宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬海西民初字第287号
原告：俞申玉。
委托代理人：董国忠，浙江明州律师事务所律师。
委托代理人：孙丹，浙江明州律师事务所律师。
被告：王正土。
委托代理人：许能军，浙江共业律师事务所律师。
原告俞申玉为与被告王正土租赁合同纠纷一案，于2014年12月11日向本院起诉。本院于同日立案受理后，先依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，并组织双方于2015年1月30日进行证据交换。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2015年4月27日、2015年6月8日、2015年7月13日三次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告俞申玉的委托代理人董国忠、孙丹、被告王正土的委托代理人许能军到庭参加诉讼。
原告俞申玉起诉称：2012年2月下旬，原、被告签订租赁协议，约定原告将宁波市海曙区丽园南路2弄9号联丰农贸市场地下室2/3出租给被告经营地下停车场，租赁期限自2012年3月1日起至2017年12月30日止，不得转租、转借及改变使用性质，前三年租金总额为每年120000元，后三年租金为每年130000元，电、水等费用另计，租金按年支付，先付后用，提前一个月支付年度租金，被告如未按上述条款执行及约定期限支付租金超过30天，本协议自动解除，并承担违约金50000元，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则被告应按日租金的2倍支付滞纳金，被告逾期未缴纳租金（拖欠房租累计1个月以上）和各项费用，或者未经原告书面同意，转租、转借承租房屋，改变合同约定的房屋租赁用途，原告有权解除合同，收回出租房屋。协议签订后，原告即按约履行，将地下车库交付被告使用，但被告自2013年3月1日起拖欠租金，并擅自改变用途，构成根本违约，应当承担违约责任，原告有权解除合同，经多次交涉无果，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告签订的租赁协议，被告限期腾退宁波市海曙区丽园南路2弄9号联丰农贸市场地下室（除2011年9月1日原告另行出租给被告的配电房位置外）；二、被告偿付2013年3月1日至2014年11月30日期间的租金210000元，2014年12月1日至2015年2月28日的租金（房屋占有使用费）按每天333.33元计付（共15个月），2015年3月1日至实际腾退日的租金（房屋占有使用费）按每天356.16元计付（每年130000元÷365天）；三、被告支付违约金50000元；四、本案诉讼费由被告承担。
审理中，原告撤回要求被告限期腾退宁波市海曙区丽园南路2弄9号联丰农贸市场地下室的诉请。
被告王正土答辩称：一、原告诉请的事实与理由不能成立。（一）原告不享有讼争地下室2/3的权属，无权处分该地下室使用权，无权向被告主张租金协议项下的租金。讼争联丰农贸市场地下室本质上系公共配套物业，含汽车库、自行车库、通道、消防配备、电梯出入口、楼梯及值班室等公共设施，是供联丰农贸市场及地上二层、三层房屋配套使用的共有物业，本质上应由全体业主共同使用。原告系相邻综合楼专有物业所有权人，对讼争地下室不享有2/3权属。案外人联丰农贸市场、宁波联丰宾馆有限公司及原告是讼争地下室地上一层、二层与三层物业的业主，依法对讼争地下室享有使用权。联丰农贸市场二楼、三楼房屋转让本身已含地下室使用权。首先，联丰农贸市场由宁波新东方股份有限公司开发建设，新东方公司在建设过程中，地下室被设计为地上建筑配套物业。其次，新东方公司转让地上房屋时，始终将其中的汽车库一并转让，转让协议中明确按所购面积与未出售面积比例提供使用。再退一步讲，即使汽车库允许分开转让，汽车库以外部分面积也没有分开转让，最后，讼争地下室实际上与地上部分不可分割使用且没有独立产权，原告主张其与地上房屋分开转让没有事实与法律依据。