河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）冀民再终字第24号
再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘某甲，女，1983年3月14日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区。
委托代理人：赵金涛，河北新旭光律师事务所律师。
委托代理人：刘某乙，系刘某甲之兄。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：董某甲，男，1964年8月5日出生，汉族，住河北省石家庄市。
委托代理人：司利华、姜成涛，河北中宇律师事务所律师。
再审申请人刘某甲因与被申请人董某甲财产损害赔偿纠纷一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（2012）石民再终字第00107号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年11月23日作出（2012）冀民再审字第190号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。刘某甲的委托代理人赵金涛，董某甲及委托代理人司利华、姜成涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原一审刘某甲诉称，董某甲现居住的房屋是其父董某乙的私产，原产权归其父所有，2003年2月1日，其父因看病急需用钱，以8万元的房价将该房卖给我，并于同年8月14日办理了过户手续，事后通知董某甲腾房，遭其拒绝，请求法院判令董某甲限期腾房。
原一审董某甲辩称，刘某甲侵犯了其作为房产共有人的共同所有权和优先购买权，刘某甲与其父董某乙签订的房屋买卖协议属无效合同，双方争议的房产不应归刘某甲所有，该房屋没有实际交付刘某甲恰好说明是故意侵权。其反诉称，父亲董某乙与母亲许某甲婚后生育子女六人，其母1987年去世后，并未进行财产继承、分割，其父董某乙于2003年9月30日去世。全家原住石家庄市忠义胡同16号，共有私房4间，建筑面积76.67平方米。1993年房屋拆迁时，子女均已成家，其父找到长辈和子女们商量拆迁安置事宜，经协商，董某甲于1993年6月搬到柏林小区原34栋4单元102号居住至今。当时因有超面积部分，由我兄弟四人按约定各交5000元购房款。现争议的房屋是我们大家庭的共有房产，刘某甲的母亲与我父亲同居期间，对此事实是明知的，其在我父亲病危期间逼迫我父与其女儿签订房屋买卖协议，侵犯了我们的合法权益。再说，刘某甲诉讼时还是在校学生，怎么能有经济来源买房？所谓买卖房屋交易实际是个骗局，请求法院查明事实，确认原告刘某甲与其父董某乙签订的房屋买卖协议无效，并要求反诉被告刘某甲赔偿造成的全部经济损失。
反诉被告刘某甲辩称，对于争议的房屋不存在共同共有的问题，我已依约支付了购房款，该房屋买卖也不存在违法问题。反诉原告称，董某乙系受胁迫而签订的卖房协议，不符合事实，也无证据，因此，其要求确认房屋买卖协议无效并赔偿损失于法无据，应予以驳回。
石家庄市新华区人民法院一审查明认定，双方诉争的房屋座落在石家庄市柏林小区88栋（原34栋）4单元102号，房屋原户主为董某乙，系董某乙家原座落在石家庄市民族路忠义胡同16号四间平房拆迁安置所得。1993年由房地产管理局第一经营开发公司拆迁，此房拆迁的注册人为8人，按当时董某乙的家庭人口和旧房面积，给董某乙家安置了四套楼房（现诉争的该套楼房是其中的一套），后经董某乙邀请当家长辈及子女一同商量，本案反诉原告董某甲居住柏林小区34栋4单元102号，超安置面积费用20000元，由董某乙四个儿子分别负担5000元交付拆迁单位。2003年2月1日董某乙与刘某甲签订了房屋买卖合同，以8万元的价格将该诉争的房屋卖给了刘某甲，并于同年8月14日办理了房屋产权过户登记手续，现该房屋登记的产权所有人为刘某甲。原一审另查明，刘某甲之母张某甲经人介绍在董某乙家做保姆。董某乙患癌症于2003年9月3日去世。
