上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第558号
原告徐月清。
原告胡灵利。
两原告共同委托代理人孙峰，上海九州通和律师事务所律师。
被告沈黄芳。
被告ＸＸ奇。
被告王旭强。
原告徐月清、胡灵利与被告沈黄芳、ＸＸ奇、王旭强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月5日立案受理后，原适用简易程序进行审理，后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告徐月清及两原告共同委托代理人孙峰，被告沈黄芳到庭参加诉讼。被告ＸＸ奇、王旭强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月8日，原、被告通过上海C房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定原告以199万元（人民币，下同）向被告购买××市××区××路××弄××号××室房屋。合同对于付款期限、过户期限、违约责任等作了约定。另双方明确，上述房屋存在125万元的债权抵押登记，被告承诺此房符合出售条件，且无其他任何纠纷可能导致房屋被限制交易。合同签订后，被告以归还抵押的债务为由，要求原告提前支付房款。原告分别于2013年11月9日、11月23日、2014年1月22日向被告支付房款累计1，265，000元。此后，原告多次敦促被告尽快注销抵押登记，被告表示已归还了抵押的债务并注销了抵押登记。2014年2月，原告经查询得知，房屋的抵押登记不仅未被注销，而且被法院司法查封。被告将原告所支付的房款用于归还其他债务，且无能力清偿抵押的债务。由于被告违约，导致原告的合同目的无法实现。现要求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告房款1，265，000元；3、被告偿付违约金398，000元。
被告沈黄芳辩称，希望继续履行合同，不同意解除。如原告坚持不再交易，被告目前无能力还款，需等处置涉案房屋后设法返还原告的购房款。愿意支付违约金，但事实上被告无能力支付，即使房屋另行出售，所得出售款也不够返还原告的购房款。希望法院依法处理。
被告ＸＸ奇、王旭强未作答辩。
经审理查明，被告沈黄芳、ＸＸ奇、王旭强系上海市××区××路××弄××号××室房产所有权人。
2013年11月8日，经上海C房地产经纪有限公司居间介绍，两原告作为买受人（合同乙方）、三被告作为出售人（合同甲方），双方签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号×××××××），约定原告向被告购买上述房产，转让价为199万元。双方确认于2014年6月30日前办理产权过户手续。合同第十条约定：甲方未按合同约定期限交接房地产的，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应支付之日起至实际交付之日止；逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三“付款协议”约定：乙方已支付的定金10万元，在签订本合同当日自动转为房款的一部分；签订本合同后，乙方应于2013年11月9日前支付甲方房价款49万元；在上述事项完成三个工作日后，且于贷款银行许可的最短时间内，甲方应前往贷款银行还清尚欠银行的贷款余额，办理注销抵押登记手续；乙方应于办理产权过户手续之前（最迟不晚于2014年4月30日）支付第二期房价款140万元；在甲方之名义的抵押登记已注销，并符合交易条件后十个工作日内，双方向房地产交易中心办理过户手续（最迟不得晚于2014年4月30日）；等房地产交易中心出具了以乙方为所有权人的房地产权证后三日内，甲、乙双方应对房屋进行验看、清点，确认无误后甲方将房屋交付乙方。
同日，双方签订一《变更协议》，约定，原告就房屋内的装潢、厨卫设施及附属设备另行补偿被告11万元，于2013年11月9日支付；交易税费及佣金由乙方支付；甲方保证此房屋抵押的债务为人民币125万元，抵押权人为曹a，除此之外房屋无任何抵押。
2013年11月10日，被告沈黄芳（甲方）与原告徐月清（乙方）签订一份《协议》，约定，甲方同意房屋内户口自2013年11月9日开始抓紧办理迁移手续，在交下一期房款（140万元）时户口必须迁移完毕；2、甲方同意房屋内安装的空调、两台燃气热水器属于房产内附属物品一并转交给乙方。
2013年11月9日，被告ＸＸ奇、沈黄芳向原告出具了三张收据，确认收到原告房价款49万元、定金10万元、装修补偿款11万元。
2013年11月23日，原告徐月清以银行转账方式向被告沈黄芳的银行账户内转入40万元，被告沈黄芳、ＸＸ奇出具了房款收据。
2014年1月22日，原告再次支付购房款165，000元，沈黄芳出具了收据。
之后，被告未办理抵押权人为曹a的抵押登记手续。
2014年2月17日、2月27日，上述房产被本院（2014）闵一（民）初字第3520号、（2014）闵一（民）初字第3366号案件司法查封。
现原告以诉称理由诉至本院。
庭审中，被告沈黄芳表示其现无钱，如有钱的话则愿意支付违约金。后经本院对违约金的法律规定予以释明后，被告沈黄芳表示，原告主张的违约金过高，双方约定的房屋总价仅210万元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按约履行各自义务。由于被告未能先行涤除抵押权，且现涉案房屋被司法查封，导致原、被告的交易受阻，房屋无法继续交易。鉴于此，双方无法继续履行合同，原告的合同目的难以实现。现原告要求解除合同，但因原告在起诉前未向被告发出解约通知，而是在诉讼方式通知被告解除合同。由于被告ＸＸ奇下落不明，本院以公告方式送达，公告送达的日期为2014年7月7日，故原、被告签订的合同、补充协议的解除日期应为2014年7月7日。
合同解除后，被告收取的购房款应当退还原告。关于原告主张的违约金398，000元，其计算方式符合合同的约定。但违约金兼具有惩罚性和补偿性功能，违约金的金额应当以守约方实际损失作为考量，故被告沈黄芳主张违约金过高的意见，本院予以采纳，本院酌情调整违约金金额为20万元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：
一、原告徐月清、胡灵利与被告沈黄芳、ＸＸ奇、王旭强于2013年11月8日就××市××区××路××弄××号××室房屋交易而签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号×××××××）和《变更协议》、于2013年11月10日签订的《协议》于2014年7月7日解除；
二、被告沈黄芳、ＸＸ奇、王旭强于本判决生效之日起十日内返还原告徐月清、胡灵利购房款、装修及附属设施设备补偿款共计人民币1，265，000元；
三、被告沈黄芳、ＸＸ奇、王旭强于本判决生效之日起十日内偿付原告徐月清、胡灵利违约金人民币20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币19，947元，财产保全费5，000元，由被告沈黄芳、ＸＸ奇、王旭强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 邹巧弟
审 判 员 沈慧芬
人民陪审员 陆家寿
二〇一四年九月三日
书 记 员 罗香琴
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。