重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第07100号
上诉人（原审被告）：重庆德里居房产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区金童路25号附5号。
法定代表人：谭德坤，总经理。
委托代理人：谭毅忠，重庆志和智律师事务所律师。
委托代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵堪倬，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：何桐雨，重庆潜卫律师事务所律师。
委托代理人：刘曾，重庆潜卫律师事务所律师。
原审第三人：重庆融创基业房地产开发有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园办公楼。
法定代表人：商羽，总经理。
委托代理人：唐相林。
委托代理人：江智莉。
上诉人重庆德里居房产经纪有限公司（以下简称德里居公司）与被上诉人赵堪倬、原审第三人重庆融创基业房地产开发有限公司（以下简称融创公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年08月05日作出（2014）渝北法民初字第00717号民事判决，上诉人德里居公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员刘毅担任审判长，与代理审判员刘润荔、赵文建组成合议庭共同负责对案件的审理，并于2014年12月2日进行了询问。上诉人德里居公司的委托代理人孙仲春、谭毅忠，被上诉人赵堪倬的委托代理人刘曾，原审第三人融创公司的委托代理人唐相林、江智莉参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年10月30日，以德里居公司为甲方（卖方）、赵堪倬为乙方（买方）签订一份《房屋买卖协议书》。该协议书主要内容约定：一、房屋基本情况：该房屋坐落于重庆市北部新区奥林匹克花园十三期融创•金贸时代10栋1-SP2号门面，该门面建筑面积46.78平方米；二、房屋产权现状及性质：该门面为期房，由甲方在重庆融创基业房地产开发有限公司（以下简称开发商）处所定，属于甲方所有，房屋性质为商业用房；三、成交价格：该门面甲、乙双方成交建筑面积单价为人民币25500元／平方米，总价为1192890元；四、签约方式：由乙方直接同开发商签订《房屋预定合同》及《商品房买卖合同》。乙方同开发商签订合同总价为818271元。甲、乙双方实际成交价格与合同签订价格的差额部分由乙方用现金的方式支付给甲方，差额部分金额为人民币374619元整；五、付款方式：甲、乙双方合同签订后，乙方支付甲方定金50000元；九、双方成交建面单价以乙方在售楼处签订正式《商品房买卖合同》面积为主，多退少补（按建筑面积）。双方一致认可该协议第九条是对第四条第三项的重复解释。
《房屋买卖协议书》签订当日，赵堪倬支付德里居公司定金50000元、首付款324619元，德里居公司出具两张收据。一张载明：今收到赵堪倬购买奥园13期10-1-SP2门面定金50000元；一张载明：今收到赵堪倬购买奥园13期10-1-SP2门面差额首付款324619元。
2012年11月30日，以融创公司为甲方（卖方）、赵堪倬为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同主要约定：乙方购买甲方销售的奥林匹克花园13-2期位于重庆市北部新区栖霞路18号10幢1单元1-2号商服用房。本商品房建筑面积46.78平方米，其中，套内建筑面积41.40平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.38平方米；建筑面积单价17491.90元／平方米，套内建筑面积单价19765元／平方米；总成交金额818271元，乙方应于签署本合同当日一次性付清所有房款。合同第六条面积确认及面积差异处理约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。合同还对其他方面做了约定。
《重庆市商品房买卖合同》签订当日，赵堪倬支付融创公司购房款818271元。
