江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第825号
原告邹荣官。
委托代理人曹春雨，江苏六典律师事务所律师。
被告唐小忠。
委托代理人唐菊萍。
第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇萧林路571号。
法定代表人金建伟，该公司总经理。
委托代理人许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。
被告唐菊忠。
原告邹荣官与被告唐小忠、第三人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后由代理审判员周方园适用简易程序审理，在审理中，本院依法追加唐菊忠作为被告参加诉讼，后由于案情复杂组成合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告邹荣官及其委托代理人曹春雨、被告唐小忠及其委托代理人唐菊萍、第三人昆山同创房屋拆迁有限公司的委托代理人许雪根到庭参加诉讼。被告唐菊忠经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹荣官诉称：唐小忠于2007年9月21日因老房拆迁与第三人签订《昆山市房屋动迁补偿安置协议书》，约定第三人将大公花园原编号为XX号（公安编号XX号）XXX室及另外两套住宅安置给唐小忠。2010年6月2日，原告与唐小忠在房产中介处签订《买卖成交合同》，约定唐小忠将大公花园原编号为XX号（公安编号XX号）XXX室转让给原告，原告为此分期支付房款，2010年11月30日，原告付清合同约定的房款后，唐小忠也将该房屋的钥匙交付原告，原告于当日入住。由于原告购买的是拆迁安置房，土地、房屋的权属证书要延后办理，故在买卖及交房之时无法办理过户手续。现相关部门已开始办理，可唐小忠拒绝协助办理。原告为了维护自身利益，故诉至法院请求：1、判令被告唐小忠协助办理大公花园原编号为XX号（公安编号XX号）XXX室房屋的过户手续；2、判令被告唐小忠承担本案的诉讼费。
被告唐小忠辩称：第一，诉争房屋系我所有，我并未授权他人转让，原告提供的合同上“唐小忠”的签名并非我所签，该合同对我没有约束力。第二，因诉争房屋系通过拆迁老宅安置取得，我曾有口头向唐菊忠表示过由其安排将该房屋以不低于80万元的价格转让的意愿。唐菊忠可能错误地理解了我的意思，在未征得我同意的情况下将该房屋以63万元的价格转让了，我对于该行为是不认可的。在唐菊忠将房屋转让后告知我已将房屋出租给他人五年，因此，在此期间我就没再过问该房屋的情况，直到被起诉后才得知该房屋不是出租而是被出售了。第三，我作为房屋所有权人，从未同意将该房屋转让给原告，原告应当将房屋返还给我。
第三人昆山同创房屋拆迁有限公司述称：我公司认为原告的诉请与我公司没有法律上的利害关系应予以驳回，理由如下：第一，根据唐小忠的陈述，他没有将房屋出售给原告，房屋买卖合同上的名字也并非其本人所签，故本案所涉的房屋买卖关系也不一定能成立，退一步讲，即使本案所涉的房屋买卖关系能成立，而我公司既非出卖人，也非买受人，更非中介方，故亦与我公司没有法律上的利害关系；第二，我公司作为拆迁公司依规定只对被拆迁人办理安置房的办理权证时可以提供相关资料，对非被拆迁人是不能也无法提供办理权证所需的相关资料的。
被告唐菊忠未作答辩。
经审理查明：2007年9月21日，唐小忠与第三人签订《昆山市房屋动迁补偿安置协议书》一份，双方就补偿安置事宜协商一致达成如下协议：唐小忠所有的位于庙灯村X组的房屋（面积251.38平方米）属于拆迁范围，该房屋拆迁获得的安置房为XX号楼（公安编号XX号楼）XXX室、XX号楼（公安编XX号楼）XXX室、XX号楼（公安编号XX号楼）XXX室。2010年6月2日，原告与唐小忠签订房屋买卖合同一份，该合同约定：唐小忠同意将坐落在昆山市大公花园建编XX号楼XXX室出售给原告，双方确认上述房屋的成交总价格为63万元，本合同签订之时，原告向中介方支付20万元作为购房定金，由中介方支付给唐小忠。双方同意本合同生效之日起至产权证过户时，原告将上述房屋余款一次性付清给中介方，购房定金在付款时冲抵。双方分别向中介方交纳服务费6300元。