浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第1095号
原告（反诉被告）浙江某集团有限公司。
法定代表人汪某某。
委托代理人朱文武，浙江泽厚律师事务所律师。
委托代理人蒋某某，该公司员工。
被告（反诉原告）邹某某。
原告浙江某集团有限公司（以下简称某公司）为与被告邹某某房屋租赁合同纠纷一案，原告某公司于2014年6月30日向本院起诉，被告邹某某于2014年7月12日向本院提出反诉，本院分别受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2014年8月7日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人朱文武、蒋某某，被告邹某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，原、被告于2010年12月27日签订房产租赁合同，约定由被告承租原告所有位于杭州市江干区华家池XXX号X幢X层的4间营业用房共计132.46平方米，合同期限至2013年12月31日止。合同第九条约定，租赁期满后，合同即终止，如被告要求继续租赁，则须提前两个月书面向原告提出，原告同意的，双方另行签订协议，否则租赁期满后合同自动终止。合同第八条约定，租赁期满后，被告应在期满后的两日内返还房屋，否则每逾期一日，应按2.5元每平方米向原告支付该房屋占有期间的使用费。被告在合同期满前没有按合同约定提出续租的请求，双方也没有协商一致，合同期满后原告要求被告腾退房屋，然而被告置之不理，一直不肯搬离租赁房屋，也不支付房屋占有使用费。故原告请求：1、判令被告立即腾退杭州市江干区华家池XX号X幢X层4间营业用房；2、判令被告支付房屋占有使用费50997元（按2.5元每天每平方米，从2014年1月3日起暂计算至2014年6月3日，实际计算至被告腾退之日）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，被告表示不再主张其在案涉房屋内剩余物品的所有权，可交由原告处置，并当庭交还了原告案涉房屋的钥匙，故原告方当庭撤回了第一项诉讼请求，对第二项诉讼请求明确：要求判令被告支付房屋占有使用费57487元（按2元每天每平方米，从2014年1月3日起计算至2014年8月7日）。
被告邹某某辩称，原、被告双方于2010年12月签订了三年的房屋租赁合同。2011年5月，因屋顶水管破裂，造成室内大面积漏水，房屋无法使用，根据合同第七条第一款规定，房屋墙、顶渗漏水的维修及费用，原告在维修接报后48小时内承担处理，但被告多次联系原告要求处理，原告一直不予理睬，被告为了营业需要，只好自己维修。2013年12月租赁合同快到期时，被告提出不再续租，并要求原告对房屋维修损失作出补偿，原告当时表示需要核实情况，之后就未再给被告答复，因该损失补偿双方未协商一致，故被告在租赁合同到期后未搬离案涉房屋。2014年3月，被告注销了案涉房屋的营业执照，不再对外营业，但房屋内物品未全部搬空。因原告未能承担维修损失，才导致被告未能及时搬离案涉房屋，故原告应承担全部的责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告邹某某诉称，2011年5月，案涉房屋屋顶水管破裂，造成室内大面积漏水，房屋无法使用，被告进行了一个月的维修，该一个月没有对外营业，租金损失5500元，屋内重新做了石膏墙、地板等，共花费47229.39元，重新安装了五台空调共花费19000元，共计损失71729.39元。该损失应该由反诉被告承担，故请求：判令反诉被告赔偿反诉原告维修损失71729.39元。
反诉被告某公司辩称，一、我方完全履行了合同义务，且不存在反诉原告诉称的维修损失。根据双方的租赁合同第七条第三款规定，反诉原告需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得反诉被告的书面同意，反诉原告没有事先征得反诉被告的同意，违反了合同的约定。二、反诉原告称维修损失发生在2011年5月，但其一直到2013年12月底才向我方主张，时隔两年半也不符合常理，相关事实也无从查清，且超过了诉讼时效。三、反诉原告提出的损失，没有相应的票据证明，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。
原告（反诉被告）农资集团为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、房屋所有权证1份，拟证明原告对案涉房屋享有所有权；
2、房产租赁合同1份，拟证明原、被告双方之间的租赁关系，合同已经履行完毕；
3、发票2份，拟证明房屋租赁期间，被告交纳了相应的租金，原告开具租金发票给被告的事实；
4、通知2份，拟证明租赁合同到期，被告没有提出续租，原告再三发通知要求被告腾退房屋，被告置之不理的事实；
5、发票1份，拟证明案涉房屋2014年3月至2014年6月发生的电费。
上述证据经庭审质证，对原告提交的证据1、3、5，被告无异议，本院予以确认。对原告提交的证据2，被告对真实性无异议，本院认为，该证据能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对原告提交的证据4，被告表示收到过2013年12月19日的这份通知，具体收到时间记不清楚，没有收到过第二份通知，本院认为，对2013年12月19日的通知，系原件，被告也表示已经收到，故本院对该证据的真实性予以确认，对2014年3月25日的通知，系复印件，本院不予认定。
被告（反诉原告）邹某某为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：
1、证明1份，拟证明因案涉房屋漏水，被告购买空调五台，花费19000元的事实；
