南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终321号
上诉人（原审原告、反诉被告）：寇云志，男，1979年11月5日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区南宁青秀区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁军，男，1979年7月15日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区。
委托诉讼代理人：梁兆，男，系梁军的经营合伙人。
委托诉讼代理人：陈力东，广西尚盟律师事务所律师。
上诉人寇云志、梁军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人寇云志、上诉人梁军的委托诉讼代理人梁兆、陈力东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
寇云志上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初字230号民事判决第二、四、五、六项，依法改判确认寇云志不予退还梁军履约保证金130000元、梁军向寇云志支付房屋占用费224000元（按《房屋租赁合同》约定的租金标准双倍计算）、并赔偿因逾期搬离房屋给寇云志造成的损失1260元（含寇云志申请公证证据保全费760元、开锁费500元等）；二、本案一审、二审诉讼费用由梁军承担。
事实与理由：1.寇云志向梁军交付涉案房屋后，梁军私自对厨房进行了四处水管改造，因施工不当引起水管爆裂。2.一审法院认定涉案房屋在2016年2月6日被物业公司停水有误，物业公司并未对涉案房屋有过停水。3.双方租赁合同第十三条约定了乙方（梁军）逾期腾退房屋的，须按合同约定的租金标准的双倍支付房屋占用费，该条约定的设置带有惩罚性质，现梁军拖欠租金导致合同解除，应双倍支付房屋占用费。
梁军辩称，1.一审计算占用费错误，梁军只应支付2016年2月6日至2016年3月15日期间的占用费。2.梁军已经向寇云志归还了涉案房屋，所以寇云志应当向梁军返还押金、租金130000元。3.梁军没有违约行为，不应支付违约金。4.寇云志主张保全证据的费用和开锁费没有法律依据，梁军不同意赔偿。
梁军上诉请求：1.寇云志向梁军返还履约保证金（机器设备押金）100000元。2.寇云志向梁军返还2016年2月6日至2016年2月29日期间的房屋租金23172元；3.梁军向寇云志支付的房屋占用费应减少为36720元；4.寇云志赔偿梁军广告招牌设计安装费等13500元；5.寇云志向梁军返还押金30000元；6.一、二审诉讼费用由寇云志承担。
事实与理由：1.寇云志未提供符合餐饮经营需要的租赁房屋，涉案房屋地板严重漏水，影响一楼铺面营业，并导致物业多次停水，梁军承租房屋的订约目的无法实现。2.房屋租赁合同中约定的履约保证金130000元，其中30000元为租金保证金，100000元为商铺内方桌、圆桌、中央空调、冰柜等物品的押金，寇云志曾口头承诺合同解除后如果相关机器设备完好交还，就退回100000元押金。现寇云志对机器设备等质量、数量无异议，理应退还100000押金。3.房屋租金采用先付后用的原则，梁军2016年1月18日已交2月份租金28000元，因涉案房屋多次严重漏水，寇云志又不履行出租人维修义务，导致物业公司对涉案房屋停水，梁军实际经营至2016年2月5日，故寇云志应返还2016年2月6日至2016年2月29日房屋租金。4.梁军实际占用涉案房屋的期间为2016年2月6日至2016年3月15日，故房屋占用费用为36720元。5.梁军为安装店面招牌等支出13500元，因寇云志先违约，导致租赁合同无法继续履行，寇云志应赔偿该项损失。6.交付押金是为了保证租金的支付，由于涉案房屋没有破损，合同解除后，寇云志应当返还梁军租金押金30000元。
寇云志辩称,1.不同意退还100000元押金，双方没有约定押金中的100000元为机器设备押金，130000元是租赁合同的履约保证金，由于梁军违约，130000元保证金全部不应退还。2.涉案房屋在2016年2月6日未被物业公司停止供水，不应退还2016年2月6日至2016年2月29日期间的租金23172元。3.一审开庭后，双方于2016年7月8日办理房屋交接手续，在此之前梁军的物品都没有搬离涉案房屋，故房屋占用费应算到2016年7月8日。4.梁军主张的广告牌等费用与本案无关。
