广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1107号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛。
委托代理人：于振、何珍丽。
被告：蓝世雄，住广州市天河区。
委托代理人：何雪琼、李珺。
原告广州侨鑫物业有限公司（下简称侨鑫物业公司）诉被告蓝世雄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人于振，被告蓝世雄的委托代理人何雪琼、李珺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2002年5月1日、2008年1月1日、2010年6月1日及2013年11月15日分四次与原告签订了汇景新城《前期物业服务合同》，服务期限从2002年5月1日至2018年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2004年8月10日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城c1座202房（约定面积为199.48平方米，实际测绘面积为201.08平方米），2005年1月17日被告签署《收楼确认书》入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为2.6元／月／平方米，业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的千分之一标准支付违约金，但被告自2006年4月以来，一直拒绝缴纳管理费，经原告多次催收无果。此外，被告还拒绝支付水某及有偿维修费。现被告拖欠管理费、水某及有偿维修费，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2006年4月至2014年1月期间共计94个月的物业服务费49143.2元，及因迟延缴纳上述管理费的违约金（以所欠的物业服务费为本金，自当月6日起计至被告实际支付之日止，按每日千分之一的标准计算）；二、被告向原告支付2007年1月至9月期间的水某361.58元及滞纳金861.76元，合计1223.34元；三、被告向原告支付2007年12月、2009年8月和2012年2月的有偿维修费共计215元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告蓝世雄辩称：原告要求被告支付物业费及违约金没有事实及法律依据。一、被告不构成违约，违约方是原告。原告怠于履行物业管理义务，其行为构成违约。二、原告要求自2006年4月至2012年3月的物业费已经超过诉讼时效。原告要求被告支付违约金没有依据，首先被告拒交物业服务费是对原告拒不履行其物业服务费的抗辩，被告的行为不构成违约，故不需要承担违约责任。三、原告提交的物业管理合同均为其与涉案小区开发商签订，并非与被告或者涉案小区业委会签订。原告与开发商单方为被告设定的违约责任依法不能成立，且其约定的违约责金比例明显过高。原告没有证据证明其存在损失，即便认定被告构成违约，被告也不需要支付任何违约金。
经审理查明：侨鑫物业公司是于1996年9月5日被准予从事物业管理业务的，具有壹级物业管理资质的物业管理企业。
侨鑫集团有限公司是广州市天河区华南农业大学地段汇景新城（w2-b1、b2栋；w4-b1、b2栋）的开发公司；广州侨鑫房地产开发有限公司是汇景新城（自编c7、c8、c9街区a、b、c、d、e、f、g、h、j、k、l、m栋）汇景新城住宅楼10幢（自编c10街区a、b、c、d、e、f、g、h、j、k栋）等物业的开发公司。
蓝世雄于2004年8月10日与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（下称侨鑫房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定蓝世雄向侨鑫房地产公司购买广州市天河区华南农业大学实验农场地段汇景新城c1座2层02房（下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共199.48平方米。蓝世雄于2005年1月17日接收案涉房屋。根据2014年9月16日的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的地址为天河区汇景南路75号202房，建筑面积为201.0751平方米。
2002年5月1日，侨鑫集团有限公司（甲方）与广州侨鑫汇景物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定甲方将汇景新城委托予乙方实行物业管理，委托管理期限为2002年5月1日起至2007年4月30日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅每月每平方米5元；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的0.5‰交纳滞纳金等。
2008年1月1日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4元／平方米，龙某e1e2区每月4元／平方米；叠加式别墅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元／平方米，龙某e1e2区每月4.9元／平方米；明月清泉别墅：每月8.5元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，委托管理事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4元／平方米；叠加式别墅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元／平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元／平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会成立，并且代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2012年12月20日，侨鑫物业公司向蓝世雄发出《关于：催收欠款的法务公函》（落款日期为2012年10月15日），要求蓝世雄收到公函七天内交纳所欠2006年4月至2012年10月的管理费41301.2元及滞纳金48456.21元，2007年1月至9月的水某361.58元及滞纳金693.28元，2007年12月至2012年2月的有偿维修费215元，共计91027.27元。上述函件的邮寄地址为广州市天河区五山汇景新城汇景北路柏某美泉c1栋202单元。该函件最终因收件人拒收被退回。
