重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终2034号
上诉人（原审被告）：重庆乔弘医药有限公司，住所地重庆市经开区桃源路4号1层，统一社会信用代码91500108688944455J。
法定代表人：文其兵，职务董事长。
委托诉讼代理人：叶闵，重庆恒庆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆超科实业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新区长江工业园C31，组织机构代码77177117-X。
法定代表人：黄益荣，职务董事长。
委托诉讼代理人：任慧娟，女，汉族，1986年3月2日出生。
委托诉讼代理人：王伟，男，汉族，1968年8月29日出生。
上诉人重庆乔弘医药有限公司（以下简称乔弘公司）因与被上诉人重庆超科实业发展有限公司（以下简称超科公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸人民法院（2016）渝0108民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的法定代表人文其兵及委托诉讼代理人叶闵，被上诉人的委托诉讼代理人任慧娟、王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
乔弘公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定事实错误，缺乏证据支撑。1、关于租赁物占用费问题，上诉人实际支付给被上诉人的房屋租金至2016年2月9日到期，上诉人接�被上诉人要求于2016年1月31日搬离库房及办公室的通知后，即在2016年2月5日就将库房内产品全部搬空，将货架、托盘、空调设备搬运至库房外空地准备运走，但被上诉人单位却指挥工人搬来几十个巨型轮胎，将上诉人办公室门口及货架、托盘、空调围住，并封闭大门阻止搬运车辆进出，变相非法扣押上诉人上述财产。期间经过多次报警、交涉，最后上诉人于2016年3月5日通过门内外人工传递、翻越门栏的方式搬走了之前被被上诉人扣押的财物。由于被上诉人故意阻挠，才导致上诉人不能在2016年2月5日搬走上述物品，故上诉人在2016年2月5日之后就已不存在占用库房的行为，故一审判决上诉人支付2016年2月10日至2016年3月5日期间的租赁物占用费错误。2、一审判决对租金支付方式的理解不符合市场交易规律，上诉人在本案中不存在拖欠上诉人房屋的违约行为，被上诉人也未举示有效证据证明其受到实际损失，故上诉人不应当承担违约责任。3、一审判决所认定的装修拆除费用，先主观推定存在拆除，后又酌情估算，其理由牵强；上诉人在装修前得到被上诉人的认可，装修后被上诉人也未持异议，被上诉人是否恢复了原状、是否支付了费用，也未提供证据证明。
超科公司答辩称：一审判决客观公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。租赁物的占用费问题我公司认为有充足的证据证明上诉人于3月5日腾空租赁物交回我公司，一审法庭的判决是合理的，应予以支持；关于违约损失问题，上诉人突然单方解除合同，已经造成了违约，我方主张上诉人承担合理违约责任，一审法院判决上诉人赔偿三个月租金作为违约损失补偿，合理合法客观公正，应予以支持；关于拆除装修费用的问题，租赁合同第四条第三款明确了承�方的义务，如承租方损害房屋装修及结构，出租方有权制止并要求承租方恢复原状，照价赔偿损失，我司多次与上诉人沟通，拆除问题无果，为了降低损失，我方自行拆除，产生了拆除费用，上诉人应该合理承担。
超科公司向一审法院起诉请求，超科公司作为出租方与乔弘公司作为承租方，于2014年12月10日签订了《库房租赁协议》，协议确定租赁面积为1020平方米，租赁期自2015年1月10日至2020年1月9日，租金为每月21元/平方米，协议中还约定租赁的位置、租金支付时间和双方的权利义务。协议签订后，被告在第一年如期支付了租金。在2015年12月22日，被告发来说明函，以业务经营变化为由需在2016年2月9日前进行库房搬迁，要求原告另行租赁。对此行为，原告进行回复，要求被告按期足额支付租金。2015年12月31日，被告不顾合同中对于租金支付条款的约定，仅�原告支付了一个月的租金，拒绝按合同规定履行义务，拖欠2016年2月10日至7月9日的租金107100元未付。原告与被告就上述违约进行了协商，被告未听从原告的建议，执意在春节放假期限将自己的产品和设备搬迁，由此双方发生争议，原告向长生桥派出所报警，被告将租赁的房屋上锁一走了之。被告为了达到解除合同的目的，委托律师发来函单方面决定协议自2016年2月9日解除，原告多次找被告要求按合同约定履行债务；即便是解除合同，也应该签订解除协议，办理退房交接手续，但被告拒绝合作，使原告与被告无法进行沟通。