重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第04674号
上诉人（原审原告）永川市天祥物业有限公司，住所地重庆市永川区肖家冲164号，组织机构代码20379952-9。
法定代表人朱天祥，经理。
委托代理人邱长贵，重庆新源律师事务所律师。
委托代理人朱全阳。
被上诉人（原审被告）重庆市渝荣房屋建设开发有限公司，住所地重庆市永川区望城北路36号，组织机构代码70933892-2。
法定代表人李正兰，董事长。
委托代理人阮明华。
委托代理人鲜敬义。
被上诉人（原审第三人）重庆市永川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市永川区石油路57号，组织机构代码00933670-7。
法定代表人蒋勇，局长。
委托代理人孔维全，重庆石松律师事务所律师。
上诉人永川市天祥物业有限公司（以下简称“天祥物业公司”）因与被上诉人重庆市渝荣房屋建设开发有限公司（以下简称“渝荣开发公司”）、重庆市永川区国土资源和房屋管理局（以下简称“永川区国房局”）侵权纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第02796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年7月11日，重庆义明实业（集团）有限公司（以下简称“义明公司”、甲方）与天祥物业公司、张均（乙方）签订了房屋趸售协议，义明公司将由其开发建设的原永川市望城北路35号地新建的义明集团商住楼（A、B两幢）全部住宅趸售给乙方，约定趸售综合价为350元／㎡，同年7月16日，义明公司出具委托书，全权委托天祥物业公司及朱天祥独家代理望城北路35号地、义明集团商住楼全部住宅的销售、办证手续，并承担相应的经济、民事、法律责任。后该项目在B幢基本封顶，A幢修建至一层商业用房时，因义明公司经营不善，拖欠土地出让金、银行贷款和建设施工单位的欠款未付，导致该项目成为“半拉子工程”。
2004年6月2日，义明公司出具承诺书，自愿放弃该项目的开发权，将该项目及土地交回市政府进行处置。同年7月15日，原永川市闲置土地和“半拉子工程”清查工作领导小组办公室（以下简称永川市清查办）以永清查字【2004】3号文件下发《义明公司望城北路35号地有关问题的会议纪要》，该纪要第一条载明，原开发商义明公司无力继续启动该项目，已书面承诺放弃该项目开发权和国有土地使用权，经协商，渝荣开发公司愿意承担该项目开发经营权，同时承担相应义务。由市政府通告注销和废止原义明公司在该项目的有关建设手续，交由渝荣开发公司启动该项目建设；第三条载明，原天祥公司和张均（水利设计院）销售和购买房屋问题，因张均购买的B栋21套住宅，按照原合同350元／平方米房价已向义明公司基本付清房款，且主体已完工，可在变更项目业主后，向新业主重新更换合同，完善手续，……。原天祥公司销售的A栋8套住宅未办理房屋预售登记，其中6套已经法院判决和调解其售房合同无效并返还房款，但尚未执行，由该8套住宅购房户自行向法院申请按司法程序处理。
2004年12月8日，永川市清查办以永清查字【2004】9号文件下发《望城北路35号地“半拉子”工程有关问题协调会议纪要》，该纪要第二条载明，根据原开发商义明公司的书面承诺和义明公司与渝荣开发公司的协议书，该项目的开发权变更为渝荣开发公司。由渝荣开发公司重新启动该项目建设直至竣工，同时承担该项目的相应义务；第三条载明，由渝荣开发公司偿付该项目欠工商银行贷款42万元、欠开发区土地出让金21.1万元；欠永川市四建司工程款131万元。渝荣开发公司与上述债权人完清手续后方可到开发区管委会办理变更手续；第四条载明，由渝荣开发公司与在该项目清查公告有效期内主张了权利的张均等21户购房户重新完善购房协议。
2005年12月14日，永川市清查办在关于周贤荣等人信访问题给市信访办的回复中陈述，永川市清查办于2004年4月13日发布了清理望城北路35号地“半拉子”工程的通告，在通告规定的时间内，永川市第四建筑工程公司、重庆市渝西水电建筑勘测设计院及张均等21户、周贤荣等8户到清查办进行了登记，因原业主义明公司已无力继续进行建设，书面承诺放弃该项目开发权利，并与渝荣开发公司对该项目债权债务达成协议，由渝荣开发公司承担工行贷款、补交土地出让金、四建司和张均21户债务，其余债务仍由义明公司承担。
2004年12月13日，重庆市永川经济技术开发区管理委员会以永开规（2004）86号文件，作出关于变更永川市望北路35号地块项目业主及项目名称的批复，同意望城北路35号地项目业主由原义明公司变更为渝荣开发公司，项目名称由原义明综合楼变更为望城休闲康居。同年12月15日、16日，渝荣开发公司办理了该项目的投资许可证、施工许可证和规划许可证，对该项目实施开发。2005年9月1日，渝荣开发公司取得商品房预售许可证。2006年1月18日，该工程取得竣工验收备案登记证。同年2月10日，取得房地产权证，登记权利人为渝荣开发公司。
