广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4422号
上诉人（原审原告）：张金嘎，住广州市荔湾区。
上诉人（原审原告）：蓝柳贵，住广州市越秀区。
两上诉人共同委托代理人：周磊，广东恒益律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：范胜森，广东恒益律师事务所实习人员。
被上诉人（原审被告）：广州峻和投资有限公司，住所地广东省广州市萝岗区。
法定代表人：陈长虹，该公司董事长。
委托代理人：黄碧洲，广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人：严智蓉，广东华之杰律师事务所实习律师。
上诉人张金嘎、蓝柳贵因与被上诉人广州峻和投资有限公司（以下简称峻和投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2014）穗萝法民三初字第412号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月25日，张金嘎、蓝柳贵（乙方）与峻和投资公司（甲方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201105199274），约定：乙方向甲方购买房屋地址为萝岗区xx环路12号自编A18栋（A18栋）202房［项目地址为：x城花园（一期自编A栋）第A18幢2层202号房）］（以下简称“涉讼房屋”）；该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，按套内建筑面积计算房价，单价为11940.11元／平方米，总金额1830447元；第十二条、交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条、房屋交付，甲方应当在2012年3月31日前将涉讼房屋交付乙方使用。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等；第十四条、延期交房的违约责任，2.甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按乙方已支付房款的万分之二按日向乙方计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日的，其后30日内，乙方有权单方面解除合同，甲方应当自乙方解除合同之日起30日内退还乙方全部已付款项；若在上述期限内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方应按上述（1）项的规定向乙方计付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如乙方未付清应付房款或违约金，甲方不承担逾期交付的违约责任；2.乙方应在房屋交付使用通知书中规定的期限内办理商品房交付手续，逾期15日未办理收楼手续的，即从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付最后期限起，视为房屋交付给乙方使用，自该日起，因该房屋产生的所有费用、风险及法律责任等均由乙方承担，包括但不限于各项物业管理费的交付、房屋毁损、灭失的风险承担等。第十五条、房屋交付时的有关资料：双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十一条、产权登记，双方同意以乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起／个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。
《商品房预售合同》附件七：本合同补充协议载明以下内容：第十四条、《商品房买卖合同》第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。
2012年8月7日，广州开发区建设工程质量安全监督站就峻和商住小区工程（住宅楼（自编号A1-A3、自编号A4、A5、自编号A6-A11、自编号A12-A21）会所（自编号G1））商品房进行竣工验收备案，出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称“《工程竣工验收备案表》”），该备案表目录载有“单位工程质量综合验收文件；规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》”等内容。
合同签订后，张金嘎、蓝柳贵已付全部房款1830447元。张金嘎、蓝柳贵于2012年5月13日在《收楼确认书》中签名确认收楼，但其在备注中手写注明“甲方未能提供《建设工程竣工验收报告》、供水、通邮及环保部门出具的认可文件，甲方已构成逾期交付房屋，应承担违约责任。甲方应按每日支付总房价款0.05%的标准支付违约金”。另，张金嘎、蓝柳贵诉请中主张涉案房屋于2013年9月12日取得《房地产权证》，并主张逾期办证的违约金计至2013年9月12日止。张金嘎、蓝柳贵提交涉案房屋的产权证显示登记日期为2013年9月12日，峻和投资公司予以确认。
