.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省岚县人民法院民事判决书（2018）晋1127民初152号原告：高某，汉族，市民，山西省岚县人。委托诉讼代理人：曹某，山西晋范律师事务所律师。被告：岚县高级职业中学。法定代表人：李某，该校校长。委托诉讼代理人：杨某，男，1968年10月3日生，汉族，岚县高级职业中学副校长，山西省岚县东村镇北村人，住本村戏路街2巷18号。原告高某与被告岚县高级职业中学租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因发现本案涉及国家利益，不宜适用简易程序，故依法裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托诉讼代理人曹某、被告岚县高级职业中学的法定代表人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某向本院提出诉讼请求：1、由被告岚县高级职业中学按约定支付其从2018年1月1日至2019年8月10日的剩余租赁费63万元；2、由被告支付其违约金95万元，并赔偿因使用租赁标的物造成的损失。事实和理由：2004年8月10日，原、被告签订《财产租赁合同》，约定：高某将原育才中学场地和建筑设施，除新宿舍楼一层、东楼一层及临街门市外，全部租赁给岚县高级职业中学办学使用，租赁期限为2004年8月10日至2019年8月10日，租期15年，租赁费前5年每学年度25万元，中5年每学年度30万元，后5年每学年度40万元，税款除外。合同生效后，原告按照约定将租赁标的物全部交付被告使用，但2018年1月11日，被告向原告发来岚县高级职业中学旧校区接管告知函，函告自收到接收函起，租赁关系终止，随即被告不再向原告支付租赁费，由此形成诉争，被告岚县高级职业中学承认原告在本案中所主张的基本事实，但认为：1、该校于2018年1月11日向原告送达旧校区接管告知函，通知终止租赁合同，原告亦向该校发函同意解除合同，且该校已向原告支付租赁费至2018年2月10日，故该校不应当再支付剩余租赁年限的租赁费；2、合同约定的违约金以及原告请求的违约金95万元数额过高，请求法院予以减少或减免；3、租赁合同解除后租赁物仍有残值的，应评估后赔偿。经审理查明，2004年8月10日，原告高某与山西省岚县职业中学签订《财产租赁合同》，甲方为山西省岚县职业中学，乙方为高某，合同约定：“乙方将其所有的原育才中学场地和建筑设施以及教学设施，除新宿舍楼一层、东楼一层及临街门市外，全部租赁给甲方办学使用，租赁期限自2004年8月10日至2019年8月10日，租期15年，租赁费前5年（2004年8月10日至2009年8月10日）每学年度25万元，中5年（2009年8月11日至2014年8月10日）每学年度30万元，后5年（2014年8月11日至2019年8月10日）每学年度40万元，税款除外。付款方式为每学年中期（12月30日前）一次性付清当学年度租赁费。合同还约定了甲乙双方具体的权利义务，其中约定租赁费用包括财产折旧和报损，即凡属易耗易损或者有使用年限的物品，租赁期满后甲方不负责补偿；租赁届满�甲方使用的租赁标的物按标的物属性正常使用后的状态返还。同时合同第七条约定了违约责任，即以上条款甲乙双方必须共同遵守，如出现违约现象，责任完全由违约方负责，违约方除支付剩余年限的全部租金外还应支付对方合同全部租金一倍以上的款额”。2004年8月10日，上述合同经岚县公证处公证，公证员刘玉莲。另查，合同履行过程中，原山西省岚县职业中学名称变更为岚县高级职业中学。2018年1月11日，被告岚县高级职业中学向原告高某送达旧校区接管告知函，内容为：“岚县高级职业中学已于2017年11月9日搬迁新校区，经与旧校区业主协商初步达成协议，现通知贵方：一、自本通知函发出之日起，贵方与学校之间的场地租赁关系终止；二、贵方接到本告知函后应对旧校区予以接管，并办理交接相关手续；三、未尽事宜，双方协商解决。告知函有李某签名并加盖岚县高级职业中学印章，岚县高级职业中学旧校区业主（签字）处有高某签名”。2018年1月15日，原告高某向被告岚县高级职业中学发出告知函，内容为：“贵方2018年1月11日发来《岚县高级职业中学旧校区接管告知函》已收到，现通知贵方：一、我方同意贵方提出的解除2004年8月10日签订的《财产租赁合同》及2010年10月25日签订的《租赁合同》；二、我方同意接管岚县高级职业中学旧校区；三、未尽事宜，双方尽快协商解决，协商不成时提交太原仲裁�仲裁解决此事；告知人岚县高级职业中学旧校区业主高某”。另，被告岚县高级职业中学向原告高某支付租赁费至2018年2月10日。