河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终6360号
上诉人（原审原告）：许盼女，女，1971年4月24日出生，汉族，农民，住肃宁县。
上诉人（原审原告）：葛修宅，男，1991年3月19日出生，汉族，农民，住肃宁县。
委托诉讼代理人：许盼女，系葛修宅之母。
上诉人（原审原告）：葛某。
法定代理人：许盼女，系葛某之母。
被上诉人（原审被告）：葛大印，男，1970年4月24日出生，汉族，农民，住肃宁县。
被上诉人（原审被告）：郭万九，男，1958年6月21日出生，汉族，农民，住肃宁县。
被上诉人（原审被告）：李小漂，女，1957年10月出生，汉族，农民，住肃宁县。
委托诉讼代理人：郭万九，系李小漂之夫。
原审原告：田甜，女，1990年2月10日出生，汉族，农民，住住肃宁县。
上诉人许盼女、葛修宅、葛某、原审原告田甜因与被上诉人郭万九、李小漂返还原物纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2014）肃民初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人许盼女、葛修宅、葛某上诉请求：撤销（2014）肃民初字第421号民事判决书，改判被上诉人之间所签房屋买卖合同无效；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人葛大印对争议房屋享有独立的所有权是错误的。葛大印不能依据离婚协议取得争议房屋的所有权。理由是：1、该房屋虽登记了葛大印的名字，但是以家庭共同财产购买，应有家庭成员葛修宅的份额，因为该房屋在2008年购买时上诉人葛修宅虽未满18岁，但是其辍学后便参加劳动，有劳动收入，依法属于完全民事行为能力的人，因年龄小其全部收入归被上诉人葛大印支配，因此用家庭收入购买的房产应有葛修宅的份额，其父母在办理离婚登记时未告知葛修宅自行处分房屋所有权的行为侵犯了未成年人的合法权益，是无效民事行为。一审法院以离婚协议中的“长子葛修宅18岁归男方抚养”内容便推定葛修宅尚未独立生活是错误的，因为根据双方协议，离婚是假离婚，协议内容并不是双方真实的意思表示。另外，因双方法律知识欠缺，该文字表述错误，字面含义与其欲表达的意思不符，也与事实不符，18岁属于成年人，并不需要他人抚养，其欲表达的意思应为“葛修宅随男方生活”。2、根据上诉人许盼女与被上诉人葛大印所签协议“领到离婚证后出现一方违约，导致真正不能在一起生活，家中所有家产归另一方所有”，葛大印违反约定，在办理假离婚后弄假成真，与董萍萍另行结婚，按照约定葛大印也不再享有房屋的所有权。3、葛大印在办理离婚登记时对许盼女存在欺诈行为，其在离婚登记时约定房屋所有权归属的行为无效。4、葛大印就该房屋与葛修宅、田甜的赠予合同已成立并有效，赠予协议书写前后葛修宅与田甜一直在该房产内居住，赠予物已交付受赠人，赠予合同已实际履行。合同所附撤销赠予的条件（葛修宅与田甜离婚）未能出现，葛大印无权撤销赠予。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第51条、52条，《民法通则》第58条、《最高院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》128条的规定，葛大印无处分权的情况下处分争议房产，二被上诉人在签订房屋买卖合同之前，被上诉人郭万九、李小漂从未到争议房屋现场查看，明知上诉人与被上诉人葛大印对争议房产存在产权纠纷的情况下，与葛大印恶意串通签订买卖合同，损害了上诉人的合法权益，违反了法律的强制性规定，所签合同属于无效合同，一审法院判决确定双方所签买卖合同有效，适用法律错误。三、争议房屋是上诉人全家唯一的住处，三被上诉人所签房屋买卖协议违反了法律规定，侵害了上诉人合法的财产权利、剥夺了上诉人最基本的生活资料，请二审公平、公正处理，维护上诉人合法权益。
被上诉人葛大印未答辩。
被上诉人郭万九、李小漂辩称，我们也是受害者，葛大印办养殖场需要钱，我给葛大印贷款，以涉案房产为抵押，贷款由葛大印使用，当时贷款50万元。还了贷款及利息后我又给葛大印大约22万元，又给了小额担保公司10万元。葛大印和妻子用合法手续把房子过户到了我的名下。
