新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新审二民提字第72号 申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司。住所地：乌鲁木齐市解放南路**二道桥市场**土耳其名品贸易中心。 法定代表人：萨比尔·博格达，系该公司负责人。 委托代理人：阿里木江，新疆商务律师事务所律师。 委托代理人：努尔古丽·莎吾来提汗，系该公司职员。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：伊再提布维，女，维吾尔族，1981年9月26日出生，住乌鲁木齐市。 申请再审人乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司(以下简称奥来特公司)与被申请人伊再提布维房屋租赁合同纠纷一案，乌鲁木齐市天山区人民法院于2013年11月27日作出（2013）天民一初字第1938号民事判决，申请再审人欧莱特公司不服，提出上诉，乌鲁木齐市中级人民法院与2014年5月19日作出（2014）乌中民一终字第300号民事判决。宣判后，申请再审人欧莱特公司仍不服向本院申请再审。本院于2014年11月3日作出（2014）新民申字第1306号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人奥来特公司委托代理人阿里木江、努尔古丽·莎吾来提汗，被申请人伊再提布维及其委托代理人居来提等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告伊再提布维起诉至乌鲁木齐市天山区人民法院称，2012年9月原、被告书面约定，被告将位于乌鲁木齐市解放南路37号二道桥市场三楼土耳其名品贸易中心116.4平米的A14号商铺租给原告，租赁期限为3年（即2012年10月1日至2015年9月30号），年租金为254916元，月物业管理费约定为(包括：水、电、暖、冷、网络等)25元／m。截至2012年12月24日，原告向被告支付租赁费合计为254916元。2012年被告将租赁物交付原告使用，原告对租赁物进行装修花费46000元。2013年8月被告无缘无故将租赁物收回，单方解除合同，并把租赁物租给第三方，还扣押了原告价值405000元的商品、办公设备、电脑、手机、沙粒花等财产，侵犯了原告的合法财产权，故诉至法院，要求（1）解除原、被告之间的租赁合同（2）赔偿原告的财产损失405000元（3）赔偿装修费4.6万元（4）返还押金76474元（5）被告退还被告退还多收租金42486元（7）被告赔偿经营损失120000元（8）被告承担本案诉讼费以及其他费用，合计706529.5元。 被告欧莱特公司辩称，2012年8月原、被告签订租赁合同，合同中原、被告权利义务明确，原告没有履行自己的义务，没有缴纳物业管理费及来年的租金，被告书面通知催要后未果，采取了财产保全公证的形式，将原告店铺里的货物进行保全，并通知原告将货物取走，但原告没有回应。我方同意原告第一项诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求，并反诉称，要求原告赔偿违约金254916元；要求支付物业管理费34920元；承担反诉费及其他费用。 反诉被告（原告）辩称，原告没有违约，不应承担违约责任。原告一直在缴纳物业费，被告擅自变更、提高物业费收费标准，原告不应承担。 一审审理查明，2012年9月15日，伊再提布维与奥来特公司签订一份《房屋租赁合同》，合同号为GF-2000-0602，合同出租人是奥来特公司，合同承租人是伊再提布维，主要内容为：出租人将位于乌鲁木齐市解放南路37号二道桥市场三楼土耳其名品贸易中心116.4平米的A14号商铺出租给承租人伊再提布维，出租期限为3年(即2012年10月1日至2015年9月30日)，年租金为254916元，租赁费交付期限约定为租赁期(2012年10月1日)生效15日之前；定金约定为76474元；月物业管理费约定为(包括：水、电、暖、冷、网络等)25元／m。租赁房屋的用途是办公、经营(童装批零销售)。出租人合同解除的条件为：(1)不按约定交付租金三个月以上；(2)所欠各项费用达三万元以上；(3)未经同意擅自改变租赁房屋用途的；(4)房屋或设备严重损坏的；(5)未经同意房屋进行装修的；(6)未经同意将租赁房屋转租第三人的；(7)在租赁房屋进行违法活动的。