济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民四初字第565号
原告周鹏，男，1978年8月12日出生，汉族，济南金智慧科贸有限公司职工，住济南市。
委托代理人明奇，山东德义君达律师事务所律师。
被告济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人石玮华，董事长。
委托代理人宗兆丰，男，1958年7月29日出生，汉族，该公司法务部主任，住济南市。
委托代理人杜洛山，男，1968年10月29日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。
原告周鹏与被告济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告周鹏及其委托代理人明奇，被告天建房地产公司的委托代理人宗兆丰、杜洛山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周鹏诉称，原、被告于2009年1月12日、2009年6月18日签订抵押借款合同，被告分别向原告借款700000元，该两次借款本金利息均已结清。双方又于2009年12月31日签订抵押借款合同，约定被告向原告借款700000元。2010年5月30日该借款到期后，被告没有归还借款本金，经双方协商，原告同意被告继续使用借款。后原、被告分别于2010年5月31日、2010年10月30日、2011年3月31日、2011年8月30日、2011年11月30日、2012年3月30日重新签订抵押借款合同，2009年12月31日借款的本金均自动转为每次新借款合同的本金。2012年3月30日抵押借款合同签订之后，此前的合同均已履行完毕，约定的利息及顾问费、管理费等被告均已付清。双方于2012年3月30日重新签订的抵押借款合同及补充协议约定，被告向原告借款700000元，借款期限自2012年3月30日起至2012年8月30日止，借款月息为2%。被告以位于济南市天桥区XXXXXX房产提供了抵押担保。补充协议约定被告每月支付原告借款本金的3.5%作为顾问费和管理费。合同签订后，被告为原告出具了收条。但自2012年6月以后被告未按时支付利息及顾问费，借款到期后也没有偿还本金。经原告多次催要，被告拒不归还。故原告诉至法院，请求判令：1、被告偿还借款本金700000元；2、支付至判决生效之日止的利息及顾问费（扣除2012年6月被告已经实际支付的20000元利息），利息以700000元为基数，按月息2%计算，顾问费以700000元为基数，按月3.5%计算；3、支付违约金210000元；4、判令原告对位于济南市天桥区XXXXXX房产享有优先受偿权。5、判令被告承担实现债权的费用70000元及本案诉讼费、拍卖费、评估费等所有费用。
为证明自己的主张，原告周鹏提交以下证据：
1、2009年1月12日、2009年6月18日、2009年12月31日、2010年5月31日、2010年10月30日、2011年3月31日、2011年8月30日、2011年11月30日、2012年3月30日，原、被告签订的抵押借款合同9份、他项权证1份、收条1份，证明原告借给被告700000元，被告以位于济南市天桥区XXXXXX房产提供抵押担保，并办理了抵押权登记手续。
2、2012年3月30日原、被告签订的补充协议，证明双方约定被告每月按借款本金的3.5%付给原告顾问费及管理费。
3、委托代理合同、律师费发票，律师收费标准，证明原告因本次诉讼支出律师代理费70000元。
被告天建房地产公司辩称，1、对于原、被告双方于2009年1月12日、2009年6月15日签订的抵押借款合同，原告并未按照约定向被告足额支付借款本金，但被告超额还款共计147000元。2、对于双方于2009年12月31日签订的抵押借款合同，约定被告向原告借款700000元，但原告实际交付被告637000元。此后所签订的6份抵押借款合同以及补充协议均是对2009年12月31日借款的延续，每延续一次签订一次借款合同，每次原告都没有实际向被告支付本金。3、被告至今没有向原告返还2009年12月31日借款的本金。原因是，最后一份合同于2012年8月30日到期后，在被告偿还原告借款时，被告要求将多付给原告的本金扣除，但原告不同意，导致被告无法将剩余款项返还原告。原告所诉顾问费和管理费是原告为了规避有关高额借贷利息的法律规定，要求被告与其签订的，但原告并未履行管理企业及顾问职责，该费用相当于增加利息，不应得到法律支持。原告所诉的为实现债权的费用也不应该由被告承担。
为证明自己的主张，被告提交：付款凭证43张，转账凭证1份，证明2009年12月31日被告收到原告借款637000元以及2009年2月至今被告陆续还款情况。
经审理本院认定，原告周鹏与被告天建公司分别于2009年1月12日、2009年6月18日、2009年12月31日、2010年5月31日、2010年10月30日、2011年3月31日、2011年8月30日、2011年11月30日、2012年3月30日签订9份抵押借款合同，该9份抵押借款合同约定内容相同，主要内容为：被告向原告借款700000元用于周转经营，借期为5个月，借款利息为月2%，被告以位于济南市天桥区XXXXXX房屋作为抵押。如被告违约，按借款总额的日1%计算违约金。如诉至法院，被告应承担相应的诉讼费、执行费、律师费等相关费用。原、被告又分别于2011年8月30日、2011年11月30日、2012年3月30日签订三份补充协议，分别约定被告支付借款本金的3%、3.5%作为法律顾问费及管理费。
原、被告于2009年1月12日签订抵押借款合同后，于2009年1月16日对抵押房屋即济南市天桥区XXXXXX房屋办理了抵押登记手续（房屋抵押权证济房他证天字第XXXX**号）。原告分别于2009年1月15日、2009年6月19日、2009年12月31日向被告账户打款595000元、698000元、637000元。被告分别于2009年6月15日、2009年12月24日向原告账户打款700000元。2012年3月30日，被告天建公司向原告周鹏出具收到条一张，载明收到周鹏交来现金700000元整。
审理过程中，原告自认2009年12月31日签订的抵押借款合同，原告实际给付被告借款本金637000元。经对账，原、被告双方均确认自2009年12月31日至今，被告共计向原告偿还863500元。
