河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终6644号
上诉人（原审被告）：河南广鸿实业有限公司，住所郑州市金水区农业路东47号。
法定代表人：赵新士，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王振华，河南沃原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王惠敏，女，1974年2月5日出生，汉族，住郑州市中原区。
委托诉讼代理人：王耀，河南庆翔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王乐乐，河南庆翔律师事务所律师。
上诉人河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司）因与被上诉人王惠敏买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人广鸿公司的委托诉讼代理人王振华，被上诉人王惠敏的委托诉讼代理人王耀、王乐乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
广鸿公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费用由王惠敏负担。事实与理由：一、原审判决漏列当事人，违反法定程序。本案的案由应当是租赁合同纠纷，委托经营协议书可以证实租赁关系的合同相对人是河南正大世纪城市广场管理有限公司，无论如何划分责任，河南正大世纪城市广场管理有限公司都属于必须参加诉讼的当事人。广鸿公司已经申请法庭追加，原审判决未予置评。二、本案中存在两个法律关系，广鸿公司作为商铺出售人已经履行了商品房买卖合同的全部义务，包含牵头促成商铺委托经营协议。关于广鸿公司（原广元公司）发布的宣传广告中对租金和租期的广告与房屋本身及相关设施并无关系，并非针对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明或允诺。商品房买卖合同签订后，王惠敏与案外人河南正大世纪城市广场管理有限公司签订了委托经营协议，而且在原审查明，河南正大世纪城市广场管理有限公司作为受托人已经向王惠敏支付了部分租金。对于王惠敏主张的租金，应当依据委托经营协议向河南正大世纪城市广场管理有限公司主张。原判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定将广告认为要约，不仅不符合法律规定，而且该规定与本案案件性质明显不符。三、王惠敏主张的权利已经超出诉讼时效，原审判决支持其诉请违反法律规定。委托经营协议书约定的租金支付期限是按月支付，委托经营期限于2015年4月30日届满。直至2017年3月王惠敏提起诉讼，期间王惠敏未向广鸿公司主张权利，也没有发生时效中止、中断事由。综上，请求二审法院支持广鸿公司的上诉请求。
王惠敏辩称，一、原审程序合法,未漏列当事人,适用法律正确,判决结果公平公正。首先,关于当事人起诉谁及选择案由是由其本人选择的,在证据充分的基础上,起诉广鸿公司是适格的。且2004年河南广元置业有限公司即广鸿公司发布的售房及宣传广告中均对房屋及相关设施做出了确定的说明和允诺,并承诺10年带租约，前三年房租一次性抵扣购房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,广鸿公司的这种宣传和承诺,对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生了重大影响,应当视为要约,同时也应当视为商品房买卖合同的内容。其次,虽然部分业主与正大世纪公司签订了《委托经营协议》,但是前三年的租金却是由广鸿公司承担的(一次性抵扣购房款);另外广鸿公司的解筹宣传资料中要求各业主现场签订《购房合同》、《委托经营协议》和《业主临时公约》,并且明确说明了这次解筹仅限于委托经营商铺。广鸿公司的这种宣传和主动承担前三年房租的行为足以证明了让业主签订《委托经营协议》是其使用的一种售房模式和营销方式。并且广鸿公司的宣传册、报纸广告中均印有“最终解释权归广元公司所有”,且宣传册中“我们将委托经营时间设定为10年买铺就签订10年经营分红契约;意味着开发商不是简单的将铺卖了了事,而是确实参与经营管理”等宣传内容足以证明其应当承担支付租金的责任,故经变更后的广鸿公司在本案主体适格,应当承担支付租金的责任。二、王惠敏一直在通过各种方式主张权利,故本案并未超过诉讼时效。自2008年开始,各业主就和广鸿公司交涉支付租金的问题,而其不予理会,之后各业主多次上访至市委市政府、省委省政府乃至国家信访局,政府也成立了工作组,专门负责协调各业主和广鸿公司关于租金的问题。直至2016年双方多次交涉无果后,各业主为了更好的维护自己的合法权益,才诉至法院。从2008年至2016年,王惠敏一直在向广鸿公司主张自己的权利,故本案并没有超过法律规定的诉讼时效。
王惠敏向一审法院起诉请求：1、广鸿公司依法支付王惠敏租金28222元；2、本案诉讼费用由广鸿公司承担。
一审法院认定事实：2004年，广元公司发布内容相似的售房广告和宣传资料。2004年7月，广元公司在郑州晚报刊登的宣传广告主要显示：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，月租大于月供，以租抵供，买铺只需首付，无需供铺，月月有盈余。广告明确注明“发展商河南广元置业有限公司”。2005年8月18日，王惠敏与广元公司签订商品房买卖合同一份。诉讼中，双方均认可在王惠敏支付购房款时，广元公司将前三年的租金（总房款的24％）用于抵扣王惠敏购房款。第四年王惠敏仅收到8个月的租金。王惠敏认可该合同纠纷系其第四次在该院起诉，前三次起诉时仅主张部分租金，该院判决广鸿公司给付王惠敏租金10000元，前几份判决已发生法律效力。王惠敏提供的（2011）中执字第464-1号执行裁定书显示：河南广元置业有限公司名称变更为河南广鸿实业有限公司。广鸿公司对此无异议。
一审法院认为，广元公司与王惠敏签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，双方均应按合同约定履行相应义务。本案中，广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，对王惠敏与广元公司签订商品房买卖合同以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，作为商品房买卖合同的一部分。2008年仅支付王惠敏8个月的租金后至今没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任。广元公司变更为广鸿公司，其债权债务均应由广鸿公司承担。王惠敏要求广鸿公司支付租金28222元的诉讼请求，系其对自己权利的处分，该院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十四条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：被告河南广鸿实业有限公司于判决生效后十日内给付原告租金28222元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费253元，由被告河南广鸿实业有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，涉案商品房买卖合同的签订时间为2004年9月4日。本院查明的其他案件事实同一审。
本院认为，本案二审过程中，广鸿公司虽主张相关广告并非该公司发布，但在其上诉状中广鸿公司却称“上诉人（原广元公司）发布的宣传广告中对租金和租期的广告与房屋本身及相关设施并无关系”，可见，广鸿公司在上诉状中认可相关广告系该公司发布。同时，在相关已生效的民事判决中对相关广告系广鸿公司发布的事实已经予以认定，并判决广鸿公司承担了相应的责任。广鸿公司也未通过合法程序对该生效判决中认定的上述事实予以否定，故广鸿公司的该项主张不能成立。本案中，广鸿公司于2004年在其发放的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告中均对其出售的房屋的收益做出了明确承诺，该承诺并不违反法律、法规的禁止性规定，且该承诺对王惠敏签订涉案商品房买卖合同以及涉案商品房价格的确定存在重大影响，因此，该承诺对于广鸿公司具有约束力，王惠敏据此主张广鸿公司支付相关租金具有事实和法律依据，广鸿公司主张漏列当事人的上诉理由不能成立。因已生效的民事判决已经认定广鸿公司应向王惠敏承担支付租金的义务，且广鸿公司在本案中并未提供充分证据证明王惠敏已经得到了其于本案诉讼请求中所主张的租金，故一审法院判令广鸿公司向王惠敏支付租金并无不当。王惠敏通过业主代表、向相关部门反映等途径主张过权利，且在本案之前亦通过诉讼的方式向广鸿公司主张过相应权利，故广鸿公司主张本案超过诉讼时效，没有事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，河南广鸿实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费506元，由河南广鸿实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄智勇
审判员 贾建新
审判员 曹逢春
二〇一八年六月十五日
书记员 王云霞