湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1122号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘惠来，男，汉族，1950年4月21日出生，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：俞海，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡四红，男，汉族，1979年12月12日出生，住武汉市黄陂区，
委托诉讼代理人：戴占鳌，湖北惊天律师事务所律师。
原审第三人：武汉市德域房地产代理有限责任公司。住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区F.天下商业栋*#栋***层*号。
法定代表人：徐昕，公司总经理。
委托诉讼代理人：张宝华，该公司员工。
上诉人刘惠来因与被上诉人胡四红、原审第三人武汉市德域房地产代理有限责任公司（以下简称德域房产代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘惠来上诉请求：1、依法撤销一审判决书，改判驳回胡四红的全部诉讼请求，支持刘惠来的全部反诉请求；2、一、二审诉讼费用均由胡四红承担。
事实与理由：1、刘惠来并未收到胡四红的2万元，只收到胡四红的1万元。2、根据一审庭审德域房产代理公司的自认，德域房产代理公司曾安排刘惠来到某担保公司办理所谓的贷款手续。然而，并无证据证明胡四红或德域房产代理公司工作人员曾经事先与刘惠来协商要求刘惠来配合将涉案房屋过户至第三方名下并配合办理贷款手续。相反，刘惠来一直以当天去配合胡四红办理贷款手续。事实上，刘惠来与德域房产代理公司的两名工作人员将刘惠来及配偶带到位于盘龙城的某某工商银行，后又将其带至某担保公司，并让刘惠来及其配偶在被担保人为肖红英的一套担保资料上签字，对此，刘惠来当场提出疑问，然而德域房产代理公司的工作人员并未给出任何解释，胡四红又不在现场。因此，出于谨慎的考虑，刘惠来拒绝在与本案无关的担保资料上签名，是刘惠来行使不安抗辩权的行为。3、刘惠来在一审提交的的电话通话录音，尽管德域房产代理公司工作人员在2016年12月31日要求刘惠来配合走流程，将房屋过户至胡四红名下，刘惠来并未拒绝而是表示可以配合，并反复询问具体流程如何进行。而德域房产代理公司工作人员并未明确告知刘惠来如何具体的办理流程。4、刘惠来在胡四红未能履行合同的情形下，向胡四红催促其履行合同，但胡四红仍未能履行合同，故催促期满合同解除。综上，本案的违约方系胡四红，且胡四红系德域房产代理公司股东，其签订本合同实为炒房，违反国家禁止炒房的规定。
胡四红答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
德域房产代理公司述称，请求驳回上诉，维持原判。
胡四红向一审法院提起诉讼，请求判令：1、刘惠来继续履行合同，办理房屋过户手续。2、刘惠来支付违约金228000元。3、诉讼费用由刘惠来承担。
刘惠来向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认本案《存量房居间买卖合同》已于2017年2月6日解除；2、胡四红向刘惠来支付违约金57000元；3、德域房产代理公司立即向刘惠来返还鄂（2016）武汉市黄陂不动产权第0015363号不动产权证书；4、由胡四红及德域房产代理公司承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年9月2日，胡四红与刘惠来在德域房产代理公司的居间下签订二手房居间买卖合同。合同约定，刘惠来为出卖方，胡四红为购买方，德域房产代理公司为中介方。第一条、由出卖方刘惠来将其名下坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生·领袖城甲5栋2单元3层2室、面积82.93平方米的房屋，以总价57万元价格出卖给购买方胡四红。第二条、出卖方刘惠来承诺所售房屋拥有完全处置权。购买方胡四红确认其具备购买房屋条件，自愿购买该房屋。第四条、付款方式：购买方胡四红以申请银行贷款方式支付购房款。1.合同生效当日，由胡四红向刘惠来支付定金1万元。另由胡四红向刘惠来支付1万元费用，该款由德域房产代理公司代收，在买、卖双方办理完物业、水、电等费用结清当日，由德域房产代理公司转交给刘惠来。3.刘惠来收到定金后120日内，配合胡四红到所辖房屋管理部门办理房屋过户手续。胡四红取得该房屋权属登记证件单后的当日，向刘惠来支付购房款18万元。