陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）紫民初字第00025号原告汪某某，女，汉族，无业。委托代理人徐某某，陕西汉水律师事务所律师。原告唐某某，男，汉族。被告四川达州市某某房地产开发有限公司紫阳分公司（以下简称某某地产）。负责人：王某。委托代理人樊某某，男，汉族。被告樊某某，男，汉族。原告汪某某、唐某某诉被告某某地产、被告樊某某土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月6日公开开庭进行了审理。原告汪某某的委托代理人徐某某、原告唐某某、被告某某地产的委托代理人即本案被告樊某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汪某某、唐某某诉称，原告有两层砖混结构房屋76平方米，2007年，被告樊某某多次找到原告协商，让原告出让地皮，被告樊某某出资和他合作开发商品房。原告看到邻居郭某某的房屋也是被告樊某某开发的，而且被告樊某某向原告承诺开发后的房屋样式、层数、高度都和郭某某的一样，原告便和被告樊某某达成协议，双方于2007年10月15日签订建房协议，并经紫阳县公证处公证。协议约定，被告樊某某在原告提供的原房屋土地上开发商品房，房屋建成后被告樊某某向原告提供住房两套、临街小门面一间，一楼楼梯间下的空间由原告使用，交房时间是2009年8月31日。协议第四条还约定：“乙方（被告樊某某）必须按照图纸施工，保证质量，甲方（原告）有知情权，协议的变更须经甲乙双方同意，一方违约另一方有权撤销，终止合作”，双方还约定，“未尽事宜，甲乙双方协商处理”，而实际上签订协议时被告樊某某未向原告提供图纸，只是和原告口头约定建成的房屋和原告邻居郭某某一样。协议签订后，原告按照协议的约定履行了全部义务，在约定的时间内将土地使用权和相关证照交给了被告樊某某。但是被告樊某某却没有按照协议的约定在2009年8月31日前向原告交房，而且被告樊某某擅自改变开发房屋的结构和层数也未经原告方的同意。截止2012年11月15日，被告樊某某已延期交房39个月，按照紫阳县房屋租赁行情计算，被告樊某某延期向原告交房共给原告造成经济损失48750元（门面房租赁损失20163元，住房租赁损失22737元），而且，被告樊某某擅自改变商品房结构和楼层，从中获取了更大的利益，使原、被告双方的权利和利益不对等、不公平。被告樊某某承诺的一楼楼梯下空间归原告使用至今没有兑现。综上，被告樊某某的行为已经严重违约，故诉至法院，请求法院判令二被告因违约给原告造成的经济损失48750元，判令二被告将被告开发房屋的一楼楼梯间交由原告使用。本案诉讼费由二被告承担。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、二原告的身份证复印件，用以证明而原告的身份情况。2、二原告和被告樊某某签订的建房协议和公证书，用以证明二原告和被告樊某某于2007年10月15日签订建房协议并于2007年10月16日经紫阳县公证处公证的事实。3、紫阳县公证处在公证时对二原告和被告樊某某所作的询问笔录，用以证明被告承诺将所开发房屋一楼楼梯间交由原告汪某某使用的事实。4、原告邻居郭某某、潘某某家的房屋出租协议复印件各一份，用以证明同一地段门面房出租的价格为7000元每年，住房出租的价格为11000元每年，进而证明被告延期交房给原告造成的损失合计48750元。被告樊某某辩称，被告和原告于2007年10月15日签订建房协议，并于当年的10月16日在紫阳县公证处进行了公证是事实。双方在协议的第一条明确约定：“甲方（原告方）应配合乙方办理建房手续、负责处理四界争议和给排水、电安装的协调事宜”，但是原告并没有处理好和周围邻居的协调事宜，最后被告不得不自己出面协调，导致被告迟迟不能施工，为协调原告周边邻居的关系，被告为此损失了86000元。被告和原告约定的是开发房屋于2009年8月31日前竣工，并非是2009年8月31日前交付房屋。被告开发的商品房因为要协调原告邻居的相邻关系、办理相关审批手续、再加上洪涝灾害等原因，导致房屋未能在2009年8月31日前竣工，这些都是客观原因和自然灾害，并非被告的原因造成的。被告改变房屋的层数是经过规划部门和城建部门批准和许可的，与原告方无关。今年的3月22日，被告已经按照协议的约定向原告交付了两套住房，住房每套的面积都在109平方米左右，原告已经接收并已入住。但是，被告按照约定向原告交付了一套面积为16平方米临街小门面时，二原告拒绝接收。此外，本案与被告四川达州市某某房地产开发有限公司紫阳分公司无关，被告是挂靠在该公司的，被告樊某某每年向该公司交纳一定的管理费，以该公司的名义进行房地产开发，但是所有的投资和相关手续的办理全部由被告一人经办，因该处房地产开发产生的所有法律责任均由被告樊某某承担，与该公司无关。被告樊某某为支持自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：1、被告和二原告签订的补充协议书两份，用以证明被告樊某某于2013年3月22日将两套住房交付给原告汪某某、唐某某，双方的权利义务已全部履行完毕。