吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第111号上诉人（原审被告）：李威，男，满族，1969年5月19日生，住长春市朝阳区。委托代理人：李志庆，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鹤，女，汉族，1962年7月20日生，住长春市南关区。委托代理人：周慧纯，吉林常春律师事务所律师。原审第三人：刘光振，男，汉族，1988年6月6日生，住山东省滕州市。上诉人李威因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第2264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李威及其委托代理人李志庆，被上诉人王鹤的委托代理人周慧纯到庭参加诉讼，原审第三人刘光振经本院合法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。王鹤原审诉称：2009年9月28日王鹤将自己投资搭某某的位于长春市朝阳区同志街2592号一楼门外北侧的房屋出租给李威使用，双方签订了为期三年的“租房合同”租期自2009年10月1日至2012年10月1日，“租房合同”到期后，双方没有续签任何书面合同，但李威继续使用，并按原“合同”交付了每年的“年租金”19万元。按李威缴付的年租金计算，到2014年10月1日当年租期届满。由于王鹤本人实际需要及在租房使用中与李威发生矛盾，王鹤决定到2014年10月1日后，不再将房屋租赁给李威，并与2014年6月向李威作出口头明确告知，李威曾表示要与王鹤协商，但王鹤不再续租的意志坚决，于2014年9月多次多形式将《解除租赁合同的通知》，向李威明确进行了告知，但李威表示拒绝，声称要继续合作。李威拒绝合同解除及表示不予返还租赁房屋的行为，已严重侵害了王鹤的合法权益。另外，李威在取得承租房屋后，除一部分用作自己经营开办了“新疆大串”外，还将所承租房屋转租给刘光振开设了“美一佳大鸡排”门店，李威对刘光振的转租年租金为60万元。因本案涉及房屋租赁合同的解除与腾退，而刘光振作为次承租人在租赁合同解除后负有房屋腾退和支付占有房屋使用费的义务，故将承租人列为本案的刘光振共同参与本案的诉讼，以保证王鹤及刘光振的合法权益不受侵害。为使王鹤合法权益不受侵害，故诉讼来院，要求解除原、李威之间的租赁合同；李威及刘光振返还王鹤出租的房屋；李威及刘光振向王鹤支付房屋使用费（自2014年10月1日起至交还占有房屋时止，使用费比照现有李威对租赁房屋转租的每月租金收益60,000.00元计算）；诉讼费由李威承担。李威原审辩称：一、王鹤起诉主体不适格。长春市高新园区联运售票所桂林路售票处（后更名为长春市朝阳区联运）属于个体工商户，业主为高峰，王鹤作为本案的王鹤起诉李威属主体不适格。二、2009年原、李威之间并未签订过书面的租赁合同，本案争议的房屋及其所占用的土地使用权并非王鹤所有，李威现使用的房屋是由2010年李威投资所建，王鹤无权要求李威退出房屋，更无权主张房屋占用费。三、本案争议房屋属于违法建章建筑，房屋无产权证，土地使用权归国家所有，属于占道所建、占道经营，不适用合同解除。四、李威与刘光振之间并非转租关系，也不存在年租金600,000.00元的问题，双方属雇佣关系。综上，要求驳回王鹤的诉讼请求。刘光振原审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及相关证据。原审法院审理查明：一、2007年10月1日，王鹤与李威签订合同书，王鹤为甲方，李威为乙方，约定：现位于长春市朝阳区同志街2592号，一楼门外北侧，桂林胡同头，甲方把自己单位一楼大山墙外其中有一扇窗户堵上，出租给乙方使用；租期2年，租期从2007年10月1日—2009年9月30日；在租赁期间由甲方投资搭某某长10.3米，宽1.5米的房屋，由乙方负责办理有关手续，电、上水、下水和政府收取的各种费用（包括占道费、税）甲方均不负责，由乙方自行承担交纳。合同签订后，王鹤将合同约定的房屋交与李威用于经营餐饮档口，李威按约定缴纳了租金。