广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法民一初字第613号
原告：邓诗怡，女，汉族，1979年7月22日出生，湖北省武汉市人，住武汉市。
委托代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。
被告：黄平宗，男，汉族，1951年8月18日出生，台湾居民，住台湾台北市。
被告：刘康，男，汉族�1976年7月22日出生，广东省惠州市人，住广东省惠州市。
上述两被告共同委托代理人：刘伟业，广东和业律师事务所律师。
上述两被告共同委托代理人：周俊生，广东和业律师事务所实习律师。
原告邓诗怡诉被告黄平宗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡植彬适用简易程序独任审判，并根据原告的申请，追加刘康作为本案的共同被告参加诉讼。后转换适用普通程序，由审判员胡植彬担任审判长，与人民陪审员何耀军、李慧霞组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭进行审理。原告邓诗怡及其委托代理人宋耀武，被告黄平宗及刘康的共同委托代理人刘伟业、周俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓诗怡诉称：原告长期租用被告位于东莞市长安镇增田榄园路景业科技园四楼厂房及宿舍3间用于经营生产玩具系列产品，有工商登记的营业执照。2013年3月1日，在原租赁合同即将到期时，原告作为合同乙方，与黄平宗委托的案涉房屋管理人刘康作为合同甲方于当天重新签订了新的《厂房租赁合同》，约定：由甲方自愿将位于东莞市长安镇增田榄园路景业科技园四楼680平方米工业厂房及宿舍3间（202#、203#、307#）出租给乙方使用；租赁期为2年，自2013年3月15日至2015年4月30日止；自合同签字之日，乙方向甲方交纳履约保证金21360元，合同期满后，乙方未发生欠款情况，甲方应原额返还乙方保证金（不算利息）；合同执行期内，租赁期间如甲乙双方任何一方的原因有协商不一致的情况下，造成合同无法履行（不可抗力除外），提出终止合同一方应支付相当于两个月租金数额的违约金给另一方，押金没收。该合同签订后，原告依约履行己方的相关义务，从未拖欠厂租及水电费。�2014年春节后，因原告的经营业务发展和产品生产配方保密需要，生产车间需搬迁他处，该合同项下的房屋用于新产品研发和业务办公使用。原告于2014年2月20日将上述情况告知刘康，并告知其在生产设备搬迁后需对原房屋进行装修，刘康及其管理人员强行阻止原告正常搬迁生产设备，导致原告不得不报警。警方到现场了解情况后，对刘康及其工作人员的行为予以批评训诫，原告又向刘康出具了书面承诺书，且将应在3月份缴纳的2月份的水电费全部交清，被告才同意原告搬迁生产设备。此后，在原告合法的承租期内，刘康强行将原告承租的职工宿舍租给他人使用，并采取停水停电的方式驱赶原告离厂，阻止原告对厂房进行重新装修，虽经原告多次交涉，刘康始终不予理睬，给原告造成了巨大损失。基于上述事实，原告特起诉至法院，请求判令：1.自2014年3月1日起解除�、被告于2013年3月1日签订的位于东莞市长安镇增田榄园路景业科技园四楼厂房及宿舍3间的《厂房租赁合同》；2.被告向原告返还合同履约金保证金21360元，支付相当于两个月租金数额的违约金21360元；3.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确上述诉讼请求的责任承担主体均为被告刘康。
被告黄平宗辩称：黄平宗与邓诗怡不存在合同关系，案涉的租赁合同纠纷亦没有涉及到租赁物的产权问题，故邓诗怡起诉黄平宗没有任何法律依据。
被告刘康辩称：其一，邓诗怡并非案涉租赁物的实际使用主体，与被告存在租赁关系的是东莞市琦佳玩具有限公司（以下简称：琦佳公司），原告只是琦佳公司的投资人之一；其二，案涉租赁合同纠纷，系原告违约在先，因为原告在租赁期间彻底搬厂，其以事实行为提前终止合同，被告将另行提起诉讼要求原告承�违约责任并赔偿损失。
