浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖长执异初字第10号
原告（执行案外人）：杨永茂，男，1952年10月18日出生，汉族，住长兴县。
委托代理人顾伟成，浙江兴博泰律师事务所律师。
委托代理人蒋越，浙江兴博泰律师事务所律师。
被告（申请执行人）：钱月妹，女，1954年11月25日出生，汉族，住长兴县。
委托代理人常燕，长兴县金陵法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：钱培根，男，1969年1月11日出生，汉族，住长兴县。
被告（被执行人）：黄亚平，女，1969年12月18日出生，汉族，住长兴县。
原告杨永茂与被告钱月妹、钱培根、黄亚平案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月30日立案后，依法适用普通程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告杨永茂的委托代理人蒋越、被告钱月妹的委托代理人常燕到庭参加诉讼，被告钱培根、黄亚平经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨永茂向本院提出诉讼请求：1、停止对位于长兴县雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧01幢东边一间(30平方米)房屋及地下室的执行；2、确认上述房屋归原告杨永茂所有，并责令被告钱培根、黄亚平协助办理过户手续；3、由三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告钱培根、黄亚平协商一致，两被告于1997年10月将位于广场东路北侧两间营业房以15万元的价格转让给原告。但由于转让时房屋尚未办理产权登记，因此未能将房屋过户到原告名下。自原告付清15万元交易款后，该两间店面房一直由原告占有使用，后又出租给他人经营使用，并在税务机关办理了税务登记。后因原告之子欠被告黄亚平借款本息30余万元，故原告于2010年7月16日将两间营业房中的西侧一间协议退还给黄亚平，东边一间房屋和地下室归原告所有。2015年11月3日，原告方知被告钱培根、黄亚平将两间营业房登记在其名下，且已被长兴县人民法院查封、拍卖。原告与被告钱培根、黄亚平签订了合法有效的买卖合同，已经支付了全部购房款并实际占有，亦非原告的原因未办理房屋过户手续，所以长兴县雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧01幢一层东边一间（30平方米）所有权应属原告。
被告钱月妹辩称，本案诉涉房屋已办理了抵押登记，其已取得他项权证、享有抵押权；该房屋所有权人钱培根在向其借款时也将房产证交其持有。故请求驳回原告的全部诉请。
被告钱培根、黄亚平未作答辩。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告杨永茂为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据材料：1、《收条》原件一份，证明钱培根将其名下的位于雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧两间门面房于1999年以15万元的价格卖给杨永茂的事实；2、《协议书》原件一份，证明杨永茂将位于雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧两间门面中西边一间抵给黄亚平的事实；3、《个人房屋出租（自营）纳税记录卡》原件一份，证明自2009年以来杨永茂将位于雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧两间门面房租给案外人并交纳税收的情况；4、《租房合同》原件一份，证明杨永茂于2009年12月14日将雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧两间门面房租给案外人陈丽的事实；5、《租房合同》复印件一份，证明杨永茂将雉城（街道）古城村黄东队广场东路北侧两间门面房东边一间于2014年12月30日租给案外人陈丽的事实；6、（2014）湖长执民字第323-1号执行裁定书原件一份，证明原告所有的房屋被法院查封、拍卖的事实；7、（2015）湖长执异字第19号执行裁定书复印件一份，证明原告的执行异议被驳回的事实。
对原告提交的证据，被告钱月妹的质证意见如下：对证据1的真实性和关联性有异议，认为收条上并未记载所交易房屋，不能证明交易房屋即本案案涉房屋，因钱培根未到庭进行说明，也不能证明该收条的真实性；对证据2的真实性和关联性有异议，认为该协议书只能证明杨永茂与黄亚平的民间借贷关系，不能证明案涉房屋的权属；对证据3的关联性有异议，认为该证据不能证明杨永茂是案涉房屋的所有人；对证据4和证据5两份租房合同的真实性、关联性有异议，认为该两份合同不能证明杨永茂是案涉房屋的所有权人；对证据6、7没有异议。
被告钱月妹在庭审中向法庭提交如下证据：1、经法庭核对与原件无异的他项权登记证复印件一份，证明案涉房屋在2012年5月11日已抵押给钱月妹的事实；2、《房屋所有权证》原件一份，证明案涉房屋为钱培根、黄亚平共同共有，初始登记时间为2000年12月，正式办理所有权登记时间为2009年。
