四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终字第147号
上诉人（原审被告）：李霜，男，1970年9月出生，汉族，住四川省宜宾县。
上诉人（原审原告）：自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司。住所地：四川省宜宾市金沙商业广场*号楼*楼**号。
负责人：陈柏清，经理。
委托代理人：倪列平，四川博胜律师事务所律师。
委托代理人：吴雪梅，系公司员工。
上诉人李霜因租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第3686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，四川雄飞集团有限责任公司下属自贡雄飞房地产开发公司宜宾分公司（以下简称：雄飞宜宾分公司）于2004年取得了关于潼关古街区仿古建筑群（旧城组团走马街以南E-8地块）、潼关古街区仿古建筑群2#楼（旧城组团走马街以南B-9地块）的《建设工程规划许可证》以及《建设用地规划许可证》（即宜宾市金沙商业广场），工程完工后相关部门于2005年4月28日出具了相应工程的《竣工验收备案书》。2005年8月，宜宾市房管局向自贡雄飞房地产开发公司宜宾分公司颁发了房屋产权证书，载明产权人为雄飞宜宾分公司，房屋坐落为南城走马街金沙商业广场1号楼，幢号为1幢，所在层数为1层，建筑面积为4668.57㎡，用途为商业用房。2011年8月31日，自贡市普利斯物流有限责任公司（以下简称：普利斯公司）通过受让取得了位于翠屏区走马街金沙商业广场1幢-1层、1幢-1层中心广场地下商场1号、2号、3号，1幢-1层3区、2幢-1层1区等多间商铺，面积共计6119.31㎡。宜宾市金沙商业广场的部分商铺出售给自贡市普利斯物流有限责任公司及个人业主并办理了产权登记，其余部分物业未办理产权登记。
2011年7月31日及2014年6月30日，普利斯公司（委托出租方／甲方）两次与原告海普宜宾分公司（受托承租方／乙方）签订《租赁合同》，两份合同约定原告在2011年8月1日至2017年7月31日期间受托承租位于宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场负一层一、二、三交易区商铺共45间（建筑面积803.68㎡）、车位132个（建筑面积4701.84㎡）、中心广场地下车库房3个（建筑面积730.8㎡），租赁期内原告可自由转租。
2014年4月30日，四川雄飞集团有限责任公司（以下简称雄飞集团，委托出租方／甲方）与原告海普宜宾分公司（受托承租方／乙方）签订《租赁合同》，约定原告在2014年5月1日至2017年7月31日期间受托承租位于宜宾市翠屏区走马街金沙商业广场负一层一、二、三交易区，建筑面积2054.33㎡的房屋，租赁期内原告可自由转租。同时，雄飞集团与原告2014年4月29日签订《委托租赁确认书》，该确认书载明“四川雄飞集团有限责任公司下属自贡雄飞房地产开发公司宜宾分公司……开发建设宜宾市金沙商业广场，该广场地下室除部分商铺出售给自贡市普利斯物流有限责任公司及个人业主外，其余物业均属雄飞集团开发建设所得。在2014年5月前，四川雄飞集团有限责任公司一直口头委托自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司自2007年开始租赁管理该部分物业，……2014年5月后，双方按照所签订的租赁合同履行。”
2007年5月10日，雄飞集团（甲方／出租方）与被告李霜（乙方／承租方）签订了《金沙商业广场租赁合同》，约定：被告承租甲方开发建设的宜宾金沙商业广场负一层第三区交易区部分商位，租赁建筑面积共902㎡（含公摊面积，公摊率18％）；经营业态定位为歌舞演艺；租赁时间为2007年5月20日起至2011年6月30日止；租金每年均有所增加，最后一年即自2011年5月20日起至2011年6月30日止的每月租金为13.5元／㎡，月租金总额为人民币12177元。其中第十条约定“违约责任：2、如乙方延期交纳租金，除应补交所欠租金外，并按当月租金总额的1％向甲方交付日违约金，延期十五天及以上，甲方有权单方终止本合同，收回房屋另行安排，同时甲方有权向乙方追偿免租期的租金，……。”庭审中，双方均认可被告将该合同所涉房屋用于经营“阿莲故事KTV”。协议到期后，双方未续签租赁合同，被告继续使用承租房屋至今。原告认可被告已向其付清2012年7月1日之前的租金，被告称2012年7月19日之前均已付清。