辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10520号
上诉人（原审第三人）：文明，男，汉族，1982年7月28日出生，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：修文超，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛昕坪，北京市中喆（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司，住所地沈阳市大东区白塔路156号508室。
法定代表人：赵晓谦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘智，辽宁东拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳强盛兄弟网络科技有限公司，住所地沈阳市沈河区长青街93号甲。
法定代表人：杨国胜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨鑫铭，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人文明因与被上诉人沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司（以下简称“科技公司”）、沈阳强盛兄弟网络科技有限公司（以下简称“强盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2017）辽0104民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
文明上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于本案的主体资格认定错误，没有维护文明的诉讼权益；二、文明与科技公司不构成租赁关系和转租关系。一审法院适用法律错误。我方认为实际使用人为辽宁银生科技有限公司。
科技公司辩称，无论强盛公司使用还是上诉人使用，均应向我公司缴纳租金。
强盛公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
科技公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金319,145.62元（截止至2016年8月29日），并支付违约金至实际给付之日（违约金从2014年3月26日起至2016年12月20日暂计为14,754.57元）；2.被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告与被告于2013年3月15日签订房屋租赁合同，被告承租由原告负责管理的位于沈阳市大东区大东路134号1门3层，建筑面积598.38平方米房屋，租金标准为300元/平方米/年；租期从2013年3月15日起至2016年3月14日止，按年结算；首期租金89,757元（2013年3月15日起至2014年3月14日）于2013年3月25日前付清；第二年租金89757元（2014年3月15日起至2015年3月14日）于2014年3月25日前付清；第三年租金179,514元（2015年3月15日起至2016年3月14日）于2015年3月25日前付清；被告应向原告交纳履约保证金29,919元；如因被告原因未在本合约定的期限内支付租金，则按日3%的标准向原告支付违约金。协议签订后，被告占有使用本案诉争房屋。被告于2013年3月向原告缴纳租金3000元，2013年7月缴纳履约保证金29,919元，2013年8月缴纳租金89,757元。2014年7月18日，原告向被告发出搬迁通知，内容为：根据大东区天龙家园位置的整体规划，经区政府领导研究决定，贵公司一楼部分（地址：大东区大东路132号）1门门市，请于一周内制定搬迁计划并于本月底搬迁完毕。被告接到该通知后于2014年8月8日搬离诉争房屋。第三人文明在被告搬出后占有使用本案诉争房屋至2016年8月29日。第三人文明未与原告签订书面合同。
另查明，2014年8月8日被告地址由沈阳市大东区大东路134号1门三层变更为沈阳市沈河区长青街93号甲。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告占有使用原告房屋，应向原告支付房屋租金。根据双方合同约定，被告承租使用原告房屋的租期为3年，2013年3月15日至2015年3月14日每年房屋租金为89,757。2014年7月18日，原告向被告发出搬迁通知，要求被告搬出本案诉争房屋，被告于2014年8月8日搬出，双方签订的租赁合同解除。被告应向原告交纳2013年3月15日至2014年8月8日的房屋租金125,411元（年租金89,757元÷12个月×16个月零23天）。被告已向原告交纳了房屋租金92,757元，保证金29,919元，保证金不予退还折抵房屋租金，故被告还应向原告交纳房屋租金2735元。
被告于2014年8月8日搬出本案诉争房屋后，第三人承租本案诉争房屋，虽未与原告签订书面租赁合同，但与原告形成了不定期租赁合同关系。第三人占有诉争房屋至2016年8月29日，故应由第三人履行向原告交纳该期间房屋使用费的义务。第三人虽未与原告签订书面的房屋租赁合同，但第三人在明知原告与被告签订的租赁合同的租金标准，在未与原告签订书面合同的情况下占有使用本案诉争房屋，视为其对房屋租金标准的认可，即首年房屋租金89,757元，第二年房屋租金89,757元，每三年房屋租金179,514元，故第三人应按年租金89,757元的标准向原告交纳2014年8月9日至2016年8月29日的房屋租金184,500元。
对原告要求被告及第三人给付违约金的诉讼请求。因被告仅欠原告房屋租金2735元，按每逾期一日按当日租金的3%支付违约金属约定过高，调整为由被告按所欠租金2735元向原告支付违约金。因第三人与原告未签订书面合同，原告未提供证据证明双方对违约金进行约定的证据，故第三人不应向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司于本判决生效之日起30内给付原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司房屋租金2735元；二、被告沈阳强盛兄弟网络科技有限公司于本判决生效之日起30内给付原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司违约金2735元；三、第三人文明于本判决生效之日起30日内给付原告沈阳市大东区科技企业孵化器有限公司房屋使用费184,500元；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6309元，由原告承担3178元，由被告承担50元，第三人承担3081元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人文明申请两名证人到庭作证,主要证明涉诉房屋在涉诉期间由辽宁银生科技有限公司（以下简称“银生公司”）使用,文明为该公司负责人。被上诉人科技公司认为二证人原系银生公司员工，与文明具有特殊关系，证人证言不应被采纳。被上诉人强盛公司认为二证人均是在文明与科技公司产生租赁关系后才入职的，对纠纷情况无法了解。本院认为对该证人证言应结合全案情况予以综合考查，对该组证据记录在卷。
二审另查明，通过查阅一审卷宗记载，2017年3月27日强盛公司向一审法院提交《追加第三人申请书》，追加文明为第三人参加诉讼。一审法院予以采纳。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人文明提出一审判决判令的其应向科技公司支付的房屋使用费184,500元应由案外人银生公司承担的问题，因在二审期间仅提供两名证人到庭说明银生公司使用过涉诉房屋，但在庭审中表示文明曾任沈阳地区当时的负责人，现已从银生公司离职，并无法提供任何有关银生公司的公司信息资料及其与银生公司之间任职的证据，而且，文明在其与强盛公司法定代表人的电话记录中也承认了文明使用涉诉房屋的事实，因此，一审法院判令上诉人承担该部分房屋使用费，并无不当。上诉人提出的主体资格、租赁关系的认定问题以及一审判决法律适用问题，均不足以免除其向科技公司支付房屋使用费的责任。上诉人也可在履行完毕本判决后，证据充分时，另行追偿。
综上所述，文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6309元，由上诉人文明负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一七年十月二十日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。