河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民终字第863号
上诉人（原审被告）：杨玉杰。
被上诉人（原审原告）：秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司，住所地：河北省秦皇岛市北戴河区。
负责人：吴凤英，总经理。
委托代理人：罗汉彬，该公司副经理。
委托代理人：左维兰，该公司职员。
上诉人杨玉杰为与被上诉人秦皇岛煜明物业服务有限公司海滨分公司（以下简称煜明物业海滨分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市北戴河区人民法院（2015）北民初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨玉杰与被上诉人煜明物业海滨分公司的负责人吴凤英及委托代理人罗汉彬、左维兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，煜明物业海滨分公司系具备物业管理服务资质的企业，杨玉杰系秦皇岛市北戴河区海韵假日四区2-4-9室业主。北戴河区海韵假日小区系秦皇岛市煜明房地产开发有限公司所开发、建设、销售。自2006年1月1日至2014年12月31日期间，秦皇岛市煜明房地产开发有限公司（甲方）与煜明物业海滨分公司（乙方）分别签订了海韵假日小区物业管理服务委托协议六份，约定甲方将北戴河区海韵假日住宅小区委托乙方进行物业管理，委托管理期限为2006年1月1日起至2014年12月31日止。合同第三条约定：“甲方同意乙方收取物业服务费四区0.55元／平方米／月，每年交费时间1月1日起至6月30日止，逾期未交纳物业服务费用的，业主及使用人每日按年物业费总额万分之五的标准向乙方支付违约金。”协议签订后，煜明物业海滨分公司在海韵假日小区实施了物业管理，杨玉杰未交纳2007年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费。煜明物业海滨分公司分别于2007年4月23日、2008年4月23日、2009年4月23日、2011年4月27日、2011年6月29日、2012年6月29日、2013年6月29日、2014年7月9日向杨玉杰发出了缴纳物业服务费的催款通知。另查明，杨玉杰于2005年1月10日从秦皇岛市煜明房地产开发有限公司购买的秦皇岛市北戴河区海韵假日四区2-4-9室，建筑面积为90.71平方米。自2007年开始在煜明物业海滨分公司向杨玉杰催缴物业服务费时，便向煜明物业海滨分公司提出杨玉杰家房屋屋顶漏水问题，要求煜明物业海滨分公司予以解决，但至今仍未解决。煜明物业海滨分公司自2014年12月31日已经退出对杨玉杰所属小区的物业管理服务，现该小区由秦皇岛市森田物业服务有限公司从事物业管理服务。
原审法院认为，煜明物业海滨分公司与秦皇岛市煜明房地产开发有限公司签订的海韵假日小区物业管理服务委托协议，为有效合同，对煜明物业海滨分公司及作为海韵假日小区业主的杨玉杰均具有约束力，双方应当严格按照协议履行各自的义务。煜明物业海滨分公司按照协议约定履行物业管理服务的义务后，杨玉杰应当按照协议约定向煜明物业海滨分公司支付物业服务费。对于煜明物业海滨分公司主张的物业管理服务费4792元，杨玉杰认可，予以确认。对于杨玉杰抗辩的不解决杨玉杰房屋屋顶漏水问题，不应缴纳物业服务费的意见，对此原审法院认为房屋屋顶漏水在房屋质量保修期内应当由建设方或者建筑单位按照房屋质量保修条款予以维修，超过房屋质量保修期后通过申请维修基金进行维修，物业服务公司只是履行协助义务，杨玉杰不能以此为由拒缴物业服务费，故对杨玉杰的抗辩不予采信。对于煜明物业海滨分公司主张的滞纳金3487元，因杨玉杰拖欠物业服务费系因杨玉杰房屋屋顶漏水问题，要求煜明物业海滨分公司予以协助解决而未解决所致，煜明物业海滨分公司作为物业管理服务企业，未完全履行协助义务，故对其请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）杨玉杰于判决生效后十日内给付煜明物业海滨分公司物业管理服务费人民币4792元；（二）驳回煜明物业海滨分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由煜明物业海滨分公司负担10元，杨玉杰负担15元。