租赁合同期满，承租人返还房屋的时间为2015年9月30日。违约责任约定为：如果承租方违反合同中的任何条款，除了承担出租方已有约定的违约责任以外，出租方有权自行终止合同并有权不退换承租方30％的押金以及剩余的租金。如果出租方违反合同的任何一个条款，出租方应退还承租方30％的押金款和剩余的年租金。如果给承租方造成损失出租方照价赔偿，经营损失按2000元／天计算。《房屋租赁合同》由奥来特公司盖合同专用章外，由该公司负责人GOKHAN以及承租人伊再提布维签字。合同签订后，伊再提布维向奥来特公司于2012年10月30日支付76474元押金款以及228026元租金。2012年12月11日支付14000元租赁款，2012年12月24日支付2890元租金款，2012年11月支付10000元租金款，2012年12月24日支付2890元租金款，以上租赁费合计为254916元。2012年9月15日至2012年10月1日期间，伊再提布维在租赁房屋进行装修并开始试营业，为装修店铺花去32800元，为店铺安装摄像头花去3000元，为购买办公台式电脑花去2910元，以上共计46000元。2013年8月2日，奥来特公司以来年的租赁费未交为由，收回伊再提布维正在营业的租赁物并转租第三人。在租赁店铺里的所有商品以及办公设备由被告在新疆公证处的《证据保全》公证下存放在奥来特公司库房。伊再提布维向本庭提供的相关进货凭证证实，奥来特公司于2012年8月2日自行扣留的商品由衣物以及保暖瓶等，价格合计为405000元。 2012年10月1日，伊再提布维及奥来特公司之间的《房屋租赁合同》正式实施。租赁合同生效后，伊再提布维从土耳其进几批儿童衣物、保暖瓶等货物，价值为共计405000元。在租赁合同履行期间，伊再提布维向奥来特公司分四次，即2012年9月1日、2012年12月1日、2013年2月5日以及2013年3月18日支付物业管理费共计8719元。2013年5月6日，奥来特公司向土耳其名品贸易中心的商户发出一份《通知》，主要内容为要求商户从2013年6月1日开始变更执行合同约定的物业管理费标准，物业费从25元／月降到14.5元/月，但网络使用费、电费等由商户自负。 一审认为，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的协议。法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2012年9月15日，伊再提布维及奥来特公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定，奥来特公司将位于乌鲁木齐市解放南路37号二道桥市场三楼土耳其名品贸易中心116.4平米的A14号商铺租给伊再提布维使用，租赁期限为3年(即2012年10月1日至2015年9月30日)，年租金为254916元，定金为76474元；月物业管理费约定为(包括：水、电、暖、冷、网络等)25元／m。合同签订后，伊再提布维按约定履行了支付租金义务，向奥来特公司先后支付了租金合计254916元，定金款76474元以及物业费8719元。伊再提布维及奥来特公司于2012年9月15日经签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均有法律约束力，双方均应恪守履行。虽然奥来特公司向本庭提供2012年8月2日伊再提布维及奥来特公司签订的一份格式《房屋租赁合同》复印件，请求法院认定伊再提布维及奥来特公司之间的租赁合同关系是2012年8月2日正式成立生效，但奥来特公司未能提供2012年8月2日签订的《房屋租赁合同》的原件或未能举证证明该合同的真实性。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。该司法解释第十条规定：“当事人向人民法院提供证据应当提供原件或者原物”。根据以上规定，无法确认该合同的法律效力，更不能认定伊再提布维及奥来特公司之间租赁关系是经2012年8月2日的《房屋租赁合同》而成立生效。故不予支持奥来特公司对伊再提布维承担违约责任的反诉请求。在租赁合同履行过程中，双方约定租期或交纳下一期租金的期限尚未到期的情况下，奥来特公司以来年租金未缴纳为由，提前收回租赁物并转租给第三人，其行为已构成了合同违约，奥来特公司应承担相应的违约责任。