衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）衢柯民初字第139号原告：衢州市新宏房地产开发有限公司。法定代表人：姜益民，职务：。委托代理人（特别代理）：朱文。委托代理人（特别代理）：洪璐，衢州市平治法律服务所法律工作者。被告：黄云红。被告：黄维凤。原告衢州市新宏房地产开发有限公司与被告黄云红、黄维凤确认合同效力纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法向被告黄云红、黄维凤公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书。本案依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告衢州市新宏房地产开发有限公司委托代理人朱文到庭参加诉讼。被告黄云红、黄维凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已依法缺席审理终结。原告衢州市新宏房地产开发有限公司起诉称,2011年10月12日，两被告与原告经协商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：两被告向原告购买“香榭丽花园3幢1单元404号”商品房；总价款为人民币816189元；两被告应在2011年10月12日前支付购房首付款336189元，剩余购房款480000元应于合同签订之日起7日内与银行签订相关借款合同、办结银行按揭手续。合同签订后，原、被告双方于2011年10月17日办理了“衢州市商品房预售登记备案”。两被告分2次合计支付了186189元的购房首付款，但仍欠原告首付款150000元。2011年12月5日被告又通过银行按揭贷款支付了480000元购房款，两被告向银行的按揭贷款系由原告提供保证担保。2013年10月起，由于两被告没有经济能力按月偿还银行按揭贷款和支付尚欠原告的150000元首付款，且已导致银行向原告主张保证责任，为此两被告于2014年1月主动与原告协商，双方一致同意解除《商品房买卖合同》。2014年2月18日，两被告委托代理人邵忠云凭经公证的《委托书》与原告签订了一份《解除协议》，协议约定：解除双方于2011年10月12日签订的《商品房买卖合同》；原告应返还两被告已支付购房款666189元中扣除违约金20007元，剩余款项646182元委托原告代为转账归还银行剩余贷款本息427856.75元和转账退付218325.25元至陈雪红账户；两被告应协助原告办理“解除预购商品房抵押预告登记”和“撤销商品房预售登记备案”手续；《解除协议》自原告盖章、两被告委托代理人签字捺印之日生效。《解除〈商品房买卖合同〉协议》签订后，原告即按约退款转账至银行账户为被告归还银行贷款本息，但两被告仅协助原告完成了“解除预购商品房抵押预告登记”手续，至今未协助原告办理“撤销商品房预售登记备案”手续，经原告多次催告无果，故原告诉至法院，请求判令：一、依法确认原、被告双方于2014年2月18日签订的《解除协议》有效，并判令两被告协助原告办理“撤销商品房预售登记备案”手续；二、由两被告承担本案全部诉讼费用。原告衢州市新宏房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、2011年10月12日签订的《商品房买卖合同》复印件1份，用于证明原被告双方之间的商品房买卖合同关系及合同约定的买卖标的房屋、价款、付款方式、期限、违约责任与合同约定解除权等。2、2014年2月18日签订的《解除协议》原件1份、诸暨市公证处2014浙诸证民字第311号《公证书》原件1份、邵忠云身份证复印件一份，用于证明《商品房买卖合同》已解除及《解除〈商品房买卖合同〉协议》的生效时间，原告应返还购房款的金额、方式、时间，两被告应履行协助办理“解除预购商品房抵押预告登记”和“撤销商品房预售登记备案”手续义务及期限等。3、2011年11月2日《个人住房借款合同》复印件1份、2014年2月19日《个人贷款还款凭证》复印件1份、2014年2月19日《中国建设银行进账单》复印件1份、2014年2月19日《中国建设银行个人贷款系统单》复印件1份、2014年2月19日《衢州市房地产交易与权属登记管理中心回执》复印件1份，用于证明原告已履行返还购房款的义务及《预购商品房抵押预告登记》已解除。被告黄云红、黄维凤未答辩，亦未向本院提交证据。