山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民再73号
再审申请人(一审原告、二审上诉人）：于红。
委托诉讼代理人：王文才，山东古平律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱丙泉。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李艳姐。
委托诉讼代理人：朱丙泉，男，汉族，1974年6月10日出生，住山东省平原县龙门街道办事处兴原大街南侧（小天鹅）*单元*层***室，系李艳姐之夫。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邱玉波。
再审申请人于红因与被申请人朱丙泉、李艳姐、邱玉波执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2016）鲁14民终27号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年8月3日作出（2016）鲁14民申77号民事裁定再审本案，本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人于红的委托诉讼代理人王文才、被申请人朱丙泉并作为李艳姐的委托诉讼代理人、邱玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于红申请再审称，一、二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，被申请人朱丙泉、李艳姐与平原金盾摩托车销售服务有限公司签订的房屋买卖合同不是合法有效的。1、首先平原金盾摩托车销售有限公司不具备开发销售商品房的有效资质，没有取得因此开发销售房地产的规划许可证，房屋预售许可证，所建楼房是以金盾公司综合楼的名义建设的，并不属于商品房的范畴，朱丙泉、李艳姐与平原金盾摩托车销售有限公司签订的购房合同是不合法的，属于无效合同，合同无效的后果是双方应当返还所取得的财产。2、平原金盾摩托车销售有限公司是公司法人，与邱玉波个人不能等同，朱丙泉、李艳姐称将房款交给了平原金盾摩托车销售有限公司，并没有交给邱玉波个人，因此朱丙泉、李艳姐与邱玉波的买卖合同没有实际交纳房款，而且朱丙泉、李艳姐无法提供购买房屋的正式发票，在没有取得购房发票的情况下，契税发票的取得同样是不合法的，因此不能认定朱丙泉、李艳姐交纳了房款。3、朱丙泉、李艳姐与平原金盾摩托车销售有限公司签订合同的时间是2005年11月5日，直到2013年12月2日德州市德城区人民法院查封涉案房产，该房产已登记在邱玉波名下，而在这长达8年的时间内，朱丙泉、李艳姐没有办理过户登记手续，是怠于行使权利的表现，因此对没有办理过户登记手续朱丙泉、李艳姐是有过错的。二、涉案房产登记在邱玉波名下,证实邱玉波取得了该房产的所有权,他取得的是物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,即使朱丙泉、李艳姐签订了购房合同,交纳了房款,他所取得的是债权,没有取得合同标的物所有权,涉案房屋的所有权没有转移。三、原审判决适用法律错误。涉案房产登记在邱玉波名下，可见该房产属于邱玉波个人财产，平原金盾摩托车销售有限公司虽然被吊销营业执照，但没有经过注销程序，公司与股东之间的财产权利仍没有划分清楚，原审法院不能简单地根据朱丙泉、李艳姐提供的买卖合同就直接认定登记在邱玉波名下的房产属于平原金盾摩托车销售有限公司的财产。请求法院依法撤销德州市中级人民法院（2016）鲁14民终27号民事判决，依法改判确认房屋的所有权属于秋玉波所有，并准许对（2013）德城商初字第580、581号民事判决书的执行。
被申请人朱丙泉、李艳姐辩称，朱丙泉、李艳姐于2005年11月5日与邱玉波签订《购房协议书》一份，房价款12.4万元，协议签订后朱丙泉、李艳姐支付了全部购房款。2006年初，朱丙泉、李艳姐取得房屋并入住至今。虽然房屋初始登记在邱玉波名下，在办理过户过程中，作为业主的朱丙泉、李艳姐没有任何过错。朱丙泉、李艳姐购房并居住在先，邱玉波与于红发生民间借贷关系在后。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
被申请人邱玉波辩称，涉案房产确实是在2005年卖给了朱丙泉、李艳姐，但是当时土地手续没有拿到手，所以一直没有办房产证。直到2012年下半年才拿到土地手续，才逐步办的房产证。当时土地证在邱玉波名下，所以房产证才在邱玉波名下。
