湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1613号
上诉人（原审原告、反诉被告）：易朝旭，男，1970年5月16日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：易俊洲，男，2004年6月22日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市。
法定代理人：易朝旭，男，1970年5月16日出生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市解放路**号，身份证号码：4302811970********，系原告易俊洲之父。
共同委托诉讼代理人：黄甫林，湖南湘泰律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南嘉茂房地产开发有限公司，公司住所地：醴陵市文化北路都汇城D1区3A楼。
法定代表人：ＸＸ川公司董事长
委托诉讼代理人：郭朝勇，湖南华豪律师事务所律师，代理权限：特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
上诉人易朝旭、易俊湘与上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称嘉茂公司）商品房销售合同纠纷一案，因双方不服湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并于2016年11月16日公开开庭审理了本案，上诉人易朝旭及共同委托诉讼代理人黄甫林、上诉人嘉茂公司的委托诉讼代理人郭朝勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人易朝旭、易俊洲上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判嘉茂公司立即依照《商品房买卖合同》的约定和房屋设计图（施工图）为上诉人购买的“都汇城”第G幢1单元132号门面房开设朝嘉茂银座商场内的大门（即商场内门），立即恢复其侵占的“都汇城”第G幢1单元132号门面房背面的通道；以及上诉人不承担延期交付房款的违约金。事实和理由：一、一审法院改变上诉人在一审中提出的要求立即开设商场内门、恢复通道的诉讼请求，改由嘉茂公司赔偿15万元经济损失的判决系一审法院认定事实错误、适用法律错误。1、一审法院以商场已被他人承租为由，便认定无法再开设商场内门和通道是完全错误的。2、上诉人的损失远不止15万元。上诉人购买涉案132号门面房时分摊面积全部在商场内，分摊面积为61.89平方米，单价为36500元，现商场内门被封闭，上诉人无法利用所花费的2258985元分摊部分，该直接损失就已超过一审认定的15万元；一审法院在上诉人未变更诉请的前提下，擅自将此项判决为嘉茂公司赔偿上诉人15万元损失，违反了不告不理原则。二、一审法院认定上诉人应当支付逾期付款违约金亦属于认定事实错误。因为1、上诉人已按合同约定付清了全部购房款，嘉茂公司亦分别开具了凭据；2、双方取消了逾期支付购房款的约定，重新确立了借贷法律关系；3、不能将借款和支付购房款混为一谈；4、即使将上诉人所借的1345074元视为购房款，上诉人也无需按购房合同承担逾期付款的违约责任，因为借据和《补充协议》的约定已构成对购房合同逾期付款违约责任的修改。综上，请求二审法院支持上诉人诉请，公正判决。
针对易朝旭、易俊洲的上诉，嘉茂公司辩称，1、上诉人易朝旭等人此前一直未要求嘉茂公司为其开设朝向商场内的大门，现在商场的布置也没有留出开门的位置，故上诉人要求开门的请求不能成立；2、一审法院认定上诉人易朝旭等人的经济损失15万元没有事实和法律依据；3、上诉人易朝旭等人欠付房款的违约责任应予以维持，一审判决易朝旭承担违约责任应予维持；4、所涉商场已经租赁给他人，商场布置格局已经成形成，上诉人易朝旭现在要求开门已不可能，至于恢复通道问题更是不存在，嘉茂公司没有义务为上诉人易朝旭等人恢复所谓的通道。
