南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第2043号
原告彭志斌，男，汉族，1964年3月25日出生。
委托代理人黄震，江苏天哲律师事务所律师。
被告田厚兵，男，汉族，1977年4月9日出生。
被告包克芳，女，汉族，1982年5月5日出生。
原告彭志斌与被告田厚兵、包克芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告彭志斌及其委托代理人黄震到庭参加诉讼，被告田厚兵经本院传票传唤、包克芳经本院公告送达出庭传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭志斌诉称，2014年7月12日，原告与被告田厚兵、中介方南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）共同签订《房地产买卖中介合同》1份，约定被告购买原告所有的坐落于本区某某山庄某某园XX幢XX室房屋，房屋总价为2996000元，含66000元车位1个。合同签订后，原告于2014年9月14日向被告交付了房屋，并办理了过户手续。被告仅向原告支付购房款58万元，含定金3万元，余款经原告及中介公司多次催要未果。故原告诉至法院请求判令：1、解除原告与两被告签订的房地产买卖中介合同；2、两被告返还房屋产权，即将栖霞区某某山庄某某园XX幢XX室房屋产权恢复登记至原告名下；3、判令两被告承担违约金299600元；4、判令两被告承担房屋所欠付物业管理费、水电气费共计3000元；5、判令两被告承担本案诉讼费。
被告包克芳、田厚兵既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明，2014年7月12日，原告彭志斌（甲方、出售方）与被告包克芳（乙方、买受方）、中介方我爱我家公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖中介合同》1份，约定：乙方购买甲方名下的坐落于南京市栖霞区某某山庄某某园XX幢XX室房屋（以下简称案涉房屋），面积216.71平方米，总价2996000元，包含车位1个（价格66000元），乙方为全现金购房；丙方按照合同的约定完成乙方的委托事项，乙方支付丙方佣金和代办费62800元；合同签订时，乙方支付甲方定金3万元，双方于2014年7月18日前办理产权送件手续，乙方于送件当日支付甲方首付款150万元，双方在接到丙方出件通知后2个工作日内前往房产局办理出件手续，出件时间不得迟于2014年12月31日，乙方须于当日支付甲方购房款140万元，房屋出件后3日内办理车位的产权过户手续，过户当日，乙方支付甲方余款66000元；甲乙双方无正当理由不履行合同的，按标的的10%，计299600元支付守约方违约金，并赔偿给守约方造成的其他损失。原告彭志斌在甲方落款处签名，被告田厚兵在乙方委托代理人落款处签名，并在乙方落款处代包克芳签名，我爱我家公司在丙方落款处加盖该公司的合同专用章。同时，在合同附件（房屋状况说明书）中，田厚兵在乙方落款处签名。
被告包克芳、田厚兵于合同签订当日支付原告彭志斌定金3万元，后在2014年7月18日至2014年7月31日期间通过银行转账分3次分别支付给彭志斌41.5万元、5万元、11万元，合计57.5万元。原告当庭陈述：2014年3月，田厚兵打算全额现金支付购买案涉房屋，后因无力全额支付提出租赁该房屋，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为2014年6月1日至房屋买卖流程结束为止，每月租金1万元，支付方式为提前10天支付下月房租，租金是为了补偿购房款延迟支付的违约金，双方的购房总价不变；租赁协议自2014年6月1日起生效，截止到田厚兵将购房款全部支付完毕；自2014年7月12日签订购房合同起双方形成了租赁、购买两个并行的法律关系，房屋租金原告保留另案主张的权利。彭志斌主张被告上述支付的57.5万元中有2.5万元为案涉房屋的租金，但其未举证予以证明。
2014年9月14日，原被告双方办理了案涉房屋交接手续，被告实际占有使用该房屋。2015年2月5日，案涉房屋过户登记至被告田厚兵名下。我爱我家公司于2015年6月17日向买房人即两被告田厚兵与包克芳发出告知函，言明：因买房人迟延履行合同义务，导致2014年12月25日审核通过的银行贷款过期，合同无法继续履行，卖房人与中介公司曾多次催告买房人按约履行合同，但买房人一直拖延不理，中介公司现要求买房人于2015年6月21日前继续履行合同义务，包括重新办理银行贷款手续等，如逾期未履行，则卖房人将于2015年6月21日正式解除与买房人签订的房地产买卖合同，并追究其法律责任。
