贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终428号上诉人（原审被告）：贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。住址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人：林大宇，男，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗鹏，男，贵州通衢律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：吴定永，男，1964年12月21日出生，汉族，住贵州省黎平县。上诉人贵州沐新房地产开发有限公司因与被上诉人吴定永商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2017）黔2631民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州沐新房地产开发有限公司上诉请求：依法判决撤销一审判决。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决仅适用《合同法》第四十四条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定审理此案是错误的，因为该案牵涉办证的主体责任分配问题。而此问题有专门的《城市房地产开发经营管理条例》和《不动产登记暂行条例》等两个法规，该两个法规己明确申请办理商品房产权登记的主体为购房人，只有购房人提交办理登记申请后，开发商不协助办理产权登记才存在违约。因此，上诉人认为一审判决撇开以上两个条例不用，属适用法律错误。二、一审判决认定事实错误：一审判决仅凭双方所签合同而认定不能办理不动产权证书系上诉人的单方责任，显然认定事实错误。因为前己述及办理产权证书不管根据合同的约定还是法律的规定，当事人双方均有各自的义务，而且前提条件是由被上诉人（即购房人）先提岀申请，然后再有上诉人（房开商）提供相关手续协助被上诉人办理产权证件，且上诉人仅负有办证协助义务。因此，一审判决撇开法定和约定义务，仅认定为上诉方的单方责任，属认定事实错误。三、一审判决对违约金的计算亦错误。经一审查明，2016年9月黎平县实行房产证和土地证统一办理，简称“两证合一”。这是法定因素，如果认定上诉人违约，此时间段应从2016年9月截止，而一审判决对违约天数未予扣除。直接计算至2017年8月30日，属对违约时间计算错误。不论违约与否，均加重了上诉人的责任。综上所述，上诉人认为一审判决存在以上三方面的错误。为此，为纠正一审错误判法，充分维护上诉人的合法权益，现上诉人特具此上诉于二审人民法院，请求二审法院依法撤销一审错误判决。吴定永辩称：一、关于是否违约的问题。我们认为本案事实清楚，双方权利义务关系明确。既然双方签定的《商品房买卖合同》合法有效，就应严格按合同约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定支付房款，但被告却未能在合同约定期限内按期交付房屋，也未能在约定的时间内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，被告显然己经违约。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同真实合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，所以，既然合同合法有效，双方就应当按诚实信用原则以及合同约定全面履行合同义务。合同签订时，双方已经就房屋价款，交房时间，办理房屋产权证初始登记以及违约责任等均作出了明确的约定。合同签订后原告已经按照合同的约定支付了全部购房款，并交付了维修基金、契税等费用给被告，履行自己的合同义务，但被告却未能在约定的期限内交付房屋及办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，应当承担违约责任。二、至于被告辩解没有违约的理由都不能成立，完全是在推卸责任，无论是按法律规定还是合同约定，被告办理商品房初始登记都是被告单方的责任和义务。至于被告辩称办证是双方共同申请，也可以原告自己办理的理由既不符合法律规定和合同约定，也不符合行为规则和生活常理，如果原告自己可以办证，根本就不用再起诉到法院。实际根据双方签订的《商品房买卖合同》第22条关于房屋登记的约定是包括三项登记，首先是预告登记，其次是初始登记，最后才是转移登记。而恰恰就是第二项初始登记无论是按合同约定还是法律规定，都是被告的单方义务和责任。合同明确约定是在双方预告登记以及被告初始登记之后的转移登记是从是双方共同办理，所以商品房所有权初始登记就是被告的单方义务，且必须是被告办理该项初始登记并交付转移登记的材料给原告，并通知原告办证，双方才能共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。而且关于初始登记，合同第22条第二条、第三条中也明确约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权的初始登记，同时出卖人也就是被告承诺于2014年12月30日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的关文书交付给原告，逾期（超30日）不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。也就是说合同条款里就初始登记不仅明确约定了被告承诺办理的时间，同时还约定了若超期不办理将要承担的违约责任以及违约金计算的方式都约定很清楚。但被告至今没有办理商品房初始登记，也没有按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，更没有通知原告办证，法庭调查被告也认可没有办理。到现在我们也都没有看到被告提交的任何有关商品房验收合格的证据材料。实际被告交付给原告的房屋至今没有验收合格，也没有进行验收备案，根据就不具备办证条件，被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。原告要求被告继续履行合同，完善整改相关设施、以保证房屋验收合格，并办理不动产权证书，这是原告的合同权利，也是被告应履行的合同义务，既然合同合法有效，被告应当依法继续全面履行合同，将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书。三、被告己经违约是事实且不存在任何免责事由，原告根据合同约定要求被告承担违约责任即支付逾期办理商品房转移登记的相关文书（逾期办理产权证）的违约金合法有据。