北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06836号
上诉人（原审被告暨反诉原告）蔡淑秀，女，1948年10月21日出生。
委托代理人厚祥玉，北京市广盛律师事务律师。
委托代理人郭永同（蔡淑秀之夫），男，1948年6月2日出生。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）赵大伟，男，1949年12月31日出生。
委托代理人陈亚琦。
原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
上诉人蔡淑秀因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第38876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了此案。上诉人蔡淑秀的委托代理人厚祥玉、郭永同，被上诉人赵大伟的委托代理人陈亚琦，原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）的委托代理人徐俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵大伟在原审法院诉称：2014年5月25日，我与蔡淑秀签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定我将位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称105号房屋）出售给蔡淑秀，总价款为3039900元。合同签订当日，蔡淑秀支付5万元定金，2014年6月27日，蔡淑秀支付首付款15万元，2014年8月1日蔡淑秀支付剩余全部房款2839900元。逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按累计逾期付款的20%向出卖人支付违约金。我于2014年8月10日向蔡淑秀发出《催款通知》，2014年8月21日委托律师向蔡淑秀发出《催款律师函》。蔡淑秀至今未依约交付上述剩余房款，2014年9月4日，我向蔡淑秀发出解除《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的书面通知书。现诉至法院，请求人民法院判令确认我与蔡淑秀签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2014年9月4日解除，判令蔡淑秀支付我违约金367980元。
蔡淑秀在原审法院辩称并反诉称：我认可签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》。2014年7月26日，我连续几次通过中介找赵大伟要求再次看房，赵大伟就是不让看房。105号房屋门外有一个天然气装置，赵大伟没有提前告诉该装置，其也是因为该装置搬走的。为不把矛盾扩大化，我女儿说把105号房屋买了，8月20日，我给中介打电话继续履行合同，赵大伟的女儿说可以商量。我没有违约，因为认证、网签都没有做。8月初延期付款我找借口不是我的真实意思，是因为赵大伟一直不让看房。我要求继续履行合同，不同意赵大伟提出的赔偿违约金和终止合同的要求。我迟延付款是因为赵大伟没有履行合同签订90日内共同向房屋权属登记部门申请转移登记手续，也没有网签。赵大伟在没有办理网签的情况下，向我发出《催款通知》，要求我支付剩余购房款，其行为违反了《补充协议》中第三条第三款的规定。后赵大伟提出于2014年9月5日首先提出解除上述合同及补充协议，其行为构成违约。现我提出反诉，请求人民法院判令继续履行《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，判令赵大伟支付我违约金8500元，判令赵大伟赔偿我中介费49247元。
赵大伟针对反诉辩称：我提交的证据显示中介公司多次通知我是蔡淑秀不再履行合同，在合同约定的付款时间内，蔡淑秀也没有交付房款，经过多次催告，蔡淑秀也没有回复或付款。蔡淑秀的事实理由均为编造，故请求驳回蔡淑秀的全部反诉请求。
第三人在原审法院辩称：针对本诉，我公司认可赵大伟陈述的内容，关于诉讼请求请法院判决。针对反诉，没有办理网签是因为双方不过来签字，之前蔡淑秀提出要用其女儿的名字购买房屋，当时签订了一个补充协议，但是蔡淑秀没有过来签字，后来蔡淑秀提出不买，所以网签没有做成。蔡淑秀提出用女儿的名字购买房屋。此需要签订一个补充协议，我公司联系了赵大伟签署了相关协议，但是蔡淑秀没有过来签字。8月1日约定当天网签和付款，但是蔡淑秀没有来，说不买了，就没有做网签。
