安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第01435号
上诉人（原审原告）：陈红梅，女，1965年2月15日出生，汉族。
委托代理人：齐蓓，女，1989年2月15日出生，汉族，系陈红梅女儿。
上诉人（原审被告）：安徽香山置业有限公司，组织机构代码56753834－6。
法定代表人：张国庆，该公司总经理。
委托代理人：赵冰，安徽同合律师事务所律师。
上诉人陈红梅与上诉人安徽香山置业有限公司（以下简称香山置业公司）商品房销售合同纠纷，不服安徽省桐城市人民法院于2014年9月3日作出的（2014）桐民一初字第00214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人陈红梅的委托代理人齐蓓，上诉人香山置业公司的委托代理人赵冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年3月2日，齐红卫在与陈红梅的婚姻关系存续期间，与香山置业公司签订“香山公馆订购书”，同日陈红梅与齐红卫向香山置业公司支付定金35万元，香山置业公司出具收据，收据注明：“门面房定金（S1#楼S114、S115、S116）”。2013年4月28日陈红梅与香山置业公司签订“补充协议”，协议内容包括：购买的门面房所需三相电的标准以及由香山置业公司负责开户，费用由香山置业公司承担；S115门面房做一间办公室及办公室标准；S115／S116地平水泥收光等。2013年5月3日陈红梅通过桐城市昊盛胶粘制品有限公司向香山置业公司支付40万元。2013年5月7日，陈红梅与香山置业公司签订了编号为201302674、201302675《商品房买卖合同》两份。合同约定：香山置业公司向陈红梅出售其开发的“香山公馆”小区第Z4幢S115／S116号门面房两间。付款方式均为：2013年5月2日付663378元，余款660000元于银行按揭。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同还约定：出卖人应当在2013年10月1日前交付经验收合格的商品房。逾期交付，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。同日，陈红梅通过银行转账向香山置业公司支付7万元，余款506756元未付。2013年5月7日陈红梅向香山置业公司董事长张国庆出具了欠条，欠条注明：“今欠到张国庆人民币五十万陆仟柒佰伍拾陆元整＜506756＞。本人承诺与2013年8月尾、9月初还清，如到期未还清，本人自愿支付利息及违约金。陈红梅2013.5.7”。香山置业公司遂为陈红梅开具了两张金额均为663378元的预收购房款正式票据，合计金额1326756元。2013年7月18日，陈红梅依约取得商品房按揭贷款，通过银行将132万元按揭贷款支付给香山置业公司。2013年8月26日，陈红梅与齐红卫在桐城市民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定涉案的两间门面房归陈红梅所有。2013年10月1日香山置业公司未按照合同约定交付房屋。2014年1月2日，陈红梅诉至法院，请求判令香山置业公司履行合同、支付逾期交房违约金直至交付适格的商品房之日止。2014年1月16日，陈红梅以承兑汇票的方式归还张国庆欠款24970.84元，香山置业公司出具代收凭证。2014年2月20日陈红梅与香山置业公司之间办理了该门面房房屋交付手续。2014年3月28日陈红梅在对该门面房进行装修时，香山置业公司与其发生纠纷，桐城市公安局文昌派出所接警处理。2014年4月29日陈红梅当庭要求香山置业公司继续履行合同并支付违约金至2014年4月28日止即166740元。2014年6月6日，香山置业公司及张国庆以陈红梅拖欠购房款为由提起诉讼，并申请原审法院对本案中止审理，2014年6月9日原审法院以（2014）桐民一初字第00214号民事裁定书裁定中止本案的审理。2014年6月11日陈红梅提出撤销中止诉讼的书面请求。原审法院于2014年8月29日恢复本案的审理。
