杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初3277号
原告王建国。
委托代理人陶涌，杭州市之江法律服务所法律工作者。
被告胡华明。
被告邱国爱。
原告王建国诉被告胡华明、邱国爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法由审判员周迪明适用简易程序，于同年5月17日公开开庭进行了审理。原告王建国的委托代理人陶涌，被告胡华明到庭参加诉讼，被告邱国爱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王建国诉称：2009年7月30日，原告与被告邱国爱签订房屋预售转让协议书1份，约定原告以28.5万元购买两被告所有的位于杭州市萧山区广宁小区15幢2单元302室的房产。嗣后，原告依约支付了全部款项，被告邱国爱也与原告办理了交房手续，但因该房产的特殊性，双方无法办理过户手续。2015年3月，原告要求两被告办理过户，但两被告未予配合。后经协商，双方签订协议1份，约定原告退还两被告的房产，两被告向原告支付38万元，但事后原告依约将房产退还给两被告，两被告未支付约定的款项38万元。2015年9月，经催讨，被告胡华明仅向原告支付了10万元。2016年1月17日，原告与被告胡华明达成协议1份，约定被告胡华明于2016年1月31日前一次性还清余款28万元。嗣后，被告胡华明一直未付。故起诉要求两被告返还欠款28万元，及被告胡华明另行支付违约金3.5万元。
被告胡华明辩称：1.据被告邱国爱所述，当时原告仅支付给被告邱国爱购房款23.5万元，而不是28万元。2.买卖房产属于经济适用房，买卖关系是不合法的，不存在房屋买卖合同关系，纯粹是欠款关系。3.被告胡华明是在受胁迫的情况下出具欠条的。4.被告胡华明认为原告主张的违约金过高，而且不合法，被告胡华明不同意支付。5.案涉房产出售后的房款均在被告胡华明处，为此，案涉款项应由被告胡华明一人负责返还，对此原告也是同意的，被告胡华明也已根据欠条上的约定通知了被告邱国爱，被告邱国爱也表示认可。另，在案涉房产出售后，被告胡华明曾与原告协商要求分期返还，但原告不同意，坚持要求被告胡华明一次性支付。综上，被告胡华明同意承担返还责任，请求法院依法判决。
被告邱国爱向本院提交书面答辩意见，其辩称：2015年3月2日，原、被告三人订立三方协议，由两被告向原告支付共38万元，作为对房屋预售转让协议的撤销金。期间，被告胡华明已支付给原告10万元。2016年1月7日，原告与被告胡华明共同协商，原属被告邱国爱的债务转让给被告胡华明，余款28万元由被告胡华明个人归还原告即可，并由被告胡华明出具欠条给原告。后被告胡华明按欠条内容要求把债务事宜通知被告邱国爱，被告邱国爱予以追认。综上，被告邱国爱的债务已转让给了原告，该债务转让未违反国家禁止性规定，合法有效，故被告邱国爱不应再承担对原告的债务责任，该债务应由被告胡华明归还，请求法院驳回原告对被告邱国爱的诉讼请求。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.协议1份，证明两被告欠原告38万元的事实；2.欠条1份，欲证明被告胡华明确认欠原告房款28万元未付，承诺如违约愿意承担违约金3.5万元的事实；3.房屋预售转让协议及交房协议各1份（均系复印件），欲证明原告已按约履行了交付房款28万元的事实。经质证，被告胡华明对证据1的真实性无异议；对于证据2，认为其是受胁迫的情况下出具的，违约金是原告一定要写的；对证据3的真实性无法确认，因被告胡华明未参与房产买卖事宜。上述证据1、2、3，虽未经被告邱国爱的当庭质证，但经本院审查，认为证据1是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故本院予以认定；对于证据2（即欠条），被告胡华明辩称系其受到胁迫的情况下所写，但未能提供相应的证据予以证实，故本院不予采信；从该份欠条的内容来看，可以证实截至2016年1月7日两被告尚欠原告购房款及违约金合计28万元未付，以及上述款项由被告胡华明在2016年1月31日前一次性还清，如逾期不还，则应承担违约金3.5万元等事实，故本院确认证据2对该部分事实具有证明力；对于证据3，由于原告未当庭出示证据原件，不符合证据的形式要件，又被告胡华明在庭审中对该复印件的真实性也无法确认，故本院确认证据3不具有证明力。
