浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第2297号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王坤。
委托代理人：王江。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨孙良。
委托代理人：任晓红。
原审第三人：杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会。
法定代表人：周国成。
委托代理人：陈晓波。
上诉人王坤因与被上诉人杨孙良、原审第三人杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会（以下简称联庄居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2012年12月25日，杨孙良与王坤签订《房屋租赁合同》一份，约定王坤将位于杭州市滨江区浦沿街道联庄社区一区联庄农贸市场4号楼1118平方米的房屋租赁给杨孙良，租期4年，自2013年3月8日起至2017年3月8日止，合同签订之日起至2013年3月7日为免租期，租金采用固定租金与招商租金收入提成组合，固定租金90万元，杨孙良在合同签订时一次性支付履约保证金10万元。同时，合同还约定租赁期间，如因王坤不能提供合同约定的房屋而解除合同，杨孙良有权要求王坤支付合同固定租金5%的违约金。合同签订当天，杨孙良与王坤又签订《补充协议》一份，明确杨孙良租赁房屋用于开办服装市场，并约定由王坤负责办理房屋消防、卫生、税务等手续，并约定于2013年3月28日前办理完消防，未能按时完成造成的损失由王坤承担，王坤不能办理消防手续的，杨孙良因开办有限公司服装市场所投入招商、装修等费用均由王坤承担。2013年5月3日，杨孙良向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除杨孙良、王坤于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、王坤返还杨孙良已经支付的租金及履约保证金70万元；3、王坤赔偿杨孙良房屋装修费用损失共计516299元；4、要求王坤支付杨孙良违约金45000元（按年租金50万元计算，固定年租金5%作为违约金）；5、本案诉讼费用由王坤负担。后于庭审中变更诉讼请求为：1、确认杨孙良、王坤于2012年12月25日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2013年4月25日解除；2、王坤返还杨孙良已经支付的租金及履约保证金70万元；3、王坤赔偿杨孙良房屋装修费用及广告损失共计297448元；4、要求王坤支付杨孙良违约金45000元（按年租金50万元计算，固定年租金5%作为违约金）；5、本案诉讼费用由王坤负担。王坤亦提出反诉，请求判令：1、杨孙良将诉争房屋恢复至原状；2、杨孙良立即腾房，将诉争房屋交付归王坤使用；3、杨孙良承担自2012年12月25日起算至实际腾房交付诉争房屋日止的房租费（暂计算至2013年6月24日计450000元）；4、判令杨孙良交付给王坤的定金200000元没收，归王坤所有；5、王坤保留向杨孙良追索预期利益损失权利；6、本案的诉讼费用由杨孙良承担。后于庭审中变更诉讼请求为：1、判令杨孙良将诉争房屋恢复至原状；2、判令杨孙良立即腾房，将诉争房屋交付归王坤使用；3、判令杨孙良承担自2012年12月25日起算至实际腾房交付诉争房屋日止的租金及房屋使用费共计1125000元；4、判令杨孙良交付给王坤的定金200000元没收，归王坤所有；5、本案的诉讼费用由杨孙良承担。
另查明，在合同实际履行过程中，杨孙良于租赁合同签订当日即2012年12月25日支付20万元给王坤，并在收据上书写“四号楼房租定金，后面房租50万元一星期内支付”。2013年1月17日，杨孙良支付50万元房租给王坤，剩余20万元第一年租金按补充协议的约定在消防手续办好前支付。杨孙良至今未交付剩余20万元第一年租金。杨孙良自合同签订后开始着手装修招商。2013年3月22日王坤办理完成建设工程消防设计备案。时至2013年3月28日，王坤未能按约办理完毕消防相关手续。2013年4月24日，杨孙良发函给王坤通知解除房屋租赁合同。杨孙良与王坤当庭共同确认《房屋租赁合同》与《补充协议》自2013年4月25日解除。原审法院委托浙江韦宁资产评估有限公司对联庄社区一区联庄农贸市场4号楼装修物品及广告投入进行评估，评估价值为286500元。此外，杨孙良通过杭州日报、钱江晚报以及网络广告的方式发布广告，支付广告费10948元。
