福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第2327号原告吕玲珊，女，1989年6月22日出生，汉族，厦门嘉信外贸有限公司职员，住福建省厦门市思明区。委托代理人林松勇，福建衡评律师事务所律师。被告黄杰敏，男，1967年6月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托代理人杨清江，福建扬都律师事务所律师。委托代理人邓莹莹，福建扬都律师事务所律师。第三人黄明山，男，1964年1月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。第三人庄秋雄，女，1970年8月2日出生，汉族，住住福建省漳州市芗城区。第三人黄俊强，男，1991年10月12日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原告吕玲珊与被告黄杰敏、第三人黄明山、庄秋雄、黄俊强案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员李佐玉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕玲珊的委托代理人林松勇，被告黄杰敏的委托代理人杨清江，第三人黄明山到庭参加诉讼，第三人庄秋雄、黄俊强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕玲珊诉称，2013年7月15日，原告经中介人介绍，向第三人黄俊强购买址在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际4幢2703号房屋、漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际1-4幢地下第C159号地下车位及第C192号地下车位，总价款1200000元（壹佰贰拾万元）。为此原告与第三人黄俊强签订了《房地产买卖协议》，并于当日到漳州市公证处对该份协议进行公证。漳州市公证处受理后于2013年7月16日作出（2013）漳证民内字第5829号《公证书》，确认：双方签订的《房地产买卖协议》系真实意思表示，双方签名、指印均属实；该协议自双方当事人签订之日起生效。在签订买卖合同后，原告依照合同约定于2013年7月15日向第三人黄俊强支付了全部的购房款（120万元），于2013年11月领取该房产的钥匙，并实际占有、使用、管理。另补充的事实有：1、我国对于房屋实行国家登记制，本案讼争房屋的所有权人登记为黄俊强，故不存在挂名买房的情形；2、购房款已全部支付，其中100万是银行转账，20万是现金，房屋也已经实际交付，相关产权证书、房子和车位都一并交由原告掌管；3、本案不存在恶意串通问题，原告购买该房屋与出卖人是不相识的，是通过中介介绍的，不存在恶意串通，被告提出的事实与客观事实不符，也缺乏依据。故请求法院判令：1、对址在漳州市芗城区万豪国际1-4幢地下室C159、C192车库中止强制执行；2、确认原告与黄俊强签订的房地产买卖协议合法有效并确认址在漳州市芗城区万豪国际1-4幢地下室C159、C192车库归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告撤回部分诉讼请求，即“请求确认址在漳州市芗城区万豪国际1-4幢地下室C159、C192车库归原告所有”。被告黄杰敏辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、原告诉状中称房屋买卖签订后，已经交付房款，并且将房屋实际占有使用和管理，与事实不符。根据被告及法院执行局实际调查了解，该房屋根本没有交付原告使用。二、原告诉称，在原告与第三人黄俊强的买卖行为是善意的，其实不存在善意取得，根据被告了解，原告与第三人之间有存在恶意串通之嫌，损害被告合法利益，不存在善意取得的事实。三、原告认为被告与黄明山之间的债权债务存续期间，转让该房屋，不存在恶意转移财产的说法不能成立。因为黄明山欠被告款事实存在，在即将到期的情况下，提前将房屋出售，明显是在转移财产，规避法律。四、原告称其向黄俊强支付了全部款项，明显与事实不符，因为黄俊强本身并非该房产所有权人，黄俊强本身也没有实际收到所谓的购房款，因此，这种挂名出售的行为属于一种无效的民事行为，至于法院依据最高人民法院关于人民法院执行中查封扣押冻结财产的规定第二条，对第三人占有的动产，或者登记在第三人名下的不动产，完全可以查封、扣押、拍卖，所以法院查封冻结该房屋有合法依据，原告要求终止执行违反法律规定，依法不成立。第三人黄明山述称，在2013年因第三人缺钱，而将本案讼争房屋在2013年卖给原告是事实，总价120万，100万是转账的，另外20万是现金支付。在交房的时候，也将所有的手续都交给了原告，由原告接管该房屋。不存在因为与黄杰敏借贷关系去转移该财产。纯粹是因为第三人资金短缺，才将房屋出售。第三人庄秋雄、黄俊强未提出书面答辩意见，亦未出庭应诉及举示证据，视为其自动放弃质证权利。经审理查明，2013年7月15日，原告吕玲珊与第三人黄俊强签订一份《房地产买卖协议》，约定第三人黄俊强将其所有的坐落在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪·国际1-4幢地下室C159号地下车位（建筑面积：32.54平方米）、C192号地下车位（建筑面积：32.54平方米）和坐落在万豪·国际4幢2703号的房地产（建筑面积141.24平方米）转让给原告吕玲珊，上述房地产的总成交价为120万元。合同第四条约定，第三人黄俊强已收取原告吕玲珊定金90万元；办理协议公证、且第三人黄俊强交房和交付现有的所有房地产材料当日原告付给黄俊强全部购房款120万元（含已支付的定金）。合同第七条约定，黄俊强应确保且产权清晰，所有权明确，无权益纠纷。若发生与第三人黄俊强有关的产权纠纷或债权债务，概由黄俊强负责清理，并承担违约责任，由此给原告造成的经济损失，黄俊强负责赔偿。2013年7月16日，上述《房地产买卖协议》经漳州市公证处公证。