上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄浦民四（民）初字第1830号
原告上海临江物业管理有限公司。
住所地上海市黄浦区中山南路***号。
法定代表人孙东明。
委托代理人陈孝城。
委托代理人陈，上海市志源律师事务所律师。
被告上海市黄浦区东方苑业主大会。
住所地上海市黄浦区陆家浜路***弄***号。
负责人刘留成。
被告上海市黄浦区东方苑业主委员会。
住所地上海市黄浦区陆家浜路***弄***号。
负责人刘留成。
以上二被告的共同委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
以上二被告的共同委托代理人王丽，上海新松律师事务所律师。
原告上海临江物业管理有限公司诉被告上海市黄浦区东方苑业主大会（下简称“东方苑业主大会”）、上海市黄浦区东方苑业主委员会（下简称“东方苑业委会”）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈孝城、陈，被告东方苑业主大会、东方苑业委会的共同委托代理人谢静宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海临江物业管理有限公司诉称：1998年至2012年底，原告为东方苑小区提供物业服务。2011年1月至2012年12月，被告以维修基金未经审计、无法动用为由，要求原告为其垫付小区1号楼水泵更新费用人民币（下同）13，508.40元、2号楼及4号楼水泵更新费用28，240元、3号楼水泵更新费用9，040元、电梯风扇更换费用630元、2号楼电梯轿厢地板更换费用7，000元、3号楼污水管抢修费用4，374元，总计62，792.40元。后因被告拒绝向原告支付该费用，原告经催款未着，遂起诉至法院，要求被告支付上述费用。
被告东方苑业主大会、东方苑业委会共同辩称：对于上述更新、更换及抢修的项目和金额没有异议。虽然其中的630元电梯风扇确更换过，但原告在撤离小区时，已经将该电梯风扇全部拆除，故该630元费用应予以扣除。被告不支付这些费用的原因，是因为原告在2011-2012年度为东方苑小区提供物业服务期间，代为收取了小区公共部位的广告费、停车费等十万余元，但原告未将这些公共收益返还给小区业主。即便上述费用应承担，但该费用也应由东方苑小区业主承担，两被告没有能力承担这些费用。
针对两被告的辩称，原告补充意见：对于电梯风扇原告在撤离小区时没有拆除过。东方苑小区2011－2012年度的公共收益已经在审计过程中，审计的时间范围是2010年至2012年，目前该审计报告未完成。以前原告垫付的费用都是直接从专项维修资金账户中支出，本案所涉费用由于审计报告未完成，所以无法动用专项维修资金。
针对原告的补充意见，两被告共同辩称：以前原告垫付的费用的确直接从专项维修资金账户中支出。原告在撤离小区时，确实拆除了电梯风扇，后由新物业重新安装了电梯电扇。至于公共收益，被告需要另案处理。小区的专项维修资金账户已经开通，目前可以正常使用。
经审理查明：2011年3月9日，原告与东方苑业委会签订《物业服务合同》一份，约定：原告为上海市黄浦区陆家浜路XXX号、XXX号、1060弄1-4号东方苑小区提供物业服务，包括物业共用部位的维护等服务事项；原告按包干制收费形式确定物业服务费，盈余或者亏损均由原告享有或承担；物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在专项维修资金中列支，并按规定分摊；原告按有关规定编制专项维修资金使用方案，经东方苑业委会批准后实施，未经东方苑业委会批准或授权，原告不得动用专项维修资金；本合同期限自2011年1月1日起至2012年12月31日止。
又查明：2011年1月17日，原告致被告东方苑业委会《关于东方苑小区生活水泵运行再一次告知情况》，主要内容为：小区内居住楼的生活水泵8台、非居住楼的生活水泵2台，由于使用时间长，现已很难进行连续使用，特别是2号楼、4号楼的2台备泵已无法修复，另2台泵发生故障，将会造成停水，故应马上对小区内的生活水泵进行更新，望业委会尽快决定。同日，东方苑业委会在该《关于东方苑小区生活水泵运行再一次告知情况》上表示“同意”并盖章。后被告东方苑业委会、原告与案外人上海东海泵阀制造有限公司（下简称“东海泵厂”）签订《产品销售合同》，约定合同金额总计28，240元。同年3月10日，东海泵厂开具金额分别为13，800元和14，440元的发票。
2011年7月20日，原告致被告东方苑业委会《紧急告知》，主要内容为：1号楼居住楼及办公楼4台生活水泵，其中3台水泵已无法工作，1台备用水泵现带病工作，1号楼（居住、办公）面临全面停水状态，故原告已联系东海泵厂，经检查，1号楼的4台水泵急需更新，厂家的报价是居住楼每台12，595元、办公楼每台15，865元，望被告东方苑业委会尽快作出决定。后东方苑业委会在该《紧急告知》上表示“同意更新1台”并盖章。同月27日，被告东方苑业委会致函原告，称：东方苑XXX号楼更新生活水泵1台，所需费用12，595元，暂由原告代为垫付，待小区维修资金可用时，即支付给原告。同年8月17日，东海泵厂出具《报价单》，报价合计金额为13，508元（含税），并开具金额为13，508.40元的发票。
