四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民终字第809号
上诉人（原审被告）西昌融盛实业有限公司，住所地，四川省西昌市三岔口东路（西昌市农业局内）。
法定代表人邹东明，该公司董事长。
委托代理人曾六兵，四川徐绍刚律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）吴海燕，女，1982年4月出生，汉族，四川省西昌市人，居民。
委托代理人张林，男，1982年2月出生，汉族，四川省西昌市人，居民，系吴海燕之夫，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）张林，男，1982年2月出生，汉族，四川省西昌市人，居民。
上诉人西昌融盛实业有限公司因与被上诉人吴海燕、张林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人西昌融盛实业有限公司的委托代理人曾六兵，被上诉人张林（吴海燕委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，吴海燕与张林系夫妻。2012年10月16日，吴海燕与西昌融盛实业有限公司签订了《商品房买卖合同》及《海河1号合同附件及补充协议》，购买了西昌融盛实业有限公司开发的位于西昌市海河南岸“海河一号”5幢2单元13层1306号建筑面积为50.35㎡的住宅。《商品房买卖合同》中载明：“……第十一条、交付条件：（一）出卖人（西昌融盛实业有限公司）应当在2013年12月30日前向买受人（吴海燕）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……。第十三条、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1．按照逾期时间分别处理［（1）和（2）］不作累加。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第十五条：交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理；（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定的方式处理：视为买受人已收房，并承担相关责任和费用。……”《海河1号合同附件及补充协议》约定：“……第五条、对《商品房买卖合同》第十四条（交接手续）的补充：……3、在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，出卖人按照本合同所载明的地址为送达地址，寄出、公告三日（本省）或七日后（外省）视为送达；不论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续。……11、乙方（买受人）购买的商品房为精装房的：（1）为确保后期业主委托装修公司的装修顺利进行，乙方同意甲方按本条约定履行清水交房义务后由甲方（出卖人）将房屋交与乙方委托的装修公司代管直至完成对房屋的装饰装修；（2）乙方决定委托甲方聘请专业的装修公司在甲方发布清水房交房公告15日后对乙方所购房屋进行装修，装修费用已经包含在双方签订的《商品房买卖合同》房屋价款中，装修公司应于2014年6月30日前完成全部装修工程，并通知买方到场验收。……”。同日，吴海燕与西昌融盛公司签订《房屋室内装修委托协议》委托由西昌融盛实业有限公司对案涉商品房进行装修装饰，该协议载明：“……三、装修期限：乙方（西昌融盛实业有限公司）聘请的装修公司应于2014年6月30日前完成全部装修工程，并通知甲方（吴海燕）到场验收。……六、房屋装修完毕乙方（西昌融盛实业有限公司）通知甲方对房屋装修部分进行验收，甲方需在收到乙方通知后15个工作日到现场办理验收手续，若因甲方自身原因未在通知的期限内来办理验收手续，则视为装修合格且甲方已经接受装饰、装修和房屋，该房屋的装修保修期开始计算，同时该房屋产生的物业费用开始由甲方承担，甲方需在实际接房时自行向物管公司付清物业服务费用。……”上列协议签订当日吴海燕以现金支付方式向西昌融盛实业有限公司支付了购房款286029.00元，西昌融盛实业有限公司于同日向吴海燕出具了收到吴海燕现金缴纳购房款286029.00元的《收据》，剩余购房款200000.00元吴海燕以住房公积金贷款方式支付给了西昌融盛实业有限公司。