2013年12月9日，侨鑫物业公司向蓝世雄发出《关于：催收欠款的法务公函》（落款日期为2013年11月26日），要求蓝世雄收到公函七天内交纳所欠2006年4月1日至2013年10月31日的管理费47574.8元及滞纳金65243.85元，2007年1月1日至2007年9月30日的水某361.58元及滞纳金831.04元，2007年12月1日至2012年2月29日的有偿维修费215元，共计114226.27元。上述函件的邮寄地址为广州市天河区五山汇景新城汇景北路柏某美泉c1栋202单元。该函件最终因收件人拒收被退回。
现侨鑫物业公司以蓝世雄拖欠物业服务费、水某、有偿维修费为由，向本院提起诉讼。
庭审时，侨鑫物业公司与蓝世雄均确认案涉房屋的物业服务费为每月2.6元／平方米，侨鑫物业公司确认其按522.8元／月的标准向蓝世雄收取物业服务费。蓝世雄还确认其自2006年4月起未缴纳物业服务费，但对侨鑫物业公司主张的水某及有偿维修费不予确认。本案中，侨鑫物业公司未提交证据证明其代蓝世雄缴纳了案涉房屋的水某，也未提交证据证明有偿维修费的发生。同时，蓝世雄还以侨鑫物业公司所主张的部分物业服务费、水某和有偿维修费已超过2年诉讼时效为由，不同意支付超出2年诉讼时效的费用。经查，侨鑫物业公司除了于2012年12月20日、2013年12月9日发出的两份《关于：催收欠款的法务公函》外，没有其他证据证明其曾向蓝世雄追讨过案涉房屋的物业服务费、水某和有偿维修费。
另，蓝世雄还以案涉房屋阳台对出位置建有架空层平台为由，主张案涉房屋存在安全隐患，要求侨鑫物业公司为案涉房屋阳台加建防盗网，消除隐患，为此提供了三张照片及视频光盘予以证明。侨鑫物业公司则称上述架空层平台是开发商侨鑫房地产公司经规划部门批准建造的，且其已安排保安24小时轮流值班，故不存在安全隐患。除此之外，蓝世雄未能提供其他证据证明侨鑫物业公司在履行物业服务时存在根本违约或者长期存在严重瑕疵的情形。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位先后签订的《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。蓝世雄接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，蓝世雄负有向某物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，蓝世雄仍未向某物业公司支付物业服务费，已构成违约。现蓝世雄提出侨鑫物业公司起诉要求支付物业服务费的诉讼请求超过诉讼请求，对此，本院认为，根据我国《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，根据《物业管理委托合同》、两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，每月的物业服务费应于当月5日前支付，故超过该日期后，侨鑫物业公司应该知道其权利受到侵害，应向蓝世雄追讨。但侨鑫物业公司直至2012年12月20日才发函向蓝世雄追讨拖欠的物业服务费，因此，侨鑫物业公司要求蓝世雄支付2010年12月份及之前的物业服务费均超过了法律规定的诉讼时效，其已丧失了胜诉权，故侨鑫物业公司要求蓝世雄支付2006年4月至2010年12月期间的物业服务费的诉讼请求本院不予支持。而对于侨鑫物业公司要求蓝世雄支付2011年1月至2014年1月期间的物业服务费的诉讼请求，其有事实及法律依据，且未超过法定诉讼时效，本院予以支持。案涉房屋的建筑面积为201.0751平方米，根据2.6元／平方米／月的标准计算，案涉房屋每月应支付的物业服务费为522.8元（201.0751平方米×2.6元／平方米），蓝世雄拖欠2011年1月至2014年1月期间共计37个月的物业服务费为19343.6元（522.8元×37个月），其应向某物业公司支付该款项。另，蓝世雄拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求蓝世雄支付拖欠上述物业服务费的违约金（以各月所欠物业服务费为本金、自当月6日起计至清偿之日止、按每日千分之一的标准计算）的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持，但违约金以不超过所欠物业服务费为限。
另，由于侨鑫物业公司未能提供证据证明其代蓝世雄缴纳了案涉房屋的水某，也未提供证据证明有偿维修费的发生，且2007年1月至9月期间的水某以及2007年12月、2009年8月的有偿维修费已经超过2年的诉讼时效，故对侨鑫物业公司要求蓝世雄支付2007年1月至9月期间的水某361.58元及滞纳金861.76元以及2007年12月、2009年8月和2012年2月的有偿维修费共计215元的诉讼请求，本院均不予支持。
本案中，蓝世雄虽以案涉房屋对出阳台建有架空层平台导致存在安全隐患为由，拒绝支付物业服务费，但由于蓝世雄提供的三张照片及视频系于近期拍摄形成的，仅能反映出拍摄当时的状态，不足以证明侨鑫物业公司履行物业服务存在根本违约或者长期存在严重瑕疵的情形。此外，侨鑫物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为侵犯了蓝世雄个人的人身、财产权益造成损失，蓝世雄可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求侨鑫物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故蓝世雄以案涉房屋存在安全隐患而拒绝支付物业服务费的抗辩理由并不成立，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告蓝世雄自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景南路75号202房自2011年1月至2014年1月期间的物业服务费共19343.6元；
二、被告蓝世雄自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳上述期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日千分之一的标准计算，但违约金以不超过所欠物业服务费为限）；
三、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2700元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担1930元，被告蓝世雄负担770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
代理审判员 陈宇帆
人民陪审员 梁泳怡
二〇一五年一月十六日
书 记 员 何嘉杰
罗小玲
本判决书于2015年月日送达