二、2009年9月28日，王鹤与李威签订租房合同，王鹤为甲方，李威为乙方，约定：甲方将朝阳区同志街2592号一楼门外北侧（桂林胡同），甲方把自己单位窗户堵上，盖的亭子面积长8.5米，宽2.4米。出租给乙方使用，租期三年，租期从2009年10月1日—2012年10月1日，年租金为190,000.00元；租赁期间乙方不得变更房屋结构及用途，进行装修应得到甲方同意，装修费用由乙方全部自理，如合同期满或中途退租，房屋原有固定物品不能拆除；租赁期间乙方使用水、电、气及工商税务、防疫、环保等办理各种手续费用、税收包括占道费全由乙方自行承担。合同签订后，李威继续在承租的房屋经营餐饮档口，并按约定缴纳了租金。合同履行期限届满后，王鹤、李威没有重新签订租赁合同，但李威仍实际占有、使用承租的房屋，并按照2009年9月28日租房合同约定的年租金标准缴纳了2012年10月2日至2014年10月1日的租金。现王鹤诉讼来院，要求解除原、李威之间的租赁合同；李威及刘光振返还王鹤出租的房屋；李威及刘光振向王鹤支付房屋使用费（自2014年10月1日起至交还占有房屋时止，使用费比照现有李威对租赁房屋转租的每月租金收益60,000.00元计算）；诉讼费由李威承担。另查明，一、诉争房屋位于长春市朝阳区桂林胡同与同志街交汇处、同志街2592号北墙外临时搭某某的房屋、房屋宽2.1米、长8.7米，该房屋在市政规划上没有门牌号，为违法建筑。二、诉争房屋现仍由李威占有、使用，其中李威干果食品店档口、新疆大串档口由李威经营，朝阳区美一佳大鸡排店档口登记的经营者为刘光振，与李威系雇佣关系，李威系朝阳区美一佳大鸡排店档口的实际经营者。原审法院认为：一、关于李威提出的王鹤主体不适格的主张，因王鹤为两份租赁合同的当事人之一，且李威提供的2004年10月12日李威与长春市高新园区联运售票所桂林路售票处签订的合同书所载明的租赁房屋与本案诉争的房屋并非同一标的，故对李威的该项主张不予支持。二、关于李威提出的诉争房屋系李威投资所建，与王鹤没有签订租赁合同的主张，虽提供了陆卫、闫奎梅的证言，但没有提供其他证据予以佐证，无法形成完整的证据链条，且根据鉴定结论证明两份租赁合同的承租人均为李威，两份租赁合同亦载明诉争房屋为王鹤所建，并有证据证明李威曾向王鹤实际缴纳过租金，故对李威的上述主张不予支持。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原、李威签订的两份租赁合同虽系原、李威的真实意思表示，但因本案诉争的房屋系违法建筑，故王鹤、李威签订的两份租赁合同为无效合同，李威应当将诉争房屋返还给王鹤，但应当给予李威必要的腾迁时间。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李威应当给付王鹤自2014年10月2日起至实际倒出房屋之日止的房屋占有使用费，比照租赁合同的日租金522.00元（年租金190,000.00元÷365天）计算。五、因刘光振与李威系雇佣关系，李威系朝阳区美一佳大鸡排店档口的实际经营者，故刘光振应予李威一起将诉争房屋返还王鹤。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、李威与刘光振于本判决生效后10日内将位于长春市朝阳区桂林胡同与同志街交汇处、同志街2592号北墙外临时搭某某的房屋（现为李威干果食品店档口、新疆大串档口、朝阳区美一佳大鸡排店档口）倒出后返还给王鹤。二、李威于本判决生效后立即给付王鹤房屋占有使用费（自2014年10月2日起至实际倒出房屋之日止，按照每日522.00元计算）。三、驳回王鹤其他诉讼请求。如果李威未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,100.00元，由王鹤负担50.00元，由李威负担6,050.00元。宣判后，李威不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.原审法院认定本案诉争房屋系由王鹤建筑与事实不符。诉争房屋从2004年开始由李威申请批建、委托设计、支付各项费用、管理使用房屋，2010年又重新按照要求进行翻建。