福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初2068号原告：宋瑞民，男，1980年5月20日出生，汉族，住黑龙江省七合河市茄子河区。原告：廖丽梅，女，1982年7月22日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上述原告共同委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：李小立，福建枫桦律师事务所律师。被告:海翼置业（三明）发展有限公司，住所地福建省三明市梅列乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：庄宜彬，总经理。委托诉讼代理人：林绍敬，福建尚圭律师事务所律师。委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。原告宋瑞民、廖丽梅与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋瑞民、廖丽梅的共同委托诉讼代理人彭晓辉、被告海翼公司的委托诉讼代理人林绍敬、方雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋瑞民、廖丽梅向本院提出诉讼请求：海翼公司向宋瑞民、廖丽梅支付逾期办理商品房权属登记违约金9562元（按已支付全部房款641748元，每日0.01%计算，从2015年8月29日起计至2016年1月25日）元。事实与理由:2012年7月28日，宋瑞民、廖丽梅与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：宋瑞民、廖丽梅向海翼公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村401幢602号商品房（以下简称案涉房屋），房屋总价款641748元,以按揭付款的方式支付；海翼公司应当于2015年6月30日前将商品房交付给宋瑞民、廖丽梅使用，于商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付宋瑞民、廖丽梅。如因海翼公司原因，宋瑞民、廖丽梅不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向宋瑞民、廖丽梅支付违约金。合同签订后，宋瑞民、廖丽梅依约向海翼公司支付全部购房款。海翼公司虽于2015年6月30日向宋瑞民、廖丽梅交付案涉房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致宋瑞民、廖丽梅不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼公司已构成违约，应支付宋瑞民、廖丽梅逾期办理房屋权属登记的违约金。海翼公司辩称，1、海翼公司将案涉房屋交付给宋瑞民、廖丽梅之前已办理好初始登记，海翼公司并未违约，无须支付违约金；2、宋瑞民、廖丽梅未按约定在交房时与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，违约在先，无权向海翼公司主张逾期办理房屋权属证书的违约金。本院经审理认定事实如下：2012年7月28日，宋瑞民、廖丽梅与海翼公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：宋瑞民、廖丽梅向海翼公司购买案涉房屋，房屋总价款为641748元，以按揭付款的方式支付；海翼公司应于2015年6月30日前将房屋交付宋瑞民、廖丽梅使用；海翼公司应于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，并将办理权属登记需由海翼公司提供的资料交付宋瑞民、廖丽梅。如因海翼公司原因，宋瑞民、廖丽梅不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，宋瑞民、廖丽梅不退房，海翼公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向宋瑞民、廖丽梅支付违约金；专项维修资金由宋瑞民、廖丽梅按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，宋瑞民、廖丽梅向海翼公司结清全部购房款。2016年1月26日，海翼公司取得三明市梅列区乾龙新村401幢（以下简称401幢）的《商品房初始预登记证明书》。2016年4月2日，海翼公司向宋瑞民、廖丽梅交付案涉房屋。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：海翼公司是否应承担违约责任的问题宋瑞民、廖丽梅认为，海翼公司未于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，宋瑞民、廖丽梅未于交房后90日内取得房屋权属证书，海翼公司构成违约，应承担相应的违约责任。海翼公司认为，1、海翼公司于2015年6月5日已通知宋瑞民、廖丽梅办理交房手续，宋瑞民、廖丽梅却于2016年4月2日才接收房屋，逾期交房的责任应由宋瑞民、廖丽梅承担，故案涉房屋的逾期办证的天数应从实际交房之日2016年4月2日起的第91日开始计算。401幢商品房取得初始登记的时间为2016年1月26日，依据合同约定，海翼公司并未违约，无需承担违约责任。海翼公司据此提供EMS快递单、《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》各一份，用以证明海翼公司以快递的方式于2015年6月5日通知宋瑞民、廖丽梅办理交房手续。2、海翼公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年10月28日才向海翼公司出具401幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2015年12月18日才向海翼公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼公司才得以于2016年1月13日向房屋权属登记机构提交401幢商品房的初始登记申请材料，并于2016年1月26日取得《商品房初始预登记证明书》。合同约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”，即合同已明确约定由于海翼公司的责任导致逾期办证，海翼公司才需承担相应的不利后果。依据上述合同约定，401幢商品房即使存在逾期办理初始登记的情形，只要并非海翼公司的原因所致，海翼公司不承担相应的违约责任。海翼公司据此提供《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，用以证明海翼公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所提交的全部材料；《三明市12345政务服务平台网页》一份，用以证明海翼公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，用以证明案涉房屋所在的中央领域项目因2015年7月测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》各一份，用以证明2016年1月20日，401幢商品房的面积测绘成果审核通过。