云南省双江拉祜族佤族布朗族傣族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双民初字第299号
原告刘绥，男，汉族，1965年4月18日生，大学文化，个体户，原住双江自治县大文乡，现住临沧市。
被告何然明，男，汉族，1965年10月3日生，大学文化，公务员，住临沧市临翔区。
被告李美英，女，汉族，1954年8月12日生，中专文化，退休教师，住双江自治县沙河乡。
委托代理人钱金华，男，云南两江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告刘绥诉被告何然明、李美英返还原物纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，于2014年2月12日公开开庭进行了审理，作出（2014）双民初字第013号民事判决书，被告李美英不服并提出上诉，云南省临沧市中级人民法院作出（2014）临中民终字第168号民事裁定书，裁定发回重审，本院于2014年8月26日立案受理后，依法另行组成合议庭，同年10月20日、12月1日公开开庭进行了审理。原告刘绥、被告何然明、李美英及其委托代理人钱金华到庭参加诉讼。本案提请审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。
原告刘绥诉称，2007年3月17日，经双江自治县人民法院确认，原告取得王琛住房所有权，2013年5月间，原告回双江发现该住房已被他人购买居住，一打听才得知，是被被告何然明在原告不知情的情况下以较低价格转卖给被告李美英。为此，原告认为，上述二被告的行为侵犯了其房屋所有权，特诉至本院，请求人民法院依法判令：1、撤销两被告间的房屋买卖协议，将房屋返还；2、由两被告承担本案诉讼费用。另在庭审中增加诉讼请求：1、请求法院对该房产2007年时的价值进行鉴定；2、请求法院对该区房租情况进行了解鉴定，判令被告李美英补偿原告2007年11月至2014年9月的房租，2014年10月起，房租每间150元，直到李美英退出为止。
被告何然明辨称，原告刘绥系其妹夫，被告何然明的妹妹何然英分别在2002年5月1日、2003年5月13日向被告何然明借款50000元、30000元，共计80000元，用于投资红宇山庄及购房。2004年，被告何然明离婚，经临翔区人民法院判决债权80000元归被告何然明。但其找刘绥、何然英讨债，都无法联系到，后来得知刘绥到双江法院同临沧地区妇女儿童用品公司打官司。被告何然明到法院打听，并把刘绥所欠房屋余款15000元交清后，从法院领取了双房权证城房所字第6**号(房屋所有权人:王琛)房产证1本、地许字（1993）第13号建设用地许可证复印件1份、（2007）双民初字第16号民事调解书1份，后来，自己要还贷款就将该房屋卖了。
被告李美英辩称，原告刘绥自始至终并没有取得房屋的所有权，自己所取得的房产是等价有偿取得的，有房产证、建房手续，证照齐全，属于合法的买卖行为，应受到法律保护。且在购买之前得知刘绥欠该房屋尾款15000元，到期没有支付，是被告何然明支付的，自己知道手续齐全才购买，到现在还没有办理房屋的过户手续，是因为原房屋所有权人王琛正在监狱服刑，联系不到他。
综合各方的诉辩主张，本案原、被告对以下问题存在争议：
1、该房屋所有权人是谁？2、何然明与李美英签订的房屋土地转让协议书是否有效？3、被告李美英取得该房屋是否属于善意取得？
针对诉讼主张，原告刘绥举证如下：
1、赵万荣开具的收据1份（复印件），用于证明所欠购房余款15000元已经支付，法院的调解书已经生效（因款是何然明支付的，所以原件在被告何然明处）；
2、（1999）双法民初字第99号民事判决书1份（复印件），用于证明临沧地区妇女儿童用品公司是该房屋所有权人，有权处分该房产；
3、（2007）双民初字第16号民事调解书1份（复印件），用于证明经法院调解后，王琛名下房屋产权归原告刘绥所有。
经质证，被告何然明、李美英对上述3组证据的真实性、合法性与本案的关联性均没有异议。
被告何然明对其答辩理由，向本院提交以下证据：
1、（2004）临民初字第227号民事判决书1份（复印件），用于证明被告何然明有权收回何然英家所欠的债权80000元；
2、何然英签字出具的借条2份（复印件），用于证明何然英、刘绥向被告何然明借款80000元；
3、2007年何然明出具的买卖房屋情况1份和房屋土地转让协议书2份，用于证明李美英与何然明的买卖过程，李美英是在证件齐全，等价有偿的情况下取得房屋；
