福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第275号
上诉人（原审原告）融和（永安）房地产开发有限公司。
法定代表人林太平，董事长。
委托代理人管昌庆，福建建州.联兴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭勇，男，1973年1月10日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）陈碧梅，女，1972年10月8日出生，汉族。
上诉人融和（永安）房地产开发有限公司（以下简称融合公司）与被上诉人郭勇、陈碧梅商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2439号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人融和公司的委托代理人管昌庆到庭参加了诉讼。被上诉人郭勇、陈碧梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，永安市融和金色蓝庭楼盘系融合公司开发建设。2012年5月5日，融合公司与郭勇、陈碧梅签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：郭勇、陈碧梅向融合公司购买位于永安市融和金色蓝庭第A2幢1单元701号商品房1套，建筑面积127.32平方米。每平方米单价5142.92元，总房价款计人民币654669元。买受人应于签订合同当日支付购房款204669元，余款450000元，买受人申请办理银行按揭贷款手续。出卖人应在2013年12月29日前将符合合同约定条件的商品房交付给买受人。有关买受人逾期付款的违约责任问题，合同第七条作了如下约定：逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。有关按揭贷款
手续办理问题，双方在合同附件六即合同补充协议里，作了如下约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》七日内向出卖人提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料，并到出卖人指定地点办理按揭贷款手续并签署相关的法律文件，积极配合银行和房产管理局等相关部门及时办理按揭贷款、抵押、放贷的有关手续并交清相关费用，直到发放贷款。若由于买受人的原因未能及时办理上述手续的，则出卖人有权按照主合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。如因出卖人原因贷款未获银行批准的，买受人应于接到出卖人的通知后七日内一次性付清房价款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按照主合同条款第七条的约定追究买受人逾期付款的违约责任，直至解除合同。
合同签订后，郭勇、陈碧梅于2012年6月4日、同年6月6日分别向融合公司支付购房款175669元、29000元，合计204669元。2013年1月25日，融合公司以挂号信方式向郭勇、陈碧梅寄送办理购房相关手续的《通知》，催告其在2013年1月30日前来办理购房相关手续，否则，将按合同约定执行。2013年2月16日，该挂号信函以迁移新址不明为由被退回。2013年3月16日，融合公司通过特快专递邮寄方式向陈碧梅寄送《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》，主要内容：“陈碧梅女士：经融和公司多次电话通知你们补充提交符合银行贷款申请要求的男方收入证明，你们仍未提供，导致银行按揭贷款无法办理。2013年1月25日，融和公司以国内挂号信函向你们寄送办理购房相关手续的《通知》，催告你们在2013年1月30日前到金色蓝庭营销中心办理购房相关手续，否则将按合同附件六第一条2、3款的约定执行。2013年2月16日，该挂号信函以迁址为由被退回。融和公司也曾多次电话告知你补充提交符合银行贷款申请要求的材料，你口头告知融和公司已与郭勇离婚，两人所购房产归你所有。你还向融和公司提供了经公证的由郭勇签署的《委托书》。根据该委托书，郭勇委托你代办上述房产的退房、退款或更名的所有手续，代为与融和公司解除、注销商品房买卖合同，申请退还已经交付的购房款，所有退款均退还至你的银行账户或由你直接领取退款现金等一切手续。后融和公司要求你共同到有关部门在《商品房买卖合同》中注销郭勇的名字，但你未予配合。后你又称无法承担所欠购房余款之债务。之后，当融和公司再与你联系时，一直无法接通你的电话，从而失去联系。根据以上事实和合同约定，郑重向你通知以下事项：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议。2、你们应按《商品房买卖合同》第七条的规定，按累计应付款的5%向融和公司支付违约金计22500元。该款将从你们已经支付的购房款中直接扣付。3、请你们在2013年3月30日前到金色蓝庭营销中心办理解除合同有关手续，退回扣除违约金后的购房款182169元。”该《律师函》发出后，郭勇、陈碧梅未与融合公司办理解除合同有关手续。因郭勇、陈碧梅拒不履行生效法律文书所确定的债务，故原审法院于2013年5月20日向融合公司发出四份协助执行通知书，要求融合公司协助强制执行郭勇、陈碧梅支付的购房首付款合计139323.6元。同年5月28日，融合公司将郭勇、陈碧梅支付的购房首付款计139323.6元转入原审法院账户，由原审法院支付给债权人。
