湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳民初字第212号
原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司。
法定代表人方延川，该公司总经理。
委托代理人沈晖，男，1968年5月18日出生，汉族，湘潭市人。
被告（反诉原告）冯勇，男，1965年5月24日出生，汉族，辽宁沈阳市人。
委托代理人蔡莺，女，1974年6月29日出生，汉族，湘潭市人。
原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司（以下简称邦克物业公司）诉被告（反诉原告）冯勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理后，被告（反诉原告）冯勇于2014年3月6日向本院提交反诉状，本院予以受理。征得原、被告双方同意认可，本院于2014年3月19日依法由本院审判员王振芳适用简易程序独任审理本案，由代理书记员李丽娜担任法庭记录。原告（反诉被告）邦克物业公司委托代理人沈晖，被告（反诉原告）冯勇及委托代理人蔡莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邦克物业公司诉称：经招投标程序，原告与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于2006年5月19日签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》，约定由原告为裕丰•新城国际提供前期物业管理服务，住宅物业管理费按1.5元／月／平方米的标准收取，但为促进销售，原告同意在质保期内住宅物业管理费按0.92元／月／平方米的标准收取，物业管理费按季交纳，业主、物业使用人应在季前履行交纳义务，同时约定，若业主、物业使用人未依约交纳物业服务费用，自逾期之日向原告支付违约金。前述合同签订后，原告依约履行了合同义务。2010年10月1日在维保期满后，按物价局对该项目批准的备案文件，物业费收取标准调至按建筑面积每月每平方米1.3元。被告入住后，在交纳2009年4月30日之前的物业费后，自2009年5月1日起，被告即拒交物业管理费，经原告多次催告后，仍拒绝履行付款义务。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3388元及违约金8538元，共计11926元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）针对原告的本诉答辩称：对于原告的诉请，商品房买卖合同中明确约定，原告在答辩人小区服务期限是至2009年5月24日止，答辩人与原告没有签订服务合同。在此之前，答辩人物业管理费是如期交纳，没有拖欠过。因为原告的不作为行为，原告没有尽到应尽的义务，答辩人楼下邻居搭建阳光房，给答辩人物质及精神造成了极大的损失。
被告（反诉原告）反诉称：2010年11月28日，被反诉人以业主拒交物业费为由，对反诉人及另几十户业主住宅断电断水、窃取法定私有水表、锯断输水管及阀门、剪断供电线、导致反诉人无法居住，多次交涉无果，致使反诉人数月被迫在外租住、就餐，反诉人为此还支付了大量的交通费等，被反诉人的违法行为给反诉人精神上也造成了巨大的伤害。根据合同法、电力法、电力设施保护条例、水法等相关法律，被反诉人应承担法律责任。请求判令被反诉人修复被其破坏的水、电设施，恢复到破坏前状态，赔偿反诉原告损失5000元及因长期污水、电对电器、供水设备的损失6000元，并承担本诉、反诉费用。
原告（反诉被告）代理人口头辩称：反诉原告诉称无相关法律事实，其赔偿数额无计算依据及来源。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：
证据1、原告企业法人营业执照，法定代表人身份证明，组织机构代码证、被告身份证复印件，证明：原、被告诉讼主体适格；
证据2、中标通知书、湘潭电化裕丰房地产开发有限公司与原告签订的《湘潭市前期物业服务委托合同》，证明：原告经招标程序，于2007年5月19日，与裕丰房产公司签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》，约定由原告为裕丰新城国际小区提供前期物业管理服务，物业管理费按住宅物业1.5元／月／平方米的标准收取，但为促进销售，原告同意在质保期内物业费按住宅物业0.92元／月／平方米的标准收取，物业管理费按季缴纳，业主、物业使用人应在季前履行交纳义务。原告通过招标程序，自2006年5月19日起即为本案所涉小区提供物业服务，原告享有收取物业服务费的权利；
证据3、裕丰新城国际住宅小区公共性物业服务费申报材料，证明：湘潭市物价局同意裕丰新城国际住宅小区住宅前期物业服务费在保修期后最高可按1.35元／月／每平米收取。原告物业管理费的收取标准合理合法；
证据4、业主《表扬信》、原告的《物业服务报告》，证明：业主对原告服务工作的表扬及肯定，原告向业主的年度工作汇报，原告已依约履行了合同义务；
证据5、《商品房买卖合同》，证明：裕丰房产公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了裕丰新城国际小区君威阁3B，同时约定前期的物业管理由原告承担。被告系本案所涉物业的业主、产权人，应履行缴纳物业管理费的义务；
证据6、《催款通知书》，证明：原告多次向被告送达《催缴通知书》，要求被告支付拖欠的物业管理费，但被告一直无正当理由拒交物业管理费。
