浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终5204号
上诉人（原审原告、反诉被告）：葛雪燕，女，1979年1月28日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。
委托代理人：卢燎峰、陆之悦，浙江天册律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄福明，男，1951年9月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：金秀凤，女，1954年9月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。
黄福明、金秀凤共同委托代理人：肖环，浙江鼎和律师事务所律师。
上诉人葛雪燕因与被上诉人黄福明、金秀凤房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年12月7日，葛雪燕与黄福明订立了一份《杭州市房屋租赁合同》，并约定：黄福明、金秀凤将其所有的位于杭州市滨江区通策广场×幢×单元×室的房屋出租给葛雪燕使用；每月租金为7800元，押一付三，首期租金于租日支付，以后每月租金提前15天支付；租赁期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止；出租人于合同签订之日起13日内将房屋交付给承租人使用；承租人在租赁期限内使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由承租人按照有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳，出租人收取承租人租房保证金7800元，待租赁期限届满后，承租人结清水电等费用，出租人全额退还保证金；房屋内家具家电如被人为损坏，则由承租人照价赔偿；在租赁期限内，出租人无正当理由提前收回房屋的，则应向承租人支付一个月租金作为违约金，承租人未经出租人同意中途退租，则应支付给出租人一个月租金作为违约金。
合同签订后，黄福明、金秀凤将涉案房屋交付给葛雪燕使用，葛雪燕于2015年12月24日搬离了涉案房屋。另查明，葛雪燕支付给黄福明、金秀凤租房押金7800元。
葛雪燕诉至原审法院，请求：黄福明、金秀凤共同返还给葛雪燕租房保证金7800元。黄福明、金秀凤提起反诉，请求：葛雪燕支付给黄福明、金秀凤违约金7800元及代为垫付的电费、燃气费145.50元，并赔偿给黄福明、金秀凤维修家具家电所支付的维修费1736.90元。
原审法院认为：一、如何确定本案的租赁期限。双方在合同中明确约定租赁期限自2014年12月20日起至2016年12月19日止，该约定系当事人的真实意思表示，也未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然葛雪燕以合同中约定的“每月租金为7800元，总计租金93600元”抗辩认为租赁期限为一年，但从其提交的往来短信及庭审中陈述来看，葛雪燕明知租赁期限为两年，且结合黄福明、金秀凤在庭审中解释该总计租金实质为一年的总计租金也较为合理，故原审法院确定本案租赁期限为两年。二、葛雪燕于2015年12月24日搬离了涉案房屋是否应承担违约责任。因双方在合同中明确约定在租赁期限内，出租人无正当理由提前收回房屋的，则应向承租人支付一个月租金作为违约金，承租人未经出租人同意中途退租，则应支付给出租人一个月租金作为违约金。在葛雪燕未提交证据证明其搬离系出租人同意中途退租的情况下，就应按约支付给出租人一个月违约金。结合承租人提前退租可能会给出租人造成的损失来看，双方约定的违约金也较为合理，所以葛雪燕还需支付给黄福明、金秀凤违约金7800元。三、关于水电煤气等费用。葛雪燕于2015年12月24日搬离时结清了水费，关于电费、煤气费等费用，因黄福明、金秀凤直至法庭辩论结束前仍未提交有效证据予以证明系其代为缴纳的，故黄福明、金秀凤要求葛雪燕支付电费、燃气费共计145.50元于法无据，原审法院不予支持。四、关于租房保证金的退还问题。因双方约定待租赁期限届满后，承租人结清水电等费用，出租人全额退还保证金，现葛雪燕已搬离涉案房屋，故黄福明、金秀凤就应退还给葛雪燕租房保证金7800元。五、关于家具家电的损坏赔偿问题。因双方约定房屋内家具家电如被人为损坏，则由承租人照价赔偿；因黄福明、金秀凤直至法庭辩论结束前仍未提交有效证据予以证明家具家电的损坏系人为因素造成的，故其支出的维修费不应由葛雪燕负责赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2016年6月29日判决：一、黄福明、金秀凤于判决生效之日起十日内退还给葛雪燕租房保证金7800元；二、葛雪燕于判决生效之日起十日内支付给黄福明、金秀凤违约金7800元；上述一、二两项相互抵销后，双方互不负给付义务；三、驳回黄福明、金秀凤的其余诉讼请求。本诉受理费50元，减半收取25元，由黄福明、金秀凤负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由葛雪燕负担。
