱的请求及理由同原审。
闫小红、刘高斌答辩意见同原审。
张玲红答辩称，对张玲爱的申诉及检察机关的抗诉没有异议。
本院再审查明的事实与原审查明的一致。
本院再审认为，出卖人张玲红未经所有权人张玲爱的同意，擅自处分出卖属张玲爱所有的房屋，事后未取得所有权人张玲爱的追认，其处分行为无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”将合同效力与物权效力区分对待，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为、所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物是否有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，张玲红与闫小红的二手房屋买卖合同的效力并不因为未经张玲爱同意而无效，关键是该合同有无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本案中并无证据证明出卖人张玲红与买受人闫小红有恶意串通行为，合同内容也并无违反有关法律的效力性强制规定。故对原审原告张玲爱合同无效的主张不予支持。关于张玲爱要求闫小红腾房的请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案中闫小红在明知该房屋并非出卖人所有的情况下购买，且并未进行登记，虽然支付了相应的价款，但不能构成善意取得。张玲爱基于房屋所有权人，有权追回其房屋。综上，检察机关及申诉人张玲爱认为房屋买卖转让合同无效，无事实根据及法律依据，本院不予支持；但张玲爱请求腾房有法律依据，本院予以支持。原审适用法律确有错误，依法予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：
一、撤销介休市人民法院（2013）介民初字第1072号民事判决。
二、被申诉人闫小红于本判决生效后六个月将位于介休市定安巷西关区25号楼2602室的房屋腾交给申诉人张玲爱。
三、驳回申诉人张玲爱的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由闫小红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 穆志照
代理审判员 韩丽娜
代理审判员 张 康
二〇一五年六月十六日
书 记 员 杨玉基