长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民再字第00001号
原审原告：杨明，男，汉族，1973年11月16日生，住杭州市下城区。
委托代理人：王英凯，女，汉族，1947年2月17日生，住长春市朝阳区。
原审被告：吉林省创世光电有限公司，住所地：长春市。
法定代表人：朱捷，该公司董事长。
委托代理人：高志刚，该公司总经理。
委托代理人：马维山，吉林兢诚律师事务所律师。
原审原告杨明与原审被告吉林省创世光电有限公司（以下简称创世光电公司）物权确认纠纷一案，本院于2012年12月27日作出（2012）长经开民初字第1041号民事判决书，已发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2014年5月4日作出（2014）长经开民监字第1号民事裁定书，决定由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告杨明的委托代理人王英凯、原审被告创世光电公司的委托代理人高志刚、马维山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告杨明诉称：2005年4月份，原审被告的法定代表人朱捷找我（原告）商议，共建办公楼一事。原审被告公司已买下长春市绿野公司土地，。原审被告用该地2004平米共建一座五层楼，参建方出资金（包括土地费、规划费、设计费等）。当时我也正好需要办公地点，就同意参建该楼的第四层，并于2005年4月21日与原审被告签署了共建协议书。该厂房总面积约3158.14平方米，楼外建泵房一座22.22平方米。后该泵房没在楼外建，移至楼内一层，面积为：25.4平方米（水箱间）＋22.8平方米（机房）。当时意向约定原审原告拿一个楼层的款项，按图纸计算大约每层是627.88平方米（含本楼层的共用面积），同时双方约定每平方米按1500元集资，原审原告按其合同约定已经给付原审被告共建款102.1515万元。合同中同时约定待工程完工验收合格后，原审被告给原审原告办理过户手续。对此双方均无异议（详见合同）。2007年原审被告将我们共建的房屋产权证办理到该公司名下，但原审被告谎称因消防没验收，产权证不能办理为由（有原审被告每年给我出具的证明材料为证）欺骗我多年，不履行共建协议中“待工程完工验收合格后，甲方给乙方办理过户手续”的约定，而且原审被告不经我（原审原告）同意擅自用我们的共同财产（整栋楼）的产权作抵押，给自己贷款。2011年，原审被告无视我的强烈反对，依然继续贷款，此举给我带来了诸多经济损失和很大的精神压力。现原审原告主张原审被告履行合同义务，给原审原告办理属于原审原告的楼房面积产权，但原审被告只同意给原审原告办理此楼第四层的图纸面积628.74平方米，而不是产权测绘面积。全楼公用面积不给原审原告平摊。原审原告经咨询房产部门得知如办理房屋产权，在面积计算上必须将建筑物的公共面积平均分摊在每一个用户名下，比如：供水房、电房、走廊、楼梯、大厅、1／2外墙等。上述公共面积原审被告不给我分摊，不只使我的面积减少，且今后通行、使用水、电等均无保障，房屋产权部门也无法办理产权手续。故原审原告诉至法院，请求：一、确认原审原、被告共建的坐落在长春经济技术开发区房屋中第四层所有权归原审原告所有。二、原审被告配合原审原告将第四层房屋产权登记在原审原告名下。三、将已落户原审被告名下的房屋产权，判定为原审原、被告共建房屋，并依法分割（各自面积以产权测绘面积为准）。四、原审被告承担此次诉讼发生的全部诉讼费用和实际发生的费用。
