江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐商终字第0047号
上诉人（原审被告）吴汉中。
委托代理人潘国云（上诉人吴汉中之妻）。
委托代理人王金粉，江苏法鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）盐城市亭湖区新洋供销合作社，住所地在江苏省盐城市亭湖区盐东镇李灶街。
法定代表人蔡秋，该社主任。
委托代理人徐宏兵，江苏兴时代律师事务所律师。
上诉人吴汉中为与被上诉人盐城市亭湖区新洋供销合作社（以下简称新洋供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2013）亭东商初字第0055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭进行了审理，上诉人吴汉中及其委托代理人潘国云、王金粉、被上诉人新洋供销社的法定代表人蔡秋、委托代理人徐宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新洋供销社在一审中诉称：其与吴汉中签订资产租赁协议一份，约定将位于艳阳分社的九间门市租赁给吴汉中作经营用房使用，租赁期限为半年，年租金2700元。租赁期满后，吴汉中拒不返还其所租赁的房屋。遂诉至法院请求依法判令：吴汉中立即将艳阳分社门市部九间房屋返还给原告，并从2013年3月1日起，按每日7.5元向新洋供销社支付房屋占用费至返还房屋之日止。
吴汉中在一审中辩称：1、本案租赁合同约定期限为一年，现未到期，新洋供销社无权要求其迁出房屋；2、本案相关资产已经拍卖，新洋供销社已非实际所有权人，其主体身份不适格；3、吴汉中一直以“艳阳供销超市”对外经营，所以新洋供销社应当将该艳阳供销超市作为被告；4、吴汉中对新洋供销社拍卖的艳阳供销社超市享有优先权，上述拍卖无效；5、吴汉中为供销合作社社会地位与形象的提升作出了很大的贡献；6、吴汉中享有永久租赁权，新洋供销社擅自提前解除租赁合同关系违反了签订合同时的承诺。综上，请求法院驳回新洋供销社的诉讼请求。
原审法院经审理查明：吴汉中原系新洋供销社职工，2002、2003年间双方解除劳动关系。之后，吴汉中租用新洋供销社的房屋，并以“艳阳供销社超市”的名义从事经营活动，但未领取营业执照。2006年起，双方签订正式的租赁合同。2012年9-10月间（协议上未注明具体签订时间），新洋供销社为甲方、吴汉中为乙方重新签订资产租赁协议书一份，约定：1、甲方将位于艳阳站的门市九间租赁给乙方使用；2、租赁期限从2012年9月1日至2013年2月28日；3、年租金2700元，先交后使用；4、协议期满，协议自行终止，乙方在协议期满前自行迁让；5、协议还对其它事项进行了约定。嗣后，被告吴汉中交纳了半年租金，并继续超市经营。经新洋供销社委托，盐城市拍卖行有限公司于2012年11月9日对包含案涉房屋在内的相关资产进行了公开拍卖，案外人蔡明龙竞得上述房屋，但蔡明龙未全部支付购房款，双方仍未办理交接、过户手续。
原审法院另查明，2003年8月7日，射阳县国土资源局向原射阳县新洋供销合作社艳阳分社颁发了案涉房屋的国有土地使用证，原射阳县盐东镇村镇房产登记发证办公室向原射阳县新洋供销合作社颁发了第14002号、第14003号、15002号、15005号、15006号村镇房屋所有权证书。
原审法院还查明，因行政区划调整，原射阳县新洋供销合作社更名为盐城市亭湖区新洋供销合作社，盐城市亭湖区新洋供销合作社艳阳供销分社隶属于原告新洋供销社，为其分支机构。
