广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4727号
上诉人（原审被告）：广州市钧通房地产代理有限公司（以下简称钧通公司），住所地广州市越秀区。
法定代表人：张伟佳，该公司总经理。
委托代理人：邓锁霞，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范云锦，住广东省陆河县。
委托代理人：谭驰、龚敏，广东合邦律师事务所律师。
上诉人钧通公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年9月13日，范云锦（承租方、乙方）与钧通公司（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》（以下简称合同）某商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方自主经营及使用，该房屋总建筑面积78.15平方米。租赁用途为经营汽车配件、用品。租赁期限为5年，自2013年9月17日起至2018年9月16日止。房地产月租金（不含水、电、电信、设备等费用）为10488元；房地产月租金自第二年起，每年按上一年的租金递增5%；租金按月结算，乙方必须于每月的前十日内向甲方交付当月租金。本出租房屋的装修免租期为30日，自甲方交付房屋之日起计算。免租期次月后，乙方应按照本合同的有关规定向甲方交纳租金。房地产交付使用之日，乙方应按每两个的月租金总额向甲方支付房地产租赁保证及首月租金，合共31464元，经甲方收取房地产租赁保证金后应向乙方开具凭证。
同日，范云锦（承租方、乙方）与钧通公司（出租方、甲方）签订《补充协议（一）》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方自主经营及使用，租赁期限为5年，现将案涉商铺的租赁期限由范云锦的5年延长为7年，即自2018年9月17日至2020年9月16日止。在延长的两年租赁期限内，除双方约定的租金和管理费外，甲方不得另外收取其他费用。月租金自第六年起，每年按上一年的租金递增10%。本补充协议没有涉及的事项，仍按照《租赁合同》执行。
2013年9月10日，范云锦向钧通公司交纳了2万元；2013年9月13日，范云锦向钧通公司交纳了191009元（范云锦、钧通公司均确认该款项包含了租赁保证金20976元、2013年10月17日至11月30日的租金15033元、装修保证金5000元在内）。
关于钧通公司交付范云锦使用的涉案商铺。范云锦称为毛坯状态，墙壁及厕所均为毛坯状态、没有马桶、各楼层没有隔板及楼梯扶手、没有电线，只预留了线头、管道以及卷闸门，没有任何其他基本设备；钧通公司则称为普适性装修状态，如果没有特别要求是处于可直接租赁的状态，包括土建工程、外壁贴瓷片、独立的厕所、通水通电、已粉刷的室内墙壁、水泥地板、拉闸门、招牌、监控系统，二楼有落地钢化玻璃大窗及不锈钢栏杆，钧通公司提供的装修范围是达到所有商铺能够接收的层次，没有进行精装修是因为每个客户有自己的要求和定位。范云锦、钧通公司均确认范云锦按每月10488元的租金标准向钧通公司交纳租金。
范云锦以钧通公司拒不退还定金17万元为由，于2014年7月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、钧通公司返还17万元及利息（按照人民银行同期同类贷款利率，自2014年7月29日起计至实际返还之日止）；2、钧通公司承担本案诉讼费用。
原审法院认为，范云锦、钧通公司签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
关于范云锦主张的款项17万元是否应退还范云锦的问题。本案中，范云锦在签订合同前及签订合同当日共向钧通公司交纳了211009元（20000元＋191009元），其中41009元（20976元＋15033元＋5000元）双方均确认作为涉案商铺的租赁保证金、租金及装修保证金。对于剩余17万元，范云锦主张该款项作为立约定金应予退还；钧通公司则主张该款项已转为范云锦使用钧通公司提供的装修的费用，即实际分摊到每月租金中，以达到与其他承租人相持平的租金水平，不应退还范云锦。对此，原审法院认为：一、合同已明确约定每月租金为10488元，钧通公司主张将款项17万元分摊至每月租金以达到与其他承租人相持平的租金水平没有事实及法律依据，不予采纳。二、范云锦向钧通公司交纳了款项17万元，但双方对该款项的性质并未有任何约定。钧通公司主张该款项已转为范云锦使用钧通公司提供的装修的费用，但钧通公司自认其向范云锦提供的涉案商铺为普适性装修状态，处于可直接租赁的状态，但未进行精装修。钧通公司提供符合租赁用途的商铺属于其履行出租人的义务的行为，在双方没有明确约定，钧通公司也未举证证明其已提供等值装修的情况下，钧通公司主张17万元已转为装修费，不予采信。综上，钧通公司占有范云锦款项17万元没有合法依据，范云锦主张钧通公司返还该款项，予以支持。
