广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初188号
原告：佛山市华艺物业经营管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区莱翔路10号华艺装饰材料物流城南区8座五层1号，统一社会信用代码：914406040901225888。
法定代表人：陈耀荣。
委托诉讼代理人：梁光楷、区丽容，均为广东骏和律师事务所律师。
被告：孙凤兰，女，汉族，1971年1月21日出生，住所：广东省高要市。
委托诉讼代理人：黄正中，广东东成律师事务律师。
原告佛山市华艺物业经营管理有限公司诉被告孙凤兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法由审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人区丽容及被告的委托诉讼代理人黄正中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年8月14日，原、被告双方就租赁涉案佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城北区1座二层15号商铺事宜协商并签订两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》。双方于合同中对租赁期限、租金、管理费、履约保证金及违约金等作出明确约定。被告承租后自2014年10月16日开始拖欠租金及管理费，原告多次追讨无果。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《华艺装饰材料物流商铺物业管理合同（正本）》（租期：2016年10月16日至2019年10月15日），被告立即向原告返还涉案商铺，被告已向原告支付的履约保证金14880元归原告所有；2、被告向原告支付2014年10月16日起计至2016年12月15日的租金81220元、管理费48732元（租金、管理费计至被告返还商铺之日止）及违约金37854.72元（从2014年10月16日暂计至2016年12月15日，按月利率2%计算，计至款项付清之日止）;3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、案件事实经过。2014年8月14日原、被告双方签订涉案商铺物业管理合同（实质为租赁合同）时，被告仅向原告交纳了14880元的履约保证金，并未按合同第三条第7项的规定交纳首期（即2014年10月16日至2015年1月15日）三个月的租金及管理费，之后亦从未交纳过。被告亦未按合同第三条第1-3项的规定提交佛山农商银行账户给原告办理涉案商铺租赁期间租金、管理费、水电费等银行扣划手续，之后亦从未提交办理过。签订上述两份合同后，被告经多方了解认为涉案商铺的经营环境不好，为此在2014年10月16日涉案商铺计租前多次要求原告解除合同并退还已交的履约保证金，但原告提出按合同第三条第4项规定属被告单方违约，其有权没收履约保证金。迫于无奈，被告当时唯有接受这一处理结果，同意履约保证金由原告没收，但要求原告办理解除合同手续。原告当时提出只要被告将两份合同和履约保证金收据原件交回给他们就视为已解除了合同，由于被告是一个农村普通妇女，文化程度低，没有任何法律常识，加上认为原告是一个大型的物业经营公司，因此就相信了原告的说法，没有继续要求原告办理书面解除合同手续，并按原告的要求将两份合同和履约保证金收据原件全部交回给了原告。二、涉案商铺所涉两份合同从未履行过，原告从未将涉案商铺交付过给被告使用，根本不存在原告诉请的返还商铺及被告拖欠租金、管理费等问题。双方签订合同当时及此后，被告并未依据合同第三条、第四条的约定缴纳首期三个月的租金、管理费，亦未提交佛山市农商行账户给原告办理涉案商铺租赁期间租金、管理费、水电费等银行扣划手续。从常理分析，在被告没有按规定履行完成这些义务前，原告有可能将涉案商铺交付给被告使用吗？答案当然是不可能的。另依据合同第六条第5项的约定，被告从未进场装修的事实亦可佐证原告从未有将涉案商铺交付过给被告使用。另据合同第二条第2项、合同第七条第2项的约定，即使2014年10月16日前后原告已将涉案商铺交付给了被告使用，在被告一直均未按合同约定进场营业及拖欠租金、管理费的情况下，原告却从向被告发出任何追缴通知，而是在两年多后才向法院起诉主张权利，明显不符合常理，此亦可佐证原告从未将涉案商铺交付过被告使用这一事实。三、原告的起诉明显属恶意诉讼，依法应予驳回。如前所述，2014年10月16日涉案商铺计租前双方已解除了合同，被告当时亦同意原告没收履约保证金，并将两份合同和履约保证金收据原件全部交回给原告，之后两年多被告亦从未收到过原告就涉案商铺任何问题的书面或电话及信息通知。原告起诉被告后，被告曾到涉案商铺现场查看，发现涉案商铺所处的二层商铺基本空置，可知由于市场经营环境恶劣，原告一直没有招租成功，遂于两年多后利用双方当时没有办理书面解除合同手续这一漏洞恶意起诉被告，被告认为原告这一做法不道德且违法，依法应予驳回。四、合同约定的所谓物业管理费实质为租金，原告的行为违法无效。物业管理费的收取是有政府部门规定标准的，涉案两份合同上的物业管理费分别为30元/方、33元/方、36.30元/方、39.93元/方，这已远远超过了政府部分规定的标准，原告将部分租金表述为物业管理费无非是想偷减税款，依法应将合同上的物业管理费定性为租金。