四川省乐至县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐至民初字第316号
原告乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊二组。组织机构代码：55102590-9。
法定代表人吴倩颖，总经理。
委托代理人杨春梅，女，生于1982年12月4日，汉族，四川省乐至县人，职工。
委托代理人罗冬，男，生于1960年11月21日，汉族，四川省乐至县人，职工。
被告曾红军，男，生于1976年3月15日，汉族，四川省乐至县人，村民。
原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城物业公司）诉被告曾红军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理，依法由审判员唐军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙城物业公司委托代理人杨春梅、被告曾红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙城物业公司起诉称：2010年7月12日，原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司乐至分公司（简称晶鑫公司）签订了《晶鑫·怡园前期物业管理合同》。约定：晶鑫公司委托原告对乐至县天池镇晶鑫怡园小区前期物业管理服务，多层房屋物业管理费按每月0.5元／平方米收取并代收水电费，物业管理费、电费违约金从欠费之日至交清欠费之日止按日3‰计算。被告系晶鑫怡园小区3单元5右号业主，居住使用多层房屋，原告按每月0.4元／平方米向其计收物业管理费，从2012年4月起至2014年6月欠物业管理费1122.8元、电费从2012年4月起至2014年9月欠费1649.1元，现请求判决被告给付原告物业管理费1122.8元、垫付电费1649.10元及拖欠物业管理费的违约金837.06元、电费的违约金880.55元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告曾红军辩称，原告诉称被告系晶鑫怡园小区3单元5右号多层房屋业主及从2012年4月起未向原告交纳物业管理费、电费属实。因被告未与原告签订物业服务合同，原告无权收取被告的物业管理费、电费；原告物业服务不到位，多次向原告反映屋内墙面漏水问题未得到及时维修。原告主张的违约金过高，由法院依法处理。
经审理查明，晶鑫·怡园小区由晶鑫公司承建。2010年7月12日，晶鑫公司与原告签订了《晶鑫·怡园前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为晶鑫.怡园小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《晶鑫·怡园前期物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；代收代交小区业主及公共设备设施电费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。物业管理服务费用，按多层住宅每月0.5元／平方米，商户每月0.6元／平方米收取，每半年交纳一次。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费或水、电费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳金或违约金。签订合同后，原告入住晶鑫怡园小区，对该小区进行物业管理，代收水电费等。被告在晶鑫公司购得晶鑫怡园小区3单元5右号面积为100.14㎡多层房屋，并于2011年12月入住该小区，现被告欠2012年4月至2014年6月的物业管理费1081.51元，2012年4月至2014年9月原告垫付的电费1649.10元，经原告多次催收未果，诉请法院支持其诉讼请求。
另查明：原告于2014年7月1日撤出晶鑫怡园小区前，该小区业主用电未单独立户，小区内设总电表及变压器各1个，各业主安装分电表一个。原告每月按总电表度数向四川乐至供电有限责任公司交纳该小区电费后，依据供电公司出具的该小区生活用电费用除以小区业主分电表（生活用电）总和，另加供电公司收取的水利基金、农网还贷、库区移民基金、城市附加、再生能源附加五项费用分摊之和计算小区业主生活用电单价：2010年9月至2013年10月为0.76元以上，2013年11月至2014年4月为0.63元以上，原告分别按0.76元／度和0.63元／度收取。被告分电表2012年4月至2013年10月起度为162度，止度为1056度，期间用电894度，单价0.76元／度，计电费679.44元；2013年11月至2014年4月的起度为1056度，止度为2595度，期间用电1539度，单价0.63元／度，计电费969.57元，合计1649.1元。庭审中，原告请求违约金时间计算至2014年6月。
上述事实，有原、被告的陈述，原被告身份信息、《晶鑫·怡园物业管理服务合同》、电费缴费凭据、催收通知书等证据在卷予以证实。
本院认为，原告与晶鑫公司签订的《晶鑫·怡园物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在晶鑫怡园小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及晶鑫怡园小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务、垫付了电费，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物业管理费及支付原告垫付的电费，构成违约，应承担相应的法律责任。依照合同约定，被告应交纳物业管理费0.50元／平方米×100.14平方×27月=1351.89元，现原告要求按0.4元平方米计收1081.51元（0.4元／平方米×100.14平方米×27月），超出部分，系原告自愿放弃，不违反法律规定，本院予以确认。故原告要求被告给付2012年4月至2014年6月物业管理费1081.51元、垫付的电费1649.1元的请求成立，本院予以支持。物业服务合同约定，逾期付款违约金按所欠费用日千分之三计算，被告认为过高。因违约金具有补偿及惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十，其损失为资金利息，故本案违约金可参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%”的相关规定计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按2012年贷款年基准利率5.85%，逾期利息上浮50%即8.775%计算，被告拖欠物业管理费的违约金为84.45元（2012年4-6月拖欠物管费120.3元，违约金为120.3元×8.775%÷12×24月=21.11元；2012年7-12月拖欠物管费240.6元，违约金为240.6元×8.775%÷12×18月=31.67元；2013年1-6月拖欠物管费240.6元，违约金为240.6元×8.775%÷12×12月=21.11元；2013年7-12月拖欠物管费240.6元，违约金为240.6元×8.775%÷12×6月=10.56元），拖欠电费的违约金为75.47元（2012年4-6月拖欠电费83.6元，违约金为83.6元×8.775%÷12×24月=14.67元；2012年7-12月拖欠电费196元，违约金为196元×8.775%÷12×18月=25.8元；2013年1-6月拖欠电费224.9元，违约金为224.9元×8.775%÷12×12月=19.73元；2013年7-12月拖欠电费348元，违约金为348元×8.775%÷12×6月=15.27元），两项违约金合计159.92元。按本案前期物业合同约定日千分之三计算，拖欠原告物业管理费的违约金为1039.39元，拖欠电费的违约金为935.8元，已超过损失的百分之三十。超出部分，本院不予支持。关于被告的抗辩理由：一是被告未与原告签订物业服务合同不应交纳物业管理费及垫付的电费的问题。因晶鑫怡园小区未成立业主委员会，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该小区建设单位晶鑫公司与原告签订的《晶鑫·怡园物业管理合同》系前期物业服务合同，对原、被告具有约束力，故被告该抗辩理由不能成立；二是原告物业服务不到位对被告屋内墙面漏水未及时维修被告不应交纳物业管理费的问题。屋内墙面漏水维修不属原、被告物业管理服务合同约定的服务项目，被告的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，被告不交纳物业管理费及，不给付原告垫付电费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
由被告曾红军在本判决书生效后五日内向原告乐至县龙城物业管理有限责任公司给付物业管理费1081.51元、垫付的电费1649.1元及违约金159.92元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费50元，适用简易程序审理减半交纳25元，由原告乐至县龙城物业管理有限责任公司负担15元，被告曾红军负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 唐军
二〇一五年三月九日
书记员 伍雯