因租赁期间该合同所涉部分商铺陆续出售予个人业主，双方均认可出售面积的租金已由被告单独向个人业主支付。关于出售予个人业主的面积，根据庭审中原告出示的《金沙广场商家支付小商品（3区阿莲故事）业主租金表》，列明28户个人业主的清算面积共计507.21㎡，被告对此无异议。同时，原告出示有被告向其交纳的2012年4月至6月期间的“阿莲故事”场地租金《收款收据》，三张收据均载明每月租金为5329.60元，双方认可该金额均为扣除个人业主面积之后被告向原告交纳的租金金额。原告陈述“阿莲故事”计租标准为13.5元／㎡／月，计租面积为394.79㎡（租赁合同载明的902㎡－个人业主产权面积507.21㎡）；被告对计租标准无异议，对计租面积有异议。
2009年4月1日，雄飞集团（甲方／出租方）与案外人黎永强（乙方／承租方）签订了《金沙商业广场负一层商位租赁合同》，约定：黎永强承租甲方开发建设的宜宾市金沙商业广场负一层第三交易区左侧部分区域，建筑面积1640㎡，经营业态为大型慢摇吧及KTV包间；租赁期限自2009年4月1日至2011年6月30日止；其中第二年即2010年4月1日起至2011年6月30日止的每月租金为17元／㎡，月租金总额为人民币27880元。第九条约定“违约责任：2、如乙方延期交纳租金，除应补交所欠租金外，并按当季度租金总额的1％向甲方交付日违约金，延期30天以上，甲方有权单方终止合同，…….。”2011年11月16日，被告李霜承接黎永强继续使用该承租房屋至今。庭审中，双方均认可被告将该合同所涉房屋用于经营“新东方KTV”。协议到期后，双方未续签租赁合同。原告认可被告已向其付清2012年7月1日之前的租金，被告称自2012年8月才开始欠租。因租赁期间该合同所涉部分商铺陆续出售予个人业主，双方均认可出售面积的租金已由被告单独向个人业主支付。关于出售予个人业主的面积，根据庭审中原告出示的《金沙广场商家支付小商品（3区新东方）业主租金表》，列明59户个人业主的清算面积共计1014.12㎡，被告对此无异议。同时，原告出示有被告向其交纳的2012年4月至6月期间的“新东方KTV”场地租金《收款收据》，三张收据均载明每月租金为12517.60元，双方认可该金额均为扣除个人业主面积之后被告向原告交纳的租金金额。原告陈述“新东方KTV”计租标准经协商后上涨为20元／㎡／月，计租面积为625.88㎡（租赁合同载明的1640㎡－个人业主产权面积1014.12㎡）；被告对计租标准无异议，对计租面积有异议。
2011年10月28日，原告海普宜宾分公司（甲方／出租方）与被告李霜（乙方／使用方）签订了《临时场地使用协议》，约定：乙方自愿租赁甲方位于宜宾市金沙商业广场地下停车场（3区）部分区域作为车场使用；租赁期限从2011年11月1日起至2015年10月30日止；租金价格：1、第一年按1200元／月收取……；乙方须本着先交租金后使用的原则，每5日前将租金交给甲方，如延期缴纳甲方则以所欠金额的5％每天向乙方收取滞纳金。超过二十天，甲方有权单方面终止合同，收回使用场地。双方均认可被告已按1200元／月向原告付清2012年7月1日之前的租金。原告陈述其诉请停车场部分的计租标准为1200元／月，签订合同当日就已向被告交付；被告对计租标准无异议，但陈述签订协议之后原告未向其交付停车场，因被他人占用其并未实际使用。原告起诉到法院，请求法院判令：1、判令解除原、被告之间的合同和事实租赁关系；2、判令被告支付2012年7月1日起至2014年12月31日欠原告的租金588117.60元，违约金148927.5元（违约金按588117.6元为基数，每天0.02％计算30个月）共737045.1元。3、被告承担原告实现债权的所有费用。
一审法院审理认为，一、关于本案原告的主体资格。本案所涉三处租赁场地均位于宜宾市金沙商业广场，根据原告出示的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案书》等资料，可以证明雄飞集团下属雄飞宜宾分公司系金沙商业广场开发建设单位，此后金沙商业广场的部分房屋对外出售予普利斯公司及个人业主，并分别办理了产权登记。另有部分产权仍登记在雄飞宜宾分公司名下，此外原告陈述尚有部分房屋未办理产权登记。对于尚未办理产权的房屋部分，雄飞集团作为开发建设单位的集团母公司有权对该部分房屋管理、使用、收益。雄飞集团与被告李霜及案外人黎永强签订的两份金沙商业广场租赁合同（即用于经营阿莲故事和新东方KTV），租期均于2011年6月30日届满，届满后双方未续签合同。根据原告与雄飞集团及普利斯公司签订的租赁合同和委托租赁确认书，雄飞集团及普利斯公司均将金沙商业广场负一层商铺、车位等委托原告出租且允许原告转租，故原告有权租赁本案所涉三处房屋并收取租金，事实上被告亦是一直向原告交付租金。故原、被告虽未就“阿莲故事”和“新东方KTV”的经营场地签订书面协议，但已构成事实上的租赁合同关系，原告与被告签订的关于地下停车场的《临时场地使用协议》亦符合法律规定。
