广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第305号
上诉人（原审被告）：成梁春，男，汉族，住广东省珠海市金湾区，身份证号码：×××8517。
委托代理人：黄俊飞，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁心葵，女，汉族，住广东省珠海市金湾区，身份证号码：×××4825。
委托代理人：刘奕贤，广东律师事务所律师。
委托代理人：张万清，广东律师事务所律师。
上诉人成梁春与被上诉人梁心葵返还原物合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法平民初字第193号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1992年10月27日，国营平沙华侨农场连湾分场收取梁心葵购房款1653.75元，国营平沙华侨农场连湾分场出具《收款收据》，确认收到上述款项。
珠海市平沙金湾实业总公司第十一生产队出具《证明》：前有平沙倾斜农场连湾分场二队山项第二幢北边第一间房屋是当年建好后，由在职职工购买的，该房屋的购买人是梁心葵。（注：原平沙华侨农场连湾分场二队是现丰的金湾实业总公司第十一生产队）。
成梁春亦向原审法院提交了珠海市平沙金湾实业总公司第十一生产队和珠海市平沙镇连湾社区居民委员会共同加盖公司的《证明》：现有连湾社区二队居民成梁春居住在二队山顶二幢北边第一间梁心葵的房屋。并提交一份有黄永平等19人签名的一份“证实成梁春购买梁心癸旧屋的职工村民签名证明”。但梁心葵后向原审法院提交一份签名，前述19人中有10又在“我梁心葵同成梁春房屋纠纷一事，你们收取成梁春十元得事签名报酬费情况属实，请签名”上签名。
另，原审法院分别去函珠海市平沙实业总公司，咨询本案讼争的房屋的性质，房屋的权性人，房屋能否转让，如能转让，对受让方有何要求。珠海市平沙金湾实业总公司复函如下：一、平沙华侨农场为解决职工居住需要，从1992年将住房分配安排给职工购买，职工购买后的房屋产权为职工所有。二、梁心葵于1992年10月27日以1653.75元购买连湾分场二队（现金湾11队）房屋，面积63平方米。三、因职工购买的房屋土地属国有土地，为职工无偿取得的住房用地，是不准予转让。如职工调整工作单位等原因在其他国有单位享受房屋安排时，需退回原购买的房屋，只能单边享受。四、随着住房环境的改善，个别职工私下转让原购买的房屋，这属于职工个人行为，我公司对此不予认可，也没有备案。
就同样的问题，原审法院去函平沙镇人民政府，平沙镇人民政府没有回函，而是由珠海市平沙镇连湾社区居民委员会出函如下：“梁心葵原是连湾社区连湾二队职工居民，于1980年离开连湾二队，原旧屋给成梁春居住。2008年梁金葵夫妇申请参与平沙连湾社区二期农房改造高层楼房分配，由于梁心葵参与家心危房改造二期分配没有提交合法旧房退出。所以，梁心葵至今无法申请到连湾二期高层农房危房改造房屋的分配。梁心葵与成梁春所讼争的房屋性质为国有。该房屋的产权归平沙华侨农场所有。该房屋不能转让。”
平沙镇人民政府向原审法院提供了两份文件。一份珠海市平沙华侨农场文件（平侨内字（1992）010号）《关于分场住房制度改革的补充规定》第八条，根据房改有关规定，职工购买公有住房后，产权归个人所有，可以使用和继承，五年后允许出售的规定：1、五年内出售的，只能按原购房价出售给原产权单位，如产权单位不收购的，由场房管部门收购。2、对在第六年以后出售的，可按市场价格先出售给原产权单位，如原产权单位不购买，则由场房管部门按市场从购买，原产权单位和场房管部门都不购买，才可以在市场出售，无论出售给谁，其出售增值部分，二成归原产权单位，八成归个人所有。3、房屋出售（包括私房），要凭分场证明，到场房管部门办理出售有关手续，禁止私自买卖，凡未经场房管部门办理买卖有关手续的，一律无效。
1998年9月2日，《关于平沙农业场对公有旧平房处理的意见》：购房后，住户享有房屋的使用权，土地归国家所有。房屋不得私人交易转卖，只能为农业生产服务自用。如因工作调动等原因离开房屋产权单位的，产权单位收回住房房款（维修费不退）。
成梁春申请证人陈某出庭作证，欲证明其向梁心葵购买房屋及1998年就居住在该房屋的事实。陈某在庭审中表示他本人并不清楚成梁春是何时搬进案涉房屋的，成梁春向梁心葵买房一事也是听成梁春说的，他并没有在现场。
