江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终565号
上诉人（原审被告）:刘靖鹤，男，1975年12月30日生，汉族，户籍所在地安徽省霍邱县，经常居住地如东县。
委托诉讼代理人:周玉春，江苏联嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:龚炳根，男，1961年9月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。
委托诉讼代理人:顾亚倩，江苏江花律师事务所律师。
上诉人刘靖鹤因与被上诉人龚炳根租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初4917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘靖鹤上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：双方属于承包关系，分包并不违约。龚炳根发包经营资产非法，承包协议整体无效，一审认定部分无效错误，判令双方终止履行没有依据。龚炳根默认上诉人分包经营，上诉人并没有违约，上诉人承包经营的只是17排猪舍的15排，剩余两排龚炳根自己使用，其应当知道本人分包情况。根据最高院司法解释规定，龚炳根在六个月内未提出转租异议，其诉求超过了法定期限。上诉人实际占用猪舍仅为7排，不足协议约定资产的一半，一审判决本人按照每年50万元支付费用，没有事实依据。一审程序违法，应当追加吴庆虎等作为共同被告，将次承租人作为第三人参加诉讼。
龚炳根辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
龚炳根向一审法院起诉请求：（1）解除2014年8月14日双方签订的承包协议书；（2）刘靖鹤向龚炳根腾退返还位于如东县大豫镇东凌新围垦区的17排猪舍中的15排猪舍圈、相关附属设施等租赁物（详见明细表）；（3）刘靖鹤对下水道（1764米）设施恢复原状或赔偿相应损失176400元，庭审中确定为要求刘靖鹤赔偿因下水道损害而致的损失176400元；（4）刘靖鹤按人民币1370元/天向龚炳根支付自2016年12月1日起至租赁物实际交付之日止期间的租金、占有使用费。
一审法院认定事实：如东兆盈农产品有限公司取得案涉国有农用地的租赁权后，经如东县发展和改革委员会批准，取得在东凌新围垦区进行规模养殖场的项目，并在案涉土地新建了猪棚、饲料厂、职工宿舍、化粪池、下水道等。2009年1月18日，如东兆盈农产品有限公司与龚炳根签订租赁协议，协议约定由如东兆盈农产品有限公司将公司现有的不动产（不动产详见附件）及不动产所在地（如东县大豫镇东凌新围垦区）东至中心河、南至排水河、北至老海堤范围内的土地（面积为1583亩）及其附（属）着物租赁给龚炳根从事生猪养殖、销售，租赁期定为十九年，从协议生效之日起算，协议还对租金等进行了约定。2010年9月1日，如东兆盈畜牧有限公司与龚炳根签订租赁补充协议，协议约定原租赁协议涉及的1583亩土地中，其中猪场东边的六块地用作如东兆盈畜牧有限公司的试验田，并对原年租金的数额进行了调整，其他未修改部分以原租赁协议为准。
2014年8月14日，龚炳根委托案外人龚某以其名义与刘靖鹤签订承包协议书，协议约定：（1）龚炳根将现有的不动产使用权（如东县大豫镇东凌新围垦区）即17排猪舍中的15排猪舍承包给刘靖鹤从事生猪养殖、销售，现有饲料仓库的北侧仓库和办公室后面的小房子以及猪舍中间的南北内河提供给刘靖鹤使用；（2）承包期5年，自协议生效之日后的2014年12月1日起算；（3）刘靖鹤每年向龚炳根支付承包金500000元，支付时间为每年的9月1日；（4）在刘靖鹤出现下列情形之一时，龚炳根有权解除协议，由此给刘靖鹤造成的损失，龚炳根不予赔偿：①不按时支付承包金；②在龚炳根范围内从事违法活动；③恶意损坏承包资产；④未经龚炳根同意擅自转租……庭审中，双方确认龚炳根交付刘靖鹤使用的资产明细为：①猪棚15栋，21600平方米，河东最北边2排除外；②饲料厂1栋，1055.3平方米，饲料仓库的北侧仓库；③职工宿舍48间，1010平方米，办公室后面的小房子；④化粪池2处，265平方米；⑤下水道，15栋范围，1764米，猪舍东西两侧；⑥中心河600米，猪舍中间的南北内河。上述协议一式两份，龚炳根持有的一份协议，甲方处除龚某签字外，另加盖有如东兆盈畜牧有限公司印章。
