湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0821民初1597号原告：慈利县鸿泰物业服务有限公司，住所地慈利县零阳镇荷花路。法定代表人：尤日河，董事长。委托诉讼代理人：张新红，慈利县金剑法律服务所法律工作者。被告：王孟清，男，1960年6月26日出生，汉族，住慈利县。委托诉讼代理人：罗伯红，慈利县法律援助中心志愿者。原告慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰物业公司）与被告王孟清物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鸿泰物业公司的委托诉讼代理人张新红、被告王孟清及其委托诉讼代理人罗伯红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告王孟清支付原告鸿泰物业公司物业服务费4075元；2、依法判决被告王孟清支付原告鸿泰物业公司违约金4802.74元（764元/年×2095天×3‰）；3、依法判决本案诉讼费用由被告王孟清负担。事实和理由：2009年11月27日，被告王孟清与原告鸿泰物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方对各自的权利义务、物业管理服务内容等进行了约定。原告鸿泰物业公司按合同约定全面履行了义务，但被告王孟清未依约按时缴纳物业服务费，故原告鸿泰物业公司依法提起诉讼。被告王孟清辩称，请求人民法院依法驳回原告鸿泰物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：原告鸿泰物业公司起诉主要事实与客观实际不符，原告法定代表人尤日河的身份不合法，物业管理主体只能是开发商不可能是本案原告鸿泰物业公司，前期物业费的部分诉求已超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告鸿泰物业公司提交的《房屋交接单》和《前期物业管理服务合同》，被告王孟清认为交接单及合同中的签名缺乏真实性，并非被告王孟清本人所签。本院在庭审过程中，针对被告王孟清提出的签名真伪问题，先后两次征询被告王孟清是否申请笔迹鉴定，被告王孟清当庭明确表示不申请进行笔迹鉴定。本院认为由于被告王孟清不提出鉴定申请，致使对案件争议的房屋交接单和物业服务合同的签名真实性无法通过鉴定意见予以认定，应当由被告王孟清对该事实承担举证不能的法律后果。2、被告提交的慈利县环境卫生管理处的票据及证明各1份，旨在证明被告王孟清向县环卫处已支付2012年至2016年垃圾处理服务费。本院认为县环卫处收取的城市垃圾处理费与本案涉案合同约定的物业费（清洁卫生费为物业服务费用构成部分之一）属于不同性质，分别属于行政管理、平等主体法律关系，两种费用用途各异。3、被告王孟清提交的图片3张，旨在证明被告购买房所属楼为独立楼不需要物业服务，本院认为物业管理小区范围不以独立性划分，而由服务契约和规划确定。4、被告王孟清提交的《商品房买卖合同》1份，旨在证明2010年5月31日前交房，本院认为基于2009年11月27日签订的该份《商品房买卖合同》，同时建设单位已将商品房交付买受人王孟清，亦符合合同交付时间。至于被告王孟清提出的质量等问题，属另一民事法律关系，不属于本案处理范围。5、被告提供的何金初证明1份，旨在证明门面渣土由何金初拖运的事实，本院认为该证明缺乏何金初的基本信息且未出庭作证，不能核定其真实性，故对其证言的证明力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月27日湖南日泰房地产开发有限公司根据《商品房买卖合同》约定将慈利县零阳镇荷花路口的澧江·水岸人家小区13幢113号商铺交付给被告王孟清。同日原告鸿泰物业公司与被告王孟清签订了《前期物业管理服务合同》，对上述商铺的物业服务相关内容包括环境卫生、安全协防等进行了约定。合同约定服务期限：前期物业管理是指房屋出售之日至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同约定物业服务费按每月每平方米1.25元标准收取。被告王孟清商铺产权登记面积为50.99平方米，按约定被告王孟清每年应支付物业费764元。原告鸿泰物业公司在上述小区安装了监控设备，落实保安协防，为业主提供了房屋维修等。被告王孟清从受房之日起按约将物业服务费已交至2011年6月。自2011年7月1日至2016年9月30日，被告王孟清累计应支付原告鸿泰物业公司63个月的物业服务费用4011元。2016年4月28日经原告鸿泰物业公司书面催交，被告王孟清未予交纳。原告鸿泰物业公司遂于2016年9月6日向法院起诉，提出如诉状所列诉请。本案在审理过程中经本院主持调解，因被告王孟清不同意调解而致调解不能。本案宣判前，原告鸿泰物业公司书面向本院提出放弃向被告追索违约金的诉讼请求。本院认为：根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告王孟清与原告鸿泰物业公司签订前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均应具有约束力，被告王孟清经书面催交拒绝交纳无法律依据，故对原告鸿泰物业公司要求被告王孟清支付物业费的诉讼请求，本院应予支持。对于被告王孟清所述原告诉请超过诉讼时效一节，鉴于原告所诉物业服务费属于物业服务合同期内整体债权的一部分，且服务期限尚未终结，本案所涉为原告提供物业服务的整个合同期间内产生的一个时段的物业费，该合同期限内的债权合法有效，物业费诉讼时效应从物业公司服务期限届满时起算，原告服务行为仍在持续，故对被告王孟清的辩称超过时效的意见不予采信。原告鸿泰物业公司放弃追索违约金诉求的意见，属于当事人对自己实体权利的处分，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王孟清于本判决生效后10日内支付原告慈利县鸿泰物业服务有限公司自2011年7月1日至2016年9月30日的物业服务费4011元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王孟清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  刘际忠人民陪审员  邢晓咏人民陪审员  严定红二〇一六年十一月二十五日书 记 员  杨 芳援引法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。