再查明，联庄居委会与王坤签订《房屋租赁合同》一份，约定将其所有的联庄农贸市场3号、4号楼出租给王坤，并同意王坤将4号楼转租给杨孙良开办服装市场。2014年3月24日，杨孙良、王坤、联庄居委会三方共同办理了房屋交接手续，房屋直接交还于联庄居委会。
原审法院认为，本案争议的焦点为消防手续未能按时办理完毕导致租赁合同无法继续履行，应当由谁承担责任。杨孙良认为王坤违反《补充协议》的约定未能按期办理完毕消防验收手续导致其无法正常开业经营，应当承担相应的赔偿责任；王坤认为消防验收手续未能按期办理完毕是因为杨孙良违反有关从业人员参加消防培训的法定义务，拒不提供相关材料导致的，责任应当由杨孙良承担。原审法院经审查认为，杨孙良租赁涉案房屋用于开办市场，必须办理公共聚集场所所要求的特殊消防验收手续。根据《消防监督检查规定》，该手续的办理不仅包括员工岗前消防安全教育培训等软性要求，还包括依法取得建设工程消防验收或进行消防竣工验收备案的法律文件等要求。而根据《建设工程消防监督管理规定》，建设工程竣工验收消防备案手续的办理需提供工程竣工验收报告、消防产品质量合格证明文件、消防设施检测合格证明文件等材料。由此可知，消防设施的安装及竣工将直接影响消防验收备案手续的办理。本案中，涉案房屋的装修由作为承租人的杨孙良进行，但这些装修并未包含消防设施的安装，根据王坤当庭的陈述可知消防设施的安装施工实际由王坤进行。虽然《补充协议》并未明确指明消防设施的安装由谁来负责，但《补充协议》已概括性的约定王坤保证杨孙良能将涉案房屋用于开办有限公司服装市场，包括但不限于办理消防、卫生、税务、工商等手续，整个消防手续的办理当然应当包括相关消防设施的安装，且王坤也已通过实际的行为认可了消防设施的安装由其负责。而王坤当庭认可涉案4号楼的消防工程迄今尚未履行完毕，由此可知王坤并未按照租赁合同及补充协议的约定按期提供符合开办服装市场消防验收条件的房屋，杨孙良有权依照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定解除合同并要求王坤承担责任。
针对杨孙良与王坤的各项诉讼请求，原审法院认定如下：1、有关合同的解除。由于杨孙良与王坤当庭均认可房屋租赁关系自2013年4月25日解除，原审法院因而确认杨孙良与王坤之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自2013年4月25日解除。2、有关房租及占有使用费的计算。房屋租赁合同》虽然约定2012年12月25日至2013年3月8日为免租期，但因免租期系出租方以租赁合同的正常履行为前提考虑租期较长且有租金提成才给予的特殊优惠，在租赁合同提前中止的情况下，考虑合同双方的订约本意以及杨孙良在合同解除之前实际占有使用房屋的现实，原审法院对王坤要求杨孙良支付2012年12月25日起至2013年4月25日合同解除时止的租金（即90万元＊4个月／12个月=30万元）的请求予以支持，此外，王坤要求杨孙良支付2013年4月25日至2014年3月24日的房屋占有使用费。原审法院经审查认为，虽然杨孙良在此段时间内并未与王坤正式办理房屋交接手续，但其在因王坤违约而发送解约律师函之后即未再使用该租赁房屋，王坤亦在其后派人对房屋进行了看管，因而不存在租赁关系解除之后杨孙良对房屋的继续占有使用，对王坤要求杨孙良支付期间占有使用费的诉请原审法院不予支持。再者，王坤诉请要求没收杨孙良支付的定金20万元。原审法院经审查认为，虽然杨孙良在其填写的收据上载明定金20万元，但《房屋租赁合同》中并没有关于定金的约定，且王坤要求适用定金罚则并无任何合同及法律依据，原审法院对王坤的该项请求不予支持。相应的对杨孙良要求退还70万元租金及履约保证金的诉请，原审法院认为在扣减30万元租金之后，王坤尚需返还40万元。3、有关杨孙良房屋装修费用及广告损失。杨孙良诉请要求王坤赔偿房屋装修费用及广告损失共计297448元，原审法院经审查认为根据浙江韦宁资产评估有限公司的资产评估报告以及杨孙良支付的报刊、网络广告费发票，杨孙良因王坤违约解除合同、未能正常使用房屋开业经营所产生的损失为297448元（286500元＋10948元），对杨孙良的该项诉请原审法院予以支持。4、有关王坤的违约金支付。