广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16194号
上诉人（原审被告）：李明顺。
委托诉讼代理人：倪敏，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴瑕。
委托诉讼代理人：冯利强，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人李明顺因与被上诉人吴瑕房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李明顺上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判驳回吴瑕要求李明顺支付违约金、返还定金、支付利息的全部诉讼请求；二、依法判令本案一、二审诉讼费用、保全费用等全部由吴瑕承担。
事实和理由：一、一审判决第6页中另查部分第3点第①项与客观事实不符，其认定错在显而易见的错误。1、根据案涉《二手房买卖合同》第八条之约定，赎楼费（含担保费和手续费）由买方即吴瑕承担，李明顺没有承担赎楼费用的义务。但一审判决未查明上述关键事实，造成了后续事实认定出现明显错误。2、根据双方均确认真实性的2015年12月10日的录音显示：吴瑕丈夫在录音证据的第一句话中即表示“陈小姐，想来想去就两个方案，第一赎楼用我们出叁万，但可以接赎楼的担保公司我们实在找不到了，看你那边去找一下，费用我们最多出叁万块；第二这个交易做不下去，那你就把这个交易了结掉……”。显丽易见，是吴瑕丈夫主张其只能出3万元赎楼费用，否则交易无法进行，而并非李明顺妻子。一审判决对此认定亦存在明显错误，进而导致将违约责任归于李明顺。3、深圳某融资担保有限公司并非无法按约定办理担保赎楼手续，而是因赎楼费用超出了吴瑕的预期，所以吴瑕方才表示要求李明顺另选担保公司，否则交易无法进行，其行为已违反《二手房买卖合同》关于赎楼费用支付的约定。根据双方均确认真实性的2015年12月10日的录音显示李明顺妻子拒绝了吴瑕丈夫的要求，并告知其应依据双方合同继续履行，并根据委托公证书由取得授权委托的钟小姐配合在合同约定的时间内办理首期款监管，吴瑕丈夫随后亦表示认可。但吴瑕没有在合同约定的时间内要约由取得授权委托的钟小姐配合办理首期款监管。李明顺妻子只是拒绝了吴瑕丈夫关于要求在三万元以内另找担保公司的要求，且此后双方已明确由授权委托的钟小姐配合办理首期款监管，但一审判决却罔顾事实，在没有任何依据的情况下反而错误认定李明顺妻子在当日已知悉担保公司无法按约办理担保赎楼手续，其错误应依法予以纠正。因此，本案中主张只出叁万元赎楼费的是吴瑕，表示交易无法进行的也是吴瑕。李明顺未收到任何担保公司关于无法按约定办理担保赎楼手续的正式通知，亦未表示不予履行赎楼义务，吴瑕也没有提供任何证据证明涉案物业不能办理赎楼手续。二、一审判决错误适用合同法关于“不安抗辩权”的规定，严重损害了李明顺的合法权益。1、在李明顺已经履行全权委托公证的情况下，根据《二手房买卖合同》之约定吴瑕应在2015年12月12日之前付清首期款，上述期限届满之日起三日内办理首期款监管手续，李明顺予以配合，且李明顺最迟不晚于吴瑕取得银行《贷款承诺函》后40日内完成赎楼。显然吴瑕支付首期款的义务在先，不仅先于李明顺配合监管首期款的义务亦先于李明顺履行赎楼的义务，因此本案不适用合同法第六十六条关于“不安抗辩权”的法律规定。2、李明顺已依照《二手房买卖合同》之约定履行全权委托公证之义务，并依照二手房交易之惯例告知吴瑕继续履行合同，由取得公证委托的担保公司钟小姐配合办理首期款监管手续，吴瑕在录音中亦表示认可，李明顺并不存在拒不配合的违约行为。3、李明顺从未明确表示拒不履行赎楼义务，既未通知取得公证委托的担保公司终止赎楼，亦未向吴瑕表示交易无法进行。吴瑕更没有提供任何证据证明李明顺将在其取得银行《贷款承诺函》后40日内不予赎楼或丧失赎楼能力。因此，本案一审判决适用“不安抗辩权”没有法律依据，亦缺乏事实基础。吴瑕违反《二手房买卖合同》关于承担赎楼费用的约定，明确表示以三万元为限，导致涉案房产交易无法继续进行，并且又拒不履行支付首期款义务的违约行为才是导致《二手房买卖合同》无法继续履行的根本原因。其要求李明顺支付违约金、返还定金、支付利息的全部诉讼请求均没有任何事实基础和法律依据。综上所述，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在重大错误，请求二审合议庭查明事实，依法纠正一审错误判决，维护李明顺的合法权益。
