贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）筑民一终字第1907号
上诉人（原审原告）谭榜荣。
上诉人（原审原告）刘福泰。
上诉人（原审原告）刘桂梅。
上诉人（原审原告）刘俊武。
上诉人（原审原告）李政。
上诉人（原审原告）聂世峰。
上诉人（原审原告）毛旭东。
上诉人（原审原告）刘曼丽。
上诉人（原审原告）杨金芬。
上诉人（原审原告）吕文琦。
上诉人（原审原告）王岚。
上诉人（原审原告）吴贻祥。
上诉人（原审原告）许珊珊。
上诉人（原审原告）叶有芬。
上诉人（原审原告）吴敏。
上诉人（原审原告）盛秀梅。
上诉人（原审原告）高永荣。
上诉人（原审原告）林世明。
上诉人（原审原告）谌洪玲。
上诉人（原审原告）张国芬。
上诉人（原审原告）金虹。
上诉人（原审原告）史晰。
上诉人（原审原告）何建平。
上诉人（原审原告）黄建军。
上诉人（原审原告）钟发。
上诉人（原审原告）邓青松。
上诉人（原审原告）袁文清。
上诉人（原审原告）梁晓琴。
上诉人（原审原告）曹时龙。
上诉人（原审原告）熊锦江。
上诉人（原审原告）袁桂玺。
上诉人（原审原告）周雁华。
上诉人（原审原告）郭宝芹。
上诉人（原审原告）贺洪峰。
上诉人（原审原告）�葆鑑。
上诉人（原审原告）杨佐银。
上诉人（原审原告）杨元花。
上诉人（原审原告）何平。
上诉人（原审原告）江海洋。
上诉人（原审原告）周熙翔。
上诉人（原审原告）陈媛。
上诉人（原审原告）黄启慧。
上诉人（原审原告）万柳兰。
上诉人（原审原告）蒲正坤。
上诉人（原审原告）韩家勋。
上诉人（原审原告）蔡卫东。
上诉人（原审原告）朱承绪。
上诉人（原审原告）徐洪涛。
上诉人（原审原告）曹天涛。
上诉人（原审原告）龙协峰。
上诉人（原审原告）付殿全。
上诉人（原审原告）张虹。
上诉人（原审原告）徐勇。
上诉人（原审原告）杨永林。
上�人（原审原告）金书兰。
上诉人（原审原告）王荣。
上诉人（原审原告）张锡华。
上诉人（原审原告）余榜凤。
上诉人（原审原告）刘萍。
上诉人（原审原告）符平芬。
上诉人（原审原告）张成俊。
上诉人（原审原告）毛春玉。
上诉人（原审原告）杨凡。
上诉人（原审原告）黄建惠。
上诉人（原审原告）白能丽。
上诉人（原审原告）夏志伦。
上诉人（原审原告）王佳昊。
上诉人（原审原告）冉裕林。
上诉人（原审原告）刘益雨。
上诉人（原审原告）罗兴权。
诉讼代表人田桂英、江永昌、赵会、徐明华。
共同委托代理人陈祖跃。
被上诉人（原审被告）贵州诚智商务酒店有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区碧海花园金蝶苑B幢1单元2层9号。
法定代表人开雯奕，系该公司总经理。
委托代理人胡德生。
委托代理人王远贵。
原审原告付胜平。
原审原告付易红。
原审原告刘舟廷。
原审原告陈建生。
原审原告康立中。
上诉人谭榜荣、刘福泰等70人与被上诉人贵州诚智商务酒店有限公司（以下简称诚智公司）及原审原告付胜平等5人物权保护纠纷一案，贵州省贵阳市观山湖区人民法院于2015年5月20日作出（2015）筑观法民初字第1401号民事判决。宣判后，上诉人谭榜荣、刘福泰等70人对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原判查明，被告诚智公司于2011年租用碧海花园金蝶苑�区门面用于经营，租赁期限从2011年8月30日至2021年8月30日，之后对租用建筑物及其部分附属设施进行装修，期间在B幢屋顶及外墙面安装了广告牌，在A幢连接B幢之间通道屋顶安装了冷却塔。原告认为被告在装修及经营过程中对部分共用设施造成了损坏，安装的广告牌及冷却塔侵犯了业主共有物权。碧海花园金蝶苑小区系贵州新瑞房地产开发有限公司开发，该小区业主向房开公司购买商铺及住宅大多在2004年至2005年，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条约定“2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人享有；5、该商品房外墙面和屋面的广告专用权作为建筑物区分所有权，归出卖人享有。”另查明，被告诚智公司曾委托专业机构对其环境噪声项目进行监测，经贵州博联检测技术股份有限公司于2014年3月5日出具监测报告确定：“各监测点均未超过《社会生活环境噪声排放标准》（gb22337-2008）2类标准限值。”；被告诚智公司的经营场所于2012年3月20日取得贵阳市公安消防支队的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。又查明，2007年5月8日，碧海花园金蝶苑开发商贵州新瑞房地产开发有限公司出具《委托书》，委托碧海花园金蝶苑新瑞商业中心商铺业主胡德生、王远贵、李玲丽、陆惠英对其公司物业A、B、C三栋一二三层商场一切设施设备及墙体屋面广告进行整体出租和后续管理。原告为维护业主合法利益，起诉至法院，请求：1、拆除在碧海花园金蝶苑B幢屋顶及外墙面安装的广告，恢复该屋顶防水设施；2、拆除在碧海花园金蝶苑A幢连接B幢之间通道房顶安装的冷却塔，恢复该屋顶防水设施；3、恢复并完善被被告拆除（或被损坏）的以下设施：a、1、2、3层商铺中央空调系统输出风口管道接头部分被拆除；b、1、2�3层全部商铺消防灭火喷淋系统被改变为酒店房间模式；c、六部一米宽的自动扶梯（其中二层至三层电梯堆满杂物，三层以上电梯不清楚损坏情况）；d、两部载重为1000公斤的人货用垂直电梯不清楚损坏情况；e、第3层商场配备的公用卫生间被拆除；f、A、B幢之间过街消防通道被间隔为若干房间谋利；4、由被告承担本案诉讼费。
