湖北省武汉市新洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂新洲邾民商初字第00051号
原告中国农业银行股份有限公司武汉新洲支行（下称“农行新洲支行”）。
负责人廖朝辉，行长。
委托代理人梅赛霞、姚忠明，湖北精图治律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告刘国臣，男，1956年1月21日出生，汉族，黑龙江省甘南县人。
被告丁秀珍，女，1960年11月14日出生，汉族，黑龙江省甘南县人，系刘国臣之妻。
上述两被告委托代理人郑磊，男，1985年12月29日出生，汉族，山西省阳泉市人。代理权限为特别授权。
被告武汉市佳阳置业有限公司（下称“佳阳公司”）。
法定代表人陶建珍，董事长。
委托代理人李文成，职员。代理权限为一般授权。
原告农行新洲支行与被告刘国臣、丁秀珍，被告佳阳公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法适用简易程序并由审判员刘传喜独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告农行新洲支行的委托代理人姚忠明，被告刘国臣、丁秀珍的委托代理人郑磊，被告佳阳公司委托代理人李文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行新洲支行诉称，2010年8月11日，原告与借款人刘恩来签订了《个人购房担保借款合同》，约定刘恩来向原告借款用于购买位于湖滨花园1-A-4-2室的房屋，借款期限自2010年8月11日至2030年8月11日止，共计240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。合同还约定了借款利率、还款方式、担保条款、违约责任等内容。刘恩来以该房为借款作抵押，并办理了抵押预登记手续。被告佳阳公司为刘恩来借款提供阶段性担保，承诺自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。随后，原告农行新洲支行向刘恩来指定账户发放了借款136000元。截至2015年4月6日，借款人刘恩来逾期25期未偿还借款本息，依照合同约定，原告农行新洲支行可要求借款人立即归还全部借款本息，并由保证人承担保证责任。现因借款人刘恩来身故，被告刘国臣、丁秀珍作为其法定继承人即应履行本案还款义务。故诉请法院判令：1、被告刘国臣、丁秀珍立即偿还原告农行新洲支行借款本息合计147763.67元；2、被告承担未按约定办妥房产权利证书的违约金；3、被告刘国臣、丁秀珍承担原告农行新洲支行为实现债权的费用；4、被告佳阳公司为被告刘国臣、丁秀珍上述债务负连带保证责任。
原告农行新洲支行为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、原告农行新洲支行营业执照、组织机构代码证复印件各一份。以证明原告农行新洲支行为适格主体。
证据二、个人贷款申请表、商品房买卖合同、个人担保借款合同、个人借款凭证、逾期还款清单各一份。以证明刘恩来因购买商品房于2010年8月11日向原告农行新洲支行借款136000元，现已逾期25个月（至2015年4月6日），被告佳阳公司为该借款提供了连带责任保证。
证据三、期房抵押证明。以证明刘恩来已将所购房屋向原告农行新洲支行设定抵押。
被告刘国臣、丁秀珍辩称，原告农行新洲支行所诉属实，现借款人刘恩来已去世，被告刘国臣、丁秀珍作为继承人愿出售此房用于偿还原告农行新洲支行借款。
被告刘国臣、丁秀珍向本院提交其身份证、常住人口登记卡复印件。以证明其身份情况以及与刘恩来的关系。
被告佳阳公司辩称，对原告农行新洲支行诉称事实不持异议，但原告农行新洲支行应行使抵押房产的优先受偿权，不足部分再由被告佳阳公司承担连带保证责任。
经庭审质证，原告农行新洲支行、被告佳阳公司对被告刘国臣、丁秀珍提交的证据无异议。被告刘国臣、丁秀珍及被告佳阳公司对原告农行新洲支行提供的证据均无异议。
本院对双方提交的证据证明效力均予以确认。
经审理查明，2010年8月11日，原告农行新洲支行与刘恩来、被告佳阳公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告农行新洲支行根据刘恩来申请，同意向刘恩来发放借款180000元，用于购买被告佳阳公司佳阳湖滨花园1-A-4-2商品房一套。借款期限自2010年8月11日至2030年8月10止，共计240个月。借款利率执行年利率5.052%。借款人以一个月为一个还款周期，共240期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，采用等额本息还款法。借款人逾期还款，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使抵押权、担保权。借款人以所购房产设定抵押，被告佳阳公司则自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人债务承担连带保证责任，抵押、担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。合同同时还约定了其他事项。合同签订后，原告农行新洲支行于2010年8月11日向刘恩来提供借款本金136000元。同日，刘恩来与原告农行新洲支行就房产抵押在武汉市新洲区房地产管理局办理了武房期新字第201003316号《武汉市期房抵押证明》。现因借款人刘恩来仅偿还部分本息，截至2015年4月6日止，尚欠原告农行新洲支行本金125402.8元、利息22360.87元，合计147763.67元。原告农行新洲支行因催收未果，诉至本院提出了诉称中的请求。
另查，借款人刘恩来已于2012年11月9日去世，被告刘国臣、丁秀珍系其父母，为法定继承人。
本院认为，原告农行新洲支行与借款人刘恩来、被告佳阳公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，应为有效。借款人刘恩来未能履行合同约定的还款义务，应由其法定继承人即被告刘国臣、丁秀珍予以承担，截至2015年4月6日止已逾期757天，根据合同约定，原告农行新洲支行有权收回已发放的借款并行使抵押权、担保权。故原告农行新洲支行要求被告刘国臣、丁秀珍立即偿还借款本金125402.8元、利息22360.87元的诉讼请求，本院予以支持。刘恩来购买的佳阳湖滨花园1-A-4-2房屋至今未办理产权证书，被告佳阳公司即应按合同约定对前述债务承担连带清偿责任。本案中，原告农行新洲支行并未主张抵押房屋优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》相关规定，故被告佳阳公司的辩称意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告刘国臣、丁秀珍应偿还原告农行新洲支行借款本金125402.8元、利息22360.87元，合计147763.67元。限于本判决生效之日起十日内履行完毕。
二、被告佳阳公司对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告农行新洲支行其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2256元减半收取1128元。由被告刘国臣、丁秀珍负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时预交案件受理费2256元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户
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市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘传喜
二〇一五年八月十日
书记员 程 鹏