2014年3月1日，吴海燕向四川省金钟物业服务有限公司西昌分公司交纳了燃气开户费2400.00元。2014年6月17日西昌融盛实业有限公司在《凉山日报》广告版刊登了内容为：“西昌融盛实业有限公司下属项目‘海河一号’将于2014年6月23日开始针对5＃楼9—17层精装房业主进行交房验收”的《通知》。2014年6月23日，吴海燕向西昌融盛实业有限公司交纳了契税4860.29、维修基金4753.49、印花税10.00元，共计9623.78元，吴海燕、西昌融盛实业有限公司双方于同日对案涉精装商品房完成了交房验收。2014年6月23日，吴海燕与四川省金钟物业服务有限公司西昌分公司签订了《前期物业服务协议》，并于当日向四川省金钟物业服务有限公司西昌分公司交纳了2014年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费906.00元及1年的垃圾清运费。2014年10月11日西昌融盛实业有限公司在“海河一号”张贴了要求业主提交相关资料办理房屋产权证的《通知》，2014年11月9日西昌融盛实业有限公司通过手机短信向吴海燕（手机号为：1598496****）发送了要求其提交相关资料办理房屋产权证的短信，2014年12月11日西昌融盛实业有限公司在《凉山日报》广告版刊登了内容为：“西昌融盛实业有限公司开发的海河一号项目正在办理产权证，请仍未递交办证资料的业主于2014年12月30日前到海河一号售楼部办理……”的《通知》。吴海燕于2015年1月15日取得了位于西昌市城郊片区海河南岸（四袁公路旁）海河1号5幢2单元13层1306号商住房的《房屋所有权证》（西房权证西昌字第2014122300**号）、2015年3月23日取得了座落于西昌市城郊片区海河南岸（四袁公路旁）海河1号5-2-13-1306的《国有土地使用证》（西市国用2015第0718号）。西昌融盛实业有限公司开发的“海河一号”项目于2011年5月23日取得《建设用地规划许可证》（编号：西规建（2011）15号）、取得《商品房预售许可证》（编号：西市2012房屋预售证第08号）、2011年12月12日取得《建设工程施工许可证》（编号：5134012011121214401）、2013年12月31日取得《竣工验收备案书》（备案编号：备（2013-46］号）、2014年5月29日取得了位于风情园路海河南岸5幢3—17层《房屋所有权证》（西房权证西昌字第01130**号）。西昌融盛实业有限公司与吴海燕未办理案涉房屋清水房的交接手续。
一审法院审理认为：吴海燕与西昌融盛公司签订的《商品房买卖合同》、《海河1号合同附件及补充协议》、《房屋室内装修装饰协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，吴海燕按合同约定履行了向西昌融盛公司给付购房价款及案涉房屋有关物管、税费等各项费用的义务，西昌融盛实业有限公司也依约对案涉房屋进行了装修装饰，并于2014年6月23日向吴海燕交付了案涉精装修商品房。本案争议的焦点为：1、案涉商品房的清水房是否要进行交付；2、案涉清水房是否具备《商品房买卖合同》约定的交付条件。焦点1，本案吴海燕购买的西昌融盛实业有限公司开发的商品房实际是精装房，即吴海燕支付购房款及装修费用，由西昌融盛实业有限公司负责将精装修后的商品房交付吴海燕。根据吴海燕与西昌融盛实业有限公司签订的《海河1号合同附件及补充协议》第五条第11款：“乙方（买受人）购买的商品房为精装房的：（1）为确保后期业主委托装修公司的装修顺利进行，乙方同意甲方（出卖人）按本条约定履行清水交房义务后由甲方将房屋交与乙方委托的装修公司代管直至完成对房屋的装饰装修……”可以明确，案涉精装房是需要西昌融盛实业有限公司依约先履行清水房交房义务后才进行装修装饰，但吴海燕、西昌融盛实业有限公司均表示没有对案涉清水房进行交付验收，因此西昌融盛实业有限公司以双方签订的《房屋室内装修装饰协议》第二条“甲方（吴海燕）同意其所购房屋在楼栋整体通过工程竣工验收合格，并在甲方对其房屋露台或阳台封闭后，由乙方（西昌融盛实业有限公司）聘请专业的装修公司为房屋进行室内装修……”、第三条“装修期限：乙方聘请的装修公司应于2014年6月30日前完成全部装修工程，并通知甲方到场验收”的约定，即认为案涉清水房视为已经交付的辩解，不予支持。