安徽省灵璧县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）灵民初字第01185号
原告：崔维民，男，1956年4月3日出生，汉族，住安徽省灵璧县。
委托代理人：崔维艳，男，1965年7月14日出生，汉族，住安徽省灵璧县。系原告崔维民弟弟。
委托代理人：潘佩超，安徽山石律师事务所律师。
被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵城。
法定代表人：王兴清，该公司董事长。
委托代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。
原告崔维民因与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年4月9日向本院起诉，同日本院受理后，依法由审判员任艾萍适用简易程序，于2015年5月6日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人崔维艳、潘佩超，被告的委托代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
崔维民诉称：原告原在灵璧县灵城西关凤河巷有门面房三间。2010年被告因开发灵璧县2007年第4号地块拆迁了原告的上述房屋，并于2010年12月6日与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换的方式，对原告以A-09楼1层154号房进行安置，以实际安置面积找补差价；被告应在原告完成搬迁之日起的24个月内将安置房交给原告使用并办理入住手续，逾期，被告应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。
在协�签订前，原告已将原房屋搬迁腾空并交付被告，而后于2010年12月6日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，按照约定，被告应在2012年12月6日前将该房办好房屋产权证并交付原告使用。但该过渡期到期后，虽经原告多次催促，被告时至今日仍没有依法依约将安置房向原告交付，其行为已构成严重违约并给原告造成了重大的经济损失。故原告起诉要求：一、被告向原告交付按协议的约定经测绘确认的房屋和该房的房屋所有权证；二、被告向原告支付2012年12月7日至2015年4月7日止的迟延交房的违约金707128.8元（3.5万／平方米×120.26平方米×28月×30日×2÷10000）（按该房的总价值的日万分之二计算）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称：原告虽然和被告于2010年12月6日签订了房屋拆迁补偿安置协议，但该房屋仍由原告正常对外租�，直至2011年底，才将房屋基本腾空，在协议第六项有特别约定，首先违约的是原告。该房屋已在规定时间内以多种方式通知原告办理入户和缴费手续，2014年8月26日，当原告向被告补交了房屋差价后，该房屋的钥匙已交给原告。该房屋是棚户区改造房屋，房款计算应以地方税务局核准的价格计算，即按每平方米1800元计算。房产证办理是政府统一安排的，不是开发公司当家。综上，被告严格履行合同，不存在违约行为，故应驳回原告的诉讼请求。
崔维民向本院提交了如下证据：
1、房屋拆迁补偿安置协议书，证明协议签订日期是2010年12月6日，2010年12月6日前原告已经将原来的房屋交付给被告；按照协议第五条第六项规定，在协议签订之日起24个月内被告应该将安置房交给原告使用，并办理入住手续，逾期应按照约定承担违约责任；按照合同第五条第四、五项规定，房屋在交付的时候应该将房屋所有权证及钥匙一并交付给被拆迁人；按照合同第四条第三项规定房屋面积是120.26平方米；按照合同第四条第一项规定拆迁安置房必须符合国家质量安全标准，拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位；被告应该承担的合同义务及责任；至今被告没有完成上述合同规定的义务；证明原告主体资格。
2、原告身份证、中楠公司的信息，证明原、被告主体资格。
灵璧县中楠房地产开发有限责任公司发表质证意见为：证据1，真实性无异议。按照合同约定房屋面积多出15平方米，原告应该在接到通知后去被告处补交房款差额，逾期视为放弃该房屋；按照合同第五条约定不在规定时间内搬迁的应从搬迁补偿费中每日扣除200元违约金；按照合同第六条约定，该户过渡期从2011年10月1日算�；该房屋被原告租给刘渠海使用，根本无法拆迁，导致工程无法进展。
证据2，无异议。
灵璧县中楠房地产开发有限责任公司向本院提交了如下证据：
1、灵璧县电视台公告，证明温州商城部分楼层已全面竣工，通知各拆迁户包括原告前来被告处办理入户手续并交纳超出面积的费用。
2、侯丽丽、李清杰证明，证明2014年元月份，电话通知原告前来办理入户和缴费手续。
3、刘坤敏证明，证明2014年8月，公司负责人叶宝进与原告办理房屋正式接交手续并将钥匙交于原告；原告所住楼层，自2013年12月24日各拆迁户已先后办理入住手续；部分入户的相关人员，包括原告；办结的入户手续。
4、税务发票，证明安置房造价每平方米1800元，超出部分每平方米16666.67元；按合同约定多出面积必须补交差价；原告之前没有交�无法办理入户手续；开票日期与交款日期不一致，原告于2014年8月26日交清差价款。
5、王艳证明，证明2014年12月28日下午3点，因王艳存放物品占原告房屋，双方发生争执并报案110处理，证明原告已对该房屋占有、管理、使用。
6、房屋拆迁补偿安置协议，证明原告安置房屋超出原面积15平方米，不交齐差价无法办理入户手续；原告过渡期自2011年10月1日起；因为原告违约，将房屋租给别人使用，无法将房屋腾空。
7、叶宝进证明，证明多次通知原告办理入户手续，并通知补交房屋差价款；协调不交或少交房屋差价款而迟延办理手续。
8、证人侯丽丽、李清杰出庭作证，证明能够证实被告的证明观点，当时拆迁公司的人安排侯丽丽通知拆迁户来办理入户手续。
9、证人刘坤敏、叶宝进出庭作证，与书证证明观点一致。
崔维民发表质证意见为：证据1，原告自己出具的报告，时间是2015年5月4日，超出举证期限，不合法；不能证明被告在2014年元月份确实在电视台做过公告；该证据不能证明被告的观点；原告保留追究电视台造假行为的责任。
证据2，2014年元月份就已经用固话通知原告，不是事实；证明人基本信息不明，不符合证据要件形式；证明人是被告的工作人员，与被告有利害关系；电话通知崔维民，应该有电话记录或通话记录；证人应该出庭作证；不能作为本案证据使用。
证据3，证据不实。从合同看原告没有义务把交房款交给物业公司；当天由物业公司交钥匙给原告，不是事实；应该由被告交房，而不是物业公司；证明内容含糊其辞，是虚假的，没有交钥匙之说；刘坤敏和物业公司及被告之间有利害关系，该证明是虚假的，不符合合同的约定；不能作为本案证据使用；崔维民的入户手续书是假的，原告并不知情，没有原告签字也没有日期。
