新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新28民终282号
上诉人（原审原告、反诉被告）袁金花，女，1976年3月11日出生，回族，新疆焉耆县人，现住焉耆县。
委托诉讼代理人何亚丽，新疆金仕成律师事务所律师。
委托诉讼代理人包林霞，新疆金仕成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）马夜夜，女，1971年5月24日出生，回族，新疆焉耆县人，现住库尔勒市。
委托诉讼代理人任育民，新疆梨城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）喜建强，男，1996年12月18日出生，回族，新疆焉耆县人，现住库尔勒市。（系马夜夜之子）
上诉人袁金花因与被上诉人马夜夜、喜建强房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2016）新2801民初5277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁金花及其委托代理人何亚丽、包林霞，被上诉人马夜夜及其委托代理人任育民到庭参加诉讼，被上诉人喜建强经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人袁金花向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告履行双方签订的饭店转让协议，支付转让款18万元，2、判令两被告返还原告为其代缴的房租1万元；3、判令两被告支付违约金6万元；4、由两被告承担本案全部诉讼费用。
被上诉人马夜夜、喜建强向本院提出反诉请求：1、请求依法解除双方于2015年5月4日签订了饭店转让协议；2、判令反诉被告返还反诉原告已付款103333.5元，及其违约行为给反诉原告造成的损失51000元；3、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：对于当事人双方均认可的原、被告于2015年5月4日签订了饭店转让协议及原告已收取被告支付的转让费12万元的事实，本院予以确认。双方当庭质证认可的《转让协议》可以证实，原、被告双方签订的饭店转让合同总价款22万元（包含2万元房屋押金）中实际上包括房屋租金和饭店设施的价款两个部分；除去房主已收取原告交付的2万元押金外，被告实际应向原告支付转让费20万元；且20万元中应当包括房屋租金和饭店设施的价款，而房屋租金是基于原告与房主朱扣兄之间的房屋租赁合同产生的，否则双方也不会约定合同价款中包含原告已向房屋所有权人交付的2万元押金，涉及房屋租赁合同权利义务的概括转移，根据合同法的相关规定，应当经房屋所有权人朱扣兄同意，否则权利义务不发生转移，但原告对此未提交相应证据证实；故以上证据不能证实原、被告之间关于房屋租赁的约定已发生法律效力的主张，原告无权向被告收取房屋租金，可以证实原告根本无法履行签订与被告签订的饭店转让协议约定的义务；因被告认可原告当庭提交的房产证和房屋租赁合同的真实性，结合原告与被告签订的转让合同的，可以证实该房屋所有权人是朱扣兄，而与原告签订房屋租赁合同的是张志军，虽然原告当庭未提交可以证实朱扣兄与张志军之间法律关系的证据，但认可该房屋租赁合同中约定房屋租金每年为13万元，合同是每年签一次而非长期合同，与原、被告转让合同中的约定租金13万元的金额一�，可以证实转让款中包括房屋租金13万元和押金2万元，其余7万元系饭店设施折算价款的事实；原告与张志军签订的房屋租赁合同约定不得私自将房屋出租、转让与转借，原告却向被告提交虚假的房屋租赁合同，导致双方签订的转让协议根本无法履行，已构成根本违约；以上证据不能证实原告的主张，对其与原告诉讼请求的关联性，本院不予采信；以上证据可以证实被告要求解除与原告签订的饭店转让协议的反诉请求合法有据，对以上证据与被告反诉请求的关联性、合法性，本院予以采信。同时，根据双方饭店转让合同约定，可以确认饭店年租金为13万元，每月租金为10833元。虽然被告提交的收据证实原告收到被告支付12万元，但其当庭陈述认可除了2万元押金和已付款外，被告实际尚欠原告10万元，结合被告反诉请求，可以证实被告实际上向原告支付10万元的事实，对被告此部分诉讼请求的证明力，本院予以采信。
