广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1034号
原告刘鹏熙，住所地广州市越秀区。
原告廖秀清，住所地广州市海珠区。
两原告的共同委托代理人单金超，广东广信君达律师事务所律师。
被告廖东信，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人陈启荣，广东经国律师事务所律师。
被告广州市越和睿坚市场经营管理有限公司,地址广州市海珠区，南泰路359号、377号自编3层3D01A铺。
法定代表人莫海鹰，职务经理。
委托代理人莫柳俭、曾秀，分别是广东环球经纬律师事务所律师及实习律师。
原告刘鹏熙、廖秀清诉被告廖东信、广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（以下简称越和睿坚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人单金超、被告廖东信的委托代理人陈启荣、被告越和睿坚公司的委托代理人莫柳俭、曾秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年7月17日签订《商铺买卖合同》，约定由原告向被告廖东信购买位于广州市海珠区南泰路越和国际小商品城自编2层929号铺；被告廖东信应在原告支付合同约定房价款的60%首期款后120个工作日内办理涂销抵押登记，并出示涂销抵押的证明；被告廖东信应在合同生效后的180个工作日内向广州市房地产登记中心申办该商铺的交易过户手续。现原告已按合同约定交齐全部房款，被告廖东信应在2013年7月3日起的第120个工作日内予以办理涂销抵押登记；被告廖东信应当于2013年7月17日起的第180个工作日内（即2014年4月9日之前）向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。然而，截至今日，被告廖东信并未办理涂销抵押登记，未向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，未将该商铺过户登记至原告名下。因被告廖东信违反合同约定，故起诉要求：1、解除原、被告于2013年7月17日签订的《商铺买卖合同》；2、被告廖东信在判决生效之日返还原告房款700000元、利息43050元、税费及其他费用24817元（以700000元为本金，按年利率6.15%计算，从付款之日即2013年7月25日起暂计至2014年7月5日为42050元）；3、被告廖东信在判决生效之日支付原告违约金29750元（从申办过户手续期限届满的第二日即2014年4月10日至合同解除之日即2014年7月5日共85日，每日按700000元的万分之五计算）；4、本案受理费由被告负担。
被告廖东信辩称：不同意原告的诉讼请求。合同解除有法定或约定解除两种情况。本案而言，原告主张解除合同的理由依据不足。我方已经按照《商铺买卖合同》中的约定办理涂销抵押登记，不存在违约行为。按照合同约定，我方应在2014年4月14日前办理涂销抵押登记。涉案商铺的抵押权人华夏银行股份有限公司深圳南山支行已同意我方申请注销涉案商铺的抵押登记并出具了涂销证明。其后，我方又于2013年8月19日携上述涂销证明及房产证向广州市海珠区房地产交易登记中心按时申办抵押权注销登记和存量房交易过户登记，并无违约行为。另外，我方与原告双方并未就逾期办理涂销抵押登记的行为作出约定，即使我方没有按照合同约定按时办理涂销抵押登记，该行为并不能成为原告解除合同的理由。根据合同约定，我方应当于2014年4月14日前申办涉案商铺的交易过户手续，事实上我方已于2013年8月19日向房管部门递交了存量房交易过户登记的相关手续，现涉案商铺的房地产权已登记在原告名下。另根据合同约定，我方应于合同生效后180个工作日内申办过户手续，而不是于合同生效后的180个工作日为原告办出涉案商铺的产权证。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。
被告越和睿坚公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我方不是商铺销售方，我方没有就商铺买卖事宜与原告进行任何协商和交易，也没有收取任何价款，所以原告与被告廖东信的商铺买卖行为与我方无关。2、原告要求解除合同侵犯了我方的合法权益，根据合同约定，我方自合同签订之日起至2016年4月30日对该商铺有经营管理权，原告是无权干涉的。况且，我方作为物管方已经依照约定履行了自己的义务，没有违反合同任何条款，没有任何过错，故原告以其与被告廖东信的商铺买卖合同纠纷为由要求解除合同是没有法律依据的，我方恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：据广州市房地产档案馆于2014年7月3日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2929房的登记时间为2012年6月7日；权利人为珠海华润银行股份有限公司；权利种类为抵押权；2012年7月17日被告廖东信、珠海华润银行股份有限公司申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2012年7月24日核准登记；2013年8月20日刘鹏熙等2人申请转移（商品房过户）、涂销抵押；等。
