重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第04598号
上诉人（原审被告）潘启良，男，1972年3月21日出生，汉族，重庆市铜梁县人，居民。
委托代理人兰斌，重庆龙都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆思合环境治理有限公司。
法定代表人李薇，总经理。
委托代理人祝跃金、祝宇峰，重庆竞豪律师事务所律师。
上诉人潘启良与被上诉人重庆思合环境治理有限公司租赁合同纠纷一案，重庆市铜梁县人民法院于2013年9月9日作出（2013）铜法民初字第02583号民事判决，潘启良对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理，于2013年10月22日对本案进行了询问。上诉人潘启良及其委托代理人兰斌与被上诉人重庆思合环境治理有限公司（以下简称思合公司）的委托代理人祝跃全、祝宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年8月1日，思合公司与由铜梁县市政园林管理局主管的铜梁县市政环卫管理所签订了《投资经营生物环保厕所合同》，约定铜梁县市政环卫管理所同意思合公司在其管辖的巴川城区内投资建造经营8座以上生物环保厕所，每座厕所由思合公司自建，所需有关费用由思合公司负担，铜梁县市政环卫管理所负责协调安置，每座厕所占道许可证由铜梁县市政环卫管理所负责。思合公司每座厕所的经营期限为10年（从2007年12月完工使用起至2017年11月底止）。在此期间，思合公司拥有厕所的所有权、经营自主权和收益权。经营期满，厕所的所有权归铜梁县市政环卫管理所所有（含厕所内的设施），若思合公司需要继续经营，在同等条件下，铜梁县市政环卫管理所可优先考虑租赁给思合公司。经营期间的一切费用和安全责任全部由思合公司负责。
2007年8月28日，铜梁县建设委员会向铜梁县市政园林管理局复函，同意市政管理局在河坝市场、龙都路绿化带、李家湾市场、马家湾老邮政局旁等11处安装生物环保公厕选址。同日铜梁县市政园林管理局通过了思合公司关于设置生物环保厕所、报刊亭共11个的铜梁县市政设施管理临时占用道路申请，设置期限为2007年12月1日至2017年11月30日。
2007年11月1日，思合公司与姜庆芳签订了租赁合同，约定思合公司把座落在铜梁县城区滨河东路的一座生物环保厕所承包给姜庆芳，厕所设一间管理室和四位大小便室。厕所的承包期限为5年，从2007年12月1日起至2012年11月30日止。厕所的承包金每年0.9万元，5年共计45000元，在2007年11月1日1天内一次性付清。先缴清承包金，后入住经营管理。在签订合同后，姜庆芳于同日向思合公司支付承包金45000元。
姜庆芳后将其在思合公司处租赁的位于铜梁县城区滨河东路生物环保厕所转租给潘启良经营，经营期限为2008年1月15日至2012年11月30日止，租金为75000元。潘启良于2008年1月23日向姜庆芳支付公厕转租金75000元。
2008年3月10日，铜梁县市政环卫管理所与思合公司签订投资经营生物环保厕所合同补充协议，协议载明：思合公司安置的铜梁县城区滨河东路路口的一座生物环保厕所，因铜梁县政府修桥泻洪施工4个月，部分遮挡该厕所，影响了正常营业，减少了经济收入，为此，思合公司向铜梁县市政环卫管理所提出部分经济补偿，铜梁县市政环卫管理所愿意就该厕所部分经济补偿，经协商，并经铜梁县市政环卫管理所的主管部门同意，达成如下补充协议：“铜梁县市政环卫管理所同意该厕所的经营期限延长一年，作为修桥施工中4个月，生物环保厕所收入减少的经济补偿。具体时间为2007年12月完工使用起至2018年11月底”。同日，思合公司向潘启良出具说明一张，其内容为“铜梁县城区滨河东路口一座生物环保厕所承包人潘启良承包期限延长一年，共承包期限为6年。从2007年12月1日起至2013年11月30日止。重庆思合环境治理有限公司赵光圣2008年3月10日（加盖思合公司公章）”。
2012年12月1日，思合公司与潘启良签订了租赁合同，合同约定思合公司将座落在铜梁县城滨河东路的一座生物环保厕所承包给潘启良。其中第三条约定，厕所的承包金每年30000元；第四条约定，厕所的承包期限为5年，从2012年12月1日起至2017年11月30日止。计算时间：不足个月按个月计算；第六条约定，厕所承包金在2012年12月6日止5天内为一次性付清。先缴清承租金，后入住经营管理。潘启良若迟延支付1天的承包金须负责百分之5的迟延利息。思合公司许可的除外；第十一条约定，厕所承包期间，未经思合公司同意，潘启良不得部分或全部将厕所转租给他人；第十五条约定，如一方违约，违约方向另一方付违约金1万元，并赔偿因违约造成的全部经济损失。在合同签订后，潘启良未向思合公司支付租金。
2013年6月8日，因铜梁县城市改造的需要，潘启良与铜梁县市政环卫管理所签订《生物环保厕所转租协议》，潘启良将在思合公司所租赁的生物厕所转租给铜梁县市政环卫管理所，转租金额为15.5万元，转租期限为二0一三年六月八日至二0一七年十一月三十日止。2013年6月9日，铜梁县市政环卫管理所向潘启良支付转租金155000元，2013年6月10日，铜梁县市政环卫管理所将转租的公厕报刊亭拆除。
