山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第1832号
上诉人（原审被告）李维亭。
委托代理人张翠英，山东汉通律师事务所律师。
委托代理人徐彦，山东汉通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）平度市蓼兰镇许家村民委员会。
法定代表人徐忠军，村主任。
委托代理人彭春堂，平度蓼蓝法律服务所法律工作者。
委托代理人彭超，平度蓼蓝法律服务所法律工作者。
原审第三人卢瑞娟。
委托代理人王聚起，平度兴德法律服务所法律工作者。
上诉人李维亭因与被上诉人平度市蓼兰镇许家村民委员会（以下简称“许家村委”）、原审第三人卢瑞娟租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平商初字第1029号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法由代理审判员孙付担任审判长，由代理审判员王楷担任本案主审，与代理审判员甘玉军共同组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人李维亭的委托代理人张翠英、徐彦，被上诉人许家村委的委托代理人彭春堂，原审第三人卢瑞娟的委托代理人王聚起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许家村委在一审中诉称：2011年12月31日，许家村委、李维亭签订原钣金厂租赁协议，李维亭未经许家村委同意，将租赁物转租给第三人卢瑞娟。李维亭的行为侵犯了许家村委的合法权益，请求依法判令：1、解除许家村委、李维亭所签订的《原钣金厂租赁协议书》并支付违约金10000元；2、李维亭承担诉讼费用。
李维亭在一审中辩称：李维亭没有违约，双方合同中并未约定转租需要出租人书面同意。李维亭转租也是经过许家村委同意的，卢瑞娟的项目就是许家村委村主任徐忠军引进的，请求驳回许家村委的诉讼请求。
卢瑞娟在一审中辩称：卢瑞娟与李维亭于2012年1月1日签订租赁协议，租赁李维亭房屋及场地一处，期限为5年，卢瑞娟已按约将租金交付给李维亭，许家村委和李维亭纠纷与卢瑞娟无关。
原审法院查明和认定的基本事实是：2011年12月31日，许家村委与李维亭签订《原钣金厂租赁协议书》，约定许家村委将厂房厂地一宗租赁给李维亭使用，年租金35000元，租赁期限30年，任何一方违约应向对方支付违约金50000元。2012年1月5日，李维亭与卢瑞娟签订《租赁协议》，李维亭将租赁许家村委的厂房厂地转租给卢瑞娟，期限为5年，租金每年35000元。2015年1月12日，许家村委向李维亭发出通知，因李维亭未经许家村委同意私自转租，特通知李维亭与许家村委协商解除合同事宜。2015年1月27日，许家村委诉来法院要求处理。李维亭称转租是经过许家村委同意的，但除口头陈述外，未提供确切证据予以证实。
原审法院认为，本案争议的焦点是李维亭转租行为是否经过许家村委同意。当事人对自己主张的事实，有义务提供证据予以证实。李维亭对自己的主张除口头陈述外，无其他证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。且其在租赁场地后未实际使用，而是直接以同等价格转租他人，且转租期限较长，已背离原合同目的，许家村委主张解除合同，应予以支持。许家村委未举证证明李维亭转租行为给其造成损失，其请求支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、许家村委与李维亭2011年12月31日签订的《原钣金厂租赁协议书》于判决生效之日解除。二、驳回许家村委的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，邮寄费60元，由许家村委负担。保全费120元，退还许家村委。
宣判后，李维亭不服原审判决，上诉至本院。
上诉人李维亭上诉称：一、原审判决认定事实错误。（一）转租范围仅仅是部分厂房和土地，原审仅因租金价格相同而认定转租范围与承租范围一样，认定事实错误。（二）被上诉人同意上诉人转租，即便现在矢口否认，被上诉人将上诉人承租的场地内的树木砍伐时，也应推定其应当知晓上诉人转租的事实。（三）原审法院根据租金价格和租赁期限而认定背离合同目的有误。二、原审判决适用法律错误，本案不属于法定解除合同的事由，也不属于约定合同解除的事由，应当从维护交易稳定性的角度出发，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人许家村委答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
