福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第1001号
原告李雄英，男，1965年8月11日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
委托代理人林银香，福建海山律师事务所律师。
委托代理人王晓清，福建海山律师事务所实习律师。
被告李雄弟，男，1963年1月24日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
被告缪芳，女，1962年8月12日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
以上俩被告的共同委托代理人林斌，福建怀行律师事务所律师。
被告李爱容，女，1968年5月24日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市。
原告李雄英与被告李雄弟、缪芳、李爱容确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月6日公开开庭进行了审理。原告李雄英及其委托代理人林银香、被告李雄弟、缪芳及其委托代理人林斌、被告李爱容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雄英诉称，李爱容是江成玉的监护人。2012年11月20日，李爱容以江成玉的监护人身份和李培基一起与李雄弟和缪芳签订了《房屋转让合同》。该合同第二条约定：“甲方【李培基和李爱容（江成玉的监护人）】愿意以总金额壹佰万元人民币的转让价格将该幢房屋全部转让给乙方（李雄弟和缪芳）……”同时双方还约定了付款方式等内容。《房屋转让合同》中约定的转让款明显低于当时市场价和政府指导价。而且，至今为止，被告李雄弟和缪芳没有按《房屋转让合同》的约定支付房屋转让款。被告李爱容的行为严重损害了被监护人江成玉的利益。同时，三被告的行为损害了原告和其他继承人的合法权益。为此，请求法院判决确认李培基和李爱容（江成玉的监护人）与李雄弟和缪芳于2012年11月20日签订的《房屋转让合同》无效。
被告李雄弟、缪芳辩称，一、原告不是确认合同无效纠纷诉讼的适格主体。1、合同具有相对性，合同的权利义务只能在合同的相对方之间展开。原告不是房屋买卖合同的当事人，无权对别人订立的合同妄加评价，法律没有规定无合同当事人的授权，他人可以代替合同当事人提起合同纠纷诉讼。2、《合同法》第74条规定的行使合同撤销权的主体，只能是合同当事人的债权人，原告不是房屋买卖合同订立时的债权人。3、合同不是恶意串通订立，原告也不是受损害的第三人。所谓串通，指意思联络的内容是以损害第三人利益为代价，而为自己牟取不正当利益；所谓恶意，是指明知或应知其行为会损害第三人的利益而仍为之。被告与其父母平等、自愿、等价有偿订立房屋买卖合同，是正常的市场交易行为，被告没有谋取非法利益，原告也没有合法利益因房屋买卖交易受损害。如果原告认为因被告买走了父母房产，而使自己欲占有父母房产的欲望落空，这种欲望不是合法利益。二、被告与父母生前订立的房屋买卖合同合法有效。1、合同主体合法。房屋是父母购置，父母是合法的产权人，依法可以自由处分房产。父亲签订房屋买卖合同时，思维清楚，具有完全民事行为能力；母亲有女儿李爱容作为合法的监护人代理。2、合同内容合法。房屋买卖合同约定价款190万元，实际按此价款履行。虽然另订一份价款为100万的书面合同，试图办税时少交点税款，但税务机关对阴阳合同的存在早已司空见惯，未采纳该价，而按评估价150万元计税。阳合同的价格条款，税务机关没有采纳，或者说已被纠正，故也谈不上损害国家利益。房屋买卖合同的约定没有违反法律的强制性规定，即使阳合同虚假价格的个别条款无效，也并不影响整个合同的效力。3、合同不违反自愿原则。合同自由，契约自治，是合同法精髓。出卖自己房屋治病养老，是老人家真实意思表示，一方愿卖，一方愿买。换个角度，如果父母生前将自己财产赠与他人，只要真实合法，作为子女也无权在父母死后认为损害继承人利益，而主张当时的合同无效或可撤销。4、合同现已基本履行。房屋买卖合同已付款140万元，有银行单据和父亲收据为证，事实清楚。待房屋全部交付给被告后，剩余50万元即可付清。合同于2012年11月20日已生效，房屋两权证已依法过户到被告名下，房屋物权的转移已得到行政确认。三、原告提出房屋买卖合同无效的主张，缺乏事实和法律依据。1、原告认为房屋买卖价款过低，没有事实依据。该房屋成交价是190万元，不是100万元，比税务机关评估价150万元高出许多。被告买父母的房屋没有便宜。