伊再提布维要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，且双方当事人对合同的解除均不持异议。2012年8月2日，奥来特公司在收回租赁物时，虽然经公证机关的证据保全下扣留伊再提布维在店铺里的货物，但其行为已剥夺了伊再提布维正常使用、经营租赁物的权益。在庭审中，虽然奥来特公司承认留存伊再提布维在店铺里的物品并明确表示同意返还该货物，但奥来特公司在收回租赁物后，伊再提布维无其他经营场地，即使被告返还扣留物品，伊再提布维没有处置的可能性。因此，奥来特公司应承担照价赔偿伊再提布维被扣留物品的责任。2012年9月15日至2012年10月1日期间，伊再提布维对租赁店铺进行装修并开始试营业，为租赁商铺的装修、安装以及购买设备，共花去46000元。到了2012年8月2日时，由于奥来特公司违反约定，收回租赁商铺又转租第三人等原因，伊再提布维被剥夺对租赁物的使用权和经营权。因此，奥来特公司应当赔偿伊再提布维的装修损失。2012年10月30日，伊再提布维向奥来特公司支付76474元押金。按照双方的约定，合同解除后奥来特公司应当退还伊再提布维交付的押金。伊再提布维要求奥来特公司返还押金的诉讼请求合理，应予以支持。伊再提布维及奥来特公司于2012年9月15日签订的《房屋租赁合同》期限为3年，即2012年10月1日至2015年9月30日。伊再提布维已经交付一年的租金，即2012年10月1日至2013年10月1日。奥来特公司收回租赁物的时间为2013年8月2日，实际上奥来特公司提前两个月收回租赁物，故奥来特公司应当退还多收的租金。《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。该法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，伊再提布维要求奥来特公司承担违约金16569.50元，其诉讼主张符合法律规定，原审法院予以支持。伊再提布维及奥来特公司在《房屋租赁合同》中明确约定，违约合同的经营损失按2000元／天计算。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。2013年8月2日，奥来特公司违反合同提前收回租赁物，伊再提布维要求奥来特公司赔偿六十天的经营损失120000元有理有据，原审法院予以支持。《合同法》规定，违约责任应由违约合同的一方承担。根据本案现有的证据，无法认定伊再提布维违反合同的事实。因此，原审不予支持奥来特公司要求伊再提布维赔偿违约金或支付物业费的反诉主张。遂判决，一、解除伊再提布维与乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司之间的租赁关系。二、乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司赔偿伊再提布维财产损失405000元；三、乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司赔偿伊再提布维装修损失46000元；四、乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司返还伊再提布维押金76474元；五、乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司退还伊再提布维多收租金42486元；六、乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司赔偿伊再提布维违约金46569.50元；七、乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司赔偿伊再提布维经营损失120000元；八、驳回乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司对伊再提布维所有反诉请求。 欧莱特公司不服一审判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提起上诉称，原审法院认定主要事实错误，被上诉人于2012年8月1日起接管租赁物开始经营。按照约定其应在2013年7月15日前交付来年的租金，但被上诉人未按约定交付。