山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1596号
上诉人（原审原告）陈泽锡。
委托代理人王钦芬，陈泽锡配偶。
委托代理人袁正，山东德祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛市黄岛区长江路街道办事处车家岭社区居民委员会。
法定代表人金福生，主任。
委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人董汉琼，山东润杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李均。
委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人董汉琼，山东润杰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛经济技术开发区五台山实业公司。
法定代表人金龙，经理。
委托代理人万彩娥，山东润杰律师事务所律师。
委托代理人董汉琼，山东润杰律师事务所律师。
上诉人陈泽锡因与被上诉人青岛市黄岛区长江路街道办事处车家岭社区居民委员会（以下简称车家岭居委会）、被上诉人李均、被上诉人青岛经济技术开发区五台山实业公司（以下简称五台山实业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第4872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈泽锡及其委托代理人王钦芬、袁正，被上诉人车家岭居委会、被上诉人李均、被上诉人五台山实业公司共同托代理人董汉琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈泽锡在原审中诉称，2003年，陈泽锡所居住的青岛市黄岛区长江路街道办事处车家岭社区进行旧村改造。车家岭居委会安排陈泽锡在过渡房青岛市黄岛区江山南路×号×单元×室附带阁楼居住过渡。旧村改造结束后，车家岭居委会决定对C区过渡房进行销售并于2009年3月2日、4月8日两次发出过渡房的销售公告，对本社区居民进行销售，且六层带阁楼。居住过渡房的住户欲购买自己居住的房屋，可不向车家岭居委会交回自己居住的过渡房钥匙。车家岭居委会以此作为过渡房住户购买意愿进行登记。陈泽锡因要购买自己居住过的过渡房，未向车家岭居委会交回钥匙。车家岭居委会一直以未交钥匙为依据认可居住过渡房住户的购买意愿。后车家岭居委会与10余名本社区未交钥匙的原过渡房住户达成购买过渡房的合意，且已实际履行，将过渡房卖与原过渡房住户。2010年4月16日，车家岭居委会再次发出通知，调整房屋销售价格的同时，再次明确原过渡房住户享有优先购买权。2010年4月19日，陈泽锡即向车家岭居委会讲明自己要购买过渡房。但车家岭居委会、五台山实业公司居然在2010年8月25日将房屋卖给了没有购房资格的非本社区居民的李均。陈泽锡认为，五台山实业公司的行为剥夺了陈泽锡的优先购买权，为维护陈泽锡的合法权益，请求判决：李均与五台山实业公司签订的关于青岛市黄岛区江山南路×号×单元×室附带阁楼的买卖合同无效，并判令陈泽锡对诉争房屋享有优先购买权；诉讼费由车家岭居委会、李均、五台山实业公司承担。
车家岭居委会在一审中辩称，双方关于涉案房屋排除妨害纠纷已由黄岛区人民法院作出一审判决，青岛市中级人民法院作出终审判决，并经由青岛市黄岛区人民法院执行完毕。陈泽锡就此事再行起诉，违反了一事不再理的原则；陈泽锡对涉案房屋没有优先购买权，其主张优先购买权无事实和法律依据；涉案房屋是商品房，可以对外出售，李均与五台山实业公司签订的房屋买卖合同合法有效且已全面履行，该房屋也已交付完毕。综上，请求依法驳回陈泽锡的诉讼请求。
李均在一审中辩称，李均与五台山实业公司签订的房屋买卖合同有效，李均已支付了全部购房款，李均是合法的所有权人，陈泽锡无权主张权利。请求依法驳回陈泽锡的诉讼请求。
