绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0603民初4344号
原告：倪国强。
委托代理人：吴刚，浙江吴刚律师事务所律师。
被告：柯桥区齐贤镇柯北居民委员会，住所地绍兴市柯桥区柯桥经济开发区。
代表人：金保伟，系居民委员会主任。
委托代理人：申海洋，绍兴市齐贤法律服务所法律工作者。
原告倪国强与被告柯桥区齐贤镇柯北居民委员会（以下简称柯北居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王炳江独任审判，分别于2016年6月21日、2016年7月19日两次公开开庭进行了审理，原告倪国强及其委托代理人吴刚、被告柯北居委会的委托代理人申海洋到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，本院依法予以准许，后和解未成。本案现已审理终结。
原告倪国强向本院提出诉讼请求：被告立即退还原告多收取的租赁款13000元，立即支付拆迁补偿款580426元，支付自2014年5月1日起至被告实际付清日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息（计算至2016年4月30日止的利息为56375元）。事实与理由：2004年12月31日，原告以自己经营的绍兴县齐贤强盛纺织厂名义，与被告（原为齐贤镇柯北村委）签订《房屋租赁合同》一份，约定：该村委所有的原陶里化纤纺织厂厂房一幢租赁给原告使用、维修，租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日，合同还约定了其他事项。2005年1月1日，原告接收上述房屋，并在该地点经营。此后，原告在该地点建设了8处面积总计为978.99平方米的临时建筑，进行了花费约120万元的装修（维修），投入了相应的机器及办公设备。2013年，柯桥经济开发区管委会启动藕香路、梅林支路道路工程，需要征用拆迁上述原告租赁、建设的土地、房屋。原告积极配合政府于2013年4月完成了征用拆迁。2013年5月13日，柯桥经济开发区管委会与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》两份，该两份协议约定：被告名下的包括上述原告租赁、建设的房屋被征用拆迁，为此，管委会补偿给被告3613901元。该次拆迁过程中，管委会及被告均明确原告可获得1080426元的拆迁补偿。后，被告支付给原告补偿款50万元，余款至今未付。原告认为，双方的租赁合同因征用拆迁实际已于2013年4月解除。2013年被告已收取的当年租赁款因当年租期未满理应部分退还。在租赁期内，原告的租赁物及原告建设的临时房屋、装修等因拆迁理应获得拆迁补偿，管委会与被告实际也明确原告可获得补偿，原告实际已获得了部分补偿，现被告拒绝支付剩余补偿款，明显侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院。
被告柯北居委会辩称，第一，原告曾系被告的居委会主任，《房屋租赁合同》未经居委会同意并经相关人员签字，故对其真实性被告持有异议，根据原先的合同约定，房屋租金应是33000元/年，原告只交了20000元租金，故对其要求退还的多收租金，被告不予认可；第二，经与拆迁办核实，原告诉称的拆迁补偿款总额未经管委会、拆迁办及被告的确认，原告要求被告支付拆迁补偿款580426元，没有相关法律依据；第三，对于利息，被告不同意支付。
结合当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：
2003年9月1日，被告与强盛纺织厂倪国强签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其拥有的该村纺织厂、电声厂厂房一处租用给强盛纺织厂倪国强使用，每年租费叁万叁仟元，在每年年初付清，合同期为5年，自2003年1月1日至2007年12月30日止。双方还约定了其他事项。
2004年12月31日，被告与绍兴县齐贤强盛纺织厂又签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将原有陶里纤化纺织厂厂房一幢租给齐贤强盛纺织厂使用，并由其负责维修，每年租费贰万元，在每年12月底付清，合同期限自二〇〇五年一月一日至二〇一四年十二月三十一日止。双方还约定了其他事项。合同期内，绍兴县齐贤强盛纺织厂于2010年2月7日向被告支付了2009年1月至2010年12月租金40000元，于2012年1月19日向被告支付了2012年1月至2012年12月租金20000元，原告于2012年12月22日向被告支付了2013年1月至12月的租金20000元。
2013年5月13日，柯桥经济开发区管委会启动藕香路、梅林支路道路工程，需征用拆迁柯北居委会房屋及附属物，经协商，与被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》两份，被征用拆迁土地、房屋座落：柯桥经济开发区柯北居委会，村集体所有房屋、强盛纺织厂所有房屋及附属物。经核算后由柯桥经济开发区管委会支付给被告补偿款合计3613901元。被告需在2013年5月15日前将房屋移交给柯桥经济开发区管委会。双方还约定了其他事项。
2013年9月30日，被告收到绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司补偿款200000元。2013年11月4日，被告出具《情况说明》一份，明确：柯桥经济开发区因藕香路拆迁，柯北居强盛纺织厂厂房补偿款已由柯开委转账至柯北居委会，今由柯北居委会支付给强盛纺织厂业主倪国强，暂预付人民币贰拾万元整。该说明经批准后，被告于2013年11月30日向原告支付了200000元。2013年12月1日，被告又出具《情况说明》一份，明确：柯桥经济开发区因藕香路拆迁柯北居强盛纺织厂房，该补偿款已由柯开委转账至柯北居委会，今由柯北居委会支付给强盛纺织厂业主倪国强预付款（第二次）人民币叁拾万元整。该说明经批准后，经被告申请，绍兴柯桥经济开发区开发投资有限公司于2013年12月31日向被告支付了300000元，被告于同日将该款支付给了原告。2014年4月29日，被告再出具《情况说明》一份，明确：柯桥经济开发区因藕香路拆迁柯北居强盛纺织厂房，该补偿款已由柯开委转账至柯北居委会，今由柯北居委会支付给强盛纺织厂业主倪国强预付款（第三次）人民币叁拾万元整。该说明经批准，但被告至今未支付该款予原告。原告遂为本案争议诉至法院成讼。
