江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02135号
上诉人（原审原告）王雪龙。
委托代理人林化美，律师。
委托代理人施春兰，律师。
被上诉人（原审被告）苏州市金凯物业管理有限公司。
法定代表人冯异三，执行董事。
委托代理人王宏，律师。
委托代理人赵婧，律师。
上诉人王雪龙因与苏州市金凯物业管理有限公司（以下简称金凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2013）姑苏民一初字第0933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：王雪龙是苏州市鸿福花苑小区15-1号业主。2006年8月24日，王雪龙与金凯物业公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定由金凯物业公司为鸿福花苑小区提供物业管理服务，具体的服务事项中载明：包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理。
2013年8月4日，鸿福花苑业主委员会与金凯物业公司签订了《苏州市物业服务合同》，约定自2013年6月1日起至2014年5月31日止，由金凯物业公司为鸿福花苑小区提供物业管理服务，具体服务内容同上。双方还约定：物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护等事项由业主自行承担，业主、物业使用人要求金凯物业公司提供服务的，服务报酬由双方另行约定。
原审另查明，王雪龙所有的鸿福花苑小区15-1号房屋在三楼平台上搭建有一阳光房。其三楼平台的楼板与隔壁墙体接触部位存在漏水情况，后延伸至三楼房间与楼道。2010年12月7日，金凯物业公司位于鸿福花苑小区的物业管理处向王雪龙发出《告知书》一份，载明：15-1、15-2业主：据你们反映，两家公用的屋顶天沟落水管在下大雨时不畅，有时会溢出，造成室内墙壁渗水。现经两家业主与物管处共同协商，决定将两家屋顶天沟用瓦盖住，近几天施工，材料、人工费由物管处负担，请业主予以配合。王雪龙收到该份《告知书》后，在《告知书》上加注15-1业主意见：请提供书面施工方案（具体），此方案是否比原状修复更具优点，请书面说明，本户建议：在不破坏原貌前提下修复！后双方关于修复方案意见不一，《告知书》内容并未实际履行。
王雪龙称，因其房屋墙壁存在渗水情况，曾于2012年8月9日向金凯物业公司位于鸿福花苑小区的物业管理办公室发送《备忘录》一份，载明：15-1墙壁渗水存在三年，业主请物业派专员到实地多次察看。期间也修过一次，但终究没有找到症结所在，致使问题依然存在，造成室内装饰物严重破损，严重影响了业主正常生活。再次请物业急业主所急!以解决实际问题出发及时解决15-1渗水问题。关于两年物业费未缴事宜，等问题解决自然迎刃而解。金凯物业公司否认收到该份备忘录。
一审审理中，金凯物业公司申请就鸿福花苑小区15-1房屋的漏水原因进行司法鉴定。原审法院依法委托苏州天正房屋安全司法鉴定所进行司法鉴定。该所于2013年12月26日对该案作退卷处理，并附说明：本所鉴定人员于2013年12月26日上午到达鸿福花苑15幢1号进行现场踏勘，因王雪龙（原告）极不配合，本所无法正常开展本次司法鉴定工作，特退还有关材料。
以上事实，由苏州市前期物业管理服务协议、苏州市物业服务合同、告知书、王雪龙提供的照片一组、退卷说明及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告王雪龙的诉讼请求为，请求判令：金凯物业公司修理鸿福花苑15-1、15-2公用的屋顶天沟落水管；赔偿王雪龙房屋维修费30871.33元、物品损失费2000元、误工费3000元，共计人民币35781.33元；诉讼费由金凯物业公司承担。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王雪龙要求金凯物业公司依照物业服务合同及《告知书》的内容对其房屋渗漏负责维修，需要就金凯物业公司负有维修义务承担举证责任。从《告知书》内容看，金凯物业公司根据王雪龙反映的情况给出了初步维修意见，但并未就涉案房屋渗漏的原因作出明确的结论，也未承诺对王雪龙房屋渗漏负维修责任。王雪龙也并未接受金凯物业公司提出的维修方案，该《告知书》内容不能作为金凯物业公司自愿承担维修义务的证据。