江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋开民初字第1179号原告（反诉被告）黄玉明。委托代理人陈建，如皋市皋城法律服务所法律工作者，特别授权被告（反诉原告）王子芳。委托代理人许波华，江苏奔月律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）黄玉明与被告（反诉原告）王子芳排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员陈思航适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转普通程序，依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄玉明及其委托代理人陈建，被告（反诉原告）王子芳及其委托代理人许波华到庭参加了诉讼。经查，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄玉明诉称：被告因从事餐饮业务，于2014年8月18日租赁被告所有的原如意酒楼二、三层房屋，双方达成了“租房协议”，租用期限为6年。原告租得该房屋后将其原租赁的“金龙食府”一并装修改造（如意酒楼与金龙食府系南北紧邻）。可在租赁期内被告将床铺搬放到租赁房内，并将租赁房屋的地面及隔墙等损坏，导致原告无法经营，原告为此多次报警但无济于事。现起诉要求判令：1、被告将其堆放在原告租赁房屋内的物品从该房屋搬出；2、被告将其损坏的隔墙及地面等恢复原状或赔偿损失（20000元）；3、被告赔偿原告经营损失30000元；4、案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）王子芳辩称：1、本案案由应为房屋租赁合同纠纷而非排除妨害纠纷；2、损坏的物件中仅地面砖是原告装修的，其他如门、墙面均是被告所有，非原告装潢；3、原告违背了双方签订合同时的约定，即被告在出租案涉房屋时明确告知原告因家庭特殊原因，暂时将房屋租给原告，今后如被告家庭需要使用该房屋，原告愿意无条件交付，因此合同中关于租赁时间明确为暂定。原告没有按照合同约定按时交付房租。现原告因家庭需要收回出租房屋。审理中，本诉被告王子芳提起反诉称：反诉原告与反诉被告于2014年8月18日签订《租房协议》，双方签订协议时约定反诉被告承租期间不能影响反诉原告的正常经营，但反诉被告未能遵守约定，擅自大幅度改变房屋原状，造成反诉原告不能正常经营，且反诉被告未按约向反诉原告缴纳房租，反诉原告多次催要未果。据此，反诉原告王子芳要求判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《租房协议》；2、反诉被告立即支付房屋20000元；3、诉讼费用由反诉被告承担。针对反诉原告王子芳的诉讼请求，反诉被告黄玉明辩称：1、不同意解除合同，要求继续履行；2、反诉被告没有擅自大幅度改变房屋原状；3、反诉被告在规定期限内向反诉原告给付租金，因反诉原告拒绝接受，反诉被告将该租金存放在租房协议见证人许某和陈某处。经审理查明：2014年8月18日，原告黄玉明（作为乙方）与被告王子芳（作为甲方）签订《租房协议》一份，载明：“甲乙双方经过协商，自愿达成如下协议一、乙方向甲方租用原如意酒楼二、三层房屋，用于金龙食府的扩建经营。二、租用时间暂定为六年。租期从2014年8月18日开始，至2020年8月18日止。三、租金为每年贰万元整（20000元），乙方须在每年8月18日之前将租金交付给甲方。四、乙方在租用期满时，须将甲方的房屋恢复原样，在乙方租用期间，甲方底层店面不得租给他人经营卤菜生意。五、乙方租用期满，须提前向甲方提出申请，甲方须保证乙方有优先权（提前期限为三个月）。六、乙方租用后，二、三层的水、电费用由乙方交纳。七、此协议一式两份，双方签字后生效。甲方：王子芳乙方：黄玉明见证人：许某陈某2014年8月18日”。上述合同签订后，原告黄玉明对扩大后的金龙食府进行了装修，并将原如意酒楼一、二层间的楼梯口进行了封闭。2015年8月18日前，被告王子芳以家庭特殊原因为由，要求收回部分出租房屋，未得到原告黄玉明的同意。8月18日，因被告王子芳拒收2015年至2016年的租金，原告黄玉明将20000元租金交付《租房协议》载明的见证人许某，并由许某出具收条一份，载明：“今收到黄玉明交付的王子芳的房屋租金贰万元整（因王子芳拒收此款，暂存在本人处）今收人：许某见证人：陈某2015.8.18晚”。