一审法院未查清上述事实，也未充分审查李威实际建筑诉争房屋的证据，仅凭王鹤提供的合同即认定诉争房屋的建筑人为王鹤，存在证据采信错误、未查清案件事实情形；2.原审法院认定《租赁合同》中的标的错误，进而错误认定合同性质。根据《租赁合同》中“甲方将自己单位的窗户堵上”的约定看，王鹤实际上提供给李威使用的是该楼墙体，李威利用该墙体建筑房屋以提高房屋的使用收益，所以诉争房屋租赁合同的标的是主楼的北侧楼体墙面，合同性质应是楼体墙面使用权合同；3.原审法院认定王鹤具有本案主体资格错误。王鹤既不是诉争房屋的实际建筑人，也不是主体楼的业主，所以无权以出租人的资格主张诉争房屋及墙面的法律权利，不享有本案的诉讼主体资格。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回王鹤的诉讼请求。一、二审诉讼费用由王鹤承担。王鹤二审辩称：上诉人陈述的请求和理由根本无法成立。刘光振二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院二审查明的事实与原审认定的事实基本相同。二审中，李威为证明自己的主张，向法庭提供以下证据：证据1、2006年4月13日牌匾门面装饰决定书。证明诉争房屋系由李威申请审批及建筑。证据2、项目承包合同（1-2页）、施工明细表（3-4页）、追加项目表（5页）、容仔立食施工进度表（6页）及设计图（7-28页）、容仔立食灯箱标识Orangeow（29-31页）及工商登记信息（32-33）、户口、百盛公司的工商信息。证明在2009年5月22日，由李威委托其弟弟李季与沈阳百胜展示制品有限公司签订了《项目承包合同》，委托该公司在长春市同志街与桂林胡同交汇处，按设计图纸对包括现诉争房屋在内的桂林胡同南侧位置搭某某构筑物及制作灯箱标识。再结合证据8中灯箱标识的位置记载，同时证明诉争房屋在2009年5月为李威所建，王鹤在2009年9月28日的租房合同所称的由其盖的亭子是不真实的。证据3、走访通知回执。证明在2010年7月，长春市朝阳区行政执法局拟拆除包括诉争房屋在内的构筑物时，走访了当时的相关搭某某人，其中李威的代表人为仲维春（为金街美食），王鹤的代表人为司桂霞，王鹤只代表了铁路售票。证据4、调查笔录。证明在2010年7月15日，经长春市朝阳区城市管理行政执法局工作人员调查，位于桂林胡同2592号搭某某的构筑物为李威搭某某。证据5、责令整改通知书及送达回证。证明在2010年7月15日，长春市朝阳区城市管理行政执法局对李威下达上述文书，责令李威在2015年7月15日16时前改正在桂林胡同2592号未经行政许可擅自搭某某构筑物。证据6、行政处罚事先告知书及送达回证。证明在2010年7月16长春市朝阳区城市管理行政执法局对李威下达上述文书，责令李威在2015年7月16日当时将桂林胡同2592号未经行政许可擅自搭某某构筑物自行拆除。证据7、行政处罚决定书及送达回证。证明在2010年7月19日长春市朝阳区城市管理行政执法局对李威下达上述文书，责令李威在七日内将桂林胡同2592号未经行政许可擅自搭某某构筑物自行拆除。结合证据2、3、4，充分证明经行政部门的调查及实施行政行为，确定包括诉争房屋原位置在内的从长春市朝阳同志街至该栋楼部防火门间的桂林胡同2592号的构筑物为李威搭某某，所有权应归李威。证据8、诉争房屋拆迁前及拟建筑样式设计、效果图（2010年7月27日）。证明由长春市朝阳区政委托设计单位对包括诉争房屋在内的由李威搭某某的构建物并进行拆除统一重建。结合证据2可以证明在2009年5月时诉争房屋原位置的构筑物为李威搭某某，应当归李威所有。证据9、李威申请证人解某某出庭作证，证明诉争房屋原为李威出资并委托证人搭某某。解某某出庭陈述：2006年4月份李威找到我委托我帮他施工位于同志街头与桂林胡同南侧交汇到大门洞约18米多的小吃档口，我把设计图纸给李威，李威负责买材料，我负责工人，员工费1万8千多，工期约为10多天。证据10、李威申请证人周某某出庭作证，证明在2010年7月，长春市朝阳区政府统一建设桂林路商业圈时，对包括诉争房屋在内的周边所有临时构筑进行拆迁或整改。