经庭审质证，原告衢州市新宏房地产开发有限公司提交的证据，来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。根据上述已确认证据，结合原告的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2011年10月12日，被告黄云红、黄维凤与原告衢州市新宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：两被告向原告购买“香榭丽花园3幢1单元404号”商品房，总价款为人民币816189元，于2011年10月12日前支付首付款336189元，余款480000元于合同签订之日起7日内，与银行签订相关借款合同、办结银行按揭手续。合同签订后，原、被告双方于2011年10月17日办理了“衢州市商品房预售登记备案”。2011年11月2日被告黄云红与中国建设银行股份有限公司衢州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款480000元，由原告为其按揭贷款提供担保。两被告共向原告支付首付款186189元及银行按揭贷款480000元，首付款150000元仍未支付。2013年10月起，由于两被告没有经济能力按月偿还银行按揭贷款和支付尚欠原告的150000元，两被告与原告双方协商一致后同意解除《商品房买卖合同》，并于2014年2月18日由两被告委托代理人邵忠云凭经公证的《委托书》与原告签订了一份《解除协议》，协议约定：解除双方于2011年10月12日签订的《商品房买卖合同》，原告退还两被告已支付的购房款666189元中扣除违约金20007元后剩余的款项646182元，其中427856.75元直接转账退至买受人黄云红在中国建设银行衢州分行营业部的贷款账户中，用于归还黄云红在建设银行按揭贷款的还贷付息。在退还上述款项的同时，两被告协助原告办理“解除预购商品房抵押预告登记”和“撤销商品房预售登记备案手续”，完成办理上述手续之日起的7个工作日内，原告退还被告的剩余款项218325.25元至陈雪红在中国建设银行衢州开发区支行的账户。该协议自原告盖章、两被告委托代理人签字捺印之日生效。两被告委托代理人邵忠云提供浙江省诸暨市公证处（2014）浙诸证民字第311号公证书及经过公证的委托书各一份用以证明其代理权。2014年2月19日原告按约将427856.75元退款转账至黄云红在中国建设银行的账户为其归还了银行的贷款本息，同日两被告协助原告办理了“解除预购商品房抵押预告登记”手续，但两被告至今未协助原告办理“撤销商品房预售登记备案”手续，因而原告在被告没有履行上述协助义务的情形下也没有将剩余应退还的218325.25元退付至陈雪红的账户。原告认为原、被告双方签订的《解除协议》合法有效，被告未履行约定的义务属于违约行为，故原告诉至法院，诉请如前。本院认为，原告衢州市新宏房地产开发有限公司与被告黄云红、黄维凤签订的《商品房买卖合同》及《解除协议》均系原被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，合法有效，对双方有约束力，当事人应遵守合同的约定。原被告双方通过《解除协议》约定解除《商品房买卖合同》，并约定合同解除后双方各自应履行的义务。按照协议，在原告衢州市新宏房地产开发有限公司履行了退还427856.75元购房款到黄云红在中国建设银行衢州市分行营业部贷款账户的同时，两被告应协助原告办理“解除预购商品房抵押预告登记”和“撤销商品房预售登记备案”手续。现原告衢州市新宏房地产开发有限公司已按约履行退款义务，而两被告未按约协助原告办理“撤销商品房预售登记备案”的手续，故本院认为原告诉请合法有据，本院予以支持。被告黄云红、黄维凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告衢州市新宏房地产开发有限公司与被告黄云红、黄维凤于2014年2月18日签订的《解除协议》合法有效；二、被告黄云红、黄维凤于本判决生效之日起十日内协助原告衢州市新宏房地产开发有限公司办理“撤销商品房预售登记备案”手续。案件受理费160元，公告费650元，合计810元，由被告黄云红、黄维凤负担，于本判决生效之日缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  沈发玲代理审判员  汪佳丽人民陪审员  郑徐丽二〇一五年七月二十四日书 记 员  郑 重