广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）北民一初字第3号
原告：北海世纪永利商贸有限公司，住所地北海市。
法定代表人：王某，经理。
委托代理人：王燕玲。
委托代理人：关国坚，广西桂三力律师事务所律师。
被告：北海昌旭房地产发展有限公司，住所地北海市。
法定代表人：黄某某，董事长。
委托代理人：李哲，广西汇百川律师事务所律师。
委托代理人：麻寒盛，广西海鑫律师事务所律师。
原告北海世纪永利商贸有限公司因与被告北海昌旭房地产发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年1月21日向本院提起诉讼，本院于同年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人关国坚、王燕玲，被告的委托代理人李哲、麻寒盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告公司成立前，全体股东委托股东王某与被告签订合同租用其商场，作为原告的公司注册地和经营场地。2013年3月1日，王某以其个体经营的北海市海城区仕东利服装店与被告签订《房屋租赁合同》，租用被告位于北海市长青路4号的昌旭景世纪科技城第一至三层的部分商铺。原告股东戚某某在合同签订当天即支付了保证金l00万元和预付租金200万元给被告。2013年3月19日，原告与被告重签了与上一份合同内容一致的《房屋租赁合同》并办理原告公司注册登记，原告是涉案物业的实际租赁和使用人。《房屋租赁合同》签订后，原告为在2013年9月底开业经营，即与设计、装修等单位或人员分别签订了设计、消防、外墙等合同，并采购装修材料、空调等设备，设计、进驻装修所租赁物业。
同年6月，原告的法定代表人王某收到北海市中级人民法院（以下称北海中院）送达的（2012）北民一初字第9-4号通知书，才得知被告出租的物业已被法院查封，法院要求停止对租赁物的装修，并限期搬离。为此，原告多次与被告协商，被告在同年6月19日出具《承诺书》，要求原告继续施工，并承诺返还履约保证金100万元、租金200万元、商场装修费用及其他合理费用。原告为租赁物业支付装修设计费40万元，2013年9月26日，被告确认原告已完成的工程量估价为l386399元，两项直接损失合计l768399元。在2013年3月至2013年9月期间，原告支出的公司办公费、水电、工资等费用203404元，11月又支付工资57000元，合计256404元。为装修物业，申请人对外签订了《商品销售合同》和《消防工程承包合同书》，现因物业装修停工导致原告违约，原告需承担违约责任。被告隐瞒了物业被查封的事实，出租被查封的物业导致合同不能履行，被告应承担违约责任，并赔偿原告的全部损失。因此，被告应返还保证金100万、租金200万元及利息给原告。原告为所租赁和物业进行的物业设计、装修工程款、公司开支、违约损失等各项合计2233053元（损失构成：①工程造价估价款1368399元及设计费40万元合计1768399元；②公司成立开办费用，水电、工资、管理费用合计256404元；③空调买卖合同的违约金20万元、消防工程承包合同的违约金8250元），被告应予赔偿。
请求法院判令：一、解除原告与被告在2013年3月1日、3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还300万元和利息给原告（利息按人民银行规定的同期贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日计至被告还款之日，l00万元从2013年3月12日计至被告还款之日。利息计至起诉之日暂定为98780元）；三、判令被告赔偿2233053元给原告。
被告北海昌旭房地产发展有限公司答辩称：1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条第二款规定：“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。”，北海市海城区人民法院作出（2011）海民保字第44-1号、（2011）海民初字第1038-3号、（2011）海民初字第1038-4号民事裁定书均不禁止查封财产的使用和租赁，被告作为涉案被查封财产的保管人，依法可以继续使用查封保管的财产。因此本案租赁合同合法有效，可以继续履行。
