南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第22号
原告蒋称兴，男，1982年7月16日生，汉族，南京兆佳电子科技有限公司经理。
委托代理人蒋德育，男，1970年10月15日生，汉族。
被告任国祥，男，1963年5月2日生，汉族。
被告陈婷娇，自然情况不详。
原告蒋称兴与被告任国祥、陈婷娇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋称兴及其委托代理人蒋德育到庭参加诉讼。被告任国祥、陈婷娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告蒋称兴诉称，原告于2013年4月26日将位于天华硅谷庄园34幢1单元103室房屋租给被告，双方签订租赁合同，约定租期为一年，房租为1000元／月，房租按照“付三押一”的形式支付，租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约。原告当时收取被告一个季度租金和一个月押金，但到第二个季度被告未及时支付租金，原告打电话催促，多次联系后，被告只付了一个月租金，后两个月的租金说过一段时间再付清，但被告却在未付清后两个月租金的情况下，于2013年9月底在原告不知情时搬离。被告未按合同约定履行，而且在此期间的电费、水费、煤气费都没有交。现向法院起诉，请求判令：1、被告履行合同，按双方所签合同的规定，当被告拖欠原告房租半个月以上时，被告支付原告全年房租20%的违约金即2400元；2、被告向原告支付第二季度房租费剩余的2000元；3、被告按合同约定履行，租赁期内擅自退租，被告应按总租金的10%向原告支付违约金1200元，押金1000元不予退还；4、被告在租赁期间没有付清的水费228元、电费604元等一切由被告支付；5、诉讼费用由被告承担。
被告任国祥、陈婷娇未答辩。
经审理查明，原告蒋称兴与被告任国祥签订房屋租赁合同一份，约定：蒋称兴将位于天花硅谷庄园34幢1单元103室的房屋出租给任国祥使用，用途为住宅；租期为12个月，自2013年4月26日至2014年4月26日，租赁期内，双方未经协商一致均不得提前解约；租金为1000元／月，按“付三押一”支付，任国祥若逾期支付租金，每逾期一天，须按月租金的0.5%支付滞纳金，若拖欠租金超过半个月，或蒋称兴不能根据任国祥提供的联系方式催促其交纳租金，则蒋称兴有权收回房屋，任国祥须按实际居住日交纳租金，并承担违约责任；为保证任国祥合理善意的使用该房屋及配套设施，任国祥应在签订本合同并交纳首期租金时交付蒋称兴1000元作为押金，待租赁期限届满，双方验房后，任国祥将房屋钥匙交与蒋称兴，同时蒋称兴将押金全部归还任国祥；任国祥承担租赁期内的电话费、宽带费、水费、电费、煤气费、物业管理费以及公摊水电费，若有特别约定则从其约定；未经蒋称兴书面同意，任国祥擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用房屋进行违法活动的，拖欠房租半个月以上的，任国祥应向蒋称兴支付相当于年租金20%的违约金，若违约金不足以弥补蒋称兴损失的，任国祥还应另行据实赔偿，蒋称兴有权终止合同；租赁期内任国祥逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费、宽带费、物业管理费及公摊水电费等有关费用达半个月租金时，蒋称兴有权用押金支付上述费用，任国祥承担造成的一切后果；租赁期内若任国祥中途擅自退租，应按合同总租金的10%向蒋称兴支付违约金，所预付的租金及押金，蒋称兴可不予退还；1000元租金包物业，此房不允许转租，不允许做违法之事。该合同首部承租人处写明“承租人（乙方）：陈婷娇任国祥”，但尾部仅有任国祥在承租人处签名。合同签订后，被告支付了首期房租3000元，并支付了押金1000元，后又在2013年8月22日支付1000元。
另查明，涉案房屋为原告蒋称兴与案外人丁艳共同共有。自2013年5月至10月期间，涉案房屋内共产生水费228元（含代收垃圾费30元）；自2013年7月至10月期间，涉案房屋内共产生电费604元。
庭审中，原告蒋称兴陈述：两被告系夫妻关系，房屋由两被告承租，我于2013年4月26日向两被告交付房屋，2013年9月26日两被告未经我允许，擅自搬离房屋，我是9月28日拿房的，在此之后，我没有将房屋另租他人，也没有自己居住，直至2013年10月底才又将房屋出租；我向被告催要房租时，被告曾说过其所在工地发生事故，其没有钱支付赔偿款，更无力支付房租，所以不租房了；押金1000元目前还在我这里，没有退还；两被告应在2013年7月中旬支付下一季度的房租，但两被告于2013年8月22日才支付1000元（2013年7月26日至8月26日的租金），逾期支付，且金额不足，故主张两被告支付2013年7月26日至10月26日期间的剩余租金2000元，且两被告拖欠租金超过半个月，应按合同约定支付全年房租的20%即2400元违约金；两被告在租期之内擅自退租，应按合同约定支付总租金的10%即1200元违约金，且已付的押金1000元不予退还；两被告在租赁房屋期间有未结清的水费228元、电费604元，按合同约定应由两被告承担。
上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、银行账单明细、水电费发票以及当事人庭审陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告蒋称兴与被告任国祥签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行。被告任国祥在租期届满之前未与出租人协商一致即行退租，违反合同约定，故原告主张被告任国祥支付租金、承担违约责任等，于法有据，其合理部分本院予以支持。原告主张被告任国祥支付第二期剩余租金2000元，但根据庭审中原告的自述，被告任国祥于2013年9月26日搬离房屋，故剩余租金应为1000元；原告主张被告任国祥支付违约金2400元，就性质而言，该违约金系迟延履行违约金，但是结合合同条款，合同中并未明确约定租金支付时间，故原告主张上述迟延履行违约金2400元，没有合同依据，本院不予支持；原告主张被告任国祥支付违约金1200元，就性质而言，该违约金系不履行违约金，被告任国祥在租期届满之前未与出租人协商一致即行退租，违反合同约定，应承担相应的违约责任，故原告主张上述不履行合同违约金，于法有据，本院予以支持；原告主张押金1000元不予退还，对此，本院认为，从合同条款来看，该押金系为保证被告任国祥正常使用房屋及配套设施而支付的押金，与本案原告所主张的两被告各项违约行为无涉，故原告上述诉请于法无据，本院不予支持；原告主张被告任国祥支付租赁期间的水费228元、电费604元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告陈婷娇承担责任，但是房屋租赁合同中并无被告陈婷娇的签名，难以认定陈婷娇系该合同的当事人，此外，原告亦未提供证据证明两被告系夫妻关系，故原告主张被告陈婷娇承担责任，证据不足，本院不予支持。被告蒋称兴、陈婷娇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告任国祥于本判决生效之日起七日内给付原告蒋称兴房租1000元；
二、被告任国祥于本判决生效之日起七日内给付原告蒋称兴水电费832元；
三、被告任国祥于本判决生效之日起七日内给付原告蒋称兴违约金1200元；
四、驳回原告蒋称兴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告任国祥负担（原告蒋称兴已预付25元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吕太如
人民陪审员 唐明辉
人民陪审员 姜桂兰
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王琦芳