重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝高法民终字第00047号
上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆市人人乐商业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪7号。
法定代表人：宋涛，该公司执行董事。
委托代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：郭耀鹏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办假日大道1号。
法定代表人：彭建明，该公司总经理。
委托代理人：段立波，北京市天沐律师事务所律师。
上诉人重庆市人人乐商业有限公司（以下简称人人乐商业公司）与被上诉人重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司（以下简称建鸿房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市第一中级人民法院于2014年10月30日作出（2014）渝一中法民初字第00008号民事判决，人人乐商业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案，人人乐商业公司的委托代理人肖才元、郭耀鹏，建鸿房地产公司的委托代理人段立波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年1月，建鸿房地产公司以出让方式取得了位于重庆市合川区阳城街道沙坪大道46667平方米的土地使用权。2011年1月25日，又取得了《建设用地规划许可证》，用于开发建设书香美庐／合阳天阶项目。项目设计为地下一层，地上三层。2011年8月，建鸿房地产公司向重庆市合川区规划局申请调整设计方案，重庆市合川区规划局于2011年8月25日作出《重庆市合川区规划局关于重庆市建鸿创嘉房地产开发有限公司“书香美庐／合阳天阶”设计方案调整的公示》。2011年11月3日，建鸿房地产公司向设计单位重庆博建建筑设计有限公司致函，称：我单位委托贵公司设计的合阳天阶地下超市部分根据商家使用要求需要进行设计变更，变更的内容为前期已经提供给贵单位的人人乐超市标准要求，请贵单位按照人人乐超市设计标准进行设计。
2011年l2月15日，建鸿房地产公司（甲方）和人人乐商业公司（乙方）签署《房产租赁合同》，约定：租赁面积为ll585.55平方米，其中地下负二层1038.22平方米，地下负一层9245.83平方米，地上一层l301.5平方米。租赁用途为开办大型综合性购物广场。租赁期限为20年，租赁期限的起始日为租赁房产的交付日，租赁房产交付日预定为2013年5月1日；免租期（含装修期）为21个月，起始日为甲方将租赁房产正式交付给乙方之日。甲方应于2013年5月1日之前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方；交付房产时，甲方应将相关政府部门的验收文件的复印件交给乙方，接到相关验收文件后，乙方将派出代表到现场逐项检查租赁房产及配套用房是否符合本合同及本合同附件三的要求。如符合约定条件，双方签署房产交付确认书，确认书签署之日为房产正式交付之日；经检查，如发现租赁房产的建设工程、装修、设备及设施的实际状况与附件三及其他约定不符，则：如果该不符之处依乙方判断将实质性地影响乙方随后的装修工程，乙方有权拒签交付确认书，并将不符之处告知甲方，甲方收到通知后，应进行必要的完善、改正工作，不符之处消除后，乙方将再次组织验收，验收合格后，签署交付确认书，确认书签署之日，为房产正式交付之日；如果该不符之处依乙方判断并不能对乙方随后的装修工程造成实质性影响，则乙方可以选择先行签署交付确认书并在该确认书上签注不符之处，同时要求甲方在限期内完成被签注的不符事项。甲方未能在限期内完成签注的不符事项，则乙方有权自行完成，由此产生的费用由甲方承担。不符事项完成后，双方将就该等工程费用进行确认。确认后，视为乙方将书面确认被签注的不符事项消除。不符事项的消除日，为租赁房产交付确认书的签署日。