广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城中民二初字第930号
原告柳州市摩尔潮商贸有限公司，住所地：广西柳州市。
法定代表人覃国勋，该公司总经理。
委托代理人何敏，柳州市柳北法律服务所法律工作者。
被告高艳婷，女，汉族，住广西柳州市。
委托代理人余希平，广西鱼峰律师事务所律师。
委托代理人覃柳叶，广西鱼峰律师事务所实习律师。
原告柳州市摩尔潮商贸有限公司诉被告高艳婷租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，依法使用普通程序，由审判员周芷宇担任审判长，和人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，并于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告柳州市摩尔潮商贸有限公司的委托代理人何敏、被告高艳婷及其委托代理人余希平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年5月18日，共同签订了《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》及《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》合同书，原、被告合同约定，原告将位于柳州市五星街某某号4栋二楼商场建筑面积为13.03平方米，编号为某某号的一间铺面，出租给被告经营餐饮场地使用，租赁期限为三年时间，即从20l3年5月18日起至2016年5月18日止；该场地月租金第一年月租金3309元，第二、三年每年递增租金8％；原、被告在签定本合同当日被告须向原告交纳履约保证金20000元，被告在与原告履行合同期满，不再续签时，被告没有违约行为，原告将按合同规定免息退还给被告，若被告中途违约单方终止履行本合同的各项义务的，原告依约不予退还履约保证金给被告，并依法追究被告的违约相关的责任等有关合同条款，详见（附件一）。同时原、被告又共同签订了一份《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》合同书，其内容详见（附件二）。原、被告签订本合同后，原告己依约定将出租的铺面交付给被告进行必要的装修。被告依约定将履约保证金20000元，以及装修有关的费用交给原告。被告在实际经营至2013年11月初时，被告就自行停止经营，期间至今被告均没有向原告反映或协商解决在租期内有何种事由的出现，被告就从此一直没有依约定履行义务支付租金等费用交给原告。据此，被告从2013年10月1日起至2014年5月31日止，拖欠了原告共八个月租金为23163元（3309元／月×7个月）；物业管理费546元（78元／月×7个月）；公共维修费364元（52元／月×7个月）；垃圾费210元（30元／月×7个月）；因被告拒交租金、物业管理费等四项产生的违约金7285元，故五项费用总合计为人民币31568元。由此可见被告的违约的行为，客观上已造成了原告直接的经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告付清尚欠原告七个月的铺面租金、物业费、公共维修基金、垃圾费四项24283元、违约金7285元，五项总合计人民币31568元（该款从2013年11月1日起至2014年5月31日止共七个月）；二、被告承担本案有关的案件受理费。
原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、合同书2份，证明租赁事实，原被告签订合同的权利义务；
2、收据，证明被告交了当月的租金；
3、平面图，证明原告所出租给被告的门面的位置；
4、租赁转让协议，证明原告有转租的权利；
5、铺面产权分布图，证明铺面的分布；
6、消防安全检查合格证，证明原告已经办了消防许可；
7、告知签收单，证明承租户已经办理了临时餐饮许可证；
8、临时许可证登记表，证明其大部分业主已经去原告这里领了手续，办了临时餐饮许可证；
9、告知书，证明原告已经通知业主办理相关许可证；
10、餐饮服务许可证，证明有些业主已经领取临时餐饮服务许可证。
被告的质证意见为：对证据1、2、3、5、6的真实性及证明目的无异议；证据4的真实性不认可；证据7的真实性有异议，因为没有通知被告；证据8真实性无异议，不认可证明目的，是高艳婷自己去办理的；对证据9被告没有见过；证据10不是被告的许可证，与被告无关。
被告辩称，一、原告已于2013年11月中旬采取断电的方式将被告赶出铺面，并将被告铺面的经营设施及物品进行扣押，强行收回铺面，张贴招商广告另行出租，被告从此再也没有使用原告的物业，所以原告没有理由向被告收取7个月的租金及其他费用。二、原告的商场是2013年10月1日开业，由于原告的商场没有经过消防安全检查，未取得消防安全合格证，依法不能营业，导致被告办不了营业执照，无法正常经营，为此11月初，被告和其他业主，与原告商量，免交租金事宜，双方未能达成一致意见，原告强行收回铺面的行为已违反租赁合同第六章第三条。三、原告在2014年4月11日未取得安全消防许可证之前擅自将商场出租经营是违反法律规定的。请求法院驳回原告诉请。
