广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终5884号
上诉人（原审被告）：周坚毅，女，1974年6月27日出生，汉族，住广东省中山市。
委托诉讼代理人：李鸿明，广东盈进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：中山市卓粤物业管理有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兴圃大道中38号奥城花园31卡商铺。
法定代表人：吴梅娟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志辉，女，该公司员工。
上诉人周坚毅因与被上诉人中山市卓粤物业管理有限公司（以下简称卓粤公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人周坚毅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卓粤公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决混同了法律上的确权与事实上的交付，认定事实错误。本案中，卓粤公司没有任何证据证明其已实际交付房屋。二、双方之间不存在合同关系，卓粤公司无权向周坚毅主张权利。卓粤公司如系前期物业管理单位，应与业主签证前期物业合同。根据合同相对性原则，卓粤公司无权向周坚毅主张权利。三、一审法院（2017）粤2072民初4236号民事判决（以下简称4236号判决）不应作为本案依据。该判决所依据的主要证据并非周坚毅本人签署，且邮局出具的证明具有重大瑕疵。而且该案审理过程中没有给周坚毅质证期限，在本案一审判决时，4236号判决并未生效。四、卓粤公司部分诉讼请求已超过了诉讼时效。五、即使周坚毅需支付滞纳金，一审法院调整后标准仍然过高，应按银行同期同类贷款利率计算。
被上诉人卓粤公司辩称，一、周坚毅对4236号判决提起上诉后，二审按自动撤回上诉处理，该判决已生效。二、涉案商品房经过了两次抵押，周坚毅已在事实上作了处分。三、滞纳金标准同意一审判决。四、涉案商品房为现楼，周坚毅在购房时已符合收楼条件，因其拒绝收楼导致本案纠纷，卓粤公司的诉讼请求没有超过诉讼时效。
卓粤公司向一审法院起诉请求：周坚毅支付（2010年8月16日至2015年12月31日期间）物业服务费16120元及滞纳金48533.4元、梯灯分摊费116.06元。一审期间，卓粤公司放弃要求周坚毅支付116.06元梯灯分摊费的诉讼请求。
一审法院认定事实：中山市汇佳实业发展有限公司（以下简称汇佳公司）系中山市黄圃镇新沙村奥城花园物业的开发商。2008年1月20日，卓粤公司与汇佳公司签订《中山市前期物业服务合同》，约定：汇佳公司选聘卓粤公司对位于中山市黄圃镇新沙村奥城花园的物业实行前期物业管理；本物业交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；住宅按建筑面积每月每平方米1.50元收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。2010年7月16日，周坚毅与汇佳公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定周坚毅向汇佳公司购买位于中山市黄圃××花园××房的商品房，该商品房的用途为住宅；建筑面积为165.32平方米；出卖人应当在2010年8月16日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。卓粤公司称周坚毅自2010年8月16日开始拖欠卓粤公司物业服务费，卓粤公司先后以邮寄催收函和电话通知的方式向周坚毅催收物业费，但未果，卓粤公司于2016年3月2日诉至一审法院，请求判如所请。
2017年4月17日，周坚毅以商品房预售合同纠纷为由将汇佳公司诉至一审法院[案号：（2017）粤2072民初4236号]，经查，汇佳公司已于2010年8月16日前完成涉案商品房交付。周坚毅购买的位于中山市黄圃××花园××房的商品房于2011年1月13日办理产权登记（土地证号：国（2011）易01000**、房产证号：02××82、房产登记字号：2011-易0100035）、于2011年11月14日抵押登记给中国邮政储蓄银行中山分行、于2016年4月11日注销抵押、于2017年1月16日抵押登记给中山农村商业银行股份有限公司黄圃支行、于2017年4月13日注销登记。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，焦点有二：1.涉案商品房是否交付；2.卓粤公司是否有权向周坚毅收取物业服务费。一审法院对此评析如下：
关于焦点一。卓粤公司称周坚毅已收楼，开发商为周坚毅所购房屋办理了房产证，且周坚毅对房屋进行抵押，已实际行使了处分权。周坚毅则称其至今尚未收楼，办理房产证和抵押贷款只能说明周坚毅在法律上取得了物权，并不能证明事实上交付了合同标的物。一审法院认为，涉案商品房已于2011年1月13日办理产权登记，虽然周坚毅未与卓粤公司或开发商当面办理交楼手续，但周坚毅自2011年11月14日起开始对涉案商品房行使抵押、注销抵押等处分的物权行为显示其已可完全行使并已实际行使其作为所有权人的全部物权，故涉案商品房已完成了事实和法律上的交付。结合（2017）粤2072民初4236号案已查明涉案商品房已于2010年8月16日交付，一审法院对此予以确认。
