上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初11408号
原告：上海梅夏实业有限公司。
法定代表人：王斌。
委托诉讼代理人：何昕亚，上海市福隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。
被告：上海浦兆国际贸易有限公司。
原告上海梅夏实业有限公司与被告上海浦兆国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案后，先适用简易程序审理，后因被告上海浦兆国际贸易有限公司下落不明转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年9月19日公开开庭进行了审理，原告上海梅夏实业有限公司委托诉讼代理人何昕亚到庭参加诉讼，被告上海浦兆国际贸易有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告上海梅夏实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的房屋租赁合同于2015年11月9日解除，并将房屋交还原告；2.判令被告支付2015年9月15日至同年11月9日期间的租金23,104.50元（人民币，下同）；3.判令被告支付房屋使用费15,403元（暂计算至2015年12月14日，要求计算至实际交房日止）；4.判令被告支付电费1,451.80元；5.判令被告支付违约金7,701元。审理中，因原告已自行收回了房屋，故放弃将房屋交还原告的诉讼请求，并明确房屋使用费计算至2016年3月14日，计53,910.50元。事实和理由：2015年，原被告签订房屋租赁合同，约定由原告将位于本市闵行区面积为211平方米的房屋租赁给被告用于办公使用，租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月14日止，第一年租金为154,030元，被告应按季度支付租金38,507.50元，第二年开始每年租金在上年基础上递增5%，付款方式为先付后用，即被告应在前一个季度的后十天内支付下一个季度的租金。但被告在2015年9月5日约定的付款期限到期后一直未支付租金，根据约定，原告可单方面解除合同，违约金的计算方法是每逾期一日，违约金为年租金的10%。2015年11月3日，原告向被告发出告知书，要求被告在5日内支付租金及电费等费用，否则原告将解除合同，收回租赁物，但被告收函后一直未支付所欠费用，
被告上海浦兆国际贸易有限公司未作答辩。
经审理查明，本市闵行区的房屋权利人为上海某实业有限公司，该公司委托原告上海梅夏实业有限公司对该房进行招租，收取租金、电费等事宜。2015年，原告与被告上海浦兆国际贸易有限公司签订房屋租赁合同，合同的主要内容为，原告将面积为211平方米的本市闵行区房屋出租给被告用于办公，被告使用水电产生的费用由被告承担；租赁期限3年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止，第一年租金154,030元，被告应按季度向原告支付租金38,507.50元，第二年起每年租金在上年的基础上递增5%；租金支付方式为先付后用，即被告应在前一个季度的后十天内支付下一个季度的租金；被告逾期未按约定支付租金的，原告有权单方面解除合同，被告还须承担逾期付款的违约金，每逾期一日，违约金为年租金的10%，按实际逾期天数计算；合同履行期限届满或合同约定的终止、解除条件成就时，原告按约定的联系方式向被告发出书面通知后5日内，被告未按规定搬走属于其财物的，原告有权进入被告承租的房屋及场地，开启并更换门锁，将租赁房屋及场地内属于被告所有的财产搬离，收回租赁房屋及场地，原告对因此引起的被告的财产损失概不负责。合同还对双方的其他权利义务作了约定。
2015年9月14日前，被告未按约定向原告支付下一个合同季度的租金38,507.50元，之后也未向原告支付当年8月、9月电费合计1,451.80元。同年11月3日，原告寄发告知书、公函，主要内容为，被告欠原告2015年9月15日至同年12月14日三个月租金38,507.50元，8月份电费1,096.20元，9月份电费355.60元，经原告多次催讨，被告仍未能支付，希望被告收到公函后5日内付清上述费用，如到期未付，则原告将解除与被告之间的房屋租赁合同，原告将承租房屋及场地内属被告所有的财产搬离，收回租赁房屋及场地，对因此引起的被告的财产损失概不负责，原告同时保留要求被告承担相应的违约责任的权利。
2016年2月15日，原告曾就与被告之间的房屋租赁纠纷诉至本院，后因未按规定缴纳案件受理费，本院于同年3月1日按自动撤诉处理。
审理中，原告称被告于原告发出公函前后的2015年11月初离开租赁房屋，原告于2016年3月第一次诉讼后自行收回了房屋。
以上事实，由原告提供的房地产登记簿、委托书、租赁合同、告知书、公函、快递单、发票及原告的陈述等证据所证实。
本院认为，原告上海梅夏实业有限公司与被告上海浦兆国际贸易有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容不与法律相悖，合法有效，合同双方都应按照合同的约定履行自己的义务。根据合同约定，2015年9月15日至同年12月14日一个合同季度的租金，被告应于同年9月14日之前向原告支付，而被告至原告起诉时，超过7个月仍未向原告支付，因此，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，符合合同的约定，本院予以支持。原告根据其寄发给被告的告知书、公函要求确认合同解除的时间为2015年11月9日，但考虑到原告未提供被告于原告寄发快递当天就收到了原告的告知书、公函及双方租赁合同的起始时间，本院酌情确定合同的解除时间为2015年11月14日，由于原告未能按约支付租金及电费，因此，原告要求被告支付至合同解除时的租金及相应的电费，理由充分，本院予以支持。根据合同的约定及原告寄发的告知书、公函的内容，合同解除后，原告可以自行将租赁房屋内属于被告的财物搬离，收回租赁房屋，即合同解除后原告可以随时收回房屋，现原告主张合同解除后至2016年3月14日止的房屋使用费，部分属于扩大的损失，超出了被告根据合同、公函、告知书所能作出的合理逾期，本院不能完全采纳，但根据租金先付后用的约定、被告违约的事实及原告收回房屋后另行出租所需的准备时间，本院酌定被告应向原告支付合同解除后二个月的房屋使用费。由于原告未按约定支付租金，因此，原告要求被告支付违约金，理由充分，本院应予采纳，现原告将合同约定的过高的违约金调整至季度租金的20%，不与法律相悖，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告上海梅夏实业有限公司与被告上海浦兆国际贸易有限公司就上海市闵行区房屋签订的房屋租赁合同于2015年11月14日解除；
二、被告上海浦兆国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅夏实业有限公司租金25,671.67元；
三、被告上海浦兆国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅夏实业有限公司房屋使用费25,671.67元；
四、被告上海浦兆国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅夏实业有限公司电费1,451.80元；
五、被告上海浦兆国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅夏实业有限公司违约金7,701元；
六、驳回原告上海梅夏实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,954.20元，由原告上海梅夏实业有限公司负担582.20元，由被告上海浦兆国际贸易有限公司负担1,372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 金根元
人民陪审员 顾玉娟
人民陪审员 邓红霞
二〇一六年十月九日
书 记 员 张金连
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。