福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终963号
上诉人（原审原告）：南平发展集团有限公司，住所地南平市解放路95-97建大商厦五层，统一社会信用代码91350700669281094Q。
法定代表人：叶世坚，董事长。
委托诉讼代理人：虞惠明，福建九越律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗作湍，福建九越律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福建便民快电子商务有限公司，住所地南平市松溪县松源镇水南工业区工业路1-6号，统一社会信用代码91350724062261927P。
法定代表人：陈晓芳，总经理。
委托诉讼代理人：林健，男，该公司职员。
上诉人南平发展集团有限公司（以下简称发展公司）因与被上诉人福建便民快电子商务有限公司（以下简称便民快公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2015）武民初字第2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人发展公司的委托诉讼代理人罗作湍，被上诉人便民快公司的委托诉讼代理人林健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人发展公司上诉请求：撤销原判，改判支持发展公司的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定发展公司于2014年8月8日寄出的函件是《关于紫阳古城租赁押金及物业费的催缴函》，发展公司寄发的《关于解除武夷山紫阳古城电子商务场所的函》未送达对方，及双方签订的租赁协议于2015年6月29日解除错误，应当依法予以纠正。（一）租赁协议签订后，因便民快公司迟延向发展公司支付剩余83万元押金，发展公司于2014年1月22日向便民快公司发出《关于紫阳古城租赁押金及物业费的催缴函》，要求便民快公司支付剩余的83万元押金及欠付的物业费等，该函件并非于2014年8月8日发出。（二）因便民快公司在发展公司催收后仍拒不缴纳押金，发展公司于2014年8月8日，再次向便民快公司发出《关于解除武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议的函》，明确通知便民快公司：由于其未依约支付押金，已经违反协议约定，依据协议第9.2条之约定，解除双方签订的租赁合同，并限期交还租赁场所。从单号为280161831424的百世汇通快递面单上的签收日期可以看出，便民快公司已经于2014年8月10日收到该函件。因该函件也具有押金催缴的内容，故发展公司在面单上写“押金催缴函”，不能依此推断发展公司寄送的不是《关于解除武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议的函》。如便民快公司认为收到的并非该函件，那么应当由其举证证明其收到的是何函件，否则，应承担不利后果。此外，发展公司还于2015年6月16日再次向便民快公司发出《关于要求搬离武夷山紫阳古城电子商务平台场所的函》，函件上写明发展公司分别于2014年1月22日、2014年8月8日向便民快公司发出两份函件，现再次告知便民快公司租赁协议已解除，要求便民快公司于2015年6月19日前搬离租赁场所，逾期未搬离，发展公司将对租赁场所内便民快公司的物品作废弃物清退处理。上述两份邮件均是寄给便民快公司原法定代表人詹有代，上面详细列明了便民快公司的法定地址、詹有代的联系电话等信息。从两份快递面单上均可以看出该两份函件均由郑理（礼）付代收，其中EMS快递面单及详情单上均显示郑理（礼）付为便民快公司的门卫。再结合发展公司提供的2014年12月19日的录音证据，便民快公司原法定代表人詹有代明确承认早已收到了关于解除合同的函件。以上多份证据相互关联，能够共同证明便民快公司已经收到了上述两份函件。综上，发展公司与便民快公司签订的租赁协议已经于2014年8月10日解除，原审认定事实错误，应当依法予以纠正。二、原审仅判决便民快公司向发展公司赔偿提前解除合同的损失641291.18元，属认定事实错误。（一）发展公司主张的损失分为两个部分：解除合同前，免租期内的租金损失；解除合同后，便民快公司占用房屋的损失。发展公司基于租赁协议于2014年8月10日解除的事实，计算出免租期内（2013年11月1日至2014年8月10日）的租金损失为641291.18元。鉴于双方在合同约定的违约金为93万元，因该部分实际损失低于93万元违约金，发展公司才将违约金按实际损失641291.18元计算。