原判认为，本案争议的焦点有三点：1、被告诚智公司在碧海花园金蝶苑B幢外墙及屋面安装广告牌的行为是否侵犯了原告物权权利，是否应予拆除；2、被告诚智公司在建筑物通道之间安装的冷却塔是否侵犯了原告的共有物权权利，是否应予以拆除；3、被告诚智公司在装修改造并投入经营过程中是否损坏了属于原告共有的公用设施，是否应由被告进行恢复或完善。
1、被告诚智公司在碧海花园金蝶苑B幢外墙及屋面安装广告牌的行为是否侵犯了原告物权权利，是否应予拆除。依照碧海花园金蝶苑小区开发商与购房人们于2004年及2005年签订的《商品房买卖合同》中第十七条约定，外墙面使用权及外墙面和屋面广告专用权归房开公司所有，房开公司又委托胡德生、王远贵等人处理墙体屋面广告出租事宜，胡德生、王远贵将该广告位出租给被告诚智公司，则被告诚智公司有权使用该广告位，但据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条确定了外墙、屋顶等公共通行部分属于业主共有，但《中华人民共和国物权法》是2007年10月1日开始实施，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年10月1日起施行，应对碧海花园金蝶苑小区业主与房开商签订的《商品房买卖合同》无溯及力，物权法不能调整法律生效前已发生的事实和行为，对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理，但据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条第二款“因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。”的规定，被告诚智公司系在2011年开始租赁并装修改造现有经营场所，其行为发生在物权法实施之后，原告等人有权依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定要求被告诚智公司排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。而本案中被告诚智公司在建筑物外墙面及屋面安装的广告牌应予以拆除，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专用部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专用部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”的规定，在特定情况下业主有权无偿利用屋顶及外墙面，不视为侵权，被告诚智公司虽非业主，但系物业实际使用人，其因经营需要在屋面及外墙体安装广告牌，此种行为并不违反法律、法规禁止性规定，原告亦未举证证明违反小区管理规约及侵害其合法权益，不应视为被告诚智公司侵权；且从本案实际情况来看，被告诚智公司是一家处于经营状态的合法企业，在楼宇的屋顶、外墙面安装广告设备是社会常态，被告诚智公司应承担的责任主要为管理责任，消除可能发生的危险及若有侵害他人合法权益的情况下承担赔偿损失的责任，故原告要求被告诚智公司拆除在�海花园金蝶苑B幢屋顶及外墙面安装的广告的诉请，不予支持。
2、被告诚智公司在碧海花园金蝶苑A幢连接B幢之间通道房顶安装的冷却塔是否侵犯了原告的共有物权权利，是否应予以拆除。同上，被告诚智公司在碧海花园金蝶苑A幢连接B幢之间通道房顶安装的冷却塔同样侵犯了业主的共有物权，安装此种设备不应属于合理使用，但此冷却塔目前是被告诚智公司经营所需的必要设备，是否应予拆除需要进行论证，若确实给小区有利害关系的业主造成了预期危险则需排除妨害，但庭审中原告并未举证证实此冷却塔有预期危险的存在，若未经任何专业机构测评就径行要求拆除违反公平原则及诚实信用原则，在无证据证实此冷却塔存在预期危险的情况下，被告诚智公司应承担的责任为利用其经营收益维护、维修该冷却塔对建筑物的损耗，故原告要求拆除在碧海花园金蝶苑A幢连接B幢之间通道房顶安装的冷却塔的诉请，不予支持。
3、被告诚智公司在装修改造并投入经营过程中是否损坏了属于原告共有的公用设施，是否应由被告进行恢复或完善。被告诚智公司在装修及经营过程中拆除（或被损坏）的以下设施：一、1、2、3层商铺中央空调系统输出风口管道接头部分被拆除；二、1、2、3层全部商铺消防灭火喷淋系统被改变为酒店房间模式；三、六部一米宽的自动扶梯（其中二层至三层电梯堆满杂物，三层以上电梯不清楚损坏情况）；四、两部载重为1000公斤的人货用垂直电梯不清楚损坏情况；五、第3层商场配备的公用卫生间被拆除；六、A、B幢之间过街消防通道被间隔为若干房间谋利。但据庭审查明，部分设施、设备原告并未证实系被告诚智公司损坏，且被告诚智酒店在装修及经营过程中虽有改变但其经营场所已取得了�安消防部门的消防验收，其改变后的设施、设备并非对小区共有部分进行破坏，并未产生实际损害后果，原告所诉的恢复或完善要达到的效果无法判断，其诉请并不具体，因此对该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权是否纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告谭榜荣等75人的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告谭榜荣等75人负担。