吴瑕辩称：一、李明顺委托的某担保公司及后续吴瑕尽力寻找的担保公司拒绝做此笔房屋买卖赎楼担保业务，原因是李明顺信用记录太差，存在大量逾期还款记录，而非赎楼费用多少。二、吴瑕的老公郑宁提及出赎楼费3万元是赎楼担保市场的赎楼费市场行情最高价格，是在李明顺拟人为将该房屋的抵押借款额从人民币80万元增至290万元后让吴瑕以银行欠款290万元进行赎楼的情况下说出的，且是口头协商过程。三、李明顺在2015年12月9日晚即知道其代理人即某担保公司的钟小姐拒绝代替李明顺做资金监管等相关业务。四、吴瑕在李明顺拒绝配合做资金监管后，有多次通知李明顺继续配合办理资金监管，李明顺明知钟小姐拒绝代替自己办理资金监管手续的情况下，仍然不配合吴瑕办理，属严重违约行为。五、李明顺未配合吴瑕按期办理首期款资金监管手续的违约行为，导致吴瑕无法按期支付购房首期款。六、吴瑕在交易时，具备深圳市的购房资格和购房经济支付能力，不存在违约的理由，反而在购房时，处处被动。此次交易因李明顺的原因而未成功，给吴瑕造成了很大的损失。综上所述，吴瑕在与李明顺关于该宗房屋买卖交易过程中，吴瑕积极支付定金。在2015年12月7日就准备好了购房首期款。积极在某担保公司因李明顺信用记录太差不愿继续承接担保业务之时，寻找其他担保公司。并积极在无担保公司愿意承接此单业务之时，与李明顺协商后解决方式。一直是秉着促进交易的心态，去实现诚意买房目的。而李明顺却在买卖合同签订时，只告诉吴瑕拟交交易房屋欠银行贷款数额80多万元，及其一定要在2015年12月20日前处理一些问题，而未曾高速吴瑕其逾期还贷好几期，且已被招商银行立案起诉的事实，并且在得知某担保公司因李明顺信用记录太差而不愿继续做此单业务的时候，一味地去责怪吴瑕人的担保公司不好。吴瑕认为在此次交易过程中，李明顺在赎楼前不配合办理资金监管手续等行为构成违约，而吴瑕不存在违约的情形。一审法院判决正确，请求二审法院维持原判，依法驳回李明顺的全部上诉请求，以维护吴瑕的合法权益。
吴瑕向一审法院起诉请求：1、吴瑕与李明顺签订的编号XX号《二手房买卖合同》于2015年12月26日解除；2、李明顺立即向吴瑕支付违约金人民币76万元；3、李明顺立即返还吴瑕已支付的定金人民币30万元；4、李明顺立即向吴瑕支付占用定金的利息（以人民币30万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2015年12月26日计算至李明顺实际返还定金之日止）；5、本案的诉讼费用、保全费用等全部由李明顺承担。
一审法院认定事实：2015年11月28日，吴瑕作为买方，李明顺作为卖方，双方签订了编号为XX《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、李明顺将其所有的位于某轩903房（房地产证号码500××××6002）转让给吴瑕，转让成交价为人民币380万元；2、本次房产交易定金共计人民币30万元，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币25万元，买方在签署本合同之日起5日内再向卖方支付定金人民币5万元；3、第二部分房款付款方式为银行按揭付款，买方应于签订本合同之日起14日（含当日）内付清首期款人民币150万元，买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均有买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、如一方未按本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如违约一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方按转让成交价20%支付违约金或适用定金罚则；7、双方在备注条款中约定：卖方承诺配合买方申请免缴个人所得税；卖方同意买方可指定产权人至国土局过户；经双方协商卖方户口在三年内迁出；卖方实收价为人民币380万元。
2015年11月28日，李明顺向吴瑕出具《收条》，表明收到吴瑕交付的购买涉案房产的定金人民币25万元，并注明“此收据以银行转账后生效”。2015年11月29日，吴瑕以转账方式向李明顺支付定金人民币25万元。
2015年12月2日，吴瑕以转账方式向李明顺支付定金人民币5万元。当日，李明顺向吴瑕出具《收条》，表明收到吴瑕支付的定金人民币5万元。
2015年12月2日，李明顺办理了公证委托手续，将办理房地产转让等相关事宜委托给深圳市某融资担保有限公司、马敬元、钟伟苑、苏志远、钟秀芳。
2015年12月10日，吴瑕向李明顺妻子发短信，短信内容为：李明顺应当在12月11日到上午十点到深圳招商银行红荔支行办理首期款资金监管手续，李明顺妻子回复称“你们自己去就好了，如果要配合的话请找公证被委托方。你监管完以后把银行的回单拍照发给我”。另，吴瑕主张其于当日亦发送短信给李明顺本人告知办理资金监管的事宜，且于12月11日向李明顺发短信告知担保公司无法办理委托事项，但吴瑕提交的短信记录的收件人电话号码为135××××9585，李明顺对该号码不予认可，李明顺认可的以及吴瑕在起诉时提供的李明顺的电话号码为135××××9585。
