北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第00006号
原告（反诉被告）北京市定福庄园艺场，住所地北京市朝阳区定福庄。
法定代表人段永全，场长。
委托代理人徐荣祥，北京简明律师事务所律师。
被告（反诉原告）孟祥勇，男，1974年4月8日出生。
委托代理人赵强，北京市凯泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京市定福庄园艺场（以下简称定福庄园艺场）与被告（反诉原告）孟祥勇（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。定福庄园艺场之委托代理人徐荣祥与孟祥勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
定福庄园艺场诉称：孟祥勇自2000年开始承租我单位经营管理的X号院面积为1.53亩的场地及地上房屋（以下简称租赁场地房屋）。双方于2009年7月19日再次签订《租赁合同》，约定孟祥勇继续承租租赁场地房屋用于生产经营，租赁期间为2009年7月20日至2012年7月19日，年租金为40000元，孟祥勇承担水电费、清洁费，合同届满或解除后，孟祥勇将租赁场地房屋及添附物一并无偿交付我方。双方依约履行了《租赁合同》，但合同期间届满后，双方未续签合同，孟祥勇未继续支付租金，亦未腾退租赁场地房屋。故诉至法院，要求：1、孟祥勇立即腾退并返还租赁场地房屋；2、孟祥勇支付2012年7月20日至2013年11月19日的场地使用费53333元（按照合同约定的年租金4万元标准）；3、孟祥勇支付了2013年11月20日至实际腾退租赁场地房屋使用费（按照每月4025元的标准计算）。
孟祥勇答辩并反诉称：双方在2009年7月1日签订《租赁合同》属实，但该合同是无效的，定福庄园艺场虽然通过划拨方式享有土地使用权，但地上物的建造是没有经过规划审批的违章建筑，定福庄园艺场无权对外出租转让。租赁场地房屋中的建筑物中有688.05平方米是危房，我方对其进行了翻建，此外又在二层位置建设了148平方米附属物。我同意返还租赁场地房屋，但定福庄园艺场于2013年6月采取了停水停电措施，造成租赁场地房屋无法正常使用，且其已于2013年7月29日收回94.6平方米的房屋，不应再支付相应的使用费。故提起反诉，要求：1、确认于2009年7月10日签订的《租赁合同》无效；2、定福庄园艺场赔偿我们翻建房屋的补偿款714326元。
定福庄园艺场针对反诉答辩称：《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且实际履行，是合法有效的。孟祥勇未经我方同意自行翻建、添附房屋，我方不同意利用，我方现需要拆除房屋另行规划，同意孟祥勇拆除所有房屋，将场地返还给我方或将场地房屋交付我方自行拆除，不同意利用添附物及装饰装修，不同意其反诉请求。
经审理查明：北京市朝阳区定福庄路东侧使用面积为337539.51平方米的土地使用者为北京市民政工业总公司，用途为农用地工业（其中工业用地为9957.90平方米），使用权类型为划拨。北京市民政工业总公司于2010年11月22日出具《情况说明》，大致内容为：北京市定福庄园艺场是我公司直属福利企业，其位于朝阳区定福庄东路甲1号507亩土地使用权归我公司所有，由我公司授权委托该场进行使用、管理。1998年，由于洪涝灾害严重，定福庄园艺场果树等全部被淹死，大部分土地处于荒芜状态，杂草丛生，存在严重火灾隐患。后来，定福庄园艺场处于严重亏损状态，为此，被迫对其部分土地进行临时性出租，以解决残疾职工就业、保障其生活来源，维护首都安定、和谐及减少社会矛盾冲突等问题。我公司委托该单位对定福庄507亩土地承担使用、管理职责。2012年1月6日，北京市民政总公司向定福庄园艺场出具通知文件，大致内容为：为保障残疾职工的劳动及生活权益，提高土地收益，公司决定责成定福庄园艺场收回出租场地，由总公司整体规划建设，以解决内部分福利企业在外租地经营问题，并彻底消除多年来存在的安全隐患，定福庄园艺场不得与承租户续租，应要求承租户按期迁出园艺场，承租户清理完毕之前，场地仍由定福庄园艺场履行经营管理职责。
孟祥勇自2000年即开始向定福庄园艺场承租租赁场地房屋。2009年7月10日，双方签订《租赁合同》，约定定福庄园艺场将租赁场地房屋出租给孟祥勇用于生产经营，租赁期间为2009年7月20日至2012年7月19日，年租金为4万元，于每年7月20日、1月20日交年租金的50%。该合同还约定定福庄园艺场提供电源、水源，孟祥勇负责安装，其他设施的配套维修更新均由孟祥勇负责，厂房需建设、维修、装修，需提交图纸经定福庄园艺场同意才可施工，否则视为违约，如遇国家征地，拆迁或土地所有者建设需要拆除厂房的，孟祥勇自增设施可由其自行拆除并按期迁出，定福庄园艺场退还押金及剩余租金，双方互不违约。
《租赁合同》签订后，双方在约定的租赁期间依约履行了合同，合同期间届满后，孟祥勇未向定福庄园艺场腾退返还租赁场地房屋，亦未继续给付租金。2013年7月29日，孟祥勇将租赁场地房屋中94.6平方米的房屋返还定福庄园艺场，定福庄园艺场于2013年7月左右开始采取了停水停电措施。
