山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第276号
上诉人（原审被告）青岛同群物业管理有限公司。
法定代表人王吉修，职务经理。
委托代理人陆洋，山东海剑律师事务所律师。
被诉人（原审原告）青岛市李沧区同盛苑业主委员会。
负责人张景清，职务主任。
委托代理人于卫东。
委托代理人吕青。
上诉人青岛同群物业管理有限公司（以下简称“同群物业”）与青岛市李沧区同盛�业主委员会（以下简称“同盛苑业委会”）因物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第1342号民事判决，于2013年11月11日向本院提起上诉，本院于2014年2月12日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，审判员李晓波主审本案、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年3月4日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人同群物业的委托代理人陆洋，被诉人同盛苑业委会的委托代理人于卫东、吕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审中同盛苑业委会诉称，双方于2011年10月18日签订《物业服务合同》，同群物业并未按合同约定履行义务，引起广大业主的强烈不满。现经过业主大会投票证实，同群物业未达到�物业服务合同》关于“满意率不低于75%”的约定，据此解除与同群物业签订的合同。另根据合同约定，同群物业应当另行支付同盛苑业委会的车位收入。为维护同盛苑业委会的合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的《物业服务合同》；2、同群物业腾出所占房屋及车库；3、同群物业返还所得车位租赁费70080元；4、诉讼费用由同群物业承担。
原审中同群物业辩称：1、同盛苑业委会召开所谓的业主大会进行投票并形成决议，其程序违法，故同盛苑业委会的第一、二项诉讼请求不应得到支持；2、在同群物业适当履行物业服务合同期间，同盛苑业委会主动违约在先，使得同群物业无法获得合同约定的利益，故同盛苑业委会的第三项诉讼请求不应得到支持。3、依据业主大会例释规则的规定，在本案诉讼期间，同盛苑业委会业委会主任因犯罪，�自动丧失业委会成员资格，其他几位业委会成员因违反业主义务也存在丧失业委会成员身份的情况，因此该届业委会已不具备法定成立要件，不能参与本案诉讼活动。综上，请求人民法院驳回同盛苑业委会的诉讼请求。
原审查明，2011年7月同盛苑业委会所在的青岛市李沧区同盛苑小区召开业主大会，选举产生了第二届业主委员会，张景清、龙辉、石福胜、于绍波、宫传刚五人当选为业主委员会委员。2011年8月开始同群物业进入同盛苑小区提供物业服务，2011年10月18日同盛苑业委会（甲方）与同群物业（乙方）签订《物业服务合同》。上述合同第十二条约定：“从2012年1月1日开始小区车位的经营收入每个车位每月15元归甲方所有；其它部分归乙方所有，用于弥补管理费不足和公共设施的维修，泊位费从2012年1月开始调整为每个月每车位80元，（有车库的车辆不进库占用公共场地包括在内）以后如何增加由业委会另行通知。”第十三条约定：“车位经营收入按季度结算，每季度末付给甲方。”第十四条约定：“物业公司使用小区配套车库10个，出租的收入归乙方，用于弥补管理费的不足。”第十六条第2项约定甲方“监督、检查乙方实施服务管理的实际情况，每年进行一次物业管理服务业主满意率问卷调查，满意率不低于75%，如未达到业委会有权解除合同”。第十六条第5项约定甲方“协助督促业主或物业使用人按时足额交纳物业费”。第十八条约定：“本合同自2011年10月18日至2013年10月17日”。第十九条约定：“双方合同（期）满在同等条件下，应优先（与）乙方续签合同，如甲方决定在合同期满时不再委托乙方，均应提前二个月书面通知对方。”上述事实，有同盛苑业委会提交的同盛苑业委会换届选举结果公告材料3份、《物业服�合同》1份及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。