原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。陈红梅与香山置业公司就香山公馆第Z4幢S115／S116号商品房签订的买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示且不违反法律规定，法院予以确认，双方应当按照合同和补充协议的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。香山置业公司未按合同约定日期交付商品房S115号和S116号，显属违约，应当按照合同约定承担违约责任。香山置业公司未按补充协议约定为陈红梅安装三相电等，陈红梅要求香山置业公司继续履行合同，法院予以支持。双方在买卖合同中约定香山置业公司应当在2013年10月1日前交付经验收合格的房屋，然而香山置业公司于2014年2月20日才实际履行房屋交接手续，且香山置业公司未提供证据证明其提交的“香山公馆S1楼”的竣工验收报告就是陈红梅所购买的“Z4幢”商品房的竣工验收报告，故对陈红梅要求香山置业公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。对于香山置业公司辩称陈红梅未付清房款，香山置业公司有权逾期交付的抗辩意见，因香山置业公司已经另行提起诉讼，法院已经另案处理，在本案中不予支持。对于双方约定的违约金标准794元／日（2646756元×0.3‰）不超过法律规定的标准，法院予以认定。香山置业公司已经于2014年2月20日实际履行了房屋交接手续，虽然香山置业公司未提供证据证明其提交的“香山公馆S1楼”的竣工验收报告就是陈红梅所购买的“Z4幢”商品房的竣工验收报告，但香山置业公司的行为不影响该交付房屋的使用。故对于陈红梅诉求的违约金应当自2013年10月1日起计算至2014年2月19日止，即111957元（2646756元×0.3‰×141天）。经原审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百三十八条的规定，作出判决：一、安徽香山置业有限公司于判决生效之日起十五日内履行合同及补充协议的约定义务。二、安徽香山置业有限公司一次性支付陈红梅违约金111957元，于判决生效后十日内付清。三、驳回陈红梅其他诉讼请求。
陈红梅上诉称：原判认定事实不清，请求二审法院撤销原判，改判香山置业公司支付陈红梅从2013年10月2日至2014年4月28日止的违约金166740元（794元／天×210天）。理由如下：1、一审认定陈红梅尚有购房款506756元未付，与事实不符。陈红梅已经按照其与香山置业公司签订的购房合同的约定，全面履行了付款义务，合同第八条约定：香山置业公司应当在2013年10月1日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件符合并和合同约定的商品房交付买受人使用，但香山置业公司至陈红梅提起诉讼至今无法提供《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，没有为陈红梅办理房屋、土地两证，陈红梅所购房屋顶棚漏水，无消烟通道，香山置业公司虽在一审提供香山公馆S1#楼的竣工验收报告、规划图纸，但陈红梅所购房屋所在的Z4#楼尚未办理竣工验收手续。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另外，陈红梅与香山置业公司还签订了补充协议，香山置业公司应为陈红梅安装三相电、分隔办公室等，但香山置业公司未按照该补充协议的约定向陈红梅交付房屋。所以，香山置业公司未按照合同约定及补充协议的约定交付经验收合格的商品房，原判计算违约金的截止时间至2014年2月19日是错误的。2、一审推延案件审理，违反法定程序。
香山置业公司在庭审中辩称：1、2014年2月20日香山置业公司向陈红梅交付了符合购房合同约定的房屋，陈红梅居住使用至今。2、陈红梅购买的房屋属于S1#楼范围，一审中香山置业公司提交了S1#楼竣工验收报告。考虑Z4#楼与本案无关，就没有提交Z4#楼竣工验收报告。3、合同第八条约定2013年10月1日交付房屋但并没有要求交付竣工验收报告，竣工验收是在整个群体建筑验收合格，陈红梅主张香山置业公司因未交付竣工验收报告，所以应承担违约金没有事实依据。由于陈红梅房款至今未付清，导致增值税发票无法开具，未办两证的责任在于陈红梅。
香山置业公司上诉称：原判计算的违约金数额错误，请求二审法院撤销原判，改判香山置业公司支付陈红梅违约金90522元（111957元-24135元）。理由如下：陈红梅与香山置业公司签订的两份购房合同总价款是2646756元，每份合同金额为1323378元，陈红梅尚有首付款506756元未能支付，香山置业公司同意陈红梅欠506756元并由陈红梅出具欠条，所以一审多计算违约金21435元（506756元×0.0003×141天）。