张金嘎、蓝柳贵于2014年7月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.峻和投资公司立即向张金嘎、蓝柳贵支付延期交付广州市萝岗区xx环路12号xx花园（一期自编A栋）第A18栋2层202房的违约金47226元（从2012年3月31日起计至2012年8月7日止，共129天，每日按合同约定的已付房款的万分之二的标准计付）；2.峻和投资公司立即向张金嘎、蓝柳贵支付广州市萝岗区xx环路12号xx花园（一期自编A栋）第A18栋2层202房逾期办证的违约金71910元（从2012年10月29日至2013年9月12日止，按78个工作日主张，每日按该商品房总价款0.05%的标准计付）；3.峻和投资公司立即向张金嘎、蓝柳贵返还契税资金的孳息9409元（从2011年5月起算至2013年9月，本金以54913元计算，以银行同期借款利息为标准计算）；以上三项诉讼请求金额合计为128545元；4.本案诉讼费由峻和投资公司承担。
在本案原审审理过程中，张金嘎、蓝柳贵提交落款日为2013年11月27日的《律师函》，欲证明张金嘎、蓝柳贵曾委托律师发函催要违约金，张金嘎、蓝柳贵在函中主张每日按已付房款1830447元的万分之二计算违约金。张金嘎、蓝柳贵另提交业务详情单及网上查询记录，证明邮件已经于2013年12月16日签收。峻和投资公司对《律师函》及网上查询记录予以确认。
原审法院认为：张金嘎、蓝柳贵与峻和投资公司签订的《商品房预售合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
关于迟延交房违约金问题。根据《商品房预售合同》，峻和投资公司应当在《商品房预售合同》约定的期限内（即2012年3月31日前）将涉讼房屋交付给张金嘎、蓝柳贵使用，峻和投资公司逾期向张金嘎、蓝柳贵交付涉讼房屋的行为已构成违约，应承担迟延交房的违约责任。关于迟延交房违约金的起止时间，张金嘎、蓝柳贵与峻和投资公司双方签订的《商品房预售合同》约定交房期限为2012年3月31日前，因此，应从最后交房期限的第二日即2012年4月1日开始计算迟延交房违约金。
张金嘎、蓝柳贵在2012年5月13日收楼时提出峻和投资公司未能提供《建设工程竣工验收报告》、供水、通邮及环保部门出具的认可文件，但其仍在《收楼确认书》上签字确认并领取了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》和象征实际占有房产的业主卡、业主钥匙等交接有关的文件和物品，其于该日起已实际享有对涉案房屋占有、使用等权利，因此，该院认定张金嘎、蓝柳贵于2012年5月13日已实际收楼。
虽然峻和投资公司至2012年8月7日才取得《建设工程竣工备案表》，但是取得《建设工程竣工备案表》并非《商品房预售合同》约定的交房条件，张金嘎、蓝柳贵在接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张收楼后至峻和投资公司取得《建设工程竣工备案表》之日的逾期交房违约金缺乏依据，该院不予支持。因此，逾期交楼的违约金应当计算至张金嘎、蓝柳贵实际收楼当日（即2012年5月13日）。故峻和投资公司应当每日以已付房款0.2‰的标准支付从2012年4月1日起至张金嘎、蓝柳贵实际收楼当日（即2012年5月13日）共计43天的逾期交楼违约金共计15741.84元（1830447元×0.2‰／天×43天）。
关于张金嘎、蓝柳贵主张的逾期办证违约金问题。双方当事人确认，按《商品房预售合同》补充协议第十四条的内容确定办证期限，该条款约定，峻和投资公司应当在该商品房交付之日起360个工作日内，到房地产登记机构为张金嘎、蓝柳贵办妥产权登记，并将以张金嘎、蓝柳贵为产权人的房地产权证交付张金嘎、蓝柳贵。涉案房屋于2012年5月13日实际交付，因此，峻和投资公司办理产权证的最后期限应当为房屋实际交付之日起的360个工作日，即2013年10月21日止。峻和投资公司于2013年9月12日实际完成办证义务，并未超出约定的办理期限。张金嘎、蓝柳贵主张按照合同约定的交付之日起算办证期限缺乏合同依据，该院不予采纳。故对张金嘎、蓝柳贵主张逾期办证的违约金的请求，该院不予支持。
关于张金嘎、蓝柳贵主张的返还契税孳息的问题。根据《商品房买卖合同》第二十一条的约定，双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，因此峻和投资公司占有张金嘎、蓝柳贵缴纳的54913元契税款是基于办理《房地产权证》的需要，张金嘎、蓝柳贵主张峻和投资公司返还契税孳息的理据不足，该院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年6月24日作出如下判决：一、广州峻和投资有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向张金嘎、蓝柳贵支付迟延交付房屋违约金15741.84元；二、驳回张金嘎、蓝柳贵的其他诉讼请求。案件受理费2870元，由张金嘎、蓝柳贵负担2520元，广州峻和投资有限公司负担350元。
判后，上诉人张金嘎、蓝柳贵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院关于逾期交楼及交付标准认定事实和适用法律错误。本案商品房交付使用涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使峻和投资公司完成部分分项工程的验收，峻和投资公司也应当先向建设行政主管部门办理竣工验收备案，该项竣工验收备案登记属于某和投资公司必需履行的法定义务，是峻和投资公司完成交付合格商品房的必要前提。退一步讲，即使按照张金嘎、蓝柳贵与峻和投资公司双方签订的商品房买卖合同的约定，峻和投资公司也未能按照合同约定提供证明文件。一审法院对于某和投资公司究竟以何种“商品房交付标准”作为本案认定事实的证据未作出认定，属于事实不清、证据不足。虽然张金嘎、蓝柳贵有签收《收楼确认书》，是张金嘎、蓝柳贵同意收楼的行为，但并不代表张金嘎、蓝柳贵作出免除峻和投资公司履行法定义务承诺，峻和投资公司未能履行完毕法定的交付义务。