北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第04420号上诉人（原审原告，反诉被告）肖立宏，男，1975年9月11日出生。委托代理人袁启睦，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人崔爽，女，1985年7月13日出生，北京市盈科律师事务所职员。被上诉人（原审被告，反诉原告）王文祥，男，1964年5月4日出生。委托代理人汪鹏，北京市中地律师事务所律师。上诉人肖立宏因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人肖立宏及其委托代理人袁启睦、崔爽，被上诉人王文祥之委托代理人汪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖立宏在原审法院起诉称：我于2013年5月18日与王文祥签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买王文祥位于北京市海淀区1004号房屋（以下简称1004号房屋），该房屋为按经济适用房管理的回迁房，签订合同时该房屋尚未交房，预测建筑面积为93.97平方米，合同价格为333万元。合同签订后，我已累计分两次付给王文祥120万元，并支付中介费89910元。王文祥从开发商手中接受房屋后，将相关材料扫描件发给我，我检验后发现王文祥缺少房屋交付的必备手续，并依法进行告知。在王文祥不能提供实际测绘结果的情况下，我对标的房屋进行实地测量，室内建筑面积只有62平方米。我要求王文祥提供测绘结果及其他房屋交付的法定材料或提供相关保证，但王文祥坚持认为没有交房材料不影响房屋交付。8月15日，王文祥发通知书给我，强行要求我签收房屋，我当天即通过中介要求其完善手续，或对缺少的必备手续出具相关保证书，方可交付。但王文祥表示不会有任何承诺，并以房市已上涨为由提出房屋涨价，我表示该要求违约，并催促其履约，王文祥却于9月10日发出解除合同通知书。综上，我认为王文祥恶意解除合同的行为无效，故现起诉请求法院判令王文祥继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，向我交付房屋钥匙并交付《八家嘉园房屋交付验收单》、《入住收费清单》、《八家嘉园装修指南》、《八家嘉园业主手册》、《八家嘉园临时管理规约》、《北京八家嘉园小区入住须知》、《八家嘉园物业服务合同》七份交房材料，并判令王文祥向我支付违约金33.3万元，诉讼费由其负担。王文祥在原审法院答辩称：肖立宏所述与事实不符，合同履行过程中，肖立宏存在违约行为，并因无法支付购房款拒不收房，经我与中介多次催要，肖立宏均以各种理由推脱，我方在协商多次的情况下才发出解除函。双方签订买卖合同时，肖立宏清楚房屋性质，也承诺是全款购房，合同履行过程中多次付款不及时，并要贷款购房，其也承认过自己违约。且我方从未提出涨价，肖立宏所述没有相关交房手续与事实不符，也不符合合同约定。综上，我方不同意肖立宏的诉讼请求，提出反诉请求法院确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年9月16日解除，并向我支付违约金42.6万元，反诉费由肖立宏承担。肖立宏针对王文祥的反诉答辩称：我收到王文祥的解除通知后即向其发出通知表示不同意解除合同，但王文祥一直不接受我的通知。我一直要求履行合同，只是对于王文祥的交房手续不认可，只要其能做出承诺降低我的收房风险，我并不拒绝收房。故王文祥发出的解除通知不发生法律效力。王文祥至今也没有给我相应的交房手续，也没有给我相应的保障，故我不存在违约行为，而且我分多笔给王文祥钱其也是同意的，并给我写了收条，我认为我有给付房款的能力，王文祥说我没有履行合同的能力并无依据，故我不同意其反诉请求。原审法院审理查明：2010年12月10日，王文祥作为被拆迁人与拆迁人北京市土地整理储备中心海淀区分中心签订《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，王文祥购买安置了1004号房屋，预测建筑面积93.97平方米。2013年5月18日，王文祥（出卖人，甲方）与肖立宏（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M××××××××，以下简称《合同》），肖立宏以333万元的价格购置1004号房屋。《合同》第六条”房屋的交付”约定，出卖人应当在按约定前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。