宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第1764号原告上海永绿置业有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人张瑜，该分公司总经理。委托代理人蒋海山，宁夏言城律师事务所律师。委托代理人陈芳，宁夏言成律师事务所律师。被告银川市兴庆区曲江生态美食园，经营者杨莉莉，女，1982年4月9日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人王涛，北京大成（银川）律师事务所律师。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人陈军，该公司总经理。委托代理人程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托代理人叶军燕，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告上海永绿置业有限公司银川分公司与被告杨莉莉、绿地集团银川商业运营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日受理后，由代理审判员樊篱适用简易程序于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告上海永绿置业有限公司银川分公司委托代理人陈芳，被告杨莉莉的委托代理人王涛，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托代理人程德智到庭参加诉讼。后本案于2014年4月17日二次公开开庭进行了审理，原告上海永绿置业有限公司银川分公司委托代理人蒋海山、陈芳，被告杨莉莉的委托代理人王涛，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司的委托代理人程德智、叶军燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海永绿置业有限公司银川分公司诉称，原告系专门从事物业服务的企业，其为上海绿地集团银川置业有限公司开发的银川市绿地21城提供物业服务。根据《绿地21商城物业服务合同》约定：原告提供物业服务的受益人包括上述被告在内的全体业主。业主应按约向原告交纳物业管理费，如逾期缴纳，应从逾期之日起每日按每项欠费3‰的标准向原告支付违约金。三被告系物业A区饕界1-1号的物业使用人和所有权人，物业面积共计17820㎡，其未按约定向原告缴纳自2013年6月至2014年12月的物业管理费338580元。原告多次催促被告交费，但被告置之不理，故原告诉至法院，请求判令：1、两被告支付原告自2013年6月至2014年12月期间的物业服务费338580元，违约金1016元，以上共计339596元；2、本案诉讼费由两被告承担。原告为证明其诉请，向法院提交了以下证据。证据1、物业服务合同一份，前期物业服务合同备案登记表一份，证明一份，证明原告系一级物业服务企业，为被告提供物业服务的事实。证据2、租赁合同一份，企业信息一份，证明二被告是涉案物业的所有权人和使用人。证据3、资质证书一份，登记备案表一份，证明原告从事物业服务得到了相关部门的准许且资质是一级及进行跨区备案登记的结果。证据4、保安记录30页，客户意见征询表9份，电费催缴通知单2份，记录维护员交接巡查记录，证明原告服务的范围。电费催缴单证明被告欠电费都由我们原告催缴，我公司的服务周到，征询表反映了银川分公司进行服务时进行的客户调查，说明原告在服务过程中的标准与服务整体的服务质量，说明我公司对工作人员的要求打到了一级资质的企业的标准与要求。被告杨莉莉辩称，一、原告不是合同的相对人，其无权要求被告杨莉莉向其缴纳物业服务费。2014年7月，被告杨莉莉与本案被告绿地集团银川商业运营管理有限公司签订的《曲江花园酒店租赁合同》（合同编号YCSG2012-26），租赁合同第三条第3项约定，物业服务费应由被告杨莉莉向本案被告绿地集团银川商业运营管理有限公司缴纳。因此，原告不是本合同的相对人，其无权要求被告杨莉莉向其缴纳物业服务费。二、原告没有向被告杨莉莉提供物业服务，无权向被告杨莉莉收取物业服务费。2014年9月23日，原告给被告杨莉莉《关于曲江酒店复函的答复》的复函，复函内容显示，原告的收费内容包含：物业共用部位、共用设施设备的正常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用。原告的物业服务的范围为管理区域内及共用部位、公用设施设备。而原告没有向。被告杨莉莉提供安全保卫义务、没有提供维护公用设施的义务、没有提供维护消防设施的义务、没有提供物业管理区域清洁卫生义务、没有提供绿化养护等义务。因此，原告无权向被告杨莉莉收取物业服务费。三、被告杨莉莉一直是自己雇佣人员做相关物业服务。为了搞好物业服务，被告杨莉莉雇佣了保洁员、保安、花匠、电工、安装工等人员自己进行物业管理服务。