上诉人杨玉杰不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。2012年被上诉人曾起诉上诉人要求支付物业服务费，经法院调解，双方已达成一致意见，被上诉人承诺启动公共维修基金维修房屋，待房屋修好后上诉人把拖欠的物业费支付给被上诉人。按照《住宅专用维修基金管理办法》第23条规定，需要使用住宅专项维修资金的，第一程序是由物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。可见提出使用方案是物业服务企业服务内容之一。到目前为止，被上诉人未能提交申请使用公共维修基金的方案，说明根本没有启动使用公共维修基金的程序。双方既然在2012年已经约定了先后履行顺序，应当按约定履行。由于先履行义务的被上诉人没有启动公共维修基金维修房屋，后履行义务的上诉人有权拒绝被上诉人提出的支付物业服务费的要求。一审法院庭审时上诉人向法院陈述了此事实，但是法院在判决书中未予认定，因此所做出的判决依据的事实和理由是错误的，导致认定事实不清，适用法律不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判，驳回被上诉人要求上诉人支付物业费的请求，双方按2012年的约定履行。
被上诉人煜明物业海滨分公司答辩称：上诉人上诉的理由不能成立。第一，上诉人以房屋漏水为由长达八年拒交物业费，而根据物业管理条例，房屋质量是由开发商负责的，物业公司只负责小区管理与服务。这期间被上诉人多次联系协调开发商与建筑商给上诉人维修，已完全尽到了责任；第二，关于上诉人提出的按2012年约定履行的问题，被上诉人并没有单独与上诉人有过约定，只是在2012年将上诉人起诉至北戴河法院时，在法官的调解下，被上诉人启动公共维修基金签字程序，根据相关规定，动用公共维修基金必须是相关部位的三分之二以上业主签字方可生效，且需要相关部位的业主提出申请及使用方案，业主可以自行组织，物业公司也可牵头组织签字。被上诉人启动签字时，上诉人单元共有业主10户，按规定应7户以上签字才可以走程序，经做大量工作，仅有4户同意签字并请被上诉人代签，这4户包括上诉人的妻子。签字与否是每位业主的权利，物业条例没有规定，物业公司组织签字必须签字成功。到了2014年12月，被上诉人的合同到期，12月31日被上诉人与小区现任物业即森田物业公司进行了交接，其中就包括上诉人房屋维修的问题，故上诉人的问题应由森田物业公司继续组织处理，或业主自己组织实施。上诉人称被上诉人何时修好房屋其何时才交物业费的主张没有任何法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，秦皇岛市煜明房地产开发有限公司与被上诉人煜明物业海滨分公司签订的物业管理服务委托协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主及煜明物业海滨分公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务。第一，关于上诉人杨玉杰反映的房屋屋顶漏水严重，被上诉人一直未予维修的问题，对此本院认为房屋屋顶漏水在房屋质量保修期内应当由建设单位按照房屋质量保修条款予以维修，超过房屋质量保修期后可通过一定程序申请公共维修基金进行维修，物业公司只是履行协助义务。本案中上诉人虽主张双方于2012年经原审法院调解达成合意，被上诉人承诺先启动公共维修基金维修房屋，待房屋修好后上诉人再支付拖欠的物业费，但上诉人并未提交充分证据证明双方当事人对权利义务存在先后履行顺序的明确约定；第二，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，很难实现所有业主的认识完全一致。此外物业管理服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，小区各业主如认为物业公司管理服务存在质量问题，在与物业公司沟通要求限期改善未果而呈持续状态时，并给业主造成损失的，应由物业公司承担相应的法律责任。本案中上诉人拖欠物业服务费系因房屋屋顶漏水要求被上诉人予以协助解决而未解决所致，被上诉人作为物业管理服务企业，未完全履行协助义务，原判决对被上诉人主张的滞纳金未予支持并无不妥，但上诉人亦应按约定标准向被上诉人交纳物业服务费。综上，上诉人杨玉杰上诉理据不足，本院不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨玉杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 巍
审判员 潘秋敏
审判员 刘兴亮
二〇一五年七月十三日
书记员 李禹林