江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第04968号
上诉人（原审原告（反诉被告））宫勋
委托代理人王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告（反诉原告））刘欢欢
委托代理人邹金春，徐州市离退休法院工作者协会法律服务部法律工作者。
上诉人宫勋因与被上诉人刘欢欢房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2014）云民初字第3337号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宫勋的委托代理人王培峰、被上诉人刘欢欢及其委托代理人邹金春到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
宫勋原审诉辩称，2014年8月18日，我和刘欢欢签订爱尔威火星车摊位转让及代理授权合约，合同约定：我将本市云龙区万达百货三楼扶梯南侧的爱尔威火星车摊位及爱尔威火星车云龙区的经销权转让给刘欢欢，刘欢欢支付我转让费28000元。当日，刘欢欢仅支付我转让费21000元，余款未付。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决刘欢欢支付转让费7000元。
刘欢欢原审诉辩称，宫勋私自将商铺摊位转让给我，未经徐州云龙万达百货有限公司同意，转让合约无效。现提起反诉，请求法院判决宫勋返还转让费15100元。
原审经审理查明，2014年3月13日，常州爱尔威智能科技有限公司（甲方）和宫勋（乙方）签订代理合约，合约约定：甲方为智能平衡车供货方，乙方为甲方产品的代理销售方；甲方产品名称Airwheel爱尔威X系列和Q系列平衡车及配件产品；乙方代理区域徐州市；授权代理期间自2014年3月14日起至2015年3月13日止。同年5月，徐州云龙万达百货有限公司（甲方）和宫勋（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方已获得所有权人授权，有权向乙方出租徐州市云龙区万达百货商场第三层的场地，用于乙方设置柜台经营本合同所述商品；本合同项下租赁期限（不含免租装修期）为1个租约年；双方按使用面积结算该场地租金，第一个租约年200元／平方米／月，即每月800元；本合同项下第一个支付周期自2014年5月20日至2014年9月19日的租金3200元，乙方应于本合同签订后2日内向甲方支付；乙方应当在该场地内经营的品种为美健，品牌为火星车；未经甲方书面批准，乙方不得对该场地进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同。同年8月18日，宫勋和刘欢欢签订爱尔威火星车摊位转让合约，合约约定：宫勋将徐州市云龙区万达百货三楼扶梯南侧的爱尔威火星车摊位转让给刘欢欢；刘欢欢支付28000元给宫勋，以收据为准；本合约签订后，刘欢欢取得前述摊位的经营权；如刘欢欢经营不善或撤出，宫勋有权按原价收回摊位的经营权；刘欢欢必须遵守宫勋制定的建议零售价，不得随意调动价格。签订合约当日，刘欢欢支付给宫勋转让费21000元，宫勋将商铺摊位和一台电视机（价值3000元）、一组展示柜（价值7000元）、爱尔威火星车X3一台（价值1500元）、X5两台（价值2000元／台）、X6一台（价值2100元）、Q3一台（价值2400元）交付给刘欢欢。宫勋向徐州云龙万达百货有限公司交纳了自2014年5月20日至2014年11月19日的租金4800元。刘欢欢在经营商铺摊位期间出卖爱尔威火星车X3一台、X5一台。同年11月19日，刘欢欢向徐州云龙万达百货有限公司交纳了2014年11月20日至2014年12月19日的租金800元。同年11月28日，宫勋以刘欢欢未履行合约约定的义务为由向刘欢欢邮寄解除合同通知书，该通知书载明：1、解除双方签订的爱尔威火星车摊位转让及代理授权合约；2、刘欢欢在收到本函7日内办理商铺交接和各项费用的结算；3、若刘欢欢未在上述期间办理交接和结算事宜，宫勋保留运用法律手段要求刘欢欢赔偿损失的权利。同年12月13日，因宫勋违反租赁合同约定，徐州云龙万达百货有限公司作出关于火星车撤场沟通商函：根据双方签订的租赁合同中第五条场地租赁用途、第二十一条转租限制的约定，现通知火星车柜台做撤场处理，请予以配合。徐州云龙万达百货有限公司通知宫勋前来取前述沟通商函，但宫勋未执行，该沟通商函由徐州云龙万达百货有限公司交给刘欢欢，后刘欢欢不再经营商铺。