宣判后，葛雪燕不服，向本院提起上诉称：2014年12月7日，双方签订《杭州市房屋租赁合同》，约定葛雪燕向黄福明、金秀凤承租位于杭州市滨江区通策广场×幢×单元×室的房屋。双方约定月租金为7800元，总计租金为93600元。双方同时在往来短信中进一步明确先行租赁一年，如一年后有变动双方另行友好协商。据此，葛雪燕依约向黄福明、金秀凤支付了一年租金共计93600元，另预支了一个月押金7800元。2015年11月，葛雪燕与黄福明、金秀凤联系退租事宜，黄福明、金秀凤表示同意并于2015年12月25日赴杭州与葛雪燕办理交接手续、自葛雪燕手中取回钥匙并在隔周调换了房屋门锁。在双方结算过程中，黄福明、金秀凤提出部分家电需要维修要求葛雪燕承担该部分费用，双方对此无法达成一致。黄福明、金秀凤遂扣减了其单方的认为的维修费用后经由第三人账户向葛雪燕返还剩余押金5713元。
在签订租赁合同时即已约定按年计算租期，并明确了整个租赁期限的租金总价为93600元、即一年租金。一年租赁期限届满后，双方一致同意不再续租。据此，黄福明、金秀凤于2015年12月25日与葛雪燕进行了交接并初步检查了租赁物情况。由于双方对房屋内家电维修产生的费用承担无法达成一致，故黄福明、金秀凤仅委托第三人退回了部分保证金，并于当月更换了房屋钥匙。但维修费用承担的争议并不影响双方对不再续租达成一致的既定事实。对于上述事实，黄福明、金秀凤在调解过程中已有明确自认，故原审判决认定事实错误。现提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，驳回黄福明、金秀凤原审诉讼请求；2.诉讼费用由黄福明、金秀凤承担。
针对葛雪燕的上诉，黄福明、金秀凤共同答辩称：葛雪燕的上诉请求与事实理由相互矛盾，上诉请求是撤销原审判决第二项，该项是关于违约金，从这点可以看出葛雪燕确认原审判决第一项由黄福明、金秀凤退还给葛雪燕租房保证金7800元。而葛雪燕在事实与理由中陈述是黄福明、金秀凤通过第三人退还了部分保证金，该陈述与其请求的事项本身就有矛盾，黄福明、金秀凤均未通过第三人向葛雪燕转账或者其他方式支付过任何款项。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，黄福明、金秀凤未向本院提交新的证据材料。
二审期间，葛雪燕向本院提交以下证据材料：
中国民生银行个人账户对账单、交易明细详细信息及民事判决书（复印件）各1份，共同用以证明黄福明、金秀凤经确认与葛雪燕租赁关系中止后，通过其女儿同事曹孝挺退换部分保证金的事实。
葛雪燕申请证人朱某（男，1992年7月8日出生，汉族，住安徽省金寨县梅山镇龙湾村岭湾组，公民身份号码：）出庭作证，证人朱某陈述：证人系杭州我爱我家房地产经纪有限公司的中介代表，涉案租赁合同的签订由其经手办理；合同当时谈的是一年起签，签了一年，因为黄福明、金秀凤说女儿大学毕业可能会回来用到房子，第二年存在不确定因素，经过双方协商合同就写一年；合同期限签两年是为了方便之后续租，租赁期限并不表示要租到这个时间截止。葛雪燕申请证人朱某出庭用以证明黄福明、金秀凤与葛雪燕之间的实际租赁期限为一年的事实。
葛雪燕提交的证据，经黄福明、金秀凤质证：账单、交易明细及民事判决书均形成于一审开庭审理前，不属于新证据，即使作为新证据采纳，也与本案不具有关联性，不能证明其待证事实；证人证言作为证据一种形式，不属于新证据，证人也确认租赁期限是指房屋租期，租金也是年租金。本院经审查后认为，账单、交易明细及民事判决书缺乏与本案的关联性，故不予确认；证人证言尚不足以证明葛雪燕主张的待证事实，亦不予确认。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于合同约定的租赁期限。首先，涉案《杭州市房屋租赁合同》明确载明房屋租赁期限为自2014年12月20日起至2016年12月19日止。其次，从当事人相关陈述及提交的证据来看，葛雪燕知悉并认可合同约定的租赁期限。同时，合同中关于月租金及年租金的约定并不能当然否定租赁期限的起止时间。在此情况下，黄福明、金秀凤关于租赁期限的主张，更具合理性；葛雪燕关于租赁期限为一年的主张，依据不足，不应予以采信。故原审法院认定涉案租赁合同约定的租赁期限为二年，并无不当。（二）葛雪燕关于黄福明、金秀凤已退还押金5713元的主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，葛雪燕提供的证据尚不足以证明其主张所依据的事实，且黄福明、金秀凤亦对此予以否认，故应由葛雪燕承担举证不能的不利后果。因此，葛雪燕的该项主张不能成立。在葛雪燕未提交有效证据证明其中途搬离系经黄福明、金秀凤同意的情况下，其应承担相应违约责任。根据合同约定及双方当事人的履行情况，原审法院判决由葛雪燕支付黄福明、金秀凤违约金7800元，应属合理。综上，葛雪燕的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由葛雪燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 张诗雯