天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中速民终字第0947号
上诉人（原审被告）天津市津南区北闸口建筑工程公司。
法定代表人韩作军，经理。
委托代理人杨志友，男，该公司职员。
委托代理人蔡玉香，天津蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘同风。
委托代理人殷大丽，天津捍正律师事务所律师。
委托代理人张志琳，天津捍正律师事务所律师。
上诉人天津市津南区北闸口建筑工程公司与被上诉人刘同风商品房预售合同纠纷一案，天津市津南区人民法院于2013年7月10日立案受理，于2014年4月4日作出（2013）南民二初字第942号民事判决。宣判后，天津市津南区北闸口建筑工程公司不服，提起上诉。本院于2014年5月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年11月，案外人天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司（以下简称瑜盛圆公司）与案外人粮油加工厂签订协议，双方合作开发谷星里房地产工程。2002年3月14日，天津市津南区北闸口建筑工程公司（以下简称北闸口公司）与瑜盛圆公司、粮油加工厂签订《协议书》，协议第一条约定，北闸口公司自2002年3月14日起直接收取售房款，一切证件由瑜盛圆公司负责办理，北闸口公司负责协助。2004年5月13日，刘同风与北闸口公司签订协议，约定刘同风购买北闸口公司出售的座落于天津市津南区咸水沽镇谷星里××号的建筑面积为90平方米的房屋一套，总房款95000元，以后持此协议换售房合同，甲方负责事项：办理房产手续，但发生的费用由乙方负责，刘同风于当日向北闸口公司交齐购房款95000元。后刘同风装修入住。2011年3月31日，天津市津南区人民法院以（2010）南民一初字第650号民事判决书将上述房屋判归李忠友所有，并判令刘同风将诉争房屋腾出并交付李忠友。该案上诉后，天津市第二中级人民法院经审理认定，刘同风与北闸口公司签订的协议有效，诉争房屋为案外人李忠友所有，并于2011年8月29日做出（2011）二中民四终字第594号民事判决书，维持原审判决。2013年，刘同风在原审法院对北闸口公司提出起诉后，申请对诉争房屋及室内装修的现价值进行评估，原审法院依法委托天津市滨洋房地产评估经营有限公司进行评估，该公司做出津滨洋（2013）房评字第××号评估报告，报告中载明，2013年10月8日时，诉争房屋的价值为565200元，装饰装修造价为35528.02元，刘同风此支付鉴定费7000元。刘同风起诉至原审法院，请求判令：1、解除刘同风与北闸口公司于2004年5月13日签订的房屋买卖协议；2、判令北闸口公司返还刘同风已付的购房款95000元并赔偿利息损失52326元；3、判令北闸口公司赔偿经济损失，包括诉争房屋增值部分价值470200元、房屋装饰装修的现价值35528.02元；4、判决北闸口公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿刘同风95000元；5、诉讼费由北闸口公司承担。
原审法院认为，刘同风与北闸口公司之间订立的《协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，其效力已经生效判决书确认为有效。该协议在形式上不是商品房买卖合同，内容上亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应包括的“当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。”条款。且协议中约定“以后持此协议换售房合同”，故该协议不属于商品房买卖合同。刘同风依协议约定要求北闸口公司承担违约责任，因该协议中并不涉及案外人，故北闸口公司认为应追加案外人瑜盛圆公司为本案被告，并由其承担赔偿责任的抗辩理由，不予支持。刘同风为了取得房屋的所有权与北闸口公司签订协议，现诉争房屋的权利人已登记为案外人李忠友，且生效法律文书确认诉争房屋为李忠友所有，刘同风签订协议的目的已经无法实现，故刘同风要求解除双方于2004年5月13日签订的关于房屋买卖的《协议》的诉讼请求，予以支持。