成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0106民初5948号
原告成都洁美物业管理有限公司，住所地：成都市金牛。
法定代表人勾云溪，执行董事。
委托代理人毛强，男，汉族，1989年11月8日出生，住成都市武侯区。
委托代理人周海洋，北京德恒（成都）律师事务所律师。
被告侯海龙，男，汉族，1976年5月14日出生，住成都市锦江区。
委托代理人尤运生，男，汉族，1952年12月3日出生，住成都市成华区。
委托代理人李留全，男，汉族，1957年5月2日出生，住成都市成华区。
原告成都洁美物业管理有限公司（以下简称洁美物管公司）诉被告侯海龙物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员黄曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告洁美物管公司的委托代理人毛强、周海洋，被告侯海龙的委托代理人尤运生、李留全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洁美物管公司诉称，洁美物管公司为府河苑物业管理者，侯海龙为府河苑业主，其房号为A-11-2。根据双方签订的《物业管理服务协议》（以下简称物管协议）约定：侯海龙的物业管理收费面积为146.71平方米，物管费按照面积每平米1.2元计算；洁美物管公司提供代收代缴服务；侯海龙不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，洁美物管公司有权要求侯海龙补缴并从逾期之日起按每天应交款的1%缴纳违约金。根据物管协议约定，侯海龙应每月向洁美物管公司支付物管费176.1元，同时据实向洁美物管公司支付其垫支的水电费和垃圾处理费。侯海龙从2010年7月1日起开始拖欠物管费，截止至2016年6月30日，侯海龙已拖欠物管费6163.5元。侯海龙从2015年3月1日起停交水电费和垃圾处理费，截止至2016年6月30日，洁美物管公司为侯海龙垫交的水电费和垃圾处理费共计2187.5元。另根据协议约定，洁美物管公司可以每日向侯海龙收取欠费金额1%的违约金，洁美物管公司自愿按照银行同期贷款利率的4倍收取滞纳金，经计算，物业费滞纳金为5040.8元，水电费和垃圾处理费滞纳金为238.83元。前述欠费以及滞纳金合计13630.63元。对于侯海龙的前述欠款，洁美物管公司多次书面催告均无果。洁美物管公司现请求判令：1、判令侯海龙支付洁美物管公司物业管理费6163.5元、滞纳金5040.8元；支付洁美物管公司水电费、垃圾费2187.5元，滞纳金238.83元（物业管理费、水电费、垃圾费以及滞纳金均计算至2016年6月30日），以上合计13630.63元；2、判令侯海龙承担本案诉讼费。
被告侯海龙辩称，2010年，洁美物管公司维护的电梯多次出现危机人身安全的故障，其中也涉及侯海龙的家庭。经原物管负责人韦主任协调，达成了在未解决电梯的问题之前不收取物管费的协议。因此，从2010年7月1日至2012年2月期间，侯海龙按规定只交纳了水电费和垃圾费。时至2014年，府河苑业委会启动了更换物管的工作，并于2014年12月9日与成都共享物业服务公司签订了《物业服务合同》。至此，洁美物管公司与侯海龙之间的《物业服务协议》终止。洁美物管公司不存在再向侯海龙收取物管费的依据。因此，从2014年12月9日至2016年6月30日，侯海龙按规定不向洁美物管公司交纳物管费收到法律的保护。关于侯海龙从2015年3月1日起至2016年6月30日止未交水电费和垃圾费是因为洁美物管公司将物管费与水电费、垃圾费强行进行捆绑，导致侯海龙无暇顾及，是洁美物管公司的责任所致。
经审理查明，侯海龙系成都市金牛区星辉东路4号府河苑小区1栋2号房屋（房屋建筑面积146.71平方米）的业主。2003年11月1日，洁美物管公司（甲方）与侯海龙（乙方）签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“由甲方对府河苑小区提供物业管理服务，其中物业管理服务费用（以下简称物管费）应按建筑面积每月每平方米1.2元按月交纳，乙方交纳时间为每月20-30日；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等的代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天应交款的1%缴纳违约金或按业主委员会决定处理。”2014年7月，经部分业主提议，府河苑小区开始启动更换物业服务的工作，于同年10月17日至10月31日以书面表决形式召开选聘物业企业的业主大会，并于同年11月9日对表决进行了计票。府河苑业主委员会（以下简称府河苑业委会）根据计票结果于2014年11月10日发出了《关于选聘物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》（以下简称《选聘物管企业公告》），公告载明“成都市金牛区府河苑小区投票人数共计247人、建筑物总面积为40987.02平方米，参加业主大会会议的投票人数共247人，专有部分面积34218.46平方米，本轮投票共发出表决票183张，回收表决票183张，其中赞成票180张、反对票1张、弃权票2张、废票0张。业主大会会议上同意选聘成都共享物业管理服务有限公司（以下简称共享物管公司）的人数为180，占全体投票人数的72.9%；同意选聘共享物管公司的建筑物总面积为20644.5平方米占建筑总面积60.4%，双双过半，按照表决结果，确定成都共享物业管理服务有限公司为府河苑提供物业服务，业委会将按照业主大会授权，代表全体业主与该公司签订物业服务合同”。2014年12月9日，府河苑业委会代表业主与共享物管公司签订《物业服务合同》。2014年12月11日，成都市金牛区房产管理局向洁美物管公司发出《限期整改通知书》，要求洁美物管公司按照府河苑业主大会决议和《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》文件的规定于2014年12月23日前与府河苑物业管理区域业主委员会完成交接协议、办理移交，退出府河苑物业管理区域服务，逾期不退场，成都市金牛区房产管理局江依法依规予以处理。