卢瑞娟答辩称：上诉人说的不是事实，卢瑞娟租赁上诉人的厂房是卢瑞娟与上诉人直接联系的，未经过被上诉人介绍，请求依法判决。
二审中，上诉人提交：1、涉案现场照片一宗及方位图一张，欲以此证明：被上诉人若要到厂区内砍伐树木，要经过使用人同意，被上诉人砍伐树木的目的是为空出场地为第三人加盖新厂房；2、提交解除合同通知单、快递单、网上信息查询单、案件受理通知书、诉讼费票据和诉状等证据一组，欲以此证明：在本案审理过程中，上诉人于2015年4月30日向卢瑞娟发出解除合同通知，后又向原审法院起诉要求解除与卢的转租合同，原审法院已经于2015年8月6日立案受理。上诉人也将与卢解除合同的通知书送达给了被上诉人。因此，被上诉人主张的上诉人未经其同意转租的理由已不存在。3、2012年租金交纳收据、2015年租金银行回单、通知被上诉人接收2015年租金通知书、快递单、跟踪查询单、证明等证据一组，欲以此证明：2012年租金、2015年租金系上诉人向被上诉人缴纳，其中通知被上诉人接收2015年租金的时间在被上诉人通知上诉人解除合同之前。2013年、2014年的租金系卢瑞娟通过被上诉人村主任徐忠军的女婿隋有寿交纳的，隋有寿与上诉人李维亭虽然曾在开网箱厂时系合伙人，但就涉案场地双方并无合作关系。故，被上诉人早已知晓上诉人将涉案场地转租给卢瑞娟的事实。4、被上诉人村委宣传栏的洗衣粉广告照片一张，欲以此证明被上诉人知晓上诉人将涉案场地转租给卢瑞娟并为卢瑞娟经营的洗衣粉进行宣传，被上诉人默许并支持上诉人的转租行为。
被上诉人质证称：1、对照片及方位图的真实性无异议，但对上诉人欲证明的内容有异议，树木是被上诉人的，被上诉人砍伐树木系处分自己的财产，目的与本案没有关系；2、对上诉人提交的解除合同通知单、快递单、网上信息查询单真实性无异议，但对其证明的事项有异议，这组证据恰恰证实了上诉人未经被上诉人同意擅自转租的事实。至于上诉人与卢瑞娟因解除转租合同发生诉讼的事实，与本案无关；3、对2012年租金交纳收据、2015年租金银行回单、通知被上诉人接收2015年租金通知书、快递单、跟踪查询单、证明等证据的真实性无异议，但该组证据不能证明上诉人的主张。隋有寿系上诉人李维亭的合伙人，卢通过其向被上诉人缴纳租金不能证明被上诉人知晓上诉人将涉案房屋转租给卢瑞娟的事实。4、对照片的真实性不予确认，即使真实也不能证明我方知道上诉人转租涉案场地的事实。
卢瑞娟质证称：1、对照片及方位图无异议，但砍伐树木是被上诉人与上诉人之间的问题，与卢瑞娟无关；2、对上诉人提交的解除合同通知单、快递单、网上信息查询单真实性无异议，但解除合同是上诉人单方意见，双方并未达成解除合同的合意，解除合同通知书中的内容是上诉人自己编造的，砍伐树木以及扩展厂房均系上诉人与被上诉人自己联系的，与卢瑞娟无关。至于上诉人与卢瑞娟发生诉讼的事，我方目前为止没有收到原审法院的诉讼文书。3、2012年租金交纳收据、2015年租金银行回单、通知被上诉人接收2015年租金通知书、快递单、跟踪查询单、证明等证据与我方无关，不予质证。4、照片的真实性无法确认。
二审庭审中，上诉人申请两名证人出庭作证。1、证人许某作证称：其是许家村的村民，村主任徐忠军在村民大会中曾宣布洗衣粉厂是其引进的项目，是卢瑞娟及其对象在经营。洗衣粉厂进出货物的车辆经过村委门口，村委宣传栏中有洗衣粉的广告。其在回答被上诉人的询问时自认其与徐忠军有矛盾，徐忠军的女婿曾打过其，其曾多次上访徐忠军。2、证人孙某作证称：其在洗衣粉厂隔壁的缫丝厂上班，上诉人李维亭原来也在缫丝厂上班，二人原来是同事。洗衣粉厂是潍坊一个姓卢的在经营，该厂车辆拉货经过村委门口，村委宣传栏中有关于“洗衣粉包装”的字样。
被上诉人称因证人许某与其村委主任徐忠军有矛盾，与本案有利害关系，其证言不应被采信。证人孙某身份不明，且其自认与上诉人李维亭曾是同事关系，与本案有利害关系，其证言亦不应采信。卢瑞娟称不认识二位证人，不予质证。
另查明，上诉人与被上诉人签订的《原钣金厂租赁协议书》中约定的租赁范围为“厂房厂地共11571平方米，其中：车间1排16间，480平方米；大门西侧平房一栋5间，80平方米。院内东侧平塘1个，乙方（上诉人李维亭）享有管理权”，上诉人与卢瑞娟签订的转租协议中约定的租赁范围为“厂车间1排16间，480平方米；及车间以南厂地，平房1栋肆间；东面水塘除外，车间后树林及场地合同期内可用于养殖使用，不能搞土建，不能毁坏树林”。《原钣金厂租赁协议书》中约定为5间房，转租协议中约定为4间房，差出的一间，上诉人主张是其自用，被上诉人与卢瑞娟主张差出的一间房系因该房太破烂，不算房屋，实际上上诉人是将全部房地转租给了卢瑞娟。二审庭审中，本院向上诉人发问其承租被上诉人房地后是否有经营行为，其回答“经营过，我们有时候去维护树木、水塘，查看第三人（卢瑞娟）的使用情况，对第三人（卢瑞娟）伐木盖房行为也提出过异议，李维亭不是这个村的，经徐忠军介绍的第三人（卢瑞娟），说两家可以合作，我们认为转租也是自己经营”。被上诉人与卢瑞娟均主张，上诉人没有经营，水塘实际就是排水沟。
