安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄中法民二初字第00005号
原告：黄山市之友实业有限公司，组织机构代码77280256-4。
法定代表人：金志云，董事长。
委托代理人：周仲献，浙江金麦律师事务所律师。
委托代理人：庞芬，浙江金麦律师事务所律师。
被告：黄山怡发商贸有限公司，组织机构代码56068076-1。
法定代表人：蒋加仲，董事长。
被告：蒋加仲。
原告黄山市之友实业有限公司（以下简称之友公司）与被告黄山怡发商贸有限公司（以下简称怡发公司）、蒋加仲租赁合同纠纷一案，于2014年1月2日向本院起诉。本院受理后，双方当事人向本院申请庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本院依法组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭审理了本案。原告之友公司的委托代理人周仲献，被告怡发公司的法定代表人亦即被告蒋加仲到庭参加诉讼。本院在审理中，经调解仍未果。本案现已审理终结。
之友公司诉称：2010年8月30日，之友公司与怡发公司签订租赁经营合同，约定之友公司将其所有的黄山华辰大酒店的经营权、酒店内所有房产和一切设施租赁给怡发公司经营，怡发公司第一年支付租赁费105万元，第二年起每年支付125万元等。2010年11月15日，之友公司与怡发公司签订一份租赁经营合同的补充条款，将经营期限修改为2010年12月15日至2020年12月31日，租赁费支付时间修改为每年的12月15日前支付下年度的租金。因怡发公司拖欠2012年度的租金，怡发公司于2011年12月21日向之友公司提出请求，申请延期并分期支付，至2012年4月30日付清。承诺期限到期后，怡发公司仍无法支付，又向之友公司提出请求申请延迟支付，并承诺在2012年10月31日前付清全部租金，若逾期，未付部分按月息2分计算违�金；若还迟于2012年底的，超期部分违约金按3分利息计算。此后，怡发公司仍未按承诺支付2012年以及2013年度的租金。2013年3月27日，怡发公司向之友公司承诺，在2013年6月30日前支付415716.50元；2013年度的租金按季分四次付清，若上述任何一期未足额支付，怡发公司将按照合同及之前作出的承诺承担责任。
2013年9月，蒋加仲向之友公司出具个人保证书，其自愿为怡发公司承租黄山华辰大酒店所产生的相关责任和应承担的相关义务承担连带保证责任。截止2013年10月20日，怡发公司尚欠租金共计2253425元，应支付违约金766025元。蒋加仲应对怡发公司的上述债务承担连带保证责任，并承担之友公司为实现债权支付的律师费107455元。之友公司为维护合法权益，请求判令：1.解除之友公司与怡发公司签订的租赁经营合同；2.怡发公司向之友公司支付租金2253425元（租金暂计算至2013年10月20日，后期租金按合同规定另计）；3.怡发公司向之友公司支付违约金766025元（违约金暂计算至2013年10月20日，后期违约金按怡发公司承诺的月息3分另计）；4.蒋加仲对怡发公司的上述债务承担连带责任，并向怡发公司支付律师代理费107455元；5.本案诉讼费用由二被告承担。
庭审中，之友公司提出，因双方在庭外和解期间，之友公司与怡发公司、蒋加仲及案外人胡炎钢达成租赁经营四方协议，约定自2014年1月1日起之友公司与怡发公司解除于2010年8月20日签订的租赁经营合同等。案外人胡炎钢代为支付了40万元欠款。2014年4月11日，之友公司与怡发公司、蒋加仲签订关于黄山怡发商贸有限公司欠款的结算协议，经结算，怡发公司尚欠2824691元。扣除胡炎钢代为支付的40万元，尚欠2424691元。现拖欠的租金应为2237338.70元，违约金已剩余155537.42元。故变更原诉讼请求为：1.判令怡发公司向之友公司支付租金2237338.70元；2.判令怡发公司向之友公司支付违约金155537.42元；3.判令蒋加仲对怡发公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费31815元由怡发公司、蒋加仲承担。
被告怡发公司、蒋加仲在庭审中答辩称：一、2010年8月30日签订租赁经营合同后，当年怡发公司按合同要求支付了100万元租金，但是之友公司至今未交付酒店的各类证照和图章。由于缺乏手续，之友公司为应付检查、额外疏通关系和支付函件邮寄费及差旅费等，支出不少于6万元，在此情况下，怡发公司只能用不交租赁费的方式提醒对方信守合同。二、之友公司违约在先，负赔偿责任的应该是之友公司。三、2014年4月11日欠款结算协议中的律师费107455元、诉讼费31815元不能成立。四、2012年的员工劳动纠纷赔偿款120788元，怡发公司为之友公司垫付5万元，理应由之友公司支付。