后四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都房地产公司）向本院提起诉讼，请求撤销府河苑业委会作出的《选聘物管企业公告》。2015年12月11日，本院作出（2015）金牛民初字第6771号《民事判决书》，判决撤销府河苑业委会作出的《选聘物管企业公告》。府河苑业委会不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院。2016年4月27日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终968号《民事判决书》，判决撤销成都市金牛区法院作出（2015）金牛民初字第6771号《民事判决书》。府河苑业委会因洁美物管公司拒不退场向本院提起民事诉讼，请求判令洁美物管公司退出府河苑小区物业服务、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关材料。2016年7月15日我院作出（2015）金牛民初字第1573号《民事判决书》判令洁美物管公司于判决生效后的5日内退出府河苑小区物业管理区域，并向府河苑业委会移交物业服务用房和相关设施及国务院《物业管理条例》所规定的相关文件资料。截止2016年8月17日共享物管公司尚未进入府河苑小区提供物管服务。府河苑业委会选聘共享物管公司至2016年7月15日期间，府河苑小区的物业服务由洁美物管公司提供。
另查明，侯海龙每月应交物管费176.10元（146.71平方米×1.2元/平方米）、生活垃圾费8元/户。侯海龙尚欠洁美物管公司2010年7月1日至2016年6月30日物管费中的6163.5元。洁美物管公司代侯海龙向相关单位缴纳了2015年3月1日至2016年6月30日的电费、水费及生活垃圾费，侯海龙尚有2015年3月1日至2016年6月30日的电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元，共计2187.5元未支付给洁美物管公司。
庭审中，洁美物管公司向本院明确：洁美物管公司要求侯海龙支付的滞纳金实际是合同中约定的违约金，洁美物管公司实际要求侯海龙按银行同期贷款利率四倍的标准支付的违约金。
上述事实有《物业管理服务协议》、《房屋他项权证》、《侯海龙未缴纳物管费、水电费、垃圾费明细》、代缴水费、电费、垃圾费通用机打发票、代缴生活垃圾费发票、四川宏都房地产开发有限公司出具的情况说明、（2015）金牛民初字第6771号《民事判决书》、（2016）川01民终968号《民事判决书》、（2015）金牛民初字第1573号《民事判决书》、《物业服务合同》、当事人陈述等证据以及庭审笔录在案佐证。
本院认为，洁美物管公司是否应退出府河苑小区物业服务并移交物业服务用房、相关设施及材料于2016年7月15日最终被（2015）金牛民初字第1573号《民事判决书》加以确定。在此之前，共享物管公司并未进驻府河苑小区，新旧物管公司也未履行退出交接手续，洁美物管公司于2016年7月15日前一直在对府河苑小区提供物业管理服务，故对于洁美物管公司要求侯海龙支付物管费6163.5元的诉讼请求，本院予以支持。侯海龙辩称其已与洁美物管公司一致协商免除了部分物管费，因侯海龙并未向本院出示证据证明，故本院对侯海龙的该抗辩意见不予采纳。对于洁美物管公司要求侯海龙支付电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元，共计2187.5元的诉讼请求，在此期间洁美物管公司系上述代收代缴业务的适格主体且已代侯海龙向相关部门交纳了上述费用，故侯海龙应当向洁美物管公司缴纳上述水费、电费及生活垃圾费。对洁美物管公司要求侯海龙支付因欠付2010年7月1日至2016年6月30日期间部分物管费所产生违约金5040.80元的诉讼请求，虽《物业管理服务协议》约定了侯海龙在欠付物管费的情形下应支付违约金，但洁美物管公司是按照银行同期贷款利率的四倍计算出的违约金，计算标准过高，加之2014年12月9日后府河苑业主大会选聘共享物管公司的表决过程是否合法、洁美物管公司是否应当退出府河苑物业服务并移交相关设施一直存在争议并诉至法院请求判决，侯海龙等业主无法确定收取上述各项费用的有权主体，故本院对侯海龙应支付的违约金予以调整，由侯海龙支付洁美物管公司违约金500元。对洁美物管公司要求侯海龙支付2015年3月1日至2016年6月30日因欠付部分水费、电费、垃圾费所产生违约金的诉讼请求，因《物业管理服务协议》并未明确约定违约金适用于欠付水费、电费、垃圾费的情形，加之2014年12月9日后府河苑业主大会选聘共享物管公司的表决过程是否合法、洁美物管公司是否应当退出府河苑物业服务并移交相关设施一直存在争议并诉至法院请求判决，侯海龙等业主无法确定收取上述各项费用的有权主体，故本院对洁美物管公司的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、侯海龙于本判决生效之日起十日内支付成都洁美物业管理有限公司2010年7月1日至2016年6月30日期间尚欠的物业服务费6163.5元；
二、侯海龙于本判决生效之日起十日内支付成都洁美物业管理有限公司2015年3月1日至2016年6月30日期间尚欠的电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元，共计2187.5元；
三、侯海龙于本判决生效之日起十日内支付成都洁美物业管理有限公司违约金500元；
四、驳回成都洁美物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费141元，适用简易程序，减半收取70.5元，由侯海龙负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。
审判员 黄曦
二〇一六年十月十四日
书记员 马麟