广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3355号
上诉人（原审原告）：广州市港龙实业有限公司。
法定代表人：杨松波，职务：总经理。
委托代理人：黄静仪，广东周航律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵桂梅。
被上诉人（原审被告）：尚常花。
上述两被上诉人的共同委托代理人：邹银辉，广东维纳律师事务所律师。
上诉人广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人赵桂梅、尚常花商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年2月25日，赵桂梅、尚常花（乙方、买方、买受人）与港龙公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园…13幢5层502房（下称该商品房）……该商品房合同约定建筑面积共85.96平方米，其中套内建筑面积70.17平方米，共有分摊面积约15.79平方米。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（人民币）每平方米6443.64元，总金额（人民币）452150元……第十四条延期交房的违约责任……由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自甲方书面通知收楼时间届满之日起，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的收楼手续视为乙方对该商品房满意并已交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务等相关费用从书面催告书确定的收楼时间届满之次日起由乙方承担，乙方须付清全部房款及所欠包括但不限于物业服务费等费用后才能接收该商品房。……第十七条风险责任转移乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=│（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）│／合同约定套内建筑面积×100%……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……第五条、原合同第十八条调整如下：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。面积有差异的处理方式：按合同约定的套内面积单价乘以实测面积套内面积结算房价款，按多退少补的原则双方互补差额。……第九条、其他……8、乙方在办理房地产权证前必须向甲方付清全部房款及税费（包括按本协议第五条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。……第十条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准”。另，该合同还载明交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。
2013年10月21日，增城市新塘房管分局出具《房屋建筑面积测绘报告》，该报告载明涉案房屋的套内建筑面积为72.82平方米，分摊面积为16.50平方米，建筑面积为89.32平方米。增城市国土资源和房屋管理局在上述报告中加盖了“增城市国土资源和房屋管理局测绘成果审核专用章”。
2014年7月1日，港龙公司向赵桂梅、尚常花邮寄了《太阳城御园收楼再次通知》、《补差通知》和《产权办理通知书》。其中《太阳城御园收楼再次通知》载明涉案房屋已完全具备交房条件，业主自收到通知后5日内到物业管理处办理收楼手续，收楼时间为2014年7月2日至7月6日等内容；《补差通知》载明补交房款为17076元等内容。同年7月2日，赵桂梅、尚常花收到上述通知。同年8月24日，尚常花接收了涉案房屋。
2015年1月8日，港龙公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、赵桂梅、尚常花向港龙公司支付补交房款17076元；二、赵桂梅、尚常花向港龙公司支付逾期支付补交房款的利息（逾期支付补交房款利息自2014年7月7日起计算至赵桂梅、尚常花实际支付上述款项之日止，计算标准为每天万分之五）；三、赵桂梅、尚常花向港龙公司支付逾期收楼违约金10625.50元（以购楼总价款452150元为基数，按每日万分之五为标准，计算至实际收楼之日止，从2014年7月7日起计至2014年8月24日止，共47天）；四、赵桂梅、尚常花承担全部诉讼费用。
赵桂梅、尚常花原审辩称：一、港龙公司的诉请于法无据，港龙公司未办理房产证，未能明确真实的面积误差，房产证上登记的实际面积才是真实的面积。港龙公司依据测绘报告主张面积误差，对此，赵桂梅、尚常花认为面积差应由国家行政部门确认。二、赵桂梅、尚常花已经履行了购买房屋的主要付款义务，赵桂梅、尚常花曾起诉港龙公司逾期交楼，港龙公司尚未支付逾期交楼违约金，赵桂梅、尚常花享有不安抗辩权。三、港龙公司请求支付补交房差款的利息于法无据，合同并未约定。四、逾期收楼只产生风险转移，港龙公司诉请逾期收楼违约金没有法律和合同依据。依据双方合同约定，逾期收楼视为赵桂梅、尚常花已经接收房屋而已。综上所述，请求法院驳回港龙公司的全部诉讼请求。
港龙公司和赵桂梅、尚常花在2015年3月24日的原审庭审中均确认涉案房屋未办妥房产证。
原审法院另案查明涉案房屋所在的居住小区于2014年6月20日才完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件。
原审法院认为：港龙公司与赵桂梅、尚常花签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。
关于涉案房屋面积差异款的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，以及合同第十八条和补充协议第五条“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准”的约定，房产证是确定涉案房屋内容的依据。虽然合同和《房屋建筑面积测绘报告》记载的相关面积数据不符，但《房屋建筑面积测绘报告》中载明涉案房屋的面积测绘数据，至今未被房屋登记管理部门以核发房产证的形式而采用，即涉案房屋是否存在面积差异的事实并没有最终确定。故港龙公司在房屋登记管理部门未核发房产证的情况下要求赵桂梅、尚常花支付面积差异款和利息，没有事实和法律依据，不予支持。港龙公司可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。