4、申请证人何成仁（又名何友）出庭作证。
何成仁证实，因刘绥家欠其侄儿何然明80000元，何成仁并叫何然明借款15000元来法院交，法院将房产证给了何然明。后来考虑到银行贷款没有人还，就叫何然明卖房屋，他就卖给李老师（李美英）后去还账。
经质证，原告刘绥对上述第3组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为第1、2组证据与本案不具有关联性。原告刘绥对证人证言不认可。被告李美英对证人证言没有异议。
被告李美英对其答辩理由，向本院提交以下证据：
1、双房权证城房所字第6**号房产证原件1份、地许字（1993）第13号建设用地许可证复印件1份，用于证明本案争议的房产原所有权人是王琛，现在自己持有原房产证及建设用地许可证复印件；
2、2007年何然明出具的买卖房屋情况1份和房屋土地转让协议书2份，用于证明李美英与何然明的买卖过程，李美英是在证件齐全，等价有偿的情况下取得的房屋；
3、申请证人赵万荣出庭作证。
赵万荣证实，刘绥欠临沧地区妇女儿童用品公司购房余款，临沧地区妇女儿童用品公司起诉刘绥，自己作为临沧地区妇女儿童用品公司的代理人出庭参加诉讼，经法院主持调解，双方达成由刘绥向临沧地区妇女儿童用品公司支付购房余款15000元。后来因无法联系到刘绥，就联系到何然明，由何然明支付购房余款15000元后，将房产证和建设用地许可证拿回来了，接着何然明就把该房屋卖了。
经质证，原告刘绥对第1、2组证据的真实性、合法性和与本案的关联性没有异议。被告何然明对第1组证据的真实性、合法性和与本案的关联性没有异议，但对第2组证据中没有自己签字的部分提出异议。原告刘绥对证人证言不认可。被告何然明对证人证言没有异议。
通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告所提交的1、2、3组证据、被告何然明提交的第3组证据和被告李美英提交的第1、2组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联，能够证明本案的案件事实，以上几组证据各方当事人均认可，对以上几组证据，本院予以采信。对被告何然明提交的第1、2组证据，虽证据来源合法，内容真实，但与本案不具有关联性，对上述两组证据，本院不予采信。对证人何成仁、赵万荣的证言，证人何成仁证实，原告刘绥之妻何然英欠其哥何然明80000元，即叫何然明出售该房屋予以抵债；证人赵万荣证实，原告刘绥欠临沧地区妇女儿童用品公司购房余款，自己出庭参与调解，后因找不到刘绥，刘绥所欠购房余款是何然明到法院支付，之后从法院领取房产证、建设用地许可证，并将该房屋卖给被告李美英。对以上两组证人证言，原告刘绥虽提出异议，但两证人的证言与本案审理查明的事实一致，对该两个证人的证言，本院予以采信。
根据庭审、质证及认证，本院确认法律事实如下：
1993年5月4日，王琛与临沧地区妇女儿童用品公司签订《门市部定额包干承包合同》，并用私房（双房权证城房所字第6**号）作抵押担保。后因王琛未按合同履行义务，临沧地区妇女儿童用品公司遂向人民法院提起诉讼，双江自治县人民法院依法作出（1999）双法民初字第99号民事判决书，判决王琛名下的房屋（双房权证城房所字第6**号）由临沧地区妇女儿童用品公司收回酌处。2004年4月30日，临沧地区妇女儿童用品公司对该房屋进行处置，与刘绥达成房款35000元的定购协议，即由刘绥支付定金20000元，余款15000元待刘绥住进后两个月内付清。后因刘绥未按协议履行义务，临沧地区妇女儿童用品公司起诉到法院，经双江自治县人民法院调解，双方达成：1、由刘绥支付临沧地区妇女儿童用品公司余款15000元；2、该房屋过户手续由刘绥自行办理。即（2007）双民初字第16号民事调解书。协议达成后，刘绥并没有按期支付余款15000元，也未委托他人代他支付余款，但被告何然明为了拿回原告刘绥之妻何然英欠自己的借款80000元，也想帮刘绥减少损失，就自行向临沧地区妇女儿童用品公司支付了余款15000元，并取回了房屋的相关证件。后于2007年12月将房产及相关手续转让给被告李美英，2008年1月，李美英入住该房屋至今。2013年5月间，原告刘绥回双江发现该住房已被他人居住，打听后得知，是被被告何然明卖给被告李美英。原告刘绥认为二被告的行为已侵犯了自己的房屋所有权，故向人民法院提起诉讼。
本院对双方当事人争议的问题，评判如下：
一、该房屋所有权人是谁？
