北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民初字第1267号
原告王伟，女，1962年1月12日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人赵磊，男，1984年9月20日出生。
被告邓玉佳，男，1954年1月2日出生。
（身份证号：×××）
委托代理人何维琪（系邓玉佳之妻），女，1954年2月2日出生。
委托代理人刘驰，北京邦辰律师事务所律师。
原告王伟与被告邓玉佳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张英周担任审判长、人民陪审员汪淑华、秦兴红参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告王伟的委托代理人赵磊，被告邓玉佳的委托代理人何维琪、刘驰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告王伟诉称：原告与被告经人介绍认识，双方因为法律意识淡薄就对王伟名下石景山区某房屋买卖签订协议。当时双方签署买卖合同约定购房款为150万元，事后双方得知王伟房屋属于两限房不能买卖，双方讨论解除签署的房屋买卖协议。双方达成解除共识但对于退款无法达成一致，故迟迟未解决。现该房屋为原告唯一住房，因为男朋友生意失败，原告被连累欠下躲多数笔外债，现该房屋既存在个人抵押又存在法院查封，不符合过户要求，将来也不具备过户的可能性，并且双方约定出售的房屋也不符合相关法律规定。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖协议及补充协议；2、本案诉讼费由被告承担。
被告邓玉佳辩称：一、原告陈述与事实不符，被告系经房地产经纪公司居间购买原告房屋，原告为石景山八宝山街道工作人员，负责两限房申请资格审查，知晓所出售的房屋性质和政策；二、诉争房屋性质决定买卖合同是合法有效的,现房屋具备交易条件；三、王伟个人欠款与买卖合同解除不具有因果关系，被告对房屋抵押不知情，亦不应为解除合同的理由。综上，双方签订的买卖合同不属于法律规定的解除情形，请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2010年4月9日，经北京东宝物业管理有限公司房地产经纪公司居间，甲方王伟与乙方邓玉佳签订《房屋买卖协议》，双方就位于石景山某房屋（涉案房屋）买卖达成如下协议：由于甲方交易的房屋属限价房，现未获得国家有关部门核发的房屋所有权证，协议中房屋地址、面积及产权性质约定依照甲方提供的“商品房预售合同”；房屋建筑面积90.67平方米，其中使用面积74.42平方米，房屋交易总价150万元；买卖价格中包含公共维修基金和契税；因甲方暂无房屋产权证，交易总价分两次付清，本协议签字后，乙方先支付房款85万元，当第一次付清后，甲方应在一周内将房屋居住使用权和全部钥匙移交给乙方；第二次再付尾款65万元，是在乙方获得房产证并办理过户变更后，乙方以公积金贷款方式一次性支付该尾款给甲方；交易房屋产权变更转移时间以国家允许上市交易为准，协议有效期直至产权转移完毕为止；甲方保证转让房屋完全的房屋所有权，保证该限价商品住房没有产权纠纷，因甲方原因造成该限价商品住房不能办理产权过户登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任；在房屋及相关土地使用权上，不存在任何抵押、留置或其他担保权益，亦不存在正在履行中的《租赁合同》和其他人的优先购买权；协议签署之日起，甲方将不采取任何对其拥有的该房屋的权利和权益产生不利影响的措施；在具备房屋变更条件后，甲乙双方到房屋所在管理机构共同办理《房屋买卖》手续，其过户所需费用由乙方承担；甲、乙双方任一方未经对方许可改变买卖意向，则视为改变方违约；违约方应向守约方支付总房价款20%违约金；守约方并可向违约方追讨本地段届时商品房差价损失。
2010年10月5日，甲方王伟与乙方邓玉佳签订的《补充协议》约定：关于涉案房屋甲方原以150万元售于乙方，现由于甲方资金周转困难，要求乙方提前支付房屋款现金15万元；甲方自愿将所售房屋总价下调至130万元；截止2010年10月5日，乙方累计付给甲方房屋款100万元，余款30万元待乙方办理过户变更，拿到房产证并以公积金贷款方式办理完成，乙方一次性将尾款支付给甲方。同日，双方另达成的《补充协议》约定:鉴于涉案房屋总价变更为130万元，乙方已依约定支付甲方100万元，且涉案房屋因政策原因无法过户至乙方名下，双方一致达成如下条款：一、未办理房屋过户前，乙方以租赁方式使用，房屋租赁期限二十年，自2010年4月9日至2030年4月10日；二、租金1万元/年，甲方已一次性收取二十年租金20万元整（此款由甲方已收100万元中抵扣）；三、租赁期间，乙方可对房屋装修添附，可将此房屋转租、出借，甲方承诺不得以行政的、民事的手段就此租赁协议提出解除、撤销；四、房屋达到过户条件时，甲方应无条件按照《房屋买卖协议》及《补充协议》的约定办理过户，房屋过户到乙方名下后，本租赁协议自动失效，乙方已付租金视同已付房屋价款；五、二十年后若房屋未办理过户，本协议自动展期二十年，条款不得变更，甲方不得拒绝，房屋租金由乙方已付款款中抵扣。
