广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第809号
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑村民小组。
负责人：杨献文。
上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑经济合作社。
负责人：杨献文。
两上诉人共同委托代理人：林志锋。
被上诉人：（原审原告）：惠州市惠阳区国有资产管理办公室。住所：惠州市惠阳区淡水南门东街***号。
法定代表人：陈家阆。
委托代理人：刘松兴，该单位员工。
委托代理人：杨庆，系广东铸铭律师事务所律师。
上诉人惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑村民小组、惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑经济合作社因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第71号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室诉称：1991年10月10日，惠阳县水利水电局（现为惠阳区水务局）的下属机构淡水镇水利会向淡水镇土湖管理区白云坑村购买一幅4000平方米的土地，淡水镇水利会分别于1991年10月25日、1992年5月21日、1992年6月6日支付购地款合计人民币26.4万元，白云坑村、淡水镇府分别出具了收款收据及《淡水镇居民申请建房证明》，但被告没法交付土地。同时，根据法律规定，被告在没有取得国有土地使用权证的情况下转让土地是非法和无效的。2009年6月22日，原告根据区政府办《关于区级部门预算单位物业实行统收统管理的通知》（惠阳区府办（2008）268号）文件接管上述资产，已为上述资产权益的实际管理和权益人。现依法提起诉讼，请求：1、确认原被告买卖淡水镇土湖管理区白云坑村4000平方米土地的行为无效。2、判令被告立即返还购地款26.4万元及相应利息损失（利息计至2013年9月30日41.9万元，以后利息续计至还清之日止），本息合计68.3万元。3、本案诉讼费由被告承担。原告对其诉请提交如下证据：一、淡水镇居民申请建房证明；二、收款收据；三、惠阳区实行部门预算单位土地、房产交接登记表；四、关于土地白云坑地皮情况说明、签到表；五、贷款利率计算表，证明被告所欠的借款利息。
两被告答辩称：原淡水镇水利会作为政府部门应该懂得土地法律法规，明知如此买地行为属非法的，仍与其村小组购买土地，事后又不及时采取补救措施，二十多年不来处理，致使已收的款项分配给了全体村民，难以集回。对此造成的结果，水利会应负主要责任。经村民会议最后决定：只允许退回认同的购地本金24万给镇水利会，另淡水镇城建办收取的2.4万办证费和利息41.9万元村不认同、不负责，坚决不同意支付。两被告均无证据提供。
经庭审质证，两被告对原告提交的证据一不发表意见，表示不清楚；对证据二的收款收据（号码尾数为1462，1475，8540）予以认可，其他收款收据不发表意见；对证据三不清楚；对证据四无异议；对证据五其方不会计算，不发表意见，如按这样计算，其方表示不认同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：1991年，原惠阳县水利水电局（现为惠阳区水务局）下属机构淡水镇水利会向被告惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑村民小组、惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑经济合作社购买了淡水土湖白云坑村的一幅4000平方米的土地，并于1992年5月21日、6月6日分别支付购地款3万元、21万元，合计24万元。至今两被告无法办理涉案土地使用权证、也没有交付涉案土地。
另查，2009年6月，根据惠阳区的有关文件（惠阳府办（2008）268号），惠州市惠阳区国有资产管理办公室接管上述资产，已为上述资产权益的实际管理和权益人。2013年11月26日惠州市惠阳区国有资产管理办公室以原告身份起诉至本院，要求两被告返还购地款26.4万元及相应利息损失（利息至2013年9月30日41.9万元，以后利续计至还清之日止）。本案诉讼费由被告承担。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：被告将未取得国有土地使用权的集体土地自行转让给淡水镇水利会，违反了法律法规的禁止性规定，是无效合同。被告因无效合同收取的24万元购地款应予以返还给原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室。淡水镇水利会明知被告转让的土地未取得国有土地使用权就付款购买，对合同的无效负有同等过错责任。原告因此也要承担50%的利息损失。2.4万办证费并非被告收取，原告的该部分诉请没有事实根据，本院对原告的2.4万元主张不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，参照广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，判决如下：一、确认原、被告双方买卖淡水镇土湖管理区白云坑村4000平方米土地的行为无效。二、被告惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑村民小组、惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑经济合作社在本判决发生法律效力之日起30日内返还购地款人民币24万元及利息总额的50%（利息计算为：3万元自1992年5月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清日止；21万元自1992年6月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清日止）给原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室。三、驳回原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室的其他诉讼请求。本案诉讼费7685元，由原告惠州市惠阳区国有资产管理办公室承担685元；由被告惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑村民小组、惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑经济合作社承担7000元。