双方当庭均认可真实性的转让协议及补充协议约定，如被告在承诺的时间即2016年6月30日支付13万元房屋租金，则经营权归原告所有，饭店内装修部分及所有设备也归原告所有，被告同意，本院亦予以确认。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。原、被告当庭提交的以上证据可以证实，原告未经出租人同意转租房屋的行为已构成欺诈，也导致根本不能履行其与被告签订的饭店转让协议，被告据此要求解除转让协议并要求原告返还已收取款项的反诉请求合法有据，本院予以支持；因被告同意向原告支付占用房屋一个月的租金10833元，故对被告要求原告返还扣除房租后剩余款项89167元的请求，本院予以支持；因被告对其要求原告返还其他已收款项和赔偿损失的反诉请求未提交相应证据，故对被告的其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付转让款、违约金等25万元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除原告袁金花与被告马夜夜、喜建强于2015年5月4日签订的饭店转让协议；二、原告袁金花应于本判决生效后十日内返还被告马夜夜、喜建强已付房屋租金89167元；三、驳回原告袁金花的诉讼请求；四、驳回被告马夜夜、喜建强其他反诉请求。
上诉人袁金花不服，向本院上诉称：一审法院认定事实有误，上诉人主张的转让费为22万元（包含2万元押金），租金为13万元，被上诉人已付12万元，上诉人替其垫付1万元，违约金6万元，总计29万元，原审认定转让费及违约金共计22万元错误；上诉人与被上诉人之间的转租行为是经过案外人张志军的同意的，不存在一审法院认定的双方之间的转租行为未经过张志军同意导致转让饭店无法履行的情况；被上诉人的反诉请求没有法律及事实依据，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人马夜夜、喜建强辩称，上诉人袁金花与案外人张志军签订的《房屋租赁合同》中明确约定，承租人不得私自将房屋出租、转让或转借，被上诉人与上诉人签订的转让合同张志军并未同意，因此，双方的合同应当是无效的，原审认定事实清楚，使用法律正确，请求予以维持。
二审中，双方当事人均未�交新证据。
本院查明，涉案房屋的所有权人为朱扣兄，2016年12月26日朱扣兄在江苏省盐城市盐都公证处进行公证，委托张志军办理该房屋的出租事宜。2016年6月15日，张志军与袁金花的丈夫陈克华签订了一份《房屋租赁合同》，期限为2016年6月15日至2017年6月15日，其中第六条第一款约定：”承租方不得私自将房屋出租、转让或者转借”。
本院向张志军做了一份调查记录，张志军仅认可其与袁金花之间的《房屋租赁合同》，并认为双方之间的租赁合同一直在履行，袁金花与马夜夜、喜建强签的《转让或转租协议》须经其同意才行，且其要与马夜夜、喜建强需另签一份租赁合同。
马夜夜认可其与袁金花的《转让协议》中，转让费22万元（包含2万元的押金），租赁费13万元，共计35万元。
本院认为，本案涉案房屋的所有权人为朱扣兄，袁金花是承租人，袁金花将涉案房屋的租赁期限及房屋的设施转让马夜夜、喜建强，因此，本案的案由应为房屋租赁合同纠纷，一审法院将案由定为买卖合同纠纷不当，应予纠正。在二审调查中被上诉人马夜夜认可其与袁金花签订的转让合同转让费为22万元（包含2万元的押金），租赁费为13万元，原审法院对该事实认定有误，本院予以纠正，因此，上诉人袁金花上诉称对该房屋转让费认定有误的上诉理由成立。上诉人袁金花上诉称其与马夜夜、喜建强签订的《转让协议》是经过案外人张志军的同意，经本院向张志军调查核实，张志军仅认可其与袁金花的协议，其并未同意袁金花与被上诉人之间的转让协议，因此，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第（1）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2029.18元，由上诉人袁金花负担。
本判决为终审判决。
审判长 阿 勒 腾
审判员 张 丹
审判员 敖登高娃
二〇一七年四月十九日
书记员 赵 娉 婷