广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8790号
上诉人（原审被告二）：栾某英，女，住所地：广东省茂名市。
委托代理人：雷雨，广东瑞丰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄某，女，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：许化勇，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告一）：顾某，男，住所地：广东省深圳市南山区。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313，315、316、318-321、2503B，组织机构代码：785254915。
法定代理人：李耀智。
委托代理人：付某广，男，住所地：广东省深圳市龙岗区，系第三人公司员工。
上诉人栾某英因与被上诉人黄某、被上诉人顾某、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1316号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
黄某原审诉讼请求：一、顾某、栾某英连带支付违约金人民币300000元；二、顾某、栾某英连带返还黄某定金50000元；三、顾某、栾某英连带承担本案的全部诉讼费用。在原审庭审过程中，黄某以中原公司已经返还定金为由，撤回第二项诉讼请求。
原审法院审理查明：2015年5月12日，栾某英作为卖方即顾某的代理人与买方即黄某签订《二手房买卖合同》，合同约定，向黄某转让位于深圳市龙岗区XX路XXXX-
X栋X座XXXX号房产，转让价格为1500000元；买方应当在合同签订当日支付定金50000元，须在2015年6月10日前支付首期款并办理贷款手续；涉案物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十五日内与担保公司签订服务合同。合同第十一条约定，如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，黄某支付了定金50000元。在黄某起诉后，该定金已由中原公司直接退还给黄某。
另查明，涉案房屋的登记权利人为顾某。栾某英与顾某在2011年6月12日签订协议一份，约定由双方合伙共同出资购买深圳市龙岗区XXXX-
X栋X座XXXX号房产，总价款为1366583元，出资比例为栾某英72%，顾某28%；房产收益按两人出资比例分配；协议中对两人月供做出详细的分配，并约定“房子最终租售保留和使用权归栾某英所有，供楼卡以及房屋钥匙和相关房子的资料都由栾某英保管。”栾某英将涉案房产交由中原公司挂牌销售时提供给中原公司。顾某、栾某英对后期供房的出资比例问题发生纠纷，顾某拒绝对涉案合同签字确认。合同无法继续履行，为此黄某诉至原审法院。
原审法院认为：黄某与栾某英签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。栾某英在签订合同时，没有取得顾某的授权，顾某在事后亦未对合同进行追认，故合同并不对顾某发生效力。栾某英未取得授权与黄某签订合同，应当自行承担合同责任。黄某按照合同约定支付定金，由于顾某未对合同进行追认，导致合同无法继续履行，栾某英应当承担相应的违约责任。栾某英在庭审中辩称自己无须承担违约责任，视为对违约金过高提出调整请求，原审法院结合涉案合同的履行情况、实际损失及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持栾某英应向黄某支付的违约金为150000元。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、栾某英应于判决生效之日起十日内向黄某支付违约金人民币150000元；二、驳回黄某的其他诉讼请求。案件受理费3275元（黄某已经预缴），由原告黄某负担1600元，栾某英负担1675元。
上诉人栾某英不服原审判决，向本院提起上诉，请求：判令撤销原一审判决驳回黄某对栾某英的诉讼请求。事实与理由：栾某英与顾某共同购得深圳龙岗区XX路XXXX-
X栋X座XXXX号房产一处，该房产登记在顾某名下，双方约定栾某英有出售权，2015年5月12日栾某英与顾某电话沟通取得顾某许可并承诺之后亲自补签的情况下代理顾某与黄某签订了《二手房买卖合同》等相关文件，对于上述情况黄某及中原公司完全知情，之后顾某反悔拒绝补签《二手房买卖合同》等相关文件，拒绝给予栾某英书面授权，致使《二手房买卖合同》无效双发生纠纷，黄某诉至一审法院。一审判决认定《二手房买卖合同》有效，并判决栾某英承担150000元违约金及1675元诉讼费。栾某英认为《二手房买卖合同》签订时实质上为一份效力待定合同，之后由于合同一方主体未能补签合同也未补签书面授权代理文件，实质上致使《二手房买卖合同》根本没有发生效力，成为无效合同。本案实质上为无效合同责任承担纠纷之诉。在本案中栾某英从头至尾多次向黄某及顾某、中原公司讲明了事实，提示了风险。栾某英完全恪守诚信，体现出了善意。在整个过程中没有任何过错，对致使《二手房买卖合同》无效没有任何责任。一审判决认定《二手房买卖合同》系有效合同没有事实及法律依据，实为对案件事实的错误认定；一审判决对各当事方的过错没有进行任何认定、划分实为对重要案件事实认定的疏漏。由于一审判决案件事实认定的错误和疏漏致使错误判决栾某英承担了不应承担的责任，侵害了栾某英的合法权益，另外一审判决150000元违约金数额也违背案件事实。综上理由栾某英请求判令撤销原一审判决驳回黄某对栾某英的诉讼请求。
被上诉人黄某答辩称，一、黄某与栾某英之间签订的合同是有效的，虽然不可以履行，但合同效力属于有效。根据深圳市罗湖法院在官方微信上发布了最高人民法院民一庭庭长关于房地产审理案件的书面文件，其中提到关于处分权受限制的房地产转让效力问题，在文章中强调转让，房产转让已经属于房地产三级市场，应该更多地发挥私法自治的功能，对于这类合同不宜简单认定合同无效，可以考虑根据当事人过错程度，通过违约责任来平衡双方利益。二、从签订合同到现在房价已经涨了50、60万元，黄某没有任何过错。因为栾某英的违约行为导致黄某巨大损失，应当依法承担约定的违约责任。虽然根据合同相对性无法追究顾某的责任，但在黄某追究栾某英的责任之后，栾某英可以立案向顾某追究责任挽回自己的损失，这不妨碍栾某英追究违约责任的法律公平性。综上所述，黄某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回栾某英的上诉请求。
被上诉人顾某答辩称，栾某英和顾某共同投资房产，但栾某英没有出资，所以顾某没有同意把房子卖掉。顾某、栾某英共同投资房产，产权在顾某这里，顾某可以优先购买。栾某英和黄某在深圳签订的协议是在顾某不知情的情况下签的，顾某对协议不知情，顾某不存在承担法律责任。
原审第三人中原公司述称，中原公司作为本次交易的居间方，已经按照居间有关法律规定尽到了合理合法的居间义务，中原公司在本次交易过程中不存在过错。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产登记在顾某名下，栾某英与黄某就涉案房产签订买卖合同时明确约定卖方为顾某，栾某英系顾某的代理人，但栾某英未能提供顾某出具的授权委托书，且顾某事后亦拒绝追认，故栾某英的缔约行为构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，涉案房屋买卖合同对被代理人顾某不发生效力，由代理人栾某英承担责任。涉案合同由栾某英与黄某签订，为双方真实意思表示，尽管对被代理人顾某不发生法律效力，但对无权代理人栾某英与黄某有约束力，栾某英上诉主张涉案合同无效理据不足，本院不予采纳。涉案合同因栾某英没有取得代理权的原因而无法继续履行，原审法院依约酌情认定其承担相应的违约责任并无不当，本院予以确认。
综上，栾某英的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3275元，由上诉人栾某英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月二日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。