山西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）晋民申字第885号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：闫洪利，男，汉族。
委托代理人：王变荣，女，汉族，系闫洪利之母。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马水利，男，汉族。
再审申请人闫洪利因与被申请人马水利房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市中级人民法院（2014）晋市法民终字第393号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
闫洪利申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。再审申请人是山西省石油总公司晋城分公司正式职工。晋城分公司为解决职工住房困难，决定集资修建职工住房。2005年5月房屋建成后，晋城石油分公司对本单位职工进行分配，公示了购房条件，规定仅限本单位职工可以购买，每个职工只准购买一套，住房性质为集资建房，不得私自买卖和转让。再审申请人符合购房条件，分配到四楼一套住房。本单位后勤科长刘国居分到六楼一套住房，刘国居嫌其分配的楼层高，找到申请人协商调换。协商结果为，申请人占六楼房屋，刘国居占四楼房屋。刘国居承诺一次性补偿申请人8000元好处费，并答应为申请人垫付六楼购房款，申请人允许刘国居暂住六楼房屋。2003年6月18日刘国居让申请人在其写好的协议书上签了个字，具体内容申请人也未看。一、二审法院认定的基本事实缺乏证据证明。1.一、二审法院认为，购房名额是一种期待性物权，申请人将购房名额转让给刘国居并收取房屋转让金，该名额即由刘国居享有，刘国居将房屋转让给马水利，马水利以申请人的名义缴纳全部房款，马水利即享受该名额，法院对该事实的的认定缺乏证据证明。晋城石油分公司为职工修建的是集资福利房，每位职工只能享受一套，刘国居身为单位中层领导，以申请人当时经济困难，背着单位私下要挟申请人低价将房转让给他，本身就违背晋城石油分公司的相关规定，更违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，应视为无效合同。刘国居将房屋转让给马水利，其没有提供双方的转让协议，也未让申请人知道，在申请人索要房款凭证时，刘国居才告知房款收据在马水利处。马水利以给房款收据，必须在其所写好的协议上签字为条件，硬逼申请人签字，申请人无奈之下，为了不耽误办理房屋所有权证，违心地签了协议，该协议并不是申请人的真实意思表示，应视为无效。2.一、二审法院认为，虽然单位规定禁止转让福利房，因涉案房产现已查明为百分之百个人所有，具备转让条件，单位内部规定不能对抗善意第三人，法院对该事实的认定属断章取义、偏听偏信。因为申请人的房产证末页附记中清楚地写明：出让土地，集资建房成本总价款130381.03元。法院所引用的法律不能对抗《中华人民共和国城市房地产管理法》。（二）原判决适用法律确有错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第（六）项规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的房地产，不得转让；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该法第三十九条第一款第（一）项、第二款规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。申请人与刘国居、刘国居与马水利签订的协议，马水利与申请人签订的房屋过户协议，均不符合转让房屋的相关法律规定。申请人与马水利所签过户协议无效，不受法律保护，一、二审判决适用法律错误。综上所述，申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。
马水利提交意见称：（一）原判决认定事实清楚。本案诉争房屋石化小区3号楼4单元602室的房款114394.70元由被申请人交纳，《过户协议书》也是闫洪利自愿签订的，原判决认定事实清楚。2003年晋城石油公司集资修建石化小区时，因地理位置偏僻，面积偏大，价格较高，很多职工都不愿意购买，部分职工将自己的购房名额对外转让，闫洪利也将自己的购房名额进行了转让，其完全知情，不存在欺瞒哄骗。被申请人分两次给晋城石油公司预交房款130381.03元，并持有交款收据。房屋建好后，被申请人即装修入住，截止起诉前的八年时间里，闫洪利从未提出过异议。为了防止发生纠纷，2006年12月16日被申请人与闫洪利签订了房屋《过户协议书》，明确约定购房款和超面积罚款由被申请人承担，由被申请人支付给闫洪利房屋补偿款33000元，该协议由双方签字。2006年12月28日，闫洪利又出具了其收到马水利房款收据两张的证明。以上事实证明闫洪利完全知道将集资购房名额转让给马水利及购房款由马水利交纳的事实，一、二审判决对事实的认定是完全正确的。（二）原判决适用法律正确。闫洪利以《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定否认《过户协议书》的效力，被申请人认为该规定属管理性法律规范，是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上做出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，闫洪利以协议违反法律强制性规定，主张合同无效的主张不应支持。被申请人与闫洪利所签订的《过户协议》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，受法律保护。现闫洪利不按约定履行义务，属于违约行为，一、二审法院判决其将诉争房屋过户给被申请人，适用法律正确。（三）本案诉争房屋可依法转让过户。本案诉争房屋石化小区3号楼4单元602室现在已不是集资房，根据在晋城市房地产交易管理处证实，本案房屋已由集资房变为个人100％产权的私有房屋，并在房产部门办有房屋所有权证（证号S0015248），一、二审法院判决将诉争房屋过户给被申请人是完全正确的。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公正合理，闫洪利的再审申请不能成立，请求依法驳回申请人的再审申请，维护被申请人的合法权益。
本院认为：2003年5月，中石化山西晋城分公司为职工集资建房，该单位职工闫洪利与同事刘国居签订协议，闫洪利将其购房名额以8000元的价格转让给刘国居。后刘国居又将该购房名额转让给马水利，马水利预交了购房款130381.03元。2006年12月16日，马水利与闫洪利签订《协议书》，约定购房款和超面积罚款共计137000元由马水利负担（已交清）；闫洪利办理房产证后，将房屋过户到马水利名下；过户后马水利一次性给付闫洪利房屋补偿款33000元。2005年5月房屋建成后，马水利即入住使用。2010年11月16日，闫洪利取得房屋所有权证书。
（一）关于闫洪利提出的原判决认定的基本事实缺乏证据证明的问题。闫洪利提出，2003年单位分配集资房屋时，因刘国居对自己分配的房屋楼层不满意，与再审申请人协商，将二人分配的房屋调换，刘国居为再审申请人垫付购房款，并补偿给再审申请人8000元，再审申请人允许刘国居暂住其分配的房屋；再审申请人在办理房屋所有权证书时，因受到逼迫与马水利签订协议书，该协议书不是其真实意思表示，属于无效协议；争议房屋并非百分之百为个人所有，不具备转让条件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于闫洪利没有提供确实充分的证据证明其主张的事实，对其该项再审理由不应支持。
（二）关于闫洪利提出的原判决适用法律确有错误的问题。闫洪利提出，再审申请人与刘国居、刘国居与马水利签订的协议，马水利与再审申请人签订的房屋过户协议，均不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，因而协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定为管理性的规定，而非效力性的规定，因而闫洪利主张协议无效的理由不成立。
综上，闫洪利的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回闫洪利的再审申请。
审 判 长 郭丽娟
审 判 员 李克恭
代理审判员 邓高原
二〇一五年六月一日
书 记 员 穆五谋