另查明，（1）刘靖鹤已于2015年9月付清2015年12月1日至2016年11月30日的租金500000元；（2）刘靖鹤于2015年期间分别与案外人张一鸣等人签订房屋租赁合同，但未经龚炳根同意；（3）双方签订承包协议，龚炳根将协议约定的资产交付刘靖鹤使用后，其即不在该资产所在地管理、经营；（4）如东兆盈畜牧有限公司于2008年3月设立，如东兆盈农产品有限公司系如东兆盈畜牧有限公司股东（××）之一；（5）依据龚炳根提供的如东县规模化畜禽养殖用地申请审核备案表，如东兆盈畜牧有限公司使用的位于如东县大豫镇东凌新围垦区，东至中心河、南至排水河、北至老海堤范围内的土地为国有租赁性质，龚炳根陈述如东兆盈畜牧有限公司就上述国有土地租赁使用权未领取土地使用权证，土地上宿舍等的建设未依法经相关职能部门予以审核、批准。
还查明，如东县环境保护局于2015年12月3日作出东环罚字[2015]112号行政处罚决定书，决定书认定刘靖鹤在未建设水污染防治配套设施，亦未委托他人对畜禽养殖废弃物进行综合利用和无害化处理的情况下，于2014年12月始，擅自在如东县大豫镇东凌新围垦区的如东兆盈畜牧有限公司的猪舍经营生猪养殖。其行为违反《畜禽规模养殖污染防治条例》的规定，故给予刘靖鹤要求其停止在位于如东县大豫镇东凌新围垦区内的生猪养殖项目生产并罚款人民币100000元的处罚。后刘靖鹤缴纳罚款50000元。海门市人民法院经如东县环境保护局申请，于2016年8月3日作出（2016）苏0684行审265号行政裁定书，裁定对如东县环境保护局提出的要求停止刘靖鹤在位于如东县大豫镇东凌新围垦区内的生猪养殖项目生产；罚款50000元；依法加处罚款申请，准予强制执行。
如东县环境保护局向一审法院申请执行，一审法院已立案受理，案号（2016）苏0623执1561号。据了解，至目前为此，刘靖鹤已缴清所有罚款，但仍未建设水污染防治配套设施，亦未委托他人对畜禽养殖废弃物进行综合利用和无害化处理，现实际也无建设污染防治配套设施的条件。
2016年8月31日，如东兆盈畜牧有限公司以刘靖鹤为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，同年10月13日申请撤诉。一审法院于同年10月17日作出（2016）苏0623民初4178号民事裁定书，准许其撤回起诉。
一审法院认为，双方对龚炳根将其从案外人如东兆盈畜牧有限公司承租的猪棚、饲料厂、职工宿舍、化粪池、下水道等交由刘靖鹤使用，刘靖鹤每年支付相应费用的事实不存争议。案件的争议焦点：（1）双方间是租赁合同关系还是承包合同关系；（2）双方间合同的效力；（3）若合同有效，合同是否存在法定或约定的解除情形；（4）赔偿损失的依据；（5）龚炳根主张租金、占用使用费有无依据。
关于双方间的关系问题，龚炳根主张双方间系租赁合同关系，而刘靖鹤则认为是承包关系。对此，一审法院认为，所谓租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其法律特征：（1）租赁合同是分期回收租金的要式合同；（2）租赁合同以有形的、非消费物为标的；（3）租赁合同是一方向另一方转让财产使用权，在当事人之间引起法律关系的合同；（4）租赁合同是双方、有偿的合同。而承包合同并非合同法中明确规定的一类合同，内容上可能综合了不同典型合同的特点，其与租赁合同显著的区别在于标的物的不同，租赁合同签订的目的是对租赁标的物使用权的让渡，所以需要存在一个有形物作为租赁标的，能够交付，并且该物有使用价值。而承包合同不一定存在一个实际的标的物，可能只是一种经营模式。说到底，一个合同到底是什么性质不是取决于它形式上的名称，而是取决于实际的权利义务约定，即合同的实质内容决定了它的性质。具体到本案，双方间签订的合同名称虽为“承包协议书”，但其实质内容约定的却是租赁关系，即龚炳根将其对案涉标的物的使用权让渡给刘靖鹤支配、使用，由刘靖鹤给付一定的使用费用、租金。双方间的关系符合租赁关系的法律要件，应属租赁关系。
关于双方间租赁合同的效力问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。龚炳根租赁给刘靖鹤使用的资产设施由案外人如东兆盈畜牧有限公司投资建设，并租赁给龚炳根。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，结合国土资发[2014]127号《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》规定精神，（1）任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；（2）在乡、村庄规划区内进行建设占用土地的，不得占用农用地。