重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终216号
上诉人（原审第三人）吕林建。
委托代理人罗绍光，重庆华华律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）蒋永忠。
委托代理人罗绍光，重庆华华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道天正路（板桥工业园区）。
法定代表人黄春良，公司董事长。
委托代理人金朝伟，重庆川伟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蒋天华。
被上诉人（原审被告）钟贵萍。
委托代理人蒋天华，系钟贵萍丈夫，1970年7月28日出生，汉族，住重庆市荣昌区。
被上诉人（原审第三人）黄兰莉。
委托代理人刘显仲，重庆维淮律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）蒋晓燕。
委托代理人刘显仲，重庆维淮律师事务所律师。
上诉人吕林建、蒋永忠与被上诉人重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司（以下简称天正公司）蒋天华、钟贵萍、黄兰莉、蒋晓燕租赁合同纠纷一案，重庆市荣昌区人民法院于2015年10月28日作出（2015）荣法民初字第02519号民事判决，吕林建、蒋永忠对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
一审经审理查明：2007年，天正公司与钟贵萍、蒋天华夫妇签订了房屋租赁合同，天正公司将自己所有的位于荣昌区X号、建筑面积为1340平方米租赁给蒋天华、钟贵萍，蒋天华、钟贵萍将租赁房屋其中面积为926平方米的部分用于装修经营“荣城似家宾馆”，并办理了工商登记。其余414平方米用于经营网吧。当事人在一审中均未出示该租赁合同的原件。天正公司提交的复印件显示，该合同租赁期限从2007年9月1日至2014年8月30日。租金单价，第一年和第二年每平方米7.5元，第三年每平方米8元，第四年每平方米8.5元，第五年每平方米9元，第六年每平方米9.5元，第七年每平方米10元。
2012年3月12日，天正公司与钟贵萍、蒋天华夫妇签订第二份房屋租赁合同，合同约定：天正公司将自己所有的位于荣昌区X号、建筑面积为1340平方米、房产证号为2××房地证2006字第X1号的房屋出租给钟贵萍、蒋天华，租赁期限从2014年9月1日至2017年8月31日（天正公司认可，该合同租期实际从2014年11月21日计算至2017年11月20日）。租金单价，第一年每平方米16元，第二年每平方米17元，第三年每平方米18元。第一年租金于签订本合同后两天内支付，以后每年租金缴纳时间须提前30天，先缴纳租金后使用房屋，逾期不缴的，视为承租方自动退租，甲方可收回房屋。本合同终止或乙方不再租房继续营业时，乙方不得损坏房屋主体结构，不得拆除房屋装修物（如地板材料、墙体材料、给排水管道、普通灯具等），恢复拆除的隔墙等设施。乙方可以搬迁自行购置的设备实施（如：办公用具、空调、电器设备等经营物品）。乙方在租赁期间如要转租，须征得甲方同意并保证本合同继续履行。甲、乙双方应认真履行合同，若有违约，违约方应支付对方违约金二十万元，并赔偿给对方造成的损失。
2012年，蒋天华、钟贵萍将该宾馆转让给蒋晓燕、黄兰莉经营。2012年10月29日，天正公司蔡铭收到黄兰莉支付的清坪大楼二楼2012年9月1日至2013年8月30日的房屋租金152760元。2013年11月1日，蔡铭收到黄兰莉支付的清坪大楼二层房屋2013年-2014年的租金111113元。对该租金实际对应的租期，天正公司与蒋晓燕、黄兰莉均认可分别为2012年11月21日至2013年11月20日，2013年11月21日至2014年11月20日。
