河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）洛民终字第2444号
上诉人（原审被告）：陈松安，男，汉族。
上诉人（原审被告）：李莲荣，女，汉族。
以上共同委托代理人：黄建立，洛阳市海联律师事务所律师。
以上共同委托代理人：陈小磊，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：黄斌，男，汉族。
委托代理人：安学锋、董萌萌，北京市瑞得律师事务所律师。
上诉人陈松安、李莲荣因与被上诉人黄斌房屋所有权确认纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民四初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈松安、李莲荣的共同委托代理人黄建立、陈小磊，被上诉人黄斌委托代理人安学锋、董萌萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年，因陈松安居住的洛阳市西苑公园家属院l号楼1门301室被拆迁，其获得了由洛阳市西苑公园建设的作为拆迁安置房的“西苑大厦”的房屋购买资格，后经黄斌与陈松安、李莲荣协商，双方同意，由黄斌以陈松安的名义购买房屋。2005年11月10日，陈松安（乙方）与洛阳市西苑公园（甲方）签订购房协议一份，该协议约定了购买房屋的楼层、户型、价格（暂定，以竣工决算为准）及房屋面积，同时还约定了交款办法为首付50000元后，分三次交清余下的全部款项；协议第三条约定：所购房屋不得转让，如发现有冒名顶替、转让等现象者，由甲方收回其产权，根据其使用年限，折旧后退还其购房款，不计付利息，且不计算装修费用；协议第五条约定：鉴于该地块为建设用地，办理房产证难度较大，甲方将积极去办理，办证费用由乙方承担，所办房产证为乙方本人，由甲方代为保管，5年后发放给乙方。协议签订后，黄斌按照上述协议约定支付了全部房款，并实际持有全部房款收据原件。其后，黄斌于2009年5月份开始对房屋进行装修并一直居住至今。另查明，洛阳市西苑公园于2009年1月7日制定了《关于西苑大厦竣工发放钥匙及交款的方案》，该方案中明确了西苑大厦购房户共分六种情况：1、拆迁户本人，2、拆迁户为本系统人员购买，3、拆迁户为外系统人员购买，4、园林系统本人，5、园林系统为外系统人员购买，6、外系统本人。方案还根据上述购房户的不同制定了不同的房屋价格及变更姓名的方式、方法，同时还规定：在规定期限内不更名或不是拆迁户本人、园林系统购房户本人居住的．经核实，按同期市场价补齐房款，否则不予办理房产证、入伍、上学、招工、户口等一切证明、证件。并影响到其工资调整。该方案注明的拆迁户是指拆迁时产权所有人或经授权在拆迁补偿协议上签字的人。因双方并未按照洛阳市西苑公园的要求履行变更名字的手续，目前在洛阳市西苑公园备案的购房人仍然为陈松安。还查明，该案所涉房屋至今未能经国家有关部门对其产权进行核定并颁发房屋所有权证。
原审法院认为：该案所涉房产系洛阳市西苑公园组织建设的单位集资住房，并未具备法定的确定权属的实质要件及基本要素，尚不能依法办理房屋所有权证等法定权属证件。该案审理过程中，双方当事人对针对该房屋的转让行为是否存在及转让行为的效力发生争议，该院认为，关于转让行为是否存在的问题，黄斌与陈松安、李莲荣均认可了购买涉案房屋的房款均系黄斌支付的事实、陈松安、李莲荣也未能提供证据证明相关款项系因借贷而产生，同时，黄斌自相关房屋交房之日起即对房屋进行了装修，并实际占有、使用房屋至今，陈松安、李莲荣对黄斌的占有、使用行为一直没有提出任何异议，再结合黄斌提供的其他有关证据情况，该院认定双方之间存在对上述房屋的房屋转让行为；关于上述转让行为是否有效的问题，该案中，陈松安、李莲荣将其通过拆迁原有房屋享有的安置房及有关权利转让给了黄斌，该转让行为并未违反国家强制性法律法规的规定，也没有违反建设单位洛阳市西苑公园的明令禁止，转让行为系双方当事人真实意思表示、应当依法认定为有效。黄斌要求确认自己对洛阳市涧西区西苑大厦1O楼104号房屋享有所有权，因涉案房屋系洛阳市西苑公园建设的集资房，尚不具备办理房屋所有权登记的条件，即该房屋尚不具备确定房屋所有权的实质要件及形式要件；黄斌承诺由黄斌在办理房屋过户时向陈松安、李莲荣支付一定数额的补偿费用，属于双方对房屋所有权转移登记的协议行为或者单方承诺行为，该补偿行为的完成、补偿义务的履行也是房屋将来办理房屋所有权登记的约定条件或附加条件之一，现双方对补偿费问题也存在争议；争议房屋系洛阳市西苑公园建设，在房屋产权登记及及所有权登记转移时还可能产生其他费用或者产生其他争议，基于以上原因，黄斌要求确认房屋所有权的诉讼请求，不予支持。但是，为公平保护双方当事人及其他利害关系人的合法利益，该案对房屋转让行为效力确认后，双方之间及双方与其他利害关系人之间有关房屋所有权登记、房屋所有权转移登记、房屋补偿费用的争议及其他争议，均可以在相关事宜发生后另行主张、另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第十条、《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、黄斌与陈松安、李莲荣形成的关于洛阳市涧西区西苑大厦10楼104号房屋的转让行为有效。二、驳回黄斌的其他诉讼请求。一审案件受理费4511元，由黄斌负担2255元，陈松安、李莲荣共同负担2256元。