五、即使法院认定被告需支付涉案商铺的租金（含物业管理费），但依据合同第三条第7项的约定，原告所主张的2014年10月16日至2016年4月15日的租金（含物业管理费）已超过了法律规定的一年诉讼时效，对该前六期的诉请依法应予全部驳回。另被告诉请的违约金计算标准明显偏高，应按同期人民银行的贷款利率计算违约金。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证及现场勘查。对当事人无异议的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《申请书》，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提交有效证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提交的照片，与本院现场勘查情况一致，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2014年8月14日，原告（物业管理方、甲方）与被告（物业使用方、乙方）签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，主要内容为：“第一条商铺位置、面积及用途1、甲方同意，将位于佛山市禅城区雾岗路33号的‘华艺装饰材料物流城’内，编号为北区1座二层15号商铺（总面积为62㎡）租给乙方作经营之用。……第二条物业管理期限1、本合同期限从2014年10月16日起至2016年10月15日止，从2014年10月16日起计收管理费和租金。2、乙方必须在2014年10月16日前开始营业。若乙方到期仍未正式营业，则逾期每天交纳月租金2%的违约金。乙方逾期十五天后仍未进场营业，甲方有权单方面终止合同。第三条收取管理费、水电费和租金的办法1、合同签订之日，商户必须在佛山农商银行开专用交纳管理费、水电费、租金的银行账户。2、乙方必须在物业管理期保持账户金额足额缴交各项费用。3、乙方必须在收到甲方书面通知后3天内补充交付扣除之费用。甲方可在乙方银行账户内扣划乙方应付之款项。4、租赁期未满，乙方要求退租或者因违约被甲方解除租赁关系的，甲方不予退还预交的管理费和租金等一切费用。5、租金：①从2014年10月16日起至2016年10月15日止，该商铺每月50元/㎡，每月租金合计人民币3100元（以上缴交的租金均含税）6、收取管理费：①从2014年10月16日起至2016年10月15日止，该商铺每月30元/㎡，每月管理费合计人民币1860元。（以上缴交的管理费均含税）7、保证金、管理费和租金收取方法：按先交后使用的原则执行。在签订本合同时，收取的三个月管理费及租金金额作履约保证金，并交纳三个月的管理费和租金。管理费和租金按三个月一期收取，在每期末提前十天收取下期的管理费和租金，以此类推直至合同期满止。合同期满经核实乙方履行合同条款后甲方应于十五天内无息退回保证金给乙方。……第五条甲方的权利和义务……5、甲方负责公共范围内配备照明、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水设施，并负责上述设施的维护保养。6、甲方负责公共范围内日常的管理，做好保安、清洁工作和定期对商铺内部进行安全检查，以维护该商铺的正常运营。……第六条乙方义务1、必须在市、区工商局、税务局办理工商营业执照及税务登记，持证经营。……5、自甲方交付商铺之日起，乙方可进场装修，装修方案必须申报甲方，经甲方书面批准后方可施工，商铺的外墙不能改动。第七条违约处理……2、物业使用期间，乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约，每逾一天，按拖欠金额的2%计算违约金，违约期间甲方有权停止水电供应，暂停乙方营业，限制乙方搬出商铺内的物品。拖欠时间达一个月（含一个月），甲方有权单方终止合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件把商铺连同原附属物交回甲方。……4、物业使用期间，乙方严重违反本合同约定的乙方义务，视为根本性违约，甲方有权终止合同，并按照本条第6款追究乙方违约责任。……6、物业使用期间，由于乙方单方提前解除合同，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回，如乙方有任何欠缴费用的，甲方有权进行追讨，乙方行为造成甲方损失的，应予全额赔偿；由于甲方原因致使合同终止，甲方全额无息退还预交的费用。7、因各种原因而提前解除合同或合同期满不再延续时，乙方应如期退还所承租的商铺，并将存放在商铺内的一切财物搬走。如乙方逾期退还所使用的商铺，每逾期一天，按80元/平方米收取违约金，超过五天，则视为乙方自动放弃对该物品的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。……第十三条其他……2、本合同自双方签字之日生效，……”。
同日，原、被告就涉案物业再签订《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，约定合同期限为2016年10月16日至2019年10月15日，其中：2016年10月16日至2017年10月15日每月租金3410元，每月管理费2046元；2017年10月16日至2018年10月15日每月租金3751元，每月管理费2250.60元；2018年10月16日至2019年10月15日每月租金4126.10元，每月管理费2475.66元。其他合同内容基本同上。