寇云志向一审法院起诉请求：1.确认寇云志与梁军签订的《房屋租赁合同》于2016年3月1日解除；2.梁军立即搬出位于南宁市门面房屋，并恢复原状，交还于寇云志；3.确认寇云志不予退还梁军履约保证金130000元，并支付违约金84000元，及房屋的占用费（按原《房屋租赁合同》约定的租金标准双倍）224000元；4.梁军支付拖欠的2016年1、2月的房屋水电、物业费人民币5118元；5.梁军赔偿因逾期搬离房屋给寇云志造成的损失1260元（含寇云志申请公证证据保全费用760元、开锁费500元等）；6.本案全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、公告费、财产保全费等)由梁军承担。
梁军向一审法院反诉请求：1.寇云志向梁军返还保证金130000元；2.寇云志向梁军返还2016年2月7日至2016年2月29日租金22206.9元；3.寇云志赔偿梁军损失82200元。
一审法院认定事实：涉案房屋位于青秀区，房屋产权人是广西南宁城市便捷新竹酒店服务有限公司。
2014年11月20日，寇云志与广西南宁城市便捷新竹酒店服务有限公司签订了《房屋租赁合同》，承租了涉案房屋。
2015年10月12日，经广西南宁城市便捷新竹酒店服务有限公司书面同意，寇云志与梁军签订了《房屋租赁合同》，将位于青秀区二楼一部分及一楼入口门面的房屋和内部装饰、设施、设备整体租赁给梁军，房屋面积为420平方米，用于餐饮经营使用。
双方合同约定租赁期限为7年（2015年10月13日至2022年11月17日），租金约定第一年月租金为人民币28000元（2015年10月13日至2016年10月12日）。租金支付采用先付后用原则按月支付，首期租金应于合同签订当日内支付。以后的租金均应于每月的15日前缴纳下月租金。合同第十五条第1款第（1）、（2）项约定:乙方逾期15日未支付租金的，逾期15日未缴纳水电费、物业管理费的，甲方有权单方终止合同，收回房屋。此外乙方因有合同第十五条第1款约定的违约行为而解除合同的，甲方收回租赁房屋的经营使用权，不予退还履约保证金；还应向甲方赔偿当年三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，还须赔偿甲方损失。合同第四条第一款约定:本合同签订当日后，乙方向甲方支付人民币130000元押金；如因乙方原因提前解除合同的，乙方所交履约保证金甲方不予退还；租赁期限届满不再续约时，在乙方按合同约定恢复房屋原装修设施、设备等，清理房屋垃圾、交清结清所有应付费用后7日内，甲方将履约保证金无息退还给乙方。合同第十三条约定:乙方逾期腾退房屋的，须按合同约定的租金标准的双倍支付房屋占用费。第五条第2款约定:乙方应按时足额缴纳水电费、物业管理费等。
寇云志与梁军于2015年10月12日签订《房屋租赁合同》后，梁军接收了涉案房屋，并对厨房进行相应改造后开设南宁市鸽艺轩火锅店进行经营。
2015年10月11日、10月12日，梁军通过王某、周某账户向寇云志转账130000元作为履约保证金；合同履行期间，梁军共计向寇云志转账租金127000元。
2016年1月13日，广西南宁城市便捷物业服务有限公司因涉案房屋漏水问题向寇云志发出要求尽快维修通知。
2016年2月6日，因涉案房屋漏水问题，广西南宁城市便捷物业服务有限公司对涉案房屋进行停止供水。
按照合同约定，梁军应于2016年2月15日缴付下一季度租金，但经寇云志多次催告仍未支付。涉案房屋2016年1月、2月的物业、水电费用梁军亦未缴付。寇云志于2016年3月3日向被告发出解除合同通知，梁军虽同意解除合同，但却一直未将其留存在店铺内的物品搬出，不与寇云志交接钥匙，在店面大门喷涂字迹等，造成寇云志无法收回房屋。
一审庭审中，寇云志与梁军于2016年7月8日办理房屋交接手续。
一审庭审中，寇云志、梁军双方原拟对梁军装修部分进行鉴定评估，以对漏水原因进行确认。寇云志在收回房屋后，为尽快减少损失，对涉案房屋重新进行了装修，使得涉案房屋漏水原因无法进行评估鉴定。
一审法院认为，寇云志、梁军签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。
关于合同解除的问题。在本案审理过程中，寇云志与梁军均一致认可以2016年3月1日作为合同解除日期。一审法院认为此为当事人对其合同权利的合法行使，不持异议。
关于房屋腾退问题。在案件审理过程中，寇云志与梁军于2016年7月8日办理了房屋交接手续，故一审法院对房屋腾退问题不再理涉。