如原审法院认为租赁协议于2015年6月29日解除，因免租期内的损失将远大于双方约定的违约金93万元，那么原审法院应当向发展公司释明，让发展公司选择是否进行调整。遗憾的是，原审法院并未进行释明，导致作出错误的判决。此外，发展公司在原审中已明确要求便民快公司支付2014年8月11日至2015年6月29日房屋占用的实际损失。便民快公司也认可其于2015年6月29日实际退出租赁场地，因此，发展公司的该部分诉讼请求应当得到支持。原审判决认为发展公司主张租赁协议于2014年8月10日解除依据不足，对房屋占用费不予认定也属认定事实错误。（二）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，便民快公司应赔偿给发展公司造成的损失。发展公司给予便民快公司2年的免租期，是基于对便民快公司将承租10年的信赖。由于便民快公司的违约行为，导致合同解除，发展公司所预期的8年租金收入不能实现，其商业经济利益受直接影响，潜在经济损失难以计算。发展公司主张按双方约定的最低年租金827107元计算免租期内（2013年11月1日至2014年8月10日）损失为641291.18元。此外，便民快公司在合同解除后，仍然占用房屋，直到2015年6月29日才将房屋交还发展公司，便民快公司还应当向发展公司支付该期间（2014年8月11日至2015年6月29日）的房屋占用费，发展公司仍主张按年租金827107元计算为736465.14元，便民快公司应当向发展公司赔偿损失合计1377756.32元，原审判决认定的损失数额错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。
上诉人便民快公司辩称，一、发展公司认为合同于2014年8月10日解除错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同应通知对方，发展公司寄送的邮件没有便民快公司法定代表人的签收确认，邮件详情单上也没有载明是解除合同通知，反而载明是押金催缴函。发展公司提供的录音证据也无法确定形成时间。从2015年6月29日便民快公司被强行退场至今，发展公司均未与便民快公司协商解除合同，直至二审租赁合同也未解除。发展公司认为合同已单方解除没有根据，且违反双方关于租期为10年的约定。原审认定合同已于2015年6月29日解除错误，应以本案一审受理时间为合同解除日期。二、发展公司主张解除合同的损失及房屋占有费于法无据。即使原审判决认定2015年6月29日为合同解除时间正确，根据租赁协议第二条约定，前24个月租赁期间为免租期，且退出租赁场所是应发展公司的要求，不是出于便民快公司的恶意违约行为，便民快公司没有理由支付房屋的占有费。请求驳回发展公司的上诉请求。
上诉人便民快公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回发展公司原审上述三项诉讼请求或裁定发回原审法院重审。事实和理由：一、原审判决确定便民快公司承担租赁协议提前解除的损失641291.18元错误。根据租赁协议第二条约定，租赁期限从2013年11月1日至2023年10月31日止，而前24个月为免租期。可至2015年6月29日，发展公司就强求便民快公司退场，该时间段正为免租期内，况且便民快公司退出租赁场所是应发展公司的要求，并非出自便民快公司的恶意违约行为，根本不存在租金损失之说。原审判决认为双方对押金的约定实际上是对违约金数额的约定明显错误，押金和保证金就是同一个概念，具有担保合同履行之功能。既然便民快公司已依约缴纳10万元保证金，就不应再给付所谓押金并使之再转换为合同保证金，该条款违反公平原则应属无效。反之便民快公司因违约也仅选择按租赁协议第九条第1项约定，在10万元保证金范围内承担责任，发展公司无理由要求便民快公司增加支付按提前解除合同的租金损失计算的违约金。二、便民快公司没有违约，其已付的10万元保证金应当退还，原审判令该款归发展公司所有不合理。因便民快公司在被强求退出租赁物前有依法缴纳物业管理费，发展公司并没有提供相关的结算依据证明便民快公司有拖欠物业管理费的行为。发展公司提交催告函件作为便民快公司不缴纳物业管理费的证据，但该函件的签收人并非便民快公司的法定代表人及员工，无法证明发展公司所主张的已催告的事实，就算便民快公司确有拖欠相关费用也应视为得到发展公司的默许。由此可见便民快公司在免租期内不存在违约行为。三、发展公司诉请返还代偿的物业管理、运营管理费缺乏事实和计算依据。理由是1.便民快公司与发展公司签订的协议虽约定便民快公司承租1-4层房屋，但按南平市国资委下发的南国资（2015）34号批复文件，可认定发展公司于2015年4月8日既对外招租租赁房屋的1-3层，说明便民快公司在租赁期间确实没有使用租赁房屋1-3层。