原审法院认定上诉人有违约行为，判令上诉人赔偿被上诉人的财产损失、装修损失、经营损失以及返还押金、租金、承担违约金缺乏事实及法律依据，请求二审查明事实，予以改判。 被上诉人伊再提布维辩称，原审法院认定事实清楚，上诉人的不当行为给我造成损失，原审法院处理正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 二审查明，审理查明的事实与原审法院认定事实相同。 二审认为：依法成立的合同受法律保护，伊再提布维及奥来特公司于2012年9月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，系合法有效的，双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的租赁合同期限为三年，伊再提布维按合同约定履行了支付租金义务，向奥来特公司先后支付了租金合计254916元，在租赁合同履行过程中，奥来特公司以来年租金未缴纳为由，提前收回伊再提布维承租的商铺并转租给第三人，其行为已构成了合同违约，对承租方造成了一定的损失，而且奥来特公司在收回租赁物时，扣留伊再提布维在店铺里的货物，其行为已剥夺了伊再提布维正常使用、经营租赁物的权益，其造成的损失应当由奥来特公司承担。奥来特公司上诉认为，被上诉人未按约定交付来年租金，原审法院认定上诉人有违约行为，判令其上诉人赔偿被上诉人的财产损失、装修损失及赔偿经营损失、返还押金及租金、承担违约金缺乏依据并对此处理有误的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 乌鲁木齐奥来特进出口贸易有限公司申请再审称：伊再提布维提供的租赁合同是伪造的，我公司跟所有商户签订的租赁合同是格式合同，伊再提布维提供的合同我公司从未使用过，伊再提布维利用我公司管理混乱，偷盖了我公司章子。因伊再提布维未交租赁费、物业管理费，经我公司向伊再提布维发出书面催缴通知书后仍未交纳的情况下，通知解除合同，并收回店铺时，伊再提布维不愿意腾出店铺，我公司无奈申请证据保全，为了返还合法形式妥善保管了她的商品，我公司并非侵占，故原审判决认定我公司违约，并赔偿财产损失，不符合法律规定，原审判决事实不清，请求再审。 被申请人答辩称，原审法院事实认定清楚、适用法律正确，请求依法驳回欧莱特公司的再审申请，维持原判。 本院经再审查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。 另查明，双方在房屋租赁合同（合同号为GF-2000-0602）第十三条约定，违约责任：承租方如违反合同中的任何条款，除承担已约定的违约责任外，出租方有权自行终止合同，并且出租房有权不退还承租人30%的押金和剩余租金，承租方不得向出租方索要相关的费用，同时合同解除；第十五条约定，承租方每三个月支付一次物业管理费，此费用为每月25元/㎡。合同签订前即2012年8月出租方欧莱特公司将商铺交付给承租人伊再提布维使用，伊再提布维于2012年8月23日与张建峰签订装修合同，对商铺进行装修，欧莱特公司从2012年9月1日开始向伊再提布维收取物业管理费，即2012年12月日收取2012年9月1日至1012年12月1日物业管理费8719元，2013年2月收取2012年12月至2012年2月的物业管理费5820元。2013年7月1日欧莱特公司向伊再提布维发出催款通知书，要求其在2013年7月15日前交付租金267662元及物业管理费21245元，逾期不交，按租赁合同特殊条款第七条之规定处理。该通知书由伊再提布维雇佣的店员布海丽且木签字收到，并告知了伊再提布维。在伊再提布维没在指定时间内交付租金及物业管理费的情况下，2013年8月1日欧莱特公司向新疆维吾尔自治区公证处申请证据保全，并向伊再提布维通知解除合同，腾出商铺。伊再提布维拒绝腾出商铺后，2013年8月2日在新疆公证处工作人员的监督下，欧莱特公司对伊再提布维店内商品及办公用品进行清点，公证处工作人员做记录，并摄像。在这过程中伊再提布维离开商铺后，欧莱特公司将清点后的店内所有商品及办公用品搬到公司库房，并保管到至今。 再查明，欧莱特公司租赁合同特殊条款第七条内容与伊再提布维提供的房屋租赁合同（合同号为GF-2000-0602）第十三条之规定完全一致。 另查明，申请再审人与被申请人就租赁物即位于乌鲁木齐市解放南路37号二道桥市场三楼土耳其名品贸易中心116.4平米的A14号商铺装修价格（办公用品除外）达成一致意见即人民币25000元。 