2014年3月29日，蒋晓燕、黄兰莉（甲方）与吕林建、蒋永忠（乙方）签订《宾馆转让合同》，约定甲方将荣城似家宾馆转让给乙方，包括机顶盒、空调、电视、供水系统、寝室配套以及所有有效证件（特种行业许可证、工商营业执照、消防意见书配套手续），转让总价款156000元。签订本协议后，宾馆的债权债务由乙方负责。甲方付房租到2014年11月20日，之后由乙方付房租。蒋天华在该转让合同上签字。
一审庭审中，黄兰莉、蒋晓燕申请证人李某出庭作证，拟证明其二人将宾馆转租给吕林建、蒋永忠时的情况。李某陈述，我是帮蒋天华管理宾馆的，蒋天华将宾馆转让给黄兰莉她们后，我就没管理宾馆了，只是与黄兰莉有联系而已。2013年春节过后大概在3、4月份，黄兰莉将宾馆转让给一个姓吕的人，当时我在现场，吕某说宾馆每月租金一万多元、每年十几万元有点高，转让费要低点，最后转让费谈妥的是15万多元。天正公司，蒋天华、钟贵萍，黄兰莉、蒋晓燕对该证人证言予以认可。针对转让情况，黄兰莉陈述，当时自己将每年交十多万租金的收条拿给吕林建方看过，吕林建、蒋永忠对宾馆经营状况也进行了调查，对租金标准是知情的。针对该证人证言，吕林建、蒋永忠陈述，黄兰莉将宾馆转让给我们的时候，对宾馆租金没有谈，只说了按合同办，房屋租赁合同（蒋天华方与天正公司所签的第二份合同）是签订宾馆转让合同的当天晚上给我们的。
一审法院于2015年2月6受理了天正公司与钟贵萍、蒋天华，第三人吕林建、蒋永忠、蒋晓燕、黄兰莉房屋租赁合同纠纷，后天正公司提出撤诉，一审法院以（2015）荣法民初字第01150号民事裁定书同意天正公司撤诉。在该案庭审过程中，黄兰莉陈述，黄兰莉与蒋晓燕系合伙经营关系。其经营宾馆后，直接向天正公司支付租金。2012年10月29日，支付了2012年9月1日至2013年8月30日的房屋租金152760元，按照每平方米9.5元缴纳的面积1340平方米的租金，其中代网吧缴纳了47196元，宾馆面积926平方米缴纳。2013年11月1日，支付了2013年-2014年的租金111113元，按照每平米10元计算缴纳了宾馆面积926平方米全年的租金至2014年11月20日。二人与天正公司未约定租赁期限，租金收取口头约定为第一年每平方米9.5元，以后每年递增0.5元每平方米。本案一审审理过程中，黄兰莉对在另案的上述陈述无异议。
2014年11月25日，吕林建通过中国农业银行转帐14821元，同时其提供复印件拟证明该款转至＊铭的账户，转入方账号为62×××＊3。一审庭审中，吕林建称，自己是根据天正公司与蒋天华2012年3月12日签订的合同，按照每平方米每年16元的价格支付给天正公司的租金，即16元／年／平方米×926元=14821元。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。天正公司将面积为1340平方米（其中涉及本案的为926平方米）的房屋出租给蒋天华、钟贵萍夫妇，并分别签订了两份合同，其中第二份合同租赁期限实际为2014年11月21日至2017年11月20日，该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法应受保护。
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。2012年，蒋天华将该宾馆转让给黄兰莉、蒋晓燕经营，天正公司对此无异议，黄兰莉、蒋晓燕直接向天正公司支付租金至2014年11月20日。黄兰莉、蒋晓燕称其与天正公司形成事实上的租赁关系，但蒋天华夫妇将宾馆转给黄兰莉二人后，并未解除其与天正公司的租赁合同，黄兰莉、蒋晓燕仍按照蒋天华与天正公司签订的合同履行租金给付义务，且黄兰莉、蒋晓燕将宾馆转让给吕林建、蒋永忠，双方对租赁期限和租金的约定仍按照天正公司与蒋天华夫妇的约定执行，蒋天华夫妇并未退出租赁关系，故蒋天华将宾馆交给黄兰莉、蒋晓燕经营系基于原租赁合同的转租行为，原租赁合同继续有效。