另查明，2009年1月15日，重庆市工商行政管理局九龙坡区分局对思合公司作出行政处罚决定书，因思合公司未在登记主管机关规定的期限内接受2006年度企业年检，也未在规定的限期内补办年度检验，决定吊销营业执照。思合公司至今未进行注销登记。
原告思合公司诉称，2007年铜梁县人民政府采取招商引资办法与原告签订了《投资经营生物环保厕所合同》投资协议，由原告出资并负责修建生物环保厕所，厕所建成后由原告使用经营至2018年11月底作为投资回报。原告将公厕出租经营，并于2012年12月1日与被告签订合同，被告以每年租金3万元承租至2017年11月30日，合同约定2012年12月6日止5日内一次性交付租金。但被告经营后至今未交租金。2013年6月初，铜梁县进行道路改造，决定撤掉公厕，被告瞒着原告到铜梁县市政园林管理局签订租赁协议，欲将铜梁县市政园林管理局给付的5年租金15万元占为己有。为此，特起诉请求判令被告给付原告租金15万元和违约金1万元并承担诉讼费。
被告潘启良辩称，原告于2008年12月16日被重庆市工商行政管理局九龙坡区分局依法吊销营业执照，企业法人资格消亡，因此原告与被告签订的合同系无效合同，原告请求被告给付租金及承担违约金没有法律依据。同时被告潘启良已经向思合公司支付了2012年12月1日至2013年11月30日期间的租金，潘启良向铜梁县市政环卫管理所转租的期间为2013年6月8日至2013年11月30日，铜梁县市政环卫管理所向潘启良支付的155000元，系其向潘启良支付的损失赔款，只有25000元为租金。原告所诉情况与实际事实严重不符，原告的诉讼主体不适格，应当驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，根据双方当事人的诉辩主张，双方争议焦点为：1、思合公司与潘启良签订的租赁合同是否有效；2、潘启良是否应当按合同约定向思合公司支付租金；3、潘启良是否构成违约。针对上述争议焦点，评析如下。
一、关于思合公司与潘启良签订的租赁合同的效力问题。
根据现行公司法的有关规定，依法被吊销营业执照是公司解散的原因之一，公司的清算义务主体应对公司进行解散清算，并在清算结束后向公司登记机关申请公司注销登记，至此公司方才终止。清算期间，公司仍然存续，只是不得开展与清算无关的经营活动。本案思合公司与潘启良签订的租赁合同，虽然发生于思合公司被吊销营业执照之后，但思合公司仍然存续，具有订立合同的民事主体资格。公司法规定清算期间的公司不得从事与清算无关的活动，旨在保护公司债权人的利益，并没有明确否定与清算无关经营行为的效力。对于公司在清算期间开展与清算无关经营活动应承担的法律责任，《公司法》第二百零六条进行了明确规定“由公司登记机关予以警告，没收违法所得。”。鉴于本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规关于合同效力问题的强制性规定，因此租赁合同应为有效。因此，潘启良关于与思合公司签订的合同系无效合同的抗辩意见，一审法院不予采纳。
二、关于潘启良是否应当按合同约定向思合公司支付租金的问题。
《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。思合公司与潘启良签订的租赁合同合法有效，对双方具有约束力。根据租赁合同的约定，厕所租金为30000元／年，租期为5年即2012年12月1日至2017年11月30日，付款方式为由潘启良在2012年12月6日前一次性付清，先缴清承租金，后入住经营管理。在签订合同后，思合公司将合同约定的厕所交付给潘启良经营管理，而潘启良并未向思合公司支付租金。潘启良后于2013年6月8日将该公厕转租给铜梁县市政环卫管理所，租期为2013年6月8日至2017年11月30日，并收取了租金155000元。思合公司已按双方合同约定将租赁物交付给潘启良使用、收益，潘启良应按合同约定向思合公司支付租金，故思合公司要求潘启良支付租金150000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于潘启良认为其已经向思合公司支付了2012年12月1日起至2013年11月30日的租金，在铜梁县市政环卫管理所收取的租金155000元系铜梁县市政环卫管理所赔偿其损失，其中租金的部分只有2013年6月8日到2013年11月30日期间的租金，并非是转租到2017年11月30日的租金，并且思合公司租赁给潘启良的厕所已经在2013年6月10日被铜梁县市政环卫管理所拆除，已经无法使用，故不应当支付思合公司租金的抗辩意见。根据一审法院查明的事实，思合公司于2008年3月10日向潘启良出具说明，将租赁给潘启良的生物厕所租期延长一年，即从2007年12月1日起至2013年11月30日止。但双方后于2012年12月1日重新签订合同，对租赁合同的期限及租金进行了重新约定，应视为双方当事人自愿对原合同的变更，潘启良应按合同约定向思合公司支付2012年12月1日至2017年11月30日的租金，故潘启良主张其已经支付了2012年12月1日起至2013年11月30日的租金的意见，一审法院不予采纳。