同时查明，绍兴县齐贤强盛纺织厂于2012年9月6日因歇业注销，个体经营者倪国强。
上述事实由原告提交的日期为2004年12月31日的《房屋租赁合同》、农村集体经济组织统一收据、《房屋拆迁补偿安置协议》复印件、《情况说明》复印件、工商登记信息；被告提交的日期为2003年9月1日的《房屋租赁合同》、记账凭证、农村集体经济组织统一收据复印件、入账通知书复印件、《情况说明》复印件、无据支付证明单复印件、进账单复印件、付款申请单复印件、柯开委居委会银行存款支取审批单复印件；经原告申请，本院依法向绍兴柯桥经济开发区拆迁办调取的《情况说明》、《企业拆迁审核表》、《房屋拆迁补偿安置协议》及当事人在庭审中的陈述等证据证明。原告提交的总金额为1080426元的《企业拆迁审核表》复印件，未有结算人、审批人签名及拆迁部门盖章确认，故对其证明力本院不予确认。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案系政府征收拆迁致租赁合同解除而引发的租赁合同纠纷。结合原、被告诉辩意见，本案争议焦点在于：一、《房屋租赁合同》约定的租金标准？二、被告是否负有拆迁补偿款支付义务？结合原告诉请，本院围绕案件争议焦点具体分述如下：
其一，关于租金标准。绍兴县齐贤强盛纺织厂与被告签订的《房屋租赁合同》，经合同双方盖章确认，系双方真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。该租赁合同明确约定每年租费为20000元，原告提交的三份农村集体经济组织统一收据亦可资证明历年租费均为20000元的事实，故原告主张租金标准为每年20000元，本院予以采信。被告以案涉《房屋租赁合同》约定租期之前的租金标准辩称租费是33000元/年，理据不足，本院不予采纳。2012年9月6日绍兴县齐贤强盛纺织厂注销后，原告仍以该厂名义与被告继续履行《房屋租赁合同》，并于2012年12月22日向被告支付了2013年全年租金20000元，直至柯桥经济开发区管委会实施征拆，致使《房屋租赁合同》无法继续履行而解除。原、被告之间理应根据合同约定进行结算，绍兴县齐贤强盛纺织厂虽已注销，原告作为个体工商户经营者要求被告返还结余的租金，并无不当。但原告主张于2013年4月份完成了征用拆迁工作，仅有己方陈述，未有其他充分有效的证据证明，本院不予采信。根据被告与柯桥经济开发区管委会签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，房屋的最后移交日期为2013年5月15日，故本院据此确定房屋实际租用至2013年5月14日。据此，本院根据《房屋租赁合同》约定的每年租金标准、原告实际已付租金数额、原告实际租用房屋时间，依法核定被告应退还原告租金12500元（20000元-20000元/年÷12个月/年×4.5个月）。对于溢付租金迟延返还的利息，原告要求自2014年5月1日起至实际付清日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，并无不当，本院予以支持。
其二，关于拆迁补偿款支付义务。根据《房屋拆迁补偿安置协议》，案涉拆迁工程的拆迁人为柯桥经济开发区管委会，被拆迁人为柯北居委会即本案被告。原告虽不是上述协议当事人，但因实际征收拆迁涉及原告自建厂房的所有权、租赁被告厂房的用益物权等，且根据本案查明的事实，原告实际已获得了部分拆迁补偿款计500000元，具体支付方式为经被告向柯桥经济开发区管委会申报审批后，先由柯桥经济开发区开发投资有限公司将拆迁补偿款支付给被告，再由被告将拆迁补偿款支付给原告，故应认定原告是征收拆迁补偿法律关系的主体，由此产生的拆迁补偿协议纠纷，不属于人民法院民事案件审理范围，更不属于房屋租赁合同纠纷。现《房屋租赁合同》未就拆迁补偿款的支付作出约定，原告也未能举证证明被告已取得并扣留了应支付给原告的拆迁补偿款，故被告并无拆迁补偿款支付义务，原告要求被告支付剩余拆迁补偿款的诉请，理据不足，本院不予支持。原告据此在庭审中明确，基于《房屋租赁合同》提前解除，要求被告参照拆迁补偿款核定金额给予相应赔偿。对此本院认为，案涉《房屋租赁合同》系因政府的征收拆迁行为之不可抗力而解除，合同解除后被告依法可以部分或者全部免除责任，而根据《房屋拆迁补偿安置协议》的约定及补偿款的实际支付情况，原告因绍兴县齐贤强盛纺织厂被征收拆迁，可获得房屋拆迁补偿费、装修补偿费、搬迁安装补助费、过渡补助费、停业停产损失费等一系列拆迁补偿款，原告的损失已得到了相应补偿。故原告基于征收拆迁这一相同事由再行要求被告支付相应赔偿的诉请，理据不足，本院不予支持。
综上，原告诉请中的合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十七条之规定，判决如下：
一、被告柯桥区齐贤镇柯北居民委员会应返还原告倪国强2013年溢付租金12500元，并支付该款自2014年5月1日起至实际付清日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款均限于本判决生效之日起十日内履行完毕；
二、驳回原告倪国强的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10298元（预缴），减半收取5149元，由原告倪国强负担5040元，由被告柯桥区齐贤镇柯北居民委员会负担109元，被告负担的诉讼费限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
代理审判员 王炳江
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 王 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。