沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0113民初字第320号
原告李刚。
被告沈阳安邦置业发展有限公司。
第三人兴业银行股份有限公司沈阳分行。
原告李刚与被告沈阳安邦置业发展有限公司（以下简称安邦置业公司）及第三人兴业银行股份有限公司沈阳分行（以下简称兴业银行）商品房销售合同纠纷、商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2015年8月30日作出（2015）北新民初字第03815号民事判决，被告安邦置业公司不服判决，提起上诉，沈阳市中级人民法院于2015年12月15日作出（2015）沈中民二终字第02860号民事裁定，撤销本院（2015）北新民初字第03815号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李刚及其委托代理人李春月、张丽琴，被告安邦置业公司的委托代理人刘洋及第三人兴业银行委托代理人王子恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年7月30日原、被告签订《商品房定购协议》当日原告交付房款275367元，2013年6月原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按约定通过银行贷款向被告交付房款50万元。但被告未按合同约定的期限交房。现原告要求１、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的《抵押贷款合同》；３、要求被告返还购房首付款275367元及已付银行按揭贷款本金；4、要求被告承担原告按揭利息损失；5、要求被告自2012年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准赔偿原告首付款利息；自2013年7月1日起按上述标准赔偿按揭贷款本金利息。
被告安邦置业公司辩称，1、原、被告双方签订的商品房买卖合同有效，合同当中约定了违约金的方式及数额，双方应当遵照履行；2、争议房屋已经通水通电，可以交付，原告如能继续履行合同，我方同意交房；3、合同当中约定的违约金没有低于实际损失，法院不应予调整；4、原告认为违约金计算标准过低，应当自双方签订合同之日起一年内行使撤销权，逾期没有行使的，该权利灭失。
第三人兴业银行述称，其与原、被告签订的个人购买抵押保证借款合同真实合法有效，其已按约定向被告发放贷款，其对借款人所购买的房屋有优先受偿权；其与原告所签订的借款合同独立于房屋买卖合同，应正常履行。即使解除合同，原、被告应对偿还第三人的贷款承担连带责任。
经审理查明，2013年6月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区天时街52-20号1-4-1房屋一套，建筑面积为128.59平方米，价款为775367元；同时约定出卖人（即被告）应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人（即原告）；合同第九条还约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。该合同签订前，原告依据其与被告签订的商品房定购协议，分别于2012年7月14日、30日向被告支付购房首付款275367元。
2013年6月6日，原告与第三人兴业银行签订个人购房抵押借款合同一份，约定原告作为债务人向第三人（债权人）借款购买涉案房屋，并以涉案房屋作抵押，借款金额为50万元，借款期限为360个月，还款方式采用等额本息偿还法，借款利率按百分比浮动定价，为基准利率下浮5％；借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为月。合同签订后，第三人于2013年6月21日将原告所申请的50万元贷款支付给被告。原告自2013年7月1日起按月、足额向第三人还款，截止2016年3月，原告偿还第三人借款本金17901.41元、利息79319.79元，共计97251.2元，尚欠借款本金482098.59元。
另查，被告为促进其公司开发楼盘的销售，与第三人签订了《房产抵押贷款合作协议书》，并于2012年11月18日向第三人出具了担保承诺书，由其公司为债务人取得的房产按揭贷款提供连带责任保证。
由于原告所购房屋建设缓慢，超出合同所约定的交付期限，原告诉讼来院。
上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、个人购房抵押借款合同、客户还款明细等证据，经庭审质证，在卷为凭。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效，双方均应恪守履行。现原告依约付清全部购房款，被告理应于2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告至今未交付涉案房屋，已逾期超过90日，故原告要求解除合同并返还购房款的主张符合合同约定，本院予以支持。购房款包括原告交付的首付款275367元及其向第三人偿还的按揭贷款本金部分（数额以本判决生效当月第三人出具的还款明细清单为准）。
关于原告提出被告赔偿其因合同解除所造成损失问题。
被告坚持按合同约定履行；原告认为根据合同约定计算的违约金为775元，该违约金过低，申请法院调整。本院认为，原告是按照首付款加贷款的方式购买涉案房屋，在原告向被告支付首付款后，对原告而言，其是以放弃首付款所能产生的利息收益及支付银行贷款利息为代价换取指定的商品房，现因被告违约导致合同解除，原告目的无法实现，合同约定的违约金不足以弥补原告的实际损失，故原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率的标准调整违约金并赔偿原告利息损失的请求，本院予以支持。违约金应当从原告交齐首付款次日即2012年7月31日起算；利息损失以本判决生效当月第三人出具的还款明细清单为准。鉴于被告赔偿原告利息损失，故原告要求被告赔偿其已偿还第三人贷款本金的利息的请求，本院不予支持。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称解释）第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房抵押借款合同》，本院予以支持。本案商品房买卖合同的解除系因开发商违约所致，故由此而产生的赔偿责任最终亦应由开发商承担。鉴于原告至今尚未取得涉案房屋所有权，在两个纠纷合并审理的情况下，为了减少诉累，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房款返还银行。《解释》第二十五条二款对此也作出了明确规定，由出卖人将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。故第三人要求被告返还其剩余贷款本金的请求，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告李刚与被告沈阳安邦置业发展有限公司就沈阳市沈北新区天时街52-20号1-4-1房屋所签订的《商品房买卖合同》；
二、被告沈阳安邦置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告李刚购房首付款275367元，并自2012年7月31日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准给付原告首付款利息至本判决确定的给付之日止；
三、解除原告李刚与第三人兴业银行股份有限公司沈阳分行所签订的《个人购房抵押借款合同》；
四、被告沈阳安邦置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告李刚自2013年7月起至本判决生效之日止偿还第三人的贷款本金及利息（本金及利息数额均以第三人于本判决生效当月依据双方签订的合同而出具的客户还款明细清单为准）；
五、被告沈阳安邦置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还第三人借款本金（数额为50万元扣除原告按本判决第四项已偿还贷款本金后的余额）；第三人自被告返还借款本金之日起7日内协助被告办理撤销商品房抵押预告登记手续；
六、驳回原告及第三人的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12655元，由被告沈阳安邦置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 党 莉
代理审判员 王翠玲
人民陪审员 马 岩
二〇一六年三月三十日
书 记 员 高秋红
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
本判决中权利人申请执行的期限
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。