诉讼中，原、被告一致确认：被告仅向原告支付履约保证金，未再缴纳其他费用。原告陈述：涉案铺位现无人经营。原告从未收到被告交付的合同及保证金原件。原告曾以电话方式向被告催收欠费，亦曾在商铺外张贴催缴租金通知。另，因合同约定的缴费方式不为大部分租户接受，故实际缴费方式由各租户自行决定，如转账或到原告处刷卡交纳等，后原告并未要求涉案铺位所在区域的租户开设账户办理扣缴费用手续。被告陈述：因原告未向被告交付商铺，故被告从未进场装修经营，亦未依据合同约定办理缴扣相关费用的手续。签合同当时涉案商铺没有安装大门，一般是租户自行装设卷闸门。原告从未与被告联系催收欠费。
2017年2月10日，本院依法组织原、被告进行现场勘查。涉案铺位为毛坯空置状态，无装修，无隔门，由原告拉设遮挡布帘。
另查明一，被告以涉案铺位地址于2014年9月5日注册登记成立佛山市骏兰灯饰有限公司，该公司为自然人独资的有限责任公司，后被列入工商部门经营异常名录。
另查明二，涉案华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设单位为案外人广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村村潘一股份合作经济社、广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社、佛山市红狮陶瓷有限公司、佛山市建进资产经营有限公司。2012年12月28日，佛山市国土资源和城乡规划局就位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧、莱翔路北侧地块颁发《建设用地规划许可证》（地字第440604201200078号）。2012年12月29日，佛山市国土资源和城乡规划局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）。2013年2月7日，佛山市禅城区国土城建和水务局向位于佛山市雾岗路东侧、绿景路南侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼颁发《建设工程施工许可证》（编号440601201302070101）。2014年1月29日，位于佛山市雾岗路东侧、绿景西路西侧华艺装饰材料物流城1#-3#楼、8#楼通过相关部门的联合竣工验收，并取得《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》。2016年7月20日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2016年8月22日。2016年8月11日，佛山市国土资源和城乡规划局作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日。
另查明三，案外人佛山市红狮陶瓷有限公司于2014年5月29日出具《委托书》，委托并授权原告对包含涉案商铺在内的佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内1座、8座物业进行经营管理。
本院认为，关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的合同性质。上述合同虽名为物业管理合同，并于合同中约定由被告向原告交纳租金及管理费，但通观合同全文，上述合同主要就原、被告之间房屋租赁合同关系项下权利义务作出约定，结合本院审理的华艺装饰材料物流城系列案件认定事实，本院确认涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》实为房屋租赁合同，本案应系房屋租赁合同纠纷。另据案外人佛山市红狮陶瓷有限公司出具的《委托书》，其已委托并授权原告经营管理包含涉案铺位在内的相关物业，故原告有权提起本案诉讼。
关于涉案两份《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》的效力。据本院查明的事实，涉案商铺所涉物业系临时建设工程，佛山市国土资源和城乡规划局已分别于2016年7月20日、2016年8月11日作出《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼项目规划许可延期手续》、《华艺装饰材料物流城1#-3#、8#楼建设工程规划许可证延期审核意见》，同意上述建设工程项目所涉《临时建设工程规划许可证》（建字第440604201300001号）有效期延至2017年8月21日，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告于2014年8月14日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年10月16日至2016年10月15日）为有效合同，并因合同期限届满已于2016年10月15日终止；原、被告于同日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年10月16日至2019年10月15日）租赁期限超出2017年8月21日的部分无效。
