广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇宁法民初字第45号
原告：广宁百盈花园物业服务有限公司。所在地：。
法定代表人：梁燮凡，该公司总经理。
委托代理人：陈国盛，广东圣禾律师事务所律师。
被告：陈瑞容，女，汉族。
委托代理人：黄洁谊，汉族。
原告广宁百盈花园物业服务有限公司（以下简称百盈花园物业公司）诉被告陈瑞容物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由审判员梁肇仪适用简易程序对本案进行了公开审理。原告百盈花园物业公司的委托代理人陈国盛、被告陈瑞容及其委托代理人黄洁谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告百盈花园物业公司诉称：被告于2012年12月31日向广东百盈花园房地产开发有限公司购买了座落在百盈花园百盈观园路20号别墅。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当与原告签订《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，并从广东百盈花园房地产开发有限公司移交或约定移交其使用之日起接受原告的物业管理服务，缴交物业管理费和公共路灯公摊电费。广东百盈花园房地产开发有限公司于2013年4月23日向被告发出入伙通知。同时，告知被告从2013年7月1日起应按约定缴交物业管理费。被告一直与该小区其他业主享受同等的物业管理服务，但至今仍拒绝与原告签订物业管理协议，拒绝缴交物业管理费等费用。根据同一小区同类住宅的物业管理费标准，被告每月应向原告缴交物业管理费1024.18元，并承担公共路灯公摊电费。但被告从2013年7月至2015年2月共欠缴物业管理费20483.6元（20个月×1024.18元／月）和公共路灯公摊电费63.3元。根据相关法律规定，被告应按每日万分之四的标准向原告计付违约金2580.93元。上述欠费经原告多次催收，被告至今未缴交。为此，特向法院起诉，请求事项：1、判令被告立即支付欠缴的物业管理费20483.6元、公共路灯公摊电费63.3元、逾期缴费产生的违约金2580.93元（计至2015年2月底止），合共23127.83元。2、责令被告承担本案的诉讼费。
被告陈瑞容辩称：第一、根据购房合同约定，我要求百盈还我土地证，否则该房屋我要退货；该商品房所在项目用地范围内，用于停放车辆的车位、车库归我所有，为何还要缴费？房产证登记是普通住宅，应该按普通住宅收取误工费；房屋的花园没有签订补充协议，而现在购房的除了房产证和土地证之外，花园还有与房屋同期使用的补充协议，由于百盈的原因，是我的花园没有明确使用权；已经入住的业主也有未交物管费的，据说是房屋质量问题有纠纷。我的房屋质量如何？这是最让我担心的问题；道路到我房屋门口及车房门口还是泥地，连硬底化基础都没有，车房还高出地面几十公分，让我的车无法开入车库；购房时宣传得非常好听，全封闭式管理，现在我们花了几百万买来的房屋，所谓的高级别墅却成了大众的花园，闲杂人等随时自由进出，大部分业主都觉得没有安全感；我房屋享受的是与购房时承诺的不对等物业服务，只享受了与普通住宅对等的物业服务，甚至更差，起码电梯房及步梯房楼下由封闭门。第二，没有签订物业管理协议书也并非我拒绝签订，而是物业管理协议书本身条款不合理，甚至是霸王条款，购房时就要求改正后签订这个情况上次开庭时已清楚告知，但是过后也不了了之。第三、根据广宁县物价局、广宁县住房和城乡规划建设局发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件，前期物业管理费应按政府指导价定价，业委会成立后由业主方与物管方协商定价，而原告从来未与业主方协商，因此原、被告《前期物业管理协议》中约定的2.5元每月每平方米的收费标准不合理，由于原告方只有三级资质，且被告房地产权证上载明系争物业为普通住宅，因此原告只能按照前述文件规定的普通住宅类三类资质标准收费。此外，上述文件规定前期物业管理费实行包干制，公共路灯公摊电费应包含在物业管理费中。综上所述，我暂时未交物管费是因原告的没履行合同条款所造成，我要求百盈方履行好上述即第一份合同第二份物管协议迅速与我以及所有业主协商确定之后，我按质按量缴交物业管理费，这才叫对等服务。
经审理查明，2012年10月31日，广东百盈花园房地产开发有限公司（出卖人）与被告陈瑞容（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，被告陈瑞容向广东百盈花园房地产开发有限公司购买了位于广宁县南街镇百盈花园百盈观园路20号别墅。该《商品房买卖合同》约定：第二条：买受人购买的商品房为预售商品房；第三条：该商品房合同约定建筑面积共409.67平方米；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人须在订立本买卖合同时签订《临时管理规约》，若买受人在签订本买卖合同当日未完成签订《前期管理服务协议》及《临时管理规约》的，出卖人有权解除本买卖合同、将房屋另行出售，并有权要求买受人承担总房款20％的违约金。第八条：交付期限出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同的商品房交付买受人使用：4、该商品房取得竣工验收备案表。同日，广东百盈花园房地产开发有限公司与被告陈瑞容签订一份附件四：《合同补充协议》，该《合同补充协议》第六条其中规定：1、买受人应于出卖人的收楼通知书所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续，并签署房屋交接单后对该商品房进行交接。否则，自出卖人发出的收楼通知书规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交接义务。如买受人拒绝签署房屋交接单的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙。第十一条关于物业管理的补充1、买受人承诺接受出卖人依法选聘广宁百盈花园物业管理有限公司负责小区物业管理，并遵守《临时管理规约》及小区其他相关管理规定。
2013年4月23日，广东百盈花园房地产开发有限公司向被告陈瑞容发出《入伙通知书》，该《入伙通知书》其中写着：百盈花园百盈观园路20号，阁下认购上述物业已竣工，请阁下于2013年4月30日至2013年5月7日上午8：30－12：00或下午14：00－17：30，到肇庆市广宁县南街镇百盈东路6号物业客户服务中心营销中心左侧办理收楼手续……贵单元物业服务费从2013年7月1日计收。被告在该《入伙通知书》上签名，并在上述规定期限内前往百盈花园办理收楼手续。由于被告见到通往房屋的道路还是泥路，所以没有办理房屋交接手续。之后，被告曾多次到百盈花园，因其认为花园的管理与开发商当初的承诺大不相同，但以每平方米收取2.5元的物管费不合理，直至2014年3月17日才与广东百盈花园房地产开发有限公司签收百盈花园物业交接表。
