河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民终字第1328号
上诉人（原审被告）武广锁，男。
委托代理人武洪强，男，河北沧港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐兆亮，男。
委托代理人高金涛，河北兴盐律师事务所律师。
上诉人武广锁与被上诉人徐兆亮租赁合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2014）盐民初字第0165号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告徐兆亮诉称，原、被告间原系朋友关系。在2012年5月12日原告将ＸＸ所有的坐落于盐山县城平津大街与徐福路交叉口东南角的毛坯门市楼租下，租期为十年。原告租下楼房后在当年对楼房进行了大量的装修工作，装修工作于2013年8月基本完成后，因原告资金紧张，被告找到原告欲承租原告租赁的楼房（在原告与ＸＸ的房屋租赁合同中，原告享有转租权利），原、被告于2013年8月20日签订了一份协议书，协议约定：“一次性转让费75万元，首付定金20万元，余款10日内付清，否则出租人有权收回承租权等”。协议达成后被告屡屡违约，至今包括定金仅给付原告37万元。现原告认为，被告无履约诚意，故提起诉讼请求依法解除原、被告间签订的租赁转让协议，并退还被告交付的租金17万元（扣除被告使用期间的租金，按照l0万元／年，截止到实际退还日期计算天数），
原审被告武广锁辩称，一、徐兆亮与武广锁签订的协议属于法律上的合同转让。二、双方签订的协议未经ＸＸ同意，应认定无效。三、徐兆亮没有办理消防验收报告等义务是导致协议不能履行的根本原因。所以徐兆亮主张解除租赁转让协议的诉讼请求不能成立，应予以驳回。
原告徐兆亮为证实其主张提供如下证据，一、原告与ＸＸ签订的房屋租赁合同一份（详见合同），证明原告有权转租该楼房。二、原、被告签订的《双方协议》一份（详见协议），证明原告所诉事实。
被告武广锁质证意见，对原告提交与ＸＸ签订的房屋租赁合同的真实性没有异议。对原、被告签订的《双方协议》质证意见：该《双方协议》的性质是合同转让，而不是转租合同。被告除给付原告37万元之外，另外又给付了ＸＸ10万元房租，这样被告共给付原告47万元。提供ＸＸ签字的l0万元收条复印件一份。
原告不同意对ＸＸ收条复印件质证，因为是复印件，并且已过举证期限。，
原审查明，原告与ＸＸ签订的房屋租赁合同和原、被告签订的《双方协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规等强制性规定，原审法院均予以采信。对ＸＸ签字的10万元收条复印件，因原告不予质证且是复印件，原审法院不予采信。
综上，原审法院确认以下事实，原、被告间原系朋友关系。在2012年5月12日原告将ＸＸ所有的坐落于盐山县城平津大街与徐福路交叉口东南角的毛坯门市楼租下，并签订房屋租赁合同一份，内容为“出租方（甲方）ＸＸ承包方（乙方）徐兆亮第二条：---房屋的现状：该房屋为毛坯房，屋内设施有电梯和门窗。---第四条：该房屋租赁期为10年，自2012年5月12日到2022年5月12日，---第五条：租
-金为l0万元／每年，房租一年一付，---第七条：---乙方有权转租房屋本合同继续有效。---”原告租下楼房后在当年对楼房进行了大量的装修工作，装修工作于2013年8月基本完成后，因原告资金紧张，被告找到原告欲承租原告租赁的楼房，原、被告于2013年8月20日签订了一份“双方协议书”，协议内容：“甲方徐兆亮乙方武广锁双方同意由徐兆亮租的ＸＸ房装修和安装东西，一次性转给武广锁，转让费75万元整：大写柒拾伍万元整（包括一年房租）。甲方不承担其他费用和东西，乙方接手后由自己维修和其他一切东西，自己承担，定金20万元，余款十天内付清，剩余款十天内清不了，甲方有权收回，乙方没有条件拒绝。定金收到后必须有钱条有效。款付清之后，甲方负责把房屋租赁合同转给乙方。2013年8月20日”。协议达成后被告至今包括定金仅给付原告37万元。原告提起诉讼，请求依法解除原、被告间签订的双方协议，并退还被告交付的租金17万元（扣除被告使用期间的租金，按照l0万元／年，截止到实际退还目期计算天数），
原审认为，原告与ＸＸ签订的房屋租赁合同中明确约定原告有权转租房屋，原、被告签订的“双方协议”是双方当事人真实意思的表示，双方应按协议约定履行自己的义务，被告未按协议约定支付原告转让费，造成纠纷，被告应负相应的民事责任，原告要求解除协议的请求应予支持。原、被告关于20万元定金的约定违反担保法关于定金的规定，应按75万元的20％计算，即定金为15万元，原告不予返还。“双方协议’’约定转让费75万元（包括一年房租），所以原告要求退还被告交付的租金17万元（扣除被告使用期间的租金，按照l0万元／年，截止到实际退还日期计算天数）不妥，原告应退还被告租金22万元。被告称徐兆亮与武广锁签订的协议属于法律上的合同转让，“双方协议”未经ＸＸ同意，应认定无效，徐兆亮没有办理消防验收报告等是导致协议不能履行的根本原因，未提供相关证据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条第一款、二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除原告徐兆亮与被告武广锁于2013年8月20日签订的双方协议。二、原告徐兆亮返还被告武广锁转让费22万元，被告武广锁交付原告徐兆亮租的ＸＸ楼房（装修和安装东西）。执行期限：于判决书生效之日起十日内履行完毕。
