广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛城法民一初字第708号
原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道张槎村。
负责人陈成注。
委托代理人徐东剑、何家铭，系广东国龙律师事务所律师。
被告肖约红，男，汉族，1964年5月25日出生。
被告肖猛，男，汉族，1986年9月22日出生。
委托代理人胡长秀，女，汉族，1966年3月18日出生。系肖猛岳母。
委托代理人黄启盈，男，汉族，1973年10月20日出生。系肖猛表叔。
原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社诉被告肖约红、肖猛租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏长磊独任审判，于2014年8月14日、2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告肖约红以及被告肖猛的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告肖约红租用张槎管理区综合批发市场11幢二楼西边房屋，用于开设制衣厂，后经双方协商扩大了租赁面积，实际租赁面积为912平方米，每月租金8782.5元（其中220平方米房屋的租金2090元／月，395平方米房屋的租金3871元／月，135平方米房屋的租金1285.5元／月，162平方米房屋的租金1539元／月）。自2013年8月开始，被告肖约红开始拖欠租金及水电费等，暂至起诉之日，被告肖约红共拖欠租金57709.74元，水电费等费用30136.17元，合计87845.91元。经原告多次催收，被告肖约红于2013年12月9日向原告出具《还款计划》，并以生产设备作为担保，同时被告肖猛作为担保人。被告肖约红于2013年12月中旬由于生产假冒名牌服装，被公安机关刑事拘留。被告肖约红从事非法经营活动，严重违反合同约定，并至今未交纳所欠款项，同时被告肖猛作为担保人，经原告多次催收，也未履行担保义务。为维护权益，特诉至法院，请求：一、解除原、被告签订的租赁合同，被告将租赁房屋返还给原告；二、被告支付所欠租金57709.74元，水电费30136.17元及暂计利息1771.69元（余下利息按人民银行同期贷款利率计算至被告实际返还涉案房屋之日止），合计89617.6元，并按每月8782.5元的标准继续支付租金至被告返还涉案房屋止；三、本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告增加诉讼请求：被告肖约红租赁912平方米房屋共交纳押金30700元，由原告没收；并明确要求被告肖猛按《还款计划》在50391.3元范围内与被告肖约红承担连带责任。
被告肖约红辩称，912平方米面积的房屋是由我租赁使用，对原告诉请的租金和水电费的金额均无异议，该费用与被告肖猛无关，由我个人承担支付租金、水电费以及返还房屋的义务。
被告肖猛辩称，不愿意承担保证责任，因为《还款计划》里提供担保的五台针车是属于肖约红的，肖约红是我岳父，因肖约红不在场，我代肖约红签了名，我在保证人处签名并不是同意承担责任。
诉讼中，原告提供以下证据：
1、原告的组织机构代码证、法定代表人证明书、被告肖约红、肖猛的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《证明》、房屋所有权证（粤房字第20500**号）、《管理书》、《中共广东省委、广东省人民政府关于理顺我省农村基层管理体制的通知》。拟证明位于佛山市禅城区张槎四路南侧张槎综合批发市场内第11幢楼的产权属佛山市张槎街道张槎村民委员会集体所有，该村委会委托原告管理。
3、《租赁合同》、《对账表》。拟证明原告与被告肖约红存在租赁合同关系，以及被告的欠租情况。
4、《还款计划》。拟证明被告肖猛自愿对被告肖约红的债务承担担保责任。
5、电费水费卡、水电气费收款收据4份、张槎街道农村集体组织收据（电子）二份。拟证明被告肖约红使用、发生水电费以及原告代付水电费的情况。
诉讼中，两被告没有提供证据。
经质证，本院对证据作如下认证：原告的证据1、2、3、5，被告肖约红无异议，本院予以采信。证据4，被告肖约红、肖猛对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2012年7月10日，原告（出租方、甲方）与被告肖约红（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：经甲乙双方协商一致，就乙方承租甲方所拥有的铺位（厂房、仓库）事宜，订立本合同。一、铺位（厂房、仓库）属水泥结构，位于佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢（二楼西边厂房），建筑面积395平方米。二、租赁期限：自2012年7月1日至2014年7月31日。三、租金及费用计算：9.8元／月／平方米，每月租金应交3871元；乙方应在每月10日前交清当月的租金及水电费等一切费用。四、乙方于本合同签订之日向甲方交纳12000元作为信用保证金，合同期内，乙方不得用该保证金抵扣租金及其他费用；合同期满或终止，在乙方没有任何违约或损坏建筑物的情况下，甲方应在15日内将该保证金（不计利息）退还给乙方。十一、违约责任：1、乙方未按本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四向甲方支付逾期付款滞纳金，若乙方未按时交纳保洁费及水电费的，甲方可暂停向乙方提供相应服务；如乙方欠交租金及有关费用满两个月的，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任，没收信用保证金。……4、出现下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权终止本合同，收回租赁的铺位（厂房、仓库）；乙方交纳的保证金归甲方所有，甲方并有权向乙方追讨因此而造成的经济损失：①乙方未按本合同第三条约定按时交纳租金及有关费用的；②乙方利用承租的铺位（厂房、仓库）从事非法活动的；……乙方如出现上述违约情形，甲方按本合同所列的乙方联系地址邮寄发出书面通知或按本合同乙方承租铺位（厂房、仓库）地址张贴通知，乙方在该通知发出或张贴七日后，视为乙方收到该通知。……该合同经原告盖章、被告签名确认。诉讼中，原告和被告肖约红共同确认，被告肖约红就租赁涉案房屋向原告交纳了保证金10100元。
