江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终2228号
上诉人（原审被告）：南京硕天投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区光华路1号白下高新技术产业园孵化大楼A188室。
法定代表人：许世坛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李功成，江苏法德永衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周彤，女，1967年3月22日生，汉族，住南京市建秦淮区。
上诉人南京硕天投资管理有限公司（以下简称硕天公司）因与被上诉人周彤房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
硕天公司上诉请求：请求撤销南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5696号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院错误认定上诉人存在欺诈行为。1.上诉人没有欺诈的故意。样板房是一个逐步建设的过程，在展示的时候，楼上部分还在陆续建设，因此南侧露台未封闭，为避免购房客户对样板房或宣传图册引起不必要的误解，在宣传图册和样板房中均有提示仅作为参考。2.上诉人没有欺诈的行为。一审将样板房及宣传图册作为合同组成部分与双方当事人之间的合同约定不符，合同约定的是毛坯交付，样板房是精装修，二者是不同标的的交付标准，已有生效判决确认取得规划验收合格书和竣工备案手续就已经达到约定的交付条件。3.退一步讲，即使南侧露台与北侧楼梯现状与样板房不一致，也不足以导致解除合同。双方合同中没有约定购买目的，何为改善需求没有清晰的界定，何为充足的阳光也没有明确的数据指标，只是主观感受，讼争房屋南侧露台仅位于一个卧室外部，不会对整个房屋的采光造成影响，北侧楼梯系讼争房屋隔壁的户外楼梯，没有任何证据证明会影响上诉人的安全性和私密性。讼争房屋同样户型共有90户业主，已经全部销售完毕，其中84户收房52户已经完成或正在装修，说明即使阳光有影响也不影响正常居住使用，更不足以导致解除合同。二、一审判决认定被上诉人未超过行使撤销权的除斥期间，系适用法律错误。根据合同法的规定，行使撤销权的一年是除斥期间，不适用中止、中断的情形，而讼争房屋约定的交付时间是2014年12月31日，被上诉人在2015年1月5日已经收房，此时就已经知道南侧露台封闭及北侧楼梯的情况，而其在2016年11月才提起撤销之诉，已经超过行使撤销权的除斥期间。三、一审判决适用可得利益原则错误。一审判决上诉人赔偿被上诉人712938元，该损失系可得利益损失，但判决引用法条错误。可得利益的适用需要遵循可预见原则，上诉人根本无法预期房屋上涨如此迅速，评估报告中所涉数额显然超出上诉人订立合同时能够预计到的范围。适用可得利益原则还应当扣除必要的交易成本，一审判决既要求上诉人承担按揭贷款利息，也没有扣减二次交易的费用。
被上诉人周彤辩称：1.当时买房时的情况是G1和G5样板房装修完毕，销售员说只要连接天然气就可以使用了，所有的样板房装修完好。2.被上诉人当时去买房时是期房，现在的房屋当时是一片草地，只能看样板房和宣传图册。3.我方买房是为了养老，就是为了阳光，销售员也是认可主卧能晒到太阳的。4.上诉人作为开发商，对法律法规和政府规定视同儿戏，屡次规划变更，应承担相应责任。5.本案评估时间距今已在一年半前，现在的房价比评估时已经大幅上涨，我方买房并非为了可得利益，一审时我方就提出只要对方把我方楼上G3的板子拆下来，我方就可以接受，但对方做不到。本案诉讼至今已经两年，我方房屋并未涨价，我方坚决要求退房。请求驳回上诉，维持原判。
周彤向一审法院起诉请求：1.解除原被告的商品房预售合同及相关附件（共28条的双方其他约定）；2.被告退还原告购房款3107062元（已扣除定金100000元）；3.被告退还已收取的物业费4149.6元、公摊水电费1382.4元；4.被告双倍返还定金200000元；5.被告赔偿原告自2014年1月2日至退还全部购房款之日止的银行贷款利息；6.被告赔偿原告损失762938元。本案发回重审后，经一审法院释明，原告变更其第一项诉讼请求为撤销原、被告签订的《商品房预售合同》及附件。
