广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1314、1315号
上诉人（原审原告、原审1846号案反诉被告）：章尚文，男，汉族，1973年12月18日出生。
被上诉人（原审被告、原审1846号案反诉原告）：深圳市中航城置业发展有限公司。
法定代表人：欧阳昊。
委托代理人：姜志敏，男，汉族，1975年7月1日出生，该公司员工。
委托代理人：蒋晔，女，汉族，1987年5月28日出生，该公司员工。
上诉人章尚文与被上诉人深圳市中航城置业发展有限公司（以下简称中航城公司）因租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1846、1914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月，章尚文与中航城公司签订《房屋租赁合同》，约定中航城公司将其位于深圳市福田区振华路以北、中航路以东、中航北苑大厦第X栋X层0X4号铺位以单位租金200元、月租金3880元（第一年租金标准）出租给章尚文。用途为商业，租赁期限为2013年5月1日至2015年4月30日，支付租金日期为每月5日前。中航城公司交付房屋时，可向章尚文收取2个月租金数额的租赁保证金7760元，中航城公司退还租赁保证金的条件是以下条件全部成就：章尚文办理退房手续、不拖欠中航城公司费用、不违反合同约定。如章尚文有未办理退房手续、拖欠中航城公司费用、违反合同约定任一种行为的，中航城公司可不予退还租赁保证金。章尚文有拖欠租金达30天（一个月）以上、拖欠可能导致中航城公司损失的各项费用达5000元以上等违约行为的，章尚文有权解除合同、不予退还租赁保证金。合同终止后，章尚文应于即日迁离并返还房产。章尚文逾期不迁离或不返还租赁房屋的，中航城公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向章尚文收取相当于双倍租金的赔偿金。合同备注约定：免租期为90天，从2013年5月1日至2013年7月31日止。免租期内的管理费由章尚文负担。
双方同时还签订《﹤深圳市房地产租赁合同书﹥补充协议》，补充约定，章尚文承租涉案铺位的经营范围为服饰、饮食，品牌名称暂定。章尚文应按协议约定的经营范围办理工商登记，将商铺用于已经批准的章尚文经营范围内的合法经营，未经中航城公司许可，不得擅自改变商铺用途、经营范围及约定的品牌，否则视为章尚文违约，中航城公司有权终止合同。章尚文必须为租赁商铺的经营者，并且以章尚文名义办理工商营业执照，否则视为章尚文违约，中航城公司有权随时终止合同。租赁保证金7760元，本协议期满时，如章尚文无任何欠款及违约行为，并将所有物品搬离商场，经中航城公司确认商铺完整无损，双方办理交接商铺手续后，中航城公司应于商铺交接之日起5个工作日内将该保证金不计利息退回章尚文。章尚文直接向中航物业管理公司交纳物业管理费、水电费。章尚文拖欠租赁、物业管理费的，每逾期一日，计收逾期金额的5‰，该违约金按拖欠天数，累计计算。物业管理费收费标准为每月50元／平方米（含中央空调费），每月合计为970元。开业时间为2013年5月1日，免租期为90天，自2013年5月1日至2013年7月31日，免租期内物业管理费由章尚文负责。装修期为30天。中航城公司向章尚文交付商铺的日期为2013年4月1日。商场营业时间为9：30-21：30。在合同期内，如章尚文转让房屋，必须经中航城公司书面同意并按要求办理转租手续，支付相关费用。如未经中航城公司书面同意，章尚文将商铺全部或其任何部分转租、分租或交给第三方使用，都视为章尚文违约，中航城公司有权随时终止合同，同时没收租赁保证金。如现场经营者及工商营业执照登记与章尚文身份不符，中航城公司有权随时终止租赁合同，同时没收租赁保证金。消防系统由章尚文负责安装报验，相关费用由章尚文承担，同时由中航城公司提供配合。如因中航城公司原因擅自终止本协议，应向章尚文退还租赁保证金（扣除欠付租金及费用后的余额）并支付一个月租金的违约金。如因中航城公司自身原因，逾期交付商铺超过30日，章尚文有权终止合同，并有权要求中航城公司赔偿双倍保证金。