广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初16190号原告：孙艺明，男，1965年2月3日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，原告：郑翠萍，女，1973年8月25日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区，两原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东保信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东保信律师事务所律师助理。被告：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪。委托诉讼代理人：李燕群，广东中元律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所实习律师。原告孙艺明、郑翠萍与被告中山市华隆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙艺明、郑翠萍的共同委托诉讼代理人赖初帆，被告中山市华隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李燕群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告向两原告支付逾期办证违约金34279.54元（以543401元为本金，以逾期办理房地产权属证书的实际天数462天，即从2015年5月16日起至两原告实际取得权属证书的2016年8月19日止，按银行同期同类贷款利息计算）。事实与理由：两原告与被告于2011年3月10日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用（2012年7月31日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告迟延办理两原告的权属证书，直至2016年8月19日才办好两原告的权属证书。为维护两原告之合法权益，原告特诉至法院，请求依法作出公正判决。两原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据1.两原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》（不含附件）；证据2.商品房销售登记备案表；证据3.购房发票；证据4.契税发票；证据5.不动产权属证书；证据6.关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请；证据7.（2013）中中法民一终字第947号民事判决书、（2014）中中法民一终字第1226号民事判决书；证据8.（2017）粤20民再5号民事判决书。被告辩称，被告并不存在逾期办理产权登记的事实，两原告的主张缺乏事实及法律依据。根据被告与两原告签订的中山市商品房买卖合同第14条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属证书需由“出卖人”提供的资料到产权登记机关备案，即该720个工作日锁定的“出卖人”的义务提供相关的资料到产权登记机关备案。根据买卖合同补充协议第5条第3项约定“若有证据…等第三方延误，买受人同意出卖人…顺延办证期限”。本案涉案的房屋是于2012年7月31日交付两原告，被告只需要在该日后的720个工作日内提交有关资料到产权机关备案即符合合同的约定，履行了合同的义务。2014年12月30日，被告已为商品房所在的金华花园1区办理了规划验收合格手续，并在2015年6月份向中山市国土部门提交了权属登记材料，市国土局也于2015年6月18日出具了19份商品房产权权属证明书，被告已经履行完毕自己的义务。但是，因为国土局出具的该19份商品房产权权属证明书将不同土地使用年限的三个土地使用权证的商品房统一备案使用年限至2063年4月30日，原来部分商品房的使用期限应该是到2074年3月11日，也就是侵犯了期限到该日期业主的权益。为此，业主们拒绝办理产权，后经国土、住建、规划等相关部门与被告及业主代表多次协商，才导致国土部门同意在2016年5月25日再次重新办理权属登记，而该次权属登记的办理完全是以3个土地权证记载的期限为准。从上述事实可以反映，被告不存在违反合同约定的情形，仅因为国土部门原因导致商品房产权登记无法在合同范围内办理，根据补充协议的约定办证的期限应该顺延。2.即使被告存在逾期办理产权证的行为，被告也只需按合同的约定承担违约责任。根据被告与两原告签订的合同第14条约定，即使是被告的原因导致逾期办证，被告只需按已付房款的万分之一支付违约金。合同既有约定应按合同约定来处理。3.参照适用两原告提到的司法解释第38条前提是合同没有约定逾期办证违约金的情形，但是本案合同对此已有约定。被告就其辩称向本院提交证据如下：证据1.（2017）粤2071民初2981号民事判决书；证据2.国有土地使用权证3份；证据3.中山市商品房预售许可证3份；证据4.中山市商品房买卖合同3份；证据5.中山市商品房销售登记备案表3份；证据6.