湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民再4号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王文贵，男，1969年10月2日出生，住湘潭市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湘潭瑞和物业服务有限公司，住所地湘潭市岳塘区滴水埠街道向阳村2号1栋。法定代表人：张义军,该公司总经理。委托代理人：李克驭，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。再审申请人王文贵因与被申请人湘潭瑞和物业服务有限公司（以下简称“瑞和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月2日作出（2015）潭中民一终字第801号民事判决。该判决已经发生法律效力。王文贵又不服,向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2016年11月14日作出（2016）湘民申字1386号民事裁定书，裁定：一、指令湖南省湘潭市中级人民法院再审本案。二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2017年2月9日公开开庭审理了本案。再审申请人王文贵，被申请人瑞和物业公司的法定代表人张义军、委托代理人李克驭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王文贵申请再审称：一、原判决无证据证明物业服务合同真实且符合法律的效力性强制性规定，原判决认定的唯一证据物业服务合同是伪造的，被申请人必须证明业委会合法存在，物业服务合同应在业主大会书面授权下由业主委员会过半数委员参加，过半数委员通过表决的业委会会议决定，必须证明经“双过半数”业主本人签名赞成表决，否则该物业服务合同无效。二、原判决适用法律确有错误。一审未在举证期满后开庭，认定事实的主要证据未经质证，物业服务合同的双方当事人为物业服务企业与全体业主，而本案再审申请人王文贵与被申请人瑞和物业公司并未签订合同，原判决任意确定民事责任，特别法应优先于普通法，本案应适用《物业管理条例》、《物权法》，原审违反法律适用规则，导致错判。请求撤销原一、二审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求，被申请人修复被其故意破坏的水电设施，恢复到破坏前状态，赔偿因物业管理不善给再审申请人造成的损失16000元，并由被申请人承担本案全部费用。瑞和物业公司答辩称：一、再审申请人与被申请人之间是物业合同关系，再审申请人主张原业主委员会无效与被申请人无关，原业主委员会是经过有关部门备案的，应当是合法的，并且签订合同时得到了三分之二的业主同意，再审申请人在没有推翻原业主委员会合法性证据的前提下要求解除原业委会与被申请人之间的物业合同是不合理的；二、原判决适用法律并无不当，被申请人已按物业服务合同履行了义务，再审申请人也应当按合同交纳费用并支付违约金。原告瑞和物业公司向一审法院起诉，请求判令被告王文贵支付物业服务费5341元，并支付逾期付款违约金2323元（从2012年10月1日至2015年4月1日），承担本案诉讼费。原一审查明：原告瑞和物业公司分别于2012年2月12日、2012年7月1日、2014年2月13日与某某业主委员会签订了《物业服务合同》，三份合同约定从2012年2月12日起由原告为某某小区提供物业管理服务至2017年2月13日止，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅按1.3元/㎡每月收取，业主或物业使用人未按时缴纳物业服务费用的，按所欠物业服务费总额千分之三每天的标准支付违约金。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告自2012年10月1日起至2015年4月1日止未缴纳物业费用。经原告书面催收，被告仍拒交物业服务费，到2015年4月1日止，累计欠缴5341元（1.3元/㎡×136.96㎡×30月）。为维护合法权益，遂提起诉讼，提出诉称之请求。另查明，被告王文贵于2006年12月15日购买了坐落于某某小区1单元14楼A座房屋，该房屋建筑面积为136.96平方米，被告于2008年12月30日办理收房手续并签收了物业接收书。原一审认为：原告瑞和物业公司与某某业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。被告王文贵与原告瑞和物业之间形成了物业服务合同法律关系，原告依约提供了物业服务，原告收取的物业管理服务费是原告为全体业主提供各项服务的资金来源，被告不按期交纳物业管理服务费，构成违约，引起本案纠纷，应承担本案全部责任。某某业主委员会作为小区业主授权对外选取物业服务企业的代表组织，其与原告瑞和物业公司签订《物业服务合同》，原告瑞和物业公司提供了物业服务，被告王文贵亦享受到了原告瑞和物业公司的物业服务，《物业服务合同》效力应当溯及被告，被告王文贵辩称某某业主委员会选聘原告瑞和物业公司作为小区物业服务企业不符合法律规定，与原告瑞和物业公司没有合同关系，业主委员会已经不存在等答辩理由均没有提供相关证据予以证明，与查明的事实不符，不予采纳。故被告应当支付从2012年10月1日至2015年4月1日物业服务费5341元（1.3元/㎡×136.96㎡×20月）。被告王文贵未按约定缴纳物业服务费，构成违约，根据合同约定，应当按所欠物业服务费总额千分之三每天的标准支付违约金，原告诉请要求被告按所欠物业服务费总额千分之一每天的标准支付违约金符合法律的规定，予以支持。综上，对原告的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，遂判决：被告王文贵在本判决生效后五日内向原告湘潭瑞和物业服务有限公司支付欠缴的物业服务费5341元，并以拖欠的物业服务费为基数，从拖欠物业服务费之日起按每日千分之一的标准支付违约金。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告王文贵负担。原二审经审理查明，原一审法院向上诉人送达举证通知书的时间为2015年6月4日，指定其举证期限为15日，原一审法院于2015年6月17日开庭审理，上诉人在庭审中就举证期限未届满提出异议并于2015年6月19日向原一审法院提交证据，原一审法院在庭后组织双方进行了质证。原一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。原二审认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、原审程序是否违法。