且违约金计算标准己经是按银行利息标准计算，不应当再予以调低，计算期限也在诉讼时效期限内，请法庭予以支持。原告要求被告赔偿违约金即有合同约定也有法律规定，并不是如被告辩解的必须解除合同才能主张违约金。被告违约事实清楚，根据《商品房买卖合同》第22条约定违约责任也明确。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”；因此，根据合同的约定及法律的规定被告都应当承担逾期办证的违约责任支付原告逾期办证违约金。违约金计算标准已经是参照中国人民银行的利息标准，并没有按合同约定的标准，所以被告没有理由要求再调整降违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对被告逾期办理商品房初始登记逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约责任，我们在计算违约金方式上已经依据该司法解释进行了调整降低，如果严各按合同约定的违约金标准每天0.2%计算的话，那么违约金更高。现原告只要求被告按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，即按己交房款332418.45元X6%/年+365天X970天=53004.80元，该违约金暂从2014年12月31日起算至2017年8月31日止合计970天，在计算时间上完全是按合同约定的计算方式，鉴于违约行为还在持续，且违约金是按日计算，所以，此后自2017年9月1日起发生的仍按年利率6%计算至被告被际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止，原告的请求合法有据。违约金的诉求没有超过诉讼时效。关于合同第22条约定的被告承诺办理商品房初始登记并交付商品房转移登记法律相关文书给原告的时间是2014年12月30日，被告逾期不办理产权证的违约行为一直持续至今，姑且不说新颁发的民法总则三年时效是否适用本案，但本案被告违约行为是持续性的，违约金约定的是按日计算，且原告针对被告的违约行为也一直在向相关权利部门反映，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”。所以原告之前向政府、信访部门反映被告的违约问题也产生诉讼时效中断，在多方反映诉求无果的情况下才起诉，也并没有超过诉讼时效，其权利应当受到法律保护。综上所述，因被告违约行为客观存在，且不存在任何免责事由，所以被告应承担违约责任，且原告要求支付的违约金计算标准在合同约定的基础上已做出了很大的让步，建议法庭予以支持答辩人的请求。吴定永向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书；2、判决诉讼费由被告承担；3、判决被告按年利率6%标准支付原告逾期办理产权证违约金53004.80元，（按已交房款332418.45元×6%/年÷365天×970天=53004.80元，该违约金暂从2014年12月31日起算至2017年8月31日止合计970天），此后自2017年9月1日起发生的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止。一审法院认定事实：被告贵州沐新房地产开发有限公司在黎平县××新区金侗福邸修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2012商房预字第03号）。2012年7月4日原告到被告售楼处购买第1幢1单元5层3号商品房一套并签订一份《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第二条约定房屋为预售商品房；第三条约定商品房建筑面积为124.25平方米、套内建筑面积为110.94平方米；第七条约定了房屋总价款为332418.45元；第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十二条约定出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。合同签订后，原告于2012年7月4日支付102419.00元房款，2013年6月19日支付230000.00元房款，以上共计332419.00元。被告所售房屋于2012年3月12日开工建设，于2013年3月12日竣工。原告已于2014年1月10日接收该房屋，未要求退房。被告没有在合同约定的期限取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的相关文书交付给原告，至今被告没有履行合同约定的义务。为此，原告向本院提起诉讼，请求判决被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书及判决被告按年利率6%标准支付原告逾期办理产权证违约金53004.80元，此后自2017年9月1日起发生的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。同时查明，因为被告未按合同约定取得初始登记及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告为此分别于2016年1月13日、2016年2月29日、2016年4月26日向黎平县人民政府部门反映。一审法院认为，原、被告于2012年7月4日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，被告没有异议，本院予以支持；原告请求判决被告按年利率6%标准支付原告逾期办理产权证违约金53004.80元，此后自2017年9月1日起发生的按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止的诉讼请求，本院认为，原、被告2012年7月4日签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权转移登记等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款和相关契税，履行了原告的义务。合同第二十二条第三项（二）约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付交付房价款0.2%的违约金。被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，被告显然已经违约。被告在约定期限内未能将办理商品房所有权登记有关文书交付给原告，理应承担违约责任。被告以原告要求支付逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，且办证义务主体系原告，被告不应承担逾期办证违约责任，同时认为以每日按已付房价款0.2%承担违约金过高，请求法院予以调整。