涉案房屋房产证中面积载明：建筑面积42.84平方米，其中套内面积41.4平方米，公摊面积1.44平方米。该建筑面积与赵堪倬与德里居公司签订的《房屋买卖协议书》及赵堪倬与融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中载明的建筑面积46.78平方米相比少了3.94平方米；套内面积与赵堪倬与融创公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中载明的套内面积相比无变化。
2012年10月22日，杨芳与融创公司签订了《房屋预定合同》，合同约定杨芳预定重庆奥林匹克花园13期10-1-2号房，建筑面积46.78平方米，套内建筑面积41.4平方米（最终面积以房屋测绘面积为准）；售价28235.71元／平方米，总房款1168959元，实际总房款818271元。合同签订次日，杨芳向融创公司支付了定金。
一审庭审中，融创公司陈述杨芳之后向融创公司申请了更名，更名为赵堪倬，与赵堪倬签订的合同价款是依据与杨芳签订的预定合同中的房屋价款。在整个过程中，德里居公司没有参与，也没有促成融创公司与赵堪倬合同的成立，融创公司与德里居公司不存在任何关系。德里居公司陈述只是拥有房源，收取服务费用，德里居公司合同约定签约方式是赵堪倬与融创公司签订；融创公司将房屋交给德里居公司包销，两个公司在销售方面有合作，但没有具体到哪套房屋，针对案涉房屋没有包销关系的证据；同时德里居公司在与赵堪倬签订合同后才知晓案涉房屋被杨芳预定，之后德里居公司找杨芳协商办理更名。赵堪倬认为德里居公司虽没有实际房屋产权，但取得了合同约定的房屋权属，赵堪倬与融创公司签订的合同是为了履行与德里居签订的房屋买卖协议；赵堪倬不清楚案涉房屋之前被杨芳预定，与德里居公司签订买卖协议后，杨芳作为德里居公司的工作人员与赵堪倬去融创公司按照与德里居公司约定的价款签订合同，支付房款。
赵堪倬一审诉称：其与德里居公司于2012年10月30日签订《房屋买卖协议书》，约定：德里居公司向赵堪倬出售德里居公司在开发商融创公司处所定的位于重庆市北部新区奥林匹克公园十三期融创•金贸时代10栋1-SP2号门面，建筑面积为46.78平方米，交易单价为建筑面积25500元／平方米，总价为1192890元。合同履行方式为：由赵堪倬直接同融创公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定房款总价818271元，该款由赵堪倬直接支付给融创公司，从赵堪倬应付德里居公司的房款中扣除。赵堪倬与德里居实际成交价与赵堪倬与融创公司签订的合同价的差额374619元由赵堪倬直接支付给德里居公司。2012年10月30日，赵堪倬向德里居公司支付了购房款374619元；同年11月30日，向融创公司支付了购房款818271元。现涉案房屋新建商品房使用说明书载明实际建筑面积为42.84平方米，比合同约定的减少了3.94平方米，依据《房屋买卖协议书》约定的计价方式，赵堪倬多支付房款100470元。故原告起诉请求：一、判令德里居公司返还赵堪倬购房款100470元（100470=””25500元／平方米X3.94平方米）；二、判令德里居公司支付赵堪倬资金占用损失，该资金占用损失以100470元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年10月30日起计算至付清日止；诉讼费用由德里居公司承担。
德里居公司一审辩称：赵堪倬与德里居公司虽签订《房屋买卖协议书》，但协议书约定最终买卖合同由融创公司与赵堪倬签订，赵堪倬与德里居公司签订的《房屋买卖协议书》实际属于居间合同，德里居公司收取的是实际成交价格与赵堪倬、融创公司签订的合同价格的差额；德里居公司不是出卖人，与赵堪倬签订合同后发现案涉房屋被案外人杨芳所定，为促成合同订立与杨芳签订了一系列手续，德里居公司已经按照房屋买卖协议书约定内容完成了居间内容。面积差异不是德里居公司造成，不承担补差责任。综上，请求驳回赵堪倬的诉讼请求。
原审第三人融创公司述称：德里居公司从未在融创公司预定过案涉房屋，融创公司也从未委托德里居公司出售房屋，融创公司不清楚赵堪倬与德里居公司之间的关系；案涉房屋系融创公司开发修建，赵堪倬与融创公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方存在商品房买卖关系，赵堪倬购买的房屋建筑面积存在差异属实，但套内面积无变化，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，是以套内面积作为面积差异的处理方式，现套内面积无变化，融创公司无退还建筑面积差价款及利息的义务。