原审被告创世光电公司辩称：本案原审原告不是房屋参建合同的当事人，其只是实际参建人杨毓君拟定的参建房屋产权证上的名义权利人，故原审原告不是本案适格的主体。原审原告要求确认杨明是共建房屋权利人的诉讼请求不成立，原审被告从来没有否定过其是第四层的权利人。原审原告诉讼请求要求原审被告协助原审原告办理更名过户手续不成立，原审被告一直在配合原审原告。原审被告不承担本案的诉讼费和保全费。原审原告要求对全楼公用面积按照房产测绘面积平摊的要求违反了杨毓君与被告之间的约定，侵犯了原审被告房屋所有权，原审原告该项诉求不能成立。杨毓君参建的第四层房屋产权证至今未能办理的原因，不是原审被告不履行《协议书》的约定义务，而是因为：1、本案所涉办公楼在2005年竣工，原审原告直至2011年4月才付清参建工程款，在原审原告未全额支付工程款前，原审被告有权不给其办理产权手续；2、杨毓君参建的房屋能否分割办理多份产权证的有关规定不明确，致使产权部门未能为杨毓君办理房屋产权；3、在办证过程中，杨毓君主张将原审被告出资建设属于原审被告所有的房屋面积作为公摊的无理要求，原审被告予以拒绝，由此双方发生争议，导致办证行为暂停至今。
本院原审查明：2005年3月原审被告公司与长春市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》购买了位于长春经济技术开发区威海路土地使用权。原审被告在取得该地相应的土地、规划相关手续后，用该地建设五层楼的厂房一座。2005年4月21日原审被告公司与原审原告杨明之父杨毓君签订《协议书》一份，该协议书内容约定：“甲（原审被告吉林省创世光电有限公司）、乙（杨毓君）双方就共同建筑厂房一事达成如下协议：一、双方协商同意在长春经济技术开发区建筑厂房一座3158.14平方米，泵房一座22.22平方米。二、双方同意乙方参建，建筑面积二层以上每层627.88平方米（含本楼层共用面积）。三、双方同意将土地费、泵房、六层水箱间工程费和同建楼有关所有费用平摊厂房平方米造价之中。四、双方经初步测算，暂按每平方米1500元集资，在工程结算时多退少补。乙方参建627.88平方米（参建时的图纸面积），乙方需交给甲方941820元。五、在工程完工验收合格后，甲方给乙方办理过户手续（产权证、土地使用证），所需费用由乙方承担。六、付款方式：乙方按甲方与施工方签订合同付款方式一致，完工后全部付清。七、双方同意，如一方处置本方产权，另一方有优先购买权……。”该协议由原审被告加盖公章和杨毓君签名予以认可。上述协议签订后，原审原告按约定向原审被告支付了参建工程款。2005年该办公楼竣工后原审被告按协议约定将该楼第四层房屋交付杨毓君占有使用至今。2006年1月20日，原审被告委托长春经济技术开发区测绘院对上述房产予以测绘并出具房产测绘技术报告书，该报告书测量结果为：“厂房建筑面积计算，一层建筑面积564.54平方米，中空部分面积13.25平方米；二、三、四、五层建筑面积同为628.74平方米；顶层水箱间建筑面积75.25平方米；厂房总建筑面积3154.75平方米。”原审原告对上述测绘报告中二、三、四、五层建筑面积同为628.74平方米的内容无异议。2007年7月23日原审被告取得上述房屋整栋楼产权证。上述房产现登记在原审被告名下总层数为5层，建筑面积为3154.75㎡。2012年1月6日杨毓君又与原审被告签订了《协议》一份，该协议内容约定：“甲（原审被告创世光电公司）、乙（杨毓君）双方共同协商，达成如下协议：1、甲方同意将创世光电公司厂房四楼628.74平方米（含本楼层共用面积）房屋产权分割给乙方杨毓君。2、双方同意进楼门厅及楼梯、楼梯口共同使用。3、甲方同意乙方使用水、电、暖及设施。采暖费、水、电费由甲方统一收交。所产生的维修费按比例共同承担。”该协议由原审被告加盖公章和杨毓君签名予以认可。2012年1月17日杨毓君向原审被告协商主张将参建分得的上述房产转给其子杨明并向原审被告出具手续。原审被告公司同意了杨毓君意见，在杨毓君要求下，又为杨毓君出具了二份由原审被告加盖公章与以前签订的协议内容一致的协议，杨明作为乙方在后出的该二份协议上签名认可。杨毓君曾多次向原审被告主张办理分割产权事宜未果。从参建上述房屋建设始至2011年4月20日止杨毓君共向原审被告支付102.1515万元。2012年1月16日，原审原告委托吉林省恒源房地产测绘有限公司对上述位于长春经济技术开发区的房产予以测绘并出具房产测绘技术报告书，其测量结果为：“一层建筑面积为577.79平方米。二层建筑面积为604.81平方米。三-五层为628.21平方米。出屋面水箱间面积为75.25平方米，总建筑面积3142.48平方米（原产权面积3154.75平方米有误，现予以订正）。该公司在其房屋测绘数据调查表中表述该房屋第四层产权主杨明，该层建筑面积为672.51平方米；该公司在其（创世光电公司厂房）房屋分套建筑面积计算成果表中表述该楼第四层房间号401，建筑面积672.51，套内建筑面积565.63，共有共用分摊面积106.88。”原审被告对原审原告委托的测绘结果不予认可，不同意依据该测绘报告分割公摊面积，认为应按双方协议约定分割房产办理产权手续。原审原、被告双方对签订的上述协议及房产第四层的建筑面积为628.74平方米（含本楼层共用面积）均无异议。
