江西省金溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1027民初307号原告：金溪正红房地产开发有限公司，住所地：金溪县象山花城D栋1号房。法定代表人：杨涛，经理。委托诉讼代理人：黄继盛，江西金雄律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：宋封水，男，1953年9月5日出生，汉族，住金溪县。委托诉讼代理人：冯小荣，女，1955年9月4日出生，汉族，住金溪县，系被告宋封水之妻。原告金溪正红房地产开发有限公司（以下简称“正红房地产公司”）与被告宋封水房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案受理后，于2016年5月11日依法组成合议庭公开开庭进行了第一次审理，原告的委托诉讼代理人黄继盛、被告宋封水及其委托诉讼代理人冯小荣到庭参加诉讼。2016年9月8日，原、被告双方向本院申请庭外和解两个月，本院予以准许。庭外和解期间，因双方分歧较大，原告于2016年11月9日向本院提出鉴定申请，本院制作了（2016）赣1027民初307号民事裁定书，对本案进行了中止审理，将案件移送本院司法技术部门进行鉴定。2017年4月10日，本案恢复审理，并依法组成合议庭进行了第二次开庭，原告的委托诉讼代理人黄继盛、被告宋封水及其委托诉讼代理人冯小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正红房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除签订的购房协议；2、要求被告返还原告已经支付的购房款228万元及违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原法定代表人徐镇平与被告宋封水系朋友，2014年11月，徐镇平以原告的名义与被告签订了一份购房协议书，该协议约定，被告将位于金溪县××××号其拥有独立产权的房屋卖给原告，并于2014年11月7日签订了购房协议书，该协议约定：总房价为216万元，原告向被告支付订金1万元，被告需无条件配合原告办理各项手续，办理费用由原告承担（详见购房协议书）。签订协议时被告说房屋已在银行贷款用于抵押，故未提供房产证书给原告，只提供了金国用（2000）字第0322号国有土地使用权证复印件给原告，当时徐镇平与被告宋封水系朋友关系，故徐镇平相信了被告。之后双方又于2015年6月15日签订了《购房协议书》补充协议，该补充协议将购房款约定为228万元，并约定被告应在原告付清全部购房款后的七日内空出房屋并且搬离，将房屋所有权相关权证全部交给原告。2015年6月26日原告将全部购房款付清给被告，但被告时至今日不但未将房屋空出交给原告，更未将该房屋相关产权书交给原告，故此酿成纠纷。原告认为，被告不按购房协议及《购房协议书》补充协交所卖房屋及相关产权证书交给原告，已经构成违约，应承担相应的违约责任，也使原告的购房目的不能实现，故此，原告诉至法院请求支持其上述诉讼请求。被告宋封水辩称，1、我已经将原告购买的房屋空出，没有影响其使用。我只卖了一套房子给原告，购房协议也写得很清楚，请求法院驳回的原告的诉讼请求；2、协议本来是216万元的购房款，因为延长了支付日期，最后支付了228万元，包括延长支付的利息，大概是按8厘7的月息计算的；3、如果要起诉，应该早些起诉；4、房产证已经给了原告，土地证没给，原告也没主动找过我过户，土地证没给是因为原告买我房子之前还欠我房租24800元未付。原告正红房地产公司为证明其诉讼请求成立，向本院提交了下列证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格；2、2014年11月7日签订的购房协议1份、2015年6月15日签订的补充协议1份、土地证1份，证明被告交付房屋没有全部履行合同，被告有期瞒行为，协议是无效的，靠正南面的房屋没有交付，被告有两本房产证。被告宋封水对原告提交的上述两组证据，质证意见如下：第一组证明原告诉讼主体资格的证据无异议；第二组证据协议上的字是我签的，土地证也是我家的。被告宋封水为证明其抗辩理由成立，向本院提交了下列证据：1、购房协议1份、补充协议1份，证明原告购买房子的事实；2、房产证、国有土地使用证各1份，证明被告已经将金房权证2000秀谷字第××号的房产证给原告，土地证没给是因为没有过户，被告现在居住的房子是房产证号为金房权证秀谷镇字第××号，被告居住的房子是自己的房子，不需要空房；3、证人吴某、熊某、谢某出庭的证人证言，证明被告在6月份的时候已经将原告购买的房屋交付给了原告；4、证明1份，证明被告已将房产证交给了原告，并且将房子空了出来；5、照片1组，证明被告已将房屋空给了原告；6、照片两张，证明原告必须购买被告的房屋，才能按规划设计开发。