江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）天民初字第986号
原告江苏洛克国际珠宝商城有限公司，住所地常州市天宁区延陵西路53号。
法定代表人陈炎，该公司董事长。
委托代理人李忠贤，江苏永创律师事务所律师。
委托代理人郑超逸，江苏永创律师事务所实习律师。
被告常州泰和置业发展有限公司，住所地常州市天宁区劳动东路758号。
法定代表人杨斌华，该公司董事长。
委托代理人周翼，江苏常发律师事务所律师。
原告江苏洛克国际珠宝商城有限公司（以下简称洛克珠宝公司）与被告常州泰和置业发展有限公司（以下简称泰和置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法由审判员杨庆艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛克珠宝公司的委托代理人李忠贤、被告泰和置业公司的委托代理人周翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洛克珠宝公司诉称，原、被告于2012年9月30日签订了《房屋租赁合同》，由原告将本市天宁区延陵西路53号A座一楼沿街面朝北的商铺中一间商铺及四块广告位出租给被告使用，租赁期限为3年，即自2012年10月1日起至2015年9月30日止，履约保证金20万元于合同签订时支付，第一年租金200万元及税金29万元于2012年10月8日前支付，此后两年的租金每年200万元及税金29万元，分别于2013年8月1日前及2014年8月1日前支付，先付后用，合同还对违约责任做了约定。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，但被告仅支付了履约保证金及第一年租金共计220万元，第一年税金29万元及第二年租金加税金计229万元均未按约支付。经原告多次催要，双方于2014年1月30日签订了《补充协议》，协议将租期变更为自2012年10月1日起至2014年12月31日止，并对2014年1月1日起的税金做了调减，但被告必须于2014年2月20日前将结算后的275.2万元欠款一次性付清，否则租金及违约金的计付仍按照原租赁合同履行。补充协议签订至今，被告仍然未能支付租金及税金。此外，为向被告主张权利，原告支付律师代理费7万元，为维护自身合法权益，原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租赁费（包含房屋租金、广告位租金、税金）258万元；2、被告支付所欠租赁费用的迟延履约金（按每日万分之五的标准，其中29万元自2012年10月9日起算至实际付清之日止；229万元自2013年8月2日起算至实际付清之日止）；3、被告支付原告为诉讼支出的代理费70000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。
被告泰和置业公司辩称，1、被告确实向原告承租了天宁区延陵西路1楼的商铺及四块广告牌，由于从2013年上半年起被告的经营陷入了困难，因此未能及时向原告支付租金。2、关于原告主张的违约金，被告认为违约金的计算基数应以实际应付的租金为标准，税金不应包含在内；且违约金的计算起始日期应从《补充协议》约定的履行期限届满次日起开始计算；此外违约金的计算标准明显过高，请求法院依法予以调整。3、关于原告主张的律师代理费，根据原告提供的证据尚不能证明该笔费用已经实际发生。综上，请求法院依法处理。
经审理查明，常州市延陵西路53号房屋系常州大酒店有限公司所有，原告洛克珠宝公司与常州大酒店有限公司签订租赁合同，由原告承租常州市天宁区延陵西路53号A座一楼店面房，并经常州大酒店有限公司同意对承租店面进行整体分开转租。
2012年9月30日，原告洛克珠宝公司（甲方）与被告泰和置业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号2012-200），约定由乙方承租常州市天宁区延陵西路53号A座一楼沿街面朝北商铺一间（门面宽约5米、套内面积约110平方米），以及4块广告牌，用于楼盘展示中心及礼品销售，租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，租赁期满，如甲方与房屋产权方租赁合同继续有效的情况下，在同等租金条件下，乙方享有有限续租权；该租赁费（包括房屋租金及广告位租金）计算标准是：房屋年租金为150万元／年，税金20.5万元／年，广告位租金12.5万元／年，四块合计50万元／年，税金8.5万元／年，租赁费共计229万元（含各种税费），物业管理费及空调使用费不再另行收取，以上费用一年一付，先付后用，每期需提前两个月支付；本租赁房屋履约保证金为20万元，甲方收到履约保证金后开具收据给乙方，在本合同期满并经双方交接完毕后五个工作日内，甲方将履约保证金无息返还给乙方；如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，因基于租赁房屋本身产生的费用由甲方承担，因乙方经营所产生的费用由乙方承担；乙方未按本合同约定的期限足额付清租赁费用的（含房屋租金、广告位租金、履约保证金、电费等费用），每迟延一日应向甲方按逾期未支付费用万分之五的比例支付迟延履约金，经书面催告后五日内仍不支付的，甲方除可解除合同外，乙方还应按照约定的内容支付违约金；违约方除承担守约方违约金外，还应承担守约方因主张权利而产生的包括但不限于诉讼费及律师代理费；合同还对其他事宜做了约定。合同签订后，被告支付履约保证金及第一年租金共计220万元，并使用承租物。
