云南省昭通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云06民终410号
上诉人（原审第三人）中国农业银行股份有限公司巧家县支行。统一社会信用代码：915306222170410144。
住所地：巧家县白鹤滩镇新华北路**号。
法定代表人张世静，支行行长。
委托代理人黄柏春、罗华俊，云南振诚律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审原告）邓国敏，女，汉族，1986年1月8日出生，云南省巧家县人，务农，住巧家县。
被上诉人（原审被告）巧家宇城房地产开发有限公司。组织机构代码：58739241-X。
住所地：巧家县白鹤滩镇新华路**号。
法定代表人包晓芹，该公司总经理。
委托代理人代勇奇，晋荣权，云南卓承律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司巧家县支行（以下简称“农行巧家支行”）因与被上诉人邓国敏、巧家宇城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省巧家县人民法院（2017）云0622民初178号民事判决，提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理确认如下法律事实：邓国敏与巧家宇城房地产开发有限公司于2014年1月19日签订了编号为YCDC-
ZF-2014116的《商品房购销合同》，约定邓国敏购买巧家宇城房地产开发有限公司开发建设位于巧家县，名为玉屏尚城的第12幢第13层1201号，建筑面积为134.64平方米，房价款为411418元的商品房一套，首付款为131418元，定于2015年12月31日前将房交付邓国敏使用。合同签订后，邓国敏已按照约定交付了首付款131418元，办理了按揭贷款手续，到巧家县住房和城乡规划建设局办理了房屋备案登记。2014年7月28日，邓国敏、巧家宇城房地产开发有限公司及农行巧家支行签订了购房担保借款合同，以邓国敏预购的巧家县白鹤滩镇玉屏尚城的房产作抵押担保，向农行巧家支行借款280000元，并办理了抵押权预告登记。2014年8月1日，农行巧家支行向邓国敏发放贷款本金280000元，执行利率6.55%，截止2017年3月31日，邓国敏房贷本金余额为258640.32元。后由于巧家宇城房地产开发有限公司资金链断裂，导致项目停工，约定购买的商品房至今尚未交付。
原审法院认为，邓国敏与巧家宇城房地产开发有限公司自愿签订的《商品房购销合同》，属双方真实意思表示，自合同成立时生效，应受法律保护，该合同对双方均具有法律约束力，应按合同履行各自义务。邓国敏依约交付了购房首付款及评估等费用，履行了合同基本义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定的，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。巧家宇城房地产开发有限公司则因资金链断裂，导致已预售的房屋在修建中停工，致使本应按期交付邓国敏使用的房屋长时间无法交付，造成邓国敏签订合同的目的不能实现，巧家宇城房地产开发有限公司的行为显属违约，邓国敏行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。同时，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定的，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故邓国敏请求解除与农行巧家支行签订的个人购房担保借款合同的主张应予采纳。第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在商品房购销合同和担保贷款合同解除后，按揭贷款用于购房的目的已无法实现，故邓国敏要求巧家宇城房地产开发有限公司返还已付购房首付款及已向农行巧家支行所还贷款本金及利息的诉讼请求予以支持。邓国敏诉由巧家宇城房地产开发有限公司支付从交款之日起至款项退还之日止的购房首付款同期银行贷款利息的请求，因巧家宇城房地产开发有限公司违约，未按照约定时间将涉案房屋如期交付给邓国敏使用，且客观上长期占用邓国敏的该笔资金，致邓国敏无法用该笔资金重新购房或投资理财，给邓国敏造成损失，请求巧家宇城房地产开发有限公司支付同期银行贷款利息的主张应予支持，但鉴于邓国敏请求中对计算利息的终止日期不能确定，根据本案实际，酌情支持邓国敏请求的利息自交款之日起计算至本判决生效之日止为宜。巧家宇城房地产开发有限公司辩解合同中未约定利息应不予支付或自起诉之日起支付利息的主张有失公平，损害邓国敏利益，不予采纳。巧家宇城房地产开发有限公司主张邓国敏所支付的登记费、评估费已转交第三方不予退还，因该费用系巧家宇城房地产开发有限公司与第三方发生的业务往来，不能对抗邓国敏的合理诉求，其主张不能成立，邓国敏所支付的登记费、评估费应由巧家宇城房地产开发有限公司退还。邓国敏请求支付登记费、评估费的利息未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，不予支持。农行巧家支行要求邓国敏在解除《个人购房担保借款合同》后继续偿还按揭贷款本息、巧家宇城房地产开发有限公司承担连带清偿责任的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对本案实情，邓国敏及农行巧家支行在按揭贷款合同履行过程中，主观上并无过错，客观上亦无违约行为，邓国敏通过行使法定解除权而解除按揭贷款合同符合法律规定，农行巧家支行要求邓国敏、巧家宇城房地产开发有限公司继续连带清偿按揭贷款本息的主张不予采纳。邓国敏请求巧家宇城房地产开发有限公司协助到巧家县住房和城乡规划建设局办理解除房屋登记备案手续，因解除备案登记属行政主管机关管理范畴，不属于法院处理范围，在本案中不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、九十八条、第一百一十三条及根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告邓国敏与被告巧家宇城房地产开发有限公司签订的编号为YCDC-
