山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第192号
原告泰安市鑫源广告有限公司。住所地泰安市。
法定代表人路纯霞，总经理。
委托代理人戚桂花，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被告路明，男，汉族，1972年生，住泰安市。
被告谢红，女，汉族，1974年生，住泰安市。
原告泰安市鑫源广告有限公司与被告路明、谢红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张惠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市鑫源广告有限公司的法定代表人路纯霞及其委托代理人戚桂花、被告谢红到庭参加了诉讼，被告路明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告泰安市鑫源广告有限公司诉称，2011年9月份，原告将其所有的位于财源大街45号泰安市工艺美术综合楼房屋一套租赁给两被告。租赁期限是8年，租金分别是第一年为2000000元，第二年租金是2100000元，第三年租金是2200000元，以此类推至2019年10月25日。租金在每年10月25日前一次性支付。两被告除缴纳2011年至2012年度租金2000000元外，2012年10月25日至2014年12月22日两年多，租金一直未付。对于2012年10月25日至2013年10月24日一年的租金，已经由（2014）泰民一终字第432号民事判决书确认。该判决书生效后，原告再次向两被告催要租金，但两被告拒绝支付。为避免更大的损失，原告于2014年12月22日通知两被告解除租赁合同。为此，原告为维护自己的合法权益，诉至贵院，请求法院判如所诉：1、依法确认原被告之间的租赁合同已经于2014年12月23日解除；2、两被告腾退所租赁的房屋；3、两被告支付自2013年10月25日至2014年12月22日房屋租金2649200元，并自2014年12月23日起参照合同约定的租金支付房屋使用费支付至房屋实际腾退之日；4、两被告按照同期银行贷款利率的两倍支付违约金；5、诉讼费用由两被告承担。
被告路明未答辩。
被告谢红辩称，原告所诉与事实不符，2011年9月10日原告是将房屋出租给路明的，而不是租给答辩人和路明的，原告是与路明签订的房屋租赁合同，答辩人对路明与原告签订的租赁合同不知情，该合同与答辩人无关，这份合同不能成为原告要求答辩人交房租的有效证据使用。答辩人与路明之间是租赁关系，原告和答辩人之间是出租人和次承租人的关系，原告无权要求答辩人承担退房和交房租的责任，答辩人于2011年9月25日与路明签订租赁合同，承租原告所诉房屋西侧的一、二层开饭店使用。答辩人仅仅在原告与路明于2011年12月20日签订的房屋租赁合同上签过名字，2012年初，答辩人的饭店需要办理工商登记，答辩人给工商局提供的是答辩人与路明签的所签的租赁合同，因路明不是房主，没有房产证，工商局不认，所以答辩人就在路明和原告于2011年12月20日签订的房屋租赁合同上签上答辩人的名字，并办理了工商登记。如果答辩人因此需要承担责任的话，应以该合同条款内容为准，2011年9月10日的房屋租赁合同与答辩人没有任何关系，原告无权要求我按照2011年9月10日的房屋租赁合同承担责任，人民法院也不能依2011年9月10日的房屋租赁合同承担责任。路明与原告变更了2011年9月10日的合同，于2011年12月20日与原告重新签订了租赁合同背景为路明承租原告房屋后即将西侧一、二楼租给我使用，将三、四、五转租给谭某甲开宾馆使用。答辩人和谭某甲在承租房屋后，就开始投资进行装修，在答辩人的饭店和谭某甲开的宾馆装修期间，收到泰安消防部门的停工通知，被告知该楼房未经竣工验收，更未通过消防验收，不具备使用条件。为此答辩人和谭某甲多次找路明，路明就找原告，原告做出承诺称2011年10月28日保证消防验收能够通过。因为消防验收迟迟不能通过，答辩人的饭店不能如期开业，造成工人工资损失、住宿损失、营业损失、装修公司的停工损失，要求路明给予赔偿。谭某甲前期装修宾馆投入的资金全部形成损失，也要求路明给予赔偿，路明也因此多次找过原告，要求原告退房租、赔偿损失等。