2、原告认为房屋买卖行为损害被监护人和第三人利益，没有事实和法律依据。父母是出卖房屋的共有人，有共同利益。女儿李爱容虽是母亲监护人，但主要是父亲拿主意。父母按市场价出售房屋给自己治病养老，正是实现了老年利益的最大化，符合以房养老的政策。父母按给出的价格和支付条件优先在子女中寻求买者，被告中买，无可非议。相反，如果生前阻止父母卖房养老，期待父母死后无偿得到房子，才是损害父母利益的不孝行为。合同不存在损害第三人利益的事实基础。四、父母生前的房屋买卖行为与父母死后的遗产继承，是两个不同的法律关系。本案讼争房屋已由原、被告父母生前通过买卖转移到被告名下，不是父母遗产。房屋买卖合同的价款还剩50万元没有支付完毕，该款属于父母合同债权可以依法继承；房屋买卖合同的标的物
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房屋，因原、被告之兄还住在里面，没有交付完成，该交付行为属于父母合同的债务，也应依法继承。继承纠纷与房屋买卖合同不能混为一谈。被告父母共有四个子女，他们都是法定继承人。房屋买卖合同应得到继续履行。要求法定继承人之一的被告人之兄完成交付，被告支付剩余款50万元。故可以作为另案继承纠纷解决问题。为此，原告不是合同纠纷诉讼的适格主体，应驳回起诉；同时，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回诉讼请求。
被告李爱容辩称，1、其不是本案适格被告，因为合同是其父母与李雄弟签订的，虽然其当时作为母亲的监护人，但现母亲已去世，其不存在监护代理了，有关房屋买卖合同的事情不能再找其了。李雄英怀疑三被告恶意串通损害父母利益，李雄英与其及其他两个哥哥共四人均为法定继承人，李雄英凭那条法律可以代表全体法定继承人，将其列为本案被告？合同有效无效与其无关。其可作为证人证明该房屋买卖合同是父母的真实意思表示，是父亲死前人很清醒的状态下将该房屋出让给被告李雄弟、缪芳。合同是在闽东医院李培基住院的时候订立的，订立合同的价款是190万元，李雄弟购房款已付给父亲140万元，还有50万元没有付。2、一个李雄英怀疑父母的钱不是用在父母治病、养老、送终上，原告当时干什么去了？作为子女，父母在世时对他们的生老病死不闻不问，父母去世后又疑神疑鬼，跟这个闹，跟那个吵。如果李雄英要算这个帐，可以在家庭内部起诉继承纠纷。为此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，一、李培基、江成玉系夫妻关系。俩人生育四个子女，即长子李援农、次子李雄弟、三子李雄英、女儿李爱容。江成玉于2013年6月22日病逝，李培基于2013年7月2日病逝。被告李雄弟、缪芳系夫妻关系。
讼争房产坐落于福安市城南街道金山南路102号，系李培基、江成玉夫妻共同财产。2008年8月26日，福安市国土资源局颁发给江成玉一本“安政国用（2008）第3030号”《国有土地使用证》，记载“土地使用权人江成玉，座落城南金山南路102号，地号001-00-280450，图号124-（3），地类（用途）住宅，使用权类型划拨，使用权面积59.02平方米”。2008年11月27日，福安市房地产管理局颁发给李培基、江成玉各一本“韩房权证福安字第00193**号”《房屋所有权证》，记载“房屋所有权人李培基、江成玉，共有情况共同共有，房屋坐落城南金山南路102号，规划用途住宅，房屋总层数5层，建筑面积314.48平方米”。
二、2012年10月23日，本院受理申请人李培基要求宣告江成玉为无民事行为能力人一案，并于2012年10月30日做出（2012）安民特字第3号民事判决书，判决宣告江成玉为无民事行为能力人，指定李爱容为江成玉的监护人。
三、2012年11月20日，李培基、江成玉作为甲方转让人与作为乙方受让人的被告李雄弟、缪芳签订了一份《房屋转让合同》（“阳合同”），书面约定：1、李培基、江成玉因年老体弱多年患病，无力支付医疗费和日常生活开支，将福安市城南街道金山南路102号房屋转让给李雄弟、缪芳；2、转让价款人民币190万元；3、乙方分三期支付购房款，即2012年9月6日支付15万元，双方到市房地产管理局办理将《房屋所有权证》变更过户给乙方的有关手续，市房地产管理局受理后乙方支付第二期购房款125万元，甲方将该幢房屋移交给乙方，甲方应在乙方付第二期房款之日起两个月内，将房屋交付给乙方使用，并配合乙方办理水、电等移户手续，房屋内可移动的物品和居住人员需在交房前甲方应自行清理搬离后，乙方付余款50万元给甲方，乙方应在本合同签订之日起30日内办理房屋“两权证”过户（变更）登记手续，甲方有协助办理的义务，本合同发生的一切过户给乙方有关手续的相关税、费由甲乙双方共同承担。同日，李培基、江成玉与李雄弟、缪芳为了少缴相关税费又签订了一份《房屋转让合同》（“阴合同”），约定房屋转让价款人民币100万元，合同其余内容与前面一份合同一致。李培基、江成玉在两份《房屋转让合同》“甲方”处按捺手指印，李爱容在两份《房屋转让合同》“甲方”处代签李培基、江成玉俩人名字，李雄弟、缪芳在两份《房屋转让合同》“乙方”处签名并按捺手指印。
