福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0581民初2536号
原告：中国工商银行股份有限公司石狮支行，住所地石狮市。
负责人：施能升，该行行长。
委托诉讼代理人：黄清波，系该行员工。
被告：林威，男，1994年9月5日出生，汉族，住石狮市。
被告：缪玉清，女，1976年12月9日出生，汉族，住石狮市。
被告：石狮市明发房地产开发有限公司，住所地石狮市。
法人代表人：郭其仁，该公司负责人。
委托诉讼代理人：黄庆辉，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司石狮支行与被告林威、缪玉清、石狮市明发房地产开发有限公司（以下简称明发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人黄清波及被告明发公司委托诉讼代理人黄庆辉到庭参加诉讼，被告林威、缪玉清经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告林威、缪玉清立即偿还借款本金677337.57元及截至2018年3月21日的利息、罚息、复利20270.8元，并支付自2018年3月22日起至实际还款之日按合同约定计算的利息、罚息、复利；2、被告林威所有址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼1梯23层2301号房地产的抵押权设定为原告前，被告明发公司对被告林威、缪玉清的上述债务承担连带清偿责任；3、被告林威在本案判决生效之日起1个月内办理正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告。被告明发公司应督促被告林威并配合其办理抵押登记。抵押权设定后，原告有权以被告林威所有址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼1梯23层2301号的房地产折价，或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；4、本案诉讼费用由三被告承担。
事实和理由：2013年5月15日，原告与被告林威、明发公司签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定借款金额105万元及借款期限10年等条款。被告缪玉清2013年5月15日出具《共同偿还贷款确认书》，确认共同承担偿还责任。被告林威以其址于石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼1梯23层2301号的房地产为借款提供抵押担保，并办理按揭登记手续。被告明发公司为被告林威的借款提供阶段性连带责任保证。2013年6月6日，原告依约向被告林威发放贷款105万元，借款到期日为2023年6月6日。
借款后，被告林威自2016年2月6日起发生违约，至2017年4月21日连续违约4期,累计违约15次。原告依合同约定，于2017年4月25日宣布本案合同提前到期。
被告林威、缪玉清现尚欠借款本金677337.57元。原告及被告明发公司确认被告林威、缪玉清自2016年2月6日起结欠原告利息、罚息、复利。
被告林威、缪玉清未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为放弃对原告主张的事实抗辩的权利。
被告明发公司辩称，目前抵押的房产正在办理抵押登记手续，当正式抵押登记手续办理后，其应当免责。
原告围绕诉讼请求提交了证据，被告林威、缪玉清未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。被告明发公司对原告提供证据的真实性、关联性、合法性均无异议。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。
本院认为，原告与被告林威、明发公司签订的合同主体合格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告林威在借款后未按约履行还款义务已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告林威应偿付尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限。被告缪玉清出具《共同偿还贷款确认书》，故原告提出被告缪玉清应共同承担偿还责任的请求，本院予以支持。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告林威怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告林威负有协助办理抵押登记的义务，被告明发公司应督促其办理。本院确定被告林威应在三十日内协助办理本案房产抵押登记。被告林威若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因被告林威拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告林威提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告明发公司的保证期间延续。保证人被告明发公司承担保证责任后，有权向被告林威、缪玉清追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告明发公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告林威、缪玉清。被告林威、缪玉清经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：
一、被告林威、缪玉清应在本判决生效后立即偿付原告中国工商银行股份有限公司石狮支行借款本金677337.57元及自2016年2月6日起至实际还款之日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以不超过年利率24%为限，并应扣除被告林威、缪玉清自2016年2月6日起已支付的利息、罚息、复利）。
二、被告林威、缪玉清应在本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司石狮支行办理不动产抵押登记手续，被告石狮市明发房地产开发有限公司应督促被告林威、缪玉清并配合其办理抵押登记。抵押登记手续办妥之日，被告石狮市明发房地产开发有限公司的保证责任终止。
三、石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼1梯23层2301号房产的抵押登记手续办妥后，原告中国工商银行股份有限公司石狮支行有权以该房产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
四、原告中国工商银行股份有限公司石狮支行对石狮市湖滨曾坑白玉山畔山云海2号楼1梯23层2301号房产折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告石狮市明发房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款的退还被告林威、缪玉清。
五、被告石狮市明发房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告林威、缪玉清追偿。
如果被告林威、缪玉清、石狮市明发房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10776元减半收取5388元，由被告林威、缪玉清、石狮市明发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 柳东晓
二〇一八年六月五日
书记员 王鑫鑫
注：本案适用的主要法条及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
3、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
4、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
5、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
6、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
7、《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
9、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
11、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
--7--