江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7595号
上诉人（原审被告）苏宁电器集团有限公司，住所地南京市秦淮区淮海路68号。
法定代表人卜扬，该公司副总裁。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐万国，男，1969年12月8日生，汉族。
上诉人苏宁电器集团有限公司（以下简称苏宁公司）与被上诉人唐万国房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐万国原审诉称：唐万国、苏宁公司于2004年10月26日签订了《租赁合同书》，约定由唐万国将位于南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼1层A区4号商铺出租给苏宁公司作为商业使用，租赁期限为10年，自2005年2月1日至2015年2月28日止；租赁期满时，苏宁公司应该提前6个月书面通知唐万国是否续租或终止合同；在租赁期限届满前6个月，苏宁公司未就是否续租通知唐万国。2015年1月29日，唐万国书面通知苏宁公司，唐万国将于2015年3月1日收回出租的商铺。由于苏宁公司未能在2015年3月1日将唐万国出租给苏宁公司使用的商铺返还唐万国。现唐万国诉至法院，请求判令苏宁公司迁出唐万国位于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分1层A区4号商铺，并将该商铺返还唐万国。
苏宁公司原审辩称：第一，整个银河大厦销售给了700多户业主，租赁合同到期的时间不一，最后的到期时间应该是在2016年5月份，目前房屋已转租给了第三方经营使用，且目前房屋无法区分，所以无法交还。第二，本案涉及业主很多，且涉案房屋是由苏宁公司整体重新规划经营，如果交还将会对其他业主造成不利的影响。第三，合同到期之后，苏宁公司已经在积极与众多业主进行沟通，希望提出一个双方都能接受的方案来解决群体性的事件。综上，请求驳回唐万国的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区山西路1号1A004室房屋（建筑面积为10.08平方米，以下简称涉案商铺）系唐万国于2004年10月26日自南京银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）处购得。唐万国取得该商铺后，未至房产登记部门办理房屋所有权证。
2004年10月26日，唐万国（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方，现为苏宁公司）签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的位于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分1层A区4号商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；建筑面积为10.08平方米，套内建筑面积为4.56平方米，购房总价为618710元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第90天起开始计算，即2005年2月1日至2015年2月28日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金=购房总价×7%÷12，月租金额为3609.14元，每年租金为43309.7元；租金的支付方式为按季度支付（不足一个季度，按实际天数计算并入下个季度一并支付），先付后用。在每个季度第一个月的20日前，乙方向甲方支付本季度的租金。由乙方通过银行转账的方式直接打入甲方指定的银行账户，甲方需要在乙方支付租金前，提前一个月书面通知乙方其指定账户的开户行和账号，并在变更时，书面通知送达乙方。如甲方未及时通知，乙方有权按甲方原账户支付租金，所产生的后果由甲方承担；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或者终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。
上述合同签订后，唐万国、苏宁公司双方均按合同履行。该合同履行期限届满后，唐万国于2015年3月31日发函给苏宁公司，要求苏宁公司返还承租商铺，但苏宁公司以客观无法返还等为由未予同意。因双方协商未果，唐万国诉至原审法院，请求判如所请。
原审另查明，截止本案一审法庭辩论终结前，涉案商铺所在的本市银河大厦未依法成立业主委员会。
原审庭审中，关于商铺交付问题，唐万国称其与银河公司签订《南京市商品房买卖契约》的同时，又与苏宁公司签订《租赁合同书》，涉案房屋建成后唐万国从银河公司处接收房屋，于2005年1月再由唐万国交给苏宁公司使用。
同时，苏宁公司称双方租赁期限届满后，苏宁公司仍按原约定租赁标准向唐万国支付租金，且因涉案商铺已交付第三方整体经营，无法确认涉案商铺的具体位置。
唐万国认为苏宁公司并未按照原合同约定续租，且双方合同已到期终止，苏宁公司支付租金系其单方行为，唐万国不予认可，并要求苏宁公司返还涉案商铺。
原审法院依法向唐万国释明诉讼风险后，唐万国明确表示在本案中不追加案外人作为共同被告或者第三人参加诉讼，仅要求苏宁公司作为合同相对人向其返还涉案商铺。
因唐万国、苏宁公司意见分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有当事人陈述、南京市商品房买卖契约、租赁合同书、函件、特快专递详情单等证据予以证实。
原审法院认为，唐万国、苏宁公司之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁期限至2015年2月28日止，苏宁公司应于期限届满前6个月通知唐万国是否续租或终止合同。该合同期限届满后，唐万国已明确表示不同意苏宁公司继续承租，双方亦未就续租商铺签订合同，故苏宁公司应当按约向唐万国返还涉案商铺。苏宁公司辩称涉案商铺所在的商场系一个整体，应以大部分业主的意愿为准，故不同意向唐万国返还涉案商铺。根据双方合同约定，若业主代表委员会决议同意由苏宁公司续租，唐万国应执行决议与苏宁公司另行签订租赁合同。截至目前，涉案商铺所在的银河大厦并未成立业主委员会。故对苏宁公司的上述抗辩意见，原审法院不予采纳。唐万国作为商铺的出租人，在租期届满后主张返还商铺，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决苏宁电器集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市鼓楼区山西路1号1A004室房屋（建筑面积为10.08平方米），并将上述房屋返还给唐万国。一审案件受理费80元，减半收取40元，由苏宁电器集团有限公司负担。
上诉人苏宁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、案涉商铺无法与其他商铺区分开，客观上无法交还。案涉房屋系产权式商铺，该商铺现状与其他商铺混同，案涉商铺所在楼层被分割成一百多产权式商铺，商铺与商铺之间无隔板或墙体区分，无法归还案涉商铺。二、返还案涉商铺会破坏整个楼层甚至整个银河大厦的经营，影响公众利益。整个银河大厦七百多户业主，目前仅有十几户业主提起诉讼，绝大部分业主希望继续由上诉人承租经营银河大厦商铺，这符合全部业主的根本利益，一旦部分商铺交还给被上诉人，势必影响整个银河大厦的总体规划及承租户的经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人要求返还商铺的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人唐万国辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新证据，且对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。唐万国与苏宁公司签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，并对双方均具有约束力。本案中，双方合同约定租赁期限至2015年2月28日止，在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，故苏宁公司应当按照合同约定，返还涉案1A004室商铺。由于涉案商铺所在的银河大厦尚未成立业主代表委员会，业主代表委员会的决议亦未形成，唐万国作为涉案商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将涉案商铺出租给苏宁公司。苏宁公司认为银河大厦系一个整体，商铺与商铺之间难于分隔，如返还涉案商铺，将影响整个银河大厦的稳定经营，要求继续使用涉案商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏宁电器集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年一月十五日
书 记 员 俞梦霏