广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终639号
上诉人（一审被告）：曹梁斌，男，1981年1月2日生，汉族，教师，住广西合山市。
委托代理人�钟武军，男，1981年1月2日生，汉族，教师，住广西合山市。
被上诉人（一审原告）：广西福来物业服务有限责任公司。住所地：柳州市三中路金瑞国际大厦*楼。
法定代表人：莫太贵，该公司经理。
委托代理人：莫宣文，合山市法律服务中心法律工作者。
上诉人曹梁斌因与被上诉人广西福来物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服合山市人民法院（2015）合民初字第314号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，曹梁斌系合山市红河时代广场小区15栋6-2-2号房屋业主，该房屋建筑面积为131.77平方米。广西福来物业管理有限责任公司于2005年12月29日与合山市景泰房地产开发有限责任公司签订了《红河时代广场前期物业管理服务合作协议书》，约定由广西福来物业管理有限责任公司对曹梁斌上述房屋所属小区实施物业服务，合作期限3年，期满后由广西福来物业管理有限责任公司独立经营。2007年6月18日广西福来物业管理有限责任公司又与曹梁斌签订了《前期物业管理服务协议》，根据合同约定，曹梁斌预交100元的物业管理服务费，自2008年1月1日开始交纳物业管理服务费。广西福来物业管理有限责任公司向曹梁斌收取的物业管理服务费为每月每平方米0.35元，曹梁斌于每月10日前交纳，逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。该收费标准经合山市物价局批准。2008年3月27日，广西福来物业管理有限责任公司在柳州市工商行政管理局办理企业名称变更登记手续，从原名称广西福来物业管理有限责任公司变更为广西福来物业服务有限责任公司。合山市红河时代广场小区系广西福来物业服务有�责任公司的下属合山分公司具体管理。曹梁斌认为其签订《前期物业管理服务协议》是与广西福来物业管理有限责任公司签订的，曹梁斌与广西福来物业服务有限责任公司不存在物业服务合同法律关系，并以其车库门前被广西福来物业服务有限责任公司占用造成其车辆出入困难及曹梁斌对物业管理服务不满意，认为广西福来物业服务有限责任公司没有提供物业服务为由，故曹梁斌自2012年8月起至2015年6月累计35个月未缴纳物业管理服务费1613.5元、公共照明费70元。虽经广西福来物业服务有限责任公司多次催收，但曹梁斌仍拒绝交纳，为此广西福来物业服务有限责任公司提起诉讼，请求判令：1、曹梁斌支付自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费1613.5元，公共照明费70元，共计1683.5元；2、曹梁斌支付滞纳金1804.83元。庭审中，广西福来物业服务有限责任公司认为在物业服务方面其没有及时跟业主沟通，存在一定的不足，请求法院在滞纳金方面适当的给于业主让步。
一审法院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。广西福来物业服务有限责任公司与曹梁斌签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，是双方在自愿的基础上签订的，该协议的内容没有违反法律强制性规定，双方应按照协议的约定，认真履行好各自的职责和义务�法院对其效力予以确认。本案中，广西福来物业服务有限责任公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对曹梁斌所在小区进行物业管理，曹梁斌未按约交纳相应物业管理服务费，应承担相应的民事责任。故广西福来物业服务有限责任公司要求曹梁斌支付自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费计1613.5元、公共照明费70元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。关于滞纳金问题，曹梁斌未按约支付物业管理服务费，理应根据物业服务合同约定向广西福来物业服务有限责任公司偿付相应的违约金。由于双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定了违约责任，即逾期每日按应交金额的千分之三收取滞纳金。广西福来物业服务有限责任公司向曹梁斌主张2012年8月起至2015年6月的滞纳金的请求成立，但考虑广西福来物业服务有限责任公司从2012年8月起一直追索物业费，滞纳金具有惩罚性，如果按照合同约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，广西福来物业服务有限责任公司亦同意让步，故将滞纳金数额调整为曹梁斌拖欠物业管理服务费总额的30％作为付款违约金。对曹梁斌在庭审中所抗辩其签订《前期物业管理服务协议》是与广西福来物业管理有限责任公司签订的，与广西福来物业服务有限责任公司不存在物业服务合同关系，并以其车库门前被广西福来物业服务有限责任公司占用造成其车辆出入困难及曹梁斌对广西福来物业服务有限责任公司的物业管理服务不满意，认为广西福来物业服务有限责任公司对小区没有提供物业服务为由，拒绝向广西福来物业服务有限责任公司缴纳物业服务费属于其行使先履行抗辩权，没有事实依据，不予支持。其主张2013年6月以前的物业服务费已过诉讼时效不受法律保护，理由不充分，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第三十六条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、曹梁斌给付广西福来物业服务有限责任公司自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费计1613.5元、公共照明费70元，合计1683.5元。二、曹梁斌给付广西福来物业服务有限责任公司违约金505元（按曹梁斌拖欠物业管理服务费、公共照明费总额的30％计算）。三、驳回广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由曹梁斌负担。