租赁期内，章尚文须自行向深圳市有关部门取得及保持有效的营业执照。章尚文有拖欠租金达30日以上，或拖欠可能导致中航城公司损失的各项费用达0.5万元以上；违反经营范围及品牌的约定；违反关于水电费支付的约定；违反关于转租的约定等违约行为的，中航城公司有权解除合同，没收租赁保证金，并要求章尚文支付全部欠付租金及费用。租赁有效期内，中航城公司无理由单方终止合同，应退还章尚文租赁保证金（扣除欠付租金及费用后的余额），并支付章尚文一个月租金的违约金；章尚文无理由单方终止合同的，中航城公司有权没收租赁保证金，并要求章尚文支付全部欠付租金及费用。租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，章尚文应在租赁期限届满或合同终止当日或按中航城公司通知的日期将商铺交还中航城公司。如章尚文未获得中航城公司同意而继续占用（包括人员继续居住或以物品占用）商铺，则中航城公司有权按合同租金标准的二倍向章尚文收取商铺占有使用费，章尚文应当向中航城公司支付由于其未能按时迁出而给中航城公司造成的损失。与本协议有关的通知可以用面交、邮寄或传真等方式送达。用面交方式送达的，递交时间为送达时间；用传真方式送达的，以传真接受人确认接到传真即为送达时间；用邮寄方式送达的，章尚文开业后往来信函送达地址为租赁房屋地址。中航城公司还可以在商铺的显要位置张贴通知，通知张贴的第二日即视为送达。
2012年12月17日，章尚文向中航城公司支付了首月租金3880元、租赁保证金7760元。中航城公司确认前述首月租金是预交的2013年8月份租金。合同所约定的商场“X尚街”于2013年4月27日开业。章尚文承租涉案商铺后，用于经营“钻石画”，但未办理营业执照，对于未办理营业执照的原因，章尚文称是因为中航城公司未能依约实现其进行商业推广的承诺，消防也没有合格，所以章尚文没有正式营业，也没有办理营业执照。根据中航城公司提交的照片，章尚文采用了“钻石画”的招牌进行经营，且其铺内墙壁上和墙角处挂满、摆满了封装在画框内的装饰画，并非服饰。对此，章尚文陈述称这些画饰是隔壁商户的，章尚文经营的钻石画饰品都放在角落里。法庭询问中航城公司章尚文经营“钻石画”是否会影响商场的经营，中航城公司陈述称商场经营的定位就是服饰和饮食，所以在出租铺位时就约定了经营范围。中航城公司提供的照片还显示，涉案铺位的门上张贴了部分广告，并已加锁。章尚文据此主张在2013年8月8日涉案铺位实际上已无法营业。章尚文接手涉案铺位后，未缴纳管理费和水电费，其中，2013年4月欠管理费611.1元，截止2013年8月25日，欠滞纳金91.67元；2013年5月欠管理费970元，截止2013年8月25日欠滞纳金237.17元；2013年6月欠管理费970元、电费54元，截止2013年8月25日欠滞纳金390.77元；2013年7月欠物业管理费970元、电费28.50元，截止2013年8月25日欠滞纳金540.54元；2013年8月份，欠管理费970元、电费16.50元，截止2013年8月25日，欠滞纳金688.52元。中航城公司反诉所主张的欠付费用即指前述管理费和水电费。2013年8月5日，中航城公司向章尚文送达一份《解约通知书》，称章尚文违反合同约定，经营业态为装饰画的销售，品牌为“钻石画”，与合同约定经营范围不符，已构成违约，我方有权解除合同，并要求章尚文于2013年8月7日前前往中航城公司办公地点办理解约及撤场手续，逾期拒不办理，我方将采取强制措施予以清退。对于章尚文起诉状中所称中航城公司于2013年8月6日对涉案铺位停电之事，中航城公司予以否认。中航城公司称其于2013年8月14日向涉案铺位张贴了一张《解约通知》，要求章尚文于2013年8月23日到中航城公司处办理退铺手续。中航城公司将该份通知寄往涉案商铺，章尚文称没有收到。2013年8月28日，中航城公司向涉案商铺地址邮寄一份《清铺通知》，要求章尚文于2013年8月29日上午10点前来配合清理商铺内所有物品、结清所欠费用。2013年8月29日，中航城公司强行清场，将章尚文物品清理出涉案商铺。
