广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3188号
上诉人（原审被告）：佛山市澳视信息技术有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：黄享义，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蔡美玉。
被上诉人（原审原告）：广东物联天下产业园有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：马永江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王志佳，广东顺龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：申艳，广东瑶琨律师事务所律师。
上诉人佛山市澳视信息技术有限公司（以下简称澳视公司）为与被上诉人广东物联天下产业园有限公司（以下简称物联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：物联公司、澳视公司于2013年1月1日签订一份编号为2012-014的《房屋租赁合同》，约定物联公司将位于佛山市顺德区某大楼（B）座504、506号的房屋出租给澳视公司，租赁建筑总面积214.88m2，用途为办公、科研，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，每月租金为40元／m2，月租金为8595.2元，合同还约定2013年4月1日至2015年12月31日期间的租金，按照每季度支付一次，澳视公司在每季度第1个月20日前向物联公司缴纳当季度租金25785.6元，合同还约定澳视公司应按时向物联公司缴纳当期租金，逾期每天须支付所欠费用金额3‰的逾期付款违约金支付给物联公司，直至如数补齐租金之日为止。同日，物联公司、澳视公司还签订一份编号为2012-014的《物业管理合同》，约定澳视公司需在每季度第一个月的20日前向物联公司缴交物业管理费，物业管理费包括客服管理费、安保管理费、公共保洁费、绿化费、公共设施设备维护费、公共水费、垃圾清理清运等，物业管理费的标准为5元／m2，按澳视公司租用面积计算，每月物业管理费为1074.4元，该合同还对其他事项进行了约定。当天，物联公司还与澳视公司签订一份《补充合同》，该合同第二条约定租赁期间前两年和第三年的租金按不同方式支付，物联公司同意澳视公司暂不支付2013年1月1日至2014年12月31日两年期间的租金，澳视公司应在收到区或镇级政府部门每期下发的租金补贴三个工作日内向物联公司交付当期相应的全额租金补贴，冲抵租金，2015年1月1日至2015年12月31日，政府停止发放租金补贴后，澳视公司确保继续租赁物业至少一年，租金支付方式按原合同执行，否则澳视公司应向物联公司支付相当于6个月租金的违约金。该合同第三条约定原合同及补充合同履行期间，因涉及政府行为、政府政策变化的原因导致澳视公司未能申请到租金补贴的，原合同及补充合同自动终止，澳视公司无需按原合同的约定条款支付租金，第四条约定原合同及补充合同履行期间，因澳视公司拒绝配合物联公司申报租金补贴导致物联公司不能取得租金补贴的，原合同及补充合同自动终止，澳视公司需按原合同的约定条款支付应付未付的租金及违约金。
另查明，物联公司同意将2015年期间的月租金降低为28元／m2。
再查明，案涉的坐落于佛山市顺德区某大道西12号房屋权属人为广东东箭投资有限公司，规划用途为商业、金融、信息，广东东箭投资有限公司同意将该房屋无偿提供给广东物联天下物联网信息产业园有限公司使用，使用期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，广东物联天下物联网信息产业园有限公司在2014年12月25日在工商登记部门变更名称为物联公司。
物联公司认为澳视公司拒绝配合其办理2014年7月1日至2014年12月31日的租金补贴且未支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金，遂于2015年9月22日向法院提起本案诉讼，请求判令：1.澳视公司立即向物联公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金51571.2元、违约金11331.34元；2.澳视公司立即向物联公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金54149.76元、管理费9669.6元及违约金7569.79元；3.澳视公司支付物联公司本案律师费7000元；以上合计141291.69元；4.本案诉讼费、保全费由澳视公司承担。