如果甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房产，每逾期一日，乙方有权向甲方收取基本月租的万分之二的违约金，但迟延时间最迟不能超过六个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的一切损失。如果在租赁房产达到合同附件三的交房标准后，乙方在接到甲方交房书面通知后l5个工作日内无正当理由仍未接房的，则每逾期一日，甲方有权向乙方收取基本月租的万分之二的违约金，但迟延时间最长不超过六个月，否则视为乙方违反本合同，甲方有权选择终止合同，乙方所支付的定金甲方不予退还，乙方须赔偿甲方因此而受到的一切损失。乙方在本合同签订后第十五个工作日内向甲方支付500万元的合同定金（定金不计利息），租赁房产交付后，其中450万元在乙方正式交租赁费起用于抵扣乙方租费，直至扣完为止，剩余50万元转为履约保证金，在合同终止、乙方交清全部费用并将租赁房产移交至甲方后，5个工作日内由甲方无息一次性退还乙方。同时，合同附件三约定了租赁房产交付标准及设施清单，具体包括平面布局及场地要求、建筑结构要求、排水要求、电力系统要求、燃气系统要求、货梯及自动人行道电梯要求、暖通空调要求、消防系统要求、建筑防雷系统和接地要求、电话及通信信息要求、冷冻冷藏系统要求、户外广告板与店招要求、收卸货区要求、室外工程及零星项目要求、主要机电设备及建筑材料品牌等。合同附件五约定了租费计算表，即2013年5月1日至2015年1月31日为免租费期；2015年2月1日至2016年4月30日月租金为253135.92元；前三年不递增，从第四年开始，每年递增2％；租金支付方式为每月20日前支付下月租费。合同还对其他事项进行了约定。
2013年7月3日，建鸿房地产公司通知人人乐商业公司在2013年9月30日前可以正式交付租赁场地，望人人乐商业公司安排组织工程团队进行有关前期准备工作。同年7月l8日，人人乐商业公司回函，非常感谢建鸿房地产公司对双方友好合作的重视，将于国庆节后组织相关工程部门到项目进行预验收。2013年9月25日，建鸿房地产公司取得重庆市合川区公安局消防支队出具的合公消验字（2013）第0084号《建设工程消防验收意见书》。2013年10月15日，建鸿房地产公司取得重庆市合川区城乡建设委员会出具的建竣备字（2013）079号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年10月15目，建鸿房地产公司再次向人人乐商业公司发出超市物业接房工作联系函，告知该司其已经取得了《建设工程消防验收意见书》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，请该司尽快组织相关人员和安排时间莅临现场勘查，并办理有关接房手续。人人乐商业公司于2013年10月16日收到该函件，同日建鸿房地产公司向人人乐商业公司交付了《建设工程消防验收意见书》及《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件。2013年11月6日，人人乐商业公司向建鸿房地产公司发出《解除﹤房产租赁合同﹥的通知函》（以下简称《解约通知函》），该函载明：“解除贵我双方于2011年12月15日签订的《房产租赁合同》及其相关文件，贵司向我司双倍返还定金l000万元，贵司赔偿由此给我司造成的一切经济损失。”2013年11月16日，建鸿房地产公司向人人乐商业公司发出《通知》，该通知载明：“鉴于人人乐商业公司的严重违约行为，为避免更大损失，同意解除双方于2011年12月15日签订的《房产租赁合同》，你公司无权要求返还已支付的定金，并应当赔偿由此给我公司造成的一切损失”。该通知于2013年11月19日由人人乐商业公司签收。此后，人人乐商业公司未派人到建鸿房地产公司进行验收接房。
双方因损失赔偿及定金退还问题发生纠纷，建鸿房地产公司遂提起本案诉讼，请求判令人人乐商业公司赔偿建鸿房地产公司因解除《房产租赁合同》给其造成的经济损失2356万元。诉讼中，人人乐商业公司提起反诉，请求判令建鸿房地产公司双倍返还定金1000万元。
一审庭审中，建鸿房地产公司和人人乐商业公司均同意解除双方签订的《房产租赁合同》。
一审法院认为，建鸿房地产公司与人人乐商业公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议的焦点是：一、双方于2011年12月15日签订的《房产租赁合同》何时解除？二、本案中哪方构成违约？三、建鸿房地产公司要求人人乐商业公司赔偿损失2356万元的诉讼请求能否得到支持以及人人乐商业公司要求建鸿房地产公司双倍返还定金1000万元的反诉请求能否得到支持？
