辽宁省锦州市古塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0702民初1333号
原告:杨丽霞，女，1984年10月11日出生，汉族，住锦州市松山新区。
委托诉讼代理人：李敏，系辽宁民聚律师事务所律师
委托诉讼代理人：杜荣航，系辽宁民聚律师事务所律师
被告：辽宁万邦房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。
法定代表人：陈丙若，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏永馥，系该公司法律顾问。
原告杨丽霞诉被告辽宁万邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽霞的委托诉讼代理人李敏、杜荣航；被告辽宁万邦房地产开发有限公司的法定代表人陈丙若及委托诉讼代理人苏永馥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丽霞向本院提出的诉讼请求：1、依法确认双方签订的《委托建房协议书》、补充协议及折抵房款说明有效；2、依法判决被告支付从2015年8月至实际房屋交付日的逾期交房的违约金，并计入房款，多退少补（暂计至2016年9月为6662.5元）；3、依法判令被告继续履行合同，在符合入住条件时为原告办理入住并办理房照；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是被告公司员工，职务是销售经理，2012年10月10日，原告向被告提出员工购房申请，以每平方米3730元的价格申请购买东方银座国际公寓1号楼702号房屋，被告的原法定代表人吴晓东批阅同意原告的购房申请。原告于2012年10月17日交付了首付款10万元。2013年1月18日，双方签订了委托建房协议书，协议书中约定原告代建户型为B，房号1#-1-702，面积为97平方米。同日，被告为原告出具了10万元的收款收据。因被告未能按期交房，双方分别于2014年12月26日、2015年2月10日签订了补充协议书，被告同意按照中国人民银行1-3年贷款利率6.15%/年进行补偿，并同意将补偿金在总房款中扣除。工作期间，被告拖欠原告工资等费用175000元，经双方协商，被告同意将拖欠的费用折抵房款，并于2015年8月12日为原告出具折抵房款说明，被告的原法定代表人吴晓东在该说明上签字。至此，原告购买房屋总价为361810元（3730*97=361810），原告已交纳100000元，还应将175000元抵房款和逾期交房补偿金（暂计至2016年9月为6662.5元）在总价款中予以扣除，至此原告还应再交纳80147.5元（361810-100000-175000-6662.5=80147.5）即履行了全部付款义务，同时被告应继续支付原告逾期交房的违约金。但被告公司于2016年6月更换了股东和法定代表人，被告要求原告重新签订新的房屋买卖合同，并要求原告按照他们的定价将全部房款予以补齐，不承认补充协议，不承认抵款说明，否则将房屋卖予他人。原告认为，公司法定代表人和股东的变更对公司并无实质影响，其公司及公司法定代表人之前的所有行为均是有效的，原告作为销售经理，对工作兢兢业业，公司给予优惠的价格买房，双方达成一致并签订了补充协议，同意将违约金计入房款；同时公司未能及时支付员工工资等待遇情况出现，公司当时法定代表人同意将拖欠的钱转入房款，且出具了说明，该行为完全是合法有效的。而被告现在以公司股东变更为理由，只承认我交纳10万元购房款的行为，其他均不予同意，显然是违约行为，经协商无果，无奈诉至法院。恳请贵院在查清事实的基础上，依法保护原告的合法权益。
被告辽宁万邦房地产开发有限公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据，驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。2013年1月18日杨丽霞与被告签订的《委托建房协议书》不具有法律效力。因被告所开发的东方银座公寓是建设的商品楼，不是委托代建房，如果销售，必然用正规的《商品房销售合同》标准文本统一价格进行销售，原告持有的《委托建房协议书》与答辩人开发建设的商品楼的销售相矛盾，作为负责销售的经理是明知的，是原告以销售经理的特殊身份和地位杜撰出的产物，原法定代表人不知情，公司也不认可这种方式售楼，更不认可低于成本价售楼。《委托代建协议书》是骗局，企图骗取廉价房，不应受到法律保护。原告提交的10万元收款收据，不具有交付购房款的证据效力。理由是原告没有提供银行交款的回执联，体现不出银行转账交款，并且被告公司台账也查不到入账凭证。是原告利用销售经理的特殊身份和职权盖上公司的章，答辩人不承认收款收据的真实性，就是说没有收到10万元购房款。所以2014年12月26日、2015年2月10日的补充协议自然无效。关于拖欠原告的公资问题，无事实依据。万邦公司2014年8月停工，杨丽霞的工资开到2014年7月。8月份因停工没有给任何人开资，包括原告在内。2015年1月和2月公司借款为原告等人开两个月工资后，全部人员撤出公司各谋生路。作为销售部早在2014年6月份已彻底解散，根据劳动法的相关规定，可以订立以完成一定工作任务为期限的劳动合同，楼停建了，售楼当然停止，不可能有人买停建的楼，劳动关系解除，哪还有劳动报酬。175000元无来源，无论原告采用什么手段逼迫公司盖章或法定代表人签字均不发生法律效力，因为是违背事实的。索要劳动报酬不属于法院直接受案范围。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2013年1月18日签订“委托建房协议书”，协议书中约定“原告委托被告在被告开发建设的东方银座国际公寓住宅小区中代建职工住宅，户号为1#－1－702，面积97平方米，实际面积以产权测量中心测绘报告为准，委托建房价格为起价3680元每平方米，具体楼层差价详见委托建房价格表，原告在签订本协议同时一次性向被告缴纳首付款拾万元，第二次交款时间在收到被告方可以办理银行贷款通知后15日内交清全部房款。”