一审法院认定事实：2013年9月7日，原告（乙方）与被告硕天公司（甲方）签订《君望花园商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方位于南京市秦淮区双麒路君望花园29幢203室（含负一、一、二层）房屋，面积为231.74平方米，房屋价款为3223196元，乙方于2013年8月31日前支付定金100000元，于2013年9月7日前支付购房款1503196元，商业性贷款1720000元；甲方于2014年6月30日前交付诉争房屋，房屋交付时已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方承诺已按公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设。该合同附件另约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到乙方所购商品房质量或者使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同约定的使用用途，如果即使发生合同正文第九条所例举的情形，但依据该等规划变更、设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途且验收合格，则该等规划变更、设计变更不视为影响到乙方所购商品房质量或使用功能，甲方无需另行通知乙方，同时乙方不得就此提出解除商品房买卖合同的要求；未经甲方书面承诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准，甲方的广告、样板房、宣传材料、模型、展示板、规划设计效果图、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成甲方要约或本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。被告向原告提供的宣传图册中，宣传世茂君望墅具有“花庭叠溪”式的人文园林景观，G2户型“全明采光私享空间”、“花园式双套房设计…私密露台设计，人性化布局”。被告展示的G2户型样板房顶层设计为镂空天井，G3户型北侧入户楼梯为水泥浇筑。
2014年1月2日，原告全额支付购房款3207062元，其中含有原告向中国民生银行股份有限公司南京分行申请的抵押贷款1720000元，贷款期限240月，原告至今仍在正常归还银行贷款。2014年12月18日，被告取得《建设工程规划核实合格书》，该合格书载明工程符合规划许可要求。2014年12月25日的《竣工验收备案》载明：被告建设的29号楼于2014年12月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2014年12月24日报送工程竣工验收备案文件。
2015年1月5日，原告与被告办理了交房验房手续，原告领取了房屋钥匙，并交纳了2015年1月至12月的物业费4149.6元，公摊水电费1382.4元。因诉争房屋负一层室内有雨污水管道；G3户型南阳台与样板房相比增加了阳台并向外延伸形成屋檐，与样板房的无阳台及屋檐的镂空设计及宣传图册的户型解析不同，对诉争房屋的采光造成较大影响；原水泥楼梯变更为铁质楼梯，该小区不少G2户型业主就上述问题与被告产生纠纷，并多次向南京市市长信箱反映被告存在欺诈销售和违建，市长信箱反馈称“经查，世茂君望墅小区叠墅Ｇ2户型与售房时搭建的样板房不符，主要影响南侧卧房采光、G3户型与规划核准图不符，在花园内搭建了用于入户的钢结构楼梯。…自2015年1月以来，园区管委会立刻要求开发商及其物业公司加强对小区内施工行为的监管，所有违建施工立即停止，同时杜绝新违建的开工…2015年3月9日，秦淮区行政执法大队高新园区中队正式入驻园区，并立即就世茂君望墅项目涉及违建问题开展相关行政执法…”。
另查明，诉争房屋的现状为南面露台顶部系封闭且有外延屋檐，卫生间排水管在户内，北侧楼梯亦为铁质楼梯。原告认为被告所交付的诉争房屋现状与样板房及宣传图册不一致，且规划图纸中没有铁质楼梯、排水管亦在户外。被告则提供规划设计图纸以证明交付现状与规划设计图纸一致，亦已通过竣工验收，尽管规划设计图纸中并无铁质楼梯，但该楼梯有关部门并未认定系违建。