原审法院经审理查明：2014年5月25日，赵大伟、蔡淑秀签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵大伟将105号房屋出售给蔡淑秀。房屋成交价格为3039900元，蔡淑秀在签订本合同的同时支付定金5万元。赵大伟应当在领取全部房款当天将该房屋交付给蔡淑秀。逾期付款责任中逾期超过十日后，赵大伟有权解除合同，赵大伟解除合同的，蔡淑秀应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向赵大伟违约金，并由赵大伟退还蔡淑秀全部已付款。双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。蔡淑秀未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理，如因赵大伟的责任，蔡淑秀有权退房，蔡淑秀退房的，赵大伟应当在退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。蔡淑秀不退房的，自蔡淑秀应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，赵大伟按日计算向蔡淑秀支付全部已付款万分之五的违约金，并于蔡淑秀实际取得房屋所有权证书之日起三日内向蔡淑秀支付。2014年5月26日，赵大伟、蔡淑秀、第三人签订了《补充协议》，约定经三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提要求未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若赵大伟、蔡淑秀有一方违约，则双方中的守约方有权要求双方中的违约方承担合同金额10%的违约金，若第三人违约，则双方有权要求第三人退还全部已支付代理费。蔡淑秀以三次交付房款的方式交接房款，在签订合同当时，蔡淑秀交付赵大伟定金5万元，蔡淑秀于2014年6月27日交付赵大伟首付款15万元，蔡淑秀于2014年8月1日交付赵大伟剩余房款2839900元。经询，蔡淑秀现支付赵大伟20万元。
2014年8月9日，赵大伟出具《催款通知》，其内容为根据双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的约定，蔡淑秀应于2014年8月1日交付剩余全部房款2839900元。截止2014年8月9日，蔡淑秀仍未依约交付赵大伟上述房款，按双方签订的协议约定蔡淑秀已处于违约状态。现提请蔡淑秀在收到本《催款通知》之日起3日内交清上述款项，否则赵大伟将保留诉讼的权利。经询，蔡淑秀认可收到上述《催款通知》。
2014年8月21日，赵大伟出具《律师函》，其内容为2014年5月25日，蔡淑秀与赵大伟签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》约定，蔡淑秀应于2014年8月1日交付剩余全部房款2839900元。截止2014年8月9日，蔡淑秀仍未依约交付赵大伟上述房款，按双方签订的协议约定蔡淑秀已处于违约状态。根据《北京市存量房买卖合同》与《补充协议》的约定，赵大伟有权向蔡淑秀追索钱款利息并行使相关法律措施。为了和平解决上述事宜，现特致此函敦请蔡淑秀于收到本函之日起三日内付清上述款项，如您仍不能按期如数交付，赵大伟将采取进一步法律措施。经询，蔡淑秀认可收到上述《律师函》。
2014年9月5日，赵大伟出具《解除﹤北京市存量房买卖合同﹥与﹤补充协议﹥的通知》，其内容为依据2014年5月25日蔡淑秀与赵大伟签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》的约定，蔡淑秀应于2014年8月1日交付剩余全部房款2839900元。赵大伟曾于2014年8月10日、2014年8月21日两次发出书面催款函。截止2014年9月4日，蔡淑秀仍未依约交付赵大伟上述房款，按双方签订的协议约定蔡淑秀已处于违约状态。依据合同第七条（二）逾期付款责任1（2）款约定，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期付款的20%向出卖人支付违约金。现提请蔡淑秀在收到本《解除通知》之日起三日内交清367980元的违约金，否则赵大伟将保留诉讼的权利。经询，蔡淑秀认可收到上述《解除﹤北京市存量房买卖合同﹥与﹤补充协议﹥的通知》。
原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》等。
原审法院认为：赵大伟与蔡淑秀于2014年5月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2014年5月26日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应该全面履行。
关于违约一节，蔡淑秀未于2014年8月1日交付赵大伟剩余房款2839900元，蔡淑秀之行为构成违约。蔡淑秀以赵大伟违约抗辩，事实上，蔡淑秀在2014年8月1日迟延交纳相应房屋剩余房款，赵大伟亦进行了相应催款，故赵大伟之行为不构成违约。
关于确认《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2014年9月4日解除一节，依据合同约定，蔡淑秀逾期付款超过十日，赵大伟有权解除上述合同，关于解除时间，本院结合相关证据确认解除时间为2014年9月8日。关于违约金一节，考虑到蔡淑秀的抗辩意见、合同履行情况等因素，本院确定为28万元，鉴于赵大伟已经取得20万元，故蔡淑秀应再支付8万元。
