湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武昌民初字第04771号
原告：胡艺。
委托代理人：蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。
被告：武汉天立世纪房地产代理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城G10幢1层17号。
法定代表人：汤文飞，董事长。
委托代理人：曾能武，该公司经理。
被告：汤晴飞。
第三人：周旋。
原告胡艺与被告武汉天立世纪房地产代理有限公司（以下简称天立公司）、汤晴飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理。本院根据被告天立公司的申请，追加第三人周旋于2016年3月30日参加诉讼。本案依法由审判员杨世庆适用简易程序于2016年3月4日、2016年4月15日公开开庭进行了审理。后转为普通程序由审判员杨世庆担任审判长与人民陪审员成先彪、陈国华组成合议庭，于2016年7月29日公开开庭进行了审理，原告胡艺的委托代理人蒋新、被告天立公司的委托代理人曾能武、被告汤晴飞、第三人周旋均到庭参加诉讼，审理中，双方均申请庭外和解期限三个月，后调解未果。本案现已审理终结。
原告胡艺诉称：我于2015年1月16日，前往天立公司，希望通过房屋中介购买房屋。汤晴飞接待我并向我推荐购买福星惠誉国际城的房子，汤晴飞向我收取一万元购房定金时注明我所购买的福星惠誉国际城K4-3栋2单元202室的房屋总价款为1183000元，同时，还向我陈述该房屋系二手房交易，由汤晴飞代房东向我收取房屋差价款166952元。我在向汤晴飞的银行账户转款166952元后，汤晴飞将我带至湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订武汉市商品房认购书。然而，从我与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订武汉市商品房认购书及后续签订的武汉市商品房买卖合同上反映，我所购买的福星惠誉国际城K4-3栋2单元202室的房屋并非是二手房交易，且该房屋的总价为1016048元。自此，我才发现被两被告所欺骗，所谓的房屋差价并不成立，故诉至法院要求：1、判令两被告退还收取的购房差价款166952元及购房定金10000元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。
本院通知第三人周旋参加诉讼后，原告胡艺变更诉讼请求为：1、判令两被告及第三人退还收取的购房差价款166952元及购房定金10000元；2、本案的诉讼费用由两被告及第三人共同承担。
被告天立公司辩称：1、我们在向原告提供中介服务过程中并没有欺诈原告，原告对整个交易方式、金额及办理认购房屋更名及签署正式销售合同等全部内容均事先知晓，并按知晓内容实际履行全部认购过程。2、我们向原告告知诉争房屋系被认购房屋，并非已办理房屋两证后的二手房交易，仍需在第三人周旋办理变更认购手续后方可直接与开发商签订《武汉市商品房认购书》及《武汉市商品房买卖合同》。3、诉争房屋所在楼盘系高端楼盘，武汉市房管部门及统计部门公布的商品房销售价格一直上涨，故诉争楼盘有上涨趋势，这也是客观事实。4、本公司是中介公司，原告所称的房屋差价，本公司扣除应收取中介服务费后已全额汇给了第三人。综上，本公司并未欺诈原告，反而是原告违背诚信，恶意提起诉讼，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告汤晴飞辩称：我是天立公司的员工，我所有的行为都是履行职务行为。本案中一直是我在接待原告一行，原告及其父母到中介来过几次，我明确告知原告诉争房屋已经办理了认购，需要办理房屋更名，需要交纳房屋差价，原告本人是知晓这个事情的。原告交纳定金10000元及将166952元直接打入我的卡上，我均向原告出具《收据》及《收条》，明确载明收款10000元的事由及收166952元系房屋差价，我们扣除第三人的中介费33952元，后我将133000转给了第三人周旋，我们收取了合理的中介费，房屋交易不存在欺诈，故请求驳回原告的诉讼请求。
第三人周旋陈述：不认可原告的诉讼请求。我向湖北福星惠誉洪山房地产有限公司认购诉争房屋在先，委托天立公司房屋买卖在后。房屋的性质对两被告进行过说明，通过天立公司将我认购的房屋转让给原告，原告也是知晓的，双方虽未签订书面合同，但从付款时间来看，我与原告已达成转让购房资格的合意，并且已得到实际履行，双方在合同成立生效并在实际履行的情况下，原告在长达一年的时间从未提出过异议，所谓的欺诈也没有证据证实。所以购房差价款及定金均不应返还。
经审理查明：
