甘肃省嘉峪关市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉城民一初字第1957号
原告李建军。
委托代理人李群媚。
被告（反诉原告）嘉峪关市文景房地产开发有限责任公司。
法定代表人张景新。
委托代理人殷建刚。
原告李建军诉被告嘉峪关市文景房地产开发有限责任公司（以下简称文景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法由审判员戴吉爱独任审判，于2015年10月28日公开开庭进行了审理（经本院院长批准，延长审限3个月）。被告文景公司提起反诉，庭后撤回反诉，本院准许。原告李建军及其委托代理人李群媚、被告文景公司法定代表人张景新及其委托代理人殷建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李建军诉称，2014年7月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的水岸华庭小区16栋x单元x号房屋，房屋建筑面积125.29平方米，地下室面积38.81平方米，总房款434971元，交房日期2014年11月15日。合同第七条约定：买受人逾期付款超过30天，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条约定：出卖人逾期交房超过60天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同附件三装饰、设备标准，关于楼梯间约定为：踏步及平台为大理石，扶手为不锈钢。合同约定原告贷款手续应于2014年8月28日前办理完毕，原告按约支付229971元，2014年10月8日将205000元贷款办理完毕，按约应向被告支付违约金2521元。2015年6月23日，被告才向原告交房，被告逾期交房220天，按约应支付原告违约金28708元。相抵后被告应向原告支付违约金26187元。被告另外向原告收取6200元大理石、不锈钢费用，违反合同约定。合同第十五条关于产权登记的约定为格式条款，免除被告责任，该条款属于无效条款。据此，请求法院依法判令：一、支付原告违约金26187元；二、返还安装、人工、材料费（大理石、不锈钢）6200元；三、确认合同第十五条无效，被告在合理期限内办理产权登记备案，否则承担违约责任。
被告辩称，原告起诉主体不当，被告受嘉峪关机场公司委托竞买土地、修建机场福利保障性住房，应当追加嘉峪关机场公司作为第三人参加诉讼；原告欠缴被告燃气接点费、闭路、宽带费计5500元，存在违约行为；被告延迟交付房屋系建设局及电力公司的规划变更造成，属于不可抗力，依法应当免除责任；原告缴纳6200元系双方补充达成协议；合同第十五条系双方约定，符合法律规定。所以，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年7月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的水岸华庭小区16栋x单元x号房屋，房屋建筑面积125.29平方米，地下室面积38.81平方米，总房款434971元，交房日期2014年11月15日。合同第七条约定：买受人逾期付款超过30天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款万分之三向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款限第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条约定：出卖人逾期交房超过60天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；由于政策性原因及政府性原因或无力抗拒因素造成的逾期由双方协商解决。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，不承担违约责任。3、因属银行按揭贷款购房，已做他项权证抵押按揭银行，待买受人交清按揭贷款并解除抵押后，买受人自行缴费办理。合同最后附页通知记载：1、原楼梯间踏步及平台为水泥砂浆找平，楼梯扶手为钢管。2、现楼梯间踏步及平台变更为大理石，楼梯扶手变更为不锈钢。3、安装费、人工费及材料费共计6200元每户。原、被告均在通知上盖章签字。合同约定2014年8月28日前支付房款，原告按约支付房款229971元，2014年10月8日将205000元贷款办理完毕交付被告。2015年6月23日，被告将房屋交付原告。
