云南省祥云县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）祥民初字第639号
原告周国庆，女，1975年12月18日生，汉族，初中文化，个体户。
委托代理人张浙生，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告中国人民解放军78318部队。
法定代表人：李钢。
委托代理人张崇斌、杨永红，云南崇圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告周国庆诉被告中国人民解放军78318部队土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月19日及7月9日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年9月8日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，被告（甲方）将坐落在祥城镇环城西路5号的200平方米场地出租给原告（乙方），租赁期限为2007年9月8日至2010年9月8日，该合同约定原告在场地内所建建筑物归原告所有，合同期满后如不再租用，原告有权按所建建筑物造价转让。合同到期后，双方又续签了合同，被告继续将场地租给原告建设经营使用，租期为2010年9月9日至2011年9月9日，约定了合同期满后如不再租用，原告有权按所建建筑物造价转让。合同到期后双方再次续签了合同，合同租期为2011年9月10日至2012年4月1日，合同特别约定“因考虑到乙方的投资建设，合同期满后，甲方在军区不进行军队国防建设的情况下，应将此地继续租给乙方，如违反应承担乙方的投资损失”。在整个租赁关系中原告按月履行义务，及时缴纳租金，并进行建设、经营，截止今日原告在房建及附属工程中总投资402674.48元（其中：建房投资350068.48元、绿化工程款36580元、水池清理6240元、水电广告9786元）。2012年2月1日，被告给原告发了一个通知，通知由于上级机关部门要求军需分库进行重编及规划建设，在2012年4月1日合同到期后，被告将收回租赁地块。可实际上，被告并非要进行国防建设，而是将该地块另租他人。2013年6月2日被告与祥云县鑫锋商贸有限公司法人刘怀伟签订租赁合同，将包含租给原告的地块在内的400平方米房屋建筑面积、5000平方米场地租给祥云县鑫锋商贸有限公司，用作仓储餐饮、物流市场，还发给承租方《军队房地产租赁许可证》。被告方收回租赁场地并非为了国防建设，而是为了将更大面积出租出去，按照原、被告双方签订的合同约定，被告在军区不进行军队国防建设的情况下，应将此地块继续租给原告，如违反应承担原告的投资损失。从双方建立租赁关系起至2010年3月10日，原告就此场地投资了402674.48元，总投资额按每年折旧6%计算，原告已使用两年半（从2009年10月至2012年3月），应按15%扣除折旧额60401.17元，因被告违约其应承担原告342273.31元的投资损失。原告因未能及时收回投资款，造成经营上的重大损失，故要求被告支付投资损失20%的违约金68454.66元。为维护原告合法权益，现诉至法院请求确认被告将租赁场地收回另租他人的行为已构成违约；判令被告承担原告342273.31元的投资损失、违约金（按违约标的数额的20%承担）68454.66元，合计410727.97元，诉讼费由被告承担。
被告辩称，第一，原、被告之间的三份合同已经履行完毕，双方已没有任何法律上的权利义务关系。第三份租赁合同中的第十七条第四项是原告书写的，不管被告能否提交原件，举证责任都在于原告方，且即使要书写也应由被告书写，不可能由原告书写。同时，合同期满后，当时原告已经公开招租，而原告没有参与续租，意味着原告已放弃优先承租权。被告不存在违约情况，请驳回原告的第一项诉讼请求。第二，原告主张的房屋造价损失及折旧率无事实及法律依据，请求驳回诉请。原告所诉称的投资损失，合同中并未约定过，其次，被告虽然认可原告建造的简易房、进行了绿化，但原告在新建临时性建筑物时并没有征得被告同意，其后虽然被告认可了其建盖的事实，但并没有约定要对其进行补偿，而只是认可不再租用时可由原告自行转让，能否转让的风险在于原告一方，其次，原告诉请的40余万元的损失没有相关证据予以支持，原告提交的造价清单无法确定真实性，现房屋已被拆除，真实造价已无法评估，且被告不存在赔偿原告的损失问题。第三，原告主张的违约金及损失不能重复计算，按照《合同法》第一百一十四条及《合同法解释》（二）的相关规定，约定了违约金的，优先适用违约金条款，未约定违约金或违约金不足以弥补损失时可要求赔偿损失，但损失赔偿只能以实际损失为限。本案中原告将违约金和损失赔偿并举，在要求全额赔偿的同时又主张了违约金，且违约金及其计算方法从来没有约定，其诉讼主张明显违反了法律规定，依法应予驳回。第四，原告租赁被告场地期间仅支出52250元的租金，但现在诉请要求被告赔偿40余万元，双方的权利义务明显不平等，不符合法律规定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。
归纳原、被告诉辩主张，本案争议焦点为：1、原、被告所签订的《军队房地产租赁合同》的效力问题？2、被告将租赁场地另租他人是否违约？3、如租赁合同有效，原告在租赁土地上添附的房屋及其它设施已拆除，现场已不存在，对原告主张的损失应如何认定？
