内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴民二终字第181号
上诉人（一审原告）王明贵，男，1965年11月16日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区杭锦后旗。
上诉人（一审原告）杨凤霞，女，1966年10月20日出生，汉族，职工，现住址同上，系王明贵妻子。
上诉人（一审原告）王玉兰，女，1939年7月23日出生，汉族，无职业，现住址同上，系王明贵母亲。
三上诉人委托代理人全伟俊，内蒙古子阳律师事务所律师。
上诉人（一审被告）内蒙古温馨园房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市杭锦后旗。
法定代表人许争光，董事长。
被上诉人（一审被告）五原县温馨房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市五原县。
法定代表人刘仲伟，总经理。
上诉人王明贵、杨凤霞、王玉兰与上诉人内蒙古温馨园房地产开发有限公司（以下简称内蒙古温馨园公司）、被上诉人五原县温馨房地产开发有限责任公司（以下简称五原温馨公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由内蒙古自治区杭锦后旗人民法院于2013年10月24日作出（2013）杭民初字第1076号民事判决，宣判后，内蒙古温馨园公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2014年4月15日作出（2014）巴民二终字第10号民事裁定，撤销内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2013）杭民初字第1076号民事判决，发回重审，内蒙古自治区杭锦后旗人民法院重审后又作出（2014）杭民初字第1258号民事判决，宣判后，王明贵、杨凤霞、王玉兰以及内蒙古温馨园公司均不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日公开开庭进行了审理，上诉人王明贵及三上诉人的委托代理人全伟俊，上诉人内蒙古温馨园公司的法定代表人许争光到庭参加诉讼，被上诉人五原温馨公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年8月11日王明贵、杨凤霞夫妇与五原温馨公司签订房屋拆迁回迁协议书，约定王明贵、杨凤霞将产权证号1-4-2397，土地使用证号40118345、4048346房产一处实行产权置换，五原温馨公司将新建商品楼二层200平米、车库20平米、门点100平米回迁给王明贵、杨凤霞，房屋交付时间为2011年11月30日，并约定协议签订后由五原温馨公司通知王明贵在15日内由王明贵、杨凤霞将房屋搬空交由五原温馨公司拆除。五原温馨公司如逾期交房，按每月300元承担房租，并按1.5分利息付给王明贵、杨凤霞，价值基数确定为370216元，交付的回迁面积大于或小于部分按社会价结算。并查明，地籍档案证号40118346的地籍档案系王明贵之父王XX为登记使用者。2011年8月19日，五原温馨公司又与王XX、王玉兰、王X丽、邬XX、王明贵、杨凤霞在原合同上补充协议内容，但未变更置换商品房的交付时间。五原温馨公司于2013年5月14日向王明贵交付约定的商品房、门点及车库，但住宅面积少交付6.97平米，门点面积少交付5.16平米。当时确认的住宅市场价为2638元，门点的市场价为5500元。王明贵、杨凤霞、王玉兰于2013年7月1日诉至法院，请求判令五原温馨公司、内蒙古温馨园公司给付逾期利息97177元、租房费5250元、门点差价33540元、商品楼差价20448元，以上共计156415元。另查明，内蒙古温馨园公司于2011年1月20日成立。一审中内蒙古温馨园公司自认，五原温馨公司与王明贵、杨凤霞签订的《房屋拆迁回迁协议书》中的权利义务由内蒙古温馨园公司承继。还查明，王明贵的父亲王XX于2014年10月5日因病去世，其子女王X日、王X丽、王X英不要求参加诉讼不参与继承。