2014年12月26日原被告又签订协议书一份，协议书中内容为“鉴于2013年1月18日原被告双方签订了商品房认购协议书，原告认购的被告开发的万邦东方银座1栋1单元702号房屋原计划竣工时间为2014年10月31日，由于客观情况发生变化，未能在原计划时间内竣工验收，被告愿按中国人民银行1－3年（含3年）贷款利率（6.15%年）进行补偿，预交房款10万，补偿时间2012年1月18日至2015年2月28日（28个月），补偿金额为14350元，（补偿部分在签订正式商品房买卖合同总房款中扣除）。被告承诺该楼盘在2015年2月28日前取得商品房预售许可证，并与原告签订正式商品房买卖合同，同时承诺该楼盘交付使用时间为2015年7月31日前，如到期未能交付，按商品房买卖合同中约定的违约条款执行。”庭后经与原告核实，上述补充协议中约定的补偿期限起始时间应为2013年1月18日，系因笔误错打成2012年1月18日。2015年2月10日原被告又签订补充协议一份，协议书中内容为“鉴于2013年1月18日原被告双方签订了商品房认购协议书，原告认购的被告开发的万邦东方银座1栋1单元702号房屋原计划竣工时间为2014年10月31日，由于客观情况发生变化，未能在原计划时间内竣工验收，被告愿自原告交房款之日起至被告取得《预售许可证》之日止按6.15%年利率进行补偿，不足一个月的按实际天数计算，补偿部分在签订正式商品房买卖合同总房款中扣除，原告在接到被告取得《预售许可证》的通知之日起，可凭本人身份证、认购协议书、预付房款收据及各类承诺书、补充协议等前往被告售楼处签订正式《商品买卖合同》。约定该楼盘交付使用时间为2015年9月30日前，如到期未能交付，按商品房买卖合同中约定的违约条款执行。庭审中原告提供吴晓东出具的说明一份，欲证明被告公司拖欠原告工资、分红款、房屋租金、延期交房违约金，并同意将上述所欠款项抵顶房款。另查明，经核实《委托代建协议书》中约定所购房屋房号东方银座国际公寓”小区1#-1-702号，现变更为“新世界国际花园”古塔区汉口街50号1-99号，所购房屋楼层为七层。
本院所确认的上述事实，有原告提供的委托建房协议书、协议书、补充协议书、收款收据、询问笔录及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。
本院认为，原被告之间签订的《委托建房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，协议第12条中约定本协议书一式两份，双方各执一份，经双方签字盖章后生效，本协议在双方签署正式《商品房买卖合同》后自动作废，可见双方进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，该《委托建房协议书》系被告在没有取得商品房预售许可证情况下与原告签订预约合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，该《委托建房协议书》合法有效。《委托建房协议书》中约定所购房屋房号为1#－1－702，面积97平方米，起价为每平方米3680元，具体楼层差价详见委托建房价格表，根据原告提供的委托建房价格表中对应的楼层价格，应确定该房屋单价为每平米4080元，房屋总价款应为395760元；原被告双方签订的《协议书》、《补充协议书》是双方对《委托建房协议书》补充和完善，均系原被告真实意思表示，应认定合法有效。原被告应按照协议约定履行各自的义务，原告于2013年1月18日向被告交付首付款10万元，被告为原告出具了加盖被告公司财务专用章的收款收据，证明原告已经按《委托建房协议书》向被告履行了交付房款义务，被告亦应按《委托建房协议书》履行相关义务，被告延迟交房属违约行为，应按照原被告双方协议约定承担违约责任；关于原告提交的2015年8月12日被告辽宁万邦房地产开发有限公司法定代表人吴晓东出具的说明应视为证据，但说明中的内容无其它证据予以佐证，真实性无法确认，本院不予采信。被告认为说明中内容违背事实，被告公司一直处于亏损状态，不可能有分红，说明中的工资及待遇过高与公司实际情况不符，并认为说明中对原告工资、分红等关于员工工资待遇方面的约定应当先经过劳动争议仲裁机构仲裁解决，不是法院直接受案范围，被告该节意见本院予以支采纳，关于工资待遇部分原告可另行主张权利。本案中因被告延期交房，造成原告的损失主要为占用原告房款的利息损失，即自2013年1月18日起至实际交房之日止因被告延期交房产生的利息依照双方协议约定按中国人民银行1－3年（含3年）贷款利率（6.15%年）进行补偿，自原告支付房款之日起至2015年2月28日止被告因延期交房补偿款14350元应按协议约定在总房款中予以扣除，原告该项主张符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告杨丽霞与被告辽宁万邦房地产开发有限公司于2013年1月18日签订的《委托建房协议书》、于2014年12月16日签订的《协议书》、于2015年2月10日签订的《补充协议书》合法有效；
二、原告杨丽霞在本判决生效后10日内向被告辽宁万邦房地产开发有限公司缴纳剩余购房尾款281410元（已扣除违约金14350元），被告辽宁万邦房地产开发有限公司同时与原告杨丽霞签订商品房买卖合同，为原告杨丽霞办理房屋入住手续及过户手续，并将原告购买的东方银座国际公寓1#－1－702号（古塔区汉口街50号1-99号）房屋交付原告；
三、被告辽宁万邦房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告杨丽霞支付2013年1月18日至2015年2月28日违约金14350元（该款已在剩余购房尾款中扣除），支付自2015年3月1日至为原告办理入住之日违约金（上述违约金以10万元为基数，按年利率6.15%计算，原告杨丽霞逾期缴纳剩余房款期间利息不予计算）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3364元，由被告辽宁万邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审判员 金凤
二〇一七年八月十五日
书记员 宋佳