云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终628号
上诉人（原审被告）：腾冲县中房商贸有限公司，住所：腾冲市腾越镇天成社区叠园小区47号，统一社会信用代码：9153052230954708XH。
法定代表人：李声东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵国勇，云南援边律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：林文通，男，1971年5月19日生，汉族，经商，住福建省莆田市秀屿区，
委托诉讼代理人：陈绍尉，云南春裕律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人腾冲县中房商贸有限公司（以下简称中房商贸公司）因与被上诉人林文通房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院（2016）云0581民初3158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中房商贸公司的委托诉讼代理人赵国勇、被上诉人林文通的委托诉讼代理人陈绍尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中房商贸公司上诉请求撤销原判，改判驳回林文通诉讼请求，并承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）其与林文通签订租赁合同后，林文通没有实际向其交付2016年度租金，林于2016年3月和5月分三次将138000元租金支付给公司原法定代表人石光杰，但这期间中房商贸公司法定代表人均为李声东，依合同相对性收款方应为公司或李声东，林文通合同履行对象发生错误，故公司无退还租金义务。一审认定林文通向其交付138000元租金属事实认定不清。（二）承租铺面被法院查封不是其原因造成。首先，一审认定“中房商贸公司经营的超市”，该超市是群信超市，位于中房旅游地产开发有限公司，是由石光杰与严原兵合作以严的名义注册开办的个体工商户，不是中房商贸公司经营。其次，铺面被法院查封的原因是群信超市经营不善与他人有债务纠纷而致，不是归责于其。二、一审适用法律错误。一审适用《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项处理装饰装修损失不当。首先，承租人林文通的装修未获得其同意；其次，如前所述，承租铺面被法院查封不是其原因造成不可归责于其，因此合同履行中其没有违约行为，故无需赔偿林文通装饰装修损失。
被上诉人林文通答辩称，中房商贸公司法定代表人变更没有公示公告，其在不知晓的情况下，将租金交付中房商贸公司原法定代表人石光杰就应视为交付中房商贸公司。违约是中房商贸公司造成，应解除合同、返还租金、赔偿装修残值。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审原告林文通起诉请求判令：1.请求解除原、被告双方于2015年4月20日签订的《租赁合同》；2.中房商贸公司返还租金168000元；3.中房商贸公司赔偿装修损失252044.80元；4.中房商贸公司支付鉴定费6000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月20日双方签订《租赁合同》一份，中房商贸公司将位于腾冲市中房国际购物中心一层黄金珠宝区的铺位出租给林文通用于经营珠宝。合同约定租期五年，前三年的租金为168000元/年。合同签订后林文通对承租的铺面进行了装修。2016年3月——5月，林文通分别三次向中房商贸公司支付租金138000元。该年度租期内林文通经营近二个月，至2016年7月中房商贸公司经营的超市因其他债务纠纷被法院查封，导致双方的租赁合同无法继续履行。经腾冲志信司法鉴定所对腾冲市中房国际购物中心一层黄金珠宝区的整体装修价值鉴定为219402元。
