四川省洪雅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民初字第747号
原告任国成。
委托代理人王桂兰，四川洪运律师事务所律师。（特别授权）
被告洪雅县峨森建材有限责任公司。住址洪雅县洪川镇柳街村*组。
法定代表人李东华。职务董事长。
委托代理人罗丁，四川凉沫律师事务所律师。（特别授权）
原告任国成与被告洪雅县峨森建材有限责任公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员黄逊独任审理。本案现已于2015年7月9日、2015年7月17日公开开庭进行了审理，第一次开庭，除被告洪雅县峨森建材有限责任公司法定代表人李东华和原告任国成外，原告代理人王桂兰和被告洪雅县峨森建材有限责任公司代理人罗丁到庭参加了诉讼，第二次开庭，除被告洪雅县峨森建材有限责任公司法定代表人李东华外，原告任国成及其代理人王桂兰和被告洪雅县峨森建材有限责任公司代理人罗丁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月19日，原、被告签订了《土地租赁合同》，双方约定1、被告将洪雅县高庙镇水沟子原洪雅县水泥厂2号生活区的土地（以下简称涉诉土地）整体出租给乙方；2、租赁期限为10年；3、租金为每年50000元，原告应当于2014年11月20日之前支付2年土地租金100000元；4、如任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，违约方应承担10000元的违约金。当日，原告按约向被告支付了租金100000元，但被告至今未将租赁物交付原告。原告多次催告被告履行合同义务，但被告均以种种借口予以推脱。故原告向本院起诉请求：解除原告与被告签订的《土地租赁合同》，退还原告交付的租金100000元，并支付违约金10000元。
原告提交了如下证据以证明其主张：
证据一、原告身份证复印件一份。证明原告身份。
证据二、《土地租赁合同》一份。证明原、被告之间存在租赁关系。
证据三、《收款收据》一份。证明2014年11月19日向被告交纳了租金100000元。
证据四、照片三张。证明被告不能交付租赁物的事实。
证据五、四川移动话单本地话单。证明原告2015年5月19日电话通知被告解除合同。
被告对原告提交的证据的质证意见为，对证据二、三无异议。对证据一，没有原件，因被告未到庭，不能证明原告身份。对证据四的真实性无异议，但不能证明原告的证明目的。因为1、原告是当地人，就在租赁物地，签约前对租赁物情况是清楚的。2、签约后被告将与签约前现状一致的租赁物交与了原告，证明了被告将租赁物交与了原告。对证据五，1、不能证明电话号码1518337****是李东华的，2、该份证据只能证明原告与持有该号码的人通过电话，不能证明通话内容，更不能证明原告在电话中提出过解除合同。
被告辩称，1、原告诉讼请求第一项违反法律规定，应由当事人行使解除权，而非法院。2、《土地租赁合同》有效，双方是履行了合同的，期间被告无违约，也未阻止对土地租用的使用，原告在无任何理由和违约情况下，要求解除合同，其请求不成立。被告要求继续履行合同。
被告提交了如下证据以证明其主张：
证据一、1、被告组织机构代码复印件一份；2、法定代表人身份证明复印件一份；3、营业执照复印件一份。证明被告的诉讼主体资格。
证据二、《土地租赁合同》复印件一份。证明合同约定了解除合同的条件。
证据三、《洪雅县峨森建材有限责任公司关于严禁在原洪雅县水泥厂旧住房住人的通告》复印件一份。证明涉诉土地上的房子不允许住人，并且被告要求其中的住户搬走。
证据四、《关于洪雅水泥厂并入峨雅水泥厂请示的批复》复印件一份。证明被告享有处分和出租这一土地的权利。
证据五、《吸收合并协议》一份。证明峨雅水泥有限责任公司并入被告，峨雅水泥有限责任公司债权债务和人员均由被告所有和接收。
证据六、《国有土地使用证》一份。证明被告对涉诉土地有出租经营权。
证据七、《洪雅县峨森建材有限公司2号生活区土地平面图》一份。证明涉诉土地现状。
原告对被告提交的证据的质证意见为，对证据一、证据六、证据七均无异议；对证据二，原告已按约履行了合同约定；对证据三，1、对真实性有异议，2、通告内容是被告与职工之间的内容，与原告没有关系，与本案缺乏关联性，不符合证据三性；对证据四，1、此为复印件，对其真实性不认可，2、与本案不具关联性不能证明被告将涉诉土地租与原告是否合法；对证据五，真实性无异议，但对本案无直接证明意义，无关联性。
根据原、被告提交的证据和发表的质证意见，本院作出如下确认：
