北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第06105号
上诉人（原审原告）屠焰，男，1937年10月16日出生。
委托代理人刘连娣，北京市昆泰律师事务所律师�
被上诉人（原审被告）韩国政，男，1953年6月18日出生。
委托代理人张颖，北京市明宪律师事务所律师。
上诉人屠焰与被上诉人韩国政因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第05858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
屠焰在原审法院起诉称：屠焰与韩国政在2007年3月25日签订房屋租赁合同，屠焰将自己所有的位于北京市海淀区甲28-2甲室底商出租给韩国政使用，并约定未经屠焰书面同意韩国政不得转租给第三方。出租多年后，屠焰发现该房屋实际使用人并非韩国政，而是由韩国政转租给第三方，并于2014年3月24日向韩国政发函，正式通知解除房屋租赁合同，要求腾退房屋。但韩国政对此置之不理，第三人回复屠焰不同意腾退房屋。故诉至法院。请求依法判令解除屠焰与韩国政于2007年3月25日签订的房屋租赁合同，由韩国政承担诉讼费。
韩国政在原审法院答辩称：韩国政租赁该房屋用于餐饮业经营，韩国政在合同签订后办理屠焰所称第三方公司的营业执照在此经营，并担任法定代表人。韩国政不存在违法转租的行为。对上述情况，屠焰知情且无异议。韩国政按时支付租金，租金通过第三方支付，不存在违约行为。屠焰是因为想涨房租才提出解除合同。韩国政不同意解除合同。
原审法院判决认定：对于转租问题，综合考虑双方约定以中餐经营为租赁目的、韩国政系在承租涉案房屋后成立北京滇池人家餐饮有限公司（以下简称“滇池人家餐饮公司”）并在租赁房屋从事经营活动、韩国政系该公司法定代表人等事实，韩国政对外以滇池人家餐饮公司名义使用租赁房屋，并不构成转租。滇池人家餐�公司自2007年9月即在涉案房屋登记设立，并持续经营。根据韩国政提交往来票据，其从2007年下半年起即开始通过北京滇池一家韩先生美食餐厅账户向北京胜达高科技有限公司（以下简称“胜达公司”）账户支付涉案房屋租金。对于上述情况，作为涉案房屋权利人、胜达公司法定代表人屠翔之父，屠焰理应知情。现并无证据证明屠焰曾对上述房屋使用方式、租金支付途径提出异议，且屠焰及其子屠翔均曾致函“滇池一家并韩国政总经理”，认可双方按照相关条款认真履行义务，未对转租事实、租金支付问题提出异议。因此，屠焰以韩国政擅自转租、未按时足额交纳租金且未将租金打入指定账号为由要求解除与韩国政签订的《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回屠焰的全部诉讼请求。
屠焰不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原审判决，改判支持屠焰在原审的诉讼请求，即解除屠焰与韩国政的房屋租赁合同。2、本案诉讼费由韩国政承担。上诉理由是：1、原审法院程序错误，未追加滇池人家餐饮公司为本案第三人，应当发回重审。2、原审法院适用法律错误，不应适用合同法第二百二十四条。3、原审法院认定事实错误，包括合同主体认定错误，屠焰理应知情韩国政通过滇池人家餐饮公司在租赁房屋处经营的认定错误，屠焰未对转租事实、租金支付问题提出异议的认定错误。4、举证责任分配错误，原审法院错误地让屠焰承担关于租金交付问题的举证责任。
韩国政不同意屠焰的上诉请求，请求法院驳回屠焰的上诉请求，维持原审判决。答辩理由是：1、韩国政不存在违法转租的行为。韩国政与屠焰签订《房屋租赁合同》时，即告知屠焰租赁房屋用于经营餐饮业，该合同签订后办理了滇池人家餐饮公司的营业执照，法定代表人是韩国政，期间从未变更。2、屠焰要求解除合同无事实依据。2014年3月24日，屠焰与屠翔向韩国政邮寄《关于希望终止租房合同的函》，单方面要求解除合同，韩国政未同意，并复函表示不同意解除合同，因此，合同并未解除，应当继续履行。3、韩国政按时缴纳房租，并不存在违约行为。
