浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第652号
原告：陆莉芳。
委托代理人：卢美君、蒋瑶。
被告：吕福恩。
被告：胡梅仙。
原告陆莉芳为与被告吕福恩、胡梅仙房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月13日诉至本院，本院于同日立案受理后，决定适用普通程序，依法组成合议庭于2014年8月15日公开开庭进行了审理。原告陆莉芳及其委托代理人蒋瑶到庭参加诉讼，被告吕福恩、胡梅仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆莉芳起诉称：两被告系夫妻。2011年1月21日，胡梅仙向浙江中腾置业有限公司（以下简称中腾公司）购买东阳市白云街道＊＊路＊＊＊商品房（以下简称涉案房屋）一套。经中腾公司售楼员介绍，2012年2月20日，两被告又将涉案房屋以120万元的价格转让给原告，并由胡梅仙经手与原告签订了房屋买卖协议。之后，原告依约支付了50万元定金。2013年3月17日，中腾公司通知交房，胡梅仙不配合。原告找到两被告，才得知两被告已于2012年2月15日协议离婚并约定将涉案房屋归吕福恩所有。吕福恩分别于2012年4月21日、2012年7月2日与原告签订补充协议。原告于2012年5月10日开始替被告缴纳按揭款至今，合计已缴纳150646.17元。2013年3月17日，吕福恩向原告交付了涉案房屋，原告办理了交接房产的相关手续，并缴纳了物业服务费等相关费用。现原告已对涉案房屋装修并入住，但两被告至今未协助办理涉案房屋过户手续。请求：确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效；判令两被告协助原告办理涉案房屋的过户手续。在案件审理过程中，原告将诉请变更为：确认原告与两被告签订的房屋买卖协议及补充协议合法有效；判令两被告限期办理涉案房屋的房产证和土地使用证。
被告吕福恩、胡梅仙未作答辩。
经审理，本院查明的事实如下：胡梅仙与吕福恩原系夫妻。2011年1月21日，胡梅仙夫妇以胡梅仙名义与浙江中腾置业有限公司签订商品房买卖合同（系商品房预售合同），通过银行按揭方式购买了涉案房屋，房屋交付期限为2012年3月31日前，总价款为909618元，胡梅仙于2011年1月21日前支付279618元，余款63万元以银行按揭方式支付。2012年2月15日，胡梅仙、吕福恩协议离婚，离婚时约定涉案房屋归吕福恩所有，银行按揭贷款由吕福恩负责偿还。
2012年2月20日，胡梅仙与陆莉芳签订了房屋买卖协议，约定：胡梅仙将涉案房屋以120万元的价格转让给陆莉芳，陆莉芳支付定金50万元，办理过户手续当日交付余款70万元。同日，陆莉芳通过其女儿陆佳荔账户向胡梅仙转账50万元。
2012年3月30日，本院在审理包振江诉胡梅仙、申屠龙华、吕福恩民间借贷纠纷一案中，根据包振江的申请，作出（2012）东南商初字第90号民事裁定，对涉案房屋进行查封并办理预查封手续。同日，陆莉芳即从售楼部得知涉案房屋被预查封的事实。同年4月10日，吕福恩收到本院送达的查封裁定书。
2012年4月21日，吕福恩与陆莉芳签订了房屋买卖补充协议，约定：吕福恩同意追认前妻胡梅仙与陆莉芳签订的关于涉案房屋的房屋买卖协议；胡梅仙收取50万元后去向不明，吕福恩自愿承担因此给陆莉芳造成的损失，包括陆莉芳为装潢与第三方签订的合同损失、定金损失等及房屋买卖合同纠纷处理的损失；吕福恩同意原告的上述损失、费用在原告应支付给吕福恩的房款中直接抵扣。之后，吕福恩将离婚协议书、离婚证复印件及胡梅仙与浙江中腾置业有限公司签订的商品房买卖合同、购房款收据等交给陆莉芳。
2012年5月17日，本院依法对（2012）东南商初字第90号民间借贷纠纷案作出民事判决，该判决生效后已进入执行程序。
