河南省陕县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民再字第2号
抗诉机关三门峡市人民检察院。
原审原告姚晓东，男，生于1963年7月15日，汉族，住河南省三门峡市。
委托代理人王锋义，河南文轩律师事务所律师。
原审被告介建东，男，生于1972年12月5日，汉族，户籍登记地址：陕县，住河南省陕县（缺席）。
原审被告贺晓丽，女，生于1972年12月5日，汉族，住址同上。系被告介建东的妻子（缺席）。
原审原告姚晓东与原审被告介建东、贺晓丽确认合同有效一案，三门峡市人民检察院于2013年12月17日作出三检民抗（2013）4号民事抗诉书，向三门峡市中级人民法院提出抗诉。三门峡市中级人民法院于2014年12月5日作出（2014）三民抗字第2号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，三门峡市人民检察院指派检察员段玉红出庭参加庭审，原审原告的委托代理人王锋义到庭参加诉讼，原审被告介建东、贺晓丽经传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。
2013年1月22日，原审原告姚晓东诉至本院称：二被告原欠原告240000元，由于无力偿还欠款，自愿将自己位于陕县大营镇吕家崖村三组宅基地上的房屋一套西单元三楼西户70年的使用权抵此借款，双方就此事项签订了协议，并于2013年1月5日予以公证，现被告对此协议的有效性提出质疑，故诉至法院。请求法院依法确认原、被告于2013年1月5日签订的协议书合法有效。
原审被告介建东、贺晓丽对原告诉状中所述的事实理由无异议并承认原告所提出的诉讼请求。
原审审查认为，原、被告签订的协议书中所述的房产，系被告介建东、贺晓丽在位于陕县大营镇吕家崖村的宅基地共同建造。被告介建东之兄出具证言，证实上述房产系被告介建东所有。而原、被告2013年1月5日签订协议书时，双方均具有相应的民事行为能力，该协议系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律或者社会公共利益，亦未出现《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效情形之一，被告亦承认原告的诉讼请求。况原、被告签订的协议已由陕县公证处公证，应依法确认该协议为有效协议。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
原告姚晓东与被告介建东、贺晓丽于2013年1月5日签订的协议书有效。
三门峡市人民检察院抗诉认为：
1、介建东与贺晓丽所建造的房屋位于陕县大营镇吕家崖村，系在农村集体所有的宅基地上建造，根据《中华人民共和国土地管理法》及《河南省农村宅基地使用管理办法》第四条“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让”之规定，介建东、贺晓丽和姚晓东签订的以房抵债协议明确约定姚晓东享有该房屋70年的占用使用权，70年使用期内如遇拆迁等情况，房屋拆迁补偿获得的收益归姚晓东所有，该协议的实质内容为房屋买卖合同，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，我国施行的是“房地一体化”房产交易规则，集体所有的土地必须在依法征收为国有土地，并且经过国土、城建、规划等部门行政审批后，建造的房屋才能够进行土地使用权及房屋所有权的流转。本案中介建东、贺晓丽建造的房屋系在农村集体所有的宅基地上建造，共4层12套房屋，其将其中三套房屋以以房抵债的形式出卖给姚晓东等三人。该楼房的建造土地未经过相应征收、审批等手续，房屋不具备交易、买卖资格，故姚晓东和介建东、贺晓丽签订的协议违反了法律的禁止性规定，应为无效协议。
2、根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款之规定，农村宅基地所有权属于所在村农民集体所有，宅基地本身具有成员权性质，对农民自身具有一定的福利因素。本村内的宅基地只允许审批给具有本村村民资格的人，国家严禁宅基地审批或流转给不具有本村村民资格的人或城镇居民。本案中姚晓东不具有吕崖村村民资格且系城镇居民，依法不能购买位于吕家崖村宅基地之上的房屋，其通过以房抵债的方式取得宅基地之上房屋的行为违反了法律的强制性规定，侵害了国家利益，集体利益，依法应为无效行为。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，姚晓东和介建东、贺晓丽签订的协议内容违反了法律的强制性规定，该合同内容自始无效，绝对无效，陕县人民法院认为双方签订的协议书内容不违反法律或社会公共利益，协议内容合法有效，属于适用法律错误。综上，该判决适用法律错误，损害了国家和集体利益，应依法改判。
