上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2730号
上诉人(原审被告、反诉原告)：吴翌，男，1976年8月6日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：蒋聿德、魏骅，上海秉文律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：丁一，男，1985年1月24日出生，汉族，住上海市。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄诗苑，女，1987年9月1日出生，汉族，住址同上。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟佳康、谷莎，上海源泰律师事务所律师。
原审第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市。
负责人：杨华。
委托诉讼代理人：周玮。
上诉人吴翌因与被上诉人丁一、黄诗苑，原审第三人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称“平安银行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴翌上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丁一、黄诗苑的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：被上诉人未能按期支付房价款，已经构成违约。冒惠琳不是上诉人授权的代理人，也不构成表见代理，双方从未就变更过户日期达成一致意见。上诉人出于善意，同意被上诉人提前装修，不应当视为房屋的交付。被上诉人延迟交付房款，严重违约，上诉人有权解除合同，被上诉人应当承担违约责任。
丁一、黄诗苑辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。
平安银行述称，对本案二审审理不发表意见。
丁一、黄诗苑向一审法院起诉请求：1、确认吴翌于2016年3月3日解除合同的行为无效；2、吴翌继续履行与丁一、黄诗苑签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市普陀区房屋(以下简称“系争房屋”)及上海市普陀区光复西路133弄42、43、44号地下1层车位323(以下简称“系争车位”)的产权过户给丁一、黄诗苑；3、吴翌继续履行与丁一、黄诗苑签订的《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋及系争车位上的抵押登记注销手续；4、吴翌从2015年12月5日起按照每逾期一日总房价款万分之五的标准向丁一、黄诗苑支付赔偿金至吴翌履行办理抵押登记注销申请手续义务之日止；5、吴翌从2016年3月4日起按照每逾期一日总房价款的万分之五的标准向丁一、黄诗苑支付赔偿金至吴翌履行房屋产权过户登记义务之日止；6、吴翌赔偿因妨害丁一、黄诗苑合法占有系争房屋而产生的损失人民币1,070元(以下币种均为人民币)。
吴翌向一审法院反诉请求：1、确认吴翌、丁一、黄诗苑就系争房屋及车位签署的《上海市房地产买卖合同》及相关附件均于2016年3月4日解除；2、丁一、黄诗苑立即将系争房屋及车位恢复原状返还吴翌；3、丁一、黄诗苑向吴翌支付自2016年1月31日起十个工作日的逾期付款赔偿金；4、丁一、黄诗苑向吴翌支付相当于总房价款20%的违约金。
一审法院认定事实：(一)丁一、黄诗苑系夫妻关系，吴翌与朱晨曦系夫妻关系，冒惠琳系吴翌夫妻经营的公司的员工。
2015年11月6日，吴翌出具《委托书》，委托朱晨曦办理系争房屋与系争车位的相关事宜，委托事项包括：代为签订定金协议、房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记手续、代为签署相关登记文件、代为配合买受方办理贷款的相关事宜、代为收取售房款、代为交房，办理物业过户手续(包括水电煤、电视、电话、宽带等的过户手续)、代为办理房地产出售过程中的其它相关事宜等，委托期限自2015年11月6日起至2016年12月31日。11月13日，上海市长宁公证处出具(2015)沪长证字第8712号《公证书》，对委托事宜作出公证。