确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证；（3）建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续；（4）根据现代农业生产特点，从有利于支持设施农业和规模化粮食生产发展、规范用地管理出发，将设施农用地具体划分为生产设施用地、附属设施用地以及配套设施用地。生产设施用地是指设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地，如规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地……附属设施用地是指直接用于设施农业项目的辅助生产的设施用地，如必须配套的畜禽养殖粪便、污水等废弃物收集、存储、处理等环保设施用地……设施农业用地按农用地管理，生产设施用地、附属设施用地以及配套设施用地直接用于或服务于农业生产，其性质属于农用地，按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。但管理和生活用房、饲料储藏用房、硬化道路等附属设施，属于永久性建（构）筑物，其用地比照农村集体建设用地管理，需依法办理农用地转用审批手续；（5）出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉及到本案，案外人如东兆盈畜牧有限公司经相关部门审核备案后，可在其取得使用权的国有农用地上进行生产设施、附属设施以及配套设施的建设，且建设所占用土地可按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。但管理和生活用房、饲料储藏用房、硬化道路等附属设施，属于永久性建（构）筑物，其用地比照农村集体建设用地管理，应依法办理农用地转用审批手续、并应取得相关规划许可后方可进行建设。如东兆盈畜牧有限公司出租给龚炳根的资产中包括未经规划许可建设的饲料厂、职工宿舍，且至法庭辩论终结前仍未取得相关职能部门的批准许可，故如东兆盈畜牧有限公司与龚炳根间涉及该部分的租赁合同依法无效，同样，龚炳根与刘靖鹤间的租赁合同中涉及出租的职工宿舍、饲料厂部分依法亦应无效。依据合同法规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。双方间的合同其他部分经由双方协商确定，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，应属有效，对双方均具有拘束力。
关于龚炳根要求按约解除合同有无依据的问题，如前所述，双方间合同就职工宿舍、饲料厂部分，因职工宿舍、饲料厂用地未办理农用地转用审批手续，其建设亦未经相关职能部门审批，故涉及该部分的租赁合同约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产或财产使用权，应当予以返还。但合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。双方间就职工宿舍、饲料厂以外资产使用权让渡的约定依然有效。在不存在法定或约定解除情形时，合同一方不得擅自解除合同。涉及到本案，双方在签订合同时约定，（1）刘靖鹤未经龚炳根同意擅自转租；（2）在龚炳根范围内从事违法活动……龚炳根有权解除合同。庭审中，刘靖鹤对转租及其将案涉部分资产的使用权转租他人未经龚炳根同意的事实予以确认，且刘靖鹤在租赁使用案涉资产后，因未依法建设水污染防治配套设施，被如东县环境保护局予以要求其停止在位于如东县大豫镇东凌新围垦区内的生猪养殖项目生产并罚款的处罚，刘靖鹤的行为违反双方的合同约定，故对合同有效部分，龚炳根要求解除的请求，一审法院予以准许。鉴于，双方间合同中所涉有效、无效部分无法分割，而龚炳根请求解除双方协议的最终目的实为要求终止合同的继续履行，故一审法院对于龚炳根的请求不再分别表述为无效部分予以返还，有效部分予以解除，而是综合表述为终止双方合同的履行，由刘靖鹤将案涉资产向龚炳根返还。但对刘靖鹤就合同无效部分所支付的资产使用费，因刘靖鹤实际占有使用了龚炳根的资产，其依双方约定支付的使用费，龚炳根无需返还。