证据7、湘潭电化裕丰房地产开发有限公司证明，拟证实至2009年5月24日，《前期物业服务合同》到期后，业主大会尚未成立，无法由业主委员会选聘物业公司，所以湘潭电化裕丰房地产开发有限公司与原告（反诉被告）达成一致意见，决定由原告（反诉被告）继续承担小区内的物业管理，直至业主委员会成立为止。
被告（反诉原告）冯勇对原告（反诉被告）邦克物业公司提交的证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4认为系是别的业主的个人行为，与本案没有关系；对证据5的真实性无异议，但是原告的前期服务期限到2009年5月24日；对证据6真实性无异议；对证据7不发表质证意见。
被告（反诉原告）冯勇为支持其答辩理及反诉请求向本院提交了以下证据：
证据8、《关于召开裕丰新村国际小区业主投诉协调会议的通知》，证明：被反诉人对反诉人住宅实施了断水断电行为，反诉人住宅为断水断电状态为事实；
证据9、2011年3月21日被反诉人发布致业主通知关于3月15日沟通会上物业的回复情况，证明：会后24小时内对暂停供水、供电服务的业主，无条件恢复供水电服务，被反诉人陈述实施了暂停供水、供电行为。会后恢复水、电，证明会前会中反诉人住宅为断水断电状态为事实并从没有恢复过供水供电；
证据10、催费、逾期停止供水、切勿私自接通水通告，证明：原告明确通知欠交物业费的业主，逾期交费将停止供水服务，被告（反诉原告）在202户业主名单中；
证据11、证明1份，证明：邦克物业对反诉人采取断水断电，逼迫交物业费的事实；
证据12、发票，证明：欠费业主被人用501胶水堵塞锁眼，开锁、换锁共计花费260元；
证据13、证明1份，证明：君威2B业主搭建阳光房，物业收4000元未出具任何收据；
证据14、照片四张（编号1-4），证明：搭建阳光房，老鼠咬坏的铁纱窗、沙发、衣柜等，因阳光房造成鼠患，反诉人的家具被老鼠咬坏，造成直接损失；
证据15、照片一张（编号5），证明：小区内门面烟道直排正对业主家，邦克物业服务差，无作为，烟道直排影响业主，危害健康。
原告（反诉被告）邦克物业公司对被告（反诉原告）冯勇所出示的证据的质证意见为：对证据8真实性无异议，但这份通知是复印件且有添加的痕迹，不是证据本身反映的客观事实，请法庭甄别。该证据并不能清楚反映反诉原告家庭是否有断水和断电的行为，有断水断电情况是否与物业公司本身有关联，缺乏相关的直接材料来证实；对证据9的真实性无异议，但对反诉原告的证明目的有异议，该证据并不能清楚反映反诉原告家庭是否有断水和断电的行为，有断水断电情况是否与物业公司本身有关联，缺乏相关的直接材料来证实；对证据10的真实性无异议；对证据11有异议，按照证据规则的规定，该组证据上面所列证明人员没有参加庭审，无法进行质证，同时该份证据没有证明时间，且与相关事实不符，与反诉原告所列明的相关时间段也不符，故该份证据无法质证，该份证据上列明的时间与反诉原告提交的证据8、9、10的时间相冲突；对证据12无法质证，该份证据无法证明反诉原告换锁行为与反诉被告之间有任何关系，无法达到反诉原告的证明目的；对证据13该份证据出具人邱虹未到庭，无法证实其证明的真实性、合法性、关联性。该份证据无法证明反诉原告的证明目的，反诉被告是否收取该4000元，无法证明。4000元是装修的违约金，不是业主缴纳4000元原告（反诉被告）就允许业主私搭乱建，这之间没有关联。对私搭乱建的行为，物业管理公司没有任何处罚的权力；对证据14的真实性无异议，该组照片没有拍摄时间、拍摄人员、拍摄地点，无法质证。该组照片能证实反诉原告与楼下邻居有相邻关系造成反诉原告所谈到的鼠患问题、卫生问题，其应当通过相关部门或者到法院要求排除相邻关系造成的妨害；对证据15该照片拍摄的是酒楼排烟道，作为物业管理部门职能劝阻，物业公司没有任何行政权力去拆除。
原告（反诉被告）未就反诉提交证据。
本院认证认为，因证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、14、15原、被告对其真实性均予以认可，本院对其真实性予以认定；证据11、13所列证明人员未参与庭审，无法核对其证言真实性，且该两份证据无其他证据予以佐证，本院依法不予认可。证据12无法直接达到其证明目的，本院对该份证据不予认定。证据7被告不予质证，亦未提交相反的证据抗辩，对其真实性本院予以认定。
根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，确认以下案件事实：
原告湘潭邦克物业管理有限公司与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于2006年5月19日签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为裕丰•新城国际提供前期物业管理服务。管理期限自2006年5月25日至2009年5月24日，但在该合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。同时约定，该合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，甲方（即湘潭电化裕丰房地产开发有限公司）应在合同期满前选聘新的物业管理企业。合同到期后，因小区尚未成立业主委员会，无法由业主委员会选聘物业公司，即湘潭电化裕丰房地产开发有限公司与原告达成一致意见，由原告（反诉被告）继续承担小区内的物业管理，直至业主委员会成立。后原告依约提供了物业服务。
