成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第490号
原告杨国涛。
委托代理人杨学佳。
被告成都新界广场商业有限公司。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。
委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。
原告杨国涛与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员王发广适用简易程序独任审判，于2014年1月20日公开开庭进行了审理。原告杨国涛的委托代理人杨学佳，被告洋洋公司的委托代理人黄薇到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。
原告杨国涛诉称，2004年2月28日，原告购买了位于成都市锦江区东御街55号1楼62－107号，面积为13.15平方米的商业房产一间，并取得了房屋产权证、国有土地使用证。原告将上述所购房屋出租给新界公司，并与新界公司签订了《合作经营协议》，约定：新界公司在合同期内每年按原始购买价的7%支付原告固定收益，合作期满后，新界公司应将租赁物完好退还给原告。2012年3月1日租赁期届满，洋洋公司在实际使用房屋，但洋洋公司在原告不愿签约，双方不存在租赁关系的情况下，强行占有和使用原告的房屋。新界公司和洋洋公司拒绝退还原告房屋，给原告造成了损失。请求判令：新界公司和洋洋公司支付原告物业占用费175091元（从2012年3月1日起至2013年12月31日，计671天，按每天261元计算）；2、新界公司和洋洋公司给付原告利息10418元（按中国人民银行贷款基准利率5.95%、671天计算）；3、本案诉讼费由新界公司和洋洋公司负担。
被告新界公司未作答辩。
被告洋洋公司辩称，洋洋公司已按税后15%的标准支付了原告截止2012年7月31日前的租金，因此原告要求洋洋公司再支付2012年8月1日之前的租金不能成立。洋洋公司愿意从2012年8月1日起按税后15%支付原告租金。原告要求洋洋公司支付利息没有事实与法律依据。
经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。
2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界（又名“海发商厦”）大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部（各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外）租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”
原告购买汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号1层62-107号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2005年12月27日，原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢1层62-107号；规划用途：商业；建筑面积13.15平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2004年2月18日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2004年2月18日起，至2012年2月28日止；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层62-107号，建筑面积13.15平方米的房屋楼层区位，购置价432924元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即30305元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”
2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出（2006）成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”
2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。
海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后）。
同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”
2012年8月1日，原告曾向本院起诉新界公司、洋洋公司，请求新界公司、洋洋公司退还原告位于成都市锦江区东御街55号1楼62-107号的物业；新界公司、洋洋公司赔偿原告物业占用费，直到退还原告物业为；新界公司、洋洋公司承担本案所有诉讼费、合理律师费及误工费。对此本院作出（2012）锦江民初字第3190号民事判决：一、洋洋公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付物业使用费（从2012年3月1日起至2012年7月31日（起诉前一日），按432924元×15%／365天×实际占用天数为标准计算）；二、驳回原告杨国涛的其他诉讼请求。上述判决已生效。判决生效后，洋洋公司按税后15%的标准向原告履行了2012年7月31日前物业使用费的给付义务。
上述事实，有（2012）锦江民初字第3190号民事判决和当事人确认的事实在案佐证。
本院认为，对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1楼62-107号商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方并签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。
对于物业使用费的标准问题。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付租金。原告要求按税前22%或税后20%的标准支付物业使用费，没有事实依据的法律依据，本院不予支持。根据公平原则，原告主张的物业使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，本院认为按税后15%的标准执行。
对于涉案物业使用费的起止时间问题。本案已查明，洋洋公司按税后15%的标准向原告支付了2012年7月31日前的物业使用费，故原告在本案再要求洋洋公司给付2012年7月31日前的物业使用费，本院不予支持。洋洋公司应支付原告从2012年8月1日起至2012年12月31日止的物业使用费。
对于物业使用费利息问题。原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度物业使用费。故原告请求洋洋公司支付物业使用费利息本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨国涛支付物业使用费（按房屋总价432924元×15%／365天×从2012年8月1日起至2013年12月31日的实际占用天数），并支付利息（以2012年8月1日至10月31日使用费为基数，从2012年8月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2012年11月1日至2013年1月31日使用费为基数，从2012年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年2月1日至2013年4月30日使用费为基数，从2013年2月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年5月1日至2013年7月31日使用费为基数，从2013年5月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年8月1日至2013年10月31日使用费为基数，从2013年8月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年11月1日至2013年12月31日使用费为基数，从2013年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告杨国涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2005元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担1805元，原告杨国涛负担200元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王发广
二〇一四年一月二十三日
书记员 梁 栋