针对焦点2，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交付条件的约定，西昌融盛实业有限公司应当在2013年12月30日前向买受人交付案涉商品房，并且在交付时西昌融盛实业有限公司应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划验收批准文件、《建筑工程竣工验收备案表》及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。西昌融盛实业有限公司未按照《商品房买卖合同》约定的通知方式通知吴海燕于2013年12月30日前开始交房，同时在双方约定的交房时间（2013年12月30日前）时，西昌融盛实业有限公司并未取得“海河一号”项目的《竣工验收备案表》（该备案表于2013年12月31日取得），一审法院认为，在西昌融盛实业有限公司按照合同约定时间交房时是不具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，西昌融盛实业有限公司也未提交证据证明其在约定的交房时间届满后在取得《竣工验收备案表》后就案涉商品房已经符合交房条件一事向吴海燕进行过任何告知，因此，西昌融盛实业有限公司在2013年12月31日取得《竣工验收备案表》后，未按照《海河1号合同附件及补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第十四条（交接手续）的补充约定的通知方式告知吴海燕案涉房屋已经具备交房条件之事实。西昌融盛实业有限公司在交房时不具备约定的交付条件，并且在达到约定的交付条件后未履行向吴海燕的告知义务的情况下理应承担延迟交房的违约责任。根据设计费签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款关于逾期交房责任的约定“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”，因此对吴海燕要求西昌融盛实业有限公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求予以支持，该违约金自2013年12月31日起至2014年6月23日止共175天×486029.00元×0.0005，对吴海燕要求西昌融盛实业有限公司支付的延迟交房违约金为41520.00元未超出此限度，应予支持。西昌融盛实业有限公司以《商品房买卖合同补充协议》第五条第三款、第四款的约定，无论出卖人是否书面通知，买受人都应当按照合同约定时间来办理房屋交接手续，没有办理视为事实交付的辩解，因该《商品房买卖合同补充协议》第五条第三款明确约定“在商品房达到交付使用条件后，除合同及本协议另有约定外……不论买受人是否接到通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交付手续”，一审法院认为，事实交付的前提是“在商品房达到交付使用条件后”，但在约定交付清水房的时间，案涉商品房未达到交付使用条件，因此对西昌融盛实业有限公司该辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：西昌融盛实业有限公司于本判决生效之日起15日内支付吴海燕、张林逾期交付“海河一号”5幢2单元13层1306号房屋违约金41520.00元。案件受理费4300.00元，由西昌融盛实业有限公司负担（此款吴海燕、张林已垫付，西昌融盛实业有限公司在履行以上义务时径直给付吴海燕、张林）。如果吴海燕、张林未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴海燕、张林不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销四川省西昌市人民法院（2015）西昌民初字第1862号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由如下：一审法院将上诉人按合同约定履行精装房义务的期间，也认定在上诉人未履行交付清水房的违约时间段内。根据双方合同约定上诉人只应承担逾期交付案涉清水房的违约责任，并不承担清水房交付后至精装房交付时的违约责任。在2014年6月23日交付的案涉商品房是精装房，而非清水房。上诉人于2013年12月31日取得《竣工验收备案表》符合交付条件，仅比《商品房买卖合同》约定的交付时间迟延1天。而之后至2014年6月23日（向被上诉人交付案涉商品房精装房）的时间是上诉人对案涉商品房装修时间，不应承担逾期交付的责任。被上诉人对上诉人交付精装房接收的行为事实上已经接受了上诉人清水房的交付，从而放弃了主张履行先交付清水房的权利。