金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第3073号
原告：裘君恋。
委托代理人（特别授权）：方婵，浙江五金律师事务所律师。
被告：浙江瑞城发展有限公司，住所地：金华市婺城区婺江西路28号时代商务中心1幢1001号。
法定代表人：倪伟虎，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）：郑凯，浙江丰畅律师事务所律师。
原告裘君恋为与被告浙江瑞城发展有限公司（以下简称瑞城公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年10月14日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于同年11月18日、12月7日公开开庭审理了本案。原告裘君恋及其委托代理人方婵，被告瑞城公司的委托代理人郑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裘君恋诉称：2013年5月份，原告欲购买被告开发的金华五百滩瑞城国际B区三层B3001号商铺。当月20日，原告向被告支付认购金500000元，并于2013年8月29日补签了《五百滩·瑞城国际商铺认购书》1份，确认原告所购的商铺位置、面积、价款、支付方式以及确定签订《商铺房买卖合同》日期等内容。2013年10月11日，原告又向被告支付购房款2000000元。但双方至今未签订《商品房买卖合同》，且被告承诺原告所购商铺的配套商城至今亦未开张。期间，原、被告经多次协商交房等事宜未果，故诉诸法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年8月29日签订的《五百滩·瑞城国际商铺认购书》；2、由被告返还原告认购金及预付房款2500000元，并赔偿利息损失311539.59元（暂算至2015年10月10日，以后利息损失按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至履行之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告瑞城公司辩称：被告收到原告500000元认购金和2000000元购房款属实，但不应退还原告。2013年7月15日，被告取得预售许可证。同年8月29日，原、被告签订《五百滩·瑞城国际商铺认购书》，双方均应严格履行该协议。因认购书符合相关合同规定，原告也实际交付了部分购房款，可视为商品房买卖合同。即使该认购书不能认定为商品房买卖合同，原告也违反认购书相关约定：首先，原告未在签订认购书十天内即2013年9月8日前到被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》，可视为原告放弃认购，其认购金500000元应归被告所有。其次，认购书约定签订《商品房买卖合同》时，原告应支付不低于总价款50%的首付款，但原告至今未付足首付款，同样属违约行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
为证明上述主张，原、被告均向本院提供了相关证据。在庭审中，当事人进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行了审核，现具体认证如下：
1、原告提交《五百滩·瑞城国际商铺认购书》1份，证明原被告于2013年8月29日补签认购书，双方就原告认购金华五百滩瑞城国际B区三层B3001商铺约定相关权利义务内容的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为认购书并非补签，且认购书约定原告须支付不低于总价款50%房款才能签订商品房买卖合同。本院认为，认购书落款时间为2013年8月29日，而原告向被告支付认购金的时间为2013年5月20日，故原告主张补签之说并无不当。本院确认该证据对其待证事实具有证明力。
2、原告提交中国农业银行业务凭证2份，证明原告于2013年5月20日向被告法定代表人倪伟虎汇款认购定金500000元，以及2013年10月11日向被告汇款2000000元购房款的事实。原告对汇款500000元的关联性有异议，对汇款2000000元无异议。本院认为，由于被告的商品房预销售证办妥时间为2013年7月15日，在此前无法收取认购金，故原告将款直接汇入被告法定代表人的个人账户也符合常理，故该证据与本案具有关联性。综上，本院确认该组证据对其待证事实具有证明力。
3、原告提交金华市房管局查询资料1份，证明被告因筹集资金所需于2013年3月28日与上海浦东发展银行股份有限公司金华分行签订最高额抵押贷款合同，并将包括原告所定购的商铺在内的相关商铺进行抵押的事实。被告对证据本身无异议，同时表示在销售过程中被告已告知原告在建工程抵押事实，且在以后购房合同中也会予以列明，并不影响原告贷款购房目的的实现。本院认为，该证据具有客观真实性，足以证明其待证事实，且被告抗辩意见与原告待证事实并不矛盾，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。
4、原告提交手机短信打印件1份，证明被告法定代表人曾向原告承诺于2015年10月份交房，但至今未能实现的事实。被告对证据本身无异议，但认为认购书中对交房时间并未确定，与本案无关。本院认为，该证据具有客观真实性，足以证明其待证事实，其待证事实与被告抗辩意见并不矛盾，故本院确认该证据对其待证事实具有证明力。
5、原告提交手机视频1份，证明涉案房屋外围未清理，及内部未装修无市场氛围的事实。被告认为外部未清理属实，但相关场地已完成招商、签约工作，原告如购买房屋已允许入场装修。本院认为，该视频资料具有客观真实性，且足以证明其待证事实，本院确认该证据对其待证事实具有证明力。
6、被告提交商品房预售证复印件1份，证明被告自2013年7月15日起有权公开预售商品房屋的事实；提交商品房预（现）售方案备案审批表及格式条款备案编号核发通知书及商品房买卖合同备案文本，证明被告预售商品房方案及买卖合同文本已进行备案的事实；提交浙江省商品房预售资金监管协议书复印件1份，证明被告在建工程抵押事项并不影响购房户办理按揭贷款手续的事实。原告对上述证据的真实性没有异议，只是认为被告持有合同文本，应主动通知购房者与其签订购房合同。本院认为，上述证据具有客观真实性，形式内容合法，足以证明其待证事实，且原告抗辩意见与被告待证事实并不矛盾，故本院确认上述证据对其待证事实具有证明力。
