安徽省宿松县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0826民初2473号
原告：彭石娟，女，汉族，住安徽省宿松县。
委托诉讼代理人：田中宇，安徽松圣律师事务所律师。
被告：安徽国龙置业有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路510号。
法定代表人：梅本强，安徽国龙置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。
原告彭石娟诉被告安徽国龙置业有限公司（以下简称国龙置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，案件审理过程中，经被告国龙置业公司申请本院允许，委托评估机构对涉案房屋租金进行了评估。本院于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告彭石娟及其委托诉讼代理人田中宇，被告国龙置业公司委托诉讼代理人黄松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭石娟向本院提出诉讼请求：1.判令国龙置业公司为其迟延交房依约承担违约金共计23899.33元；2.本案诉讼费由国龙置业公司承担。事实与理由：2016年2月24日，彭石娟与国龙置业公司签订《商品房预售合同》约定：彭石娟购买国龙置业公司位于宿松县东北新城将军山路北侧××南侧××城××公馆××单元××室住宅，合同成交价为488000元整，约定付款方式为买受人2016年2月24日付108000元，剩余部分由买受人申请银行按揭款付清，至今首付款和按揭款已全部付清。另合同面积与办理房屋产权证面积差1.94平方米，彭石娟也已补交该面积价款9902.9元。因此，涉案房屋价款为491790元。合同约定出卖人应当在2016年12月30日前，将合同约定及法定的商品房交付买受人使用。国龙置业公司直至2017年9月1日才履行交房义务。国龙置业开发的该房产于2017年5月11日综合验收备案，具备交房条件。合同约定出卖人逾期交房超过30天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现国龙置业公司未按照约定如期交房超过30日，故彭石娟起诉至法院要求判如所请。
国龙置业公司辩称，1.延期交付房屋是原告的过错。涉案房屋2016年12月26日已通过单体验收，满足入住条件。2016年12月30日和31日，国龙置业公司通过短信和微信方式通知全体业主交房并有人收房。2017年3月2日通过竣工验收，满足交房条件，大部分业主其时已经收房。彭石娟加入了新城壹号公馆业主微信群，国龙置业公司通过短信和微信方式通知业主交付房屋，彭石娟应当收到。2.2017年3月8日，国龙置业公司建设的房屋经验收合格，质检站予以备案后，房屋没有交接的责任在业主方，是业主的拖延，因此本案延期交房的时间应从2016年12月31日至2017年3月8日。3.2016年6月和7月的暴雨引起无法施工，应当适当延长交房期限20天，该20天不应计算违约金。4.彭石娟诉请的违约金过高，超过其实际损失的30%，应比照安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司对涉案房屋租金进行的评估价格予以调整。
彭石娟向本院提交的证据及被告的质证意见为：
1、彭石娟身份证复印件以证明原告的身份信息及主体资格；
2、商品房预售合同复印件以证明双方签订合同约定了权利义务及被告逾期交房应当按房屋总价款（497903元）日万分之二承担违约责任；
3、购房发票复印件、办证费用收据复印件、补交面积款收据复印件、个人住房（商业用房）借款合同复印件以证明原告按合同约定给付了房款，办理了38万元的按揭贷款手续。
国龙置业公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，认为彭石娟主张的违约金过高超过了延期交房给其造成的损失。
国龙置业公司提交的证据及原告的质证意见为：
1.工程竣工验收报告，证明新城壹号公馆11号楼2017年3月2日通过竣工验收，2017年3月8日完成备案，达到交付条件。彭石娟质证认为，该证据无法证明涉案房屋2017年3月8日达到交付条件，涉案房屋工程综合验收在2017年5月11日，综合验收后才具备交房条件，被告直至2017年9月1日才履行交房义务。
2.松住建（2017）40号《关于“新城壹号公馆”小区综合查验意见》，证明2017年5月11日，新城壹号公馆通过综合验收。彭石娟对此无异议，认为综合验收后才具备交房条件。
3.信息及发送信息名单截图，证明在2016年12月30日，国龙置业公司职工发送信息告知业主办理交房手续。彭石娟在法庭上自认，2016年12月30日左右，收到过国龙置业公司告知其办理交房手续的短信通知。其到公司办理收房时发现所购房屋不符合交房条件，故没有收房。
