江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第1188号上诉人（原审原告）赵莉。上诉人（原审原告）曲文岗。委托代理人许雪松（受赵莉、曲文岗的共同授权委托），江苏锡城律师事务所律师。上诉人（原审原告）曲佳悦。被上诉人（原审被告）无锡新区茂业房地产有限公司，住所地无锡市新泰路**无锡留学人员创业园**综合楼**。法定代表人张静，任该公司董事长。委托代理人陈义、徐剑波。上诉人赵莉、曲文岗、曲佳悦因与被上诉人无锡新区茂业房地产有限公司（以下简称茂业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡高新技术产业开发区人民法院（2014）新民初字第00555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年10月25日，赵莉、曲文岗、曲佳悦与茂业公司签订《商品房买卖合同》2份，约定“赵莉、曲文岗、曲佳悦向茂业公司购买位于无锡市新区长江路、旺庄路交叉口东南侧、管委会西侧地块的长江1号商业办公用房6单元11层11xx号、11xx号房，约定建筑面积为63.92平方米、115.89平方米，合同单价为7664元／平方米、7175元／平方米，合同总价为1321430元；……出卖人应于2013年11月24日前将该商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格的商品房交付于买受人。……出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。……合同订立后，赵莉、曲文岗、曲佳悦向茂业公司支付房款合计为1321430元（其中部分为贷款支付），茂业公司开具了相应价值的发票。2013年6月24日，长江1号房屋的主体工程通过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方竣工验收合格，同日，消防通过无锡市公安局消防支队验收合格，2013年5月9日燃气通过无锡华润燃气有限公司验收合格，2013年5月、6月电梯通过无锡市质量监督局验收合格。2013年12月31日获得无锡市建设工程质量监督站新区分站进行竣工验收备案登记。2013年11月24日前，茂业公司通知赵莉、曲文岗、曲佳悦于2013年11月24日办理收房手续，赵莉、曲文岗、曲佳悦在验房时对房屋质量提出异议，并要求茂业公司出具竣工验收备案登记表，在茂业公司工作人员表示没有该表后即拒绝受领房屋至今，并在2014年2月21日委托律师向茂业公司发出解除合同的律师函。茂业公司不认可收到过此函。以上事实，由赵莉、曲文岗、曲佳悦以及茂业公司提供的证据在卷佐证。原审中，赵莉、曲文岗、曲佳悦认为：双方订立的商品房买卖合同中约定的房屋交付条件系茂业公司单方制作的格式合同中的条款，按规定开发商应该交付经过综合竣工验收登记备案的房屋，所以该条款应为无效条款。因开发商未能在约定的交房时间交付符合竣工验收登记备案的房屋超过30天，符合合同约定解除的条件。请求法院判令：1、解除双方订立的商品房买卖合同。2、返还其支付的房款1321430元，并要求茂业公司承担违约责任，按照其已付房款总额的20%支付违约金264286元。3、茂业公司承担诉讼费。被告茂业公司辩称：其已经按约将符合双方合同约定交付条件的房屋在约定的交房期限内通知赵莉、曲文岗、曲佳悦来收房，现赵莉、曲文岗、曲佳悦要求其交付经过竣工验收登记备案的房屋属于要求变更合同条款，其不同意。合同是双方经过协商一致确认的，应属有效。法律并无规定一定要经过竣工验收登记备案后才能交付房屋，因此赵莉、曲文岗、曲佳悦要求解除合同的理由不能成立，要求法院驳回赵莉、曲文岗、曲佳悦的诉讼请求。双方的争议焦点在于：1、商品房买卖合同中约定交房的条件是否有效？2、茂业公司是否存在逾期交房导致赵莉、曲文岗、曲佳悦有权提出解除合同的违约情形？原审法院认为，房地产开发企业应当按照合同的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。赵莉、曲文岗、曲佳悦与茂业公司订立的商品房买卖合同系双方当事人自愿订立，现双方主要对合同中关于交付房屋条件的条款存有争议，而双方在合同中约定的交付条件是商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，竣工验收登记备案不属于双方约定的交付条件，双方在签订协议时对该约定是明知的，系双方协商一致的结果，该约定不违反法律法规的强制性规定，也不存在排除买受人主要权利的情形，应为合法有效，对双方均具有约束力。赵莉、曲文岗、曲佳悦现要求确认该条款无效的理由不能成立，对其主张不予采纳。在双方约定的交房期限前，茂业公司已经完成了商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格的手续，可以视为茂业公司已经具备了合同约定的交房条件，且茂业公司已经在双方约定的交房期限前通知赵莉、曲文岗、曲佳悦办理收房手续，履行了通知买受人收房的义务，不存在逾期交房的情形，也不符合逾期交房30天可以解除合同的前提条件，故赵莉、曲文岗、曲佳悦无权要求解除合同，双方均应本着诚实信用的原则继续履行合同。茂业公司的抗辩理由成立，对赵莉、曲文岗、曲佳悦要求解除合同并基于此的违约金主张均不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：驳回赵莉、曲文岗、曲佳悦的全部诉讼请求；案件受理费19071元，减半收取9535.5元，由赵莉、曲文岗、曲佳悦负担。宣判后，上诉人赵莉、曲文岗、曲佳悦不服原审判决，向本院提起上诉称：诉争房屋未通过工程竣工验收备案，且未满足合同约定的商品房消防、燃气验收合格，不具备交付条件，茂业公司逾期30日交房，已经构成违约，依照购房合同的约定，其有权要求解除购房合同并主张茂业公司支付违约金及赔偿相应损失。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审改判或者发回重审，诉讼费由茂业公司承担。被上诉人茂业公司辩称：合同约定的交付条件是商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，双方对此均是明确的，为合法有效。本案所涉房屋已经达到合同约定的交付条件，茂业公司按时履行了通知义务，房屋业已通过有关部门竣工验收备案，做到了房屋交付前后所有的注意。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中查明，合同中“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”原审误写成“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”，本院予以纠正。二审审理中查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：1、本案所涉房屋买卖合同中约定的交房条件是否有效。2、茂业公司是否存在逾期交房的违约情形。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。本案中合同约定的交付条件是取得该商品房屋主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，该合同系双方自愿订立，各项条款均是双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，也不存在排除买受人主要权利的情形，该合同合法有效，应当受法律保护，双方均应按约履行。茂业公司对诉争房屋在约定的期限内取得了四项验收合格手续，已具备交房条件，且按约履行了通知买受人收房的义务，不存在逾期交房的情形，所涉房屋业已取得竣工验收备案，赵莉、曲文岗、曲佳悦的合同目的可以实现。上诉人赵莉、曲文岗、曲佳悦称茂业公司未满足消防、燃气验收合格标准，但其并无证据推翻茂业公司现有的验收合格证明。上诉人赵莉、曲文岗、曲佳悦称“诉争房屋在合同约定的交付期限尚不具备交付条件，茂业公司已逾期30日交房，构成违约”的上诉理由无事实和法律依据，其要求“解除购房合同并主张茂业公司支付违约金及赔偿相应损失”的请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19071元，由上诉人赵莉、曲文岗、曲佳悦负担。本判决为终审判决。审判长  张亚静审判员  张 红审判员  楼炯燕二〇一四年九月一日书记员  赵 敏