于红向一审法院起诉请求：依法确认德州市德城区人民法院作出的（2014）德城执字第682号民事裁定书对产权证号S011374房产的查封合法有效，请求对执行标的（产权证号S011374房产）许可执行。诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2000年4月14日，邱玉波出资成立了平原县金盾摩托车销售有限公司，注册资金30万元，其中邱玉波出资29万元，另一股东于连鹏出资1万元，邱玉波为法定代表人。2010年该公司因连续两年未参加工商年检，被平原县工商行政管理局吊销登记。2004年，邱玉波与有关部门协商，开始在平原县兴原大街南侧、新华路以西，利用2322平方米的国有土地，建设平原县金盾摩托车销售有限公司综合楼。从2005年初，邱玉波开始预售建设中的房屋，并以平原县金盾摩托车销售有限公司的名义于2005年11月5日与朱丙泉、李艳姐签订了一份《购房协议书》一份，将涉案楼房1号楼4单元3层301号房屋出售给了朱丙泉、李艳姐，价款12.4万元，朱丙泉、李艳姐分五次交清了全部购房款并于2006年初入住至今。由于建设涉案楼房时没有办理任何申请审批手续。为此，邱玉波补办了相关手续，平原县人民政府于2006年11月4日做出了平政字(2006)38号文件，批准了涉案房屋的使用权。平原县国土资源局也颁发了土地使用证，土地使用者为邱玉波。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426(2011)00049号《建设工程规划许可证》，注明建设项目为“金盾公司综合楼”，建设单位为邱玉波。2011年10月24日，平原县房地产管理局将整栋楼房的全部房屋（包括涉案房屋）的初始登记登记在邱玉波名下。2013年4月28日，在朱丙泉、李艳姐与邱玉波办理存量房过户手续时，发现涉案房屋被德州市德城区人民法院查封。另查，2012年，邱玉波因经营需要向于红借款200万元，因邱玉波未按时还款，于红于2013年提起诉讼。德州市德城区人民法院受理后，于2013年4月19日作出(2013)德城商初字580号民事裁定书，查封了被告邱玉波名下的涉案房产。2014年1月20日，德州市德城区人民法院作出(2013)德城商初字580号民事判决书，判决生效后，于红申请强制执行，德州市德城区人民法院于2014年4月23日立强制执行案，案号为(2014)德城执字第682号。2014年8月12日终结本次执行程序。2015年4月22日，德州市德城区人民法院作出(2014)德城执字第682号民事裁定书，查封了邱玉波名下的房产，产权证号S011368、S011369、S011370、S011371、S011372、S011374。2015年5月21日，案外人朱丙泉、李艳姐提出执行异议，请求解除查封。德州市德城区人民法院听证后，作出(2015)德城执异字第25号裁定书，裁定中止2015年4月22日德城区人民法院做出的(2014)德城执字第682号民事裁定书对产权证号S0××74号房产查封的执行。一审法院判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
于红不服一审判决，上诉请求：查明事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二审法院认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，本案当事人争议的焦点问题是：朱丙泉、李艳姐是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋系由平原县金盾摩托车销售服务有限公司开发建设，并补办了《土地使用证》和《建设工程规划许可证》，现已办理土地使用权证书及房屋产权证书，故于红关于涉案房屋买卖合同无效的主张不能成立。朱丙泉、李艳姐与平原县金盾摩托车销售有限公司签订购房协议的时间在2005年11月，该时间远远早于于红与邱玉波借贷关系开始的时间。以上购房协议签订后，朱丙泉、李艳姐已交清全部购房款并在涉案房屋居住至今，对于涉案房屋产权登记于邱玉波名下的原因，其作出了相应解释。综上，应当认定朱丙泉、李艳姐与平原县金盾摩托车销售有限公司签订购房协议真实、合法、有效，其基于该协议享有的权利应受法律保护，涉案房屋自开发建设至今均不属于邱玉波的个人财产，于红以涉案房产登记于邱玉波名下而主张应当对该房屋予以执行证据不足，不应予以支持。因此，朱丙泉、李艳姐对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于红负担。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2000年4月14日，邱玉波出资成立了平原县金盾摩托车销售有限公司，注册资金30万元，其中邱玉波出资29万元，另一股东于连鹏出资1万元，邱玉波为法定代表人。