安徽省凤台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民一初字第01279号
原告：杨文顶，男，1966年12月8日出生，汉族，皖凤台县人，农民。
委托代理人：李曙光，安徽永幸律师事务所律师。
委托代理人：朱岩竹，安徽永幸律师事务所律师。
被告：凤台县新集镇马杨社区村民委员会，住所地安徽省凤台县。
负责人：岳文林，系该社区村委会副主任。
委托代理人：李传军，安徽州来律师事务所律师。
委托代理人：饶明旺，安徽州来律师事务所律师。
原告杨文顶诉被告凤台县新集镇马杨社区村民委员会（以下简称马杨社区）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后由审判员王献康依法适用简易程序，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告杨文顶的委托代理人李曙光和被告马杨社区的负责人岳文林、委托代理人饶明旺到庭参加诉讼，原告杨文顶及其委托代理人朱岩竹和被告马杨社区的委托代理人李传军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨文顶诉称：其与马杨社区于2013年10月15日签订了土地租赁协议，马杨社区将马杨村二期搬迁征地剩余195亩土地租给其耕种，每亩租金210元，合计40950元，时间为2013年-2014年午季一季。签订合同后，其于2013年10月29日一次性交付了租金并及时以每斤1.7元的价格购买了8800斤麦种及其它农资。其在支付租金后发现该土地并非马杨社区集体所有且已被他人占用，马杨社区在与其签订土地租赁协议时隐瞒了这一重大事实，马杨社区当时对该195亩土地并无权处分，依照合同法相关规定，其与马杨社区之间签订的租赁协议是无效合同。故依法提起诉讼，请求法院判决其与马杨社区签订的土地租赁协议无效，并判决马杨社区返还其土地租金40950元，赔偿其损失5544元。
马杨社区辩称：其社区租赁给杨文顶的195亩土地是安徽省凤台县人民政府划拨给社区使用的，社区对该土地有处分权。社区与杨文顶签订的协议书第二、三条明确约定，社区只负责收取土地租金，不承担任何事情，一切责任由杨文顶承担处理。杨文顶述称的损失于法无据，该土地是杨文顶转包给他人耕种的，杨文顶并没有实际进行生产经营，所以不存在因购买农资造成的经济损失，请求驳回杨文顶的诉讼请求。
杨文顶为证明其诉讼主张，提交了下列证据：
1、杨文顶的身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格。
2、协议书一份，由杨某某和杨文顶签字，盖有马杨社区印章，落款时间为2013年10月15日，证明杨文顶与马杨社区签订了土地租赁协议，马杨社区无权处分别人的承包地，此协议是无效的。
3、收据一份，收据上盖有马杨社区印章，负责人为杨某某，收款人为岳某某，金额为40959元，落款时间为2013年10月29日，约定土地租赁时间为2013年-2014年午季，证明其因租赁土地向马杨社区交付40950元的事实。
4、凤台县林志农作物病虫害机防专业合作社出具的收据一份，总金额为39160元，其中小麦专用肥为24200元，种子8800斤，单价1.7元每斤，合计14960元，证明其以1.7元每斤购买了8800斤麦种，后按照1.07元每斤退回，每斤种子损失0.63元，共损失种子费用5544元。
5、（2014）凤民一初字第00856号民事裁定书一份，证明杨文顶曾起诉过其他村民，后来撤诉。
马杨社区为证明其抗辩主张，提交了下列证据：
1、马杨社区法定代表人身份证明一份及身份证复印件一份，证明法定代表人身份。
2、安徽省人民政府建设用地批复，皖政地（2013）31号，关于凤台县2012年第17批次村庄建设用地的批复，证明安徽省凤台县人民政府将本案涉及土地划拨给马杨社区使用，马杨社区对该土地有处分权，土地租赁协议合法有效。
3、马杨社区会议记录，共13页，证明杨文顶明知该土地有他人耕种，仍然愿意承包，且在与马杨社区签订土地租赁协议之前已与土地的实际耕种人口头达成土地使用权转让协议。
马杨社区对杨文顶提交的证据质证意见如下：
对1号证据的真实性无异议。对2号证据的真实性无异议，对其证明观点有异议，认为协议是真实有效的。对3号证据真实性无异议。对4号证据真实性有异议，且认为与本案无关。对5号证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
杨文顶对马杨社区提交的证据质证意见如下：
对1号证据真实性无异议。对2号证据安徽省人民政府建设用地批复，皖政地（2013）31号，关于凤台县2012年第17批次村庄建设用地的批复有异议，认为马杨社区无该土地的使用权证，该证据不能证明马杨社区合法占有该土地，不能证明马杨社区的证明观点。对3号证据有异议，认为该份证据是无效的，仅是马杨社区的会议记录，被租赁的土地并非马杨社区所有，该会议记录恰恰证明该土地是王集村村民的耕地，此耕地实际由他人耕种，而不能证明杨文顶与土地的实际耕种人达成口头的土地使用权转移协议。
