陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民一终字第00648号
上诉人（原审原告）曹静，女，1962年8月13日出生，汉族，延安市宝塔区工人文化宫礼堂职工，现住宝塔区双拥大道融信园小区*号楼*单元****室。
上诉人（原审原告）刘志胜，男，1959年9月20日出生，汉族，延安市宝塔区南市办事处居民，现住宝塔区双拥大道融信园小区*号楼*单元****室。
二上诉人共同委托代理人马小刚，陕西北望律师事务所律师。
上诉人（原审被告）延安资协有限责任公司。住所地：延安市宝塔区南十里铺。
法定代表人姜志东，该公司总经理。
委托代理人李红刚，陕西益能达律师事务所律师。
委托代理人薛安，陕西益能达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）延安市盛世祥和国际酒店有限公司。住所地：延安市宝塔区柳林镇南十里铺。
法定代表人马文玲，该公司总经理。
委托代理人曹玉清，延安“148”法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）陕西延长石油（集团）有限责任公司管道运输公司。住所地：延安市宝塔区枣园路延长石油大厦。
法定代表人乔方庭，该公司总经理。
委托代理人程志俊，陕西睿诚律师事务所律师。
委托代理人谢选，陕西睿诚律师事务所律师。
上诉人曹静、刘志胜、延安资协有限责任公司、延安市盛世祥和国际酒店有限公司因财产损害赔偿责任纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第00851号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人曹静、刘志胜及共同委托代理人马小刚，延安资协有限责任公司的委托代理人李红刚、薛安，延安市盛世祥和国际酒店有限公司的委托代理人曹玉清，被上诉人陕西延长石油（集团）有限责任公司管道运输公司的委托代理人程志俊、谢选均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：被告资协公司系位于延安市宝塔区南十里铺治平大厦所有权人。由于未办理过户手续，2012年12月20日，资协公司以该大厦原所有人延安治平（集团）机械化施工有限公司名义和被告管道公司签订的房屋租赁合同，合同约定被告资协公司将该大厦1-9层出租给管道公司使用。2012年7月17日，资协公司将该大厦10-17层出租给被告盛世祥和公司使用。2013年9月25日，在三被告均在场的情况下，盛世祥和公司向管道公司承诺由其负责对大厦供水等设施的维护，同时承诺由于设备管理产生的赔偿责任由盛世祥和公司承担。1997年，原告在延安市宝塔区柳林镇高坡村修建了三产房四层，每层四间，共十六间。后原告对该房屋进行了装修。2012年3月21日，原告将该房租赁给韩建东，租赁期限为五年，租赁费为每年50000元，每年清一次租赁费。2013年11月20日，房屋租赁户发现所租房屋一楼墙角流水并告知原告，原告找到被告盛世祥和公司，该公司工作人员称公司院落也发现下陷和裂缝，后盛世祥和公司派人将院落挖开，发现公司院落内地下水管破裂。经原告多次找到资协公司、管道公司及盛世祥和公司要求索赔未果，故成诉。在本案审理过程中，经延安市中级人民法院委托，2014年7月25日，陕西中金司法鉴定中心做出陕中金司鉴建字（2014）第22号司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、曹静、刘志胜所有的房屋地基由南至北，由重到轻不同程度的出现了下陷受损现象。地基下陷成因是由于相邻三被告使用管道漏水浸渗其房屋地基土而引起的湿陷下沉，并造成曹静、刘志胜房屋上部承重结构裂缝受损；2、曹静、刘志胜所有的房屋地基下陷，上部承重结构裂缝受损与三被告所使用管道漏水有因果关系。现房屋目前损害情况依据《危险房屋鉴定标准》相关规定，其房屋部分承重结构承载力已不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。考虑破损构件在整栋房屋所占数量和比例较大，且破损构件的可修价值不高，建设拆除重建；3、曹静、刘志胜房屋拆除重建费用为人民币753744元。另查明，2013年12月2日，原告退还韩建东半年房屋租赁费25000元。
