河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第2273号
上诉人（一审被告、反诉原告）陈伟，女，1973年1月1日生，汉族，住光山县。
委托代理人范先涛，郑州市管城区西大街道法律服务所工作人员。
被上诉人（一审原告、反诉被告）曹兴荣，女，1968年8月5日生，汉族，住光山县。
委托代理人黄萌、ＸＸ（实习），河南紫弦律师事务所律师。
上诉人陈伟与被上诉人曹兴荣房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2015）光民初字第00048号民事判决，于2015年10月13日提起上诉，2015年12月8日本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案，上诉人陈伟及其委托代理人范先涛，被上诉人曹兴荣及委托代理人黄萌、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：2013年5月1日，原告曹兴荣与被告陈伟签订了《租赁协议》，曹兴荣将其享有使用权的位于森林公园内的房屋租赁给陈伟，租期五年，自2013年5月1日起至2018年5月1日止，年租金为壹万元，协议签订之日，五年租金计伍万元一次性付齐；租赁期满，陈伟对现有房屋投入的固定装修等不动产（含门窗），不得拆走、破坏，要无偿交给曹兴荣；“如遇在租赁期内，上级政府启动森林公园开发建设，需要终止本租赁协议，曹兴荣不算违约，曹兴荣按月均租金退还陈伟剩余期限租金；陈伟也要无偿将固定装修等不动产和搭建的临时建筑交给曹兴荣处理，既使政府有补偿也与陈伟无关”。之后，陈伟将该房完善、装修，用于经营酒店。2014年12月22日，原告曹兴荣起诉至本院，以光山县弦山街道办事处对“森林公园”进行整体开发建设为由，请求依法判决解除与陈伟签订的《租赁协议》。陈伟陈述，自己花巨资对租赁的房屋进行装修和改造，经营一年左右；曹兴荣拥有该房，没有任何合法建房、用地手续，其将违章建筑整体出租属于违法。经本院委托信阳市三维资产评估事务所对陈伟用于酒店经营的投资进行鉴定，陈伟投资酒店装修197300元，酒店用具141300元，合计338600元；陈伟支付鉴定费5000元。陈伟反诉请求，依法确认双方签订的租赁协议无效，曹兴荣退还租金50000元，赔偿经济损失338600元，支付鉴定费5000元，并赔偿后期经济损失。该案经调解无效。
一审认为：原告曹兴荣对其出租的房屋享有使用权，虽然其对该房没有权利证明文件，但并未因此影响承租人陈伟在租赁期间对该房的经营、管理和使用。曹兴荣与陈伟签订的《租赁协议》，应视为有效合同。合法的合同关系受法律保护。光山县弦山街道办事处对森林公园进行整体开发，需要处置曹兴荣享有使用权的房屋，按双方约定曹兴荣要求解除与陈伟签订的租赁合同诉求，本院予以支持。原、被告约定的合同期间为六十个月（五年），至今只履行二十五个月，故曹兴荣对解除合同后未履行合同的期间租赁费用29167元（50000元÷60×35），应当返还陈伟。原、被告关于解除合同后财产处理的约定，免除了原告的赔偿责任，故对被告陈伟反诉请求曹兴荣赔偿经济损失338600元和鉴定费用5000元的意见，本院予不予支持。陈伟要求赔偿后期经营损失，因未提出相关证据证实，本院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条之规定，一审判决：一、解除原告曹兴荣与被告陈伟签订的房屋租赁协议；二、原告曹兴荣向被告陈伟返还租金29167元（5000÷60×35）；三、驳回反诉原告陈伟的其他反诉请求。
以上第二项给付，合计款额29167元，于本判决生效后七日内付齐。
陈伟上诉称：一审法院认定法律关系错误。上诉人承租被上诉人的房屋位于光山县森林公园，该块土地属于光山县弦山街道办事处方楼村民委员会村集体所有。所建房屋无任何合法手续，一审开庭时，被上诉人未提供房屋所有权证，也未提供其他合法建筑手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，’与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”从上述法律规定来看，被上诉人出租的房屋无论是永久性建筑，还是临时性建筑都必须有合法的建筑手续，否则，该出租合同无效。一审法院将上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》视为有效合同，其引用的法律不知是什么一审法院明知法律的规定，而不引用，避而不谈，其目的只有一个，枉法裁决，偏袒被上诉人，跃然纸上。
