广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1818号
上诉人（原审被告）：谭建军，男，汉族。
委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。
委托代理人：戴欣，广东旭瑞律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李秋慧，女，汉族。
委托代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。
委托代理人：刘锋，广东纬韬律师事务所实习律师。
原审被告：黄丽云，女，汉族。
原审第三人：谭功菊，男，汉族。
上诉人谭建军因确认合同无效纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：谭功菊与黄丽云是夫妻关系，谭建军是其二人的儿子。2007年3月20日，李秋慧与谭建军登记结婚，现仍属于婚姻关系存续期间。位于广州市白云区xx路680号1002房（系讼争房屋）于2009年10月15日登记于谭建军与谭功菊名下，共有情况为共同共有，讼争房屋建筑面积为112.02平方米。
为购买上述房屋，2009年9月30日，谭建军作为借款人与中国光大银行股份有限公司广州分行签订《个人贷款合同》，申请贷款560000元用于支付讼争房屋的房款，李秋慧、谭建军、黄丽云、谭功菊作为抵押人分别在上述合同上签字。审理中，谭建军、黄丽云向原审法院提交首期款收款收据，拟证明支付讼争房屋首期款140000元的事实。据该首期款收款收据显示：收款人虞敏收取了讼争房屋的购房款140000元，尚欠购房款560000元未有收取。关于首期款的出资，李秋慧主张由李秋慧、谭建军、谭功菊共同出资，谭建军、黄丽云对此不予确认，抗辩称上述首期款以谭建军的名义支付，由黄丽云、谭功菊共同出资。关于抵押贷款，李秋慧称，提前还贷的款项由谭建军支付，其余正常还贷部分的款项由谭建军交给李秋慧，再由李秋慧存入谭建军的还款账户。谭建军、黄丽云对于李秋慧的上述陈述持有异议，抗辩称提前还贷的款项由黄丽云与谭功菊出资，以谭建军的名义偿还。谭功菊对谭建军、黄丽云的抗辩意见予以确认。为了证实黄丽云与谭功菊就讼争房屋出资的事实，谭建军、黄丽云出示《公证书》、《通知》、收据、《房屋买卖合同》、公积金对账本及提取记录单、中国银行存折、业务申请书、收费凭证等证据。李秋慧对谭建军、黄丽云提供的上述证据均不予确认，认为与本案无关联性。
2013年6月25日，谭建军、谭功菊、中国光大银行股份有限公司广州分行申请涂销讼争房屋的抵押登记。
2013年7月6日，谭建军、谭功菊就讼争房屋约定了1%比99%的产权份额比例。关于约定上述份额比例的原因，谭建军称，其仅是由于申请贷款的需要，才作为讼争房屋的产权人，讼争房屋的出资人为黄丽云与谭功菊，故而约定了谭功菊占99%的产权份额。同日，谭建军与黄丽云签订《广州市存量房买卖合同》，将讼争房屋1%的产权份额卖予黄丽云，合同约定，买卖讼争房屋建筑面积112.0228平方米，合同交易面积为1.1202平方米，房款为10000元。审理中，谭建军、黄丽云称，房款的支付采用现金方式，没有开具收据。关于将讼争房屋1%份额卖予黄丽云的原因，谭建军、黄丽云称，由于黄丽云代谭建军出资523000元提前还贷，而李秋慧与谭建军的婚姻感情出现问题，故而将讼争房屋属于谭建军名下份额卖予黄丽云以保障黄丽云的权益。
2013年7月11日，讼争房屋1%登记于黄丽云名下，其余99%份额登记在谭功菊名下。
关于谭建军、黄丽云就讼争房屋的买卖，谭建军、黄丽云称，在买卖交易之前，曾通过电话方式告知李秋慧，但是李秋慧拒绝接听电话。李秋慧对谭建军、黄丽云的陈述予以否认，表示从未接到过谭建军、黄丽云的来电，谭建军、黄丽云也未将讼争房屋买卖的事宜告知过其本人。
