吉林市船营区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）船民一初字第761号
原告：吕春华，女，汉族，住吉林市船营区。
委托代理人：王文军，吉林丰德律师事务所律师。
被告：吉林市大江房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：王占江，该公司董事长。
委托代理人：关辉，吉林佰助律师事务所律师。
原告吕春华与被告吉林市大江房地产开发有限责任公司（以下简称大江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，于2015年7月3日、2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告吕春华及其委托代理人王文军、被告大江公司的委托代理人关辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕春华诉称：2010年5月10日，被告以棚户区改造的名义，对东至长兴胡同、南至长春路、西至德胜路（德胜路项目改造一期）进行拆迁，原告位于吉林市船营区某房屋在拆迁范围内，该房屋同中百商厦阿满食品店在一侧，建成十年左右，是位于长春路某网点，房屋举架高6米，共两层，总面积为133.1平方米，产权证总面积为66.55平方米，权证号为某号。吉林信翔房屋拆迁有限公司受被告委托，对长春路某号楼进行拆迁，于2010年7月开始对长春路某号楼用6米多高的铁板围挡，行人及车辆无法通行，造成原告停产停业。被告同时停水停电，停止供暖，造成冬天水管冻裂，屋内积水达1米多深，给原告造成严重的财产损失和人身伤害，直到2013年1月17日，被告承诺对签订《产权调换协议书》前的损失，通过增加调换房屋的面积补偿原告，故于2012年5月23日，原、被告在船营区法院行政庭的调解下，签订《产权调换协议书》，约定被告将原告房屋拆除，被告用130平方米一层商业服务房屋作为调换房屋，原址、原位、原结构安置原告，并于2013年11月23日前向原告交付调换房屋。现交房期限已过，作为产权调换的房屋已经建成、竣工，被告拒绝交付调换房屋，故原告诉至法院，请求判令：1、被告交付位于德胜路某商业用房，长春路某网点、举架高6米、建筑面积130平方米商业服务房屋（吉林市船营区）；2、被告将产权调换的商业服务房屋登记在原告名下，并办理所有权证（面积130平方米），办证税费由被告承担，原告不承担任何费用；3、被告交付的产权调换房屋建筑面积超出132平方米的，原告不承担增加面积的费用，增加面积归原告所有；建筑面积少于128平方米的，不足的面积按照4万元／平方米的价格以现金形式一次性补偿给原告；4、如果被告不能交付产权调换协议约定的房屋按照4万元／平方米×130平方米价格一次性向原告支付赔偿金；5、被告承担本案保全费、诉讼费、律师代理费。
被告大江公司辩称：一、被告同意对原告安置房屋，但被告开发的该工程尚未竣工、验收，尚不能交付使用，因此对原告所要求的房屋无法给予安置。如果原告同意货币安置，被告没有异议，但原告现要求补偿标准过高。原告要求被告安置“举架高六米”房屋，被告无法满足，原因是规划设计部门批准的举架高度达不到原告这个要求，且原、被告之间签订的产权调换协议书没有就此约定。原告的第二项、第三项诉请，因原、被告在产权调换协议书中未作约定，被告不承担此项义务。原告的第四项诉讼请求，原、被告对此无约定，按照每平方米4万元的价格主张，没有事实及法律依据。要求被告承担律师代理费没有事实及法律依据。二、吉林信翔房屋拆迁有限公司受被告委托进行拆迁过程中，多次与原告协商，但双方未达成拆迁协议。经吉林市龙聚房地产评估有限公司对原告的房屋进行评估，原告房屋每平方米价格为7900元，原告对该评估报告书提出书面异议，未申请补充或者重新鉴定。2011年7月25日，吉林市城乡建设委员会提出行政裁决申请，2011年9月8日，该委员会作出行政裁决书，且法定期限内向船营法院申请强制执行，法院于2011年11月25日作出行政裁定书，准予强制执行建委作出的行政裁决书，该两份法律文书均已发生法律效力，行政裁决书中裁决作出两种补偿方案，一种是产权调换，另一种是货币补偿。产权调换协议为：原建筑面积拆一还一，由申请人安置被申请人私产非住宅房屋，安置地点为拆迁范围内原地就近安置，过渡期限为多层18个月、高层30个月，过渡方式为自行过渡。货币补偿为：按（吉）龙聚估字第某号《房地产估价报告》标准，由申请人以货币形式偿还被申请人，货币补偿金额为539745元。故如果按照货币补偿，原告应得的补偿款应为539745元。另外，原告于2011年初起诉建委，要求撤销《行政裁决书》，将建委列为被告，将大江公司和拆迁公司列为第三人，2012年5月13日原告申请撤诉，原因是原告认为与大江公司达成了和解，签订了《产权调换协议书》，但该协议书中无法体现出原告的诉请依据。