一审另查明，2003年3月28日，义明公司（甲方）与天祥物业公司签订的购房付款结算清单载明，天祥物业公司从2001年至2003年3月28日止，共计付款404000元。
天祥物业公司一审诉称：2001年7月11日，天祥物业公司与张均合伙购买了义明公司开发的位于永川区望城北路35号地的商住楼A、B两幢，双方签订了《房屋趸售协议》。2001年7月16日，义明公司出具书面委托书，全权委托天祥物业公司及朱天祥独家代理永川区望城北路商住楼全部住宅的销售及办证手续，并承担相应的经济、民事、法律责任。此后，天祥物业公司与张均约定A幢归天祥物业公司，B幢归张均。天祥物业公司和张均分别向义明公司交款结算。2003年3月28日，天祥物业公司与义明公司签订的《购房付款结算清单》载明，天祥物业公司购买A幢住宅共计21套，约2870平方米，从2001年至2003年3月28日止，天祥物业公司共计支付购房款404000元。后因义明公司经营不善，欠政府土地出让金、银行借款及债务，致望城北路35号地商住楼（A、B两幢）成为“半拉子工程”。2004年7月20日，永川区国房局成立的永川市闲置土地和“半拉子工程”清查工作领导小组以永清查字【2004】3号文件下发《义明公司望城北路35号地有关问题的会议纪要》，该纪要第一条明确“原开发商义明公司无力继续启动该项目，已书面承诺放弃该项目开发权和国有土地使用权，经协商，渝荣开发公司愿意承担该项目开发经营权，同时承担相应义务。由市政府通告注销和废止原义明公司在该项目的有关建设手续，交由渝荣开发公司启动该项目建设”；该纪要第三条就原天祥公司和张均（水利设计院）销售和购买房屋问题作出了处理，对张均经手的购房行为予以认可，而对天祥物业公司经手的购房行为不予认可，导致天祥物业公司所购A幢住宅21套住房被渝荣开发公司无偿侵占，另行销售他人从中获利180多万元。2006年，天祥物业公司退还了由天祥物业公司经手销售给周贤荣、廖华、赵天云、唐卫等十户的购房款和利息，承担了其中八户的诉讼费用和执行费用。由于渝荣开发公司和永川区国房局的共同侵权行为，给天祥物业公司造成损失814664元。故起诉，请求法院判令渝荣开发公司和永川区国房局共同支付天祥物业公司购买永川区望城北路35号地义明公司商住楼A幢住宅21套已支付的购房款404000元，并从2003年3月28日起至2014年4月28日止，按银行贷款利率支付天祥物业公司利息376124元；支付天祥物业公司已给付的周贤荣等八户的诉讼费、执行费34540元，合计814664元。
渝荣开发公司一审辩称：渝荣开发公司从未与天祥物业公司产生过房屋买卖合同关系，不是本案适格的被告。天祥物业公司从义明公司取得代理销售权时，其所销售的房屋并未建成，也未办理房屋预售登记，且该部分纠纷已经法院处理，并未确认天祥物业公司对项目所涉房屋享有权利。义明公司收取天祥物业公司的款项后放弃该项目开发权，应由义明公司赔偿天祥物业公司的损失。渝荣开发公司系合法取得永川望城北路35号地的开发经营权并依法对商品房进行销售，不存在损害天祥物业公司权利的问题。本案纠纷发生在2004年，天祥物业公司现在起诉，已超过诉讼时效，请求驳回天祥物业公司的全部诉讼请求。
永川区国房局述称，天祥物业公司以渝荣开发公司和永川区国房局侵权为由提出赔偿请求，但永川区国房局系依法履行法定职责的行政行为，因行政行为产生的赔偿前提是确认行政行为违法，天祥物业公司未经确认永川区国房局的具体行政行为违法而提出赔偿，不符合法律规定。天祥物业公司与义明公司是房屋买卖合同的当事人，永川区国房局与天祥物业公司之间没有关系，故天祥物业公司的请求不应获得支持。
一审法院认为：天祥物业公司基于与义明公司签订的房屋趸售协议向义明公司交纳了部分购房款，该协议对天祥物业公司和义明公司具有约束力，协议双方应当按照协议约定履行义务。义明公司未依约履行义务，并在开发建设过程中自愿放弃望北路35号地块项目的开发权，给天祥物业公司造成了损失，理应由义明公司承担相应的责任。渝荣开发公司与天祥物业公司之间并无合同关系，其经相关部门审批取得该项目的开发经营权，并不构成对天祥物业公司权益的侵害，审理中天祥物业公司未举证证明渝荣开发公司在取得该项目的开发经营权时，承担了义明公司的该笔债务。同时，天祥物业公司亦未举证证明其因预售房屋所产生的诉讼及执行费用应当由渝荣开发公司及永川区国房局承担。综上，天祥物业公司要求渝荣开发公司及永川区国房局共同支付购房款、利息以及天祥物业公司因预售房屋所产生的诉讼费和执行费用的理由均不能成立，故对其诉讼请求，该院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：驳回永川市天祥物业有限公司的诉讼请求。案件受理费11950元，减半收取5975元，由永川市天祥物业有限公司负担。
