山东省东阿县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第511号
原告史风菊，女，住东阿县。
委托代理人张新春。
被告东阿县昌隆房地产发展有限公司。
法定代表人司家勇，董事长。
委托代理人谢华辉。
原告史风菊与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史风菊的委托代理人张新春，被告东阿县昌隆房地产发展有限公司的委托代理人谢华辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告史风菊诉称：2006年9月26日，我与被告方签订商品房买卖合同一份，购买被告建设的“水韵名邸”第二幢、第一单元、102号房，附C2-4储藏室，房屋总价为214968元。合同第八条约定：“出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用（详见合同）”。之后的2008年3月1日，原被告对房屋交付时间达成谅解，另行签订协议将商品房交付时间顺延至2009年12月31日，并约定甲方自该合同签订之日起至该楼房开工之日止，按照银行贷款利率（月息千分之4.59）支付乙方补偿金。合同签订后，我按照合同要求全部支付了购房款。而被告严重违反合同约定和协议约定，没有按期交付商品房，也没有按照双方协议支付补偿金。被告无故将交房时间拖延至2012年8月23日，比协议约定期限逾期了共计2年7个月另23天。被告违约的行为给我带来了极大损失和入住不便，并且使我对商品房土地的使用期平白无故地减少了三年多的时间。按照合同第九条第（2）项的约定，自2010年1月1日起至2012年8月23日止，共计逾期交房963天，被告方应按日向我支付已已交付房价款万分之五的违约金。按照我分期交款数额进行分段计算，被告应支付违约金总额为53660.35元。另外，按照双方协议，被告应自2006年9月27日起至开工之日止，按照银行贷款利率（月息千分之4.59）支付补偿金共计16972.64元。请求：1、要求被告按照商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金及双方协议约定的补偿金共计70633元；2、案件诉讼费由被告承担。
被告东阿县昌隆房地产发展有限公司辩称：2008年3月1日双方签订协议书是对2006年9月26日商品房买卖合同中出卖人违约责任条款的变更，由出卖人承担违约责任变更为：由出卖人承担自合同签订之日起至楼房开工之日止原告所交楼房款，按千分之4.59月息支付补偿金。变更以后原违约责任条款作废被告仅仅承担协议书中约定的补偿金。
原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、提交双方签订的商品房买卖合同1份及协议书各一份。
2、提交单据三张。
被告对原告提供的证据质证认为：对证据1、2没有异议。
根据原告提供的证据及原被告双方的陈述，确认以下事实：
原告史风菊与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司于2006年9月26日签订商品房买卖合同一份，合同约定：第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于东阿广场以北人民街北段的地块的土地使用权。…该地块土地面积为112434平方米，规划用途为商业住宅，…第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第贰幢壹单元102号房。附C2-4储藏室。…该商品房的建筑面积共128.55平方米，所附储藏室约定面积14.96平方米。第四条，计价方式与价款。…4、储藏室单价每平方米940元，金额14062元，合计总房款214986元。…第六条，付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：…2、分期付款合同签订时交纳40％计85994元，房屋封顶时交纳40％计85994元，20％的尾款计42998元交房前交清。…第八条，交付期限。出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；…。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的银行同期贷款向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于2006年9月27日向被告支付楼房款85994元，于2012年2月13日向被告支付楼房款128992元。
另查明：原告史风菊与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司于2008年3月1日又签订协议书一份，该协议书内容为：甲方：东阿县昌隆房地产发展有限公司乙方：史风菊身份证号：372525196510023024甲乙双方经友好协商一致，就乙方购买甲方《水韵名邸小区》2号楼一单元102户一事，因政府不可抗力原因造成甲方目前无法施工，双方达成顺延交房协议，具体内容如下：1、甲方按照与乙方签订的《商品房买卖合同》之内容为乙方保留房源，保留原价格，对乙方已支付房款，甲方自该合同签订之日起至该楼房开工之日止，按照银行贷款利率（月息4.59‰）支付乙方补偿金。原合同中甲方延期交房违约责任条款作废，该房屋的交房日期顺延至2009年底，乙方不追究甲方延期交房之违约责任。2、签订本合同后，乙方不得再向甲方提任何其他方面的补偿要求。3、本合同双方签字或盖章后生效。本案争议楼房的开工时间是2010年6月3日。审理中，原告诉称本案争议楼房的交付时间为2012年8月23日；而被告对此不予认可，其认为被告方在2011年12月1日就电话通知原告领钥匙，但是原告一直没有来，直到2012年8月23日原告才领的钥匙。原告认为其诉求的具体计算方式为：一、（1）第一次交款85994元，交款时间是2006年9月27日，交房时间是2012年8月23日，按照双方协议从2010年1月1日开始计算逾期交房的时间，共计963天，按照合同约定每日违约金万分之五，即：85994＊万分之五＊963天=41406.11元。（2）第二次交款128992元，交款时间是2012年2月13日，到交房时间计6个月10天共计190天，按照合同约定每日违约金万分之五，即：128992＊万分之五＊190天=12254.24元。以上（1）（2）项41406.11元＋12254.24元=53660.35元。二、协议约定补偿金：交款时间2006年9月27日，交款数额是85994元，开工时间为2010年5月30日，从2006年10月1日算起，期间为3年7个月，月利率为千分之4.59即：85994＊0.00459＊43个月=16972.64元。以上两项即：协逾期交房违约金53660.35元＋协议约定补偿金16972.64元=70633元。而被告仅仅认可协议中的经济补偿金，对其他项目不予认可。
本院认为：原告史风菊与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。双方签订合同后，理应按约定履行相应的合同义务，以实现合同目的。本案中，被告未按合同规定的时间交付楼房，给原告造成了一定的损失，被告构成违约，故被告应按合同规定向原告支付违约金。后原告史风菊与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司于2008年3月1日又签订协议书一份，该份协议书亦系双方真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效协议。该份协议书应认定是对原告史风菊与被告东阿县昌隆房地产发展有限公司签订的商品房买卖合同的变更，双方理应按协议履行相应的义务，本案中，被告未按合同规定的时间交付楼房，给原告造成了一定的损失，被告构成违约，故被告应按协议规定向原告支付补偿金。补偿金按照协议约定应从2006年9月27日起计算，截止日应为本案争议楼房的开工时间2010年6月3日。其补偿金应为85994＊0.00459＊43个月=16972.64元。双方补充协议约定交房日期为2009年底，实际交付时间为2012年8月23日。但双方补充协议未约定逾期交房的违约责任，根据原、被告的陈述及本案实际情况，其违约责任仍应按双方签订的商品房买卖合同的约定计算。其违约金应为85994元＊0.0005＊965﹢128992元＊0.0005＊192=53875.34元。故原告诉求被告承担补偿金和违约金共计70633元，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告东阿县昌隆房地产发展有限公司待本判决生效之日起十日内支付原告史风菊补偿金和违约金共计70633元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1566元由被告东阿县昌隆房地产发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 刘 峰
审 判 员 房义明
人民陪审员 刘谢军
二〇一四年八月十九日
书 记 员 崔亚男