沈阳市皇姑区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）皇民二初字第2114号
原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店。
负责人人范志军。
委托代理人陈帅。
委托代理人李哲甲。
被告大连嘉瑞航国际物流有限公司。
法定代表人张贵善。
委托代理人成政军。
原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店诉被告大连嘉瑞航国际物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月10日受理后，依法由审判员王莹担任审判长，与代理审判员张岩、人民陪审员杨威组成合议庭，分别于2014年11月5日、2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店委托代理人陈帅，被告大连嘉瑞航国际物流有限公司的委托代理人成政军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月30日，我方与被告签订《场地租赁合同》，被告承租了位于沈阳市皇姑区长江街约1600平方米的经营场地经营，期限自2013年6月1日起至2020年5月24日止，租金按季度支付。截止原告起诉时，被告拖欠我方租金485，000元（自2013年12月1日起至2014年5月31日止），及水、电费。且被告擅自撤场并停止经营，依合同约定我方有权解除合同并不予退还保证金，且被告应支付相当于三个月租赁费的违约金。故请求法院判令解除原、被告于2013年5月30日签订的《场地租赁合同》；判令被告支付租金485，000元（自2013年12月1日起至2014年5月31日止）；判令被告支付拖欠原告的电费86476元；判令被告支付拖欠原告的水费5，920元；判令被告支付违约金242，500元；由被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，同意与原告解除2013年5月30日签订的《场地租赁合同》；但我公司是2013年10月30日撤离的场地，不同意支付自2013年12月1日起至2014年5月31日的租金人民币485，000元；我方同意支付至2013年11月20日之前水、电费；同意支付违约金242，500元，但我在被告公司交纳200，000元作为保证金，原告未退还给我，应直接转为违约金。
经审理查明，2009年12月15日，沈阳苏宁电器有限公司与辽宁中乾房地产开发有限公司签订《租赁合同》一份，约定由沈阳苏宁电器有限公司承租辽宁中乾房地产开发有限公司所有的、位于沈阳市皇姑区长江街负一层至五层的房产，租期为10年零2个月，即自2010年3月1日起至2020年4月30日止；沈阳苏宁电器有限公司有权将租赁物整体、部分转租给第三方。2010年4月28日，沈阳苏宁电器有限公司将租赁合同中承租方权利义务转让给原告。
2013年5月30日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定由被告承租位于沈阳市皇姑区长江街四层区域（即涉案租赁物），建筑面积约1600平方米，租期自2013年6月1日起至2020年5月24日止。装修期自2013年6月1日起至2013年8月31日止（共计93天），免租金。第一年租金97万元（自2013年6月1日起至2014年8月31日止）。租金及物业管理费采取“先付后租”的方式按季支付。在合同签订的5日内，被告向原告支付首期三个月租金。以后每个租赁期，被告提前10天交纳下个季度租金，具体支付时间为8月20日，11月20日，2月20日，5月20日。被告在租赁区域内自行承担水、电费。水费被告按水表实际计量数据及同期供水部门规定的商业用途的收费标准交纳；电费按照该电表实际计量数据及同期供电部门规定的商业用途的收费标准并加收2%的损耗按月向原告交纳，原告收取水、电费后出具收据；有关租赁区的消防、安全、装修等相关手续均由被告自行到相关部门办理，取得政府相关部门审批手续后方可开业。原告配合被告出具相关资料。
关于保证金，双方约定合同签订后3日内，被告一次性向原告交纳保证金200，000元，作为履行本合同的保证。租赁期内，被告如违反合同规定，应向原告支付违约金以及延迟交付费用的，原告有权在保证金中扣减。若租赁期内，被告未按时交纳租金、水电费等相关费用，原告有权以保证金抵扣；若被告有擅自撤店行为，则视为其自动放弃经营权，被告应向原告支付相当于三个月租赁费用的违约金，且原告有权解除本合同，保证金不予退还。合同签订后，原告将涉案租赁物交与被告，被告用于经营餐饮。租赁期间，被告向原告支付保证金200000元，并交纳租金至2013年11月30日。
2014年3月3日，被告向原告递交申请撤场函。被告在原告未同意撤店的情况下，撤离涉案租赁物。至今被告设备仍在涉案租赁物内。截止庭审结束，被告未支付原告自2013年12月1日起至2014年5月31日止的租金485，000元，2013年6月至12月的水费5，920元，电费86，476元。原、被告因解除合同事宜协商未果，原告遂于2014年10月10日诉至本院。
上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、四方协议、场地租赁合同、水、电费明细等证据材料，经庭审质证，本院予以确认，并在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《场地租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，均为合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。
关于原告要求解除其与被告签订合同的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据合同约定，被告在租赁期内擅自撤店，原告有权解除合同。结合本案，被告虽向原告递交了撤场函，但被告在原告未同意的情况下撤离涉诉租赁物，该行为属于合同约定的擅自撤店，构成违约，依据合同约定，原告享有解除权。故本院对原告的该项主张予以支持。合同解除后，被告应腾退涉诉租赁物交予原告。
关于原告要求被告支付自2013年12月1日起至2014年5月31日止的租金问题。虽被告于2014年3月3日向原告申请撤场，但原告要求被告继续履行合同，双方对解除合同一事未形成合意，且被告至今未将涉诉租赁物交还原告，故被告应支付解除合同前拖欠的租金。原告要求被告支付自2013年12月1日起至2014年5月31日止的租金，本院予以支持。被告应按合同约定向原告支付租金485，000元（970，000元÷12个月×6个月）。
关于原告要求被告支付其拖欠的电费86，476元、水费5，920元的问题。虽被告辩称其2013年11月20日前已撤离涉诉租赁物，应扣除原告主张的2013年12月的水费1，016元，电费10，864元，但其未能提供相关证据证明其抗辩主张，故本院不予采信。原告主张的费用均属发生在租赁期限内的合理费用，依照合同约定应由被告承担，故对该项请求本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金242，500元的问题。因被告擅自撤店，已构成违约。依据合同约定被告应支付原告三个月租赁费作为违约金，故被告应支付原告违约金242，500元（970，000元÷12个月×3个月）。
关于原告主张扣除被告保证金200，000元的问题。该保证金的性质为履约保证金，现合同已解除，虽在合同履行过程中被告存在违约行为，但其已依据合同约定承担了违约责任，故该项费用原告应予返还。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店与被告大连嘉瑞航国际物流有限公司于2013年5月30日签订的《场地租赁合同》；
二、被告大连嘉瑞航国际物流有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店自2013年12月1日起至2014年5月31日止的房屋租金485，000元；
三、被告大连嘉瑞航国际物流有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店电费86，476元；
四、被告大连嘉瑞航国际物流有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店水费5，920元；
五、被告大连嘉瑞航国际物流有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店违约金242，500元；
六、原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店于本判决生效后十日内一次性返还被告大连嘉瑞航国际物流有限公司保证金200，000元；
七、被告大连嘉瑞航国际物流有限公司于本判决生效十日内腾空沈阳市皇姑区长江街中乾大厦四层的承租区域，交还原告沈阳苏宁云商销售有限公司长江街店；
八、驳回原告其他诉讼请求。
被告如逾期履行上述给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费11，999元，由被告大连嘉瑞航国际物流有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王莹
代理审判员 张岩
人民陪审员 杨威
二〇一四年十二月十日
书 记 员 张泽