2013年7月2日，原告（甲方、房屋购买人）与广东华某甲律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》【（2013）华某甲代字第5507-1562号】，约定甲方购买广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（越和国际小商品城）2层929号铺，乙方收取甲方1300元律师费用，由乙方向甲方提供如下服务：一、服务事项1、协助甲方与出卖人签订《商铺买卖合同》，包括复印证照资料、打印合同、指导合同签署、装订合同、送审合同盖章、通知领取合同等事务；4、当合同约定的办证条件成熟且已经符合房管部门的办证要求时，会由专人协助按照房管局办证资料提供要求，通知甲方迅速提供办证所需资料，并由甲方签署授权乙方工作人员代为办理房地产权证的《授权委托书》，协助完成办理上述商铺在房管部门的办证手续；5、上述4项，为乙方向甲方提供的服务；等。同日，原告签署《委托书》，载明：委托人刘鹏熙、廖秀清购买海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2929房，现委托受托人喻定谱、唐某、吴某、黄某、张某乙5人（任一人均可）为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列五项手续及签署有关文件：（一）、房屋购买；（二）、为委托人办理房屋测绘并领取测绘图及签署有关文件；（三）、为委托人在广州市房地产交易所办理上述房屋的买房交易过户手续，签署《存量房买卖合同》及相关文件；（四）、为委托人办理购买上述房屋涉及的查册、交税费、免征税费、产权登记、更改、调档、抵押登记、领证；（五）、若交易不成功有权办理退案手续；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均以承认；本委托书有效期至上述事项办结为止。该《委托书》并于2013年7月24日在广东省广州市南方公证处办理了（2013）粤广南方第077376号签名事项的公证。
原告（买受人，丙方）、被告廖东信（出卖人，甲方）、被告越和睿坚公司（物业经营管理方，乙方）于2013年7月17日签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号2层929号铺，建筑面积9.23平方米，房价款总金额为700000元；（第六条）丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件及配合……甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同；若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向丙方计付违约金；丙方要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金；（第七条）甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权；丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；（第十条）丙方已经知悉所购商铺设有抵押，甲方承诺在丙方支付本合同约定房价款的60%首期款后120个工作日内予以办理涂销抵押登记，并出具涂销抵押的证明;等。原告分别于2013年6月26日、7月2日及7月25日向被告廖东信分别支付了50000元、370000元和280000元。2013年7月2日，原告向广州市卓凡房地产开发有限公司缴纳了维修基金969元。2013年7月3日，广东华硕投资有限公司出具了代收原告交来涉案商铺契税21000元、权证综合费810元、交易印花税350元、交易服务费28元、房产证印花税10元、委托交易过户公证费350元的《收据》。2013年7月16日，广东华某甲律师事务所向原告出具律师费1300元的发票。
2014年7月4日，广州市海珠区地方税务局开具了被告廖东信缴纳土地增值税、营业税、城建税等的《税收缴款书》2张。同日，广州市海珠区地方税务局也开具了纳税人为原告的印花税350元、契税21000元的《税收缴款书》2张。
诉讼中，按照《商铺买卖合同》中关于“于本合同生效后的180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”的约定，180个工作日的届满日期原告认为是2014年4月9日，两被告则认为是2014年4月14日；双方确认《商铺买卖合同》中关于“支付本合同约定房价款的60%首期款后120个工作日内予以办理涂销抵押登记，并出具涂销抵押的证明”中120个工作日的届满日期为2013年12月23日。
原告于2014年7月21日提起本案诉讼。诉讼中就缴税的问题，原告表示本次交易的所有税款其于2013年7月3日已经交付给被告廖东信指定的单位，具体缴税的手续是被告廖东信办理的；如果存在原告迟延缴税的情形，被告廖东信应及时通知原告缴纳，但原告没有收到过任何通知。被告廖东信则表示所有的缴税原告已经委托了5个个人交税和广东华某甲律师事务所协助其办证，被告廖东信无须直接通知原告本人缴税；被告廖东信催促了原告的代理人很多次才拿到原告的税单。
诉讼中，原告为证明其主张，还提交了：1、原告于2014年6月23日向被告廖东信发出的《催问函》及快递单。2、原告于2014年7月2日向被告廖东信和被告越和睿坚公司发出《解除〈商铺买卖合同〉的通知》及快递单。3、原告于2014年6月23日向广东华某甲律师事务所发出的《催问函》及该所的《回复函》，《催问函》主要内容为：按照合同约定，廖东信应当于2014年4月9日前向广州市房地产交易登记中心申办该商品的交易过户手续。然而，截至今日，我方仍未收到廖东信或贵所或者房管局的任何消息或通知。我方非常想了解目前的过户登记手续办理情况；《回复函》的内容为：1、我所接受您的委托后，严格履行了委托职责，于2013年8月19日向广州市海珠区房地产交易登记所办理了递件交易手续；2、经我所查询，所涉商铺近日已经出具过户税单，出卖人持税单纳税后，即可出具房地产权证。