原审一审法院认为，诉争的房屋来源于董某乙家共同共有的私房产，董某甲之母许某甲1987年去世后，各继承人都未表示放弃继承，依照继承法的有关规定，应视为接受继承。反诉原告在1993年经其父邀请的长辈一起协商并缴纳了5000元超面积安置费用后搬到现诉争的房屋至今。现诉争的房屋未进行继承分割，应视为董家全体共有人共同共有，董某乙生前未与其他共有人协商，未征得其他共有人同意，将诉争的房屋卖给本诉原告刘某甲，而刘某甲明知董某乙家庭及房屋使用权居住情况而与董某乙签订了买卖协议，并办理了房屋过户手续，侵犯了其他房屋共有人的合法权益，故董某乙私自出卖与他人共同共有的房屋，其与刘某甲所签订的房屋买卖协议属无效协议。因此，对本诉原告的诉讼请求不予支持，而反诉原告要求对诉争房屋的买卖协议确认无效，符合我国现行民事法规的相关规定，予以支持。但对于本诉原告所支付的购房款，本应由董某乙返还，因董某乙已故，所以应由董某乙的继承人在继承遗产的范围内返还，对反诉原告要求返还财产的请求，因其一直居住着诉争的房屋，不存在返还问题，故不予支持。对反诉原告要求赔偿经济损失的诉讼请求，因未提供相应证据，故不予支持。对反诉原告要求恢复房屋原登记状态的诉讼请求，因属于行政法调整范围，故以另案处理为宜。一审判决：一、确认反诉原告之父董某乙与反诉被告刘某甲所签订的房屋买卖协议无效；二、驳回本诉原告刘某甲的诉讼请求；三、驳回反诉原告董某甲的其他诉讼请求；一审诉讼费75元由刘某甲负担。判后，刘某甲不服提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要理由是：一、一审判决称“刘某甲明知董某乙家庭及房屋使用居住情况而与董某乙签订买卖协议”没有依据。二、一审判决称“超安置面积费用20000元，由董某乙四个儿子分别分担5000元交付拆迁单位”没有依据。三、上诉人取得争议房产的所有权不存在恶意，应当认为合法有效。被上诉人请求维持原判，并不同意返还购房款。
石家庄市中级人民法院二审查明，双方诉争的座落在石家庄市柏林小区88栋（原34栋）4单元102号（石房字第34137**号）房屋，原户主为董某乙，系董某乙于1954年购买的座落在石家庄市民族路忠义胡同16号8间平房拆迁安置所得。1993年由房地产管理局第一经营开发公司拆迁，给董某乙安置了四套单元房（本案双方诉争楼房是其中的一套），董某乙共交超面积安置差价款20000元，交款人是董某乙，交款收据在董某甲处。柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房产证仍办理在董某乙名下，该房房产证注明所有权人是董某乙，没有共有人，房产性质是私房，建筑面积52.84平方米。后董某乙安排董某甲居住柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房。董某乙于2003年2月1日与刘某甲签订协议，以8万元的价款将柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房卖给刘某甲，并于2003年8月14日办理了房屋产权过户手续。现该房屋登记的所有权人为刘某甲。在该房产证上注明中国人民银行平安支行在该房产上设有抵押权。刘某甲提供证人王某甲、王某乙出庭作证，证明刘某甲经其手交纳了部分购房款。董某甲提供的证据有律师调查董某丙、董某丁笔录，主要证明20000元房屋差价款是董某甲四兄弟各出5000元所交。董某甲母亲许某甲于1987年去世。
二审另查明，上诉人刘某甲之母张某甲经人介绍曾在董某乙家做保姆。
二审判决认为，原位于石家庄市民族路忠义胡同16号8间平房系董某乙的私房，所有权人是董某乙。该房拆迁后所得安置房屋不因拆迁改变所有权。故位于石家庄市柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房屋所有权人仍是董某乙。在代表房产所有权的房产证的共有人栏和其他项权利栏均未注明有共有人，故董某乙与刘某甲签订的房屋买卖协议，刘某甲支付了对价，并办理了房屋所有权过户手续，房屋所有权即发生转移。该买卖行为不违反国家有关法律规定，属有效合同，应受法律保护，该房屋的所有权应归刘某甲所有。董某甲占用该房屋没有法律依据，应当腾房。董某甲以侵犯共有人的优先购买权为由主张合同无效，提交的证据主要有三个，一是董某乙在拆迁安置时对董某乙交纳的房屋超面积差价款20000元的收据，该收据上写明交款人是董某乙。二是律师调查董某丙、董某丁的笔录，主要证明20000元房屋差价款是董某甲四兄弟各出资5000元所交。三是许某甲死亡时间证明，证明董某乙与许某甲是夫妻，许某甲死后发生继承，继承分割前属于共同共有。因董某丙、董某丁与董某甲均有亲属关系，且均未出庭作证，其证据效力较低，不予采信。交款收据虽由董某甲兄弟持有，但董某甲未提供其他有效证据证明是其所交。同时，该房产证曾经有过两次变换，新换发的房产证上均未注明有共有人，即使该房产有许某甲的份额，董某乙无权处分，但依据《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，在董某甲既不能提供充分证明存在恶意又不同意退还购房款的情况下，要求恢复房屋登记原状的请求不予支持。刘某甲购房是否缴纳购房款问题，刘某甲提供了与中国银行平安支行的抵押贷款合同，中间人王某甲、王某乙的证明均能证明交纳房款的事实。