河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郑民四终字第2019号
上诉人姜淑琴（原审被告），女，汉族，1958年12月2日出生。
委托代理人姜鸿，河南鸿润律师事务所律师。
委托代理人张彬，男，汉族，1982年10月11日出生。
被上诉人姜雷（原审原告），男，汉族，1981年6月7日出生。
委托代理人姜书明，男，汉族，1955年8月18日出生。
上诉人姜淑琴与被上诉人姜雷因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第5237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姜淑琴及其委托代理人姜鸿、张彬，被上诉人姜雷及其委托代理人姜书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2002年3月22日，白庙七组（经姜书明）与姜雷签订《租赁合同》一份，主要载明：白庙七组在姜寨村东综合市场，有六层框架楼一栋（除过厅以南澡堂部分及二楼），其中包括酒店大厅操作间配楼，已封阳台的6间房屋（大门口内北边，两间除外），年租金10万元向外发包给姜雷；从2002年7月1日起到2022年6月30日止，租期20年，每5年调整一次租金，上调10%。2003年5月15日姜雷向白庙七组呈送《请求报告》一份，主要载明：2002年3月22日与本组所签房屋租赁协议，房屋面积多需要分租，或转租给他人分期经营使用，由本人负责，按给本组订的租赁合同支付每年的租金，并请求所租房屋门前对应的场地有我使用。请村民组批准。次日，白庙七组签署同意并加盖印章。2004年10月3日姜书明（作为甲方）、刘天顺（作为乙方）签订《租房协议》一份，主要载明：姜书明将位于姜寨大街路东一楼约200平方米门面房租给刘天顺，年租金4万元，合同期限为17年，租期从2005年4月1日开始计算。甲方处显示姜雷签名，乙方处显示姜淑琴签名。姜雷认可该签名是后来在上述《租房协议》处添加，但协议是与刘天顺签的，房屋也是出租给刘天顺。庭审中，姜淑琴称于该协议签订当天向姜雷预交两年的租金8万元、转让费3万元，并于2005年5月1日起开始实际使用该房屋，并出具姜书明书写的收条；姜雷对此不予认可，称租金8万元、转让费3万元是刘天顺交给姜书明，姜书明因此给刘天顺出具的上述收条；但认可2007年4、5月份开始知道上述房屋实际系由被告使用，且从2007年5月份后开始接收被告向其交纳房租，直至2011年5月1日，之后的房租未交纳。2008年3月6日姜雷与姜淑琴（由其子张彬代签）又签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：姜雷将郑州市姜寨村姜寨市场大门以北附楼4间房屋及楼梯过道租给被告使用，每年租金1万元，每半年交纳一次，租金到期时提前5天交纳，租期5年，租金及租期从2008年4月1日开始计算。姜淑琴向姜雷交纳将部分房屋租金至2011年4月1日，之后的房租一直未交纳。2009年3月20日，姜书明给张彬出具《收条》一份，主要载明：今收到张彬2011年5月1日前房租12万元整（计3年房租金）以上帐冲抵完结。之后，姜淑琴、刘天顺草拟了《租房补充（谅解）协议》一份，主要载明：姜富、姜书明与刘天顺就白庙七组姜寨大街路东（姜寨菜市场大门北侧）六层临街框架楼壹层北半部，南北长约16米，东西宽约12米及东北侧l楼两问约40平方米的商业用房签订了一份房屋租赁协议，协议约定年租金4万元，合同租赁期为17年，租金和租期实际从2005年5月1日开始计算，接收时房屋为空房，另付姜雷、姜书明房屋转让费3万元，首次付款交两年租金8万元，签订协议时双方约定租金递增事项。