广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第1024号
上诉人（一审原告）朱萍姑，退休工人。
委托代理人江鑫。
被上诉人（一审被告）刘国祖。
被上诉人（一审被告）龙双彦。
二被上诉人共同委托代理人韦锦标，广西桂中天律师事务所律师。
一审被告江小菊，无业。
委托代理人廖鋆，1963年3月29日。
上诉人朱萍姑因与被上诉人刘国祖、龙双彦房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民初（一）字第156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，审判员丘洪兵和代理审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。上诉人朱萍姑的委托代理人江鑫，被上诉人刘国祖、龙双彦的共同委托代理人韦锦标，一审被告江小菊的委托代理人廖鋆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年3月19日，江小菊通过受赠、继承的方式从其母亲吴静金处取得柳南区柳邕路四区5栋3-1号房屋所有权。2014年7月23日，江小菊（委托方、甲方）与龙双彦（受托方、乙方）在柳州市柳南区尖峰房地产信息部签订《房屋转让委托合同书》，双方约定“一、甲方自愿将座落于柳邕路四区5栋3-1室房的房产委托给乙方销售……三、乙方在签订委托协议之日向甲方支付代理售房定金人民币大写：贰万元整（￥20000.00元）……九、甲方同意乙方以人民币大写：肆拾叁万元整（小写￥430000.00）作为销售底价，最终成交超出的部分作为乙方的销售佣金。本合同的代理期限从甲方交房屋钥匙给乙方销售当日起至2014年11月23日止，甲方拿到乙方代理销售定金即将该房屋房产复印件交给乙方销售，方便乙方的顾客看房……”同日，龙双彦在柳州市柳南区尖峰房地产信息部以现金方式支付20000元定金给江小菊，江小菊出具《收据》一份，其上载明“今收到龙双彦交来购买坐落于柳邕路四5栋3-1房的购房定金人民币大写：贰万元整（￥20000.00）。”之后，江小菊（委托人）与柳州市尖峰房地产信息部（受委托人）签订《委托书》，约定“本人座落于柳邕路四区5栋3-1号房［房产证号：柳房权证字第××号，土地证号：柳国用（2014）第1068**号，建筑面积81.86㎡］房屋，特委托受托人‘柳州市尖峰房地产信息部’办理如下事项：1.全权代理我与买家洽谈卖房价格，与买方签订‘房屋买卖合同’，收取买方购房定金；2.办理过户时我只需要配合买方办理房屋过户相关手续，配合买方办理土地、水电、物业过户手续；3.受托人委托期限内代我办理以上手续所签订的文件我均承认，委托期限为：从2014年7月23日到2014年11月23日止”。
2014年8月4日，柳州市尖峰房地产信息部（卖方、甲方）与朱萍姑（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，其上载明“甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，签订本协议。一、甲方自愿将座落于柳邕路四区5栋3-1室房的房产出售给乙方。二、甲、乙双方协定上述房产总价为人民币大写：肆拾柒万元整（小写￥470000.00元）。三、乙方在签订协议之日向甲方支付购房定金人民币大写：贰万元整（￥20000.00元）……七、违约责任：如果乙方中途反悔不买，甲方则不退还乙方已支付的购房定金人民币大写：贰万元整；如甲方中途反悔不卖，甲方则双倍赔偿购房定金给乙方……”同日，朱萍姑以刷卡的方式交付购房定金20000元，柳州市尖峰房地产信息部龙双彦出具《收据》一份交朱萍姑收执，其上载明“今收到朱萍姑交来购买柳邕路四区5栋3-1号房购房定金人民币贰万元整（￥20000.00元）。”
另查明，柳州市尖峰房地产信息部全称为柳州市柳南区尖峰房地产信息部，韦海福为柳州市柳南区尖峰房地产信息部员工。朱萍姑在2014年8月4日获悉其欲购买的房屋所有权人为江小菊。