原告于2015年5月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告按样板房要求将原告所购房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部搭建的屋檐，恢复诉争房屋的采光条件；2、被告按照竣工图纸拆除原告所购房屋北侧通往G3户型的楼梯；3、被告按照竣工图纸将下水管道从诉争房屋室内移至室外；4、被告承担本案诉讼费用。后因原告诉请可能涉及G3户型业主利益，也可能需要重新规划审批，遂变更诉讼请求，请求法院判令：1、解除原被告的商品房预售合同及相关附件（共28条的双方其他约定）；2、被告退还原告购房款3107062元（已扣除定金100000元）；3、被告退还已收取的物业费4149.6元、公摊水电费1382.4元；4、被告双倍返还定金200000元；5、被告赔偿原告自2014年1月2日至退还全部购房款之日止的银行贷款利息；6、被告赔偿原告损失762938元。
该案审理过程中，原告申请对诉争房屋在二层主卧室阳台外为采光井（上空）、负一层雨水和污水管道与规划图和竣工图一致、G3户型外立面无违章搭建的楼梯情况下的市场价值进行评估，以便确定原告的房屋增值部分的差价损失。经一审法院委托评估，江苏长城土地房地产资产评估造价事务所现场勘查发现诉争房屋负一层室内横梁附近有部分雨水、污水管道，北面外墙立面附近有G3搭建的钢架楼梯，二层南面主卧阳台采光井为三楼的水泥预制板封闭，经评估认为诉争房屋在满足申请人所提条件下于2015年10月8日的价格为3970000元。评估人员到庭质证称，存在水泥楼梯还是钢架楼梯属于个人喜好问题，对房屋价格没有多大影响，影响房屋价格的主要还是阳光问题，本次评估的价值是没有楼梯的价值，水泥楼梯因素对房价的影响在50000元左右，而水管在室内还是在室外对评估的影响几乎是没有的。评估费15000元由原告支付。
一审法院于2016年1月25日作出（2015）秦民初字第2442号民事判决：一、解除原告周彤与被告南京硕天投资管理有限公司2013年9月7日签订的《君望花园商品房预售合同》及其附件（共28条的双方其他约定）。二、原告周彤于本判决生效之日起十五日内将本市秦淮区双麒路君望花园29幢203室房屋返还给被告南京硕天投资管理有限公司。三、被告南京硕天投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周彤购房本金3207062元并赔偿贷款利息（以被告实际返还1720000元时原告产生的银行贷款利息为准）。四、被告南京硕天投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告周彤物业费4149.60元、公摊水电费1382.40元。五、被告南京硕天投资管理有限公司赔偿原告周彤损失712938元。六、驳回原告周彤的其他诉讼请求。被告不服该判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2016年6月1日作出（2016）苏01民终2581号民事裁定，撤销该案判决，发回一审法院重审。
本案审理过程中，原告申请对案涉房屋价值进行重新评估，一审法院未予准许。
一审法院认为，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。被告在进行商品房销售时，已经取得建设工程规划许可证，但其设置的样板房及宣传图册所反映的房屋结构却与规划核准的设计方案并不一致，在房屋交付时，被告亦未取得规划变更，其前期销售中所作的宣传显属虚假宣传。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定即使未载入商品房买卖合同，亦会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格产生重大影响。本案被告预售时设置的样板房使得其销售广告和宣传资料反映的房屋及相关设施具体确定，样板房预售与其他无实物的预售模式相比，业主获得的所购房屋信息更全面，感受更直观，对双方合同的订立及业主对价格的承受度会产生重大影响。业主购买别墅与购买一般商品房住宅的最大区别在于，购买别墅是为了追求和享受更好的居住环境，被告在宣传资料中也大力宣传了小区“花庭叠溪”的园林景观及G2户型“全明采光”、“人性化布局”的温馨居住环境，表明案涉房屋的定位即为改善型高享受住房。被告为改善居住环境，购买案涉房屋，充足的阳光及安全私密性是其考虑的重要因素之一。现被告实际交付的案涉房屋南面露台、屋檐确与样板房、宣传图册中房屋标准不符，导致诉争房屋采光受到较大影响，且G3户型外楼梯由水泥浇筑变为铁制镂空楼梯亦与样板房不一致，存在一定的安全隐患，也不利于业主生活私密的保护。被告在预售时所作的虚假宣传，致使原告作出与其真实意思相悖的意思表示，与被告订立商品房预售合同。被告的行为构成欺诈，原告有权要人民法院撤销案涉商品房预售合同。依据法律规定，具有撤销权人当事人应当自知道或者知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。2015年初，被告主张交房，原告知其权利受到侵害后，于2015年5月6日提起诉讼。在原审中，原告选择主张权利的方式为解除合同，要求被告承担违约责任。该案发回重审后，经一审法院释明，原告变更诉讼请求为要求撤销合同，不应认定为超过一年除斥期间。原、被告之间订立的《君望花园商品房预售合同》及其附件应予撤销。
