上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第3274号
原告（反诉被告）上海费凌逊包装设备有限公司，住所上海市闵行区，现住所上海市奉贤区。
法定代表人张飞雄，总经理。
被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司，住所上海市奉贤区。
法定代表人李其文，总经理。
委托代理人张庆生，北京市京都律师事务所上海分所律师。
原告（反诉原告）上海费凌逊包装设备有限公司（以下简称“费凌逊公司”）与被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司（以下简称“益乾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，2014年12月8日益乾公司提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2014年12月8日、2015年1月14日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人张飞雄、被告（反诉原告）的委托代理人张庆生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
费凌逊公司本诉诉称，益乾公司出示了与房东签订的租赁合同并一再承诺其合法性后，2014年5月11日费凌逊公司与益乾公司签订了《租赁合同》，约定由费凌逊公司承租位于上海市奉贤区南桥镇益民村XXX号的厂房。6月中旬益乾公司交房后，费凌逊公司进行装修并于6月30日搬入。2014年7月24日，该厂房遭政府违章强拆。益乾公司在交房后已接到政府责令整改通知，但其不仅不改，还刻意隐瞒，致使厂房被强拆，费凌逊公司遭受损失。为此，诉至法院请求判令：被告（反诉原告）益乾公司赔偿原告（反诉被告）费凌逊公司装修费人民币15，000元（币种下同），搬场费5，500元，误工费3，372元（2人7天工资费用等2，637元及房租等735元），电话移机费280元，临时接电费200元，以及违约责任赔偿金65，550元，共计90，902元。
庭审中，费凌逊公司变更诉请中的违约责任赔偿金为69，256元（以未履行合同时间44个月，月租金3148元，总金额138，512元的50%）。
诉讼过程中，费凌逊公司增加诉讼请求，要求益乾公司支付费凌逊公司4个月的租金10，540元为违约金。后费凌逊公司又撤回该诉讼请求。
益乾公司本诉辩称，系争厂房是应费凌逊公司的要求进行了改建，厂房被政府强拆后，益乾公司为费凌逊公司另行提供了厂房。费凌逊公司租用厂房三个月后，经营不善要求解除合同，于是益乾公司退还费凌逊公司一万余元，并在领款收据上注明放弃权利。故不同意费凌逊的诉讼请求。
益乾公司反诉诉称，2013年8月，益乾公司向案外人上海龙太涂料有限公司承租系争厂房，厂房没有产权证，仅有与村委会签订的《土地使用租赁协议书》。2014年4月至5月，费凌逊公司多次实地查看厂房，多次要求益乾公司重建并将支付方式由原来的付六押一改为一年一付。益乾公司对厂房进行重建，重建共花费82，915元。2014年5月11日，双方签订《租赁合同》，期限从2014年6月20日起至2018年6月19日止。益乾公司给予费凌逊公司半个月的装修期，2014年6月30日费凌逊公司搬进系争厂房使用。2014年7月24日，系争厂房因被人举报违章建筑而被政府强行拆除。当时，益乾公司法定代表人身处福建老家，知道后即与费凌逊公司协商，将另一处质量更好的厂房租赁给费凌逊公司，其他条件不变。2014年7月25日，益乾公司安排人员为费凌逊搬入新厂房，次日正常生产。2014年8月22日，费凌逊公司提出解除租赁合同，2014年10月22日，费凌逊公司退出厂房。费凌逊单方解除合同，依据合同约定，应承担提前退租天数租金的50%为违约金，计65，550元。益乾公司考虑多方面因素，仅提出部分主张，其余保留诉权。请求法院判令：原告（反诉被告）费凌逊公司支付被告（反诉原告）益乾公司违约金30，000元、建房投资30，000元；2、反诉费用由原告（反诉被告）承担。
费凌逊公司反诉辩称，益乾公司重建厂房属实，但是在双方签订《租赁合同》之前，并非应费凌逊公司要求后重建。益乾公司所述通过协商为费凌逊公司安置更好的厂房也不是事实。不同意益乾公司的反诉请求。
费凌逊公司针对本诉及反诉提供并当庭出示了下列证据：
1、《租赁合同》一份，旨在证明费凌逊公司与益乾公司的租赁合同关系，以及对权利义务的约定；
2、《装修合同》、收据（2014年6月29日）各一份，旨在证明费凌逊公司对厂房进行了装修，并产生费用15，000元的事实；
3、电信费账单一份，旨在证明费凌逊公司电话移机产生费用283元的事实；
4、收据（2014年6月30日）一份，旨在证明费凌逊公司支付搬厂费5，500元的事实；
5、奉贤区南桥镇土地规划勘察大队责令限期拆除违法建筑事先告知书送达回证一份，旨在证明益乾公司在2014年5月20日就已知晓系争厂房将被强拆的事实。
益乾公司针对本诉及反诉提供并当庭出示了下列证据：
1、《租赁合同》一份，旨在证明费凌逊公司明知系争厂房的情况，故将合同约定的“付六押一”对改为“一年一付”；
2、《厂房搭建合同》一份、领（付）款凭证二份，旨在证明益乾公司应费凌逊公司的要求对系争厂房进行改建，花费42，920元的事实；
3、《装修合同》一份、领（付）款凭证二份，旨在证明益乾公司对系争厂房进行了装修，花费39，995元的事实；
4、奉贤区南桥镇人民政府南府批（2005）9号文件一份，旨在证明益乾公司提供的厂房系得到政府批准建设的事实；
5、《土地使用租赁协议书》一份，旨在证明案外人上海龙太涂料制造有限公司向奉贤区南桥镇益民村村民委员会租赁系争厂房所在土地的事实；
