湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终237号
上诉人（原审原告）：王辉。
委托诉讼代理人：许伟、罗杜，湖南湘牵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李小明。
被上诉人（原审被告）：王艳，系李小明之妻。
被上诉人（原审被告）：李斌。
被上诉人（原审被告）：宋伟，系李斌之妻
以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：杨希，湖南潭州律师事务所律师。
上诉人王辉因与被上诉人李小明、王艳、李斌及宋伟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
王辉上诉请求：撤销原判、依法改判或发回重审，由被上诉人负担本案上诉费用。事实与理由：一、一审判决认定案涉征收行为系国家合法征收行为，案涉《租房协议书》因不可抗力而解除，一审认定事实错误。上诉人承租人房屋不在征收范围内，案涉征地项目也未获得合法有效的批文，被上诉人为了自己的利益，在不具备征收条件的情况下，向征收部门书面申请，不当促成提前征收，导致双方于2009年签订的《租房协议书》提前解除。一审根据上诉人提交的富强村委会、万楼街道、雨湖区土地和房屋征收事务所等单位出具的证明，认定本案房屋在征收范围内，证据不足。二、一审判决认定被上诉人不需要承担因《租房协议书》解除造成的上诉人装饰装修损失、恢复营业期间损失、搬迁及临时租赁仓库的损失，适用法律错误，违背公平正义原则，应当依法予以纠正。案涉征收行为系被上诉人不当促成，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定及公平原则，被上诉人应当对剩余租赁期间内装饰装修残值损失，恢复营业期间的停产停业损失、搬迁、临时安置的损失承担赔偿责任。即使认定案涉征收行为系《租房协议书》第五条约定的“国家或单位征收”，租赁合同关系依法解除，被上诉人也应当按照约定，将装修补偿款支付给上诉人，并根据公平原则对租赁期内上诉人的装饰装修残值损失，恢复营业期间的停产停业损失、搬迁、临时安置的损失予以补偿。《租房协议书》第三条约定，装修没有补偿的，甲方不负责补偿，则如果按照国家征收政策对装修有补偿，应当全部补偿给上诉人。根据《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（湘政函[2013]84号）附件4房屋拆迁重置补偿标准，对房屋主体的补偿包含对装修的补偿，具体为砖混楼房房屋装（修）饰补偿按400元/平方米计算，砖混一层房屋装（修）饰补偿按350元/平方米计算，砖木房屋装（修）饰补偿按340元/平方米计算，对应上诉人一审提交的证据3房屋拆迁安置补偿协议附件《湘潭市雨湖区征地拆迁补偿费用发放清单》第一页第一项：砖混楼房1150元/平方米，其中400元/平方米（合计59648元）属于对上诉人装修的补偿；砖混一层1000元/平方米，其中350元/平方米（合计1981元）系对上诉人装修的补偿；砖木960元/平方米，其中340元/平方米（37529.2元）系对上诉人装修的补偿。第二项：合法面积转化1650元/平方米，其中340元/平方米（合计28016元）系对上诉人装修的补偿。因此，即使法院认定本案系合法征收，根据合同约定，对房屋装修部分的补偿应由上诉人享有，被上诉人应当支付给上诉人。即使按一审判决认定的双方对案涉房屋被征收时装修如何补偿没有明确约定，也应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款的规定，“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，被上诉人也应当根据公平原则分担上诉人的装修损失，一审判决被上诉人无需对上诉人剩余租期内的装修残值损失予以赔偿，适用法律错误。本案租赁合同提前终止，上诉人来不及做准备，导致上诉人遭受搬迁、临时安置损失是客观存在的事实，上诉人对此没有过错，亦无法从征收部门就该损失获得补偿，没有实际使用承租房屋的被上诉人，无需搬迁和临时安置，却在征收中实际获得临时安置和搬迁补偿，违背法律的公平正义原则，一审对上诉人的上述损失不予支持适用法律错误，应予纠正。三、一审判决被上诉人不应退还1000元押金认定事实错误，应当依法纠正。上诉人按照合同约定交纳租金，因被上诉人申请提前征收案涉房屋，导致租赁合同无法继续履行，被上诉人理由退还租金。
