湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02700号
上诉人（原审被告）浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地浏阳市集里街道办事处石霜北路123号。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人郑邦伟，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）罗新河。
委托代理人杨飞跃，湖南众议律师事务所律师。
上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称浏阳碧桂园公司）与被上诉人罗新河商品房预售合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2015年2月25日作出（2014）浏民初字第04044号民事判决。浏阳碧桂园公司不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月18日，罗新河因购买浏阳碧桂园公司开发的浏阳碧桂园岭秀二街七栋301号房屋，与浏阳碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》。该合同内容包括：“第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房的用途为住宅，……建筑面积211.77平方米。……第四条计价方式与价款。……该商品房单价为人民币5405.05元，总金额1144627元整。……第六条付款方式及期限。付款方式：银行按揭。付款描述：具体付款期限及金额详见本合同附件四《合同补充协议》第二条的约定。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；3、买受人有任何违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。……”当天，罗新河、浏阳碧桂园公司就办理按揭贷款事项另行签订了《协议书》，协议书的内容包括：“一、乙方（罗新河）根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款，向甲方（浏阳碧桂园公司）认购该商品房，并已向相关贷款审批机构提出贷款申请：（1）该商品房的总房价款为人民币1144627元整，其中69.89%（即贷款金额为人民币800000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。二、不管上述贷款审批机构最终批准乙方的贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终批准结果与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》及一些列附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批问题为由提出异议。若上述贷款审批机构最终批准的贷款金额与其申请贷款金额之间存在差额部分款项的，乙方承诺应在签订买卖合同之日起30天内将该差额款项直接支付给甲方。……三、不管上述贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，以及贷款审批机构最终批准乙方的贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终批准结果与贷款审批机构及甲方签订住房抵押贷款合同及相关文件。否则，导致买卖合同不能继续履行的，甲方有权解除买卖合同，乙方应按商品房的总房价款15%向甲方赔偿损失。……”上述《商品房买卖合同》及《协议书》签订后，罗新河于当天向浏阳碧桂园公司支付了购房首付款344627元（含房屋预售定金30000元），并交纳了抵押预告登记费80元及他项权利登记证工本费20元。此后，罗新河配合浏阳碧桂园公司到中国农业银行浏阳市支行办理按揭贷款手续，但一直未能通过银行审批通过。因银行未能发放按揭贷款，故浏阳碧桂园公司在2013年10月20日交房日期逾期后，至今未将房屋交付罗新河使用。2014年7月17日，罗新河通过浏阳网《民声通道》栏目对浏阳碧桂园公司进行投诉，投诉内容为：“本人于2013年9月18日购得浏阳碧桂园二街七栋301（房），并于当天交清了首付款，置业顾问李伟伟办理了本套房（按揭贷款），当时说只要一个月即可办理，但是本人等了直到现在10个多月了，现在一直都没办理好，我去过他们的售楼部不下20次，每次的结果都是等待，本人今年3月份就开始要求退款，也是一直没人办理，总是在拖，直到现在。并且本人还打过他们公司400的投诉电话多次，也一直没有人处理。总是拖时间。”2014年7月24日，浏阳市住房保障局在浏阳网《民声通道》栏目对罗新河投诉的予以回复：“您于2014年7月17日通过《民声通道》反映的关于浏阳碧桂园房地产开发有限公司拖延办理房屋按揭手续的问题，我局经过调查核实，现将有关情况回复如下：业主购买的房屋位于我市碧桂园小区岭秀二街7栋301号，因该栋楼房大部分业主已经入住，并造成一楼存在严重违章建筑，为配合我市违章建筑的清理行动，开发商未能及时提交办理房屋栋证所需的综合验收等相关手续，导致银行不能发放房屋按揭贷款。现开发商正积极配合我市规划局、城管局等相关部门对小区违章建筑进行拆除清理。违章建筑拆除完成后，开发商即提交房屋栋证办理手续，再及时通知业主办理房屋按揭贷款手续。”2014年8月19日，罗新河邮寄了一份《关于要求碧桂园房产公司退房并赔偿损失的函》给浏阳碧桂园公司，该函的内容为：“本人于2013年9月18日购得岭秀二街7栋301号，并于当天交清首付款344627元，按照合同，贵公司应于2013年10月20日交房，但是由于贵公司原因，房子一直没有交付本人使用，依据当时签订的合同第八条规定，本人要求贵公司退房并赔偿本人的一切损失。由于本人已不下20次到贵公司与贵公司协商，一直得不到合理的答复。现书面通知贵公司，希望7日内得到回复。”浏阳碧桂园公司收到函件后未予回复。2014年9月12日，罗新河向原审法院起诉，请求判令：解除原、被告双方于2013年9月18日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款344627元、抵押预告登记费80元及他项权利登记证工本费20元，并向原告支付违约金51709元，以上合计396436元。