关于原告提交的证据。证据二、三，因被告均无异议，本院予以采信。对证据一，本案第二次开庭，原告任国成出庭并出示其身份证原件，被告代理人无异议。本院对证据一予以采信。对证据四、五，被告对其真实性无异议，本院予以采信。但证据五只能证明原告在2015年5月19日拨打过电话号码1518337****，不能证明原告通知被告解除合同。
关于被告提交的证据。证据一、二、六、七，原告均无异议，本院予以采信。对证据三，该份证据系复印件，原告对其真实性有异议，被告无法提交原件，又无其他证据相互印证，本院对该份证据不予采信。对证据五，原告对其真实性无异议，该证据对证明被告是否有权出租涉诉土地有意义，因此与本案具有关联性。对该份证据本院予以采信。对证据四，该证据系复印件，依法不能单独作为定案证据。结合全案证据、原、被告陈述和自认认证如下：原、被告双方均认可该土地上居住的是被告的职工。原告陈述其不搬走的理由是其持有被告股份，如要搬走，需另有房进行安置。由此可知，被告确实占有、使用涉诉土地。结合被告掌握涉诉土地的土地证原件和被告陈述其为洪雅县水泥厂并入峨雅水泥厂后，峨雅水泥厂改制为峨雅水泥有限责任公司又并入峨雅建材有限责任公司的事实，该证据能排除合理怀疑，本院予以采信。
根据原、被告当庭陈述、自认和本院采信的证据，本院查明如下法律事实，涉诉土地使用权原属于洪雅县水泥厂所有，后经一系列合并、改制，现被告对外主张对涉诉土地享有使用权。原告因此于2014年11月19日与被告签订了《土地租赁合同》。双方约定1、被告将洪雅县高庙镇水沟子原洪雅县水泥厂2号生活区的土地整体出租给原告，租期自2014年11月19日起至2024年11月18日止。2、原告应于2014年11月20日之前支付2年土地租金100000元，分别于2016年11月20日、2018年11月30日、2020年11月20日和2022年11月20日之前支付土地租金100000元。3、原告应当对租赁土地承担监管责任，如土地受到他人损坏或者侵占时原告应及时告知被告。否则造成的一切损失由原告承担。4、原告租用土地期间所产生的所有债权、债务和税费等均由原告承担。5、原告可根据经营所需，改变房屋结构等（此处房屋系指无人居住的闲置房屋），所发生的一切费用及安全责任均由原告承担。6、被告违反合同约定，借口解除合同或阻碍原告的正常运作的，原告有权解除合同。7、因政策、法律原因致使原告不能经营的、因不可抗力因素或国家征用土地情况的，合同解除，双方互不负违约责任。8、违约责任：如任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，违约方应承担10000元的违约金。2014年11月19日，原告按约支付被告租金100000元。被告向原告出具了《收款收据》一份。涉诉土地原有被告职工居住，后由于地上建筑物逐渐老旧，职工陆续搬出。签订涉诉合同时仍有个别职工居住其中。现原告认为自2014年11月19日至今，因被告违约致自己不能使用涉诉土地。故涉讼
本院认为，本案争议焦点为一、原告就涉诉合同是否享有解除权。二、涉诉合同是否已经解除。
关于一，首先，原告主张因被告未对人员进行清理，故不具备交付涉诉土地的条件，所以合同不成立、合同效力存在一定瑕疵。合同解除以成立生效的合同为标的。合同成立指当事人通过缔约过程达成意思一致。所谓效力有瑕疵的合同，是指在合同成立后，由于缺乏些有效要件而不能如当事人所愿生效的合同。故合同成立后始论是否生效，不成立的必然不能生效，也无从谈起效力有瑕疵。涉诉合同系租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十八条，可知即便出租人对租赁物不享有处分权或者租赁物不适合交付的，租赁合同依然有效。同时涉诉合同不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。又依照《物权法》第十五条第一款，涉诉合同也不具有其他违反法律、法规规定的效力性强制性规定的情形，依法成立有效。对原告该主张，本院不予支持。其次，当事人可基于协商、法律规定或者当事人约定而使合同关系归于消灭。原告主张与被告已协商解除合同，主张法律关系消灭的一方当事人对该事实负有举证证明的责任。但本案证据不足以证明该主张，原告应承担举证不能责任，本院对原告该主张不予支持。关于原告是否可依涉诉合同约定享有解除权问题，原、被告在《土地租赁合同》中约定的原告享有解除合同的条件是：1、“甲方（本案被告）违反合同约定，借口解除合同或阻碍乙方（本案原告）的正常运作的”。2、因政策、法律原因致使原告不能经营的或因不可抗力因素或国家征用土地情况的。原、被告双方对第1条含义具有争议。