被上诉人李小明、王艳、李斌、宋伟答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在一审时提交的证据证实案涉房屋属于莲城大道拓改项目征收红线范围之内，本次征收是合法征收，上诉人称只有部分违章建筑或杂屋在红线范围内，房屋主体不在合法征收范围内与事实不符。根据法律规定，部分房屋属于征收范围内的应当全部征收，因此，被上诉人与征收部门签订的征收补偿协议是受法律保护的行为。关于上诉人认为被上诉人获得的补偿款中包含装修部分的补偿款问题，根据集体土地房屋安置补偿的相关规定，征收部门在认定房屋补偿标准时，是结合房屋的结构和装饰装修及设施综合认定的，补偿的装修并非上诉人承租房屋后新增的装饰装修。被上诉人将房屋出租给上诉人时并非没有装修的毛胚房，具体实施征收的雨湖区土地和房屋征收事务所也出具书面证明证实是严格按照《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》的标准给予补偿，该户房屋协议补偿款中未包含经营户的营业补偿款。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
王辉向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2009年11月8日所签订的《租房协议书》；2.被告退还租房押金1000元；3.四被告共同向原告赔偿因房屋租赁合同提前终止所遭受的各项损失共计为1118514元；4.判令四被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2006年11月8日，原告与被告李小明签订一份《租房协议书》，该协议书约定将被告李小明名下位于湘潭市雨湖区万楼街道（原护潭乡）富强村悦来组32号房屋中的三间房屋及厨房出租给原告，租赁时间为三年，租金为1.2万元/年。合同签订后，原告即租用了上述房屋用于经营鹤鸣楼酒楼。合同到期后，原告又与被告王艳、李斌在2009年11月8日签订了一份《租房协议书》，该协议书约定的主要内容有：1.乙方（指本案原告）因经营需要租用甲方（指本案被告王艳、李斌）楼上、楼下所有房屋及场地包括空闲地的面积。2.租金：每年肆万肆仟捌佰元（含甲方搬迁的过渡费等）分两次付清，即合同签字之日预付半年租金（贰万贰仟肆佰元），余款于每年×月×日付清年租金。如遇国家或单位征用按实际租用时间计算，并退回乙方余下租金。3.甲方只交现状的房屋给乙方，如乙方需改造都归乙方自己负责（包括屋面换石棉瓦及修漏等一切内容）。在不影响房屋整体结构安全的前提下，甲方无权干涉乙方的支配使用权。4.乙方租用甲方的所有房屋和场地，室内外装修都由乙方按自己的要求装修好，甲方不负责任何经济责任，由乙方自理，但在乙方经营期内如国家或单位征收乙方所租用的房屋及场地，乙方所有营业部分按征用政策有补偿的，应全部补偿给乙方，甲方应予支持和配合。装修没有补偿的，甲方不负责补偿。如乙方自动不继续租用，其装修部分甲方也不负责补偿。5.假如因乙方经营不善而停止营业的，不计时间长短，除可移动的什物可移拿外，其他的不能损毁和移拿（乙方如转租，其承租方须与甲方重新签订合同）。6.期限：直至国家或单位征收后为止，此协议暂定十年。如国家在2年或3年内征收也与甲方无关，甲方不负任何责任。7.乙方在签订合同时已交壹千元（￥1000元整）押金给甲方，期满一切结清后，甲方按数退还给乙方。8.乙方经营的一切手续都由乙方负责办理，乙方租用甲方应是无可争议的房屋及场地，自己邻里关系妥善处理，甲方有协助支持的义务。9.乙方不支付甲方租金以外的其他任何费用（来自甲方的责任归甲方负责，来自乙方的责任归乙方负责）。签订上述协议后，原告继续使用原房屋及本次协议中约定增加的房屋经营鹤鸣楼酒楼。2016年6月份，因莲城大道拓改项目需要，案涉房屋被湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所拆迁，现已被拆除。因原告认为本次征收系四被告申请拆迁所致，并因此导致其遭受重大损失，原告遂诉至法院，形成本案诉讼。