由于合同解除，按合同的约定，被告应按约定支付租金。由于被告违反法律规定，且双方难以沟通，现原告为了维护自己的合法权益，特向法院起诉要求：1、判令被告承担因提前解除合同和拒不移交承租房屋给原告造成的损失，该损失赔偿金额按�合同约定月租金标准计算，自2016年2月10日起至被告将租赁房屋恢复原状之日止；2、判令被告将租赁房屋恢复原状，交还原告并办理房屋交接手续；3、判令被告承担两个月的房屋招租期损失42840元；4、判令被告向原告支付为履行签订协议而产生的前期人工及装修免租期租金21410元；5、判令被告承担自2016年2月10日至欠款付清之日止，房屋租金损失按国家规定商业银行贷款利率的四倍计算资金占用损失；6、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月10日，超科公司作为出租方与乔弘公司作为承租方签订了《库房租赁协议书》，该协议主要约定了以下内容：租赁物位于南岸区茶园新区江溪路x号的库房第一层楼北半部，建筑面积1020平方米；租赁时间为5年，自2015年1月10日至2020年1月9日，租金单价为21元/平方米/月，每月租金为21410元，全年租金年为257040元；房屋租金采用“先付款、后使用”的原则履行付款义务，承租方在接收房屋前支付押金20000元，2015年1月1日前承租方支付三个月租金64260元，2015年4月1日前承租方支付三个月租金64260元，2015年7月1日前承租方支付6个月租金128520元，此后承租方从第三次付款期开始每六个月支付一次房租，支付时间分别为每年的7月1日和12月31日；本合同依法订立后具有法律效力，任何一方违反法律规定和单方造成解除合同的应承担违约责任；承租方违反本合同或不按规定使用租赁物，经出租方指正不改的，出租方有权解除合同。
合同履行初期，被告按照合同的约定支付了租金。2015年12月22日，被告乔弘公司以因业务需要须于2016年2月9日前搬入重庆捷江药品物流有限公司库房为由，发函告知超科公司；同年12月25日，超科公司回复不同意解除合同，并希望乔弘公司按合同约定履行；2015年12月31日，乔弘公司向原告超科公司支付了一个月租金，并继续使用租赁物；2016年1月6日，超科公司发函告知乔弘公司，表示收到库房1个月的租金，但乔弘公司还应当按照合同约定，在收到上述函件3个工作日内补足2016年1月9日至7月9日期间的库房租金；超科公司于2016年1月28日发函告知乔弘公司，载明乔弘公司自2016年1月6日发函以来，并未补足租金差额，其行为己经违反双方签订的协议条款，超科公司终止双方于2014年12月10日签订的《库房租赁协议》，并限定乔弘公司于2016年1月31日前搬离库房，乔弘公司于当日收到该函;2016年1月29日，乔弘公司委托重庆仁政律师事务所发律师函告知超科公司，声明中载明超科公司的行为己经构成违约，双方签订的协议于2016年2月9日解除；由于原被告双方就租金支付及返还租赁物未能达成一致意见，双方分歧较大，频繁发�纠纷，分别于2016年2月14日、16日、17日、3月5日报警处理，但均调解未果；2016年3月8日，乔弘公司委托重庆仁政律师事务所发函告知超科公司，载明乔弘公司于2016年3月7日主动提出办理交接，双方未达成一致意见，超科公司要求拆除附加的装修及装饰于法无据，且应自行承担不办理交接的责任。另，乔弘公司搬离租赁房屋时未拆除装修，超科公司自行拆除了房屋内的装修并产生了一定的费用，基于上述事实及原因，原告遂提出如前诉讼请求。
一审法院认为：超科公司与乔弘公司于2014年12月10日签订的《库房租赁协议》，采用了法律规定的形式，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力，一审法院确认该租赁协议效力。庭审中，双方当事人争议的焦点在于：1、对于“先付款、后使用”租金支付原则的理解以及被告是否存在违约行为；2�关于《库房租赁协议》的解除日期。
对于争议焦点1，一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷，租赁协议约定了租赁期自2015年1月10日开始，还约定租金的支付方式为“先付款、合使用”原则，协议第三条第一款中明确约定了前三期的租金支付方式，分别是2015年1月10前支付三个月租金、2015年4月1日支付三个月租金、2015年7月1日支付租金，自此后，每六个月支付一次租金。联系租赁协议条文，可以看出双方约定被告乔弘公司应在计租期开始前支付租金，前三次租金支付方式符合双方约定的“先付款、合使用”原则，在近一年的租赁期内，乔弘公司也一直以实际行动按照上述约定支付租金，视为乔弘公司对“先付款、合使用”租金支付原则的认可，故对乔弘公司辩称“先付款、后使用”租金支付原则仅限于前三次的意见不予采纳，该支付方式应当是贯穿并适用于整个租赁期内，此时乔弘公司应按约定支付后六个月的租金，才能继续使用租赁物；超科公司有要求乔弘公司按合同约定支付2016年2月9日至2016年7月9日的租金、继续履行合同的意思表示，双方对于解除合同并未达成一致意见，乔弘公司履行合同义务不符合约定，己经对超科公司构成了违约，故对乔弘公司的辩解不予采纳。