以上事实有当事人双方提交的证据、该院庭审笔录等书证附卷为证。
一审法院人认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。朱萍姑主张柳州市柳南区尖峰房地产信息部（以下简称尖峰房产）与其签订的《房屋买卖合同》，没有以被代理人江小菊的名义签订，不符合法律关于委托代理的规定，而且，尖峰房产没有房屋却与朱萍姑签订《房屋买卖合同》已构成欺诈，因此，合同无效。该院认为，江小菊与尖峰房产构成委托合同关系，有江小菊与尖峰房产股东龙双彦签订的《房屋转让委托合同书》、江小菊与尖峰房产签订的《委托书》为凭，虽然《房屋转让委托合同书》是以龙双彦名义签订，但从庭审查明的事实可知，江小菊自始至终知道房屋实际交由尖峰房产代售，从双方签订合同地点为尖峰房产办公室也可推知龙双彦与江小菊签订合同的行为是履行职务行为，因此，尖峰房产是有房屋出售的。朱萍姑辩称龙双彦交给江小菊的是购房定金而非代售定金，但通过龙双彦、刘国祖提交的证据及江小菊的陈述来看，尖峰房产与江小菊之间并未就房屋买卖有过约定，江小菊自认收取的20000元就是代售定金，尖峰房产与江小菊均承认《收据》书写的“购房定金”为笔误，朱萍姑认为尖峰房产与江小菊之间是买卖关系而不是委托关系，没有提供证据予以证实。对于尖峰房产能否以自己的名义签订合同，《委托书》第1点已明确约定尖峰房产全权代理江小菊与买家洽谈卖房价格、与买方签订《房屋买卖合同》、收取买方购房定金，同时，《中华人民共和国合同法》第402条赋予了受托人介入权，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，可知，本案中尖峰房产有权以自己的名义与朱萍姑签订《房屋买卖合同》，朱萍姑主张《房屋买卖合同》未以委托人的名义签订、尖峰房产没有房屋出售存在欺诈致使合同无效，没有法律依据，该院不予支持。
对于朱萍姑主张龙双彦、刘国祖故意隐瞒出售房屋建成时间，将1994年建的房屋说成2002年所建，住朱萍姑没有提供证据予以证实，该院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回朱萍姑的诉讼请求。案件受理费300元（朱萍姑已预交），因适用简易程序，减半收取150元，由朱萍姑负担。
上诉人朱萍姑不服一审判决，上诉称，一、原审法院没有查明主要事实。首先，诉争房屋的所有权人及谁有权利出卖该房屋没有查明。江小菊及被上诉人刘国祖所交的房屋所有权证是复印件，且上诉人不质证并表明不能作为证据，可是原审法院却仍认定为合法证据，有悖于相关法律规定。其次，对诉争房屋的建筑时间没有查明。上诉人已在一审时向法庭提供了该房屋的建筑时间是1994年的证据，有开工时间和竣工时间的记载。可是原审法院却不采纳上诉人所提供的证据。因为房屋的建筑时间直接影响到买卖房屋的价格和意愿。原审法院却不查明清楚。最后，签订买卖房屋合同是否存在欺诈原审法院也没有查明。被上诉人和上诉人签订房屋买卖合同时，说房屋是2002年建的，但实际是1994年建的。二、原审法院违反法定程序，通知一审被告江小菊到庭参加诉讼。本案是上诉人诉被上诉人刘国祖和龙双彦房屋买卖纠纷案件，与江小菊没有法律上关系，可原审法院却依被上诉人的请求通知江小菊参加诉讼，以达到被上诉人刘国祖、龙双彦伙同江小菊恶意串通损害上诉人利益的目的。三、原审法院审理本案作出的判决违反法律规定，应予以撤销。原审法院的判决违反了我国《民法通则》第五十八条第三、四项规定。本案所有的证据都明显指向被上诉人刘国祖、龙双彦和江小菊恶意串通，损害上诉人的利益和以欺诈的手段骗取上诉人签订买卖房屋合同，可是原审法院却不支持上诉人的诉讼请求。四、原审法院审理本案不公正，是在帮被上诉人打“官司”，偏袒被上诉人。其具体表现在：第一、违反法定程序，依被上诉人的要求追加江小菊参加诉讼，致使被上诉人之间恶意串通，损害上诉人的利益。第二，被上诉人刘国祖所提供的房屋所有权证是复印件，不能作为证据，可是原审法院却采信了。被了上诉人江小菊所提供的房屋所有权证同样是复印件，原审法院也采信了。第三，被上诉人龙双彦、江小菊向法院提交的收据，明确地写明江小菊收到龙双彦的购买房屋定金20000元。并且是在2014年的7月23日收到的购房定金。原审法院审理本案却认定是委托卖房定金。白纸黑字写的是购房定金，原审法院在审理本案时却认定为是笔误。综上所述，请求二审法院依法撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民初（一）字第156号民事判决，改判支持上诉人在一审法院的诉讼请求。
