山东省聊城市中级人民�院
民 事 判 决 书
（2014）聊民一终字第349号
上诉人（原审被告）梁春忠，男，1972年11月13日出生，汉族，无业，住聊城市。
被上诉人（原审原告）邯济铁路有限责任公司，住所地：聊城市。
法定代表人陈功，董事长。
委托代理人邢茂武，男，1971年2月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。
上诉人梁春忠因排除妨害纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2010）聊东民一初字第2387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梁春忠、被上诉人邯济铁路有限责任公司（以下简称邯济公司）的委托代理人邢茂武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，被告梁春忠与案外人姬凯系朋友关系，姬凯系原告邯济公司职工。本案诉争的聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区雅清园×号楼×单元×室房屋系姬�于2002年10月28日与邯济公司签订《新房入住协议》后分得。该协议约定：“按照国家和相关省市政策，根据甲方（邯济公司）的住房分配办法，甲方将购买的聊城市三里铺雅清园住宅小区×号楼×单元×室执行房屋所在地房改办法有关规定出售给甲方单位员工乙方（姬凯）。为明确双方责任、权利、义务，签订本协议。第一条：甲方按照有关政策规定，计算乙方应缴购房款，并在乙方足额交纳购房款两年内为乙方办理房屋产权登记证。第二条：乙方应如实申报其原住房情况，并承诺在签订本协议之日起六个月内须将其夫妇双方或一方名下的带有福利性质的住房交给甲方，甲方按同期房改政策进行评估、回购；对出现乙方隐瞒不报、虚假申报或拒不交出原福利房的情况，甲方有权收回新分住房，并有权向乙方追究由此给甲方造成的经济损失。……”签订该协议后，姬凯于2004年6月28日向单位交纳购房款74338.10元。
2005年4月18日，姬凯签署《商品房屋交接表》后领取了本案诉争房屋的钥匙，并随即将该房屋交由被告梁春忠入住。梁春忠入住后于当年分数次向姬凯付款共计130000元，后于2009年又支付3000元。梁春忠自2005年居住该房屋至今。对于该130000元的性质，被告梁春忠称该笔款项系购房款；姬凯虽承认收取了梁春忠130000元，但称其让梁春忠入住该房屋时已向其讲明房屋没有产权，产权归属邯济公司并有收回的可能，并约定如公司不收回该房，且能为该房办理产权证，则这套房屋等于卖与梁春忠；如公司必须收回该房，则梁春忠必须搬出，所付钱款按押金予以退还。梁春忠对此说法不予认可。梁春忠与姬凯均认可双方未签订书面协议，双方亦未提交其他证据。
2008年1月4日，本案诉争房屋所属的古楼办事处三里铺小区雅清园×号楼的大房产证办于邯济公司名下。2010年6月25日，因案外人姬凯不能交出其夫妇名下的原有福利房，按照其与原告签订的《新房入住协议》第二条的约定，原告在第二份《告知函》中告知其解除双方于2002年10月28日签订的《新房入住协议》，收回原告公司房改给其的本案诉争房屋。姬凯在该《告知函》上签署了“收到同意交回”的内容，并署名确认。随后，原告将74388.1元购房款退还给姬凯。2010年9月25日，原告邯济公司诉至本院以排除妨害为由，要求被告梁春忠自该房屋中迁出。
原审法院认为，判定原告邯济公司是否有权要求被告梁春忠自本案诉争房屋中搬出，涉及以下几个焦点问题：1、被告梁春忠与案外人姬凯就本案诉争房屋是否存在房屋买卖关系？2、被告梁春忠能否基于案外人姬凯的转让行为取得本案诉争房屋的所有权？3、被告梁春忠能否构成善意取得？4、原告的�求是否超过诉讼时效？
关于焦点一，本院认为，被告梁春忠是在支付130000元价款的情况下入住的本案诉争房屋，尽管案外人姬凯称其在收取该笔款项时告知了房屋产权状况并与梁春忠有口头约定，即：“如公司不收回该房，且能为该房办理产权证，则这套房屋等于卖与梁春忠；如公司必须收回该房，则梁春忠必须搬出，所付钱款按押金予以退还。”但姬凯所称的此种约定既无梁春忠的认可，也无其他证据佐证，且与常理相悖，故应认定梁春忠与姬凯就本案所涉房屋存在买卖关系。
关于焦点二，本案诉争房屋系原告与姬凯通过签订《新房入住协议》的方式出售给姬凯，在姬凯交纳了购房款后，原告将该房屋进行了交付，但并未进行产权登记。也就是说，姬凯基于购房合同关系取得了该房屋的占有、使用权，但并未取得所有权。之后，姬凯又将该房屋转让给了被告梁春忠。但2010年6月，姬凯因不能按照其与原告的约定交回其名下的原有福利房而与原告解除了《新房入住协议》。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原交付的标的物即本案诉争房屋仍然存在，且标的物的所有权并未转移，故原告与姬凯选择恢复原状即交回房屋、退还房款并无不妥。而恢复原状也即意味着姬凯不能依据该合同取得诉争房屋的所有权，被告梁春忠亦不能基于案外人姬凯的转让行为取得本案诉争房屋的所有权。