《合同》第七条”违约责任”第二项”逾期付款责任”约定：......，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知到达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同时，王文祥（甲方）、肖立宏（乙方）与北京我爱我家公司房地产经纪有限公司（丙方，以下简称我爱我家公司）还签订《补充协议》，约定：......若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金；乙方在签约当日将定金人民币20万元支付给甲方，乙方在2013年5月31日前支付给甲方房款人民币100万元，在甲方交给乙方房屋使用当日乙方将房款人民币133万元支付给甲方，如改底单（与拆迁协议相关的手续）未成功，乙方在改底单成功当日内将剩余房款人民币80万元支付给甲方，如改底单（与拆迁协议相关的手续）未成功，乙方在2013年12月31日前支付给甲方房款人民币20万元，甲乙双方等房本下来后办理过户手续，过户所产生的个人所得税甲乙双方各自承担50%，其他税费均由乙方承担，乙方押房款人民币60万元在甲乙双方办理上述房屋过户后当日内支付给甲方。诉讼中，双方均确认除此《补充协议》，双方未签订其他合同附件或协议，亦确认现《补充协议》中所述改底单无法实现，如合同继续履行，应以改底单未成功的方式办理过户手续及给付剩余房款。双方签订《合同》时，1004号房屋尚未实际交付给王文祥，且王文祥亦未取得1004号房屋的房产证，故双方在《补充协议》中约定”有关房屋地址、面积、建成年代以及产权性质等房产相关内容以甲方提供的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》为准”。《合同》签订后，肖立宏向王文祥支付了购房定金200000元，其后于2013年6月分笔向王文祥支付购房款100万元。2013年7月19日，王文祥（乙方）与北京八家嘉苑房地产开发有限公司（甲方）签订《回迁安置交房协议书》，该协议书中约定”因目前部分被拆迁人急于回迁，......，现八家嘉园小区具备了交房、装修条件，为了缩短房屋空置时间，尽早获得出租收益，甲乙双方均同意提前办理交房手续；上述安置房的各项收费（包括但不限于物业管理费、供暖费等）暂以拆迁协议记载的'预测建筑面积'计算收取，待《房屋面积测绘报告书》出具后，各项费用按测绘报告核准的面积多退少补；......；第一条，根据甲乙双方签订的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，乙方被安置房屋为1004号，房屋预测建筑面积为93.97平方米，最终以测绘部门出具的《房屋面积测绘报告书》核准的面积为准。”同日，王文祥还与北京八家嘉园房地产开发有限公司签订了《地下室储藏室确认书》，签收了《八家嘉园房屋交付验收单》、《入住收费清单》、《八家嘉园装修指南》、《八家嘉园业主手册》、《八家嘉园临时管理规约》、《北京八家嘉园小区入住须知》、《八家嘉园物业服务合同》等材料，并办理了涉诉房屋的《智能电能表客户用户登记表》、与北京宏森泰业热力科技发展有限公司签订了《北京市居民供暖采暖合同》并交纳了一个供暖季的供暖费。王文祥陈述其于2013年8月2日与肖立宏在中介公司约谈交房和付款事宜，但当天肖立宏表示因其个人缺乏购房资金，无力履行合同，要以其自己的房屋办理贷款才能支付剩余房款，故肖立宏存在违约行为。为证明其所述事实，王文祥向法庭提供当日双方在中介交谈的视频资料及参与交谈的那启荣的证人证言予以证明，那启荣亦出庭接受法庭及双方当事人的质询。肖立宏对视频资料的真实性予以认可，但表示该段视频并非当天双方交谈的完整记录，当天他说不贷款就要违约只是希望王文祥和中介帮助劝说其爱人同意贷款，并不表示其无支付房款的能力，且其后来也表示王文祥的交房手续不齐全，要把手续补齐全了才能继续履行合同。另外，肖立宏认为那启荣的证言有偏向性，且那启荣在交谈当日表示要涨价30万。王文祥否认其曾要求房屋涨价，表示当天所说30万元是肖立宏违约的违约金而非涨价。肖立宏亦未就其所述王文祥要求涨价一节，向法庭提交其他证据证明。2013年8月18日，肖立宏从中介处领取了王文祥发出的《通知书》，内容为：今王文祥房主把《回迁安置交房协议书》、《地下室储藏室确认书》、《钥匙委托书》、《收据》、《八家嘉园房屋交付验收单》、《入住收费清单》、《国家电网智能电能表购电卡》、《德国益堵集团卡购水卡》所有的复印件已经交付，通知客户肖立宏过来领取，并且通知客户肖立宏在10日之内把房款准备齐全给王文祥，履行合同。