为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交了下列证据：A1、身份证、个体工商户营业执照正副本、税务登记证正副本复印件各一份，欲证实原告的身份及诉讼主体资格；A2、军队房地产租赁合同三份，欲证实原告与被告之间的租赁关系及双方的权利义务；A3、租金交纳收据三份，欲证实在租赁期间内原告履行了交纳租金的义务；A4、收据六份，建房合同、竣工结算书及结账清单各一份，欲证明从双方建立租赁关系起至2009年10月，原告就此场地投资了402674.48元；A5、通知一份，欲证明2012年2月1日，被告给原告发了一个通知，通知由于上级机关部门要求军需分库进行重编及规划建设，在2012年4月1日合同到期后，被告将收回租赁地块；A6、军队房地产租赁合同、军队房地产租赁许可证复印件各一份，欲证明2013年6月2日被告与祥云县鑫锋商贸有限公司法人刘怀伟签订租赁合同，将包含租给原告的地块在内的400平方米房屋建筑面积、5000平方米场地租给了祥云县鑫锋商贸有限公司，用作仓储餐饮、物流市场，还发给了承租方《军队房地产租赁许可证》；A7、企业名称预先核准通知书复印件一份，欲证明被告与祥云县鑫锋商贸有限公司于2013年6月2日签订租赁合同时，该公司尚未向工商部门提出企业名称预先核准申请；A8、现场照片六份，欲证实承租时租赁场地情况；A9、现场照片十三份，欲证明承租后场地建房、绿化情况。
为支持自己的答辩主张，被告向法庭提交了下列证据：B1、法定代表人证明书一份及李钢的军官证复印件一份，欲证实被告系适格主体；B2、中国人民解放军联勤第二十二分部通知二份，招租公告、土地招租竞标会议签到表、唱标一览表、竞标会议纪要各一份，欲证明2012年被告根据上级通知精神收回租赁土地进行整改，通知原告后原告也表示同意并交回租赁土地，合同已履行完毕。整改后被告于2013年5月重新招租，招租前已向社会公告，但原告并未参加竞标，故未能续租的责任在于原告，且两次招租之间无因果联系。
经过质证，被告对原告提交的证据A1、A3、A5无异议；对证据A2，对前两份合同无异议，对第三份合同总体真实性无异议，但对合同十七条第四款不予认可，当时未约定过；对证据A4不予认可，不具备证据形式要件；对证据A6的真实性及合法性无异议，但认为不具有关联性；对证据A7、A8的真实性无异议，但对证据A7的证明方向有异议；对于证据A9，被告认为现场已不存在了，无拍摄时间，不予认可。
原告对被告提交的证据B1无异议；对证据B2，两份通知系复印件，对真实性有异议，不符合证据规则，对于招租公告，原告认为被告再行招租未通知原告，原告也未参与，对签到表、唱标表及会议纪要，原告认为被告没有招标文书，仅仅意向性通知了几户，并非公开招标，达不到被告举证目的。
经法庭审核认为，原告的A1-A3、A5-A9组证据及被告提交的B1、B2，客观真实，与本案有关联，本院予以确认；证据A4，系原告单方制作，本院结合其他证据综合认证。
经审理查明：2007年9月8日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告承租被告位于祥云县祥城镇环城西路5号（成滇字第5244号坐落）的场地面积200平方米（桃园后半），租赁用途为养鸡，租赁期限自2007年9月8日至2010年9月8日，租金每年2000元。合同第八条第四项约定“租赁期内乙方（原告）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（被告）提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”，第八条第八项约定“乙方必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经甲方同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续”。合同第九条第一、二项约定“…甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方…；甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方…”。合同第九条第五项约定租赁期满，合同终止。双方对违约金的计算方法及数额未进行过约定。合同第十七条附加条款约定：1、水电费由乙方（原告）负责，水费2元／方，电费1元／度，每月由甲方（被告）负责收取；2、乙方在围墙处安装大门一道，其租用区内的一切安全由乙方负责，与甲方无关；3、乙方在合同期满后有优先承租权，乙方在场地内所建建筑物归乙方所有，合同期满后如不再租用，乙方有权按所建建筑物造价转让。合同还约定其他事项。
2010年9月9日双方在原合同的基础上继续签订《军队房地产租赁合同》，约定被告将原出租地块继续租给被告，租赁用途为建设经营，租赁期限为一年（2010年9月9日至2011年9月9日），租金每年3万元。合同第十七条附加条款中约定：……3、乙方在合同期满后有优先承租权，乙方在场地内所建建筑物归乙方所有，合同期满后如不再租用，乙方有权按照所建建筑物造价转让；4、因考虑到乙方投资建设，在甲方不使用此地的情况下，优先承租给乙方。合同还约定了其他事项。