一、关于《房产租赁合同》的解除问题。建鸿房地产公司在取得案涉房屋的《建设工程消防验收意见书》和《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，在合同约定的宽限期内即2013年10月15日向人人乐商业公司发函要求该司尽快组织人员和安排时间到现场勘查，并办理相关接房手续。人人乐商业公司在收到函件后，并未派出人员进行验收接房，而是于2013年11月6日向建鸿房地产公司发出《解约通知函》，要求解除租赁合同及相关文件，并由建鸿房地产公司双倍返还定金1000万元，赔偿一切经济损失。建鸿房地产公司收到该函件后，于2013年11月16日向人人乐商业公司发出《通知》，表示同意解除《房产租赁合同》，同时表示人人乐商业公司无权要求返还定金，并应赔偿由此给建鸿房地产公司造成的一切损失。该《通知》于2013年11月19日由人人乐商业公司签收，并且双方当事人在庭审中均表示同意解除合同。现人人乐商业公司要求解除合同，建鸿房地产公司对此亦未提出异议。故一审法院认为建鸿房地产公司与人人乐商业公司签订的《房产租赁合同》的解除时间可以确定为建鸿房地产公司向人人乐商业公司发出解除通知后人人乐商业公司签收的时间，即2013年11月19日。
二、关于哪方违约的问题。建鸿房地产公司在合同约定的宽限期内取得了《建设工程消防验收意见书》和《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已经符合合同约定的交房条件，并通知人人乐商业公司办理接房手续，人人乐商业公司不能举示充分的证据证明其派出人员前往办理接房手续或者提出整改要求，其虽然在庭审中举示重庆市江北区公证处公证书上的两组照片拟证明该项目现场有一定瑕疵，但该两组照片并不能充分证明建鸿房地产公司未达到合同约定的交房条件，故人人乐商业公司的行为不符合合同约定，其行为已构成违约。
三、关于建鸿房地产公司的诉讼请求及人人乐商业公司的反诉请求能否得到支持的问题。根据双方的合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于人人乐商业公司的行为构成违约，其无权要求建鸿房地产公司双倍返还定金，对其反诉请求应不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由于建鸿房地产公司已收取人人乐商业公司500万元定金，且该定金因人人乐商业公司存在违约行为而不予退还，现建鸿房地产公司主张定金以外的其他损失，但其举示的证据既不能充分证明其损失，更不能证明其损失大于定金，建鸿房地产公司应当承担举证不能的法律后果，故对其诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回建鸿房地产公司的诉讼请求；二、驳回人人乐商业公司的反诉请求。本案案件受理费163160元，由建鸿房地产公司负担；反诉案件受理费81800元，由人人乐商业公司负担。
人人乐商业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二项，并改判建鸿房地产公司双倍返还人人乐商业公司定金1000万元。主要事实和理由：1.建鸿房地产公司不能按照租赁合同约定的时间、条件交付租赁房产，已构成根本违约，导致双方的合同目的落空，故人人乐商业公司有权解除租赁合同，并要求建鸿房地产公司双倍返还定金。2.人人乐商业公司举示了公证书等证据证明租赁房产没有达到交付条件，而建鸿房地产公司未举示任何证据证明租赁房产已达到交付条件，一审判决对租赁房产是否达到交付条件这一基本事实未予认定。
建鸿房地产公司答辩称：1.根据双方的合同约定，只有当建鸿房地产公司交付房屋迟延时间超过六个月，人人乐商业公司才有权选择解除合同，由于建鸿房地产公司于合同约定的宽限期内取得了《建设工程消防验收意见书》和《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并已通知人人乐商业公司办理接房手续，故人人乐商业公司无权解除合同。2.根据双方的合同约定，人人乐商业公司收到建鸿房地产公司的通知函后，应当派出代表检查房产是否符合交房条件，并根据实际情况分别采取不同的处理方式，但人人乐商业公司接到通知函后并未派出代表对房产进行检查，而是私自进行公证拍照，不符合合同约定的交房程序，且其提交的公证照片不能全面反映房屋的现状，不能由此认定建鸿房地产公司交付的房屋不符合交房条件。