一审宣判后，上诉人谭榜荣等70人不服，向本院提起上诉称：一、原审判决变更了被上诉人的法律地位，原判冠以被上诉人物业实际使用人，并贴上业主标签；二、被上诉人仅是承租人，不享有业主�利；三、原审判决曲解法律和事实。1、商品房买卖合同非格式部分约定违背了法律规定；2、原审判决支持开发商在物业售完后依然无偿、无期限保留外墙使用权及屋面使用权；3、屋面使用权及外墙使用权应归业主，房开商向他人授权使用或约定使用有权利瑕疵；4、原审判决认为安装冷却塔不属于合理使用，既然不合理就应该拆掉。原审判决认为上诉人不能证明有预期危险。上诉人的利益受到侵害，还需要自己证明有无预期危险，不公平；5、被上诉人在租赁期间改变了商场的喷淋系统、中央空调、运货电梯的原有作用，如果租赁期到期，上述设施由谁恢复；6、消防通道被改变为客房，被上诉人并不向任何人交纳租金。消防通道是上诉人共同共有，被上诉人不经上诉人同意改变原有用途，尽管取得了消防安全同意，也并不能证明可以以承租人身份行使业主权利。请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人贵州诚智商务酒店有限公司答辩称：我方是通过金蝶苑业主招商办公室取得正规招商资格入场装修合法经营，业主招商办公室是取得业主和房开公司双重委托后成立。业主的商品房买卖合同中已经约定外墙使用权属于房开所有，外墙和屋面的广告专用权也属于房开所有，我方安装广告并不需经过业主同意。冷却塔是酒店必要设施，且安装在租赁物里，也已经交付了租金。我方将消防通道改造，是经过消防批准的，也已经过消防验收。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原判查明的事实一致。二审中双方当事人均未提交新证据。上述事实，有当事人的陈述、当事人身份证明、《房屋所有权证》、照片、《商品房买卖合同》、《委托监测报告》、《公众�集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《委托书》等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。”之规定，本案中，被上诉人诚智公司虽是承租人，也是物业实际使用人，其享有和业主相等的权利，并承担和业主相等的义务。针对本案争议的三个焦点：第一，关于在外墙及屋面安装广告牌是否侵权的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专用部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专用部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”，诚智公司为自身经营需要，在建筑物外墙及屋面安装广告牌，是企业经营所必需，并不违反法律、法规禁止性规定，上诉人也未举证证明被上诉人的该行为违反了小区管理规约及侵害其他业主的合法权益。第二，关于在A、B栋之间通道房顶安装冷却塔是否侵权的问题。冷却塔虽系诚智公司经营所必需的设备，但是安装在金蝶苑A栋与B栋之间的通道房顶，侵犯了上诉人的共有权利。至于是否应该拆除，因上诉人并未举证证明该冷却塔存在预期危险，且被上诉人的租期未满，如果未经专业机构测评就迳行要求拆除势必会影响被上诉人的经营，违反公平原则及诚实信用原则。第三，关于被上诉人装修改造使用损坏了上诉人共有的公用设施问题。按照被上诉人的陈述在其2011年承租之前，第1、2、3层商铺中央空调系统就已经损坏，六部自动扶梯、两部货用垂直电梯因费用太高也从未使用过。第3层商场配备的公用卫生间确实被拆除，但已重新修建了30平米的公共卫生间。被上诉人进行的装修改造都已经通过消防验收。按照上诉人的陈述，2009年该商铺就已经空置，直到2011年被上诉人承租。现有证据不能证明上述部分公用设施在被上诉人承租之前是完好的，上诉人也并未举证证实部分公用设施是被上诉人所损坏，且被上诉人在装修经营过程中虽有改变相关设施，但是已经取得了公安消防部门的消防验收，改变后的设施和设备未对业主的共有部分造成损坏，也未产生实际损害后果。综上，上诉人�上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人谭榜荣等70人负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 甘 炫
代理审判员 邱翠雪
代理审判员 石 敏
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 张 莹