本院经审理查明，屠焰名下有北京市海淀区甲28号底商一套（以下简称“28号底商”），建筑面积为428.63平方米，套内建筑面积为348.55平方米，房屋所有权证发证时间为2007年5月24日。2007年3月25日，屠焰（出租方，甲方）与韩国政（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将28号底商�其中一半即甲28-2甲室出租给乙方，在租赁期限内未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途或转租给第三方；租期十年，至2017年6月24日止；免租期3个月；任一方提前终止合同都需提前3个月通知，并经双方协商同意，否则均构成违约。合同签订后，屠焰向韩国政交付了房屋。2007年9月12日，滇池人家餐饮公司以租赁房屋所在地为注册地登记成立，并实际使用租赁房屋用于餐饮经营，韩国政为该公司法定代表人。2007年12月23日，屠焰之子屠翔以胜达公司（甲方）全权代表的名义，与韩国政（乙方）签订《合作协议书（二）》，约定甲方将28号底商的另一半甲28-2乙室出租给乙方，乙方向胜达公司账户支付协作费，关于转租、租期等内容与屠焰、韩国政所签《房屋租赁合同》一致。2008年7月9日，韩国政作为经营者成立北京滇池一家韩先生美食餐厅，后办理个体工商户营业执照。韩国政先向屠焰账户支付本案合同租金，2007年下半年起通过北京滇池一家韩先生美食餐厅账户向胜达公司账户支付本案合同租金。
2014年3月24日，屠焰向“滇池一家并韩国政总经理”发出《关于甲方希望终止租房合同的函》，屠焰、屠翔向“滇池一家并韩国政总经理”发出《关于房屋退租通知函》，称己方将涉案房屋租给乙方用于中餐经营使用，并于2007年3月25日和2007年12月23日签订租赁合同两份，几年来双方友好合作，均按照合同有关条款认真执行了义务，现甲方因故希望近期终止租赁合同，按照合同约定提前3个月向乙方提出，因该房屋另有他用，希望乙方在2014年5月15日终止合同，甲方将按合同规定相应赔偿。2014年5月21日，滇池人家餐饮公司出具《关于屠焰先生退租通知函的回复》，不同意解除合同。
上述事实，�双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《合作协议书（二）》、函件、营业执照、现金交款单、转账凭证、银行明细、收据等证据材料在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点是屠焰对于《房屋租赁合同》是否享有法定解除权。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，属�该法第九十四条第（五）项“法律规定的其他情形”。本案中，屠焰请求法院判决解除《房屋租赁合同》所主张的事实依据是韩国政未经屠焰同意擅自转租房屋。若该事实主张成立，则屠焰依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，第二百二十四条第二款之规定，享有对《房屋租赁合同》的法定解除权。本案中，屠焰与韩国政签订的《房屋租赁合同》第一条第1-1款约定屠焰将甲28-2甲室出租给韩国政用于中餐经营使用。合同生效后，韩国政作为法定代表人，以租赁房屋所在地为注册地登记成立滇池人家餐饮公司，并实际使用租赁房屋用于餐饮经营。韩国政以租赁房屋所在地为注册地登记成立餐饮公司并在租赁房屋处经营系为了实现《房屋租赁合同》中对租赁房屋的用途要求而进行的民事活动，是履行合同义务的合理行为，并不构成转租。因此，屠焰关�韩国政擅自转租的事实主张不成立，原审法院判决驳回屠焰的诉讼请求正确，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由屠焰负担（已交纳）。
二审案件受理费七十元，由屠焰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
代理审判员 林 娜
代理审判员 郭仁鑫
二〇一五年十二月七日
书 记 员 罗娇杨