上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第1174号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第1174号
原告张某某。
委托代理人刘毅俊，上海华萃律师事务所律师。
被告李某。
委托代理人归灵根。
原告张某某与被告李某间申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并于2014年11月10日公开开庭审理。原告委托代理人刘毅俊、被告李某及其委托代理人归灵根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，在原告申请执行被执行人翟某某一案中，嘉定法院司法查封了被执行人翟某某与案外人周甲、周乙共有的位于嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋。被告获悉后提出执行异议，要求终止对上述房屋的执行。嘉定法院于2014年9月29日做出（2014）嘉执异字第9号执行裁定书，裁定终止对上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。原告认为被告在法院对争议房产采取查封措施前，并未完全支付购房款，裁定对于“可以视为异议人已经支付了全部价款”的认定缺乏事实与法律依据，故起诉要求：判令对上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋许可执行。
被告辩称，不同意原告诉请，请求法院依法予以驳回。在房屋被查封前被告已支付房款42.5万元且申请的公积金贷款60万元已经审批通过，且公积金中心表示只要房屋解除查封办理抵押登记后即可发放，目前仅余2万元尾款作为出售方迁走户口的押金未付，符合交易习惯，不能认定被告未支付全部房款；且在查封前房屋已交付，故执行异议成立，不应当对房屋许可执行。
经审理查明，2014年3月4日，被告李某（乙方）与案外人周甲、翟某某、周乙（甲方）经上海居安房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方以104.5万元向甲方购买坐落于嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室的房屋。当日，被告支付定金5万元。同年3月7日，被告（乙方）与周甲、翟某某、周乙（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为53.88平方米的房屋以83万元的价格出售给乙方；甲方于2014年4月30日前将房屋交付乙方；双方于2014年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；同时对违约责任等事项进行了约定。同日，双方签订《买卖合同之特别补充协议》，约定：坐落于嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室物业的总价为104.5万元，与房地产买卖合同的差价21.5万元作为装修和提前交房补偿款支付给甲方；付款方式为：乙方于2014年3月10日支付给甲方首期房款38.5万元（其中包括差价21.5万元及定金5万元），乙方于2014年4月20日前交易过户当日支付给甲方房款6万元；乙方通过银行贷款方式支付甲方房款6万元，到账日期以银行放款为准。2014年3月8日，双方签订补充协议一份，约定2万元尾款等周乙户口从涉案房产迁出后另行支付。合同签订后，被告分别于2014年3月10日、3月14日以银行转账方式向周甲支付房款23万元、14.5万元。被告向上海市住房置业担保有限公司申请住房抵押贷款60万元，上海市住房置业担保有限公司于2014年4月1日对该贷款审核通过。2014年3月10日，周甲等缴纳了房屋交易的相关税款。2014年3月31日，被告与周甲签订了涉案房屋的房屋交接书。嘉定区江桥镇金旺社区居民委员会出具证明，证明被告于2014年4月6日入住涉案房产。2014年4月15日，被告缴纳了涉案房屋的契税，并向上海市住房置业担保有限公司工作人员出具了办理涉案房屋抵押登记的委托书。
另查，本院在执行已经发生法律效力的上海市宝山区公证处作出的（2014）沪宝执字第70号公证债权文书申请执行人张某某与被执行人翟某某一案中，于2014年4月14日查封了涉案房产。2014年7月16日，被告以上述查封房屋是其向周甲、翟某某、周乙购买并已入住为由，向本院提出书面异议，要求终止对该房产的执行，并提供了相应的证据。本院于2014年9月16日对上述执行异议进行了听证审查。2014年9月29日，本院以被告与周甲、翟某某、周乙签订房屋买卖合同后，被告在涉案房屋查封前支付了除银行贷款及少量尾款外的全部房款，并办理了房屋交付手续，且抵押贷款在涉案房屋查封前已经核准，上海市住房置业担保有限公司也同意继续办理抵押贷款手续，被告仅剩少量尾款作为户口迁移的保证，可视为被告已经支付了全部价款，据此认定被告的执行异议成立，裁定中止对上海市嘉定区江桥镇临夏路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行，原告遂涉讼。翟某某作为被告执行人未到庭参加执行异议听证，也未对涉案房屋应否执行发表意见。
再查，上海市住房置业担保有限公司工作人员于2014年9月16日向本院表示，被告李某办理的是纯公积金贷款，该公司于2014年4月1日对该贷款审核完成，只要房产过户后抵押证办妥即可放款，目前因房产被法院查封故银行未放款，如果李某的异议成立，法院解封房产，该公司愿意继续履行合同，同意继续发放贷款。
以上事实，有（2014）嘉执异字第9号执行裁定书、房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、特别补充协议、补充协议、房地产登记申请书、委托书、房款发票、税款发票、汇款凭证及收据、房屋交接书、居委会证明、调查笔录、听证笔录、书面质证意见以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告李某在涉案房屋被查封前申请的60万元贷款虽经审核通过，但银行尚未放款，且尚有2万元尾款未付，能否视为已支付全部价款；二、被告是否在法院查封前实际占有了涉案房屋。关于焦点一，本院认为对于被告是否已经支付全部价款可以按照房屋交易的一般交易习惯进行判断。对于采用抵押贷款方式支付的房款，在当事人能够证明在查封前已经核准抵押贷款且银行也同意继续办理相关手续的，可以视为已经支付全部价款。被告申请的系纯公积金贷款，由上海市住房置业担保有限公司进行审核，现被告能够证明上海市住房置业担保有限公司在查封前已经核准抵押贷款60万元，且上海市住房置业担保有限公司也同意继续办理相关抵押贷款手续，而将仅剩2万元尾款作为户口迁移的保证符合房屋交易的交易习惯，故可以视为被告已经支付全部价款。关于焦点二，本院认为被告与案外人已于2014年3月31日签订房屋交接书，且居委会也出具材料证明被告于2014年4月6日实际入住涉案房屋，故本院认为被告在涉案房屋被查封前已实际占有房屋。此外，根据被告提供的材料，被告在与案外人签订《上海市房地产买卖合同》后，已依约支付了房款42.5万元、申请并核准了贷款60万元、办理了房屋交接手续、缴纳了相关的税款，全面适当履行了合同义务，被告对于房屋未办理过户登记没有过错。综上，本院认为被告提出执行异议有事实依据，应予支持。据此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告张某某的诉讼请求。
本案受理费80元，减半收取40元，由原告张某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一五年一月九日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十一条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。
第二十四条申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据申请执行人的诉讼请求作出相应的裁判。