上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第1502号
原告郭来英，女，1956年10月2日生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人陈杰，上海陈海杰律师事务所律师。
被告朱伟弟，男，1959年10月31日生，汉族，户籍地上海市宝山区。
第三人蒋相周，男，1987年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市。
法定代表人张景载，董事长。
委托代理人陈思佳。
委托代理人梁博雯。
第三人中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行，住所地上海市宝山区。
负责人彭青云，行长。
委托代理人徐剑。
原告郭来英与被告朱伟弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法追加蒋相周、上海市住房置业担保有限公司（以下简称“置业担保公司”）、中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行（以下简称“建行宝钢宝山支行”）作为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭来英及其委托代理人陈杰、第三人建行宝钢宝山支行的委托代理人徐剑到庭参加诉讼。被告朱伟弟、第三人蒋相周、置业担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告郭来英诉称，朱伟弟是上海市宝山区宝钢七村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人。2014年11月8日，朱伟弟出具《委托书》，委托蒋相周办理系争房屋的出售事宜，委托权限包括代签买卖合同、领取转让价款等。2014年11月12日，上海市宝山公证处对上述《委托书》进行公证。2015年5月14日，通过Q房网居间介绍，蒋相周代朱伟弟作为甲方，郭来英作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》及《协议》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，实际成交价为68万元，合同价为58万元；2015年7月30日前交房和过户，过户时支付房款32万元，尾款4万元于交房时支付；交易税费由乙方承担等。合同还约定，甲方未按时交房（包括房地产权利转移、房地产交接及户口迁移）给乙方，应向乙方支付违约金，按乙方已付款日万分之五计算，自合同约定应交付之日起至实际交付之日止。合同签订后，截至2015年5月28日，郭来英共计向蒋相周支付房款33万元。2015年7月12日，郭来英又根据蒋相周的要求支付了3，000元。2015年7月底，郭来英要求蒋相周交房，蒋相周未予配合。2015年8月18日，郭来英到房地产交易中心查询，发现系争房屋上面还有两个抵押，分别是置业担保公司33万元，案外人朱金根25万元。为此，郭来英报警，在公安部门协调下，蒋相周将朱金根的抵押注销了，但银行抵押一直没有注销。后来郭来英再找蒋相周，蒋相周一直推诿。综上，郭来英起诉至本院，要求朱伟弟将系争房屋过户至郭来英名下，朱伟弟将系争房屋交付给郭来英，并按照郭来英已付333，000元的万分之五，按每日166.50元支付违约金，自2015年7月30日至完成房屋交付止。
原告郭来英为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、上海市房地产权证，证明系争房屋的权利人为朱伟弟；2、上海市房地产登记簿，证明2015年8月18日系争房屋有两个抵押，证明2015年10月13日时只有置业担保公司一个抵押；3、《委托书》、《公证书》，证明朱伟弟委托蒋相周办理房地产买卖手续的事实；4、蒋相周代朱伟弟与郭来英签订的《居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》、《协议》，证明系争房屋买卖关系；5、蒋相周出具的收款收据5份，证明郭来英按约支付房款333，000元的事实；6、上海云房数据服务有限公司出具的综合收据，证明郭来英支付中介佣金6，800元；7、户籍信息，证明朱伟弟及案外人陈某某的户口还在系争房屋内。
被告朱伟弟未作答辩。
第三人建行宝钢宝山支行述称，朱伟弟以系争房屋作为抵押，办理了公积金贷款，抵押权人是置业担保公司，我行负责贷款发放，还款也是通过我行进行。我行系统中，截至2016年1月20日，朱伟弟在正常还款，现在剩余贷款本金是269，992.18元，具体以置业担保公司的信息为准。正常情况下，房屋产权有变化，都是要求贷款全部结清的，如果贷款全部结清，设立在房屋上的抵押才可以注销，但具体以置业担保公司的意见为准。对郭来英提供的证据不发表意见。
第三人建行宝钢宝山支行向本院提供电脑系统明细，证明朱伟弟现在贷款的余额情况。郭来英对此没有异议。
第三人置业担保公司述称，朱伟弟以系争房屋作为抵押，办理了公积金贷款，置业担保公司已实际发放了公积金住房贷款，并取得系争房屋的抵押权。在系争房屋贷款未结清的情况下，不同意注销抵押权。
第三人蒋相周未作陈述。
审理中，郭来英表示，为了注销置业担保公司的抵押权，同意代朱伟弟将贷款还清，具体还款数额以置业担保公司及建行宝钢宝山支行出具的流水账目为准；郭来英代朱伟弟归还的款项在购房余款中扣除。建行宝钢宝山支行对此没有异议。
鉴于被告朱伟弟未到庭应诉，第三人蒋相周、置业担保公司未到庭陈述，本院对原告郭来英、第三人建行宝钢宝山支行的陈述及提供的证据进行核对，经审理查明，确认原告郭来英所诉及第三人建行宝钢宝山支行所述属实。
本院认为，朱伟弟委托蒋相周办理系争房屋的出售事宜，已由经公证的《委托书》确定委托关系，本院予以确认。蒋相周代朱伟弟与郭来英签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郭来英已向朱伟弟的代理人蒋相周支付333，000元，履行了支付首付款的义务，朱伟弟也应履行其过户及交房等义务。合同约定的交房期限为2015年7月30日，现已届满，郭来英要求朱伟弟交付房屋的请求，本院予以支持。关于房屋过户的问题，因系争房屋已在朱伟弟申请公积金贷款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行产权过户。根据相关规定，受让人代为清偿债务消灭抵押权的，抵押人可以转让抵押财产。本案在审理过程中，郭来英表示愿代朱伟弟还清欠款，消除系争房屋上的抵押权，故郭来英要求房屋过户的请求，本院予以支持。置业担保公司在朱伟弟欠款还清后，应将设定在系争房屋上的抵押予以注销。朱伟弟应在抵押注销后将系争房屋产权过户至郭来英名下。郭来英已付333，000元，本应再付余款347，000元，但其代朱伟弟归还的欠款，可在应付房款中扣除，故仅需向朱伟弟支付余款；另外，如郭来英代付超过347，000元，超过部分可以另行向朱伟弟追偿。朱伟弟逾期未履行交房、过户以及迁出户口的义务，应承担违约责任，郭来英主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
一、被告朱伟弟于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区宝钢七村XXX号XXX室房屋交付给原告郭来英；
二、原告郭来英于本判决生效之日起十日内，向第三人上海市住房置业担保有限公司还清被告朱伟弟的欠款，具体金额以第三人上海市住房置业担保有限公司、中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行当日流水账目为准；
三、第三人上海市住房置业担保有限公司于上述欠款清偿之日起十日内，注销设定在上海市宝山区宝钢七村XXX号XXX室房屋上的抵押；
四、被告朱伟弟于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上海市宝山区宝钢七村XXX号XXX室房屋产权过户至原告郭来英名下；
五、被告朱伟弟于上述房屋抵押登记注销后十日内，按每日166.50元的标准，向原告郭来英支付2015年7月31日至房屋交付之日的违约金（房屋交付包括房地产权利转移、房地产交接及户口迁移）；
六、原告郭来英于上述房屋抵押登记注销后十日内，向被告朱伟弟支付购房款347，000元（其中扣除上述第二项中代被告朱伟弟归还的款项）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案案件受理费8，446元、财产保全费2，185元，均由被告朱伟弟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈亮亮
审 判 员 刘 姗
人民陪审员 时金兰
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 罗仁冰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。