湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终9400号
上诉人（原审原告）：长沙享择汇企业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓街道猴子石大桥与潇湘大道西南角兰亭湾畔二期洋湖兰亭D3栋122房。
法定代表人：刘玉佳，总经理。
委托诉讼代理人：邓斌，湖南湘鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玄，湖南湘鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告�：周兰，女，汉族，1987年4月18日出生，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：周城，男，汉族，1991年1月12日出生，住湖南省桃江县，系上诉人弟弟。
上诉人长沙享择汇企业管理有限公司（以下简称享择汇公司）因与上诉人周兰因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初5210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
享择汇公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项，改判周兰向享择汇公司支付租金从2017年4月1日至实际腾房并交付之日止，计租标准按300元/天计算，其中2017年10月至12月和2018年10月至12月为免租期，违约金8190元。2.改判被周兰向享择汇公司支付垃圾清理费596.4元。事实与理由：1.根据双方租赁合同的约定，本案租赁物的租金标准�第一年9000元/月，第二年9000元/月，第三年9450元/月，第四年9922元/月，第五年10418元/月。上诉租金标准、租期和免租期都是双方明确约定了的，每年、每月的租金标准都不相同，即使计入免租期，每个时段的租金标准也都不相同。一审法院统一按照9000元/月为依据显然损害了享择汇公司的利益，按221.92元/天的租金计算方式也是错误的，应当按照双方约定的租金标准和支付时间给付。2.双方合同第五条第4款约定，周兰未按时支付租金的违约金标准为每日按欠付金额的千分之十计算；第十三条第4款约定，周兰违约导致合同解除的违约金标准为剩余期限租金总额的百分之十。以上是针对周兰同一违约事由约定的两个不同的违约金计算标准。根据该标准，周兰应当支付的违约金达两万余元，上诉人请求违约金按8190元计算合理合法。3.双方合同第六条和第七条第6款均明确约�了周兰承担垃圾清运费，享择汇公司在一审中举证证明了自己向物业公司垫付包括周兰承租商铺在内的垃圾清运费。
周兰辩称：1.租金标准应按合同计算为221.92元/天。2.享择汇公司违约在先，违约金我方不予认可。3.垃圾清运费我方已支付。
周兰上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，改判驳回一审享择汇公司全部诉讼请求。2.请求判令享择汇公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.周兰已依照双方合同约定交付第一季度的房租，但享择汇公司没有做到招商时承诺的开业率达到75%，也没有做到履行电影院开业的承诺，使周兰未达到签订合同时的预期。2.开发商于2017年6月20日发布关于兰亭湾畔全体租户免租期绕前的通知，但享择汇公司作为实际的出租方却没有为上诉人周兰争取相关利益履行合同约定。3.周兰承租并装修后发现铺�天花板存在严重漏水的问题，致使无法进行正常经营活动。周兰多次打电话通知上诉人享择汇公司组织修缮，截止一审判决前才修理完毕。为此，周兰请求延迟交纳租金。
享择汇公司辩称：1.租赁合同里并没有约定开业率的问题，商业门面经营有风险，周兰应事先有预判。2.免租期的问题对方没有相关证据予以证明，免租期是否提前不影响租金的支付。3.我方未收到任何对方提交天花板漏水的合法证据，即便漏水现象存在也是合同履行过程中的正常现象，享择汇公司组织了修缮，公司已履行合同约定的义务。
享择汇公司向一审法院起诉请求：1.解除当事人双方签订的《长沙享活聚商业租赁合同》，周兰将“兰亭湾畔”D3栋1楼135号物业腾空退还给享择汇公司；2.周兰立即向享择汇公司支付房屋租金27000元（租金自2017年4月1日暂计算至2017年6月30日）、违约金8190元；装修垃圾清运费596.4元，以上三项共计35786.4元（租金及违约金均连续计算至周兰腾退房屋并清偿债务之日止）。
一审法院认定事实如下：2016年12月16日，享择汇公司（出租方-甲方）与周兰（承租方-
乙方）签订了《长沙享活聚商业租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市岳麓区物业（建筑面积72㎡），租赁期限为5年，即从2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中2016年12月20日至2016年12月31日止为乙方装修期，装修期内免计租金，装修期不计入租赁期限，但物业管理费乙方需要承担。该合同第四条约定的租金标准为，第一及第二年的租金为9000元／月，且2017年和2018年每年各免租三个月；该条另注明，若在租赁年份中有免租期，则1-9月租金按正常交付，10-12月免计租。该合同第五条约定的租金支付方式为，本合同签订当日，乙方一次性向甲方支付3个月租金，即27000元，后续应缴租金每3个月支付一次，并在当次租金结束前一个月一次性交付甲方，以甲方下发通知为准，如乙方接到甲方通知7个工作日内还未缴纳租金，视为乙方违约；乙方必须按照本合同约定的时间支付租金，如乙方未按上述要求支付，欠费时间超过7日时，乙方须每日按应付总额的10‰向甲方支付违约金，直至交清，且乙方还须负责承担由此而给甲方造成的其它合理的相关损失；对甲方书面催收欠费后，乙方仍未按甲方要求交清欠费的，视同为乙方故意违约，甲方可单方面解除合同、收回物业，且履约保证金及所收任何款项不予退还。该合同还对其他事宜进行了明确约定。合同签订后，前期双方均履行了各自义务，但周兰自2017年4月起拖欠租金，后虽经享择汇公司数次催告周兰仍拒绝支付，享择汇公司遂诉至一审法院。