二、关于被告欠付租金金额的认定。1、关于欠付时间。原告诉请被告支付自2012年7月1日起至2014年12月31日期间的租金。根据原告出示的被告交费票据，本案所涉三处租赁场地租金被告均交纳至2012年6月30日，被告辩称“阿莲故事”场地是2012年7月19日开始欠缴、“新东方KTV”场地8月开始欠缴，但均未提供相应证据予以证明，故对该辩称本案不予采信；关于停车场场地，被告辩称合同签订后原告未实际交付，其并未实际使用，但亦未提供充分证据予以证明，加之被告已向原告交纳从停车场租赁合同签订之日即2011年10月28日至2012年6月30日之间的租金，故对该辩称法院不予采信。被告应向原告交纳该三处租赁场地自2012年7月1日起至2014年12月31日止的租金。被告辩称原告作为物业管理及出租方未尽到管理义务使其在2012年7月特大洪水事故中遭受重大损失，是原告违约在前，故不承担违约责任，但未提供充分证据，被告可以另案诉讼，对该辩称法院不予采纳。2、关于计租标准。原告诉请“阿莲故事”场地按13.5／㎡／月、“新东方KTV”场地按20元／㎡／月、临时停车场按1200元／月计算租金，被告对此不持异议，法院予以确认。3、关于计租面积。原告诉请“阿莲故事”场地计租面积为394.79㎡（租赁合同载明的902㎡－个人业主产权面积507.21㎡），“新东方KTV”场地计租面积为625.88㎡（租赁合同载明的1640㎡－个人业主产权面积1014.12㎡）。被告对该两部分中涉及个人业主产权面积部分无异议，辩称原告仅应收取已办理产权登记面积的租金。我国《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由此可见租赁合同所强调的是转移租赁物的使用和收益权，关于不动产的租赁并未要求租赁物必须办理产权登记，只要取得相应合法审批手续即可。根据本案查明的情况，雄飞集团作为开发建设单位雄飞宜宾分公司的集团母公司有权对未出售的金沙商业广场的房屋行使管理、使用、收益权，故被告对实际使用的未办理产权部分面积仍应交纳租金。被告辩称风机房、通道区域等属公共区域，原告无权收取租金。因该类区域应计入公摊面积，本案所涉该两处承租房屋的租赁合同中对租赁面积的约定均为建筑面积，“阿莲故事”场地合同还明确约定包含公摊面积，而且根据常理租赁面积一般都以包含公摊在内的建筑面积计价，加之被告也未提供证据证明其承租面积小于合同载明面积，故对被告该辩称法院不予采纳。鉴于双方对个人业主产权面积无异议，故原告以租赁合同载明的计租面积扣减个人业主产权面积的计算方法并无不当，法院予以支持。综上，原告诉请被告支付2012年7月1日起至2014年12月31日（共计30个月）欠原告的租金588117.60元，经核算，法院支持为571418元（阿莲故事：394.79㎡×13.5元／㎡／月×30个月＝159890元，新东方KTV：625.88㎡×20元／㎡／月×30个月=375528元，临时停车场：1200元／月×30个月=36000元），此款由被告于本判决生效之日起十日内付清。
三、原告诉请解除原、被告之间的合同和事实租赁关系。根据法院前述认定，被告拖欠三处场地的租金已达三年多，我国合同法第94条第3款规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。同时，原、被告所签订关于停车场地的租赁合同也约定迟延交纳租金超过20天，原告有权终止合同。故对该项诉请法院予以支持。
四、原告诉请被告以尚欠租金为基数，按每日0.02%支付30个月的违约金。因该约定标准过高，被告亦提出异议，故法院酌情按中国人民银行贷款基准年利率5.5％予以支持，经计算为78570元（571418元×5.5％÷12个月×30个月）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，最高人民人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司与被告李霜签订的《临时场地使用协议》及双方之间关于宜宾金沙商业广场负一层第三交易区“阿莲故事KTV”、“新东方KTV”的事实租赁关系。二、被告李霜于本判决生效之日起十日内向原告自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司支付2012年7月1日起至2014年12月31日期间的租金571418元、违约金78570元，共计649988元。如果被告李霜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11750元，减半收取5875元，由被告李霜承担。
