辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10147号
上诉人（原审原告）：沈阳三色工程有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路16号。
法定代表人：高猛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：柴德坤，男，1959年2月14日出生，汉族，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：高天一，男，1986年1月19日出生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：沈阳江艺文化艺术传媒有限公司，住所地沈阳市于洪区黄河�大街122号。
法定代表人：郭微，该公司校长。
上诉人沈阳三色工程有限公司（以下简称三色公司）因与被上诉人沈阳江艺文化艺术传媒有限公司（以下简称江艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
三色公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一条，改判江艺公司向三色公司支付违约金20万元及逾期滞纳金（暂定24,100元）；2.判令江艺公司给付三色公司垫付的被租赁建筑屋面防水费用4万元；3.一、二审诉讼费由江艺公司承担。事实和理由：一、一审法院以违约金20万元显属过高，认定给付三个月租金损失10万元，无法律和事实依据，违背双方签订租赁合同真实意愿，违背法律的公正�平。理由：1.约定违约金数额经双方充分协商共同认定，对双方有同样约束力。五年租赁合同租金总额200万元，违约金仅占10%，并非显属过高。2.实际损失远高于20万元。①签约时考虑是长期租赁，才给江艺公司提前四个月使用的优惠条件，租金损失13万元；②因提前使用，三色公司不得不另租办公场所，为此支付四个月租金6万多元；③三色公司按协议要求，依江艺公司使用要求提供安装中央空调系统，为此花费近20万元。后按新租户要求改造空调花费约2万左右；④江艺公司办学校，学生住校，卫生间排水量大于原建筑物使用标准，为此改造排水系统花费约5000元；⑤江艺公司偷偷搬离时正值冬季，为使空调系统不被冻坏必需时常运行，为此花费水电费20,907.23元；⑥江艺公司偷偷搬离后，留下室内脏乱不堪、地面到处油污、墙面到处涂鸦根本无法使用，中介几次带人看后均再无消息。虽江艺公司答应打扫清理，但迟迟不见动作，直至2017年2月20日经再次协商确定由三色公司打扫清理，费用由江艺公司承担。后，三色公司对房屋进行彻底打扫清理并对墙面重新刮大白，经中介于2017年6月出租他人。为此闲置五个月之久，损失租金20万元。种种损失合计已倍于20万元，未要求增加违约金已是做出巨大让步。3、租赁协议7.1条约定“未按时足额支付给对方应付款项，包括租金、违约金、给对方造成的损失费用等，逾期按日万分之五给付滞纳金。”一审判决既已确定违约时间，违约之时就应支付违约金，迟延支付还应支付滞纳金，一审判决未提滞纳金实属不当。如按违约日起至一审判决日止，违约金的滞纳金为24,100元，请求二审法院予以支持。二、判令江艺公司给付所破坏的承租房屋屋面防水修复费用4万元。租赁建筑屋面为非上人屋�，人在上面玩耍、踩踏和堆放杂物会造成屋面防水层破坏，这是人所共知的常理，三色公司也多次提醒江艺公司，但江艺公司仍继续不断的在上堆放杂物、摆设桌椅、其人员在上玩耍涂鸦，造成屋面防水层破坏，致使四月天暖开化屋面漏水，三色公司于三月下旬进行了修复，有照片、合同为证。为此三色公司还提供了江艺公司撤离后未修复前的屋面状况照片，照片显示屋面墙壁上布满涂鸦、堆满杂物，也有防水公司工人防水施工时的现场，三色公司还提供了与防水公司的合同，证明由于江艺公司原因导致屋面防水被破坏漏水的事实。请求二审判令江艺公司承担此项费用4万元。三、一、二审诉讼费由江艺公司承担。本案系因江艺公司违约并迟迟不履行违约责任，三色公司为维护自身合法权益，不得已才寻求法律保护，诉讼费用应由江艺公司承担。综上，一审法院判�无事实依据，适用法律不当，请求二审支持三色公司请求。
江艺公司辩称，同意一审判决。
