浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸民初字第913号
原告：陈回春。
原告：王崇玉。
委托代理人（特别授权）：郦周辉，浙江新兴律师事务所律师。
被告：诸暨同方置业有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道鸬鹚湾西施故里风景区。
法定代表人：姬丽松，系董事长。
委托代理人（特别授权）：王媛媛，系该公司员工。
原告陈回春、王崇玉为与被告诸暨同方置业有限公司（以下至判决主文前简称同方公司）商品房预售合同纠纷一案，于2012年9月11日诉讼来院。本院于同日受理后，于同年10月23日公开开庭进行了审理。因原告陈回春、王崇玉申请对相关事项进行鉴定，本院于同年10月27日中止本案诉讼。随后本院委托相关鉴定部门对防水修复方案、修复费用和修复所需的施工期间、同类地段房屋每月租费等事项进行鉴定。鉴定事项完成后，本院依法组成合议庭，于2015年3月27日、6月19日公开开庭进行了审理。原告王崇玉及两原告的委托代理人郦周辉，被告同方公司的委托代理人王媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈回春、王崇玉起诉称：两原告于2010年9月10日与被告同方公司签订了一份商品房买卖合同，购买由被告开发的国暨公馆1号楼103号房住宅一幢，建筑层数为地上4层、地下2层（局部1层），建筑面积为314.77平方米；同时购买附房二处，分别为97.69平方米和55.43平方米；上述商品房及相关用房的总金额经双方商定为495万元；因该房屋系样板房，装潢价款经双方协商确定为120万元。合同还约定交付时间为2010年12月31日，以及房屋保修期限等相关内容。合同签订后，两原告依约支付了全部款项，但被告未能按约交付房屋，直至2011年4月14日才交付，超出合同约定的时间105天。被告的行为已构成违约，原告当时想只要房屋好，也就算了，没有深究。两原告入住后，发现房屋存在严重的质量问题，房屋四面渗水，正如两原告给被告所发函件中所述，真是屋顶漏、墙体漏、地下室更漏，下雨天更是到处漏水，使得家俱发霉损坏。为此，两原告多次致函被告，要求对房屋质量问题进行处理，但被告总是搪塞了事，未切实加以解决。为维护自身的合法权益，现起诉要求被告赔偿以下经济损失：（1）房屋修复所需的费用（经自行估算，约156.90万元左右）；（2）修复期间另行租房所产生的租金损失（暂估40万元）；（3）未能及时办理房产证所产生的违约金30750元（按合同约定的日千分之五计算，计算天数为105天）；（4）逾期交房违约金20万元；以上合计约220万元。2015年4月27日，两原告提交增加诉讼请求的申请书，要求被告同方公司返还多收的房款72395元。
被告同方公司答辩称：一、两原告与被告于2010年9月10日签订商品房买卖合同时，协商确定该样板房的装潢费用为120万元，两原告现在主张的修复费用高达156.90万元，显然过高，该项费用应由第三方作出的鉴定意见为准；二、对两原告主张的租金损失不予认可，租金损失并不在原告主张的修复费用之内，应委托第三方进行鉴定；三、两原告主张的延期办证违约金计算方式有误，根据合同约定，该项违约金不应该按照天数计算，而应当按照总房款的千分之五进行计算；四、两原告支付的房款为何比合同约定的房款多出72395元，现无从知晓，但两原告要求返还多付房款72395元的诉讼请求已经超过法律规定的两年诉讼时效。
经审理查明：2010年9月10日，原告陈回春、王崇玉（买受人）和被告同方公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，其中约定：一、买受人购买出卖人开发的坐落在本市暨阳街道金鸡山南侧的国暨公馆1号楼000103号房（该房屋建筑层数为地上4层、地下局部2层、局部1层，建筑面积共314.77平方米），以及两间附房（建筑面积分别为97.69平方米、55.43平方米），房屋总价款为495万元，于合同签约当日付清；二、交付期限为2010年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格；三、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过240日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过240日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金；四、《住宅使用说明书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付之日起，按照《住宅使用说明书》承诺的内容承担相应的保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；五、出卖人应当自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。该合同还就面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任等事项作出了相应的约定。因两原告购买的房屋为精装修的样板房，双方协商确定装修款为120万元，两原告于签约当日付清了装修款120万元。2010年12月29日，被告同方公司通知原告陈回春、王崇玉交房。次年4月14日，两原告从被告同方公司处接收了涉案商品房。同日，被告同方公司开具销售不动产统一发票，载明收到原告陈回春、王崇玉支付的房款5022385元。2012年5月10日，涉案商品房经验收合格。2012年9月3日，被告同方公司开发的国暨公馆在诸暨市建筑业管理局办理了竣工验收备案手续。
