吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四终字第30号吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书上诉人（原审被告）：钱世文，住汪清县。被上诉人（原审原告）：张建有，个体户，住汪清县。委托代理人：王昊，吉林王昊律师事务所律师。上诉人钱世文因与被上诉人张建有房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院作出的（2014）汪民一初字第0082号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。在一审中原告张建有诉称：2013年4月3日原告因保温板厂扩大生产，需生产车间和场地，与被告签订了购买汪清县河北工业集中区林源木业后门北50米处的房产合同。合同约定：房产价为80万元整，张建有先付给钱世文30万元，余款50万元买方须在2014春节前付清，张建有付完全款后钱世文须将土地证交给张建有。同时约定张建有违约则钱世文不退还定金30万元，如钱世文违约，则赔偿张建有30万元。合同签订后，原告按约定向被告支付了30万元价款。2013年11月就在原告将剩余价款准备好后，了解到河北工业集中区土地使用权已经被政府�结无法变更登记，担心房地产交易后，在此建厂存在巨大风险，便找到被告要求土地使用权过户与付款同步进行，被告提出办不了可以作个公证。原告提出被告在交易时应当如实告知，当即提出解除合同，退还合同价款。被告称卖房款已给了儿子，无钱可退。鉴于被告在双方房地产买卖中隐瞒了涉案土地不能交易的事实。为此请求人民法院判令解除双方房屋买卖合同，返还合同价款，并从起诉日起按同期银行贷款基准利率赔偿30万元的利息损失。在一审中被告钱世文辩称：我不同意解除合同，也不同意返还房款及支付利息。原告支付的30万元是买卖房屋定金，而非是房款。在双方签订合同之前，我已经向原告明示土地证不能过户，但是原告还是要买，原告说2013年11月份来找过我的说法不属实，2014年1月12日，原告来找我，也没有跟我说过土地证的事实。一审法院审理认定：2013年4月3日，原告张建有与被告钱世文签订了一份《房屋买卖合同》，钱世文将位于汪清县河北工业开发区林源木业后面50米处的房产卖给张建有。合同中主要约定：1、房产价格为80万元，张建有先付30万元，余款50万元在2014年春节前付清，房款全部付清后钱世文将土地证交给张建有。2、如张建有违约钱世文不退还定金30万元；如钱世文违约赔偿张建有30万元。3、按照土地证（2431平方米）为准，都转让张建有管理使用，房屋面积在土地证上有显示标注（无房产证）。4、张建有准许钱世文在此居住2年-5年。合同签订后，原告按合同约定先支付被告30万元房款，被告当日将仓库和房门钥匙交给了原告。嗣后，原告多方打听，了解到该房产属于汪清县河北工业集中区规划范围，房产和土地交易过户已经冻结，不能办�过户手续，原告未再向被告支付剩余房款50万元，而向被告提出解除该房屋买卖合同，并要求退款。被告不同意解除合同，也不同意退款。故原告提起诉讼，要求解除双方房屋买卖合同，返还合同价款，并从起诉日起按同期银行贷款基准利率赔偿30万元的利息损失。另查明，原、被告争执的房产，没有房屋产权证。2002年12月22日，汪清县国土资源局汪清镇国土资源所登记该土地地号为：5-（7）-66，土地证登记土地使用者为“李会举”，土地面积为2314.88平方米（其中建筑占地940,95平方米）。2012年12月18日，李慧举与钱世文签订了两份《协议书》，其主要内容是：1、李慧举与钱世文是事实婚姻关系，在一起生活12年，现双方自愿解除同居关系；2、李慧举自愿将位于汪清县江北街的汪清县国土资源局汪清镇国土资源所登记的地号为：5-（7）-66的所属房屋及土地使用权归钱世文。钱世文一次性付给李慧举现金25万元。3、房产证现在尚未办理，土地证登记为李慧举，如果钱世文需要办理房产证、土地证更名有关手续，李慧举给予协助。该协议经汪清镇法律服务所见证。自卖买合同签订后至今，原、被告均使用争议的房屋及土地。一审法院认为：原告张建有与被告钱世文从形式上签订的是《房屋买卖合同》，但该房屋没有房屋产权证，从标的物的性质及合同的内容，应认定双方签订的是建设用地使用权转让合同。