内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内29民终85号
上诉人（原审被告）内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇十三区。
法定代表人张志刚，系该公司董事长。
委托代理人张建军，系该公司副总经理。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）张自郜，男，1991年3月17日出生，汉族。
委托代理人刘艳茹，内蒙古北杰律师事务所律师。
上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）因与被上诉人张自郜房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2015）阿左民一初字第1545号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国力公司的委托代理人张建军、任振华及被上诉人的委托代理人刘艳茹到庭参加了诉讼。本案现已审理�结。
原审法院审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证。原告于2014年7月12日从冯富荣处购买了位于子龙门小区区号楼单元室及号车库，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积，认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。原告交纳了487900元的房款。该房现登记出售于张自郜及赵宝元，且该涉案房屋被阿左旗法院采取诉讼保全措施，已被查封。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至法院。
上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，承诺书，《房屋销售登记表》等证据在卷证明，法院予以确认。
原审法院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授权冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订�协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十�项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。现被告将上述合同中约定的房屋又另行出售，导致了双方签订合同的目的不能实现。《中�人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。法院确认该合同于原告起诉之日解除。
关于原告主张被告返还已交房款及支付定金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告已经将�售于原告房屋又出售于他人，该行为表明了其不履行签订买卖房屋合同的义务，属违约行为，应承担相应的违约责任，对于原告诉请返还定金的请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的额20%为97580元，原告主张被告支付定金赔偿原告损失，并返还已交房款于法有据，法院予以支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条一款（四）项、第一百一十五条、第三百九十六条、第三百九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、原告张自郜与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司2014年7月12日签订的《商品房认购书》于2015年8月10日解除；二、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告张自郜返还预付购房款487900元；三、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告张自郜支付定金损失97580元。案件受理费4827.04元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
一审判决送达后，国力公司提出上诉，认为：1、被上诉人起诉上诉人国力公司，主体设置错误。2、一审法院判决要求解除上诉人与被上诉人双方签订的《商品认购书》，缺乏事实及法律依据。3、一审法院判决上诉人返还购房款487900元及双倍返还定金缺乏事实及法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决。
被上诉人张自郜答辩认为本案主体设置正确，一审法院认定事实清楚，请求法院依法予以维持。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：第一、上诉人国力公司是否为本案适格主体；第二、涉案合同是否具备解除条件；第三、由上诉人向被上诉人返还购房款及支付双倍定金是否有事实及法律依据。
关于上诉人国力公司是否为本案适格主体问题。2010年8月1日国力公司法定代表人书面授权冯富荣为该公司的全权代理人，并以该公司的名义签署该工程住宅楼建设工程一切文件和处理与之有关的一切事务，该授权委托书加盖了法定代表人张志刚及国力公司的公章。同时冯富荣以国力公司的名义承包了阿拉善盟巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区（以下简称子龙门小区）建设工程，冯富荣系子龙门小区项目负责人，后冯富荣刻制了国力公司项目部印章、合同印章�，并以国力公司名义对外进行施工和楼房的销售。因项目部是根据企业需要临时设立、管理项目工程及具体履行相关施工合同的内部机构，项目部由于没有独立的财产，也不能独立的承担民事法律责任，故不具有独立的民事权利能力，不属于独立承担民事责任的主体，但项目部在具体签署和履行合同时，是企业在具体施工合同项下的代表，其法律后果应当归属施工企业。本案中，由于国力公司项目部是基于国力公司法定代表人授权设立，委托书确定了项目部负责人冯富荣的权限范围，由此，国力公司项目部冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此，国力公司是本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。2015年5月25日基于国力公司解除了子龙门项目部�责人冯富荣的全部职务，故冯富荣在本案中不应该承担民事责任。国力公司在对外承担民事责任后，可以向冯富荣另行主张权利。对国力公司提出对冯富荣刻制的印章申请鉴定的理由，因与本案处理没有直接关系，本院不予准许。
关于涉案合同是否具备解除条件问题。上诉人系本案的适格主体，是涉案《商品房认购书》的相对方。就涉案合同是否具备解除条件根据《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，该合同解除的条件已经成就，应当予以解除。上诉人与被上诉人签订《商品房认购书》后，又将合同中约定的房屋另行出售，导致双方签订的合同目的不能实现，一审法院判决解除双方签订的合同，合法有据，本院予以支持。
关于上诉人向被上诉人返还购房款487900元及支付双倍定金是否有法律依据的问题。双方在《商品房认购书》中约定：甲、乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付487900元（大写：肆拾捌万柒仟玖佰元整）给甲方作为认购该物业的定金。并约定，若甲方已将物业另售他人，甲方应双倍返还乙方所交定金。现上诉人已违约，应当向被上诉人返还定金，但就返还的具体金额根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的为487900元，百分之二十应为97580元，上诉人应予以返还。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，�持原判。
二审案件受理费9655元，由上诉人内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 双 玫
审 判 员 白 嘎 力
代理审判员 哈斯塔娜
二〇一六年四月十一日
书 记 员 黄 迎 春