四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第2544号
上诉人（原审原告）赖彬华。
委托代理人贺成才，四川兴睿峰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）徐东梅。
委托代理人刘艳，四川君合律师事务所律师。
原审第三人四川伊诚房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市武侯区龙腾东路**号中海大厦*层。
法定代表人徐万刚，总经理。
委托代理人张龙。
上诉人赖彬华、上诉人徐东梅及原审第三人四川伊诚房地产经纪有限公司（以下简称伊诚公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2451号民事判决，向本院提起上诉。本案于2014年4月11日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2013年2月3日，赖彬华作为购买方、徐东梅作为出售方、伊诚公司作为经纪方签订编号为2139360的《房屋买卖合同》，约定：徐东梅将位于成都市锦江区牛沙后街88号上海东韵7-1幢2楼3号（房产证号：权21802**）、建筑面积为70.67平方米的房屋出售给赖彬华，房屋成交价为705000元；在合同签订当日，赖彬华向徐东梅交付定金2万元；徐东梅、赖彬华自行交接房款，赖彬华采取按揭贷款方式支付房款，即过户递件完成后当日内，赖彬华将首付款235000元支付给徐东梅；剩余房款45万元由放贷银行直接支付给徐东梅，若银行实际贷款额不够支付房款，则由赖彬华补足差额。赖彬华委托经纪方代办银行按揭贷款45万元，期限约25年，类型为商业贷款，赖彬华应按经纪方通知（电话、书面或短信通知）及时向经纪方提交其贷款所需相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请。赖彬华同意在签订借款合同之前向经纪方支付贷款服务费5400元和评估费2115元。其它可能产生的贷款费用（例如抵押登记费、借款合同公证费、划款委托公证费、单身公证费、委托公证费、合同书工本费等）由赖彬华自行缴纳。如赖彬华未获得相应贷款的，经纪方应退还已收取的相应费用。为保证该房屋交易的顺利进行，徐东梅、赖彬华应在2013年2月4日之前向伊诚公司交齐相关证件。在过户递件当日，徐东梅将该房屋交付给赖彬华，并负责结清交房之前该房屋的水、电、气、物管费及其它有关该房屋的使用费，买卖双方应在《物业交割单》上签字确认。赖彬华擅自解除合同或单方面违约致使合同被解除的，须向徐东梅支付该房屋成交价10%的违约金。赖彬华逾期支付房款，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向徐东梅支付违约金。逾期30天，徐东梅有权解除合同，合同解除的，赖彬华须向徐东梅支付该房屋成交价10%的违约金，并承担徐东梅支付的佣金损失。徐东梅擅自解除合同或单方面违约致使合同被解除的，须向赖彬华支付该房屋成交价10%的违约金。徐东梅逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向赖彬华支付违约金。逾期30天，赖彬华有权解除合同，合同解除的，徐东梅须退还赖彬华已付的所有款项，并向赖彬华支付该房屋成交价10%的违约金，并承担赖彬华支付的佣金损失。徐东梅逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向赖彬华支付违约金。合同签订当日，赖彬华向徐东梅支付定金2万元。
2013年3月4日白天，赖彬华通过电话向徐东梅表示“我买不起了，就不买了”，徐东梅表示“要得”。双方均在电话中同意当天晚上赖彬华、徐东梅以及伊诚公司协商包括定金退还在内的合同相关事宜。同日晚上，赖彬华、徐东梅、伊诚房产公司共同协商合同相关事宜，三方未协商一致并达成书面的合同解除协议。
2013年3月5日，案外人张劲作为买方，徐东梅作为卖方，签订《成都市存量房买卖合同》，约定徐东梅将涉案房屋以511200元的价格售予张劲。
2013年3月7日，赖彬华向徐东梅发送短信，内容为：“徐姐你好，小邬说今天可以去银行签贷款合同。我如果今天下午能回来就和你们联系，今天没空就明天，你看如何？”，徐东梅向赖彬华发送短信回复：“小赖，你好。你已经在3月4日分别以电话和当面告知两种形式通知我：你不要这套房子了。我们家里人昨晚商量后决定：不再追究你的违约责任”。赖彬华短信回复称：“不要房子是因为银行不能贷款，现在银行能贷款了，就能履行合同了。如果你不想卖房给我了，我的要求也很简单：你退定金，中介退我各种费用”。
2013年6月，赖彬华提起本案诉讼。
原审原告赖彬华在原审中的诉讼请求是：1、解除赖彬华、徐东梅签订的《房屋买卖合同》；2、徐东梅退还赖彬华所支付的定金2万元；3、徐东梅向赖彬华支付违约金70500元。4、案件诉讼费用由徐东梅承担。
原审法院审理认为，赖彬华、徐东梅与伊诚公司于2013年2月3日签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按约全面履行各自的义务。合同签订后，赖彬华、徐东梅之间即建立起事实上的房屋买卖合同关系。而本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》是否已于2013年3月4日解除。本案中，赖彬华于2013年3月4日通过电话向徐东梅作出放弃购买案涉房屋的意思表示，徐东梅随即表示同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，故自2013年3月4日起，双方经协商一致以口头表示的方式解除《房屋买卖合同》，双方仅就合同解除后定金等问题如何处理没有达成一致意见。因双方合同关系已经终止，故赖彬华不能通过诉讼方式再次要求解除其与徐东梅之间已不存在的合同关系。对赖彬华主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，原审法院不予支持。关于赖彬华主张徐东梅退还定金2万元并支付违约金70500元的诉讼请求能否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因合同尚未履行即解除，故徐东梅应向赖彬华退还定金2万元；同时双方系约定解除合同，均没有违约情形，故对赖彬华要求徐东梅支付违约金7万元的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：1、徐东梅应于判决发生法律效力之日起十日内退还赖彬华定金2万元；2、驳回赖彬华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1131元，由赖彬华负担881元（多主张的部分），徐东梅负担250元。
