沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第00219号
原告贾玉红，女，××年××月××日出生，锡伯族。
委托代理人景萍，女，××年××月××日出生，汉族。
被告沈阳威尼克商务酒店有限公司。
法定代表人顾华巍，该公司经理。
委托代理人徐嘉阳，系辽宁明辰律师事务所律师。
原告贾玉红诉被告沈阳威尼克商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘建东独任审判，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告贾玉红的委托代理人景萍，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司的委托代理人徐嘉阳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾玉红诉称，根据房屋租赁合同，被告每季度支付租金5，609元每季度，从2013年7月1日至2014年10月共欠租金19，065元，违约金1，906元，共计20，971元。诉讼请求：1、请求法院判令支付房租19，065元；2、请求判令被告支付违约金1，906；3、被告承担本案全部的诉讼费用。
被告沈阳威尼克商务酒店有限公司辩称：1、2013年起双方就合同的租金数额及租金支付方式进行了变更，变更之后为第一季度支付一个月租金，第二季度支付两个月租金，第三、四季度分别支付三个月租金，另2014年8月1日起威尼克酒店已经对外宣布停业，并且通知原告将房屋予以收回，因此在2014年10月1日至2014年10月31日期间被告并未对外经营该酒店，亦未实际使用原告房屋，因此原告不同意该期间的租金。按照税务机关要求和行业惯例，被告代收代缴的税费，同时被告在使用原告房屋期间为原告安装了空调，空调是非可拆卸的电器，因此该空调折价款为3，850.86元，并且原告在收回房屋时将被告所有的平板车、淋浴喷头、躺椅和靠椅强行拿走，造成被告损失1，000元，故即使在被告拖欠原告租金的情况下，也应将此款项予以扣除。2、针对违约金，依据双方合同约定被告并不存在拖欠原告租金的情形，因此无须支付违约金。
经审理查明，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告即甲方将位于沈阳市太原北街84号协和广场一期第84-2座14层5号房屋出租给被告即乙方使用，房屋建筑面积为35.59平方米。租期自2008年12月31日至2018年12月30日，共计10年。租金标准为5609元／季，支付期限为按季支付，每年的1月10日前支付第一季度租金，每年的4月10日前支付第二季度租金，每年7月10日前支付第三季度租金，每年10月10日前支付第四季度租金。合同还约定，乙方如无正当理由逾期支付甲方租金，则每逾期一日，乙方应按银行同期贷款利率就逾期未付租金向甲方支付违约金，直至乙方支付相应租金之日止；乙方如无正当理由逾期支付甲方租金超过6个月的，乙方按逾期未付租金的10%向甲方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房屋义务，自2013年7月1日至2014年10月21日期间，被告于2013年7月10日、8月19日、10月10日、2014年1月2日、4月4日、6月27日向原告支付租金共计10，850元。
另查，2014年10月21日，原告与被告办理诉争房屋交接手续，原告收回房屋。
上述事实，有租赁合同、银行对账单以及原、被告庭审笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应依照约定恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金的义务，其欠付租金行为不妥。故对原告主张被告给付2013年7月1日至2014年10月21日期间欠付租金的诉请，本院予以支持。关于租金的具体数额，应以合同约定的5，609元／季X5.23季（2013年7月1日至2014年10月21日）=29，335元，扣除被告已给付的10，850元，故被告应给付原告租金的数额为18，485元。关于原告主张被告支付违约金诉讼请求，因被告未按期向原告支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付违约金合理部分的诉请，本院予以支持。对于违约金给付标准，依据原、被告双方签订合同约定，被告应于2013年7月10日前应支付租金959元，2013年10月10日前应支付租金4，059元，2014年1月10日前应支付租金4，059元，2014年4月10日前应支付租金2，509元，截止2014年12月31日原告起诉至本院，已符合协议约定的超出6个月违约金计算标准，故该违约金应为（959元＋4，059元＋4，059元＋2，509元）X10%=1，158.6元；对于2014年第三季度（2014年7月1日至2014年9月30日）欠付租金数额为5，609元，违约金标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，起算点为合同约定的应支付之日的次日，即：2014年7月11日；对于2014年10月1日至2014年10月21日期间欠付租金数额为1，290元，违约金标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，起算点为原、被告双方返还房屋之日的次日，即：2014年10月22日。
关于被告提出的原、被告双方已对租金的支付标准及支付方式作出变更的抗辩主张，对此原告不予认可，且被告未提供相应证据予以证明，故对被告这一抗辩理由，本院不予采信；关于被告提出2014年8月1日起已经对外宣布停业，并且通知原告将房屋予以收回的抗辩，经查，原告于2014年10月14日将出租给被告的诉争房屋收回，庭审中，原、被告双方对这一事实均予认同，故在2014年10月21日之前，诉争房屋仍由被告实际占有使用，现其以未实际对外经营为由，主张不支付租金，无法律依据，本院不予支持；关于被告提出的空调折价款3，850.86元的抗辩主张，经查，原、被告双方在签订的房屋租赁合同中，已明确约定了合同解除后，对于租赁房屋内被告未经原告同意遗留的物品，原告有权自行处置，现被告主张空调不可拆卸，应由原告支付空调价款，无合同依据。同时，被告安装空调行为，亦应属其利用原告房屋实施经营活动的资本投入，被告应对该投入承担经营风险，故对该抗辩主张，因无事实和法律依据，本院不予支持；关于被告主张原告在收回房屋时将被告所有的平板车、淋浴喷头、躺椅和靠椅强行拿走，造成被告损失1，000元一节，被告在本案中未提出反诉请求，且被告也无证据证明其损失价值为1，000元，故对该抗辩主张，因无事实依据，本院不予支持；关于被告庭审中提出的其为原告代缴房产税的抗辩主张，因原、被告双方在签订的房屋租赁合同中，未对被告代缴房产税进行约定，且被告也无证据证明其代缴的房产税中，包含本案诉争房屋，故对该抗辩主张，因无事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付原告贾玉红自2013年7月1日至2014年10月21日期间的租金18，485元（税前）；
二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付原告贾玉红因迟延支付2013年7月1日至2014年6月30日房屋租金的违约金1，158.6元；
三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付原告贾玉红因迟延支付2014年7月1日至2014年9月30日房屋租金的违约金，以欠付租金5，609元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年7月11日起至本判决确定给付之日止；
四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳威尼克商务酒店有限公司给付原告贾玉红因迟延支付2014年10月1日至2014年10月21日房屋租金的违约金，以欠付租金1，290元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月22日起至本判决确定给付之日止；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费324元（原告已预交），减半收取162元，由被告沈阳威尼克商务酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘建东
二〇一五年一月二十六日
书记员 程 慧
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。