原审法院认为：双方当事人之间签订的租赁协议合法有效，具有法律约束力。（一）关于新洋供销社主体资格问题。原射阳县盐东镇村镇房产登记发证办公室向原射阳县新洋供销合作社颁发了案涉房屋的权利证书，案涉房屋虽已经拍卖程序出售给他人，但相关方并未办理产权交接、过户等手续，根据不动产物权变更登记生效的原则，案涉房屋的所有权并未发生变更，而区划调整后变更的仅仅是权利人的名称，加之本案为房屋租赁合同纠纷，新洋供销社又是合同的相对方，故其具有依据相关协议提起诉讼的权利。（二）关于拍卖问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于吴汉中提出拍卖无效的抗辩意见，不予采信。（三）被告主体资格问题。吴汉中承租新洋供销社的房屋后，虽一直以“艳阳供销超市”的名义对外经营，但未领取任何营业执照，且相关租赁协议也是由吴汉中本人与新洋供销社签订的，故吴汉中是本案的适格被告。（四）租赁期限问题。在双方签订的祖产租赁协议书中明确约定租期为半年，截止时间为2013年2月28日，现已过上述期限；对于吴汉中提出租期为一年、永久租赁权等问题，因未提交相关证据证实，本院不予采信。综上，对于新洋供销社提出的返还房屋的诉讼请求，依法应予支持。至于房屋使用费的问题，新洋供销社主张标准，并不超出双方协议的约定，对此依法予以照准。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：吴汉中于判决生效后十日内将位于盐城市亭湖区盐东镇艳阳村境内的盐城市亭湖区新洋供销合作社艳阳分社门市九间返还给新洋供销社，并从2013年3月1日起，按每日7.5元向新洋供销社支付房屋使用费至返还房屋之日止。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由吴汉中负担。
宣判后，吴汉中不服，向本院上诉称，一、原审认定事实不清，证据不足。（一）原审原告主体不适格。吴汉中租赁的房屋属于盐城市亭湖区新洋供销社艳阳分社（以下简称艳阳分社）所有。而艳阳分社是1990年依法设立的主体，其产权为自有产权即艳阳分社集体所有。虽然艳阳分社不具有法人资格，但其具有独立的诉讼主体资格。2、2013年7月吴汉中收到亭湖区法院通知后才知晓艳阳分社资产被拍卖且被他人购买，对此吴汉中不知情。因租赁的房产已经被拍卖给他人，新洋供销社不是直接的利害关系人，不具备起诉条件。（二）吴汉中经营的超市领取了营业执照，但是原审法院未予注明。吴汉中1983年退伍后即在供销社工作。2002年供销社改制后，一直是吴汉中使用艳阳分社资产并增设固定设施后以艳阳超市的名义进行。2006年起，新洋供销社与吴汉中每年签订一次租赁协议，而且先收取租金，一年期满后再签下一年合同，直到此时才将上一年合同交予吴汉中。2008年吴汉中以“盐城市亭湖区盐东镇艳阳超市”字号对外经营。原审判决未依法注明“盐城市亭湖区盐东镇艳阳超市”的字号，请求二审法院予以查明。（三）本案中，存在的不是单一的租赁关系，还存在其他法律关系。吴汉中夫妻不但是超市负责人，还负责艳阳分社、新洋供销社的其他职责，维护了供销社的资产、社会地位等。新洋供销社现在要求收回房屋，对吴汉中不公平。二、原审判决在确认吴汉中对被拍卖的艳阳分社的资产享有优先购买权的情况下，遗漏了责令新洋供销社承担责任的内容。（一）原审判决已经查明在上诉人的租赁期限内，被上诉人于2012年11月19日拍卖了艳阳分社的资产，在拍卖前未依法履行通知吴汉中的义务，侵害了上诉人的优先购买权，原审法院对此没有处理。原审法院在审理过程中曾答复吴汉中对案件予以调解，而未调解，辜负了吴汉中的信任。（二）原审判决适用法律错误。艳阳分社的资产虽然在2012年11月19日被拍卖了，但是购买人在原审法院判决前未实际支付价款，艳阳分社的产权也没有办理转移登记手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》第24条的规定，吴汉中作为承租人仍享有优先购买权。原审法院错误采用前引司法解释第21条的规定，和事实不符。故请求判令：1、撤销原判，发回原审法院重审或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
