辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10167号
上诉人（原审被告）：王金磊，男，1994年2月21日出生，汉族，住河北省承德市平原县。
委托诉讼代理人：孙德慧，辽宁沈川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市美的房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区造化街道造化村。
法定代表人：范雪梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柳阳，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人王金磊与被上诉人沈阳市美的房地产开发有限公司（以下简称“美的公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
王金磊上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审判决事实不清，应依法追加中国农业银行股份有限公司沈阳沈北新区支行（以下简称“农行沈北支行”）参加诉讼。第二，一审法院判定的违约金数额过高，违法法律规定。一审过程中，被上诉人自行由诉请的15%下调至总房款的5%，但根据最高法司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。一审没有查明被上诉人的实际损失到底多少，因此判决不当。
美的公司辩称，根据商品房买卖合同司法解释第26条规定，被上诉人有权单独请求解除买卖合同，贷款合同可另案处理。违约金有其惩罚性，不是对实际损失的补偿。上诉人的违约行为其主观性非常明显，我方履行担保责任及银行对其进行催缴不止一次，在长达18个月期间，上诉人均不予履行。我方已经为该房屋承担了从2016年9月起的物业费及采暖费，考虑到上诉人的经济能力，我方才将违约金数额主动下调为总房款的5%。违约金是否过高应由违约方举证，本案上诉人未就该损失进行举证，对违约金数额过高，法院不应支持。
美的公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定将原告开发建设的位于沈阳市于洪区滨江街60-1号1-5-2房屋出售给被告，房屋建筑面积88.6平方米，房屋单价为5650.61元，房屋总价为500,640元，付款方式为买受人于2014年9月30日前交首期款150,664元，余款350,000元同时办理银行按揭，并且余款于2014年10月30日前到达甲方指定账户。补充协议（四）中约定，买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。
合同签订后，原告美的公司、被告王金磊、案外人中国农业银行股份有限公司沈阳沈北新区支行三方签订《个人购房担保借款合同》，被告借款金额350,000元，每月归还本息等额。原告美的公司为该笔贷款的保证人，提供连带保证责任。借款合同签订后，被告未按借款合同约定按期还款。
另查明，现涉案房屋已备案至被告名下，房屋尚未交付被告。原告主张违约金计算标准降低至合同总房款5%。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告王金磊经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，一审法院依据民事诉讼证据判断规则并结合原告的陈述意见，对案件事实予以确认。
原、被告签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人合法权益，合法有效，双方均应遵照执行。根据双方合同约定，被告未能履行向银行应尽的还款义务，而导致原告作为担保人承担担保责任，代被告清偿拖欠贷款，原告有权解除与被告签订的买卖合同，因被告违约，其应向原告支付违约金，鉴于原告申请，主动调整违约金按房屋总价款5%计算，为25,032元，经一审法院审查，予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一之规定，判决：一、解除原告沈阳市美的房地产开发有限公司与被告王金磊签订的商品房买卖合同；二、被告王金磊于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告沈阳市美的房地产开发有限公司撤销位于沈阳市于洪区滨江街60-1号1-5-2房屋的备案登记；三、被告王金磊于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳市美的房地产开发有限公司违约金25,032元。案件受理费2098元，减半收取1049元，由被告王金磊承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人美的公司提交了票据十张。证明被上诉人已经替上诉人履行完全部偿还银行贷款义务，支付贷款本金、利息、罚息、复利及违约金共计370,807.61元。王金磊主张因为被上诉人是2017年1月20日于一审法院立案，判决作出的时间是2017年8月16日，而被上诉人最后完成还款日期是2017年8月16日，我方认为其有义务向一审法院提供全部票据以证明事实。根据被上诉人提供的四张票据所证明的还款金额，依法不应当判决高达25,000元的违约金。根据上诉人、被上诉人及案外人农业银行签订的个人住房购房担保合同约定的上诉人向案外人农业银行还款日期为2044年11月24日，即贷款本金35万元，还款期限30年。尽管上诉人自2016年4月起因经济原因未按时偿还银行贷款，但并未授权被上诉人提前还款、罚息及承担违约责任及违约金。另外，根据被上诉人提供的还款票据，以上诉人名义偿还银行贷款的除贷款本金336,525.88元外为20,807.61元（其中包含利息1007.71元、违约金3365.26元），一审法院判令双方解除商品房买卖合同，而没有判令解除贷款担保合同，并无法免除上诉人可能承担的法律义务及违约责任，根据相关法律规定，最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释第24-26条，如果判令解除商品房买卖合同，那么作为售房人即被上诉人应当向案外人农业银行返还贷款本金及利息，就是说被上诉人返还农业银行的本金336,525.88元是其法定义务，并非上诉人对其造成的损失。根据其具体还款情况我方认为被上诉人以上诉人名义还款的实际损失是17,442.35元（不包含违约金3365.26元），根据法律规定，违约金不应该超过实际损失的30%，因此，一审判决数额明显偏高。本院对美的公司提供的证据予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查，王金磊已就与案外人农行沈北支行的贷款担保合同另行提起诉讼，目前该案正在审理当中。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人王金磊与被上诉人美的公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。现王金磊未能按照合同约定按时履行向银行还款的义务，导致美的公司作为担保人承担担保责任，王金磊应对其违约行为承担责任。鉴于美的公司在一审时，考虑到王金磊的经济条件，主动提出将违约金调整至按房屋总价款5%计算，一审法院经审查后予以认可并无不当，本院应予维持。
关于上诉人王金磊提出应当追加案外人农行沈北支行作为第三人参加诉讼的主张。本着避免当事人诉累，提高诉讼效率的原则，一审法院应当追加农行沈北支行作为本案第三人参加诉讼。但考虑到王金磊已经就其与农行沈北支行、美的公司的贷款担保合同另行提起诉讼，本院不再追加农行沈北支行作为本案当事人参加诉讼。
综上所述，王金磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计2098元，由上诉人王金磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十月二十四日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。