另查，2012年9月4日，中航北苑大厦通过了消防复验收。2013年3月28日，深圳市公安局消防监督管理局出具《建设工程消防验收意见书》，确认中航北苑大厦-1、1-3层商业公共区域、地铁通道室内装饰工程通过消防验收。此后，中航北苑大厦的商铺陆续在2013年5月、9月间，通过二次消防验收。章尚文称至今还有部分铺位未通过二次消防验收。对于各个商铺的二次装修，中航城公司称系由承租方负责，中航城公司负责配合并承担二次报批的费用，前提是章尚文要出具一份承诺。2013年3月30日，章尚文向中航城公司出具了一份《X尚街商铺二次装修消防报批事项承诺书》，承诺同意委托中航城公司代办涉案铺位的二次消防报批、验收工作，并承诺于2013年4月5日前递交符合要求的报批资料。对于该份承诺书，章尚文称系中航城公司交铺时声称可以代为申报并承担费用，要求章尚文签的。根据中航城公司提交的中航北苑大厦《分户汇总表》，中航城公司只是包括涉案铺位在内的部分房产的所有权人。中航城公司称其并非X尚街商场的管理者，商场的管理由中航物业管理公司负责。
商场开业后，商场的营业时间调整为周日至周四10：00-22：00，周五至周六及节假日10：00-22：30。2013年8月份，部分租户以商场涉嫌虚假宣传、不履行商场经营职责为由曾向“中航集团”、中航物业管理公司和“中航地产”提出过异议，要求对租金进行减免。章尚文称，其在2013年8月份未在涉案商铺中经营。章尚文在1846号案件中主张的三个月的误工费4800元是根据深圳市的最低工资计算出来的；其在1914号案件中主张的营业损失及误工费是确保其最低生活水平计算出的金额。
章尚文向原审法院提起本案诉讼，请求对1846号案件判令如下：1、被告双倍退还租赁保证金及8月份租金19400元，三个月误工费4800元，共计24200元；2、本案诉讼费由被告承担。请求对1914号案件判令如下：1、被告赔偿2013年8月份营业损失及误工费，共计9938元；2、被告承担本案诉讼费用。
中航城公司特对1846号案提起反诉，请求判令：1、确认《深圳市房地产租赁合同书》及其补充协议终止；2、原告向被告支付欠付租金3504.50元，欠付费用4590.1元，合计8094.50元；3、被告不予退还租赁保证金7760元，原告向被告支付违约金403元，支付欠付费用的滞纳金1948.65元，合计2351.65元；4、原告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，原、中航城公司之间的《房屋租赁合同》、《﹤深圳市房地产租赁合同书﹥补充协议》未违反法律和行政法规的效力性规定，合法有效。前述补充协议，多次强调中航城公司不得违反合同关于经营范围和品牌的约定，可见中航城公司为配合整个商场的经营对所涉铺位的经营范围有严格的限制，章尚文违反补充协议关于经营服饰和食品的约定，构成违约，根据补充协议关于“违反经营范围及品牌的约定、章尚文有权解除合同并没收租赁保证金”的约定，中航城公司有权行使约定解除权解除合同，并没收租赁保证金。章尚文所述中航城公司违约的理由均不成立：1.从合同约定2013年5月1日为起租日看，可以视为双方约定该日为商场开业日。X尚街商场虽于2013年4月27日开业早于合同约定的5月1日，但该行为系属提前履行合同义务的行为，章尚文无证据证明该行为对其造成了损害，该行为不构成违约；2.章尚文无证据证明中航城公司曾承诺要大力推广X尚街商场，亦无证据证明中航城公司未尽力推广X尚街商场，实际上，新商场开业后，需要一定的时间积累人气和客户，通常不可能开业后马上就兴旺，章尚文主张中航城公司欺诈、虚假承诺缺乏事实依据；3.章尚文所称中航城公司于2013年8月8日封闭其铺门，但无证据证明加锁的行为系中航城公司所为，至于中航城公司在其铺门所张贴的广告，确实会对章尚文的经营造成部分影响，但尚不至于导致章尚文无法营业，而事实上，根据章尚文陈述，其在2013年8月份亦未在涉案商铺中经营，故中航城公司张贴广告的行为事实上并未对章尚文的营业利润造成影响。中航城公司已于2013年8月5日向章尚文送达了解约通知，双方的租赁合同关系自该日解除。合同解除后，章尚文未依约在中航城公司通知的时间内搬离并返还涉案铺位，不能免除其实际占有使用涉案房产期间应承担的租金和费用。