广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终5048号
上诉人（原审第三人）：佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司，住广东省佛山市南海区。
法定代表人：李升阳。
委托诉讼代理人：肖章，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住广东省佛山市南海区。
负责人：周媛。
委托诉讼代理人：张志豪，系该公司员工。
委托诉讼代理人：陈锐生，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：冯中霞，女，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：刘博然，广东群豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：贾鑫，男，汉族，住重庆市巴南区。
委托诉讼代理人：刘博然，广东群豪律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称万科金域南湾公司）为与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司南海分公司（以下简称万科物业南海分公司）、冯中霞、贾鑫物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年10月8日，冯中霞、贾鑫与万科金域蓝湾公司签订一份《商品房买卖合同》，约定冯中霞、贾鑫购买位于广东省佛山市南海区金域蓝湾蓝雨苑7座06层03号房；房屋面积142.19平方米，套内建筑面积117.11平方米；价款1402264元；万科金域蓝湾公司应当在2013年3月30日前，将具备下列第1、4种条件（1、该商品房经验收合格；4、该商品房已办理竣工验收备案），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；万科金域蓝湾公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付冯中霞、贾鑫使用，逾期超过60日后，冯中霞、贾鑫要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，万科金域蓝湾公司按日向冯中霞、贾鑫支付已交付房价款万分之六的违约金；万科金域蓝湾公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，冯中霞、贾鑫有权要求万科金域蓝湾公司按照下述第2种方式（2、万科金域蓝湾公司负责整改到符合交付标准）处理；冯中霞、贾鑫同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由深圳市万科物业服务有限公司提供物业管理服务，冯中霞、贾鑫须接受并遵守出卖人与深圳市万科物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，冯中霞、贾鑫须在订立本合同的同时与深圳市万科物业服务有限公司完成订立《前期物业服务协议》。
2011年10月8日，冯中霞、贾鑫（甲方）与深圳市万科物业服务有限公司（乙方）签订一份《万科金域蓝湾前期物业服务协议》，约定：冯中霞、贾鑫的房屋是位于佛山市南海区金域蓝湾蓝雨苑7座06层03号房，建筑面积142.19平方米；冯中霞、贾鑫表示认同万科金域蓝湾公司委托乙方对金域蓝湾住宅小区进行物业管理服务；住宅管理费2.18元/平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；物业服务资金每2个月缴纳一次，业主或者物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。
万科物业南海分公司为金域蓝湾提供物业管理服务至今。
涉讼房屋为包含装修的房屋，房屋建筑面积142.19平方米。涉讼房屋相应的建筑工程竣工验收备案后，万科金域蓝湾公司于2013年3月20日向冯中霞、贾鑫发出《商品房交付使用通知书》，内容为：冯中霞和贾鑫，你们所购买的佛山市南海区金域蓝湾蓝雨苑7座603号房已竣工验收合格，具备了交付使用的条件，根据双方签订的商品房买卖合同，请你携带本通知书，于2013年3月30日9时至17时30分前往金域蓝湾物业服务中心办理交付手续，另请注意，依照有关法律规定，买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定的时间前来办理相关手续的，房屋损毁、灭失的风险及相关管理费用自本通知书规定的交付使用之日起由买受人承担。贾鑫签收了该通知书。