以上事实说明，本案原告没有讼争地下室2/3的权属，原告擅自将地下室2/3出租给被告，根据合同法第51条规定，涉案租赁协议的签订属于无权处分行为，原告无权据此主张租金。（二）本案不存在被告违约行为，退一步讲，即使原告享有讼争地下室2/3的所有权，被告也已按照双方之间签订的租赁协议约定支付了三年租金与押金共计170000元。本案不存在被告逾期支付租金的事实。（三）租赁协议已经明确约定前三年租金总额为120000元，后三年为130000元，原告现试图变更协议租金标准的主张，没有事实与法律依据。原告与被告之间对讼争地下室的使用长期存有争议，又经人民调解委员会协调，双方之间的租金标准不能等同于案外人的合同标准，其他人也没有权利来解释本案当事人双方之间的合同权利义务，原告借案外人合同混淆原告与被告之间合同关系，违背了合同相对性原则。根据相关法律规定，具有变更或撤销权的当事人在一年内没有行使变更或撤销权的，权利消灭。原告与被告于2012年签订租赁协议，原告现提出变更协议的主张也已经超过法定期限。因此，原告试图变更协议租金标准的主张，没有事实与法律依据。以上事实说明，原告主张被告违约不能成立，原告诉请解除讼争协议，要求被告支付租金、违约金没有事实与法律依据。二、本案原告诉请租金缺乏权利基础，且因讼争地下室为开放空间，原告主张的2/3部分未由被告所管领、控制或占用，为缓解矛盾，减少双方损失，被告同意讼争地下室自即日起可归原告使用，待法院判决确定后，再来最终决定该地下室的产权及使用权等相关问题。综上，原告的诉请不能成立，请求依法驳回原告诉请。
原告俞申玉为证实其主张，在本案公开开庭审理过程中提供了以下证据，经被告王正土当庭质证，现本院认定如下：
证1.《租赁协议》一份、平面图一份，拟证明原告对出租的场所具有出租权，被告也是认可的，在租赁协议中没有提出异议，被告承租地下室2/3面积，双方约定权利义务的事实，平面图黄线以内三分之一面积属于联丰村，黄线以外三分之二面积属于原告。被告对该组证据的真实性、合法性没有异议，认为原、被告双方对地下室的使用经过较长时间的争议，才签订了租赁协议，对原告提出平面图黄线以内属于联丰村认为与事实不符，黄线以内的部分是自行车库，黄线以外部分是汽车库，地下车库的具体位置一直没有划分过。本院对该组证据的真实性予以认定，对地下室具体位置划分结合证5认定。
证2.调查笔录二份、联丰股份经济合作社与宁波市海曙联丰宾馆有限公司租赁合同一份、网上银行电子回单一份，拟证明原、被告约定前三年租金为每年120000元，押金50000元，电子回单中被告支付的是第一年租金以及押金。被告对调查笔录和租赁合同的真实性没有异议，对关联性有异议，认为调查笔录仅是法院向案外人了解其所知道的事情，案外人并不知道原、被告之间的协商经过和最终协商结果，也没有看到原、被告双方是怎么签订协议的，租赁合同双方当事人的权利义务应以双方之间的书面约定为准，原、被告就地下室的使用长期存在争议，这与联丰股份经济合作社出租地下室的情况是不一样的，因此调查笔录及联丰股份经济合作社租赁合同与本案无关；对于网上银行电子回单的真实性没有异议，认为可以证明被告支付了原告前三年租金120000元和押金50000元的事实。本院对该组证据的真实性予以认定，对双方争议的租金问题在判由部分阐述。
证3.租赁场所照片八张，拟证明被告违约擅自改变用途的事实。被告认为黄金珠宝批发中心的照片反映的是对地下停车场的指引，但被告并没有在地下室开设黄金珠宝批发中心，仅仅是对楼上珠宝经营店入口的指引；卷帘门的照片被告不清楚，没有看到过；一号公馆的照片反映的也是从地下室电梯可以进入一号公馆，并不是在地下室开设了一号公馆；对其他照片的真实性无法确认。本院对该组照片与证12本院拍摄的现场照片相一致部分予以认定。
证4.刘沛昌在合同补充协议上所书写的内容（复印件）一份，拟证明刘沛昌向新东方公司购买联丰农贸市场二层楼时，合同中约定了地下室使用，因为刘沛昌买房时是向原告借款的，所以刘沛昌就将其所分配的地下室使用权让与给原告使用，原告拥有地下室2/3使用权，该份证据原件因为房屋搬迁无法找到。被告认为该份证据是复印件，对真实性有异议，且认为内容也不明确，地下室不等于汽车库，还有自行车库、通道、配电房、消防室、值班室等，即使刘沛昌写过这样一段话，也不等于原告享有地下室2/3产权。按照原告的说法，刘沛昌是将二楼房屋和地下室分开转让，这是违反规定的。本院对该份证据结合证13一并认证。
