广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗从法民二初字第666号
原告：中国建设银行股份有限公司从化支行，住所地。
法定代表人：许广平，职务行长。
委托代理人：巫张伟，男，该公司员工，住从化市。
委托代理人：黄国标，男，该公司员工，住从化市。
被告：邱哨彬，男，1974年8月19日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。
被告：郝燕华，女，1981年6月29日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。
被告：广州市利泰房地产开发有限公司，住所地。
法定代表人：郑宗雄，职务董事长。
委托代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。
委托代理人：潘康威，广东韬策律师事务所律师助理。
原告中国建设银行股份有限公司从化支行（以下简称建行从化支行）诉被告邱哨彬、郝燕华、广州市利泰房地产开发有限公司（下称利泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员姜巧玲公开开庭进行了审理。原告的委托代理人巫张伟、被告利泰房地产公司的委托代理人曾洁香、潘康威到庭参加了诉讼，被告邱哨彬、郝燕华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告建行从化支行诉称：被告邱哨彬为改善居住环境，于2011年11月25日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440560008-011-2011000940），约定被告邱哨彬向原告借款230000元，用于购买从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房的房产并提供该房产作为贷款担保，借款期限为10年，分120期按月等额归还借款本息，还款日为每月2日，利率按浮动利率方式计算，即在基准利率水平上上浮5%，罚息利率为本合同执行贷款利率水平上浮50%。被告邱哨彬自愿用其所按揭位于从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房的房产作为该借款的抵押担保，原告对该房产已到从化市国土资源和房屋管理局办理了抵押备案手续，抵押备案证明号为（从押备字第20113537号）。被告利泰房地产公司是抵押房产的房地产开发商，其于2011年11月6日与原告签订了《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》（合作编号：2011007号），约定被告利泰房地产公司在《房屋产权证》和《他项权利证》办妥并交付给原告保管前，被告利泰房地产公司对购买其开发楼盘房屋的购房人的每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。
合同签订后，原告依约向被告邱哨彬发放了贷款，被告邱哨彬一直断断续续未能按时偿还贷款到期本息，从2014年3月至今已连续拖欠本息共3期。经原告多次电话催收及与其预约磋商，被告邱哨彬未有整改。被告的行为已经严重违约，达到了合同解除的条件，应解除合同。
被告郝燕华与被告邱哨彬于2007年4月9日登记结婚，被告邱哨彬在婚姻关系存续期间向原告申请贷款，且贷款用于改善居住环境，是夫妻共同债务，被告郝燕华应承担共同清偿责任。
为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、解除原告与被告邱哨彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440560008-011-2011000940）；二、被告邱哨彬、郝燕华共同清偿借款本金191472.51元及截止清偿日止的借款利息给原告，被告利泰房地产公司对该笔借款负连带清偿责任；三、原告对被告邱哨彬、郝燕华提供的借款抵押物享有优先受偿权；四、本案诉讼受理费由被告邱哨彬、郝燕华承担。
被告邱哨彬、郝燕华未答辩。
被告利泰房地产公司辩称：案涉房屋是被告开发的，也与原告签订了《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》，由于被告邱哨彬一直未提供办理房产证的资料，因而至今未能办理房地产权证和他项权证。对于被告邱哨彬欠款的数额由法院依法查清，被告对原告的诉讼请求没有异议。
经审理查明：2011年11月25日，原告与被告邱哨彬签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440560008-011-2011000940），合同约定借款人（被告邱哨彬）将借款用于购置被告利泰房地产公司开发的位于从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房的商品住房（商品房买卖合同／201108107895），借款本金为230000元，借款期限为120个月（2011年12月2日至2021年12月2日）。还款方法采用等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，即每月2日。贷款利率按浮动利率方式计算，即在基准利率水平上上浮5%，若借款人未在本合同约定的时限前足额偿还到期借款本息，原告对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，罚息利率为本合同执行贷款利率水平上浮50%。合同还约定担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告邱哨彬自愿用其按揭的位于从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房的房产作为该借款的抵押担保，原告于2011年12月27日到从化市国土资源和房屋管理局办理了抵押备案手续，抵押备案证明号为（从押备字第20113537号）；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。合同还对违约责任进行了约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系等。