本院对杨文顶提交的证据，认证意见为：对1号证据的证明效力予以确认。对2号证据的合法性不予认可，对协议无效的证明观点予以认可。对3号证据的真实性及证明观点予以认可。对4号证据，仅是一份收条，并非正式发票，其真实性不予确认，且4号证据并不能反映出杨文顶退回种子并遭受损失的事实，杨文顶亦未提交其他证据加以佐证，故对4号证据的真实性及证明观点均不予认可。对5号证据的证明效力予以确认。
本院对马杨社区提交的证据，认证意见为：对1号证据的证明效力予以确认。对2号证据安徽省人民政府建设用地批复，皖政地（2013）31号，关于凤台县2012年第17批次村庄建设用地的批复，本院对该批复的真实性与合法性均予确认，但不能据此证实马杨社区与杨文顶所签协议合法有效。对3号证据真实性予以确认，对杨文顶明知该土地有他人耕种，仍然愿意承包的证明观点予以认可；对杨文顶与土地的实际耕种人达成口头的土地使用权转移协议的证明观点，不予认可。
经审理查明：杨文顶和马杨社区于2013年10月25日签订了土地租赁协议，约定马杨社区将二期搬迁征地剩余195亩土地（属凤台县新集镇王集社区村民委员会集体所有）租给杨文顶耕种，每亩租金210元，合计40950元，时间为2013年-2014年午季一季。协议签订时，杨文顶即知道该土地另有他人在耕种。签订协议后，杨文顶于2013年10月29日一次性交付了租金40950元。但其后，马杨社区未能将该195亩土地实际交与杨文顶耕种。杨文顶要求马杨社区退还租赁费用并赔偿损失，马杨社区拒绝退还，故提起本案诉讼。
本院认为：关于杨文顶与马杨社区所签订的土地租赁协议的效力问题，根据本案情况分析，应认定为无效。理由如下：其一、马杨社区虽举出安徽省人民政府皖政地（2013）31号文件关于凤台县2012年第17批次村庄建设用地的批复文件，但并不能证实本案涉案的195亩土地包括在批复文件所涵盖的土地范围之内。即便包括在批复文件涵盖土地范围之内，亦不能举证证实其社区实际取得了该土地的使用权。在没有取得土地使用权的情况下，马杨社区与杨文顶签订了土地租赁协议，此协议应属效力待定协议。根据合同法第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”现马杨社区与杨文顶签订协议后既没有经权利人追认，也没有提供土地使用权证或其他法律文件证实其社区在协议签订后已经取得了本案涉案土地的土地使用权，故该协议应属无效协议。其二、根据协议内容看，第2条约定“甲方（指马杨社区）如果需要搬迁用地，无条件使用，不退回租金，不承担任何责任，一切责任由乙方（指杨文顶）承担”；第3条约定“甲方只收取土地租金，用于马杨村搬迁建设使用，不承担任何事情，一切由乙方承担处理”。前述条款的约定，明显完全限制了一方的权利，违反了合同法规定的权利义务对等的公平原则，因此从协议内容看亦应属无效协议。故杨文顶主张其与马杨社区所签协议无效的诉讼请求，本院予以支持。马杨社区关于协议约定其只负责收取土地租金，不承担任何事情，一切责任由杨文顶承担处理的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。无效的合同自始就没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，马杨社区收取杨文顶的土地租赁费用失去了合同基础，应当向杨文顶退还该土地租金40950元。对杨文顶要求马杨社区退还土地租赁费用的诉讼请求，本院亦予以支持。关于杨文顶主张其共损失麦种费用5544元并要求马杨社区赔偿一节，因其在举证期限内仅提交了凤台县林志农作物病虫害机防专业合作社出具的收条一张，并不能证明其退回麦种并遭受损失的事实，应当承担举证不能的责任。再考虑到杨文顶在与马杨社区签订协议之时已知悉土地实际由他人在耕种的事实这一情节，本院对杨文顶要求马杨社区赔偿损失5544元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、杨文顶与凤台县新集镇马杨社区村民委员会于2013年10月25日签订的协议无效；
二、被告凤台县新集镇马杨社区村民委员会向原告杨文顶退还土地租金40950元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
三、驳回原告杨文顶的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费962元，减半收取481元，由被告凤台县新集镇马杨社区村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审判员 王献康
二〇一四年八月八日
书记员 万其明