原告吕春华为证实自己的主张，向本院提供如下证据：
1、编号某号《产权调换协议书》1份及收条1张，主要内容是被告因实施德胜路改造项目一期（西城首府），经建委批准，需拆除原告所有的、所有权证编号某号、建筑面积66.55平方米商业服务房屋，证明被告承诺按照原址、原位、原结构安置130平方米商业服务房屋补偿原告，并在2013年11月23日前向原告交付产权调换房屋，同时证明被告收到原告某号所有权证、某号土地使用权证；
2、编号为第某号房证复印件、编号为某号土地证复印件及吉林市房屋登记薄各1份，主要内容是宗地图。证明被拆除的原告房屋位于船营区某房屋，位于长春路某网点，被告安置的房屋应当在原址提供房屋安置原告；
3、（2012）船行初字第某号卷宗第某页和解协议1份，证明被告大江公司承诺原址、原位、原结构提供房屋安置原告；
4、（2010）吉江城证字第某号公证书，证明被拆除的原告的长春路某号楼，是二层结构，水暖建材商店和国强手机店的位置就是原告房屋，门脸长6米；
5、吉市建规字第（2010）船某号规划许可证附图1份，证明德胜路改造项目某号地块H#商业用房，是在动迁的长春路某号楼原址上建筑的；
6、照片3组、租房协议1份、个体营业执照复印件1份，证明被拆除的原告房屋位置，顺位。水暖建材商店和国强手机店就是原告被拆除房屋的位置，位于长春路某网点（旁边是水冲厕所是违章建筑）；被告在拆除原告房屋的原址、原位，建筑H#商业用房屋。产权调换协议约定的安置房屋已经建完，协议能够实际履行，被告能够交付房屋。被告于2010年7月开始对长春路某号楼整栋楼用6米多高的铁板围挡，将整栋楼围住，行人无法行走，车辆无法通行，造成原告停产停业损失。
被告大江公司对上述证据的质证意见：对证据1中收条的真实性无异议，对产权调换协议书第1-4页及第7页无异议，第5页是空白的没有任何内容，对第6页中的补充协议有异议，这份补充协议没有大江公司盖章，也没有大江公司的委托代理人签字，只有原告的签字。对原告依该协议书要证明的问题也有异议，在房屋动迁中所说的原地、原址指的就是在动迁区域内就近安置，并不一定是完全的原址；对证据2真实性无异议，对证明问题有异议，理由对证据1的质证意见一致；对证据3有异议，该份和解协议甲方大江公司的代表谢景涛签字的，另外一个签名认不出来，在（2012）船行初字第某号行政裁定书的案卷档案中并没有谢景涛的委托代理手续，另外被告在开庭前在船营区法院调取了（2012）船行初字第某号卷宗，因为被告都是建委，某号案卷中原告名字叫张海波，在某号卷宗档案中调取到了授权委托书，可能是法院在归档时候放错了。某号卷宗载明谢景涛的委托权限仅为诉讼代理一般权限，不是特别授权。待被告举证时可以向法庭举证，无论是谢景涛的授权还是其代理律师的授权，都是诉讼代理。作为诉讼代理人，没有处分实体权益的权利，没有和解权，同时在原告所举证的该份和解协议上也没有大江公司的公章。因此被告不承认该份和解协议的真实性；对证据4关联性有异议；对证据5真实性无异议，对证明问题有异议；对证据6有异议，与原告的诉请无关，也证明不了原告要证明的问题。
被告大江公司为了证实自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、（2011）吉市建裁字第某号《行政裁决书》、（2011）船行审执字第某号《行政裁定书》各1份，二份证据调取于（2012）船行初字第某号案卷卷宗，证明该两份法律文书均已发生法律效力，原告的原房屋建筑面积为66.55平方米，经吉林市龙聚房地产评估有限公司进行评估，原告的房屋价值为525745元，即每平方米7900元。如果被告对原告采取货币补偿的安置方式，货币补偿金额为539745元，其中：房屋525745元、搬家费1000元、奖励费8000元、采暖补助5000元；如果采取产权调换的方式安置，原建筑面积拆一还一，拆迁范围内原地就近安置，原告需交纳每平方米1000元的结构差价款，并由被告给付原告停产停业期间的经济补偿费；