一审法院经审理认为，王明贵、杨凤霞与五原温馨公司于2010年8月11日所签订的拆迁回迁协议书，因2001年4月27日杭锦后旗房管局颁发的房权证房屋所有人为王明贵，故认定为有效协议。因其父王XX于2005年3月31日在杭锦后旗国土资源分局对该宗土地的部分有地籍档案登记，故王明贵的父母于2011年8月19日在协议书中的补充及签名可认定为对2010年8月11日所签订的拆迁回迁协议内容的补充、完善行为。该拆迁回迁协议书部分有效。2010年8月11日签订拆迁协议书后，并约定15日内王明贵、杨凤霞、王玉兰应将房屋搬空，但王明贵、杨凤霞无证据证明已搬空房屋。至2011年8月19日签订补充协议，五日后王明贵才搬空房屋，从2010年8月26日至2011年11月30日原合同履行期限为一年三个月零4天，第二次签订补充协议时间为2011年8月19日，同年8月24日前搬出。五原温馨公司、内蒙古温馨园公司的正常交工时间应为2012年11月28日（已扣除迟延搬迁期间）。但其于2013年5月14日才交房，逾期交房5个月零16天，即166天。同时五原温馨公司、内蒙古温馨园公司因不能按期交付房屋造成166天的租房损失。所以造成合同不能如期履行，双方均有过错均应承担民事违约责任。双方在一审中对商品房面积差的社会价格予以认可，应以所认可的数额进行计算，内蒙古温馨园公司继受五原温馨公司所有的权利、义务，二公司应共同承担违约责任。五原温馨公司、内蒙古温馨园公司应给付王明贵、杨凤霞、王玉兰商品房、门店面积差价款46766元。因五原温馨公司、内蒙古温馨园公司延期交付房屋166天，造成王明贵、杨凤霞、王玉兰逾期利息损失30719元（166天×37012元×0.005）。造成王明贵、杨凤霞、王玉兰实际租房损失1650元（即5.5个月×300元）。王明贵、杨凤霞、王玉兰合理的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、五原县温馨房地产开发有限责任公司、内蒙古温馨园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付王明贵、杨凤霞、王玉兰商品房、门点面积差价款46766元；二、五原县温馨房地产开发有限责任公司、内蒙古温馨园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付王明贵、杨凤霞、王玉兰逾期利息30719元；三、五原县温馨房地产开发有限责任公司、内蒙古温馨园房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付王明贵、杨凤霞、王玉兰租房费1650元。以上三项金额合计为79135元。四、对上述给付内容五原县温馨房地产开发有限责任公司、内蒙古温馨园房地产开发有限公司承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回王明贵、杨凤霞、王玉兰的其他诉讼请求。诉讼费3428元，由五原县温馨房地产开发有限责任公司、内蒙古温馨园房地产开发有限公司承担1778元，王明贵、杨凤霞、王玉兰承担1650元。
上诉人王明贵、杨凤霞、王玉兰不服一审判决，向本院提起上诉称，㈠一审认定王明贵在签订协议后延期腾房，应承担相应的民事责任，此认定与事实不符。被拆迁的房屋虽然登记在王明贵名下，但实际产权人有王明贵和其父亲王XX、母亲王玉兰，内蒙古温馨园公司、五原温馨公司在未与所有权人协商一致的情况下，无法顺利一起拆迁，该责任应由内蒙古温馨园公司、五原温馨公司承担；王明贵与五原温馨公司签订拆迁协议后已经如期腾房，并未影响拆迁进程，内蒙古温馨园公司、五原温馨公司承担违约责任的时间应该从2010年起算；㈡2010年和2011年签订的协议是两份独立的协议，后一份协议并不是前一份协议的补充协议，2011年的协议内容实际上是履行的拆迁王清虎和王玉兰的房屋；㈢一审判决按0.005分计算逾期利息错误，双方在回迁协议中约定的逾期利息是月利率1.5分，该约定并未违反法律规定，应按双方当事人的约定计算逾期利息。综上，一审判决认定事实不清，请求撤销一审判决，依法判决支持王明贵、杨凤霞、王玉兰一审时的诉讼请求。
被上诉人内蒙古温馨园公司答辩称，㈠王明贵等人违约在先，领取单与协议上的名字均是王明贵，与协议上约定的房产证号、土地证号相同，且王明贵与其父亲同院、同房内居住，所以父子在协议中所表达的意思是相同的；㈡房产证上的名字是王明贵，土地证与原土地证不符，一审时第一次提供的土地证上只有王明贵，所以内蒙古温馨园公司只认可王明贵，土地证中的王清虎的土地属于国有划拨土地，根据国家规定不允许买卖，一审判决中所称交工时间应为2012年11月28日，而此时内蒙古温馨园公司已经将房屋交付，不存在违约。