一审法院认为：赵堪倬与德里居公司于2012年10月30日签订《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对双方均具有约束力。
该协议书中房屋产权现状及性质中载明：德里居公司作为卖方，案涉门面为期房，由德里居公司在开发商处所定，属于德里居公司所有，协议书对房屋的坐落、建筑面积、建筑面积单价及总价都进行了明确约定。《房屋买卖协议书》中约定了双方成交建面单价为25500元／平方米，总价为1192890元，签约方式为赵堪倬与融创公司签订《商品房买卖合同》，总价为818271元；德里居公司与赵堪倬实际成交价格与合同签订的差额部分由赵堪倬支付给德里居公司，差额部分为374619元。从上述约定中赵堪倬与融创公司签订《商品房买卖合同》是赵堪倬与德里居公司签订的《房屋买卖协议书》的履行方式，德里居公司与赵堪倬的成交价格为总价1192890元，该成交总价是按照《房屋买卖协议书》中约定的建筑面积46.78平方米×合同约定的建筑面积单价25500元／平方米计算得出的。该款项按双方合同约定分两笔支付，其中一笔818271元赵堪倬按照约定同融创公司支付，剩余374619元支付给德里居公司。依照《房屋买卖协议书》约定，德里居公司转让给赵堪倬的权利应是一套建筑面积为46.78平方米的房屋的购买权，而赵堪倬最终获得的权利仅为建筑面积42.84平方米。《房屋买卖协议书》第九条约定：双方成交建面单价以赵堪倬在售楼处签订正式的《商品房买卖合同》面积为主，多退少补（按建筑面积），现该案涉房屋产权证登记的建筑面积为42.84平方米，比《房屋买卖协议书》约定的少了3.94平方米，按照协议书中第九条的约定应当按建筑面积多退少补，即德里居公司应当退还赵堪倬房款3.94平方米×25500元／平方米＝100470元。对于赵堪倬请求判令德里居公司返还购房款100470元的诉讼请求该院予以支持；对于赵堪倬请求判令德里居公司支付资金占用损失，该资金占用损失以100470元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年10月31日起计算至付清日止的诉讼请求该院予以支持，对于超出部分该院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内重庆德里居房产经纪有限公司返还赵堪倬购房款100470元；二、本判决生效后十日内重庆德里居房产经纪有限公司支付赵堪倬资金占用损失，该资金占用损失以100470元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年10月31日起计算至付清日止；三、驳回赵堪倬的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2450元由重庆德里居房产经纪有限公司负担。
德里居公司不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回赵堪倬的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由赵堪倬承担。主要事实和理由：一、一审法院对德里居公司与赵堪倬之间法律关系的认定是错误的，德里居公司与赵堪倬之间是居间合同关系不是房屋买卖合同关系。首先，涉案房屋属于融创公司所有，德里居公司对其没有处分权和购买权，故德里居公司不具有买卖合同法律关系中的卖方资格。其次，在德里居公司与赵堪倬签订《房屋买卖协议书》时，赵堪倬本意是希望通过德里居公司向融创公司购买涉案房屋，且协议也明确约定了签约方式由赵堪倬与融创公司签订《房屋预订合同》及《商品房买卖合同》。再次，德里居公司与赵堪倬于2012年10月30日签订《房屋买卖协议书》后，立即联系了融创公司，并了解到涉案房屋已经被案外人杨芳预订，德里居公司经过与杨芳协商，杨芳同意将其取得的涉案房屋的购买权转让出来，并亲自到融创公司办理了更名手续，故虽然德里居公司没有直接带领赵堪倬与融创公司签订合同，但也是通过德里居公司的努力才最终促成赵堪倬与融创公司签订合同。合同签订后，赵堪倬也是直接将购房款支付给了融创公司，德里居公司仅按合同收取了差价款。此外，如前所述，德里居公司通过与案外人杨芳协商，赵堪倬获得了与融创公司签订合同的机会，案外人杨芳也因此收取了367119元的转让费用，而德里居公司在赵堪倬支付的374619元差价款中实际仅获得了7500元的居间费用。