上诉人嘉茂公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判驳回易朝旭、易俊洲的诉讼请求，并判令易朝旭、易俊洲承担延期支付购房款违约金114284元。事实和理由：一、《商品房买卖合同》约定的办证义务应以易朝旭等人付清全部购房款为条件，而易朝旭等人违约延期到2016年1月11日才付清全部购房款，上诉人嘉茂公司在收到全部购房款之日起一年内办理房产权属证书符合约定，所以上诉人嘉茂公司不应承担延期办理房地产权属证书的违约责任。二、一审判决以未开设132号门面朝商场内的大门和通道，判决上诉人嘉茂公司赔偿易朝旭等人15万元错误。首先双方合同中并未约定向商场内开门；其次，即使上诉人嘉茂公司需要为132号门面开始内门，易朝旭等人接收使用132号门面后三年内未提出该要求，故其请求已丧失了法律保护的诉讼时效；第三，易朝旭等人系恶意诉讼，根据132号门面装修设计布局，易朝旭等人根本没有开设内门的意思；第四、一审判决嘉茂公司赔偿易朝旭等人15万元损失无事实和法律依据。三、一审认定的反诉事实有误，导致计算的延期付款违约金明显过低。如易朝旭等人还清全部欠款的时间是2016年1月11日，一审法院却认定为2013年5月29日；其次双方签订补充协议约定的还款期限是2012年3月30日，一审法院却以借据的承诺认定被上诉人的还款日期是2012年10月30日；其三、易朝旭等人向嘉茂公司借款672537元，无论是购房款还是购房税金，均是被上诉人拖欠上诉人的购房款项，根据商品房买卖合同的约定，逾期付款应承担每日万分之三的违约金，但一审法院却将拖欠的购房税金从中扣除，不计算逾期付款的违约金，显失公平。综上，请求二审法院支持上诉人嘉茂公司的上诉请求，依法改判本案。
针对嘉茂公司的上诉，易朝旭、易俊洲共同辩称，一、易朝旭、易俊洲没有逾期支付购房款，嘉茂公司应承担逾期办理房屋产权证的违约责任；二、嘉茂公司有义务为易朝旭等人购买的132号门面开设商场内门并恢复通道；三、易朝旭等人的诉请没有超过诉讼时效。证人周游洲一审庭审中当庭证实易朝旭等人自收房之日起多次向嘉茂公司提出开设商场内门、恢复通道的强烈要求；2、诉讼时效的起算至少应当从房屋验收备案之日起开始计算，而嘉茂公司交付的房屋至今未验收备案；3、易朝旭等人之所以到2016年1月才还清嘉茂公司借款就是对其不履行开设内门、恢复通道等行为的抗辩；4、嘉茂公司的侵权行为是持续的，其诉讼时效应当从侵权行为终止之日起计算。综上，请求二审法院驳回嘉茂公司的上诉，支持易朝旭等人的上诉请求。
易朝旭、易俊洲向一审法院起诉请求：判令1、嘉茂公司按照《商品房买卖合同》约定和房屋设计图为易朝旭等人购买的涉案132号门面开设朝嘉茂银座商场内的大门（即商场内门）；2、嘉茂公司立即恢复其侵占的涉案132号门面背面的通道；3、嘉茂公司立即交付涉案132号门面房屋所有权证和国有土地使用证并支付逾期办证违约金50216.7元；4、嘉茂公司承担本案全部诉讼费。
嘉茂公司向一审法院反诉请求：判令易朝旭、易俊洲承担延期交付房款的违约金135956.21元并承担本案诉讼费。
一审认定事实：2011年12月8日，三原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的醴陵市文化北路商业街“都汇城”第G幢1单元132号门面房，建筑面积为137.58平方米，其中套内建筑面积为75.69平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为61.89平方米，该门面房按建筑面积计算每平方米36500元，总金额5021670元，房屋坐落为正门朝嘉茂银座广场，背面朝商场内。买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一向买受人支付违约金。依据该《商品房买卖合同》第十三条及附件三的约定和原、被告提交的建筑平面设计图及本院调取的平面施工图，可证实由原告购买的132号门面房背面应当由被告为原告开设朝商场内的大门（即商场内门），原、被告签订上述合同后，原告于2011年12月15日仅支付首付款2075000元，其他应交首付款496670元和应纳契稅175867元，合计672537元，由原告与被告另外以借据的形式签订补充协议，约定原告向被告借支，原告承诺所借款672537元在2012年10月30日前还清。