广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛三法民四初字第371号
原告：佛山市裕能物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南堤路45号之一三楼A室。组织机构代码：74172040-0。
法定代表人：洪雪衿，公司总经理。
委托代理人：王恩慈，广东创顺律师事务所律师。
被告：盛运耀，男，汉族，1973年8月13日出生，住广东省佛山市三水区。
被告：党艳萍，女，汉族，1983年1月27日出生，住广东省佛山市三水区。
原告佛山市裕能物业管理有限公司（以下简称裕能物业公司）诉被告盛运耀、党艳萍物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月25日立案受理后，依法适用简易程序于2014年10月27日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告裕能物业公司的委托代理人王恩慈、被告盛运耀到庭参加了诉讼。被告党艳萍经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告诉称，原告与佛山市三水区成业汇景苑第一届业主委员会（以下简称业委会）在原《成业汇景苑物业服务合同》合同期届满后，又续签了一份《成业汇景苑物业服务临时合同》（以下简称《临时合同》），合同约定：业委会将位于佛山市三水区西南街道沙头大道17号成业汇景苑（以下简称成业汇景苑）继续委托原告进行物业管理服务，合同期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，合同期壹年，同时业委会同意原告从2011年1月1日起向该小区的全体业主或物业使用人收取物业服务费及分摊从2011年1月1日起所产生的公共用水、用电分摊费用。合同还约定：多层住宅的物业管理费为0.6元/月/㎡，高层住宅的物业管理费为0.9元/月/㎡，商用物业的物业管理费为0.9元/月/㎡，汽车位的物业管理费为20元/月/个，摩托车位物业管理费为5元/月/个。若小区业主或物业使用人不按合同约定按时向原告支付物业服务相关费用的，原告有权催收物业服务费用，并收取违约金（违约金从业主应缴未缴之日起开始每日按其应缴而未缴费用总额的1‰计算）。合同签订后，原告一直依照合同约定履行应尽的物业管理义务。
被告盛运耀、党艳萍是成业汇景苑8座502号房的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应依照合同约定向原告按时足额支付物业管理费，但被告从2013年7月起，并未按照合同约定向原告支付物业管理等相关费用，具体为：1.物业管理费927.61元。期限为2013年7月至2013年12月共6个月，建筑面积171.78㎡，标准为0.9元/㎡计算；2.公用水电费385.53元（暂计至2013年12月）。
原告认为，原告与被告所在小区的业委会签订的物业服务合同合法有效，且原告一直全面、充分履行了应尽义务，被告也应履行其支付物业管理费的义务。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任并按合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：一、被告向原告支付物业管理费983.3元、公用水电费57.79元及违约金162.25元（从2013年1月11日起计至实际付清日止，现暂计至2013年12月10日止，每月按30天计算，共11个月，房屋以每月管理费81.942元为基数，逾期一日按1‰标准计算），合计1203.34元；二、由被告承担本案诉讼费用。
原告在诉讼中提供如下证据：
1、原告的营业执照1份，证明原告的主体资格。
2、《临时合同》1份，证明原告与业委会续签的物业服务合同，合同期限从2013年1月1日至同年12月31日，并具体约定了物业服务以及物业服务收费项目、收费标准、违约金等内容。
3、成业汇景苑8座收费一览表1份，证明被告欠分摊公用水电费的具体情况。
4、佛山市三水区城建水务档案馆出具的材料1份，证明被告是涉案房屋的业主及涉案房屋的面积。