1、本案适用的是简易程序，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十六条规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。原审法院在答辩、举证期限届满前组织开庭虽有程序瑕疵，但对上诉人在庭后提交的证据组织双方进行了质证，并未减少上诉人的举证期限，未影响上诉人的举证权利，亦未影响本案的公正审理。上诉人称原审法院取舍制作庭审笔录，但未提交证据证实，上诉人亦在庭审笔录上签字确认，原审法院制作笔录符合法律规定。故上诉人称原审法院违法开庭，取舍制作庭审笔录的上诉理由不成立，本院不予采纳。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条规定，简单民事案件由审判员一人独任审理。《中华人民共和国法院组织法》第三十七条规定，法院可以设立助理审判员，助理审判员可以临时代行审判员职务。由此可见，代理审判员独任审理简易程序案件符合法律规定，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。3、上诉人在一审庭审最后陈述时以物业服务合同无效为由提起反诉，该反诉请求实为对合同效力提出的抗辩意见，无须另行提起反诉，原审对物业服务合同的效力已经审查并作出了认定。因此，原审法院未予受理反诉并无不当。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。二、某某业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》是否有效，对上诉人是否具有约束力，上诉人是否存在违约行为。1、被上诉人与某某业主委员会签订的《物业服务合同》有合同双方负责人签字，并加盖了公章，上诉人并无证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当确认该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。在无证据证实被上诉人知道或应当知道某某业主委员会主任存在超越权限的情况下，业主委员会主任代表业主委员会签订物业服务合同的行为应为有效。如果上诉人认为业主委员会的组成不符合法律规定，或者业主委员会的决定侵害了其合法权益，可以另案或者通过其他途径解决，上诉人的该项主张不属于本案审查范围。3、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。某某业主委员会作为小区全体业主的代表组织，与被上诉人签订的《物业服务合同》对上诉人具有约束力。被上诉人依约提供了物业服务，上诉人享受了物业服务，其不按期交纳物业管理服务费，构成违约，应承担相应的民事责任。上诉人称“原某某业主委员会主任违法与被上诉人签订的《物业服务合同》无效，该合同对业主没有约束力，上诉人与被上诉人没有合同关系”的上诉理由因缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院不予采纳。此外，上诉人认为被上诉人应承担侵权责任，要求被上诉人赔偿其损失的主张系侵权法律关系范畴，不属于本案审理范围，对其该上诉请求，本院不予支持。综上，原一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人王文贵负担。再审期间，再审申请人王文贵未提交新的证据。被申请人瑞和物业公司提交如下证据：一、某某小区第二届业主委员会成立公告、分工表及备案证明，拟证明某某业主委员会是合法存在的；二、全体业主续签物业服务合同的统计表，且有社区工作人员及派出所民警的签名，拟证明续签物业服务合同是经过双过半数业主同意的，是经业主大会选聘的；三、合同到期通知函，拟证明某某小区新成立的业主委员会对被申请人在合同期内提供的物业服务成绩的肯定。再审申请人王文贵质证认为：上述证据都是本案起诉后产生的，与本案无关，不应采信。认证认为：对于证据一，与本案无关联性，本院不予采信；对于证据二，因无参与统计人员出庭作证，且再审申请人不认可，本院不予采信；对于证据三，因系复印件，且再审申请人不认可，本院不予采信。再审查明的事实与原一、二审相同，本院对原一、二审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被申请人瑞和物业公司与某某业主委员会所签订的涉案的物业服务合同是否合法有效，并对再审申请人王文贵具有约束力，再审申请人王文贵是否有违约行为。本院认为，1、被申请人与某某业主委员会签订的《物业服务合同》有合同双方负责人签字，并加盖了公章，再审申请人并无证据证实该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当确认该合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受到法律保护。如果再审申请人认为业主委员会的组成不符合法律规定，或者业主委员会的决定侵害了其合法权益，可以另案或者通过其他合法途径解决，不属于本案审查范围。2、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，某某业主委员会作为小区全体业主的代表组织，与被申请人签订的《物业服务合同》对再审申请人具有约束力。被申请人依约提供了物业服务，再审申请人享受了物业服务，其不按期交纳物业管理服务费，构成违约，应承担相应的民事责任。再审申请人称“原某某业主委员会主任违法与被申请人签订的《物业服务合同》无效，不真实，不符合法律的效力性强制性规定，该合同对业主没有约束力，再审申请人与被申请人没有合同关系”的理由因缺乏事实和法律依据，均不能成立，本院不予采纳。二、原一、二审是否认定事实不清，程序是否严重违法，适用法律是否不当。本院认为，在原一、二审中，被申请人已经提供了物业服务合同、催款通知等证据证实再审申请人与被申请人之间存在物业服务合同关系及再审申请人未交费的违约事实，原一审法院虽然在举证期限届满前组织开庭，但对再审申请人在庭后提交的证据组织双方进行了质证，未影响再审申请人的举证权利，亦未影响本案的公正审理。再审申请人提出被申请人应赔偿给再审申请人造成的损失16000元等请求不属于本案审理范围，本院不予支持，可另案或者通过其他合法途径解决。原一、二审在原有的证据基础上认定事实并无错误，程序合法，适用法律并无不当。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条之规定，判决：维持本院（2015）潭中民一终字第801民事判决。本判决为终审判决。审判长  冯海燕审判员  何 翔审判员  刘 文二〇一七年三月十七日书记员  吴慧娟附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除适用本章规定外，适用第一审普通程序审理。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。