北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初18428号
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。
负责人陈日群，总经理。
委托代理人田菲，北京市银奥律师事务所律师。
被告刘禹，住北京市通州区。
委托代理人冯惠梅（原告刘禹之母）。
原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）与被告刘禹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李宏印独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告康景物业公司的委托代理人田菲、被告刘禹的委托代理人冯惠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康景物业公司诉称：被告刘禹系珠江逸景×号楼×室业主，我公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠自2011年11月23日至2016年12月31日的物业费38030.5元。被告的上述行为，严重侵害了我公司及广大业主的合法权益，并给我公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持我公司的诉讼请求，依法判令：被告刘禹支付2011年11月23日至2016年12月31日的物业费38030.5元，支付上述期间的违约金3803.05元，承担本案诉讼费。
被告刘禹辩称：本人并非无故拖欠康景物业公司物业费，而是因为其物业服务内容和水平远远达不到《前期物业服务协议》的约定。首先，就康景物业公司授权物业费的时限问题上。由于康景物业公司的劣质服务，造成小区广大居民强烈不满，在大家长期督促改进无果的情况下，小区已于2014年9月成立业委会，同年11月业主大会决定选聘新的物业服务公司。2015年5月30日业委会选出新的物业公司，同时签订物业合同，且已生效。因此康景物业公司已经没有任何依据计算、收取被解聘之后的物业费。其次，小区内长期存在管理严重缺失的诸多问题，给小区居民生活带来各种问题及安全隐患。具体如下：一、房屋漏水问题。自入住以来，我家受到多次漏水的困扰。2009年10月，我的房屋二层保姆间由于防水管堵塞导致雨水漏入房，造成损失。2010年4月，三层主卧室卫生间热水管漏水，造成损失。2010年11月，底楼上邻居暖气漏水，导致我家三楼次卧大面积积水造成损失。二、公共区域维修问题。康景物业公司对房屋外观维护，物业服务质量里承诺是做到完好、整齐，但并不到位，几年来我小区内房屋公共区域的维护和管理存在严重问题。本小区内楼体外墙抹灰及石材经常脱落，物业未及时维修，导致我家与邻居家自行花上万元加装遮挡雨棚，避免外墙脱落致使家人遭受意外伤害。三、小区内安保问题，作为高档别墅区，本小区直到2015年才启用门禁卡之政策，前几年，外人随意进入小区，无任何出入登记，多年小区内的安防监控一直没有投入使用，也无保安在小区内进行巡逻，造成近几年内仅有的别墅区发生入室盗窃、车辆被砸等恶性治安事件几十起。多数邻居在安全问题下被迫自己安装摄像头，防盗护栏、防盗门窗等。2014年春节，本小区更是发生了小区保安划伤小区内停车过夜的数十辆业主汽车的恶性事件。四、管理问题。对于小区内的装修、维修、改建等施工，物业公司没有有效的管理。未对装修公司严格要求装修时间。很多装修工清晨6点开始施工，使用电钻、中午延时施工、下午早开工、晚上延时施工。本家有80多岁的高龄老人，严重影响老人的正常休息，投诉无果，侵害了我及其他业主的生活权益。五、物业管理导致房屋贬值问题。起初购买此处别墅是因为开发商的名声，以及南城少有的纯别墅小区，作为使用及投资房来说，有着巨大的升值空间。但由于近年来物业公司的劣质管理服务，导致此所谓高档别墅区比相邻的经济适用房环境及安全还差，外来人员及车辆随意进入小区、无人登记，小区内外环境杂乱无章，房屋外观破损无人维修等，造成了房屋价格升值的巨大贬损。至今别墅区的房屋价格还不如珠江逸景小区的高层公寓价格，更远低于周边商品房价格。致使我遭受了严重的贬值损失。对于康景物业公司的起诉，本人请求法院依据事实，驳回其诉讼请求，免除我四年物业费。
经审理查明：被告刘禹系北京市通州区马驹桥镇景盛北一街×号院珠江逸景家园小区（以下简称“珠江逸景家园小区”）×号楼×室（别墅，以下简称“×室”）的业主，该房屋的建筑面积为187.95平方米。2009年9月7日，刘禹（甲方）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业服务合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第二条中“乙方的权利义务”部分约定：乙方有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目日常维护、修缮、服务及管理；乙方有义务自本协议终止之日起15日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业服务移交手续，物业服务移交手续需经业主委员会确认。合同第三条约定物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放及消防。协议第四条“物业服务质量”部分约定了乙方物业费服务的标准：房屋外观完好、整齐。对设备日常运作做好完备的运行记录；及时处理设备故障，保证设备正常运行。共用部位、共用设施设备的维护和管理方面，做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修。环境卫生设施完好，公共环境整洁；公共排污系统畅通、化粪池使用正常。园林绿化养护措施得当、设施完好整洁；草坪、花木、绿篱生长良好。本物业区域内公共秩序良好；监控系统正常运作。停车场、行车路线有明显标志；车辆停放整齐有序，劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。消防监控设备设施完好，努力消除火灾事故隐患。房屋共用部位、共用设施设备小修3小时内维修人员到达现场处理；急修30分钟内维修人员到达现场处理。协议第五条“物业管理服务费用”部分约定：乙方按建筑面积别墅每月每平方米2.88元收取服务费；每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议第十一条“违约责任”部分约定：（一）、甲方违反本协议，使乙方未达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金；（四）乙方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退多收费用并退还利息。该协议还约定了双方的权利义务等其他相关内容。
上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会，与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园业委会诉至本院[案号：（2015）通民初字第10975号]，要求撤销珠江逸景家园业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。目前，上述案件尚未审结。
本案审理过程中，刘禹认可其未交纳2011年11月23日至2015年12月31日的物业费。刘禹称其2016年度的物业费已交纳，康景物业公司认可。本案审理过程中，刘禹称康景物业公司的服务存在诸多问题，为此其提交了小区公共区域的相关照片。
上述事实，有《前期物业服务协议》、付款通知书、业主委员会备案单、业主大会会议决议、照片、物业服务合同、北京晨报截图及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据康景物业公司与刘禹于2009年9月7日签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系，康景物业公司的前期物业服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务管理合同》生效时止。2011年11月23日至2015年5月30日，康景物业公司为涉诉小区提供了物业服务，刘禹理应交纳相应的物业费。对于刘禹辩称的其房屋质量问题以及由此产生的损失问题，与本案并非同一法律关系，其可以与相关责任方另行解决，而不应以此为由拒交物业费。关于刘禹辩称的康景物业公司存在问题的意见，根据其提供的照片以及本院审理的涉诉小区诸多同时期、同类型案件的诉讼情况可知，康景物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵、不少业主不甚满意，故本院对康景物业公司所主张的违约金不再予以支持，并对其共主张的2011年11月23日至2015年5月30日的物业费在协议约定的物业费标准上酌情减去百分之十。对于康景物业公司主张的2015年5月30日（不含当日）至2015年12月31日的物业费，鉴于（2015）通民初字第10975号业主撤销权纠纷案件正在审理，而该案的最终结果可能会影响到珠江逸景家园业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订的《珠江逸景家园小区物业服务合同》的效力问题，故该阶段的物业费本院暂不予处理，双方可待上述案件最终审理结果做出后另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告刘禹给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司二〇一一年十一月二十三日至二〇一五年五月三十日的物业费共计人民币二万零五百七十五元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费423元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担266元（已交纳），由被告刘禹负担157元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李宏印
二〇一六年八月二日
书 记 员 侯康丽