南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第7331号原告江苏香溢置业有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路33号。法定代表人陈学斌，董事长。委托代理人刘杰，江苏苏源律师事务所律师。委托代理人宣萱，江苏苏源律师事务所实习律师。被告糜凯，男，汉族。原告江苏香溢置业有限公司（以下简称香溢置业公司）诉被告糜凯房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月17日立案受理后,依法由审判员李义军、李佳萱，代理审判员孙燕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告香溢置业公司的委托代理人刘杰到庭参加诉讼。被告糜凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香溢置业公司诉称，2014年9月21日，原告香溢置业公司与被告糜凯就南京市鼓楼区幕府西路29-22号房屋租赁事宜签订了《租赁合同》。合同签订后，原告香溢置业公司依约将房屋交给被告糜凯。被告糜凯未按《租赁合同》的约定，于2015年9月1日前支付自2015年9月22日起至2016年3月21日止的租金69174元。后原告香溢置业公司依据《租赁合同》的约定，于2015年11月2日发函解除《租赁合同》，该函于2015年11月3日送达被告糜凯。被告糜凯拒不于解除时归还房屋。原告香溢置业公司认为，被告糜凯的行为已构成严重违约，应当按照合同约定承担相应责任。原告香溢置业公司为维护其合法权益，诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告糜凯支付租金16343.31元（截至2015年11月3日）和逾期付款违约金（自2015年9月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算）；2.判令被告糜凯赔偿《租赁合同》提前解除的损失41504.4元；3.判令被告糜凯立即交还南京市鼓楼区幕府西路29-22号房屋，并按每天758元的标准赔偿自2015年11月4日起至实际交还房屋之日止的损失；4.判令被告糜凯承担原告香溢置业公司的律师费5850元。被告糜凯未答辩,亦未提交证据。经审理查明，坐落于南京市鼓楼区幕府西路29-22号房屋（建筑面积为85.4平方米）登记的所有权人为原告香溢置业公司。2014年9月21日，原告香溢置业公司（甲方）与被告糜凯（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将其坐落于南京市鼓楼区幕府西路29-22号房屋出租给乙方使用；乙方使用该房屋用于开办婴儿用品；租期自2014年9月22日起至2017年9月21日止，其中2014年9月22日至2014年10月21日期间为免租装修期；该房屋租金为每月11529元；乙方应在2014年9月21日前将自2014年9月22日起至2015年3月21日止的租金57645元一次性支付给甲方；乙方应在2015年3月1日前将自2015年3月22日起至2015年9月21日止的租金69174元一次性支付给甲方；乙方应在2015年9月1日前将自2015年9月22日起至2016年3月21日止的租金69174元一次性支付给甲方；以后每半年支付一次；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳保证金11529元（一个月租金），作为乙方履行本合同的保证；租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，甲方已认可，在乙方将房屋交回甲方后十五个工作日内，甲方将保证金无息退还给乙方；乙方逾期交付租金超过二个月的，甲方有权提前解除本合同，收回房屋，留置房屋内的乙方物品，并按本合同解除时年租金总额的30%追究乙方违约责任；因此而造成甲方损失的，乙方应当照价赔偿；本合同期满或者提前解除时，乙方应在期满或解除时撤出并归还房屋，将所有权属于乙方的装修以外物品清除出租赁房屋，乙方的装修无偿归甲方所有，如因清除给甲方财产（包括乙方的装修）造成损失的，乙方应予以赔偿；乙方如迟延归还，须按归还前租金标准的双倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制性清场，收回租赁房屋；诉讼以及执行各阶段律师费可作为请求事项提出并由败诉方承担。合同签订后，原告香溢置业公司将租赁房屋交付给被告糜凯使用。被告糜凯已向原告香溢置业公司支付了2015年9月21日前租金以及保证金11529元。2015年10月22日，原告香溢置业公司向被告糜凯发出《催款函》，要求被告糜凯于2015年10月31日前支付自2015年9月22日起至2016年3月21日止的租金69174元。被告糜凯未按要求支付该期间的租金。2015年11月2日，原告香溢置业公司向被告糜凯发出《解除〈租赁合同〉通知书》，通知称：因被告糜凯逾期交付租金，原告香溢置业公司依据合同约定，行使单方解除合同的权利，本通知送达之日，《租赁合同》即解除；同时被告糜凯应按合同约定于解除当日归还房屋，并承担相应责任。次日，被告糜凯收到上述通知。被告糜凯至今未支付2015年9月22日起的房屋租金，并使用租赁房屋。原告香溢置业公司于2015年11月诉至本院，请求判如所请。审理中，原告香溢置业公司同意保证金用于冲抵被告糜凯所欠的租赁费用，并将合同解除后的损失标准自愿降低至日租金标准的1.3倍。另查明，原告香溢置业公司因本案支付了律师费5850元。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、租赁合同、催款函、解除《租赁合同》通知单、快递详单、快递查询单、委托代理合同、发票等证据予以佐证，足以认定。本院认为，原告香溢置业公司与被告糜凯签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同依法成立并有效，原、被告双方应当按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。被告糜凯未按照租赁合同的约定支付自2015年9月22日起的房屋租金已超过两个月，原告香溢置业公司按照租赁合同的约定有权解除合同，故原告香溢置业公司于2015年11月2日向被告糜凯发出解除通知符合合同约定，被告糜凯已于2015年11月3日收到解除通知。因此，原、被告之间签订的《租赁合同》自2015年11月3日起解除。由于被告糜凯未支付自2015年9月22日起至2015年11月3日止的房屋租金，冲抵保证金后，超过部分的租金应由被告糜凯继续支付。因合同未约定逾期付款违约金，故原告香溢置业公司主张逾期付款违约金无合同约定，本院不予支持。因被告糜凯逾期支付房屋租金致使合同解除，按租赁合同约定，被告糜凯应按年租金总额的30%承担违约责任，故原告香溢置业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同自2015年11月3日起解除，按合同约定，被告糜凯应自合同解除当日返还租赁房屋，并按归还前租金标准的双倍按日赔偿原告香溢置业公司损失，现原告香溢置业公司自愿按日租金标准的1.3倍主张损失并无不当，本院予以确认，故被告糜凯应当返还租赁房屋，并按日租金标准的1.3倍赔偿原告香溢置业公司自2015年11月4日起至房屋交还之日止的损失。原告香溢置业公司因本案支付律师费5850元，根据合同约定，该费用应当由被告糜凯承担。被告糜凯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告糜凯于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏香溢置业有限公司租金4814.31元（截至2015年11月3日，已扣减保证金11529元）；二、被告糜凯于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区幕府西路29-22号房屋返还给原告江苏香溢置业有限公司；三、被告糜凯于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏香溢置业有限公司违约金41504.40元；四、被告糜凯于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江苏香溢置业有限公司律师费5850元和逾期返还房屋的损失（自2015年11月4日起至实际返还房屋之日止，按每日492.75元的标准计算）；五、驳回原告江苏香溢置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5527元，由原告江苏香溢置业有限公司负担27元，被告糜凯负担5500元（此款原告已预付，被告应负担部分在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李义军审 判 员  李佳萱代理审判员  孙 燕二〇一六年五月三日法官 助理  靖伯伟见习书记员  夏 娜