上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第558号
上诉人（原审被告）上海云江置业有限公司。
法定代表人赵一华。
委托代理人唐己酉。
委托代理人沃嗣华。
被上诉人（原审原告）王奕。
委托代理人王晶，上海众华律师事务所律所。
上诉人上海云江置业有限公司（以下简称云江公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1056号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人云江公司的委托代理人唐己酉、沃嗣华，被上诉人王奕及其委托代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年3月12日，王奕与云江公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定王奕购买云江公司投资建造的嘉定区安驰路509弄《尚都国际大厦》2号3层336室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积37.66平米，建筑层高5.4米，房屋总价款为人民币（以下币种均为人民币）691，551元；合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、房屋已通过相关部门的竣工验收，取得了相应的《竣工验收备案表》，甲方（云江公司）对房屋设定的抵押已注销，甲方承诺在交房之日起180天办理房地产初始登记手续，取得大产证，否则乙方（王奕）有权单方解除合同；合同第十一条约定，甲方定于2011年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；合同第十二条约定，甲方未按约定期限交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按已支付的房价款日0.01%计算，逾期超过60天的，乙方有权单方面解除本合同；合同第十三条约定，房屋符合交付条件后，甲方应在交付日前5天书面通知乙方办理交房手续，乙方应在收到通知之日起15天内对房屋进行验收交接，房屋的交付标志为取得竣工验收备案表；合同第十九条约定，乙方行使单方解除权时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起40天内将乙方已支付的房款（包括利息，利息按中国人民银行同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%；合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。另附件一对付款方式、期限约定：a、2011年3月12日前支付首付款491，551元。b、2011年6月12日前，乙方通过银行贷款再付清尾款200，000元，若贷款不足，乙方应于2011年6月11日前以现金或转账、支票、银行汇票方式一次性足额支付甲方。合同补充条款第七条……2、甲方自取得《竣工验收备案表》之日其开始进行装修工程，工期为7个月，甲方按此日期向乙方发出书面进户通知书，乙方按进户通知书载明的日期签署房屋交接书；第十三条……6、乙方行使本合同第八条、第十二条约定的解除权，应当在进户通知书所载明最后交付日期后五日内书面提出。2011年3月5日，王奕向云江公司支付了定金20，000元。合同签订后，王奕分别于2011年3月12日付款471551元、2011年7月16日付款200，000元。2012年4月27日，云江公司取得了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证书。2012年10月25日，云江公司取得了包含涉案房屋在内的嘉定区安驰路XXX弄XXX号、XXX号房屋的上海市房地产权证（大产证）。2012年12月29日，云江公司向王奕发送了办理小产证的书面通知，原审庭审中，王奕称其未收到过该份通知。经查，该通知系由上海康德莱企业发展有限公司收发室签收。2013年4月26日，云江公司向王奕发送书面入户通知，通知王奕尽快办理入户手续，但未载明最后交房日期。2013年5月14日，王奕向云江公司发送了书面的解除合同通知，要求退还房款、赔偿贷款利息，并支付总房价3%的赔偿款。2013年5月15日，云江公司收到通知后，未提出书面异议。
王奕于2013年7月向原审法院提起诉讼称，其按约付清了全部购房款691，551元。合同约定的交房期限为2011年10月31日，但王奕于2013年5月才被通知入户，期间王奕多次去售楼处询问，均被售楼人员以各种理由推托，无法如期交房。故王奕要求判令：1、解除其与云江公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、云江公司退还王奕支付的购房款691，551元；3、云江公司赔偿王奕违约金20，746.53元（按购房款691，551元的3%计算）；4、云江公司赔偿王奕全部购房款691，551元的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2011年7月16日至实际付清之日）。