宣判后，天祥物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持天祥物业一审诉讼请求。主要事实和理由：一、义明公司开发建设位于永川区望城北路35号地的商住楼A、B幢基础物业属于天祥物业公司和张均购买所有。2001年7月11日，天祥物业公司与张均合伙购买义明公司开发建设位于永川区望城北路35号地的商住楼A、B幢，双方签订《房屋趸售协议》约定了相关事项。2001年7月l6日，义明公司出具书面委托书，全权委托天祥物业公司及朱天祥独家代理永川区望城北路35号地义明集团商住楼全部住宅的销售、办证手续，并承担相应的经济、民事、法律责任。此后天祥物业公司与张均约定A幢归天祥物业公司，B幢归张均，天祥物业公司与张均分别向义明公司交款结算。2003年3月28日，天祥物业公司与义明公司签订《购房付款结算清单》，载明天祥物业公司购买A幢住宅共计21套，约2870平方米，从2001年至2003年3月28日止，天祥物业公司共付购房款404000元。上述事实证明天祥物业公司购买的永川区望城北路35号地义明集团商住楼A幢基础物业应当属于天祥物业公司所有。参照渝荣开发公司、永川区国房局对B幢基础物业归张均等所有的处理意见，一审法院对天祥物业公司是否享永川区望城北路35号地义明集团商住楼A幢基础物业所有权应当给予认定而未给予认定是错误的。二、渝荣开发公司、永川区国房局共同故意侵权的事实清楚。2004年7月20日，永川区国房局以永清查【2004】3号文件下发《重庆义明实业（集团）有限公司望城北路35号地有关问题的会议纪要》，说明渝荣开发公司、永川区国房局有共同侵害的行为。渝荣开发公司、永川区国房局共同侵占了天祥物业公司所购A幢住宅21套住房的基础物业所有权。渝荣开发公司受永川区国房局的支持，对天祥物业公司享有的基础物业所有权的基础上修建房屋，另行销售他人从中获利达180多万元，渝荣开发公司、永川区国房局的共同故意侵权行为给天祥物业公司造成814664元损失应当给予赔偿。三、永清查【2004】3号文件发出后，天祥物业公司要求永川区国房局给天祥物业公司登记，但永川区国房局要求由购房户登记，购房户登记后永川区国房局又告知购房户由法院解决。由于天祥物业公司和购房户均未得到解决，购房户上访后，永川区国房局回复。所以天祥物业公司于2006年前后履行了8户法院判决的义务返还购房款及利息、并承担诉讼费和执行费，未起诉的赵天云、唐卫2户也以协商退还购房款及利息解决。事实是天祥物业公司与张均是同一房屋趸售协议，永川区国房局利用手中职权的故意侵权。天祥物业公司对渝荣开发公司、永川区国房局主张权利，多年来都没有停止过。
渝荣开发公司辩称：渝荣开发公司与天祥物业公司没有房屋买卖合同关系，不是适格被告。渝荣开发公司经相关部门审批取得永川区望城北路35号地块项目的开发经营权并不构成对天祥物业公司权益的侵害。没有任何证据证明渝荣开发公司要向天祥物业公司履行任何义务。
永川区国房局辩称：天祥物业公司所称物权未经职能部门确认。渝荣开发公司实施的是行政行为。永川区国房局不存在侵权行为。
本院二审查明：天祥物业公司称在本案中起诉所依据的法律关系为侵权法律关系，天祥物业公司认为渝荣开发公司、永川区国房局侵犯了其“基础物权”，即天祥物业公司对涉案房屋A幢地基和一层商业用房所拥有的“物权”。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：天祥物业公司以侵权法律关系起诉，其诉讼请求如欲获得支持，则必须先证明其拥有合法的权利。天祥物业公司与义明公司签订房屋买卖合同，购买涉案房屋A幢住宅。即使该合同合法有效，天祥物业公司在上述住宅修建完毕、交付给天祥物业公司并办理房屋产权登记前，拥有的都是合同债权。渝荣开发公司取得涉案房屋的开发权后，其开发完成的住宅房屋并未交付给天祥物业公司，更未对天祥物业公司办理权属登记。而天祥公司所称“基础物权”，首先，天祥物业公司并未购买涉案房屋的一层商业用房，亦未办理一层商业用房的权属登记。其次，对涉案房屋的地基，根据我国现行法律规定，并不会单独产生物权。故天祥物业公司称其拥有“基础物权”，并无法律依据。换言之，在本案中，天祥物业公司无证据证明其对涉案房屋拥有物权，其以侵权法律关系起诉，诉讼请求不应得到支持。综上，天祥物业公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11950元，由永川市天祥物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一四年十二月二日
书 记 员 向 奇