对于争议焦点2，一审法院认为，当事人协调一致可以解除合同，存在法律规定的情形时，当事人可以解除合同。在争议焦点1中己经论述，乔弘公司的行为己经构成违约，其迟延履行支付租金的行为，己不能实现超科公司订立该协议的目的；超科公司于2016年1月28日发函，告知乔弘公司终止双方于2014年12月10日签订的租赁协议，是在行使法律规定的合同解除权；乔弘公司在庭审中举示的证据，己经出示了超科公司于2016年1月28日的函，应当�为超科公司己经按照法律规定行使解除权，并通知且己到达对方，该解除函于2016年1月28日到达乔弘公司时生效。因此，超科公司与乔弘公司于2014年12月10日签订的协议于2016年1月28日己解除。
此外，乔弘公司辩称原告在租赁期内故意阻拦其使用租赁物，一审法院认为，当事人对自己的主张应提供相应的证据证明，否则应承担不利后果。乔弘公司当庭未举示相关证据，故对此辩解不予采纳；
乔弘公司辩称解除合同后，原告有义务防止损失的扩大，对于扩大部分的损失不承担责任。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿,对此辩解本院予以采纳。
综上，乔弘公司延迟支付租金的行为，己对超科公司构成了违约，超科公司也己按法律规定解除了�方的租赁协议，超科公司起诉要求乔弘公司承担因提前解除合同给其造成的损失，于法有据，一审法院予以支持；
关于赔偿损失的标准及计算时间，原告起诉要求自2016年2月10日至被告将租赁物办理交接之日，按协议约定的月租金为标准。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原被告签订的租赁协议己于2016年1月28日解除，自2016年1月29日2016年2月9日期间的租金，乔弘公司己于2015年12月31日支付完毕；自2016年2月10至2016年3月5日共计25天，乔弘公司应当支付此期间的租赁物占用费，一审法院酌情以双方合同约定的一个月租金21420为宜，�算25天计17850元，乔弘公司应当支付此期间的租赁物占用损失17850元；另，考虑乔弘公司的违约情况、以及剩余履行期的长度、一审法院酌定乔弘公司赔偿超科公司因违约而造成的损失计算标准为，以协议约定的月租金21420元为标准，计算3个月为宜，计64260元；此外，乔弘公司在庭审中认可租赁房屋时对租赁物进行了装修，而搬离时未拆除装修，原告要求将被告承担将租赁物恢复原状而产生的费用，予法有据，一审法院予以支持；超科公司为拆除装修付出了装修费事实应当是存在的，但提供的收据真实性及关联性均存在异议，对于原告要求的拆除装修费用26800元，一审法院酌定该费用以15000元为宜；原告要求2个月招租期损失，没有法律依据，对此项请求，一审法院不予支持；综上，乔弘公司应当赔偿损失项目为一个月的租赁物占用费17850元，赔偿因违约造成的损失64260�、拆除装修费用15000元，共计97110元。
原告请求判令被告将租赁房屋恢复原状，交还原告并办理房屋交接手续，一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告己经按法律规定行使解除权，租赁合同己经解除，涉案的租赁房屋事实上也一直由原告控制，且超科公司于2016年11月1日己将本案租赁物重新出租，故不存在将租赁物恢复原状，也没有交还租赁房屋及办理房屋交接手续的必要，对此请求一审法院不予支持。
原告要求前期人工装修费用及免租金期间的租金。一审法院认为，原告提供的证据未能证明前期人工装修费用，对前期人工装修费用不予支持；关于免租金期间的租金损失，本案中，原告为了签订租赁五年的�赁合同而给予被告一个月免租金期间，当被告明确以自己的行为不履行合同时，原告因此行为遭受了一个月的租金损失，但此损失并非直接损失，且租赁合同对此损失并未约定，故原告的请求无法律和事实依据，一审法院对免租金期间的租金不予支持。
乔弘公司应当赔偿超科公司的损失合计为97110元。原告请求的造成损失的资金利息，一审法院认为，乔弘公司因违约行为而承担赔偿损失的责任，但不存在原告请求的占用资金的行为，故原告此项请求没有事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、限重庆�弘医药有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆超科实业发展有限公司支付自2016年2月10日至2016年3月5日期间租赁物占用费17850元；二、限重庆乔弘医药有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆超科实业发展有限公司支付因违约而赔偿损失计64260元；三、限重庆乔弘医药有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆超科实业发展有限公司支付拆除装修费用15000元；四、驳回重庆超科实业发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费4830元，减半收取2415元，由重庆超科实业发展有限公司负担1315元，由重庆乔弘医药有限公司负担1100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，被上诉人超科公司提交照片打印件两张，拟证明其拆除产生费用是真实存�的。