建设工程规划验收批复书（业务编号：282162014120008）；证据7.商品房产权权属证明书19份（登记字号：2015-010602至2015-010620）证据8.建设工程规划验收批复书2份（业务编号：GH271312016030016、GH271312016030017）；证据9.商品房产权权属证明书19份（登记字号：2016-010468至2016-010471、2016-010473至2016-010487）；证据10.关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请；证据11.关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明（2017年1月16日）；证据12.关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明（2017年3月30日）；证据13.《商住小区门牌编号××申请表》；证据14.不动产权证3份；证据15.两原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同（适用于商品房销售）》（含附件一至六）。本院经审理认定事实如下：2011年3月10日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定由买受人向出卖人购买座落于火炬开发区金华花园A区20幢202房的商品房，总金额为543401元，并约定：1.合同第十四条约定，出卖人应当在2012年7月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；2.合同附件六补充协议第二条约定，买受人知悉因本小区跨越两个或两个以上国有土地使用证时,则以最先到期日（即2063年4月30日）为该商品房的土地使用权办证年限，出卖人无须向买受人作任何赔偿或补偿；3.合同附件六补充协议第九条约定，由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延出卖人的办证期限。合同还约定了其他事项。合同签订后，两原告按合同约定向被告支付了全部的购房款。被告则于2012年7月31日将涉案商品房交付给两原告使用。2014年12月30日，中山市城乡规划局对被告开发的金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）作出“合格”的规划验收批复。此为办理建设项目综合验收及向国土房管部门办理房产产权手续的依据。2015年6月18日，金华花园1区（1-27幢、1-153卡）的商品房产权权属登记证明书由中山市人民政府作出，共19份。该证明书“土地证号”栏载明，中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一以中府国用（2011）第1500667号为准。该三项编号的三本土地使用权证对应的土地使用期限分别至2074年3月11日、2063年4月30日、2063年4月30日。由于涉案商品房所在的金华花园1区项目建设于前述三本证所对应的三块土地上，故被告与各商品房业主签订中山市商品房买卖合同时约定的土地使用年限有所不同，有的约定至2074年3月11日，有的约定至2063年4月30日2074年3月11日（该类合同补充协议明确土地跨两本证的，以较短的土地使用年限2063年4月30日为准）。在商品房产权权属登记证明书作出之后，部分合同约定土地使用年限至2074年3月11日的业主认为其土地使用年限被缩短，开始抗议、维权。2015年10月28日，被告向中山市人民政府出具《关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请》，称：被告开发的金华花园由3个土地证组成[中府国用（2007）第150149号、中府国用（2011）第1500669号、中府国用（2011）第1500667号]，分两期开发，因涉及跨越地块的“窈窕村”泄洪坝迁移工程暂停两年开发，最终于2012年交付一期、于2013年交付二期，并约定房地产权属证书交付时间为2015年1月（一期业主）、2015年7月（二期业主），因两期交付时间相距较近，被告在验收时当一个业务办理，即规划验收批复及综合验收批复均为一份件。故国土确权时要求统一按2063年办理产权年限，引起了业主的不满，经沟通已初步达成解决问题的共识，即规划部门协助被告将项目的规划验收批复按年限分割成两个，住建部门协助被告根据新的规划批复将综合验收批复分割成两个；最终被告向国土重新递件确权，按照二期各自年限办理房产权属证书。2015年11月3日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会在该申请上盖章确认情况属实。之后，被告重新为金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）办理规划验收。2016年4月14日，中山市城乡规划局作出“合格”的规划验收批复。2016年5月25日，中山市人民政府对于金华花园1区（1-27幢、1-153卡），注销其于2015年6月18日作出的权属登记，重新办理权属登记、作出19份商品房产权权属登记证明。