被上诉人五原温馨公司未作答辩。
上诉人内蒙古温馨园公司不服一审判决，向本院提起上诉称，㈠一审判决认定本案主体错误。房屋回迁协议的缔约双方为五原温馨公司与王明贵等人，王明贵等人主张权利的依据也是该协议，一审判决要求内蒙古温馨园公司与五原温馨公司共同承担责任没有事实和法律依据；㈡一审判决对合同约定存在严重错误。按照五原温馨公司与王明贵等人签订的协议，王明贵等人获得约定的产权调换以及获得租房费、逾期交房承担利息的前提条件是王明贵等人已经按约定搬离，如果王明贵等人没有按约定搬离自然就失去了获得补偿的权利，王明贵等人并未按约定如期搬离，导致施工延期，使合同相对人无法实现合同目的，王明贵等人应承担违约赔偿责任。请求撤销一审判决，依法驳回王明贵等人的诉讼请求。
被上诉人王明贵、杨凤霞、王玉兰答辩称，㈠内蒙古温馨园公司在一审庭审中已自认五原温馨公司与王明贵等人签订的房屋回迁协议中的相关权利、义务由其承继，根据合同法的相关规定，其已成为本案当然的主体，应按协议约定承担违约责任；㈡王明贵签订协议后于2010年8月20日前已搬离，五原温馨公司拆迁的房屋其中有王明贵父亲王XX的房屋，虽然王明贵在回迁协议上签字，但王XX对其行为事后并不追认，王明贵无权处分行为当然无效，因王XX与五原温馨公司一直未达成回迁协议，至王XX未搬离住处，2011年8月19日，五原温馨公司又与王XX签订了补充协议，王XX于2011年8月24日搬离，王明贵一审时主张的内蒙古温馨园公司迟延交付房屋的时间、逾期利息是正确的；㈢回迁协议约定逾期利息以确定的数额，按1.5分的利率进行计算，未超出法律规定的范围，且双方均自愿协商，应按双方约定的利率计算利息；㈣内蒙古温馨园公司提出的王明贵在分配明细单上签字是其公司在房屋竣工验收前要求回迁户进行签字确认房号、面积的手续，并非交付日期，王明贵等人已在一审时提供内蒙古温馨园公司于2013年5月14日交付房屋的证据。
被上诉人五原温馨公司未作答辩。
二审期间，王明贵等人提供了魏XX、周XX二人出具的两份证明，欲证实王明贵于2010年8月20日前就将被拆迁房屋腾空并交付五原温馨公司进行拆迁。内蒙古温馨园公司对此不予认可。
本院二审查明，2007年3月20日，五原温馨公司出具《授权委托书》一份，内容为：“因我公司开发建设杭锦后旗温馨园小区，特委托许争光全权办理该杭后温馨园项目部的所有相关事宜。五原县温馨房地产开发有限责任公司，委托人：刘XX，二00七年三月二十日”。2011年1月20日，内蒙古温馨园房地产开发有限公司成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人许争光。
另查明，2013年8月5日，一审第一次庭审中，内蒙古温馨园公司陈述：“实际开发是内蒙古温馨园房地产开发有限公司，曾经是挂靠的五原县温馨房地产开发有限责任公司，成立内蒙古温馨园房地产开发有限公司后，温馨园小区所有的权利义务均由内蒙古温馨园房地产开发有限公司承继”。
再查明，一审判决中“五原县温馨房地产开发有限公司”名称应为“五原县温馨房地产开发有限责任公司”。
二审其余查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，2010年8月11日，五原温馨公司与王明贵、杨凤霞签订了《房屋拆迁回迁协议书》，协议中约定了拆迁置换房屋的面积及面积误差的计算方法、被拆迁房屋的移交时间、回迁房屋的交付时间以及预期交房应承担的租赁费、逾期利息等违约责任，协议签订后，因被拆迁房屋涉及王明贵父亲王XX的产权，经过双方协商后，在原协议的基础上又补充另外增加了回迁住宅面积80平米，同时也明确了住宅及车库的具体位置，2011年8月19日，王XX、王玉兰等人在该协议书上签名确认。王明贵等人于2011年8月24日将被拆迁房屋腾空并移交拆迁。王明贵等人上诉认为，内蒙古温馨园公司与五原温馨公司承担违约责任的时间应从2010年起算，2011年的协议实际涉及的是王清虎的房屋；违约利息应按双方约定的月利率1.5分计算。而内蒙古温馨园公司则上诉认为，房屋回迁协议的缔约双方为五原温馨公司与王明贵等人，一审判决要求内蒙古温馨园公司与五原温馨公司共同承担责任没有事实和法律依据，且协议约定王明贵等人获得租房费、逾期利息的前提条件是其在约定期限内搬离，而王明贵等人并未如期搬离，导致施工延期，其应承担违约赔偿责任。针对双方当事人的上诉请求，本院逐一进行分析和认定。