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。黄兰莉、蒋晓燕于2014年3月29日将该宾馆再次转让给蒋永忠、吕林建经营，蒋天华在该转让合同上签字，对此转让行为明知且无异议，但该转让行为没有通知天正公司。黄兰莉方称，天正公司蔡铭（又名蔡明）全权处理房屋出租事宜，因吕林建、蒋永忠从天正公司处得知了蔡铭的银行卡号，天正公司对此知情。本案证据无法证明蔡铭收取吕林建、蒋永忠房屋租金的事实，即使蔡明将银行卡号告知吕林建、蒋永忠，也无法依此证明天正公司同意该房屋转租。黄兰莉方另称，天正公司在知道该次转租后六个月内未提出异议，视为对转租行为的认可。该次转租发生在2014年3月29日，但天正公司已收租金到期日为2014年11月20日，且天正公司已于2015年2月6日对钟贵萍、蒋天华提起诉讼，要求解除与钟贵萍、蒋天华的合同。黄兰莉二人并未证明天正公司有知道该次转租行为的可能性后六个月内未提出异议，故黄兰莉二人的该项辩称意见亦不能成立。吕林建二人认为，其受让宾馆后向蔡铭支付了租金，蔡铭收取租金没有提出异议视为对该转租行为的认可，但其提供的证据无法证明蔡铭收到了租金的事实，即使蔡铭收取了吕林建通过中国农业银行的转款14821元，也无法依此推定天正公司对吕林建方受让宾馆的行为予以认可。故，天正公司以不同意将房屋转租给吕林建二人而主张解除其与蒋天华夫妇签订的第二份租赁合同符合法律规定，予以支持。天正公司主张从2014年11月21日起解除该合同，该主张无法律依据，本案一审审理过程中，蒋天华、钟贵萍亦同意解除合同，双方达成合意，故以2015年10月27日该案庭审辩论终结时为本案合同解除的时间点。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。黄兰莉、蒋晓燕与吕林建、蒋永忠签订的宾馆转让合同中明确约定，甲方付房租到2014年11月20日，之后由乙方付房租。而关于房屋租金的标准，黄兰莉支付的2013年-2014年的租金111113元，单价计算为111113元÷926平方米÷12个月≈10元／月／平方米。吕林建称应按照合同约定的第一年每平方米每年16元的单价支付租金，根据本案当事人的主张，该约定可以解释为第一年每月每平方米单价16元，也可以解释为第一年全年每平方米16元，但第二种解释的价格与市场价值明显不符，也与之前黄兰莉所实际支付的租金标准相差巨大。黄兰莉陈述，其在转让宾馆时将已付租金即全年十多万元的收条出示给吕林建、蒋永忠看过，且吕林建二人对宾馆进行了数次考察，对租金标准明知，该陈述符合常理，同时结合本案证人李某的陈述，吕林建方所称的，其在受让宾馆对未谈及租金标准不符合常理，其对合同解释的意见亦不具有合理性，不予采纳。该房屋的租金标准应按照第一年每月每平方米16元单价计算。天正公司主张2014年11月21日至2015年4月20日5个月租金（占有使用费）为16元／月×5个月×926平方米=74080元，未超出合同约定的租金，予以支持。对2014年4月21日之后的占用费，天正公司主张继续按合同标准主张至吕林建方实际腾退房屋之日，予以支持。
天正公司要求蒋天华、钟贵萍对吕林建方承担的上述义务负连带责任，因天正公司与蒋天华、钟贵萍的租赁合同中，蒋天华、钟贵萍系合同相对人，天正公司该请求予以支持。天正公司要求黄兰莉、蒋晓燕承担连带责任，因黄兰莉二人将宾馆再次转租未经天正公司同意，侵害了天正公司对自己房屋的处分权。故黄兰莉、蒋晓燕二人对本案纠纷发生存在过错，天正公司要求其承担租金连带支付义务的请求，予以支持。黄兰莉、蒋晓燕辩称，天正公司对租金约定不明存在重大失误，且天正公司撤诉扩大了宾馆占用损失应承担责任，天正公司与蒋天华、钟贵萍所签合同关于租金的约定存在表述不准确之处，但该约定并未导致合同当事人双方在履行中产生分歧，而天正公司撤诉是正常行使诉权，之后天正公司又及时提起本案诉讼，并无拖延的恶意，据此，对黄兰莉二人的辩称意见，不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条之规定，判决如下：“一、从2015年10月27日起解除原告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司与被告蒋天华