4.房号明细表（交房明细）及交房登记，证明部分业主2016年12月已交房，大部分业主于2017年5月已交房。目的是证明涉案房屋2016年12月已达到入住条件，2017年3月2日达到交房条件，被告已经以群发短信通知各业主，迟延交房责任在原告。彭石娟质证认为，其他业主收房与其无关联。
5.气象资料证明，证明2016年6月至7月为连续雨天，有降水现象日数共计37天，迟延施工合理天数计20天。彭石娟质证认为，该证据缺乏关联性、真实性，气象资料证明没有气象局负责人签字，雨量的增加不是不可抗力依据。
6.安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司皖天源【2017】房估字第S0435号《房地产估价报告》，证明彭石娟损失每月550元，在国龙置业公司承担违约责任的情况下，违约金应据此损失予以调整。彭石娟对该证据的关联性有异议，认为不能达到国龙置业公司的证明目的。
根据庭审查明，本院认定如下事实：2016年2月24日，彭石娟与国龙置业公司签订《商品房预售合同》，彭石娟购买国龙置业公司位于宿松县东北新城将军山路北侧××南侧××城××公馆××单元××室。合同约定该房屋总价款为488000元，付款方式为买受人于2016年2月24日首付108000元，余下房款申请按揭贷款；交付期限为2016年12月30日前；交付条件为商品房验收合格；出卖人逾期交房违约责任为超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，彭石娟按合同约定履行了支付购房总价款491790元（含面积差价）。2016年12月30日房屋竣工后国龙置业公司通知各业主交房，有部分业主办理了交房手续并入住。新城壹号公馆小区2017年3月8日完成竣工验收备案，2017年5月11日，完成竣工综合验收。原告彭石娟2017年9月1日办理收房手续。另查明，2016年6月至7月，本县持续降雨，6月份降水总量541.3毫米，7月份降水总量505.8毫米，共计降水37天。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原告所购房屋何时达到合同约定的交房条件？延期交房的责任在谁？延期交房的时间如何计算？2、原被告约定的违约金是否过高？如果违约金约定过高是否应当调整？如何调整？
彭石娟与国龙置业公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。彭石娟依约履行了支付购房款的义务，国龙置业公司应按约定交付商品房。根据《城市房地产开发经营管理条例》十七条、十八条的相关规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。由此可见，房地产开发项目竣工综合验收合格是住宅小区商品房验收合格交付使用的前提。2016年12月30日，该项目已经竣工，2017年5月11日该项目通过综合验收。经综合验收合格后方能具备合同约定的“商品房经验收合格”的交付条件,故认定2017年5月12日该商品房才具备交付条件，国龙置业公司延期交房事实存在，应承担相应的违约责任。商品房经验收合格符合交房条件后原告拒绝收房，没有合同及法律依据，故彭石娟诉请延期交房时间计算至实际收房时间2017年9月1日，本院不予支持。另因2016年6月至7月宿松县遭遇强降雨天气影响工程进展，事实存在，可酌情延长交房期限10天。延期交付期限应自2017年1月10日至2017年5月12日。
关于违约金的约定是否过高，应否调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。彭石娟没有提供逾期交房给其造成损失的相关证据，本院认为，逾期交房产生的损失主要表现为不能使用房屋，被告主张以该房屋的租金为标准予以认定较为适宜。根据安徽天源价格房地产土地评估经济有限公司皖天源【2017】房估字第S0435号《房地产估价报告》彭石娟所购房屋的市场租金为550元/月，每天租金约为18.33元。合同约定的违约金（已交付购房款的日万分之二，每日98.36元），明显超过损失的百分之三十。故认为该约定违约金过高，被告请求调整符合法律规定，予以采纳。本院调减违约金为该讼争房屋租金损失的130%即每日24元，自2017年1月10至2017年5月12日止共计122天，违约金为2928元（24元/天×122天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告安徽国龙置业有限公司自本判决生效之日五日内向原告彭石娟支付逾期交房违约金2928元。
二、驳回原告彭石娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费398元，减半收取199元，由原告彭石娟负担60元，被告安徽国龙置业有限公司负担139元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 骆琼
二〇一八年一月二十三日
书记员 郭威
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。