江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭民初字第1579号
原告周斌，居民。
委托代理人孙建林，江苏法岭律师事务所律师。
委托代理人秦悌兵，江苏法鼎律师事务所律师。
被告张菊珍，居民。
被告戴徐荣，居民。
委托代理人潘林华、刘肖，浙江兴嘉律师事务所律师。
原告周斌与被告张菊珍、戴徐荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日、2016年5月17日公开开庭进行了审理，原告周斌的委托代理人孙建林、秦悌兵，被告张菊珍、戴徐荣的委托代理人潘林华、刘肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周斌诉称，2007年7月12日，原告与案外人秦秀梅订立租房协议，由秦秀梅将坐落在盐城市解放北路*号门前附属用房四间租给原告经营，租期10年，每年租金26万元。原告租赁后按照雅莹服装公司的要求进行装潢并从事雅莹服装专营店经营，后至2012年5月29日与两被告达成雅莹专营店租赁经营变更协议，由张菊珍一人签字，约定：1、甲方于2015年5月1日起将上述店铺交由乙方经营，在经营过程中涉及的一切经营活动与甲方无关。2、房租由乙方一年一付给甲方，若遇拆迁，多支付租金由甲方返还乙方，以后每年的租金由乙方直接打入甲方账户，由甲方向房东进行支付，所产生的问题由甲方全权负责。协议还对其他事项作了约定。后甲方据协议将该专营店交由乙方经营，乙方也仅支付了部分租金，后原告多次要求乙方支付租金以便甲方向房东支付租金，但乙方一直未付也不与原告解除协议，导致房东起诉原告要求解除合同并支付租金，经法院判决：解除租赁合同并支付租金等。在二审期间原告要求被告及时处理，但被告未能处理，现判决已生效，请求法院：1、判令解除原、被告于2012年5月29日订立的店铺租赁经营协议。2、判令被告支付从2012年5月29日至2014年7月31日的租金280800元。3、判令被告赔偿装潢损失86800元。4、判令被告承担本案诉讼费用。
被告张菊珍、戴徐荣共同辩称，1、被告不应该承担装潢损失和租金，协议已经于2012年8月底终止。2、被告张菊珍已经支付了1年的租金26.4万元及协助经营的费用。3、事后被告张菊珍才知道原告是不可以转租的，就算真的有拖欠的情况，原告也应当在法定时效内行使自己的权利。4、店铺的变更协议是原告与被告张菊珍签订的，与被告戴徐荣没有任何关系，原告诉讼的主体不适格。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2007年6月1日，原盐城市轻纺工业改革与发展办公室与秦秀梅签订一份《房屋租用协议》，约定（摘要）：1、盐城市轻纺工业改革与发展办公室将位于盐城市解放北路*号现状的经营用房门面叁间及大楼的主楼底层贰大间给秦秀梅使用，租用期暂定为十年，从2007年6月1日起至2017年5月30日止，2、每年租金为138000元整。同意秦秀梅对外转租。
2007年7月10日，秦秀梅（甲方）与周斌（乙方）签订一份《房屋出租合同》，约定（摘要）：1、甲方将座落在盐城市解放北路*号的门面房四间（由北向南第7.8.9.10号）约250平米出租给乙方经营使用，租期暂定为十年，甲方从2007年7月1日起将出租房屋交付乙方进行装修，从2007年8月1日起至2017年7月1日止，乙方一次性向甲方交纳押金三万元整，待租赁期满后，甲方归还乙方，2、第一年至第五年，每年租金为24万元整，第六年至第十年，每年的租金为26.4万元整，先交后租，每年头预交一次，甲方收到租金后出具收据，3、乙方租用期内，甲方提供正常的照明电源和水源，乙方所用水电费按实际使用数每月结算一次，向甲方交纳，4、乙方所租用的房屋，在未满期内不得提前毁约，不得转租，租用期满前两个月，必须提前向甲方说明是否续租，如续租则需重新商定协议，按新的协议履行，否则甲方有权在乙方租用期满前两个月对外招租，5、本协议除不可抗力和政策因素外，双方必须共同遵守，如有一方违约，必须承担对方的一切经济损失，如甲方违约则双倍返还押金和赔偿乙方损失，如乙方违约，赔偿押金的双倍作补偿甲方损失。当日，秦秀梅收到周斌交纳的押金3万元并出具收条：收到押金叁万元整。此后，周斌对四间门面房进行装潢，与浙江雅莹服装有限公司合作经营雅营服装店。
2010年3月，盐城市市政公用投资有限公司发出《拆迁调查公告》，将周斌承租的门面房纳入拆迁调查范围。2011年7月，盐城市市政设施管理处发出《盐城市第二实验学校建设工程第二批拆迁公告》。
2012年4月20日，浙江雅莹服装有限公司与盐城康业服饰有限公司签订了一份《盐城终止合作协议》，约定双方终止合作，于2012年5月1日交接完毕。
