广西壮族自治区藤县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0422民初169号
原告：李永燕，女，1972年2月19日出生，汉族，居民，住藤县。
委托诉讼代理人：姚伯奇，广西藤州律师事务所律师。
被告：吴奇桎，男，1980年5月4日出生，汉族，居民，住广东省惠州市惠城区。
原告李永燕与被告吴奇桎房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月5日公开开庭进行了审理。原告李永燕及其委托诉讼代理人姚伯奇到庭参加诉讼。被告吴奇桎经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李永燕向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告李永燕与被告吴奇桎签订《房地产转让协议书》有效；2、判决被告吴奇桎履行《房地产转让协议书》义务，按时为原告李永燕办理藤县藤州镇绣江路188号房地产过户手续；3、本案诉讼费由被告吴奇桎承担。事实和理由：2015年12月上旬，原告李永燕从其他人处得知被告吴奇桎要出卖藤县藤州镇绣江路188号房屋的信息。同年12月11日，原告李永燕与被告吴奇桎签订《房地产转让协议书》，按协议书约定：被告吴奇桎将位于藤县藤州镇绣江路188号房屋转让给原告李永燕，转让价款280000元；在签订协议书时，原告李永燕支付给被告吴奇桎购房定金100000元，待被告吴奇桎办理房屋过户手续后即2016年12月前支付180000元；原告李永燕交付给被告吴奇桎定金100000元时，被告吴奇桎即时交付房屋给原告李永燕使用。合同签订当日，原告李永燕通过银行转帐100000元到被告吴奇桎帐户上；被告吴奇桎即把该房屋交给原告李永燕管理、使用。从2016年1月下旬起，被告吴奇桎以急需资金周转为由，要求原告李永燕提前支付余下购房款。原告李永燕在同年1月28日支付130000元给被告吴奇桎，其中通过银行转帐100000元，支付现金30000元，以上合计230000元。2016年7月份起，原告李永燕多次催促被告吴奇桎办理该房屋和土地过户手续，但被告吴奇桎以各种理由拖延至今没有为原告李永燕办理该房地产过户手续。
被告吴奇桎不作答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交《房地产转让协议书》、藤县藤州镇绣江路188号房屋的《土地登记卡》和藤县房产管理所《证明》、转帐凭证、收条的证据以及本院调取藤县公证处的《公证书》两份进行质证的权利。本案被告吴奇桎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告李永燕提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四的规定。故对原告李永燕提交的证据及其陈述的案件事实，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。
对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：
2015年12月11日，原告李永燕与被告吴奇桎签订《房地产转让协议书》，按协议书约定：1、被告吴奇桎将位于藤县藤州镇绣江路188号房屋(地产证：藤国用2002第020112号；房产证：藤房权证藤州镇字第××号)转让给原告李永燕，房屋转让价款280000元，在签订协议书时支付100000元作为定金和办证费，待被告吴奇桎办理房屋过户手续后再支付180000元。2、被告吴奇桎收到原告李永燕交付定金后开始办理转让的地产、房产证，办证时间2016年底前。3、原告李永燕交清定金后，被告吴奇桎的房屋交给原告李永燕使用。合同签订当日，原告李永燕通过农行帐号为62×××70转帐100000元到被告吴奇桎帐号为62×××15的帐户；被告吴奇桎即把该房屋交给原告李永燕管理、使用。2016年1月6日，原告李永燕通过农行帐号为62×××70转帐50000元到被告吴奇桎帐号为62×××15的帐户上，同时又转帐50000元到被告吴奇桎在信用社开设帐号为62×××69和交付现金30000元，以上合计230000元。同年1月30日，被告吴奇桎确认收到原告李永燕交来购房款230000元，并立收条一张交给原告李永燕。后被告吴奇桎外出住址不详没有按合同约定为原告李永燕办理藤县藤州镇绣江路188号房屋过户手续。
另查明，2015年5月20日，被告吴奇桎到藤县公证处办理《公证书》中证实：吴相光与祝木带是夫妻关系，与被告吴奇桎是父母与子的关系。吴相光父亲吴肇臣于2003年4月23日去世，母亲梁秀姬于2006年7月15日去世；祝木带父亲祝汉群于1991年3月去世，母亲梁容珍于1975年5月去世；被告吴奇桎的父亲吴相光于2014年11月21日去世，母亲祝木带于2009年7月27日去世。被告吴奇桎是藤县藤州镇绣江路188号房屋第一顺序唯一继承人。藤县藤州镇绣江路188号在土地登记卡中权属性质：国有土地使用证，使用权类型：划拨性质，权利人吴相光，建筑面积52.85平方米，地产证号藤国用2002第020112号；该房屋的《房屋所有权证》证号为藤房权证藤州镇字第××号，砖混结构共4层，建筑面积为217.65平方米，但房屋分层分户平面图中显示：首层8.07×6.7=54.07平方米，二至三层每层8.07×(6.7+6.65)÷2+0.95×3(阳台)=56.72平方米，四层5.71×6.7+0.95×3(阳台)+2.2×2.36=46.30平方米，四层合计213.81平方米。登记房屋所有权和土地使用人均为吴相光，已抵押给藤县天平信用社抵押贷款100000元。在庭审过程中，原告李永燕表示同意代被告吴奇桎清偿藤县天平信用社抵押贷款100000元和按国家有关规定交纳土地出让金。2015年9月15日，申请执行人陈献宏向本院起诉被执行人吴奇桎、黄书林民间借贷纠纷一案中，陈献宏向本院申请对担保人黄书林所有座落在藤县藤州镇杉木冲二期A4地块桂宏达-
