广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）百中民一终字第117号
上诉人（一审被告）平果县鑫龙商贸有限责任公司。住所地：平果县马头镇东街***号。
法定代表人唐秀峰，董事长。
委托代理人张潇，平果县法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审原告）农国光，居民。
委托代理人谭启勇，广西中名律师事务所律师。
上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2014）平民一初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行审理，上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司（以下简称“鑫龙公司）的委托代理人张潇，被上诉人农国光的委托代理人谭启勇到庭参加诉讼。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年9月3日，原告农国光与被告鑫龙公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三、第四条约定，原告购买被告开发的位于平果县马头镇朝阳街1号的第1幢2007号房，房屋总价款为218029元。合同第八、第九条约定，被告鑫龙公司应当在2011年8月30日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付给原告，如逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告分别于2010年1月18日、2010年9月1日、2010年9月14三次向被告支付购房款共计218029元。2014年3月17日原告以被告违约交房为由向法院提起诉讼。另查明，2014年4月18日被告取得建设工程质量竣工验收意见书，综合验收结论（工程质量是否合格）为合格。2014年7月28日经平果县住房和城乡规划建设局审查工程竣工验收备案文件齐全，同意备案。
一审法院审理认为，原告农国光与被告鑫龙公司于2010年9月3日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。在本案中，原告已依合同约定支付房款，被告未能根据合同约定在2011年8月30日前将经竣工验收合格的商品房交付给原告，已构成违约。关于诉讼时效的问题。因至原告起诉之日，被告鑫龙公司未将原告购买的商品房交付给原告，被告的违约行为持续存在，故原告向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。2014年4月18日被告开发的商品房经竣工验收合格，符合约定交房条件，现原告请求被告立即履行交房义务，符合法律约定，一审法院予以支持。关于违约金如何计算的问题。原、被告在合同中约定，逾期交房自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，是双方的真实意思表示且未违反法律规定。原告主张按合同约定支付逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。被告主张违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，被告对自己的主张有责任提供证据，但被告未能提供证据证明原告的损失，也不能证明违约金超过原告损失的30%，故对被告关于违约金过高的主张，一审法院不予支持。被告鑫龙公司主张该公司于2013年11月23日公告交房，违约金应计至2013年11月23日止。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二项规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。因2013年11月23日该商品房未经竣工验收合格，不符合交房条件，故被告于2013年11月23日发布的交房公告不符合法律规定，不能视为被告已于当日向原告交付房屋，对被告关于违约金计至2013年11月23日止的主张一审法院不予支持。故被告应支付的违约金为自2011年8月31日起至实际交房之日止，按日以原告已交付购房款218029元的万分之三计付。自2011年8月31日至2014年2月28日共计违约913天，但原告仅主张909天是原告对自己权利的处分未违反法律规定，一审法院予以支持，该期的违约金为：218029元×0.0003×909天＝59456.5元。2014年3月1日至被告实际交房之日止的违约金为按实际天数每日以原告已交付购房款218029元的万分之三计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：一、由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司于本案判决生效之日起三日内向原告农国光交付位于平果县马头镇朝阳街1号的第1幢2007号商品房；二、由被告平果县鑫龙商贸有限责任公司向原告农国光支付逾期交房违约金（其中：2011年8月31日至2014年2月28日的违约金为59456.5元；2014年3月1日至实际交房日的违约金为总房款218029元乘以万分之三再乘以实际违约天数计付）。