原审审理中，云江公司辩称，其不同意王奕的诉请。因王奕逾期支付尾款1个月，至今未支付逾期付款违约金，依据合同补充条款5-6-1的约定，云江公司有权顺延交房直至其付清违约金为止。云江公司曾于2012年12月29日通过挂号信方式致函王奕，通知其办理小产证并交房，但王奕未来办理。按照合同约定，王奕行使解除权应在进户通知书载明的最后交付日期后的五日内提出，逾期视为放弃单方解除权，王奕于2013年5月13日才通知云江公司解除合同，已经超过了其可以行使解除权的期限。
原审法院认为，王奕与云江公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，原审法院予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。王奕已经支付全部的购房款，按照合同约定，云江公司应于2011年10月31日前取得竣工验收备案表作为交付房屋的标志，但云江公司既未在2011年10月31日内取得竣工验收备案表，也未能在7个月的装修期结束后通知王奕交房，显属违约。云江公司迟延取得竣工验收备案表、通知交房均已超六十日，且云江公司在收到王奕的书面解除通知后并未提出书面异议，王奕据此主张解除合同、云江公司返还房款并承担违约责任，符合合同约定，可予支持。针对云江公司抗辩王奕未支付逾期付款违约金以及未在五日内提出解除合同的意见，因云江公司并未向王奕主张过逾期付款违约金，以及云江公司于2012年12月29日发送的通知函并非通知交房，王奕所在公司收发室签收亦不能视为王奕本人签收，故对此抗辩意见原审法院不予采信。针对王奕同时主张违约金和房款利息的诉请，因合同已明确约定王奕行使单方解除权时，云江公司应同时支付利息及赔偿金，故王奕有权同时主张，但利息应比照同期银行存款利率计算。
原审法院据此判决：一、解除王奕与云江公司于2011年3月12日签订的《上海市商品房预售合同》；二、云江公司应于判决生效之日起十日内返还王奕已付购房款691，551元；三、云江公司应于判决生效之日起十日内支付王奕违约金20，746.53元；四、云江公司应于判决生效之日起十日内支付王奕利息损失（以房款人民币691，551元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算自2011年7月16日至房款实际返还之日止）。
原审法院判决后，云江公司不服，向本院提起上诉称：其于2012年4月底取得竣工备案许可证后便开始装修施工，并于7个月的装修期到期内于2012年12月29日以挂号信的形式通知被上诉人入住交房。原审认定上诉人未能在7个月的装修期结束后通知被上诉人交房属于事实认定错误。被上诉人在两次收到上诉人发出的交房通知后至2013年5月才寄出要求解除合同的函件，已远远超过合同约定的应当在进户通知书所载明最后交付日期后五日期限。上诉人之所以未在约定的期限内就被上诉人要求解除合同的效力向法院提出异议是因为上诉人之后于2012年7、8月间收到了法院关于本案的诉调通知。原审法院试图以上诉人未书面提出异议为由认定上诉人默认合同解除毫无事实依据。上诉人据此请求撤销原审法院判决，依法改判对被上诉人在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人王奕答辩称，涉案预售合同中对于上诉人应取得竣工验收备案表的时间和交房时间有明确约定，上诉人显然构成逾期交房。被上诉人于2013年收到上诉人发出的通知后至现场查看，涉案房屋尚未装修完毕，无法入住，所以上诉人未办理交房手续。被上诉人对于合同约定的行使解除权期限不予认可，根据法律规定，相应的合同解除权除斥期间应为一年。故被上诉人不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《上海市商品房预售合同》明确约定上诉人交房所须具备的条件及期限。根据已查明的事实，上诉人逾期交房的事实客观存在。依据合同约定，被上诉人行使合同解除权的条件已成就。虽合同约定被上诉人应当在进户通知书载明最后交付日期后五日期限内提出解除合同，但上诉人发出的要求被上诉人办理小产证及入户手续的《通知书》中均未载明最后交付日期，故上诉人以此为由否认被上诉人要求解除合同的效力理由不成立。原审法院基于上述事实及上诉人在收到被上诉人书面解除通知后并未按约提出书面异议的情况认定被上诉人主张解除合同符合合同约定并无不当，上诉人应返还房款及承担违约责任。原审法院所作判决可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10，922.98元，由上诉人上海云江置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 余 艺
代理审判员 邬海蓉
二〇一四年四月十八日
书 记 员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……