广西壮族自治区大新县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第506号
原告大新县中冠物业服务有限公司
法定代表人马海鹏，经理。
委托代理人何秀红
委托代理人许建功，广西得天律师事务所律师。
被告广西大新县三合房地产开发有限责任公司，住所地大新县桃城镇民生街
法定代表人梁华生，经理。
原告大新县中冠物业服务有限公司（简称中冠物业公司）与被告广西大新县三合房地产开发有限责任公司（简称三合公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法组成由审判员黄秀担任审判长，代理审判员赵忠平和人民陪审员黄道平参加的合议庭，于2014年10月23日公开开庭审理了本案。书记员王洪平担任记录。原告中冠物业公司的委托代理人何秀红、许建功到庭参加诉讼，被告三合公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中冠物业公司诉称，被告三合公司是“大新东盟商业广场”房地产的开发商。2008年12月11日，为给“大新东盟商业广场”房地产提供前期物业管理服务，原告与被告签订了《物业服务合同》。合同约定：原告负责“大新东盟商业广场”物业前期管理服务；物业服务期限至小区业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时止；合同还对委托管理事项、双方权利义务和前期物业管理介入等问题作出了约定，其中第24条约定，被告应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。合同订立后，原告严格履行合同约定的义务。由于被告新建的房产存在很多质量问题，安全隐患不少，业主投诉不断，又得不到妥善处理，导致业主怨声载道。原告多次与被告商谈解决业主有关房产质量投诉问题，但被告置之不理。原告也多次向政府部门反映问题，但问题仍得不到解决。房产交付使用至今已五年时间，但业主大会没有依法成立，致使原告难以继续履行物业服务合同。原告认为，双方订立的物业服务合同，由于被告不履行自己的合同义务和业主不依法成立业主大会等原因，致使原告无法正常提供�业管理服务，订立合同的目的不能实现，为此，原告诉至本院，要求判决解除原告与被告签订的《物业服务合同》，本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照及企业变更通知书等，用以证明原告的基本信息、变更情况及主体适格的问题；
2、电脑咨询单，用以证明被告企业登记信息及主体资格问题；
3、《物业服务合同》，用以证明原、被告签订合同，双方存在物业服务合同关系的事实；
4、业主致被告的《申请书》、原告致县政府、县信访局和县住房和城乡建设局的反应材料及县住房和城乡建设局给予的答复，用以证明原告向被告反映本案涉及房屋存在质量问题及投诉无果的事实；
5、照片，用以证明本案涉及房屋存在墙体开裂，房屋漏雨等质量问题。
被告三合公司不到庭，但提交书面答辩状辩称，一、双方签订�物业服务合同约定原告的前期物业管理服务期限至小区业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时止，目前，“大新东盟商业广场”尚未成立业主大会，所以仍属于双方约定的物业管理服务期内，应由原告提供物业管理服务。二、双方签订的物业服务合同第24条约定，被告应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。小区业主于2012年5月1日向被告提出的是小区外墙装饰开裂的维修，外墙装饰属于装修工程。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（四）装修工程为2年。第八条：房屋建筑工程保修从工程竣工验收合格之日起计算。大新东盟商业广场的竣工验收合格日期是2009年10月15日，就小区业主提出的外墙装饰开裂已过2年保修期限，不属于被告的保修期内。根据《建设工程质量投诉处理暂行规定》第三条规定：凡是新建、改建、扩建的各类建筑安装、市政、公用、装饰装修等建设工程，在保修期内和建设过程中发生的工程质量问题，均属投诉范围。对于超过保修期，在使用过程中发生的工程质量问题，由产权单位或有关部门处理。上述装饰工程已超过保修期限，应由产权单位处理，大新东盟商业广场的产权人为小区的业主，所以原告以被告不履行物业服务合同义务为理由要求解除合同是没有任何事实与法律依据的。综上所述，被告认为自己已按照物业服务合同的约定履行了合同的内容，原告诉请解除合同无事实和法律依据，且合同的物业服务期限未满，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