讼争房屋1%份额登记于黄丽云名下后，李秋慧至广州市国土资源和房屋管理局白云区分局（以下简称“市国土局白云分局”）信访，市国土局白云分局于2013年9月7日函复李秋慧：“……经调阅档案，未有谭建军所占产权份额属夫妻共同所有的记录。涉及是否存在承租人、共有人、抵押人等优先购买情况，我局在业务受理时已实行询问，未反映有夫妻共有情况。……”
另查，讼争房屋自谭建军、黄丽云于2009年购买后，一直由李秋慧、谭建军、黄丽云、谭功菊、李秋慧与谭建军之子居住使用。2013年5月，李秋慧离开讼争房屋，期间回家一至两次。2013年8月，搬离讼争房屋。据李秋慧陈述，谭建军、黄丽云及谭功菊将讼争房屋内门的门锁更换，其无法进入，现外出租房居住。谭建军、黄丽云及谭功菊确认将讼争房屋内门门锁更换，未将钥匙交给李秋慧，理由是担心李秋慧将其与谭建军之子接走。
另李秋慧称，谭建军在2013年4月向其提出离婚，李秋慧不同意。谭建军否认李秋慧的陈述，表示其仅由于生气而说过“离婚”。
2013年10月11日，李秋慧向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认谭建军和黄丽云签订的存量房买卖协议无效；2、本案受理费由谭建军、黄丽云承担。
原审法院认为：结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点应围绕谭建军转让涉讼房产给黄丽云是否善意，是否构成恶意串通，有否损害李秋慧合法权益等问题进行审判。
据当事人陈述，在2013年5月至8月期间，李秋慧与谭建军的婚姻出现矛盾，李秋慧搬离讼争房屋另行居住，且谭建军也曾因生气而向李秋慧提出“离婚”。黄丽云作为谭建军的母亲及同住家属，对上述情况应当知情。在李秋慧与谭建军婚姻出现矛盾期间，谭建军、黄丽云作为母子，就讼争房屋的1%份额进行买卖，并不符合购买房屋的一般目的，有违常理；且谭建军、黄丽云也未能提供充分证据证实双方交易房价款的行为真实。故而在谭建军、黄丽云交易讼争房屋并不具备善意。而讼争房屋在李秋慧及谭建军婚姻关系存续期间购置，登记在谭建军名下的份额依法属于夫妻共同财产。谭建军在未取得李秋慧同意的情况下将讼争房屋1%份额出售给其母黄丽云的行为，已对李秋慧的合法权益造成损害。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款之规定：“有下列情形之一的，合同无效：“……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”，谭建军、黄丽云就讼争房屋签订的《广州市存量房买卖合同》当属无效。
关于谭建军、黄丽云与谭功菊提出黄丽云与谭功菊是讼争房屋的真实权利人与出资人的意见。就讼争房屋的首期款出资，当事人均未提供证据证实该笔款项的出资来源；而对于按揭款的支付，则属于出借人与作为抵押人的本案各方当事人之间的债权债务问题，如一方债务人已经先行履行义务，则享有向其他债务人追偿的权利，但不能以此作为讼争房屋出资的依据。而关于讼争房屋的权属，李秋慧与黄丽云对于讼争房屋原先登记在谭建军与谭功菊名下均是清楚的，也知晓权属登记的法律后果。但是作为家庭关系成员的各方当事人决定以谭建军及谭功菊的名义进行登记肯定有其考虑和约定，应视为本案各方当事人对此达成的一项协议，这是该物权登记行为的基础法律关系之一。现谭建军、黄丽云与谭功菊以出资人为由主张黄丽云与谭功菊是讼争房屋的真实权利人，本身具有变动原协议的意思，但谭建军、黄丽云与谭功菊并未针对该变动给出合理合法的解释，也没有提供充分证据证实。所以谭建军、黄丽云与谭功菊的上述抗辩意见无据，不予采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月20日作出判决：谭建军与黄丽云于2013年7月6日就广州市白云区xx路680号1002房签订的《广州市存量房买卖合同》无效。案件受理费50元，由谭建军、黄丽云负担。
