北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第27754号
原告：崔宗雨，男，1967年7月26日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张瑞敏，北京天驰洪范律师事务所律师。
被告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地，北京市西城区安德路77号。
法定代表人：张辉，执行董事。
委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙湘，女，1980年11月28日出生，汉族，北京恒远基业房地产开发有限公司职员，住单位宿舍。
原告崔宗雨与被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔宗雨委托代理人张瑞敏，被告恒远基业公司之委托代理人姜伏波、孙湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告崔宗雨向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《投资协议》及《购房确认书》；2、请求判令被告返还原告已支付的购房款974296元及利息（自2008年10月10日起至返还全部已付款之日止，按中国人民银行五年期贷款利率计算）；3、请求判令被告赔偿涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失3396704元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年10月4日，原、被告签订《投资协议》，约定原告向被告投资974296元，作为投资回报在被告开发建设的“安德路x号项目”正式销售时，原告有权按人民币21560元/平方米的单价购买德胜雅苑x号楼x单元xxx室的房屋一套，其房屋建筑面积为45.19平方米，投资款转为房款。2011年12月22日，原、被告签订了《购房协议书》，约定《投资协议》的合同目的仅为以约定的价格购买约定的商品房，而并非为了获取其他任何投资回报，除商品房买卖的条款外原《投资协议》中关于投资以及投资回报的条款全部废止；原告以人民币21560元/平方米的建筑面积单价购“安德路x号项目”x号楼x单元xxx号房屋，原告已支付购房款974296元；被告应在可办理网上签约手续之日起30个工作日内与原告进行网上签约并签署正式购房合同，逾期办理的，被告应向原告支付违约金。上述《投资协议》及《购房确认书》签订后，原告已于2008年10月9日向被告支付了全额购房款974296元。被告于2011年9月30日取得了德胜雅苑项目的《商品房预售许可证》。《购房确认书》签订后，被告一直未能履行约定义务与原告进行网上签署并签署正式购房合同。原告近期了解，由于被告未履行到期债务，不履行生效判决，导致德胜雅苑项目土地及房屋被法院查封，并且被告也明确表示其无法为原告办理网上签约及签署正式购房合同。由于被告怠于履行合同义务，导致原、被告之间签订的《购房确认书》的目的已经无法实现。
被告恒远基业公司辩称，同意解除合同及返还全部购房款。不同意支付购房款利息，我公司认为投资协议里面没有约定支付利息。对于房屋差价损失不同意支付。双方签订投资协议的时候，我公司并未取得预售许可证。签订购房确认书的时候，房屋也已经被查封，我公司认为双方购房协议书无效。原告要求按照市场差价要求赔偿损失缺乏事实及法律依据。
本院经审理认定事实如下：2008年10月4日，原告崔宗雨（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《投资协议》，该协议约定，甲方已充分了解乙方项目的开发计划，并认同其市场前景，甲方同意投资人民币974296元，投资期限自2008年10月4日至2008年12月30日，甲方自愿选择房屋回报方式，即在该项目正式销售时，乙方同意按21560元/平方米的单价出售给甲方45.19平方米的住宅房屋，房屋具体位置为x号楼x单元xxx室，预计交房日期为2009年9月30日。
2008年10月9日，崔宗雨交纳购房款3041469元（包含x号楼x单元xxx号房屋购房款974296元及x号楼x单元xxx号房屋购房款2067173元）。
2011年12月22日，原告崔宗雨（甲方）与被告恒远基业公司（乙方）签订《购房确认书》，双方一致确认《投资协议》系乙方在尚未取得“安德路x号项目”预售资质时，甲方为确保可以成功购买乙方所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。甲方最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报；现在乙方已经取得“安德路x号项目”预售资质（预售许可证号：京房售证字（2011）x号），双方再次确认，甲方以21560元/平方米的单价购买乙方开发的“安德路x号项目”x号楼x单元xxx室的房屋，房屋面积为45.19平方米。房屋总价为974296元，用途为住宅。甲方已支付乙方款项974296元，尚欠0元未付，其未付款0元，在能够办理网上签约条件时，乙方向甲方出具书面通知，甲方收到乙方书面通知书并确认后15日内付清未付款；甲方逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期付款超过30日后的，乙方有权解除合同。本确认书签署后15日内，甲方应向乙方提交本人身份证复印件、配偶身份证复印件、结婚证复印件等购房人资格审查所需之材料；本确认书生效之日起，除甲方购买乙方房屋的条款外，原《投资协议》中关于投资以及投资回报的条款全部废止，但关于延期责任的条款及关于争议解决的条款，仍然适用。乙方在可以办理网上签约手续之日起30个工作日内应与甲方进行网上签约并签署正式购房合同，逾期未办理的，乙方应向甲方支付违约金，违约金按甲方已支付款项的每日万分之一的比例金额计算；因甲方原因造成乙方未能在上述规定期限内完成正式购房合同的签署，则乙方不承担违约责任。原《投资协议》中的内容与本确认书有冲突的部分，以本确认书为准。上述《购房确认书》签订后，被告恒远基业公司未与原告崔宗雨网签购房合同。