上诉人许盼女、葛修宅、葛某、原审原告田甜向一审法院起诉请求：依法确定二被告就肃宁县北辰小区17号1单元102室所签房屋买卖合同无效；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告许盼女、被告葛大印原系夫妻关系，于2009年10月30日在肃宁县民政局办理了协议离婚登记。离婚协议书约定：“一、家庭财产处理男方：处女方带走的物品，剩下财产归男方所有。女方：福美莱轿车一辆，车号京Ｆ×××××,个人随身物品归女方所有。二、住房安排北辰小区17号楼一单元102楼房一套，归男方所有，女方在没有固定住房时，可暂时居住，最长不能超过一年。三、子女抚养：长子葛修宅18岁归男方抚养，次子葛某9岁归女方抚养，男方付女方抚养费5万元整（伍万元整）一次付清。四、其它所有债权、债务由男方负责承担。”2014年2月13日被告葛大印与被告郭万九签订房屋买卖合同，葛大印将肃宁县北辰小区17号楼一单元102室卖给郭万九，价格45万元，并于2014年办理了房屋及车库产权的转移登记，郭万九共有人为被告李小漂。本院依被告申请调取了在产权交易所存档的转移登记申请表、税收完税证明、葛大印与董萍萍结婚登记证、房屋买卖合同、房屋登记询问笔录。原告方质证意见是转让人葛大印对争议房产没有处分权其无权以申请人的身份，申请转移该房产的登记，董萍萍也不是该房产的所有权人与该房产没有任何关系，更无权在转让人与申请栏签字，受让人郭万九、李小漂在受让该房产时没有对该房产进行查实，没有对该房产进行查看，主观上存在恶意，申请表房屋状况一栏包括住宅及车库，与房屋买卖合同明显不符，买卖合同记载出卖的标的无权包括住宅，对该申请表的真实性、合法性均有异议；税收完税证明不具有合法性，其纳税计算的房屋交易价格明显低于市场价格；董萍萍、葛大印结婚证真实性无异议，当时该结婚证不应当出现在房屋转移登记档案中，因为不是董萍萍与葛大印登记后所购买，将该登记证放在档案中，并以此让董萍萍在上面签字，属于工作人员工作疏漏，房屋买卖合同，合同上甲方郭万九三个字，书写后又进行了勾划，属于编造证据，买卖合同中段江民与本案无关。房屋的价款明显低于市场价格，按照目前的市场价格，同地段的价格应当在4000元以上每平米，争议房屋145平米价格应当在60万元以上，45万元明显低于市场价格。办证联税票中标注的金额435150元，与合同中约定的45万元明显不符，询问笔录中被询问人写了董萍萍的名字，因为董萍萍与该房产没有任何关系，房产登记机关以该询问笔录作为房屋转移登记的依据明显不具有合法性，另外该房产转移登记档案不能作为郭万九、李小漂作为取得房屋的依据。被告郭万九、李小漂方对在产权交易所存档的转移登记申请表、税收完税证明、葛大印与董萍萍结婚登记证、房屋买卖合同、房屋登记询问笔录的质证意见是，真实性、合法性、关联性均无异议，但是房屋登记机构在所有人葛大印和其合法的配偶均做详细询问之后，对买卖双方的协议及行为进行确认并办理的转移登记，内容真实程序合法，郭万九和李小漂也不存在恶意，另外根据房屋产权证房屋所有权人为葛大印的房屋所有权证，颁发时的日期是2007年11月2日，葛修宅并未成年，不可能是该房产的共有权人，此外葛大印与郭万九、李小漂签订该协议及办理变更登记时，葛大印与许盼女已经离婚，双方在婚姻登记部门的离婚协议书中，对该房产已作出归葛大印所有，子女抚养一栏中载明葛修宅归男方抚养，据此均可以证明，葛大印对该房产享有完全的所有权，而郭万九和李小漂依法取得该房屋的所有权不存在任何的过错和恶意。原告主张原告许盼女与被告葛大印于1989年登记结婚，于1991年和2000年先后生育儿子葛修宅、葛某。2008年原告许盼女、葛修宅与被告葛大印共同出资购买了肃宁县北辰小区17-1-102，并于2008年底迁入该房产居住，当时的成员有许盼女、葛大印、葛修宅、葛某四人，购房时除葛某以外其余三人均有劳动收入，因此该房产属于葛修宅、许盼女、葛大印的共有，2009年10月，许盼女娘家肃宁镇大五里村实行新农村建设，开发建设别墅楼。当时葛大印、许盼女商议在肃宁县民政局办理假离婚，以使许盼女的户籍迁回大五里村，以取得购买别墅楼的资格，达成协议后，许盼女和葛大印在两个孩子不知情的情况下，于2009年10月30日在肃宁县民政局办理离婚登记，临时办理假离婚，对房产归属哪一方许盼女没有在意，按照葛大印的意思写了葛大印所有，之后葛大印、许盼女与两个孩子继续在该房产居住，2010年葛修宅与妻子田甜结婚后，田甜也入住该房屋，2013年6月葛大印突然告知许盼女已经另与他人登记结婚，为此双方关系恶化，葛大印迁出该房屋，四原告及葛修宅之女葛冰岚继续在该房屋居住，该房产是原告家唯一住房，2013年8月22日被告葛大印与原告葛修宅、田甜写下赠与协议内容为将该房产赠与葛修宅、田甜所有。