当事人二审的意见
两上诉人不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、请求法院依法撤销（2O14）惠阳法民一初字第71号民事判决书，依法改判两上诉人无需向被上诉人返还购地款人民币24万元以及利息总额的50%。2、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人单方承担。主要事实与理由：第一、一审法院认定事实存在错误，适用法律存在错误，本案应当适用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的司法解释，被上诉人与上诉人买卖4000平方米的土地依法属于无效合同。被上诉人、上诉人买卖土地的时间为1991年，双方签订合同的行为发生在《房地产管理法》以及《合同法》等相关法律法规生效前。根据《立法法》第八十四条的规定：法不溯及既往原则，作为新法的《合同法》及《房地产管理法》等相关法律法规是不能适用于其生效以前的事件和行为的，也即不适用于本案的合同纠纷，如果一旦新法可以调整其生效以前的行为，也即用今天的法律调整昨天的行为，势必造成主体对自己和他人的行为无法合理的预期，造成损害当事人的利益以及社会秩序的混乱。而最高院为了解决《房地产管理法》生效前有关土地房产纠纷的问题，最高院颁布了有关司法解释《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，故本案的买卖土地纠纷应当适用当时的《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的司法解释。本案合同纠纷应当适用当时的相关法律法规及司法解释，而本案的事实系被上诉人与上诉人在1991年买卖没有办理国土证的建设用地，后被上诉人向上诉人支付了共24万元，根据最高院的司法解释《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的第六条的规定：对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效，否则合同无效，以及第七条的规定：作为土地的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用权证的土地使用者，未取得土地使用权证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，应当认定为无效。故被上诉人与上诉人的买卖土地交易系无效合同，故此，上诉人恳请法庭根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》认定双方买卖土地交易系无效合同。第二、一审法院认定事实存在错误，适用法律存在错误，因被上诉人与上诉人的买卖土地交易系1991年进行，发生在20年前，而被上诉人起诉是在2013年，被上诉人诉求上诉人返还购地款项24万元不仅仅已经过了《民法通则》所规定的权利最长保护期2O年，而且被上诉人的诉求也已经过了法定的2年诉讼时效，丧失了胜诉权，被上诉人的诉求依法不应得到支持，一审法院并没有查清本案的事实，恳请二审法院依法驳回其诉讼请求。虽然被上诉人与上诉人买卖土地依法属于无效合同，按照《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十五条：经审查认定无效的合同，一般依据无效合同取得的财产应当返还对方，上诉人应当向被上诉人支付24万元款项，但因本案原上诉人买卖土地是在1991年，发生在20年前，而被上诉人是在2013年起诉，根据《民法通则》第137条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”之规定，被上诉人在2013年向人民法院起诉返还24万元购地款己经超过了权利被侵害之日起二十年，被上诉人的诉求明显己经超过了《民法通则》所规定的权利的最长保护期20年，恳请二审法院不予保护被上诉人其诉讼请求，依法驳回其诉求。同时，被上诉人的诉求也己经过了法定的2年诉讼时效，丧失了胜诉权，根据《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第137条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，若权利人在诉讼时效期间内未主张权利的，丧失胜诉权，本案被上诉人明知道系农村集体土地还要继续购买，其本身也存在重大过错，双方签订合同的时间是1991年，被上诉人其知道自己的权利遭受到损害是在1991年，2年的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，但被上诉人并没有在2年的的诉讼时效之内起诉主张返还购地款人民币24万元，而是在2013年才起诉，其丧失了胜诉权，现上诉人主张被上诉人的诉求已经超过2年的诉讼时效，故此，被上诉人的诉求依法不应得到支持，恳请二审法院依法驳回其诉讼请求。第三、一审法院认定事实存在错误，适用法律存在错误，被上诉人所诉求上诉人支付从1992年至今的利息根本没有任何事实和法律依据，恳请二审法院依法予以驳回。