广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江蓬法民三初字第294号
原告：江门市益威物业服务有限公司，住所地江门市蓬江区。
法定代表人：舒兆洋，该公司总经理。
委托代理人：欧阳翠文、刘凤英，均是该公司员工。
被告：黄汉高，男，1972年11月20日出生，汉族，住湖北省孝昌县。
委托代理人：黄艳红，女，1976年1月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
原告江门市益威物业服务有限公司（以下简称益威公司）诉被告黄汉高物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月31日和2014年11月18日公开开庭进行了审理，第一次开庭时，因原告益威公司增加诉讼请求，被告黄汉高申请延期举证。第二次开庭时，原告益威公司的委托代理人欧阳翠文、刘凤英、被告黄汉高及其委托代理人黄艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益威公司诉称：经江门市丽苑·南奥园住宅小区业主委员会（以下简称南奥园业委会）选聘原告益威公司为丽苑·南奥园住宅小区的物业服务公司。南奥园业委会与原告益威公司签订《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》，约定原告益威公司为该小区提供物业服务，住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米0.6元，另加电梯保养费和电费（2楼25元／月，3-7楼28元／月，8-11楼31元／月）；小车停放服务费20元／辆／月，摩托车停放服务费5元／辆／月。所收取的物业服务费只限用于乙方益威公司各岗位人员的工资、办公费用、物业公共水电费、电梯维保费、税费等。物业服务费的缴交时间为每月1至30号缴纳当月的物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金（违约金）；合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告益威公司即为该小区提供物业服务。被告是该小区业主之一，已接受了原告为其提供的物业服务，涉案江门市蓬江区港口二路高沙二街侧丽苑·南奥园丽康居涉案房屋的建筑面积117.22平方米，每月应付物业服务费70.3元，被告从2011年7月至2014年4月共拖欠物业服务费2391.3元，经原告多次催收未果。原告认为，原告为被告提供物业服务，被告应向原告支付物业服务费，被告拒不支付物业服务费的行为构成违约，应当承担向原告补缴物业服务费及支付违约金的责任。
据此，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的从2011年7月至2014年4月（共34个月）物业服务费2391.3元，支付逾期付费违约金（滞纳金）2093.1元（违约金从逾期之日起按每日千分之二暂计至2014年7月31日起诉之日，请法院判至费用付清之日），合计4484.4元。2、被告支付本案诉讼费用。
原告在庭审中当庭变更诉讼请求，增加请求被告支付欠缴的电梯保养费和电费（以下简称电梯费）的主张，将诉讼请求变更为：1、被告向原告立即支付2011年7月至2014年4月（34个月）的物业服务费2390.2元；2、被告向原告立即支付2011年7月至2014年4月（共34个月）的电梯保养费及电费共1054元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（滞纳金）3014.7元（包括物业服务费的违约金2092.1元、电梯保养费及电费的违约金为922.6元，违约金的收取方式为以每月70.3元并宽限3个月后计算，按千分之二计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告益威公司在举证期限内提供的证据有：
证据1.《房地产登记申请书》及《产权人身份证》复印件各1份，证明涉案物业产权所属人的事实。
证据2.《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》复印件1份，证明原告与江门市丽苑南奥园小区业主委员会于2011年4月24日签订了《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》，且约定了双方的权利和义务的事实。
证据3.《南奥园小区欠费户发送催收短信明细表》复印件2份，证明原告通过公司的短信平台向被告发出了欠费催收通知的事实（短信平台的号码为：1069055920205712）。
证据4.《温馨提示》、《通知》等资料复印件1份（共36页），证明原告在南奥园小区服务期间履行了合同义务，并通知欠费业主交费的事实。
证据5.《照片》1份，证明原告为被告小区提供了物业服务的事实。