原告正红房地产公司对被告提交的上述证据，质证意见如下：1、购房协议、补充协议签订后，原告才知道被告有两套房子，买房子的时候原告不知道这个情况；2、证据二的房产证、土地使用证的真实性没有异议，但是金房权证秀谷镇字第××号房子也是灵谷路1号，原告方认为签协议的时候应该是包括这两栋房子的；3、证人证言只能说明原告只得到被告的一套房屋，实际上原告购买的是两套房屋；4、证据第四、第五组说明，原告只得到了一套房屋；5、对于证据六被告提交的照片两张不能达到其证明目的，原告可以通过缩小店面面积达到规划设计要求。本案在审理过程中，原告正红房地产公司申请对被告宋封水所持有的2014年11月7日原、被告签订的《购房协议书》首页印章真假及争议房屋价值进行鉴定，本院予以准许。对于鉴定结论，原、被告发表质证意见如下：原告对两份鉴定结论均无异议，公章鉴定结论是原告公司的印章，公章鉴定费4000元由原告负担，房屋鉴定费28000元应由被告负担。被告认为：1、对公章鉴定意见书没有异议；2、对房屋鉴定意见书有异议。房屋鉴定意见书的评估意见稿是2017年3月4日出具的，被告是3月15日出具的异议书，现在这份鉴定结论出具的时间与3月4日的意见稿是同一天，鉴定机构在没有看到被告异议的情况下，就出具了这份鉴定意见书；3、鉴定机构超范围评估，金溪法院只委托其评估灵谷路1号的房屋，未委托其评估灵谷路3号的房屋；4、鉴定机构对房屋评估时，并没有进行调查，只是凭原告出具的材料进行评估，参数等均来源于原告出具的材料，被告提供的材料均没有采纳，评估机构有偏袒原告的倾向；5、鉴定结论与实际情况不符，价格差异很大，民间房屋买卖没有评估的先例，没有相关的法律依据，这类评估是违法的，不符合民情。本院对原、被告双方的证据认定如下：对于原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据2的土地证、补充协议的真实性、合法性、关联性均予以认定，购房协议书的关联性不予认定。对被告提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据6的关联性不予认定。对江西神州司法鉴定中心出具的两份司法鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均予以认定。综上，本院对以下事实予以确认：座落于金溪县××××大道的房屋（房产证号为：金房权证秀谷镇字第××号）及金溪县××××号（房产证号为：金房权证2000秀谷字第××号）房屋登记在被告宋封水名下。2014年11月7日，原告因开发房地产项目需要，与被告宋封水签订了《购房协议书》1份，协议的主要内容如下：“1、甲方宋封水将其拥有独立产权的位于江西省抚州市金溪县××××号的房屋（房产证编号：金房权证2000秀谷字第××号，建筑面积约292平方米，实际面积以房产证为准）以人民币贰佰壹拾陆万零仟零佰零拾零元整（￥2160000.00）出售给乙方金溪正红房地产开发有限公司。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，并支付订金人民币壹万元整；2、甲方承诺保证对出售的房屋拥有独立产权，自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人；在办理购房事宜中，应无条件配合乙方完成过户等一切收购事务；3、乙方承诺保证按约定价格向甲方购买前述房屋，按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用；本协议自签订之日起正式生效条件……”，合同还就违约责任进行了约定。原告正红房地产公司与被告宋封水均在合同上盖章、签字、捺印，对上述购房的事实进行了确认。2015年6月15日，原、被告因该房屋购买事项又达成了一份《购房协议书补充协议》，该补充协议的主要内容有：“乙方正红房地产公司支付甲方宋封水购房补偿款人民币贰佰贰拾捌万零仟零佰零元整（￥2280000.00）（含本协议补偿款12万元在内，及协议书购房款216万元，合计应支付甲方228万元整），自乙方于全部款项结清之日起，甲方应于7日内空出房屋并且搬离，将房屋所有权证全部交于乙方，由乙方进行支配；2、本协议生效后，即成为原协议书不可分割的组成部分，与协议书同具有同等的法律效力。原协议书完全继续有效……”，原告正红房地产公司及被告宋封水的妻子冯小荣、女儿宋伟芳等人均在补充协议上盖章、签字对补充协议的内容进行了确认。当日，原告向被告支付了购房款228万元，被告宋封水及其妻子冯小荣、宋伟芳共同向原告出具了收条1张，内容如下：“今收到金溪正红房地产开发有限公司购买金房权证2000秀谷字第××号产权证房屋款共计人民币贰佰贰拾捌万元整”。