被告恒远基业公司分别于2002年3月7日取得建设用地规划许可证；2009年9月23日取得建设工程规划许可证；2010年12月14日取得土地证；2011年5月24日取得建筑工程施工许可证；2011年9月30日，取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）x号，有效期一年。2012年9月30日，该商品房预售许可证失效，被告恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。
2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区安德路x号土地进行了查封。
本案审理过程中，经原告崔宗雨申请，本院依法委托北京国地房地产土地评估有限公司对北京市西城区安德路x号x号楼x单元xxx号房屋市场价值进行评估。2016年9月20日，北京国地房地产土地评估有限公司作出评估报告，确认西城区安德路x号x号楼x单元xxx号房产价值为437.10万元。原告为此支付评估费13400元。
安德路77号项目尚未完成竣工验收。
就安德路x号项目竣工验收事宜，本院走访了项目属地的行政管理机关，相关工作人员介绍：“这个项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位就是案件的被告北京恒远基业房地产开发有限公司。2009年核发规划许可证，项目开建，一般完工后，开发商都是急着办验收。恒远基业没有报送竣工验收材料，不知为什么，没有竣工验收的材料，就不知道是否有未按规划建设的情况。在违反规划建设方面也是听说存在超面积的情况，比如可能有地下车库增加面积、顶层增加面积等情况。因为恒远基业没有报材料，所以无法测绘，没有测绘就不掌握是否违反规划，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。”
本院认为：被告作为“安德路x号项目”的开发商于2008年与原告签订了《投资协议》，约定原告为被告开发的“安德路x号项目”投资，待项目完成销售房屋时，原告以约定的价格购买安德路x号x号楼x单元xxx室的房屋，原告已支付的投资款转为购房款。被告于2011年取得“安德路x号项目”所涉及房屋预售许可证后，双方签订《购房确认书》，明确确认原告以21560元/平方米的单价购买“安德路x号项目”x号楼x单元xxx室的房屋，原投资协议中的投资款直接转化为房屋价款。根据上述事实，应当认定，原、被告所签订的《投资协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。原、被告签订的《投资协议》及《购房确认书》等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。原告已按双方协议履行了相应的义务，被告亦应继续履行上述协议中的义务。被告在答辩意见中认为，其与原告签订的合同均为无效，没有法律依据，本院对此不予采纳。现由于涉案房屋未进行竣工验收且可能存在超规划施工等问题，导致原、被告之间的商品房预售合同无法履行，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将所收到的全部购房款返还原告，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。
由于被告的原因导致合同解除，被告应当赔偿原告的合理损失，原告主张的损失为房屋差价损失及购房款利息损失，由于房屋差价损失即为合同履行后原告可获得的利益，该损失与购房款利息损失不可同时主张，考虑到房屋差价损失数额较大，基于对原告利益的考虑，本院对原告主张的房屋差价损失的合理部分予以支持，对原告主张的利息损失不予支持。关于房屋差价损失部分，由于原、被告于2008年签订《投资协议》时，被告尚未取得建设工程规划许可证、土地证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，被告能否施工、所建建筑物的面积、户型等均处于不确定状态，故原告未尽到购房者应尽的注意义务，亦具有一定的过错。因此，本院将综合考虑导致被告不能按期交房的客观因素、原告未尽的注意义务、北京市房屋价格的波动情况，酌情确定房屋差价损失数额。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、解除原告崔宗雨与被告北京恒远基业房地产开发有限公司签订的《投资协议》及《购房确认书》。
二、本判决生效后七日内，被告北京恒远基业房地产开发有限公司返还原告崔宗雨购房款人民币九十七万四千二百九十六元。
三、本判决生效后七日内，被告北京恒远基业房地产开发有限公司赔偿原告崔宗雨损失二百零三万八千零二十二元四角。（4371000元-974296元）*60%=2038022.4元。
四、驳回原告崔宗雨其他诉讼请求。
如果被告北京恒远基业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三万九千七百八十元、保全费五千元、评估费一万三千四百元，均由被告北京恒远基业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩 楠
人民陪审员 王培发
人民陪审员 王立统
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 李 婷
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