吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二终字第6号
上诉人（原审原告）：延吉筑家房地产经纪有限公司。住所地：延吉市光华路149-4-1号，组织机构代码证：59448032-X。
法定代表人：韦川梅，总经理。
委托代理人：马辉，该公司经理。
委托代理人：王永昌，该公司经纪人。
被上诉人（原审被告）：闫宗娥，女，1964年6月1日出生，汉族，无职业，现住吉林省延吉市。
委托代理人：张文军，吉林平岗律师事务所律师。
原审第三人：孟祥莉，女，成年人，汉族，住址不详。
上诉人延吉筑家房地产经纪有限公司因与被上诉人闫宗娥、原审第三人孟祥莉居间合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2014）延民初字第4405号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
2014年10月14日，原告延吉筑家房地产经纪有限公司诉称，被告闫宗娥于2014年6月25日经原告的业务经理王永昌带看延吉市火车站林苑小区附近房屋一套（地址：延吉市前进路32-1-14号），并亲自在《看房确认书》上签名。看房过程中被告表示满意并有意购买给儿子当婚房，商量第二天和家人再看一遍。2014年6月26日，被告与其丈夫、妹妹、儿子一起来看该房屋都表示满意。在双方谈拢价格、要交定金时，谈到中介费被告就表示不购买。原告于2014年6月28日回访被告及原房主时被告表示不购买，原房主称房子已有人相中了，但表示相中者不是被告。2014年10月7日原告发现其代售的延吉市前进路32-1-14号房屋的窗户上张贴着出租的电话，而电话号正是被告的，于是原告确定被告与原房主进行了私下交易。被告的行为属于违约行为，给原告造成了严重的经济损失，故诉至法院，请求判令被告支付中介费4600元、违约金11500元，共计16100元。
被告闫宗娥辩称，被告不是本案的诉讼主体。因为原、被告双方并没有签订居间合同。原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原、被告双方没有签订购房委托合同，原告起诉被告属于诉讼主体错误。原告签订的《看房确认书》确认的内容并没有经过双方协商一致，其中第3条根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定，在合同条款中限制他人权利的条款必须经过明示，如果不明示属于无效条款。二、根据《中华人民共和国合同法》中关于居间合同的相关规定，居间合同必须是在完成居间合同中所规定的内容才可以收取居间费用。本案中，原、被告没有完成居间内容，没有签订居间合同，也不存在违约的情况。
第三人孟祥莉在法定期间内未提交陈述意见。
原审法院查明，被告闫宗娥于2014年6月25日在原告的业务经理王永昌的带领下查看位于延吉市前进路32-1-14号房屋一套。看完房子后原告让被告在其提供的《看房确认书》上签名，但未对《看房确认书》的确认内容加以解释。该房屋的所有权人是杨晓平，系第三人孟祥莉的丈夫。第三人于2014年6月24日委托原告出售该房屋，委托价格为23万元。2014年6月26日，被告与其家人再一次查看了该房屋后，向原告表示不购买该房屋。2014年7月2日被告的儿子宋世岩与延吉市前进路32-1-14号房屋的所有权人杨晓平签订二手房交易合同以225000元的价格购买了该房屋，双方已办理了房屋过户手续。2014年10月7日原告发现上述房屋对外出租，房屋产权人是被告的儿子宋世岩。嗣后，原、被告双方打电话联系，双方就《看房确认书》中的中介服务费及违约金协商未果。原告于2014年10月15日诉讼来院，要求被告支付中介费4600元，违约金11500元，共计16100元。
原审法院认为，原告延吉筑家房地产经纪有限公司提供的《看房确认书》是为重复使用而预先拟定的，其内容应认定为格式条款。《看房确认书》中第三条的约定，不但严重限制被告自由交易选择权的同时，对被告及其相关第三人的自由交易选择权也进行限制，明显加重被告的责任，属于无效条款。本案中，原告虽然带领被告到现场看房源，进行了居间活动，但并未促成被告与房主之间订立房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”的规定，原告无权主张居间服务费，对原告要求被告支付中介费、违约金16100元的诉讼请求，不符合相关法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告延吉筑家房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交200元），由原告延吉筑家房地产经纪有限公司负担。
