”湖北省嘉鱼县人民法院民事判决书（2014）鄂嘉鱼民重字第00005号原告解宝林，男，1972年9月26日生，汉族。被告童华东，男，1972年10月15日生，汉族。委托代理人张留永，嘉鱼县司法局高铁岭法律服务所法律工作者。原告解宝林与被告童华东租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月17日作出了（2013）鄂嘉鱼民初字第03099号民事判决：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》；二、限被告童华东在本判决生效之日起十日内退还原告预交定金及租金12.4万元，并向原告支付违约金15万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4195元，由被告童华东负担2705元，原告负担1490元。判决送达后，被告童华东对判决不服，在法定期限内提出上诉，咸宁市中级人民法院于2014年8月6日作出了（2014）鄂咸宁民三终字第86号民事裁定，以原判决认定事实不清，证据不足，撤销本院（2013）鄂嘉鱼民初字第03099号民事判决，发回本院进行重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2015年1月30日公开开庭进行了审理。原告解宝林、被告童华东及其委托代理人张留永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解宝林诉称：2012年7月16日，原、被告经协商签订了《厂房租赁合同》，约定了租赁厂房的面积、租赁期限、租赁费用及相关事项。按合同约定，原告在合同签订当日就交纳了2万元的定金，并应被告请求于2012年8月21日预付了10.4万元的租金。但被告收钱后未能按照合同约定的时间交付厂房及附属设施，已违约。双方于2012年11月7日签订了《厂房租赁合同补充协议》，该补充协议约定：甲方保证从2012年11月8日起的30天内提供实际负荷200KW以上三相电供乙方生产使用，甲方若未能在本协议约定时间内完成本协议事项，除承担原厂房租赁合同内约定的违约责任外，同时需赔偿乙方设备搬迁，附属设施施工以及其他因甲方违约造成的损失。被告本应依照补充协议的约定，在2012年12月7日前安装好有实际负荷200KW以上的三相电交付给原告使用，但直至2013年3月底仍未履行。由于被告违约，导致原告无法生产经营，损失惨重，故诉至法院，请求判令被告返还原告预付定金2万元及预付租金10.4万元，承担违约金3万元、赔偿金15万元及工人生活费3.66万元、搬迁费2.9万元、基础设施费用1.65万元、原告与合伙人应得工资2.4万元及预期利益损失6.25万元，并承担本案诉讼费。被告童华东辩称，一、原告所诉事实与理由部分不实。原告自2012年11月8日将设备及配套设施运至厂房进行安装调试，2013年3月，被告向嘉鱼县供电局申请将100KW变压器增容为200KW，同年5月增容后提供给原告经营使用，原告直至2013年8月将设备搬离厂房，并非其在诉状中称3月份；二、原告未按合同约定全面履行合同，构成违约。合同约定，甲方交付厂房后，乙方应一次性支付三年租金204120元，而至今乙方仅付租金12.4万元，明显违约；三、合同合法有效，应继续履行，原告诉求应依法驳回；四、原告将设备搬离时将被告厂房地坪损坏，给被告造成的经济损失应予赔偿。原告要求被告为其修建水池取土及固定安装机器设备取土方费用由原告支付。原告为证明其诉称的事实成立并支持其主张，向本院提供了如下证据：1、原告营业执照和公民身份证，证明原告是本案适格的主体；2、《厂房租赁合同》，证明原告与被告有厂房租赁合同关系，原、被告双方各自的权利与义务以及违约责任承担方式；3、《厂房租赁合同补充协议》，证明原、被告2012年7月16日签订《厂房租赁合同》后，被告已经违约，同时证明被告承诺提供实际负荷200KW以上三相电供原告使用的具体时间及违约处罚办法；4、童华东2012年7月16日收条，证明原、被告签订合同时，原告依合同约定向被告交付租赁厂房定金2万元的事实；5、童华东2012年8月21日收条，证明原告提前向被告预交房租10.4万元的事实；6、嘉鱼县供电公司查询资