三色公司向一审法院起诉请求：1.判令江艺公司支付应付房租200,000元（计息时间自2017年1月1日起至欠款给付完毕之日止）；2.判令江艺公司支付违约金200,000元；3.判令江艺公司支付标的物恢复及修缮费用200,000元；4.判令江艺公司支付应付水电费20,907.23元；5.判令江艺公司支付应付自来水维修费用和卫生清理费用合计2700元；6.江艺公司承担诉讼费。在诉讼过程中，三色公司增加、变更诉讼请求如下：1.给付逾期支付租金的利息18,100元，自2016年12月30日起至2017年6月30日止;2.给付迟延给付违约金的利息自2017年3月31日起计算至2017年6月30日止；3.标的物恢复及修缮费用变更为55,200元及利息2484元；4.给付迟延支付水、电费的利息945.85元；5.赔偿冰柜损失1,500元。
一审法院认定事实：2016年，三色公司（甲方）与江艺公司（乙方）签订房屋租赁协议一份，协议约定：三色公司将位于沈阳市浑南新区高科路16号，主体三层框架结构的办公楼租给江艺公司使用，标的物具体区域为除办公楼二楼－、轴甲方留作库房使用，另，现收发室，即办公一楼－、－轴共同使用外，该办公楼其他区域为被租赁标的物。租期为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，年租金400,000元。支付时间为:第一租赁年度，2016年12月31日前支付200,000元；另再付履约保证金100,000元;从第二租赁年度开始，每年7月1日前支付下年度全部租金400,000元，未按时足额支付给对方应付款项，包括租金、违约金、给对方造成的损失费用等，逾期按日万分之五给付滞纳金。租金逾期超过30日，视为毁约；任何一方有严重违约时，经对方口头直至书面函告而在15日内仍未予更正�视为毁约；任何一方单方面解除合同为毁约；毁约即为合同终止，毁约方赔偿对方200,000元。合同签订后，江艺公司合计交纳租金200,000元，江艺公司于2016年11月28日搬离出租房屋，2016年11月29日，三色公司发现江艺公司撤离出租房屋的事实。双方就房屋租金及违约金等事项协商未果，三色公司诉讼来院。
一审法院认为，三色公司、江艺公司签订的房屋租赁协议书是经双方协商一致，自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制性规定,合同合法有效。双方均应按照合同约定履行，双方在合同中约定年租金为400,000元，现江艺公司仅租用房屋近五个月，已支付200,000元租金，故江艺公司不欠三色公司租金，三色公司请求江艺公司支付免租期租金没有事实和法律依据，不予支持。但双方在合同中约定租赁期限为五年，现江艺公司仅租用五个月即私自解除房屋租赁合同，江艺公司的行为已构成违约，应承担违约责任。三色公司请求给付违约金200,000元显属过高，江艺公司给付三个月的租金损失即100,000元为宜。鉴于三色公司未能提供证据证明标的物恢复及修缮费用，故对该项请求不予支持。江艺公司于2016年11月28日撤离租赁房屋，三色公司于2016年11月29日已知悉，而三色公司提供的电费发票显示交纳电费的时间为2017年2月、3月，水费发票显示交纳的时间为2017年2月，三色公司不能证明该费用是在江艺公司租赁期间发生，故对三色公司请求江艺公司给付水、电费的请求，不予支持。三色公司亦未提供证据证明自来水管损坏的具体时间及自来水修费的票据，故对三色公司请求给付自来水维修费用1,200元，不予支持。三色公司提供的证据不足以证明是江艺公司的行为破坏了屋顶防水致使房屋出现漏水现象，故对三色公司请求给付屋顶维修费用40,000元的诉讼请求亦不予以支持。江艺公司撤离租赁房屋后，三色公司清理房屋发生清理卫生费1,498元及冰柜损失1,500元，江艺公司对此表示认可，故对三色公司请求赔偿卫生清理费及冰柜损失的诉讼请求予以支持。判决：一、江艺公司于判决生效后七日内给付三色公司违约金100,000元；二、江艺公司于判决生效后七日内给付三色公司卫生清理费损失1,498元；三、江艺公司于判决生效后七日内赔偿三色公司冰柜损失1,500元；四、驳回三色公司其他诉讼请求。如果江艺公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9036元，由三色公司负担7257.26元，江艺公司负担1778.74元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法�交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：三色公司提交空调施工图，主张证明应江艺公司要求，三色公司新增35台中央空调。