合同期限届满后双方再次续签了《军队房地产租赁合同》，约定被告将原出租土地继续出租给原告，租赁用途为经营，租赁期限为六个半月（自2011年9月10日至2012年4月1日），租金每年为16250元。合同第十七条附加条款约定：…3、乙方在场地内所建房屋归乙方所有，合同期满后如不再租用，乙方有权转让；4、因考虑到乙方的投资建设，合同期满后，甲方在军区不进行军队国防建设的情况下，应将此地继续租给乙方，如违反应承担乙方的投资损失。合同还约定了其他相关事项。合同共计十七条，第七条至第十六条为打印条款，第十七条为手写条款。上述合同签订后，原告自2007年9月8日至2012年4月1日按合同约定共计支付被告租金52250元。2007年原告承租地块时，场地上有围墙，有水池一个，承租后原告粉刷围墙并安装了一扇大门。后原告于2009年5月25日开始在场地东西北边建盖装修了简易房，安装水池护栏，并对场地进行绿化，修建后原告作餐厅经营使用。2012年1月10日，被告收到上级机关中国人民解放军联勤第二十二分部关于进一步规范空余房地产租赁项目管理的通知，通知载明“成滇字第5244号坐落南侧（保管队老生活区）出租项目零散，整体利用率较低，待租赁合同到期后统一规划管理”，根据通知要求，2012年2月1日，被告向原告发出通知，因上级机关部门要求被告军需分库进行重编及规划建设，会议决定对租赁地产进行收回，要求原告于合同期满前，将租用的房屋、场地腾退交还部队。后原告于2012年9月撤离租赁场地，2013年5月17日，被告就包含本案所涉的租赁地块在内的场地10000余平方米对外公开招租，2013年5月原告在承租地上所建建筑物等附属设施被祥云县鑫锋商贸有限公司拆除，现场已不存在。2013年6月2日，被告将包含原告原承租场地在内的房屋建筑面积400平方米，场地面积5000平方米，整体出租给刘怀伟经营使用。原告因承租地块上的建筑物被拆除，要求被告按合同约定赔偿原告投资损失并支付违约金，经双方协商未果，原告现诉至法院请求解决。
本院认为，原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告应否承担原告房屋等损失的问题。原、被告在合同第八条第四项约定“租赁期内乙方（原告）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方（被告）提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”，第八条第八项约定“乙方必须在租赁期满时将承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，……。双方在合同附加条款第十七条第三款约定：…3、乙方在场地内所建房屋归乙方所有，合同期满后如不再租用，乙方有权转让；……。上述合同打印条款与附加手写条款约定矛盾，附加手写条款的效力应大于打印条款，所以应按照附加条款第十七条第三款约定履行。合同期满后原告不再租用该场地，原告有权对场地内所建房屋进行转让。现被告将原告租赁场地收回后出租给新承租人，新承租人已将原告在场地内所建房屋及附属设施拆除，导致原告不能按合同约定对场地内所建房屋进行转让，被告的行为违反了双方的约定，应承担因违约给原告造成的损失。对原告要求被告承担因违约给原告造成的投资损失赔偿问题。原告在租赁场地上建筑物等已被新的承租方拆除，现场已不存在，就原告的投资损失已无法通过鉴定确认，虽然原告对其投资损失单方提交了竣工结算表，但被告不予认可。同时合同第八条第（四）项约定“……确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”，该条款约定租赁期满后，承租方应将其在承租地块上的添附物移交给甲方（被告）。另，原告2009年5月25日开始建房，至2012年9月开始撤离租赁场地，使用三年左右，且原告仅有权对地上附属物进行转让，其转让会受到土地所有权的制约，综上，依照民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，结合本案证据及查明的案件事实，酌情由被告赔偿原告损失为16万元。关于被告将租赁地块收回另租他人的行为是否构成违约的问题。2011年9月原、被告所签订的租赁合同第十七条第四款约定“因考虑到乙方的投资建设，合同期满后，甲方在军区不进行军队国防建设的情况下，应将此地继续租给乙方，如违反应承担乙方的投资损失”。该约定表明，在被告不进行军队国防建设的情况下，原告对该地块在同等条件下享有优先承租权，如何租赁则需要双方进行商议约定。2012年2月1日，被告向原告发出通知，因上级机关部门要求被告军需分库进行重编及规划建设，会议决定对租赁地产进行收回，要求原告于合同期满前，将租用的房屋、场地腾退交还部队。依据此通知原告应当已知晓此地块将收回并出租，之后被告重新招租，发出竞标通知，原告未参与竞标，应视为放弃了优先承租权。故被告将原告原承租土地另租他人的行为并未构成违约，而且前述已判决由被告赔偿原告房屋等损失，原告要求确认被告将租赁场地收回另租他人的行为违约并要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。被告认为双方合同权利义务已履行完毕，被告不应赔偿原告投资损失的答辩主张与本院查明的案件事实不符，本院不予采信。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。案经合议庭评议，并报经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告中国人民解放军78318部队于本判决生效后十五日内赔偿原告周国庆损失人民币16万元。
二、驳回原告周国庆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币7460元，由原告承担2480元，被告承担4980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。
审 判 长 王瑞萍
审 判 员 杨志坚
人民陪审员 邹继英
二〇一四年七月三十一日
书 记 员 段莎莎