料，证明童华东向电力部门申请变压器增容的时间是2013年5月27日15时54分，与《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》约定提供实际负荷200KW以上三相电供原告生产使用的时间延迟半年之久的事实；7、小板成套设备转让（帖），证明被告至2013年3月仍未提供实际负荷200KW以上三相电供原告生产使用，原告于2013年3月30日在网上发帖将小板成套设备转让；8、洪泽林2012年12月10日收条，证明原告支出机械设备、叉车、吊车、货物搬迁费为1.65万元的事实；9、杜光明2012年12月15日证明，证明原告在租赁被告厂房内，修建设备基础设施及土建工程包工包料耗资1.65万元的事实；10、王全世2012年12月10日证明，证明原告设备整体搬迁至租赁厂房后，安装、调试费用达1.25万元的事实；11、杜梦平、潘泽、杜开灿、杜姣兰、包时军五人的证明，证明从2012年9月25日至2013年3月25日杜梦平等五人应聘在原告处上班，技工月生活补助1500元，工人月生活补助800元，原告共支付杜梦平等五人生活费3.66万元的事实；12、山东宗汇工程咨询有限公司报告资料，证明原告所建项目生产石英石可达年产量销售收入600万元，税后收益率为19.5%，预期利益半年为6.25万元。被告童华东为证明其辩称的事实成立并支持其主张，向本院提供了如下证据：1、被告公民身份证复印件一份，证明被告的基本情况；2、《厂房租赁合同》复印件一份，证明合同约定厂房面积暂定1400平方米，以实际测量面积为准，租金为每年每平方米45元，童华东交付厂房，解宝林一次性支付三年租金。解宝林未一次性支付三年租金，其行为构成违约；3、《钢结构工程承建合同书》复印件一份、用电申请及《施工合同》复印件一份，证明被告履行了建设厂房、增容安装变压器之合同义务；4、李茂云证言，证明原告石板厂的合伙人刘幼林（又名刘兴幼，下同）雇请李茂云将机械设备搬出所租赁厂房，具体时间为2013年8月9日；5、刘祖泽证言，证明2013年6月，原告石板厂合伙人刘幼林就石板厂转让事宜与证人刘祖泽及被告童华东协商，由刘祖泽和童华东共同受让解宝林在石板厂的股份，继续履行原租赁合同。经庭审质证，被告童华东对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议。对证据6，认为不能证明其证明目的，且正好证明被告的行为属履行合同的行为；对证据7，不予认可，认为缺乏真实性；对证据8、9、10，认为无正式发票，不予认可；对证据11，不是工资表，无领款人的签字，不予认可；对证据12，认为缺乏科学依据，不能作为证据使用。对被告童华东提供的证据1，原告无异议；对证据2的真实性无异议，但无法证明其证明内容；对证据3中《钢结构工程承建合同书》的真实性无法查证，认为厂房造价多少与原告无关，用电增容的申请应是事实，但认为已超过交付期限；对证据4认为与原告无关，但对其证明目的予以认可；对证据5，认为该证据所证明的内容是刘幼林（又名刘兴幼）的个人行为，不代表原告。经审理并综合原、被告质证意见，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5证明了原告的身份信息、双方所签合同的条款及被告向原告出具的收条，来源合法，内容真实有效，本院予以采信。对原告提供的证据6，是2013年5月27日电力部门受理童华东申请变压器增容的查询情况，确能说明被告童华东依照合同向电力部门申请增容并由电力部门受理，但其申请时间及受理时间超过合同约定的时间，对该证据及其证明内容，本院予以采信；对证据7，原告在网上发帖转让小板成套设备应属事实，但该行为是原告对自己的生产设备进行合法处理的自主行为，与被告是否提供200KW的三相电无因果联系，对其证明目的本院不予采信；对证据8、9、10中搬迁设备、修建基础设施、安装调试费用，未经认证，不是正规发票，本院不予采信；对证据11，不是正规的工资表，无领款人签字，无劳动合同予以佐证，本院不予采信；对证据12，原告所经营的石板厂与可行性报告中的山东盛富莱石英石有限公司石英石板材生产项目一期工程在规模、投资金额、劳动人员、市场等各方面均不具有可比性，该可行性报告不具备参考价值，本院不予采信。