广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江新法民一初字第324号
原告谭福畴。
委托代理人林柳仙、何仕强，均是广东华卓律师事务所律师。
被告林莺。
被告阮平山。
被告梁文俊。
被告梁国标。
第三人赵汉林。
原告谭福畴诉被告林莺、阮平山、梁文俊、梁国标以及第三人赵汉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谭福畴及其委托代理人林柳仙、第三人赵汉林到庭参加诉讼，被告林莺、阮平山、梁文俊、梁国标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谭福畴诉称：原告经第三人赵汉林介绍购买被告林莺、阮平山（林莺、阮平山两人是夫妻关系）位于江门市新会区会城怡景花园三期G座505及3#地车房。被告林莺、阮平山授权被告梁文俊与原告签订房屋买卖合同及办理有关购房、房屋过户手续。2013年2月19日，原告与被告梁文俊签订《房产买卖合同书》，约定：被告将位于江门市新会区会城怡景花园三期G座505及3#地车房以308000元转让给原告；协议签订后买方即付定金40000元给卖方，于2013年3月20日再交房款120000元给卖方；卖方于2013年9月1日前到新会房管所办理房产产权过户手续，办理过户手续需缴纳的税费，由买卖双方按规定标准各自缴纳；余款148000元以银行按揭方式支付给卖方；卖方保证房产没有纠纷和债权债务，或因其他权利障碍的，概由卖方负责处理，并承担相应法律责任，由此造成买方经济损失的，由卖方负责赔偿；若卖方收取买方的定金和房款后不能在约定的时间办理房产过户手续，卖方退回定金和房款给买方，另赔偿买方40000元。合同签订后，原告依约向被告支付定金40000元和房款120000元。但被告一再违约至今没有向原告办理房产过户手续。原告曾多次与被告协商解决，但协商未果。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告于2013年2月19日签订的《房产买卖合同书》；2.被告立即向原告返还房款120000元、双倍返还定金80000元及赔付原告利息损失（按日息0.05%计算，从2013年3月20日起计至被告付清全部款项日止；其中，计至2014年8月19日止为30900元）；3.四被告承担本案全部诉讼费用。
原告谭福畴为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1.《房产买卖合同书》一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系。
2.№.3004910、№3004917、№2744666《收据》各一份。
3.《补充协议书》一份。
上述证据2和证据3证明被告收取原告购房定金40000元和房款120000元；被告一再违约，至今没有办理房产过户手续。
4.《查询答复书》一份，证明涉案房屋为林莺所有。
5.名字为千禧物业的名片一份，证明第三人赵汉林的情况。
被告林莺、阮平山庭前共同提交书面答辩状称：本案涉讼房屋是被告林莺所有，被告林莺从未授权或委托梁文俊、梁国标、赵汉林或任何人出售涉案房屋。本案与原告签订房产买卖合同书的是梁文俊、赵汉林，收房款的也是梁文俊、梁国标，并不是被告林莺，林莺毫不知情，既未签过房产买卖合同书，也未签过卖房的授权书，也没有收过涉案房屋的购房款，林莺对梁文俊、赵汉林的卖屋行为毫不知情。林莺是在收到新会区人民法院开庭传票及本案诉讼材料才知道位于江门市新会区会城怡景花园三期G座505及3#地车房被梁文俊、梁国标、赵汉林转卖了。如果有林莺签名的卖房文件，要求进行笔迹鉴定。综上，原告起诉被告林莺没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对被告林莺、阮平山的全部诉讼请求。
被告林莺在举证期限内没有提供证据。
被告阮平山在举证期限内向本院提供如下证据：
编号为0103972《广东省商品房买卖合同》一份，证明涉讼房屋属林莺所有。
被告梁文俊、梁国标没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。
第三人赵汉林述称：一、原告与被告之间就房屋销售所签订的《房屋买卖合同书》、《补充协议》由于被告没有如期办理房产过户手续，没有履行合同义务造成违约。第三人赵汉林不是定金和房款的实际收取人，更没有任何得益，造成违约的责任全在于被告，因此赵汉林不承担任何违约责任。2013年2月19日，原告与被告梁文俊签订《房产买卖合同书》，该合同约定：被告将位于江门市新会区会城怡景花园三期G座503及#3地车房以308000元转让给原告，双方确认无异议，原告认购并于2013年2月19日支付定金40000元给被告梁文俊，于2013年3月20日再交房款120000元给被告梁文俊，以确定买卖关系。现由于被告没有如期办理房产过户手续，原告与被告曾多次协商解决，但协商未果。