2014年1月30日，原、被告又签订《补充协议》，对2012年9月30日签订的《房屋租赁合同》做以下补充约定：1、租赁期限由原先的自2012年10月1日起至2015年9月30日止变更为自2012年10月1日起至2014年12月31日止；2、租赁费用中的房屋租金标准由原合同约定的150万元／年、税金20.5万元／年变更为租金116.7万元／年、税金16万元／年，先付后用，广告位租金及广告位税金不变，变更后的2014年度的租赁费用（包括房屋租金、广告位租金及税金）共计191.2万元。前述变更后的房屋租金及税金的计算标准自2014年1月1日起实施，2013年12月31日前乙方拖欠的租赁费用仍按原租赁合同约定的费用计算标准计付；3、乙方拖欠的2013年度、2014年度的房屋租赁费用，以及自2012年10月1日起至2013年9月31日止的税金29万元，乙方一并于2014年2月20日前一次性付清；4、本补充协议签订后，乙方不得提前终止租赁合同，如再次提前终止租赁合同或未按本补充协议约定的期限按时、足额支付275.2万元的，违约责任及租赁费用的计付乙方仍按原房屋租赁合同约定的内容及计算标准承担…。
《补充协议》签订后，被告未能按照协议约定支付原告租赁费用，截至原告提起诉讼时，被告结欠原告自2012年10月1日起至2013年9月30日止的税金29万元，以及自2013年10月1日起至2014年9月30日止的租金、税金229万元，合计258万元。诉讼中，本院根据原告的申请，对被告的财产进行了保全。
另查明，2014年5月26日，原告与江苏永创律师事务所签订委托代理合同，由该所的李忠贤、郑超逸律师担任诉讼代理人，原告为此支付代理费70000元。
上述事实，有原、被告的陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、补充协议、委托代理合同、代理费发票等证据证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。被告未按约支付租赁费用的行为，已经违反双方的约定，依法应承担违约的法律责任。原、被告双方在签订的《补充协议》中对租赁费用以及履行期限等事宜做了相应的调整，但被告仍然未能按照《补充协议》的约定如期履行偿付义务，因此，原告要求被告按照原租赁合同的约定支付租赁费用、律师代理费并承担违约责任的请求，并不违反双方的约定，本院予以支持。原、被告在房屋租赁合同中既明确租赁费用由房屋租金、广告位租金及税金组成，也明确了迟延履约金按照未支付租赁费用作为计算基数，故被告辩称税金不应纳入违约金计算基数的意见，本院不予采纳。被告未能按照《补充协议》约定的期限支付租赁费用，原告以原租赁合同约定的日期作为违约金的起算点，符合合同约定，并无不当，被告认为应从《补充协议》约定的履行期限次日计算违约金的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。原告以每日万分之五的标准计算违约金，该标准并未违反法律的规定，不存在约定的违约金过分高于造成的损失的情形，故被告认为约定的违约金过高、要求予以调整的意见，本院亦不予采纳。原告为本案诉讼支出代理费有委托代理合同及缴费发票予以证实，现原告按照合同要求被告支付代理费的请求，亦符合合同约定，被告认为该费用未实际发生的意见，因无证据证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、常州泰和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付租赁费（包含房屋租金、广告位租金、税金）计2580000元。
二、常州泰和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付迟延履行违约金，其中290000元按照每日万分之五的标准计算自2012年10月9日起至实际付清之日止，另2290000元按照每日万分之五的标准计算自2013年8月2日起至实际付清之日止。
三、常州泰和置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏洛克国际珠宝商城有限公司支付律师代理费70000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费31492元，减半收取15746元，保全费5000元，共计20746元，由常州泰和置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审判员 杨庆艳
二〇一四年七月十五日
书记员 程利雯