原审法院认为，2014年5月，徐州云龙万达百货有限公司和宫勋签订的徐州市云龙区万达百货商场第三层场地租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定未经徐州云龙万达百货有限公司书面批准，宫勋不得对租赁场地进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……。同年8月18日，宫勋将商铺摊位转租给刘欢欢，宫勋称其将商铺转租给刘欢欢告知了徐州云龙万达百货有限公司市场部并取得市场部的同意。2015年5月12日，原审法院对徐州云龙万达百货有限公司市场部主管李抗进行了询问调查，其称宫勋转租商铺摊位我公司不知晓，也未经我公司书面同意，故依法认定2014年8月18日宫勋和刘欢欢签订的爱尔威火星车摊位转让合约无效。2015年10月27日本案庭审后，宫勋称对徐州云龙万达百货有限公司市场部主管李抗进行了移动电话录音并制成光盘，以证明其将商铺摊位转让给刘欢欢徐州云龙万达百货有限公司市场部知晓并同意，因本案已闭庭且移动电话录音形成于本院调查笔录之后，法院不再组织双方当事人质证。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故宫勋应向刘欢欢返还转让费21000元，刘欢欢应向宫勋返还电视机一台、展示柜一组、爱尔威火星车X5一台、X6一台、Q3一台，同时赔偿宫勋爱尔威火星车X3一台、X5一台的价款3500元及2014年8月19日至2014年11月19日期间的商铺使用费2400元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，遂判决：一、刘欢欢应于判决生效之日起十日内返还宫勋电视机一台（价值3000元）、展示柜一组（价值7000元）、爱尔威火星车X5一台（价值2000元）、爱尔威火星车X6一台（价值2100元）、爱尔威火星车Q3一台（价值2400元）。二、刘欢欢应于判决生效之日起十日内赔偿宫勋爱尔威火星车X3一台、爱尔威火星车X5一台的价款3500元及2014年8月19日至2014年11月19日期间的商铺使用费800元／月3个月=2400元。三、宫勋应于判决生效之日起十日内返还爱尔威火星车商铺摊位转让费21000元。四、若刘欢欢不能履行判决第（一）项确定的义务，刘欢欢则应赔偿原告宫勋16500元。该赔偿款项加上本判决第（二）项确定的刘欢欢应赔偿宫勋的款项和判决第（三）项确定的宫勋应返还刘欢欢的款项抵顶后，刘欢欢实际赔偿宫勋1400元。
上诉人宫勋不服上述判决，向本院提出上诉称：请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求或发回重审。原审判决适用法律错误。原审认定因宫勋将涉案房屋转租给刘欢欢未经万达公司同意，而转租合同无效是错误的。宫勋与万达公司之间，及宫勋与刘欢欢之间的租赁合同是两个不同的租赁合同，即使宫勋在转租时未经万达公司的同意，也不能导致转租合同无效，只是在宫勋与万达公司之间的合同中，宫勋违反合同约定，而应当向万达公司承担违约责任。违约和合同无效不是一个概念，违约不能导致合同无效，只能导致违约方承担违约责任。合同法第二百二十四条也只是说出租人可以解除合同，并非转租合同无效。退一步讲，即使万达公司解除房租合同而导致我无法履行与刘欢欢之间的合同，也只是有向刘欢欢承担违约责任，但不能导致我与刘欢欢之间的房租合同无效。何况，万达公司并没有提出解除合同，因此，原审法院就此判决我与刘欢欢之间的合同无效是错误的。
被上诉人刘欢欢答辩称：原审判决正确，出租方已经撤场，摊位已经不存在了，合同无法履行，我们认为合同无效。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：本案双方当事人于2014年8月18日所签订的合约法律效力如何确定。
二审期间双方当事人均无新证据提供，二审查明事实与原审查明一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。即转租合同效力待定，若在六个月内出租人认可或者默认的，转租合同有效；若在六个月内出租人提出异议的，转租合同无效。本案中，上诉人在明知租赁合同中有限制转租的约定，仍在未经出租人同意的情况下将涉案房屋转租给被上诉人，出租人在得知上诉人存在转租行为六个月内提出异议，故上诉人与被上诉人之间的转租合同无效。上诉人就此提出上诉本院不予支持。
综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人宫勋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 宗 正