关于焦点三，根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”也就是说，在姬凯对于本案诉争房屋系无处分权人的情况下，如果被告梁春忠同时符合上述三个条件，仍然可以获得本案诉争房屋的所有权。根据《物权法》第九条的规定，房屋作为不动产显然属于依照法律规定应当登记的范围，但本案诉争房屋由姬凯转让给梁春忠并未进行不动产登记，所以被告梁春忠并不符合《物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定，因此，梁春忠对本案诉争房屋不构成善意取得。
关于焦点四，因被告梁春忠占有该房屋的状态一直持续，故本案原告请求排除妨害的行为不存在超过诉讼时效的问题，被告的此项辩称本院不予采纳。
综上，尽管可以认定本案诉争房屋系被告梁春忠支付相应对价后入住，但案外人姬凯系无处分权人，梁春忠亦不构成善意取得，故本案诉争房屋的权利人系原告邯济公司而非本案被告。根据《物权法》第二百四十三条的规定，原告邯济公司作为本案诉争房屋的权利人，有权要求房屋占有人即本案被告梁春忠返还房屋，自该房屋搬出，原告的诉求应予支持。梁春忠搬出后有权向案外人姬凯主张损失。此外，梁春忠与姬凯间的50000元借款与本案无关，与130000元购房款亦非同一法律关系，二人之间的此项纠纷应另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：限被告梁春忠于本判决生效之日起十五日内自聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区雅清园×号楼×单元×室房屋内搬出。案件受�费100元，由被告梁春忠承担。
梁春忠不服判决上诉，请求撤销一审判决，依法改判，本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人2005年按当时市场价格购买邯济公司职工姬凯房屋，几年来按时交纳物业公司各种费用，根本不是“擅自占有”。2、2002年被上诉人以7万多元的价格将该房屋卖予姬凯，2005年姬凯将该房屋卖给上诉人，上诉人居住长达五年多的时间并按时交纳物业费等各种费用，被上诉人是知情的，现在强行收回房屋，极大地损害了上诉人的合法权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何责任，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。
被上诉人邯济公司辩称：上诉人在一审中未有任何证据证明其与姬凯间存在买卖合同，故上诉人主观臆断被上诉人知情其双方间的买卖关系没有事实和法律依据，涉案房屋是被上诉人合法拥有的财产，拥有产权证书，一审法院认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人梁春忠在支付了13万元价款的情况下入住涉案房屋，梁春忠与案外人姬凯就本案诉争房屋存在买卖关系。
本案诉争房屋系被上诉人邯济公司与姬凯通过签订《新房入住协议》的方式出售给姬凯，在姬凯交纳了购房款后，邯济公司将该房屋进行了交付，但并未进行产权登记。故，姬凯虽然基于购房合同关系取得了涉案房屋的占有、使用权，但并未取得诉争房屋的所有权。之后，姬凯又将涉案房屋转让给了梁春忠。2010年6月，姬凯因不能按照其与邯济公司的约定交回其名下的原有福利房而与邯济公司解除了《新房入住协议》。因本案诉争的房屋仍然存在，且标的物的所有权并未转移，邯济公司选择恢复原状即交回涉案房屋、退还房款并无不妥。而恢复原状也即意味着姬凯不能取得诉争房屋的所有权，梁春忠亦不能基于姬凯的转让行为取得涉案房屋的所有权。
姬凯对于涉案房屋无权处分，诉争房屋作为不动产属于依照法律规定应当登记的范围，但本案诉争房屋由姬凯转让给梁春忠并未进行不动产登记，梁春忠对本案诉争房屋构不成善意取得。
梁春忠与案外人姬凯就本案诉争房屋存在买卖关系，其可向姬凯另行主张权利。
综上，上诉人梁春忠的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁春忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 鑫
审判员 杜宏伟
审判员 孔繁奎
二〇一四年六月二十三日
书记员 郭 静