河南省安阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫05民终3573号
上诉人（原审被告）河南京林地产开发有限公司，住所地安阳市开发区银杏大街生产力促进中心。
法定代表人李林安，职务经理。
委托诉讼代理人李敏，河南洹河律师事务所律师。
委托诉讼代理人李中超，河南洹河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）樊书庆，男，1959年11月12日出生，汉族，住安阳市文峰区。
委托诉讼代理人李旋，河南勇为律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐景成，男，1974年5月3日出生，汉族，住郑州市金水区。
原审被告安阳益和热力有限公司，住安阳市人民大道86号。
法定代表人杨永峰，职务董事长。
委托诉讼代理人庞兆超，河南中丰律师事务所律师。
上诉人河南京林地产开发有限公司（以下简称京林地产公司）因与被上诉人樊书庆、唐景成、原审被告安阳益和热力有限公司（以下简称益和热力公司）相邻损害防免关系纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2015）文民一初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人京林地产公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人樊书庆对上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审对供暖质量保修期的起算时间认定错误，上诉人承诺给被上诉人唐景成关于供热保修期起算时间应为交付后的两个采暖期，而原审以被上诉人唐景成首次使用作为采暖期的起算节点，与法律法规相违背。其次，暖气泄露是被上诉人唐景成使用不当造成的，上诉人与业主交房时，对房屋验收交接，尤其是对暖气设施进行试压，双发确认无误后签订交付，暖气管道漏水不排除被上诉人在装修时操作不当造成的，因此，被上诉人樊书庆的损失应由被上诉人唐景成承担赔偿责任，并对漏气暖气管道予以维修。鉴定费、评估费不应由上诉人承担。
被上诉人樊书庆辩称，其房屋漏水，是被上诉人唐景成房屋暖气管道漏水造成的，一审法院经过鉴定，认定被上诉人唐景成房屋内暖气管道漏水及漏水点的位置，认为应该由上诉人、被上诉人唐景成、原审被告益和热力公司承担连带赔偿责任。
被上诉人唐景成辩称，其是2011年10月12日领到钥匙，2012年开始装修，2014年11月开始交暖气费，第一次使用，暖水管漏水导致楼下损失，已向热力公司反映，其不应当承担赔偿责任。
原审被告安阳益和热力有限公司陈述称，一审法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定供暖质量保修期是正确的，上诉人与唐京城的供暖保证书中有约定，应当按照其约定。约定，供热供暖在正常使用的情况下，为两个采暖期和供暖期，这是双方认可，他们并未超出供暖期。其次，热力公司没有过错，发现问题后，热力公司及时采取了措施。
被上诉人樊书庆向一审法院起诉请求：依法判令三被告停止侵害、立即修好漏水的暖气管道，赔偿上诉人经济损失6274元，支付房屋租赁费1200元，鉴定费7000元，被上诉人唐景成向上诉人赔礼道歉，诉讼费由二被告承担。
一审法院认定事实：2007年7月23日，原告樊书庆与被告京林地产公司签订商品房买卖合同，由原告购买被告京林地产公司开发建设的位于京林中央公园XX号楼X单元XXX号房屋。2007年7月4日，被告唐景成与被告京林地产公司签订商品房买卖合同，由其购买被告京林地产公司开发建设的位于京林中央公园XX号楼X单元XXX号房屋。2014年12月上旬，原告在冬季采暖期中发现房屋顶产生渗漏水情况。经原告申请，本院委托安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：1、检查401室户套房房顶渗水的表现，表明水的侵蚀是从“上户”即501室户套房的采暖系统管网发生渗漏通过楼板及墙体根部渗漏下来；2、“上户501室”现状的采暖系统管网主要在客厅部位辐射地盘管及管道井与501室之间的采暖管网存在渗漏点发生，采暖期漏水的发生侵蚀了其户套房地面楼板并蔓延到下层户的墙面及版定部分，给下户造成了损坏，但对房屋结构未造成影响，未构成结构危险点；3、为排除水侵蚀对401室户套房的危害，必须对“上户”采暖系统管网进行返修，并对401室户套房楼顶板顶及其墙面损失部分进行维修。后经原告再次申请，本院依法委托河南方兴资产评估事务所有限公司进行评估，该公司作出方兴评报字（2016）第03011号资产评估报告书，京林中央公园XX号楼X单元XXX室房屋受损维修费用市场价值为6274元（包括内墙面、外墙面及顶面）。原告花费鉴定费5000元、评估费2000元。原告称2016年4月26日至5月26日，因维修房屋租赁沈某名下位于安阳市园南路县工商局家属院西楼1单元502室房屋，花费租赁费1200元，提交租赁合同及收据，证人沈某出庭对此予以证明，被告京林地产公司及益和热力公司对此均不予认可。原告称原告曾于2016年1月26日下午找京林社区主任反映房屋漏水情况，提交社区主任书写的情况说明，被告京林地产公司及益和热力公司对此均不予认可。被告京林地产公司称原告所购买的房屋是2008年7月10日交房，已超过质量保修期，提交安阳仲裁委员会（2011）安仲裁字第129号裁决书，原告对此不予认可，称裁决书中的当事人不是本案当事人，不能证明原告房屋的交房时间。被告益和热力公司称被告唐景成室内的供热设施由被告京林地产公司建设，被告京林地产公司对此不予认可。
