江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张商初字第00089号
原告中国建设银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇杨舍西街252号。
负责人万海敏，该行行长。
委托代理人黄开颜。
被告夏建华。
被告季建斌。
原告中国建设银行股份有限公司张家港分行（以下简称建行张家港分行）与被告夏建华、季建斌金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月12日公开开庭进行审理，原告建行张家港分行的委托代理人黄开颜到庭参加了诉讼，被告夏建华、季建斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告建行张家港分行诉称：2008年4月24日，原告与两被告签订《个人住房借款合同》一份，约定原告向被告发放贷款500000元，同时约定以两被告所有的位于张家�市杨舍镇世纪华庭16幢706室房屋及地下汽车库为贷款合同项下的债务提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续。原告按约发放500000元贷款后，两被告未能按约归还借款本息。暂计至2014年12月8日，两被告已累计拖欠借款本金332854.51元、利息及罚息2189.17元。为此，请求判令：1、两被告向原告归还借款本金332854.51元、暂计至2014年12月8日的利息及罚息2189.17元，之后的利息、罚息按月利率8.319375‰计算至判决确定的履行之日止；2、原告对两被告位于张家港市杨舍镇世纪华庭16幢706室房屋及108号地下汽车库享有抵押权并可就本案债权及实现债权的费用优先受偿；3、两被告赔偿原告律师费损失20000元；4、诉讼费用等实现债权的费用由两被告承担。
被告夏建华、季建斌均未作答辩。
经审理查明：2008年4月24日，中国建设银行股份有限公司张家港支行（以下简称建行张家港支行�（贷款人）与夏建华、季建斌（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定：借款人向贷款人借款500000元，借款期限从2008年4月24日至2023年4月24日；贷款利率执行浮动利率，即基准利率下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下浮幅度于每年的1月1日调整，本合同项下借款逾期（指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为），罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率进行相应调整；贷款利息自划款之日起算，按日计息，每月的计息天数按30天计算，日利率=年利率/360月=月利率/30；对于本合同项下借款，贷款人将依照约定的还款法及当期应执行的利率在每期约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息（如有）；还款日为借款期限起始日在每月的对日；借款人采用等额本息还款方法；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人提供张家港市杨舍镇世纪华庭16幢706室[房屋所有权证号为：张房权证杨字第××号；国有土地使用证为：张国用（2008）第0xxxx3号]及世纪华庭15-16幢地下108号汽车库[房屋所有权证号为：张房权证杨字第××号；国有土地使用证为：张国用（2008）第020502号]抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括福利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保�费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。双方办理了抵押登记手续，2008年4月28日，建行张家港支行取得了上述抵押房屋及汽车库的他项权证，房屋他项权证编号为张房杨他字第xx号、第XX号，载明的债权数额分别为450000元和50000元。
2008年4月24日，建行张家港支行向夏建华发放了贷款500000元。夏建华、季建斌未能按约偿还借款本息，截止2014年12月8日，结欠借款本金332854.51元，利息及罚息2189.17元，引起本案纠纷。
又查明，建行张家港支行于2014年经中国银行业监督管理委员会同意升格为建行张家港分行。2014年12月30日，建行张家港分行为本案诉讼与江苏颐华（张家港）律师事务所签订《委托代理协议》，约定律师代理费20000元。
另外，本院于2015年3月13日通过公告方式向夏建华、季建斌送达了民事起诉状副本。
以上�实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋他项权证、房屋所有权证、国有土地使用证、个人贷款支付凭证、欠息表、委托代理协议、银监复[2012]62号批复等证据及本院庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与二被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同义务。首先，原告向二被告发放借款500000元事实清楚,二被告理应按约还本付息,在二被告均未举证证明实际还本付息金额的情况下,本院根据原告的陈述确定尚结欠的借款本息,同时，因二被告未按约还款，原告有权按照约定要求向二被告立即清偿全部贷款本息及承担按罚息利率计算的利息，原告在提起本案诉讼前未向二被告宣布本案借款提前到期，本院认定本案借款到期日为本院向二被告送达民事起诉状之日即2015年3月13日，本院对原告主张的借款本金、利息、罚息予以认定和支持。其次，二被告以其所有的不动产为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，原告主张对抵押物的变价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持，优先受偿债权数额以他项权证记载为限。再次，原告要求二被告承担律师费损失20000元有《委托代理合同》为凭，代理人亦实际办理了委托事务，律师费损失符合双方约定，金额亦未超过律师服务收费标准的相关规定，本院予以认定和支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃到庭答辩、质证的权利,产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告夏建华、季建斌应于本判决发生法律效力起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司张家港分行借款本金332854.51元并偿付相应利息、罚息【截止2014年12月8日为2189.17元，2014年12月9日起至本判决确定的履行之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率计算】。
二、原告中国建设银行股份有限公司张家港分行就本案债权对被告夏建华、季建斌提供抵押担保的坐落于张家港市杨舍镇世纪华庭16幢706室[房屋所有权证号为：张房权证杨字第××号；国有土地使用证为：张国用（2008）第020503号]及世纪华庭15-16幢地下108号汽车库[房屋所有权证号为：张房权证杨字第××号；国有土地使用证为：张国用（2008）第XXX号]房产的变价款在张房杨他字第XXX号、第XXX号房屋他项权证分别记载的债权数额450000元、50000元范围内享有优先受偿权。
三、被告夏建华、季建斌应于本判决发生法律效力之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司张家港分行律师费损失20000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6626元、公告费300元，合计6926元，由被告夏建华、季建斌负担，该款原告中国建设银行股份有限公司张家港分行已预交，由被告夏建华、季建斌在履行本判决时直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，上诉人最迟应在上述法律规定的上诉期限届满后七日内按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费6626元（具体金额由苏州市中级人民法院确定，多余部分予以退还，户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99），逾期未交按自动撤回上诉处理。
审 判 长 包伟凯
人民陪审员 张春华
人民陪审员 张惠良
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 朱 浩
本案所依据的实体法条款
《中华人民共和国合同法》：
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上�，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条第一款第（一）项：
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。