判后，上诉人谭建军不服原判，向本院上诉称：一、谭建军及黄丽云提交的证据足以表明，本案讼争房屋实际出资人为黄丽云及谭功菊。谭功菊在事业单位工作，有稳定收入，且曾有单位福利房。而李秋慧及谭建军本人均无稳定工作及收入。二人结婚后，谭建军并无固定工作，收入低且无保障。李秋慧也长期从事收入低的工作，且经常更换工作单位，收入并无保障。此外，两人在婚后育有一小孩，家庭生活也需要较大的开支。事实上谭建军夫妇根本无能力支付诉争房屋的首期款。谭建军只是名义购买人，在诉争房屋产权人署名只是为了便于取得银行贷款。讼争房产的按揭款及提前还款部分，也都自黄丽云与谭功菊的出资或“借款”。二、谭建军与黄丽云之间的买卖并无恶意，黄丽云只是通过签订房屋买卖合同的行为，拿回属于自己的房产，保障自己的权益。名义产权人谭建军夫妻关系出现较大矛盾，李秋慧离家出走时，二者已经长期分居。可以想见，一旦谭建军出现离婚等情形，必然会将讼争房屋中谭建军的登记份额作为夫妻共同财产进行分割，从而危及实际产权人的财产安全。在此种情况之下，黄丽云通过签订房屋买卖协议的行为，购回实际属自己的房产，以保障自己的合法权益。谭建军所占讼争房屋的份额仅为1%，其转让价款为人民币l万元，数额较小，当事人之间通过现金交易也是完全符合正常交易习惯的。三、法律应均衡保护婚姻关系及当事人父母的权益，作出合法合情合理的判决。合法的婚姻关系及当事人的包括财产在内的权益固然需要保护，但当事人父母的合法财产权益同样要保护，二者之间应取得平衡。诉争房屋的实际出资人为谭建军父母是事实，同时，谭建军父母将其列为房屋产权人之一，可以认定为是对谭建军个人的赠与。此后，谭建军母亲黄丽云又通过买卖的方式将其赠与谭建军的部分购买回来。上述赠与及购买都是当事人自愿，且有合法正当的理由，法律对其行为应尊重。四、讼争房屋黄丽云是属于该房屋的共有人，该房屋在购买后其房产登记在谭建军及谭功菊的名下，谭功菊与黄丽云是夫妻关系，黄丽云是属于其中一个共有人，对于份额的约定，是根据其出资来进行约定的，并无违反相关的法律规定。原审法院在审理本案前忽略了讼争房屋当中谭建军所占有的份额是属于谭建军的个人财产还是夫妻共有的财产，由于忽略对此事实的认定，导致一审判决不公，根据相关的证据谭建军与李秋慧两人家庭收入不符合支撑该房屋的首期及贷款，李秋慧也无提交相关证据证实其有份出资，因此谭建军占有部分是属于由黄丽云、谭功菊的一个赠与，现在约定把房屋登记回黄丽云名下也属于是一种撤销赠与的行为，是无违反相关的法律规定，是在实施赠与的行为时，基于避税的原因以买卖的形式进行。请求法院判决：1、依法撤销一审判决；2、驳回李秋慧的诉讼请求；3、李秋慧承担一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人李秋慧答辩称：该房产是登记在谭功菊和谭建军的名下，根据我国婚姻法的司法解释及一审查明的事实，房屋是谭建军、李秋慧、谭功菊共同共有，并未划分份额，黄丽云在一审中并无提交与谭功菊关于夫妻关系的证明，所以从房屋的实际权属看，讼争房屋是谭建军、谭功菊、李秋慧共同共有的。谭建军与李秋慧收入不低，谭建军是自由工作者，是从事纹身的工作，谭建军一审承认收入不低，每月有6000元，李秋慧一直参加工作，收入也不低，两人收入可以支付首期且正常还贷款，从房屋的实际首付出资及正常还贷都是由谭建军出资的，谭建军关于李秋慧、谭建军两人收入低不足以支付首期及正常还贷是不符合事实的。谭建军与黄丽云有明显的恶意，不论是讼争合同成立的时间，办理登记过户的时间、份额、成交价看，谭建军与黄丽云都是明显恶意，事先无通知李秋慧，也无告知李秋慧谭建军与谭功菊有关于讼争房屋进行分家析产的约定，即谭建军与谭功菊跳开李秋慧恶意进行分家析产，侵犯李秋慧的利益，且恶意签订本案买卖合同，达到离婚恶意转移财产，从谭建军与黄丽云、谭功菊进行所谓的讼争房屋分家析产的约定，还是从讼争合同的约定看，谭建军与黄丽云都是明显恶意，侵犯李秋慧作为家庭成员，夫妻一方对讼争房屋的共有权。黄丽云在原审及二审中无提交证据证明其是讼争房屋的实际出资人，讼争房屋购买后，登记在谭建军、谭功菊名下，李秋慧是基于夫妻关系对讼争房屋取得所有权，虽房屋无登记在李秋慧名下，但李秋慧对讼争房屋有所有权是毋庸置疑的。一审中对谭建军及谭功菊私下跳开李秋慧对讼争房屋进行所谓的析产的约定是无法律效力的，是严重侵犯李秋慧的权益。请求二审法院维持原判。
