吉林省磐石市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）磐民一初字第386号
（2014）磐民一初字第386号原原原告：赵学莹
委托代理人：马海峡
被告：法营江
委托代理人：杨福
第三人：王玉伟
第三人：徐国强
委托代理人：杨德才
委托代理人：李万辉
第三人：磐石市鼎丰房屋开发有限公司法定代表人：张铁军，经理。
委托代理人：董淑兰
原告赵学莹诉被告法营江、第三人王玉伟、第三人徐国强、第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵学莹及其委托代理人马海峡，被告法营江及其委托代理人杨福，第三人徐国强的委托代理人杨德才、李万辉，第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司的委托代理人董淑兰到庭参加诉讼，第三人王玉伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告赵学莹诉称：2008年8月原告购买了磐石市移动公司综合楼8号门市房，并办理了房屋所有权登记。后原告发现购买门市房被他人上锁，室内存有物品。于是原告找开发商交涉此事，起初开发商称找不到被告，后开发商称已经找到被告协商好了，让原告等通知，但原告一直未接到通知，在这期间原告也多次找第三人王玉伟交涉均未果。2014年3月初，原告得知开发商赫建已经去世，其挂靠的开发企业磐石市鑫宇房屋开发有限公司也已经注销。无奈原告只好与被告交涉但未果，原告请求人民法院判令1、确认原告对磐石市移动公司综合楼8号楼门市房的所有权，判令第三人从原告所有的房屋迁出；2、被告返还原告因不当得利取得的租赁费54，000.00元；并由被告承担本案诉讼费。
被告法营江辩称：2000年开发商徐国强挂靠磐石市鑫宇房屋开发有限公司，开发建设磐石市移动公司住宅家属楼。2007年3月15日被告以50，000.00元价金从开发商徐国强处购买了磐石市移动公司住宅家属楼东侧3号楼门市一、二层（建筑面积为76.12平方米），双方签订了房屋买卖协议书，对双方的权利、义务作出了明确的约定，此后，被告多次找到开发商徐国强及房地产部门办理私有房屋所有权证但未果。被告于2007年3月16日入住诉争的房屋，2012年3月对外出租给第三人王玉伟使用至今。
第三人王玉伟述称：第三人王玉伟与被告法营江于2011年12月22日签订了房屋租赁协议书，第三人承租被告法营江所有的磐石市移动公司住宅楼家属楼东侧3号楼一、二层门市房，其建筑面积为76.12平方米，双方在协议中明确了权利和义务，租期为2012年3月1日至2013年3月1日。此后，第三人王玉伟与被告法营江又续签了两份房屋租赁协议，租期分别为2013年3月1日至2014年3月1日，2014年3月1日至2015年3月1日。第三人向被告出租人足额交纳了租金，履行了承租人应尽的义务，理应得到法律的保护，原告要求第三人和被告从诉争的房屋迁出没有事实和法律依据。
第三人徐国强述称：1、一审法院将徐国强追加为第三人参加诉讼是错误的。本案中徐国强作为磐石市鑫宇房屋开发有限公司所开发建设的涉诉磐石市东宁街移动公司综合楼3号门市房产的开发商，履行的是磐石市鑫宇房屋开发有限公司的职务行为，其民事责任由磐石市鑫宇房屋开发有限公司承担。故一审法院将徐国强追加为第三人参加诉讼是错误的。2、原告起诉超过诉讼时效，一审法院应驳回原告的全部诉讼请求。本案被告法营江于2007年3月15日出资50，000.00元，从磐石市鑫宇房屋开发有限公司购得此房，于2007年3月16日实际入住使用该房屋，从未有任何人向法营江主张过任何权利。根据《民法通则》第一百一十五条之规定应依法驳回原告的全部诉讼请求。3、原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司，另行订立的商品房买卖合同应属无效合同。2007年3月15日，鑫宇公司与被告法营江签订商品房买卖协议，将诉争的房屋以50，000.00元价格出售给法营江，实际占有并使用该房屋多年，从来没有任何单位和个人向其主张权利。2007年7月12日，磐石市鑫宇房屋开发有限公司与原告签订《商品房买卖合同》将诉争的房屋出售，属于恶意串通，一房二卖商品房买卖合同的行为。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司订立《商品房买卖合同》属于无效合同。综上所述，一审法院应当驳回原告的全部诉讼请求。
