吉林省汪清县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汪民一初字第755号
原告汪清县百草沟镇百草沟村村民委员会。
法定代表人李正万，该村村主任。
委托代理人王君鸿，吉林天友律师事务所。
被告郑京淑，女，朝鲜族，现住汪清县。
委托代理人李学山，男，朝鲜族，现住汪清县。
被告李风山，男，朝鲜族，住所地汪清县，现暂住韩国。
委托代理人金勇民，吉林吉延律师事务所律师。
原告汪清县百草沟镇百草沟村村民委员会（以下简称村委会）诉被告郑京淑、李风山确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告村委会法定代表人李正万及其委托代理人王君鸿、被告郑京叔的委托代理人李学山、被告李风山的委托代理人金勇民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪清县百草沟村村民委员会诉称：2015年5月7日，原告村委会与被告郑京淑签订一份房屋买卖合同，原告以11.5万元的价款购买被告方的两处住房（原告购买被告方的两处房屋准备将其拆除，在该地上建设该村文化广场和老年门球场）。签订合同后，原告按照房屋买卖合同，已于2015年6月1日前将两处房屋的房款11.5万元结清，但被告方以各种不合理的理由拒不腾房。现原告请求法院判令原告与被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告方立即腾出该两处房屋及宅基地，并要求被告方支付合同违约金5万元。
被告郑京叔辩称：原告与被告郑京淑签订房屋买卖合同无效。因原告于2012年7月16日原告未经二被告的同意与讼争房屋无关人员签订拆除房屋合同，并将房屋拆除，原告没有权利拆除讼争房屋。2012年7月15日，经百草沟村的原村长洪孙道，会计朴光哲、父女会主任金京子、纪检书记吴承男等人签字，签订拆除房屋的假合同，这份合同是原告拆除房屋的依据。2012年7月19日拆除5个房屋，5个房屋中一个是被告2的房屋，4个是2001年从金用根处购买的。因当时4个购买的房屋没有房证，就过户了土地证，并留有一份金用根书写的把房屋出售给被告2的书面材料。至今我们购买房屋已有12年，一直由我们管理着，原告没有任何依据就把房屋拆除了。当时我们不同意卖房屋，原告就把我们的低保证给撤了。2012年12月17日，在百草沟村委会会议中提出要求把2个房屋以10万元的价格出售给原告，在原告的逼迫下写了房屋买卖协议书，因此无效。请求驳回原告诉讼请求。
被告李风山辩称：原告的三个诉讼请求不能一并提起。合同之诉和返还原物之诉一个是债权关系，另一个是物权关系，请原告明确诉请，三项诉请不能合并审理。涉案房屋所有权人是被告2李风山，并且房照共有人处没有任何记载，因此原告与被告1之间签订的房屋买卖合同是无效的。由于买卖合同无效，违约金条款也不应该发生相应的效力。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告向本院提供的证据有：
1、原告百草沟村村委会的法定代表人身份证明以及法定代表人李正万的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份。
2、2015年5月7日签订的房屋买卖合同复印件一份，证明原告与被告1签订了房屋买卖合同，被告1至今没有按合同约定履行义务，构成违约，应支付违约金5万元。
3、已拆除房屋的房产执照存根复印件6份，证明已拆除房屋原产权人及房屋个数。并证明原告购买了存根当中记载所有权人为李风山及金京日的房屋，其中金用根居住的最北侧房屋，因太旧自己倒塌的事实。
4、照片一张，证明房屋拆除时的房屋具体状况。
5、证人百草沟村村委会的村务监督委员会主任吴承男出庭陈述，证实当时本来约定的房屋价格为10万元，于当年的5月1日腾出该房屋。但被告1提出有所损失，要求增加房款，我们重新约定再支付1.5万元，并约定6月1日腾房。当时经我们与被告1协商并多次强调，被告1同意6月1日腾房并签字，但是至今为止迟迟不腾出房屋。
被告1郑京叔向本院提供证据有：
1、2012年7月16日签订的合同复印件一份，该合同是从百草沟村村民委员会复印的，证明原告方制作假合同事实，根据该合同拆除了5个房屋。
2、2014年9月26日签订的协议书复印件一份，证明2014年9月26日已签订协议书，因此2015年5月7日签订的合同是无效的。
3、2015年10月26日原百草沟村村长洪淳道出具的证明一份，证明二被告因生活困难享受低保，但因本案诉争房屋买卖纠纷撤销了低保。
4、土地使用证复印件4份以及金用根书写的书面材料复印件一份，证明该4个房子的土地使用证是金用根名下的，并且金用根已把该房屋转让给被告2李风山。
被告2李风山向本院提供证据有：
房屋所有权证和土地使用权证复印件各一份，证明房屋所有权人是李风山。
经庭审质证，1、原告提供的1号、4号证据，2被告均无异议，本院对该证据予以采信。
2、原告提供的2号证据，被告1提出异议，称房屋买卖合同书是逼迫下签订的，合同是以汉语制作的，而被告1郑京淑不会汉语，在对内容不了解的情况下签订的，所以无效。被告2也提出提议，称被告2根本不知道签订了该合同，也未在该合同书上签字，因此该合同对被告2不发生效力。二被告均未对该合同的真实性提出异议，对证明目的提出异议。故本院对该证据的真实性予以采信。
3、原告提供的3号证据，被告1提出异议，称其不太清楚5个还是6个房屋，得回去好好查查，并称存根中的所有权人几乎都已去世。被告2提出异议，称原告提供的房产存根是1989年的，而拆除之时的实际所有权人不应根据1989年的房产存根来予以认定，并称上述存根没有相关行政机关的盖章或确认。因被告2对该份证据的真实性提出异议，故该证据本院不予采信。