合同约定2450000元按揭款原告已于2012年2月9日付清。但原告此后没有按约定时间及时还款,而是逐步偿还,直到2013年5月29日才全部还清。期间按双方主合同约定的，如买受人逾期付款，则按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，2013年1月11日被告将132号门面交由原告使用。2014年11月12日被告公布有关都汇城购房户业主办证问题的答复，对于原告所在G区的房屋房产证及国有土地使用证相关手续,被告承诺在2015年10月以前全部办完.但在本案开庭审理中被告仍未协助原告办理好132号门面的房产证及国有土地使用证相关手续.2016年1月14日原告诉来一审法院，要求被告嘉茂公司按合同约定和设计图为原告购买的132号门面开设商场内门和恢复通道，以及交付133号门面产权证和支付逾期办证违约金50216.7元。2016年2月17日嘉茂公司提起了反诉，要求两原告承担延期支付购房款的违约金135956.21元。另查明，就原告借取（实为拖欠）被告的496670元购房款，原告于2012年11月1日向被告偿还了40万元房款，于2013年5月29日向被告付清了剩余房款96670元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案的焦点为：一、原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；二、被告是否有义务为原告开设132号门面的内门通道，是否应协助原告及时办理132号门面的房屋所有权证和国有土地使用证；三、被告是否应当承担逾期办证的违约金，原告（反诉被告）是否应当承担逾期交房款的违约金。原、被告在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，同时应当遵循诚实信用原则，履行好协助义务。原、被告在交房一年以后，被告仍未按约协助原告办理好132号门面的房产证及国有土地使用证相关手续，属于被告违约，被告应承担其相应的违约责任，由被告向原告支付逾期办证违约金50216.7元（5021670*1%），并积极协助原告办理好132号门面的房产证及国有土地使用证相关手续。原告向被告“借款”的672537元中的496670元，性质上实为原告所欠被告的购房款，根据合同及补充协议（借据）的约定，原告应承担该款自2012年10月31日起至2013年5月29日止的违约金6210元，对于反诉原告主张的超出部分，一审法院不予支持。依据合同第十三条及附件三的约定和原、被告提交的建筑平面设计图及本院调取的平面施工图，可证实由原告购买的133号门面房背面应当由被告为原告开设朝商场内的大门（即商场内门），现该商场已被他人承租，无法再开设商场内门及门面房背面的通道，属于被告违约，一审法院酌情认定被告应当赔偿原告经济损失15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告易朝旭、易俊洲办理好醴陵市文化北路商业街“都汇城”第G幢1单元132号门面房的房屋所有权证和国有土地使用证并向原告易朝旭、易俊洲承担支付逾期办证违约金50216.7元；二、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司自本判决生效后十日内赔偿原告易朝旭、易俊洲150000元；三、原告（反诉被告）易朝旭、易俊洲于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）湖南嘉茂房地产开发有限公司支付延期交付房款的违约金6210元；四、驳回原告易朝旭、易俊洲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南嘉茂房地产开发有限公司的其他反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由原告负担500元，被告负担1500元。反诉费1480元，由被告（反诉原告）负担480元，由原告（反诉被告）负担1000元。