原告陈回春、王崇玉入住后，发现该商品房的地下室、墙体等多处地方存在渗漏，遂与被告同方公司交涉。被告同方公司派员进行了维修，但问题并未得到解决。两原告遂于2012年9月诉讼来院，要求本院判如所请。2013年7月1日，经自行办理，两原告获发涉案房屋的房屋所有权证。
审理中，根据原告陈回春、王崇玉的申请，本院委托上海岩土工程勘察设计研究院有限公司浙江分院对涉案商品房的防水修复方案进行设计。上海岩土工程勘察设计研究院有限公司经过现场勘验，确认涉案商品房具体渗漏部位为：1、夹层保姆房；2、夹层卫生间；3、地下室；4、二楼西南边阳台；5、二楼东南边窗；6、二楼西北露台；7、二楼东北窗户；8、三楼西南阳台；9、三楼东南阳台及墙面；10、三楼西北阳台；11、三楼东北窗户；12、四楼南面露台；13、四楼北面露台；14、四楼分户女儿墙；15、屋西南面渗水点。该鉴定部门据此于2013年7月20日出具防水修复方案，就卫生间、阳台、窗户、墙体、地下室、地下室底板和屋面等部位提出了具体的设计方案和施工要求，绘制了相应的平面布置图、剖面详图和立面详图，并对防水材料的选择、质量检验标准及方法作出了相应的说明。为此鉴定，两原告支出鉴定费70000元。根据上述防水修复方案，诸暨市天阳工程造价咨询有限公司于2015年1月23日就修复费用出具了工程造价咨询报告书，鉴定结论为：涉案商品房修复所需的造价为240913元，施工工期为96天。为此鉴定，两原告支出鉴定费10974元。
期间，本院还委托诸暨广信资产评估有限公司对涉案商品房同类地段每月房屋租费进行评估，该鉴定部门根据近期内已经发生的交易的附近出租房产实例，于2014年3月31日出具资产评估报告书，评估结论为：列入评估范围内的资产在评估基准日2013年12月12日的同类地段每月房屋租费为32000元。为此鉴定，原告陈回春、王崇玉支出鉴定费2700元。依据上述三份鉴定报告，原告陈回春、王崇玉将其请求房屋修复所需的费用变更为240913元，修复期间另行租房所产生的租金损失变更为182400元（按施工工期96天，外加搬离时间15天和空气净化时间2个月进行计算）。
上述事实，除由原、被告的陈述证实外，还有下列证据予以佐证：
1、原告陈回春、王崇玉提供的商品房买卖合同、销售不动产发票各一份，用以证明两原告以5022395元的价款向被告同方公司购买涉案商品房的事实。经庭审质证，被告无异议，本院依法确认有效。
2、原告陈回春、王崇玉提供的收据一份，用以证明两原告于2010年9月10日付给被告同方公司装修款120万元的事实；经庭审质证，被告无异议，本院依法确认有效。
3、原告陈回春、王崇玉提供的竣工验收备案表一份，用以证明被告同方公司开发的国暨公馆于2012年9月3日在诸暨市建筑业管理局进行竣工验收备案。经庭审质证，被告无异议，本院依法确认有效。
4、原告陈回春、王崇玉的房屋所有权证复印件一份，用以证明涉案商品房于2013年7月1日获发房屋所有权证。经庭审质证，被告无异议，本院依法确认有效。
5、被告同方公司提供的国内特快专递详情单、商品房交接书各一份，用以证明被告已于2010年12月29日通知两原告交房，两原告实际接受房屋的时间为次年4月14日。经庭审质证，两原告对其真实性无异议，但认为交房时并不知悉涉案商品房尚未经验收。因两原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的证明力予以确认。
6、上海岩土工程勘察设计研究院有限公司出具的诸暨市暨阳街道国暨公馆1号楼103号房屋防水修复方案和该鉴定部门于2014年4月2日出具的书函。经庭审质证，两原告和被告均无异议，本院依法确认有效。
7、诸暨天阳工程造价咨询有限公司出具的诸天阳（2015）基字第02号工程造价咨询报告书。经庭审质证，两原告无异议，被告提出异议，认为该鉴定报告当中载明使用胡桃木修复六个阳台，而按照一般装饰面铺设的材料要求，无需使用胡桃木材质。经本院咨询该鉴定部门，该鉴定部门口头答复胡桃木系实际用于露台和地下室木楼梯等处，对此原、被告均无异议，故被告就该项材料使用问题所提出的异议并不成立，系其误解所致，本院对该份工程造价咨询报告书依法确认有效，据此对两原告单方出具的工程预算书的证明力不予确认。
