上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1452号
原告（反诉被告）上海市闵行区浦江镇永丰村民委员会。
负责人周某。
委托代理人李敬敏，上海合勤律师事务所律师。
委托代理人史梦哲，上海合勤律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）上海赛德龙特种刀片有限公司。
法定代表人石某某。
委托代理人陈磊，上海木诚木律师事务所律师。
原告上海市闵行区浦江镇永丰村民委员会（以下简称永丰村委会）与被告上海赛德龙特种刀片有限公司（以下简称赛德龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理。本案诉讼期间，被告赛德龙公司于2014年7月30日提出反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由代理审判员袁白薇适用简易程序公开开庭进行了审理。永丰村委会的委托代理人李敬敏、史梦哲，赛德龙公司的委托代理人陈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
永丰村委会诉称，2012年5月17日，其与赛德龙公司签订《租房协议书》，约定由其向赛德龙公司出租位于浦江镇金闸路西、村委会后（金闸路XXXX号）1，533.73平方米的厂房，租赁期限自2012年5月17日起至2017年5月16日止，年租金为人民币（下同）150，000元，每半年度的租金应在每年5月17日和10月17日支付，先付后用。合同订立后，永丰村委会向赛德龙公司交付了租赁物，但赛德龙公司始终未按照《租房协议书》的约定向永丰村委会支付租金。2013年12月31日，经双方协商一致，赛德龙公司向永丰村委会返还了上述房屋，但仍未依照《租房协议书》的约定支付房屋租金。永丰村委会遂诉诸法院要求判令：（一）赛德龙公司支付拖欠的租金243，698.63元；（二）赛德龙公司支付迟延支付租金期间的债务利息23，498.62元（按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，自每期租金应付之日暂计至2014年6月30日，实际请求计算至判决生效之日）。
诉讼中，经查明永丰村委会出租给赛德龙公司的涉案房屋未办理合法建造手续，属违法建筑物，故双方签订的《租房协议书》应为无效，永丰村委会遂要求变更诉讼请求为：（一）赛德龙公司参照《租房协议书》约定的租金标准支付拖欠的房屋占有使用费243，698.63元；（二）赛德龙公司支付迟延支付房屋占有使用费期间的债务利息23，498.62元（按照中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，自每期房屋占有使用费应付之日暂计至2014年6月30日，实际请求计算至判决生效之日）。
赛德龙公司答辩并反诉称，根据双方签订的《租房协议书》约定，永丰村委会应提供单独的动力电路98千瓦供赛德龙公司使用。但签约后，永丰村委会除了交付厂房外，不提供单独的动力电路供赛德龙公司使用，反而在赛德龙公司使用的电路上另加了二路电线供他人使用，从而使三户共用一路动力电路。对此，赛德龙公司多次要求永丰村委会按约履行义务，却遭永丰村委会推托，直至赛德龙公司搬离，其也未催讨房租。故针对永丰村委会的本诉请求，赛德龙公司认为永丰村委会主张的自2012年5月17日起至2013年5月16日止的房屋占有使用费已过诉讼时效，其仅可以主张自2013年5月17日之后的房屋占有使用费，但因永丰村委会未按约提供电路，赛德龙公司有权依据《合同法》第六十七条的规定行使抗辩权拒绝支付，此外永丰村委会主张的迟延付款的利息也缺乏依据。相反，由于永丰村委会不能提供单独电路供给使用，造成线路经常跳闸停电，使赛德龙公司无法正常生产，也使其机械设备遭受非正常的损坏，直接导致其不能按约及时供货给客户，经济损失惨重。赛德龙公司无奈于2013年12月31日搬离原租赁房屋，为此提出反诉要求判令永丰村委会赔偿因跳闸停电造成的生产设备维修损失计177，900元。
针对赛德龙公司的反诉，永丰村委会辩称其不存在一表三用的违约行为，其已按约向赛德龙公司供电。即使赛德龙公司在生产过程中发生过跳闸停电情况，也是因其自身超标用电，与永丰村委会无关。故不同意赔偿赛德龙公司的设备维修费用。
经审理查明，2012年5月17日，永丰村委会（作为出租方，签约甲方）与赛德龙公司（作为承租方，签约乙方）签订《租房协议书》1份，约定甲方将位于金闸路西、村委会后的厂房、办公辅房租赁给乙方，建筑面积1，533.73平方米，另含围墙内空地；租赁期限自2012年5月17日起至2017年5月16日止，共五年；厂房租金按该区域范围计算，年金额为150，000元；甲方为乙方提供98KW动力电千瓦，只供乙方使用，乙方搬迁时，甲方申请的动力电千瓦，应完整无缺的归还给甲方，乙方不得私自拆除作为己有，甲方在该指标内的用电按分表数由甲方按月结算付给乙方；乙方应按甲方规定足额缴纳综合管理费；租金实行先付后用的原则，乙方支付甲方的第一批租金为合同签订好即付，金额为75，000元，第二期限于2012年10月17日前支付下一批的租金75，000元，以后每年付款以此类推；并对其他租赁事宜进行了约定。
签约后，永丰村委会按约交付了涉案房屋。赛德龙公司承租涉案房屋期间未向永丰村委会支付任何房屋占有使用费，仅按约支付了使用房屋期间发生的电费。永丰村委会提供给赛德龙公司的电表户号为XXXXXX，户名为案外人上海某某助剂厂，其容量为98千瓦，永丰村委会根据双方《租房协议书》的约定在该指标内的用电按分表数与赛德龙公司进行月结。