经过开庭质证，被告未到庭质证，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告提供的证据来源合法，可作为本案证据使用，对其证明力的有无及大小由本院综合全案事实予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告的前身为南宁市中冠物业服务有限公司，于2014年4月22日变更为大新县中冠物业服务有限公司即原告，经营范围为物业服务等。被告三合公司是“大新东盟商业广场”小区的开发商。2008年12月11日，被告三合公司与原告的前身即南宁市中冠物业服务有限公司就“大新东盟商业广场”小区的物业管理事宜签订《物业服务合同》，合同就小区的名称，物业类型，座落位置，管理范围，物业服务期限（自“东盟商业”小区按设计全部竣工验收且交付使用之日前为物业前期介入；全部竣工验收且交付使用之日后为全委托前期物业管理，全委托前期物业管理期限�小区业主大会与物业管理签订物业服务合同时止），及双方权利义务等内容作了约定。签订合同后，南宁市中冠物业服务有限公司按合同约定进驻被告建设的“大新东盟商业广场”小区进行前期介入管理。2009年7月6日，南宁市中冠物业服务有限公司成立南宁市中冠物业服务有限公司大新分公司（简称大新分公司），并指派大新分公司对“大新东盟商业广场”小区进行管理。2009年年底后，业主陆续入住小区。原告在管理期间，曾于2012年4月就部分业主对房屋质量反映的问题书面向大新县政府、县信访局及县住建局等部门反映要求解决。同时部分业主也曾因房屋质量问题，联名书面向被告反映问题并要求解决。被告认为业主反映的质量问题属于装修工程问题，按法律规定保修期限为2年，已过了保修期限，不属于被告的保修责任。该小区业主共有445户，其中住宅124户，�铺331户。业主入住小区至今未成立业主大会或业主委员会。原告因小区未成立成立业主大会及业主对房屋质量问题反映强烈等原因，致使原告无法正常提供物业管理服务，订立合同的目的不能实现，曾于2012年9月10日、2013年3月10日两次向被告送达《关于终止＜物业服务合同＞的通知书》，要求与被告协商终止合同及交接工作，但被告收到通知书后不予答复。2014年8月8日，原告诉至法院，请求解除原告与被告签订的《物业服务合同》，本案诉讼费由被告负担。
本院认为，根据合同法第九十四条第一款第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，根据原、被告签订物业服务合同的约定，该合同为前期物业管理，双方约定服务期限至小区业主大会与物业管理签订物业服务合同时�，但该小区业主入住至今未成立业主大会或业主委员会，亦没有重新签订物业服务合同。原告主张因该小区至今未成立业主大会及被告未能妥善解决小区房屋的质量问题为由，提出解除与被告签订的物业服务合同。本院认为，原、被告签订的物业服务合同是双方真实意思表示，符合法律规定，是合法有效合同。该合同履行期限至小区业主大会与物业管理签订物业服务合同时止。按物业管理条例规定，业主应成立业主大会或业主委员会，但该案小区业主入住至今长达5年多时间均未成立业主大会或业主委员会，未能重新签订物业服务合同，致使原、被告签订的物业服务合同期限无法到期。业主未成立业主大会或业主委员会，也必然会给原告的物业管理工作带来诸多问题，原告为此已两次向被告书面提出要求解除合同，已明确表明不愿再继续履行合同义务，故本院认为�原告请求解除合同，理由正当，符合法律规定，本院予支持。被告主张双方签订的合同期限未满，要求原告继续履行合同，理由不当，于法无据，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
解除原告大新县中冠物业服务有限公司与被告广西大新县三合房地产开发有限责任公司于2008年12月11日签订的《物业服务合同》。
案件受理费100元，由被告广西大新县三合房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收费单位：崇�市财政局，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行崇左分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄 秀
代理审判员 赵忠平
人民陪审员 黄道平
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 王洪平
附法律条文：
1、第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客�原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。