庭审中查明，双方所争执房屋原所有权人系王琛，后因王琛拖欠临沧地区妇女儿童用品公司承包款，该房屋所有权由双江自治县人民法院依法作出的（1999）双法民初字第99号民事判决书确认为临沧地区妇女儿童用品公司收回酌处，王琛不再拥有该房屋所有权。2004年4月30日，临沧地区妇女儿童用品公司于与原告刘绥达成35000元的房屋定购协议，协议履行中，双方产生纠纷，临沧地区妇女儿童用品公司向双江自治县人民法院提起诉讼，经调解双方达成：1、由刘绥支付临沧地区妇女儿童用品公司购房余款15000元；2、该房屋过户手续由刘绥自行办理。即（2007）双民初字第16号民事调解书。被告何然明与原告刘绥系亲属关系，被告何然明为了拿回原告刘绥之妻何然英欠自己的80000元借款，也想帮刘绥减少损失，就向临沧地区妇女儿童用品公司支付了15000元余款，领取了房屋的相关证件，即被告何然明代刘绥履行了调解协议。以上事实，与原告刘绥向本庭庭审中提交的第1、2、3组证据相互印证，说明原告刘绥取得了该房屋的所有权。
二、何然明与李美英签订的房屋土地转让协议书是否有效？
被告何然明在没有原告刘绥授权的情况下代刘绥履行了调解协议，取得了房屋的相关证件，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案，被告李美英认为原告刘绥与被告何然明系亲属关系，并且房屋余款是何然明交付，也获得了房屋的相关手续，虽然被告何然明没有取得代理权，但被告李美英有理由相信他有代理权，依法够成表见代理，故该代理行为有效。且被告李美英与被告何然明所签订的房屋土地转让协议是双方在自愿、等价有偿的基础上签订，属于双方真实意思表示，且双方已按照协议内容履行了相关的付款、交房手续，故何然明与李美英签订的房屋土地转让协议合法有效。
三、被告李美英取得该房屋是否属于善意取得？
所谓善意取得，是指无处分权人将不动产或者动产让与第三人时，受让人因善意而依法取得该不动产或动产的所有权制度。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，被告何然明并没有取得该房屋的处分权，但被告李美英认为原告刘绥与被告何然明系亲属关系，并且房屋余款是何然明所交付，也获得了房屋的相关手续，被告李美英有理由相信被告何然明有权处理该房产，故在被告何然明问卖的情况下，通过中间人介绍与他协商、签订转让协议，支付了合理的价款后取得王琛名下的双房权证城房所字第6**号房屋产权证，该房屋的取得是善意，并以合理的价格受让的，现被告李美英持有该房屋的原房产证，并自房屋交付后一直居住在该房屋内。即从2008年1月至今，被告李美英已经实际占有了该不动产，符合善意取得所规定的条件。故被告李美英取得该房屋属于善意取得。
综上，本院认为，原告刘绥提供的证据（2007）双民初字第16号民事调解书，能够证明房屋的原所有权人，但被告李美英取得该房屋属于善意取得，被告何然明与被告李美英签订的房屋土地转让协议书合法有效，原告刘绥要求撤销两被告所签订的房屋买卖协议，并将房屋返还的诉讼请求，本院不予支持。原告刘绥要求鉴定房屋价格，而被告李美英不同意鉴定，本案系房屋所有权归属纠纷，不是房屋价格之争，对所争议房屋进行价格鉴定显然不合理，因此，对原告刘绥请求法院对该房产2007年时的价值进行鉴定，本院不予支持。被告李美英与被告何然明签订房屋土地转让协议书后，房款已经付清、房屋也于2008年1月交付使用，二被告签订的协议已经生效，且履行完毕。原告刘绥未提供相应的证据证实该房屋租赁给被告李美英，因此，对原告刘绥请求法院对该区房租情况进行了解鉴定，判令被告李美英补偿自己2007年11月至2014年9月的房租，2014年10月起，房租每间150元，直到被告李美英退出为止的诉讼请求，本院不予支持。另外，针对原告刘绥与被告何然明的债权债务关系，由于原告刘绥在本案中的诉请是返还房屋，被告何然明对自己的债权未提出反诉，且庭审过程中，原告刘绥提出对被告何然明提供的债权80000元，与本案无关联性，也未提出要求被告何然明赔偿损失的请求，故双方的债权债务关系可另案进行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告刘绥的全部诉讼请求。
案件受理费50元，由原告刘绥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。
审 判 长 张清文
审 判 员 李锦强
人民陪审员 姜致祥
二〇一四年十二月一日
书 记 员 李雯静