广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第2627、2628号
上诉人（原审原告）：吴小慧，女，汉族，1983年7月26日出生。
委托代理人：吴位红，广东世纪华人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳嘉毅龙腾物业管理有限公司。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：武奎元，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：韩文生，广东晟典律师事务所律师。
上诉人吴小慧因与被上诉人深圳嘉毅龙腾物业管理有限公司（以下简称嘉毅龙腾公司）物业服务合同纠纷两案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第9、10号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：嘉毅龙腾公司系经深圳市市场监督管理局登记注册的合资经营（港资）有限公司，经营范围为从事汇景花园物业管理业务、从事阳光海景物业管理业务、从事龙威花园物业管理业务、从事龙珠广场小区物业管理业务（取得相关资质后方可经营）、从事房地产经纪业务、从事阳光海景停车场经营业务（经营性停车场许可证有效期至2012年8月31日），经营期限为2002年5月27日至2052年5月27日。深圳市南山区麒麟路东阳光海景豪苑B座x房（9号案）、xx房（10号案）的所有权人为吴小慧，建筑面积分别为57.67平方米、78.21平方米，登记价分别为249808元、336060元，房产证号分别为40××18、40××16，产权核准日期均为2010年4月6日。吴小慧曾以返还原物纠纷为由向原审法院起诉嘉毅龙腾公司，请求嘉毅龙腾公司返还涉案两处房产并赔偿经济损失。原审法院作出（2010）深南法民一初字第1259号、第1260号判决，以证据不足为由驳回了吴小慧的诉讼请求。吴小慧不服，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院作出（2011）深中法民一终字第1922号、第1923号判决，判决嘉毅龙腾公司应当向吴小慧返还涉案两处房产并需赔偿经济损失。2012年1月18日，原审法院受理了吴小慧对上述生效裁判文书请求执行的申请，执行案号为（2012）深南法执字第307号、308号。双方当事人确认经原审法院强制执行，吴小慧已经取回涉案两处房产；涉案小区从入伙至今的物业服务一直由嘉毅龙腾公司提供，双方当事人未签订过物业服务合同，吴小慧从取得涉案两处房产的所有权开始至今未向嘉毅龙腾公司支付过物业管理费。嘉毅龙腾公司明确涉案小区的水费、电费由嘉毅龙腾公司代扣代缴，天然气由业主直接与燃气公司签约缴费，但需要业主与相应的部门及银行订立代扣代缴协议。吴小慧主张其曾向嘉毅龙腾公司要求办理物业服务手续，但嘉毅龙腾公司拒绝办理。吴小慧为此提交特快专递邮件详情单复印件（显示交寄日期为2012年8月22日，交寄物品为文件，收件地址为涉案小区管理处）、申请书复印件（内容为吴小慧向涉案小区的管理处申请根据人民法院的判决书办理有关物业管理手续），嘉毅龙腾公司对上述证据不予确认，主张上述证据均为复印件，无原件核对，且嘉毅龙腾公司从未收到过上述邮件。原审法院对上述证据的证明目的不予确认。
吴小慧一审诉讼请求为：1、吴小慧无须向嘉毅龙腾公司支付恢复物业服务前涉案两处房屋的物业管理费；2、嘉毅龙腾公司履行代扣代缴涉案两处房屋的水费、电费、气费的物管义务；3、嘉毅龙腾公司承担本两案诉讼费用。
原审法院认为，《物业管理条例》第二条规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。根据上述查明的情况，虽然吴小慧与嘉毅龙腾公司未签订书面的物业服务合同，但吴小慧取得涉案两处房屋的所有权后，其作为业主，与为涉案两处房屋所在的小区提供物业服务的嘉毅龙腾公司客观上已经形成物业服务关系。吴小慧请求确认其无须向嘉毅龙腾公司支付恢复物业服务前的物业管理费，对此，原审法院认为，首先，物业公司对小区提供物业服务乃是对小区整体提供服务，是对小区内全体业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，并非仅仅针对个别业主的点对点式的提供物业服务，吴小慧提交的证据并不能证明嘉毅龙腾公司停止了对整个小区的日常物业服务，其所持之“恢复”物业服务的观点并无事实依据。其次，双方当事人至今未签订书面的物业服务合同，截至本两案庭审，嘉毅龙腾公司就涉案两处房屋的物业管理费并未向吴小慧提出支付标准明确、支付期间明确的权利主张，即嘉毅龙腾公司是否主张其权利、如何主张其权利尚属未定。现吴小慧请求原审法院确认其在特定时段内对嘉毅龙腾公司不存在物业管理费的交纳义务，该否定性的确认请求既缺乏事实依据，又没有法律依据，原审法院对吴小慧的该部分请求不予支持。吴小慧可在嘉毅龙腾公司明确向其主张物业管理费时提交反驳证据并提出抗辩意见。《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用；物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。依据上述规定，代扣代缴水费、电费、燃气费等费用并非为小区提供物业服务的物业公司的法定义务，而是基于业主与物业公司签约以及业主与供水、供电部门、银行等机构签约委托授权物业公司扣缴的约定义务。