原审法院认为，本案物联公司、澳视公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》、《物业管理合同》及《补充合同》均不存在无效的情形，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1.澳视公司应否向物联公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金及违约金；2.澳视公司应否向物联公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金、管理费及违约金；3.澳视公司应否向物联公司支付律师费。对此，原审法院作如下分析：1.对于澳视公司应否向物联公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金及违约金的问题，根据《补充合同》第三条约定原合同及补充合同履行期间，因涉及政府行为、政府政策变化的原因导致澳视公司未能申请到租金补贴的，原合同及补充合同自动终止，澳视公司无需按原合同的约定条款支付租金，庭审中物联公司确认2014年7月至12月的租金补贴是因为政府政策变化的原因而未能申请到租金补贴，物联公司也未举证证明澳视公司存在拒绝配合物联公司申报租金补贴导致物联公司不能取得租金补贴的行为，因此根据《补充合同》第三条约定澳视公司无需向物联公司支付2014年7月1日至2014年12月31日的租金及违约金；2.对于澳视公司应否向物联公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金、管理费及违约金的问题，澳视公司抗辩认为根据《补充合同》第三条约定原合同及补充合同履行期间，因涉及政府行为、政府政策变化的原因导致澳视公司未能申请到租金补贴的，原合同及补充合同自动终止，澳视公司无需按原合同的约定条款支付租金，结合上下文对该条款进行分析，该条款应针对的是2013年1月1日至2014年12月31日两年期间的租金进行的约定，且第二条明确约定2015年1月1日至2015年12月31日，澳视公司必须确保继续租赁物业至少一年，澳视公司未举证证明其已与物联公司在2014年7月已经协商一致解除相关合同也未举证证明双方约定三年免租，庭审中澳视公司也明确未办理解除合同及交还场地的手续，因此澳视公司应按照《房屋租赁合同》的约定每季度向物联公司支付租金及管理费，2015年1月1日至9月30日的租金共54149.76元（28×214.88×9）、管理费共9669.6元（5×214.88×9），另外物联公司主张对租金及管理费从逾期之日起按每天3‰的标准支付逾期付款违约金，双方在《房屋租赁合同》中对逾期支付租金约定了每天3‰的标准支付逾期付款违约金，澳视公司在庭审中也予以确认，不持异议，因此对逾期支付的租金从逾期之日起按每天3‰的标准支付逾期付款违约金应予以支持，对逾期支付的管理费，原审法院酌定从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款违约金；3.对于澳视公司应否向物联公司支付律师费的问题，物联公司庭审中明确没有证据证明支付了律师费，应由其承担举证不能的法律后果，物联公司未产生该项损失，其该项主张没有事实依据，依法予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、澳视公司应在判决发生法律效力之起十日内向物联公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金54149.76元、管理费9669.6元及逾期付款违约金（计算方法：以每期逾期支付的租金为基数从逾期之日起按每天3‰的标准至实际清偿之日止及以每期逾期支付的管理费为基数从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率至实际清偿之日止计算）；二、驳回物联公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1562.92元、财产保全费1226.45元，合共2789.37元，由澳视公司负担1358.63元，由物联公司负担1430.74元。
上诉人澳视公司不服原审法院上述判决向本院上诉称：澳视公司已于2015年5月26日通过澳视公司邮箱向物联公司相关负责人、政府相关主管人员发出电子邮件，明确表明由于物联公司未能提供正常可营业场所，澳视公司决定2015年不再租用物联公司的办公场地，并要求物联公司尽快放行属于澳视公司的一切用品，并要求物联公司尽快归还属于澳视公司的一切设备。澳视公司认为，物联公司所主张的“澳视公司应立即向物联公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金54149.76元、管理费9669.60元及违约金7569.79元”不属实，不存在。因澳视公司和物联公司签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》已自动终止。澳视公司已于2014年7月1日起不在该园区办公室办公。物联公司拖欠澳视公司工程款70多万元（另案起诉），致使澳视公司无能力再支付研发人员费用，不能继续在该园区研发办公，按政府规定未实际使用该园区办公室就不能给予办公租金补贴。故根据《房屋租赁合同》的《补充合同》第三条“原合同及本《补充合同》履行期间，因涉及政府行为、导致乙方未申请到租金补贴的，原合同和《补充合同》自动终止，乙方无需按原合同的约定条款支付租金”之约定，自2014年7月1日起，即在原合同及《补充合同》履行期间已因涉及政府行为，导致乙方未申请到租金补贴，原合同和《补充合同》已经自动终止，不存在原审法院所提及的“2015年1月1日至2015年12月31日，澳视公司必须确保继续租赁物业至少1年”。若这样，则等于自动终止的合同又重新履行，而双方并未重新签订。综上所述，上诉请求：一、请求撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1634号民事判决第一项，改判澳视公司免支付物联公司2015年月1日至2015年9月30日的租金54149.76元、管理费9669.6元；二、请求改判澳视公司免负担受理费、财产保全费1358.63元。一、二审案件诉讼费用由物联公司负担。
