广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深宝法龙民初字第2090号
原告：深圳市红宝龙物业管理有限公司，住所地，组织机构代码×××。
法定代表人：彭定坤，该公司董事长。
委托代理人：贾俊毅，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
被告：夏莉，女，汉族，户籍地址。
委托代理人：李国威，广东国晖律师事务所律师。
原告与被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾俊毅和被告委托代理人李国威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年8月3日签订了一份《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》，约定原告将油松科技大厦商业裙楼的第3层A区303室租给被告作经营桌球城，租赁建筑面积1，330平方米，首年月租金为35，000元，于每月1日前支付，租期为2012年8月1日至2020年7月31日。被告占用原告物业从2012年8月至2013年12月31日止。因被告拒不交纳租金，原告曾于2012年向法院主张2013年1月至6月的租金。法院作出的（2013）深宝法龙民初字第1390号和（2014）深中法房终字第1750号判决，确认被告2013年1月至6月的物业使用费为105，000元，扣除被告已付的35，000元，被告还应支付70，000元。同时确认被告占用原告物业至2013年12月31日，但2013年1月至6月以外期间的物业使用费超出了原诉讼请求，原告对此可另循法律途径解决。因原、被告的租赁合同为无效合同，双方关于装修免租期的约定无法律效力，被告应当支付2012年8月至2012年12月的物业使用费和拖欠的2013年7月至2013年12月的物业使用费。诉讼请求：1、判令被告支付2012年8月至2012年12月期间和2013年7月到12月期间的物业使用费共计385，000元及利息（按银行贷款利率从起诉之日计至付清之日为止）；2、由被告承担全部诉讼费用。
被告辩称：关于原告要求被告物业使用费即租金在2012年8月-11月期间属于双方约定免租期，虽然该合同被确认为无效合同，但这并不妨碍原告放弃合法权利的行为，以达到与被告签订租赁合同的合意，免租期是大型场所租赁的行业规则，该免租的约定不违反法律规定，因独立于双方租赁合同，属于有效约定。2013年12月份的租金已超过一年的诉讼时效，应当依法予以驳回。关于2013年7月-12月租金，被告实际并未占有使用该场地，被告在（2013）深宝法龙民初字第1390号判决书中的第2页中答辩称在2013年初以采取给原告大股东发短信及口头、书面方式通知与原告解除租赁合同关系，并陆续搬离开自有物品，原告也在该判决书中第3页中间一段的答辩中称原、被告租赁的关系至原告于2013年7月1日通知被告解除租赁关系时解除。被告在搬离自有物品时遭到原告阻挠，其目的是想留置被告物品以要求被告缴纳租金，并非被告使用占有该租赁场地，原告也未对此期间使用该场地提供相应的证据。所以希望法院依法驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：2012年8月3日，原、被告签订了一份《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华新区的油松科技大厦商业裙楼的第3层A区303室出租给被告经营桌球城，租赁期限从2012年8月1日至2020年7月31日，租金每月35，000元，2012年8月1日至2012年11月30日为装修免租期。该合同签订后，被告依约从原告处取得承租房屋，并进行装修开展经营。在该租赁合同履行过程中，被告除支付约定的管理费、押金外，只支付过一个月的租金35，000元。
在原、被告所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》履行过程中，双方发生纠纷。原告于2013年7月3日向本院提起诉讼，要求解除与被告所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》，并要求被告向原告支付2013年1月至6月的租金、拖欠的水电费，并没收押金。在该案审理中，被告提出反诉，反诉要求确认双方签订的租赁合同解除，同时要求原告向被告返还押金70，000元，并赔偿相关经济损失。本院受理该案后，作出了（2013）深宝法龙民初字第1390号《民事判决书》，其中判决确认原、被告所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》无效，同时判决被告以每月17，500元的标准向原告支付2012年12月至2013年12月期间的使用费192，500元。被告不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2014年9月10日作出（2014）深中法房终字第1750号《民事判决书》，对本院作出的（2013）深宝法龙民初字第1390号《民事判决书》中使用费的判项予以变更，以判决使用费的范围超出原告诉讼请求为由，变更被告应向原告支付2013年1月至6月期间的使用费70，000元。在上述《民事判决书》中确定被告应付的使用费时，已将被告所支付过的一个月租金35，000元予以抵扣。
另查明，本院在审理（2013）深宝法龙民初字第1390号案件过程中，于2013年11月15日委托深圳市国建工程造价咨询有限公司对被告承租房屋内的装修价值进行评估。2013年12月31日，本院组织评估人员、案件当事人到达承租房屋现场进行勘查、测量。此后原告将该房屋另行出租。
以上事实有庭审举证、质证的租赁合同、民事判决书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，原、被告于2012年8月3日所签订的《深圳市油松科技大厦房产租赁合同》为无效合同，且被告应向原告支付实际占有房屋期间的使用费的事实，已经生效的裁判文书予以确认，本院对上述事实应予认定。
原、被告在签订的《深圳市油松科技大大厦房产租赁合同》中，已约定2012年8月至11月为免租期。上述免租期的约定，为双方真实意思表示，在合同经确认为无效合同的情况下，依诚实信用原则，原告不应再要求被告支付该期间的使用费。因此，原告要求被告支付2012年8月至11月期间使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于2012年12月的使用费，该期间被告实际占有使用了承租房屋，则应当支付相应的使用费。根据生效裁判文书确定的使用费标准，该月使用费数额为17，500元。
关于被告是否应当支付2013年7月至12月的使用费，应依被告在该期间是否实际占有承租房屋的事实予以确定。被告主张其在2013年6月已搬离承租房屋，但并未能提供向原告返还房屋的依据。另本院在审理（2013）深宝法龙民初字第1390号案件过程中，于2013年12月31日现场勘查时，始对被告承租房屋时的装修进行勘查。由此可以证明至2013年12月31日止，被告仍未向原告返还承租房屋。因此原告要求被告支付计至2013年12月31日的使用费，本院应予以支持。根据已确认的使用费标准，被告应向原告支付2013年7月至12月期间的使用费105，000元（17，500元×6个月）。因此，被告合计应向原告支付使用费122，500元（17，500元＋105，000元）。关于原告主张的使用费利息，因该费用是基于合同无效而产生，对其利息主张本院不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告夏莉于本判决生效之日起五日内向原告深圳市红宝龙物业管理有限公司支付使用费122，500元；
二、驳回原告深圳市红宝龙物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，538元，保全费1，296元，合计4834元，被告负担2，149元，原告负担2，685元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 晖
二〇一四年十二月一日
书记员 白巧（兼）
书记员 黄 厚 人
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4