原审被告黄丽云答辩称：购买房屋是2009年，黄丽云只有5万元，首期要交14万元，黄丽云就向别人借钱，也要求谭建军与李秋慧借钱回来，他们借不到，李秋慧还哭，钱是黄丽云借回来，借了9万元，加上黄丽云的5万元一共是14万元，以谭建军名义向银行贷款。之后的还款是谭功菊的公积金支付的，当时李秋慧刚生了小孩也没有工作，谭建军的收入是季节性的，房屋是黄丽云与谭功菊两夫妻出资的，黄丽云对一审判决有异议。
原审第三人谭功菊答辩称：购买讼争房屋时谭功菊把单位分的福利房卖掉，换大的房屋且有电梯的房屋，就将单位分的九楼无电梯的福利房卖了，又向亲戚借款才买了讼争房屋，是为了后代与谭功菊方便才买了房屋，现在谭建军两夫妻靠谭功菊与黄丽云在生活，谭建军是残疾人。买房子是谭功菊与谭建军商量好，怕谭功菊退休无法还款，谭建军、李秋慧两夫妻说如果谭功菊退休无钱还贷款，他们两夫妻来还贷款，现在谭功菊老了想维护自己的利益，这么多年谭建军、李秋慧都无还过一分钱贷款。谭功菊利用谭建军的名字贷款，贷款用两个人的名字是为了保险，现在子女还不起贷款，谭功菊就要收回房屋。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：讼争房屋于2009年10月15日登记于谭建军、谭功菊名下，为共同共有，此期间为谭建军与李秋慧婚姻存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，讼争房屋属于谭建军所有部分为夫妻共同财产，谭建军处分该财产时应征得李秋慧同意。2013年谭建军与李秋慧的夫妻关系产生矛盾，在谭建军未征得李秋慧同意的情况下，将讼争房屋由其与谭功菊共同共有改为约定为按份共有，谭建军仅持有讼争房屋1%的产权份额，同时将其持有讼争房屋1%的产权份额转让给黄丽云。谭建军的上述行为显然损害了李秋慧的合法权益，而黄丽云为谭建军的母亲，亦与谭建军夫妻共同在讼争房屋居住，其应清楚谭建军夫妻关系的状况，其受让谭建军讼争房屋1%产权份额难以认定黄丽云属于善意取得和双方为真实的房屋买卖关系，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定确认谭建军与黄丽云于2013年7月6日就广州市白云区西槎路680号1002房签订的《广州市存量房买卖合同》无效依据充分，本院予以维持。谭建军以讼争房屋是由谭功菊、黄丽云出资为由认为讼争房屋的权属属于谭功菊、黄丽云，李秋慧对于讼争房屋是由谭功菊、黄丽云出资予以否认，双方各执一词。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，讼争房屋既然登记在谭建军、谭功菊的名下，谭建军、谭功菊为讼争房屋合法的所有权人，至于讼争房屋的出资问题属于当事人之间的债权债务问题，本案也没有证据证实各方当事人对于出资、产权登记有书面的约定，故谭建军以讼争房屋非其与李秋慧出资为由，认为谭建军、李秋慧对讼争房屋不享有产权没有法律依据，本院不予采纳。谭建军没有提供证据证实其购买讼争房屋时是由其父母将讼争房屋部分产权赠与谭建军，谭建军其后变更产权份额和转让其产权份额的行为亦难以证明是赠与行为，故谭建军主张黄丽云通过买卖的方式将其赠与谭建军的部分购买回来，本院不予采信。上诉人谭建军的上诉理由均不成立，本院予以驳回。黄丽云、谭功菊对原审判决虽有意见，但其未提出上诉，故对其意见本院不予审查。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由谭建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年九月十二日
书 记 员 张 坤
邹凌青