对被告童华东提供的证据1，来源合法，内容真实有效，本院予以采信；对证据2，与原告所提供的《厂房租赁合同》内容一致，但该合同约定，被告交付厂房必须保证“有实际负荷200KW以上三相电供乙方生产使用”，且“于65日内交付厂房给乙方使用”，还应按照《厂房租赁合同》第三条第3.3中及《厂房租赁合同补充协议》第二条第2.1款中提到的签订正式的“交房确认书”来确定交房日期和实测面积以及年租金的总金额，而被告并未在约定时间内完成约定的事项，也未与原告签订交房确认书，故不能认可在该合同签订后65日被告将厂房交付给原告使用，对被告的证明目的本院不予采信；对证据3，被告提供的《钢结构工程承建合同书》系复印件，本院无法核实其真实性，但原、被告均认可该厂房已建起，可以认定被告建设了厂房，被告提供的2013年3月11日盖有嘉鱼县新街镇人民政府公章的《用电申请》及2013年3月29日与湖北兴耀电力有限责任公司签订的《施工合同》，内容真实可信，可证明原告增容安装变压器的事实，但其时间证明被告确未在《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》约定的时间内提供有实际负荷200KW以上三相电供原告生产使用，故对其证明目的本院不予采信；对证据4，原告对其证明目的不持异议，本院予以采信；对证据5，证明原告石板厂合伙人刘幼林曾就石板厂转让事宜与证人刘祖泽及被告童华东协商，本院也于2013年12月20日对刘幼林进行了调查询问，刘幼林证实三人确实曾就合伙事宜进行过协商，也证实被告童华东在交付厂房和电压器增容方面都有违约，本院认为，刘幼林等人是否协商此事，系其个人行为，与本案无关联，本院对该证据的证明目的不予采信。本院根据当事人的陈述及采信的证据，认定案件事实如下：2012年7月16日，原、被告经协商签订了《厂房租赁合同》，约定了租赁厂房的面积、租赁期限、租赁费用及相关事项。该合同第三条第3.2款第1项约定：甲方（被告）在交付厂房时，必须保证有实际负荷200KW以上三相电供乙方（原告）生产使用。第三条第3.3款约定：乙方在签订合同当日向甲方一次性交付定金2万元，甲方承诺在收到定金后开始建设厂房，并于65天内交付厂房给乙方使用。原告在合同签订当日就交纳了2万元的定金，并应被告请求于2012年8月21日预付了10.4万元的租金。后被告未能在约定的时间交付厂房及附属设施，双方经协商于2012年11月7日签订了《厂房租赁合同补充协议》，该补充协议第一条第1.1款约定：甲方同意乙方从2012年11月8日起，可以将乙方的生产设备及配套设施运入甲方已改好的厂房并进行安装调试。第一条第1.2款约定：甲方保证从2012年11月8日起的30天内提供实际负荷200KW以上三相电供乙方生产使用，在此期间，甲方需保证乙方设备搬迁安装测试等过程中的水及电力使用。第三条第3.2款约定：甲方若未能在本协议约定时间内完成本协议第一条第1.2款内的事项，除承担原厂房租赁合同内约定的违约责任外，同时需赔偿乙方设备搬迁，附属设施施工以及其他因甲方违约造成的损失。被告应依照补充协议的约定，在2012年12月7日前，安装好有实际负荷200KW以上的三相电交付给原告使用，但直至2013年3月11日被告才向用电部门提交用电申请，该月底原告向其合伙人刘幼林表明自己想退出的想法，刘幼林便告知被告童华东，二人就此事与刘祖泽洽谈合伙事宜，后因价格原因未谈成。2013年5月27日用电部门受理被告的申请，2013年8月原告雇人将放置在厂房内的机械设备拖走。2013年11月11日，原告以被告未按合同约定提供有实际负荷200KW以上的三相电的厂房供其生产经营，致原告损失惨重为由，诉至法院，请求判令解除原、被告间的租赁合同，被告返还原告预付定金2万元及预付租金10.4万元，承担违约金3万元、赔偿金15万元及工人生活费3.66万元、搬迁费2.9万元、基础设施费用1.65万元、原告与合伙人应得工资2.4万元及预期利益损失6.25万元，并承担本案诉讼费。本院认为，本案争议涉及如下问题：一、被告童华东及原告解宝林是否违约的问题。原、被告双方于2012年7月16日签订的《厂房租赁合同》第三条第3.3款约定：“乙方在签订合同当日向甲方一次性交付定金2万元，甲方承诺在收到定金后开始建设厂房，并于65天内交付厂房给乙方使用。