自2009年12月31日至2013年9月23日，被告应支付原告利息以637000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，共计567716.12元（2009年12月31日至2010年10月20日，按年利率5.31%的四倍计算，637000元×5.31%÷365天×295天×4＝109350.60元；2010年10月21日至2010年12月26日，按年利率5.56%的四倍计算，637000元×5.56%÷365天×67天×4＝26191.64元；2010年12月27日至2011年2月9日，按年利率5.81%的四倍计算，637000元×5.81%÷365天×45天×4＝18252元；2011年2月10日至2011年4月6日，按年利率6.06%的四倍计算，637000元×6.06%÷365天×59天×4＝24959.36元；2011年4月7日至2011年7月7日，按年利率6.31%的四倍计算，637000元×6.31%÷365天×90天×4＝39643.20元；2011年7月8日至2012年6月8日，按年利率6.56%的四倍计算，637000元×6.56%÷365天×338天×4＝154790.48元；2012年6月9日至2012年7月6日，按年利率6.31%的四倍计算，637000元×6.31%÷365天×28天×4＝12333.44元；2012年7月7日至2013年9月23日，按年利率6.%的四倍计算，637000元×6%÷365天×435天×4＝182195.40元）。
认定上述事实，本院采信了原、被告庭审一致的陈述，并有原告提交的抵押借款合同、补充协议、他项权证、收条，被告提交的付款凭证、转账凭证予以证明，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院据以认定。
本案当事人争议的焦点问题是，原、被告自2009年12月31日至2012年3月30日所签订的多份抵押贷款合同是同一笔借贷合同的延续还是多个不同的借贷合同关系。原告主张，多份合同均系双方当事人真实的意思表示，2010年5月31日、2010年10月30日、2011年3月31日、2011年8月30日、2011年11月30日、2012年3月30日的6份抵押借款合同本金虽然与2009年12月31日的借款本金系同一笔，但并不是一笔借款。虽然6份合同的借款本金和利息约定相同，但借款期限和顾问费并不相同。6份合同系双方当事人关于借款的6次合意，彼此完全独立，双方建立了6次借贷法律关系，故应按每一笔借款合同分别计算本金及利息。被告认为，上述6份借款合同签订后，原告并没有按合同约定将700000元借款实际交付被告。6份抵押借款合同均系2009年12月31日抵押借款合同的延续。
本院认为：根据原、被告双方提交的借款合同及给付款证据显示，2009年1月12日双方签订借款合同约定借款700000元后，2009年1月15日原告实际给付被告出借资金595000元，对该笔借款，被告于2009年6月15日偿还原告700000元；2009年6月18日借款合同签订后，原告于2009年6月19日实际给付被告出借资金658000元，对该笔借款，被告于2009年12月24日偿还原告700000元。对上述两笔借款合同，双方均确认权利义务已履行完毕。2009年12月31日借款合同签订后，原告于当日实际给付被告出借资金637000元。此后2010年5月31日、2010年10月30日、2011年3月31日、2011年8月30日、2011年11月30日、2012年3月30日签订6份借款合同后，原告并未实际向被告给付出借资金，被告实际占用使用原告2009年12月31日给付的出借资金637000元至今。原告亦自认2009年12月31日出借资金到期后，经双方协商，原告同意被告继续使用该借款。故本案原告所诉借款实际为2009年12月31日双方签订的借款合同到期后的多次展期，而非多个不同的借款合同关系。6份借款合同及3份补充协议系对该笔借款在展期期间利息、房产抵押、逾期违约金的书面确认。
对于借款的实际金额，根据法律规定，借款利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。因此该笔借款的实际借款数额应是原告实际交付被告的637000元，而非700000元，并应以637000元为基数计算利息。借款合同约定，借款利息为月2%，如违约，按借款总额的日1%计算违约金，后补充协议又约定支付借款本金的3%、3.5%作为法律顾问费及管理费。借款合同及补充协议以违约金、法律顾问费、管理费的形式掩盖超出法律规定限度的高额利息，不受法律保护，总和不能超出中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，超出部分本院不予支持。自2009年12月31日至2013年9月23日，被告应支付原告利息以637000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，总计为567716.12元，加借款本金637000元，被告应给付原告借款本息1204716.12元。原、被告均确认2009年12月31日至今被告已给付原告款项863500元，差额为341216.12元，即被告应支付原告的借款本息。
原、被告于2009年1月12日签订抵押借款合同后，于2009年1月16日对抵押房屋即济南市天桥区XXXXXX房屋办理了抵押登记手续，原告取得了该抵押房屋的他项权证。在此之后双方签订的抵押借款合同均继续确认以该房产作抵押，抵押登记仍在持续，原告继续持有抵押房屋的他项权证，故房屋抵押对展期期内的借款继续具有法律效力。原告要求对抵押房屋行使优先受偿权，本院予以支持。对于原告主张的律师代理费用，双方对原告实现债权费用负担有明确约定，原告亦提交了委托代理合同、律师费发票证明原告因本案诉讼支出律师代理费70000元，本院予以支持。
综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：
一、被告济南天建房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内偿付原告周鹏借款本息共计341216.12元。
二、被告济南天建房地产开发有限公司于判决书生效之日起10日内支付原告周鹏实现债权的费用70000元。
三、如被告济南天建房地产开发有限公司未按上述一、二项履行，则可对济南市天桥区XXXXXX房屋行使优先受偿权。
四、驳回原告周鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18910元，由原告负担13680元，被告负担5230元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 陈士连
人民陪审员 梁红翠
人民陪审员 涂卫真
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 李 燕