2011年10月9日，被告东方苑业委会致函原告，称：根据原告的紧急报告，东方苑XXX号楼急需更换生活水泵1台，所需费用9，040元，暂由原告代为垫付，待小区维修资金可用时，即支付给原告。10月10日，原告致被告东方苑业委会《关于东方苑3#楼更换水泵的报告》，主要内容为：3号楼的1台水泵已磨损严重，不能再用，1台水泵在带病工作，致使3号楼的生活用水严重泛黄、不干净，故急需更换1台生活水泵。后东方苑业委会在该《关于东方苑3#楼更换水泵的报告》上表示“同意先更换1台”。10月14日，东海泵厂出具《报价单》，报价合计金额为9，040元（含税）。同年11月7日，东海泵厂开具金额为9，040元的发票。
2012年6月18日，原告致被告东方苑业委会《电梯风扇申购报告》，主要内容为：东方苑小区有多台电梯风扇损坏严重，已无法使用，急需更换6台风扇，风扇单价为105元，6台风扇合计金额为630元。同日，东方苑业委会负责人在该《电梯风扇申购报告》上表示“同意操作”，并在金额为630元的发票上签字。
2012年8月，被告东方苑业委会与案外人上海市鹏阳电梯有限公司在《东方苑XXX号楼2台客梯修理确认书》上签名并盖章，该确认书记载：东方苑XXX号楼2台客梯的轿厢地板调换为不锈钢轧花防滑地板，合计金额为7，000元，费用先由原告垫付，待维修资金开通后即归还。同年9月3日，上海市鹏阳电梯有限公司开具金额为7，000元的发票。
2012年11月28日，原告致函被告东方苑业委会《关于东方苑3#楼污水管抢修报告》，称：东方苑小区3号楼污水管断裂严重，无法进行疏通，必须立即进行抢修，费用为4，374元，该费用根据规定应用维修资金支付。同年12月，东方苑业委会在该《关于东方苑3#楼污水管抢修报告》上表示“同意”，并在金额为4，374元的发票上盖章。
2012年12月，原告和被告东方苑业委会在《2011年1月至2012年12月期间临江物业公司代垫小区部分维修项目费用清单》上确认盖章。该清单记载：1号楼水泵更新费用13，508.40元；2号楼、4号楼水泵更新费用28，240元；3号楼水泵更新费用9，040元；电梯风扇更换费用630元；2号楼电梯轿厢地板调换费用7，000元；3号楼污水管抢修费用4，374元，合计金额为62，792.40元。
再查明：被告东方苑业委会已就东方苑小区公共收益另案向本院提起诉讼。
以上事实，由《物业服务合同》、《2011年1月至2012年12月期间临江物业公司代垫小区部分维修项目费用清单》、《关于东方苑小区生活水泵运行再一次告知情况》、《紧急告知》、《关于东方苑3#楼更换水泵的报告》、被告东方苑业委会给原告的函、《报价单》、发票、《产品销售合同》、《电梯风扇申购报告》、《东方苑XXX号楼2台客梯修理确认书》、《关于东方苑3#楼污水管抢修报告》及其本院的审理笔录等证据证实。
本院认为，业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动的合法权利，履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。本案所涉的《物业服务合同》是东方苑业委会与原告签订的，其内容和形式并未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，依法应受法律保护，并对东方苑小区的全体业主具有法律约束力。根据《物业服务合同》约定，原告为东方苑小区的物业服务公司，物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在专项维修资金中列支，并按规定分摊，原告按有关规定编制专项维修资金使用方案，经东方苑业委会批准后实施。现原告所诉费用62，792.40元的发生，均经过东方苑业委会的批准同意，且均用于东方苑小区的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造等，符合使用专项维修资金的条件。鉴于被告东方苑业委会在《2011年1月至2012年12月期间临江物业公司代垫小区部分维修项目费用清单》上确认62，792.40元是原告代垫，且两被告亦自认东方苑小区的专项维修资金账户已经开通，目前可以正常使用，因此，两被告应当将上述发生的费用在专项维修资金账户内列支，并按规定分摊，结算给原告。至于两被告辩称630元电梯风扇在原告撤离小区时，原告已经全部拆除，鉴于原告否认存在这节事实，两被告亦无证据证明，故本院对此辩称理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告上海市黄浦区东方苑业主大会、被告上海市黄浦区东方苑业主委员会于本判决生效之日起十日内支付给原告上海临江物业管理有限公司垫付的更新、抢修费用人民币62，792.40元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，370元，由被告上海市黄浦区东方苑业主大会、被告上海市黄浦区东方苑业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王蓓蕾
代理审判员 王 平
人民陪审员 石志仁
二〇一四年二月二十八日
书 记 员 蒋 杰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。