此外，根据物业服务合同，金凯物业公司有义务对屋顶、外墙面等房屋建筑共用部位进行维修，也有义务对上下水管道、落水管等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施进行维修和养护。王雪龙家中出现的渗漏情况具体是何原因导致的，是公用的天沟落水管出现问题，还是因王雪龙搭建阳光房破坏防水层导致渗漏，或是因其他原因导致渗漏，王雪龙并未能举证证明，且在金凯物业公司申请就渗漏原因做司法鉴定的情况下，王雪龙亦拒不配合，举证不利的法律后果应由王雪龙承担。王雪龙要求金凯物业公司修理天沟落水管及赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王雪龙的全部诉讼请求。案件受理费776元，由原告王雪龙负担。
上诉人王雪龙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，对证据的理解明显有悖常理。《告知书》内容是物业公司和业主协商后的结果，进行修复是双方达成的共识。原审法院认为《告知书》不能作为金凯物业公司自愿承担维修义务的证据有误。上诉人提出不破坏原貌是修复的基本原则，原审判决以上诉人主张未获得金凯物业公司认同为由认定双方未达成一致有悖常理。金凯物业公司作为物业服务企业，除对公共部位进行修理外，不排除其自愿承担对物业其他部分进行修复的义务，《告知书》可视为业主与物业公司之间达成的协议，金凯物业公司应当履行承诺，原审判决驳回上诉人要求金凯物业公司承担修复义务的请求有误。原审判决对鉴定不成的责任认定错误。金凯物业公司提出鉴定申请之后，上诉人要求鉴定机构入室鉴定前将具体的鉴定时间、参加人数、鉴定方案及上诉人需进行哪些配合进行书面告知，但鉴定机构在未与上诉人达成实施方案前要求进入上诉人私人住宅进行查看，上诉人非常气愤。公共落水管在15-2室内，上诉人主张物业公司应与15-2室业主沟通进入15-2室进行勘查，但金凯物业公司谎称15-2室无人居住，鉴定未成的责任不在上诉人，原审判决上诉人承担不利后果是错误的。金凯物业公司已经以《告知书》的书面形式承诺维修，原审判决相关认定有误；上诉人并未拒绝维修，对修复方案的要求是合理的，被上诉人未积极查找渗漏原因，提出修复方案，导致损失扩大。原审判决适用法律错误。上诉人提供的证据已经足以证明金凯物业公司未按合同约定和承诺提供维修和管理服务，即使上诉人房屋漏水并非金凯物业公司未合理管理公共落水管行为所导致，也不能免除金凯物业公司的维修义务。金凯物业公司在上诉人起诉后才去寻找渗漏原因的行为是未合理履行义务的表现。原审判决以上诉人未能举证证明渗漏原因为由驳回上诉人要求金凯物业公司履行维修义务的请求混淆了物业公司的义务与侵权人责任的界限，逻辑错误。请求撤销原判，支持上诉人一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由金凯物业公司负担。
被上诉人金凯物业公司辩称：上诉理由缺乏法律依据，原审判决事实清楚，适用法律清楚，驳回上诉人的全部上诉理由，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
二审另查明：本院于2014年8月22日组织双方当事人到涉案房屋内就漏水情况进行勘查，所见情况如下：涉案房屋为一栋三层的连体别墅，三楼层面布置有联通楼梯间的开放空间及卧室一间，室外为露台，露台靠楼梯间一侧搭建了阳光房，另一侧仍处于露天状态，地面铺设了地砖。房屋墙上的水印集中分布于三楼卧室内部地面以上一米以下的范围内，地面三个墙角均有漏水迹象；三楼楼梯间的漏水印迹存在于楼下通往顶楼靠15-2室侧的墙角部位；三楼房屋的屋顶四壁没有漏水迹象。
关于涉案房屋内渗水的原因。上诉人认为楼梯口墙角每次下大暴雨就有漏水迹象反映出来，墙上的水就是楼顶屋面排水不畅导致渗入地面，墙体内部没有水管，阳光房内部是干燥的；金凯物业公司主张屋顶天沟及落水管都是正常使用没有问题，管子是好的，漏点都在露台防沙层以下，露台的地面比室内地面高10公分，未搭建阳光房一侧的卧室墙面有漏水，说明露台防水层出现了问题。
双方当事人一致确认金凯物业公司已经于2014年5月底撤管；金凯物业公司确认涉案纠纷由其负责处理。
关于修复义务的履行问题，上诉人在一审中确认金凯物业公司在2010年时修理过天沟两次，还是漏；金凯物业公司说是地砖被打穿的问题，要做地砖全部的防水，上诉人也同意，但实际上金凯物业公司连漏水点都没有找到。