梁心葵称1999年其将房屋出租给成梁春，成梁春居住到今。而成梁春称其于1997年以6800元的价格向梁心葵购买了涉案房屋居住至今。但双方都没有出具证据。
上述事实，有收款收据、证明、复函、《关于分场住房制度改革的补充规定》及庭审笔录等在案佐证。
原审法院认为，一、关于梁心葵、成梁春之间的法律关系。梁心葵主张是租赁关系，成梁春主张是买卖关系。但双方均无法提交能证实自己主张的证据。房屋现在由成梁春居住，梁心葵要改变现在占有使用情况，举证责任应在梁心葵方。但梁心葵主张是租赁关系，却无法提交有效证明，应承担举证不能的后果。所以原审法院采信成梁春的主张，认定双方是买卖关系。
二、农场职工购房的性质。因为历史原因，原平沙农场为解决职工的居住问题，统一建房后低价出售给农场的职工，这类房屋均没有办理产权证，购房后，职工享有房屋的使用权，土地归国家所有，政府不认可职工私下转让。该房屋是农场职工的福利性房屋，成梁春没有职工的身份无法享受政府现有优惠政策。虽然涉案房屋没有办理用地手续，但依土地整体规划土地是划拨性质。划拨用地上的房屋未经政府批准前禁止转让。因此，梁心葵、成梁春之间的买卖关系无效。
三、买卖无效的法律后果。依合同法第五十八条“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，故成梁春应向梁心葵返还房屋。经向成梁春释明，成梁春表示不在本案中提起反诉，成梁春因合同无效而遭受的损失，可另偱法律途径解决。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：成梁春于判决生效之日起十日内退还位于广东省珠海市金湾区平沙镇金湾实业总公司第11生产队（原连湾分场二队）山顶第2幢第1间房屋给梁心葵。一审案件受理费因适用简易程序减半收取100元，由成梁春负担。
上诉人成梁春不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决，驳回梁心葵的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由梁心葵承担。事实与理由：一、原审法院认定涉案房屋土地属于国有划拨性质错误，应予纠正。关于用地性质，珠海市国土资源局高栏港分局明确回复：我局并没有梁心葵位于连湾社区二队房屋的用地档案。原审法院却径自依据平沙国土资源管理所提供的《平沙镇土地利用规划（2010-2020）》，认定1997年已经完成买卖的涉案房屋土地属于国有划拨建设用地，不合常理，没有直接的依据，也违反了法律法规的适用原则。并且，《关于分场住房制度改革的补充规定》（平侨内字（1992）010号）第八条已规定，职工购买公有住房后，产权归个人所有，可以使用及继承，并且可以在市场上进行出售，由此可见，在成梁春与梁心葵买卖合同成立时，该房屋产权是允许流转的。没有直接法律法规、文件依据证明，涉案房屋土地在买卖关系成立时，系属于划拨土地性质，原审法院属于认定事实不清。二、原审法院认定成梁春与梁心葵的买卖合同关系无效，属于适用法律错误。首先，依据不告不理的原则，人民法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。梁心葵并未起诉主张合同无效，原审法院擅自判决认定成梁春与梁心葵的买卖合同无效，不符合法律规定。其次，原审法院认定合同无效无法律依据。《合同法》第五十二条规定，有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。成梁春与梁心葵的买卖关系，不符合上述规定的任一情形，原审法院直接认定买卖关系无效，没有依据。需要说明的是，原审判决引用的《平沙镇土地利用规划（2010-2020）》、《关于分场住房制度改革的补充规定》、《关于平沙农业单位公有旧平房处理的意见》等，均并非法律、行政法规。由此可见，原审法院认定成梁春与梁心葵的买卖合同关系无效，属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，法律适用不当，依法应予撤销、改判。请求贵院在查明事实的基础上，作出合法、合理的判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人梁心葵在二审中答辩称：1、根据成梁春提供的收款收据及珠海市平沙金湾实业总公司出具的证明及成梁春提供的证明均能证明案涉房屋的权属人为梁心。