原审认为：原审原、被告签订的《协议书》和《协议》，均系双方真实意思表示，上述协议内容不违反相关法律规定，应确认合法有效。（1）因本案原审原告所主张的不动产物权，系由原审原、被告间通过履行合同协议的债权、债务实现的，故依据最高法院相关司法解释规定，本案应以确认合同债权的效力的形式实现确认不动产物权归属目的，而不应直接确认所有权。（2）原审原告杨明之父杨毓君2012年1月17日向原审被告主张将参建分得的房产转给其子杨明，对此原审被告并未表示反对，并应杨毓君要求为其出具加盖原审被告公司公章及法定代表人签名的和上述《协议书》、《协议》内容相一致的《协议书》、《协议》各一份的行为，应视为原审被告公司对杨毓君主张将参建分得的房产转给其子杨明的认可及原告对《协议书》、《协议》约定全部内容的认可，该转让行为并不违法，杨明作为杨毓君之子在接受转让后即作为上述协议一方的当事人应依法享有合同权利义务，在上述协议的约定的权利义务范围内向原审被告主张权利，故杨明作为本案原告主体适格；原审被告以原告主体不适格，主张驳回原审原告起诉的抗辩理由不能成立。（3）由于原审原、被告签订的《协议书》和《协议》合法有效，故原审原告主张原审被告将其名下的位于长春经济技术开发区厂房第四层房屋的产权变更至原审原告名下的诉讼请求合法，应予支持。办理产权变更登记手续所需费用由原审原告承担。（4）关于原审原告主张的分割公摊面积的诉求，由于双方在协议中没有约定，对在工业用地上所建厂房公摊面积的产权分割，应由房屋产权登记部门依据有关规定办理，原告此项主张不属于人民法院审理的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条之规定，判决如下：一、原审被告吉林省创世光电有限公司与原审原告杨明签订的《协议书》和《协议》合法有效，原审被告吉林省创世光电有限公司于本判决生效之日起六十日内将其名下的位于长春经济技术开发区厂房第四层的所有权变更登记在原审原告杨明名下（原审原告有协助原审被告办理上述所有权变更登记的义务）。办理上述所有权变更登记手续所需费用由原审原告承担。二、驳回原审原告其他诉讼请求。
本案再审过程中，原审原告杨明称：原审判决中本院认为第四项中写明“关于原告主张分割公摊面积的诉求，双方没有约定，对在工业用地上所建厂房、公摊面积的产权分割，应由房屋产权登记部门依据有关规定办理，原告此项主张不属于人民法院审理范围”，该项是有瑕疵的，我认为产权部门没有权利做关于评估的事情，而且我认为该项请求是人民法院审理的范围。原判决漏判了诉请第三项，我之前提交过恒源测绘的报告，但是法院没有对此测绘报告进行调查和说明。
本案再审过程中，原审被告创世光电公司称：1、双方间《协议书》的性质为房屋买卖合同，本案属于房屋买卖合同纠纷；2、《协议书》及《协议》合法有效，非经我方同意或履行法定程序，任何人无权变更调整其内容；3、《协议书》、《协议》完全能够履行，贵院一审判决未能得到执行的原因是原审原告要求办理房屋产权证的面积超出了判决的范围，而不是该判决无法执行；4、原审原告在委托恒源公司测绘时，隐瞒了双方间存在《协议书》、《协议》及机房占用的是我方房屋的事实，导致该公司作出错误的测绘结论；5、我方不存在任何违约行为，对原审原告的诉讼请求应全部予以驳回，本案的诉讼及保全费用也应由原审原告全部承担。
本院再审查明的事实与本院一审查明的事实一致，再审予以确认。