2、吉林市房权证船字第某号房屋所有权证1份，该证据调取于（2012）船行初字第某号案卷卷宗。证明原告原房屋的建筑面积为66.55平方米，建成年份为1993年，另外举架高度不能计入房屋的产权面积，产权面积应以产权证上的面积为准；
3、（2012）船行初字第某号《行政裁定书》1份，该证据调取于（2012）船行初字第某号《行政裁定书》卷宗，证明在原告在该行政诉讼案中自行撤诉，并非经法院调解结案，同时证明（2011）吉市建裁字第某号《行政裁决书》及（2011）船行审执字第某号《行政裁定书》均已发生法律效力；
4、《授权委托书》4份，该证据调取于（2012）船行初字第某号《行政裁定书》卷宗，证明在本院（2012）船行初字第某号案卷档案中，没有大江公司的授权委托书，而在另一原告为张海波的（2012）船行初字第某号行政诉讼案件档案中有4份授权委托书，能够体现出大江公司的委托代理人谢景涛及委托律师的委托权限，均为一般权限，即诉讼代理。在原告（2012）船行初字第17号的行政诉讼案中，大江公司的委托代理人谢景涛的委托权限为一般代理，并非特别授权，其无权自行在案件诉讼过程中与对方达成和解，一般代理无权对实体权利进行处分，因此对于原告提供的《产权调换协议书》中没有加盖大江公司公章的协议外的补充条款，大江公司不予认可。
原告吕春华对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但被告主张被拆除的房屋价值为525745元，对该份评估的合法性及公正性有异议，该份评估报告是被告自行委托，并没有原告签字。该份评估也没向原告送达，原告至今也没收到该份评估报告，也就无法提出异议及进行再次评估的申请。对证据2真实性无异议，但该房屋一层面积为66.55平方米，该房屋实际上是两层结构，原告所提交的公证书当中能够证实该房屋是两层结构，二层虽然没计入产权面积，但是具有使用价值的；对证据3真实性无异议，但和解书是在船营区法院调解下形成的，对原、被告双方具有约束力，被告应该按照调解书的约定来履行拆迁补偿协议及调解书中其约定的义务；对证据4真实性无异议，但该份和解协议是在船营区法院行政庭组织下所达成的，对双方具有约束力。产权调换协议书签订于2012年5月23日，补充协议也签订于2012年5月23日，他们是一份协议，对于补充协议的内容，大江公司无需盖章，如果没有补充协议的内容，原告不会与大江签订产权调换协议书。
针对双方当事人提供证据，本院分析如下：
对原告提供证据1中，因被告对收条无异议，本院予以采信；证据1中产权调换协议书中第6页，因被告对第6页附件二补充协议有异议，且该补偿协议没有被告盖章，只有原告签名，故本院对产权调换协议除附件二（第6页）内容不予确认外，其余内容均予以确认；证据2，因被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3的真实性，本院予以确认，但因该和解协议无大江公司盖章，委托代理人仅为一般代理，本院不予采信；证据4、5、6真实性予以确认。对被告提供证据1、2、3、4，因原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。
通过当事人的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：
2010年5月，大江公司根据吉林市总体规划，实施德胜路改造项目（西城首府）项目建设，拆迁东至长兴胡同，南至长春路，西至德胜路，北至规划线范围。吕春华在该区域有一处登记的商业用房，建筑面积66.55平方米。在对该区域实施拆迁过程中，吕春华与大江公司产生争议，大江公司向吉林市城乡建设委员会申请行政裁决。2011年9月8日，吉林市城乡建设委员会作出（2011）吉市建裁字第某号行政裁决书。吉林市城乡建设委员会于2011年9月27日向本院提起行政非诉审查，请求强制执行该行政裁决。本院于2011年11月25日作出（2011）船行审执字第某号行政裁定：准予强制执行申请执行人吉林市城乡建设委员会作出的（2011）吉市建裁字第某号行政裁决书。