8、诸暨广信资产评估有限公司出具的诸信资评（2014）第049号资产评估报告书。经庭审质证，两原告无异议，被告提出异议，认为该鉴定报告中确定的房屋租费明显高于实际情况，亦未明确具体的参照对象和计算方式。本院为此致函该鉴定部门，要求其对被告的质疑作出答复。该鉴定部门于2015年6月15日回函，对上述事项答复如下：该评估报告所指向的近期是指目前的时间段，附件的出租房实例是指坐落在诸暨市暨阳街道金鸡山12号的“蓝铂公寓”的出租房，在确定年租金36000元／套作为比较实例的基础上，按照资产评估报告书列明的计算公式，确定同类地段每月房屋租费为32000元。本院认为，该鉴定部门做出的解释合理，被告提出的异议不成立，本院对该资产评估报告书依法确认有效。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告陈回春、王崇玉与被告同方公司于2010年9月10日签订的商品房预售合同，出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效，双方当事人理应按照该合同约定全面履行自己的义务。结合原、被告的诉辩焦点，现分析、评判如下：
一、关于房款多付问题。
原告陈回春、王崇玉与被告同方公司于2010年9月10日签订的商品房买卖合同，其中载明应付房款的数额为495万元，其后两原告实际交纳房款5022395元，比合同约定的房款实际多出72395元。两原告为何多付购房款，现已无从查明。如果该72395元属于无故多付的购房款，两原告在付款时就已经知晓，那么其应当在被告同方公司收到款项的两年内，即在2013年4月14日前提出该方面的诉讼请求，但两原告直到2015年4月27日方才向本院主张权利，已经超过法律规定的两年诉讼时效，本院对于两原告的该项诉讼请求不予支持。
二、关于逾期交房违约金问题。
原告陈回春、王崇玉与被告同方公司签订的商品房买卖合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。根据通常理解，房屋验收合格是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方主体竣工验收合格。本案中，涉案商品房已于2011年5月10日经验收合格，此时涉案商品房已经达到双方约定的交付条件，据此确定被告同方公司承担逾期交房违约金的期间从2011年1月1日起算至2011年5月9日止，根据合同约定的按已交房款日万分之0.5计算，该项违约金数额确定为32394.45元（5022395元×0.00005元／天×129天）。
三、关于逾期办理房产证违约金问题。
根据原告陈回春、王崇玉与被告同方公司签订的商品房买卖合同，其中关于产权登记方面的约定为出卖人应当自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房款的0.5%支付违约金。根据现有法律规定，住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证。本案中，被告同方公司到2012年9月3日才为同方国暨公馆办理了竣工验收备案手续，也就是说，被告同方公司在超过合同约定的交付使用后360日后，方才取得了两原告办理房产权证所必需具备的取得验工验收备案表这一手续，显属违约。根据合同约定，被告同方公司应承担违约金25111.98元（5022395元×0.005）。
四、关于修复费用和修复期间的租金损失问题。
因涉案商品房存在渗漏这一质量问题，被告同方公司理应赔偿修复所需的费用。根据诸暨天阳工程造价咨询有限公司出具的工程造价咨询报告书，修复所需的造价为240913元，对此本院予以确认。房屋修复期间，原告陈回春、王崇玉需租房另住，故对其请求的另行租房损失应予支持。至于租房期间，施工期间96天固然应当包括在内，对施工前和施工结束后所需的搬家时间也应酌情加以考虑，本院考虑前后各15天，至于两原告提出的空气净化时间，结合现时的装修条件，已无必要。据此确定另行租房的期限为126天，至于租费计算标准，可采信诸暨广信资产评估有限公司出具的资产评估报告书，确定为每月32000元，据此确定该项损失为134400元（32000元×126÷30）。
综上所述，本院对原告陈回春、王崇玉合理部分的诉讼请求予以支持，对不合理部分的诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告诸暨同方置业有限公司赔偿原告陈回春、王崇玉房屋修复费用240913元、修复期间另行租房造成的租金损失134400元、逾期交房违约金32394.45元和逾期办证违约金25111.98元，合计432819.43元，限本判决生效之日起二十日内付清；
二、驳回原告陈回春、王崇玉的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费11065元，由原告陈回春、王崇玉负担3273元，被告诸暨同方置业有限公司负担7792元；应收鉴定费83674元，由被告诸暨同方置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费11065元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郭 昕
代理审判员 张晓龙
人民陪审员 周苗来
二〇一五年十一月三日
书 记 员 边书笑