且发展公司于原审中提供的房屋产权证体现租赁房屋为三层，说明第四层房屋并不存在或由发展公司违法加盖，属违法建筑，产权不应受法律的保护。2.租赁协议仅约定物业管理费的计算方式，却未涉及运营管理费的支付依据。同时发展公司用于计算物业管理费、运营管理费的租赁房屋面积也存在错误。租赁协议约定租赁物面积约3111.95㎡，可房产权证载明的房屋总面积仅为1041.4㎡。故发展公司按协议约定面积计算上述两项费用金额明显过高，不应予以支持。四、原审法院审判程序违法。依据原审查明的便民快公司更名情况，发展公司是在一审辩论终结后，于2016年5月9日向原审法院申请变更被告名称，并提供企业登记基本情况表，但原审法院在未组织本案当事双方对该证据材料进行举证与质证的情况下，作出变更主体决定，显然程序违法。综上，原判决认定事实有误，程序违法，判决结果不正确。
上诉人发展公司答辩称，一、便民快公司未按照约定支付押金及物业费已经构成违约，发展公司解除合同有合同及法律依据。二、合同关于押金及违约保证金的约定系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。三、便民快公司的行为已经给发展公司造成经济损失，远超出其缴纳的10万元押金。四、关于物业管理费的计算问题。根据便民快公司在原审中提交的其于2013年12月5日支付物业费的凭证，可以看出物业费金额为10269元，该数字由3.3元／㎡乘以3111.95㎡计算所得，可见便民快公司对租赁房屋面积及物业费单价并不持异议。本案不存在便民快公司所称的发展公司对物业费的主张没有依据的问题。
上诉人发展公司向原审法院起诉请求：1．确认《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》已经于2014年8月10日解除；2．便民快公司向发展公司赔偿解除合同给发展公司造成的损失641291.18元（合同约定违约金93万元，2013年11月1日至2014年8月10日租金损失为641291.18元，发展公司主动调低违约金，按实际损失计算）；3．便民快公司向发展公司支付2014年8月11日至2015年6月29日的房屋占用费736465.14元；4．便民快公司已支付的10万元押金作为违约金归发展公司所有；5．便民快公司向发展公司返还代偿的物业管理费118827.85元，运营管理费26163.4元，合计144991.25元。诉讼过程中，发展公司表示第5项诉讼请求中物业管理费、运营管理费实际数额应为143772.09元（3111.95平方米×14个月），故将该项诉请变更减少为要求便民快公司返还代偿的物业管理费、运营管理费143772.09元。
原审法院认定事实：2013年9月30日，发展公司与便民快公司（即原福建省亚达电子商务有限公司）签订《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》，约定发展公司将位于武夷•紫阳古城1#楼1-4层面积约3111.95平方米租赁给便民快公司使用，租赁期限为120个月，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，其中前24个月为免租期。双方约定第三年租金为827107元，此后租金逐年递增，并约定该租金价格不包括物业管理费、运营管理费、水电费等费用。双方约定前5年的押金为93万元，后5年押金为150万元。合同签订后次日便民快公司需交付10万元作为合同保证金，并在合同正式生效之日起1个月内支付前5年押金的50%（其中合同保证金可转为押金），2个月内支付剩余50%的押金。对于物业管理费，双方约定由发展公司统一向便民快公司代收，按与紫阳古城物业公司签订的3.3元／平方米／月的标准缴纳。关于违约责任，双方约定合同签订后若便民快公司违约，发展公司有权没收合同保证金并解除合同；便民快公司若逾期缴纳押金，经发展公司催告在逾期7日期限届满后仍拒不缴纳的，发展公司有权解除合同并追究便民快公司违约责任（包括有权没收押金）。合同签订后，便民快公司于2013年9月30日支付了10万元合同保证金（后转为押金），但合同生效后还应支付的前5年押金83万元至今未付。2014年8月8日，发展公司向便民快公司寄送《关于紫阳古城租赁押金及物业费的催缴函》，要求便民快公司缴交所欠合同押金83万元及物业费，便民快公司于2014年8月10日签收该邮件。2015年6月16日，发展公司向便民快公司寄送《关于要求搬离武夷山紫阳古城电子商务平台场所的函》，要求便民快公司在2015年6月19日前搬离租赁场所，便民快公司于2015年6月17日签收该邮件。2015年6月29日，便民快公司退出租赁场所。另查明，福建省亚达电子商务有限公司于2016年1月29日更名为福建便民快电子商务有限公司。又查明，便民快公司在经营期间对物业及运营管理费仅交纳至2014年4月，发展公司向物业公司代缴便民快公司在此之后的物业及运营管理费；2015年4月8日，南平市国资委下发南国资（2015）34号批复，同意发展公司武夷山紫阳古城1号楼三层物业对外租赁实施方案。