新洋供销社答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实，请求驳回上诉，维持原判。一、新洋供销社在原审中属适格的原告。本案属房屋租赁合同纠纷，新洋供销社与吴汉中是案涉合同相对人，新洋供销社基于案涉合同主张权利，符合相关法律规定，在房屋未过户的情况下，并不存在所有权人是他人的问题。二、吴汉中在原审中并未提交艳阳超市的营业执照，而且，无论有无“艳阳超市”的营业执照，均不必然导致实体处理结果的错误。三、吴汉中所称的本案双方当事人还存在其他法律关系，并未提供证据，即便存在其他关系，也与本案租赁合同纠纷无关。四、原审判决并未确认吴汉中对案涉房屋有优先购买权，即便确认其权利，根据不告不理的民事诉讼原则，原审法院也不能责令新洋供销社承担赔偿责任。至于调解问题，调解建立在双方自愿基础上，原审中吴汉中没有同意调解，因而原审法院及时判决，并无不妥。五、本案原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条正确。本案房屋经过拍卖被案外人取得，吴汉中在原审中抗辩称对案涉房屋有优先购买权，并认为拍卖无效，该抗辩并非主张，在其未向法院提起主张的情形下，原审法院应当依据新洋供销社的主张适用法律。
本案二审期间，上诉人吴汉中本院提交了以下证据：
证据1、盐城市工商行政管理局亭湖分局出具的亭湖区新洋供销合作社艳阳分社注册登记信息复印件一份。证明艳阳分社属于自有产权，不属于新洋供销社，原审原告不具备原告主体资格。
证据2、个体工商户营业执照复印件一份。证明2008年9月3日起吴汉中以盐城市亭湖区盐东镇艳阳超市的名义对外经营，原审判决书应该注明该字号。
证据3、2012年10月16日新洋供销合作社收款凭证复印件一份。证明上诉人已经缴纳了2012年9月1日至2013年8月31日期间一年的租金，新洋供销社在合同租赁期间提前解除房屋租赁合同是不合法的。
证据4、情况简要说明。证明吴汉中不但经营自己的超市，而且为艳阳分社的工作人员。
被上诉人新洋供销社在二审期间提供了证人证言陈玉标、蔡国庆的证言，以证明新洋供销社在委托拍卖案涉房屋时告知了上诉人吴汉中。
经质证，被上诉人新洋供销社对上诉人吴汉中提供的证据质证意见为：证据1、2、3均不是原件，对其真实性不予认可，证据4系上诉人单方陈述，对其真实性也不予认可。
上诉人吴汉中对被上诉人新洋供销社提供的证据质证意见为，两证人为被上诉人的职工或股东，其证明效力较低，对其证言不予认可。
本院对上诉人吴汉中提供的证据经审查认为，其证据1、2，均为复印件，而证据4系其单方陈述，且被上诉人对其真实性不予认可，故本院不予认定；上诉人提供的证据3，虽系复印件，但能够与本案《资产租赁协议》等证据相应证，本院予以采信。对被上诉人新洋供销社提供的证据经审核认为，上诉人对其真实性亦不予认可，且该两证人的证言与本案并无关联，故本院不予认定。
本院经审理查明，对原审法院认定的事实除“吴汉中租用新洋供销社的房屋，并以‘艳阳供销社超市’的名义从事经营活动，但未领取营业执照”及“被告吴汉中交纳了半年租金”部分外，本院予以确认。
本院另查明，2012年10月16日，上诉人吴汉中向被上诉人新洋供销社支付了租金2700元。
本案的争议焦点为：1、新洋供销社、吴汉中作为原审原、被告是否适格；2、上诉人吴汉中是否有拒绝返还房屋的抗辩权。
本院认为：依法成立的合同，对合同双方具有约束力。本案《资产租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。
关于本案争议焦点一，新洋供销社、吴汉中作为原审原、被告是否适格的问题。1、本案《资产租赁协议书》系由新洋供销社、吴汉中签订，新洋供销社系案涉合同的出租人，其自然有权依据租赁合同向吴汉中主张权利。至于吴汉中提出的案涉房屋系艳阳分社所有的抗辩，因新洋供销社持有案涉房屋的所有权证，且艳阳分社系新洋供销社的分支机构，并非独立的主体，其财产也归新洋供销社所有，故新洋供销社既是案涉合同出租人，又是案涉房屋的所有权人，其当然具有作为原告的诉讼主体资格。吴汉中上诉状中还认为案涉房屋已经拍卖，新洋供销社无权要求其返还房屋。不动产权利变动未经登记，不发生效力，本案房屋虽经拍卖程序，在办理变更登记前，新洋供销社仍是案涉房屋的所有权人。故吴汉中关于新洋供销社作为原审原告主体不适格的上诉理由不能成立。2、本案合同的承租人在签订合同时，是以吴汉中个人名义，而非以“艳阳超市”名义与新洋供销社签订合同，因此本案中吴汉中是原审的适格被告，“艳阳超市”是否取得营业执照与本案无关，况且吴汉中在原审中也未提供“艳阳超市”的营业执照，故原审判决中未注明“艳阳超市”并无不当。吴汉中关于原审判决未注明“艳阳超市”的上诉理由也不能成立。