陈红梅在庭审中辩称：陈红梅已经付清全部购房款，不存在下欠506756元购房款。陈红梅欠张国庆个人506756元，而欠张国庆的506756元的用途是用来支付涉案房屋的购房款，所以涉案房屋的购房款陈红梅已经全部付清，陈红梅只欠张国庆个人借款。所以一审按全部购房款2646756元作为基数计算违约金是正确的，但时间应当计算至2014年4月28日。
二审庭审中，陈红梅提交桐城市住建局于2014年9月10日向陈红梅的答复，证明香山公馆S1#楼和Z4#楼是不同的楼，S1#楼已经竣工验收，Z4#楼未竣工验收。香山置业公司质证认为，对该答复的真实性无异议，但答复的内容与事实不符，Z4#楼竣工备案时间2014年8月23日。本院对陈红梅提交的证据的真实性予以采信。香山置业公司提交Z4#楼工程竣工验收报告一份，证明Z4#楼工程竣工时间是2013年10月10日，最终验收时间是2014年8月23日。陈红梅质证认为，对Z4#楼工程竣工验收报告中规划工程许可证号是正确的，但真实性无法核实。本院对香山置业公司提交的证据认证如下：从香山置业公司提供的Z4#楼工程竣工验收报告所载明的时间，可以证明2014年2月20日前，香山置业公司Z4#楼未经最终验收。
一审认定的事实，二审予以认定。二审另查明，陈红梅与香山置业公司签订的商品房买卖合同约定，逾期超过90日后的违约金从最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三。
综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判香山置业公司支付陈红梅违约金111957元是否正确。
本院认为：首先，结合本案双方提交的证据以及双方庭审陈述分析，陈红梅因购买“香山公馆Z4幢S115号、S116号”两间门面房，先行支付82万元房款（35万元＋40万元＋7万元）给香山置业公司，但因缴足首付款尚缺506756元（1326756元-82万元），为此陈红梅以向香山置业公司法人张国庆出具欠条的方式履行了首付款差额部分506756元的支付义务。鉴于此，香山置业公司为陈红梅开具了两间门面房的首付款购房发票，陈红梅遂成功办理了银行按揭手续，支付了剩余的房款132万元。所以，陈红梅已实际履行了其所购香山公馆Z4幢S115号、S116号门面房房款的支付义务。原判按照陈红梅已付购房款为2646756元（1323378元／间×2间）计算违约金并无不当。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”所以，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。但从该类规范设立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用。所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。香山置业公司在2014年2月20日前将未经最终验收合格的商品房转移给陈红梅占有的行为，虽然违反了法律的禁止性规定，但违反的是管理性的禁止性规定，因此香山置业公司2014年2月20日将房屋转移占有给陈红梅的行为应视为有效的交付使用。另外，双方于2013年4月28日签订的补充协议，约定香山置业公司应为陈红梅所购门面房安装三相电，建造办公室等，双方并未约定以此作为商品房买卖合同中房屋交付的条件，所以陈红梅主张香山置业公司交付的房屋未能达到2013年4月28日补充协议约定的房屋条件，香山置业公司应支付违约金的上诉请求，不应予以支持。另外，依据双方合同约定，逾期超过90日后的违约金从最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三。所以，香山置业公司应付给陈红梅的违约金应当自2013年10月2日起至2014年2月20日止，即111957元（2646756元×0.3‰×141天）。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”因香山置业公司在本案一审审理期间，以陈红梅拖欠购房款为由向原审法院起诉并申请中止本案的审理，一审经审查认为符合法律规定，遂于2014年6月9日做出中止诉讼的裁定，故陈红梅主张一审拖延诉讼，违反法定程序的上诉理由不能成立。综上，原判审判程序合法，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1506元，由陈红梅负担1170元，由安徽香山置业有限公司负担336元。
审判长 徐 杨
审判员 黄 谷
审判员 金 京
二〇一四年十二月十五日
书记员 余月琴