广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第280号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区梅华物业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。
负责人：欧阳湘波。
委托代理人：莫韵诗，律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨良誉，住广东省珠海市，身份证号码：×××3315。
被上诉人（原审被告）：聂丽华，住广东省珠海市，身份证号码：×××572X。
上诉人珠海市香洲区梅华物业有限公司（以下简称梅华物业公司）与被上诉人杨良誉、聂丽华物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，杨良誉、聂丽华是珠海市香洲区吉大九洲大道中＊＊＊的所有人，该房屋建筑面积为115.2㎡，用途为：成套住宅。
梅华物业公司成立于1998年11月26日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为三级的物业服务企业资质证书。2010年5月18日在吉大街道办和莲花山社区居民委员会的主持和协调下，经居民代表（业主委员会筹备组）投票选举，梅华物业公司于2010年5月正式进入小区进行管理，与业主委员会筹备组签订物业管理委托合同，合同在主管部门备案，服务期限为五年。此事件并登载在珠江晚报上。2013年5月10日，梅华物业公司与莲花山小区业主委员会续签物业管理委托合同，约定由梅华公司（乙方）继续对莲花山小区进行物业管理服务，合同期限自2013年5月19日起至2018年5月19日止，物业服务合同就公共环境卫生、治安防范、房屋建筑共用部位和共用设施设备的维护养护和管理等物业服务事项进行了约定，同时该合同第九条约定，物业收费标准住宅为每月0.45元／㎡、商业用房及商铺为每月1.5元／㎡；楼道内防盗系统维修费为每月4元；公用水费、电费等按量分摊。合同第十一条约定，业主每次交纳物业管理费的时间为每月的1-10日。合同第十二条约定，若业主或非业主使用人逾期交纳物业管理费的，每天按应缴物业管理费的千分之五交纳滞纳金。
经核实，梅华物业公司主张，杨良誉、聂丽华应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3628.8元（115.2㎡×0.45元／月×70个月）、公用水电费分摊70元、公共维修基金463元；前述物业管理服务费按分段计算滞纳金。梅华公司于2014年1月25日已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。
梅华物业公司在原审诉讼中的请求为：1、请求杨良誉、聂丽华支付2008年5月至2014年2月的物业管理费3628.8元、滞纳金3000元、公摊水电费70元、公共维修基金463元，共计7161.8元（暂计2008年5月至2014年2月）；2、诉讼费由杨良誉、聂丽华承担。
原审法院认为，梅华物业公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。珠海市香洲区莲花山小区居委会及小区其他业主能够证实从2008年5月起，梅华物业公司一直为莲花山小区业主提供物业管理服务，后梅华物业公司已与莲花山小区业主委员会正式签订物业服务合同。杨良誉、聂丽华所有的吉大九洲大道中＊＊＊在上述物业管理范围内，应向梅华公司支付相应的物业管理服务费用。梅华物业公司主张，杨良誉、聂丽华应向其支付已拖欠的2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3628.8元（115.2㎡×0.45元／月×70个月）、公用水电费分摊70元，费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持。梅华物业公司主张，杨良誉、聂丽华应向其支付已拖欠的公共维修基金463元，对此，原审法院认为，该公共维修基金系莲花山小区业主委员会委托代为收取，不属于梅华物业公司的收费范围，原审法院不予支持。
至于梅华物业公司请求杨良誉、聂丽华支付滞纳金的问题，虽然梅华物业公司提交的《物业管理委托合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。可见，梅华物业公司的管理服务确实有不到位之处，有需要改善提高管理质量的地方，杨良誉、聂丽华没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，梅华物业公司请求杨良誉、聂丽华支付滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、杨良誉、聂丽华于判决发生法律效力之日起十日内向梅华物业公司支付2008年5月至2014年2月的物业管理服务费3628.8元、公用水电费分摊70元；二、驳回梅华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费50元，由杨良誉、聂丽华负担。