3、《合同补充协议》第二条第一款规定“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清购房款，否则出卖人有权不予交房、不为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》，但宋瑞民、廖丽梅在办理交房手续时未与海翼公司签订面积及房款差异结算协议，也未根据房屋权属登记机构审核之后的测绘成果结清购房款。宋瑞民、廖丽梅认为，宋瑞民、廖丽梅已通知海翼公司其通信地址变更的情况，EMS快递单上载明的电话号码在海翼公司寄件之前已经停机，快递单上载明的小区没有门卫，故快递单上载明的“本人同意门卫代收”并不属实，宋瑞民、廖丽梅并未收到该交房通知书。对《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》及《转发的通知》的真实性没有异议，但认为与本案的事实无关，且该文件中提及的计算规则系闽房（2007）23号文件，并未进行测绘数据上的更改。且该文件出具的时间在宋瑞民、廖丽梅主张违约金的起诉时间之前，该文件并不影响办证时间。对《三明市12345政务服务平台网页》真实性没有异议，但只能证明2015年11月20日，海翼公司将材料准备报交办证机关审核，不能证明在2015年6月就已经将材料准备好，且准备的材料并不充分。对《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》、《三明市房屋面积测绘成果审核意见》真实性没有异议，但认为登记机构逾期办理测绘审核，不排除是海翼公司提供的材料不完整而导致逾期，与宋瑞民、廖丽梅无关。对《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》真实性没有异议，但认为违约金的计算时间应截止至海翼公司将房屋权属初始登记证明办理完毕为止。案涉房屋已经交付，依据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付给购买人，而宋瑞民、廖丽梅在收到房屋时，就已经连同物业费等一同缴纳完毕。本院认为，1、《商品房买卖合同》第八条规定“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，依据此条规定，出卖人逾期交付商品房责任应自2015年7月1日起算。因此，自2015年7月1日起开始计算出卖人应当办理讼争房产所在楼幢的初始登记预登记证明的期限较为合理,但买受人迟延接收房屋的，应自房屋实际交付日期的次日起算。而根据《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”以及《商品房买卖合同》附件八补充协议第四条第3款所约定“因出卖人的责任未能在合同第十四条约定期限内取得该商品房所在楼幢的权属证明的，自出卖人应当取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”中“该商品房所在楼幢的权属证明”的权属证明应指讼争房产所在楼幢的初始预登记证明。前述补充协议约定已经明确“自出卖人应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金。”而该“应当取得该商品房所在楼幢的权属证明期限”应指的是《商品房买卖合同》第十四条约定的“60日内”。宋瑞民、廖丽梅未举证证明其已按合同约定书面通知海翼公司变更通信地址的事实，对该事实不予认定。海翼公司提供的EMS快递单上载明的电话、地址与合同中约定的宋瑞民、廖丽梅的电话、通信地址相符，依据合同约定，应视为海翼公司寄出的交房通知书已有效送达给宋瑞民、廖丽梅，故认定海翼公司于2015年6月5日通知宋瑞民、廖丽梅交房，是宋瑞民、廖丽梅延迟接收房屋。案涉房屋实际交付使用的时间（2016年4月2日）在401幢商品房取得初始登记的时间（2016年1月26日）之后，故海翼公司已按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，无需向宋瑞民、廖丽梅支付逾期办理权属登记的违约金。2、海翼公司提供的《房屋建筑面积测量计算报告书》的测量日期虽然记载为2015年4月20日，但仅有首页，并不完整，不能体现测绘的具体内容；《三明市12345政务服务平台网页》中三明市住房和城乡建设局的答复时间是2015年10月26日；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》仅明确商品房产权面积的计算规则并未对计算规则进行实质的修改，均不足以证明海翼公司向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请的具体时间。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》中收件人签收的时间为2015年10月28日，宋瑞民、廖丽梅对其真实性没有异议，故认定海翼公司于2015年10月28日向房屋权属登记机构提交测绘审核申请，海翼公司关于2015年7月的测绘规范修改导致审核时间过长，从而导致商品房初始预登记时间过长的抗辩理由不能成立，不予采信。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》告知栏载明“我中心将对申请材料进行审查，请于20个工作日后到我处领取审核结果，若审查结果中发现所提交的材料不符合要求，我处会发给审核意见书，工作日相应顺延”，说明房屋权属登记机构因提交的材料不符合要求存在顺延办理的情况，单凭该《收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期办理测绘审核，故对该证据不予采纳。3、交房时测绘成果审核并未通过，海翼公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异，海翼公司未提供其他证据证明其是何时通知宋瑞民、廖丽梅办理面积补差手续，海翼公司关于宋瑞民、廖丽梅逾期办理上述事项构成违约的抗辩理由不能成立，不予采信。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼公司与宋瑞民、廖丽梅的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼公司已按照合同约定履行办理商品房权属登记的义务，并未违约，宋瑞民、廖丽梅要求海翼公司按其已付购房款的日0.01%支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回宋瑞民、廖丽梅的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由宋瑞民、廖丽梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  俞美华二〇一七年九月十三日书记员  罗明凤附判决书所引用的相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。