2013年7月15日，第三人黄明山出具《收条》，载明其收到原告吕玲珊的父亲吕其太购买万豪国际4-2703及地下室C159/192车位现金20万元。2013年7月16日吕其太通过银行转账方式向黄俊强的账户汇入100万元。另查明，2013年5月23日，第三人黄俊强与漳州市万豪实业开发有限公司签订两份商品房买卖合同（合同号：35060108030900727、35060108030900728），黄俊强向该公司购买座落在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪·国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位，并于2013年6月5日进行网上登记备案。黄俊强已全部支付上述二车位的价款。又查明，2014年7月1日，本院作出（2014）芗民初字第3968号民事判决书，在该案诉讼期间，根据黄杰敏的财产保全申请，本院于2014年6月11日查封黄俊强址在漳州市芗城区万豪国际1-4幢地下室C159、C192车库。该案判令黄明山、庄秋雄应于判决生效之日起十日内偿还黄杰敏借款30万元及利息等项。该案判决生效后，黄杰敏于2014年8月21日向本院申请执行，本院当日立案执行。本院于2014年9月18日作出（2014）芗执行字第1557、1558号协助执行通知书，请漳州市乐居物业服务有限公司协助执行下列项目：“1、本院已于2014年4月21日查封俩原告挂靠在儿子黄俊强名下的房产：万豪国际4-2703室房屋和1-4幢地下室C159、C192车库。2、限制以上房屋的装修使用和车库的交付，并不得办理转移、买卖、过户手续。”本案原告吕玲珊于2014年10月22日对执行标的即万豪·国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位提出书面异议，本院于2015年2月6日作出（2014）芗执外异字第24号《执行裁定书》，裁定驳回吕玲珊的异议。原告吕玲珊不服该裁定，于2015年3月2日向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实有原告提供的（2014）芗执外异字第24号《执行裁定书》及送达司法专递、《房地产买卖协议》及（2013）漳证民内字第5829号公证书、《收条》、银行转账凭证、《城市居民供用水协议》、销售不动产统一发票、商品房买卖合同网上登记备案证明书；被告黄杰敏提供的黄碧虾的证人证言；本院于2015年4月17日向原告吕玲珊的父亲制作的询问笔录及当事人庭审陈述等为据。本院认为，原告吕玲珊与第三人黄俊强之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，第三人黄俊强作为本案涉讼房产即万豪·国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位的买受人，其通过提供购房发票及商品房买卖合同网上登记备案证明书，足以使原告吕玲珊确信第三人黄俊强对本案涉讼房产具有处分权，并且原告吕玲珊依据双方合同约定履行了付款义务。依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告主张确认其与第三人黄俊强签订的房地产买卖协议合法有效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告辩称原告与第三人之间存在恶意串通损害被告合法利益的主张，缺乏证据，其抗辩理由本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告吕玲珊虽然支付了全部价款，但尚未办理产权过户手续，且原告吕玲珊仅提供其与漳州发展税务集团有限公司签订的《城市居民供用水协议》，欲证明原告与第三人之间完成本案涉讼房产的交付，该证据尚不足以证明原告吕玲珊对本案涉讼房产即万豪·国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位实际占有。本院于2014年9月18日向漳州市乐居物业服务有限公司发出协助执行通知书时，已查明上述地下车位尚未与买受人黄俊强办理交付，故要求漳州市乐居物业服务有限公司限制车库的交付。原告吕玲珊未能提供充足的证据证明其已实际占有本案涉讼房产，因此，原告主张对万豪·国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位中止执行的诉讼请求依法无据，本院不予支持。原告与黄俊强签订的房地产买卖协议合法有效，但本案涉讼房产没有办理过户登记手续，法律上没有发生物权转移的效力，且万豪·国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位已由本院采取执行强制措施，故原告吕玲珊与第三人黄俊强的房屋买卖合同实际无法履行，原告仅对第三人黄俊强就双方签订的房屋买卖合同享有债权。本案在审理过程中，第三人庄秋雄、黄俊强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上，原告提出执行异议理由不成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、原告吕玲珊与第三人黄俊强签订的关于漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位的房屋买卖合同有效；二、驳回原告要求对址在漳州市芗城区元光南路与江滨路交汇处万豪•国际1-4幢地下室C159号、C192号地下车位中止强制执行的诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告吕玲珊负担25元，由被告黄杰敏负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审判员  李佐玉二〇一五年六月二日书记员  樊泓汶附本案适用主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。