上诉人澳视公司于二审期间向本院提交了如下证据：
证据1、电子邮件一份，以证明2015年1月后，物联公司不让澳视公司在租赁场所办公了，2015年1月，澳视公司要搬离，物联公司不让其搬离。
证据2、《物业管理合同》一份，以证明该合同随涉案《房屋租赁合同》及《补充合同》自动终止，澳视公司不应交纳物业管理费。
被上诉人物联公司答辩称：《补充合同》第二条明确约定租金的支付方式及金额。政府停止发放租金补贴后，对方应该继续租赁涉案租赁物一年。涉案租赁合同并没有终止，对方应该继续支付租金。
被上诉人物联公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人物联公司对上诉人澳视公司提交的证据质证认为：对证据1的真实性不予以确认，对澳视公司要证明的内容不予确认，且澳视公司没有与物联公司办理涉案租赁物返还手续。根据涉案物业管理合同，澳视公司若不交纳租金，物联公司可以停水停电；对证据2的真实性予以确认，但不确认澳视公司要证明的内容。
经质证，由于澳视公司提交的证据1不足以证明其诉讼主张，亦无其他证据予以佐证，故不作本案定案依据；物联公司对澳视公司提交的证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。
经审查，本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：物联公司亦确认系因政府政策原因，澳视公司不能领取到2014年7月至2014年12月期间的租金补贴。
本院认为：物联公司、澳视公司签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》及《物业管理合同》，意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。涉案《补充合同》第三条虽约定，“原合同及补充合同履行期间，因涉及政府行为、政府政策变化的原因导致乙方（澳视公司）未能申请到租金补贴的，原合同及补充合同自动终止，澳视公司无需按原合同的约定条款支付租金”，但澳视公司提交的证据并不能充分证明其于2014年7月1日后已搬离涉案租赁场所，澳视公司虽诉称物联公司阻止其搬离，但未提交充分证据予以证明，故其主张上述涉案合同已于2014年7月1日终止，理据不足。物联公司诉请澳视公司应向其支付2014年7月1日至2014年12月31日间的租金，违约金，原审法院判决未予支持，物联公司对此未提出上诉，本院予以维持；由于澳视公司未支付物联公司2015年1月1日至2015年9月30日的租金54149.76元（28×214.88×9）及物业管理费9669.6元（5×214.88×9），故物联公司诉请澳视公司应向其支付该欠款金额依据充分，原审法院判决予以支持妥当，本院予以维持；由于澳视公司迟延支付物联公司2015年1月1日至2015年9月30日的租金54149.76元，故澳视公司依约应向物联公司支付迟延支付租金违约金（分别自2015年1月21日、2015年4月21日、2015年7月21日起，均以18049.92元为本金，按日3‰的利率标准计付至实际清偿之日止），但因物联公司向澳视公司主张的租金违约金金额7569.79元少于澳视公司依约应支付的上述违约金金额，故澳视公司应支付予物联公司的违约金金额应以物联公司主张的违约金额7569.79元为准。原审法院判决澳视公司向物联公司支付的违约金金额超过物联公司主张的违约金金额7569.79元，有失妥当，本院依法予以改判。澳视公司上诉称涉案合同已于2014年7月1日自动终止，其不应向物联公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金、物业管理费，因其该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律有所不当，本院依法予以改判。澳视公司上诉主张不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1634号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1634号民事判决第一项为：佛山市澳视信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之起十日内向广东物联天下产业园有限公司支付2015年1月1日至2015年9月30日的租金54149.76元及逾期支付违约金7569.79元，物业管理费管理费9669.6元，合共71389.15元。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1395.48元，由佛山市澳视信息技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 徐允贤
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年九月五日
书 记 员 李嘉敏