原审法院认为：公民的合法财产权受法律保护。本案原告房屋受损，经延安市中级人民法院依法委托具有鉴定资质的陕西中金司法鉴定中心鉴定，原告房屋受损成因为资协公司所有、管道公司与盛世祥和公司使用的水管破裂所导致，该房屋已成危房，拆除重建费用为753744元。对原告起诉由三被告赔偿其房屋拆除重建费用753744元的诉请，本院依法予以支持。对被告提出房屋受损是由于其他原因所致的辩解理由，因其未向本院提供相应有效证据予以证明，本院依法不予采信。原告起诉要求由三被告赔偿其房屋租赁损失100000元，对于原告已退还的25000元属于直接损失，本院予以确认，剩余75000元属原告估算，诉请没有事实及法律依据，对该笔损失，本院依法不予确认。资协公司作为房屋所有权人，对所有的房屋设施负有维护保养、安全使用的义务，现资协公司在房屋出租后，疏于对房屋水管设施的必要维护，又没有督促承租人及时报修，显然具有过错，对原告的损失理应承担主要赔偿责任即70%。而承租人管道公司与盛世祥和公司作为房屋的使用人，对掌控的房屋设备现状负有合理的注意义务，对于损害结果的发生同样也有过错，理应承担次要赔偿责任即30%。因盛世祥和公司向管道公司承诺其承担租赁期间对设施的维护义务及造成损害的赔偿责任，对原告的该部分损失，理应由盛世祥和公司承担。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告延安资协有限责任公司赔偿二原告曹静、刘志胜各项损失545120.8元；二、由被告延安市盛世祥和国际酒店有限公司赔偿原告曹静、刘志胜各项损失233623.2元；以上一、二项给付内容，限被告延安资协有限责任公司、延安市盛世祥和国际酒店有限公司于本判决生效之日起十日内一次性付清。三、驳回原告曹静、刘志胜的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告已预交，减半收取650元，鉴定费50000元，合计50650元，实际由被告延安资协有限责任公司负担35455元，由被告延安市盛世祥和国际酒店有限公司负担15195元。
宣判后，曹静、刘志胜、延安资协有限责任公司、延安市盛世祥和国际酒店有限公司不服，提起上诉。
曹静、刘志胜上诉理由是：一、一审判决依据盛世祥和公司与管道公司的承诺，判令管道公司不承担责任是错误的：根据我国《侵权责任法》第八条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。所以以上费用应由三被上诉人承担连带赔偿责任。一审判决依据盛世祥和公司与管道公司的承诺，判令管道公司不承担责任是错误的，该承诺只对承诺相对方产生效力，不能对抗第三人，这样的判决无形的将管道公司的侵权责任予以免除。二、被上诉人应当赔偿侵权给上诉人造成的租赁费损失：上诉人所有的房屋对外出租经营。在2012年5月上诉人将房屋整体出租给韩建东，用于汽车销售和修理，租期为2012年5月21日至2017年5月21日，租金每年5万元，租金一年一交。由于相邻三被上诉人共同使用管道漏水渗透导致上诉人房屋承重结构裂缝，成为危房，租客无法进行承租使用，根据司法鉴定上诉人的房屋需要拆除重建，从司法鉴定送达后，上诉人需要拆除重建，从2014年5月21日起至今和实际拆除重建完成之日止，所有的过渡费和实际租赁损失应当由三被上诉人承担，同时应当判令三被上诉人消除危险，恢复原状并赔偿全部经济损失，而一审判决没有理由却驳回上诉人消除危险，恢复原状的诉讼请求。综上，一审判决依据盛世祥和公司与管道公司的承诺，判令管道公司不承担责任是错误的，请求贵院撤销（2014）宝民初字第00851号民事判决，依法改判，判令被上诉人立即消除危险，恢复原状并赔偿上诉人全部经济损失，以维护上诉人的合法权益。
延安资协有限责任公司上诉理由是：一审法院判决上诉人承担责任的依据是上诉人为房屋所有权人，对房屋负有维护保养、安全使用义务，在房屋出租后，疏于对房屋设施的必要维护，又没有督促承租人及时报修，对损害有过错，因此判决上诉人承担70%的责任。上诉人认为一审法院判决错误，理由如下：一、一审法院认定上诉人负有水管管护义务错误。管道公司和上诉人从2008年起共签订过五份《房屋租赁合同》，连续从2008年9月1日租赁至管道公司书面提出退租为止，实际该协议履行至2014年9月1日。在五份合同中都明确约定：“租赁期间水、电、暖等公用配套设备由乙方（管道公司）管理”。上诉人在2012年7月17日还和本案另一被上诉人延安市盛世祥和国际酒店有限公司（以下简称为“盛世祥和公司”）签订了另一份房屋租赁合同，约定将本案所涉大楼1-17层全部租赁给盛世祥和公司，在管道公司搬走之前实际租赁楼层为10-17层，租赁期为20年，自2012年9月1日至2032年9月1日。于是上诉人分楼层将大楼分别租赁给了管道公司和盛世祥和公司。可以明确在管道公司搬走以前水管的管护义务应由管道公司承担。2013年9月25日，三方签订了《治平大厦设备管理承诺书》约定自2013年9月25日以后治平大厦供水、供电、消防、排水、电梯设备设施维护由盛世祥和公司承担。因设备管理产生的安全责任由盛世祥和公司承担。