西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0112民初7726号
原告韩桂萍，女，汉族，1970年10月19日生,住西安市高新路水晶城*座***室,公民身份号码6127321970********。
委托代理人顾跃堂，陕西博硕律师事务所律师。
委托代理人张英，陕西博硕律师事务所实习律师。
被告陕西开城实业有限公司，住所地：陕西省西安市凤城一路与未央路十字东南角利君V时代A座24楼,统一社会信用代码91610000786962876G。
法定代表人张渭，总经理。
委托代理人张鹏霄,陕西锐迈律师事务所律师。
委托代理人蔡燕,陕西锐迈律师事务所律师。
第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行住所地陕西省西安市未央区未央路171号,统一社会信用代码91610000338684008W.
负责人王军,行长.
委托代理人毕学琳,男,该行职工.
委托代理人王雨,女,该行职工.
原告韩桂萍与被告陕西开城实业有限公司、第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩桂萍的委托代理人顾跃堂、张英，被告陕西开城实业有限公司的委托代理人蔡燕，第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行委托代理人毕学琳、王雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩桂萍诉称，2013年12月26日，其与被告签订《商品房买卖合同》，约定其以449565元向被告购买未央区红光村城中村改造项目一期3幢2单元28层22801号房，被告应于2014年6月30日前将约定的商品房交付，并在商品房交付使用后的365个工作日内，办理房屋权属变更手续。其已经按照合同约定支付了首付款，并作为借款人，与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人住房按揭借款合同》，约定贷款金额26万元，贷款期限为180个月。2014年2月27日，贷款发放。其自2014年3月起逐月向第三人归还贷款本息至今。但被告于2014年8月4日交付房屋后，并未按照合同约定的时间为其办理权属登记，截止起诉之日，被告仍未办理。其依据《商品房买卖合同》第十五条约定要求退房，并于2016年6月6日向被告发出《解除通知书》，要求被告为其办理退房手续并退还相应购房款，被告置之不理。其认为被告的行为侵犯其利益，故诉至人民法院，请求确认其与被告公司签订的《商品房买卖合同》（合同登记号Y13148240）已于2016年6月6日解除；判令被告退还其全部购房款449565元；及至判决生效日止其已经向第三人支付的贷款本金及利息（已第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；判令被告赔偿其已付首付款利息损失43608.11元（以本金189565元为基数，按银行同期贷款年利率计算，自2012年9月11日起至判决生效日止，现暂计至2016年7月19日；判令被告赔偿其已经向第三人支付的利息（以第三人于被告履行当月出具的还款明细清单为准）；判令本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
被告陕西开城实业有限公司辩称，其认为房屋买卖合同真实有效，其履约过程无违约行为，原告要求解除合同无事实和法律依据。房产证现在未办下来，其公司已经向房管局提交了办理权属登记所需的资料。而且其并未收到原告的解除合同通知书。且该房屋已经实际交付两年，原告已经实际使用两年，现在要求解除，会给其造成巨大损失，不符合公平公正原则。原告与第三人之间的借款贷款合同纠纷，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，不应在本案一并审理。商品房买卖合同中约定合同生效后任何一方不享有合同解除权，原告无权解除合同。故请求依法驳回原告的诉请。
第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行辩称，原被告的纠纷和其无关，其和原告是借款合同，谁借款谁还，借款必须本人偿还。商品房买卖合同已经办理按揭抵押登记，贷款不还完合同不能解除。
经审理查明，2013年12月26日，被告陕西开城实业有限公司作为出卖人，原告韩桂萍作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》。约定由买受人购买被告建设的未央区红光村城中村改造项目一期（DK1）第3幢2单元28层22801号房，建筑面积为98.27平方米，总金额449565元。出卖人应在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将商品房经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料保产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。该《商品房买卖合同》附件五：补偿协议第四条规定，本合同生效后，任何一方均无权要求解除或终止本合同，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或拒不履行本协议的有关规定均按合同房款总额的10%承担违约责任。合同签订后，原告依约支付了189565元首付款。另原告作为借款人，第三人作为贷款人，被告作为保证人，三方签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定借款人借款本金26万元，借款期限为180个月。2014年2月28日，被告收到第三人发放的该笔借款26万元。2014年8月4日，原告办理了收房手续。后原被告合同履行等发生纠纷，形成诉讼。庭审中被告提供了一份房管局网页查询记录，称其向房管局提交了办理权属登记资料，原告称该记录从网上下载无法认可真实性，且只是合同备案手续，被告应履行的是办理房产证提交资料的义务，不是合同备案义务。原告提供了一份解除合同通知书及EMS快递单及快递查询网页截图，证明其向被告邮寄了该通知书，被告2016年6月6日收到，合同已于当日解除。被告称未收到该通知书，从快递单也看不出寄的是解除通知。因双方各执己见，致调解未果。
以上事实有商品房买卖合同、收款收据、个人住房按揭借款合同、庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务，但被告未按双方合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，原告行使解除权成立，本院予以确认；合同解除后，被告应将原告支付的购房款449565元返还原告，并按照合同约定支付原告相应违约金，同时原告应将房屋返还给被告。因原告主张双方约定的违约金过低且远不能弥补原告实际产生的直接损失，故应按照原告的实际损失计算。经核实：原告的实际损失应分两段计算：（1）原告支付给被告首付房款189565元的利息损失，该利息损失应以189565元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜,支付的期限应以被告出具的收据为准；（2）原告因购房向第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行贷款26万元其已支付的贷款利息损失（以第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行出具的还款明细清单为准）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、原告韩桂萍与被告陕西开城实业有限公司于2013年12月26日签订的《商品房买卖合同》解除（合同登记号：Y13148240）；
二、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩桂萍购房款449565元；
三、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告韩桂萍自2014年3月20日起至本判决生效之日时止，原告韩桂萍已向第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行支付的贷款利息（以第三人陕西秦农农村商业银行股份有限公司未央支行于本判决生效当月出具的还款明细清单的利息为准）；
四、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告韩桂萍首付款产生的利息损失（利息损失分两部分,第一部分以首付房款183705元为基数，自2012年9月11日起计至本判决确定给付之日时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算;第二部分以5860元为基数，自2013年11月29日起计至本判决确定给付之日时止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
五、原告韩桂萍于本判决生效后十日内将未央区红光村城中村改造项目一期（DK1）第3幢2单元28层22801号房屋腾交被告陕西开城实业有限公司；
六、驳回原告韩桂萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8774元，保全费3030元，共计11804元，原告已预交，现由原告韩桂萍承担1804元；由被告陕西开城实业有限公司承担1万元，被告承担的上述费用于本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蔡文波
人民陪审员 周银凤
人民陪审员 杨丽娟
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 李 琼
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