上述事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述以及《财产租赁合同》、公证书和原、被告双方当事人的往来函件等在案证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是：一、合同解除后，约定的违约责任条款能否继续适用，违约方应否按照约定支付违约金并赔偿损失；二、被告请求对案涉违约金予以减少或减免的抗辩主张，应否支持。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十八条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为�明不履行主要债务；……。”、“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”以及第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”。依照上述法律规定，违约金系当事人通过约定预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务终止而受到影响。故合同解除，违约金条款可继续适用，但法律亦规定违约金过分高于因解约造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当调整。本案中，原、被告所签财产租赁合同合法有效，在约定的履行期限届满前，被告以函件形式明确表示终止合同，原告亦以函件形式告知同意解除�同，故原、被告2004年8月10日所签财产租赁合同已于2018年1月15日解除，但因双方就违约赔偿等事宜未能达成一致意见，原告提起诉讼主张按照约定的违约责任条款，由违约方即被告承担一定的违约责任，于法有据，但本院认为案涉合同中关于“违约方除支付剩余年限的全部租金外，还应支付对方合同全部租金一倍以上的款额”之违约责任约定，属于约定赔偿损失和违约金计算办法并行，在两者违约责任单独适用，原告的利益即能得到全面、充分保护的情况下，两者同时适用有违我国合同法违约责任补偿性为主、惩罚性为辅之立法精神，故原告既请求赔偿损失，又请求支付违约金，有违公平，亦于法无据，不能同时适用。综上，本案应以违约造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量并确定被告赔偿原告的违约金数额。关于第二个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第二款：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”之规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求调整的，人民法院应予支持。本案中，原、被告合同约定租赁期限届满最后五年每学年度的租赁费为40万元，租赁费已支付至2018年2月10日，至合同约定的租赁期限届满尚有一年六个月，参照合同实际履行后原告应得的预期利益是60万元，而原告请求赔偿损失并支付违约金共计158万元，被告认为原告请求的违约金过分高于造成的损失，应适当予以减少的抗辩主张，于法有据，应予支持，但其请求减免违约金，于法无据，亦有违民事活动之公平和诚信原则。综上，本案原告�求的违约金超过因被告违约给其造成的损失的百分之三十，应认定违约金过分高于造成的损失，故应当予以适当减少，本院依法确定被告支付原告的违约金为原告预期可得利益60万元的130%计款78万元。关于原告请求被告赔偿因使用租赁物造成的损失，因其未提供相关证据，根据谁主张、谁举证之法律规定，原告应承担举证不能的法律后果，且按照原、被告合同约定凡属易损易耗或者有使用年限的租赁物，租赁期满后无需补偿，按租赁物属性正常使用后的状态予以返还，而案涉租赁物除固定建筑设施�，均为有一定使用年限的易损耗物品，结合合同已履行年限，原告的此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、由被告岚县高级职业中学在本判决生效后十五日内支付原告高某违约金78万元。二、驳回原告高某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19020元（原告高某已预交），由原告高某负担7420元，被告岚县高级职业中学负担11600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判长刘海军人民陪审员李海珍人民陪审员王连珍二〇一八年六月十五日书记员朱峰利