广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法民三初字第1767号
原告林晖，女，1977年10月5日出生，住所地广州市海珠区。
委托代理人吴焯坚。
被告一涂国钧，住所地广州市荔湾区。
被告二广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人涂国钧，董事长。
两被告共同委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。
原告林晖诉被告一涂国钧、被告二广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员施海文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴焯坚、两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告分别于2011年2月24日、2012年8月5日签订了万城小商品交易中心2层29号商铺（广州市海珠区南珠路）的《商铺买卖合同》及《补充协议书》，依约支付了购商铺的各项费用合计343108元（所有款项均直接转让被告二的账户）。按约定，两被告应于原告支付6期购铺款起30个工作日内办理过户手续，并于2014年10月1日交付商铺。自2013年4月起，原告一直与被告联系沟通商铺过户事宜，但两被告却以各种理由拖延推诿。至今两被告仍没有为原告办理好该商铺过户、交铺手续。故起诉要求判令：1、解除原告与被告涂国钧之间的《商铺买卖合同》及《补充协议书》，被告返还原告各项费用343108元人民币（包括税费13280元、委托公证费350元和律师费1300元，房款328178元）；2、被告涂国钧支付违约金34310.8元（按已付款的10%计算）；3、被告广州市万城商业经营管理有限公司对被告涂国钧应履行之债务承担连带责任；4、两被告承担本案受理费。
两被告共同辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1、本案的被告万城公司不是本案适格主体，不应承担连带责任，被告涂国钧通过公证委托授权被告万城公司出售其名下商铺，万城公司仅是代理人，根据委托书代理权限范围内依法履行代理职责，合同中明确显示产权业主是被告涂国钧，合同签字处有原告的签名，买受人是在清楚代理关系的情况下同意购买被告涂国钧的商铺并签订合同，被告涂国钧应承担责任，被告万城公司不需承担责任；2、涉案房屋的总房款为408178元，根据双方签订的《补充协议书》中约定原告应从2012年8月1日起至2013年6月1日止，按月支付余下的房款，每月是支付2万元，原告虽然支付了6期房款共12万元，但是原告没有按照协议书约定的时间每月支付2万元，没有如期如数额地支付款项，原告存在严重的违约，在原告没有缴齐款项的情况下，原告无权要求被告解除合同；3、《补充协议书》第3条所阐述的自买受人支付6个月房价款给出卖人之日起的30个工作日内，由出卖人办理涉案商铺的过户手续，适用该条的前提是原告按照补充协议第一条的约定每月足额并且按时了购房款才可以适用，其认为本案不能适用补充协议第3条，应该适用商铺买卖合同第15条。原告已过解除合同的除斥期间，原告应该于2013年1月10日行使解除权；4、原告主张的律师费1300元是原告向律师所支付的费用，该笔费用不是向被告支付的，与本案无关，不应向被告主张。
经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月9日，被告二万城公司（出售方）与原告（认购方）签订《万城小商品交易中心认购书》，约定认购方认购万城小商品交易中心二层29号物业，最终认购价408178元；认购方已阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文本且对其内容无任何异议；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；等。
2011年2月24日，被告万城公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层29号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为408178元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月16日前支付165420元，2011年1月22日前支付42758元，余下房价款200000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。原告共向被告万城公司支付了房款328178元、税费13280元、委托公证费350元。被告涂国钧确认被告万城公司已将上述房款、税费、委托公证费转交给其。