2、根据原被告双方所签合同第13条第3款，被告在接到北海中院的查封通知书后，一直在积极地和该院联系、陈述理由，该行为符合合同约定的积极有效举措。期间被告也向法院积极申请，要求法院同意其继续租赁。至今法院也没派执行人员阻止原告装修，且其他商铺也在正常经营，所以事实上原告完全可以正常装修及经营。根据合同及被告出具的承诺书，是要求原告继续施工，如果期间遇到北海中院阻止，导致无法履行，才解除合同。事实上该法院也没继续阻止，因此该合同是可以继续履行的。
综上，原告要求解除合同及返还押金、赔偿损失没有事实和法律依据，请法院予以驳回。
原告举证如下：1、2013年3月1日、3月19日房屋租赁合同，证明原告租赁被告商场作为公司注册地和经营场地，双方存在租赁合同关系。
2、公司设立登记申请书，证明原告公司设立及股东出资信息。
3、被告向北海市工商局出具的承诺书及预售许可证，证明被告是租赁物业合法占有人。
4、通知书，证明北海中院要求原告停止对租赁物装修并限期搬离。
5、被告向原告出具的承诺书，证明因法院限期原告搬离租赁物，被告向原告承诺赔偿损失。
7、工程量估价表，证明被告确认原告装修租赁物工程估价1386398.95元。
8、收据，证明原告已支付300万给被告。
9、北海中院于2013年6月18日刊登于《北海日报》的公告，证明该院在审理原告欧某某诉本案被告昌旭公司一案中查封了北海科技城土地以及房屋，包括本案物业，该裁定书已经生效。
10、委托合同书、发票存单和凭证，证明原告为装修本案租赁物与他人签订合同并已支付40万元装修设计费。
11、账册、记账凭证、发票及工资表，证明原告与被告签订租赁合同后支付的公司开办及办公费用。
12、商品销售合同，证明原告安装于租赁物的空调价款为100500元。
13、分包合同，证明原告与他人签订合同对本案租赁物装修。
14、消防工程合同书，证明原告因消防工程合同违约应承担违约金8250元。
被告质证认为：1、对证据1、2、3、5、7、8、9三性无异议，但认为证据9的三份民事裁定书没有公告，所查封扣押冻结财产没有公示，效力不及于善意第三人。
2、对证据4通知书的真实性、关联性无异议，但合法性有异议。北海市海城区人民法院的三份民事裁定书，均无禁止查封财产查封物的租赁。根据《最高人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第十二条第二款“由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。”的规定，被告可以继续使用。该三份裁定书日期都是2011年6月7月，根据《最高人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第二十九条的规定，查封不动产，冻结其他财产期限不得超过2年。该三份裁定书于2013年6月已失效。
3、对证据10发票存单凭据的真实性无法发表意见，因为是原告和其他人的行为，是否真实不清楚。
4、证据11账册、记账凭证、发票及工资表等是原告自行行制作的财务记账单，真实性无法发表意见。但证明原告在被告出具承诺书以后继续经营运作和施工，不断有施工和管理人员的支出，还有设计人员餐费、打印复印广告费用等不当支出，具体数额是否真实无法确定。
5、证据13、14的合同因均是原告和案外人所签订，其真实性无法认定。
被告举证如下：北海市海城区人民法院（2011）海民保字第44-1号、（2011）海民初字第1038-3号、（2011）海民初字第1038-4号民事裁定书，证明该三份裁定书均无禁止查封物的租赁使用。
原告对该证据的三性无异议。但认为涉案房产已被法院查封，需经法院同意方可出租，不禁止出租不等于可以随便出租。被告明知道房产被查封，却未明确告知原告，就不存在善意，对于出租损失负完全过错责任。
本院认为：对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据10、11、13、14有异议，因该书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故亦作为定案的参考依据。
综合上述证据及庭审，本院确认以下法律事实：