经审理查明：2013年3月1日，原告邓诗怡作为合同乙方，与被告刘康作为合同甲方签订了一份《厂房租赁合同》，约定：甲方自愿将位于东莞市长安镇增田榄园路景业科技园四楼680平方米工业厂房及202#、203#、307#宿舍出租给乙方使用；租赁期间为2年，从2013年3月15日起至2015年4月30日止；租金10680元／月、电梯使用维修保养费300元／月、垃圾清运理费200元／月，乙方必须在每月5日前将当月租金及其他费用交给甲方；自合同签字之日，乙方向甲方交付履约保证金21360元，合同期满后，乙方未发生欠款情况，甲方应原额返还乙方保证金（不算利息）。上述《厂房租赁合同》签订后，案涉物业已实际交给原告使用，原告亦已依约交付履约保证金、每月租金及其他费用直至2014年2月20日。双方一致确认，2014年2月20日前的租金及水电费均已全部结清。
原告称，原告于2014年2月20日因生产经营需要搬离生产设备，但遭到被告刘康的阻拦，在报警并出具承诺书及提前结清水电费后，原告才得以将生产设备搬离，但被告刘康自该日后对案涉租赁物采取停水停电的措施，导致原告无法对租赁物进行重新装修和使用。对于上述主张，原告提交了照片、录音、视频及书面证人证言为证。被告刘康则反驳称，原告事实上是在合同期内提前彻底搬离，并不存在继续装修和使用租赁物的情形，其行为已构成违约。对于上述反驳意见，被告刘康提交了三份律师调查笔录、视频资料为证，并申请证人邱某某出庭作证。证人邱某某为案涉租赁物所在的景业科技园的保安，其陈述称，2014年2月20日琦佳公司开始搬厂，当天19时左右全部东西已搬完，几天后邱某某去查看案涉厂房时，发现厂房内除铁架和垃圾外再无其他物品，当月27或28日，原告邓诗怡之父亲又与他人一起将铁架切割下来并带走。原告认为，邱某某之前为原告的员工且遭到原告的辞退，故对其证言的真实性不予确认。
再查明，案涉厂房并未取得房产证或建设工程规划许可证。
以上事实，有《厂房租赁合同》、银行转账付款凭证、收据、公司租用厂房费用通知单、押金收款收据、照片、录音及文字资料、录像光盘、书面证人证言、企业法人营业执照、机读档案资料、住所（经营场所）产权证明、律师调查笔录、视频资料、证人邱某某的证言以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为：其一，由于签订合同的双方为原告邓诗怡与被告刘康，且邓诗怡亦已在庭审中明确其要求承担责任的主体为刘康，故被告黄平宗与本案并无直接关联，无需承担任何责任。其二，案涉厂房未办理建设工程规划许可证及房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告邓诗怡与被告刘康签署的《厂房租赁合同》属无效合同。因此，双方的权利义务应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定做出处理。由于案涉合同依法被认定为无效，故邓诗怡要求本院判决解除案涉《厂房租赁合同》已无事实依据且无实际意义，故本院不予支持。又由于双方对邓诗怡已支付履约保证金21360元的事实均不持异议，现合同无效，被告刘康又未能提交证据证明其存在损失，故理应向邓诗怡退还上述款项21360元。至于邓诗怡要求被告刘康支付相当于两个月租金的违约金21360元的诉请，在合同无效的情况下，该主张缺乏对应的法律和事实依据，况且邓诗怡亦没有针对其实际损失提交证据予以佐证，故本院对该诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告邓诗怡与被告刘康于2013年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、限被告刘康于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓诗怡返还合同履约保证金21360元；
三、驳回原告邓诗怡的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费868元，已由原告预交，由原告邓诗怡承担434元，被告刘康承担434元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 员 胡植彬
人民陪审员 何耀军
人民陪审员 李慧霞
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 伦雪莹