山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文宋商初字第6号
原告诸暨市金手指房产咨询服务有限公司。住所地：浙江省绍兴市诸暨市暨阳街道人民北路。
法定代表人程春香，经理。
委托代理人吕新光，山东沛然律师事务所律师。
委托代理人姜超，山东沛然律师事务所律师。
被告威海麦源房地产开发有限公司。住所地：威海市文登区小观镇金海路东海景路南。
法定代表人范波，董事长。
委托代理人王蕾，该公司法律顾问。
委托代理人王培恩，该公司职员。
诸暨市金手指房产咨询服务有限公司与威海麦源房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告诸暨市金手指房产咨询服务有限公司之委托代理人吕新光、姜超、被告威海麦源房地产开发有限公司之委托代理人王蕾、王培恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，本院依原告的申请，对被告的财产采取了保全措施。
原告诸暨市金手指房产咨询服务有限公司（以下简称金手指公司）诉称，2013年1月12日，原、被告双方签订了《文涛阁销售代理合同书》，约定由原告代理销售被告开发的“文涛阁”楼盘项目。合同签订后，原告依约缴纳保证金10万元，并按计划履行销售义务。合同履行过程中，被告存在严重违约行为：一、不按合同的相关约定，不能积极提供原告销售活动所需的软硬条件；二、整体工程进度缓慢，导致原告不能顺利完成销售额度，严重影响原告实现合同目的；三、不能按时支付原告的销售佣金，合同签订后，原告竭力履行合同义务，但被告仅向原告支付了佣金10万元，扣除原告替周某甲垫付的23445元、替刘某垫付的6300元，尚欠原告佣金664946元。且被告未经通知，单方面终止合同，强行封锁销售场所。故原告诉至法院，请求法院判令：一、返还原告缴纳的保证金10万元；二、被告支付原告佣金664946元。
被告威海麦源房地产开发有限公司（以下简称麦源公司）辩称，第一、被告已经按合同约定履行了义务，不存在违约行为；第二、被告已经支付给原告销售佣金109000元；第三、合同对提取佣金的标准做了明确约定，佣金提取的前提是客户签订购房合同并支付全部房款，或客户签署购房合同并办理贷款手续完备，贷款到账，原告代理销售的房屋并不具备提取佣金的条件。对原告佣金的计算方式也有异议，销售底价的部分不应计算佣金的提成，超过销售底价以上部分的销售额才按照17%计算佣金，200元作为溢价的部分，每平方米给予原告40%作为溢价分成；第四、合同约定原告全年应完成销售额7000万元，原告未按合同约定完成销售额，已构成违约，保证金应不予退还，原告还应赔偿被告损失100万元。
经审理查明，2013年1月12日，被告麦源公司（甲方）与原告金手指公司（乙方）签订《文涛阁销售代理合同书》，约定被告麦源公司将其开发的“文涛阁”商品房项目，委托原告金手指公司代理销售。合同第4.2条约定：“项目的销售期限为12个月，项目以乙方正式进场销售之日起计算。”第5.1条约定：“代理费用包括：代理销售佣金和溢价分成这三部分组成。”第5.2条约定：“委托销售价格：委托A栋物业的销售底均价：4500元／平米（毛坯），委托B栋物业的销售底均价：6800元／平米（毛坯）。”第5.2.1条约定：“代理销售佣金标准及溢价结算方式：代理销售佣金标准为销售额的17%（包括2%的销售管理佣金和15%的分销佣金）。销售成功提取佣金标准：客户签署购房合同并支付全部房款或客户签署购房合同并办理贷款手续完毕，货款到账的均视为完成销售，方可提取相应到款的佣金。分期付款部分客户另行协商决定。”第5.2.2条约定：“收取的客户合同定金，如因买方原因致使房屋买卖不能履行时，买方定金没收，没收的定金甲乙双方各得30%，剩余部分40%归分销商所得。”第5.3条约定：“溢价分成的计算和发放：经甲乙双方协商，可在现有价格基础上再提价，提高这部分作为溢价部分，甲方和乙方各得60%和40%”。第5.4条约定：“销售佣金的结算时间：从开盘销售当月起每月结算一次，乙方每月3号向甲方上报上月销售结算单，甲方在当月10日前支付当期销售佣金部分，乙方同时提交税务发票。”第7.4条约定：“乙方将于签约前支付人民币叁万元作为合作意向金，签约当日内支付剩余人民币柒万元，共计支付甲方人民币壹拾万元整作为保证金。”第7.5条约定：“乙方承诺在2013年4月30日前完成销售额不少于1000万元，2013年5、6、7、8、9月份每个月完成销售1000万，10、11、12月份完成销售2000万，2013年全年完成销售任务8000万元。”第7.6条约定：“如乙方不能按上述进程完成销售，甲方可将保证金扣除，连续两个时间段不能完成销售，甲方有权解除本合同，保证金不予退还。”后原、被告双方签订补充协议一份，约定：“双方同意将2013年全年完成销售指标8000万元调整为2013年全年完成销售指标7000万元。A栋和B栋物业的销售底均价分别下浮每平方200元，该下浮部分全额给予分销商作为溢价，甲乙双方均不得以各种理由私自截留。