(二)2015年11月，丁一、黄诗苑(买受方、乙方)、吴翌(出售方，甲方)(甲方落款由朱晨曦在代理人处签字)及德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定系争房屋与车位总价为875万元，此价格为甲方净到手价。该协议对定金、各项房款支付时间与方式、签订示范文本《上海市房地产买卖合同》的时间、违约责任等做了约定。
2015年11月27日，丁一、黄诗苑(买受人、乙方)与吴翌(卖售人、甲方)(甲方落款由朱晨曦代吴翌签字)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，合同价格为650万元；甲、乙双方确认，在2016年1月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方逾期超过十个工作日、乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定乙方应支付甲方首期房价款为198万元(其中定金50万元已于签订合同前支付完毕，另外148万元应于签订本合同当日支付，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，若有不足，甲方自行补足。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续)，第二期房价款450万元通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方，放款期限以贷款银行等为准，尾款2万元待交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，由乙方通过居间方转付或直接交付甲方，相关费用的结算日期以交接之日为准；双方应于贷款审核通过、抵押登记注销后15日内(不得晚于2016年1月31日)赴交易中心申请产权过户及抵押登记。
同日，丁一、黄诗苑(买受人、乙方)与吴翌(卖售人、甲方)(甲方落款由朱晨曦代吴翌签字)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争车位出售给乙方，合同价格为50万元；附件三付款协议约定乙方应于签订本合同当日支付甲方全额房价款50万元，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人的借款余额，若有不足，甲方自行补足，甲方须于签署本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续，双方应于系争车位挂靠房地产办理产权过户及抵押登记(若有)同时办理过户手续(不得晚于2016年1月31日)；双方应于该车位挂靠房地产办理房屋交接当日，对该车位进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同关于双方各自违约责任的约定与系争房屋的买卖合同一致。
随后，丁一、黄诗苑(买受方、乙方)与吴翌(出售方、甲方)(甲方落款由朱晨曦代吴翌签字)还就系争房屋与车位签订《协议书》，约定乙方应在支付合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款175万元，乙方应于签订买卖合同当日向甲方支付部分装修补偿款50万元整，另乙方应待交易中心出具产权过户的收件收据当日向甲方支付剩余部分装修补偿款125万元；此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担，总房款875万元为甲方出售系争房屋与车位的净到手价格。
(三)2015年11月17日、11月30日、12月1日，朱晨曦出具收款收据，确认收到丁一、黄诗苑支付的系争房屋与系争车位的定金或部分房价款50万元、248万元、2万元，共计300万元。
2015年12月1日，朱晨曦向平安银行之曹安路支行递交的《解除抵押申请》称由于系争房屋准备出售，并已签署房屋买卖合同，申请将抵押贷款资产中的系争房屋予以解除抵押，本人已备妥提前还款的资金。