四、2012年9月5日、11月27日，被告缪芳先后两次分别通过中国农业银行股份有限公司福安市支行网银转账人民币14万元、111.5万元，到李培基的卡号为622848XXXXXXXXXXXXX的账户。2012年10月5日、11月24日，李培基收到李雄弟、缪芳支付的现金人民币1.5万元、2万元，以及李培基应部分承担的已由李雄弟、缪芳支付的上述房屋过户时缴纳相关税费10万元等。2012年11月27日，李培基出具一张《收款收据》给李雄弟、缪芳收执，载明“兹向李雄弟、缪芳收到转让福安市城南金山南路102号房产一幢的转让款现金人民币140万元”。李培基在《收款收据》“收款人”处按捺手指印，李爱容在《收款收据》“收款人”处代签李培基名字，同时，李爱容在《收款收据》“在场人员”处签名、按捺手指印。
五、2012年11月23日，被告李雄弟、缪芳到福安市房地产管理局对上述房地产办理过户手续时，福安市房地产管理局核定该房屋计税价格为人民币1570790元，转移方相关税费为119380.05元，承受方相关税费为47123.7元。
2012年11月26日，福安市房地产管理局颁发给被告李雄弟、缪芳“安房权证福安字第00201231**号”《房屋所有权证》，记载“房屋所有权人李雄弟、缪芳，共有情况共同共有，房屋坐落城区城南金山南路102号，规划用途住宅，房屋总层数5层，建筑面积314.48平方米”。
2012年12月28日，福安市国土资源局颁发给被告李雄弟、缪芳“安政国用（2012）第5007号”《国有土地使用证》，记载“土地使用权人李雄弟、缪芳，座落城南金山南路102号，地号001-00-280450，图号124-（3），地类（用途）住宅，使用权类型划拨，使用权面积59.02平方米”。
至今，被告李雄弟、缪芳实际上已付给卖方购房款人民币140万元，尚余购房款人民币50万元未付给卖方。
以上事实，有原、被告的陈述，及由原告向本院提交的以下证据，1、原告李雄英的《居民身份证》、《户口簿》复印件，2、福安市城南街道南湖社区居民委员会出具的李培基、江成玉及四个子女的《家庭成员证明》，3、福安市公安局韩阳派出所《常住人口登记表（集体户、家庭户）》，4、李雄弟、缪芳的《结婚证》复印件，5、福安市公安局韩阳派出所出具的《证明》、李培基的《户口注销证明》，6、李培基、江成玉的《居民身份证》复印件，7、2012年11月20日价款100万元的《房屋转让合同》，8、本院（2012）安民特字第3号民事判决书及《法律文书生效证明》，9、李培基、江成玉、福安市城南街道南湖社区居民委员会的《报告》、福安“治会办”函，10、福安市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明，11、福安市房地产测绘队《测绘通知单》，12、福安市计划生育婚育证明，13、“韩房权证福安字第00193**号”《房屋所有权证》、安政国用（2008）第3030号”《国有土地使用证》，，14、福安市房地产管理局档案查询信息，15、《立遗训书》，16、（2012）安民特字第3号案件的民事诉状、受理案件通知书、江成玉、李爱容的《居民身份证》复印件、福安市公安局韩阳派出所出具的《证明》、福建怀行律师事务所函、授权委托书、宁德市闽东医院“医字第0085254号”《疾病证明书》、神经科入院记录、CT检查报告单、超声检查报告单、磁共振检查报告单、福建正信司法鉴定所的“闽正信（2012）法医鉴字第B133号”《法医学鉴定意见书》、传票（存根）、开庭笔录、（2012）安民特字第3号民事判决书、宣判笔录、送达回证；以及被告李雄弟、缪芳向本院提交的以下证据，1、李雄弟、缪芳的《居民身份证》、《户口簿》复印件，2、2012年11月20日价款190万元的《房屋转让合同》，3、2012年11月27日李培基出具的《收款收据》，4、中国农业银行综合应用系统借记卡账户历史明细查询单、银行卡取款业务回单等上列证据予以证实。上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
本案的争议焦点问题为：一、关于李雄英是否本案适格原告主体的问题。二、关于2012年11月20日江成玉、李培基与李雄弟、缪芳签订的《房屋转让合同》的效力的问题。
围绕双方争议的焦点问题，本院查明、分析并认定如下：