二审上诉人易朝旭、易俊洲提交了以下证据：证据1、132号门面施工图、照片，拟证明嘉茂公司将132号门面商场内门处装修成商铺导致消防帘失效，且疏散通道被堵塞，严重破坏了消防设施，消防安全隐患极大，嘉茂公司理应拆除并为上诉人易朝旭等人的132号门面开设内门和恢复通道；证据2、行政处罚决定书和作出处罚的现场照片，证据3、与132号门面并排的屈臣氏门面商场内门照片，两组拟证明嘉茂公司应无条件为132号门面开设内门和恢复通道，一审认定无法开设内门和恢复通道属于事实认定错误。上诉人嘉茂公司提交了易朝旭等人购买的132号门面店铺使用布局图片，拟证明易朝旭等人收房后几年时间内一直没有向商场内开设门的意思，其现提出开门请求是看到嘉茂公司的租赁户已将商场布局好后，恶意提起的诉讼。对于上诉人易朝旭等人二审提交的证据，嘉茂公司质证认为对三组证据真实性没有异议，对三组证据的关联性和证明目的均有异议，三组证据均不能证实嘉茂公司有义务为易朝旭等人购买的132号门面开设商场内门和恢复通道。对于上诉人嘉茂公司二审提交的证据，易朝旭等人质证认为对该照片真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，易朝旭装修门面是需要使用该132号门面，也是为了减少损失。本院认证认为，上诉人易朝旭等人提交证据1、2、3的真实性，上诉人嘉茂公司无异议，故对三组证据真实性本院予以确认；又因证据1、3和一审的《商品房买卖合同》及附件、“都汇城”第G幢平面施工图等证据形成证据链，故对上诉人嘉茂公司有义务为上诉人易朝旭等人购买的132号门面开设朝向商场的门（以下简称商场内门）和恢复通道的证明目的，本院亦予以确认。由于证据2中处罚决定是醴陵市消防大队对醴陵市润鲨鱼奥特莱斯商业管理有限公司所作，虽然涉及的商场正是本案所涉的嘉茂银座商场，但是无证据证实该处罚决定书所指的占用消防疏散通道就是本案易朝旭等人诉请恢复的通道，故对上诉人易朝旭提交的证据2证明目的本院不予确认。
一审认定的事实，本院基本予以确认。二审另查明：上诉人易朝旭等人主张132号门面开设商场内门，所指商场原系醴陵市嘉茂商业步行街“都汇城”G区商场，后因嘉茂公司将该商场出租给奥特莱斯公司20年，现该商场又名醴陵市润鲨奥特莱斯店。经现场勘查，上诉人易朝旭主张132号门面开设商场内门和恢复通道的位置，恰好位于奥特莱斯公司出租给晏立军的醴陵市润鲨奥特莱斯店一楼1F32号商铺中，现场勘查该1F32号商铺现已装修作为手表店铺经营中。另二审庭后上诉人易朝旭、易俊洲向本院提交了变更上诉请求申请书，要求将恢复通道的诉讼请求变更为嘉茂公司支付侵占通道赔偿金2258985元。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点：1、上诉人嘉茂公司是否有为上诉人易朝旭、易俊洲购买的涉案132号门面开设商场内门和恢复通道的义务？若有，该义务应如何履行？2、上诉人易朝旭、易俊洲是否需支付延期交付房款违约金？支付多少？3、上诉人嘉茂公司是否需支付逾期办证违约金？现分析如下：
1、关于开设内门和恢复通道的问题。由于上诉人易朝旭、易俊洲与上诉人嘉茂公司签订的《商品房买卖合同》附件三第条约定了“前门、商场内门均为铝合金卷帘门”，且合同中的附件图、房产局图纸等资料亦显示涉案132号门面面向商场的位置有开门和通道的约定和设计规划，因此上诉人嘉茂公司认为其无义务为上诉人易朝旭、易俊洲购买的涉案132号门面开设商场内门和提供通道的理由不成立，本院不予支持。至于上诉人嘉茂公司主张上诉人易朝旭在购买涉案132号门面并收房后，未提出开设商场内门和恢复通道要求，且其装修132号门面时也未预留开设商场内门的位置，故易朝旭、易俊洲现在诉请开设商场内门和恢复通道的诉讼请求超过诉讼时效，且属于恶意诉讼。