首先，被上诉人诉求上诉人返还购地款项24万元己经过了《民法通则》所规定的权利最长保护期20年，也超过了法定的2年的诉讼时效，被上诉人的诉求己经超过2年的诉讼时效，故此，被上诉人起诉上诉人返还购地款24万元的请求根本不能成立，被上诉人又主张上诉人向其支付相应的利息更没有法律依据，试想想，既然上诉人无需向被上诉人支付购地款，那么上诉人更无需向被上诉人支付购地款的利息款项，恳请法庭依法驳回其主张的利息款项。其次，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》以及相关的土地法律法规，作为买受人的被上诉人明知道国家法律规定不允许非法转让集体土地，但贪图便宜，向上诉人购买建设用地，导致了此次无效交易更导致合同无效，故此，作为被上诉人其在此次无效合同交易中本身就存在重大的过错，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，作为被上诉人存在重大过错，其应当承担其购地款项的利息损失，上诉人无需向被上诉人支付任何的利息，被上诉人应当对其重大过错承担责任。综上所述，被上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室的诉讼请求没有任何事实和法律依据，一审法院并没有查清本案的事实，属于认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销一审判决，依法改判。
被上诉人答辩称：一、答辩人对原审判决无异议。二、针对被答辩人上诉状，答辩人意见如下：（一）关于被答辩人上诉状第一点意见认为原审适用法律错误问题。本案涉及的是被答辩人将集体土地转让与答辩人行为。对此国家法律、法规、最高人民法院司法解释及广东省高院对此均有相关的规定，而且这些规定之间是一脉相承，不矛盾的，上诉状第一点所引用的最高院的司法解释及原审适用的广东省高院的意见均可适用本案，而且这些规定最后所指向的结果都是一致的，即本案所涉及的土地买卖行为无效。因些上诉人上诉状第一点意见与原审判决并无不同。（二）关于上诉状第二点意见认为本案超过法定诉讼时效问题。最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第三条规定“当事人来提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效规定进行裁判”；第四条规定：“当事人一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，¨¨。”根据以上规定，本案一审期间，被告未提出诉讼时效抗辩，一审法院按前述规定，未释明及主动审理此问题是符合法律规定的。现被答辩人在二审期间提出关于诉讼时效届满的抗辩，对此，二审法院应按前述规定不予支持。（三）关于上诉状第三点认为不应支付利息问题。对于本案涉及的土地买卖行为无效这一点，本案各方均无异议。原审判决因此适用合同法第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，判令被告返还所收取的土地转让款24万元及利息总额的50%。答辩人认为此判决并无不当，且明显对上诉人有利。理由如下：1、根据民法通则的规定，利息属法定孳息，因此在因合同无效返还原物时，孳息是属原物的范畴须一并返还的。2、原审判决将利息纳入无效合同损失范畴本身就是错误的。3、依原审判决判项，结果是：被告只返还答辩人本金及50%利息，而双方买卖土地实际也已返还被告。因此被告在此交易根本无任何损失可言，而在本次交易中，被告的过错是非常明显的。却未承担任何过错责任，显然原审判决结果对被告是有利的。综上，恳请法院依法驳回上诉人上诉。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷，上诉人将未取得国有土地使用权的集体土地转让给谈水镇水利会，违反了法律法规的禁止性规定，原审法院认定为无效合同，双方当事人对此没有异议，本院予以维持。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。二、上诉人是否应当返还购地款及利息的问题。具体判析如下：
关于上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还，对于无效合同财产返还请求权的诉讼时效的起算时间应从合同被确认无效之日起开始计算。本案中，被上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室于2013年11月26日向原审法院起诉要求确认上诉人与谈水镇水利会集体土地转让合同无效。据此，上诉人以诉讼时效作为抗辩的理由，依据不足，本院不予支持。
关于上诉人是否应当返还购地款及利息的问题。《中华人民共和国合同法》五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人因无效合同取得的24万元购地款，应当予以还返被上诉人惠州市惠阳区国有资产管理办公室。对于上诉人与谈水镇水利会的集体土地转让合同无效，双方具有同等的过错责任，原审法院判令两上诉人返还购地款24万元及利息总额的50%给被上诉人并无不妥，本院予以维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用7685元，由上诉人惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑村民小组、惠州市惠阳区淡水街道办事处土湖村白云坑经济合作社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 黄宇乐
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 黄美静
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；