二、赵汉林就有关订立合同的事项向委托人如实报告，在此交易过程中不存在故意隐瞒与订立合同关系的重要事实或者提供虚假情况，因为原告也在起诉状中自认“被告林莺、阮平山授权被告梁文俊与原告签订房屋买卖合同及办理有关购房、房屋过户手续”，通过这一点可以证明赵汉林已经将有关房屋的状况如实告知原告，原告当时是清楚了解涉案房屋的产权情况的。本案中，赵汉林在原告签订《房产买卖合同书》前就已经告知原告：1.房屋的权属情况；2.房屋的抵押、典当等权利限制信息；3.预告登记、异议登记等登记信息；4.出售人与买受人的姓名、身份证号等基本信息。赵汉林已认真履行合同约定，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，尽自身能力范围内提供真实信息。要求出售方提供产权证原件以便和复印件核对，到房产交易中心了解房屋的权利情况，并已经将有关房屋的有关情况如实告知原告，原告当时是清楚了解涉案房屋的产权状况。实际上如果出售方伪造了权利人的身份证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为赵汉林提供了虚假信息。因为在通常情况下，赵汉林难以对伪造的证件进行判断，这超出了赵汉林能力范围，赵汉林对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。赵汉林对他人的信用没有保证义务。赵汉林只是中间人，与委托人之间的关系是居间介绍的第三人，若合同权利人任何一方在履行合同过程中如果实施了违约行为，赵汉林不承担责任。三、在本案中赵汉林也是受害者。在此交易中，赵汉林没有任何得益，被告的违约行为已经严重损害了赵汉林与原告的合法权益，根据《房产买卖合同书》第六条的约定：“违约责任：1.甲方在收取定金后，不能按时前来办理该房产产权过户手续的，作甲方中途违约处理，甲方应当当日退还定金40000元给乙方，另赔偿人民币40000元给乙方，乙方所得赔偿金与丙方共同分配，各占50%（即乙方人民币20000元，丙方人民币20000元），本合同即告解除。”因此被告应当赔偿40000元给第三人赵汉林与原告（赵汉林20000元、原告20000元），且造成赵汉林中介费损失，被告也要对此要承担赔偿3000元的责任。综上所述，原、被告之间就房屋销售所签订的相关合同、协议由于被告违约不如期办理房屋过户手续。第三人赵汉林不承担任何违约责任，请求人民法院查明事实，以维护第三人赵汉林的合法权益。
第三人赵汉林在举证期限内没有提供证据。
为查清本案事实，本院依职权调取如下证据：1.阮平山的询问笔录一份，反映阮平山陈述的房屋情况；2.向江门市新会区房地产交易登记所档案室调取复印的江门市蓬江区人民法院（2012）蓬法执字第432号执行裁定书和协助执行通知书各一份，反映涉讼房产被法院查封的情况。
被告梁文俊、梁国标经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。被告林莺、阮平山经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。
经审查，原告所列举的证据1－5能客观反映案件事实，具有证明力，且证据之间能够相互印证，形成证据链，可以作为认定案件事实的依据。原告及第三人对本院依职权调取的证据1-2的真实性、合法性和关联性无异议，该证据与本案相关，本院予以采纳。
综合原告、第三人的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：2013年2月初，经房产中介方赵汉林居中介绍，原告谭福畴与被告梁文俊磋商涉讼房产的买卖事宜。2013年2月19日，原告谭福畴作为买方与被告梁文俊作为卖方签订《房产买卖合同书》，合同约定卖方自愿将位于江门市新会区会城怡景花园三期G座505房屋和3#地车房以总价308000元转让给买方；买卖双方签订协议后，买方即付定金40000元给卖方；于2013年9月1日前到新会房管局办理产权过户手续，相关过户税费由买卖双方按照国家规定各自缴纳；如买方需办理银行按揭，则要在办理该房产产权过户手续前付首期房款160000元（含定金）给卖方，余款148000元以银行按揭方式支付；卖方保证该房产没有纠纷和债权、债务，或因其他权利障碍的，概由卖方负责处理，并承担相应法律责任，由此造成买方经济损失的，由卖方负责赔偿；若卖方收取定金后，不能按时来办理房产产权过户手续的，作卖方违约处理，卖方应当退还定金40000元并赔偿40000元给买方，本合同即告解除；若买方在约定期限内不能按时前来办理房产产权过户手续的，作买方违约处理，买方所交定金卖方不予退还，本合同即告解除；并约定户口迁移、争议解决途径、中介费负担等；此外，买卖双方还在合同备注栏约定：1、买方先付40000元为定金，约定于2013年3月5日前卖方出示怡景花园三期G座505房屋及3#地车房购房合同给买方看，否则作卖方违约，赔付双倍定金；2、买卖双方约定于2013年3月20日前买方再交定金120000元给卖方；3、卖方包水电入户到门口。在该合同下方落款处，梁文俊在“卖方”栏签名，而谭福畴和房产中介赵汉林均在落款处签名确认。