因此通过合同可以明确管道公司和盛世祥和公司是水管管道维护的责任方，上诉人虽然是房屋所有权人，但已将管护义务转移给了管道公司和盛世祥和公司，这种约定是符合法律规定的，是合法有效的。综上，根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，根据上诉人和管道公司、盛世祥和公司签订的多份合同可以证明水管管护义务应属于管道公司和盛世祥和公司，上诉人无责。二、一审法院认为上诉人没有督促承租人及时报修存在过错，在本次事件中即便上诉人没有管护义务，为了避免被上诉人曹静和刘志胜的损失，为了防止损失扩大，仍积极采取多种措施防止损害发生，也正是因为在上诉人不断努力下才使水管得以修复，因此一审法院认定没有督促承租人及时报修存在过错属于事实认定错误。综上，上诉人认为根据约定水管公用部分管护义务属于管道公司和盛世祥和公司，上诉人没有管护义务。一审判决上诉人承担70%责任错误。而且一审法院只认定该承诺对管道公司有效，对上诉人却无效，显然是相同事件适用不同标准判案，判决不能令人信服。现上诉人依据《民事诉讼法》第一百六十四条的规定，提起上诉，请求：一、撤销延安市宝塔区人民法院作出（2014）宝民初字第00851号民事判决；二、请求依法改判上诉人不承担赔偿责任；三、本案一审、二审的诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。
延安市盛世祥和国际酒店有限公司上诉理由是：原审认定上诉人承担赔偿责任的法律事实不能成立。原审依据上诉人向被上诉人管道公司出具的《治平大厦设备管理承诺书》的承诺，判令上诉人承担30%的赔偿责任，其依据的法律事实显然不能成立。原审认定上诉人作为涉案纠纷的赔偿主体，判令承担赔偿责任，显然于法相悖。上诉人承租的是被上诉人延安资协公司所有的治平大厦，出租人对出租屋依法负有瑕疵担保责任。对涉案房屋的损害责任完全由侵权人承担，有违其《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条之规定。涉案的被损房屋始建于1997年，至今已使用17年。然而，原审依据鉴定结论的重建造价753744元判令赔偿，这对侵权人显然不公。请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判上诉人不承担赔偿责任；3、本案一、二审诉讼费及鉴定费由赔偿义务人承担。
经审查，一审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人当庭陈述、租赁协议、承诺书、鉴定意见书等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为，公民的合法财产权受法律保护。本案中曹静、刘志胜所有的房屋受损已属事实，经延安市中级人民法院依法委托具有鉴定资质的陕西中金司法鉴定中心鉴定，该房屋受损成因为资协公司所有、管道公司与盛世祥和公司使用的水管破裂所导致，该房屋已成危房，拆除重建费用为753744元，该鉴定书程序合法、认定事实准确，本院予以确认。资协公司作为房屋所有权人，而漏水点在深埋于地下的设备上，故其对管道、设备具有维护保养、定期检查和安全使用的义务，应当承担主要赔偿责任。而承租人管道公司与盛世祥和公司作为房屋的使用人，对掌控的房屋设备现状负有合理的注意义务，对于损害结果的发生具有过错，理应承担次要赔偿责任。因盛世祥和公司向管道公司承诺其承担租赁期间对设施的维护义务及造成损害的赔偿责任，该承诺具约束力，故该损失应由盛世祥和公司承担，原审判决认定事实准确，划分责任得当，本院予以确认。其次，上诉人曹静、刘志胜要求对受损房屋恢复原状，在物权法中，恢复原状作为物权请求权的一种，意在使权利人恢复对物的原有的支配状态，在侵权法中，通过修理、重作、更换等方式使权利人的损失得到补偿，本案中，该房屋作为不动产，经鉴定，已无修复的价值，故以折价赔偿房屋损失的方式处理为宜。上诉人曹静、刘志胜主张的100000元房租损失，可以确认的损失为25000元，剩余部分的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，三位上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15355元，由曹静、刘志胜负担1300元、由延安资协有限责任公司负担9251元、由延安市盛世祥和国际酒店有限公司负担4804元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯晓彬
审 判 员 牛 锐
代理审判员 乔文博
二〇一四年十二月九日
书 记 员 路 艳