原审法院认为，罗新河、浏阳碧桂园公司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。该合同在履行过程中，浏阳碧桂园公司负有协助罗新河办理按揭贷款手续之义务。虽然浏阳碧桂园岭秀二街七栋的一楼存在严重违章建筑系先入住的部分业主所为，非浏阳碧桂园公司所能控制，但浏阳碧桂园公司作为开发商未能办理房屋栋证所需的综合验收等相关手续是导致银行不能发放房屋按揭贷款的直接原因，故仍应当认定浏阳碧桂园公司因未能提供上述综合验收手续而不能协助罗新河办理按揭贷款之行为构成违约。考虑到导致不能办理按揭贷款手续的因素在未来的较长时间段内不能确定可以消除，故应当认定《商品房买卖合同》之合同目的因浏阳碧桂园公司违约行为而不能实现。因此，根据合同法第九十四条关于解除合同法定条件第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，罗新河要求解除《商品房买卖合同》之诉讼请求，原审法院予以支持。浏阳碧桂园公司辩称双方签订的《协议书》约定：“不管贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，乙方均不再就贷款审批机构贷款审批问题为由提出异议”，故罗新河应自行承担按揭贷款不能获批的后果，原审法院认为，适用《协议书》上述条款的前提应系浏阳碧桂园公司无违约行为，而本案恰是因为浏阳碧桂园公司未能提供办理栋证所需的综合验收手续而导致贷款不能获批，故罗新河有权就贷款未能获批提出异议，浏阳碧桂园公司上述抗辩理由原审法院不予采纳。商品房买卖合同解除后，浏阳碧桂园公司应按《商品房买卖合同》第九条第（2）项“按买受人累计已付款的15%”向罗新河支付违约金，即344727元×15%=”51”709元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条的规定，判决：一、解除罗新河、浏阳碧桂园房地产开发有限公司双方于2013年9月18日签订的《商品房买卖合同》。二、浏阳碧桂园房地产开发有限公司退还罗新河购房款344627元、抵押预告登记费80元及他项权利登记证工本费20元，并向罗新河支付违约金51709元，合计396436元，限本判决生效后3日内履行清楚。本案受理费7247元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。
上诉人浏阳碧桂园公司不服判决，上诉称：1、原审法院认定因上诉人未办理综合验收手续导致按揭贷款不能办理属于上诉人违约系认定事实错误。被上诉人提供的浏阳市住房保障局在浏阳网《民声通道》的回复不足以作为按揭贷款不能办理原因的证据，未能通过综合验收并非贷款不能办理的原因。该《民声通道》网页证据真实性存疑，且超过举证期限提交，不应作为认定事实的依据。办理综合验收不在“出卖人负有协助办理贷款手续义务”的范围之内，故不办理综合验收不属于违反协助义务，即上诉人无违约。即使上诉人不办理综合验收构成违反协助办理贷款义务，但未办理综合验收并非上诉人不愿意办理，而是因为上诉人无法控制的其他业主违章行为，上诉人对此无过错，不应承担责任。2、原审法院认定适用按揭贷款《协议书》的前提是“上诉人无违约行为”无依据，认定基于上诉人违约导致“合同目的不能实现”而解除买卖合同，属于适用法律错误。3、即使上诉人违约，原审法院判决上诉人承担累计应付款15%的违约金亦属于适用合同约定错误。原审判决适用合同第九条的违约责任系张冠李戴，合同第九条是关于逾期交房的责任，但上诉人的违约是违反协助办理按揭贷款手续的义务，故不能适用该条。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费用。
被上诉人罗新河答辩称：浏阳市住房保障局在浏阳网《民声通道》的回复是合法有效的证据，足以证明上诉人违约。上诉人未履行协助办理贷款手续的义务，继而没有按时交付房屋，经被上诉人多次催促仍未履行，构成根本违约。原审判决确定的违约金额数额符合合同约定。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
在二审过程中，上诉人提交了浏阳碧桂园岭秀二街5栋302房、7栋103房、7栋108房成功办理公积金贷款的合同及岭秀二街7栋108房发放贷款的银行回单，拟证明未通过综合验收并不影响按揭贷款的办理，上诉人不存在违约。被上诉人对上诉人提交的证据的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明上诉人不存在违约行为，且该些贷款合同均在房屋买卖合同签订后1年多后才签订。对于上诉人提交的上述证据，本院认为，上述证据均不能达到证明上诉人不存在违约行为的目的，故不予采信。
二审过程中，本院对浏阳市住房保障局在浏阳网《民声通道》作出的回复进行了核查，确认该回复确系浏阳市住房保障局依相关程序作出。本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。根据合同约定，被上诉人采取银行按揭贷款的方式购买房屋，上诉人对被上诉人的按揭贷款负有协助办理义务，但在商品房买卖合同签订后一年多时间内，被上诉人的贷款申请一直未或批准，上诉人也一直未将房屋交付被上诉人适用。被上诉人通过浏阳网《民声通道》对该情况进行了投诉，浏阳市住房保障局经相关调查作出了回复，根据该回复，被上诉人按揭贷款无法办理的原因在于上诉人未能及时提交办理房屋栋证所需的综合验收等相关手续所致，并致使房屋至今无法交付，且导致该不能办理按揭贷款的因素的消除时间仍不能确定，故原审法院以合同目的无法实现为由解除双方签订的《商品房买卖合同》并返还购房款等相关费用并无不妥。对于违约金的支付，原审法院依据《商品房买卖合同》第九条第（2）项的约定判令上诉人按被上诉人累计已付款的15%的标准向被上诉人支付违约金，《商品房买卖合同》第九条第（2）项系对于合同约定解除违约金的约定，但本案《商品房买卖合同》的解除系依据“当事人一方的违约行为致使合同目的无法实现”的法定解除，故原审法院依据《商品房买卖合同》中关于约定解除违约金的约定判决违约金不妥。由于双方当事人对于法定解除条件下的违约金未作约定，本院酌情判令上诉人以被上诉人已支付的款项为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准向被上诉人支付自2013年9月18日起至本判决生效之日起的违约金。综上，原审判决认定事实清楚、但处理不当，应依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省浏阳市人民法院（2014）浏民初字第04044号民事判决第一项；
二、变更湖南省浏阳市人民法院（2014）浏民初字第04044号民事判决第二项为“浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还罗新河购房款344627元、抵押预告登记费80元及他项权利登记证工本费20元，并以344727元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准向罗新河支付自2013年9月18日起至本判决生效之日起的违约金”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费7247元，由上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担7000元，被上诉人罗新河负担247元；二审受理费7247元，由上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担7000元，被上诉人罗新河负担247元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年七月一日
书 记 员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。