证5.确认书及平面图各一份，拟证明涉案地下室使用权人是宁波市海曙区联丰股份经济合作社及原告，双方之间明确了各自的使用范围。被告对该组证据形式上的真实性没有异议，但对内容是否准确无法确定，对宁波市海曙区联丰股份经济合作社与原告之间就地下车库使用位置的划分无异议。本院认为，被告对宁波市海曙区联丰股份经济合作社与原告之间就地下车库使用位置的划分无异议，本院予以认定。
被告王正土为证实其主张，在本案公开开庭审理过程中提供了以下证据，经原告俞申玉当庭质证，现本院认定如下：
证6.地下室平面图一份、照片五份，平面图拟证明整个地下室包括了汽车库、自行车库、通道以及消防配备、电梯、楼梯、值班室等附属设施，地下室的总面积为3913平方米，照片拟证明联丰农贸市场整幢楼分为地上三层和地下一层，地上一层是农贸市场，地上二层是联丰宾馆所有的，地上三层是王正土和潘荷花所有的房屋，地下室有两个电梯出入口，通行至二至三层，地下室仅是电梯出入口使用，标牌标记并没有改变地下室的设计用途，也可以证明地下室并没有分割成归联丰农贸市场和归其他业主所有的区域。原告对平面图的真实性没有异议，认为权属是已经划分好的，应以原告提供的图纸为准，原告提供的图纸是从档案馆调取的；对照片的真实性没有异议，对关联性有异议，被告认为地下室不单是停车的，还有通道的说法是错误的，地下室电梯的用途只是上下楼，与本案没有关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。
证7.联丰新村农贸市场转让协议一份，拟证明宁波新东方股份有限公司于1998年11月18日将农贸市场转让给联丰村经济合作社，转让明确了地下室的面积为1260平方米，包括汽车库933平方米、自行车库327平方米，因此原告所述联丰村经济合作社购买的是其中的全部自行车库，这是错误的。原告认为该份证据与本案没有关联性，该份协议是案外人之间的协议，原告向被告出售联丰农贸市场二楼、三楼的时候是明确不包括地下室的，被告想证明建筑物区分所有权的内容与本案的租赁纠纷没有关联。本院对该份证据的真实性予以认定，原告提供的证5中，案外人宁波市海曙区联丰股份经济合作社已就其使用的涉案地下室范围作出了确认，被告对此亦无异议，故对被告提供该份证据与本案的关联性不予认定。
证8.《商品房买卖合同》八份，拟证明2002年9月11日、12日，宁波新东方股份有限公司将联丰路141号，也就是联丰农贸市场北侧房屋一至九层出售给了原告俞申玉，合同附件的补充协议都约定了所占地下汽车库按所购面积与未出售面积比例占目前留下地下汽车库面积比例提供使用。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关。本院对该组证据的真实性予以认定。
证9.《商品房买卖合同》、《房地产转让合同》各一份，拟证明2002年9月12日宁波新东方股份有限公司将农贸市场的二楼房屋出售给了刘沛昌，合同附件的补充协议也约定了买受人所购农贸市场二层的使用要保证三楼的进出以及消防要求；农贸市场地下汽车库使用按买受人所购面积与未出售面积比例占目前留下地下汽车库面积比例提供使用等；2002年10月15日，刘沛昌将联丰农贸市场二楼转让给了宁波联丰宾馆有限公司。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为案外人之间的房屋买卖的范围与被告的抗辩是没有关联的，刘沛昌向开发商购买了联丰农贸市场二楼房屋时是搭配了地下室使用的，但是刘沛昌把地下车库的使用权让与给了原告俞申玉，2002年10月15日，刘沛昌将联丰农贸市场二楼转让给宁波联丰宾馆有限公司时，原告俞申玉是宁波联丰宾馆有限公司股东。本院对该组证据的真实性予以认定，对关联性结合证13认定。