二、上诉人反诉请求于法有据。承前所述，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》为无效合同，根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被上诉人除了返还上诉人的租金外，还应赔偿上诉人的经济损失。三、被上诉人的一审诉讼请求于法无据。
被上诉人的一审诉讼请求是要求解除合同，解除合同的前提是该合同合法有效。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是无效合同，退一万步讲，纵使上诉人与被上诉人签订的合同有效，被上诉人也不能依据光政办明电（2014）63号内部明电，解除合同。其一、该文件没有公章，不能辨别真伪。其二、纵使该文件是真实的也是无效的。本案中房屋使用的土地是集体土地，根据土地管理法的规定，集体土地未被征用或征收之前，政府是不能擅自使用集体土地的。该块土地从来没有被政府征用过，政府在该块土地上进行规划、建设是对集体经济组织的侵权，是无效的文件。光山县法院认为政府未征用集体土地，就能在集体土地上开发、建设，就是纵容政府违法，法院就没有维护法律的正确实施，没有维护社会的公平与正义，有失法院的尊严。其三、被上诉人，当初移交给上诉人只是一个屋圈子，没有门窗、没有任何设施，只是一块地皮。地皮是方楼村集体所有，我是方楼村的一村民，在翻盖装修房屋时取得了村民委员会的同意，是合法取得使用权，而被上诉人，既不是本村村民，身份不合法，又没有取得本村村民委员会同意，是非法占有，而非法占有的土地，其使用权、支配权、收益权同样是非法的。故所签的合同同样是无效的，无效合同给上诉人带来的损失，应该赔偿。一审承认合同有效，变相的承认了被上诉人非法占有土地的合法性，所以是适用法律错误。总之，合同是否有效，被上诉人均无权解除合同。
被上诉人曹兴荣辩称，1、双方签订的房屋租赁合同是有效合同。被上诉人与上诉人间签订的房屋租赁合同所租赁的房屋位于森林公园之内，是临时建筑，其应当适用合同法的相关规定，合同有效。2、上诉人与被上诉人间在签订合同时即明确约定，如果因城市规划或政府开发建设，造成协议终止的，甲方不算违约等约定是合法有效的，因此，一审解除双方的合同是合同有效的。其判决适用法律正确适当，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实除一审认定的外，另查明，①上诉人与被上诉人所签合同租赁的房屋位于光山县弦山街道办事处方楼村。2015年2月5日，方楼村民委员会出具证明证明，被上诉人所出租的房屋是违章建筑，其房屋占用的土地属本村集体所有。②在一审诉讼中，经双方当事人同意，光山县人民法院委托信阳市三维资产评估事务所（普通合伙）对陈伟租赁曹兴荣场地经营鑫竹庄园酒店的装修及酒店用具价值进行了司法鉴定，并出具了（2015）三维评鉴字第022号意见书，该意见书鑫竹庄园酒店装修评估19.73万元，用具评估值14.13万元，总计评估值33.86万元。
本院认为，上诉人陈伟与被上诉人曹兴荣于2013年5月1日所签订的房屋租赁协议为无效协议。因为该土地属于光山县弦山街道办事处方楼村民委员会集体所有。该村委会的证明，被上诉人所出租的房屋是违章建筑，被上诉人在一、二审诉讼中也未能提供出出租房屋的任何合法手续，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的房屋租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人曹兴荣在出租该房屋时未告知出具房屋来源的合法手续，上诉人陈伟对该房屋的合法性没有进行必需的询问和审查，双方对造成合同无效均有责任。上诉人虽在一审中就损问题提出了反诉，但一审没有进行审理，二审对双方争议的损失不作处理，上诉人陈伟可另行提起诉讼。原审认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持光山县人民法院（2015）光民初字第00048号民事判决第二项即原告曹兴荣向被告陈伟返还租金29167元；
二、撤销光山县人民院（2015）光民初字第00048号民事判决第一、三项；
三、确认上诉人陈伟与被上诉人曹兴荣于2013年5月1日签订的《租赁协议》无效。
二审诉讼费7204元，上诉人陈伟和被上诉人曹兴荣各负担3602元。
本判决为终审判决。
审判长 郑鹏飞
审判员 崔仁海
审判员 李 青
二〇一六年二月二日
书记员 黄莹莹