原、被告订立合同后，原告支付了部分价款，在履行合同过程中向有关部门了解得知，该处房产土地已经规划为汪清县江北工业集中区范围，汪清县国土部门已经冻结双方争议的房产及土地使用权的变更，禁止办理变更登记，使得合同标的物所有权及其他物权不能转移，不能实现合同的目的。原告未再继续履行合同给付标的物价款，并向被告提出要求解除合同。依据公平原则，合同的目的不能实现，原告要求解除合同，并要求被告退还已经支付的价款30万元的诉讼请求应当予以支持。原告要求被告从起诉日起按同期银行贷款基准利率赔偿30万元的利息损失。因在签订合同时，原、被告均没有充分了解合同标的物的物权能否转移，并且签订合同后，双方已经部分履行合同，原告支付30万元价款后，使用部分标的物，因此原、被告的损失均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，判决：一、解除原告张建有与被告钱世文于2013年4月3日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告钱世文在本判决发生法律效力后10日内，向原告张建有返还买卖�屋价款30万元。三、原告张建有的其他诉讼请求不予支持。案件受理费5，800.00元，由被告钱世文负担。宣判后，钱世文不服，向本院提出上诉。其主要上诉理由为：一、在没有任何查证属实的证据可以佐证的情况下，原审判决认定“嗣后，原告多方打听了解到该房产属于汪清县河北工业集中区规划范围，房产和土地交易过户已经冻结，不能办理过户手续”是错误的。二、上诉人认为原审判决根据法庭查明的实际存在的法律关系性质，认定本案诉争合同不属于房屋买卖合同是正确的，但是将其认定为建设用地使用权转让合同是错误的。就本案诉争合同的性质来看，应属于债权转让合同。三、原审判决认定被上诉人不能实现合同目的是错误的，理由是原告在起诉状上写的很清楚，其合同目的是为了保温板厂扩大生产急需生产车间和场地，而至�无人阻止被上诉人使用诉争房屋和场地，何来的不能实现合同目的。四、原审判决置诉争合同自成立以来客观情况未发生任何重大变化的事实于不顾，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定是错误的。五、原审判决在适用合同法解释（二）的前提下，以原、被告均没有充分了解合同标的物的物权能否转移为由，对上诉人的损失不闻不问是自相矛盾的。六、无论什么理由，原审判决上诉人承担案件受理费，既不符合法律规定也不符合情理。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。本院认为：上诉人钱世文提供的诉争土地使用权证书记载土地用途为住宅，且明确注明房屋占地�积为940.50平方米，因此，双方签订合同性质与合同标题一致，系房屋买卖合同。一审判决认定双方合同关系为土地使用权的转让不当，本院予以纠正。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”上诉人钱世文与被上诉人张建军签订的《房屋买卖合同》虽违反了国家法律的禁止性规定，但非效力性强制性规定，故该合同合法有效。所谓买卖合同即出卖人转移合同标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，买受人的合同目的系取得标的物的所有权，非因买受人的原因，出现买受人无法实际取得标的物所有权的情形，导致买受人的合同目的无法实现，买受人有权要求解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所�权或者无处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，一审法院虽适用法律错误，但判决结果正确，本院应予维持。上诉人钱世文以被上诉人张建有在签订合同时明知房屋没有办理不动产登记和土地使用权登记在案外人名下的事实为由，主张合同应当继续履行，但又明确表示认可无法办理诉争房屋所有权及土地使用权转移登记的事实，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人钱世文负担。本判决为终审判决。审 判 长  全智光代理审判员  卢 珊代理审判员  刘玉敏二〇一五年三月二十七日书 记 员  金炫汝