上诉人鑫龙公司不服一审判决，上诉称，一审判决违背事实，违反法律。（一）、上诉人已于2013年11月23日公告通知2013年11月28日交房，并且楼房于2014年4月18日已经综合验收合格，在平果县房产管理所备案。一审庭审中，上诉人已告知被上诉人房屋已经验收、备案，符合合同约定的交房条件，要求其尽快收房，但被上诉人未收，坚持要法院判决上诉人交房，这是没有意义的，被上诉人的行为属恶意诉讼，一审不应予以支持，一审仍判决上诉人在判决生效后三日内交房是错误的。（二）、上诉人于2013年11月23日公告通知于当年11月28日交房，在一审庭审中提交了楼房验收合格、备案的证据，达到合同约定交房条件，被上诉人仍未收房，延长了收房时间，不应由上诉人承担违约责任、支付违约金。一审判决上诉人承担从合同约定交房的第二天开始直到实际交房之日止的逾期违约金是错误的。（三）、合同约定上诉人应当交付房屋的时间是2011年8月30日前，上诉人未能按时交房，被上诉人应当在2013年8月30日前向法院或有关部门主张权利，要求上诉人交房并支付违约金，但被上诉人没有在此期间内提出，又没有产生诉讼时效中断的情形，其在2014年3月17日才向法院提起诉讼，已超过诉讼时效，法院应当驳回被上诉人的诉讼请求。一审以法院以上诉人的违约是持续性来认定被上诉人的起诉没有超过诉讼时效是错误的。综上，上诉人请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人农国光答辩称，上诉人未按合同约定时间交付房屋，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，二审应当驳回上诉，维持原判。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，一审判决上诉人于判决生效之日起三日内向被上诉人交付所购商品房有无事实和法律依据、上诉人是否应当从合同约定交房的次日起至被上诉人实际收房时止计付违约金、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，是本案争议焦点。
（一）、关于一审判由上诉人在本判决生效之日起三日内向被上诉人交付商品房屋有无事实和法律依据的问题。由于上诉人未能按合同约定的2011年8月30日前将经验收合格的房屋交付，直到一审庭审中才提供房屋验收合格、符合交房条件的证据，且被上诉人对房屋是否符合交房条件尚存异议，需待生效判决确认，故一审判决上诉人交房符合本案的事实。上诉人以房屋已经验收合格，其随时可以交房，是被上诉人不收房为由，主张不需法院判决其交房，理由不成立，本院不予支持。由于被上诉人的诉讼请求是要求上诉人立即交房，因此在上诉人交房的同时，被上诉人也应当接收房屋，双方共同办理交接手续。一审只判决上诉人交房，未判决被上诉人收房不当，本院予以纠正。
（二）、关于上诉人是否应当从合同约定交房的次日起至被上诉人实际收房时止计付违约金的问题。上诉人未能按合同约定的时间交房，构成违约，应承担的逾期交房违约金，应计至上诉人的商品房符合合同约定的交房条件且告知被上诉人来收房时止。在一审期间，上诉人提供了《竣工验收备案表》等相关证据，证实房屋已经验收合格、办理了备案，并告知被上诉人收房。被上诉人对上诉人提供这些证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，应确认上诉人商品房已经验收合格，符合合同约定的交房条件，故上诉人的逾期交房时间，应计至一审其提供房屋经验收合格并告知被上诉人收房时止。上诉人于一审期间的2014年8月21日第二次庭审中，提供了《竣工验收备案表》等房屋验收合格的证据，并告知被上诉人可以收房，故上诉人的逾期交房违约金，应从2011年8月31日起计至2014年8月21日止，其中2011年8月31日至2014年2月28日共计913天，但被上诉人仅主张909天，是被上诉人对自己权利的处分，未违反法律规定，本院予以照准，其间的违约金为：218029元×0.0003×909天＝59456.5元；2014年3月1日至2014年8月21日，逾期173天，违约金为：218029元×0.0003×173天＝11315.7元，合计70772.2元。一审判决违约金计算至实际交房日扩大了上诉人的违约责任，本院予以纠正。
（三）、关于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题。合同约定，上诉人应于2011年8月30日前将经验收合格的商品房交付上诉人使用，如逾期被人要求继续履行合同的，双方继续履行合同。上诉人未能按约定于2011年8月30日前将验收合格的该商品房交付上诉人，双方均无解除房屋买卖合同的意思表示，应可认定双方同意继续履行合同。在从2011年8月30日之后双方继续履行合同期间，双方的合同并未解除，上诉人一直未能交房，其违约行为是持续的，即在合同的履行期间内，被上诉人受到的损害也是持续的，故被上诉人对持续遭受的损害提起诉讼，不受诉讼时效的限制。此外，上诉人虽然提出其公告交房的时间是2013年11月23日，但因商品房于2014年4月18日才通过竣工验收，被上诉人2014年3月17日向法院起诉也未超过法定的诉讼时效。上诉人主张被上诉人的起诉已经超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事部分事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更平果县人民法院（2014）平民一初字第368号民事判决第一项为：上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司、被上诉人农国光应于本判决生效之日起五日内办理位于平果县马头镇朝阳街1号第1幢2007号商品房的交接手续；
二、变更平果县人民法院（2014）平民一初字第368号民事判决第二项为：上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司应支付被上诉人农国光逾期交房违约金70772.2元。
一审案件受理费1280元，由上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司负担1024元，被上诉人农国光负担256元。二审案件受理费1280元，由上诉人平果县鑫龙商贸有限责任公司负担1024元，被上诉人农国光负担256元。
上述应付款项，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 曲 静
审判员 玉 江
审判员 凌文楼
二〇一五年四月三十日
书记员 潘增毅