关于蔡淑秀要求继续履行《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》一节，鉴于本院确认上述合同已经解除，故本院对蔡淑秀上述诉讼请求不予支持。关于赔偿违约金、中介费一节，蔡淑秀之行为构成违约，故本院对蔡淑秀之诉讼请求不予支持。2015年1月20日，原审法院判决：一、原告（反诉被告）赵大伟、被告（反诉原告）蔡淑秀于二〇一四年五月二十五日签订的《北京市存量房买卖合同》、于二〇一四年五月二十六日签订的《补充协议》于二〇一四年九月八日解除。二、被告（反诉原告）蔡淑秀于本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）赵大伟违约金八万元。三、驳回原告（反诉被告）赵大伟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）蔡淑秀的全部反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如被告未在上述期限内向原告支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。
蔡淑秀不服判决，上诉请求撤销原审法院判决第一项，改判双方当事人继续履行房屋买卖合同和补充协议；撤销原审法院判决第二项；撤销原审法院判决第四项，改判由被上诉人向上诉人支付违约金8500元、赔偿中介费49247元。上诉理由为原审法院认定事实遗漏了补充协议的相关约定，属认定事实不清，适用法律错误。赵大伟认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。就上诉人蔡淑秀主张原审法院认定事实不清的事实，本院另查明，当事人订立的补充协议第三条第三款规定，在网签完成后，买受人于2014年8月1日交付剩余房款2839900元。上诉人认为当事人完成网签手续后，其才应支付剩余房款。现其未按时付款事出有因，不能据此认定买受人违约。本院审理期间，被上诉人及第三人均认可买受人交付剩余房款当日即可办理网签手续，上诉人也未提交其要求对方履行办理网签手续且被对方拒绝的证据。当事人在认定买卖合同及补充协议违约责任方和应承担责任问题上仍存在分歧。本院为双方主持调解，但未达成一致。
本院认为：赵大伟与蔡淑秀订立的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，各方均应依约履行。现买卖双方因合同履行发生纠纷并成讼。根据查明，《补充协议》第三条虽规定在网签完成后，乙方于2014年8月1日交付甲方剩余房款。根据第三人陈述，致网签未能妥签源于蔡淑秀欲变更合同买受人等买方原因，非卖方过错。买受方也未提交卖方不配合或不履行网签事项的证据。况，被上诉人和第三人均称按交易习惯交付剩余房款当日即可办理网签手续。同年8月9日、8月21日，赵大伟先后向蔡淑秀发函，要求其履行付款义务。蔡淑秀收取后不予回应，可认定买方的上述行为构成违约。根据合同约定，买受人逾期付款超过十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人并应向出卖人支付累计逾期应付款的20%作为违约金。2014年9月5日，出卖人又向买受人发出解除合同通知，同月8日该通知到达对方。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。据此，应认定当事人订立的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》于2014年9月8日解除。关于上诉人主张的双方应于合同签订之日90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人未履行该约定属违约的主张，因买受人未于2014年8月1日向出卖人交付剩余房款，且经催告后仍未履行该主要义务，构成根本违约，故买受人的该主张不成立。现上诉人请求继续履行合同、赔偿违约金和中介费等，无法律依据。关于违约金的承担问题，原审法院根据买方抗辩、合同履行等客观因素，对违约金酌定的数额并无不当。本案中上诉人之所以违约，或与其对违反履行合同的法律后果认识不足有关。上诉人作为过错方，其理应承担相应的民事责任。现上诉人请求对方承担民事责任，无事实和法律依据。现上诉人的上诉请求与法律规定不符。其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6820元，由赵大伟负担5020元（已交纳），由蔡淑秀负担1800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费622元，由蔡淑秀负担（已交纳）。
二审案件受理费7442元，由蔡淑秀负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一五年七月十三日
书 记 员 张荣华