五台山实业公司在一审中辩称，五台山实业公司是车家岭居委会下设的集体经济组织，按照车家岭居委会的指示办理车家岭居委会开发的房地产手续，与本案没有事实和法律上的关系，不承担任何责任，不应当作为本案被告；其他的答辩意见与车家岭居委会一致。
一审法院查明，车家岭居委会原系青岛经济技术开发区五台山路社区居委会，2006年根据青岛市黄岛区政府的统一规划，更名为车家岭居委会。2003年12月，车家岭居委会根据青岛市黄岛区城区建设规划的要求，成立了五台山实业公司（集体企业）对车家岭社区进行旧村改造。2005年11月11日，陈泽锡与车家岭居委会签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁安置协议》各一份。其中《房屋拆迁安置协议》约定：“1、被拆迁人（陈泽锡）现有合法正房四间，可无偿兑换楼房建筑面积104平方米；2、被拆迁人共申请套二楼房两套，建筑面积为160.56平方米；…4、被拆迁人回迁时分到的安置楼房钥匙3日起，60日内必须将居委会安排的周转房腾出。”协议签订后，车家岭居委会将陈泽锡安置在车家岭社区江山南路×号×单元×室、×室（阁楼）过渡房中临时居住。2008年2月，车家岭社区改造工作全部结束，车家岭居委会按照拆迁安置协议的约定给陈泽锡分配了套二楼房两套，但陈泽锡没有在规定的期限内将过渡房的钥匙交还。
2009年3月2日，车家岭居委会发出销售公告，载明：“经两委会研究村民代表大会通过，社区过渡房581#、585#、589#三栋楼房现对居民销售…上述楼房为现房销售，购买后居委会无任何补贴，以登记报名顺序为准，同时2009年2月28日以前报名购房的居民报名作废…”。2010年4月16日，车家岭居委会发出通知，载明：“各居民：居委会村庄改造C区过渡房581#、585#、589#，…经居委会研究，居民代表会议通过，准备对以上剩余楼房进行销售，…具体要求如下：1、先登记的购房者在七天内一次性付清全部房款。2、先登记的在七日内交不齐房款的，原过渡户可优先购买，但必须在七日内一次性付清全部房款。3、过渡房户在七日内交不齐房款额，其他购房户可购买，但必须七日内一次性付清全部房款。4、缴款时间2010年4月19日起。”2010年8月25日，李均将房款交给了五台山实业公司，付款人载明的是李均，但在“说明”一栏，记载“姓名以登记为准”。
一审另查明，因排除妨害纠纷，车家岭居委会以陈泽锡为被告提起诉讼，请求判令陈泽锡立即腾出占用的青岛市黄岛区江山南路×号×单元×室、×室（阁楼）；陈泽锡支付占用房屋期间的经济损失13200元。2012年4月13日，原审法院作出（2011）黄民初字第1448号民事判决书，判决陈泽锡停止对车家岭居委会位于青岛市黄岛区江山南路×号×单元×室、×室（阁楼）的侵害，并于判决生效之日起10日内将该房屋内的个人物品腾出，将房屋钥匙交付给车家岭居委会。陈泽锡提起上诉。2012年7月23日，本院作出（2012）青民一终字第1184号民事判决书，判决驳回陈泽锡的上诉，维持原判。2013年1月31日，原审法院作出（2012）黄执字第1054-4号民事裁定书，裁定（2011）黄民初字第1448号民事判决书执行完毕。
涉案房屋所述土地为国有建设用地，土地证号为黄国用（2001）第0**号。2013年1月29日，车家岭居委会将涉案房屋的钥匙交给李均。
一审庭审中，陈泽锡主张其有优先购买权，并提交了两份录音证据，证明陈泽锡向车家岭居委会的法定代表人金福生主张过优先购买权，陈泽锡要求去办理购房手续，但车家岭居委会不给办理。车家岭居委会、李均、五台山实业公司对证据不予认可，认为录音的时间不能确定，录音中被录音人的陈述证明陈泽锡已交钥匙、未交房款，陈泽锡的主张不成立。