关于本案争议焦点二，上诉人吴汉中是否有拒绝返还的抗辩权的问题。1、上诉人吴汉中上诉认为其与被上诉人新洋供销社和艳阳分社还有其他法律关系，其为新洋供销社和艳阳分社作出了贡献。本案系新洋供销社依据租赁合同提起的诉讼，上诉人吴汉中与新洋供销社和艳阳分社是否具有其他法律关系，与本案无涉，不院不予理涉。2、上诉人吴汉中还上诉认为其对案涉房屋享有优先购买权，房屋拍卖程序无效，其不应返还房屋。本案处理的是被上诉人新洋供销社以租赁合同到期，要求上诉人吴汉中返还房屋的诉讼，上诉人吴汉中如认为其优先购买权受到侵害，可另行主张，其在一审中也未提起反诉，故本案不予理涉。3、至于上诉人吴汉中在上诉状中还提出原审法院曾答复其予以调解，却未予调解。本院认为，原审法院的庭审笔录显示，原审法院在两次庭审后均组织调解，但双方分歧较大致调解未成。原审法院在调解未成后，及时作出判决，符合法律规定。
此外，上诉人吴汉中在一、二审期间均认为其缴纳了一年的租金2700元，在被上诉人新洋供销社起诉时，合同尚未到期，并在二审中提供了新洋供销社收取2700元租金的凭证复印件。本院认为，案涉《资产租赁协议书》既约定了租期为从2012年9月1日至2013年2月28日，又约定年租金2700元，先交后使用。对此，被上诉人新洋供销社在二审庭审中解释称“年租金2700元”为“半年租金2700元”的笔误，且其实际收取了半年租金。但是被上诉人新洋供销社在原审起诉状中又认为年租金为2700元，明显存在矛盾。故本院认为，在《资产租赁协议书》和被上诉人新洋供销社的起诉状相一致的情况下，应当认定双方约定的年租金为2700元。二审中双方均确认上诉人吴汉中缴纳了租金，但就租金数额有争议。上诉人吴汉中认为其缴纳了2700元。而被上诉人新洋供销社虽然称上诉人吴汉中缴纳了半年租金，但其无法说出具体数额，而其庭审中既认为“年租金2700元”为“半年租金2700元”的笔误，又认可收取了半年租金。且上诉人吴汉中在二审中又提供了收费凭证复印件，相互印证，被上诉人新洋供销社虽否认该证据，但未在本院指定的期限内提供证据，应承担不利后果。可以认定被上诉人新洋供销社收取了2700元租金。因此，在案涉租赁合同签订后，虽然合同约定期限为半年，但上诉人吴汉中实际交付了1年的租金，被上诉人新洋供销社也受领了该租金，应当认定双方在履行《资产租赁协议书》过程中对合同进行了变更。合同实际租赁期限应为2012年9月1日至2013年8月30日。原审法院关于租赁期在2013年2月28日即期满的认定有误。虽然被上诉人新洋供销社起诉时，租赁期尚未届满，但及至原审法院作出一审判决时，已经租赁期满，上诉人吴汉中未按约交房，应当承担租赁期满后，即2013年9月1日起占用房屋的费用，被上诉人新洋供销社在原审主张按照7.5元每天计算，与双方约定的租金大致相当，应予照准。上诉人吴汉中在一审中未提供前述证据，应当承担本案诉讼费用。
据此，本案因二审出现新的证据，发生新的事实，导致原审法院认定事实有误。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第九十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更原审判决为：“被告吴汉中于判决生效后十日内将位于盐城市亭湖区盐东镇艳阳村境内的盐城市亭湖区新洋供销合作社艳阳分社门市九间返还给盐城市亭湖区新洋供销合作社，并从2013年9月1日起，按每日7.5元向盐城市亭湖区新洋供销合作社支付房屋使用费至返还房屋之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
一审案件受理费130元，减半收取65元，二审案件受理费130元，合计195元，由上诉人吴汉中负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李志忠
审 判 员 胥 霞
代理审判员 郭华炜
二〇一四年四月十五日
书 记 员 王 浩
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。
人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。
第九十九条调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。