上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第5187号
原告华明，男，1980年1月8日出生，汉族。
被告上海东兴置业（集团）有限公司。
法定代表人唐雪明，总经理。
委托代理人虞建良，男，在上海东兴置业（集团）有限公司工作。
被告黄永兵，1963年8月17日出生，汉族。
委托代理人屈小荣，上海市方正律师事务所律师。
第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行。
法定代表人张勰，行长。
委托代理人陈联德，男，在中国建设银行股份有限公司上海第四支行工作。
委托代理人杨佑康，男，在中国建设银行股份有限公司上海第四支行工作。
原告�明诉被告上海东兴置业（集团）有限公司（以下简称“东兴公司”）、黄永兵商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。2014年1月15日，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海第四支行作为第三人参加诉讼。本院于2014年2月12日第一次公开开庭进行了审理，原告华明、被告东兴公司的委托代理人虞建良、被告黄永兵的委托代理人屈小荣到庭参加诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情复杂，本院于2014年4月14日依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本院于2014年6月3日第二次公开开庭进行审理，原告华明、被告东兴公司的委托代理人虞建良、第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行的委托代理人陈联德、杨佑康到庭�加诉讼。被告黄永兵经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告华明诉称：2003年，原告与被告东兴公司签订上海市内销商品房预售合同，约定被告东兴公司将青浦区公园路200弄晨兴花园房屋转让给原告，房价为人民币355，415元。2004年12月27日，原告与被告东兴公司办理了房屋交接书，明确房屋实测面积160.31平方米，总价298，907.61元。同日被告东兴公司开具了金额为298，907.61元的购房发票及金额为39，275.95元的配套费发票。之后被告东兴公司将房屋交付原告，原告装修入住至今。2005年6月6日，原告缴纳了房屋交易契税。原告多次催促被告东兴公司办理过户手续，均因被告东兴公司原因未能办理。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告黄永兵和被告东兴公司撤销上海市青浦区公园路220弄房屋上的预告登记；2、被告东兴公司将上海市青浦区公园路220弄房屋产权过户登记至原告名下；3、诉讼费由二被告负担。
被告东兴公司辩称：同意原告诉请。被告东兴公司将系争房屋出售给原告，房价338，183.56元，原告已经付清。被告黄永兵的预告登记是1999年被告东兴公司借被告黄永兵名义向银行办理抵押贷款17万元而设立的，贷款实际由被告东兴公司使用和归还，目前贷款并未还清。被告东兴公司与被告黄永兵之间无真实房屋买卖关系。
被告黄永兵辩称：不同意原告诉请。被告黄永兵与被告东兴公司之间存在房屋买卖关系，且买卖行为发生在原告购房之前，并且进行了预告登记和抵押登记。另法院已经有生效判决，判决被告黄永兵归还银行贷款。如果原告与被告东兴公司的买卖关系是真实的，则被告东兴公司应承担相应的法律责任。
第三人中国建设�行股份有限公司上海第四支行辩称：不同意原告的诉请。第三人在本案中是无过错方，在1999年办理了系争房屋的抵押贷款，第三人设定的权利在先，应受到法律保护。原告与被告东兴公司之间的买卖合同签订在后，原告没有尽到审查义务，应承担相应的法律后果。目前系争房屋上的抵押贷款尚未还清，第三人享有优先受偿权。
经开庭审理查明：2000年3月8日，原告与被告东兴公司签订《购房合同》一份，由原告向被告东兴公司购买系争上海市青浦区晨兴花园房屋，房屋建筑面积约为155平方米，单价为2，293元／平方米，总价为355，415元。一次性付款优惠8%，即326，981.80元。合同签订后，被告东兴公司将房屋交给原告，原告缴纳了房屋维修基金等费用，并装修入住至今。
2004年12月27日，原告与被告东兴公司签订《上海市内销商品房预售合同》，约定原告向被告东兴公司购买上述系争房屋，建筑面积为160.31平方米，单价2，293元，总价355，415元。同日双方签署房屋交接书，表示原告已经付清全部房款298，907.61元，被告开具了金额为298，907.61元的购房发票及金额为39，275.95元的配套设施费收据。
2005年6月6日，原告缴纳了系争房屋的契税。
另查明，1999年11月8日，被告东兴公司与被告黄永兵签订《上海市内销商品房预售合同》，约定被告东兴公司将本案系争房屋出售给被告黄永兵，单价2，293元，总价343，950元。合同签订后，被告黄永兵未支付过房款。1999年11月12日，被告黄永兵在系争房屋上设立了预购权利登记，登记证明号：预990220042。1999年12月15日，被告黄永兵与第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行签订《个人住房抵押合同》，贷款17万元，案外人金燕（黄永兵妻子）委托黄永兵在�同上签名。1999年12月21日，第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行在系争房屋上设立了他项权利登记。目前系争房屋大产证登记在被告东兴公司名下，系争房屋上有上述预购权利登记和他项权利登记，无其他限制。系争房屋登记的地址为上海市青浦区公园路，建筑面积为160.31平米。