之�公司在举证期限内提交以下证据：证据一、租赁经营合同，证明租赁关系；证据二、租赁经营合同的补充条款，证明租赁经营期限和租赁费支付时间；证据三、请求延迟支付说明书（一），证明怡发公司于2011年12月21日请求延迟支付租金；证据四、请求延迟支付说明书（二），证明怡发公司向之友公司请求延迟支付租金；证据五、承诺书，证明怡发公司于2013年3月27日向之友公司作出支付租金的承诺；证据六、个人保证书，证明蒋加仲同意为怡发公司的相关债务承担连带保证责任；证据七、法律服务委托合同、网银电子回单、代付款说明、发票，证明之友公司为实现债权支付的律师代理费为107455元。
之后，之友公司还提交了以下证据：证据八、租赁经营四方协议，证明自2014年1月1日起双方解除于2010年8月20日签订的租赁经营合同；证据九、关于怡发公司欠款的结算协议，证明2014年4月11日双方已进行结算。
怡发公司、蒋加仲对之友公司提交证据的质证意见为：证据一至证据九均真实，无异议，予以认可。
怡发公司、蒋加仲在举证期限内未提交证据，其在庭审中提交2010年支付100万元租金的银行汇款凭证、租赁经营四方协议及租赁合同，之后又撤回。另外，怡发公司提出为之友公司代付2012年员工劳动纠纷赔偿款5万元。
之友公司对怡发公司提出代付的5万元，认为怡发公司支付5万元属实，但该代付行为与本案无关，所有员工都是怡发公司招聘的。
本院认证意见：对之友公司提交的证据一至证据七，怡发公司、蒋加仲对其真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，证据四、五，怡发公司承诺违约金的计算标准违反了相关法律规定，应予调整；证据八，租赁经营四方协议涉及案外人胡炎钢，本院对此不予认定；证据九，之友公司与怡发公司的结算协议，本院对其真实性予以采信，但违约金的计算错误。怡发公司提出为之友公司代付5万元，但其未提供证据证明该款应由之友公司承担，且之友公司亦不予认可，本院不予认定。
经审理查明：2010年8月30日，之友公司（甲方）与怡发公司（乙方）签订一份租赁经营合同，约定：甲方将黄山华辰大酒店租赁给乙方经营，乙方第一年支付租赁费105万元，第二年起每年支付租赁费125万元；乙方承租后，以乙方名义对外开票经营，相关经营费用及税收由乙方承担；对无故提前解除合同或有其他严重违约行为的须向对方承担30万元的违约金。该合同还约定了付款时间、租赁期限等。2010年11月15日，之友公司与怡发公司又签订租赁经营合同的补充条款，约定：甲方于2010年11月15日将黄山华辰大酒店的所有房产和一切设施、设备的使用权交予乙方，乙方经营期限为2010年12月15日至2020年12月31日，甲方给予乙方一个月的整修期；租赁费于每年的12月15日前支付；2010年11月1日前黄山华辰大酒店的所有债权债务均与乙方无涉等。上述合同签订后，怡发公司开始租赁经营。怡发公司已支付之友公司2010年12月15日至2011年12月14日期间的租赁费105万元。双方还确认，从第二年起，怡发公司给予之友公司每年消费款5万元。
2011年12月21日，怡发公司向之友公司书面承诺：应在2011年12月15日支付的租赁费120万元，一次性支付暂有困难，计划于2011年12月30日前支付30万元、于2012年3月30日前支付60万元、于2012年4月30日支付30万元。到期后，怡发公司未支付，其又向之友公司书面承诺：应在2011年12月15日前支付的租赁费120万元，在2012年10月31日前付清，若逾期未付部分，按月息2分计算违约金，最迟支付日期为2012年底，若未付清，超期部分的违约金按3分利息计算。之后，怡发公司未付清2012年度、2013年度的租金。2013年3月27日，怡发公司再次向之友公司承诺：在2013年6月30日之前支付415716.50元，2013年度的租金分四次付清，即分别于2013年4月底、2013年6月底、2013年9月底、2013年12月15日前各支付30万元，上述任何一期未及时足额支付，怡发公司将按照租赁合同及之前的承诺承担责任。2013年9月3日，蒋加仲出具个人保证书，主要内容是：蒋加仲自愿为怡发公司承租之友公司的黄山华辰大酒店所产生的相关责任和应承担的相关义务承担连带保证责任，保证范围包括租赁费、违约金、律师费等实现债权的费用。因怡发公司拖欠租赁费，之友公司委托浙江金麦律师事务所代理诉讼并支付了律师费107455元。
2014年4月11日，怡发公司与之友公司签订一份关于黄山怡发商贸有限公司欠款的结算协议，载明：双方确认截止2013年12月31日�怡发公司尚欠之友公司租金2237338.70元（其中：2010年12月15日至2011年12月14日期间的租赁费105万元已付清；2011年12月15日至2012年12月14日期间的租赁费，扣除5万元消费款、2012年4月1日支付的58800元、2012年6月16日支付的78700元，未付租赁费1062500元；2012年12月15日至2013年12月14日期间的租赁费，扣除2013年5月10日支付的8万元，未付租赁费112万元；2013年12月15日至2013年12月31日期间的租赁费未付54838.70元）、违约金926574.19元（其中：以租金2362500元，自2012年11月1日至12月31日，按照月利率2%计算；以租金2362500元，自2013年1月1日至5月10日，按照月利率3%计算；以租金2282500元，自2013年5月11日至12月31日，按照月利率3%计算）、律师费107455元、诉讼费31815元，合计3303182.89元；因怡发公司的劳动纠纷，之友公司为怡发公司代偿70788.23元；怡发公司为之友公司垫款549280元；租赁经营四方协议约�胡炎钢同意为怡发公司向之友公司支付200万元等。诉讼中，怡发公司认为违约金应予调整；双方一致确认租赁经营合同已于2014年1月1日解除；之友公司认可案外人胡炎钢于2014年1月30日前代怡发公司支付了40万元。