被告在举证期限内向法庭提供以下证据：
1、范某某等人委托书10份，证明原告的铺面产权人实际上是业主，原告是转租，不知道是否经过产权人同意；
2、相片5张，证明原告已经收回铺面，另行出租，被告从2013年11月中旬起未再使用原告铺面。
原告的质证意见为：证据1的真实性及证明目的认可，原告是有转租权的；对证据2的证明目的不认可，不能证明原告强行收回铺面及另行招商的事实。
综合原、被告双方的证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：
原告与被告于2013年5月18日签订《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：被告（甲方）将位于柳州市五星街某某号4栋商场内2楼编号为某某号商铺出租给高艳婷（乙方）经营；租赁期限自20l3年5月18日起至2016年5月18日，正式交纳租金按商场通知开业之日起算；该场地月租金第一年月租金3309元，第二、三年每年递增租金8％；原告享有合法的出租权……未经原告书面同意，被告不得以任何形式转租租赁场地；原告有义务协助被告办理有关工商、税务等手续，其所有费用由被告自理。被告逾期向原告支付租金、物业服务费或电费等相关费用……逾期被告需按照每天3%交纳滞纳金。原告与被告于2013年5月18日签订《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》（以下简称物业合同），物业合同约定：物业费每月缴纳物业服务费78元／铺、公共维修资金52元／铺、垃圾清运费30元／铺。依据租赁合同的约定，被告于2013年5月18日向原告交纳首月租金3309元。
另查明，1、原告与柳州某某国际旅行社于2013年5月24日签订《租赁权转让协议》，约定将柳州市五星街某某号4栋一、二层商铺的租赁权转让给原告。2、被告于2014年4月11日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称消防合格证）。
本院认为，原告与被告2013年5月18日签订的租赁合同和物业合同系双方真实意思表示。原告未取得消防合格证前与原告所签订的租赁合同亦属合法有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。原告在起诉状中确认被告经营涉诉铺面的时间至2013年11月初，被告认可实际经营时间在2013年11月10日左右，故被告实际经营涉诉铺面的时间至2013年11月10日，本院予以确认。2013年11月11日之后，被告未使用涉诉铺面，故原告要求被告支付2013年11月11日至2014年5月31日的租金、物业管理费、公共维修费、垃圾费没有事实和法律依据，本院不予支持。被告向原告支付了首月租金3309元，故被告应向原告支付2013年11月1日至2013年11月10日的租金1092元（3309×1／3）；被告未提供证据证明其向原告支付了物业管理费、公共维修费、垃圾费，故被告应向原告支付2013年10月1日至2013年11月10日的物业管理费、公共维修费、垃圾费，原告只要求被告支付2013年11月1日之后的物业管理费、公共维修费、垃圾费，故被告应向原告支付物业管理费23.4元（78×0.33）、公共维修费17.2元（52×0.33）、垃圾费10元（30×0.33）。被告于2013年11月1日至11月10日使用了涉诉铺面，但未交纳租金、物业管理费、公共维修费、垃圾费，违反了租赁合同的约定，应向原告支付违约金。租赁合同约定的违约金为3%／天，原告只要求被告按照1%／天，支付30天的违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金342.8元（1142.6×1%×30天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告高艳婷向原告柳州市摩尔潮商贸有限公司支付租金1092元；
二、被告高艳婷向原告柳州市摩尔潮商贸有限公司支付物业管理费23.4元、公共维修费17.2元、垃圾费10元；
三、被告高艳婷向原告柳州市摩尔潮商贸有限公司支付违约金342.8元；
四、驳回原告柳州市摩尔潮商贸有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费589元（原告已预交），由原告柳州市摩尔潮商贸有限公司负担552元，由被告高艳婷负担37元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周芷宇
人民陪审员 田 梅
人民陪审员 杨春鸿
二〇一四年十二月三日
代书 记员 黄晓珺