关于就漏水原因进行鉴定的问题。金凯物业公司提出鉴定申请后，上诉人王雪龙明确表示同意鉴定并愿意配合，但共用落水管是在隔壁的，其只能配合。鉴定申请被退回后的开庭审理过程中，金凯物业公司主张鉴定机构两次通知其到现场，均因上诉人原因无法进行查看；王雪龙主张《告知书》已经明确漏水原因与上诉人无关并说明由金凯物业公司负责维修，不需要再去找另外的原因，如果金凯物业公司认为需要推翻《告知书》应当举证。鉴定机构上门时上诉人让他们不要来，要来的话需要提供需要配合事项的书面说明，且金凯物业公司弄虚作假，说2号长期无人居住。
上述事实，由本院制作的勘验笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，鸿福花苑小区业主委员会与金凯物业公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，对金凯物业公司及包括王雪龙在内的鸿福花苑业主均具有约束力，双方均应恪守。金凯物业公司应当提供维修服务的范围限于楼盖、屋顶、外墙面、楼梯、门厅等房屋建筑物共用部位以及共用的上下水管道、落水管等共用设备设施。王雪龙主张应由金凯物业公司为其房屋室内渗漏水问题提供维修服务，应当提供证据证实该渗漏事实系由于共用部位或共用设施设备的渗漏所导致；室内渗漏因涉案房屋专属部位渗漏导致的，不在金凯物业公司依照物业服务合同应当提供的维修服务范围内。
本案二审的争议焦点在于涉案房屋三楼室内渗漏是由于何种原因导致的。王雪龙主张系天沟排水不畅导致雨水渗入墙体所致，但无法解释渗漏仅发生于三楼地面以上一米范围内，三楼楼顶四壁无渗漏的问题，且其在一审中自认金凯物业公司对天沟进行过两次维修但未能解决问题；金凯物业公司主张系由于涉案房屋露台防水层损坏导致，但无法解释搭有阳光房一侧楼梯间墙体也存在渗漏现象的问题，主张未搭阳光房一侧露台渗水透过防水层流到了另外一侧。对于自己的主张，双方当事人均未提供有效的证据予以证实。
王雪龙作为主张金凯物业公司负有维修义务的一方当事人，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，对自己的主张提供证据予以证实。金凯物业公司在一审中就渗漏原因提出鉴定申请的情况下，王雪龙理应配合鉴定机构勘察现场查明渗漏原因，王雪龙在承诺愿意配合鉴定的情况下拒绝鉴定机构进入涉案房屋勘验，导致鉴定结论未能出具，涉案房屋渗漏的原因无法查明，因此产生的不利后果应由负有举证义务的王雪龙负担。
关于金凯物业公司出具的《告知书》是否导致其负有修复义务的问题。若《告知书》载明的天沟落水管出水不畅导致室内墙壁渗水的内容属实，则对天沟进行修复系金凯物业公司应当履行的合同义务，不以金凯物业公司是否作出书面承诺为要；但该《告知书》明确前述问题系业主反映，金凯物业公司并未确认该事实客观存在；《告知书》载明的修复方案未获得王雪龙认可，双方就修复方案亦未达成进一步的协议并引发诉讼；金凯物业公司对于渗水原因系天沟排水问题所导致持有异议的情况下，王雪龙就自己的主张提供证据予以证实的举证责任不能免除。故王雪龙在作出配合鉴定的承诺之后，以金凯物业公司已经书面承诺故其负有维修义务为由拒绝配合鉴定的主张没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，王雪龙所主张的涉案房屋内墙体渗水的事实虽然客观存在，但由于王雪龙拒绝配合鉴定的行为导致该渗水的原因无法查明，无法进一步区分渗水问题是否属于金凯物业公司应承担维修义务范畴。如渗水系由于业主专属部位漏水导致，则依据物业服务合同约定，应由业主自行维修；虽然物业服务合同并不排除业主要求物业公司就专属部位维修提供服务的权利，但需以业主支付报酬为前提。在渗漏原因未查明的前提下，王雪龙要求金凯物业公司承担维修义务并赔偿损失的依据不足，原审法院对其诉讼请求未予支持并无不当。王雪龙的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费776元，由上诉人王雪龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 周 军
代理审判员 王君英
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 李 昂