、钟贵萍于2012年3月12日签订的位于荣昌区××号、涉及“荣城似家”宾馆经营范围的面积926平方米的房屋租赁合同；二、第三人吕林建、蒋永忠于本判决生效后十日内将涉及“荣城似家”宾馆经营范围的面积926平方米的房屋交还原告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司；三、第三人吕林建、蒋永忠于本判决生效后十日内支付原告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司2014年11月21日至2015年4月20日期间共5个月的房屋租金（占有使用费）74080元，并从2015年4月21日按照每平方米每月16月的单价支付占用原告房屋面积926平方米的租金（占有使用费）至实际腾退该房屋为止，被告蒋天华、钟贵萍，第三人黄兰莉、蒋晓燕对第三人吕林建、蒋永忠承担的上述义务承担连带责任；
四、驳回原告重庆天正建设工程集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告蒋天华、钟贵萍，第三人黄兰莉、蒋晓燕、吕林建、蒋永忠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取826元，实际收取1652元，由被告蒋天华、钟贵萍，第三人黄兰莉、蒋晓燕、吕林建、蒋永忠承担”。
吕林建、蒋永忠不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审。主要事实和理由：天正公司与蒋天华、钟贵萍签订的两份房屋租赁合同中约定的都是每年每平方米的租金标准，后吕林建、蒋永忠于2014年11月25日按照合同约定的金额将全年租金14821元一次性支付给天正公司蒋铭后，天正公司也未提出异议，合同成立后，任何一方均不得随意更改，故一审认定现在租金应按每平方米每月16元的标准计算是错误的；本案中天正公司是以吕林建、蒋永忠为被告向一审法院起诉，但一审法院却任意将蒋天华、钟贵萍变为被告，将黄兰莉、蒋晓燕列为第三人，将吕林建、蒋永忠改为第三人，一审法院的上述行为违反了民事诉讼法的相关规定，程序违法。因此，一审认定事实有误，法律适用错误，程序违法，请求二审依法将本案发回重审。
天正公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吕林建、蒋永忠的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。
蒋天华、钟贵萍答辩称：一审判决错误，我方不应承担任何责任，请求二审依法改判。
黄兰莉、蒋晓燕答辩称：我方已将宾馆转租给吕林建、蒋永忠，也通知了天正公司，我方不应承担责任。一审判决错误，请求二审依法改判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人吕林建、蒋永忠称本案争议房屋的现租金应按每年每平方米16元计算，但该租金标准与被上诉人蒋天华、钟贵萍及被上诉人黄兰莉、蒋晓燕之前支付争议房屋的租金标准差别巨大，且也不符合现在的市场行情，故一审认定争议房屋的现租金应按每月每平方米16元计算，并无不当。至于吕林建、蒋永忠称一审随意变更当事人诉讼主体地位，程序违法的问题，本院认为虽然一审在程序上存在瑕疵，但该程序上的瑕疵并未影响本案的实体处理结果。本案中争议房屋的最终承租者是吕林建、蒋永忠，即最终承担交还房屋及支付租金义务的就应当是吕林建、蒋永忠，且蒋天华、钟贵萍、黄兰莉、蒋晓燕虽然对一审判决结果有异议，但并未提出上诉。因此，一审判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1652元，由上诉人吕林建、蒋永忠负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
代理审判员 芦明玉
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 陈 丽