杨孙良诉请要求王坤支付违约金45000元，原审法院经审查认为，依照《房屋租赁合同》第十一条的约定，王坤未能提供合同约定的房屋导致合同解除，杨孙良有权要求其支付合同固定租金5%的违约金45000元，对杨孙良的该项请求原审法院予以支持。5、有关房屋的腾退。王坤反诉要求杨孙良腾退房屋及恢复房屋至原状，由于杨孙良、王坤、联庄居委会三方已于2014年3月24日协议腾房给联庄居委会，且杨孙良在协议中表示放弃房屋内的所有物品，王坤作为违约方再无权要求杨孙良将房屋恢复原状，因而对王坤的该项反诉请求原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年3月29日判决：一、杨孙良与王坤订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2013年4月25日解除；二、王坤于判决生效之日起十日内返还杨孙良租金及履约保证金400000元；三、王坤于判决生效之日起十日内赔偿杨孙良房屋装修费用及其他损失共计297448元。四、王坤于判决生效之日起十日内支付杨孙良违约金45000元。五、驳回杨孙良的其他诉讼请求。六、驳回王坤的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14182元，由杨孙良负担4084元，由王坤负担10098元；反诉案件受理费16725元，由王坤负担。杨孙良于判决书生效之日起十五日内来原审法院退费；王坤于判决书生效之日起十五日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。
宣判后，王坤不服，向本院提起上诉称：一、一审判决在事实认定和法律适用上存在错误。在2013年4月25日之后，杨孙良未对租赁房屋进行腾空，其继续占有使用该租赁房屋，其更未与王坤办理退房交接手续，直至2014年3月24、25日。杨孙良的房屋占有使用费应当计算至2014年3月24日。二、杨孙良在支付房租时已经明显违反了合同对交纳房屋租金期限的约定，根据双方对违约责任的约定，王坤向杨孙良主张违约金有充分的事实和合同依据。三、一审判决王坤赔偿杨孙良房屋装修费用及其他损失297448元是不符合本案的客观事实的。结合双方所签合同中对消防相关内容的约定，本案中王坤的工作性质应为“代杨孙良”办理，有些事情如相关从业人员的消防培训等王坤是无法办理的，一审判决将这些义务均加于王坤是不合理的。且消防未能通过验收也不是杨孙良可以主张解除合同的法定依据，也没有明确的合同依据。杨孙良自行要求提前解除合同，根据法律规定，其应当自行承担装饰装修等相关费用。在2014年3月24日的《交接协议书》中，杨孙良已明确放弃承租房内的所有物品，当然也包括装修物品，其再主张装修费用损失缺乏依据。四、一审判决王坤支付杨孙良赔偿金45000元完全没有合同依据，王坤已完全按照合同约定提供了房屋，杨孙良也已实际占有使用，从未提出异议。请求本院维持原审判决第一项，撤销第二、三、四、五、六项，改判杨孙良于判决生效之日起十日内支付王坤逾期腾房占有使用费人民币425000元、违约金180000元，驳回杨孙良的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用均由杨孙良承担。
针对王坤的上诉，杨孙良辩称：解除房屋租赁合同的理由是因上诉人不能按期办理消防验收手续，构成根本性违约，上诉人应承担解除合同产生的法律责任。第一，通过消防验收是上诉人向被上诉人交付符合合同约定标准房屋的前提，根据房屋租赁合同和补充合同约定的内容可以看出，杨孙良租赁房屋是用于开设服装市场的，根据规定必须办理特殊的验收手续，上诉人没有按照租赁合同的约定提供符合合同要求的房屋构成根本违约。第二，上诉人没有按约定的期限办理消防验收，提供的房屋不符合合同的约定，2012年12月15日，双方签订合同和补充合同，约定消防由上诉人办理完成，到2013年3月28日完成，没有完成造成的损失由上诉人承担，消防改造工程由上诉人负责。2013年4月18日上诉人才签订了水表安装协议等，可见其消防改造工程不是在合同约定的时间内。2013年7月26日上诉人尚未完成消防工程的工程施工合同，未取得验收合格报告，且上诉人认可涉案工程至一审开庭审理时尚未完毕，不存在上诉人称的由杨孙良自行办理的情形。因此，上诉人根本性违约，被上诉人有权解除合同并要求其承担造成的损失。我们不否认消防主体是被上诉人，但这不是法律的强制性规定，合同中约定由上诉人办理。综上，上诉人违反合同根本性约定，构成根本性违约，应当返还杨孙良交付的履约保证金，并支付违约金和相关费用的损失，至于房屋租赁合同解除后，杨孙良向王坤表示交房的意图，也没有占有使用房屋，房屋由上诉人监管，因此要求被上诉人支付占有使用费没有法律依据。
