重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终361号
上诉人（原审被告）：袁国学，女，1971年1月29日出生，汉族，居民，住重庆南川区。
上诉人（原审被告）：刘英，女，1972年11月14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨家俊，男，居民，住重庆市南川区。
上诉人（原审被告）：刘大林，男，1967年9月5日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：王绍红（系刘大林之妻），居民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：张建，男，1965年8月16日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：夏吉珍，女，1965年6月12日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：张金龙，男，1988年11月3日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：黄玉枭，女，1988年11月28日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
四被上诉人共同的委托诉讼代理人：王远华，重庆市南川区大有法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张景德，男，1937年4月27日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：张华，男，1963年11月13日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：陈德禄，女，1938年7月21日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：李兴碧，女，1964年2月8日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：张隆卫，男，1986年8月27日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审原告）：张洁，女，1987年1月27日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审被告）：谭文明，男，1971年4月16日出生，汉族，农民，住重庆市南川区。
被上诉人（原审被告）：游正利，男，1964年4月29日出生，汉族，居民，住四川省泸县。
上诉人袁国学、刘英、刘大林（以下简称袁国学等三人）因与被上诉人张建、张景德、张华、陈德禄、李兴碧、夏吉珍、张隆卫、张金龙、张洁、黄玉枭（以下简称张建等十人）、谭文明、游正利买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2015)南川法民初字第03021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁国学等三人上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：我们与张建等十人签订的合同无效。一审判决按照1100元/㎡计算房屋价值是错误的。房屋应当按照640元/㎡的政府拆迁补偿价计算，猪牛圈按照300元/㎡计算，地坝按照30元/㎡计算，评估费由张建等十人承担。
张建、张景德、张华、夏吉珍、张金龙、黄玉枭辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
谭文明辩称，我同意袁国学等三人的意见。
陈德禄、李兴碧、张隆卫、张洁未作答辩。
游正利未作答辩。
张建等十人向一审法院起诉请求：1、确认双方当事人签订的《协议书》和《补充协议》无效；2、袁国学等三人、谭文明、游正利返还土地以及土地使用证，并按协议书中约定的应取得500㎡房屋建筑造价折价补偿张建等十人的房屋及附属设施；3、由袁国学等三人、谭文明、游正利从2014年5月1日起按900元/月支付过渡补偿费至一审法庭辩论终结时止；4、由袁国学等三人、谭文明、游正利赔偿青苗费70000元，水电气、光纤开户费15000元。
一审法院认定事实:2013年4月19日，张景德、张华、张建等与刘英、刘大林、谭文明签订《协议书》，约定：1、张建等十人自愿以位于重庆市南川区×镇×村的土木砖结构两层，面积500㎡余房屋和该房屋所占土地，并包括猪牛圈、地坝、道路以及四面自然界等非耕种空地约1560㎡（具体以现场实地划线为准），交付给袁国学等三人、谭文明、游正利改造开发；2、整个开发项目由袁国学等三人、谭文明、游正利全额投资，张建等十人无投资义务，项目竣工后，张建等十人以抓阄方式确定五套（每套建筑面积按100㎡计算）作为还房回报，其他全部房屋归袁国学等三人、谭文明、游正利所有；3、张建等十人在接到袁国学等三人、谭文明、游正利书面通知起15日内十日内腾空房屋并交袁国学等三人、谭文明、游正利拆除；4、袁国学等三人、谭文明、游正利付给张建等十人的各项费用，一律由张华领取，对张建等十人家庭成员中发生于拆迁房屋有关的析产纠纷，与袁国学等三人、谭文明、游正利无关。