大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第3382号
原告杨丽萍，女，汉族。
委托代理人康玉奇，系辽宁东亚律师事务所律师。
委托代理人赵霞，系辽宁东亚律师事务所律师。
被告大连恒昇房地产开发有限公司。
法定代表人李晓松，该公司经理。
委托代理人佘少君，女，系该公司法务部职员。
原告杨丽萍与被告大连恒昇房地产开发有限公司（以下简称恒昇公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人康玉奇、赵霞，被告恒昇公司委托代理人佘少君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨丽萍诉称，2013年4月14日，原告与被告签订了《订购协议书》，原告认购被告开发的“福佳新城”项目，房屋面积为39.14平方米，房屋单价为9，520元／平方米，房屋总价款为372，613元，定金为五万元。协议约定的管辖法院为房屋所在地法院。同日，原告按照合同约定向被告恒昇公司支付了购房定金5万元。但事后被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》。原告与被告多次交涉得知，被告没有取得订购书项下房屋的预售许可证和销售许可证，导致其不能与原告签订《商品房买卖合同》，遂原告诉至法院，请求判令：1、确认双方于2013年4月14日签订的《订购协议书》无效；2、被告返还原告支付的购房定金5万元，并赔偿自2013年4月14日至2015年4月16日的银行贷款利率损失6，214.31元。
原告为支持其诉讼请求，提供以下证据予以证明：1、订购协议书；2、收款收据；3、银行贷款利率表和利息计算表。
被告恒昇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的订购协议书是双方的真实意思表示，合法有效。且现在被告已于2015年4月17日取得商品房预售许可证，具备签订商品房买卖合同的合法资质。原告违反订购协议书的约定，不同意与被告签订正式的商品房买卖合同，无权要求被告返还定金并支付利息。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩称，向本院提供《商品房预售许可证》予以证明。
经审理查明，原、被告于2013年4月14日签订《订购协议书》，约定原告（乙方）订购被告（甲方）坐落于大连市甘井子区商品房。协议同时对房屋价款、付款方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定：总价款372，613元；协议签订同时先行支付定金50，000元，签订《商品房买卖合同》当日支付首付款为房款总额的30%，余款以商业贷款方式支付，定金抵作首付款一部分；签订本协议后，双方应在乙方接到甲方通知后7日内签订《商品房买卖合同》及《补充协议》…乙方承诺不以销售手续或合同条款等问题作为拒绝签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之理由；甲方违反本协议第四条约定的，乙方有权要求甲方返还已收取之定金。乙方违反本协议第四条约定的，甲方有权获得全部定金，并不需向乙方承担任何费用。甲方并有权将房屋另行卖与第三人。协议签订后，原告向被告交纳购房定金人民币50，000元。
另查，被告恒昇公司于2015年4月17日取得案涉房屋的商品房预售许可证。
本院所确认的上述事实，有《订购协议书》、收据、商品房预售许可证及庭审笔录等在案为凭，上述证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《订购协议书》是否有效；二、原告是否有权要求被告返还定金，并赔偿相应的利息。
关于焦点一，案涉《订购协议书》是否有效。本院认为，商品房《订购协议书》是售房者与购房者就订立商品房合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接的确认，订购协议只有具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且售房者已经按照约定收受房款的，才能认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《订购协议书》虽然约定了当事人当事人名称、房屋位置、房屋面积、房屋单价及总价款、付款方式等，原告亦按约交纳了50，000元购房款，但该《订购协议书》并未对商品房销售方式、交付使用条件及日期、公共配套的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任以及其他事项进行约定。此外，协议载明，在双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，自动废止，即《订购协议书》签订后，原、被告还需进一步签订正式的《商品房买卖合同》。综上，原、被告签订的《订购协议书》不属于《商品房买卖合同》，而是对今后订立《商品房买卖合同》相关事宜进行的预先约定，应属预约合同的性质。即案涉协议不属于《商品房买卖合同》，亦不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定。原、被告签订的《订购协议书》是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，系双方当事人真实的意思表示，且已经开始实际履行，对双方具有法定约束力，应认定为有效。
关于焦点二，原告是否有权要求被告返还定金，并赔偿相应的利息。本院认为，原、被告签订的《订购协议书》系商品房预约合同，日后双方是否能订立正式的《商品房买卖合同》仍需双方进一步协商确认。除非明确约定，预约合同的签订及生效不应以预售许可证的取得为前提，而案涉订购协议并未对预售许可证的取得及期限进行约定，原告亦未提供证据证明被告存在擅自将房屋出售给他人等违约行为。现因被告取得预售许可证的时间较长，原告不再同意与被告签订正式的《商品房买卖合同》，但对此被告没有构成根本违约，不应承担赔偿责任。本案中，原告要求被告返还定金50，000元，虽被告以《订购协议书》第4条违约责任为由拒绝返还原告定金，并辩称《订购协议书》中仅约定由被告通知原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，并未约定何时通知。但对此本院认为，原、被告于2013年4月14日签订了《订购协议书》，但被告于2015年4月17日才取得商品房预售许可证，时间间隔两年之久。被告长期未能取得商品房预售许可证，从而导致能否按《订购协议书》约定进一步签订正式的《商品房买卖合同》这一事宜长期处于不确定状态，对于原告一方而言不公平，故本院判令被告将原告已交付的定金50，000元返还原告。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、被告大连恒昇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨丽萍定金人民币50，000元。
二、驳回原告杨丽萍的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，210元，其他诉讼费人民币50元，合计人民币1，260元（原告已预交），由原告负担人民币90元，被告负担人民币1，170元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 王 军
代理审判员 张 阳
人民陪审员 魏 钢
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 刘婷婷
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。