之后，冯中霞、贾鑫按通知的时间到金域蓝湾物业服务中心办理收楼，并由万科物业南海分公司的工作人员负责为冯中霞、贾鑫办理收楼手续，冯中霞、贾鑫向万科物业南海分公司提出第一间房间露台大理石砖有裂纹，客厅反潮问题、第二间房墙群等问题，并签订了一份客户保修意见征询表，冯中霞、贾鑫向万科物业南海分公司提出书房窗台不更换、石材放置在客厅内等问题，并签订了一份客户保修意见征询表，冯中霞、贾鑫向万科物业南海分公司提出书房门口裂纹、厕所灯处补灰等多个问题，并签订了一份客户保修意见征询表，冯中霞、贾鑫向万科物业南海分公司提出主人房衣柜边角打玻璃胶等问题，并签订了一份客户保修意见征询表，冯中霞、贾鑫与万科物业南海分公司签订一份客户保修意见征询表，没有提出任何质量问题，并确认水表度数为19，电表度数为1.46，冯中霞、贾鑫与万科物业南海分公司签订一份《客户钥匙/物品签收单》，由万科物业南海分公司的经办人员将入户门钥匙、室内钥匙、信箱钥匙、智能卡、可视对讲机、生活手册等资料交给冯中霞、贾鑫。2013年5月9日2013年6月6日2013年10月25日2013年11月19日2013年11月25日2013年11月25日
2014年1月，冯中霞、贾鑫向万科物业南海分公司交纳了涉案房屋的2013年12月1日至2014年1月31日的物业服务费。
2013年4月至11月，涉案房屋的物业服务费尚未有人向万科物业南海分公司交纳。
万科物业南海分公司于2016年1月22日向原审法院提起诉讼，请求：1.冯中霞、贾鑫向万科物业南海分公司支付物业服务费及违约金共3520.95元（自2013年4月1日至2013年11月30日，违约金暂计至2015年12月31日）；2.案件诉讼费用由冯中霞、贾鑫承担。诉讼中，万科物业南海分公司补充陈述：如果法院认定万科金域南湾公司迟延交付房屋给冯中霞、贾鑫，万科物业南海分公司请求万科金域南湾公司承担逾期交楼期间所产生的物业服务费。
原审法院认为：万科物业南海分公司与冯中霞、贾鑫、万科金域南湾公司对冯中霞、贾鑫所有的涉案房屋在2013年4月至2013年11月的物业管理费共2479.79元没有交纳均没有异议。双方主要争议的焦点在于：1.2013年4月1日到11月30日的物业管理费是否应该由冯中霞、贾鑫承担？2.万科物业南海分公司的诉讼请求是否过了诉讼时效？3.万科金域南湾公司是何时按合同约定交付房屋给冯中霞、贾鑫正常使用？
2013年4月1日到11月30日的物业管理费是否应该由冯中霞、贾鑫承担的问题。从法院采信的证据反映，涉案的房屋是由万科金域南湾公司负责装修好后出售给冯中霞、贾鑫的房屋，2013年3月20日万科金域南湾公司向冯中霞、贾鑫发出书面通知，通知冯中霞、贾鑫到万科物业南海分公司处收楼，在万科金域南湾公司未能提供其已向冯中霞、贾鑫交付楼房的证据的情况下，而万科物业南海分公司手上非正常地持有本应该由万科金域南湾公司才会持有的《客户钥匙/物品签收单》，结合万科物业南海分公司和万科金域南湾公司的公司注册名称均使用“万科”的字号的情况，再结合万科金域南湾公司所发的收楼通知书是通知冯中霞、贾鑫到物业服务中心办理的情况，法院认定万科物业南海分公司与万科金域南湾公司是关联公司，由万科物业南海分公司负责与冯中霞、贾鑫办理由万科金域南湾公司开发的包括涉案房屋在内的金域蓝湾小区住宅的收楼手续。另外，从万科物业南海分公司和冯中霞、贾鑫的举证反映，冯中霞、贾鑫从2013年5月起至11月期间，多次向万科物业南海分公司反映房屋存在质量问题，并拒绝收楼，万科物业南海分公司也进行了相应的多次接洽与维修，有时甚至将维修的材料放置在涉案的房屋的客厅，且涉案的房屋的钥匙直到2013年11月25日才实际交给冯中霞、贾鑫，客观上必然导致冯中霞、贾鑫在2013年11月25日前无法对涉案的房屋进行正常使用，故2013年3月30日万科金域南湾公司通知冯中霞、贾鑫收楼的时间不能视为冯中霞、贾鑫的收楼时间，万科物业南海分公司才与冯中霞、贾鑫签订了《客户保修意见征询表》和《客户钥匙/物品签收单》，确认水表度数和电表度数，并由万科物业南海分公司向冯中霞、贾鑫交纳了涉案房屋的钥匙，从该日开始，冯中霞、贾鑫才确认房屋质量合格，才占有涉案的房屋并可以对涉案的房屋进行正常使用。故此，2013年11月25日2013年11月25日至11月30日期间的物业服务费应当由冯中霞、贾鑫负责，冯中霞、贾鑫应当向万科物业南海分公司支付该期间的物业服务费62元（142.19元×2.18元÷30日×6日）及截止到2015年12月31日前的违约金22.6元（62元×0.0005×729日）。至于冯中霞、贾鑫提出万科物业南海分公司所主张的上述物业服务费已过诉讼时效的问题，由于万科物业南海分公司向冯中霞、贾鑫提供物业服务的过程是一个持续的过程，且双方对该期间的物业服务费由应冯中霞、贾鑫承担还是由万科金域南湾公司承担一直存在争议，万科物业南海分公司现在还为涉案房屋所在住宅小区提供物业服务，万科物业南海分公司于2016年1月22日起诉并没有超过诉讼时效。冯中霞、贾鑫认为违约金的标准过高，请求调整，没有依据，法院不予采纳。