㈠关于违约责任承担的主体问题。2007年3月20日，五原温馨公司出具一份《授权委托书》，委托许争光全权办理温馨园项目部的所有相关事宜，2010年8月11日，许争光以五原温馨公司委托代理人的身份与王明贵、杨凤霞签订了《房屋拆迁回迁协议书》，2011年1月20日，许争光依法登记成立了内蒙古温馨园公司，公司类型为自然人独资企业。在2013年8月5日一审法院第一次庭审中，内蒙古温馨园公司陈述，温馨园小区实际是内蒙古温馨园公司开发，曾经挂靠五原温馨公司，成立内蒙古温馨园公司后，温馨园小区所有的权利义务均由内蒙古温馨园公司承继。一审法院据此判决内蒙古温馨园公司与五原温馨公司共同给付王明贵等人平米差价、租赁费及违约利息，判决后，五原温馨公司对此并未提出上诉，内蒙古温馨园公司以房屋回迁协议的缔约方为五原温馨公司为由，认为其不应该承担责任的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
㈡关于内蒙古温馨园公司与五原温馨公司是否应承担因预期交付房屋产生的租赁费和逾期利息的问题。王明贵等人上诉认为内蒙古温馨园公司与五原温馨公司应承担租赁费及逾期利息，并且该费用应从2010年起计算，而内蒙古温馨园公司认为，王明贵等人未按协议约定如期搬迁，其已构成违约，不应该再给付其租赁费及逾期利息。经审查，2010年8月11日，五原温馨公司与王明贵等人签订的《房屋拆迁回迁协议书》中约定，王明贵等人应在协议签订后15日内将被拆迁房屋腾空并移交进行拆迁，五原温馨公司于2011年11月30日向王明贵等人交付回迁房屋，但因被拆迁房屋产权发生争议，王明贵等人并未在约定期限内搬迁，经协商后，其于2011年8月24日才将被拆迁房屋腾空并移交拆迁。2013年5月14日，内蒙古温馨园公司向王明贵等人交付了回迁房屋。一审法院以王明贵等人未如期搬迁，内蒙古温馨园公司亦未如期交付房屋均存在违约行为，均应承担违约责任，将《房屋拆迁回迁协议书》中约定的回迁房屋交付时间顺延至2012年11月28日，并据此确认内蒙古温馨园公司实际延期交付回迁房屋166天，根据民事法律关系的公平原则，权利义务应对等，如此认定亦较为公平合理。一审判决在给付王明贵等人面积差价、租赁费、逾期利息的判项中，均判决内蒙古温馨园公司与五原温馨公司共同给付上述款项，而又判决内蒙古温馨园公司与五原温馨公司对上述给付内容承担连带责任，已无必要。一审判决中在给付王明贵等人租赁费及逾期利息的计算结果上略有误差，应予调整。王明贵等人及内蒙古温馨园公司的该项上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。综上，内蒙古温馨园公司与五原温馨公司应共同给付王明贵等人房屋租赁费1660元（300元∕月÷30天×166天＝1660元），逾期利息30727.9元（370216元×166天×1.5﹪÷30天≈30727.9元）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2014）杭民初字第1258号民事判决第一项；
二、撤销内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2014）杭民初字第1258号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
三、内蒙古温馨园房地产开发有限公司、五原县温馨房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付王明贵、杨凤霞、王玉兰逾期利息30727.9元；
四、内蒙古温馨园房地产开发有限公司、五原县温馨房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内给付王明贵、杨凤霞、王玉兰房屋租赁费1660元；
五、驳回王明贵、杨凤霞、王玉兰的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费6856元，由王明贵、杨凤霞、王玉兰负担3386元；内蒙古温馨园房地产开发有限公司、五原县温馨房地产开发有限责任公司负担3470元。
本判决为终审判决。
审判长 单久芬
审判员 张莉萍
审判员 张利平
二〇一五年八月四日
书记员 贾 剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。