2、决算清单1份，拟证明因房屋漏水，被告装修花费了47229.39元的事实；
3、照片4张，拟证明案涉房屋漏水。
上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1，原告对三性均有异议，认为被告陈述的漏水情况发生在2011年5月，证明的出具时间为2014年7月，时间上不符，且该证明的出具人与原告也有诉讼纠纷正在审理过程中，是利害关系人，本院认为，该证据出具时间在原告起诉之后，且出具单位与本案有利害关系，无法证明被告欲证明的事实，故不予认定。对被告提供的证据2，原告对三性均有异议，认为该清单没有相应的正式票据支持，本院认为，该证据系第三方单位制作，无具体的落款时间，无法证明被告欲证明的事实，本院不予确认。对被告提供的证据3，原告对三性均有异议，本院认为，因被告在庭审中陈述该组证据系在最近拍摄，而房屋漏水发生在2011年5月，故该证据无法证明被告欲证明的事实，本院不予确认。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：
2010年12月27日，原告某公司作为甲方与乙方被告邹某某签订《浙江某集团华家池房产租赁合同》一份，约定：甲方同意将座落于杭州市江干区华家池XX号X幢X层的4间浙江某集团营业用房租赁给乙方用于合法经营活动，该房屋出租总建筑面积为132.46平方米，现交付的房屋质量良好。租赁期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，2011年1月1日至2011年12月31日为第一年度，以此类推。第一年度至第三年度该房屋的年租金分别为66000元、66000元、67687元。甲、乙双方约定，自本合同签订之日起五日内，乙方向甲方缴纳3000元租赁保证金。甲方负责房屋墙、顶渗漏水的维修及费用，甲方在维修接报后48小时内承担处理。除该房屋交付时现有的附属设施和设备外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意。租赁期满或合同终止后，除双方同意续租外，乙方应在本合同的租赁届满后的2日内返还该房屋及其附属设施，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.5／平方米（人民币）向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁期满后本合同自动终止，乙方将房屋装修、改善增设他物无偿移交甲方。等等。
杭州市江干区华家池XX号X幢X层的所有权人为原告某公司。上述协议签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金3000元，案涉房屋实际交付给被告使用，被告在案涉房屋开设了XX茶室对外经营，并足额缴纳了2011年1月1日至2013年12月31日的三年租金共计199687元，之后未再向原告支付过其他任何款项。
2013年12月19日，原告向被告邮寄通知一份，载明：双方签订的租赁合同将于2013年12月31日到期，因本公司业务发展需要，此营业用房自己留用，要求被告在2013年12月31日前自动退出，如在规定时间内不退出，逾期返还房屋的，每逾期一日按5元／平方米／天计算房屋占有使用费。
租赁合同到期后，双方未再续签，被告因2011年5月房屋漏水的维修赔偿事宜未与原告协商一致，未按时搬离案涉房屋，也未与原告办理交接手续。庭审中，被告表示案涉房屋内还有空调、桌凳等物品，其不再主张案涉房屋内剩余物品的所有权，可交由原告处置，并当庭交还了原告案涉房屋的钥匙。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。本案中，租赁合同到期，被告未搬离案涉房屋，也未与原告办理相关房屋交接手续，故被告需向原告支付2014年1月3日至2014年8月7日的房屋占有使用费，原告主张按2元／平方米乘以逾期天数的方式计算房屋占有使用费，该费用不大于双方合同约定的费用，本院予以准许，经计算被告需向原告支付房屋占有使用费57487元（2×132.46平方米×217天）。因双方在庭审中同意被告支付的租赁保证金3000元先折抵占有使用费，故被告还需支付原告房屋占有使用费54487元。
关于反诉原告要求反诉被告赔偿维修损失71729.39元的主张，本院认为，首先，当事人对自己主张的事实负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。本案案涉租赁房屋漏水发生在2011年5月，但被告提供的证据均为2014年7月出具，无法证明被告的维修损失。其次，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案漏水发生在2011年5月，被告在庭审中也表示在2011年6月之后，一直未向原告主张该维修损失，直至2013年12月租赁合同快到期时才向原告主张，因此被告的主张已超过诉讼时效，故本院对反诉原告要求反诉被告赔偿维修损失的诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邹某某支付原告浙江某集团有限公司房屋占有使用费人民币54487元，于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回反诉原告邹某某的诉讼请求。
按规定减半收取的本诉案件受理费人民币581元，由被告邹某某负担；反诉案件受理费人民币796元，由反诉原告邹某某负担。被告邹某某应负担的本诉案件受理费人民币于本判决生效后三日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1958元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 单婧婧
二〇一四年九月二日
书 记 员 蒋敏芝