钧通公司没有合法依据占有上述款项，应支付相应利息。现范云锦主张利息的计算为以定金17万元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年7月29日（起诉之日）起计至钧通公司实际返还之日止。范云锦上述主张并无不当，予以支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：被告广州市钧通房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告范云锦返还17万元并支付利息（以17万元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2014年7月29日起计至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3700元，由被告广州市钧通房地产代理有限公司负担。
判决后，钧通公司不服，向本院提起上诉称：1、2013年9月，上诉人与被上诉人范云锦达成租赁意向，为担保合同签订，被上诉人于2013年9月13日自愿向上诉人交纳立约定金17万元，同日双方签订《房地产租赁合同》，直接商定该17万元在签订合同后转为装修费，不再退还，但会在租金和管理费方面给予多重优惠。2、双方只是约定定金转为装修费，对于装修的标准是精装修还是普适性装修双方并无明确约定，被上诉人在收楼表上签名视为其已认可上诉人提供的装修标准及装修服务，已同意将定金17万转为装修费。3、被上诉人在签订租赁合同时，已清楚知道17万定金转为装修费不予退还，在已享受上诉人提供的装修服务及使用涉案商铺一年多后，因自身经营而要求退还，与事实不符也不诚信。4、2013年10月招租时，市场经济开始恶化，导致招商困难，上诉人提供两种方案供租户选择：一种是所交定金转为装修费，租金在原优惠基础上再次给予优惠，第二种是不交定金，直接签订租赁合同，租金没有优惠。被上诉人选择第一种方案，原判没有全面考虑双方将“定金转为装修费”的背景，只是片面判断定金转为装修费不合理，就判决将定金全部退还给被上诉人，违背了双方最初的约定，对选择第二种方案的租户也不公平。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人范云锦答辩称：上诉人钧通公司主张讼争款项已转为装修费或平均分摊的租赁期内的月租金，无双方合意的相应证据，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人钧通公司提交了以下证据：1、装修成本，包括《装修总价》、商铺结算单、工程现场签证单、收据、工程结算单、银行汇款凭证，拟证明其公司实际为涉案商铺所在商场进行了整体装修，已为被上诉人范云锦提供装修服务及标准；2、同一商场内同一类型其他租户的《房地产租赁合同》，拟证明被上诉人范云锦愿意将立约定金转为装修费，是其已获得了租金的双重优惠，装修费不予退还合情合理。被上诉人范云锦的质证意见为：1、不确认上述证据的合法性，上述证据在原审中未在举证期限内依法提交；2、不确认证据1的真实性，付款方并非上诉人钧通公司，其他结算等均无上诉人参与；3、上诉人在原审中自认所提供的商铺并非精装修，所收取的装修费是对公共部分装修所收取的费用；4、不确认证据2的真实性，商铺租赁所执行的是市场调节价，并无统一定价标准，即使在签订合同中租金存在差异也合理合法。被上诉人范云锦在二审中没有新证据提交。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，原判认定上诉人钧通公司、被上诉人范云锦签订的合同合法有效正确，本院予以确认。
关于被上诉人范云锦主张的款项17万元是否应退还被上诉人范云锦的问题。上诉人钧通公司在其上诉状中已明确承认被上诉人范云锦向其交纳的17万元定金是为确保签订合同所交的立约定金，后被上诉人范云锦已与上诉人钧通公司签订了涉案合同，原判已就上诉人钧通公司占有被上诉人范云锦该款项没有合法依据，对被上诉人范云锦主张上诉人钧通公司返还该款项予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院予以维持。被上诉人范云锦在原审庭审中陈述涉案商铺是由其装修，上诉人钧通公司在原审庭审中亦自认其公司向被上诉人范云锦提供的涉案商铺为普适性装修状态，未进行精装修，是其公司进行了基础装修后将涉案商铺交付给被上诉人范云锦，被上诉人范云锦收铺后根据自己的需求再进行装修。事实上，上诉人钧通公司在二审中提交的证据1，也正如其所述，只是拟证明其公司实际为涉案商铺所在商场进行了整体装修，而上诉人钧通公司提供符合租赁用途的商铺属于其履行出租人的义务的行为。因此，原判认定在双方没有明确约定，上诉人钧通公司也未举证证明其已提供等值装修的情况下，对上诉人钧通公司主张上述17万元款项已转为装修费不予采信正确，上诉人钧通公司以其他租户的租赁合同拟证明被上诉人范云锦愿意将立约定金转为装修费亦依据不足，本院不予采纳。
综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3700元，由上诉人广州市钧通房地产代理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 郑高妍