嗣后，赛德龙公司与永丰村委会协商一致，解除《租房协议书》，并于2013年12月31日将涉案房屋返还永丰村委会。
关于赛德龙公司提出永丰村委会除自用外，还将上述电表再设立分表供案外人丁某某使用的问题，审理中，应永丰村委会的申请，本院传唤证人丁某某到庭作证，其述称从未与永丰村委会或赛德龙公司共用过户号为XXXXXX的98千瓦动力电路，其使用的是开户名为案外人上海某某制衣厂的35千瓦动力电路，所用的电表也是与赛德龙公司的用电完全分离的独立电表。
另查明，赛德龙公司未向永丰村委会支付租赁保证金，其也不要求处理承租房屋内的装修问题。
以上事实，由永丰村委会提供的《租房协议书》、移交单、案外人国网上海市某某供电公司出具的说明，赛德龙公司提供的照片、上海市电力公司发票联、电费发票，证人丁某某的证言以及双方当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证属实。
对于赛德龙公司提供的电费汇总表，与相关电费发票不能对应，不能证明永丰村委会将98千瓦动力电路一表三用，且与证人丁某某的证言相冲突，本院对其证据效力不予认定。对于赛德龙公司提供的跳闸停电维修报损记录，系其自行制作，且无法证明跳闸停电的原因，本院对其证明目的不予采信。对于赛德龙公司提供的《长期设备维修合同》，其签署日期早于《租房协议书》，相关设备维修单也未能证明跳闸的原因系永丰村委会提供的电力容量不足，设备维修费及配件发票的开具时间为2014年7月28日（本案立案后），本院对该组证据的证明目的不予采信。对于赛德龙公司提供的定购合同、采购订单、送货单、违约赔款协议等证据，均无法证明系永丰村委会的供电问题造成，本院对该组证据的证明目的亦不予采信。
本院认为，永丰村委会出租给赛德龙公司的涉案房屋未办理合法建造手续，属违法建筑物，故双方签订的《租房协议书》应为无效，但永丰村委会要求赛德龙公司参照《租房协议书》约定的租金标准支付房屋占有使用费之本诉诉请，于法有据，本院予以支持。在《租房协议书》无效的情况下，永丰村委会的损失已通过房屋占有使用费的形式由赛德龙公司进行弥补，故对于其要求赛德龙公司支付迟延付款利息之本诉诉请，本院不予支持。对于赛德龙公司所持的行使后履行抗辩权之理由，因其未能证明永丰村委会未按约提供电力影响其合同履行，本院不予采纳。因本案中的房屋占有使用费系继续性合同中的定期给付之债，各期债务履行期限届满后，均为独立债务，诉讼时效自该期债务履行期限届满之次日起算，而房屋占有使用费为普通债权，其时效期间为两年，故对于赛德龙公司所拖欠的自2012年5月17日起至同年10月16日止的房屋占有使用费，在永丰村委会于2014年6月30日提起本案诉讼时已超过时效，故对于赛德龙公司对此期间房屋占有使用费所持的时效抗辩，本院予以采纳。但赛德龙公司仍应参照每年150，000元的租金标准支付永丰村委会自2012年10月17日起至2013年12月31日止的房屋占有使用费计181，232.87元。对于赛德龙公司之反诉诉请，永丰村委会在指标内的用电符合双方合同约定，而赛德龙公司未能提供证据证明丁某某亦从永丰村委会提供的电表中分设电表，故对于其所持一表三用导致跳闸停电影响生产的反诉主张，本院难以支持。退一步讲，即便丁某某从该表中分电使用，从赛德龙公司制作的电费汇总表中载明的数据看，也不会对赛德龙公司的用电构成影响。相反，赛德龙公司承租涉案房屋已逾一年半，且按约支付电费，如永丰村委会的供电确实不足导致经常跳闸停电影响赛德龙公司的正常生产，其亦不可能一直使用涉案房屋并支付电费却不对永丰村委会的供电提出异议或要求扩容。赛德龙公司反诉中主张的维修费发票系开具于本案诉讼中，难以证明系永丰村委会的违约供电导致该笔维修费用的产生，亦难以证明该维修费对应的维修行为发生时间。故对于赛德龙公司的反诉诉请，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）上海市闵行区浦江镇永丰村民委员会与被告（反诉原告）上海赛德龙特种刀片有限公司签订的《租房协议书》无效；
二、被告（反诉原告）上海赛德龙特种刀片有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海市闵行区浦江镇永丰村民委员会自2012年10月17日起至2013年12月31日止的房屋占有使用费计181，232.87元；
三、驳回原告（反诉被告）上海市闵行区浦江镇永丰村民委员会的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）上海赛德龙特种刀片有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计2，653.98元，财产保全费1，855.99元，合计4，509.97元，由上海市闵行区浦江镇永丰村民委员会负担1，450.98元，由上海赛德龙特种刀片有限公司负担3，058.99元。反诉案件受理费减半收取计1，929元，由上海赛德龙特种刀片有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 袁白薇
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李睿培
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。