关于是否退还履约保证金、支付违约金的问题。寇云志与梁军在履行房屋租赁过程中，1.寇云志就出租给梁军的存在渗漏现象的房屋具有维修义务，不履行维修义务的行为构成了违约。根据双方租赁合同的约定，承租人梁军具有按约支付租金的义务，而出租人寇云志具有：“甲方负责租赁房屋的定期检查和正常维护，并负责承担因租赁房屋质量问题及不可抗力所造成的房屋维修及维修费用。”等义务，同时，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十条的规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，即出租人对租赁物具有法定的维修义务。因此，在本案中，寇云志作为涉案商铺的合法出租权人，于法于约均具有维修义务，梁军承租商铺，出现渗漏情况，梁军有权要求寇云志进行维修，寇云志怠于维修的行为，构成违约。2.梁军以寇云志不履行维修义务为由拒付全部租金，违反了诚实信用原则及合同法的相关规定，寇云志有权要求其缴纳租金，并承担相应法律责任。在寇云志与梁军的租赁关系中，寇云志作为出租人，对出租房屋具有维修的义务；梁军作为承租人，具有按时足额缴纳租金的义务。寇云志对房屋的维修属于出租人的先履行义务，在寇云志未履行义务之前，承租人梁军有权拒绝履行其缴纳租金的义务。但是，根据我国民法诚实信用原则，行使先履行抗辩权，双方的义务应当形成对价。即：后履行一方拒绝履行的义务，应当与先履行一方未履行义务的程度相当。而在本案中，涉案房屋的渗漏现象确实存在，但多数情况下涉案房屋在正常经营，寇云志未履行义务的行为并不完全影响到对房屋的使用。梁军以未履行维修义务为由，拒付租金，此行为已构成根本违约，双方的义务未形成对价，梁军有理由就受影响期间的租金拒绝支付，但拒付全部租金没有法律依据。同时，根据合同法第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，在寇云志未履行维修义务的情形下，梁军可采取的措施，仅限于“要求维修、自行维修、相应减少租金或者延长租期”。现梁军以此为由拒付全部租金，违反了民法的诚实信用原则，同时违反了合同法的有关规定及双方约定，构成根本违约。综上，涉案房屋的渗漏现象的原因确定与否，亦不能免除出租人对出租房屋具有维修的义务以及承租人的自行维修，维修费用由出租人负担的义务。
按照合同约定，梁军本应于2016年2月15日前支付寇云志下一季度的租金，但直至2016年3月1日，梁军仍未交纳，违反了合同约定，寇云志有权据此单方解除合同，收回租赁物。双方合同约定，因乙方（梁军）原因提前解除合同的，乙方所交履约保证金甲方不予退还，并追究被告的违约责任。一审法院认为，依法成立的合同是双方当事人真实意思表示，是自愿协商达成的协议，不应轻易否决合同条款。履约保证金条款是督促当事人尤其是承租人积极履行合同的约定条款，对承租人更具有直接的约束性。但是履约保证金与违约金的目的在实质上是一致的，是为了保证合同的顺利执行。在承租方违约的情况下，履约保证金作为已经事先支付的款项，应当酌情减免承租人应承担的违约金数额。本案中，对于寇云志主张不予退还保证金及要求支付违约金，寇云志虽未提供其他证据证明其违约损失，但考虑到在房屋租赁合同中，承租人违约解除合同，导致合同不能继续履行，出租人履行合同可得的租金收益，出租人为将房屋重新招租的周转期损失等，故一审法院结合双方当事人的过错程度、租赁期限的约定等情况，按照以赔偿为主，适当惩罚为辅的原则，梁军向寇云志交纳的130000元履约保证金，梁军应向寇云志支付100000元以弥补寇云志的损失，余下30000元寇云志应返还给梁军。对于寇云志要求赔偿违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于逾期腾房占有使用费、水电费、物业费的问题。在双方房屋租赁就租金、押金等方面存有争议，且梁军在没有交纳租金等费用的情况下，不与寇云志就涉案铺面办理相应的交接手续，其不及时返还租赁房屋的行为属于违约行为。梁军的该违约行为造成了寇云志未能及时收回房屋另行出租可获得的利益损失。双方合同第十三条约定：“乙方逾期腾退房屋的，须按合同约定的租金标准的双倍支付房屋占用费”，寇云志据此标准要求梁军承担相应的房屋占用费。一审法院认为，合同于2016年3月1日解除后，梁军仍占有该涉案房屋，应承担房屋占有使用费，该房屋占用使用费标准应以双方合同约定的租金标准为宜（计算方法：28000元×4个月＋28000元÷31天×8天=119225.8元）。