2013年4月23日，张华、张建与游正利、刘大林签订《补充协议》，约定：1、建设工期为两年，从拆房之日起计算，若超出两年未交房，应从拆房之日起按1000元每月的标准给予张建等十人补偿；2、从拆房之日起，袁国学等三人、谭文明、游正利每月每户支付260元最为安置补助，共计3户，金额780元/月；3、由袁国学等三人、谭文明、游正利支付张建等十人保证金60000元。协议签订后，张建等十人将集体土地建设用地使用证[南川集建（91）字第××、××号]房交付给袁国学等三人、谭文明、游正利办理相关手续。2013年5月1日，张建等十人腾出房屋并交付给袁国学等三人、谭文明、游正利拆除。嗣后，袁国学等三人、谭文明、游正利未按合同约定向张建等十人交付房屋。
另查明，一、2013年9月23日，刘英、谭文明、袁国学、游正利、刘大林就开发重庆市南川区×镇宋贵明、张景德、张华、张建的房屋（面积约1340，土地约2.6亩），自愿签订《合伙建房协议》，约定：1、所有工程款由刘英、谭文明、袁国学出资150万元，出资金额打入刘英账户；2、在承建张景德、张华旧房改造过程中，如办理手续未完善造成工程长期停工不能顺利完成的，刘英、谭文明、袁国学的损失全部由游正利、刘大林承担，宋贵明的国有地由被告游正利、刘大林办理相关出让手续，如果袁国学等三人、谭文明、游正利不须办理出让及旧房改建手续，自行承建而政府不许承建的，造成的一切费用由袁国学等三人、谭文明、游正利按股份出资金额比例承担；3、张景德、张华、张建、宋贵明的房屋产权证、宅基证及危房鉴定报告和其他土地补偿、房屋赔付的所有协议交袁国学保管；4、刘英、谭文明、袁国学占40%的股份，游正利、刘大林各占30%的股份；5、合同各方共同劳动、共同管理、共担风险、共负盈亏，盈余按股份平均分配。2013年11月18日，游正利、谭文明协商签订《股份转让协议》，约定游正利将前述协议中30%的股份以280000元的价格转让给谭文明。2014年5月11日，刘大林与刘英、谭文明、袁国学协商签订《解除合伙建房协议》，约定：解除双方就重庆市南川区×镇张景德、张华、张建、宋贵明房屋签订的合伙建房协议，刘大林自动退出，由刘英、谭文明、袁国学承建，从此与刘大林无关，由刘英、谭文明、袁国学承担全部责任。
二、袁国学等三人、谭文明、游正利已向张建等十人支付了保证金60000元、土地费120000元、地坝、猪牛圈所有场地补偿费30000元、装修费30000元、2013年5月1日至2014年4月31日的过渡补助费10800元，共计250800元。袁国学等三人、谭文明、游正利从2014年5月1日起至今一直未向张建等十人支付过渡补助费。
三、张建等十人已垫付评估费用15000元（房屋建筑造价评估费用共计40000元，另案处理的宋贵明、程溅榕、宋泉锋分担25000元）。
一审审理中，鉴于袁国学等三人、谭文明、游正利虽然对张建等十人位于重庆市南川区×镇×村的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施的存在予以认可，但由于该房屋、猪牛圈、地坝等附属设施客观上已经灭失，张建等十人难以举证证明其价值，经释明，张建等十人要求按照《协议书》约定返还的500㎡房屋的建筑造价确定张建等十人位于原重庆市南川区×镇食品站的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施价值。依张建等十人申请，一审法院依法委托中国建设银行重庆市分行对双方约定返还的500㎡房屋的建筑造价进行鉴定，因不能提供施工合同及图纸资料，导致无法进行鉴定。张建等十人又申请对位于重庆市南川区×镇的钢筋混凝土结构高层住宅楼（参照凤江?祥瑞世家）和砖混结构多层住宅楼（参照龙凤小区）的建筑造价进行评估，一审法院依法委托重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司对前述建筑造价进行评估，评估意见为：重庆市南川区×镇钢筋混凝土结构高层住宅楼（参照凤江?祥瑞世家）的建筑造价为1270元/㎡，砖混结构多层住宅楼（参照龙凤小区）的建筑造价为930元/㎡。
一审法院认为，首先，关于双方当事人签订的《协议书》和《补充协议》的法律效力以及相应的法律后果的问题。
1、关于双方当事人签订的《协议书》和《补充协议》的法律效力问题。
双方当事人签订的《协议书》约定张建等十人将位于重庆市南川区×镇×村的集体土地以及土地上的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施交付给袁国学等三人、谭文明、游正利开发房地产，资金由袁国学等三人、谭文明、游正利全额投入，项目竣工后，张建等十人无偿取得其中500㎡房屋作为回报，实际上是袁国学等三人、谭文明、游正利购买张建等十人的土地以及土地上的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施进行发地产开发，以开发建设的500㎡房屋作为支付对价，故双方当事人签订的《协议书》名为房屋拆迁安置补偿协议，实为买卖合同，应当按照买卖合同关系处理。审理中双方当事人均认可该《协议书》和《补充协议》无效，且袁国学等三人、谭文明、游正利购买张建等十人将位于重庆市南川区×镇×村的集体土地以及土地上的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施进行发地产开发，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，理应无效。