在路明与原告多次谈判后，原告与路明于2011年12月20日重新签订了房屋租赁合同，该合同确实是真实的。因谭某甲投资宾馆的损失路明无力赔偿，路明让我代为垫付其赔偿谭某甲的损失，路明将其他房屋的对外出租权交给答辩人，让答辩人对外转租，所收租金冲抵答辩人为其垫付的赔偿款，另外还有应当给答辩人的赔偿款。答辩人与路明于2012年4月26日达成赔偿协议并征得原告同意，由答辩人对外转租闲置的房屋，因此原告与答辩人于2012年5月26日签订了房屋租赁授权转租合同。原告所诉争的房屋分别于2011年9月10日和2011年12月20日签订过两份房屋租赁合同。按照合同法的相关规定，相同当事人之间签订的前后两份合同相矛盾时，应当依据后面签署的合同为准，后签订的合同视为对前合同的补充或变更，本案应以2011年12月20日的新合同作为定案依据。
经审理查明，原告通过拆迁补偿的方式获得位于泰安市财源大街45号泰安市工艺美术综合楼房屋一套。2011年9月10日，原告与被告路明签订房屋租赁合同一份，主要内容为：“原告为甲方，被告路明为乙方。合同约定被告路明承租该房屋，租赁面积约2968.77平方米；租赁期限为8年，自2011年9月10日起至2019年10月25日止；第一年租金2000000元，第二年租金2100000元，第三年租金2200000元，第四年租金2300000元等，如不按时交款，甲方有权收回房屋。房屋租金的支付方式为本合同签订时乙方应付一年租金，支付方式为每年10月25日前一次性支付；租赁期间水电费等费用由乙方承担，合同签订时乙方交甲方20000元保证金；在租赁期内，出租房屋的使用安全和维护由乙方负责，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，甲方不负责提供维修服务；乙方对房屋进行装修须事先征得甲方同意，费用由乙方自理，合同期满或合同解除时，乙方不得损坏并应完好无偿交付甲方，甲方不做补偿；乙方不得转租或用承租房屋设定其他权利；甲方应保证租赁房屋处于能够正常使用状态；逾期交纳租金的，甲方有权解除合同；乙方应于房屋租赁期满或合同解除后，将承租房屋及附属设施完好交还甲方，乙方不得留存物品或影响房屋的正常使用；如有一方违约，应向守约方每日付5000元违约金等。”合同签订后，原告向路明交付了房屋，被告路明于2011年9月20日向原告交纳租金2000000元、保证金20000元。后原告与被告谢红签订房屋租赁授权转租补充合同。在合同履行过程中，被告路明、谢红未按时交纳第二年度租金，原告于2013年3月18日起诉至本院要求两被告支付第二年度的租金2100000元并要求自2012年10月26日起至本判决确定的支付日止按照中国人民银行同期贷款利率的两倍向原告支付违约金。本院于2013年12月24日做出（2013）泰山民初字第804号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。判决后，两被告不服提起上诉，泰安市中级人民法院于2014年12月9日做出（2014）泰民一终字第432号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书生效后，两被告仍未向原告支付租金。2014年12月23日原告向两被告发出通知，主要内容为：“合同签订后，我方依约将房屋交付你方，而你方除支付第一年租金2000000元外，第二年度之后的租金一直未支付，虽经我方多次催促，你方仍未履行支付租金的义务，你方的行为已经严重违反了双方合同的约定，损害了我方的合法权益，为此，我方特向你方通知如下：解除双方于2011年9月10日签订的房屋租赁合同；你方收到本通知之日起5日内腾退租赁房屋并交付我方；你方收到本通知之日起5日内支付欠付租金4671500元（计算至2014年12月22日），并按照同期银行贷款利息的两倍支付违约金；如你方不按照本通知内容履行，我公司将依法诉诸法律，追究你方相关责任，由此产生的一切责任及损失均由你方承担。”被告谢红于2014年12月24日收到该通知书。