合同签订后，原告金手指公司向被告麦源公司支付保证金100000元，并开始代理销售被告麦源公司开发的“文涛阁”楼盘。何某某、周某某、周某甲、肖某某、刘某、孙某某、耿某某经原告介绍与被告签订了商品房买卖合同，苟某某经原告介绍与被告签订了商品房买卖合同后，因换房重新签订了商品房买卖合同。原告金手指公司主张李某某、杨某某系原告介绍的客户，被告予以否认，原告未提交相应证据证实其主张。何某某、周某某、苟某某的房款已全部交清，分别为400019元、400019元、228490元，肖某某尚欠108000元，耿某某尚欠200000元房款未付清。
2013年3月20日，原告申请被告将周某甲的首付款123445元优惠23445元，并且申请将优惠的23445元在原告的佣金结算中扣回。同日周某甲向被告麦源公司支付50000元，并出具借条一张，向麦源公司借款50000元，约定该50000元于2013年12月31日前付清，但至起诉时尚未付清。
2013年5月31日，孙某某与被告麦源公司签订借款协议一份，约定孙某某向被告麦源公司借款80000元，于2013年11月30日前付清，但至起诉时尚未付清。
2013年7月24日，刘某向被告麦源公司借款126000元，2013年11月18日，刘某返还119700元，房屋总价款为632145元，庭审中，被告麦源公司提供收条复印件一份，上载明“于2013年11月18日收到119700元，抵顶126000元，特证明优惠的6300元为程某某提成佣金。”
张某某、刘某甲、吴某某、何某甲、赵某甲、赵某乙、赵某丙、俞某某、刘某乙、郭某系原告介绍的客户，均交付了定金，原告主张许某某也系原告介绍的客户，但未提交相应证据证实其主张，原告亦未提交证据证实交付定金的客户不能履行房屋买卖合同。
原告代理销售的房屋，满足支付佣金标准的销售额为1660673元（400019元＋400019元＋228490元＋632145元），何某某的佣金应计算为76042元、周某某的为76042元、苟某某的为20950.4元、刘某的为122791.2元。被告已经支付给原告销售佣金的数额为109000元。被告主张原告给其造成损失100万元，但未于本院指定的期间内缴纳反诉费，本院对其主张按自动撤诉处理。
上述事实，有原、被告陈述、文涛阁销售代理合同书、补充协议、收据、商品房订购协议书、商品房买卖合同、佣金计算明细等证据在案为凭。
本院认为，原、被告签订的《文涛阁销售代理合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。原告代理销售被告开发的楼盘，被告应按合同约定支付佣金，原告主张的佣金的计算方式，符合合同约定，本院予以支持。被告对代理佣金的计算方式有异议，但未提交相应证据，本院不予采信。
合同约定提取佣金的标准为客户签署购房合同并支付全部房款或客户签署购房合同并办理贷款手续完毕，贷款到账，完成销售。本案中，何某某、周某某签订了合同且房款全部交清，应视为完成销售，符合佣金的提取标准。程某某虽中途换房，但也系原告介绍签订的合同，其全部交清房款，亦符合佣金的提取标准。刘某尚欠房款6300元未付，但被告麦源公司提供的收条证明该6300元可从应支付给原告的佣金中抵扣，故本院认为刘某亦符合提取佣金的标准。周某甲欠50000元、孙某某欠80000元、肖某某欠108000元，耿某某欠200000元房款未付清，不符合提取佣金条件，本院不予支持。周某甲、孙某某虽与被告麦源公司签订了借款协议，但其实质仍为欠款，未满足合同约定的提取佣金标准。故被告麦源公司应支付的佣金数额为180525.6元（76042元＋76042元＋20950.4元＋122791.2元-6300元-109000元）。
原告主张被告收取的定金应予没收，但未提交证据证实缴纳定金的客户不能履行房屋买卖，故其主张，本院不予支持。原告主张被告存在违约行为，但未提交证据证实其主张，故对其主张，本院亦不予支持。按合同约定，原告应于2013年完成销售额7000万元，但原告完成支付佣金标准的销售额仅为1660673元，已构成违约，被告主张原告缴纳的保证金100000元应不予退还，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决如下：
一、被告威海麦源房地产开发有限公司支付原告诸暨市金手指房产咨询服务有限公司佣金180525.6元，于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告诸暨市金手指房产咨询服务有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费11450元，保全费4520元，由原告诸暨市金手指房产咨询服务有限公司负担12201元，被告威海麦源房地产开发有限公司负担3769元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 汪渤清
人民陪审员 邵凤前
人民陪审员 徐国军
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 张文伟