江西省宜春市袁州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0902民初4895号
原告:张乐，男，1984年1月3日生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区，
被告：唐志林，男，1967年7月15日生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区，
被告：彭裕新，男，1980年11月4日生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区，
被告：张家许，男，1979年10月1日生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区，
原告张乐（以下简称原告）与被告唐志林、彭裕新、张家许（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张乐、被告唐志林、彭裕新、张家许到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金44000元及利息21780元，共计65780元（暂计算至2016年11月18日）租金计算至归还店铺时为止。2、判令解除房屋租赁合同，归还宜春市高士路北苑巷61号房屋给原告。3、被告支付违约金20000元。4、被告支付修复费及修复期间房租损失（计算十天）9660元。5、支付水费、电费、卫生费（原告已经垫付）5212.02元。
事实和理由：2013年10月18日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2013年10月18日至2019年10月17日止，2013年10月18号至2015年10月17日租金10000元/月；2015年10月18日至2017年10月17日租金11000元/月；2017年10月18日至2019年10月17日租金12600元/月。每月5日前交付当月的租金。被告向原告支付两个月租金20000元作为保证金，若被告拖延交租超过30天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金20000元。另约定被告不得擅自更改房屋结构及损坏房屋，如有损坏由被告负责赔偿修复。合同签订后，被告多次拖欠房租，也不修复对该房屋装修时造成的损毁。从2016年6月18起，被告以经营不善，转让经营为由未交付房租，到起诉时已拖欠原告四个月租金共计44000元整，也没修复好房屋2楼楼顶的混凝土大概12（平米）和5楼楼顶被其水箱负重压坏的楼板，并欠下水电费和卫生费5000元（预估），房内的多个家具家电被损坏丢失总计5000元（预估）。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于2016年9月至今多次向被告追索租金，但是，被告至今依然没有支付拖欠的租金。为了维护原告的合法权益，原告只得诉至法院。
被告唐志林辩称：合同是我们三个人签的，但后来是彭裕新在管理，后转让给他人，当时合同在张家许手里，原告口头答应同意转让。我以为从2016年7月起就跟我们没有关系。当时在退押金时，原告提出要扣一万元，我们几个合伙人就没有答应，合同就没有签好。自2016年7月起的店租应当由林卫平承担。我们同意解除合同。
被告彭裕新辩称：楼面挖了个洞是之前交涉过，楼面开裂我们也不能接受。水电垫付是事实。店面2016年7月8日就给了案外人林卫平，当时我们通知了原告，原告同意后林卫平才开始装修。就因为租赁合同的事，导致合同房租没付。由于押金的原因，导致合同没改成。
被告张家许辩称：租赁合同2013年签的，本人2014年就退出了合伙，此后都由彭裕新管理，与本人无任何关系，望法院查明事实，维护本人合法权益。
综合原告的诉称和被告的抗辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告所诉请的租金和其它费用是否有法律依据；三个被告是否应承担本案的清偿责任。
原告为证实其诉称事实，提供如下证据：
（一）、房屋租赁合同及附属协议，证明被告已经违约了，九个月没有付过我房租，违约金什么都在合同上有体现。现二楼没有补板，所以被告要修复。因被告装了水箱，导致五楼漏水，也需要修复。我有权收回并解除合同。我当时并没有同意将房屋转租他人。
（二）、房产证复印件，证明袁州区秀江街袁山社区张家组北苑巷61号的房屋为原告所有。
（三）、水电费垫付凭证八张，证明我为被告垫付水电费5212.02元。
本院对原告提交的证据综合认证如下：上述证据，属于原始、直接证据，证明力强，且被告没有异议或者提出证据反驳，故对上述证据的三性均予以认定，上述证据作为认定本案事实的依据。
根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定案件事实如下：