一、关于李雄英是否本案适格原告主体的问题。
原告认为，其是本案适格原告主体。
三被告认为，李雄英不是本案适格原告。
本院认为，2012年11月20日江成玉、李培基与李雄弟、缪芳签订《房屋转让合同》后，李雄弟、缪芳先后共计支付购房款140万元给李培基，此后江成玉、李培基先后去世，而李雄弟、缪芳尚余购房款50万元未付给卖方，即合同未全部履行完毕，故李雄英作为卖方江成玉、李培基的子女之一，与本案有利害关系，具备适格原告主体身份。被告提出的抗辩理由不能成立，不予支持。
二、关于2012年11月20日江成玉、李培基与李雄弟、缪芳签订的《房屋转让合同》的效力的问题。
原告认为，2012年11月20日江成玉、李培基与李雄弟、缪芳签订的两份《房屋转让合同》均无效，该合同约定人民币100万元的转让价格明显低于当时市场价和政府指导价，被告李雄弟、缪芳未按合同约定支付房屋转让款，三被告恶意串通签订合同的行为损害了原告和其他继承人的合法权益。
三被告认为，被告李雄弟、缪芳与其父母平等、自愿、等价有偿订立房屋买卖合同合法有效，是正常的市场交易行为，被告没有谋取非法利益，原告也没有合法利益因房屋买卖交易受损害。房屋是父母购置，父母是合法的产权人，依法可以自由处分房产。父亲签订房屋买卖合同时，具有完全民事行为能力；母亲有女儿李爱容作为合法的监护人代理。房屋买卖合同约定价款190万元，实际按此价款履行，没有违反法律的强制性规定，合同现已基本履行，已付款140万元，有银行单据和父亲收据为证。房屋两权证已依法过户到被告李雄弟、缪芳名下，房屋物权的转移已得到行政确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。坐落于福安市城南街道金山南路102号房产，系李培基、江成玉夫妻共同财产，李培基、江成玉有权处分该房产。李培基、江成玉与被告李雄弟、缪芳于2012年11月20日在平等、自愿、协商一致的基础上签订的一份有关福安市城南街道金山南路102号房屋的《房屋转让合同》的事实清楚，该《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律或者社会公共利益，且依据当时市场行情约定实际成交价格人民币190万元，不存在显失公平。庭审中，原告李雄英亦自认其父亲李培基生前口头有征求过其意见，询问原告是否要购买讼争房屋，李培基告知原告如果原告购买则价款为人民币190万元。故原告主张转让价格明显低于当时市场价和政府指导价，不能成立。况且，被告李雄弟、缪芳已按照合同约定支付给转让方李培基购房款人民币140万元，余款人民币50万元未付。同时，被告李雄弟、缪芳业已依法取得该讼争房地产的不动产权属证书。因此，应当认定上述房屋转让合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。故原告主张上述房屋转让合同无效的诉讼请求缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告李雄英主张三被告恶意串通签订合同的行为损害了原告和其他继承人的合法权益，对此应负举证责任。从原、被告提供的现有证据尚不能证明三被告有恶意串通并以100万元极低的价格购买李培基、江成玉的房屋并损害了原告权益，因此，原告不能提供证据证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。
综上所述，本院认为，李培基、江成玉系福安市城南街道金山南路102号房产所有权人，有权处分该房产。其俩人与被告李雄弟、缪芳之间签订的房屋转让合同是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。合同签订后被告李雄弟、缪芳依约已将第一、二期购房款人民币140万元支付给李培基，李培基亦将讼争房屋交付给被告李雄弟、缪芳使用、管控，且讼争房屋的产权也已变更登记到被告李雄弟、缪芳名下，因此，原告要求判决确认李培基、江成玉的监护人李爱容与被告李雄弟、缪芳于2012年11月20日签订的《房屋转让合同》无效之主张，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下：
驳回原告李雄英的诉讼请求。
受理费人民币100元，由原告李雄英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 王梓安
审 判 员 张仲琅
人民陪审员 林泽霖
二〇一四年三月二十八日
书 记 员 阚 娟
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。