关于龚炳根主张要求刘靖鹤赔偿损失的问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百一十九条的规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。涉及到本案，双方对龚炳根向刘靖鹤出租的资产中含有1764米下水道的事实不存争议，但对于龚炳根向刘靖鹤交付该下水道时，下水道的原状及现在的实际状况，龚炳根均未向一审法院提交证据，且即便确如龚炳根所述，下水道已实际损坏，但这种损害是否系因刘靖鹤不当使用造成，龚炳根亦未予证明。而且龚炳根主张按照新建下水道的标准要求赔偿，但对于其主张的标准的依据同样未提交证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人不能提供证据或证据不足以证明其主张的，依法承担不利的后果。故一审法院对龚炳根的该项主张不予支持。
关于龚炳根主张的租金、占用使用费的问题，双方间约定的资产使用费为每年500000元，刘靖鹤已于2015年9月付清2015年12月1日至2016年11月30日的费用，龚炳根主张要求刘靖鹤按上述标准支付自2016年12月1日始至实际交付资产之日止的使用费用，于法有据，一审法院予以支持。
综上，龚炳根要求与刘靖鹤终止双方间的合同关系，并要求刘靖鹤交还所租房屋及相应的设施、支付使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院一并予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、龚炳根与刘靖鹤间于2014年8月14日签订的承包协议书于判决生效后十日内终止履行。二、刘靖鹤向龚炳根返还猪棚15栋、饲料厂1栋、职工宿舍48间、化粪池2处、下水道（尚存的）、中心河，于判决生效后十日内履行。三、刘靖鹤自2016年12月1日始至实际交付资产之日止，按500000元/年的标准向龚炳根支付资产使用费。四、驳回龚炳根的其他诉讼请求。案件受理费人民币5282元，由刘靖鹤负担。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的双方之间系承包关系的上诉理由，经查，虽然双方当事人订立合同的名称为承包协议书，但双方之间真实法律关系应根据合同内容进行确定。根据双方合同关于将不动产使用权提供给刘靖鹤使用以及刘靖鹤自主开展经营活动，未经甲方同意不得擅自转租和乙方有优先续租等约定看，案涉承包协议书从本质上应认定为租赁合同。因此，上诉人提出的一审认定租赁关系不当的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出承包协议整体无效，一审认定部分无效错误，判令双方终止履行没有依据的上诉理由，本院认为，即使按照上诉人的上诉理由案涉承包协议整体无效，但上诉人不能要求一个整体无效的协议继续履行。因此，即使该上诉理由成立，该理由并不能作为支持上诉人要求继续履行案涉协议的合法理由。原审根据本案的实际情形，确定案涉协议部分有效部分无效并无不当。因此，上诉人关于承包协议整体无效的上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的其没有违约的上诉理由，本院认为，根据承包协议书不得擅自转租的约定，上诉人目前并没有充分证据证明其转租得到了被上诉人的同意；同时上诉人还存在未依法建设水污染防治配套措施等被有关行政机关处罚的违法行为。刘靖鹤的上述行为违反了双方承包协议书第九条的约定。原审鉴于案涉合同有效部分和无效部分无法分割，故判决双方的承包协议书终止履行并无不当。关于上诉人提出龚炳根的诉求超过期限的上诉理由，本院认为，最高法院司法解释的规定系针对的是一个合法有效的租赁合同，本案所涉及的合同为部分有效部分无效，该规定并不适用本案所涉的租赁关系。而且，从目前证据而言，上诉人也没有充分证据证明龚炳根默认同意刘靖鹤将案涉标的物转租给他人使用。关于上诉人提出的其实际占用猪舍7排的上诉理由，首先该事实并没有充分证据证明，其次给付租金和使用费是基于当事人未能返还有关租赁标的物的事实，故该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的一审程序违法的上诉理由，本院认为，根据合同的相对性原则，龚炳根向刘靖鹤提起诉讼并无不当。至于刘靖鹤与吴庆虎等人之间是否存在合伙关系并非属于本案审理的范畴。至于是否需要将次承租人作为第三人参加诉讼，应当根据案件的实际情形和原告的诉讼请求确定。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10564元，由上诉人刘靖鹤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 谷昔伟
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 施惠惠