2012年3月9日，吕春华以吉林市城乡建设委员会为被告、以吉林市大江房地产开发有限责任公司、吉林市信翔房屋拆迁公司为第三人向本院提起拆迁行政裁决诉讼，要求：一、撤销吉林市城乡建设委员会（2011）吉市建裁字第某号行政裁决书；二、承担本案诉讼费。在本院审理该案过程中，大江公司作为甲方（拆迁人）与吕春华作为乙方（被拆迁人）及拆迁实施单位吉林信翔房屋拆迁有限公司于2012年5月23日签订某号产权调换协议书，约定：甲方因实施德胜路改造项目一期（西城首府）项目建设，需拆迁乙方所有的位于船营区北山街某房。甲方将坐落在原置的房屋作为产权调换房屋，安置乙方、建筑面积为130平方米（网点）（实际建筑面积以房产测绘为准）。乙方保证在2012年6月30日前将上述房屋等，交给甲方拆除。甲方保证在2013年11月23日前将产权调换房屋交给乙方。甲方保证在乙方按规定期限腾空房屋及其附属物等，将本协议第二条中规定的总计补偿金额一次性支付给乙方。吕春华于当日以自行和解为由撤回起诉。本院于同日作出（2012）船行初字第某号行政裁定书，准许原告吕春华撤回起诉。现大江公司没有按照协议约定交付回迁安置房屋，吕春华于2015年5月5日诉至本院，请求判令：1、被告在原址（原吉林市船营区长春路某网点）为原告安置130平方米一层网点；2、诉讼费由被告承担。2015年7月3日，吕春华将该诉讼请求变更为：1、被告交付位于德胜路改造项目某号地块H#商业用房，长春路边某网点、举架高6米、建筑面积130平方米商业服务房屋（吉林市船营区）；2、被告将产权调换的商业服务房屋登记在原告名下，并办理所有权证（面积130平方米），办证税费由被告承担，原告不承担任何费用；3、被告交付的产权调换房屋建筑面积超出132平方米的，原告不承担增加面积的费用，增加面积归原告所有；建筑面积少于128平方米的，不足的面积按照4万元／平方米的价格以现金形式一次性补偿给原告；4、如果被告不能交付产权调换协议约定的房屋按照4万元／平方米×130平方米价格一次性向原告支付赔偿金；5、被告承担本案保全费、诉讼费、律师代理费。庭审中，经询问“如果安置不了房屋，对损失数额是否要求鉴定”，吕春华明确表示不申请鉴定。
另查，2012年5月23日，即编号为某号产权调换协议签订当日，大江公司的委托代理人谢景涛（一般代理）以该公司名义与吕春华签订和解协议，约定：（甲方）吉林市大江房地产开发有限责任公司，（乙方）吕春华。一、吕春华坐落于吉林市船营区北山街长春路40号楼14-16轴，建筑面积66.55平方米商业网点，由吉林市大江房地产开发有限责任公司负责安置建筑面积130平方米的商业网点，原址、原位、原结构，双方另行签订130平方米商业网点的产权调换协议书；二、吉林市大江房地产开发有限责任公司给付吕春华停产停业损失95832元（18个月），于2012年5月23日给付47916元，于2012年6月30日前给付47916元；三、自双方签订合同协议之日，吕春华自愿向法院申请撤诉。
本院认为：大江公司与吕春华于2012年5月23日签订的产权调换协议书是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。大江公司应按照协议约定时间交付回迁安置房屋。关于吕春华要求办理产权证，税费由大江公司承担的诉请，因本案涉案房屋系回迁房屋，双方在协议中并未约定税费负担情况，故应按照国家关于回迁房屋安置规定办理。关于交付安置房屋面积误差问题，有约定从约定，没有约定，亦按照国家对回迁房屋安置相关规定办理。因大江公司现不具备交付房屋的条件，待有关部门对该楼进行综合验收后进行交付安置。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告吉林市大江房地产开发有限责任公司于吉林市城市开发管理办公室对其开发的长春路德胜路改造项目一期（西城首府）建设项目区域内楼房综合验收后三十日内向原告吕春华原址安置一处建筑面积为130平方米非住宅房屋（网点），实际建筑面积以房产测绘为准，并协助原告吕春华办理安置房屋产权登记手续；
二、驳回原告吕春华的其他诉讼请求。
诉讼费8300元（案件受理费3300元、保全费5000元）由被告吉林市大江房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 李建华
审 判 员 赵雅平
人民陪审员 林艳平
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 孙 越