2004年，邱玉波经与有关部门协商，开始在平原县兴原大街南侧、新华路以西，利用2322平方米的国有土地，建设平原县金盾摩托车销售有限公司综合楼。从2005年初前后，邱玉波开始预售建设中的房屋，并以平原县金盾摩托车销售有限公司的名义于2005年11月5日与朱丙泉、李艳姐签订了《购房协议书》一份，将涉案楼房1号楼4单元3层301号房屋出售给了朱丙泉、李艳姐，价款12.4万元，朱丙泉、李艳姐分五次交清了全部购房款并于2006年初入住至今。由于邱玉波在建设涉案楼房时没有办理任何申请审批手续，是后来补办的相关手续，因此直到2006年11月4日平原县人民政府才颁发了平政字(2006)38号文件，批准了涉案房屋的土地使用权。平原县国土资源局也颁发了土地使用证，土地使用者为邱玉波。2010年平原县金盾摩托车销售有限公司因连续两年未参加年检，被平原县工商行政管理局吊销登记。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426(2011)00049号《建设工程规划许可证》，注明建设项目为“金盾公司综合楼”，建设单位为邱玉波。2011年10月24日，平原县房地产管理局将整栋楼房的全部房屋（包括涉案房屋）初始登记在邱玉波名下。另查，2012年，邱玉波因经营需要向于红借款多笔，因邱玉波未按时还款，于红于2013年提起诉讼。德州市德城区人民法院受理后，于2013年4月19日作出(2013)德城商初字580号民事裁定书，查封了邱玉波名下的涉案房产。2014年1月20日，德州市德城区人民法院作出(2013)德城商初字580号民事判决书，判令邱玉波偿还于红借款本金798044元及利息，多位保证人承担连带清偿责任。判决生效后，于红申请强制执行，德州市德城区人民法院于2014年4月23日立案强制执行，案号为(2014)德城执字第682号，2014年8月12日终结本次执行程序。2015年4月22日，德州市德城区人民法院作出(2014)德城执字第682号民事裁定书，查封了邱玉波名下的房产，产权证号S011368、S011369、S011370、S011371、S011372、S011374。2015年5月21日，朱丙泉、李艳姐作为案外人提出执行异议，请求解除查封。德州市德城区人民法院听证后作出(2015)德城执异字第25号裁定书，裁定中止2015年4月22日德城区人民法院做出的(2014)德城执字第682号民事裁定书对产权证号S0××74号房产查封的执行。
本院再审认为，本案争议焦点为朱丙泉、李艳姐对涉案房屋的权利能否排除于红对涉案房屋的执行请求。平原县人民政府于2006年11月4日颁发平政字(2006)38号文件，批准了涉案房屋的土地使用权。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426(2011)00049号《建设工程规划许可证》，批准了建设项目为“金盾公司综合楼”的建设项目。尽管土地使用证登记的土地使用者为邱玉波，但涉案房屋项目的建设属于平原县金盾摩托车销售有限公司申请建设项目，经过相关政府机关批准，该涉案房屋建设项目合法，不属于邱玉波的个人财产。2005年11月5日，朱丙泉、李艳姐与平原县金盾摩托车销售有限公司签订《购房协议书》，购买涉案楼房1号楼4单元3层301号房屋，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。朱丙泉、李艳姐依照《购房协议书》的约定向平原县金盾摩托车销售有限公司交清了全部房款并于2006年初入住至今。涉案房屋没有过户到朱丙泉、李艳姐名下系房屋开发单位原因造成，朱丙泉、李艳姐自身无过错。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，朱丙泉、李艳姐对于红申请对涉案房屋的执行提出执行异议符合上述四种情形，并且朱丙泉、李艳姐对涉案房屋的权利远远早于邱玉波与于红发生借贷关系的时间，该权利能够排除于红对涉案房屋的执行请求。据此，德州市德城区人民法院中止对涉案房屋的查封和执行并无不当。再审申请人于红提起本案诉讼后，一审法院判决驳回其诉讼请求，二审法院予以维持，均有事实和法律依据。再审申请人于红关于平原县金盾摩托车销售有限公司没有房屋开发资质，所以该公司与朱丙泉、李艳姐签订的房屋买卖合同无效的主张，没有法律依据，本院不予采信。
综上所述，再审申请人于红再审理由不能成立，其再审请求本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
维持本院（2016）鲁14民终27号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶卫国
代理审判员 赵瑞玲
代理审判员 张枭烈
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 田 宇