2012年7月2日，吕福恩与陆莉芳又达成一份协议书，约定：一、2012年2月20日陆莉芳与胡梅仙签订的涉案房屋买卖合同合法有效，吕福恩予以追认并同意此房归陆莉芳所有；二、陆莉芳已支付胡梅仙的50万元吕福恩予以追认；三、…吕福恩自愿承担该合同项下的所有权利义务，吕福恩同意陆莉芳在办理房产过户手续时从剩余房款中扣除146574.21元（包括契税27289元、陆莉芳代交的2012年4月至2012年10月的银行按揭款45685.21元、代理费41600元、诉讼费32000元）；四、为办理房产过户手续，而吕福恩现无钱一次性归还银行按揭贷款，所欠按揭款577500元（2012年3月止）由陆莉芳代其垫付，该垫付的按揭款从陆莉芳应付吕福恩购房款中扣除；五、陆莉芳尚应付吕福恩购房款70万元整，扣除陆莉芳就本协议第三、四项为其代付的费用，吕福恩尚应支付原告24074.21元，此款在办理过户手续完成之日起一个月内归还陆莉芳；吕福恩同意由陆莉芳代为办理房产过户相关手续，从中所有的签字本人均予以认可，双方无其他纠葛。
2012年10月16日，陆莉芳对（2012）东南商初字第90号民事查封裁定提出书面异议。2013年1月4日，本院经执行听证，以（2012）东执异字第5号执行裁定驳回陆莉芳的执行异议。陆莉芳不服裁定，于2013年1月15日向本院提起执行异议之诉，本院于2013年3月25日作出（2013）东执异初字第1号民事判决书，判决驳回陆莉芳的诉讼请求，现该判决已生效。
另查明，2012年5月10日至2014年7月22日，陆莉芳代胡梅仙偿还个人贷款合计180544.05元。2013年3月17日，中腾公司将涉案房屋交付给吕福恩，随后吕福恩将该房交付给了陆莉芳，陆莉芳缴纳了物业维修专项基金、物业服务费等费用。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、离婚证复印件、离婚协议书复印件、房屋买卖协议及补充协议、收据联、个人结算业务申请书、记账凭证、取款凭条、房屋交接书、业户资料表、个人贷款还款凭证等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，从吕福恩与陆莉芳签订的房屋买卖补充协议和协议书的内容分析，其实质是吕福恩对胡梅仙转让涉案房屋给陆莉芳的行为进行追认及在此基础上双方进一步明确权利义务，因此胡梅仙与陆莉芳签订的房屋买卖协议，经吕福恩追认后有效。吕福恩与陆莉芳于2012年7月2日签订的协议书中第一条约定“吕福恩同意涉案房屋归陆莉芳所有”，因双方均明知涉案房屋被查封，任何单位和个人均无权处分涉案房屋，故该项约定因违反法律禁止性规定应确认无效，房屋买卖补充协议和协议书中的其他条款系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，对双方均具有法律约束力。陆莉芳要求两被告办理涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证的诉请，是基于继续履行上述房屋买卖协议而提出，但涉案房屋被本院查封而无法办理过户手续，且陆莉芳对本院（2012）东南商初字第90号民事查封裁定提出的执行异议和执行异议之诉均已被本院驳回，故上述房屋买卖协议已无法继续履行，陆莉芳基于继续履行协议提出的相应诉请，本院不予支持。陆莉芳基于其与胡梅仙、吕福恩签订的房屋买卖协议主张合同解除相关权利的，应另行解决。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陆莉芳与被告胡梅仙于2012年2月20日签订的房屋买卖协议有效；原告陆莉芳与被告吕福恩分别于2012年4月21日签订的房屋买卖补充协议、于2012年7月2日签订的协议书有效。
二、驳回原告陆莉芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15600元，由原告陆莉芳负担600元，由被告胡梅仙、吕福恩共同负担15000元。公告费400元，由被告胡梅仙、吕福恩共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。
审 判 长 吴霞林
人民陪审员 吴关虎
人民陪审员 陆智德
二〇一四年十二月一日
代书 记员 郭 倩