浙江省湖州市南浔区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖浔民初字第524号
原告：沈恩明。
原告：张顺康。
原告：沈荣泉。
原告：王斌泉。
以上四原告的委托代理人：徐学民。
以上四原告的委托代理人：徐海峰。
被告：费雪琴。
委托代理人：褚辉。
被告：计斌。
委托代理人：张伟华。
被告：陆金明。
被告：宋伟宏。
原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉为与被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月16日向本院起诉。本院于同日受理后依法由审判员顾红卫独任审判，于2013年11月29日公开开庭进行了审理。原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉的委托代理人徐学明，被告费雪琴的委托代理人褚辉、被告计斌的委托代理人张伟华、�告陆金明、宋伟宏到庭参加诉讼。2014年3月7日本案依法转普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2014年3月28日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决，原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉的委托代理人徐学明，被告费雪琴的委托代理人褚辉，被告计斌的委托代理人张伟华，被告宋伟宏到庭参加诉讼，被告陆金明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。
四原告起诉称，201××年1月17日，被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏租赁原告房产与原告签订《出租协议》一份。协议约定：租期共为五年，前两年租金为813068元／年。租金一年一计，每年租金需提前一个月支付，租金支付推迟一个月按月息2分计算，超过一个月后二个月内按3倍房租租金计算，合同还约定了双方其他的权利和义务。合同签订后，原告方交付了出租房。被告方则支付了201××年1月1日至201××年1××月31日的�金。但本应201××年1××月1日前支付的2013年度租金，被告方仅于2013年1月1日支付了203267元。其余租金经多次催讨被告不付以致纠纷。故请求判令：1、四被告立即向原告支付结欠的第二年租金人民币609801元；2、四被告向原告支付计算至2013年9月15日止的违约金人民币119927元，以及自2013年9月16日起至清偿日止，按每月2％标准计算违约金；3、本案诉讼费由四被告承担。
被告费雪琴在答辩期内未作答辩，在庭审中辩称：1、本案所涉的租赁房屋，实际承租人是计斌；2、租赁合同签订后，三楼单身公寓1××间，原告没有交付被告方使用；3、违约金约定过高；4、原、被告之间合同，没有继续履行的可能，请求法院依法解除。
被告计斌在答辩期内未作答辩，在庭审中辩称：1、201××年的租金被告支付后原告没有给被告开具发票；2、合同签订后，三楼1××间单身公寓原告没有交付给被告，原告违约在先；3、原告方主张的违约金需有法律依据，合同依据，应当予以驳回。
被告陆金明，宋伟宏在答辩期内均未作答辩，在庭审中均辩称：两被告已在2013年3月退伙，将经营权交给计斌和费雪琴，所以不应该再承担对原告的民事责任。
原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、租赁协议1份，证明原、被告签订房屋租赁协议约定了双方权利义务关系的事实。
2、房屋产权证4份，证明本案所涉的房屋系四原告所有的事实。
3、房屋产权证1××份，证明本案所涉的房屋1××套单身公寓属湖州南洋电机有限公司所有的事实。
4、情况说明1份及营业执照副本1份，证明湖州南洋电机有限公司全权委托沈恩明出租1××套单身公寓的事实。
被告费雪琴为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、个体工商户登记情况，证明本案租赁的房屋用于经营南浔鼎浩茶室，经营者是被告计斌的事实。
2、出租协议1份，证明四原告及其四位共有人将本案诉争房屋出租给计斌的事实。
被告计斌为证明自己的主张，向本院提交了照片8张，证明三楼1××间单身公寓原告自己在里面装修，原告方没有交付被告方使用的事实。
被告陆金明、宋伟宏各自向本院提交退伙证明1份，证明2013年3月之后，他们已经退出鼎浩茶室经营的事实。
被告宋伟宏还向本院提交照片2张，证明原告违约的事实。
对原、被告提交的证据，经双方当事人质证，本院认证如下：
一、对原告提交的证据，被告费雪琴质证认为，对证据2、3、4没有异议，对证据1认为费雪琴并非本案承租人，承租人是被告计斌；被告计斌质证后认为，对证据1真实性没有异议，但湖州南洋电机有限公司三楼的单身公寓，沈恩明并无产权，无处分�，对证据2、3均没有异议；对证据4的真实性、关联性均有异议；被告陆金明经质证，未提出异议；被告宋伟宏的质证意见与被告计斌的相一致。本院审查认为，原告提交的证据符合有效证据的条件，能证明原告将房产租赁给四被告的事实，来源合法，内容客观真实，其证明力，本院予以认定。
二、对被告费雪琴提交的证据，原告方质证认为，对工商登记的事实没有异议，但不能证明四原告的房屋是租给计斌一个人的，原告提交的租赁协议除了被告计斌，其他三被告均是认可的。被告计斌质证后认为，对工商登记情况的真实性、合法性没有异议，但与本案的关联性有异议。对租赁协议有异议，系复印件，是办理工商登记所需而弄的复印件。被告陆金明，宋伟宏经质证后，表示不清楚。本院审查认为被告费雪琴提交的证据1与本案无关联性，不予认定。对证据2，因系复印件，不符合有效证据的条件，其证明力本院不予认定。