由于涉案132号门面至今未办理房产权属证，亦未办理房屋备案手续，上诉人易朝旭、易俊洲诉请的开设商场内门和恢复通道亦属于用益物权权利主张，其装修132号门面未预留开设内门位置亦不能证实其放弃了相关权利主张，故上诉人嘉茂公司主张该请求超过诉讼时效和恶意诉讼的理由不成立，本院不予支持。虽然上诉人嘉茂公司有义务为上诉人易朝旭、易俊洲购买的涉案132号门面开设商场内门和提供通道，但是因嘉茂公司现已将原“都汇城”G区商场整体出租给奥特莱斯公司，而奥特莱斯公司又将132号门面开设商场内门和恢复通道的商场内部装修成商铺出租给他人使用，因此若现在为132号门面开设商场内门和恢复原有通道，将会改变商场内现行经营格局，对案外第三人奥特莱斯公司和商场内其他合法租赁户产生影响。综合平衡各方利益损失以及维持涉案商场有效经营秩序，本院认为上诉人嘉茂公司为上诉人易朝旭、易俊洲开设132号门面商场内门和恢复通道的义务现不易履行，但上诉人嘉茂公司仍有义务在132号门面开设商场内门和恢复通道的客观障碍消除情形下如相关租赁合同到期或不再履行时，诚信履行上述义务，上诉人易朝旭、易俊洲亦可在客观阻碍消除下另行主张内门开设和通道恢复。虽然132号门面现开设内门和恢复通道客观不易履行，但上诉人嘉茂公司违约系事实，其应承担现无法为132号门面开设内面和提供通道的违约责任如赔偿相应损失。综合考虑涉案132号门面商场内应恢复的通道面积、上诉人嘉茂公司出租商场的租期、租金收益以及嘉茂公司未为132号门面开设内门和提供通道的事实，本院对一审判决酌情认定的15万元损失数额予以确认。虽然上诉人易朝旭、易俊洲二审主张要求按合同约定的公摊面积61.89平方米和购买单价36500元计算其未恢复通道损失，但是上诉人易朝旭、易俊洲未提交证据证实其主张恢复的通道面积占用132号门面公摊面积的份额；其次，嘉茂公司是将含通道在内的商场整体出租，并不是所有权转让，且因132号门面权属证暂时未办理，尚无法确定132号门面实际公摊面积，亦不能确定132号门面的公摊面积全部在商场内，故上诉人易朝旭、易俊洲主张的损失计算方式不成立，本院不予支持。上诉人嘉茂公司认为其不应承担未开设132号门面商场内门和恢复通道损失赔偿责任的理由亦不成立，本院不予支持。
2、关于房款延期支付违约金的问题。虽然上诉人易朝旭与上诉人嘉茂公司通过签订《补充协议》、出具借据的方式，约定剩余的房款以借款的方式进行支付，上诉人嘉茂公司亦在《补充协议》和借据之后就此借款事实向易朝旭出具了收齐商铺购房款的收据，但是上诉人易朝旭、易俊洲未在借据和《补充协议》约定的期限内偿还嘉茂公司相应借款，实际就是拖欠、占用了嘉茂公司应得的房款，因此一审法院根据上诉人易朝旭、易俊洲拖欠132号门面借款的具体数额和时间，并按《商品房销售合同》约定的逾期支付购房款违约金标准计算借款违约金6210元并无不妥，本院予以支持。至于上诉人嘉茂公司认为应计算购房税金的违约金理由，因购房税金系向相关税收部门缴纳，该部分不属于嘉茂公司应得款项，故一审在计算逾期偿还借款违约金时未考虑该购房税金并无不妥，本院亦予以支持。综上，上诉人易朝旭、易俊洲和上诉人嘉茂公司关于房款延付违约金的上诉理由均不成立，本院均不予支持。
3、关于逾期办证违约金的问题。上诉人嘉茂公司未按约定为上诉人易朝旭、易俊洲购买的涉案132号门面办理产权权属证系事实，故一审认定上诉人嘉茂公司应承担132号门面逾期办证违约金50216.7元并无不妥，本院予以确认。由于上诉人易朝旭、易俊洲逾期偿还借款的事实不能成为上诉人嘉茂公司未办理132号门面的抗辩理由，故上诉人嘉茂公司主张其不应承担逾期办证违约金的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人易朝旭、易俊洲和上诉人嘉茂公司的上诉请求均不成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7172元，由易朝旭、易俊洲共同负担2000元，湖南嘉茂房地产开发有限公司负担5172元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 黄 欢
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。