2、本案的案由为返还原物纠纷非租赁合同或者房屋买卖合同纠纷，梁心葵的诉讼请求实际基于梁心葵享有的原权利即梁心葵向平沙农村出资购买案涉房屋后享有的权利，非基于租赁合同，因此梁心葵为证明其诉讼请求应当承担的举证责任即其是通过合法手续获得房屋的权属，而成梁春要反驳梁心葵依据的事实或者主张买卖合同关系存在也应提供相应的证据，这是成梁春的法定举证责任，显然原审法院违背了相关的法律规定，加重了我方的举证责任。原审判决仅以房屋先由成梁春居住梁心葵要改变现有情况，举证责任在应在梁心葵，梁心葵主张是租赁关系没有提供有效的证明应当承担举证不能的后果的认定，违反了举证责任的规定。本案中成梁春未能提供充分的证明梁心葵不享有房屋的权属，或者双方不存在买卖合同关系，若成梁春购买了案涉房屋，为何当时未向梁心葵索取相应的收款收据，或要求我方出具收到房款的收条，这显然不符合正常的交易习惯。3.无论案涉房屋土地性质如何，成梁春均不享有案涉房屋的权利，首先，梁心葵掌握收款收据，也有相应的政府部门的证明，在房管部门也有相应的登记。这证明了我方才是案涉房屋的权属人，其次，案涉房屋的买卖按照当地政策需要相应的分场证明或收款收据，和办理更名手续才可以享受相应的权利，案涉房屋的出售是有限制的，非同一般的商品房买卖。如果没有办理相应的手续，则按照当地的政策，该买卖或出售行为是无效的。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：梁心葵未对原审判决提起上诉，视为服从原审判决，原审判决采纳成梁春主张，认定成梁春与梁心葵之间存在买卖关系，本院对此予以确认。结合双方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：涉案房屋土地的性质认定及双方买卖关系是否有效的问题。
一、关于涉案房屋土地的性质问题，原审法院在2014年1月20日向珠海市国土资源局高栏港分局发函询问涉案土地性质，2014年8月21日，珠海市国土资源局高栏港分局复函认为原审法院未能提供涉案土地基本信息资料，所以暂不能予以答复。其后，原审法院在2014年9月30日向珠海市国土资源局高栏港分局平沙国土资源管理所发出咨询函，平沙国土资源管理所于2014年10月8日复函，确认成梁春与梁心葵争议房屋所在土地性质属于国有划拨建设用地。本院认为，珠海市国土资源局高栏港分局平沙国土资源管理所属于国土管理部门，其出具复函确认涉案土地性质为国有划拨建设用地，本院应予采纳。珠海市国土资源局高栏港基于没有涉案土地基本信息资料暂时没有复函确认土地性质，其行为与珠海市国土资源局高栏港分局平沙国土资源管理所复函确认涉案土地性质并不冲突，故成梁春对此提出上诉，理据不足，本院不予采纳。诚如原审法院所述，涉案房屋是梁心葵基于农场职工身份享受福利性房屋，成梁春不具备农场职工身份，实则无权享有政府现有优惠政策，涉案房屋土地性质是国有划拨建设用地，未经政府批准前禁止转让。
二、关于双方买卖关系的效力问题，根据《中华人民共和国城市房地产法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”涉案房屋所在土地系国有划拨建设用地，双方针对该土地上房屋转让行为未经政府批准，违反了法律强制性规定，原审法院由此认定买卖关系无效，完全正确，本院予以维持。成梁春上诉认为原审法院不应当审理买卖关系效力，此举超过梁心葵的诉请，对此本院认为，虽然梁心葵并未在诉请中提出确认合同效力，但是针对双方之间存在买卖关系是否有效的问题应当属于法院主动审查范畴，因此不得以当事人未提及为由不予审理，故对成梁春该项上诉理由，本院不予支持。成梁春上诉认为根据《关于分场住房支付改革的补充规定》，涉案房屋可以在市场予以出售，对此本院认为，《关于分场住房支付改革的补充规定》仅为珠海市平沙华侨农场文件，认定买卖关系效力应当以国家法律为准。况且，《关于分场住房支付改革的补充规定》第八条所允许出售是附条件的，并非允许职工对其房屋任意买卖，因此成梁春该上诉理由，本院不予支持。基于合同无效的处理原则，成梁春应当将涉案房屋返还给梁心葵，至于梁心葵应如何承担责任，成梁春可另循法律途径解决。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人成梁春的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人成梁春负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 程 敏