2010年元月，双方因租金递增问题发生矛盾，后经多方调解和双方充分协商，一致达成以下补充条款：1、2004年10月3日签订协议中的租期17年仍然有效，租金自2011年5月1日起从每年4万元递增到每年6万元，从2016年5月1日起再递增10%，租金为每年6.6万元，一直到租期结束。租金半年交纳一次，每次金额为年租金的一半。2、姜雷协议中的承租方由刘天顺变更为姜淑琴，原协议和本次补充协议中涉及承租方的全部权利、义务均由被告姜淑琴享有和承担。3、因承租方租赁该房屋用于开办网吧，在该房屋内进行了装修、改造及电脑设备等共计人民币200多万元的投入，故本次补充（谅解）协议签订后，出租方保证租给姜淑琴的房屋能够正常使用，如遇姜寨七组拆迁、改造，租赁双方互不赔偿，互不承担责任，承租方只有要求拆迁方赔偿损失。4、出租方保证合同的连续性，除承租方不交纳房租外，出租方不利以任何理由解除合同。5、承租方保证在协议规定的交租时间内按时交纳租金，但出租方不利以任何理由拒收，如拒收，承租方不承担违约责任。6、出租方同意承租方在合同期内转租、转让该房屋，门前场地由承租方使用。作为出租方的姜雷和姜书明未在上述协议上签字。庭审中，姜雷对此协议不予认可。2011年7月19日，姜雷（授权代理人姜书明）在姜淑琴租赁房屋经营处张贴了《解除租赁关系通知》，并将其中一份《解除租赁关系通知》放置在工作人员前的柜台上，内容为.”姜淑琴，你开网吧所使用我姜雷，姜寨集贸市场大门北侧一楼门面房和二楼的房屋，经多次找你协商调整房屋租金事宜，你却迟迟不予明确答复。该交的房屋租金你也不再交纳，现正式通知你解除双方的租赁关系。请你接到通知后15日内将你所租用我的房屋内属于你的东西及设备搬出，把房子交给我。特此通知”。姜淑琴称其于2011年7月25日原告起诉后才见到上述《解除租赁关系通知》。2011年7月25日，原告向本院起诉要求判令被告限期搬离租赁房屋，将房屋归还原告，并支付所欠租金80000元，本院于二O一二年四月六日作出（2011）金民二初字第3871号民事判决书，判决确认原告姜雷与被告姜淑琴就郑州市金水区姜寨村东综合市场六层框架楼（除市场大门过厅以南澡堂部分及二楼房屋外）、姜寨村姜寨市场大门以北附楼4间房屋及楼梯过道的房屋租赁合同关系自2011年8月7日起解除，姜淑琴于判决生效后10日内腾离并交付姜雷，姜淑琴支付姜雷房租28333.34元，于判决生效后10日内付清，驳回姜雷的其他诉讼请求。姜淑琴不服判决提起上诉，郑州市中级人民法院于二O一二年九月十三日作出（2012）郑民四终字第1320号民事裁定书，裁定撤销金水区人民法院（2011）金民二初字第3871号民事判决，将此案发回本院重审。
原审法院认为：2004年10月3日姜书明（作为甲方）、刘天顺（作为乙方）签订了《租房协议》一份，后来姜雷在上述《租房协议》的甲方处添加签名，姜淑琴在上述《租房协议》的乙方处添加签名；仅依签名的变更不能证明上述《租房协议》是姜雷与姜淑琴所签订，不能证明该协议能够约束原、被告双方。但庭审中姜雷认可2007年4、5月份后开始知道姜寨大街路东一楼约200平方米门面房实际系由姜淑琴使用，且从2007年5月份后开始接收被告向其交纳4万元／年的房租，姜雷、姜淑琴对此均无争议，由此可认定，姜雷、姜淑琴就该部分房屋并未签订书面的租赁合同，但2007年5月份之后，姜雷、姜淑琴之间就上述房屋成立房屋租赁合同关系；但姜淑琴认可2011年5月1日之后未再向姜雷交纳房租，应该向姜雷交纳2011年5月1日之后的房屋租金，姜雷称姜淑琴应租金涨到6万元／年，应按6万元／年交纳房租，但姜淑琴对此不予认可，姜雷亦未提供相关证据证明，本院对6万元／年的租金不予认定，姜淑琴4万元／年向姜雷交纳所欠房租。2008年3月6日姜淑琴（由其子张彬代签）签订的《房屋租赁合同》有效，但合同已于2013年4月1日到期，姜淑琴应向姜雷交纳欠付房租（自2011年4月1日起算）。