云南省富民县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）富民初字第409号
原告张玉林，女，1963年5月9日出生。
委托代理人张萍，富民县黎阳法律服务所法律工作者。
被告刘玉华，女，1981年12月12日出生。
委托代理人任惠芳，富民县永勤法律服务所法律工作者。
原告张玉林诉被告刘玉华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原、被告及其代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉林诉称：原告在富民县小西山村有砖混结构住房一幢。2012年9月12日，原被告双方协商签订了《出租房屋合同》，由被告租赁原告房屋中二楼以上22间房屋及一楼一间小铺面用于经营旅社，租赁期限从2012年12月1日开始，租期为五年，另合同第九条第二款约定：如甲乙方有一方违反合同规定的将付另一方违约金拾万元。此外原被告双方还约定了房屋租金及其支付方式、双方权利义务等。合同签订后，原告按照合同约定实际交付24间房屋由被告使用。被告在2014年提出不再租用标号为201、202的两间房屋，经原告同意并扣减了相应的租金，双方继续履行。2014年12月根据合同约定启动第三年租用期，并应支付租金时，被告未予支付，并于2015年1月，被告未经原告同意下，违反合同约定搬离租赁房屋并污损了原告房屋内的墙面及地面。后原告多次要求被告继续按合同约定履行，却遭到被告的拒绝。综上，被告应按照合同约定全面履行，但被告违反合同约定，其行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特根据《合同法》第107条及其它相关法律规定依法向人民法院提起�讼，请人民法院依法支持原告请求：1、终止双方签订的《出租房屋合同》；2、由被告限期内支付原告2014年12月1日至2015年1月30日的租金共计人民币11200.00元；3、由被告限期内将损坏及污染的房屋进行修复，并清除房内垃圾；4、由被告限期内拆除203房屋内的隔墙，将房屋恢复原状；5、由被告承担违约金人民币2万元；6、由被告承担本案诉讼费。
原告针对其主张，提交了下列证据予以证实：
1、《准建证》、《房屋产权证书》各一份，欲证明原告的租赁的房屋为合法建筑。
2、《出租房屋合同》一份，欲证明被告于2012年9月12日租赁原告的房屋，租期五年，约定了违约金10万元，同时还约定了其他权利义务。
3、调查笔录及身份证复印件，欲证明被告于2015年1月无故搬离租赁房屋，将墙壁污损，未清理屋内垃圾。
4、照片，欲证明被告未�除的其自行设置的隔墙。
被告刘玉华辩称：一、原告在诉讼请求中要求终止双方签订的出租房屋合同与事实不符。2012年9月12日原告与被告签订了房屋出租合同，被告租用原告房屋开旅馆是事实。但在被告经营期间，因种种原因导致出租房屋合同无法继续履行，原被告经协商已口头解除合同。原告还叫被告去将电费交清。因此本案不存在终止合同这一说法，合同早已终止。租金已付清给原告，不存在租金问题。双方的合同第六条中明确：甲方定期检查和及时修缮以保证该出租房处于完好适租状态，事实上在原告交房给被告使用时，就有部分是未装修好的。二、被告没有违约，也不应当承担违约金。出租房屋合同签订后，原告未按合同约定，将22间房屋交由被告使用，仅交了20间，还欠2间。租赁期间，原告家在旅馆后熬胶，刺鼻的味道使被告旅馆中的人员无法�常入住，搬到其他地方入住。更让人痛心的是被告怀有七周的小生命因熬胶的刺鼻味道而小产。在此期间，原告还将自己的车故意停放在旅馆后的大楼内，使来住旅馆的客人无停车处，而不在被告的旅馆开房。直接影响了被告的生意。租房期间原告不按合同约定在收电费时动了手脚重复向被告收取电费。在被告开旅馆的一楼是餐厅，各种油烟味直接将旅馆已有的生意赶走，给被告造成很大有经济损失。原告未按约定给被告一间消毒间，被富民县卫生局罚款800元，被告都一忍再忍，原告却无情地把被告告上法庭。三、房屋修复不存在。对房屋的损坏及垃圾清理费，被告已于2015年1月31日支付了1200元给原告。对203房屋内的隔墙不存在恢复原状的问题，因房间内并没有搭过隔墙。201房屋内的隔墙是经原告同意才隔的，而且隔房间的材料及做活的人员都是原告找来的，原告今天却出尔反尔，不尊重事实。综上所述，原告的起诉证据不足，既缺乏事实依据，又缺乏法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告针对其辩解，提交了下列证据予以证明：
