广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第22号
上诉人（一审原告）李强。
被上诉人（一审被告）防城港市海岸房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区南北大道东侧。
法定代表人张哨德，该公司总经理。
委托代理人黎运俊，广西黎梁律师事务所律师。
委托代理人雷振达，广西黎梁律师事务所律师。
上诉人李强因与被上诉人防城港市海岸房地产开发有限公司（以下简称海岸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2014）港民初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。上诉人李强、被上诉人海岸公司的委托代理人黎运俊、雷振达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年7月3日，李强作为买受人与海岸公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》及七份附件，约定由李强购买海岸公司开发建设的乐天花园小区5幢201号房，总价款为342031元，付款方式为首付103031元，余款239000元以按揭贷款的方式支付。对于交付条件及期限，合同第八条约定：海岸公司应在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人：该商品房经验收合格（即经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格）；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期延误的；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期受到影响的；4、由于供电、供水部门原因停水、停电导致工期延长的。对以上情况，出卖人可在获得相关部门出具的文件或者证明材料后据实延期，交房期限依次顺延。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，李强支付了涉案房屋房款103031元给海岸公司，海岸公司给李强开具了发票。2010年11月26日，海岸公司向李强开具了涉案房屋余款239000元的发票。2012年5月30日，乐天花园住宅小区5#楼经设计单位、勘察单位、建设单位、施工单位、监理单位五方验收合格。2012年6月15日，海岸公司在《防城港日报》上通知李强办理房屋交接手续。另查明，一审法院于2013年8月1日作出（2013）港民初字第677号民事判决书，判决海岸公司向李强支付2011年6月30日的次日起至2013年5月13日止的逾期交房违约金共计45626.94元。判决生效后，海岸公司已按判决支付给李强逾期交房违约金共计45626.94元。
一审法院审理认为，李强与海岸公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的焦点是确认海岸公司开发的商品房何时具备合同约定的“交房条件”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人（海岸公司）应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人（李强）：该商品房经验收合格（即经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格）。李强所购买的房屋位于乐天花园住宅小区5#楼，该栋房屋于2012年5月30日，经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格，符合交房条件，故李强主张海岸公司不能提供房屋竣工验收合格证明与事实不符，不予采纳。海岸公司于2012年6月15日履行了通知李强房屋交接义务，李强拒绝接收房屋，其责任在于李强。加之海岸公司已按一审法院（2013）港民初字第677号民事判决履行支付给李强2011年6月30日的次日起至2013年5月13日止的逾期交房违约金共计45626.94元，故对李强要求海岸公司支付自2013年5月14日之后的逾期交房违约金24900元的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李强的诉讼请求。案件受理费422元，减半收取计211元，由李强负担。
上诉人李强不服一审判决，上诉称，一审判决违背事实和法律作出不公正判决，没有保护上诉人的合法权益。理由：一、一审法院认可双方当事人签订的《商品房买卖合同》。该合同第八条约定的交付条件是商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位六方验收合格，而涉案商品房仅经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格，即该商品房没有得到质监部门的验收。一审法院认定涉案商品房符合交房条件，属认定事实错误。根据合同约定及法律规定，商品房交付必备条件是需取得建筑工程竣工验收备案表，而被上诉人并未取得商品房竣工验收备案表，但一审法院却认定涉案商品房符合交房条件，这有违法律规定。二、商品房在没有取得建筑工程竣工验收备案表等相关验收合格证明材料的情况下是不能交付的。因此，被上诉人在《防城港日报》登报交房是无效的，上诉人有权拒绝接收房屋。三、一审法院认定被上诉人向上诉人支付的45626.94元，系支付2013年5月13日前的违约金，与本次的诉求并不重复。综上，请求二审法院撤销一审判决，判令被上诉人支付上诉人逾期交房违约金24900元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人海岸公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人提出商品房交付必须取得竣工验收备案表，不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。虽然合同约定商品房交付条件是经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位六方验收合格，但2000年国家建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，质监单位不再参与验收而是改为备案，故本案商品房经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格即可交付。被上诉人已进行登报交房，上诉人拒绝接房的后果应由其自行承担。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉商品房是否已符合交付条件；二、上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金24900元有无事实和法律依据。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以维持。合同签订后，双方应遵守合同的约定。
一、关于案涉商品房是否已符合交付条件的问题。上诉人主张合同约定的质监单位未参与验收，且被上诉人未取得竣工验收备案表，因此合同约定的商品房未符合交付条件。被上诉人辩称，从2000年开始，质监单位只是备案单位，并不参与工程竣工验收，且取得竣工验收备案表并非合同约定的商品房交付条件，因此，案涉的商品房已经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格即达到合同约定的交付条件。双方的分歧在于案涉的商品房是否需经质监单位验收合格并取得竣工验收备案表才能交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，商品房符合交付的条件是经验收合格（即经过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、质监单位、监理单位验收合格），即合同并未明确约定需取得竣工验收备案表为商品房的交付条件。同时，质监单位并非房屋工程质量的验收责任主体，而是工程质量的监督单位，只对工程竣工验收单位资质及工程质量进行监督。被上诉人提供的《建设工程质量竣工验收意见书》反映，上诉人购买的商品房已于2012年5月30日经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收，验收结论为：工程质量评定为合格等级，同意竣工验收，交付使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定，案涉商品房已验收合格，符合交付条件。因此，上诉人以商品房未经质监单位验收且未取得竣工验收备案表为由主张商品房不符合交房条件的理由不成立，本院不予支持。一审法院认定上诉人购买的商品房符合合同约定的交付条件正确，本院予以维持。
二、关于上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金24900元有无事实和法律依据的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年6月30日，但被上诉人通知交房的时间2012年6月15日，已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。因被上诉人已依据生效判决（2013）港民初字第677号民事判决履行支付给上诉人2011年6月30日的次日起至2013年5月13日止的逾期交房违约金共计45626.94元，即被上诉人已实际承担逾期交房的违约责任。在案涉商品房符合交付条件，被上诉人通知交房后，上诉人要求被上诉人支付自2013年5月14日之后的逾期交房违约金24900元，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对上诉人的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费422元（上诉人李强已预交），由上诉人李强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 佟日红
代理审判员 潘云燕
代理审判员 陈卫华
二〇一五年三月二日
书 记 员 温婷婷