4、对证人吴承男的证言，原告未提出异议，被告1提出异议，称原告和证人不了解2015年合同之前的具体情况。被告2提出异议，称证人是原告方的工作人员，因此跟原告存在利害关系，其与房屋买卖合同有关陈述不能单独作为本案的证据使用。因证人吴承男确为百草沟村村委会的工作人员，并在陈述中多次称原告方为“我们”，本院认为原告方与证人有可能存在利害关系，故对证人证言不予采信。
5、被告1提供的2号证据，被告2和原告均未提出异议，故本院对该证据予以采信。
6、被告1提出的1号证据，被告2未提出异议，原告对该证据的真实性提出异议，称该合同跟本案诉讼的合同无关，而且合同当事人也不是被告1郑京淑。因原告对该证据的真实性提出异议，故本院对该证据不予采信。
7、被告1提供的3号证据，被告2未提出异议，原告对该证据的真实性未提出异议，但对证明内容和目的提出异议，称原告没有权利撤回二被告的低保。因原告对该证据的真实性未提出异议，故本院对该证据的真实性予以采信。
8、被告1提供的4号证据，被告2未提出异议，原告提出异议，称金用根应到庭作证，复印件无法辨明真假并且土地使用权人是以登记为准，不是金用根的个人转让行为而生效的。因原告对该证据的真实性提出异议，故本院对该证据不予采信。
9、被告2提供的证据，被告1未提出异议，原告提出异议称复印件看不清，并要求法院查清被告2与被告1的关系（？）。经查，被告2称该证据原件已交给原告，则原告称并不在原告处，因此被告2无法提供该证据的原件。故本院对该证据不予以采信。
经庭审举证、质证，采信的证据及双方当事人的陈述，综合认定如下事实：
被告1郑京淑与被告2李风山为夫妻关系，被告2于2006年去韩国后至今未回国。2014年9月26日原告百草沟村村委会与被告1郑京淑签订一份协议书，其内容为百草沟村村委会错拆农户郑京淑的房屋，导致其受到损失。百草沟镇政府了解此事件之后，经与双方分别调查取证，得出拆除的郑京淑的房屋造价为10万元人民币，出于对郑京淑家庭困难情况考虑，为其再补助1.5万元的人民币作为利息。原告方于2014年9月26日先向被告1支付5万元人民币，余下钱款，待查清被告1的房屋产权以及土地（？）无异议时一次性向被告1支付。之后在2015年5月7日，原告与被告1重新签订了一份房屋买卖合同，其内容为被告1将坐落在百草沟村村委会办公室南侧的房屋（两栋房，一栋为草房，一栋为瓦房）出售给原告，并将所出售的房产的相关土地使用权同时卖给原告。双方约定上述房地产及附属建筑物的总价款为人民币11.5万元，原告于2015年4月23日已经将全部房款支付给被告1。被告1应在2015年6月1日前将该房屋交付给原告。本合同还附有违约责任条款，规定如一方违反本合同，该方应向对方支付违约金5万元，并负一切相关责任。2015年5月7日，原告与被告1签订房屋买卖合同后，按照约定原告将房屋总价款11.5万元支付给被告1。被告1则按照2014年9月26日的协议书内容将房屋所有权证和土地使用权证早已交给原告。现在房屋产权证并未在原告处，是在罗子沟镇镇政府。而出售争议房屋之后，被告1在百草沟镇镇政府院里购买了房屋并居住在那。
本院认为，被告1郑京淑与被告2李风山为夫妻关系，夫妻共同财产是指婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条条第二规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中原告与被告1于2014年9月26日签订一份协议书，于2015年5月7日重新签订一份房屋买卖合同，这期间被告2未提出过任何异议，原告有理由相信2015年5月7日签订的合同为二被告的共同意思表示。并且原告支付合理对价，可视为善意取得。原告与被告1是于2015年5月7日签订房屋买卖合同，合同中写明原告于2015年4月23日已经把房款全额11.5万元支付给被告1，被告1接受此款并且早已把房证交给原告。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。“从被告1的行为可判断，其为默认履行合同，因此其主张的因不识汉字产生重大误解订立合同的主张，本院也不予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：”一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。“被告1在庭审中提出其与原告订立合同是出于被胁迫，但是无法提供任何证据，因此本院不支持被告1的主张。根据上述具体情况和《中华人民共和国合同法》第三十二条规定分析判断，双方于2015年5月7日签订的房屋买卖合同为有效合同。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。“根据此规定判断争议合同中约定的违约金过高。
依照依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条；《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条；《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第五十四条、第一百一十四条；《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：
一、确认原告百草沟村村委会与被告1郑京淑于2015年5月7日签订的房屋买卖合同为有效合同。限二被告郑京淑、李风山于本判决发生法律效力之日起十日内腾出已出售于原告的房屋。
二、限二被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金元。
案件受理费25.00元，由原告百草沟村村委会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 朴明烈
二〇一五年十二月十七日
书记员 李进国