证10.《商品房买卖合同》一份、《房地产转让合同》二份、房屋所有权证一份，拟证明2002年12月18日，宁波新东方股份有限公司将联丰农贸市场三楼出售给了刘沛昌与俞申玉，2007年5月28日，刘沛昌将联丰农贸市场三楼转让给俞申玉，2009年12月2日，俞申玉又将联丰农贸市场三楼全部转让给王正土与潘荷花，2009年12月8日，王正土与潘荷花取得了房屋所有权，并办理房屋所有权证书。原告对该组证据的真实性没有异议，认为与本案无关，俞申玉向开发商购买三楼的时候，是没有地下车位的，所以俞申玉将三楼卖给被告的时候也是没有地下车位的，在买卖合同中明确也没有汽车库的部位。本院对该组证据的真实性予以认定。
证11.网上银行电子回单一份，拟证明被告支付了前三年的房屋租金和押金，因为被告长年在深圳，公司财务为了支付方便，且金额也不大，所以就三年租金一起支付了。原告对该份证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为合同约定是一年一付的，120000元就是一年的租金，被告是经常在宁波的。本院对该组证据的真实性予以认定，对租金金额问题在判由部分阐述。
证12.本院依职权至涉案地下车库现场拍摄的照片一组，反映2015年1月30日涉案地下车库现场情况。原告对该组证据没有异议。审理中，原告认可地下室北面坡道处蓝色铁门系其设置，该位置系原告与被告租赁合同中约定的发电机位置，因2014年10月原告不开宾馆将发电机拆除，故在该位置设置了铁门，地下室其余位置原告未搭建或设置过其他设施。被告对照片的真实性没有异议，但认为照片中地下室北面位置搭建的设施是原告出租给别人的。本院对该组证据的真实性予以认定。
证13.本院依职权对刘沛昌做询问笔录一份。原告对该份证据没有异议。被告对询问笔录形式上的真实性没有异议，对内容上的真实性有异议，首先认为原告所提供的证4合同补充协议书没有原件，只是复印件，对真实性有异议；其次，按照合同补充协议书所记载，涉及的是联丰农贸市场其中的一层，而询问笔录涉及到了农贸市场二楼三楼，合同补充协议书涉及到的是汽车库，不涉及自行车库和公共通道，询问笔录中脱离了当时新东方出售房屋时赋予地上房屋购买人使用的是地下室中的汽车库，而不是包含地下室中的自行车库、公共通道、消防设施以及电梯等部分，涉案地下室汽车库部分仅是一小部分，其余部分要大于汽车库部分；对内容的合法性也有异议，因为地下室按设计是供地上房屋专有部分配套使用的，按照刘沛昌的解释，是将公共配套部分与地上房屋配套割裂开来，这是违反法律规定的，不能产生地下室分别转让的物权效应；另外，由于俞申玉与目前地上二层、三层的业主之间并未排除房屋转让不包含地下室部分，因此，刘沛昌的解释实际上与原告的待证事实没有关联性。本院认为，虽然原告提供的证4系复印件，但经本院与刘沛昌本人核实，确认刘沛昌曾在该份合同补充协议上书写过相关内容的事实，对其真实性予以认定；刘沛昌向本院确认其购买联丰农贸市场房产时相对应的地下室可使用部分均已让与原告俞申玉使用，其已不享有使用份额，系其真实意思表示，本院予以认定。
综合分析上述证据的认证和当事人陈述，现对本案事实认定如下：
2012年2月，原告俞申玉与被告王正土签订《租赁协议》一份，协议约定：原告将宁波市海曙区丽园南路2弄9号联丰农贸市场地下室2/3出租给被告经营地下停车场，须保留10个停车位和已在使用的发电机配电房及仓库给原告免费使用；租赁期限自2012年3月1日起至2017年12月31日止；被告承诺，租赁该地下室仅作为停车场使用，不得转租、转借及改变使用性质；双方约定，前三年租金总额为120000元（大写拾贰万元整），后三年为130000元（大写拾叁万元）。电、水等费用另计；租金支付方式：按年支付，先付后做，提前一个月支付年度租金；合同签订后，被告向原告支付押金50000元；租赁期满押金于租赁期满房屋交还原告押金退还被告；被告如未按上述条款执行及约定期限支付租金超过30天，本协议自动解除，并承担违约金50000元。合同第五条“合同的变更、解除与终止”第1点约定：租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经原告书面同意，转租、转借承租房屋，改变本合同约定的房屋租赁用途。（2）未经原告书面同意，利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（3）逾期未交纳按约定应当由被告交纳的租金（拖欠房租累计1个月以上）和各项费用。上述《租赁协议》签订后，被告使用涉案地下室场地并于2012年2月23日向原告支付170000元，其中50000元系押金，120000元系租金。被告向原告支付上述170000元后，至今未再向原告支付其他费用。