被上诉人刘国祖、龙双彦答辩称，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实理由：一、一审法院适用法律正确。二、上诉人认为一审对争议的房屋所建时间没有查清楚。被上诉人认为对本案没有影响，上诉人是完全民事行为能力人，看过房产证和土地使用证，被上诉人不是开发商和建筑方，该房屋土地证和房产证确实都是在2002年取得，故被上诉人不存在欺诈行为，因为上诉人买的本来就是二手房。三、上诉人认为一审法院违反程序，被上诉人认为一审法院没有违反法定程序，两个被上诉人都是受江小菊委托卖房的。四、上诉人认为被上诉人和江小菊恶意串通没有事实依据。江小菊委托被上诉人出售房屋是事实，所以是上诉人违约，20000元定金不应退还给上诉人。
一审被告江小菊答辩称，其与上诉人之间没有任何关系，其只是与被上诉人有委托关系，故上诉人的上诉与其无关。
综合诉辩双方的意见，上诉人朱萍姑与被上诉人刘国祖、龙双彦及一审被告江小菊对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
上诉人朱萍姑在二审期间提交录音光碟一张，拟证实买房子的时候售房员说房屋是2002年建的，被上诉人存在欺诈。
被上诉人刘国祖、龙双彦及一审被告江小菊在二审期间均无新证据提交。
本院对上诉人二审新提交证据的分析与认定，被上诉人不认可录音光碟的真实性，认为无法确定是否是被上诉人和韦海福说的，而且内容也表明售房员不知道房子是1994年还是2002年的。一审被告江小菊认为该证据与其无关。本院认为，虽然被上诉人不认可录音光碟的真实性，但其并未提交相反证据予以推翻，故本院对该证据的真实性予以确认，对上诉人的证明目的本院将在说理部分进行综合分析。
本院认为，朱萍姑与柳州市柳南区尖峰房地产信息部在平等自愿基础上签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。该协议第七条约定，如果乙方（朱萍姑）中途反悔不买，甲方（柳州市柳南区尖峰房地产信息部）则不退还乙方已支付的购房定金人民币大写：贰万元整，故朱萍姑如无正当理由不购买房屋，无权要求退还已付定金。上诉人主张被上诉人在销售房屋时隐瞒了实际房龄，并提交了一份录音光碟予以证实，但被上诉人对此予以否认，且从该录音光碟的内容看，当时的销售人员韦海福并没有明确承认其在销售过程中说过房屋是2002年建的，其在9分24秒还表示2002年是指房产证，被上诉人龙双彦以及案外人蒙田也一直强调2002年是指房产证，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。上诉人还主张一审未查明争议房屋的所有权人，虽然上诉人对被上诉人在一审提交的房产证复印件不予质证，但其在二审期间明确表示对一审查明的事实无异议，也知道房屋所有权人是江小菊，故对上诉人的该项主张，本院亦不予采信。关于一审通知江小菊参加诉讼是否违反法定程序，因江小菊与案件处理结果有法律上的利害关系，追加其参加诉讼利于查清本案的事实，上诉人称江小菊与被上诉人恶意串通损害其利益也无证据证实，故一审的审理程序符合法律规定。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由朱萍姑负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 丘洪兵
代理审判员 侯海丽
二〇一五年十一月二日
代书 记员 李思思