证据4，原告是按照与被告商谈结果补交的房屋差价款；开票日期与交房日期没有关系，交差价款日期不能等同交房日期；因原告房屋是回迁房，对价款不了解，所以原告以每平方米3.5万元均价要求违约金，被告应提供证据反驳原告的观点，被告如果不举证，只能说明原告的主张是合情合理的。
证据5，证明本身正好证明被告违约，不能证明被告的证明目的，物品是没经原告同意放在房屋内，如果房屋由原告占有管理使用，王艳怎么会将物品放置房屋内，所以被告显然违约。
证据6，对真实性无异议，但不能证明被告的证明目的。说余款不交齐不能入住，合同中看不出有该内容，与本案没有关系；过渡期讲的是过渡费的问题，与交房无关；被告没有证据证明原告在2011年才交付房屋。
证据7，双方已经商谈并交齐了差价款，与本案没有关联性；钥匙应该由被告交而不是物业公司，不符合规定；证明内容虚假；叶宝进是被告公司经理。
证据8，侯丽丽和李清杰均是被告员工，证人说的话是受被告庭前安排，是被告辩解的一个组成部分，不具有客观性；证明没有实质性内容，不能证明通知崔维民；只是证明打电话，并没有说电话内容，也证明不了具备交房条件；李清杰当时是拆迁公司的人员，是中楠公司的委托人。
证据9，不能证明被告的证明观点；证明被告违约；证人与被告有利害关系。
根据当事人举证、质证意见，本院认证意见为：原告提交的证据1，具有真实性，但被告对原告的证明观点有异议，应结合其他证据综合认定。
证据2，被告无异议，本院予以支持。
被告提交的证据1、4，原告虽提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，本院予以支持。
证据2、3、7、8、9，能够证明被告的观点，本院予以支持。
证据5，被告提出异议，证人未出庭作证，不能证明被告的观点，本院不予支持。
证据6，具有真实性，但原告对被告的证明观点有异议，应结合其他证据综合认定。
本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：
2010年12月6日，被告灵璧县中楠房地产开发有限公司（拆迁人）委托案外人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司与原告崔维民（被拆迁人）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。该合同第四条第一项规定：“1、补偿安置原则：拆迁人提供A区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区�自行选择，具体位置在温州商城。…拆迁安置房必须符合国家质量安全标准。拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办理产权证，保证水、电入户到位…”；合同第五条第四项规定：“被拆迁人在完成搬迁十五日内将原房屋所有权证、土地使用证等证件交给委托拆迁人，由拆迁人交主管部门统一注销。被拆迁人应提交相关证件，积极配合拆迁人办理安置房屋的产权证”；合同第五条第六项规定：“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金”；合同第五条第七项规定：“被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理�房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人”；合同第六条规定：“其他约定：该户过渡期从2011年10月1日算起”。
另查明：原告安置房屋（营业房）系温州商城A-9楼1层154号，房屋建筑面积为120.26平方米，其中拆迁安置105.26平方米，按每平方米1800元计算，计189468元；拆迁安置补15平方米，按每平方米16666.67元计算，原告支付房屋差价款250000元。
2014年元月份被告通知原告缴纳房屋差价款及办理入户手续，原告于2014年8月26日支付房屋差价款，同日温州商城物业公司将房屋钥匙交给原告；房屋未办理产权证。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案争议的焦点是：1、被告是否违约；2、原告的诉讼请求是否应予以支持。
原、被告所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，且不违反法律�行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应依约履行。由于原告已支付房屋差价款、物业公司亦将安置房钥匙交与原告，故原告要求被告向原告交付按协议约定经测绘确认的房屋的诉讼请求，被告已履行。按合同约定，被告应负责给原告调换的房屋办理产权证；原告应提交相关证件，积极配合被告办理安置房屋的产权证。因原告在本案中未能提供足够证据证明其已履行了相应义务，故原告要求被告向原告交付房屋所有权证的诉讼请求，可作另案起诉。按合同约定，被告交房日期应为原告完成搬迁之日起24个月内；原告房屋过渡期从2011年10月1日算起，即被告应于2013年10月1日前交房。2014年元月份被告通知原告缴纳房屋差价款及办理入户手续，被告从2013年10月1日至2014年1月底期间的逾期交房行为应属违约行为，对其期间的逾期交房行为应当承担违约责任。按合同�定原告应在接到通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，而原告于2014年8月26日才支付房屋差价款，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，原告自2014年2月1日至2014年8月26日期间的经济损失应自行承担。按合同约定被告逾期交房，应按安置房总价值每日万分之二承担违约金，故被告应向原告支付自2013年10月1日至2014年1月31日期间的迟延交房的违约金，即（189468元＋250000元）×4月×30日×2÷10000＝10547.23元。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决书生效后10日内付给原告崔维民迟延交房的违约金10547.23元；
二，驳回原告崔维民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10870元，减半收取5435元，由原告崔维民承担5335元，被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 任艾萍
二〇一五年七月六日
书记员 张 琼
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。