江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初332号
原告：太仓市浮桥镇杨林水产经营部，住所地江苏省太仓市浮桥镇仪桥集贸市场，统一社会信用代码：92320585MA1NXBQR6H。
经营者：倪志坤。
委托诉讼代理人：严振新，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。
被告：王俊宁，男，1988年10月13日出生，汉族，住江苏省滨海县。
被告：于广军，男，1972年6月13日出生，汉族，住江苏省滨海县。
委托诉讼代理人：周黎明，江苏德龙律师事务所律师。
被告：刘建华，男，1969年6月13日出生，汉族，住江苏省滨海县。
原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部与被告王俊宁、于广军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，又原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部申请追加刘建华为被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭分别于2017年7月17日、2017年8月18日公开开庭进行了审理，原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部经营者倪志坤及委托诉讼代理人严振新、被告于广军及委托诉讼代理人周黎明到庭参加诉讼，被告王俊宁、刘建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王俊宁于2014年10月26日签订的《租赁经营合同》；2.判令被告王俊宁、于广军、刘建华共同腾退涉案房屋；3.判令被告王俊宁、于广军、刘建华共同支付欠付原告的租金（自2016年10月1日起计算至判决生效之日止，按照396000元/年计算），其他诉讼请求本案中不再主张。事实与理由：2014年9月26日，原告（指派代表倪志坤）与被告王俊宁签订《租赁经营合同》，约定：由被告租赁原告所有的位于太仓市浮桥镇南环东路南侧浏浮线东侧“太仓市浮桥镇和平花园酒店”经营住宿、浴室服务，租赁期限为五年（自2014年10月16日起至2019年10月15日止），租金标准为396000元/年，租金先付后租且每年9月30日前付清全年租金；租赁期内承租人不得转租、转让，否则出租人有权解除合同；租赁期内承租方未按合同约定，逾期15日不交租金的，出租人有权解除本合同。上述合同虽由被告王俊宁与原告签订，事实是被告刘建华于2014年9月26日先与原告签订内容与上述《租赁经营合同》一致的合同，但被告刘建华后考虑今后租赁房屋可能从事违法事宜遂作废撕毁了双方签订的《租赁经营合同》，被告刘建华指派王俊宁与原告重新签订《租赁经营合同》，被告王俊宁系代被告刘建华承租涉案房屋，承租后被告刘建华实际接收涉案房屋及屋内的动产并进行装潢装修经营，被告王俊宁签过字后就一直没看到过、也未支付分文租金，被告刘建华实际履行该合同并交纳了2014年至2015年度的租金396000元（保证金50000元+346000元房租），后原告向被告刘建华收取2015年至2016年度的租金，被告刘建华让原告找实际使用人被告于广军去要并告知原告被告刘建华已将涉案房屋经营权及承租权利义务全部转让给被告于广军经营住宿、浴室服务，被告于广军认可《租赁经营合同》分几次支付了2015年10月16日至2016年10月15日的租金396000元，2016年9月30日前原告拿着《租赁经营合同》要求被告于广军一次性支付2016年10月16日至2017年10月15日的租金396000元时，被告于广军于2016年11月仅支付100000元，余款296000元经多次催要仍拖延至今未付，被告于广军拒绝支付并让原告向实际签订《租赁经营合同》的承租人索要租金。2017年3月25日，被告于广军停止经营并将涉案房屋及钥匙交还给原告。
被告王俊宁未答辩。
被告于广军辩称：1.不清楚王俊宁与刘建华之间的关系，只看过原告与刘建华之间签的合同，认可王俊宁实际代刘建华承租、刘建华与原告之间才存在实际的租赁关系，被告于广军与原告之间并不存在实际的租赁合同关系，被告刘建华退出租赁合同后，被告于广军继承刘建华的合同地位，被告于广军分四次向原告交纳了2015年至2016年度的租金396000元，2016年11月被告于广军向原告转账交纳了2016年10月16日至2017年10月15日的部分租金100000元，因原告反悔不同意分期支付租金并要求一次性支付余下租金296000元，被告于广军拒付剩余租金并让原告找被告刘建华去要余下租金。2.被告刘建华将涉案房屋的租赁权、经营权及装潢等资产全部转让给被告于广军，但法律关系应为转租，该行为未征得原告同意。3.被告于广军同意腾退，2017年3月25日休闲会所停止经营并且关门，被告于广军当日将涉案房屋及大门钥匙交还给原告、双方结束合同关系，三楼客房没有钥匙而是留在楼内的门卡，但因原告阻碍被告于广军腾退，故被告于广军尚未腾退属于被告于广军的任何东西，亦无法完成腾退义务。