诉讼中，原告和被告肖约红还共同确认以下事实：2012年5月7日，彭忠清与原告签订《租赁合同》一份，租赁佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢二楼东边之一的房屋，建筑面积220平方米，租金及费用9.5元／月／平方米，每月租金2090元，该房屋由肖约红实际使用并直接向原告交纳租金等费用，肖约红还交纳了租赁保证金10000元、水电保证金2000元。2012年5月7日，被告肖约红以肖帆名义与原告签订《租赁合同》二份，其中租赁的佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢二楼东边之二B，建筑面积135平方米，租金及费用9.5元／月／平方米，每月租金1282.5元，肖约红交纳了3900元的租赁保证金；其中租赁的佛山市禅城区张槎个体批发市场内空地6号之二，建筑面积162平方米，租金及费用9.5元／月／平方米，每月1539元，肖约红交纳了4700元的租赁保证金。上述三份合同的租赁期限均为2012年5月1日至2014年6月30日，且约定，承租人未按时交纳租金及有关费用的，按实欠金额每日万分之四支付逾期付款滞纳金，如欠交租金及有关费用满两个月的，出租人有权解除本合同并追究对方的违约责任、没收信用保证金等。原告陈述，涉案张槎个体批发市场内空地6号之二系与张槎管理区综合批发市场内11幢相邻的土地，并提供了佛府集建（95）字第0600071001659号集体土地建设用地使用证证明该土地的性质为建设用地。
经本院依职权询问，彭忠清陈述：自2012年11月起，涉案佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢二楼东边之一的房屋，即由肖约红实际使用并向原告交纳租金等费用。肖帆陈述：2012年5月7日的二份《租赁合同》，是肖约红冒用我的名义与原告签订，我对此不知情，涉案房屋的实际使用人是肖约红。原告和被告肖约红对于上述陈述均予以确认。
原告提供的《还款计划》，上载：“截止2013年12月9日，本单位（人）尚欠张槎联发股份合作经济社租金及管理费42624.14元，水费2120.30元，电费5646.86元，共计欠款50391.30元。本单位（人）计划在2013年12月30日前还款25000元，在2014年1月26日前全部还清，本单位（人）愿将5台针车作担保，如本单位（人）无按期履行计划，请贵社拍卖上述担保物资抵偿欠款，如担保物还不足抵偿欠款，不足部分由担保人负责清还。欠款单位（人）：肖约红，担保人：肖猛，2013年12月9日”。就《还款计划》的金额，原告陈述：租金实为22624.14元，电费实为25646.86元，因电费少写了20000元，所以在租金上增加了20000元。就《还款计划》的出具情况，原告与两被告共同确认：“肖约红”的署名由肖猛代签，肖猛的署名系其本人所签；签订还款计划时，双方并没有具体明确担保的五台针车，但只要属于肖约红所有的即可；目前针车仍在涉案房屋内，并没有拍卖抵偿债务。
原告提供的《对账表》上载被告肖约红欠付的租金情况为：2013年8月至9月1143.74元；2013年10月3871元；2013年11月至2014年4月每月8782.5元，合计为57709.74元；欠付的水电费情况为：2013年8月至9月13031.54元，2013年10月6977.71元，2013年11月8072.31元，2013年12月2054.61元，合计30136.17元；租金和水电费总计87845.91元。就该对账表，原告陈述：该租金和水电费的数额系被告肖约红实际使用上述租赁面积共912平方米房屋、土地产生的总费用；被告肖约红确认上述租金和水电费的数额。
诉讼中，原告陈述：被告欠付租金及相关费用后，原告没有发出过解除合同的通知，原告仅要求解除2012年7月10日与被告肖约红签订的《租赁合同》；其余三份涉案合同因租期届满已经终止；合同解除和期满后，被告肖约红应将涉案的912平方米房屋、土地返还给原告。原、被告共同确认：涉案租赁合同期满后，双方没有续签合同。因被告肖约红涉嫌犯罪被刑事拘留，原、被告没有完成涉案房屋、土地的交接。
另查明，编号为粤房字第20500**号的房屋所有权证，上载：涉案张槎管理区综合批发市场内11幢，为钢混三层，登记所有权人为石湾区张槎镇张槎管理区，登记时间1995年11月29日。中共广东省委1998年9月2日发出《中共广东省委、广东省人民政府关于理顺我省农村基层管理体制的通知（粤发（1998）14号）》，要求理顺广东省农村基层管理体制，撤销管理区办事处，设立村民委员会。2013年1月10日，佛山市禅城区张槎街道张槎村民委员会出具《管理书》：“位于佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢楼房（房产证登记地址：佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢，产权属佛山市禅城区张槎街道张槎村民委员会集体所有，张槎管理区根据粤发（1998）14号文决定，变更为佛山市禅城区张槎街道张槎村民委员会），根据现有体制，村民委员会是村民的自治组织，不进行经济管理，经济管理工作由相应的经济合作社进行，因此本村委员会将该楼房移交给佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社管理。”