宣判后，延吉筑家房地产经纪有限公司不服判决，向本院提出上诉。其上诉理由：原审判决认定事实与适用法律上均存在错误。一、上诉人与被上诉人之间的居间合同关系成立。上诉人与被上诉人之间曾有过关于委托购房的有关约定，因此上诉人才会带被上诉人去看房，上诉人提供了部分居间服务，被上诉人接受了上诉人的服务，并在《看房确认书》上签字，符合《合同法》的有关规定。二、《看房确认书》应认定为居间合同的一部分，具有法律效力。上诉人与被上诉人之间存在事实上的居间合同关系，双方在履行居间合同过程中所签订的《看房确认书》应当属于居间合同的一部分，具有法律效力，被上诉人在委托上诉人选择房屋的时候，就应当知道该服务是需要收取费用的，按照一般人的理解，应当知道通过上诉人选完房屋后再私自交易是一种违约行为，因此《看房确认书》中的第三条并不符合格式条款无效的有关规定，不应认定为无效。三、被上诉人应当支付中介服务费用。根据《看房确认书》第二条内容可知，双方对于中介服务费的产生约定了条件，双方的居间合同虽然成立，但是支付中介服务费是需要条件成就才可以的，上诉人认为在本案中该条件已经成就。被上诉人为了自己的利益，故意做出不购买涉案的房屋的意思表示，而后又私下签订买卖合同，并且在上诉人取得的录音中，被上诉人已经明确承认其是故意为了避免中介费而采取上述行为。被上诉人的行为明显侵犯了上诉人的合法权益。根据《合同法》第四十五条规定，应视为条件成就。被上诉人应当按照《看房确认书》的约定支付中介费。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，判决合法合理，驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2014年6月24日，孟祥莉（甲方）与延吉筑家房地产经纪有限公司（乙方）签订了房屋出售委托协议书。协议约定，一、甲方将坐落于火车站林苑小区3号楼一单元702室，面积为64.75平方米，委托乙方代理出售。委托价为230000元贰拾叁万元，委托时限至房屋出售为止，过户费甲方承担。二、待乙方完成甲方出售房屋事宜，甲方向乙方支付佣金方式①。①、成交价的1%作为乙方佣金；②、成交价高于委托价部分作为乙方佣金。三、甲方不应与乙方所介绍或带看客户私下交易。如交易成功等同委托乙方成交，甲方须向乙方支付成交价的3%作为佣金。2014年6月25日，被上诉人闫宗娥在上诉人业务经理王永昌的带领下查看位于延吉市前进路32-1-14号房屋一套。看完房屋后上诉人让被上诉人在其提供的《看房确认书》上签名。《看房确认书》内容为，看房地址为火车站林苑小区附近，前进路32-1-14.一、甲方（闫宗娥）委托乙方（延吉筑家房地产经纪有限公司）为其寻找所需的购房房屋，乙方为甲方提供房屋信息并带甲方实地看房，服务过程中甲方有关的事宜，乙方同意给予协助；二、甲方（包括与甲方相关的第三人）在与乙方签订《购房委托合同》即全额支付乙方中介服务费，金额为成交价的2%；3、如果甲方（包括与甲方相关的第三人）未经乙方许可，私自与所看房屋业主成交，则构成甲方违约，甲方同意支付给乙方违约金，违约金额为所购房屋登记价的2.5%的两倍作为违约金支付给乙方。该房屋的所有权人是杨晓平，系第三人孟祥莉的丈夫。2014年6月26日，被上诉人闫宗娥与其家人再一次查看了该房屋后，向上诉人表示不购买该房屋。2014年7月2日，被上诉人闫宗娥的儿子宋世岩与杨晓平签订二手房交易合同，以225000元的价格购买了该房屋，双方已办理了房屋所有权过户手续。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《看房确认书》中明确了被上诉人委托上诉人求购房屋，并约定了报酬和违约金。该确认书系上诉人向被上诉人报告订立房屋买卖合同的机会、提供了相关媒介服务，并由被上诉人支付报酬的合同，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条对居间合同的定义，其法律性质属于居间合同。《看房确认书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。《看房确认书》属于格式条款，《看房确认书》第三款并没有免除上诉人在通常情形下应承担的主要责任、加重被上诉人在通常情形下不应承担的义务以及排除被上诉人在通常情形下应当享有的权利，故该条款是有效的。被上诉人虽然利用上诉人提供的信息，但绕开上诉人与第三人签订房屋买卖合同，上诉人并没有促成合同成立，故上诉人主张被上诉人支付居间报酬的主张不成立，不予支持。被上诉人利用上诉人提供的信息与第三人订立房屋买卖合同是违约行为，应承担违约责任，但双方约定的违约金过高，应予以调整即成交价的2%为宜。本案中，上诉人未对原审第三人主张权利，原审第三人也并不是合同的相对人，故原审第三人不承担责任。上诉人的部分上诉理由成立，予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第4405号民事判决；
二、被上诉人闫宗娥支付给上诉人延吉筑家房地产经纪有限公司违约金4500元。
三、原审第三人孟祥莉不承担责任。
一、二审案件受理费200元，由上诉人延吉筑家房地产经纪有限公司负担120元，被上诉人闫宗娥负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 金虎信
审判员 徐宝红
审判员 崔 玉
二〇一五年三月十二日
书记员 朴 民