本案的争议焦点是，如何认定合同解除的效力及违约责任；申请再审人是否折价赔偿被申请人货物及办公用品；申请再审人的反诉请求是否成立。 本院经再审认为，申请再审人与被申请人在房屋租赁合同第十五条约定，承租方每三个月支付一次物业管理费，此费用为每月25元/㎡。根据法庭调查的事实来看，承租人伊再提布维按照合同约定，分两次了向欧莱特公司交纳了2012年9月至2013年2月的物业管理费，但之后的费用未交纳，未缴纳费用时间长达5个月，在欧莱特公司书面催缴后，仍未缴纳，显然已构成了违约。同时，按照双方陈述及房屋租赁合同第四条的约定，承租方将第二年的租金应在提前十五日一次性支付给出租方即承租人伊再提布维应在2013年9月15日前，将第二年的租金支付给欧莱特公司。而欧莱特公司在2013年7月1日通知伊再提布维于2013年7月15日之前将第二年的租金交付，并以此为解除合同的理由之一，在2013年8月2日收回店铺亦构成违约。按照《合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案，因双方当事人均构成违约，故各自因违约造成的损失各自承担。本案中，被申请人伊再提布维未按约定交纳物业管理费用构成违约，申请人欧莱特公司解除合同的条件成就，欧莱特公司通知被申请人伊再提布维解除合同，并要求其腾出商铺，符合双方约定及合同法的规定，即在2012年8月2日，双方之间的租赁合同实际已解除，故被申请人伊再提布维向一审法院主张解除合同的诉讼请求，不应被采纳。因双方之间的租赁合同比合同约定提前两个月解除，欧莱特公司应向伊再提布维返还多收租金，同时应将押金返还给被申请人伊再提布维。 奥来特公司收回店铺时，为了事后将店铺里的商品如实返还给伊再提布维，其向新疆维吾尔自治区公证处申请进行证据保全，将店铺里的商品登记在册并在别处妥善保管。原审庭审中，奥来特公司明确表示同意返还该保管的商品。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”奥来特公司申请证据保全行为目的在于返还商品，且其在庭审中亦明确表示同意返还，故原审法院判决奥来特公司折价赔偿不当，申请再审人应当承担返还原物的责任，并且对商铺装修部分根据双方在法庭上达成的一致意见，折价补偿25000元。 本案中，因双方均构成违约，故申请再审人要求被申请人承担违约金254916元的请求不成立，本院不予支持。被申请人应当按照合同约定，向申请人交纳使用商铺期间的剩余物业管理费14550元。 综上，原审判决认定事实有误、适用法律不当，申请人的再审请求部分成立，本院予以支持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，判决如下： 一，撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民一终字第300号民事判决书及乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民一初字第1938号民事判决书； 二，申请再审人欧莱特公司向被申请人伊再提布维返还土耳其名品贸易中心A14号商铺内新疆维吾尔自治区公证处（2013）新证民字第23353号公证书所登记的970件衣服、6个小模特及一台电脑、一台打印机、两台饮水机、两幅画、25个装货箱子。 三，申请再审人欧莱特公司向被申请人伊再提布维退还押金76474元； 四，申请再审人欧莱特公司向被申请人伊再提布维折价补偿装修款25000元； 五，申请再审人欧莱特公司向被申请人伊再提布维退还剩余租赁费42486元。 六，驳回被申请再审人伊再提布维的其他诉讼请求； 七，被申请人伊再提布维向申请再审人欧莱特公司支付物业管理费14550元； 八，驳回申请再审人欧莱特公司其他反诉诉请求。 一、二审诉讼费合计24769.26元，由申请再审人承担11366.86元，被申请人承担13402.4元。 以上款项相抵合计121440.25元，申请再审人欧莱特公司于本判决生效后十日内向被申请人伊再提布维付清，逾期支付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 木尼拉·阿不力米提 代理审判员 艾合麦提 江·亚森 代理审判员 莎依拜 · 司马义 二〇一六年六月三十日 书 记 员 娜   迪   拉