原审第三人未作答辩。
二审中，王坤向本院提交了如下证据：1、2014年4月22日杭州市滨江区浦沿街道联庄社区居民委员会工作人员周灿军出具的证明一份，拟证明：2014年3月25日前杨孙良对承租的房屋一直占有使用的事实；2、2014年3月24日交接协议书一份，拟证明：2014年3月24日乙方和丙方将房屋交给了出租人甲方，并且杨孙良放弃了房内的所有物品。上述证据经出示，杨孙良对证据1的三性均有异议，周灿军不知道是否是联庄居委会的工作人员，字是否是其写的也无法核实，证人证言应当由其到庭作证；对证据2，2014年3月24日的交接协议书三性均无异议，是原审法院开庭后当场签的，被上诉人是联系社区交还钥匙的，社区工作人员称房屋以后归社区了，里面的东西没有用希望被上诉人拿走，在这样的情况下，被上诉人拿走了两个桌子和保险箱、文件柜，沙发没有拿走。原审第三人对两份证据都无异议，并认可周灿军是联庄居委会的工作人员。本院认为，虽然杨孙良对周灿军出具的证明不予认可，周灿军亦未出庭作证，但是杨孙良对该证明中的主要内容表示认可，联庄居委会亦认可周灿军系该单位工作人员，故本院对证据1予以采纳。各方当事人对证据2均无异议，本院对该证据亦予以采纳，但该证据所涉事实原审法院已经认定，本院不再重复认定。杨孙良与联庄居委会未向本院提交新的证据材料。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明：2013年4月25日，杨孙良与王坤解除《房屋租赁合同》及《补充协议》之后，王坤对案涉租赁房屋进行了消防装修。2014年3月25日，杨孙良联系社区交还钥匙并从案涉承租房屋内拉走了桌子、保险箱和文件柜等物品。
本院认为，根据杨孙良与王坤于2012年12月25日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，王坤将案涉房屋租赁给杨孙良用于开办服装市场，由王坤负责办理房屋消防、卫生、税务等手续，于2013年3月28日前办理完消防，未能按时完成造成的损失由王坤承担，王坤不能办理消防手续的，杨孙良因开办有限公司服装市场所投入招商、装修等费用均由王坤承担。租赁期间，如因王坤不能提供合同约定的房屋而解除合同，杨孙良有权要求王坤支付合同固定租金5%的违约金。由于王坤并未按照租赁合同及补充协议的约定按期提供符合开办服装市场消防验收条件的房屋，杨孙良有权依照《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定解除合同并要求王坤赔偿房屋装修费用及其他损失并支付违约金。原审法院以王坤违约为由，判决王坤赔偿杨孙良房屋装修费用及其他损失并支付杨孙良违约金有合同依据，并无不当。王坤上诉认为其工作性质应为“代杨孙良”办理消防手续，并非承担全部的办理义务。对此本院认为，杨孙良作为房屋的承租人确实在办理消防审批上应尽必要的配合义务，但王坤应向杨孙良告知需配合的事项。现并无证据证明王坤曾通知杨孙良需做配合工作，亦无证据证明杨孙良有未尽配合义务的行为，故王坤的此上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。本案中，杨孙良与王坤均同意《房屋租赁合同》及《补充协议》自2013年4月25日解除，故杨孙良无需支付此后的房屋租金，原审判决王坤返还杨孙良所支付的租金及履约保证金并无不当。2013年4月25日之后杨孙良虽未与王坤正式办理房屋交接手续，但杨孙良之后未对案涉房屋进行使用。杨孙良虽在房屋内留有零星物品，但对于一处1118平方米的房屋来讲，这些物品并不会对房屋的占有使用造成根本性的影响。考虑到王坤进入房屋进行了消防装修，并对房屋进行了看管，其要求杨孙良继续支付房屋占有使用费的上诉理由，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王坤的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16928元，由上诉人王坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年十月二十七日
书记员 王颖