二、一审法院关于逾期办证认定事实和适用法律错误。合同第二十一条及补充协议第十四条的约定“商品房交付之日”的办证义务，应当为“商品房应当交付之日”，而非实际交付之日”。原审庭审中，峻和投资公司主张就《商品房买卖合同》第二十一条中的商品房交付之日是实际交付之日，但其并未能举证证明在合同签订前后，已履行向张金嘎、蓝柳贵提示注意的义务，一审法院采纳峻和投资公司主张，缺乏事实和法律依据。三、一审法院关于契税孳息认定事实和适用法律错误。本案《商品房买卖合同》签订于2011年5月25日的当月，张金嘎、蓝柳贵应某和投资公司要求已将契税款项交付峻和投资公司。但根据相关行政法规、规章办理纳税申报的要求，直至2013年9月才能办理契税申报手续且仍需要求张金嘎、蓝柳贵自行前往契税征收机关办理。峻和投资公司向张金嘎、蓝柳贵隐瞒了契税征缴的相关规定和程序，从而占用张金嘎、蓝柳贵缴纳的契税款长达16个月以上，故峻和投资公司应按同期银行利息赔偿张金嘎、蓝柳贵契税款的利息损失。四、张金嘎、蓝柳贵主张逾期交楼、逾期办证违约金和契税孳息等计算符合法律规定。（一）关于逾期交楼违约金的计算。峻和投资公司未依据合同的交付条件和期限向张金嘎、蓝柳贵交付商品房，张金嘎、蓝柳贵直到2012年8月7日才收到本案商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，峻和投资公司支付逾期交楼的违约金应从约定交房期限之日2012年3月31日计算至峻和投资公司取得涉案商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》签发之日2012年8月7日止，相应计算的违约金为人民币47226元。（二）关于逾期办证的违约金计算。按照商品房买卖合同约定峻和投资公司应当于2013年6月25日完成办证义务，其直到2013年9月12日实际完成办证义务相应计算的违约金为人民币7191O元。（三）关于契税的利息计算。按照商品房买卖合同约定，峻和投资公司应当于2011年5月完成契税申报义务，峻和投资公司直到2013年9月才实际履行申报、缴纳义务，故根据银行同期贷款利息计算的赔偿金为人民币9409元。上诉请求：1、撤销原审判决；2、峻和投资公司向张金嘎、蓝柳贵支付逾期交楼违约金47226元、逾期办证违约金71910元和契税款利息损失9409元；3、峻和投资公司承担一、二审的诉讼费。
被上诉人峻和投资公司答辩称：1、原审判决未查明张金嘎、蓝柳贵因峻和投资公司逾期交楼实际产生的损失，认定的逾期违约金标准过高，明显超过张金嘎、蓝柳贵实际损失的30%。2、不同意张金嘎、蓝柳贵的上诉请求及事实和理由，本案双方是民事法律关系，应该以双方签订的合同为准，原审法院已经查明张金嘎、蓝柳贵在2012年5月13日已经签字确认收楼并领取了住宅质量保证书、使用说明、业主卡、钥匙等物品，因此视为张金嘎、蓝柳贵已经实际占有和使用房屋，且张金嘎、蓝柳贵当时在此并未提出异议。峻和投资公司同意原审法院认定的2012年5月13日作为收楼时间。
经审理查明，原审法院查明事实部分无误，本院予以确认。
另查明：峻和投资公司于原审判决后提出上诉，但在2015年7月9日签收《预交诉讼费通知单》后未在规定的期限内预交二审案件受理费，在本院规定的期限内未提交其缴纳诉讼费用的凭证。对此，裁定按峻和投资公司自动撤回上诉处理，本院已另行制作民事裁定书。
本院认为：张金嘎、蓝柳贵与峻和投资公司在平等自愿的基础上签订《商品房预售合同》，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同合法有效正确。本案二审的争议焦点为：一、计算逾期交楼违约金的截止时间应如何确定；二、逾期办证违约金的起算时间如何确定；三、峻和投资公司应否返还契税孳息给张金嘎、蓝柳贵。
关于争议焦点一。张金嘎、蓝柳贵于2012年5月13日对涉案房屋的收楼行为应视为收楼人对涉案房屋交付的认可，及其对不符收楼条件不予收楼权利的放弃。张金嘎、蓝柳贵于2012年5月13日已实际享有对涉案房屋的占有、使用权，张金嘎、蓝柳贵以其在《收楼确认书》中注明涉案房屋不符合交楼条件为由，认为涉案房屋应以取得《工程竣工验收备案表》之日为交付日，依据不足。原审法院认定逾期交楼违约金计算至2012年5月13日实际收楼之日并无不当，本院予以认可。
关于争议焦点二。在本案商品房买卖合同中，商品房的交付为主合同义务，涉案合同补充协议第十四条约定的办证义务应以实际交楼为前提，涉案房屋交接日为2012年5月13日，根据该约定，峻和公司应在2012年5月13日起360个工作日内，即2013年10月21日前履行相应办证义务。本案中峻和公司于2013年9月14日实际完成办证义务，并未逾期履行。张金嘎、蓝柳贵主张峻和公司支付逾期办证违约金缺乏法律与事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点三。根据《商品房预售合同》第二十一条约定“双方同意以乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》”，峻和投资公司占用张金嘎、蓝柳贵的契税款是基于合同约定的办证义务，张金嘎、蓝柳贵上诉主张峻和投资公司应返还契税孳息依据不足，本院予以驳回。
综上所述，上诉人张金嘎、蓝柳贵的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2557元，由上诉人张金嘎、蓝柳贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 万力平
审判员 梁淑敏
审判员 李 静
二〇一五年十一月十九日
书记员 邹凌青
黄咏欣