再查明，上诉人庭审中自认与被上诉人签订租赁合同时，并未明确告知其经营的范围，双方合同对经营范围无限制。
二审查明的其他事实与一审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案二审中的争议焦点有三：一、上诉人转租租赁物的范围及是否影响被上诉人的合同解除权；二、上诉人主张其转租行为已经过被上诉人同意的上诉理由应否得到支持；三、上诉人主张其已与卢瑞娟解除合同故被上诉人行使合同解除权所依据的事实已不存在的上诉理由应否得到支持。
关于第一个焦点问题。上诉人与被上诉人签订的《原钣金厂租赁协议书》中约定的租赁范围为“厂房厂地共11571平方米，其中：车间1排16间，480平方米；大门西侧平房一栋5间，80平方米。院内东侧平塘1个，乙方（上诉人李维亭）享有管理权”，上诉人与卢瑞娟签订的转租协议中约定的租赁范围为“厂车间1排16间，480平方米；及车间以南厂地，平房1栋肆间；东面水塘除外，车间后树林及场地合同期内可用于养殖使用，不能搞土建，不能毁坏树林”。两份租赁协议中约定的租赁范围仅差平房1间及水塘的管理权，上诉人主张差出的一间平房系自用，但其未提交证据证明自己有经营行为，且在庭审中回答本院关于其是否有经营行为的提问时，回答的内容不能证实自己对涉案房地有经营行为。被上诉人与卢瑞娟主张差出的一间房系因该房太破烂，不算房屋，实际上上诉人是将全部房地转租给了卢瑞娟。综合双方举证及法庭抗辩情况，本院认定上诉人至少将其承租的被上诉人房地的绝大部分转租给了卢瑞娟，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，综上，本院对上诉人主张的其并未全部转租故被上诉人不得行使合同解除权的上诉理由不予采信。
关于第二个焦点问题。上诉人主张其转租行为已经过被上诉人同意，被上诉人及原审第三人卢瑞娟均不予认可。上诉人称2012年、2015年租金系其向被上诉人缴纳，2013年、2014年租金系卢瑞娟通过被上诉人村主任徐忠军的女婿隋有寿缴纳，以此能证明被上诉人知道其将涉案场地转租给卢瑞娟的事实。对此本院认为，本案中各方均认可2013年、2014年的租金并非卢瑞娟直接向被上诉人缴纳，而是通过隋有寿缴纳，而隋有寿与上诉人李维亭曾经是合伙关系，即使二人的合伙与涉案场地的租赁无关，但仅凭隋有寿与徐忠军之间有亲属关系，不能必然得出被上诉人知道上诉人将涉案场地转租给卢瑞娟的结论。上诉人自认与被上诉人签订租赁合同时，并未告知被上诉人其经营范围，双方在合同中对经营范围也无约定和限制，因此，无论被上诉人的宣传栏中是否有洗衣粉的广告、洗衣粉厂的车辆是否经过被上诉人村委门口，也均不能必然得出被上诉人知道上诉人将涉案场地转租给卢瑞娟的结论。至于上诉人申请出庭作证的两名证人的证言，许某自认其与被上诉人的村委主任徐忠军有矛盾并多次上访，与本案有利害关系，其证言本院不予采信。证人孙某自认其与上诉人李维亭曾是同事关系，且即使其证言属实，也仅能证明洗衣粉厂的经营情况，如前所分析，该事实不影响裁判结果，故对其证言本院亦不予采信。至于上诉人所称的被上诉人到涉案场地上砍伐树木故应当知道其将场地转租，系对待证事实的推理，在无其他直接证据予以支持的情况下，本院无法支持该项推理。故本院对上诉人主张其转租行为已经过被上诉人同意的上诉理由不予采信。
关于第三个焦点问题。上诉人主张其已在本案审理中与卢瑞娟解除合同，故被上诉人行使合同解除权所依据的其未经被上诉人同意转租的事实已不存在，因此被上诉人不得行使合同解除权。对此本院认为，首先，上诉人发通知要求与卢瑞娟解除合同时，上诉人与被上诉人的纠纷已经发生且经过诉讼后原审判决已经作出；其次，上诉人虽向卢瑞娟发出解除合同的通知，但卢瑞娟不同意解除合同，双方解除合同的事实并未得到确认，且无论其与卢瑞娟之间解除转租合同的诉讼的结果如何，其未经被上诉人同意擅自转租的事实已经发生，并不影响被上诉人以此事实为依据行使合同解除权。故上诉人的该项上诉理由无事实与法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人李维亭的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李维亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 王 楷
代理审判员 甘玉军
二〇一五年十一月二日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 李珊珊