我所此前已经催促出卖人尽快至税务部门纳税；3、收到您的《催问函》后，我所再次催促出卖人纳税，出卖人回复：将从速纳税。4、广州市海珠区房地产交易登记所于2014年7月8日出具的《受理回执》。被告廖东信质证表示：证据1-2没有被告的签字和盖章，也没有相应的送达证明或者邮寄的证据来证明已经送达给被告廖东信，对关联性不予确认；对证据3的真实性没有异议，合法性、关联性不予确认，这是原告和其代理人之间的信件往来，华某甲律师事务所所讲的交税事实不符合相关的事实；对证据4的真实性、合法性没有异议、但该回执是办妥房产证的回执，并非合同第6条约定的申办手续。被告越和睿坚公司质证表示：证据1-2中发给被告廖东信的函件的真实性、合法性和关联性均无法确认，因为不是发给我方；确认收到证据2中发给我方的函件，但是对函件内容的合法性、关联性均不予确认，我方没有任何违反合同条款的情况下，原告不能单方解除合同；对证据3、4的真实性、合法性没有异议，关联性与我方无关；
被告廖东信为证明其主张，也提交了以下证据：1、打印日期为2013年8月19日，由广州市海珠区房地产交易登记中心出具的《广州市房地产交易登记中心收件收据》，载明登记种类为持房地产权证抵押权注销登记、存量房交易过户登记（划拨土地及附属物转让审批与登记）登记，是否为单方面办理为否，卖方为被告廖东信，买方为两原告，房屋坐落海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2929房，缴交材料名称为办理涂销抵押所需的协议、协议、证明和房地产他项权利证等；2、房地产权属人为两原告的房地产权证，房屋坐落在海珠区宝岗大道956号翠城南街64号68号72号南泰路359号377号2929房，登记时间为2014年7月10日；3、被告廖东信向广州市房地产档案馆提交的《复制档案资料申请表》，其中《广州市房地产他项权利登记申请书》载明涉案商铺的抵押权人为珠海华润银行股份有限公司，申请说明为因结清，现申请他项权利注销登记；《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》中珠海华润银行股份有限公司在抵押权人处加盖公章，日期为2013年8月14日。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性均没有异议，关联性有意见：1、该证据只是收件收据，并非正式的受理回执，被告廖东信应当在缴纳税费后凭收件收据和交费凭证领取收件回执；2、被告廖东信没有按照规定缴纳有关税费，提交的资料不完备，不符合房地产登记中心的要求；3、在2013年8月19日被告廖东信向房地产交易中心递交资料时，涉案商铺的抵押权没有涂销，该商铺并不具备办理交易过户的前提条件。对证据2的真实性、合法性没有异议，但该房产证显示的登记时间是被告廖东信向房地产交易中心提交资料的10个月之后，且迟于合同约定的办理时间，在我方发函后恶意登记的。对证据3的真实性、合法性均没有异议，但涉案商铺的抵押权是否已经涂销应当以房地产交易中心出具的证明文件为准，珠海华润银行股份有限公司出具的涂销证明只能够证明递交了相应的证明文件，并非是涂销。被告越和睿坚公司质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。
本院认为：原告、被告廖东信、被告越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案中，原、被告双方均确认“支付本合同约定房价款的60%首期款后120个工作日”中120个工作日的届满日期为2013年12月23日，故本院对此予以认定。根据被告廖东信提交的材料显示，2013年8月19日房管部门已经接收了买卖双方申请房屋交易过户登记的资料，此后买卖双方均应各自缴纳税费。原告已经委托了代理人代其缴纳税费且办理了公证手续，同时又与广东华某甲律师事务所签订了《委托代理合同》，另外，根据原告提交的证据显示收取原告办证税费的并非被告，故原告认为具体缴税的手续是被告廖东信办理的意见缺乏依据，本院不予采纳。广东华某甲律师事务所虽于2014年6月24日向原告复函称再次催促出卖人纳税，但根据税务机关出具的《税收缴款书》显示，原告及被告廖东信均于2014年7月4日才缴交涉案商铺过户的税费，故原告认为是被告廖东信迟延缴税导致逾期办证的意见依据不足，本院不予采信。原告在发函解除合同后又缴纳了涉案商铺过户的税费，应视为原告以其行为表明继续履行合同的意向，现涉案商铺已经过户登记在原告名下，故原告以被告逾期申办涉案商铺的交易过户手续为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。
原告主张被告廖东信超出合同约定的履行期限办理涉案商铺的涂销抵押手续，但根据被告提交的证据，涉案商铺的抵押权人珠海华润银行股份有限公司于2013年8月14日已向房管部门申请涂销抵押，故原告的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。且合同中并未对逾期涂销抵押登记的违约责任作出约定，也没有约定原告在被告廖东信逾期办理涂销抵押手续的情况下可以解除合同。故原告以此为由要求解除合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。
鉴于原告要求解除合同的请求得不到本院的支持，故原告要求被告廖东信返还其已支付的房款、税费及其他费用、利息并支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告刘鹏熙、廖秀清的全部诉讼请求。
本案受理费11876元由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李锡南
代理审判员 陈美贤
人民陪审员 李少群
二〇一五年四月二十日
书 记 员 赖佩明
张洁