2、收据一张，用以证明原告唐某某于2013年4月5日收到被告樊某某按照补充协议的约定给付的两套房屋装修款共计48000元的事实。被告某某地产未答辩，也未提交任何证据。通过原、被告当庭举证、质证，以及原、被告的当庭陈述和本院依法对证据的核实，本院对原、被告提交证据的效力作如下认定：对于原告提交的证据1、证据2，被告对其真实性、合法性均无异议，本院予以采信；对于原告提交的证据3，被告对其真实性无异议，但认为该谈话笔录只是当时原、被告和公证人员谈话内容的记录，最终双方并未达成协议并形成书面的建房合同，不能证明原告要证明被告曾承诺将开发房屋一楼楼梯间交由二原告使用的事实，本院认为该证据只是公证人员对原、被告签订建房协议时的简单询问，原、被告的谈话内容最终并未形成建房协议内的约定，因此对原、被告并无约束力，故对该证据，不予采信；对原告提交的证据4，被告对其关联性提出异议，本院认为，原告提交的这两份房屋出租协议均是他人的房屋出租协议，并非原、被告“建房协议”中约定房屋的租赁协议，而且其中房屋坐落位置、房屋面积均与本案涉案房屋不一致，不能证实原告因为被告延期交房所造成的经济损失，故不予采信。对被告提交的证据1、证据2，二原告均无异议，本院作为证据予以采信。通过对以上证据的分析、认定，原、被告的当庭陈述以及本院对证据的核实、认定，本院现查明如下事实：2007年10月15日，原告汪某某、唐某某和被告樊某某签订建房协议，双方在建房协议中约定，二原告将自己居住房屋（该房屋座落于紫阳县城关镇环城路原城关镇政府北侧）的76平方米的土地使用权交由被告樊某某进行房地产开发，被告樊某某在房屋建成后向二原告提供住房两套和临街小门面房一间，被告樊某某所开发房屋应当于2009年8月31日前竣工。2007年10月16日，二原告和被告樊某某在紫阳县公证处对该建房协议进行了公证。随后被告樊某某投资，以被告某某地产的名义对该土地进行了房产开发，但由于和二原告四邻协调关系、办理房地产开发相关审批手续以及自然灾害等原因，被告樊某某开发的房产未能在2009年8月31日前竣工。2013年3月22日，被告樊某某和二原告再次签订补充协议，双方约定：被告樊某某按每套住房24000元的价格向二原告支付了装修款共计48000元，在该协议生效后，二原告不得再因“建房协议”的履行问题提出异议和诉讼。随后被告樊某某向二原告交付了两套面积各约为109平方米的住房，二原告予以接收。但被告樊某某向二原告交付一套面积为16平方米的临街门面房时，二原告拒绝接受。被告樊某某于2013年4月5日向原告唐某某支付了房屋装修款48000元。另查明，被告樊某某挂靠在被告某某地产公司，由被告出资、以某某地产公司的名义对二原告的土地进行房地产开发。在被告向二原告交付房屋之前，二原告搬出原居住房屋租房的费用全部由被告樊某某承担。本院认为，在本案二原告和被告樊某某双方签订的“建房协议”中，二原告既不和被告樊某某共同享受房地产开发的利润，也不承担任何房地产开发经营的风险，只是按照“建房协议”的约定，用自己原来房屋的土地使用权，来置换被告樊某某开发的房屋。根据最高院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条的规定，二原告和被告樊某某签订的“建房协议”应当认定为土地使用权转让合同，即二原告将自己房屋的土地使用权转让给被告樊某某，由被告樊某某进行房地产开发，被告樊某某虽不向二原告支付相应的转让价款，但被告樊某某向二原告交付开发房屋的协议。从本院查明的事实来看，本案二原告和被告樊某某双方签订的“建房协议”公平、合理，原、被告之间的房屋置换比例也超过了市场同类比例，双方在“建房协议”中并未对房屋具体交付时间作出明确的约定，仅对房屋竣工时间约定为2009年8月31日，这一问题属于该合同上的瑕疵，原、被告双方对该合同瑕疵均应承担相应的责任。被告樊某某已经承担了二原告在交房之前的全部租房费用。二原告现主张被告延期交房给其造成经济损失共计48750元，但是未提交有力的证据加以证实，应承担举证不能的不利后果。但考虑到被告樊某某直到2013年3月才向二原告交付房屋，对二原告的生活造成了一定的影响，本院酌情由被告樊某某赔偿二原告经济损失6000元。同时，二原告和被告樊某某在“建房协议”中未对涉案房屋一楼楼梯间是否归二原告使用做出明确约定，而且一楼楼梯间所有权归被告樊某某开发房屋全体业主所有，被告樊某某亦无权处分，故对二原告要求被告樊某某将开发房屋一楼楼梯间交由二原告使用的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告樊某某赔偿原告汪某某、唐某某经济损失6000元，此款于本判决生效后5日内支付给二原告。二、驳回原告汪某某、唐某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由原告汪某某、唐某某承担600元，被告樊某某承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  王洪波人民陪审员  吴秀祥人民陪审员  蔡德贵二〇一三年十一月十二日书 记 员  金 静附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。