一审法院认为，�方签订的《长沙享活聚商业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方当事人应秉承诚信原则，按照合同约定履行自己的义务。但在该合同的履行过程中，周兰未按约履行缴纳租金之义务，且经享择汇公司催告后仍拒绝缴纳租金，其行为已构成根本违约，依法应当承担相应的法律责任。基于上述评定，一审法院对享择汇公司的违约责任之主张作如下评析：（一）关于解除合同及腾房的问题：享择汇公司缴纳至2017年3月31日的租金后未再履行缴纳租金之义务，且经享择汇公司催告后仍拒绝缴纳租金，其行为已构成根本违约，加之其逾期缴纳租金的行为已经符合《长沙享活聚商业租赁合同》第五条第4款约定的解除合同之条件，故享择汇公司关于解除合同并要求周兰腾退房屋之主张，合理有据，�审法院予以支持。（二）关于租金的问题：以《长沙享活聚商业租赁合同》中确定的租金标准，并考虑双方约定的每年三个月的免租期，确定计租标准为9000元／月×9月／年÷365天／年=221.92元／天，并从2017年4月1日计算至周兰实际腾房并交付之日止。（三）关于违约金的问题：虽《长沙享活聚商业租赁合同》第五条第4款及第十三条均有违约金的具体约定，但约定的违约金计算标准过高，且享择汇公司未提交有效证据证明其具体损失情况，加之周兰实际经营情况欠佳，综合上述情况一审法院酌情确定违约金为4000元。（四）关于垃圾清运费的问题：《长沙享活聚商业租赁合同》并未对此费用负担情况进行明确约定，且享择汇公司亦未提交有效证据证明该项费用的计算依据，加之现有证据也无法证明享择汇公司缴纳的相关费用中确含涉案商铺应缴之部分，故享择汇公司�项主张，理据不足，一审法院不予支持。
一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决：（一）依法解除享择汇公司与周兰于2016年12月16日签订的《长沙享活聚商业租赁合同》；（二）限周兰于本判决生效之日起五日内腾空位于长沙市岳麓区门面房并交付给享择汇公司；（三）限周兰于本判决生效之日起五日内向享择汇公司支付租金（以221.92元／天为计租标准，并从2017年4月1日计算至周兰实际腾房并交付之日止）及违约金4000元；（四）驳回享择汇公司的其他诉讼请求。如周兰未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付�延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费347.5元，由享择汇公司负担47.5元，由周兰负担300元。
本院二审补充查明的事实如下：2017年4月1日起，周兰已没有再向享择汇公司支付任何租金。2017年8月29日，周兰将承租的房屋予以腾空并将该房屋交付给享择汇公司。上述事实，两方上诉人均予以认可。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，1.享择汇公司与周兰租赁合同的计租标准应当以《长沙享活聚商业租赁合同》中确定的租金标准，并考虑双方约定的每年三个月的免租期，确定计租标准为9000元／月×9月／年÷365天／年=221.92元／天，原审法院对租赁房屋租金的计算方式正确。租金从2017年4月1日计算至2017年8月29日止，共计33509.92元。享择汇公司主张按300元/天计算于法无据，本院不予支持。2.享择汇公司上诉主张周兰支付8190元�约金，尽管《长沙享活聚商业租赁合同》第五条第4款及第十三条均有违约金的具体约定，但约定的违约金计算标准过高，且享择汇公司未提交有效证据证明其具体损失情况。本院综合考虑周兰承租该铺后实际经营情况欠佳，以及承租店铺确实存在屋顶漏水的问题，享择汇公司直到一审判决前才将店铺的漏水问题修缮完毕。由于享择汇公司未能及时对店铺漏水问题进行修缮，对周兰的经营造成了一定的影响。因此，享择汇公司一审要求周兰支付违约金及享择汇公司上诉要求周兰支付违约金，本院不予支持。3.享择汇公司上诉主张周兰支付596.4元的垃圾清运费，《长沙享活聚商业租赁合同》并未对此费用负担情况进行明确约定，且享择汇公司亦未提交有效证据证明该项费用的计算依据，加之现有证据也无法证明享择汇公司缴纳的相关费用中确含涉案商铺应缴之部分，原�法院对该费用不予支持，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第三项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5210号民事判决第一项、第四项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5210号民事判决第二项；
三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5210号民事判决第三项为限周兰于本判决生效之日起五日内向享择汇公司支付租金33509.92元。
一审案件受理费347.5元，由长沙享择汇企业管理有限公司负担47.5元，由周兰负担300元。二审案件受理费695元，由长沙享择汇企业管理有限公司负担347.5元，由周兰负担347.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 凯
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一八年五月十五日
书记员 刘峙宏