上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1583号
上诉人（原审被告）陈慧娣，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。上诉人（原审被告）陈如杰，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX路XX弄XX号XX室。两上诉人之共同委托代理人龚信和，上海辉和律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人祝赞旺，上海辉和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁诺凡，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市XX村XX号XX室。委托代理人丁志华（系丁诺凡之父），XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人胡守诚，上海市申光律师事务所律师。原审第三人上海我爱我家房地产经纪有限公司（原名：上海我爱我家房屋租赁置换有限公司），住所地上海市松江区XX镇XX路XX号。法定代表人陆斌斌，总经理。委托代理人沙琛然，该公司员工。上诉人陈慧娣、陈如杰因居间合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2015年3月29日，丁诺凡（乙方）、陈慧娣、陈如杰（甲方）、上海我爱我家房地产经纪有限公司（丙方，以下简称我爱我家公司）在《房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同）上签字盖章，乙方拟向甲方购买位于徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），建筑面积74.73平方米，成交价人民币（以下币种相同）345万元。合同约定：乙方为表示对丙方居间介绍该房屋之购买诚意，同意在2015年3月29日向丙方支付意向金15,000元；若甲方同意按照本合同第三条所述成交条件签署本合同，则乙方同意丙方将该意向金作为定金（或定金的一部分）无息转交给甲方；甲、乙双方协商一致同意于本合同生效后于2015年4月20日前至徐汇区XX路XX-
XX室签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往该房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续；甲、乙双方有义务在约定签署《上海市房地产买卖合同》或类似合同时限前与丙方确认具体签约时间及地点；若甲方在收取本合同约定的定金后，甲方反悔不履行合同，则甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付69,000元作为居间服务补偿费用；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行合同，则该定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付69,000元作为居间服务补偿费用。2015年3月29日，陈慧娣、陈如杰收取丁诺凡15,000元的定金。另查明，系争房屋登记在陈慧娣、案外人胡某某、陈某某名下。丁诺凡向原审法院提起诉讼称，丁诺凡与陈慧娣、陈如杰及我爱我家公司签订了《房地产买卖居间合同》，陈慧娣、陈如杰将其所有的上海市XX路XX弄XX号XX室出售给丁诺凡，并收取了15,000元的定金，事后，陈慧娣、陈如杰反悔。故丁诺凡诉至法院要求陈慧娣、陈如杰向丁诺凡双倍返还定金3万元。陈慧娣、陈如杰辩称，不同意丁诺凡的诉讼请求。丁诺凡、陈慧娣、陈如杰签订的《房地产买卖居间合同》无效。即使该合同有效，陈慧娣、陈如杰收取的15,000元的性质为意向金并非定金。我爱我家公司述称，陈慧娣享有该房屋50%的产权，陈慧娣同意出售该房屋，故我爱我家公司将意向金支付给陈慧娣。其他的两个产权人没有在《房地产买卖居间合同》上签字。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。丁诺凡与陈慧娣、陈如杰就系争房屋的买卖通过房地产买卖居间合同达成了一致的意思表示，并进行了签署，那么就房地产买卖居间合同所设定的权利义务已对丁诺凡、陈慧娣、陈如杰产生了法律上的约束力。陈慧娣、陈如杰收取15,000元定金的行为，双方对房屋买卖达成的一个初步意向，并在此基础上约定一个明确的时间内建立一个正式的房屋买卖关系，为的是进一步明确合同履行的主体及合同具体履行的内容，丁诺凡就此交付的定金为立约定金，用以担保今后买卖合同的订立。就双方约定期限内未予签署正式买卖合同的原因系系争房屋产权人之间意见不一致导致的，由此则认定双方未能在约定期限内签订买卖合同系陈慧娣、陈如杰原因导致。居间合同中对定金的支付及金额约定明确，在陈慧娣、陈如杰已收取定金下，居间合同的签订人受到定金责任的约束。由此，丁诺凡按照定金罚则要求陈慧娣、陈如杰双倍返还定金，依法有据，可予支持。陈慧娣、陈如杰辩称的居间合同无效的意见，因缺乏法律依据，原审法院不予采信。陈慧娣、陈如杰辩称其收取的15,000元的性质为意向金而非丁诺凡诉称的定金的意见，因缺乏事实依据，原审法院不予采信。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，于二○一五年十二月十日作出判决：陈慧娣、陈如杰应于判决生效之日起十日内向丁诺凡双倍返还定金共计30,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计275元，由陈慧娣、陈如杰承担。判决后，陈慧娣、陈如杰不服，上诉于本院称，1、根据居间合同第十三条中约定一式四份，说明除了甲乙丙三方签字之外还有一份合同文本需要甲方的其他权利人签字，由于甲方权利人中的两个人没有签字，因此居间合同没有生效。