对于不同商品房，该19份商品房产权权属登记证明的“不动产权证书号（土地证号）”栏有以下几种记载方式：中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一为2063年4月30日；中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一为2063年4月30日，根据中国地政函（2016）0993号，该两宗地上建筑物10、11、12、19、21、22幢等6幢住宅部分对应的分摊土地合共7143.09平方米办理延长土地使用至2074年3月11日；中府国用（2007）第150149号，土地使用期限为2074年3月11日。之后，涉案商品房项目的各套商品房陆续办出不动产权证书，土地使用年限分别为至2063年4月30日、2074年3月11日。两原告的不动产权证书于2016年8月19日由中山市国土资源管理局核发。因被告超出合同约定期限办出权属证书，两原告诉至法院，主张前述实体权利。另查：2017年1月16日，被告出具关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明，称：被告开发的金华花园项目是在五块已分别取得土地使用权证的土地上整体规划，该五块土地的土地使用权证号分别为中府国用（2007）第150149号、（2011）第1500667号、（2003）第150447号、（2011）第1500669号、（2004）第150423号。金华花园1区（1-27幢）坐落于其中三块土地上，该三块土地的土地使用权截止时间存在差异，其中中府国用（2007）第150149号土地的截止时间为2063年4月30日（本院注，此为笔误，应为2074年3月11日），（2011）第1500667号及（2011）第1500669号土地的截止时间为2074年3月11日（本院注，此为笔误，应为2063年4月30日）。金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）于2014年12月30日办结金华花园1区建设工程规划验收（业务编号：282162014120008），并于2015年4月13日办结建设工程竣工验收备案后向中山市国土资源管理局申请办理商品房确权登记；该局认为金华花园1区1-27幢的基底横跨三个土地证且地下室连通，故土地使用年限以低年限为准（即截止时间为2063年4月30日），并按此办理了商品房产权权属证明书（登记证号：2015-010602～010520合计19份）；2015年7月份，被告陆续通知金华花园1区业主签名办理房产证时，（合同约定土地使用期限为2074年3月11日的）部分业主发现土地使用年限与房屋买卖合同约定差距较大而拒绝签办产权申请表；为维护部分业主的权益，被告停止了金华花园1区相关办证工作；其后金华花园部分业主就土地年限问题掀起了大规模维权行动并受到了有关单位和领导的重视；经国土资源局、住建局等相关单位与被告和业主代表多次会议商讨解决方案后，最终解决方案为由被告向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达到按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的；按照多次多方协商会议精神，被告于2016年4月14日重新办理了金华花园1区规划验收（10～19幢、21～27幢业务编号GH271312016030016；1～9幢、20幢业务编号GH271312016030017），并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书（登记证号：2016-010468～010471、2016-010473～010487合计19份），及此，买卖合同为土地单纯约定年限至2074年3月11日和2063年4月30日的部分业主的土地年限矛盾问题已基本解决并陆续通知签名办理房产证，根据相关协调会议的会议纪要精神，被告需要办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅（2套因法院查封未予确权）的土地使用权延期手续（因买卖合同约定74年和63年两个期限、需按长期限办理）；并于2016年6月3日申请办理上述住宅土地使用期续期手续（业务号：316-2016-100501），于8月15日缴清补缴地价款5988481元及相关税费后9月13日签领延期后的两本土地证（证尾号667、669），及后的9月22日再次向国土局申请办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅的确权变更（业务号：A54-2016-0000203、申请土地使用期变更至2074年3月11日）并于次日办结；至此，金华花园1区办证关于年限的矛盾基本解决并通知相关业主办理相关办证手续；截止当日金华花园1区已办结房产证约1200本。同日，中山火炬高技术产业开发区六和社区居民委员会在该情况说明上盖章确认情况属实。2017年3月30日，被告向中国建设银行股份有限公司中山市分行发出《关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明》：兹有中山市华隆房地产开发有限公司投资开发的金华花园，项目用地本由四个土地证组成{中府国用（2007）第150149号、中府国用（2003）第150447号、中府国用（2003）第151627号[后因融资抵押分割成中府国用（2011）第1500667号及中府国用（2011）第1500669号]、中府国用（2004）第150423号}。