另查明：1.被告李小明、王艳系夫妻关系，被告李斌系被告李小明、王艳之子，被告李小明、宋伟系夫妻关系。案涉房屋所在地块属于集体土地，李小明在批准拨用的宅基地上自建住房，并办理了集体土地使用权登记。据王艳陈述，案涉房屋主体部分建于1996年并登记在李小明名下。2.根据被告王艳的陈述，其与被告李小明、李斌、宋伟应拆迁部门的要求，于2016年5月8日书写“关于提前征收房屋的申请”，申请的内容为：“湘潭市万楼开发公司及雨湖区土地和房屋征收事务所：本人李小明；身份证：430311196509140018房屋坐落于湘潭市雨湖区护潭乡富强村悦来组32，同意按湖南省人民政府关于《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》的批复（湘政函【2013】84号）在此次的莲城大道拓改项目中提前进行征收”。湘潭市雨湖区万楼街道办事处、湘潭市雨湖区万楼街道富强村民委员会在该申请上加盖了公章，湘潭市雨湖区万楼街道富强村民委员会负责人也在上面上签字“同意该户在莲城大道拓宽项目拆迁”。根据四被告提供的证据，案涉房屋被征拆时，与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所签订《房屋拆迁补偿安置协议》的相对人为本案被告李小明，各项补偿费用中未包括生产、经营补偿。3.2016年9月2日，湘潭市雨湖区万楼街道富强村村民委员会出具证明一份，该证明载明：“兹有我村悦来组村民王艳、李小明家的房屋（原鹤鸣楼酒店），在这次湘潭市莲城大道扩展工程项目建设，王艳、李小明家的房屋属于红线征用规划范围，属于合法征收。特此证明”。案外人郭金莲、张建明等六人在该证明上签字，湘潭市雨湖区万楼街道办事处、湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所均在该证明上签署“情况属实”并加盖公章。4.根据原告本人陈述，在案涉房屋被拆迁之前，被告曾找过原告，要求原告提供营业执照等材料，且原告也找过拆迁事务所工作人员及万楼街道办事处的负责人。5.根据被告王艳的陈述，原告租赁案涉房屋后搭建了一个棚子，经审查，四被告所提供的“湘潭市雨湖区房屋征收安置各项补偿费用汇总表”中的“未认定面积拆除补助”23601元系对上述所搭建棚子的补偿。6.原告已于2015年11月8日支付了2016年上半年租金2.1万元，但根据被告王艳的陈述，原告少交纳该半年度租金1400元。原告所交纳的1000元押金，被告至今尚未退还。
一审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据双方的陈述及举证，法院认为原、被告双方有以下几个争议焦点：
一、四被告是否是本案的适格主体。1.2009年11月8日签订《租房协议书》的双方分别是原告和被告王艳、李斌，根据合同的相对性原则，该协议书只对原告和被告王艳、李斌具有约束力。2.王艳陈述称案涉房屋登记在被告李小明名下，在《房屋拆迁补偿安置协议》上，李小明系协议的一方当事人，据此可以证实被告李小明为案涉房屋的所有人。因此，被告李小明作为案涉房屋的所有人，王艳、李斌作为合同的相对人，均是本案的适格主体。被告宋伟与本案不具有关联性，不是本案的适格主体。
二、原告与被告王艳、李斌所签订的《租房协议书》应否解除。租房协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，也未损害其他人的合法权益，属于合法、有效租赁合同。根据《租房协议书》关于租赁期限的约定可知，原告与被告王艳、李斌已经约定了解除合同的条件或时间，即到案涉房屋被征收为止，如未征收，则合同期限为十年。因案涉的房屋已被国家决定征收，且已在本案审理过程中被拆除，在物权已不存在的情况下，原告与被告王艳、李斌所签订的《租房协议书》应当予以解除。
三、案涉房屋被拆迁是否属于合法拆迁。拆迁是政府依据相关法律法规及相关政策作出的重大行为，只有在拆迁范围内的建筑才可能被拆迁，不属于拆迁范围的房屋，即使被告提出申请，也无法进行拆迁。本案中，湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所发给被告李小明的《房屋拆迁补偿安置通知书》明确了案涉房屋在征地红线范围内，必须拆迁。湘潭市雨湖区万楼街道富强村村民委员会、湘潭市雨湖区万楼街道、湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所亦证明在本次湘潭市莲城大道扩展工程项目建设中，案涉房屋属于红线征用规划范围，目前案涉房屋及其周围建筑已经被拆除。因此，本次对案涉房屋的拆迁是一种合法拆迁行为。被告李小明、王艳、李斌、宋伟在“关于提前征收的房屋申请”上签字，不能据此就认为是被告不正当地促成条件成就而导致案涉房屋被拆迁。