天立公司于2009年8月14日经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，经营范围为房地产经纪服务，房地产咨询服务等。营业期限为2009年8月14日至2019年8月13日。
汤晴飞系天立公司员工。
2013年6月28日，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司出具《收款收据》，收到张佩颖（系周旋妻子）人民币陆万元整。
2014年8月15日，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司出具《国际城客户变更申请单》，周旋、张佩颖将原房号为K3-1-1-26-20的房屋更换为K4-3-2-2-2的房屋。
2014年12月25日，周旋与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订《武汉市商品房认购书》，有意向购买湖北福星惠誉洪山房地产有限公司开发建设的福星惠誉国际城K4地块3幢2单元2层2号，建筑面积110.58平方米。认购价按每平方米11782元，总金额为1302854元。后周旋委托天立公司为其转让福星惠誉国际城K4地块3幢2单元2层2号房屋的购房资格。
2015年1月16日，胡艺在其父母的陪同下前往天立公司，欲购买房屋。天立公司工作人员汤晴飞陈述，向胡艺推荐周旋认购的福星惠誉国际城K4地块3幢2单元2层2号房屋（建筑面积110平方米）的同时，一并告知该房屋系周旋已认购的房屋，该房屋的市场行情为总房价1302854元，通过周旋与开发商办理更名手续后，由周旋出面方可以合同底价1016048元的价格与开发商签署《武汉市商品房认购书》及《武汉市商品房买卖合同》，但需交纳166952元的房屋差价，胡艺当即同意。当日，胡艺向天立公司交纳定金10000元，汤晴飞随即向胡艺出具了加盖有天立公司财务专用章的《收据》，收款事由为“购买福星惠誉国际城K4-3幢2单元202室房屋定金”，并在该收据上备注：“1、房款人民币壹佰壹拾捌万元整；2、保证该房产合法；3、面积以实测为准；4、前期物业费由卖方全部结清。”
2015年1月17日10：09：32分，胡艺从其工行尾数为“1237”卡号向汤晴飞的工行尾数为“0720”的卡号转账166952元。
同日，汤晴飞向胡艺出具《收条》，载明：“今收到胡艺（××）购买福星惠誉国际城三期K4-3-2-2-2号房屋差价，拾陆万陆仟玖佰伍拾贰元整（166952.00），该款项替房东代收，此房屋在售楼部更名完后由我公司转给房东。汤清飞2015.1.17”
同日，汤晴飞从其工行尾数为“0720”的卡号向周旋尾数为“0999”的账户转款133000元。
同日，周旋陪同胡艺到开发商湖北福星惠誉洪山房地产有限公司处办理诉争房屋的更名并签订《武汉市商品房认购书》，购买福星惠誉国际城三期K4-3-2-2-2号房屋，建筑面积110.44平方米，实际认购价单价为每平方米9200元，总价1016048元。
同日10：55：44分，胡艺的父亲胡伟民（公民身份号码××）从其账户向开发商湖北福星惠誉洪山房地产有限公司转款20000元作为认购该商品房的定金。
同日11：54：46分，胡艺的父亲（公民身份号码××）又从其账户向开发商湖北福星惠誉洪山房地产有限公司转款496048元作为认购该商品房的首付款。
2015年1月25日，胡艺与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订正式《武汉市商品房买卖合同》，购买福星惠誉国际城K4地块第3幢2单元2层2号房屋，建筑面积110.44平方米，单价为每平方米9200元，总价壹佰零壹万陆仟零肆拾捌元整（1016048元）。该房屋现已办理备案手续。
审理中，湖北福星惠誉洪山房地产有限公司向本院证实，周旋曾是该公司的员工，于2013年6月28日，认购该公司的K3-1-1-26-20房屋一套，并以周旋老婆张佩颖名义交纳定金6万元，后于2014年8月15日对认购房屋进行了变更，由K3-1-1-26-20号房屋更换为K4-3-2-2-2房屋。周旋将认购的K4-3-2-2-2房屋转让给胡艺，属于房屋更名，根据公司内部规定，房屋更名只能更名在其亲戚名下，只要有周旋提交胡艺的身份证不需胡艺本人到场即可办理。关于房屋更名，公司不收取更名费。周旋向胡艺收取房屋差价事宜公司并不知情也没有任何人向公司反映。另客户姓名为胡艺、房号为K4-3-2-2-2房屋销售分价表上的1302854元为对外公开价，1016048元为最后的成交价，也是合同底价。
胡艺陈述天立公司告知其所要购买的房屋为二手房，并按照天立公司的要求，交纳10000元定金和166952元房屋差价，之后在与开发商签订《武汉市商品房认购书》、《武汉市商品房买卖合同》时，才知所购买房屋总价为1016048元，并且为一手新房，倍感受骗，故诉至法院要求判如所请。
审理中，为化解矛盾纠纷，经本院做调解工作，周旋表示自愿补偿胡艺20000元。