吴瑕主张李明顺未配合办理首期款资金监管手续的行为构成违约，故诉至法院请求判令解除双方签订的《二手房买卖合同》，且李明顺应向其按照房屋转让价款的20%支付违约金人民币76万元、返还定金人民币30万元。李明顺主张办理资金监管为吴瑕的义务，吴瑕未将担保公司不予配合办理的相关事宜告知李明顺，且李明顺提出吴瑕主张的违约金标准过高。
另查，1、深圳市不动产登记中心于2016年1月19日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2016年1月19日，申请人即吴瑕家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。
2、吴瑕主张担保公司工作人员明确告知因李明顺无法提供反担保物业，故无法办理委托赎楼手续，亦无法代为办理资金监管手续，吴瑕提交了录音和短信记录证明其该主张。
3、吴瑕、李明顺确认真实性的吴瑕丈夫和李明顺妻子在2015年12月10日的录音显示：①李明顺妻子在当日已经知悉深圳市某融资担保有限公司无法按约定办理担保赎楼手续，且李明顺妻子表示担保公司是吴瑕自己找的，应当由吴瑕自行解决，自己只能出人民币3万元的赎楼费用，否则交易则无法进行；②吴瑕丈夫在当日下午已经打电话给李明顺妻子说涉案合同进行不下去，要求退还定金。
4、吴瑕主张双方于2015年12月13日至26日期间一直协商合同解除的事宜；李明顺主张吴瑕于2015年12月12日后一直主张解除合同。
5、吴瑕、李明顺在庭审中确认2015年12月涉案房产的市场价值与双方约定的转让价格差别不大。
以上事实，有房地产证、二手房买卖合同、收条、银行转账业务回单、公证书、委托书、短信、购房资格证明、录音等证据和庭审笔录予以证实。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。吴瑕和李明顺签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定“该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方”，根据上述合同约定可知，在无证据证明双方对赎楼方式达成了新的约定的情况下，一审法院认为根据上述约定可知，赎楼为卖方义务，卖方负有办理赎楼并注销抵押登记手续的义务，且根据合同全面履行原则，卖方作为涉案房产的产权人和转让方亦负有排除涉案房产物权转移限制的义务。本案中，无论担保公司是通过何种途径委托的，委托赎楼方以及赎楼义务方均为卖方即李明顺，在担保公司无法依约办理赎楼手续的情况下，李明顺应当及时在约定期限内予以更换担保公司或自行赎楼。本案中，李明顺方已经在2016年12月10日知悉或应当知悉其委托的担保公司无法依约办理赎楼手续，但李明顺妻子于当日向吴瑕明确告知只能出人民币3万元的赎楼费用，否则交易无法进行，鉴于李明顺与其妻子在涉案房屋转让过程中处于利益共同体的关系，一审法院认为足以认定李明顺已经向吴瑕明确告知仅出赎楼费用人民币3万元，不再支出除此之外的赎楼费用，属于李明顺明确表示不按照合同履行赎楼义务的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，虽然吴瑕丈夫于12月10日告知李明顺妻子称涉案合同进行不下去，要求退还定金，一审法院认为基于李明顺无法按照合同约定办理赎楼手续的情况，吴瑕有权行使不安抗辩权，且吴瑕在行使不安抗辩权的同时，亦在约定期限内以向李明顺妻子发短信和打电话通知李明顺办理首期款资金监管手续的方式，明确表示其在李明顺消除履行合同的障碍的情况下愿意继续履行合同，故李明顺主张吴瑕未按合同约定办理首期款资金监管手续的行为构成违约，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，李明顺的行为构成违约，吴瑕有权主张解除合同并要求李明顺承担违约责任，吴瑕、李明顺签订的《二手房买卖合同》应当自吴瑕向李明顺主张解除合同之日解除。
关于违约金。涉案合同的签订日期为2015年11月28日，根据本案查明的事实，双方于2015年12月10日就已经初步知悉涉案房产无法按照合同约定继续履行，在合同无法继续履行的情况下，吴瑕应当负有积极减损的义务，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行程度，损失程度，一审法院酌情将违约金调整至人民币30万元，吴瑕的超额诉讼请求，一审法院不予支持。
