天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第379号
原告李福朋，农民。
委托代理人薛淑娟（系原告李福朋之妻），农民。
被告张彬。
第三人中国建设银行股份有限公司天津津城支行，住所地：天津市和平区大沽北路111号。
负责人许小军，该支行行长。
委托代理人杨继亮，中国建设银行股份有限公司天津宝坻支行房地产金融部经理。
原告李福朋与被告张彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理后，依法由审判员杨旭东独任审判，因本案的审理须以另一案的审理结果为依据，另一案尚未审结，于2015年1月9日中止诉讼。因涉诉房屋负载有中国建设银行股份有限公司天津津城支行（以下简称津城支行）抵押权，案件的处理结果与津城支行有法律上的利害关系，本院依法追加津城支行为本案第三人参加诉讼。中止原因消除后，恢复案件审理，并依法公开开庭进行了审理。原告李福朋及委托代理人薛淑娟，被告张彬，第三人津城支行负责人的委托代理人杨继亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李福朋诉称，2012年9月10日，原、被告签订《二手房买卖合同》，被告将其名下坐落于天津市宝坻区宝平街道华苑小区××楼房卖给原告，价款445000元。2012年10月9日，被告为原告出具了收全部购房款的收条，交付了房屋，并承诺于2013年4月5日前将房屋过户到原告名下。因被告未能如期办理过户手续，原告多次催促被告，仍拒绝办理，故起诉要求被告配合原告将涉诉的华苑小区××楼房过户到原告名下，第三人予以协助。
被告张彬辩称，与原告签订买卖房屋合同属实，原告支付了购房款425000元，在卖房之前已用该房屋在银行办理了抵押贷款。因正在服刑暂无力偿还贷款，同意在服刑期满后偿还第三人贷款，协助原告办理房屋过户手续。
第三人津城支行述称，涉案房屋在第三人贷款属实，并已办理抵押登记，第三人对该房屋享有优先受偿权。但设定抵押的目的是保障贷款的偿还，不是对房屋主张权利。不论原告还是被告，只要能够偿清贷款，即同意办理解除抵押权手续。
经审理查明，2012年9月10日，原告李福朋与被告张彬签订《二手房买卖合同》，天津市宁都房地产经纪有限公司作为居间方签章（经营人、经手人均为吴宁，被告称现该公司已注销），合同约定被告以425000元的价款将涉诉房屋卖给原告。原告分两次付清了房款，被告张彬于2012年10月9日出具收条“今收到李福朋购买宝坻区华苑小区××号房屋部分房款（含定金）人民币肆拾贰万伍仟元整”；被告张彬与案外人吴宁（即居间经手人，因犯诈骗罪在天津女子监狱服刑，被告称二人共同生活，没有结婚证）2012年12月12日为原告出具收条“今收到李福朋现金人民币叁万元整”，后吴宁经手退还原告10000元。原告支付购房款后，被告向原告交付了房屋。2013年3月12日，被告张彬与吴宁共同为原告出具承诺书，承诺于2013年4月5日前办理过户手续。约定期满后，被告未能为原告办理过户手续，现涉诉房屋由原告居住。
另查，2009年11月24日，被告张彬及其母张彩君与第三人津城支行签订了编号为120220000-013-2009010182号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告张彬向第三人借款215000元，用于购买位于宝坻区宝平街道华苑小区××号房产（注：即涉案房产），以该房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续；借款期限自2009年11月6日至2029年11月6日。借款合同签订后，第三人于2009年12月11日给付被告张彬借款215000元。2013年5月11日之前，被告张彬尚能按约定向第三人偿还借款本息；自2013年6月11日起，被告张彬中断还款。2014年2月21日，第三人以张彬及其母张彩君为被告提起诉讼，要求：一、解除《个人住房（商业用房）借款合同》；二、张彬、张彩君偿还截止2013年11月22日的借款本息合计195106.18元；并自2013年11月23日起至实际给付之日按合同约定支付利息及罚息；三、第三人对抵押物享有优先受偿权。本院经审理于2015年2月2日作出（2014）宝民初字第1313号民事判决书，判决：一、解除第三人津城支行与被告张彬及张彩君签订的编号为120220000-013-2009010182号《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告张彬及张彩君偿还第三人借款本金190577.48元及截止到2013年11月22日的利息及罚息4528.7元。三、被告张彬及张彩君就上述借款本金自2013年11月23日至判决确定的给付之日，按照合同约定的利率向原告支付利息及罚息。四、第三人津城支行对坐落于宝坻区宝平街道华苑小区××号房产享有优先受偿权。该判决现已经发生法律效力，被告张彬及其母未履行判决书确定的义务。
庭审中，经本院释明并征询原告意见，原告表示没有能力也不同意代为清偿贷款。
本院认为，根据当事人的陈述及证据看，虽然涉及到吴宁出具的手续，但其是以居间人身份显现，对本案的处理不存在必然的因果关系，故无需参加本案诉讼。原告的诉讼请求虽然是要求被告及第三人协助办理房屋所有权转移手续，但案件的争议焦点在于房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行的问题。
首先，从法律规定看，《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对“不得转让抵押财产”不宜理解为效力性强制规范，仅是不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，对买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。因此，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
其次，从实践中看，涉及抵押问题的房屋买卖合同中一般都约定了抵押权的消灭时间，只要双方严格按照合同约定履行，合同是能够继续履行的。依据建设部《房屋登记办法》第三十四条的规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件等。第三人虽享有优先受偿权，并同意由原告或被告清偿贷款后，协助办理抵押权解除手续。现因被告正在服刑，暂没有清偿贷款的能力，原告要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，同时也表示不同意代为清偿贷款。由于被告的违约行为构成法律上的履行不能，致使原告无法办理房屋所有权转移登记，故对原告要求被告办理涉案房屋所有权转移登记之请求不予支持，可待办理抵押权注销登记后另行解决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告李福朋的诉讼请求。
案件受理费80元已减半收取40元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一五年六月一日
书记员 刘 强
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。