三、对被告计斌提交的8张照片，原告经质证认为无法确定是本案所涉的三楼单身公寓，即使是也不能证明是原告在装修，被告费雪琴、陆金明、宋伟宏经质证后均没有异议。本院经审查认为，该证据不符合有效证据的条件，且用于证明原告方未交付三楼1××间单身公寓的证明力显然不足，本院不予认定。
四、对被告陆金明、宋伟宏提交的退伙证明，原告及其余被告对其真实性、合法性无异议，但对与本案的关联性有异议。本院经审查认为，退伙协议仅能证明两被告退出合伙的事实，与本案租赁关系没有关联性，因此不予认定。对被告宋伟宏提交的照片2张，被告费雪琴、计斌无异议，原告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，本院审查后认为该证据缺乏有效证据的三性条件，因此不予认定。
根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
原告沈恩明系湖州市南浔区南浔镇大中路阳光家园朝西商铺459、461号房屋的所有权人，原告张顺康系该商铺447、449号房屋的所有权人，原告沈荣泉系该商铺451、453号房屋的所有权人，原告王斌泉系该商铺455、457号房屋的所有权人，座落于上述四原告房产三楼的1××套单身公寓的产权属湖州南洋电机有限公司。湖州南洋电机有限公司从2011年下半年开始全权委托原告沈恩明进行1××套单身公寓的出租事宜。被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏系朋友关系，欲合伙经营茶室。201××年1月17日原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉与被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏签订《出租协议》一份。原告方将各自所有的位于湖州市南浔区南浔镇大中路阳光家园朝西商铺447、449、451、453、455、457、459、461号共八间商铺（一至二层�以及湖州南浔电机有限公司所有的三楼1××套单身公寓面积共计1760.89平方米出租给四被告用于经营茶室。协议约定：租期共为5年，前两年租金为813068元／年。租金一年一计，每年租金需要提前一个月支付，租金支付推迟一个月内按月息二分计算，超过一个月后二个月内按三倍房租租金计算。还约定了双方其他权利和义务。
合同签订后，原告方交付了出租房，被告方则支付了201××年1月1日至201××年1××月31日一年的租金。被告方由计斌出面办理了南浔鼎浩茶室个体工商户登记，经营地址即上述租赁房屋。2013年度租金应于201××年1××月1日前支付，但被告方仅于2013年1月1日支付203257元，其余租金经多次催讨未付，以致纠纷成讼。
本院认为，湖州南洋电机有限公司将自己所有的1××套单身公寓房产委托原告沈恩明处理，双方间的委托合同合法有效，原告沈恩明有权将1×�套单身公寓与商铺一起出租。现原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉与被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏签订了房屋租赁合同，将商铺及1××套单身公寓一起出租给四被告开设茶室，均系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护，当事人均应按约履行。四被告租赁上述房产后，却拖欠原告租金不付，显属违约，依法应承担支付租金及违约金的民事责任。故原告对房屋租金的诉请，本院予以支持。对被告方辩称1××间单身公寓未交付的主张，因被告方未能提交相应的证据证明，且双方签订租赁合同后，四被告也已足额支付了第一年中包含1××套单身公寓的全部租金，应视为原告方已交付了房产，故四被告的该项主张，本院不予支持。对于被告陆金明、宋伟宏辩称他们已于2013年3月退出合伙，因此不应再承担支付房屋租金的意见�因为合伙是四被告间内部的权利义务关系，而租赁是原告与被告间的法律关系，两者系不同的两个法律关系，在租赁合同中，被告陆金明、宋伟宏均系承租人，故依法应承担租赁合同的有关民事责任，故对被告陆金明、宋伟宏的意见，本院不予采纳。关于各被告辩称的约定违约金过高的情况，庭审中原告将违约金统一调整为最低限的月息2分计算，符合法律的规定，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏应共同给付原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉2013年度房屋租金人民币609801元，限于本判决生效之日起十日内付清。
二、被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏应共�支付原告沈恩明、张顺康、沈荣泉、王斌泉违约金，按人民币609801元以每月2%自2013年1月1日起计算到判决确定的履行之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币11097元，由被告费雪琴、计斌、陆金明、宋伟宏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 顾红卫
人民陪审员 施根泉
人民陪审员 冯淑君
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 潘晓勤