对于该证据，上诉人提出，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该照片拍摄地点不明，不能看出与本案有关。
根据上诉人在一审中所举示并经质证、双方对其真实性无异议的2016年2月5日租赁物现场照片、2016年2月14日、15日现场照片、2016年3月5日现场照片，以及重庆市公安局2016年2月14日、2月16日、2月17日、3月5日的案（事）接报回执，并结合诉人在一审中所举示并经质证的上诉人于2016年2月16日发给被上诉人的告知函内容，本院二审查明：截止2016年2月5日，乔弘公司在所租用库房内尚有货架、托盘、空调等物品未搬离；因双方对合同解除相关问题发生纠纷，2016年2月14日至2月17日期间，在乔弘公司从库房向外搬运货架、托盘、空调等物品的过程中，超科公司采用关闭大门、用重型轮胎封堵乔弘公司办公室、所租用库房门口及待搬运物品的方式进行阻止，后乔弘公司采用人工传递、翻越大门的方式将物品搬离涉诉房屋。
对一审法院查明的其他事实本院予以确认。
本院认为：在双方因合同解除及后续问题产生纠纷后，本应通过协商或遵循法律途径依法解决。2016年2月5日已临近2016年农历春节假期，上诉人未能在春节前将全部物品搬离所租赁库房，导致2016年2月14日春节假期结束后上诉人在搬运相关物品时，因已超过其所支付租金相对应的日期即2016年2月9日，故双方又发生纠纷。而被上诉人采用关闭大门、用重型轮胎封堵等过激方式阻止上诉人搬运物品，其行为缺乏合同及法律依据，显然有失妥当，由此导致损失扩大，被上诉人对此亦有过错。一审判决对此事实未予认定，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，对于2016年2月10日至2016年3月5日期间的租赁物占用费损失，结合纠纷发生原因、违约行为及双方过错因素，应由上诉人与被上诉人各自承担50%。
对于上诉人所称一审判决认定的租金支付方式错误的问题，因双方合同第三.1条已明确约定采用“先付款、后使用”的原则，第一次付款期为2015年1月1日前支付三个月租金、第二次付款期为2015年4月1日前支付三个月租金、第三次付款期为2015年7月1日前支付六个月租金，承租方从第三次付款期开始每六个月支付一次房租，支付时间分别为每年7月1日前及12月31日前，故上诉人所称“先付款、后使用”原则仅适用前三次付款期的意见与合同约定不符，本院不予采信；一审法院依据合同条款文义、体系，以及双方在合同履行过程中的行为，所作“先付款、后使用”的租金支付方式应贯彻于整个租赁期的认定符合法律规定，应予维持。由于合同约定租赁期内，上诉人在2015年12月31日前未能按时足额交纳租金，其行为应构成违约；后因双方未能协商解决争议，导致涉诉租赁物空置，被上诉人因此遭受损失亦是事实，故被上诉人辩称起不应当承担违约责任的理由，与案件事实及法律规定不符，本院不予采纳。至于装修拆除费用问题，上诉人在交还房屋时本应将租赁物恢复原状，但其未自行拆除装修，故被上诉人在代为拆除后有权向其主张相应费用，上诉人辩称上诉人未实际拆除及未产生费用，显然与客观实际不符，本院不予采信。
综上所述，因一审判决对被上诉人曾阻止上诉人从涉诉租赁房向外搬离物品的事实未予认定，应予纠正，上诉人的第一点上诉请求部分成立，对2016年2月10日至2016年3月5日期间的租赁物占用费问题应予以改判。上诉人的其他上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初308号民事判决第二、三项；
二、撤销重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初308号民事判决第一、四项；
三、由重庆乔弘医药有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆超科实业发展有限公司赔偿租赁物占用费8925元；
四、驳回重庆超科实业发展有限公司的其他诉讼请求；
一审案件受理费2415元由重庆超科实业发展有限公司负担；二审案件受理费4830元，由重庆乔弘医药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏致礼
审 判 员 陈 华
代理审判员 芦明玉
二〇一七年五月十一日
书记�员孙翠