补充约定：1、原告付定金贰拾万元整；2、交房时原告付房款叁拾捌万元整，同时唐小忠交出使用权及钥匙；3、余房款伍万元整，产权证过户时一次付清；4、交房时间及办证时间以动迁办交房及办证时间为准；5、面积以房产证为准，互不补偿；6、唐小忠签字人代表该房所有的所有权者出售此房，其法律责任即经济损失由签字人承担。上述房屋买卖合同由唐小忠、邹荣官签字及中介方昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司盖章及该公司经办人黄某、张某签字确认。2010年6月3日，邹荣官向中介方支付购买大公花园期房建筑编号XX号楼XXX室定金20万元，当天，唐小忠出具收款凭证一份，该收款凭证载明：唐小忠收到出售大公花园期房建筑编号XX号楼XXX室定金20万元。2010年11月30日，邹荣官向中介方支付购大公花园期房建筑编号XX号楼XXX室房款38万元，当天，唐小忠出具收款凭证一份，该收款凭证载明：唐小忠收到出售大公花园期房建筑编号XX号楼XX室房款XX万元。
2015年2月6日，昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司出具证明一份，该证明载明：唐小忠出售给邹荣官玉山镇大公小区原编号XX号现公安编号XX号楼XXX室房屋，钥匙交付时间是邹荣官在农村商业银行支付房款38万元时由唐小忠当天交付给邹荣官。
另查明：在庭审中，原告指出当时与其签订房屋买卖合同的并非到庭的唐小忠；唐小忠当庭陈述：大公花园原编号为XX号（公安编号XX号）XXX室房屋是我的房子，是拆迁分到的。由于我哥哥唐菊忠暂时没有地方住，我就给我哥哥住的，这个房子我平时是不去的，我是直到被起诉才知道上述房屋已被出售。证人黄某当庭陈述：我不认识到庭的唐小忠。我是房屋中介，当时挂牌的时候不是我登记的，登记的是唐小忠的名字，当时核对身份证上的照片后，我发现两者有差异就问了下他是不是唐小忠，他说是的。邹荣官通过他在农村商业银行取出20万元直接汇入唐小忠的账户，账户是唐小忠提供的，后来拿钥匙的时候，我叫唐小忠拿动迁协议，他说动迁协议由妹妹保管，于是唐小忠拿了交房单及钥匙，然后我、邹荣官、唐小忠三个人一起到农村商业银行，将38万元用同样的方式转给了唐小忠，办理房产证的时候，我的同事找了唐小忠的父母去谈办理房产证的事情，后来的情况我就不清楚了。证人张某当庭陈述：我不认识到庭的唐小忠。我是做房屋中介的，当时唐小忠来说有房子要卖，当时他有没有拿身份证我记不清了，因为时间比较久了，后来我就给他做了下登记，他要卖的就是本案争议的房产，后来签约的时候他本人来过，带了身份证、动迁协议，我当时没有核对过身份证与本人长相是否一致，后来他们去银行，我没有跟他们去。我就住在大公花园，我知道房产证下来了，邹荣官找我要求过户，我就到唐小忠的家里（可能是XX号楼XXX室），我当时找到的是唐小忠的父母，当时不知道唐小忠在哪里，唐小忠的父母不知道房屋买卖的事情。
以上事实由房屋买卖合同、动迁安置协议书、收据、证人证言及各方当事人的庭审陈述为证。
本院认为：表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。本案中，与邹荣官签订房屋买卖合同的系唐菊忠，但是唐菊忠持唐小忠的身份证、涉案房屋的动迁协议、交房单等材料与邹荣官签订了房屋买卖合同并交付了钥匙，唐小忠未妥善其身份证、动迁协议等材料，导致唐菊忠可以持有上述材料与邹荣官签订房屋买卖合同，使得邹荣官有理由相信唐菊忠即为唐小忠而与之签订房屋买卖合同并支付房屋对价，唐菊忠的上述行为构成表见代理，该行为的后果应由被代理人唐小忠承担，故本院认为邹荣官与唐小忠之间签订的房屋买卖合同真实有效，但涉案房屋尚未登记至唐小忠名下，并不具备过户条件，故本院对于邹荣官要求被告唐小忠协助办理大公花园原编号为XX号（公安编号XX号）XXX室房屋的过户手续的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告邹荣官要求被告唐小忠协助办理昆山市玉山镇大公花园原编号为XX号（公安编号XX号）XXX室房屋的过户登记手续的诉讼请求。
案件受理费10100元，公告费690元，共计10790元，由原告邹荣官承担。
如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 周方园
人民陪审员 李建川
人民陪审员 吴建萍
二〇一五年十一月二十六日
书 记 员 王筱倩