中航城公司于2013年8月29日自行收回铺位，章尚文应对2013年8月29日之前的管理费、电费等费用承担支付责任，中航城公司已预收章尚文2013年8月份租金，应退回剩余2天的租金。经核算，对于2013年8月间的管理费，按天数折算，章尚文应付907元，但该月的滞纳金因章尚文未按时支付管理费所致，章尚文应予全额支付，对于8月份剩余2天的租金，中航城公司应予退还250元。对于章尚文主张的其他管理费、电费和滞纳金，原审法院予以照准，据此，章尚文应付中航城公司管理费、电费共4527.10元、滞纳金1948.65元。因章尚文已经于2012年12月17日预交2013年8月份的租金，中航城公司再行主张章尚文支付2013年8月的租金及滞纳金，缺乏依据；章尚文系属违约方，其无权要求中航城公司双倍返还租金、承担其误工费及营业损失。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，对1846号案件判决：一、章尚文与中航城公司之间的《房屋租赁合同》、《﹤深圳市房地产租赁合同书﹥补充协议》于2013年8月5日解除；二、章尚文于本判决生效之日起十日内支付深圳市中航城置业发展有限公司物业管理费、电费4527.10元、滞纳金1948.65元；三、深圳市中航城置业发展有限公司不予返还章尚文租赁保证金7760元；四、深圳市中航城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还章尚文租金250元；五、驳回章尚文的其他诉讼请求；六、驳回深圳市中航城置业发展有限公司的其他反诉请求。对1914号案件判决：驳回章尚文的诉讼请求。如未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。1846号案件受理费405元（已由章尚文预交），由章尚文负担401元，由中航城公司负担4元；反诉费31元（已由中航城公司预交），由章尚文负担24元，由中航城公司负担7元。1914号案件受理费50元，由章尚文负担。
上诉人章尚文不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1．撤销福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1846、1914号民事判决。2．改判支持章尚文起诉书的请求。3．中航城公司开具租赁保证金与房屋租金和其它相关金额税务发票。4．两审诉讼费用均由中航城公司负担。其上诉事实与理由为：
一、一审时，章尚文起诉同时提交了《调查收集证据申请书》，一审法官没有按法律规定履行应有职责，导致证据失效。
二、章尚文于2013年8月13日起诉“X尚街”消防不合格，而中航城公司《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》深公消安检字（2013）第C0256号、第C0257号、第C0258号是在2013年9月29日才验收合格，违反消防法律法规，一审判决书更是故意不对中航城公司违反消防法律法规进行判决。
三、章尚文于2013年6月3日已经取得工商营业执照，经营范围服饰方面产品，章尚文按照营业执照要求经营服饰产品，合同上写明品牌名称为暂定，章尚文把品牌定为“钻石画”是合理的。中航城公司明显就是仗着权势作威作福，欺压如章尚文一般的老百姓。众所周知，深圳市餐饮巨头品牌“真X夫”难道他们在卖功夫吗？中航城公司的“X尚街”品牌名称，就是一条街吗？整个商场的商铺名称也都是风牛马不相及。中航城公司在招商时，宣传资料明确二楼定位女装，三楼定位服饰、男装，但开业后中航城公司违背招商时的定位约定，二楼有做士多店、洗脚按摩、美容、化妆品、工艺品，三楼有美容洗脚美甲、玩具、电子产品、汽油类危险产品、迷信产品等等各式各样的商铺，一审判决却认为整个商场对经营范围有严格限制，这种认识是错误的。