对被告钱月妹提交的证据，原告杨永茂的质证意见如下：对两份证据的真实性没有异议，但认为他项权证不能就此否认原告为案涉房屋的所有权人，同时认为即使抵押给钱月妹也是原告在使用，原告才是房屋的所有权人。
本院审查后认为，经庭审进行证据交换和质证，对原告提交的证据6、7，被告钱月妹提交的证据1、2，当事人无争议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据2《协议书》，从该协议的形式、内容看，存在诸多瑕疵，且该协议签订于2010年7月16日，而协议所涉房屋已由钱培根、黄亚平在2009年6月5日取得产权证，协议的内容也与事实不符，故本院对该协议不予认定；原告提交的证据3-5，被告钱月妹虽对其关联性或真实性和关联性有异议，但经本院核实，案外人陈丽向杨永茂租赁案涉房屋属实，并证明上述《租房合同》的真实性，目前承租人所开超市尚在经营，故对原告的该组证据予以采信。本案原告提交的证据1，将在说理部分一并予以审查。
被告钱培根、黄亚平经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年6月5日，钱培根、黄亚平作为共有人就雉城镇（现为雉城街道）古城村黄东队广场东路北侧01幢（一层店面房）取得房屋所有权证（产权证号：00110592、001105**）,证载建筑面积74.18平方米。房产证记载的初始登记时间为2000年12月。
2009年12月7日，杨永茂以房屋所有人的身份，就车站东路的房屋因出租向长兴县地方税务局直属分局申请办理了《个人房屋出租（自营）纳税登记卡》，用于房屋租赁纳税记录。
2009年12月14日，杨永茂与承租人陈丽订立《租房合同》，杨永茂将位于车站东路68号（即上述登记在钱培根、黄亚平名下房屋）店面两间出租给陈丽，租期五年；2014年12月30日，杨永茂又与承租人陈丽订立《租房合同》，杨永茂将该店面两间中东侧一间房屋及地下室出租给陈丽，租期五年。
2012年5月11日，因钱培根、黄亚平向钱月妹借款，以雉城镇古城村黄东队广场东路北侧01幢作抵押，并办理了抵押登记，钱月妹取得该抵押房屋的他项权证。
2013年9月16日，钱月妹因催讨借款与钱培根、黄亚平纠纷成讼。本院经审理，于2013年11月27日作出（2013）湖长商初字第1043号民事判决，判决确定：钱培根、黄亚平共同归还钱月妹借款50万元，利息15万元，合计65万元，限于本判决生效后十日内付清；2013年8月10日之后的利息按月息2分计算至本判决确定的履行之日。判决生效后，因钱培根、黄亚平未履行判决义务，钱月妹于2014年1月3日向本院申请强制执行。2015年11月3日，本院执行部门作出（2014）湖长执民字第323-1号执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人钱培根、黄亚平名下位于长兴县雉城镇（现为雉城街道）古城村黄东队广场东路北侧01幢一层的店面房（产权证号：00110592、00110593）。杨永茂向本院执行部门提出执行异议，认为位于长兴县雉城街道古城村黄东队广场东路北侧01幢一层东边一间（30平方米）房屋及地下室属其所有，要求中止执行。本院执行部门于2015年12月15日作出（2015）湖长执异字第19号执行裁定书，裁定驳回了杨永茂的执行异议请求。杨永茂不服，遂于2015年12月30日向本院提起本案之诉。
本院认为，本案争议的焦点是本案诉涉房产所有权的归属问题，即作为案外人提出执行异议的本案原告杨永茂对诉涉执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。可见，法律对已登记的不动产物权主张权利的第三人的保护范围有严格的限制。
首先，从杨永茂提交的《收条》的内容看，属钱培根收到杨永茂购门面房两间的房款，《收条》上虽未载明房屋的位置等具体信息，但结合案涉房屋由杨永茂实际对外租赁，以及钱培根、黄亚平对原告的该项主张未作抗辩、被告钱月妹质证时未否认《收条》上钱培根签名的真实性等情形，本院对该《收条》的真实性予以认定。但该《收条》对房屋价款、房款是否全部清偿等未确定，不能有效证明其与钱培根就案涉房屋订立合法有效的书面买卖合同并已支付了全部价款，因此，原告在本案中无证据证明其对案涉房屋签订过合法有效的书面买卖合同。
其次，从原告提交的《租房协议》看，只能证明杨永茂对案涉房屋享有使用、收益的权能，不能确认其享有所有权归属。且其主张通过买卖应取得案涉房屋的所有权，与事后钱培根、黄亚平取得该房屋所有权登记的事实相悖。更何况在钱培根、黄亚平对案涉房屋办理房屋所有权登记后长达数年的时间里，原告未办理案涉房屋的所有权变更登记，为此原告也未提供相应证据证明未办理过户登记非因其自身原因，因此，本案中也不能认定非因买受人自身原因未办理过户登记。
再次，现有证据表明，钱月妹对案涉房屋享有抵押债权，本院依法处置抵押物并无不当。
综上所述，原告杨永茂对诉涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨永茂的诉讼请求。
案件受理费4990元（预收80元），由原告杨永茂承担，不足部分于判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 丁正新
审 判 员 季庆满
人民陪审员 庄 羚
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 施爱峰