本院认为，本案为租赁合同纠纷。如前查明的事实，原告与被告肖约红一致确认涉案912平方米的房屋及土地均由被告肖约红租赁使用，双方就涉案房屋、土地的租赁合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应善意的履行。
关于解除合同和返还涉案房屋、土地的问题。租赁合同约定被告欠交租金及有关费用满两个月的，原告有权解除合同。因被告肖约红自2013年8月开始欠付租金和水电费已构成违约，故原告诉请解除租赁合同的条件已成就。关于合同解除的时点。本院已于2014年6月30日将原告的起诉状副本送达给被告，因此，本院确认原告与被告肖约红2012年7月10日签订的《租赁合同》，已于2014年6月30日解除。2012年5月7日签订的三份《租赁合同》，因约定的合同期至2014年6月30日届满，且双方没有续签合同，本院亦确认该三份合同已于2014年6月30日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，被告肖约红继续占有涉案房屋、土地已失去合法依据，原告诉请返还，于法有据，本院予以支持。
关于租金和水电费的问题。因被告肖约红对《对账表》载明的欠付租金和水电费的数额均无异议，故被告应支付2013年8月至2014年6月的租金75274.74元，并从2014年7月起参照每月8782.5元的标准，支付占有使用费直至实际返还涉案房屋、土地之日止。被告肖约红所交纳的水电保证金2000元，用于抵扣欠付水电费后，尚需支付2013年8月至2013年12月的水电费28136.17元（30136.17元-2000元）。
关于保证金的问题。涉案租赁合同约定“如乙方欠交租金及有关费用满两个月的，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任，没收信用保证金”，因被告逾期支付租金及水电费已构成违约，故原告诉请没收保证金，有合同和事实依据，被告支付的保证金28700元（10100元＋10000元＋8600元）由原告作没收处理，原告诉请超出部分，本院不予支持。
关于租金利息的问题。因原告没收保证金28700元已足以弥补被告违约造成的损失，且原告没有举证因被告违约造成其他实际损失，故原告再诉请支付租金利息，本院不予支持。
关于被告肖猛应否承担责任的问题。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，根据《还款计划》，原告应先就五台针车的价值实现债权，在尚没有对五台针车进行拍卖抵偿欠款的情况下，被告肖猛在物的担保之外是否尚存在保证责任，证据不足，原告直接诉请被告肖猛承担保证责任，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条第一款、第五十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社与被告肖约红2012年7月10日签订的《租赁合同》已于2014年6月30日解除；
二、被告肖约红于本判决生效之日起十日内，将佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢二楼西边的房屋、佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢二楼东边之一的房屋、佛山市禅城区张槎管理区综合批发市场内11幢二楼东边之二B的房屋、佛山市禅城区张槎个体批发市场内空地6号之二的土地，交还给原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社；
三、被告肖约红于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社支付2013年8月至2014年6月的租金75274.74元，并从2014年7月起按每月8782.5元的标准，支付占有使用费直至实际返还上述涉案房屋、土地之日止；
四、被告肖约红于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社支付2013年8月至2013年12月的水电费28136.17元；
五、被告肖约红交纳的保证金28700元，归原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社所有；
六、驳回原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社的其他诉讼请求。
被告肖约红如果未按本判决确定的期间履行腾房义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取992元，财产保全费893元，合计1885元，由原告佛山市禅城区张槎街道张槎联发股份合作经济社负担185元，被告肖约红负担1700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 苏长磊
二〇一四年八月二十五日
书记员 莫翠芳
附：引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第五十三条第一款债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。