庭审中，被告谢红向本院提交了以下证据：证据一，2011年9月25日两被告签订的房屋租赁合同，用以证实被告路明、谢红之间系租赁合同关系。证据二，2011年12月20日原告与两被告签订的房屋租赁合同，用以证实租赁期限从2011年12月20日起开始计算，年租金800000元。证据三，原告房产的施工图纸一宗，用以证实2011年9月10日签订的房屋租赁合同租赁面积包括房屋南侧电梯、走廊、步行梯。证据四，泰安市公安消防支队建设工程消防备案结果通知书，用以证实2011年9月10日原告将房屋出租给路明时，房屋未经竣工验收，不具备使用条件，2012年2月1日房屋才通过消防验收。证据五，2012年4月26日两被告签订的赔偿协议、谭某甲收到条，用以证实被告路明让被告谢红垫付因三、四、五楼宾馆未开成给宾馆的经营者谭某甲造成的损失，谭某甲收到被告谢红的赔付款，路明将所租的原告的楼房出租权转给谢红，谢红对外转租，所收租金冲抵为路明垫付的赔偿款。证据六、2012年5月26日原告与被告谢红签订的房屋租赁授权转租补充合同、原告出具的承诺函，用以证实原告授权同意被告谢红对外转租，租赁期限自2012年1月1日始至2019年12月31日止，原告自愿承担房产证办理期间的产权纠纷及损失。证据七、损失明细，用以证实原告应当赔偿被告谢红得到装修损失4600000元。证据八、2012年1月4日的发票，用以证实原告出具收到租金800000元的发票。
对被告提供的上述证据，原告质证称，对证据一的真实性、证明内容均有异议，两被告与原告之间是房屋租赁关系，至于两被告内部是何种关系与原告无关。对证据二的真实性、证明内容均有异议，两份判决书已经对该合同作出认定，原告与两被告之间实际履行的是2011年9月10日签订的租赁合同。对证据三的真实性无异议，对证明内容有异议，两份判决书认定，被告主张的部分产权不属于原告。对证据四的真实性无异议，对证明内容有异议，两份判决书认定涉案房屋仅需要竣工后报公安机关、消防机构备案即可，涉案房屋消防抽查合格。对证据五的真实性、证明内容均有异议，该协议及赔款收到条是两被告之间的内部协议，与原告及本案无关。对证据六的房屋租赁授权转租补充合同的真实性无异议，对承诺函的真实性有异议，不予认可，该补充合同的租赁期限是8年，与原告提交的2011年9月10日签订的合同期限相符，印证原告与两被告双方并没有实际履行2011年12月20日签订的补充合同。对证据七的真实性、证明内容均有异议，该证据不能证实是被告的损失，租赁合同的解除是被告存在违约行为，根据房屋租赁合同司法解释的相关规定，即使被告装修有损失的话，也应由被告承担。对证据八的真实性无异议，证明内容有异议，两份判决书认定原被告之间关于租金的支付应遵循2011年9月10日签订的合同，原告出具800000元的发票是经与被告协商开具发票的数额，不是实际租金数额。
庭审中，被告谢红向本院提交的证据中，其中2011年12月20日的房屋租赁合同、2012年5月26日的房屋租赁授权转租补充合同、原告出具的承诺函、原告房产的施工图纸、泰安市公安消防支队建设工程消防备案结果通知书、损失明细、原告出具800000元的发票均系在（2013）泰山民初字第804号案件和（2014）泰民一终字第432号案件审理中提交的证据。2011年9月25日两被告签订的房屋租赁合同、两被告签订的赔偿协议、谭某甲出具的收到条系在该次庭审中新提交的证据。
原告提交（2013）泰山民初字第804号民事判决书、（2014）泰民一终字第432号民事判决书，确认事实如下：
1、房屋租赁合同的承租人为被告路明、谢红。
2、原被告双方的权利义务应依据2011年9月10日签订的房屋租赁合同来确定。
3、泰公消（2012）xx号通知书证实涉案房屋经公安机关消防机构抽查合格，两被告不得以涉案房屋未经消防验收为由拒付租金。
4、租赁合同中约定的出租面积与实际使用面积一致。
以上事实有2011年9月10日房屋租赁合同、房屋租赁授权转租补充合同、2011年12月20日房屋租赁合同、泰公消（2012）xx号建设工程消防备案结果通知书、房屋租赁费发票、（2013）泰山民初字第804号民事判决书、（2014）泰民一终字第432号民事判决书、通知、EMS快递单及邮件妥投信息及庭审笔录等证据在卷予以证实。