同盛苑业委会称，同盛苑业委会根据《物业服务合同》第十六条第2项的约定，组织进行年度物业管理服务业主满意率问卷调查，证实业主满意率未达到75%，同盛苑业委会已将调查结果上报青岛市李沧区永清路街道办事处和青岛市李沧区物业办公室。同盛苑业委会提交《意见调查表》31份、2013年4月16日的会议记录件1份、《情况汇报材料》2份证实其主张。《意见调查表》的文字说明部分为：“依据同盛苑业委会2013年第01号通知内容：一、同群物业与本业委会签订的合同，小区物业服务应按三级标准，应做到小区安保需24小时巡逻，小区绿化需达到20%，楼道每日清扫二次，地面每周擦拭一次，门厅每日清扫二次，保持干净，无杂物；每三天清洁一次楼梯扶手，玻璃每季擦拭一次等，您认为物业的服务是否达到以上标准？您是否满意？二、应免费为业主车库安装电表，同群物业却向业主收取390元，这是典型的乱收费，您是否满意？车位费每车每月15元维修基金，至今未返还，您是否满意？三、私毁公共绿地建停车位谋利，侵害了广大业主的利益，您是否满意？四、小区业主的汽车在8区大门口被泼油漆，物业却无法提供监控记录，业主的权利得不到保障，您是否满意？希广大业主对同群物业一年多来的服务质量及服务态度，做一次问卷调查……”同群物业称，同盛苑业委会上述证据属于未在法定举证期限内提交的无效证据，并且该组证据均系同盛苑业委会单方制作完成，同盛苑业委会应对其中业主签名的真实性承担举证责任。从《意见调查表》中的通知内容看，该调查并未充分、全面地反映同群物业物业服务过程中的正面影响，使得业主受到通知内容的误导，即便该调查表确系业主签字，也不能正确反映同群物业在物业服务合同中履行的真实情况。从《情况汇报材料》看，同盛苑业委会未将所谓满意度调查结果通知小区所在居委会。同盛苑业委会称，同盛苑业委会的诉讼属于公益性的诉讼，代表了全小区的全体业主的真实意思，所以同盛苑业委会提交的证据不适用于普通民事诉讼过程中的对书证举证责任的相关规定，同时，依照举证规则的相关规定，同盛苑业委会在法庭调查时提交的证据属于有效证据。
同盛苑业委会称，同盛苑业委会根据《同盛苑业主大会议事规则》（以下简称“《议事规则》”）的有关规定，组织了2013年4月12日至4月16日的业主大会，其程序合法有效。同盛苑业委会提交《会议记录》5份、《邀请函》复印件3份、《公告》文本4份、《公告》影印件4份证实其主张。同群物业对同盛苑业委会的主张及证据提出以下质证意见：这组证据均系同盛苑业委会单方制作。针对2013年3月20日的会议记录，同群物业认为会议内容与会议事由不符，并且其中也没有体现何时何地以何种形式召开业主大会，并且与会人员数量及提议与签名不符，与会人员有5人，但签名只有3人，其中也没有提议及表决的过程。针对2013年3月26日的会议记录，同群物业认为会议事由与会议议题不符，会议议题当中并无召开业主大会的内容。针对2013年4月12日的会议记录，同群物业认为与会人员签字和与会人员不符，会议记录中并无所谓业主代表签字，会议内容中也无所谓评议结果及决议。针对2013年4月17日的会议记录，同群物业认为与会人员签字和与会人员数量不符。针对2013年4月23日的会议记录，同群物业认为与会人员签字和与会人员数量不符，且未加盖同盛苑业委会公章，因此系业委会成员的个人行为。2013年4月1日同盛苑业委会给永清路派出所的函当中有后续人工手写痕迹，同盛苑业委会应对其形成时间承担举证责任。针对2013年3月28日同盛苑业委会给永清路街道办事处的邀请函，认为同盛苑业委会举办业主大会的形式与之前会议记录记载的不一致。针对2013年3月28日同盛苑业委会给东昌社区居委会的邀请函，认为该证据不能证明业委会通知了居委会。针对2013年3月28日同盛苑业委会给业主的第1号公告，认为公告内容与业主召开大会的形式不符。针对2013年4月1日的第2号公告，认为该证据证明了同盛苑业委会并未提前15日通知广大业主召开大会。针对2013年4月7日的第3号公告，认为该证据与同盛苑业委会的主张并无任何关联，而且同盛苑业委会在公告中声称小区的现象为政府投资行为的结果，这完全无视同群物业多年来在小区内提供的优质高效物业服务，因此该证据仅仅证明同盛苑业委�在所谓业主大会召开前误导广大业主。针对2013年4月17日的公告，认为这是同盛苑业委会工作人员自行统计调查的结果，并无相应的公正性。针对4份张贴在公告栏的公告，同群物业认为该公告中并无同盛苑业委会的公章，属于同盛苑业委会工作人员的个人行为，不能产生相应的法律效力，并且2013年4月12日之前的3份公告也无法证明同盛苑业委会已提前15日告知广大业主召开业主大会的地点及内容，另外，同盛苑业委会还应当对上述公告的实际张贴时间予以举证。同盛苑业委会称，同盛苑业委会的所有的行为并不是单方行为，是代表了小区全体业主的真实意思表示，不需要举证，也不需要请示物业，只要按照《物业管理条例》和《议事规则》的相关规定进行就可以了，小区内的业主大会和业主委员会属于群众性自治自律组织，不能按照同群物业强调的那些政府性的大会议程来进行。