其中金华花园1区（1—27幢）坐落在其中的三个土地证[中府国用（2007）第150149号，使用年限至2074年3月11日；中府国用（2011）第1500667号，原使用年限至2063年4月30日；中府国用（2011）第1500669号，原使用年限至2063年4月30日]。金华花园于2006年8月31日取得规划报建批复[建字第GJ-（2006）0477号]。其中一区于2006年11月4日取得施工许可证[442000200609080401ZX]。我司于2012年9月16日起陆续取得预售许可证，根据建筑坐落在不同使用年限的土地上，分别领取了[中建房（预）字第2010231、2011437、2012052号]预售证，并向市国土资源局分别办理了不同使用年限的合同备案，亦按照上述合同与业主签约并备案。金华花园一区于2015年4月13日正式通过综合验收[中建验字2015年第134号]，我司向市国土资源局申请办理权属登记，市国土资源局为此出具了（登记证号：2015-010602~010620共19份）商品房产权权属证明书，统一将备案为不同使用年限的商品房统一使用年限至2063年4月30日。及此，由于变更了部分业主[房屋坐落在中府国用（2007）第150149号、使用年限至2074年3月11日]产权的使用年限，引起了业主们的强烈不满，业主们拒绝在办理产权申请表上签字，并掀起了长时间、大规模的维权行动，引起了市政府领导的重视。后经国土资源局、住建局、规划局等相关单位与我司及业主代表多次会议协商，由最初的按土地证项目进行项目分割，按土地证重新办理验收再办证的方案（该方案已办理规划验收分割，但最后办理至国土资源局后又被否决），到最终我司向国土资源局办理针对跨证建筑物（该部分建筑原我司与业主签订的备案合同按2063年4月30日作使用年限）的土地使用年限延长业务[亦即将中府国用（2011）第1500669号土地证使用年限延长至2074年3月11日]，然后按建筑物座落出具不同年限的房产证方案，该事件才得出各方满意一致的解决方案。按照上述一致的解决方案，我司于2016年4月14日重新办理金华花园一区规划验收1~27幢，并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书，及此，金华一区内业主产权按建筑物座落出具不同使用年限的房产证，业主权益得以保留，事件平息。2017年4月18日，中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局在该情况说明上盖章确认情况属实，并手注“火炬区房地产领域不稳定问题专项治理工作领导小组办公室（区住建局代章）”。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。被告与两原告签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。根据该条款的文义，买受人取得房地产权属证书的“规定期限内”系指“商品房交付使用后720个工作日内”。本案中，涉案商品房于2012年7月31日向两原告交付使用，按合同约定，两原告最晚应于2015年6月18日取得不动产权证书，但实际上，两原告系于2016年8月19日取得不动产权证书。被告辩称两原告主张的延期出证问题不应归责于被告，属政府行为。本院认为，根据被告的辩解以及本院查明内容，可以确认如下事实：被告建设含涉案商品房在内的金华花园1区项目时占用三块不同土地使用年限的土地，其中最长年限至2074年，最短年限至2063年，被告将该项目报政府部门办理确权登记时，被统一按2063年确定土地使用年限，部分业主因该年限短于其商品房买卖合同的约定年限，开始维权。后经国土资源局、住建局及规划局等相关单位与被告及多名业主代表多次会议协商，最终以重新办理规划验收，针对商品房坐落地块的不同来区分登记土地使用年限并重新出具商品房产权权属证明书（包括对单独坐落于中府国用（2007）第150149号地块上的商品房出具土地使用年限至2074年3月11日的商品房产权权属证明书）。故本院采信被告的主张，认定被告确因政府部门第一次办理权属登记时缩短了部分商品房的土地使用年限，而重新办理规划验收和权属登记导致延期办证，属于双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议第九条约定的因政府行为延误的情形；被告据此有权相应顺延办证期限。因最末份产权权属证明系于2016年5月25日出具，而两原告的不动产权证于2016年8月19日办出，期间应为合理的办证期限，被告除因上述原因顺延办证期限外，并无额外拖延，故被告可免除违约责任。综上，被告抗辩有理，本院予以采纳；两原告主张，缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回孙艺明、郑翠萍的诉讼请求。案件受理费656元，减半收取为328元（原告孙艺明、郑翠萍已预交），由原告孙艺明、郑翠萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  叶迟玖二〇一七年十一月十六日书记员  陈芷云姚志姬