另查明，被告田厚兵与包克芳原系夫妻关系，双方于2014年8月29日协议离婚。2015年5月19日，包克芳因离婚后财产纠纷将田厚兵诉至本院，要求分割夫妻共同财产，包括案涉房屋。该案现在审理过程中。
上述事实，有原告举证的房地产买卖中介合同、收条、南京银行交易明细对账单、告知函、邮寄回执、证人证言、本院（2015）栖民初字第1676号《民事裁定书》、离婚证、离婚协议等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：本案中，在房地产买卖中介合同中被告包克芳作为买受方，被告田厚兵作为其委托代理人签署合同，并在合同附件中买受方落款处以自己的名义签名，后案涉房屋交付并过户至田厚兵名下，且案涉房屋买卖交易发生在两被告夫妻关系存续期间，包克芳与田厚兵作为买房人共同签署合同，并将房屋过户至田厚兵名下。因此，本院认定原告彭志斌与被告包克芳、田厚兵之间就案涉房屋形成买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原被告双方约定的房屋总价为2996000元，而被告在支付605000元之后，即未再履行付款义务，中介公司与原告曾多次催促两被告按约履行合同义务，但两被告至今仍未能履行合同约定的主要付款义务。因此，原告主张解除与被告签订的房地产买卖合同的请求，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该法律规定，合同解除后，原告有权主张恢复原状，将案涉房屋所有权恢复登记至原告名下，故原告主张的此项请求，合法有据，本院予以支持。
关于被告已支付的购房款数额的认定。原告彭志斌主张被告支付的购房款为58万元。经审查，两被告于合同签订当日支付定金3万元，后在2014年7月18日至2014年7月31日期间通过银行转账支付57.5万元。原告主张该57.5万元中有2.5万元为案涉房屋的租金，但其未举证予以证明。故本院认定两被告已向原告支付的购房款为60.5万元。
关于原告彭志斌主张两被告支付违约金299600元的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原被告所签订的房地产买卖中介合同约定：无正当理由不履行合同的，按标的额的10%，计人民币299600元向守约方支付违约金。被告包克芳与田厚兵至今仅支付购房款605000元，对剩余房款2391000元逾期未履行，故两被告已构成违约。因此，原告依据该合同约定，主张被告支付违约金299600元的请求，合法有据，本院予以支持。因两被告已实际向原告支付605000元，故该违约金应在已经交付的购房款中予以扣减。
关于原告彭志斌主张两被告承担物业管理费、水电气费3000元的请求。经审查，原告对此主张未提供证据证明该费用已实际发生且原告已代为缴纳，故原告主张的该请求缺乏依据，本院不予支持。
被告包克芳、田厚兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作书面答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告彭志斌与被告包克芳、田厚兵于2014年7月12日签订的《房地产买卖中介合同》中的买卖合同部分；
二、被告包克芳、田厚兵于本判决生效之日起十日内协助原告彭志斌将坐落于南京市栖霞区某某山庄某某园XX幢XX室房屋所有权恢复登记至原告彭志斌名下；
三、被告包克芳、田厚兵支付原告彭志斌违约金299600元（此款在被告包克芳、田厚兵已向原告彭志斌支付的购房款605000元中予以扣减）；
四、驳回原告彭志斌的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30768元，保全费5000元，公告费560元，合计36328元，由原告彭志斌负担1390元，被告包克芳、田厚兵负担34938元（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告包克芳、田厚兵于本判决生效之日起十日内直接给付原告彭志斌）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 燕
人民陪审员 张义全
人民陪审员 温砚富
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 程 洁