而董某甲诉称刘某甲未交对价，但其未提供充分证据证明自己的主张，不予采信。董某甲以刘某甲的母亲是董某乙的保姆，知道董某甲一直居住该房为由，主张刘某甲是恶意购买，理由不充分。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，应当纠正。二审判决：一、撤销石家庄市新华区人民法院（2005）新赵民初字第173号民事判决；二、刘某甲与董某乙签订的房屋买卖合同有效，位于石家庄市柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房屋归刘某甲所有，董某甲于本判决生效之日起三十日内腾出该房；三、驳回董某甲的反诉请求。一审诉讼费75元，反诉费3330元，二审诉讼费3330元，共计3405元，由董某甲负担。
二审判后，董某甲不服，向石家庄市中级人民法院申请再审，请求撤销该院（2006）石法民一终字第00313号民事判决，判令被申请人立即停止侵害行为，返还财产、恢复房屋原登记状态，驳回被申请人的诉讼请求，确认房屋买卖协议无效，赔偿给申请人造成的全部经济损失，由被申请人承担本案全部诉讼费。
石家庄市中级人民法院再审审理查明，双方诉争房屋座落于石家庄市柏林小区88栋（原34栋）4单元102号（石房宇第3413796号），原户主为董某乙，系董某乙于1954年购买的座落在石家庄市民族路忠义胡同16号8间平房拆迁安置所得。1993年由房地产管理局第一经营开发公司拆迁，给董某乙安置了四套单元房（本案双方诉争楼房是其中的一套），董某乙共交超面积安置差价款20000元，交款人是董某乙，交款收据在董某甲处。柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房产证仍办理在董某乙名下，该房房产证注明所有权人是董某乙，没有注明共有人，房产性质是私房，建筑面积52.84平方米。后董某乙安排董某甲居住柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房。董某乙于2003年2月1日与刘某甲签订协议，以8万元的价款将柏林小区88栋（原34栋）4单元102号房卖给刘某甲，并于2003年8月14日办理了房屋产权过户手续。现该房屋登记的所有权人为刘某甲。在该房产证上注明中国人民银行平安支行在该房产上设有抵押权。重审一审期间，刘某甲提供证人王某甲、王某乙出庭作证，证明刘某甲经其手交纳了部分购房款。董某甲提供的证据有律师调查董某丙、董某丁笔录，主要证明20000元房屋差价款是董某甲四兄弟各出5000元所交。董某甲母亲许某甲于1987年去世。刘某甲之母张某甲经人介绍曾在董某乙家做保姆。本案二审判决生效后，在2007年2月6日，张某甲（甲方）与董某甲（乙方）签订协议书，该协议书载明：经甲、乙双方达成协议，乙方于2007年2月22日前（正月初五）主动、自愿腾出甲方购买于柏林北区88栋4单元102室的住房，如到期未腾出，甲方有权采取强制、暴力等措施将乙方家用品等一并腾出，收回购买的住房，乙方无任何怨言，以上协议是甲、乙双方共用商议，决定并承诺本协议是双方主动、自愿拟定，经双方签字后即发生法律效力。对于该协议书中董某甲的签名董某甲认可，但其主张该协议是受到胁迫签订的。但对于胁迫之说，刘某甲并不认可，董某甲对此提供了石家庄市公安局新华分局石岗大街派出所的证明、柏林小区社区卫生服务站的证明、柏林小区社区卫生服务站的诊断证明，用以证明受到胁迫。刘某甲质证称，两份证据不是新证据，不应质证，派出所的证明只是提到了报警情况，没有报警档案资料，不能证明签订协议时有胁迫行为，且只有公章，没有经办人的签字，程序上有问题。卫生服务站的诊断证明证实不了董某甲之妻高某甲有高血压，且该证明上写的高某甲是男的，本身有矛盾。
石家庄市中级人民法院再审认为，诉争的房屋来源于董某乙家共同共有的私房产，董某甲之母许某甲1987年去世后，诉争的房屋未进行继承分割，应视为董家全体共有人共同共有。董某乙生前未与其他共有人协商，未征得其他共有人同意，将诉争的房屋卖给本诉原告刘某甲，故刘某甲买受董某甲的房产是否善意取得是本案的关键问题。经审查，刘某甲自称买房前不清楚房屋产权状况，也未看房，合同中也没有约定交房时间，明显违背一般交易常识；其次，刘某甲承认没有直接向董某乙支付购房款，称是其母张某甲办的，而刘某甲、张某甲均没有提供董某乙收房款的有效证据，也没有说明资金来源；再次，订立购房协议、办理过户手续均是在董某乙病危期间，且当时董某乙已由张某甲及家人控制，董某乙的子女等并不在现场；最后，直到董某乙去世后，刘某甲才要求董某甲腾房。据此，该院认为，刘某甲买受该房产不是善意取得，刘某甲与董某乙签订房屋买卖协议的行为侵犯了其他房屋共有人的合法权益，该协议应为无效协议。