2015年12月初，吴翌将系争房屋钥匙交付丁一、黄诗苑，并将系争车位交付丁一、黄诗苑使用。随后，丁一、黄诗苑与案外人上海腾逸建筑装饰工程有限公司就系争房屋签订《上海市家庭居室装饰装修施工合同》，由案外人进行装饰装修。随后，丁一、黄诗苑入住系争房屋并使用系争车位至今。
2016年1月12日，丁一、黄诗苑自有的上海市房屋的产权过户至案外人名某。
(四)2016年3月3日，吴翌向丁一、黄诗苑发出的《律师函》称因丁一、黄诗苑未在2016年1月31日前足额支付第二期房价款，无法办理房屋的过户手续，而丁一、黄诗苑一直以银行贷款无法落实为理由拖延至今。吴翌决定于函件发出之日起正式解除与丁一、黄诗苑签订的《上海市房地产买卖合同》，要求丁一、黄诗苑返还房屋钥匙，如有装修，应于返还房屋时一并恢复原状并腾空房屋，向吴翌支付逾期付款违约金43,750元及相当于总房价款20%的违约金175万元。
次日，丁一、黄诗苑向朱晨曦发出的《履约通知》称，丁一、黄诗苑现已具备办理转让过户手续的条件，希望吴翌按照双方约定于2016年3月14日前配合办理转让过户手续。
2016年3月4日，吴翌结清系争房屋与系争车位所涉的抵押贷款。平安银行随后将抵押注销手续(盖好平安银行印章的上海市房地产注销登记申请书及同意撤销抵押权利书)交与吴翌，吴翌可自行至房地产交易中心办理抵押权注销登记手续。然至今，系争房屋与车位上仍存在抵押权人为平安银行的最高额抵押与余额抵押。
2016年3月8日，丁一、黄诗苑与中信银行股份有限公司上海分行签订《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额为450万元，用于购买系争房屋。
2016年3月15日，吴翌再次向丁一、黄诗苑发出《律师函》，要求丁一、黄诗苑返还房屋，保留追究违约责任的权利。
另查明，2015年11月5日，黄诗苑通过了微信名“兜里有糖”以“我是1708的”名义的好友申请，此人的朋友圈信息显示其真实姓名为冒惠琳。双方于2015年11月9日开始通过微信沟通房屋买卖的具体细节，包括看房、公证委托、定金与房款的支付(收款账号系冒惠琳提供的朱晨曦的招商银行账号)、居间合同的签订、抵押注销、贷款申请、装修、期间冒惠琳始终称朱晨曦是其“老板娘”，吴翌是“男老板”。2016年2月1日，黄诗苑称申请的招商银行贷款出现问题，无法达到其理想的利率，也一直没有审批结果，故可能会在年后换银行申请贷款；冒惠琳表示抱歉未能帮上忙。2月14日，黄诗苑告知冒惠琳，其已经向新银行申请办理贷款，需要冒惠琳提供吴翌的身份证、吴翌夫妻的结婚证及朱晨曦的户口本等资料；次日，冒惠琳提供了上述材料。2月17日，黄诗苑还与冒惠琳确认了新贷款的收款账号(仍系朱晨曦的招商银行账号)。2月29日，冒惠琳称吴翌希望3月14日完成交房手续，黄诗苑表示会尽快办妥贷款手续并希望吴翌提前注销原有抵押。2016年4月7日，上海市徐汇公证处出具(2016)沪徐证字第3414号公证书，对上述事宜作出公证。
丁一、黄诗苑诉至法院，请求判如其所请，同时丁一、黄诗苑向法院申请查封系争房屋与车位，并提供现金65万元作为担保。法院依法作出民事裁定，查封了上述房屋与车位。吴翌则提出反诉。
庭审中，丁一、黄诗苑补充意见如下：一、丁一、黄诗苑于2015年12月2日向吴翌介绍的招商银行高安路支行申请贷款，12月31日，贷款人员称无法联系到吴翌，且提出系争房屋与系争车位的抵押权尚未注销。1月中下旬，贷款最终未获批。2月14日，丁一、黄诗苑取得吴翌同意后向中兴银行黄浦支行申请了贷款，期间朱晨曦配合丁一、黄诗苑提供了资料。吴翌明确提出3月14日过户。二、虽然交房时双方未签署交接书，但交接手续是完备的，物业户名已经变更为丁一、黄诗苑，水电煤费用也进行了结算，且吴翌也交付了信箱钥匙，而如果仅仅是将房屋交给丁一、黄诗苑装修，完全没有必要交付信箱钥匙。同时，吴翌还将系争车位交付丁一、黄诗苑使用。
审理中，丁一、黄诗苑将部分房款510万元(剩余房款575万元扣除担保金65万元)交至法院代管，同时表示如果判决继续履行，交易税费全部由其承担，丁一、黄诗苑亦自愿放弃要求吴翌赔偿因妨害丁一、黄诗苑合法占有系争房屋而产生的损失以及要求吴翌支付逾期注销抵押登记的违约金与逾期过户违约金的诉讼请求。
一审法院认为，丁一、黄诗苑、吴翌就系争房屋与系争车位签订的《上海市房地产买卖合同》与《协议书》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于：一、丁一、黄诗苑的行为是否构成违约；二、买卖合同应当继续履行或是解除。