关于寇云志要求梁军支付2016年1月、2月的房屋水电费、物业费5118元的问题，一审庭审中梁军对此项费用愿意承担，一审法院予以支持。
关于寇云志要求梁军赔偿因逾期办理房屋给寇云志造成的损失（公证证据保全费、开锁费等）。一审法院认为，该笔损失不属于为实现债权的费用，不予支持。
关于梁军要求寇云志返还2016年2月7日至2016年2月29日租金及赔偿损失的问题。双方当事人均确认，在合同履行期间，梁军向寇云志共计支付租金127000元，租金已交至2月29日。寇云志、梁军一致认可双方合同于3月1日解除，则梁军仍应支付其至2月29日的房屋租金，但因涉案房屋在2016年2月6日已经断电，在此期间房屋已经无法正常使用，双方对房屋停水导致无法继续使用的情况均存在一定的过错，故对梁军主张返还2016年2月7日至2016年2月29日租金，一审法院酌情予以支持8882.4元（具体计算方法为：22206元－22206元×0.6）。对于梁军要求赔偿损失82200元的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:1.确认寇云志与梁军之间的房屋租赁关系已于2016年3月1日解除；2.梁军支付寇云志2016年3月1日至2016年7月8日的房屋占用费119225.8元；3.梁军支付寇云志2016年1月、2月的房屋水电费、物业费5118元；4.寇云志返还梁军2016年2月6日至2016年2月29日期间的房屋租金8882.4元；5.寇云志返还梁军履约保证金30000元；6.驳回寇云志的其他诉讼请求；7.驳回梁军的其他反诉请求。案件受理费6016元，减半收取3008元，保全费1120元，合计4128元（寇云志已预交），由寇云志负担1182元，梁军负担2946元；反诉案件受理费2408元（已减半收取，梁军已预交），由梁军负担2008元，寇云志负担400元。
二审期间，寇云志未提交新证据。梁军向本院提交了以下证据：1.照片，拟证明寇云志、梁军及合伙人周某参与租赁押金等事项谈判，约定押金中的100000元为设备押金；2.手机电子邮箱截图，拟证明梁兆分别于2015年11月20日、2015年11月30日向物业公司负责管理涉案房屋的林工程师发送涉案房屋厨房两套整改方案及方案具体内容，梁军是想维修涉案房屋，寇云志知道漏水的事实；3.照片，拟证明梁军于2015年11月2日、2016年1月16日两次对涉案房屋厨房地面进行灌浆补漏的维修；4.手机短信截图，拟证明梁兆将物业公司于2016年1月13日要求尽快维修，否则停水的通知转发给寇云志；5.流水单、记录台账，拟证明物业公司曾找人上门测试是否为厨房水管漏水，但检测不出结果，梁军支付了检测费210元。6.梁军申请证人周某出庭作证，证人周某为梁军所经营餐馆的合伙人之一，拟证明履约保证金中的100000元为机器设备押金，且涉案房屋在订立租赁合同前就存在漏水问题。7.梁军申请证人何某出庭作证，拟证明何某于2015年10月底就涉案房屋的漏水问题对该房屋进行过维修，涉案房屋以前就存在漏水问题。
本院组织当事人进行证据交换和质证。寇云志的质证意见是：1.对证据一照片的真实性予以认可，但是该照片不能证明谈话内容，双方没有约定保证金中的100000元为机器设备押金。2.不认可手机邮箱截图的真实性，手机右上角还出现邮件发送失败的字样。3.证据3的照片与本案无关，无法证实照片的拍摄时间和活动内容。4.对证据四的真实性不予认可，梁兆与本案租赁合同无关，城市便捷公司不会将整改通知发给梁兆。5.对流水单、记录台账的真实性与关联性不予认可。6.对周某的证言不予认可，130000元是合同的履约保证金，且在一审期间梁军没有提出机器设备押金的说法。7.何某是梁军请来的，对何某的证言不予认可，房屋漏水是事实，但是寇云志是事后才知道的。
寇云志对一审判决认定事实提出以下异议：一审判决遗漏查明梁军接收涉案房屋后，对水管进行四处改造。
梁军对一审判决认定事实提出以下异议：1.一审判决遗漏查明梁军交纳的130000元押金中，其中30000元是租金的押金，另外100000元是空调等设施设备的押金。2.在2016年2月6日之前麻村物业已经停水两次，是梁军一方的工作人员自行打开水阀。3.一审判决认定“按照合同约定，梁军应于2016年2月15日缴付下一季度租金”表述有误，应为按照合同约定，梁军应于2016年2月15日缴付下一个月的租金。4.一审遗漏查明2016年3月12日，寇云志将涉案房屋前后门换锁，故梁军无法将该房屋内的物品搬离。5.梁军承租后没有对涉案房屋的厨房进行改造，仅从预留的接口接了一根水管到水桶，没有爆水管的情况。