被告胡华明为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：欠条1份，欲证实原告同意剩余的28万元购房款由被告胡华明一个人返还，不要求被告邱国爱承担共同还款责任，且被告胡华明也已经将此事告知被告邱国爱。经质证，原告认为欠条上新增加的内容是两被告之间的约定，与原告无关。上述证据，虽未经被告邱国爱的当庭质证，但经本院审查，认为被告胡华明提交的上述欠条与原告向本院提交的证据2（即欠条）的内容相同，即原告与被告胡华明在签署欠条时存在一式多份；又被告胡华明提交的上述欠条的下面空白处，被告邱国爱书写了“欠条上全部事项胡华明已告知我，房款余额由胡华明全部归还。邱国爱2016年2月3日”，根据上述所书写的内容，结合欠条所载明的内容及原、被告在庭审中的陈述，可以证实原告与被告胡华明于2016年1月7日就两被告结欠原告的购房款及违约金进行了结算，并且双方约定尚欠购房款及违约金合计28万元由被告胡华明承担偿付责任，即被告邱国爱应承担的债务也由被告胡华明承担，被告邱国爱经被告胡华明告知后也予以追认的事实，故本院确认上述欠条对该部分事实具有证明力。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：
2009年7月30日，原告与被告邱国爱签订房屋预售转让协议书1份，约定原告向被告邱国爱购买位于杭州市萧山区广宁小区15幢2单元302室的房产。嗣后，原告依约向被告邱国爱支付了购房款28万元，被告邱国爱也与原告办理了交房手续，但因该房产交易不符合经济适用房交易的规定，无法办理相关的登记手续。2015年3月2日，原、被告双方经协商，签订协议1份，协议载明：1.两被告须向原告支付38万元（包含原告支付给被告邱国爱的购房款28万元），作为对述房屋预售转让协议的撤消金。2.三方约定自即日起，对上述房屋作挂牌出售处理，待成交时由两被告一次性向原告付清上述撤消金，同时原告将按2009年7月31日签订的交房协议内容，向被告邱国爱办理交接退房手续。3.本协议由原、被告三方签名后生效，原订的房屋预售转让协议同时失效等内容。2015年9月份左右，两被告出售了案涉房产，但被告胡华明仅向原告支付了10万元，余款未付。2016年1月17日，原告与被告胡华明经协商，签订欠条一式多份，欠条载明：因王建国向邱国爱、胡华明购买萧山区广宁小区某弄某号房未成，胡华明与邱国爱于2015年3月2日同意向王建国支付购房款及违约金共计38万元整。债务人已于2015年支付债权人10万元整，今由王建国与胡华明协商后达成以下还款约定，对尚欠的28万元，将由胡华明在2016年1月31日前一次性还清，如逾期不还，胡华明愿承担违约金3.5万元。注：上述债务由胡华明归还事宜，由胡华明告知前妻邱国爱等内容。2016年2月3日，被告胡华明将上述债务转让事宜告知了被告邱国爱，被告邱国爱在被告胡华明持有的欠条上写明“欠条上全部事项胡华明已告知我，房款余额由胡华明全部归还”。上述款项到期后，被告胡华明一直未付。2016年3月7日，原告向本院提起诉讼，要求支持其的诉讼请求。
本院认为：原、被告之间签订的协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，故合法有效。另，根据原告与被告胡华明于2016年1月17日签订的欠条，原告同意被告邱国爱应承担的债务转让给被告胡华明，即由被告胡华明一人承担案涉款项的付款责任，而被告邱国爱经被告胡华明告知后对原告与被告胡华明之间的债务转让约定也予以追认，为此，原告与两被告之间的债务转让协议合法有效，被告邱国爱自追认之日起不再承担案涉款项的付款责任，由此原告要求被告邱国爱继续承担案涉款项的偿付责任本院不予支持。综上，被告胡华明未按上述协议、欠条的约定履行付款义务，理应承担逾期付款的民事责任，原告主张的合理部分诉讼请求本院予以支持。被告胡华明辩称约定的违约金过高，理由不够充分，本院不予采纳。被告邱国爱经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院将根据查明的事实依法作出判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、胡华明在本判决生效后十日内偿付王建国购房款及违约金合计315000元；
二、驳回王建国的其他诉讼请求。
如胡华明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6026元，减半收取3013元，由胡华明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6026元。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审判员 周迪明
二〇一六年五月十七日
书记员 童栎丞