原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效，各方均应严格依约履行。郭勇、陈碧梅未能依约提供符合银行按揭贷款要求的收入证明，致使无法办理按揭贷款手续，责任在于其。基于此，融合公司依照合同约定，要求郭勇、陈碧梅在2013年1月30日前交清剩余的购房款未果情形下，于2013年3月16日向郭勇、陈碧梅发出《关于解除﹤商品房买卖合同﹥的律师函》，要求与其解除《商品房买卖合同》之请求，理由成立。特别是郭勇、陈碧梅缴纳的购房首付款，已被法院执行了139323.6元，致使融合公司的合同目的无法实现，郭勇、陈碧梅的行为已构成严重违约，故融合公司提出解除合同之诉讼请求，予以支持。但因讼争房屋可由融合公司收回另行出卖，当前房价仍在上涨，无证据表明郭勇、陈碧梅的违约行为给融合公司造成经济损失，因此，融合公司要求郭勇、陈碧梅支付违约金32733.45元之诉请，不予支持。融合公司应将扣除被法院强制执行后的剩余购房款退还给郭勇、陈碧梅。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告融和（永安）房地产开发有限公司与被告郭勇、陈碧梅于2012年5月5日签订的《商品房买卖合同》。二、原告融和（永安）房地产开发有限公司应于判决生效后三日内退还给被告郭勇、陈碧梅剩余的购房款计人民币65345.4元（204669元-139323.6元）。三、驳回原告融和（永安）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2168元，由原告负担618元，二被告负担1550元。公告费250元，由二被告负担。
宣判后，融合公司不服，向本院提起上诉。
上诉人融合公司诉称：一、上诉人按照《商品房买卖合同》约定主张违约金32733.45元有事实和法律依据，应当得到支持。1、原审判决已认定被上诉人违约，上诉人根据《商品房买卖合同》第七条主张违约金32733.45元有事实和法律依据。2、原审判决以“当前房价仍在上涨，无证据表明被上诉人的违约行为给上诉人造成经济损失”作为驳回上诉人主张违约金的诉讼请求，违反法律规定。（1）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定支付违约金的前提条件是违约行为的发生，而不是守约方实际损失的发生，上诉人只需证明被上诉人有违约行为发生或违约事实存在即可，而无需提出损失结果或损失结果的证据。（2）根据《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，当事人应当以反诉或抗辩的形式请求调整违约金，原审法院在被上诉人放弃抗辩的情况下作出驳回上诉人违约金请求的判决违反法律规定。3、原审判决认定“当前房价仍在上涨，无证据表明被告的违约行为给上诉人造成经济损失”违反民事诉讼审理基本程序，亦与客观事实不符。（1）原审法院对“当前房价仍在上涨，无证据表明被告的违约行为给上诉人造成经济损失”的认定属毫无事实根据的主观臆断。（2）原审法院既然认为是否造成经济损失是违约金能否得到支持的重要事实，却未要求上诉人提供经济损失的相关证据。（3）被上诉人的违约行为造成涉案房产长期闲置，无法转售他人，企业资金被长期占用，上诉人因此向法院提起诉讼，花费的代理费、诉讼费亦为损失。4、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，本案违约金应为61720元，但上诉人主张的违约金只有32733.45元，并不存在过高的情形。综上所述，请求：1、撤销原审判决第三项，改判二被上诉人支付上诉人违约金32733.45元。2、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。
被上诉人郭勇、陈碧梅未作口头或书面答辩。
经审理查明，上诉人融合公司对一审判决查明的事实没有异议，本院对无争议的事实予以确认。
另查明，上诉人融合公司同意扣除违约费用后直接退还被上诉人郭勇、陈碧梅剩余购房款。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，各方均应按合同约定履行。被上诉人因未能提供符合银行按揭贷款要求的收入证明，致使无法办理按揭贷款手续。在上诉人按照被上诉人提供的地址于2013年1月25日寄送《通知》后，该《通知》被以迁移新址为由退回，按照《合同补充协议》第七条的约定，被上诉人未将变更后的联系方式书面告知上诉人，应对因其原因导致上诉人与其无法联系的后果承担全部法律责任，故按照《合同补充协议》第一条第1、2、3项及《商品房买卖合同》第七条的约定，上诉人有权依据上述约定解除合同并要求被上诉人支付违约金。原审法院以“讼争房屋可由上诉人收回另行出卖，当前房价仍在上涨，无证据表明被上诉人的违约行为给上诉人造成经济损失”未支持上诉人请求的判决不当，本院予以纠正。又因双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1项第（2）款约定“……出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……”，故双方约定的累计应付款应为被上诉人逾期未支付的款项，上诉在其出具的关于解除《商品房买卖合同》的律师函中亦是确认被上诉人按逾期未支付款项的5%应向上诉人支付违约金22500元，故被上诉人应向上诉人支付违约金22500元，该款在原审法院强制执行后的被上诉人已缴纳的剩余购房款中直接扣除。被上诉人郭勇、陈碧梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2439号第一、三项；
二、变更福建省永安市人民法院（2013）永民初字第2439号第二项“原告融合（永安）房地产开发有限公司应于判决生效后三日内退还被告郭勇、陈碧梅剩余的购房款计人民币65345.4元（204669元-139323.6元）为“被上诉人郭勇、陈碧梅应支付上诉人融和（永安）房地产开发有限公司违约金22500元，该款在原审法院强制执行后的被上诉人已缴纳的剩余购房款中直接扣除。另剩余的购房款42845.4元由上诉人融合（永安）房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还给被上诉人郭勇、陈碧梅”。
二审案件受理费618.3元，由上诉人融和（永安）房地产开发有限公司负担193.3元，被上诉人郭勇、陈碧梅负担425元。一审案件受理费618.3元，由上诉人融和（永安）房地产开发有限公司负担193.3元，被上诉人郭勇、陈碧梅负担425元。公告费250元，由被上诉人郭勇、陈碧梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴青华
审 判 员 陈少华
代理审判员 林玮玮
二〇一四年六月十九日
书 记 员 张丽莉
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。