2011年11月6日，原告与被告利泰房地产公司签订了《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》（合作编号：2011007号），合同约定被告利泰房地产公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。其保证期限为自原告将贷款资金划入被告利泰房地产公司的银行账户之日起至被告利泰房地产公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。保证范围为抵押贷款本金、利息（包括罚息、复息、违约金等）、原告为实现债权而发生的有关费用等。
合同签订后，原告于2011年12月2日向被告邱哨彬发放贷款230000元，被告邱哨彬收到贷款后于次月开始按月还款，但自2014年3月开始未按照合同约定还款，截止2014年6月17日，被告邱哨彬尚欠原告的借款本金为191472.51元（其中未到期本金186752.11元、拖欠本金4720.4元）及相关利息3340.91元（包括逾期利息3265.18元及罚息）。经原告多次电话催收，被告至今未能还款，被告利泰房地产公司亦未代为清偿，原告遂向本院提起诉讼。
本院认为：原告是领有企业法人营业执照从事金融存、贷款业务资格的单位，其与被告邱哨彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及与被告利泰房地产公司签订的《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》，是各方的真实意思表示，约定的内容、条款均无违反法律法规的禁止性规定，合法有效。借款到期后，被告邱哨彬未按合同约定履行还本付息义务，从2014年4月开始至今未偿还到期债务，其行为已构成违约，并已达到合同约定的解除条件，原告要求解除与其签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求其承担偿还借款本息的请求有理，本院予以支持。
根据原告与被告利泰房地产公司签订的《中国建设银行从化支行楼宇抵押贷款合作协议》，在保证期限内，被告利泰房地产公司对购房人邱哨彬的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证，但该协议并未就被告利泰房地产公司提供的保证担保与被告邱哨彬提供的抵押物担保的先后实现顺序作出约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。因此，按照法律规定，债权人应当先就被告邱哨彬提供的抵押物的担保实现债权，不足部分再由被告利泰房地产公司承担连带保证责任。在被告利泰房地产公司承担保证责任后，有权向被告邱哨彬追偿。
被告邱哨彬向原告借款，提供了从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房作为抵押物，原告也到从化市国土资源和房屋管理局办理了抵押备案手续，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，当债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此，原告主张对被告邱哨彬提供的借款抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
对于原告要求被告郝燕华对被告邱哨彬的欠款承担共同清偿责任，被告邱哨彬与郝燕华在向原告借款时是夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定为归各自所有，并且债权人知道该约定的除外。因两被告未抗辩本案借款系属法律规定的除外情况，且本案借款是用于购买房屋，故本案中被告邱哨彬对原告所负债务应按两被告夫妻共同债务处理，由两被告共同偿还，因此，原告要求被告邱哨彬与郝燕华共同承担清偿责任有理，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司从化支行与被告邱哨彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（（合同编号440560008-011-2011000940）；
二、被告邱哨彬、郝燕华于本判决发生效力之日起10日内偿还借款本金191472.51元给原告中国建设银行股份有限公司从化支行，并支付相关利息，计算方法：从2014年3月3日起，按照原告中国建设银行股份有限公司从化支行与被告邱哨彬签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的标准，计算至本判决确定履行之日止，已支付部分应予扣除；
三、原告中国建设银行股份有限公司从化支行对从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款享有优先受偿权；
四、原告中国建设银行股份有限公司从化支行先就从化市明珠工业园利泰路花林大街3号（A2栋）301房的担保实现债权，不足部分由被告广州市利泰房地产开发有限公司对本判决第二项被告邱哨彬、郝燕华应履行的给付义务承担连带清偿责任。被告广州市利泰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邱哨彬、郝燕华追偿。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4530元，减半交纳2265元，由被告邱哨彬、郝燕华承担。
如不服本判决，可在判决书送经常达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 姜巧玲
二０一四年八月十二日
书 记 员 叶日胜