上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闸民三（民）初字第608号
原告上海勃雷物业管理有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人周勇，职务董事长。
委托代理人李慕时，上海市毅石律师事务所律师。
委托代理人缪媛媛，上海市毅石律师事务所律师。
被告上海兰城房地产开发有限公司，住所地上海市闸北区。
法定代表人左盛祥，职务董事长。
委托代理人左伟命。
委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。
原告上海勃雷物业管理有限公司（以下简称勃雷公司）与被告上海兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情需要转为普通程序，组成合议庭。本案于2015年4月27日、2015年11月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李慕时、被告的委托代理人左伟命、王建宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告勃雷公司诉称，2012年12月14日，原、被告签订《前期物业服务合同》，由原告为上海市塘沽路XXX号兰城商厦提供前期物业服务，一、二层物业费为人民币45元／平方米／月（以下币种均为人民币），三、四层物业费为35元／平方米／月。合同约定，自合同生效之日的当月至物业出售并交付买受人之日的当月发生的物业费由被告承担。物业费按季缴纳，业主应在每季首月5日前履行缴纳义务。经原、被告核对，有42间商铺尚未出售，分别为：A119、A126、A132、A133、A141、A142、A143、A144、A145、A146、A148、A151、A154、A155、B202、B226、B250、B261、B269、B270、B271、B272、C319、C334、C359、C366、C367、C370、C372、D401、D411、D413、D414、D418、D419、D421、D427、D429、D443、D448、D473、D476。其中4间商铺（即A144、A145、A148、A154）目前由被告对外出租，被告欠付出租前的物业费，其余商铺从未支付物业费。原告请求判令：1、被告支付上述40间商铺（除C370、C372商铺外）的物业费749454.73元（自2012年12月1日至2015年1月31日，其中A144至2014年5月31日、A145至2014年7月31日、A148至2014年5月15日、A154至2014年9月30日）；2、被告支付赔偿金（以749454.73元为本金，按同期银行贷款利率分段计算至实际付清之日）；3、诉讼费由被告承担。
被告兰城公司辩称，对原告所述的40间商铺的室号和面积均认可。A144、A145、A148、A154四间商铺由被告出租，出租后的物业费已由承租人支付，出租前的物业费应由被告支付，具体时间段为：A144自2012年12月至2014年5月31日；A145自2012年12月至2014年7月31日；A148自2012年12月至2014年5月15日；A154自2012年12月至2014年9月30日。商铺大部分空置，原告的工作量比商厦全面经营状态下少很多，其他法院的生效判决对收费标准做了较大调整，故被告要求收费标准相应调整至9元和7元。在双方争议未解决的情况下，被告延期付费不应承担赔偿责任。
经审理查明，兰城商厦由被告开发建设，共有345间商铺。
2012年12月14日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定原告为兰城商厦的业主、物业使用人提供物业管理服务。原告按建筑面积向业主收取物业费，商业用房为45元／平方米／月。自合同生效之日的当月至物业出售并交付买受人之日的当月发生的物业费，由被告承担。自物业交付买受人之日的次月起至合同终止之日发生的物业费，由被告与买受人按照物业出售合同的约定承担。已竣工但尚未出售的物业及被告未交付给业主的物业，由被告向原告缴纳物业费。物业费按季缴纳，业主应在每季首月5日前履行缴纳义务。合同经双方盖章后生效。事实上，一、二层物业费原告按45元／平方米／月收取，三、四层物业费按35元／平方米／月收取。
2015年1月27日，原、被告经核对，确认如下：1、双方无争议，至今未交付的42间商铺；2、双方对23间商铺交付时间无异议（另案诉讼）；3、双方无争议，被告与案外人发生诉讼的110间商铺；4、没有交付或在2012年12月以后交付，且双方存在争议的11间商铺；5、其余159间商铺在2012年12月（不含12月）前已交付，双方不再核对交付时间。其中42间商铺情况如下：①A119室25.01平方米，A126室13.54平方米，A132室21.59平方米，A133室20.22平方米，A141室16.54平方米，A142室15.86平方米，A143室13.86平方米，A144室14.12平方米，A145室14.44平方米，A146室15.82平方米，A148室15.75平方米，A151室29.19平方米，A154室33.02平方米，A155室13.38平方米，合计262.34平方米。②B202室21.1平方米，B226室21.29平方米，B250室17.02平方米，B261室19.67平方米，B269室18.31平方米，B270室19.08平方米，B271室15.15平方米，B272室15.15平方米，合计146.77平方米。③C319室17.68平方米，C334室17.77平方米，C359室20.4平方米，C366室19.04平方米，C367室19.27平方米，C370室13.75平方米，C372室18.77平方米，合计126.68平方米。④D401室18.3平方米，D411室17.2平方米，D413室14.83平方米，D414室18.83平方米，D418室20.99平方米，D419室17.95平方米，D421室16.01平方米，D427室16.9平方米，D429室19.97平方米，D443室17.51平方米，D448室16.44平方米，D473室13.56平方米，D476室17.95平方米，合计226.44平方米。⑤A144、A145、A148、A154欠费时间段自2012年12月1日起，分别至2014年5月31日、2014年7月31日、2014年5月15日、2014年9月30日止。
另查明，2014年2月26日，勃雷公司诉至本院，要求兰城公司支付物业费，后撤回起诉。
2014年5月14日，兰城公司诉至本院，要求解除与勃雷公司签订的《前期物业服务合同》。2015年5月13日，本院判决对兰城公司的诉讼请求不予支持。兰城公司不服，提起上诉。2015年11月6日，上海市第二中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
审理中，原告表示，之前被告从未对收费标准提出异议，原告已低于合同标准收费，而被告之前委托的物业公司收费标准是50元／平方米／月。原告虽给部分业主物业费优惠，但该部分业主是一次性支付一年的物业费，而被告至今未支付任何费用，无权享受优惠。其他法院的生效判决与本案情况不同，不适用于本案。被告则表示，被告之前委托的物业公司收费标准虽是50元／平方米／月，但该合同并未履行。
以上事实，由前期物业服务合同、核对清单及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，自合同生效之日的当月至物业出售并交付买受人之日的当月发生的物业费，由被告承担。原告所主张的40间商铺尚未出售，故自2012年12月至2015年1月31日期间（其中已出租的4间商铺截至承租人支付物业费前）的物业费，理应由被告承担。
关于收费标准，目前三、四层物业费收取标准已低于合同约定，考虑到商铺出售前处于空置状态，一定程度上减轻了物业管理的工作强度，本院将根据案件的实际情况酌情予以调整，但被告要求单价降低至9元和7元，无法律依据。
关于赔偿金，鉴于原、被告对于物业费收费标准存在争议，且被告与案外人为兰城商厦其他商铺的权属发生诉讼，被告延迟支付物业费属事出有因，故本院对于该项诉请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海兰城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海勃雷物业管理有限公司物业费53万元；
二、原告上海勃雷物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12132.1元（原告已预缴），由被告上海兰城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 蔡韶华
审 判 员 施鲁檬
人民陪审员 徐德媛
二〇一六年一月五日
书 记 员 刘 怡
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。