原告公司成立前，全体股东委托股东王某与被告签订租赁合同租用被告位于北海市长青路4号的昌旭景世纪科技城部分商铺作为原告公司的注册地和经营场地。2013年3月1日，王某以其个体经营的北海市海城区仕东利服装店为承租人与被告签订《房屋租赁合同》，载明被告保证拥有该房屋所有权及相应土地使用权，有权将该房屋出租给承租人使用。约定由被告将其位于北海市长青路4号的昌旭景世纪科技城第一至三层的部分商铺出租给承租人作为商业经营用。租期为十年，自2013年3月1日至2023年9月1日（含6个月免租期）。租金根据面积按月计付，签订合同时，承租人须向被告交纳履约保证金l00万元和预交租金200万元，所预交的租金200万元扣减完十天内，必须向被告预交下月租金。以后的租金交纳都是在承租人预交下月租金后才能使用。承租人依照相关约定、规定和规范对承租房屋进行装修、安装空调等，所需费用由承租人承担。如被告擅自终止或解除本合同的或违反本合同的有关约定致使本合同无法继续履行的，需赔偿承租人在租赁期间装修损失、履约损失，并对承租人与分租商户之间赔偿纠纷承担连带责任。此外，双方还对续租、房屋交还等事宜进行了约定。合同签订后，原告股东戚某某即支付了保证金l00万元和预付租金200万元给被告，原告成为涉案物业的实际租赁和使用人。2013年3月19日，原告以承租人名义与被告重签了与上述合同内容一致的《房屋租赁合同》并办理原告公司注册登记，法定代表人为王某。上述合同签订后，原告即与设计、装修等单位或人员分别签订了设计、消防、外墙装修等合同，并采购装修材料、空调等设备，进驻装修所租赁物业。
因被告与欧某某合资、合作开发涉案房地产发生纠纷，欧永强于2011年7月向北海市海城区人民法院起诉，同时申请财产保全，北海市海城区人民法院于2011年6月24日、7月14日、7月18日分别作出（2011）海民保字第44-1号、（2011）海民初字第1038-3号、（2011）海民初字第1038-4号民事裁定书，查封被告名下位于北海市长青路4号的世纪科技城第一幢第二、第三层房屋所有权；第一幢第三、四、五层房屋；一楼商铺。该案于2012年移送本院管辖审理，案号为（2012）北民一初字第9号。
2013年6月5日，原告的法定代表人王某收到本院送达的（2012）北民一初字第9-4号通知书，该通知书载明要求原告停止对租赁物的装修，并限于2013年6月7日搬离。同年6月18日，本院作出（2012）北民一初字第9-4号民事裁定书，查封被告名下位于北海市长青路4号的世纪科技城第一幢房产，第二幢、第三幢项目的土地使用权及其他房产，并公告于《北海日报》，载明上述查封财产查封期限为两年，查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、出租、典当、赠送等处分行为。为此，原告与被告协商，被告于同年6月19日向原告出具《承诺书》，要求原告继续施工，并承诺如期间遇到北海市中级人民法院阻止原告工程进展，导致租赁合同无法继续履行的，如原告选择解除租赁合同并退场，被告承诺十日内返还以下四项费用：履约保证金100万元、租金200万元、经双方核实的商场装修费用及原告方为此项目支出的其他合理费用。此后，因被告出租被查封的物业受申请查封人阻挠，导致合同不能履行。
2013年9月26日，被告对原告已完成的工程量估价为l386398.95元。原告主张其为租赁物业支付装修设计费40万元，在2013年3月至2013年9月、11月期间，支出的公司办公费、水电费、工资等费用合计256404元。
因双方对解除合同及返还财产、赔偿损失事宜不能协商一致，为此，原告遂于2013年10月23日向北海市海城区人民法院起诉，被告提出管辖权异议后，北海市海城区人民法院将本案移送本院管辖审理。原告向本院诉请：一、解除原告与被告在2013年3月1日、3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还300万元和利息给原告（利息按人民银行规定的同期贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日计至被告还款之日，l00万元从2013年3月12日计至被告还款之日。利息计至起诉之日暂定为98780元）；三、判令被告赔偿2233053元给原告。
2014年7月15日，本院召集双方当事人对原告提交的工程造价材料进行质证并确定鉴定机构和委托鉴定事项，原、被告双方就装修造价达成一致意见，工程量估价为1386398.95元（含空调价款）。
本案审理期间，经本院询问欧某某是否参加本案并主张权利，欧永强认为北海昌旭房地产发展有限公司未经其同意且在法院查封案涉房地产后才与北海世纪永利商贸有限公司签订租赁合同，出租本案物业，责任应由其自行承担，明确表示不参加本案诉讼。
根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、原被告于2013年3月1日、3月19日签订的房屋租赁合同是否合法有效，该合同能否继续履行，原告诉请解除合同理由是否成立。2、原告诉请被告返还300万元及利息，赔偿经济损失2233053元有无事实和法律依据。