被告盛运耀辩称，一、原告向答辩人收取物业管理费没有任何法律依据，业委会和原告签订的《临时合同》不具有法律效力。业委会签订《临时合同》没有取得业主大会授权，也未取得专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主同意；同时在签订《临时合同》时存在明显有损全体业主利益的情形。二、原告履行物业服务管理义务不及时、不到位。在2013年1月1日至同年12月31日期间，原告在物业管理方面存在小区车辆乱停乱放甚至堵塞消防通道、地下车库等公共区域的清扫保洁不到位、电梯超期年检及不定期进行维保等情形，原告诉称其全面、充分履行了应尽的义务与事实不符。因原告向答辩人收取物业管理费没有任何法律依据，且物业管理期间存在严重违约的情形，答辩人依据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，有权拒绝支付物业服务费以及依据无效《临时合同》确定的滞纳金。三、因原告的物业管理不到位，小区监控设施损坏后不及时维修，致使答辩人所有的一个包裹在小区保安处存放时丢失后无法查询线索。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并由其承担本案的诉讼费用。
被告在诉讼中没有提供任何证据。
经审查，原告提交的证据2《临时合同》，被告虽然提出异议，但在2014年3月原告就被拖欠的的物业管理费用（截止2013年12月）起诉成业汇景苑其他业主时，该合同已被生效的（2014）佛三法民二初字第112号、第121号等民事判决书采信并认定为合法有效，故本院予以采信。原告提交的证据1和证据4，被告无异议，本院亦予以采信。至于原告提交的证据3，庭审时被告提出原告提供的仅是公用水电费的计算方式和结果，原告应提供原始的水电费发票来证实公用水电费计算结果的合理性。对此本院认为，在被告提出异议的情况下，原告应提供原始的水电费发票来证实其所主张的公用水电费准确、有据，但原告在规定的期限内并没有提供充分的证据，考虑到物业管理过程中公用水电费为必要的开支且已实际进行了相应的支出，从解决纠纷、减少诉累的角度出发，对于被告应承担的公用水电费，由本院酌情按原告所主张数额的90%确定即52.01元。
根据本院采信的证据，结合当事人陈述及本案其他材料，本院确认原告诉称与业委会签订《临时合同》的事实，并确认原告诉称的合同内容及拖欠物业管理费的内容。
另查明，《临时合同》还约定，小区业主或物业使用人不按约定按时支付物业服务相关费用，经原告发出书面催缴通知书10日后仍未能及时支付的，原告有权自其应缴未缴之日起每日按应缴未缴费用总额的1‰的标准收取违约金。
还查明，在原告管理服务期间，小区存在失窃、电梯逾期年检、未按合同约定履行书面催缴义务等管理不善现象。
本院认为，原告裕能物业公司与业委会签订的《临时合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且被本院生效的民事判决书确认为合法有效。故该合同对物业管理区域内的全体业主包括本案被告在内具有约束力。原告依照物业服务合同的约定对被告提供了基本的物业管理服务，被告应按约定向原告缴纳物业管理费、公用水电费。因未按时缴纳相关费用被告构成违约，现原告诉请被告缴纳拖欠的物业管理费及合理的公摊费用，合法有据，本院予以支持。
关于原告所诉请的违约金，根据《临时合同》的约定，在作为业主的被告未按时缴费并经书面催缴后仍未及时缴纳的，原告有权收取相应的违约金。但因原告管理服务存在一定瑕疵，亦有违约行为，故违约金不能按合同约定的标准计算，应予以调低。鉴于被告的违约行为给原告造成的损失，一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，因此以中国人民银行同期同类贷款利率为违约金的计付标准较为合理。而违约金的计算期间，因原告未能举证证明其已尽到合同约定的书面催缴义务，故违约金从原告起诉之日起计付至实际清偿日止更为公平。违约金的计算基数以原告诉请的被告每月应缴的物业管理费为准。
至于被告诉讼中所辩解的原告对其包裹丢失应负一定责任的问题，因被告未依法提起反诉，故被告若有证据证实原告对此存在过错，可另案起诉。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告盛运耀、党艳萍于本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2013年1月起至2013年12月的物业管理费983.3元及违约金（各月违约金计算如下：以每月应缴纳的物业管理费81.942元为基数，从2014年9月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿日止）；
二、被告盛运耀、党艳萍于本判决生效之日起十日内向原告佛山市裕能物业管理有限公司支付2013年1月起至2013年12月的公用水电费52.01元；
三、驳回原告佛山市裕能物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取即25元，由被告盛运耀、党艳萍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 雷智勇
二〇一四年十一月二十四日
书记员 曾健强