四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民再终字第39号
抗诉机关四川省人民检察院。
申诉人（一审原告，二审被上诉人）汤朝，男，汉族，1954年11月14日出生，住四川省攀枝花市东区。
委托代理人彭华均，四川中超律师事务所律师。
申诉人（一审原告，二审被上诉人）张秀清，女，汉族，1956年2月6日出生，住四川省攀枝花市东区。
委托代理人彭华均，四川中超律师事务所律师。
被申诉人（一审被告，二审上诉人）吴昊，男，汉族，1972年11月23日出生，住四川省成都市成华区。
委托代理人石焓，四川精济律师事务所律师。
吴昊因与汤朝、张秀清房屋租赁合同纠纷一案，四川省成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）于2013年4月18日作出（2013）青羊民初字第1570号民事判决，吴昊不服，向本院提出上诉。本院于2013年9月6日作出（2013）成民终字第3531号民事判决。汤朝、张秀清不服，向本院申请再审。本院于2013年10月28日作出（2013）成民申字第191号民事裁定，驳回再审申请。汤朝、张秀清向成都市人民检察院申诉。该院提请四川省人民检察院抗诉。四川省人民检察院向四川省高级人民法院提起抗诉，四川省高级人民法院于2014年8月12日作出（2014）川民抗字第29号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。抗诉机关指派成都市人民检察院检察员叶永革、骆轶出席法庭，申诉人的委托代理人彭华均，被申诉人的委托代理人石焓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2013年3月4日，一审原告汤朝、张秀清起诉至青羊法院称，汤朝、张秀清系夫妻关系，共同购买了青羊区清波路385号3栋1单元4层403号房屋一套。2012年7月4日，汤朝、张秀清共同委托戎秩鲂将涉案房屋出租，并出具公证委托授权书，对戎秩鲂以自己的名义于2012年6月30日与被告签订的《房屋租赁合同》的行为进行追认。合同第五条约定，承租方需按时支付租金，按时交纳水电气费等费用，若承租方逾期一天，出租房有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回房屋。按照合同约定，第二次租金应于2013年2月14日前付清，被告没有在约定的期限缴纳第二次租金，原告有权收回房屋，解除合同。故原告诉至法院，请求判决：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾退房屋；2.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
一审被告吴昊辩称，1.原被告签订的《房屋租赁合同》期限为五年，签订合同后，被告进行房屋装修、购买了家具家电，并如期缴纳了第一次租金，现《房屋租赁合同》仅履行了三个月，被告也及时补交了第二次租金，原告以被告没有及时缴纳租金而提出解除合同，违反商业道德。2.被告没有收到原告关于解除合同的通知，原告无权解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。
青羊法院一审查明，2012年6月30日，戎秩鲂（甲方）与吴昊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将其所有的位于成都市青羊区清波路385号3栋1单元4层403号房屋租给乙方使用，租赁期限60个月，从2012年9月1日起至2017年8月30日止，房屋月租金1100元；2、租金每6个月交付一次，甲方向乙方支付的首次租金6600元，在本合同签订之日起3日内付清，首次租金对应的租期为2012年9月1日至2013年2月29日，第二次租金于2013年2月14日之前付清，之后每间隔6个月支付一次租金；3、乙方须按时支付本合同约定的租金，按照交纳水电气费、电话费、有限电视收费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用，如乙方逾期一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该房屋。2012年7月4日，经四川省攀枝花市金衡公证处公证，汤朝、张秀清向戎秩鲂出具授权委托书，委托戎秩鲂就成都市清波路385号3栋1单元4楼403号房屋与承租人签订租赁合同并代收租房款。2012年7月9日，吴昊收到上述公证书。2012年2月25日，吴昊通过银行转账方式支付了第二次租金。另查明，成都市清波路385号3栋1单元4楼403房屋登记的所有权人为汤朝。
一审法院采信上述事实主要依据以下证据：《房屋租赁合同》、公证书、收条、转账凭证、房屋权属证明以及当事人当庭陈述等。
青羊法院一审法院认为，戎秩鲂与吴昊签订的《房屋租赁合同》，已经过房屋所有权人的追认，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按上述合同的约定享有权利及履行义务。根据合同约定，第二次租金应于2013年2月14日之前付清，如逾期一天，汤朝、张秀清有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回案涉房屋。吴昊于2012年2月25日通过银行转账方式支付了第二次租金，已逾期11天，构成违约。根据《合同法》第九十三条之规定，汤朝、张秀清可以按照合同约定解除合同并收回案涉房屋，故对汤朝、张秀清要求解除《房屋租赁合同》，并要求吴昊腾退涉案房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。至于吴昊辩称没有收到解除合同通知的问题，因解除合同通知不是合同解除的前置条件，且起诉也是解除权人通知对方的方式，故吴昊关于没有收到解除合同通知，汤朝、张秀清无权解除合同的抗辩理由，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决，一、解除汤朝、张秀清与吴昊于2012年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、吴昊在本判决发生法律效力之日起十日内向汤朝、张秀清腾退成都市清波路385号3栋1单元4楼403号房屋。