姜淑琴、刘天顺草拟的《租房补充（谅解）协议》，因对方不认可，不具效力，姜雷要求姜淑琴向其支付所欠房租实际上为两部分，一部分为姜寨大街路东一楼约200平方米门面房的房租，自2011年5月1日至2012年5月1日前为4万元，另一部分为姜寨大街路东临街楼姜寨市场大门以北附楼四间房屋及楼梯过道的房租，自2011年4月1日至2012年4月1日前为l万元，共计5万元。姜雷、姜淑琴就姜寨大街路东一楼约200平方米门面房未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁，姜雷有权解除合同，但应当在合理期限之前通知姜淑琴；姜雷因姜淑琴欠上述房屋租金，已通知姜淑琴解除租赁关系，且给予姜淑琴一定的合理期限，合法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姜淑琴于判决生效后十日内搬离姜寨大街路东一楼约200平方米门面房，并将该房屋交付给原告姜雷。二、姜淑琴支付姜雷所欠租金5万元，于判决生效后十日内付清。三、驳回姜雷的其他诉讼请求。案件受理费1900元，由被告姜淑琴负担1300元，原告姜雷负担600元。
姜淑琴不服原审法院判决，向本院提起上诉称：2004年10月3日，刘天顺受我委托（作为乙方）与姜书明（作为甲方）签订了一份《租房协议》，付款之前，我方发现姜书明无权转让使用该房屋，后经过双方协商，约定以我方一次性向甲方缴纳三万元转让费并向甲方一次性付清两年租金为条件，将刘天顺的承租资格变更为刘天顺和我两人，姜雷以合法出租人的身份在该协议上签字予以确认，双方表示对此协议认可。2011年我与姜雷草拟的房屋补充协议是在一审诉讼调解的过程中为双方能达成一致共识而作出的有悖于事实的让步所形成的文字妥协，一审法院以该协议书中妥协和有悖于事实的让步内容作为证据和判案依据，据此认定2004年10月3日签订的合同不能约束我和姜雷双方，是主观臆断，不符合客观事实与常理逻辑。故请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人姜雷的诉讼请求。
姜雷答辩称：2014年10月3日姜书明与刘天顺签订的协议中，姜淑琴也补签了名，姜淑琴也不是让刘天顺委托，2007年姜淑琴占用我的房屋后，想把2004年的协议牵扯到一起，一审的事实不当，谅解协议是在2011年3、4月份的时候签的，并不是与姜淑华在一审调解时签的；对于解除通知，姜淑华并不是8月6日才见到解除通知的，我们送到她家房门，还有开的网吧吧台上，一审提交的有照片，租房时就只开网吧，截至到起诉时网吧的法人就是姜淑琴，姜淑琴的上诉理由是恶意规避事实，故其上诉理由不成立。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：姜淑琴租赁姜书明位于姜寨大街路东一楼约200平方米门面，并支付租金至2011年5月1日，双方对此均无异议，姜淑琴与姜书明之间的房屋租赁关系成立。姜书明因姜淑琴拖欠房屋租金，通知姜淑琴搬出租赁房屋，并且解除租赁关系，合法有据，原审法院认定正确，本院予以支持。姜淑琴上诉称姜书明要求支付从2011年5月1日开始，下一年的租金，不符合常理逻辑及法律相关规定，姜淑琴的上诉理由充分，本院予以支持。综上，原审法院认定事实不清，应予纠正。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2012）金民二初字第5237号民事判决；
二、改判姜淑琴于本判决生效后十日内搬离姜寨大街路东一楼约200平方米门面房，并将该房屋交付给姜雷；
三、驳回姜雷的其他诉讼请求。
一审案件受理费共1900元，二审案件1300元，由姜雷负担1200元，姜淑琴负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 闫天文
审判员 刘 静
二〇一四年八月一日
书记员 解鹏飞