4.买卖双方同意在房屋过户当日，办理房屋交付手续。5.……。6.余款由购买方胡四红通过银行贷款37万元，由银行一次性转付给出买方刘惠来。第十一条、出买方需向购买方承担的违约责任：1.若出卖方逾期配合购买方办理房屋过户手续或未按约定交付房屋给购买方，则逾期一日，按房屋成交价的0.5%向购买方支付违约金。2.若出卖方逾期配合购买方办理房屋过户手续或逾期交房超过30日，则购买方有权选择以下任何方式处理：①、单方面解除合同并追究出卖方违约责任，出卖方需向购买方支付相当于本合同总价款10%的违约金。②、本合同继续履行，出卖方每逾期一日，应以房屋成交价的0.5%向购买方支付违约金。第十二条、购买方需向出卖方承担的违约责任：若购买方未能及时向出卖方支付购房款，每逾期一日，按房屋成交价的0.5%向出卖方支付违约金。2.若购买方逾期付款连续超过30日，则出卖方有权选择以下任何方式处理：①、单方面解除合同并追究购买方违约责任，购买方需向出卖方支付相当于本合同总价款10%的违约金。②、本合同继续履行，购买方每逾期一日，应以房屋成交价的0.5%向出卖方支付违约金。第十七条、如购买方因税收或贷款政策原因需指定最终过户人，则须提前告知出买方或中介方，且不影响本合同的条款正常履行。同时，买卖双方对其他权利义务内容进行了约定。该合同由出卖方刘惠来、购买方胡四红签名捺印以及中介方德域房产代理公司盖章确认。
2016年9月2日，刘惠来收到胡四红交付的购房定金2万元，同时，刘惠来向胡四红出具了同等金额收款凭据。2016年10月18日，刘惠来取得涉案房屋不动产权证，该证由德域房产代理公司负责办理并保管，相关税费由胡四红出资缴纳。之后，中介方德域房产代理公司通知刘惠来协助胡四红办理贷款审批及房屋过户手续，因德域房产代理公司工作人员与刘惠来商议，将房屋过户给胡四红以外的第三人以及配合胡四红办理贷款手续不是向金融部门申请且要求刘惠来签署相关担保等文件，而未达成一致意见。期间，中介方德域房产代理公司多名工作人员与刘惠来对涉案房屋是登记过户给胡四红以外的第三人还是登记给胡四红以及房屋款项的支付进行协商未果。胡四红与刘惠来之间亦未就房屋过户及购房款如何支付等合同约定事宜进行协商沟通。2016年12月31日，德域房产代理公司工作人员通知刘惠来需将房屋按合同约定过户登记至胡四红名下，刘惠来以履行合同快到期且时间仓促为由，未按德域房产代理公司的通知协助办理相关手续。
一审法院另查明，胡四红系德域房产代理公司股东。
一审法院认为，胡四红与刘惠来在德域房产代理公司居间下签订的存量房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同买卖双方应遵照履行。胡四红履行了合同义务，虽然，刘惠来未按合同第四条“刘惠来收到定金后120日内，配合胡四红到所辖房屋管理部门办理房屋过户手续”。系因在合同履行期限内德域房产代理公司代理人与刘惠来有多次协商将房屋过户登记给买受人胡四红之外的第三人名下还是登记给胡四红名下的情节，以及在履行合同临近到期之日，德域房产代理公司代理人通知刘惠来确认涉案房屋过户登记至胡四红名义时，未给刘惠来履行合同的合理时间，造成刘惠来延迟履行合同义务。因德域房产代理公司系本案房屋买卖居间方，胡四红系德域房产代理公司股东，德域房产代理公司代理人履行职务期间与刘惠来的沟通行为应视为胡四红的授权行为。综上所述，胡四红主张继续履行与刘惠来签订的房屋买卖合同的请求，符合合同约定，予以支持。因胡四红、刘惠来履行房屋买卖合同义务均有瑕疵，故胡四红、刘惠来均主张对方向其支付违约金的请求，均不予支持。刘惠来主张确认其与胡四红签订的房屋买卖合同已解除，因不符合合同解除条件。故其该反诉主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：一、刘惠来于本判决生效之日起15日内，将其名下坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城甲5栋2单元3层2室的房屋转移登记至胡四红名下，房屋所有权转移登记的相关税、费由胡四红承担；二、胡四红于第一判项确定的义务履行完毕之日，向刘惠来支付购房款18万元；余款37万元，于第一判项确定的义务履行完毕之日起，30日内付清；三、刘惠来于上述第二判项义务履行完毕之日，向胡四红交付坐落于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城甲5栋2单元3层2室的房屋；四、驳回胡四红的其他诉讼请求；五、驳回刘惠来的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11780元，反诉费5890元，合计17670元，由胡四红、刘惠来各负担8835元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审经审理查明，一审法院审理查明的事实基本属实，本院予以确认。