本案在再审过程中，原审原告辩称：2013年1月5日原、被告签订的协议不是买卖协议。1、该协议涉及的仅仅是宅基地上房屋的使用权，和房屋所有权以及宅基地的使用权没有任何关系。2、任何的所有权不会有时间的限制，而本案的合同第一条约定的很清楚，仅仅是用房屋7０年的使用权抵顶欠款。3、至于协议第四条，也是在使用期内对房屋拆迁补偿的约定。首先在使用期以外，房屋拆迁补偿款是归被告所有；其次，在使用期内，拆迁涉及的安置费、土地补偿费并不归原告；由此可见，该协议不涉及任何房屋买卖的约定。4、农民对宅基地上自己投资建造的房屋具有所有权，可以对房屋的使用权进行处分，这不违反法律的任何规定。5、该协议不涉及对宅基地的处分。原告、被告签订的协议系在自愿、平等、公平的基础上达成，且没有合同法第52条规定的任何情形，故应当认定为有效合同，受法律的保护。
本案再审查明：1996年吕家崖村整体搬迁，原审被告介建东原属该村第三组村民，在村里有老宅院，按照该村规定，与其兄各交纳1500元每人分得一份二分半的宅基地。之后，介建东兄弟二人合伙在两人的宅基地上建造一座四层楼房共十二套房屋，每人各分得房屋六套。
2012年年初，被告介建东因欠债下落不明，债权人到被告介建东家中讨债，经介建东妻子贺晓丽与原告姚晓东协商，姚晓东为介建东偿还借款24万元，介建东将自己所有的上述楼房中的西单元三楼西户70年的使用权抵此欠款。姚晓东代替介建东偿还借款后，双方于2013年1月5日签订协议书。约定：甲方（介建东、贺晓丽）原欠乙方（姚晓东）24万元，由于无力偿还，现甲方自愿用自己位于大营镇吕家崖村的一套房屋（西单元三楼西户）70年的使用权抵此欠款。70年使用期内如遇到拆迁等情况，此套房屋拆迁补偿获得的权益归乙方所有。该协议介建东、贺晓丽、姚晓东均签字认可，并经陕县公证处公证。
本院再审认为，关于抗诉机关认为原、被告签订的协议书实质内容为房屋买卖合同，房屋系在农村集体所有的宅基地上建造，未经过相应的征收、审批等手续，房屋不具备交易、买卖资格，协议违反法律强制性规定，应为无效协议的意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而本案中原、被告之间签订的协议明确约定：“甲方自愿用自己位于大营镇吕家崖村的一套房屋（西单元三楼西户）70年的使用权抵此欠款”，合同转移的是房屋的使用权，并非房屋的所有权，该合同不符合买卖合同的特点。根据《中华人民共和国合同法》二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原审原告以债权形式一次性支付使用费，在使用期间，有使用、收益的权利。双方签订的合同符合房屋租赁合同的特点，应适用租赁合同的法律规范进行调整。双方签订的合同约定原审原告有70年的使用权，该约定违背了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此该合同约定的期限在20年内有效，超过部分无效。原审原、被告的协议中还有“使用期内如遇到拆迁等情况，此套房屋拆迁补偿获得的权益归乙方所有”，该条约定不能改变房屋的所有权性质，因此抗诉机关认为当事人双方签订的协议为房屋买卖协议本院不予采纳，但认为双方签订的协议违反了法律强制性规定的意见应予采纳。
关于抗诉机关认为原审原告姚晓东不具备吕家崖村村民资格，无权购买位于吕家崖村宅基地之上的房屋，其通过以房抵债的方式取得宅基地之上房屋的行为侵害了国家利益、集体利益、依法应为无效行为的意见。本院认为，原、被告之间的协议为并非房屋买卖合同，没有改变宅基地的所有权性质，也没有改变房屋的所有权，土地管理法并未规定出租农村宅基地上房屋的行为违法，只规定如果出租住房后，不得再申请宅基地。因此不能认定原审原、被告之间的协议侵害了国家利益、集体利益。故抗诉机关的该抗诉意见本院不予采纳。
综上，原审原被告的协议书超过了《中华人民共和国合同法》规定的租赁合同的租赁期限，合同部分有效，抗诉机关的抗诉意见本院部分采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，缺席判决如下：
一、撤销陕县人民法院（2013）陕民初字第103号判决书。
二、原审原告姚晓东与原审被告介建东、贺晓丽签订的《协议书》20年内有效，超过部分无效。
案件受理费100元，由原告姚晓东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 宋亚红
审 判 员 孙国丽
人民陪审员 吉洪云
二〇一五年九月六日
书 记 员 郑琳娅