关于诉讼主体，被告抗辩其受嘉峪关机场公司委托竞买土地、修建机场福利保障性住房，应当追加嘉峪关机场公司作为第三人参加诉讼，提交竞地修建住宅委托协议书、授权委托书、国有土地使用权挂牌出让竞买申请书，原告认为该证据与被告的证明目的无关联性，涉案房屋土地使用权划归被告使用，被告与嘉峪关机场公司委托代理关系不成立。
关于迟延交房，被告抗辩其延期交房属于不可抗力，提交以下证据：2014年5月楼房主体结构质量验收记录；2014年9月嘉峪关市规划局会议纪要，要求被告取消地下车库改建绿化景观；2013年嘉峪关市建筑设计院关于水岸华庭住宅小区基础变更的图纸及工程结算书；2014年9月嘉峪关市建设局共用事业管理科变更通知，内容为：经市供热公司审核，应考虑该供热管网综合布局，要求被告按照审核变更后的供热外线施工图进行施工；嘉峪关市建设局于2015年11月16日出具的供热外线施工图变更情况的补充说明，内容为：为满足被告开发的小区以北区域的建设需要，避免管网重复建设，依据该区域规划布局，要求被告对水岸华庭小区供热外线施工图中，自RJ-5至RJ-13管线管径由D159变更为D273；嘉峪关市第三建筑工程公司工程联系单、工程量增加签证单、证明，证实应建设局要求将供热管道重新开挖、拆除、更换返工，致使交工延期；施工单位出具的证明，证实因建设局要求更换采暖管，其公司于2014年9月4日对已回填的251米采暖管道进行二次开挖，并切除原有管道、报废阀门及检查井，于2014年11月25日将原有管道拆除完毕后，接嘉峪关建设局冬季停工通知，于2015年3月25日重新开工，并于6月8日将变更后的采暖管道全部更换完毕，2015年6月10日打压完毕后，于6月15日经相关部门组织验收合格。此外，被告还提交嘉峪关市建筑管理站要求停止建设工程冬季施工的通知；部分照片等证据。原告对上述证据不认可，认为系被告自身原因所致。
以上事实有原、被告庭审陈述、商品房买卖合同、发票、收据、结算单、房屋验收交接表、解除合同通知等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，根据合同相对性原则，涉案合同系原、被告之间的买卖行为，与嘉峪关机场公司无关，故被告追加嘉峪关机场公司作为第三人参加诉讼的请求无法律依据，本院不予准许；原告关于违约金的诉讼请求，被告抗辩其延期交房系政府变更规划原因所致，被告提交的2014年5月楼房主体结构质量验收记录，可证实涉案房屋主体结构于2014年5月验收合格，距离合同约定的交房日期尚有半年时间；后嘉峪关市建设局于2014年9月要求被告变更外线供热管线，该变更亦在约定交房日期之前，被告按照建设局要求变更管线，至次年6月15日验收合格。建设局为避免被告开发的小区以外的公共管网重复建设，要求被告对其开发的水岸华庭小区供热外线管径加大，该行为系为公共利益需要而采取的规划调整，且变更行为发生时，被告尚未构成迟延交房的违约行为，被告因政府规划调整逾期交房，按照合同约定应协商解决，不再适用违约金的约定，因双方协商未果，被告诚信、善意地履行了合同主要义务，根据诚实信用原则，被告延迟交房行为应予免责。原告关于安装费、人工费及材料费的诉讼请求，被告提交的通知中，明确将楼梯踏步、平台变更为大理石、扶手变更为不锈钢而增加费用6200元，原告对此签字认可并已全额支付完毕，该行为系双方协商一致变更原合同，原告要求返还6200元的主张无法律依据，本院不予支持。原告认为合同第十五条为格式条款，约定免除被告责任应属无效。本院认为，合同第十五条关于被告提供资料报产权登记机关备案的期限及原告主张退房后双方的权利义务由双方协商确定，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了商品房买卖合同中可约定办理所有权登记的期间以及出卖人逾期办理所有权登记的违约责任，该条款不属于合同法第四十条、第五十三条规定的情形，据此，原告要求确认该条款无效的诉请，本院亦不予支持。根据《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告李建军的诉讼请求。
案件受理费610元，减半收取305元，由原告李建军承担；反诉费305元，由被告嘉峪关市文景房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。
审判员 戴吉爱
二〇一五年十二月十七日
书记员 董佳敏