第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司述称：磐石市鑫宇房屋开发有限公司开发建设的诉争房屋当时授权给了赫建，没有授权给第三人徐国强，该人不是诉争房屋的开发商。
本案争议的焦点问题是：1、第三人徐国强及案外人赫建谁是诉争房屋的开发商并有权代表磐石市鑫宇房屋开发有限公司出售诉争的房屋？2、原告赵学莹是否系本案诉争房屋的所有权人？
庭审中，原告为了证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同1份，证明原告依法取得了诉争房屋；2、原告向税务部门交纳税费收据复印件1份，证明原告已经依法交纳了税费；3、私有房屋所有权证复印件1份，证明原告已经取得了该房屋的所有权；4、法人授权委托书复印件1份，证明磐石市鑫宇房屋开发有限公司授权给赫建出售移动公司综合楼门市房，同时还证明原告与赫建签订购房协议书是得到磐石市鑫宇房屋开发有限公司授权的；5、房屋出租协议3份和收条1份，证明被告将原告房屋租赁给第三人王玉伟，并收取了54，000.00元的租赁费；6、（2008）磐民一初字第993号判决书1份，证明磐石市鑫宇房屋开发有限公司是存在的，并不是像被告诉称不存在，该生效判决已经认定磐石市鑫宇房屋开发有限公司未授权徐国强出售诉争房屋的权利；7、磐石市鑫宇房屋开发有限公司出具的证明1份，证明赫建是磐石市移动公司综合楼的实际投资人，赫建有权出售该综合楼的门市房；8、房屋买卖收据1份，证明原告依约向出售方交付了购房款。经庭审质证，被告法营江对原告举证的证据1真实性有异议，认为磐石市鑫宇房屋开发有限公司未登记注册，该公司根本不存在，若该公司存在，也无权出售被告的房屋，根据法律之规定，谁主张，谁举证，原告应出示磐石市鑫宇房屋开发有限公司工商登记信息，如果原告未出示，则证明原告与磐石市鑫宇房屋开发有限公司所签的商品房买卖合同是伪造的；对证据2的真实性无异议，但是对原告要证明的问题有异议，不能因其交纳税费，因而原告取得房屋所有权；对证据3的真实性有异议，认为2008年10月13日原告办理了私有房屋所有证是通过非法途径办理的；对证据4的真实性有异议，因为系复印件，并认为赫建不是开发商没有权利授权，并且无权出售此房屋；对证据5的真实性无异议，但对要证明的问题有异议，被告于2007年3月15日已经购买诉争的房屋，被告有权出租；对证据6的真实性无异议，但是对要证明的问题有异议，不能证明磐石市鑫宇房屋开发有限公司是存在的，同时也不能证明第三人徐国强不是开发商；对证据7真实性有异议，认为与本案无关；对证据8的真实性有异议，认为是伪造的。第三人徐国强对原告提供的证据1至3的真实性有异议，认为不能证明原告的诉讼主张；对证据4的真实性有异议，认为是复印件，不能作为证据使用；对证据5的真实性无异议，但对原告要证明的问题有异议，认为被告于2007年3月15日购买诉争的房屋，被告有权购买；对证据6关联性有异议，认为与本案无关；对证据7至证据8的真实性有异议，不能证明原告所要证明的问题。第三人鼎丰公司对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据5、证据8未发表质证意见。对证据4和证据7真实性无异议。
被告法营江为证明其抗辩主张向本院提供如下证据：1、被告法营江的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、被告与第三人徐国强签订房屋买卖协议，证明被告于2007年3月15日以50，000.00的价格，从开发商徐国强处购买磐石市移动公司住宅家属楼东侧3号门市1－2层建筑面积76.12平方米，双方签订了房屋买卖协议书，明确了双方的权利义务，该房屋买卖协议书是开发商徐国强与被告法营江真实意思的表示，应当得到法律的保护；3、被告购买诉争房屋的收据，证明在双方签订房屋买卖协议书时，被告给付第三人徐国强购房款50，000.00元，并取得了该房屋所有权；4、企业登记资料，证明磐石市鑫宇建筑房屋开发有限公司于2000年3月9日成立，所属行业房屋建筑业，经营截止日期2020年12月21日。