宣判后，李霜不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人诉讼主体不适格，没有证据证明被上诉人具有出租争议房屋的权利，且未与我签订过租赁合同；2、一审查明事实有误，根据一审被上诉人的举证，阿莲故事与新东方其基于委托的产权面积为114.11㎡及221.08㎡，且原合同约定的公摊率与宜宾市房管局确认的公摊率不同，实际租赁的面积小于合同约定面积，而停车场更是从未交付与我；3、被上诉人曾于2012年12月起诉要求解除与我的事实租赁关系，后撤诉，故双方的事实租赁关系在2012年12月就终止了，不应再要求之后的租金。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司答辩称，原判认定事实清楚，上诉人实际使用了相应物业，请求依法予以维持。
本院经二审审理，对一审认定的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人李霜上诉称诉讼主体不适格的问题。根据四川雄飞集团有限责任公司与黎永强、四川雄飞集团有限责任公司与李霜、自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司与李霜签订的租赁合同和自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司与四川雄飞集团有限责任公司、自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司与自贡市普利斯物流有限责任公司签订的委托租赁合同，自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司承接了出租方的权利义务。虽“阿莲故事”与“新东方”KTV的租赁合同约定的租赁时间到2011年6月30日止，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方形成不定期租赁关系。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人称合同已于2012年被上诉人第一次起诉到法院即已解除，不应计算2012年12月至今租金的问题。本院认为，2012年自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司起诉到法院系其寻求公力救济追求实体权利处理的行为，后因其撤诉未进行处理，其行为不构成通知解除合同的意思表示，且上诉人一直使用物业至今，故上诉人的该点上诉理由也不能成立，本院不予支持。
关于上诉人称的租赁面积及停车场未交付的问题。雄飞集团在签订租赁合同后将部分物业出售给其他小业主及普利斯物流公司，该部分李霜已与其他业主分别签订租赁合同，一审按照原租赁合同约定的面积减去其他业主出租的面积计算自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司承接权利部分的租金，李霜提出该部分未办理产权证与涉及到公摊面积的异议。本院认为，《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《竣工验收备案书》等资料，证明李霜租赁的房屋部分不属于未经批准建设的房屋，其未办理产权证不影响房屋租赁合同的效力。李霜实际占用房屋至今，双方应按照租赁合同的约定履行义务。按照租赁合同约定，其公摊面积计算在租赁面积之内计价，故一审扣减出其他业主的出租面积计算出李霜应给付自贡市海普物业有限责任公司宜宾分公司的租金的计算方式并无不妥，且李霜并未举证证明实际租赁面积小于合同约定面积，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，上诉人李霜的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6000元，由上诉人李霜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭俊卿
审 判 员 蔡 伟
代理审判员 李 荷
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 王付兵