本院认为：1、关于原、被告于2013年3月1日、3月19日签订的房屋租赁合同是否合法有效，该合同能否继续履行，原告诉请解除合同理由是否成立问题。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”，北海市海城区人民法院于2011年6月24日、7月14日、7月18日分别作出的三份财产保全民事裁定书，查封该房地产。原、被告双方签订的房屋租赁合同未征得法院允许，申请执行人欧某某已申请排除妨碍，法院已发出停止对租赁物的装修并限期搬离的通知，原、被告双方所签订的房屋租赁合同无法履行，合同目的无法达到，原告诉请解除合同理由成立。
2、关于原告诉请被告返还300万元及利息，赔偿经济损失2233053元有无事实和法律依据问题。
原告已实际支付给被告300万元，被告对该款项无异议，在合同履行不能的情形下，应由违约的被告返还并支付占用该资金的利息，原告请求按人民银行规定的同期贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日起计，l00万元从2013年3月12日起计符合法律规定，应予支持，但截止日应至本判决确定的还款之日止而非被告还款之日止。
在原告请求的经济损失构成中，第一部分为工程造价估价款1386398.95元及设计费40万元合计1786398.95元。因该两部分费用已实际发生，由于被告的过错导致合同不能履行，由此产生的装修租赁物工程造价及安装空调损失符合被告向原告出具承诺书的赔偿范围，应予支持。
第二部分为公司成立开办费用，水电、工资、管理费用合计256404元。该部分费用系保证原告公司开办与运行，且不是针对特定涉案租赁物业使用，原告公司成立后还可以进行其他核准经营的项目，不属于原告为履行本租赁合同发生的合理费用，故不应由被告赔偿，此项不应支持。
第三部分为空调买卖合同的违约金20万元、消防工程承包合同的违约金8250元。原告未付购空调款给供方，是其本身未依约履行买卖合同义务应承担的违约责任，该责任不应转嫁于被告承受；原告无证据证明其因消防工程承包合同的实际履行已支付违约金8250元，故上述两项款项不予支持。
综上，原告主张解除与被告签订的租赁合同；被告返还已付300万元定金和租金并支付占用该款期间的利息损失、赔偿装修租赁物损失合法有据，本院予以支持。原告主张被告还应赔偿其开办公司费用及支付因空调买卖合同、消防工程承包合同的违约金理据不成立，应予驳回。被告辩称本案合同应继续履行、请求对原告诉请予驳回的理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除北海世纪永利商贸有限公司与被告北海昌旭房地产发展有限公司于2013年3月1日、3月19日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告北海昌旭房地产发展有限公司自本案生效判决送达之日起十日内返还300万元并支付该款利息给原告北海世纪永利商贸有限公司（利息按人民银行规定的同期同类基准贷款利率计，其中200万元从2013年3月1日起、l00万元从2013年3月12日起计至本判决确定的还款之日止）；
三、被告北海昌旭房地产发展有限公司自本案生效判决送达之日起十日内赔偿给原告北海世纪永利商贸有限公司经济损失1786398.95元；
四、驳回原告北海世纪永利商贸有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费49122.8元，由原告负担4278.8元，被告负担44844元（案件受理费已由原告预交，被告应负担部分在履行上述付款义务时一并付清）。
上述义务，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费49122.8元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，帐号：20—017301040003777，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何能媛
审 判 员 李雪燕
代理审判员 黄辉远
二〇一四年八月二十日
书 记 员 陈永辉
附：本案判决适用的法律依据：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。