被告陈瑞容与广东百盈花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》当日，原告提交一份《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》给被告，被告认为该《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》规定的条款不合理，所以没有在该协议上签名。该协议约定（被告：甲方、原告：乙方）：“……第四条、本园区的物业服务费采取酬金制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋套内建筑面积每月每平方米2.5元计收（本物业服务费标准不含各类公共分摊）……4、乙方按以下方式及标准计收本物业的代收代交费用：……（3）除上述公共设备的运行、维修、维护费、安全检测费外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用，乙方单独列帐，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊……第六条、甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否收楼、居住或使用该物业均应按约定的方式及标准交纳物业服务费……第十一条、为维持区内良好的治安环境，本园区实行封闭式管理。乙方可根据实际情况，在需要时对整个园区实行分区域管理。车辆及行人均应凭乙方发放的《出入证》或者经本园区的业主同意后方可进入相关园区……第六章、违约责任、第十六条、……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金……第十八条、乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应当给予赔偿。”在此期间，原告与同一小区的其他业主均签订了《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，并按协议规定的条款收取物业管理费。
原告在2013年7月至2015年2月期间为别墅所在小区提供了物业管理服务。2013年7月至2015年2月（共计20个月），被告没有向原告交纳物业管理费。讼争别墅的房地产权证上“规划用途”一栏登记为“普通住宅”。被告认为原告提供的物业服务不符合当初购房时开放商承诺的标准，并提供有4张照片予以证明。
本院认为，广东百盈花园房地产开发有限公司与被告陈瑞容签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是其双方的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同的约定履行权利义务。广东百盈花园房地产开发有限公司委托的物业管理公司是原告，原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向被告交纳物业服务费及公共分摊费用的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告以物管费收费不合理等理由，拒绝签订《前期物业管理服务协议》及缴交物管费，被告提出的抗辩理由不成立，本院不予支持。
关于物业服务费收费标准问题，被告辩称根据政府相关文件的规定前期物业服务一律实行政府指导价以及实行包干制，实际上是被告对政府文件理解错误。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》（粤价（2010）1号）第七条的规定“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”广宁县相关部门发布的“宁价（2010）59号”、“宁价（2014）27号”文件与上述规定一致，另按照“宁价（2014）27号”文件的规定，前期物业服务已约定包干制的才实行包干制，而本案物业服务合同约定的收费方式是酬金制，且明确约定物业服务费不含各类公共分摊费用。因此，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。本案讼争物业为别墅，其物业服务收费实行市场调节价，因此，原告按照《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准符合法律规定，原告主张按照每月每平方米2.5元计算物业服务费，被告每月应向原告缴交物业管理费1024.18元（409.67平方米×2.5元＝1024.18元），本院予以支持。
关于原告主张被告交纳公共路灯公摊电费的诉请，根据原告的《百盈花园（别墅区）前期物业服务协议》，公共路灯公摊电费不计入物业服务费，应由原告代交公共路灯电费后按照物业的面积比例分摊计算，再由被告向原告交纳。本案中，因原告没有提供证据证明其已经代被告交纳了公共路灯电费的事实，故本院对原告的该项诉请不予支持。
关于原告提供的物业服务是否存在瑕疵及被告可否据此免除交纳物业服务费的义务的问题，被告为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，提供有照片证明，根据被告的陈述以及照片拍摄时间上具备连贯性的事实，可以确认原告提供物业服务过程中，在人员车辆出入管理、消防器材更换、值班人员出勤等方面存在一定的管理漏洞，其提供的物业服务存在一定的瑕疵，未达到约定的服务标准，原告应当对被告承担相应的违约责任。本院结合本案实际情况，被告未按约定支付物业服务费，应承担支付违约金的责任，故对原告的违约责任酌定为被告无须支付原告请求的逾期缴费违约金。
至于被告辩称房屋没有土地证、花园没有签订补充协议及所购别墅质量存在问题，从而可以免交物业服务费的意见，因物业质量问题以及房屋没有土地证等问题是被告与房地产开发企业之间的争议，与本案无关，因此本院对被告的该意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条和《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈瑞容应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁百盈花园物业服务有限公司交纳物业管理费20483.6元。
二、驳回原告广宁百盈花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为189元（原告已预交），原告广宁百盈花园物业服务有限公司负担22元，被告陈瑞容负担167元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 梁肇仪
二〇一五年六月二日
书记员 陈妙丹
附录法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。