又查明，2011年12月15日，因系争房屋贷款未按期归还，第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行起诉被告黄永兵、案外人金燕（黄永兵妻子）、被告东兴公司，上海市黄浦区人民法院以（2011）黄浦民五（商）初字第488号判决书判决：1、黄永兵、金燕应于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司上海第四支行借款本金人民币59，545.24元；2、黄永兵、金燕应于本判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司上海第四支行暂计至2011年12月14日止�利息人民币5，706.26元、逾期利息人民币19，046.79元，并支付自2011年12月15日起至实际清偿之日止的逾期利息（以人民币65，251.50元为计算基数，按合同约定的中国人民银行同期贷款基准利率上浮30％计息）；3、如黄永兵、金燕届时未按期履行上述判决主文第一、二项中所确定的还款义务，中国建设银行股份有限公司上海第四支行有权以黄永兵、金燕抵押的位于上海市青浦区青浦镇公园路200弄14号502室的房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归黄永兵、金燕所有，不足部分由黄永兵、金燕继续清偿；4、上海东兴置业（集团）有限公司对黄永兵、金燕的上述债务承担连带清偿责任，并在承担了保证责任后，有权向黄永兵、金燕追偿。该份判决已经生效。后被告东兴公司和被告黄永兵、金燕未按照判决履行还款义务，第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行向黄浦法院申请执行，因未找到被执行人，执行案件本终。
以上事实，由原、被告的陈述、原告提供的上海市房地产登记簿、购房合同、上海市内销商品房预售合同、房屋交接书、商品房售后维修管理协议书、发票、收据、用户台帐、个人住房抵押合同，本院调取的（2011）黄浦民五（商）初字第488号判决书等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
在案件审理过程中，原告认为：1、原告向被告东兴公司购买了系争房屋，付清了全部房款，并居住使用至今，系争房屋应当过户给原告；2、被告黄永兵并非真实购房人，故应当撤销预告登记和抵押登记。
被告东兴公司认为：1、被告东兴公司已经将房屋出售给原告，同意协助原告办理过户手续；2、被告东兴公司借用被�黄永兵的名义向银行办理抵押贷款，故被告黄永兵并非真实购房人，应当撤销其预告登记。关于银行抵押贷款，目前正在协调处理过程中，并未还清。
被告黄永兵认为：1、被告黄永兵不清楚原告的购房行为，如果原告与被告东兴公司的房屋买卖合同关系真实，则被告东兴公司应当承担法律责任；2、被告黄永兵与被告东兴公司之间存在房屋买卖关系，发生在原告购房之前，并且办理了预告登记和抵押登记。法院的生效判决也判定被告黄永兵应当归还银行贷款；3、被告黄永兵除银行贷款外没有支付过其余房款，也不清楚系争房屋的居住使用情况，也未向被告东兴公司主张过权利。
第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行表示：1、系争房屋目前贷款未还清，截至2014年8月31日仍欠本金59，545.24元、利息45，072.81元和诉讼费1，003.73元，合计105，621.78元；2、依照黄浦法院生效判决书，第三人作为抵押权人，具有优先受偿权。
根据庭审查明的事实，本院认为：系争房屋上的个人住房抵押借款已经经过了法院生效判决，相关义务人应当按照判决书履行还款义务，在还清银行欠款后，第三人应当及时注销抵押登记。
被告黄永兵辩称其系购房，但其十多年来未支付过其余房款，对系争房屋的居住使用状况并不知晓，也未向被告东兴公司主张过权利，有违常理。结合被告东兴公司称两被告之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是借用被告黄永兵名义办理银行抵押贷款、设立预购登记，且贷款实际由被告东兴公司使用和归还。基于此，本院认为两被告之间名义上的房屋买卖合同关系因属合法形式掩盖非法目的，并非真实买卖关系而被确认为无效。藉此，两被告理应撤销上述预购房屋权利登记。
原告与被告东兴公司之间就系争房屋签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。现原告已经付清所有房款且居住使用至今，被告东兴公司理应将系争房屋过户至原告名下。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：
一、被告黄永兵、第三人中国建设银行股份有限公司上海第四支行应于本判决生效，且（2011）黄浦民五（商）初字第488号判决书履行完毕之日起十日内办理上海市青浦区公园路220弄房屋他项权利撤销手续；
二、被告上海东兴置业（集团）有限公司、被告黄永兵应于上述第一项判决履行完毕之日起十日内办理上海市青浦区公园路220弄房屋上的预购房屋权利登记（预990220042）撤销手续；
三、被告上海东兴置业（集团）有限公司应于上述第二项判决履行完毕之日起十日内协助原告华明办理上海市青浦区公园路220弄房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告华明名下。
本案受理费人民币160元，由被告上海东兴置业（集团）有限公司、被告黄永兵各负担人民币80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐 冬 梅
代理审判员 �金艳
人民陪审员 蔡 锦 珠
二〇一四年十一月三日
书 记 员 赵 晖 晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响�他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无�当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》。
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。