四、四被告应否承担赔偿责任。1.依据原告与被告王艳、李斌签订的《租房协议书》第五条关于“期限：直至国家或单位征收后为止……”的约定，双方间的《租房协议书》已因本次拆迁而终止。该条同时约定“如国家在2年或3年内征收也与甲方无关，甲方不负任何责任”，因此，因案涉房屋拆迁属于合法拆迁，被告不应承担房屋拆迁给原告造成的损失。2.原告与被告王艳、李斌签订《租房协议书》时，均已经预计到了案涉房屋可能被拆迁，甚至在两、三年内就有可能拆迁，只是具体拆迁时间无法确定，原告承租案涉房屋从事经营行为具有一定的风险性，其不能将经营过程中的损失归咎于被告。3.关于原告及其诉讼代理人提出剩余租赁期内装饰装修残值损失应由被告承担赔偿责任的问题。《租房协议书》第三条中“…装修没有补偿，甲方不负责补偿…”的约定，表明双方已就装饰装修的处理进行约定，即被告不负责对原告在承租期间所进行的装饰装修承担任何赔偿责任。因此，本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条中所规定的情形，法院对原告要求被告赔偿装饰装修残值损失、配套停车坪损失的诉讼请求不予支持。原告及原告诉讼代理人提出的其他损失，包括恢复营业期内的停产停业损失及搬迁、临时安置损失等，因原告承租房屋已被合法拆迁，双方之间的租赁合同关系终止，原告应当搬离案涉房屋。又因《租房协议书》中并未就这些方面的损失约定由被告来承担，因此，由此产生的损失不能要求被告来承担。3.关于原告委托诉讼代理人提出的拆迁补偿款中装修部分款项应按照约定给予原告的问题，法院认为，双方当事人在《租房协议书》中的第三条中约定“装修没有补偿，甲方不负责赔偿”，并未明确约定在有相关装修补偿的情况下被告必须将装修补偿支付给原告，而且根据有关房屋租赁的交易习惯，承租期间，承租人进行的装修一般都是来修去丢，故原告要求将拆迁补偿款中的装修补偿款支付给原告没有事实依据。4.关于原告委托诉讼代理人提出的拆迁补偿款中的“未认定面积拆除补助”23601元，系对原告在承租期间所搭建一个棚子的补偿，故上述补偿应给予给原告的意见，法院经审查后认为，“湘潭市雨湖区征地拆迁补偿费用发放清册”载明棚子的面积为236.01平方米，补偿标准为100元/㎡，该棚子的补偿费用为23601元，王艳在本案开庭时的认可该棚子是原告在承租期间所搭建，故法院对原告要求被告支付棚子的补偿款23601元的意见予以采纳。5.对于生产经营损失，如按照相关规定确实存在该部分补偿，且又属于原告应得的补偿，则原告可另行向相关部门主张其权利，在本案中法院不宜处理。由上所述，法院对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，仅对其中要求被告支付搭建棚子的补偿费用23601元予以支持。
五、被告应否退还原告1000元租房押金。原告在签订本次合同时，向被告交纳了1000元的押金，根据《租房协议书》的约定，在双方结清后，被告应退还押金。在本案审理过程中，被告王艳辩称原告在2015年11月8日交纳半年度租金22400元时少支付了1400元，至今尚未支付，原告提交证据亦证实该次租金原告仅交纳了2.1万元，原告未提交证据证实已支付了剩余的1400元租金，在此种情况下，原告要求被告退还押金不符合合同约定，法院对原告要求退还1000元押金的诉讼请求不予支持。
另外，对于四被告所辩称的关于本案不属于民事纠纷的答辩意见，法院认为，本案审理的系原、被告之间的租赁合同纠纷，该纠纷属于民事法律调整的范围，故法院对四被告的该答辩意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告李小明、王艳、李斌共同在本判决生效之日起十日内一次性向原告王辉支付23601元补偿款；二、驳回原告王辉的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14870元，保全费5000元，合计19870元，由原告王辉负担19000元，由被告李小明、王艳、李斌共同负担870元。
本院二审期间，上诉人未提交新的证据，被上诉人提交了如下证据：
1.湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所证明及房屋拆迁重置价补偿标准，拟证明被上诉人获得的征收款中不包括营业补偿；