针对争议焦点一：首先，根据约定，丁一、黄诗苑应于签订本合同7日内向银行申请贷款。根据法院查明的事实，丁一、黄诗苑在1月31日未办妥银行贷款，对此丁一、黄诗苑称因吴翌推荐的招商银行无法达到其要求的利率且一直没有审批结果，吴翌表示抱歉并同意其变更申请银行贷款，期间配合提供了贷款需要的资料，并主动提出变更过户日期至3月14日。吴翌辩称不认可并表示与丁一、黄诗苑联系的冒惠琳无权代表吴翌。法院注意到，吴翌虽公证委托朱晨曦作为其出售系争房屋与车位的受托人，然朱晨曦自房屋交易伊始之纠纷发生至今，从未出面与丁一、黄诗苑协商沟通过，而全程均由吴翌夫妻经营的公司员工冒惠琳代理，且在约定的1月31日最晚过户日之后，丁一、黄诗苑、吴翌的房屋交易仍顺利进行至2016年2月29日，期间吴翌及朱晨曦未提出过异议。故冒惠琳虽然未持有合法的授权委托手续，但丁一、黄诗苑有理由相信冒惠琳是有权代理。根据双方实际履约的情况，法院认定丁一、黄诗苑最终于2016年3月8日办妥贷款，因事先取得了吴翌的同意，双方对过户日期重新达成一致，丁一、黄诗苑的行为不构成违约。
针对争议焦点二：鉴于以上论述，丁一、黄诗苑未有违约行为，且已实际收取系争房屋、装修完毕、入住及使用系争车位至今，丁一、黄诗苑亦将剩余全部房款交至法院代管表明其不通过贷款亦有能力继续履行合同，同时吴翌已将抵押权所对应的借款清偿完毕，故丁一、黄诗苑、吴翌继续履行买卖合同已无障碍。
就本诉而言，基于上述论述，因丁一、黄诗苑未有违约行为，吴翌无权单方解除合同，故法院确认吴翌2016年3月3日解除合同的行为无效，对丁一、黄诗苑要求继续履行买卖合同的诉讼请求予以支持，相关税费按照约定由丁一、黄诗苑承担。丁一、黄诗苑放弃要求吴翌支付违约金，无不当，法院予以准许。就反诉而言，法院对吴翌要求解除买卖合同以及基于合同解除，而要求丁一、黄诗苑返还房屋与车位并承担违约责任的诉讼请求不予支持。
一审法院判决如下：一、吴翌于2016年3月3日解除合同的行为无效；二、丁一、黄诗苑与吴翌就上海市普陀区房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、就上海市普陀区光复西路133弄42、43、44号地下1层车位323签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》继续履行；三、吴翌应于判决生效之日起十日内办理上述房屋与车位的抵押注销手续；四、吴翌应于判决生效之日起十日内协助丁一、黄诗苑办理上述房屋与车位的产权过户至丁一、黄诗苑名某的手续，相关税费均由丁一、黄诗苑负担；五、丁一、黄诗苑应于判决生效之日起十日内支付吴翌剩余房款人民币5,750,000元；六、对吴翌要求确认《上海市房地产买卖合同》及相关附件于2016年3月4日解除的诉讼请求不予支持；七、对吴翌要求丁一、黄诗苑将上述房屋及车位恢复原状并返还的诉讼请求不予支持；八、对吴翌要求丁一、黄诗苑支付逾期付款赔偿金及总房价款20%的违约金的诉讼请求不予支持。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，被上诉人于1月31日未办妥银行贷款，而重新申请办理贷款。对此上诉人予以配合，并由其与被上诉人的联系人冒惠琳将贷款需要的资料提交被上诉人。冒惠琳提出变更过户日期至3月14日。现上诉人认为与被上诉人联系的冒惠琳无权代理。但买卖交易中与被上诉人协商沟通全程均系吴翌夫妻经营的公司员工冒惠琳，房屋交易仍顺利进行至2016年2月29日，期间吴翌及朱晨曦未提出过异议。故丁一、黄诗苑有理由相信冒惠琳提出的过户日期变更至3月14日的意见是上诉人的意见表示。一审法院认为被上诉人的行为不构成违约，本院予以认同。被上诉人既无违约行为，上诉人以此主张解除合同、被上诉人承担违约责任的意见，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉人请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币66,022元，由上诉人吴翌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一七年四月二十一日
书 记 员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。