原审法院认为，陈泽锡主张优先购买权，应当符合优先购买权行使的要件。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护。优先购买权设定的基础和前提是先买权人已先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中。为了尽可能维护已经建立起来的法律关系，维护经济生活秩序，立法者确立优先购买权。在出卖人出卖标的物前，先买权人已于事实上占有、使用出卖的标的物，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖。相比于第三人，出卖物产权变动与先买权人有更大的利害关系。本案中，陈泽锡主张优先购买权，应当举证证明在标的物出卖之前其已占有、使用出卖的标的物。而根据（2011）黄民初字第1448号民事判决书、（2012）青民一终字第1184号民事判决书以及（2012）黄执字第1054-4号民事裁定书，生效判决已判令陈泽锡停止对车家岭居委会位于青岛市黄岛区江山南路×号×单元×室、×室（阁楼）的侵害，并将该房屋内的个人物品腾出、将房屋钥匙交付给车家岭居委会，且判决已执行完毕，陈泽锡已不占有、使用涉案房屋，其已丧失享有优先受偿权的前提条件。虽陈泽锡提交了录音证据主张其在车家岭居委会发出房屋销售通知后要求购买涉案房屋，但录音中并未体现车家岭居委会认可陈泽锡对涉案房屋享有优先购买的权利。综上，陈泽锡主张涉案房屋的优先购买权，缺乏事实和法律依据，其起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回陈泽锡的诉讼请求。案件受理费100元（陈泽锡已预交），由陈泽锡负担。
宣判后，陈泽锡不服原审判决提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，支持其诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、涉案房屋属于车家岭居委会集体成员共有，应当优先出售给该居委会成员。2、五台山实业公司并非涉案房屋的产权人，其出售涉案房屋属无权处分。3、李均不是该社区居民，无权购买涉案房屋，陈泽锡作为该社区居民，具有优先购买权。4、陈泽锡根据车家岭居委会发布的楼房销售通知，前往车家岭居委会办理购房手续，车家岭居委会应当将房屋出售给陈泽锡，车家岭居委会错误登记陈泽锡的交还钥匙行为，应当由车家岭居委会承担责任，不应由陈泽锡承担责任。5、车家岭居委会、李均、五台山实业公司恶意串通、偷偷将楼房出售、提供虚假证据，损害了陈泽锡的合法权利。
车家岭居委会、李均、五台山实业公司共同答辩称，涉案房屋为车家岭居委会所有，系集体财产，但并非集体成员共同共有。2、涉案房屋出售给李均的行为合法有效。3、五台山实业公司是车家岭居委会下设的集体经济组织，按照车家岭居委会的指示办理房产手续，其与李均签订的合同合法有效，已经全面履行，李均是该房屋的所有权人，3、涉案房屋是商品房，可以正常出售，车家岭居委会出售涉案房屋，是按照全体村民的意见进行的。4、陈泽锡以是否上交钥匙来确定是否享有优先购买权，没有事实及法律依据。5、涉案房屋的排除妨害纠纷已经生效判决处理完毕，应当驳回陈泽锡的上诉请求。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案争议的房屋原为车家岭居委会所有，五台山实业公司系车家岭居委会的下属企业，基于车家岭居委会的授权出售该房屋，车家岭居委会对此予以认可，陈泽锡主张五台山实业公司属无权处分，理由不成立。我国法律并未对拆迁过程中的过渡房作出优先购买权的规定，车家岭居委会在出售房屋通知中承诺的优先购买权，不能对抗李均购买涉案房屋的权利，陈泽锡据此主张李均与五台山实业公司签订的合同无效，本院不予支持。陈泽锡主张李均不是该社区居民，无权购买涉案房屋，陈泽锡作为该社区居民，具有优先购买权，该主张无事实及法律依据，本院不予采纳。陈泽锡主张车家岭居委会、李均、五台山实业公司在出售涉案房屋的过程中存在恶意串通的行为，未提交证据予以证实，本院不予采信。综上，陈泽锡的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈泽锡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王化宿
代理审判员 徐 明
代理审判员 高仁青
二〇一五年八月二十日
书 记 员 王 繁
书 记 员 于国英