签订该合同后，梁文俊于2013年2月19日开具了编号为3004910的《收据》给原告确认收取原告给付的定金40000元和于2013年3月19日开具了编号为3004917的《收据》给原告确认收取原告转账支付的第一期购房款120000元，梁文俊持有梁国标的私章并加盖在上述两份《收据》上。2013年8月18日，经梁文俊与谭福畴双方协商后，在编号2744666《收据》中书面约定梁文俊补偿5000元给谭福畴（该款在剩余购房款中扣除），而办理涉讼房产的过户手续延期至2013年11月1日前办妥。其后，被告梁文俊未能在约定的上述履行期间办理房产过户手续。2013年11月6日，原告谭福畴与被告梁文俊签订《补充协议》，补充约定如下：1、卖方应在2014年2月20日前完成过户手续。2、如果不能在2014年2月20日前办妥过户手续，定金的处理方法按原签订的协议进行；已付房款120000元应全部退还并支付利息，利息自2013年3月20日起按日利率0.05%计至还清之日止；上述定金和已付房款应在2014年3月10日前付清。3、若卖方能在2014年2月21日至2015年2月21日期间办理涉讼505房屋的过户手续，应按原价优先卖给谭福畴，谭福畴将120000元的所得利息及定金赔付的20000元退还给卖方；4、在上述协议第2点未实行之前，已签订的协议仍生效。该协议书落款处由梁文俊在卖方处签名确认，买方谭福畴和作为见证人的房产中介赵汉林、杨丽芳亦分别在落款处签名确认。签订《补充协议》后，涉讼房产至今未能办理相应的过户转移手续，被告梁文俊至今亦分文未付，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，梁国标与梁文俊是父子关系，阮平山与林莺是夫妻关系，阮平山是梁文俊的舅舅。涉讼房产至今未办理房产权证，但涉讼的505房屋在江门市新会区住建局办理了确权备案，备案登记的权属人为林莺；涉讼的505房屋的面积为83.14平方米，于2014年5月26日被江门市蓬江区人民法院依法查封。庭审中，原告确认从未见过林莺、阮平山和梁国标，林莺、阮平山和梁国标在涉讼买卖交易过程中都没有出现，编号为3004910和3004917《收据》上梁国标的私章均是梁文俊持有该私章并自行所盖的。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告虽与被告梁文俊经自愿协商就涉讼房产签订了《房产买卖合同书》和《补充协议》，但被告梁文俊并不是涉讼房产的产权人，亦未取得涉讼房产的合法处分权，故其转让涉讼房产的行为属于无权处分行为，而且根据本院庭前向被告阮平山所作的调查笔录以及阮平山、林莺庭前共同提交的书面答辩状，阮平山、林莺均明确从未委托梁文俊或他人出售涉讼房产，对梁文俊的无权处分行为不予追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，上述两份合同对被告阮平山、林莺均不发生效力，相应的违约责任应由被告梁文俊自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，由于被告梁文俊未能在约定的期限内办理相应的房产过户手续，故其应承担相应的违约责任，原告诉请解除与被告梁文俊签订的《房产买卖合同书》并根据其与被告梁文俊自愿签订的《补充协议》请求被告梁文俊退还购房款120000元、偿付双倍定金80000元和赔付相应利息损失（自2013年3月20日起以120000元为本金按日利率0.05%计至款项清偿之日止），依法有据，本院予以支持。原告以被告阮平山、林莺将涉讼房产的转让事宜授权给被告梁文俊为由，诉请被告阮平山、林莺承担上述款项的偿付责任，但除其个人陈述外并无提交相应的证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予支持。被告梁国标并非《房产买卖合同书》和《补充协议》的当事人，而《收据》上的梁国标私章又是梁文俊自行加盖，原告没有提交证据证实被告梁国标参与涉讼房产的转让事宜，此外，庭审中原告虽称被告梁国标曾口头承诺负责退还涉讼款项，但除其个人陈述外并无提交相应的证据予以佐证，原告应承担举证不能的不利后果，故对其主张梁国标偿付相关款项的请求本院不予支持。
因被告阮平山、林莺、梁文俊、梁国标经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告谭福畴与被告梁文俊于2013年2月19日签订的《房产买卖合同书》。
二、被告梁文俊应自本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款120000元、偿付双倍定金80000元和赔付利息损失（自2013年3月20日起以120000元为本金按日利率0.05%计至本判决确定清偿之日止）给原告谭福畴。
三、驳回原告谭福畴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5173元，由被告梁文俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。
审判长 赵汝佳
审判员 张妙玲
陪审员 张瑞芝
二〇一四年十二月十五日
书记员 黄彩艳