二审另查明，2016年9月2日，胡四红与刘惠来在德域房产代理公司签订《二手房居间买卖合同》后，德域房产代理公司两次通知刘惠来协助胡四红办理贷款审批及房屋过户手续，刘惠来均积极配合德域房产代理公司，但胡四红均并未前往。因德域房产代理公司工作人员向刘惠来出示将房屋过户给胡四红以外的第三人以及配合贷款手续不是向金融部门申请且要求刘惠来为第三人签署相关担保等文件，故刘惠来予以拒绝。
二审还查明，刘惠来于2017年1月17日向胡四红、德域房产代理公司邮寄《履行合同催告函》一份，该函件内容：合同签订后，本人多次通过德域房产代理公司催促胡四红配合办理房屋权属过户登记手续，但由于胡四红和德域房产代理公司的原因拖延导致无法按照合同约定的期限完成过户手续，且约定的银行贷款事项也因为胡四红单方原因无法办理。现约定办理权证过户登记手续的120日期限已届满，胡四红未履行合同义务的行为已构成严重违约。基于以上原因，本人正式通知贵两方：1、在贵两方收到本催告函之日起5个工作日内，如胡四红仍不按合同约定履行向本人支付人民币壹拾捌万元首付款、办理申请银行贷款手续（或在确实无法办理银行贷款手续的情况下，向本人支付现金余款），并积极配合本人办理权证过户手续，则本人将解除二手房居间买卖合同。2、如届时合同解除，则德域房产代理公司应立即无条件向本人返还该房屋的不动产登记证书等。该函件于2017年1月19日送达给德域房产代理公司。
本院认为，因德域房产代理公司系本案房屋买卖居间方，胡四红系德域房产代理公司股东，德域房产代理公司工作人员履行职务期间与刘惠来的沟通行为应视为胡四红的授权行为。2016年9月2日，胡四红与刘惠来、德域房产代理公司签订了《二手房居间买卖合同》后，因在合同履行过程中德域房产代理公司的工作人员受胡四红的委托多次要将案涉房屋过户给买受人胡四红之外的第三人名下，并为他人进行贷款担保，胡四红的上述行为刘惠来予以拒绝，亦使刘惠来对胡四红的支付能力产生怀疑，故刘惠来享有不安抗辩权。在合同履行期间刘惠来与胡四红、德域房产代理公司多次协商胡四红支付购房款的事实未果后，刘惠来于2017年1月19日向胡四红、德域房产代理公司去函，催促胡四红5日内履行合同，但胡四红仍未能履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，因在合同约定的120日履行期间届满后，胡四红经刘惠来催告后，胡四红仍未履行合同，故刘惠来主张解除合同的反诉请求，本院予以支持，胡四红要求继续履行合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，本院不予支持。因胡四红向刘惠来去函，催促胡四红履行合同，胡四红仍未履行，胡四红的行为构成违约，其主张刘惠来支付违约金228000元的诉讼请求，本院不予支持。因刘惠来对胡四红支付购房款的能力产生合理怀疑，为此，双方未能办理过户手续，故刘惠来主张胡四红支付逾期付款违约金57000元的反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。因双方签订的《二手房居间买卖合同》已解除，在德域房产代理公司处案涉房屋的不动产权证书应予以返还给刘惠来，故对刘惠来的该项反诉主张，本院予以支持。
综上所述，刘惠来的上诉，部分请求有理，应予以支持，胡四红的答辩意见，本院不予采纳；一审认定事实清楚，但适用法律及实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2017）鄂0116民初2160号民事判决；
二、解除刘惠来与胡四红、武汉市德域房地产代理有限责任公司于2016年9月2日签订的《二手房居间买卖合同》；
三、武汉市德域房地产代理有限责任公司于本判决送达之日起十五日内向刘惠来返还鄂（2016）武汉市黄陂不动产权第0015363号不动产证书；
四、驳回胡四红的诉讼请求；
五、驳回刘惠来的其他反诉请求。
一审案件受理费11780元（胡四红已预交），反诉费5890元（刘惠来已预交），合计17670元，由胡四红负担16445元，由刘惠来负担1225元。二审案件受理费11780元（刘惠来已预交），由胡四红负担10555元，由刘惠来负担1225元。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一八年四月八日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