本院认为，本案争议的主要焦点是：怡发公司拖欠之友公司的租金和违约金应如何计算。
关于拖欠租金的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。怡发公司与之友公司签订的租赁经营合同，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行。双方确认租赁合同已于2014年1月1日解除，怡发公司应当支付截止2013年12月31日的租金。双方于2014年4月11日结算时确认了截止2013年12月31日，怡发公司拖欠之友公司的租金数额。因此，怡发公司应当支付之友公司租金2237338.70元。
关于违约金的计算。本案中，怡发公司承诺2012年度的租金在2012年10月31日逾期未付清的部分，从2012年11月1日至12月31日，按照月利率2%计算违约金；2012年底未付清的部分，按照月利率3%计算违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。怡发公司承诺的违约金过高，且怡发公司亦要求予以调整。因此，违约金应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，违约金的计算标准为月利率0.66%（6.15%年×130%÷12月／年）。根据双方2014年4月11日的结算协议，违约金的计算期限自2012年11月1日至2013年12月31日，因此，违约金为：1.拖欠2012年度的租金1062500元，自2012年11月1日至2013年12月31日，违约�为98175元（1062500元×0.66%／月×14月）。2.拖欠2013年度的租金，自2012年12月16日至2013年5月10日拖欠租金120万元（125万元-5万元），违约金为38253.60元［120万元×0.66%／月×（15÷30月＋4月＋10÷30月）］；自2013年5月11日至2013年12月31日拖欠租金112万元（120万元-8万元），违约金为56622.72元［112万元×0.66%／月×（20÷30月＋7月）］。违约金合计193051.32元。
以上拖欠租金及应承担的违约金，合计为2430390.02元。双方确认，怡发公司承担之友公司的律师费107455元；之友公司为怡发公司代偿了70788.23元；怡发公司为之友公司垫款549280元，以及案外人胡炎钢为怡发公司代偿了40万元。上述款项抵销后，怡发公司还应当给付之友公司1659353.25元。对怡发公司拖欠之友公司款项自2014年1月1日之后的利息损失，应当按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，亦应由怡发公司承担。根据蒋加仲出具的保证书，蒋加仲对怡发公司该债务应当承担连带清偿责任。另外，双方在结算协议中约定怡发公司承担本案受理费，不违反相关法律规定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告黄山怡发商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄山市之友实业有限公司1659353.25元及利息损失（以1659353.25元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年1月1日起计算至判决给付之日止）；
二、被告蒋加仲对上述第一项确定的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告黄山市之友实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31815元，由黄山怡发商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 宋 浩 之
审 判 员 郑 卫 东
人民陪审员 洪 锋
二〇一四年八月十九日
书 记 员 蒋薇（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约�，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可�认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。