四、一审认为中航城公司没有对章尚文停电封店，完全不按常理思维，电表、电源控制掌握在中航城公司手中，并且2013年8月4日的《解约通知书》写明要采取强制措施，章尚文也提供了被停电在打官司的照片，假如章尚文无缘故的这样粘贴还能正常营业吗？2013年8月6日被停电，章尚文到管理处询问，管理人员杨X蔚、叶X明确答复告知已经被停电，但一审偏听偏信，让章尚文十分无助。一审认为8月8日铺面被大面积封贴广告纸，连门都开不了，但判决书还认为不影响正常经营，这十分不可理喻。中航城公司根本没有理由用广告纸来封贴章尚文的铺门，堂堂一个大企业竟会做出这样下三滥的事情，8月份初的涉案商铺被停电、封铺，这样店铺根本不能正常经营。既然不能正常经营，又如何不对营业利润没有影响。后来，中航城公司在没有法院执行程序的情况下采用强盗手段破门而入，侵占章尚文营业物品，章尚文将另案起诉。
五、一审在对管理费的判决偏听偏信，罔顾事实，中航城公司商场开业后，因中航城公司对商场没有推广导致生意清冷门可罗雀，主动通知整个商场商户免除刚开业三个月的管理费。因为中航城公司狡猾，当时没有给予商铺书面通知。一审过程中，中航城公司出示的所谓的管理费、电费证据，自造自编，没有相关收费证明、正规税务凭证，滞纳金是根据什么法律标准与法律依据，比高利贷还高，比高利贷还恶性，一审为何支持国家明令禁止的东西？在一审庭审上更没有对管理费、电费、滞纳金如何计算时间、如何计算金额进行举证、质证、辩论必要的法律程序。中航城公司定制提供的格式合同格式条款不公平，许多条款违背《合同法》等法律法规，为无效合同。综上所述，章尚文认为一审罔顾事实，违反法律程序，枉法裁判，请予改判。
被上诉人中航城公司答辩称：1、深公消验（2012）第0390号与深公消验（2013）第C0256、C0257、C0258号合格证是在一次消防验收合格意见书已经出具一段时间后核发的，落款日期超过开业日属于正常程序与步骤，中航城公司并未违反消防法律法规，而根据补充协议第10.4条、12.2.6条与X尚街商铺二次装修消防报批事项承诺书的约定，商铺的二次消防由章尚文承担，章尚文自始至终未能满足二次装修报批条件，根据约定中航城公司无义务承担代办产生的风险责任。2、中航城公司只是“X尚街”部分房产的所有权人，为商场的整体统一性考虑，在中航城公司自有产权商铺的租赁合同中定位统一的经营范围，尽量取得良好的经营氛围，中航城公司与章尚文在租赁合同补充协议中明确约定经营范围为服饰、饮食，而事实上章尚文经营的既非服饰也非饮食，根据补充协议2.2条的约定，中航城公司有权终止合同。3、根据合同约定，因章尚文擅自改变经营范围，拖欠各项费用达0.5万元，未办理工商营业执照的以上任何一项情形发生，中航城公司均有权终止合同，而章尚文以上三项均严重违约，故中航城公司书面提出合同终止，在中航城公司发出解约通知之前章尚文已事实上不经营，中航城公司于2013年8月4日发出解约通知书，合同关系已于8月5日送达日解除。综上所述，中航城公司遵守法律法规的规定，信守双方的合同约定，反观章尚文提供的上诉理由与事实不符，缺乏法律依据，纯属无理取闹，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持一审判决，维护中航城公司的合法权益。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，章尚文与中航城公司就涉案商铺签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。租赁合同补充协议明确约定承租人不得擅自改变商铺用途、经营范围，否则视为违约，出租人有权终止合同并要求承租人承担相应违约责任。章尚文违反合同中关于经营范围的约定，中航城公司有权解除合同并要求章尚文承担相应的违约责任。涉案商铺所在房产已于开业前通过消防验收，章尚文未能举证证明中航城公司存在违约情形，对其相关主张，本院不予采信。原审审理程序合法，并无不当。关于章尚文要求中航城公司开具租赁费用发票的上诉请求，因其一审时并未提出该项诉讼请求，二审对此不予处理。章尚文可另寻法律途径解决。
综上，上诉人章尚文的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本两案二审案件受理费合计人民币455元由上诉人章尚文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十一月二十八日
书记员（兼） 李开宇