安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蜀民二初字第01099号
原告：合肥市中房物业管理有限公司，住所地合肥市蜀山区。
法定代表人：傅雷，该公司董事长。
委托代理人：徐辉，该公司职工。
委托代理人：李化，安徽皖衡律师事务所律师。
被告：王宏玲，女，1972年3月16日出生，汉族，住合肥市。
委托代理人：杨天祥，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：何芳，安徽睿正律师事务所律师。
原告合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）与被告王宏玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李志明独任审判，并于2014年10月14日公开开庭进行了审理。原告合肥市中房物业管理有限公司的委托代理人徐辉、李化、被告王宏玲的委托代理人杨天祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合肥市中房物业管理有限公司诉称：2003年7月，原告与开发商签订了《颐和花园前期物业管理委托服务合同》（以下简称“合同”），合同约定由原告为颐和花园小区所有业主提供前期物业管理服务，同时由原告向被告收取物业管理费。原告依照合同约定全面适当地履行了物业管理服务义务，但被告未按照原告所提供的服务缴纳物业管理费。虽经原告多次催促，被告始终不履行自己的付款义务。由于被告逾期付款的行为已经给原告造成了实际的损失，为维护自身的正当、合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付物业管理费9492元（2012年5月12日至2014年6月30日止）及滞纳金3244元；2、由被告承担诉讼费等费用。
被告王宏玲辩称：1、对于欠费业主应先由业委会督促缴费，但至今为止业委会未收到中房物业要求业委会督促业主缴费的任何函件，无法履行催缴义务，因此在没有业委会督促缴费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主，且至今为止被告也未收到原告的缴费通知；2、至今为止中房物业收取物业费从未开具专用发票，按规定业主可以拒绝缴费，在2013年至2014年6月期间，原告向其他业主收费时提供的仍然是收据，被告有理由认为物业公司根本无法提供发票，因此依据相关规定依法享有拒绝缴纳物业费的权利；3、原告诉请物业费计算有误且毫无根据，应当按照前期服务协议约定的非住宅物业1.4元／月／平方米的标准进行计算，另合同并未约定违约金，因此对原告主张滞纳金不予认可；4、原告主张其完全适当地履行了合同与事实不符，自其入住颐和花园以来，并未按照合同约定提供物业服务，如小区的卫生不达标，垃圾堆积，无人清理；小区内植被稀少，大量黄土裸露等，且被告上述漏水非常严重，在被告多次向原告反映，但原告置之不理，导致被告损失3800余元等；5、小区业委会已经与合肥安景物业签订了物业服务合同，新物业公司已经备案并进入小区开始管理，原、被告之间的物业服务合同已经不具有继续性，另原告未提供其已经完全适当履行合同的证据，因此应承担举证不能的法律后果。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2003年7月1日，颐和花园小区开发商中国房地产开发有限公司与本案原告就该小区的前期物业管理签订前期物业管理服务合同，约定由本案原告为该小区的全体业主及物业使用人提供前期物业管理服务，物业管理服务的收费标准为非住宅按照建筑面积每月每平方米2.00元向业主或物业使用人收取。被告王宏玲于2008年购买位于合肥市青阳北路颐和花园D-5幢134-234室房屋，建筑面积为185.18平方米。2011年9月，合肥市中房物业管理有限公司（甲方）与王宏玲（乙方）签订颐和花园前期物业服务管理协议一份，协议约定：由甲方向乙方提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方需对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；物业管理服务质量要求保持房屋外观同统一、干净、无乱张贴、乱搭建等违章情况，房屋本体共用设施整洁，公共配套设施及公共场所公共照明设施的完好率达95%以上，整体环境及环卫设施随时保持清洁，无虫患鼠害、无卫生死角、无异味及非正常的扰民噪音等，做到环境优美、草绿花香，无大面积黄土裸露，实行24小时巡逻制度；物业服务费用由乙方按其拥有的物业的建筑面积缴纳，标准为商网及其他非住宅项目1.4元／月·平方米，乙方物业服务费按月缴纳，乙方应在每月10日前缴纳当月费用，逾期按每日千分之二缴纳滞纳金等。2012年12月26日，被告按照1.4元／月·平方米的标准向原告缴纳了自2011年4月11日起至2012年5月11日止的物业管理费用共计3100元。2012年5月12日至今的物业管理费用被告尚未缴纳。
另查明：原告提供物业服务期间，颐和花园小区存在未及时清扫公共卫生及公共照明设施损坏较多等情况，较多业主对原告提供的物业服务质量不满意。
以上事实除原、被告陈述外，尚有原告提交的前期物业管理服务合同书、缴费通知、照片以及被告提供的前期物业管理服务协议、业主手册、业主大会决议统计表、物业费收据复印件、照片等证据在卷佐证，足以认定。原告提交的服务价格登记证、准予备案通知、服务价格登记证与本案没有关联性，本院对上述证据不予认定。
本院认为：原、被告签订的颐和花园前期物业管理服务协议合法有效，双方应遵照履行。原告作为物业服务企业应当加强管理、切实提高服务质量和服务态度，对小区内存在的以及业主所反映的问题及时解决。被告作为业主，也应当按照约定的金额和期限缴纳物业服务费，对原告在服务质量上存在的瑕疵，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告服务质量存在瑕疵或房屋质量有问题就采取长期拖欠物业服务费作为对抗，造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。鉴于原告在物业服务上确有一定的瑕疵，可以依法适当减少被告物业服务费的交纳，被告房屋建筑面积为185.18平方米，按照1.4元／月·平方米的标准自2012年5月12日起至2014年6月30日止的物业服务费共计6645元（185.18平方米×1.4元／月·平方米×24个月＋185.18平方米×1.4元／月·平方米÷30天×49天），本院酌情确定被告按照物业服务费总金额90%的标准支付，计5981元，原告诉请要求被告按照2.00元／月·平方米的标准向其支付物业服务费，因其与小区开发商签订的前期物业管理协议对被告没有约束力，因此该项主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持；对原告要求被告支付滞纳金的诉请，因原告在服务上也有一定的瑕疵，现要求被告承担逾期违约责任不尽合理，故本院对此诉请不予支持。被告抗辩称原告未提供发票且业委会未进行督促缴费、因此拒绝缴纳物业服务费，于法无据，本院不予支持；被告称小区业委会已经于2014年9月份与其他物业公司签订物业管理合同，因原告仅主张2014年9月份之前的物业服务费，因此该抗辩亦不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告王宏玲于本判决生效后十日内支付原告合肥市中房物业管理有限公司物业服务费5981元；
二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费118元，减半收取计59元，由原告合肥市中房物业管理有限公司承担31元，被告王宏玲承担28元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。
代理审判员 李志明
二〇一四年十月十四日
书 记 员 陈月云
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当支付迟延履行金。