在甲方交付厂房，经乙方验收合格后，乙方一次性支付三年的租金……”。根据该条款，被告童华东在收到定金后，应于2012年9月19日交付厂房，但被告一直未将厂房交付给原告验收。双方经协商于2012年11月7日签订了《厂房租赁合同补充协议》，其中第一条第1.2款约定：“甲方保证从2012年11月8日起30天内提供实际负荷200KW以上三相电供乙方生产使用”，按照约定被告童华东应在2012年12月8日前完成该义务，但被告明显未在约定时间内履行合同义务，其于2013年3月11日才向供电部门提交用电申请，用电部门于2013年5月27日才受理其申请，被告的行为已构成违约。被告抗辩原告未交清三年的租金已违约的问题。按照合同约定，原告交清三年租金是以被告在规定的时间向原告“交付厂房，经乙方验收合格”，保证“有实际负荷200KW以上三厢电供乙方使用”为先决条件，但被告未在约定的时间履行相应的义务。根据合同法有关规定，当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，原告未向被告一次性支付三年租金未构成违约。二、该合同是否应依法解除的问题。对原告要求解除与被告的合同，被告抗辩，依照合同法第九十六条对合同的解除应通知对方，合同自通知对方到达时解除。经本院查明：①2013年3月，由于被告多次违约，原告合伙人刘幼林将解宝林退出解除合同的想法告知过被告童华东，被告童华东还找来刘祖泽商量接手代为履行的问题以继续履行合同，后因价格原因未达成一致意见作罢。该事实证明原告要求解除与被告的合同已通知了被告。②2013年8月，原告将厂房的设备搬离，以其行为表明要求与被告解除合同，被告知晓该情况；③2013年8月29日，原告以嘉华石英石板材厂为原告起诉被告童华东，在庭审中，被告提出原、被告间的合同关系是否应解除系案件的争议问题之一，诉辩双方并就是否解除合同进行了辩论。④在庭审中，原告亦提出解除合同的请求。综上事实，原告已以多种形式就解除合同的请求通知了被告，且该合同已无继续履行的可能和必要，因此，原告要求解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持。三、原告要求被告返还定金、租金，承担违约责任及赔偿相关损失是否支持的问题。由于被告违约，造成合同无法履行，在解除合同后，被告应将收取的定金、租金返还给原告。对违约金及赔偿金的问题，合同法第一百一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据该法律规定，原、被告因违约只能选择支付违约金或赔偿损失。由于原告要求被告赔偿损失的计算依据不足，因此本院对原告要求被告按合同约定支付违约金的请求应予支持，但按照合同约定支付违约金共计18万元过高，应予适当减少至支付违约金10万元。四、被告的请求是否支持的问题。被告提出原告搬离机械设备时，对被告厂房造成损坏，被告为原告修建水池及取土，要求原告给予被告经济赔偿及支付取土的费用。在本案庭审时，被告对其请求未提供任何证据，且被告明确表示对该项请求不提出反诉，另案解决，故对被告该项请求本案不予处理。综上理由，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》；二、限被告童华东在本判决生效之日起十日内退还原告预交定金及租金12.4万元，并向原告支付违约金10万元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费4195元，由被告童华东负担2705元，原告解宝林负担1490元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：上诉费；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17-680501040008389-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤林汉人民陪审员  廖洪新人民陪审员  闵新春二〇一五年四月十日书 记 员  蔡旺东附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失””