江艺公司搬出以后，三色公司需要重新改造，造成三色公司损失。三色公司提交2016年2月28日房屋租赁协议，主张证明考虑到与江艺公司签订五年租房协议，三色公司提前近四个月搬出原办公楼腾出，另行在其他地方承租房屋支出费用造成损失。三色公司提交2017年4月27日房屋租赁协议，主张证明江艺公司擅自提前搬出违约，造成三色公司损失半年房租，三色公司于2017年6月1日才将房屋重新租出。江艺公司对上述证据均不予认可。本院认为，对于上述证据的真实性及证明效力，应结合全案情况予以综合认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，三色公司提出应判决江艺公司支付违约金20万元及逾期滞纳金的上诉主张。双方签订房屋租赁合同约定租期五年，毁约即为合同终止，毁约方赔偿对方20万元。江艺公司承租五个月即私自解除租赁关系，其行为构成违约，一审法院认定违约金20万元显属过高，判决给付三个月租金损失10万元。依据我国合同法规定，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定过分高于造成的损失。三色公司二审提交房屋租赁协议，证明其于2017年6月1日才将涉案房屋重新出租取得租金，考虑到江艺公司于2016年11月29日搬离涉案房屋时已是冬季，房屋积较大，不宜在短期内找到新的承租方，故对于该份证据的真实性应予采信，据此应认定涉案房屋闲置期间为五个月。鉴于合同约定违约金20万元并未超过房屋闲置期间租金损失的30%，故不应对违约金进行调减。本院支持三色公司的上诉主张，改判江艺公司给付三色公司违约金20万元。对于三色公司提出给付逾期滞纳金的问题，因双方并未约定违约金的具体给付时间，且双方对于违约金的给付数额存在争议，三色公司二审才提交房屋闲置期间的相关证据，故三色公司的该项主张缺乏依据，本院不予支持。
三色公司提出应判决江艺公司支付屋面防水修复费用4万元的上诉主张。虽然三色公司提交收据和施工合同，证明其修复屋面防水实际支出费用。但是根据三色公司提交的屋面照片，仅能够证明江艺公司人员曾在屋面逗留，另摆放几件物品，尚不足以证明因此造成屋面防水损坏。三色公司主张屋面设计为非上人屋面，因其提供照片显示屋面设有通往楼宇内部的独立通道，故其主张不能成立。考虑到三色公司自述涉案房屋建成于1997、1998年左右，江艺公司实际租赁时间仅为五个月，现有证据尚不足以证明三色公司的主张成立，一审法院未支持三色公司的诉请并无不当，本院予以维持。
另，对于三色公司上诉提出其不应负担案件受理费的问题。依据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。由于三色公司的诉请主张并未全部得到支持，故其应负担一定的诉讼费用。
综上所述，三色公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3834号民事判决第二项、第三项；
二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3834号民事判决第四项；
三、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3834号民事判决第一项为沈阳江艺文化艺术传媒有限公司于本判决发生法律效力后七日内一次性给付沈阳三色工程有限公司违约金200,000元；
四、驳回沈阳三色工程有限公司其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9036元（沈阳三色工程有限公司预交），由沈阳三色工程有限公司负担4692元，沈阳江艺文化艺术传媒有限公司负担4344元。
二审案件受理费9036元（沈阳三色工程有限公司预交），由沈阳三色工程有限公司负担4692元，沈阳江艺文化艺术传媒有限公司负担4344元。
本判决为终审判决。
审判长 周 濛
审判员 �虹
审判员 单 立
二〇一七年十月十七日
书记员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；