根据该赠与协议及原告葛修宅、田甜一直在此房产居住的事实，依据最高院民通意见第128条规定葛修宅、田甜已经取得所有权、处分权，根据葛大印与许盼女所签协议，如领到离婚证后导致另一方不能再一起生活，所有房产归另一方所有，因被告葛大印在2013年6月22日违反该约定，弄假成真与董萍萍结婚，按照该协议的约定葛大印也不再享有该房产的所有权，基于上述事实，葛大印无权处分争议房产，其与郭万九、李小漂所签房屋买卖协议是不生效的，是违反无效行为，因此被告郭万九、李小漂不能以此取得该房产所有权，提交证据有：1、葛大印、许盼女所签证明，内容为：“现因生活需要，葛大印与盼女办假离婚，如领到离婚证后，出现一方违约，导致真正不能在一起生活，家中所有家产归另一方所有，空口无凭立字为证立字人：葛大印许盼女2009.10.30”；2、葛大印与葛修宅、田甜所签赠与协议书，内容为：“赠与人：葛大印受赠人：葛修宅田甜经双方协商，达成以下协议：为使受赠人夫妻关系和睦，避免二人的离婚纠纷，赠与人决定将其名下的北辰小区17号楼1单元102室赠与受赠人夫妻二人，赠与签订后，如受赠人违背赠与人意愿不和睦相处并最终离婚，上述赠与协议赠与人有权撤销。另，赠与协议签订后，如赠与人未再行置办其他房产，赠与人及其次子葛某仍享有该房产的居住权。”；3、肃宁县攀龙社区居民委员会证明一份。两份协议证明目的是证实葛大印不再享有争议房屋的所有权、处分权，社区证明证实四原告一直在该房产内居住，该房产是原告家庭的唯一房产。被告郭万九、李小漂方质证意见为，2009年10月30日的证明，因葛大印没有到庭无法核实签字的真实性，退一步说即便是葛大印所签，办理假离婚是一种违法行为不应当得到法律的保护，该证明内容不能与婚姻登记机关载明的离婚协议内容相对抗，因此不能证明许盼女取得该房屋的所有权；赠与协议书1、葛大印没有到庭无法核实是否是其真实意思表示，2、退一步说即便是葛大印所签，从协议书内容可知房屋所有权人是葛大印，而不包括许盼女和葛修宅，这与原告方主张的三人共有相互矛盾；3、该赠与协议书未办理公证及过户等手续，根据物权法的相关规定不动产物权的变更转让等未经登记不发生效力；4、对于未办理公证或过户的赠与行为，即便是葛大印本人所签其在后的转让并办理登记的行为，是对其在前赠与行为的撤销，因此葛修宅和田甜也未取得该房屋所有权。攀龙社区的证明仅能证明葛修宅在争议房屋内居住，但不能证实其对该房屋的所有权，因此这些证据不能证实原告的主张。被告郭万九、李小漂主张，2014年3月10日郭万九和李小漂及争议房产所有权人葛大印及办理变更登记时葛大印的合法配偶董萍萍依据其真实意思表示将争议房产转让给郭万九和李小漂，根据《物权法》第9、14条规定，依法登记并取得房屋所有权且在转让过程中依约支付价款，在转让中认真了解房屋，不存在任何过错，因此双方的买卖合同合法有效，也受法律保护，对此我方在开庭之前曾经查阅过原告提交的证据，有一份在婚姻登记机构原告签订的婚姻登记审查处理表，其中离婚协议中的第2、3条均能证实该房产与许盼女、葛修宅无关。原告方认为离婚协议中的争议房产归男方所有不是许盼女真实的意思表示，而且争议房产在购买时是用葛大印、许盼女、葛修宅的共同收入购买的，对房产权属的约定在没有共有人葛修宅参与同意的情况下许盼女乙方无权决定该房屋的归属，原告方认为葛大印不能根据此离婚协议取得该房产所有权。被告郭万九方称，葛大印郭万九二人早就相识，因葛大印欠可能是邮政储蓄的借款，葛大印因无钱还款，因此将其房产卖给郭万九，郭万九替其偿还债务。郭万九当时并不知道原告住在该房产内，因葛大印提供了与许盼女的离婚证及离婚协议书并且把房产证及钥匙都给了郭万九，郭万九就与其签订协议并办理了房屋过户登记，之后在郭万九准备入住之时，发现几原告拒绝搬离房屋，郭万九曾在肃宁法院诉讼几原告。原告方称，当初办理假离婚在写房产归谁所有时，当时葛大印是跟许盼女这样商议的，许盼女说把房产写归许盼女所有，但是葛大印说如果房产写到你名下，怕将来再买别墅楼时，买房会以许盼女名下有房不予卖给许盼女，因此就约定了归男方所有，另外当时离婚协议中车归女方所有，因为是假离婚至今还在男方处，以上足以说明协议的内容不具有真实性。
