江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终5555号上诉人（原审被告）：周敦明，男，1966年12月5日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：何晨，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：邵双双，国浩律师(南京)事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:王昌明，男，1977年5月27日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）:王兆华，女，1981年10月30日生，汉族，住南京市江宁区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩龙，江苏蓝海律师事务所律师。原审被告：周爱玲，女，1970年5月27日生，汉族，住南京市白下区。原审第三人：周详,男，1993年8月18日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：何晨，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：邵双双，国浩律师(南京)事务所实习律师。原审第三人：南京市江宁区顶尚房产信息咨询中心，住所地南京市江宁区东山街道上元大街**。负责人:吴玉国,该公司总经理。委托诉讼代理人：严丽丽，女，1978年2月7日生，汉族，该公司员工。上诉人周敦明与被上诉人王昌明、王兆华，原审被告周爱玲，原审第三人周详、南京市江宁区顶尚房产信息咨询中心（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2016)苏0115民初4525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周敦明上诉请求：1、撤销原判，改判为驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令王兆华、王昌明支付本案一、二审诉讼费。事实与理由如下：1、双方之间并未就房屋买卖达成一致意见，特别是关于房屋的价格、出售方的主体资格等方面还需要进一步确认。另外，涉案房屋的房主还有第三人周详，周敦明只是共有人之一，在没有得到另一个共有人周详同意的情况下，周敦明无论从事实层面、法律层面均不可能继续履行所谓的房屋买卖合同。2、王兆华、王昌明及中介公司对效力待定的《房屋买卖合同》未能生效、未能履行有重大过错。上诉人从未委托周爱玲作为受托人签订合同，中介公司明知签订《房屋买卖合同》必须要书面、要式的授权，而且必须查验房主的身份，周爱玲在没有出示任何资料的情况下签订的合同是效力待定合同。3、周爱玲已经退还了5万元，故王兆华、王昌明无任何损失可言。被上诉人王昌明、王兆华辩称：1、根据物权法相关规定，无权处分人处分财产仅仅不能发生物权变动的效力，而不涉及合同本身效力；2、根据合同法关于无效合同的规定，本案并不符合无效合同的相关情形，因此周敦明认为合同无效，没有法律依据；3、根据最高人民法院院关于审理买卖合同的司法解释规定，即使本案属于无权处分，合同也应当认定为有效；4、本案中并不涉及无权代理，案涉合同是周爱玲代理周敦明与王昌明、王兆华签订，周详并未委托，周爱玲在签订房屋买卖合同时并未以周详的名义出售，本案并非无权代理。原审第三人周详辩称：同意周敦明的上诉观点。原审第三人中介公司辩称：本案中买卖双方先有约定之后再到中介公司代办过户手续，价格及合同的相关情况双方都进行了约定。签订之前，周爱玲到中介公司来的时候，中介公司的经办人员才了解到其是周敦明的妹妹，经办人员查看了周爱玲的身份证，且有视频电话，之后签订了定金合同，合同签订后，经办人员让周敦明亲自过来，周敦明答应过几天过来。涉案房屋的钥匙存放在中介公司两年多了。原审被告周爱玲二审中未提交答辩意见。王昌明、王兆华向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年3月5日签订的《房屋买卖合同》；2、周敦明支付违约金510000元；3、本案诉讼费由周敦明、周爱玲承担。一审法院认定事实：2016年2月底，王昌明与周敦明微信联系，就案涉位于南京市××区秣××街道××路××花园××室房屋的买卖交易事项达成一致意见，周敦明安排王昌明与周爱玲联系，由周爱玲经办具体事项。2016年3月5日，王昌明、王兆华（乙方）与周敦明（周爱玲代理，甲方）在中介公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定周敦明将案涉房屋出售给王昌明、王兆华，房屋面积为182.02平方米，房屋价款为255万元。合同第二条第二项约定：A，乙方于2016年3月5日，支付甲方购房定金5万元。B，乙方于2016年5月1日，支付甲方购房首付款人民币155万元（含定金），同时余款人民币100万元，乙方通过银行组合贷款直接下到卖方账户，下款日期以银行为准，贷款不足部分以现金支付。……第三条第一项约定：双方于2016年5月1日前办理房屋产权过户手续。……第四条第一项约定：若甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，已付甲方的定金不退。