1、《出租房屋合同》，欲证明被告租赁原告的房屋是事实。
2、收据，欲证实被告已向原告支付了房租。
3、调查笔录，欲证实合同无法履行的原因。
4、付款证明单、电费计算清单、发票，欲证明原告未按合同履行，重复收取被告的电费。
5、罚款单，欲证明原告未按约定给被告消毒间，被卫生局罚款的事实。
本案经双方当事人在庭审中诉辩和举证、质证，本院审理后确认以下案件事实：原告张玉林在富民县永定街道小西山村建有砖混结构住房一幢，该房总共四层（临公路前面有三层，后面有四层），第一、二层取得了云南省村镇房�建设准建证，第一层正房取得了房屋所有权证。2012年9月12日，原张玉林与被告刘玉华签订《出租房屋合同》，由被告租赁原告房屋中二楼以上22间房屋及一楼一间小铺面用于经营旅社，租赁期限从2012年12月1日开始，租期五年，年租金66000元，第三年和第四年每年在上一年租金基础上加8000元，第五年租金92000元，合同还就其他相关事宜进行了约定。此后，被告刘玉华对所租房屋用于经营旅馆，并实际上支付了第一年的租金50000元，第二年的租金60000元。在租房过程中，被告刘玉华的客户经原告张玉林的丈夫古利华同意对二楼第一间房屋进行过石膏板间隔改造。合同履行至2015年1月31日，被告刘玉华将所租房间的钥匙交给了原告张玉林的丈夫古利华（被告刘玉华之前就搬离所租房屋），结清了所租期内的水费。现原告诉来本院，要求终止双方签订的《出租房屋合同》，由被告支付两个月租金11200.00元，恢复房屋原状，清除房内垃圾，承担违约金人民币2万元等。
本院认为：一、本案中，原、被告双方签订的《出租房屋合同》中，因三层和四层的房屋属原告未按云南省村镇房屋建设准建证的规定建盖的房屋，就该部分房屋订立的房屋出租合同无效。无效合同部分自始没有法律拘束力，原告请求终止无效部分的租房合同无法律事实依据，本院不予支持。但被告仍应参照合同约定的租金标准支付相应房屋的占有使用费。二、被告在租赁期间对租赁房屋的第二层一间进行了改造，因系在改造时征得原告丈夫同意，原告亦未提出不同意见，且不影响房屋主体结构，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定的外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除…。”的规定，被告在答辩和庭审中均未表示拆除，可以不予拆除。三、因被告承租房的目的是用于经营，在墙壁上钉钉子挂牌等属在所难免，对所租房屋的利用功能未造成影响，原告亦未举证证明房屋的损害情况，故对原告请求对损害的房屋进行修复的请求不予支持。四、经本院对原告出租的房屋进行实地查看，有部分房间确实存在垃圾，就原告请求清除房内垃圾的请求予以支持，据当事人双方的实际情况，以折算成垃圾清理费更为合理，本院酌定垃圾清理费为人民币50元。五、因被告刘玉华之前就搬离所租房屋，并将所租房间的钥匙交给了原告张玉林的丈夫古利华，双方实际上已于2015年1月31日解除了《出租房屋合同》，腾还了所租房屋，故对原告提出支付违约金的请求不予支持�另外，对被告提出的支付了1200元给原告的费用中含有垃圾清理费等辩解，因未进一步提交证据予以证明或所提证据不足以证明事实的存在，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十三条、第一百九十六条、第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十条的规定，判决如下：
一、终止原告张玉林与被告刘玉华于2012年9月12日签订的《出租房屋合同》有效部分（即一层的一间房屋和二层的房屋租赁合同）。
二、由被告刘玉华于本判决生效之日支付给原告张玉林2014年12月1日至2015年1月31日共两个月的房屋租金及房屋占有使用费10000元和垃圾清理费50元，共计支付人民币10050元。
三、驳回原告张玉林的其他诉讼请求。
本案诉讼费580元（原告已预交），减半收取290由被告承担200元，原告承担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的一方当事人不自动履行判决所确定的义务，享有权利的一方当事人可在本判决确定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本判决申请强制执行的期限为二年。
审判员 钟玉祥
二〇一五年六月二日
书记员 周 蕾