综上，原告没有提供物业服务，故无权要求被告杨莉莉支付物业服务费用，被告杨莉莉没有义务向原告支付物业费，请求法院驳回原告诉讼请求。被告杨莉莉向本院提交以下证据：证据1、租赁合同一份，证明第一被告与第二被告就物业管理服务约定，物业管理服务费是向第二被告交纳，交纳时间为2013年7月1日；原告要求第一被告交纳物业费从2013年6月开始，欠缺法律事实。证据2、复函一份，工资表一份，证明原告对被告服务的范围及内容进行说明，原告没有向第一被告提供所述的服务内容；被告第一被告雇佣保洁员和保安等人员自己进行服务的事实；原告要求第一被告交纳物业费欠缺其向第一被告提供物业服务的事实。证据3、承诺书一份，行政处罚通知单一份，原件核实，证明原告没有向第一被告提供物业事实；原告一年之后没有向第一被告提供物业服务导致第一被告受到行政处罚的事实。证据4、照片一组，证明原告没有向第一被告提供物业的事实。原告只收费不提供服务的事实。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司辩称，绿地集团银川商业运营管理有限公司不是产权人和使用人，没有交纳物业费的义务；根据协议相关费用应当有第一和第二被告承担。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司向本院提交以下证据：证据1、租赁合同两份，证明涉案房产是受绿地置业公司的委托对外招商及出租；二份合同约定物业费由使用人承担，实际使用人就是本案的第一被告杨莉莉。证据2、授权委托书一份，证明绿地集团银川置业有限公司委托绿地集团商业运营管理有限公司与租户签订租约，代为收取租金。经审理查明，原告上海永绿置业有限公司银川分公司系上海永绿置业有限公司位于银川领取营业执照的分支机构,上海永绿置业有限公司系资质等级为一级的物业服务企业。银川市兴庆区绿地21商城系上海绿地集团银川置业有限公司开发建设，2010年3月22日，上海绿地银川置业有限公司与上海永绿置业有限公司签订《绿地21商城物业服务合同》，合同约定：上海永绿置业有限公司为绿地21商城提供物业服务，物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；在物业管理区域内，上海永绿置业有限公司负责代收水电费、暖气费等；物业服务费用为商业物业2.5元/月/平方米；业主或物业使用人应在每季度第一个月10号前履行缴费义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业费用的应按欠费3‰的标准向上海永绿置业有限公司支付违约金；因上海绿地银川置业有限公司原因造成交付使用时物业配套设施和绿化环境不完善的，业主按本合同约定收费标准70％缴纳物业服务费；因上海永绿置业有限公司原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，上海永绿置业有限公司应按3‰的标准向上海绿地银川置业有限公司支付违约金，业主按照本合同约定收费标准70％缴纳物业服务费。合同签订后，原告上海永绿置业有限公司银川分公司于2013年5月进驻绿地21城提供物业服务。上海绿地银川置业有限公司委托被告绿地集团银川商业运营管理有限公司对上述合同约定的兴庆区绿地21城进行商业运营管理。被告杨莉莉系银川市兴庆区曲江生态美食园（以下简称曲江酒店）经营者，曲江酒店系个体工商户。2012年4月10日，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司为出租方，曲江酒店为承租方，签订房屋租赁合同，合同约定出租房屋为银川市兴庆区兴水路1号绿地21城A区曲江生态花园酒店（建筑面积17820平方米）；房屋用途为餐饮；自2012年7月1日至2013年6月30日为免租期，免租期内由此租赁产生的物业管理费及其他税费均由承租方承担；自2013年1月1日起，承租方同意由出租方提供物业服务，服务区域为承租方所承租的建筑物外侧的公共区域，服务费由承租方按照1元/平方米/月的标准向出租方缴纳，物业费每半年为一个缴费期，先缴费后服务；使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用（包括但不限于物业费、水电费、空调费、暖气费等）由承租方支付，并由承租方承担延期付款的违约责任。绿地21城A区曲江生态花园酒店的房屋所有人系上海绿地银川置业有限公司，2011年3月9日，上海绿地银川置业有限公司出具授权委托书，委托绿地集团银川商业运营管理有限公司与租户签订租约、代为收取租金等与该物业经营管理有关的一切事项，原告永绿置业是绿地集团银川商业运营管理有限公司委托提供物业服务的第三方。曲江酒店欠缴合同约定房屋的物业费338580元（1元/月/平方米×17820平方米×19个月）。另查明，原告提供物业服务期间，绿地21城内曲江酒店周边存在公共路面开裂，绿化不到位的情况。同时由于消防供水管道漏水，供水不足，导致曲江酒店被银川市公安消防支队兴庆区大队以违反消防法律、法规为由进行行政处罚。