针对梁军提出的异议，寇云志不认可其中100000元为设施设备保证金，也不认可其将涉案房屋的前后门换锁及麻村物业停水。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对梁军提交的证据，1.该照片不能证明梁军、寇云志的协商内容，本院不予采纳。2.对手机邮箱截图的真实性不予确认。3.该照片无拍摄时间，无法确认真实性，本院不予采纳。4.一审判决已查明2016年1月13日，广西南宁城市便捷物业服务有限公司因涉案房屋漏水问题向寇云志发出要求尽快维修的通知，本院对该事实予以确认。5.对流水单、记录台账的真实性不予确认，本院不予采纳。6.由于周某为梁军的经营合伙人，在没有其他证据佐证的情况下，本院对其关于100000元押金为机器设备押金及订立租赁合同前涉案房屋就存在漏水的证人证言不予采纳。7.寇云志对签订合同前房屋就存在漏水问题不予认可，仅凭何某的证人证言，不能证明签订合同前房屋就存在漏水。梁军主张一审法院遗漏查明2016年3月12日，寇云志将涉案房屋前后门换锁导致梁军无法将该房屋内的物品搬离，但梁军未能提供相关证据予以证明，且寇云志也未认可，故本院对梁军的该项主张不予支持。一审判决认定“按照合同约定，梁军应于2016年2月15日缴付下一季度租金”表述有误，按照合同约定，梁军应于2016年2月15日交纳下一个月的租金，本院依法予以纠正。一审判决查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、寇云志是否应当向梁军退还履约保证金？退还多少？二、一审判决梁军应当支付的房屋占用费是否正确？三、一审认定梁军应按月租金标准的60%支付2016年2月6日至2016年2月29日的房屋租金是否正确？四、梁军是否应赔偿寇云志公证证据保全费、开锁费等损失1260元？五、寇云志是否应当赔偿梁军广告招牌设计安装费等费用13500元？
关于寇云志是否应当向梁军退还履约保证金，退还多少的问题。寇云志将涉案房屋出租给梁军，在租赁合同履行过程中，涉案房屋出现漏水，寇云志对涉案房屋有修缮义务，梁军有按时支付租金的义务。寇云志未尽维修义务对涉案房屋进行维修，梁军延迟支付租金，双方均有违约行为。梁军主张交付的130000元保证金中100000元为设备设施押金，但合同并无约定，梁军也未能提供充分的证据予以证明，对该项主张本院不予支持。根据合同约定，逾期十五日未支付租金的，寇云志有权解除合同，不退保证金。由于梁军拖欠租金已超十五日，但寇云志在合同履行过程中也有违约，合同解除后，一审法院综合合同履行情况，判决寇云志返还梁军30000元保证金，对剩余100000元保证金不予返还，并无不妥，本院予以维持。
关于一审判决梁军应当支付的房屋占用费是否正确的问题。双方是于2016年7月8日办理房屋交接手续，在此期间梁军的物品没有搬离涉案房屋，梁军主张未搬离涉案房屋是由于寇云志换锁导致无法搬离，但并未能提供相应证据予以证明，故一审法院从合同解除之日起，按合同约定的租金标准计算房屋占用费至2016年7月8日并无不当，本院予以维持。
关于一审认定梁军应按月租金标准的60%支付2016年2月6日至2016年2月29日的房屋租金是否正确的问题。本案租赁合同于2016年3月1日解除，承租人原应支付合同解除前的租金，但一审结合物业公司于2016年2月6日对涉案房屋进行停水的事实，考虑到梁军在2016年2月6日之后无法实际经营，将租金标准按租赁合同约定标准的60%计算，判决适当，本院予以维持。
关于梁军是否应赔偿寇云志公证证据保全费、开锁费等损失1260元的问题。寇云志主张的公证证据保全费、开锁费在合同中并无约定，且不属于实现债权必须支出的费用，本院不予支持。
关于寇云志是否应当赔偿梁军广告招牌设计安装费等费用13500元问题。寇云志对梁军提供的广告招牌设计安装费收据的真实性不予认可，且本案合同解除梁军存在违约，梁军主张寇云志赔偿此项损失，依据不足，一审法院未予支持，并无不妥，本院予以维持。
综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对寇云志、梁军的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3487元（寇云志已预交），二审案件受理费4351元（梁军已预交），由寇云志负担3487元，梁军负担4351元。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 杨 斌
审判员 袁宇飞
二〇一七年十二月二十七日
书记员 谢 瑜