二审中，双方均未提交新证据。
本院二审查明：2013年11月5日、12月20日，人人乐商业公司的委托代理人谭羽向重庆市江北区公证处申请对租赁房屋的实际情况进行证据保全。在公证人员的见证下，谭羽对其指认的案涉工程项目进行了拍照，分别拍摄照片39张、26张，并由重庆市江北区公证处出具了公证书。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，建鸿房地产公司与人人乐商业公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：人人乐商业公司是否有权单方解除租赁合同，并要求建鸿房地产公司双倍返还定金。本院认为，人人乐商业公司无权单方解除租赁合同并要求建鸿房地产公司双倍返还定金，具体理由如下：
首先，人人乐商业公司单方发出解除通知的行为不符合合同约定，理由是：1.根据双方签订的《房产租赁合同》中“建鸿房地产公司应当于2013年5月1日之前将符合合同约定的租赁房产及配套用房交付给人人乐商业公司。交付房产时，建鸿房地产公司应将相关政府部门的验收文件的复印件交给人人乐商业公司，接到相关验收文件后，人人乐商业公司应派出代表到现场逐项检查租赁房产及配套用房是否符合合同约定的条件”之约定，建鸿房地产公司将相关政府部门的验收文件的复印件交给人人乐商业公司并向人人乐商业公司发出接房通知后，人人乐商业公司应当派人到现场办理接房手续。但在本案中，建鸿房地产公司于合同约定的六个月的宽限期内向人人乐商业公司交付《建设工程消防验收意见书》和《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件，并通知人人乐商业公司尽快办理接房手续后，人人乐商业公司并未按照合同约定组织人员到现场办理接房手续，而是私自对现场进行公证拍照后向建鸿房地产公司发出《解约通知函》，故人人乐商业公司的前述行为明显违反了合同约定。2.双方的《房产租赁合同》还约定，人人乐商业公司如认为建鸿房地产公司拟交付的房产不符合合同约定，可以自行判断不符之处是否实质性地影响随后的装修工程，并根据实际情况拒签交付确认书，由建鸿房地产公司对不符之处进行整改，或者先行签署交付确认书并签注不符之处，限期由建鸿房地产公司对不符之处进行整改，又或者自行整改后由建鸿房地产公司承担相应的费用。因此，即使建鸿房地产公司拟交付房产的实际状况存在与合同附件三及其他约定不符之处，人人乐商业公司也应当根据房产的实际状况按照合同约定的处理方式予以处理，而不能径行发出《解约通知函》。
其次，人人乐商业公司解除租赁合同的事实依据不足，理由是：1.人人乐商业公司认为建鸿房地产公司未按合同约定的时间、条件交付租赁房产构成根本违约，仅举示了通过公证形式对租赁房产现场进行拍照所形成的照片加以证明。前述照片虽反映出现场存在施工垃圾堆积、路面不整洁等情况，但仅根据上述照片并不足以认定建鸿房地产公司拟交付的房产不符合合同约定的交房条件，且已构成根本违约，人人乐商业公司因此而享有单方解除权。2.即使人人乐商业公司认为前述照片反映的情况将实质性地影响到其装修使用，人人乐商业公司也仅能根据合同约定拒签交房确认书，并通知建鸿房地产公司对不符合交房条件的相应内容进行整改，而不能由此认定建鸿房地产公司构成根本违约，人人乐商业公司享有单方解除权。
如上所述，人人乐商业公司不履行《房产租赁合同》约定的义务已构成违约，其要求单方解除租赁合同无事实和法律依据。根据双方合同之约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，人人乐商业公司作为给付定金的一方拒绝履行合同义务，无权要求返还定金，一审判决对其主张双倍返还定金的请求未予支持并无不当。
综上，人人乐商业公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81800元，由重庆市人人乐商业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 张小波
审 判 员 唐渝梅
代理审判员 谭振亚
二〇一五年四月八日
书 记 员 张 青