宣判决后，武广锁不服，向本法院提起上诉，其主要上诉理由是：1、一审未对上诉人提出的管辖异议作出处理就直接开庭违反法律程序。上诉人的住所地是海兴县苏基镇苏西村，而不是在盐山县菜市场南平津大街与徐福路交叉口东南角处。一审时上诉人曾就此提出管辖异议，但一审法院未予处理的情况下就开庭审理，违反了法律规定构成程序错误。2、一审认定徐兆亮与上诉人签订的《双方协议》不属于合同转让错误。根据《双方协议》中“徐兆亮将ＸＸ的旅店及装修和安装东西一次性转让给上诉人经营，转让费75万元包括一年房租，同时约定徐兆亮负责把《房屋租赁合同》转让给上诉人”，所有这些内容都说明徐兆亮与上诉人签订的《双方协议》在法律上是合同转让。3、一审依据《房屋租赁合同》的约定认定徐兆亮有权转让ＸＸ楼房错误。《房屋租赁合同》是对转租事项的约定，而《双方协议》是合同转让，不适用转租条款的约定，对《双方协议》应依据《合同法》第84条和88条的规定来确定效力。4、徐兆亮与上诉人签订的《双方协议》是否经ＸＸ同意这一事实的举证责任应有被上诉人徐兆亮承担，一审认定有上诉人承担错误。本案中，在上诉人主张《双方协议》无效的情况下，被上诉人徐兆亮首先有义务对《双方协议》的有效承担举证责任，也就是徐兆亮在与答辩人签订《双方协议》时经过了ＸＸ同意的事实承担举证责任，而不是由上诉人承担举证责任。同时，徐兆亮是否办理消防验收报告的举证责任也应当在徐兆亮，而不是在上诉人。5、一审判决中第二项“交付ＸＸ楼房（装修和安装东西）”的内容己无法执行。事实上ＸＸ的楼房现在已经被案外人经营，楼房、装修和安装东西已不可能返还交付。综上所述一审对《双方协议》的认定错误，并且程序、举证责任也存在错误，二审法院应依法纠正。
被上诉人辩称，1、上诉人收到起诉状和传票后50天才提出管辖权异议，原审法院口头裁定驳回管辖异议，符合法律规定。2、《双方协议》是被上诉人转租给上诉人房屋承租权以及装修设施的使用权，而不是转让的ＸＸ旅店，《双方协议》中没有旅店字眼。3、被上诉人享有转租的权利，转租权在ＸＸ与被上诉人签订的租赁合同第7条有明确的约定，被上诉人有权转租房屋，转租后本合同继续有效。4、上诉状第五项“交付ＸＸ楼房（装修和安装东西）”断章取义，应是“交付原告徐兆亮租的ＸＸ楼房（装修和安装东西）”，原审适用法律正确，应予维持。
二审审理期间，上诉人提交了“ＸＸ收武广锁房费10万元“收条，用以证明上诉人交付ＸＸ10万元房租款及该10万元房租款应认定为75万元转让款中。被上诉人质证后，认为ＸＸ收条与本案无关，协议约定上诉人给付被上诉人钱款，其交付于案外人与被上诉人无关。二审审理查明的其他事实，与一审法院查明事实一致。
本院认为，关于原审是否违反法定程序问题。本案系房屋租赁合同纠纷，房屋为不动产，依照《民事诉讼法》第三十三条规定：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；……”同时，该法第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”。本案租赁房屋在盐山县，当事人在协议中亦未对合同履行发生纠纷有明确约定，因此原审法院具有管辖权。上诉人认为本案应由其住所地人民法院管辖的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于转租与租赁权转让及合同效力的问题。转租与租赁权让与的性质不同，在转租情况下，承租人与出租人原租赁合同继续有效，租赁权仍属于承租人，承租人不脱离原租赁关系，只是出租人对租赁物再设定新的租赁权，次承租人直接与承租人发生关系。而租赁权的转让，承租人完全脱离原租赁关系，使受让人继受其地位，以继续原租赁关系。租赁权的转让适用债权转让的相关法律规定，即承租人将原合同的权利、义务全部或者部分转移给第三人的，应当征得出租人同意。本案中，被上诉人徐兆亮与ＸＸ签订的《房屋租赁协议》第七条约定，徐兆亮有权转租房屋，本合同继续有效。该约定可以看出ＸＸ与徐兆亮约定的是转租而非租赁权转让，即徐兆亮不能脱离原租赁关系，仍需承担原合同义务。而结合本案相关事实，上诉人武广锁与被上诉人徐兆亮于2013年8月20日签订的《双方协议》应为转租合同。该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。
关于办理消防验收报告的问题。因双方在协议中并未约定“消防手续由徐兆亮办理”，徐兆亮按约并不负有为武广锁办理消防验收报告的义务，故对上诉人武广锁主张的被上诉人徐兆亮没有办理消防手续的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于上诉人主张交付ＸＸ10万元租金问题，因ＸＸ并非本案当事人，与本案无关，本案不予处理。
综上，上诉人武广锁的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人武广锁承担。
本判决为终审判决。
审判长 范秉华
审判员 郭亚宁
审判员 穆庆伟
二〇一四年六月十日
书记员 苗园园