被告黄汉高辩称：第一，被告确实没有支付物业服务费和电梯费，但拒绝支付是因为原告提供的服务不到位。第二，对于原告起诉要求被告支付物业服务费和电梯费，被告没有异议，但是被告认为不应缴纳违约金，因为原告违约在先。就算如果要交违约金，也不应按原告的计算方法。第三，被告怀疑原告与业委会签订的服务合同的有效性，因为其没有真实反映广大业主的意思。第四，小区虽然聘请了几个年纪比较大的人看守门口、设立了有门岗，但是与那些没有物业管理的小区没有什么区别。第五，被告认为原告的管理不到位，例如清洗楼梯，以前的物业公司一个星期清洗一次，现在二个星期才洗一次，以前小区的路面经常清洗，现在根本不清洗；一楼楼梯的门框坏了，被告多次要求原告修理，但是原告没有处理；小区停车也不规范；公共设施坏了，也没有人对其进行维修；被告认为小区消防管道根本没有水的，非常危险；以前的物业公司对楼顶上的水池定期进行清洗，但是现的物业公司根本没有清洗过该水池。第六，有关被告公司的收支帐目没有在小区进行公布。综上，所以我方认为原告提供的物业服务不到位。
被告黄汉高为其答辩提供的证据有：关于小区面貌的《照片》12张，证明原告的物业服务不到位。
经审理查明：2011年4月24日，南奥园业委会与原告益威公司签订《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》约定：甲方（南奥园业委会）选聘乙方（益威公司）为丽苑·南奥园小区实行专业化、一体化的物业管理服务；物业服务收费采用包干制方式，收费标准为：住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米0.6元，物业服务收费已含小区公共水电，电梯楼另加电梯保养费和电费（2楼25元／月，3-7楼28元／月，8-11楼31元／月）；物业服务费缴交时间为每月1至10号，逾期三个月不交纳的，从逾期之日起每天按应缴额2‰缴纳滞纳金，半年后仍不缴交的，乙方可向人民法院申请强制追缴；合同期限为2011年5月1日起至2014年4月30日止。
签订上述《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》后，益威公司张贴告示，向业主告知进驻小区提供物业服务的事宜，合同成立之日原告开始对丽苑·南奥园小区进行物业管理服务，至今仍在该小区进行管理。
原告益威公司为有限责任公司，于2007年11月13日登记成立，经营范围为：物业管理；经济信息咨询；家电安装、维修等。于2012年8月1日取得江门市住房和城市建设局颁发的《中华人民共和国物业服务企业三级资质证书》，有效期为2012年8月1日至2014年7月31日。
被告黄汉高是江门市蓬江区丽苑南奥园丽康居涉案房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为117.22平方米，属于八楼、电梯楼。原告益威公司管理丽苑·南奥园小区期间，被告黄汉高在缴交一段时间物业管理费后，从2011年7月至今欠缴纳物业管理费，没有向原告益威公司支付2011年7月至2014年4月（共34个月）的物业服务费和电梯费。在被告拖欠物管费期间，原告通过在小区内张贴《催收通知》的方式向被告催收物业服务费未果，原告遂向本院提起本案诉讼。
原告益威公司在庭审中陈述其收取丽苑·南奥园小区物业服务费的方式为：一般每月1日至30日收取当月的物业服务费。被告黄汉高在庭审中确认益威公司管理涉案小区后其有交纳过物业管理费。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，本案争议的焦点有：第一，涉案的《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》是否合法有效；第二，被告黄汉高是否应支付物业服务费和电梯费；三，被告黄汉高是否应支付违约金的问题。
关于争议焦点一：涉案的《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》是否合法有效，原告有无权利收取物业服务费的问题。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责。本案中，南奥园业委会已经成立，其具有签订民事合同的主体资格，其代表业主与原告益威公司签订的《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》是合同双方在平等、自愿协商的基础上达成的一致协议，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效，原告益威公司有权依据《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》的约定收取物业服务费。
对于被告黄汉高抗辩认为原告益威公司与业委会签订的《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》没有真实反映广大业主的意思，因而质疑该合同有效性。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主履行签订物业服务合同等职能。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”南奥园业委会是丽苑·南奥园小区业主大会的代表机构，其签订的《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》是代表业主大会所签订的，故该协议对丽苑·南奥园小区全体业主具有约束力。另，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告黄汉高质疑涉案《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》的有效性，但其未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故本院对于该抗辩意见不予采纳。