关于焦点二。周坚毅抗辩称卓粤公司、周坚毅间不存在合同关系，卓粤公司不是适格原告。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。汇佳公司与卓粤公司签订的《中山市前期物业服务合同》内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，该合同对于周坚毅具有约束力，一审法院对此予以确认。根据《中山市前期物业服务合同》的约定，卓粤公司接受汇佳公司的选聘对位于中山市黄圃镇新沙村奥城花园物业提供了物业管理服务，其对奥城花园物业的业主享受收取物业服务费的权利。现周坚毅作为奥城花园物业的业主，享受了卓粤公司提供的物业管理服务，理应履行交纳物业服务费用的义务。而周坚毅没有按时交纳2010年8月16日至2015年12月31日的物业费，该行为已构成违约。现卓粤公司要求周坚毅支付欠交的物业服务费，符合法律规定，一审法院予以支持。
关于物业服务费的标准问题。周坚毅与汇佳公司签订《中山市商品房买卖合同》中约定周坚毅所购的黄圃镇奥城花园2幢502房建筑面积共165.32平方米，按每月每平方米1.5元计算，周坚毅每月应交纳的物业服务费为247.98元，故周坚毅应交纳2010年8月16日至2015年12月31日期间的物业费为16118.7元（247.98元/月×65个月）。
关于滞纳金的计算问题。卓粤公司与汇佳公司签订《中山市前期物业服务合同》中约定，业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。周坚毅作为业主未按时交纳物业费，现卓粤公司主张按照每日千分之三的标准收取滞纳金，该标准过高，一审法院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。
关于梯灯分摊费的问题。卓粤公司在庭审中撤回了要求周坚毅支付梯灯分摊费的请求，属于对其民事权利的自由处分，于法无悖，一审法院对此予以确认。
综上所述，卓粤公司诉求合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周坚毅于一审判决生效之日起10日内向卓粤公司支付2010年8月16日至2015年12月31日期间的物业服务费16118.7元及滞纳金（2010年8月16日至2015年12月31日的违约金从每月6日起以每月实际拖欠的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计算至2015年12月31日止）；二、驳回卓粤公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，由周坚毅负担。
本案二审期间，周坚毅提交以下证据：一、中山市中级人民法院（2017）粤20民终4289号民事裁定书（即4236号案二审裁定）以及送达材料，拟证明该案于2017年10月16日向周坚毅送达，该案生效日期在10月16日之后，晚于一审判决时间；二、挂号信回执与邮局清单，拟证明4236号判决采信证据存在瑕疵。卓粤公司没有提交新证据，其质证意见为：确认证据一、二的真实性、合法性；卓粤公司根据邮局的要求，会在寄出的信件上写明催收函的内容。
对当事人二审争议事实，本院查明如下：
一、周坚毅诉汇佳公司商品房预售合同纠纷一案，一审案号为（2017）粤2072民初4236号，一审法院于2017年6月10日作出4236号判决，认定汇佳公司已于2010年8月16日前完成涉案商品房交付，并以此为据驳回周坚毅的全部诉讼请求。周坚毅不服，向本院提起上诉，本院于2017年9月26日作出（2017）粤20民终4289号民事裁定，以其未履行法定的缴纳二审案件受理费的义务为由，裁定按其自动撤回上诉处理。该民事裁定于2017年10月17日生效。
二、二审期间，周坚毅的委托代理人确认尚未就4236号判决申请再审，并称不清楚涉案商品房两次抵押情况，也不清楚取得涉案商品房权属证书的情况；一审期间因主要审查焦点在于涉案商品房有无事实交付问题，故没有提出诉讼时效抗辩。
除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，本院对周坚毅二审期间主张的诉讼时效抗辩不予支持。一审法院作出的4236号判决认定涉案商品房已于2010年8月16日交付，但本案一审宣判前该4236号判决仍未生效，一审法院直接援引该4236号判决作为认定本案事实依据，确实存在瑕疵，但本案二审期间该4236号判决已然生效，且至今无法定程序或以相反证据予以推翻，依法可以作为本案认定事实的依据。在涉案商品房于2010年8月16日交付时，卓粤公司已向涉案商品房所在的小区提供了物业管理服务，周坚毅作为涉案商品房的登记产权人，依法应受前期物业服务合同约束，履行及时足额缴纳物业费的义务。现周坚毅无正当理由逾期缴纳2010年8月16日至2015年12月31日期间的物业费，一审法院判令其限期履行缴费义务，并调整合同约定的滞纳金标准为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，该调整后的标准亦无明显过高情形，一审处理结果并无明显不妥，本院予以维持。
综上所述，周坚毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1420元（周坚毅已预交），由上诉人周坚毅负担。
本判决为终审判决。
审判长 官 琳
审判员 马燕清
审判员 吴合波
二〇一八年二月二日
书记员 高 丽