上诉人曹梁斌不服一审判决，向本院上诉称：1、广西福来物业服务有限责任公司作为原告起诉主体不适格。《前期物业管理服务协议》的合同一方是广西福来物业管理有限责任公司，而不是本案被上诉人广西福来物业服务有限责任公司，且合山市物价局（2007）19号、（2009）3号两个文件的行政许可收费授予的当事人是“合山分公司”，也与广西福来物业服务有限责任公司无关。广西福来物业服务有限责任公司未能举出其与上诉人之间存在物业服务合同关系的有效证据，故法院应当驳回广西福来物业服务有限责任公司的诉讼请求。2、一审依据《企业变更登记通知书》复印件认定广西福来物业管理有限责任公司名称变更广西福来物业服务有限责任公司的时间为2008年3月27日，与合山市物价局2009年3月5日作出的（2009）3号文件核准收费的广西福来物业管理有限责任公司合山分公司名称有矛盾。一审以证据复印件作为认定事实的依据，违反了法定程序。3、广西福来物业服务有限责任公司未能提供其公司以及合山分公司的《物业管理资质证书》，不能证明其从事物业服务管理经营的合法性。4、广西福来物业服务有限责任公司诉请的2013年6月之前的物业费用，已超过诉讼时效。5、广西福来物业服务有限责任公司不按合同履行义务，物业管理十分混乱，导致小区通道车辆停放拥堵以及发生业主室内财物被盗、车辆被盗或被人为损坏等治安问题，广西福来物业服务有限责任公司存在违约行为。上诉人因物业公司的在先违约行为而拒交物业费，是行使正当的先履行抗辩权，上诉人不应承担违约责任。综上，一审认定事实错误，违反法定程序，请二审撤销一审判决，改判驳回广西福来物业服务有限责任公司的诉讼请求。被上诉人广西福来物业服务有限责任公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、广西福来物业服务有限责任公司是否具备诉讼主体资格；2、广西福来物业服务有限责任公司主张的2013年6月之前的物业费是否已超过诉讼时效；3、广西福来物业服务有限责任公司的服务是否存在瑕疵或违约行为。
二审期间，被上诉人广西福来物业服务有限责任公司向本院提交广西福来物业服务有限责任公司以及合山分公司的营业执照、资质证及员工上岗资格证，证明公司基本情况及公司资质等级。
经质证，上诉人曹梁斌认为营业执照的真实性无法核实。资质证上的发证日期是2009年，但准予从事物业管理活动的时间是2003年，发证时间在后，怀疑资质证伪造。被上诉人没有提交合山分公司的资质证书，合山分公司没有资质，所以没有管理能力，造成管理混乱，服务达不到要求。按照资质管理规定，广西福来物业服务有限责任公司应�具有有证管理人员不少于30人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，特别是工程、财务等人员要有中级以上职称，但物业公司仅提交一个人的上岗资格证，不符合资质要求，且上岗资格证上有手写字迹及修改情况，怀疑是伪造的。
本院认证认为，上述证据与物业服务直接关联，因此，可以采纳作为本案的定案依据。
二审查明，上诉人曹梁斌所在的小区一直是由被上诉人广西福来物业服务有限责任公司提供物业服务，期间发生过车辆被盗、入室盗窃事件，并存在车辆乱停乱放，建筑垃圾不及时清理等情形。
本院查明的其他事实与一审法院一致，予以确认。
本院认为，1、关于广西福来物业服务有限责任公司是否具备诉讼主体资格的问题。被上诉人广西福来物业管理有限责任公司与上诉人曹梁斌签订了《前期物业管理服务协�》，后该公司名称变更登记为广西福来物业服务有限责任公司，该公司企业名称的变更并不影响到双方之间物业服务合同的成立及继续履行，故广西福来物业服务有限责任公司与曹梁斌之间存在物业服务合同关系，广西福来物业服务有限责任公司具有原告的诉讼主体资格。广西福来物业服务有限责任公司在签订合同后，将小区交由该公司合山分公司具体管理，合山分公司系由广西福来物业服务有限责任公司设立并经工商登记，其经营范围包括物业管理，具有相应的管理能力并已提供了物业服务，合山分公司系代表总公司履行合同，因此，曹梁斌上诉主张其与广西福来物业服务有限责任公司之间不存在物业服务合同关系，合山分公司提供物业服务与广西福来物业服务有限责任公司无关，广西福来物业服务有限责任公司不具有诉讼主体资格，理由不成立，本院不予支持。广西福来物业服务有限责任公司与曹梁斌签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，曹梁斌应依约向广西福来物业服务有限责任公司缴纳相关物业费用。
2、关于广西福来物业服务有限责任公司主张的2013年6月之前的物业费是否已超过诉讼时效的问题。广西福来物业服务有限责任公司称其依约分别通过电话、上门和公示的方式主张过权利，并分别于2014年6月26日、2015年7月2日在小区张贴欠缴物业费用公示及登报公告，基于物业费用公示的实际通常做法，且曹梁斌一审中也认可物业公司催缴过物业费，可以证明广西福来物业服务有限责任公司向业主主张了权利。因此，曹梁斌上诉主张2013年6月之前的物业费请求超过诉讼时效理由不成立，本院不予支持。
3、关于广西福来物业服务有限责任公司的服�是否存在瑕疵或违约行为的问题。经二审审理查明，广西福来物业服务有限责任公司在提供物业服务期间发生过车辆被盗、入室盗窃事件，并存在车辆乱停乱放，建筑垃圾不及时清理等情形，根据物业服务合同第二条和第三条，广西福来物业服务有限责任公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了合同约定的义务。根据二审期间查明的新事实，广西福来物业服务有限责任公司的服务存在瑕疵，构成违约，故对其要求曹梁斌支付滞纳金即违约金部分的请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持（2015）合民初字第314号民事判决第一项，即曹梁斌给付广西福来物业服务有限责任公司自2012年8月起至2015年6月止的物业管理服务费计1613.5元、公共照明费70元，合计1683.5元；
二、撤销（2015）合民初字第314号民事判决第二项、第三项；
三、驳回广西福来物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本案一审受理费50元、二审受理费50元，合计100元，由上诉人曹梁斌负担48元，由被上诉人广西福来物业服务有限责任公司负担52元。
本判决为终审判决。
审判长 卢 怡
审判员 石晓志
审判员 邓 媚
二〇一六年十月二十一日
书记员 李思憶
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用�律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。