本院确认的上述事实，有原告提交物业服务合同、前期物业服务合同备案登记表、证明、租赁合同、企业信息、资质证书、登记备案表、保安记录、记录维护员交接巡查记录、电费催缴通知单、客户意见征询表，被告杨莉莉提交的租赁合同、复函、工资表、承诺书、照片、行政处罚通知单，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司提交的租赁合同、授权委托书及原、被告的当庭相关陈述在案为凭。本院认为，上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司于2010年3月22日签订的《绿地21商城物业服务合同》真实、合法、有效，对绿地21商城业主有约束力。原告作为上海永绿置业有限公司位于银川的分支机构，为绿地21商城提供物业服务，绿地21商城业主应当向原告缴纳物业服务费。原告作为领取营业执照的法人分支机构，有独立的诉讼主体资格，可以作为独立诉讼主体对接受其物业服务的业主就物业服务费用提起诉讼主张权利。曲江酒店与被告绿地集团银川商业运营管理有限公司分别于2012年4月10日、2012年12月18日签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。曲江酒店系个体工商户，债权、债务由其经营者杨莉莉承担。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司受房屋所有人上海绿地置业有限公司委托与曲江酒店签订上述房屋租赁合同，该房屋租赁合同对于物业费、采暖费、电费等费用的约定可以视为业主与物业实际使用人对上述费用的约定。该房屋租赁合同约定了物业费、采暖费、电费等费用由房屋实际使用人承担，由于上海永绿置业有限公司与上海绿地置业有限公司签订的《绿地21商城物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，故上述费用应当由房屋实际使用人与业主承担连带清偿责任。本案中曲江酒店为房屋实际使用人，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司并非业主，原告未将业主上海绿地置业有限公司列为被告，故原告所诉物业费应当由物业实际使用人被告杨莉莉承担，被告绿地集团银川商业运营管理有限公司不承担上述费用。上海绿地集团银川置业有限公司与原告合同约定，如物业服务不达标，原告按合同约定标准即商业物业2.5元/月/平方米的70％收取物业费，原告按1元/月/平方米主张物业费不超过上述标准。被告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告杨莉莉合同约定物业费为商业物业1元/月/平方米，且被告绿地集团银川商业运营管理有限公司与被告杨莉莉对物业服务不达标的情况下的违约责任未进行约定。原告存在物业服务履行不到位的情况，物业费应当相应减少。被告杨莉莉欠物业费共计338580元，本院支持上述费用的90％即304722元。原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定，判决如下：一、被告杨莉莉于本判决生效之日起十日内向原告上海永绿置业有限公司银川分公司交纳物业服务费用304722元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告杨莉莉未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3197元，由原告上海永绿置业有限公司银川分公司负担320元，被告杨莉莉负担3177元(此款原告上海永绿置业有限公司银川分公司已预交，被告杨莉莉随同上述款项一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 樊 篱二〇一五年六月十二日书 记 员 马慧琼附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（１）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（２）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（３）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（４）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（５）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（６）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（７）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（８）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（９）符合本条规定条件的其他组织。