原审法院认为，发展公司、便民快公司签订的《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应依约履行。
关于发展公司要求确认其与便民快公司签订的《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》已经于2014年8月10日解除的诉请，发展公司认为已于2014年8月8日向便民快公司寄送《关于解除武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议的函》，通知解除了租赁协议。便民快公司辩称其并未收到解除租赁的通知，发展公司单方解除合同程序违法无效。原审法院认为，从查明事实看，发展公司虽于2014年8月8日向便民快公司寄送邮件并经便民快公司签收，但邮件上注明寄送的材料是“押金催缴函”，并非解除租赁协议的函件，便民快公司又否认其有收到解除租赁协议的通知，故只能认定发展公司向便民快公司寄送了催缴押金函件。因发展公司没有证据证明其已依法通知解除租赁协议，故其要求确认其与便民快公司签订的《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》已经于2014年8月10日解除的诉请，原审法院不予支持。但便民快公司已实际于2015年6月29日退出了租赁场所，可以认定发展公司、便民快公司签订的《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》已于2015年6月29日实际解除。
关于发展公司要求便民快公司赔偿解除合同对其造成的损失641291.18元，以及要求判令便民快公司已支付的10万元押金作为违约金归发展公司所有的诉请，便民快公司认为其并未违约，已付的10万元押金应由发展公司返还，且直至2015年6月29日其退出租赁场所，尚在合同约定的24个月免租期内，故不需支付租金损失。原审法院认为，发展公司、便民快公司签订租赁协议虽约定前24个月为免租期，但同时约定便民快公司应在协议签订后两个月内支付押金93万元。押金具有担保合同履行之功能，可敦促便民快公司在享受免租期利益的同时依约将合同履行完毕。但便民快公司仅仅支付了10万元合同保证金（后转为合同押金），另83万元押金经发展公司催缴后至今仍未支付，违反了租赁协议的约定，已构成违约，发展公司依约有权解除协议并追究便民快公司的违约责任（包括没收押金）。租赁协议中关于便民快公司违约时没收押金的约定实际上是对违约金数额的约定，即出现租赁协议约定的便民快公司违约情形时，押金转换为违约金，便民快公司应向发展公司支付93万元的违约金。《中华人民共和国合同法》上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，违约金本质上属于损害赔偿之预定，主要功能在于填补守约方的损失，相当于履行之替代。现发展公司表示因违约金高于损失，主动进行调整降低，仅主张10万元的违约金及641291.18元的损失，二项合计的数额低于本案租赁协议约定的违约金数额，不违反法律规定，故发展公司的上述诉请有合同及法律的依据，原审法院予以支持。
关于发展公司要求判令便民快公司向发展公司支付2014年8月11日至2015年6月29日的房屋占用费736465.14元的诉请，原审法院认为，房屋占用费是租赁合同解除或到期后承租方继续占用租赁物所产生的费用。本案中，发展公司所提供的证据不足以证明其已于2014年8月10日通知解除了租赁协议，仍应以便民快公司实际搬离租赁场所的时间（即2015年6月29日）作为双方解除租赁协议的时间，故发展公司要求便民快公司支付上述房屋占有使用费没有事实依据，不予支持。
