四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民终字第648号
上诉人（原审被告）成都市晓初物业有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇下南街**号。
法定代表人张文恩，董事长。
委托代理人高玉林，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
委托代理人刘一可，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）康怡，男，1987年2月2日出生，汉族，住四川省阆中市千佛镇。
被上诉人（原审原告）安玲君，女，1989年8月18日出生，汉族，住四川省阆中市千佛镇。
以上二被上诉人共同委托代理人张映贵，四川舟楫律师事务所律师。
上诉人成都市晓初物业有限公司（以下简称晓初公司）因与被上诉人康怡、安玲君商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人晓初公司委托代理人高玉林、刘一可，被上诉人康怡、安玲君共同委托代理人张映贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年1月8日，康怡、安玲君（买受人）与晓初公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定由康怡、安玲君购买晓初公司开发的位于成都市新都区大丰镇博雅新城A区2幢1单元19层1901号房屋，价款按照套内建筑面积计算，总价款570182元。康怡、安玲君按贷款银行规定支付首期购房款，其余价款向银行借款支付。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2012年6月30日向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移登记载明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房，合同继续履行。自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该商品房所在楼栋的权属证明未在合同约定期限内取得，而导致该商品房的房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”
签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第十三条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理。因出卖人原因导致迟延办理分户国有土地使用权证的，每迟延一天，由出卖人每日按照总房款的万分之一支付违约金给买受人（本条所称分户国有土地使用证仅指按建筑物占地面积应分摊的土地使用权登记）；因买受人未按时提交资料、费用等原因以及法律政策规定、政府主管部门工作程序等原因，造成出卖人不能按照正常程序办理分户国有土地使用权证的，出卖人不承担逾期办证的法律责任。”商品房买卖合同及补充协议签订后，康怡、安玲君按约支付了购房款570182元。康怡、安玲君于2014年2月26日取得所购房屋的房屋所有权证，截止一审辩论终结前，康怡、安玲君仍未取得国有土地使用权证。
康怡、安玲君向原审法院起诉，请求判令晓初公司立即办理房屋所有权证和国有土地使用权证，支付逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约金55702元（从2013年4月26日起至2014年7月16日止，以购房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算）；从2014年7月16日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基准，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准支付国有土地使用权证的违约金。
原审法院认定以上事实，采信了如下证据：商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、房屋所有权证、物业收款单等证据及到庭当事人的陈述。
原审法院认为，康怡、安玲君与晓初公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。1.关于迟延办理房屋所有权证的违约金问题。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项约定，如果因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得该商品房转移登记的权属证书次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。关于商品房的实际交付时间，根据康怡、安玲君向原审法院提交的物业收款单可以确定，康怡、安玲君于2012年4月25日向晓初公司缴纳了契税、维修基金等，交纳该款项之日应为房屋交付之日，故康怡、安玲君所述2012年4月25日双方对房屋进行了实际交付，原审法院予以确认。双方约定的商品房的交付时间为2012年6月30日，晓初公司提前将房屋交付给康怡、安玲君，但是行政机关办理房屋产权证的手续却不能因为实际交房时间的提前而提前，故晓初公司可以预料到的办理房屋产权证的时间应该是商品房买卖合同约定的交房时间，故双方约定的在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的商品房交付之日应指合同约定的交付之日。因此，康怡、安玲君应从2012年6月30日起365日即2013年6月30日之内取得房屋所有权证书，但康怡、安玲君却在2014年2月26日才取得该房屋的房屋所有权证书。晓初公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，晓初公司应从2013年7月1日起至2014年2月25日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，即违约金13684元。2.关于晓初公司是否已经迟延办理国有土地使用权证及迟延办理的违约金问题。康怡、安玲君已于2014年2月26日取得所购房屋的房屋所有权证，根据双方签订的补充协议第十三条第五款的约定，康怡、安玲君应于取得房屋所有权证后的365天即2015年2月26日内取得国有土地使用权证，但康怡、安玲君应该取得国有土地使用权证的最后期限尚未届满，故康怡、安玲君要求晓初公司立即办理其所购房屋的国有土地使用权证并向其支付逾期办理国有土地使用权证的违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、晓初公司于判决生效之日起十日内向康怡、安玲君支付逾期办理房屋所有权证的违约金13684元；二、驳回康怡、安玲君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，由康怡、安玲君负担496元，晓初公司负担200元（此款康怡、安玲君已预付，晓初公司在履行上述付款义务时一并结清）。
宣判后，原审被告晓初公司不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，依法改判驳回康怡、安玲君的诉讼请求，本案全部诉讼费用由康怡、安玲君承担。其主要上诉理由为：晓初公司逾期办证的违约金计算方式应当在双方约定的前提下，按康怡、安玲君的实际损失适当减免，康怡、安玲君并未提交其实际损失的证据，原审法院武断作出全额支持违约金的判决，严重违反公平原则。
被上诉人康怡、安玲君答辩称，双方签订的买卖合同和补充协议约定有违约金的计算标准，晓初公司违约，其应当按约承担违约责任，合同约定的违约金标准不高。晓初公司的违约，导致康怡、安玲君没有取得完整的权属证书，无法将案涉房屋及时在价格较高的情况下进行转让。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院审理查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为违约金的金额是否应当予以调整。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，晓初公司履行交房义务的最迟时间为2012年6月30日，履行办理房屋所有权证义务的最迟时间为2013年6月30日。对此约定内容，晓初公司与康怡、安玲君均明确知晓。本案中，康怡、安玲君于2014年2月26日才取得该房屋所有权证，故晓初公司违约事实清楚，其应当承担相应的违约责任。双方合同约定违约金的计算标准为自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按已付房款万分之一计算。虽然二审中晓初公司提出违约金过高的调整意见，但是是否对违约金进行调整属于人民法院自由裁量权的范畴，结合本案的实际情况，本院认为，双方合同有效，晓初公司与康怡、安玲君均应当遵循诚实信用原则全面履行义务。合同约定的违约金标准并非过高，故晓初公司提出减少违约金的请求不成立。原审按照双方合同约定确定晓初公司应支付的逾期办理房屋产权证违约金13684元并无不当，应予维持。
综上，原审认定的基本事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费142元，由成都市晓初物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
审 判 员 尹 英
代理审判员 张菲菲
二〇一五年二月六日
书 记 员 李 玲