因此，转让涉案房屋购买权的是案外人杨芳，而非德里居公司，德里居公司与赵堪倬之间实际就是居间法律关系，德里居公司作为居间人已经履行了居间义务，促成了赵堪倬与融创公司签订合同，赵堪倬应当按照约定支付居间报酬，无权要求退还。二、一审法院认证错误，应当确认德里居公司举示的杨芳出具的定金收条及房款收条的真实性。三、一审法院判决德里居公司返还差价款缺乏事实和法律依据。1、德里居公司与赵堪倬签订的《房屋买卖协议书》中第三条约定的涉案房屋计价方式是建筑面积单价为25500元／平方米，该建筑面积是指赵堪倬拟与融创公司签订《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，而并非实际测绘面积。而《房屋买卖协议书》与《重庆市商品房买卖合同》中约定的建筑面积是一致的，未发生任何变化的。2、双方《房屋买卖协议书》第九条“双方成交建面单价以乙方（即赵堪倬）在售楼处签订正式《商品房买卖合同》面积为主，多退少补（按建筑面积）”之约定，是指合同签订时约定的建筑面积多退少补，并不涉及实测面积。四、涉案房屋是案外人杨芳订购的，也是杨芳转让给赵堪倬的，德里居公司只是居间介绍，一审漏列了杨芳作为本案当事人，应该发回重审。
赵堪倬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、赵堪倬是与德里居公司签订的合同，签订合同时其并不知晓杨芳此人，即使德里居公司协调杨芳办理相关手续，也是履行其与赵堪倬所签房屋买卖合同的义务，不是居间行为。2、德里居公司称其对涉案房屋没有处分权就不是买卖合同关系的上诉理由不成立，其是否享有处分权与合同性质无关。3、合同约定的建筑面积通常应理解为实测面积。
融创公司述称：本案与其无关，其不清楚德里居公司与赵堪倬之间的关系。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点在于：第一，赵堪倬与德里居公司之间是否属于居间合同关系；第二，赵堪倬与德里居公司所签《房屋买卖协议书》中约定的建筑面积应如何理解；第三，一审法院是否漏列当事人杨芳。
关于第一个上诉焦点，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就本案而言，从德里居公司与赵堪倬所签《房屋买卖协议》约定的内容来看：首先，合同约定的标的物是涉案房屋，而非居间服务；其次，赵堪倬与融创公司签订《商品房买卖合同》只是赵堪倬与德里居公司所签《房屋买卖协议书》的履行方式；再次，德里居公司实际收取的是房屋差价款，而非居间服务费。因此，该《房屋买卖协议》约定的权利义务内容更符合买卖合同关系的法律特征，虽然德里居公司并未取得涉案房屋所有权，且合同履行方式与一般房屋买卖合同有所不同，但从整个合同内容来看双方对此情况是明知的，且愿意以此方式而为房屋买卖行为，以实现房屋买卖的合同目的。故德里居公司认为其与赵堪倬之间属于居间合同关系的上诉理由不成立，本院不予采纳。
关于第二个上诉焦点，因德里居公司与赵堪倬签订的《房屋买卖协议书》中并未对“建筑面积”的含义作出特别约定，故按照房地产市场的交易习惯通常应理解为实测面积，德里居公司认为其与赵堪倬所签《房屋买卖协议书》中约定的“建筑面积”系指赵堪倬拟与融创公司签订《商品房买卖合同》约定之建筑面积的上诉理由不成立，本院不予支持。
关于第三个上诉焦点，本案中，赵堪倬系基于其与德里居公司签订的《房屋买卖协议书》要求德里居公司返还多支付的购房款及资金占用损失，属于房屋买卖合同纠纷，虽然涉案房屋原系案外人杨芳向融创公司预定，德里居公司为履行其与赵堪倬间的《房屋买卖协议书》可能与杨芳建立了其他合同关系，但杨芳并非该《房屋买卖协议书》的合同相对人，与本案房屋买卖合同纠纷不具有法律上的利害关系，故德里居公司认为一审法院漏列了当事人杨芳的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，德里居公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2450元，由重庆德里居房产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 毅
代理审判员 刘润荔
代理审判员 赵文建
二〇一五年二月十二日
书 记 员 刘 莉