上述合同及协议签订后，邓玉佳先后支付王伟购房款共计100万元。2010年4月20日，王伟将涉案房屋交付给邓玉佳，邓玉佳对涉案房屋装修后居住至今。
另查明：2008年10月30日，王伟与北京首钢房地产开发有限公司签订商品房预售合同（限价商品住房），总价款544020元，该房屋性质为限价商品房，其中预售合同第二十六条约定：买受人购买限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；买受人购买该限价商品住房满5年的，买受人应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。
2010年12月28日，王伟取得涉案房屋所有权登记证书，产权登记在王伟名下。
又查：2013年8月22日，案外人张静以租赁合同纠纷诉至东城区法院，该院在（2013）东民初字第11811号民事案件中查明：2013年7月3日，王伟办理公证委托手续委托周涛办理涉案房屋租赁相关手续，王伟委托周涛全权代表王伟代为签订租赁合同、代为收取房屋租金等事项，委托期限自2013年7月3日至2033年7月2日。周涛代王伟与张静签订《房屋租赁合同》约定：王伟出租给张静的房屋位于北京市石景山区某号；该房屋租赁期共二十年。自2013年7月4日起至2033年7月2日止；该房屋20年共计租金为肆拾万元。2014年7月，该院作出（2013）东民初字第11811号民事判决书，判决王伟将涉案房屋交付张静使用。2014年10月，邓玉佳向东城区法院提起第三人撤销之诉（房屋租赁合同），请求撤销（2013）东民初字第11811号民事判决书，该案仍在审理中。
经本院释明，原告认为与被告订立的房屋买卖合同有效，坚持主张解除与被告之间的房屋买卖合同关系。被告未能提供具备购买限价商品房资格的证据。
上述事实，有商品房预售合同、房屋买卖协议、补充协议、收条、中国建设银行转账凭条、中国工商银行个人业务凭证、（2013）东民初字第11811号民事判决书、当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为:根据民法通则及合同法相关规定，当事人订立、履行合同等民事活动，除必须遵守法律和行政法规外，还应当遵守国家政策，不得损害社会公共利益，损害社会公共利益的合同无效。本案中，原、被告交易转让涉及房屋的性质为限价商品住房。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
从上述规定可以看出，转让限价商品住房是受条件限制的，对于未满5年的限价商品住房，其转让对象上是特定的，即向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购。本案所涉及涉案限价商品住房的转让协议签订时，尚未办理房屋所有权证，属于转让受限的房屋，且被告亦不具有购买限价商品住房的资格。因而本案原、被告之间签订的《房屋买卖协议》违反了北京市政府关于限价商品住房的相关规定，将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的人无法按正常价格和渠道购买，也违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，直接导致社会公共利益受损，因而原、被告之间签订转让涉案房屋的《房屋转让协议》及《补充协议》损害了社会公共利益，依法应被确认为无效。
综上，原告请求解除与被告之间的房屋买卖协议及补充协议，应以房屋买卖合同合法有效为前提；而合同效力确认属于人民法院依职权审查范畴。关于原告请求解除与被告之间房屋买卖合同及补充协议的主张，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条之规定,判决如下:
一、确认王伟与邓玉佳签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》无效；
二、驳回王伟的诉讼请求。
案件受理费七十元，由王伟负担（已交纳三十五元，其余于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 张英周
人民陪审员 汪淑华
人民陪审员 秦兴红
二〇一五年十一月五日
书 记 员 韩 佳