被告刘建华书面答辩称：1.2014年10月26日原告将涉案房屋租赁给被告王俊宁，因被告王俊宁未能按期交纳第一年租金，经原告同意转租给刘建华，被告刘建华按时交纳了第一年的租金并接收涉案房屋，经营至2015年4月23日止。2.被告刘建华于2015年4月23日签订《转让协议》将投资资产折价出售给被告于广军，被告刘建华退出租赁关系，被告于广军与原告之间重新发生新的租赁合同关系，租赁费由原告直接向于广军收取，本案中原告主张2016年10月1日之后的租金也证明2015年10月26日之后的租金由被告于广军直接交纳给原告。故被告刘建华在本案中不承担任何责任。
经审理查明：原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部注册日期为2001年1月1日，经营者倪志坤，组成形式为个人经营；该经营部在太仓市浮桥镇××小区内、××以南位置有合计建筑面积为2159.78㎡的非居住房屋，房产证号太房权证浮桥字第××号。
2014年，原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部（代表倪志坤，出租人）与被告王俊宁（承租人）签订《租赁经营合同》一份，该合同约定：一、出租人将位于太仓市浮桥镇和平花园酒店底层东侧浴室和西侧餐厅加二楼、三楼出租给承租人，和平花园酒店动产物品见交接清单；三、租赁经营期限为五年，自2014年10月16日起至2019年10月15日止；四、租金标准396000元/年，租金先付后租，签订本合同前承租人已付50000元保证金，签订本合同同时50000元保证金折抵租金后再支付首年度租金296000元，第二年度租金396000元，承租人须于2015年9月30日前付清全年租金，第三年、第四年、第五年租金按此类推；六、租赁期内，承租人不得转租、转让，否则出租人有权解除合同；九、租赁期内，承租方未按合同约定，逾期15日不交租金的，出租人有权解除本合同。倪志坤代表原告在出租人处签署姓名和日期（2014.9.26），王俊宁在承租人处签署姓名和日期（2014年10月26日）。被告于广军称：只听刘建华说过这份合同，但没见过，其只知道租金标准396000元/年、租期5年，对合同其他内容均不清楚。
2014年9月26日，倪志坤（代表太仓市浮桥镇杨林水产经营部）与被告刘建华签订《花园酒店订桌设施设备及订桌房屋补充协议》一份，约定：所有台子椅子及西边铁皮棚在承租人不做情况下全部归还出租人，大墙往南大房子由承租人使用，上有倪志坤、刘建华签字确认。原告另提供设备及财产清单一份（发包人、承包人处均无人签字），并称该清单上的100多种财产都是当时移交给刘建华使用的，租赁期满后都要归还。被告于广军对无刘建华签字的设备及财产清单不予认可。
2015年4月23日，被告刘建华（甲方）与被告于广军（乙方）签订《转让协议》一份，约定：甲方把位于太仓市浮桥镇和平花园休闲会所经营权转让给乙方，属一次性转让；转让金额合计2000000元（其中陆云峰900000元、电器等100000元）；签订转让协议后，甲方对该会所的经营不再参与和干涉，乙方在对会所的经营时发生任何行为均与甲方无关，甲方不再承担任何其他一切责任。原告称：之前对该协议不清楚，但后来向刘建华要租金时，刘建华让原告找于广军要租金并告知了转让的事情，原告遂找于广军要租金，无论是谁实际使用涉案房屋，都要履行涉案的《租赁经营合同》。
2016年1月6日，倪志坤向被告于广军出具收条一份，载明：收到于广军房租合计396000元。原告与被告于广军确认该款系2015年至2016年度的房屋租金。
2016年11月，被告于广军转账支付倪志坤2016年至2017年度房屋租金100000元。
2017年1月17日，被告于广军签收涉案诉状等应诉材料。
2017年3月25日，被告于广军停止经营并将涉案房屋及大门钥匙交还给倪志坤。