2、关于《联合开发房地产协议书》无效后的法律后果。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
关于张建等十人取得的财产以及是否应当返还的问题。虽然张建等十人未取得《协议书》中约定的500㎡房屋，但是根据袁国学等三人、谭文明、游正利提交的由张景德、张华、张建出具的收条原件，足以证明袁国学等三人、谭文明、游正利已向张建等十人支付了各项费用250800元的事实。关于张华提出其虽然出具了收条，但是并未足额收到收条中载明全部款项的辩解意见，与常理不符，张华也未能提供充分证据予以证明，不予采纳。故该《协议书》和《补充协议》无效后，张建等十人应当返还以上费用250800元。
关于袁国学等三人、谭文明、游正利取得的财产以及是否应当返还的问题。袁国学等三人、谭文明、游正利根据签订的《协议书》，取得张建等十人位于重庆市南川区×镇×村的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施房屋以及约1560㎡土地。《协议书》无效后，袁国学等三人、谭文明、游正利取得的财产应当予以返还。张建等十人要求返还土地，该土地系集体土地，张建等十人的真实意思是返还该约1560㎡的集体土地使用权，合同解除后，袁国学等三人、谭文明、游正利应当予以返还。因张建等十人的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施已经被拆除，客观上不能够返还原物，故张建等十人主张折价赔偿的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。由于该房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施已经被拆除，张建等十人客观上难以举证证明其房屋的价值，鉴于双方当事人在《协议书》中均自愿按该协议书中约定修建的500㎡房屋置换张建等十人的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施，故酌定以该500㎡房屋造价折价赔偿张建等十人已经灭失的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施。因《协议书》中没有约定所开发建设房屋的建筑结构，袁国学等三人、谭文明、游正利也不能提供房屋的设计图，故依法采用重庆市南川区×镇钢筋混凝土结构高层住宅楼和砖混结构多层住宅的中间价确定《协议书》约定开发建设的房屋价值，根据重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司的评估意见，该房屋建筑造价为1100元/㎡［（1270元/㎡＋930元/㎡）÷2］。故袁国学等三人、谭文明、游正利应折价补偿张建等十人的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施的价值为550000元（500㎡×1100元/㎡）。关于张建等十人房屋的装修费用，根据双方签订的《协议书》以及张华出具的金额为30000元的收条，足以证明袁国学等三人、谭文明、游正利除返还所修建的500㎡房屋，另行补偿房屋装修费30000元；鉴于张建等十人房屋的装修已经灭失，难以返还原物，酌定由袁国学等三人、谭文明、游正利按照该30000元的标准折价补偿。以上费用共计580000元。关于张建等十人要求返还的南川集建（91）字第××、××号集体土地建设用地使用证，游正利认可已经收到，且袁国学等三人、谭文明、游正利在签订的《合伙建房协议》约定张建等十人的宅基地证由袁国学保管条款予以佐证，依法确定南川集建（91）字第××、××号集体土地建设用地使用证已经交付袁国学等三人、谭文明、游正利管理，《协议书》无效后袁国学等三人、谭文明、游正利应当承担返还责任。
关于袁国学等三人、谭文明、游正利给张建等十人造成损失问题。张建等十人主张赔偿的损失包括青苗费、水电气、光纤开户费以及租房费用（即过渡补助费）。其中张建等十人主张的青苗费70000元，水电气、光纤开户费15000元，因张建等十人未提供充分证据予以证明，袁国学等三人、谭文明、游正利也不予认可，依法不予支持。关于过渡补助费问题，一审审理中，双方当事人均认可按900元/月计算，该费用从2013年5月1日至法庭辩论终结前（2016年9月8日）共计36900元（不足一个月的按一个月计算，共计41个月）。袁国学等三人、谭文明、游正利作为开发房地产的一方，购买张建等十人的土地、房屋开发房地产，应当对房地产开发具备较高的认知水平，对合同无效具有主要的过错，承担主要的赔偿责任；而张建等十人作为一般人，明知袁国学等三人、谭文明、游正利没有购买集体土地开发房地产的资格而将土地出售给袁国学等三人、谭文明、游正利，亦具备一定的过错，对合同无效承担次要责任；根据双方的认知水平和过错程度，酌定对损失部分由袁国学等三人、谭文明、游正利承担80%，即29520元（36900元×80%），由张建等十人承担20%，即7380元（36900元×200%）。