至于万科物业南海分公司请求的2013年4月1日至11月24日的物业服务费，由于万科金域南湾公司逾期向万科物业南海分公司交付能正常使用的房屋，故上述期间的物业服务费应当由万科金域南湾公司承担，万科金域南湾公司应当向万科物业南海分公司交纳上述期间的物业服务费2417.79元及相应的计至2015年12月31日的违约金1018.59元给万科物业南海分公司。万科金域南湾公司提出其已于2013年3月30日将涉案的房屋交付给冯中霞、贾鑫使用，没有提供证据证实，不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、冯中霞和贾鑫应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费62元及计至2015年12月31日违约金22.6元给万科物业南海分公司。
二、万科金域南湾公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付服务费2417.79元及计至2015年12月31日的违约金1018.59元给万科物业南海分公司。三、驳回万科物业南海分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由冯中霞、贾鑫负担2元，由万科金域南湾公司承担48元。
上诉人万科金域南湾公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：万科金域南湾公司已于2013年3月20日向冯中霞、贾鑫发出交付通知书，通知冯中霞、贾鑫到物业公司出办理收楼手续，冯中霞、贾鑫也如期到物业公司处拟办理收楼手续，但因房屋存在部分质量瑕疵而拒绝办理收楼手续，并就房屋质量瑕疵问题多次与万科金域南湾公司客服人员进行沟通，每次维修之后均就房屋质量问题签订有《客户保修意见征询表》。从上述事实来看，万科金域南湾公司已经按照合同约定履行自身通知义务，且根据合同约定，房屋交付过程中冯中霞、贾鑫无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝万科金域南湾公司交付的房屋。冯中霞、贾鑫无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由冯中霞、贾鑫承担。因此，冯中霞、贾鑫在交付过程中一再以房屋质量瑕疵为由拒绝收楼不符合法律规定和合同约定，该房屋已于合同约定交付日即2013年3月30日视为完成交付。而一审法院无视房屋质量瑕疵问题是否实际构成冯中霞、贾鑫拒绝收楼的理由，主观认定房屋只要存在质量瑕疵，冯中霞、贾鑫即可拒绝收楼，明显与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十二、十三条的约定不符，只有当房屋质量问题系主体结构质量问题或该质量问题足以造成房屋不能正常居住使用的情况下，冯中霞、贾鑫才可以拒绝收楼，而从本案《客户保修意见征询表》来看，该房屋质量问题均为局部质量瑕疵，根本不足以影响房屋正常居住使用，也不属于房屋主体结构质量问题，冯中霞、贾鑫拒绝收楼的理由不足以成立。上诉请求：1.撤销原审判决，改判由冯中霞、贾鑫承担一审判决所涉物业服务费2417.79元及计至2015年12月31日的违约金1018.59元；2.案件受理费由冯中霞、贾鑫承担。
上诉人万科金域南湾公司在二审期间向本院提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，拟证明涉案房屋在合同约定交付之日前已经达到交付条件。
被上诉人万科物业南海分公司答辩称：万科物业南海分公司起诉请求冯中霞、贾鑫缴纳物业管理费及违约金，若法院认为是由于万科金域南湾公司延迟交付房屋给冯中霞、贾鑫，万科物业南海分公司请求万科金域南湾公司承担逾期交楼期间所产生的物业服务费。
被上诉人万科物业南海分公司在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人冯中霞、贾鑫答辩称：1.万科金域南湾公司在上诉状陈述的事实与理由中，偷换概念，冯中霞、贾鑫并未以房屋未达到交付条件而拒绝收楼，也未因拒绝收楼而拒绝缴纳管理费。万科物业南海分公司受托于万科金域南湾公司代为办理收楼及返修的义务，涉案房屋2013年11月25日才完成验收交付，在该日期前，两位业主客观不能使用房屋。2.涉案房屋于2013年11月25日由万科物业南海分公司受托进行交付，故未实际交付前万科物业南海分公司收取物业费没有法律依据。其中物业公司提供的证据8原件由万科物业南海分公司持有，实际也是由万科物业南海分公司代为返修及交楼的。其清楚涉案房屋并未由冯中霞、贾鑫实际使用与控制，且万科物业南海分公司清楚因为涉案房屋需要返修，业主未进行验收的事实。其中水电的度数即可以反映涉案房屋长达半年的时间内未居住的事实。3.万科物业南海分公司并未提交诉讼时效中断的证据，故本案已超过诉讼时效期间。4.万科金域南湾公司上诉请求的事实与理由中并未针对万科物业南海分公司的诉请，所以万科物业南海分公司作为被上诉人并不适合，万科金域南湾公司与万科物业南海分公司作为利益共同体隐瞒对自己不利的事实，颠倒是非，来达到非法目的，其行为是浪费司法资源。请求二审法院维持原审判决，驳回万科金域南湾公司的全部上诉请求。