睿城商住小区1号楼1单元2103号房和桂Ｄ×××××号小汽车进行查封。同年9月23日和11月2日，本院作出(2015)藤民初字第1868、1868-1号民事裁定书，对担保人黄书林所有上述财产进行查封。申请执行人陈献宏没有向本院申请对债务人吴奇桎所有藤县藤州镇绣江路188号房屋进行查封，担保人黄书林也没有提出异议，要求债权人陈献宏申请先查封债务人吴奇桎的财产，不足清偿部分才查封担保人黄书林的财产。2017年3月8日，本院在执行申请人陈献宏与被执行人吴奇桎、黄书林借款合同纠纷一案中作出(2017)桂执恢17号民事裁定，才对藤县藤州镇绣江路188号房屋进行查封。同年3月24日，梧州市龙圩区人民法院作出裁定轮候查封。
本院认为，根据原告李永燕向本院提供《房地产转让协议书》、《土地登记卡》和藤县房产管理所《证明》、转帐凭证、收条等证据和本院到藤县公证处调取的《公证书》，足以证明藤县藤州镇绣江路188号房屋是被告吴奇桎父母亲吴相光与祝木带的遗产。被告吴奇桎是第一顺序唯一继承人继承该房屋和该房屋已抵押给藤县天平信用社的抵押贷款100000元以及以280000元价款转让给原告李永燕，被告吴奇桎已收原告李永燕购房款230000元并交付房屋给原告李永燕管理和使用的事实，本院予以确认。藤县藤州镇绣江路188号房屋是被告父、母亲吴相光和祝木带的遗产，被告吴奇桎作为第一顺序唯一法定继承人，根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此，被告吴奇桎从吴相光即2014年11月21日去世后，便取得藤县藤州镇绣江路188号房屋的所有权并生效，但至今没有办理该房屋过户手续。被告吴奇桎继承藤县藤州镇绣江路188号房屋后与原告李永燕签订《房地产转让协议书》是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定，是合法有效的，双方必须履行合同确定的义务。原告李永燕已按合同约定履行给付金钱义务并支付定金和购房款共计230000元给被告吴奇桎，被告吴奇桎在签订合同当日即2015年12月11日将藤县藤州镇绣江路188号房屋交付给原告李永燕管理和使用。因此，原告李永燕请求确认与被告吴奇桎签订《房地产转让协议书》有效，理据充分，本院予以支持。藤县藤州镇绣江路188号房屋《国有土地使用证》上使用权类型属于划拨性质，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，原告李永燕应按国家有关规定交纳土地使用权出让金。由于藤县藤州镇绣江路188号房屋已抵押藤县天平信用社抵押贷款100000元，但被告吴奇桎现未清偿抵押贷款，藤县天平信用社也没有撤押。原告李永燕在庭审中表示同意代被告吴奇桎偿还给藤县天平信用社抵押贷款100000元。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，原告李永燕请求判决被告吴奇桎履行《房地产转让协议书》义务为原告李永燕办理藤县藤州镇绣江路188号房地产过户手续，本院予以支持。申请执行人陈献宏向本院起诉被执行人吴奇桎、黄书林民间借贷纠纷一案中，申请对担保人黄书林所有座落在藤县藤州镇杉木冲二期A4地块桂宏达-
睿城商住小区1号楼1单元2103号房和桂Ｄ×××××号小汽车进行查封，被执行人即担保人黄书林没有提出反对意见，要求申请执行人陈献宏对债务人吴奇桎所有藤县藤州镇绣江路188号房屋进行先查封。由于申请执行人陈献宏在2015年9月15日起诉被告吴奇桎时，没有申请对被告吴奇桎所有藤县藤州镇绣江路188号房屋进行查封，致使被告吴奇桎将此房屋出卖给原告李永燕。原告李永燕已支付230000元房屋价款并实际占有该房屋，属于善意取得该财产，对于该房屋买卖行为和未办理房屋过户登记手续没有过错，而是上述执行案件中债权人、担保人和债务人吴奇桎共同造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告李永燕对其权利的期待权具有排除执行效力，本院予以支持。
综上所述，原告李永燕请求与被告吴奇桎于2015年12月11日签订《房地产转让协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款的规定，本院予以支持；原告李永燕请求判决被告吴奇桎办理藤县藤州镇绣江路188号房地产过户手续，但因藤县藤州镇绣江路188号房屋已抵押藤县天平信用社抵押贷款100000元，待被告吴奇桎还清抵押贷款或原告李永燕代为清偿上述债务消灭抵押权后，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告李永燕与被告吴奇桎在2015年12月11日签订《房地产转让协议书》有效；
二、被告吴奇桎清偿或原告李永燕代为清偿给藤县天平信用社抵押贷款100000元后，由被告吴奇桎在30日内协助原告李永燕办理藤县藤州镇绣江路188号房屋过户手续。
义务人应按本案判决生效后确定期限履行义务。权利人可在本判决书规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请。
案件受理费5500元（原告已预交），由被告吴奇桎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按本院确定的诉讼费金额预交上诉的诉讼费，上诉于梧州市中级人民法院。
审 判 长 邱启才
人民陪审员 欧建玲
人民陪审员 吴海忠
二〇一七年五月二十三日
书 记 员 胡健榆