孟祥勇曾在租赁期间在租赁场地内翻建和新建了部分房屋，双方一致确认孟祥勇将租赁场地内除西北角处的房屋以外的其他房屋均进行了翻建，在东侧的房屋东北角处新建二层房屋，并新增部分附属设施，其中原建筑面积为94.64平方米，孟祥勇自建面积为148.56平方米，翻建面积为688.05平方米，院落总面积为1.53亩。本院根据孟祥勇的申请依法委托经摇号随机确定的北京中建华房地产土地评估有限公司对租赁场地内的新建、翻建房屋及相关附属物、装饰装修的重置价格进行评估，该公司于2014年7月1日出具《房地产估价报告》，评估结果为：1、房屋重置成新价为678011元、装修及附属物重置成新价为36315元，合计714326元。孟祥勇支付了评估费5000元。
审理中，孟祥勇称租赁场地内的房屋为违章建筑，《租赁合同》应为无效，并提交了报纸、照片等予以佐证，定福庄园艺场对此不予认可，主张其依照北京市民政工业总公司的授权管理出租场地，且同类合同已经法院生效裁判确认为有效，并提交了民事判决书予以佐证。
定福庄园艺场要求孟祥勇腾退并返还租赁场地房屋，并支付2012年7月20日至2013年11月19日的场地使用费53333元（按每年4万元标准）及2013年11月20日至实际腾退租赁场地房屋使用费（按照每月4025元的标准计算），并提交了照片、网页截屏等予以佐证。孟祥勇不同意给付上述款项，且表示定福庄园艺场提前收回部分房屋，采取停水停电措施，不认可其主张房屋使用费标准。
孟祥勇称其翻建、新建部分房屋，新增附属物等设施，要求定福庄园艺场给付其补偿款714326元。定福庄园艺场抗辩称孟祥勇未经其同意自行建房，且双方已在《租赁合同》中约定孟祥勇应无偿返还其自建房屋及附属物，并表示不同意利用孟祥勇自建、翻建的房屋及附属物设施，可由孟祥勇选择自行拆除其新建房屋及相关设施或将上述房屋及附属设施交定福庄园艺场处理。
上述事实，有《租赁合同》、《国有土地使用证》、情况说明、平面图、网页截屏、民事判决书、照片、评估报告、评估费发票及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据双方签订《租赁合同》的内容，以及涉案场地、房屋所在地上在合同签订时已建有房屋之情节，双方约定的租赁标的应为场地及地上房屋，上述协议应为双方当事人的真实意思表示，且民政总公司出具了表示同意由定福庄园艺场经营管理涉案场地房屋的书面意见，故该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。孟祥勇要求确认《租赁合同》无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持，双方当事人均应按照约定履行各自义务。
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，《租赁合同》约定的租赁期限已于2012年7月19日届满自动终止，孟祥勇未向定福庄园艺场腾退租赁场地房屋，亦未继续交纳租金，违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任。现定福庄园艺场要求孟祥勇腾退涉案场地房屋于法有据，本院予以支持，孟祥勇可自行拆除其自建房屋及附属设施。定福庄园艺场要求孟祥勇按照每年4万元的标准给付自2012年7月20日至2013年11月19日期间的房屋使用费于法有据，但考虑定福庄园艺场已于2013年7月29日收回94.6平方米的房屋，且定福庄园艺场于2013年7月左右对租赁场地房屋采取了停水停电措施，故本院对其主张的场地房屋使用费金额酌情予以扣减。关于定福庄园艺场要求孟祥勇按每月4025元的标准支付自2013年11月20日至孟祥勇实际腾退租赁场地房屋使用费的请求，本院亦根据上述原则酌情予以认定。
关于孟祥勇要求定福庄园艺场给付其自建、翻建房屋附属物损失的诉讼请求，双方在《租赁合同》中明确约定租赁期间届满，孟祥勇应向定福庄园艺场无偿返还自建、翻建房屋及附属物，且定福庄园艺场明确表示不同意利用上述房屋及附属物，孟祥勇要求定福庄园艺场给付自建、翻建房屋及附属物补偿款依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）孟祥勇于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京市定福庄园艺场腾退并返还X号院面积为一点五三亩的场地及地上房屋；
二、被告（反诉原告）孟祥勇于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京市定福庄园艺场自二○一二年七月二十日至二○一三年十一月十九日的场地房屋使用费五万元，并按每月四千元的标准给付自二○一三年十一月二十日至实际腾退返还上述场地房屋之日止的使用费；
三、驳回原告（反诉被告）北京市定福庄园艺场的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）孟祥勇的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1134元，由被告（反诉原告）孟祥勇负担［于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市定福庄园艺场567元，剩余部分于本判决生效之日起七日内给付］；反诉案件受理费6900元，由被告（反诉原告）孟祥勇负担（已交纳）；评估费5000元，由被告（反诉原告）孟祥勇负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 冯诏锋
人民陪审员 张培华
人民陪审员 李秀军
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 黄孟歆