河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）秦民终字第541号
上诉人（原审被告）秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区河北大街中段137号。组织机构代码证代码：70080416-5。
法定代表人刘嘉诚，董事长。
委托代理人赵月，河北昊宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邸宝忠，男，1962年6月9日出生，汉族，现住北京市海淀区，公民身份号码：×××。
委托代理人胡进国，河北德圣律师事务所律师。
上诉人秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司（以下简称嘉远地产）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年3月3日，邸宝忠与嘉远地产签订两份《商品房买卖合同》，一份合同约定邸宝忠购买嘉远地产开发的位于海港区西沙滩第1幢1单元2206号房屋，建筑面积为68.65平方米，总价款481992元；另一份合同约定原告购买被告开发的位于海港区西沙滩第1幢1单元1501号房屋，建筑面积为92.97平方米，总价款593149元。两份合同为同一文本。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年3月31日前将经过验收合格的房屋交付买受人，合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照同期银行活期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，邸宝忠向嘉远地产支付了购房款，但嘉远地产未能在2012年3月31日前将房屋交付邸宝忠使用，直至庭审时，被告仍未交付房屋。
关于邸宝忠主张的逾期交房违约金的计算依据，邸宝忠称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方约定的违约金低于给原告造成的损失，嘉远地产应当赔偿给邸宝忠造成的损失，也就是按照房屋租金标准支付违约金，由于本市目前还没有具有资质的房屋评估机构定期对房屋租金进行评估，邸宝忠是依据购买房屋面积，按每年每平方米260元估算的1年违约金。嘉远地产不认可邸宝忠提出的违约金调整标准，只同意按合同约定的同期活期银行存款利率支付违约金。在审理世贸官邸逾期交房纠纷案件中，其中六件案件曾依据该六原告的申请对其所购买的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期间出租的租金委托进行价格评估，秦皇岛市海港区物价局价格认证中心价格评估结论为：世贸官邸1-3-2907号，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸1-2-2402号，建筑面积273.33平方米，房屋租金为17500元；世贸官邸1-3-605号，建筑面积95.64平方米，房屋租金为12000元；世贸官邸1-1-3103号，建筑面积69.29平方米，房屋租金为9000元；世贸官邸1-3-1403号，建筑面积56.47平方米，房屋租金为8400元；世贸官邸1-3-1407号房屋，建筑面积92.97平方米，房屋租金为12000元。经对比，房屋租金价格远高于按同期活期银行存款利率计算的违约金。
原审法院认为，邸宝忠、嘉远地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。嘉远地产未按合同约定的期限向邸宝忠交付经验收合格房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定，如嘉远地产未按期交付房屋，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉远地产按同期银行活期存款利率向邸宝忠支付违约金。邸宝忠认为双方约定的违约金过低，要求进行调整，邸宝忠购买房屋的主要目的之一为进行使用，嘉远地产未能按期交付房屋，影响了邸宝忠的使用，给邸宝忠造成的损失相当于邸宝忠在同地段租用同面积的房屋的租金损失，由于该房屋在逾期交付期间的租金，远高于双方在合同中约定的违约金，因此应对违约金予以调整，嘉远地产应按邸宝忠实际损失支付逾期交房违约金，参考其他案件同地段同类房屋租金价格的评估结论，原审法院酌定嘉远地产支付邸宝忠西沙滩第1幢1单元2206号房屋2012年4月1日起至2013年4月1日止逾期交房违约金15000元，支付邸宝忠西沙滩第1幢1单元1501号房屋2012年4月1日起至2013年4月1日止逾期交房违约金20000元，合计35000元，对邸宝忠要求嘉远地产支付逾期交房违约金42021元的诉讼请求，予以部分支持。遂判决：被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司于本判决生效后10日内向原告邸宝忠支付上述两套房屋2012年4月1日起至2013年4月1日止逾期交房违约金35000元。如未按原审判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费851元，由被告秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担710元，于本判决生效后7日内缴纳，其余部分由原告负担。
嘉远地产不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。原判决认定邸宝忠的实际损失与事实不符，我单位并未按期将验收合格的房屋交给邸宝忠，但购房协议对逾期交房的违约金已有约定，对此双方自愿，即使符合合同法第114条第2款属于过低，也只能适当的调整。而按合同法解释二第28条规定，调整后的违约金数额也不得超过实际损失。本案中邸宝忠对所述实际损失并未提供相应的证据，一审法院在没有事实和法律依据的情况下武断裁决，严重地违反了人民法院审理案件时以事实为依据以法律为准绳的原则，应予以撤销。二、一审判决适用法律错误。嘉远地产与邸宝忠在签订的商品房买卖合同中已经明确约定延期交房的违约金，即按同期银行活期存款利率支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定，只有在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，才会参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。很显然在本案当中，并不符合该条司法解释的适用前提。那么，如果邸宝忠认为自己的实际损失低于约定的损失，就只能对其遭受的实际损失承担完全的举证责任，很显然在一审当中，邸宝忠根本没有举出相关证据，法院在双方约定清晰明确且没有海港区物价局价格认证中心价格评估结论的情况下，认定房屋租金价格远高于合同约定的按同期活期银行存款利率计算的违约金，其明显属于适用法律错误，既然合同已有关于违约金的约定，那么法院应该按照合同约定认定被上诉人的实际损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望撤销一审判决，并依法改判。
邸宝忠辩称，最高院关于审理商品房纠纷案件的司法解释第17条规定，上诉人应当以房屋租金损失支付违约金，不存在适当调整的问题，应当足额支付违约金。关于违约金计算依据的问题，一审判决很明确是参照了其他的案件房屋租金的标准，房屋就是嘉远地产开发的诉争楼盘，依据是充分的，第一次起诉是六人的，本案是第二次起诉的，第一次起诉的是经过评估了，法院协商以原来第一次起诉评估的租金为标准认定本案租金损失是正确的。原审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。现嘉远地产未按实际约定履行构成违约，其主张应按合同约定的违约条款支付违约金，因合同约定的违约金过低，原审法院进行适当调整并无不妥。因原有六件案件在争议小区，进行了评估，原审法院依据前六份评估报告确认本案争议房屋按以前的评估报告做出判决，并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费851元，由上诉人秦皇岛市嘉远房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨彦军
审判员 权金伶
代
审判员 张 洁
二〇一四年五月七日
书记员 刘东海