同盛苑业委会称，根据国务院发布的《物业管理条例，》业主大会会议分为定期会议和临时会议，《议事规则》中规定每年度8月召开定期会议，临时会议可经20%以上的业主或50%以上的业委会委员提议召开称为临时大会。因为双方签订的《物业服务合同》在2013年10月到期，所以8月份召开定期会议来不及，业委会有责任告知全体业主，所以经50%的业委会成员提议提前召开业主大会。2013年4月12日的业主大会会议是组织入户调查的动员、布置会议，不需要业主签字，2013年4月16日的业主大会会议由业主代表签名。同盛苑业委会提交《议事规则》1份，证明业主大会的形式及程序符合《议事规则》第九、十、十一条的规定，也符合《物业管理条例》的程序规定。同群物业对证据的真实性没有异议，认为该规则第五条的第（三）项、第（五）项与我国现行的物业管理法律法规是一致的，选聘、解聘物业服务企业以及决定业主大会诉讼事宜的权利属于业主大会，而非本案的同盛苑业委会。因此原、同群物业在《物业服务合同》中关于满意度的约定是违反相应物业管理法规及《议事规则》的，该规则第十条也明确规定了业主大会定期召开的时间，如同盛苑业委会所主张的4月12日的业主大会属于定期会议，则显然与《议事规则》相违背，如业主大会属临时会议，业主大会议事规则第十条第三款第（一）项关于50%以上业主委员会委员提议可以召开临时业主大会的约定也与现行物业管理条例相违背。第十一条第（六）项关于业主大会的监督也有明确说明，对于会议有效票的计收、结果的公布，大会召集人应当邀请和接受业主代表及社区居民委员会代表现场监督，但是从同盛苑业委会提交的证据来看，同盛苑业委会举办的所谓业主大会�乏公正、合理、有效的监督。同盛苑业委会称：1、关于《议事规则》第九、十、十一条，如果按照同群物业的质证意见，那么（2012）李民初字第1162号民事判决就是错误的；2、本次大会的召开程序已向有关部门发出了邀请函，这些部门对业主大会没有像同群物业所说的监督管理这个权利；3、计收的结果完全按照《议事规则》的要求，统计的结果完全按照《议事规则》来办理的。业主大会不能进行诉讼，业主委员会是业主大会的代表机构，完全有权利和物业机构签署物业合同来监督、检查物业服务的相关条款。
另查明，2003年3月2日，青岛市物业管理办公室和青岛同盛房地产开发有限公司签订《青岛市物业管理配套房屋移交协议书》，约定青岛同盛房地产开发有限公司所开发的同盛苑小区项目按每千人（一户3.5人计）50平方米的标准提供物业管理办公用房，并无偿�交物业区域内按配套设施所建设的停车场（车库）、自行车棚（房）等物业管理配套房屋，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动。该配套房屋产权归全体业主所有，任何人、任何单位不得擅自占用或改作他用。小区总建筑面积为66781平方米，物业管理办公用房156.43平方米。上述事实有同盛苑业委会提交的公证书1份及双方陈述一致的笔录在案为凭。
同盛苑业委会称，小区内共有16个车库、2套物业管理办公用房归全体业主共有，其中同盛苑业委会使用6个车库、1套办公用房，同群物业使用10个车库、1套办公用房。同群物业对同盛苑业委会的主张予以认可。
同盛苑业委会称，根据《物业服务合同》第十二条的约定，自2012年1月1日起，小区车位的经营收入每个车位每月15元归业委会所有，截至2013年4月同盛苑业委会起诉时，物业收取的260个停车位的车位租赁费62400元应返还给同盛苑业委会（15元×260个车位×16个月）。另外，同群物业在由同盛苑业委会使用的6个车库前面空地划出6个车位进行出租，导致车库门开不开，无法使用，截至2013年4月同盛苑业委会起诉时，同群物业收取的该6个车位的租赁费7680元应返还给同盛苑业委会（80元×6个车位×16个月），以上应返还给同盛苑业委会的车位租赁费共计70080元。同盛苑业委会提交泊位费收据10份及公告1份，证明同群物业收取泊位费的事实。同群物业认可上述收据及公告系其出具，但认为该组证据恰恰证明了涉案小区存在诸多没有办理手续及未缴纳泊位费的情况，这与同盛苑业委会此前违约在先，动员广大业主不交或少交物业费的行为有密切关系；认可同盛苑业委会使用的车库前有6个车位由同群物业对外经营，但认为车位应当是为广大业主使用的，不是同群物业的；同群物业虽对260个停车位的数量有异议，但在原审法院给予的合理期限内，未提交证据予以证明。