关于发展公司要求便民快公司向发展公司返还代偿的物业管理费、运营管理费合计143772.09元的诉请，便民快公司认为租赁协议虽约定其承租紫阳古城1#楼1-4层房产，但实际上仅使用了第4层，且第4层还是违法建筑，故便民快公司最多只需承担第4层的物业费，运营管理费没有计算依据，便民快公司不需支付。原审法院认为，发展公司、便民快公司签订的《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》明确约定租赁标的物为紫阳古城1#楼1-4层（约3111.95平方米），本案中并无证据证明第4层属违法建筑；便民快公司认为其实际只承租第四层，系提出了租赁协议在履行过程中租赁标的物发生变更的主张，发展公司又对便民快公司的该主张不予认可，故便民快公司应对此负举证责任。便民快公司为此提供了南平市国资委下发的南国资（2015）34号批复，该批复载明南平市国资委于2015年4月8日批复同意发展公司武夷山紫阳古城1号楼三层物业对外租赁实施方案。原审法院认为，便民快公司在此之前已存在逾期交纳押金的违约事实，发展公司方在实际收回租赁物前拟定新的租赁计划并不能证明便民快公司实际仅租赁第四层，在没有变更合同内容其他证据的情况下，仍应以发展公司、便民快公司签订的租赁协议来确定实际租赁标的物，故对便民快公司的该辩称意见不予采纳。《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》约定物业管理费由发展公司向便民快公司代收，为3.3元／平方米／月，根据发展公司方的庭审陈述，此处的“物业管理费”实际上由“物业费”与“运营管理费”两项构成。根据租赁协议约定的租赁物面积3111.95平方米，便民快公司仅交纳截至2014年4月的物业费、运营管理费，对2014年5月至2015年6月的费用未予缴纳，现发展公司已代为向物业公司缴纳，故便民快公司应向发展公司支付上述费用，该费用经计算为143772.09元（3111.95平方米×14个月），发展公司的该项诉请有合同及法律依据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建便民快电子商务有限公司应于判决生效之日起十五日内向南平发展集团有限公司赔偿因《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》提前解除造成的损失641291.18元；二、福建便民快电子商务有限公司已支付的10万元押金作为违约金归南平发展集团有限公司所有；三、福建便民快电子商务有限公司应于判决生效之日起十五日内向南平发展集团有限公司支付物业管理费、运营管理费合计143772.09元；四、驳回南平发展集团有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
发展公司提交一组证据，即《记账凭证》、《单位汇款委托书》、《发票》及《商业运营费说明》各一份，用于证明发展公司于2014年8月1日至2014年12月31日期间，代便民快公司支付商业运营费10189元。便民快公司经质证认为，发展公司提交的该组证据不属于新证据，证据上均未加盖出具单位的公章，无法确定其真实性，《记账凭证》与本案没有关联性，不能证明该笔商业运营费系为涉案租赁房屋而缴纳。本院认为，该组证据所记载的发展公司支出款项未明确指向涉案租赁房屋，与本案事实间没有关联性，不予采信。发展公司就其主张的发展公司于2014年8月8日向便民快公司寄送解除合同通知，及对南平市国资委南国资（2015）34号批复真实性提出的质疑，未提交证据予以证明，本院不予认定。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，二审中，双方当事人争议的焦点问题是：一、双方当事人签订的《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》解除的时间；二、合同解除系由哪一方当事人的违约行为所致；三、合同解除后的责任承担。
一、关于《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》解除时间的问题。二审中，双方当事人对原审判决确认双方签订的租赁合同已经实际解除并无争议，本院直接予以确认。双方当事人之间存在争议的是合同的具体解除时间。2014年8月8日，发展公司向便民快公司寄送一份函件，发展公司在用于寄送该函件的邮件详情单上备注“押金催缴函”。发展公司关于其本次寄送的是《关于解除武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议的函》之主张，因与邮件详情单记载的信息不相吻合，又未有相应证据予以证明，本院不予采纳。同时，若发展公司关于2014年8月10日解除合同通知既送达便民快公司的主张成立，其于2014年8月10日至2015年6月16日期间未要求便民快公司返还租赁物，并不符合日常生活经验。发展公司关于2014年8月10日租赁合同解除的上诉主张因缺乏事实依据，不能成立。原审判决以便民快公司搬离租赁房屋的时间即2015年6月29日作为租赁合同解除的时间，并无不当。