一审法院认为，本案诉争房产为2008年葛大印、许盼女购买，并登记的所有权人为葛大印，所有权证号为冀肃房权证肃宁镇字第××号，2009年葛大印、许盼女离婚时约定该房产归葛大印所有，因此，在双方离婚后该房产的所有权人为葛大印。被告郭万九、李小漂根据葛大印提供的房产证、离婚协议书，确认房屋所有权人为葛大印并与其签订房屋买卖合同并无过错。被告郭万九、李小漂与被告葛大印签订房屋买卖合同后已交付房款，并办理了产权变更登记，因此诉争房屋应归被告郭万九、李小漂所有。原告许盼女主张离婚时与葛大印签订了协议，约定“领到离婚证后出现一方违约，导致真正不能在一起生活，家中所有家产归另一方所有”，因此，葛大印不再享有该房所有权。但根据物权法的规定，房屋所有权以登记为准，未经登记物权不转移。即使原告许盼女主张的协议成立，也是享有债权，而不是房屋所有权，故对原告许盼女的该主张不予支持；葛大印与葛修宅、田甜所签赠与协议，系附条件赠与，并未设定条件的期限，难以确定生效时间。即使协议有效，因赠与合同是实践性合同，房屋所有权未过户登记，产权人仍是葛大印，合同并未实际履行，该二原告也不具有房屋的所有权，故对原告主张葛大印已将房屋赠与原告葛修宅、田甜，葛大印无权处分的主张不予支持。原告主张该房产为原告许盼女、葛修宅和被告葛大印的共同财产，但购房时葛修宅尚未成年，离婚协议书关于子女抚养中言明“长子葛修宅18岁归男方抚养”，亦表明葛修宅尚未能独立生活，该房屋并非上述三人的共同财产，系许盼女、葛大印的夫妻共同财产，且离婚时分割归葛大印所有，故葛大印处分该房产并未侵害葛修宅的财产所有权，对原告的该项主张不予支持。原告葛某在许盼女、葛大印离婚时约定随许盼女生活，许盼女、葛大印离婚时约定女方暂住期最长一年，而双方离婚至今已满六年，因此，葛某无权要求居住，对其提出葛大印出卖房屋侵犯其居住权、房屋买卖合同无效的主张本院不予支持。综上，在葛大印与被告郭万九、李小漂签订房屋买卖合同时，葛大印对争议房屋有独立的所有权，该合同系双方的真实意思表示，合法有效，且已办理产权转移登记，故四原告主张被告葛大印与郭万九、李小漂就诉争房屋所签买卖合同无效的主张本院不予支持，驳回四原告的诉讼请求。原告与被告葛大印之间签订的协议，原告如认为葛大印出售房屋侵害其权益，可向葛大印另行主张权利。一审法院判决：被告葛大印、郭万九、李小漂就冀肃房权证肃宁镇字第××号所载房产所签订的房屋买卖合同有效。案件受理费100元，由四原告负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审查明相一致。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，2009年许盼女和葛大印离婚时约定涉案房产归葛大印所有，房屋登记的所有权人亦为葛大印。上诉人主张葛大印违反离婚时所签协议不再享有房屋所有权，本院不予支持，许盼女若因葛大印出售房屋权益受到侵害，可另行向葛大印主张权利。
《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款规定“赠与人在赠与财产的权利转移前，可以撤销赠与”，2013年葛大印与葛修宅、田甜签订赠与协议将房产赠与葛修宅、田甜后，并未过户登记，据此并根据上述《中华人民共和国物权法》第九条规定，赠与合同并未实际履行，房屋产权人仍为葛大印。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，涉案房屋购于2008年，葛修宅出生于1991年，购房时葛修宅尚未成年，上诉人主张房产系许盼女、葛大印、葛修宅家庭共同财产，但未提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。
综上，因葛大印对涉案房产享有所有权，故一审认定其与郭万九、李小漂的买卖合同合法有效，并无不当。上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人许盼女、葛修宅、葛某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冉 旭
审 判 员 刘俊蓉
代理审判员 孙雅静
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 张雅君