肖立宏认可其签收了《通知书》，但表示该签收行为仅表示其收到《通知书》上的材料，并不代表其认可涉诉房屋具备了交房条件，且其也以短信的形式告知中介相关材料不完整，其提前收房没有任何协议保证，要求房主补充必要材料或做出相关的书面保证。王文祥主张按《通知书》内容，肖立宏应当在2013年8月28日向其支付133万元购房款，故肖立宏已构成逾期付款。2013年9月10日，王文祥通过快递向肖立宏发出《解除合同通知书》，内容为由于其逾期领取房屋钥匙、手续并不交房款的违约行为，故正式通知其解除房屋买卖合同及补充协议。肖立宏确认其于2013年9月16日签收了该《解除合同通知书》。诉讼中，双方均确认未以书面形式约定交付时间，肖立宏主张根据《补充协议》约定，交房时间不应晚于2013年12月31日，王文祥对此不予认可。对于交付条件，王文祥主张双方已在《合同》第五条约定了交付条件，其中未包括交付房屋面积测绘报告等办理房产证的相关手续，故现房屋已符合交付条件；肖立宏主张双方虽未约定交房条件，但根据二手房的交易规定，二手房在房屋交付时就应当具备办理房产证的条件，故法律规定的交房条件就应当包括交付办理产权证的相关手续。现双方均确认该诉争房屋现不具备办理房产证的条件，而肖立宏亦认可开发商交付给王文祥的交房手续就是《八家嘉园房屋交付验收单》、《入住收费清单》、《八家嘉园装修指南》、《八家嘉园业主手册》、《八家嘉园临时管理规约》、《北京八家嘉园小区入住须知》、《八家嘉园物业服务合同》等材料，但其主张这些手续并非合法完备的交房手续。现肖立宏未入住1004号房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《合同》及《补充协议》、房款收条及银行转账凭证，《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》、《回迁安置交房协议书》、《八家嘉园房屋交付验收单》、《入住收费清单》、《八家嘉园装修指南》、《八家嘉园业主手册》、《八家嘉园临时管理规约》、《北京八家嘉园小区入住须知》、《八家嘉园物业服务合同》、《智能电能表客户用户登记表》、《北京市居民供暖采暖合同》及供暖费收据、《通知书》、《解除合同通知书》、短信记录、视频资料等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：肖立宏与王文祥于2013年5月18日签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应严格遵照约定履行各自义务。肖立宏作为买受人，在订立《合同》及《补充协议》时，已知晓1004号房屋系回迁安置房，尚未取得房产证，双方亦约定有关房屋地址、面积等相关内容以《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》为准，加之《合同》中约定的房屋交付条件中亦未约定在交付房屋的同时需要交付房产证或办理房产证的相关手续，现肖立宏以王文祥交付的房屋缺少面积测绘报告等办理房产证拒绝收房并主张王文祥违约，于法无据，法院不予支持；而肖立宏亦未就其所述王文祥提出涨价，向法庭提供充分证据证明，综上，法院对肖立宏以王文祥违约为由要求王文祥支付违约金之请求不予支持。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在上述合同及协议中，双方未约定房屋交付时间，故王文祥作为负有交付房屋义务的一方，可以随时请求交付房屋。而王文祥在从开发商处收房后已向肖立宏提出交付房屋并交付房屋材料，房屋材料中已包括水、电、气等基本生活设施及物业、供暖合同等，可以认定房屋已具备交付使用的条件，故肖立宏拒绝以现有材料收房、且要求王文祥补充双方未约定的交房手续或作出相应承诺，无法律依据亦无合同约定，肖立宏应当在王文祥催告其收房的合理期间内配合检验并接收交付的房屋。肖立宏在王文祥向其出示上述房屋材料复印件并通知其在10日内履行合同并交付房款的情形下，仍拒绝收房，且拒绝支付第二笔133万元购房款，其行为已构成迟延履行，且经催告后在合理期限内仍未履行，故王文祥依法有权解除合同。现王文祥已于2013年9月10日向肖立宏发出《解除合同通知书》，该通知在肖立宏于2013年9月16日收到时起，即发生解除合同的法律效力。综上，法院确认肖立宏与王文祥签订的《合同》及《补充协议》于2013年9月16日解除，进而对肖立宏要求继续履行合同的诉讼请求法院不予支持。