宣判后，赖彬华与徐东梅均不服原审判决，向本院提起上诉。赖彬华的主要上诉理由是：1、徐东梅在原审中提供的2013年3月4日录音文字材料系伪造，未提供录音的原始载体及其复制件。双方的确洽谈过合同解除事宜，但是未能达成一致。2013年3月6日及以后的7日、8日、10日赖彬华与徐东梅及伊诚公司都在协商办理过户及银行贷款事宜，并无解除合同的意思表示，至多是徐东梅要求增加定金10万元而已。但原审判决不顾基本事实，主观认定双方的合同已于2013年3月4日解除，缺乏依据。2、在赖彬华及伊诚公司不知情的情况下，徐东梅将案涉房屋出售给他人，导致赖彬华与徐东梅间的合同不能履行，徐东梅应当按约承担违约责任，但原审却仅判决要求退还定金，于法无据。综上，赖彬华认为原审判决错误，故提起上诉并请求：撤销原判，判令徐东梅退还定金2万元并支付违约金70500元，一、二审诉讼费用由徐东梅负担。
徐东梅答辩称：赖彬华的上诉理由不能成立。因赖彬华违约，徐东梅行使法定解除权解除合同，并非协商一致解除。
徐东梅的主要上诉理由是：1、双方当事人并非协商一致解除合同，而是在赖彬华的“我买不起了，就不买了”的意思表示下，徐东梅基于此事实，在当晚的谈判中，口头提出了解除合同，是徐东梅依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定的单方解除权解除了合同，而不是双方协商一致解除合同。但原审判决却错误认定本案系双方协商一致解除合同，不当；2、本案合同系徐东梅行使法定解除权解除，并以没收定金对赖彬华的违约行为予以处罚，但原审判决却以《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，要求徐东梅退还定金，属法律适用错误。综上，徐东梅认为原审判决错误，故提起上诉并请求：撤销原审判决第一项，改判驳回赖彬华要求退还定金2万元的诉讼请求，一、二审案件诉讼费用由赖彬华负担。
赖彬华答辩称：徐东梅的上诉理由不能成立，其余意见同赖彬华提出的上诉意见。
原审第三人伊诚公司述称：赖彬华及徐东梅的诉请均不涉及伊诚公司，无答辩意见。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。
二审审理中，当庭播放了2013年3月4日徐东梅对其与赖彬华通话的录音，赖彬华对该录音的真实性予以认可。
本院认为，赖彬华与徐东梅、伊诚公司三方于2013年2月3日签订的《房屋买卖合同》，各方当事人意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人应当按约全面履行义务。本案的主要争议焦点是：《房屋买卖合同》是否已于2013年3月4日解除。
2013年3月4日，赖彬华在与徐东梅的通话过程中，表示“我买不起了，就不买了”，徐东梅表示“要得”，从该内容分析，赖彬华因为其自身“买不起了”的原因而向徐东梅表示放弃购买案涉房屋，此即为解除合同的要约，而徐东梅对赖彬华放弃购买案涉房屋的意思表示给予了同意，此即为对赖彬华解除合同的要约的承诺，要约与承诺一致，即产生解除合同的效力。前述情形符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，即当事人协商一致解除合同，故《房屋买卖合同》于2013年3月4日解除。赖彬华认为双方虽然有前述意思表示，但由于双方并未就合同解除的后果协商达成一致，故合同并未解除。对此，本院认为，合同的解除，是指合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同关系的行为。该行为并不以双方对合同解除的后果是否达成一致为要件，也即是说，只要具备合同解除的条件，通过单方行为或双方合意即可解除合同，并不要求双方对于合同解除后的后果协商达成一致。故赖彬华提出的《房屋买卖合同》并未于2013年3月4日解除的主张，于法无据，本院不予支持。对于合同解除后的后果，当事人可以通过协商的方式处理，在协商未能达成一致的情况下，当事人可以通过诉讼或者仲裁的方式予以解决。
案涉《房屋买卖合同》从2013年2月3日成立至同年3月4日解除，合同已进行了部分履行，在合同履行过程中，因为赖彬华自身的“买不起了”的原因，导致合同未能继续履行，其行为违反了合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，赖彬华无权要求返还2万元定金。同理，导致案涉合同解除的原因在于赖彬华，而徐东梅并无违约行为，故赖彬华要求徐东梅支付违约金70500元的请求于法无据，本院不予支持。
案涉合同于2013年3月4日解除后，徐东梅则不再负有向赖彬华交付房屋的，其可以自由处分房屋所有权，至于其是否出售房屋以及以何种价格出售房屋，均不构成违约。
综上，赖彬华的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。徐东梅的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、撤销成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2451号民事判决；
二、驳回赖彬华的全部诉讼请求。
一审案件受理费1131元，由赖彬华负担。二审案件受理费2362元，由由赖彬华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 波
代理审判员 张 琦
代理审判员 何广智
二〇一四年六月三十日
书 记 员 宋 扬