2012年5月29日，周斌与张菊珍就盐城解放北路*号专卖店经营变更签订了一份《店铺变更协议》，该协议约定，1、周斌于2012年5月1日起将上述店铺交由张菊珍经营，在经营过程中涉及的一切经营活动与周斌无关。2012年5月1日前所涉及的债权、债务由周斌承担；2、房租由张菊珍一年一付给周斌，若遇拆迁，多支付租金由周斌返还给张菊珍，以后每年的租金由张菊珍直接打入周斌账户，由周斌向房东进行支付，所产生的问题由周斌全权负责；3、周斌协助张菊珍在不改变现有营业执照等情况下重新办理银行刷卡系统，如不能办理，周斌应协助张菊珍办理店铺营业执照等相关经营证照，若延用现有证照，周斌有义务保证其安全，周斌有义务协助张菊珍税务等经营活动的公关，所涉费用由张菊珍承担；4、店铺如遇拆迁，所涉及的装修补贴应由周斌享有。双方庭审中一致确认2012年5月1日起至该房拆迁止，租金每年264000元。协议签订后，张菊珍接手该专卖店，从事经营。
2012年6月4日张菊珍委托钱根荣向周斌汇款264000元，同年7月16日、8月14日、9月10日分别又向周斌汇款2万元、1万元、1万元。
2013年1月28日，盐城康业服饰有限公司通过银行向钱根荣转账176000元。
2014年1月，秦秀梅诉至本院，要求与周斌解除合同、支付租金并承担违约金。本院经审理认为，2012年8月1日之前的租金已结清，之后拖欠的租金按照2007年7月10日签订的房屋出租合同约定的租金标准计算：2012年8月1日-2014年7月31日期间的租金计为528000元。因双均存有过错，酌定周斌承担租金为60%。对周斌的装潢损失，双方各半承担86800元。2014年11月5日作出判决：一、解除秦秀梅与周斌于2007年7月10日签订的《房屋出租合同》；二、周斌应于本判决生效之日起十日内支付秦秀梅租金280800元；三、秦秀梅应于本判决生效之日起十日内补偿周斌装潢折价款86800元、返还押金3万元。该判决现已生效。后周斌与张菊珍为租金问题发生纠纷，遂诉至本院。
另查明，周斌、顾国秀系夫妻关系，盐城康业服饰有限公司的法定代表人为顾国秀，周斌、顾国秀均为该公司股东。
还查明，案涉房屋至今未拆迁。
本院认为，原告周斌与被告张菊珍于2012年5月29日签订的《店铺变更协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告按约向被告张菊珍交付了租赁物，履行了相关义务，被告张菊珍未能按约支付租金及其他相关费用，应承担相应的民事责任。一，关于原告主张解除双方于2012年5月29日签订《店铺变更协议》的问题。鉴于双方履行协议的现状，被告张菊珍已实际停止经营，也不再向原告支付租金，原告亦要求被告支付租金截止日期为2014年7月31日，事实上原、被告已终止该协议履行，无判决解除之必要。二、关于被告张菊珍租赁的时间问题。双方同意租赁期间至该房拆迁止，原告于2012年5月1日将案涉房屋交与被告经营，此后，该房屋被告未行使合同解除权，亦未将承租房屋交还原告，原告主张被告张菊珍租赁期至2014年7月31日，符合法律规定。三、关于钱根荣向周斌汇款264000元是否为被告张菊珍支付的租金问题。因钱根荣出具了书面证明并到庭作证，证明其受张菊珍委托汇给周斌一年租金264000元，原告对收到该款无异议，认为该汇款是其与钱根荣之间的业务往来，但未提交相关证据予以证明，故钱根荣向周斌汇款264000元应认定为被告张菊珍支付的租金。四、关于原告主张被告张菊珍支付从2012年5月29日至2014年7月31日的租金280800元的问题。原告于2012年5月1日将案涉房屋交与被告张菊珍，被告张菊珍租赁期至2014年7月31日，原告主张被告张菊珍支付从2012年5月29日至2014年7月31日的租金，符合法律规定。按照双方的约定，租金为264000元/12*26个月=572000元，扣除被告张菊珍已给付264000元，被告张菊珍尚欠原告租金308000元，原告仅主张280800元。五、关于原告主张装潢损失86800元的问题。因双方协议约定，“店铺如遇拆迁，所涉及的装修应由甲方(周斌)享有”，且在秦秀梅诉周斌租赁合同纠纷一案中，本院已判决秦秀梅补偿其装潢损失已经处理。故对原告要求被告补偿装潢损失的请求不符合法律规定，本院不予支持。六、关于本案是否已超过诉讼时效问题。因原告于2012年5月1日将案涉房屋交与被告经营，被告未行使合同解除权，将承租房屋交付原告，双方的租赁关系一直未解除，原告于2015年5月诉至本院主张权利，未超过诉讼时效。七、关于本案诉讼主体问题。虽然被告张菊珍、戴徐荣系夫妻关系，但《店铺变更协议》系原告周斌与被告张菊珍签订，被告戴徐荣并未参与，根据合同相对性原则，被告戴徐荣不应承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周斌与被告张菊珍于2012年5月29日签订的《店铺变更协议》；
二、驳回原告周斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6815元，由原告周斌负担1610元，被告张菊珍负担5205元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审判长 曹炜萍
审判员 蔡福庆
审判员 马 静
二〇一六年五月十七日
书记员 徐歆妍
附法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。