连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第3742号
原告赵化玉。
委托代理人杨冬成，江苏顺维律师事务所律师。
被告朱春贵。
委托代理人姚建成，江苏港人律师事务所律师。
第三人马骏驰。
委托代理人朱晓冬、屠勇，江苏云台山律师事务所律师。
原告赵化玉与被告朱春贵、第三人马骏驰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵化玉的委托代理人杨冬成，被告朱春贵的委托代理人姚建成，第三人马骏驰及委托代理人屠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵化玉诉称，2009年9月25日，原告以个人所有的连云港市花果山宾馆的名义与被告朱春贵签订《租赁合同》，约定将花果山宾馆租赁给被告从事住宿服务、中餐制售等，租赁期限6年。合同签订后，为方便经营，原告又将花果山宾馆的营业执照过户至被告名下，2012年9月7日，原告发现被告将租赁的部分房屋私自改造成KTV，并转租给第三人，双方遂解除合同。现要求判令被告赔偿原告财产损失18300元、恢复原状工程造价650178.16元、6个月租金损失25万元。
被告朱春贵辩称，1、原告诉讼主体不适格，被告与连云港市花果山宾馆签订租赁合同，花果山宾馆与赵化玉是两个独立的法人和自然人，原告以自然人的名义起诉，主体不适格。2、原告的诉求无事实依据。2012年5月23日，被告将宾馆的酒店部分转租给第三人，原告本人是同意的，至2012年11月7日，原告与徐小莉签订租赁合同，原告是明知的，且经营KTV的房间改造，原告均是在场的情况下进行的。被告的租金已经交付至2012年12月30日，2013年1月后的租金，是由第三人缴纳的，至此，原、被告之间租金的权利义务终结。请求驳回原告的诉求。
第三人马骏驰述称，我与被告签订租赁合同，是经过原告同意的，并投资200万元对客房进行改造，并分别于2012年5月24日、2013年2月2日分别给付原告10万元、9万元租金，后由于被告终止履行租赁合同，原告即锁门不同意我继续经营KTV，造成重大经济损失，我保留要求原、被告给予赔偿的权利。
经审理查明，2009年9月25日，原告以个人所有的连云港市花果山宾馆的名义与被告朱贵春签订《租赁合同》，约定将花果山宾馆租赁给被告从事住宿服务、中餐制售等，租赁期限6年，从2009年10月8日至2015年10月7日止，年租金50万元（2010年10月7日前年租金为40万元）。合同签订后，原告又将花果山宾馆的营业执照过户至被告名下，并将宾馆内配置的财物移交给被告，双方签署财产交接清单。被告即按照约定支付租金至2012年10月7日。
2012年5月30日，被告与第三人签订房屋转租合同，约定将花果山宾馆的一楼客服部、二楼西半部房屋转租给第三人，期限为2012年6月1日至2015年10月8日，年租金18万元。合同签订后，第三人即对转租房屋进行改造，用以经营KTV。2012年9月1日，第三人又将其正在经营的KTV交给钱福军经营，第三人承诺钱福军经营期间因租赁纠纷所产生的后果，由其承担。
2012年10月7日，原、被告双方决定解除租赁合同，原告收回了除KTV以外的租赁房屋及室内物品。2012年11月7日，经被告介绍，由许小莉承租花果山宾馆除KTV以外的房屋及设施，原告赵化玉与许小莉签订租赁合同。此后，KTV部分房屋仍由第三人继续经营。2013年2月2日，由钱福军向原告的妻子交纳租金9万元和保证金1万元。此后，第三人也停止经营，陆续拆除KTV室内设备并转移他处，至2013年4月底，原告将闲置的KTV大门进行封锁。为此，原告诉至本院。
诉讼中，第三人述称在改造装饰花果山馆的房间时，已经将房间内的配置物品交给被告朱春贵，被告朱春贵予以认可，但没有证据证明朱春贵将相关物品交还给原告，原告也否认收到相关物品。并申请对租赁房间内的配置物品及房屋改造应恢复原状所需工程造价进行价格鉴定。经鉴定，KTV房间内原配置物品的折价款为183000元，恢复原状工程造价650178.16元。
上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的房屋所有权证、房屋租赁合同、工商登记资料、税务登记证、转租合同、宾馆房间配置物品移交清单、照片一组、配置物品及房屋改造应恢复原状所需工程造价鉴定报告，被告朱春贵举证的赵化玉与许小莉签订的租赁合同、原告妻子收取第三人租金收条，第三人举证的朱春贵的营业执照、转租合同、交纳租金收条、照片一组等在案予以证明。
本院认为，原告与被告朱春贵签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效。被告朱春贵未经原告同意，擅自将承租花果山宾馆的一楼客服部、二楼西半部房屋转租给第三人，且改变了经营项目并改变了房屋结构，被告及第三人均不能举证证明该转租行为是经过原告同意，故被告的转租行为已经构成违约。但第三人于2012年5月30日转租后即对租赁房屋进行全面改造和装饰，原告至2012年10月7日前，与被告协商解除租赁合同事宜，此时其应当知道被告与第三人的转租事实，且于2013年2月2日收到了第三人交纳的租金及保证金共10万元，因此，原告在知道被告转租部分房屋后六个月内并未主张转租合同无效，且原告与被告于2012年10月7日实际解除了除转租KTV部分的租赁合同，至2013年4月底，原告与第三人也以其意思表示实际解除了租赁合同，故原告要求被告赔偿因解除租赁合同后租赁房屋恢复原状的经济损失（工程造价），本院不予支持。关于原告要求赔偿宾馆客房内的物品损失，宾馆客房的配置物品均是固定的，有财产移交登记表为凭。诉讼中，第三人述称转租房屋进行装饰时，已经将房屋内配置物品交付给被告，被告予以认可，但被告辩称已经返还给原告，原告予以否认，被告不能举证反驳，故原告要求被告赔偿客房配置财产经济损失的诉求，本院予以支持。依据资产评估报告书，相关财产的评估值，是按照重置全价×综合成新率，已经考虑到物品的折价率，因此，本院确定财产损失的价款为183000元。关于原告要求被告赔偿因解除租赁合同造成房屋闲置期间的租金损失的主张，由于被告及第三人均系租赁合同期限未届满前提出解除合同，原、被告于2012年10月7日解除租赁合同时，被告不欠原告租金。后经被告介绍至2012年11月7日，由原告将花果山宾馆另行出租个他人，由原告与案外人许小莉签订租赁合同。第三人至2013年4月30日停止KTV经营，其租金已经向原告支付9万元及保证金1万元，也不欠原告租金。综上所述，由于被告及第三人提前解除租赁合同，原告以其意思表示同意解除，故要求赔偿房屋闲置的租金损失，不符合客观事实。本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告朱春贵于本判决生效后十日内赔偿原告赵化玉租赁房屋内的配置物品损失183000元。
四、驳回原告赵化玉的其他诉讼请求。
案件受理费用23470元、鉴定费24500元（原告已预交），合计47970元，由原告赵化玉负担27970元，被告朱春贵负担20000元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费23470元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
审 判 长 王崔起
人民陪审员 王永红
人民陪审员 宋 燕
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 段潇潇
附：法律条文及上诉须知
（一）法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
（二）上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。
收款人：连云港市中级人民法院
账号：440301040009094
开户行：连云港市农业银行苍梧支行