同时根据潘启良与铜梁县市政环卫管理所签订的生物环保厕所转租协议，潘启良将在思合公司租赁的生物环保厕所转租给铜梁县市政环卫管理所，租赁期限为2013年6月8日至2017年11月30日，租金为155000元，潘启良于2013年6月9日向铜梁县市政环卫管理所出具领条，领条载明潘启良领到铜梁县市政环卫管理所现金155000元，此款系北门滨河东路门口移动公厕转租金。以上两组证据均可证明，潘启良将在思合公司租赁的公厕转租给铜梁县市政环卫管理局，并领取了2013年6月8日至2017年11月30日的租金155000元。也就是说，潘启良作为租赁合同的承租人已经对租赁物取得了租赁期限内的使用收益。且本案中租赁物的灭失，也是因为潘启良将其转租给铜梁县市政环卫管理所，而铜梁县市政环卫管理所作为次承租人将公厕拆除，与出租人思合公司无关，故潘启良关于租赁物已经灭失不应当支付思合公司租金的意见，一审法院亦不予采纳。
三、关于潘启良是否构成违约的问题。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。思合公司与潘启良签订租赁合同的第六条、第十一条的约定，潘启良应当在2013年12月5日前向思合公司支付租金150000元，且潘启良未经思合公司同意不得转租。而事实上潘启良不仅没有按合同约定向思合公司支付租金，同时亦违反合同约定将房屋转租给铜梁县市政环卫管理所，其行为已经构成违约行为，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。思合公司与潘启良签订的租赁合同第十五条的约定，如一方违约应向另一方付违约金10000元，并赔偿因违约造成的全部经济损失。故潘启良应支付思合公司违约金10000元。
综上所述，遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：被告潘启良在判决生效后十日内向原告重庆思合环境治理有限公司支付租金150000元及违约金10000元，共计160000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3300元，减半收取1650元，诉讼保全申请费1270元，合计2920元，由被告潘启良负担。
潘启良不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。主要事实和理由：1.一审法院认定潘启良作为租赁合同的承租人已经对租赁物取得了租赁期内的使用收益是错误的；2.一审法院认定租赁物的灭失是潘启良转让给铜梁县市政环卫所后拆除，与思合公司无关，从而不采纳潘启良关于租赁物灭失，不应当支付思合公司租金的意见是错误的；3.铜梁县市政环卫管理局、管理所出具的证明不符合法律对证据的形式规定，与本案无关，潘启梁的烟草专卖零售许可证等与本案有关联性；4.潘启良与思合公司签订的租赁合同不是有效合同。
思合公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.使用收益问题，双方签订的租赁合同明确了租赁期限、租金等，潘启良取得经营权后应当支付租金，其将厕所转租将租赁期限内的经营权进行了处分；2.市政局用租赁的方式强拆，是否合法是另外的法律关系，潘启良应给付而未给付租金；3.潘启良提交的证明是伪造的，是手写的，不符合政府部门出具文书的格式要求，且转租合同注明了将厕所进行了转租，领条上也写的领到了转租费，没有写损失费，所以损失费是不存在的；4.合同应当有效。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，思合公司虽被吊销营业执照，但未注销，该公司仍然作为民事主体存在，本案中签订的租赁合同应当有效。潘启良在签订租赁合同后未按约履行义务缴纳租金，并将租赁物转租铜梁县市政环卫管理所，收取了转租费，可见潘启良在签订租赁合同后对租赁物实际占有使用，并对租赁物的使用权进行了处分，转租给了铜梁县市政环卫管理所并获取收益。潘启良应当依约将租金支付给思合公司。至于次承租人将租赁物转租到手后进行拆除是否系有权拆除，这是另一法律关系，不能作为潘启良不交租金的抗辩理由，一审法院据此认定潘启良应当向思合公司支付租金并无不当。潘启良依约应当支付租金而未支付，系违约行为，按合同约定应当向思合公司支付违约金，一审法院据此判决潘启良向思合公司支付违约金亦无不当。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。潘启良的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由潘启良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 静
二〇一四年一月二日
书 记 员 曾 静