协议解除后，北闸口公司应向刘同风返还其已支付的购房款95000元；诉争房屋的归属及处理方式，已有生效判决确定，本案中不再涉及。关于违约责任一节，诉争协议签订后，刘同风依约向北闸口公司履行了付款义务，北闸口公司亦应依据协议约定为刘同风办理房产手续，北闸口公司的行为显属违约，应当以赔偿损失的方式向刘同风承担违约责任。双方签订协议后，如能取得诉争房屋的产权，则可获得诉争房屋现有的全部价值，现因北闸口公司违约，刘同风不能获得房屋现有价值，则现有价值与购房时价值的差，即为刘同风因不能取得诉争房屋产权而遭受的实际损失，依据评估报告的认定，该部分损失的数额为470200元；刘同风在与北闸口公司签订协议并入住诉争房屋后，为提升居住的舒适度而对诉争房屋进行装饰装修，刘同风为此支付了相应的装修费用。刘同风的装修行为并不存在过错，北闸口公司应对刘同风因装修而支出的费用进行赔偿。考虑刘同风已经对装修装饰物使用多年，又考虑保证诉争房屋的完整性和避免损失进一步扩大，刘同风表示在腾空诉争房屋时，不对屋内装饰装修进行拆改，则装饰装修部分的现价值35528.02元即是刘同风的实际损失。刘同风要求北闸口公司赔偿其上述二项损失的诉讼请求，予以支持。刘同风在支付购房款后虽未取得诉争房屋的所有权，但已取得该房屋的实际使用权并在其中居住多年，因此，刘同风不存在因已付购房款而产生的利息损失，故刘同风要求北闸口公司赔偿其利息损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。双方签订的协议并非商品房买卖合同，且不存在将诉争房屋进行抵押或出卖给第三人的行为，亦不存在隐瞒事实的行为，故刘同风要求北闸口公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：“一、解除原、被告于2004年5月13日签订的关于房屋买卖的协议；二、被告天津市津南区北闸口建筑工程公司于本判决生效后十日内返还原告刘同风已付的购房款95000元，并赔偿原告经济损失505728.02元（其中包括诉争房屋增值部分价值470200元、房屋装饰装修的现价值35528.02元）。三、驳回原告刘同风的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4446元，评估费7000元，共计11446元，由原告刘同风承担741元，由被告天津市津南区北闸口建筑工程公司承担10705元。”
原审判决宣判后，北闸口公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项中的返还购房款95000元的部分，诉讼费由刘同风承担。理由为：根据北闸口公司与案外人瑜盛圆公司、粮油加工厂三方订立的协议，应由开发商瑜盛圆公司完成办理房产手续的义务，北闸口公司不能办理，基于此种情况，故北闸口公司请求追加瑜盛圆公司为被告，由瑜盛圆公司承担不能办证给刘同风造成的损失，因瑜盛圆公司违约，如果给刘同风造成损失，应由瑜盛圆公司承担。
刘同风答辩认为，与北闸口公司签订房屋买卖协议的目的是取得房屋所有权，双方签订协议中约定由北闸口公司负责办理房产手续，北闸口公司与第三方签订的协议与本案无关，诉争房屋已经通过生效判决确认为他人所有。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的案件事实与原审法院查明的案件事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，北闸口公司与案外人瑜盛圆公司、粮油加工厂订立的协议，并非与本案当事人签订，其权利义务内容不能约束本案的当事人。刘同风与北闸口公司就诉争房屋签订了合同，刘同风作为诉争房屋的唯一继承人，有权向北闸口公司主张权利，北闸口公司认为在本案中应追加瑜盛圆公司为被告并由瑜盛圆公司承担赔偿责任的上诉主张，瑜盛圆公司并非诉争合同当事人，本案不予涉及，原审法院处理并无不当，二审期间，北闸口公司亦未提出新的证据支持自己的主张，对北闸口公司的上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2175元，由上诉人天津市津南区北闸口建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 乜 红
代理审判员 田 雷
代理审判员 王孟璐
二〇一四年六月四日
书 记 员 张若宇
速 录 员 路 娟