另查明，被告京林地产公司向被告唐景成作出商品住宅质量保证书，其中第3条记载“根据国家建设部有关规定，自2008年5月起，我公司对您购买的住宅房屋下列部位、部件在正常使用条件下做出如下质量保证承诺：供热、供冷系统和设备，我公司承保的保修年限为两个采暖期和供冷期。”被告唐景成于2011年10月向被告京林地产公司交纳暖气初装费13508.05元；于2014年11月5日向被告益和热力公司交纳暖气费2723.7元，首次由被告益和热力公司向其供暖。
一审法院认为，公民的合法财产，受到法律保护，公民、法人由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任。因被告唐景成居住的安阳市京林中央公园XX号楼X单元XXX号房屋在2014年12月份接受供暖时，采暖管网发生漏水，对原告樊书庆居住的安阳市京林中央公园XX号楼X单元XXX号房屋造成损害，经安阳市安房房屋建筑安全鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为：1、检查401室户套房房顶渗水的表现，表明水的侵蚀是从“上户”即501室户套房的采暖系统管网发生渗漏通过楼板及墙体根部渗漏下来；2、“上户501室”现状的采暖系统管网主要在客厅部位辐射地盘管及管道井与501室之间的采暖管网存在渗漏点发生，采暖期漏水的发生侵蚀了其户套房地面楼板并蔓延到下层户的墙面及版定部分，给下户造成了损坏，但对房屋结构未造成影响，未构成结构危险点；3、为排除水侵蚀对401室户套房的危害，必须对“上户”采暖系统管网进行返修，并对401室户套房楼顶板顶及其墙面损失部分进行维修。后经原告再次申请，本院依法委托河南方兴资产评估事务所有限公司进行评估，该公司作出方兴评报字（2016）第03011号资产评估报告书，京林中央公园XX号楼X单元XXX室房屋受损维修费用市场价值为6274元（包括内墙面、外墙面及顶面）。原告花费鉴定费及评估费，共计7000元。原告主张要求三被告停止侵害、立即修好漏水的暖气管道，承担房屋维修费6274元及鉴定费5000元、评估费2000元，由于被告京林地产公司向被告唐景成作出商品住宅质量保证书，其中第3条记载“根据国家建设部有关规定，自2008年5月起，我公司对您购买的住宅房屋下列部位、部件在正常使用条件下做出如下质量保证承诺：供热、供冷系统和设备，我公司承保的保修年限为两个采暖期和供冷期。”该保证书质量保证的前提条件是在被告唐景成正常使用供热系统和设备的条件下，保修年限为两个采暖期和供冷期，而被告唐景成于2014年11月5日向被告益和热力公司交纳暖气费2723.7元，首次由被告益和热力公司向其供暖，被告唐景成的供热系统和设备尚在保修期内，被告京林地产公司应对原告损失承担赔偿责任，因产生漏水的供暖管网在被告唐景成家中，故应由被告京林地产公司对被告唐景成居住的安阳市京林中央公园XX号楼X单元XXX号房屋漏水的暖气管网进行维修，被告唐景成予以配合，被告京林地产公司赔偿原告房屋维修费6274元及鉴定费5000元、评估费2000元，共计13274元。原告主张租赁房屋费用1200元，但原告未提交证据证明2016年4月26日至5月26日其房屋正在维修，故该费用不予支持。原告要求被告唐景成赔礼道歉，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第八十三条、第一百零六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告河南京林地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对被告唐景成居住的安阳市京林中央公园XX号楼X单元XXX号房屋漏水的暖气管网进行维修，被告唐景成予以配合；二、被告河南京林地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋维修费、鉴定费、评估费，共计人民币13274元；三、驳回原告樊书庆的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为，上诉人主张两个采暖期和供冷期的起诉时间为2008年5月，根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（三）供热与供冷系统，为2各采暖期、供冷期。其他项目的保修期限由发包方和承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。由此可见，该条规定是发包方和承包方之间关于最低保修期限的约定，并不适用与房地产开发商和业主之间。上诉人向被上诉人唐景成作出商品住宅质量保证书，其中第3条记载“根据国家建设部有关规定，自2008年5月起，我公司对您购买的住宅房屋下列部位、部件在正常使用条件下做出如下质量保证承诺：供热、供冷系统和设备，我公司承保的保修年限为两个采暖期和供冷期。”上诉人京林地产公司向被上诉人唐景成提供商品房买卖合同和出具的商品住宅质量保证书均为均为格式合同，一审法院认定该保证书质量保证的前提条件是在被告唐景成正常使用供热系统和设备的条件下，保修年限为两个采暖期和供冷期，被告唐景成的供热系统和设备尚在保修期内，被告京林地产公司应对原告损失承担赔偿责任，并据此判决由京林地产公司对被告唐景成房屋暖气管网进行维修，赔偿原告房屋维修费、鉴定费、评估费并无不当，应予维持。
综上所述，上诉人京林地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费151元，由上诉人河南京林地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵锐平
审判员 田 峥
审判员 王 冰
二〇一六年十一月一日
书记员 尉晓珑