关于涉案联丰农贸市场地下室的出租问题，曾由宁波市海曙区白云街道办事处工作人员召集原告俞申玉、被告王正土及宁波市海曙区联丰股份经济合作社书记、村长等人进行协调，但案外人均未参与协调之后原、被告之间合同签订的过程。
另查明，2002年9月11日，原告俞申玉向宁波新东方股份有限公司购买了联丰二期综合楼一层至九层房屋（丽园南路2弄6号），合同附件补充协议均约定：所占地下汽车库按所购面积与未出售比例占目前留下地下汽车库面积比例提供使用。2002年9月12日，案外人刘沛昌向宁波新东方股份有限公司购买了联丰二期农贸市场二层房屋（丽园南路18号、丽园南路2弄9号），合同附件补充协议约定：（1）受买人所购农贸市场二层的使用要保证未出售的三楼进出及消防要求（2）农贸市场地下汽车库使用按受买人所购面积与未出售面积比例占目前留下地下汽车库面积比例提供使用（农贸市场地下汽车库使用包括联丰综合楼的面积分摊）。2002年9月22日，案外人刘沛昌出具书面意见，同意将上述地下汽车库分摊面积让与联丰综合楼使用。2002年12月18日，原告俞申玉与案外人刘沛昌共同向宁波新东方股份有限公司购买联丰二期农贸市场三层房屋（丽园南路52号、丽园南路2弄11号）。2007年5月28日，刘沛昌将上述联丰二期农贸市场三层房屋转让给原告俞申玉。审理中，刘沛昌向本院确认其购买联丰农贸市场房产时相对应的地下室使用部分其均已让与原告俞申玉使用。
又查明，在涉案地下室原告出租给被告的区域范围内，除双方《租赁协议》中约定的由原告保留使用的仓库、发电机配电房以及被告另行向原告租赁场地搭建的配电房以外，还搭建有值班室、卷帘门及木板房，且在多处堆放大量杂物及垃圾。
因原告认为被告拖欠租金及改变租赁场地用途，于2014年12月11日诉至本院，要求解决。本院于2014年12月12日向被告送达起诉状副本等材料，被告表示从收到起诉状副本等材料之日起合同解除。审理中，被告表示愿意将原告诉请的地下室腾退范围交还原告。在本院组织下，原、被告于2015年6月10日完成涉案地下室腾退交接手续。审理中，因原、被告各执己见，致调解不成。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间约定的租金金额是多少以及被告是否存在拖欠租金的行为；二、被告是否存在改变协议约定的租赁用途行为。
关于第一项争议焦点：原、被告之间约定的租金金额是多少以及被告是否存在拖欠租金的行为。本院认为，根据原、被告双方《租赁协议》约定，双方对涉案地下室租金金额的约定是明确的，即涉案地下室前三年租金总额为120000元，后三年为130000元，原告亦在《租赁协议》上签字予以确认。关于原告提出在街道协调时曾确定过原告出租地下室2/3给被告的年租金为120000元，且案外人宁波市海曙联丰股份经济合作社将地下室1/3出租的年租金为60000元可以与之印证的意见，本院认为，合同具有相对性，街道工作人员虽然曾就涉案地下室的租赁及租金问题召集原、被告双方及宁波市海曙联丰股份经济合作社的书记、村长等人进行过协调，但协调过程仅为各方的意向，从最后一次协调至原、被告双方签订正式的租赁协议间隔又有几个月时间，案外人也均表示不了解原、被告最终签订租赁协议的过程及内容，因此，案外人陈述的协调过程及案外人之间关于地下室另1/3的租金约定并不足以推翻原、被告《租赁协议》中关于前三年租金总额为120000元的约定，涉案地下室租金金额应以原、被告双方签订的正式协议为准。关于原告提出被告第一次支付租金时支付了120000元，按合同约定应认定为系第一年租金的问题，本院认为，虽然协议约定租金按年支付，提前一个月支付年度租金，但被告在审理中解释因租金金额不高，故其一次性支付了原告三年租金，被告此行为尚不足以推翻双方的书面协议中对租金金额的约定。据此，本院认定涉案地下室的租赁金额为前三年租金总额120000元，后三年租金为130000元。被告已经支付了前三年即2012年3月1日至2015年2月28日的租金120000元，因此在原告起诉时，被告不存在拖延支付原告租金的行为。