对于王文祥以肖立宏迟延给付购房款为由要求其支付违约金的主张，由于王文祥已于2013年8月28日通知肖立宏收房并于通知之日起10日内支付第二笔购房款，而肖立宏未在王文祥通知的期限内支付购房款，该行为已构成逾期付款，且已超过十日，根据双方在《合同》中关于逾期付款责任的约定，现王文祥主张肖立宏按照逾期应付款的20%支付违约金符合法律规定，法院予以支持，但按照双方关于付款的约定，作为违约金计算基数的逾期应付款的数额应为双方约定的交付房屋时应付的购房款133万元，而非全部剩余购房款，故法院认定肖立宏应当以此为基数向王文祥支付逾期付款的违约金。另，因双方签订的《合同》及《补充协议》已被法院确认解除，王文祥继续持有肖立宏已支付的购房定金及购房款共计120万元无法律依据，在扣除肖立宏应向其支付的违约金后，剩余款项应予退还。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认肖立宏与王文祥于二○一三年五月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：M×××××××）及《补充协议》于二○一三年九月十六日解除；二、肖立宏向王文祥支付违约金人民币二十六万六千元，该笔违约金在王文祥应向肖立宏退还的购房定金及购房款中予以扣除，即王文祥于本判决生效后七日内退还肖立宏购房定金及购房款人民币九十三万四千元；三、驳回肖立宏全部诉讼请求；四、驳回王文祥其他反诉请求。肖立宏不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审。2、上诉费用由王文祥承担。上诉理由：1、一审法院认定事实错误。我没有受领诉争房屋是因为双方没有约定具体的交房时间，而王文祥从开发商处是提前收房，并非正常收房。在合同履行中，王文祥多次提出涨价才是合同未能履行的根本原因。2、王文祥在2013年8月28日向我发短信解除合同时，我不构成迟延付款，王文祥不享有合同解除权。3、一审法院适用法律错误。即便本案存在违约金，一审法院判决的违约金数额明显高于王文祥的实际损失。王文祥服从原审法院判决，针对肖立宏的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。肖立宏与王文祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格遵照约定履行各自义务。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在上述合同及补充协议中，双方未约定房屋交付时间，王文祥作为负有交付房屋义务的一方，可以随时请求交付房屋。王文祥在从开发商处收房后已向肖立宏提出交付房屋并交付包括水、电、气等基本生活设施及物业、供暖合同等材料，根据交易规则，王文祥已经举证证明诉争房屋具备交付使用的条件，肖立宏仍以房屋不符合交房条件为由拒绝收房，应当承担相应的举证责任，否则应当承担不利后果，更不能以此拒绝履行自己的付款义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方在合同中约定，买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同，同时约定解除合同应当采取书面形式。王文祥在诉争房屋具备交付条件后即向肖立宏发出了《通知书》，要求其在10日内履行合同并交付房款，肖立宏亦从中介处领取了该《通知书》，但肖立宏并未按照该期限履行自己的相应义务，王文祥于2013年9月10日向肖立宏发出《解除合同通知书》时，肖立宏已迟延付款超过10日，其行为已构成迟延履行，故王文祥有权依据双方约定解除合同。一审法院将肖立宏收到上述《通知书》的时间确认为《合同》及《补充协议》解除的时间正确，本院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因肖立宏违反合同约定逾期付款已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院在庭审中已经向肖立宏释明是否主张违约金酌减，肖立宏明确表示不要求酌减，故一审法院根据双方合同约定判定的违约金数额并无不当，本院予以确认。肖立宏的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三千一百四十七元，由肖立宏负担（已交纳）。反诉案件受理费三千八百四十五元，由肖立宏负担二千四百零一元（本判决生效后七日内交纳）；由王文祥负担一千四百四十四元（已交纳）。二审案件受理费六千二百九十五元，由肖立宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 辛 荣代理审判员 詹 晖代理审判员 朱文君二〇一四年九月二十三日书 记 员 田 星