关于物品腾退问题，原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部在庭审中屡次改变说法，2017年7月17日庭审中称被告于广军至2017年4月中旬除三楼及厨房间外均已腾退完毕，同时确认因被告刘建华将涉案房屋内原属原告的财产扔掉或变卖故才误认房屋内现有的某些财产属于原告，并明确要求被告于广军进行腾退；2017年8月18日庭审中又称：至2017年4月10日被告于广军派人去涉案房屋内共计搬运7车，已全部腾退完毕。被告于广军称交还房屋及大门钥匙当日就要腾退，却遭到原告阻止无法腾退，直至现在房屋内任何财产都没腾退，现同意腾退。
以上事实，由原告提交的租赁经营合同、花园酒店订桌设施设备及订桌房屋补充协议、设备及财产清单、房产证、国有土地使用证、营业执照，被告于广军提交的收条、转让协议、印章账户交易流水，当事人陈述等予以证实。
本案的争议焦点为：1.涉案房屋租赁协议的相对方是谁；被告王俊宁、于广军、刘建华是否应共同腾退。2.需要支付租金的金额及义务主体。
关于争议焦点之一，本院认为，现在涉案房屋租赁合同关系的相对方系原告与被告于广军，理由如下：1.从本院查明事实来看，原告、被告于广军对与原告实际履行租赁经营合同的相对人系刘建华均无异议，而被告刘建华虽称从王俊宁处转租但并未提供相应的证据佐证，相反从合同履行、装修、房租交纳、涉案房屋经营、经营权处分等均系刘建华实施，故王俊宁与刘建华之间系租赁权转让关系；2.被告刘建华系向被告于广军转让休闲会所而非出租休闲会所，且原告、刘建华、于广军均认为休闲会所转让包括租赁权转让，事实上原告在得知被告刘建华转让休闲会所后一直向受让人于广军收取租金、催要租金，被告于广军亦实际向原告交纳了2015年至2016年度的租金396000元及2016年至2017年度的租金100000元，故被告于广军代理人认为刘建华与于广军之间系转租关系缺乏事实依据和法律依据；3.转让协议签订后，被告刘建华未向原告交纳过租金，被告于广军亦未向被告刘建华交纳过租金，被告刘建华也未向被告于广军索要过租金，反而是原告一直在向被告于广军索要租金。综上，被告刘建华在与原告实际履行《租赁经营合同》后将休闲会所经营权及租赁权一并转让给被告于广军，被告于广军承继了被告刘建华在与原告租赁经营合同中的全部权利、义务，被告于广军理应受涉案租赁经营合同的约束，被告刘建华、王俊宁均已退出与原告的租赁经营合同关系。相应地，休闲会所内因转让协议的关系已无被告王俊宁、刘建华的财产，故被告王俊宁、刘建华已不再负有腾退、支付租金义务，只有被告于广军负有腾退、支付租金义务；原告虽庭审中观点飘忽不定，但基于其2017年7月17日明确认为系对财产误认并明确要求被告于广军腾退，2017年8月18日虽认为被告于广军于2017年4月10日已腾退完毕但仍要求被告于广军腾退，而被告于广军明确表示因原告阻挠致使至今未腾退任何财产，由此可见被告于广军因原告阻止直至现在仍无法完成腾退；现原告明确要求被告于广军进行腾退，被告于广军亦同意腾退，故原告该诉求符合法律规定，本院亦予以支持，但于广军腾退时原告不得再阻止。
关于争议焦点之二，本院认为：被告于广军拒不按照原告要求交清全年租金导致原告要求解除租赁合同关系，被告于广军于2017年1月17日签收涉案诉状等应诉材料，故涉案2014年10月26日原告与王俊宁签订的《租赁经营合同》于该日解除；直至2017年3月25日原告与被告于广军确定停止经营并完成房屋及钥匙交还手续，被告于广军主动要求腾退，但原告明确拒绝被告于广军腾退，故原告要求的租金及房屋使用费只能截至2017年3月25日；本院由此确认被告于广军应支付原告租金或占用使用费约76000元（2016年10月16日至2017年3月25日；按月计算；约176000元-已付100000元），对原告不合理部分诉求不予支持。
被告王俊宁、刘建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部、被告王俊宁签订的《租赁经营合同》于2017年1月17日解除。
二、被告于广军于本判决生效之日起10日内腾退涉案房屋。
三、被告于广军于本判决生效之日起10日内支付拖欠原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部的租金或占用使用费76000元。
四、驳回原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7240元，由原告太仓市浮桥镇杨林水产经营部负担5740元，被告于广军负担1500元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接给付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 王云超
人民陪审员 王建明
人民陪审员 周秀芬
二〇一七年九月八日
法官 助理 王 伦
书 记 员 陈寒艳