关于定金。本案中，吴瑕向李明顺支付了定金人民币30万元，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，李明顺应当向吴瑕返还定金人民币30万元。
关于吴瑕主张的定金利息。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，吴瑕主张的定金利息尚在一审法院支持的违约金数额范围内，故对于吴瑕主张的定金利息，一审法院不予支持。
判决：一、确认吴瑕和李明顺2015年11月28日签订的编号为XX的《二手房买卖合同》解除；二、李明顺应于本判决发生法律效力之日起三日内向吴瑕返还定金人民币30万元，支付违约金人民币30万元；三、驳回吴瑕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14,344元，保全费人民币5,000元，由吴瑕负担人民币8,399元，由李明顺负担人民币10,945元，受理费和保全费吴瑕已经预交。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，除原审查明的“李明顺妻子表示自己只能出人民币3万元的赎楼费用，否则交易则无法进行”与事实不符外，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。
另查明，吴瑕提交的证据六中的手机短信为某担保公司钟小姐（钟伟苑）在2015年12月13日发出的短信，内容为：“因业主李明顺，由于在其他银行消费贷欠款金额在290万左右，我们公司需要业主配合提供深圳房产足额的290万反担保房产，已跟业主多次沟通协商还是说无法提供反担保物业，所有我公司放弃该物业委托赎楼手续”，“无法代替业主去银行做资金监管手续”。一审庭审中，李明顺称担保公司于2015年12月13日发了一条短信，与吴瑕提供的证据六中短信内容一致。李明顺提交的李明顺妻子陈世珍和吴瑕丈夫郑宁在2015年12月10日的录音中，吴瑕丈夫郑宁称：“因为明天是公证（实际应指首期款监管）的最后一天啊，我不做公证的话就违约啦，我明天不管怎么样都要做公证，如果你明天把定金退给我的话那公证就不用做了，那于是这个交易就了结了。”
本院认为，李明顺与吴瑕签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行各自的义务。
李明顺提交其妻子陈世珍发送给吴瑕的短信记录作为证据证明李明顺已经告知吴瑕关于资金监管的手续问题应由接收委托的委托方负责办理，表明李明顺同意其妻子代其作出的意思表示。
吴瑕于2015年12月10日通知李明顺妻子协助办理首期款资金监管手续，李明顺妻子答复如果要配合请找公证被委托方。本院认为，首先，根据李明顺提交的2015年12月10日李明顺妻子与吴瑕丈夫的录音内容显示，李明顺妻子在当日已经知悉某担保公司无法按约定办理担保赎楼手续，且某担保公司钟伟苑已于2015年12月13日发短信通知李明顺和吴瑕该公司无法代替李明顺去银行做资金监管手续，并表示由于李明顺在其他银行消费贷欠款金额在290万左右，该公司需李明顺配合提供深圳房产足额的290万元反担保房产，已跟李明顺多次沟通协商，因李明顺无法提供反担保物，该公司放弃该物业委托赎楼业务。上述事实均表明李明顺在2015年12月10日是应当知悉某担保公司无法按约定办理担保赎楼手续的。其次，吴瑕已通知李明顺协助办理首期款资金监管手续，李明顺如需其受托人代为办理，其应当自行指示其受托人协助办理。同时，根据前述事实，李明顺的受托人已多次和李明顺沟通协商反担保事宜，因李明顺无法提供反担保物，某担保公司已放弃涉案房屋赎楼业务，该公司不可能代李明顺去银行办理资金监管手续。综上，本院认为，支付首期款须以签署首期款资金监管协议为前提，现因李明顺的原因导致首期款资金监管协议未予签订，吴瑕因此未予支付首期款并不构成违约。李明顺称涉案合同无法继续的根本原因系因吴瑕拒不履行支付首期款的义务，没有事实依据，本院不予支持。
根据合同约定，在担保公司无法依约办理赎楼手续的情况下，李明顺应当及时在约定期限内予以更换担保公司或自行赎楼。本案中，李明顺已经在2016年12月10日知悉或应当知悉其委托的担保公司无法依约办理赎楼手续，且担保公司已于2016年12月13日通知李明顺放弃涉案房屋的赎楼业务，根据涉案合同约定，李明顺应更换担保公司或自行赎楼，但李明顺在吴瑕提起本案诉讼前一直未予履行上述义务，李明顺的行为构成违约。根据合同约定，吴瑕有权解除合同并要求李明顺支付违约金。原审对此处理正确，本院予以维持。
综上，李明顺的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币9800元，由上诉人李明顺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。