同群物业称，在《物业服务合同》履行过程中，同盛苑业委会无理缠诉，在小区内造成恶劣影响，给同群物业造成重大经济损失，同盛苑业委会要求按照《物业服务合同》约定提取泊车费用的主张缺乏事实依据。同群物业提交（2012）李民初字第1162号民事判决书1份证实其主张。同盛苑业委会对该证据的关联性提出异议，认为：1、该份证据证实同群物业在合同履行过程中始终未得到广大业主的认同，引起了广大业主的不满；2、正是因为这份判决书，业主委员会在这一次召开业主大会的程序上非常谨慎，全部按照该判决的相关要求去做，所以本次业主大会的结果是真实的，召开的程序是合法的；3、同群物业所主张的因同盛苑业委会缠诉造成的物业损失应提交相关证据予以佐证。
原审认为，双方签订的《物业服务合同》合法有效，均应遵照执行。根据合同约定，本合同的期限为2011年10月18日至2013年10月17日，如同盛苑业委会决定在合同期满时不再委托同群物业，应提前两个月书面通知对方。现同盛苑业委会已向原审法院提起诉讼，请求解除双方之间的《物业服务合同》，且在诉讼中明确表示合同期满不再续签合同，应视为同盛苑业委会已提前两个月书面通知同群物业，因此双方之间物业服务合同的权利义务已经于2013年10月17日因合同期满而终止，同盛苑业委会解除《物业服务合同》的诉讼请求已无事实根据，原审法院不予支持。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，�及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”根据上述规定，合同终止后，同盛苑业委会请求同群物业腾出所占用的物业办公用房及车库，于法有据，原审法院予以支持。
关于同盛苑业委会请求同群物业返还车位租赁费70080元的诉讼请求。《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案中，双方在《物业服务合同》中约定了同群物业利用小区内公共设施进行经营所得的分配比例，该约定不违反法律规定，原审法院予以确认。对同盛苑业委会主张的小区内260个车位的经营收入，同群物业虽对车位数量提出异议，但未在限�期限内提交证据证明，原审法院对同盛苑业委会的主张予以采纳。对同盛苑业委会主张的业委会车库前由同群物业经营的6个车位，同群物业认可上述车位由其经营，因此亦应按照《物业服务合同》第十二条的约定，每个车位每月的经营收入有15元归同盛苑业委会所有。综上，原审法院确认同群物业应返还同盛苑业委会小区车位的经营收入63840元（15元×266个车位×16个月）。
同群物业称，同群物业收取该项费用系依据《物业服务合同》，只有同群物业获得合同约定的物业收费后，方能充分履行。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”同群物业可另行向业主主张物业费。据此判决：一、青岛同群物业管理有限公司于判决生效之日起10日内向青岛市李沧区同盛苑业主委员会移交物业管理用房1处及车库10个；二、青岛同群物业管理有限公司于判决生效之日起10日内返还青岛市李沧区同盛苑业主委员会小区车位经营收益63840元；三、驳回青岛市李沧区同盛苑业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1552元，由青岛同群物业管理有限公司负担。