双方当事人在合同中约定以每日按已付房价款的0.2%累计违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权。该继续性债权的诉讼时效是二年，应于2016年12月30日终了，但原告在此期间分别于2016年1月13日、2016年2月29日、2016年4月26日向政府部门反映了该情况，导致诉讼时效的中断，且被告逾期办证违约行为仍在继续，故本院对被告辩解关于原告已超过诉讼时效的主张不予采纳，为此本院支持违约金计算时间从2014年12月31日起直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失难以确定，同时原告也未能提供证据证明其具体损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。对被告的其他辩解意见，因无证据证明，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收30％，年利率为6.18％，原告请求按年利率6%标准支付逾期办证违约金，是对自己权利的处分，本院予以支持。逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付房款332418.45元，利率按年利率6％计算，从2014年12月31日起至2017年8月31日止，共计974天，原告请求按970天计算，是在法律允许的范围内对自己权利的处分，本院予以支持，故逾期办理商品房产权证违约金计算为：332418.45元×6%÷365天×970天=53004.80元；起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金计算，应按已付房款332418.45元，利率按年利率6％计算，从2017年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条之规定，判决：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司办理商品房合格备案手续并协助原告吴定永办理不动产权证书。二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告吴定永逾期办理商品房产权证违约金53004.80元（违约金按已付房款332418.45元，按年利率6％计算，从2014年12月31日起至2017年8月31日止共计970天）；三、被告贵州沐新房地产开发有限公司支付原告吴定永起诉后直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记相关文书违约金，违约金按已交房款332418.45元，按年利率6%计算，从2017年9月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。案件受理费1185.12元，减半收取592.56元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：1、一审判决认定事实和适用法律是否错误；2、一审判决对违约金的计算是否错误。1、关于一审判决认定事实和适用法律是否错误的问题。经审理认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”中“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，上诉人在本案中应当履行的义务是在“2014年12月30日前”进行“初始登记”和交付给买受人“办理商品房转移登记的有关文书”，而不是直接给买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但上诉人既没有在合同约定的上述时间内完成“初始登记”和“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的义务。也没有证据证实上诉人已经按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”和《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，在商品房交付使用之日起90日（或60日）内协助完成了上述法律规定的向买受人或房地产主管部门提供的办理房屋权属登记的资料和相关证明文件的法定义务。显然构成违约，应当承担违约责任。因此，一审判决认定上诉人违约，事实清楚，证据确凿。上诉人提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于上诉人未在约定和法定时间内完成上述义务，导致作为买受人的被上诉人无法办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，其行为不仅违反了合同约定，构成违约，也违反了上述法律规定。一审判决其承担违约责任，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定情形。一审判决适用上述司法解释正确，符合双方约定。上诉人提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。2、关于一审判决对违约金的计算是否错误的问题。经审理认为，双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，而黎平县实行房产证和土地证统一办理，即“两证合一”是在2016年9月，不仅是发生在合同约定的履行期限之后，而且“两证合一”的办理并不影响上诉人进行初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。而上诉人至今未完成约定义务，持续违约，违约金连续计算并无不当。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百十七条第一款“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，也不能免除其已经构成违约应承担的违约责任。因此，上诉人提出的该上诉理由不能成立，不予支持。对于上诉人未提出的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，因一审判决没有上述规定的除外情形，本院不予审理。综上所述，贵州沐新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1185.12元，由贵州沐新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  杨再幸审 判 员  龙 恺二〇一八年三月二十三日法官助理  吴竹春书 记 员  杨 兰