2013年10月18日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2013年10月18日至2019年10月17日止，2013年10月18号至2015年10月17日租金10000元/月；2015年10月18日至2017年10月17日租金11000元/月等。被告向原告支付两个月租金20000元作为保证金，另约定被告不得擅自更改房屋结构及损坏房屋，如有损坏由被告负责赔偿修复。2016年7月8日，被告方将店面转让给了案外人林卫平经营使用，由于对押金有分歧，导致原告并未与案外人林卫平签订新的合同。合同签订后，从2016年6月18起，被告以经营不善，转让经营为由未交付房租，被告从2016年6月18号开始一直拖欠租金。并欠下部分水电费和卫生费，在装修过程中，被告将三楼楼面打通了一个约12平米的缺口做楼梯。原告于2016年9月至今多次向被告追索租金，但被告没有支付拖欠的租金。2017年4月6日，被告方归还了涉案房屋，原、被告方签订了《租赁房归还协议》，约定乙方（被告方）归还了甲方房屋之后，不再承担2017年4月7日之后的房租。
另查明，被告张家许于2014年元月份退出了经营，并告知了原告。
本院认为：原、被告自愿订立房屋租赁合同，双方形成租赁合同法律关系，合法有效，双方应全面履行合同义务。对于本案的主要焦点问题，本院综合认证如下：
第一，原告诉请解除合同，被告方没有异议，故对该诉请予以支持。
第二，对于三被告是否应支付租金及违约金等问题。本案中，原告依约提供了房屋给被告经营使用，被告应依约向原告支付租金。被告唐志林、彭林新辩称，其已经将房屋转让给了案外人林某，不应支付转让之后的租金。根据合同相对性的原则，因转租行为并未征得原告的同意，原、被告之间的房屋租赁关系并未解除，转租行为对原告不具有法律约束，被告应继续履行合同义务，故对二被告的意见不予采纳。其次，被告张家许已于2014年退出，并得到了原告的认可，故其不承担责任。
第三，对于租金的金额。经查，被告唐志林、彭林新自2016年6月18起拖欠租金，后于2017年4月6日归还了房屋，且双方约定了租金计算至2017年4月6日止，故房租应自2016年6月18起计算至2017年4月6日止（租金为11000元/月），不足一个月部分为11000元÷30天×20天=7333.3元，合计106333.3元。同时，被告方根据合同约定支付了押金20000元，并未发生双方约定的不予退还的事由，故押金20000元应予退还。
第四，对于原告诉请的违约金20000元。经查，二被告将房屋交付给案外人林某时通知了原告，三方进行了磋商，因原告与二被告就对解除合同的条件存在争议，导致未能达成一致，嗣后，原告不收取案外人林某支付的租金，林某又不愿意将租金支付给二被告，导致租金长期被拖欠的后果。原告与二被告对于上述后果均有一定的责任：一方面，原告明知案外人实际占用了该房屋，却怠于行使物权保护权利，导致租金长期拖欠；另一方面，二被告在并未解除合同的情况下，未支付租金，违反了合同义务。由此可见，导致租金被拖欠的后果系多种因素所致，但该结果并非被告方恶意追求，被告方并无违约的恶意，由此推定二被告违约依据不足，故对于原告诉请被告支付违约金，不予认定。
第五，对于原告诉请的电费、水费等5212.02元，系由原告垫付，且有票据证实，予以支持。
最后，对于原告诉请的楼面等修复费及修复期间房租损失，根据《租赁合同》7.6约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，甲方有权选择以下权利的一种：2、乙方恢复原状；3、向乙方收取恢复工程实际发生的费用。《租赁合同》8.5约定，如乙方使用不当或者人为损害房屋设施设备的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状，可见双方对房屋的损害作出了明确的约定，经查，楼面损坏的面积约12平方米，原告诉请修复费用6000元，符合客观实际，予以支持。停工损失3660元属间接损失，依据不足，不予支持。五楼开裂的损失证据不足，不予支持。
综上，二被告应付租金106333.3元、楼面修复费6000元、电费及水费5212.02元，合计117545.32元；扣除押金20000元，实际应付97545.32元。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、被告唐志林、彭裕新于本判决生效后五日内支付原告张乐租金、楼面修复费、电费及水费等各项费用97545.32元（已扣减押金20000元）。
二、驳回原告张乐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2195元、由被告唐志林、彭裕新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。
审判长 曹 昆
审判员 易维维代理审判员黄远庆
二〇一七年五月十八日
书记员 兰 雨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
【上诉须知】在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48；开户行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理。