证明原告同磐石市鑫宇房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同是伪造的，该公司根本就不存在。经庭审质证，原告赵学莹对证据1的真实性无异议；原告对证据2的真实性有异议，认为诉争的房屋出售人是第三人徐国强，该人既无磐石市鑫宇房屋开发有限公司的授权委托，也不是磐石市移动公司综合楼的开发商，因此，该人与被告签订的协议对双方不发生法律上的效力；对证据3有异议，认为无法确认该证据的真实性，因为第三人徐国强既不是被磐石市鑫宇房屋开发有限公司授权的受托人，也不是诉争房屋的开发商，该收条无法证明被告的抗辩主张；对证据4的真实性无异议，但是对被告要证明的问题有异议，确实存在磐石市鑫宇建筑有限公司和磐石市鑫宇房屋开发有限公司，两个公司是同时注册的。第三人徐国强对被告提供的证据的真实性均无异议。第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司对被告提供的证据1的真实性无异议，但对被告要证明的问题有异议，认为不能证明其抗辩主张。
第三人徐国强为证明其诉讼主张向本院提供如下证据：1、磐石市地方税务局出具的税收通用完税证1份，纳税人是鑫宇公司（徐国强），纳税日期2005.3.1日—3.31日，原件在磐石法院（2007）磐行初字125号行政卷宗中，证明徐国强是诉争房屋的开发商，履行的是磐石市鑫宇房屋开发有限公司的职务行为；2、2004年7月9日磐石市鑫宇房屋开发有限公司与案外人周芹签订的商品房购销协议书；2004年7月9日磐石市鑫宇房屋开发有限公司出具的商品房销售购买证明，证明该证据均加盖了磐石鑫宇房屋开发有限公司的公章及徐国强的名章，证据原件在（2008）磐民一初字第1021号民事判决卷中，证明徐国强有权代表鑫宇公司出售房产，其行为是合法有效的，徐国强的民事法律行为应当有磐石市鑫宇开发有限公司承担，并认为法院追加徐国强是错误的。经庭审质证原告对证据1的真实性和关联性有异议，系复印件没有加盖公章，该证据只能证明第三人徐国强曾经代表磐石市鑫宇房屋开发公司交过税款，但是不能证明交什么税，不能证明其所要证明的问题；对证据2的真实性和关联性有异议，2008年磐民一初字第1021号民事判决书确认，经鉴定“商品房销售（购买）证明”中加盖的磐石市鑫宇房屋开发有限公司的公章是伪造的，不能证明第三人徐国强所要证明的问题。被告对第三人徐国强提供的证据1和证据2的真实性无异议。第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司对证据1的真实性无异议，对证据2真实性有异议，认为赫建有权销售诉争的房屋，徐国强无权销售诉争的房屋。第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司未向本院提供证据。本院经审查后认为，对原告提供的证据1至证据5、证据7和证据8，被告及第三人徐国强虽然有异议，但是第三人磐石市鑫宇房屋开发有限公司认可赫建有权出售诉争的房屋，徐国强无权出售，故能够证明原告持有办理私有房屋所有权证系合法的，本院予以确认。对被告法营江提供的证据1至证据3能够证明被告与第三人徐国强于2007年3月15日以50，000.00元的价格从开发商徐国强处购买了诉争的房屋，协议签订后被告对诉争的房屋占有、使用、受益至今，本院予以采信。对被告提供的证据4根据相关信息，磐石市鑫宇房屋开发有限公司于2010年1月2日更名为磐石市鑫宇建筑有限公司。因此，本院对被告提供的证据4不予采信。对第三人徐国强提供的证据1和证据2，第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司对其关联性或真实性有异议，故本院不予采信。
通过以上分析，本院确认如下案件事实：