吴昊不服一审判决，向本院上诉称：一、吴昊承租位于成都市清波路385号金沙愉景二期住宅房屋一套，虽吴昊未按合同约定期限向汤朝、张秀清支付租金，但2013年2月26日由次承租人成都昱鼎资产管理有限公司（以下简称昱鼎公司）代为向汤朝、张秀清支付二期租金，昱鼎公司应作为第三人参加诉讼；二、汤朝、张秀清解除合同的方式不符合法律规定。请求撤销（2013）青羊民初字第1570号民事判决；发回成都市青羊区人民法院重审或改判驳回汤朝、张秀清的诉讼请求。
汤朝、张秀清共同辩称：一、双方签订的合同内容赋予汤朝、张秀清享有解除权；二、合同解除的通知可以采取多种方式通知，通知到达后即生效；三、在原审查明事实时，吴昊并未告知将房屋转租给昱鼎公司使用。
二审中，吴昊向本院提交以下证据材料：吴昊与昱鼎公司签订《房屋租赁合同》，2012年7月13日，吴昊出具收据，拟证明吴昊将案涉的房屋转租给昱鼎公司使用。经质证，汤朝、张秀清认为真实性有异议，且与本案无关。二审认为，因昱鼎公司并非本案当事人，上述证据与本案无关。
二审查明的事实与一审一致，二审予以确认外，二审另查明，2013年2月26日，昱鼎公司向戎秩鲂支付租金6600元，摘要：代吴昊付金沙愉景租金。
二审认为，本案争议的焦点问题在于汤朝、张秀清是否享有合同解除权，吴昊是否应腾退房屋？本案中，从双方签订的《房屋租赁合同》内容来看，吴昊应于2013年2月14日前向汤朝、张秀清支付第二期房租，吴昊存在未按约定时间支付租金的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，汤朝、张秀清应在吴昊未按约定期限支付租金时进行合理催告，而本案中汤朝、张秀清并未提交催收租金的证据，同时，从案件事实来看，吴昊在逾期不到半个月的期限内，由昱鼎公司向汤朝、张秀清支付了第二期房租，用以弥补自身违约造成的风险，因此，汤朝、张秀清在收取租金后又诉请要求合同解除权存在不当，对一审认定汤朝、张秀清享有合同解除权予以纠正，吴昊的上诉请求，二审予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第1570号民事判决。二、驳回汤朝、张秀清的诉讼请求。
四川省人民检察院抗诉认为，本院（2013）成民终字第3531号民事判决适用法律错误。理由有：1、汤朝、张秀清通过戎秩鲂（甲方）与吴昊（乙方）签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。该合同明确约定……如乙方逾期缴纳租金等相关费用一天，甲方有权按月租金的1%加收滞纳金，并有权收回该房屋。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实行合同目的……”之规定，当事人即有权通过行使法定解除权维护自身合法权益，也有权通过行使约定解除权维护自身合法权益。3、本案中，汤朝、张秀清在吴昊未按约定期限支付租金时未向承租人进行合理催告，其行为不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，不能享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，但双方所签《房屋租赁合同》对解除合同有明确约定，故汤朝、张秀清依法无需履行《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的现行告知义务，在吴昊逾期支付租金符合双方约定解除条件的情况下，汤朝、张秀清有权根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定依法行使约定解除权。
本院再审过程中，申诉人汤朝、张秀清同意抗诉意见。同时认为吴昊没有在约定时间内给付租金的事实清楚，要求按约定解除合同的意思明确。由于生效的二审判决，导致申诉人一直在申诉，从未放弃合同约定的解除权。请求法院支持申请人解除合同的诉请。
被申诉人吴昊答辩认为：一、2013年2月25日次承租人昱鼎公司代为支付了二次租金，吴昊迟延支付租金主要是因为恰逢春节，并非主观恶意。二、次承租人昱鼎公司代为支付二次租金后，该房继续由吴昊使用。表明双方对合同约定的权利做出了新的处分，对吴昊迟延支付租金表示谅解，放弃了合同约定的解除权。所以请求再审法院维持二审判决。
本院再审查明，根据双方所签《房屋租赁合同》约定，吴昊应于2013年2月14日支付第二期房租，而吴昊延期于2013年2月25日支付二次租金6600元后，申诉人汤朝、张秀清于2013年3月4日向原审法院起诉，要求解除租赁合同，腾退房屋。但该房屋一直由吴昊在使用，并一直支付房屋租金。
再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，通常情况下合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种形式。约定解除和法定解除属于单方解除范畴。达到法定或约定的解除条件，在合同一方当事人要求解除合同时还应当结合承租方是否根本违约、合同是否能够继续履行、迟延履行是否导致合同目的的不能实现等进行综合判断。本案中，承租人吴昊拖欠出租人汤朝、张秀清房屋租金11天并非恶意，吴昊虽违约在先，但承租人通过银行转账方式支付了第二次租金，弥补了由于承租人违约给出租人带来的损失，且后来承租人一直按时支付租金并使用租赁房屋，涉案《房屋租赁合同》能够继续履行。尽管承租人吴昊有违约行为，符合约定解除条件，但尚不致申诉人与被申诉人所签涉案《房屋租赁合同》的合同目的“出租方收取房屋租金，承租方使用租赁房屋”无法实现，该合同不宜解除。
综上，申诉人汤朝、张秀清要求解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第二百二十七条规定的解除合同的条件，检察机关抗诉理由不符合法律规定精神。本院二审判决撤销青羊法院（2013）青羊民初字第1570号民事判决，驳回汤朝、张秀清要求解除租赁合同的诉讼请求并无不当，再审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2013）成民终字第3531号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 戴 伟
审判员 牟 世 清
审判员 张 佩
二〇一五年十一月十九日
书记员 吉叶春红
附：相关法律条文
中华人民共和国合同法
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。