江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1306号
上诉人（原审被告）：黄海华，男，1977年12月15日生，汉族，住海门市。
委托诉讼代理人：姚健，江苏清竹律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海门市大利机针有限公司，住所地海门市。
法定代表人：高利平，董事长。
委托诉讼代理人：宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。
上诉人黄海华因与被上诉人海门市大利机针有限公司（以下简称大利公司）确认合同无效纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
黄海华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：双方签订的房屋买卖协议未实际履行，不存在违法情形，未违反强制性效力性规范，更未损害国家、集体利益，合法有效，不应被认定无效。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地非农用耕地，是经合法征用后的建设用地，三阳镇人民政府在锦阳玩具厂破产后将所涉土地有偿出租，是土地使用的一种方式，符合土地管理法规定。一审认定事实方面的错误：黄海华与大利公司签订的协议是在黄思昌与大利公司签订协议并履行结束后补签的；黄海华将所购房屋中的楼房一幢中的房屋又分别转让给了案外的13个住户，并对楼房前后的车间进行了改造，将楼房底层打通，使楼房前后相连用于开设超市的事实不存在。黄思昌与大利公司签订的协议中黄海华是受托签字，法律后果应由黄思昌承担，一审认定黄海华以其叔叔名义与江苏麦斯针业有限公司签订房屋买卖协议不成立。
被上诉人大利公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
大利公司向一审法院起诉请求：请求确认大利公司与黄海华于2011年11月15日签订的房屋买卖协议无效。
一审法院认定事实：2011年11月15日，大利公司与黄海华签订“协议书”一份，主要内容为：大利公司将位于海门市三阳镇泰山西路211号的房屋，具体为：1、二间平房，建筑面积1086.7平方米；2、东向楼房，建筑面积251.92平方米；3、一幢楼房（底层），建筑面积413平方米；4、车棚400平方米左右；5、厕所39平方米；6、泰山西路38号后的披；7、现有的自来水与地下给排水和电力设施等，总计建筑面积2190.62平方米，作价人民币110万元卖与黄海华。协议还约定：该房屋是三阳镇政府转让给大利公司的房屋的一部分，因历史原因暂时无法办理正常的房屋过户手续，也无法取得房产证、土地证，只能用于黄海华的正常使用，对此黄海华表示理解和同意。大利公司的土地使用权是向三阳镇人民政府租赁取得，土地租金为每年3000元/亩/年。黄海华使用土地的面积为2868平方米（4.3亩），取得房屋产权后，应于每年1月1日前向大利公司支付土地租金11000元。协议还约定了其它事项。
同日，江苏麦斯针业有限公司（系外商投资企业，大利公司对该公司持有股份，系该公司的中方股东）和“黄施昌”又签订了“协议书”一份，该协议的主要内容除第一项中“3、一幢楼房（四层），建筑面积1652平方米、总计建筑面积3029.60平方米”以及第四项中：“面积2470平方米（3.7亩）”与大利公司、黄海华签订的“协议书”不同外，其余内容基本一致。
“协议书”签订当日，大利公司法定代表人高利平出具给黄海华收条1份，内容为“今收到黄施昌50万元正，尚欠60万正”；后又于2011年12月21日、2012年1月11日、2012年1月17日和2012年3月8日，分别出具给黄海华收条4份，主要内容分别为：“今收到黄海华房款20万元正，余欠40万”、“今收到黄海华购房款20万元正，尚欠20万元正”、“今收到房屋出让金计10万元正，余10万元”、“今收到10万元汇票，房款已全部结清”。
关于因何签订了第二份房屋买卖协议，庭审中，大利公司陈述：“（因为）黄海华是公务员，故以其叔叔名义订立合同，黄思昌无付款能力，大利公司法定代表人到付款都不认识黄思昌，黄思昌那份协议笔迹是被告（签）的”；黄海华承认第二份“协议书”上“黄施昌”（应为黄思昌）的签名系黄海华书写，但其称是受黄思昌的委托向江苏麦斯针业有限公司购买房屋的，并陈述“其和黄思昌是叔侄关系，黄思昌系工人，出国承包业务”。
另查明，房屋移交占有后，黄海华称将所购房屋中的楼房一幢中的房屋又分别转让给了案外的13个住户，并对楼房前后的车间进行了改造，将楼房底层打通，使楼房前后相连用于开设超市。后因楼房住户担心存在安全隐患举报，在政府相关主管部门的干预下，该超市至今未能开业。
还查明，本案买卖的房屋系大利公司在2002年6月21日从原海门市三阳镇人民政府（该镇现已划归悦来镇人民政府管辖）处购得房屋的一部分，当时协议约定海门市三阳镇人民政府将原南通锦阳玩具厂的厂房共3269.01平方米作价60万元出让给大利公司，原锦阳玩具厂的土地仍按租赁方式使用，租赁合同另行签订。大利公司受让房屋后，因该房屋使用的土地系原三阳镇人民政府在创办锦阳玩具厂时，向原三阳镇同善村“征用”所得，土地的性质为镇集体所有，故未能办理房屋产权的移转登记。2011年12月1日，原三阳镇人民政府与江苏麦斯针业有限公司签订了租赁合同1份，原政府租给南通锦阳玩具厂的土地6.89亩，从2009年起每亩每年按3000元计算，租给江苏麦斯针业有限公司，年租金2万元。2016年2月1日，江苏麦斯针业有限公司还向海门市悦来镇（原三阳镇辖区已整体并入悦来镇）财政所交纳了土地租金20000元。现该房屋的产权仍登记在南通锦阳玩具厂的名下，当时办理的是“村镇集体房产所有权”证。
一审法院认为，大利公司、黄海华于2011年11月15日签订的房屋买卖“协议书”，协议的签订主体、买卖房屋的面积、占用土地的面积与黄海华以其叔叔黄思昌的名义与江苏麦斯针业有限公司签订的房屋买卖协议等均有不同，结合实际移交占有的房屋以及大利公司法定代表人出具给黄海华的“收条”等内容看，本案讼争的房屋买卖“协议书”未实际履行，但大利公司仍有权请求确认该房屋买卖“协议书”效力。主要理由是：讼争的房屋买卖“协议书”仍然客观存在，是否实际履行不影响大利公司可以请求确认“协议书”的效力。从讼争“协议书”的内容看，双方约定买卖的房屋使用的土地为镇集体土地，该土地至今未能办理出让手续，按照“地随房走”的土地、房屋一体化处分原则，双方签订的房屋买卖“协议书”，内容违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，损害了国家、集体利益，依法应为无效。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、第（五）项的规定，一审判决：海门市大利机针有限公司与黄海华于2011年11月15日签订的买卖房屋“协议书”无效。案件受理费人民币80元，由黄海华负担。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为大利公司与黄海华于2011年11月15日签订的买卖房屋“协议书”是否有效。该协议是否实际履行不影响对其效力的判断。大利公司与黄海华所签协议书中已明确约定案涉房屋无法取得房产证、土地证，土地系向三阳镇人民政府租赁取得。故该协议所涉房屋所在土地为镇集体土地，我国法律对农民集体土地上房屋的买卖持审慎的态度，以严格管控为主要原则，一般不宜认定此类房屋买卖合同有效。且房屋的买卖必然涉及土地使用权的转移，我国土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，上诉人黄海华无充分证据证明案涉房屋所在土地符合上述规定中的土地使用权发生转移的情形，案涉土地仍属集体土地。一审判决认定案涉双方所签房屋买卖协议书无效并无不当。黄海华的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人黄海华负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一七年九月八日
书记员 王 璐