上诉人同群物业上诉称，1、原审回避了被上诉人的主体资格问题。我国法律对于选聘和解聘物业服务企业的程序、办法有明确规定，该权利属于业主大会所有。业主委员会作为业主大会执行机构，不能以任何理由占有该专属业主大会的权利，业主大会也不得将该权利让与他方，否则广大业主的正当权利无法得到保障。《业主大会议事规则》对此也有明确约定。而《物业服务委托合同》关于业主委员会解聘物业公司的约定，却在赋予被上诉人依法不享有的解聘物业公司的权利，该约定属于法律规定的无效条款，被上诉人自行参加诉讼显系违法。被上诉人不是法人也不是法律规定的其他组织。被上诉人没有独立承担民事责任的权利，无业主大会的决议或授权，其不是适格当事人。原审诉讼期间，被上诉人原业主委员会主任张景清因犯罪，根据《业主大会议事规则》的规定，其自动丧失业主委员会成员的身份，其他成员也存在《业主大会议事规则》所规定的违反业主义务，丧失业主委员会成员身份情况。故被上诉人该届业主委员会已经不具有法定合法成立要件，不能参加本案诉讼。2、原审认定涉案小区的车位经营收入错误，损害了上诉人的财产权益。物业服务委托合同第12条约定，每个车位的经营收入有15元归业主委员会所有。在原审中，双方当事人所确认的车位的数量，并非上诉人获得的车位经营收入。3、诉讼费分担错误。原审没有完全支持被上诉人主张，其诉讼费全部由上诉人承担错误。综上，原审认定事实以及适用法律错误请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人同盛苑业委会答辩称，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实同原审。
本院认为，本案焦点问题：1、被上诉人是否具有诉讼主体资格问题；2、涉案小区的车位经营收入计算是否错误问题。
1、业主委员会是业主大会的执行机构，其性质属自治组织，它的产生由业主大会选举确定，并根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）8号）第10条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。被上诉人同盛苑业委会依法成立，可以以自己名义提起诉讼。关于能否提起本案诉讼的问题，经本院依据被上诉人一审提交的证据核实，被上诉人同盛苑业委会在成立后，通过召开业主大会、采取书面征求意见及投票表决的方式决定并重新选聘新的物业服务企业，符合《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第二款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”的规定，其提起本案诉讼，从其诉讼请求、理由及目的看，应视为履行原业主大会采取书面征求意见及投票表决的方式决定并重新选聘新的物业服务企业后为物业服务合同顺利履行而进行的后续保障实施行为，属于《物业管理条例》第十五条第一款第（三）项规定的”监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”的职责范畴，因此不需要就本案诉讼另行召开业主大会，故其诉讼行为合法，上诉人认为被上诉人没有诉讼主体资格或者未经业主授权无权提起本案诉讼之理由，本院不予采信。被上诉人同盛苑业委会现有成员尚未经过法定程序更换或重选，上诉人所称“被上诉人同盛苑业委会现有成员丧失其成员资格”之理由，本院不予采信。
2、涉案小区的车位经营收入计算是否错误问题。根据双方合同约定，涉案物业服务期限为2011年10月18日至2013年10月17日，如被上诉人同盛苑业委会决定在合同期满时不再委托同群物业，应提前两个月书面通知对方。现被上诉人同盛苑业委会已提起诉讼，且明确表示合同期满不再续签合同，应视为被上诉人同盛苑业委会已尽通知义务，因此双方之间物业服务合同的权利义务因合同期满而终止。合同终止后，被上诉人同盛苑业委会要求上诉人同群物业腾出所占用的物业办公用房及车库，于法有据，本院予以支持。
双方在《物业服务合同》中约定小区内公共设施进行经营所得的分配比例，该约定不违反我国法律规定。被上诉人同盛苑业委会主张其车库前由上诉人同群物业经营的6个车位，上诉人同群物业认可上述车位由其经营。上诉人认为其经营实际收入没有达到约定的数额，但未能提交其实际收入的相关账目或证据；故，原审法院依据双方合同约定以及确认的车位数量，判令上诉人支付营业收入并无不当。诉讼费的负担依照当事人所承担的责任予以分担。
综上，原审认定事实及适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1552元，二审案件受理费1396元，共计2948元，由上诉人青岛同群物业管理有限公司负担2800元，被上诉人青岛市李沧区同盛苑业主委员会负担148元。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
审 判 员 李晓波
代理审判员 甘玉军
二〇一四年四月十四日
书 记 员 徐雪峰