根据上述确认证明力的证据和当事人及其委托代理人在庭审中的陈述内容，本院认定以下事实：
2013年5月份，原告裘君恋欲购买被告瑞城公司开发的金华五百滩瑞城国际商铺。当月20日，原告向被告瑞城公司的法定代表人倪伟虎汇付认购金500000元。2013年8月29日，原、被告签订《五百滩·瑞城国际商铺认购书》，双方约定原告认购被告开发的位于金华五百滩瑞城国际B区三层B3001商铺，建筑面积约为598.20元，原价单价为23937元／㎡，优惠后单价为22500.78元／㎡，总价约为13459967元，认购人选择银行抵押贷款的方式支付房款，认购人签订《商品房买卖合同》时应首付合计不低于总价款的50%，计人民币6739967元，其余价款计人民币6720000元，认购人采用银行贷款方式支付。同时约定认购人必须在签订认购书十天内即2013年9月8日前，前来出卖人的售楼处与出卖人签订《商品房买卖合同》，认购人逾期签订《商品房买卖合同》的，则视为认购人自行放弃认购，认购人无权要求出卖人退还认购金，该认购金归出卖人所有，如因出卖人原因无法签订《商品房买卖合同》，出卖人退还已收取的预付款等内容。原告在该认购书签名后又加注“于9月底前把50%首付结清”字样。2013年10月11日，原告向被告银行账户汇款预付购房款2000000元。事后，双方曾就购房价格及交房时间等问题多次进行协商。后因协商未成，原告于2015年10月14日诉诸法院。
另查明，2013年3月28日，被告瑞城公司与上海浦东发展银行股份有限公司金华分行签订最高额抵押贷款合同，将其开发的金华五百滩·瑞城国际全部商铺进行抵押贷款筹集建设资金。同时，被告瑞城公司与上海浦东发展银行股份有限公司金华分行及工程监理单位浙ＸＸ杰工程咨询有限公司签订有《浙江省商品房预售资金监管协议书》，明确约定，被告瑞城公司在上海浦东发展银行股份有限公司金华分行开立预售资金账户，账户账号为14×××12，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户，商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内等内容。2013年4月1日，被告瑞城公司将工商部门报备了编号为婺工商格式备案2013-1-1-3浙江省商品房买卖合同文本，同年6月18日，金华市建设局同意对被告瑞城公司提交的编号为金市建预现售方案备案2013061826号商品房预（现）售方案进行备案，并于2013年7月15日向被告瑞城公司颁发了证号为金预售许字（2013）第53号商品房预售证。
本院认为，原告裘君恋与被告瑞城公司之间订立的五百滩·瑞城国际商铺认购协议，系当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的。该协议签订前，原告已按约向被告支付了500000元认购金，同时在协议签订后，原告又向被告支付了购房预付款2000000元，对这一事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。由于该协议中缺乏相关商铺的具体交付时间及有关产权登记事项等关键性内容的约定，且在认购书上也载明双方当事人需要通过签订《商品房买卖合同》以进一步明确权利义务内容，并对签订买卖合同的时间及条件进行了约定，故被告主张该认购协议即为商品房买卖合同的意见，本院不予采纳。另被告主张原告未在指定期限到被告处签订商品房买卖合同，以及未按认购协议要求支付首付款，存在违约，应没收认购金500000元，同时原告还应继续履行交纳首付款及签订买卖合同。由于本案被告系大型房产开发商，属预售房产的出卖方，在认购协议合同文本拟定及商品房买卖合同的签订等方面占有主动权，且其中关于逾期不签订买卖合同视为认购人自愿放弃认购，有关认购金归出卖人所有的内容属免除或限制其责任的格式合同条款，因被告在事先并未就相关内容以合理方式提醒原告予以注意，及按照对方要求对该条款进行说明，故该条款不发生法律效力。另原告主张被告一直以无法确认房产具体交付时间等为由而延期与原告签订商品房买卖合同，属被告违约在先，但原告对该主张也无充分证据证实，本院不予采信。现由于原、被告经长期协商未能就相关商品房买卖合同交房等条款达成一致意见，原告无意与被告签订商品房买卖合同，要求解除认购协议关系，并无不可，本院予以准许，认购协议终止后，被告继续占有原告的认购金及预付款已缺乏法律依据，应予退回，故原告要求解除认购书，并由被告退回认购金及全部预付款的诉请，并无不当，本院予以支持。鉴于原、被告在诉讼之前仍曾就是否继续签订商品房买卖合同等事项进行协商，且原告也未举证证实其已向被告明确提出解除认购协议及退款的要求，故原告要求被告支付逾期退款利息损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十五条之规定，判决如下：
一、解除原告裘君恋与被告浙江瑞城发展有限公司于2013年8月29日签订的《五百滩·瑞城国际商铺认购书》；
二、被告浙江瑞城发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告裘君恋认购金500000元；
三、被告浙江瑞城发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告裘君恋预付房款2000000元；
四、驳回原告裘君恋的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费29292元，依法减半收取14646元，由原告裘君恋负担1623元，由被告浙江瑞城发展有限公司负担13023元，限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。上诉案件受理费应在递交上诉状时预交，款汇至户名：金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行账号：196999010400040900000106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费室。上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 李良军
二〇一五年十二月十七日
代书记员 蔡爱红