宣判后，陈松安、李莲荣不服原审判决，共同向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，证据不足。（1）关于购房是上诉人去拿的图纸选定的方向，楼房拿钥匙是陈松安去拿的并领钥匙一套，居民用户燃气供气协议用户是陈松安，身份证复印件也是陈松安。（2）关于购房资格问题，上诉人有资格，被上诉人没资格购房。因为上诉人是拆迁户与西苑公园有购房协议书（见证据）交购房款也是上诉人亲自去交（西苑公园基建的主任可作证），购房收据是陈松安（见证据），选房上诉人是第一家，因搬迁上诉人是第一。（3）上诉人买房时西苑公园再三强调，房子产权是西苑公园的，是福利性住房（拆迁户1500元／平方米，其它2700元／平方米）不能买卖，不能转让。如果被上诉人要垫资，上诉人只能同意其居住，上诉人需要使用该房屋时，可以随时收回，并退还被上诉人垫付款。就这样上诉人借被上诉人20余万元款。上诉人购买了西苑大厦10楼104室，因被上诉人借给上诉人钱，所以上诉人才把西苑大厦10楼104室的房屋钥匙借给被上诉人，被上诉人以上诉人的亲属居住至今。上诉人认为从以上三点事实，可以认定洛阳市涧西区西苑大厦10楼104号房确属上诉人所有。根本就没有事实和证据证明双方有转让行为。而一审法院确认为双方转让行为有效，是明显违反《民法》有关规定，法律不应保护。二、一审判决适用法律错误。上诉人认为本案应为物权纠纷，而非合同纠纷，上诉人至始至终与被上诉人就没有协议和合同之约，根本就不存在合同纠纷，而一审法院却依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条判决是错误的。三、上诉人现在居住洛浦路十七号院是在我市九都路高架桥扩建拆迁范围，今年10月拆迁，上诉人将无家可归。一旦失去将是老无所养、老无所居，流浪街头，无处安身，上诉人的生存、生活、健康等等都将无法保障。综上，请求二审法院：一、撤销（2012）涧民四初字第25l号判决第一款。驳回被上诉人的无理诉求。二、由被上诉人黄斌承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人黄斌答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、答辩人与上诉人陈松安、李莲荣之间形成的关于洛阳市涧西区西苑大厦10楼104号房屋的转让行为有效。（1）、上诉人将其购买的洛阳市涧西区西苑公园的房屋购买资格转让给答辩人，由答辩人全资购买，房屋交付后，答辩人对房屋进行了装修并入住，足以证实答辩人与上诉人之间的房屋转让行为是清楚明确的，该转让行为并未违反国家强制性法律法规的规定，且答辩人一审期间提交的录音证据中，上诉人反复称房子是你黄斌买的就是你的，不买太便宜公家了，黄斌说给上诉人一些好处费，上诉人称等证办下来了再说，因此，转让行为系双方当事人真实意思表示，应当依法认定有效。（2）、按照西苑公园《关于西苑大厦竣工发放钥匙及缴款的方案》的规定，答辩人属于可以购房的情形，因此，答辩人购买西苑大厦房产，不违反其所在单位的规定。原审期间，法庭查明事实表明，西苑大厦购房户分为六种情况，包括拆迁户本人；拆迁户为本系统人员购买；拆迁户为外系统人员购买；园林系统本人；园林系统为外系统人员购买；外系统本人。并根据不同购房户的情形制订了不同的房屋价格和变更姓名的方式。因此，答辩人购买该房产不违反单位的内部规定。（3）、上诉人称：由答辩人替上诉人垫资购买房屋、上诉人需要使用该房屋时，可以随时收回的说法不是事实。答辩人与上诉人是多年朋友，上诉人因无购买新建住房的经济能力，其子女也不愿意购买，在这种情况下，主动提出让答辩人购买，并承诺将来取得房屋所有权证后，协助办理至上诉人名下。在此情况下，答辩人才考虑购买，并按照西苑公园的要求先后五次缴纳了全部购房款214054.93元，房屋交付后，又花费15万元左右对房屋进行了精细装修并入住至今。因此，上诉人称答辩人系垫资购房与客观事实不符，甚至不符合人际交往的正常规律，属于无稽之谈。二、一审判决适用法律正确。答辩人认为本案是关于合同纠纷案件，答辩人与上诉人之间是因为房屋的转让行为而产生的争议，该房屋的转让行为属于《中华人民共和国合同法》中有关合同转让纠纷案件，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》有关规定依法作出判决是完全正确的。三、一审判决审判程序合法。综上，恳请二审法院依法驳回其上诉，维持原判决。
本院经审理查明事实与原审认定事实基本一致。
本院认为：本案争执的焦点是上诉人陈松安、李莲荣与被上诉人黄斌之间形成的关于洛阳市涧西区西苑大厦10楼104号房屋的转让行为是否存在以及效力问题。结合一、二审查明情况，被上诉人黄斌与上诉人陈松安、李莲荣均认可了购买涉案房屋的房款均系被上诉人黄斌支付的事实，且被上诉人黄斌自交房之日起即对该房屋进行了装修，并实际占有、使用房屋至今。上诉人陈松安、李莲荣上诉称被上诉人黄斌所交的房款系其双方借贷关系，但上诉人陈松安、李莲荣也未能提供证据来证明该款项系因借贷而产生。故本院认定双方之间存在对上述房屋的房屋转让行为。另外，关于该房屋转让行为的效力问题，因上诉人陈松安、李莲荣将其通过拆迁原有房屋享有的安置房及有关权利转让给了被上诉人黄斌，该转让行为并未违反国家强制性法律法规的规定，也没有违反建设单位洛阳市西苑公园的明令禁止，此转让行为系双方当事人的真实意思表示，应当依法认定为有效。故，上诉人陈松安、李莲荣的上诉理由，缺乏有力的证据支持，本院无法采纳。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由陈松安、李莲荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 高 玲
审判员 王惠谦
审判员 杨 楚
二〇一三年十二月五日
书记员 殷春雪