广西壮族自治区兴安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民初字第923号
原告桂林市立方物业服务有限责任公司。
法定代表人潘锦至，该公司董事长。
委托代理人黄燕云。
委托代理人李艳琼。
被告王丽萍，兴安县星之光购物中心业主。
委托代理人刘信宏，男，1979年10月21日出生，汉族。系王丽萍丈夫。
委托代理人唐本万。
原告桂林市立方物业服务有限责任公司（以下简称“立方物业”）与被告王丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月4日立案受理，依法组成由审判员唐称豪担任审判长，助理审判员杨安刚、人民陪审员唐仁权参加的合议庭，分别于2014年2月20日、4月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄燕云、李艳琼，被告王丽萍及委托代理人刘信宏、唐本万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告立方物业诉称，2011年1月1日，原告的下属机构桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司（以下简称兴安分公司）代表原告以自己的名义与被告王丽萍（兴安县星之光购物中心业主）经协商一致，在自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于兴安县兴龙购物城二期18栋首层07号房（该房部分为框架结构，建筑面积为1440.02㎡）租给被告王丽萍开设兴安县星之光购物中心。房屋租赁期自2011年4月1日起至2017年3月30日止。免租金6个月，即2011年6、8、10、12月、2012年2、4月为免收租金月份。支付租金标准：按建筑面积计算租金，即2011年4月1日至2014年3月30日每平方米每月收取租金25元，即每月租金36001元（每日租金为1200.03元）。2014年4月1日至2017年3月30日每平方米每月收取租金45元，即每月租金64801元。从2011年4月1日起计收租金，租金每月交付一次，先交钱后使用，每月20日至25日为交下个月租金时间。逾期按应交房租每日收取3%的滞纳金。租赁期间与房屋有关的水费、电费、电话费、物业管理费、房屋租赁税等费用均由承租方负担。承租方每年向出租方交物业管理费10000元。同时双方约定不支付或者不按照合同约定支付租金达10日的，出租方有权解除合同。若一方违约，违约方向守约方按每月租金300%支付违约金，并赔偿给守约方所造成的直接经济损失。合同签订后，原告对其下属机构兴安分公司与被告所签订的《房屋租赁合同》未提出反对意见。原告按照合同约定于2011年3月1日将出租房屋交给了被告经营超市。合同签订生效后履行过程中，因被告严重违约拖欠房屋租金及费用，原告于2011年7月18日向兴安县人民法院提起诉讼，请求判令被告支付原告租金、违约金和赔偿损失约52万元。一审法院判决被告支付拖欠原告房屋租金144004元，以后的租金按双方合同约定计算至被告将租赁房屋交付给原告时止。被告向原告支付违约金36001元。被告不服一审判决，上诉后经二审法院调解达成协议，其内容：1、双方继续履行2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告应按双方合同中约定支付尚欠原告的租金、水费、电费、物业管理费等给原告。由于被告再次严重违约，长期拖欠原告房屋租金及费用，经多次催收未果。原告于2013年10月17日向被告发出解除《房屋租赁合同》函，被告收到后不予理睬。为了维护原告的合法权益，依据合同约定和有关法律规定，请求法院判令：1、解除原、被告2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令解除合同后10日内，被告应按合同约定条件立即退还原告租赁房屋；3、被告立即偿付欠缴原告房屋租金及相关费用173446元，以后房屋租赁及相关费用依约另计付；4、被告依约支付违约金108003元；5、诉讼费用全部由被告承担。
原告在举证期限内提供的证据有：
①桂林市立方物业服务有限责任公司的《企业法人营业执照》、桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司的《营业执照》，证明原告的主体资格。
②2011年1月1日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系。
③被告欠原告房租及相关费用明细表、违约金明细表，证明被告欠原告租金的具体项目及数额。
④原告于2013年10月17日送给被告的《关于解除〈房屋租赁合同〉函》及被告2013年10月26日的回函，2013年11月23日《催收欠缴租金及相关费用通知书》，证明原告曾依双方合同的约定提前通知被告要求解除合同，并向被告催收租金及相关费用，原告催收未果，被告存在违约。
⑤兴安县人民法院（2011）兴民初字第618号民事判决书、桂林市中级人民法院（2011）桂市民四终字第31号民事调解书，证实被告违约的事实。
被告王丽萍辩称，我并不是不支付租金，是因为与原告有其他的诉讼还没有终结，终结后再互相抵消支付。而且我也已经支付了部分租金，并没有违约。
被告为其辩解提供的证据有：