被上诉人对该精装房的接收行为，是对上诉人按合同约定履行案涉商品房装修义务的追认，是对其财产权益的处分，因此上诉人不承担案涉商品房装修期间的违约责任。一审法院认定在上诉人取得《竣工验收备案表》后就案涉商品房已经交付一事未向被上诉人进行过任何告知，因此应承担迟延交付的违约责任。对此上诉人认为依据合同和法律规定上诉人在达到约定的交付条件后，依据诚信原则仅负有通知被上诉人接收房屋的义务，而不负有告知义务。一审法院将告知义务不履行等同于违反交房义务，判决上诉人承担延迟交房的违约责任错误。在本案中上诉人即使违约也只能计算1天违约金，因为双方约定的交付清水房时间是2013年12月30日，上诉人取得《竣工验收备案表》是2013年12月31，故即便不符合交付清水房的条件的违约责任只有1日。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人吴海燕、张林答辩称：根据双方签订的合同约定上诉人应在2013年12月30日前交付房屋，然而上诉人在2014年6月23日才交付房屋，构成违约。被上诉人购买此房后从未得到上诉人的电话通知，通过报纸才得知上诉人交付的情况。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审中上诉人向本院提交四川志骏建筑装饰工程有限公司出具的《关于海河1号5-2-1306号房装修改造说明》，用以证明，被上诉人在2014年1月实际已经对案涉清水房进行接收，并指示上诉人委托的装修公司改造，在装修改造完成接收精装房后支付了3000.00元的精装改造费用。
被上诉人质证称：被上诉人是在2014年6月23日才第一次看见案涉精装房，之后向装修公司提出增加装修工程，并支付了3000.00元。
本院对上诉人提交的四川志骏建筑装饰工程有限公司出具的《关于海河1号5-2-1306号房装修改造说明》分析认为，该证据载明的上诉人要求增加装修工程的时间与诉讼中各方当事人陈述不一致，在证人未出庭接受质询，且当事人不予认可的情况下，无法对证据真实性予以核实，故对该证据本院不予采信。
二审审理查明的事实与一审查明一致，对一审审理查明的事实本院予以确认。
本案争议焦点：上诉人逾期交付清水房的违约天数应计算至2013年12月31日还是2014年6月23日。
本院认为，诉讼中双方当事人对上诉人未按约交付清水房已构成违约的事实均无异议。上诉人称双方合同中约定的交付清水房时间为2013年12月30日，上诉人在2013年12月31日取得《竣工验收备案表》时已符合双方对清水房交付的约定条件，故违约期间应计算至上诉人取得《竣工验收备案表》之日即2013年12月31日，违约天数只能计算1天。对此本院认为，合同约定的清水房交付条件在双方约定的交付时间即2013年12月30日尚未具备，至2013年12月31日上诉人具备清水房交付条件时，亦不能视为上诉人按合同约定履行了交付清水房的义务。该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人认为，被上诉人对上诉人交付精装房接收的行为事实上已经接受了上诉人清水房的交付，从而放弃了主张履行先交付清水房的权利。对此本院认为，根据双方签定的《海河1号合同附件及补充协议》第五条第11款：“乙方（买受人）购买的商品房为精装房的：（1）为确保后期业主委托装修公司的装修顺利进行，乙方同意甲方（出卖人）按本条约定履行清水交房义务后由甲方将房屋交与乙方委托的装修公司代管直至完成对房屋的装饰装修……”合同对上诉人交付清水房的义务已作出明确约定，上诉人应按照合同约定的时间向被上诉人履行交付清水房的义务，其未在双方约定时间交付清水房已经构成违约，应按照合同约定承担逾期交付的违约责任。该上诉理由同样不能成立，本院亦不予支持。双方当事人均认可在2014年6月23日上诉人向被上诉人交付了精装房，在上诉人没有充分证据证明其在2013年12月31日向被上诉人履行了交付清水房义务的情况下，一审法院将逾期违约时间计算至2014年6月23日被上诉人接收精装房之日并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费806.00元，由上诉人西昌融盛实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶庆华
审判员 陈慧玲
审判员 姜奋飞
二〇一五年十一月十七日
书记员 马 亚
附本判决适用的法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。