被告认为该条含义为：被告违反合同约定行为为借口解除合同或阻碍乙方的正常运作的，原告享有解除权。原告认为该条含义为：被告具有违反合同约定或者借口解除合同或者阻碍原告正常运作的情形的均具有合同解除权。双方当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合该条约定所使用的词句，该条含义应为被告违反合同约定致合同目的不能实现的，原告享有解除权。双方当事人对被告是否已于2014年11月19日将符合合同约定的租赁物交付原告使用、收益存在争议。原告称被告未对其人员进行清理，致使自己不能使用、收益涉诉土地，被告未履行合同义务。被告主张自己已经按照合同约定交付了租赁物。因为涉诉土地是开放的，原告可随时进入。并且主张涉诉土地系被第三人侵占，原告应当向第三人主张权利。对合同是否履行有争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。涉诉合同第一条明确约定：“甲方自愿将洪雅县高庙镇水沟子原洪雅县水泥厂2号生活区的土地整体出租给乙方”（该条款中的甲方为本案被告，乙方为本案原告）。涉诉土地租赁期限自2014年11月19日起至2024年11月18日止。涉诉合同第一条中的“整体”从字面上理解含义为土地总面积。该土地使用证证明其总面积约3832平方米。庭审中原告提交了三张照片以证明其上有第三人居住、使用涉诉土地。被告对其真实性无异议，并称照片恰恰证明了被告已将涉诉土地交给了原告，“因为原告是高庙本地人，对涉诉土地情况清楚，并且被告将与签约前的租赁物现状一致的租赁物交与了原告”。此质证意见实为被告自认签订涉诉合同时被告职工已居住于涉诉土地上。虽然双方当事人均认可涉诉合同第六条约定的“房屋”是指涉诉土地上无人居住闲置的房屋。但即便原告在签订涉诉合同即知道涉诉土地上有人居住亦不能因此推断出，双方当事人约定被告出租给原告的土地面积不包括被告职工在其上居住、使用的面积。因为被告对外主张对涉诉土地享有使用、收益权利，且系被告的职工居住、使用涉诉土地。原告有理由相信自2014年11月19日起，被告能令其职工搬离涉诉土地，涉诉土地上房屋为无人居住闲置的房屋，自己对涉诉土地总面积享有使用、收益权利。综上，涉诉合同并未明确约定被告出租给原告的土地面积不包括该土地上被告职工居住、使用的土地面积。被告主张与原告约定了出租土地面积不包括被告职工在其上居住、使用面积的，应当对此主张负举证、证明责任。本案证据不能证明此事实。被告应当对此负不利法律后果。故涉诉合同约定被告出租给原告的土地面积应当是涉诉土地总面积即约3832平方米。被告依照合同约定应当于2014年11月19日将涉诉土地整体即总面积约3832平方米交付原告，使其对之享有使用、收益权利。并在租赁期限内对非因原告过错造成的涉诉土地不能使用、收益情形予以排除妨害，保证原告在租赁期限内对涉诉土地享有使用、收益的权利。虽然涉诉土地确系一片开放场所，但不能因此推断出自2014年11月19日起，其上居住的被告职工即能被搬离，原告就能对涉诉土地整体享有使用、收益权利。也无证据证明2014年11月19日后原告容许被告职工居住其上。被告仍需对自己完全履行了涉诉合同义务负举证、证明责任。但本案证据不能证明此事实。不能证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人即被告承担不利法律后果。对被告主张已将符合合同约定的租赁物交付原告的事实不予支持。原告因被告不完全履行合同义务，自2014年11月19日起至今对涉诉土地不能享有使用、收益权利。被告自认签订合同后202天，即2015年5月，原告向其提出异议，告知被告涉诉土地并未交付使用。但直至2015年6月8日原告起诉，被告依然没有积极采取措施将涉诉土地整体交付原告使用、收益。双方当事人均认可涉诉土地上产生合同争议的区域是涉诉土地公路左边倒L型砖混结构的平房及平房前的土地（该区域面积约2750平方米，长约55米宽约50米）。现该区域因为被告职工居住、使用致原告无法使用。一个月时间足以为几户人找到替代住所。所以被告怠于履行合同义务已经剥夺了原告根据合同规定有权期待得到的利益。故被告的违约行为已致涉诉合同不能实现合同目的。原告依照合同约定，对涉诉合同享有解除权。被告又辩称系第三人居住涉诉土地上，原告应当对第三人主张权利。但原告就涉诉合同享有解除权，故原告有权解除涉诉合同。