关于港龙公司要求赵桂梅、尚常花支付逾期收楼违约金的请求是否支持的问题。涉案房屋所在的居住小区于2014年6月20日才完全具备了永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，虽然赵桂梅、尚常花在收到港龙公司邮寄的收楼通知后未如期接收涉案房屋，但根据合同的约定，赵桂梅、尚常花逾期接收涉案房屋产生的仅是毁损、灭失的风险及物业服务等相关费用的承担，合同并未约定赵桂梅、尚常花逾期接收涉案房屋应支付逾期收楼违约金。故此，港龙公司的上述请求没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，于2015年3月30日作出如下判决：驳回港龙公司的全部诉讼请求。案件受理费260元，由港龙公司负担。
判后，上诉人港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决存在法律事实认定及法律适用错误的问题。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》2003）第14条，通过《广州市商品房预售合同及补充协议》可知，双方约定涉案房屋面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；面积有差异的处理方式为按合同约定的套内面积单价乘以实测面积套内面积结算房价款，按多退少补的原则双方互补差额。《解释》2003颁布实施之后，全国各级人民法院均以这个作为商品房面积误差问题处理的基本原则。根据意思自治原则，双方对面积误差问题的处理，己明确约定且该约定不违反法律、行政法规的强制性规范，应当遵从民法中意思自治原则，有约定从约定，无约定从法定的判案准则。故一审法院在港龙公司与赵桂梅、尚常花对面积误差问题处理有明确的约定的情况下，判决港龙公司应当在房产证出具后再行向赵桂梅、尚常花主张权利，违反了民事案件中意思自治原则，也违反了《解释》2003的相关规定，同时也违背了全国各级人民法院在处理该问题上遵从约定的裁判标准。2、根据《房产测绘管理办法》第18条规定，房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。本案中，没有任何证据证明《房屋建筑面积测绘报告》有任何违反操作规范的行为，不能作为产权登记所登记的面积依据。因此，经增城市国土资源和房屋管理局测绘所所出具的《房屋建筑面积测绘报告》是合法有效的，是产权登记所登记的面积唯一合法有效的依据，港龙公司在实测报告出具以后便发函给赵桂梅要求其按照合同及补充协议之约定向港龙公司补交房款，依法有据。二、一审法院认为港龙公司应在为赵桂梅、尚常花办理房产证后再主张权利，与事实及实际操作相违背，属于事实与法律认定错误。1、根据税务总局（2004）137号文可知早在2004年，国税总局下发关于征收机关直接征收契税的通知中就提到，各级征收机关要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契税。而广州市相关部门也多次重申明确，广州市商品房契税由财政部门直接征收，一律不委托房地产开发商或其他单位和个人代征、代收契税。但如果根据一审法院所作出的判项进行操作的话，港龙公司作为开发商必然需要先行代替小业主缴纳契税以后才能出具房产证，这显然是违背了我国现行政策，因此，一审法院所做判决显然与我国当前政策不相符。
2、税局关于个人一手房契税缴纳须知（政府公示办事指南）及房管部门所出具的增量房（即商品房）转移登记流程（增城市房管局网上信息公开可查阅）可知，增城市个人一手房契税缴纳是直征，不可代征，缴纳契税是需要提交房屋面积测量成果报告书、附表或房屋分户图，即《房屋建筑面积测绘报告》中所记载的相关信息，税局按照《房屋建筑面积测绘报告》所记载信息进行契税征纳；在开发商为小业主办理增量房转移登记时应提交如下资料：申请书、房地产预售期约或商品房售房合同或预购商品房预告登记证明书、身份证、房地产测绘图、完税证明等，涉及抵押购房的，还需提交抵押担保的主债权合同和抵押合同，抵押权人相关资料等。由此可知，但凡出现面积差异的，以测绘所所出具的房地产测绘图为依据，赵桂梅、尚常花补齐相应面积差额款并自行缴纳该部分契税后港龙公司才能到房管部门为其办理房产证，故一审法院所作出的判项与事实及实际操作不相符，甚至与我国当前政策相违背，是不可能实现的。三、一审法院以双方合同并未约定赵桂梅、尚常花逾期接收涉案房屋应支付逾期收楼违约金，故驳回港龙公司诉讼请求，显然存在以双重标准认定双方意思自治原则，属于法律事实与法律适用错误。
一方面，一审法院无视合同双方意思自治的最高原则，驳回港龙公司第一项诉讼请求；另一方面，一审法院根据合同双方意思自治的最高原则，以双方合同并无约定为由驳回港龙公司第二项诉讼请求。一审法院径自以双方未明确支付期限和逾期支付的违约责任就认为港龙公司的诉讼请求无事实和法律的依据，是法律适用错误。故上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持港龙公司一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由赵桂梅、尚常花承担。
被上诉人赵桂梅、尚常花答辩认为：一审判决认定事实清楚，法律依据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另外，产生房屋面积差是港龙公司经营风险之中自己测量出现误差，我方只是希望面积登记在房产证明确的情况下，依商品房预售合同中的约定支付补差款。
经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于应否支持港龙公司要求赵桂梅、尚常花补交房款的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，双方当事人签订的《商品房预售合同》第十八条面积确认及面积差异处理，明确约定该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。由于《房屋建筑面积测绘报告》中提到的建筑面积及套内面积只是办理房屋权属登记面积的依据，但涉案房屋尚未办理房产证，即上述面积尚未实际用于产权登记。双方在合同附件七《合同补充协议》中约定了面积误差比，但其中用于计算的相关面积因涉案房屋权属登记的合法面积未在房产证上完成登记确定，是否存在与合同约定的面积差，亦应在行政主管部门出具房产证后才可最终确定，故港龙公司在涉案房屋的房产证尚未出具之前，要求赵桂梅、尚常花补交面积差房款，理据尚不充分，本院不予支持。至于港龙公司上诉所称其司代垫税费与相关政策冲突的问题，因港龙公司在本案主张的是业主应补交的房款，并非契税问题，故港龙公司该上诉理由与本案处理结果无关，本院对此不予审查。
关于港龙公司能否主张赵桂梅、尚常花承担逾期收楼违约金的问题。因双方当事人签订的《商品房预售合同》并未约定赵桂梅、尚常花未按期收楼应承担相应的违约责任，且收楼系赵桂梅、尚常花的权利，并非赵桂梅、尚常花的义务，故港龙公司主张赵桂梅、尚常花承担逾期收楼违约金既缺乏合同依据，又与情理不符，原审没有支持港龙公司的该主张，并无不当，本院予以维持。港龙公司该上诉请求缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人港龙公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费520元，由上诉人广州市港龙实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年七月十六日
书 记 员 邹文芳