6、《厂房租赁合同》一份，旨在证明系争厂房为益乾公司向案外人上海龙太涂料制造有限公司承租的事实；
7、《租赁合同》一份，旨在证明系争厂房被强拆后，益乾公司向费凌逊公司提供的厂房远优于系争厂房的事实；
8、2014年7月26日领（付）款凭证二份，旨在证明益乾公司安排人员余文达、刘红鹏帮助费凌逊公司搬运设备的事实；
9、2014年10月22日领（付）款凭证一份，旨在证明费凌逊公司申请退租，益乾公司同意并退还租金的事实；
10、照片一组，旨在证明费凌逊公司在益乾公司另行提供的厂房进行生产的事实。
经庭审质证，益乾公司对费凌逊公司提供的证据1、2无异议；对证据3的关联性提出异议，表示无法证明为系争厂房内的电话；对证据4的真实性提出异议，提出设备搬移是益乾公司协助完成；对证据5的真实性无异议，但认为送达回证上的日期并非益乾公司签署。费凌逊公司对益乾公司提供的证据1表示将“付六押一”对改为“一年一付”不是事实；对证据2、3提出，益乾公司对厂房改建及装修是事实，经过庭审也对改建装修费用予以确认；对证据4、5、6、8无异议；对证据7的真实性表示异议；对证据9的真实性未提出异议，但提出其中“退出”两字并非费凌逊公司书写；对证据10表示，其搬入后并未再投入生产。本院认为费凌逊公司提供的证据2，无法直接证明电话移机费用的待证事实，本院难以采纳；证据5，益乾公司确认其收到，但送达回证上的日期并非其书写，对此，本院认为系相关行政部门出具的文书，该证据予以采纳，并确认益乾公司于2014年5月20日收到；益乾公司提供的证据7，因其真实性无法确认，本院不予采纳。关于费凌逊公司、益乾公司提供的其他证据，皆具真实性、合法性，关联性，本院予以采纳。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2014年5月，益乾公司对系争厂房进行改建、装修，花费82，915元。2014年5月11日，费凌逊公司与益乾公司签订《租赁合同》，约定由益乾公司承租系争厂房（奉贤区南桥镇益民村XXX号），建筑面积230平方米；租赁期限自2014年6月20日至2018年6月19日，月租金3148元，先付后用，每六个月一付；第一年至第二年租金不递增，第三年开始每二年递增8%。2014年5月20日，益乾公司收到相关行政部门的责令限期拆除违法建筑事先告知书，但益乾公司未告知费凌逊公司。费凌逊公司承租后对厂房进行了装修，花费15，000元。2014年7月24日，系争厂房被相关行政部门强行拆除。被拆后，益乾公司为费凌逊公司另行安置厂房。2014年10月22日，益乾公司退还费凌逊公司租赁费用19，460元。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，系争厂房未取得建设工程规划许可证，且被相关行政部门以违法建筑强制拆除，故费凌逊公司与益乾公司签订的《租赁合同》无效。益乾公司退还费凌逊公司部分费用，系双方对租赁费用作出结算，故费凌逊公司要求返还2天的租赁费的诉讼请求本院不予支持。关于费凌逊公司要求益乾公司赔偿装修费15，000元的诉讼请求，因为本案系争厂房系违章建筑，益乾公司在收到相关行政部门责令限期拆除违法建筑事先告知书后未及时告知费凌逊公司，致费凌逊公司对厂房的装修连同厂房被强拆，造成扩大损失，故益乾公司承担租赁合同无效的主要过错责任，应予赔偿，本院支持费凌逊公司的该诉讼请求。关于费凌逊公司要求益乾公司赔偿搬场费的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。关于费凌逊公司要求益乾公司赔偿误工费、电话移机费、临时接电费的诉讼请求，无证据证明其损失，本院不予支持。关于费凌逊公司要求益乾公司支付违约赔偿金的诉讼请求，鉴于租赁合同无效，违约责任条款约定亦属无效，本院亦难以支持。关于益乾公司反诉请求建房损失30，000元，首先，费凌逊公司否认益乾公司应其要求对厂房进行改建和装修，益乾公司亦无证据证明；其次，即使应费凌逊公司要求改建、装修，亦属益乾公司明知其出租物的性质而作出的投资，后果应其自已承担，故本院对益乾公司的该反诉请求不予支持。关于益乾公司反诉费凌逊公司支付违约金30，000元的请求，同理，因租赁合同无效，违约责任条款约定亦无效，本院亦不以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海费凌逊包装设备有限公司与被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司于2014年5月11日签订的《租赁合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）上海费凌逊包装设备有限公司装修损失人民币15，000元；
三、驳回原告（反诉被告）上海费凌逊包装设备有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司的反诉请求；
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，072元，由原告（反诉被告）上海费凌逊包装设备有限公司负担1，730元，由被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司负担342元，反诉受理费1，300元，由被告（反诉原告）上海益乾实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 张劲松
人民陪审员 朱秀琴
二〇一五年六月一日
书 记 员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。