本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。庭审中被告谢红提交的2011年9月25日两被告签订的房屋租赁合同、两被告签订的赔偿协议及谭某甲出具的收到条系在该次庭审中新提交的证据。原告对该三份新提交的证据的真实性均有异议。2011年9月25日的房屋租赁合同中被告路明、谢红的关系系出租人与承租人的关系，被告谢红在（2013）泰山民初字第804号案件及（2014）泰民一终字第432号案件的庭审中均未提供该证据，该证据不属于当事人因客观原因不能提供的证据，且在（2014）泰民一终字第432号民事判决书中已经确认房屋租赁合同的承租人为被告路明、谢红，故对被告谢红主张被告路明、谢红系出租人与承租人的关系，本院不予采信。被告谢红提交的两被告签订的赔偿协议系两被告之间达成的协议，谭某甲出具的收到条系谭某甲向谷湘楼出具的收到条，均与本案无关联性。故被告谢红新提交的证据均不足以推翻（2013）泰山民初字第804号民事判决书及（2014）泰民一终字第432号民事判决书确认的事实。依据该两份判决书，原被告双方的权利义务应依据2011年9月10日签订的房屋租赁合同来确定，被告路明、谢红系该房屋租赁合同的承租人。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，被告谢红虽辩称2011年9月10日租赁合同中约定的租赁面积与房权证登记面积不一致、涉案房屋未经消防验收，给其造成了经营损失，但依据（2014）泰民一终字第432号民事判决书确认的事实可知，该租赁合同中约定的租赁面积与房权证登记面积一致，涉案房屋经公安机关消防机构抽查合格，两被告不得以涉案房屋未经消防验收为由拒付租金，故对被告谢红的抗辩事由本院不予采纳。房屋租赁合同中约定逾期交纳租金的，原告有权解除合同。2014年12月22日原告向两被告发出解除合同通知，被告谢红于2014年12月24日签收该通知，原告解除与两被告签订的租赁合同，符合双方合同约定及法律的相关规定，故原被告签订的房屋租赁合同已于2014年12月24日解除。原告按照约定将租赁物交付被告，被告应当按照约定的期限支付租金，被告未及时支付租金的行为系违约行为。（2014）泰民一终字第432号民事判决书已判决两被告支付原告第二年度的租金2100000元并自2012年10月26日起至本判决确定的支付日止按照中国人民银行同期贷款利率的两倍向原告支付违约金。被告路明于2011年9月20日向原告交纳保证金20000元，故原告扣除该保证金20000元后，两被告应向原告支付自2013年10月26日至2014年12月24日欠付的房屋租金2558082元。两被告逾期交付租金，应承担相应的违约责任。合同约定如有一方违约，应向守约方每日付5000元违约金。现原告要求两被告按照银行同期贷款利率的两倍计算违约金，该计算方式低于合同约定的违约金计算方式，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对原告要求两被告腾退所租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。两被告应参照合同约定的租金支付原告自2014年12月25日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、原告泰安市鑫源广告有限公司与被告路明、谢红2011年9月10日签订的的房屋租赁合同于2014年12月24日解除；
二、被告路明、谢红于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市鑫源广告有限公司租金2558082元；
三、被告路明、谢红于本判决生效之日起五日内按照中国人民银行同期贷款利率的两倍支付原告泰安市鑫源广告有限公司违约金（本金参照2011年9月10日租赁合同中约定的租金，自2013年10月26日起计算至2014年12月24日止）；
四、被告路明、谢红于本判决生效之日起五日内向原告泰安市鑫源广告有限公司腾退房屋，并按照2011年9月10日租赁合同中约定的租金计算方式支付自2014年12月25日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13997元，由被告路明、谢红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
代理审判员 张 惠
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 兰小敏