①2013年6月8日、7月8日的桂林银行网上银行电子回单各一单，共计108003元，证明被告支付了房屋租金，表明被告并未违约。
②2014年2月4日的中国工商银行电子银行回单1单，2014年2月10日银行回单3单，共计101585元，证明在起诉后原告支付了房租及相关费用给了原告。
③2013年10月18日解除《房屋租赁合同》函及2013年10月26日的回函，证明被告并未违约。
经庭审质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，认可证据③《星之光欠房租及相关费用明细表（一期7#楼）》的金额，表示双方公司财会人员已经进行过核算。但认为被告并没有违约，是因为与原告的另一诉讼仍未终结，才未及时支付租金。原告对被告提供的证据的真实性均无异议，但表示2013年6月8日、7月8日，被告支付的租金已在起诉时扣除。2014年2月4日、10日系原告起诉后，被告交纳的所欠的2个月的租金、水电费、物业管理费、代收卫生费。
经庭审质证，原、被告双方对对方提供的无异议的证据，能够证明本案的事实，本院予以认可。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：
2011年1月1日，原告下属的机构桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司代表原告以自己的名义与被告王丽萍（兴安县星之光购物中心业主）经协商一致，在自愿的基础上签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将位于兴安县兴龙购物城二期18栋首层07号房（该房部分为框架结构，建筑面积为1440.02㎡）租给被告王丽萍开设兴安县星之光购物中心。房屋租赁期自2011年4月1日起至2017年3月30日止。免租金6个月，即2011年6、8、10、12月、2012年2、4月为免收租金月份。支付租金标准：按建筑面积计算租金，即2011年4月1日至2014年3月30日每平方米每月收取租金25元，即每月租金36001元（每日租金为1200.03元）。2014年4月1日至2017年3月30日每平方米每月收取租金45元，即每月租金64801元。从2011年4月1日起计收租金，租金每月交付一次，先交钱后使用，每月20日至25日为交下个月租金时间。逾期按应交房租每日收取3%的滞纳金。合同签订之日承租方向出租方交房屋租赁保证金60000元，保证金不予退还。水费、电费、电话费、物业管理费、房屋租赁税等与房屋使用有关的费用均由承租方负担。承租方每年向出租方交物业管理费10000元。出租方须在2011年3月1日前将出租房屋交给承租方装修后使用，承租方对门面的装修费不得小于30万元，同时双方约定不支付或者不按照合同约定支付租金达10日的，出租方有权解除合同。若一方违约，违约方向守约方按每月租金300%支付违约金，并赔偿给守约方所造成的直接经济损失。而且还应当承担未履行合同后的可得利益损失。双方均在该合同上加盖了公章。合同签订后，原告对其下属机构桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司与被告所签订的《房屋租赁合同》未提出反对意见。原告按照合同约定于2011年3月1日将出租房屋交给了被告经营超市。被告依约定向原告交纳保证金60000元、物业管理费10000元及水、电费等后，其开设的兴安县星之光购物中心于2011年4月28日开业经营。2011年8月17日，因被告王丽萍未按双方签订的合同及时交纳租金，原告立方物业起诉至本院，请求判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；被告依约给付租金、违约金及赔偿违约损失。本院受理该案后，经审理查明，认为被告王丽萍存在违约事实，于2011年11月10日作出（2011）兴民初字第618号民事判决，判令被告支付拖欠原告的房租144004元，支付违约金36001元，驳回原告其他的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）的反诉请求。被告王丽萍不服本院上述一审判决，提起上诉。在上诉过程中，经桂林市中级人民法院调解，双方达成调解协议。桂林市中级人民法院于2012年6月12日作出（2012）桂市民四终字第31号民事调解书，达成如下协议：一、双方继续履行2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、王丽萍应按双方在合同中约定支付2012年7月1日以后的租金、水费、电费、物业管理费等给桂林市立方物业服务有限责任公司；三、诉讼费用按比例负担。原、被告调解解决了双方的纠纷。之后，原、被告双方继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。