ZF-2014116号《商品房购销合同》；二、解除原告邓国敏和被告巧家宇城房地产开发有限公司与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；三、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告邓国敏交纳的购房首付款131418元、评估费1400元、登记费80元，合计132898元，并支付原告自2014年3月20日起至本判决时生效之日止以首付款131418元为基数计算的同期银行贷款利息；四、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告自2014年8月1日起至本判决时生效之日止向中国农业银行股份有限公司巧家县支行偿还的贷款本金及利息(以中国农业银行股份有限公司巧家县支行对原告偿还贷款的明细清单计算为准)；五、由被告巧家宇城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司巧家县支行偿还原告自本判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司巧家县支行出具的明细清单计算为准)；六、驳回原告邓国敏的其余诉讼请求。原告预交的案件受理费4385元，第三人预交的案件受理费2590元，合计6975元，由被告巧家宇城房地产开发有限公司负担。
农行巧家支行不服一审判决，提起上诉要求撤销一审判决，判令二被上诉人连带偿还按揭贷款本息，一、二审诉讼费由二被上诉人承担。具体理由：1、《商品房购销合同》与《个人购房担保借款合同》是两个独立的合同，上诉人已经履行《个人购房担保借款合同》的相关义务，且对原审原告来讲合同目的已实现，故该合同不能解除；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第第二款规定的本意是对原审第三人的债权能够得到有效保障，并非免除原审原告的偿还责任；3、《借款合同》是否被解除，在原审原被告未清偿贷款余额时，原审第三人有权就抵押房产优先受偿。原审原告与原审第三人签订《借款合同》时约定以原审第三人的房屋作抵押担保，且办理了抵押登记，该登记虽然是预告登记，但也是为保护当事人的请求权进行的登记，《借款合同》不应当解除，即使被解除，原审原告所欠的借款余额及利息，原审原告与原审被告应当负连带清偿责任，且作为借款担保抵押物的房产的拍卖、变卖价款，第三人享有优先受偿权。
被上诉人巧家宇城房地产开发有限公司答辩认为应当由被上诉人邓国敏偿还上诉人按揭贷款本息。依照法律规定，本院二审只审理上诉人的上诉主张，巧家宇城房地产开发有限公司未提出上诉，对其答辩理由，本院不予审查。
被上诉人邓国敏未在法定期限内进行答辩。
本院二审审理中，双方当事人对原审法院认定的基本事实无异议，对无异议的事实，本院予以确认。
本案二审争议的焦点主要是：原审判决是否恰当？
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案中邓国敏与巧家宇城房地产开发有限公司、农行巧家支行签订《商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》后，邓国敏依约交付了购房首付款及评估等费用，履行了合同基本义务。巧家宇城房地产开发有限公司因资金链断裂，导致预售房屋停工，未能按期交付邓国敏购买的房屋，致使邓国敏合同目的不能实现，巧家宇城房地产开发有限公司的行为违约，上诉人农行巧家支行按《个人购房担保借款合同》约定，向李国敏发放贷款，该笔钱的实际所得者系巧家宇城房地产开发有限公司，在合同履行中邓国敏、农行巧家支行无过错，也无违约行为，再《个人购房担保借款合同》解除后，农行巧家支行要求邓国敏一起偿还贷款的主张显失公平，原审法院支持邓国敏行使合同解除权，并判决由巧家宇城房地产开发有限公司向农行巧家支行偿还邓国敏剩余贷款，有事实和法律依据，并无不当。
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，本案中案涉的预售房屋办理了房屋抵押预告登记，但抵押权并未正式设定，农行巧家支行作为该预售商品房屋抵押预告登记的权利人，其享有的是抵押权登记条件成就或约定期限届满后办理抵押权登记的请求权，该请求权具有排他效力，并非对该案预告登记的房屋享有现实的抵押权，故农行巧家支行要求对本案抵押预告登记的房屋享有优先受偿权的主张，无法律依据，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2590元，由上诉人中国农业银行股份有限公司巧家县支行负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。
审判长 陈 丹
审判员 周严惠
审判员 余 帅
二〇一八年四月二十四日
书记员 刘明琼