2015年8月20日、8月26日、9月1日、9月3日，因原、被告在合同履行过程中产生纠纷，如皋市公安局柴湾派出所多次出警处理，该所出具的处境现场处结备案单载明：“……现王子芳因签订合同条款不完善而反悔，要求重新签订合同，2015年8月20日早，王子芳私自将其二楼朝东的防盗门、外墙及东侧一间房屋地板砖损坏，并将老人王兆如放置于二楼屋内，双方发生纠纷，现场对双方进行疏导，告知双方通过合法途径处理”、“王子芳将房子租给黄玉明开饭店，最近双方产生矛盾，今天王子芳在租给黄玉明的二楼一间包厢内砸地面砖，王子芳称其准备将二楼房子收回让儿子开饭店，三楼仍然租给黄玉明，找黄玉明商议，黄玉明拒绝。民警要求王子芳不要砸，双方好好协商，其不听，告知双方通过合法途径处理，并告知王子芳砸地面砖如果损坏他人房屋要负责任”。审理过程中，原告黄玉明变更其诉讼请求为：撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求明确为恢复原状。关于被告王子芳损坏的房屋部位，原告黄玉明述称：二楼北边楼梯口在其承租后用铁板、槽钢封起来，上面用砂浆贴了地面砖，现在被被告打通了；二楼北边东侧包厢墙壁被打了洞，朝东及朝西的门也被撬掉了；三楼朝东的两扇窗户被撬掉了；二楼最东面的地面砖被损毁。被告王子芳述称：三楼的窗户其没撬，只是玻璃打破了；二楼卫生间的包厢的墙被其打了洞；楼梯口是其打通的。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《租房协议》，照片，收条，如皋市公安局柴湾派出所出具的快速处警现场处结备案单，接处警工作登记表等证据在卷作证，可以认定。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自改变或者解除合同。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同是否应予解除的问题。本案所涉《租房协议》的签订并不违反法律的强制性规定，系原、被告双方真实意思的表示，故该合同系有效合同，对原、被告有拘束力，双方应自觉遵守。案涉合同约定的租期为暂定六年，但被告王子芳在合同履行仅一年就以合同未约定的事项即家庭特殊情况为由要求收回部分房屋，并损坏部分房屋装潢，其行为已属违约，且性质较为恶劣，严重违背了私法自治精神和诚实信用原则。从维护交易安全和社会经济秩序稳定的角度上看，原告黄玉明为扩大经营投入时间和经济成本，现其不同意解除合同，要求继续履约，于法有据，本院予以支持。故反诉原告王子芳要求解除合同诉讼请求，本院不予准许。关于被告王子芳所称原告未按时交付租金已构成违约的问题，根据现有证据，可以认定原告并非不欲交付租金，而是被告拒绝接受租金，故原告黄玉明在本案中并无违约情形。因被告王子芳故意毁坏部分出租房屋装潢，已属违约，现原告黄玉明要求其恢复被损坏的部分装潢，于法不悖，本院照准。根据原、被告的陈述以及现有证据，被告王子芳应予恢复的房屋装潢为：金龙食府二楼北侧（原如意酒楼）楼梯口、北侧朝东的防盗门、外墙、东侧包厢地面以及三楼朝东被损坏的两扇窗户。关于本诉原告主张经营损失的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告王子芳损坏部分出租房屋建筑装潢的行为可能影响原告黄玉明的经营，但原告未能提供充分证据证明其经营损失，故对其该项诉讼请求，本院难以支持。关于反诉原告主张的租金问题。本案中，《租房协议》对租金的履行进行了明确的约定，故反诉原告王子芳要求反诉被告黄玉明履行给付租金的义务，本院予以支持。但考虑到反诉原告王子芳存在毁损出租房屋部分建筑装潢的行为，势必影响到出租房屋的正常使用，故本院根据本案具体情况，酌情确定反诉被告黄玉明就2015年8月19日至2016年8月18日的租金，需给付反诉原告王子芳租金16000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告王子芳于本判决生效后十五日内将其损坏的金龙食府（原如意酒楼）二楼北侧楼梯口、北侧朝东的防盗门、外墙、东侧包厢地面以及三楼朝东的两扇窗户恢复原状。二、反诉被告黄玉明于本判决生效后立即给付反诉原告王子芳2015年8月19日至2016年8月18日的租金16000元。三、驳回本诉原告黄玉明的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王子芳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1060元，由本诉原告黄玉明负担500元，由本诉被告王子芳负担560元；反诉案件受理费300元，由反诉原告王子芳负担200元，由反诉被告黄玉明负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，向该院预交本诉上诉费1060元，反诉上诉费300元（该院开户行：中行西被闸支行，开户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  陈思航人民陪审员  周远来人民陪审员  张丹丹二〇一六年七月十一日见习书记员  姚婷婷