依据上述有效合同的约定，被告负有依约按期足额支付租金、管理费及水电费的合同义务。诉讼中，原告主张被告拖欠涉案商铺2014年10月16日起的租金、管理费及相应水电费，被告亦确认仅向原告支付履约保证金，未再支付过其他费用，故被告拖欠相关费用属实，其行为已构成违约。被告虽抗辩认为原告未曾交付涉案铺位，其后已与原告协商解除合同，但并未提交有效证据予以证明，原告亦不予确认，且被告亦已签订《商铺面积确认表》、《申请书》及以涉案铺位地址办理工商注册登记手续，均应视为被告已实际接收涉案铺位，被告此后有无对涉案铺位进行装修经营不影响被告依约承担合同义务。依据涉案有效合同第七条的约定，因被告违约，原告有权主张解除有效合同部分。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案合同，故应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案合同的通知到达被告，故本院确认涉案《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年10月16日至2019年10月15日）有效合同部分（租赁期限：2016年10月16日至2017年8月21日）于2017年1月20日解除。另据上述合同第七条第7点的约定，原告主张被告返还涉案商铺有事实和合同依据，本院亦予以支持。
关于原告主张被告支付2014年10月16日起至被告返还涉案铺位之日止的租金、管理费的诉请。被告负有依约支付相关费用的合同义务，其欠费的行为已构成违约。如上分析所述，涉案合同实为房屋租赁合同，则合同中所约定的管理费实为租金性质，故被告应依据合同约定标准（租金标准+管理费标准）向原告支付相关费用。经计算，被告应向原告支付2014年10月16日至合同解除之日即2017年1月20日的租金、管理费合计136288元【（3100元/月+1860元/月）×24个月+（3410元/月+2046元/月）×3个月+（3410元/月+2046元/月）×1个月÷31天×5天】。合同解除后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，因无证据证明被告已向原告返还涉案铺位，故被告仍应参照合同约定标准即5456元/月（3410元/月+2046元/月）向原告计付自2017年1月21日起至实际返还涉案铺位之日止的占有使用费。
关于原告主张没收履约保证金14880元及计收违约金的诉请。依据有效合同第七条第2点及第6点的约定，因被告存在逾期交费的违约行为致合同解除，故原告有权主张没收履约保证金及计收违约金。因上述没收履约保证金及计收违约金的责任承担前提在本案中均指向被告欠费这一违约行为，则上述违约责任实已部分重合，且合同约定的逾期交费违约金标准明显过高，被告亦持异议，故本院综合考虑上述情形及当事人过错、惩罚弥补效果，依据公平原则，酌定原告没收履约保证金14880元，对原告主张计付违约金的诉请则不予支持。
关于被告抗辩认为原告部分诉请已超法定诉讼时效的意见。涉案租金、管理费的收取依据是《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》，故在上述合同期间内产生的租金及管理费应视为一个整体，被告分期支付租金及管理费应视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。如上所述，原、被告于2014年8月14日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2014年10月16日至2016年10月15日）于2016年10月15日终止，故被告所欠的该合同履行期间相关租金及管理费应从2016年10月15日起算诉讼时效。因原告于2017年1月5日向本院提起本案诉讼，已形成诉讼时效中断，故本案原告诉请并未超过法定诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告佛山市华艺物业经营管理有限公司与被告孙凤兰于2014年8月14日签订的《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》（合同约定租赁期限：2016年10月16日至2019年10月15日）有效合同部分（租赁期限：2016年10月16日至2017年8月21日）于2017年1月20日解除，合同租赁期限超出2017年8月21日的部分无效；
确认上述《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同（正本）》合同项下履约保证金14880元归原告佛山市华艺物业经营管理有限公司所有；
被告孙凤兰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司返还佛山市禅城区雾岗路33号华艺装饰材料物流城内北区1座二层15号商铺；
被告孙凤兰于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付2014年10月16日至2017年1月20日的租金、管理费合计136288元，并以5456元/月为标准向原告佛山市华艺物业经营管理有限公司支付自2017年1月21日起至被告孙凤兰实际返还上述商铺之日止的占有使用费；
驳回原告佛山市华艺物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
被告孙凤兰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还商铺义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。
本案适用简易程序，受理费减半收取1977元，由原告佛山市华艺物业经营管理有限公司负担410元，由被告孙凤兰负担1567元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨玲玲
二〇一七年二月十六日
书记员 江幼钿
附引用的法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。