2013年8月底，原告立方物业按合同的约定要求被告王丽萍支付下一季度的租金，被告未及时缴纳。经多次催收未果，原告于2013年10月18日通过快递方式向原告发送了《解除〈房屋租赁合同〉函》，要求与被告王丽萍解除合同。被告王丽萍于2013年10月26日回函，表示是因为与原告仍在打官司，要求暂时缓交房租。之后，原、被告的财会人员就被告所欠费用进行核算，截止2013年12月1日止被告欠兴龙二期18#楼房租及相关费用共计173446元，其中房屋租金144004元（4个月），水电费12390元，物业管理费10000元，代收卫生费7052元。因被告王丽萍经多次催收均未及时缴纳租金及相关费用，原告于2013年12月4日诉至本院，请求判令：1、解除原、被告2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即偿付欠缴原告房屋租金及相关费用173446元，以后房屋租赁及相关费用依约另计付；3、被告依约支付违约金108003元；4、诉讼费用全部由被告承担。
另查明，桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司是原告桂林市立方物业服务有限责任公司的下属机构，它所享有的权利和应承担的义务，依法由原告立方物业享有和承担。被告在原告起诉后，向原告支付了2个月房屋租金72002元，水电费12390元，物业管理费10000元，代收卫生费7052元。在第一次开庭后，原告明确要求在解除原、被告于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》后10日内，被告应按合同约定条件退还租赁房屋给原告。
本院认为，桂林市立方物业服务有限责任公司兴安分公司代表原告以自己的名义与被告经协商一致，在自愿的基础上，于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，该合同未违反我国法律及现行行政法规的强制性规定，合同签订之后，得到了原告的追认，被告在履行合同过程中亦未提出异议。《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上述合同虽然是原告的下属机构代表原告与被告签订的，但该合同签订后因得到了原告的认可，而且上述合同未违反法律规定，因此该房屋租赁合同合法有效。合同依法成立后，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。原告依约将房屋交付给被告使用后，被告应当按照合同的约定交纳房屋租金，被告所称的与原告还有其他的诉讼未结，是另一法律关系，应另行处理。因此被告以此为由拒绝交纳房屋租金，违反了双方在合同中的约定，已构成违约，应承担违约责任。该合同约定，不支付或者不按照约定支付租金达10日的，出租方有权解除合同。根据本案已查明的事实，被告已欠房屋租金达四个月之久，被告的上述行为符合双方在合同中约定的解除合同的条件以及《中华人民共和国合同法》的解除合同的相关规定。因此原告要求解除与被告所签订的《房屋租赁合同》及补充协议，并要求被告立即支付欠缺房屋租金的请求事实清楚，证据充分，本院予以支持；关于合同中双方约定的违约金问题，违约金是合同当事人在合同中预先约定的当事人一方不履行合同或不完全履行合同，由违约方支付给另一方一定金额的货币。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的功效，违约金的设立，是为了保证债务的履行，即使对方没有遭受损失，也要按照法律规定和合同的约定给付违约金。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解除（二）第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原、被告双方在《房屋租赁合同》第十二条中约定的若一方违约，违约方向守约方按每月租金300%支付违约金，并赔偿所造成的直接经济损失。该条约定的违约金的计算方法明显过高，原告在本案中又没有提供证据证实在被告没有交纳房屋租金的情况下造成的实际经济损失。因此，在本案中，本院根据已查明的事实，根据公平合理原则，酌情支持由被告按月租金的1倍即36001元向原告支付违约金为宜。对原告超出部分的违约金的诉讼请求本院不予支持。租赁合同的解除，必然导致租赁物的返还，原告要求返还租赁物的请求，理由正当，本院予以支持。被告认为其已超过法定时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九条、第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告桂林市立方物业服务有限责任公司与被告王丽萍于2011年1月1日所签订的《房屋租赁合同》。被告应当在本案判决生效后三十日内将租赁物返还给原告。
二、被告王丽萍支付原告桂林市立方物业服务有限公司房屋租金72002元（计算至2013年12月31日，以后的租金按双方在合同中的约定计算至被告将租赁物实际返还给原告时止）。水、电费等按被告实际使用的数额由被告向原告交纳。
三、被告王丽萍向原告桂林市立方物业服务有限责任公司支付违约金36001元。
四、驳回原告桂林市立方物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
本案收案件受理费5522元，由被告王丽萍负担2119元，原告桂林市立方物业有限责任公司负担3403元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5522元［收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 唐称豪
代理审判员 杨安刚
人民陪审员 唐仁权
二〇一四年五月十四日
书 记 员 陆月红