上诉人梅华物业公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决第二项，并依法改判；2.一二审诉讼费用由杨良誉、聂丽华承担。事实与理由如下：一、业主无故拖欠物业管理费，物业管理公司收取滞纳金于法有据。1、《珠海市城市住宅小区物业管理服务收费办法》第十七条规定：业主不按《物业管理委托合同》或政府指导价标准交付物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。2、《珠海市物业管理条例》第六十一条规定：业主应当按照物业管理服务合同约定按时交纳物业管理服务费用及其他费用。未按时交纳的，物业服务企业有权催缴，要求限期交纳；物业服务企业可以按照物业管理服务合同的约定加收滞纳金。第六十六条规定：业主、业主委员会、物业服务企业应当遵守法律、法规以及管理规约，履行物业管理服务合同。业主、业主委员会、物业服务企业应当依照物业管理合同约定依法追究违约方的违约责任。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。二、双方均应按照《物业管理服务合同》履行义务《珠海市物业管理条例》第六十六条规定：。业主不得采用拒交物业管理服务费用及其他费用等方式拒不履行合同；物业服务企业不得采用降低物业服务质量或者中断物业服务等方式拒不履行合同。这里所指“其他费用”就包括了滞纳金。换言之，物业管理服务合同约定的业主义务是交纳物业管理费用及逾期交滞纳金。原审法院认为“小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，小区时而发生盗窃事件等现象。”缺乏依据。梅华物业公司所管理的涉案小区为1984年建设的小区，距今已有20年，绝大多数小区产权人已搬离该小区，并将房屋重新装修、分割作为出租房对外出租，因此现在小区所住居民复杂，人员素质参差不齐。涉案小区的上届物业公司为格力物业公司，格力物业公司突然撤退的原因是因为小区业主不交物业费，因此上诉人通过招投标进驻涉案小区，并与涉案小区业主委员会签订《物业服务合同》，进驻小区后梅华物业公司对涉案小区进行了全面的整顿，其中保安、保洁、维修、绿化等人员现一共三十几人，梅华物业公司完全按照《物业服务合同》所约定事项进行管理。综上，杨良誉、聂丽华完全是恶意欠缴物业费，是违约在先，请求二审法院依法判决其支付滞纳金。
被上诉人杨良誉、聂丽华在二审中未提交答辩意见。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，梅华物业公司提交一份2008年5月18日《莲花山小区物业管理委托合同》，甲方为（业主委员会或履行业主大会职责的机构），落款处并未有业主委员会盖章，梅华物业公司称落款处签字四人为业主委员会成员。2008年5月23日《珠江晚报》刊登文章《莲花山小区住户昨迎新“管家”》，报道莲花山小区历时一个多月，挑出新管家梅华物业公司进驻小区进行物业管理。本案中，杨良誉、聂丽华认为梅华物业公司管理不到位，小区卫生差、闲杂人等随意出入小区、治安恶劣等等，并以此为由拒绝交纳物业管理费。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：诚如原审法院所认定，梅华物业公司具有物业管理资质，具有从事物业管理服务的资格。虽然梅华物业公司提交2008年5月18日签订《莲花山小区物业管理委托合同》没有业主委员会盖章确认，但是根据珠江晚报记载相关事实可以证实，梅华物业公司在2008年5月开始进驻莲花山小区，双方在2008年5月至2013年5月期间存在着事实上的物业服务合同关系，故梅华物业公司可以要求杨良誉、聂丽华支付2008年5月至2013年5月期间的物业服务费。2013年5月10日，梅华物业公司与莲花山小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于业主委员会是业主大会的执行机构，莲花山小区业主委员会是代表莲花山小区业主大会与梅华物业公司签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，杨良誉、聂丽华依法应当履行上述物业服务合同的义务，故梅华物业公司有权向其收取2013年5月至2014年2月期间物业管理费，原审法院对此认定正确，本院予以维持。本案二审争议的焦点是：欠交的物业管理费应否计收滞纳金及滞纳金的标准问题。本院对此认为，收取滞纳金必须由双方予以约定，而2013年5月之前双方为事实物业服务关系，因此梅华物业公司并无收取滞纳金依据，故对2008年5月至2013年5月期间欠付物业管理费不予收取滞纳金。2013年5月10日《物业管理委托合同》第十一条、第十二条第二款明确约定了物业管理费的交付时间是每月的1-10日及逾期交付按应缴费用的每天千分之五计收滞纳金，该约定并不违反国家强制性规定，但是，根据梅华物业公司在诉请中按上述时间及标准计算的滞纳金数额为3000元，计算依据确实过高，因此，考虑合同约定的滞纳金数额明显过高，本院对滞纳金计算标准予以调整，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，计算期间为2013年5月至2014年2月。原审法院认定梅华物业公司不能收取杨良誉、聂丽华逾期缴纳物业服务费的滞纳金是错误的，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予改判。梅华物业公司上诉部分有理，可予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第658号民事判决第一项；
二、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第658号民事判决第二项；
三、杨良誉、聂丽华于本判决发生法律效力之日起五日内向珠海市香洲区梅华物业有限公司支付拖欠2013年5月至2014年2月期间物业管理费滞纳金（以当月所欠物业服务费为基数，自下一个月的11日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计至2014年2月）。
一审案件受理费50元，二审案件受理费人民币50元，共100元，由杨良誉、聂丽华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月六日
书 记 员 程 敏