一审法院认为，林文通与中房商贸公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行义务。在合同履行的过程中，由于中房商贸公司的原因，导致合同不能继续履行，中房商贸公司应对合同不能继续履行负全部责任，故林文通要求解除合同的请求该院予以支持。合同解除后，中房商贸公司应当返还林文通未使用房屋期间租金，即按年租金168000元，林文通已支付的租金为138000元，扣除实际使用的二个月租金28000元，中房商贸公司应当返还租金110000元，并支付装修损失费219402元，故林文通返还租金168000元及装修损失252044.80元的诉讼请求，该院部份予以支持。林文通要求支付鉴定费的诉讼请求符合法律规定，该院予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决：一、解除林文通与中房商贸公司于2015年4月20日签订的《租赁合同》。二、由中房商贸公司于本判决生效之日起十日内返还林文通租金110000元,并支付装修损失219402元，鉴定费6000元，合计335402元。
本院二审期间，上诉人中房商贸公司和被上诉人林文通均未向本院提交证据。
上诉人中房商贸公司对一审认定林文通向其交付2016年度租金、超市由其经营和案涉铺面查封原因持有异议，对其他事实不持异议。被上诉人林文通对一审查明的案件事实不持异议。对双方当事人无争议的一审认定事实，本院予以确认。对双方争议的租金交付、群信超市由谁经营、案涉铺面查封原因事实涉及案件处理，本院在后一并予以确认评述。
根据双方无争议的事实、证据证明事实和庭审，本院查明事实如下：2014年7月7日，中房商贸公司注册成立，为石光杰个人独资公司。9日，中房商贸公司与腾冲县中房旅游地产开发有限公司签订《商业房屋租赁合同》一份，由中房商贸公司整体承租中房国际购物中心一层部分和二、三整层，用于时为中房商贸公司法定代表人石光杰控制的群信超市经营超市。2015年4月20日，中房商贸公司与林文通签订《租赁合同》一份，林文通向中房商贸公司承租中房国际购物中心一层黄金珠宝区铺位用于珠宝经营，租期五年，前三年的租金为168000元/年。向中房商贸公司缴纳当年租金后林文通进场装修经营。当年8月11日，腾冲县中房旅游地产开发有限公司收购石光杰持有的公司95%股份后，公司性质、股权结构和法定代表人发生改变。同日，腾冲县中房旅游地产开发有限公司、中房商贸公司与法定代表人亦为石光杰的腾冲中亨商贸有限公司签订《补充协议》一份，约定由腾冲中亨商贸有限公司承接中房商贸公司在2014年7月9日《商业房屋租赁合同》中的权利义务，租赁合同继续履行。2016年3月——5月，林文通分别三次向石光杰个人支付2016年度租金138000元。同年7月，因债务纠纷群信超市整体被法院查封，致双方的租赁合同无法继续履行。2017年2月，经腾冲志信司法鉴定所对腾冲市中房国际购物中心一层黄金珠宝区的整体装修价值鉴定为219402元。
本案双方当事人争议焦点为：石光杰能否代表中房商贸公司收取租金，是否成立表见代理？违约行为如何归责？装饰装修损失如何分担？
本院认为，林文通与中房商贸公司签订的《租赁合同》合法有效，中房商贸公司应依约全面履行合同或指定他人代为履行。中房商贸公司性质、股权结构和法定代表人改变后，公司仍然存续且也继续实际履行合同。在未有中房商贸公司特别提示的情况下，林文通向石光杰交付租金是基于石光杰作为法定代表人能够代表公司和合同依约正常履行表象的合理正当的信赖，故，石光杰收取租金的行为成立表见代理，该代理行为对中房商贸公司有拘束力，即中房商贸公司已经收取林文通2016年度租金。本案中，林文通向中房商贸公司租赁铺位，中房商贸公司就有租期内依约保障使用管理的义务，现中房商贸公司未尽到保障义务，应当承担违约责任，并返还未使用期间的租金。对租赁期内装饰装修残值损失，中房商贸公司以其未同意装修和没有违约行为的上诉理由，与双方《租赁合同》第四条第1项“甲方（中房商贸公司）将黄金铺位交给乙方（林文通）装修，且须保证乙方能够安全正常装修和使用”、第3项“乙方维护装修范围和工程项目（包括装修材料）应在取得甲方允诺后方可进行，装饰物在租赁期满后所有权归甲方所有”的规定不符，并从合同已履行一年有余分析，中房商贸公司应当同意林文通进行装饰装修，且如前所述中房商贸公司违约行为确实存在，故中房商贸公司上诉理由不成立，应当赔偿承租人林文通的装饰装修残值损失，且该损失有鉴定机构评估确定数额，故本院予以支持。
综上，上诉人中房商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6330元，由上诉人腾冲县中房商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 明
审判员 田 旭
审判员 茶晓皎
二〇一七年七月二十六日
书记员 董姝妤