……第七条约定：1，甲方净得价人民币255万元整，国家相关费用由乙方支付。2，乙方见此房产证、土地证付甲方周爱玲现金人民币55万元（含定金）。3，甲方周敦明委托周爱玲签定金合同有同等的法律责任。合同签订当日，王昌明、王兆华支付定金5万元给周爱玲，周爱玲出具收条，载明：“今收到王昌明购江宁区双赢花园11-1103室房屋定金大写伍万元整元小写￥50000元(备注甲方违约总房价的百分之二十返还，乙方违约定金不退)”，收款人周敦明，代理人周爱玲（捺指纹印）。2016年3月10日，周敦明要求加价以278万元的价格出售案涉房屋，王昌明、王兆华不同意周敦明加价出售的要求，后周敦明未按照约定继续履行合同。2016年5月20日，周爱玲将5万元定金返还给王昌明。一审庭审中，王昌明、王兆华按照定金收条上的约定主张违约金510000元，表示其损失主要为房价上涨的预期损失，并以2016年3月10日周敦明明确表示不再出售案涉房屋之日为计算预期损失的时间基点。另，在一审审理过程中，王昌明、王兆华以周爱玲为代理人为由撤回对周爱玲的诉讼请求。周敦明、周详人口信息查询情况显示其二人户籍地址均为南京市××××室。案涉位于南京市××区秣××街道××路××花园××室房屋房产证登记在周敦明、周详名下。以上事实，有房屋买卖合同、收条、微信记录、房产证、土地证、人口信息查询情况及当事人陈述等证据证明。一审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。王昌明、王兆华提供的微信记录、买卖合同、收条及中介公司陈述等证据足以证明周敦明委托周爱玲办理案涉房屋买卖交易等相关事项的事实，周爱玲虽予以否认，但未提供相反的证据证明，故一审法院对周爱玲主张的代理不成立，其仅为见证人的意见不予采信。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋登记在周敦明、周详二人名下，根据法律规定，周爱玲在签订合同时是否有处分权并不影响合同的效力，周爱玲主张买卖合同效力待定的意见于法无据，一审法院不予采信。综上，王昌明、王兆华与周敦明于2016年3月5日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定诚实履行。周敦明未按照合同约定履行合同，致房屋交易不成，已构成根本违约，应承担违约责任。现王昌明、王兆华主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，案涉房屋的成交价格符合市场行情，买卖双方于2016年3月5日签订房屋买卖合同，周敦明于2016年3月10日即明确表示不再出售案涉房屋，该段期间内的房屋价格并未发生明显的变化，王昌明主张损失510000元过高，本院综合合同履行情况、当事人过错程度等因素，依法酌定违约金为50000元。关于周爱玲抗辩的送达程序问题，虽周爱玲主张周敦明、周详长期居住在国外，但并未提供充分的证据证明，且周敦明、周详户籍地址仍在南京市××区内，一审法院依法采取国内公告的方式送达并无不当，故对周爱玲的该项抗辩意见不予采信。另一审庭审过程中，王昌明、王兆华以周爱玲为代理人为由，撤回对其的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条规定，判决：一、王昌明、王兆华与周敦明于2016年3月5日签订的关于南京市××区秣××街道××路××花园××室房屋的《房屋买卖合同》解除；二、周敦明赔偿王昌明、王兆华损失50000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回王昌明、王兆华的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，保全费5000元，公告费560元，共计5640元，由周敦明负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据王昌明与周敦明微信内容及买卖合同、收条的内容及签订格式，可以认定周敦明与周爱玲之间形成代理法律关系。中介公司的陈述与以上微信内容、买卖合同、收条相互印证，足以证实周敦明委托周爱玲办理涉案房屋买卖交易相关事项。周爱玲以代理人的身份并以周敦明的名义实施的民事法律行为，应由周敦明承担民事责任。王昌明、王兆华与周敦明之间的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。虽然案涉房屋在房产部门登记的所有权人为周敦明、周详，但根据《最高人民法院》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故周敦明在签订合同时是否有处分权并不影响合同的效力，周敦明主张买卖合同效力待定的意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。合同签订后，因周敦明要求加价以278万元的价格出售房屋致合同未能履行，其行为构成违约，王昌明、王兆华要求解除合同，有事实与法律依据，一审法院予以支持，并无不当。一审法院综合合同履行情况及当事人过错程度等因素，依法酌定违约金为50000元，符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人周敦明负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  孙 伟二〇一七年八月二十九日书记员  王 慧