本两案中，吴小慧作为涉案两处物业的业主，并未与作为物业公司的嘉毅龙腾公司签订代扣代缴水费、电费、燃气费的委托授权合同，也未与供水、供电部门、银行等机构签约授权嘉毅龙腾公司代扣代缴上述费用，吴小慧可直接向水务集团、供电局、燃气公司等相关单位缴纳因使用涉案两处物业而产生的水费、电费、燃气费。现吴小慧请求嘉毅龙腾公司履行代扣代缴上述费用的义务，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第二条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回吴小慧9号案、10号案两案的全部诉讼请求。两案案件受理费分别为50元，均由吴小慧自行负担。
上诉人吴小慧不服原审判决，向本院提起上诉，请求其一审诉讼请求。上诉事实与理由主要为：一、吴小慧与嘉毅龙腾公司就涉案物业存在物业服务合同关系。《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。吴小慧取得涉案房屋产权，即成为业主，依法与嘉毅龙腾公司就涉案物业形成物业服务合同关系。一审判决关于“双方当事人未签订过物业服务合同”的事实认定是错误的，其关于“双方客观上已经形成物业服务关系”的观点不能成立。二、嘉毅龙腾公司有严重违反物业服务合同的违约行为。1、2010年3月31日，吴小慧取得涉案房屋产权，在办理收房手续时发现涉案房屋被嘉毅龙腾公司出租给他人使用，并拒绝将房屋交还吴小慧，严重侵犯吴小慧房屋产权。经吴小慧起诉后，经两级法院审理，最终判决嘉毅龙腾公司返还涉案房屋并赔偿经济损失。后经人民法院强制执行，吴小慧才于2012年6月21日收回涉案房屋。嘉毅龙腾公司的侵权行为严重违反物业服务合同。2、吴小慧收回涉案房屋后，多次向嘉毅龙腾公司提出要求办理物业服务手续，嘉毅龙腾公司均拒绝办理。2012年8月22日，吴小慧向嘉毅龙腾公司发函要求办理物业服务手续，嘉毅龙腾公司不予理睬。本案立案前，一审法院进行诉前联调，要求嘉毅龙腾公司为吴小慧办理物业服务手续，嘉毅龙腾公司予以拒绝。嘉毅龙腾公司拒绝办理物业服务手续的行为严重违反物业服务合同。3、代扣代缴水费、电费、燃气费是物业服务合同约定的物管义务，嘉毅龙腾公司未履行该义务，违反物业服务合同约定。三、吴小慧诉求的法律依据。1、《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务”。本案中，从2010年3月31日吴小慧取得涉案房屋产权至2012年6月21日收回涉案房屋期间，是嘉毅龙腾公司严重侵权。吴小慧未接受嘉毅龙腾公司提供的服务，吴小慧无须支付该期间的物业管理费。吴小慧收回房屋后，多次向嘉毅龙腾公司要求办理物业服务手续，嘉毅龙腾公司拒绝办理，其严重违反物业服务合同的约定，导致吴小慧不能依法行使物业管理权利。吴小慧无须支付该期间的物业管理费。因此，吴小慧的第一项诉讼请求有充分的事实和法律依据。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，代扣代缴水费、电费、燃气费是物业服务合同约定的物管义务，嘉毅龙腾公司亦明确涉案小区的水费、电费由其代扣代缴。嘉毅龙腾公司未履行该义务，吴小慧有权要求其履行。因此，吴小慧的第二项诉讼请求有充分的事实和法律依据。综上，由于一审判决错误认定双方未签订物业服务合同，导致其未能准确认定本案合同关系，其判决是完全错误的。现吴小慧特依法提出上诉，请求依法撤销一审的错误判决，并判决支持吴小慧的诉讼请求。
被上诉人嘉毅龙腾公司答辩称，嘉毅龙腾公司认为原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求予以维持。另外，嘉毅龙腾公司需要说明的是，嘉毅龙腾公司对涉案小区所提供物业服务是整体性的，并不以吴小慧是否办理了入伙而有任何改变，事实上吴小慧自取得了涉案房产的所有权后，就已经实际享受了嘉毅龙腾公司提供的物业服务。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，上诉人作为涉案房屋的产权人，与被上诉人形成客观上的物业服务关系，一审法院该认定并无不当。由于上诉人并未与被上诉人签订相应的书面物业服务合同，上诉人主张其与被上诉人存在相应的合同关系的依据不足，该主张本院不予采纳。由于无证据证明被上诉人就涉案物业管理费用问题向上诉人主张权利，上诉人提出的无须向被上诉人支付相应期间涉案房屋的物业管理费的诉讼请求一审法院不予支持并无不当。上诉人可在被上诉人明确向其主张物业管理费时再进行相应的反驳、举证。代扣代缴水费等费用并非涉案物业公司的法定义务，上诉人尚未与被上诉人签订代扣代缴水费、电费、燃气费的委托授权合同，也未与供水、供电部门、银行等机构签约授权被上诉人代扣代缴上述费用，由于原审法院认为上诉人可直接向水务集团、供电局、燃气公司等相关单位缴纳相关的水费、电费、燃气费并无不当。上诉人在二审审理间才提交的材料不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的新的证据，二审法院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年六月十二日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。