本院再审认为：原审原告杨明与原审被告创世光电公司自愿以书面形式订立《协议书》及《协议》，合同约定的内容是共建房屋，并约定原审原告按照参建面积交付工程款，双方对此约定意思表示是真实的，《协议书》的法律性质应为合资建房合同。该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原审被告抗辩双方成立的合同性质是房屋买卖关系，未提供足够证据证明其抗辩事实成立，本院不予采纳。
关于原审原告提出的确认诉争房屋中第四层所有权的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该条法律规定，房屋、土地等不动产，其物权的取得、变动和消灭，须经依法登记后，方能发生法律效力。原审原告与原审被告之间签订的《协议书》和《协议》虽为有效合同，但该合同的效力，仅具有确定债权、债务关系的功效，并不必然引起物权的变动。原审原告取得合同项下房屋第四层物权的意图，只有通过要求合同义务人履行债务的方式，在有权机关完成物权变更登记后，方可实现。原审原告仅以《协议书》和《协议》有效为由，要求确认其对合同项下房屋第四层享有所有权，该项主张于法相悖，本院不予支持。
《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”原审原、被告签订的《协议书》和《协议》约定：1、原审被告同意将厂房四楼628.74平方米（含本楼层共用面积）房屋产权分割给原审原告；2、双方同意进楼门厅及楼梯、楼梯口共同使用；3、原审被告同意原审原告使用水、电、暖及设施，采暖费、水、电费由原审被告统一收交，所产生的维修费按比例共同承担。依据上述规定及双方的协议，原审原告提出的将诉争房屋的第四层产权变更至原审原告名下的诉讼请求，符合法律关于以房屋的层进行登记的规定，也符合双方的约定，本院予以支持。故原审被告应当将其名下的位于长春经济技术开发区厂房第四层628.74平方米的产权变更至原审原告名下，办理产权变更登记手续所需费用由原审原告承担。
关于原审原告主张的分割公摊面积的诉求。《房产测量规范（中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000）》规定了共有共用面积的处理原则，即产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。《长春市房产测量规范》亦规定了相关权利人合法协议约定的不分摊的公共建筑空间属于不被分摊的公用建筑面积。现双方均认可《协议书》和《协议》系其真实意思表示，该两份合同合法有效，对于原审原告应当享有的公摊面积协议当中已进行了明确约定，即四楼的公用面积归原审原告，双方均应依约履行。对于原审原告申请重新测绘分割全楼公摊面积的请求，于法无据，本院不予保护。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条之规定，判决如下：
一、变更本院（2012）长经开民初字第1041号民事判决书第一项即“被告吉林省创世光电有限公司与原告杨明签订的《协议书》和《协议》合法有效，被告吉林省创世光电有限公司于本判决生效之日起六十日内将其名下的位于长春经济技术开发区威海路厂房第四层的所有权变更登记在原告杨明名下（原告有协助被告办理上述所有权变更登记的义务）。办理上述所有权变更登记手续所需费用由原告承担。”为：“被告吉林省创世光电有限公司与原告杨明签订的《协议书》和《协议》合法有效；被告吉林省创世光电有限公司于本判决生效之日起六十日内将其名下的位于长春经济技术开发区厂房第四层628.74㎡（含本楼层共用面积）的所有权变更登记在原告杨明名下（原告有协助被告办理上述所有权变更登记的义务），办理上述所有权变更登记手续所需费用由原告承担。”
二、位于长春经济技术开发区厂房为原告杨明与被告吉林省创世光电有限公司的共建房屋。
三、驳回原告杨明的其他诉讼请求。
原审案件受理费13218元，由原告杨明、被告吉林省创世光电有限公司各自负担6609元；保全费5000元，由被告吉林省创世光电有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 林乐泉
代理审判员 万 菲
代理审判员 徐佳丽
二〇一四年九月二十八日
书 记 员 陶海红