2.照片一张，拟证明被上诉人房屋被拆除后，施工标线位于被上诉人房屋基脚范围内。
上诉人对前述证据质证如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。单位出具的证明，应当由单位负责人和出具证明的承办人共同签名，被上诉人提交的证明在形式上不符合法律规定，缺乏合法性，案涉房屋虽然是集体土地上房屋，但实际上是用于经营活动，根据湘潭市的相关政策，对经营性房屋应当进行营业补偿。即使征收事务所没有给予营业补偿，因被上诉人不当申请，导致房屋被拆除，租赁合同被提前解除，上诉人遭受的停产停业损失，根据租赁合同，被上诉人应当赔偿，被上诉人是否获得了营业补偿与承担赔偿责任没有关系。对房屋拆迁重置价补偿标准没有异议，可以证明被上诉人所称征收款中不包含装修补偿款与事实不符，根据该补偿标准，征收补偿款是按照房屋结构和不同的装修标准、装修规格计算，房屋补偿款中包括装修部分的补偿。对证据2照片的真实性、合法性、关联性均有异议，看不出该照片与案涉房屋的关联。
本院对被上诉人提交的证据认定如下：湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所的证明的内容与一审认定湘潭市雨湖区房屋征收安置各项补偿费用汇总表相符合，故本院对真实性予以认定，对房屋拆迁重置价补偿标准的真实性予以认定。因案涉房屋已被拆除，照片与房屋的对应关系无法确认，故本院对照片不予认定。
本院经审理查明，案涉房屋被征收时，因上诉人未提交营业执照，故被上诉人获得的征收补偿款中并未包含营业补偿。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、被上诉人应否支付上诉人装修补偿款，或者赔偿上诉人装饰装修残值损失、恢复营业期间损失、搬迁及临时租赁仓库损失。关于装修装修补偿款，上诉人认为，根据《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》（湘政函[2013]84号）的附件房屋拆迁重置价补偿标准，计算案涉的房屋装修补偿，应属于上诉人所有，本院认为，根据前述房屋拆迁重置价补偿标准，征收款中装饰装修补偿是按照一定的装饰装修标准定额补偿，并规定了扣减因素，但在征收部门作出的湘潭市雨湖区房屋征收安置各项补偿费用汇总表中，并未明确装饰装修补偿的明细情况，故案涉房屋的装饰装修补偿不能按照定额直接计算。此外，上诉人亦未提交证据证实其添附的装饰装修部分在案涉房屋被征收时已计算的装饰装修补偿款中应占的份额，故本院对上诉人要求被上诉人支付按房屋拆迁重置价补偿标准计算的装饰装修补偿款的请求不予支持。关于上诉人上诉所称的剩余租赁期内的装修残值损失，根据上诉人与被上诉人王艳、李斌签订的《租房协议书》，租赁期限直至国家或单位征收后为止，协议暂定十年，如国家在2年或3年内征收也与甲方（指王艳、李斌）无关，甲方不负任何责任，故在双方对征收后的责任有明确约定的情况下，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）款的规定，剩余租赁期内的装修残值损失由上诉人自己承担，同理，上诉人上诉所称的恢复营业期间损失、搬迁及临时租赁仓库损失也不应由被上诉人承担。
二、被上诉人应否退还1000元押金。根据《租房协议书》约定，租赁期满一切结清后，甲方（指王艳、李斌）按数退还给乙方（王辉），根据查明的事实，上诉人交纳的租金中有证据证实的为21000元，少支付了1400元，上诉人陈述称因其他事情，被上诉人同意在租金中少交1400元，但被上诉人不予认可，故在合同终止后，双方并未结清，上诉人要求退还押金1000元的条件未成就，一审未支持其退还押金的请求并无不当。
关于上诉人所称拆迁的合法性问题，因拆迁属于行政行为，其合法性不属于民事案件的审查范围，如果上诉人认为案涉房屋被拆迁不合法，并造成了其损失，可以另行主张其权利。
综上所述，王辉的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费14870元，由上诉人王辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任 莉
审 判 员 曾波毅
审 判 员 周 尧
二〇一七年五月四日
代理书记员 陈 石
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……