关于第二项争议焦点：被告是否存在改变协议约定的租赁用途行为。根据原告提供的照片及本院现场勘查情况，在涉案地下室原告出租区域范围内，搭建有值班室、卷帘门及木板房、且在多处堆放大量杂物及垃圾，而根据地下室平面图，上述区域均为停车位。审理中，被告王正土认可值班室系其搭建，但否认搭建过其他设施及堆放垃圾。本院认为，被告向原告承租涉案地下室后，对涉案地下室享有使用的权利，同时也有管理和维护的义务，被告承租后在停车区域搭建值班室供其聘请的保安晚上居住使用，关于涉案地下室搭建的卷帘门、木板房以及堆放的大量杂物和垃圾被告也未举证证明系原告或他人所为，而上述设施及堆放物的存在造成相对应的区域无法正常停车使用，改变了该区域停车位的使用性质，因此，本院认定被告在承租了涉案地下室后，存在违反合同约定改变使用性质的行为。被告辩称其承租后未使用涉案地下室的意见与事实不符，本院不予采信。
综上，本院认为，原告与被告之间的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，原、被告均应依约履行。被告向原告租赁涉案地下室后，按照协议约定向原告支付了前三年租金120000元，因此原告2014年12月起诉时被告并不存在拖欠租金行为，但被告在租赁涉案地下室后，存在改变地下室使用性质的行为，因此原告以此为由要求解除租赁协议的诉请，依法有据，本院予以支持，解除合同的时间为本案起诉状送达被告之日即2014年12月12日。协议解除后，原、被告双方在本院组织下于2015年6月10日办理涉案地下室腾退交接手续，在此之前被告未向原告办理过涉案地下室交还手续，故被告应支付原告占有使用费至涉案地下室实际交还之日（即2015年6月10日），其中2014年12月13日至2015年2月28日的占有使用费已包含在被告向原告支付的租金中，被告无须另行支付，2015年3月1日起至2015年6月10日的占有使用费可参照双方协议约定的租金金额计算，经本院核算为12037元（130000元÷36个月×3个月零10天）。因原、被告双方于2015年6月10日在本院组织下已就涉案地下室的腾退办理了交接手续，审理中，原告亦撤回要求被告腾退涉案地下室的诉请，本院对此予以准许。被告改变租赁地下室用途的行为构成违约，按照合同约定，被告应承担违约金，对于被告提出违约金过高的意见，本院认为，因原告未举证证明被告违约行为造成原告的实际损失额度，结合双方的年租金金额、原告清理费用等因素，本院将该违约金酌情确定为20000元。原、被告之间曾经就涉案地下室的使用存在争议，之后被告在《租赁协议》中认可原告有权向其出租涉案地下室，审理中被告对原告与宁波市海曙区联丰股份经济合作社之间关于地下车库使用位置的划分亦无异议，因此被告主张原告无权向其出租涉案地下室的意见，缺乏依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告俞申玉与被告王正土之间签订的《租赁协议》于2014年12月12日解除；
二、被告王正土支付原告俞申玉占有使用费12037元；
三、被告王正土支付原告俞申玉违约金20000元；
上述二、三项合计，被告王正土应支付原告俞申玉32037元，该款被告王正土于本判决生效之日起三日内履清。
四、驳回原告俞申玉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费5200元，由原告俞申玉承担4599元，由被告王正土承担601元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅预交上诉受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 俞 洁
代理审判员 张晓静
人民陪审员 周春莉
人民陪审员 何凤瑛
人民陪审员 李 浙
二〇一五年七月十三日
代书 记员 章ＸＸ
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。