被告宋封水收取原告的购房款后，在2015年6月18日、19日分别聘请了谢某、熊某等人将出售房屋内的物品搬离，并且将所售房屋金溪县××××号的房产证（房产证编号：金房权证2000秀谷字第××号）及钥匙交给了原告。因原告向本院申请司法鉴定，本院委托江西神州司法鉴定中心对被告宋封水所持有的2014年11月7日《购房协议书》原件首页上方的“金溪正红房地产开发有限公司”公章进行鉴定，鉴定意见为：“标称的2014年11月7日《购房协议书》原件首页上方的“金溪正红房地产开发有限公司”红色印文与样本印文是同一枚印章盖印形成；关于金溪县××××号房屋市场价值评估的鉴定意见为：“标的物2（权证编号金房权证2000秀谷字第××号，房屋座落在秀谷镇××）基准建筑面积246.56平方米，评估基准价格为1800046元。”本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告分别持有的购房协议书，应以谁的购房协议书为本案的判案依据？2、原告主张解除与被告签订的购房协议，并要求被告返还购房款是否有法律依据？关于争议焦点一，在庭审中，原、被告各自持有一份内容不同的2014年11月7日双方签订的《购房协议书》。原告正红房地产公司的《购房协议书》第一条约定：“甲方宋封水将其拥有独立产权的位于江西省抚州市金溪县××××号的房屋（建筑面积以房产证的实际面积为准）以人民币贰佰壹拾陆万零仟零佰零拾零元整（￥2160000.00）出售给乙方金溪正红房地产开发有限公司……”，而被告宋封水的《购房协议书》第一条约定：“甲方宋封水将其拥有独立产权的位于江西省抚州市金溪县××××号的房屋（房产证编号：金房权证2000秀谷字第××号，建筑面积约292平方米，实际面积以房产证为准）以人民币贰佰壹拾陆万零仟零佰零拾零元整（￥2160000.00）出售给乙方金溪正红房地产开发有限公司”，两份内容不同的协议均有原、被告双方的签字、盖章。经江西神州司法鉴定中心鉴定，被告宋封水所持有的购房协议书上的公章系原告公司印章盖印形成。被告宋封水作为一个自然人，不可能随便可能接触到原告公司的公章，且原告在被告宋封水持有的购房协议上加盖公章的行为，应视为是双方就其买卖房屋的更为具体、明确的约定。被告宋封水的购房协议书明确载明了原告所购买的房屋系金溪县××××号的房屋（房产证编号：金房权证2000秀谷字第××号，建筑面积约292平方米，实际面积以房产证为准），故本院认为被告宋封水所持有的购房协议书是更为优势的证据，本案应以被告宋封水所持有的购房协议书作为判案依据，本院对被告宋封水所持有的与原告签订的《购房协议书》予以确认，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点二，原告自愿出资228万元（内含216万元购房款及216万元在7个月期间产生的利息，按8厘7计算）购买被告座落于金溪县××××号的房屋，虽然原告出资的金额比该幢房屋的鉴定价格高出36万元，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，本案涉及的评估标的物金溪县××××号的房屋的鉴定价值为1800046元，原告与被告交易时的价格并未高于市场交易价格的30%，故本院对原告要求解除其与被告签订的《购房协议》并由被告返还其已支付的购房款228万元及违约金的诉讼请求不予支持。另外，原告从事房地产开发销售，其在购买被告房屋的过程中应尽到认真审核的义务，如对其欲购买的房屋四至、房屋的产权证等应进行全面审查。本案中，原告所提及的其认为是花216万元购买被告的两幢房屋，位于秀谷镇秀谷××房屋××132.49平方米，灵谷路1号的房屋面积是255.68平方米，两套房屋相差100多平方米，作为理性的商业人士，其应该对房屋的面积、购买价格等进行综合的考量。现原告仅以其不知道两套房屋有两本房产证为由，要求解除双方的购买合同，既没有法定的解除合同的理由又没能提供相应的证据予以支持其诉讼请求，故原告应承担因其举证不能所带来的不利后果。综上，原告正红房地产公司已向被告宋封水支付了其购买的座落于金溪县××××号（房产证编号：金房权证2000秀谷字第××号）全部的购房款，被告宋封水也按协议要求将房屋空置出来交给原告使用，原、被告各方均按合同的约定在履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告金溪正红房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25040元、鉴定费32000元，共计57040元由原告金溪正红房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  陈莎莎人民陪审员  李菊华人民陪审员  邓衍娇二〇一七年四月二十日书 记 员  龚 莉