关于争议焦点二：被告黄汉高是否应支付物业服务费和电梯费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告益威公司与南奥园业委会签订协议后为丽苑·南奥园小区提供物业管理服务，被告黄汉高作为业主之一，享受原告提供的物业管理服务，则应当按照合同的约定支付物业服务费用。原告益威公司多次向被告催收后，被告仍没有向原告支付2011年7月至2014年4月（共34个月）物业服务费和电梯费，并经原告多次催收仍拒绝缴纳物业服务费，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故原告益威公司起诉黄汉高要求支付物业服务费和电梯费的请求，合法合理，本院予以支持。被告黄汉高所有的江门市蓬江区丽苑南奥园丽康居涉案房屋的建筑面积为117.22平方米，每月应缴的物业服务费为70.3元（117.22平方米×0.6元／月／平方米），该涉案房屋属于八楼、电梯楼，每月应缴的电梯费为31元，故本案中被告黄汉高应当支付的物业管理服务费2390.2元（70.3元／月×34月），电梯费1054元（31元／月×34月），共计3444.2元。
对于被告黄汉高的抗辩意见，经查，第一，有关电梯、消防设置及维修等问题，是由南奥园业委会直接处理的事项，原告益威公司当庭已作出说明；第二，被告认为原告益威公司在车辆管理、公共设施维护、清洁等方面存在问题，从原告益威公司提供的证据来看，其进驻涉案小区后有提供清洁、绿化、车辆管理等物业服务，被告的举证并不能反映原告益威公司在物业管理工作中存在工作缺失的情形，应承担举证不能的不利后果；第三，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区管理工作所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。业主对物业服务不满意可通过与物业公司协商沟通解决，或通过其他合法途径处理。被告认为因原告益威公司在物业管理工作中存在不足，而不需要缴纳物业费的意见，于法无据，本院不予采纳。
关于争议焦点三：被告黄汉高是否应支付逾期付费违约金的问题。由于被告黄汉高在原告益威公司提供物业管理服务期间没有支付物业管理费和电梯费，按照《江门市丽苑·南奥园物业服务合同》的约定应该从逾期之日起向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。对于被告答辩称不认可原告益威公司计算违约金的计算方法，按照审判实践的通常做法，逾期付款违约金计算标准的上限为中国人民银行同期同类逾期贷款利率（基准贷款利率再30%-50%的上浮）的4倍，而原告益威公司主张按照合同约定的违约金是按每日2‰的标准计算，违约金的约定明显过高，已经超出审判实践中关于逾期付款违约金计算标准的上限，本院依法予以调整。按照中国人民银行同期一年期逾期贷款利率6%的标准推算，逾期付款违约金计算标准的上限应为日息1‰，以此来确定本案违约金比较公平合理。原告请求中超出该标准计算的违约金，本院不予支持。原告益威公司在庭审中表述物业费用交纳方式为“一般当月1-30日交纳当月的费用”，由于被告黄汉高从2011年7月开始欠缴物业服务费和电梯费，因此，本案中的逾期违约金应从2011年8月1日起，按每月应交的物业服务费为基数以日息1‰计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第十五条、第三十五条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告黄汉高应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司缴交2011年7月至2014年4月的物业服务费2930.2元.
二、被告黄汉高应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司缴交2011年7月至2014年4月的电梯保养费和电费1054元。
三、被告黄汉高应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市益威物业服务有限公司支付逾期付费违约金（违约金从2011年8月1日起，以每月应交的物业服务费及电梯保养费和电费为基数按日息1‰计至本判决确定付款之日止）。
如果被告黄汉高未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，减半50元，由被告黄汉高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 朱树启
二〇一四年十一月二十日
书记员 林华彬
李华