被上诉人冯中霞、贾鑫在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人万科物业南海分公司对万科金域南湾公司提交证据的真实性、合法性、关联性没有异议；冯中霞、贾鑫对万科金域南湾公司提交证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中的工程名称无法与案涉房屋地址一一对应，且即使案涉房屋完成了竣工验收备案，万科金域南湾公司亦未实际将案涉房屋交付冯中霞、贾鑫使用。
二审中，本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查案涉房屋（金域南湾蓝雨苑7座）是否通过竣工验收备案，该局于2016年11月24日向本院复函称：由佛山市南海区万科金域南湾房地产有限公司投资兴建的工程名称为“金域南湾项目B19号楼（蓝雨苑7座）”于2010年12月17日在我局办理了建设工程规划许可证（编号为440622201012170901），该工程于2012年12月21日在我局办理了工程竣工验收备案手续。
万科物业南海分公司、冯中霞、贾鑫及万科金域南湾公司对上述复函的真实性、合法性、关联性没有异议。上述复函为本院依法调取的证据，来源真实，形式合法，对此本院予以采信。
经审查，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉房屋于2012年12月21日办理了竣工验收备案手续。
本院认为：冯中霞、贾鑫与万科物业南海分公司签订的《万科金域南湾前期物业服务协议》，对当事人双方有法律拘束力，当事人双方应依约履行。根据《万科金域南湾前期物业服务协议》第三条第四款“业主（冯中霞、贾鑫）应自甲方（万科金域南湾公司）交付使用通知书约定的房屋交付之日交纳物业服务资金”之约定内容及万科金域南湾公司向冯中霞、贾鑫发出的《商品房交付使用通知书》已载明“冯中霞、贾鑫应于2013年3月30日9：00至17：30前往金域南湾物业服务中心办理交付手续”之内容的案件事实，并结合贾鑫与万科金域蓝湾公司在其签订的《商品房买卖合同》中约定交付使用的涉案房屋应为“经验收合格及办理竣工验收备案”的房屋及涉案房屋于2013年3月30日前已经验收合格且已办理竣工验收备案的案件事实可知，万科物业南海分公司诉请冯中霞、贾鑫自2013年3月30日起应向其交纳涉案房屋物业服务费符合双方的合同约定。冯中霞、贾鑫未依约交纳该费用，其行为已构成违约，除应向万科物业南海分公司交纳涉案物业服务费欠款外，还应依《万科金域南湾前期物业服务协议》中“物业服务资金每2个月缴纳一次，业主或者物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业南海分公司支付违约金”之约定，从逾期之日起，按每日欠费总额的万分之五向万科物业南海分公司支付迟延交纳物业服务费的违约金。据此，万科物业南海分公司诉请冯中霞、贾鑫支付2013年4月1日至2013年11月30日的物业服务费2479.79元（142.19平方米×2.18元/平方米×8个月）及物业服务费迟延交纳违约金1041.19元依据充分，应予支持。冯中霞、贾鑫辩称涉案房屋有质量问题，其于万科金域南湾公司通知收楼日并未实际收楼，故其不应交纳涉案物业费的抗辩主张理据不足，本院不予支持。因为，涉案房屋是否存在质量问题，冯中霞、贾鑫可否拒绝收楼，系属冯中霞、贾鑫与万科金域南湾公司之间的涉案房屋买卖合同之法律关系问题，此与冯中霞、贾鑫与万科物业南海分公司之间的涉案房屋物业服务合同关系非属同一法律关系，冯中霞、贾鑫若认为万科金域南湾公司在履行涉案房屋买卖合同过程中有违约行为，致其向万科物业南海分公司交纳涉案房屋物业服务费而受有损失，其可就此损失向万科金域南湾公司另案主张。原审法院以万科物业南海分公司与万科金域南湾公司属关联公司及万科物业南海分公司负责办理涉案房屋收楼手续为由，判决万科金域南湾公司向万科物业南海分公司交纳2013年4月1日至2013年11月24日期间的物业费欠款2417.79元及违约金1018.59元不当，属适用法律有误，本院依法予以改判。因为，本案无证据表明万科金域南湾公司已受让了冯中霞、贾鑫依《万科金域南湾前期物业服务协议》而应向万科物业南海分公司交纳物业服务费欠款债务中的该部分债务。万科金域南湾公司上诉称其不应向万科物业南海分公司交纳物业服务费及违约金，该主张依据充分，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1579号民事判决第二项、第三项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初1579号民事判决第一项为：冯中霞、贾鑫应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付物业服务费2479.79及违约金1041.19元；
三、驳回深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由冯中霞、贾鑫负担；二审案件受理费50元，由冯中霞、贾鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 郑正坚
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 李嘉敏