以上事实有《武汉市商品房认购书》、《收据》、《收条》、中国工商银行凭证、《武汉市商品房买卖合同》、调查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：本案争议的焦点：1、房屋买卖行为是否是双方当事人的真实意思表示？2、天立公司、周旋向胡艺收取166952元的房屋差价款是否存在欺诈？
关于诉争的座落于福星惠誉国际城K4-3-2-2-2房屋系周旋向湖北福星惠誉洪山房地产有限公司认购的房屋，周旋向天立公司提供房源意欲转让该房屋。胡艺也有意愿通过天立公司购买房屋，周旋与胡艺均有买卖房屋的合意。天立公司完全认可汤晴飞的履行职务行为。天立公司作为中介公司，向胡艺推荐待交易房屋系更名房屋，需由买方支付定金及房屋差价后，由卖方陪同买方到开发商湖北福星惠誉洪山房地产有限公司办理房屋更名手续后，买方才可与开发商签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，完成诉争房屋的购买事宜。周旋、天立公司、胡艺之间虽均未签订书面房屋居间买卖合同，从购房交易的内容、形式及结果来看，房屋买卖未违背周旋、天立公司、胡艺的真实意愿，实属周旋、天立公司、胡艺的真实意思表示。
胡艺购买诉争房屋，从天立公司出具的收据及汤晴飞手写的收条所载明的内容，均可以印证天立公司及汤晴飞并未对胡艺进行欺诈，其一、收取房屋差价“166952元”的金额来源于2015年1月16日收据上的备注1中的房款1183000元与实际2015年1月25日签订武汉市商品房买卖合同中房屋总价1016048元相减所得；其二、收条中清晰的记载收到的166952元系“房屋差价”，对收取166952元的属性作了说明；其三、收条中说明“该房屋需在售楼部进行更名”。后续中胡艺所购房的程序也的确为先更名后签订商品房买卖合同，并未与事实相悖。且收取房屋差价，并未违反国家强制性、禁止性规定，综上，天立公司、周旋向胡艺收取了166952元的房屋差价款并不存在欺诈。
湖北福星惠誉洪山房地产有限公司明确表态，周旋将其认购的房屋转移到胡艺名下属于房屋更名行为，办理房屋更名公司不收取手续费用，对周旋的房屋资格转让行为公司表示不知情，公司在保证底价完成的前提下，不予追究相关人员的责任。
胡艺作为成年人，选择中介公司购买房屋，胡艺本人理应尽到审慎义务，在未签订正式书面合同，也未查阅购买房屋产权信息，凭口头约定，胡艺即向中介公司进行了房屋差价的转款，说明胡艺对所购房屋的性质是明知的。胡艺与开发商签订《武汉市商品房认购书》到签订《武汉市商品房买卖合同》有时隔8天时间，就上述周旋及天立公司的行为完全可以向开发商进行投诉或考虑是否签署正式的《武汉市商品房买卖合同》，但胡艺最终履行完成了诉争房屋的购买流程并实际入住至今。现胡艺认为天立公司、汤晴飞及周旋存在欺诈，也未能举证证明，故其主张要求退还房屋差价款166952元的诉讼请求，本院不予支持。
关于居间费，天立公司向胡艺收取定金10000元，向周旋收取中介费33952元。本案诉争房屋的交易，天立公司共收取中介费43952元。由于未签署房屋（居间）买卖合同，双方对购房交易存有歧义，引发本案诉讼，天立公司作为中介公司，享受了收取中介费的权利，未履行应尽的相关义务，天立公司付有不可推卸的责任。根据国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》中房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3%的标准及遵循相关公平原则，为化解本案纷争，天立公司可将多收取的中介费作为对胡艺的弥补，酌情由天立公司退还20000元给胡艺较为适宜。
诉讼中，经本院做调解工作，周旋表示自愿补偿胡艺20000元，本院予以照准。
依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉天立世纪房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日向原告胡艺退还中介费20000元；
二、第三人周旋于本判决生效之日起十日向原告胡艺退还购房差价款20000元；
三、驳回原告胡艺的其他诉讼请求。
本案案件受理费3820元，由原告胡艺承担1820元，被告武汉天立世纪房地产代理有限公司、汤晴飞、第三人周旋共同负担2000元。（此款原告胡艺已垫付，由武汉天立世纪房地产代理有限公司、汤晴飞、第三人周旋于本判决生效之日起十日给付原告胡艺）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名为：武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 杨世庆
人民陪审员 陈国华
人民陪审员 成先彪
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 吴艳妮