二、关于合同解除系由哪一方当事人违约所致的问题。租赁协议第三条第3款对便民快公司支付93万元押金的具体时间作出明确约定。第九条第2款则约定，便民快公司逾期缴纳押金时，发展公司有权解除合同。发展公司按约定向便民快公司交付了全部租赁房屋，便民快公司亦应当按约定履行支付押金义务。但便民快公司在支付了首笔押金10万元后，未按约定时间和约定数额支付其余押金。发展公司由此向便民快公司发出《关于要求搬离武夷山紫阳古城电子商务平台场所的函》，便民快公司在收到该函后，未提出异议，而是应函件的要求搬离租赁房屋。故原审判决认定租赁合同的解除系由便民快公司的违约行为所致，亦无不当。便民快公司关于其不存在违约的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。
三、关于合同解除后的责任承担问题。发展公司诉请便民快公司支付违约金、房屋占用费、物业管理费和运营管理费。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于发展公司要求便民快公司支付违约金和房屋占用费的主张。发展公司主张的违约金由租金损失641291.18元加上已经收取的10万元押金两部分构成。合同第九条第2款明确，便民快公司迟延支付押金导致合同解除，发展公司有权追究便民快公司的违约责任，包括没收押金。原审判决据此确定因便民快公司逾期支付押金构成违约时，合同约定的押金转化为违约金，亦即便民快公司应当支付93万元的违约金，并无不当。《武夷山紫阳古城电子商务平台租赁协议》明确2013年11月1日至2015年10月31日为免租期，但该约定系发展公司为合同的顺利签订和履行所作出的利益让步，由于租赁协议因便民快公司违约行为而解除，发展公司让渡部分利益之目的未能实现，其以2013年11月1日至2014年8月10日期间的租金损失作为违约金的确定基础，有充分的事实依据。除此之外，发展公司还要求以便民快公司支付的10万元押金充当违约金，鉴于租赁合同第九条第2款对违约责任的约定，亦应予以支持。前述两项违约金相加之总和未超过93万元。故原审判决对发展公司要求便民快公司支付741291.18元违约金的诉讼请求予以支持，符合公平合理和诚实信用的原则。鉴于违约金损害赔偿的性质，发展公司在主张违约金的同时要求便民快公司再行赔偿房屋占有费损失，于法无据，故对发展公司要求便民快公司支付2014年8月11日至2015年6月29日期间房屋占用费的主张本院不予支持。同时，便民快公司所称的发展公司不存在租金损失等抗辩主张无理，本院亦不予支持。
关于发展公司要求便民快公司返还由其垫付的物业管理费和运营管理费的主张。根据租赁合同第四条的约定，发展公司有权向便民快公司代收物业管理费，物业管理费按每月3.3元／㎡计算。在本案中，发展公司要求便民快公司按3.3元／㎡单价，3111.95㎡的总面积支付物业管理费和运营管理费。首先，便民快公司仅支付至2014年4月的物业管理费，承租期间的其余物业管理费均由发展公司向物业公司代缴，故发展公司要求便民快公司支付其垫付的物业管理费，依据充分，依法应予以支持。其次，按发展公司的陈述，租赁合同约定的物业管理费实际包括物业管理费和运营管理费两个项目。发展公司主张的物业管理费和运营管理费综合单价未超出合同确定的物业管理费计算标准，故其主张按3.3元／㎡的标准计算物业管理费和运营管理费，本院亦予以认定。再次，租赁合同第一条第1款明确租赁房屋1－4层的单层面积和总面积。虽合同约定的租赁房屋总面积与房屋所有权证载明的面积有差异，但因双方当事人在合同中约定租赁面积系以实测面积等为准，发展公司要求按合同约定面积计算物业管理费和运营管理费理由充分。此外，便民快公司于2013年12月向发展公司支付了2013年11月物业管理费10269.4元，该物业管理费亦系按合同约定的房屋总面积3111.95㎡计算而来，可见按合同约定面积计算物业管理费，是双方当事人的一致意思表示。故发展公司要求按房屋总面积3111.95㎡计算物业管理费和运营管理费的主张，亦应当得以支持。便民快公司上诉认为其仅使用了租赁房屋的第四层，而房屋第四层属于违章建筑，故其不应当支付上述两项费用。便民快公司该主张与其认可的发展公司向其交付全部房屋之事实、其既往的履约行为均不相符，亦有违商事交易中应当遵守的诚实信用原则，本院不予采纳。
综上所述，发展公司、便民快公司的上诉请求均没有事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23816元，由上诉人南平发展集团有限公司负担11165元，由上诉人福建便民快电子商务有限公司负担12651元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈志勇
审 判 员 乐 芳
代理审判员 邱方平
二〇一六年十月十七日
书 记 员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。