广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法厚民一初字231号
原告：伦熙云，男，汉族，1969年8月21日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：范伟平，广东闻彰律师事务所律师。
被告：东莞市厚街迷城西餐厅。住所地：广东省东莞市。
投资人：陈瑜。
被告：陈瑜，男，汉族，1979年10月25日出生，住福建省武平县。
原告伦熙云诉被告东莞市厚街迷城西餐厅（以下简称“迷城西餐厅”）、陈瑜租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由代理审判员方淑敏适用简易程序独任审理，后转为普通程序，由审判员叶汉光担任审判长，与代理审判员方淑敏、人民陪审员方肖君组成合议庭审理，并于2014年7月22日公开开庭进行了审理。原告伦熙云的委托代理人范伟平到庭参加诉讼，被告迷城西餐厅、陈瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伦熙云诉称：原告与迷城西餐厅于2011年8月22日签订《合同书》，约定原告将东莞市厚街镇珊美村S256省道旁的楼房出租给迷城西餐厅使用，合同中同时约定了租金每月60,500元，于每月5日前支付，违约责任等。合同签订后原告如约交付房屋给迷城西餐厅使用，但现迷城西餐厅未能缴纳水电费，被供电所停电后就停止经营。陈瑜作为东莞市厚街迷城西餐厅的投资人，亦应对被告拖欠原告的租金负连带责任。原告为维护合法权益，请求法院判决：1、解除原告与被告迷城西餐厅签订的《合同书》；2、被告迷城西餐厅向原告支付拖欠的租金（租金从2014年2月份开始按照每月60,500元计算，计至原告收回房屋之日止，暂计至起诉之日为60,500元）；3、被告陈瑜对拖欠原告的租金承担连带清偿责任；4、原告无须向被告返还押金100,000元；5、被告立即向原告支付原告代垫的水电费18,900.54元、水费913.3元；6、由二被告承担本案诉讼费。伦熙云主张如法院认定案涉《合同书》为无效合同，则将第一项诉讼请求变更为认定案涉《合同书》为无效合同；第二项诉讼请求中的租金变更为房屋占有使用费。
被告迷城西餐厅、陈瑜没有提交任何证据，亦没有提出任何答辩及质证意见。
经审理查明：2011年8月22日，由伦熙云作为出租方，迷城西餐厅作为承租方，签订一份《合同书》，约定由伦熙云将其位于东莞市厚街镇珊美村S256省道旁楼房100平方米包括一楼楼梯等部分租赁给迷城西餐厅作经营使用，租赁期限从2012年3月1日至2015年2月28日，每月租金60,500元，每月5日前交纳租金。合同签订后一个星期内，迷城西餐厅支付100,000元作为定金，合同期满后，迷城西餐厅付清所有可能牵连到伦熙云承担责任的费用后，伦熙云无息退回押金。合同签订后，迷城西餐厅交付100,000元押金，伦熙云交付案涉租赁物给迷城西餐厅使用。
原告主张，迷城西餐厅从2014年2月开始停止经营，并拖欠租金及水电费，原告遂起诉，要求迷城西餐厅支付租金，租金按照每月60,500元计算至原告实际收回房屋之日，暂计至起诉之日为60,500元，拖欠2013年12月、2014年1月份的电费18,900.54元、水费913.3元。原告并表示案涉租赁物已经办理房产证，有房产证就代表有建设工程规划许可证，但原告没有向法庭提交，在本院释明后，原告仍未提交房产证或建设工程规划许可证等相关权证。
另，根据原告提交的企业机读档案登记资料显示，迷城西餐厅是个人独资企业，陈瑜是投资人，投资比例100%。
原告伦熙云于2014年2月24日向本院提出财产保全的申请，要求本院立即冻结被告迷城西餐厅、陈瑜60,500元人民币的银行存款或者查封、扣押其相应价值的其他财产，并由东莞市百川融资担保有限公司向本院提供了等额信用担保。本院在2014年2月25日作出(2014)东二法厚民一初字第231-1号民事裁定书，裁定冻结被告东莞市厚街迷城西餐厅、陈瑜60,500元人民币的银行存款或者查封、扣押其相应价值的其他财产，并依法查封了迷城西餐厅内的设备等。
以上事实，有原告伦熙云提交的《合同书》、《证明》、EMS快递单、水电费发票，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。
本院认为：被告迷城西餐厅、陈瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩及质证的权利。对于原告的诉讼请求，本院分析如下：
一、案涉《合同书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现伦熙云在庭审中表示其持有案涉租赁物的房产证，但在一审辩论终结前未向法庭提交，在本院释明后，其仍不提交，伦熙云应承担举证不能的不利后果。本院由此推定案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设即交付使用，违反了上述法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，案涉《合同书》应为无效合同。
二、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方应当互相返还因合同而得的财产。作为案涉租赁物的实际使用者，迷城西餐厅应当将租赁物返还给伦熙云。又因为迷城西餐厅已实际占用了案涉租赁物，应当按照实际占用的时间支付使用费，故迷城西餐厅应参照《合同书》中关于租金的约定计付相关的房屋占有使用费，按照60,500元/月的标准，从2014年2月份开始，计算至迷城西餐厅实际交还案涉租赁物之日止，暂计至2014年7月5日，该数额为363,000元，从2014年8月份开始，按照60,500元/月的标准，计算至迷城西餐厅实际交还案涉租赁物之日止。
三、关于押金的处理，伦熙云已收取押金100,000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”案涉《合同书》为无效合同，伦熙云收取的押金没有法律依据，应当予以返还。现以该押金抵扣房屋占有使用费后，迷城西餐厅还需向伦熙云支付263,000元（暂计至2014年7月5日）。
四、关于原告要求的水费913.3元、电费18,900.54元，按时缴纳租赁房屋水电费是迷城西餐厅的义务，现迷城西餐厅因停止经营无法缴纳水电费，原告作为善意第三人为避免损失扩大而代其垫付水电费，原告现要求迷城西餐厅偿付代垫的水费931.3元、电费18,900.54元，合法有据，本院予以支持。
五、关于陈瑜应承担的责任问题，迷城西餐厅是个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”陈瑜作为迷城西餐厅的投资人，出资比例达100%，应对迷城西餐厅清偿不足的部分承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告伦熙云与被告东莞市厚街迷城西餐厅于2011年8月22日签订的《合同书》无效；
二、被告东莞市厚街迷城西餐厅应于本判决生效之日起三日内向原告伦熙云支付房屋占有使用费263,000元（暂计至2014年7月5日），从2014年8月份开始，被告东莞市厚街迷城西餐厅在每月5日前，按照60,500元/月的标准，向原告伦熙云支付房屋占有使用费，计算至被告东莞市厚街迷城西餐厅实际交还案涉物业之日止；
三、被告东莞市厚街迷城西餐厅应于本判决生效之日起三日内向原告伦熙云支付水费931.3元、电费18,900.54元；
四、被告陈瑜应对上述债务清偿不足的部分承担连带责任；
五、驳回原告伦熙云的其他诉讼请求。
本案收取受理费3,906元，保全费625元，共计4,531元，均由被告东莞市厚街迷城西餐厅、陈瑜承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 叶汉光
代理审判员 方淑敏
人民陪审员 方肖君
二〇一四年八月八日
书 记 员 张锦恩
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