2007年3月15日被告法营江与第三人徐国强签订房屋买卖协议以50，000.00元价格购买了位于磐石市移动公司综合楼8号门市房，其建设面积为75.67平方米（二层）。原告于2007年3月16日入住诉争的房屋，2012年3月对外出租给第三人王玉伟使用至今。原告赵学莹于2007年7月12日与磐石市鑫宇房屋开发有限公司委托代理人赫建签订商品房买卖合同，以每平方米1，600.00元，总价款为121，000.00的价格购买了位于磐石市移动公司综合楼8号门市房，其建设面积为75.67平方米（二层）。2008年8月13日原告赵学莹在磐石市房地产交易中心并办理了私有房屋所有权证。2003年4月27日磐石市鑫宇房屋开发有限公司为赫建出具的法人授权委托书载明：“兹授权我单位赫建同志（项目负责人）为我方签订经济合同代理人，其权限为磐石市移动通信综合楼开发建设项目及销售，在代理权限范围内达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”2004年10月9日磐石市鑫宇房屋开发有限公司出具的证明“2001年度由我公司立项开发建设的移动综合楼工程。共计建筑面积6350平方米，其中：生产楼1523平方米、附属楼508平方米由移动公司投资，其产权归移动公司所有；住宅综合楼4013平方米，车库324平方米由赫建个人投资，现与我公司账目结清，其全部产权归赫建个人所有。磐石市鑫宇房屋开发有限公司于2010年1月22日更名为磐石市鼎丰房屋开发有限公司。
本院认为：原告赵学莹与磐石市鑫宇房屋开发有限公司于2007年7月12日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。原告已依约给付磐石市鑫宇房屋开发有限公司诉争房屋价款，并办理了房屋产权，取得了该房屋的私有房屋所有权证，依法继受取得了诉争房屋的所有权。第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司否认第三人徐国强有权销售诉争的房屋。且被告法营江未能提供有效证据证明原磐石市鑫宇房屋开发有限公司授权第三人徐国强有权销售诉争的房屋，以及第三人徐国强未以合理的价格转让诉争的房屋，故本院对被告法营江主张诉争的房屋系其先于原告从磐石市鑫宇房屋开发有限公司处合法购得的抗辩主张不予支持。综上，原告赵学莹请求确认其为本案诉争房屋所有权人的诉讼主张，本院予以支持。因被告法营江系非法房屋所有权人其将房屋出租给第三人王玉伟的行为系无效。原告关于要求被告返还原告租赁费54，000.00元一节，因未向本院提交足够证据证明其诉讼主张，故诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、最高人民法院《关于中华人民共和国合同法若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国城市房地产法》第五十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、磐石市移动公司综合楼8号门市房（私有房屋所有权证号：吉房权磐字第4－8号，建筑面积为75.67平方米）的所有权归原告赵学莹所有；
二、被告法营江、第三人王玉伟于本判决发生法律效力后十日内将移动公司综合楼8号门市房（私有房屋所有权证号：吉房权磐字第4－8号，建筑面积为75.67平方米）返还原告赵学莹；
三、第三人徐国强、第三人鼎丰房屋开发有限公司在本案中不承担民事责任
四、驳回原告赵学莹的其他诉讼请求。
案件受理费1，150.00元，由被告法营江承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 高清林
代理审判员 王丽力
人民陪审员 褚世威
二〇一四年九月十日
书 记 员 房 颖
诉讼当事人地址确认表
原告：赵学莹，女，1962年3月31日生，满族，无职业，住磐石市河南街（220223196203310087）。刘宝林1390444****
委托代理人：马海峡，吉林洁廉律师事务所律师。1384426****
被告：法营江，男，1972年11月12日生，汉族，无职业，住磐石市河南街（220223197101015219）。1594847****
委托代理人：杨福，磐石市东宁街法律服务所法律工作者。1317927****
第三人王玉伟，男，1987年1月12日生，汉族，个体工商户，住磐石市移动公司综合楼8号门市房。1324400****
第三人徐国强，男，
委托代理人李万辉（杨律师）长春市自由大路6441号吉林义力律师事务所律师1375603****
第三人：磐石市鼎丰房屋开发有限公司
董淑兰1325254600张世华：1390444****