其次，关于袁国学等三人、谭文明、游正利应当如何承担责任的问题。
《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定：“合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还债务超过自己应当承担数额的合伙人，可以向其他合伙人追偿”。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第53条规定：“合伙经营期间发生亏损，合伙人退出合伙时未按约定分担或者未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应当承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任”。袁国学等三人、谭文明、游正利系个人合伙，并自愿签订了《合伙建房协议》，袁国学等三人、谭文明、游正利应当对合伙债务承担连带责任。虽然游正利于2013年11月28日与谭文明签订了《股份转让协议》，刘大林于2014年6月11日与刘英、谭文明、袁国学签订《解除合伙建房协议》，均表示退伙，且不论游正利、刘大林的退伙是否有效的问题，但该《股份转让协议》和《解除合伙建房协议》中均未对原合伙的债务进行结算，更谈不上对原合伙的债务的承担，故对游正利、刘大林不承担赔偿责任的辩解意见，依法不予支持，袁国学等三人、谭文明、游正利应当对原合伙的债务承当连带清偿责任。
综上，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第53条之规定,判决：一、张建等十人与袁国学等三人、谭文明、游正利于2013年4月19日、2013年4月23日签订的买卖合同无效（即双方当事人就位于重庆市南川区×镇×村的500㎡余房屋和该房屋所占土地，以及猪牛圈、地坝等非耕种空地约1560㎡签订的《协议书》和《补充协议》无效）；二、由刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学在判决生效后立即向张建等十人返还位于重庆市南川区×镇文化居委的约1560㎡的集体土地使用权，返还南川集建（91）第××、××号集体土地建设用地使用证；三、由袁国学等三人、谭文明、游正利在判决生效后立即折价补偿张建等十人的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施以及装修费用580000元，抵扣张建等十人应当返还的250800元，袁国学等三人、谭文明、游正利应当补偿329200元；四、由袁国学等三人、谭文明、游正利在判决生效后立即赔偿张建等十人经济损失29520元；五、袁国学等三人、谭文明、游正利对前述债务承担连带清偿责任。案件受理6000元，评估费15000元，共计21000元（张建等十人已交纳），由刘英、刘大林、谭文明、游正利、袁国学共同负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：1、一审判决按照1100元/㎡为标准计算损失是否正确；2、一审评估费应由谁承担。
焦点1。经查，袁国学等三人、谭文明、游正利根据签订的《协议书》，取得张建等十人位于重庆市南川区×镇×村的房屋、猪牛圈、地坝等附属设施房屋以及约1560㎡土地。由于双方当事人签订的《协议书》无效，袁国学等三人、谭文明、游正利取得的财产应当予以返还。因张建等十人的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施已经被拆除，客观上难以举证证明其房屋的价值，鉴于双方当事人在《协议书》中均自愿按该协议书中约定修建的500㎡房屋置换张建等十人的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施，故酌定以该500㎡房屋造价折价赔偿张建等十人已经灭失的房屋以及猪牛圈、地坝等附属设施。由于《联合开发房地产协议书》中未约定所开发建设房屋的建筑结构，袁国学等三人、谭文明、游正利也不能提供房屋的设计图，故一审法院采用重庆市南川区×镇钢筋混凝土结构高层住宅楼和砖混结构多层住宅的中间价确定开发建设的房屋单价为1100元/㎡，并无不当，本院予以确认。袁国学等三人主张按照房屋640元/㎡、猪牛圈300元/㎡、地坝30元/㎡计算，缺乏依据证明，也缺乏合理性，故对其该主张，本院不予支持。
焦点2。对于一审评估费的问题。因该证据是一审中，张建等十人申请的评估，一审法院也予以准许，评估的结论也被一审法院采信。该费用是张建等十人为举证垫付的费用。一审判决由袁国学等三人、谭文明、游正利承担，并无不当，本院予以确认。
综上所述，袁国学等三人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5250元，由上诉人袁国学、刘英、刘大林负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 勇
审判员 谭红艳
审判员 张海瑞
二〇一七年五月八日
书记员 文 杰