关于2007年2月6日的协议，该协议系张某甲以自己的名义与董某甲签订，张某甲认可刘某甲是本案诉争房屋的购买人，其本人没有购房，故协议约定董某甲向张某甲腾房与本案无关。对董某甲要求对诉争房屋的买卖协议确认无效的诉讼请求，该院依法予以支持。现有证据不足以证明刘某甲已向董某乙支付了购房款，刘某甲以后若有充分证据，可另行要求董某乙的继承人在继承遗产的范围内返还。对董某甲要求恢复房屋原登记状态的诉讼请求，诉争房屋原登记的权利人为董某乙，鉴于董某乙已去世，故房屋已不可能恢复登记至董某乙的名下。该房屋应在各共有人、继承人正式完成析产分割事宜后，再行办理变更登记事宜。争议房屋一直由董某甲占有，故其要求返还财产的诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，裁判结果不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销石家庄市中级人民法院（2006）石法民一终字第00313号民事判决；二、董某甲之父董某乙与刘某甲所签订的房屋买卖协议无效：三、驳回刘某甲的诉讼请求；四、驳回董某甲的其他诉讼请求。一审诉讼费75元，反诉费3330元，二审诉讼费3330元，共计6735元，由刘某甲、董某甲各半负担。
刘某甲向本院申请再审称：（2012）石民再终字第00107号民事判决认定事实不清，证据不足，判决错误。（一）、诉争房产系董某乙个人所有，不存在与他人共有的情形，原审判决认定诉争房产是董某乙与被申请人共同共有没有任何事实根据，完全属主观臆断，明显错误。（二）、原判决认定20000元的房屋超面积差价款是由董某甲兄弟四人所交证据不足。（三）、原判认定“申请人向董某乙支付购房款证据不足”错误。（四）、原审判决认定董某乙病危期间由张某甲及家人控制，没有任何根据。（五）、对申请人母亲与被申请人于2007年2月6日签订的腾房协议书，应当确认系张某甲代表申请人所为，是申请人与被申请人的真实意思表示。（六）、原审判决以申请人买受诉争房产不是善意取得，而认定为协议无效属认定事实错误，证据不足。
被申请人董某甲答辩称，诉争房产是其父董某乙和其母许某甲的房子。许某甲1987年去世后，没有进行财产分割，仍为共同共有。申请人与其父董某乙签订的买卖协议侵犯了共有权。依据法律规定，申请人与其父董某乙签订的买卖协议是无效协议。
本院审理查明的事实与原审查明事实基本一致。双方均未提交新的证据。另查明：2003年2月1日，董某乙（甲方）与刘某甲（乙方）签订的买卖协议书载明：……二、乙方在订立协议时，先预付甲方房款7万元。剩余六万元于2003年八月十三日前一次付清甲方。三、甲方收到乙方柒万后负责协助乙方办理房屋产权过户手续，两处房产归乙方所有。四、甲方违反上述任何一条或甲方原因致使房产不能归乙方所有，甲方双倍返还乙方购房款。
本院认为，（一）、关于诉争房产是否共有问题。本案诉争房产（石家庄市柏林小区88栋4单元102号房屋）来源于忠义胡同16号房产拆迁置换。忠义胡同16号房产最原始的登记记载是石家庄市政府1954年颁发的房屋所有证。该证将忠义胡同16号房产登记在董某戊名下。据此说明在1993年房屋拆迁安置之前，忠义胡同16号房产系董某乙与许某甲夫妻共同财产。1987年许某甲死亡后又未进行继承分割。因此，原审认定诉争房产系董某乙家全体共有人共同共有并无不妥。申请人主张的该房产登记在董某乙名下，共有一栏没有登记其他共有人，应为董某乙个人所有的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。董某乙处分其他共有人的财产，构成无权处分，在权利人未追认的情况下，原审认定无效并无不妥。（二）、关于刘某甲取得该房产是否构成善意问题。刘某甲之母张某甲自1996年一直给董某乙做保姆，后董某乙随张某甲到井陉居住，张某甲应当对董某乙房产、子女的情况比较清楚。从刘某甲与董某乙签订买卖协议过程和协议履行情况看，张某甲参与了签订协议，可以推定刘某甲亦了解相关情况。因此，不能认定刘某甲善意取得诉争房产。（三）、关于购房款是否已付问题。2003年2月1日购房协议载明签订协议时申请人已付购房款7万元。经办人王某乙、王根有亦出庭证实，且该房产已登记在申请人刘某甲名下。因此，原审判决认定购房款未付不妥。本案中，刘某甲的诉讼请求是要求董某甲腾房。因此，关于购房款的问题，本案不予处理。
综上，原审判决认事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持石家庄市中级人民法院（2012）石民再终字第00107号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张新峰
代理审判员 王 倩
代理审判员 郎立惠
二０一四年六月二十三日
书 记 员 米志峰