依据法律规定，合同撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故被告应将收取的房款3207062元返还原告，原告应将诉争房屋返还给被告。原告支付的贷款利息和物业费、公摊水电费是原告的直接损失，被告亦应予以赔偿。至于原告主张的房屋差价损失，经鉴定部门评估，案房屋在露台镂空、污水管道在外及无铁质楼梯的条件下价值3970000元，但样板房并未反映出污水管道的排线、鉴定部门认为铁质楼梯影响了房屋的美观，而水泥楼梯也应有此影响，故一审法院酌定扣除上述两个因素的价格的影响程度50000元，故被告的可得利益为712938元（3970000元-3207062元-50000元），该损失被告应予赔偿。另，合同撤销后原告主张双倍返还定金无法律依据，故对其该项诉讼请求一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条第（一）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、撤销原告周彤与被告南京硕天投资管理有限公司2013年9月7日签订的《君望花园商品房预售合同》及其附件。二、原告周彤于本判决生效之日起十五日内将本市秦淮区双麒路君望花园29幢203室房屋返还给被告南京硕天投资管理有限公司。三、被告南京硕天投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告周彤购房本金3207062元并赔偿贷款利息（以被告实际返还1720000元时原告产生的银行贷款利息为准）。四、被告南京硕天投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告周彤物业费4149.60元、公摊水电费1382.40元。五、被告南京硕天投资管理有限公司赔偿原告周彤损失712938元。六、驳回原告周彤的其他诉讼请求。案件受理费41280元，鉴定费15000元，合计56280元，由原告周彤负担3300元，被告南京硕天投资管理有限公司负担52980元。
二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对重审一审查明的事实予以确认。
本院认为，涉案房屋系期房预售，与其他无实物的预售模式相比，上诉人预售时设置的样板房使得其销售广告和宣传资料反映的房屋及相关设施具体确定，买房人对所购房屋的信息获取更加全面，感受更直观，对买房人订立合同的意愿及价格接受度直接产生重大影响。且涉案房屋系别墅，相比一般商品房住宅，买房人更加注重追求高质量的居住环境，上诉人的宣传资料也表明其对涉案房屋的定位为改善型高享受住房，充足的阳光及安全私密性显然是买房人考虑的重要因素之一。上诉人在进行商品房预售时，已经取得建设工程规划许可证，但其设置的样板房及宣传图册所反映的房屋结构却与规划核准的设计方案并不一致，在房屋交付时，上诉人亦未取得规划变更，实际交付的房屋南面露台、屋檐确与样板房、宣传图册中房屋标准不符，导致涉案房屋采光受到较大影响，且G3户型外楼梯由水泥浇筑变为铁制镂空楼梯亦与样板房不一致，存在一定的安全隐患，也不利于业主生活私密的保护。上诉人前期销售中所作的宣传显属虚假宣传，致使被上诉人作出与其真实意思相悖的意思表示，与上诉人订立商品房预售合同，一审法院认定上诉人的行为构成欺诈于法有据。
2015年初，上诉人主张交房，被上诉人主张权利的方式是于2015年5月6日诉请解除合同，要求上诉人承担违约责任，后经重审时法院释明，被上诉人变更诉请为要求撤销合同，不应认定超过一年的除斥期间，一审法院认定双方签订的《君望花园商品房预售合同》及其附件应予撤销并无不当。重审依据鉴定报告，扣除被上诉人已支付房款及相关因素影响的价格后，认定被上诉人的可得利益损失为712938元并无不当。
综上所述，上诉人硕天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41280元，由上诉人南京硕天投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年五月十二日
书记员 朱亚芳