2006年10月25日，被告冯勇与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买裕丰•新城国际2幢君雅阁3B号房，建筑面积共95.98m²，由原告实施前期物业管理。根据邦克物业的申报，湘潭市物价局于2008年4月9日作出批复：“根据湘价服（2004）178号《湖南省物业服务收费管理实施办法》的有关规定，同意在邦克物业、裕丰房产所提供的前期物业服务合同、业主临时规约等真实合法有效的前提下，裕丰·新城国际住宅小区住宅前期物业服务费最高可按1.35元／m²月执收，其中在公共设施保修期内住宅业主按0.92元／m²向物业公司缴纳，差额部分按合同约定由开发商承担，并予备案。”2007年10月25日，被告在接收住宅房产物业后，按0.92元／m²缴纳物业管理费至2009年4月30日，此后物业管理费一直拒交。2010年10月1日维保期已过，原告将物业管理费调至1.30元／m²，并进行了公示。被告仍拒交物业管理费，到2011年6月，累计欠缴3388元。原告按季催讨无果，遂提起诉讼，提出诉称之请求。
本案争执的焦点：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的合同履行期间是否截至2009年5月24日。被告冯勇在与建设单位裕丰房产签订《商品房买卖合同》，已知晓建设单位将前期物业委托给原告湘潭市邦克物业管理有限公司，且冯勇在接收房屋时已按约定交纳了物业管理费。根据被告提交的证据湘潭市物业管理办公室做出的《关于召开裕丰新村国际小区业主投诉协调会议的通知》，可以看出被告（反诉原告）冯勇在2009年5月24日后，其居住的小区仍由原告（反诉被告）进行物业管理的情况是明知的，并且是接受其服务的，因此，被告（反诉原告）答辩其与邦克物业之间不存在物业服务关系之答辩理由本院不予支持。冯勇虽不是前期物业服务合同的签订方，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。原告湘潭邦克物业管理有限公司与湘潭电化裕丰房地产开发有限公司于2006年5月19日签订了《湘潭市前期物业服务委托合同》对履行期限进行了约定，并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同终止。同时约定，该合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲（湖南电化裕丰房地产开发有限公司）、乙（湘潭邦克物业管理有限公司）双方应就延长合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。现湘潭电化裕丰房地产开发有限公司就其与原告（反诉被告）延长合同期限达成的协议予以了证明，由原告（反诉被告）继续履行物业服务义务。在此期间，被告（反诉原告）冯勇与湘潭邦克物业管理有限公司之间就物业管理服务仍然存在权利、义务关系，应按约交纳物业管理费。被告（反诉原告）冯勇提出合同履行期限已经届满的意见与事实不符，本院不予采纳。
本院认为，原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司与被告（反诉原告）冯勇之间形成了物业服务合同法律关系，原告（反诉被告）收取的物业管理服务费是原告（反诉被告）为全体业主提供各项服务的资金来源，被告（反诉原告）不按期交纳物业管理服务费，构成违约，引起本案纠纷，应承担本案全部责任。被告（反诉原告）辩称双方的合同履行期限已经届满，与本案查明事实不符，该理由本院不予采纳。被告（反诉原告）同时辩称，原告（反诉被告）未履行合同，违约在先，服务质量低劣，任由他人搭建违章建筑，导致自家鼠患发生，影响环境，对于原告（反诉被告）服务品质的评价，本院认为应由业主大会和业主委员会作出，被告（反诉原告）个人及未出庭的证人证言所作评价不能成为其拒交物业管理费的理由，对于案外相邻关系人造成的妨害，被告如有证据证明侵害了自己的合法权益，可以直接向侵权人主张权利，被告以此作为拒交物业管理服务费的理由，本院不予支持。被告（反诉原告）的反诉理由及答辩理由均不成立，本院不予支持。原告要求按《前期物业服务合同》约定的违约金标准计算被告欠缴物业服务费的违约金，此项标准原、被告并无明确约定，不对被告产生约束力，此项请求本院不予支持。综上，原告的诉讼请求本院部分予以支持。
被告冯勇提出反诉称：2010年11月28日，被反诉人以业主拒交物业费为由，对反诉人及另几十户业主住宅断电断水、窃取法定私有水表、锯断输水管及阀门、剪断供电线、导致反诉人无法居住，致使反诉人数月被迫在外租住、就餐，反诉人为此还支付了大量的交通费；长期污水、电对电器、供水设备的损失6000元等，因未提交相应的损失证据，对其请求本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）冯勇在本判决生效后5日内向原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司支付2009年5月至2012年1月底共欠缴的物业服务费3388元；
二、驳回原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）冯勇的反诉请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费100元减半收取50元，原告（反诉被告）湘潭邦克物业管理有限公司负担30元，被告冯勇负担20元；反诉费180元减半收取90元由冯勇负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
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审 判 员 王振芳
二〇一四年五月十九日
代理书记员 李丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。