广东省广州市从化区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗从法房初字第591号
原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地：广州市天河区。
法定代表人：周松，职务：总经理。
委托代理人：梁飞雁，该公司员工。
被告：张莉，住湖南省常德市武陵区。
原告广州方圆现代生活服务有限公司诉被告张莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕树彬适用简易程序于2016年1月13日公开开庭进行审理。原告的委托代理人梁飞雁到庭参加了诉讼，被告张莉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。
原告诉称：2008年7月7日，原告与广州从化方圆房地产发展有限公司（以下简称方圆地产公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。
2011年5月23日及2011年6月7日，被告与方圆地产公司分别签订了两份《商品房预售合同》，购买了该公司开发的方圆明月山溪花园（自编）4-2-1栋504房及503房，并约定于2012年4月30日交付房屋。同时，买卖双方约定方圆地产公司选聘原告进行方圆明月山溪花园前期物业管理服务，物业管理费由被告自收楼之日起按月按时向物业公司交纳。2012年4月30日，方圆地产公司已依约将上述两房屋交付被告，同日，原告亦依约开始向被告提供物业服务。
然而，协议履行至今，原告按约定为被告提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，至今已拖欠物业管理费12160.4元。原告通过致电及发函的形式进行了多次催缴，被告均未予理会。故诉讼要求判令：一、被告支付原告从2012年5月1日到2015年11月25日的物业管理费人民币12160.4元；二、判令被告支付原告从2012年6月30日到2015年11月25日的逾期付款违约金人民币7348.95元。三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃抗辩权及质证权利。
经审理查明：2008年7月7日，广州方圆物业管理有限公司与方圆地产公司签订《前期物业服务合同》，方圆地产公司将其开发的方圆明月山溪花园交由广州方圆物业管理有限公司提供前期物业管理服务，约定洋房服务费为每平方米1.8元，别墅为每平方米2.5元。合同期限为2008年9月1日至2011年8月31日。2011年8月25日，广州方圆物业管理有限公司与方圆地产公司签订《从化明月山溪前期物业服务合同》，方圆地产公司将其开发的方圆明月山溪花园交由广州方圆物业管理有限公司提供前期物业管理服务，合同约定物业服务费洋房（建筑面积）每月每平方米2.2元。合同期限自2011年9月1日起至业主大会成立并且业主委员会代表业主大会与所选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时终止。
2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司名称经批准变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司。
2011年5月23日及2011年6月7日，被告与方圆地产公司分别签订了两份《商品房预售合同》，购买了该公司开发的方圆明月山溪花园（自编）4-2-1栋504房及503房，并约定于2012年4月30日交付房屋。原告庭审中表示，本案涉案楼房已经具备交楼条件，但被告一直拒绝收楼。方圆地产公司已经向被告发出过收楼通知书、催收楼通知书，但被告仍然拒绝办理收楼手续，被告与方圆地产公司之间也未就《商品房预售合同》进行过相应诉讼。
2015年8月1日，原告向被告发出律师函，要求被告支付2012年5月1日至2015年6月30日的物业管理费10746.4元及相应资金占用费，但被告一直未予理会。
原告庭审中明确，被告购买的两套房屋的物业管理费标准适用2008年7月7日签订的《从化明月山溪前期物业服务合同》中的标准，503房每月管理费为105元，504房每月管理费177.8元，上述管理费从2012年5月1日起按季度开始收取。对于违约金，原告表示根据《从化明月山溪前期物业服务合同》第十八条第三款的规定，从逾期之日起按照每日千分之三计算。由于该合同没有约定物业管理费的具体缴纳时间，原告是按季度收取物业管理费，因此第二季度的物业管理费是在每年的7月前收取，依此类推。被告是从2012年5月1日起拖欠物业管理费，因此被告拖欠的2012年的5、6月份物业管理费的违约金原告是从2012年的7月1日起算，2012年的7、8、9月份物业管理费的违约金从2012年的10月1日起算，依此类推。
本院认为：广州方圆物业管理有限公司与方圆地产公司于2011年8月25日签订《从化明月山溪前期物业服务合同》为双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效。根据该合同约定，原告为方圆地产公司开发的方圆明月山溪花园提供前期物业服务。被告与方圆地产公司签订《商品房预售合同》，购买了该公司开发的方圆明月山溪花园（自编）4-2-1栋504房及503房，《从化明月山溪前期物业服务合同》作为《商品房预售合同》的附件，已明确说明方圆地产公司已在销售现场进行公示，被告已详细了解并无任何异议。故《从化明月山溪前期物业服务合同》对被告具有法律约束力，被告应按照该合同的约定履行缴纳物业管理费的义务。《商品房预售合同》约定被告购买的上述商品房于2012年4月30日交付。现原告提交证据证明方圆地产公司已向被告发出过收楼通知书及催收楼通知书，但被告并办理收楼手续，双方亦未就此通过法律途径解决，原告于2015年7月30日向被告发出律师函，要去被告交纳物业管理费，但被告一直未予理睬。现被告经本院依法传唤亦未到庭参加诉讼或进行书面答辩，故原告要求被告从2012年5月1日起开始2015年11月25日，按照《从化明月山溪前期物业服务合同》的约定支付物业管理费，本院予以支持。被告购买的方圆明月山溪花园（自编）4-2-1栋504房及503房，原告要求503房每月管理费为105元，504房每月管理费177.8元，每月合计282.8元，本院对此予以确认。则被告应付的管理费为从2012年5月1日起至2015年11月25日止，按每月282.8元计算。
对于原告要求的违约金，根据合同约定，从逾期之日起按照每日千分之三计算，上述标准过高，本院依法调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。原告庭审中表示其物业管理费按季度收取，被告从2012年5月1日起拖欠物业管理费，每月管理费为282.8元，2012年的5月、6月物业管理费为565.6元，违约金以此为基数从2012年的7月1日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2015年11月25日，2012年的7月、8月、9月物业管理费以848.4元为基数，违约金从2012年的10月1日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2015年11月25日，依此类推，2015年7月、8月、9月物业管理费以848.4元为基数，违约金从2015年的10月1日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2015年11月25日。2015年10月1日至2015年11月25日的逾期付款违约金，应从2016年1月1日起计算，本案对此不予处理。
被告张莉经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张莉自本判决生效之日起七日内支付原告广州方圆现代生活服务股份有限公司2012年5月1日至2015年11月25日的物业管理费，按每月282.8元的标准计算；
二、被告张莉自本判决生效之日起七日内支付原告广州方圆现代生活服务股份有限公司逾期付款违约金，2012年5月、6月以565.6元为基数，违约金从2012年7月1日起至2015年11月25日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2012年7月、8月、9月以848.4元为基数，违约金从2012年10月1日起至2015年11月25日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，依此类推，2015年7月、8月、9月以848.4元为基数，违约金从2015年10月1日起至2015年11月25日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；
三、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为144元，由被告张莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 吕树彬
二〇一六年三月八日
书记员 谢晓敏