2012年8月5日，被告万城公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议书》，约定买受人还有余下房价款200000元未付清给出卖人，现双方经协商一致同意买受人按下列方式支付余下房价款：买受人从2012年8月1日起至2013年6月1日止按月支付余下房价款给出卖人，买受人每月支付房价款的标准为20000元（第一条）；如买受人按上述约定将余下房价款付清给出卖人，出卖人同意不再追究买受人逾期支付房价款的违约责任；如买受人与出卖人签订本协议后，买受人没有按本协议的约定履行，出卖人有权解除合同并选择是按主合同还是按本协议的约定，追究买受人的违约责任……如出卖人选择继续履行本协议和主合同的，本协议和主合同继续履行，自2011年9月30日起至实际付清余下房价款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人支付违约金（第二条）；出卖人为买受人办理商铺产权过户登记手续的期限是自买受人已支付六个月房价款给出卖人之日起30个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的产权过户手续……（第三条）；本协议与主合同具有同等法律效力，除本协议明确所作修改的条款外，主合同的其余条款继续有效；如买受人签订本协议后，没有按本协议约定的义务履行，本协议第三、四条的约定及第二条约定的有关出卖人解除合同、追究违约责任的权利仍有效，出卖人与买受人之间其他的权利义务仍按主合同的约定履行；等。
原告于2014年11月14日以被告逾期办理涉案商铺的交易过户手续为由提起本案诉讼。
原告为证明其主张还提交了2011年1月16日的《收据》，载明收到原告交来的涉案商铺的1300元律师费，收款单位盖有广东华科律师事务所财务专用章。
两被告对上述证据的真实性予以认可，但认为该律师费是原告向律师支付的费用，不是向被告支付的，不应向被告主张。
诉讼中，双方当事人均确认：《补充协议书》中第三条约定的自买受人已支付六个月房价款给出卖人之日起30个工作日的届满日期为2013年4月30日；《商铺买卖合同》生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月26日，该合同约定的商铺地址为海珠区南珠路2号229。
根据房管部门于2014年12月9日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号229的产权人为被告涂国钧；该房屋被本院查封，查封时效为2014年9月9日至2016年9月8日；2014年11月20日广州市黄埔区人民法院向房管部门发函轮候查封该房屋；等。
本院认为，被告万城公司经被告涂国钧授权委托以其名义与原告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同及协议书对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万城公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。
上述《补充协议书》约定，出卖人为买受人办理商铺产权过户登记手续的期限是自买受人已支付六个月房价款给出卖人之日起30个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的产权过户手续……（第三条）；本协议与主合同具有同等法律效力，除本协议明确所作修改的条款外，主合同的其余条款继续有效；如买受人签订本协议后，没有按本协议约定的义务履行，本协议第三、四条的约定及第二条约定的有关出卖人解除合同、追究违约责任的权利仍有效，出卖人与买受人之间其他的权利义务仍按主合同的约定履行。故两被告主张原告没有按照《补充协议书》的约定按时支付余款因此本案不适用《补充协议书》第三条的抗辩意见无理，本院不予采纳。
《商铺买卖合同》约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。
诉讼中，双方均确认《补充协议书》中第三条约定的自买受人已支付六个月房价款给出卖人之日起30个工作日的届满日期为2013年4月30日，本院对此予以认定。而被告涂国钧至今未为原告办理房产证，已构成违约，故原告有权单方提出和决定解除《商铺买卖合同》及《补充协议书》。虽原告于2014年11月14日才提起本案诉讼，但涉案房屋现已被查封，且被告涂国钧至今未向原告交付商铺及协助原告办理过户手续，被告涂国钧的行为已构成违约，应承担违约责任，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》及《补充协议书》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费、委托公证费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告以原告没有在合理期限内提出解除合同为由所作抗辩无理，本院不予采纳。原告未能证明其支付的1300元律师费由被告涂国钧收取，故原告要求被告涂国钧返还律师费1300元的请求无理，本院不予支持。因被告涂国钧违约导致合同无法继续履行，故原告有权要求被告涂国钧按房价款10%的标准计付违约金。原告在本案中只要求被告涂国钧支付违约金34310.8元并无超出合同约定的标准，故本院对原告该诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告林晖于2011年2月24日签订的《商铺买卖合同》及于2012年8月5日签订的《补充协议书》。
二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款328178元、税费13280元、委托公证费350元给原告。
三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金34310.8元给原告。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3711元，由原告负担13元，被告涂国钧负担3698元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 施海文
二〇一四年十二月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