其中就诉争房屋对李威下达了行政文书，明确要求由李威搭某某的构筑物进行拆除，并按设计要求统一建筑，重新建筑的委托人及出资人为李威。王鹤的质证意见为：证据1-8不是新证据，对以上证据的真实性均无异议，对证明的问题有异议。合同是双方自愿签订的，在合同中已经约定了建筑物是王鹤建造，李威提供的证据只能证明他进行了改建，这是合同约定的其正常的义务。对证据9，认为证人所述都是在合同内约定的事项，一切都应依照合同。对证据10未发表意见。另，二审庭审结束后，刘光振于2015年6月8日向本院提交了《关于请求参加本案审理的申请书》，主张其是本案利害关系第三人，与李威是租赁关系而非原审法院认定的雇佣关系，且原审法院并未向其送达开庭传票及民事判决书。并向本院提交了2015年3月4日李威与翁长武签订的《协议书》（复印件），约定李威将桂林胡同门市房租给翁长武做“美一佳大鸡排”使用，租期为2015年3月18日至2016年3月17日，共计12个月，租金每年205000元。刘光振称翁长武系其合伙人。本院认为：1.因王鹤与李威签订的《租房合同》所涉档口未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应认定为无效合同。李威及刘光振应在合理的期限内将诉争档口返还给王鹤，李威亦应支付房屋占有使用费。原审判令李威及刘光振返还诉争档口及李威按合同约定的租金标准支付占有使用费并无不当。2.关于李威主张诉争租房合同的真正标的物是主楼的北侧楼体墙面一节，因李威与王鹤签订的租房合同中明确约定“甲方（王鹤）将朝阳区同志街2592号一楼门外北侧（桂林胡同），甲方把自己单位窗户堵上，盖的亭子面积长8.5米、宽2.4米，出租给乙方使用”，且李威的主张没有证据支持，王鹤亦对其主张并不认可，故双方之间合同的标的物应是一楼门外北侧王鹤将自己单位窗户堵上后盖的亭子而非楼体墙面，故对李威此项主张不予支持。3.关于李威主张诉争档口系由其投资搭某某、应归其所有一节，因双方签订的租房合同载明甲方（王鹤）把自己单位窗户堵上，盖的亭子出租给乙方（李威）使用，即便李威提供的证人证言及书证属实，该诉争档口亦属于改建或添附，也不能当然得出该档口归其所有的结论，故对李威此项主张不予支持。4.关于李威主张王鹤作为本案原告主体不适格，无权以出租人的身份主张权利一节，诉争租房合同系由李威与王鹤签订，对合同标的物占有、使用、收益亦基于此合同，虽然该合同无效，但根据合同的相对性，王鹤有权向李威主张返还，故对李威此项主张不予支持。5.关于李威主张原审判决中判令返还的租赁物与原审庭审查明的租赁物不一致一节，原审庭审经双方确认诉争房屋位于长春市朝阳区桂林胡同与同志街交汇处、同志街2592号北墙外临时搭某某的房屋（房屋宽2.1米、长8.7米）。原审判决将返还的房屋具体明确为“李威干果食品店档口、新疆大串档口、朝阳区美一佳大鸡排店档口”，上述档口李威亦认可是其从王鹤处租赁诉争房屋后现实际经营的档口，故原审判决判令将此三个档口返还并无不当，对李威的此项主张本院不予支持。6.关于刘光振主张原审程序违法，要求参与本案审理一节。原审法院在开庭审理前于“美一佳大鸡排”档口处依法向刘光振留置送达，其后相关法律文书也依据刘光振本人签署的当事人地址确认书进行了邮寄送达，二审法院也依据该当事人地址确认书向刘光振邮寄送达了开庭传票。刘光振未参加一二审庭审的行为应视为其对本人诉讼权利的放弃。7.关于刘光振主张其与李威系租赁关系一节。因刘光振提供的2015年3月4日《协议书》系李威与翁长武签订的转租合同，刘光振并不是该转租合同主体。即便刘光振主张翁长武系其合伙人属实，因王鹤于2014年10月13日已经起诉解除其与李威之间的不定期租赁合同，该转租合同系在本案审理期间签订，不能对王鹤发生效力。无论刘光振与李威系租赁关系或雇佣关系，刘光振均负有从诉争当口中迁出的义务。综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元由上诉人李威负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  张新华代理审判员  徐 锐二〇一五年六月九日书 记 员  米志娜