2、陈如杰并非房屋所有权人，其在第三人处挂牌时已将房屋权利正在办理变更的信息告知第三人，还提交了一份办理的材料，记载房屋产权人变更为多人，被上诉人作为购买人应当知晓房屋产权人的情况，陈如杰洽谈并在居间合同中签字，陈慧娣并没有在场，是陈如杰提醒第三人后去补签的，但只有陈慧娣同意签字，另外一位产权人胡某某拒绝签字，陈如杰马上电话和短信通知第三人，第三人也通知到了被上诉人。3、居间合同第四条第三款中约定出卖人如果不签订买卖合同，第三人应将意向金返还给购买人，该约定内容赋予出卖人反悔的权利以及该款项仍为意向金并没有转为定金。原审法院适用定金罚则有误。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人丁诺凡辩称，不管是谁挂牌和洽谈，代表的是全体产权人出售系争房屋的意思，通过洽谈达成买卖成交价等合同主要条款，三方签字居间合同，陈如杰签字且由其妻子陈慧娣补签字，则作为产权人出售房屋的意思真实，只要产权人之一的签字确认居间合同就有效成立。至于产权证原件或者复印件，被上诉人肯定没有看到，陈如杰当时称产权证正在办理中。第三人对陈如杰签字效力提出质疑，陈如杰当即称这个房子由其做主，老人不管的，小孩子还小，其与陈慧娣是夫妻关系，其可以签字的，第三人不放心让陈慧娣补签字的；陈如杰还保证签订正式买卖合同时候所有产权人都会来签的，被上诉人因此知晓产权证上有多人，但因陈如杰作出承诺，所以被上诉人没有进一步了解究竟有多少产权人。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人我爱我家公司述称，陈如杰到该公司门店挂牌及洽谈，陈如杰口头告知第三人其代表产权人出售房屋。陈如杰与被上诉人洽谈房屋成交价格等合同条款后在居间合同上签字，第三人不放心，让陈如杰妻子陈慧娣补签字，因此该份居间合同合法有效。另外，陈如杰称产证在办理变更手续中，所以没有提交产权证原件和复印件，且买卖双方约定签约的时间为4月20日，比通常约定签约的时间要晚。被上诉人和第三人尽到注意义务，没有过错。至于合同第十三条中约定的四份合同，第三人需要解释的是，一般情况下居间合同是三份，甲乙丙各一份，由于购买人先支付意向金，而购买人是见不到房东的，所以第三人这里的做法是先书写一份合同，只是为了证明书写合同的完整性、不添加，一旦房东同意出售房屋，甲乙丙三方在三份居间合同上签字，意向金转为定金，则第三人先书写的一份居间合同就没有效力了，不存在为了其他产权人签字而设定第四份居间合同。关于居间合同第四条，主要针对出卖人不同意签署居间合同情况下，第三人与购买人之间的法律关系，购买人支付的意向金无法转为定金，因此第三人返还给购买人的仍是意向金。两名上诉人在居间合同上签字，且另外在收据上签字，明确被上诉人支付的意向金转为定金，因此上诉人以其他产权人不同意签订买卖合同拒绝继续履行合同，是反悔表现，构成违约，应适用定金罚则。同意原审法院判决。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明的事实，系争房屋由上诉人陈如杰至第三人门店挂牌出售，上诉人陈如杰并参与了洽谈，且上诉人陈如杰与上诉人陈慧娣系夫妻关系，故被上诉人丁诺凡及第三人有理由相信上诉人陈如杰享有出售房屋的权限；根据上海市房地产登记簿记载的系争房屋产权变更信息，陈慧娣在系争房屋中占有50%产权份额，另外两人各占25%产权份额，受理日期2015年3月17日，核准日期2015年3月31日，该份居间合同签订日期为2015年3月29日，显然该份居间合同签订时产权证尚在核准变更受理期间，故可以认定上诉人陈如杰在签约时没有提交产权证原件或者复印件，在本案审理中，被上诉人丁诺凡称对产权人情况不清楚，但对第三人表述的系争房屋产权人变更后有多人没有异议，且被上诉人丁诺凡作为购买人在签约前了解房屋权利信息才可能与出卖人进行洽谈签约也是其应尽的注意义务，上诉人陈如杰称其告知系争房屋产权人变更情况应为属实；因陈如杰在居间合同上签字之后，第三人已要求陈如杰的妻子陈慧娣补签，显然第三人、被上诉人在知晓产权人变更情况下，已尽到自己的注意义务，陈慧娣的补签行为表明陈如杰代理产权人出售系争房屋的意思表示真实，另外，即便系争房屋另有产权人，则因其他产权人与两上诉人之间的亲属关系以及在居间合同中就是否需要全部产权人签字才能生效未作特别约定，故只要产权人之一的陈慧娣对陈如杰签字行为作出追认，则居间合同仍应认定合法有效成立。关于上诉人陈如杰、陈慧娣以居间合同第十三条及第四条第三款中的约定内容主张居间合同未生效一节，本院认为，就居间合同第十三条的四份合同文本分别指向签约对象的情况，第三人作了解释，因符合居间买卖操作流程，较为合理，故本院予以采信；上诉人认为还有一份居间合同需要其他产权人签字，缺乏依据，本院不予采信；另外，就居间合同第四条第三款约定内容，因涉及出卖人不同意签署居间合同情形下购买人与第三人之间的法律关系，且购买人已付款项没有转性，故第三人在此情形下返还给购买人的仍是意向金，而在本案中，两上诉人已在居间合同及定金收据上签字，表明两人同意出售系争房屋且意向金转为定金，故该条款不适用本案双方之间的纠纷，据此，两上诉人认为15,000元仍为意向金，本院不予采信。上诉人陈如杰、陈慧娣未能与被上诉人签订买卖合同，构成违约，其以其他产权人不同意以及居间合同未生效等理由予以抗辩，有违诚信，故本院不予采信。鉴于两上诉人收取被上诉人15,000元系立约定金，用以担保买卖合同签订，根据定金罚则的法律规定，两上诉人应向被上诉人双倍返还定金。原审法院所作认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人陈慧娣、陈如杰的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人陈慧娣、陈如杰负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年四月十五日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……