关于二，被告辩称，原告主张人民法院判决解除合同没有法律依据。根据合同法第94条规定，解除合同的权利人是合同的当事人而非人民法院。故原告请求人民法院行使该权利违背上述法律规定。依法解除权的行使主体是合同当事人，其可以采取诉讼外的方式，也可以采取诉讼的方式。《合同法》第96条第1款关于解除合同应当通知对方，合同自通知队到达对方时解除的规定，并不意味着解除权的之恩能够采取诉讼外的方式，适当的解释方法应是举轻以明重，即立案采取诉讼外的方式行使解除权《合同法》都予以承认，采取诉讼方式行使解除权会更加确定和稳妥，更有认可的必要。如果当事人在诉讼过程中解除合同的意思表示错误的使用了诸如“法院判决解除合同”的表述、用语，但其真实意思表示为通过诉讼方式行使解除权，请求人民法院确认解除合同的效力而非要求法院行使解除权的，并且当事人在民事起诉状、发表的辩论意见等中含有当事人行使解除权的意思表示，即为通过诉讼方式行使解除权。本案，原告诉讼请求之一为“判决解除合同”，但其在庭审中举证证明其已向被告发出通知解除合同，并发表了要求解除合同的陈述和意见。为避免原告未正确表达其真实意思，本院对其进行了释明。原告确认其真实意思表示为通过诉讼方式行使解除权，请求法院确认解除合同的效力而非请求法院行使解除权。并且原告在庭审中发表的陈述和辩论意见都含有原告行使解除权的意思表示，并直接向被告表达了解除合同的意思表示，故应当认定原告系通过诉讼方式行使解除权。原告在庭审中主张解除合同的意思表示有效。原告享有解除权，其解除权行使方式合法有效。故解除涉诉合同的效力于原告在庭审中在陈述和辩论意见中发表了解除合同的意思表示起生效。本院对原告主张涉诉合同已解除予以支持。依照《合同法》第九十七条，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，恢复原状或采取其他补救措施。涉诉合同系土地租赁合同，属于继续性合同。原则上合同解除无溯及力，只能对将来产生解除的法律效力。结合本案证据和被告的自认原告在合同履行后202天即2015年5月才向被告提出涉诉土地未交付自己使用、收益的异议。原、被告均认可自2014年11月19日起原告不能对涉诉土地整体享有使用、收益权利。但原告在此6个月期间能否对涉诉土地享有效益，对涉诉土地多大面积享有效益，此系合同义务履行的范畴，其举证证明的责任在被告。但本案证据不能证明此事实。应由被告负担不利的法律后果。原告在此6个月中对涉诉土地不享有效益。但合同解除本身是为了补偿受害人遭受的损失，对违约方进行惩罚。原告亦自认自己于签订合同后3天即知道被告违约。本案证据证明原告却直至2015年5月才通知被告。一方当事人违约的，对方当事人即依法负有减损义务。没有采取适当措施致损失扩大，其扩大损失自行负担。原告对自己在被告违约后积极采取措施以防止损失扩大的事实负有举证证明责任。但本案证据不能证明这一点，原告应对此负担不利法律后果。原告在合同签订后3天即得知被告违约，至2015年5月一直未采取适当措施以防止损失扩大，该6个月内的租金损失应由原告自行负担。故涉诉合同的解除效力不宜溯及至合同订立之时。2015年5月后，由于原告采取了措施，通知了被告，自此起原告已交的租金，被告应予返还。解除涉诉合同的溯及力应溯及至2015年5月为宜。原告已经支付被告自2014年11月19日起的两年租金100000元。2014年11月19日至2015年5月期间6个月，对应土地租赁费应为25000元，故被告应当返还原告土地租赁费75000元。本案在庭审结束后，原告书面放弃了请求被告支付违约金的请求，此系原告自由处分权的体现，与法不违，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，判决如下：
一、确认原告任国成与被告洪雅县峨森建材有限责任公司于2014年11月19日签订的《土地租赁合同》已解除。
二、被告洪雅县峨森建材有限责任公司应当在本判决书生效之日起10日内一次性返还原告任国成租金75000元。
三、驳回原告任国成其他诉讼请求。
本案诉讼费减半收取为1250元，由被告洪雅县峨森建材有限责任公司负担1100元，原告任国成负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄 逊
二〇一五年十月十三日
书记员 鲜国民
本民事判决书适用的法律法规条文：
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）
第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条、人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
第九十二条、一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。